浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6811号
上诉人（原审被告）红苹果家园第二届业主委员会，住所地浙江省杭州九堡镇仁爱路。
负责人杨铁东。
委托代理人沈向明、伍娅婷，浙江浙杭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杭州宇安物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区沈半路438号319室。
法定代表人胡亮亮。
委托代理人吕一鸣，浙江诚缘律师事务所律师。
上诉人红苹果家园第二届业主委员会（以下简称第二届业委会）与被上诉人杭州宇安物业管理有限公司（以下简称宇安公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初3696号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2014年11月25日，原业主委员会发布红苹果业公字（026）号公告，通知将于2014年12月10日召开业主大会。公告显示会议议题为物业服务企业的选聘，会议形式为书面征求业主意见的形式，具体方式为11月25日开始至12月9日，由业主委员会组织有关人员在小区公告、登报公告会议通知，并通过逐户发放、挂号信邮寄等方式回收业主意见，2014年12月10日11时经业主大会志愿者、热心业主等有关人员公开汇总，并公布表决结果，等等。2014年12月5日，原业主委员会发放表决票，该表决票为正反两面，正面载明表决事项、8条说明、投票时间、地点及投票人签名，其中表决事项方格内显示为“物业服务测算费用及服务内容”，8条说明中第3条说明内容为“表决意见‘赞成’数达到双过半，业主大会即授权第二届业委会为代表签订物业服务合同，如表决‘赞成’数达不到双过半，业主大会授权第二届业委会为代表成立招标小组向社会公开招聘，物业测算表需提前在小区公示征求意见；经评标专家评审后，综合得分第一名为中标物业服务企业”，投票时间为2014年12月6日至2014年12月10日等。表决票反面载明浙江昆仑物业管理有限公司提交的服务测算费用及服务内容。2014年12月12日，原业主委员会发布公告，公告显示，2014年12月11日召开业主大会，投票权人数共计1286；发出表决票1183张；取回表决票877张；其中有效票876张，表决结果为赞同票77票；反对票698票；弃权票102票。2015年3月，原业主委员会委托案外人浙江卓特律师事务所进行招标，浙江卓特律师事务所委托案外人浙江省成套招标代理有限公司就江干区九堡镇红苹果家园物业管理服务项目进行公开招标。招标文件发售时间为2015年3月25日至2015年3月31日，售价为每本500元，投标时间截止至2015年4月15日，开标时间为2015年4月15日。招标文件第三章投标人须知中对招标代理服务费及律师费用进行明示，招标代理服务费按固定金额人民币20000元收取，计入投标报价中，由中标人在接到中标通知书时向招标代理机构支付，律师费用按固定金额人民币30000元收取，计入投标报价中，由中标人在接到中标通知书时向浙江卓特律师事务所支付。2015年4月2日，宇安公司对上述江干区九堡镇红苹果家园物业管理服务项目进行投标。经评审委员会推荐，招标人确认，宇安公司于2015年4月21日收到浙江卓特律师事务所及浙江省成套招标代理有限公司交付的中标通知书。2015年4月22日，宇安公司与原业主委员会签订了《杭州市物业服务合同》。2015年4月23日，宇安公司向杭州市钱塘公证处申请对邮寄行为办理保全证据公证。2015年4月27日，公证处工作人员陪同宇安公司法定代表人胡亮亮来到杭州市邮政所，证明胡亮亮以国内特快专递邮件方式向杭州市江干区住房和城乡建设局物业管理科邮寄了《杭州市物业服务合同》。2015年5月7日，杭州市江干区住房和城乡建设局物业管理科因宇安公司申请备案的物业服务合同与物业管理科掌握的实际情况不相符，故向宇安公司送达了《江干区物业管理服务合同备案管理单》，通知不予备案。2015年7月8日，杭州市江干区住房和城乡建设局对宇安公司的来函进行复函，对杭州市江干区住房和城乡建设局物业管理科不予备案的决定予以确认。另，物业服务合同签订后，宇安公司按投标文件中确定的人员数量及工资招聘了员工共计48人，并购买了对讲机、电筒、臂章、胸号、胸牌及制服的相关物资。因最后未进入红苹果家园提供物业服务，与48名员工解除了劳动合同关系，并发放了2015年5月、6月工资共计244600元。
