文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终2855号上诉人（原审原告）：李剑上诉人（原审原告）：周芬两上诉人共同委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘文文委托诉讼代理人：杨璟，广东扬权律师事务所律师。原审第三人：深圳市居家房地产经纪有限公司法定代表人：吴忠强。原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳南山支行法定代表人：黄振文，行长。委托诉讼代理人：祝理力，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘端，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上诉人李剑、周芬、上诉人潘文文因双方之间及原审第三人深圳市居家房地产经纪有限公司（以下简称居家公司）、中国工商银行股份有限公司深圳南山支行（以下简称工商银行南山支行）房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初14534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李剑、周芬的上诉请求：1、撤销一审判决第二项并改判潘文文支付周芬逾期履行违约金（以230万元为基数，按照每日万分之四，从2016年08月22日起潘文文履行合同全部义务之日即潘文文将涉案房屋过户至周芬名下后并交付该房屋之日止）；2、本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费由潘文文承担。上诉事实及理由：一审法院判决潘文文支付周芬违约金明显过低。为维护李剑、周芬的合法权益，现向人民法院提起上诉，望依法改判。针对李剑、周芬的上诉，潘文文答辩称：综合双方一审提交的证据可以知道，潘文文在合同签订之后，自始至终按照合同履行相关的合同义务，不存在违约行为。反观李剑、周芬擅自违反合同约定，伪造虚假的《买方主体变更确认书》，在银行不办理资金监管的休息日，即9月18日星期天通过潘文文办理资金监管。潘文文的上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回李剑、周芬全部诉讼请求；3、判令李剑、周芬向潘文文支付迟延履行违约金117760.00元。（暂计，以230万元为基数，按照每日之四计算，从2016年8月19日起至李剑、周芬办理资金监管手续之日止）4、本案一审、二审诉讼费由李剑、周芬承担。上诉事实与理由：一、一审法院认定事实错误，周芬并非涉案房产的买方。潘文文与李剑在签订二手房买卖合同时，李剑与居家公司员工以办理银行、赎楼手续的名义，骗取了仅有潘文文签字手印的空白纸张。李剑、周芬提交《买卖主体变更确认书》系李剑、周芬串谋伪造的，在潘文文签署的空白纸张上自行印制的。潘文文从未与周芬有过任何形式上的接触，更无将涉案房产出售给周芬的意思表示。二、一审法院认定潘文文取得房产证时间错误。潘文文于2016年9月3日才接到开发商领取房产证的通知，潘文文随即于2016年9月5日即从市区驱车赶往龙岗领取房产证。潘文文系直接向开发商购得的房屋，此类房屋需要在开发商办理初始登记后，通过开发商进行转移登记，且根据行业惯例以及交易习惯，房产证上载明的时间系制证审批通过的时间，而并非实际“办出”房产证的时间，且房产证也需经开发商领取后，才统一通知房主领取。三、一审法院认定催告情况不清。事实是潘文文向李剑寄发律师函，并未向周芬寄送过律师函，也未向周芬主张过任何权利。四、一审法院认定办理资金监管情况不清。事实是2016年9月19日，潘文文前往工商银行龙岗支行，签署了全套资金监管协议以及提供相关材料留存给工行龙岗支行员工，此时潘文文已经履行了合同义务，只要李剑、周芬到工行龙岗支行再行签字并支付首期款后，即可顺利完成资金监管，但由于李剑、周芬不履行其合同义务导致无法办理资金监管。五、一审法院认定违约事实错误。潘文文取得房产证的时间为2016年9月5日，在9月5日以前潘文文未得到涉案房产的房产证，因此才告知居家公司员工以及李剑未办出房产证的事实。潘文文按合同履行办理资金监管手续，系由于李剑、周芬不履行其合同义务导致无法办理资金监管；最后，潘文文一直按合同约定积极履行己方义务，也从未告知李剑、周芬要解除《二手房买卖合同》。六、一审法院适用法律错误。（一）一审判决以《中华人民共和国合同法》第六十七条规定认定李剑、周芬依法行使先履行抗辩权系适用法律错误。