北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3982号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈永宁，男，1981年9月14日出生。
委托诉讼代理人：杨静（陈永宁之妻）。
委托诉讼代理人：樊学峰，北京永绥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑睿，男，1979年1月10日出生。
委托诉讼代理人：胡菲菲，北京融开律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘乃标，河南陈州律师事务所律师。
上诉人陈永宁因与被上诉人郑睿房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈永宁上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判为郑睿赔偿陈永宁预期租金收益损失30万元；郑睿承担全部诉讼费、鉴定费。事实与理由：陈永宁20**年租金收益达七八万元，按照10年计算，预期租金收益应有七八十万元，一审判决郑睿承担的违约赔偿金额太低，使得郑睿因违约获益。
郑睿辩称，同意一审判决，不同意陈永宁的上诉请求。因北京清退政策，诉争房屋已经难以出租获益。
郑睿向一审法院起诉请求：一、依法解除郑睿与陈永宁签订的《房屋租赁合同》；二、陈永宁承担本案的诉讼费。本案一审审理过程中，郑睿增加一项诉讼请求：陈永宁赔偿因破坏房屋主体结构导致的损失7500元。
陈永宁向一审法院反诉请求：一、判令郑睿向陈永宁赔偿损失925000元；二、返还支付的押金6400元；三、诉讼费由郑睿承担。
一审法院认定事实：2014年1月5日，郑睿（出租人）与陈永宁（承租人）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，郑睿将位于北京市昌平区360号的自建楼房共2层28间房屋及平房8间（6户）整体租赁给陈永宁经营使用。该合同第一条约定，年租金为92500元，每半年交付一次。合同第二条约定，租赁期限自2014年1月5日起至该楼房因城市建设需要被依法列入政府拆迁范围拆除为止。合同第三条约定，楼房每间都设有门、窗、取暖设施、地砖、整个楼内走廊和房内刮白、水、电、网络、有线、手机信号及所有设施开关、插座齐全。平房内无取暖设施。合同第五条约定，陈永宁不得擅自拆改变动或损坏房屋的主体结构。如需改动，需经过郑睿同意。合同第六条约定，郑睿保证在合同期限内，不得以任何理由终止合同和以抵债的方式抵押给第三方，以此造成的陈永宁的全部经济损失由郑睿全部承担。合同第八条约定，经协议房屋改造后，若遇拆迁则与陈永宁无任何关系，不得以任何理由向郑睿要求支付改造补偿。郑睿与陈永宁双方持有的《房屋租赁合同》版本中有一款差异。陈永宁持有的合同中第六条有第7款，内容为：“甲方（郑睿）不得擅自违约终止合同，如甲方违约，甲方需赔偿乙方（陈永宁）所交年租金的十倍。”郑睿持有的合同版本关于该款划有删除线，并加按了一个手指印。郑睿称该手指印是陈永宁的。陈永宁不认可该手指印是自己的，但称在第一次签合同时按过手指印，第二次签合同时没有按手指印。关于该手指印的所属，经法院释明，陈永宁表示不申请指纹鉴定。
上述合同签订前的1月3日，陈永宁向郑睿交纳租房押金6400元。合同签订后，陈永宁支付租金，并对承租房屋进行了装修，主要内容包括每房间加装独立的卫生间、增添部分家具、加装手机信号放大器。陈永宁将承租房屋分别对外转租，并收取房租。2016年12月26日，郑睿委托律师向陈永宁发送《律师函》，内容为：“2014年1月5日你与我方委托人郑睿先生签订《房屋租赁合同》，我方将昌平区360号院内的28间楼房及平房8间出租给你使用，但近期我方发现你将房屋私自出租给他人，并将房屋主体结构破坏，私自增设了卫生间及排水系统。你这种行为已经构成根本违约。合同法明确规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此我方决定立即解除与你之间的《房屋租赁合同》，限你三日内将房屋恢复原状，并腾退给我方！否则，你将承担一系列的法律后果。”
