浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7566号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏尧伟，男，1965年5月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省建德市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州欧亚达家居有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区四季青街道三叉社区秋涛北路72号。
法定代表人：徐良喜，总经理。
委托诉讼代理人：张会佳，浙江泰杭律师事务所律师。
上诉人苏尧伟为与被上诉人杭州欧亚达家居有限公司租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初5214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2016年3月27日，杭州欧亚达家居有限公司与苏尧伟续签卖场租赁合同，约定：杭州欧亚达家居有限公司将位于江干区秋涛北路72号七楼编号为B7-18号铺位租赁给苏尧伟，计租面积为340.99平方米，租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日；以每一个月为周期按计租面积支付租金，租金单价为51元/平方米/月，月租金为17390元；租金实行先付费后使用的原则，除首期外的各期租金须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；以每一个月为一个周期按计租面积支付物业服务费，物业服务费单价为34元/平方米/月，每月物业服务费为11594元，与租金同时支付；苏尧伟于合同签订时按一个月租金及物业服务费的标准交纳履约保证金28984元，租赁合同期满双方续签租赁合同时，履约保证金将自动转入续签租赁合同的履约保证金，租赁合同期满，苏尧伟无任何违约行为的，无息退还；苏尧伟交纳商品质量保证金15000元；电费单价根据现行标准暂定为1.3元/度，如该标准有变化按新标准执行；合同终止后，苏尧伟不得拆除、破坏所有固定的装修物品，含地板、吊顶、外墙玻璃、地砖、装饰隔墙、灯具等；苏尧伟应自觉遵守商场一切规章制度和经营时间等规定，不得无故停业，未按照商场正常营业时间开店、闭店或未正常营业的，均视为违约；苏尧伟未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费、空调服务费等费用的，每逾一日，就按未缴纳金额万分之三标准支付违约金；超过20日仍未缴清，杭州欧亚达家居有限公司有权终止本合同或停止物业服务；未按时缴纳电费逾期超过20日的，杭州欧亚达家居有限公司有权暂停苏尧伟用电，所造成的损失由苏尧伟自行承担；苏尧伟经营期间未按照商场正常营业时间开店、闭店或未正常营业超过4小时的，杭州欧亚达家居有限公司有权要求改正并支付1000元的违约金；因杭州欧亚达家居有限公司其他原因导致苏尧伟持续不能正常经营的，杭州欧亚达家居有限公司不收取此期间的租金，不能正常经营持续超过30日，苏尧伟有权解除合同；因苏尧伟原因导致合同提前解除或终止的，苏尧伟已交纳的各项费用含租金、物业服务费、履约保证金、商品质量保证金、工作人员服务保证金，杭州欧亚达家居有限公司有权不予退还；苏尧伟逾期支付租金、物业服务费、电费或空调服务费超过20日或出现2次逾期支付前棕款项的，杭州欧亚达家居有限公司有权提前解除合同，要求苏尧伟返还租赁铺位并按本合同相关约定追究违约责任，且对苏尧伟的装修投入不予补偿等。
2016年4月25日，杭州欧亚达家居有限公司开始对商场七楼进行装修，施工范围包括七楼屋顶墙纸改为油漆等。因商场经营户投诉，杭州市江干区卫生局于2016年5月10日向杭州欧亚达家居有限公司发放卫生监督意见书，建议非营业时间施工。杭州欧亚达家居有限公司改为晚上时间进行油漆施工，白天进行辅助性装修。装修至2016年6月初结束。
