广西壮族自治区金秀瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第383号
原告王朝欢，男，1983年10月4日出生，汉族，个体户，住广西武宣县。
委托代理人李桂藩，金秀瑶族自治县法律服务中心法律服务工作者，执业证号：32011041204372。
被告罗鹏亮，男，1976年5月16日出生，壮族，农民，住广西金秀瑶族自治县。
被告罗胜强，男，1976年9月23日出生，壮族，农民，住广西金秀瑶族自治县。
二被告共同委托代理人李敏宏，广西天际律师事务所金秀分所律师，执业证号：14513201510739184。
原告王朝欢诉被告罗鹏亮、罗胜强土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院2015年10月15日受理后，依法适用简易程序由审判员周毅峰独任审判，于2015年11月24日公开开庭进行审理，原告王朝欢及其委托代理人李桂藩、被告罗鹏亮及其委托代理人李敏宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王朝欢诉称，原告因经营木板生意，需要租用场地晾晒木板。2013年3月6日，原告与被告签订《租用土地协议书》，双方约定原告租用被告位于金秀县桐木镇古池村粮所背可冲岭的约30亩山地，租金每年每亩600.00元，原告为此一次性付清五年租金90000.00元。由于被告的土地系荒地，凹凸不平，原告为今后使用方便进行了土地平整和厂房修建，共计投入104810.00元，其中水泥4000.00元、石灰粉680.00元、水泥砖8100.00元、钢结构厂棚搭建24000.00元、矿渣填补和运输12000.00元、二手顶筒1200.00元、运输废渣1200.00元、石沙1200.00元、石渣480.00元、租用挖掘机6800.00元、租用铲车17000.00元、人工费及临时工费28150.00元。建成基础设施后，原告正式投入经营。可原告刚经营几天，也就是2013年5月初，被告所在的古池村村民就提出原告所租用的土地为全村所有，并阻止原告继续经营。在村民的干涉下，原告不能继续经营，被告提出让原告相继撤离，并答应退还原告所交纳的90000.00元租金，但对原告为建基础设施所投入的损失不予赔偿。为了撤离，原告花20000.00元将用于晾晒木板的钢铁支架运回工地。因被告对原告建设基础设施的投入有异议，便共同委托评估机构对工程造价进行审核，经广西永信工程咨询有限责任公司审定工程总价为74957.00元。原告多次与被告交涉赔偿事宜未果，特向人民法院提起诉讼，除要求解除原、被告签订的租赁合同外，还要求二被告向原告返还租金90000.00元，赔偿损失74957.00元，并承担本案的诉讼费用。被告罗鹏亮、罗胜强辩称，原告没有证据证明双方签订的租赁合同符合法律规定的解除条件，因此，原告要求解除与被告签订的租赁合同，并要求被告返还90000.00元租金、赔偿74957.00元损失缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。本案中，阻碍原告继续经营、造成原告损失的是古池村的村民，所以，原告应当要求他们承担赔偿责任。此外，原、被告签订的《租用土地协议书》系土地承包经营权出租合同，属于土地承包经营权的一种法定流转方式。依据《中华人民共和国物权法》第一百二十八条“未经依法批准，不得将承包地用于非农建设”之规定，原告未经依法批准就在租用的承包地上进行非农的工程建设属于违法建设，原告要求被告对违法建设所造成的损失承担赔偿责任于法无据。
经审理查明，原告因经营木业和养殖业的需要，于2013年3月6日与被告罗鹏亮、罗胜强签订《租用土地协议书》，双方约定：被告将金秀县桐木镇古池村粮所背古冲岭的约30亩山地租予原告；租期十年，从2013年3月6日起至2023年3月6日止，租金每年每亩600.00元，合同签订之日付清前五年租金，2018年3月6日付清后五年租金；如原告违约须付五年的租金给被告，如被告违约须负责原告五年的经济损失；被告自签订协议之日起将地交由原告经营管理。合同签订后，原告即按合同约定付清了前五年租金90000.00元，并在未办理任何审批手续的情况下，按合同约定目的修建了厂房、平整了路面。2013年5月初，原告建好厂房刚投入使用不久，被告所在地古池村古池屯的村民就以原告所占用土地系全村所有为由阻止原告继续经营，原告被迫予以撤离。2014年2月21日，原告以与被告发生土地承包经营权出租合同纠纷为由诉至本院，后又于2015年9月29日申请撤回起诉，本院依法予以准许。该案在审理期间，原告向本院申请委托相关评估机构，对涉案30亩土地的平整费用以及增添设施的费用进行评估，广西永信工程咨询有限责任公司最终审定工程总价为74957.56元。另查明，桐木镇古池村古池屯古冲岭又名可冲岭。罗桂金户《承包山林地概况》载明罗桂金户在可冲岭承包林地为一亩，罗桂金与罗鹏亮系父子关系；罗胜强户《承包山林地概况》载明罗胜强户在可冲岭承包林地亦为一亩。上述承包山林地概况，原告在与被告签订《租用土地协议书》前并未查阅过。
