浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初4351号
原告：蔡兴土，男，1963年3月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人吴晓洁，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
被告：郭水潮，男，1949年8月5日出生，汉族，住绍兴市越城区东浦镇蔡江村****号，现住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：金达洪、孟学仪，浙江正大金茂律师事务所律师。
原告蔡兴土与被告郭水潮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴晓杰，被告郭水潮及其委托诉讼代理人金达洪到庭参加诉讼，本案司法鉴定时间为2017年6月2日至2017年8月5日，庭外和解时间为一个月。本案现已审理终结。
原告蔡兴土向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于1999年3月签订的《绝卖屋契照》及《房子转让协议》合法有效；2.依法确认《绝卖屋契照》所涉位于绍兴市越区该房屋拆迁安置权益归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第一、二项诉讼请求变更为：1.依法确认原告与被告双方签订的《房子转让协议》及《绝卖屋契照》合法有效；2.依法判令因坐落于浙江省绍兴市越城区间两层房屋《村民建房用地申请审批表》编号1427，房屋227-4及阁楼）被政府拆除而取得的总补偿款人民币830364元归原告蔡兴土所有。后原告向本院申请撤回第二项诉讼请求。事实与理由：原告蔡兴土与被告郭水潮系浙江省绍兴市蔡江村同村村民，1999年被告郭水潮因家庭内部急需用钱，与原告蔡兴土签订了一份《房子转让协议》，由陈松牛书写并作证将房子转让给原告蔡兴土，规定房子以现金的方式一次性付，但房子需要等到郭水潮儿子结婚后，郭华搬出才交付，双方认可并签下各自的名字。并且，被告郭水潮将房屋的《村民建房用地申请审批表》（编号：1427）（原件）交给了原告蔡兴土。后原告蔡兴土将《房子转让协议》交给他人过目，觉得该协议写的并不完善，在与被告郭水潮再次协商后，由徐志明书写（已过世，在世时是一位老教师，曾执教强头小学）补充签订了一份《绝卖屋契照》，该协议指明了所涉房子坐落于东靠蔡兴堂屋，西靠蔡金富屋，并确认了买卖金额为两万五千元并一次性付清。约定双方从立照日后一律不得反悔。原、被告双方认可《绝卖屋契照》并在相应的姓名后面按了自己的手印。从2000年被告郭水潮儿子结婚后，该房子正式实际交付给原告蔡兴土居住并使用，直到2017年蔡江村因城中村改造被拆迁，该房子一直由原告蔡兴土实际占有并使用近二十年。因支持政府部门的相关拆迁工作，由人民政府书面，原告蔡兴土签字同意后，对涉案房屋做了相关的证据保全公证，随后该房子被政府拆迁。但是被告郭水潮因所涉房屋相关的拆迁利益远远大于卖房当时所得的利益，所以否认卖房的事实，阻碍原告蔡兴土与政府签订该房屋相关的拆迁安置补偿协议，故导致原告至今未能获得相关的拆迁安置，为维护原告的合法权益，秉着实事求是，诚实守信的原则，无奈诉至法院，望判如所请。
