安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第00520号
原告（反诉被告）：管XX，女，汉族，1956年3月3日出生，住安徽省合肥市蜀山区淠河路。
委托代理人：曾祥锋，安徽锦和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：贾X，男，汉族，1968年7月26日出生，住安徽省合肥市包河区前进巷宁国新村。
委托代理人：王彬，安徽信拓律师事务所律师。
管XX诉贾X房屋买卖合同纠纷和贾X反诉管XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭于2014年3月19日公开开庭进行了审理。管XX及其委托代理人曾祥锋，贾X及其委托代理人王彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
管XX诉称：原、被告双方于2013年7月3日，在居间方合肥银昕投资管理有限公司凤凰城分公司（以下简称银昕公司凤凰城分公司）的协助下，签订了《存量房买卖合同》，合同约定：原告将合肥市蜀山区淠河路XX号X幢XXX室出卖给被告，房价总款428000元。其中，被告应在2013年7月20日前将房款138000元存入托管账户，余款290000元被告应在原告将房屋过户到被告名下，新房产证下发起3日内向银行申请办理商业贷款手续，单方违约致使合同不能继续履行的，应向守约方支付总房款10%作为违约金等。合同签订后，原告依约将房屋过户到被告名下，而被告在原告的多次要求下，拖延一个多月办理贷款手续。2013年12月，在被告申请的贷款即将放款时，被告突然通知原告，要求解除合同，并与贷款银行解除了贷款手续。原告认为，被告先拖延办理贷款手续并最终解除贷款手续，致使原告签订合同的目的无法实现。现被告无任何理由又明确要求解除合同，但却又拒绝与原告协商办理解除合同的手续以及解约的责任承担问题。原告为维护自身的合法权益，诉至贵院，请求依法判决：1、解除原被告双方签订的《存量房买卖合同》；2、被告立即将房屋恢复原状，即配合将房屋过户到原告名下，并承担由此产生的过户费用；3、被告赔偿原告违约金42800元。
贾X辩称：1、原告的诉请无事实和法律依据；2、正是由于原告隐瞒涉案房产的真实情况，才导致合同目的无法实现，对此，原告应承担违约责任；3、原告要求被告赔偿违约金没有任何法律依据；4、目前被告并没有占有原告的房屋，涉案房产仍然由原告继续居住和使用。综上，请求法院驳回原告第二、三项诉请。
贾X反诉称：反诉人与被反诉人双方于2013年7月3日在居间方银昕公司凤凰城分公司的协助下签订了《存量房买卖合同》，合同约定：反诉人将合肥市蜀山区淠河路XX号X幢XXX室出卖给被反诉人，房价总款428000元。同时合同第十条约定：单方违约，致使合同不能继续履行的，应向守约方支付总房款的10%作为违约金。合同签订后，反诉人依约支付了定金5000元并向托管中心支付了购房款133000元（不包含定金），并于中介方通知拿房产证的当日就向中国邮政储蓄银行股份有限公司合肥市分行申请了贷款。房产证下发后，反诉人前往房产和土地部门办理相关土地权证时，才发现涉案房产系1990年1月1日竣工的，同时房产附属土地性质属于划拨，而非国有出让土地。反诉人依约将上述情况告知银行，银行以涉案房产超过其行贷款年限，明确要求反诉人提出申请撤销贷款。反诉人只好向贷款银行解除了贷款手续，并将上述情况告知了被反诉人和中介公司，要求解除双方的买卖合同，但被反诉人一直置之不理。反诉人认为，被反诉人在房屋出卖时，向中介公司和反诉人隐瞒了建房时间和土地使用权类型的事实，由于这一违约行为致使反诉人的合同目的无法实现，故应当解除双方买卖合同并承担违约责任。现反诉人诉至法院，请求判令：1、确认解除双方签订的《存量房买卖合同》；2、被反诉人立即返还反诉人定金5000元；3、被反诉人支付反诉人房屋过户等费用17465元；4、被反诉人赔偿反诉人违约金42800元。
