上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第25295号
原告（反诉被告）许国智，男，1958年3月26日生，汉族，户籍地甘肃省嘉峪关市，现住上海市浦东新区。
被告（反诉原告）刁翠峰，女，1978年3月14日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人杨建华，上海君澜律师事务所律师。
原告许国智与被告刁翠峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。刁翠峰在本案审理期间提出反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理。原告（反诉被告）许国智，被告（反诉原告）刁翠峰的委托代理人杨建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许国智诉称：2014年5月17日，原、被告就上海市浦东新区环林西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订租赁合同，约定租期一年。2014年11月被告丈夫致电原告儿子，称被告要出售房屋，希望原告提前搬家，配合买家看房，并同意给原告一个月房租作为补偿。2015年1月18日原告告知被告将于2015年2月10日之前搬家。2015年1月31日，原告再次通知被告将于2015年2月7日搬家，2月8日交房，被告同意。2015年2月8日，被告告知原告需要改期，双方遂约定2015年2月14日交房，但被告未来。原告约被告2月17日交房，被告没有前来，直至2月18日下午，被告才通知原告交房。由于该日为大年三十，原告无法配合，但被告在未告知原告的情况下擅自进入房屋并致电原告进行无理谩骂。2015年2月24日双方再次对房屋进行交接，被告以原告破坏房屋墙面为由拒绝退还押金，但事实上原告并未破坏被告房屋。原告诉讼请求：1、判令被告退还租赁保证金人民币（以下币种相同）2，800元以及预付的10天房租900元；2、判令被告补偿原告一个月房租2，800元；3、判令被告承担原告交通费用、精力损耗费用、精神补偿费用500元；4、本案诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）刁翠峰答辩并反诉称：双方合同约定2015年5月17日到期，因被告要出售房屋，2014年11月与原告商量，当期租金对应的租期届满日即2014年11月17日解除合同的话，被告同意补偿原告一个月房租，但原告不同意，被告遂同意与原告继续履行合同，原告也于2014年11月18日继续支付了2014年11月18日至2015年2月17日的房租。2015年1月18日原告提前提出解约，系原告违约。涉案房屋至今没有交接。被告实际于2015年3月22日开始控制房屋。不同意原告全部诉讼请求。刁翠峰反诉诉讼请求：1、判令许国智承担2015年2月18日至2015年4月17日的房屋租赁损失费5，600元；2、判令许国智支付拖欠燃气费111元；3、判令许国智支付租赁房屋整修费4，500元；4、判令许国智支付违约金2，800元；5、反诉诉讼费由许国智承担。
反诉被告许国智辩称：反诉被告是为了配合反诉原告卖房才提前解除合同，不存在违约。反诉原告没有证据证明房屋出租时的状况，反诉被告并未损坏房屋。反诉被告同意支付燃气费111元，不同意其余诉讼请求。
经审理查明，2014年5月17日，经上海信邦房地产经纪事务所居间，刁翠峰（甲方）与许国智（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区环林西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方使用，租期1年，自2014年5月18日起至2015年5月17日止，租金每月2，800元，租金按3个月为一期支付，乙方另支付甲方租赁保证金2，800元。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。合同签订后，刁翠峰即将系争房屋交付许国智使用，许国智按约支付租金，并支付刁翠峰租房保证金2，800元。2014年11月18日，许国智向刁翠峰支付了2014年11月18日至2015年2月17日三个月的房租计8，400元。2015年1月18日，许国智通知刁翠峰2月10日过来接收系争房屋。刁翠峰回复称提前一周通知即可。1月31日，许国智通知刁翠峰称将于2月7日搬家，请刁翠峰次日接收房屋。