上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第9113号
原告高程。
委托代理人居长骏，上海申蕴和律师事务所律师。
委托代理人马建刚，上海申蕴和律师事务所律师。
被告邓祖勇。
委托代理人刘书琴，北京市威宇律师事务所律师。
原告高程与被告邓祖勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月17日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，于2014年7月24日、2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人居长骏、被告委托代理人刘书琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高程诉称，原、被告于2013年11月2日签订了位于上海市浦东新区御水路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的《房地产买卖居间协议》，协议约定：原告支付定金人民币（以下币种相同）10万元；双方定于2013年12月5日之前签订《上海市房地产买卖合同》。协议第14条约定：在原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》前，中介方负责御水路XXX弄XXX号XXX室地下1层车位（人防）X号的交易，如因该车位未能在此时间内完成交易或不带车位的新产证未办出而导致该套房屋不能签订买卖合同、不能完成交易，被告不承担违约责任，定金无息返还原告。当日，原告支付被告10万元，被告出具收款收据。随后原告多次询问被告2013年12月5日是否可以签约，被告避而不答导致签约未果。事后原告才知道由于被告在2013年12月9日才办理完车位的过户手续，所以无法在2013年12月5日签订买卖合同。原告多次向被告讨要钱款未果，故诉至法院，要求被告返还10万元并支付利息（自2013年12月6日起至实际付清之日止，按同期银行逾期贷款利率计算）。
被告邓祖勇辩称，不同意原告诉请。首先，被告为积极履约，于2013年11月2日即与案外人隋某某就车位买卖签订了《房屋买卖居间合同》，2013年11月6日签订了《上海市房地产买卖合同》，2013年11月21日办理了车位过户手续，2013年12月9日车位被核准过户至案外人隋某某名下。其次，《房地产买卖居间协议》第14条约定负责车位交易的主体是丙方，即居间方上海福洋房产经纪事务所，原告应将居间方列为第三人参加诉讼。再次，双方未能签约实系原告自身原因不愿签约，导致被告房屋现在仍未出售，造成损失。综上，原告诉请理由不成立。
经审理查明，被告系系争房屋产权人，产权证上登记有地下1层车位（人防）X号车位一个。2013年11月2日，原告作为买受方（乙方）、被告作为出售方（甲方）、上海福洋房产经纪事务所（以下简称福洋事务所）作为居间方（丙方），三方就被告所有的坐落于上海市浦东新区御水路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖居间协议》一份。第一条约定乙方支付给甲方定金10万元。第四条约定甲、乙双方同意在本协议生效之后于2013年12月5日之前按照本协议第三条所述内容至丙方处签订房地产买卖合同。第十四条约定在甲方与乙方签订该房屋《上海市房地产买卖合同》前，丙方负责御水路XXX弄XXX号402地下1层车位（人防）X号的交易，如因该车位未能在此时间内完成交易或不带车位的新产证未办出导致该套房屋不能签订买卖合同、不能完成交易，甲方不承担违约责任，定金无息退还给乙方。当天原告支付被告10万元，被告出具收款收据，言明收到原告购买系争房屋定金10万元。同日，被告与案外人隋某某经福洋事务所居间，就上海市浦东新区御水路XXX弄XXX号XXX室地下1层车位（人防）X号签订《房地产买卖居间协议》一份，居间协议约定签订买卖合同后30日内办理送件手续。2013年11月6日，被告与案外人隋某某又就上述车位买卖签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定双方于2013年12月1日办理车位转让手续。2013年11月21日双方申请办理了车位产权变更手续。2013年12月5日，福洋事务所原工作人员柯文丽（手机号为XXXXXXXXXXX）向被告发送短信，内容为：“邓先生你好，我是福美来小柯，我和客户沟通下来，他确实是不买你的房子了，现在出这政策多少对他影响一点，你看你能不能退6万定金回来……”。当日，原、被告未至福洋事务所磋商签约。2013年12月9日上述车位经核准登记至案外人隋某某名下。同日，原告通过手机（XXXXXXXXXXX）向被告发送短信，内容为：“邓先生您好，冒昧打扰。我是高程，买您房子的客户。我非常能理解您的心情，也希望能跟您真诚的沟通一下。首先，新的政策出来后，导致我那边的房子卖不掉（基本没人去看）。买房子又变成2套，首付比例提高，我买不起了。……最后，就是您卖那个车位，因为之前跟下家价格没谈拢，中介让我先垫了1.7w给你们……。”同年12月11日，原告向被告发送短信，内容为“感谢您的回复，2号签的合同，7号政策出来，导致我那边的房子没人看，那个地方大部分是江浙做钢材生意的外地人，这部分被限购了。降价卖首付就不够了，再加上我们是二套房，比例又提高了1成，所以我承受不起了。毕竟我们也是打工阶层的，确实买不下来了。……所以希望您考虑考虑是否可以退还部分定金……。”2013年12月13日，原告向被告发送短信，内容为：“……第一次买二手房，就碰到政策出台的外界因素，对我确实影响很大。请您考虑考虑退还一部分定金给我，对我来说也不算小数目，剩余的作为您的补偿……。”2014年1月底，原、被告与中介三方见面商谈定金是否退还问题，未果。2014年2月8日原告诉至本院，诉请如前。
