北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初65044号原告周志光，男，1958年2月22日出生，住北京市朝阳区。委托代理人周振翼（原告之子），男，1993年3月9日出生，住北京市通州区。委托代理人谢阳，北京市亿达律师事务所律师。被告吴清国，男，1971年9月18日出生，住浙江省温州市。被告李华，男，1977年5月20日出生，住北京市宣武区。第三人北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区玉带河东街8号1至2层。法定代表人徐瑞东，总经理。委托代理人刘莹，女，1983年8月4日出生，北京存房房地产经纪有限公司员工，住北京市丰台区。委托代理人吕伟欣，女，1987年12月7日出生，北京存房房地产经纪有限公司员工，住北京市海淀区西土城路。原告周志光与被告吴清国、被告李华、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员李默菡担任审判长，与人民陪审员赵翠霞、常振海组成合议庭，公开开庭进行了审理。周志光的委托代理人周振翼、谢阳，被告李华到庭参加了诉讼。被告吴清国、第三人存房公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告周志光起诉称：周志光曾告诉吴清国有意出售其位于北京市大兴区XXXXXX601室的房屋（以下简称601室），让吴清国帮助寻找买家，后吴清国找到存房公司居间经纪。李华通过存房公司联系吴清国表示欲购买601室，由于周志光不在北京，无法到场进行洽谈，吴清国和李华、存房公司通过视频通话的方式联系周志光，确认是否委托吴清国出售601室，期间，周志光称委托吴清国寻找买家，与购买方商谈价格，但并未委托吴清国代理签订涉案合同，亦没有签署任何授权委托书。存房公司作为专业的房地产经纪公司，其工作人员在没有见到周志光签署的任何授权委托书、明知周志光没有委托吴清国签订合同的情况下，未尽经纪公司必要的注意义务，明知吴清国无权代理，仍然促成吴清国以周志光的名义与李华于2016年7月19日签订涉诉合同。涉诉合同中明确约定“由代理人签订合同，必须有授权委托书，买受人应当核对授权委托书”，而李华明知涉诉合同的上述约定，在没有周志光的授权委托书，明知吴清国无权代理的情况下，仍然与吴清国签订涉诉合同。基于上述事实，周志光认为吴清国在没有代理权的情况下以周志光的名义，在存房公司居间下与李华签订的涉诉合同无效，存房公司作为专业的房地产经纪公司，对房屋买卖领域所需的了解程序必然高于一般公众，但未尽监管、确认义务，存在重大过错。故诉至法院，请求判令：1、确认吴清国与李华签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）、《购房资格协议》、《买卖定金协议书》无效，确认周志光、李华、存房公司签订的《居间服务合同》无效，确认吴清国的委托代理行为无效；2、周志光向李华返还10万元并无需承担其他赔偿责任；3、吴清国、李华、存房公司承担本案诉讼费用。被告李华答辩称：不同意周志光的全部诉讼请求。周志光对吴清国的委托行为合法有效，委托的形式是多样的，并不仅仅局限于书面，周志光已经通过视频向吴清国授权。周志光在视频中对吴清国进行授权以后，吴清国与李华在存房公司的居间下，签订了合同，并且吴清国之后向存房公司提交了授权委托书，并且提交了周志光的身份证、户口本、结婚证等相关资料，李华已经尽到相应的责任，李华系善意第三人。至于授权委托书究竟是何人签名，应当问代理人吴清国。对于周志光申请的笔迹鉴定，吴清国系周志光的妹夫，其明知授权委托书上的签字不是周志光所签，但存心违约，目的就是通过正规的笔迹鉴定，来否认授权委托书，从而否认合同的有效性。在通话视频中，周志光也明确说了房子就是吴清国的，而且在601室的买卖过程中，吴清国也是一直与其妻子也就是周志光的妹妹商量价格，正是利用这一点，周志光、吴清国千方百计想违约。2016年7至9月，是北京市房价暴涨的阶段，现周志光、吴清国存心违约，就是因为房价暴涨后卖家违约惯用的手法，李华购买601室是改善型换房，在购买601室的同时，李华也出售了自己的住房，在此期间，李华的房屋价格也暴涨，但是李华仍然与买家履行完毕，并没有处心积虑要违约。被告吴清国未到庭，未答辩。第三人存房公司未到庭，但在证据交换过程中发表陈述意见，存房公司不同意周志光的全部诉讼请求。周志光授权吴清国与李华签订《房屋买卖合同》及其他相关合同的委托行为合法有效。