大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初4416号原告魏雪，女委托代理人闫建业，系辽宁彦都律师事务所律师。委托代理人娄婧仪，系辽宁彦都律师事务所律师。被告大连新悦置业有限公司(以下简称新悦公司委托代理人陈茹馨，系北京大成（大连）律师事务所律师。委托代理人赵明，系辽宁裕景律师事务所律师。原告魏雪与被告新悦公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人闫建业、娄婧仪，被告的委托代理人陈茹馨、赵明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告是位于大连市甘井子区“远洋钻石湾”项目的建设单位。被告在向原告销售房屋时作出了“底跃送一层”、“底跃滨海跃墅媲美别墅，底跃买一层送一层”、“一梯一户，私家电梯花厅让等候时间亦彰显非凡”、“电梯直接入户，并设置有私家电梯厅，最大限度捍卫生活的私密性”等具体、明确的说明和允诺，处于对上述说明和允诺的信任，原告决定购买案涉房屋，尤其是考虑到可以购买的底跃面积达183.01平方米，原告同意以远远高出不带底跃的一层住宅价格与被告签订了商品房买卖合同及其补充协议。合同同时约定：被告应在2014年6月30日前交付房屋，逾期交房的应当每日承担已付房款万分之三的违约金。案涉房屋室外庭院由原告领养并负责管理。在签订商品房买卖合同的当日，双方签订了底部空间无偿使用协议，约定由被告将183.01平方米的底跃交给原告无偿使用，由原告承担底跃水、电、采暖费等费用。合同签订后，原告依据约定支付房屋价款。合同履行期间，当原告验收房屋时发现没有竣工验收备案表，并没有被告承诺的“一梯一户，私家电梯花厅”，而同单元的二、三、四楼均有“私家电梯花厅”。被告违反承诺的行为将会造成原告极大的不便利，因此原告多次向被告主张权利，但是被告违反承诺的行为迟迟不能得到纠正。在多次些什未果的情况下，在2014年7月16日，原告只得向民意网求助，在2014年11月14日得到民意网的回复：“在市建委相关部门了解到，规划设计只是地面的建筑，地下夹层不在规划局的图纸范围内是开发商自行设计和建造的”。至此，原告初步知悉其购买的底跃是违法建筑，并且由于是违法建筑进而不能在底跃处设置“私人电梯花厅”。为了得到确切的结论，原告只得到信访部门投诉，在2017年4月1日，大连市规划局正式答复原告，“我局未批复您来访所述的住宅地下夹层”。至此，原告确定其购买的地下夹层（底跃）是超规划的违法建筑。被告为了谋取非法利益，采用了以合法形式掩盖非法目的的手段，采用提交规划内商品房�价的办法，达到对规划外的底跃名为“赠送”实为出卖的非法目的。因此，依法商品房买卖合同第四条有关房屋单价的约定及底部空间无偿使用协议无效。应当依据地上建筑及其地下夹层的全部面积计算房屋单价，并且被告应当从总房款中向原告返还相当于底跃对价的部分。被告为谋取非法利益，私自改变规划，将案涉房屋的室外庭院挖掘下沉，因此被告应当将庭院恢复至与规划吻合。并且，被告应当对其“私人电梯花厅”的承诺负责，如果不能满足承诺，其应当向原告支付补偿。同时，由于案涉房屋存在严重违法情况，不符合向原告的交付条件，被告还应当向原告支付逾期交房违约金。故原告诉至法院，请求：1.确认原、被告双方签订的底部空间无偿使用协议无效；2.确认原、被告双方签订的商品房买卖合同第4条关于商品房单价的约定无效；3.确认原、被告双方签订的商品房买卖合同所涉商品房的单价为每平方米12394元；4.判令被告向原告返还地下夹层对应的价款为2268225.94元；5.判令被告向原告支付“私人电梯花厅”补偿款61970元；6.判令被告按批准的规划恢复案涉房屋室外庭院。7.判令被告告知案涉房屋存在超规划情况下取得竣工验收备案表的原因；案涉房屋夹层超规划情况下主体结构是否安全；消防、环保、居住使用中有关注意事项的信息。8.本案诉讼费用均由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告提出的诉讼请求第1项及第2项是原、被告双方签订合法有效的商品房买卖合同时的真实意思表示。