又查明，2013年7月11日，金秀县桐木镇人民政府受理了罗鹏亮、罗胜强、罗纯武三户与桐木镇古池村古池屯第一、第二村民小组关于可冲岭林地使用权的纠纷，至本案作出判决前尚未作出处理决定。
上述事实，有原、被告签订的《租用土地协议书》，广西永信工程咨询有限责任公司作出的《结算审核报告》，2014年2月26日金秀县公安局桐木派出所出具的《证明》，罗桂金户的《土地延包合同书》和《承包山林地概况》，罗鹏亮户的《土地延包合同书》和《承包山林地概况》，2015年7月29日金秀县桐木镇人民政府出具的《证明》，涉案土地现场照片四张，2015年8月13日本院对桐木镇人民政府工作人员梁军的询问笔录，2013年7月25日桐木镇人民政府工作人员梁金成、赵海璋对涉案土地现场勘查草图一张，2013年12月12日桐木镇人民调解委员会组织罗鹏亮、罗胜强、罗纯武三户与古池村古池屯第一、第二村民小组调解的笔录，2014年3月20日桐木镇人民政府工作人员梁军、梁金成对涉案土地现场勘查草图一张以及本案开庭笔录予以佐证。
本院认为，2013年3月6日，原、被告签订《租用土地协议书》，被告欲将可冲岭的30亩林地租予原告管理使用，但被告提供的《土地延包合同书》和《承包山林地概况》仅能证明被告对涉案的2亩林地享有处分权，对其余28亩林地没有处分权。被告将这28亩林地租予原告属无权处分，亦即《租用土地协议书》中涉及这28亩林地的为效力待定的部分。可冲岭林地为集体所有的土地，集体所有的土地在未发包给农户前仍归集体管理和使用。2013年7月11日，桐木镇人民政府受理了罗鹏亮、罗胜强、罗纯武三户与古池屯第一、第二村民小组关于可冲岭林地使用权的纠纷，这表明集体是否已将这28亩林地发包给被告仍存有疑问，至少集体不认可已将这28亩林地发包给被告，因此，在桐木镇人民政府作出处理决定前这28亩林地应仍归集体管理和使用。既然集体因这28亩林地使用权而与被告发生土地权属纠纷，那么就应当视为拒绝追认《租用土地协议书》中效力待定的部分，亦即《租用土地协议书》中涉及这28亩林地的部分自始无效。该部分无效并不影响《租用土地协议书》其他部分的效力，其他部分仍是双方当事人的合意，对双方当事人具有法律约束力。但被告仅履行了部分合同约定，只交付了2亩土地给原告管理和使用，致使合同目的不能实现，原告没有足够的场地经营木业和养殖业，因而被告构成根本违约，原告要求解除与被告签订的《租用土地协议书》于法有据，本院予以支持。原告要求被告返还租金90000.00元，赔偿原告修建厂房、平整路面花费的74957.00元经济损失于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告王朝欢与被告罗鹏亮、罗胜强于2013年3月6日签订的《租用土地协议书》；
二、被告罗鹏亮、罗胜强返还原告王朝欢租金90000.00元；
三、被告罗鹏亮、罗胜强赔偿原告王朝欢经济损失74957.00元。
本案受理费1800.00元，由被告罗鹏亮、罗胜强负担交纳本院（原告已预交的诉讼费不予退还，由被告在履行案款时直接付还原告）。
上述给付义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院或来宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1800元（收款单位：广西壮族自治区来宾市中级人民法院；账号：14×××00；开户银行：农行来宾分行营业室），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周毅峰
二〇一五年十二月九日
书记员 梁琼芳
附：
本案判决适用的相关法条
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十四条第一款第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。