广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终10473号上诉人（原审被告）：广州市庆翰商贸有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈少洪，经理。委托代理人：何结文，北京市东卫（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市道路扩建工程办公室，住所地广州市越秀区。法定代表人：宋金峰，主任。委托代理人：陈启环，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：左韵琦，广东环球经纬律师事务所实习律师。原审被告：李运群，身份证住址广东省惠来县。委托代理人：何结文，北京市东卫（广州）律师事务所律师。上诉人广州市庆翰商贸有限公司（以下简称庆翰公司）因与被上诉人广州市道路扩建工程办公室（以下简称道扩办）、原审被告李运群租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。庆翰公司同意一审判决第一、三、项，上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判我方支付的租金应当扣除我方的维修损失5313元，滞纳金的标准调整为每月千分之三（参考银行同期贷款利率）；2、本案一、二审诉讼费由道扩办承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。第一，一审判决认为庆翰公司不能证明对涉案房屋的维修项目没有过错，维修项目不属于原告负责维修的房屋的自然损坏范畴认定事实错误。涉案房屋已经有十多年的房龄，共有九层楼高，涉案商铺位于一楼，庆翰公司在使用过程中，发生天花漏水、外墙渗水等诸多房屋自然损坏原因导致的使用问题，庆翰公司作为合理使用人，对于这些自然损坏现象本就不具有过错，如何证明自己没有过错。作为旧楼房，涉案房屋存在严重的自然损坏现象，以致于产生诸多使用问题是事实，一审法院认为维修项目不属于房屋的自然损坏范畴认定事实错误。第二，一审法院认为庆翰公司以道扩办未履行维修义务为由要求减低滞纳金的意见不能成立属于认定事实错误。庆翰公司要求减低滞纳金的理由是道扩办主张的违约金过高，远远高于其实际损失的30％，根据《合同法》第114条的规定，要求减低违约金。二、一审法院适用法律错误。第一，房屋由于老化出现诸多使用问题，庆翰公司多次与道扩办协商无果，为正常经营自行委托第三方维修。根据合同法第二百二十一条221条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租八未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，庆翰公司应付的租金中应减去庆翰公司为维修房屋而垫付的维修费。第二，被上诉入在本案当中的损失主要是被告欠付租金的银行同期贷款的利息损失，即自2014年4月至2015年11月的利息损失，滞纳金不应超过该损失的30％，而被告已经缴纳了相当于三个月租金的租赁保证金54836.6元，足以弥补原告的上述利息损失，根据《合同法》的规定，道扩办在本案中的损失己得以弥补，其滞纳金的丰张应不予支持，如果法院认为需要支持，也应予以调低，不应超过其损失的30％，租赁房屋时已经缴纳了三个月租金的保证金54836.6元，足以弥补利息损失，即便一审法庭要增加对方的利息损失，每日千分之三的标准过高应当予以调低。道扩办二审辩称：同意一审判决。一审认定事实清楚，适用法律正确。针对维修费的问题，庆翰公司的上诉理由没有合同根据，按照合同第4.6条款的约定，庆翰公司的相关损失应当由其自行承担。关于滞纳金的问题，庆翰公司要求按照每月千分之三计算是没有合同和法律依据的，合同第7.2条款约定滞纳金按照每日百分之一计算，我方起诉时按照每日千分之三主张滞纳金，庆翰公司违约按照合同的约定应当预计到违约应当承担的法律后果，违约责任的计算应当考虑其可预见性，庆翰公司知道违约的法律后果，因此一审法院的处理符合合同的约定也符合司法处理该问题的惯例。综上，请二审法院维持一审判决，驳回庆翰公司上诉请求。原审被告李运群经本院依法公告未到庭参加诉讼，二审庭询后向本院提交书面答辩意见：李运群2013年6月28日起成为庆翰公司的挂名股东，但李运群自成为庆翰公司的股东起至今，与庆翰公司之间一直没有任何业务关系，更没有任何资金往来关系和财务关系。从广州明信会计师事务所出具的《广州市庆翰商贸有限公司与李运群个人经济往来专项审计报告》明确指出，从庆翰公司自2013年1月1日起至2016年10月25日期间的会计和财务状况可知，李运群与庆翰公司之间不存在任何债权债务关系、不存在任何资金往来关系。可见，李运群的财产完全独立于庆翰公司的财产，李运群与庆翰公司之间不存在任何财产混同的情况，根据《公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，李运群不需要对庆翰公司的债务承担连带责任。综上所述，一审法院判决李运群对庆翰公司的债务承连带责任没有事实和法律依据，请依法予以驳回。