广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第1507号
上诉人（原审被告）潘某某，男，香港居民，19XX年XX月XX日出生，身份号码：XX。
委托代理人汪某某，广东XX律师事务所律师。
委托代理人曹某某，广东XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姚某某，男，汉族，1975年11月5日出生，住所地：江西省XX市XX县XX镇XX村**组**号**号，身份证号码：3XX1。
上诉人潘某某因与被上诉人姚某某租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院福田区人民法院的（2011）深福法民三初字第119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年7月5日，姚某某、潘某某签订《房屋租赁合同》，约定潘某某将深圳市XX区XX村XX号XX铺出租给姚某某用作商业用途。该铺位建筑面积共50平方米，月租金3500元，租赁期限自2009年7月1日到2010年7月1日，属商业用途。合同第十五条约定，合同期内对租赁房屋进行改建、扩建或装修的，应另订书面协议。租赁期届满后，如姚某某须续租的，应于租赁期届满日前1个月向潘某某提出续租申请。合同终止后，姚某某应于即日迁离并交回租赁房屋，姚某某逾期不迁离或不返还租赁房屋的，潘某某有权收回房屋并就逾期部分收取双倍租金。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，潘某某将涉案商铺交付给姚某某使用。姚某某亦向潘某某支付了合同押金8000元，该押金含电话押金1000元、数字机顶盒押金600元、铺位押金6400元。此后，姚某某对涉案商铺进行了装修，用于经营XX便利店。姚某某称合同履行至2010年6月份起因修地铁拆迁而不能正常使用。关于涉案商铺拆迁问题，潘某某称XX村并未列入第一期拆迁，在2013至2014年才拆迁。关于停水电问题，姚某某称合同期内潘某某停了水电，但无证据，潘某某自认在合同期满后姚某某不搬离，遂停了水电，合同期内没有停水电。潘某某确认合同期内租金已付清。深圳市XX公司出具了一份证明，称潘某某为XX村原村民，XX村XX号XX商铺为潘某某所有，系原村民物业。姚某某提交了装饰工程施工合同、订货合同、开店预算表、设备收据、货款收据、转店费收据等证据材料，但潘某某均不予以确认。姚某某称潘某某口头承诺每年可以续租，没有证据证实。姚某某称潘某某就拆迁的事实欺诈姚某某，致使姚某某签署了租赁合同，没有证据证实。2010年9月26日，潘某某在原审法院起诉姚某某，案号为（2010）深福法民三初第1903号，请求法院判令“1、姚某某返还深圳市XX区XX村193号102号铺位；2、姚某某加倍支付租金14000元（暂计至2010年9月30日，租金实际应加倍支付至返还租赁物之日）；3、潘某某承担本案诉讼费用。”庭审时，经法院就合同效力问题行使释明权，潘某某将其诉讼请求部分变更为“若法院认定合同无效，则要求按合同约定的租金标准支付租金。”2010年12月10日，原审法院作出（2010）深福法民三初第1903号判决，认定双方之间的租赁合同无效，判令“一、姚某某在本判决生效之日起10日内将位于深圳市XX区XX村193号102铺位的房产返还潘某某；二、姚某某在本判决生效之日起10日内支付潘某某2010年8月、9月的房屋占有使用费7000元；三、驳回潘某某的其他诉讼请求。”原审法院依据姚某某的申请，委托深圳市XX房地产评估经纪有限公司对涉案商铺的装修改造价值进行鉴定，估价时点于2011年6月29日的装修价值为50880元。姚某某申请对涉案193号102商铺内货物、货架损失进行会计审计，但是并未缴纳评估费。以上事实有房屋租赁合同、收款收据、鉴定报告、生效（2010）深福法民三初第1903号判决书等证据及庭审笔录证实。
姚某某在原审诉讼时请求：1、潘某某返还姚某某合同押金人民币8000元（其中包括电话押金人民币1000元，数字电视机顶盒押金人民币600元，铺位押金人民币6400元）；2、潘某某赔偿姚某某拆迁补偿费用人民币40000元；3、潘某某赔偿姚某某店面装修损失人民币80000元；4、潘某某赔偿姚某某购置制冷设备费用人民币8800元、进货费用人民币62594.22元；5、潘某某承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，生效的（2010）深福法民三初第1903号判决书已认定姚某某与潘某某之间于2009年7月5日签订的《房屋租赁合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，潘某某基于无效租赁合同收取的电话押金人民币1000元、数字电视机顶盒押金人民币600元、铺位押金人民币6400元，均应当返还给姚某某。关于损失赔偿问题。原审法院认为，生效的（2010）深福法民三初第1903号判决缘于潘某某无涉案商铺的合法报建手续，而认定涉案《房屋租赁合同》无效，至本案审理阶段潘某某依然未向法庭提交涉案商铺的报建手续，故《房屋租赁合同》无效，潘某某负有过错，其应当承担赔偿姚某某损失的责任。有关装修损失问题，虽然合同约定装修应与潘某某签订书面协议，考虑到姚某某承租商铺用于经营商业，按照客观实际及交易习惯，应当允许姚某某装修，实际上姚某某已经进行了装修，且装修期间潘某某并未提出异议，故姚某某对涉案商铺的装修为善意装修，按照相关司法解释规定，善意装修应予以赔偿。经司法鉴定，涉案商铺内装修于2011年6月29日评估时点的现有价值为50880元，考虑到该装修价值已经物化，并添附于涉案商铺内，故潘某某应当按照鉴定报告认定的价值对姚某某进行赔偿，姚某某主张装修损失超出鉴定报告认定数额部分，依据不足，原审法院予以驳回。