上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第2287号
原告华基美信（上海）物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陈学忠，董事长。
委托代理人董军，上海金澄律师事务所律师。
被告中城建物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人韩文选，董事长。
委托代理人尤清宇，上海市宇钧律师事务所律师。
委托代理人郑斌，上海市宇钧律师事务所律师。
原告华基美信（上海）物业管理有限公司（以下简称“华基美信物业公司”）与被告中城建物业管理有限公司（以下简称“中城建物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常彩玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告华基美信物业公司委托代理人董军、被告中城建物业公司委托代理人尤清宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华基美信物业公司诉称：原告与案外人上海伦达投资集团有限公司（以下简称“伦达公司”）于2012年9月7日签订了《伦达金融大厦物业服务合同》，约定由原告为上海市外马路XXX号伦达金融大厦提供物业服务，期限为3年，物业管理费为每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）26.80元，未能按时足额缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三向原告支付违约金。被告与伦达公司于2014年1月2日签订房屋租赁合同，被告向伦达公司租赁伦达大厦17层房屋，租赁期限为2014年1月15日至2019年1月15日，物业管理费由被告按每月每平方米26.80元直接向原告支付。被告自搬进涉案房屋之日起拒付物业管理费，原告通过诉讼与被告达成调解，被告支付了部分物业管理费。此后，被告仍拒绝支付物业管理费，原告催讨未果。故原告诉至法院，要求判令：1、被告支付自2014年12月15日起至2015年7月14日止的物业管理费213738.30元；2、被告支付拖欠上述款项的违约金（以每月物业管理费30534.04元为本金，按照每日千分之三的标准，从欠费次月15日起计算至判决生效日止）。
原告华基美信物业公司提供下列证据：
1、上海市房地产登记簿；2、《伦达金融大厦物业服务合同》；3、《上海市房屋租赁合同》；4、（2014）黄浦民四（民）初字第2427号民事调解书；5、催缴通知。
被告中城建物业公司辩称：原、被告之间并未签订物业服务合同，原告依据和伦达公司签订的《物业服务合同》向被告主张物业管理费，依据该合同伦达公司自用部位免缴物业管理费，业主出租使用也属于自用，因此被告也应免缴物业管理费；空调虽然分层控制，但仍属于中央空调，应属于大楼共用设施设备，空调电费应包含在物业管理费中，原告收费不合理。
被告中城建物业公司提供下列证据：
1、《咨询函》、《答复函》；2、《关于﹤工作联系函﹥和﹤付款通知书﹥的回函》；3、《伦达金融大厦使用手册》。
经质证，被告中城建物业公司对原告华基美信物业公司提供的所有证据真实性无异议，但认为原告与伦达公司签订的证据2约定业主自用部位免收物业管理费，被告作为承租人同样适用，证据3没有约定被告直接向原告支付物业管理费，《伦达金融大厦使用手册》约定空调费属于物业管理费的一部分，该约定效力优先于物业管理费的约定，证据4调解书的内容不能作为判决依据，基于以上理由，被告有权拒付证据5催讨的费用。原告华基美信物业公司对被告中城建物业公司提供的所有证据真实性无异议，但认为证据1、3与本案无关，公共设施设备的运行费用是由原告承担的，但原告要求被告支付的空调电费是被告自用部分的空调电费。
经审理查明，2012年9月7日，原告与伦达公司签订《伦达金融大厦物业服务合同》，约定由原告为上海市外马路XXX号伦达金融大厦（物业类型为办公楼）提供物业服务，管理期限为3年，自原告正式为伦达金融大厦提供服务之日起计算三年合同期限；物业管理费为每月每平方米26.80元，伦达公司与租户约定由物业使用人支付物业管理费的，从其约定，租户及物业使用人应于伦达公司书面通知规定的入户之日起缴纳物业管理费，伦达公司不负连带缴纳责任，但伦达公司应在与租户的租赁合同中明确收费标准；原告同意伦达公司免缴伦达大厦17至19楼的自用物业部分的物业管理费，但相关的水电、空调等能耗费将按时交付给原告；物业管理费按月缴纳，伦达公司委托原告在伦达金融大厦范围内的水电能耗费用由原告代收代缴，伦达公司及各租户、物业使用人所产生的自用部位的水电能耗费根据供电局、自来水工地的抄表总数、发票税金，分摊后按时向各使用方收取；伦达公司、租户和物业使用人未按时足额缴纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三的标准向原告支付违约金。此后，原告按照合同约定为伦达金融大厦提供物业服务。
