广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2317号
上诉人（原审被告）宝安轻工（石岩）鸿发制造厂。
负责人吴志强，厂长。
上诉人（原审被告）鸿发国际包装制品有限公司。
法定代表人胡贵明。
两上诉人共同委托代理人秦亚红、阚萍，广东华商律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）深圳市宝安外贸实业股份有限公司。
法定代表人邓雄，董事长。
委托代理人王华，北京市康达（深圳）律师事务所律师。
委托代理人聂小昭。
被上诉人（原审原告）深圳市宝晟源商贸有限公司。
法定代表人宋建华，执行董事。
委托代理人孙伟，广东广和律师事务所律师。
上诉人宝安轻工（石岩）鸿发制造厂（以下简称鸿发厂）、鸿发国际包装制品有限公司（以下简称鸿发公司）、深圳市宝安外贸实业股份有限公司（以下简称宝安外贸公司）与被上诉人深圳市宝晟源商贸有限公司（以下简称宝晟源公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第818号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，广东省宝安轻工业品进出口公司（下称宝安轻工公司）为宝安外贸公司的全资子公司。鸿发厂是鸿发公司的三来一补企业。
1988年1月24日，宝安轻工公司与石岩村民委员会签订协议，征用了宝安县石岩镇罗租村了哥石地段的60亩土地。同年8月17日，宝安轻工公司征用了石岩应人石村151亩的土地。随后，宝安轻工公司在该地块部分土地上兴建了12栋工业厂房、3栋宿舍，规划建设成“宝安外贸工业区”（以下简称“外贸工业区”），又名“宝安轻出工业区”、“了哥石轻出工业区”。
2007年，按照宝安、龙岗两区人民政府的要求，宝安外贸公司以员工持股的方式对宝安轻工公司进行改制。根据深圳市有关规定，国有企业改制时涉及到土地资产处置的，应报市国土部门备案。经宝安外贸公司、宝安、龙岗两区投资管理公司及宝安轻工公司的申请，深圳市国土资源和房产管理局于2007年9月7日出具了《关于广东省宝安轻工业品进出口公司改制土地资产出资方案的批复》（深国房（2007）470号），明确纳入宝安轻工公司改制范围的土地资产有10项，并对该10项土地资产做了备案处理。其中，在了哥轻出工业区的地块有二块，分别为宗地号为XXX的地块和宗地号为XXX的地块，面积约为40020平方米。宗地号为XXX的地块上建有1-10栋、13栋厂房、1-3号宿舍。宗地号为XXX的地块建有第12栋厂房，总建筑面积为24994.43平方米。土地资产处置方案表均注明前述的面积以最后确权为准。相关资产经评估后，2008年8月5日，深圳市龙岗区人民政府作出《关于深圳市宝安外贸实业有限公司改制方案的批复》同意宝安轻工公司进行改制，后宝安轻工公司改制完成，改制基准日为2008年8月31日。
2008年11月21日，宝安轻工公司更名为深圳市宝晟源商贸有限公司（即宝晟源公司），股东也由宝安外贸公司变更为广东省宝安轻工业品进出口公司工会委员会，企业类型由全民变为有限责任公司。
2004年6月21日，宝安轻工公司与鸿发厂签订《租赁土地使用合同书》，约定由宝安轻工公司将位于宝安外贸工业区内的4600平方米的土地租给鸿发厂使用，鸿发厂负责推土、破石、平整，费用自负，租赁期限为2004年6月至2041年7月。2008年8月31日，双方变更签订了另外一份《租赁土地使用合同书》，除了租赁面积变更为5916平方米外，租金也作了变更，其中第1至5周年月租为每平方米2元，第6至10周年月租为每平方米2.5元（下略），其余条款均未更改。租赁期间，鸿发厂持续缴纳租金、管理费、土地管理费、水电费至2010年7月。2010年8月4日，宝晟源公司向鸿发厂发出合同终止通知书，以情势变更为由，要求终止租赁合同。同年11月17日，宝晟源公司向鸿发厂发出协商搬离事宜通知书，要求鸿发厂同意解约、搬离租赁土地。鸿发厂在同年8月收到合同终止通知书后即拒绝缴纳租金至今。
