黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂黄石港石民初字第00235号
原告乔某某。
被告黄石某工贸有限公司。
原告乔某某与被告黄石某工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法由审判员柯尊林适用简易程序于2013年12月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人，被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为了在黄石从事某品牌壁纸生意，于2011年9月13日与被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，原告承租被告在黄石某装饰城内的门面，房屋面积为124.2平方米，租赁期限3个月，即从2011年10月12日起至2012年1月11日止，原告承租后应向工商行政管理部门申请注册经营某品牌墙纸（营业执照）。在本合同签订时，原告应向被告一次性缴付租金17139元，保证金5713元。原告进场需要装修，装修方案须报被告审批。租赁期满，原告优先享受续租权。被告承诺两年之内保证不拆除出租房屋。另外，合同签订当日，被告还要求原告必须支付转让费2.5万元，否则就不出租门面房屋。2013年9月13日，原告根据合同约定及被告的要求向其交付了17139元租金、5713元保证金、2.5万元转让费。随后原告与长沙某装饰工程有限公司签订了装饰合同，装修标的为13.9万元。同月28日，原告进场进行门面装修，并于2011年11月15日申请取得了经营某品牌壁纸的企业法人营业执照。2012年2月初，原告过完春节回到黄石时，发现所承租的门面房屋正在遭人破坏，经询问后得知，被告已将原告承租的房屋出租给了案外人汪某某，且并于2012年2月2日与汪某某签订了房屋租赁合同。事后，原告为维护自身的合法权益，多次与被告协商，要求被告退还收取的保证金、转让费并赔偿原告的装外修损失，但均被被告拒绝。因此，特提起诉讼，要求被告退还保证金5713元、转让费2.5万元及其利息损失4634.30元，赔偿原告装修损失13.2万元及其相应的利息损失17989.10元。
原告为证明其所主张的事实，在开庭审理中出示了以下证据：
证据一、原告及其亲属的户籍信息等。拟证明原告的诉讼主体资格及其与李宁系夫妻关系。
证据二、被告的企业及组织机构代码信息。拟证明被告的诉讼主体资格。
证据三、2011年9月13日，原、被告双方签订的《黄石某装饰城房屋租赁合同》。拟证明原、被告双方签订门面房屋租赁合同的事实及其合同中的相关约定。
证据四、税务发票一张，税务收据二张。拟证明被告收到原告租金、保证金及转让费的事实。
证据五、2011年11月15日，黄石市工商行政管理局核发的“某品牌（黄石）壁纸销售有限公司”企业法人营业执照及2013年1月30日的注销证明。拟证明原告与被告签订《黄石某装饰城房屋租赁合同》后，申请成立了“某品牌（黄石）壁纸销售有限公司”。
证据六、2011年9月28日，原告与长沙某装饰工程有限公司签订的《装修合同》及被告向原告发出的装修通知。拟证明被告准许原告进行装修，原告亦与长沙某装饰工程有限公司签订了装修合同，合同造价为13.9万元。原告也依约向长沙某装饰工程有限公司支付了13.2万元的工程装修款。
证据七、原告装修被破坏的照片及被告与案外人汪某某签订的《黄石某装饰城房屋租赁合同》。拟证明原告所承租的门面被人破坏，且被告将原告所租的门面低于原告承租的价格出租给了他人。同时，证明被告提供的《黄石某装饰城房屋租赁合同》系格式合同。
被告辩称，原、被告双方于2011年9月13日签订了《黄石某装饰城房屋租赁合同》属实，但原告未按合同约定在合同期满前一个月续签合同，且被告无法与原告取得联系，被告在合同期满后有权将门面房屋另租他人。另原告要求被告退还转让费并赔偿原告损失没有依据，依法应予驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其所主张的事实，在开庭审理中出示了以下证据：
2011年9月13日，原、告双方签订的《黄石某装饰城房屋租赁合同》；2012年2月2日，被告与汪某某签订的《黄石某装饰城房屋租赁合同》。拟证明被告在与原告的合同期满后再与案外人签订的租赁合同。
庭审中，原、被告双方对各自提交的证据相互进行了质证。被告对原告提交的证据二、三、四、五的真实性没有异议。对证据一、六及证据七的部分证据的真实性有异议。被告认为原告提交的证据一系复印件，不能证明客观事实。证据六没有装饰工程公司的营业执照，其收据也非税务收据。对证据七中的照片，并不能证明原告的实际装修损失。原告对被告提交的二份证据的真实性均无异议。但对其证明的目的有异议。本院认为，原、被告双方无异议的证据，可以直接作为认定本案有关事实的依据，本院予以采信。原告提交的证据一，被告未能提交证据否定原告与李宁的身份关系，该复印件所证明的事实，本院予以采信。原告提交的证据六及证据七中的部分照片，虽不能证明装修原告装修门面的直接损失，但能客观的反映原告租赁到门面房屋后，实际进行了装修，且该装修在未告知原告的情况下遭强行破坏的事实。对上述证据所证明的有关事实本院予以采信。
