北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初8772号原告：寇丹，女，1985年1月24日出生，中信银行瑞城支行职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：于蓬尧，北京倡衡律师事务所律师。被告：北京和裕房地产开发有限公司，住所地北京经济技术开发区北环东路19号101室。法定代表人：孙绍先，经理。委托诉讼代理人：孙雪梅，女，1985年1月22日，北京和裕房地产开发有限公司职员，住公司宿舍。原告寇丹与被告北京和裕房地产开发有限公司（以下简称和裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告寇丹的委托诉讼代理人于蓬尧、被告和裕公司的委托诉讼代理人孙雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寇丹向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除寇丹与和裕公司于2017年3月23日签订的《北京市商品房现房买卖合同》;2、请求判决和裕公司返还寇丹已支付购房款及其他费用共计1691345元，并向寇丹支付利息（按照同期银行贷款利率计算，利息自2017年3月22日起计算至和裕公司实际向寇丹返还完毕全部款项时止）；3、请求确认《北京市商品房现房买卖合同》附件五中第2条第2项，附件十三第三条第2项、第五条、第十六条第（一）、（二）、（三）项内容无效。4、请求判令本案的全部诉讼相关费用由和裕公司承担。事实和理由：2017年3月17日，寇丹与和裕公司就位于北京经济技术开发区文化园西路6号院10号楼10层1001室房屋达成房屋买卖意向，寇丹向和裕公司预付50000元房款。2017年3月22日，寇丹与和裕公司预签订了《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》，合同约定：出卖人销售的该商品房规划性质为办公，土地使用年限为50年；双方约定该商品房成交总价款为8386851元，并于附件五中明确约定付款方式为：买受人于签订《北京市商品房现房买卖合同》当日支付首期房价款1686851元，于2017年4月22日前支付第二期房价款840000元，于2017年5月22日前支付第三期房价款1680000元，余款4180000元由买受人向出卖人指定银行申请贷款支付。买受人取得商品房的不动产权证书的期限为自该商品房交付之日起730个工作日内；目前销售房产存在抵押，但出卖人至今未向买受人提供抵押权人同意销售的书面文书。双方预签房屋买卖合同当日，寇丹向和裕公司支付购房款及印花税1641045元，支付和裕公司刷卡手续费300元。双方合同签订后，北京市住房和城乡建设委员会于2017年3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，根据该公告规定，商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。而且规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。此新政策造成了双方合同履行情况发生重大变化。寇丹在了解本案所涉房产时，目的是给父母居住，当时和裕公司的工作人员亦是向寇丹解答为可商住两用，但因为新政出台，本案所涉房屋不能再做居住使用，而且关于购房后续贷款问题，新政策亦进行了放贷限制，故对寇丹的合同履行能力造成了重大影响，限制了寇丹的居住使用权以及合同的履行能力，寇丹因无法继续向银行贷款而致使无法继续履行全部合同，进而导致双方合同目的无法实现。寇丹多次与和裕公司协商，但和裕公司就寇丹所购房屋解押问题、房权证取得期限问题以及新策下的居住权及银行现无法办理商贷等问题始终搪塞寇丹，并依据合同中的多处限制寇丹权利、加重寇丹责任的格式条款与寇丹协商，最终致双方协商未果。综上，寇丹认为，原、被告之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》中的部分条款存在无效情形，排除了寇丹的主要权利，加重了寇丹的义务，损害了寇丹的合法权益，并且由于国家推出的房地产新政导致寇丹没有能力继续履行合同，这种不可归责于寇丹的突发原因导致双方合同无法继续履行、双方合同目的无法实现的情形构成了情势变更，符合我国《合同法》依法解除合同的规定。故寇丹现依法向贵院提起诉讼，望法院能够维护寇丹的合法权益，并判如所请。被告和裕公司辩称，寇丹提出的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。一、根据我国“法不溯及既往”的基本法律原则，寇丹与和裕公司的签订的商品房买卖合同以及买卖合同关系不受北京3.26限购政策的限制。