广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2076号
上诉人（原审被告）：广州市德容房地产有限公司，住所地从化市街口街城内路192号二层。
法定代表人：胡明飞，职务总经理。
委托代理人：罗向华，广东卓盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何文，男，1974年11月9日出生，汉族。
委托代理人：宋万俊、宋俊民，均为广东启源律师事务所律师。
原审被告：从化市河东房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街沿江南路67，68号，红荔一路2、4、6号。
法定代表人：肖健生，职务经理。
委托代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。
委托代理人：黄雪征，广东流溪律师事务所律师助理。
上诉人广州市德容房地产有限公司（下称德容公司）因与被上诉人何文、原审被告从化市河东房地产开发有限公司（下称河东公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
何文一审诉称：我方购买房屋的楼盘康怡花园是从化市康怡房地产开发有限公司（以下简称康怡房地产公司）挂靠河东公司开发的商品房。我方与陈树勋签订了《房地产订购书》，约定购买从化市康怡房地产公司开发的位于从化市江埔街七星路15号康怡花园1梯302房。合同签订后，我方支付了首期购房款21500元，当时口头约定好办理房产证后即办理按揭，后来没有办理房产证因此也就没有办理按揭，康怡公司当月就将房屋交付给我方使用至今。
由于各种原因，康怡花园一直未办理房产证，在业主多次上访后，2008年12月18日经市政府同意，按照“能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办”的原则，减免了康怡花园的相关费用。2009年河东公司与德容公司签订了（（土地债权变更转让协议》，约定康怡花园商住楼的债权债务由德容房地产公司承接。2012年康怡花园整体确权到德容公司名下。至此，开发商为业主办理《房地产权证》已没有任何法律妨碍。但德容公司却无端要求我方需另外交纳每平方米350元的费用才能办证。我方认为我方已经依约支付了房款，被告就有义务为我方办理《房地产权证》，现被告已严重违约，无权要求业主缴纳额外费用才能办证，为此，请求法院判令：一、被告履行为我方办理位于从化市江埔街七星路15号康怡花园1梯302房房地产权证义务，过户费用全部由被告承担；二、本案诉讼费用由被告承担。以上事实有我方身份证、被告企业注册基本资料、（（房地产订购书》、房款收据、水电费收据、德容公司《公告》、从化市人民政府办公室《批复》、从化市国土资源和房屋管理局（（关于七星路15号“康怡花园”住户办理房产证的答复》、《土地债权变更转让协议》、《土地使用权登记表》、《商品房出售及土地使用权登记表》、《业主登记表》等证据予以证实。
河东公司一审辩称：一、虽然我公司与陈树勋于2000年8月11日签订《挂靠开发房地产协议》，但从未收到任何款项，亦无任何得益。二、我公司从未主动与众何文签订相关的购房合同，对部分购房合同中有我公司的公章，我公司对其真伪无法辨别；即使公章真实，我公司也无法查清盖章时的真实情况。三、根据从化市人民政府办公室从府办批（2010）350号（（批复》的内容：关于广州市德容房地产有限公司申请解决原从化市通用机械厂集资房办理房地产权有关问题的事宜，批复如下，同意原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原从化市河东房地产开发有限公司转为广州市德容房地产有限公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。从化市规划局将建设工程规划许可证的建设单位由被告公司更改为德容房地产公司。另经从化市人民政府批准，涉案房产由德容房地产公司办理房地产确权登记，且已由其领取产权证明书。因此，对因“康怡花园”房屋合同纠纷所产生的权利、义务，由德容房地产公司承担，与我公司无关。四、根据已经生效的（2013）穗中法民五终字第2695号《民事判决书》【一审案号：（2012）穗从法民初字第132号】，案情与上述案件基本一致，均驳回了对我公司的诉讼请求，已生效的法律文书所认定的事实和裁判结果应对上述案件有约束力。综上，何文对我公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回。以上事实有（2013）穗中法民五终字第2695号民事判决书予以证实。
