辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终155号
上诉人（原审被告）：大商股份有限公司，住所地辽宁省大连市中山区青三街一号。
法定代表人：牛钢，董事长。
委托诉讼代理人：胡银菊，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王连宏，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：瓦房店润丰物业管理有限公司，住所地辽宁省瓦房店市新华街道新华村。
法定代表人：何丰岁，总经理。
委托诉讼代理人：王永锦，辽宁光莹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈阳，辽宁光莹律师事务所律师。
原审第三人：瓦房店东新房屋开发有限公司，住所地辽宁省瓦房店市新华街道桃园社区。
法定代表人：何丰岁，总经理。
委托诉讼代理人：洪军，女，该公司工作人员。
上诉人大商股份有限公司因与被上诉人瓦房店润丰物业管理有限公司（以下简称润丰物业）、第三人瓦房店东新房屋开发有限公司（以下简称东新公司）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。大商股份有限公司委托诉讼代理人胡银菊、王连宏，润丰物业委托诉讼代理人王永锦、陈阳，原审第三人东新公司委托诉讼代理人洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大商股份有限公司上诉请求：1.撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初1963号民事判决书；2.依法改判驳回润丰物业一审诉讼请求；3.润丰物业承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.润丰物业起诉时已过诉讼时效，一审认定起诉未过诉讼时效错误。《物业管理合同》约定在免租期内，润丰物业免收大商股份有限公司物业费，在《租赁合同》实际履行中，大商股份有限公司与东新公司以”开业日起”（2008.7．16）开始计租，于2009年1月17日支付第一期租金，支付润丰物业第一期物业费（2008.7.16-2008.12.31）。润丰物业诉讼时效应从其知道或者应当知道其权利受到侵害之日2009年1月17日起算。其在起诉前从未向大商股份有限公司主张过任何权利，未提交证据证明时效中断。一审判决认定”双方为实际交接日一直存在争议，并持续至诉前”没有事实依据，据此认定润丰物业起诉未过诉讼时效是错误的。2.一审判决认定”因商铺何时开业取决于大商股份有限公司本身的原因”，进而认定”大商股份有限公司主张以开业日为计租日，有损于润丰物业的合法权益，显失公平”无事实依据。大商股份有限公司开业的前提是取得营业执照，取得营业执照的必要条件是消防验收合格。东新公司2008年7月2日通过消防验收，大商股份有限公司仅准备半个月即2008年7月16日开业，是正常的。故大商股份有限公司何时开业完全取决于东新公司何时消防验收合格，而大商股份有限公司自身原因。若其无限期拖延办理消防验收合格证，大商股份有限公司就要在等待开业中无限期支付租金和物业管理费，显然损害大商股份有限公司合法权益，显失公平。以开业日为计租日期既符合常理，又符合合同约定。3.在租赁房屋在东新公司的控制之下，并未交付的情况下，一审判决认定”大商股份有限公司没有证据证明拒绝接收，故应视为大商股份有限公司进场日即为房屋交付日”是错误的。《租赁合同》明确约定：”交接当日，由甲乙双方共同验收，乙方确认租赁房屋符合要求时，由双方签署书面交接文件，作为本合同的附件七。”（合同正文第三条第3款）。大商股份有限公司虽于2007年12月25日进入房屋，但因房屋尚未达到交付条件，无法进行装修，双方并未确认接收，亦未签署书面交接文件，此即表示大商股份有限公司人并未接收，大商股份有限公司没有义务另行举证证明拒绝接收。因此，一审判决将2007年12月25日确定为租赁房屋实际交付日，是错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，应撤销一审判决，依法改判。
润丰物业辩称，不同意大商股份有限公司的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.润丰物业起诉并未超过诉讼时效，润丰物业每年都去函要物业费，大商股份回函表示协商解决，2016年才回函表示不应当支付物业费。2.东新公司于2007年12月25日将涉案房屋交付给大商股份有限公司，扣除免租期5个月，应当从2008年5月25日开始收取物业费，而不是从开业之日起收取物业费。3.依照合同约定，消防验收等相关手续应当由大商股份有限公司办理，东新公司只是协助，因为消防手续影响大商股份有限公司开业与收取物业费没有关系。
东新公司述称，与润丰物业的意见一致。
润丰物业向一审法院起诉请求：1.大商股份有限公司立即支付欠付物业费142465.75元。2.诉讼费由大商股份有限公司负担。
