湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）娄星民二初字第575号
原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行。
负责人阳�军，该分行行长。
委托代理人朱永祥，湖南晨晖律师事务所律师。
被告李治贤。
被告吴忠连，系被告李治贤之妻。
被告李莉，系被告李治贤之。
特别授权委托代理人龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。
被告娄底众一房地产开发有限公司。
法定代表人肖松和，该公司董事长。
特别授权委托代理人伍艳，该公司法务。
原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行（以下简称建行娄底市分行）诉被告李治贤、吴忠连、李莉、娄底众一房地产开发有限公司（以下简称众一房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员周威担任审判长，与人民陪审员吕冬生、人民陪审员陈燕组成合议庭，由书记员汤志远担任记录，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告建行娄底市分行的委托代理人朱永祥、被告李治贤、吴忠连、李莉的共同委托代理人龚泽时、被告众一房地产公司的委托代理人伍艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告建行娄底市分行诉称：被告李治贤、吴忠连、李莉为购买被告众一房地产公司开发建设的众一桂府小区第××栋4××室的商品住房，向原告提出个人住房按揭贷款申请，并承诺以其新购房产为贷款提供抵押担保。2010年1月22日，被告李治贤以借款人和抵押人身份、被告吴忠连、李莉以共同抵押人身份、被告众一房地产公司以保证人身份共同与原告（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称为“借款合同”）。借款合同约定：1、贷款人同意向借款人发放人民币560000元贷款，期限120个月，即从2010年3月19日起至2020年3月18日止；2、本贷款由贷款人以转账方式一次性划入被告众一房地产公司（开发商）在建行涟钢支行开立的账户账号：43×××66；3、本贷款执行利率为5.049%（基准利率下调15%），还款方式采用“按月等额本息”还款法，逾期还款的罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、借款人及共同抵押人以其新购的众一桂府小区第××栋4××室的商品住房为本贷款提供抵押担保（已在抵押登记机关办理了相关登记手续），抵押担保的范围：本合同项下的借款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；5、借款人未按本合同约定按时足额归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并行使担保权利，贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；6、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（含律师费）由借款人承�；7、保证人为借款人在本合同项下债务提供了连带责任保证担保；8、因本合同引发的任何诉争由贷款人住所地人民法院管辖。上述借款合同签订后，原告如期足额发放了贷款，被告却未依约履行还款义务，截至2014年10月31日止，共欠贷款本金345720.40元和利息1604元。经原告多次催讨未果，为维护原告的合法权益，特诉请人民法院判令：1、依法解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告李治贤、吴忠连立即共同偿还原告贷款本金345720.40元及利息1604元（利息暂计至2014年10月31日），并按照借款合同所执行的贷款利率（基准利率下调15%）以及在所执行的贷款利率的水平上上浮50%的标准继续承担至全部款项清偿之日止的利息和罚息；3、判令被告李治贤、吴忠连立即共同偿还原告因追索上述债权而发生的律师代理费用10000元；4、判令被告李莉、众�房地产公司就被告李治贤、吴忠连的上述债务在其各自担保的方式、责任、范围内向原告承担连带清偿责任；5、确认原告有权请求人民法院处置抵押物（娄底市经济技术开发区香茅街北侧众一桂府小区第××栋4××室的房产），并有权以处置所得价款优先受偿；6、本案全部诉讼费用由四被告负担。
被告李治贤、吴忠连、李莉辩称：1、借款本金56万元是事实，我方主动还款还到了2014年6月份，后来在开发商保证金中还扣了几个月；2、三被告希望原告放弃后面的利息诉求；3、三被告也希望能尽快偿还剩余欠款。