德容公司一审辩称：一、何文的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予以驳回。何文诉请依据的《房地产订购书》合同相对人是从化市康怡房地产开发有限公司，而并非被告河东公司或德容公司，何文是向康怡公司交纳房款的，何文与被告之间不存在合同权利义务关系。根据合同相对性原理，何文无权以其与第三方签订的订购书要求被告河东公司或德容公司履行合同义务。二、何文提供的《房地产订购书》是无效的法律文件。1、康怡公司既不是案涉房地产的开发建设公司，也未取得河东公司的授权，其无权售卖案涉房屋，因出售主体不适格，《房地产订购书》无效。2、根据《房地产订购书》第四条约定签署《房地产订购书》后七天内签署（（房地产预售契约》，第五条约定如乙方未能签订《房地产订购书》或未能依时缴付购房款，即视为乙方自行终止本《房地产订购书》及放弃乙方在本《房地产订购书》规定的所有权益。本案何文没有签订《房地产预售契约》，依据上述约定该文件应已自行终止并失效。三、先不论合同是否真实有效，本案房款总价是91500元，何文仅支付了21500元，按常理也不具备办证条件。四、我方已提出反诉，要求何文返还房屋。
原审法院经审理查明：从化市康怡房地产开发有限公司（下称康怡房地产公司）于2002年8月16日成立，股东为潘晓玲、陈志坚（已去世），法定代表人陈志坚，营业期限为2002年8月16日至2003年2月28日，公司经营范围为房地产开发（仅用于办理开发资质证），目前营业执照已被吊销。从化市河东房地产开发有限公司于1987年12月15日成立，法定代表人肖健生，营业期限为1987年12月15日至长期，经营范围为房地产开发（资质三级），企业状态为已开业。广州市德容房地产有限公司于2008年11月10日成立，营业期限为2008年11月10日至2013年10月15日，股东为潘晓玲、潘岐针，法定代表人潘晓玲，2012年后变更为胡明飞，经营范围为房地产开发经营、房地产中介服务、园林绿化工程、建筑材料销售等，企业状态为已开业。陈树勋与陈志坚为亲兄弟关系，陈树勋之妻潘晓娟与潘晓玲为姐妹关系。
2000年前国有企业从化市通用机械厂经政府批准，集资兴建位于从化市街口镇七星路15号康怡花园职工集资楼，共七幢。2000年8月11日，陈树勋与河东房地产公司签订《挂靠开发房地产协议》，该协议书的主要内容：陈树勋购得在从化市街口镇河东南路45号（从化市通用机械厂宿舍区），挂靠河东房地产公司进行开发；河东房地产公司提供房地产开发资质，营业执照复印件给陈树勋进行商品房开发建设，陈树勋以河东房地产公司名称经营房地产业务过程中，一切行政和业务手续以河东房地产公司名称进行并协助办理，由河东公司负责收款；陈树勋在开发经营的房地产是独立核算，自负盈亏，自主经营自行管理，房地产权属归陈树勋所有；陈树勋应依时交付商品房给住户，严格履行购房合同条款，凡楼宇质量问题及购房合同纠纷的有关事宜自行解决等内容。2002年，该集资楼的土地使用权登记在河东公司名下。该楼群约于2003年年底、2004年初建成，一部分作为职工集资房返还给职工，另一部分作为商品房对外销售，本案何文非从化市通用机械厂职工。
2003年8月2日，从化市康怡房地产开发有限公司（甲方）与何文（乙方）签订了《房地产订购书》，合同第一条约定乙方购买甲方兴建的位于从化市街口镇七星路康怡花园第B幢A梯第三层02号房的房屋，第二条约定该房地产定价为91500元，第三条约定双方同意并确认，乙方向甲方支付定价的20％即21500元作为乙方履行本订购书的定金，然后即签署本订购书，第四条约定签署《房地产订购书》后七天内乙方根据甲方售楼说明书所列的其中一项付款方式向甲方缴付首期房价款，并双方即签署《房地产预售契约》，第五条约定如乙方未能签订《房地产订购书》或未能依时缴付购房款，即视为乙方自行终止本《房地产订购书》及放弃乙方在本《房地产订购书》规定的所有权益，等等。
合同签订当日，何文向康怡房地产公司支付首期房款21500元，由陈志坚出具内容为：“何文购康怡花园B栋A梯302房首期房款21500元”的《收据》，并将该房交付给何文使用至今。其后买卖双方未再重新签订商品房预售合同，也未办理该房房地产权证。2010年之前该房物业管理费及水电费由康怡房地产公司收取，2010年之后由德容房地产公司收取至今。
因建设单位未缴纳土地出让金和转让税费以及欠报建费等原因，康怡花园商品住宅未能确权，弓i发业主多次上访。2008年12月，从化市人民政府办公室作出从府办批（2008）956号批复，市政府同意按照“能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办”的原则，处理集资楼所欠的报建费和契税、土地增值税等问题。2009年4月13日，河东公司（甲方）与德容公司（乙方）签订了《土地债权变更转让协议》，约定：“自2009年4月1日起，甲方不再