基于此，故原告提出的第3项及第4项诉讼请求也不能成立，案涉商品房的单价属于双方在房屋买卖合同中约定的价款范围，不存在原告主张的调整依据。对于原告提出的第5项诉讼请求�该主张不存在支持的法定依据。对于原告提出的第6项诉讼请求，鉴于室外庭院不存在规划设计问题，故原告的该项诉讼请求也没有法律依据。对原告提出的第7项诉讼请求，鉴于原告主张的“告知”这一诉讼请求不属于民事诉讼的受案范围，且该主张不具有明确的权利义务内容，且与本案相关问题无关。2.本案争议的焦点即是原告主张的相关协议无效及调整价款的请求没有直接证据加以证明，只是规划部门对案涉空间部分规划的答复。案涉房屋的竣工备案表是整个项目符合政府验收而取得全部合法验收手续的最终文件。对原告提供的广告宣传手册，在该手册的最后一页表述了“所有内容均以商品房买卖合同签订的内容为准”，对于底部空间使用协议，该协议是原、被告双方对相关使用权所达成的合同，在内容上多次强调了底部空间不能办理产权及备案。底部空间使�协议与商品房买卖合同是两个独立的合同，一个是关于物权的转让合同，一个是关于使用权的转让合同。而使用权转让协议所涉条款中标明了是无偿转让、不能办理相关权属和备案，而且使用权协议签订的前提是要签订商品房买卖合同。3.鉴于商品房合同和底部空间使用协议是两个独立的合同，只有签订商品房买卖合同后购买一楼才能获得无偿使用所涉空间的条件，这是原告在购买案涉房屋时明知的，原告现请求对案涉商品房买卖合同所涉单价进行调低和计算是违反了基本的诚信原则，案涉底部空间是被告投资建设，被告具有处分权利，原告无偿接受，这是司法权无需干涉的。经审理查明，2012年11月21日，出卖人新悦公司与买受人魏雪签订商品房买卖合同一份，约定”魏雪购买案涉商品房（行政街号甘井子区和丰园，其房屋平面图见本合同附件一，以下�称案涉房屋及商品房买卖合同），该建筑共四层，建筑面积共197.6平方米，单价23872.67元/平方米，总金额4717240元。关于面积确认及面积差异的处理，合同约定：面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生争议，双方同意按照第一种方式，即本合同约定的建筑面积与房屋面积测绘成果报告记载的差额部分按本合同第四条约定的单价在房屋交付时据实结算，多退少补。关于买受人逾期付款的违约责任，约定买受人逾期付款超过30日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际付款之日止支付日万分之三的违约金。关于交付期限，出卖人应在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条逾期交房的责任，约定逾期交房不超过90日承担日万分之一的违约金，超过90日承担日万分之三的违约金。第十一条关于房屋交接：商品房达到交付条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，否则买受人有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按补充协议处理。2012年11月21日，甲方新悦公司与乙方魏雪又签订底部空间无偿使用协议，内容为：“鉴于甲乙双方已签订商品房买卖合同及补充协议，乙方欲购买案涉房屋，该房屋底部因结构需要形成的非居住使用空间（以下简称该空间）应乙方的要求，甲方同�由乙方无偿使用，故双方订立如下协议：1.该空间位于该房屋底部，套内面积约183平方米，具体位置详见本协议附图一；2.乙方同意按该空间建成后的现状接收，该空间面积如有误差，不影响本协议的履行，乙方不得以此向甲方提出主张；3.乙方已知晓该空间不具备居住和经营条件，其不能作为住宅或商铺使用。关于移交，约定：该空间与乙方所购房屋同时移交。关于使用期限，约定该空间与所购房屋的使用期限相同。关于使用，该空间移交乙方的同时，使用权归乙方。关于特别条款，约定：双方明确乙方无偿取得该空间的使用权，不能办理合同备案登记、产权登记和租赁登记等政府手续，乙方不得办理或要求办理该空间的所有权登记；如乙方出售房屋的，需将该空间使用权一并转让，并保证后一购买人严格遵守本协议。