湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0502民初7119号原告:陈建华,男,1956年9月11日出生,汉族,住所地浙江省湖州市吴兴区。委托代理人：徐伯镇，浙江文垠律师事务所律师。委托代理人：费雨婷，浙江文垠律师事务所律师。被告:湖州新生瑜伽健身有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区苏宁电器广场1109-1114号。法定代表人:张燕华，该公司总经理。委托代理人：徐洲，男，该公司员工。被告:张燕华，女,1982年5月28日出生,汉族,住所地山东省莘县,原告陈建华与被告湖州新生瑜伽健身有限公司（以下简称新生瑜伽公司）、张燕华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年11月22日向本院提起诉讼，本院同日予以立案受理。本案依法由孙利琴适用简易程序于2016年12月26日进行了公开开庭审理。原告陈建华及其委托代理人费雨婷、被告新生瑜伽公司的委托代理人徐洲到庭参加诉讼，被告张燕华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建华诉称：原、被告于2012年5月24日签订了房屋租赁合同一份,约定:原告将位于湖州市的房屋出租给被告张燕华用于新生瑜伽公司经营。租赁期限自2012年5月30日至2020年5月30日,共计8年,免租期45天。租金每年240000元,一季度一付,提前一个月支付,先付后用,第三年半起在前一年租金的基础上每年提增6%。被告若逾期支付租金,每逾期一天,则需按月租金的0.5%支付滞纳金。原告有权处理或者收回租房,被告必须按实际居住日交纳租金。被告单方解除协议提前归还租赁房屋的，应按年租金的3倍向原告支付违约金,作为违约赔偿金,并补交剩余房租。合同签订后，双方一直如约履行合同,直至2016年9月15日,被告未能如期交纳2016年10月15日至2017年1月15日这一季度的租金,后经原告多次催缴,被告仍未交纳租金且发短信表示11月缴清物业管理费、水电费等费用后要进行钥匙交接,不再承租下去,单方解除合同。原告为避免损失的扩大,无奈于2016年11月15日从被告处取回钥匙。截止至2016年11月15,日,被告仍余一个月房租未支付计22472元。因合同租赁时间较长,原告给予了45天免租期作为优惠条件,现被告提前解除合同,给予优惠的条件缺失,原告要求被告支付45天的免租期租金共计30000元;租赁屋内少了三个空调,其中一个立式空调两个挂壁式空调,消防楼梯被拆除，屋内损坏严重,需花费10000元进行修缮和添置空调。湖州店面房租赁情况不景气，且原告修缮房屋也需要一定时间，房屋至今未能出租,空置时间需要一年至两年,被告应支付五个月租金作为违约金。故原告起诉至法院，请求依法判令：一、被告支付原告自2016年9月15日起至实际履行之日止的房屋租金滞纳金(暂计算至2016年11月15日为6741.60元)；二、被告支付原告拖欠的2016年10月15日至2016年11月15日期间的房屋租金22472元,并支付自2016年11月15日起至实际支付之日止的逾期利息。庭审中，原告变更诉讼请求为被告支付原告拖欠的2016年10月15日至2016年11月15日期间的房屋租金22472元；三、被告支付原告免租期45天的租金30000元；四、被告赔偿原告房屋损失10000元；五、被告支付原告违约金112360元；六、本案诉讼费由被告承担。被告新生瑜伽公司答辩称：原告将租赁房屋从二层改建成三层，面积从200多平方米扩建成400多平方米，致使租赁房屋未能通过消防审批，即使被告事后采取整改措施，也无法通过消防审批，被告因此才解除租赁合同。被告于2016年10月30日归还租赁房屋。原告要求收取免租期租金不合理。被告张燕华未进行答辩。原告陈建华为支持其诉讼请求向本院提交的证据，被告新生瑜伽公司的质证意见及本院的认证如下：证据1.房屋所有权证一份，证明租赁房屋系原告所有的事实。经被告新生瑜伽公司质证无异议。本院经审查后认为，该证据符合有效证据的要件，其证明效力，本院予以确认。证据2.《租赁合同》一份，证明原、被告双方建立租赁关系的事实。经被告新生瑜伽公司质证无异议。本院经审查后认为，该证据符合有效证据的要件，其证明效力，本院予以确认。证据3.照片五张，证明租赁房屋受损的事实。经被告新生瑜伽公司质证对真实性无异议，但对房屋损失不予认可。本院经审查后认为，该些照片系打印件，比较模糊，故除被告新生瑜伽公司认可的消防楼梯被拆除外，对其他的损失情况，本院不予确认。证据4.损失清单一份，证明租赁房屋具体损失物品的事实。经被告新生瑜伽公司质证有异议，认为租赁房屋时没有空调，消防楼梯是被告自建的。本院经审查后认为，该证据系原告单方制作，不符合有效证据的形式要件，其证明效力，本院不予支持。被告新生瑜伽公司该质证意见与其庭审中的陈述相互矛盾，故本院不予采信。证据5.情况说明一份，证明被告搬走租赁房屋内三台空调的事实。经被告新生瑜伽公司质证无异议。本院经审查后认为，该证据符合有效证据的要件，其证明效力，本院予以确认。证据6.短信记录一组，证明被告于2016年11月15日交付房屋钥匙的事实。经被告新生瑜伽公司质证对真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为其已于2016年10月底交付房屋钥匙。本院经审查后认为，该证据系聊天记录，双方对真实性均无异议，故该证据符合有效证据的要件，其证明效力，本院予以确认。该证据能够证实被告新生瑜伽公司因消防未能通过而不想继续租赁房屋。但该证据无法证实双方交付钥匙的具体时间。根据双方于2016年11月15日约定见面，对原告主张房屋钥匙于当日交付的证明目的，本院予以采信。被告新生瑜伽公司为支持其抗辩意见向本院提交的证据，原告的质证意见及本院的认证如下：证据1.