杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0108民初5192号
原告：杭州元发实业有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区城厢街道湘湖社区。
法定代表人：金矿开。
委托代理人（特别授权）：夏德忠、陆远，浙江天册律师事务所律师。
被告：鲍荣华，男，汉族，1965年12月6日出生，住浙江省仙居县。
被告：杭州景都大酒店有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道浦沿路773号1幢101-2室至101-4室、201-1室至201-4室、301-1室至301-6室及12-23层。
法定代表人：鲍荣华。
委托代理人（特别授权）：吴刚，湖北楚秦律师事务所律师。
原告杭州元发实业有限公司（以下简称元发公司）诉被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司（以下简称景都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月15日公开开庭进行审理。原告元发公司的委托代理人夏德忠，被告鲍荣华，景都公司代理人吴刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称，2014年5月26日，原告（甲方）与被告鲍荣华（乙方）签订了《房屋租赁合同》（编号：江南商汇002，以下简称“租赁合同”），并由顾林贵作为履行租赁合同的保证人，共同进行了签署。合同约定由原告向鲍荣华提供坐落于杭州市滨江区浦沿路西江南商汇大厦东北主楼12-23层及一层局部，共计14400平方米（含公摊面积）的房屋，作为四星标准客房服务使用。合同对租赁期限、租金、物业费、支付方式、保证金以及违约责任等进行了约定。
被告景都公司虽未直接参与签订租赁合同，但鲍荣华是景都公司的法定代表人及股东，公司成立后也对租赁合同予以盖章确认，并且实际也在租赁合同约定的范围内进行酒店业务的经营活动，部分租金、物业费等款项也由其向原告支付的。
租赁合同第四条关于租金及支付方式的约定：“本合同约定的起租日起每满十二个月为一个计租年度，……第一年至第三年租赁费为人民币8935200元/年，第四年至第十年，每三年房屋租赁费在前三年基础上增加10%”、“……按乙方承租该物业14400平方米，应承担的物业管理费50400元/月，半年物业费302300元，物业管理费第1一至第三年不变，第四年起另行商定增长幅度。”“本租赁合同采取先付后用原则，房屋租金及物业管理费支付方式为前三年半年一付，第四年一年一付。”
合同第六条关于保证金和保证人约定：“丙方（即顾林贵）对乙方履行本合同义务向甲方提供连带责任保证。……保证期间为上述主债权履行期限届满之日起两年。”
租赁合同签订后，被告鲍荣华于2014年11月3日一次性足额支付了第一期租金477万元，原告则按约定于2014年11月7日将房屋按期交付给被告于使用。免租期结束后，自2015年3月起计收租金。被告应于2015年8月7日支付第二期租金477万元，应于2016年2月7日支付第三期租金477万元、2016年2月7日支付第三期租金477万元，2016年8月7日支付第四期租金477万元，但被告自2015年10月28日起至2016年10月14日，仅分13次陆续支付了共计482万元的租金及物管费，截至目前已累计拖欠租金及物业费949万元。
原告自2015年11月起，曾多次书面致函两被告，要求支付租金及物管费，并且委托律师于2016年8月22日、8月23日分别向两被告发出律师函，但两被告仍不予理会。
根据租赁合同第十五条的约定，被告拖欠租金超过60天，原告有权书面通知被告立即解除租赁合同；根据租赁合同第十六条的约定，因一方违约导致另一方解除租赁合同的，守约方有权要求对方按照解除合同时所在的计租年度一年的租金及其他费用总额支付违约金，对于已经支付的租金和保证金不予退还。据此，原告于2016年10月20日，向两被告发出了书面《解除租赁合同通知函》，两被告于2016年10月20日当面签收。但至今未支付所欠租金、违约金。也未腾退房屋。现诉请：
一、被告一、被告二支付房屋租金及物管费共计923万元；
二、被告一、被告二支付违约金共计954万元；
三、被告一、被告二赔偿原告律师费35.7万元、财产保全费5000元、保全担保费20000元；
四、被告一、被告二立即腾退坐落于杭州市滨江区局部的房屋，并将该房屋移交给原告；
五、被告一、被告二按每天26137元的标准支付从2016年11月11日起至实际腾退日止的租金、其他费用，并支付每天1000元的逾期腾退违约金（截止2016年11月16日，租金、其他费用及逾期腾退违约金为162822元）；
