广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终814号
上诉人（原审原告、执行案外人）：邹璧鸿，女，1968年11月1日出生，汉族，住广东省化州市。
委托诉讼代理人：李团结，广东盛唐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘美兰，女，1957年4月16日出生，汉族，住珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：梁建军，广东凡立（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：张瑞琪，男，1956年11月19日出生，汉族，住珠海市香洲区。
原审第三人（被执行人）：张志容，女，1956年10月11日出生，汉族，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：黎雪平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人邹璧鸿因与被上诉人刘美兰、张瑞琪及原审第三人张志容案外人执行异议之诉一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初4369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
邹璧鸿上诉请求：1、改判终止对广州市番禺区×××路××号（××××）第××栋××层××××号房的强制执行；2、解除对广州市番禺区×××路××号（×××××）第××栋××层××××号房的查封措施；3、确认广州市番禺区×××××三路××号（×××××）第××栋××层××××号房归邹璧鸿所有。2、一、二审案件受理费由刘美兰承担。
事实与理由：一、涉案房屋被查封前邹璧鸿与张瑞琪、张志容早已签订合法有效的书面买卖合同并实际履行。1、2014年10月15日，邹璧鸿和张志容、张瑞琪签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，无论从合同内容还是之后合同履行而言，均真实、合法有效，且各方已按《房屋买卖合同》约定实际履行。任何人、任何单位均无权凭空地否认《房屋买卖合同》的真实性和有效性。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。”2、在当时无法到房产登记部门办理房产过户手续的情况下，邹璧鸿为了确保合同履行，同张瑞琪、张志容办理委托公证乃邹璧鸿权宜之计，该行为不影响邹璧鸿同张瑞琪、张志容签署《房屋买卖合同》真实性、合法性和有效性。3、现有证据已经充分证明邹璧鸿早在2014年10月初便同张瑞琪、张志容达成房产交易一致并签署相关《房屋买卖合同》。广州市××建设开发有限公司、广州××开发兴业房地产中介有限公司、广州××开发物业有限公司对邹璧鸿同张瑞琪、张志容之前房产交易、合同签署等细节均作出了详尽说明。
二、涉案房屋被查封前张瑞琪、张志容已经完成房屋交付手续，邹璧鸿已合法占有、控制该房产。1、《房屋买卖合同》签署后，张瑞琪、张志容便在2014年10月15日向邹璧鸿交付涉案房产的相关资料，包括钥匙、与开发商签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》原件、购房款收据及发票原件。在房产证尚未办妥的情况下，张瑞琪、张志容向邹璧鸿交付上述物品、资料已完成房屋交付手续，邹璧鸿据此也对涉案房屋控制、占有、使用，张瑞琪、张志容对此也进行了书面确认。2、邹璧鸿占有、控制涉案房屋后，2014年10月18日，邹璧鸿还就前往涉案房产所在地，向开发商询问过户更名的办证事宜。广州××开发兴业房地产中介有限公司工作人员卢某杰及广州市××建设开发有限公司对此均予以确认。3、邹璧鸿占有、控制涉案房屋期间，积极缴纳该房屋的物业费和水电费，进一步证明了邹璧鸿实际控制、使用该房屋。2015年1月22日，邹璧鸿在物业处办理物业、水电缴费的各项手续。2015年2月20日开始装修并支付装修款（开发商毛坯交付涉案房屋），购置家具。邹璧鸿同时办理了涉案房产用电、煤气、物业费直接扣款等各项手续。
