广西壮族自治区陆川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陆民初字第1973号
原告丘薛燕，女，汉族，1971年11月25日出生，现住陆川县。
委托代理人吕德辉，广西华锦律师事务所律师。
被告谭德华，男，汉族，1972年10月2日出生，现住陆川县。
第三人邹华昆，男，汉族，1974年3月12日出生，个体户，陆川县名豪家私城专卖店老板，身份证住址江西省丰城市，现住广西陆川县。
第三人朱其武，男，汉族，1982年6月7日出生，住广西博白县。
第三人梁炎，男，汉族，1944年9月2日出生，住广西陆川县。
第三人梁武雄，男，成年，住广西陆川县。
第三人陈琼青，女，成年，住广西陆川县。
第三人吕惠珍，女，成年，住广西陆川县。
第三人吕惠英，女，成年，住广西陆川县。
第三人林玉萍，女，成年，住广西陆川县。
第三人姚瑞华，男，成年，住广西陆川县。
第三人梁俊荣，男，成年，住广西陆川县。
第三人陈惠芳，女，成年，住广西陆川县。
原告丘薛燕诉被告谭德华、第三人邹华昆、朱其武、梁炎、梁武雄、陈琼青、吕惠珍、吕惠英、林玉萍、姚瑞华、梁俊荣、陈惠芳租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理，依法由审判员黄永敏适用简易程序独任审判，因案件争议大，2015年12月11日，转普通程序，依法由审判员姚飞担任审判长与审判员黄永敏、人民陪审员李俊霖组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理了本案，书记员万春柳担任记录。原告丘薛燕及其委托代理人吕德辉，被告谭德华到庭参加诉讼，第三人邹华昆、朱其武、梁炎、梁武雄、陈琼青、吕惠珍、吕惠英、林玉萍、姚瑞华、梁俊荣、陈惠芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席开庭审理，现已审理终结。
原告丘薛燕诉称，2015年10月26日，被告将邹华昆与朱其武于2014年6月26日签订的房屋租赁合同中约定出租的陆川县陆兴路的二间铺面加一间小屋（饭店）转给原告经营，言明饭店转让费12600元，押金3000元，被告已收取原告12600元，原告交款后，发现被告既不是房屋出租方，也不是房屋承租方，且至合同租赁期限只有4个月，并经朱其武于2015年7月6日将九福炖品店转让给陈永玲，被告再转让给原告未取得合法手续，带有明显欺诈性质。经查，得知本案的出租房屋未取得有房屋所有权证和城镇建设工程规划许可证，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，已导致原房屋租赁合同无效。被告滥权转租房屋，且该房屋不符合出租的法定条件，依照《合同法》第四十八条、《民法通则》第五十八条规定，被告转租房屋应属无效行为。请求：1、依法确认被告于2015年10月26日将邹华昆与朱其武所签租赁合同（签订时间2014年6月26日）中约定出租位于陆川县陆兴路的二间铺面加一间小屋（被告称饭店）转让给原告经营的行为无效。2、判决被告返还转让费人民币12600元给原告，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至返还12600元之日止。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、居民身份证，证明原告是丘薛燕年满18周岁以上的公民，具有完全民事行为能力，是本案适格的民事诉讼主体。2、房屋租赁合同，证明出租方邹华昆于2014年6月26日将位于陆川县陆兴路的二间铺面加一间小屋出租给朱其武使用，双方签订的房屋租赁合同约定月租金2300元，租期至2016年2月28日止。2015年7月6日晚，朱其武以20500元的价格将该房屋转租给陈永玲。2015年10月26日，谭德华以15600元的价格转租给丘薛燕经营。3、收条，证明谭德华收到丘薛燕饭店转让费12600元的事实。4、照片，证明谭德华转租给丘薛燕的房屋外景正在装修用于电动车专卖店；谭德华转租给丘薛燕的房屋内景所有物品已经全部搬空。
