浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第711号
上诉人（原审原告）：王兴荣。
委托代理人：吕运来。
被上诉人（原审被告）：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
委托代理人：李惠芳。
上诉人王兴荣因与被上诉人象山华丰房地产有限责任公司（以下简称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2014年9月23日作出的（2014）甬象民初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月24日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2008年4月20日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于象山县丹东街道桃花源b23幢1号别墅出售给原告，房屋价款为5587315.86元。原告于签订合同时支付首付款2237315.86元，余款3350000元应于2008年4月20日前办理完银行按揭手续。被告应当在2010年12月30日之前将房屋交付原告，如逾期交房超过90日后买受人要求继续履行合同的，出卖人应从最后交付期限的次日起按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。合同签订后，原告除依约支付2237315.86元首付款外，另向被告指定的银行（招商银行宁波北仑支行）提供了按揭所需的全部贷款资料，后因被告自行取消与该行达成的房贷按揭意向，致房贷按揭合同未最终签约。2012年4月26日，被告致函原告限其于同年5月10日前支付剩余购房款的30%，于同年5月31日前支付剩余购房款的70%，否则依合同第七条处理。原告在收函后仍未在限期内付清上述购房款。2012年8月25日，被告再次致函原告，告知解除合同并办理结算退款手续。因未见回复，被告曾于2012年12月12日向原审法院起诉要求与原告解除合同并要求原告承担逾期付款违约金。2013年5月3日，原告主动向被告帐户汇入3350000元。2013年7月29日原审法院作出（2012）甬象民初字第1845号民事判决，驳回被告的诉讼请求。被告不服上诉至宁波市中级人民法院，2013年10月10日，宁波市中级人民法院作出（2013）浙甬民二终字第610号民事判决，驳回上诉，维持原判。
另查明，2012年12月20日，桃花源小区傅世林、李万根、孙平华、柳金根、魏莉以业主代表名义与被告、王祉絖达成补充协议，约定：“一、华丰公司定于2012年12月22日-25日桃花源小区交房；二、出卖方支付给每户业主质量规划赔偿金12万元，在交房之日支付每户9万元；未付每户3万元和华丰公司再加自愿补偿全体业主40万元须在2013年1月25日付清……；五、华丰公司在2013年4月30日前必须具备业主办理产权证的所有条件；若违约，华丰公司从2013年5月1日起向业主支付每户已付房款总额每日万分之六的违约金，至可办产权证为止。上述付款由王泽光父子承担连带保证责任……。”
又查明，原、被告分别于2013年10月15日、10月16日收到（2013）浙甬民二终字第610号民事判决书。2013年11月4日原告发函要求被告于收到该函后7个工作日内书面通知原告律师办理交房手续具体的地点与时间，以便原告在交接时一次性付清剩余房款（扣除合同约定的逾期交房违约金和12万元规划、质量赔偿金）。被告于2013年11月5日收到该函件。
原审原告王兴荣于2014年3月24日诉至原审法院，请求判令：原审被告将位于象山县丹东街道桃花源b23幢1号别墅交付原审原告；原审被告支付从2011年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（其中2237315.86元计算至2013年5月2日为1218天，按日万分之三计算为817514.9元；5587315.86元从2013年5月3日计算至实际交房日止，暂算至起诉日为512915元）；原审被告赔偿原审原告规划与质量赔偿金12万元。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告曾以原告为被告提起解除合同之诉，并要求原告承担违约责任，后被判决驳回，该案业已生效。原告在该案一审审理期间向被告支付全部余款，原告客观上虽然存在未完全按照合同约定履行的情形，但原告延迟付款与被告未落实按揭贷款银行有关，且被告在其请求被驳回判决已经生效的情况下，仍怠于履行交房义务显属违约，现原告要求被告继续履行合同约定的交房义务，理由正当，予以支持。
本案中，依合同第六条、第八条约定，原告负有先给付约定房款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照我国合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付迟延交房约定违约金，应以严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告直至2013年5月3日才足额付清约定房价款，故在该时间节点之前，被告依法有权拒绝交房，即便合同约定的交房期限已届至，也不构成迟延交房违约。原告于被告诉原告要求解除合同案审理期间足额付清剩余房价款，因该交款时间尚在诉讼阶段，解除或继续履行合同的诉讼结果尚不明确，但被告于2013年10月15日收到二审判决书，此时被告已丧失先履行抗辩权，应自次日起将符合交房条件（经验收合格）的约定商品房交付给原告，逾期即构成迟延交房的违约，应按合同第九条约定承担给付迟延交房的违约金。因此，对于2013年10月15日后被告迟延交房的违约金部分予以支持。
