上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0118民初442号
原告：上海云屹茂置业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：斯朝富，董事长。
委托诉讼代理人：常瀛，男。
被告：满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：马开华，男。
委托诉讼代理人：张士文，男。
原告上海云屹茂置业有限公司诉被告满懿(上海)房地产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。本案于2018年1月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人常瀛、被告委托诉讼代理人马开华、张士文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海云屹茂置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告对上海市青浦区公园东路XXX弄XXX号楼(1601、1602、1603、1605、1606、1607、1608、1609)室恢复原状，恢复房屋单元隔墙后向原告交还房屋；如未进行恢复的，赔偿原告人民币10万元；2、被告支付2017年11月5日至12月28日的房租94,329元及物业管理费11,909元，并支付逾期付款违约金(按照每日0.3%，自2017年10月20日计算至付清之日)；3、被告支付房屋占用使用费(自2017年12月29日起，按每日1,955元计算至实际交房之日止)；4、被告支付逾期交还房屋违约金(自2017年12月29日起，按每日5,856元计算至实际交还房屋之日止)；5、被告支付解除合同违约金158,184元；6、被告补交免租期的所有租金150,639元；7、被告支付电费及逾期电费违约金1,210元；8、诉讼费由被告负担。审理中，原告撤回第1项和第4项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2015年7月就青浦区公园东路XXX弄XXX号楼(1601、1602、1603、1605、1606、1607、1608、1609)室签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租上述房屋作为办公使用，租赁期为2015年8月5日至2018年8月4日，日租金每平方米3.10元，月物业管理费每平方米12.50元。每三个月提前15日为一个支付期支付一次，先付后用，物业管理费支付给物业公司。被告如中途退租，应按当期租金3倍向原告支付违约金，被告应在解除合同后三日内将租赁房屋按毛坯房原状交还原告，如逾期交还，除应按合同标准支付租金、物业管理费外，还应按合同标准的三倍支付违约金，另由于被告原因导致合同提前解除的，还应向原告补交免租期内所有的租金。双方于2015年8月5日办理了房屋交接手续。根据合同约定，被告应于2017年10月20日前支付2017年11月5日至2018年2月4日的租金158,184元，支付2017年11月5日至2018年2月4日的物业管理费19,971元，但经原告多次催告，被告拒不支付。原告于2017年12月25日向被告发出解除合同告知函，被告应于2018年1月1日前按出租时的原状向原告交还房屋，但被告至今未支付租金等费用，也未按照合同要求将房屋归还原告，故原告起诉至法院。
被告满懿(上海)房地产咨询有限公司辩称：被告由于自身经营原因于2017年9月13日发函提前告知原告要退租，当时被告租金已经支付到11月4日，被告不存在拖欠租金，但是原告不同意被告提前退租。被告同意将房屋恢复原状，但是恢复原状的费用不超过8万元。解除合同违约金涵盖了相关违约责任，不应当再计算逾期交房违约金，即使法院判决被告承担违约责任，也不应该超过租赁期限内的租金。被告已经履行合同27个月，故免租期补交的租金不应超过1/4。对于电费无异议，同意支付。
经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区公园东路XXX弄XXX号1601、1602、1603、1605、1606、1607、1608、1609室，原告为产权人，房屋类型为办公楼。
2015年7月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，租期自2015年8月5日起至2018年8月4日，甲方给予乙方装修免租期为2015年8月5日至2015年11月4日，2015年11月5日乙方开始计付租金。双方于2015年8月5日交接房屋；房屋起始每月租金50,213元，每年租金602,556元。房屋租金2年不变，自第3年起，每年递增5%。租金每3个月为一个支付期支付一次，先付后用，乙方应在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日支付3个月租金。首期租金150,639元，乙方应于本合同签订后5日内支付；乙方应向甲方支付履约保证金100,426元，合同签订之后5日内缴纳；物业管理费为6,657元每月，由乙方承担向上海联源物业发展有限公司支付，先付后用，每三个月支付一次，在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日预付3个月的物业管理费；履约保证金不是乙方预付的租金、物管费、水电费及其他费用，仅是乙方履行本合同的保证金，甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行本合同的时候，抵扣乙方支付的履约保证金，以补偿甲方因乙方蒙受的损失；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同约定或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其它原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起3日内交还该房屋；乙方自费将房屋内乙方所有的动产(添附物除外)搬离该房屋，把该房屋连同其所有的附属物、装置、添加物在原状一致或者以甲方书面认可的标准即可租用及良好使用状态下交还甲方；如果该房屋交还时状态不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或甲方自行采取措施，使得该房屋之状况符合前项规定，由此产生的一切费用和开支由乙方负担；乙方逾期返还房屋的，除应当依照合同当期月租金标准交付逾期期间的房屋占用使用费、物业管理费和其他费用等外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，此外乙方每天还应按合同当期日基本租金及物业管理费的3倍向甲方支付违约金，直至乙方交还房屋或者甲方按照合同规定收回房屋；如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租期，乙方须向甲方补交免租期的所有租金150,639元；若乙方违反本合同的规定，甲方依据本合同有权终止、解除本合同的，乙方无权要求返还履约保证金；租赁期间内，乙方逾期交付租金、履约保证金将视为乙方违约，乙方除应支付租金之外，每逾期一天，应按当期应付租金的3‰向甲方支付迟延违约金至实际支付之日止；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按当期租金3倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣；任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后3个工作日将被视为已送达等。
