福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0102民初7888号原告：兴业银行股份有限公司福州屏山支行，住所地福州市鼓楼区华林路65号三明大厦。负责人：涂秀芳，行长。委托诉讼代理人：许政、任丹，该公司员工。被告：林福琴，男，汉族，1976年4月26日出生，住福建省平潭县，被告：欧碧玉，女，汉族，1976年5月25日出生，住福建省平潭县，被告：福州泰禾新世界房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区福新路中段312号1#楼五层，统一社会信用代码：91350100572982812D。法定代表人：郑钟，总经理。委托代理人：邓允、薛一通，该公司员工。原告兴业银行股份有限公司福州屏山支行（以下简称“兴业银行屏山支行”）与被告林福琴、欧碧玉、福州泰禾新世界房地产开发有限公司（以下简称“泰禾公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任丹、被告泰禾公司委托诉讼代理人邓允到庭参加诉讼，被告林福琴、欧碧玉经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴业银行屏山支行向本院提出诉讼请求：1.解除兴业银行屏山支行与林福琴、欧碧玉签订的个商116022013048、116022013065号《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.林福琴偿还兴业银行屏山支行借款本金2562000元及利息、罚息、复息60320.08元（暂计至2016年10月14日为止，之后的利息、罚息、复息按合同约定标准计算至实际还款之日）；3.兴业银行屏山支行对涉案合同项下抵押物：位于福州市晋安区××连江北路与化工路交叉××东二环××广场（××）的办公房产有权以折价、变卖、拍卖后所得价款优先受偿；4.欧碧玉、泰禾公司对林福琴的上述债务承担连带清偿责任；5.林福琴、欧碧玉、泰禾公司承担本案的案件受理费、保全费、公告费等一切诉讼费用。事实和理由：2013年2月18日，兴业银行屏山支行与林福琴、欧碧玉签订了编号为个商116022013048号的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款用于购买福州市晋安区××连江北路与化工路交叉××东二环××广场（××）办公房产，借款金额为329万元，主债务人林福琴，借款期限自2013年2月18日至2023年2月18日。借款利率按百分比浮动定价，即实际利率为基准利率乘以系数1.1，利率浮动周期为年。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。林福琴、欧碧玉提供其购买的位于福州市晋安区××连江北路与化工路交叉××东二环××广场（××）办公房产设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。2013年3月7日，兴业银行屏山支行与林福琴、欧碧玉签订了编号为个商116022013065号的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款用于购买福州市晋安区××连江北路与化工路交叉××东二环××广场（××）5办公房产，借款金额为37万元，债务人为林福琴，借款期限自2013年3月7日至2023年3月7日。借款利率按百分比浮动定价，即实际利率为基准利率乘以系数1.1，利率浮动周期为年。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。林福琴、欧碧玉提供其购买的福州市晋安区××连江北路与化工路交叉××东二环××广场（××）设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。上述《个人购房抵押（保证）借款合同》约定：“债务人未按约定偿还借款本息”的，“债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷。”“债务人不按本合同规定按时偿还借款本息”的，债权人有权“解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用”。为担保林福琴依约还款，欧碧玉作为共同抵押人在上述借款合同上签字，并出具了《个人担保函》，承诺无论兴业银行屏山支行对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），兴业银行屏山支行均有权直接要求欧碧玉承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。2013年2月18日，泰禾公司出具了《不可撤销阶段性担保函》，同意从借款合同签订之日起至林福琴取得所购房产的产权证并办妥以兴业银行屏山支行为抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内，为林福琴依约还款承担连带保证责任；保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及兴业银行屏山支行实现债权的费用；并承诺无论兴业银行屏山支行对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），兴业银行屏山支行均有权直接要求泰禾公司承担全部担保责任,而无须先行使其他担保权利。嗣后，涉案抵押房产依约办理了房产贷款抵押登记手续。上述合同签订后，兴业银行屏山支行依约发放了借款。但林福琴在履约过程中未按约定归还借款本息，泰禾公司代偿了部分贷款。泰禾公司辩称：对兴业银行屏山支行所述欠款事实无异议，实际结欠本息金额以兴业银行屏山支行的计算清单为准。林福琴、欧碧玉未向本院提交书面答辩意见。兴业银行屏山支行向本院提交了如下证据：1.个商116022013048、116022013065号《个人购房抵押（保证）借款合同》，证明兴业银行屏山支行与林福琴的借款合同关系合法、有效，林福琴负有到期归还本息之义务。