广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初4618号
原告：杨子文，男，1989年4月3日出生，汉族，住广州市花都区。
原告：任燕红，女，1989年10月28日出生，汉族，住广州市花都区。
两�告共同委托诉讼代理人：江间开，广东广信君达律师事务所律师。
被告：黄亦锦，男，1984年1月15日出生，汉族，住广州市花都区。
被告：赖细娜，女，1985年12月25日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：肖建峰，广东鸿蒙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱波，广东鸿蒙律师事务所实习律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司广州花都支行，住所地广州市花都区新华街新华路68号。统一社会信用代码91440101191198055D。
负责人：肖志斌。
委托诉讼代理人：熊莉、宋智敏，系中国建设银行股份有限公司广州花都支行员工。
第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。统一社会信用代码91440101729922587D。
负责人：阮广杰。
委托诉讼代理人：周掌珠、郑璐瑶，该公司职员。
原告杨子文、任燕红与被告黄亦锦、赖细娜，第三人中国建设银行股份有限公司广州花都支行（以下简称建行花都支行）、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨子文、任燕红的共同委托诉讼代理人江间开，被告黄亦锦，被告赖细娜及其委托诉讼代理人肖建峰、邱波，第三人建行花都支行的委托诉讼代理人熊莉、宋智敏到庭参加诉讼。第三人满堂红广州分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理广州市花都区新华街新街大道63号嘉信华庭6�802房的涂销抵押登记手续（即赎契手续）；2.判令被告协助原告办理将涉案房屋产权过户至原告任燕红名下的登记手续；3.判令被告从2017年4月4日起每日按总楼价112万的万分之五支付违约金直至实际履行合同义务时止（暂算至2017年5月31日为31920元）；4.判令原告垫付赎契所需的款项（暂定为39万元），被告在原告实际垫付所需款项后归还原告所垫付的款项及所产生的额外过桥费用（该额外过桥费用暂以垫付款项每日千分之一计算，从实际垫付之日起算至实际归还或强制执行之日）；5.判令被告支付原告11200元的中介费损失；6.判令第三人建行花都支行协助原告办理涂销抵押登记手续；7.判令第三人满堂红广州分公司协助原告办理将涉案房屋过户至原告任燕红名下的产权登记手续；8.判令两被告承担本案诉讼费。
事实和理由：被告黄亦锦、赖细娜是涉案房屋的共有产权人，两人于2017年4月1日与原告杨子文签订了《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，中介是第三人满堂红广州分公司。合同约定内容包括：1.涉案房屋售价合计112万元，该房地产存在抵押等他项权利，抵押权人为建行花都支行，相关借贷款尚欠本金不超过50万元。2.由原告杨子文出资赎契；被告必须于本合同签署后3天内不可撤销地全权委托广州亿达按揭服务有限公司人员办理赎契手续，且应签订本合同后15天内（即2017年4月16日前）向原抵押银行办理提前还贷申请手续。3.双方约定该房地产交付使用的时间为2017年10月1日前；双方应于签订本合同后15天内（即2017年4月16日前）委托双方指定的机构办理该房地产转名之一切手续并提交交易所需之全部资料。4.原告杨子文应当于2017年4月1日支付甲方5万元定金，且应当在原抵押银行（即建行花都支行）通知还贷扣款之日起3日内支付首期楼款45万元，该首期款专用于赎契，被告不得擅自挪用；首期款不足以偿还原抵押银行之贷款的，差额部分由被告补足以完成赎契手续。5.楼价余款62万元双方约定选择按揭付款的方式。6.合同约定双方选定的中介公司是满堂红广州分公司，由该公司提供办理网签手续等中介服务(另见《居间代理服务合同》，中介费是22400元，原告已经支付了11200元)。7.被告同意原告杨子文更改落房产证人名的权利。8.延迟履行的违约责任：逾期超过十天仍未履行，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的万分之五支付违约金直至履行合同义务时止。9.《广州市存量房买卖合同》（网签正式版本）与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。
