广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第204号
上诉人（原审被告）：张世忠。
委托代理人：汤鹏，广东启仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴启明。
委托代理人：林嘉鼎，广东东深律师事务所律师
上诉人张世忠与被上诉人吴启明因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2007号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：一、争讼房产的位置：深圳市龙岗区布吉街道粤宝路40号天地人旧货市场一楼118、119商铺。二、产权人情况：为广州铁路集团下属深圳某土木工程有限公司6#宿舍楼（房屋所有权证记载房屋坐落地址在原宝安县布吉镇吉华路铁路6#宿舍楼），建筑面积2750平方米，钢筋混凝土六层。三、取得产权时间：1992年11月26日（登记字号公11—0xxxx9）。四、房屋用途：宿舍楼。五、吴启明取得房产部分使用权的相应情况：2002年6月26日，深圳某土木工程有限公司作为甲方，陈某某作为乙方，双方签订了一份《承包经营合同》，约定由乙方承包上述六层大楼（一楼铺面仅有一间，一楼其他铺面不含在此）及大楼南侧配套平房，面积2728平方米给乙方经营旅馆，承包期限10年（2003年4月16日到2013年4月15日），承包费定额为每月31000元（逐年递增）；乙方在承包期内不得擅自将所承包房屋转租、转让或转借，不得擅自将物业扩大、扩建或改变用途；承包期内乙方自主经营、自负盈亏并独立承担民事责任及经营风险，按章纳税等。2005年8月1日，深圳某土木工程有限公司作为甲方，陈某某作为原乙方，吴某某作为现乙方，三方签订了一份《补充协议》，主要约定因为陈某某经营困难，无法按原合同履行，经甲方同意，将原合同剩下的合同承租期转让给吴某某，其余条款按原合同履行。吴某某承租上述房产后，将房产转变经营范围，利用承租的房产开办了旧货市场，并注册成立了深圳市某实业发展有限公司天地人旧货市场进行市场管理工作。2009年1月1日，吴启明作为乙方，深圳市某实业发展有限公司天地人旧货市场作为甲方，双方签订了一份《市场管理服务协议》，约定吴启明承租其中一楼118、119铺位经营旧货，合同期限2009年1月1日到2013年4月15日，合同并约定吴启明可以转租。2010年4月22日，吴启明作为甲方，张世忠作为乙方，深圳市某实业发展有限公司天地人旧货市场作为丙方，三方签订了一份《合同书》，约定由张世忠承租1楼118、119商铺经营旧货中的电器、厨具业务，合同期限2010年4月22日到2011年4月21日，经营管理费用为3000元／月（未区分租金、保安费、公共水电费、市场卫生费用），自用水电费另计；张世忠应每月5日前一次性付清所有费用，如有拖欠，按拖欠天数每天收取3%的滞纳金；如拖欠费用超过当月15日或张世忠超过合同约定的经营范围或进行违法活动等，吴启明有权解除合同，且不退回首期押金，张世忠则须在一天内将货物搬离。六、合同约定的月租金等标准：3000元。七、合同约定租金缴纳日期：当月5日前。八、合同约定租赁合同履行期限：1年。九、合同约定拖欠租金滞纳金标准：3%／日。十、押金交付情况：3000元。十一、张世忠拖欠租金期间：吴启明主张2013年2月—4月15日期间的租金（2月租金张世忠已支付15%，属未足额支付）。张世忠确认其尚未搬离。十二、张世忠拖欠租金数额：吴启明主张拖欠租金为7050元。关于租金，张世忠辩称其已缴纳2013年3月、4月份15%的租金作为管理费用，其余租金吴启明同意免除。
吴启明在原审的诉讼请求为：1、张世忠支付吴启明租金7050元；2、张世忠支付吴启明违约金10683元（暂计至2013年8月1日，续后计至付清时止）；3、诉讼费由张世忠承担。
原审法院认为：本案争讼房产的权利人为深圳某土木工程有限公司，该公司将宿舍楼以承包合同方式在2002年6月26日租赁给陈某某时，明确约定房产用途为旅馆且不得转租，吴某某在2005年8月1日承继《承包经营合同》权利义务时，亦未约定可以改变用途及可以转租。现争讼商铺用于经营旧货市场，已经明显违反合同目的及约定，因此吴启明与深圳市某实业发展有限公司天地人旧货市场签订的名为市场管理服务协议，实为转租合同的《市场管理服务协议》以及吴启明、张世忠、深圳市某实业发展有限公司天地人旧货市场三方签订的再转租合同关系未经过产权人的追认因此均为非法，是无效合同。
