广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初10566号原告：中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司，住所地广东省中山市沙溪镇半岛路1号阳光半岛商业群楼10幢1卡二层02卡，统一社会信用代码91442000756474492A。负责人：刘成烈，该司董事长。委托诉讼代理人：黄锦波，该司经理助理。被告：金铭，男，1975年3月15日出生，汉族，户籍地址辽宁省沈阳市，现住广东省中山市。原告中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司（以下简称天英物业公司阳光半岛分公司）诉被告金铭物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月21日受理后，被告金铭向本院提起反诉，但未到庭参加诉讼，视为其撤回反诉请求，故本院对被告金铭的反诉请求不予受理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天英物业公司阳光半岛分公司委托诉讼代理人黄锦波到庭参加诉讼。被告金铭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天英物业公司阳光半岛分公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付阳光半岛一街xxx幢xxx室自2011年12月1日至2015年11月30日共43个月所拖欠的物业管理费7169.82元；2.被告支付阳光半岛一街xxx幢xxx室自2015年2月1日至2015年11月30日所拖欠的物业梯灯分摊电费29.36元；3.被告支付阳光半岛一街xxx幢xxx室自2011年12月1日至2015年11月30日所拖欠物业管理费逾期缴纳产生的滞纳金25386.17元。诉讼中，原告天英物业公司阳光半岛分公司明确滞纳金计算方法为：以每月所欠物业管理费为本金，从2011年12月1日起至实际清偿之日止，按每日千分之五计算。事实和理由：被告购买了中山市沙溪镇阳光半岛小区一街xxx幢xxx室（面积：128.26平方米），按照原告与被告于2004年2月8日签订的《前期物业管理服务协议》、2008年10月16日签订《委托收款协议书》，及相关的法律的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施物业服务，为被告提供了物业管理服务。被告自2011年12月起拖欠物业管理费以及因此产生的滞纳金等费用共计32588.37元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告仍然拒绝交纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十二条等规定，特向法院提起诉讼。原告天英物业公司阳光半岛分公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.住户欠费明细表；2.中山市不动产登记资料证明表；3.被告的身份证复印件；4.催收通知书；5.前期物业管理服务协议；6.委托收款协议书。被告金铭未到庭应诉，在庭前提交了书面答辩状，其辩称，本人对原告提出的四点诉求，部分承认。原告的事实与理由中隐瞒大量事实，其仅追缴物业管理费，却不提其应承担的责任义务以及其失职。1.电子门禁系统问题得不到完善解决。电子门禁系统在收楼时偶尔失灵，打电话给物业管家或通过电子门禁系统打给监控室保安反映，得到的回复是系统线路混乱，需要重新编码即可正常使用，24小时内就可以修复。该问题反复发生到大概2011年。根据《前期物业管里服务协议》第一条的约定，电子门禁系统属于“共用部位、共用设施设备”，它安装在单元楼主门通道外，是该单元所有住户公用设备并且安装在共用部位，但原告从2011年以前就拒不履行维护、修缮义务。原告违约在先，根据协议约定，本人有权要求原告纠正错误。本人曾向历任物业管家及黄锦波提出，电子门禁系统长期失灵，如不给予恢复正常使用功能，本人将以拒绝交纳物业管理费的方式进行维权。2.本人按约定交纳物业管理费，但原告未在约定的时间内完成电子门禁系统的维修。本人与原告负责人陈某某已达成口头协议，以前的欠款一笔勾销，从2014年8月开始本人继续交纳物业管理费，本人给予原告半年时间来完成电子门禁系统的修理维护服务。但是，原告后来表示不愿意维修，首先，该设备已过保修期限，需要本人自己维修；其次，原告检测电子门禁系统时发现该设备不是原配，且该设备在邻居家测试时功能正常，而将邻居家的电子门禁系统安装在本人户内却无法正常使用。原告提出要本人出资一千元，由原告方找维修单位进行维修。本人提出，首先，如果是户内设备使用老化需更换，本人需要了解该产品的厂家、市场价格等信息；其次，如所交费用中包含除户内设备以外的器材、材料、施工费用等概不接受。最终原告没有处理此事。3.原告乱收费、重复收费。本人与原告签署了小区室内外车位的租赁合同，但本人租赁的车位经常被占用。之前每次与保安沟通都妥善解决，但后来得到的解释是，该车位已经租给其他业主。由此本人才发现物业管理费和车位租赁费的催缴单。本人找到负责财务的官小姐，问她为何已经取消本人的车位使用权，还继续在划扣本人的租车位费，得到答复是不再追缴车位租赁费。4.原告对绿化管理失职。小区一街16幢单元入户通道的植被绿化已全部销毁，无绿化；对面草地的共用儿童活动器械常年失修，已经拆毁；小区西门侧的供业主共同使用的，内设健身、台球、舞蹈、乒乓球、功能厅等有偿活动的综合功能楼被取消，租赁给他人另作他用。