山东省利津县人民法院
民事�决书
（2014）利民初字第300号
原告：宋晓明，男，1983年1月29日出生，汉族。
委托代理人：宋姗姗，女，1986年10月5日出生，汉族。
被告：高树军，男，1951年5月24日出生，汉族。
委托代理人：王新忠，山东津城律师事务所律师。
被告：王占芹，女，1950年1月20日出生，汉族。
委托代理人：高美娟，女，1975年11月17日出生，汉族，系被告王占芹之女。
原告宋晓明与被告高树军、王占芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理后，依法由审判员董润波适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年4月17日公开开庭审理了本案。原告宋晓明及其委托代理人宋姗姗、被告高树军及委托代理人王新忠、被告王占芹及委托代理人高美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋晓明诉称，2008年4月2日，原告宋晓明与被告高树军签订房屋买卖协议，原告购买被告所有的位于利津县城利一路凤凰小区×号楼×单元×室楼房及附房储藏室一套，双方约定房屋总价款为168000元。原告支付了全部购房款后，被告没有履行办理房屋产权过户手续的义务，虽经原告多次催促，被告总以种种理由推脱，为维护原告的合法权益，请求法院依法确定原告与被告签订的《卖房协议书》有效，判令被告协助原告变更房屋产权登记，并由被告承担诉讼费用。
被告高树军辩称，原告所述与事实不符。原告与被告高树军签订了房屋买卖合同，合同虽然有效，但该房屋系被告高树军、王占芹夫妻二人共同共有，因王占芹不同意高树军将房屋卖给原告宋晓明，无法办理房屋产权过户手续，被告无法转移所有权给原告，因此该房屋买卖合同属于无法履行的合同，同时本案已经超过了诉讼时效，应依�驳回原告的诉讼请求。
被告王占芹辩称，被告高树军与原告宋晓明签订房屋买卖合同出卖夫妻共同所有的房屋，没有经过共有人王占芹的同意，故被告王占芹不同意办理房屋过户手续，应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、《卖房协议书》一份。2、王占芹向利津县房产局出具的证明一份。3、宋晓明与宋姗姗的结婚证二本。4、房屋所有权证一本。5、房管局办理过户手续时的材料一宗，其中有《房地产买卖契约》一本、《房地产买卖申请审批书》一本、中国建设银行个人贷款还款凭证一张、利津县农业税收征收管理局向华东房地产评估事务所出具的介绍信一份、被告高树军及王占芹的户口本及身份证复议件各一份。6、证人胡某的证言。
被告对原告的上述1、2、3、4、5证据的真实性均无异议，本院予以确认。对�据6的真实性提出异议，认为证人胡某系原告妻子宋姗姗的姨，证人与原告有利害关系，对该证据不予认可。本院认为证人胡某虽然与原告有利害关系，但其作为原、被告房屋买卖合同的介绍人，其当庭证实的双方买卖房屋签订合同及支付房款的过程与双方当事人的陈述一致，其证言的真实性应予确认。
被告为支持其抗辩主张，在举证期限内向法庭提供了如下证据：结婚证一本，证明被告高树军与王占芹于1974年12月28日结婚，涉案房屋系夫妻共同财产。
原告对被告的上述证据的真实性无异议，本院予以确认。
根据原、被告诉辩意见及庭审调查，原、被告双方对如下事实无争议：
2008年4月2日，原告宋晓明与被告高树军签订了一份《卖房协议书》，约定，原告宋晓明向被告高树军购买其所有的凤凰小区×号楼东单元×楼×户100型住房一套及地下室两间，总价款为16.8�元；办理房产证费用、交易费用、物业管理费用等一切可能出现的费用均由原告宋晓明承担；原告宋晓明应自协议签订后即支付房款14万元，余款2.8万元自协议签订起一年内付清。合同签订后，原告宋晓明依约分两次履行了付款义务，2008年4月2日第一次付款14万元，2008年12月5日第二次付款2.8万元。第一次付款后被告高树军将房屋钥匙交给了原告宋晓明，并由原告宋晓明在补交了水、电、物业管理等费用后对房屋进行了装修并居住至今。第二次付款是通过证人胡某在利津县房产局转交给了被告高树军，当时被告高树军及其妻子王占芹均在现场，且二被告均在利津县房管局与原告宋晓明办理了同意将夫妻共有的房屋所有权证号为××-××××的凤凰小区×号楼×单元×室（106.39平方米）及储藏室（19.67平方米）转让给原告宋晓明之妻宋姗姗的相关手续，同时将房产证及二被告�户籍证明交给原告宋晓明及其妻子宋姗姗。而原告宋晓明基于过户费用的考虑一直没有办理房屋过户手续。诉前原告宋晓明要求被告高树军、王占芹办理房屋过户手续时，因被告拒绝协助而引发纠纷。