行政处罚决定书一份，证明被告因租赁房屋不能通过消防审批才解除租赁合同的事实。经原告质证对真实性无异议，但认为租赁房屋消防不存在问题，被告因经营行业性质及不愿缴纳一笔费用才导致消防未能通过。本院经审查后认为，该证据符合有效证据的要件，其证明效力，本院予以确认。证据2.短信记录一组，证明被告提前告知原告不再租赁房屋的事实。该证据同原告证据6，对其认证意见见原告证据6。被告张燕华未向本院举证、亦未进行质证。本院经审理，认定事实如下：2012年5月24日，原告陈建华与被告新生瑜伽公司、张燕华签订《租赁合同》一份，原告将其所有的湖州市房屋出租两被告；租赁期限自2012年5月30日至2020年5月30日，共八年，免租期45天；房屋年租金240000元,一季度一付,提前一个月支付,先付后用,第三年半起在前一年租金的基础上每年提增6%。被告若逾期支付租金,每逾期一天,则需按月租金的0.5%支付滞纳金。原告有权处理或者收回租房,被告必须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。租赁期间内若非原告过失被告单方解除协议提前归还租赁房屋的，应按年租金的3倍向原告支付违约金,作为违约赔偿金,并补交剩余租金。合同签订后，原告向两被告交付租赁房屋。2016年4月13日，被告新生瑜伽公司因未经消防安全检查擅自投入使用、营业，被责令停产停业，并处罚款30000元的处罚。2016年9月15日,两被告未能按约预交2016年10月15日至2017年1月15日的房屋租金，原告经催讨后，两被告于2016年10月23日告知原告若房屋不能通过消防验收，已交付房屋租金的租期到期后，不再继续租赁。2016年11月15日，两被告将租赁房屋钥匙归还原告。另查明：原告陈建华在出租前将涉案租赁房屋进行改建，由二层改建为三层。原告交付被告新生瑜伽公司、张燕华租赁房屋时，屋内有立式空调一台、挂壁式空调两台。租赁关系期间，上述空调损坏，两被告另行购置三台空调，并在腾空房屋时一并搬离。租赁房屋内消防楼梯被两被告拆除，被告新生瑜伽公司在庭审中认可消防楼梯造价为5000元。本院认为：原告陈建华与被告新生瑜伽公司、张燕华签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，具有法律约束力。两被告于2016年11月15日向原告交付房屋钥匙的行为，可以视为两被告将租赁房屋归还原告，双方房屋租赁关系解除。但两被告仅支付至2016年10月15日的房屋租金，尚拖欠原告2016年10月16日至2016年11月15日期间的房屋租金。故原告请求两被告支付拖欠房屋租金的诉请，本院予以支持。两被告理应支付原告房屋租金22903元（240000元×106%×106%÷365天×31天），但原告仅主张房屋租金22472元，系其自由行使处分权，未损害被告的利益，本院予以支持。故两被告应支付原告自2016年10月16日至2016年11月15日期间的房屋租金22472元。原告主张两被告支付房屋租金滞纳金，因滞纳金系行政术语，在民事法律关系中应理解为违约金。因两被告迟延履行付款义务，给原告造成其他损失的，应当予以赔偿。根据租金提前一个月支付的约定，原告请求被告自2016年9月15日起计算违约金符合双方约定。但违约金按月租金的0.5%计算，显属偏高，本院予以适当减少，认定违约金以拖欠租金为基数按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。两被告应以拖欠租金为基数按中国人民银行同期贷款利率支付原告自2016年9月15日起至判决确定的履行之日止的房屋租金逾期付款违约金。庭审中，被告新生瑜伽公司认可消防楼梯造价为5000元，但对三台空调的购置价格不予认可，仅同意将其自行购买的三台空调返还原告。因被告搬走的并非是原告购置的三台空调，且被告亦未明确说明其自行购置空调的品牌、型号等，故被告虽同意返还其购置的空调，但在原告未明确表示同意的情况下，为避免再次引发不必要的纠纷，本院酌定由两被告直接赔偿原告消防楼梯的建造费用、三台空调的折损费用共计8000元为宜。两被告现有证据无法证实未能通过消防审批系租赁房屋存在改建行为所致，故两被告单方解除房屋租赁合同，显属违约，应承担相应违约责任。原告自认约定的违约责任显属偏高，请求两被告以支付5个月房屋租金112360元的方式承担违约责任的诉请，因两被告提前解除房屋租赁合同造成原告预期租金的损失，变更后的违约责任明显低于双方约定的违约责任，故原告该诉请，本院予以支持。在原告已主张两被告承担提前解除房屋租赁合同违约责任的情况下，再次要求两被告支付免租期租金，属于请求两被告双重履行违约责任的行为，不符合法律规定。故原告请求两被告支付免租期45天的房屋租金30000元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖州新生瑜伽健身有限公司、张燕华应支付原告陈建华2016年10月16日至2016年11月15日期间的房屋租金22472元，提前解除房屋租赁合同的违约金112360元，自2016年9月15日起至判决确定的履行之日止以拖欠租金22472元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的房屋租金逾期付款违约金，并赔偿原告消防楼梯的建造费用与三台空调的折损费用8000元，限于本判决生效之日起十日内清偿；二、驳回原告陈建华其他诉讼请求。本案受理费3931元，减半收取1966元，由原告陈建华负担414元，被告湖州新生瑜伽健身有限公司、张燕华共同负担1552元。如被告湖州新生瑜伽健身有限公司、张燕华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  孙利琴二〇一七年二月十五日书记员  陶婷婷??2?··??1?··