西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第09828号原告（反诉被告）西安旗远实业有限公司，住所地西安市高新区科技二路68号西安软件园秦风阁C201-4。法定代表人仲伟斌，系该公司总经理。委托代理人吴立军，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人杜若，陕西稼轩律师事务所律师。被告（反诉原告）李斌，男，汉族，1979年12月24日出生，住广东省深圳市福田区。被告（反诉原告）郝光明，男，汉族，1978年11月22日出生，住西安市雁塔区。共同委托代理人袁青军，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。共同委托代理人杨省茹，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。原告（反诉被告）西安旗远实业有限公司(以下简称“旗远实业”)与被告李斌（反诉原告）、郝光明（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告旗远实业委托代理人吴立军、杜若，两被告的共同委托代理人袁青军、杨省茹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告旗远实业（反诉被告）诉称，2014年4月2日，原、被告双方签订《锦樾旺街商铺租赁合同书》，约定由两被告共同租赁原告位于西安市锦业一路19号锦樾旺街编号为1-10103-2、1-10103-1东的商铺，租赁面积分别为117.87平方米及35.58平方米，月租金单价经双方协商一致后由50元/㎡调整为66元/㎡（117.87㎡）和120元/㎡（35.58㎡），并且逐年递增，租赁期限为5年，自2014年5月28日起至2019年5月27日。自2015年6月28日起，两被告一直未交纳上述两商铺租金，原告已于2015年9月16日向被告发送解除合同通知书，被告拒收，又于2015年11月3日向被告发送短信通知解除双方租赁合同关系。截止至2015年11月，被告共计拖欠原告租金及房屋占用费（房屋占用期间自租赁合同解除至2015年11月）共计63257元，违约金30000元。现原告诉至本院，请求：1、判令被告支付自2015年6月28日至实际交还租赁物业期间的租赁费及房屋占用费共计63257元（暂计算至2015年11月28日），违约金为30000元；2、判令本案诉讼费由被告承担。两被告（反诉原告）共同辩称如下：一、两被告并未违约，实际从2014年4月6日开始交第一次六个月租金（10103-2房屋共计35361元，10103-1房屋共计10674元），第二次交纳租金是2015年1月22日，交纳的是三个月的租金（10103-2房屋共计17681元，10103-1房屋共计5337元），第三次交纳租金是2015年4月17日，交纳的是三个月（10103-2房屋共计17681元，10103-1房屋共计5337元）。两被告租房以来共支付了一年的房租，从2014年7月28日至2015年7月27日，但在2015年7月15日原告已实际控制租赁商铺，不存在两被告欠付租金及房屋占用费的问题。二、实际是原告违约，租赁合同中约定原告应配合两被告办理营业执照，但在两被告办理营业执照过程中，原告始终不积极协助办理环评许可证，使得两被告不能正常办理餐饮服务许可证，进而办理不成营业执照。从2015年3月24日一直处于违法经营中，使得两被告无法实现租赁的目的。因此，应驳回原告的诉讼请求。两被告反诉称，2014年4月2日，反诉原告与反诉被告协商一致，租用反诉被告位于西安市×××樾××街商铺（编号为1-1013-1，建筑面积为35.58平方米；编号为1-10103-2，面积为117.87平方米），租期到2019年7月28日。2015年7月15日，反诉被告在毫无征兆的情况下，把反诉原告商铺大门锁了，致使反诉原告无法营业，反诉被告还扣押了反诉原告商铺内的中央空调等物品，还拒绝退还租房押金，造成物业费等损失，这些费用应由反诉被告承担。