温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿商初字第3788号
原告：中国工商银行股份有限公司温州市中支行。
诉讼代表人：叶小舟。
委托代理人：陈睿荣。
被告：郑兰芬。
原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行（以下简称工商银行市中支行）为与被告郑兰芬金融借款合同纠纷一案，于2013年11月22日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告工商银行市中支行的委托代理人陈睿荣到庭参加诉讼。被告郑兰芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工商银行市中支行诉称：2011年8月10日，被告郑兰芬向原告申请借款，双方签订编号为01203000282011抵押贷0000809《个人借款／担保合同》一份，合同主要内容：借款金额为150万元；贷款期限12个月即自2011年8月10日起至2012年8月10日止；借款年利率为7.544%，采用按月还息一次还本的还款方式；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在原贷款利率基础上按加收50%确定即年利率为11.316%；本合同项下借款的担保方式为最高额抵押，具体以编号为编号为抵押字工行市中支行2011年0174号《个人借款最高额抵押合同》约定的内容为准。
2011年8月10日，原告与被告郑兰芬签订合同编号为抵押字工行市中支行2011年0174号《个人借款最高额抵押合同》，约定以郑兰芬所有位于温州市鹿城区南塘街南塘住宅区5组团2幢1201室的房地产为的上述发放的贷款提供抵押担保。原告对抵押物进行登记，并依约发放了150万元贷款。
2012年8月10日借款合同届满，被告郑兰芬单方违约，未履行还款义务，利息仅付清至2012年7月10日止，从2012年7月11日起仅支付部分利息514.27元，后共计归还贷款本金750251.39元，尚欠原告借款本金人民币749748.61元及相应的利息90713.95元（暂计至2013年4月21日止）。现请求判令：1.被告郑兰芬立即偿付原告借款本金749748.61元及相应利息90713.95元（暂计至2013年4月21日止）合计840462.56元及直至贷款本息还清之日止所产生的利息、罚息、复利（利息计算：借款期内年利率为7.544%；从2012年8月11日起逾期罚息年利率为11.316%；对不能按时支付的利息，按罚息年利率11.316%计收复利）；2.被告郑兰芬若不立即偿付上述借款本息，则依法拍卖登记在被告郑兰芬名下坐落于温州市鹿城区南塘街南塘住宅区5组团2幢1201室的房地产，所得价款由原告优先受偿；3.本案诉讼费用由被告郑兰芬承担。
为证明其诉称事实，原告工商银行市中支行向本院提供了如下证据：
1.工商银行市中支行的营业执照，证明原告的诉讼主体资格；
2.郑兰芬的身份证、单身证明、户口簿，证明被告的主体资格；
3.个人贷款借款凭证，证明原告已发放150万元贷款的事实；
4.《个人借款／担保合同》（编号：01203000282011抵押贷0000809号），证明双方已签订借款合同及对贷款的金额、期限、利率情况及违约责任等情况进行约定的事实；
5.《个人借款最高额抵押合同》（编号：抵押字工行市中支行2011年0174号），证明双方已签订抵押合同，并对抵押物状况、债权发生期间、最高担保额度、违约责任等进行约定的事实；
6.抵押登记证明及房地产权证，证明已对抵押房地产进行抵押登记的事实；
7.自营历史明细表、还款凭证，证明被告郑兰芬还款及所欠本息的事实。
被告郑兰芬未作答辩，亦未向本院提供证据。
被告郑兰芬无正当理由未到庭，应视为放弃质证抗辩的权利。经庭审出示及核对，本院对原告工商银行市中支行提供的证据认定如下：上述第1-7组证据，具有真实性、合法性以及与本案的关联性，本院予以确认。
根据上述确认的证据以及当事人的陈述，本院认定的事实如下：2011年8月5日，原告工商银行市中支行与被告郑兰芬签订一份编号为01203000282011抵押贷0000809号的《个人借款／担保合同》，约定贷款金额150万元；担保方式为抵押，对应的担保合同为抵押字工行市中支行2011年0174号《个人借款最高额抵押合同》；贷款期限为2011年8月5日至2012年8月5日，并以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后如遇基准利率调整，仍执行本合同利率，不分段计息；还款方式为按月付息，一次性还本，每月放款日为还款日；罚息利率为合同执行利率基础上加收50%，借款人未按合同约定偿还贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；等等。借款凭证上记载的贷款期限为2011年8月10日至2012年8月10日，实际执行利率为年利率7.544%。
