四川省华蓥市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华蓥民初字第546号
原告四川建设集团物业服务有限公司，住所地四川省华蓥市华蓥山广场D-2-33号。组织机构代码证号69225048-0。
法定代表人ＸＸ，系该公司总经理。
委托代理人滕树林，男，汉族，生于1986年7月27号，住四川省岳池县，系该公司员工。
委托代理人杜丽娟，女，汉族，生于1986年9月11日，住四川省华蓥市，系该公司员工。
被告赵玉云，男，汉族，生于1965年04月11日，户籍所在地四川省华蓥市。
委托代理人白金光，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告四川建设集团物业服务有限公司诉被告赵玉云物业服务合同纠纷一案，本院受理后于2015年5月7日、2015年6月2日依法由审判员张建军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川建设集团物业服务有限公司（以下简称四川建设物业公司）及其诉讼代理人滕树林、杜丽娟与被告赵玉云均两次到庭参加了诉讼，被告赵玉云的诉讼代理人白金光到庭参加了诉讼，原告四川建设物业公司的法定代表人ＸＸ经本院传票传唤均两次未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四川建设物业公司诉称：2010年12月3日，原告四川建设物业公司（甲方）与被告赵玉云（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，该协议第四条约定：“乙方缴纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；住宅按建筑面积每平方米0.9元。”第十条违约责任，“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至缴清应缴费用。”该协议签订后，甲方曾多次以电话和书面函件的形式对乙方进行催收未果。请求法院判决被告赵玉云给付2011年2月1日起至2014年12月31日所欠物业管理服务费3757元，违约金7939.86元，诉讼费由被告承担。
原告四川建设物业公司对其主张，在举证期限内向本院提交了了如下证据：
1、企业名称变更核准通知书复印件1页，证明原华蓥建工物业服务有限公司更名为四川建设物业公司。
2、2014年5月9日物业管理费催收函、国内挂号信函收据复印件各1份，证明原告四川建设物业公司一直在向被告赵玉云催收D-1-6号物业管理费。
3、蓥城首座D栋1-4-7房前期物业服务协议复印件8页，证明原、被告约定了物业服务的价格以及违约、逾期缴纳物业管理费的违约金计算方法，且被告赵玉云在签订合同时已经缴纳了半年的物业管理费。
4、2014年5月12日国内挂号信函件收据复印件1页，证明原告四川建设物业公司一直在催收物业管理费。
5、2010年12月3日缴费协议书复印件1页，证明被告赵玉云应当按期交纳物业管理费。
6、（D-1-1，C-1-4）前期物业服务协议复印件2份，证明双方约定了每平方米的价格以及违约、逾期交纳的违约金。
7、物业收费票据复印件2份，证明该类型物业的交费标准。
原告四川建设物业公司在第一次庭审后向本院提交了《物业管理委托合同》复印件1份，证明前期是房地产开发公司委托原告四川建设物业公司提交物业服务，后期是业主委员会委托原告四川建设物业公司提供物业服务。
被告赵玉云辩称：1、原告四川建设物业公司与被告签订的《前期物业服务协议》合法、有效，双方应按照协议履行；2、被告赵玉云的房屋全部是商业用途，非住宅，原告四川建设物业公司要求被告赵玉云按照住宅标准交纳物业管理费毫无根据。原告四川建设物业服务有限公司就物业管理服务费的收取约定了按政府物价部门核定标准计收，不适用市场的标准；3、原告四川建设物业公司要求被告赵玉云交纳物业管理费明显超过诉讼时效；4、原告四川建设物业公司要求被告赵玉云承担物业管理费的违约金过高，原告应当按照银行活期存款利率计算；5、原告四川建设物业公司提交的《物业管理委托合同》已过举证期限，被告不予质证，且对原告出示的《物业管理委托合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，即使合同是真实的，也超过了业主委员会的权限。综上，原告四川建设物业公司以住宅标准要求被告赵玉云交纳物业管理费系违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告赵玉云就其辩称在举证期限内向本院提交了如下证据：
1、前期物业服务协议复印件1份，证明原、被告就非住宅物业管理收费标准有明确的约定。
2、房屋产权证第2011XXX**号、2011XXXXX号、2011XXXXX号、2011XXX**号复印件1份，证明被告的房屋是商业用房。
