辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01107号
上诉人（原审被告）：柳清。
委托代理人：李香亭、包月英，辽宁雍海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙承林。
委托代理人：毛振，辽宁征信律师事务所律师。
原审原告孙承林与原审被告柳清房屋买卖合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院作出（2015）沙民初字第739号民事判决，柳清不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柳清的委托代理人李香亭、包月英，被上诉人孙承林的委托代理人毛振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙承林一审诉称：2014年3月20日，原被告双方签订《大连市房地产买卖合同》，合同约定：由被告受让原告自有位于大连市沙河口区香西路215号3-4-2号房屋一套，建筑面积73.8平方米，转让价款54万元，付款日期为2014年3月25日。另约定合同的其他条款。协议达成后，原告即配合被告办理了案涉房屋的产权过户，但时至今日，被告一直以种种理由未向原告给付案涉房款。现请求解除原被告于2014年3月20日达成的《大连市房地产买卖合同》；被告协助原告将上述房屋产权过户至原告名下。
被告柳清一审辩称：双方所签订的《房屋买卖合同》符合合同法规定，合法有效。案涉房屋属于被告合法购买所得，被告的购房款经原告的委托人指令代付给债权人，是在双方备案合同签订前分多次以现金形式支付的，且房屋的物权属性已经变更，没有解除合同的法定要件，故不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年4月25日，原告孙承林及其妻子杨莹莹出具《委托书》，内容为：“委托人孙承林、杨莹莹，受托人连世国，我们是夫妻关系，孙承林个人有房产一处，位于大连市沙河口区香西路某号，建筑面积73.80平方米房屋产权，房屋所有权证号：大房权证沙私字第××号、住宅。现授权受托人在我们的权限范围内代办如下事宜：1、受托人有权出售此房产给柳清（身份证号码××）签订大连市房地产买卖合同；代办房屋过户、交接等；代收房款，协助买方办理银行抵押贷款手续，代领贷款；……委托人无转委权”。该委托书经大连市公证处于同日出具（2013）大证民字第26665号公证书公证。
同日，原告孙承林及其妻子杨莹莹再出具《委托书》，内容为：“委托人孙承林、杨莹莹，受托人连世国，我们是夫妻关系，孙承林个人有房产一处，位于大连市沙河口区香西路215号3单元4层2号，建筑面积73.80平方米房屋产权，房屋所有权证号：大房权证沙私字第××号、住宅。现授权受托人在我们的权限范围内代办如下事宜：1、偿还相关债权人贷款、与债权人及保险公司结算、办理和领取所有权证、他项权利证书及相关的撤销抵押登记手续；……委托人无转委权”。该委托书经大连市公证处于同日出具（2013）大证民字第26666号公证书公证。
原告孙承林与被告柳清于2014年3月25日签订《大连市房地产买卖合同》，合同约定：被告柳清受让原告孙承林位于大连市沙河口区香西路某号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产权证号为20××77，房屋建筑面积73.80平方米。双方同意转让价款为54万元，付款日期为2014年3月25日，房屋交付日期为2014年3月25日。违约责任为被告不能按期向原告付清购房款，或原告不能按期向被告交付房地产，每逾期一日，有违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。原告孙承林的委托代理人连世国及被告柳清在双方的合同上签字。
原告委托人连世国于2014年3月25日签署“付款指令”，内容为：“根据（2013）大证民字第26667号公证书，本人连世国为孙承林、杨莹莹与柳青房屋买卖授权人，根据（2013）大证民字第26666号公证书本人受孙承林、杨莹莹的委托代为偿还其与相关债权人贷款授权，请柳清将购房款直接支付给赵桂荣”。
