江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终11303号
上诉人（原审原告）：张继宏,男,1984年7月26日生,汉族，住陕西省合阳县。
上诉人（原审原告）：陈红梅,女,1985年11月4日生,汉族，住江苏省大丰市。
委托诉讼代理人：梁丽，北京市中银（苏州）律师事务所律师，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审被告）：程真,男,1985年6月14日生,汉族，住江苏省苏州。
被上诉人（原审被告）：谈银花,女,1984年9月6日生,汉族，住江苏省苏州。
委托诉讼代理人：颜燕，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
上诉人张继宏、陈红梅因与被上诉人程真、谈银花房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张继宏、陈红梅上诉请求：请求撤销原审判决并依法改判，一、二审诉讼费由程真、谈银花承担。事实与理由：1、张继宏、陈红梅出售自己名下一套房产再购买涉案房产符合二手房交易惯例，如指2016年10月4日苏州市政府印发的《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（以下简称“新政策”）未实施，则张继宏、陈红梅换房的目的能够达到，实际上张继宏、陈红梅未履行涉案合同时因得知新政实施，在确认涉案房屋交易无法进行的情况下，最终与其买方协商中止交易；2、2016年10月4日的房产新政策规定“暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品房及二手住房”，程真、谈银花名下已经有两套房，即使出售一套也无法购买第二套。虽房管部门就2016年10月4日的房产新政策细则规定放宽了条件，明确2016年10月4日0点之前签署三方协议或房屋买卖合同的可以按2016年8月11日苏州市政府印发的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》（以下简称“老政策”）执行，即张继宏、陈红梅可以购买第二套房屋，但事实上张继宏、陈红梅仍然不可以购买，原因是上述新政放宽条件设置了前提，即2016年10月4日0点之前买卖双方需要有支付房款或定金等款项的银行卡转账记录，且须为买受方转到出卖方的银行卡上。而本案中程真、谈银花虽支付了定金5万元，但当时是委托中介方转账给张继宏、陈红梅的，法律层面上委托第三方付款是有效的，但却因不符合新政实施细则而最终导致房产交易窗口拒绝收件，涉案交易无法进行。因此，涉案房屋买卖合同未能履行的原因是2016年10月4日房产新政的实施，而非2016年8月11日的调控政策。一审判决未能查清房产主管部门在实施2016年10月4日新政过程中所采取的尺度，脱离了苏州二手房交易市场惯例。
程真、谈银花辩称，张继宏、陈红梅在购买房屋时即新政发布前名下已经有两套房屋，属于当时政策的限购对象，不管是其出于自身原因还是其他原因导致双方交易无法继续履行，其均存在明显过错，与2016年10月4日发布的新政无关，张继宏、陈红梅对此应当承担违约责任；张继宏、陈红梅在上诉状中自认新政实施后，其曾有机会按照老政策继续购买本案涉案房产，该陈述与其上诉状所称不能继续履行的原因是新政实施的结果，相互矛盾。我方认为即便张继宏、陈红梅认为其因定金支付不符合新政实施细则，最终导致合同不能履行，该责任亦是因其自身未尽审慎义务及中介违规操作所致，且张继宏、陈红梅与其他方的交易与本案无关，张继宏、陈红梅对涉案房屋交易客观无法继续履行应承担相应责任；我方名下当时有且仅有一套房产，即涉案房产，在与张继宏、陈红梅签订涉案房屋买卖合同的同时，为了改善住宅环境，与案外人也签订了房屋买卖合同，并交付了5万元定金，由于张继宏、陈红梅的违约行为，导致了我方无法继续履行与案外人的合同，案外人已将我方起诉至法院，要求支付违约金，该案已判决由我方承担20万元的违约金，目前该案尚在二审审理中，如按照张继宏、陈红梅的逻辑，我方也是因为限购政策所以导致合同不能继续履行，应不承担违约责任，但法院事实上判决了我方相应的违约责任。因此，张继宏、陈红梅违约行为，导致我方对案外人的违约。
张继宏、陈红梅向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人于2016年9月18日签订的编号为1505174的《房屋买卖协议》；2、程真、谈银花返还定金50000元；3、诉讼费用由程真、谈银花承担。
