淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第2654号
原告胡飞，个体工商户。
原告戴月红（系胡飞之妻），个体工商户。
两原告委托代理人徐正昆，江苏群汇律师事务所律师。
被告淮安利佳房地产开发有限公司，住所地淮安市清浦区淮海南路123号。
法定代表人胡兴定，该公司董事长。
被告淮安市专用汽车制造有限公司，住所地淮安市清河区和平东路10号。
法定代表人胡波，该公司董事长。
被告胡兴定，淮安利佳房地产开发有限公司董事长。
被告蒋迎五，淮安市工人大厦退休职工。
四被告委托代理人蒋永华，上海九州丰泽律师事务所律师。
原告胡飞、戴月红诉被告淮安利佳房地产开发有限公司（下称利佳公司）、淮安市专用汽车制造有限公司（下称汽车公司）、胡兴定、蒋迎五商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理，依法组成合议庭于2014年6月26日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人徐正昆，四被告委托代理人蒋永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡飞、戴月红诉称：原告于2010年购买被告三套房屋，被告承诺2013年1月回购上述房屋，后被告没有按约定回购原告的房屋。原、被告于2013年4月27日签订了《协议书》，协议约定由于被告原因没有回购房屋，被告同意向原告支付利息及相关款项，具体内容为：被告向原告应付费用合计444030元，自2013年5月1日起至实际还款日按照未付款项（444030元）的年利率20%支付利息；自2013年7月1日起至实际还款日按照未支付款项（444030元）每天承担未支付款项万分之五的违约金；该协议由蒋迎五签字，利佳公司盖章，汽车公司、胡兴定愿为上述款项做担保，并在担保书上签名盖章，但上述被告均没有按协议履行义务。原告当初是应被告的要求为解决其资金周转问题购买了上述房屋，但被告没有按当初的承诺回购房屋，现在原告每月要偿还银行贷款，给原告造成极大的生活困难，故请求法院判令被告：1、支付上浮部分的款项及利息合计444030元；2、自2013年5月1日起至实际还款日按照未支付款项444030元的年利率20%支付利息；3、自2013年7月1日每天承担未支付款项的万分之五的违约金；2013年10月20日起至实际还款日按照未支付款项444030元每天承担万分之五的违约金；4、支付1.8万元办理房产证费用；5、支付A623室、A627室隔层和楼梯施工费合计3万元；6、四被告承担连带责任；7、由被告承担本案诉讼费用。
被告利佳公司、汽车公司、胡兴定、蒋迎五辩称：除原告第四项、第五项诉讼请求外，我们对原告的其他诉讼请求均有异议。被告利佳公司没有回购确实构成违约，但是并没有给原告造成任何损失，且原告也不存在任何损失。由于被告利佳公司没有回购，所以原告所主张的各项赔偿请求都是建立在回购的基础上的，其主张的基础是不存在的。至于其他的利息等都不是被告的真实意思表示，有的系重复计算，且原告主张的违约金太高，要求调整，请求法院依法判决。
经审理查明：两原告系夫妻关系，被告胡兴定是被告汽车公司的股东（2009年8月至2013年11月），期间均由胡兴定对汽车公司进行管理（2009年8月至2012年11月为该公司法定代表人）。2010年7月22日，原告与被告利佳公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告购买被告利佳公司开发的文化宫·运河明珠-
文化宫（以下简称文化宫）B812室房屋1套，建筑面积69.43平方米，总价款526268元，被告应当在2011年12月31日前将符合约定交付条件（商品房经验收合格）的房屋交付原告使用，逾期交房不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之二的违约金（超过90日，原告有权解除合同，也可以要求继续履行合同，违约金同上）。原告向被告利佳公司实际支付房款526268元。案外人胡国龙（系原告胡飞亲戚）于同日与被告利佳公司签订《商品房买卖合同》3份，分别购买文化宫B810室、A623室、A627室房屋各1套，其中A623室、A627室建筑面积均为50.43平方米，总价款均为401331元，合同约定的房屋交付时间、违约责任等条款均同B810室、B812室房屋买卖合同内容。胡国龙为A623室、A627室房屋实付房款每套均为329748元，并于2013年5月将该两套房屋买卖合同的买受人变更为本案原告。
2012年元月13日，胡国龙就A623室、A627室房屋与被告利佳公司签订《回购承诺书》各1份，被告利佳公司对胡国龙购买的文化宫A623室、A627室房屋作出如下承诺：1、该房屋自2013年1月1日至2013年1月31日一个月内，如果胡国龙向被告利佳公司提出要求回购的书面申请，被告利佳公司同意回购上述房屋；2、回购时被告利佳公司同意按每套房屋的实际购买总价329748元上浮20%即395697元予以回购。
2013年4月27日，原告胡飞（乙方）与被告利佳公司（甲方）又签订《协议书》1份，主要内容为：乙方于2010年7月22日购买了甲方开发的文化宫B812室房屋，实际乙方支付房款526268元，在履行过程中甲乙双方协商签订本协议：1、双方同意甲方放弃回购乙方所购买的文化宫B812室房屋；2、双方同意乙方签订本协议时即可自行办理文化宫B812室房屋产权证（甲方于2013年4月19日前支付本协议第4条中6000元给乙方办理房屋产权证），相关费用由乙方承担；3、甲方承诺2013年4月30日前应将符合国家相关部门验收标准的并按照统一标准做好隔层与楼梯的房屋交付乙方使用；4、甲方同意按照以下款项支付乙方利息及相关费用：（1）、在2013年6月30日前付清上浮部分的款项105253元；（2）、自2011年8月1日至2012年1月14日期间以购房款526268元的年利率20%支付乙方利息计48241元；（3）、2012年1月15日至2013年4月30日期间以465163元按年利率的20%支付乙方利息计120167元；（4）、以上甲方应付费用合计273661元，同时自2013年5月1日至付清上述应付款项之日甲方应按照上述未支付款项百分之二十的年息支付乙方利息；5、如在2013年7月1日前仍不能支付本协议第4条款项时，则甲方自2013年7月1日起至付清该款项期间甲方需承担所欠乙方款项每天万分之五的违约金。胡国龙于同日就A623室、A627室房屋与被告利佳公司签订协议书1份，内容与原告所签上述协议内容基本相同。原告于2013年5月16日取得文化宫B812室、A623室、A627室房屋产权证，但被告利佳公司至今未向原告支付上述三套房屋合计1.8万元办理房产证费用。