在郑睿发送《律师函》前的11月30日、12月3日、12月6日，陈永宁与郑睿已经有三次面谈合同履行问题。郑睿的意见是如果继续履行《房屋租赁合同》，则须提高租金标准。如果双方协商解除《房屋租赁合同》，郑睿愿意给予陈永宁适当补偿。陈永宁认为郑睿的提议是违约，不同意解除《房屋租赁合同》，只同意按照原合同约定履行。双方并未达成一致意见。在郑睿与陈永宁双方商谈完毕后不久，郑睿单方接收房屋，并要求租户向其继续交纳租金。本案审理过程中，郑睿与陈永宁皆同意郑睿不需要退还陈永宁租金。
关于装修情况，郑睿与陈永宁均认可由陈永宁出资的有卫生间改造及附属装修改造、安装给排水管、增加部分家具、家电、安装手机信号放大器、平房更换塑钢窗、安装部分采暖管道及阀门。郑睿与陈永宁对由谁出资存在争议的项目有客房墙顶面、走廊墙面刮腻子、客房卧室内灯具、开关、插座、线槽、导线敷设。陈永宁称他还对屋顶防水做过修补，面积达50%。郑睿不认可陈永宁修补的事实。关于屋顶防水，证人王某出庭作证称在2017年2月底，郑睿雇佣他为诉争房屋屋顶做全面防水。在其作证过程中，经陈永宁询问，证人陈述在其做防水前他发现楼顶原有防水有修补的痕迹。关于装修工程的造价，经陈永宁申请，法院摇号随机委托北京双圆工程咨询监理有限公司进行鉴定。鉴定公司经实地踏勘，后出具《造价鉴定意见书》。该鉴定书载明郑睿与陈永宁双方无争议的由陈永宁出资的装修造价共129828.82元。双方关于出资存在争议的项目造价共22192.65元，其中屋面防水层卷材修补费用为2863.32元。陈永宁预付鉴定费8000元。
关于陈永宁承租房屋的出租情况，其称其中一间房屋用作管理用房，其他房屋都可以出租，每间房屋的面积大约是12平方米。关于每间房屋的租金，陈永宁在2016年11月30日与郑睿的商谈过程中提到二层楼房阳面每月600元，阴面每月500元，一层每月400元-450元，平房每月360元。为证实租金收取费用金额，陈永宁提交了大量收取租金的收据。郑睿对租金收取标准并未提供证据。
另查一，在平西府村360号的自建楼房中，除了出租给陈永宁的楼房外，郑睿还留有几间房屋自用。陈永宁称郑睿和其父母就居住在自建楼房内。郑睿否认居住在此。另查二，陈永宁提交了其与郑睿商谈的对话录音。郑睿称该录音存在剪辑的情况，其申请鉴定录音完整性。法院经摇号随机委托北京华夏物证鉴定中心对录音完整性进行鉴定。后鉴定公司出具《司法鉴定意见书》，结论为三段录音均未发现剪辑现象。郑睿预付鉴定费12000元。另查三，陈永宁称其反诉主张的损失包括装修损失175000元、预期房租收益损失75万元（纯收益每年7.5万元×10年）。
上述事实有《房屋租赁合同》、谈话录音、《律师函》、证人证言、租金收据、押金收据、《造价鉴定意见书》、《司法鉴定意见书》及郑睿与陈永宁当庭陈述在案佐证。
一审法院认为，郑睿与陈永宁所签《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且租赁标的物位于农村宅基地上，故该《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应当诚信履约。任何一方不得无故违反，否则应当承担违约责任。
陈永宁有无违约行为，郑睿发送《律师函》是否发生解除合同的效力是本案的争议焦点之一。郑睿要求解除合同的理由一是陈永宁私自增设了卫生间及排水系统，改变了房屋的主体结构。二是陈永宁未经郑睿同意私自转租。陈永宁辩称《房屋租赁合同》第二条第2款约定了招租期，第八条补充条款约定了房屋改造，可见双方对对外转租和房屋改造是达成一致意见的。在本案审理过程中，郑睿对合同约定的“招租期”和“房屋改造”并未有明确解释，应视为对转租和房屋改造是同意的。退一步讲，即便双方未就转租和房屋改造达成一致意见，但郑睿在自建房屋内留有独立的房间，在实际出租的3年内其也应发现陈永宁有房屋改造和转租的事实。在此期间，郑睿未证明其提出过异议，且在双方三次商谈合同是否继续履行时，郑睿也未提出陈永宁有以上两种违约行为，只是提出房屋租金金额约定不公平，要求提高房租标准。可见，郑睿对陈永宁进行房屋改造和转租的事实是知情且同意的。郑睿以此两点理由要求解除《房屋租赁合同》没有事实和法律依据，依法不发生解除合同的法律后果。郑睿发送《律师函》是根本违约行为，应当承担违约责任。现郑睿已经实际占有出租房屋，陈永宁也提出退还押金和赔偿损失的请求，郑睿与陈永宁签订的《房屋租赁合同》已无继续履行的可能，故郑睿要求解除《房屋租赁合同》的请求法院予以支持。陈永宁无违约行为，郑睿要求陈永宁赔偿经济损失的请求法院不予支持。