“法不溯及既往”是指新法不具有溯及力，新法颁布前人们的行为，只能按照当时的法律来调整；未颁布的新法，并不为人们预知，自然也就不能起到任何作用。通俗的讲，就是不能用今天的规定去约束昨天的行为。寇丹与和裕公司签订的编号为XF700373的《北京市商品房现房买卖合同》网签时间为2017年3月23日；而北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》时间为2017年3月26日。《公告》的发布的时间晚于双方签订购房合同的时间，因此该《公告》不能约束寇丹与和裕公司签订购房合同的行为以及双方之间的房屋买卖合同关系。二、寇丹主张的因无法继续向银行贷款而致其无法继续履行全部合同，没有事实及法律依据。1、实际中，银行并未暂停个人于2017年3月26日前购买商办类项目的个人购房贷款。2、根据购房合同附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第2条贷款方式的特别约定（2）之相关约定，即便发生寇丹无法申请购房贷款的情形，亦应自筹资金支付。购房合同附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》2贷款方式的特别约定（2）买受人确认其已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策应已具备按揭贷款所需条件，同时买受人意识到其贷款申请存在不能通过银行或贷款机构审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）已贷款机构审批为准。由于下列原因（下列原因均属于本合同正文所指的“买受人原因”）银行或贷款机构不批准发放贷款，或银行或贷款机构批准并发放的贷款额度不足的，买受人应在本合同附件五约定的全部贷款到达出卖人账户时间内（即：本合同签署之日起15日内）自筹资金支付或补足差额款项，否则，出卖人有权选择按本合同第九条约定要求买受人承担违约责任：1）因买受人未能提供办理贷款所需之全部真实、合法文件资料，及/或未办理完毕贷款手续，及/或未承担、支付办理贷款所需费用导致的；2）因买受人资信不良、经济能力不足或国家、银行、贷款机构贷款政策调整、变动导致的；3）银行或贷款机构不受理买受人的贷款申请导致的；4）银行或贷款机构要求买受人提高首付款比例、减少贷款额度、调整利率，买受人不同意导致的；5）在贷款所涉的有关抵押登记手续办妥前，银行或贷款机构提前发放贷款而后又因房产抵押登记手续问题而收回贷款的；6）其他非出卖人原因导致的情形的。3、寇丹主张的由于国家推出的房地产新政导致其没有能力继续履行合同，属于不可归责于寇丹的原因，此主张不能成立，理由如下：北京的房地产调控政策于2010年后一直处于越来越严格的状态，寇丹作为具有完全民事行为能力的自然人，在投资房地产的过程中，能够预见且应当预见此投资中存在的政策风险与经济风险。且双方签订的购房合同中亦提示了政策风险的存在，并明确约定了如发生限贷政策，寇丹应自筹资金予以补足。故寇丹于签订购房合同时，对可能存在的无法办理银行购房贷款的风险，理应有应对之策。4、本案中并非银行因《公告》原因暂停寇丹的个人购房贷款，而是寇丹拒绝配合办理个人购房贷款。目前寇丹未按照合同约定向和裕公司付清购房首付款，在寇丹付清首付前，根本不具备办理贷款的基本条件，寇丹在贷款基本条件尚未具备情况下就推测贷款无法办理是没有任何事实和法律依据的。寇丹目前故意不配合办理银行贷款的行为属于严重的不诚信行为。5、购房合同约定寇丹应于2017年4月22日前向和裕公司支付第二期首付款84万元，应于2017年5月22日向和裕公司支付第三期首付款168万元，至今尚未支付，寇丹已构成违约，应按照购房合同约定向和裕公司承担违约责任。现和裕公司通知寇丹，寇丹应严格按照购房合同约定履行支付房款的义务并承担违约金。否则和裕公司将采取法律措施以维护和裕公司的利益。三、寇丹提出的其购买房屋的目的是给父母居住主张不符合事实，其购买房屋的目的是投资而非自住。1、寇丹是北京户籍，有资格购买北京的住宅项目，如真如寇丹所说其购买该房屋的目的是居住使用，根据常理推断，寇丹应当直接购买住宅项目而非商办类项目。2、购房合同第三条第2款明确约定该商品房的规划性质为办公，寇丹在签署购房合同时已明知其所购房屋的性质是办公。3、3.26新政出台前，北京商办类项目并非像住宅项目存在严格的限购及限贷措施，具有广阔的市场，且商办类房屋与住宅项目相比单价较低，具有较高的投资空间。四、寇丹主张的因为新政出台，本案所涉房屋不能再做居住使用，不符合事实；3.26新政并不妨碍寇丹对所购房屋的使用。北京住房和城乡建设委员会于2017年5月25日发布的《的几点说明》，一、在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。