北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08417号
上诉人（原审原告）徐礼文，女，1928年11月28日出生。
委托代理人冯劲梅，北京市国度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姜桂香，女，1962年10月16日出生。
委托代理人朱玉伯，北京市蓝筹律师事务所律师。
上诉人徐礼文因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第04360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月，徐礼文诉至原审法院称：2009年1月12日，我与姜桂香签订《存量房买卖合同》，将位于北京市东城区××××6号1幢1层房屋（简称诉争房屋）出售给姜桂香。上述合同签订后，姜桂香于2009年3月20日取得诉争房屋所有权证，但姜桂香并未向我支付购房款，也一直未实际搬入诉争房屋。未搬入的理由如下：诉争房屋是我原租住的私房被腾退后用所获得的补偿款购买，因我的孙女刘××是原私房的共同居住人，我在（2007）东民初字第2298号民事判决中曾明确表示对刘××有安置义务，同意刘××长期居住诉争房屋，故刘××对诉争房屋享有合法居住权，其一直居住在诉争房屋内。刘××的母亲刘×与我的儿子离婚后，独自抚养刘××，与其共同居住在诉争房屋内。故，姜桂香一直不能搬入诉争房屋。对上述诉争房屋，姜桂香曾三次起诉要求刘××、刘×腾房，均被法院判决驳回诉讼请求。现我认为，根据《合同法》的规定及现有生效判决，我与姜桂香签订的合同已经无法实际履行，合同目的无法实现，应当依法解除。现诉至法院，请求法院判决：1、解除我与姜桂香于2009年1月12日签订的《存量房买卖合同》；2、姜桂香立即将位于北京市东城区××××6号1幢1层的房屋产权变更登记到我名下。
姜桂香辩称：不同意徐礼文的诉讼请求。双方签订合同时，我就知道诉争房屋内有人居住的状态，我购房的目的并不是为了居住，而是作为资产之用。司法解释中对合同解除期限有除斥期间的规定，该期间应自合同解除事由发生之日起一年内行使。徐礼文最晚应在2010年主张解除，现在已经超过除斥期间，徐礼文提出解除合同不利于交易安全稳定。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，徐礼文虽称与姜桂香签订《存量房买卖合同》的真实目的是为了促使案外人刘×腾退诉争房屋并非为了出售诉争房屋，姜桂香也未支付6万元购房款，对此姜桂香不予认可，徐礼文亦未提供证据予以证明。姜桂香支付6万元购房款的事实已经法院生效判决认定。因此，法院认为，徐礼文与姜桂香签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规之效力性强制性规定。徐礼文以上述理由要求解除合同的请求，法院不予支持。另，徐礼文认为，因诉争房屋内有案外人刘×、刘××居住，多次诉讼仍无法腾退，无法向姜桂香交付该房屋，因合同无法实际履行，合同目的无法实现，故而该合同应当依法解除。对于该意见，姜桂香明确表示，在购房时就明知诉争房屋内有人居住的情况，且购房并非为了实际居住之用。法院认为，案外人刘×、刘××居住诉争房屋的事实为姜桂香所接受，并不影响合同目的的实现。故，对于徐礼文以此为由要求解除合同的请求，法院亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定。于2015年6月判决：驳回徐礼文的诉讼请求。
判决后，徐礼文不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判支持其全部诉讼请求。其主要上诉理由为：一、姜桂香只是代徐礼文的次子郑××购房，房屋产权应属郑××所有；二、姜桂香并未支付购房款。姜桂香同意原审判决。
经审理查明：2009年1月12日，徐礼文与姜桂香签订《存量房买卖合同》，约定：徐礼文作为卖方，姜桂香作为买方购买徐礼文名下的坐落于北京市东城区××××6号1幢1层房屋，房屋建筑面积18平方米，成交价格11万元，姜桂香应于本协议签订之日向徐礼文支付定金2万元。姜桂香于2009年2月1日前支付购房款4万元，于房屋实际交付后三日内支付剩余购房款5万元。姜桂香承担诉争房屋交易相关的所有税费。徐礼文应在2009年4月30日前将诉争房屋正式交付给姜桂香。
2009年3月20日，诉争房屋产权变更至姜桂香名下。徐礼文另提供税务机关代开发票一张，发票上载付款方为姜桂香，收款方为徐礼文，诉争房屋交易价格为162000元，税额1620元。该房产证及发票均在徐礼文处保管。对于上述证、票的保管情况，徐礼文称由于姜桂香一直未付购房款，故由徐礼文一直保管。对于发票上诉争房屋交易价格一节，双方均认可该价格是网签交易价格，实际交易价格是11万元。姜桂香表示，正是因为知道诉争房屋内有人居住且长期不能腾退，故才约定的11万元交易价格。关于购房款的支付情况，徐礼文称姜桂香并未支付，姜桂香称已支付6万元。
诉争房屋现由刘×、刘××（二人均为案外人）实际居住。刘×系徐礼文次子郑××（案外人）前妻，刘××系徐礼文孙女，刘×与郑××之女。
