广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 裁 定 书（2017）桂0102民初1222号原告：蓝恒威，男，1990年4月5日出生，壮族，住南宁市上林县。委托代理人：马文涛，广西名虎律师事务所律师。委托代理人:黄蕃海，广西名虎律师事务所实习律师。被告：钟文，男，1969年5月12日出生，汉族，住南宁市。委托代理人：蒙华，广西道森律师事务所律师。委托代理人：韦荣画，广西道森律师事务所实习律师。被告：黄英俊，男，1976年8月10日出生，壮族，住南宁市青秀区。委托代理人:覃秋涧，广西广为律师事务所律师。第三人：南宁昌运商业管理有限公司，住所地：南宁市衡阳西路南二巷3号盛天世家2号楼43号铺。法定代表人：杨嫣。委托代理人：刘莉霞，女，1979年6月20日出生，汉族，住南宁市江南区，系该公司职员。原告蓝恒威与被告钟文、黄英俊、第三人南宁昌运商业管理有限公司（以下简称“昌运公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案,适用简易程序，于2017年4月18日转为普通程序审理。适用普通程序审理。案件审理过程中，被告钟文向本院提出管辖异议，本院于作出（2017）桂0102民初1222号之一民事裁定书，裁定驳回管辖异议。钟文不服裁定向南宁市中级人民法院上诉，南宁市中级人民法院作出（2017）桂01民辖终627号民事裁定书，裁定驳回钟文管辖异议上诉。本院于组成由审判员凌伟东担任审判长、人民陪审员聂广文和人民陪审员赵刘芬参加的合议庭，于2017年8月1日公开开庭进行审理，书记刘艳担任法庭记录。原告蓝恒威及其委托代理人马文涛，被告钟文的委托代理人蒙华、韦荣画，被告黄英俊的委托代理人覃秋涧到庭参加诉讼，第三人经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蓝恒威提出诉讼请求：1、确认原告蓝恒威与被告黄英俊签订的《商铺租赁合同》无效；2、被告钟文向原告蓝恒威返还店铺转让金65770元（包括店铺转让费60000元，2016年11月、12月租金3900元，押金1750元，物业管理费120元）；3、被告钟文双倍返还原告定金4000元；4、被告黄英俊对店铺转让金65570元及双倍定金4000元承担连带返还责任；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年10月24日，原告看到位于南宁市兴宁区商铺转让即入店内与被告钟文协商，被告钟文称该铺面是从被告黄英俊处承租而来，接手该铺面要与被告黄英俊签订合同，后双方达成意向，原告向被告钟文支付定金、转让费、租金、押金等款项。2016年10月28日，原告蓝恒威与被告黄英俊签订《商铺租赁合同》约定租赁位于南宁市兴宁区商铺，双方约定合同到期后于2017年1月1日续签。但原告事前不知道被告黄英俊并非铺面所有权人，至2016年12月23日，原告蓝恒威收到南宁市昌运商业管理有限公司通知，称该商铺将于2016年12月31日到期，且要求原告于2016年12月31日前将铺面清空交还。被告钟文、黄英俊未经商铺所有人同意，擅自把店铺转租给原告蓝恒威，致使原告《商铺租赁合同》目的不能实现，损失惨重。被告钟文答辩称：一、钟文将涉案商铺经营权转让给蓝恒威行为合法有效，钟文已将涉案商铺交付给蓝恒威使用，蓝恒威已支付转让费，经营权转让行为已经完成。2015年9月29日，钟文从覃小龙处受让了位于南宁市兴宁区商铺的经营权，覃小龙收取钟文转让费41000元，钟文与黄英俊签订了租赁合同，期限为2015年9月29日至2015年12月31日，租赁期满后，钟文与黄英俊续签合同，期限为2016年1月1日至2016年12月31日。2016年10月，钟文拟转让涉案商铺。蓝恒威主动找到钟文，要求钟文将涉案商铺经营权转让给他。由于涉案商铺一直以来都是与黄英俊签订的合同，因此钟文告知蓝恒威需要与黄英俊签订合同，蓝恒威也知情并表示同意。2016年10月28日，钟文、蓝恒威、黄英俊共同在场的情况下，蓝恒威与黄英俊签订了租赁合同。合同签订后，钟文将涉案商铺交付蓝恒威使用，蓝恒威向钟文支付了转让费60000元。