潘文文办理房产证与李剑、周芬办理资金监管手续两个义务之间，并不存在先后履行的顺序，资金监管手续并不以潘文文办理房产证为前提条件。（二）一审判决以《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定支持继续履行合同系适用法律错误。潘文文在本案中不存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的事实，因此周芬无权要求继续潘文文履行合同。（三）一审判令潘文文负有配合李剑、周芬办理申请减免个人所得税、增值税的义务，违反了《中华人民共和国税法》等相关法律规定以及诚实信用的原则。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查明事实后，依法判如所请。针对潘文文的上诉，李剑、周芬答辩称：答辩意见与李剑、周芬上诉状意见一致。深圳市居家房地产经纪有限公司未到庭、未答辩。中国工商银行股份有限公司深圳南山支行针对李剑、周芬及潘文文双方的上诉辨称：与一审答辩意见一致。李剑、周芬向一审法院起诉请求：1、潘文文继续履行双方签订的《二手房买卖合同》。2、潘文文自行筹资还清尚欠工商银行南山支行的银行贷款剩余本息。3、潘文文协助工商银行南山支行注销涉案房产的抵押登记并将房产证原件交予居家公司托管；4、潘文文协助周芬办理资金监管手续及银行按揭贷款手续；5、潘文文将涉案房产交付给周芬；6、潘文文协助周芬签署《深圳市二手房买卖合同》，并协助周芬申请减免相关税费及办理转移登记至周芬名下手续，递件回执由居家公司托管；7、潘文文协助周芬办理涉案房产的电话、煤气、有线或数字电视等过户手续；8、潘文文支付周芬迟延履行违约金（以2300000元为基数，按每日万分之四，自2016年8月22日起至潘文文履行合同全部义务之日止，暂计至起诉日10000元）；9、潘文文承担本案全部诉讼费、保全费。潘文文向一审法院反诉请求：1、解除李剑、潘文文于2015年12月21日签订的《二手房买卖合同》；2、李剑、支付潘文文违约金460000元；3、李剑承担诉讼费。庭审中，潘文文明确反诉请求中所有的法律责任仅要求由李剑承担，不要求周芬承担。一审法院认定事实：一、合同主体。卖方：潘文文，原买方：李剑，新买方：周芬。2015年12月22日，李剑、潘文文双方签订了《买方主体变更确认书》，将买方主体变更为周芬。居间方：居家公司。二、合同编号：NO:xxxxx。三、签订合同时间：2015年12月22日。四、交易标的：深圳市龙岗区xx街道xxx园x栋XX楼xxx号房产，建筑面积为88.69平方米，房产证号：粤（2016）深圳市不动产权第xxxx号。五、合同交易金额：人民币2300000元。六、定金支付情况：李剑依约向潘文文支付定金50000元，潘文文向李剑出具收款收据，确认收到定金50000元。七、合同约定购房款支付方式：合同约定剩余房款采用银行按揭付款方式，双方应于合同签署之日起240日内付清首期款（金额以银行贷款为准），买方应当在应付首期房款之日起三日内（含当日）办理完毕全部银行按揭贷款申请手续，卖方应无条件配合提交相关资料，双方不得拖延，否则视为违约。八、涉案房产抵押、赎楼情况：2015年6月11日。潘文文与工商银行南山支行签订了《个人购房借款/担保合同》，抵押贷款金额为1156000元。2015年12月25日，潘文文公证委托案外人刘颖、傅丽娜等人为其委托代理人代为办理赎楼、资金监管、注销抵押登记手续。2016年8月22日，潘文文取得涉案房产的房产证。九、居家公司员工夏xx（以下简称夏）与潘文文的微信记录：2016年8月15日，夏：潘小姐，房产证应该出来了，去拿复印件出来就可以办手续了，尽快安排，谢谢。2016年8月19日，夏：美女，问下房产复印件可以拿到了不？办手续了！2016年8月22日，夏：美女再次问下出证没有？2016年8月22日，被：就这几天。夏：好的，我已经让客户准备好了。2016年8月29日，夏：老板，问下什么时候可以拿到复印件？被：我也在等通知。2016年8月31日，夏：问下出来没有？2016年9月5日，夏：出证了没有，美女？潘小姐，办文递交资料30多天了，去取复印件了没有呢？潘小姐，房产证确定已经出来啦，请配合买方办理按揭申请，资金监管及后续的相关手续，谢谢！潘文文小姐：我是居家地产夏xx，关于您出售x园x栋X座xx房一事，我多次与您沟通，您一再说房产证没办出来，不提供房产证复印件，买方办不了资金监管及按揭申请，而据我帮您预约的一手商品房转移登记回执时间是2016年7月29日15：00-16：00，按正常办文时间，房产证早就出来了，而您拒绝提供房产证复印件，属于不配合买方办手续，属于违约行为，请速与我联系，提供房产证复印件及相关资料，办理房产交易手续。