四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川08民终361号
上诉人（原审被告）：广元市城区中铭通讯器材经营部（以下简称：广元中铭经营部）。
经营者：ＸＸ德，男，汉族，生于1981年6月6日，住四川省广元市利州区。
委托诉讼代理人：刘建蓉，四川广府律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司广元分公司（以下筒称：广元电信公司），住所地四川省旺苍县。
法定代表人：陈浩，总经理。
委托诉讼代理人：张旭，四川天称律师事务所律师。
上诉人广元市城区中铭通讯器材经营部因与被上诉人中国电信股份有限公司广元分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省旺苍县人民法院（2017）川0821民初1540号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案受理后，于2018年4月17日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。广元中铭经营部的委托诉讼代理人刘建蓉及被上诉人广元电信公司的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广元市城区中铭通讯器材经营部上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案所有诉讼费均由被上诉人承担。理由：一审认定事实错误，本案已过诉讼时效，依法应当驳回被上诉人的诉讼请求。一审中，被上诉人出具了一份自己单方制作的一份说明，无上诉人签字，只是被上诉人公司部门之间的沟通说明，不能约束上诉人，一审法院将该份证据作为定案依据错误认定诉讼时效中断。另外被上诉人因另案向市法院出具的证明，仅能证明被上诉人欠上诉人保证金等费用326133.41元，不能证明被上诉人向上诉人主张过房屋租金，一审法院却以此证据认定被上诉人向上诉人主张过租金的行为。
被上诉人中国电信股份有限公司广元分公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉理由不能成立，上诉人的上诉理由是一审的抗辩理由，本案没有超出诉讼时效，被上诉人一直通过扣缴保证金和代理佣金代收租金。一审少判租金28万，我方没有上诉，但保留申诉的权利。
广元电信公司向一审法院起诉请求：被告立即支付拖欠原告的房租587200元，并从逾期之日起每日按月租金的1％承担违约金，直至付清全款为止。
一审法院认定的案件事实：2014年3月，被告经原告招商经营电信终端销售、终端配件销售等业务，双方于2014年3月10日签订《房屋租赁合同》。合同约定甲方（原告，下同）将坐落于旺苍县东河镇新华街电信综合楼一楼营业厅部位的房屋出租给乙方（被告，下同）做代理电信业务用途使用，房屋使用面积为180平方米，租赁期限9.5个月，自2014年3月15日起至2014年12月31日止。租金为21600元∕月，年应交租金人民币205200元。约定租金支付方式为：乙方应在起租日起30日内支付当季房屋租金，以此类推，按季一次结清。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1％向甲方支付违约金。合同履行过程中，被告仅向原告支付房屋租金50000元，下欠房屋租金155200元。合同期限届满后，原告与被告续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期限一年，自2015年1月1日起2015年12月31日止。租赁房屋地址为旺苍县东河镇新华街192号一楼电信主营厅，建筑面积为200平方米，租金标准为每月60元／平方米，月应交租金12000元，年应交租金144000元。房屋租金按季结算，在每个季度第一个月的30日前支付至原告银行帐户。该合同同时约定，甲方(原告，下同)为乙方(被告，下同)米仓山酒店一楼电信业务代理点下达月手机卡发展任务量为200张，乙方全额完成任务，则甲方全额减免本合同约定的租金，若乙方未达到月200张号卡任务，则按照每差1％，租金按照本合同约定标准的10％递增，直至120元／平方米，以此类推，按季一次结清，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1％向甲方支付违约金。合同签订后，原告未与被告对米仓山酒店电信业务代理点手机卡的任务量进行结算，仅提供了单方手机卡销售记录，被告对其记录当庭否认，并辩解已按合同约定完成任务，但亦未提供相关证据佐证。被告与原告合作期间，向原告交付保证金100000元。原告书面通知其业务中心，因被告拖欠房屋租金，多次催收无果，要求扣发被告佣金。2016年12月20日原告向广元市中级人民法院出具证明，内容为：1、2011年9月被告向原告支付保证金100000元至今未退。2、被告退出原告电信主营业厅时，移交设施设备及手机终端共计77000元，原告公司政企单位保底协议消费供机应结算给被告23000元，以上两项共计应结算给被告100000元。3、截止11月份各项费用酬金为126133.41元，上述各项费用共计326133.41元。此款在（2016）川0821民终800号民事调解书中确定由原告代被告支付其应付旺苍县米仓山洒店有限公司房屋租金。