根据前述约定，原告杨子文更改落房产证人名为任燕红，即将涉案房屋过户到原告任燕红�下，因此由原告任燕红与两被告于2017年4月11日签订了《广州市存量房买卖合同》，并由满堂红广州分公司做中介并办理网签。原告已按合同约定及时支付了50万元房款，其中5万元是定金，45万元是首付款，45万元中的1万是交楼保证金。剩下的62万元原告也已经申请了按揭贷款，并获得银行同贷书，农业银行同意贷款62万给任燕红，并于涉案房屋过户到任燕红之后将贷款资金划入被告赖细娜的农业银行账户上。按合同约定，被告最晚应于2017年4月4日不可撤销地全权委托广州亿达按揭服务有限公司人员办理赎契手续，且最晚应2017年4月16日向原抵押银行办理提前还贷申请手续并提交过户交易所需之全部资料，最晚应2017年10月1日将房屋交付给原告使用。可被告拿到原告的50万元房款后，不但没有按时委托按揭公司赎契，反而把该款项挪作他用，从而导致没钱赎契，进而没有�时办理还贷手续及过户手续。
经原告多次催促，被告仍不配合，其行为已构成违约，应当从2017年4月4日起每日按总楼价112万的万分之五支付违约金直至履行合同义务时止。原告已按合同约定履行合同义务，被告除向原告支付违约金外，还应该继续履行合同，包括协助原告办理房屋涂销抵押登记手续（即赎契手续）、协助原告办理产权过户登记手续。另外，由于被告挪用赎契专用款造成其没钱赎契，原告没有任何过错，因此被告应支付该笔费用以及承担由此造成的额外费用。但被告一直怠于赎契，因此原告请求由原告先垫付赎契所需的款项，之后由被告返还原告垫付的款项以及承担由此造成的额外过桥费用。该额外过桥费用暂以垫付款项每日千分之一计算，从实际垫付之日起算至实际归还或强制执行之日止。另外，由于原告为购买涉案房屋已支付11200元中�费，该损失应当由被告承担。由于办理赎契和过户手续都需要第三人配合，因此请求第三人建行花都支行协助原告办理涂销抵押登记手续、第三人满堂红广州分公司助原告办理将涉案房屋过户至原告任燕红名下的产权登记手续。
被告黄亦锦辩称，对原告的第三项诉求中违约金的计算方式有异议。首期款（不含定金）我实际收到44万元，本来按约定应是在2017年5月18日完成交易的，因此原告从2017年4月4日作为计算违约金的起算时间是错误的。关于违约金的计算，请法院酌情处理。对其他诉讼请求没有异议。
被告赖细娜辩称，一、我没有违约行为，本次房屋买卖合同纠纷的产生完全是由于被告黄亦锦个人的违约行为所致，与我无关。我在本次纠纷中也是受害者。在本案中，赖细娜出卖的是涉案房屋的一半份额，该房屋属于一房两证，买方所付的楼款�一半应是属于赖细娜的，现因黄亦锦赌博将首期楼款输掉，实际上也侵犯了赖细娜的财产权利，我方也是受害者。二、赖细娜与黄亦锦已经于2017年2月9日离婚，而涉案房屋的交易发生于2017年4月1日。从法律上讲，两位出卖人是完全独立的主体，赖细娜出售个人份额的房屋，不应当与黄亦锦在本案中承担连带赔偿责任，否则有违公平原则。所有涉及的赔偿责任应由黄亦锦一人承担。三、赖细娜再次表示，愿意配合原告办理涉案房屋的赎契及过户手续，从始至终，我方一直是诚恳履约的态度。四、原告主张的违约金标准是过高的，请求法院予以调低。原告在本案中没有提交证据证明其直接所受的经济损失。另外原告主张违约金的起算时间明显是不当的。即使要计算违约金，也应从原告起诉之日开始计算比较合理。根据合同附件及案件的基本事实，实际上被告已经向原�押银行申请提前还贷及按合同约定在办理赎契手续，同时考虑到双方合同并没有明确约定被告完成赎契手续的期限，原告也没有根据合同第五条向被告发出过敦促履行的通知书敦促。在原告起诉前，双方是积极履行合同义务的，没有违约行为的发生。五、关于原告第四项诉求，原告表示愿意垫付赎契款项，是原告为了继续履行合同作出的努力。对此，我方是表示欢迎的。但并不同意原告主张垫付后由被告赖细娜返还的请求。关于资金过桥费用，因为该费用尚未发生，原告主张并无依据。即使日后发生，也应由原告自行承担。六、关于中介费的问题，原告提交的居间代理服务合同已经约定由原告自行承担，与两被告无关。关于诉讼费，我方在本案中没有过错，不同意承担。