吴清国与李华在存房公司的居间下就601室的买卖达成合意，在该过程中，吴清国一直称601室系其所有，只是借周志光名义购买，并且向李华、存房公司出示了房产证原件，存房公司要求吴清国必须出具授权委托手续，吴清国称当时周志光不在北京，来不及出示书面的授权委托书，可以由周志光先通过微信视频口头全权委托吴清国办理601室出售事宜。后经视频通话，周志光已经通过视频向吴清国进行授权。吴清国也签署了授权委托的承诺书。在601室的买卖过程中，吴清国向存房公司提交了周志光的身份证、户口本，周志光与谷XX的结婚证等全部证件资料，如果周志光不是主动配合提供上述材料，吴清国不可能获取上述材料，该行为也是对授权的一种追认。后期吴清国应存房公司要求还提交了《房屋买卖授权委托书》（以下简称《授权委托书》）。《房屋买卖合同》签订后，吴清国不配合办理房屋过户手续等，并且周志光请求法院确认吴清国的代理行为无效，系因房价上涨，不想继续履行《房屋买卖合同》约定的义务。本院经审理查明：2016年7月19日，吴清国作为代理人代出卖人周志光与买受人李华在存房公司的居间下签署了《房屋买卖合同》（编号：BJ(SFJJ)S2016006470），约定：第一条：房屋基本情况：（一）出卖人所出售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落在601室……该房屋所在楼层为6层，建筑面积共89.15平方米……第四条成交总价格、付款方式、付款时间：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：1560000元（大写壹佰伍拾陆万元整）；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：1090000元（大写壹佰零玖万元整），上述价款买受人一并另行支付给出卖人；（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议：1、买受人向出卖人支付定金人民币100000元（大写壹拾万元整）（不高于成交总价的20%），定金支付方式为自行交接的方式划转。定金具体约定详见《买卖定金协议书》……第十三条其他：（一）本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效，买卖双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力，补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准；（二）本合同正文共7页，一式三份，每份均具有同等法律效力，买卖双方各执一份，存房公司执一份。当日，吴清国代周志光与李华、居间方存房公司签订《居间服务合同》，约定……第三条居间服务费……2、买受人向居间方支付居间服务费39750元整（大写叁万玖仟柒佰伍拾元）……第四条权利义务：……4、买卖双方均同意居间方向买受人收取贷款服务费3000元整等。当日，吴清国还代周志光与李华签订《公积金贷款付款方式补充协议》、《购房资格协议》、《买卖定金协议书》等多份文件。当日，李华向吴清国支付购买601室的定金10万元，吴清国向李华出具收条。李华亦依约向存房公司支付居间服务费39750元及贷款服务费3000元，存房公司向李华出具收款收据。另查明，吴清国与周志光系亲属，周志光的妹妹系吴清国配偶。诉讼中，周志光提交其与谷XX结婚证复印件，证明周志光与谷XX系1985年结婚，601室系周志光与谷XX的夫妻共同财产。李华认可结婚证真实性，但认为601室房产证上仅有周志光一人名字。存房公司对结婚证真实性认可，但认为按照法律规定，夫妻一方擅自处置夫妻共同财产，另一方以不知情的不能对抗善意第三人。诉讼中，关于吴清国就出售601室并签署相关合同系取得周志光的授权一事，李华提供了两份视频的光盘以及相应文字稿，上述两段视频中涉及周志光向吴清国授权的视频通话发生于2016年7月18日晚22点47分，该视频系吴清国通过手机与周志光进行视频通话，然后李华持其手机拍摄该通话的过程，在场人员为李华、吴清国以及存房公司的经纪人刘XX，视频通话内容为：吴清国：我跟你说普通话，我叫你那个，看不到你人，你把灯打开一下，微信接受一下。看清了，别光着身子。周志光：什么事？吴清国：我跟你说，普通话，怎么说？刘XX：你是周志光吗？吴清国：你说对就行了。刘XX：我来问。然后是这样子的，你是大兴区XXXXXX601室房屋产权人，对吗？周志光：嗯，是啊。刘XX：你来这么的，你让他来拍。是这样的，这个房子现在你委托你的弟弟吴清国全权委托给他来卖这个房子，你认可吗？