2016年9月11日，夏：老板，要不要办手续？不要拖下去了。十、李剑与潘文文的微信记录：2016年9月5日，李：美女您的证已经办出来了为什么不继续交易呢？被：你没有在240天内支付首期款，你都违约了，怎么是我不交易呢？……你的首期款是多少都没有告诉我，也不在240天内通知我们。李：你的房地产证没办出来我可以办手续吗？……被：付款是你的责任，我的事情全部委托担保公司了。你监管首期款还要我的证和人？李：肯定要啦！我2016年8月6号问您房产证出来了吗，您还说没有。是8月29号。2016年9月7日，李：美女可否谈谈，我是真心买房自己住。十一、催告情况：2016年9月14日，李剑、周芬按照潘文文在居家公司留存的地址向潘文文寄发《履约催告函》，要求潘文文于2016年9月18日14点（因节假日银行不办理资金监管及申请按揭业务，贵方若知悉其他银行办理，可提前按贵方选定的银行及时间办理）准时在工商银行深圳龙岗支行办理资金监管及申请按揭贷款手续。2016年9月12日，潘文文向李剑、周芬及居家公司员工夏xx寄发《律师函》，告知李剑、周芬因其未在240日明确首期款的具体金额及办理首期款监管，也未向银行提交按揭贷款申请资料，也没有取得银行贷款承诺函，导致合同受阻。鉴于李剑、周芬已构成违约，望李剑、周芬收到本函之日起两日内联系律师或委托人，协商解决违约事宜。十二、办理资金监管情况：2016年9月18日，周芬前往中国工商银行深圳龙岗支行等候潘文文办理资金监管手续，但因潘文文未到场，李剑、周芬无法办理资金监管手续。十三、违约责任条款：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同……如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让价20%的违约金或没收买方已付定金。十四、需要说明的其他事项：1、涉案合同备注：买卖双方均清楚该物业尚未办出初始房产证，须办出房产证后办理产权过户手续，若办证超出合同期，则办手续顺延，但不能超过300天。2、周芬符合深圳购房条件，并同意如潘文文不配合赎楼，愿意代潘文文赎楼。3、庭审中，李剑确认其已退出合同主体，涉案合同中的全部权利、义务均由周芬继受。潘文文主张其在签署主体变更确认书时新买方处为空白，并没有周芬的签名。一审法院认为，李剑与潘文文签订《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方均应切实履行合同义务。签订涉案合同当天，李剑与潘文文签署了《买方主体变更确认书》，合同主体发生了变更，现一审法院结合李剑、周芬、潘文文的本诉、反诉及庭审意见，将本案争议焦点归纳为：1、买方主体的认定问题；2、李剑、周芬未在合同约定期限内办理首期款资金监管手续是否构成违约。关于第一个争议焦点，潘文文确认涉案《买方主体变更确认书》中的潘文文处签名系其本人所签，但提出签署该份确认书时新买方处为空白，因而买方仍为李剑的辩解意见，一审法院认为，虽然李剑与潘文文签订该确认书时，尚未填写新买方即周芬的名字，但双方以该种形式签订确认书，应视为潘文文同意李剑指定的任何第三人作为新买方继续履行合同，现李剑指定周芬作为新买方继续履行合同，应视为潘文文对新买方为周芬是持同意态度的，此时涉案合同的买方已由李剑变更为周芬，周芬继受了涉案合同中原买方即李剑的全部权利、义务，周芬及潘文文应按照涉案合同约定继续履行各自义务，周芬作为合同一方有权提起诉讼，潘文文辩称周芬主体不适格，与查明事实不符，一审法院不予采纳。因李剑已退出涉案合同，并非合同相对人，无权要求潘文文履行合同义务及承担责任，亦无须履行合同中的买方义务及承担相应责任，故李剑的全部诉讼请求，一审法院不予支持。潘文文反诉请求李剑承担违约责任，一审法院不予支持。关于第二个焦点，首先，依据二手房交易习惯，在以银行按揭付款方式购房的情况下，银行同意买方的首期款资金监管申请和贷款申请均以交易房产取得房产证为前提。本案中，涉案房屋买卖合同签订之时房产尚未办理房产证，合同约定李剑、周芬应在合同签订之日起240日内办理首期款资金监管，故潘文文理应在上述240天期限内办出涉案房产的房产证。