承租房屋用于商业用途，属于商业经营行为，商业行为必然存在经营风险，作为承租人理应对商业风险有足够的谨慎注意义务，而涉案《房屋租赁合同》租期仅为一年，即自2009年7月1日到2010年7月1日，如果姚某某的确存在店铺转让费（俗称的“顶手费”），那么也应该在一年内摊销完毕，且无证据证实因拆迁影响姚某某租期内商铺的正常使用，实际上至一审庭审时涉案商铺仍未被拆迁。此外，姚某某提交的转让费收据，潘某某不予以认可，且并无其他相关证据印证，故姚某某要求潘某某赔偿因拆迁造成的转让费损失40000元，依据不足，原审法院予以驳回。关于姚某某主张的制冷设备损失、进货费用损失的问题，原审法院认为姚某某提交的货物单据系单方制作，且数量及单价潘某某均不确认，单据所记载货物亦缺乏对应的市场参考价，货物数量、价值无法衡量，姚某某虽然向原审法院申请会计审计，但是其并未交纳会计审计的鉴定费，造成鉴定程序无法展开，故其对损失无法认定负有责任，应承担由此而产生的不利后果，其要求潘某某赔偿制冷设备损失、货物损失，于法无据，原审法院予以驳回。作为承租人，姚某某负有足够了解租赁物的状况、环境及预测经营前景的义务，其称潘某某隐瞒了商铺拆迁事实，欺诈姚某某订立《房屋租赁合同》，没有依据，原审法院不予采信。姚某某称潘某某承诺合同期满后每年均可续签租赁合同，没有证据证实。关于姚某某称租期内潘某某停水电的事实，没有证据证实，原审法院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、潘某某应于本判决生效之日起十日内向姚某某返还电话押金人民币1000元、数字电视机顶盒押金人民币600元、铺位押金人民币6400元；二、潘某某应于本判决生效之日起十日内向姚某某赔偿装修损失50880元；三、驳回姚某某的其他诉讼请求。
上诉人潘某某不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项；2、判令姚某某承担本案一审和二审的全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：
一、姚某某对涉案商铺进行的装修没有经过潘某某的同意，更没有签订书面协议。姚某某所称的装修损失应由其独自承担。二、一审法院适用法律错误。三、潘某某没有过错，涉案租赁商铺产权为历史遗留问题，涉案租赁合同依法进行了备案，姚某某对租赁商铺现状、合同约定的租赁期限及租赁期满的处理方式是清楚的。涉案租赁合同已履行完毕，姚某某的合同期经营未受到合同效力或拆迁的影响，姚某某所称装修损失是其对租赁合同期的商业风险认识不足所致。四、《估价报告》中的装修内容很大一部分是潘某某的原有装修，一审法院错误认定为姚某某的装修。
另庭审补充称：1、涉案房屋租赁合同被认定为无效，无效并未影响合同正常履行，因此潘某某因涉案房屋的产权报建导致合同无效的原因与姚某某主张的装修损失没有因果关系。2、根据涉案房屋租赁合同第十五条，姚某某对涉案租赁房屋进行装修，对此双方必须另行签订书面协议。3、姚某某向潘某某主张装修损失不能等同于潘某某对姚某某的装修提出异议。4、一审认定的50888元装修损失中大部分都是潘某某原来的装修。姚某某的装修主要是做的地板和天花，并且在一审中潘某某对姚某某提供的装饰工程施工合同，及相应的装修款收据的真实性均不认可。姚某某提供的装修合同是个人签订的，且该个人并没有身份签名。姚某某三张装修款收款全部是连号的，但三张收据的出具时间间隔了40天。
被上诉人姚某某未提交书面答辩意见，二审也未到庭接受法庭调查。
本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，上诉人在二审声称2011年3月份将涉案商铺交还开发商。
本院认为，生效的判决书认定姚某某与潘某某之间签订的《房屋租赁合同》无效，至本案审理阶段潘某某依然未能提交商铺的报建手续，原审法院认定潘某某对合同无效存在过错，应当承担相应责任，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于是否应当赔偿装修损失问题，原审法院认定姚某某对涉案商铺的装修为善意装修，潘某某应予以赔偿。本院认为，涉案《房屋租赁合同》租期为一年，合同已经到期，双方建立租赁关系应当是本着自愿的原则，姚某某对自己的经营行为应当有谨慎的义务，在签订合同或对房屋进行装修之前应当对房屋现状及装修后的预期利益有一定的评估，而其成本支出及价值预估的期间应当是在约定的合同期间之内，姚某某主张潘某某隐瞒拆迁事实、受到欺诈订立合同没有充分的事实依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，双方的租赁合同已经到期，姚某某称潘某某承诺合同期满后每年均可续签租赁合同，却没有提供证据证实，即使认定潘某某对装修没有异议，双方对合同到期后装修的梳理并未进行其它约定，原审法院以装修价值已经物化添附于涉案商铺内为由进行鉴定，并判令潘某某按照鉴定报告认定的价值进行赔偿，本院认为事实和法律依据不足，应当予以纠正。
综上，原审判决适用法律有误，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之的规定，判决如下：
一、维持（2011）深福法民三初字第119号民事判决第一项；
二、撤销（2011）深福法民三初字第119号民事判决第二项、第三项；
三、驳回姚某某的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费4288元，鉴定费5000元，由姚某某负担；二审案件受理费4228元，由潘某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 龚 萍
代理 审 判员 唐 毅
二〇一二年十一月二十六日
书记员（兼） 刘尹琳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。