上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11039号
上诉人（原审被告）：上海英朗建筑装潢工程有限公司，住所地上海市金山区亭林镇金展路2229号6号楼682室。法定代表人：祖春，董事长。委托诉讼代理人：殷喆元，上海市千方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王道善，男，1938年4月30日生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告）：张慧丽，女，1940年3月23日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：应六妹，女，1962年3月18日生，汉族，住址同上。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：徐忠辉，上海金亭律师事务所律师。原审被告：王建中，男，1963年12月2日生，汉族，住址同上。原审被告：张进俭，男，1963年7月13日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人上海英朗建筑装潢工程有限公司因与被上诉人王道善、张慧丽、应六妹及原审被告王建中、张进俭房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上海英朗建筑装潢工程有限公司（以下简称英朗公司）上诉请求，撤销原审判决，改判驳回三名被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：上海市XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）产权登记在王建中一人名下，不动产物权登记具有公示效力，故张进俭接受王建中的委托处理系争房产并无不当，并不构成无权代理；英朗公司并不存在和张进俭恶意串通签订房屋买卖合同的事实，原审对此认定错误；三名被上诉人并非房屋权利人，无权提起本案诉讼。王道善、张慧丽、应六妹共同辩称，从合同签订、合同内容、房款支付等环节都可以看出上诉人和张进俭是恶意串通，原审法院对此认定正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王道善、张慧丽、应六妹向一审法院起诉请求：1、确认王建中与英朗公司签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、将系争房屋恢复登记至王建中名下，并确认系争房屋属王道善、张慧丽、应六妹及王建中的共有财产；3、英朗公司排除妨碍。原审庭审中，王道善、张慧丽、应六妹将诉请2变更为英朗公司将系争房屋恢复登记至王建中名下；诉请3变更为英朗公司将系争房屋交给王道善、张慧丽、应六妹及王建中。一审法院认定事实：王道善、张慧丽系夫妻关系，王建中系其儿子；应六妹与王建中于1988年11月24日结婚。1995年4月2日，系争房屋的承租人或受配人王道善与同住人张慧丽、应六妹及王建中共同出具购买公有住房委托书，该委托书明确房屋承租人或受配人为王道善，房屋购买人确认为王建中，并委托王建中作为办理购买公有住房的一切手续。1995年4月5日，本户人员情况表载明，王道善、张慧丽及王建中等三人核定为该户人口数。1995年4月8日，购房人王建中与上海市房产管理局的代理人上海市闸北区宝山路房管所为买卖系争房屋签订了《公有住房买卖合同》。2016年1月7日，上海市闸北区宝山路街道通源居民委员会出具证明，证明王道善、张慧丽、应六妹、王建中及其女儿王某于2015年12月23日前长期居住在系争房屋。2015年8月15日，王建中出具《委托书》，全权委托张进俭自2015年8月14日至2016年8月13日办理系争房屋出售事宜（包括代为签订房地产买卖合同、办理产权转移登记、代为收取房款等等权限）。2015年8月17日，江苏省南京市秦淮公证处对上述《委托书》公证，并出具《公证书》。2015年10月27日，张进俭作为卖售人（甲方）王建中的代理人与买受人（乙方）英朗公司就系争房屋网签了《上海市房地产买卖合同》。该合同第二条，约定转让价款为158万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确，乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；合同第四条，对于腾房、验收交接时间填写处均为空白；合同附件三付款协议为空白；合同附件五，已购公房参加房改购房时的同住成年人意见：同意出售上述房屋。签章处手写“无同住人”、“张进俭代王建中”。2015年10月30日，张进俭先在工商银行上海市金山支行开户，英朗公司法定代表人祖春遂汇款158万元至该账户，25分钟以后该账户卡取全部现钞。当日，张进俭向英朗公司出具了收款收据。2015年11月9日，系争房屋权利人变更登记至英朗公司名下。