同日，“赵桂荣”出具收条，内容为“今收柳清代孙承林还款金额54万元（伍拾肆万元）”。
房屋契税5947元被告柳清于2014年3月20日缴纳。
合同签订后，案涉房屋于2014年3月26日过户登记于被告柳清名下。
案涉房屋现仍为原告占有使用，合同签订后未交付给被告。
另查，被告柳清系原告委托人连世国的母亲，赵桂荣系连世国的岳母。
一审法院认为：原、被告双方于2014年3月25日所签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同已经大连市房地产交易所登记备案，应为有效，双方均应按合同约定履行相应的合同义务。
根据（2013）大证民字第26665号公证委托书记载，原告委托人连世国有权代收房款。在合同履行过程中，原告以被告未支付购房款为由请求解除合同，被告应就合同约定的房款已经给付原告或原告的委托人承担举证责任。被告向一审法院提供了赵桂荣的收条及情况说明以证明房款已按照原告委托人连世国的指令支付给案外人赵桂荣，对此一审法院认为，被告未按一审法院要求传唤赵桂荣出庭，对其出具的收条及情况说明的真实性无法确认，且被告陈述是在备案合同签订前以现金方式多次支付，无法明确说明支付的时间、地点、数额等，再加之原告委托人连世国、被告柳清、案外人赵桂荣具有特殊亲属关系，在无其他证据能够佐证的情况下，无法认定被告已向原告或原告的委托人连世国支付了案涉房款。
根据大连市公证处（2013）大证民字第26665号公证委托书和26666公证委托书记载，原告委托连世国的权限范围应为只与案涉房屋相关的房屋过户、交接、代收房款、偿还相关债权人贷款等事宜，而不宜扩大解释为案涉房屋以外的债务委托人连世国均有权代为偿还。故被告已全部支付原告房款的主张不能成立。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案原被告双方约定的付款时间为2014年3月25日，在至今一年多的时间里，被告未向原告支付房款，致使合同目的不能实现，原告有权解除合同。故原告请求解除原被告于2014年3月25日签订的《大连市房地产买卖合同》及被告协助原告将案涉房屋产权过户至原告名下的诉讼请求，一审法院应予支持。
综上所述，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，作出如下判决：一、解除原告被告于2014年3月25日签订的《大连市房地产买卖合同》（合同编号300000158851）；二、被告协助原告将案涉房屋产权过户至原告名下。案件受理费500元（原告已预交），由被告负担，于判决生效之日起10日内给付原告。
柳清的上诉理由及请求是：1.一审法院关于柳清未支付案涉房屋购房款的事实认定错误。一审中，为证明柳清已支付了购房款的事实，柳清提供了孙承林与赵桂荣之间的《借款协议》、网上银行电子回单，《收条》、《情况说明》、《付款指令》及《公证书》等相关证据，已形成了完整的证据链条，对已支付购房款的事实已完成了举证责任。赵桂荣虽因身体原因不在大连，但赵桂荣自书并邮寄了《情况说明》，柳清同时又提供了赵桂荣支付孙承林借款的银行流水加以印证，赵桂荣认可已收到了购房款项，并且在对孙承林的债权中实际予以扣减，故柳清已完成了支付案涉房屋购房款的行为。2.一审法院就公证委托书中记载的委托受托人代收房款用于“偿还相关债权人贷款”解释错误。一审法院理解偏颇、解释和认定均有错误。本案中柳清提交了两份公证书，孙承林不仅授权受托人偿还银行贷款，同时就银行贷款以外的其他债权又另行出具了授权，据此，受托人指令柳清将购房款支付给孙承林的债权人赵桂荣具有合法性。3.一审法院认定柳清与赵桂荣具有特殊亲属关系属于事实认定错误。连世国现婚姻状况为离异，其与赵桂荣无任何特殊亲属关系，即使双方存在亲属关系，各方在没有恶意串通、欺诈、胁迫的情形下进行的法律行为也是合法有效的。4.一审判决适用法律错误。本案中，柳清已经履行了支付案涉购房款的义务，不存在《合同法》第94条中规定的可以解除合同的情形。故请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由孙承林承担。
