天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民二初字第1015号
原告胡新。
被告孙帅。
委托代理人孙景旺（被告孙帅之父）。
被告天津布鲁斯食品销售有限公司，住所地天津市和平区马场道34号34门。
法定代表人刘瑄，经理。
委托代理人韩若宾，天津民合律师事务所律师。
第三人天津市宗教房产公司，住所地天津市和平区卫津路佳怡公寓4-2-1102。
法定代表人孟庆家，经理。
委托代理人刘卫勇，该公司办公室主任。
原告胡新与被告孙帅、被告天津布鲁斯食品销售有限公司（以下简称布鲁斯公司）及第三人天津市宗教房产公司合同纠纷一案，本院于2015年11月5日受理后，依法由审判员陈亚洁适用简易程序�开开庭进行了审理。被告布鲁斯公司于2015年12月2日提出管辖异议申请，本院于2015年12月16日以（2015）和民二初字第1015号民事裁定书驳回被告布鲁斯公司的异议申请。原告胡新，被告孙帅及其委托代理人孙景旺，被告布鲁斯公司的法定代表人刘瑄及委托代理人韩若宾，第三人天津市宗教房产公司的委托代理人刘卫勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告胡新诉称，原告与被告孙帅于2015年6月12日签订《协议》，该协议约定：原告将位于和平区马场道34号房屋交给被告有偿使用，自2015年6月18日至2017年6月17日止。双方约定该房屋年使用费为12万元，房租支付方式为2015年6月12日协议签订之日，被告向原告支付5万元，2015年9月18日前，被告向原告支付房屋使用费8万元，2016年5月18日前，被告向原告支付房屋使用费12万元。该《协议》约定，被告未如期支付房屋使用费即构成违约，须向原告支付违约金人民币2万元，协议双方如有纠纷由法院诉讼解决。截至原告起诉之日，被告仅向原告支付了人民币5万元，原告向被告多次催要房屋使用费，被告始终拒绝支付，并继续占用该房屋至今。原告当庭陈述诉讼请求：1、被告孙帅向原告支付自2015年10月18日至2016年6月17日的房屋使用费8万元；2、请求判令被告孙帅向原告支付违约金2万元；3、本案诉讼费用由被告孙帅承担。
原告提交的证据材料：1、天津市公有住房租赁合同（2010年4月1日至2015年3月31日）并于第二次庭审提交新更换的2015年4月1日至2025年3月31日的公有住房租赁合同，证明原告是涉案房屋的合法承租人，在原告与被告孙帅签订协议前2015年6月2日被告孙帅已经开始使用房屋；2、房屋租金票据，证明原告一直是涉案房屋的合法承租人，原告房屋租金已经交纳至2015年年底�3、协议，证明原告与被告签订了租赁涉案房屋的协议，原告起诉孙帅是在协议有效期内，协议中没有约定原告必须向被告孙帅提供涉案房屋租赁合同的复印件，原告只向被告孙帅提供的是2015年3月31日到期的公产房租赁合同复印件；4、天津市工商局综合业务平台网格化监管系统截屏、市场主体基本信息共计4页，证明被告布鲁斯公司在涉案房屋处登记经营；5、被告孙帅的身份证复印件，证明被告孙帅是适格主体地位。
被告孙帅质证意见：对证据材料1的真实性有异议，原告没有见过，签订协议时原告提供给被告孙帅的租赁合同截止期间到2015年6月30日，如果当时原告提供的是截止期限为2015年3月31日的租赁合同，孙帅不会与原告签订租赁协议的，原告有动机提供截止期间到2015年6月30日的涉案房屋租赁合同。对原告2016年1月26日取得新公有住房租赁合同有异议，原告应该拿出取得的合法手续；对证据材料2的真实性有异议；对证据材料3的真实性无异议，签订协议时我和布鲁斯公司的法定代表人及原告均在场，我以布鲁斯公司的代理人身份来签订该协议的，原告不能向我主张权利，在签订合同的时候有附随义务，无论被告是否要求，原告都有义务提供真实合法有效的涉案房屋公有住房租赁合同；对证据材料4、5的真实性及证明事项均无异议。
