广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1452号
上诉人（原审被告）：王旖旎，女，1979年5月26日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：周智文，广东凯行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵宝英，女，1952年12月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。系上诉人王旖旎的母亲。
被上诉人（原审原告）:周欣，男，1976年2月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：袁文明，广东邦杰律师事务所律师。
原审第三人：中山市五州房地产中介有限公司。住所地：广东省中山市坦洲镇南坦路*号海伦花园***座***号商铺。
法定代表人：雷新根，该公司经理。
上诉人王旖旎因与被上诉人周欣、原审第三人中山市五州房地产中介有限公司（以下简称五州公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人王旖旎上诉请求：撤销一审判决第二项，改判王旖旎无须向周欣返还定金。事实和理由如下：一、王旖旎提供的录音资料反映其多次催促周欣及五州公司办理公证，五州公司的法定代表人雷新根解释小房子（案涉房屋）未办理公证的原因是关于税的问题，需先处理完大房子（416号房屋）。二、关于办理公证委托手续是否需周欣本人到场的问题，公证处告知，一般需本人到场，特许情况下，本人不到场的需提供其身份证件资料。三、从双方洽谈房屋买卖的事宜到签订合同，周欣一直未出现，王旖旎多次到五州公司催促通知周欣到场见面按合同约定提供相关手续去办理该房屋公证授权手续，周欣置之不理。四、王旖旎在见不到周欣的无奈情况下，要求五州公司提供周欣的身份证复印件及联系方式，五州公司称保护个人隐私不能随便透露买方信息，待周欣来见面公证时，周欣会给王旖旎留身份证明及联系方式。但王旖旎到五州公司让他当面打电话约周欣来办理公证授权手续，周欣一直未出现。五、周欣及五州公司明知单方能办理公证手续，应告知王旖旎及提供相关材料给王旖旎去办理，可周欣及五州公司却不提供办理身份证明的材料，致使王旖旎单方无法办理公证手续。由于周欣不现身不露面不提供身份证明联系方式的违约行为，同时也给王旖旎带来无形的经济损失。五州公司于一审庭审中已确认未将周欣的身份证、联系方式提供给王旖旎。可以确定的是，如果没有周欣及五州公司的配合，根本无法办理公证委托手续。六、周欣的妻子是五州公司的股东，其与五州公司存在利害关系，周欣亦将房屋买卖事宜全权交由五州公司办理，故请求法院严格审查五州公司的陈述。
被上诉人周欣辩称，一、周欣是按照市场价格到中介公司去购买房屋，与其是否股东没有关系，也不影响其购房行为，故不存在不公平的情形。二、周欣自签订合同后，一直积极与王旖旎进行沟通，周欣一直诚心想要购买案涉房屋，故才要求对方办理公证手续，周欣才放心购买房屋。办理公证是可以由王旖旎单方进行的，但是王旖旎一直未履行合同约定，其行为构成违约。三、赵宝英是于2015年5月13日委托律师事务所向周欣发送解除合同的律师函，该律师函是送达至周欣的公司地址，可见五州公司是将周欣的个人信息全部告诉了王旖旎。四、周欣一直催促王旖旎办理公证手续，但是没有证据证明。至于王旖旎与中介公司是如何约定的，与周欣无关。
原审第三人五州公司述称，案涉房屋当时是处于出租的状态，所以双方最初约定是先办理大房子的手续然后再办理小房子（案涉房屋）的手续，后来王旖旎就来五州公司催促办理过户手续，由于周欣与王旖旎的意见不一致，导致无法办理过户手续。
周欣于2015年6月9日向一审法院起诉请求：解除周欣与王旖旎签订的房屋买卖合同并判令王旖旎向周欣双倍退还定金合计人民币4万元。诉讼期间，周欣明确其诉讼请求为：请求法院解除房屋买卖合同并判令王旖旎双倍返还定金及购房款共计4万元。