故反诉原告请求：1、判令反诉被告因强行锁门给反诉原告造成的房屋租金损失5221元，退还反诉原告租房押金12049元，退还反诉被告强行扣押反诉原告的中央空调、钢架楼梯等物品（详见物品清单）。反诉被告答辩如下：一、反诉被告从未强行锁门，反诉原告要求其支付因强行锁门给其造成的租金损失无事实依据。二、反诉原告未交纳租金已严重违约，无权要求反诉被告返还租房押金12049元。反诉原告自2015年6月28日起开始拖欠租金，截止反诉被告发出《收房执行通知书》已超过15天，反诉被告根据合同第16.5.1条约定“乙方（承租人）拖欠应付费用，拖欠期限超过15天未予纠正的”已解除与反诉原告之间的租赁合同关系。且根据合同16.6条约定“如甲方（出租人）解除本合同后，乙方（承租人）无权要求返还履约保证金”。因此，本案在反诉原告严重违约导致反诉被告解除合同的情形下，反诉原告无权要求反诉被告返还房屋押金，应依法予以驳回。三、反诉原告已严重违约，按照租赁合同约定无权要求反诉被告返还物品。根据双方之间的合同约定“本合同期满或被变更解除后，乙方应于合同终止、变更、解除日前将其所属物品全部搬离租赁区域或恢复原状，否则，视为乙方放弃对该物品所享有的权利。”本案中，在反诉被告向反诉原告发出解除通知后，反诉原告一直未搬离其物品，根据合同约定其已放弃对租赁房屋内的物品所有权，故无权要求反诉被告返还。综上，应依法判决驳回反诉原告全部的诉讼请求。经审理查明，原告旗远实业与被告李斌、郝光明于2014年4月2日签订《锦樾旺街商铺租赁合同书》两份，分别约定原告（甲方）旗远实业将其所有的位于西安市锦业一路19号锦樾旺街编号为1-10103-1-东建筑面积为35.58平方米的商铺（以下简称“商铺一”）及编号为1-10103-2建筑面积为117.87平方米的商铺（以下简称“商铺二”）租赁给两被告（乙方）用于经营餐饮（港式茶餐厅）。双方约定租赁期限为5年，自2014年5月28日至2019年5月27日，免租期为2014年4月28日至2014年5月27日止。合同第3条关于租金约定：自起租日即2014年4月28日起至2019年5月27日止，月租金单价为50元/㎡；次年月租金单价在上年度基础上递增5%，即人民币52.5元/㎡；第三年月租金单价在上年度基础上递增6%，即人民币55.7元/㎡；第四年月租金单价在上年度基础上递增7%，即人民币60元/㎡；第五年月租金单价在上年度基础上递增8%，即人民币64.8元/㎡。合同第4条关于租金支付方式约定如下：租金每年度分两次交纳，以每6个月为一个交费期，在下一个交费期到期前十五天之前交纳下期租金；由两被告（乙方）以现金支付或汇入原告（甲方）账户或原告（甲方）临时指定的其他账户方式交纳租金。合同第13.1条约定，两被告（乙方）应按照本合同约定的时间支付本合同项下的各项费用，两被告（乙方）逾期向原告（甲方）支付任何费用超过付款日期15日以内的，每天按欠付金额2%的标准支付滞纳金；超过付款日期15日以上的，原告（甲方）有权单方解除本合同，并有权要求两被告（乙方）支付该年度租金总额2倍的违约金，两被告（乙方）对租赁房屋所有的装修及添置物无偿归原告（甲方）所有。同时，原、被告约定第一年度商铺一月租金为1779元、商铺二月租金为5894元，在合同生效当日，两被告（乙方）分别向原告（甲方）支付第一期商铺一租金10674元、商铺二租金35361元。同日，两被告向原告出具了两份《承诺书》，表示其出于与原告建立长期合作关系之考虑，自愿并不可撤销地承诺：在原合同其他条款不变的情况下，对原合同3.1.1款约定的月租金单价分别增加70元/㎡、16元/㎡，并在月租金单价增加后的价格基础上按照《锦樾旺街商铺租赁合同》的约定递增,即变更后第一年度商铺一月租金为120元/㎡、商铺二月租金为66元/㎡，第二年度商铺一月租金为122.5元/㎡、商铺二月租金为68.5元/㎡。在原、被告签订租赁合同之前，两被告已于2014年2月24日向原告分别支付了两个商铺的定金各5000元，共计支付定金10000元。2014年4月6日，两被告向原告支付了商铺一6个月的租金25618元、商铺二6个月租金46677元。2014年4月8日，两被告向原告支付了商铺一的押金4270元、商铺二的押金7779元。原告于2014年4月28日将两套达到交付条件的商铺交付两被告使用。