寇丹于《公告》执行前有实际成交并完成网签，其可保持现有设施。五、寇丹要求解除买卖合同的原因并非其主张的限购、限贷、限制使用等原因，真正的原因是3.26新政导致商办类项目的价格处于下行趋势，相关报道该类产品投资前景不被看好。该理由显然不是其主张解除合同的合法合理的理由。1、《公告》限制了商办类项目的购房资格及购房贷款，导致寇丹再次交易该房屋存在一定的客观限制；且3.26新政对商办类项目的一系列限制，导致目前商办类项目的价格处于下行。2、3.26新政前商办类项目具有较高的投资价值，寇丹购买了本案房屋；3.26政策一经发布，寇丹立即联系销售人员表示不再购买本案房屋，且于2017年4月份迫不及待的提起解除合同之诉，其要求解除合同的真正动机不言而喻。3、寇丹作为具有完全民事行为能力人，应对其自主自愿的投资行为承担投资风险与投资后果。如果因投资前景不被看好就可以解除合同，那交易安全如何维护，社会诚信如何维护。综上，和裕公司认为寇丹严重违反诚信原则，企图利用法院达到其不合法的目的，严重浪费司法资源，请求法院依法驳回寇丹的全部诉讼请求。另外，我公司有房地产开发资质，合同是经建委审批通过的，除填空外其余合同均是和建委的范本是一致的，合同中我公司补充的均作了重点提示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2017年3月23日，寇丹与和裕公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由寇丹购买和裕公司开发建设的位于北京经济技术开发区文化园西路6号院10号楼10层1001室（以下简称涉案房屋），涉案房屋规划性质为办公，建筑面积162.42平方米。关于房屋抵押情况，合同第四条约定涉案房屋已抵押，抵押权人为江苏银行股份有限公司北京安定门支行。关于付款方式，该合同附件五第1条约定，买受人采用商业贷款方式付款。买受人应当于签订该合同当日支付首期房价款1686851元；2017年4月22日前买受人支付第二期房价款840000元；2017年5月22日前买受人支付第三期房价款1680000元；余款4180000元买受人向出卖人指定银行申请贷款支付。关于贷款方式付款特别约定，该合同附件五第2条第（2）项约定：“买受人确认其已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策并已具备按揭贷款所需条件，同时买受人意识到其贷款申请存在不能通过银行或贷款机构审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准。由于下列原因（下列均属于本合同正文所指的“买受人原因”）银行或贷款机构不批准发放贷款，或银行或贷款机构批准并发放的贷款额度不足的，买受人应在本合同附件五约定的全部贷款到达出卖人账户时间内（即：本合同签署之日起15日内）自筹资金支付或补足差额款项，否则，出卖人有权选择按本合同第九条约定要求买受人承担违约责任；1）因买受人未能提供办理贷款所需之全部真实、合法文件资料，及/或未办理完毕贷款手续，及/或未承担、支付办理贷款所需费用导致的；2）因买受人自信不良、经济能力不足或国家、银行或贷款机构贷款政策调整、变动导致的；3）银行或贷款机构不受理买受人的贷款申请导致的；4）银行或贷款机构要求买受人提高首付款比例、减少贷款额度、调整利率等，买受人不同意导致的；5）在贷款所涉的有关抵押登记手续办妥前，银行或贷款机构提前发放贷款而后又因房产抵押登记手续问题而收回贷款的；6）其他非出卖人原因导致的情形”。关于涉案房屋权利状况，该合同第六条约定出卖人承诺对该商品房享有合法权利，该商品房未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人，该商品房无司法查封或其他限制转让的情况。关于该合同第六条之条款，附件十三第三条第2项约定：“如该商品房权利状况与第六条不符，导致不能完成本房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为买受人已付房价款的千分之一。本条所述的‘不能完成本房屋所有权转移登记’情况是指如该商品房权利状况与上述承诺不符，导致买受人彻底无法办理房屋所有权转移登记情况或指在本合同约定的房屋所有权转移登记办理期限届满后在超过5年，因出卖人的上述原因导致该商品房无法办理房屋所有权转移登记的，可以视为不能完成房屋所有权转移登记。本条所述的‘已付房价款的千分之一’为出卖人最高赔偿上限，出卖人根据买受人的直接损失（不含预期利息等损失）在此限额内予以赔偿，超出部分买受人同意放弃索赔的权利。本合同第六条项下出卖人的承诺仅系对本合同签署日前该商品房权利状况的承诺，本合同签署后，该商品房的权利状况发生变化，不视为出卖人违约。