宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）卫民终字第243号
上诉人（原审原告）李建平，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人王一鹏，宁夏宝中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁夏正坤置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区禹都花园。
法定代表人韩愈，该公司董事长。
委托代理人李宗飞，宁夏宁人律师事务所律师。
上诉人李建平与被上诉人宁夏正坤置业有限公司（以下简称正坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2014）沙民初字第636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月15日公开开庭进行了审理，上诉人李建平及其委托代理人王一鹏，被上诉人正坤公司的委托代理人李宗飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月29日，宁夏回族自治区某建筑工程公司中标承建正坤公司开发的中卫市某商住楼1至3号楼建设工程。郭某系实际施工人，正坤公司用涉案房屋顶付郭某的工程款。2010年4月16日，李建平、正坤公司签订《商品房认购协议书》，约定李建平认购正坤公司开发的某小区2号楼2单元242室的房屋一套，建筑面积108.31平方米，总价款为35万元，并约定李建平于2010年4月16日支付定金5万元，于同年4月30日前付清剩余首付房款10万元，剩余20万元房款以按揭方式支付，李建平违反约定迟延支付房款超过15日的，正坤公司有权另行处置该商品房，并要求李建平支付房屋总价款5%的违约金；预计交房时间为2010年12月31日，如正坤公司迟延交房未逾期3个月的，正坤公司不承担违约责任，正坤公司延期交房逾期3个月的，应当向李建平承担商品房总价款5%的违约金。张奔作为正坤公司的经办人在该认购协议上签字。2010年4月30日，张奔收取李建平涉案房屋购房款15万元。2012年11月8日，正坤公司将涉案房屋另行转让给刘某某，并与刘某某签订《商品房买卖合同》，刘某某已在房屋产权产籍管理部门办理该房屋预告登记。李建平遂起诉，请求：1.正坤公司向李建平交付中卫市沙坡头区某小区2号楼2单元242室住房一套；2.正坤公司与李建平签订《商品房买卖合同》、出具商品房销售发票、配合李建平办理房屋所有权登记手续；3.正坤公司向李建平支付逾期交房违约金2.70万元；4.本案案件受理费用由正坤公司负担。2014年5月11日，因涉案房屋已被正坤公司另行出售给刘某某并已办理预告登记手续，李建平将诉讼请求变更为：1.解除李建平、正坤公司签订的《商品房认购协议书》；2.正坤公司向李建平返还购房款15万元，支付利息55125元（利息自2010年4月16日计算至2014年5月15日，利率按年利率6%上浮50%即以年利率9%计算，2014年5月15日后的利息按照年利率9%计算至房款退清之日）；3.正坤公司向李建平承担15万元的赔偿责任。
原审法院认为，李建平、正坤公司签订的《商品房认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，合法有效。协议签订后，李建平并未按约定向正坤公司支付购房款，正坤公司另行处置该房屋系基于双方达成的合意，该另行处置行为导致李建平、正坤公司订立的《商品房认购协议书》失去履行的基础，该协议自正坤公司另行处置涉案房屋之日已解除。故李建平请求解除《商品房认购协议书》的诉讼请求无实际意义，不予支持。张某虽在《商品房认购协议书》经办人一栏签字，但其并非正坤公司的员工，正坤公司亦未委托张某向李建平收取涉案房屋购房款，故李建平请求判令正坤公司返还购房款15万元，支付利息55125元，承担15万元赔偿责任的诉讼请求均不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李建平的诉讼请求。案件受理费7055元，减半收取3527.50元，由李建平负担。