装修期间，苏尧伟正常开门营业，但以杭州欧亚达家居有限公司未经行政部门批准违法进行大规模装修；装修过程中使用劣质材料空气质量存在严重污染、装修中粉尘弥漫，导致客户无法进入、营业不正常、人身受到危害、家具受到破坏等为由，要求杭州欧亚达家居有限公司恢复正常营业条件，恢复正常营业条件前拒绝支付租金。装修结束后，苏尧伟提出要求继续营业，杭州欧亚达家居有限公司要求缴纳装修期间的租金后才可以正常营业，但苏尧伟拒绝，杭州欧亚达家居有限公司于2016年6月16日对苏尧伟店铺进行断电。期间，苏尧伟与杭州欧亚达家居有限公司经多次协商，杭州欧亚达家居有限公司提出从宣传广告、销售额返点等方面予以优惠，苏尧伟坚持要求免除租金，双方无法达成一致意见，苏尧伟的店铺至今未能营业。
2016年7月12日，杭州欧亚达家居有限公司诉诉至法院，请求判令：一、苏尧伟向杭州欧亚达家居有限公司支付2016年5月、6月、7月租金人民币52170元；二、苏尧伟向杭州欧亚达家居有限公司支付暂计至2016年7月5日的逾期支付租金的违约金人民币573元，计算至实际支付日止；三、苏尧伟向杭州欧亚达家居有限公司支付2016年5月、6月、7月的物业服务费人民币34782元；四、苏尧伟向杭州欧亚达家居有限公司支付暂计至2016年7月14日止的逾期支付物业服务费的违约金人民币824.30元，计算至实际支付之日止；五、解除原苏尧伟签订的卖场租赁合同；六、涉案商铺内的装修物及商品、样品等无偿归杭州欧亚达家居有限公司所有；七、苏尧伟缴纳的履约保证金28984元、质量保证金15000元归杭州欧亚达家居有限公司所有；八、苏尧伟向杭州欧亚达家居有限公司支付合同解除之日的租金15071元、物业服务费10048元（计算至2016年8月26日，要求计算至合同实际解除之日止）；九、苏尧伟向杭州欧亚达家居有限公司支付电费1106.30元。后苏尧伟提出反诉，请求判令：一、杭州欧亚达家居有限公司支付苏尧伟违法装修期间以及被停电期间即2016年4月20日至恢复营业条件或法院判决解除之日的盈利损失，暂计三个月为人民币90000元；二、杭州欧亚达家居有限公司承担违法装修导致苏尧伟商铺内的家具价格减损损失，暂时酌定为人民币60000元。
2016年7月31日，苏尧伟以杭州欧亚达家居有限公司非法装修以致无法正常营业、严重违约对经营场所停电停空调不具备营业件为由决定解除合同，向杭州欧亚达家居有限公司邮寄了解除合同通知书。
诉讼过程中，为防止损失扩大，法院建议双方保留争议，苏尧伟继续支付9月起的租金、物业服务费，杭州欧亚达家居有限公司让苏尧伟继续经营的方案，苏尧伟表示同意但杭州欧亚达家居有限公司予以拒绝。
2016年9月26日，双方达成协议，在法院裁判前，苏尧伟支付2016年9月26日起的租金、物业服务费，拖欠的水电费1104元，杭州欧亚达家居有限公司同意苏尧伟正常经营。协议签订后，双方各自依协议履行。
原审法院认为，杭州欧亚达家居有限公司与苏尧伟签订的卖场租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对当事人双方均具有约束力。一、杭州欧亚达家居有限公司对租赁物的维修并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：出租人应当履行租赁的维修义务，但当事人另有约定的除外。杭州欧亚达家居有限公司为商场整体经营需要对商场七楼屋顶墙纸及相关部位进行维修更换具有法律依据，并无不当，其维修是否需经过相关行政主管部门的审批系行政管理事项，既不影响商场与商户之间的权利义务，也不属本院民事审理的范围，该院不作评价。二、苏尧伟享有请求适当减免租金的权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。杭州欧亚达家居有限公司对苏尧伟店铺所在的商场七楼屋顶及相关部位进行大面积的维修、以油漆取代墙纸，装修期间势必影响承租人对租赁物的正常使用、承租人的正常经营活动自也会受到一定的影响，苏尧伟依法享有请求适当减免租金的权利。三、苏尧伟行使履行抗辩权已超过相应的限度。依合同约定，苏尧伟的租金支付方式为先付后用，应于当期起始日的5日前支付，即5月份的租金应于4月26日前支付；杭州欧亚达家居有限公司则负有随时保障承租户正常经营的义务；杭州欧亚达家居有限公司维修行为发生在苏尧伟支付租金日前，且初期系在承租户经营时间内进行维修，对承租户苏尧伟使用租赁物产生了一定的影响，苏尧伟在要求杭州欧亚达家居恢复正常经营环境、减免租金被拒绝的情形下拒付租金及物业管理费具有一定的正当性；杭州欧亚达家居有限公司维修为局部维修，且后期改为晚上而非商户经营时间段维修，采取了相应降低维修影响的措施，苏尧伟主张杭州欧亚达家居有限公司的维修导致商户根本无法正常经营依据不足，故苏尧伟拒绝支付维修期间全额租金已超过相应限度。