云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云28民终87号
上诉人（原审被告）普某某，女，哈尼族。
被上诉人（原审原告）勐腊某某物业服务有限公司。
委托代理人苏某，男，汉族。特别授权代理。
原审被告吕某某，男，汉族。
委托代理人普某某，女，哈尼族。特别授权代理。
上诉人普某某与被上诉人勐腊某某物业服务有限公司（以下简称某某物业）、原审被告吕某某物业服务合同纠纷一案，因上诉人普某某不服云南省勐腊县人民法院（2015）腊民二初字第364号民事判决，于2016年2月24日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年3月28日对本案公开开庭进行了审理。上诉人普某某、被上诉人某某物业的委托代理人苏某到庭参加诉讼、原审被告吕某某的委托代理人普某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认以下事实：2009年7月15日，吕某某、普某某向勐腊县海诚投资有限公司购买南腊新城小区B区9幢1单元601号预售商品房，该商品房套内建筑面积为109.83平方米。吕某某于2010年11月31日办理了入伙手续，并与某某物业签订《物业管理服务合同》，合同约定物业管理服务事项为共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，接受委托并合理收费。物业服务区域物业服务收费标准以房产证面积为准，其中一层商铺1.20元／平方米／月，二层商铺1.00元／平方米／月，三层商铺0.80元／平方米／月，多层楼房每户0.65元／平方米／月；垃圾处置费参照勐腊县发展计划局《关于勐腊县城区生活垃圾处理价格的请示》的批复执行。业主或物业使用人应在每年元月份的一日到十日，交纳上半年的物业服务费；七月份一日到十日，交纳下半年的物业服务费。南腊新城公共过道、路灯、楼梯间灯、室外景观用水用电、绿化用水、射灯、霓虹灯所产生费用，由全体业主／物业使用人共同分摊。合同亦对物业的服务质量、经营管理、使用维护、双方其他权利义务进行了约定。签订合同后，吕某某、普某某支付了该年度的物业管理费，自2011年11月1日起至今，吕某某、普某某未交纳物业费、垃圾处理费、公摊水电费3612.48元。
另查明，2010年3月12日，勐腊县海诚投资有限公司与某某物业签订了《南腊新城物业服务委托合同》，勐腊县海诚投资有限公司将坐落于勐腊县新城的南腊新城小区委托某某物业提供物业管理服务，合同期限自2010年5月1日至2080年5月1日。该合同对物业管理服务事项、服务费用、双方的权利义务等内容进行了约定。签订合同后，某某物业一直为南腊新城小区提供物业管理服务至今。
原审法院认为，关于某某物业现主张的2013年9月份前的物业费是否已经超过诉讼时效的问题。物业服务合同属继续性合同，因此，物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用履行期限届满之日起算，故对吕某某、普某某认为2013年9月份前的物业费已超过诉讼时效期间的观点，不予采纳。关于吕某某、普某某是否应当向某某物业支付物业费、垃圾清运费、公摊水电费3612.48元的问题。某某物业、吕某某签订的《物业管理服务合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。吕某某、普某某作为小区业主，接受了某某物业的服务，依法应当按照约定交纳相应的物业管理费，吕某某、普某某未按合同约定交纳物业管理费，应承担相应的违约责任。某某物业要求吕某某、普某某支付2011年11月1日至2014年12月31日期间的物业费、垃圾处理费、公摊水电费3612.48元的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，予以支持。吕某某、普某某认为物业费应按面积109.83平方米计算的观点，由于建筑面积包含套内建筑面积、公摊面积，合同中约定物业费按建筑面积收取，因现109.83平方米仅系套内建筑面积，并未包含公摊面积，故吕某某、普某某的观点，不予采纳。吕某某、普某某认为其房屋存在漏水现象，并非其拒交物业费的正当理由，并且物业公司只是物业服务性企业，与房屋质量的本质问题无关。同时，吕某某、普某某反映的其他情况也缺乏有效证据证明，且某某物业不予认可，故对吕某某、普某某的抗辩理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：吕某某、普某某于判决生效之日起10日内向勐腊某某物业服务有限公司支付2011年11月1日至2014年12月31日期间物业费、垃圾处理费、公摊水电费3612.48元。案件受理费50元，由吕某某、普某某负担。
