广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第153号
上诉人（原审原告）周某，男，汉族，1972年12月3日出生。
委托代理人刘玉国，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州新港机场实业有限公司。
法定代表人姚坤金，该公司总经理。
委托代理人吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
上诉人周某因与被上诉人广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第1268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：新港公司是位于广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦的开发商。为推销商铺，新港公司通过派发宣传单及刊登广告等方式宣传、推介上述商铺。
2009年11月10日，新港公司（甲方、卖方）与周某（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦1层1238号房，总房价款为359788元。付款方式为按揭贷款，自本合同网上签订之日起1日内（不超过5日），支付全部房价款的52.75%，金额1897885元；除首期款外，剩余房款170000元，须于2009年11月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州花都支行。甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。甲方应当在2010年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第二十一条，产权登记：甲方应在该商品房项目建设规划验收合格之日起90日内，申请该项目的房地产初始登记，双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。
合同附件六装饰、设备标准约定：间隔为轻钢龙骨石膏板间隔。合同附件七为本合同补充协议，约定：2、本合同及本补充协议约定的商品房项目经相关政府部门批准之项目名称为“航空商住大厦”，乙方在签署本合同时均对此已明确认知且没有任何异议，不能以此向甲方主张任何权利。7、本合同及本补充协议签订后，如因乙方原因导致本合同不能履行的，甲方有权单方面解除本合同及本补充协议……8、乙方以按揭方式付款的，逾期7天未办理按揭贷款手续、或逾期7天未按银行要求提供所需资料，从第八天起算，每逾期一天乙方应向甲方支付申办按揭贷款金额的0.021%作为违约金……9、乙方的申请按揭贷款金额不被银行接受，应在接到银行的相应通知书后7天内，向甲方补交银行批准按揭款金额与申请按揭款金额之差额款项，乙方在接到银行的相应通知后7天内未向甲方补交上述差额款项的，从第8天起算，每逾期1天乙方应向甲方支付按揭金额的0.021%作为违约金……10、本合同签订后，如乙方无正当理由单方面解除本合同及本补充协议的，视同因乙方原因导致本合同及本补充协议不能履行，按本协议第7条约定处理。14、本合同第十八条所约定面积差异的处理，以广州市国土资源及房屋管理局下属或认可的测绘部门或机构，所测绘的结果为准。面积差异处理应在甲方向乙方交付《房地产权证》时进行，以甲方书面通知为准。23、本合同及本补充协议解除权行使期间，乙方对返还该商品房的约定如下：（1）、法律规定或双方约定的乙方可以解除本合同及本补充协议的条件成就后，乙方应在知道或应当知道该事由发生后的10日内向甲方提出书面解除合同申请；如乙方在此期间不提出的，视为乙方放弃本合同及本补充协议解除权……。
合同签订后，周某、新港公司双方签订了《补充协议》，约定由于甲方公司（周某）单方面的原因，需更改银行办理按揭，将按揭银行更改为广东发展银行股份有限公司广州分行。
上述《广州市商品房买卖合同》签订前后，周某共向新港公司支付购房款合计189788元、预告登记费550元、办证综合税费11567元、专项维修基金1345.05元，后来周某向银行申请按揭贷款未获批准。目前周某仍欠新港公司170000元购房款未给付。涉案商铺现已登记至周某名下。
