湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山民重字第00009号
原告：湖北东盛房地产有限公司。住所地：武汉市东湖新技术开发区珞瑜路鲁巷广场。
法定代表人：谢小青，公司执行董事。
委托代理人：易淑敬、刘晋，湖北易斯创律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：武汉晶银投资担保有限公司。住所地：武汉市青山区和平大道***号。
法定代表人：段毅文，公司董事长。
委托代理人：罗岳，湖北扬子律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
原告湖北东盛房地产有限公司（以下简称湖北东盛公司）诉被告武汉晶银投资担保有限公司（以下简称武汉晶银公司）企业间借贷纠纷一案，本院于2012年12月19日作出（2009）洪民初字第804号民事判决。被告武汉晶银公司不服，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉。湖北省武汉市中级人民法院于2014年9月9日作出（2013）鄂武汉中民终字第00172号民事裁定，裁定撤销本院（2009）洪民初字第804号民事判决；发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，对本案进行重审。重审中，原告增加了诉讼请求，本院依法合并审理，于2015年3月6日公开开庭对本案进行了审理。经合议庭评议，审判委员会讨论，本案现已审理终结。
原告湖北东盛公司诉称：2006年11月，原告在开发建设位于东湖开发区路广场西北角的光谷中心花园项目时缺乏资金，遂向被告融资借款500万元，借款期限为6个月。被告武汉晶银公司同意出借资金，提出要收取每月6%的高额利息，即每月30万元。为规避企业之间禁止借贷的法律规定，满足原告借款融资和被告出借资金安全并获取高额利息的目的，原告与被告采取签订虚假合同的方式进行违法借贷。2006年11月21日，原、被告双方就光谷中心花园b栋2301号房屋和2302-2315（14套）号房屋分别签订了两份《武汉市商品房买卖合同》。在这两份虚假的商品房买卖合同中，为凑足500万元借款金额，原、被告双方经测算按远低于正常商品房市场价格的3074.15元／平方米和3073.74元／平方米，将购房总价款分别确定为996024元和4003976元（合计500万元）。随后，被告向原告直接支付借款203万元，原告则将两份《武汉市商品房买卖合同》提交办理预售备案手续。与此同时，2006年12月1日，按照被告要求，以原告于2006年11月28日已提出解除商品房买卖合同为由，双方针对光谷中心花园b栋2302-2315（14套）号房屋签订了一份《补充协议》，约定原告按已付购房款的36%支付虚构的违约赔偿金1441431元，分六次（即6%的月利率）支付，从2006年12月1日起于每月1日前支付。原告先支付违约金，已付房款则在2007年6月1日前一次性退还。2006年12月2日，针对光谷中心花园b栋2301号房屋，双方签订了除数额、时间以外，其他内容与前一份《补充协议》一样的《补充协议》，同样也是原告按照分六次即6%的月利率支付已付购房款的违约金，违约金从2006年12月2日起，每月2日前支付给被告，已付房款则在2007年6月2日一次性退还。2006年12月28日，原告按照6%的月利率向被告支付了利息30万元。从以上事实可见，原、被告之间并不存在建立商品房买卖合同关系的真实目的，被告向原告支付的款项实际是借款，原告向被告支付的违约金实际是高息。被告借用合法形式为掩盖非法借款、收取高额利息而与原告签订的两份《武汉市商品买卖合同》和两份《补充协议》均违反了法律的禁止性规定，均应认定为无效。故请求判令：1.原告与被告于2006年11月21日签订的光谷中心花园b栋2301号（1套）及2302-2315（14套）的《商品房买卖合同》（共15套商品房）无效；2.原告与被告于2006年12月2日签订的两份《补充协议》无效；3.依法办理《武汉市商品房买卖合同》的备案注销手续；4.确认原告湖北东盛公司与被告武汉晶银公司系企业间违法借贷关系；5.由被告承担本案全部诉讼费用。
为了支持自已的诉称意见，原告湖北东盛公司提交了以下证据：
