河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终4549号
上诉人（原审被告）：永清县大通房地产开发有限公司，住所地永清县城内武隆路101号。
法定代表人：孙银山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵书清，该公司员工。
委托诉讼代理人：高学勇，河北领诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李振宇，男，1969年4月11日出生，汉族，现住廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：李江，永清县永清兴达法律服务所法律工作者。
原审被告：永清县城区街道办事处，住所地永清县粮食局院内。
法定代表人：陈宗军，该办事处主任。
委托诉讼代理人：孟庆辉，永清县法律援助中心律师。
委托诉讼代理人：陈庆，该办事处职工。
上诉人永清县大通房地产开发有限公司（以下简称大通公司）因与被上诉人李振宇、永清县城区街道办事处（以下简称街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2017）冀1023民初1180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大通公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律均错误，本案是单一的回迁安置合同，一审法院认定《回迁安置合同》及《补充协议》与商品房买卖合同相复合明显错误，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。
李振宇答辩称，本案工程是利用市场运营方式进行开发建设，一审上诉人提交的《商品房预售许可证》证实该小区可售楼房136套，其中所有回迁房屋就在这136套之内，因此被上诉人的回迁楼房完全是商品楼房性质，应适用《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，望二审法院驳回上诉、维持原判。
街道办述称，一审适用法律错误，本案是拆迁补偿合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，一审判决适用有关商品房买卖相关的司法解释错误，我方虽与被上诉人签订房屋拆迁补偿合同，该权利义务均由上诉人承担。
法院起诉请求：1.判令原告的回迁楼房中超出合同确定实际安置面积3%的房屋价款104493.6元由被告承担；2.判令被告支付原告2016年1月1日至房屋交付之日的租房费（按107.94平方米，每平方米12元计算）；3.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事
一审法院认定事实：2009年12月27日，被告街道办与原告李振宇签订了《回迁安置合同》，原告所有的建行宿舍107.94平方米的住宅被拆迁，原告选择楼房1套。2014年5月19日原告与被告街道办又签订了《补充协议》，原告选择的安置楼房变更为永清县大通君澜（福满家园）小区楼房2套，分别为1号楼西单元1101室88.45平方米、1号楼西单元1102室88.45平方米，共计176.9平方米;2016年7月工程竣工并通过验收，建成的两套楼房实际面积为1号楼2（西）单元1101室102.79平方米、1号楼2（西）单元1102室101.23平方米，两套楼房共计204.02平方米，超出补充协议约定安置面积27.12平方米。2016年7月初，被告大通公司通知原告受领房屋，要求原告先支付超出《补充协议》确定的实际安置面积的房款及其他费用后才能领取钥匙，原告因楼房面积价款问题与被告多次协商未果而未能领取楼房钥匙。
原告已经领取了2016年3月31日前过渡期补偿费即租房费，该款是由被告大通公司出资，被告街道办发放的。《补充协议》第二条约定：“如在2015年12月31日，甲方未能安排乙方回迁入住，甲方继续为乙方发放超期租房费用，标准按拆迁面积计算，每平米每月12元，发放至回迁为止”。
另查明，《回迁安置合同》第三条均约定：“实际安置面积超出可安置面积的部分，即：超出面积在20平方米之内按拆迁小区售楼开盘价格优惠400元/平方米计算；超过20平方米以上部分按小区售楼开盘价格优惠8％计算”，“安置楼房最终建筑面积均以房管局最终确认为准”；《补充协议》第三条约定：“在办理回迁手续时，安置面积超出可安置面积20平方米之内的，按3600元/平方米结算；20平方米以外部分，按小区开盘价优惠8％结算”，第六条约定：“最终面积以房管局测量面积为准”。
一审法院认为，原、被告签订的《回迁安置合同》及《补充协议》是其真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，且原告已受领被告部分过渡期补偿费即租房费，故该《回迁安置合同》及《补充协议》可认定为回迁安置合同及商品房买卖合同的复合合同。《回迁安置合同》第三条中的“实际安置面积”、“可安置面积”后均标有实际数字，因此原被告对“实际安置面积”均认可是“原告选定回迁楼房面积”，对“可安置面积”均认可是“原告的实际拆迁面积”；但对《补充协议》第三条中的“安置面积”原被告因理解不一致而引发本案纠纷。原告李振宇认为《补充协议》第三条与《回迁安置合同》第三条约定的意思表示一致；被告大通公司则认为《补充协议》第三条中的“安置面积”是指被告实际交付的楼房面积。综合分析本案，原告李振宇的理解更符合合同本意，故应支持原告的主张。综上，原被告之间签订的《回迁安置合同》及《补充协议》均没有约定被告交付楼房面积超出原告选定的回迁楼房面积如何处理，现原告主张以其选定的回迁楼房面积为基数，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理，并无不当，应予以支持。