对于原告要求被告赔偿规划与质量赔偿金120000元，因该规划与质量赔偿金系被告与原告所在小区业主代表所签补充协议中约定的被告义务，且系针对涉诉楼盘所有业主，对原、被告均具有约束力；在原告付清房款且双方合同继续履行的情势下，原告关于被告赔偿其规划与质量赔偿金120000元的请求具有事实和法律依据，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、被告象山华丰房地产有限责任公司于本判决生效后十日内将坐落于象山县丹东街道桃花源b23幢1号的别墅交付原告王兴荣；二、被告象山华丰房地产有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告王兴荣迟延交房违约金（按已付房款5587315.86元的日万分之三，自2013年10月16日起算至本判决确定给付之日止）；三、被告象山华丰房地产有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告王兴荣规划与质量赔偿金120000元；四、驳回原告王兴荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费17854元，由原告王兴荣负担13278元，被告象山华丰房地产有限责任公司负担4576元。
宣判后，原审原告王兴荣不服，向本院提起上诉称：一、合同当事人应否承担违约责任与是否承担合同义务有关，与是否丧失先履行抗辩权无关。一审法院将被上诉人承担违约责任的时间节点界定为其丧失先履行抗辩权起始，显然与合同法有关违约责任的规定相悖。一审法院以前一案件尚在诉讼中结果不明确为由，判决被上诉人在此期间不承担违约责任，明显违反法律规定。二、本案中被上诉人不存在先履行抗辩权。被上诉人在前一案中，以上诉人违约为由请求解除合同，并请求上诉人给付违约金。该案经二审判决被上诉人的诉请被驳回，说明被上诉人根本没有事实和理由行使先履行抗辩权。因此，对已付的5587315.86元房款违约金应从2013年5月4日起算。三、（2013）浙甬民二终字第610号民事判决，已驳回了被上诉人解除合同的诉请，因此，被上诉人由于未支付房款而拒不交房的理由不能成立。在此情况下，对被上诉人逾期交房的违约责任的追究，应当在合同约定的2010年12月30日这一交房期限届满之日起算。故被上诉人应支付2010年12月31日至2013年5月3日期间上诉人已付房款2237315.86元的日万分之三的违约金。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人关于逾期交房违约金的诉讼请求。
被上诉人象山华丰公司答辩称：上诉人的上诉没有事实和理由。一审判决第三项关于规划与质量赔偿金是错误的。因为获得该赔偿的业主是在2012年12月22日之前交付的房屋，而上诉人是在此后交付房屋，故不应该获得12万元的规划与质量赔偿金。请求二审法院依法驳回上诉，并撤销一审判决第三项。
在二审审理期间，双方当事人均未提交证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方合同约定，首付款以外的购房款于2008年4月20日之前办理完银行按揭手续，但因被上诉人自行取消了与按揭银行的房贷按揭意向，致上诉人在提供了全部贷款资料后无法办理银行按揭贷款手续，故上诉人对此项约定未能履行的责任在被上诉人。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，虽然合同约定上诉人办理完银行按揭手续在先，被上诉人交房在后，但如前所述，上诉人未能按时办理完银行按揭贷款手续的责任在被上诉人，故被上诉人并不能以上述法律规定为由拒绝履行交房义务。被上诉人未在合同约定的2010年12月30日之前交房，显属违约，应承担相应的违约责任。但被上诉人曾于2012年12月12日向原审法院起诉，要求解除其与上诉人之间的《商品房买卖合同》，故上诉人主张在该案起诉日起至上诉人付清全额房款之日即2013年5月3日止的逾期交房违约金，本院难以支持。根据合同约定，逾期交房超过90日后买受人要求继续履行合同的，出卖人应从最后交付期限的次日起按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。故上诉人主张，按首付款2237315.86元自最后交房期限的次二日即2011年1月1日起，至2012年12月12日止的日万分之三计算的逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持，该笔逾期交房违约金为475877元（709天×2237315.86×0.0003）。上诉人至2013年5月3日付清了全额房款，故其主张的该日以后至被上诉人实际交房之日止的，按全额房款5587315.86元的日万分之三计算的逾期交房违约金，本院也予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，但实体处理失当，本院予以纠正。上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
维持（2014）甬象民初字第478号民事判决第一、三项；
撤销（2014）甬象民初字第478号民事判决第二、四项；
三、象山华丰房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向王兴荣支付自2011年1月1日起至2012年12月12日止的逾期交房违约金475877元；
四、象山华丰房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向王兴荣支付自2013年5月3日起至实际交房之日止的按5587315.86元的日万分之三计算的逾期交房违约金；
五、驳回王兴荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
一审案件受理费17854元，由王兴荣负担2788元，由象山华丰房地产有限责任公司负担14065元。二审案件受理费11969元，由王兴荣负担4995元，由象山华丰房地产有限责任公司负担6974元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 赵保法
代理审判员 莫爱萍
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 李春燕