被告郭水潮辩称：一、原、被告之间不存在房屋买卖关系；涉案讼争房屋建房用地系被告郭水潮家庭于1988年11月14日向绍兴市柯桥区人民政府申请审批的，当时审批全家人口为4人，故该涉案讼争房屋系被告郭水潮的家庭共有财产，且集体土地建设用地使用证也由被告郭水潮一直保管至今。因原告蔡兴土与被告郭水潮系邻居，当时关系很好，被告郭水潮将本案房屋借给原告蔡兴土放置杂物，现因房屋面临拆迁才发生纠纷，郭水潮从未将涉案房屋出卖给原告蔡兴土。二、原告主张的房屋买卖关系根本不是事实，也与常理不符。房屋集体土地建设用地使用证登记的土地使用者系被告郭水潮，而原告蔡兴土与被告郭水潮系邻居，若被告郭水潮真的将房屋出卖给蔡兴土，那集体土地建设用地使用证登记的土地使用者早已变更为原告蔡兴土，农村房屋买卖一般须有正式的房屋买卖契约，并由村委进行见证或证明，但本案中原告蔡兴土并未有正式的房屋买卖契约，其提供的绝卖屋契照根本系伪造。再次，蔡兴土既无有效证据证明所谓的购房款是多少，更无任何证据能证明已支付购房款给原告郭水潮的事实。涉案房屋属于被告郭水潮家庭的共有财产，因此被告郭水潮既无权进行转让，也不可能进行转让。原告蔡兴土提交的《房子转让协议》明显系伪造或变造而来的，根本不具有真实性。首先，被告郭水潮从未与原告蔡兴土签订《房子转让协议》，《司法鉴定意见书》虽认为《房子转让协议》上“郭水潮”系本人所签，但并不能证明《房子转让协议》的真实性。其次，原告蔡兴土两次庭审中均明确，《房子转让协议》是由案外人陈松牛书写并作证的，但《房子转让协议》上并无案外人陈松牛作为见证人签字，且经被告郭水潮庭后向案外人陈松牛核实，案外人陈松牛也明确表示从未书写过该《房子转让协议》。最后，仅就《房子转让协议》的内容来看，也可见其并非真实。该《房子转让协议》的内容仅有一句话，协议并未明确房子买卖的意思表示，更未写明转让的是何处房子，转让款为多少，何时支付等必要内容，可见该《房子转让协议》根本不合常理。三、关于《村民建房用地申请审批表》问题。原告蔡兴土诉称系被告郭水潮在签订《房子转让协议》后将《村民建房用地申请审批表》交付给原告蔡兴土的，这根本不是事实。涉案房屋的《村民建房用地申请审批表》，被告郭水潮根本不可能交付给原告蔡兴土，退一万步讲，即使被告郭水潮将涉案房屋出卖给原告蔡兴土的话，那么交付的房屋凭证也应是涉案房屋的土地使用证，而更不可能是《村民建房用地申请审批表》。而该《村民建房用地申请审批表》之所以在原告蔡兴土的手上，有可能系原告蔡兴土在借用涉案房屋期间，在被告郭水潮遗留的旧家具中获得的（因涉案房屋已领取土地使用证，故该《村民建房用地申请审批表》已无用）。四、关于《绝卖屋契照》问题。被告郭水潮从未与原告蔡兴土签订《绝卖屋契照》，该《绝卖屋契照》明显系伪造的。理由如下：1、该《绝卖屋契照》上的手印并非被告郭水潮所按，被告郭水潮已多次要求对此进行司法鉴定；2、原告蔡兴土在民事起诉状中诉称的《绝卖屋契照》签订在先，《房子转让协议》在后，但第二次庭审中补交的补充事实与理由中却诉称先签订了《房子转让协议》，后签《绝卖屋契照》；3、该《绝卖屋契照》上写明“代笔人陈松牛”，即表明《绝卖屋契照》系案外人陈松牛书写，但原告蔡兴土却诉称系案外人徐志明代写的，明显不合理。4、原告蔡兴土在第一次庭审中诉称案外人徐志明生前系薛渎小学教师，而在第二次庭审中却称其生前是强头小学教师，可见原告蔡兴土的说法有一次前后矛盾；5、从该《绝卖屋契照》形式来看，也不符合一般农村房屋买卖签订《绝卖屋契照》的形式。按常理，《绝卖屋契照》除有代笔人外，还应当有中间人进行见证，但本案中原告蔡兴土提交的《绝卖屋契照》明显不符合农村习俗；6、原告蔡兴土诉称该《绝卖屋契照》系九十年代签订的，但从该《绝卖屋契照》纸张，墨迹的老损情况看，该《绝卖屋契照》根本不可能是九十年代签订的；7、尤须指出的是，该《绝卖屋契照》根本系原告蔡兴土事先预谋伪造的。首先，原告蔡兴土主张该《绝卖屋契照》系案外人徐志明书写，但案外人徐志明已去世，原告蔡兴土故意谎称该《绝卖屋契照》系一个去世的人书写，让法院无从核实；其次，原告蔡兴土在伪造《绝卖屋契照》上被告郭水潮的手印时故意用指尖按压，并在按印时刻意模糊不清，导致无法通过司法鉴定确认该手印并非被告郭水潮所按，以达到其混淆视听之目的。