宇安公司向原审法院起诉，请求判令：1、解除双方间的《杭州市物业服务合同》；2、支付违约金1229958.45元；3、赔偿宇安公司实际损失357451元；4、赔偿宇安公司预期利润损失983966.76元；5、诉讼费由承担。
原审法院认为：本案争议焦点有三。第一个争议焦点系第二届业委会的主体资格问题，第二届业委会提出其非适格主体，原审法院认为案涉物业服务合同签订双方为宇安公司及原业主委员会，原业主委员会及红苹果家园第二届业主委员会均系红苹果家园业主选举产生，作为小区业主大会的执行机构，具有对外代表红苹果家园全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，现红苹果家园业主委员会已解散且红苹果家园第二届业主委员会成立，宇安公司以红苹果家园第二届业主委员会为提起物业合同纠纷诉讼，原审法院予以支持。第二个争议焦点为案涉物业服务合同的效力问题。首先，第二届业委会提出宇安公司与红苹果家园业主委员会内部人员恶意串通损害红苹果小区全体业主利益从而达到非法牟利目的，但未向法庭提供相关证据证明，也暂未向相关机关报案证实此事，故原审法院对该意见不予采信。其次，第二届业委会提出宇安公司在签订案涉物业服务合同时存在重大过错，原审法院认为宇安公司系通过投标方式中标江干区九堡镇红苹果家园物业管理服务项目后签订案涉物业服务合同，宇安公司已提交工作会议纪要及业主大会公告等相关证据，其应有理由相信原业主委员会系得到业主大会授权后对外公开选聘物业服务企业，且关于昆仑物业、杭州市江干区九堡街道办事处向原业主委员会发函要求其停止公开招聘物业管理企业的工作，未提供证据证明宇安公司对此事应知或明知。至于原业主委员会是否得到业主大会授权对招标事宜进行转委托，原审法院认为办理招标事宜的单位应具备编制招标文件和组织评标能力的，否则应委托招标代理机构办理招标事宜，原业主委员会能否自行办理招标事宜，宇安公司对此应不负审核义务。第三个争议焦点系宇安公司诉请金额是否合理。首先实际损失部分，员工工资、招投标相关费用、购置对讲机、臂章、胸号、胸牌、工作服等支出共计296910元，宇安公司已提供证据证明，原审法院予以支持。宇安公司主张的其他费用，因证据不足，原审法院暂不予支持。其次关于违约金及预期利润损失部分，根据案涉物业服务合同的约定，合同违约金按合同服务剩余期限物业服务总费用为基数计算，而宇安公司作为提供物业服务企业，其预期利润已包含在应收取的物业服务费用之中，故预期利润损失系重复主张，原审法院不予支付。原审法院认为，根据合同法规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故结合本案案情，案涉物业服务合同约定的违约金明显过高，原审法院根据案涉物业服务合同约定的物业服务费总额及宇安公司投标文件中载明的运营成本总额，扣除应计入投标报价中的招标代理服务费、律师费50000元，酌情确认合同违约金为605978元。另，第二届业委会与原业主委员会委员之间如涉纠纷，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国招标投标法》第十二条，判决：一、解除杭州宇安物业管理有限公司与红苹果家园业主委员会于2015年4月22日签订的《物业服务合同》；二、红苹果家园第二届业主委员会于本判决生效之日起十日内赔偿杭州宇安物业管理有限公司损失人民币296910元；三、红苹果家园第二届业主委员会于本判决生效之日起十日内支付杭州宇安物业管理有限公司违约金人民币605978元；四、驳回杭州宇安物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费人民币27371元，由杭州宇安物业管理有限公司负担14542元，由红苹果家园第二届业主委员会承担12829元。
