安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1002民初499号原告：黄山远洋物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新潭镇远洋桃花岛管理中心，统一社会信用代码91341000575747690R。法定代表人：武文勇，公司董事长。委托诉讼代理人：徐华勇，安徽道同律师事务所律师。委托诉讼代理人：余丽丽，安徽道同律师事务所律师。被告：孙海荣，男，1964年8月23日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市屯溪区，经常居住地安徽省黄山市屯溪区，原告黄山远洋物业管理有限公司（以下简称远洋物业公司）与被告孙海荣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月30日、12月12日两次公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司委托诉讼代理人余丽丽及被告孙海荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远洋物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令孙海荣支付远洋物业公司自2015年1月1日起至2017年12月31日期间物业服务费22049.28元；2、判令孙海荣支付从2015年1月1日至物业服务费付清日止的违约金（以22049.28元为基数，按月息2%计算，其中暂计算至2017年10月10日为8150.88元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月，远洋物业公司与黄山东方红影视产业投资有限公司（以下简称东影投资公司）签订《前期物业服务合同》，受其选聘为远洋桃花岛物业提供前期物业管理服务。孙海荣系远洋桃花岛L22号房屋业主，依据《前期物业服务合同》、《远洋桃花岛临时管理规约》的约定，物业服务费标准为每月2.9元/㎡，入住后每半年预交一次，每次预交6个月物业费。每年的6月30日、12月31日前按期足额缴纳。若任何业主在本规约规定期限内仍未缴交当期的管理费或其它费用，该业主应向物业公司另外交付下列费用：迟交或欠交款项的违约金，按迟交或欠交费用每日0.3﹪比例自应付之日起计算至实际支付日；物业公司为追讨迟交、欠交款额外发生的业务、法律费用。2012年12月27日，孙海荣收房并签署临时管理规约，承诺遵守临时管理规约并承担违约带来的相应责任。孙海荣已缴纳至2014年12月31日的物业服务费，但远洋物业公司经多次催缴，孙海荣至今仍未缴纳从2015年1月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费22049.28元。因远洋物业公司依约为孙海荣提供了物业服务，但孙海荣拒不履行缴费义务，故应承担相应的违约责任。孙海荣辩称，一、远洋桃花岛L区存在迟延交房和质量问题，L区所有业主都应该得到迟延交房的损失；二、不清楚远洋桃花岛物业为何变为远洋物业公司来管理，且远洋物业公司提供的物业服务达不到其物业费收费标准，其没有尽到应尽的物业服务义务。其中：1、小区中的游泳池是对外开放的，但是没有缴纳物业费的业主不能洗；2、植物园内有一水系，当时说是循环水，但现在变成了死水；3、原承诺小区草是四季常青的，但现在都发黄了；4、小区公共绿化破坏严重，违建也很严重；5、物业公司员工有些没有经过正规培训就上班，甚至和业主发生过矛盾；6、同一小区业主张清友说其物业费是减免的，现在的物业费不知道是八折还是九折优惠的，其应该比照物业公司给张清友的优惠来缴纳物业费；三、因L区迟延交房，系物业公司违约在先，故其不存在违约。本院经审理认定事实如下：2011年10月28日，东影投资公司（出卖人）与孙海荣（买受人）就坐落于黄山市××区新潭镇桃花岛黄山植物园新安江桃花岛综合渡假区L22号房屋签订《商品房买卖合同》一份，合同约定商品房用途为办公用房，建筑面积210.6㎡，房屋总价1446401元。出卖人应当在2012年5月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。此外，合同还就双方违约责任、产权登记等进行了约定。2011年9月1日，东影投资公司（甲方）与远洋物业公司（乙方）就其开发的远洋桃花岛物业签订《前期物业服务合同》一份，约定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务……乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（见附件五）……本合同期限自2011年9月1日起至业主大会成立并与被聘的物业公司签订《物业管理服务合同》生效时止”。2013年3月12日，远洋物业公司将远洋桃花岛L22号房屋钥匙叁套交付孙海荣之妻胡玉凤，并由胡玉凤在《“远洋桃花岛”业主资料移交清单》及《业主承诺》上签名。其中，移交清单所列物品包括《临时管理规约》及《业主手册》各一本。《业主承诺》载明：“本人为远洋桃花岛L区22幢单元物业买受人，现已详细阅读完全理解《远洋桃花岛临时管理规约》全部内容，愿意遵守本规约规定之事项，愿意承担因违反本规定带来的相应责任……”。《业主手册》载明：公共服务包括接待服务、保安服务、人员管控、消防管理、搬家管理、工程维修、设备设施养护、保洁服务、垃圾清运、绿化养护、水景养护等。此外，孙海荣在《物业管理费缴纳注意事项》上签名确认。该注意事项载明：“1、物业管理费标准2.9元/月/㎡，首次预缴一年；2、次年度及以后缴纳方式：每半年缴纳一次物业管理费，每次预缴6个月物业管理费。每年的十二月和六月开始办理缴纳”。