2013年9月12日，被告汽车公司向原告胡飞出具《担保书》1份，内容为：汽车公司愿为甲方（利佳公司）与乙方（胡国龙、胡飞）于2013年4月27日签订的协议（甲方所售B810、B812、A623、A627四处商住房）后续利息及相关费用做担保。担保方后面盖有汽车公司公章及胡兴定签名。
后被告利佳公司将B812室房屋内隔层及楼梯做好，于2013年12月15日将B812室、A623室、A627室房屋交付给原告，但A623室、A627室房屋内隔层及楼梯至今没有做好。
因被告利佳公司未能按其承诺向原告支付剩余款项及做好两套房屋内隔层及楼梯，原告遂诉至本院。
上述事实，有双方当事人陈述，有原告提供的商品房买卖合同、房屋所有权证、协议书、担保书等予以证实，本院予以确认。庭审中，双方确定每套房屋内隔层及楼梯施工费用合计为1.5万元。
本案在审理中，本院依法主持双方进行调解，因双方调解意见分歧，致本院调解未果。
本院认为：一、关于原告与被告利佳公司签订的《商品房买卖合同》效力问题。原告与被告利佳公司于2010年7月22日签订《商品房买卖合同》（包括后来买受人变更为原告的两套房屋）后，被告利佳公司承诺回购上述房屋。但2013年4月27日双方签订了放弃回购房屋的《协议书》，至此，原告与被告利佳公司之间仍是房屋买卖关系，原告亦于2013年5月16日取得该三套房屋产权证。因原告与被告利佳公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规，应为合法有效，故对双方当事人均具有约束力，双方仍应按该合同约定履行各自的义务。
二、关于原告要求被告支付上浮款项、利息、违约金及办证费用1.8万元、隔层楼梯施工费3万元的诉讼请求。根据原告与被告利佳公司签订的《商品房买卖合同》约定，被告利佳公司应当在2011年12月31日前将符合约定交付条件的房屋交付原告使用，逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天即2012年1月1日起至实际交付之日（2013年12月15日）止，被告利佳公司按日向原告支付房价款万分之二的违约金。经计算，被告利佳公司应向原告支付逾期交房违约金计169564.25元（即（526268元＋329748元＋329748元］×万分之二×715天［366天＋349天］）。原告要求被告利佳公司支付办理房产证费用1.8万元、隔层及楼梯施工费3万元，被告不表异议，本院予以支持。原告另要求被告支付上浮款项及利息等，本院认为，原告与被告利佳公司在协议中虽对此进行了约定，但双方并没有实际履行，房屋也没有进行回购，双方最终履行的是《商品房买卖合同》，故原告要求被告按照协议中约定支付上浮款项及利息等不符合法律规定，本院不予支持。综上，被告利佳公司应向原告支付逾期交房违约金169564.25元、办理房产证费用1.8万元、隔层及楼梯施工费3万元，合计217564.25元。
三、关于四被告是否承担连带责任问题。被告胡兴定作为汽车公司股东及管理人员在2013年9月12日《担保书》上签字，但从该担保书内容上看仅指汽车公司为利佳公司欠原告款项提供担保，且盖有汽车公司公章，应认定胡兴定在履行职务行为，其以汽车公司名义对外作出的行为应由公司承担，故原告要求被告胡兴定承担连带责任无法律依据，本院不予支持。原告要求被告蒋迎五承担连带责任依据不足，本院亦不予支持。被告汽车公司作为担保人在《担保书》上盖章，系该公司自愿为被告利佳公司欠付原告违约金等提供担保，但对保证方式没有约定，应按照连带责任保证承担保证责任，该公司承担保证责任后，有权向被告利佳公司追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告淮安利佳房地产开发有限公司于本判决生效后三日内一次性支付原告胡飞、戴月红办理房产证费用、隔层楼梯施工费用及逾期交房违约金合计217564.25元，被告淮安市专用汽车制造有限公司对此承担连带清偿责任。被告淮安市专用汽车制造有限公司承担保证责任后，有权向被告淮安利佳房地产开发有限公司追偿。
二、驳回原告胡飞、戴月红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7965元，由原告胡飞、戴月红与被告淮安利佳房地产开发有限公司各半负担。
（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院帐户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80×××32）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本6份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，账号：34×××54，开户行：市农行城中支行）。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 潘树林
审 判 员 张宜余
人民陪审员 惠东升
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 高春花
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。