贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第2320号
上诉人（原审被告）谭森林，男，1971年1月15日出生，汉族。
委托代理人舒符平，贵州思语律师事务所律师，执业证号：15201201410915595。
被上诉人（原审原告）谭永芬，女，1941年5月21日出生，汉族。
委托代理人张宏伟，贵州丰来律师事务所律师，执业证号：15201201110842862。
委托代理人郑娟，贵州丰来律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）谭国祥，男，1947年10月6日出生，侗族。
原审第三人贵州宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花果园大街1号。
法定代表人肖春明，该公司总经理。
委托代理人傅舒，男，1987年8月5日出生，汉族系该公司员工。
上诉人谭森林与被上诉人谭永芬、谭国祥及原审第三人贵州宏益房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年9月10日作出（2015）云民一初字第443号民事判决，宣判后，谭森林不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原判查明，2005年4月25日原告谭永芬向被告谭国祥购买谭国祥位于贵阳市云岩区某某路69号1栋1单元2楼6号的房屋，并于当日签订《房屋买卖协议书》，约定：经双方同意，卖方谭国祥（房主）将花果园某某路二楼房屋一套卖给谭永芬大姐。因姐弟关系，又是本系统职工，总价仅陆万元正。房屋买卖办理费用由谭永芬大姐自行负责。2006年7月26日谭国祥向谭永芬出具《收条》一份，载明：今收到谭永芬大姐买我花果园某某路二层住房一套买房款叁万元正。加上以前付的叁万元，共计陆万元整（60000.00）元。关于购房款的支付，原告及被告谭国祥均认可在2005年由谭永芬支付了三万元。2006年谭森林支付谭国祥三万元，对于该三万元，原告认为是因为谭森林向其借款三万元，不好意思让其归还，所以叫他拿该款支付购房款。对此，被告谭森林不予认可，其表示是其按照与谭国祥的约定以三万元购买谭国祥的房屋而支付的房款。对此，谭国祥表示从未将房屋出售给谭森林，而是卖给原告，其所收的谭森林支付的三万元是原告向其支付的购房尾款。
另查明，2006年谭森林将三万元购房款交付给谭国祥后，谭国祥将房屋钥匙给付谭森林。其后谭森林将房屋出租，租金由谭森林收取并使用。2007年6月19日被告谭森林与谭国祥及谭国祥妻子李宝珍签订《存量房买卖合同》，于2007年8月30日取得了房屋所有权证（所有人为谭森林），2009年12月取得土地使用证。办理房屋过户的费用由谭森林缴纳。审理中原告认可该房屋取得产权证一直交由其保管，直至房屋拆迁。又查明，2010年8月3日谭森林与贵州宏益房地产开发有限公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定贵州宏益房地产开发有限公司以花果园商住楼三组团壹栋22楼5型号房屋建筑面积71.32平方米与谭森林进行产权调换。并对相关拆迁涉及的费用进行了约定。谭永芬从2010年7月20日开始，一直向拆迁单位反映房屋权属问题未果。现诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告谭国祥签订的房屋买卖合同有效；2、确认二被告签订的房屋买卖合同无效；3、判令第三人按照拆迁补偿协议对原告进行安置及补偿；4、本案诉讼等相关费用由二被告承担。
原判认为，民事活动应当遵循诚实信用，等价有偿的原则。本案中关于诉争的房屋（贵阳市云岩区某某路69号1栋1单元2楼6号房）有两份买卖合同，即一是原告谭永芬与被告谭国祥于2005年4月25日签订的《房屋买卖协议》，二是被告谭森林与谭国祥签订的《存量房买卖合同》。本案的焦点是对该两份合同的效力如何认定？作为诉争房屋的原所有人即被告谭国祥，其已明确表示自己是将房屋出售给原告，并收取了原告支付的购房款，因此，应当认定原告与被告谭国祥签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，应为有效协议，而对于被告谭森林与谭国祥签订的《存量房买卖合同》，因根据合同，该房出售价格为三万元，与谭国祥在房改中购买该房的成本相当，被告谭国祥已当庭表示其与谭森林并不熟识、非亲非故，其不可能以低于自己购房成本的价格将该房出售给被告谭森林。并且在谭国祥明明能将房屋超过一倍的价格出售的情况下，却选择将房屋以较低价格出售，不符合情理，因此本院认为该《存量房买卖合同》并非是被告谭国祥的真实意思表示，故该合同应为无效合同。但是从合同的履行情况来看，原告与被告谭国祥签订房屋买卖协议，双方对2005年支付的三万元均无异议，本院予以确认，但是对于尾款三万元，原告表示由于被告谭森林向其借款三万元未归还，故要其以该三万元去支付购房款，对此原告并未向本院举证证明双方之间借款事实的存在，其次，被告谭森林不予认可，因此，本院认为原告并未完全履行完其与谭国祥之间的买卖协议，该协议中的购房尾款系谭森林支付。其次，谭森林依据《存量房买卖合同》取得房屋的产权证后，原告与谭森林均认可该产权证一直交由原告保管，原告应当知道房屋已过户在谭森林名下，其权益可能受到侵害，却未在合理期限内提出异议，本应丧失请求法律保护的权利，同时被告谭森林亦仅仅是支付三万元的购房款，其完全取得房屋的理由亦不充分，也就是说原告及被告谭森林都无充分理由独自享有房屋，本院根据公平原则，考虑到原告先行支付房款三万元，被告谭森林支付尾款三万元并支付了房屋过户的其他费用，本院酌情确定房屋权属由原告享有40%，被告谭森林享有60%，鉴于该房经拆迁已安置为本市花果园商住楼三组团壹栋22楼5号房，该房屋应由原告享有40%，被告谭森林享有60%。