一审法院认定事实：张继宏、陈红梅均系非苏州市户籍居民。根据2016年12月6日查询的不动产登记簿显示，张继宏、陈红梅名下有两套住房，分别为苏州工业园区顺驰凤凰花园51幢701室，以及苏州工业园区厦亭家园48幢403室。
2016年9月17日，张继宏、陈红梅（售房人、甲方）与案外人刘连雪（购房人、乙方）以及苏州工业园区好吉屋房产经纪有限公司（以下简称好吉屋公司）（见证方、丙方）三方签订《房屋买卖协议》（编号为1505213），约定：甲方将其名下苏州工业园区顺驰凤凰花园51幢701室的房屋出售给乙方，房屋面积为101.08平方米，房屋价款为196万元；乙方于2016年9月17日交付定金2万元，于2016年9月18日18:00前再支付甲方定金3万元，房屋价款按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户；甲方认可乙方贷款方式付款；甲乙双方约定于2016年10月20日前开始办理资金托管（申请贷款），否则视为违约；甲乙双方协商后腾空涉案房屋，并将房屋钥匙交付乙方……另，甲乙双方补充约定“乙方同意甲方返租，租期从产证下发日开始计算，租金2800元每月（注：产证下发日一个月内免费）”……合同还作了其他相关约定。协议尾部张继宏、陈红梅在甲方处签名，刘连雪在乙方处签名，丙方处加盖好吉屋公司的公章。
2016年9月18日，张继宏、陈红梅（购房人、乙方）与程真、谈银花（售房人、甲方）以及好吉屋公司（丙方）签订《房屋买卖协议》（编号为1505174），约定：甲方将其名下苏州工业园区顺驰凤凰花园24幢1504室的房屋出售给乙方，房屋面积为128.58平方米，房屋价款为275万元，签订合同时，乙方向丙方支付中介信息服务费35000元；乙方于2016年9月18日交付定金5万元，房屋价款按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户；甲方认可乙方贷款方式付款；甲乙双方约定于2016年10月30日前开始办理资金托管（申请贷款），否则视为违约；甲方应于2017年1月15日前腾空涉案房屋，并将房屋钥匙交付乙方……另，该协议关于免责条款约定“如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因，导致合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方不承担违约责任”……合同还作了其他相关约定。协议尾部双方当事人分别在乙方及甲方处签名，丙方处加盖好吉屋公司公章。
同日，程真出具定金收据，载明其收到购房人张继宏定金5万元（付款方式：转账）。收据尾部见证方加盖好吉屋公司公章。
关于上述定金的付款方式，双方当事人庭审中均认可，上述定金5万元系通过中介转账支付至张继宏、陈红梅。
2016年10月15日，张继宏、陈红梅出具承诺书，载明：“本人张继宏（身份证）因限购政策影响，无购房资格，无法正常购买凤凰城24.1504的房屋，现本人承诺房东程真可以继续出售该房屋，不承担任何责任”。上述承诺书，杨某在“见证人”处签名。
2016年10月21日打印的《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存园区合同201610210315），载明：张继宏、陈红梅将坐落在苏州工业园区顺驰凤凰花园51幢701室的房屋以210万元的价格出售给陈连雪，合同约定在2016年10月31日前，买卖双方共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户……合同还作了其他相关约定。合同尾部张继宏、陈红梅在“出卖人”处签名，刘连雪在“买受人”处签名，好吉屋公司在合同尾部加盖公章。
庭审中，证人杨某出庭陈述称，其系好吉屋公司的法定代表人。2016年9月份，张继宏夫妇系外地人，在苏州可以购买两套房屋,当时他们名下已经有两套房屋，若卖掉名下一套房屋是可以购买第三套房屋的，但当时与程真、谈银花签订涉案房屋买卖协议的时候，张继宏、陈红梅要卖的这套房子仍登记在张继宏、陈红梅名下。张继宏、陈红梅在与程真、谈银花签订房屋买卖协议时，张继宏、陈红梅欲出售的那套房子，是卖给其前夫刘连雪的，当时只是签订了协议交了定金，还没有过户，且目前该房屋仍未过户。刘连雪与张继宏、陈红梅签订房屋买卖协议后，定金系杨某支付的，其通过银行转账的方式将定金支付给了程真、谈银花。其认为导致双方当事人房屋买卖交易无法履行的根本原因是张继宏、陈红梅没有支付定金的转账记录，因为当时定金是由其代付的；之所以代付是因为其前夫买张继宏、陈红梅的房子要付定金，其前夫没有付给张继宏、陈红梅而由其直接将定金付给程真、谈银花，所以两份房屋买卖合同都没有转账记录。
