河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0102民初1103号
原告河南省国美电器有限公司，住郑州市二七区马寨镇政府大院内工业楼。
法定代表人黄秀虹，职务董事长。
委托代理人母兰，系该公司员工。
委托代理人李欣，系该公司员工。
被告郑州碧沙岗副食品有限公司，住郑州市中原区建设西路。
法定代表人崔新生，职务董事长。
原告河南省国美电器有限公司与被告郑州碧沙岗副食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2015年10月20日做出（2015）中民二初字第219号民事判决书，原告不服该判决上诉于郑州市中级人民法院，该院于2015年12月28日做出（2015）郑民三终字第2319号民事裁定书，以原审判决认定事实不清为由，发回本院重审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人母兰、李欣，被告法定代表人崔新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告河南省国美电器有限公司诉称，2007年8月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其享有出租权的位于郑州市中原区建设西路187号泰隆商厦一层东侧300平米的房屋出租给原告，用于开设电器卖场，年租赁费48万元，租期自2007年8月10日起至2013年8月9日止。2010年1月11日，应被告要求原告向被告支付保证金10万元。合同到期后，原告依据合同第七十三条约定于2013年8月16日搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还给被告，但被告扣留原告支付的保证金10万元不予返还，经原告多次催要，被告至今仍未返还。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求依法判令：1.依法判令被告返还原告已支付的保证金10万元及逾期付款利息（自2013年8月17日至实际给付之日按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。2.本案全部诉讼费用由被告承担。
被告郑州碧沙岗副食品有限公司辩称，1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，原告应当举证证明其已经按照约定的时间，将用符合原墙质量标准，符合“保证甲方权益”的砖墙“重新封堵”的租赁房屋交还给碧沙岗公司，并举证证明其已经“足额缴纳租金”。但原告并未就此举证，其诉讼请求应当依法驳回。2.最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”。根据上述法律规定，原告起诉的“保证金”（押金）的性质，是原告为其履行租赁合同及临时协议提供的担保。在原告未能“足额缴纳租金”，未能按照约定时间履行将符合原墙质量标准“重新封堵”的租赁房屋交还给碧沙岗公司的合同义务并造成答辩人损失的情况下。答辩人有权“以该金钱优先受偿”以弥补答辩人的损失，原告无权要求返还。3.原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合同第七十三条约定“乙方已书面通知甲方接收房屋，甲方拒绝接收的，自乙方书面通知甲方接房之日起，视为乙方已交还房屋”。2009年12月23日双方签订的《临时协议》约定“1、甲方为支持国美开业同意乙方在甲方房屋区域内的后西墙开3米的通道，乙方在打掉墙而的同时确保房屋建筑结构的安全性，……。3、在乙方与甲方合同解除和终止后，乙方仅负责在原打墙标示处将该墙重新封堵，以保证甲方权益。……4、为保证甲方权益，乙方向甲方提供10万元打墙押金，该押金于墙面重新封堵后3日内退还乙方。”但原告违反约定至今既没有按照被打掉的原墙体的安全标准和质量标准将该墙“重新封堵”，也没有“书面通知甲方接收房屋”。造成答辩人二年零九个月租金损失。也就是说，原告时至今日没有按照《房屋租赁合同》和《临时协议》约定的方式将符合合同约定的能够“保证甲方权益”的房屋交还给碧沙岗公司。原告的违约行为给碧沙岗公司造成的房租损失已经远远超过10万元，足以抵销该10万元保证金（属债务抵销）。为此，碧沙岗公司根据《合同法》第九十九条规定于2015年12月24日以特快专递向原告发出债务抵销通知书并于2015年12月25日二审开庭时当面向原告代理人送达债务抵销通知书，通知原告将其10万元保证金金钱债务与原告欠碧沙岗公司房租及损失的金钱债务抵销，完全符合约定，合理合法、公平公正。该通知自到达原告时依法生效，该债务抵销已经完成。原告如对“债务抵销”有异议，应当根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定在“债务抵销通知到达之日起三个月”内另案提起诉讼。在“债务抵销”未被确认无效之前，原告无权要求退还“打墙押金”。
