江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终9899号上诉人（原审原告）：李伟钊，男，1986年11月28日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：潘云春，江苏朗宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘炎，江苏朗宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李品湘，男，1967年7月24日出生，汉族，住福建省长乐市。被上诉人（原审被告）：李爱芳，女，1968年10月27日出生，汉族，住福建省长乐市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周宝涛，江苏舜阳律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈勤慧，江苏舜阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京存房房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区菲尼克斯路70号总部基地43栋409室。法定代表人：薛瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔燕，该公司法务人员。上诉人李伟钊因与被上诉人李品湘、李爱芳、南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）房屋买卖居间合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6766号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李伟钊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、合同约定李品湘的房屋抵押解押事宜由存房经纪公司出资解押，上诉人和李品湘予以协助。存房经纪公司因担心李品湘担保债务问题，而企图通过担保公司解压以转嫁风险，但一则不符合合同约定，二则要增加费用，故上诉人当然有权拒绝。二、鉴于上诉人已经支付购房定金、中介费用，合同约定向对方完成的解押义务迟迟不能完成，导致上诉人买房的合同目的不能实现，在这种情况下上诉人为降低自己和他人的损失，提出退还定金、中介费用的磋商方案不能被认定为终止合同的意思表示。三、一审判决认定“房屋买卖合同中上诉人未按约督促存房经纪公司办理垫资解押并支付购房款等合同义务，导致合同最终未能继续履行，上诉人的行为已经对被上诉人李品湘夫妇构成违约”依据不足。通常情况下，解押是卖房人的义务，由于卖房人和居间人达成协议约定解押义务由居间人来代为完成，该约定发生在二被上诉人之间，内容不违背法律规定，所以解押义务应由作为卖房人和居间人的二被上诉人来共同完成，与上诉人无关。李品湘、李爱芳辩称：一、被上诉人李品湘、李爱芳夫妇出售涉案房产，前提就是要求对方出资办理解押手续。上诉人委托中介方出资解押，并且支付相关费用。在合同签订后，首先是中介方没有按约履行，之后提出要变更方案，而李品湘、李爱芳并未要求变更方案。二、上诉人上诉称其从来没有作出中止合同的意思表示。但是，2016年4月11日三方会商的录音证据中，明确记载上诉人明确表示不再履行合同，并且提出返还定金及中介费用的事实。其后，李品湘、李爱芳夫妇也明确告知上诉人，将对涉案房屋另行出售，上诉人对此并无异议。三、之所以约定中介方出资解押，是因为上诉人与中介方有另行协商，由上诉人额外向中介方支付费用，由中介方代为垫付出资解押。从双方的权利义务来看，中介方与上诉人之间存在居间合同关系还包含委托代为出资的约定，中介方未按照约定履行，上诉人应当依约督促其履行合同义务，或者自行出资办理解押手续。在整个合同履行过程中，李品湘、李爱芳不存在任何违约，上诉人没有按照合同约定办理解押手续，应当认定为对李品湘、李爱芳构成合同违约。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。存房经纪公司辩称，一审判决事实清楚，法律正确。在本案中约定由存房经纪公司出资解押，因被上诉人李品湘、李爱芳涉及民间借贷，公司认为垫资风险较大，随即联系合作的担保公司，继续办理出资解押。客观上并没有推卸责任，仍然联系帮助上诉人办理解押手续，但因上诉人不愿意配合，导致后续流程无法进行，导致合同无法履行。李伟钊向一审法院起诉请求：1.李品湘、李爱芳双倍返还定金共计20万元；2.存房经纪公司返还佣金42820元。