证据一、原、被告于2006年11月21日签订的涉及光谷中心花园b栋2301号房屋和b栋2302-2315（14套）的《武汉市商品房买卖合同》各1份。拟证明：原、被告签订虚假商品房买卖合同的真实目的是为了借款，并控制原告的资产以保证其借款的安全，同时也规避企业之间禁止借贷的法律规定。双方约定所借款项为500万元，房屋销售单价是根据500万元借款推算出来的，远远低于正常的商品房售价。
证据二、原、被告于2006年12月1日签订的针对b栋2302-2315号14套商品房买卖合同的《补充协议》、2006年12月1日签订的针对b栋2301号商品房买卖合同的《补充协议》各一份。拟证明：被告以原告违约解除商品房买卖合同的方式来收取高额利息，被告每月按6%收取利息，借款期限为6个月，同时被告要求原告先按月支付利息，最后再清偿借款本金。
证据三、被告于2006年11月24日至12月1日向原告付款的《银行进账单》4份。拟证明：被告向原告支付了203万元的借款。
证据四、原告于2006年12月28日向被告支付高额利息30万元。拟证明：双方之间实质是借款关系。
证据五、武汉市公安局青山区分局《公函》一份。拟证明：公安机关在侦办段毅文涉嫌经济犯罪一案时发现，段毅文以被告名义购买了光谷中心花园b栋2302-2315共14套房屋，其所支付的购房款为涉案财产。上述房屋已被该公安分局予以查封。
证据六、招商银行2007年1月29日付款回单一份，武汉天王星商贸有限公司关于款项支付的说明一份。拟证明：原告通过关联公司向被告支付利息30万元。
武汉晶银公司辩称：武汉晶银公司与湖北东盛公司系商品房买卖关系，而不是借贷关系，买卖合同依法有效，且本案所涉的商品房是本公司利用自有资金购买的。本公司实际支付购房款是500万元，而不是原告诉称的203万元。如果法院认定系借贷关系，在判决偿还借款本息时，利息应该按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。
为了支持自己的辩称意见，被告武汉晶银公司提交了以下证据：
证据一、湖北东盛公司于2006年6月27日出具的收款收据一份。拟证明：湖北东盛公司收取了武汉晶银公司4003976元的事实。
证据二、收款清单一份。拟证明：湖北东盛公司收取武汉晶银公司房款的具体明细。
证据三、湖北东盛公司、武汉晶银公司于2006年12月1日签订的补充协议一份。拟证明：原告违约后同意分期支付违约金。
证据四、湖北东盛公司于2006年12月1日出具的关于请求解除商品房买卖合同的函一份。拟证明：是湖北东盛公司提出了解除商品房买卖合同的申请。
证据五、武汉市公安局青山区分局公函（青公经函字（2009）02、06号）二份。拟证明：涉案房屋2301-2315号被公安机关查封。
证据六、武汉市洪山区人民法院（2009）洪民初字第804号民事裁定书二份。拟证明：因被告法定代表人段毅文涉嫌经济犯罪，本案二次中止诉讼。
证据七、2010年9月6日，被告法定代表人段毅文延期审理申请一份。拟证明：段毅文无法提供付款凭证。
证据八、2010年9月6日，被告法定代表人段毅文向本院出具的情况说明一份。拟证明：被告印章下落不明。
证据九、2010年10月11日，被告法定代表人段毅文向本院出具的情况说明一份。拟证明：被告自愿偿还非法积资清退款。
证据十、武汉市中级人民法院（2010）武刑初字第00486号刑事判决书一份。拟证明：被告法定代表人段毅文被逮捕审判的事实，依法可以在二审提供证据。
证据十一、已经投资项目的说明一份。拟证明：被告对涉案房屋进行了投资。
证据十二、授权委托书一份。拟证明：被告承诺以涉案房产抵偿债务。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为商品房买卖合同中无借款字样，也无500万元为借款内容，证明内容为推测，合同应受法律保护；对证据二的真实性、关联性无异议；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告是否只支付了203万元有待调查；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明原告支付的款项是利息；对证据五的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据六的真实性无异议，但对关联性有异议，认为被告没有收到这笔款项。