本人认为原告在以上三点违约行为，侵害本人的合法权益，故本人拒绝支付物业管理费。5.原告对绿化员工管理失职，对保安管理失职，对建立健全安保档案资料违约，小区监控设备已经不具备存储视频资料的功能，并且对应享受相应安保服务的所有小区业主包括本人存在刻意隐瞒事实、不作为的违约行为。被告金铭就其辩解，向本院提交了8张照片作为证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天英物业公司阳光半岛分公司成立于2003年11月4日，经营范围为阳光半岛住宅小区物业管理，停车场管理；承接室内外装饰工程等。金铭为中山市沙溪镇xxx路xx半岛xx房的业主，该房产建筑面积为128.26平方米。2004年2月8日，中山市天英物业管理有限公司、金铭分别作为甲方、乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方同意自购买上述房屋之日起，由甲方全权管理所有共有物业及相关的设备设施事务工作；甲方权利和义务：负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、管理与服务，建立健全物业管理档案资料，制止纠正违反本小区的物业管理规定和《管理公约》的行为，依据本协议向乙方收取物业管理费用，向乙方提供各种物业管理有偿服务，接受乙方的工作监督；乙方权利和义务：监督甲方的物业管理服务标准，就物业管理的有关问题向甲方提出合理意见和建议，每月按时向甲方交纳物业管理费用；物业管理服务内容：房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备指共用物业的上下水管道、落水管、水泵房、配电房（电表房）、电梯、公共天线、供电线路、通讯线路、照明、沟渠、池、井、停车场（车库）、公益性康乐设施和共用设施设备等；公共设备设施的管理：对公共设施、设备进行维修和保养，在正常情况下保持公共设备设施的正常运作；园林绿化管理：按绿化种植养护要求，确保花草树木的生长茂盛、整齐美观；物业管理服务费用：乙方交纳物业管理服务费规定时间为每月10日之前，从交楼之日起，物业管理服务费按独立别墅2.5元/平方米/月，梦幻别墅2.2元/平方米/月、带电梯洋房1.8元/平方米/月、无电梯洋房1.3元/平方米/月计收，小区内公共水、电的分摊费用按国家政府的有关规定执行；若甲方违反本协议，未达到管理服务约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成重大损失的，乙方可依法追讨赔偿或终止管理服务协议；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天千分之五的标准交纳违约金。合同还约定了其他事项。中山市天英物业管理有限公司、金铭分别在甲方、乙方处盖章、签名。2008年10月16日，天英物业公司阳光半岛分公司、金铭分别作为甲方、乙方，双方签订《委托收款协议书》，约定：天英物业公司阳光半岛分公司为金铭所居住的阳光半岛提供物业管理服务，为方便乙方缴付费用，由甲方委托工商银行中山分行使用电脑联机网络，向乙方收取每月以下费用：物业管理费、汽车车位租用费、摩托车车位租用费、梯灯费。合同还约定了其他事项。天英物业公司阳光半岛分公司、金铭分别在甲方、乙方处盖章、签名。合同签订后，金铭入住阳光半岛小区。天英物业公司阳光半岛分公司为金铭所在的小区提供了物业服务。天英物业公司阳光半岛分公司主张金铭拖欠自2011年12月1日至2015年11月30日期间（共43个月）的物业服务费7169.82元，拖欠自2015年2月1日至11月30日期间的梯灯分摊电费29.36元。天英物业公司阳光半岛分公司经向金铭催交上述费用未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，根据《中山市不动产登记资料证明表》，位于中山市沙溪镇xx路xx半岛xx房的房产权利人是金铭，建筑面积为128.26平方米。由于金铭所居住的房屋无电梯，故按每月1.3元/平方米交纳物业服务费，每月为166.74元。金铭自2011年12月1日至2015年11月30日共计拖欠43个月（2014年9月至2015年1月物业服务费已交纳）的物业服务费为7169.82元（166.74元×43个月）。诉讼中，本院与天英物业公司阳光半岛分公司、金铭一起到金铭住所地xxx幢xxx房对对讲机、通讯线路及其门禁系统进行实地检测，经检测，安装在金铭家里的对讲机不能通话，无法使用。把能通话的xxx房的对讲机拿到金铭家试用，也无法通话，但按xxx房号时可以通话，故应为xxx房对讲机及相应的门禁系统线路出现故障。天英物业公司阳光半岛分公司认为对讲机在金铭收楼时就已安装了，设备的保修期为两年，涉案房屋的对讲机已超出保修期，并认为通讯线路是正常的，门禁系统可以呼叫对应单元，可以用密码或刷卡开门，对讲机不在其维修范围内，属于金铭的自有财产。天英物业公司阳光半岛分公司陈述金铭曾要求其维修，其找过厂家报价，维修费用要1000元，但金铭不同意由其出钱维修，就未维修。门禁系统已经过保修期，维修需要动用维修基金，动用维修基金需要业主同意。门禁系统属于业主的共有财产，维修需要业主承担费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。天英物业公司阳光半岛分公司与金铭签订的《前期物业管理服务协议》、《委托收款协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行。结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1.