三、涉案房屋被查封前邹璧鸿已付清房产全部价款。1、根据邹璧鸿、张瑞琪、张志容于2014年10月15日签订的《房屋买卖合同》约定，邹璧鸿已经无瑕疵履行了向张瑞琪、张志容支付购买涉案房产的价款的合同义务。具体是：（1）2014年10月14日邹璧鸿向张瑞琪、张志容支付购房款50万元；（2）2014年11月3日邹璧鸿向张瑞琪、张志容支付购房款50万元；（3）2014年8月21日邹璧鸿向张瑞琪、张志容支付借款100万元，该借款抵作购房款。2014年10月24日，因张瑞琪、张志容认为涉案房产出售价格低了，非要让邹璧鸿再支付9万元购房款，邹璧鸿为此又支付购房款4万元和5万元。因此，邹璧鸿已支付购买涉案房产的全部价款209万元。2、尽管2014年10月14日邹璧鸿向张瑞琪、张志容支付50万元，当时三人是在公证处办公证，是邹璧鸿的女婿网银转账的，附件默认为“借款”。但2014年10月15日，邹璧鸿同张瑞琪、张志容签订买卖合同后，张瑞琪、张志容便将其更正为购房定金（已经在房屋买卖合同中打印字体确认）。3、双方签订的《房屋买卖合同》对“2014年8月21日邹璧鸿向张瑞琪、张志容支付借款100万元，该借款抵作购房款”的处理符合法律规定。2015年12月24日，最高法院召开民商事审判会议中《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第一条第二点明确表示：“先签订借款合同，借款到期后无力还债，双方又签订房屋买卖合同，将前期借款转为购房款的，就不应再定性为借款法律关系。”
四、涉案房屋被查封前未完成过户登记并非邹璧鸿自身原因。鉴于邹璧鸿购买涉案房产时，张瑞琪、张志容办理了房地产预告登记证明，尚未办理房地产权证。根据法律规定，需要等张瑞琪、张志容办理涉案房产的房地产权证后，方能过户给邹璧鸿。而涉案房产又无端遭刘美兰查封，至今无法办理张瑞琪、张志容的房地产权证。因此非因邹璧鸿自身原因未办理涉案房产的过户手续。
五、邹璧鸿对涉案房产享有物权期待权，邹璧鸿有权请求不得执行涉案房产，解除对涉案房产的查封，确认邹璧鸿对涉案房产享有物权期待权（实体权利）。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条以及《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第八条的规定，从立法本意来说，法律之所以要保护案外人对执行标的物的物权期待权（实体权利），是因为案外人既已依据合同支付完毕购房款，占有了涉案房产，预期物权将确定无疑的变动到其名下，该权利在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律优先选择保护案外人的物权期待权（实体权利）。结合本案，邹璧鸿与张瑞琪、张志容是在人民法院查封涉案房产之前，签订了合法有效的书面房屋买卖合同，合法占有了涉案房产，支付了全部购房款，且非因原告自身原因未办理涉案房产的过户登记。根据上述法律规定，邹璧鸿有权请求不得执行涉案房产，解除对涉案房产的查封，确认邹璧鸿对涉案房产享有物权期待权（实体权利）。请求二审法院依法改判，支持邹璧鸿的全部诉讼请求。
