江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二民申字第01188号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：笪尔灿。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南通征邦房屋开发有限公司。住所地：南通市经济开发区星海商贸中心。
法定代表人：黄希文，总经理。
委托代理人：沈如云，北京大成（南通）律师事务所律师。
再审申请人笪尔灿因与被申请人南通征邦房屋开发有限公司（以下简称征邦公司）房屋拆迁合同纠纷一案，不服南通市中级人民法院（2014）通中民终字第0165号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。
笪尔灿申请再审称：二审判决遗漏了其提供的证明选房时房屋面积已经确定的证据，认定对预选房屋面积、套型、价格没有约定属事实错误；征邦公司应当赔偿其经济损失24.7273万元，过渡费应当支付到交房时为止；二审判决认定2005年11月23日才确定房屋的价格错误；征邦公司未经审批大幅度地变更房屋套型构成违约；二审判决合议庭成员临时变更属于程序违法。请求撤销原判决，依法再审。
征邦公司提交答辩意见称：本公司与笪尔灿签订的《实际购买承诺书》中没有约定拆迁回购房的面积、套型、价格；笪尔灿提交的402地块总平面图、建筑单体套型设计图、建筑面积汇总表、南通市发改委（2003）572号批复、新东方公寓的阶段性文件和图纸等均不是《实际购买承诺书》的组成部分，笪尔灿推�出房屋面积为131.75平方米缺乏事实和科学依据；本公司于2005年7约26日在南通日报上所刊登的公告，只是对原初步设计的图纸进行了调整，不能说明《实际购买承诺书》中有面积的约定；二审程序没有违法之处。原判决有事实和法律依据，请求驳回再审申请。
本院审查查明：征邦公司于2001年12月28日与南通市国土资源局签订合同，受让案涉板桥东村402地块使用权用于建设住宅。2003年6月30日，南通市国土资源局函告征邦公司，同意案涉地块延期至2003年7月30日前开发。笪尔灿系坐落于板桥东村6幢107室-1的被拆迁户。2003年7月4日南通市房产管理局作出《南通市城市房屋拆迁公告》，对征邦公司因板桥东村402地块改造拆迁的范围、时间等有关事项进行公告。2003年7月17日南通市城市建设拆迁有限公司因征邦公司402地块工程建设需要，与笪尔灿签订《南通市城市房屋拆迁补偿�置协议》。协议约定，笪尔灿的被拆迁房屋坐落南通市板桥东村6幢107室-1，合法建筑面积44.85平方米，应得补偿款合计85753.32元。后笪尔灿与征邦公司签订了一份《实际购买承诺书》，内容为：笪尔灿为板桥新村拆迁户，拆迁协议编号NO.B-5-1、NO.12-014，现预订新东方公寓3幢502室商品房，预售人、预订人作出如下承诺：1、预订人保证在预售人取得有关合法手续后，预售人通知预订人在15日内与预售人签订正式的商品房买卖合同，过期为自动放弃。2、预订人保证以预订人的名义和原预订的房号与预售人签订正式的商品房买卖合同。3、预订人保证与预售人签订正式的商品房买卖合同不擅自转让。4、预订人过渡期，过渡费按现行拆迁政策执行。5、预售人保证按预订人预订商品房的幢号、室号签订正式商品房买卖合同。
2005年7月26日，征邦公司和南通城市建设拆迁有限公司在南通日报刊登公告，内容为“根据板桥东村（402地块）拆迁工程需要，经有关方面共同研究，对新东方公寓部分住宅套型进行了调整，增大了中、小套型的比例，请前一段时间已动迁并拿到回购房承诺书的被拆迁户携带户口簿、身份证、拆迁协议书、原回购房承诺书等手续优先重新选房，以签订拆迁协议及回购承诺书先后为序。选房时间定于2005年7月29日进行至2005年7月31日止。每天上午8时30分至11时30分，下午2时至5时30分，逾期作不要求调整论处，选房及签订回购意向书地点在南通城市建设拆迁有限公司会议室。具体安排：2005年7月29日办理原拿到4号楼、5号楼回购房承诺书的被拆迁户签订回购意向书手续；2005年7月30日办理原拿到1号楼、3号楼回购房承诺书的被拆迁户签订回购意向书手续”。