被告布鲁斯公司质证意见为：不认可证据材料1，当时原告提供给被告的租赁合同截止期间到2015年6月30日，对于原告2016年1月26日取得新的公有住房租赁合同不认可，因为2016年3月7日开庭时原告没有提供过，应该是3月7日开庭后原告取得的新的公有住房租赁合同；对证据材料2的真实性不认可；对证据材料3，因非布鲁斯公司签订，不发表意见；对证据材料4的真实性及证明事项均无异议；5、被告孙帅的身份证复印件，与被告布鲁斯公司无关，不发表意见。
第三人质证意见：对原告提供的证据材料1的公有住房租赁合同的真实性及证明事项无异议，与第三人掌握的一致；对证据材料2的真实性无异议，原告不拖欠第三人房租；对证据材料3、4、5，认为与第三人无关，不发表意见。
对原告提交的证据材料，经质证及本院审查：原告提供的证据1、2，虽二被告予以否认，但经作为诉争房屋管理部门的第三人核查确认，证据1与第三人存档的租赁合同一致，证据2的票据证明2015年8月至12月租金已于2015年9月23日进行缴纳，故对证据材料1、2的真实性、合法性、关联性本院予以确认。对证据材料3、4、5，因被告孙帅对此无异议，故对该证据的真实性本院予以确认。
被告孙帅辩称，不同意原告的全部诉讼请求。协议是我与原告签�的，但是房屋的实际使用人是布鲁斯公司，我是受布鲁斯公司委托签订的租赁协议，签订协议的时候，我与布鲁斯公司的法定代表人、原告均在场，原告没有向二被告提供有效期之内的房本，是原告违约在先，对于原告第一项诉请不同意支付，不存在违约金问题，诉讼费由原告自行承担。未提交证据。
被告布鲁斯公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。同意孙帅的答辩意见，原告当时给我们提供的公产房屋租赁合同截止到2015年6月30日，并且答应我们很快能把新的公产房屋租赁合同交给我们。通过电话录音表明原告承认公产房租赁合同是2015年3月31日，所以被告不知道原告提供给被告的这份2015年6月30日到期的合同是怎么得来的，所以在2015年3月31日之后也就是在协议签订的时候原告不是涉案房屋合法的承租人。
提交证据材料为：1、天津市公有住房租赁合同复印件，证明该合同租赁截止期限为2015年6月30日，因为该合同到6月30日，所以被告孙帅才与原告签订了协议，由于第三人对原告提供的证据1租赁期限截止至2015年3月31日的租赁合同确认是有效的，所以原告提供给孙帅的租赁截止期限为2015年6月30日的租赁合同是伪造的；2、房屋租金收据，证明原告交付了2015年6月至7月的租金，交费时间为2015年5月20日，所以被告孙帅相信了原告的房屋租赁期限是到2015年6月30日；3、被告孙帅和原告的通话录音，证明原告已承认房屋租赁期限就到2015年3月31日；4、被告布鲁斯公司装修照片三张，证明二被告对涉案房屋进行装修情况及现状；5、施工图结算书一份，证明二被告对涉案房屋装修花费25万余元；6、被告布鲁斯公司营业执照，证明被告布鲁斯公司之前的注册地点在天津市和平区甘肃路，后来基于原告与被告孙帅签订的协�，被告布鲁斯公司注册地迁到了涉案房屋处；7、天津市和平区市场和质量监督管理局行政指导规劝书、监督意见书、现场检查笔录，证明由于原告没有提供真实有效的公有住房租赁合同，致使被告布鲁斯公司无法办理合法经营的正常手续，造成被告布鲁斯公司的营业损失；8、食品流通许可档案，证明被告布鲁斯公司因没有合法的房屋使用手续的证明，不能获得食品流通许可的批准。
原告的质证意见：对证据材料1不认可，该复印件租赁期限至2015年6月30日，不是原告提供的，原告给被告的租赁合同是到2015年3月31日的；对证据材料2的真实性无异议，证明事项有异议，原告正常交纳房租，与本案无关；对证据材料3的真实性不认可，被告孙帅诱导原告说的这些话，是在原告起诉之后发生的；对证据材料4、5、8的真实性无异议，但与本案无关；对证据材料6的真�性及证明事项没有异议；对证据材料7的真实性无异议，是2015年11月下发，证明二被告一直在涉案房屋内经营。
被告孙帅对被告布鲁斯公司提交的全部证据材料的真实性及证明事项均无异议。
