湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终6618号上诉人（原审被告）：胡华平，男，1977年4月5日出生，汉族，住武汉市东西湖区。被上诉人（原审原告）：湖北泰跃物业管理有限责任公司，住所地：武汉市东西湖区环湖西路41号泰跃金河19栋1楼。法定代表人：刘善才，系公司总经理。委托诉讼代理人：张炯炯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。上诉人胡华平因与被上诉人湖北泰跃物业管理有限责任公司（以下简称“泰跃物业公司”）物业服务纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡华平上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判。二、判决被上诉人泰跃物业公司的部分主张己超过二年诉讼时效。三、判决被上诉人泰跃物业公司减收上诉人胡华平诉讼时效期间内物业服务费，减收幅度为50%。四、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人泰跃物业公司承担。事实与理由：一、被上诉人泰跃物业公司提交的催费公告照片，日期明显伪造，此催费照片实际于2017年2月开始张贴于公告栏，而非被上诉人泰跃物业公司所提到的2015年12月31日。上诉人胡华平虽无物证，但小区大部业主均可以证明。根据“我国民事诉讼法第一百零二条规定：诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的……，故请求二审法院对被上诉人泰跃物业公司涉嫌伪造证据进行追责。二、被上诉人泰跃物业公司于2017年6月7日起诉要求上诉人胡华平支付2013年6月1日至2016年12月31日期间的物业管理费5148.95元，根据《中国共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。被上诉人泰跃物业公司部分主张己超过二年诉讼时效。被上诉人泰跃物业公司提供的证据为2017年3月28日由EMS特快专递及回执，故并不能证明被上诉人泰跃物业公司邮寄上诉人胡华平物品为律师函，提供的催缴公告的证据更是涉嫌伪造时间，故请求二审法院支持被上诉人胡华平部分主张己超过二年诉讼时效。三、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但一审判决没全面认定被上诉人泰跃物业公司服务瑕疵的内容。只认定了小区卫生环境及绿化管理不佳、公共设施损毁、小区停车秩序管理不善，但未认定其被上诉人泰跃物业公司纵容支持部分业主侵占上诉人胡华平公共绿地之行为，也未认定由武汉市住房保障和管理局官方提供的物业服务排名表。上诉人胡华平认为这未认定之两项恰恰最能反映被上诉人管理及服务方面的重大瑕疵。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”具体如下：被上诉人泰跃物业公司违反了协议所规定的第四条双方的权利和义务细则中的第一项、第五条物业管理服务内容和第六条物业管理服务质量：1、小区内房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目在被上诉人泰跃物业公司管理期间房屋公共部位漏雨没有修缮，共用设施损毁，绿化枯死，小区内到处小广告，四处垃圾，南门无人值守，主干道破损等等，上诉人胡华平多次向被上诉人泰跃物业公司交涉要求答复，被上诉人泰跃物业公司一直推脱并回避；2、被上诉人泰跃物业公司未履行建立健全本物业的物业管理档案资料的义务，按照《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施验收资料，而上诉人胡华平多次向被上诉人泰跃物业公司咨询查询有关竣工总平面图等资料时，被上诉人泰跃物业公司一再推脱，以致上诉人胡华平无法核查公摊面积及室内实际面积。3、被上诉人泰跃物业公司未履行制止违反本物业的物业管理制动的行为，纵容部分业主侵占小区公共绿化带的行为，使得上诉人胡华平的业主权益受到损害；4、每12个月向乙方（上诉人）公布物业管理费用收支账目；被上诉人泰跃物业公司从未召集业主代表会议，公布物业费用收支账目明细，接受业主的质询和审计，使得上诉人胡华平的业主权益受到损害。5、未征得上诉人胡华平及其他业主同意，私自占用车道闸和公共绿化带悬挂广告牌出租以牟利；作为个人局限与小业主的处境，加上上诉人胡华平一直寄托能通过双方沟通解决问题，以上仅为能够拿出有效证据，而更多被上诉人胡华平违规行为证据还在收集中。基于被上诉人泰跃物业公司以上严重的违约行为和不作为，上诉人胡华平有理由认为被上诉人泰跃物业公司有丧失履行物业管理能力的情形存二在，并依据合同法第68条，向被上诉人泰跃物业公司提出主张返还和降低物业费，行使不安抗辩权。故请求二审法院判决被上诉人泰跃物业公司减收上诉人胡华平诉讼时效期间内物业服务费，减收幅度为50%。泰跃物业公司辩称：请求驳回上诉人胡华平全部上诉请求。一审判决认定事实清楚，且经一审法院要求我方已经要求了违约金的诉讼请求，一审法院本着当事人和谐共处的原则，我方也配合；我方诉讼请求未超过诉讼时效；上诉人胡华平享受了物业公司的服务，应该缴纳物业服务费；本案一、二审诉讼费应由上诉人胡华平承担。泰跃物业公司向一审法院起诉请求：1、胡华平支付泰跃物业公司自2013年6月1日至2016年12月31日期间的物业服务费5148.95元；2、案件受理费由胡华平负担。