北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第08049号原告：北京市劲松第四中学法定代表人：聂廷武，校长。委托诉讼代理人：王志刚。委托诉讼代理人：杨宝胜。被告：北京华威建筑工程有限公司。法定代表人：蔺洪齐，董事长。委托诉讼代理人：郝大智。委托诉讼代理人：华文。第三人：北京市建设工程造价管理处。法定代表人：唐榕辉，处长。委托诉讼代理人：邹功富。委托诉讼代理人：王奇。第三人：全国水产技术推广总站。法定代表人：魏宝振，站长。委托诉讼代理人：陈枫。委托诉讼代理人：杨林。原告北京市劲松第四中学（以下简称劲松四中）与被告北京华威建筑工程有限公司（以下简称华威公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并追加北京市建设工程造价管理处（以下简称造价处）、全国水产技术推广总站（以下简称推广站）为第三人，公开开庭进行了审理。劲松四中的委托诉讼代理人王志刚，华威公司的委托诉讼代理人郝大智、华文，造价处的委托诉讼代理人王奇，推广站的委托诉讼代理人陈枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。劲松四中诉称：1993年11月2日，我中学与华威公司（原名称北京宋庄建筑集团）签订《联营协议书》，约定双方在劲松四中西侧合建教育、办公楼一栋，面积约6000平方米，工程竣工后，产权属教育部门所有，华威公司享用30年的使用权，分配比例5：5分成。该楼于1997年底竣工，面积约6900平方米。1998年4月1日，华威公司与造价处签订《房屋所有权有偿转让合同》，由华威公司向造价处转让159.46平方米的房屋，具体位置为诉争房屋的地下室a-b/(1)-(4)轴、1-4层a-b/(1)-(4)轴、5-6层a-b/(3)-(5)轴，使用期限50年，1998年4月1日始至2048年4月1日止；使用费金额为一次性付款共计1274万元。造价处自签订合同后使用上述房屋至今。1998年9月18日，华威公司与推广站签订《房屋使用权有偿转让合同》，由华威公司向推广站转让2940.66平方米的房屋，具体位置为诉争房屋的地下室a-b/(4)-(10)轴、1-4层a-b/(4)-（10)轴、5-6层a-b/(5)–(10)轴，使用期限50年，自1998年10月1日始至2048年10月1日止；使用费金额为1676万元，于1999年5月31日前付清。推广站自签订合同后使用上述房屋至今。1998年12月，我中学与华威公司签订《北京劲松四中综合教学楼使用协议书》，协议约定：该教学楼的产权归我中学所有，总面积为6900平方米，华威公司享有该楼50%的使用权，使用期限为50年(1998-2048)，我中学享有的50%面积除我中学自用东段地下室及地上1-3层、西北部传达室外，余下楼房面积委托华威公司管理使用，使用期为50年；华威公司每年6月30日前向我中学提供50万元，12月31日前向我中学提供40万元，两次合计90万元。2004年7月2日，经北京市朝阳区教育委员会同意，我中学与华威公司签订《房屋租赁合同》，约定我中学将位于北京市朝阳区华威西里48楼上述房屋中面积为1950平方米的房屋使用权出租给华威公司使用：租期2004年7月2日至2005年7月1日，年租金为90万元。2005年11月15日，双方续签租赁期限为2005年7月2日至2006年7月1日的《房屋租赁合同》。合同签订后，因华威公司未向我中学支付租金，双方之间多次发生诉讼。诉讼生效文书在执行过程中，华威公司尚未支付大部分的房屋使用费。诉讼过程中，双方于2006年4月8日协议解除了《房屋租赁合同》，但华威公司只将601.1平方米的房屋交付我中学，其余1348.9平方米房屋（实际由推广站使用）至今未交付。我中学是全额拨款事业单位，是专门承担义务教育阶段教育教学任务的专业机构，本案涉及的房屋，是在国有划拨教育用地上、以朝阳区教委名义立项、建设的综合教学楼，在20年前教育资源、设施相对丰富时，用于与华威公司合作经营。