2005年11月23日，征邦公司确定了板桥东村402地块被拆迁户购买原地回购房有关价格结算办法，对回购房价格、回购房层次费结算办法、回购房合同签订时间进行了明确。2008年9月，南通市建筑设计院设计完成新东方公寓总平面图及平面施工图。2009年7月10日，征邦公司领取了新东方公寓建设工程规划许可证。2011年5月20日，南通市物价局向南通市住房保障和房产管理局发出《关于征邦公司房价备案的函》，明确新东方花苑1-5号楼房价已在物价局备案，备案的新东方花苑1-5号楼住宅销售最高售价14950元／平方米、平均价格为12850元／平方米。上述新东方花苑即为原新东方公寓。2013年1月18日，征邦公司在南通日报刊登公告，向案涉原地回购的被拆迁户发出通知，要求被拆迁户于2013年1月21日至1月24日携带身份证、拆迁协议书、《实际购买承诺书》（回购商品房意向书）等手续签订正式的商品房买卖合同。
笪尔灿于2013年1月23日向征邦公司发函，认为房屋面积已从原定的131.75平方米改小，征邦公司已严重违约，未与征邦公司签订商品房买卖合同。诉至南通市崇川区人民法院，要求：1、判决征邦公司按实际购买承诺书签订商品房买卖合同并履行交付房屋的相应手续。2、判令征邦公司因无法按原承诺交付131.75平方米的房屋，赔偿原告损失24.7273万元。3、判令自2013年1月起按照国家规定每月支付过渡费672.75元，到实际拿房日止。4、判令自2013年1月起，将拆迁补偿款84049.02元的3.81%的利息支付，到实际拿房之日止。5、诉讼费由征邦公司承担。
另查明，过渡费笪尔灿已领至2012年10月，补偿款利息已领至2012年12月，补偿款利息现按年利率3.81%以本金84049.02元计算。征邦公司认为过渡费笪尔灿还有三个月（2012年11月、12月、2013年1月）未领取，利息还差一个月。
一审法院判决认为：实际购买承诺书只约定了征邦公司预�房屋的幢号、室号，并未约定房屋的面积、套型、价格等；没有将新东方总平面图、402地块住宅建筑面积表等材料作为附件。笪尔灿不能证明新东方总平面图、402地块住宅建筑面积表等材料为承诺书的附件，亦不能证明征邦公司对笪尔灿所预定的商品房的套型、面积、价格等作过承诺。该承诺书符合预约合同的特征。但本案与一般商品房买卖不同，涉及拆迁安置纠纷，笪尔灿与征邦公司应按照承诺书约定的内容进行协商，尽早订立商品房买卖合同。因实际购买承诺书中没有明确约定3幢502室的面积为131.75平方米，笪尔灿主张24.7273万元经济损失的基础不能成立。在征邦公司通知、笪尔灿未与征邦公司签订商品房买卖合同后产生的过渡费用不应由征邦公司承担。对笪尔灿主张的2013年1月的过渡费672.75元予以支持。征邦公司应支付至实际结算时止的拆迁补偿款利息。
一审法院判决：一、笪尔灿与征邦公司在判决发生法律效力之日起十日内，按照《实际购买承诺书》的约定订立商品房买卖合同。二、征邦公司在判决发生法律效力之日起十日内支付笪尔灿2013年1月的过渡费672.75元。三、征邦公司在判决发生法律效力之日起十日内支付笪尔灿拆迁补偿款利息（自2013年1月起，以84049.02元按年利率3.81%计算至双方实际结算之日）。四、驳回笪尔灿的其他诉讼请求。
宣判后，笪尔灿不服，提起上诉称：1、实际购买承诺书应为本约，已满足商品房买卖合同的基本构成要件。新东方公寓的总平面图、单体套型设计图及402地块住宅房建筑面积表、2003年经南通市规划局审批的402地块的总平面图、南通市发改委（2003）572号批复，其中包含总平面图、建筑单体设计图、建筑面积汇总表等证据都能证明笪尔灿签订的实际购买承诺书中载明的3幢502室的建筑面积为131.75平方米。2、征邦公司涉嫌违法建设，擅自更改房屋套型和面积，构成违约。应当赔偿经济损失24.7273万元。拆迁过渡费应支付到实际交房时止。请求撤销一审判决。
征邦公司答辩称：实际购买承诺书中没有约定拆迁回购房的面积，也没有任何附件约定拆迁回购房的面积。笪尔灿所举的402地块总平面图和建筑单体套型设计图、建筑面积汇总表并非实际购买承诺书的组成部分。笪尔灿选房时只是明确楼号和所在楼层位置。征邦公司在2005年7月26日南通日报上所刊登的公告只能说明征邦公司对原初步设计的图纸进行了调整，不能说明实际购买承诺书中有面积约定。征邦公司在与拆迁户、购房户签订正式商品房买卖合同之前，在开发过程中调整套型和面积，不存在违约问题。由于笪尔灿的原因，笪尔灿不应再取得拆迁安置过渡费。请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理过程中，马某、毛某两位证人出庭作证。证人马某陈述，其在2004年元旦前后与笪尔灿一同去征邦公司选房，在征邦公司墙上贴有几张图纸，有一张是套型图，上面没有标明是130余平方，旁边贴的表上注明每个套型的面积和套型。其选了3号楼130余平方的套型。证人毛某陈述，其在2003年12月中旬到征邦公司看到墙上贴了好几张图纸，其在小图上看到130余平方。