关于乙方无偿使用该空间的前提条件和协议的生效：前提条件即为，鉴于该空间与案涉房屋相连，为此乙方须为购买案涉房屋的买受人，需与甲方签订购买案涉房屋的商品房买卖合同，甲方在此情况下，同意将该空间交由乙方无偿使用。等。”2012年11月29日，案涉原、被告双方又签订补充协议一份，约定：“关于计价方式：本合同项下之房款单价，不因任何因素而调整。关于交付期限及出卖人逾期交房违约责任的补充约定：鉴于政府部门只在远洋钻石湾小区整体竣工验收后接受出卖人办理竣工验收备案表，为此买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得竣工验收备案表，买受人同意按该合同第八条规定的条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得竣工验收备案表作为房屋交付的条件。关于交接的补充规定：买受人同意按合同规定的交付时间自行到出卖人售楼处或指定地点领取钥匙，出卖人不再另行书面通知，钥匙交接后即视为房屋交付使用，买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合理理由，否则虽该房屋尚未交付，但有关房屋的风险由买主承担，买受人应自合同约定的交房之日起承担物业费、采暖费”。2014年5月4日，大连市房地产测绘中心出具案涉房屋面积测绘成果报告，载明“案涉房屋建筑面积202.69平方米”。本院所确认的上述事实，有当事人陈述，原告魏雪提供的信访事项处理意见书、民意网投诉页面截图（复印件）、竣工验收备案表（复印件）、广告宣传册、商品房买卖合同、底部空间无偿使用协议、案外人姜军的商品房买卖合同及购房发票、（一层、夹层平面图、下沉小院）照片等证据材料，被告新悦公司提供的商品房买卖合同及补充协议、底部空间使用协议、竣工验收备案表等证据材料及本案庭审笔录等证据材料在案为凭，这些证明材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。关于原告请求确认原、被告双方签订的底部空间无偿使用协议无效一节。原告以被告建设的“底部空间”系超规划违法建筑为由请求确认双方签订的底部空间无偿使用协议无效，对此，本院认为，关于违法建筑，是指违反法律、行政规章和政策的规定由公民或法人擅自建造的建筑物或构筑物或其他设施�鉴于违法建筑违反了法律、法规的禁止性规定，原则上不赋予当事人所有权，该物不能依法办理产权登记；但违法建筑本身仍然是物的一种，在有关行政主管部门未依法认定为违法建筑并要求拆除之前，违法建筑的建造人仍然对该物享有占有、使用、收益、处分（构筑材料）的物权法上的权利，只是违法建筑的建造人不能取得所有权而已；鉴于在我国境内进行建筑工程建设，依法应取得建设工程规划许可证等证件后方可进行，而即使未取得上述证件而从事相关建设，这也是开发商与行政主管部门之间的行政管理法律关系问题，因该节事实所涉及的民事合同效力问题，基于人民法院不能以民事审判来对该建筑物的性质进行变相认定，故原告提出的该节诉讼请求，本院依法不予审理。关于原告请求确认原、被告双方签订的商品房买卖合同第4条关于商品房单�的约定无效一节。2012年11月21日，原、被告之间签订了案涉商品房买卖合同，该合同第4条约定“该商品房单价为23872.67元/平方米”。《中华人民共和国合同法》第52条规定了合同无效的五种情形，鉴于原、被告双方签订的案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律，行政法规的效力性强制性规定，该合同具备要约、承诺的书面形式要件，该商品房买卖合同系平等民事主体之间通过自愿、平等协商的方式订立的民事协议，且原告也是完全民事行为能力人，作为购买房屋之事，对当前我国普通人而言是一件较大的事情，作为民商事主体，一般情况下均依法被推定为系理性人，综上，故该商品房买卖合同系有效协议，故该合同中关于房屋单价的约定依法也应认定为有效；关于原告称案涉商品房买卖合同系被告以合法形式掩盖非法目的（以抬高商品�单价的办法达到对底跃以“赠送“之名行出卖之实的非法目的）的协议，鉴于原告主张的被告采用抬高单价的问题，本院认为，在社会主义市场经济环境下，原告无证据证明被告存在强迫交易等行为，故本案中本院难以认定被告存在原告主张的抬高单价行为。