重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异215号
案外人：徐昌会，女，1973年1月19日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。
申请执行人：雷运昌，男，1953年9月19日出生，汉族，住重庆市巴南区。
申请执行人：陈安容，女，1956年6月1日出生，汉族，住重庆市巴南区。
以上二位申请执行人的委托诉讼代理人：王荣，重庆格林威律师事务所律师。
被执行人：陈超，男，1969年3月4日出生，汉族，住重庆市巴南区。
被执行人：张晓玲，女，1975年5月22日出生，汉族，住重庆市巴南区。
在本院执行雷运昌、陈安容与陈超、张晓玲合同纠纷一案中，案外人徐昌会对执行位于重庆市荣昌区某街道某路某号1-1-1、1-1-4、1-2-7、1-5-6、1-8-7、1-10-6、1-14-6、1-14-7、1-17-6、1-17-7、1-18-6、1-18-7、1-20-4、1-21-6、1-21-7、1-22-4、1-23-7、1-24-7、1-25-6、1-26-4、1-26-6、1-26-7、1-27-1、1-27-4、1-27-5、1-27-7、1-27-8、3-7-1、3-8-4、3-18-8共30套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人徐昌会称：2017年3月7日，本人与重庆琳x房地产开发有限公司（以下简称琳x公司）签订一系列《重庆市商品房买卖合同》，购买了上述房屋。本人依据琳x公司和重庆和x房地产开发有限公司（以下简称和x公司）于2016年12月9日签订的《过户销售协议》，将全部购房款一次性向和x公司付清。本人已对上述房屋办理网签，并于2017年3月实际占有使用。请求本院中止对上述房屋的执行。
申请执行人雷运昌、陈安容称：1.琳x公司违法将法院查封的房屋出售，其与案外人签订的所有《重庆市商品房买卖合同》无效，也不能对抗法院的查封、冻结行为；2.琳x公司与案外人签订的《重庆市商品房买卖合同》没有实际履行，更没有交付案外人，案外人也没有实际占有和使用；3.案外人根本无能力购买30套涉案房屋，更不符合常理。请求法院依法驳回案外人的异议请求。
本院查明，雷运昌、陈安容诉陈超、张晓玲合同纠纷一案，本院于2017年2月28日作出（2015）渝五中法民初字第1241号民事判决书，判令陈超、张晓玲向雷运昌、陈安容支付股权转让款30,080,000元及逾期付款违约金。陈超、张晓玲不服上述判决，向重庆市高级人民法院提起上诉。该院于同年6月15日作出（2017）渝民终213号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因陈超、张晓玲未履行上述生效民事判决书所确定的义务，雷运昌、陈安容向本院申请强制执行。
另查明，2017年3月7日，徐昌会（甲方）与琳x公司（乙方）先后签订30份《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市荣昌区某街道某路某号的上述30套房屋，用途为住宅，建筑面积合计2,362.92平方米，总成交金额合计8,152,079元。上述合同约定甲方于签订该合同之日起向乙方一次性付清总房款。
再查明，2014年4月16日、2015年8月30日，琳x公司先后对“某城”1号楼、3号楼存量房进行分配，其中陈超分得1号楼94套及3号楼11,343.04平方米的房屋（包括涉案的30套房屋）。
2017年11月2日，琳x公司向本院出具《关于荣昌某城股东房产分配的确认函》，载明：我司开发的“某城”项目，由陈超、李xx、苏xx、徐xx等人于2013年5月6日采用项目股份进行了承包，独立经营、自负盈亏；项目的房产股东分几次进行了分配，并在2016年6月20日对项目进行了全面账务清理结算，且全体股东签字认可了该结算；2014年1月17日、2014年4月16日对1号楼进行了分配，陈超分得94套……2015年8月20日对3号楼进行了分配，陈超分得11,343.04平方米……
还查明，2014年6月27日，重庆熙X建筑材料有限公司（以下简称熙X公司）、重庆市南X农业发展有限公司（以下简称南X公司）分别与重庆巴南浦发村镇银行股份有限公司（以下简称浦发村镇银行）签订一份《流动资金借款合同》，向浦发村镇银行借款9,500,000元和10,000,000元。同日，重庆华X融资担保有限公司（以下简称华X公司）与浦发村镇银行签订两份《保证合同（单笔）》，为上述熙X公司、南X公司借款提供保证担保。同年7月3日、7月4日及2016年3月6日，琳x公司先后出具30张收据，载明：收到华X公司上述30套房屋的首付款合计1,151,451元。案外人徐昌会称，包含上述房屋在内的60套房屋系琳x公司网签到华X公司名下的反担保财产。
2016年12月9日，和x公司、琳x公司、熙X公司、南X公司共同签订《过户销售协议》，载明：因陈超以南X公司和熙X公司为平台在浦发村镇银行巴南支行贷款18,500,000元用于某城的经营，并以华X公司及琳x公司某城房屋约60套，6,000余平方米进行了反担保，因之前为网签担保，现和x公司提供了对应的抵押担保。为解除华X公司及琳x公司担保和反担保责任，琳x公司特将对应的6,000余平方米房屋过户至和x公司指定人名下进行销售。
2017年7月9日，重庆丽x物业管理有限公司（甲方）与徐昌会（乙方）签订《交房清单》，载明：甲方依据“和x公司、琳x公司、熙X公司、南X公司”四家公司于2016年12月9日签订的《过户销售协议》的有关内容，加之乙方于2017年3月7日与琳x公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，现甲方将琳x公司在荣昌开发的“某城”小区的有关房屋交付给乙方，乙方徐昌会小计房屋30套，共计建筑面积2,365.6平方米。
在执行过程中，本院于2017年9月21日以（2017）渝05执1350号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人陈超在琳x公司名下应分得的位于重庆市荣昌区某街道某路某号包括本案异议房屋在内的共计114套房屋。
在本案异议审查过程中，本院要求案外人徐昌会将除异议房屋首付款以外的剩余购房价款交到法院账户上，但徐昌会不同意支付余款。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人徐昌会在本院查封前即与琳x公司签订30份购房合同，购买了本案异议房屋，且在本院查封前合法占有了上述房屋。但是案外人徐昌会既未提交充足证据证明其已支付全部购房价款，也未按照本院要求将剩余价款支付到本院账户上。故案外人徐昌会对上述房屋不享有能够排除执行的物权期待权。
综上，案外人徐昌会请求本院中止执行上述房屋的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人徐昌会的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
审 判 员 余 梅
二〇一八年五月二十八日
法官助理 蒋晓亮
书 记 员 谭 锋