本合同签订生效并经登记备案后，如因买受人原因导致该商品房被司法查封或产生其他限制交易、执行等情况，出卖人有权限期要求买受人采取措施使该商品房解除查封或消除限制因素，如买受人不能在出卖人限期内实现的，出卖人有权解除合同，届时买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金并赔偿出卖人因此遭受的全部损失及支出的费用。买受人根据合同第六条选择解除合同的，应按补充协议第十六条约定行使合同解除权，否则，买受人丧失该权利并无权要求出卖人承担任何违约责任、利息。买受人根据本合同第六条约定主张损失赔偿的，应于合同解除条件成就之日起三个月内书面主张并提供真实、合理、充分的资料予以证明其遭受的损害，逾期未书面主张或虽书面主张而未提供任何证明材料的，视为买受人放弃向出卖人主张损害赔偿等所有权利”。关于“不可抗力”的特别约定，附件十三第五条约定：“出卖人、买受人共同确认，本合同及补充协议中提及的‘不可抗力’包含：1、遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、地震、火灾、爆炸、海啸、雹灾、台风、飓风、暴风雨、洪水、地面下陷下沉、雷电、极端恶劣天气等现象等）造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其它非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争、武装冲突等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、限（断）电、水）而造成施工调整或不能施工或不能按期交付；3、因大型流行性、传染性疾病的暴发和流行而造成施工调整或不能施工的；4、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；5、因该商品房建筑工地邻近的市政或其他政府性工程建设使该商品房的施工进程停止、暂停，或非出卖人所能控制的市政或其他政府性配套设施未能按时提供，或本合同签署后新颁布的国家及地方性法规的规定或地方政府部门的特别规定，或由于政府部门征用部分土地使得该商品房所在项目区域规划发生变更，或政府要求的其他规划变更，导致施工调整或不能施工或不能按时交付的任何事件或情况；6、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；7、因其它无法预见、无法克服、无法避免的事件造成施工调整或不能施工或不能按时交付的。如遇以上不可抗力事件，且出卖人在发生之日起60天内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以顺延交付该房屋；以上不可抗力事件若为众所周知的（如自然灾害、大型流行性、传染性疾病、高考、大型会议、政策法律变化），出卖人无须承担本合同约定的60日内告知的义务”。关于合同解除特别约定，附件十三第十六条约定：“（一）根据本合同约定系出卖人原因导致买受人有权解除本合同的，如买受人选择不行使单方合同解除权，本合同继续履行；如买受人行使合同条款约定的单方面解除合同权利，则应在单方合同解除权成就之日起三个月内书面通知出卖人（本合同另有约定除外），并应于收到出卖人同意退房的书面通知后5日内，按照出卖人指定地点签署协议终止合同及其他与合同有关的文件，并有义务在出卖人指定时间内共同办理退房手续。如买受人未在约定期间内书面通知出卖人或未按照上述规定办理相关手续，即被视为买受人同意放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行，出卖人无需承担任何违约责任或损害赔偿责任。因出卖人原因导致买受人解除本合同的，出卖人承担的相关违约责任本合同有约定的按照相关约定执行，如本合同无约定的，则在‘因出卖人原因导致买受人解除本合同’的情况下，出卖人向买受人支承担的违约金上限为买受人已付款总额1%（如买受人实际损失小于上述数额的，以实际损失为准），超出的损失，买受人同意放弃向出卖人追索。（二）出卖人根据本合同约定有权解除合同的，如出卖人选择不行使单方合同解除权，本合同继续履行；出卖人行使本合同条款约定的单方面解除合同权利时，买受人应自出卖人发出解除通知送达之日或视为送达之日起算的5日内协助出卖人办理退房手续，如买受人逾期未协助出卖人办理退房手续的，应按日向出卖人支付总房价款的万分之五的违约金直至买受人协助出卖人办理完毕全部退房手续为止。