经审理查明，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将其所有的位于郑州市中原区建设西路187号1层东侧300平米的房屋出租给原告，房屋租金为48万元／年，租期自2007年8月10日至2013年8月9日。2009年12月23日，原、被告签订临时协议一份，协议约定：1、甲方（被告）为支持国美开业同意乙方（原告）在甲方房屋区域内的后西墙开3米的通道，乙方在打掉墙面的同时确保房屋建筑结构的安全性，由于打开通道造成的安全问题、顾客伤害、经营损失及消防隐患，由乙方负责。2、在甲方一楼乙方租赁房屋区域内打墙的同时，必须在打掉墙体处地面用铜条或其他手段做出直观可视的标示，打墙宽度按照双方约定标准执行，由双方当事人现场确认位置。3、在乙方与甲方合同解除和终止后，乙方仅负责在原打墙标示处将该墙重新封堵，以保证甲方权益。4、为保证甲方权益，乙方向甲方提供10万元打墙押金，该押金于墙面重新封堵后3日内退还乙方。原告按照协议约定向被告提供10万元保证金。后原告称其于2013年8月16日将房屋交付被告并将其已经打掉的墙面重新封堵，被告称原告未向其足额缴纳租金且未交还房屋、封堵墙面。原一审中，原、被告向本院提出现场勘验申请，经勘验，诉争墙面（郑州市建设路187号一层东与国美电器河南泰隆店相邻墙面的一部分）被石膏板封堵。原、被告均认可，该墙面在被原告打掉之前为砖墙。后，因被告认为原告封堵的墙面不符合合同约定，原告于2015年11月6日用砖墙将涉案房屋中所诉争的墙体用砖墙重新封堵。本案诉讼中，被告对原告上述用砖墙重新封堵的行为认可，但陈述称：“没有粉刷好，没有找平，不符合接收条件，所以我们没有接收。”
针对原告向被告返还房屋时间，原告陈述称于2013年8月16日将房屋交付被告并提交被告向原告出具的截止2013年8月16日租金发票一份予以证明。针对该发票，原告陈述称：“双方合同约定及交易习惯为先开票后付款，原告该笔费用尚未支付。原告同意以押金冲抵欠付的2013年8月1日至8月16日的租金20645.16元。”该发票右上角有被告公司李珉于2013年12月27日签注的“从国美房屋通道保证金中扣除房租，同意入账”内容。被告对原告的以上陈述不予认可，主张该发票及李珉签注内容不能证明原告已经交付房屋。
针对诉争墙体及恢复情况。原、被告均陈述称诉争墙体长12米，高3米，原告已重新砌成砖墙，但被告抗辩称粉刷不合格。
以上事实有原、被告提供的房屋租赁合同、保证金收据、临时协议、发票以及当事人陈述等在案佐证，足以认定。
本院认为，本案中，原、被告于2009年12月23日签订的临时协议中关于上述经审理查明部分的约定系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属于有效协议。在原告按照约定将诉争墙体恢复原状后，被告应当向原告退还该笔款项。针对该笔款项的退还，被告主要有两点抗辩意见：其一，原告未依约向被告交还房屋；其二，原告所砌墙面不符合约定。针对原告是否依约向被告交还房屋，原告当庭陈述及提交的发票能够证明原告已经于2013年8月16日向被告交付了房屋。同时，诉讼中，原告同意以押金冲抵欠付被告的2013年8月1日至8月16日的租金20645.16元，本院予以认可。针对原告所砌墙体是否符合约定，本院认为，本案处理时在考虑原告是否依约完成了墙面粉刷的同时，亦要考虑被告是否能够以墙面粉刷不平整对抗房屋的交付行为。结合日常生活经验法则，房屋的使用价值相对于诉争墙体的粉刷是否平整相差甚大，墙体粉刷是否平整并不影响房屋的整体使用，故被告在发现墙体粉刷不平整时应当采取积极措施防止远大于粉刷成本的租金损失的扩大。为解决本案纠纷，参照粉刷成本，本院酌定由原告按每平方米15元价格给予被告补偿，共计540元，该部分费用应当自10万元押金中扣除。综上，被告应当在扣除原告所欠租金20645.16元及粉刷成本540元后，向原告返还78814.84元，对原告主张过高部分本院不予支持。针对原告主张利息的诉讼请求，被告未及时向原告返还该费用，原告亦应承担相应责任，故本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑州碧沙岗副食品有限公司自本判决生效之日起十日内向原告河南省国美电器有限公司支付款项78814.84元。
二、驳回原告河南省国美电器有限公司其他诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告河南省国美电器有限公司负担487元，被告郑州碧沙岗副食品有限公司1813元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 李军波
审 判 员 毛大帅
代理审判员 陈俊南
二〇一六年九月七日
书 记 员 颜 琼