2015年1月22日，两被告向原告支付了商铺一3个月的租金12809元、商铺二3个月的租金23339元。2015年4月17日，两被告再次向原告支付了商铺一3个月的租金12809元、商铺二3个月租金23339元。同时查明，在合同履行过程中，原、被告协商一致将10000元定金转为履约保证金，且两被告补交了2049元履约保证金，即商铺1-10103-1-东履约保证金为4270元、商铺1-10103-2履约保证金为7779元。庭审查明，两被告共向原告支付了12个月的租金。但是原、被告双方关于合同起租日存在争议，庭审中双方分别向法庭提交了一份租赁合同，且原、被告均认可两份租赁合同甲方盖章及乙方签字均系双方所为，合同中除了租期不一致外，其余条款均一致。原告提交的租赁合同中关于租期系打印，合同中约定的租期自2014年5月28日至2019年5月27日止，装修免租期自2014年4月28日至2014年5月27日止。被告提交的租赁合同中关于租期系手写，合同中约定的租期自2014年7月28日至2019年7月27日止，装修免租期自2014年4月28日至2014年7月27日止。庭审中，原告称被告提交的合同系其为了方便两被告办理营业执照，在商铺交付条件尚不具备，无法确定交付日期的情况下，向两被告提供了租期为空白的合同一份，故其认为两被告提供的合同中租期可能系其单方填写，与双方实际约定的租期不一致。同时查明，2015年9月16日原告向两被告邮寄了《收房执行通知单》，表示：根据双方合同约定两被告应于2015年6月27日之前向原告交纳租金，但截至2015年9月16日两被告仍未交纳上述租金，拖欠原告商铺租金75908元，滞纳金122971元，共计198879元，时间长达81天；根据合同约定原告有权解除合同，并有权要求两被告支付违约金，租赁房屋内的装修及添置物归原告所有，故原告根据合同约定决定于2015年9月16日解除与两被告的租赁合同，并收回两套商铺，同时要求两被告在接到通知之日起三日内向原告交纳拖欠的租金及滞纳金。庭审中，原告表示上述收房执行通知单因未能顺利邮寄两被告而退回。原告遂于2015年11月3日短信通知两被告：原告因两被告延迟交纳租金已于2015年9月16日按照合同约定的地址向两被告寄发解除合同通知书并要求限期交还租赁房屋，截止到发短信时两被告仍未搬离；现原告再次通知两被告解除合同，并及时交还房屋。上述事实，有锦樾旺街商铺租赁合同书、承诺书、收房执行通知单、收款收据、双方当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议焦点为双方协商一致签订的合同应为原告向法庭提交的合同版本还是被告向法庭提交的合同版本。两份合同均为2014年4月2日签订，且合同中除了租期外其余条款均一致。原告提交的合同租期为打印，庭审中被告认可该合同乙方签名系其自己所签。两被告提交的合同租期为手写，庭审中原告亦认可该合同甲方处印章系其加盖，但系在商铺交付条件尚不具备，无法确定交付日期的情况下，为了方便两被告办理营业执照而交给两被告一份租期空白的合同，故其认为租期系两被告单方手写添加，双方事实上协商一致签订的应为其提交的合同。本院认为，原告提交的合同中包括租期在内的重要条款均系打印，被告提交的合同中其他条款亦为打印，仅合同租期为手写，且该手写部分即合同租期为租赁合同的关键条款，若为双方协商一致，按照租赁习惯双方一般会捺印或盖章予以确认；且根据原告提交合同显示免租期为一个月，被告提交合同显示免租期为三个月，根据租赁市场习惯，免租期多为一个月，故综合上述两方面因素，本院认定原告提交的合同应为双方协商一致签订，故租期应为2014年5月28日至2019年5月27日。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该租赁合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。庭审已查明，两被告已向原告交纳12个月的租金，故两被告交纳的租金应为2014年5月28日至2015年5月27日。