陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕03民终609号
上诉人(原审被告、反诉原告）：宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司，住所地：宝鸡市渭滨区巨福路37号。统一社会信用代码：91610302221333538A。
法定代表人：刘锁成，执行董事。
委托代理人：苗小军，男，系公司副总经理。
委托代理人：周志国，陕西博仁律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告）：渭滨区高家镇巨家村村民委员会，住所地：陕西省宝鸡市渭滨区高家镇巨家村,组织机构代码C8311208-X。
法定代表人：杨明科，任村主任。
委托代理人：王小平，男，1971年2月10日生，陕西省宝鸡市人，系村副主任，住宝鸡市渭滨区。
被上诉人(原审原告、反诉被告）：渭滨区高家镇巨家村第三村民小组。
负责人：李广记，任组长。
委托代理人：袁文革，陕西际傧律师事务所律师。
渭滨区高家镇巨家村村民委员会、渭滨区高家镇巨家村第三村民小组与宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2017年12月25日作出(2016)陕0302民初2598号民事判决，宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭于2018年5月10日进行了公开开庭审理,上诉人宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司委托代理人苗小军、周志国，被上诉人渭滨区高家镇巨家村村民委员会委托代理人王小平，被上诉人渭滨区高家镇巨家村第三村民小组组长李广记及委托代理人袁文革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、原审法院未追加高家镇巨家村第四村民小组作为第三人参加诉讼，属于程序错误；2、原审法院未处理上诉人损失，明显不当；3、原审法院认定事实不清，判决由上诉人交还姜谭路25号院并恢复至租赁时的原状，明显错误。
被上诉人渭滨区高家镇巨家村村民委员会辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。
被上诉人渭滨区高家镇巨家村第三村民小组辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。
渭滨区高家镇巨家村村民委员会、渭滨区高家镇巨家村第三村民小组向一审法院起诉请求：请求判令：1、终止原、被告签订的《场地租赁协议书》；2、被告支付原告滞纳金共计27000元；3、被告退出原告出租场地；4、被告支付原告超期场地占用费，占用费以年租18000元为标准，自2016年1月1日起计算至实际返还场地之日；5、案件受理费由被告承担。
宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司向一审法院反诉请求：1、被告赔偿原告财产损失50万元（按评估价值最后认定）；2、鉴定费、案件受理费由被告承担。
原审法院查明，2004年1月1日，原告巨家村三组与被告秦成工贸公司就位于姜谭路25号大院签订《场地租赁协议书》一份，双方约定：“一、场地占用面积为陆亩（6亩）以现有围墙为准。二、场地租赁年限为十二年，（即2004年1月1日至2015年12月31日止）。三、场地租金为分次递增的方式，分别为2004年1月1日至2009年12月31日止，每亩租金为2500元，年租金共计为15000元；2010年1月1日至2015年12月31日止。每亩租金3000元，年租金共计为18000元。四、场地租赁费交款时间为每年的元月一日前，一次性交清当年的全部租金。不得拖欠，拖欠视为违约，原告巨家村三组有权利停止协议或按拖欠一天加收5%滞纳金。五、为有效清收原富邦公司场地租金欠款55000元，现对院内临时建筑物：前院平瓦房11间、后院平房5间、二楼一间及门房、大门等一切建筑物、树木、一次性作价为55000元，由被告秦成工贸公司一次性购买所有权。协议生效后，被告秦成工贸公司须一次性支付给原告巨家村三组该款项。被告秦成工贸公司对原富邦公司的所有债权债务及其它法律事务一概不负责。六、被告秦成工贸公司在租赁期间，如需修建，需事先通知原告巨家村三组，征得其同意后方可进行。合同期满后，被告秦成工贸公司若继续占用该地，原告巨家村三组应优先租予被告秦成工贸公司。若被告秦成工贸公司不用，可将其临时建筑物等全部拆除搬走或与原告巨家村三组协商处理。七、被告秦成工贸公司在租赁期间内必须合法经营，自觉接受本地政府部门的安全、卫生等监督检查。因原、被告只是场地租赁关系。所以原告巨家村三组对被告秦成工贸公司因经营管理造成的任何纠纷和法律责任概不承担任何责任。八、原告巨家村三组对院内现有的水、电设施保持不变。在租赁期间，水、电费由被告秦成工贸公司自理。被告因生产经营须增电、增水时，原告巨家村三组提供便利，积极配合。被告秦成工贸公司支付工程费用。”除此以外，双方还对征地、不可抗力等作出约定。2005年10月17日，被告秦成工贸公司将55000元支付给原告，2013年3月29日，原告巨家村三组与被告秦成工贸公司达成补充协议一份约定：“关于秦成工贸公司租用巨家村三组土地，因生产扩大，现拆除原有平房，扩大车间库房（原合同期还有三年）。合同期满后，如不再租用，将自行拆除。如再租用，租金双方重新协商，同等条件优先考虑被告秦成工贸公司。”2015年9月29日，原告巨家村三组向被告秦成工贸公司发出告知函表明租赁到期后不再租赁，并催缴2015年的租金及滞纳金，2015年10月21日被告秦成工贸公司向原告巨家村三组支付13350元。