宝晟源公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、宝晟源公司、鸿发厂、鸿发公司之间的《租赁土地使用合同书》终止；2、鸿发厂、鸿发公司自合同终止之日起15日内撤场，并移交租赁土地上的建筑物归宝晟源公司；3、鸿发厂、鸿发公司连带承担2010年8月至撤场之日的土地占用费，暂计至2011年5月17日为113192.8元（比照合同约定的租金11832元／月计算）；4、由鸿发厂、鸿发公司承担诉讼费。
宝安外贸公司作为有独立请求权第三人提起诉讼，请求：1、确认涉案土地的权利主体为宝安外贸公司；2、鸿发厂、鸿发公司支付租金165648元（自2010年8月暂计至2011年10月）；3、宝晟源公司向宝安外贸公司返还鸿发厂、鸿发公司2008年9月至2010年7月向其支付的租金260304元；4、由宝晟源公司、鸿发厂、鸿发公司承担诉讼费。
原审法院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第六十八、第六十九条规定，一方当事人在另一方当事人明确表示将不履行合同时可以中止履约、要求对方提供担保直至单方解除合同。但宝晟源公司和鸿发厂、鸿发公司之间系土地租赁合同，宝晟源公司方自2004年6月将土地交付给鸿发厂、鸿发公司使用后，即已全部履行其租赁合同义务，而鸿发厂、鸿发公司享受其租赁合同的权益，已不再需要宝晟源公司的履行行为来协助。因此，诉争土地交付后不再存在因宝晟源公司尚未履约而先表示违约导致鸿发厂、鸿发公司合同权利和合同目的不能实现的后果。换而言之，在本案合同履行中，因宝晟源公司已经交付土地，已不存在预期违约的情形。宝晟源公司虽然向鸿发厂、鸿发公司发出终止合同的通知书，因其租赁合同义务已经履行完毕，根本无法产生妨碍鸿发厂、鸿发公司享有合同权益的效果，因此其通知书的性质并非预期违约告知，而属于协议解除合同的要约。对此，鸿发厂、鸿发公司因并无法定承诺义务，有权拒绝，也可以协商解除。但此情形并非合同法规定的先期违约，鸿发厂、鸿发公司无权以该相关制度之规定拒绝履行其缴纳租金的义务。现鸿发厂、鸿发公司从2010年8月一接到宝晟源公司提前终止合同的要约即停止缴纳租金至今，严重违背了双方租赁合同的规定，导致宝晟源公司合同权利完全落空，已经构成根本违约，宝晟源公司方有权解除合同，故宝晟源公司主张2010年11月17日起解除与鸿发厂、鸿发公司的租赁合同，并要求鸿发厂、鸿发公司继续支付租金或占有使用费，符合双方合同约定和相关法律规定，原审法院予以支持。
鸿发厂、鸿发公司与宝安外贸公司主张上述的租赁土地并非宝晟源公司所有，而是宝安外贸公司的财产。因为根据改制方案显示，宝晟源公司拥有的土地只是宗地号为A702-0058和宗地号为A702-0044的地块，并不包括租赁土地，根据法律规定和政策要求，未纳入改制范围的土地应归属宝晟源公司的原全资股东即宝安外贸公司所有。而且，宝晟源公司、鸿发厂签订租赁合同时，约定由鸿发厂负责租赁土地的三通一平工作，而宝晟源公司在1989年的补办用地手续申请报告中明确211亩的土地已完成三通一平工程，说明该租赁土地并不包含在划拨给宝晟源公司的211亩土地中。对此，原审法院认为，其一，诉争土地是否属于划拨给宝晟源公司的211亩地块，不能以是否“三通一平”来判断。因为补办用地手续时，为办理便利起见，自称土地已经完成三通一平，属于常事。鸿发厂、鸿发公司2004年6月已受领占有、使用租赁土地，其时合同约定由鸿发厂、鸿发公司负责推土、破石、平整的三通一平工作，但在2008年8月31日签订的合同中，仍有该条款。此事实说明2004租赁合同的该条款并非所谓的“三通一平”，因为2008年8月双方续签租赁合同时，鸿发厂、鸿发公司实际在该土地上建筑临时厂房已经四年之久，所谓“三通一平”早已完成，无须在续签合同时继续负责同一地块的“三通一平”。之所以2008年度合同有此条款，说明该条款的约定可能是宝晟源公司要求鸿发厂、鸿发公司负责三通一平之外的其他部分平整工作，或者是双方签订2008年度合同时未能审慎拟定条款，除却必改条款后，其余条款只是习惯性的沿用而保留不变。因此，不能由2004年度租赁合同有三平一通条款而断定相应地块不在划拨的211亩土地ZZZZ之内。其二，宝安外贸公司和鸿发厂、鸿发公司并不能举证证明，诉争土地在改制文件中规定划拨给宝晟源公司的土地范围之外，或者明确属于宝安外贸公司所有。