由于钟文已经将2016年度全部租金支付给黄英俊，因此签订合同后，蓝恒威将2016年11月、12月租金3900元、押金1750元、物业管理费120元及餐具保证金800元等支付给钟文。钟文转让涉案商铺行为已经完结。钟文将涉案商铺合法经营权转让给蓝恒威，蓝恒威与黄英俊签订合同时三方在场，意思表示真实，没有违反法律法规强制性规定，也不存在合同无效的情形。一直以来涉案商铺及周围商铺都是用于食品经营，钟文经营权转让涉案商铺之前经营“玉林牛腩粉”，依法办理了相关食品经营许可手续，转让商铺时钟文和黄英俊称可以经营粉店。蓝恒威受让涉案商铺经营权后将店名更改为“二哥螺蛳粉”并经营了一个多月，但未办理相关食品经营许可手续，导致物业管理公司叫停并经营权转让他人。目前涉案商铺的经营者将店名更改为“臭名远扬”。可见，导致蓝恒威无法经营的原因是蓝恒威未依法办理相关食品经营许可手续。因此，蓝恒威要求确认其与黄英俊签订的《商铺租赁合同》无效毫无事实和法律依据，应予以驳回。二、钟文将涉案商铺经营权转让给蓝恒威收取的转让费合法合理，符合交易习惯。钟文是从覃小龙处受让涉案商铺的经营权，受让时向覃小龙支付转让费41000元，覃小龙之前也是与黄英俊签订的租赁合同，钟文受让以后也与黄英俊签订书面租赁合同。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法”的规定，商铺经营权转让均收取转让费属于交易习惯，这是众所周知的事实。蓝恒威承租涉案商铺时向钟文支付的转让费是其自愿支付的涉案商铺经营权转让对价，且合同已经履行完毕。钟文经营权转让涉案商铺后也已经注销了食品经营许可证。蓝恒威因无法继续经营粉店而起诉要求确认合同无效既不合法亦不合理，与诚实信用原则相悖，故应当予以驳回其诉讼请求。三、经营权转让行为已经履行完毕，钟文不存在任何违约情形，蓝恒威要求钟文双倍返还定金4000元依法无据。本案中，蓝恒威己与黄英俊签订了商铺租赁合同，钟文已经将涉案商铺交付蓝恒威使用，钟文经营权转让行为已经完成，不存在钟文任何违约情形。因此，蓝恒威要求钟文双倍返还定金毫无事实根据，应予以驳回。四、钟文已向黄英俊支付2016年全年的租金及店铺押金、物业管理费及餐具保证金等相关费用，蓝恒威承租涉案商铺时将2016年11、12月租金及相关费用直接支付给钟文后无权要求返钟文返还。五、不存在与黄英俊合谋欺诈蓝恒威情形。钟文与蓝恒威双方之间的经营权转让行为，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条无效合同的情形。没有违反国家法律、行政法规的强制性规定。钟文与蓝恒威达成一致意见后，钟文与黄英俊签订的商铺租赁合同，三方意思表示真实，协议签订后，各方也依照协议约定履行，现蓝恒威以钟文与黄英俊采用欺诈手段骗取签约为由，要求确认其与黄英俊签订对《商铺租赁合同》无效，有违诚实信用原则，与事实严重不符。涉案商铺的所有权人为广西中榕房地产开发有限公司，广西中榕房地产开发有限公司委托南宁昌运商业管理有限公司进行管理，南宁昌运商业管理有限公司又经营权转让给黄英俊。钟文承租涉案商铺之前，该涉案商铺已经经营权转让多次，且钟文承租该商铺期间一直经营粉店，转让给蓝恒威时也说明可以经营粉店，蓝恒威承租涉案商铺后也经营粉店一段时间。蓝恒威无法继续经营粉店是其自身未依法办理食品经营许可导致，并非钟文的过错导致。虽然在第三人昌运公司与黄英俊签订的合同中载明不得经营权转让，但从昌运公司收取租金、水电费的行为，应认定昌运公司同意经营权转让，且之前黄英俊的经营权转让行为第三人均未予制止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人经营权转让，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定经营权转让合同无效的，人民法院不予支持。”综上，请法院依法驳回蓝恒威的全部诉讼请求。被告黄英俊答辩称：涉案的zj-2052商铺是被告钟文与第三人昌运公司签订的，该合同履行是被告钟文与第三人实际进行履行行为，在转让行为中，原告将相关款项转入被告钟文账户，根据合同相对性原则，被告黄英俊与本案无直接关联性，原告诉请黄英俊对涉案金额承担连带责任无事实及法律依据，请求驳回原告诉请。第三人昌运公司答辩称：昌运公司未与原告签订任何房屋租赁合同，也没有收取店铺转让金、租金等费用。