《房屋租赁合同》解除后，郑睿应当退还其预收陈永宁的押金。陈永宁要求退还押金的请求法院予以支持。关于装修造价，法院采信鉴定意见书结论。陈永宁经郑睿同意装修和添附，《房屋租赁合同》解除后，依据相关司法解释规定，郑睿应当赔偿陈永宁装修和添附的残值。残值数额由法院结合合同关于租赁期限的约定和实际使用状况合理确定。关于装修和添附赔偿的范围，郑睿与陈永宁均认可由陈永宁出资建设的部分，法院予以确认，应纳入赔偿的范围。关于家电部分，鉴于郑睿已实际占有交付租户使用，且为日常生活所必备，法院将此部分价值一并纳入赔偿范围。郑睿要求退还的请求法院不予支持。对郑睿与陈永宁双方出资存在争议的项目，郑睿与陈永宁皆未举证证明由其本人出资，故法院只能依据《房屋租赁合同》和证人证言进行判断。与陈永宁无利害关系的证人王某出庭证明楼顶防水原来做过修补，这与陈永宁的陈述相符。法院确认防水修补费用由陈永宁支付，应由郑睿给予赔偿。出租房内的灯具、电线、墙顶面刮腻子等为出租房屋的基本设置，在本案《房屋租赁合同》中也有提及。故在未有相反证据的情况下，法院推定该几部分费用应为郑睿支付，不再列入郑睿赔偿装修损失的范围。
当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。郑睿在未与陈永宁协商一致的情况下，单方接管了出租房屋及租户，改变了陈永宁原有的正常出租秩序，也在事实上享有了陈永宁装修改造所带来的经济利益，给陈永宁造成了预期租金的损失。陈永宁主张预期租金收益的损失合理合法，法院予以支持。关于赔偿租金收益的多少，考虑到未来事实尚未发生，故由法院酌情确定。法院在确定应赔偿租金损失数额时，重点考虑了以下因素：1、未来租金收益的不确定性；2、陈永宁可以获得替代收益的时间；3、郑睿对违约行为的主观认识；4、房屋在陈永宁获取租金收益中所起到的作用；5、陈永宁出租房屋行为的定性；6、陈永宁在出租房屋过程中投入资本的大小和实际出租的时间；7、本地农村住房出租的难易程度。陈永宁计算的租金收益过大，法院部分予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款规定，判决：一、解除郑睿与陈永宁于2014年1月5日签订的《房屋租赁合同》；二、郑睿于本判决生效之日起十五日内退还陈永宁租房押金6400元；三、郑睿于本判决生效之日起十五日内赔偿陈永宁装修损失106154元；四、郑睿于本判决生效之日起十五日内赔偿陈永宁预期租金收益损失40000元；五、驳回郑睿的其他本诉请求；六、驳回陈永宁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，陈永宁与郑睿所签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且诉争房屋建在农村宅基地上，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
因诉争房屋已经被郑睿收回，一审法院据此判决陈永宁与郑睿房屋租赁合同解除，双方均对此没有异议，本院对此予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院综合考虑未来租金收益的不确定性以及收益取得时间等诸多因素对租金赔偿数额进行酌定并无不当，本院对此予以确认。陈永宁主张其预期租金利益损失部分判决金额过低，但并未提供充分证据予以证明，本院对其主张不予采信。
综上所述，陈永宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由陈永宁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 柳适思
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年五月九日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 王志栋