一审法院查明：甲方王旖旎(卖方)、乙方周欣(买方)与丙方五州公司(经纪方)在日期为2015年2月7日的房屋买卖合同上签名签章，约定：甲方将其全权拥有的座落于中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园X座X房(房地产权证号：粤房地权证中府字第××号；土地使用权证号：中府国用(2012)第易3XXXXX3号)出售给乙方；房地产转让价格：总价人民币19万元；第一笔房款：本合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金人民币15000元；第二笔房款：甲方在公证处做完该房屋的产权全权公证委托书当日，乙方总购房款人民币19万元减去甲方银行按揭贷款金额(以银行实际金额为准)减去已付的定金剩余购房款部分一次性付给甲方。由于甲方银行按揭，该房屋的银行按揭部分由乙方接着供楼，该购房款是乙方用来帮甲方代偿该房屋抵押贷款的解封款项，专款专用，甲方不得挪用。如果该房屋发生不可抗拒原因，购房定金不予退回；本合同签订的当日，甲方将该房产有关的房地产权资料原件(含之后甲方的房地产权证)交付给丙方保管，以便办理产权过户手续；乙方还清银行贷款并取消抵押登记后，办理产权过户，由于甲方已办理公证委托书给乙方，过户时间由乙方自行决定；如果甲方中途不卖、一房多卖、重卖、或因甲方的原因迟延办理过户手续、不将房地产权证交由丙方保管、该房产被查封，导致乙方无法顺利办理产权过户或无法顺利领取房地产权证，均视为甲方违约，甲方除将所收的全部房款(或定金)退回乙方，还需赔偿乙方已支付购房款同等金额(含乙方支付购房定金及购房款)；乙方亦可要求甲方继续履行合约，直至房屋产权过户到乙方或乙方指定的人名下为止。如乙方不按本合同约定及时支付购房款、办理产权过户手续，甲方有权单方面解除本合同，并没收乙方已付的购房款(或定金)；合同还约定其他权利义务。合同签订后，王旖旎于2015年2月11日收取周欣定金人民币15000元，同日王旖旎的委托代理人赵宝英收取李志华、周欣购买中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园X座XXX房、305房定金共3万元。在庭审中，周欣与五州公司均陈述该3万元其中5000元是本案的定金，赵宝英也陈述定金由中介公司分配。2015年5月13日，赵宝英委托北京市中银(珠海)律师事务所吴志权律师分别向周欣、五州公司发出律师函，载明由于合同约定第二笔款由双方在公证处做完产权公正委托当日支付，多次向周欣、五州公司催促办理公正，周欣置之不理，故单方面解除该房屋买卖合同，并没收已收的购房定金。2015年5月19日，周欣委托广东邦杰律师所袁文明律师向王旖旎发出关于履行房屋买卖合同事宜的律师函，载明由于王旖旎收取定金后，拒绝根据合同的约定办理公证手续，在收到本函后3日内如不办理公证手续，将承担法律责任。2015年6月9日，周欣向法院提起诉讼，主张上述实体权利。
一审另查明：2015年2月3日，王旖旎在广东省珠海市珠海公证处公证委托赵宝英办理出售中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园X座X房相关手续。
一审法院认为，周欣与王旖旎、五州公司于2015年2月7日签订的房屋买卖合同，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对此一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本案中，根据房屋买卖合同“第二笔房款：甲方在公证处做完该房屋的产权公正委托书当日，乙方总购房款人民币19万元减去甲方银行按揭贷款金额(以银行实际金额为准)减去已付的定金剩余购房款部分一次性付给甲方。