河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终5923号上诉人（原审原告）：李保江，男，1949年7月24日出生，满族，现住北京市东城区。上诉人（原审原告）：杨新菊，女，1966年8月12日出生，汉族，现住河北省河间市。被上诉人（原审被告）：李强，男，1993年12月31日出生，汉族，现住河北省廊坊市香河县。上诉人李保江、杨新菊因与被上诉人李强房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初3748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。李保江、杨新菊上诉请求：1.撤销一审法院（2017）冀1024民初3748号民事判决；2.发回一审法院重审或改判；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院驳回诉讼请求，程序不合法，事实不清，适用法律不当，偏袒被上诉人，显失公平。程序不合法主要是针对证人作证后应征询双方当事人的意见，不能阻止当事人的陈述。法律要求当事人和证人出庭作证应签署保证书。证人凭空编造的证言没有相关证据佐证且法庭不予核实，就不能证明产生法律效力和证明力。一审法院没有引用民法总则中的158条和160条是错误的。李强答辩称，一审判决认定的事实清楚；适用法律正确，程序亦不存在瑕疵，对二被上诉人的上诉请求应予以驳回，维持一审判决。二被上诉人亦应按照诚实信用原则及合同法的规定继续履行合同，答辩人亦愿意配合二上诉人履行双方的购房合同，双方签订的购房合同不存在任何解除事由。李保江、杨新菊向一审法院起诉请求：1.判令二原告与被告继续履行房屋买卖合同第十一条特别约定，终止履行二原告与被告签订的房屋买卖合同，同时由原告将定金100000元返还被告；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告李保江与被告李强在购买香河县兴业公寓一号楼2-1203室时，曾特别约定“一年内未取得房屋所有权证书的，当事人双方同意按照下列第一款的内容处理，即终止合同”。目前具体情况已经具备这方面的基本要素和构成要件，甚至远远超出了合同约定的1年有效期的前置条件，这注定是一个不争的事实。唯一有效的解决途径和办法，只能选择原购房合同第十一条第一款的约定处理，没有其他任何选择，且特别约定不同于一般约定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年8月12日，原告李保江、杨新菊（买受人）与香河县城镇房地产综合开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于香河县北侧，白庙村东侧兴业公寓小区1号楼2单元1203室房屋一套，建筑面积为87.48平方米，总价款为435735元；买受人于签订合同当日交清房屋预测房价款的全部金额435735元；出卖人应当在2013年9月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经质量监督部门备案验收合格等条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；等等。2016年3月21日，原告李保江、杨新菊（出卖人）与被告李强（买受人）在香河兴达恒远房地产经纪有限公司（以下简称兴达公司）的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于香河县北侧，白庙村东侧兴业公寓小区1号楼2单元1203室房屋一套，建筑面积为87.48平方米；出卖人确认其以全款方式向开发建设单位付清购房款，该房屋已竣工且开发建设单位已将其实际交付出卖人；该房屋目前尚未取得房屋所有权证，预计取得时间为2016年5月，具体时间视开发建设单位实际办理而定，待该房屋取得所有权证后，出卖人与买受人方可就该房屋办理房屋权属转移登记；房屋总价款为648000元，买受人向银行申办抵押贷款；自本合同签订之日起，当事人双方不得单方面变更合同条款，不得单方面解除合同，买受人向出卖人支付定金100000元；第十一条特别约定“如非因当事人双方的原因致使该房屋自本合同签订之日起1年内（此处“1”为手写）未取得房屋所有权证书的，当事人双方同意按照下列第1款（此处“1”为手写）的内容处理：1、本合同终止，出卖人返还买受人已交付的定金、预付房款，买受人届时应交还出卖人房屋；2、本合同继续履行，出卖人从该房屋开发建设单位处所获违约金及赔偿款，□归买受人所有，□仍归出卖人所有”；第十五条补充约定“补充协议与合同正文约定不符的，以补充协议为准，（以后部分为手写）经双方友好协商约定如下：1、如因不可抗力因素导致本合同无法正常履行，甲乙丙三方均不承担责任；2、甲方承诺此房屋无户口户籍落入；3、甲方承诺此房屋无债权债务纠纷；4、此房产生一切费用（包含但不限于物业费），此房产权变更前由甲方承担，产权变更后由乙方承担；5、此房产权变更当日为交房时间；6、乙方承诺银行征信无不良记录；7、此房产权证预计下发时间为2016年5月，如未准时下发，此合同继续履行，至房本自然下发办理相关手续；8、乙方以商业贷款方式购买此房；9、乙方所付购房定金作为银行面签首付款一部分；10、此房产权证下发当日后15日内，甲乙双方至指定银行办理银行面签手续；11、甲方以乙方款是否到位为准，作为是否过户的必备条件，同时按二手房的过户流程，视为以上所述的替代流程或程序；12、银行需照相，甲方无条件配合开门照相；13、甲方收到所有房款当日，将此房钥匙交给乙方”；等等。