江西省铅山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1124民初1308号
原告上饶市景星房地产开发有限公司，住所地江西省铅山县龙门大道西段南侧世纪中央城商住小区A20栋1-2层，统一社会信用代码913611245610996880。
法定代表人王占峰，执行董事。
委托代理人赵俊杰，男，1984年2月26日出生，汉族，浙江省兰溪市人，大专文化，该公司职工，住浙江省兰溪市，特别授权代理。
委托代理人舒群冰，男，1972年11月20日出生，汉族，浙江省兰溪市人，本科文化，该公司职工，住浙江省兰溪市，特别授权代理。
被告朱火春，男，1969年4月19日出生，汉族，江西省铅山县人，小学文化，务农，住�西省铅山县，
被告陈春香，女，1970年6月3日出生，汉族，江西省铅山县人，小学文化，务农，住江西省铅山县，
委托代理人王全文，铅山县法律援助服务中心法律工作者,一般代理。
原告上饶市景星房地产开发有限公司与被告朱火春、陈春香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，原、被告向本院申请庭外和解。2018年2月8日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告上饶市景星房地产开发有限公司的委托代理人赵俊杰、舒群冰，被告朱火春及被告朱火春、陈春香共同委托代理人王全文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上饶市景星房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告于2015年9月15日签订的关于世纪中央城A20栋2单元302室《商品房买卖合同》，合同解除及办理登记所需的费用由两被告承担；2.判令两被告在判决生效当日迁出世纪中央城A20栋2单元302室，并恢复至毛坯房后，原告再退还两被告已交付的购房款；3.判令两被告支付向原告的借款本金120,306元及利息(截止2017年7月18日已产生利息53,897.09元，2017年7月18日之后的利息按合同约定的违约责任计算)，上述金额在退还的房款中相应扣除；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告赔偿合同解除产生的费用的诉讼请求。事实与理由：原告上饶市景星房地产开发有限公司在铅山县河口镇××大道西段南侧进行商品房开发，项目名称叫“信江*世纪中央城”。被告朱火春与被告陈春香系夫妻。2015年9月15日，两被告向原告购买“信江*世纪中央城”A20栋2单元302室商品房一套，并签订《商品房买卖合同》。合同约定房价为410,306元，首付130,306元，余款280,000元采用银行按揭的方�支付，原告为两被告的银行按揭提供连带保证责任。因两被告支付首付款的资金不足，于2015年9月16日向原告借款120,306元，用于支付首付款，并签订《借款协议书》，《借款协议书》第三条约定：被告在2015年11月30日前还清，如违约，按月息2%支付利息。超过60天，放弃该房屋的所有权利。并按《商品房买卖合同》第七条支付违约金，原告扣除相关款项后退回多余房款给两被告。两被告对此还另行出具了承诺书给原告。后两被告未按期还款，经原告多次书面和口头催收，两被告均拒绝偿还。另因两被告向银行申请了“装修贷款”，但贷款前提是地面与门窗的基础装修必须先做好，故两被告与原告协商约定，先允许两被告将地面与门窗装修好，由此产生的费用及损失与原告无关。但两被告在做好地面与门窗的基出装修后，未经原告同意，也未办理房屋交接手续的情�下，强行入住。现两被告已严重违约，应承担相应的违约责任。
为支持其主张，原告上饶市景星房地产开发有限公司向本院提交了以下证据：
一、原告的营业执照副本、法定代表人王占峰的身份证复印件、被告朱火春、陈春香的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；
二、原告与被告朱火春、陈春香于2015年9月16日签订的《借款协议书》及两被告出具的《承诺书》复印件各一份，证明：1.两被告向原告的借款本金为120,306元；2.两被告承诺在2015年11月30日前还清借款，如逾期未偿，按月息2%支付利息；3.逾期超过60天，则两被告放弃房屋的所有权利；
三、原告与被告朱火春、陈春香于2015年9月15日签订的《商品房买卖合同》复印件一份，证明房屋交易的事实；
四、原告分别于2017年6月8日、2017年7月6日向被告朱火春发出的《催款通知》及送达图片复印件各一份，证明原告多次向被告催收过借款，被告未能及时归还，根据借款约定，原告可解除《商品房买卖合同》。
