湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终830号
上诉人（原审被告）：刘学常，男，汉族，1968年3月28日出生，自由职业，现住兴山县。
委托诉讼代理人：周远新，湖北伍师律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：彭自德，男，汉族，1941年4月19日出生，农民，住兴山县。
委托诉讼代理人：郑家胜，湖北神兴律师事务所律师。
上诉人刘学常因与被上诉人彭自德合同纠纷一案，不服湖北省兴山县人民法院（2017）鄂0526民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘学常上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审。2、由彭自德承担一、二审案件受理费。事实及理由：1、一审程序违法。主要表现为，一审法院对刘学常申请延期开庭、调查取证等不准许。2、一审判决认定事实不清。一是在彭自德未提交合同原件和2000元收条的情况下，将彭自德提交的合同复印件作为认定事实依据。即使按合同复印件约定，刘学常与彭自德有关山林、土地的约定也只是转包，而并非转让。一审认定双方之间对山林、土地为转让错误。
彭自德服从一审判决。
彭自德向一审法院起诉请求：1、确认双方于2007年3月20日签订的《购房协议书》合法有效；2、刘学常协助彭自德将购房协议书约定的原登记在刘学常名下的房屋（不含已处分给案外人刘学刚居住使用的约24.5平方米房屋）、土地、山林权属过户登记至彭自德名下。3、刘学常向彭自德返还2016年8月11日至2017年7月领取的案涉山林、土地的国家政策补贴款，由刘学常承担本案案件受理费。
一审法院判决认定事实：彭自德位于兴山县南阳镇××组的原有土木结构住房[建设用地使用权证为兴山集建（1992）字第09041024号]于2007年因各种原因倒塌。彭自德之女曾某为了解决其住房问题，便与同村村民刘学常协商购买其房屋事宜。2007年3月20日，由时任村支书兼主任的何某亲笔为彭自德、刘学常书写了《购房协议书》一份，约定：乙方（刘学常）将自有土木结构房屋三间（约120平方米）作价2000元卖于甲方（彭自德），并将乙方原承包的集体山林、土地按二轮承包合同转包给甲方经营。自签字之日起，甲方自行整理房屋，整修房屋费用由甲方自负；甲方所经营的乙方土地山林，其四界按承包合同，如甲方不按四界经营，乙方概不负责；此协议自签字日生效，一式两份，甲乙双方各执一份。甲乙双方签字确认，何某代表两河口村委会亦签字确认。协议签订后，刘学常按协议约定将房屋交付给彭自德居住，将山林、土地交付给彭自德管理经营，并将《集体土地建设用地使用证》、《中华人民共和国农村土地承包经营权证》、《中华人民共和国林权证》、土地山林补贴之存折原件均交付给彭自德之女曾某，至今未办理产权转移登记手续。彭自德自合同签订后即持存折领取山林、土地补贴款至2016年8月11日。在此期间因银行统一更换存折，刘学常将身份证交给彭自德之女曾某重新办理了一份存折后继续由彭自德持有该存折并领取山林、土地补贴款。刘学常于2016年8月11日将山林、土地补贴款的存折进行挂失，此后的山林、土地补贴款由刘学常掌控。同时，因刘学常要求彭自德返还房屋及山林、土地承包经营权与彭自德发生纠纷，该纠纷经兴山××南阳镇矛盾纠纷排查调处中心处理无果后，彭自德诉至法院。
本案在审理过程中，本案彭自德另行向一审法院起诉兴山县不动产登记局，第三人宋发雄行政撤销纠纷一案，一审法院依法作出（2017）鄂0526行初14号行政判决书，判决兴山县不动产登记局在判决生效后十日内对兴山集建（1992）字第090401024号《集体建设用地使用证》作出注销登记。该判决已发生法律效力，兴山县不动产登记局已按判决将彭自德名下的兴山集建（1992）字第090401024号《集体建设用地使用证》作出了注销登记。
一审判决另认定：彭自德购买刘学常房屋后，对该房屋进行了整修。2013年9月28日，彭自德将其原有的山林、土地等一并流转给了案外人宋发雄。
在本案双方当事人签订房屋买卖协议之前，刘学常将兴山集建（1992）字第090403060号《集体土地建设用地使用证》所载明的房屋中西北角长约5米、宽约4.9米的房屋一间（紧邻案外人刘学刚房屋）处分给了案外人刘学刚家人居住至今。
曾某系彭自德之女，证人王某与曾某丈夫系兄妹关系。王某与刘学常于1991年8月4日在兴山××南阳镇人民政府登记结婚，2013年3月4日在兴山县民政局协议离婚，双方婚姻存续期间生育一子，现已成年。刘学常与王某自1996年起为照顾子女读书，搬至南阳镇湘坪居住生活，以务工、经商为生，从此未回南阳镇两河村固定居住生活，也未对山林、土地进行经营管理。刘学常再婚后亦未回南阳镇两河村居住生活，与再婚妻子继女共同在兴山县古夫镇居住生活至今。
一审法院认为：本案为涉农房屋买卖及山林、土地转让之纠纷。根据庭审查明情况，双方当事人争议的焦点为彭自德与刘学常于2007年3月20日签订的《购房协议》的真实性及效力问题。对此，一审法院评判如下：