刘美兰辩称，一审判决以及执行裁定驳回邹璧鸿的请求是正确的。邹璧鸿认为在法院查封前，邹璧鸿已经与张瑞琪、张志容签订《房屋买卖合同》的观点不成立，是没有证据证明的。虽然邹璧鸿提供了落款时间是2014年10月15日的《房屋买卖合同》，但该合同的时间完全是可以倒签的。这在执行裁定书中已经陈述的很清楚，刘美兰在一审答辩时也陈述得很清楚，在这不再重复。而本案中的证人证言是不足以证明有签订书面《房屋买卖合同》的事实，该证人证言没有任何一句话明确证明该《房屋买卖合同》的存在。所以，本案是没有任何证据证明该《房屋买卖合同》是签订在法院查封之前。一审判决认为邹璧鸿与张瑞琪、张志容是在2014年10月15日签订《房屋买卖合同》是不正确的。一审判决认定该《房屋买卖合同》不具备真实性、不合法有效，邹璧鸿没有在查封之前占有该房屋的观点是正确的，请二审法院予以维持。该房屋在查封之前尚未办理房地产权证至张瑞琪、张志容名下，且广州当时也有限购政策，邹璧鸿也是不符合广州的购房条件的（这事实在邹璧鸿提出执行异议时的执行异议书中明确陈述），因此，邹璧鸿当时是明确知道无法办理过户手续的。在明确知道无法办理过户手续的前提下，邹璧鸿还购买该房屋，这无法过户的过错也在于邹璧鸿自身。综上所述，邹璧鸿既没有在查封之前签订购房合同，也没有真实履行合同义务，也没有在查封前占有该房屋，无法过户的过错也在于邹璧鸿自身，因此，根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，邹璧鸿的上诉请求不应得到支持。
张瑞琪二审期间未作答辩。
原审第三人张志容述称，1、张志容、张瑞琪确实是同意把案涉房屋卖给邹璧鸿。由于张瑞琪欠邹璧鸿的钱，当时也没有钱还给邹璧鸿，邹璧鸿的两个孩子在广州上学，邹璧鸿就让张瑞琪把广州的房子抵给邹璧鸿，由于要归还银行贷款，同时食堂需要用钱，张瑞琪当时只愿意把到期的100万元债务先抵，邹璧鸿也同意尾款要推迟。当时张志容办理涉案房屋买卖的时候不知道刘美兰起诉，对法院查封并不知情，房子交给邹璧鸿后，张瑞琪、张志容就没再理会。刘美兰当时查封邹璧鸿的房子是非法的，张志容认为刘美兰的这笔款不是属于刘美兰的，是张瑞琪赌博欠的钱，张志容不清楚这些借款，在诉讼中刘美兰撤回对张志容的起诉，后来在执行中刘美兰偷偷追加张志容作为被执行人，张志容并不知道。根据法律的规定，不能以夫妻的名义追加被执行人。
邹璧鸿向一审法院起诉请求：1、判令不得执行广州市番禺区×××××路15号（×××××）第××栋××层××××号房；2、判令广州市番禺区×××××路15号（×××××）第××栋××层××××号房的所有权归邹璧鸿享有；3、判令刘美兰承担本案的全部诉讼费用。
一审法院查明：一审法院在执行申请执行人刘美兰与被执行人张瑞琪、张志容、珠海市某某饮食服务有限公司、珠海市某某饮食服务有限公司番禺分公司借款合同纠纷一案[案号为（2016）粤0402执7号]中，邹璧鸿作为案外人提出书面异议称：请求中止对广州市番禺区×××××路15号（星汇文瀚苑）第××栋××层××××号房的执行。一审法院于2016年5月16日针对该案外人执行异议作出（2016）粤0402执异字41号执行裁定。
一审法院在执行裁定中查明刘美兰诉张瑞琪、张志容、珠海市某某饮食服务有限公司、珠海市某某饮食服务有限公司番禺分公司借款合同纠纷一案审理过程中，根据刘美兰的申请，一审法院于2014年10月31日作出（2014）珠香法民二初字第2745号民事裁定，裁定查封张瑞琪名下房产、银行账号等，并于当日实际办理张瑞琪名下位于广州市番禺区×××××路15号（×××××）第××栋××××房查封手续。一审法院于2015年8月31日作出（2014）珠香法民二初字第2745号民事判决，判决张瑞琪向刘美兰偿还借款本金400万元和相应违约金；张瑞琪向刘美兰支付律师费18万元；驳回刘美兰其他诉讼请求等。该判决于2015年12月15日发生法律效力后，刘美兰向一审法院申请强制执行，案号为（2016）粤0402执7号。