虽然吴启明、张世忠之间的《合同书》为无效合同，但由于此合同期限仅一年，吴启明起诉时早已过了合同承租期限，因此吴启明基于无效、过期合同要求张世忠按3%／日支付拖欠租金的滞纳金，没有法律依据，原审法院不予支持。由于租赁关系无效，吴启明主张租金原审法院不予支持。但由于张世忠并不能基于无效合同占用他人房产，因此张世忠应当支付承租商铺的使用费，使用费可参照合同约定确定，因此原审法院确定张世忠应支付吴启明2013年2月到2013年4月15日期间房屋使用费7050元。张世忠辩称吴启明同意免除租金的主张，证据不足，原审法院不予采信。另外，由于租赁关系无效，张世忠缴纳吴启明的3000元押金可依法抵扣张世忠拖欠的使用费，因此张世忠实际需支付吴启明租赁使用费4050元。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张世忠支付吴启明房屋使用费4050元，限本判决发生法律效力之日起三日内付清；二、驳回吴启明的其他诉讼请求。案件受理费121元（吴启明已预交），吴启明承担93元，张世忠承担28元。
上诉人张世忠不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回吴明团的诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用全部由吴明团承担。
事实和理由：一、本案一审法院违背了“不告不理”原则，超出其审理范围，违法认定事实。第一，根据民事诉讼法中“不告不理”原则，法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容由当事人确定，法院无权变更当事人的诉讼请求。法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。本案吴启明的诉讼请求是要求张世忠支付租金及滞纳金，该诉讼请求明确且未经过吴启明的变更。因此，本案仅应审理吴启明与张世忠之间的租赁合同是否有效，张世忠是否应该向吴启明支付租金及滞纳金，应缴数额。一审法院经过审理后，查明了张世忠与吴启明之间的《合同书》为无效合同，双方租赁关系无效，吴启明主张租金及滞纳金法院不予支持。根据一审法院查明的上述事实，吴启明请求张世忠支付租金及滞纳金的诉请无法无据，一审法院应该依法驳回吴启明的诉讼请求。但是一审法院却超越其审理范围，主动变更了吴启明的诉请，最后判决张世忠基于占用他人房产，应当支付商铺的使用费。因此，一审法院在审理过程中，明显违背了“不告不理”原则，滥用职权使得张世忠负担吴启明没有主张的部分。第二，即便是张世忠基于占用他人房产，需要支付使用费，也应该由该诉争房产的实际权利人向张世忠主张。吴启明并不是该房产的实际权利人，吴启明是未经过实际权利人的同意，违法将该房产转租给张世忠。因此，吴启明没有权利要求张世忠支付房屋的使用费。第三，张世忠与吴启明签订的商铺租用《合同书》之所以无效，是因为吴启明没有转租权，且该《合同书》没有经过产权人的追认，导致该转租合同无效。本案张世忠在与吴启明签订此合同时，根本不知道也不可能知道吴启明没有转租权，故吴启明对该《合同书》无效的结果应承担全部过错责任。二、本案一审法院认定事实错误，认定事实证据不足。张世忠从2010年10月31日至2013年1月，一直按照约定于每月5号之前一次性向吴启明支付当月租金（未区分管理费等）及水电费。2013年1月10日，深圳某土木工程有限公司物业分公司对外张贴公告：因深圳某土木工程有限公司与吴某某签订的物业租赁合同于2013年4月15日到期，要求现在承租的商户提前清货，做好退出经营场地的准备。正是在这种情况下，双方为了配合在期限内退出经营场地，吴启明与包括张世忠在内的20多户商户达成口头协议：从2013年2月开始到2013年4月15日，各商户只需向吴启明支付管理费（即按原租金的15％核算管理费）及水电费，吴启明不再承担其他费用。一审法院确认张世忠已支付了2013年2月份15％的租金，不是属于未足额支付，恰恰是张世忠遵照双方的口头协议向吴启明足额支付了从2013年2月开始到2013年4月15日张世忠应当支付的所有费用，张世忠不存在拖欠租金及其他费用的情况（这些情况可以从张世忠提交的吴启明向其开具的不同时期的收据予以证明）。且吴启明没有举证证明：2013年3月至2013年4月，吴启明已经向张世忠提出要求张世忠缴纳当月费用。基于拆迁背景之下，张世忠与吴启明之间达成的协议，在履行过程中，张世忠并不存在拖欠吴启明的相关费用。吴启明与包括张世忠在内的20多户商户在拆迁的背景下，双方已达成口头协议并完全履行完毕，吴启明看到张世忠与深圳某土木工程有限公司物业分公司重新达成租赁合同继续经营，心理失衡，制造矛盾。一审法院仅凭吴启明提交的一份无效的过期的商铺租赁《合同书》认定事实，证据不足，认定事实错误。