孙承林二审答辩认为：不同意柳清的上诉请求。柳清提交的借款协议系孙承林与案外人的经济纠纷，与案涉房屋买卖不属同一主体和同一法律关系。从网银电子回单的记录来看，打款注明的是“还款”而不是借款。对于案外人出具的收条，真实性无法确认，柳清也未提供其实际付款的其他证据，不能证明已付房款的事实。根据公证书的记载，连世国无权代理孙承林办理与贷款无关的其他事宜，在没有明确授权的情况下，连世国替孙承林向案外人还款没有依据。连世国与柳清系母子关系，与赵桂荣系岳母与女婿的关系，均可能存在恶意串通的行为，且就所谓的支付房款也未提供证据证明，柳清对付款的时间、地点、数额及款项来源均不能说明。案涉房屋始终由孙承林占有使用，孙承林对私自过户的行为并不知情。
本院经审理查明：一审判决认定事实基本属实，但本院对一审判决“原告委托人连世国于2014年3月25日签署‘付款指令’”一节中的“2014年3月25日”不能予以认定。
本院补充查明：二审中，柳清主张其将购房款项分三次（2014年2月24日付20万元、3月20日付196，660元、3月25日付143，330元）支付给了连世国，再由连世国汇款给赵桂荣。柳清对此提供了银行明细清单，但该组明细单中并未体现连世国的姓名、账户或其向赵桂荣汇款等相关信息。
本院认定的上述事实，有银行明细清单及庭审笔录在案为凭。
本院认为，房屋买卖合同中，向出卖人支付价款系房屋买受人的基本合同义务。本案中，案涉房屋的产权已过户登记至柳清名下，柳清依法应提供充分证据证明，其已按合同约定足额支付了购房款项。庭审中，柳清认可其未向孙承林直接支付购房款，其主张已按照连世国的付款指令，将购房款支付给了案外人赵桂荣。对此，本院认为，柳清主张购房款已付清的事实不能成立，理由如下：首先，本案中，受托人连世国与买房人柳清、收款人赵桂荣（案外人）有着特殊的亲属身份关系，柳清系连世国的母亲，赵桂荣系连世国前妻的母亲。连世国与前妻虽于2011年离婚，但从孙承林提供的工商公示信息表来看，直至2015年2月13日，连世国作为法定代表人的公司仍将赵桂荣变更为其公司新的法定代表人，且公司股东亦同时变更为赵桂荣、柳清，可见这种特殊的姻亲关系并未因连世国办理离婚手续而实际消除；第二，房屋买卖并非日常财产处置行为，因此通常情况下，对涉及房屋买卖的授权宜做限制解释而不宜做扩大解释。本案公证书的授权事项中，并未明确指示连世国可以向未经委托人指定的债权人偿还款项，而是表述为“偿还相关债权人贷款、与债权人及保险公司结算、办理和领取所有权证、他项权利证书及相关的撤销抵押登记手续”，从该语句的上下语境和表述来看，受托人代为履行的显然应为与案涉房屋买卖直接相关的贷款偿还等行为，而不能扩大理解为有权指示买房人向其他人直接偿还委托人的“借款”。实际上，由于借款人与出借人之间的法律关系可能涉及到不同的基础事实、抗辩理由和法律适用，除有借款人的明确同意和指示外，受托人不能超越代理权限，在未确定债权真实性和欠款数额的情况下直接向所谓的“债权人”偿还借款，也不能在无授权的情况下自行决定将多少数额的款项偿还给哪一位“债权人”，尤其是该“债权人”与受托人之间还存在一定的姻亲身份关系，受托人的直接还款显然有可能损害委托人的利益。况且，本案柳清提交的赵桂荣与孙承林之间的银行汇款一栏中，附言处记载的是“还款”而非借款，孙承林与赵桂荣之间存在何种法律关系在本案中无法直接认定；第三，并无证据证明柳清实际支付了购房款项。通常对于买房人而言，其应履行的合同义务系支付房款而非代卖房人偿还“借款”。柳清作为年届七旬的老人，房屋买卖应为其生活中财产处置的重大事项，但其并未按合同约定向卖房人交付房款，而是将房款“还”给了其儿子的前岳母，且对于付款的对象、时间、地点和数额，柳清在一审中陈述直接付给了赵桂荣，二审中却又陈述是将款项分三次付给了其子连世国，这与其提供的“付款指示”显又存在矛盾之处。而且，无论其主张以何种方式将款项支付给谁，柳清均未向法庭提供其已实际支付该54万元的相关证据，案涉房屋至今仍由孙承林实际占有使用。因此，在柳清未提供证据证明其实际足额向孙承林支付了购房款的情况下，孙承林依据合同法的规定要求解除案涉房屋买卖合同具备事实和法律依据，一审予以支持并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元（柳清预交），由上诉人柳清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 耿 艳