辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01063号
上诉人（原审原告）：刘景义，男。
委托代理人：郭敏，男，辽宁口岸协会法律顾问。
被上诉人（原审被告）：葛桓麟，男，无职业。
委托代理人：李雅萍（系葛桓麟母亲），大连银行退休职员。
被上诉人（原审被告）：大连源泉房地产经纪有限公司，住所地大连市沙河口区西安路60号1-15-10。
法定代表人：王晓泉，该公司经理。
原审原告刘景义与原审被告葛桓麟、大连源泉房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2014年7月9日作出（2014）沙民初字第1521号民事判决，刘景义不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘景义及其委托代理人郭敏，被上诉人葛桓麟的委托代理人李雅萍，被上诉人大连源泉房地产经纪有限公司的法定代表人王晓泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘景义一审诉称：2013年10月22日，原告通过被告大连源泉房地产经纪有限公司与被告葛桓麟签订了房屋租赁合同，合同约定每年的房屋租金为6万元，租期自2013年11月1日至2014年10月30日，原告支付了上半年的租金3万元，并支付押金5000元。2014年2月，被告葛桓麟以原告的经营活动影响其他居民生活为借口，要求与原告解除合同并迁出，为不影响原告的正常经营活动，原告暂时搬出案涉房屋。后被告葛桓麟在未通知原告和被告大连源泉房地产经纪有限公司的情况下擅自将原告在租赁合同期内的房屋出租给他人。原告得知上述情况后，前往案涉房屋查询，发现门锁已换，致使原告无法进入房屋清理物品。2014年3月被告葛桓麟将擅自出租的房屋进行装修，原告不得已报警。为维护自身的合法权益不受侵害，原告请求：1、解除与二被告签订的《大连市房屋租赁居间服务合同》；2、被告葛桓麟返还租房押金5000元；3、被告葛桓麟支付违约金1万元。
被告葛桓麟一审辩称：原告陈述不属实。原告承租房屋用于传销活动，并在案涉房屋内组织活动，屋内人员大声喧哗，喊口号，多次扰民，并与邻居发生殴打，发生殴打的事件已经记录在物业中心。2013年12月18日，原告在此房屋内组织活动，邻居以扰民为由阻止其行为，遂原告与邻居发生殴打，后由大连沙河口区中山公园派出所处理。被告在知道此事后多次联系原告，告知其停止传销活动，否则被告依照合同约定解除合同。后原告与邻居关系持续恶化，也因其自身原因无法继续经营，原告于2014年3月初口头告知被告无法承租，自愿按违约处理，搬离房屋。后被告与原告失去联系，直至2014年4月1日在约定交房租日内，原告未交房租。依照合同约定，应为终止合同。故不同意原告的诉讼请求。
被告大连源泉房地产经纪有限公司一审辩称：同意被告葛桓麟的答辩意见。
一审法院审理查明：2013年10月22日，原告刘景义与被告葛桓麟通过被告大连源泉房地产经纪有限公司签订了《大连市房屋租赁居间服务合同》。合同约定：“甲方：（出租方）葛桓麟，乙方（承租方）刘景义，居间方：大连源泉房地产经纪有限公司。该房屋地址位于大连市沙区西安路60号6层1号，建筑面积105.7平方米，产权人葛桓麟。该房屋租赁期为1年，自2013年11月1日起至2014年10月31日止。租赁期满甲方有权收回此房屋，乙方应如期交还，乙方如须续租则在合同期满前一个月通知甲方，双方协商一致后，重新签订租赁合同。房屋每年租金为6万元，付款方式为半年付款，下次交款应在交租日前30天缴纳，逾期5天不缴视其违约甲方有权收回房屋，终止合同。押金5000元作为房屋设施押金及合同保证金。在租赁期间乙方在任何情况下不得以任何理由以押金冲抵房屋租金和水电煤气费。押金在租赁期间不计息，待甲乙双方合同期满结清乙方使用所产生的费用后即返还押金。下次交租日2014年4月1日。