李建平不服上述判决，向本院提起上诉称：正坤公司用涉案房屋抵付郭某的工程款，该房屋由郭某处分，张某是郭某的雇佣人员，张某卖房就是郭某处分房屋，正坤公司应当对张某卖房的行为承担责任。2012年11月8日，正坤公司将涉案房屋另行转让给刘某，刘某已在房屋产权产籍管理部门办理了预告登记，造成李建平与正坤公司的合同无法履行，正坤公司一房二卖的行为构成违约，应承担违约责任。综上，请求：1.撤销原判决，解除李建平与正坤公司签订的《商品房认购协议书》；2.正坤公司向李建平返还购房款15万元，支付利息55125元（利息自2010年4月16日计算至2014年5月15日，利率按年利率6%上浮50%即以年利率9%计算。2014年5月15日以后的利息按照年利率9%计算至房款退清之日；）3.正坤公司向李建平承担15万元的赔偿责任；4.本案一、二审案件受理费由正坤公司承担。
被上诉人正坤公司答辩称：原审认定张某是郭某的雇佣人员，具体负责售房和收款不属实，李建平的上诉事实及理由不成立，上诉请求不应支持。
二审期间，李建平向法庭出示以下证据：
1、（2014）沙民初字第71号《民事判决书》一份（复印件）。
2、《某项目工程施工承包合同》一份（复印件）。
3、《某项目施工合同补充协议》一份（复印件）。
被上诉人正坤公司质证认为：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明目的有异议，判决书载明郭某提交的是复印件而非原件，对证据2、3不认可。
对上诉人李建平二审提交的证据，本院认为，证据1-3经核实与原件一致，能够证明正坤公司用涉案房屋顶付郭某工程款，郭某对涉案房屋有处分权的事实，故对证据1-3的证明效力予以确认。
被上诉人正坤公司未提供新的证据。
本院除确认原审法院查明的事实外，另查明，张某系郭某的雇佣人员。2009年8月1日，正坤公司与郭某签订《某项目工程施工承包合同》，约定用包括涉案房屋在内的房屋抵付郭某的工程款，郭某将正坤公司顶付给其的涉案房屋出售给李建平，并指定李建平与正坤公司签订《商品房认购协议书》。2010年4月16日，正坤公司与李建平签订《商品房认购协议书》，该协议落款处经办人由张某签字并加盖正坤公司的印章。2010年4月30日，张某向李建平出具收取涉案房屋购房款15万元的收据一份。
本院认为，正坤公司系涉案小区项目工程的开发建设单位，郭某系案涉工程的实际施工人，正坤公司以郭某承建该小区的房屋顶付郭某的工程款，郭某将正坤公司顶付给其的涉案房屋出售给李建平，并指定李建平与正坤公司签订《商品房认购协议书》，李建平与正坤公司签订的《商品房认购协议书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。现涉案房屋已由正坤公司出售给刘某，并办理了房屋预告登记，正坤公司与李建平之间的《商品房认购协议书》无法继续履行，李建平要求解除协议返还购房款，正坤公司应向李建平返还购房款15万元，并承担李建平已交付购房款的利息损失3.49万元（自2010年4月30日计算至2014年5月15日，参照2008年同期同类贷款年利率5.76%计算）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该规定的出卖人特指房地产开发企业，涉案房屋系郭某以正坤公司顶付工程款的房屋转卖给李建平，与上述规定房地产开发企业直接出售给买受人，房地产开发企业违约导致合同目的不能实现的情形不符，故李建平要求正坤公司承担已付购房款15万元一倍的赔偿责任没有法律依据，不予支持。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律不当，处理结果错误。上诉人李建平部分上诉理由成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2014）沙民初字第636号民事判决；
二、被上诉人宁夏正坤置业有限公司于判决生效之日起10日内返还李建平购房款15万元，承担利息3.49万元（自2010年4月30日计算至2014年5月15日；2014年5月16日至判决确定之日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
三、驳回原审原告李建平的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。
一审案件受理费7055元，由上诉人李建平负担3382元，被上诉人宁夏正坤置业有限公司负担3673元；二审案件受理费7055元，由上诉人李建平负担3382元，被上诉人宁夏正坤置业有限公司负担3673元。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 陈 敏
代理审判员 吕广飞
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 柳莹莹
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。