周志光：认可，这房子本来就是他的。刘XX：啊，然后这样的，所有的价钱、签合同、缴税过户，以及办理贷款都是他来办，没问题吧？周志光：没问题，没问题。刘XX：然后你配合他，可以吗？周志光：咋配合啊？刘XX：就是说你要配合他来办这些事情。周志光：哎，我还在老家呢。刘XX：不，不，不是今天，不是今天，我是说后期有些事情需要你配合他。周志光：啊，行。刘XX：那么今天我们就把这合同给签了啊？周志光：签。刘XX：然后你看你的清晰吗？李华：清晰，可以。吴清国：那就行了，就这样子行了，今天晚上打扰你了，好吗，哎，还有一个事情，身份证，你和他说一下。刘XX：你把灯打开，你那个身份证啊，然后身份证在你手机屏幕上正好一张，全都是你的身份证，我要打印的，不要说在桌子上拍的很大一块有桌子，就全是身份证……。另有一视频系上述视频拍摄后约两小时形成，在场人为吴清国、李华、刘XX以及存房公司另一业务员郭XX，视频内容系确认吴清国系接受周志光委托签订《房屋买卖合同》等合同并收取定金，该视频内容不涉及周志光。周志光对上述两个视频的真实性均不认可，证明目的不认可。认为上述两个视频中只有一个视频涉及周志光，且认为视频中脸看不清，不确定就是其本人，但是认可某天晚上确实就卖房一事与吴清国进行过视频通话，认可该视频中手持手机进行视频通话的人中有一方系吴清国，不能确认其与吴清国的视频通话就是该视频拍摄当天，并称具体的视频通话内容也记不清了，并称即使视频真实，视频里没有关于价格的任何表述，也没有全权二字的表述。李华还提供了601室的房产证复印件以及周志光与其配偶谷XX的身份证复印件、结婚证复印件、周志光及谷XX户口本复印件，证明周志光委托吴清国卖房并向其提供卖房所需的重要证件。周志光对上述证据真实性认可，证明目的不认可，认为周志光一直同意吴清国帮忙出售房屋，因此将相应证件放在吴清国处，但称并没有委托吴清国确认交易价格。另外，李华还提供了署名周志光的《解除合同通知书》，证明该《解除合同通知书》上周志光签字与后来其向存房公司提交的《授权委托书》上的签字均系同一人所签，其尽到注意义务。周志光认为《授权委托书》、《解除合同通知书》上签字均非周志光本人所签。存房公司对李华提交的上述证据真实性、证明目的均认可。诉讼中，存房公司认为周志光委托吴清国出售601室，并将全部证件照片拍摄传给吴清国，然后吴清国发送给存房公司经纪人。对此，存房公司向法庭提交了《授权委托书》，证明周志光授权吴清国代为办理601室的出售事宜。提交了《代理人承诺书》（以下简称《承诺书》），证明吴清国签署《承诺书》，承诺对其代理行为承担法律责任。还提交了601室买卖的经纪人与吴清国微信聊天记录截图打印件18幅以及吴清国向存房公司提交的证件材料照片打印件5张，包括周志光及其配偶谷XX的户口簿照片打印件、身份证正反面照片打印件、周志光与谷XX的结婚证照片打印件。周志光对于除证件资料照片之外的证据真实性均不认可，证明目的不认可，认为《授权委托书》上的周志光签字并非其本人所签，吴清国的签字无法核实。聊天记录无法确认双方当事人身份。对于5张照片，认为对于结婚证如果系签订合同之前就已经获得，那么存房公司没有对601室的产权状况进行核实，存在过错。李华对存房公司上述证据的真实性、证明目的均予以认可。诉讼中，经周志光的申请，本院委托中天司法鉴定中心对2016年7月19日《授权委托书》上周志光的签名是否为其本人所签进行司法鉴定，中天司法鉴定中心文书司法鉴定意见书的鉴定意见为：检材委托书中“周志光”签名不是周志光本人所写。周志光对鉴定意见的真实性、合法性、关联性均予以认可，认为鉴定意见足以证明吴清国没有取得周志光的授权。李华对鉴定意见真实性认可，但认为委托授权有多种形式，周志光已经通过视频向吴清国授权，吴清国向存房公司提交的《授权委托书》是否真实，其没有必要核实真实性。存房公司对鉴定意见真实性认可，但认为根据《民法通则》第65条的规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，通过已有的视频口头委托足以证明周志光与吴清国具有委托代理关系，且吴清国签署了《承诺书》，并在后期补充提交书面的《授权委托书》，并且周志光在办理后续房屋交易过程中提供办理交易手续的相关资料，该行为视为对吴清国代理行为的追认，不因为周志光是否实际签署《授权委托书》而影响委托效力。诉讼中，经周志光申请，本院委托北京华夏物证鉴定中心对2016年7月18日晚上22点47分形成的视频中吴清国手持的手机中进行微信视频通话的人物是否为周志光进行鉴定，北京华夏物证鉴定中心因“鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的”之规定，决定对本次鉴定工作不予受理。