五、关于购房款的问题。被告郭水潮从未收到原告蔡兴土支付的购房款，原告蔡兴土在庭审中也并未提交任何支付购房款的有效凭证，故所谓房屋转让一事根本不是事实。六、关于涉案房屋的使用问题。涉案房屋系1988年政府批给被告郭水潮全家的，后被告郭水潮一家又买了房子，故涉案房屋空置了。因当时原告蔡兴土是被告郭水潮的邻居，和被告郭水潮一家的关系不错，原告蔡兴土说涉案房屋空着也是空着，让被告郭水潮借给他放些杂物，被告郭水潮就将涉案房屋的一楼借给原告蔡兴土放置杂物，二楼仍自己放置一些旧家具。故涉案房屋系被告郭水潮借给原告蔡兴土的，根本不是买卖。七、关于公证的问题。因原、被告双方就涉案房屋发生争议，而涉案房屋又面临拆迁，故由东浦镇政府出面申请公证机关对涉案房屋原状进行拍照保全。东浦镇政府一开始是通知被告郭水潮去参与公证的，但当时公证机关因故未来遂未进行公证，届时另行通知，后不知因何原因原告蔡兴土参与了公证。但需指出的是，该公证并不能证明原告蔡兴土所谓的东浦镇政府认可涉案房屋系其所有，若当时东浦镇政府认可了涉案房屋系原告蔡兴土所有，亦无需申请公证机关对涉案房屋进行拍照保全了。综上所述，被告郭水潮认为，原告蔡兴土主张的房屋买卖一事根本不是事实，请求法院查明事实，依法作出公证的判决。
原、被告围绕自身主张依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：
证据1，《绝卖屋契照》1份、《房子转让协议》1份，要求证明被告已将房屋绝卖给原告，原告已经一次性将房款支付给被告，双方存在买卖合同关系的事实。被告质证认为对证据三性均有异议，被告从未与原告签订过该《绝卖屋契照》，是原告伪造的，房屋转让协议内容混乱，意思表示不清，完全无法体现出与本案房屋的关联性，无达达到原告的证明目的。本院认为，经本院委托司法鉴定，确认《房子转让协议》中“郭水潮”签名系被告郭水潮所写，故对《房子转让协议》的真实性予以确认。根据《房子转让协议》及原告提供其他证据综合认定，对《绝卖屋契照》真实性亦予以确认。
证据2，录音光盘1份、录音整理资料1份，要求证明组织原、被告调解的前提条件是被告承认将房屋出售给原告，并且承认收取过购房款的事实。被告质证认为对真实性有异议，2017年3月20日原、被告双方确实在东浦镇政府领导安排下进行协商，但原告上次提供的录音内容与本次录音明显不同，而同一事件不可能会有两份不同内容。从录音内容来看，也无法达到原告的证明目的，被告根本未说过涉案房屋卖给了原告。该录音内容从11分42秒后非常模糊，无法听清，是否系当时录音环境变化所致，还是该录音经过事后剪辑或剪切不得而知。若有必要，被告要求对该录音是否事后剪辑或剪切进行司法鉴定。本院认为，该录音光盘系原、被告在诉前私下调解阶段的陈述，不能作为本案定案依据，对此本院不予认定。
证据3，判决书复印件1份、调解书复印件1份、靠墙协议书1份、立据1份，要求证明原告居住、使用诉争房屋时与邻居发生纠纷，法院认定原告与蔡金富系邻居的事实。被告质证认为判决书系复印件，真实性由法院核实，调解书真实性没有异议，但这两份证据也无法体现与涉案房屋的关联性，更加无法达到原告的证明目的。对于靠墙协议书及立据被告对其真实性不清楚，但内容无法体现与本案的关联性，不能达到原告的证明目的。本院依法对该组证据的真实性予以认定。