随着社会的发展，教育资源从相对丰富转变为相对紧张，我中学作为义务教育的承担者，需要提供更多的教育用房以满足社会公共需求，但由于我中学占地面积有限，已无法在校园内建设新的教育用房，而且由于涉案房屋的存在，规划部门也不可能批准建设新的教育用房：同时，最近几年，市、区各级政府主管部门对行政机关、事业单位的出租、出借、对外投资等事项进行规范、清理，要求恢复本来功能，在此情况下，双方20年前签订《联营协议书》、《北京劲松四中综合教学楼使用协议书》时的社会环境、合同基础已发生根本性的变化，而这变化是双方在签订合同时无法预见的，如继续履行《联营协议书》、《北京劲松四中综合教学楼使用协议书》，将对社会公共利益造成无法弥补的损害。根据华威公司与造价处、推广站签订的《房屋使用权有偿转让合同》，华威公司已一次性收取了50年使用权的有偿转让费，因解除《联营协议书》、《北京劲松四中综合教学楼使用协议书》对造价处、推广站必然产生一定的损失，我中学愿在合理、合法的范围内，对其损失予以补偿。按照以往多次判决，华威公司在剩余年限内给予我中学的房屋使用费基本会达到甚至超过华威公司已收取的有偿转让费，华威公司实际上也无力支付这些款项，继续履行《联营协议书》、《北京劲松四中综合教学楼使用协议书》，我中学的合同目的也无法实现，而解除《联营协议书》、《北京劲松四中综合教学楼使用协议书》并由我中学对造价处、推广站进行补偿，对华威公司的利益并无损害。故我中学起诉，要求解除1993年11月2日《联营协议书》以及1998年12月《北京劲松四中综合教学楼使用协议书》；要求华威公司腾退位于北京市朝阳区华威西里48楼院内教学综合楼地下室a-b/(1)-(4)轴、1-4层a-b/(1)-(4)轴、5-6层a-b/(3)-(5)轴；以及a-b/(4)-(10)轴、1-4层a-b／(4)-(10)轴、5-6层a-b／(5)-(10)轴。华威公司辩称：我公司与劲松四中于1993年11月2日签订的《联营协议书》合法有效，且该协议书已于17年前履行完毕，不存在解除的问题。该协议书在履行中取得了各项合法的审批手续。1998年12月签订的《北京劲松四中综合教学楼使用协议书》也是双方真实意思表示，双方均已按协议的内容履行了义务并得到应得的利益，该协议也于10多年前履行完毕，不存在解除的问题。劲松四中要求腾退的房屋，已于1998年4月1日和1998年9月18日分别随我公司的房屋一起转租给造价处和推广站。对此劲松四中知情并同意。租期2048年才到期，现在正在履行之中，我公司无法腾退该部分房屋。本案诉争的48楼6900平方米的房屋，在分配使用权面积方面不明确且不合理。约定我公司使用65%，劲松四中使用35%的面积，但劲松四中没有履行合同约定。2010年，劲松四中曾起诉我公司和推广站，要求腾退房屋，后被驳回诉讼请求。现劲松四中再次起诉，与生效判决矛盾，不应得到支持。劲松四中的诉讼请求超过诉讼时效。故我公司不同意劲松四中的诉讼请求。造价处述称：劲松四中与华威公司之间的《联营协议》及《北京劲松四中综合楼使用协议书》已经履行完毕，对于已经履行完毕的合同要求解除，本身就没有法律根据。1998年4月1日，我处与华威公司签订《房屋使用权有偿转让合同》，华威公司将其享有的部分房屋的使用权有偿转让给我处，年限为50年，转让金额为1274万元。该合同签订后，我处支付了所有的款项。该合同经过了公证。在签订该合同时，劲松四中还给华威公司出示了一份证明，故华威公司将房屋使用权转让给我处，劲松四中知情且同意，现在劲松四中的诉讼请求与其原先的说法矛盾。签订该合同时，劲松四中还给华威公司出示了一份证明，故华威公司有处分权。假使华威公司没有处分权，我处与华威公司签订了《房屋使用权有偿转让合同》，支付了价款、并使用房屋至今，依据法律规定，我处是善意第三人，已经取得了相应的物权，劲松四中无权收回。2010年，劲松四中曾到法院起诉华威公司及推广站，要求腾退房屋，经过审理，法院驳回了劲松四中的诉讼请求。在本案中，劲松四中也是要求我处腾退房屋，故劲松四中的诉讼请求与已经生效的判决向矛盾，不应得到支持。推广站述称：劲松四中要求解除合同并腾退相关房屋的诉讼请求，没有法律依据。劲松四中采取损害华威公司和我单位利益的方法，提出了诉求。