云南省昆明市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）昆民一终字第574号上诉人（原审原告）易小兵，男，1971年7月20日出生，汉族，住昆明市呈贡区。上诉人（原审原告）易漫云，男，1973年12月10日出生，汉族，住昆明市呈贡区。上诉人（原审原告）王学芳，女，1970年12月13日出生，汉族，住昆明市呈贡区。三上诉人共同委托的特别授权诉讼代理人朱东，云南南极律师事务所律师。被上诉人（原审被告）昆明春融房地产开发有限公司。住所地：昆明市呈贡区兴呈路（建设局内）。法定代表人张春明，总经理。特别授权诉讼代理人刘舒、刘涛，云南新征途律师事务所律师。上诉人易小兵、易满云、王学芳因与被上诉人昆明春融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第268号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2014年8月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月2日对本案公开开庭进行了审理，上诉人易小兵、易满云、王学芳委托的诉讼代理人朱东，被上诉人昆明春融房地产开发有限公司委托的诉讼代理人刘舒到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理确认：2008年5月28日，三原告与被告签订了《商品房购销合同》，该合同约定：原告以人民币680000元购买被告开发的呈贡米兰园小区C7一层西5幢10号商铺，套内建筑面积为40.56平方米，原告应于本合同签订之日一次性付清全部购房款。被告应于2008年9月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，原告自筹资金一次性支付房款的，合同约定产权登记可以由原告自己办理，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；或者原告委托被告办理，办理接房手续时，原告结清所有款项及被告代收费，办理完交接手续后，签署产权办理委托书及相关表格，自委托书签订之日起180个政府工作日内，被告代原告办妥产权登记，涉及该套房屋的税、费及产权登记费用由原告承担。双方签订合同补充协议，对其它事宜作了约定。原告于签订合同后一次性向被告支付房款680000.15元，被告出具了发票。2008年9月1日，原告向被告交纳契税20400.00元、公共维修基金13600.00元、工本费100.00元及用水开户费180.00元。原告认为被告至今未办理房屋产权登记的行为构成违约，故诉至一审法院，请求判令：一、被告履行为原告办结房屋产权登记的义务；二、被告向原告支付未按约办结房屋产权登记的违约金人民币311808元；三、本案诉讼费由被告承担。另查明，被告春融公司于2005年以出让方式取得位于呈贡县社区新草房以南编号211/0103/009-3、211/0103/0090-2、211/0103/0090-1地块的土地使用权，土地使用权证号：呈国用（2006）第371、372、373号，被告经批准在上述地块上建设商品房，现项目名称为呈贡米兰园小区，建设工程规划许可证号：呈新规证（2006）0013号。由于园丁小区项目用地与新城规划不相适应，2006年政府要求调整规划，将园丁小区以出让方式取得的土地使用权中的82.56亩土地调整出来用作呈贡政府其它公共项目建设用地，并另行划定82.56亩的土地给被告开发建设使用。被告于2007年11月27日向呈贡县国土资源局申请注销土地证编号为：呈国用（206）第373号的国有土地使用权证。2007年12月31日，呈贡县政府批复同意收回被告春融公司位于呈贡县龙城镇61590.08平方米的国有土地使用权（土地证编号为：呈国用（2006）第373号），被告春融公司与呈贡县国土储备交易中心签订了昆明市呈贡国有土地使用权收购协议，收购了被告以出让方式取得的位于呈贡县龙城镇面积为61590.08平方米的国有土地使用权，土地证号为：呈国用（2006）第3**。现另行划定给被告开发建设使用的82.56亩的用地手续政府相关职能部门尚在补办之中。一审法院经审理认为：呈贡米兰园小区（原项目名称为“呈贡园丁小区”）建设项目用地，由被告于2005年依法通过招拍挂出让方式取得，后因2006年城市规划调整，将该小区已经取得土地使用权证中的82.56亩土地调整用于呈贡区政府建盖其它公共项目，同时政府另行划定了相当土地面积的地块给被告建设使用，现被告春融公司仍在向政府相关职能部门申请重新补办另行划定的82.56亩土地的用地手续，因而导致被告开发的米兰园小区时至今日仍未取得另行划定的82.56亩的用地手续，致使被告不能协助原告办理所购买房屋的权属证书。现政府相关职能部门仍在补办该地块的土地用地手续，而被告春融公司补办另行划定的82.56亩土地用地手续须由政府相关职能部门之间相互配合，逐级审批后才能完善补办用地、规划等手续，是政府行政管理部门的行政职能，非被告所能决定。因此，被告协助办理涉案房屋产权证的客观条件已经发生了变化，被告不能如期协助原告办理所购买房屋的产权证是政府部门因规划调整，导致需要重新完善办理用地手续所致，并非是被告自身行为所导致，故该案不属于人民法院民事案件的受理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定：“驳回原告易小后、易漫云、王学芳的起诉。”案件受理费人民币5977元，免予收取。一审宣判后，上诉人易小兵、易满云、王学芳不服一审判决，向本院提起上诉称：一、1、一审裁定认定事实错误。一审裁定认定“被上诉人不能如期协助上诉人办理所购买房屋的产权证是政府部门因规划调整，导致需要重新完善办理用地手续所致，并非是被上诉人自身行为所导致”是错误的。昆明市国土资源局呈贡分局出具的《关于呈贡园丁小区用地相关情况的回函》可以证实，被上诉人存在在至今仍未依法取得土地使用权的土地上进行房地产开发且违法出售房屋的事实，被上诉人的上述违法行为是所涉房地产不能依约办理产权证的根本原因。2、本案上诉人与被上诉人双方作为平等民事主体，自愿签订商品房购销合同。上诉人依约履行了自己的义务，被上诉人违法建房后又违法向上诉人出售房地产导致其不能依法依约为上诉人办理产权证，对上诉人构成违约。上诉人就该民事纠纷，依法向法院提起民事诉讼是完全符合法律规定的。一审法院认定“本案不属于民事案件的审理范围”是错误的事实认定。二、本案系商品房销售合同纠纷，法院在审理本案时应当适用相关的实体法律法规，一审裁定对于本案法律关系及案件基本法律事实的认定，未引用任何相关法律法规，是适用法律错误。三、一审法院未履行法定释明告知义务，对本案纠纷定性。明确本案纠纷属于什么类型的纠纷，当事人应当向何部门要求解决，或者该纠纷应当如何解决，违反了法定程序。综上，请求二审法院：撤销昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第268号民事裁定，指令一审法院对本案进行审理。被上诉人昆明春融房地产开发有限公司答辩称：上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。二审经审理查明的案件事实与一审一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第二条规定：“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上签订《商品房购销合同》，双方当事人根据该合同建立了房屋买卖法律关系，因双方在履行合同中发生纠纷，原告诉至法院请求解决，根据上述法律规定，本案属于人民法院的受理范围，上诉人易小兵、易满云、王学芳的上诉请求依法成立，本院予以支持。一审裁定对本案处理不当，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第268号民事裁定；二、指令昆明市呈贡区人民法院对本案进行审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 杨 茜代理审判员 朱 欢代理审判员 黄金成二〇一四年九月十八日书 记 员 焦 菡