第三人建行花都支行述称，原告要求涂销涉案房屋的抵押登记，须先将贷款本息还清�由于涉案房屋贷款属公积金贷款，我方仅为协助代为办理手续。同意由原告代为提前清偿关于涉案房屋的抵押贷款本息。没有其他意见。
第三人满堂红广州分公司以书面方式述称，一、因原告提出的第1-4、6、8项诉讼请求对我司权利义务无影响，我司无异议。对原告提出的第5项诉讼请求，满堂红广州分公司确认已于2017年4月10日收取原告支付的中介代理费11200元。对原告提出的第7项诉讼请求无异议，若法院判决本案交易继续履行，我司愿协助原被告办理房屋过户登记手续。二、被告与原告签订房屋买卖合同后，交易事项具体如下：合同约定原告于2017年4月1日向两被告支付定金5万元，于原贷款银行通知还贷之日起3天内将首期款45万付至被告供款账号内，同时约定原告预留两被告1万元保证金于双方确认结清物业杂费后1日内支付给两被告。原告杨子文于2017年4月1日向被告支付定金5万元；原告任燕红与两被告签订了网签合同，于被告黄亦锦向原贷款银行作出了提前还款申请后，原告杨子文以他人账户向被告黄亦锦供款账号支付了45万元首期款用于出资赎契，但被告未按约定赎契，而是将赎契款用于他用，以致赎契失败，交易停滞。三、若原被告双方有继续履行合同的意愿或法院判决本案合同继续履行，满堂红广州分公司愿意协助双方继续履行合同。
本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街新街大道63号嘉信华庭6栋802房，权属人为黄亦锦、赖细娜。涉案房屋于2013年5月15日登记至黄亦锦、赖细娜名下，不动产登记簿查册表显示两人各占二分之一份额。涉案房屋于2013年5月29日抵押给建行花都支行，债权数额为45万元。被告黄亦锦与赖细娜原为夫妻关系，双方于2017年2月9日协议离婚，离婚协议约定双方对涉案房屋各占有50%份额。
2017年4月1日，原告杨子文作为乙方（买方），被告黄亦锦、赖细娜作为甲方（卖方），双方签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，约定甲方将涉案房屋售予乙方，交易总价款为112万元；该房地产存在抵押等他项权利情况，抵押银行为建行花都支行，相关借贷款尚欠本金不超过50万元；乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。关于其他事项，合同约定如下：第三条，甲乙双方同意该房地产交付使用时间为2017年10月1日前；双方同意，乙方在最后一笔现金/转账支付之购房款中预留交楼保证金，金额为1万元，该款项经甲乙双方确认结清物业杂费后1日内支付给甲方。第五条，1.买方在首期楼款中预留1万元作为该物业的交楼保证金；2.卖方同意买方更改落房产证人名的权利。第六条，甲乙双方任一方迟延履行本合�约定义务的，逾期未超过十天的，违约方须从逾期起每日按总楼价万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十天未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任；逾期超过十天仍未履行但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价万分之五支付违约金至其履行合同义务时止。合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。买卖双方确认通过满堂红广州分公司居间介绍成交本交易，满堂红广州分公司根据本合同之条款拟定网签手续文件。第七条，《广州市存量房买卖合同》（网签正式版本）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。