《中华人民共和国合同法》第六十七条约定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在潘文文尚未在签订合同之日起的240日内即2016年8月17日前办理出房产证的情况下，李剑、周芬履行首期款资金监管义务存在一定的障碍，李剑、周芬以此为由未能在合同约定的期限内办理首期款资金监管手续，属于依法行使先履行抗辩权，潘文文以李剑、周芬违约为由反诉请求李剑、周芬承担违约责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持；其次，潘文文于2016年8月22日取得房产证后，此时李剑、周芬、潘文文双方已具备了办理资金监管手续的条件，但在李剑、周芬及居家公司多次询问潘文文是否办理完毕房产证时潘文文均以尚未办出房产证为由不配合办理资金监管手续，在李剑、周芬及居家公司得知涉案房产已办出并函达潘文文要求其于2016年9月18日办理资金监管手续时，潘文文非但不配合履行配合义务，反而告知李剑、周芬要求解除涉案合同，导致涉案合同无法继续履行，潘文文的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。潘文文作为违约方，无权要求解除合同及李剑、周芬承担违约责任，故潘文文的全部反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一。本案中，周芬依约履行了合同义务，李剑、周芬、潘文文之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且李剑、周芬同意一次性支付涉案房款，并具备深圳目前限购政策下的购房资格，故周芬请求继续履行合同，具有合同以及法律依据，一审法院予以支持。继续履行涉案《二手房买卖合同》的具体事项包括：周芬支付购房余款、潘文文协助办理过户手续并交付涉案房产，即周芬应一次性向潘文文支付购房余款2250000元（扣除已付定金50000元）；之后，潘文文应协助周芬办理产权过户登记手续，周芬负担办理过户登记手续所发生的税费；潘文文应当于办理完毕过户手续之日起三日内将涉案房产交付至周芬。因双方在继续履行合同过程中，未尽事宜按双方于2015年12月22日签订的《二手房买卖合同》（NO:xxxxx）执行。关于周芬诉请潘文文负有申请减免个人所得税和增值税的义务的问题。虽然涉案合同未明确约定潘文文负有配合申请减免税费义务，但根据诚实信用原则，结合二手房买卖合同的性质、目的和交易习惯，配合申请税费减免属于卖方应当履行的附随义务，故在涉案房产具备减免个人所得税和增值税的前提下，潘文文作为卖方负有配合申请减免上述税费的义务。关于周芬诉请潘文文协助办理涉案房产的电话、煤气、有线或数字电视等过户手续，属于潘文文应当履行的涉案合同附随义务，一审法院予以支持。关于周芬请求潘文文支付迟延履行违约金（以2300000元为基数，按每日万分之四，自2016年8月22日起至潘文文履行合同全部义务之日止，暂计至起诉日）。因潘文文已于2016年8月22日取得涉案房产的产权证书，此时已具备了办理资金监管的条件，但潘文文怠于履行通知义务，导致合同无法继续履行，故潘文文的违约之日应为2016年8月22日。关于违约金的计算标准，根据合同约定计算标准为日万分之四，因潘文文未提出违约金过高的辩解意见，一审法院不予调整，按照合同约定的日万分之四标准计算。综上，潘文文应当以房屋总价款2300000元为基数，按每日万分之四标准向李剑、周芬支付自2016年8月22日起计至本判决确定过户之日止的逾期履行违约金。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，一审判决：一、周芬与潘文文继续履行双方于2015年12月22日签订的《二手房买卖合同》（编号：0000442），具体事项包括：潘文文于判决生效之日起十日内向工商银行南山支行还清深圳市龙岗区xx街道xxx园x栋XX楼xxx号房产的按揭贷款并办理注销该房产的抵押登记手续，工商银行南山支行协助办理，周芬于涉案房屋抵押登记注销之日起五日内向潘文文一次性支付剩余购房款2250000元；如潘文文未按时履行上述注销抵押登记手续的义务，则周芬于判决确定的潘文文注销抵押登记手续之日起十日内向工商银行南山支行还清涉案房产的全部贷款余额本息及办理注销该房产的抵押登记手续，并将剩余房款（总房款2300000元－定金50000元－上述贷款余额本息）一次性向潘文文支付，工商银行南山支行协助办理；潘文文于涉案房屋抵押登记注销之日起五日内协助周芬将深圳市龙岗区xx街道xxx园x栋XX楼xxx号房产过户至周芬名下，过户产生的各项税费，由周芬负担；潘文文于周芬取得涉案房屋房地产权证书之日起三日内将前述房产交付给周芬；潘文文应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯配合周芬履行办理涉案房产的电话、煤气、有线或数字电视等过户手续的附随义务；二、潘文文于判决生效之日起十五日内向周芬支付逾期履行违约金（以2300000元为基数按每日万分之四的标准从2016年8月22日起计至本判决确定过户之日止）；三、潘文文负有配合周芬办理申请减免个人所得税、增值税的义务；四、驳回周芬的其他诉讼请求；五、驳回李剑的全部诉讼请求；六、驳回潘文文的全部反诉请求。