湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0581民初24号原告:宜昌合田物业有限责任公司,住所地宜昌市西陵区云集路33号。法定代表人：李郑云，公司总经理。委托诉讼代理人：韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘素素，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。被告:湖北大地基置业有限公司,住所地宜都市陆城长江大道50号。法定代表人：肖玉，公司董事长。委托诉讼代理人：郭正文，男，生于1983年6月10日，汉族，湖北省宜昌市夷陵区人，住湖北省宜昌市夷陵区，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：张海艳，女，生于1981年6月18日，汉族，湖北省宜都市人，住湖北省宜都市，该公司员工。特别授权代理。原告宜昌合田物业有限责任公司（以下简称“合田物业公司”）与被告湖北大地基置业有限公司（以下简称“大地基公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理。因案情复杂，本院于2017年7月5日作出裁定，转为普通程序审理，由审判员彭拥军担任审判长，与审判员聂其玺、吴泽新组成合议庭，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告合田物业公司的委托诉讼代理人刘素素，被告大地基公司的委托诉讼代理人郭正文到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告合田物业公司诉称：2011年2月22日原告与被告签订了《雅斯都市经典前期物业服务合同》，合同约定：原告为被告开发的楼盘“雅斯都市经典”小区提供物业服务，多层住宅物业服务费为0.60元/㎡·月，高层住宅物业服务费为1.00元/㎡·月，商业（办公）物业服务费为0.60元/㎡·月。合同签订后原告一直为该小区提供物业服务，但对空置房的物业服务费因双方在合同中约定另行协商解决，后经原被告多次协商均未解决。根据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的规定，被告开发的“都市经典”小区中已竣工但尚未出售或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费应当由被告大地基公司向原告交纳。经原告核算，截止2016年12月31日被告应当向原告交纳“雅斯都市经典”小区空置房空置期间（从2013年12月31日至2016年12月31日）的物业服务费323180.61元。原告为维护自身合法权益，根据双方签订的《雅斯都市经典前期物业服务合同》和《物业管理条例》及我国物业管理的相关法律法规的规定，特向人民法院起诉，请求依法判令：1、由被告立即支付拖欠原告的空置房物业服务费323180.61元（从2013年12月31日起至2016年12月31日止），违约金96954.18元，水费1171.70元，共计421306.49元（计算标准：多层住宅按0.60元/㎡·月，高层住宅按1.00元/㎡·月，商业按0.60元/㎡·月，违约金按欠费金额的30%计算）；2、由被告承担本案诉讼费用。原告合田物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《雅斯都市经典前期物业服务合同》一份，证明原告与被告之间系物业服务合同关系，合同中双方对各自的权利义务进行了明确约定，原告依约履行了该合同，被告依约应当向原告缴纳物业服务费等费用。收费标准依据为第六条，空置房的物业费交纳依据是第七条及《宜都市物业管理实施办法（试行）》第五条、第十六条，违约金依据是合同第二十八条；2、被告向业主发放的入伙通知书复印件及业主与原告签订的《前期物业服务协议》各92份、32户水费清单1份（水费是由于开发商给业主维修房屋时产生），欠物业服务费明细表1份，证明：（1）被告应向原告缴纳273户空置房的物业服务费323180.61元、水费1171.70元及被告应按欠费的30%支付原告违约金96954.18元；（2）计算空置房物业服务费的起算时间，起点为开发商通知交房的时间:1号楼住宅、商铺及2号楼住宅集中交房时间为2011年11月27日，2号楼商铺集中交房时间为2013年12月29日，3、4号楼集中交房时间为2013年12月29日，5、6、7号楼集中交房时间为2016年5月28日，结点统一为2016年12月31日。双方经协商达成一致，1号楼住宅及商铺，2号楼住宅，截止2013年12月30日前包干费用已结清，原告计算物业费起点以上述集中交房时间为准。