落款处出卖人由李保江、杨新菊签名，买受人由李强签名，丙方兴达公司经办人由崔某签名。同日，原告李保江、杨新菊（甲方，出卖人）与被告李强（乙方，买受人）及兴达公司（丙方，服务方）签订了《房屋交易保障服务合同》，就甲乙双方签订的《房屋买卖合同》约定了服务内容、收费标准、权利义务、违约责任等。上述合同签订当日，被告给付二原告购房定金100000元，二原告给被告出具了收款收据。涉案房屋的产权证书至今未下发。证人崔某出庭证言的主要内容为：我是兴达公司的员工，涉案房屋的买卖合同是由我组织签订的。合同中第十一条第一款约定的一年不下房本，合同就解约了，合同是公司给我们提供的制式合同，是针对双方商量情况得来的，最重要的是看下面双方的约定，应以双方约定为准。我给原告打电话，让他们过来办房本，原告说在内蒙过不来，还跟我说就是不想卖了。办理房本时，我让他们把手续拿来，也没有全拿来，财产分割证明原告也无法提供，而且再让他们来的时候，只有原告李保江来了，另外一个原告没来。我去房管局办理房本的时候，房管局说要办理一个财产分割证明，我才知道二原告不是夫妻。涉案房屋楼上楼下的房本都下来了，不是开发商和土地的问题。我认为就是二原告不配合办理房本，要么就是傍晚政府那边快下班了，他们才过来。关于房屋买卖合同中的条款和打印内容都已经和双方说明了，第十一条约定的一年都是公司的规定，是我填写的，最后一条补充约定是经过双方的同意写上的，当时是原告提出来的，经过被告同意写的这一条。证人张某出庭证言的主要内容为：我是兴达公司的员工。今年8月份的时候，我给原、被告之间进行过调解，一共进行过两次，主要是针对合同第十一条的约定进行调解，后面的协议原告当时承认是协商的结果，后来加上的。在调解过程中，原告也向我们透露过能否加点儿房款，但是最后也没能成功，被告想要买，但是原告情绪很激动不想卖了。第二次调解的时候，被告说可以加两万，原告开始没有表态，后来不同意卖了。我和崔某是一个总公司，我在城里，他在富力，后来我调到富力的时候他已经离职了。关于调解是因为当时富力店归我管，领导的意思也是让我来调解。我给双方的调解工作是根据合同进行调解的，双方都同意我才进行调解的。原告当时说要考虑他们的感受，后来崔某和我说原告这边要加两万块钱，我就和被告说了。合同制式的就是一年期限下发房本，因为现在变化太大，合同上有一条，如果制式和补充协议有冲突，以补充协议为准。这些都是给双方看的，双方同意后才会签字的。购房合同写的两个人名字，现在房本没办法写两个人名字，所以办不下来。一审法院认为，二原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，客观真实，合法有效，故原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。因涉案房屋产权证书至今未下发，距原、被告签订《房屋买卖合同》已超1年时间，故二原告提起诉讼。本案的争议焦点为，涉案房屋的产权证书在原、被告签订《房屋买卖合同》后1年内未下发，双方签订的合同是应按照第十一条特别约定的内容来处理，还是应按照第十五条补充约定第7项约定的内容来处理。经审查，合同第十一条系具有协商性和选择性的格式条款，而合同第十五条第7项系双方协商后的约定条款，属于非格式条款。一审法院认为，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，且依据合同第十五条约定“补充协议与合同正文约定不符的，以补充协议为准”的内容，及两位证人出庭证言陈述的内容，能够认定涉案房屋的产权证书在原、被告签订《房屋买卖合同》后1年内未下发，应当按照合同第十五条第7项的约定来处理，即此合同继续履行，至房本自然下发办理相关手续。另原、被告签订《房屋买卖合同》后，被告已按合同约定给付二原告购房定金100000元，被告并无违约之处，二原告也未提供相应证据证实其二人有法定解除合同的事由，因此，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》应继续履行，至涉案房屋产权证书自然下发后办理相关手续，故对二原告主张二原告与被告继续履行《房屋买卖合同》第十一条特别约定，终止履行二原告与被告签订的《房屋买卖合同》，同时由原告将定金100000元返还被告的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，一审法院判决：驳回原告李保江、杨新菊的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人的上诉请求不能成立，理由如下：1、从房屋买卖合同文本分析，合同第十一条为打印体，合同第十五条补充协议与合同正文约定不符的，以补充协议为准为打印体，所列13项约定均为手写体。手写体的效力优于打印体的效力。从合同文意看，第十五条明确约定了，补充协议与合同正文约定不符的，以补充协议为准。故，在适用合同条款时，优先适用合同第十五条的约定。从一审法院查明的事实看，被上诉人亦不存在违约行为。2、上诉人一审主张按照合同第十一条的特别约定，终止履行合同。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，上诉人应当提供证据加以证明。从一审提供的证据看，上诉人没有提交证据证明非因当事人双方的原因致使合同签订之日1年未取得房屋所有权证。综上所述，李保江、杨新菊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,400元，由上诉人李保江、杨新菊承担。本判决为终审判决。审判长  马令梅审判员  张建民审判员  杨立军二〇一七年十二月二十六日书记员  马云龙