山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第530号
上诉人（�审被告、反诉原告）孙某。
委托代理人蔺广新，山东国宗律师事务所律师。
委托代理人任淑萍，山东国宗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨某，无业。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘某。
上诉人孙某因与被上诉人杨某、刘某所有权确认纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一重初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙某的委托代理人蔺广新、任淑萍，被上诉人杨某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，杨某、刘某系夫妻关系，孙某曾用名孙建平。杨某于1999年7月13日将户口由原安丘市南流镇河湾村迁至潍坊市奎文区大虞街道办事处东庄村（以下称东庄村），公安机关于1999年7月20日向杨某发放户籍地址为东庄村的居民户口簿。刘某的户籍性质为农业户口�其户口所在地为潍坊市坊子区南流镇。
2002年4月23日、2003年8月28日，杨某、刘某以孙某的名义分两次向东庄村村民委员会交“预交楼款”二笔，共计96679元（后实收房款89083元）。2003年8月31日，刘某与孙某签订房屋买卖协议××份，载明：经刘某与孙某双方协商，刘某同意购买坐落于潍坊市奎文区东庄北校小区9号楼××单元102室的房产，建筑面积93，42㎡。协议还约定以下内容：1、刘某对孙某的房产经过了解，同意购买该房产，并要求孙某首先保证该房产无任何纠纷，若发生与孙某有关的产权纠纷或债权债务，概由孙某清理，并承担民事诉讼责任，由此给刘某造成的损失，孙某负责赔偿；2、刘某与孙某协商房产价值为89083元整（包括付房××间，磁卡电表的费用及有线电视费用）；3、孙某将上述房屋及附属物地下室××间移交给刘某时，该房屋及其附属物所占用的使用权××并转移给刘某，在办理房产过户程序中，孙某应积极配合，提供房产手续，不得拖延；4、房产买卖成交后，任何××方不得违约，如有违约，由违约方向另××方支付违约金壹仟元整，另赔偿整个楼房总款数的利息为百分之十（10%），从存款之日起计息；5、房产过户费用由刘某承担；6、孙某因有事或行走不方便，不能亲自前来办理的，可委托其他人办理房产事宜，受托人与刘某签订的协议经签章后与本协议具有同等法律效力；7、此协议签字盖章后生效；8、此房付款由刘某负责付清房款；9、以后此房所有费用由刘某承担。刘某、孙某及保证人孙建开、证人孙建春均在协议上签名，落款时间为2003年8月31日。2003年9月4日，孙某以抽房劳务费的名义收取杨某、刘某现金20000元，并向刘某出具证明条××份。涉案房屋建成交付后，杨某、刘某即对该房屋进行了装修，并于2003年12月入住至今。
另查明，涉案争议房屋的门牌号码已由原潍坊市奎文区东庄社区9号楼1单元102室变更为潍坊市奎文区早春园西巷77号9号楼1单元102室。对于双方签订的房屋买卖协议效力问题，杨某认为其于1999年7月20日已具有原潍坊市奎文区大虞街道办事处东庄村户籍，且已向该村缴纳涉案房屋的全部购房款，并支付给孙某抽房劳务费，且实际居住至今，故双方签订的房屋买卖协议有效。孙某认为涉案房屋的土地使用权系集体土地，刘某在购买涉案房屋时不是本村村民，双方签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定而无效。为证明各自的主张，杨某、刘某提供以下证据：1、水电费、燃气费收款收据十张，证明其××直在涉案房屋居住的事实；2、东庄村于2010年9月1日下发的通知××份，证明涉案房屋已经办理房产证手续，房屋所占土地的性质系国有土地，可以上市交易，其可以买卖涉案房屋；3、房屋产权归属协议复印件××份，证明其与孙某经协商××致将涉案房屋产权办理至杨某名下；4、2011年10月17日潍坊市人民政府潍政土字（2011）119号批复，证明涉案房屋所占土地的性质为国有划拨土地；5、案外人杜吉峰的房屋产权证××份，证明涉案房屋与案外人杜吉峰购买的房屋性质相同，均是从东庄村村民手中购买，现已办理房产证。孙某质证称：对水电费、燃气费收据的真实性没有异议；对办证须知的真实性没有异议，但办证须知中规定涉案房屋的产权人应为本村村民，杨某系非农业户口，且涉案房屋的出卖人并非村委，该办证须知与本案无关，杨某、刘某不在办证范围内，不属于分房权利人；对房屋产权归属协议复印件的真实性有异议，该证据系杨某、刘某伪造，该协议上“孙某”的签名及指印均不是本人所写并捺印；对潍坊�人民政府潍政土字（2011）119号批复的真实性没有异议，但该批复仅能证实所涉土地系基于村民安置的国有划拨土地，在该土地上所建房屋仅用于村民安置且不能上市交易；对案外人杜吉峰的房屋所有权证的真实性没有异议，因杨某、刘某不属于本村村民，买房主体不适格。
孙某为证明其主张，提供以下证据：1、潍集有（2010）002号集体土地所有权证复印件××份，证明涉案房屋所占土地的性质为集体土地，该土地上建设的房屋不能买卖；2、杨某、刘某的常住人口信息二份，证明二人均系非农业户口，购房时刘某的户籍不在东庄村，杨某的户籍启用时间为2005年3月21日，购房时杨某亦不是东庄村村民；3、案外人丁园园、谭春红、孙送军、谭同芬的证人证言四份，证明涉案房屋系村民安置楼。杨某、刘某质证称：对孙某提供的集体土地所有权证复印件的真实性没有异�，但该土地的性质已经变更为国有划拨土地；对常住人口信息，因该证据上无相关部门盖章，证据来源不清，不予认可；证人均系孙某的亲属，不予认可。
以上事实，有当事人陈述、房屋买卖协议、证明条、迁出通知单、户口簿、结婚证、预收房款收据及庭审笔录等在案为证。