两被告辩称，一、原告交付房屋的时间（计收房屋租金的时间），应该是2015年6月16日，而不应是2015年3月15日计收房屋租金。1、答辩人对租赁房屋装修完毕，原告出租的房屋还没有取得工程竣工验收备案，也没有取得土建消防验收合格证，导致答辩人对租赁房屋装修完毕后，不能通过消防安全检查验收，更无法办理特种行业许可手续。原告出租的房屋是2015年6月取得工程竣工验收备案，而至今未取得土地消防验收合格证。这两个原因直接导致答辩人不能办理行政许可而不能开业，给答辩人造成巨大损失，其责任在原告一方；2、答辩人对租赁房屋装修完毕时，原告没有向答辩人交付一楼大厅。原告装修的大厅至2015年6月15日交付答辩人，延迟了三个月时间；3、因原告没有在答辩人对租赁房屋装修完毕时交付酒店一楼大厅，导致答辩人不能如期开业，使答辩人损失装修酒店的赶工费损失600000元；二、原告经常无故对答辩人停水停电，给答辩人造成损失，对此，原告应承担赔偿责任。原告自2016年1月以来，多次停水停电，特别是自2016年11月9日以来，一直将答辩人经营的酒店停水停电，导致答辩人不能正常经营，造成重大损失。原告应承担赔偿责任；原告出租的房屋有严重的质量问题，给答辩人造成直接经济损失854796元，此款应由原告承担并在由答辩人应付的房租中扣减。因房屋质量问题，使答辩人支付地面找平费273600元（此费用应由原告支付，原告让答辩人先垫付后由原告承担），23层楼漏水严重，答辩人支付房屋维修费173852元（该损失已函告原告），答辩人因23层房屋维修20天，使房屋不能发挥效益，造成直接经济损失101600元（该损失已函告原告）；四、原告诉请的违约金金额过高。请法院依法调整原告与答辩人的违约金。答辩人请求法院驳回原告的此项诉请；五、答辩人并没有违约，原告制作的《解除租赁合同通知函》还在三个月的起诉期内，原告无权请求答辩人腾退房屋，更不能要求答辩人承担律师费等相关损失。原告用欺骗手段给鲍荣华送达《解除租赁合同通知函》的时间是2016年10月20日，截至现在不足三个月，依据相关司法解释规定，对解除合同有异议的起诉期是三个月。答辩人保留向法院起诉请求撤销。另外截止2016年11月9日止，共16个月，答辩人每月应交的租金和物业费79.5万元，总计应交1272万元，而答辩人共实交租金和物业费999万元，另加100万元保证金，共交1099万元。答辩人截目现在仅欠交租金173万元。或原告不停水停电，答辩人不会欠交租金173万元。因此，答辩人不应承担违约责任；六、原告没有出具租赁赁费发票，导致答辩人财务不能核销和抵扣税款，给答辩人造成营业损失，原告应承担责任，故请求驳回原告的诉请。
原告为证明自己的主张，在庭审前向本院提交下列证据材料：证据1，《房屋租赁合同》（编号：江南商汇002），证明原告与被告一于2014年5月26日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于杭州市滨江区局部的房屋租赁给被告一作为酒店使用，顾林贵作为担保人共同进行了签订。合同中对租赁期限、租金、物业费、支付方式、保证金以及违约责任等双方各项权利义务均进行了约定；证据2，《收款收据》及《支付凭证》，证明被告已经向原告支付第一期477万、第二期477万及第三期5万元租金及物业费；证据3，《催款函》，证明原告多次向被告书面致函要求被告履行合同约定，支付相应的租金以及物管费；证据4，《律师函》以及EMS寄送、签收记录，证明2016年8月22日、23日原告分别向被告发送律师函要求其支付拖欠的租金以及物业管理费并经被告签收；证据5，《解除租赁合同通知函》以及EMS寄送签收记录，证明原告于2016年10月20日、22日向被告发出书面的《解除租赁合同通知函》并已由三被告签收。证据6，《委托代理合同》、《上海浦东发展银行网上转账支付操作凭证》、《发票》，证明原告为本案诉讼委托律师代理需要支付律师代理费35.7万元并已经支付第一期律师费用18万元；证据7，《中国人民银行财产保险股份有限公司讼财产保全责任保险保单》、《上海浦东发展银行网上转账支付操作凭证》、《发票》，证明原告为本案诉讼及财产保全、请保险公司提供诉讼保全担保需要支付诉讼担保费20000元，并已经支付；证据8，《浦发银行转账凭证和发票》，证明原告已支付第二期律师费用17.7万元。
两被告质证意见：1、对证据1真实性没有异议，证明目的也没有异议；对证据2，真实性证明目的没有异议，如果有超付，以被告提供的新证据证明，以发票为准；对证据3、证据4真实性没有异议。证明目的有异议。对证据5，真实性有异议，以欺骗的手段骗取签名；对证据6，7、8真实性和证明目的没有异议.
