云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终7764号上诉人（原审被告）：李茜，女，1978年2月24日生，汉族，云南省昆明市人，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：金华，昆明绿洲法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宋玉梅，女，1974年11月20日生，汉族，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：袁蜀萍，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李茜因与被上诉人宋玉梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安宁市人民法院（2017）云0181民初1584号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年12月4日立案后，于2018年2月6日审理了本案，本案现已审理终结。上诉人李茜上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判。其主要的事实及理由为：原审法院确认事实不清，适用法律错误。双方当事人已经对于解除房屋租赁合同的事实做了确认，所以被上诉人才同意上诉人2017年5月搬离该铺面接收钥匙。原审法院已经判决上诉人承担了违约金，则不应当由上诉人再承担2017年5月之后的房屋租金了。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人宋玉梅答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人宋玉梅向一审法院起诉请求：1、判令依法解除原、被告签订的租房合同及补充协议，责令被告立即将承租的安宁市丽景嘉园37幢9号商住楼共三层腾空返还给原告；2、责令被告支付自2017年5月1日至腾空返还房屋期间的租金（按月租金12500元计算）3、判令被告赔偿原告违约金50000元；4、判令被告支付租赁房屋期间的物业水电费用共计18455.43元；5、判令被告赔偿对房屋的损坏费用共计17672元；6、由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月8日，原、被告双方签订房屋租赁协议，约定由被告李茜承租原告宋玉梅所有的位于安宁市丽景嘉园小区37幢9号商铺，合同约定：“第三条、租赁期限为2014年11月1日至2020年10月30日。第四条、年租金150000元，租金一年一付，在当年租期满前的最后一个月内（每年10月31日前）支付下一年度租金。乙方在本合同生效之日向甲方交房屋押金15000元，乙方退房时，甲方验房无人为损坏和设施损坏后退还押金，如有房屋损坏，等额扣减押金，多退少补。第八条、在房屋租赁期间水、电、气，物业管理费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任”。承租房屋后李茜用该商铺经营安宁毛儿火锅店。2016年11月14日，原、被告双方经协商签订了《房屋租赁补充协议》，对2014年10月8日签订的《房屋租赁合同》进行补充，补充协议约定因承租人个人原因不能按时支付租金，经双方协商：对主合同第四条发生变更，对2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金分三次支付给出租人（2016年11月14日支付80000元、2017年1月15日支付20000元、2017年5月1日支付50000元），主合同其他条款不变，承租人逾期支付，出租人按照年租金总额15万元为基数每天加收1%的违约金。承租人逾期10日不支付租金，出租人按照主合同第十二条第1项规定，承租人将赔偿出租人年租金15万元的100%违约金。出租人有权解除租赁合同及收回房屋。后被告李茜支付了8万元的租金（2016年11月14日至2017年4月31日）；2017年1月，因李茜经营不善，与宋玉梅口头协商解除合同，宋玉梅同意由李茜和宋玉梅共同寻找下一个承租人，若找到下一个承租人，便可解除与李茜的房屋租赁合同；2017年5月初，李茜将其大部分物品搬离商铺；2017年5月11日，李茜让工人李红林将该商铺的钥匙交付给宋玉梅的丈夫作为房产中介看房使用。一审法院认为：首先，原告与被告签订的《租房协议》，系合同当事人的真实意见表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，受法律保护。合同当事人应当全面诚信履行合同义务。本案中，原、被告双方签订了租赁合同后又对租金进行了补充，双方当事人约定若找到新的承租人则原、被告双方的租赁合同解除，该约定系附解除条件的合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案至开庭时仍未有新的承租人，故本案的附解除条件未成就，双方当事人签订的合同未解除。又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方当事人针对租金的支付作了补充协议后，被告未能按约定时间支付租金，至开庭时仍未完全支付，故对原告要求与被告解除租赁合同及补充协议的诉讼请求本院予以支持，确定双方自本判决生效时解除，故应由被告支付自2017年5月1日起至双方租赁合同及补充协议解除之日止期间按月租金12500元计算的相应租金。