被告朱火春、陈春香辩称，向原告购买商品房及借款情况属实，但两被告是通过案外人杨声元支付的首付款，两被告支付了24,000元给杨声元，至于杨声元付了多少给原告，两被告不清楚。现两被告的意见是：一、原告要求解除商品房买卖合同的依据不足，请求依法驳回原告该项诉请。原、被告订立的商品房买卖合同系原、被告的真实意思表示，被告已经通过银行按揭的方式全额支付了购房款，合同已经实际履行，该商品房应属被告的合法财产，原告无权剥夺。《借款协议书》上虽约定“放弃该房屋的所有权利”，应属于无效条款，故原告提出要求解除房屋买卖合同既无事实依据，也无法律依据。�、原告诉请被告支付借款本金120,306元，属借贷关系，与本案审理的商品房买卖合同没有直接联系，应不在本案的审理范畴，如原告坚持该请求，应另案起诉。至于原、被告约定的违约利息，属违约金范畴，不能作为总的借款利息标准计算，故请求驳回原告的该项诉请。三、原告坚持要求解除合同，则应返还两被告已经缴纳的首付款及已支付的部分银行按揭款，另外还应补偿两被告的装修费用和根据市场行情已增值的房屋价款。
被告朱火春、陈春香未在庭审中提供证据证明，但被告朱火春在庭前提供了铅山县最低生活保障事业管理局出具的江西省农村低保对象保障金领取证复印件一份。
针对原告的举证，被告的质证意见是：
一、对第一组、第三组证据无异议；
二、对第二组证据的真实性无异议，但关联性有异议。1.借款属实�但《借款协议书》中约定的违约金过高，请求法庭依法酌情减少；2.《借款协议书》第三条约定“放弃该房屋的所有权利”，违反法律规定，该项约定无效；3.《借款协议书》与本案房屋买卖合同纠纷无关联性，不能将未还款作为解除房屋买卖合同的依据；
三、对第四组证据真实性无异议，但对关联性有异议。原告是为了证明催收了借款，但此行为与解除房屋买卖合同不具关联性。
经审理查明，2010年10月18日，原告上饶市景星房地产开发有限公司成立，经营范围包括房地开发、销售。原告成立后，在铅山县河口镇××大道西段南侧进行商品房开发，项目名称叫“信江*世纪中央城”。被告朱火春与被告陈春香系夫妻，向原告购买“信江*世纪中央城”A20栋2单元302室商品房一套，于2015年9月15日签订《商品房买卖合同》（以下统称“购房合同”）。购房合同约定：商品房建筑面积为107.41平方米，单价为每平方米3,820元，总金额410,306元，首付130,306元，余款280,000元采用银行按揭的方式支付，原告在2015年12月31日前交付商品房。另商品房买卖合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：“1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）�违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。签订商品房买卖合同时，被告朱火春、陈春香通过案外人杨声元支付了10,000元定金给原告。2015年9月16日，被告朱火春、陈春香向原告借款120,306元，用于支付购买该商品房的首付款，并签订《借款协议书》。《借款协议书》第三条约定：“乙方（被告朱火春、陈春香）在2015年11月30日前还清。如违约，则按月息2%支付利息。超过60天，放弃该房屋的所有权利。并向甲方（原告）按所签购房合同〈第七条买受人逾期付款的违约责任〉中约定支付违约金，扣除相关款项后甲方退回多余房款”。同时被告朱火春、陈春香还出具了一份还款承诺书给原告。后原告履行了借款义务120,306元，出具购房首付款130,306元的收据给两被告。后该款到期，经原告多次催收，两被告未偿还任何本息。
另查明，2015年9月，被告朱火春、陈春香向建设银行申请“装修贷款”，原告在两被告的要求下，将商品房的大门钥匙交给被告。被告朱火春、陈春香在取得“装修贷款”后，将商品房进行装修，并已入住。原、被告除在不动产管理部门办理了备案登记外，至今未按购房合同的约定，办理商品房交付手续和产权登记。另被告朱火春、陈春香向银行的按揭贷款从2015年12月27日开始每月偿还2,199.66元，但2017年8月之后未再偿还。
本案的争议焦点是：一、商品房买卖合同是否应该解除？二、两被告如何承担逾期还款的违约责任？是直接适用商品房买卖合同和《借款协议书》上约定的违约责任还是可变更？
现根据原、被告的陈述、提供的证据和查明的实事、争议焦点�本院综合认定如下：