被告众一房地产公司辩称：1、我公司与原告在《个人住房借款合同》、《商品房销售贷款合同协议书》中已明确约定，我公司的担保方式是阶段性担保。我方已履行合同约定的义务，《房屋他项权证》未办妥是由于借款人自身的原因导致，因此，在我方为购房者办妥相关产权证件后，我公司的保证责任已免除，我方不应对借款人的违约还贷行为承担连带清偿责任；2、由于我公司的保证责任已免除，因此，我方与原告约定的两年保证期间对于阶段性担保责任的保证人没有了适用的前提；3、在借款人逾期还贷后，原告已连续六期从我公司的保证金账户上扣收了借款人逾期未还的贷款本息。但由于我方的保证责任已免除，原告应当全额退还所扣掉的保证金；4、退一万步来讲说，就算我公司要承担责任，由于借款人以其自购房产提供了抵押，并办理了抵押登记，我方作为保证人，在同一债权既有债务人自己提供的物保时，我方仅对物的担保以外的债权承担补充保证责任。
原告建行娄底市分行为支持其诉讼请求的成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一、原告《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人证明书》、法定代表人《居民身份证》、被告李治贤、吴忠连、李莉的《居民身份证》、《户口簿登记卡》、《结婚证》、被告众一房地产公司的《工商登记信息》各一份，拟证明：1、原、被告诉讼主体适格；2、被告李治贤、吴忠连是夫妻的事实；
证据二、《个人住房贷款申请表》、《个人住房（商业用房）借款合同》各一份，拟证明原告与各被告之间借贷、抵押、保证合同关系依法成立的事实；
证据三、《贷款放行通知书》、《开立贷款账户通知书》、《核定贷款指标通知》、《个人贷款支付凭证》各一份，拟证明原告依约履行了放贷义务的事实；
证据四、《商品房买卖合同》、《借款人承诺书》、《抵押双方房地产价值确认书》、《房屋抵押预告登记证书》（编号：娄房预﹤娄底﹥字第00××××21号）各一份，拟证明：1.本案所涉商品住房的买受人是李治贤和李莉，该房屋属于被告李治贤、李莉共同所有；2、原告与被告李治贤、吴忠连、李莉设定了抵押，并进行了抵押预告登记；3、至今为止，被告众一房地产公司未办理好房屋他项权证并交由原告收执保管的事实；
证据五、《中国建设银行个人贷款对账单》一册，拟证明被告逾期还贷（欠贷）的事实及金额；
证据六、《委托代理协议》、《发票》各一份，拟证明原告为实现债权而发生的律师代理费用。
被告李治贤、吴忠连、李莉对原告提交的证据发表了如下质证意见：1、对原告提供的全部证据从形式上来看都是真实的，至于还款的具体数额有待进一步核实；2、对于原告方提供的格式合同，请法庭注意合同约定的罚息是否符合相关法律的规定。
被告李治贤、吴忠连、李莉在举证期限内和庭审中未向本院提供证据。
被告众一房地产公司对原告提交的全部证据的真�性、合法性、关联性均无异议。
被告众一房地产公司为支持其答辩主张的成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一、《个人住房借款合同》、《商品房销售贷款合作协议书》各一份，拟证明被告众一房地产公司的担保方式为阶段性担保的事实；
证据二、《房屋产权证》、《土地使用权证》、《抵押预告登记证》各一份，拟证明被告众一房地产公司于2013年5月为借款人办理了房屋所有权证、同年11月办理了土地使用权证的事实；
证据三、建设银行涟钢支行出具的《证明》一份，拟证明原告已连续六期从被告众一房地产公司保证金账户上直接扣划保证金共计42715.43元的事；
证据四、娄底市房地产管理局开发区房管所出具的《证明》一份，拟证明被告众一房地产公司已向房管所提交资料申请办理抵押权登记，但由于借款人房屋被查封导致登记未果的事实。
原告对被告众一房地产公司提交的证据发表了如下质证意见：1.对被告众一房地产公司提交的全部证据的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议；2.对证据一，《个人住房借款合同》第三十六条已经明确约定了保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。《商品房销售贷款合作协议书》第四条第四项更明确约定：保证期间按乙方（贷款人）对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至该笔债务履行届满之日后两年止。另外，第四条第四项同时还约定：从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方（众一房地产公司）为购房人（借款人）办妥所购住房的房屋所有权证和房屋土地使用权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管后，甲方缴存的�证金可以收回。在该条款内容中，双方仅仅只是特别约定了被告众一房地产公司在办妥房屋他项权证并交由原告保管后可以将保证金收回，而不是约定被告的保证期间仅到办妥他项权证交原告保管为止；3.对证据二，相关房屋权属证书的办理是被告众一房地产公司的义务，不是说办理了房屋产权证、土地使用权证就证明担保期限届满；4.对证据三，亦无法达到被告众一房地产公司的证明目的，即便要退还扣划的保证金，也只能找借款人即被告李治贤等人去主张权利；5.对证据四，更不能达到被告众一房地产公司的证明目的，合同约定的仅是办妥了房屋他项权证后被告可以收回保证金，至于他项权证没有办妥、怎么没有办妥，不影响到被告的保证期间和保证责任。
被告李治贤、吴忠连、李莉对被告众一房地产公司提交的证据发表了如下质证意见：1.对众一房地产公司�交的所有证据的三性均无异议；2.至于证据能否达到其举证目的，由法院认定；3.上述证据反映出我方已经偿还了相应的借款，且我方会继续偿还剩余借款。