其次，针对本案的违约金的问题，本案被告因未能按约支付房租，已构成实际违约，按照双方当事人的约定，应当由被告向原告支付逾期违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，本案中，对原告要求被告支付50000元的违约金过高，应当予以调整，故将违约金调整为21000元。第三、对原告要求被告支付租赁房屋期间的物业水电费用的主张，按照原、被告双方的约定，水、电、气，物业管理费用由李茜支付，原告主张的自2014年10月8日至2017年6月30日期间的水费、电费、物业费应由李茜支付，本案原告主张的丽景嘉园27栋9号商铺自2014年10月8日至2017年6月30的物管费13490.6元；原告提交的证据载明丽景嘉园27栋9号商铺至2017年5月的电费为1136.43元；原告提交的证据载明丽景嘉园27栋9号商铺自2016年11月15日至2017年5月16日的水费合计为1100元；本案中双方当事人均认可清洁费为2700元；故对本案的水费、电费、物业费及清洁费确认为18427.03元。第四、对原告主张的房屋损坏费用，因原告提交的证据不能证明本案租赁的房屋在李茜租赁期间被被告人为损坏，故对原告的该主张，不予支持。因双方当事人约定，乙方退房时，甲方验房无人为损坏和设施损坏后退还押金。因原告提交的证据不能证明被告人为损坏设施，故被告主张退还押金用于抵扣水费、电费、物业费及清洁费的辩解理由予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的第九十条之规定，判决：一、宋玉梅与李茜于2014年10月8日签订的《房屋租赁合同》及2016年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》于本判决生效之日起解除。二、由李茜于本判决生效之日起十日内支付宋玉梅2017年5月1日至《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》解除之日止期间租按月租金人民币12500元计算的相应租金。三、由于本判决生效之日起十日内李茜支付宋玉梅违约金人民币21000元。四、由李茜于本判决生效之日起十日内支付宋玉梅为其垫付的水费、电费、物业费、清洁费人民币18427.03元，扣除李茜已支付的保证金人民币15000元，李茜仍需支付宋玉梅人民币3427.03元。双方当事人对于一审法院确认的事实均无异议，本院依法予以确认。上诉人提出原审法院遗漏认定，涉案房屋已经由被上诉人出租给案外人另行经营了，同时其提交六张照片欲证实其该主张。经本院组织被上诉人质证查明，涉案房屋在2017年10月15日由被上诉人另行出租给案外人经营餐饮。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人承担支付2017年5月1日至《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》解除之日止按月租金人民币12500元计算的相应租金的责任？本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》约定，租赁期限是2014年11月1日至2020年10月31日，现因上诉人的原因不能继续承租涉案房屋，应当由上诉人承担违约责任。同时，根据查明的事实，双方当事人已经经过口头约定，由双方当事人共同寻找下一个承租人，若找到下一个承租人，便可解除双方当事人的房屋租赁合同。2017年10月15日，被上诉人已经将该房屋出租给案外人，故双方当事人的房屋租赁合同应当于2017年10月15日解除。故应当由上诉人承担该房屋的租金至2017年10月15日租赁合同解除之日止。原审法院判决有误之处，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求有事实及法律依据的部分，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持安宁市人民法院（2017）云0181民初1584号民事判决第三、四项，即“三、由于本判决生效之日起十日内李茜支付宋玉梅违约金人民币21000元。四、由李茜于本判决生效之日起十日内支付宋玉梅为其垫付的水费、电费、物业费、清洁费人民币18427.03元，扣除李茜已支付的保证金人民币15000元，李茜仍需支付宋玉梅人民币3427.03元。”；二、撤销安宁市人民法院（2017）云0181民初1584号民事判决第一、二项，即“一、宋玉梅与李茜于2014年10月8日签订的《房屋租赁合同》及2016年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》于本判决生效之日起解除。二、由李茜于本判决生效之日起十日内支付宋玉梅2017年5月1日至《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》解除之日止期间租按月租金人民币12500元计算的相应租金。”；三、上诉人李茜与被上诉人宋玉梅于2014年10月8日签订的《房屋租赁合同》及2016年11月14日签订的《房屋租赁补充协议》于2017年10月15日解除；四、由上诉人李茜向被上诉人宋玉梅支付自2017年5月1日至2017年10月15日的房屋租金62500元；五、驳回被上诉人宋玉梅的其他诉讼请求。一审案件受理费792元，二审案件受理费1584元由上诉人李茜负担1425.6元，由被上诉人宋玉梅负担950.4元。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一八年二月十四日书记员  郭亭恋