重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第06722号
原告韩治勇，男，汉族，1986年9月5日出生，住重庆开县。
委托代理人李颖慧，女，汉族，1986年6月25日出生，住四川省资中县。
被告重庆融创基业房地产开发有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园办公楼，组织机构代码74749747-3。
法定代表人商羽，总经理。
委托代理人江智莉，女，汉族，1985年1月28日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人唐相林，男，汉族，1986年2月28日出生，住重庆市南岸区。
原告韩治勇与被告重庆融创基业房地产开发有限公司（以下简称融创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩治勇、被告融创公司的委托代理人江智莉、唐相林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩治勇诉称：2014年8月8日，原告购买被告开发的位于重庆市北部新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋，项目名称“XX花园XX期”，即对外宣称的“XXⅡ”商品房项目。2015年3月29日，原告按约定来到小区，却发现小区存在诸多问题。一是欺骗性收取“团购费”问题。2013年10月，原告通过房交会到被告售楼部买房，被告知可享受“交6万抵6万”的团购活动，并在被告的引导下向重庆龙田商贸有限公司（以下简称龙田公司）交纳了60000元团购费。龙田公司出具收款事由为“重庆XX花园XX期团购买房费”、签章为“重庆龙田商贸有限公司”的收据，未开具任何正式发票，被告销售人员称可以折抵60000元房款。随后，原、被告在销售中心签订《商品房买卖合同》，原告发现该团购费及相关优惠未在合同中体现，导致房屋价值无形缩水120000元。由于被告以欺诈手段收取了原告团购费，因此原告要求被告予以退还。二是未取得《预售许可证》违规销售问题。2013年10月20日，被告要求原告交纳60000元团购费和10000元定金；2013年10月29日，被告要求原告交纳150000元定金；2014年8月1日，被告取得渝国土房管（2014）预字第667号《预售许可证》。住建部在2010年4月出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动”。被告在未取得预售许可证的情况下，收取原告团购费及定金，故原告要求被告赔偿团购费和定金的资金占用损失。三是房屋质量问题和设计硬伤问题。2015年3月29日接房当日，原告在小区发现不同程度的房屋基底裂缝，大者可以放置成人拳头。小区无消防通道，消防部门要求被告2个月内整改。车库大面积漏水，房屋散水沉降严重，部分下水道管道因沉降问题被拉断，原告根本无法接房入住。因此，被告应按合同约定赔偿导致原告延迟接房的违约金。综上，原告诉请法院判令：1、被告退还非法收取原告的团购费60000元；2、被告赔偿因非法售楼占用原告220000元的资金占用损失（以220000元为本金，从2013年10月29日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2014年8月1日止］；3、被告赔偿因消防整改、沉降修补、管道断裂、车库漏水等原因导致原告迟延接房的违约金（以总房款740000元为基数，从2015年3月29日至2015年6月25日，按每日万分之零点五计算）。本案的诉讼费用由被告承担。
被告融创公司辩称：1、原、被告建立商品房买卖合同关系属实，但被告收取原告定金是根据预定合同收取的立约定金，原、被告在其后也订立了商品房买卖合同，故对定金不应支付利息；2、被告未收取原告团购费，故团购费不应由被告退还；3、被告开发的房屋是符合设计规范要求，并且通过了竣工验收备案登记的，符合合同约定的交付标准，原告在2015年3月29日接房当日不愿接房，是其自身原因造成的，被告不应支付违约金。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：位于重庆市北部新区XX路XX号XX花园XX期（又名“XXⅡ”）系被告融创公司开发。
2013年10月20日，原告通过POS机刷卡支付60000元，刷卡凭证即《POS签购单》上载明的商户名为龙田公司。龙田公司就该笔款项出具《收据》一张，其上载明：“重庆XX花园XX期XX号团购买房款由于韩治勇自身原因无法签约，费用不退”。庭审中，原告陈述：1、该60000元系原告缴纳的团购费；2、《收据》上的内容是如果原告不去签订正式的购房合同，团购费不退。3、原告是在被告售楼部在被告的置业顾问带领下交纳的团购费，被告当时告知原告交纳70000元定金，原告刷卡时是分10000元和60000元两笔刷的，原告发现有一笔收款单位是龙田公司，就询问被告工作人员，工作人员称是因为有一个团购活动，交60000元团购费抵60000元房款，原告要求被告及龙田公司出具发票，被告知暂时没有发票，就先给原告出具了一张收据。被告陈述：被告与龙田公司没有任何团购关系，不清楚龙田公司为何收取原告团购费，也不清楚原告是在哪里缴纳的团购费。
当日，原、被告签订《房屋预定合同》，约定：1、原告所预定的房屋为XX号房，套内建筑面积约72平方米。2、售价11604.07元/平方米（按套内面积计价），总房款835493元（根据最终房屋测绘面积为依据，据实结算），优惠幅度＿元，实际总房款835493元。3、原告向被告支付定金160000元，其中2013年10月20日支付10000元，剩余150000元于2013年11月5日前补齐，该定金自原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》后自动转为房款。4、首付款为255493元，原告需于被告通知5日内交纳，剩余房款以按揭贷款的方式支付。5、原告持本合同及首付款于被告通知5日内到被告指定地点缴纳首付款、契税及其他费用，并签订《重庆市商品房买卖合同》，同时于当日办理按揭贷款并交齐银行按揭所需资料。