该执行裁定另查明，位于广州市番禺区×××××路15号（×××××）第××栋××××房由张瑞琪、张志容于2012年7月2日与广州市××建设开发有限公司（委托代理机构为广州××开发兴业房地产中介有限公司）签订《商品房预售合同》购买，房款为2010796元。2012年10月30日办理预告登记。2014年10月17日，珠海市公证处出具《公证书》，证明张瑞琪、张志容于2014年10月14日当公证员面在《委托书》上签名、按指印。《委托书》主要内容为：张瑞琪、张志容委托邹璧鸿办理并领取案涉房产的房产证，在办妥该事项后出售案涉房产。2014年10月15日，张瑞琪、张志容与邹璧鸿签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：第一条约定张瑞琪、张志容将案涉房产出售给邹璧鸿；第二条约定实收款为200万元；第三条约定2014年10月14日支付定金50万元；第四条约定2014年11月3日支付50万元；第七条约定张瑞琪、张志容承担契税，其他税费由邹璧鸿承担；第八条约定双方确认2014年10月15日邹璧鸿把剩余购房款一次性付给张瑞琪、张志容，届时张瑞琪、张志容将楼房及全部钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给邹璧鸿。附加条款中手书以下内容：双方同意将2014年8月21日张瑞琪、张志容向邹璧鸿借款100万元（银行转账96万元，现金4万元）抵作购房款。2015年2月20日，邹璧鸿与案外人林某惠签订《装饰装修工程施工合同》，对案涉房产进行室内装修，林某惠于2015年8月2日出具一份证明，证实装修及收取装修款事宜。银行流水记录显示，邹璧鸿于2015年3月21日至7月14日，多次向案外人林某惠支付装修款。2015年7月28日，邹璧鸿为案涉房产办理委托银行自动转账支付物业费用手续，同年8月7日，邹璧鸿为案涉房产在中国男方电网办理用电手续，并办理银行代划电费手续。
该执行裁定还查明，邹璧鸿于2014年8月21日向张瑞琪转账支付96万元，附言为“1”（听证过程中，邹璧鸿陈述该附言无任何意义）；邹璧鸿于2014年10月14日向张瑞琪账户转账支付人民币50万元（附言为借款）；邹璧鸿于2014年11月3日向珠海市某某饮食服务有限公司番禺分公司转账支付50万元，无附言内容。2014年11月4日，张志容出具《收据》，确认收到邹璧鸿支付的购买案涉房产最后一笔房款50万元，收款人为珠海市某某饮食服务有限公司。2015年11月2日，广州市××建设开发有限公司的委托代理机构广州××开发兴业房地产中介有限公司收取张瑞琪、张志容购买案涉房产的预告登记证原件、买卖合同原件以办理房产证，至一审法院审查时，尚未办理案涉房产的权属证件。
一审法院在该执行裁定中认为，本案是在执行程序中案外人提起的执行异议案件。基于执行异议程序的特点，一审法院对案外人邹璧鸿所陈述的事实及提出的证据仅进行形式审查。案外人邹璧鸿称其已支付全部购房款向张瑞琪购买并实际占有广州市番禺区×××××路××号（×××××）第××栋××××房，向一审法院提交了商品房预售合同、公证书、房屋买卖合同、银行转账流水、收据、装修装饰工程施工合同、办理用电手续、物业费代划手续等证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，上述四项条件缺一不可。就本异议案件而言，珠海市公证处于2014年10月17日出具公证书，公证张瑞琪、张志容于2014年10月14日当面签署委托书，委托邹璧鸿办理案涉房产的房产证后，再代为出售。则邹璧鸿取得该公证书的时间不早于2014年10月17日。而邹璧鸿与张瑞琪、张志容于2014年10月15日即签订《房屋买卖合同》，约定张瑞琪、张志容向邹璧鸿出售案涉房产，若该《房屋买卖合同》签订时间、内容属实，则与2014年10月17日才取得的经公证的委托书中张瑞琪、张志容委托邹璧鸿办理案涉房产的房产证后，再代为出售案涉房产的时间和内容矛盾。