济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初1798号原告：郑娜娜，女，1987年10月2日出生，汉族，户籍所在地山东省临沂市，现住济南市槐荫区经二路***号*****室。委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。被告：秦可军，男，1964年4月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：�睿，济南市中春庭法律服务所法律工作者。被告：孙桂芳（被告秦可军之妻），女，1963年5月1日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住齐河县都市花园*号楼*单元***室。委托诉讼代理人：苗成民，山东舜达律师事务所律师。原告郑娜娜与被告秦可军、被告孙桂芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，于2016年6月21日作出（2016）鲁0104民初1798号民事裁定书：本案转入普通程序审理。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告郑娜娜及委托诉讼代理人韩文远、被告秦可军及委托诉讼代理人孙睿、被告孙桂芳及委托诉讼代理人苗成民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑娜娜向本院提出诉讼请求：1.判决两被告协助原告办理位于济南市经六路287号绿地新城12号楼1单元2202室房屋所有权转移登记手续；2.被告支付至2016年3月29日的违约金32335元；3、被告承担诉讼费、律师费。事实与理由：2015年10月12日，原告与两被告在案外人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间服务下就位于济南市经六路287号绿地新城12号楼1单元2202室（房屋所有权证号：济房权证槐字第2014**号）的房屋签订《存量房屋买卖合同及居间服务合同》。合同约定了成交价格、房款支付方式、所有权转移登记时间及违约责任等事宜。另外，签订合同当日原告向两被告支付定金2万元。因双方在签订合同时，两被告并未取得涉案房屋的房屋所有权证，所以合同约定在两被告取得涉案房屋的所有权证后配合原告办理购房贷款拟审批手续及所有权转移登记手续。但两被告在2015年10月27日取得涉案房屋所有权后仅配合原告办理了原告购房贷款拟贷款手续，但迟迟不配合原告办理房屋所有权转移登记手续。在审理过程中，原告郑娜娜明确其第二项诉讼请求为：要求被告支付自2016年2月1日起至判决生效之日止的违约金，以111.5万元为基数，按照日万分之五计算。被告秦可军辩称，一、原告所诉与事实不符：1.孙桂芳卖房我不知情，收取定金我不认可。2015年10月12日20时许，孙桂芳在我不知情的情况下，约我到一公司找人，让我在隔壁的房间等候，孙桂芳在另一个房间说谈生意，后来让我过去，说对方用手机给打到银行卡2万元现金，我问干什么的钱，孙桂芳说做生意的钱。我让孙桂芳把钱还给人家，孙桂芳说：晚上怎么退，你先给他打欠条，明天我退给他。不打欠条对方不让走，因为晚上天黑，�没有戴花镜，没有看清楚写的什么字，我就替孙桂芳打了2万元的欠条后离开。后来经了解打钱人是原告的丈夫。2.恶意串通，私下签署合同，合同无效。链家公司中介签订的买卖合同及居间合同中的四处签名均不是我本人签名，手印也不是我捺的，因为我不在现场，我没有条件签字，该房产合同订立与我无关。一个月后，链家公司赵某、万某分别给我打电话，我才知道此事，说：当晚我走后，孙桂芳私下在链家公司中介与原告签订房屋买卖合同及居间服务合同。链家公司在我没有授权情况下，同意孙桂芳代签合同存在把关不严、违法经营的责任。原告明知房子权属登记在秦可军名下，在没有秦可军授权文书的情况下，还与孙桂芳签订合同也有过错，也应承担一定法律责任。相对人明知无权处分人无处分权而与之进行交易的行为，其目的在于使自己通过交易获得本�于权利人的利益，而对于无权处分人无处分权不加理会，双方通过默示主观上达成恶意串通，客观上损害了他人的利益。根据《合同法》第五条规定，合同无效。3.违反国家法律、行政法规合同无效。该处房产在没有取得房产证之前，孙桂芳不能在链家公司与原告签订买卖合同，因为合同无效。依据《合同法》第五十八条、《城市房地产管理法》第三十七条规定，合同无效。4.以欺诈、胁迫的手段补签合同无效。事后，我多次找链家公司赵某、万某要求解除合同、退款，都被拒绝。因为卖房，我与孙桂芳两人一直闹矛盾，剥夺我休息的权利，因意见不合不说话，后我生气患了重大疾病，孙桂芳还用非法手段拿着菜刀想砍我，让我补签合同，给对方过户，我到公安机关报案。孙桂芳用胁迫手段、乘人之危，使我在违背真实意思的情况下所为的，孙桂芳应承担法律责任�根据《合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。5.恶意串通，孙桂芳出资让原告打官司，合同无效。我身体刚有点恢复，链家公司违法经营，链家公司万某与孙桂芳恶意串通，由孙桂芳出资1.5万元诉讼费让原告起诉，逼迫我卖房。根据《合同法》第五十二条规定，合同无效。