经审理查明：2010年12月3日，原华蓥市建工物业服务有限公司与被告赵玉云签订了《前期物业服务协议》，协议约定：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之日止的物业管理。物业的名称为蓥城.首座，乙方所购的房屋座落于华蓥城首座D栋1-4-7，住宅按建筑面积每月每平方米0.9元，非住宅按政府物价部门核定标准计收，交楼时预收六个月的管理费，自第七个月起，每月的管理费交一次，业主应当于每月5日前交纳当月的管理费、上期公共能耗水电费。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。”被告赵玉云所有的D-1-6号房屋的建筑面积为88.82平方米。2011年7月，原华蓥市建工物业服务有限公司于更名为四川建设集团物业服务有限公司。2013年12月27日，华蓥市蓥城首座业主委员会与原告四川建设物业公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定：“非住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取，物业服务费为包干制，合同期限从2014年1月1日起至2016年12月31日止。被告赵玉云从2011年2月1日起至2014年12月31日止未交纳物业管理费，原告四川建设物业公司诉至本院要求被告交纳物业管理费。2015年10月，原告四川建设物业公司放弃要求被告赵玉云支付违约金的诉讼请求。
本院认为：一、关于被告赵玉云是否应当向原告四川建设物业公司交纳物业服务费的问题。2010年12月3日，原华蓥市建工物业服务有限公司与被告赵玉云签订的《前期物业服务协议》系原、被告各方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，2013年12月27日，华蓥蓥城首座业主委员会与原告四川建设物业公司签订的委托合同对被告赵玉云具有约束力。原、被告双方均应按照协议履行自己的义务。被告赵玉云所购买的门面虽然在蓥城首座小区的底楼，靠近街的位置，但是系蓥城首座的组成部分，属于原告四川建设物业公司的管理范围，根据《物业管理条例》第七条关于“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，被告赵玉云作为城首座的业主应当交纳物业服务费，其辩称其未享受物业服务或者业主委员会签订的合同对其没有约束力的理由，不予支持。
二、关于被告赵玉云应当按照何种标准交纳物业服务费。原告四川建设物业公司与被告赵玉云虽然在《前期物业服务协议》中约定按政府标准，但是华蓥市物价局未规定前期物业服务的门面房的标准，亦没有对业主选举的物业服务企业规定标准，政府部门将门面房的收费标准交由市场调节。由于政府部门未对商业的门面房规定收费标准，原、被告约定按政府的标准交纳物业服务费视为没有约定。原告四川建设物业公司主张按照每月按住房0.9元／平方米的价格收取物业服务费或者按照蓥城首座的其他业主每月0.9元／平方米的标准交纳物业服务费，被告赵玉云不同意。在原、被告不能就物业服务费的收费标准达成补充协议的情况下，按照合同的交易习惯和合同条款仍不能确定的，参照原、被告双方订立合同时的华蓥当地的市场价格进行确定。原告四川建设物业公司要求被告赵玉云从2012年2月至2013年12月每月按照0.90元／平方米支付门面费的标准不高于华蓥当地的市场价格，予以支持。原告四川建设物业公司自愿放弃要求被告赵玉云支付违约金的诉讼请求，系其真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。
三、关于诉讼时效的问题。原告四川建设物业公司与被告赵玉云与在《前期物业服务协议》中收费的标准上根据原华蓥建工物业公司与被告赵玉云于2010年12月3日签订的《前期物业服务协议》第四条关于“交楼时预收六个月的管理费，自第七个月起，每月的管理费交一次，业主应当于每月5日前交纳当月的管理费，……。”的规定，被告赵玉云应当于当月交纳当月的物业服务费。虽然原告四川建设物业公司向本院提交了物业管理费催收函，但不能证明被被告赵玉云签收。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条关于“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……”的规定，原告四川建设物业公司所提交的证据不足以证明其寄挂号信到达被告赵玉云而引起诉讼时效中断。原告四川建设物业公司亦未提交其他证明诉讼时效中断的证据。因此，原告四川建设物业公司要求被告赵玉云从2012年2月至2013年3月向其支付物业服务费的诉讼请求不予支持。被告赵玉云应当向原告四川建设物业公司支付2013年4月至2014年12月的物业服务费。
综上，原告四川建设物业公司要求被告赵玉云从2013年4月至2013年12月支付物业服务费88.82平方米×0.90元／平方米×9月=719.44元的诉讼请求，予以支持。原告四川建设物业公司要求被告赵玉云从2014年1月至2014年12月缴纳物业服务费为88.82平方米×0.90元／平方米×12月=929.26元的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、《物业管理》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
被告赵玉云在本判决生效之日起十日内向原告四川建设物业公司交纳物业服务费1648.7元。
案件受理费93元，原告四川建设物业公司承担80元，被告赵玉云承担13元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审判员 张建军
二〇一五年十月二十日
书记员 古 垒
《中华人民共和国合同法》第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。