本院认证意见：原告提交的证据5，两被告认为系欺骗手段骗取签名，但未提供证据证明；其余证据，被告均认可真实，故本院对原告提交的证据的真实性予以认定，能否达到原告证明目的，在下文一并论述。
原告在庭后又补充提交了下列证据材料：1、提前进场备忘录，证明原被告于2014年10月28日签署备忘录，确认完成租赁房屋的交付；2、杭州市公安消防局建设工程消防验收意见书（杭公消验字[2014]第0233号），证明出租房屋于2014年10月29通过消防验收；3、房屋租赁备案证（滨房租证[2014]第2854号，证明出租房屋符合出租条件并经备案；4、《租赁房屋交付备忘录》，证明原告与被告鲍荣华于2014年11月5日共同签署了交付备忘录，确认房屋已经取得了土建消防验收合格并于2014年10月29交付被告使用，同时双方明确了从2014年11月16日计算免租期；5、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明原告向被告出租的房屋已于2014年8月竣工验收合格，2015年1月8日完成了竣工验收备案。
被告质证后认为，对上述证据的真实性无异议，但认为，证据1、不能证明交付房屋为2014年11月，应以酒店大厅装修完毕，被告取得消防合格证的时间即2015年5月16日为交付租赁房屋的日期；证据2、验收的土建工程没有包括被告所租赁的房屋；对证据3的租赁备案证的三性无异议，但认为《房屋租赁备案证》的有效期三年，而原被告签订的租赁合同为十年，原告有意欺诈被告，原告转租房屋未经业主杭州杨家墩股份经济合作社书面同意，转租行为违法；对证据4，真实性无异议；对证据5，被告也提交了相同证据。
本院认证意见：原告提交的证据2、3、5虽系复印件，但被告认可真实，故在本案中予以认定，本院对原告提交的证据的真实性、关联性、合法性予以认定。
被告鲍荣华未提交证据。
被告景都公司为反驳原告的主张，在庭审前向本院提交下列证据材料：证据1，《照片》五张，拟证明被告于2015年3月17日完成酒店竣工及原告在2015年4月20日酒店才开始装修；证据2，《工资表》六份，证明被告在2015年3月员工即开始起薪，因原告在2015年4月20日酒店大厅才装修开始，导致被告受到损失的情况；证据3，《年底赶工费用明细》，证明被告为保证2015年3月开业而支付的赶工费600000元，导致被告受到损失的情况；证据4，《消防验收合格证》、《特种行业许可证》一份，证明被告延期交付酒店大厅而导致被告于2015年6月16日才办理完成行政许可手续的事实；证据5、《停水停电通知》证明原告违法停水停电的事实；证据6，被告致原告《函》六份及附件六份证明被告向原告索赔损失及原告签收的事实。
庭审后，被告景都公司又提交了证据7、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明原告向被告出租的房屋2015年1月8日完成了竣工验收备案，租赁合同生效时间应从2015年1月8日开始计算。
原告质证意见：证据1，真实性和关联性都有异议，无法体现本案所涉酒店的场景；证据2，真实性无法确认；3、真实性无法确认，和本案无关联性；证据4，真实性无异议，证明目的有异议，不能证明是因为原告才导致不能拿到相关许可；证据5，如果是公司盖章，真实性无异议；证据6，真实性无法确认，要庭后核实。
被告鲍荣华质证意见：对景都公司提交的证据无异议。原告对证据材料7的真实性无异议。
本院认证意见：被告提交的证据材料1不能达到被告证明目的，证据材料2、3均系被告单方制作，且与本案缺乏相关性，不能达到被告证明目的；对证据材料4及5的真实性予以确认；对被告提交的证据6，主要反映12楼至21楼16间房间的漏水损失，23层漏水损失等问题。该证据不能作为其迟延支付租金的抗辩，被告主张损失赔偿并抵扣租金，但未提起反诉，故在本案中不予认定处理；被告提交的证据材料7，不能达到被告证明目的。
综合当事人提交的有效证据和当庭陈述，本院认定案件事实如下：2014年5月26日，原告（甲方）与被告鲍荣华（乙方）签订了《房屋租赁合同》（编号：江南商汇002，以下简称“租赁合同”）一份，合同约定由原告向鲍荣华提供坐落于杭州市滨江区浦沿路西江南商汇大厦东北主楼12-23层及一层局部，共计14400平方米（含公摊面积）的房屋，作为四星标准客房服务使用。租赁期限为10年，起租日为免租期满之次日起算。甲方同意给予乙方120天的免除租金及其他费用（此处仅指物业费，不含水电费等实际费用）的装修期（以下简称免除期），免租期自乙方进场之日起算。租赁房屋交付竣工，取得单位（子单位）工程质量竣工验收记录，土建消防验收合格日为房屋正式交付日，也就是开始计算房屋租赁费租赁日（减免租期）。免租期限不计入租赁期限。