再综合邹璧鸿于2014年8月21日、2014年10月14日向张瑞琪出借款项的事实，以及《房屋买卖合同》中对房款支付约定的矛盾之处（第四条约定第二次付款时间为2014年11月3日，而第八条约定2014年10月15日将剩余房款一次性付清存在前后矛盾等），一审法院初步认为该《房屋买卖合同》并非真实的房屋买卖意思表示，而是为借款行为进行的担保，《房屋买卖合同》存在倒签时间的合理怀疑。对于邹璧鸿是否在一审法院查封案涉房产之前已合法占有案涉房产问题。《房产买卖合同》约定2014年10月15日张瑞琪、张志容将案涉房产交付给邹璧鸿，但邹璧鸿未提交证据证实案涉房产根据合同约定时间实际交付并由其占有，该合同约定交付时间不能作为一审法院认定邹璧鸿占有案涉房产的依据。根据邹璧鸿提交的2015年2月20日签订的《装饰装修工程施工合同》以及2015年8月7日办理案涉房产用电手续、2015年7月28日办理缴纳物业费手续等证据，一审法院初步认定邹璧鸿以对案涉房产进行装修方式于2015年2月20日占有案涉房产，其占有时间在一审法院查封案涉房产之后。
一审法院在该执行裁定中还认为，异议人邹璧鸿不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对无过错买受人物权期待权的保护条件。邹璧鸿的异议理由不能成立，作出（2016）粤0402执异字41号执行裁定，驳回异议人邹璧鸿的异议请求。邹璧鸿不服该执行裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，即本案。
本案中，一审法院根据邹璧鸿的申请，向珠海市香洲公证处公证人员何某调查邹璧鸿办理公证的情况。审判员问：“你是否认识邹璧鸿和张瑞琪、张志容？”并向公证人员出示邹璧鸿身份复印件。公证人员核对复印件后回答：“认识邹璧鸿，因为她常来我处办公证，特别有一次来办公证的时候不符合条件，我没同意，她还要找我们主任，故对其印象深一点，但不认识张瑞琪、张志容。”审判员问：“你是否清楚邹璧鸿、张瑞琪、张志容前来办过公证？”公证人员答：“是来过，大约是2014年，邹璧鸿和一个姓张的来，同行约有4、5个人，具体的身份我不记得，时间较久，来办公证的人也多，记不大清楚了。”审判员问：“你是否记得当时办理的是什么公证？为何不能办？”公证人员答：“当时要做房地产买卖合同的公证，房产是广州的，又没有房地产权证，这种公证我们是不做的。”审判员问：“后来有无做别的公证？”公证人员答：“后来她非得要做公证，根据她的要求做了一份委托书的公证。”审判人员向公证人员出示邹璧鸿举证的2014年10月17日公证书复印件，询问：“是否是这一份？”公证人员答：“后来我们做的公证就是这一份，10月17日是经主任审批后的出证日期。邹璧鸿和张瑞琪、张志容是2014年10月14日来办理的，当时有核对他们的身份证原件并经验证机验证，确认没问题后才办公证的。”
一审法院另查明：2014年8月21日，以张瑞琪、张志容为借款人、邹璧鸿为贷款人、珠海市某某饮食服务有限公司为保证人签订一份《贷款合同》，约定张瑞琪、张志容向邹璧鸿贷款100万元，期限自2014年8月21日至2014年10月20日，贷款仅限用于某某公司资金周转，用于购买东莞市某某中学第三食堂设备。同日，邹璧鸿转账给付张瑞琪96万元。邹璧鸿和张瑞琪、张志容签订的《房屋买卖合同》备注，邹璧鸿和张瑞琪、张志容同意将2014年8月21日张瑞琪、张志容向邹璧鸿借款100万元（银行转账96万元、现金支付4万元）抵扣购房款。邹璧鸿还主张2014年10月24日又向张志容转账支付9万元作为合同外增加购房款，案涉房产的总价为209万元。张志容确认邹璧鸿的说法。