另查，刘×与郑××于1991年5月9日登记结婚，婚后在徐礼文承租的北京市东城区黄化门2号南房3间内与徐礼文共同居住。2004年6月23日，刘×的户籍迁入北京市东城区黄化门2号。2004年9月23日，徐礼文与东城区国土资源和房屋管理局、东城区房地经营管理中心签订《北京市东城区标准租私房承租人搬出货币补偿协议》，约定徐礼文原承租的东城区黄化门2号房屋应无条件腾退，该房屋现有在册人口5人，分别为徐礼文、郑文礼、郑芸昀、郑××、刘××。徐礼文应得搬出补偿款及搬家补助费等共计503411.40元。合同签订后，徐礼文领取上述款项，并于2005年9月15日出资11万元购买诉争房屋。此后，刘×、刘××在此居住。2007年3月21日，刘××诉至原审法院要求徐礼文给付房屋搬迁补偿款。庭审中，徐礼文表示同意刘×、刘××长期居住诉争房屋。同年6月19日，原审法院判决驳回了刘××的诉讼请求，该判决已发生法律效力。
2007年9月18日，刘×与郑××经原审法院调解离婚，刘××由刘×抚养，双方自行解决住房问题。
2008年8月18日，徐礼文诉至原审法院，要求刘×腾退诉争房屋。同年9月19日，原审法院判决驳回徐礼文的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。
2009年6月8日，姜桂香诉至原审法院，要求刘×、刘××腾退诉争房屋。同年7月28日，原审法院判决驳回姜桂香的诉讼请求。姜桂香不服该判决，上诉至本院。同年11月10日，本院判决驳回上诉，维持原判。
2012年2月28日，姜桂香再次诉至原审法院，要求刘×、刘××腾退诉争房屋。同年5月28日，原审法院判决驳回姜桂香的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。
2012年11月7日，刘×、刘××起诉姜桂香与徐礼文，要求确认徐礼文与姜桂香于2009年1月12日签订的房屋买卖合同无效。同年11月29日，原审法院判决驳回刘×、刘××的诉讼请求。刘×、刘××不服，上诉至本院。2013年2月20日，本院判决驳回上诉，维持原判。上述判决确认了徐礼文与姜桂香签订《存量房买卖合同》后，姜桂香向徐礼文支付2万元定金和4万元购房款的事实。
2014年8月27日，姜桂香起诉徐礼文及刘×、刘××，要求徐礼文交付诉争房屋，刘×、刘××腾退诉争房屋。同年11月18日，原审法院判决驳回姜桂香的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。
原审法院审理中，徐礼文与姜桂香均称姜桂香与徐礼文次子郑××之间存在恋爱关系。徐礼文表示，双方买卖房屋的真实目的如下：徐礼文起诉刘×腾房未得到法院支持，故考虑变更诉争房屋产权人，由变更后的产权人起诉刘×腾房，以达到让刘×搬出诉争房屋的目的。姜桂香是徐礼文次子的女朋友，所以徐礼文选择与其签订《存量房买卖合同》。双方办理了产权变更后，由姜桂香起诉刘×腾房，但经过三次诉讼，也未得到法院支持。基于真实的目的无法实现，故现在起诉要求解除合同。另，姜桂香并未支付房价款。对此，姜桂香表示其已支付了6万元房价款，该交易是真实的，是双方真实的意思表示。
本院审理过程中，姜桂香同意支付剩余的5万元购房款。
另，徐礼文提交《房产证明》，其上载明：“北京市东城区××××6号1号房，是郑××委托姜桂香代为购买的，房款已交清，所以该房产权是属郑××所有。此房如有修缮、买卖、出租、拆迁、国家征用等一切事项，都应由郑××负责处理。”其上有姜桂香签字及捺印。姜桂香认可其签字及手印的真实性，但称其签字及捺印时，并无如上的陈述内容，对该证明不予认可。本院就此向案外人郑××询问，郑××称对该证明不了解，且其与姜桂香之间并无借名购房的约定。
上述事实，有《存量房买卖合同》、房屋所有权证、发票、（2008）东民初字第07347号民事判决书、（2009）东民初字第05613号民事判决书、（2009）二中民终字第17185号民事判决书、（2012）东民初字第03326号民事判决书、（2012）东民初字第13052号民事判决书、（2013）二中民终字第01095号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：徐礼文与姜桂香签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。徐礼文称房屋系由其次子郑××购买、姜桂香系代办人，但通过本院向郑××所作的询问，并无如上事实，本院对徐礼文该项主张不予采纳。徐礼文在此前生效判决中认可其已收到6万元购房款，对于余下的5万元购房款，姜桂香亦同意给付，因此徐礼文通过出售房屋收取购房款的合同目的可以实现。姜桂香称其在签订房屋买卖合同时即清楚房屋内有他人居住的事实，亦对不能实际居住房屋表示接受，故徐礼文现以合同目的不能实现为由要求解除合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决结果正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1250元，由徐礼文负担（已交纳）。二审案件受理费2500元，由徐礼文负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 周梦峰
代理审判员 李 淼
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 张 璐