天英物业公司阳光半岛分公司有无履行双方签订的《物业服务协议》约定的维护、修缮义务的问题；2.天英物业公司阳光半岛分公司提供的物业服务是否存在重大瑕疵以及是否构成根本违约问题；3.天英物业公司阳光半岛分公司诉讼请求应否支持的问题。关于焦点一。金铭居住的xxx幢xxx房的对讲机及其门禁系统在较长一段时间处于故障状态，门禁系统作为小区安全保障的共用设施，其出现故障必然会对xxx幢业主的人身及财产安全带来一定的安全隐患，也带来不便。天英物业公司阳光半岛分公司作为该小区的物业服务企业，根据其与业主的协议约定，其有义务对此进行维护、修缮，但其未能及时有效妥善地解决门禁系统的故障。因此，本院认为天英物业公司阳光半岛分公司未完全履行双方协议约定的维护、修缮义务。关于焦点二，如前所述，小区xxx幢门禁系统长期处于故障状态，对业主金铭的安全保障造成了较大的妨碍。至于金铭认为小区存在车位经常被占用、绿化管理失职、草地共用儿童活动器械常年失修等问题，因金铭没有提交相应的证据证明，本院不予采信。因此，本院认为，天英物业公司阳光半岛分公司提供的物业服务行为存在一定的瑕疵，但在整体物业服务上并不存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量，故本院认为其尚未构成根本违约。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，在天英物业公司阳光半岛分公司未构成根本违约的情况下，作为业主的金铭无权拒绝交纳物业费。金铭作为涉案小区业主，其已经实际享受了物业公司提供的物业服务，应履行按时交纳物业费的合同义务。考虑到天英物业公司阳光半岛分公司提供的物业服务质量存在瑕疵，但尚未对金铭的生活造成重大影响，故对天英物业公司阳光半岛分公司主张的物业服务费酌情予以减免20%的幅度，至于其余合理的物业服务费用及其产生的逾期付款违约金，金铭仍应当支付。因此，金铭应支付天英物业公司阳光半岛分公司2011年12月1日至2015年11月30日期间的物业服务费5735.86元（166.74元/月×43个月×80%）及该期间产生的违约金。《前期物业管理服务协议》对违约金由如下约定：“乙方违反本协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天千分之五的标准交纳违约金。”金铭拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中的滞纳金实质为违约金，合同约定标准明显过高，而天英物业公司阳光半岛分公司未举证证明物业服务费除利息损失外存在其他损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人主张约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方所约定的每日按拖欠金额千分之五的违约金标准明显偏高，已经超出天英物业公司阳光半岛分公司利息损失的百分之三十，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法对双方约定的上述违约金标准予以适当调低，调整为以每月拖欠的物业服务费为基数，从欠费的次月11日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率分别计算至物业服务费清偿之日止。关于梯灯电费，《前期物业管理服务协议》约定：“小区内公共水、电的分摊费用按国家政府的有关规定执行。”金铭拖欠2015年2月至2015年11月（共计10个月）的梯灯电费29.36元，由于金铭已实际使用该梯灯设施，并产生了一定的费用，故应向天英物业公司阳光半岛分公司缴纳该费用29.36元。综上，中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司诉求合法部分，本院予以支持。金铭抗辩合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告金铭于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司支付从2011年12月1日起至2015年11月30日止的物业服务费5735.78元及相应的违约金（违约金的计算方法：以每月拖欠的物业服务费为基数，从欠费的次月11日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率分别计算至物业服务费清偿之日止）；二、被告金铭于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司支付从2015年2月1日起至2015年11月30日止的梯灯电费29.36元；三、驳回原告中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费614元（原告中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司已预交），由原告中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司负担464元，由被告金铭负担150元。被告金铭负担的部分，于本判决发生法律效力之日起七日内直接支付给原告中山市天英物业管理有限公司阳光半岛分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟审 判 员  赵 波人民陪审员  张子锋二〇一七年八月二十一日书 记 员  陈 奇