我单位与华威公司签订所有权转让协议已经劲松四中同意，且经过教育部门的审批，我单位已履行完毕所有付款义务，华威公司应继续履行合同。经审理查明：劲松四中系全额拨款的事业单位法人。华威公司系有限责任公司企业法人。劲松四中综合教学楼位于北京市朝阳区华威西里48楼院内，北京市朝阳区华威西里48楼的土地使用人为北京市朝阳区教育委员会。1993年11月2日，劲松四中（甲方）与华威公司（乙方，原名称北京宋庄建筑集团）签订《联营协议书》。双方约定：为解决甲、乙双方教育、生产、办公用房问题，根据朝阳区教育局朝字（93）第39号决定精神，经双方友好协商，决定在劲松四中西侧合建教育、办公楼一栋，面积约6000平方米；甲方负责规划、立项、勘察设计、规划用地内的筏树及现场的三通一平、该项目的上水、下水、供电、供暖、通讯手续办理、提供该项目办公用房；乙方负责该项目的全部建设资金及室外配套资金、项目的施工、项目管理；工程竣工后，产权属教育部门所有，乙方享有30年使用权，分配比例5：5分成。合同签订后，双方履行了合同；该楼于1997年底竣工并投入使用，面积为6900平方米。1998年4月1日，华威公司与造价处签订《房屋使用权有偿转让合同》，由华威公司向造价处转让2159.46平方米的房屋，具体位置为上述房屋的地下室a-b/(1)-(4)轴、1-4层a-b/(1)-(4)轴、5-6层a-b/(3)-(5)轴，使用期限50年，即自1998年4月1日始至2048年4月1日止，使用费金额为一次性付款共计1274万元。1998年4月14日，劲松四中出具证明，内容为：“根据北京市劲松第四中学与北京宋庄建筑集团（原通县建筑集团公司第二建筑公司）1993年签订的联营协议精神，校方同意宋庄建筑集团应享有使用权部分面积，转让给第三方使用。”华威公司与造价处于1998年4月21日对上述合同进行了公证。1998年9月18日，华威公司与推广站签订《房屋使用权有偿转让合同》，由华威公司向推广站转让2940.66平方米的房屋，具体位置为上述房屋的地下室a-b/(4)-(10)轴、1-4层a-b/(4)-（10)轴、5-6层a-b/(5)–(10)轴，使用期限50年，即自1998年10月1日始至2048年10月1日止，使用费金额为1676万元。1998年9月18日，劲松四中出具与1998年4月14日内容相同的证明。华威公司与推广站于1998年9月21日在公证处对上述合同进行了公证。1998年12月，劲松四中（甲方）与华威公司（乙方）签订《北京劲松四中综合教学楼使用协议书》。双方约定：经过甲方、乙方的努力，综合教学楼于1997年底竣工投入使用，该教学楼的产权归甲方所有，总面积为6900平方米，乙方享有该楼50％的使用权，使用期限为50年（1998－2048年）；甲方享有的50％面积除学校自用东段地下室及地上1－3层、西北部传达室外，余下的楼房面积委托乙方管理使用，使用期为50年；乙方每年6月30日前向甲方提供50万元人民币，12月31日前向甲方提供40万元，两次合计90万元。协议签订后，双方于1999年1月21日对该协议进行了公证。2004年7月2日，经北京市朝阳区教育委员会同意，劲松四中与华威公司签订《房屋租赁合同》，约定劲松四中将位于北京市朝阳区华威西里48楼上述房屋面积为1950平方米的房屋使用权出租给华威公司使用，租赁期限2004年7月2日至2005年7月1日，年租金为90万元。2005年11月15日，双方续签租赁期限为2005年7月2日至2006年7月1日的房屋租赁合同。合同签订后，因华威公司未向劲松四中支付租金，劲松四中曾于2006年诉至本院，要求华威公司给付租金。本院作出（2006）朝民初字第9882号民事判决书，判决华威公司向劲松四中支付2004年7月2日至2006年4月8日期间的租金及滞纳金。该判决经北京市第二中级人民法院（2006）二中民终字第10024号民事判决书维持。在诉讼过程中，双方于2006年4月8日协议解除了该房屋租赁合同。但华威公司只将601.1平方米的房屋交付劲松四中，其余1348.9平方米房屋（实际由推广站使用）未交付。2008年，劲松四中诉至本院，要求华威公司支付1348.9平方米房屋的房屋使用费。