此外，出卖人解除合同的，除买受人应按合同约定向出卖人承担因该商品房解除的违约责任（包括但不限于向出卖人支付合同约定的违约金，买受人向出卖人支付的违约金如有针对性特殊约定的从其约定，无针对性特殊约定的则均按该商品房总价款的10%计算）外，买受人还应承担因合同解除而导致出卖人其他合理损失（包括并不限于该商品房可能的市价跌价损失，出卖人税费损失，出卖人履行担保责任代为买受人偿还的款项或其他代付款项，合同变更或解除的手续费用，有关的律师费、诉讼费、公证费、评估费、鉴定费、保全费、公告费、送达费、拍卖费、强制执行费、差旅费及其他费用等），出卖人在本合同注销备案后买受人退款时有权将买受人应支付的上述各类款项先行扣除，如买受人已付房款不足抵扣前述款项或赔偿出卖人实际损失的，出卖人有权继续追索。（三）本合同生效后，非出卖人原因，买受人提出解除合同，须征得出卖人书面同意。若出卖人同意买受人提出解除合同的要求，则买受人应于收到出卖人同意解除合同的书面通知后15日内，按照出卖人指定地点签署协议终止合同及其他与合同有关的文件，并有义务在出卖人指定时间内完成所有退房手续的办理；同时，买受人还应向出卖人支付违约金并赔偿出卖人所遭受的全部损失及支出费用，违约金按总房款20%计算。对于该等违约金、损失补足金及/或其他出卖人代付款项、买受人应付款项等，出卖人有权在完成合同注销备案后从买受人已付房款内扣除并将剩余房款（如有）无息退还买受人，已付房款不足以抵扣的，出卖人有权继续追索。……”上述合同签订前，寇丹向和裕公司支付购房款1686851元、印花税4194元、刷卡手续费300元。上述合同签订当日，双方办理了涉案房屋网上签约备案手续。另查，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告第一条规定：商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；该公告第七条规定：商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。2017年5月25日，北京住房和城乡建设委员会发布《的几点说明》，该声明第一条规定：在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。庭审中，寇丹主张原、被告之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》及其相关附件系由和裕公司事先拟定并被重复使用，属于采用格式条款订立的合同。该合同附件五中第2条第2项，附件十三第三条第2项、第五条、第十六条第（一）、（二）、（三）之约定存在加重寇丹责任、排除寇丹主要权利等违反公平原则的情形。根据合同法的相关规定，上述条款应当被认定无效。和裕公司辩称双方对上述条款有协商的过程，上述条款并不属于格式条款，即使构成格式条款也不当然无效，且寇丹主张的上述条款无效与本案没有关联性。寇丹主张和裕公司未向其提供房地产开发企业资质证书、涉案房屋的建设工程施工许可证、涉案房屋抵押权人同意出售证明，故根据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》之规定，双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》是否有效是存在争议的；对此，和裕公司提交房地产开发企业资质证书、涉案房屋抵押权人同意出售证明以证明合同是合法有效的；寇丹认可房地产开发企业资质证书的真实性，不认可抵押权人同意出售证明的真实性，其主张该证明未标注时间且没有寇丹本人签字。寇丹主张因其购买涉案房屋目的系用于居住且和裕公司的员工亦向其表示涉案房屋可商住两用，新政的出台限制了其居住使用权，新政的出台亦限制了其继续履行合同的能力。对此，和裕公司认为：合同已明确约定房屋性质为办公而非居住使用，寇丹购买房屋的目的是投资而非自住，新政的出台也并未导致涉案房屋不能用于居住使用；其次，银行并未对新政前办理完毕网上签约备案手续的个人暂停购房贷款，寇丹未取得购房贷款的原因系其拒绝办理，即使发生寇丹无法申请购房贷款的情形，其亦应依据合同附件五之约定自筹资金支付或补足差额款项。和裕公司提交案外人吴某某、徐某某的网签资料、个人房屋抵押贷款合同、银行电子回单以证明新政出台前做了网签的商办类项目银行也可以发放购房贷款；寇丹对上述证据的真实性不予认可。关于涉案房屋约定的商业贷款的申请情况一节，寇丹主张因新政出台，故未提交贷款申请；和裕公司主张寇丹申请贷款的前提是交齐首付款、其公司向寇丹开具首付款发票，因寇丹未按合同之约定交纳第二期和第三期的首付款，所以寇丹尚不能申请贷款；关于仅交纳第一期首付款的原因，寇丹主张是因为其向银行咨询过不给批贷了，如果再支付购房款存在风险。本院认为，寇丹与和裕公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方之间形成真实有效的房屋买卖合同法律关系。