上述事实，有《房屋买卖合同》、《公积金贷款付款方式补充协议》、《购房资格协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、收条、收据、《授权委托书》、《承诺书》、《解除合同通知书》、房产证复印件、身份证复印件、结婚证复印件、微信聊天记录截屏、视频文字稿、鉴定意见书等书面证据，视频光盘及庭审笔录在案佐证。本院认为：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。本案中的争议焦点在于，周志光是否委托吴清国代其出售601室并签署相关合同。周志光系601室的产权人，周志光认可委托吴清国帮忙卖房，但是称对于价格没有授权，没有委托其确认交易价格，也没有授权其签订《房屋买卖合同》等相关合同。李华提供的视频中，与吴清国进行视频通话的人员自称系周志光，是601室的产权人，并且在视频中明确表示同意全权委托吴清国处理卖房子事宜，并认可价钱、签合同、缴税过户以及办理贷款都是吴清国来办。对于经纪人询问的是否同意由吴清国签署合同的问题，也给予了肯定回答，并表示愿意配合后期办理事宜。现周志光称无法确定与吴清国对话的人员是其本人，称记不清当天所说内容，但周志光认可其确实在某天晚上与吴清国就卖房子一事进行过视频通话，并且在起诉状中，周志光也认可“由于周志光不在北京，无法到场进行洽谈，吴清国和李华、存房公司通过视频通话的方式联系周志光，确认是否委托吴清国出售601室”。从视频来看，与吴清国进行视频通话的人物形象并非完全不能辨认，结合李华提交的视频所显示的时间、视频中出现的人员以及视频所沟通的内容，本院认可李华提供的形成于2016年7月18日晚22点47分的视频的真实性以及视频中与吴清国进行通话的人系周志光这一事实。因此，周志光所说与事实不符，其已经通过视频通话的形式，在李华、存房公司人员、吴清国均在场的情况下，委托吴清国代其出售601室，全权办理售房事宜，并且对房屋的交易价格也作出授权，并委托吴清国代其签署合同。虽然事后吴清国提交给存房公司的《授权委托书》上的签名并非周志光本人所签，但《授权委托书》应当系对视频中口头委托行为的再次确认，《授权委托书》上签名不真实，并不能否定委托内容的意思表示不真实，更不因此产生否定周志光已经通过视频通话委托吴清国售房这一行为的后果。上述以视频通话形式进行的委托不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效。且在601室的买卖过程中，周志光还配合提供了其与配偶的身份证、结婚证、户口本等各种有效证件，能够充分印证周志光在视频通话中对吴清国作出授权的行为。故吴清国的代理行为合法有效。根据周志光的委托，吴清国与李华签署了《房屋买卖合同》、《购房资格协议》、《买卖定金协议书》，吴清国与李华、存房公司签订了《居间服务合同》，上述合同的签署均在吴清国的代理权限之内，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。对于周志光所称601室系周志光与谷XX的夫妻共同财产，李华、存房公司没有尽到谨慎审查义务的意见，601室房产证上登记的产权人仅有周志光一人，吴清国已经获得周志光的授权委托。即使601室系夫妻共有财产，周志光通过视频向吴清国进行委托时，李华、存房公司均在场，基于周志光、吴清国的亲属关系以及周志光在视频中称房子本来就是吴清国的等意思表示以及后续提供材料的行为，足以使李华、存房公司相信吴清国有权代理周志光夫妻出售601室并签署相关合同，故对于周志光的意见，本院不予采信。李华基于合法有效的《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》支付了10万元定金，周志光要求返还给李华并无需承担其他赔偿责任，于法无据，如双方对《房屋买卖合同》的履行发生争议，可以另行主张，故对周志光的该项诉讼请求，本院不予支持。吴清国、存房公司未到庭应诉，不影响本院根据已经查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告周志光的全部诉讼请求。本案受理费二千三百元、鉴定费五千七百元，由原告周志光负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李默菡人民陪审员  赵翠霞人民陪审员  常振海二〇一七年十二月十五日书 记 员  杨 颖