刁翠峰回复将于2月8日下午收房。2月8日中午，刁翠峰回复许国智称因感冒发烧，将收房时间推迟至下周六（2月14日）。2月14日，许国智约刁翠峰下午5点收房，刁翠峰先表示同意，后又要求改到2月18日（农历除夕）收房。许国智回复称暂定2月18日上午退房，并提出要求刁翠峰退还10天房租以及押金。刁翠峰未予回复。2月18日下午，刁翠峰进入房屋查看后给许国智发短消息，要求许国智初三（2月21日）之前将房屋打扫干净，否则视为房屋未交接。2月23日，许国智通知刁翠峰次日办理房屋交接。刁翠峰回复称系争房屋由于许国智使用不当，造成墙面严重毁损，必须恢复原状才同意交接。2月24日，原、被告至系争房屋办理交接，但因刁翠峰认为房屋有损坏，家具也没有搬走，致交接未成。
审理中，原、被告确认2014年11月刁翠峰将系争房屋挂牌出售，此后许国智也配合购房人看房。刁翠峰另陈述，许国智对系争房屋的主要损坏是因使用不当致墙壁严重发霉，原因是许国智家中生小孩长期不开窗空气不流通，正常使用的房屋墙壁不会发霉；2015年3月22日刁翠峰对系争房屋墙壁进行了重新粉刷，花费4，500元，系争房屋已于2015年6月出售并交付给案外人。许国智则陈述，系争房屋墙面原先就有霉斑，并非许国智使用不当造成；许国智承租房屋时购置了床和沙发，退租时这些物品不要了，留由房东自行处置，并非自己故意不搬。
以上事实，有经庭审质证的《房屋租赁合同》、短信记录等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋订立的《房屋租赁合同》系双方真实合意，双方就系争房屋建立的租赁关系合法有效。租赁期内因刁翠峰需要出售房屋，双方遂协商提前终止合同，短信记录显示双方在2015年1月31日已就2015年2月8日终止合同、许国智返还房屋达成合意，故应认定租赁合同于2015年2月8日解除。刁翠峰关于许国智擅自提前退租的主张与事实不符，本院不予采纳，其以此为由要求许国智承担违约责任，本院不予支持。短信记录还显示系刁翠峰原因致使2015年2月8日未能完成房屋交接，而此时许国智已经搬离，故刁翠峰要求许国智支付该日之后的租金及使用费依据不足，本院不予支持。许国智要求刁翠峰返还预付的10天房租900元以及租房保证金2，800元，依法予以支持。至于刁翠峰所主张的墙壁发霉问题，本院认为，刁翠峰并未举证证明系争房屋开始租赁时房屋墙面状况，因此不能认定墙面发霉问题系许国智承租房屋之后才发生或加重，另外，即便墙面发霉问题系许国智承租期间发生或加重，刁翠峰也未举证证明系许国智使用不当所致，因此刁翠峰不能以墙面发霉作为其拒绝接收房屋的抗辩事由，刁翠峰要求许国智承担整修费用以及整修期间使用费损失的诉讼请求不予支持。关于许国智提出的刁翠峰应就提前终止租赁合同支付许国智2，800元补偿金的诉讼请求，因双方未就此签订书面协议，而目前双方关于该补偿金支付条件的陈述存在争议，许国智也未递交证据证明其2015年2月份退租时刁翠峰仍需支付该补偿金，故此项诉请本院难以支持。关于许国智要求刁翠峰赔偿500元交通费、精力损耗费、精神损失费的诉讼请求，没有证据证明，也缺乏法律依据，本院不予支持。关于刁翠峰要求许国智支付111元燃气费的诉讼请求，许国智予以认可，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刁翠峰应于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）许国智租赁保证金2，800元；
二、被告（反诉原告）刁翠峰应于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）许国智租金900元；
三、原告（反诉被告）许国智应于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）刁翠峰燃气费111元；
四、驳回原告（反诉被告）许国智的其余本诉诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）刁翠峰的其余反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费62.50元，共计87.50元，由原告（反诉被告）许国智负担25元，被告（反诉原告）刁翠峰负担62.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 范 一
二〇一五年九月八日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。