合同还约定，起租日起每满十二个月为一个计租年度，第一年至第三年租赁费为人民币8935200元/年，半年一付；物业费每月50400元，半年物业费302400元，物业管理费第1至第3年不变，第四年起另行商定增长幅度。本租赁合同采取先付后用原则，房屋租金及物业管理费支付方式前三年为半年一付。乙方须在进场装修之日或2014年7月15日前（以先到为准）向甲方一次性支付第一个半年度的房租及物业费计4770000元；以后的房租及物业费在下个半年度开始前30天内支付。
合同还约定乙方应于本合同签订后3日内向甲方缴纳租赁保证金1000000元，原告承认收到该款项。
合同还对违约责任进行了约定，其中12.1条约定，本合同到期未续租或终止、解除的，乙方应在本合同终止或解除之日起十五个工作日内腾退租赁房屋，并与甲方办理书面移交手续；15.4条约定，乙方拖欠房屋租金及其他费用或未及时、补足保证金累计60天以上，甲方有权书面通知乙方立刻解除本合同；16.2条约定，因对方违约，导致一方解除合同的，守约方有权要求对方按照解除合同时所在计租年度一年的租金及其他费用总额支付违约金。系乙方违约的，已付房屋租金及其他费用和保证金不不予退还；16.5条约定，乙方未及时腾退房屋返还设施设备的，除应按照实际占用天数继续支付租金及其他费用外，还应每逾期一日支付人民币1000元的违约金；16.6条约定，如一方违反合同，守约方有权要求违约方承担其因追究违约行为而支出的相关费用。
合同还对双方的其他权利义务及违约责任等进行了约定。
被告景都公司后在涉案合同上加盖公章，明确承诺：自2015年6月30日起公司成立，将自成立之日起，按照合同履行承租人义务。
2014年11月5日，杭州元发实业有限公司与鲍荣华签订了房屋交付备忘录，明确原告于2014年10月29日将经消防验收合格的房屋交付被告使用，自2014年11月16日计算免租期。
租赁合同签订后，被告鲍荣华于2014年11月3日一次性足额支付了第一期租金477万元，被告自2015年10月28日起至2016年10月14日，仅分13次陆续支付了共计482万元的租金及物管费。此外，被告于立案后的2016年10月31日支付210000元，2016年11月10日支付50000元。
原告曾多次书面致函两被告，要求支付租金及物管费，并且委托律师于2016年8月22日分别向两被告发出律师函，但两被告仍未予支付。原告于2016年10月20日，向两被告发出了书面《解除租赁合同通知函》，被告鲍荣华于2016年10月20日当面签收。
另查明，涉案出租房屋已于2014年10月29日通过土建消防验收，并办理出租房屋租赁备案。
原告因催收租金无着，诉至本院，为此支出保全申请费5000元，诉讼担保费20000元，并委托浙江天册律师事务所提起诉讼，支出律师代理费357000元。
本院认为，原告与被告鲍荣华于2014年5月26日签订的《房屋租赁合同》及相关《补充备忘录》，除《房屋租赁合同》中关于违约金额等部分条款约定过高外，其余条款均合法有效，双方均应依约履行义务，否则应承担违约责任。被告景都公司在合同签订后，承诺自2015年6月30日起公司成立，将自成立之日起，按照合同履行承租人义务。该约定系债务的并存承担，未违反法律规定，依法有法律约束力。
根据双方2014年11月5日签订的《租赁房屋交付备忘录一》的约定，双方自2014年11月16日起计算免租期，又依据房屋租赁合同免租期120天的约定，免租期应为2014年11月16日至2015年3月15日。即起租日为2015年3月16日，则计租年度为第一年度：2015年3月16日至2016年3月15日；第二年度为：2016年3月16日至2017年3月15日。依双方约定先付后用，半年一付并提前一个月支付租金方式。被告已依约支付了首期租金及物管费477万元，被告本应于2015年8月16日前支付2015年9月16日至2016年3月15日的租金及物管费477万元，于2016年2月16日前支付2016年3月16日至2016年9月15日的租金及物管费477万元，于2016年8月16日前付清2016年9月16日至2017年3月15日的租金及物管费477万元。但被告除第一期租金依约支付外，直至2015年10月28日才开始陆续支付第二期租金，至起诉前的2016年10月14日共计支付租金及物管费482万元。被告迟延支付租金的行为已构成严重违约。并符合合同约定的乙方租金支付逾期60天，甲方有权解除合同的解除条件。故原告于2016年10月20日向被告鲍荣华送达了《解除租赁合同通知函》，而鲍荣华又系景都公司的法定代表人，故该合同实际已于2016年10月20日解除。合同解除后，两被告应依约于十五个工作日内腾退。即最迟应于2016年11月10日前腾退。逾期不腾退的，应承担违约责任。