都市经典多层（1号楼、2号楼住宅及商铺）收费标准为0.6/㎡·月，包干经费截止到2013年12月30日；都市经典电梯房（3、4、5、6、7号楼及商铺收费标准为1.00/㎡·月。物业费计算方式：物业费＝物业费收费标准×房屋面积×月份。3、原告于2016年11月30日向被告发出的《关于商榷收取空置房物业服务费等费用问题联系函》、EMS邮寄单、回执各1份，证明原告向被告催收物业服务费等相关事宜，未果。被告湖北大地基置业有限公司辩称：（一）原被告双方在合同中对空置房的收费标准约定不明确，原告主张按入住业主的标准多层住宅按0.60元/㎡·月，高层住宅按1.00元/㎡·月，商业按0.60元/㎡·月计算不是双方的合意，根据我国其他省市及湖北省武汉市等地的法规均要求对空置房物业费按照打折的方式进行处理，例如《武汉市物业管理条例》第十二条规定空置房由业主按70%承担物业费，《河南省物业管理条例》第三十六条规定空置房按50%收取费用，《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条规定空置房按70%收费，还有南京市按50%收费，石家庄市按20%收费等等。（二）被告认为原告的计费范围有误，主要存在以下错误：1、被告认可水费应当由被告支付，但原告主张的水费我公司已经支付，双方工作人员已办理交接手续，有原告的工作人员董萍的证明证实；本案中原告举证不力，仅有原告自行制作的32户水费表一份，没有任何现场人员的文字证据、水表的用水起止吨数等证据，原告凭自行制作的表格不足以证明被告应承担水费1171.70元；2、原告主张的部分房屋因业主原因未入住，依据《雅斯都市经典前期物业服务合同》第七条第二款约定的“因买受人原因未能按时交付给买受人的物业，该部分物业不应该向被告主张费用”；3、原告的计费标准没有依据，双方在前期物业服务合同第七条第二款约定，该物业费（空置房）由原被告双方协商解决，合同中并没有对空置房的服务费计算标准进行约定，属于约定不明。根据合同法第六十二条的规定，对于价格约定不明的，应当按照订立合同时履行地的市场价格或政府指导价履行，现原告按照入住的业主的计费标准来计算空置房的费用，不符合双方合同目的及法律规定，因为被告是开发商，而非业主，与业主有很大区别，因此物业费计算标准也必然与业主不一样；4、因原被告双方对空置房计费标准没有明确约定，在原被告双方对计费标准达成一致意见之前或者符合合同法第六十二条规定的付款条件之前，被告未支付相关的费用不构成违约，不应当承担违约责任；5、原告在履行物业服务合同的过程中，并没有按质按量的履行合同义务，履行合同存在瑕疵，原告构成违约；6、被告提供的实测报告是被告委托宜昌信诚有限公司在房屋建成后按照实际面积测算的结果，是实测面积，已在房管局备案，而原告计算的面积是预测结果，非房屋实际面积，原被告在面积计算上略有出入，双方争议的空置房面积应当按照实测面积计算。被告对原告提供的明细中空置月份、空置截止时间、空置费用等均有异议，对273户的房号、姓名、开发商通知的交房时间均无异议。（三）根据原告与业主签订的《前期物业服务协议》第三条约定的物业服务期限，业主逾期交房期间空置房的物业服务费，原告已经向业主收取，不应另外向被告收取。被告大地基公司为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、《雅斯都市经典前期物业服务合同》一份，证明原被告双方在合同中没有约定空置房物业服务费的计费标准，详见前期物业服务合同第七条，同时证明双方约定因业主原因未能按期交房的物业服务费用不由被告承担，依据为前期物业服务合同第七条第二款；2、被告针对原告主张273户进行排除后统计出183户属于空置房的范围，排除90户期房合同约定交房时间统计表1份（以原被告双方第一次开庭后核实真实性后共同提交的统计表为准）；3、宜昌信诚测绘有限公司作出的对雅斯都市经典4号楼、7号楼面积计算成果的实测报告，证明原告统计的部分房屋面积有误（被告已将原告统计有误的房屋用绿色横线标注）；4、水费缴费发票一组、原告工作人员董萍的证明1份、被告的开支说明1份、水费交接单1份，证明被告已支付水费3021元，交接之后的水费应由原告承担。对于原告提交的证据，被告大地基公司质证认为：证据1真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，合同第七条第二款对于空置房服务费的收取标准有约定即由双方另行协商解决，原告在诉状中也明确了双方应该就物业服务费的计费标准另行协商，双方协商未能达成一致意见；原告主张的违约责任即前期物业服务合同第二十八条属于对物业服务费约定不明，因为双方没有对空置房物业服务费有约定标准，因此被告不应当承担违约责任。