四、责任划分。维修期间，苏尧伟店铺虽正常营业，但杭州欧亚达家居有限公司的维修行为致使其受到一定的影响，法院酌情降低租金及物业服务费30%，法院对杭州欧亚达家居有限公司主张的租金及物业服务费请求部分予以支持；维修结束后，杭州欧亚达家居有限公司坚持要收取维修期间的全额租金、苏尧伟坚持要求全额减免维修期间的租金，双方均未能采取有效方案来解决争议，对于维修结束后的损失扩大均负有责任，杭州欧亚达家居有限公司在责任存在争议的情况下采取了致使苏尧伟不能营业的断电措施，在杭州欧亚达家居有限公司不能提供证据证明其已向苏尧伟恢复供电的情况下，6月16日起至8月26日的租金、物业服务费由双方按各半的比例分担；2016年8月27日起至2016年9月25日期间的租金、物业服务费，因杭州欧亚达家居有限公司拒绝接受采取防止损失扩大的合理措施，应对该期间的损失承担全部责任。五、合同解除事宜。杭州欧亚达家居有限公司诉请解除合同，苏尧伟庭审中同意在对方全额赔偿损失的条件下解除合同，以附条件的方式拒绝了解除合同，不能视为双方已就合同解除达成合意；合同约定，苏尧伟未按期支付租金、物业服务费超过20日，杭州欧亚达家居有限公司有权解除合同，苏尧伟未支付租金及物业服务费已逾20日，符合合同约定的杭州欧亚达家居有限公司单方解除合同的条件，但苏尧伟系因行使履行抗辩权而逾期支付租金及物业服务费，法院对杭州欧亚达家居有限公司依该条约定解除合同的诉请以及与解除合同相关的诉请均不予支持；后杭州欧亚达家居有限公司主张双方已达成合同解除合意，但苏尧伟系基于杭州欧亚达家居有限公司严重违约的理由行使单方解除权，杭州欧亚达家居有限公司也系基于苏尧伟严重违约的理由行使单方解除权，并不构成合同解除的合意，故该院对杭州欧亚达家居有限公司主张的双方合意解除合同的主张不予采纳。六、杭州欧亚达家居有限公司主张的电费之诉请，因苏尧伟在诉讼过程中已支付，法院无需再作处理。七、苏尧伟主张的损失事宜。苏尧伟主张的装修期间、停电期间的盈利损失、家具减损损失未提供证据证明，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第六十六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决：一、苏尧伟支付杭州欧亚达家居有限公司自2016年5月1日至2016年6月15日的租金人民币18260元、物业服务费人民币12174元；二、苏尧伟支付杭州欧亚达家居有限公司自2016年6月16日至2016年8月26日的租金人民币20578元、物业服务费人民币13720元；三、驳回杭州欧亚达家居有限公司其它诉讼请求；四、驳回反诉原告苏尧伟诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3471元，减半收取人民币1735.50元，杭州欧亚达家居有限公司负担人民币1014.50元，苏尧伟负担人民币721元（杭州欧亚达家居有限公司应于判决生效后三日内支付至法院）；反诉案件受理费人民币1650元，由苏尧伟负担。
宣判后，苏尧伟不服上述判决，向本院提起上诉称：一、本案部分事实认定错误、法律适用不当。（一）、被上诉人整个装修期间的装修行为均违法。一审中，上诉人已经提供了杭州市江干区卫生局分别于2016年5月10日及2016年7月18日的两份整改意见，及江干区检验检疫局出具的空气检验报告一份，结合庭审调查结果，被上诉人的自认，一审法院已认定2016年4月25日至2016年5月10日之间，被上诉人在正常营业时间内对商场的室内公共通道全部顶部及通道两边进行大规模装修。根据《中华人民共和国公共场所卫生管理条例实施细则》第十七条第二款的规定，被上诉人彼时的装修行为已经确定违反该条规定无疑。自2016年5月11日至6月15日之间，法院认定被上诉人采取了将主要装修工作改为夜间，白天进行次要装修工作的改进措施，该认定与事实不符，被上诉人一直处于全天装修的状态(只不过白天和夜晚的装修内容有所区别)，且装修导致的危害持续影响全天，对经营者和消费者的健康均构成严重威胁。