征邦公司质证认为：两位证人不具有作证资格，证人马某与笪尔灿有利害关系，证人毛某拒绝回答核实其身份的问题。两位证人都某能清楚陈述是什么图纸上标注了130余平方。故证人证言均不应采纳。
二审法院判决认为：证人马某的证言前后矛盾，证人毛某拒绝向法庭告知其作证的对象，拒绝陈述其身份。两位证人在一审中即可作证，不符合新证据的条件，故对两位证人的证言不予采信。
实际购买承诺�约定的主要内容是征邦公司在取得有关合法手续后通知笪尔灿签订正式的商品房买卖合同。双方的目标指向均是将来订立正式商品房买卖合同。笪尔灿等人也认可将来还要与征邦公司再订立购房合同，一审判决认定实际购买承诺书是预约合同并无不当。现有证据表明，双方订立实际购买承诺书时，对超出原产权面积的部分价格尚未确定，直至2005年11月23日南通市城市房屋拆迁管理办公室才出台“板桥东村402地块被拆迁户购买原地回购房有关价格结算办法”，故实际购买承诺书尚不具备商品房买卖合同的主要条款。规划设计图不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的条件，不能由此推导出实际购买承诺书中已确定回购房屋的面积。现有证据尚无法证明双方在实际购买承诺书中对回购房屋面积已有明确约定�笪尔灿主张房屋面积差价损失的基础不能成立。笪尔灿在回函中明确表示因面积问题暂不同意签订购房合同，可视为放弃了要求征邦公司补偿过渡费的权利。故2013年1月之后的过渡费不应再由征邦公司负担。
在二审过程中，征邦公司自愿补贴笪尔灿1万元，二审法院照准。二审法院作出判决：驳回上诉，维持原判。
本院审查中还查明：与笪尔灿起诉征邦公司相关联的案件共四件，二审法院开庭时予以合并审理，故部分案件的合议庭成员非传票上载明的合议庭成员。但在二审开庭时法庭告知合议庭成员并征询了是否申请回避的意见，当事人均未提出异议。
本院认为：二审判决经对2003年审定的新东方公寓规划总平面图、南通市发展计划委员会通计固（2003）572号关于同意“新东方公寓”初步设计的批复（该批复内含总平面图建筑单体设计、建筑面积汇总表）及402地块1-5号楼住宅房建筑面积套型图，征邦公司与笪尔灿签订的实际购房承诺书等证据审查后，认定征邦公司承诺按笪尔灿预订商品房的幢号、室号签订正式商品房买卖合同，因未注明笪尔灿预购商品房的面积、户型，亦未注明具体的价格、交付时间及超出拆迁补偿款外购房款如何支付等，该承诺书不具备商品房买卖合同的必备条款。且该承诺书中明确载明承诺的内容为签订商品房买卖合同，而不是交付房屋，故该承诺书只是双方准备签订商品房买卖合同的预约合同。二审判决对此认定并无不当。
笪尔灿提出征邦公司在房屋建设过程中变更房屋套型构成违约。因无证据证明笪尔灿与征邦公司对所选定的房屋的套型、面积作出约定，故无证据证明征邦公司变更房屋套型对笪尔灿的民事权利造成侵害。
因征邦402地块房屋拆迁实施方案规定了回购原地房屋价格、扩大面�价格按物价部门的核定为准，但对超出拆除面积部分的回购价格没有确定，直到2005年11月23日，征邦公司公布了板桥东村402地块被拆迁户购买原地回购房有关价格结算办法，对回购房价格、回购房层次费结算办法、回购房合同签订时间进行了明确。故二审判决认定房屋回购价格在2005年11月23日才确定并无不当。
征邦公司与笪尔灿签订的实际购房承诺书系预约合同，未注明将来笪尔灿签订正式商品房买卖合同购买的房屋面积为131.75平方米及户型，只是注明笪尔灿准备购买的房屋房号。后征邦公司通知笪尔灿签约购买约定房号的房屋，虽然该房屋面积小于131.75平方米，但征邦公司未违约，未侵害笪尔灿的民事权利。故笪尔灿要求赔偿247273元，无事实依据。笪尔灿在征邦公司发布公告后回函，明确表示因房屋面积问题暂不同意签订房屋买卖合同，可以视为放弃了要求征邦公司支付过渡费的权利。二审判决并无不当。
关于二审法院合议庭组成问题。由于二审法院将与笪尔灿起诉案件相关联的案件合并审理，合议庭成员发生变更，符合法律规定。且开庭中笪尔灿亦未提出异议，故二审中合议庭组成不违法。
综上，笪尔灿申请再审不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款规定，裁定如下：
驳回笪尔灿的再审申请。
审 判 长 毕晓红
代理审判员 尚召生
代理审判员 郇习顶
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 汪亚玲