经审理查明，2011年9月13日，原、被告双方经过多次协商，签订了一份《黄石某装饰城房屋租赁合同》。合同约定，原告承租被告在黄石某装饰城内的门面，房屋面积为124.2平方米，租赁期限3个月，即从2011年10月12日起至2012年1月11日止，原告承租后应向工商行政管理部门申请注册经营某品牌墙纸（营业执照）。在本合同签订时，原告应向被告一次性缴付租金17139元，保证金5713元。原告进场装修，其装修方案须报被告审批。租赁期满，原告优先享受续租权。合同特别加注“两年之内保证不拆除房屋”。合同签订当时，原告根据合同约定及被告的要求向被告交付了17139元租金（月租金为5713元）、5713元保证金、2.5万元转让费。随后原告得到被告准许后组织装修人员进场装修。与此同时，原告以其丈夫李宁为法定代表人于2011年11月15日申请成立了“某品牌（黄石）壁纸销售有限公司”并取得了企业法人营业执照。2012年2月2日，被告将原告所承租的门面在未告知原告的情况下，与案外人汪某某签订了房屋租赁合同。同时，被告既未与原告就原告所承租某门面房屋进行交接，又未告知原告时，被告就原告所承租的某门面房屋交于案外人汪某某进场进行了装修。原告过完春节回到黄石得知此情况后，多次与被告进行协商，但未能达成一致意见。因此，原告特提起诉讼，要求被告退还保证金5713元、转让费2.5万元及其利息损失4634.30元，赔偿原告装修损失13.2万元及其相应的利息损失17989.10元。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，且诚实信用原则要体现在合同的订立、履行、变更和终止等各个阶段。原告租用被告所有的位于黄石某装饰城内的某门面房屋从事壁纸销售，一次性给付被告款项近五万元，同时还需投入大量的资金进行装修后才能开始正常营业，被告作为从事装饰材料专业经营的市场管理方，理应知晓如此巨大的投入在短短的3个月内根本无法收回成本。因此，原告在与被告签订《黄石某装饰城房屋租赁合同》时要求被告明确“两年之内保证不拆除房屋”。由此可以证明被告对原告所要求的承租期限不少于两年，在签订合同时已得到内心确认。即使原、被告双方签订的《黄石某装饰城房屋租赁合同》合同期满，在被告未收回门面房屋之前，原、被告双方也形成了无固定期限合同，被告要求解除无固定期限合同，依法也应当提前通知原告，并给予原告合理的准备时间。原告租赁被告的苛门面房屋，一次性给付了租赁期限内3个月的租金并交付折算为1个月租金的保证金，且尚在装修期间内，被告既未通知原告续签合同，也未通知原告腾退归还租赁的房屋，而直接将原告租赁的房屋出租给案外人，并且在未通知原告到场的情况下，将原告尚在装修的房屋交于案外人进行破坏性重新装修。被告的上述行为违背了诚实信用的根本原则。由于被告违背诚实信用原则，致使原告不能实现合同的根本目的，同时承受了巨大的经济损失。被告应为其违背诚实信用的行为承担赔偿责任。被告在与原告签订的《黄石某装饰城房屋租赁合同》中，利用其从事装饰材料专业经营的优势条件，提供格式合同，且在与原告签订合同的同时对合同部分条款未行使释明权。因此，被告以合同到期、且无法联系原告为由，可以将原告原租赁的门面房屋出租给案外人的抗辩理由不成立。
关于原告的实际损失问题：一、被告收回原告租赁的某门面房屋时，既未通知原告续签合同，也未提前通知原告腾退承租的门面房屋，原告在履行租赁合同中并没有构成根本违约。因此，被告向原告收取5713元保证金应退还给原告。二、被告收取原告门面转让费既无书面约定，且被告在将原告承租门面房屋出租给案外人时，又收取了接收门面房屋的案外人的转让费。被告在收回所出租的门面房屋后理应将收取的2.5万元转让费退还给原告。三、原告租赁被告出租的某门面房屋后，对门面房屋开始进行了装修，但原告提交的证据并不能直接证明原告实际投入的装修费用，由于被告已将该门面房屋出租，原装修已被破坏，现无法对实际装修费用进行鉴定。鉴于原告客观存在装修损失，且过错是由于被告所造成，本院酌情决定参照2013年度湖北省批发和零售业人均工资标准，按二人店面经营，经营期限两年计算为104756元。综上所述，被告应退还原告交付的保证金5713元、转让费2.5万元、赔偿原告经济损失104756元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（三）项之规定，判决如下：
一、被告黄石某工贸有限公司于本判决生效后五日内返还原告乔某某保证金5713元、转让费2.5万元、赔偿经济损失104756元，共计135469元。
二、驳回原告乔某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2204元（已减半收取），由被告黄石某工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费用4007元。收款户名：法院诉讼费汇缴财政专户，开户银行：农行黄石市团城山支行，帐号：17-154101040002529。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 柯尊林
二〇一三年十二月十六日
书记员 李 明