2015年8月5日，原、被告签订房屋交接书，原告将系争房屋交付被告使用。被告在装修过程中将8个单元房屋打通。
合同签订后，被告支付原告保证金10,0426元。被告已经支付租金和物业管理费至2017年11月4日，之后未支付租金致讼。
另查明，2017年10月27日，原告向被告在租赁合同中约定的通知送达地址寄送《催告函》，表示被告应于2017年10月20日前支付2017年11月5日至2018年2月4日的租金158,184元和2017年11月5日至2018年2月4日的物业管理费19,971元。被告逾期付款，应支付违约金。原告要求被告于2017年11月4日付清欠款。
2017年12月25日，原告向被告在租赁合同中约定的通知送达地址寄送《解除合同函》，表示因被告拒不支付租金和物业管理费，原告书面通知被告解除房屋租赁合同，要求被告于2017年12月29日将房屋恢复原状后交还原告，未恢复的赔偿原告10万元。被告支付原告租金、物业管理费、逾期付款违约金，补交免租期租金，支付解除合同违约金等。
2018年2月2日，原告与被告签订备忘录，表示被告于2018年2月2日腾退系争房屋，原告收房，被告支付8万元作为房屋修理、清理的补偿金等。后被告支付原告8万元补偿款，原告撤回第一项诉讼请求。
以上查明的事实，由原、被告的陈述、房地产登记簿、房屋租赁合同、房屋交接书、催告函、解除合同函、邮寄凭证、电费发票、备忘录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，被告表示因经营困难，所以于2017年9月向原告递交《工作函》，表示因业务调整原因需要提前终止租赁合同，被告提出的方案为租赁合同于2017年9月30日终止，租金已支付至2017年11月4日，已付未用部分租金同意原告不再返还，租赁保证金100,426元作为违约金由原告没收，同意将房屋恢复原状，水电费和物业管理费据实结算。为此被告提供了《工作函》，原告表示未收到该函件，且被告无权提前解约。
根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。被告表示因自身经营需要而提出提前解除合同，而该情况不符合合同约定或法定的解约条件。合同约定了被告擅自退租应支付违约金，系对违约责任的约定，并不代表被告因此有权提前解除合同。原告未同意被告解除合同，故被告理应按约支付租金。因被告逾期支付租金超过15日，原告有权解除合同。原告已于2017年12月25日向被告在合同中确认的送达地址寄送了《解除合同函》，根据合同约定在寄出后第3个工作日被视为已送达，故原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年12月28日解除。合同解除后，被告理应支付合同期内的租金和物业管理费。原告按照租金标准和物业管理费标准主张合同解除后的占有使用费，符合合同约定，本院予以支持。被告逾期支付租金和物业管理费，原告依据合同约定的标准主张逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持。因被告违约导致合同解除，理应支付合同解除违约金，原告按照合同约定标准主张合同解除违约金，于法无悖，本院予以支持。关于免租期的租金，合同中明确约定了因被告原因提前解约的，被告理应足额补交。免租期系原告对于被告完整履行合同的一种优惠条件，并非被告所述的违约责任承担方式，故对被告认为补交免租期租金系违约责任承担的抗辩意见本院不予采纳，且合同未约定根据被告实际使用期间折算补交的金额，故被告应补交免租期内的所有租金。根据合同约定，被告违约无权要求退还保证金，保证金不予退还本身是针对被告违约而约定的违约责任，被告同意保证金抵扣所欠费用，故本院认定被告支付的保证金从应承担的合同解除违约金中予以扣除。关于电费，被告认可并同意支付，本院对原告主张的电费予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
被告满懿(上海)房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云屹茂置业有限公司2017年11月5日至12月28日的租金93,602元及物业管理费11,818元；
被告满懿(上海)房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云屹茂置业有限公司逾期付款违约金(以105,420元为基数，按照每日0.3%，自2017年10月20日计算至付清之日止)；
被告满懿(上海)房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云屹茂置业有限公司2017年12月29日至2018年2月2日的房屋占有使用费(包含物业管理费)70,272元；
被告满懿(上海)房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云屹茂置业有限公司合同解除违约金57,758元(已经扣除保证金100,426元)；
被告满懿(上海)房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云屹茂置业有限公司免租期租金150,639元；
六、被告满懿(上海)房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海云屹茂置业有限公司电费及过期电费违约金1,210元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7,079.50元，减半收取计3,539.75元，由被告负担；财产保全费3,101.30元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金 艳
二〇一八年二月二十八日
书记员 谭泓洁
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。