中华人民共和国
广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第1217号
原告黎丹凤，女，汉族，1983年10月11日出生。
委托代理人陈文杰、谭智峰，均系广东广立信律师事务所律师。
被告李成基，男，1947年出生，香港特别行政区居民。
被告李成坚，男，1951年9月18日出生，香港特别行政区居民。
两被告共同委托代理人张茂东，广东法制盛邦律师事务所律师。
第三人胡耐，女，汉族，1954年11月13日出生。系个体工商户佛山市禅城区禾盛房地产中介服务部的经营者。
委托代理人胡桂英，女，汉族，1960年1月9日。系胡耐的妹妹。
原告黎丹凤诉被告李成基、李成坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依职权追加胡耐为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员苏长磊、人民陪审员黄茹姬组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人，第三人的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告在佛山市禅城区禾盛房地产中介服务部提供居间服务的情况下，与两被告于2014年7月29日签订了《房地产认购协议》，约定两被告以58万元的价格向原告出售佛山市禅城区莺岗街5号213房和莺岗街3号首层8号车房，并约定双方于2014年7月30日到禾盛房地产中介服务部签订《房地产买卖合同》，否则承担相应的违约责任，但两被告于2014年7月30日并未按约签订《房地产买卖合同》，在原告和中介服务部的催促下，两被告仍不予理会。为维护合法权益，请求判令：1、两被告向原告返还购房定金20000元；2、两被告向原告支付违约金20000元；3、两被告向原告支付利息408元；4、两被告承担本案的诉讼费用。
诉讼中，原告明确诉请第三项利息的计算标准为：以20000元为本金，按照人民银行同期贷款利率从2014年7月31日暂时计算到2014年9月30日为408元，要求计至被告清偿之日止。
两被告共同辩称：1、《房地产认购协议》在签订过程中存在欺诈的行为，因为两被告在签订协议时，协议除了第一、二条有�写的内容外，其余各项空白处没填写内容，原告和中介诱使两被告签名后，自行填写该部分内容，我方不予确认，而相关证据可证明2014年8月3日后仍在协商交易的主要条款。2、我方除了对《房地产认购协议》房屋总价58万元予以确认外，对于付款时间及付款次数、房屋交付时间、付款对象，在签订该协议时均没有达成一致意见，而中介与两被告协商的是在递件前一次性付款58万元，同时也没有约定被告需于2014年7月30日签订房地产买卖合同，所以我方对《房地产认购协议》第三至九条的内容不予确认。3、退一步说，该认购协议只是买卖房屋的意向文件，不是真正的买卖合同，因双方对主要条款未取得一致意见而未能达成交易，因为中介与买方的原因导致无法交易，并非两被告不愿意出售该房产，两被告不存在违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人陈述：1�2014年7月29日，我方工作人员携带3份认购协议前往佛山邮政储蓄银行总行由各方签名，当时在场的有两被告及其配偶，当时我方清楚说明原告无法一次性付款，需要银行贷款，两被告未提出异议。2、本来交付定金时两被告应将房产证交由我方保管，但当时两被告已上车离开，我方第二天打电话过去，两被告回复称委托胡应强售房的公证仍未办理，后来被告告诉我方已取消委托，并称需一次性交付购房全款。对于两被告提出的要求，各方未能达成一致。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告及两被告的身份证复印件。拟证明原告及两被告的主体资格。
2、《房地产认购协议》。拟证明该协议条款没有违反法律法规的强制性规定，是三方的真实意思表示，合法有效；原告在给付被告两万元定金后，被告没有按照合同约定与原告签订房地产买卖合同，属于违约行为，应该承担违约责任。
3、交易明细（客户）、中国邮政储蓄银行存款凭单、收据。拟证明原告已按照认购协议的约定向被告支付了定金两万元。
4、国有土地使用证两份、房地产权证两份、房地产权共有（用）证两份。拟证明涉案的佛山市禅城区莺岗街5号213房和莺岗街3号首层8号车房属于两被告所有。
5、微信聊天记录。拟证明被告在2014年7月30日没有依约前往中介处与原告签订合同，后原告与中介多次催促被告签订房地产买卖合同，而被告意图单方变更购房协议内容为一次性全额支付。