二、原告诉称被告不配合办理房屋所有权转移登记手续不实。1.我不同意卖房是我的真实意思表示。因为原告提供合同我不知情，我没有委托孙桂芳与原告签订合同，原告明知合同违法、合同无效，还明知故问。链家公司也是违法的，原告无权要求我配合办理房屋所有权转移登记手续。2.原告的丈夫在未签订合同前，草率打款，是一种不受合同保护，对自己不负责任行为，如果原告丈夫事前不打款，也引不起后面的纠纷。3.我不同意卖房的原因，孙桂芳大事不商量、私自做主发生多次投资失误，11年做生意与对方签合同年底算账赔340万，去年投资传销赔几十万，这次卖房想投进与福建一伙人生意中去，虽然孙桂芳想法很好，但是风险太大，我怕有去无回。4.孙桂芳擅自处分秦可军名下房产，因秦可军不同意出售，原告没有取得房产，只是签了合同，因合同违反合同法的规定，应认定合同无效。孙桂芳签合同前收取2万元现金，应返还给原告。5.链家公司赵某、万某应该按照公司章程规范合同、公平、公正保障买卖双方权益，诚信、合法经营。但是为了追求公司利润，违法经营，胡乱作为，尤其是万某在这次房产纠纷中，扮演违法角色，其所作所为涉嫌违反合同法规定。《合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同事项�向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应承担损害赔偿责任，当事人应当向链家公司要回报酬，链家公司应当承担损害赔偿责任。被告孙桂芳辩称，被告秦可军是胡说，我同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告秦可军与被告孙桂芳系夫妻关系，两被告于2006年12月26日登记结婚。2010年10月25日，被告秦可军与上海绿地集团山东置业有限公司签订《商品房买卖合同》，被告秦可军购买坐落于济南市绿地新城二期12号楼1—2202室房屋一处。被告秦可军因购买该房屋，与中国建设银行股份有限公司济南铁道支行签订《住房公积金借款合同》，贷款40万元，并由担保人�供保证。该房屋没有设立抵押。2015年10月12日，原告郑娜娜与被告孙桂芳及其以被告秦可军名义经链家公司中介签订《存量房屋买卖合同及居间服务合同》，出卖人秦可军，共有权人孙桂芳，买受人郑娜娜，合同约定：第一条房屋状况。出卖人所售房屋坐落济南市绿地新城二期12号楼1—2202室，产权证明所载建筑面积共98.39平方米，共同出卖的附属房屋地下室10.04平方米；该房屋抵押情况为有抵押，出卖人应于2015年12月15日前办理完毕抵押注销手续；该房屋的租赁情况为有租赁，租赁期限至2015年11月15日止，就房屋租金及押金事宜，出卖人与买受人双方一致同意由出卖人与租客结清。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式。出卖人与买受人经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施的总价款为111.5万元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动；买受人于2015年10月12日向出卖人支付定金2万元；买受人于网签当日将第一笔购房款32万元（不包含前期支付全部定金）以自行支付方式支付出卖人，该笔首付款用于出卖人办理还款解押手续；买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于出卖人房产证下证3日内共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款77.5万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照第2种方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用，如仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以�金形式支付给出卖人。第五条房屋的交付。出卖人应当于收到全部房款当日将该房屋交付给买受人；经出卖人与买受人协商一致，出卖人留存1000元给链家公司作为物业保证金，待出卖人将物业费、燃气、水电网费、有线电视等相关费用结清并交房后，链家公司将该保证金无息返还给出卖人。交房前所欠各项费用，出卖人许可链家公司有权用物业保证金代为支付。第七条权属转移登记。出卖人与买受人双方应于出卖方收到首付款当日（即解压当日）共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如房屋登记机构要求出卖人和/或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。第八条违约责任。出卖人与买受人双方任何一方�期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或者限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过30日的；4.拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自抬高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应当在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合�：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或者无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过30日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应当在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第十条其他约定。经双方协商一致，出卖方有租赁情况，老租客于2015年10月31日前无法腾房，买卖方须和出卖方协商解决，不可强制性责令其迁出。第十三条本合同一式四份，其中出卖人一份，买受人一份，居间成交的房地产经纪机构二份。原告郑娜娜签署姓名，被告孙桂芳在“出卖人（签章）”处签署“秦可军、孙桂芳”，在“法定代表人”处签署“孙桂芳”。同日，原告郑娜娜、被告孙桂芳及其以被告秦可军名义与链家公司签订《居间服务合同》，甲方为秦可军，乙方为郑娜娜，丙方为链家公司，约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于济南市绿地新城二期12号楼1—2202的房屋，于2015年10月12日签订《存量房屋买卖合同》，三方订立本居间合同。甲、乙双方签订《存量房屋买卖合同》时，居间行为完成。本次交易应向丙方支付的居间代理费为10025元，由乙方承担。合同还就丙方延伸服务内容及收费标准、违约责任等事宜进行了约定。原告郑娜娜签署姓名，被告孙桂芳在“甲方（出卖人）”处签署“秦可军、孙桂芳”，在“法定代表人”处签署“孙桂芳”，链家公司在“丙方（居间方）”处加盖了合同专用章，“经办人”处签署了“赵明超”姓名。同日，原告郑娜娜之夫魏腾飞向被告孙桂芳账户转账汇入2万元。被告秦可军在打印的《房屋买卖定金收条》中“（卖方）收到人签名”、“该收条载明：今收到郑娜娜购买坐落于济南市绿地新城二期12号楼1-2202室的房屋定金2万元；定金由魏腾飞网上银行转给孙桂芳，孙桂芳系卖方秦可军妻子。后济南市住房保障和房产管理局发放了房屋所有权人为秦可军、共有情况为单独所有、房屋坐落为槐荫区经六路287号绿地新城12号楼1-2202、登记日期为2015年10月27日、房屋建筑面积为98.39平方米的房屋所有权证。2015年12月份，被告秦可军在链家公司留存的一份《存量房屋买卖合同及居间服务合同》中“房屋出卖人”、“出卖人”处，均在被告孙桂芳签署的“秦可军”姓名后亲笔重新签署了姓名。2016年3月8日，链家公司向被告秦可军、被告孙桂芳发出《通知函》，载明：1.你们与郑娜娜达成存量房屋买卖合同及居间服务合同是真实意思表示，自合同三方当事人签字或盖章后已经发生法律效力。因此，房屋买卖合同对三方均有约束力，三方均应全面履行合同中约定的义务。2.合同约定出售房屋的总房款111.5万元，定金2万元，首付款32万元在办理房屋所有权转移网签手续当日，剩余购房款77.5万元在办理房屋所有权转移手续后，郑娜娜以银行商业按揭贷款方式向你们支付。3.《存量房屋买卖合同及居间服务合同》相关约定，你们与买受人郑娜娜在你们取得房屋所有权证后3日内办理郑娜娜银行按揭贷款拟审批手续，郑娜娜银行按揭贷款拟审批手续于2015年12月31日通过，郑娜娜银行按揭贷款拟审批通过后，我方作为居间方多次以电话、短信及微信的形式通知你们办理网签即所有权转移登记手续。至现在你们拒不配合办理过户手续，已经构成对郑娜娜的违约，应当承担相应违约责任。4.请你们在收到本通知2日内给予回复以便你及时提供相关过户的资料，积极促进合同的履行。如因你的拖欠行为导致合同无法进行，则你们承担买卖合同中第八条相关责任第一款约定的违约责任；郑娜娜守约方还可以单方解除合同并要求你们承担相应违约责任。在审理过程中，原告郑娜娜于2016年12月19日向被告秦可军支付首付款19万元。同日，建设银行铁道支行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》载明：秦可军；你在我行的个人贷款40万元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2016年12月19日结清。在审理过程中，原告郑娜娜与被告秦可军、被告孙桂芳确认原告郑娜娜尚欠的购房款为90.5万元。原告郑娜娜表示可以随时一次性付款。被告秦可军认为涉案房屋系其单独所有，要求原告郑娜娜向其个人支付购房款，不应支付给被告孙桂芳；被告孙桂芳认为涉案房屋系其夫妻共同财产，不同意被告秦可军的意见。在审理过程中，原告郑娜娜提供链家公司出具的《情况说明》1份，载明：2015年10月12日，在我司的居间服务下�出卖人秦可军、孙桂芳将其所有的位于济南市槐荫区绿地新城二期12号楼1单元2202室房屋出售给郑娜娜并签订《存量房屋买卖合同及居间服务合同》，合同约定成交价格111.5万元、定金2万元、首付款32万元、尾款77.5万元（以商业贷款形式）、产权转移登记时间及违约方式等。