承担慷怡花园’商住楼的一切债权债务及相关的一切法律责任。由乙方全部承担，有关的办证手续由乙方自行办理，费用由乙方负责。”2010年5月从化市人民政府办公室作出从府办批（2010）350号批复，同意原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。同期康怡花园的土地使用权人由河东公司变更登记为德容公司。2012年9月，位于从化市街口街
七星路15号“康怡花园”产权确权登记在德容公司名下，经办人陈树勋。经政府协调，德容公司为相当部分业主办理了房地产权证。因何文认为被告德容公司要求其增加费用作为办证条件无理，引发双方纠纷成讼。
一审另查明，交付给何文使用的从化市街口镇七星路康怡花园B栋A梯302房，现公安门牌号为从化市江埔街七星路15号康怡花园1梯302房，该房经从化市国土资源和房屋管理局核定建筑面积为93.54平方米。
德容公司在案件审理过程中提起反诉，原审法院已告知其另行立案处理。
原审法院认为：从本案查明的事实来看，康怡花园是陈树勋以从化市康怡房地产开发有限公司名义挂靠河东房地产公司开发的楼盘，陈树勋系康怡花园的实际投资人。何文与陈树勋签订了《房地产订购书》，无论合同上记载的出售方是陈树勋、康怡房地产公司或其法定代表人陈志坚，还是河东公司，上述主体都是适格的合同主体。从双方签订订购书约定建立房屋买卖合同关系来看，合同主要义务已经履行，卖方已实际交付房屋给何文居住使用至今已超过十年，买方支付了部分房款，在此期间，陈树勋、陈志坚、康怡房地产公司、德容公司等从未对双方存在房屋买卖关系提出过异议，反而先后向何文收取该房物业管理费和水电费，也没有其他案外人对涉案房屋主张过权利，双方签订的订购书成立且无违反法律禁止性定，合同有效，双方均应履行合同义务，德容公司抗辩主张无理，原审法院不予采纳。
关于德容公司主张双方签订的订购书已终止的问题，虽该订购书有关于签署《房地产订购书》后七天内乙方根据甲方售楼说明书所列的其中一项付款方式向甲方缴付首期房价款，并双方即签署《房地产预售契约》，如乙方未能签订《房地产订购书》或未能依时缴付购房款，即视为乙方自行终止的约定，但由于双方并未再对购房余款何时支付作出明确约定，德容公司也在当天出具的收款收据上明确载明收到的款项为“首期款”，并当即将买卖标的物房屋交付给何文使用，从行为本身已对合同作出了实质性的变更，且德容公司未依法在一年内及时行使合同解除权，现又以此条约定提出抗辩显然无理，原审法院不予采纳。
根据已经生效的广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2695号《民事判决书》中“德容公司在原审期间确认其公司成立之前康怡花园已开发完成，德容公司并无提供其公司为取得康怡花园项目支付相应对价的证据，根据现有证据显示德容公司是基于从化市政府从府办批（2010）350号批复的有关规定，承继了原河东公司职工及其他购房者的权利和义务……”等内容，德容公司未提交新证据证明生效的判决文书查明的事实有误，原审法院予以采纳。再者，根据河东公司与被告德容公司签订的（（土地债权变更转让协议》的约定，德容公司理应对涉案土地相关债务有了解义务，并予切实全面履行。该项目商住楼的债权债务由被告德容公司承接，河东公司无须再承担合同义务，德容公司应依约承接陈树勋与何文签订的房屋买卖合同的相关权利义务，对已收商品房款及其他相关费用，承担所有经济责任；而且，康怡花园房地产项目目前已确权登记在德容公司名下，事实上德容公司也为怡花园的其他业主成功办理了房地产权证，显然，没有取得商品房预售许可证，并未对办理房地产权证构成妨碍，德容公司主张其尚未取得康怡花园预售许可证不具备办理房地产权证条件的抗辩理由显然不成立。综上，何文诉讼请求德容公司承担办证义务有理，原审法院予以支持，对何文主张河东公司办证的请求，原审法院予以驳回。
又根据双方签订的（（房地产订购书》的约定，何文购买的康怡花园1梯302房购房款总价为91500元，作为出售方康怡公司已将房屋交付使用，何文作为购房人，应继续履行支付购房余款义务，何文认为双方约定以按揭贷款的方式支付购房款，由于何文未能提供证据予以证实，原审法院不予采信。扣除已支付的购房款21500元，何文尚欠购房款70000元未予支付，应予先行支付给德容公司。
至于办证税费承担问题，按照法律规定，有约定从约定，没有约定的按政府部门的相关规定承担。双方签订的订购书对办证税费没有作出约定，何文诉讼请求被告承担全部办证税费于法无据，原审法院不予支持。