原审另查明：购买了中国南方进出口商品交易中心（即本案涉案的“航空商住大厦”）商铺的张玉欢等人认为与广州福地商务有限公司（以下简称福地公司）签订《租赁协议》返租商铺后，福地公司并没有实质经营，因此先后向有关政府部门投诉并提出诉求，相关政府部门亦对张玉欢等人提出的信访进行了答复。
2012年9月7日，周某等人委托律师向新港公司发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，对新港公司就出售商铺权利暨合法性、商铺出售方式、合同条款及收款方面、按揭方面、在签订合同后是否诚信履行、房产证办理等提出质问。周某等人对新港公司的回复不满意。随后，周某等人于2012年9月20日委托代理律师以快递方式向新港公司发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》，认为新港公司在买卖合同签订及履行过程中存在诸多问题，对新港公司的资信和履约能力产生严重质疑。具体是新港公司在商铺销售过程中存在商业欺诈；按揭方面当初承诺定会成功办妥按揭，但新港公司只将责任推给周某；新港公司曾就商铺尾款向广州市花都区政府、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局表示不再进行催办，承诺将商铺做旺，但至今未做到；新港公司签订合同后未诚信履行合同，导致周某的合同目的无法实现；周某已完全丧失对新港公司继续履行合同的信心等为由，提出自新港公司收到函件之日起解除合同，并要求新港公司退还周某等人已缴纳的款项。
2012年9月25日，新港公司收到该信函，但表示不同意解除合同。
周某于2012年11月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认周某于2012年9月20日发出的《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》合法有效，周某、新港公司之间的《广州市商品房买卖合同》已于2012年9月25日解除；2、新港公司立即向周某退还已交的房款189788元、预告登记费550元、办证综合税费11567元、专项维修基金1345.05元，合计203250.05元，并赔偿周某相应利息损失（利息以203250.05元为本金，从起诉之日起计至新港公司退还款项之日止，按中国人民银行计收同期逾期贷款利率标准计算）。
原审法院认为：周某与新港公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。周某明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，周某应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故商铺后续经营所产生的风险应由购买人自行承担。周某主张新港公司利用其在商业房产销售、策划的优势，利用周某没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由提出解除合同，并不成为法定或约定解除合同的条件。周某与新港公司在履行买卖合同过程中，周某未按约定支付购房余款，其亦无权在未征得新港公司同意的情况下单方解除合同，故周某于2012年9月20日发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》不发生合同解除的效力，周某要求确认双方签订的《广州市商品房买卖合同》已于2012年9月25日解除的请求，原审法院不予支持。
因合同并未解除，周某要求新港公司返还购房款189788元、预告登记费550元、办证综合税费11567元、专项维修基金1345.05并赔偿利息损失，理由不成立，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2013年9月26日作出如下判决：驳回周某的全部诉讼请求。一审案件受理费4348.76元，由周某负担。