2015年10月27日，出卖人秦可军、孙桂芳取得房屋所有权证，地址变更为槐荫区经六路287号绿地新城12号楼1单元2202室。2015年12月4日，在我司的协助下，买卖双方共同与中国农业银行济南泺源支行签订申办抵押贷款手续，买受人通过农行申请贷款82万元以支付购房尾款。2015年12月31日，买受人的拟抵押贷款手续成功，农行同意抵押贷款82万元给郑娜娜。原告郑娜娜欲以此证实其已经贷款审批，具备履行合同的条件。被告秦可军、被告孙桂芳对此无异议。在审理过程中�原告郑娜娜提供《民事委托代理合同》及律师代理费22300元发票，原告郑娜娜欲以此证实其因此案纠纷所支付的律师代理费，并要求被告秦可军、被告孙桂芳承担。被告秦可军、被告孙桂芳不予认可，被告孙桂芳认为本案并非疑难案件，也不是非法律专业人才不能胜任的工作，原告郑娜娜没有将律师费作为损失主张，而是作为诉讼费用一并主张，不符合规定，且合同中对于律师费的负担没有约定。另查明，原告郑娜娜户籍所在地为山东省临沂市，原告郑娜娜与其夫魏腾飞在济南市无住房。原告郑娜娜于2014年1月至2016年12月在济南市缴纳社会保险。上述事实，有原告郑娜娜提供的《存量房屋买卖合同及居间服务合同》二份、定金收条、首付款收条、《房屋所有权证》、《房屋权属状况信息》、《�婚证》、银行转账凭证、《情况说明》、《中国建设银行个人贷款结清证明》、《社会保险个人权益记录单》、《济南市房屋登记信息查询结果证明》、《民事委托代理合同》及发票，被告秦可军提供的《济南市商品房买卖合同》、《住房公积金借款合同》、视频资料，被告孙桂芳提供的《结婚证》和本院调取材料及当事人陈述、答辩为证。本院认为，原告郑娜娜在被告秦可军收取定金后，与被告孙桂芳及链家公司就涉案房屋签订买卖合同和居间合同，此时被告秦可军并未在合同中签字，后被告秦可军在上述合同中签字，因此上述房屋买卖合同和居间合同应为当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务。被告秦可军辩称合同无效，原告郑娜娜、被告孙桂芳、中介公司存在恶意串通�且其系因被告孙桂芳的胁迫在上述合同中补签姓名，原告郑娜娜、被告孙桂芳不予认可，被告秦可军未提供充分证据予以证实，且被告秦可军与被告孙桂芳之间的行为并不能涉及到原告郑娜娜，故被告秦可军的该辩称理由不成立。被告秦可军经链家公司告知后，仍然不认可上述合同并拒绝履行合同，导致合同不能继续履行，被告秦可军的行为构成违约，应承担违约责任。原告郑娜娜要求被告秦可军协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续合法有据，予以支持；被告孙桂芳虽签订了上述合同，但涉案房屋记载为被告秦可军单独所有，根据合同相对性原则，故原告郑娜娜要求被告孙桂芳承担责任于法无据，不予支持。由于原告郑娜娜尚欠购房款，并表示可以随时支付，故本院认为被告秦可军应在原告郑娜娜支付购房款之后协助办理房屋所有权转移登记手续，以10日为宜�原告郑娜娜要求两被告支付自2016年2月1日起至判决生效之日止、以合同房款111.5万元为基数、按照日万分之五计算的违约金，并诉称因原告郑娜娜的贷款于2015年12月31日审批通过，两被告应在审批通过后配合原告郑娜娜办理相关手续，给予两被告一个月的合理期限。两被告提出异议，并认为违约金过高，要求予以调整。经审查，本院认为，原告郑娜娜与被告秦可军、被告孙桂芳签订合同后，被告秦可军拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。原告郑娜娜要求被告秦可军支付违约金合法有据，予以支持，要求被告孙桂芳支付违约金不予支持。由于原告郑娜娜未提供证据证实其损失的情况，故本院对合同所约定的违约金予以调整，以房屋价款111.5万元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，自原告郑娜娜主张权利之日�2016年4月5日起开始计算。原告郑娜娜要求两被告支付律师代理费22300元，并提供代理合同及发票，两被告提出异议。经审查，本院认为，原告郑娜娜在诉讼活动中聘请律师代为诉讼，系对其权利的处分，双方合同中亦对此没有约定，故原告郑娜娜该请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告郑娜娜于本判决生效之日起十日内给付被告秦可军购房款905000元。二、被�秦可军于原告郑娜娜付清购房款之日起十日内协助将坐落于槐荫区经六路287号绿地新城12号楼1-2202室房屋（房产证号为济房权证槐字第2014**号）过户至原告郑娜娜名下。三、被告秦可军于本判决生效之日起十日内给付原告郑娜娜自2016年4月5日至本判决生效之日止的违约金（以1115000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。四、驳回原告郑娜娜对被告孙桂芳的诉讼请求。五、驳回原告郑娜娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15126元，原告郑娜娜负担3800元，被告秦可军负担11326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李子萍人民陪审员  高金辉人民陪审员  付玉俊二〇一七年三月十六日书 记 员  裴立红