第三人质证意见：对被告布鲁斯公司提交的证据材料1的公产房租赁合同与第三人掌握的租赁期限不一致，我方掌握的租赁合同期限应该至2015年3月31日，其他内容均一致；对证据材料2的真实性无异议；对证据材料3、4、5、6、7、8，与第三人无关，不发表质证意见。
对被告布鲁斯公司提交的证据材料经质证及本院审查，对证据材料1，因系复印件且诉争房屋的租赁期限经第三人确认租赁期限至2015年3月31日，故对证据材料1的真实性本院不予确认。对证据材料2的真实性予以确认，证明目的不予确认，对证据材料3-8的关联性本院不予确认。
第三�天津市宗教房产公司述称，原告与被告孙帅之间的房屋租赁行为第三人不知情，服从法院判决。
第三人提交证据材料：1、天津市公有住房租赁合同（租赁期限至2015年3月31日），证明第三人掌握的涉案房屋的档案材料与原告提交的复印件是一致的，和被告布鲁斯公司提交的复印件不一致；2、情况说明一份，证明原告于2015年9月23日交纳了2015年8月至12月的租金。
原告认可第三人提交的证据材料1和2，二被告认可证据材料1，不认可证据材料2。
对第三人提交的证据材料经质证及本院审查，因第三人系诉争房屋的管理人，其做出的关于权属和租金的确认系其职权范围内的管理行为，故对第三人提交证据材料1、2的真实性和证明内容予以确认。
经审理查明，诉争房屋坐落于天津市和平区马场道34号34门地1、地2、101、102、103，计租面积117.15平方米，系第三人天津市宗教房产公司管理的宗教产房屋。2015年6月12日，原告胡新与被告孙帅签订《协议》，约定原告将诉争房屋提供给被告孙帅有偿使用，年使用费为12万元。第一年分期支付，第二年按年度支付。协议签订当日，被告孙帅支付5万元，其中1万元作为房屋配套设施设备及水、电、燃气、有线服务费、电话费、网络服务费、门前三包费、治安费等押金（协议到期后，在被告孙帅没有毁损房屋配套设施设备不欠任何费用情况下，原告无息退还被告孙帅）；3万元作为2015年6月18日至2015年9月17日间的房屋使用费；1万元作为2015年9月18日至10月17日间的房屋使用费。2015年9月18日前，被告孙帅向原告支付8万元作为2015年10月18日至2016年6月17日之间的房屋使用费。如被告孙帅未能在2015年9月18日之前支付此笔使用费，视同被告孙帅违约，协议自动终止，被告孙帅须�2015年9月31日前无条件搬离此房屋，被告孙帅所交的1万元押金及1万元预付款作为违约金，原告不予退还。合同还约定，被告孙帅如果从事合法经营活动，必须按照国家相关法律法规正常办理相关证照及手续，合法经营，依法纳税，被告孙帅从事的经营活动与原告无关，被告孙帅承诺独自承担由此产生的任何风险及法律责任。双方约定如发生被告孙帅未按协议约定按期支付房屋使用费情形，构成违约，违约方应承担违约责任，违约金为2万元。
签订合同后，原告收取被告孙帅支付的2015年6月18日至2015年10月17日间的房屋使用费4万元及押金1万元。被告布鲁斯公司于2015年5月13日设立，孙帅系该公司股东。2015年7月20日布鲁斯公司将营业执照中的住所地迁至诉争房屋。二被告自述，由于经营餐厅需要办理食品流通许可，因原告提供给二被告的公产房租赁合同租赁期限至2015年3月31日，已经过期，所以食品流通许可未被审批，导致在经营餐饮服务中被天津市和平区市场和质量监督管理局于2015年11月18日向布鲁斯公司做出《行政指导规劝书》、《监督意见书》，要求停止餐饮服务经营活动，待办理餐饮服务许可证后方可营业。
按照合同约定，被告孙帅应于2015年9月18日前向原告交付下一期的房屋使用费8万元。庭审中原告明确表示其诉讼请求只向被告孙帅主张。被告孙帅认为原告未提供有效期内的公产房屋租赁合同，原告违约在先，不同意支付房屋使用费