一审法院认定事实：泰跃物业公司系武汉市东西湖区环湖路41号泰跃·金河小区的物业服务企业。胡华平系该小区29栋4单元501室业主，房屋建筑面积92.11平方米。2011年12月29日，泰跃物业公司与胡华平签订《前期物业管理服务协议》，约定由泰跃物业公司为胡华平居住的小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积1.3元/平方米/月标准收取，业主收房时缴纳一年费用，以后每半年缴纳一次。胡华平入住该房屋后，物业服务费缴纳至2013年5月31日。泰跃物业公司在提供小区物业服务过程中，存在环境卫生、停车秩序及设施损坏等需整改情形，胡华平自2013年6月1日起未按时向泰跃物业公司交纳物业服务费。至2016年12月31日，胡华平共欠泰跃物业公司物业服务费5148.95元。2015年12月31日，泰跃物业公司在小区公告栏张贴物业费催缴公告，向欠缴物业服务费的单个业主逐一主张权利，同时要求胡华平于2016年1月15日前交纳2013年6月1日至2015年12月31日期间欠缴的物业服务费，但胡华平未在期限内支付。2017年3月28日，泰跃物业公司还向胡华平发出催缴物业服务费律师函，要求胡华平支付2013年6月1日至2016年12月31日期间物业服务费5148.95元，但胡华平在期限内仍未缴纳。自2013年6月1日至2016年12月31日，胡华平欠缴泰跃物业公司物业服务费共计5148.95元（1.3元/月/平方米×92.11平方米×43个月）。2017年4月20日，泰跃物业公司诉至法院，要求如诉称。审理中，泰跃物业公司撤回要求胡华平支付滞纳金10220.73元的诉讼请求，法院经审查予以准许，本案未达成调解。一审法院认为，泰跃物业公司与胡华平签订《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。泰跃物业公司对泰跃·金河小区业主提供物业服务，有权收取物业服务费，胡华平有义务向泰跃物业公司缴纳物业服务费。审理中，胡华平提出泰跃物业公司存在物业服务质量问题，因泰跃物业公司未依约履行物业服务规范确定的维护、管理及维修义务，属服务瑕疵行为，故对泰跃物业公司主张的物业服务费酌情予以减免。胡华平应支付自2013年6月1日至2016年12月31日期间的物业服务费5148.95元，经泰跃物业公司书面催缴，胡华平在合理期限内仍未支付，损害了泰跃物业公司合法权益，应承担给付泰跃物业公司物业服务费的民事责任，法院酌定在90％范围内予以支持，即4634元；对其它部分物业服务费，法院不予支持。胡华平辩称泰跃物业公司未按服务协议约定履行义务、服务质量应改进提高的意见，法院予以采纳；其要求按欠费一折标准支付物业服务费，因泰跃物业公司不同意，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、胡华平于判决生效后十日内向湖北泰跃物业管理有限责任公司支付2013年6月1日至2016年12月31日期间的物业服务费4634元；二、驳回湖北泰跃物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由胡华平负担20元，湖北泰跃物业管理有限责任公司负担5元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。胡华平对一审判决中“2015年12月31日，泰跃物业公司在小区公告栏张贴物业费催缴公告”有异议，认为泰跃物业公司并没有在小区公告栏张贴物业费催缴公告，即使有张贴，也是在2017年2月22号至25号之间才张贴。本院认为，胡华平并无证据证实泰跃物业公司在小区公告栏张贴“物业费催缴公告”系于2017年2月22号至25号之间张贴，对一审认定的该事实，本院予以确认。本院认为，泰跃物业公司与胡华平签订的《前期物业管理服务协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，协议双方均应按照约定全面履行自己的义务。泰跃物业公司依约向胡华平提供了物业服务，胡华平也应向泰跃物业公司交纳物业服务费。因泰跃物业公司未依约履行物业服务规范确定的维护、管理及维修义务，属服务瑕疵行为，一审法院据此对泰跃物业公司主张的物业服务费已酌情予以减免，该处理合法得当，胡华平主张物业服务管理费应减收幅度为50%无事实及法律依据，本院依法不予支持。经一审法院查明，泰跃物业公司于2015年12月31日，在小区公告栏张贴“物业费催缴”公告，泰跃物业公司亦于2017年3月向该小区业主发律师函，胡华平认为泰跃物业公司提交的“催费公告照片”日期系伪造，泰跃物业公司对物业服务费的诉请已过诉讼时效的主张，因其未向法院提交证据予以证实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，胡华平应承担举证不能的法律后果，对胡华平提出的此项上诉理由,本院不予支持。胡华平认为泰跃物业公司从未召集业主代表会议，未公布物业费用收支账目明细，也未接受业主的质询和审计，使得胡华平的业主权益受到损害的问题系另一法律关系，可另行诉讼，本院对此不予审理。综上所述，上诉人胡华平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡华平负担。本判决为终审判决。审判长 肖 曼审判员 张海鹏审判员 白 瑞二〇一八年一月四日书记员 陈晓玲