另查明，关于原告与被告争议的搬迁宽限期间问题。原、被告双方均未按其诉求或辩解提供相关证据证明其主张，不能确定双方交接房屋的时间。庭审中被告辩解原告的诉讼请求已超过诉讼时效，原告以双方未结算并扣留被告佣金主张权利为由抗辩。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人双方应当按照合同约定履行各自义务。被告辩解的原告诉讼请求已超过诉讼时效期间，其辩解理由与事实相悖，不予支持。理由如下：原告与被告因招商代理电信终端销售业务签订《房屋租赁合同》，被告按合同约定向原告支付房屋租金，原告按招商约定向被告结算业务酬金。合同履行期间，被告向原告仅支付了房屋租金50000元，原告截止2016年11月扣留被告保证金及各项业务酬金共计金额为326133.41元，原告与被告在合同履行过程中因手机卡销售任务完成量双方未按合同约定进行结算。综上，原告在合同期限内扣留被告业务酬金的行为，应为原告向被告主张权利的行为，原告诉讼时效中断，其诉讼请求未超过诉讼时效期间。原告诉请被告支付拖欠房屋租金的请求，合法有据，予以支持。但原告请求2015年1月1日与被告续签房屋租赁合同中，以被告未完成月手机卡销量为由，要求按月120元∕平方米计算房屋租金，因原告未与被告对手机卡销量进行结算，其提供的证据亦不能证明其主张，故其请求因证据不充分，不予支持，其房屋租金只能以合同约定按月60元∕平方米计算。原告提出要求被告支付搬迁宽限期房屋租金，因原告未提供证据证明具体的宽限期间，致宽限期间无法确定，故其请求因证据不充分，不予支持。被告辩解原告同意减免房屋租金的主张，因未提供相关证据佐证，不予支持。被告辩解合同履行中无违约行为，不应承担违约金，且违约金约定偏高，请求予以调整，被告要求调整违约金的请求，理由正当，应予支持，其违约金计算标准可调整为按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算。综合分析原、被告双方的证据，能够证明双方在合同履行过程中，因手机卡销量双方互未结算和互未按约定期限支款的事实，其逾期付款时间应确定为原告主张权利之日，故原告要求被告支付违约金的请求，可从其主张权利之日即2017年8月17日起计算。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零九条、第一百一十四条、第一二十条、第二百零一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告广元市城区中铭通讯器材经营部在本判决生效之日起二十日内支付原告中国电信股份有限公司广元分公司房屋租金欠款299200元，并从2017年8月17日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算违约资金利息损失至欠款还清之日止。二、驳回原告中国电信股份有限公司广元分公司其它诉讼请求。
二审期间双方当事人均未提交新证据。
二审查明，被上诉人一审出示：关于扣发中铭通讯佣金的申请。内容“业管中心：因旺苍中铭通讯长期拖欠旺苍主营业厅房租，多次催缴无果，现申请你部门从2016年2月份开始扣发其佣金”。2016年12月20日，被上诉人向本院出具证明，内容为：1、2011年9月上诉人向被上诉人支付保证金100000元至今未退。2、上诉人退出被上诉人电信主营业厅时，移交设施设备及手机终端共计77000元，被上诉人公司政企单位保底协议消费供机应结算给上诉人23000元，以上两项共计应结算给上诉人100000元。3、截止11月份各项费用酬金为126133.41元，上述各项费用共计326133.41元。此款在本院（2016）川0821民终800号民事调解书中确定由被上诉人在2017年1月20日前支付旺苍县米仓山洒店有限公司房屋租金。双方当事人在一审均未提供上诉人与被上诉人办理退房的交接依据，不能证明上诉人实际使用房屋的时间，只能以书面合同2015年12月31日满期的时间为退房时间。
二审查明的其余案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人在代理被上诉人电信终端销售、终端配件销售等业务时，租赁被上诉人的门面经营。在上诉人不再代理被上诉人的业务且拖欠被上诉人房租时，被上诉人虽无证据证明被上诉人直接向上诉人主张过房租，但上诉人在被上诉人处的保证金未退，被上诉人应向其支付的代理佣金等未结算，被上诉人应向上诉人支付的费用共计30余万元，品迭上诉人欠付的房租，若不因另案被上诉人向上诉人承担的担保责任，被上诉人还欠上诉人的费用。因此，在被上诉人向上诉人承担另案担保责任前，被上诉人的房租并未产生实质性损失，故认定本案被上诉人主张权利的诉讼时效起算点为在被上诉人代上诉人在另案承担担保责任之时。被上诉人代上诉人旺苍县米仓山洒店有限公司支付房屋租金的期限为2017年1月20日前，本院确认被上诉人向上诉人主张房租的诉讼时效应从2017年1月20日起算。被上诉人于2017年8月17日向一审人民法院提起诉讼，是在法定的诉讼时效期间内主张权利。
综上，上诉人的上诉理由不成立，其请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9672.00元，由上诉人广元市城区中铭通讯器材经营部承担。
本判决为终审判决。
审判长 徐小雁
审判员 熊剑洪
审判员 吕 晶
二〇一八年四月二十三日
书记员 黄 琴