证据2，对于92份入伙通知书无异议，但应该排除期房（原告解释的被告已经通过公示的方式告知业主交房时间，该部分房屋由于业主没有按时办理入住手续，根据前期物业服务合同第七条第二款的约定，该部分的费用不属于原被告协商处理的内容，具体期房的明细以双方在第一次开庭后原被告共同签字确认提交的明细表为准）；对原告提交的欠费明细中273户的房号，姓名、开发商通知交房时间没有异议，其他项目均有异议，包括计费标准、空置月份、空置截止时间、空置费用、违约金、面积等有异议；对于水费表，系由原告单方统计，无发票及用水吨位等其他证据佐证，不能达到原告的证明目的。证据3，对原告陈述的发函事实无异议，但该函恰好证明了原被告双方没有对空置房物业服务费的计费标准达成一致意见，被告在收到原告的发函之后经双方协商，原告同意空置房物业服务费按照合同约定的入住业主的物业服务费的八折标准计算，被告要求按照五折的标准计算，未达成一致意见。对于被告大地基公司提交的证据，原告合田物业公司质证认为：证据1真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，原告主张空置房物业服务费的结点为被告向业主发放入伙通知书之日，之前的由开发商承担，之后由业主交付，并不是以业主入住的时间为准；因对空置房的物业服务费双方协商不一致，可以按照相关法律规定执行，该规定包括国家发改委及建设部下发的物业服务费收费办法。证据2,被告主张的是以被告与业主签订的商品房买卖合同约定的交房时间作为物业服务费起算点，原告认可被告与90户业主签订的商品房买卖合同的时间及约定的交房时间，但与原告无关。对证据3的真实性、关联性均有异议，该证据是复印件，不是专门的鉴定机构作出的报告，无法证明被告实测的面积是本案争议的房屋面积，应当以房地产管理局存档的资料为准。证据4的真实性认可，但对关联性有异议，不能达到被告的证明目的，被告提交的是2014年6月的水费发票，原告是认可的，但是原告要求被告支付的水费是开发商维修房屋产生的费用，该水费是在被告举证的2014年6月份以后产生的费用，与被告的证据4所指水费不是同一时间段的水费。经庭审举证质证，本院对双方提供的证据认定如下：（一）原告合田物业公司提交的证据1，原被告双方对真实性无异议，故真实性本院予以采信，可以证明原告与被告之间系物业服务合同关系，原告依约履行了该合同约定的物业管理义务，被告依约及法律法规均应当向原告缴纳物业服务费等费用。但原告主张按照合同约定的按入住业主收费标准向被告主张费用，该证明目的本院不予采信，因为双方对空置房物业费标准未形成一致意见。同时原告依据证据1即合同第二十八条主张违约金的证明目的，本院不予采信，合同第二十八条虽然约定了违约金，但因为双方对空置房计费标准在合同中未作出约定，导致双方对计费标准存在争议，被告未支付物业费，不能认定被告存在违约。证据2，被告向业主发放的入伙通知书及业主与原告签订的《前期物业服务协议》各92份，真实性本院予以采信，原告主张空置房物业费从被告公示的集中交房时间开始计算至被告向业主发出入伙通知之日止，本院予以采信；被告认为应该排除期房90户理由不足，该质证意见本院不予采信；欠物业服务费明细表1份，本院予以采信，该明细表中的业主户数273户、空置房面积、开发商通知集中交房的时间、包干经费截止时间、空置起止时间、空置月份等本院均予以认可。32户业主房屋维修使用水费单（金额1171.70元）是原告单方面制作的表格，没有其他证据印证，被告不认可，不足以证实被告应向原告支付水费1171.70元，故本院不予采信。证据3本院予以采信，可以认定原告在2016年11月30日向被告发函要求解决空置房费用、违约金、水费等问题的事实，但未达成一致意见。（二）被告大地基公司提供的证据1，真实性本院予以采信，但被告用以证明因业主原因未能按期交房的物业服务费用不由被告承担的证明目的，本院不予采信，双方在合同中已明确约定，已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由双方另行协商，另行协商的内容应当理解为对计费标准另行协商，而不是该部分物业费不由被告承担。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。故本案空置房空置期间的物业服务费应当由被告向原告交纳。证据2被告的证明目的本院不予采信，应当按照原告的证据2中欠物业服务费明细表对业主户数、空置房面积、开发商通知集中交房的时间、包干经费截止时间、空置起止时间、空置月份等作出认定。证据3系复印件，无其他相关证据印证，本院不予采信。证据4真实性本院予以认定，但与原告在本案中主张的水费不是同一时间段的水费，与本案缺乏关联性，本院不予采信。经审理查明，2011年2月22日原告合田物业公司与被告大地基公司签订《雅斯都市经典前期物业服务合同》，约定被告选聘原告对被告开发的楼盘即雅斯都市经典商业、住宅综合大楼提供前期物业管理服务。