相反，改制文件已明确规定宝晟源公司拥有的地块面积为40020平方米，而其上的建筑物总面积才24994.43平方米，扣除建筑物楼层等因素，实际的建筑物占地面积远远小于24994.43平方米。此点说明，除了建筑物本身占用的土地外，还有大部分空地面积属于改制划拨给宝晟源公司的土地。而从租赁土地所处的位置看，应为前述二地块所涵括。此外，宝晟源公司、鸿发厂的租赁合同清楚显示，租赁的土地地处宝安外贸工业区内，该外贸工业区正是宝晟源公司向相关村组织征用后建成，包括1-10栋、13栋厂房、第12栋厂房、1-3号宿舍等建筑物和大片空地，而该工业区已经经过改制后划拨给宝晟源公司所有。其三，宝晟源公司自1988年即征用诉争地块，和其他地块一起，建成工业园，经过改制后也由其占有、使用和收益到本案诉讼时。对诉争土地出租给鸿发厂、鸿发公司，宝安外贸公司明知且从未有过异议。鸿发厂、鸿发公司在宝晟源公司改制前后均系以银行转账方式缴纳租金，有清晰的银行明细流水账。在宝晟源公司改制时，作为货币资金在宝晟源公司财务报表上有明确记载，也纳入了宝晟源公司资产评估范围。因此，与租金收益对应的固定资产自然也是计算在改制总资产之内。而且改制后，依然由宝晟源公司行使该诉争土地的权益并收取租金。此点也印证了诉争土地属于划拨给宝晟源公司使用的地块范围内。至于宝晟源公司尚未办理好诉争土地的使用权证，属于行政确权手续的补办问题。因为，诉争土地系改制前征用村组织而来，改制时的权属由行政机关划拨决定。如宝晟源公司与宝安外贸公司现无争议的工业区1-10栋、13栋厂房、第12栋厂房、1-3号宿舍中，尚有七栋厂房也没有办理好房地产证，亦可印证此事实。
综上，宝安外贸公司和鸿发厂、鸿发公司的相关主张，既无证据支持，又与查明事实相悖，原审法院不予采信。对宝安外贸公司的相关诉讼请求，予以驳回。
宝晟源公司原系宝安外贸公司子公司，并于1988年1月按照当时国家政策向相关村集体组织征用相关土地并以所有人身份予以使用、收益、处分。鸿发厂、鸿发公司也是从2004年6月起，与宝晟源公司订立租赁合同，并依约一直占有、使用争议土地至今。现宝晟源公司因鸿发厂、鸿发公司根本违约而诉请解除合同，其解除效力向后发生，则鸿发厂、鸿发公司作为承租人，依照合同法的相关规定，应向合同相对方即作为出租人的宝晟源公司返还其承租的土地。至于宝安外贸公司，并非诉争的土地租赁合同当事人，也无证据证明其是诉争土地的所有人，依法无权享有该租赁合同的权利。鸿发厂、鸿发公司无权以宝安外贸公司的权属要求作为其拒绝履行合同、拒绝向出租人即宝晟源公司返还诉争土地的理由。对鸿发厂、鸿发公司相关辩论意见，不予采纳。至于鸿发厂、鸿发公司在诉争土地上的临时建筑物，因合同解除必须拆除导致的损失，因鸿发厂、鸿发公司没有反诉，可另行起诉解决。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宝晟源公司与鸿发厂2008年8月31日签订的《租赁土地使用合同书》从2010年11月18日起予以解除；二、鸿发厂应于本判决生效之日起二个月内将涉案土地归还给宝晟源公司；三、鸿发厂、鸿发公司于本判决生效之日起三日内共同支付宝晟源公司从2010年8月1日至2010年11月17日止的租金42200.8元（11832元×3个月＋11832元／30天×17天）；四、鸿发厂、鸿发公司于本判决生效之日起三日内共同支付宝晟源公司从2010年11月18日至本判决确定的归还土地之日起的土地占有使用费（每月以租金11832元的标准计算）；五、驳回宝安外贸公司的诉讼请求。本诉案件受理费1282元，由鸿发厂、鸿发公司共同承担；宝安外贸公司起诉受理费7689元，由宝安外贸公司自行承担。