一审法院认定事实：润丰物业、大商股份有限公司及东新公司于2007年4月20日签订了《物业管理合同》，大商股份有限公司租赁东新公司位于瓦房店市共济办事处北共济街二段地号006-014-001的地下一层、地上一层及二层从事超级市场经营活动及配套经营活动，并委托润丰物业进行物业管理。合同约定物业费每年100万元，在免租期内，免收大商股份有限公司的物业管理费。物业管理费以每半年支付一次的方式缴纳，第一期物业管理费即自计租日期起至2008年6月30日，按实际天数计收，同日大商股份有限公司与东新公司签订了《租赁合同》约定：租赁期限始于计租日期，为期二十年，自计租日期起至二十年届满日止。”免租期”指租赁房屋交付之日起不超过5个月，”计租日期”指免租期满之次日起或开业日起。合同签订后，大商股份有限公司于2007年12月25日进到租赁的房屋进行装修，并于2008年7月16日开始营业。自2008年7月16日以后的物业费大商股份有限公司已按合同约定向润丰物业支付。一审法院认为，润丰物业、大商股份有限公司及东新公司签订的物业管理合同、租赁合同系当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、润丰物业的诉请是否已过诉讼时效；二、润丰物业主张的物业费从何时开始计付。关于是否超过诉讼时效的问题，由于润丰物业、大商股份有限公司双方为实际交接日一直存在争议，并持续至诉讼前，况且润丰物业、大商股份有限公司双方仍在继续履行案涉房屋租赁合同及物业管理合同，故对大商股份有限公司抗辩已超过诉讼时效的主张，不予支持。关于物业费从何时开始计付问题，当事人签订的合同约定的免租期为租赁房屋交付日起不超过五个月。庭审中各方当事人均认可大商股份有限公司于2007年12月25日进入租赁房屋，此时房屋已在大商股份有限公司的控制之下。如果不符合交付条件，大商股份有限公司可以拒绝接收，但大商股份有限公司没有证据证明拒绝接收，故应视为大商股份有限公司进场日即为房屋交付日。关于大商股份有限公司辩称以开业日开始计付租金，因商铺何时开业取决于大商股份有限公司本身的原因。大商股份有限公司既已进场装修，就视为交付，大商股份有限公司主张以开业日为计租日，有损于润丰物业的合法权益，显失公平，不予采信。润丰物业主张免租期为大商股份有限公司进场后五个月即2007年12月25日至2008年5月24日更符合常理，其诉请物业费计付时间从免租期满之次日起即2008年5月25日起算至2008年7月15日共52天合计142465．75元，予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：大商股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付润丰物业费142465．75元。
本院二审期间，大商股份提交《建筑工程消防验收的意见书》一份，拟证明：案涉租赁房屋于2008年7月2日通过消防验收，免租期应当从2008年7月2日起算5个月，润丰物业及东新公司认可该证据的真实性，但对拟证明事项不予认可，认为不能证明免租期应当从2008年7月2日起算，本院认为该证据仅能证明案涉租赁房屋于2008年7月2日通过消防验收。当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。另补充查明：东新公司、大商股份有限公司签订的《租赁合同》明确约定”租赁房屋交付日”是指”甲方（东新公司）将租赁房屋土建完成、消防、空调系统隐蔽工程安装完毕，达到乙方（大商股份有限公司）可以进场进行机电设备安装和房屋装修的条件，交于乙方进场装修之起始日......”，该约定记载于《租赁合同》”一、定义部分”，本院予以确认。东新公司在一审时述称，瓦房店市人民政府于2017年1月9日就”润丰物业、大商股份有限公司、东新公司之间制冷、供暖、租金及消防问题”主持召开协调会，安监局、法制办等政府部门参与协调，大商股份有限公司当庭亦表示认可，该节事实记载于一审卷宗正二卷第10页，本院予以确认。
本院认为，《物业管理合同》是润丰物业与大商股份有限公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，双方应依约定享有权利，履行义务。本案二审争议焦点为：1.”租赁房屋交付日”如何确定；2.润丰物业起诉讼是否已过诉讼时效。
一、”租赁房屋交付日”如何确定
大商股份有限公司上诉主张案涉房屋交付时间为2008年7月2日即案涉房屋消防验收合格日，润丰物业主张案涉房屋交付时间为2007年12月25日即大商股份有限公司进驻租赁房屋日期，依照《租赁合同》对”租赁房屋交付日”的解释，应认定”东新公司将案涉房屋交于大商股份有限公司进场装修之起始日2007年12月25日”为”租赁房屋交付日”为宜，大商股份有限公司上诉主张2008年7月2日即案涉房屋消防验收合格日为”租赁房屋交付日”没有合同依据，本院不予支持。
二、润丰物业起诉是否已过诉讼时效
关于物业费纠纷，当事人之间有多份函件往来，即使催要函落款主体是东新公司，但考虑东新公司的法定代表人与润丰物业的法定代表人为同一人，且瓦房店市人民政府曾就”润丰物业、大商股份有限公司、东新公司之间制冷、供暖、租金及消防问题”召开协调会，可以推定双方争议较大，对是否欠付物业费没有达成共识，润丰物业始终积极向大商股份有限公司主张欠付物业费，故，鉴于本案的特殊情况，不宜认定润丰物业起诉超过诉讼时效，大商股份有限公司上诉主张润丰物业提起本案诉讼超过诉讼时效，本院不予支持。
综上所述，大商股份有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3150元，由大商股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘勇峰
审判员 王家永
审判员 李淑红
二〇一八年三月五日
书记员 姜 珊