被告谭德华辨称，我与陈永玲是合作经营，在2015年7月6日晚以20500元从朱其武手上承让取得九福炖品店（后更名柠檬鸭肉店）。2015年7月7日，与陈永玲签订了合作经营协议。2015年8月4日，因陈永玲没有资金投入经其本人要求退出了合作经营，后柠檬鸭肉店一直由我本人经营至10月26日，我在8月下旬在柠檬鸭肉店门口及陆川生活网贴出店面经营权转租广告。丘薜燕于10月26日中午11点在柠檬鸭肉店门口看到店面上的广告后打电话给我并请求看店，期间丘薜燕向我询问了一些店的情况和我本人的工作单位，我都一一告知丘薜燕，经双方约定于当天下午到店签约转让手续。到了下午，丘薜燕带领三人于3：40分左右到柠檬鸭肉店，她们三人再认真看完店后请求看原合同，我便拿出（原合同是由邹华昆和朱其武签订的，租赁期限是从2014年6月30日起至2016年2月28日止）的合同给丘薜燕她们看，丘薜燕三人认真看了几遍合同，我对丘薜燕说：“我和你签订的转让合同就不用再重新打印了，只要你遵守上面的经营范围和要求就可以经营了，就以邹华昆和朱其武签订的合同作为我们的协约经营转让合同”，她本人同意。丘薜燕向我提问了合同上的第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十，十一、全部问题，我将所知道的都向丘薜燕作了详细解释，当丘薜燕指到朱其武愿将九福炖品店以贰万零五佰元钱转让给陈永玲的字段上时，我告诉对方丘薜燕此店是由陈永玲和谭德华共同经营的，我们都不是屋主，只是店面经营者，因为陈永玲中途退出合作，本人要上班，愿将经营中的店面经营权转让，并特别强调：1、只是将此店面经营权在合同期内的使用转让，不是卖店；2、每月的5号要交清下一个月的店租，2015年11月5号是你接手此店经营的第一次交租时间，租金是2300元／月，房东特别交待每月交房租不能超过每月的5号，如有特殊情况可事先告知房东。3、经营期间本人愿意免费传授卤水猪脚的技术给她，并愿意帮助其办理工商营业执照，合同期满仍可找邹华昆继续签约。转让金额为15600元，丘薜燕在没有任何异议的情况下自己执笔写下了转让协议。经她本人要求，我答应其先交壹万元作为定金，余下部分在她开业一个月后的第一天门交清给我。之后双方去陆川县政府广场复印店，丘薜燕将签了字的合同复印一份给我，然后到县政府门口旁边的银行取了一万元定金交到我手里，我便带丘薜燕三人一起来到峨嵋街购买了锁并到店里帮其换了锁，更换新锁的钥匙交给丘薜燕手上后便送丘薜燕三人回到县财政局对面的二轻宿舍门口。2015年10月28日早上8点24分左右丘薜燕来到我单位找我，丘薜燕向我询问了合同的第八、第十条，我再次向她解释此份合同租赁期满后，你可以和出租方商议决定续租的问题，如果不续租，店里面除了装修和修缮物不动资产（如地板砖、天花板，墙壁）不得拆走，其他物品都不属于房东的。待她无话后，我便工作去了。2015年11月1日早上九点十五分五十三秒，丘薜燕打电话给我，电话里告诉我说要交清合同里的欠款给我，叫我马上去店里；丘薜燕于当日早上九点伍十分零九秒第二打电话催促我赶快去店里交钱给我。我马上赶到店和丘薜燕见面后，丘薜燕告诉我说她找到了一个合作伙伴，马上就来到店了，叫我帮她讲好话。之后二分钟左右，一个大概五十多岁的男子到店后，该男子接过丘薜燕手上的房屋租赁合同认真看了几下，表示再交贰仟陆百元钱定金给我，余下欠谭德华的叁仟元压金等到店开业后一个月的第一天交清给我，我表示同意之后该男子给了我2600元并要求我写收据，我按丘薜燕和该男子的要求写了一份收到12600元的收据，落笔时间按他俩要求就写为2015年10月26日。然后大家离开。11月5日邹华昆（房屋承租方）的爱人接到丘薜燕打来的电话，丘薜燕明确告诉邹华昆老婆说“店面不要了，不做了。和丘薜燕合作的男子在电话里反复对我说不做了，店面由房东处置。房东邹华昆于11月6日几次打电话给我，叫我通知丘薜燕过去，后来我到了家俬店邹华昆哪里，邹华昆对我说丘薜燕不要店了，我就打了丘薜燕的电话，电话打通了几次都没接，隔十分钟再打时她就关机了，我便又打了她的合作伙伴的电话，他再次明确说不做了，店面由房东处理。原、被告在《房屋租赁合同》上签订协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规规定，合法有效。