本案的主要争议焦点：1、原告宋晓明与被告高树军签订的《卖房协议书》能否对房屋共有人被告王占芹产生效力；2、原告的起诉是否超过诉讼时效。
对于第一个争议焦点，原告宋晓明及被告高树军均认可双方签订的房屋买卖合同是有效的，但被告高树军及王占芹均辩称由于被告王占芹不同意被告高树军将房屋出卖给原告宋晓明，而使得合同生效后，无法办理房屋过户手续，属于无法履行的合同。本院经审理发现，原告宋晓明与被告高树军签订《卖房协议书》时该房屋还没有办理房产证，根据原告宋晓明的陈述及提供的中国建设银行个人贷款还款凭证证明，被告高�军是在收到原告宋晓明支付的第一次购房款14万元并偿还了银行贷款后才办理了涉案房屋的产权证。虽然该产权证登记的房屋所有权人是被告高树军，但该房屋系被告高树军、王占芹夫妻共有。原告宋晓明为证明被告高树军出卖涉案房屋时，房屋共有人被告王占芹是知道和同意的事实，向法庭提供了被告王占芹在利津县房产局签字同意将共有房屋转让给宋姗姗的证明及证人胡某证实的其在利津县房产局将第二笔房款2.8万元转交给被告高树军时被告王占芹也在现场并接受的事实。虽然被告高树军、王占芹辩称王占芹同意将涉案房屋转让给宋姗姗而不是同意转让给原告宋晓明，但根据原告宋晓明提供的结婚证能够证明当时宋姗姗与原告宋晓明已登记结婚，被告王占芹在利津县房产局出具证明时，原、被告双方及宋姗姗、证人胡某均在现场，且接收了原告宋晓明支付的第二次房款2.8万元足以证明被告王占芹当时同意将涉案房屋转让给宋姗姗，实际也就是同意将涉案房屋转让给原告宋晓明，是对被告高树军处置夫妻共有房产的追认，原告宋晓明与被告高树军签订的《卖房协议书》对房屋共有人被告王占芹产生效力。
关于第二个争议焦点，原告宋晓明的起诉是否超过诉讼时效的问题。对于该焦点，被告高树军主张《卖房协议书》是于2008年4月2日签订，2008年12月5日原告交付全部房款后已将涉案房屋产权证交给原告，原告现在提出要求被告办理房屋产权过户手续已经超过了2年的诉讼时效。原告宋晓明称其没有及时办理房屋产权过户手续是因为考虑到交易费用等原因而没有及时办理，而在2013年5月份准备办理过户手续时，因利津县房产局要求原产权人必须亲自到场才能办理，于是原告才向被告提出协助办理房屋产权过户手续的要求，但遭�拒绝，因此并没有超过诉讼时效。本院分析认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原告宋晓明是在2013年5月份才知道被告不同意协助其办理房屋产权过户手续的，因此原告的起诉并没有超过诉讼时效。
本院认为，《卖房协议书》系原、被告双方真实的意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方应严格履行。原告依约向被告支付了全部房款，被告也按照合同约定向原告交付了房屋，原告接收了该房屋并自行对房屋进行了装修，随后开始使用该房屋至今，在原告进行房产变更登记时，被告理应协助原告办理房屋产权的过户手续，因此原告起诉要求确认《卖房协议书》有效，判令被告协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求正确，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》�六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定判决如下：
一、确认原告宋晓明与被告高树军签订的《卖房协议书》合法有效。
二、被告高树军、王占芹于本判决生效之日起十日内协助原告宋晓明办理房屋所有权证号为××-××××的凤凰小区×号楼×单元×室（106.39平方米）及储藏室（19.67平方米）的产权变更登记手续。
案件受理费3660元，由被告高树军、王占芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 董润波
代理审判员 魏 芬
人民陪审员 张成华
二〇一四年五月十五日
书 记 员 王福龙