道扩办向一审法院起诉请求：1、判令解除道扩办、庆翰公司于2013年3月6日签订《房屋租赁合同》；2、判令庆翰公司、李运群共同向道扩办支付拖欠的房屋租金345529.23元（自2014年4月1日起至起诉之日止）；3、判令庆翰公司、李运群共同向道扩办支付拖欠租金的滞纳金（以当月欠缴租金为本金，按照每日千分之三的标准，自当月11日计至清偿之日止）；4、判令庆翰公司、李运群共同向道扩办支付房屋使用费（按合同约定的租金标准计算，自起诉次日起至庆翰公司清空房屋并交付我方之日止）；5、判令庆翰公司、李运群立即将租赁房屋清空并交付道扩办；6、本案诉讼费由庆翰公司、李运群承担。一审法院认定的事实：2013年3月6日，道扩办（甲方，出租方）与庆翰公司（乙方，承租方）签订编号为穗扩协【2013】17号《广州市道路扩建工程办公室房屋租赁合同（商业、办公用房）》，甲乙双方约定：甲方同意将位于广州市白云区同嘉路61号之1-27；63号之4、5、18、19、20；65号首层、65号之1-9；67号之1-9的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方使用，出租物建筑面积为1523.2376平方米，约定用途为仓库。租赁期限为三年，从2013年1月1日起至2015年12月31日止。租金为18278.85元/月，租金逐月结算，乙方应在每月10日前将当月租金交到甲方指定账户。乙方向甲方缴纳租赁保证金54836.6元。乙方应在签订本合同之日支付首期租金和租赁保证金（或以甲方银行收款通知单为准）。租赁期内，保证金由甲方保管；租赁期满且乙方交清一切租金、杂费及清理场地交甲方验收，甲方于验收之日起十四日内将保证金无息退还给乙方。如乙方违反本合同规定义务，或因乙方过错造成本合同提前终止，则保证金不予退回。甲方有权在事先通知乙方的合理时间内不受阻止地对租赁物及其设施、设备进行检查维修（紧急情况下，甲方及有关人员无须事先通知乙方，便可进入进行抢修）。若发现属乙方的设备发生故障，且危及大厦安全时（如发生火警隐患等），甲方有权通知乙方维修、更换，如果超过通知所限时间乙方仍不修理，甲方有权代为修理或强行更换，费用由乙方负责。负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用；如因甲方延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，由甲方负责赔偿。乙方应保护租赁物内的设施和设备完好无损。在租赁期间，按照谁使用谁负责的原则，乙方必须严格遵守国家颁布制定的有关政策法规，包括消防安全管理规定和治安、计生等规定，如有违反，由此引起的后果责任，均由乙方承担，并负责赔偿甲方损失。甲方有权收回房屋，不退租赁押金。乙方如逾期交纳租金及其他应付费用，从逾期之日起按日加收欠交金额百分之一的滞纳金；逾期三十天，甲方有权对该租赁物内属乙方的财产予以留置并向乙方发出催款通知书（如乙方不能现场接收通知书，则将通知书张贴于租赁物门口，外墙即视为向乙方发出通知）。租赁期满或合同解除后，乙方必须按时将租赁物内的全部设施、设备在适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方。本合同经双方签章之日起生效。合同签订后，道扩办依约将涉案房屋交付庆翰公司使用。庆翰公司向道扩办支付了保证金54836.6元并依约向道扩办交租至2014年4月。2014年12月25日，庆翰公司向道扩办出具《2015年缴交租金承诺》，内容为：“本着诚合长至，拟出关于诚德大厦仓库2015年缴交新、旧租金计划。1、每月按时缴交当月租金基础上，加缴1-2个月2014年前所欠的租金。2、承诺在2015年8月31日前缴清2013年10月至2014年合共15个月所欠租金。以上是本公司作出2015年度缴交新、旧租金的承诺……”。2015年8月18日，道扩办以EMS快递方式向庆翰公司发出催缴欠租的通知。投递结果显示为本人签收，庆翰公司抗辩其没有收到上述催缴通知。庆翰公司向一审法院提交2014年3月至2015年5月期间的收据若干，拟证明其为维修涉案房屋支出费用的事实。审理中，庆翰公司抗辩其司多次向道扩办反映房屋存在使用问题，但道扩办均未维修，庆翰公司遂未交租金。道扩办否认庆翰公司曾反应过维修房屋的问题。另查：庆翰公司为自然人独资的有限责任公司，李运群为该公司的唯一自然人股东。一审法院认为：道扩办与庆翰公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。道扩办依约将涉案房屋交付庆翰公司使用，庆翰公司应向道扩办支付使用房屋的对价，即租金。现庆翰公司自2014年4月1日起欠缴租金已构成违约，应承担违约责任。道扩办要求解除与庆翰公司签订的《房屋租赁合同》，并要求庆翰公司支付自2014年4月1日至2015年11月4日的租金的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持，租金以18278.85元/月为标准。因庆翰公司欠缴租金已构成违约，故道扩办要求庆翰公司支付拖欠租金的滞纳金的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。关于庆翰公司抗辩道扩办的诉讼请求超过诉讼时效的意见，因庆翰公司于2014年12月25日已通过出具书面承诺的方式同意缴纳讼争期间的欠租并制定了支付计划。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。