福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2015）岚民初字第2714号原告：福建汉洋房地产有限公司，住所地福建省平潭县澳前镇深溪底。法定代表人:陈继禄，董事长。委托诉讼代理人：林海菁，福建共与和律师事务所律师。被告：刘乔凤，女，1976年3月9日出生，汉族，住福建省平潭县。原告福建汉洋房地产有限公司（下简称“汉洋公司”）诉被告刘乔凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉洋公司委托诉讼代理人林海菁到庭参加诉讼，被告刘乔凤经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。汉洋公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2010年9月19日签订的《商品房买卖合同》；2.刘乔凤向汉洋公司返还位于平潭县××前镇××底××城××、××区（汉洋××）××区××单元××号商品房，并协助注销该商品房登记备案及抵押等相关手续；3.判令刘乔凤赔偿汉洋公司被银行扣收的利息及罚息共计5355.99元（人民币，下同）；4.判令刘乔凤每日按442718.79元的5‰向汉洋公司支付违约金（其中以437362.8元为基数，从2015年4月24日起算至刘乔凤向汉洋公司返还万豪名城二期商品房之日止；以5355.99元为基数，从2015年4月24日起算至刘乔凤清偿之日止）；5.本案诉讼费用由刘乔凤承担。事实和理由：2010年9月19日，汉洋公司与刘乔凤签订《商品房买卖合同》（下简称“《合同》”），将位于平潭县××前镇××底××城××、××区（汉××城××）××区××单元××号商品房出售给刘乔凤，房价716817元。《合同》及补充协议书约定，买受人支付购房总额30%的首付款后，剩余70%购房总额由刘乔凤办理银行按揭贷款，按揭贷款期间，若买受人未履行按揭贷款合同约定，致使按揭银行追究出卖人担保责任，责成出卖人为买受人代垫按揭贷款本息、罚金、违约金、赔偿金等款项，买受人应收到出卖人通知（书面通知发出后两日内即视为送达）归还上述代垫款项之日起三个工作日内付还出卖人，否则从出卖人代垫上述款项之日起，每延付一日，应按代垫款型的每日5‰支付违约金给出卖人。若买受人逾期偿还任何一期按揭贷款本息超过三个月，出卖人则有权单方解除《合同》及补充协议，买受人应赔偿由此给出卖人造成的一切损失。2010年8月11日，刘乔凤向汉洋公司支付首付款216817元。2010年10月26日，汉洋公司、刘乔凤及中国工商银行股份有限公司福建自贸实验区平潭片区支行（原名“中国工商银行股份有限公司平潭支行”，下简称“平潭支行”）签订《个人购房借款/担保合同》，约定，贷款人同意向借款人（刘乔凤）发放个人购置住房贷款，金额为50万元，用于购买位于平潭县××前镇××底××城××、××区（汉××城××）××区××单元××号商品房,贷款期限20年，贷款担保方式为抵押加开发商阶段性连带责任保证，借款人联系三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布借款立即到期。合同签订后，平潭支行向向刘乔凤发放50万元住房贷款。2011年12月23日，汉洋公司将上述商品房交付刘乔凤。截至2015年4月3日，刘乔凤已经连续2期（累计10期）未按《个人购房借款/担保合同》的约定向平潭支行偿还借款本息，平潭支行于2015奶奶4月3日宣布《个人购房借款/担保合同》提前到期，要求刘乔凤提前清偿全部贷款本息。因刘乔凤拒不向平潭县支行提前清偿全部贷款本息，2015年4月24日，平潭支行扣收442718.79元（其中借款本金437362元，利息及罚金共计5355.99元）。2015年7月23日，汉洋公司书面通知刘乔凤归还被银行扣收的借款本息及罚息，未果。刘乔凤已经构成严重违约，至汉洋公司合同目的无法实现，汉洋公司、刘乔凤在《合同》中约定的解除条件已经成就，汉洋公司有权解除《合同》。刘乔凤未作答辩。汉洋公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，刘乔凤经本院合法传唤未到庭应诉，且在法定期限内对上述事实未提出口头或书面意见进行抗辩，视为对汉洋公司起诉的事实和提交证据的真实性的默认，本院予以确认并在卷佐证。