同日，原告工商银行市中支行与被告郑兰芬签订一份编号为抵押字工行市中支行2011年0174号的《个人借款最高额抵押合同》，约定被告郑兰芬以其所有的坐落于温州市鹿城区南塘街南塘住宅区5组团2幢1201室房产（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号）作为抵押物，所担保的债权包括自2011年8月4日至2016年8月4日期间，（包括期间起始日和届满日），在人民币420万元的最高额度内，原告依据与被告郑兰芬签订的主合同而享有的债权。担保的范围包括主债权本金你、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用；等等。上述抵押已于2011年8月9日在温州市房产管理局办理的抵押登记（他项权证号：温房他证鹿城区字第81038**号）。
被告郑兰芬已足额支付利息至2013年7月10日，最后一期利息仅支付514.27元。后被告郑兰芬于2012年8月17日偿还本金150251.06元，于2012年9月21日偿还本金0.33元，于2012年9月24日偿还本金15万元，于2012年10月23日偿还本金15万元，于2012年11月28日偿还本金10万元，于2012年12月19日偿还本金20万元，合计偿还本金750251.39元。现被告郑兰芬尚欠原告本金749748.61元、利息9230.06元、自2012年8月11日起的逾期利息和利息9230.06元自2012年8月11日起的复利。
本院认为：原告工商银行市中支行与被告郑兰芬签订的借款合同以及抵押合同，均未违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对合同当事人均具有法律约束力。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。原告已依约发放贷款，被告郑兰芬未能按约偿付借款本息，已构成违约，现借款已到期，原告诉请被告郑兰芬偿付余欠的借款本金及利息、逾期利息，并对未按时支付的利息计收复利，于法有据，本院予以支持。因逾期利息已属于追究违约责任的性质，原告主张对逾期利息再计收复利，没有依据，本院不予支持。涉案最高额抵押已经办理登记，涉案主债务属于最高额抵押的担保范围，抵押权已自登记时设立，被告郑兰芬到期未履行上述债务的，原告有权以拍卖、变卖其提供的抵押房产所得价款在担保的最高债权限额范围内优先受偿。被告郑兰芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑兰芬于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行借款本金749748.61元及利息9230.06元、逾期利息（年利率为11.316%，自2012年8月11日起至2012年8月16日止，以本金150万元计，自2012年8月17日起至2012年9月20日止，以本金1349748.94元计，自2012年9月21日起至2012年9月23日止，以本金1349748.61元计，自2012年9月24日起至2012年10月22日，以本金1199748.61元计，自2012年10月23日起至2012年11月27日止，以本金1049748.61元计，自2012年11月28日起至2012年12月18日止，以本金949748.61元计，自2012年12月19日起至本判决确定的履行之日止，以本金749748.61元计）和利息9230.06元的复利（自2012年8月11日起至本判决确定的履行之日止，按年利率11.316%计付）。
二、如被告郑兰芬未按期履行上述第一项债务的，原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行有权以拍卖、变卖被告郑兰芬所有的坐落于温州市鹿城区南塘街南塘住宅区5组团2幢1201室房产［所有权证号：温房权证鹿城区字第6390**号，建筑面积：131.68平方米］所得价款优先受偿，但其优先受偿的范围与编号为抵押字工行市中支行2011年0174号的《个人借款最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过420万元。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12205元，由被告郑兰芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
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审 判 长 郭靓斐
人民陪审员 陈小萍
人民陪审员 韩小宝
二〇一三年十二月十九日
代书 记员 麻艳倩