安徽省�肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终1198号
上诉人（原审原告）：张才，男，1985年8月13日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：张文豪，安徽徽商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈某1，男，2010年3月27日出生，汉族，住合肥市瑶海区。
法定代理人：苏某（系陈某1之母），住合肥市瑶海区。
法定代理人：陈某2（系陈某1之父），住合肥市瑶海区。
被上诉人（原审被告）：陈某2，男，1976年1月22日出生，汉族，住合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：陈章琴（系陈某2之姐），住合肥市包河区。
被上诉人（原审被告）：苏某，女，1980年10月26日出生，汉族，合肥市瑶海区。
上诉人张才因与被上诉人陈某1、陈某2、苏某房屋买卖合�纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初4101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张才上诉请求：请求撤销一审判决第四、五项，将本案发回重审或依法改判陈某1、陈某2、苏某支付张才违约金24万元及租金暂计2万元，交通费3000元，诉讼财产保全保险费3744元，并将案涉房屋的现有户籍迁出并承担房屋过户及迁移户口产生的税费，本案一、二审诉讼费用由陈某1、陈某2、苏某承担。事实和理由：1、双方签订的《存量房买卖合同》第八条约定“逾期超过10日后，乙方未支付转让房屋价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付本合同第二条约定转让房屋价款20%的违约金”。双方合同约定转让价款为120万元。被上诉人支付18万元后未再支付余款，且逾期已超过10日。张才主张被上诉人支付违约金24万元（120万×20%）符合双方合同约定，应予支持。2、双方签订的《存量房买卖合同》第十一条约定“如果乙方违约，所付房款不退，并承担房屋租金”。双方《补充协议》第四条约定“乙方未按合同约定交付购房款，则已付购房款甲方不予退还”。被上诉人支付18万元款项以后未再支付余款，张才现主张被上诉人已支付的18万元房款不予退还符合合同约定，应予支持。3、被上诉人一直占有涉案房屋，双方于2017年2月4日签订《补充协议》约定“乙方租房日期以甲方拍卖第二日开始计算，租金1800元/月（每年递增10%）。合同正常执行，则不收房租。若乙方违约，而造成合同无法执行，租金由乙方支付给甲方”。因被上诉人逾期未支付房款构成违约且一直实际占有涉案房屋，张才起诉时暂主张被上诉人支付11个月的租金2万�符合合同约定。4、一审法院认为张才主张的违约金及房屋租金损失明显过高，认为违约金可参照银行同期贷款利率上浮30%计算，此判决认定事实及适用法律错误。双方签订的合同及补充协议中，对违约产生的损失赔偿进行了明确约定，一审法院以张才主张的违约金不应超过实际损失的30%变更计算方法错误。
陈某1、陈某2、苏某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
张才向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除合同；2、请求法院判令陈某1、陈某2、苏某协助办理房产过户；3、陈某1、陈某2、苏某支付张才违约金24万元和相应房租20000元；4、陈某1、陈某2、苏某立即搬出该房屋；5、陈某1、陈某2、苏某支付本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。对于�方争议的房屋价款事实，该院认定如下：根据张才提交的涉案房屋购买票据及（2015）包执字第01674号之六执行裁定书可以认定，涉案房屋系张才通过合肥招标投标中心购买的合肥市包河区人民拍卖的被执行人陈某2的房屋，拍卖的成交价为850300元，拍卖费用及房屋过户费用均由张才承担。2016年8月12日，合肥市包河区人民法院做出执行裁定书，裁定涉案房屋自裁定送达之日起房屋所有权转移至张才名下。之后张才在房屋交付时发现原房屋所有人陈某2仍居住在房屋内，后经双方协商，并于2016年11月20日，由张才与陈某1的法定代理人陈某2（陈某1父亲）签订了涉案房屋的《存量房买卖合同》，合同约定的房屋价款为1200000元。2017年2月4日，张才与陈某1的法定代理人苏某（陈某1母亲）就涉案房屋的买卖签订了补充协议，再次对1200000元的房屋价款予以了确认，并对房款支付方式和时间、违约责任进行了补充约定。一审庭审中，陈某2、苏某提出双方还签订了一份涉案房屋的买卖合同，并主张该份合同约定的房屋价款为755000元，对此张才辩称该份合同是为报税时少交税款而签，非双方房屋买卖的真实合同。结合以上查明事实，该院认为，涉案房屋系张才在2016年8月12日，以850300元的成交价通过法院拍卖购得，加上其承担的税费，总价应在90多万元，而2016年11月20日，张才与陈某1签订的房屋买卖合同，此时间段正是合肥市房价涨幅较高的阶段，陈某2、苏某主张合同成交价为755000元的事实不符合常理，对于双方签订的755000元房屋价款的合同，张才所述为避税的解释可信度较高，该院予以采信，另张才在与陈某1法定代理人苏某2017年2月4日签订的《补充协议》中明确注明，网签合同不作为正式合同，所有事项以补充协议作为主，故该院对于涉案房�的价款认定为1200000元。