结合汉洋公司当庭陈述，本院对事实做如下认定：2010年9月19日，汉洋公司（出卖人）与刘乔凤（买受人）就买卖位于平潭县××前镇××底××城××、××区（汉××城××）××区××单元××号商品房事宜，签订了编号为XXXXX的《商品房买卖合同》及相关补充协议，房屋总价款为人民币716817元，《合同》第六条约定，按揭贷款期间，若买受人未履行按揭贷款合同约定，致使按揭银行追究出卖人的担保责任，责成出卖人为买受人代垫按揭贷款本息、罚金、违约金、赔偿金等款项，买受人应收到出卖人通知（书面通知发出后两日内即视为送达）归还上述代垫款项之日起三个工作日内付还出卖人，否则：从出卖人代垫上述款项之日起，每延付一日，应按代垫款项的每日5‰支付违约金给出卖人，若买受人逾期偿还任何一期按揭贷款本息超过三个月，出卖人则有权当房解除《合同》及相关补充协议，买受人所付定金不予返还，买受人还应赔偿由此给出卖人造成的一切损失。《合同》签订后，刘乔凤向中国工商银行股份有限公司平潭支行申请贷款，该行向其发放个人住房贷款50万元，期限20年，由汉洋公司提供阶段性担保。截至2015年4月3日，刘乔凤已连续2期（累计10期）未按合同约定还款，该行于2015年4月3日从汉洋公司账户中扣款442718.79元（其中本金437362.8元，利息5355.99元）。嗣后，刘乔凤未如期办理银行按揭手续，汉洋公司遂于2015年7月11日、7月19日以书面方式向刘乔凤发出催办银行按揭手续通知，并于2016年4月15日向刘乔凤发出《解除合同通知书》。本院认为，汉洋公司及刘乔凤签订的《合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。刘乔凤未按期足额偿还银行按揭贷款，致使汉洋公司承担相应的保证责任，被银行扣款442718.79元，《合同》约定的汉洋公司单方解除合同的条件已经成就，汉洋公司该诉请本院予以支持。《合同》解除后，汉洋公司应返还刘乔凤购房首付款216817元，刘乔凤应支付汉洋公司垫付的按揭贷款及罚息442718.79元并按合同约定承担违约责任。汉洋公司、刘乔凤在补充协议中约定按“代垫款额的每日5‰支付违约金”，该违约金计算标准过高，明显超出汉洋公司因刘乔凤违约所造成的实际损失，故根据公平原则，结合本案实际情况，双方约定的违约金应适当减少，本院酌定违约金以代垫款额为基数，按银行同期贷款利率四倍计算。刘乔凤经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建汉洋泛地产有限公司与刘乔凤于2010年9月19日签订的合同编号为“XXXXXXX”的《商品房买卖合同》；二、刘乔凤于本判决生效后十日内协助福建汉洋泛地产有限公司办理上述《商品房买卖合同》的登记备案的注销手续及该房屋抵押权的解除手续；三、刘乔凤于本判决生效后十日内清空坐落于平潭县××前镇××底××城××、××区（汉××城××）××区××单元××号房屋，由福建汉洋房地产有限公司收回另行处分；四、刘乔凤应于本判决生效后十日内支付福建汉洋房地产有限公司垫付的利息款5356元；五、刘乔凤应于本判决生效后十日内以代垫款项442718.79元为基数，按银行同期贷款利率四倍支付福建汉洋房地产有限公司违约金（其中437362.80元自2015年4月24日起，计至刘乔凤协助福建汉洋房地产有限公司完成《商品房买卖合同》的登记备案的注销手续及该房屋抵押权的解除手续之日止；5355.99元自2015年4月24日起，计至该款项实际还清之日止）；六、福建汉洋房地产有限公司应于本判决生效后十日内返还刘乔凤购房首付款216817元；七、驳回福建汉洋房地产有限公司其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币10968元，由刘乔凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  张宗发代理审判员  王瑜敏人民陪审员  高诚原二〇一六年十二月二十六日书 记 员  翁奇震附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。