上诉人鸿发厂、鸿发公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判鸿发厂、鸿发公司继续享有涉案土地的承租权；2、撤销原审判决第二、三、四、五项，改判驳回宝晟源公司的诉讼请求；3、由宝晟源公司承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、涉案土地所有权归属的确认是解决鸿发厂、鸿发公司与宝晟源公司土地租赁纠纷的前提和基础。原审判决认定涉案土地为宝晟源公司所有，严重损害了宝安外贸公司和鸿发厂、鸿发公司的合法权益。（一）在宝晟源公司提交的证据中，改制涉及的12栋厂房及3栋宿舍（以下简称“15栋建筑物”）的用地面积，一部分证据显示用地面积为22000平方米，一部分证据显示用地面积约40020平方米。深国房（2007）470号《关于广东省宝安轻工业品进出口公司改制土地资产处置方案的批复》的附件即“改制土地资产处置方案一览表”中明确15栋建筑物及对应的土地为改制项目，也就是说15栋建筑物对应的用地面积即为改制地块的面积。虽然批复中注明15栋建筑物对应的用地面积约为40020平方米，但没有明确40020平方米的出处或作出说明。宝晟源公司还提交了深宝遗办（2006）11号《关于宝安轻工项目可否纳入两类历史遗留违法建筑处理的请示》及《关于石岩塘头轻出工业区厂房要求补申报历史遗留生产经营性违法建筑的请示》等两份“两规”处理时的文件，均表明15栋建筑物对应的用地面积约22000平方米。（二）涉案土地的坐标不清晰，改制地块的坐标也不明确，原审判决在没有任何土地坐标的情况下，仅“从涉案土地的位置上看”便认定涉案土地被改制地块所涵括，缺乏事实根据，也不符合逻辑。（三）原审判决以宝晟源公司收取涉案土地的租金为由、认定涉案土地即为宝晟源公司所有的推理是本末倒置，也与事实不符。涉案土地的租金收取人并非必然是涉案土地的所有权人，也可能是用益物权人或根据交易习惯确定的其他人。
二、宝晟源公司单方终止《租赁土地使用合同书》侵害了鸿发厂、鸿发公司的租赁权，鸿发厂、鸿发公司并不存在违约行为。原审判决以鸿发厂、鸿发公司根本违约为由解除合同，是错误的。如前所述，涉案土地的所有权人并不明确，涉案土地确权之前鸿发厂、鸿发公司停止缴纳租金，系维护自身合法权益的需要而行使不安抗辩权。即使宝晟源公司确系涉案土地的所有权人，因《租赁土地使用合同书》未约定当事人一方解除合同的条件，宝晟源公司需与鸿发厂、鸿发公司协商一致方有可能解除合同。
针对鸿发公司、鸿发制造厂的上诉，宝晟源公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案土地属于宝晟源公司所有。鸿发厂是不同意宝晟源公司解除合同的要求，要继续履行合同，就应依约支付租金，其拒绝支付租金的行为已构成根本违约。宝晟源公司依法解除与鸿发厂的租赁合同，于法有据。二、鸿发厂已实际占有使用了涉案土地，即使土地不归宝晟源公司所有，也应支付相应租金，宝晟源公司不构成不当得利。即使是不当得利，也是宝晟源公司与宝安外贸公司之间的纠纷，与鸿发厂没有关系。
针对鸿发公司、鸿发制造厂的上诉，宝安外贸公司答辩称：同意鸿发制造厂、鸿发公司的上诉。
上诉人宝安外贸公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判支持宝安外贸公司的原审诉讼请求；2、由宝晟源公司、鸿发厂承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、原审判决认定事实严重错误，将导致土地等国有资产流失。（一）宝安外贸公司已提交证据证明涉案土地未纳入宝安轻工公司的改制范围。深国房（2007）470号《关于广东省宝安轻工业品进出口公司改制土地资产处置方案的批复》载明纳入改制范围的土地资产仅限于宗地号为XXX和XXX上的12栋厂房和3栋宿舍，占用土地的面积约为40020平方米（以最后确权为准），宝安外贸公司并提供了改制时的评估报告证明纳入改制范围的房地产的评估情况及平面图纸，明确显示涉案土地未纳入改制范围。原审判决认定事实存在以下错误：1、改制前，宝晟源公司在石岩工业区征用了211亩土地，属于宝晟源公司的资产，这是事实。但纳入改制范围的土地和房产仅为宗地号为XXX和XXX地块上的12栋厂房和3栋宿舍，其余资产均未纳入改制范围，改制评估时也仅评估了以上15栋房产及对应的土地。根据改制时签订的《股权转让合同》的约定，在该合同生效后，若发现宝晟源公司存在未列入评估报告且在资产评估基准日前发生的所有债权或资产，归宝安外贸公司所有。涉案土地未纳入改制范围，应属于宝安外贸公司。