本案本诉受理费28880元、财产保全费5000元，合计33880元（周芬已预缴），由潘文文负担。反诉受理费4100元（潘文文已预缴），由潘文文负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，李剑与潘文文签订《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订之后，李剑、潘文文、周芬签署了《买方主体变更确认书》，约定买方由李剑变更为周芬。潘文文在一审确认涉案《买方主体变更确认书》中的潘文文处签名系其本人所签，但提出签署该份确认书时新买方处为空白，因而买方仍为李剑的辩解意见。潘文文二审进一步主张其系在空白纸张上签字，《买方主体变更确认书》中打印部分为其签名后李剑、周芬自行添加，要求鉴定签名与打印部分形成的时间顺序。本院对该申请不予准许，理由如下：首先，潘文文一审仅主张周芬签名处为空白，对其他部分的内容并未提出异议，亦未要求鉴定。其次，潘文文的签名系在纸张前半部的中下部，与打印体位置衔接自然，书面整体完整流畅。再次，潘文文作为一个有完全民事行为能力的成年人，随意在空白纸张上签名按指纹不符合常理。对于周芬是否为涉案买卖合同的新买方，一审作了充分的论述，其关于周芬系本案适格主体的理由及结论均无不当，本院予以确认，不再赘述。除此，二审争议的焦点在于：周芬未在合同约定期限内办理首期款资金监管手续是否构成违约，潘文文是否有权解除合同。依据二手房交易习惯，在以银行按揭付款方式购房的情况下，银行同意买方的首期款资金监管申请和贷款申请均以交易房产取得房产证为前提。在潘文文尚未在签订合同之日起的240日内即2016年8月17日前办理出房产证的情况下，周芬履行首期款资金监管义务存在客观障碍，周芬因此未能在合同约定的期限内办理首期款资金监管手续，属于依法行使先履行抗辩权，并不构成违约。涉案房产于2016年8月22日登记至潘文文名下，即便如潘文文所称其系2016年9月5日才取得房产证复印件，至迟到2016年9月5日，双方亦已具备了办理资金监管手续的条件。但潘文文始终未告知居家公司或李剑、周芬其已取得房产证复印件的情况。在李剑、周芬及居家公司得知涉案房产已办出并函达潘文文要求其于2016年9月18日办理资金监管手续时，潘文文不予回应，既未要求更改时间亦未到场，却在未通知其他两方的情况下，于次日自行前往办理监管手续，并以此主张买方未办理监管手续违约，迳直要求解除涉案合同。潘文文的前述行为明显有违诚信，并最终导致涉案合同无法继续履行，其行为构成违约。潘文文作为违约方，无权解除合同及要求李剑承担违约责任，故潘文文的全部反诉请求，本院予以驳回。本案中，周芬依约履行了合同义务，涉案买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且周芬同意一次性支付涉案房款，并具备深圳目前限购政策下的购房资格，故周芬请求继续履行合同，具有合同以及法律依据，本院予以支持。关于继续履行合同的具体事项、随附义务的履行等诉讼请求，一审已作详细论述，合法有据，本院均予以认可，不再赘述。关于迟延履行的违约金计算的起止时间。潘文文称其2016年9月5日才取得房产证复印件，但其在一审并未就此举证，仅凭其二审所提交的电脑截屏图片，不足以认定其实际取得房产证复印件的时间为2016年9月5日，且周芬亦不认可，故本院对此不予采信。一审依据现有证据，以涉案房产登记至潘文文名下的时间作为其迟延履行违约金的起算点并无明显不当，本院予以认可。至于截止时间，现周芬尚未支付房款，在周芬的主要合同义务尚未履行之前，周芬诉请迟延履行违约金计付至潘文文履行合同全部义务之日止，缺乏合同依据亦有违公平，本院不予支持。综上，一审判令潘文文以房屋总价款2300000元为基数，按每日万分之四标准向李剑、周芬支付自2016年8月22日起计至判决确定的过户之日止的逾期履行违约金，符合合同及法律规定，本院予以维持。此外，潘文文上诉还请求周芬、李剑支付迟延履行违约金。该请求既与潘文文在一审请求解除合同及要求根本违约的违约金诉请相矛盾，亦超过其一审诉请范围，本院依法不予处理。综上所述，潘文文及李剑、周芬双方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共2755.2元，潘文文预交的2655.2元由潘文文负担，李剑、周芬预交的100元由李剑、周芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年五月二十七日书 记 员 谢文琦（兼）