原合同签订有效。要求人民法院驳回原告起诉请求。被告谭德华对其辩称，在举证期限内提供的证据有：1、朱其武和谭德华的《房屋租赁附加协议》及谭德华交给朱其武转让款收据，证明谭德华是店面经营者和投资方。2、陈永玲和谭德华的合作经营协议，证明经营协议里确认经营范围，因陈永玲没有资金投入，后来退出合作。该店面只有谭德华是经营者和投资方。3、谭德华交给邹华昆的房租和水电费（三个月），证明谭德华一直以来都是投资方与经营方。4、丘薛燕两次交钱的证据（合同和收据），5、丘薛燕违约的时间和证据，证明丘薛燕违约的时间是2015年11月2日即丘薛燕向法院起诉的时间。6、邹华昆要求我通知丘薛燕交房租的手机短信，证明邹华昆要求我通知丘薛燕交房租。7、邹华昆发给谭德华的手机来往短信，证明邹华昆告知我丘薛燕已经不做了，要求我去处理店面的事情。
第三人梁炎陈述称，总共9间房屋9户人，9间房屋一起整体出租给邹华昆。我代表9户人与邹华昆签订一个《房屋出租合同》，出租期从2008年9月1日起至2018年8月31日止。邹华昆交租金给我，我收到租金拿回去分给其他8户人。邹华昆做家私只用到7间房屋，另2间房屋由邹华昆转租他人。我们不管他转租给谁，只要交租金，我们都同意。这9间房屋的土地是生产队分给我们的宅居地，1981年就做好了，我们都不考虑卖，办房产证需一笔钱，所以没有办理房产证。
第三人梁炎对其陈述，在举证期限内提供的证据有：《房屋出租合同》
第三人邹华昆陈述，我承租的这9间房屋是9户人的，他们以梁炎为代表与我签订了总共出租9间房屋的一个《房屋出租合同》。靠近九军鹅肉店那两间房屋我没用到，转租给朱其武，后来朱其武又转租给三中的老师谭德华。朱其武与谭德华是否签订有书面合同，我不清楚，朱其武只是口头告诉我下个月的房租向谭德华要，后来谭德华也向我交了2-3个月的房租。谭德华转租给丘薛燕我不是好清楚，当时只看见谭德华带人来开门，后来谭德华说他转租给丘薛燕了。我是将房屋转租给朱其武的，不管他转租给谁，只要交房租给我，我就同意。
第三人邹华昆对其陈述，在举证期限内未提供有证据。
第三人朱其武陈述，我转租给谭德华，邹华昆是知道的，转租给谭德华的转让费一共20500元（其中包括押金3000元），谭德华转租给丘薛燕我不知道，至于邹华昆是否知道，是否同意转租我不清楚。
第三人朱其武对其陈述，在举证期限内未提供有证据。
第三人梁武雄、陈琼青、吕惠珍、吕惠英、林玉萍、姚瑞华、梁俊荣、陈惠芳未作陈述，在举证期限内未提供有证据。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-3没有异议，原告对被告提供的证据4里的收据没有异议，本院对上述证据予以确认。被告对原告提供的证据4照片有异议，认为房屋是店主邹华昆出租的，与我无关，还有拍照的时间造假。原告对被告提供的证据1-7有异议，认为证据1的真实性有异议，该附加协议与原来房屋的租赁合同是不同的，原来的房屋租赁合同下面有一行字“朱其武愿将九福炖品店以贰万零伍佰元转让给陈永玲”，该附加协议没有得到陈永玲的认可。对证据2的真实性有异议，陈永玲本人没有到庭，无法证实该合同的真假。对证据3的真实性难以确认，没有写到是收到谭德华的房租。对证据4、5里民事诉状不是证据。房屋租赁合同的左上方写收到房屋转让费一万，被告认为是定金，我方认为不是定金，应是转让费。证据6、7手机短信与本案无关。该店面是2015年11月5日就开始租了。本院认为，原告提供的证据4照片，反映了被告谭德华转租给原告丘薛燕的房屋确已转租，但照片上的时间是否真实，未能确认，只能作本案审理参考，被告提供的证据1-5，证据与证据之间及与第三人邹华昆、朱其武的陈述相互链接，对本案的事实具有证明力，应予确认，证据6、7手机短信，是第三人邹华昆要求被告通知丘薛燕交房租的手机短信及邹华昆发给谭德华的手机来往短信，讲明打丘薛燕手机无接听和如无交房租要收回房屋。这些短信是发生在2015年11月4日至6日，与原告已在2015年11月2日己向法院起诉，不愿承租房屋的事实相符，应予采用。