江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭商初字第1781号
原告中国银行股份有限公司盐城城中支行，住所地盐城市建军中路86号。
负责人范冕，该行行长。
委托代理人戈卫东，江苏一正律师事务所律师。
被告滕玉荣。
被告陈秀珍。
原告中国银行股份有限公司盐城城中支行（下称中行城中支行）与被告滕玉荣、陈秀珍金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法由审判员俞建中独任审判，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告中行城中支行的委托代理人戈卫东到庭参加诉讼，被告滕玉荣、陈秀珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行城中支行诉称：2008年6月28日，被告滕玉荣、陈秀珍和原告签订一份楼宇按揭贷款合同，合同约定贷款本金170万元，同时对还款方式贷款利率及双方的权利义务、违约责任等都作了明确约定。同日，被告滕玉荣、陈秀珍与原告签订了一份贷款抵押合同，约定将位于盐城市八菱华庄*幢*号房屋抵押给原告，并就该房屋办理了抵押登记。被告滕玉荣、陈秀珍正常还款6年多，后未再依约履行合同。截止2015年9月16日差欠原告贷款本金733243.94元、利息28684.19元、罚息6149.88元，合计768078.01元。上述款项，原告多次催要未果，故诉至法院，请求依法判令：1、两被告偿还贷款本金733243.94元、利息28684.19元、罚息6149.88元，合计768078.01元，及自2015年9月17日至两被告履行还款义务之日止的利息和罚息（利息和罚息按合同约定的标准计算）；2、两被告承担原告为实现债权支出的律师代理费27000元。3、原告对两被告抵押的位于盐城市八菱华庄*幢*号房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
被告滕玉荣、陈秀珍书面辩称，被告向原告借款属实，现已还本金966756.10元。由于全国性服务行业效益滑坡，所以未能及时偿还本息。被告计划于2016年6月份还款。
经审理查明：被告滕玉荣与被告陈秀珍系夫妻关系。2008年6月28日，被告滕玉荣、陈秀珍(甲方)与中行城中支行（乙方）、盐城市房地产发展有限公司（丙方，下称盐城房地产公司）签订一份楼宇按揭贷款合同，合同约定,甲方向乙方借款170万元，期限为10年，即从2008年6月28日起至2018年6月28日止；实际借款日期以借款借据为准；合同利率采用浮动利率，年利率6.6555%，利率水平实行一年一定，每满一年后，再在人民银行当时相应档次的法定利率的基础上确定下一年的利率；本合同项下的贷款本息采用等额本息偿还法，每月偿还贷款本息19437.97元；甲方未按合同规定归还贷款本息，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起计收罚息，直至借款人完全清偿本息为止，贷款逾期罚息利率为本合同约定的借款利率的基础上加40%；如借款人未按期足额付息，贷款人有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利，如贷款本金正常，则按照贷款逾期罚息利率计收复利；如采用分期付款方式的，甲方借款期内存在连续三个月或累计六个月未按合同约定归还借款本息行为的，视为贷款自动全部提前到期，乙方有权提前收回全部贷款本息；与本合同有关的费用均由借款人支付或偿付，法律另有规定的除外，因甲方、丙方的违约行为导致乙方聘请律师的费用由违约方承担。同日，被告滕玉荣、陈秀珍（甲方）与中行城中支行（乙方）签订一份贷款抵押合同，该合同约定，甲方愿意以其所有的位于盐城市八菱华庄*幢*号房屋为其与原告签订的上述借款合同的履行提供抵押担保；抵押担保的范围包括但不限于主合同项下的贷款本金170万元及其利息、借款、应支付的违约金（包括罚息）等以及原告实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费）。2008年6月30日，被告滕玉荣、陈秀珍向原告出具一张零售贷款借款借据，载明：“借款人滕玉荣，借款金额170万元；收款人盐城市房地产发展有限公司，存款账号24×××01；借款期限120个月，借款月利率5.54625‰；还款方式从2008年7月开始按月采用等额本息还款法。”随后，原告向盐城房地产公司账户发放了170万元贷款。2009年5月7日，原、被告至盐城市房产交易中心就位于盐城市八菱华庄*幢*号房屋办理了房屋他项权利人为中行城中支行的抵押登记手续。后被告滕玉荣、陈秀珍未按约还款，截止2015年9月16日尚欠贷款本金733243.94元、利息28684.19元、罚息6149.88元，合计768078.01元，上述款项经原告多次催要，两被告均未能归还，原告遂诉至法院。
另查明：原告为本次诉讼支付律师代理费27000元。
上列事实有原告与被告所签订的楼宇按揭（抵押）贷款合同、贷款抵押合同、零售贷款借款借据、他项权证、结婚证复印件、逾期未还款查询单、律师费发票及当事人的陈述等证据证明，本院依法予以确认。
本院认为：（一）原告与被告滕玉荣、陈秀珍签订的楼宇按揭（抵押）贷款合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应确认合同有效。原告中行城中支行按约向两被告发放贷款，两被告借款后，未依约履行还款义务属违约行为，应依约承担还本付息的责任。原告与被告签订的上述合同中明确约定，因借款人的违约行为导致原告聘请律师的费用由借款人承担，故原告为实现债权支付的律师代理费27000元，依法应由被告滕玉荣、陈秀珍承担。
（二）关于被告滕玉荣、陈秀珍应当偿还的借款本金、利息和罚息的数额。被告滕玉荣、陈秀珍在本案审理过程中书面答辩时对借款、还款的事实与原告所诉相符，本院对原告诉称事实予以确认。同时确认被告滕玉荣、陈秀珍截止2015年9月16日尚欠贷款本金733243.94元、利息28684.19元、罚息6149.88元，合计768078.01元。因双方签订贷款合同中明确约定，合同利率采用浮动利率，年利率6.6555%，利率水平实行一年一定，每满一年后，再在人民银行当时相应档次的法定利率的基础上确定下一年的利率，借款逾期的，贷款逾期罚息利率为本合同约定的借款利率的基础上加40%，故被告滕玉荣、陈秀珍应当支付的利息和罚息应当按照上述利率标准继续算至实际还款之日止。
（三）关于原告主张对被告滕玉荣、陈秀珍抵押的盐城市八菱华庄*幢*号房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权是否应予支持。原告中行城中支行与两被告签订的贷款抵押合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应确认合同有效。两被告以共有的位于盐城市八菱华庄*幢*号房屋抵押担保其于2008年6月30日向原告借用的170万元借款本息和原告实现债权的费用（包括律师费），并办理了抵押登记，故原告就两被告未能支付的上述借款本金、利息、罚息和原告为实现债权支付的律师费用，有权依法以上述房屋拍卖、变卖的价款优先受偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告滕玉荣、陈秀珍应于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司盐城城中支行贷款本金733243.94元、利息28684.19元、罚息6149.88元，合计768078.01元，并承担自2015年9月17日起至实际还款之日止的利息和罚息（利息和罚息标准按双方合同约定的方式计算）。
二、被告滕玉荣、陈秀珍于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司盐城城中支行为实现债权所支出的律师代理费27000元。
三、原告中国银行股份有限公司盐城城中支行对抵押物即被告滕玉荣、陈秀珍共有的盐城市八菱华庄*幢*号房屋拍卖、变卖的价款在抵押登记的担保债权范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11750元，依法减半收取5875元，由被告滕玉荣、陈秀珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定，向该法院预交上诉案件受理费。
审判员 俞建中
二〇一五年十二月十五日
书记员 郑梅婷
附法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。