涉案租赁合同是2016年1月1日昌运公司与黄英俊所签订，合同第六条第二款明确约定黄英俊对于租赁商铺只有使用权，没有所有权，不准任何形式转租、转让。被告未按合同约定擅自转让商铺，应当由被告承担相应法律责任。在与黄英俊签订的租赁合同到期后，黄英俊已向昌运公司办理交还手续，故争议的事实于产生的法律责任均与昌运公司无关，请求法庭予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月24日，钟文收取原告2000元定金，出具收条，内容为：今收到蓝恒威玉林牛腩粉店铺定金2000元。（10月28日至31日其中一天过来签合同），落款注明：双方商定转让费60000元。2016年10月28日，被告钟文收取原告60000元，出具收条，内容为：今收到蓝恒威给的铺面转让金60000元，其中店面转让费60000元，2016年11月、12月租金3900元、店面压金1750元，物业管理费120元，餐具保证金800元。2016年10月28日，黄英俊（甲方）与蓝恒威（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将兴宁区燕子岭路3号盛天公馆88街区zj-2052号商铺出租给乙方，租期自2016年10月28日起至2016年12月31日止。租金1950元/月。2016年11月5日，原告收到一份昌运公司《通知函》，内容为：二哥螺丝粉商户：因原租户（玉林牛腩粉未经商场管理方审核同意私下转租铺面给贵方经营并更改品类为螺丝粉，此行为已严重违反商场规定，现要求贵方于原租户最晚于2016年11月7日15:30来到帮公司处理此事，逾期将暂停水电并保留终止双方合同权利。2016年12月31日，蓝恒威搬离租赁铺面，并短信告知钟文将其交付的原物品搬离。另查明，2015年9月29日，钟文与黄英俊签订《商铺租赁合同》，约定钟文承租南宁市兴宁区商铺，经营餐饮小吃，租期自2015年9月29日至2015年12月30日。合同约定承租人擅自转租、转让商铺，出租人有权解除合同。2016年9月25日，黄英俊收取钟文2016年10月至12月租金，钟文继续租赁使用铺面。还查明，2016年1月1日，黄英俊与第三人昌运公司签订《商铺租赁合同》，约定黄英俊承租南宁市兴宁区商铺，建筑面积7.8平方米，经营范围为餐饮。租期自2016年1月1日至2016年12月30日止。合同第五条约定：擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动，出租人有权解除合同。钟文提供一份案外人广西中榕房地产开发公司、第三人昌运公司的证明，内容为：位于南宁市兴宁区中榕房地产开发公司开发建设并拥有产权，该房屋用途为商铺，已竣工验收合格，投入使用。上述商铺已依法委托租赁给南宁昌运商业管理有限公司，期限从2012年6月1日至2015年12月30日止，现同意昌运公司出租给黄英俊并同意其转租给钟文。南宁市房地产档案馆于2017年2月21日出具查档资料，经查询，截止至2017年2月21日，未见有房屋坐落为“南宁市兴宁区燕子岭路3号盛天公馆88街区ZJ-2052S号商铺”房屋权属登记记录。蓝恒威、钟文陈述双方对于受让铺面的使用期限没有明确约定，被告钟文陈述只要接下铺面就可以一直经营。蓝恒威陈述转让费60000元受让的是继续使用续签租赁合同的权利，包括商铺内物品的使用。钟文陈述收取转让费可使用铺面，包括食品许可证、桌子、塑料椅、电饭锅、吊扇等物品价值10000元，也包括装饰装修价格。案件审理过程中，本院释明被告钟文，如法院认定应当返还相关款项，是否主张返还交付的物品或从返还款项中折扣物品价值相应数额。被告钟文标识要求折扣物品价值10000元，装饰装修费3万元，经营利润损失10000元/月按2个月计算为20000元，不主张返还物品。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，转租行为应征得原出租权利人同意，不得擅自转租、擅自处分权利人财产。本案钟文收取原告转让费60000元及租金、押金等费用，双方对转让费受让内容及性质并未明确约定，但按双方陈述，内容包括承接钟文的租赁的商铺（含装饰装修）的使用权及铺面内物品，承接的期限并不止于钟文享有的租赁期限范围。