上述事实，有原告、二被告及第三人的当庭陈述及提交的相关证据，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点之一为原告是否有权向被告孙帅主张房屋使用费和违约金。原告依据其与被告孙帅于2015年6月12日签订的《协议》，向孙帅主张2015年10月18日至2016年6月17日期间的房屋使用费及违约金，根据合同相对性原则和依合同履行义务原则，原告有权向孙帅主张权利，被告孙帅认为是以布鲁斯公司的代理人签订的协议无权向其主张的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。
本案争议焦点之二为原告是否有义务向被告孙帅提供诉争房屋的公有住房租赁合同。根据《协议》第三条约定，孙帅如果从事合法经营活动，必须按照国家相关法律法规正常办理相关证照及手续，合法经营，依法纳税，孙帅从事的经营活动与原告无关，孙帅承诺独自承担由此产生的任何相关风险及法律责任。据此可以看出，协议并未约定原告有义务向孙帅提供公有住房租赁合同，也未约定孙帅经营所需的证照原告有协助配合办理的义务，故被告孙帅认为原告有义务提供真实有效的公有住房租赁合同作为附随义务的抗辩意见没有合同依据和法律依据，本院不予采纳。
本案争议焦点之三为被告孙帅是否能以其持有的公有住房租赁合同期限至2015年6月30日而非实际上至2015年3月31日的公有住房租赁合同为由拒交房屋使用费。首先，被告孙帅以其持有的公有住房租赁合同的复印件及与原告的通话录音为证据证实原告提供伪造房本，但该复印件不符合证据形式，亦不能与录音证据一起形成证据锁链证实原告存在提供伪造合同的事实。其次，公有住房的租赁期限届满并非必然导致原告与第三人租赁关系的解除，第三人收取2015年4月至7月、8月至12月租金的行为亦说明第三人认可与原告租赁关系的持续，原告仍具备出租房屋的权利，故二被告主张原告提供伪造公有住房租赁合同违约在先的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。
原告与被告孙帅系房屋租赁关系，原告将租赁物即诉争房屋交予被�孙帅使用、收益，孙帅作为承租人有义务支付租金。原告要求给付2015年10月18日至2016年6月17日期间房屋使用费8万元的请求依法予以支持。对于原告主张违约金2万元，按照法律规定，如违约金超过造成的损失30%，一般认定为过高。因原告未能提供其损失的相关证据，经计算合同约定的违约金高于利息损失的30%，被告主张违约金过高的抗辩意见，本院予以采信，应以被告拖欠租金期间银行同期贷款利率为标准，计算原告的利息损失。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、第七十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告孙帅给付原告2015年10月18日至2016年6月17日期间房屋使用费8万元，并以8万元的房屋使用费数额为基数，按照银行同期贷款利率为标准，支付原告自2015年9月18日至判决生效之日的利息损失；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费2300元，减半收取1150元，由原告负担221元，由被告孙帅负担929元（本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 陈亚洁
二〇一六年五月十六日
书记员 王 琳
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁�交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二�规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第七十条书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。提交外文书证，必须附有中文译本。
第七十一条人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。