一审法院认定的事实：2016年3月11日，李伟钊作为委托人（买受方，乙方）、李品湘、李爱芳作为委托人（出售方，甲方）、存房经纪公司作为受托人（中介方，丙方），共同签订了一份《存量房交易合同》，约定丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同并完成其他服务事项达成一致，订立本合同；李品湘、李爱芳出售的房屋是本市鼓楼区清江西苑7号1501室房屋即涉案房屋，建筑面积147.22平方米，房屋售价420万元；甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付、房款拨付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、房款支付、贷款、抵押登记、土地使用权证等相关事宜；甲方的义务包括按南京市存量房买卖合同中约定的交付日期腾空房屋等；乙方的义务包括按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款等；丙方的义务包括认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务，根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报等；甲、乙双方在签约时，乙方支付甲方定金10万元；乙方办理商业贷款294万元，所需相关费用由乙方自行缴纳，甲乙双方应于2016年3月14日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料；甲、乙双方约定2016年3月31日前办理产权送件手续，乙方于送件当日支付甲方首付款113万元；乙方于房屋交付当日支付给甲方房款3万元；甲方银行抵押贷款由丙方负责出资解押，甲、乙双方配合丙方办理解押所有相关事宜，甲、乙双方承诺信用良好，若在交易过程中发生违约，由违约方交付给守约方标的额的10%共计42万元，乙方违约甲方不退还已收定金，甲方违约退还已收双倍定金；乙方于本合同签订之日向丙方支付佣金21000元，支付贷款基础服务费为820元；若合同签订后，因丙方责任，房屋交易未能核准登记导致合同解除，丙方将佣金退还各方；若因甲、乙双方责任，导致本合同无法正常履行，丙方佣金不予退还，由违约方承担责任；丙方无正当理由不履行合同等情形的，应承担违约责任；甲、乙方无正当理由不履行合同、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成三方无法履行合同等情形的，应承担违约责任，违约金按标的额10%为42万元等等。上述合同签订当日，李伟钊（甲方、购房者）、存房经纪公司（乙方、居间方）还同时签订了一份《综合保障服务协议》，约定保障服务费金额为21000元等等。上述两份合同签订后，李伟钊向李品湘、李爱芳支付了10万元的购房定金，李品湘、李爱芳对此向李伟钊出具了一份定金收条。李伟钊向存房经纪公司支付了21000元的佣金、21000元的保证金、820元的贷款服务费共计42820元，存房经纪公司对此出具了一份收款收据予以确认。合同履行过程中，存房经纪公司以李品湘涉及其他民事案件、涉案房屋交易存在风险等为由，未能按照合同约定代李伟钊垫资以解除涉案房屋的抵押权登记。存房经纪公司曾联系担保公司进行抵押借款等操作，但李伟钊对此持有异议，导致未能及时解除涉案房屋的抵押登记。庭审中，李品湘、李爱芳对此提供了2015年8月福建省高级人民法院的终审民事判决书（案号为2015闽民终字第575号）以及法院网站被执行人信息查询结果，以证明李品湘未承担借款担保责任，在法院无执行案件，以及存房经纪公司所称的担保及执行等风险的理由不成立。2016年4月11日，李伟钊，李品湘、李爱芳，存房经纪公司三方曾当面协商合同终止履行事宜，李伟钊向李品湘、李爱芳表示因存房经纪公司未垫资解押等原因，要求终止履行《存量房交易合同》，希望李品湘、李爱芳扣除两个月还贷金额约2.7万元后将余款退还等等；李品湘、李爱芳向李伟钊提出其没有信用等问题，合同终止履行后其存在损失，不同意退还定金，之后其还要再出卖涉案房屋，若协商处理，扣除6万元损失后余款可以退回等等；存房经纪公司表示对合同不能履行没有责任等等。李伟钊，李品湘、李爱芳，存房经纪公司三方最终未能协商处理有关争议。2016年5月17日，李品湘、李爱芳将涉案房屋另行出售给案外人胡婷婷，并办理了产权过户登记手续。李伟钊因与李品湘、李爱芳、存房经纪公司协商退还定金、佣金等问题无果，遂诉至一审法院，要求判如所请。一审审理中，李伟钊，李品湘、李爱芳，存房经纪公司三方均确认合同不再继续履行，李品湘、李爱芳已将涉案房屋另卖他人。因当事人意见分歧较大，致未能调解解决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案李伟钊，李品湘、李爱芳，存房经纪公司三方就涉案房屋买卖居间事宜所签订的《存量房交易合同》，以及李伟钊与存房经纪公司签订的《综合保障服务协议》，意思表示真实，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。根据合同内容分析，上述合同中包含了房屋买卖和房屋居间两种不同类型的权利义务约定，李伟钊和李品湘、李爱芳之间形成房屋买卖合同关系，存房经纪公司与李伟钊以及李品湘、李爱芳之间又形成居间合同法律关系。李伟钊，李品湘、李爱芳，存房经纪公司三方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。