诉讼中，两被告提交以下证据：
1、两被告与胡应强的微信往来信息。拟证明胡应强是两被告的委托人，2014年8月3日胡应强才告知被告房屋买卖的付款方式和付款时间的事项，说明在2014年7月29日签订认购协议时，原、被告双方就付款方式和付款时间未达成一致意见，该份认购协议的第三至九项属中介自行填写。
2、商祺房地产员工罗丽珍的名片及两被告与罗丽珍的微信往来信息。拟证明两被告就出售涉案房屋一致委托的是商祺房地产，2014年8月2日，商祺房地产就房屋买卖的付款方式和付款时间与两被告协商，说明在2014年7月29日签订认购协议之时，原、被告就付款方式和付款时间未达成一致意见。
3、两被告与禾盛房地产中介服务部员工胡桂英的微信往来信息。拟证明两被告从签订认购协议直至2014年9月，就涉案房屋交易的主要条款未达成一致意见；两被告洽谈的中介与签订认购协议的中介为不同机构，因此产生重大误解；中介与买家存在欺诈；至今，若原告可一次性付款，两被告即与原告签订房地产买卖合同。
诉讼中，第三人没有提供证据。
依原告申请，本院调取了邮政储蓄银行卡号为6217995800002904377的户主资料，并依职权调取了涉案禅城�莺岗街5号213房和莺岗街3号首层8号车房的登记信息查询结果以及佛山市禅城区禾盛房地产中介服务部的个体户机读档案登记资料。
本院认证：原告的证据1、4，被告和第三人无异议，本院予以采信。证据2，第三人无异议，两被告对其签名无异议，但认为该协议第三至第九项的内容系未经协商一致由中介自行填写，对于该协议内容的真实性，本院待后认证。证据3，第三人无异议，两被告对收取原告2万元的事实无异议，本院对该事实予以确认。证据5，系两被告与中介之间的微信往来记录，第三人无异议，本院对该微信往来记录的真实性予以确认。
两被告的证据1、2，系两被告与其受托人胡应强、案外人罗丽珍的微信往来，和本案不具有关联性，亦无其他证据佐证该信息内容的真实性，原告和第三人不予确认，本院不予采信。证据3，原告和第三人对真实性无异议，�院对真实性予以确认。
本院调取的证据，各方对真实性无异议，且和本案具有关联性，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
位于佛山市禅城区莺岗街5号213房和莺岗街3号首层8号车房，属两被告所有。2014年7月29日，原告（受让方、乙方）和两被告（转让方、甲方）经禅城区禾盛房地产中介服务部（中介方、丙方）签订《房地产认购协议》，内容有十条，其中前九个条款属填写项。主要内容为：一、甲方拟将位于佛山市禅城区莺岗街5号213房和莺岗街3号首层8号车房转让给乙方，乙方对该房产作了了解，愿意购买。二、甲乙双方议定该房地产总成交额58万元。三、付款方式：银行按揭。1、认购协议定金2万元需于签订本协议当天付清，2、首期房款36万元于出具发票、契税票时付清，3、余款20万元在办理好转让手续并核发新房地产权证时以现金或银行按揭付清。四、该房产过户所需的税费、土地出让金由乙方支付。五、甲乙双方须于2014年7月30日前携同此认购协议书及相关证件到丙方公司签订《房地产买卖合同》，否则作违约处理。八、甲方中途不卖，须将已收的定金及房款退还给乙方，另赔偿2万元给乙方，并支付中介费18000元给丙方……九、甲方必须保证该房产是唯一住宅并且够五年。该协议的甲方落款处由两被告及其配偶签名，两被告的受托人胡应强亦在两被告的后面签名并注明为“受托人”，原告在乙方处签名，禅城区禾盛房地产中介服务部在丙方处盖章确认，胡桂英亦在丙方签名并注明为“经手人”。
当日，原告将购房定金2万元支付给胡应强，胡应强当日将该2万元存入被告李成坚的银行账户。后由于两被告未依约与原告签订买卖合同，原告遂诉至本院。
被告和禅城区禾盛房地产中介服务部员工的微信往来记录显示，自2014年8月23日始，被告提出之前的安排存在刻意误导和欺诈之处，并表示在签订合同及递件之前必须全额付款是交易推进的唯一条件，禾盛房地产中介服务部要求被告在2014年9月28日履行协议；此后被告称并未委托该服务部出售物业，且于2014年8月1日彻底解除了对胡应强的全权委托。
诉讼中，各方均确认共签订《房地产认购协议》一式三份，原告和第三人当庭提交原件核对，两被告陈述并未收到原件。
两被告陈述：禅城区禾盛房地产中介服务部的经营者是第三人，而在认购协议上签名的是胡桂英，其签名无效。我方委托了胡应强，胡应强告知我们在认购书上签名就可以，其他事项交由他处理。
第三人陈述：之所以在2014年7月29日签订认购协议时约定7月30日前签订买卖合同，是因为两被告要办理委托胡应强处理此事的公�。