为此，本案经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条之规定，作出判决：一、原告何文与从化市康怡房地产开发有限公司签订的《房地产订购书》继续履行，原告何文应于本判决发生法律效力之日起10日内支付购房余款70000元给被告广州市德容房地产有限公司；二、被告广州市德容房地产有限公司在原告何文履行本判决第一项义务后的60日内，协助原告何文办理从化市江埔街七星路15号康怡花园1梯302房的房地产权证，相关税费按政府相关部门的规定各自承担；三、驳回原告何文对被告从化市河东房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告广州市德容房地产有限公司负担。
判后，上诉人德容公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院违反法定程序，遗漏案件当事人。由于本案涉及康怡花园的商品房买卖合同纠纷，且涉案合同或以陈树勋名义，或以康怡房地产公司名义，或以河东公司名义出售，因此，陈树勋及康怡房地产公司必须作为本案当事人参加诉讼，方能查清杜本华持有购房协议的真实性。一审法院应当主动依法将陈树勋及康怡房地产公司追加为本案当事人参加诉讼，一审法院违反民诉法规定，未予追加，程序违法。二、一审法院违反法定程序，未告知我司申请对河东公司公章进行鉴定的法定权利。三、一审法院强行剥夺我司的反诉权利。一审中，我司在举证期限内提出反诉，而一审法院以告知另案处理为由不予受理，剥夺了我司合法的反诉权，请求二审法院予以纠正。四、一审判决认定事实错误。1、一审判决关于“从本案查明的事实来看，康怡花园是陈树勋以康怡房地产公司名义挂靠河东公司开发的楼盘”认定有误。（1）从一审查明事实可知，案涉“康怡花园”项目是由陈树勋挂靠河东公司开发的，后该项目由河东公司转至我司名下，与康怡房地产公司并无任何关联。一审法院以从本案查明的事实来看“认定”康怡花园是陈树勋以康怡房地产公司名义挂靠河东公司开发的楼盘明显错误。（2）从一审查明康怡房地产公司成立及股东情况可知，陈树勋既不是该公司的股东，也不是法定代表人，与该公司无关。一审法院以“陈树勋与陈志坚为亲兄弟关系”的事实认定并无证据支持，即使两人是亲兄弟关系，也不能以这种关系认定康怡房地产公司或陈志坚是陈树勋的委托代理人。2、一审法院关于“原告与陈树勋及其委托代理人陈志坚签订了《房地产订购合同》”、“是适格的合同主体”的认定明显错误。“康怡花园”开发主体是河东公司，康怡公司无权处置签署合同等手续事宜，故应认定合同主体不适格，合同无效。而且河东公司与我司均无收取杜本华的房价款。3、一审判决关于“物业管理费和水电费一直由康怡房地产公司或我司收取至今“并以此认定我司没有异议”的认定有误。我司对案涉房屋由被上诉人居住一直存有疑义。从仅收取水电费，未收取物业管理费的事实可知我司并不是没有疑义。由于本案商品房预售范畴，而“康怡花园”项目并没有取得商品房预售许可证，因此我司认为涉案订购书应无效。五、一审判决错误。1、一审法院超出被上诉人的诉讼请求范围作出判处，明显有误。被上诉人一审并未诉请我司承担过户费用，也未在法定期限内增加诉请，一审判决却针对相关税费由谁承担问题作出判决，明显超出诉请。2、一审判决自相矛盾。一审法院在判决驳回被上诉人对河东公司诉讼请求的同时，判决我司承担协助被上诉人办证的义务，自相矛盾。综上，上诉请求：撤销一审判决，依法裁定将本案发回重审。
被上诉人何文答辩称，一，涉案康怡花园是从化康怡房产公司挂靠河东房地产开发的楼盘，陈树勋是楼盘的实际投资者，这是当地众所周知的事实，也有政府部门的确认。陈志坚有时作为合同相对人有时作为收款人，陈志坚是从化康怡房产公司的法定代表人，也是陈树勋的亲兄弟，陈志坚签订合同收受房款的行为都代表河东房地产，法律后果由从化康怡房产公司和河东房地产承受。二，上诉人与河东房地产签订协议是土地债权变更转让协议，上诉人作为该项目权利义务承受人，有义务清偿涉案楼盘的债权债务，否则应承担不利后果。三，被上诉人与河东房地产、从化康怡房产公司及其代理人签订商品房买卖合同交纳房款并实际居住至今，双方形成事实的商品房买卖合同关系。四，经过被上诉人小业主的不懈努力向政府部门反映情况，政府部门减免康怡花园项目的相关费用，涉案楼盘已办理大确权登记在上诉人名下，具备办证条件，业主要求办证合理合法也是完全可能的。五，与本七案类似的案件，在中院2014穗中法民五终1684-1702号十五件案，都已作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判并发生法律效力，要求法院相同问题相同处理，判决驳回上诉维持原判。
