福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0481民初906号原告：邓家喜，男，1963年4月18日出生，汉族，住福建省沙县。被告：苏水来，男，1967年7月18日出生，汉族，原住福建省南安市康美镇梅魁村洞山*号，现住福建省永安市。原告邓家喜与被告苏水来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓家喜到庭参加诉讼。被告苏水来经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。邓家喜向本院提出诉讼请求：1.解除邓家喜与苏水来于2016年11月17日签订的《店面出租合同》；2.苏水来返还租用店面，清空店面并恢复原状；3.苏水来支付拖欠租金12，000元（按每月2，000元从2017年8月8日起暂计至2018年2月7日），实际支付租金至返还店面之日止；4.苏水来支付违约金12，000元（按年租金24，000元的50%计算，实际要求计算至被告履行之日）；5.苏水来支付使用承租房屋产生的水电费544.8元；6.苏水来支付物业管理费1，140元、水费68元、公用电用水公摊费234元，合计1，442元；7.本案诉讼费用由苏水来承担。事实和理由：2016年11月17日，邓家喜与苏水来签订一份店面出租合同，约定邓家喜将位于永安南侧的名流财富中心一区一层105、137号商铺，产权面积75.81平方米，按现状出租给苏水来经营水果生意。租赁期限从2016年12月8日至2019年12月7日，年租金24，000元。苏水来向邓家喜支付2，000元作为履行保证金，苏水来如不按时付款，每天扣100元滞纳金从履行保证金中扣除，有20天逾期不交，邓家喜有权收回房屋另行安排，同时苏水来应当支付《合同法》允许使用的违约金。合同还约定若一方违约，则应向另一方支付年租金的50%作为违约金并赔偿因违约造成的全部损失。合同签订后，苏水来按月支付租金，从2017年8月8日开始拖欠邓家喜租金、物业费、水电费等合计13，986.8元。邓家喜向苏水来多次催交租金，但苏水来以各种理由拒绝交付租金，故起诉至法院，提出以上诉讼请求。苏水来未作答辩。邓家喜围绕诉讼请求提交了：1.身份证复印件一份，证明邓家喜的主体资格；2.店面出租合同原件一份，证明邓家喜与苏水来签订租赁合同的事实；3.福建增值税普通发票（电费）原件三份，证明2017年10月、11月、12月产生电费的金额；4.物业、水电费催缴通知单及收据原件各一份，证明邓家喜代苏水来缴纳从2017年4月1日起至2018年1月31日止的物业费、水费及公共用电用水公摊费合计1，442元的事实；5.微信红包转账记录一份，证明苏水来通过微信红包支付租金的情况。苏水来经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和答辩的权利。本院依法进行审查，对邓家喜所提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年11月17日，邓家喜与苏水来签订《店面出租合同》一份，约定邓家喜将位于永安南侧的名流财富中心一区一层105、137号商铺，产权面积75.81平方米，按现状出租给苏水来经营水果生意。租赁期限从2016年12月8日至2019年12月7日止共计叁年整，租赁期满后，邓家喜另行安排，苏水来在同等条件下享有优先权。履行保证金2，000元，期满后无息退还。租金支付方式及金额为：邓家喜按月收取苏水来租金2，000元，年租金24，000元，苏水来应提前一个月支付邓家喜下一个月租金。苏水来如不按时付款，每天从履行保证金中扣除100元滞纳金，有20天逾期不交，邓家喜有权收回房屋另行安排，同时苏水来应当支付《合同法》允许使用的违约金。租赁期满后，由苏水来装修室内部分，除经营设备及可移动财产归苏水来所有，其它装修的固定部分保持完整，不得擅自拆除，否则邓家喜有权要求苏水来恢复原状或按市价赔偿。租赁期间，苏水来应合法经营，所产生的一切税、费由苏水来负责。租赁期间，任何一方出现违约，违约方应支付对方年租金50%违约金，并赔偿因违约造成的全部损失。合同签订后，苏水来将上述店面用作经营水果生意的冰库，苏水来未按约定及时、足额支付每月租金，截止2017年9月15日共通过微信红包转账支付邓家喜18，000元，其中2，000元作为履约保证金。嗣后，苏水来未支付任何租金，经邓家喜多次催讨未果，遂起诉至本院，引起本案诉争。另查明，2017年10月，永安市名流时代小区1-105室（即诉争店面）产生电费、违约金合计525.12元；2017年11月，产生电费、违约金合计8.58元；2017年12月，产生电费11.1元，以上三个月产生的电费、违约金合计544.8元，邓家喜已向国网福建永安市供电有限公司缴纳。从2017年4月1日至2018年1月31日，诉争店面尚欠物业费1，140元、水费68元、公共用电用水公摊234元，共计1，442元，该款邓家喜已于2018年4月20日交付给三明市盈丰商场管理有限公司。本院认为，邓家喜与苏水来签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行。因苏水来自合同签订后，仅支付租金16，000元（8个月），拖欠从2017年8月起至今的租金，属于违约行为，应当承担违约责任。根据双方签订的租赁合同约定，如苏水来拖欠交租金20天，则邓家喜有权收回房屋另作安排。现邓家喜要求解除与苏水来签订的租赁合同，并要求苏水来支付拖欠的租金、返还租用店面、支付租赁期间产生的水费、电费、物业费等费用，符合合同约定，予以支持。合同约定的违约责任包括履行保证金和违约金，邓家喜选择适用违约金，则履行保证金应当返还苏水来，该款可在租金中予以抵扣。合同约定违约金按年租金24，000元的50%计算，其计算标准过高，酌定按年租金的30%计算为宜，即7，200元。苏水来经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除邓家喜与苏水来于2016年11月17日签订的《店面出租合同》。二、苏水来应于本判决生效后十五日内将永安市商铺腾空并恢复原状，返还给邓家喜。三、苏水来应于本判决生效后十日内支付邓家喜自2017年8月8日起至2018年2月7日期间的房屋租金12，000元，扣除履行保证金2，000元后还应支付10，000元。同时，参照2000元/月的标准从2018年2月8日起支付房屋占有使用费至永安市商铺实际返还邓家喜时止。四、苏水来应于本判决生效后十日内支付邓家喜租赁期间产生的电费544.8元、水费68元、物业管理费1，140元、公共用电用水公摊费234元，合计1，986.8元。五、苏水来应于本判决生效后十日内支付邓家喜违约金7，200元。六、驳回邓家喜其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由苏水来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  胡倩二〇一八年四月二十四日书记员  肖莉附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵行诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。