关于原告要求被告支付2016年4月1日至房屋交付之日的租房费（按107.94平方米，每平方米每月12元计算）的诉讼请求，原告已经收到被告给付的2016年3月31日前的租房费，被告大通公司于2016年7月初已通知原告受领房屋，并要求原告先支付超出《补充协议》确定的实际安置面积的房款及其他费用后才能领取钥匙，原告因楼房面积价款问题与被告多次协商未果而未能领取楼房钥匙，但原告至今既未按照被告的要求给付房款，也未按照自己的理解给付房款，存在一定过错，应承担相应的过错责任，因此被告应给付原告2016年4至6月的租房费，2016年7月至本判决生效前的租房费，被告应按照《补充协议》第二条关于“如在2015年12月31日，甲方未能安排乙方回迁入住，甲方继续为乙方发放超期租房费用，标准按拆迁面积计算，每平米每月12元，发放至回迁为止”的约定，以原告拆迁面积107.94平方米基数，按每平米每月12元的75％的标准计付租房费。
关于被告街道办与被告大通公司的关系及是否是本案的适格被告的问题，被告街道办为完成政府拆迁改造任务而与原告等人签订《建行、印刷厂宿舍旧城改造回迁安置合同》及《建行、印刷厂宿舍片区旧城改造补充协议》后，被告大通公司通过合法途径取得该片区土地的开发权，并按照《建行、印刷厂宿舍旧城改造回迁安置合同》及《建行、印刷厂宿舍片区旧城改造补充协议》的约定提供租房费，工程竣工后，被告大通公司又及时通知原告等人交付房屋并向包括原告在内的回迁户发送了小区结算确认单，这说明被告大通公司认可并继受了被告街道办在《建行、印刷厂宿舍旧城改造回迁安置合同》及《建行、印刷厂宿舍片区旧城改造补充协议》的权利义务，被告街道办与被告大通公司之间属于债权债务的概括转让。从原告认可由被告大通公司承建回迁楼房到原告与被告大通公司商洽有关回迁事宜再到原告起诉被告大通公司的行为说明，原告是认可被告大通公司是适格的合同相对方的，因此自被告大通公司取得建行、印刷厂宿舍片区旧城改造的开发权起，被告大通公司已经取代被告街道办成为《建行、印刷厂宿舍旧城改造回迁安置合同》及《建行、印刷厂宿舍片区旧城改造补充协议》的一方当事人，被告街道办已经退出上述合同。因此被告大通公司是本案适格的被告，被告街道办不是本案适格的被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、原告李振宇回迁楼房1号楼西单元1101室为102.79平方米、1号楼西单元1102室为101.23平方米，超出原告选定回迁楼房面积误差比绝对值3%部分的楼房价款由被告大通公司承担；二、被告大通公司给付原告李振宇2016年4至6月租房费3385.84元；并自2016年7月起每月按971.46元给付原告租房费至交付房屋时；以上款项于本判决生效后10日内给付；三、驳回原告李振宇的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人提交了商业局宿舍片区旧城改造回迁安置合同，证明目的：证明永清县城区内的旧城改造回迁安置合同与本案诉争合同是一样的文本。被上诉人李振宇对合同的真实性无异议，但对上诉人的证明目的不认可，该证据不属于新证据。街道办认可上诉人提交的证据。本院认为，该证据与本案无关联，达不到上诉人的举证目的，对该证据不予采信。
本院二审经审理查明的事实与一审相同。本院予以确认。
本院认为，双方签订的回迁安置合同约定可安置面积107.75平方米，后双方签订的补偿协议约定安置面积176.9平方米（超出69.15平方米），对超出的面积补充协议约定：超出安置面积20平方米之内的按3600元/每平方米，20平方米以外部分按小区开盘价格优惠8%结算。双方对上述超出面积69.15平方米按补充协议约定结算均无异议，现上诉人欲交付的安置面积204.02平方米，超出了补充协议约定27.12平方米，双方对欲交付安置面积超出补充协议约定面积27.12平方米如何结算有争议。本院认为，本案是拆迁补偿合同纠纷，对超出的27.12平方米亦应按照补充协议约定按小区开盘价格优惠8%结算，结合永清县房产市场价格，上述结算方法被上诉人李振宇并未因此利益受损，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条错误，应予纠正，被上诉人李振宇请求回迁楼房中超出合同确定实际安置面积3%的房屋价款应由上诉人及街道办承担没有合同及法律依据，该项主张不予支持。关于被上诉人请求支付2016年1月1日至房屋交付之日的房租，一审判决依据回迁安置合同及补充协议的约定，判决大通公司给付李振宇2016年4至6月租房费3385.84元；并自2016年7月起每月按971.46元给付原告租房费至交付房屋时并无不当，应予维持；综上所述，大通公司的部分上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持河北省永清县人民法院（2017）冀1023民初1180号民事判决第二、三项；
二、撤销河北省永清县人民法院（2017）冀1023民初1180号民事判决第一项；
三、驳回李振宇其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为1634元，由李振宇负担1480元，由永清县大通房地产开发有限公司负担154元；二审案件受理费2390元，由李振宇负担2000元，由永清县大通房地产开发有限公司负担390元。
本判决为终审判决。
审判长 王章水
审判员 代述平
审判员 王荣秋
二〇一七年十月二十三日
书记员 王 强