以及林福琴、欧碧玉以位于福州市晋安区××连江北路与化工路交叉××东二环××广场（××）的办公房产抵押担保的事实，抵押物经合法登记有效，兴业银行屏山支行享有对该抵押物的优先受偿权。2.2013年4月16日借款借据，证明兴业银行屏山支行依约给林福琴发放二笔贷款共计366万元之事实。3.《预购商品房抵押权预告登记证明书》，证明林福琴、欧碧玉以位于福州市晋安区××连江北路与化工路交叉××东二环××广场（××）的办公房产抵押担保之事实，抵押物经合法登记有效，兴业银行屏山支行享有对该抵押物的优先受偿权。4.《个人担保函》2份，证明欧碧玉担保之事实并负有连带清偿责任，欧碧玉承诺无论借款合同项下是否有抵押等担保方式，兴业银行屏山支行有权直接要求其承担全部担保责任，无须先行使其他担保权利。5.《不可撤销阶段性担保函》2份，证明泰禾公司承担阶段性担保之事实并负有连带清偿责任，泰禾公司承诺无论借款合同项下是否有抵押等担保方式，兴业银行屏山支行有权直接要求其承担全部担保责任，无须先行使其他担保权利。6.客户还款明细清单、欠息清单，证明林福琴所欠本息。泰禾公司对兴业银行屏山支行提供的证明材料的真实性、合法性及关联性均无异议。林福琴、欧碧玉、泰禾公司未向本院提交书面证据。本院认为，林福琴、欧碧玉经本院依法传唤未到庭，亦未提交书面答辩状及证据，视为放弃抗辩权利，兴业银行屏山支行提供的证据均为书证，且与原件核对无异，本院依法予以确认。本院依据兴业银行屏山支行提交的上述证据以及泰禾公司的答辩意见及质证意见，确认兴业银行屏山支行所述属实。本院认为，兴业银行屏山支行与林福琴、欧碧玉签订的《个人购房抵押（保证）借款》系各方真实意思表示，合法有效，兴业银行屏山支行与林福琴之间依法成立借款合同法律关系。根据涉案合同约定，债务人不按本合同规定按时偿还借款本息的，债权人有权解除借款合同，并要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。兴业银行屏山支行依约履行了发放贷款的义务，林福琴未依约还款，已构成违约，应承担违约责任。故兴业银行屏山支行要求解除编号为个商116022013048、116022013065号《个人购房抵押（保证）借款合同》，并要求林福琴向兴业银行屏山支行偿还借款本金2562000元及利息、罚息、复息60320.08元（暂计至2016年10月14日为止，之后的利息、罚息、复息按合同约定标准计算至实际还款之日）的诉请可予支持。林福琴、欧碧玉在《个人购房抵押（保证）借款》中为涉案借款提供抵押物：位于福州市晋安区××连江北路与化工路交叉××东二环××广场（××）的办公房产，并办理了抵押登记。该抵押担保法律关系依法成立。根据合同约定，该抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等，现林福琴逾期未还款已经构成违约，兴业银行屏山支行有权要求以该担保物予以拍卖、变卖，并对拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。欧碧玉作为共同抵押人在涉案《个人购房抵押（保证）借款合同》上签字，并出具了《个人担保函》，同意《个人购房抵押（保证）借款合同》的内容并自愿为林福琴向兴业银行屏山支行申请的涉案借款提供担保，承担连带保证责任，系其真实意思表示，合法有效。保证范围为林福琴依照《个人购房抵押（保证）借款合同》应偿还兴业银行屏山支行的主债权、利息（含罚息）、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用等。并承诺无论兴业银行屏山支行对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），兴业银行屏山支行均有权直接要求欧碧玉承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。故欧碧玉对林福琴的涉案债务应承担连带保证责任。泰禾公司出具了《不可撤销阶段性担保函》，同意从借款合同签订之日起至林福琴取得所购房产的产权证并办妥以兴业银行屏山支行为抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内，为林福琴依约还款承担连带保证责任，系其真实意思表示，合法有效。保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及兴业银行屏山支行实现债权的费用。并承诺无论兴业银行屏山支行对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），兴业银行屏山支行均有权直接要求泰禾公司承担全部担保责任,而无须先行使其他担保权利。故泰禾公司对林福琴的涉案债务亦应承担连带保证责任。综上，林福琴、欧碧玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除兴业银行股份有限公司福州屏山支行与林福琴、欧碧玉签订的个商116022013048、116022013065号《个人购房抵押（保证）借款合同》；二、林福琴于本判决生效之日起十日内偿还兴业银行股份有限公司福州屏山支行借款本金2562000元及利息、罚息、复息60320.08元（暂计至2016年10月14日为止，之后的利息、罚息、复息按合同约定标准计算至实际还款之日）；三、兴业银行股份有限公司福州屏山支行对涉案合同项下抵押物：位于福州市晋安区××连江北路与化工路交叉××东二环××广场（××）的办公房产有权以折价或者以拍卖、变卖后所得款项优先受偿本判决第二项确定的债权；四、欧碧玉对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；五、福州泰禾新世界房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费27778元、公告费560元，均由林福琴、欧碧玉、泰禾公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  赵 毳代理审判员  万初雪代理审判员  李佳佳二〇一七年四月二十三日书 记 员  黄淑婷