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：第三人梁炎、梁武雄、陈琼青、吕惠珍、吕惠英、林玉萍、姚瑞华、梁俊荣、陈惠芳，是原陆城镇疏菜二队人，所建房土地是农村集体建设用地。2008年8月29日，第三人梁炎代表上述第三人梁武雄、陈琼青等9人与第三人邹华昆签订《房屋出租合同》，共9间房屋，出租期从2008年9月1日起至2018年8月31日止。因第三人邹华昆做家具生意只用7间房屋，余下2间房屋由第三人邹华昆自由转租他人。2014年6月26日，第三人邹华昆将该2间房屋转租给第三人朱其武，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：邹华昆（甲方），朱其武（乙方），租赁期限从2014年6月30日起至2016年2月28日止，每月租金2300元，先交租后使用。每月交租必须在当月的10号前付清，租赁期满后双方有续租意向另行协商签订租赁合同。乙方自签订合同生效之日起一次性交付3000元押金给甲方，期满退还，中途退租押金不退。2015年7月6日，第三人朱其武以转让费20500元（其中包括押金3000元）将该2间房屋和店内器具按其与第三人邹华昆签订的《房屋租赁合同》条款履行转租给被告谭德华、陈永玲合作经营。2015年8月4日，陈永玲因无资金投入退出由被告谭德华独自经营，房屋租赁费已交至2015年10月。2015年10月26日，被告谭德华以转让费12600元，押金3000元，将该2间房屋和店内器具按其与第三人朱其武承接的约定及按第三人朱其武与第三人邹华昆签订的《房屋租赁合同》条款履行转租、转让给原告丘薛燕，原告丘薛燕看过房屋及店内物品后，在《房屋租赁合同》的右上方签名并捺指印以示认可该合同的约定。同日，原告丘薛燕支付10000元给被告谭德华（该款被告谭德华未出具收条），并与被告谭德华去购买新锁换掉店铺门旧锁，自己持该新锁锁匙。同月29日，原告丘薛燕为了取得上述10000元的收据又向被告支付2600元，被告谭德华出具收到12600元的收据给原告。2015年11月2日，原告丘薛燕向本院提起诉讼。2015年11月4日至6日，被告谭德华与第三人邹华昆试图通过电话和手机短信联系原告丘薛燕，告知交付房屋租金和不交付房屋租金收回出租房屋事宜，原告丘薛燕均未接听和回复。因原告丘薛燕不愿承租该房屋和承让店内器具，第三人邹华昆通知被告谭德华将店内器具搬走，将房屋转租他人，店内器具至今由被告谭德华保管。
本院认为，原告丘薛燕与被告谭德华房屋转租，是双方的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。被告谭德华以转让费12600元，押金3000元，将该2间房屋和店内器具按其与第三人朱其武承租的约定及按第三人朱其武与第三人邹华昆签订的《房屋租赁合同》条款履行转租、转让给原告丘薛燕并无不妥，且原告丘薛燕就《房屋租赁合同》的条款愿意承租，被告谭德华亦已将店内器具交付给了原告丘薛燕，双方己就约定履行了义务。原告丘薛燕以出租房屋未取得有房屋所有权证和城镇建设工程规划许可证，已导致原房屋租赁合同无效为由，请求确认被告于2015年10月26日将邹华昆与朱其武所签租赁合同（签订时间2014年6月26日）中约定出租位于陆川县陆兴路的二间铺面加一间小屋（被告称饭店）转让给原告经营的行为无效及要求被告返还转让费人民币12600元给原告，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至返还12600元之日止，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告丘薛燕的诉讼请求。
本案案件受理费58元（原告已预交），由原告丘薛燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费58元（收款单位：玉林市财政局，帐号：20×××77，开户银行：中国农业银行广西玉林市分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚 飞
审 判 员 黄永敏
人民陪审员 李俊霖
二〇一六年五月九日
书 记 员 万春柳