河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）濮中法民再终字第00025号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李敬伟，男，1975年1月10日出生，汉族。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：濮阳市益家人物业管理有限公司。
法定代表人：李利华，该公司经理。
委托代理人：韩芳，河南长庚律师事务所律师。
再审申请人李敬伟与被申请人濮阳市益家人物业管理有限公司（以下简称益家人公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2011年10月4日作出（2011）濮中法民一终字第585号民事判决，已经发生法律效力。李敬伟不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2014年4月29日作出（2013）豫法立二民申字第02631号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人李敬伟，被申请人益家人公司的委托代理人韩芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审原告益家人公司于2010年8月18日诉至濮阳市华龙区人民法院称，2006年12月，益家人公司接受濮阳市如意置业有限公司和安阳市豫大房地产开发公司委托，对如意城市花园进行物业管理。根据物业服务合同约定，物业费以预交方式收取，每户住宅按建筑面积每月每平方米0.3元缴纳，欠费按日3‰支付违约金，共用水电费每户每月5元，每年的3月1日为物业费收取日。李敬伟房产面积为115.07平方米，每月的物业费为34.52元。自2008年3月1日起至今，李敬伟未再缴纳物业费用。请求判令李敬伟支付2008年3月1日至2011年3月1日期间物业管理费1242.76元、违约金1744.95元、公用水电费180元。
一审被告李敬伟辩称，双方签订的物业服务协议系无效协议。如意城市花园小区业主委员会成立后，业主委员会未与益家人公司签订合同，也未催要过物业费，现益家人公司直接起诉不符合起诉条件。益家人公司对如意城市花园进行物业管理期间，没有履行相关服务义务，管理存在安全隐患等种种问题，且物业收费标准与提供服务项目不符。请求驳回益家人公司的诉讼请求。
濮阳市华龙区人民法院一审查明，2006年12月，濮阳市如意置业有限公司、安阳市豫大房地产开发有限公司与益家人公司签订一份物业管理委托合同，约定濮阳市如意置业有限公司、安阳市豫大房地产开发有限公司将如意城市花园小区委托益家人公司管理，合同期限自2006年12月4日起至业主委员会成立之后止。益家人公司按照住宅房屋建筑面积每月每平方米0.3元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，每天按欠款额3‰交纳违约金。公共照明、绿化的养护由益家人公司负责，公用水、电费由益家人公司向业主收取。后益家人公司与李敬伟签订一份物业管理协议，约定李敬伟位于如意城市花园小区7号楼4单元4层东户住房由益家人公司管理，合同期限以小区物业管理委托合同期限为准，物业费按照住宅建筑面积每月每平方米0.3元收取，按年预交，欠费以每日3‰滞纳金追加收取。李敬伟向益家人公司缴纳了2007年3月1日至2008年3月1日期间物业费414元。2009年，如意城市花园小区成立业主委员会。现益家人公司要求李敬伟支付其2008年3月1日至2011年3月1日期间物业管理费1242.76元、违约金1744.95元、公用水电费180元。
濮阳市华龙区人民法院一审认为，濮阳市如意置业有限公司、安阳市豫大房地产开发有限公司与益家人公司签订的物业管理委托合同，及与益家人公司签定的物业管理协议，均约定如意城市花园小区由益家人公司管理，该约定对如意城市花园小区业主具有约束力。在合同履行期间，如意城市花园小区业主应该按照合同的约定履行相关义务。该委托合同及双方签订的物业管理协议中虽约定委托期限自小区成立业主委员会后终止，但小区业主委员会成立后未选出新的物业管理部门，也没有订立新的物业服务合同，益家人公司作为受建设、开发单位委托的物业管理部门，仍以原合同标准对小区物业进行管理，李敬伟作为小区业主亦接受了益家人公司的管理，双方形成了事实上的物业管理关系，故益家人公司要求李敬伟支付2008年3月1日起至2011年3月1日期间物业管理费1242.76元的诉讼请求，理由正当。对于益家人公司要求李敬伟支付违约金1744.95元的主张，李敬伟未按照合同约定及时支付益家人公司物业费用，应当承担违约责任，但由于益家人公司主张的违约金高于物业费本身，明显高于因李敬伟违约给其造成的实际损失，故将益家人公司主张的违约金计算方法调整为按照中国人民银行同期一年期流资贷款利率计算，计算期间自益家人公司诉讼之日起至判决限定债务履行期间届满之日止。