北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初61697号原告：李皛皘。委托诉讼代理人：彭锐。委托诉讼代理人：万振。被告：高志刚。委托诉讼代理人：徐立增。委托诉讼代理人：倪晓佳。原告李皛皘与被告高志刚（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，经李皛皘、高志刚同意，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李皛皘的委托诉讼代理人彭锐、万振，高志刚的委托诉讼代理人徐立增、倪晓佳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李皛皘向本院提出诉讼请求：高志刚向我支付违约金75万元。事实和理由：我与高志刚签订了房屋买卖合同，双方在履行过程中产生纠纷，北京市朝阳区人民法院和北京市第三中级人民法院作出的民事判决书均认定高志刚行为构成违约，并认定我可依据双方约定另行起诉要求高志刚承担违约责任。为此，我提起本案诉讼，追究高志刚的违约责任。高志刚辩称：李皛皘要求我承担违约责任没有事实、合同或法律的依据。生效的判决并未明确我在房屋买卖合同履行过程中存在何种违约行为，也未认定该行为是否上升为需承担违约责任；我已按照生效判决的内容履行了义务，双方合同目的已经实现，现李皛皘无论要求我承担根本违约责任还是迟延履行责任均没有依据；现李皛皘按照房屋总价款的10%承担违约责任，没有合同依据，且主张违约金标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月29日，李皛皘、高志刚在链家公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：李皛皘以总价款750万元的价格从高志刚处购买北京市朝阳区松榆南路38号院xx号楼9层D座3-1002号房屋（以下简称涉案房屋）；涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为兴业银行，高志刚应于2016年7月29日前办理抵押注销手续；房屋成交价格429万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为321万元；李皛皘向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为300万元；高志刚应在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付给李皛皘；出卖人逾期交付房屋，逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；当事人双方同意自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，三方签订补充协议，约定：李皛皘于2016年3月29日将第一笔定金5万元自行支付给高志刚，于2016年4月6日将第二笔定金45万元以理房通托管方式支付给高志刚；高志刚最迟应于2016年8月15日前办理完毕解除抵押登记手续；李皛皘于高志刚还银行贷款前5个工作日将第一笔首付款400万元以理房通托管方式支付给高志刚；高志刚应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；李皛皘、高志刚应于评估报告出具后，收到链家公司通知10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在李皛皘贷款批贷后30个工作日内，以朝阳建委网上预约时间为准，双方共同办理房屋所有权转移登记手续；在产权转移登记当日，自行办理物业交割手续；该补充协议第四条第1款约定：双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；该补充协议第四条第2款约定：若高志刚存在逾期履行上述约定义务超过十五日或拒绝将该房屋出售给李皛皘或者擅自提高房屋交易价格的或将该房屋出售给第三方情形之一的，高志刚构成根本违约，李皛皘有权以书面通知的方式解除合同；高志刚应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%的违约金向李皛皘支付违约金；链家公司收取李皛皘的所有费用不予退还，由高志刚直接赔付给李皛皘。合同签订后，李皛皘依约向高志刚支付定金50万元。2016年4月24日，双方办理网签手续。2016年7月25日，高志刚、李皛皘及案外人北京xx支付科技有限公司三方签订《理房通资金托管协议》，约定：李皛皘最迟于办理房屋产权转移登记手续（过户）前1个工作日将400万元购房款存入托管账户内；购房款的划转条件为李皛皘取得该房屋的房屋所有权证书。同日，李皛皘向理房通账户支付房屋首付款400万元。2016年7月27日，高志刚偿还涉案房屋抵押贷款。2016年8月12日，高志刚办理完毕注销涉案房屋抵押登记手续。2016年8月19日，高志刚接到链家公司的评估通知，但认为进行房屋评估的前提是李皛皘支付首付款400万元之后5日内，因没有收到李皛皘支付的前述首付款，故不同意进行房屋评估。2016年8月23日，高志刚向李皛皘邮寄了《催告函》，要求李皛皘按照合同约定向其支付房屋首付款400万元。2016年9月3日，高志刚向李皛皘邮寄《解除通知书》，通知李皛皘解除双方签订的《房屋买卖合同》。另查，李皛皘于2016年曾以高志刚为被告提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求继续履行合同、由高志刚协助其办理涉案房屋所有权转移登记手续并交付涉案房屋、要求高志刚按照定金罚则向其支付50万元、赔偿保险费损失3万元。高志刚提出反诉，要求确认房屋买卖合同已解除、李皛皘支付违约金。本院就该案于2017年5月31日作出（2016）京0105民初57396号民事判决书，支持了李皛皘有关办理涉案房屋产权转移登记手续及交付房屋的诉讼请求，驳回李皛皘其他诉讼请求；驳回高志刚的反诉请求。李皛皘与高志刚均不服前述判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2017年8月9日作出（2017）京03民终9494号民事判决书，认定因高志刚不配合办理涉案房屋评估手续，导致双方后续履约事宜均未能实际办理，高志刚系该案的违约方；因李皛皘和高志刚设立定金的目的是保障按期签署房屋买卖合同，现房屋买卖合同已签订，定金担保事项完成，李皛皘不能再以高志刚的其他违约行为要求适用定金法则；如果李皛皘认为高志刚应承担违约责任，可另行向法院起诉。为此，作出驳回上诉，维持原判的结果。判决作出后，李皛皘向本院申请强制执行，并于2017年10月23日向法院账户转入购房款300万元。2017年11月23日，涉案房屋产权转移登记至李皛皘名下。2017年12月7日，李皛皘与高志刚办理物业交割手续，涉案房屋交付李皛皘。李皛皘称因高志刚存在补充协议第四条第2款约定的逾期履行交付房屋义务、拒绝向其出售房屋、将房屋另行出售第三人的违约行为，构成根本违约，故依据该条款主张违约责任，但其自行降低标准，按照总房款的10%主张违约金。李皛皘称依据双方合同约定，高志刚应在过户当日向其交付房屋，但因高志刚违约导致其实际于2017年12月7日方接收涉案房屋，故高志刚逾期交房的期间自2016年8月30日至2017年12月7日。诉讼中，经李皛皘申请，本院于2017年10月12日作出（2017）京0105民初61697号民事裁定书，查封、扣押、冻结李皛皘名下价值75万元的财产。本院认为：李皛皘、高志刚或并与链家公司签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，均系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应依照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。涉案交易因高志刚不配合办理涉案房屋评估手续，导致双方后续房屋过户、交付等事宜未能依约办理，高志刚存在违约，李皛皘有权主张违约责任。但李皛皘主张违约金所依据的条款应适用于合同解除情形，现双方合同得以继续履行，李皛皘以该条款主张违约金，缺乏依据。本院依据双方约定的房屋交付时间、申请办理权属转移登记时间及此违约情形下双方对违约责任的约定，再结合李皛皘关于损失的举证情况，本院对高志刚关于违约金标准过高的抗辩意见予以采纳，并对李皛皘主张之违约金数额予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告高志刚于本判决生效之日起十日内向原告李皛皘支付违约金三十万元；二、驳回原告李皛皘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由被告高志刚负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。保全费4270元，由被告高志刚负担（于本判决生效之日起7日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  童雪霏二〇一八年一月二十四日书记员  陈锦洪