宣判后，第二届业委会不服，上诉称：一、一审判决刻意隐瞒、回避关键事实,隐瞒公安机关以“扰乱单位秩序”强行制止被上诉人入驻昆仑物业办公场所的事实。回避案涉合同订立前遭到九堡街道发文制止招投标，江干区住建局对被上诉人等违法签订的《物业服务合同》不予备案等关键法律事实。1、被上诉人不能履行案涉合同的真相是:被上诉人强行入驻物业管理中心，与原物业管理公司昆仑物业发生冲突，昆仑物业报案，九堡派出所出动警力将相关责任人带至派出所，最终派出所认定被上诉人入驻案涉小区的行为为“扰乱单位秩序”。对此，上诉人在一审中申请法院对此进行调查，但未在一审判决中见到评述。2、一审判决回避了案涉合同被九堡街道、江干区住建局予以制止生效的事实。因政府机关不予备案，案涉合同履约不能，合同因实际履行缺乏依据而不能产生法律效力。上述事实有九堡街道《关于要求红苹果家园业主委员会停止公开招聘物业管理服务企业的工作函》、江干区住房和城乡建设《不予备案的决定》、昆仑物业《关于2015年5月1日宇安物业强行冲击昆仑物业办公区域的情况说明》等相关证据。一审判决对上述法律事实视而不见，偏信被上诉人的一面之词，在民事诉讼中对相关政府部门行政监督措施和公安机关的行政执法在判决中予以隐瞒和回避。第二、一审判决选择性采纳证据前后矛盾，是非颠倒，逻辑混乱。被上诉人一审第九组证据一审判决不进行认证，其余认证明显错误:1、一审证据认定错误，否认被上诉人在明知公开招聘被九堡街道办事处要求停止的情况下，仍然签订案涉合同的事实。2、一审错误认定被上诉人进入案涉小区，隐瞒被上诉人非法进驻小区，并被公安机关强制驱离并拘押负责人的事实。且当时被上诉人未在物管部门完成备案，不符合进场条件。3、原审法院在被上诉人未履行合同提供物业服务，上诉人无违约事实的情况下，判决上诉人承担违约责任，赔偿违约金不当。被上诉人从未联系上诉人要求进场，上诉人接到一审传票才知道案涉合同存在，上诉人无阻止被上诉人履行合同。4、一审判决撇开原业主委员会未经业主大会表决同意公开选聘物业，其权利来源无效的事实。第三、一审法院适用法律错误。一审对《物权法》第七十六条第四款，《物业管理条例》第十五条第二款，《杭州物业管理条例》第三十四条，《物业服务合同》第三十九条认定有误。原业委会未经业主大会授权，无权进行公开招投标选聘物业，无权签署案涉合同，且案涉合同未取得物业主管部门备案，明显违反法律规定，根据合同法第五十二条第五款规定，应属无效。2、根据合同法第四十八条规定，原业委会越权行为对业主大会不发生效力。3、原审判决回避《杭州市物业管理条例》第三条的内容。4、原审判决认为江干区住社区对案涉合同的监督与案件无关联，明显违法。上诉人有理由相信相关文件系被上诉人及刘旭斌伪造。5、被上诉人在未获得物业主管部门备案强行进入小区被公安机关制止后，再未履行合同，仍购买设备、招聘员工，造成损失的扩大，应自负其责。第四、上诉人没有案涉合同的违约事实，不承担案涉合同不能履行的任何责任。1、一审判决未对被上诉人进场后如何离开红苹果家园，上诉人实施什么违约行为事实判定。被上诉人提供的证据证明上诉人主动配合其进场且创造进场条件。2015年5月1日原业委会主任刘旭斌甚至带领被上诉人强行入驻昆仑物业办公场所而被公安带到派出所。被上诉人未就上诉人违约事实提出证据。2、上诉人没有为公安机关、政府部门的行政执法和依法管理承担责任的义务。综上所述，请求二审法院：一、依法撤销原审判决，依法改判驳回宇安公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人宇安公司承担。