原告对被告提交的证据一的真实性和证明目的均有异议。认为被告没有提交原件，无法核对。被告实际支付给原告款项的具体金额应以相关付款凭证为依据，被告实际支付给原告的款项仅有203万元。对证据二的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议。认为清单是何人所写不清楚，证据来源不清，不具有真实性，缺乏付款凭证进行印证。该收款清单中有一笔1219737.44元的付款，还出现了零头，与民间放贷的常规不符。对证据三的真实性和证明目的有异议。认为被告没有提交原件，原告无法核对。原告也提交了该份证据，被告已认可其真实性，故该补充协议应以原告提交的为准。该证据正好证明是被告对原告放贷。该补充协议以违约方方式约定了利息，每月6%，分六个月支付。放贷期限六个月。在六个月届满时才需归还借款本金。对证据四的真实性和证明目的有异议。认为被告未提交原件，原告无法核对，且复印件上原告的印章不清晰。依据商品房买卖合同，是被告没有按约定付款而违约。被告要求原告在签订商品房买卖合同后仅十天，出具自认违约并要求解除商品房买卖合同的函，且愿意赔偿高额违约金，以便被告通过收取违约金的方式收取高额利息，该违约金实质就是高利借贷的利息。对证据五的真实性、合法性、关联性无异议。但其中查扣的光谷中心花园b栋写字楼2301号房的公函没有送给原告。对证据六的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据七有异议，认为该材料是针对原审程序的，与本重审案件无关。且该材料系被告法定代表人段毅文的单方陈述，不属于书面证据。对证据八有异议，认为该材料是针对原审程序的，与本重审案件无关。该材料系被告法定代表人段毅文的单方陈述，不属于书面证据。对证据九有异议，认为该材料是针对原审的。该材料系被告法定代表人段毅文的单方陈述，不属于书面证据，且其陈述与本案客观事实不符。原告与被告之间就是高利借贷，不是商品房买卖合同关系。对证据十的真实性、合法性、关联性无异议。对证明目的有异议。认为该证据证明被告成立后，即对外非法吸收存款，所有对外投资的款项均来自于非法吸存的资金，包括对原告放贷的资金。刑事判决认定的其非法吸存的行为是从2007年1月开始，不能否认本案被告对原告放贷的事实。对证据十一的真实性、合法性和关联性均不予认可。对证明目的有异议。认为该证据不能证明被告是真实购房。对证据十二有异议，认为该材料系被告法定代表人段毅文的单方意见，不属于书面证据，其认为拥有涉案房屋的权利没有依据。
本院对原告提交的证据的真实性均予以采信。对被告提交的证据一、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二的真实性予以采信，对于关联性及证明效力在综合辨析中认定；对于被告提交的证据二，被告不能说明清单是何人所写，为何而写，证据从何而来，其真实性存疑，且内容没有付款凭证予以印证，本院不予采信。
本案争议的焦点是：一、原、被告双方是商品房买卖关系还是企业间借贷关系；二、实际借贷的数额。以下根据双方提交的证据和诉辩意见加以辨析。一、原、被告双方是商品房买卖关系还是企业借贷关系。从商品房买卖合同约定的价款来看，双方约定的价格分别为3074.15元／平方米和3073.74元／平方米，两份商品房买卖合同中的购房总价款分别为996024元和4003976元，总价款为500万元。销售价格远远低于同期同地段商品房的销售价格，且购房单价明显与房地产市场的销售惯例不符。为什么湖北东盛公司愿意签订对自己如此不公平的协议，合理的解释就是双方无须执行该商品房买卖合同，合同的目的只是明确武汉晶银公司向湖北东盛公司放贷的金额，也为借贷资金的安全提供担保。从《补充协议》的签订及内容来看，双方于2006年11月21日签订商品房买卖合同，同年12月1日和12月2日，双方又签订《补充协议》。《补充协议》第一条明确湖北东盛公司支付给武汉晶银公司的违约金为房款的36%，分六个月支付，每月需支付的违约金为房款的6%。对于借款本金（即所谓的房款），则明确在2007年6月1日一次性付清。