对于益家人公司要求的公用水电费180元，委托合同中虽约定公用水、电费由益家人公司向业主收取，但对具体收费标准并未明确约定，且益家人公司也未能提供证据证明其以每户每月5元标准收取公用水、电费的计算依据，故益家人公司该项主张，证据不足，对此项请求暂不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，濮阳市华龙区人民法院一审法院判决：一、李敬伟于判决生效后10日内，支付濮阳市益家人物业管理有限公司自2008年3月1日起至2011年3月1日期间物业管理费1242.76元及违约金（违约金自2010年8月18日起至判决限定债务履行期间届满之日止，按中国人民银行同期一年期流资贷款利率计息）。二、驳回濮阳市益家人物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由李敬伟负担。
李敬伟不服一审判决，向本院上诉称，1、一审判决认定事实缺乏依据。判决依据未经质证，判决理论有法不依、依法无据、于情于理不通。2、一审判决书中对李敬伟提出有事实有法律依据的抗辩理由未做任何回应。3、益家人公司起诉已超诉讼时效。4、益家人公司没有通过正当渠道进驻本小区。5、益家人公司没有资质，一审中其没有出具资质证书，并且不符合最低物业管理企业资质标准，不具备从事物业服务的条件。6、该公司没有法定代表人，提供不出法人代表证书，并且益家人公司提出的法人代表李利华不在该公司工作。7、一审法院审理程序不合法。请求二审法院依法撤销一审判决，再次要求益家人公司从即日起采取补救措施；益家人公司应偿李敬伟因地下室漏水导致地下室废弃所造成的物质损失、精神伤害；益家人公司应偿李敬伟小区公共绿地、公共场地、消防通道被个别用户圈建、圈占所造成的物质损失、精神伤害；退还违规收费320元；退还2007年不应预交的物业费414元；判决益家人公司在小区滞留期间前期为恶意串通、后期为强行服务，均为无偿服务，超过诉讼时效部分不予受理；一、二审诉讼费用由益家人公司承担。
益家人公司辩称，李敬伟与益家人公司签订的物业服务合同是有效合同，益家人公司为李敬伟提供了物业服务，李敬伟应交纳物业费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院二审认为，益家人公司与李敬伟签订的物业服务合同对双方当事人均具有约束力。益家人公司按照合同约定为李敬伟提供了物业服务，李敬伟亦应履行合同约定的交纳物业服务费的义务。李敬伟上诉称益家人公司强行进驻该小区，没有相应资质，且提供的服务不符合合同约定。本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，业主可另行请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。李敬伟以此为由拒付物业服务费与法律规定不符。李敬伟在一审期间未提出诉讼时效抗辩，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条第1款的规定，李敬伟在二审期间提出诉讼时效抗辩，依法不予支持。李敬伟要求益家人公司赔偿其物质损失及精神损失，属反诉，因在一审中未提出，故不属于本院审理范围，李敬伟可以另行提起诉讼。综上，一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李敬伟负担。
李敬伟申请再审称，2007年以来，益家人公司只收费不作为、乱作为、滥作为，给业主造成了物质上的损失、精神上的伤害。表现情况有，只收费，不维修房屋；公共环境脏乱差；益家人公司在小区内带头乱搭乱建乱圈；装修房子还要另交管理费、安装费；2010年9月11日晚，在业主委员会召开会议再次讨论解聘该物业公司时，物业负责人带领十余名社会青年和几个物业门岗人员强进入会场，试图威胁业主委员会成员及业主；平时利用社会上一些地痞流氓恐吓、威胁业主，不时停业主的水和电。一、二审未对益家人公司起诉的重要依据进行质证认证，益家人公司没有任何按合同服务的证据；李敬伟要求益家人公司退还违规收费、要求限期拆除益家人公司带头在小区公共绿地上的违规建筑房屋、要求判决益家人公司在业主委员会成立后强行服务等请求，二审判决均未提及；二审判决认定事实不清，判决依据无证据支持，判决书自相矛盾；二审判决查明事实与一审一致，然而一审认定益家人公司在业主委员会成立后为事实服务，二审认定为合同服务，且一审判决认定事实服务，作出了起诉日之后7个月尚未发生的服务判决。益家人公司从未出具过其按合同服务的任何证据，认定“物业公司已按合同约定提供了服务”缺乏依据。二审判决后，不仅没有拆除益家人公司在小区公共绿地违章建设的房子，反而进行了加固，小区内损坏的公共设施、安全设施听之任之，不再维修，脏乱差现象更加严重，物业服务越来越差。请求：1、撤销一、二审判决；2、判令益家人公司退还违规收费300元；3、判令益家人公司限期拆除其在小区公共场地上的违规建房；4、判决益家人公司前期为非法介入，业主委员会成立后为强行服务；5、判令益家人公司对不作为、滥作为、服务质量低劣采取补救措施，对因此给申请人造成的伤害予以赔偿；6、判令物业公司承担本案所有诉讼费用。