双方争议的购房协议的书写人何某及一审法院调查了解情况的张尚安，均时任村委会干部，共同证实了2007年3月20日彭自德与刘学常签订《购房协议》事宜客观存在，约定转让范围包括房屋和土地、山林。该协议为时任村书记何某亲笔书写，何某亦签字认可，应视为发包方同意调整土地、山林承包经营权。并且根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”之规定，土地承包经营者可以依法流转其承包的土地。双方的协议内容未损害国家、集体、第三人的利益或社会公共利益，未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应当认定真实合法有效，合同订立双方应按照合同内容全面履行各自义务。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条款规定的是土地所有权、使用权的转移，以变更登记为生效条件，并非合同生效的认定条件。故对刘学常援引《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，认为双方所签订《购房协议书》涉及土地使用权等未办理变更登记，因此《购房协议书》无效之答辩意见，一审法院不予采信。协议虽将山林、土地的流转方式书写为转包，但双方协议中“卖房搭地”之约定，实质是房屋所有权和土地、山林承包经营权的一并转让，2000元的价款实质是包括房屋所有权和土地、山林承包经营权转让的价款，亦与“卖房搭地”的农村交易习惯相符，结合自1996年至今被告刘学常居住生活的客观情况，所涉土地、山林流转方式应当认定为转让，刘学常辩称山林、土地经营权系无偿赠与彭自德之答辩意见，与客观实际不符，不予采信。
国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十九条规定：因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。本案中，彭自德在与刘学常签订《购房协议书》后，于2013年将原有宅基地、山林及土地一并流转给案外人宋发雄，但该份协议中所涉宅基地上的彭自德原有房屋已于2007年倒塌，至2013年已隔六年之久，根据规定，彭自德原有宅基地使用权已属于集体所有，并非彭自德所有。由于兴山县不动产登记局在给案外人宋发雄审批该地建房时未办理注销登记，造成彭自德形式上存在两处宅基地登记情形，在本案审理过程中，兴山县不动产登记局已对登记在彭自德名下的兴山集建（1992）字第090401024号《集体建设用地使用证》作出了注销登记，因此不存在彭自德拥有两处宅基地之违法情形。《中华人民共和国森林法》第四条规定，森林分为防护林、用材林、经济林、薪炭林及特种用途林，根据彭自德提供的《林权证》载明，涉案林种为用材林，依据《中华人民共和国森林法》第十五条之规定，可以依法转让。故对刘学常辩称涉案宅基地、山林土地不得转让之答辩意见，于法无据，不予采信。故对彭自德要求刘学常协助其将登记在刘学常名下的房屋（不含西北角由案外人刘学刚家人现实际使用的24.5平方米房屋）、山林及土地权属转移登记至彭自德名下的请求，应予以支持。对彭自德要求刘学常返还2016年8月11日至2017年7月领取的案涉山林、土地涉及的国家政策补贴款之诉请，因其请求不具体且未提供足够证据证实，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条、第一百五十四条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、《中华人民共和国森林法》第四条、第十五条之规定，判决：一、彭自德与刘学常于2007年3月20日签订的《购房协议书》合法有效。二、限刘学常于判决生效后十日内协助彭自德将兴山集建（1992）字第090403060号《集体土地建设用地使用证》所载明的房屋确权（不含西北角由案外人刘学刚家人现实际使用的24.5平方米房屋）至彭自德名下。三、限刘学常于判决生效后十日内协助彭自德将兴政函农地承包权（2005）第32号《中华人民共和国农村土地承包经营权证》所载明的全部土地承包经营权变更登记至彭自德名下。四、限刘学常于判决生效后十日内协助彭自德将兴政林证字（2005）第041948号《中华人民共和国林权证》所载明的林地使用权、森林或林木所有权及使用权变更登记至彭自德名下。五、驳回彭自德的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由刘学常负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实。
本院认为：1、在本案中，虽然刘学常对彭自德提交的《购房协议书》（复印件）的真实性不予认可，但因刘学常与彭自德所签订的《购房协议书》得到证人何某（即协议撰写人）的证实，且刘学常拒绝对其在《购房协议书》的签名的真伪进行司法鉴定，本院结合双方对涉案标的物已交付履行的实际情况，对双方签订的《购房协议书》的真实性、合法性均予以认定。
2、根据《购房协议书》约定，刘学常只是将涉案房屋以2000元的价格出售给彭自德，对涉案土地、山林只是约定在第二轮承包期内转包给彭自德承包经营，并非转让给彭自德。因此，刘学常上诉称其将涉案土地、山林系转包而并非转让给彭自德经营的上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，刘学常的部分上诉理由成立，应予支持。一审判决认定涉案土地、山林为转让不当，致使裁判结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省兴山县人民法院（2017）鄂0526民初334号民事判决书第一、二项，即：一、彭自德与刘学常于2007年3月20日签订的《购房协议书》合法有效。二、限刘学常于判决生效后十日内协助彭自德将兴山集建（1992）字第090403060号《集体土地建设用地使用证》所载明的房屋确权（不含西北角由案外人刘学刚家人现实际使用的24.5平方米房屋）至彭自德名下。
二、撤销湖北省兴山县人民法院（2017）鄂0526民初334号民事判决书第三、四、五项。
三、驳回彭自德对刘学常的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元（彭自德已预交），由彭自德负担；二审案件受理费80元（刘学常已预交），由刘学常负担。
本判决为终审判决。
审判长 高见成
审判员 闫玲玲
审判员 胡建华
二〇一八年四月十八日
书记员 张鹏炜