在租赁期间，甲方提供给乙方所使用的房屋设施能够正常使用，乙方应爱惜使用不得损坏，如因乙方主观原因造成人为损坏由乙方负责修缮，如自然损坏由甲方负责修缮。基于居间方已提供房屋租赁居间服务，甲方须一次性交付居间服务费用5000元。此项费用只作为此次双方通过居间方承租上述房产的服务费。甲方保证出租房屋具有合法手续没有其它债权债务问题，并保证共有人同意出租该房屋，如因其出租房屋的权属等其他原因影响乙方使用或合同期间甲方对此房屋再次进行出租或出售视其违约，应赔偿乙方两个月租金作为违约金并返还乙方已付未用房屋租金及押金。合同期内乙方在正常缴纳租金及相关费用后，甲方不得无故擅自收回房屋，特殊情况提前一个月与乙方协商解决。甲方所出租房屋租金不含税，不承担乙方使用时所产生的税务或相关其他债权债务问题，自交付钥匙之日起至合同终止时乙方负责对房屋履行监管看护责任。乙方应按规定交款日缴纳房租及水电煤气费，如到交租金截止日还未交租金，则视为乙方违约，甲方有权收回此房屋，乙方应按甲方指定日期交还钥匙，离开此房屋，如甲方联系不上乙方或对甲方的通知不予理睬，甲方有权指派开锁人员将房门强制打开收回此房，所有费用由乙方承担。乙方应遵纪守法正确合理使用该房屋，不得影响邻居正常生活。在未经甲方同意的情况下，乙方不得改变房屋用途，不得转租、转借他人，否则视其违约，如中途不租此房，所交的房屋租金及押金作为违约金一律不予退还，甲方有权收回此房。”合同还约定了三方的其他权利和义务。
同日，原告向被告葛桓麟支付半年租金3万元及租房押金5000元。被告葛桓麟将房屋交由原告承租。
2014年3月24日，大连市公安沙河口分局中山公园派出所出具《情况说明》一份，内容为：“2014年3月24日下午14时许，从森，女，身份证××，报警称其租住的民勇大厦6-1号门锁被撬，屋里有人在装修，巡警到现场了解情况是从森的老板刘景义于2013年10月22日租的，房主是李雅萍，租期一年，2014年11月1日到期。巡警询问装修工人得到的情况是他受雇主雇佣前来装修房子，联系到雇主到现场后又了解到雇主刚从李雅萍手中租了此公寓，双方于是得知以下事实，即房主李雅萍在把公寓租给刘景义期间，在租期还没到的时候又将公寓租住给他人。”
2013年12月18日，附近邻居因原告在案涉房屋组织活动经营声音过大，与其发生争执，张某报警。派出所“调派出动单”显示：报警人称此处有人打架，出警人到现场了解情况后将双方带回派出所交给值班民警处理。
原告在合同约定的支付房屋租金日即2014年4月1日前，及2014年4月10日起诉前未支付2014年5月1日至2014年10月31日的房屋租金。现案涉房屋被告葛桓麟已收回。
一审法院认为：《大连房屋租赁居间服务合同》是原告刘景义、被告葛桓麟、被告大连源泉房地产经纪有限公司的真实意思表示，三方应依约履行。合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告作为承租人应在2014年4月1日支付房屋租金，而其在诉讼期间仍未支付下半年租金，违反租赁合同第三条第一款、第三款的规定。在原告逾期未支付房屋租金，并且未与出租人达成其他合意的情况下，原告并没有继续履行合同的意思表示。因此，该合同在2014年4月6日最后交租日结束后解除。
关于被告葛桓麟是否存在违约行为的认定。原告诉称的被告葛桓麟在未通知原告的情况下将案涉房屋出租给案外人，并提供派出所出具的《情况说明》予以证明。从该情况说明的内容看，原告只是在2014年3月24日由其员工从森报警称案涉房屋门锁被撬，屋内有人装修，是派出所对出警处理情况的陈述，而无法得出原告将案涉房屋再次出租的定论。并且在租赁期内，原告作为承租人有按照合同约定对房屋履行监管看护责任。原告仅提供的该份《情况说明》，无法证明被告葛桓麟将案涉房屋租给他人的事实。因此对原告要求被告葛桓麟承担违约责任的主张，事实和法律依据不足，不予支持。