综上，故原告提出的该节诉讼请求，本院依法不予采信。关于原告请求确认原、被告双方签订的商品房买卖合同所涉商品房的单价为每平方米12394元一节。原告主张案涉房屋一层和夹层的面积分别为197.60平方米及183.01平方米（合计380.61平方米）、且房屋总价款为4717240元，故总价款4717240元÷380.61平方米就是案涉房屋的实际单价12394元。本院认为，鉴于商品房的概念是指在我国社会主义市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权后依法建设并按市场价格进行出售的房屋�鉴于商品房系按法律、法规及有关规定在市场上自由交易的房屋，故原告将夹层的面积折合成且等同于商品房的面积进行单价计算，缺乏相应的事实和法律依据，加之该商品房的单价系原、被告之间协议一致并签订了有效的商品房买卖合同所确定的单价，在该商品房买卖合同未依法被变更、撤销或解除前，如前所述之理由，故原告该节主张，本院依法也不予采信。关于原告请求判令被告向原告返还地下夹层所对应的价款为2268225.94元一节。本院认为，关于地下夹层，系原、被告之间签订的底部空间无偿使用协议所载明的标的物，不论该标的物的性质最终被有关行政机关如何认定，在该协议系无偿使用的前提下，原告以案涉商品房（合法建筑物）及该地下夹层部分建筑物折合后的单价请求被告予以返还地下夹层的相应款项，如前述理由，原告该节主张无相�的事实和法律依据，故对原告提出的此节请求，本院依法也不予采信。关于原告判令被告向原告支付“私人电梯花厅”补偿款61970元一节。原告称被告在销售案涉商品房时向原告承诺了“私人电梯花厅”，对此被告并不认可，故对于该承诺是否存在、是否构成具体确定、是否对订立商品房买卖合同及确定房屋价格存在重大影响、是否构成开发商的要约等问题，原告现无充分的证据加以证明；鉴于原告主张的“被告该承诺”也未载入案涉商品房买卖合同中、也未载入所附有的建筑物平面图中（案涉商品房买卖合同后附有平面图，见本合同附件一），鉴于建筑物平面图对原、被告双方具有明确的指示作用和引领作用。综上，故原告提出的该节请求，本院依法也不予采信。关于原告判令被告按批准的规划恢复案涉房屋室外庭院一节。鉴于原告该节主张即使存在，也系开发商违反了建设工程规划许可的范畴；即使原告主张的事实存在，该行为也系房地产开发企业违反行政管理法规的结果，依据《中华人民共和国合同法》第110条及《中华人民共和国民事诉讼法》第124条的规定，原告可依法向有关部门申请解决。关于原告请求判令被告告知案涉房屋存在超规划情况下取得竣工验收备案表的原因；案涉房屋夹层超规划情况下主体结构是否安全；消防、环保、居住使用中有关注意事项的信息一节。鉴于在审判实践中发生的因商品房买卖所引发的纠纷能否直接适用《中华人民共和国消费者权益保护法》现存有争议，且原告请求的知情权（取得竣工验收备案表的原因、案涉房屋夹层超规划情况下主体结构是否安全；消防、环保、居住使用中有关注意事项的信息）均由被告所取得的竣工验收备案表所载明，且被告取�的该表是建设行政主管部门备案登记的表现形式，该表的取得就是案涉商品房具备我国法律、法规规定的交付条件的证明，因该表是建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发的。故原告提出的该节请求，本院依法也不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条之规定，判决如下：驳回原告魏雪提出的诉讼请求案件受理费25492元，均由原告魏雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  董允瑞人民陪审员  黄 婷人民陪审员  由舒莹二〇一七年十月二十五日书 记 员  王 健