由于甲方银行按揭，该房屋的银行按揭部分由乙方接着供楼，该购房款是乙方用来帮甲方代偿该房屋抵押贷款的解封款项，专款专用，甲方不得挪用”的约定，王旖旎在收取定金人民币15000元后，应到公证处办理产权全权公证委托书，周欣才于当日支付约定的房款给王旖旎，但王旖旎并未举证证明其已办理产权全权公证委托，其辩称多次催促五州公司与周欣去办理公证委托手续，周欣置之不理，但到公证处办理公证委托手续并非一定需要周欣到场，且合同并未约定必须周欣到场，故王旖旎的辩解意见一审法院不予采纳；根据房屋买卖合同“如果甲方中途不卖、一房多卖、重卖、或因甲方的原因迟延办理过户手续、不将房地产权证交由丙方保管、该房产被查封，导致乙方无法顺利办理产权过户或无法顺利领取房地产权证，均视为甲方违约，甲方除将所收的全部房款(或定金)退回乙方，还需赔偿乙方已支付购房款同等金额(含乙方支付购房定金及购房款)；乙方亦可要求甲方继续履行合约，直至房屋产权过户到乙方或乙方指定的人名下为止。如乙方不按本合同约定及时支付购房款、办理产权过户手续，甲方有权单方面解除本合同，并没收乙方已付的购房款(或定金)”的约定，由于王旖旎没有办理公证委托手续致使不能实现合同目的，故周欣提出解除合同及双倍返还定金及购房款的诉讼请求一审法院予以支持。关于定金及购房款的金额，王旖旎于2015年2月11日收取周欣定金人民币15000元，同日王旖旎的委托代理人赵宝英收取李志华、周欣购买中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园X座XXX房、305房定金共3万元，其中5000元是中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园X座X房定金，故本案的定金及购房款共计2万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除周欣、王旖旎及五州公司于2015年2月7日签订的房屋买卖合同；二、王旖旎于一审判决发生法律效力之日起七日内向周欣双倍返还购房定金共计人民币40000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，诉讼保全费120元，共计520元（周欣已预交），由王旖旎负担(该款王旖旎应于一审判决生效之日起七日内向周欣迳付)。
本院经审理查明：案涉房屋买卖合同并非王旖旎与周欣当面签订，而是中间通过五州公司转交。王旖旎与周欣在本案诉讼前并没有见过面，也没有对方的联系方式，所有的信息均是由五州公司从中传达。周欣委托律师事务所于2015年5月19日向王旖旎的母亲赵宝英发律师函，内容为：王旖旎及赵宝英在收取定金后，拒绝根据合同的约定办理公证手续（即公证前述房屋卖给周欣的事实及公证委托人或委托人指定的人办理前述房屋的每月还款及还贷完毕后的售卖手续及收取售卖房款等事宜），王旖旎的行为违背了诚信守约原则，要求王旖旎于收到本函后3日内办理前述公证手续。一审庭审期间，周欣的委托代理人确认公证内容应为王旖旎将房屋卖给周欣，按揭贷款应由周欣继续还款及王旖旎委托周欣售卖房屋。二审期间，周欣及五州公司均陈述因要把案涉房屋委托周欣进行处理，故双方在合同中约定需要办理委托公证手续。五州公司陈述受托人只需要提供其身份证复印件就可以办理公证委托手续，但其未能提供任何有效证据证明其已向王旖旎提供了周欣的身份证复印件。
本院另查明：诉讼期间，王旖旎主张周欣与五州公司串通，将案涉房屋高价卖给他人。王旖旎提供的其与五州公司的法定代表人雷新根于2015年5月4日的录音资料，雷新根在录音中提及案涉房屋的税收问题。周欣于二审期间确认其妻子是五州公司的股东。
本院再查明：二审期间，本院前往珠海市公证处调查，从珠海市公证处印制的《办理委托书公证指引》可知，申请办理委托书公证，只需委托人持受托人的身份证复印件亲自到公证处办理，受托人无需亲自到场。
除本院查明的上述事实外，一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王旖旎与周欣、五州公司于2015年2月7日签订《房屋买卖合同》，约定王旖旎在公证处做完该房屋的产权全权公正委托书当日，周欣才需向王旖旎支付第二笔房款。对办理公证的内容，周欣在其发给王旖旎的律师函中提及公证的内容为公证前述房屋卖给周欣的事实及公证委托人或委托人指定的人办理前述房屋的每月还款及还贷完毕后的售卖手续及收取售卖房款等事宜，二审期间，周欣主张公证的内容为将涉案房产委托周欣进行处理，五州公司亦认为办理公证时受托人只需提供其身份证复印件给王旖旎即可。根据珠海市公证处的《办理委托书公证指引》内容显示，办理委托书公证应当由委托人持受托人的身份证复印件亲自到公证处申办。