一、原告主张商品房买卖合同应该解除，因为商品房买卖合同第七条约定的违约责任“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”，同时《借款协议书》和《承诺书》两被告均同意“超过60天，放弃该房屋的所有权利”。两被告认为商品房买卖合同不应该解除，两被告已履行了商品房买卖合同的义务，不能因两被告未履行商品房买卖合同之外的借款协议而擅自解除商品房买卖合同。
本院认为，原告不具有对商品房买卖合同的解除权。理由是：原、被告签订的购房合同系格式合同，双方意思表示真实，合同形式规范、严谨，经核查商品房买卖合同原件，对其内容予以认可，对合同真实性、有效性予以确认，认定原、被告的商品房买卖关系成立。原、被告签订商品房买卖合同后，两被告已全面履行了商品房买卖合同的付款义务。对�首付款，两被告通过直接向原告借款的方式支付，原告对此也予以认可，并出具了首付款的收条。对于剩余的购房款，两被告通过银行按揭的方式支付。虽然该商品房尚未登记在两被告名下，但两被告在取得原告同意的情况下，对商品房进行了装修，并已实际入住。审理中原告诉称只是为了配合两被告取得装修贷款才同意暂时将商品房的进门钥匙交给两被告的，原、被告之间未按合同的约定办理严格意义上的交付手续，对此意见本院不予交纳。原告将钥匙交给两被告同意其装修，之后又允许其占有、居住，就应当意识到该行为具有交付的意思表示，会产生法律上的交付效果。现原告依据《借款协议书》和《承诺书》约定的“超过60天，放弃该房屋的所有权利”行使解除权，明显有失公允，不利于保护购房者的正当合法权益。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。虽然商品房买卖合同第七条赋予了原告行使解除权的条件，但两被告并非违反商品房买卖合同的约定，而仅是未履行《借款协议书》的还款义务，且该还款义务不等同于未支付首付款，是商品房买卖合同之外的另外一种债权债务关系。
二、两被告如何承担逾期还款的违约责任？是直接适用商品房买卖合同和《借款协议书》上约定的违约责任还是可变更？
原告认为，两被告应按商品房买卖合同第七条的约定，按买受人累计应付款的5%支付违约金。两被告认为违约金明显过高，应予降低。
本院认为，两被告向原告借款120,306元，用于支付购房首付款，该借款行为虽然违背国家关于商品房的首期支付政策，但并未违反法律、法规强制性的效力规范，原�被告签订的《借款协议书》仍属有效条款，经核查《借款协议书》原件，对其内容予以认可，对《借款协议书》的真实性、有效性予以确认，认定原告、被告债权债务关系成立，被告朱火春、陈春香向原告的借款金额为120,306元。但两被未按期偿还借款，属违约行为，依法应予偿还借款120,306元，并依约支付违约金。对于违约金的数额，原告表示本应按《借款协议书》计算，但考虑到被告朱火春的身体状况和收入状况，原告同意放弃部分违约金，同意两被告从2015年12月1日起按月利率0.61%计算。此意见是原告在自愿的基出上对自身权益的正当处置，不违反公序良俗，本院予以采纳。
综上，对于原告要求解除商品房买卖合同及恢复原状的诉讼请求本院不予支持，对于原告要求两被告偿还借款本金120,306元及支付违约金的诉讼请求予以支持，两被告支付违约金�数额从2015年12月1日起按月利率0.61%计算至本金还清为止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：
一、被告朱火春、陈春香支付原告上饶市景星房地产开发有限公司借款本金120,306元及违约金（违约金数额从2015年12月1日起以120,306元为本金按月利率0.61%计算至还清为止，借款本金及违约金限本判决生效后三十日内付清）；
二、驳回原告上饶市景星房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,784元，由被告朱火春、陈春香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，交纳上诉费3,784元，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
自本判决内容生效之日起，权利人可向本院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 长 黄尔琳
人民陪审员 曾 梦
人民陪审员 应香珍
二〇一八年四月十六日
书 记 员 童云英
附：
《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解�合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的�式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。