因孙海荣当时在东影投资公司远洋桃花岛项目上有工程款未结算，庭审中，原、被告认可东影投资公司代孙海荣缴纳了2012年12月27日至2013年12月31日及2014年1月1日至2014年12月31日的物业费共计14782元（其中：汪博于2014年5月29日代孙海荣在远洋物业公司的《物业缴费通知单》上签名，且远洋物业公司2014年8月27日的《物业缴费通知单》亦非孙海荣签名。对此，孙海荣庭审中表示知晓，且当时未提出异议）。对于房屋建筑面积，孙海荣认可为211.2㎡。2016年8月20日，就孙海荣拖欠2015年1月1日至2016年7月31日期间的物业服务费用11618.66元，远洋物业公司委托上海金仕维律师事务所方莉律师向孙海荣邮寄《律师函》一份。2017年6月21日，就孙海荣拖欠2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费用22049.76元，远洋物业公司向孙海荣邮寄《物业费缴费通知书》一份。截止本案法庭辩论终结前，孙海荣尚未支付上述期间的物业服务费用。另查明，自孙海荣入住远洋桃花岛L22号房屋后，远洋物业公司为其提供物业服务至今。根据远洋物业公司提供的远洋桃花岛物业服务材料，证明：一、远洋桃花岛2015年、2016年及2017年的物业费收缴率分别为98%、91%、81%；二、2016年2月环境服务检查记录表显示：检查项目区域计16个，有11个项目区域为不合格。且在整改时限届满，仍有5个项目区域未完成整改；2016年3月环境服务检查记录表显示：检查项目区域计17个，有7个项目区域为不合格。孙海荣提供的桃花岛大家庭微信群聊天记录显示：澜茵湾B3姓郑的业主建议建立适合桃花岛的物业费服务标准及相应的收费标准，并进行相应的服务内容检查考核程序；张清友业主反映“小区现在安全问题越来越严重，什么人都可以进来，我也要养条大土狗了”；澜茵湾B28业主汪祝明反映“桃花岛房子让烂泥包围了！希望桃花村能象农村一样文明和诣”。此外，根据黄山市中级人民法院（2017）皖10民终77号民事判决书的认定，在远洋物业公司履行前期物业服务合同中，远洋桃花岛小区内存在乱搭乱建的现象。在本案法庭辩论终结前，远洋物业公司未就上述存在的问题提供充分证据证明其已经对所有乱搭乱建行为实施了有效的管理。上述事实有远洋物业公司的营业执照及资质证书、前期物业服务合同、远洋桃花岛临时管理规约、业主手册、商品房买卖合同、业主承诺、物业管理费缴纳注意事项、业主资料移交清单、物业缴费通知单及发票各两份、律师函两份、物业费缴费通知书、远洋桃花岛历年物业费收缴情况表、物业服务工作记录，孙海荣提供的桃花岛大家庭微信群聊天记录及本院调取的黄山市中级人民法院（2017）皖10民终77号民事判决书等证据附卷佐证，并经庭审举证、质证，结合当事人的陈述与辩解，本院经审查后予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，远洋物业公司与东影投资公司签订《前期物业服务合同》，由远洋物业公司为远洋桃花岛小区提供前期物业管理服务。鉴于孙海荣之妻胡玉凤在远洋物业公司交房时在《“远洋桃花岛”业主资料移交清单》及《业主承诺》上签名，且孙海荣对《物业管理费缴纳注意事项》进行签名确认。同时，因孙海荣对东影投资公司代其缴纳物业费行为亦未提出异议，故依法应视为孙海荣同意接受远洋物业公司的物业服务，双方形成物业服务合同关系。远洋物业公司应按照《前期物业服务合同》及《业主手册》的约定向孙海荣提供物业管理和服务，孙海荣亦应按照《临时管理规约》的约定及时缴纳物业服务费。根据约定，孙海荣应支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费计22049.28元（211.2㎡×2.9元/月/㎡）。孙海荣辩称远洋物业公司提供的物业服务达不到其物业费收费标准，没有尽到应尽的物业服务义务。由于远洋物业公司在远洋桃花岛的物业费收费标准上实行非政府指导价，故其提供的物业服务应高于实行政府指导价的一般物业。鉴于远洋物业公司未提供证据证明其前期物业服务所应达到的质量标准，且根据查明的事实，远洋物业公司在案涉物业服务提供上（如安保服务、保洁服务、装饰装修管理等）明显存在一定不足。因此，可以认定远洋物业公司未完全履行其物业管理及服务义务。对于远洋物业公司主张孙海荣欠缴的物业服务费数额，本院酌定在孙海荣应缴总额基础上减收10%，即孙海荣应支付远洋物业公司2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费计19844.78元。因远洋物业公司提供的物业管理服务不完全，故对远洋物业公司主张孙海荣支付从2015年1月1日至上述物业服务费付清日止违约金的诉请，本院依法不予支持。综上，对远洋物业公司的诉请，本院予以部分支持。孙海荣相关抗辩事由，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙海荣于本判决生效之日起十日内一次性支付原告黄山远洋物业管理有限公司2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费19844.78元；二、驳回原告黄山远洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计277.5元，由原告黄山远洋物业管理有限公司负担28元，由被告孙海荣负担249.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  王海俊二〇一七年十二月二十七日书记员  汪 薇附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。……第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。