广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11791号上诉人（原审被告）:何浩威，住广州市荔湾区。委托代理人:黎丰强，广东科德律师事务所律师。委托代理人:郭敏，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:付佳鑫，住广州市越秀区。委托代理人:邓培启，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人:康泳君，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人何浩威因与被上诉人付佳鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何浩威上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回付佳鑫的全部诉讼请求；2.由付佳鑫承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院对本案事实认定错误，付佳鑫之所以在2016年2月17日才收到购房款尾款，完全是其自身原因导致，与何浩威无关，何浩威依法不应当承担违约责任。《存量房屋买卖合同》约定何浩威与付佳鑫应于2016年1月31日前办妥产权转移手续以及取得房地产权证，但由于付佳鑫的原因导致双方在2016年1月27日才向房管局递件，而新房产证上登记权利人为何浩威的时间是2016年2月4日，其后因2016年2月7日-2月13日共7天为国家法定节假日，房管局与银行均无需上班，故直到2016年2月16日，房管局才通知领取上述新房产证，而银行在收到上述新房产证后才在2016年2月17日发放贷款。因此，虽然《存量房买卖合同》中约定如卖方在2016年2月5日前未收到尾期，买家承诺赔偿卖方贰万元作为补偿，但导致迟延12天收到购房款尾款的原因完全在于付佳鑫，何浩威无需向付佳鑫赔偿2万元。（二）付佳鑫主张的2万元赔偿金过高，依法应当调低。承上所述，由于付佳鑫过错导致其于2016年2月17日收到购房款尾款，故何浩威不应当向其支付2万元赔偿金。即使法院认为何浩威要承担违约责任，该2万元赔偿金约定过高，毕竟付佳鑫只迟延了12天收到尾款，而付佳鑫并没有因这12天的迟延收款而遭受任何的经济损失，并且如果按照2万元的标准计算每日的赔偿金，相当于何浩威需每日向付佳鑫支付将近1700元的赔偿金，高于中国人民银行同期同类贷款利率的7倍，据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，依法应当调低该赔偿金标准为参照合同第十三条有关违约金标准每日按未付款项的万分之五计算。付佳鑫辩称，不同意何浩威的上诉请求、事实和理由，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回付何浩威的上诉，维持原审判决。何浩威向一审法院起诉请求：1.何浩威支付违约赔偿金2万元；2.何浩威承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月26日，付佳鑫（甲方、卖方）与何浩威（乙方、买方）、广州方圆地产顾问有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定：（第一条）1.房地产地址：海珠区信裕路43号801房；……8.该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产：……(2)【不带租赁合同】；（第二条）该房地产按整套出售并计价，总金额1170000元；（第三条）1.甲乙双方选择自行交割房款；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按按揭方式付款：首期款：乙方应于递件当天向甲方支付房款360000元（含定金）；剩余房款：除前述房款外，剩余房款810000元，由乙方于2016年1月5日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；如银行不批准乙方的贷款申请，乙方于2016年1月31日前以转账方式向甲方支付剩余房款；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，乙方于2016年1月31日前以转账方式向甲方补足差额；（第九条）其他约定：如卖方在216年2月5日前未收到尾期，买方承诺赔偿卖方贰万作为补偿；等。2016年1月27日，付佳鑫出具《收据》：现收到何浩威交来承购海珠区信裕路43号801房之定金310000元。付佳鑫于2016年3月16日提起本案诉讼。诉讼中，对于合同约定的尾款实际支付时间，付佳鑫表示：2016年2月17日支付；何浩威表示：确认，但是由银行及第三方支付，因为是按揭合同。对于房屋的租赁问题，何浩威表示：何浩威在签订买卖合同之前不清楚涉案房屋是否有人承租，因为何浩威是在网上找到房源；何浩威没有现场查看房屋的实际情况，因为何浩威是在网上找到房源和业主的信息，并与中介公司交易；签订合同后，2016年1月6日在何浩威带装修师傅上去房屋时发现有租客；发现后，没有与付佳鑫协商，因为付佳鑫告诉何浩威租客会很快搬走；在办理按揭时，付佳鑫称租客在1月15日到期，具体租客何时搬走何浩威不清楚。何浩威表示：没有证据证明付佳鑫免除何浩威迟延支付房款的违约责任。何浩威为证明其抗辩，还提交了“原租客”的电话及付佳鑫与何浩威之间的微信截图作为证据。付佳鑫表示：对“原租客”的电话真实性、合法性没有异议，关联性方面：何浩威在答辩中称付佳鑫在卖房之前有租客，付佳鑫对该事实予以承认，但付佳鑫是承诺在出售房屋后和租客解除房屋租赁关系，而不是说卖房之前不可以与租客有租赁关系。