原审法院认为，一、关于原告巨家村村民委员会对被告秦成工贸公司的请求能否成立。因巨家村村民委员会并非租赁合同主体，依照租赁合同，其不享有租赁合同的权利，故无权请求被告秦成工贸公司承担租赁合同的义务。其请求不能成立，本院不予支持。二、关于原告巨家村三组与被告秦成工贸公司之间的合同现在是否存在。原告巨家村三组与被告秦成工贸公司之间签订的场地租赁协议至2015年12月31日届满，原告已于2015年9月29日发函不再向被告租赁该场地，故原、被告之间自2016年1月1日起已不存在租赁关系，被告秦成工贸公司占有场地，没有合同和法律依据，自2015年12月31日原告不再给被告租赁该场地，被告就应向原告交还场地。被告主张其有优先租赁的权利，且已购买地上建筑物及树木的所有权，并取得原告的同意在租赁土地上投入经营成本扩大生产，原告解除租赁关系给被告造成巨大经济损失，故要求原告继续租赁或者赔偿损失。因原告并未将该场地租给他人，被告主张优先租赁的权利并不存在；本案处理的是租赁合同争议，其因购买地上附着物与树木发生的争议，应依买卖合同处理，不得在本案中主张；至于其所主张损失巨大要求继续租赁，取决于原告是否同意让其租赁，其强迫原告向其租赁土地有违合同自治原则，为法律所不允许；其损失问题是租赁合同终止后的利益损失，与租赁合同无关，在租赁合同终止后，其应当预见此项损失并妥善处置，不得在本案中请求，故被告的主张不能成立，本院不予采纳。三、关于租赁合同终止后的被告义务确定。如果租赁合同终止，则承租方负有及时向原告交还租赁物及清偿租金的义务。被告若拖欠租金则应及时清偿，因未及时清偿产生的违约责任，仍需承担。本案中，被告拖欠租赁费18000元，被告应当按照合同约定及时支付，其未及时支付，原告请求被告清偿，理由正当，本院予以支持。就违约金，原告请求每日按5%计算，截止发函之日已计算243000元，明显偏高，本院予以调整，按年30%计算，确定为5400元。四、关于被告自2016年1月1日后占有场地的责任确定。因被告自2016年1月1日占有该场地至今，原告要求其赔偿损失，理由正当，本院予以支持。至于损失数额，参照原租赁合同约定的租金及相应违约条款予以确定，计算二年，确定为46800元。五、关于反诉原告秦成工贸公司能否向反诉被告巨家村村委会提出请求。因巨家村村委员会并非系争租赁合同主体，合同只能约束合同当事人，不得为合同以外的人设立义务，故反诉原告秦成工贸公司向反诉被告巨家村村委会的请求没有依据，本院不予支持。六、关于被告秦成工贸公司占有该场地的权利义务。被告秦成工贸公司既在合同终止后拒绝在合理期限内向原告交还租赁场地，又在租赁合同终止后超过合理期限仍占有该场地，应当承担及时交还场地的义务，故原告无论基于租赁合同终止要求被告交还场地，还是基于对该场地的物权，均可要求被告交还占有场地。因被告秦成工贸公司占有该场地后在场地上建有附着物，按合同约定，应当及时处理，负有将租赁场地恢复原状的义务，故应当及时清理所建附着物，将场地恢复到承租时的原状，向原告交还。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第二百二十七条、二百三十五条及《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决：一、被告宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司向原告渭滨区高家镇巨家村第三村民小组交还姜谭路25号院并恢复至租赁时的原状。限本判决生效之日起三十日内履行完毕。二、被告宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司向原告渭滨区高家镇巨家村第三村民小组支付租金18000元，违约金5400元；赔偿原告损失46800元，共计70200元（含被告宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司已支付的13350元）。限本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告渭滨区高家镇巨家村村民委员会及原告渭滨区高家镇巨家村第三村民小组其他诉讼请求。四、驳回反诉原告宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，反诉案件受理费4400元，由原告渭滨区高家镇巨家村第三村民小组承担300元，其余5030元由被告宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司承担。
二审期间，宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司向法庭提交以下两组证据：1、2018年1月5日，巨家村第四村民小组与宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司签订的租赁土地协议书一份及陕西信合网上银行电子回单、收款收据各一张；2、宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司资产现有价值评估报告。上诉人提交第一组证据拟证明，本案所涉25号院土地包括有案外人巨家村第四村民小组1.55亩，且巨家村第四村民小组已同意续租；提交第二组证据拟证明合同终止后给其造成的损失。渭滨区高家镇巨家村村民委员会、高家镇巨家村第三村民小组质证称，协议不是新证据，鉴定报告无关联性，对一、二组证据的证明目的均不认可。合议庭经综合分析认为，第一组证据真实、合法与本案具有关联性，本院予以采信；第二组证据系上诉人的资产评估，无法区分本案所涉25号院内巨家村第三村民小组土地上的财产情况，故不予采信。
经二审审理查明，本案《场地租赁协议书》所涉租赁标的物，即姜谭路25号大院，含有案外人高家镇巨家村第四村民小组1.55亩土地，且高家镇巨家村第四村民小组已同意宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司续租该1.55亩土地至2021年；另查，2017年12月20日，宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司支付案外人高家镇巨家村第四村民小组上述1.55亩土地2016年、2017年租赁费共计9300元。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