管XX辩称：1、双方在交易过程中，我方不存在任何隐瞒房屋建成时间的情况。首先，在双方交易前，反诉原告和中介公司均看过我方房产证。后将房产证交给中介保管，房产证中的房屋平面图明确显示了该房的描图日期是1991年1月26日，可以说明该房是在1991年建成的。合同签订前反诉原告去房子看过多次，也多次问过房屋是哪年建的，我们一直都称房子以前是南京军区干休所的军产房，没有土地证，只有房产证；其次，双方在2013年7月4日在蜀山区房管局办理过户手续时，反诉原告还问了房产局工作人员，包括房屋权属及建成年份等房屋的相关情况，房管局工作人员也明确告知了相关信息。反诉原告当时就知道该房是1990年竣工的，但其还是同意办理了过户手续。对于反诉原告称中介合同中记载的房屋建成的时间为1999年的问题，我方是在2013年12月初，反诉原告表示不想再买房子后，拿着该份合同给我方看并以此要求解除合同时，我方才知道这一情况；最后，无论是从房屋的区位、所在学区及挂牌房价等因素，我方的房屋根本不会卖不出去，没有任何隐瞒的必要；2、我方没有隐瞒房屋的土地性质；3、反诉原告称是银行要求其申请撤销贷款的，与实际情况不符。银行方面告知我方的是反诉原告主动撤回贷款。因此，所有的损失应当由反诉原告自行承担。
经审理查明：2013年7月3日，管XX（出卖人、甲方）、与贾X（买受人、乙方）签订一份编号为C21HF-2013-XXX的《存量房买卖合同》，约定：甲方将合肥市蜀山区淠河路XX号X幢XXX室（面积60.28平方米，权属证号：合产字第074XXX号）出卖给乙方，房价总款428000元；本合同生效后，由乙方交纳个税、契税、交易手续费、评估费及中介服务费等相关税费；买卖双方自愿按照政府核定价委托经纪方协助双方办理过户手续；经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。除房价款外，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。除本协议明确约定的违约责任外，因甲、乙方单方原因造成本协议不能继续履行的，由违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金并承担经纪方全额中介费用以及因交易产生的相关费用；乙方在2013年7月20日前将138000元存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续；甲方同意乙方向中国商业银行申请抵押贷款，总额290000元；乙方同意于新证下发三日内与贷款银行和住房公积金中心签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用；若乙方不能按计划贷足或者商业银行不同意贷款申请的，则转让房款的不足部分，乙方应当在新证下发九十日内以现金方式存入托管账户，乙方无法以现金方式补足的，买卖双方同意解除本合同并撤销存量房买卖的转移登记申请，同时乙方不承担违约责任等内容。
次日，管XX、贾X到合肥市房地产管理局办理存量房买卖相关手续，贾X缴纳了契税4280元、房屋转让所得税4280元。同日，管XX收取贾X购房定金5000元。
2013年7月8日，双方签署了《存量房资金托管协议》。贾X于当日将托管资金133000元存入合肥市存量房资金托管中心托管账户，另缴纳了交易手续费241元、所有权登记费50元。同日，贾X向银昕公司凤凰城分公司支付中介服务费6800元。
2013年7月10日，贾X领取了案涉房屋的房地产权证（合蜀字第814002XX**号），并于当日向中国邮政储蓄银行合肥支行申请办理房屋抵押贷款。
2013年12月3日，贾X缴纳了登记费50元，领取了涉案房屋的国有土地使用证（合国用2013第蜀山203XX号，系首次办理），其上记载使用权类型为划拨。2013年12月9日，贾X向中国邮政储蓄银行合肥支行申请撤回了房屋抵押贷款申请。
另查明：2013年7月3日，贾X（委托人、乙方）与银昕公司凤凰城分公司（经纪人、丙方）签订一份《房地产经纪合同（之二）》，约定：乙方委托丙方买受座落在合肥市蜀山区淠河路XX号附近的住宅；乙方拟买受房屋建筑面积60.28平方米，建成年份1999年后，层次6层，房屋结构混合结构，买受房地产的价格7100元／平方米左右，经交易双方确认买受房地产的价格为428000元；丙方在完成乙方委托事项后，按物价部门核定的收费标准向乙方收取中介服务费6800元等内容。
