江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4957号
上诉人（原审被告）：江苏凯盛置业有限公司，住所地宿迁市宿豫区江山大道118号。
法定代表人：周永雪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张盼，江苏河滨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李菁，江苏河滨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程光，男，汉族，1974年9月2日出生，住宿迁市宿豫区。
上诉人江苏凯盛置业有限公司（以下简称凯盛公司）因与被上诉人程光商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初5282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人凯盛公司的上诉请求为：1.撤销一审判决，改判驳回程光的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由程光承担。事实和理由：一审法院认定程光主张逾期办证违约金未超过诉讼时效有误。因涉案房屋已于2014年5月1日交付使用，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，程光应在该房屋交付使用后90日内取得房屋产权证书，故程光自涉案房屋交付使用后第91日（即2014年7月31日）起就应当知道其权利受到了侵害，诉讼时效也应从该日起开始计算，而程光直至2017年9月7日才向一审法院提起诉讼，故程光向凯盛公司主张逾期办证违约金时已超过二年诉讼时效,对其该项诉讼请求，应予驳回。
被上诉人程光辩称，一、凯盛公司逾期办理房产证的违约行为一直处于连续状态。根据法律、行政法规的规定及涉案《商品房买卖合同》的约定，出卖人应向买受人全面履行交付符合约定条件房屋的义务，即出卖人所交付的房屋应取得竣工验收备案。本案中，凯盛公司虽于2014年5月1日向程光交付了涉案房屋，但该房屋尚未取得相关部门的验收，并不具备交付条件，凯盛公司未全面履行房屋交付的义务，而该房屋未取得竣工验收也是该公司无法为程光办理房产证的主要原因，直至程光电话咨询宿豫区住房和城乡建设局才知道该房屋于2015年12月7日通过竣工验收，故凯盛公司的违约行为一直处于连续状态。二、程光要求凯盛公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效。2014年5月1日，程光取得涉案房屋后就不断要求凯盛公司为其办理房产证，并要求该公司向程光出具手续用于缴纳房屋维修基金，但凯盛公司及其工作人员李美霞均以各种理由推脱。因程光在此期间一直在外地工作，只能通过电话与凯盛公司总经理王海林联系办理房产证的事宜，但王海林也均以各种理由推脱，直至2015年12月份，凯盛公司的工作人员才电话告知程光可以办理房产证，程光于2015年12月23日缴纳了房屋维修基金，并于2015年12月25日取得了房屋产权证书。因程光一直要求凯盛公司为其办理房产证，应适用诉讼时效中断的规定，故其要求凯盛公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效。三、因双方签订的《补充协议》中关于房屋维修基金的约定系凯盛公司事先拟定反复使用，排除买受人主要权利，免除凯盛公司义务的格式条款，应属无效，且根据法律规定，维修基金是在房屋通过竣工验收，买受人接收房屋后才依法缴纳，因凯盛公司交付涉案房屋时，该房屋并未通过竣工验收，也不具备缴纳维修基金的客观条件。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
程光向一审法院起诉请求：判令凯盛公司支付逾期办证违约金52491元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年2月1日，程光与凯盛公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定购买凯盛公司开发的红星凯盛建材批发市场4幢第2层201号房，房屋总价款为276416元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表……”。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，凯盛公司于2014年5月1日向程光交付了房屋，于2015年12月16日就涉案房屋完成了初始登记，程光于2015年12月25日取得了涉案房屋的房产权属证书。
一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，程光、凯盛公司签订的商品房买卖合同依法成立，是合法有效的，双方应按合同约定履行各自的义务。根据双方签订的合同约定，凯盛公司应在交付房屋后60日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。因凯盛公司于2014年5月1日交付涉案房屋，于2015年12月16日才完成初始登记，故按合同约定，凯盛公司应承担相应的违约责任。对于涉案房屋交付时间，程光主张以2013年12月31日作为交房时间，但其提供的证据不足以证实该主张，故结合双方合同约定以及凯盛公司的自认，确定涉案房屋交付时间为2014年5月1日。因凯盛公司的违约行为具有连续性，故对于凯盛公司辩称本案已过诉讼时效的意见，不予支持。对于逾期办证违约金的数额，确定自2014年7月31日起以276416元为基数按日万分之三计算至2015年12月25日止，共计42540.42元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、凯盛公司于判决生效后十日内给付程光逾期办证违约金42540.42元；二、驳回程光的其他诉讼请求。案件受理费1112元，减半收取556元，由凯盛公司负担（程光已预付，待凯盛公司履行时一并给付程光）。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