一审法院认为，张才与陈某1及其法定代理人陈某2、苏某在平等、自愿的基础上订立的商品房买卖合同合法有效，对双方均有约束力。张才已按合同约定交付了房屋，陈某1、陈某2、苏某也实际占有和使用了房屋，理应按约定支付房屋价款，而陈某1、陈某2、苏某仅支付了180000元后，余款至今未再支付，其行为已构成了严重违约，故张才主张解除与陈某1签订的买卖合同的请求，该院予以支持。对于合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于张才主张陈某1、陈某2、苏某搬离涉案房屋及赔偿损失支付违约金的请求，该院予以支持，同时张才亦应当返还已收取的房款。基于陈某1未满八周岁，属无民事行为行为能力人，由其法�代理人代理实施民事法律行为，本案中苏某、陈某2作为陈某1的法定代理人，代陈某1实施了房屋买卖行为，应对其实施的民事行为承担法律责任。对于张才主张的违约金问题，该院认为，张才与陈某12016年11月20日签订的《存量房买卖合同》中对违约责任进行了约定，该合同约定了如买方违约，卖方有权不予退还买方所付的房款并承担房屋租金，如逾期支付房款超过十日买方还应按房屋价款的20%支付其违约金。2017年2月4日，双方在签订《补充协议》时，基于陈某1未能按《存量房买卖合同》约定的房款支付房款，在张才放弃之前要求其承担违约责任的情况下，双方对违约责任又重新进行了约定，该协议约定：双方合同不能正常执行的情况下，陈某1应从拍卖第二日开始计算房屋租金，租金为每月1800元，每年递增10%，另从合同不能正常执行之日起60内搬离房屋，�不搬出除支付违约金外还应当承担5倍租金，5倍租金从拒绝日开始计算。对于张才主张的上述违约金，陈某1、陈某2、苏某均不予认可。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受的损失为前提。一般来说合同违约金上限不超过实际损失的30%，如果违约金约定过高或过低可以当事人可以请求予以减少或者增加。本案中，陈某1、陈某2、苏某未能按约定支付房款，造成了张才的损失，陈某1、陈某2、苏某理应支付违约金，但张才主张按房屋总价款的20%支付违约金及房屋租金损失20000元，明显过高，在陈某1、陈某2、苏某对违约金提出异议的情况下，张�主张的违约金不应超过实际损失的30%，张才因陈某1、陈某2、苏某违约主张解除双方的买卖合同，其损失是陈某1、陈某2、苏某应当按约支付房款而未支付导致张才资金的损失，其违约金可参照中国人民银行同期贷款利率予以上浮30%予以计算，计算的时间以陈某1、陈某2、苏某实际违约日开始至交还房屋之日止，计算的基数以未按约支付的房款数额为基数，故对于张才主张的不予退还陈某1、陈某2、苏某支付的房款，并要求按5倍房租和房屋总价款20%支付违约金的请求，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第二十条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除张才与陈某12016年11月20日签订的关于位于合肥市瑶海区和平路110号华源国际城33幢3单元305室房屋《存量房买卖合同》及2017年2月4日签订的《补充协议》；二、陈某1、陈某2、苏某于判决生效之日起五日内协助张才将位于合肥市瑶海区和平路110号华源国际城33幢3单元305室房屋产权过户至张才名下；三、陈某1、陈某2、苏某于判决生效之日起五日内搬离位于合肥市瑶海区和平路110号华源国际城33幢3单元305室房屋；四、陈某1、陈某2、苏某于判决生效之日起五日内支付张才违约金，违约金以1020000元为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%自2017年4月16日起计算至判决生效之日止；五、张才于判决生效之日起五日内返还陈某1、陈某2、苏某房款180000元；六、驳回张才的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4930元，减半收取2465元，由张才负担1060元，由陈某1、陈某2、苏某负担1405元，保全费5000元，由陈某1、陈某2、苏某负担。
对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
二审期间，张才提交补充证据二份，证据一、保函费用凭证，旨在证明张才在本案提起诉讼保全时提供了人保公司的保函，承担了3744元的保险费，该费用应当由三被上诉人承担。证据二、2017年9月6日借款合同一份，旨在证明因三被上诉人未及时支付购房款，导致张才周转资金困难造成的损失10万元。陈某1、陈某2、苏某的质证意见为该证据一审审理期间张才并未提供，二审提出相应请求不应支持。
本院认为，张才与陈某1及其法定代理人陈某2、苏某签订的案涉房屋《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，陈某1、陈某2、苏某在支付18万元购房款后未按约支付房屋尾款，其构成违约，现张才主张解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，在案涉合同解除的情况下，张才认为其不应返还陈某1、陈某2、苏某已支付18万元购房款，于法无据，不予采信。
双方在合同及补充协议中对违约责任进行了约定，约定陈某1、陈某2、苏某若违约应支付房屋总价款20%的违约金并承担占有案涉房屋期间5倍的租金，陈某1、陈某2、苏某认为违约金条款约定过高，一审法院结合双方合同履行情况及张才因陈某1、陈某2、苏某的违约对其造成的实际损失情况，认为双方关于违约金的约定明显过高，酌定违约金参照中国人民�行同期贷款利率予以上浮30%予以计算并无明显不妥，本院予以维持。另张才上诉主张的交通费，保单保函费用、户籍迁出及过户费用等请求，系张才二审新增加的诉讼请求，陈某1、陈某2、苏某对此不予认可，本院在本案中不作处理。
综上所述，张才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4930元，由上诉人张才负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年五月十一日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。