原审判决宣判后，上诉人普某某不服向本院提起上诉，上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、被上诉人未通过法定程序主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。根据《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉；除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务。被上诉人没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。二、被上诉人与上诉人签订的物业管理服务合同中，计算收费面积缺失，合同要素不全，不能认定收费面积大于109.83平方，在一审被上诉人提供的证据中，业主（住户）资料卡和入伙承诺书的面积都为109.83平方。而且楼道卫生不干净。三、物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。物业管理服务合同是委托合同中的一种，应归属于继续性合同。其特点就是由一个整体的合同来固定着双方大概的合同权利义务，随着时间的推移，产生新的权利义务；每一个时间推移所产生的新的权利义务，就具有相对独立性，构成一个相对独立的债权债务。在这种情况下适用诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该就每个相对独立的履行部分来个别计算，分别适用诉讼时效。一审法院不支持普某某提出的“物业管理单位要求被告交纳11、12、13年物业管理费、承担相关费用（垃圾清运费）的诉讼请求超出诉讼时效”的抗辩认定事实不清，证据不足，适用法律不准，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人某某物业答辩称，一、被上诉人一审提供的证据证明了在业主的家门口粘贴了通知，上诉人提出诉讼时效的问题不成立。二、商品房建筑面积是公摊和套内面积加起来计算的，对公摊面积不服拒缴卫生服务费的主张是不能成立的。三、其他业主在楼道堆放垃圾是业主的问题，不是物业公司的问题，物业公司保洁按时清理了垃圾，是尽职尽责的。
原审被告吕某某和上诉人普某某的上诉意见一致。
上诉人普某某对一审认定的“该商品房套内建筑面积为109.83平方米”有异议，其认为套内建筑面积109.83平方应该是包括公摊面积的。被上诉人某某物业对一审认定的事实无异议。原审被告吕某某对一审认定的事实和上诉人普某某的意见一致。
对一审认定的双方当事人无异议的其它事实，本院予以确认。
二审诉讼中，上诉人普某某为证明自己的主张，向本院提交如下新证据：《照片》（原件）4张，欲证明楼道过道卫生不整齐，脏乱。
经质证，被上诉人某某物业对上诉人普某某提交的证据的真实性认可，关联性、合法性不认可。认为其他业主摆放鞋柜是合理的，只要不是脏乱差就情有可原；楼道垃圾是业主的素质问题，不是物业公司的问题，物业公司的保洁员每天都打扫卫生的，只是时段上的问题，不存在脏乱。
经质证，原审被告吕某某和上诉人普某某的意见一致。
本院认为，上诉人普某某提交的证据内容真实、来源合法、但不能证明上诉人的观点，本院不予采信。
二审诉讼中，被上诉人某某物业、原审被告吕某某均未提交新证据。
综合各方当事人的诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、被上诉人某某物业主张的2011年至2013年的物业费是否超过诉讼时效？2、上诉人普某某的物业费是否按109.83平方米来收取？
（一）关于被上诉人某某物业主张的2011年至2013年的物业费是否超过诉讼时效的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”，一审诉讼中，上诉人认可被上诉人每年以贴在业主房门上的形式发了缴费通知、2015年被上诉人打过电话、也发了通知，被上诉人通知缴费的行为符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定的情形，可确认被上诉人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力，被上诉人某某物业主张2011年至2013年的物业费并未超过诉讼时效。
（二）关于上诉人普某某的物业费是否按109.83平方米收取的问题。
本院认为，物业费一般都是按房产证的建筑面积计收，本案双方当事人签订的《物业管理服务合同》也约定物业服务收费标准是以房产证面积为准，而房产证上的建筑面积包括房屋室内的建筑面积和各户分摊的公共面积，从当事人签订的《商品房购销合同》内容看，109.83平方米只是商品房套内建筑面积，所以，上诉人普某某的物业费不能按109.83平方米来收取，一审判决结果并无不当。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人普某某负担，
本判决为终审判决。
审判长 杨 兴 胜
审判员 谢建军审判员玉儿
二〇一六年四月六日
书记员 王 慧 梅