证据4，测绘图复印件1份、附属物核对单复印件1份、房屋腾空验收单1份、户口本1份，要求证明涉案房屋实际居住人已经为原告，镇政府也已经明确户主为原告。腾空验收单与第一份证据相印证，评估公司的测绘图和附和物核对单也是相对应的事实。被告质证认为测绘图和核对单因系复印件，不能作为有效证据，即使有原件与无法看出与本案房屋的关联性。房屋腾空验收单真实性没有异议，但对关联性有异议，该证据无法体现出与本案诉争房屋的关联性，原告本身也有其他房屋拆迁。对户口本证据真实性没有异议，但无法达到证明目的，对于户口本上蔡明的身份情况无法确定，也无法看出蔡明将户口迁至涉案房屋的事实。本院结合原告其他证据及原、被告庭审陈述，对该组证据真实性予以认定。
证据5，公证书复印件1分、照片打印件1组，要求证明2017年4月14日由绍兴市越州公证处出具的（20170浙绍越证经字第155号《公证书》，明确表示案涉房屋系蔡兴土所有，当时也是由蔡兴土配合公证处及政府对房屋现状进行保全证据的相关工作，绍兴市越城区人民政府作为申请人也认可蔡兴土系房屋所有权人的事实。被告质证认为该证据系复印件，不符合证据的形式要件，不能作为有效证据使用，且就证据本身内容来看，也无法达到原告的证明目的，即使该公证书是真实的，那么该公证书也仅是对涉案房屋当时现状进行拍照公证，但根本无法证明涉案房屋系原告所有。本院依法对该组证据真实性予以认定。
证据6，越城区集体土地上房屋征收安置补偿协议书复印件1份，要求证明案涉坐落于间两层房屋（《村民建房用地申请审批表》编号1427房屋227-4及阁楼）因被政府拆除而客观上可取得的总补偿款为人民币830364元的事实。被告质证认为对该证据的真实性合法性关联性均有异议，该证据系复印件，不符合证据形式要件，落款处也无任何签字或盖章，不能作为有效证据使用。对证明的质证意见，对该证据的三性均有异议，该证明系单位的证明，依法除加盖单位印章外还应有单位负责人及证明出具的签字确认，显然该证明不符合形式要件，不能作为有效证据使用。本院认为，该证据不符合证据形式要件，因原告诉讼中申请撤回第二项诉讼，故该证据对本案事实认定无实际意义，对此本院不作认定。
证据7，土地使用证1份，要求证明该证件一直由被告保管，被告并未将该房屋转让给原告的事实。原告质证认为对真实性没有异议，但对证明目的有异议，虽然被告持有该使用证，但并不能达到其所谓的未将房屋出售给原告的证明目的，事实上被告已经将该房屋的村民建房用地申请审批表（编号为1427号）原件交给了原告，原告作为老百姓来说并不能了解到所有的资料是否交给原告。在房屋拆迁的时候人民政府也已经认可了案涉房屋属于原告所有的事实。本院依法对该证据的真实性予以确认。
证据8，鉴定书1份、函2份，要求证明经本院委托浙江汉博司法鉴定中心、浙江法会司法鉴定所对《房子转让协议》中的“郭水潮”签名及《绝卖屋契照》中手印的真实性鉴定，鉴定意见为《房子转让协议》中的“郭水潮”签名系郭水潮本人所签，《绝卖屋契照》中手印无法鉴定退回的事实。原告质证无异议。被告质证认为对该鉴定结果被告表示尊重，但被告认为该鉴定鉴定意见书虽认为《房子转让协议》上“郭水潮”签名系本人所签，但并不能证明房子转让协议的真实性，被告郭水潮从未与原告签订过《房子转让协议》，该《房子转让协议》应当系原告伪造或变造所形成的，且原告在上次庭审中明确《房子转让协议》是由案外人陈松牛所书写，但经被告庭后向案外人陈松牛核实，陈松牛明确表示从未书写过该房子转让协议，由此可见，该房子转让协议根本不是事实，如法院认为有必要则可向案外人陈松牛核实确认该《房子转让协议》的真伪。对于两份函，被告郭水潮认为全国各地的司法鉴定所存在设备、技术、经验各方面存在差异，因此我们认为最好是委托全国几大知名的司法鉴定事务所来鉴定《绝卖屋契照》的真伪，更有利于客观事实的真相。本院依法对《房子转让协议》三性予以认定，对《绝卖屋契照》，结合《房子转让协议》及原告提供的其他证据综合考虑，对《绝卖屋契照》真实性亦予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1999年3月3日前，原告蔡兴土（买受人）与被告郭水潮（出卖人）签订《房子转让协议》一份，协议载明：“关于房子现金一次性付清房子交付到郭华结婚后出屋双方相互同意立此书为凭”。