庭审中，管XX称其与银昕公司凤凰城分公司就案涉房屋签订过数份合同，并不确定是否签订了《房地产经纪合同（之一）》且从未拿到该合同。后本院依职权前往银昕公司凤凰城分公司调查了管XX、贾X在该公司签订房地产经纪合同的情况。据银昕公司凤凰城分公司经理陈述，该公司存留的上述经纪合同均已遗失，但因两式四份合同是三方在场同时签订的，所以记载的建房时间在正常情况下应当是一致的。管XX对调查笔录的真实性不持异议，但对笔录内容不予认可，认为：与银昕公司凤凰城分公司签署了较多文本材料，因此，不能确定是否曾签订过《房地产经纪合同（之一）》；房屋产权证已向银昕公司凤凰城分公司交付，经纪合同中的内容系其公司审查房产证后填写；笔录能够反映贾X已在办理过户手续时知晓房屋建成年份为1990年。贾X对调查笔录无异议。
以上事实，有管XX提交的存量房买卖合同、房屋权属证书代管收据、房产证复印件、房屋登记簿，贾X提交的存量房买卖合同、房地产经纪合同、房屋所有权登记、转让审核表复印件、土地证、定金收据、存量房资金托管协议、凭证、完税票据、中介收费票据、房产证、开户申请书和存折，本院的调查笔录及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：管XX与贾X签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然银昕公司凤凰城分公司存留的经纪合同已遗失，管XX亦不认可其曾签订并持有该经纪合同，但考虑到存量房的交易习惯，上述两式四份的经纪合同应系同时签订，各经纪合同中对房屋建成年份的记载，在通常情况下也应当是一致的。而建成年份系出卖人应提供的基本房屋信息，故本院根据民事证据高度盖然性规则，推定经纪合同中关于房屋建成年份为1999年的约定内容来源于管XX的意思表示。故管XX关于未曾与中介公司签订经纪合同且合同内容系中介公司自行填写的主张，本院不予认定。管XX向贾X出卖的房屋建成时间与其承诺不符，已构成违约。另，贾X并未提供证据证明签订合同时，管XX向其告知房屋土地性质系出让，双方亦未在合同中对此作出约定且管XX所售房屋土地性质虽系划拨，但并未影响交易。故贾X关于房屋的土地使用权类型为划拨，与双方约定不符的主张，缺乏事实依据，本院不予认定。
在存量房交易过程中，房屋的建成年份、座落位置等产权状态，应当是买受人会首先了解的基本信息。该资料系面向社会公众的公开信息，且贾X对管XX在出卖房屋时已向其出示房屋产权证不持异议，该权证已明确载明房屋建成年份，贾X未在签订合同前对此重要信息谨慎审核，造成房屋过户的既成事实，应当自行承担相关费用。现因贾X撤回了银行贷款申请，不再履行给付房款的合同义务。管XX诉至本院要求解除合同，本院于2014年1月22日将起诉状等诉讼材料送达贾X处，贾X亦未提出异议，故本院确认双方签订的《存量房买卖合同》已于当日解除。合同解除后，管XX已收取的房屋定金5000元应当返还。贾X的该项诉请，符合法律规定，本院予以支持。因就案涉存量房买卖合同的解除，管XX、贾X均存在违约行为。故对管XX、贾X主张对方赔偿违约金的诉请，本院均不予支持。管XX要求房屋重新过户至其名下的诉求，符合法律规定，本院予以支持。由此产生的税费，由管XX自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、管XX与贾X签订的编号C21HF-2013-252《存量房买卖合同》于2014年1月22日解除；
二、管XX于本判决生效之日起十日内返还贾X定金5000元；
三、贾X于本判决生效之日起三十日内协助管XX将位于合肥市蜀山区淠河路XX号XX幢XXX室的房屋过户至管XX名下；
四、驳回管XX的其他本诉请求；
五、驳回贾X的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1030元，由管XX负担870元，贾X负担160元。反诉案件受理费1512元，由贾X负担1396元，管XX负担116元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 杨明凤
审 判 员 李建莉
人民陪审员 陈 蕾
二〇一四年九月一日
书 记 员 杨晓悦
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示式或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。