张瑞琪、张志容已向广州市××建设开发有限公司付清全部案涉房产的房款，广州市××建设开发有限公司于2014年8月23日向张瑞琪、张志容交付案涉房产，2014年9月19日张志容、张瑞琪和广州市××建设开发有限公司签署《商品房交付书》。邹璧鸿主张张瑞琪、张志容于2014年10月15日将向广州市××建设开发有限公司购买上述案涉房产的《广东省房地产预告登记证明》、《广州市商品房买卖合同》、预收款凭证、商品房交付书和购房发票原件交付给邹璧鸿，前述资料除《广东省房地产预告登记证明》用于办房产证外，邹璧鸿均在本案提交原件核对。邹璧鸿还举证卢某杰的情况说明，卢某杰自称任职于广州××开发兴业房地产中介有限公司××××分行，并陈述2014年10月初邹璧鸿和张瑞琪夫妇到其公司咨询×××的市场价格，邹璧鸿想购买案涉房产，卢某杰表示价格大概在200万元左右，并于当天陪同邹璧鸿、张瑞琪夫妇实地查看。2014年10月中旬，邹璧鸿再次来其公司告诉卢某杰已购买上述房产，并携带该物业资料，卢某杰又陪同实地查看。
邹璧鸿曾就（2014）珠香法民二初字第2745号民事裁定两次向一审法院提出查封异议申请书，一审法院于2015年10月20日作出《关于邹璧鸿查封异议的回复》，告知邹璧鸿待该案进入执行程序后另行提出异议申请。
本案还查明，珠海仲裁委员会根据申请人邹璧鸿与被申请人张瑞琪、张志容、珠海市某某饮食服务有限公司以及珠海市某某饮食服务有限公司番禺分公司于2014年9月12日签订的《借款合同》受理了上述当事人借款合同纠纷。张志容曾答辩称，邹璧鸿确实有借款给张志容和张瑞琪，分了多次总共借了650万元，其中包括涉案的150万元。珠海仲裁委员会于2015年12月25日作出珠仲裁字（2015）第17号裁决书，裁决张瑞琪、张志容向邹璧鸿归还借款1265000元、利息36986.3元；珠海市某某饮食服务有限公司、珠海市某某饮食服务有限公司番禺分公司承担连带清偿责任。邹璧鸿庭后还书面确认另外起诉张瑞琪、张志容民间借贷纠纷两案[案号分别为（2016）粤0402民初5143号和（2016）粤0402民初7600号]，诉讼请求分别为借款本金200万元及违约金98500元；借款本金205万元及利息。
本案再查明，张瑞琪、张志容原为夫妻关系，于2014年10月28日离婚，并签署离婚协议书。张瑞琪、张志容在协议书中约定案涉房产市值210万元，归张瑞琪所有；确认境内共同债务650万元。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。邹璧鸿以案涉房产买受人身份对登记在被执行人张瑞琪、张志容名下不动产提出异议，需符合上述规定情形且其权利能够排除执行，才能得到法院支持，故一审法院从上述四个条件审查邹璧鸿请求停止执行案涉房产的诉讼请求是否成立。
一、查封之前是否签订书面房屋买卖合同。案涉房产于2014年10月31日被查封，邹璧鸿举证与张瑞琪、张志容签订《房屋买卖合同》的时间是2014年10月15日。结合珠海市香洲公证处公证人员的证言和张瑞琪、张志容与邹璧鸿于2014年10月14日办理书面委托公证，一审法院对邹璧鸿主张与张瑞琪、张志容签署《房屋买卖合同》的时间为2014年10月15日说法予以采信，邹璧鸿和张瑞琪、张志容签订《房屋买卖合同》的时间在案涉房产被查封之前。
二、书面房屋买卖合同是否合法有效。虽然邹璧鸿举证主张已依约支付全部购房款，但是结合邹璧鸿与张瑞琪、张志容的其他债权债务关系和邹璧鸿在履约过程的付款行为，一审法院质疑签约双方意思表示的真实性和房屋买卖合同的效力。房屋买卖合同约定邹璧鸿支付的购房款包含2014年8月21日张瑞琪、张志容向邹璧鸿借款100万元和邹璧鸿2014年10月14日及2014年11月3日分别给付的两笔50万元款项。邹璧鸿举证和陈述显示在双方签订房屋买卖合同之前，邹璧鸿与张瑞琪、张志容之间的债权债务金额远高于200万元，但双方仅以其中一笔100万元借款抵购房款而另行给付100万元，不同于一般偿债习惯。