1999年3月3日，原告蔡兴土（买受人）与被告郭水潮（出卖人）补签《绝卖屋契照》一份，约定被告郭水潮将“在堂墙壁此屋自立西靠蔡金夫之墙各得一半”，“按照上述之表计人民币贰万伍仟元正绝卖给蔡江村村民蔡兴土永远所有”。“双方从立照后一律决无反悔，经双方互相议商定特立此绝照壹份应交与蔡兴土”。涉案房屋的《村民建房用地申请审批表》由原告蔡兴土保管至今。在被告郭水潮儿子结婚后，上述房屋由原告蔡兴土占有使用至房屋拆迁。
同时查明，2006年7月28日，原告蔡兴土与案外人蔡金夫（富）两户因后灶坡东面墙（公共墙面）彩钢瓦遮挡一事，经绍兴市越城区蔡江村村民委员会调解，原告蔡兴土与案外人蔡金夫（富）签订《立据》一份，案外人蔡金夫（富）承诺如蔡兴土建造，同意拆除工作，绝不影响其建造。2017年3月11日，涉案房屋因拆迁经绍兴市越城区人民政府验收全部腾空，《房屋腾空验收单》“被征收户签名”为蔡兴土。
本院认为，为了维护农民集体土地权益，限制个别农民滥用土地权利，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由该条款可以看出，对于村民将在依法审批的宅基地上建造的房屋予以出卖、出租，法律并未作禁止性规定。本案中，原、被告双方系同村村民，原告蔡兴土提交的《房子转让协议》中“郭水潮”经司法鉴定确系被告郭水潮所写，且《房屋转让协议》中载明的关于被告郭水潮房屋出卖价款及交付时间的约定明确，虽《绝卖屋契照》中被告郭水潮手印无法鉴定真实性，但《绝卖屋契照》中载明内容与前述的《房子转让协议》内容相互连贯，且涉案房屋自被告郭水潮儿子婚后（2000年至2001年左右）交付给原告蔡兴土使用直至2017年该房屋拆迁腾空，涉案房屋的《村民建房用地申请审批表》亦由原告蔡兴土保管至今。综上，本院认为，被告郭水潮将其依法审批的宅基地上的楼屋、弄堂墙壁等出卖给原告的意思表示明确，双方主体适格，上述协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。关于被告郭水潮提出的原、被告双方系借用关系，从未将房屋出卖给原告的抗辩意见，因未提供相应的证据佐证以反驳原告主张，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。关于被告提出的案涉房屋系家庭共有财产，其无权私自转让的辩称意见。本院认为，原、被告系邻居关系且在该村长期居住生活并占有使用被告房屋，被告配偶及其他家属对房屋转让事宜应当知情但从未提出过异议，现因房屋拆迁被告以此提出抗辩，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
确认原告蔡兴土与被告郭水潮签订的《房子转让协议》及双方于1999年3月3日签订的《绝卖屋契照》有效。
本案案件受理费依法收取40元，由被告郭水潮负担，于本判决生效之日起七日向本院付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 张 蓓
二〇一七年十月十七日
书 记 员 陆迎龙
附页：
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人可以委托代理人订立合同。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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