本案上诉人与被上诉人高家镇巨家村第三村民小组签订的《场地租赁协议》、《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的义务。《场地租赁协议》第二条约定：“租赁年限为十二年（2004年1月1日至2015年12月31日）”，现双方租赁期限业已届满，高家镇巨家村第三村民小组作为出租方已明确表示不再出租，上诉人作为承租人理应及时归还全部场地并支付相应的占用费，但鉴于本案《场地租赁协议书》所涉标的，包含案外人高家镇巨家村第四村民小组1.55亩场地，且上诉人已经与高家镇巨家村第四村民小组达成续租协议，将租期延至2021年，故为充分保护各民事主体的合法权益，尊重当事人的意思自治，并减少诉累，本院认为，本案中由上诉人继续使用所涉高家镇巨家村第四村民小组1.55亩场地，更为妥当。据此，上诉人应支付高家镇巨家村第三村民小组4.45亩场地相应费用为：一年租金13350元（4.45亩×3000元/亩），违约金4005元（13350元×30%），损失按两年计算共计34710元；至于被上诉人高家镇巨家村第三村民小组原审诉请中所包含巨家村第四村民小组1.55亩场地的租金、损失部分，因上诉人与巨家村第四村民小组已达成续租协议，且支付了2017年以前租金，故本院不再支持。
关于上诉人所称损失赔偿问题，《补充协议》明确约定：“关于秦成工贸公司租用巨家村三组土地，因生产扩大，现拆除原有平房，扩大车间库房。合同期满后，如不在租用，将自行拆除处理。如在租用，租金双方重新协商，同等条件优先考虑乙方。”本案所涉合同业已期满，被上诉人高家镇巨家村第三村民小组亦明确表示不再出租，上诉人应当按照约定自行处理相关车间库房等，且上诉人提交的证据不能单独区分其在本案所涉高家镇巨家村第三村民小组4.45亩场地上的损失情况，故上诉人该上诉请求本院不予支持。
关于一审的程序问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案作为租赁合同纠纷，所涉《场地租赁协议》、《补充协议》的当事人为高家镇巨家村第三村民小组（甲方出租人）和宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司（乙方承租人），虽然所涉租赁场地中含有案外人高家镇巨家村第四村民小组所有的1.55亩场地，但从协议签订过程及协议内容来看，被上诉人高家镇巨家村第三村民小组系代表其与高家镇巨家村第四村民小组将姜谭路25号大院整体对外出租，且双方在履行过程中对此亦并无异议;另，案外人高家镇巨家村第四村民小组在明知本案双方存在诉讼的情况下，一审期间并未提起诉讼或申请参加诉讼，故原审法院以本案各方为当事人进行审理，程序并无不当，上诉人关于应当追加案外人高家镇巨家村第四村民小组为本案第三人的理由不能成立。
综上，原审法院认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持渭滨区人民法院(2016)陕0302民初2598号民事判决第四项，即驳回反诉原告宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司的诉讼请求；
二、撤销渭滨区人民法院(2016)陕0302民初2598号民事判决第三项；
三、变更渭滨区人民法院(2016)陕0302民初2598号民事判决第一项“被告宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司向原告渭滨区高家镇巨家村第三村民小组交还姜谭路25号院并恢复至租赁时的原状。限本判决生效之日起三十日内履行完毕。”为“宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，交还姜谭路25号院内属于渭滨区高家镇巨家村第三村民小组所有的4.45亩场地。”
四、变更渭滨区人民法院(2016)陕0302民初2598号民事判决第二项“被告宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司向原告渭滨区高家镇巨家村第三村民小组支付租金18000元，违约金5400元；赔偿原告损失46800元，共计70200元（含被告宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司已支付的13350元）。限本判决生效之日起十日内履行完毕。”为“宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向渭滨区高家镇巨家村第三村民小组支付租金13350元，违约金4005元，赔偿损失34710元，三项共计52065元（含宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司已支付的13350元）。”
五、驳回渭滨区高家镇巨家村村民委员会及渭滨区高家镇巨家村第三村民小组其他诉讼请求。
六、驳回宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费930元、反诉案件受理费4400元，由渭滨区高家镇巨家村第三村民小组承担300元，由宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司承担5030元；二审案件受理费5330元，由渭滨区高家镇巨家村第三村民小组承担1000元，由宝鸡市秦成工贸（集团）有限责任公司承担4330元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宝会
审 判 员 邱有前
代理审判员 黄 婷
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 赵 倩