重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终8033号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张艳华，女，1981年11月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：严国高，重庆龙淳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ（系张艳华之夫），1974年9月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：凌勇，男，1986年4月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：张崇云，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。
上诉人张艳华因与被上诉人凌勇房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2017)渝0112民初12626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张艳华及其委托诉讼代理人严国高、ＸＸ，被上诉人凌勇及其委托诉讼代理人张崇云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张艳华上诉请求：撤销原审判决第三、第四项；判决被上诉人返还上诉人已交未使用房屋2017年5月26日至7月25日期间的租金9600元；判决被上诉人退还上诉人缴纳的履约保证金14400元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2017年4月25日，被上诉人明知自己承租重庆临空物流开发建设有限公司的门面房不能转租，还租赁给上诉人，并将桌椅等一并捆绑转让给上诉人。按双方约定，被上诉人应退还给上诉人相关费用。一审法院判决上诉人承担房租损失系认定事实不清，没有认定双方约定退还费用的约定条款的效力。合同解除被上诉人应当退还履约保证金给上诉人，一审对该项请求判决驳回也是错误的。门市被工商行政管理部门责令停业后无法使用，被上诉人恶意不接收门市造成的房租损失应由被上诉人自行承担。
凌勇辩称，转让有效，上诉人租给被上诉人使用是合法的，上诉人再转让也是有效的，合同中约定保证金不予退还。正如上诉人所称，实为房屋租赁，并无联营。上诉人使用了门市，租赁经营已经履行，租金就应当缴纳，上诉人要求返还9600元租金是不合理不合法的。上诉人称因房屋已经接收无法经营是不成立的，上诉人到一审起诉时都没有交租赁房屋，被上诉人也没有收到租赁房屋，上诉人实际是在起诉前后都还在租赁经营。租赁经营事实成立，不管上诉人起诉是否解除租赁合同，上诉人都应当缴纳租金。请求驳回上诉，维持原判。
张艳华向一审法院起诉请求：1.解除原被告签订的《门市联营租赁合同》；2.被告返还原告2017年5月26日至2017年7月25日的租金9600元、履约保证金14400元；3.被告支付原告违约金2880元；4.被告赔偿原告损失8093元；5.诉讼费由被告负担。
凌勇向一审法院提起反诉请求：1.反诉被告继续履行租赁合同，支付2017年7月25日至2017年10月25日的租金14400元；2.反诉被告支付违约金2880元；3.反诉被告赔偿损失8093元；4.本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告负担。
一审法院认定事实：2016年6月7日，临空物流公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《门市租赁合同》，合同第1.1条约定：租赁门市位于重庆市渝北区；第3条约定：租期从2016年8月10日至2018年8月9日；第10.1条约定在租赁期间，乙方不得转租房屋，包括但不限于联营、全部或部分转租、更换名义或实际承租者等。2017年4月25日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《门市联营租赁合同》，合同第1.1条约定：甲方出租给乙方的门市位于重庆市渝北区；第3条约定：房屋交付日期为2017年4月25日，租期从2017年4月25日至2018年8月9日，租赁期届满本合同自动终止，乙方应按本合同约定向甲方交还租赁房屋及设施设备；第4.1条约定：租金4800元/月，按季支付，先交后用，每季度租金再前一季度期满前10日内支付；第4.2条约定：乙方应向甲方支付履约保证金14400元，合同解除后，甲方除应抵扣乙方应承担的费用，租金，剩余部分应在合同解除且乙方交返租赁房屋及设施设备后15日内返还乙方；第10.1.1条约定：乙方未按约定期限交付租金，超过10天以上的，甲方有权解除合同，提前收回租赁门市，且对收回的门市不给予任何补偿，保证金不予退还；第10.2.2条约定：乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，因前述唯一原因致使乙方无法正常营业超过10天的，乙方有权解除合同，甲方应返还乙方已交付未使用的款项；第11.1条约定：符合本合同第十条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的5%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。