上述存量房买卖合同附件约定：付款方式为涂销抵押付款。1.定金5万元，乙方须在2017年4月1日支付给甲方。2.甲方应在签订本合同后15天内�原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按乙方出资赎契方式办理赎契手续。甲方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托广州亿达按揭服务柯限公司人员办理赎契手续……乙方在原抵押银行通知还贷扣款之日前将首期楼款存入甲方供款账户内，如赎契款项一旦划至甲方供款账户，到账即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用。3.首期楼款（不含定金）45万元，乙方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内付至甲方供款账号内。5.楼价余款以按揭方式支付，乙方应于2017年4月15日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，乙方拟定贷款金额为62万元。贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划�甲方在该贷款银行开设的账户内。
2017年4月1日，杨子文通过支付宝付款方式向黄亦锦支付购房定金50000元。
因购买涉案房屋，杨子文委托满堂红广州分公司提供中介居间服务，并承诺向满堂红广州分公司支付房地产咨询及买卖代理费22400元。2017年4月10日，杨子文向满堂红广州分公司支付中介服务费11200元。
杨子文与黄亦锦、赖细娜签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》后，根据合同约定，指定将涉案房屋过户至任燕红名下。2017年4月17日，任燕红与黄亦锦、赖细娜签订《广州市存量房买卖合同》，约定黄亦锦、赖细娜将涉案房屋出售给任燕红。该合同并办理网签备案手续。
2017年4月15日，杨子文委托案外人潘桂雄通过银行转账方式向黄亦锦支付首期购房款44万元。黄亦锦、赖细娜于出具《收款证明》确认收到杨子文支付的�房款44万元。
杨子文主张其于2017年4月15日当天并以现金方式向黄亦锦支付首期购房款1万元，并提供黄亦锦出具《收款证明》予以证明。该《收款证明》载明：本人黄亦锦现收到杨子文交来承购广州市花都区新华街新街大道63号嘉信华庭6栋802房之交楼保证金10000元。两被告对此不予确认，主张其并未收取该1万元款项。黄亦锦解释该1万元并没有实际支付，该款是由于其没有按时办妥银行扣款手续而由其给予杨子文的补偿。
2017年4月28日，中国农业银行股份有限公司广州花都支行向任燕红出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，确认拟同意向任燕红发放贷款62万元用于购买涉案房屋；上述贷款资金将划入赖细娜的银行账户中。
因黄亦锦收到杨子文支付的首期购房款后，将该款挪作他用，导致未能按时提前清偿关于涉案房屋所欠建行花都支行�按揭贷款本息。庭审中，建行花都支行提供《个人明细表》证明截止至2017年4月20日，关于涉案房屋的按揭贷款，黄亦锦、赖细娜尚欠该行贷款余额389244.32元。
本院认为：原告杨子文与被告黄亦锦、赖细娜签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版）》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应恪守合同约定。
对杨子文已向两被告支付定金5万元及首期购房款44万元的事实，双方均没有异议，本院予以确认。关于杨子文是否支付剩余首期款1万元的问题，黄亦锦出具的《收款证明》确认其已收到该1万元款项，诉讼中黄亦锦虽否定实际收到该款，但未提供相反证据反驳。且虽然根据买卖合同约定，该1万元属交楼保证金，应在双方确认结清物业杂费后支付，但黄亦锦解释《收款证明》所载明的1万元款项是由于其没有按时办妥银行扣款手续�由其给予杨子文的补偿。即根据黄亦锦的解释，黄亦锦补偿给杨子文的1万元款项并没有实际支付，而是以黄亦锦出具《收款证明》确认的方式确认将其补偿给杨子文的1万元计算在杨子文已付购房款中。因此，本院认定杨子文已付黄亦锦、赖细娜的购房款共50万元（5万元+44万元+1万元）。