综上，对于原告的诉讼请求本院予以部分支持，部分驳回，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”之规定,判决：一、原告谭永芬与被告谭国祥于2005年4月25日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、被告谭森林与被告谭国祥于2007年6月19日签订的《存量房买卖合同》无效；三、位于本市花果园商住楼三组团壹栋22楼5号房由谭永芬享有40%，被告谭森林享有60%；四、驳回原告谭永芬的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告谭永芬、被告谭森林各自负担30元（此款原告以预交，被告谭森林于履行本判决时一并给付原告）
宣判后，上诉人谭森林上诉称，1、本案诉争的房屋系上诉人合法取得，享有绝对的所有权。上诉人于2007年8月30日合法取得了房屋所有权证，并于2009年12月取得了土地使用证，依照物权法第9、17条的规定，涉案房屋所有权属于上诉人。2、原判认定上诉人与谭国祥签订的《存量房买卖合同》无效缺乏依据。3、原判对涉案房屋进行四六开分配无法律依据。4、上诉人认为被上诉人之间签订的《房屋买卖协议书》以及谭永芬支付3万元房款是虚假的，恶意串通，现申请对该两份证据司法鉴定。5、被上诉人谭永芬起诉已经超过诉讼时效。故请求撤销原判，驳回谭永芬的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人谭永芬答辩称，1、本案中，上诉人采用恶意欺诈的手段将涉案房屋过户至其名下，《存量房买卖合同》属于无效合同。2、上诉人无权享有涉案房屋的所有权。因《存量房买卖合同》无效，上诉人基于此是不能享有的，更不能享有60%的份额。3、谭永芬与谭国祥签订的《房屋买卖协议》是真实合法有效的。4、本案不存在诉讼时效问题。
被上诉人谭国祥答辩称，2004年到2005年期间，谭永芬提到其住房拥挤，谭国祥便将涉案房屋低价卖给她。2007年，办理该房屋过户手续，谭永芬请谭森林代办，在房管处的时候，因谭国祥没有带身份证，其与爱人李定珍就先在空白的《存量房买卖合同》上签字，余下的由谭森林填写。谭国祥将涉案房屋只卖给了谭永芬。
原审第三人贵州宏益房地产开发有限公司答辩称，谭森林与谭永芬的纠纷，第三人不知情，第三人按照房屋登记签订的合同，在法律上没有过错，请求驳回被上诉人的诉讼请求。
本院二审查明，谭国祥称2006年7月26日的《收条》系2010年补写，谭永芬对此予以认可。谭国祥交付涉案房屋后，谭永芬与谭森林均未居住，而是出租给他人，租金由谭森林收取。其余事实与原判查明的事实基本一致。本案事实，有《房屋买卖协议书》、《收条》、《情况说明》，《存量房买卖合同》、《个人转让房屋涉税鉴定审核表》、《销售不动产统一发票》、《税收完税证》、《中华人民共和国契税完税证》、《房地产交易中心发票》、《住宅房登记费发票》、《国有土地登记发票》、《房屋拆迁产权调换协议》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案中，出卖人谭国祥就同一房屋分别与谭永芬、谭森林签订两份房屋买卖合同。该两份合同均不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故《房屋买卖协议》与《存量房买卖合同》均系合法有效，至于房款为三万元，还是六万元，均不影响该两份合同的效力。谭国祥称自己并非将涉案房屋出卖给谭森林，谭永芬称谭森林采取欺诈手段签订了合同，但均未提供证据加以证明，并且二被上诉人的陈述与上诉人谭森林的陈述相互矛盾，故对该主张，本院不予采信。对于上诉人谭森林提出的年代笔迹鉴定申请，因在二审审理过程中，谭永芬与谭国祥均认可2006年7月26日的《收条》系2010年所写，故该申请已无事实基础，本院不予准予。
在上述两份合同均有效的情况下，签订在先的合同并不能对抗谭森林物权的合法取得。涉案房屋已于2007年过户至谭森林名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，谭森林已取得了涉案房屋的所有权，依法应获得原审第三人的拆迁补偿，谭永芬无权享有，对于谭永芬所受损失，可以依法另行向谭国祥主张违约责任。
对于谭森林提出谭永芬提起诉讼已经超过诉讼时效的上诉理由，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，故当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，且只有在合同效力被确认后，权利人才能主张相应的权利，此时才应当适用诉讼时效的有关法律规定。因此，对于该上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，原判认定事实错误，适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2015）云民一初字第443号民事判决第一项、四项；
二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2015）云民一初字第443号民事判决第二项、三项。
一、二审案件受理费120元，由被上诉人谭永芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 黄智静
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 郭星昕