判后，上诉人周某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院遗漏查明以下重大事实。（一）被上诉人商场未按图纸设计，属重大变更，未告知上诉人。被上诉人向上诉人出售商铺时明确表示商场二楼D区有VIP登机口及候机楼，并向上诉人出示了图纸。上诉人在一审中提供了上述图纸、视频及被上诉人在《广州日报》上的宣传资料、彩页宣传图册等均可证实对方承诺的上述事实。依据合同约定，被上诉人擅自改变商品房项目的规划、设计的，上诉人可要求解除买卖合同。（二）《商铺买卖合同》履行过程中，一审法院对被上诉人“售后返租”的不真实性履行情况刻意漏查。上诉人在《商铺买卖合同》履行期间，就涉案商铺根本没有经营的情况，多次要求被上诉人如实披露涉案商铺“售后返租”的履行情况。只有查清被上诉人是否确实履行“售后返租”的合同义务，才能判断被上诉人是否存在合同的根本违约，这与上诉人的诉讼请求能否得到法院的支持有直接相关。但原审法院对上诉人及代理人的主张及书面申请予以拒绝，对足以影响案件判决结果的关键事实未予查明。涉案商铺“售后返租”对于上诉人而言，实际上是前期由被上诉人实质经营两年再移交商铺，从而降低经营风险的措施。被上诉人直到交铺截止时间2012年9月30日前1个月才进行分割，即意味着从签订合同开始至整个“售后返租”期间，整个卖场是空的，商铺并未完成间隔及装修，更谈不上具备条件进行实际租赁经营和收益，这直接影响了上诉人的合同目的的实现。（三）新港公司伪造虚假的买卖合同在房管局备案，采用阴阳合同的方式取得房产证。原审法院遗漏此部分事实。（四）新港公司才是“售后返租”的实际经营主体，原审未予查明。福地公司与新港公司的法定代表人均为姚坤金，且福地公司成立时间与新港公司开售商铺时间同步，证明新港公司才是“售后返租”的实际经营主体，原审未能查明，明显遗漏。（五）新港公司在合同履行过程中注销国税、地税登记，属于重大经营事项变更，并未通知合同相对方，在上诉人提出异议后，拒不回应，上诉人有理由相信其己丧失继续履行合同能力。被上诉人在上诉人就此提出合理异议并催告后，至今仍未解决，导致上诉人对继续履行合同丧失信心，可见，上诉人是在穷尽所有努力后才提出解除合同，原审判决对此事实故意遗漏，对上诉人提供的上述证据置之不理。二、原审法院对事实认定错误，导致适用法律错误。原审判决驳回上诉人的诉请主要依据事实是广告宣传仅是要约邀请，非要约；上诉人未支付购房余款，无权单方解除合同，原审上述认定是片面和错误的。（一）如前文所述，被上诉人交付给上诉人的图纸，明确标明商铺二楼与机场VIP登机口直接相连，此部分说明和承诺具体确定，被上诉人在《广州日报》上的宣传资料和彩页宣传图册最后一面对VIP登机口等特别配套有文字具体明确注明，与上述图纸相互印证，均对商铺的价格确定有决定性作用，直接对商铺价格产生重大影响，足以让上诉人产生信赖而签订商铺买卖合同，应视为被上诉人向上诉人发出的要约。（二）原审法院认为上诉人应对宣传广告中所包含的不确定性存在合理预期，但对广告内容闭口不谈，忽视涉案商铺广告内容中具有具体确定性的部分并对商铺的价格确定有决定作用，直接对商铺价格产生重大影响。除了被上诉人交付给上诉人的图纸、被上诉人在《广州日报》上的宣传资料、六页彩页宣传图册最后一面对VIP登机口等特别配套有文字具体明确注明，其中，广告彩页倒数第2页明确描述：广东省皮具行业协会理事黄先生介绍“珠三角……所以我们46家行业协会首度携手合作，打造中国南方进出口商品交易中心，但一期只有1000个黄金展位……”、“不需要守三五年，到手就是一间成行成市……”，其中“广东省皮具行业协会理事黄先生”、“46家行业协会”等陈述都是很具体的，很明确地写明购铺即获利。事实上，这些完全是无稽之谈，即便黄先生信口雌黄，但刊登在广告上，其刻意误导色彩已经非常深厚。原审法院明显遗漏对上述事实的审查，反而认定此种宣传广告不足以构成商业欺诈。（三）上诉人除了依据商铺设计与图纸约定不符合行使解除权之外，针对被上诉人在履行合同过程中未履行“售后返租”的合同义务，在经上诉人多次催告后仍拒绝履行的情况，上诉人提出依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”行使法定解除权。本案中，上诉人购买涉案商铺的目的是用于投资，而被上诉人先通过虚假广告诱人入局高价买铺却没有兑现具体明确说明的特别配套等承诺，继而在履行合同过程中存在返租期没有实质经营，不履行“售后返租”的义务，采用伪造签名手段、没有上诉人的委托书、没有上诉人的公证书、上诉人没有交齐房款全额的情况下，被上诉人却向花都区国土局出具本人交齐售房全款的销售发票等单方面骗取房产证等严重违约行为，导致上诉人无法实现合同目的，这些正是被上诉人的人为原因造成，并非单纯市场投资风险。因此，上诉人享有法定的解除权。