6、若原告未按本合同约定的时间及款额缴纳首付款（或定金）并按合同约定的时间签订《重庆市商品房买卖合同》办理贷款手续，逾期3天以上的，视为原告自愿放弃预定，本合同自动终止，被告有权不退还原告所交定金；若原告在本合同签订后要求退房或者解除本合同，并经被告同意的，被告不再返还原告定金；本合同约定的房价款为最终确定之事项，双方在签订《重庆市商品房买卖合同》时不应再要求变更，若因原告此项要求导致最终未能签订《重庆市商品房买卖合同》的，被告有权解除合同，原告所交定金不予退还；原告已详细阅读并完全理解被告在销售现场公示的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、附件样本的全部条文，并同意按该样本内容签订相应的合同，若原告以对前述合同内容有异议为由要求解除本预定合同或者不同意签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、附件或者要求重新磋商有关条款的，视为原告违约，被告有权解合同，定金不予退还。7、若原告按前述约定之时间与被告签订《重庆市商品房买卖合同》并交齐购房所需全部资料的，被告有权在合同约定实际总房款基础上给予原告优惠＿元，即双方签订《重庆市商品房买卖合同》时，房屋总款为725952元，原告应于被告通知5日内交首付款217982元；8、除本合同另有约定外，被告无正当理由不得擅自终止和违反合同约定，否则，原告有权拒绝，或要求双倍返还定金。2013年10月20日、2013年10月29日，原告分别向被告支付定金10000元、150000元。
2014年8月1日，被告取得了预售许可证。
2014年8月8日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发的位于北部新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋，房屋建筑面积87.05平方米，套内面积69.25平方米；2、本商品房为清水房，总成交金额为684288元，建筑面积单价为7860.86元/平方米，套内建筑面积单价为9881.42元/平方米，首付款214288元；3、被告应当在2015年3月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。
2014年12月30日，案涉小区项目取得《建设工程竣工验收备案登记证》。
2015年3月29日，原告收到被告发出的《收楼通知书》，要求其于2015年3月31日办理收房手续。2015年3月31日，原告未接房，双方对未接房原因未形成书面材料。2015年6月6日，原告在《业主物品领用签收表》上签字，实际接收了房屋。
庭审中，原告陈述：1、原告未在2015年3月31日接房的原因是其去接房时发现房屋存在沉降以及消防问题，不符合接房条件。原告口头告知了被告不接房的原因，被告要求原告在交房验收表上签字，但原告没有签。2、2015年3月31日很多业主都反映房屋有问题，管委会也出面协调，但被告不愿协商，后来业主上访至信访办，被告才出面协商，但也没有协商成功。3、原告接房时房屋存在的问题具体包括：（1）消防问题。原告在取得竣工验收备案登记证前消防是通过了验收的，但原告在接房时被告知被告私自改变了消防通道，消防部门当着所有业主的面要求被告三个月内整改好。（2）整栋楼沉降问题。（3）由于沉降导致公用管道断裂问题。（4）整个车库存在的漏水问题。上述质量问题都是针对小区的业主，并未针对某一户业主。原告实际接房时，除消防问题整改好外，其余还在整改中，被告后来对沉降进行了表面的填补，车库至今未整改。被告陈述：1、原告在2015年3月29日到现场看过房子，但被告处没有原告在2015年3月31日到现场验房的任何资料，如果接房时业主认为有质量问题，应与被告形成书面的清单，被告再根据清单进行整改。2、被告没有听说管委会及信访办协调过房屋质量问题。3、原告关于质量问题的陈述不属实，被告取得竣工验收备案登记证，消防及车库均通过了验收，车库漏水也是个别漏水。原告提出的质量问题即使属实也不影响其实际使用和居住。
关于团购优惠情况。原告称其在与被告签订合同的时候向被告提过该问题，被告要求原告找龙田公司要发票，但原告其后找不到龙田公司，便举报了该公司，发现该公司已接近破产，但还没有注销。
上述事实，有原被告的陈述、收据、POS签购单、中国农业银行刷卡凭证、房屋预定合同、重庆市商品房买卖合同、建设工程竣工验收备案登记证、收楼通知书等证据在案为证，足以认定。
本院认为：被告虽然在与原告签订《房屋预定合同》时未取得预售许可证，但从《房屋预定合同》的内容来看，该合同是为将来双方签订正式的商品房买卖合同达成的协议，其目的是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，属预约合同，而非正式的预售行为，是否取得商品房预售许可证不能作为订立预约合同的前提条件。被告在与原告签订正式《重庆市商品房买卖合同》时已经取得了预售许可证，因此，《房屋预定合同》、《重庆市商品房买卖合同》均系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告所称的中华人民共和国住房和城乡建设部在2010年4月出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》不属于法律或行政法规等效力性规范，不应作为认定合同无效的法律依据。
关于团购费。根据庭审查明的事实，该笔费用原告系向龙田公司缴纳，现被告否认其与龙田公司的团购关系，原告亦未举示有效证据证明其缴纳的团购费与被告公司的关系，故被告对该笔费用不应承担退还责任，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于定金及团购费资金占用损失。如前所述，原、被告签订的《房屋预定合同》系有效合同，原告基于该有效合同收取被告定金亦属有效，且原、被告已签订《重庆市商品房买卖合同》，该《房屋预定合同》已履行完毕，原告要求被告退还定金的资金占用损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告的团购费非被告收取，原告要求被告支付资金占用损失于法无据，本院亦不予支持。
关于迟延接房违约金。被告已通知原告于2015年3月31日接房，原告于该日未接房。原告称其系由于房屋存在质量问题未接房，但未举示证据证明其当时未接房的原因。且被告已经取得建设工程竣工验收备案登记证，符合合同中关于交房条件的约定，原告所陈述的房屋的质量问题并不能作为其不接房的理由。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告韩治勇的诉讼请求。
案件受理费1390元，减半收取695元，由原告韩治勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 万园薇
二〇一五年十月十五日
书 记 员 李 洁