另查明，2016年8月11日，苏州市政府印发《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》（指老政策），该意见第七条规定：“调整非户籍居民购房政策……购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续……”
诉讼中，双方当事人均明确清楚2016年10月3日苏州市的房产新政。程真称其在与两张继宏、陈红梅签订案涉房屋买卖协议时，并不知道张继宏、陈红梅名下有两套房产，其从张继宏、陈红梅处得知张继宏、陈红梅名下有房产在出售并且流程已经走得差不多了。张继宏、陈红梅庭审陈述称，张继宏、陈红梅签署涉案房屋买卖合同时在苏州有两套房产，结合张继宏、陈红梅系非苏州市户籍居民以及2016年8月11日苏州市政府出台的房地产市场调控政策，张继宏、陈红梅在当时并不具备购买第三套住房的资格，但张继宏、陈红梅可以通过出售名下一套住房以达到当时的政策要求。
以上事实，由当事人提供的居民身份证、不动产登记簿、房屋买卖协议、收条、存量房买卖合同、证人证言等以及双方当事人庭审中的陈述予以证实。
诉讼中，张继宏、陈红梅另提供了《告知书》以及《关于苏州市住房限购的注意事项》（打印件），证明2016年10月3日房产新政后对于买卖双方提交资料的要求，涉案房屋买卖协议虽然签订于2016年10月4日之前，但是因未能在该期限之前签署网签协议以及定金交付不符合房管部门的要求，使得双方当事人无法向房产交易窗口成功递件，最终造成了本案房屋买卖协议客观无法履行。
程真、谈银花质证认为，对上述证据的真实性无法确认，上面没有加盖相关部门的公章。
一审法院认为，双方当事人签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效。诉讼过程中，张继宏、陈红梅主张解除案涉房屋买卖协议，程真、谈银花表示同意。因双方当事人间的房屋买卖协议事实上已无法履行，一审法院综合双方当事人庭审意见，确认双方当事人签订的房屋买卖协议解除。就合同解除后，定金是否应当退还的问题，张继宏、陈红梅认为，案涉房屋买卖协议无法履行系因新的限购政策导致，对此，双方当事人均无过错，故程真、谈银花应返还张继宏、陈红梅定金5万元。程真、谈银花认为，在新政出台前，张继宏、陈红梅已属于限购对象，案涉房屋买卖协议的无法履行系其过错导致，故在房屋买卖合同解除后，其有权没收定金。一审法院认为，本案中，张继宏、陈红梅作为非苏州户籍人员，在苏州已有两套住房的情况下，再购买第三套住房，在限购新政出台前已属不能，对此情况张继宏、陈红梅亦明确知晓。虽张继宏、陈红梅称其购买第三套住房的前提系将名下已有的一套住房先出售已置换新房，但其在原有住房未出售完毕并办理过户转移登记的情况下与程真、谈银花另行签订房屋买卖协议，其对由此导致的双方当事人房屋买卖交易客观无法继续履行存在过错，故其主张程真、谈银花返还定金5万元的主张，无事实及法律依据，一审法院碍难支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认张继宏、陈红梅与程真、谈银花于2016年9月18日就苏州工业园区顺驰凤凰花园24幢1504室房屋签订的《房屋买卖协议》解除；二、驳回张继宏、陈红梅的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取525元，由张继宏、陈红梅负担。
对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，本院至苏州工业园区房地产交易管理中心对2016年10月4日房地产新政的具体实施情况进行调查，该中心答复称在新政实施过程中，对于2016年10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款或定金的二手房买卖合同是可以按照老政策执行，但是需要买卖双方的银行转账记录。对于通过中介交付房款或定金的情况，需要当事人同时提供买方支付给中介、中介支付给卖方的转账凭证。对于中介代买方向卖方支付定金或房款，用以抵充中介方在合同外本应当支付给买方的款项之情形，暂未碰到过，但即使有该类情形发生，也不会直接拒绝，而是需要报到市里具体研究再作决定。另，该中心还称对于中介借钱或临时决定代买方向卖方支付房款或定金的情况，如果当事人能够提供短时间内买方将款项归还给中介的转账记录，也会酌情处理。二审另查明，杨某在一审庭审中称其因打算购房，并在形式上做成首套房，所以才和刘连雪离婚。