结合案涉合同的约定及各方当事人的陈述及周欣的妻子为五州公司股东的事实，本院认为，案涉房屋买卖合同包含三方面的内容：一是王旖旎与周欣之间的房屋买卖合同，二是王旖旎委托周欣代为出售案涉房屋的委托合同，三是王旖旎、周欣与五州公司之间的居间合同。周欣向王旖旎购买案涉房屋，其应该与王旖旎前往房产交易部门将房地产权属证书办至其名下，而周欣与王旖旎却在合同中约定王旖旎需前往公证处办理王旖旎委托周欣代为售卖房屋的委托公证手续，周欣还在案涉房屋买卖合同中作出特别声明：乙方（周欣）有权在办理产权过户时自行决定过户给乙方指定的人或其他任何人，甲方（王旖旎）对此同意且予以配合。结合王旖旎与周欣均没有对方的联系方式，均是通过五州公司从中代为传达、沟通，而五州公司的法定代表人在录音中提及案涉房屋税款的事实，本院认为，周欣在与王旖旎的案涉房屋买卖合同中约定办理委托公证，其目的应是为了规避国家税收，双方关于在案涉房屋买卖合同中约定办理委托公证手续的条款因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。各方当事人对此均存在过错，王旖旎以对方迟迟没有配合履行委托公证手续为由要求解除案涉房屋买卖合同，周欣亦是以王旖旎经催促后仍未履行合同约定的办理公证委托义务为由要求解除案涉房屋买卖合同，本院认为，双方要求解除合同的理由均缺乏法律依据，本院均不予采纳。鉴于周欣与王旖旎于诉讼期间均要求解除案涉房屋买卖合同，故一审法院判令解除案涉房屋买卖合同并无不妥。因王旖旎与周欣对合同约定办理委托公证手续的条款无效均存在过错，双方亦因该条款的履行问题而主张解除案涉房屋买卖合同，故王旖旎应将其已收取的定金返还给周欣。至于定金的数额，案涉房屋买卖合同虽然约定定金为15000元，王旖旎于2015年2月11日亦出具收据载明已收取周欣定金人民币15000元，但同日王旖旎的委托代理人赵宝英亦出具收据载明已收取李志华、周欣购买中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园X座XXX房、305房定金共3万元，赵宝英陈述定金由中介公司分配，五州公司于诉讼期间明确上述3万元定金其中的5000元是案涉房屋的定金，故本案的定金应为20000元（15000元＋5000元），即王旖旎应向周欣返还定金20000元。另，根据周欣与王旖旎于本案中的陈述，双方均明确主张解除双方之间的房屋买卖合同，而并未主张解除其两人与五州公司之间的居间合同部分，故本院认为一审法院判令解除周欣、王旖旎及五州公司于2015年2月7日签订的房屋买卖合同应仅包括周欣、王旖旎之间的房屋买卖合同部分，而并不包括与五州公司的居间合同部分。
另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上所述，一审判决认定部分事实有误，导致处理结果欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第415号民事判决第二项；
二、变更广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第415号民事判决第一项为：解除被上诉人周欣、上诉人王旖旎及原审第三人中山市五州房地产中介有限公司于2015年2月7日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分；
三、上诉人王旖旎于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人周欣返还购房定金人民币20000元；
四、驳回被上诉人周欣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费800元，减半收取400元，诉讼保全费120元，共计520元，由上诉人王旖旎负担260元，被上诉人周欣负担260元；二审案件受理费800元，由上诉人王旖旎负担400元，被上诉人周欣负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 罗海欣