江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终1566号
上诉人（原审被告）：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321282061848857P，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：施太江、黄菲，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：于靖。
被上诉人（原审原告）：蒋丽娟。
委托诉讼代理人：于靖。系蒋丽娟之夫。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人于靖、蒋丽娟商品房销售合同纠纷一案，不服靖江市人民法院(2016)苏1282民初2912号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人碧桂园公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法驳回被上诉人的起诉。2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，应驳回其起诉。根据被上诉人的诉请及理由，在被上诉人一个月内付清房款时，上诉人应按照合同价的98折结算房款，将2%折扣款退还给被上诉人。根据法律规定，诉讼时效应从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起开始计算，本案的诉讼时效起算点是被上诉人付清房款之日，但被上诉人明知上诉人没有退还折扣款，却未向上诉人提出该主张，已经超过了法律规定的两年诉讼时效。二、通过计算自付业主的付款价格完全可以证明开盘公示价格中的“按揭原价”就是已经打过98折的价格。
被上诉人于靖、蒋丽娟答辩称：一、被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。1、上诉人并未提供证据证明双方对折扣款的支付约定了履行时间，被上诉人可以随时要求上诉人履行。2、案涉房屋在交付购房款时并未交付，上诉人开具的发票上显示的是预售定金和预收购房款，双方对实际购房价格没有最终结算，被上诉人只有在收到正式的购房发票后才可能知道自己的权利受到了侵害，故被上诉人的起诉并未超过2年的诉讼时效。二、上诉人并未对享受按揭优惠前的价格进行公示，也未提交证据证明其已就按揭优惠后的价格向被上诉人履行了告知义务。认购书签订在前，购房温馨提示发放在后，购房温馨提示中的付款折扣优惠不可能包含在之前的认购书中，故被上诉人并未享受到购房折扣款的优惠。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人于靖、蒋丽娟向原审法院起诉请求：碧桂园公司支付购房折扣款14251元（712552元×2%）。
一审法院认定事实：“靖江碧桂园”楼盘系碧桂园公司投资建设。碧桂园公司在“靖江碧桂园”开盘公示的价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示了商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉5幢1单元1102号房公示的“按揭原价”为866042元、“惠后价”为712552元。时碧桂园公司发放给于靖、蒋丽娟的《购房温馨提示》载明“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%”。2013年10月27日，双方签订《商品房买卖合同》，约定于靖、蒋丽娟购买案涉商品房，总房款712552元。合同签订当日，于靖、蒋丽娟支付购房款222552元，2013年11月27日前，于靖、蒋丽娟通过银行贷款方式支付购房款490000元。2015年10月22日，碧桂园公司在向于靖、蒋丽娟交付房屋时，向于靖、蒋丽娟开具了金额为712552元的购房款发票。
一审归纳本案争议焦点是碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的打折方式支付折扣款，于靖、蒋丽娟的起诉是否超过诉讼时效期间。
一审法院认为：于靖、蒋丽娟与碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合双方陈述和答辩，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为碧桂园公司明示的价格优惠要约。一经于靖、蒋丽娟接受，视为商品房买卖合同的内容，碧桂园公司与于靖、蒋丽娟已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于于靖、蒋丽娟是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的其他优惠。碧桂园公司辩称开盘当日公示的“按揭原价”是原始价98折后的价格，无事实依据且与常情不合，亦未公示或告知于靖、蒋丽娟，不予采信。合同签订后，于靖、蒋丽娟已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，碧桂园公司应当依约即按照《购房温馨提示》承诺的98折给予相应的房款折扣712552元×2%＝14251元。该折扣在碧桂园公司向于靖、蒋丽娟开具购房款发票时应予结算，多余部分予以退还。现于靖、蒋丽娟要求碧桂园公司退还该折扣款，应予支持。于靖、蒋丽娟在2013年10月27日前向碧桂园公司支付的款项，因碧桂园公司开具的发票载明的是预售定金和预收购房款，如于靖、蒋丽娟知道未享受到《购房温馨提示》所载折扣，碧桂园公司向其开具购房款发票时，仍可要求碧桂园公司对预收购房款与购房款的差额进行结算，对于靖、蒋丽娟所享受的折扣、优惠进行最终确认。碧桂园公司在2015年10月22日开具给于靖、蒋丽娟的购房款发票载明的金额仍然是于靖、蒋丽娟已支付的712552元预收购房款金额，于靖、蒋丽娟收到该发票时应当知道未享受到《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。于靖、蒋丽娟在2016年5月5日起诉要求碧桂园公司退还，并未超过法律规定的诉讼时效，故对碧桂园公司抗辩的本案诉讼请求超过诉讼时效的辩称不予支持。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，作出如下判决：靖江市碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还于靖、蒋丽娟购房折扣款14251元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元减半收取为78元，由碧桂园公司负担（于靖、蒋丽娟已预交，碧桂园公司应于履行判决义务时一并给付于靖、蒋丽娟）。
二审中，双方当事人均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要是：1、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、上诉人碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予被上诉人付款折扣。
一、关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据法律规定，诉讼时效期间应从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。理由如下：首先，上诉人碧桂园公司未能提供证据证明其与被上诉人就购房折扣款的返还约定了明确的履行期限。其次，本案所涉房屋在被上诉人交付款项时尚未进行交付，上诉人碧桂园公司在被上诉人交付款项时向被上诉人出具的发票载明的是预售定金和预收购房款，双方对实际购房价款在被上诉人交付相关款项时尚未进行最终结算，此时，被上诉人并不必然知道或者应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。再次，在被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票时，被上诉人应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠，被上诉人亦应当知道其权利被侵害。最后，从被上诉人收到上诉人碧桂园公司向其出具的购房款发票至被上诉人向法院提起诉讼主张权益，未超过法律规定的诉讼时效。综上，上诉人碧桂园公司有关本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于上诉人碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予被上诉人付款折扣问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人购买案涉房屋付款情况已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的98折给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应与驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费156元，由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 顾春旺
代理审判员 缪翠玲
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 刘 非