鉴于双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院对此予以确认。
二审另查明，程光于2013年2月18日缴纳涉案房屋的契税8292.48元，并于2015年12月23日缴纳涉案房屋的专项维修资金2433.5元。
本案二审中的争议焦点是：程光要求凯盛公司支付逾期办证违约金是否已超过诉讼时效；如未超过，则凯盛公司应支付逾期办证违约金的数额如何确定。
关于程光要求凯盛公司支付逾期办证违约金是否已超过诉讼时效的问题。凯盛公司上诉称因程光在房屋交付使用之日起90日内未取得房屋权属证书，其自2014年7月31日起就应知道权利被侵害，程光向凯盛公司主张逾期办证违约金的诉讼时效应自2014年7月31日起开始计算二年，故程光于2017年9月7日向一审法院起诉时已超过诉讼时效，对于程光的该项诉讼请求，应予驳回。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因涉案房屋已于2014年5月1日交付使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，凯盛公司应于2014年6月30日之前将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，如因凯盛公司的责任，程光不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，凯盛公司应支付相应的逾期办证违约金，故程光自该商品房交付使用后91日起就应知道权利被侵害，即诉讼时效自2014年7月31日起开始计算，但因逾期办证的违约状态是持续的，且违约金也是以日为单位计算的，违约金的总额随着违约天数的增加而不断增加，程光向凯盛公司主张逾期办证违约金的诉讼时效的起算也应是以日为单位，对于每一日产生的违约金债权，每一日都是一个新的诉讼时效起算日，故程光于2017年9月7日向一审法院提起诉讼时，自起诉之日起往前倒推两年都在诉讼时效的保护范围之内，即2015年9月7日之后的违约金债权并未超过诉讼时效，而对于2015年9月7日之前的违约金债权，因已超过诉讼时效而不予保护。程光虽辩称其在起诉之前一直不间断向凯盛公司主张逾期办证违约金，但凯盛公司对此不予认可，程光也未能提供证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形，其应承担举证不能的不利法律后果，故对于程光要求凯盛公司支付2014年7月31日至2015年9月7日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于凯盛公司应支付逾期办证违约金数额如何确定的问题。本院认为，当事人双方都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任。本案中，凯盛公司虽未在涉案房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，但根据双方签订的《补充协议》约定，买受人在房屋验收交接之日应交纳房屋公共维修基金，且买受人应在交房后60内提交办理权属登记相关资料，否则买受人承担逾期办理房地产权属的相关违约责任，而程光直至2015年12月23日才缴纳涉案房屋的公共维修基金，其已违反了上述合同约定，故程光对于其未能按照合同约定的期限取得涉案房屋的权属证书亦存在过错，本院结合程光于2015年12月25日取得涉案房屋的产权证书的事实及涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定，确认凯盛公司应向程光支付逾期办证违约金的数额为166元（即以276416元为基数，自2015年12月23日起至2015年12月25日止，按日万分之三计算，四舍五入后取整）。
程光在二审中另辩称涉案《补充协议》中关于房屋公共维修基金的约定属于格式条款，而提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的，应属无效，且维修基金是在房屋通过竣工验收，买受人接收房屋后才依法缴纳，程光在该房屋通过竣工验收之前并不具备缴纳维修基金的客观条件。本院认为，根据原建设部、财政部共同颁布的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，购房人与开发建设单位完成验房，正式签收领取钥匙前，购房人将专项维修资金足额存入政府行政主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户，专户管理银行应当向交存人出具财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。因此，涉案《补充协议》约定买受人在房屋验收交接之日应交纳房屋公共维修基金并不属于免除出卖人的责任、加重买受人责任及排除买受人主要权利的情形，应属合法有效，程光主张上述合同条款无效的理由不能成立，且程光关于涉案房屋未经竣工验收无法交纳房屋公共维修基金的主张亦无相应的事实及法律依据，对其该项主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人凯盛公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初5282号民事判决；
二、江苏凯盛置业有限公司于本判决生效后三日内给付程光逾期办证违约金166元。
一审案件受理费减半收取556元，由程光负担506元，由江苏凯盛置业有限公司负担50元；二审案件受理费864元，由程光负担814元，由江苏凯盛置业有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
审 判 员 庄业富
审 判 员 王冬冬
二〇一八年三月十六日
法官助理 孙 笑
书 记 员 冯 邻