关于押金是否应返还的问题。一审法院认为，从原告与被告葛桓麟双方履行合同的过程来看，原告经营活动给周围邻居造成影响，并出现由辖区派出所出警解决的情况，原告应承担由此所带来的相应责任，对合同的解除、“中途不租”原告应按合同约定承担由此产生的不利后果。因此，对原告要求被告葛桓麟返还押金的主张，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、原告刘景义与被告葛桓麟、被告大连源泉房地产经纪有限公司签订的《大连市房屋租赁居间服务合同》于2014年4月7日解除；二、驳回原告刘景义的其他诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交），由原告刘景义负担。
刘景义的上诉理由及上诉请求是：刘景义租用葛桓麟的房屋用于经营直销太阳神产品，由于墙体隔音不好，与邻居发生纠纷，刘景义加了隔音板后仍不能正常经营，所以刘景义与葛桓麟协商解除合同，由葛桓麟返还刘景义一个月的租金和5000元押金。刘景义于2014年3月9日搬出了房屋，只留下一些桌椅板凳。之后再打电话要求支付上述款项时，葛桓麟的母亲就反悔了。因刘景义找不到葛桓麟，所以后续租金也无法交纳。后来发现葛桓麟在合同期限内将房屋另行出租用，刘景义已到公安机关报案，并提供了公安机关出具的《情况说明》予以佐证。由此，葛桓麟已构成违约，按照合同约定应当返还刘景义已交付的5000元押金，并承担10，000元的违约金。故刘景义请求二审法院撤销一审判决第二项，改判葛桓麟返还5000元押金，并承担10，000元的违约金。
葛桓麟及大连源泉房地产经纪有限公司二审答辩认为：一审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：葛桓麟对案涉房屋享有所有权，其有权对外出租。刘景义与葛桓麟及大连源泉房地产经纪有限公司签订的《大连市房屋租赁居间服务合同》，符合合同生效的要件，该合同应当具备法律效力。刘景义的一审诉讼请求是：解除与葛桓麟及大连源泉房地产经纪有限公司签订的《大连市房屋租赁居间服务合同》；葛桓麟返还租房押金5000元并支付违约金10，000元。一审法院判决确认刘景义与葛桓麟于2014年4月7日解除合同，刘景义对该判项未提起上诉。经本院审查，该判项并无不当，故对该判项予以维持。一审法院判决驳回了刘景义要求返还押金和违约金的诉讼请求，刘景义针对该判项提起上诉。故本案二审审理的重点是：葛桓麟是否应当返还5000元押金以及承担10，000元违约金。按照合同约定，如果刘景义违约，葛桓麟即不应当返还5000元押金以及承担10，000元违约金。如果是葛桓麟违约，葛桓麟则应当返还5000元押金以及承担10，000元违约金。因此，本案的关键在于违约责任的认定。
按照合同约定，刘景义承租使用房屋期间不能影响邻居的正常生活。由于导致解除合同的原因是刘景义与邻居因噪音问题产生纠纷，刘景义主动提出解除合同，故葛桓麟并无过错。刘景义主张是与葛桓麟协商解除合同，葛桓麟不予认可，刘景义没有提供证据证明，故其主张不能成立。既然不是协商解除合同，那么，刘景义就应当按照合同约定交纳租金，刘景义主张没有按期交纳租金是由于找不到葛桓麟，但却没有提供相应的证据加以证明。如确系找不到葛桓麟，刘景义如果想继续履行合同，其可将应交纳的租金进行提存，而事实上，刘景义并没有将应交纳的租金提存。综合以上事实分析，可以认定刘景义是单方解除合同。刘景义撤离房屋后，葛桓麟作为房屋所有权人有权对房屋进行监管，至于对公安机关的情况说明的内容采信与否，葛桓麟是否又将房屋转租，并不影响刘景义是单方解除合同的事实认定。故按照合同约定，刘景义无权要求葛桓麟返还押金以及承担违约金。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元（上诉人刘景义预交），由上诉人刘景义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 石玉宏
代理审判员 季 烨
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 耿 艳