2015年12月23日21时55分，应六妹向上海市公安局闸北分局宝山路派出所报警，上海市公安局案（事）件接报回执单记载内容为，2015年12月23日21时07分，报警人称系争房屋有陌生人敲门。民警到现场后，经了解为房产买卖引起纠纷，告知双方协商解决，或通过法院解决。英朗公司即日起占有系争房屋。一审法院认为，首先，系争房屋的性质。截止至1995年12月31日前签订的《公有住房买卖合同》系采“94方案”，鉴于当时政策因素，产权只能登记在一人名下，但承租人或受配人与同住成年人为产权共有人。系争房屋系属公有住房买卖形成，该房屋权利人应为本户人员情况表核定人员，即王道善、张慧丽以及王建中。其次，张进俭是否有权代理处分系争房屋。张进俭仅得到共有产权人之一王建中授权，未经其他共有人同意，未授权人事后也未予追认；尽管委托书经公证证明，但证明内容仅限王建中授权的真实性；张进俭就系争房屋所签合同应为无权代理。最后，系争房屋买卖合同的效力。系争房屋交接验收的时间以及付款方式、付款期限等应为房屋买卖合同的主要条款，但该合同记载均为空白；系争房屋的性质决定了合同附件五存在的必要性，而在同住成年人意见处签署“无同住人”，该表述既与“同意出售上述房屋”的表示前后矛盾，也与系争房屋的事实居住状况不符。结合系争房屋的居住状况、报警记录、委托内容以及购房款流向等，法院有理由相信，英朗公司交易前未了解系争房屋的具体状况，双方在交易过程中未有交接验收，购房款也未流向委托人即王建中。张进俭并非正常代理即非为委托人利益出售房屋，英朗公司也非善意第三人。由此可见，无权代理人张进俭与英朗公司恶意串通签订房屋买卖合同，损害了产权共有人的利益，依法应当认定为无效。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。因此，英朗公司应将系争房屋产权恢复登记至王建中名下；同时应向共有产权人交还系争房屋。据此判决：一、确认张进俭以王建中名义与上海英朗建筑装潢工程有限公司于2015年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海英朗建筑装潢工程有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市XX路XX弄XX号XX室的房产恢复登记至王建中名下；三、上海英朗建筑装潢工程有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市XX路XX弄XX号XX室的房产交还给王道善、张慧丽以及王建中。本案受理费人民币19,020元、公告费人民币760元、财产保全费人民币5,000元等合计人民币24,780元，由王建中负担人民币16,520元，上海英朗建筑装潢工程有限公司负担人民币8,260元。王建中、上海英朗建筑装潢工程有限公司所负之款，应于判决生效后七日内缴纳法院。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于张进俭以王建中名义与英朗公司签订的房地产买卖合同是否存在恶意串通从而导致合同无效之法定情形。对此，第一，系争房屋并未在中介机构挂牌出售，对于如何得知该房源英朗公司表示是通过网站信息知晓，但对于具体是哪个网站，英朗公司无法作出明确答复；第二，系争房屋一直由王道善、张慧丽、应六妹实际居住使用，如英朗公司在签订买卖合同之前实地查看过房屋，理应对房屋的居住情况有所了解，英朗公司一审中陈述由张进俭带其进入系争房屋看过房，二审期间又陈述由于没法进入系争房屋故看了同户型的房屋，但对于具体看了哪一家房屋，英朗公司又未能回答，对于看房如此重要的环节，英朗公司前后陈述矛盾，又未能提供相应依据，故本院对其实地查看过房屋的主张难以采信；第三，从双方签订的房地产买卖合同内容来看，除了房屋基本情况、价款、过户时间之外，其余条款均为空白，对于诸如付款方式、付款期限、房屋交接等涉及房屋买卖的重要事项，双方在买卖合同中未作约定，显然不符合正常的交易惯例；第四，从付款情况来看，张进俭当天开具银行账户，英朗公司法定代表人当天汇款，当天全部款项现金取出，目前也没有证据证明张进俭将款项交付给王建中；故综合上述证据材料及履行情况，本院认为系争房地产买卖合同不符合正常交易惯例，张进俭与英朗公司确实存在恶意串通的情形，该买卖合同依法应当认定无效。原审法院对此认定正确，本院予以维持。另，系争房屋系通过“94方案”购得产权，王道善、张慧丽作为该户核定人口，应属产权共有人，应六妹作为王建中之配偶，对于登记在王建中名下的房屋也享有共有权利，故三人作为原告提起本案诉讼并无不当，英朗公司对王道善、张慧丽、应六妹原告主体资格提出的异议缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人英朗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,020元，由上诉人上海英朗建筑装潢工程有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……