湖北东盛公司在履行商品房买卖合同没有任何障碍的情况下，在合同刚刚签订十天后，又与武汉晶银公司签订《补充协议》，自愿承担高额的违约赔偿责任，有违常理。合理的解释就是双方约定6%的违约金就是借款利息，是以收取违约金的方式收取的高额利息。通过以上辨析，本院认为：双方签订商品房买卖合同的目的是为了明确借款的本金，并为借款安全提供担保；签订《补充协议》则是为了明确借款期限、利率、利息收取方式，以及本金的收回，是以收取违约金的名义掩盖收取高额利息的目的。两个协议相互配合，共同实现借款、担保、收取高息、本金收回的目的，双方名为商品房买卖关系实为企业借贷关系。二、实际借贷的数额。关于借款的实际数额，湖北东盛公司提交了武汉晶银公司支付借款203万元的银行进账单，拟证明武汉晶银公司向湖北东盛公司实际借款仅为203万元。武汉晶银公司称其支付了500万元，提交了湖北东盛公司收取涉案房款4003976元的收款收据，并申请调取湖北东盛公司收取涉案房款996024元的收据存根，湖北东盛公司称该存根不知去向。无论称其为购房款还是借款，双方认可的数额均为500万元，只是证据强弱之分，已经部分支付还是全部支付之争。武汉晶银公司提交的4003976元的收款收据系湖北东盛公司出具，上面加盖有湖北东盛公司的财务用章。该笔收款与商品房买卖合同所确定的14套涉案房屋的总价款相吻合，得到了商品房买卖合同及补充协议的印证。湖北东盛公司只有在收到全款后才会出具相应的收款收据，不能因为没有银行转帐凭证就否定该笔收款的事实，武汉晶银公司实际支付的借款应当超过203万元。按照高息借贷的惯常做法，借贷方没有收到约定的借款数额是不会支付相应利息的，即湖北东盛公司如果仅仅收到203万元借款是不会按照500万元支付利息的。武汉晶银公司与湖北东盛公司约定的借款利率为月息6%，湖北东盛公司也向武汉晶银公司支付了二个月的利息60万元，据此推断武汉晶银公司与湖北东盛公司约定的出借金额为500万元。按照高息借贷的惯常做法，出借方会将当月的利息予以坐扣，武汉晶银公司向湖北东盛公司实际出借的资金应当为470万元。由于借贷双方个人与公司的混淆和管理上的不规范，加之公司法人的变动和高管接受刑事调查或去职，以及公司账目的易手，双方不能提供全部借款凭证也在情理之中。根据以上辨析，本院认为，武汉晶银公司向湖北东盛公司实际出借资金为470万元。
经审理查明：2006年11月，原告湖北东盛公司因开发光谷中心项目缺乏建设资金，向被告武汉晶银公司融资借款500万元，借款期限为半年，被告武汉晶银公司要求收取每月6%的利息。从2006年11月21日至12月1日，被告武汉晶银公司陆续向原告湖北东盛公司出借资金470万元，另30万元作为当月利息予以坐扣。为了明确借款金额，保证借款的安全，2006年11月21日，原、被告分别签订了两份《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：被告向原告购买位于光谷中心花园b栋2301号房屋和2302-2315（14套）号房屋，每平方米销售价格分别为3074.15元和3073.74元，购房款分别确定为996024元和4003976元，合计为500万元。2006年11月28日，原告提出解除商品房买卖合同，被告以原告单方解除合同为由，与原告针对光谷中心花园b栋2302-2315（14套）号房屋签订了一份《补充协议》，约定原告按已付购房款的36%支付违约赔偿金，已付购房款则在2007年6月1日前一次性退还。次日，双方又针对光谷花园b栋2301号房屋，签订了除数额、时间外，与前一份《补充协议》其他内容一致的《补充协议》。
另查明：2006年12月28日，原告向被告支付利息30万元。2007年1月29日，原告通过关联公司武汉天王星商贸有限公司向被告支付利息30万元。
还查明：武汉晶银公司不具备从事金融业务资质，但实际经营放贷业务，以放贷收益作为企业主要利润来源。
还查明：武汉晶银公司法定代表人及高管以该公司为平台非法吸收公众存款，构成犯罪，分别被判处刑罚。