合同签订后，原告支付了保证金14400元，第一季度租金14400元，被告亦于2017年4月22日将案涉门市交付原告。2017年5月30日，重庆市工商局渝北区分局向原告丈夫ＸＸ送达预警告知书，称其在案涉门市从事餐饮服务涉嫌无证经营，要求其立即停止经营活动，提供场地租赁合同等。2017年6月2日，原告委托重庆龙淳律师事务所向临空物流公司发送告知函，请临空物流公司核实案涉门市产权人为谁？如系临空物流公司，是否同意被告将案涉门市转租于原告？2017年6月5日，临空物流公司回复称，案涉门市系其所有，其将案涉门市出租于被告，因租赁合同中约定不得转租，故其不同意被告将案涉门市转租给原告。另查明，原告于2017年4月25日向被告出具欠条，称欠付10491.78元，承诺在一个月内付清。审理中，双方均认可该欠条所指的乃是转让桌椅、油烟机等物品的费用，不涉及案涉门市的转让。被告于2017年7月26日至7月31日通知原告缴纳费用。还查明，审理中双方均认可原告将租金交付与被告，被告再将租金交付给临空物流公司，违约金乃是依据合同第11.1条提出。原告称接手门面后未换过门锁，钥匙其与被告各有一把，因为工商局不让营业，故其于2017年5月20日将案涉门面关闭，并通知被告前往交接门面，但被告未前往交接。被告称其没有案涉门面的钥匙，原告亦未通知交接门面，只是在2017年5月25日ＸＸ（原告丈夫）称母亲受伤不能经营，想出租门面。
一审法院认为，原、被告签订的《门市联营租赁合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，案涉门面系临空物流公司出租于被告，被告将其出租于原告，现临空物流公司明确表示不同意被告的转租行为，故原、被告之间的租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，故本院对原告请求判令解除《门市联营租赁合同》的诉讼请求予以支持。对于租金返还，审理中，原告称其已于2017年5月20日将案涉门面关闭，并通知被告前往交接门面，但未举示证据予以证明，被告亦予以否认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告未举示证据证明2017年5月20日后其未再使用案涉门面，并将案涉门面交还被告，双方未再履行租赁合同，故其无权要求被告返还租金，故本院对原告此项诉讼请求不予支持。合同约定，履约保证金在合同解除后，扣除原告应承担的费用，租金后在原告交返租赁房屋及设施设备后15日内返还。现无证据证明原告已交还案涉门面，不符合履约保证金约定退还条件，故对原告此项诉讼请求不予支持。被告反诉要求原告支付2017年7月25日至2017年10月25日的租金14400元，根据法律规定，合同解除前，双方理应依照合同约定履行义务，对原告而言其应向被告支付租金，如上所述，原告无证据证明其已归还案涉门面，故本院对被告反诉要求原告支付2017年7月25日至2017年10月25日的租金14400元（4800元/月×3个月）的诉讼请求予以支持。对于违约金2880元，审理中双方均陈述乃是依据合同第11.1条之约定提出。合同第11.1条约定给付违约金的条件在于符合合同第10.1、2条约定的情形下，非违约方解除合同后有权要求违约方按当年租金的5%支付违约金。由于临空物流公司不同意被告的转租行为，与被告就案涉房屋的转租事宜产生分歧，符合合同第10.2.2条约定的情形，故原告有权要求被告支付违约金，本院对原告请求判令被告支付违约金2880元的诉讼请求予以支持。同时，因本案中被告并未要求解除合同，不符合合同第11.1条的支付违约金的约定，故被告均无权以此要求对方支付违约金。故本院对被告要求原告支付违约金的反诉请求不予支持。对于损失8093元，因原被告双方均未举示证据证明各自的损失及损失的具体数额，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，以及被告要求原告赔偿损失的反诉请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张艳华与被告（反诉原告）凌勇签订的《门市联营租赁合同》；二、被告（反诉原告）凌勇于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）张艳华违约金2880元；三、原告（反诉被告）张艳华于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）凌勇2017年7月25日至2017年10月25日的租金14400元；四、驳回原告（反诉被告）张艳华的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）凌勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1190元，减半收取计595元，由被告（反诉原告）凌勇负担；反诉案件受理费336元，由原告（反诉被告）张艳华负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。