二审中，张继宏、陈红梅申请好吉屋公司的法定代表人杨某出庭作证，欲证明2016年9月18日涉案房屋买卖合同签订时，程真、谈银花已知晓张继宏、陈红梅名下有两套房，且购买涉案房屋是用于改善居住。证人杨某称程真、谈银花在签订合同当天已经知晓张继宏、陈红梅名下有两套房屋，但无书面证据，房管部门将递件材料打回的原因是程真、谈银花的账户没有收取涉案房屋定金或已付房款的记录。对于杨某代张继宏、陈红梅支付定金的原因，杨某称因当时张继宏、陈红梅没有带银行卡，所以其代为支付。对此，张继宏、陈红梅亦称其当时向杨某出具了借条。程真、谈银花经质证称其确实收到杨某支付的5万元，但即便如张继宏、陈红梅所述是因为定金交付方式不符合新政规定导致合同无法履行，责任亦在于张继宏、陈红梅。
本院认为,张继宏、陈红梅与程真、谈银花于2016年9月18日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认，双方均应按约履行各自的合同义务。根据2016年8月11日的房产政策规定，非苏州市户籍居民家庭不得购买超过两套住房，虽当时张继宏、陈红梅因名下已有两套房屋而受上述规定限制无法购买第三套房屋，但房屋买卖合同的履行过程包含自合同订立后双方支付定金、首付款和后续网签、资金托管以及房屋过户登记等环节，而合同订立时购房人未具备购房资格并不当然导致其已经构成违约，如购房人能够按照合同约定的时间节点履行支付款项、办理网签及过户登记等合同义务，则不构成违约。本案中，张继宏、陈红梅在涉案合同签订前已与案外人刘连雪签订另一份房屋买卖合同，打算将其名下一套房屋出售并过户登记至刘连雪名下，如其能够在涉案房屋交易网签及资金托管前实现其名下仅有一套房屋，则对涉案合同的履行不构成障碍，不构成违约。因此，一审法院仅以张继宏、陈红梅在合同签订时未将其名下的一套房屋出售完毕、不具备购房资格为由认定张继宏、陈红梅存在过错欠妥，本院予以纠正。
本案双方当事人均确认涉案房屋交易的定金是由中介公司经办人员杨某支付至卖方程真、谈银花账户，本院亦予确认。但关于中介方杨某代为支付购房定金的原因，杨某在一审中称因其前夫刘连雪购买张继宏、陈红梅的房屋，但未支付定金，故其代张继宏、陈红梅支付本案房屋交易的定金，用以抵充刘连雪本应支付而未支付给张继宏、陈红梅的购房定金，但杨某在二审中又称因张继宏、陈红梅在房屋交易时未带银行卡，向其借款，故其代为支付。本院就此认为，杨某在两次庭审中对于其为何代为支付定金的陈述不一致，相互矛盾，且杨某称其为避开购房政策限制而与刘连雪离婚，刘连雪又以个人名义购买张继宏、陈红梅名下房屋，张继宏、陈红梅与刘连雪已签订房屋买卖合同，而该份合同最终亦未实际履行，必然涉及合同解除的处理问题，即双方实际上存在利害关系，综上，本院对杨某的证人证言不予采信。张继宏、陈红梅上诉称涉案合同签订时程真、谈银花已经知晓买房人名下有两套房屋，但程真、谈银花予以否认，张继宏、陈红梅亦未提供充分证据加以证明，本院对张继宏、陈红梅的该项上诉理由不予采纳。
张继宏、陈红梅上诉称因房产新政策中关于定金交付的规定导致中介向房管部门递件不成功，即使其卖掉名下一套房屋，涉案合同仍无法继续履行，故涉案合同无法履行的根原因是房产新政策的出台，其不构成违约。程真、谈银花则认为合同无法继续履行与房产新政策无关。本院就此认为，首先，张继宏、陈红梅未提供充分证据证明递件不成功的原因在于定金交付问题；其次，根据2016年8月11日的老政策规定，非苏州市户籍居民家庭仅能购买两套房屋，但事实上张继宏、陈红梅始终未将其名下一套房屋出售完毕，无论本案定金交付是否符合房产新政策中关于可以适用老政策的规定，递件均必然不会成功；再次，根据本院至苏州工业园区房地产交易管理中心所作的调查，房管部门在办理房屋买卖交易登记时，对于中介方代买房人支付定金或房款的情况，一般不会直接拒绝按老政策办理，需要区分具体情形，要求当事人提供相关的转账凭证等再作出决定。换言之，如果张继宏、陈红梅能够实现其名下仅有一套房屋，则涉案合同可能会继续按老政策执行，即能够继续履行，因此，张继宏、陈红梅客观上未出售其名下的一套房屋，未实现其名下仅有一套房屋的条件，导致涉案合同在可能会依老政策办理得以继续履行的情况下，而最终未能履行，构成违约。本院对于张继宏、陈红梅的该项上诉理由不予采纳。
综上所述，张继宏、陈红梅上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有不妥，但实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人张继宏、陈红梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 黄文杰
审 判 员 郑 雄
二〇一八年三月三十日
法官助理 赵 俊
书 记 员 杨舒静