三、从被上诉人卖场的其他系列案中反映的事实，同样可以印证上诉人的主张，上诉人认为，既然案件属于同类型案件，法院应该统一审查综合证据，做出判决。综上所述，原审判决对案件事实审查有遗漏，对事实的认定和法律的适用都存在错误，在上诉人享有合同约定解除权及法定解除权的情况下，驳回上诉人的诉请，是错误的。况且被上诉人也并未将房产证交付给上诉人，涉案商铺也未实际交付给上诉人，即使判决合同解除，上诉人也可以配合将商铺转回给被上诉人，回归合同的原始状态，被上诉人并没有损失。相反，原审判决驳回上诉人的诉请，使得上诉人的正当权益没有得到合法的保护，对上诉人是极其不公平的。为此，上诉人周某上诉请求撤销原审判决，支持其原审全部诉讼请求。
被上诉人新港公司答辩称：一、原审判决认定事实基本清楚，程序合法，判项合理合法，恳请二审法院予以维持。二、上诉人的上诉请求没有任何依据，其上诉理由不能成立。（一）关于“虚假广告”的问题。被上诉人并未进行上诉人所谓的虚假广告宣传，上诉人一审所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料等相关证据，被上诉人对其真实性及合法性均不予确认。即便按照上诉人所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料中相关内容，也没有就涉案商铺的商品房规划开发范围内的房屋及设施作出任何具体明确的承诺，至多属于要约邀请，不构成要约，没有合同约束力。被上诉人明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，理应对广告中包含的不确定性及不确定性所带来的风险存在合理的预判。并且，上诉人所述的VIP登机口及候机楼等设施，显然应属于政府规划的机场配套公共设施，必须也只能是由政府规划及建设，根本不属于涉案商铺的商品房规划开发范围，不可能作为商品房买卖甚至涉案商铺买卖合同的要约。更何况上诉人所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料中都已明确注明了该广告图文是仅供参考，不作为合同附件。（二）关于“虚假经营”的问题。经营问题与本案无关，涉案商铺经营不属于双方合同约定的被上诉人的义务，被上诉人也从未就合同以外的内容对上诉人作过任何承诺。如前文所述，购买商铺本属于投资行为，投资有风险是众所周知的事实，即使上诉人认为其投资失败，也不能因此加重被上诉人的合同义务。本案证据材料结合上诉人自认的事实，上诉人已将涉案商铺出租给案外人，上诉人已经对涉案商铺进行处分及收益。上诉人自称未能实现其投资目的，实际上是混淆了合同目的和投资目的的区别。事实上，上诉人在取得涉案商铺的所有权及使用权后，就已完全实现了其合同目的。至于上诉人能否获取其所期待的“炒铺暴利”，并不属于被上诉人的合同义务，更不是被上诉人所能控制的。（三）关于“售后返租”的问题。“售后返租”与本案无关，且不影响涉案合同的效力。涉案合同内约定的关于涉案商铺的委托经营是合法合规的。涉案合同所约定的委托经营期限已经届满，上诉人已经实际取得委托经营期间的收益。被上诉人从未就合同以外的内容对上诉人作过任何承诺。上诉人所谓被上诉人没有履行“售后返租”的义务，是没有事实依据的。（四）关于税务注销的问题。与本案无关，而且被上诉人已全面履行了合同义务。三、被上诉人作为涉案合同的出卖方，已按约定全面履行了相应的义务，协助买受人办理按揭贷款手续，将涉案房产交付上诉人使用，代为缴纳税费、登记费等费用，并为上诉人办理了相应的产权过户手续等，现涉案房产已登记在上诉人名下，被上诉人在本案中不存在任何过错。上诉人经多次催款，仍拒绝履行相应的付款义务，上诉人的上诉请求缺乏依据，应予驳回。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，一、另案上诉人李小龙、ＸＸ连、刘庆龙、刘厚奖以中国南方进出口商品交易中心商铺业主名义在二审庭后向广州消防支队花都区公安分局治安防火大队提交《消防验收调查及公开信息申请书》，申请该大队依职权对花都区空港大道1号（航空商住大厦）商铺首层和二层的消防安全进行调查并提供上述商铺是否通过消防验收的公开信息。广州市公安局花都区分局防火监督大队于2014年3月26日作出《关于“中国南方进出口商品交易中心”查处情况回复》：中国南方进出口商品交易中心商铺业主：关于申请人反映“花都区空港大道1号（航空商住大厦）首、二层的消防安全进行调查并提供该上述商铺是否通过消防验收”的申请事项已收悉。