湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0322民初195号原告：郧西县观音镇人民政府(以下简称观音政府)住所地：湖北省郧西县观音镇。法定代表人：张开祥，现任镇长职务。委托诉讼代理人：谌甲军，湖北正星律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰市蓝艺设计装饰有限公司（以下简称蓝艺公司）住所地：十堰市人民中路*号**楼*号。法定代表人：刘存陆，男，系该公司总经理。被告：刘存陆，男，1976年11月15日出生，汉族，蓝艺公司总经理，户籍住址湖北省十堰市茅箭区。二被告共同委托诉讼代理人：易敬全，男，湖北豪然律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告:湖北新鹏建筑有限公司（以下简称新鹏公司）住所地：湖北省郧西县郧西大道**号。法定代表人：许明良，男，系该公司总经理。原告观音政府诉被告蓝艺公司、刘存陆、新鹏公司建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告观音政府的委托诉讼代理人谌甲军，被告蓝艺公司的法定代表人刘存陆、被告刘存陆及二被告共同委托诉讼代理人易敬全，以及被告新鹏公司的法定代表人许明良到庭参加了诉讼。本案现审理终结。观音政府向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同负责将“西国用（2013）第0200号国有土地使用权证”立即交付给原告；2、判令被告蓝艺公司负责协助原告办理上述土地使用权证变更过户登记等相关手续；3、三被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2016年10月11日，被告蓝艺公司将坐落于郧西县观音镇观音村六组的国有土地使用证号为“西国用（2013）第0200号”载明的土地使用权及该土地上的房屋转让给原告，双方签订了土地使用权转让合同。原告按照约定向被告蓝艺公司支付了全部转让价款，而该公司也将上述地块及地块上的房屋交付给了原告，但是该地块的“西国用（2013）第0200号”国有土地使用权证没有及时交付。后经原告催要，被告刘存陆、新鹏公司于2017年1月17日共同向原告承诺，十堰市蓝艺公司于2017年5月底前将上述土地使用权证交付原告，否则观音政府拒付新鹏建筑有限公司的工程款。但截止目前，三被告仍未交付，故提出上述诉请。蓝艺公司、刘存陆辩称，承认与原告签订土地使用权转让合同、收到全部转让款以及出具承诺书的事实，但认为1、合同签订时蓝艺公司并未在该宗土地上进行投资建设，虽然当时地面已建起了8000余平方米建筑，但实际投资建设人为观音政府，施工人为新鹏公司，无论是否达到总投资的25%，均与蓝艺公司无关，该合同违反了《城市房地产管理法》第三十八条第一款第一项、第三十九条第一款的禁止性规定，而且当时工程招标手续尚未进行，所以这些建筑物也不合法，因此该合同属于无效合同，而承诺书系基于该合同而出具的，也应归于无效不应履行，请求法院驳回原告的诉讼请求；2、即使双方不追究合同效力，双方应当按照该合同履行各自义务，而未交付土地使用权证的原因恰恰是原告方没有诚实履行合同义务所致，且因原告无据占有被告70余万元资金，现另案审理中，两案相互联系，故本案应当中止审理。新鹏公司辩称，我公司没有参与签订土地使用权转让合同，亦不是合同履行主体，虽然承诺书系我公司与蓝艺公司共同作出，但各自的责任和义务能够明确区分，我公司也没有作出交付土地使用权证的承诺，故我公司不是本案适格被告，请求驳回原告对我公司的诉请。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年蓝艺公司以出让方式取得位于郧西县观音镇观音村××一宗土地即原县饮料厂，并领取了西国用（2013）第0200号土地使用权证。之后蓝艺公司并未按审批用途使用土地，土地一直被闲置。