广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终10749号上诉人（原审被告）：崔南华，女，1956年2月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：王彩云，广东增法律师事务所律师。委托代理人：罗惠榆，广东增法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区南村镇，统一社会信用代码:91440113737186428D。负责人：梁正坚，总经理。委托代理人：史煜、林媛娟，公司职员。上诉人崔南华因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初8488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人崔南华上诉请求：1、撤销原审判决，驳回雅居乐公司的诉讼请求；2、雅居乐公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定本案的收楼日为2011年5月15日从而判定崔南华应缴付物业费的起算时间为2011年5月15日的事实明显是错误的。首先，崔南华从未入住过涉案物业，物业的钥匙在雅居乐公司处，崔南华多次向雅居乐公司索要钥匙，雅居乐公司一直不同意交给崔南华。其次，崔南华没有看到过催费通知，也没收到雅居乐公司声称2011年5月15日、2013年5月20日、2014年3月5日、2015年11月30日及2016年7月8日分别通过EMS发出的函件，对于雅居乐公司催收的行为崔南华并不知情。再者，若按合同约定，雅居乐公司向崔南华第一次发出收楼通知书即视为收楼日，为何雅居乐公司后续仍多次发函给崔南华，难道每次发函之日均为收楼之日?崔南华认为正因为雅居乐公司的多次发函行为导致收楼日的不确定，故应以最后一次发函日即2016年7月8日为收楼日。即应从2016年7月8日起计付物业管理费。被上诉人雅居乐公司答辩称：崔南华所称未领取钥匙是因为其在雅居乐公司多次催告后仍无理不收楼导致，雅居乐公司不存在过错，且依照合同的约定，崔南华无理由拒收楼视为已经收楼。崔南华应当依照买卖合同的约定交纳物业管理费。崔南华主张未收到催收楼通知书没有依据。雅居乐公司一审中已经提交证据证明雅居乐公司已经履行了催告义务。关于催收楼通知书的多次发送，是因为崔南华一直无理由拒绝收楼，雅居乐公司多次履行催告义务，且催告书中已经清楚说明若崔南华无理由拒收楼在达到房屋买卖合同约定的条件时，雅居乐公司第一次向崔南华发送收楼通知书就视为收楼日，且应当从视为收楼之日起即2011年5月15日起计收管理费。雅居乐公司不同意崔南华的所有上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回崔南华的上诉，保护雅居乐公司的合法利益。雅居乐公司向原审法院起诉，请求判令：1、崔南华按每月573元的标准向雅居乐公司支付自2011年5月16日起至实际付清之日止的物业管理费（其中5月份拖欠管理费296元），现暂计至2016年9月，应付物业管理费为36395元，以上合计36395元；2、崔南华承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的分公司，经营范围包括物业管理。番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑君澜一街10号101房（以下简称涉诉物业）的产权人为崔南华。涉诉物业属于高层和电梯小高层住宅房屋，建筑面积为191.4043平方米。涉案小区尚未成立业主委员会。2009年10月1日、2012年10月1日、2015年10月1日，雅居乐公司与发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司分别签订《物业服务委托合同》，约定广州番禺雅居乐房地产开发有限公司将广州雅居乐北苑委托于雅居乐公司实行前期物业服务，委托物业服务期限至业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后自行终止，由雅居乐公司向业主或物业使用人收取管理服务费，高层和电梯小高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米3元收取。上述《物业服务委托合同》还对其它事项进行了相关约定。2010年3月5日，崔南华与广州雅居乐房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，载明崔南华通讯地址为广州市番禺区广州雅居乐花园俊园x栋x号，双方约定由雅居乐公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业管理公司之日止，电梯住宅物业服务费为每月每平方米建筑面积3元，由崔南华自收楼之日起按月按时交纳，约定在2011年5月15日前将涉诉物业交付崔南华使用。