2、深国房（2007）470号《关于广东省宝安轻工业品进出口公司改制土地资产处置方案的批复》载明以约为40020平方米（最后以确权为准）作为占地面积，是因为深圳市国土资源和房产管理局参考的是“宝安县国土局国土字（1988）20号文”提及的“山地六十亩（约40020平方米）作兴建工业厂房用地”，只是一个参考。3、原审判决刻意回避纳入改制范围的宗地范围及仅限于15栋房产的事实。4、深圳市国土资源和房产管理局明确纳入改制范围的是权属清晰的资产，产权不清晰的土地（如涉案土地）当然没有纳入改制范围。5、改制时的评估报告采取房地合一的评估方法，不存在对空地评估的情形，空地不属于改制范围。6、从方位来看，涉案土地与纳入改制范围的房产相距较远，宝安外贸公司提供证据证明涉案土地位于宗地号为XXX的地块内。7、纳入改制范围的两地块上还有属于其他案外人的房产，并未被纳入改制范围，即仅是将列明的15栋房产纳入改制范围并予以评估。8、原审判决认定纳入改制范围土地占地面积为40020平方米，除建筑物以外尚有大量空地属于宝晟源公司，会使国有资产存在更大流失的可能。（二）原审判决推定的事实错误：1、改制前，涉案土地的租金由宝晟源公司收取，这是事实。但改制将涉案土地的未来租金收益纳入改制范围，也未对其做资产评估。2、划拨是行政机关的行政行为，原审判决认定“空地属于改制划拨给宝晟源公司的土地”，没有任何证据支撑。3、本案诉讼前，宝安外贸公司一直在理顺210亩土地的产权关系，宝安外贸公司没有丧失相应权益。
二、原审时，宝安外贸公司就明确两地块的界址问题申请调查取证，原审法院未有任何书面答复。未查清两地块的界址是原审判决错误的重要原因。
在二审庭审调查中，宝安外贸公司补充上诉事实和理由称：原审判决作出后，宝安外贸公司向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局调取了纳入改制范围的宗地坐标，但该局称因不是人民法院调取，故未加盖该局的公章。通过该坐标点确定的宗地范围能够确定涉案土地未纳入改制范围，是属于宝安外贸公司的资产。宝安外贸公司申请二审法院调查取证，并委托测绘，以查明案件事实。
针对宝安宝安外贸公司的上诉，宝晟源公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案土地属于宝晟源公司所有。
针对宝安外贸公司的上诉，鸿发厂、鸿发公司答辩称：同意宝安外贸公司的上诉。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，深国房（2007）470号《关于广东省宝安轻工业品进出口公司改制土地资产处置方案的批复》中纳入改制范围且位于了哥轻出工业区的土地资产包括宗地号为XXX和XXX的地块及其上共计15栋建筑，并载明两地块来源于行政划拨，土地用途为工业，保留宝晟源公司按规定申办确权的资格，确权时需补地价转为商品性质。
2008年8月5日，深圳市龙岗区人民政府《关于深圳市宝安外贸实业有限公司改制方案的批复》（深龙府复（2008）6号）中载明“……将权属清晰的资产及债权债务划拨至宝安轻工公司纳入改制，其余资产保留在宝安外贸公司……”
2008年9月28日，宝安外贸公司与广东省宝安轻工业品进出口公司工会委员会签订的《股权转让合同》约定，在该合同生效后，若发现宝安轻工公司存在未列入评估报告且在资产评估基准日前发生的所有债权或资产，归宝安外贸公司所有。
二审中，经宝安外贸公司申请，本院于2013年12月3日向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局发函询问宗地号为XXX和XXX地块的四至和面积，要求调取两地块的坐标及相关图纸等资料。2013年12月12日，该局向本院复函（深规土宝函（2013）1477号）称未查到两地块出让办理手续。宝晟源公司、鸿发厂、鸿发公司对该复函予以确认。宝安外贸公司不予确认该复函。
本院认为，根据鸿发厂、鸿发公司及宝安外贸公司的上诉意见、宝晟源公司的答辩意见，本案二审的争议焦点是：一、鸿发厂、鸿发公司是否应向宝晟源公司支付租金或占有使用费，并返还租赁土地；二、宝安外贸公司是否为《租赁土地使用合同书》约定的地块（5916平方米）的权利人。