被上诉人宇安公司二审口头答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的物业管理合同合法有效，上诉人的原业委会于2014年10月25日召开业主大会就是否同意原物业涨价或者不同意签订新的物业决定讨论，之后原业委会委托律师事务所招标，被上诉人通过公开招标手续中标，双方于2015年4月22日签订合同，双方签订的合同是合法有效。合同签订后，被上诉人为积极履行合同做准备，购买设备，招聘人员，应业委会邀请，部分人员已经入驻。2015年5月1日，宇安公司的人员准备入驻小区，业委会部分业主阻扰宇安公司入驻，将宇安公司入驻的设备砸毁，驱离人员，明显不履行合同义务。合同签订以后，宇安公司通过公证形式将备案申请寄给江干区建设局，履行了备案手续。上诉人所说的宇安公司扰乱单位秩序不是事实，宇安公司招聘40多人为合同履行做了准备，光是劳动赔偿金就花费30万元。上诉人连同原物业公司阻扰我方入驻小区。关于函件，九堡街道的理由是已经授权昆仑物业，不知道小区重新召开过业主大会，上诉人以街道函件来否认合同效力没有依据。宇安公司在杭州8、9个小区提供服务，有能力提供物业服务。至于资质问题，我方经过相关部门颁发，具有资质。
双方在二审中均未提交证据。
上诉人第二届业委会二审申请向九堡派出所调取2015年5月1日治安案件卷宗。对此，本院依据《民诉法司法解释》第九十五条的规定，依法不予准许。
本院经审理，查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：宇安公司通过招投标方式中标案涉小区物业管理服务项目，其合同相对方系案涉小区原业委会。从会议纪要、相关公告来看，宇安公司完全有理由相信原业委会系代表全体业主对外选聘物业公司。上诉人未有证据证明宇安公司存在与原业委会成员存在恶意串通、串标，非法牟利等情形，主张宇安公司对签订案涉协议存在过错，以及宇安公司在明知协议不能履行的情形下，仍购买设备、招聘员工，对造成损失应自负其责的上诉理由，不能成立，本院不予采信。至于相关行政主管部门是否对案涉《物业服务合同》进行备案，至多影响宇安公司能否按照相关管理规定适格履行合同的问题，不影响案涉合同成立并生效的事实，也不影响法院对因上诉人原因导致合同客观上无法履行的事实认定。本院对宇安公司在原审中要求解除合同的诉请予以支持。
关于宇安公司因上诉人违约而造成的损失如何确定的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，以及合同法司法解释二第二十八条的规定，违约金系双方当事人事先约定的损失赔偿，其设定之主要目的是为了弥补当事人因对方违约而遭受的损失。因此，在约定的违约金明显高于实际损失的情况下，应以实际损失为基础，酌情考量惩罚性原则，支持守约方的违约金主张。本案中，宇安公司为获得案涉小区的物业服务项目，支出了为订立合同而花费的招投标等费用，为履行合同支出的工资、购置运营所用物资的费用，结合其如能依约履行合同可以获得的相应收益等因素，本院酌情确定上诉人应支付宇安公司违约金60万元。宇安公司主张的违约金、实际损失、预期利润损失等三项诉讼请求，存在重复主张之处，本院对此予以调整并支持合理部分。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初3696号民事判决第一项，即解除杭州宇安物业管理有限公司与红苹果家园业主委员会于2015年4月22日签订的《物业服务合同》；
二、撤销杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初3696号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、红苹果家园第二届业主委员会于本判决生效之日起十日内支付杭州宇安物业管理有限公司违约金600000元；
四、驳回杭州宇安物业管理有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费27371元，由红苹果家园第二届业主委员会负担6387元，杭州宇安物业管理有限公司负担20984元。二审案件受理费12829元，由红苹果家园第二届业主委员会负担4824元。杭州宇安物业管理有限公司负担7994元。上诉人红苹果家园第二届业主委员会于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被上诉人杭州宇安物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
本判决为终审判决。
审判长 余 江 中
审判员 周志军审判员韩昱
二〇一八年三月七日
书记员 姚 亦 驰