贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民商初字第79号
原告（反诉被告）韦美丽，女，汉族，贵州省遵义市人。
委托代理人税远平、谢明玲，均系贵州名城（桐梓）律师事务所律师。
被告（反诉原告）周华江，男，汉族，浙江省武义县人。
委托代理人喻随彬、李肖依，均系贵州尊达律师事务所律师。
第三人韦继良，男，汉族，贵州省遵义市人。
委托代理人税远平、谢明玲，均系贵州名城（桐梓）律师事务所律师。
原告韦美丽与被告周华江及第三人韦继良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，被告周华江以原告韦美丽违约为由提起反诉，本院一并受理，并依法由审判员袁剑利独任审判，公开开庭进行了审理。原告韦美丽和第三人韦继良及其委托代理人税远平、谢明玲、被告周华江及其委托代理人喻随彬、李肖依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韦美丽诉称，2011年11月22日，第三人韦继良受我的委托与被告周华江签订《房屋租赁合同》，约定：将我所有的位于遵义市红花岗区中华路X号X幢X层X号商业用房一间租赁给被告使用；租赁期限自2011年11月23日起至2014年12月23日止，租期满租赁关系自然解除，我无需另行通知被告等。合同签订后，我将房屋交付给被告使用。2014年12月租赁期限届满前，我多次通知被告说，租赁期满后，我要收回房屋。租赁期满后，我于2014年12月25日要求被告将房屋腾空后交还给我，被告拒不交还，双方因此发生纠纷，经延安路派出所调解未果。特诉至人民法院，请求依法判令被告周华江立即将位于遵义市红花岗区中华路X号X幢X层X号商业用房一间归还给我；由被告向我支付2014年11月23日起至2015年4月22日的租金6400元；由被告向我支付违约金5000元。
被告周华江答辩并反诉称，原告韦美丽于2011年前就将其位于遵义市红花岗区中华路X号X幢X层X号商业用房一间租赁给王镜衡在使用。2011年4月，王镜衡要将该房屋进行转租，在第三人韦继良承诺按3年一签合同要租给我6年的情况下，我向王镜衡支付了转让费82000元后转租了该门面。在王镜衡的租赁期限届满前1个月时，第三人韦继良受原告韦美丽的委托与我签订了租赁合同，约定租期从2011年11月23日起至2014年12月23日止。2014年4月，在韦继良答应在租赁期满后将门面再租给我3年的情况下，我花30000元对房屋进行了装修。在装修过程中，韦继良因担心装修时破坏房屋结构还经常来查看。故原告韦美丽要求收回房屋的行为违反了诚信原则，要求人民法院依法驳回其诉讼请求。由于原告韦美丽要求收回房屋给我造成了经济损失，我反诉要求原告韦美丽赔偿我经济损失35000元（含转让费20000元和装修费15000元）。
原告韦美丽针对被告周华江的反诉辩称，我与第三人韦继良均未向被告周华江承诺期满后续租3年，故对被告周华江的要求赔偿经济损失的诉讼请求，要求人民法院依法予以驳回。
第三人韦继良述称，被告周华江从王镜衡处转租房屋是事实，但被告是否向王镜衡支付转让费我不清楚。被告于2014年4月给我讲过要装修是事实，但是我没有同意。
经审理查明，原告韦美丽于2009年12月从黄晓敏处购得位于遵义市红花岗区中华路X号X幢X层X号商业用房一间（建筑面积21.36㎡），后将该房屋租赁给王镜衡使用。第三人韦继良系原告韦美丽之父，受原告的委托对前述房屋进行管理。2011年4月，王镜衡经韦继良同意将前述房屋转租给了被告周华江。2011年4月24日，韦继良向周华江出具了收取门面保证金5000元的《收条》一张。随后，韦继良（甲方）与周华江（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于遵义市红花岗区中华路639号门面出租给乙方使用；租赁期限自2011年11月23日至2014年12月22日，租期满租赁关系自然解除，甲方无需另行通知；租金为1600元／月，租金交纳方式按半年收取；房屋租赁保证金5000元，租赁期满后乙方未违反本合同条款，甲方如数发还乙方；租金的调整应按每年的物价及周围门面租金的涨幅做适当调整；双方在本合同期满前两个月商定续租事宜；甲方将房屋交付乙方后，乙方的装修及修缮费用自理，乙方应爱护房屋内所留家具与电器设备；如乙方在不使用甲方门面后，乙方不得破坏已装修部分，如有擅改或损失，需负还原及赔偿损失的责任；一方在另一方为违反本合同的情况下提前或租给他人的行为属于违约，应向守约方支付违约金30000元；乙方无故拖欠租金累计达10天的应向甲方支付违约金1500元，乙方未通知甲方而将房屋转租给他人应向甲方支付违约金30000元等。合同签订后，被告周华江在使用该房屋期间，按时支付了租期内的租金。2014年4月，周华江对租赁房屋进行了简易装修。后周华江向韦继良要求继续租赁房屋，未能继续签订租赁合同。租赁期限届满后，原告韦美丽要求被告周华江归还房屋未果形成诉争。
本案庭审过程中，被告周华江申请了证人蒋军、王远凤出庭佐证。证人蒋军证言：我在苟家井附近做生意；在中华路苟家井天桥下，韦继良同意周华江继续租赁；周华江与韦继良商量装修，韦继良同意周华江进行装修。