合同解除后，合同权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。依双方约定，第一年至第三年的年租金及物业管理费总计为9540000元，即每天26137元。现被告已支付第一年度租金及物管费9540000元。尚应支付自2016年3月16起计算的租费及物管费，算至合同解除日的租金及物管费，故被告总计应支付自2016年3月16日至2016年10月20租金计219天×26137元/天=5724003元。扣除2016年10月14日前支付的第三期租金50000元，实际应付5674003元。
原告主张被告依解除合同时所在计租年度一年的租金及其他费用总额支付违约金9540000元。本院认为，原被告双方约定租期为10年，但被告仅依约支付了首期租金及物管费，此后，即迟延支付。被告已构成严重违约，故依法应承担违约责任。合同解除后，原告将重新招租并给予新的承租人装修期（免租期）等，这些都将给原告带来损失。但违约金不应过分超过实际损失，故本院对该解约违约金适当调减。依年租金及物业费用的4/12计算，即支付违约金3180000元。原告已主张违约金，不能再主张没收保证金1000000元，该1000000元保证金从被告应支付的租金中抵扣。
被告自2016年10月21日开始，应依合同约定支付占有使用费26137元/天，支付至实际腾退之日止。此外，依双方约定，被告最迟应于2016年11月10日前腾退，否则应自2016年11月11日开始，支付违约金1000元/天，算至腾退交付日。该占有使用费尚应扣除被告于2016年10月31日及11月10日支付的260000元。
原告起诉后，实际支出财产保全费5000元、保全担保费20000元，该损失被告应予赔偿。原告已支付律师代理费357000元，该损失被告也应予赔偿。
被告提出原告出租房屋漏水、电梯故障等给其造成部分损失，但未提出反诉，且原告也未予认可，故本案中不予处理，该损失如确实存在，被告可通过另外合法途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司于本判决生效后五日内支付原告杭州元发实业有限公司房屋租金及物业管理理费4674003元（房屋租金算至2016年10月20日，被告应支付5674003元，扣除被告已交原告的保证金1000000元，实际支付4674003元）；
二、被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司于本判决生效后五日内腾退坐落于杭州市滨江区局部的房屋；
三、被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告杭州元发实业有限公司违约金3180000元；
四、被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告杭州元发实业有限公司律师代理费损失357000元、财产保全申请费损失5000元、保全担保费损失20000元，合计382000元；
五、被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司于本判决生效后五日内支付原告杭州元发实业有限公司房屋占有使用费及逾期腾房违约金（房屋占有使用费：按每天26137元的标准，自2016年10月21日起算至实际腾退日止；逾期腾房违约金：按每天1000元标准，自2016年11月11日起算至实际腾退日止。被告应支付的款项应从上述款项中扣除被告已支付的260000元）；
六、驳回原告的其余诉讼请求。
案件受理费152123元，原告杭州元发实业有限公司负担63611元，被告鲍荣华、杭州景都大酒店有限公司负担88512元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 朱王飞
人民陪审员 娄 斌
人民陪审员 由 玥
二〇一七年二月四日
代书 记员 朱 洁