《北京市商品房现房买卖合同》已办理网上签约备案手续，可以证明涉案房屋符合出售条件,和裕公司提交的房地产开发企业资质证书、抵押权人同意出售证明等亦可以证明其公司具备房地产开发资质、抵押权人已同意销售该抵押房屋，故对于寇丹认为《北京市商品房现房买卖合同》的有效性存在争议的主张，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。本案中，《北京市商品房现房买卖合同》附件五中第2条第2项，附件十三第三条第2项、第五条、第十六条第（一）、（二）、（三）等条款系和裕公司作为房地产开发公司，为了与不特定买受人重复使用而预先拟定并经房屋行政主管部门备案的，上述条款在订立合同时并未与买受人协商，故应认定为格式条款。关于附件五中第2条第2项的效力性一节，本院认为，支付购房款本系寇丹履行房屋买卖合同之应然义务，双方关于“银行或贷款机构不批准发放贷款的，由买受人自筹资金支付”的约定并未加重寇丹的责任，亦不存在合同法规定的合同无效的其他情形，故对于寇丹主张该合同条款无效的诉讼请求，本院不予支持。附件十三第五条关于不可抗力的特别约定，并不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，亦不存在合同法规定的合同无效的其他情形，故对于寇丹主张该合同条款无效的诉讼请求，本院不予支持。附件十三第三条第2项，第十六条第（一）、（二）、（三）项系对合同解除后果的约定，其中附件十三第三条第2项中“本条所述的‘已付房价款的千分之一’为出卖人最高赔偿上限，出卖人根据买受人的直接损失（不含预期利息等损失）在此限额内予以赔偿，超出部分买受人同意放弃索赔的权利”以及附件十三第十六条第（一）项中“如本合同无约定的，则在‘因出卖人原因导致买受人解除本合同’的情况下，出卖人向买受人支承担的违约金上限为买受人已付款总额1%（如买受人实际损失小于上述数额的，以实际损失为准），超出的损失，买受人同意放弃向出卖人追索”之约定违背了公平之原则，排除了寇丹索赔权利，上述约定应属无效，剩余条款不存在合同法规定的合同无效的其他情形，应属合法有效。合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，部分条款的无效，并不影响双方之间已成立的房屋买卖合同关系，合同其他部分仍然有效，双方当事人均应依约履行。关于房屋新政对于合同履行的影响，本院认为，房屋新政属于国家宏观政策，对房屋买卖合同的影响未达到导致合同根本不能履行的程度，因此不构成不可抗力。同时，在当事人约定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下，贷款首付提高、对特定对象暂停办理贷款并不必然导致购房人无履约能力和继续履行对一方当事人显失公平，因此不宜简单认定构成情势变更。本案中，首先，在房屋新政未进一步出台实施细则的情况下，根据和裕公司提交的证据可以看出已办理网签的合同存在批贷的可能，其次，因寇丹一直未提交贷款申请，故其对于房屋新政出台导致其无法获得贷款未能提交充分证据予以证明。另外，和裕公司在合同中已向寇丹充分释明了房地产调控及房贷政策风险，双方亦约定银行或贷款机构不批准发放贷款的，由寇丹自筹资金支付。综上，寇丹以房屋新政出台导致其无法继续履行合同为由要求解除合同于法无据，本院不予支持。其次，根据房屋新政之规定，已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。由此可见，新政的出台并未导致寇丹订立合同时预期的使用房屋的目的无法实现，故对于寇丹主张新政出台限制其居住使用权的主张本院不予采纳。综上，寇丹要求解除双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》并要求返还已支付购房款及其他费用、支付利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条之规定，判决如下：一、原告寇丹与被告北京和裕房地产开发有限公司于二〇一七年三月二十三日签订的《北京市商品房现房买卖合同》附件十三第三条第2项中“本条所述的‘已付房价款的千分之一’为出卖人最高赔偿上限，出卖人根据买受人的直接损失（不含预期利息等损失）在此限额内予以赔偿，超出部分买受人同意放弃索赔的权利”以及附件十三第十六条第（一）项中“如本合同无约定的，则在‘因出卖人原因导致买受人解除本合同’的情况下，出卖人向买受人支承担的违约金上限为买受人已付款总额1%（如买受人实际损失小于上述数额的，以实际损失为准），超出的损失，买受人同意放弃向出卖人追索”之约定无效；二、驳回原告寇丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70508元，由原告寇丹负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  渠阳振人民陪审员  何素琴人民陪审员  刘希荣二〇一七年七月七日书 记 员  宋媛媛