从2015年5月28日开始被告即拖欠租金，按照合同约定其应于2015年5月13日前交纳下一期租金，故其行为已构成违约，根据《合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故对于原告要求两被告支付拖欠租金的请求，本院依法应予支持。对于拖欠租金期间的认定，原告于2015年11月3日短信通知两被告解除租赁合同，至此两被告拖欠租金已超过双方所签合同第13.1条约定的15日，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告有权单方解除合同。但根据《合同法》第九十六条第一款之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”庭审已查明原告系2015年11月3日通知两被告解除合同，故原、被告签订的租赁合同于2015年11月3日依法解除。因此对于拖欠租金期间，本院依法认定为2015年5月28日至2015年11月3日，现原告主张在合同履行过程中多给了两被告一个月的免租期，其只主张两被告支付2015年6月28日至2015年11月3日期间租金，故对于上述请求，本院依法应予支持。根据双方租赁合同约定，两被告应向原告支付商铺一租金22664.49元、商铺二租金41985.34元，共计64649.83元。但两被告已向原告支付了12049元的履约保证金，且双方在合同中约定该履约保证金可以用于抵扣租金等费用，故两被告需再向原告支付租金52600.83元。对于原告要求两被告支付占有使用费的请求，庭审中原告虽称其于2015年12月12日将两套商铺收回，但并未提交证据证明，且在其发给两被告的解除合同通知中亦未表明两被告腾交房屋的期限，故对于原告的此项主张本院依法不予支持。对于原告要求两被告支付违约金的请求，双方在合同中关于违约金作出约定，但是考虑到原告在合同履行过程中向两被告提供租期为空白的合同书，由于其不谨慎的行为致使不同版本的两份合同同时存在，故对于违约金数额本院依法酌定为2000元。庭审中，两被告向法庭提交照片一张及证人证言，预证明原告已于2015年7月15日强行收回两套商铺，但照片仅显示商铺大门系被U型锁锁住，未能显示商铺名称及全貌，无法看出系两被告的商铺被锁，亦无法证明锁门行为系原告所为，且仅证人证言无法证明其上述辩称意见，故无法认定原告于2015年7月15日强行收回涉案两套商铺。对于反诉原告要求反诉被告支付因强行锁门造成损失的请求，由于反诉原告提交的证据无法证明反诉被告于2015年7月15日强行锁门，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对此请求本院依法不予支持。对于反诉原告要求反诉被告退还租房押金的请求，由于双方合同约定为履约保证金并非押金，故对于反诉原告的此项请求，本院依法不予支持。对于反诉原告要求反诉被告退还中央空调、钢架楼梯等物品的请求，由于两被告拖欠租金超过15天以上，根据双方合同第13.1条之约定，两套商铺中的物品所有权归原告，原告有权处置，故对于上述请求，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李斌、郝光明于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）西安旗远实业有限公司支付拖欠的2015年6月28日至2015年11月3日的租金52600.83元及违约金2000元，共计支付54600.83元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）西安旗远实业有限公司其余的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李斌、郝光明的反诉请求。本诉案件受理费2131元，由原告西安旗远实业有限公司承担731元，被告李斌、郝光明承担1400元。由于原告已预交，故两被告在向原告支付上述款项时一并付清。反诉案件受理费989元，由被告李斌、郝光明自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  王继红人民陪审员  李连林二〇一七年一月十六日书 记 员  鲁 阳