对证据短信截图的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，在微信记录里看到的是有租客的事实，但没有显示付佳鑫把房屋出售后仍然与租客保持租赁关系。经一审法院释明后，何浩威至一审判决作出前并未提交证明“涉案房屋出租影响放款”的证据。一审法院认为，付佳鑫与何浩威签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。付佳鑫与何浩威均应按合同约定履行各自的义务。合同约定：如付佳鑫在216年2月5日前未收到尾期，何浩威承诺赔偿付佳鑫20000元作为补偿。本案中，付佳鑫与何浩威确认上述款项于2016年2月17日才支付，则何浩威应按约定支付20000元给付佳鑫。何浩威抗辩称其不知晓涉案房屋内有租客、房屋出租影响银行放款。一审法院对此的意见是：首先，买方在购买房屋时本应尽谨慎的审查义务，何浩威自称购买房屋时未查看房屋租赁情况，则其应对自己的行为造成的不利后果承担责任。而且，如按何浩威所述，其在知晓房屋有人承租、且不知道何时搬出的情况下，仍选择继续支付房款的行为也不符合常理。其次，即使何浩威不知晓涉案房屋已出租，何浩威至一审判决作出前也未对涉案房屋的出租影响何浩威支付房款进行举证，故何浩威也应承担举证不利的后果。因此，何浩威的上述抗辩不足以免除其违约责任。故付佳鑫要求何浩威支付20000元赔偿金的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年5月27日作出如下判决：何浩威在判决生效之日起10日内向付佳鑫支付20000元。一审案件受理费300元，由何浩威负担。经查，一审判决查明事实部分中的“（第九条）其他约定：如卖方在216年2月5日前未收到尾期，买方承诺赔偿卖方贰万元作为补偿；”应为“（第十九条）其他约定：如卖方在2016年2月5日前未收到尾期，买方承诺赔偿卖方贰万元作为补偿；”。一审法院上述查明事实有误，本院予以纠正。原审其他查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，《存量房买卖合同》约定丙方应当于2016年1月31日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。二审审理中，何浩威提交如下证据：1.何浩威与中国工商银行股份有限公司广州芳村支行于2016年1月12日签订的《个人购房借款/担保合同》，拟证明何浩威已于2016年1月12日与银行签署贷款合同且银行同意贷款的事实；2.中国工商银行股份有限公司广州北京路支行于2016年1月20日出具的《涂销证明》，拟证明付佳鑫的贷款银行在2016年1月20日才出具涂销证明；3.微信记录，拟证明因付佳鑫迟迟未取得涂销证明，故何浩威在2016年1月20日发微信告知付佳鑫银行放款可能推迟，付佳鑫并未直接回绝。何浩威在2016年1月21日发微信通知付佳鑫已加急约了中介2016年1月23日早上办理过户手续，但付佳鑫以要带小孩为由拒绝星期六、星期日办理过户；4.不动产权证，拟证明何浩威为产权人的不动产权证出证日期为2016年2月4日的事实。付佳鑫对上述证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，认为上述证据与本案没有关联性，也不能证明其拟证明的内容，且不属新证据，主张二审法院不应采纳作为证据使用。另外，涂销证明并没有违反合同约定，至于春节假期何浩威应当预见到对合同履行的影响，现其以春节有假期作为抗辩理由不成立。二审诉讼中，何浩威称2016年1月21日、22日、25、26日没有办理过户的原因是没有预约到中介单位，也无证据证明上述期间付佳鑫拒绝办理过户手续。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合何浩威的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：付佳鑫逾期收取购房款尾款的责任认定问题。现评析如下：虽然《存量房买卖合同》约定中介单位应协助何浩威和付佳鑫于2016年1月31日前办妥产权转移登记手续及取得房地产权证，但并未约定付佳鑫涂销涉案房屋抵押的具体日期，故付佳鑫在2016年1月20日取得涂销证明并不违反合同的约定,何浩威认为付佳鑫迟延涂销抵押导致按揭银行放款延迟，缺乏事实依据，本院不予支持。在付佳鑫涂销涉案房屋抵押后，何浩威应及时与付佳鑫联系办理涉案房屋过户事宜，但何浩威却以未能预约到中介单位而没有要求付佳鑫办理相关过户手续，本案中，没有证据证明付佳鑫拒绝配合何浩威于2016年1月21日-22日、2016年1月25日-26日办理过户手续，且在2016年2月4日核发房产证后，何浩威亦无举证证实是付佳鑫的原因导致按揭银行逾期发放贷款。因此，何浩威上诉认为付佳鑫未能在2016年2月5日前收到购房尾款是付佳鑫的原因导致，缺乏充分理据，本院不予支持。根据《存量房买卖合同》的约定，如付佳鑫在2016年2月5日前未收到尾款，何浩威承诺赔偿付佳鑫贰万元作为补偿。上述约定是双方当事人的真实意思表示，双方应恪尽履行。何浩威明知在2016年2月5日前未能支付尾款应承担赔偿责任，其仍于2016年2月17日才支付上述尾款，构成违约，因此，一审法院判决何浩威向付佳鑫支付20000元补偿款符合双方合同约定，本院予以维持。由于导致逾期支付购房尾款的责任在于何浩威，故何浩威上诉主张调低补偿款的理由，缺乏充分依据，本院不予采纳。至于何浩威二审提供的证据均不属新证据，且不足以支持其上诉请求，故本院均不予采信。综上所述，上诉人何浩威的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人何浩威负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 姚伟华二〇一六年十月十二日书记员 邓安达