本院对原告建行娄底市分行提交的证据、被告众一房地产公司提交的证据分别进行了核对、审查，并分析了各方当事人的举证、质证意见，综合认证如下：原告建行娄底市分行提交的证据一至证据六、被告众一房地产公司提交的证据一至证据四，均具有真实性、合法性，均与本案具有关联性，具有相应的证明力，本院均确认为有效证据，作为认定本案事实的依据。
根据上述有效证据和庭审调查中原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：
被告李治贤、吴忠连是夫妻关系，被告李莉是被告李治贤、吴忠连之女。上述三被告为购买被告众一房地产公司开发建设的众一桂府小区第17栋405室的商品住房，向原告建行�底市分行提出个人住房按揭贷款申请，并承诺以其新购房产为贷款提供抵押担保，且自愿放弃处理抵押物时保障最低生活标准的权利。2009年12月13日，被告李莉、李治贤以买受人身份与被告众一房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。2010年1月22日，被告李治贤以借款人和抵押人身份、被告吴忠连、李莉以共同抵押人身份、被告众一房地产公司以保证人身份共同与原告（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称为“借款合同”）。借款合同约定：1、贷款人同意向借款人发放人民币560000元贷款，期限120个月，即从2010年3月19日起至2020年3月18日止；2、本贷款由贷款人以转账方式一次性划入被告众一房地产公司（开发商）在建行涟钢支行开立的账户账号：43×××66；3、本贷款执行利率为5.049%（基准利率下调15%），还款方式采用“按月等额本息”还款法，逾期还款的罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、借款人及共同抵押人以其新购的众一桂府小区第××栋4××室的商品住房为本贷款提供抵押担保，抵押担保的范围：本合同项下的借款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；5、借款人未按本合同约定按时足额归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并行使担保权利，贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；6、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（含律师费）由借款人承担；7、保证人为借款人在本合同项下债务提供了连带责任保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；8、凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。借款合同生效后，原告建行娄底市分行如期足额发放了贷款，被告却未依约履行还款义务。截至2015年3月18日止，被告李治贤累计逾期还贷（欠贷）次数16期，已还贷款本金236975.76元，尚欠贷款本金323024.24元，已付利息122729.81元，已付罚息116.94元，尚欠应付未付利息1.33元。经原告多次催讨未果，遂引发本案诉讼。原告建行娄底市分行为此支付律师代理费用10000元。
另查明：1.2009年8月12日，被告众一房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》。双方就众一桂府小区的商品房发放个人住房（商用房）贷款的相关事宜进行了具体约定，其中，第四条第四项约定：“保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别�算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至该笔债务履行届满之日后两年止。从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人（借款人）办妥所购住房的房屋所有权证和房屋土地使用权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管后，甲方缴存的保证金可以收回”。2.2013年11月5日，被告众一房地产公司持被告李治贤委托手续向娄底市房地产管理局开发区房管所申请办理众一桂府第17栋405室的正式的抵押权登记并提供了相关资料，房管所在受理过程中，发现该房产已于2013年11月15日被人民法院查封，未予办理众一桂府××栋4××室的房屋他项权证。3.自2014年6月30日起至2015年2月28日止，被告众一房地产公司代为借款人即被告李治贤偿付了贷款本息54841.57元（由原告建行娄底市分行在被告众一房地产公司保证金账户上直接划扣�。
本院认为，建行娄底市分行与被告李治贤、吴忠连、李莉、众一房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是当事人在平等、自愿的基础上缔结的，是其真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告建行娄底市分行已如约提供借款给被告李治贤，被告李治贤未按合同约定按时归还借款并支付利息，已构成违约。至庭审时，被告李治贤仍未还款，故原告有权根据合同约定解除借贷关系，并要求被告李治贤归还合同项下所有尚欠的借款本金及支付相应利息、罚息和律师代理费。被告李治贤向原告建行娄底市分行借款的行为发生在其与被告吴忠连婚姻关系存续期间，故被告吴忠连对被告李治贤上述债务的履行应承担共同清偿责任。