庭审中，原、被告陈述2013年12月5日之前双方均未至中介商议签订《上海市房地产买卖合同》事宜，原告的理由为中介明确告知其被告无法在2013年12月5日前办妥不带车位的新产证，2013年12月6日原告明确向中介表示要退还定金；被告的理由为中介于2013年12月5日之前打电话告知其原告买不起，无法按期签约。
庭审中，根据案件审理需要，本院向福洋事务所现投资人程颂华作相应调查，其向法庭陈述：“我给高程他们居间的时候，在福美来加盟店福洋房产经纪事务所担任客户经理，福洋房产经纪事务所在2014年4月24日法人变更为我；当时签订了定金合同，居间人是柯文丽，其早已离职，手机号为XXXXXXXXXXX，我很久没联系她了；这个居间协议是我们公司的格式文本，是我们居间的，14条是他们加的，因为交易中心办理手续需要时间，约20个工作日，所以产证出来晚几天也正常；车位问题在居间协议签订那天双方都谈好了，买车位的人、原告和被告都在场；后面的事情我不太清楚，买卖合同没签订我只知道客户不来签，不要了。正好那时也是房价往下走的时候，具体情况不清楚，我就见过高程两次，分别是看房和签居间协议时，这个交易是柯文丽负责的，只有她清楚；车位产证是我们帮上下家送进交易中心的，三方都知道，我们都按时送了；高程垫了1.7万元，买车位的人不愿出那么高的价格，所以高程给了买车位的人1.7万元，补偿车位价，促成交易；1.7万元交给我们，我们转给房东，不是中介费，其他不是我经手的，不太清楚……。”
上述事实，由原、被告《房地产买卖居间协议》、收款收据、上海市房地产登记簿、被告与隋某某《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、手机短信、对程颂华的调查笔录等及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋达成的《房地产买卖居间协议》系双方为签订房屋买卖合同而签署的预约合同。根据居间协议约定内容，原告向被告支付的10万元属立约定金，其目的为保证买卖双方按约签署房屋买卖合同。本案争议焦点为原、被告未能最终签订正式买卖合同是否系原告违约造成，是否适用定金罚则。现原告对其12月5日之后拒绝签约予以自认，但其理由为居间协议约定的最后签约日12月5日被告新产证未办出，故双方应适用居间协议14条之约定，被告应返还定金。而被告则认为车位买卖合同已签订、过户申请已递交即为完成交易，原告拒绝签约系其违约。该争议涉及双方对居间协议第14条约定的理解，根据该条相应约定：“如因该车位未能在此时间内完成交易或不带车位的新产证未办出导致该套房屋不能签订买卖合同、不能完成交易，甲方不承担违约责任，定金无息退还给乙方。”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的解释有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。首先，从该条约定文义解释角度分析，该条文的语义结构为“如因……”“不能签订买卖合同、不能完成交易”，“甲方不承担违约责任，定金无息退还乙方”。表明：首先，必须是因约定的原因造成不能签订买卖合同、不能完成交易，才适用条文。而本案中，根据原告与被告短信内容、柯文丽与被告的短信内容、程颂华的陈述等证据，均未提及2013年12月5日未取得新产证对买卖合同签订的影响，而柯文丽及原告自己的短信中均表明系原告自身原因无法购房，并非原告所主张的车位原因。其次，从设置该条文的目的解释，原、被告设置该条文，系为解决车位问题对签订买卖合同的影响。根据本案查明事实，案外人与被告就车位的居间协议系原、被告居间协议签订当日签署，被告与案外人亦于2013年11月6日签订了车位正式买卖合同，且于2013年11月21日办理了过户申请，被告就车位转让之义务已完成。至于新产证何时取得，需经交易中心正常放发流程，但结果可期，不存在车位问题对双方签订买卖合同的影响。其三、从诚实信用原则出发，根据原告与被告的短信内容，原告自述其为转让车位还额外向车位受让方支付了1.7万元，表明原告亦积极参与了车位转让，按照常理，其应当对车位过户事宜知晓，也应予知晓车位问题已非原、被告签约之障碍。退一步讲，即使12月5日无车位登记的新产证未取得，如原告坚持要求签约，也并不影响双方签订纸质的房屋买卖合同。现原告以被告超过12月5日取得新产证为由主张其拒绝签约理由正当，该主张明显有悖诚实信用原则。最后，根据居间协议的性质，确立了双方磋商签约之义务，且从第14条后半段“甲方不承担违约责任，定金无息返还给乙方”的表述中，可见该条约定的后果系对甲方违约责任的免除，并非双方约定的居间协议解除条件。即使双方确因新产证未取得而未于12月5日磋商签约，但并不免除双方仍负有磋商签约之义务，现原告在双方未予磋商签约的情形下自认不同意于12月6日后签约，显然违背预约合同之义务。综上，本院认为，原告抗辩买卖合同未签订系因被告未取得新产证造成，该抗辩理由与事实不符，本院不予采信。现根据本案证据及原告自认，本院认定双方最终未能磋商签约系原告违约造成，应由原告承担相应的定金罚则，故原告诉请被告返还定金等，无相应事实及合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条的规定，判决如下：
驳回原告高程的全部诉讼请求。
案件受理费2，300元，由原告高程负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
代理审判员 周 箐
人民陪审员 陆 洁
二〇一四年九月一日
书 记 员 秦 叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
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