而且，另行给付的100万元中的50万元款项由邹璧鸿在签约前一日即2014年10月14日转账给张瑞琪，并附言为“借款”，在签约时约定该笔50万元为购房定金，其数额远高于总房款的20%，与一般房屋买卖合同交易习惯不同。另外，在张瑞琪、张志容2014年10月28日的离婚协议书中，案涉房产仍作为夫妻共同约定归张瑞琪所有，未对案涉房产的归属作出特别约定。显然，张瑞琪、张志容在2014年10月28日离婚时并未意识到案涉房产已出让给邹璧鸿。基于上述理由，一审法院采纳刘美兰对邹璧鸿与张瑞琪、张志容签订《房屋买卖合同》真实性的抗辩，双方的签约及付款行为更符合签订房屋买卖合同为张瑞琪、张志容向邹璧鸿借款100万元提供担保。
三、在查封之前是否已合法占有该不动产。邹璧鸿并非案涉房产的登记物权人，其作为买受人基于物权期待权提出执行异议，只有买受人已经为取得物权履行了一定义务并在物权被查封前以一定方式对外进行了公示，其物权期待权才有可能得以保护。邹璧鸿主张在案涉房产被查封前张瑞琪、张志容将案涉房产的购买合同、收款收据等资料及钥匙交付给邹璧鸿，但该交付行为不具有公示性，并不意味着邹璧鸿占有了案涉房产。邹璧鸿直至2015年2月20日才开始对案涉房产开始装修，办理用电及物业手续。邹璧鸿的举证不足以证明案涉房产被查封之前对房产进行了公示性的合法占有，邹璧鸿对案涉房产的占有不符合法律规定保护条件。
四、是否因买受人自身原因未办理过户登记。从邹璧鸿与张瑞琪、张志容签订合同的时间2014年10月15日至案涉房产被查封的2014年10月31日期间，刘美兰以邹璧鸿购房当时不符合广州房产购房条件为由抗辩，邹璧鸿对此未举证证明，一审法院无法确认邹璧鸿未办理案涉房产的过户登记是否属于邹璧鸿自身原因。至于邹璧鸿其后是否可以办理案涉房产的产权证，邹璧鸿直至一审辩论终结前未举证予以说明。
综上所述，邹璧鸿举证不足以证明向张瑞琪、张志容购买案涉房产的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对无过错买受人物权期待权的保护条件，邹璧鸿关于不得执行案涉房产的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。基于上述认定，邹璧鸿对案涉房产的权利来源于与张瑞琪、张志容签订的房屋买卖合同，邹璧鸿主张案涉房产的所有权，于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条、第二十九条、第三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决驳回邹璧鸿的诉讼请求。案件受理费人民币22800元，由邹璧鸿负担。
本院二审期间，邹璧鸿围绕上诉请求提交了以下证据材料：1、珠海某某贸易有限公司房产证复印件，拟证明该房产是张瑞琪在2014年10月24日已经转让给该案外人，但张瑞琪、张志容在签署离婚协议时，还是把该房产列为夫妻共同财产。2、（2016）粤0402民初7600号和（2016）粤0402民初5143号两份民事判决，拟证明张瑞琪、张志容向邹璧鸿一共是借款650万元，其中有100万元是作为案涉房产的购房款抵扣的，其余款项邹璧鸿通过另案向张瑞琪、张志容追讨，判决已经生效。
本院组织了各方当事人对上述证据进行证据交换和质证。
二审期间，邹璧鸿本人陈述，其与张瑞琪、张志容签订《房屋买卖合同》的时间实际早于2014年10月15日，是事先签好的，大概是10月7日或8日。邹璧鸿明确其不符合当时广州的限购政策，但企业或个体户是没有限购。邹璧鸿陈述张瑞琪、张志容于2014年10月14日当天向其交付了所有买房资料和钥匙，其没有出具收据，下午就直接去了公证处。