证人王远凤证言：我在苟家井附近做生意；周华江给我们讲，他花了80000元的转让费转这个门面；去年过年后，周华江与韦继良协商装修的事情，韦继良说子女都有工作不使用这个门面，就由周华江装修继续使用这个门面。
本案在审理过程中，根据被告周华江的申请，本院委托遵义天诚价格评估咨询有限责任公司对位于遵义市红花岗区中华路X号X幢X层X号门面装修部分的市场价格进行了评估，该公司出具的《报告》载明其市场价格为65917.50元。原告韦美丽对该《报告》的质证意见为：该《报告》明细表中载明的很多内容在被告租赁前就有的，不是被告装修的。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《收条》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告韦美丽购得位于遵义市红花岗区中华路X号X幢X层X号商业用房一间后，委托第三人韦继良对该房屋进行管理，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，第三人韦继良对该房屋的管理行为所产生的后果应由原告韦美丽承担民事责任。第三人韦继良与被告周华江签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定租赁期限自2011年11月23日至2014年12月22日止，租赁期限届满后，被告周华江应当向原告韦美丽交还房屋，但被告周华江至今未向原告韦美丽交还房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，对原告韦美丽要求被告周华江将位于遵义市红花岗区中华路X号X幢X层X号商业用房一间腾空后归还给原告的诉讼请求，本院予以支持。按照《房屋租赁合同》约定，自2014年12月23日起至2015年4月22日止的租金应为6400元（1600元∕月×4月），根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，对原告韦美丽要求被告周华江补交自2014年12月23日起至2015年4月22日止的租金6400元的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告双方在《房屋租赁合同》中对合同期限届满后被告逾期交房行为是否支付违约金的问题未予约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，对原告韦美丽要求被告周华江支付违约金5000元的诉讼请求，本院不予支持。合同是指平等主体的双方或多方当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的内容一般包括标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任等。被告周华江辩称第三人韦继良承诺在租赁期限届满后将该房屋再租赁3年给被告使用，即使情况属实，但双方并未对新的租赁合同的内容进行全面的约定。在双方未对新的租赁合同要件达成一致的情况下，被告周华江采取不归还房屋而要求继续租赁房屋的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定。原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定周华江的装修及修缮费用自理，且在周华江不使用门面后，周华江不得破坏已装修部分，如有擅改或损失，应负责还原及赔偿损失，并约定租赁期限至2014年12月22日止，被告周华江于2014年4月对该房屋进行简易装修的行为，不论第三人韦继良是否同意，周华江的行为均未违反合同约定。按原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定对装修的约定，对被告周华江反诉要求原告韦美丽赔偿装修损失15000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，本院不予支持。对被告周华江以其向王镜衡支付了转让费82000元为由，反诉要求原告韦美丽赔偿20000元的诉讼请求，因第三人韦继良否认其在转让时知道转让费的事，被告周华江亦未提供证据证明其支付转让费行为与第三人韦继良的行为有关，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，故对被告周华江反诉要求原告韦美丽赔偿转让费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告周华江在本判决生效后十日内将位于遵义市红花岗区中华路X号X幢X层X号商业用房一间返还给原告韦美丽；
二、由被告周华江在本判决生效后十日内向原告韦美丽支付2015年4月22日前的租金人民币6400元；
三、驳回原告韦美丽的其他诉讼请求；
四、驳回被告周华江的反诉请求。
本诉案件受理费55元、反诉案件受理费337元，共计392元，由被告周华江承担。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 袁剑利
二〇一五年七月十三日
书记员 何小飞