原审法院认为，双方当事人签订的房屋买卖协议实为孙某转让购买村民安置房指标并协助杨某、刘某办理房屋产权证、购买人交纳房款及名额转让费并取得房屋所有权为合同目的的房屋买卖合同，该房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家、集体及第三人的利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议的约定履行各自的义务。孙某认为在购房时杨某不是涉案房屋所在村的村民，并申请到公安机关调取杨某的户籍情况，因孙某对杨某提供的居民�口簿的真实性没有异议，其调取证据的申请无事实和法律依据，不予准许。杨某虽未在房屋买卖协议上签字，但其与刘某系夫妻关系，杨某对房屋买卖协议予以认可，故杨某的主体适格。孙某对刘某提供的房屋归属协议复印件上签名的真实性有异议并提出鉴定申请，因刘某未提交该证据的原件，且认可该协议并非孙某签名，故无需鉴定。孙某以杨某、刘某不具备购房资格、涉案房屋所占土地性质系集体土地依法不能转让为由请求确认房屋买卖协议无效并返还涉案房屋，无事实和法律依据，不予支持。杨某、刘某已向东庄村村民委员会交清涉案房屋的全部房款，已支付给孙某名额转让费，并实际入住至今，杨某、刘某关于涉案房屋归其所有，孙某应继续履行房屋买卖协议，并配合其办理房产过户手续的主张事实清楚，证据充分，依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第××百零七条、第××百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条及相关民事法律法规之规定，经审判委员会研究决定，判决如下：××、位于潍坊市奎文区早春园西巷77号9号楼1单元102室房产归杨某、刘某所有；二、孙某继续履行2003年8月31日签订的房屋买卖协议，于判决生效之日起三十日内配合杨某、刘某办理该房产过户手续，并由杨某、刘某负担相关税款及费用（金额以有关部门确定为准）；三、驳回孙某的反诉请求。本诉案件受理费6550元，反诉案件受理费3275元，均由孙某负担。
宣判后，孙某不服原审判决，上诉称：××、原审认定事实错误。1、被上诉人原审提供的居民户口簿仅能证明杨某的户籍所在地系潍坊市奎文区大虞街办东庄社区，并不代表其当然成为该村村民，杨某的户籍性质为非农业户口�其不可能为东庄村集体组织成员，不享有具有人身专属性的村民待遇。另，刘某为坊子区农业户口。二被上诉人均不具有东庄村村民身份，不具有购买集体土地房屋的主体资格；2、被上诉人杨某不具有诉讼主体资格。涉案房屋买卖协议是上诉人与被上诉人刘某签订的，依据合同相对性原则，只能由刘某行使合同权利，杨某只能基于婚姻关系取得合同标的物的物权，但不能直接行使合同权利；3、原审认定涉案房屋买卖协议实为转让村民安置房指标的合同，系定性错误。协议所涉标的物系村民安置房屋，该协议是否有效应适用国家关于房屋或土地方面的有关法律规定。二、原审适用法律错误。1、依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，集体产权房的买卖必然会导致房屋所占土地的使用权发生转移，这与《中华人民共和国土地管理法》的规定相违背。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，双方签订的房屋买卖协议因违反法律对集体土地限制流转的强制性规定而无效；2、无效的民事法律行为自始无效。只要签订房屋买卖协议时违反了法律的强制性规定，该协议即无效，即使后来涉案房屋所占土地的性质、当事人的户籍情况发生变化，都不能改变房屋买卖协议无效的认定；3、鲁高法（2005）201号、鲁高法（2008）243号会议纪要均认为农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均为同××集体经济组织成员的，可以认定合同有效。参考上述会议纪要精神，因二被上诉人不具有东庄村村民资格，故应认定涉案房屋买卖协议无效。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人杨某、刘某答辩称：原审判决认定事实清楚，
适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审××致。
本院认为，杨某虽未在涉案房屋买卖协议上签字，但其与刘某系夫妻关系，对刘某与孙某签订的房屋买卖协议予以认可，对刘某购买房屋的行为亦没有异议，涉案房屋与杨某存在直接利害关系，杨某与刘某作为共同原告主张权利主体适格。孙某关于杨某不具备诉讼主体资格的主张不能成立，本院不予支持。双方当事人对杨某的户口在签订本案房屋买卖协议前已迁至东庄村、杨某与刘某已按房屋买卖协议的约定向东庄村村委交清全部购房款且以抽房劳务费的名义向孙某支付20000元现金、杨某与刘某对涉案房屋进行装修后于2003年12月入住至今、涉案房屋所占土地现已变更为国有划拨土地等�实均没有异议，本院直接予以认定。基于以上事实，应认定涉案房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家、集体及第三人的利益，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。原审关于涉案房屋买卖协议效力的认定并无不当，本院予以支持。孙某关于刘某与杨某不具备购买涉案房屋主体资格、涉案房屋买卖协议无效的主张不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百六十九条、第××百七十条第××款第（××）项、第××百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人孙某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 张 敏
代理审判员 贾 元 胜
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 张瑞