北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第07453号
上诉人（原审原告）刘萍，女，1966年9月15日出生。
被上诉人（原审被告）宋丽，女，1972年5月2日出生。
上诉人刘萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第04151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月，刘萍起诉至原审法院称：2015年2月初，我找到宋丽，口头约定由我承租宋丽位于北京市东城区×××公交车站对面的临街约8平米的房子，房租每月1200元。我表示2月11日才有存款到期支付房租，并提出水费免交，电费按照居民用电计算，并向宋丽预付押金200元。2月10日，宋丽催促我至所承租的房屋打扫卫生，双方签订《住房制度》。2月11日，我向宋丽交付房租1200元，补交押金1000元，宋丽向我交付房屋钥匙。宋丽刚收到我所交房租，就告诉我，每月水费收费50元，我当时就说水费太贵，不再承租房子，宋丽拒不退还费用并坚持不签租赁协议。春节前夕，我再次找宋丽退费，宋丽拒不退还，我报警无果就回老家了。3月4日，我返回北京，要求宋丽安装有线电视，宋丽答复说不能安装，但3月1日网线已经安装。我再次要求宋丽修理地面，宋丽于3月11日请工人铺地砖，并要求我将屋内物品搬出，在晾地砖的3天时间里，宋丽要求我3次搬进搬出个人物品，故意刁难我。3月13日，宋丽催促我交纳房租，但我要求签订租赁合同，宋丽仍然不同意签协议。我提出宽限3天交房租，宋丽态度十分凶恶，并在我承租的房屋上张贴出租的招牌。我无奈只好于3月15日再次报警，在警察的协调之下，我将房屋交还宋丽，宋丽退还我押金1000元。我认为根据合同法，出租房屋应当签订书面协议，我向宋丽交纳2400元房租及押金之后，宋丽既没有与我签订书面协议，也没有遵守承诺，应当依据合同法双倍赔偿，扣除宋丽已经退还的1000元，还应当退还我3800元。
宋丽辩称：刘萍所承租的房屋是我自行翻新搭建的建筑。2015年2月初，刘萍来看房，双方谈好月租为1200元，刘萍向我先行支付了200元。2月10日，刘萍来房屋处打扫卫生，双方签订《住房制度》，我将房屋交付刘萍。2月11日，刘萍向我支付房租1200元、剩余押金1000元。当日，我表示水费每月30元，电费按每度1元标准收取，网费每月50元。因刘萍承租房屋没有有线电视插头，无法安装有线电视，所以不收取有线电视费。刘萍承租房屋网线于3月1日开通。3月11日，我应刘萍的要求请人给房屋铺地砖，并要求刘萍将房屋内物品搬出。二三天后，我通知刘萍可以将物品搬回房屋，刘萍要求签订书面合同并要求免水费，我不同意所以没有签合同。3月15日，刘萍再次报警，在警察的协调下，我退还刘萍押金1000元，刘萍交还房屋钥匙。我认为刘萍在房屋内居住1个多月，我另行出租房屋要更换门锁，且刘萍使用房屋期间发生了水、电费，所以我扣除了刘萍200元。刘萍要求我退还的数额没有依据，我不同意刘萍的诉讼请求。
原审法院经审理认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。宋丽出租给刘萍的房屋为自行搭建的建筑，故宋丽与刘萍之间就涉案房屋订立的租赁合同无效。刘萍所签《住房制度》载明其于2015年2月10日入住，且刘萍于2015年3月15日将涉案房屋交还宋丽，双方订立的合同虽然无效，但刘萍仍应向宋丽支付其占有使用涉案房屋期间的使用费，使用费标准由法院根据诚实信用原则及公平原则参照双方约定的租金标准、房屋设施情况、铺设地砖的时间等因素予以酌定。双方虽未签订书面合同，但刘萍据此要求宋丽按照其所支付租金与押金的总额的二倍标准支付赔偿金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。刘萍应当承担其使用涉案房屋期间产生的水、电费等能源费用，但庭审中宋丽不能确定其主张的能源费具体数额，亦无法证明双方曾对上述费用的交纳金额达成一致意见，且其因刘萍居住时间过短要求扣除刘萍门锁费用缺乏依据，故对宋丽要求扣除刘萍200元费用的辩论意见，法院不予采信，具体扣除数额由法院依法予以酌定。