被上诉人吴启明答辩称：1、张世忠的上诉请求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。2、一审法院适用法律错误，请二审法院予以纠正。张世忠与吴启明签订的合同书，并非无效合同，该合同书并没有违反法律行政法规的强制性规定，也没有损害国家和社会公共利益，系双方的真实意思表示，是有效、合法的合同。一审法院认定该合同无效，属于适用法律错误。且从签订合同书至今，张世忠一直在使用涉案上铺进行经营，没有受到本案业主或者其他第三人干扰，本案的租赁合同纠纷，出租人是否同意转租不影响本案合同的效力。3、合同书约定的期限期满后，张世忠继续使用涉案商铺，缴纳租金，系原合同继续履行，期限变为不定期，请二审法院依据本案的事实和法律进行裁判。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案商铺所在的布吉镇吉华铁路6#宿舍楼已取得房屋产权证书，吴启明已按其与张世忠在2010年4月22日签订的《合同书》所约定的时间将涉案商铺交付张世忠使用。虽然涉案房产的权利人深圳某土木工程有限公司在与陈某某以及吴某某签订的《承包经营合同》中约定不得改变房屋用途以及转租，但法律以及行政法规并未明确规定在此情形之下租赁合同应认定为无效，且租赁合同属于确立债权债务关系之合同，即出租人负有以物供承租人使用收益的债务，并不涉及产生物权变动效果为目的的处分行为，故纵使出租人无处分权，亦不影响租赁合同的效力。由上，上述《合同书》系吴启明与张世忠的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，原审认定涉案《合同书》为无效合同有误，本院予以纠正。
《合同书》约定的租赁期限于2011年10月31日到期后，张世忠继续使用涉案商铺，而吴启明没有提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故张世忠仍应按照上述《合同书》约定的租金标准向吴启明支付涉案商铺的租金。张世忠上诉称双方当事人达成了口头协议，约定从2013年2月开始，承租人仅按租金的15%支付管理费即可，并提交了案外的其他承租人租金收款收据为证。本院认为，上述收款收据仅能证明承租人已交的租金或管理费的数额，不能证明租赁双方当事人就此已达成协议变更了租赁合同关于租金数额的约定。张世忠提交的证据不足以证明其上述主张，原审认定张世忠从2013年2月至2013年4月15日欠付的租金数额为7050元计算正确，但将其认定为房屋使用费不当。
吴启明虽答辩认为涉案合同有效但并未就出租人是否有权没收押金以及收取延期交租违约金提出上诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院仅对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故对于原审将租赁押金3000元抵扣欠付租金以及未支持出租人关于延期交租滞纳金的相关处理，本院不予审查，张世忠仍应向吴启明支付欠付的租金4050元。
综上，上诉人张世忠的上诉请求没有事实以及法律依据，原审虽对涉案《合同书》的效力认定有误，但最终处理结果并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人张世忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理审判员 蔡妍婷
二〇一四年三月十八日
书 记 员 李全慧
附法条：
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一项：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。