现将查处情况回复如下：一、基本情况：航空港物流商住大厦位于花都区花东镇三凤村花都大道边（花都区空港大道1号），该商住大厦于2003年7月7日建筑工程审核合格，文号：穗（花）公消审（2003）第628号，2009年11月30日建筑工程验收合格，文号：穗（花）公消（建验）字（2009）第0390号。2010年9月11日、2010年12月22日对首层中国南方进出口商品交易中心进行消防设计备案，竣工验收消防备案，备案号分别为440000WSJ100056175、440000WYS100077270。2010年10月10日、2010年12月27日对二层中国南方进出口商品交易中心进行消防设计备案，竣工验收消防备案，备案号分别为440000WSJ100061019、440000WYS100078340。2011年1月19日向我公安机关消防机构申报首层消防安全检查，并于2011年1月26日公布合格，合格证：穗（花）公消安检许字（2011）第0019号。2011年1月24日向我公安机关消防机构申报二层消防安全检查，并于2011年1月27日公布合格，合格证：穗（花）公消安检许字（2011）第0028号。二、实地核查情况：我分局的防火监督人员会同花东镇政府及辖区派出所相关人员于2014年3月24日下午到中国南方进出口商品交易中心作了专门调查。经核查发现：1、首、二层商场已停止营业。2、通过现场与资料对比，疏散通道、安全出口、防火分区未作改变。3、消防控制室火灾自动报警系统未保持完好有效。三、处理情况：对该商品交易中心主管人员提出以下要求：1、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2、符合开业前安全检查条件的应向我公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。3、拟对该商品交易中心物业管理公司消防设施未保持完好有效的违法行为受案查处。据此，上诉人周某认为涉案商铺完成独立分割后未通过消防验收，存在消防隐患，依照《中华人民共和国消防法》第十条规定“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核”、“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。另根据《消防法》第13条规定，依法应当进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案涉案商场符合必须经过消防验收合格方允许投入使用和开业的情况。涉案商铺未通过消防检查和消防验收合格，是违反《中华人民共和国消防法》强制性规定的行为，被上诉人事实上无法交付商铺，直接导致上诉人合同目的无法实现。因此，上诉人提出解除合同符合法定解除条件，二审法院应予支持等。被上诉人新港公司质证称：对该组证据的真实性没有意见，但回复第一条应该有笔误，该证据显示2009年11月30日建筑工程消防验收合格，该函第一点第三行遗漏了“消防”，且根据该组证据显示出售商铺前已经通过了建筑工程消防验收，涉案商铺登记在业主名下后，并交付，关于商场的整体经营的消防问题是业主与物业公司或商场的经营者负责的，而且防火监督大队只是说对商场物业公司消防设施未保持完好的查处，但物业公司与被上诉人是独立主体，且消防防火监督大队也未作出最终的意见；穗（花）公消（建验）字2009第0390号建筑工程消防验收的意见书明确表明2009年11月30日已经通过消防验收并合格，上诉人提及的消防检查并不属于消防验收，只是平常经营时的检查，是经营过程中经营者应当履行的义务，可能是承租户或物业服务方需要承当的义务，而并非出卖人或开发商应当承担的义务。
二、新港公司于2012年10月22日因周某尚欠涉案商铺购房余款未付，向原审法院提起另案诉讼，诉请周某继续履行《广州市商品房买卖合同》，并向新港公司支付涉案1238号商铺购房余款170000元及违约金暂计2641.80元（自起诉之日起，按合同约定每日按应付房款0.021%的标准计至实际付清款之日止）。原审法院作出（2012）穗花法民三初字第1193号民事判决，判令：一、新港公司与周某于2009年11月10日签订的《广州市商品房买卖合同》继续履行；二、周某于本判决发生法律效力之日起15日内向新港公司支付购房余款170000元；三、驳回新港公司的其他诉讼请求。周某不服该判决，向本院提起上诉，但其未按通知预交二审案件受理费。本院于2014年1月14日作出（2014）穗中法民五终字第83号民事裁定书，裁定：本案按上诉人周某自动撤回上诉处理。