2014年1月2日，被告与伦达公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向伦达公司承租伦达金融大厦17层房屋，该房屋建筑面积1139.33平方米，包含独用面积和应该分摊的公共部分面积，该房屋的租金、物业管理费或其他根据该房屋面积计算的款项均以1139.33平方米为基数；租期为2014年1月15日至2019年1月15日，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车费、空调费等费用由被告承担；被告应于租赁期内按时向物业管理公司支付该房屋的物业管理费，该房屋目前的物业管理费按照租用面积每月每平方米为26.80元；租赁期内有关该房屋的水费、电费、空调费和合同附件二所列设施和设备（含大金VRV空调）的开通和使用的费用均由被告承担；原告和物业管理公司制定的《租户手册》、《管理公约》及《使用公约》等书面物业管理规定，作为本合同的附件，具有同等的法律效力，如果《租户手册》及相关物业管理规约与合同条款不一致的，以《租户手册》及相关物业管理规约所载为准。
被告承租系争房屋后未支付物业管理费，原告曾向本院提起诉讼，经本院主持调解，双方达成调解协议，被告按照调解协议支付了2014年1月15日至2014年12月14日的物业管理费。此后，被告仍未向原告支付物业管理费。原告曾于2015年3月17日向被告发送付款通知，被告回函称虽然原、被告在物业管理费的收取标准以及所包含的内容和范围等问题未达成一致，但考虑到电费的特殊情况，为了避免断电给被告造成不利影响，同意先对电费予以处理，缴纳电费并不代表对原告物业管理费收费标准及内容的认可，被告坚持认为中央空调主机运行产生的电费及公共区域的其他能耗费用，应该包含在物业管理费之内。2015年7月6日，原告向被告发出催缴通知，要求被告支付自2014年12月15日起至2015年6月14日止的物业管理费183204元。
2015年9月11日，被告向上海市物业管理行业协会发出《咨询函》，咨询物业服务收费内容之一的“公共设施、公用设备的日常运营费用”是否包含能耗费（即电费）。2015年9月15日，上海市物业管理行业协会作出《答复函》，答复内容为：根据行业惯例，除有特殊约定外，写字楼的“物业公共设施、公用设备的日常运营费用”应包含能耗费（即电费）以及相关费用等。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告与伦达公司签订的《伦达金融大厦物业服务合同》合法有效，对全体业主和物业使用人具有约束力。被告辩称依据原告与伦达公司签订的《物业服务合同》，被告作为17楼的承租人可以免缴物业管理费，本院认为，《物业服务合同》约定原告同意伦达公司免缴大厦17至19楼自用物业部分的物业管理费，但此后伦达公司将系争17楼房屋租给被告，系争房屋已不属于伦达公司自用物业，被告关于业主出租使用属于自用的辩称意见不予采纳。伦达公司与被告签订的《上海市房屋租赁合同》已明确约定被告应于租赁期内按时向物业管理公司支付系争房屋的物业管理费，并且明确物业管理费的标准为按照租用面积（包含独用面积和应分摊的公共部分面积）每月每平方米26.8元，被告在签订租赁合同之时就应明知系争房屋需要缴纳物业管理费，原告按照《伦达金融大厦物业服务合同》的约定提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业管理费。被告关于其租赁物业可以免缴物业管理费的辩称意见，本院亦不予采纳。被告辩称空调属于大楼共用设施设备，空调电费应包含在物业管理费的物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用中，本院认为，《上海市房屋租赁合同》明确被告除应支付物业管理费外，还应支付有关该房屋的水费、电费、空调费和合同附件二所列设施和设备（含大金VRV空调）的开通和使用的费用，被告所称的空调电费系其租用面积（包含独用面积和应分摊的公共部分面积）的空调电费而非公共部位的空调电费，该笔空调电费应由被告自行承担，原告收费并无不合理之处，上海市物业管理行业协会的回复仅指写字楼的物业公共设施、公用设备的日常运营费用应包含能耗费（即电费），与被告所称的空调电费不同，故被告的上述辩称意见，本院亦不予采信。故原告要求被告支付自2014年12月15日起至2015年7月14日止物业管理费人民币213738.30的诉请，本院予以支持。鉴于被告存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求理由亦成立，本院亦依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告中城建物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告华基美信（上海）物业管理有限公司自2014年12月15日起至2015年7月14日止的物业管理费人民币213738.30元；
二、被告中城建物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告华基美信（上海）物业管理有限公司上述款项的逾期付款违约金（以每月物业管理费人民币30534.04元为本金，按照每日千分之三的标准，自欠费次月15日起计算至判决生效之日止，以人民币213738.30元为限）。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4506.07元（原告已预缴），因本案适用简易程序，减半收取，计人民币2253.03元，财产保全费人民币1620元，上述款项共计人民币3873.03元，由被告中城建物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 常彩玲
二〇一五年十月二十二日
书记员 王亦男
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。