李伟钊在与李品湘、李爱芳订立房屋买卖合同之后，按照约定向李品湘、李爱芳交纳了10万元购房定金，李品湘、李爱芳对此出具了定金收条，双方之间的定金合同关系成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条规定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则；因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则；受定金罚则的一方当事人，可以依法向第三人追偿。本案中，李伟钊主张涉案房屋未能交付系第三方即存房经纪公司的原因造成、故李伟钊不应承担违约责任，但李伟钊主张的该项事实并非不可抗力或意外事件，不符合上述相关规定，故一审法院对此主张不予支持。关于合同解除及违约责任的问题。依照本案李伟钊、李品湘、李爱芳、存房经纪公司之间的合同约定，存房经纪公司自愿承担履行垫资以解除涉案房屋抵押权登记的义务，一审法院予以确认。在合同履行过程中，存房经纪公司未能履行该义务，导致《存量房交易合同》未能继续履行，构成违约。根据合同相对性原理，存房经纪公司应当依据与李伟钊之间的合同约定，向李伟钊方承担相应的违约责任。而对于本案李伟钊与李品湘、李爱芳之间的房屋买卖合同而言，李伟钊客观上未能按照合同约定督促存房经纪公司办理垫资解押并支付购房款等合同义务，导致合同最终未能继续履行，李伟钊的行为对李品湘、李爱芳已构成违约，应当承担相应的违约责任。李品湘、李爱芳在李伟钊表明不再购买房屋、不同意继续履行合同的情况下，表示不同意退还李伟钊定金并行使合同解除权，之后又另行出卖涉案房屋，其行为不构成违约。现李伟钊、李品湘、李爱芳、存房经纪公司双方对终止履行合同均无异议，一审法院予以确认。李伟钊系买卖合同的违约方，依据上述法律规定，其无权要求李品湘、李爱芳双倍返还定金。李伟钊要求李品湘、李爱芳双倍返还20万元定金的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，对于李伟钊和存房经纪公司因上述问题产生的纠纷，可依据双方合同约定以及法律规定另行处理。关于存房经纪公司应否退还李伟钊中介佣金的问题。根据《存量房交易合同》等合同约定，如果存房经纪公司违反了应当履行的垫资解押等合同义务，房屋交易未能核准登记导致合同解除，则应当将佣金予以退还。根据一审法院查明的事实以及上述分析，存房经纪公司未履行垫资解押等合同义务，是导致合同不能履行的责任方，应当将收取李伟钊的佣金等款项退还。故对李伟钊要求存房经纪公司退还42820元款项的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条、第一百三十条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、南京存房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付李伟钊42820元。二、驳回李伟钊对李品湘、李爱芳的诉讼请求。本案受理费4942元，因适用简易程序减半收取2471元，由李伟钊负担2000元，南京存房房地产经纪有限公司负担471元。本院二审期间，李伟钊除上诉的事实理由部分外，对一审查明其他事实没有异议。李品湘、李爱芳、存房经纪公司对一审查明的事实没有异议。对一审查明的各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，李伟钊在与李品湘、李爱芳订立房屋买卖合同之后，按照约定向李品湘、李爱芳交纳了10万元购房定金，李品湘、李爱芳对此出具了定金收条，双方之间的定金合同关系成立。依照李伟钊、李品湘和李爱芳、存房经纪公司三方间的合同约定，存房经纪公司承担履行垫资以解除涉案房屋抵押权登记的义务。在合同履行过程中，因该项义务未能履行，导致《存量房交易合同》未能继续履行。无论是担心李品湘担保债务问题，还是李伟钊与存房经纪公司之间是否由担保公司解压的问题，从已查明的事实来看，均不能将违约责任归咎于李品湘、李爱芳。李品湘、李爱芳在因上述原因导致合同不能继续履行的情况下，行使合同解除权并另行出售涉案房屋，其行为不构成违约。一审法院以李伟钊要求李品湘、李爱芳双倍返还20万元定金的诉讼请求不符合法律规定而不予支持，并无不当。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条规定，因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则；受定金罚则的一方当事人，可以依法向第三人追偿。本案中，李伟钊如认为因存房经纪公司违反了应当履行的垫资解押等合同义务导致其与李品湘、李爱芳之间的合同不能履行，造成其受定金罚则而产生损失的，可以向存房经纪公司追偿。综上所述，李伟钊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4942元，由上诉人李伟钊负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  龚 达审判员  龚 震二〇一七年二月十三日书记员  郭旭冬