本院认为，原审法院对于周某与新港公司之间的合同性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对周某的上诉主张，本院认定如下：
一、周某上诉主张新港公司在销售商铺过程中存有“虚假宣传及虚假广告”的问题。上诉人原审诉讼中提交商铺销售的广告宣传资料等已注明广告图文仅供参考，不作为合同附件。因此，原审认定上述资料系新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容不成为合同内容，并无不妥。周某以此为由发函要求解除《广州市商品房买卖合同》，理据不足。
二、周某上诉主张新港公司虚假经营的问题。因涉案纠纷为周某与新港公司之间的商品房预售合同纠纷，双方合同对于涉案商铺的经营问题亦未作约定，该经营问题并不属于被上诉人商品房预售合同义务，被上诉人也从未就合同以外的内容对上诉人作过任何承诺。涉案商铺经营收益属于投资风险的问题，经营能否获益并不能成为解除商品房预售合同的理由。
三、周某上诉主张售后返租的问题。涉案纠纷系商品房买卖合同关系，新港公司在该合同关系中不负有招商引资、促成商铺盈利的合同义务，周某自愿同意将商铺另行出租给他人，并已经实际获得租金收益，周某并无证据证明新港公司因此而损害了其合法权利。另外，周某称新港公司与福地公司系关联公司，实际承租经营的就是新港公司等，虽新港公司与福地公司的法定代表人相同，两者存在关联性，但两公司均系独立法人，与周某签订租赁合同约定的承租人和支付租金的主体均是福地公司，上诉人所述缺乏事实依据。
四、关于新港公司税务注销、虚假办证等问题。新港公司税务注销是否合规，上诉人可向有关税务部门提出核查，该问题对于新港公司有无履行预售合同义务并无直接关联，亦不能成为上诉人主张解除合同的理由。至于新港公司单方为周某办理房产证的问题，因双方合同已经明确约定周某委托新港公司代为办理房产证，新港公司单方申办相关房产过户及房产证手续，并未超出周某的委托授权。周某上诉称新港公司存在虚假办证与事实不符，亦不能成为其单方解除合同的理由。
五、关于未办妥按揭能否成为解除合同理由的问题。现涉案商铺的产权已登记在周某名下并已办妥《房地产权证》，依据双方《广州市商品房买卖合同》的约定，周某未办妥贷款并不能免除其支付购铺余款的义务，其以未办妥贷款为由主张解除合同的理由亦不能成立。
六、关于上诉人周某二审庭后主张涉案商铺未经消防验收无法投入使用、营业，导致合同目的无法实现，符合法定解除条件的问题。因涉案商铺所在商住大厦已经取得建筑工程消防验收合格，商住大厦首、二层已经申请了商场消防安全检查并经公布合格，符合合同约定的交房条件。涉案商铺现已取得产权人登记为上诉人的房地产权证，上诉人进行实际使用、出租和经营等所需要的消防义务，应由其自行负担，上诉人现以此为由主张解除涉案商品房买卖合同，缺乏充分依据，本院不予支持。
综上所述，周某与新港公司在履行商铺买卖合同过程中，未按约定支付购房余款，其以新港公司利用其在商业房产销售、策划的优势，利用周某没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由提出解除商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据。故周某于2012年9月20日发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》不发生合同解除的效力，周某要求确认双方签订的《广州市商品房买卖合同》已于2012年9月25日解除的请求并要求返还购房款及办证综合税费等，原审法院未予支持，合法有据，本院予以维持。
审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人周某的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4348.76元，由上诉人周某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年四月十一日
书 记 员 杨仁义