本院做出（2008）朝民初字第16659号判决，支持劲松四中的诉讼请求。后华威公司提出上诉，二中院经审理做出（2009）二中民终字第00909号判决书，撤销了本院（2008）朝民初字第16659号判决，并判决华威公司给付劲松四中2006年4月9日至2008年4月8日的房屋使用费1240718元。2010年，劲松四中将华威公司、推广站以排除妨碍为由诉至本院，要求华威公司及推广站给付2008年4月9日至2010年4月9日的房屋使用费，立即将北京市朝阳区xx号楼1348.9平方米的房屋腾空交还，如延期按每年620359.11元标准支付使用费。本院经审理后认为，在华威公司向推广站、造价处转让诉争房屋使用权过程中，劲松四中向华威公司出具了同意转让的证明，并留公证机关备存，之后推广站、造价处于1998年入住房屋并使用，劲松四中应当知道华威公司转让房屋使用权一事，推广站根据与华威公司的合同取得了诉争房屋的使用权，在推广站与华威公司《房屋使用权有偿转让合同》正在履行的前提下，劲松四中要求华威公司排除妨碍，返还房屋并支付房屋占用费，本院不予支持。由于华威公司一次性收取了推广站的房屋使用权转让费用，华威公司应当向劲松四中支付房屋占用费用。故判决华威公司支付劲松四中诉争房屋使用费（按每年620359.11元标准计算，自2008年4月9日起至本判决生效之日止），驳回劲松四中其他诉讼请求。2012年1月18日，该判决发生法律效力。2014年，劲松四中将华威公司起诉至本院，要求华威公司给付1348.9平方米的房屋2012年1月19日至2014年1月18日的房屋使用费。2014年3月10日，本院作出（2014）朝民初字第02315号民事判决书，判决华威公司给付劲松四中2012年1月19日至2014年1月18日的房屋使用费1240718元。审理中，劲松四中主张因教育资源紧张，其中学需提供更多教育用房以满足社会公共需求，但由于面积有限，其已无法在校园内建设新的教育用房，规划部门也不可能批准建设新的教育用房；且近几年，各级行政主管部门对事业单位的出租、出借、对外投资等事项进行规范、清理，要求恢复本来功能，双方20年前签订《联营协议书》、《北京劲松四中综合教学楼使用协议书》时的社会环境、合同基础已发生根本性的变化，故依据情势变更原则要求解除合同。以上事实，有相关书证、当事人陈述等在案佐证。本院认为：劲松四中与华威公司之间签订的《联营协议书》、《北京劲松四中综合教学楼使用协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同所约定的义务。劲松四中以教育用房不能满足需要且行政主管部门对事业单位的出租、出借、对外投资等事项进行规范、清理，签约时的社会环境、合同基础已发生根本性变化为由，主张本案存在情势变更情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据上述规定，“情势变更”系指“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。劲松四中所主张理由均属于在签约时应当预见到的可能发生的情形，不属于情势变更的情形，且在华威公司向造价处、推广站转让诉争房屋使用权过程中，劲松四中向华威公司出具了同意转让的证明，之后造价处、推广站于1998年与华威公司签订《房屋使用权有偿转让合同》并入住房屋使用至今，现各方合同均在履行过程中，故对劲松四中要求解除合同、腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。华威公司称劲松四中的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告北京市劲松第四中学的诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京市劲松第四中学负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  张燕琴人民陪审员  杨燕笙二〇一七年九月十一日书 记 员  邓嘉男-12--13-