签订合同后，杨子文已按约定支付定金、首期购房款，履行相应义务，被告黄亦锦、赖细娜未按约履行办理涂销房屋抵押登记手续、过户等义务，构成违约，应承担违约责任。杨子文要求将涉案房屋过户登记至任燕红名下并未违反合同约定，对两原告要求两被告协助办理涂销涉案房屋抵押登记手续及将该房屋过户登记至任燕红名下的请求，本院予以支持。第三人满堂红广州分公司确认在法院判令继续履行合同的前提下，愿意协助买卖双方办理房屋过户手续，因此办理涉案房屋过户登记手续过程中，满堂红广州分公司应以其专业服务予以协助。
《存量房买卖合同（链家满堂红版）》并未约定卖方完成赎契手续的期限，就迟延履行合同的违约金主张，本院调整为自合同约定的交房时间（2017年10月1日）的次日即2017年10月2日起计算至两被告将涉案房屋过户登记至原告任燕红名下之日止，且违约金总额以不超过杨子文已付购房款总额50万元为限。
原告杨子文、任燕红作为守约方，其愿意垫付赎契所需款项的行为有利于交易的继续进行，且其代为偿还关于涉案房屋所欠建行花都支行贷款本息的请求也取得抵押权人建行花都支行的同意，因此对两原告请求代为垫资赎契及垫资后两被告归还两原告垫资款的主张，本院予以支持。代为履行债务属两原告的自愿行为，原被告双方对此并未进行约定，但考虑到本案系被告黄�锦的原因导致合同迟延履行，就两原告因垫付赎契款项所产生的额外费用问题，本院酌情按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，以两原告垫资款为基数，自两原告实际垫付该款之日起计算至两被告偿还垫付款之日止。两原告代为清偿上述债务后，第三人建行花都支行应协助办理涂销涉案房屋抵押登记手续。
中介费系满堂红广州分公司提供中介居间服务，杨子文承诺向该公司支付的费用，现合同继续履行，两原告要求两被告承担中介费损失没有事实和法律依据，本院不予支持。
针对赖细娜的其他抗辩意见，本院认为，赖细娜作为涉案房屋的共有人，和黄亦锦共同与原告杨子文签订房屋买卖合同，合同中并没有区分黄亦锦与赖细娜各自的权利义务，应视为两被告对共有财产的处理。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，�共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。因此，赖细娜认为其无须承担违约责任的抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告杨子文、任燕红于本判决发生法律效力之日起15日内代被告黄亦锦、赖细娜向第三人中国建设银行股份有限公司广�花都支行偿还所欠的关于广州市花都区新华街新街大道63号嘉信华庭6栋802房的抵押贷款本息。
二、第三人中国建设银行股份有限公司广州花都支行、被告黄亦锦、被告赖细娜在原告杨子文、任燕红履行完毕上述第一项判项确定的义务之日起十日内，办理广州市花都区新华街新街大道63号嘉信华庭6栋802房的涂销抵押登记手续。
三、被告黄亦锦、赖细娜在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕后十日内，将该房屋过户登记至原告任燕红名下；第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司对办理该房屋过户登记手续应予以协助。
四、被告黄亦锦、赖细娜于本判决发生法律效力之日起十日内，按每日总房价款1120000元的万分之五为标准，向原告杨子文、任燕红支付迟延履行合同违约金（违约金从2017年10月2日起计算至位于广州市花都区新华街�街大道63号嘉信华庭6栋802房的房屋过户登记至原告任燕红名下之日止，且违约金总额以不超过500000元为限）。
五、被告黄亦锦、赖细娜于原告杨子文、任燕红履行第一项判决确定的义务之日起十日内，向原告杨子文、任燕红返还上述第一项判项的贷款本息及支付费用损失（费用损失以原告杨子文、任燕红代为偿还的贷款本息总额为本金，从原告杨子文、任燕红代为偿还该款之日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至清偿之日止）。
六、驳回原告杨子文、任燕红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3898元，由原告杨子文、任燕红101元，被告黄亦锦、赖细娜负担3797。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 陈耿俊
二〇一七年十一月三日
书记员 孙雪芳