诉讼中，两被告主张若原告一次性付清全款可出售涉案房产，但原告对被告提出的上述调解方案不予认可，调解未果。
本院认为，两被告为中华人民共和国香港特别行政区居民，故本案属于涉港民商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案属因不动产纠纷提起的诉讼，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖……”，因涉案房产位于佛山市禅城区，故本院对本案具有专属管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定“不动产物权，适用不动产所在地法律”，因涉案房产位于中国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律。
本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是《房地产认购协议》的内容是�系各方当事人的真实意思表示。如前所述，两被告均确认认购协议上系其本人及配偶的真实签名，并确认签署协议书一式三份，对于其称协议上第三至九项系中介自行填写未经其确认的意见，综合各方证据和庭审陈述，分析如下：首先，原告和第三人均提供了协议原件，内容完整一致，均经两被告签名确认，两被告称其签订的协议并非完整条款，理应提供由其留存的协议原件予以证明，其关于未持有原件的陈述与常理不符，亦无证据证明。其次，两被告确认在签订认购协议时胡应强系其全权受托人，而胡应强亦以受托人的身份签名，各方对此均无异议。即使被告所述属实，由其预先签名后再由胡应强负责完成具体协议事项，则根据法律规定，受托人胡应强签订该认购协议的行为后果，亦应由委托人即两被告承担。最后，在该《房地产认购协议》签订后，两被告与禾盛房地产中介服务部的微信往来仅能说明双方就变更付款方式等事项进行协商，但其协商变更的内容并未达成一致且经原告追认和同意，被告拟以该微信内容证明签订认购协议时未对付款时间和方式达成一致，无事实根据，本院不予采纳。另，禾盛房地产中介服务部已在该认购协议上盖章确认，经办人胡桂英签名系代表该中介部的行为，且禾盛房地产中介服务部并未对胡桂英签名的效力提出异议，故两被告关于胡桂英签名无效的意见，本院不予采纳。综合以上分析，原告、两被告及禾盛房地产中介服务部签订的《房地产认购协议》是三方订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，上述合同均系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约全面善意的履行。两被告关于受欺诈签订《房地产认购协议》的意见，仅为单方陈�，并未提供证据证明，其他各方不予确认，本院不予采纳。
关于原告诉请返还购房定金和支付违约金的问题。如前查明的事实，两被告未按认购协议约定签订《房地产买卖合同》已构成违约，应承担相应违约责任。根据《房地产认购协议》第八条“甲方中途不买，须将已收的定金及房款退还给乙方，另赔偿2万元给乙方……”的约定，原告诉请返还定金2万元和支付违约金2万元，有合同依据，本院予以支持。
关于原告诉请利息的问题。本院已支持原告的违约金诉请，该违约金已足以弥补原告因被告违约造成的经济损失，原告并未举证因被告违约造成其他实际损失，故其再诉请利息，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第�十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李成基、李成坚于本判决生效之日起十日内，向原告黎丹凤返还购房定金20000元并支付违约金20000元，合计40000元；
二、驳回原告黎丹凤的其他诉讼请求。
被告李成基、李成坚如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序，案件受理费810元，由原告黎丹凤负担8元，被告李成基、李成坚负担802元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，两被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 田 媛
审 判 员 苏 长 磊
人民陪审员 �黄茹姬
二〇一四年十二月八日
书 记 员 莫 翠 芳
附引用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。