本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，邹璧鸿在本案中对登记在张瑞琪、张志容名下的房产提出执行异议，其异议成立必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定以下四个条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。针对邹璧鸿的上诉理由，本院分析认定如下：
一、关于邹璧鸿与张瑞琪、张志容所签订的《房屋买卖合同》是否真实的问题。首先，《房屋买卖合同》约定的付款时间前后矛盾，上下文不符合逻辑，第四条约定支付第二笔房款的时间为2014年11月3日，而第八条则约定2014年10月15日将剩余房款付清。其次，《房屋买卖合同》上所记载的签订时间为2014年10月15日，邹璧鸿于二审期间陈述签订时间应为10月7日或8日，但没有提供证据予以证明，应以落款时间为准。邹璧鸿在签订合同前一日即2014年10月14日支付定金50万元，转账附言为“借款”，邹璧鸿一方面主张《房屋买卖合同》的签订时间早于2014年10月15日，另一方面却在上诉状称2014年10月15日签订合同时已经将该前一天转账的“借款”更正为“购房定金”，其说法前后矛盾；第三，邹璧鸿在张瑞琪、张志容欠款650万元情况下向张瑞琪、张志容购买房屋，仅将其中的100万元欠款抵作房款，邹璧鸿主张还另外向张瑞琪、张志容支付房款109万元，与一般的交易习惯及生活常理均不符；第四，张瑞琪、张志容于2014年10月28日协商离婚时仍将已经出卖给邹璧鸿的案涉房屋作为夫妻共同财产分割，且在约定房屋归张瑞琪的情况下，仍由张志容于2014年11月4日向邹璧鸿出具收到房款50万元的收据；最后，张瑞琪、张志容曾向邹璧鸿出具公证的《委托书》，委托邹璧鸿办理并领取案涉房屋的房产证，在办妥后出售案涉房屋。这与邹璧鸿主张其与张瑞琪、张志容之间就案涉房屋存在买卖关系也是相矛盾的。邹璧鸿解释因为不能办理房屋买卖公证才办该公证的《委托书》，但邹璧鸿仅凭《委托书》也不能保障实现其与张瑞琪、张志容买卖案涉房屋的目的。综上分析，邹璧鸿与张瑞琪、张志容签订的《房屋买卖合同》的内容存在前后矛盾、履行情况存在明显不符合常理之处，邹璧鸿对此未能作出合理的解释，故本院有理由认为邹璧鸿与张瑞琪、张志容对案涉房屋买卖并非各方的真实意思表示。
二、关于邹璧鸿在查封前是否已经合法占有案涉房屋的问题。邹璧鸿在上诉状中主张张瑞琪、张志容于2014年10月15日即向其交付了案涉房屋的相关资料原件及钥匙，而其在二审期间则陈述是10月14日交付，前后并不一致，且邹璧鸿对具体交接的时间没有提供证据证明。邹璧鸿在一审期间提交了广州××开发兴业房地产中介有限公司的工作人员卢某杰的证言，但证人并未出庭作证，故证人陈述邹璧鸿于2014年10月中旬告诉卢某杰已经购买上述房产的内容，在没有其他证据佐证的情况下，不能单独作为认定本案事实的依据。邹璧鸿举证证明其装修时间、办理水电、物业交费手续的时间均在案涉房屋被查封之后，故根据现有证据无法认定邹璧鸿对案涉房屋在查封前已经进行公示性的合法占有。
三、邹璧鸿于二审期间确认其并不具备当时在广州买房的资格，但案涉房屋亦确实于2014年10月30日被法院查封，故对于案涉房屋未能办理过户登记的原因，本院根据现有的事实无法确定。
综上，邹璧鸿不能证明其向张瑞琪、张志容购买案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件且权利足以排除执行，故邹璧鸿在本案中的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人邹璧鸿的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人邹璧鸿负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年六月五日
书记员 梁 暐