之规定，庆翰公司承诺归还欠租及制定支付计划的行为已引起诉讼时效中断，道扩办向庆翰公司追索欠租的诉讼时效自2014年12月25日起重新计算，道扩办于2015年11月4日向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，庆翰公司的抗辩意见于法无据，一审法院不予采纳。关于庆翰公司抗辩因道扩办未有维修房屋，其司拒交租金的问题。根据租赁合同的约定，道扩办承担的是房屋主体结构自然损坏的维修费用。现庆翰公司虽提交了其维修涉案房屋的收据，但并不能证明庆翰公司对涉案房屋的损耗及使用没有过错，即不能证明其维修的项目属于应由道扩办负责维修的自然损坏范畴。况且，庆翰公司虽抗辩其司多次要求道扩办进行维修，但并未提交证据证明其司向道扩办主张相关权利的事实，道扩办对此亦不予确认，故一审法院不予采信。综上，庆翰公司以道扩办未有维修涉案房屋为由拒交租金的理由不能成立，以此为由要求减低滞纳金标准的意见，一审法院不予采纳。租赁合同约定的滞纳金标准为百分之一，道扩办主张按照千分之三的标准计算，属处分已方权利，一审法院予以准许。庆翰公司应缴滞纳金应以当月欠缴租金为本金，按照每日千分之三的标准，自当月11日计至实际付清本金之日止，并以本金为限。租赁合同解除后，庆翰公司占用涉案房屋已无合同及法律依据，道扩办要求庆翰公司腾空返还涉案房屋的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。庆翰公司同意承担自2015年11月5日至返还涉案房屋之日止的房屋使用费，一审法院予以准许，房屋使用费参照租金标准18278.85元/月计算。庆翰公司为一人有限责任公司，李运群作为该司的股东，未有举证证明公司财产独立于其个人财产，应当对庆翰公司的债务承担连带责任。李运群经一审法院公告送达诉讼副本及开庭传票，公告期限届满无到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第五十八条、第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，于2016年4月13日作出如下判决:一、广州市道路扩建工程办公室与广州市庆翰商贸有限公司于2013年3月6日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起十日内，广州市庆翰商贸有限公司支付广州市道路扩建工程办公室自2014年4月1日至2015年11月4日的租金349735.33元及滞纳金（滞纳金以当月欠缴租金为本金，按照每日千分之三的标准，自当月11日计至实际付清之日止，并以本金为限，当月租金以18278.85元/月为标准）；三、本判决生效之日起十日内，广州市庆翰商贸有限公司支付广州市道路扩建工程办公室自2015年11月5日起至腾空返还广州市白云区同嘉路61号之1-27；63号之4、5、18、19、20；65号首层、65号之1-9；67号之1-9的房屋之日止的房屋使用费，房屋使用费以18278.85元/月为标准）；四、本判决生效之日起十日内，广州市庆翰商贸有限公司将广州市白云区同嘉路61号之1-27；63号之4、5、18、19、20；65号首层、65号之1-9；67号之1-9的房屋腾空并交还广州市道路扩建工程办公室；五、李运群对本判决第二、三、四项所确定的内容与广州市庆翰商贸有限公司承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10742元，由广州市庆翰商贸有限公司、李运群共同负担，并于本判决生效之日起三日内迳付广州市道路扩建工程办公室,一审法院不再予以退回。本院二审期间，双方均无提交证据，且对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”本案李运群没有依法提出上诉，故其要求撤销一审判处其对庆翰公司的债务承担连带责任的主张，本院不予审理。根据庆翰公司的上诉以及道扩办的答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、庆翰公司主张欠付的租金应扣除维修费5313元能否成立？二、租金滞纳金的标准应否调整？关于焦点一，庆翰公司对一审认定其未依约支付租金构成违约，判处解除合同并无异议，认为由于房屋老化，其进行了外墙、天花漏水的维修，故要求扣除维修费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”但本案庆翰公司也未能提供证据证明其要求道扩办维修而道扩办予以拒绝，而且，庆翰公司也未就维修费用提起反诉。因此，庆翰公司二审主张抵扣维修费用5313元，本院不予支持。关于焦点二，双方合同约定逾期缴纳租金滞纳金的标准为每日百分之一，一审根据本案合同的履行情况、双方过错程度等因素，支持道扩办自行诉请的按照每日千分之三计付滞纳金，并无不当，庆翰公司要求调整为每月千分之三的标准，缺乏依据，本院不予采纳。综上，庆翰公司的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10742元，由广州市庆翰商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一六年十一月二日书记员  罗 涛张旭燕