从上诉人在此期间不同日期持续拍摄的现场照片、空气检测报告及证人证言反映的内容看，被上诉人只是将公共通道穹顶的油漆工作改为夜间进行，公共通道两侧商户的扩建工作及其他工作仍为白天进行，且夜晚油漆工作造成的空气污染一直持续至整座大楼的白天正常营业时间，表现为装修设施遍布通道／装修材料随便堆放在公共区域阻碍正常通行、白天装修时空气、粉尘、噪音污染严重等现象。可见，被上诉人在此期间的行为仍然持续违反了《中华人民共和国公共场所卫生管理条例实施细则》第十七条第二款的规定，未能采取有效措施保证经营的非装饰区域室内空气质量合格。也就是说，被上诉人的整个装修期间的装修行为均为违法。一审法院无视被上诉人提交的证据及庭审调查的事实，未能依据《中华人民共和国公共场所卫生管理条例实施细则》等法律规定认定被上诉人的装修系违法装修，属于事实认定错误和法律适用不当。即使2016年5月11日之后的装修行为合法，一审法院显然也严重低估了2016年5月11日至6月15日装修完成期间装修行为对上诉人正常营业造成的恶果。(二)上诉人被断电后企图与被上诉人协商解决方案上诉人拒绝。2016年6月16日被上诉人将上诉人断电后直至2016年7月8日之间，被上诉人的负责人始终拒绝与上诉人做任何沟通。以避而不见、不接电话等方式拒绝协调解决，直至2016年7月8日，上诉人出于尽量减少损失、弥补裂痕的动机，在一直试图与被上诉人沟通无果后无奈采取挂号信发函的方式再一次向被上诉人提出希望被上诉人为其恢复通电并敦促被上诉人与上诉人恢复沟通回到理性解决问题的道路。之后，被上诉人才正式与上诉人开始协商本次纠纷的解决方案。一审判决所认定的“2016年6月16日以后双方多次协商解决方案未达成一致意见……”的事实不准确，事实为：7月8日之前被上诉人一方态度傲慢、拒绝沟通，7月8日之后，被上诉人才愿意与上诉人协商解决方案。（三）一审法院拒绝调取消防整改通知。因未向消防部门申请办理法定的装修审批手续，消防部门曾两次对被上诉人作出处罚，上诉人向一审法院申请调查取证，一审法院以与案件无关为由未予允许。该证据与卫生部门、城建部门的证据可以互相印证，进一步证明被上诉人违法装修的事实，一审法院拒绝调取的行为不利于查清本案真相。为查明本案事实，上诉人再次向贵院提出该申请。
二、本案一审判决责任判定失当。一审判决按照过错程度认定上诉人与被上诉人在2016年5月1日至2016年6月15日期间承担房租费和物业费的比例为7：3，在2016年6月16日至2016年8月26日承担比例为5：5，2016年8月26日之后的损失由被上诉人承担。上述责任比例划分不当，理由如下：1、被上诉人2016年4月25日开始装修至2016年5月10日这期间的营业时间段内的装修行为构成违法装修，虽然被被上诉人强制营业，但已经丧失了客观上营业的条件，被上诉人无任何向上诉人主张房租费和物业费的事实和法律依据，这期间的被上诉人的所谓“损失”完全不应由上诉人承担。2、自2016年5月11日至装修基本完成的2016年6月15日，虽然被上诉人采取了将油漆工作改为晚上进行、通道两侧扩建工作及其他装修工作放在白天进行的措施，但该措施对于上诉人营业状况的改善作用有限；晚上油漆作业造成的持续空气污染和白天扩建工作及其他装修工作导致的公共场所条件的极度恶化的后果一直持续至装修结束，带来的最直接影响就是消费者对该楼层避而远之、上诉人店铺门可罗雀、店铺内卫生状况极其糟糕等后果，事实上仍然无法营业，被上诉人应当对该期间内的损失承担绝大多数的责任。一审法院认定上诉人应当就装修期间的损失承担70％的责任，是对事实和情理的违背，属于定责明显畸重，应当予以纠正。3、一审认定上诉人与被上诉人在2016年6月16日至8月26日期间的责任承担比例为5:5也与事实和情理不符，也应当予以纠正：(1)2016年6月16日至2016年7月8日，被上诉人断电，上诉人出于减少双方损失尽快恢复营业的目的寻求与被上诉人进行调解而被坚决拒绝，在产生纠纷的情况下，上诉人已经尽到了防止损失扩大的义务，是被上诉人拒绝沟通的态度导致了这期间的损失扩大，因此该期间产生的损失应当由拒绝沟通拒绝调解的被上诉人一方承担，上诉人一方不应承担任何责任。（2)2016年7月8日至8月26日，由于被上诉人在2016年6月15日之后就采取了对上诉人断电的激烈措施，致使上诉人完全无法营业。期间上诉人表示愿意承担小部分的房租和物业费，但被上诉人寸步不让坚决主张100％的租金和物业费才导致谈判破裂并陷入僵局。