本案合同当事人就系争抵押房产仅办理了预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，建行娄底市分行亦未取得房屋他项权证。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告建行娄底市分行作为本案系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办妥房屋他项权证之前，其享有的仅是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非是对系争房屋享有现实抵押权。所以，建行娄底市分行要求被告李莉就被告李治贤、吴忠连的上述债务在其抵押担保范围内承担连带清偿责任，并主张就抵押房产的处置所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。
根据商品房销售贷款合作�议书及借款合同，被告众一房地产公司与原告建行娄底市分行形成合法有效的保证合同关系。虽然借款合同第三十五条约定贷款的担保方式为抵押加阶段性担保，但是，借款合同第三十六条具体约定的保证期间为“本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止”，商品房销售贷款合作协议书第四条第四项亦约定：“保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至该笔债务履行届满之日后两年止”，故本案保证期间应确定为主债务履行期届满之日起二年。建行娄底市分行据此主张被告众一房地产公司就被告李治贤、吴忠连的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。众一房地产公司承担连带保证责任后，有权向债务人追偿，可与被告李治贤、吴忠连另行解决，本案中不予处理追偿权问题。
至于被告众一房地产公司提出其仅承担阶段性担保责任，且已履行了办理相关产权证的义务，其对房屋他项权证未办妥不存在过错，不应再承担保证责任，与事实和法律不符，本院不予采纳。本院认为，所谓阶段性连带保证，其本意就是让房地产开发商为借款人在该阶段内（借款合同签订之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行保管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，建行不享有对抵押房屋处分并优先受偿的权利，即阶段性连带保证的期限届满条件未成就。所以，即便按照阶段性担保来处理，因本案抵�房屋至今未办理正式抵押登记手续，且房屋他项权证未办妥，并非建行娄底市分行造成，故被告众一房地产公司亦应按约定承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司娄底市分行与被告李治贤、吴忠连、李莉、娄底众一房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告李治贤、吴忠连于本判决生效之日起七日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行借款本金323024.24元及利息、罚息（截止至2015年3月18日利息�1.38元，从2015年3月19日起至借款本金还清之日止的利息、罚息按借款合同约定计算）；
三、被告李治贤、吴忠连于本判决生效之日起七日内支付原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行为实现债权支出的律师代理费用10000元；
四、被告娄底众一房地产开发有限公司对上述第二、三项给付义务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6485元，由被告黄端良、付小平、娄底众一房地产开发有限公司共同负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于�南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状，上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。本判决生效后，当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 周 威
人民陪审员 吕冬生
人民陪审员 陈 燕
二〇一五年四月十日
书 记 员 汤志远
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条�事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。
另附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。