原审被告河东公司称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决我方不承认任何责任是正确的，请求对我方不承担责任部分予以维持。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明，原审法院在本案由简易程序转换普通程序过程中于2013年7月2日向上诉人德容公司发出《延长举证期限通知书》，延长举证时间为十五天。原审法院以公告方式送达开庭传票及延长举证通知给上诉人，该公告中确定的开庭时间在举证期限届满后第3日，故原审法院就本案一审开庭时举证期限已提前3日届满。而上诉人至开庭前一天向原审法院提出反诉请求，主张房屋买卖合同无效以及由被上诉人返还房屋，对此，原审法院已告知上诉人另行立案处理。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案争议的焦点为上诉人主张原审程序不当、应将本案发回重审的上诉请求是否成立？评析如下。
关于原审法院是否遗漏诉讼主体的问题。首先，根据本案证据及当事人的陈述可知，涉案房屋已由卖方交付被上诉人，被上诉人已使用多年，上诉人接手涉案房屋所在的“康怡花园”小区后亦代收水电费至今。在此过程中，无论是康怡房地产公司或上诉人均从未对双方存在的房屋买卖关系提出过异议，也没有案外人对涉案房屋主张过权利。另审查出售方主体，根据本院作出的（2013）穗中法民五终字第2695号民事判决，陈树勋为康怡花园的实际投资人，而无论合同上记载的出售方是陈树勋、康怡房地产公司或其法定代表人陈志坚，还是河东公司，从上述出售方交付房屋给买受人，买受人居住至今没有其他主体对涉案房屋主张权利及原审法院对涉案康怡花园项目逐一入户调查的情况来看，原审法院认定上述主体均是适格的合同主体并无不妥，本院予以维持。其次，由于原审法院已查明上述事实，故本案无需追加陈树勋及康怡房地产公司作为当事人参加诉讼。为此，对上诉人上诉认为一审法院遗漏案件当事人而违反法定程序的主张理据不足，本院不予采纳。
关于上诉人主张原审法院未对河东公司公章鉴定的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条中“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”的规定，对购房合同中河东公司加盖的公章进行鉴定属于当事人申请的事项。一审诉讼中，上诉人未在举证期限内提出该鉴定申请，现上诉主张原审法院未告知其申请对河东公司公章进行鉴定而违反法定程序没有理据，本院亦不予接纳其申请。
关于上诉人主张原审法院未接纳其反诉而程序不当的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉，应当在举证期限届满前提出”。经审查，一审法院在由简易程序转换普通程序过程中向上诉人发出《延长举证期限通知书》是，延长举证时间为十五天。一审法院以公告方式送达开庭传票及延长举证通知书给上诉人，该公告中确定的开庭时间在举证期限届满后第3日，故一审开庭时举证期限已提前3日届满，而上诉人至开庭前一天才提出反诉，故一审法院未受理上诉人反诉并告知其另案起诉并无不当。上诉人认为一审法院违反法定程序，强行剥夺上诉人反诉权利的主张理据不足，本院不予采纳。
关于上诉人主张原审判决查明事实错误以及原审判决超出原审原告诉讼请求的范围的问题。根据本院已经生效的（2013）穗中法民五终字第2695号民事判决中认定：上诉人是基于从化市政府从府办批（2010）350号批复的有关规定，承继了原河东公司与职工及其他购房者的权利义务，现涉案房屋的产权均已登记在上诉人名下，根据权利义务对等原则，原审法院认定上诉人负有将涉案房屋过户义务并无不妥。上述生效判决现无证据显示已经合法程序予以撤销，故原审法院遵循该认定，本院予以认同。再据河东公司与上诉人签订的《土地债权变更转让协议》约定，康怡花园项目的债权债务由上诉人承接，故依约定，上诉人应负担将涉案房屋过户给被上诉人的义务。由于被上诉人未付清全额购房款，上诉人对原审法院判处被上诉人向该司付清购房余款不持异议，故原审法院判处被上诉人清付房款后，上诉人履行过户办证义务并无不当。至于相关税费的负担问题，则是涉案房屋过户办证的随附义务，根据康怡花园项目房屋的购买情况，买卖双方有约定从约定，没有约定应依照相关法律规定承担。
综上所述，上诉人德容公司上诉请求以及事实和理由不成立，本院不予支持；审查原审判决，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、第三十四条第三款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人广州市德容房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年七月××日
书 记 员 张 坤
颜玉婵