雅居乐公司于2011年4月25日向崔南华通讯地址广州市番禺区广州雅居乐花园俊园x栋x号寄送《收楼通知书》，通知崔南华2011年5月15日办理收楼手续。此后，雅居乐公司于2013年5月20日、2014年3月25日、2015年11月30日、2016年7月8日向崔南华发出《收楼催告书》，崔南华至今未办理收楼手续。雅居乐公司于2014年12月15日、2015年8月12日向崔南华发出交纳物业管理费的《催款函》。雅居乐公司于2015年曾向原审法院起诉崔南华主张物业管理费，后雅居乐公司撤回起诉，原审法院予以准许。另查明：崔南华未向雅居乐公司交纳自2011年5月16日起至法庭辩论终结前2016年12月期间的物业管理费。原审法院认为：《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉诉物业所在小区尚未成立业主委员会，雅居乐公司根据其与发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订的《物业服务委托合同》以及崔南华与广州雅居乐房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，对涉诉物业所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业管理费，并无不妥。雅居乐公司主张物业管理费的收费标准为每月3元/平方米，该标准符合上述合同约定，涉诉物业每月的物业管理服务费为574.21元（191.4043平方米×3元/平方米），雅居乐公司仅主张573元/月的物业管理费属自由处分自己的权利，予以认可。因雅居乐公司收取物业管理费应当以提供物业管理服务为前提，原审法院不能预先判定未到期间的物业管理服务费，故崔南华的欠费期间应确定至法庭辩论终结前2016年12月，雅居乐公司在本案中要求物业管理服务费计至实际付清之日止没有依据，不予支持。关于本案诉讼时效期间的问题。崔南华抗辩雅居乐公司部分诉讼请求已经超过诉讼时效，应不予支持。雅居乐公司从2011年4月25日起至2016年期间多次向崔南华通讯地址广州市番禺区广州雅居乐花园俊园x栋x号寄送《收楼通知书》、《收楼催告书》、《催款函》等文件，上述文件均包括向崔南华主张物业管理费的内容，雅居乐公司分别于2015年和2016年向原审法院起诉崔南华主张物业管理费，以上行为均构成诉讼时效中断，对崔南华关于超过诉讼时效的抗辩，不予支持。关于崔南华抗辩涉诉物业存在房屋质量问题未收楼，因此不交纳物业管理费。涉诉物业的房屋质量问题属于崔南华与发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷，而本案雅居乐公司、崔南华之间为物业服务合同纠纷，两者属于不同的法律关系。雅居乐公司按照合同约定对涉诉物业所在小区提供物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。崔南华主张的房屋质量问题可另案向发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司主张。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年12月29日作出判决：一、崔南华于判决生效之日起五日内向雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司支付2011年5月16日至2016年12月期间的物业管理服务费38687元；二、驳回雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。案件受理费355元，由崔南华负担。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对崔南华的上诉请求进行审理。关于2011年5月15日是否视为崔南华收楼的问题。崔南华与开发商签订合同约定的交楼日期为2011年5月15日，而崔南华在本案抗辩拒绝收楼的理由明显不属于买卖合同中约定交楼条件的范围，其提出地下室的问题、房屋质量问题均不属于交楼条件所确定的内容，对此争议崔南华可另行主张其合法权利，但其应完成收楼手续。在符合交楼条件下，买受人拒绝收楼则应视为收楼，故崔南华上诉认为其至今未收楼的意见，本院不予采信。关于物业服务费起算时间的问题。雅居乐公司与开发商签有《物业服务委托合同》，该前期物业服务合同对于业主有约束力，故从崔南华收楼之日即应支付物业服务费。本案中，雅居乐公司已经提供1份《收楼通知书》和4份《收楼催告书》，邮寄地址为崔南华确认的通讯地址，其中《收楼催告书》也附有妥投的证据，足以采信，崔南华本人是否实际收到上述函件均不影响雅居乐公司已尽其通知义务的认定，故原审法院判决崔南华从2011年5月16日开始支付物业管理费理据充分，并无不当。上诉人崔南华的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费767元，由上诉人崔南华负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年七月二十七日书记员  徐毅敏吴佳玲