钟文收取转让费用并将租赁铺面交付蓝恒威使用，其虽不再参与原租赁关系，但其收取剩余租期租金，将房屋交付使用，其行为亦为亦为转租行为，属处分他人财产行为，其行为的效力取决于权利人的认定。钟文虽促成了蓝恒威与黄英俊签订的《商铺租赁合同》，但黄英俊取得租赁权来源于第三人昌运公司，而昌运公司在本案中明确表示不认可转租行为，对此提出异议，蓝恒威因原出租人提出异议而搬离房屋，无法继续经营使用租赁铺面，故不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的出租人明知转租行为而在六个月内不提出异议转租行为有效的情形。因此，黄英俊、钟文将涉案商铺交付给蓝恒威使用属于无权处分行为，并因此无法使用租赁商铺，原告主张其与黄英俊签订的《商铺租赁合同》无效，本院予以支持。因第三人昌运公司不认可蓝恒威与黄英俊之间的《商铺租赁合同》，蓝恒威与钟文之间的转租铺面的行为亦为无效，故应按无效合同处理原告蓝恒威于钟文之间的法律关系。关于原告主张返还费用问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告钟文收取的2016年11月、12月租金及物业管理费120元，相应期间铺面使用权由蓝恒威使用，其已经获得相应利益，故没有必要返还，原告主张返还该费用，本院不予支持。关于转让费，转让费虽是市场发展过程中形成的一种商业习惯，但该费用的收取应当以转租或转让行为有效为前提，租赁物可以继续承租使用为前提。该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、优先承租铺面等多种不同性质的费用集合体，就本案而言，双方对该费用所含内容及性质无明确约定，根据双方陈述转让费包含承接商铺（含装饰装修）的租赁使用权及铺面内物品。对于物品部分已进行交接，并不应钟文转租无效行为导致无效，故在可区分为物品价格的转让费不应予以返还，蓝恒威在撤离租赁场地时未搬离物品造成相应损失应由其自行承担。原告主张转让物品价格5000元，钟文不予认可，主张为10000元，因该物品已转移至蓝恒威处，蓝恒威对此应当负担举证责任证明物品价格，其不能举证应承担不利后果，本院采信转让物品部分价格为10000元。故转让费中所含物品价格10000元及附属于物品的餐具保证金800元，不应予以返还。至于扣除物品价格10000元剩余的转让费50000元及押金1750元，属于因转让行为无效租赁物无法使用产生的损失，应按导致无效行为过错程度由双方分别负担。钟文明知自己租赁期限即将届满其无转租权而进行转租，其转租行为最终未经权利人认可，其主观过错较大，应承担主要责任。蓝恒威在与钟文协商租赁该房屋时，应当了解房屋的权属及黄英俊、钟文有无转租权及转租期限，其疏忽没有了解，其对造成合同无效存在一定的过错，因此应承担相应的责任。考虑到蓝恒威已经营了约2个月，酌定由其自行承担20%的责任为宜，故钟文应向原告返还款项为41400元（50000元+1750元）×80%。关于原告主张双倍返还定金4000元，如前述，蓝恒威、钟文之间转租行为无效，故不适用定金罚则。关于是否应当另行返还定金2000元。蓝恒威持有钟文出具的收条两份，证实钟文收到蓝恒威款项包括单独出具收条的定金2000元及其他费用。蓝恒威主张2016年10月28日出具收条载明收到的款项包含定金2000元，但蓝恒威现仍持有定金收条原件，钟文不能提供证据证实2000元定金已经抵作相应的价款反驳蓝恒威主张，故本院对钟文的主张不予支持。因无效行为收取的定金2000元，应由钟文予以返还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钟文向原告蓝恒威返还转让费、店面押金共计41400元；二、被告钟文向原告蓝恒威返还定金2000元；三、驳回原告蓝恒威的其他诉讼请求。案件受理费1544元，由原告蓝恒威659元，被告钟文负担885元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  凌伟东人民陪审员  聂广文人民陪审员  赵刘芬二〇一八年三月二十七日书 记 员  刘 艳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。