益家人公司口头辩称，1、益家人公司按照濮阳市如意置业有限公司、安阳市豫大房地产开发有限公司委托，对如意城市花园进行物业管理，同时与李敬伟签订有物业服务合同，益家人公司已按照合同约定完成了其服务，李敬伟应按照合同约定支付物业费。2、关于李敬伟所提房屋质量问题，益家人公司已与开发商进行沟通，由开发商对房屋进行修缮。3、小区内乱搭乱建问题，益家人公司已向城建城管等部门进行反映，交由城管部门进行处理，益家人公司无权对违章建筑进行处置，益家人公司已尽到报告义务。4、李敬伟所称益家人公司利用社会闲散人员对业主进行恐吓均不属实。5、如果李敬伟认为益家人公司管理未到位，给其造成了损失，李敬伟可通过诉讼请求赔偿。请求维持一、二审判决。
本院再审查明，如意城市花园业主委员会于2009年8月成立。业主委员会成立后，未与益家人公司签订书面物业服务合同。另查明，益家人公司与李敬伟于2007年2月10日签订物业管理协议，该协议第一条约定了益家人公司的权利和义务，包括：“1、对房屋共同部位、共用设施、公共区域的绿化、环境卫生保洁、交通等项目进行养护、修缮、服务与管理”，“11、向乙方（李敬伟）提供房屋自用部分、自用设施设备维修养护等有偿服务”等等。第二条约定了物业管理服务内容，包括：“一、房屋共用部位的维护和管理”；“二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理”；“三、环境卫生”；“四、公共区域内卫生清扫，物业管理区域内生活垃圾清运”；“五、保安、交通秩序与车辆停放”等等。第四条约定了物业管理服务质量，包括“环境卫生每天清扫，全天保洁”；“花草树木长势良好，修剪整齐美观”；“消防设施设备完好无损，消防通道畅通”等等。又查明，自李敬伟入住，至本案益家人公司起诉前，李敬伟曾因其房屋地下室漏水要求益家人公司维修，益家人公司未按照物业管理协议的约定向李敬伟提供维修服务。就物业服务资质问题，益家人公司未提供具有相应资质的证据。其他事实与一审查明一致。
本院再审认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。濮阳市如意置业有限公司、安阳市豫大房地产开发有限公司作为建设单位与益家人公司签订的前期物业服务合同合法有效，益家人公司与如意城市花园小区业主均应按照合同约定履行相应的义务。在如意城市花园小区业主委员会成立后，益家人公司未与业主委员会签订书面物业服务合同，但双方形成了事实上的物业管理服务关系。在李敬伟提供了益家人公司没有尽到管理服务职责的证据后，益家人公司既未提供其具有相应资质的证据，亦未能提供有关日常物业管理服务开展情况的证据，不能证明其按照约定全面履行了物业管理服务义务。故，益家人公司关于其已按照合同约定完成了物业管理服务的理由与事实不符。因益家人公司未完全按合同约定履行物业管理服务义务，物业管理服务费用应适当缩减。其物业管理服务费按前期物业服务合同约定费用的50%，即每平方米每月0.15元酌定收取为宜，2008年3月1日至2011年3月1日期间的物业管理服务费为621.38元（0.15元×115.07平方米×36个月=621.38元）。因益家人公司未能完全按合同约定履行物业管理服务义务，其要求李敬伟按照合同约定的每日3‰的标准支付滞纳金的请求本院不予支持。关于益家人公司要求的公用水电费180元，因双方合同中未明确约定数额，本院亦不予支持。关于李敬伟要求判令益家人公司退还违规收费300元、判令益家人公司限期拆除其在小区公共场地上的违规建房、判令益家人公司对不作为、滥作为、服务质量低劣采取补救措施并对因此给申请人造成的伤害予以赔偿的请求，因李敬伟在本案一审中未提出反诉，不属于本院再审审理判决的范围。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）濮中法民一终字第585号民事判决和濮阳市华龙区人民法院（2010）华法民初字第2990号民事判决；
二、李敬伟于判决生效后10日内，支付濮阳市益家人物业管理有限公司2008年3月1日至2011年3月1日期间的物业管理服务费621.38元；
三、驳回濮阳市益家人物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一、二案件受理费各50元，由濮阳市益家人物业管理有限公司各负担30元；由李敬伟各负担20元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 高洪光
审 判 员 贺艳丽
审 判 员 姚文艺
二〇一五年五月二十五日
代理书记员 刘 盼