凌勇提交以下证据：1.2017年11月4日协议一份。2.重庆空港经济开发建设有限公司于2017年12月19日出具的证明一份、准予变更登记通知书、联营协议、收据三张，拟证明凌勇没有违约，是公司同意了的。3.手机短信截图，拟证明张艳华没有提前要求找凌勇退门市。张艳华质证后认为，1.退房协议是双方签的，是我们报警后他才收的。2.不能证明凌勇没有违约，证明是2017年12月19日才出具的，证明他在这个时间和公司终止了合同，不能证明他与张艳华的租赁合同没有违约。对工商变更通知书没有异议。三张收据上面有临空公司和空港公司的印章，对其真实性没有异议，但是一季度金额是12652元，而他将门市转租给上诉人收的是14400元，被上诉人在中间获取了部分租金，收据的租金不连续。3.从短信记录着能看出来上诉人在短信中给他说了解除合同，让他来接房，上诉人是告知了被上诉人的，是他一直不接。张艳华提交以下证据：手机短信截图，拟证明之前我们找凌勇退了房的，当时凌勇也说通知他到门市来交接的情况。凌勇质证后认为，这个短信和其手机里面的不一致。本院认为，对于协议和准予变更登记通知书，张艳华与凌勇均认可其真实性，本院予以认可。其余证据均不能达到凌勇和张艳华的证明目的，本院不予认可。
二审中另查明，2017年8月14日，重庆临空物流开发建设有限公司工商变更登记为重庆空港经济开发建设有限公司。2017年11月4日，张艳华为乙方与凌勇为甲方签订《协议》一份，载明，甲乙双方于2017年11月4日对位于重庆市渝北区碧湖路8号碧湖小区临街一层附35号门市交接如下：一、上述门市乙方已交还甲方（包括甲方在该处申办的个体工商户营业执照）。二、乙方已结清上述门市的水电费。三、关于上述门市的其他事宜由法院判决处理。本协议一式二份，双方各执一份。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，首先，关于租金的问题。凌勇不应返还张艳华2017年5月26日至7月25日期间的租金9600元，张艳华还应支付凌勇2017年7月25日至2017年10月25日的租金14400元。根据二审查明的案件事实，凌勇（甲方）和张艳华（乙方）于2017年11月4日签订的《协议》中载明双方于同日对涉案房屋进行了交接。可见，在2017年11月4日张艳华才将涉案房屋交还凌勇，涉案房屋在此之前一直由张艳华占有使用，张艳华应按约支付租金。由于张艳华在审理中未能举示充分的证据证明其在2017年5月20日后未再使用涉案房屋，并将该房屋交还凌勇，应承担举证不能的责任。故，对凌勇要求张艳华支付2017年7月25日至2017年10月25日的租金14400元的诉讼请求应予支持。对于张艳华已支付给凌勇的2017年5月26日至7月25日期间的租金9600元亦不应返还。
其次，关于凌勇是否应返还张艳华14400元履约保证金的问题。根据凌勇和张艳华签订的《门市联营租赁合同》第四条中对履约保证金约定：张艳华向凌勇支付履约保证金人民币14400元，在该合同签订后支付首季度租金时一并支付；该合同期限届满或者合同解除后，凌勇除应抵扣张艳华应承担的费用，租金，剩余部分应在租赁期满或合同解除且张艳华交返租赁房屋及设施设备后15日内返还给张艳华。因重庆空港经济开发建设有限公司（原重庆临空物流开发建设有限公司）明确表示不同意凌勇的转租行为，凌勇与张艳华之间的租赁合同无法继续履行，合同目的不能实现，本院对张艳华请求判令解除《门市联营租赁合同》的诉讼请求予以支持。现凌勇和张艳华于2017年11月4日签订的《协议》载明双方已于同日对涉案房屋办理了交接手续，张艳华已交还租赁房屋及设施设备。所以，凌勇就应按照《门市联营租赁合同》的约定在合同解除且张艳华交返租赁房屋及设施设备后15日内将履约保证金返还给张艳华。另，因现无证据证明张艳华还有应承担的费用，故凌勇应返还的履约保证金金额为14400元。
综上所述，因本案在二审中出现新事实、新证据，张艳华的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院(2017)渝0112民初12626号民事判决的第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销重庆市渝北区人民法院(2017)渝0112民初12626号民事判决的第四项；
三、由被上诉人凌勇在本判决生效之日起十五日内返还上诉人张艳华履约保证金14400元；
四、驳回上诉人张艳华的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费1190元，减半收取为595元，由凌勇负担，反诉案件受理费336元，由张艳华负担；二审案件受理费400元，由张艳华负担120元，由凌勇负担280元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 刘 静
代理审判员 彭松涛
二〇一八年一月三日
书 记 员 夏 茜