以上事实，有当事人提交的有关证据及庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为：原告湖北东盛公司与被告武汉晶银公司在本案中系名为商品房买卖实为企业间借贷关系。双方签订商品房买卖合同是为了明确借款本金并为借贷安全提供担保，签订补充协议是为了隐蔽合法地收取高额利息，并保证本金的收回。商品房买卖合同本质上系原、被告在债务履行期限届满前，变相约定将担保财产归被告所有，符合流质契约的要件，这种不动产让与担保的行为违反了物权法定原则，应为无效，故对原告请求确认双方签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求本院予以支持。原、被告所签订的两份《武汉市商品房买卖合同》已在房产部门办理合同备案登记手续，现合同确认无效后，该合同的备案登记手续应予以注销，故对原告要求依法办理与被告签订的两份《武汉市商品房买卖合同》的备案注销手续的诉讼请求予以支持。作为主合同的商品房买卖合同无效，作为从合同的补充协议当然无效。被告不具备从事金融业务资质，但实际经营放贷业务，以放贷收益作为企业主要利润来源，双方的企业间借贷行为系违反法律、行政法规强制性规定的无效民事法律行为，故对原告请求确认原、被告系企业间违法借贷关系的诉讼请求本院予以支持。原告因无效民事行为而收取的借贷资金应返还被告。原、被告对民事行为的无效均有过错，原告不应据此获取额外利益，根据公平原则，原告在返还借款本金的同时，应当参照中国人民银行同期同类贷款利率，向被告返还资金占用期间的利息。原告向被告实际借款470万元，已向被告偿还的60万元，扣除二个月应返还的利息42417元，多余部分557583元应冲抵本金。截止2007年1月29日，原告应向被告返还本金4142417元（470万元-557583元）。据此，为维护当事人的合法权益，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百条，《中华人民共和国物权法》第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百四十条的规定，判决如下：
一、原告湖北东盛房地产有限公司与被告武汉晶银投资担保有限公司于2006年11月21日签订的光谷中心花园b栋2301号（1套）及2302-2315号（14套）房屋的《武汉市商品房买卖合同》无效；
二、原告湖北东盛房地产有限公司与被告武汉晶银投资担保有限公司于2006年12月1日和2006年12月2日签订的两份《补充协议》无效；
三、依法办理原告湖北东盛房地产有限公司与被告武汉晶银投资担保有限公司所签订的光谷中心花园b栋2301号（1套）及2302-2315号（14套）两份《武汉市商品房买卖合同》的备案注销手续；
四、原告湖北东盛房地产有限公司在本判决生效后十日内，向被告武汉晶银投资担保有限公司返还借款本金人民币4142417元及资金占用期间的利息。（利息从2007年1月30日起算至债务清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
五、驳回原告湖北东盛房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59400元由原告湖北东盛房地产有限公司、被告武汉晶银投资担保有限公司各负担29700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币59400元。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号1767，开户行农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 秦道新
审判员 丁华勤
审判员 邬幼明
二〇一六年四月十八日
书记员 张晓婷
湖北东盛公司诉武汉晶银公司企业间借贷纠纷案
本、息计算清单
1、按照中国人民银行同期同类贷款利率标准年利率5.58%，自2006年12月1日起计算至2007年1月29日，利息合计为42417元；
二、原告已返还被告60万元，按照先还利息，后冲本金的计算规则，扣减利息42417元后，冲抵本金557583元，至2007年1月29日，本金余额为4142417元。
起止时间
本金
还款（万元）
计息期（月）
年利率
利息（元）
冲本金（元）
2006.12.1-2006.12.28
470万
5.58%
278145
2006.12.29-2007.1.29
4421855元
5.58%
279438
2007.1.29
4142417元