因此，在此期间产生的损失应当由被上诉人承担大部分责任，而非双方承担同等责任。综上，一审判决存在事实认定不清、法律适用不当及责任判定不公等问题，请求撤销原审判决并依法改判维修期的租金、物业费的承担比例应该是苏尧伟承担3，被上诉人承担7。断电期间的租金、物业费应该由被上诉人全部承担。本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人杭州欧亚达家居有限公司答辩称：一审法院责任划分侵害了被上诉人的合法权益，但被上诉人为解决纠纷息事宁人故未提出上诉，一审法院划分责任并未侵害上诉人的任何利益。1、被上诉人为创造良好的经营环境，对案涉商场进行装修，虽然装修过程中白天施工对被上诉人营业造成一定影响，但经相关部门要求后即改为夜间施工，故总体上讲对上诉人的正常经营影响不大。且被上诉人的装修期自2016年4月25日开始到2016年5月底即结束，装修期间，上诉人拒绝支付租金可以理解，但装修后被上诉人曾多次与上诉人协商且发送律师函催促下上诉人仍未支付租金，甚至是被上诉人提起诉讼后都一直拒绝支付租金，故上诉人拒绝支付租金的理由是不成立的，在此情况下被上诉人为保护自身合法权益，依据双方签订合同约定采取了暂时停电的私力救济措施，该私力救济措施并不存在任何过错，故采取停电措施的行为并无不当，被上诉人对此期间损失无需承担任何责任，否则被上诉人将不能采取任何措施保护自己的权利。如果被上诉人的私力救济都需承担责任，那么将会助长上诉人继续违约的行为及降低违约的成本，显然这与法律规定及双方合同约定不符。2、2016年8月26日至2016年9月25日期间的租金全部由被上诉人承担，也明显是保护了上诉人的权利。一审期间，法院多次组织调解希望减少损失，法院提出的解决方案被上诉人均是同意的，但由于上诉人一方认为租金过高暂不能接受，故推延至2016年9月25日签订后期租金的调解协议，即便如此协议签订后上诉人也是一直未按期足额支付租金，故一审法院认定的该事实也明显对被上诉方不利。综上，双方签订的租赁合同合法有效，合同条款对双方均具有约束力，被上诉人按照合同约定行使私力救济的权力并无不当。本案中，上诉人拒绝支付租金的各项理由不能成立且无任何依据，上诉人拒绝支付租金、物业费等行为已构成违约，一审法院已充分保护了上诉人的合法权利，故上诉人再次提出上诉完全是浪费国家司法资源。一审法院法律适用得当，事实认定基本正确，被上诉人不存在违法装修的行为，上诉人该上诉理由不能成立，请求查明事实，依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人苏尧伟上诉请求2016年5月1日至6月15日的租金、物业费其承担比例为30%的问题。本案中，根据双方签订卖场租赁合同的约定，苏尧伟的租金支付方式为先付后用，应于当期起始日的5日前支付，即5月份的租金应于4月26日前支付。而杭州欧亚达家居有限公司在苏尧伟应支付租金前开始维修，确实对苏尧伟的经营产生一定的影响，苏尧伟有权要求适当减免租金、物业费。在杭州欧亚达家居有限公司对维修方式进行调整后，减少因维修对商户所造成影响的情况下，现苏尧伟上诉要求杭州欧亚达家居有限公司在2016年5月1日至6月15日之间的租金、物业费减免70%显然已经超过正常的合理范围。故本院对苏尧伟该项主张不予支持。关于上诉人苏尧伟上诉主张2016年6月16日至8月26日断电期间的租金、物业费应全部由杭州欧亚达家居有限公司的问题，2016年6月16日起至8月26日的租金、物业费系杭州欧亚达家居有限公司维修结束后，苏尧伟应全额支付上述费用。鉴于双方当事人对维修期间租金的减免未达成一致意见的情况下，杭州欧亚达家居有限公司采取断电措施，没有有效解决问题，致使双方的矛盾进一步激化，也确实造成苏尧伟无法正常营业。对此双方当事人均有责任，故原审法院按各半比例分担该期间的租金、物业服务费并无不当。现上诉人苏尧伟要求由杭州欧亚达家居有限公司全额承担该期间的租金、物业费的请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1744元，由上诉人苏尧伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 张一文
代理审判员 睢晓鹏
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 何英杰