2016年上半年，观音政府与蓝艺公司达成初步意向，由蓝艺公司在该宗土地上建设易地扶贫搬迁安置房，房屋建起后由观音政府回购。随后蓝艺公司作为发包方与新鹏公司签订了施工合同，后因蓝艺公司与观音政府重新达成协议（即蓝艺公司将该宗土地的土地使用权转让给观音政府由其自行建设安置房），该合同未实际履行。2016年7月，观音政府将观音村易地扶贫搬迁安置房项目工程发包给新鹏公司施工建设，双方于2016年9月26日补签施工合同书。2016年10月16日，蓝艺公司与观音政府签订土地使用权转让合同，约定：蓝艺公司将其名下土地使用权证号为国用（2013）第0200号土地及土地上房屋转让给郧西县观音镇政府；所涉及土地及房屋的转让价格为221万元；土地暂不过户，后期若需过户，转让方配合，受让方承担税费。之后，观音政府向蓝艺公司陆续支付了221万元。2016年年底，观音政府就观音村精准扶贫易地安置房工程发布招标公告，新鹏公司中标。2017年1月17日刘存陆、新鹏公司共同向观音政府出具一份承诺，内容为“一、观音镇人民政府在建设观音镇观音村易地扶贫搬迁安置房在建项目，只认湖北新鹏建筑有限公司在施工过程中的经营活动。合同签订之前、之后的一切债权，债务由湖北新鹏建筑有限公司负责，与十堰蓝艺装饰有限公司无关。二、确保本工程在2017年4月底竣工，交付使用。三、观音原饮料厂土地已作为易地扶贫搬迁集中安置房用地，政府已回购，十堰蓝艺公司在2017年5月底前，将土地使用权证交给人民政府。”因蓝艺公司未按承诺时间交付土地使用权证，观音政府诉至本院，提出上述诉请。本院认为：一、关于本案被告主体适格的问题。1、合同具有相对性。土地使用权转让合同签订主体为蓝艺公司与观音政府，而且交付土地使用权证系蓝艺公司的合同义务，与新鹏公司无关；尽管承诺书由蓝艺公司的法定代表人刘存陆和新鹏公司共同出具，但内容明确了二公司各自义务且互无关联，而且观音政府不能证明其提交的承诺书中载明的“否则观音政府拒付新鹏建筑有限公司的工程款”系由新鹏公司书写承诺，因而新鹏公司不是本案适格被告。2、与观音政府签订土地使用权转让合同，和出具承诺书是刘存陆代表蓝艺公司作出民事行为，属于职务行为，其法律后果由蓝艺公司承受，故刘存陆亦不是本案适格被告。二、关于合同效力问题。1、《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件。转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同的标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。2、蓝艺公司和观音政府转让标的为原县饮料厂的土地使用权，观音政府在该宗土地上是否存在违法建设、发包问题，不影响双方转让行为以及合同效力。综上，蓝艺公司关于土地使用权转让合同、承诺书属于无效合同的抗辩主张，本院不予采纳。三、关于观音政府的诉讼请求有无依据的问题。土地使用权转让合同签订后，观音政府已向蓝艺公司支付了全部合同价款，蓝艺公司也应当按照约定履行交付土地使用权证和协助办理土地使用权证变更登记相关手续的义务。蓝艺公司主张未交付土地使用权证系由观音政府行为所致，以及双方另案诉讼与本案之间存在关联性，却未提交证据加以证明，故对蓝艺公司的该项抗辩理由以及要求中止审理本案的主张，本院均不予采纳。因新鹏公司、刘存陆不是本案适格被告，故观音政府对新鹏公司、刘存陆的起诉，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告十堰市蓝艺设计装饰有限公司在本判决生效后90日内，向原告郧西县观音镇人民政府交付西国用（2013）第0200号国有土地使用证，并协助原告郧西县观音镇人民政府办理土地使用权证变更过户登记相关手续，所需各种税费由原告郧西县观音镇人民政府负担。二、驳回原告郧西县观音镇人民政府对被告刘存陆、湖北新鹏建筑有限公司的起诉。案件受理费80元由被告十堰市蓝艺设计装饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  许丽平二〇一八年四月三日书记员  饶 祥