关于第一个争议焦点。各方当事人确认《租赁土地使用合同书》约定的地块是原宝安轻工公司合法占有使用的位于了哥轻出工业区的地块，根据一、二审法院查明的事实，该土地属国有土地，来源为行政划拨。就该土地出租签订的《租赁土地使用合同书》违反《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第四十四条的规定，为无效合同。鸿发厂、鸿发公司占有使用《租赁土地使用合同书》约定的地块是基于宝晟源公司的交付行为，且鸿发厂、鸿发公司向宝晟源公司支付租金至2010年7月。因此，即使该地块未纳入改制范围，鸿发厂、鸿发公司应继续参照约定的租金标准向宝晟源公司支付占有使用费。原审判决认定鸿发厂、鸿发公司与宝晟源公司的合同有效及宝晟源公司有权解除合同，属适用法律错误，本院予以纠正。但原审法院判令鸿发厂、鸿发公司返还租赁土地及参照约定的租金标准支付相关占有使用费，与无效合同双方返还的处理结果相同，本院予以确认。2008年8月31日的《租赁土地使用合同书》约定第1-5年租金标准为11832元／月（5916平方米×2元／月），第6-10年起递增为14790元／月（5916平方米×2.5元／月），但原审判决未从第6年起上调占有使用费标准，宝晟源公司没有提起上诉，视为对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以确认。
关于第二个争议焦点。如前所述，《租赁土地使用合同书》约定的地块是宝安轻工公司合法占有使用的地块，但宝安外贸公司主张纳入宝安轻工公司改制范围的土地不包括该地块，并提交了其与广东省宝安轻工业品进出口公司工会委员会（宝晟源公司改制后的股东）于2008年9月28日签订的《股权转让合同》，该合同约定，在合同生效后，若发现宝安轻工公司存在未列入评估报告且在资产评估基准日前发生的所有债权或资产，归宝安外贸公司所有。本院认为，首先，宝安外贸公司作为有独立请求权第三人对《租赁土地使用合同书》约定的地块主张权利，应证明该地块未被纳入宝安轻工公司的改制范围，但宝安外贸公司未提交足以采信的证据证明，应承担举证不能的不利后果。其次，即使土地租赁合同的地块未被纳入宝安轻工公司的改制范围，但该地块是否已被处分、转让给他人等情况不明。宝安外贸公司与广东省宝安轻工业品进出口公司工会委员会签订的《股权转让合同》不足以作为确定《租赁土地使用合同书》约定的地块使用权归属的依据。
综上所述，鸿发厂、鸿发公司和宝安外贸公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律部分错误，处理结果应予纠正。依照《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第818号民事判决第二、四、五项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第818号民事判决第一项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第818号民事判决第三项为：宝安轻工（石岩）鸿发制造厂、鸿发国际包装制品有限公司于本判决生效之日起三日内共同支付深圳市宝晟源商贸有限公司2010年8月1日至2010年11月17日的占有使用费42200.8元（11832元×3个月＋11832元／30天×17天）；
四、深圳市宝晟源商贸有限公司与宝安轻工（石岩）鸿发制造厂2008年8月31日签订的《租赁土地使用合同书》无效；
五、驳回深圳市宝晟源商贸有限公司其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费及宝安轻工（石岩）鸿发制造厂、鸿发国际包装制品有限公司上诉案件受理费均应为9480元，由宝安轻工（石岩）鸿发制造厂、鸿发国际包装制品有限公司承担。深圳市宝安外贸实业股份有限公司的起诉和上诉案件受理费均为7689元，由深圳市宝安外贸实业股份有限公司自行承担。宝安轻工（石岩）鸿发制造厂、鸿发国际包装制品有限公司向本院补交案件受理费8198元，并迳付深圳市宝晟源商贸有限公司案件受理费1282元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 李开宇（兼）