据此，原审法院于2015年5月判决：一、宋丽于判决生效后七日内退还刘萍人民币一百六十元；二、驳回刘萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘萍不服，向本院提起上诉称：1、一审法院没有对宋丽的违约责任予以追究，按照合同法的规定，宋丽应该双倍支付我的经济损失。2、一审法院审理过程中得知宋丽存在骗取房租的违法行为，但未追究其应负的法律责任。3、法庭调查得知出租房非法出租，没有依据事实和法律判案，导致我的经济损失无法追回还加重诉累。4、一审法院查清住户被骗的情形，没有如实判决宋丽退还我的房租并赔偿一切经济和精神损失，构成我的诉累。故我上诉要求：1、撤销原审判决依法再审；2、由宋丽承担本案一、二审诉讼费；3、追回宋丽强行收取的2400元房租（已退押金1000元）、违约金2400元共计3800元并赔偿网线、打字复印文书费、误工和精神损失；4、依法拆除宋丽的违章建筑物（涉案房屋）。宋丽同意一审判决。
经审理查明：2015年2月初，刘萍与宋丽达成口头协议，约定刘萍承租宋丽位于北京市东城区×××号的自建房（以下简称涉案房屋），租金标准为每月1200元，刘萍先行向宋丽支付200元。2月10日，刘萍至涉案房屋处打扫卫生，双方签订《住房制度》，约定：刘萍居住期间要保持屋内清洁、门前卫生，不得转租，不得收留卖淫嫖娼者，不得聚众酗酒赌博，屋内如有损坏如数赔偿；居住时间为半年，如果不住提前2个月告知；电表数：04661；入住时间：2015年2月10日；落款处为居住人：刘萍，2015年2月10日。2月11日，刘萍向宋丽交纳2200元，宋丽向刘萍出具收条，内容为：今收到刘萍2400元的房租（押1付1）。后，双方因租房事宜发生纠纷，刘萍报警但双方未达成一致意见。3月11日，宋丽请工人为涉案房屋铺设地砖，并要求刘萍将屋内物品暂时搬出，待地砖晾干后再搬回。3月15日双方再次发生争议，刘萍拨打“110”电话再次报警，表示不愿再继续承租涉案房屋，宋丽亦表示不同意将房屋继续出租给刘萍，经北京市公安局东城分局永外派出所民警协调，刘萍将房屋钥匙交还宋丽，宋丽退还刘萍押金1000元。
原审法院庭审中，宋丽称刘萍使用涉案房屋期间使用十几度电，具体数额记不清楚，该房屋没有安装独立水表。为证明自己曾要求宋丽签订书面协议，刘萍提交了落款日期为2015年3月8日的《协议书》草稿一份，称自己多次要求宋丽签订书面协议，均被宋丽拒绝。宋丽不认可该证据真实性；宋丽提交了落款日期为2015年3月8日的《协议书》草稿一份，该协议书上有多处涂改内容，宋丽称该份协议为刘萍提供，因对协议内容不认可，宋丽做了多处修改，但刘萍拒绝签订该协议。刘萍对宋丽提交的《协议书》表示认可，称因不同意宋丽修改的内容所以未签字。
上述事实，有《住房制度》、收条、协议书、《110接警记录》以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。租赁合同无效，当事人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，涉案房屋系宋丽自行搭建，未取得建设工程许可证，故其与刘萍之间的租赁合同无效。根据本院查明的事实，刘萍自2015年2月11日至2015年3月15日使用了涉案房屋，因此，刘萍仍应向宋丽支付房屋占有使用费。一审法院根据诚实信用原则及公平原则并参照双方约定的租金标准、房屋设施情况、铺设地砖的时间等因素予以酌定并无不当。刘萍承租涉案房屋期间，应当承担产生的水费和电费，一审法院根据刘萍使用涉案房屋的情况，酌定上述费用为40元，亦在合理范围之内，本院予以支持。
刘萍主张宋丽未与其签订书面租赁合同，要求宋丽双倍返还租金和押金。因该主张缺乏法律依据，本院对该主张不予支持。刘萍上诉要求宋丽赔偿网线、打字复印文书费、误工和精神损失并要求依法拆除宋丽的违章建筑物。因该2项请求属于刘萍在二审中新增加的诉讼请求，宋丽对此不同意调解，根据法律规定，刘萍可通过另行起诉的方式予以主张，本院对此不予处理。
综上，刘萍的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由宋丽负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由刘萍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白松
代理审判员 袁芳
代理审判员 王磊
二〇一五年八月六日
书 记 员 康飞