合同第六条第一款约定：物业服务费由业主按照建筑面积交纳，多层住宅0.60元/月·㎡，高层住宅1.00元/月·㎡，商业（办公）物业0.60元/月·㎡，原告按照上述标准收取物业服务费，并按合同约定的服务内容和质量标准提供物业服务。合同第七条第一款约定：物业服务费从被告通知入伙、原告进驻本物业之日起计算；业主或物业使用人首期交费的时间为被告通知物业买受人办理入伙手续的同时；物业服务费的续交时间为业主或物业使用人在新计费年度第一个月的10号前交纳；第二款约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（被告）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由双方协商解决。合同第二十八条约定：甲方（即被告）、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按本合同物业服务费约定的标准向乙方（原告）支付违约金。合同第三十五条第一款约定：本合同中所称业主，是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人；其他条款所称业主，是指拥有房屋所有权的房屋买受人；所称物业使用人是指与本物业区域业主建立房屋合法使用关系的其他人（承租人、借用人）。合同签订后原告为该小区提供物业服务。因双方在合同中约定另行协商解决空置房的物业服务费，2016年11月30日原告给被告发函要求解决，双方未形成一致意见。原告主张计算空置房物业服务费的起点时间为开发商即被告通知交房的时间，具体为:1号楼住宅及商铺、2号楼住宅集中交房时间为2011年11月27日，2号楼商铺集中交房时间为2013年12月29日，3号楼、4号楼集中交房时间为2013年12月29日，5、6、7号楼集中交房时间为2016年5月28日；截止时间为被告通知具体业主入伙之日或原告与业主签订《前期物业服务协议》之日，此前的费用由被告交纳，此后由业主交纳。至今仍空置的房子原告主张计算至2016年12月31日。因1号楼住宅及商铺、2号楼住宅，截止2013年12月30日前包干费用已结清，故本案原告主张的计算物业费的起止时间为：2013年12月31日至2016年12月31日。本案空置的房屋共计273户，面积共计28573.18平方米。另查明，截止2016年12月31日，273户中已入住92户，未入住161户。上述事实有原告和被告的当庭陈述及双方提交的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案被告是雅斯都市经典商业、住宅综合大楼的开发商，即建设单位，故根据上述行政法规的规定，本案空置房物业服务费应当由被告向原告交纳。本案物业服务费计算的起止时间应当从被告公告的集中交房之日计算至被告通知具体业主入伙之日或原告与业主签订《前期物业服务协议》之日,对此双方在合同第七条第一款中已作约定。被告辩称应当排除期房、应当从被告与房屋买受人签订《商品房买卖合同》之日为起点计算空置房物业服务费以及面积应当以被告提供的宜昌信诚测绘有限公司对雅斯都市经典4号楼、7号楼作出的实测面积为准的辩称意见，证据不足，本院不予采信。本案原告主张的物业服务费均为空置房，原被告在合同中对空置房屋的物业费计费标准未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项规定，本案空置房的物业服务费收取标准按照订立合同时履行地的市场价格履行，原被告在合同第六条第一款中约定的收费标准即可视为本地市场价格，但考虑到对空置房的管理服务，原告付出的工作量相对较少，故对空置房的物业服务费本院酌情按照80%予以支持。原告主张违约金96954.18元无事实依据，本院不予支持。水费1171.70元证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（二）项、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十条、第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖北大地基置业有限公司支付原告宜昌合田物业有限责任公司截止2016年12月31日空置房的物业服务费258544.50元，于本判决发生法律效力后五日内付清；二、驳回原告宜昌合田物业有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费6690元（原告已预交），由原告宜昌合田物业有限责任公司承担1512元，由被告湖北大地基置业有限公司承担5178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长  彭拥军审判员  聂其玺审判员  吴泽新二〇一七年十月三十日书记员  张 薇