沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00547号
原告：新工（厦门）物业管理服务有限公司沈阳分公司。
法定代表人：王波，该公司总经理。
委托代理人：刘宁，男，汉族，系该公司员工。
委托代理人：康殿英，男，汉族，系该公司员工。
被告：张倩，女，汉族，无业。
委托代理人：王海权，被告丈夫，汉族，无业。
原告新工（厦门）物业管理服务有限公司沈阳分公司与被告张倩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员张梅适用简易程序于2015年3月26日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，由审判员郭树琼担任审判长、审判员张梅主审、人民陪审员董秀坤参加评议，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘宁、康殿英，被告张倩及其委托代理人王海权均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告新工（厦门）物业管理服务有限公司沈阳分公司诉称：2011年5月26日，原告与被告签订了物业服务协议，协议约定被告购买的钻石星座A-410的房屋，房屋面积为38.73平方米，由原告提供物业服务，服务费为3.5元／平，即每天物业费为4.5元。原告自2011年6月13日开始为被告提供物业服务，直至现在，被告从未缴纳物业费。原告多次催收物业费，被告均以各种理由拒绝缴纳，原告无奈诉至法院，请求法院判令被告给付拖欠的物业费，并承担本案的诉讼费用。诉讼请求：1、请求被告给付拖欠的物业费5767元；2、请求被告承担诉讼费用。
被告张倩辩称：原告主张期间的物业费我确实没有缴纳，我没有缴纳是因为：房屋出现质量问题，验收时物业公司刘经理派工作人员进行验房，发现多处验收不合格，我和我爱人拒绝验收。该物业刘经理表示开发商已经授权给物业全权负责，物业一定会修好我们的所有问题。2012年8月13日刘经理给我写了一份承诺书，承诺修理好我爱人所有的A411房屋再缴纳A410和A411的物业费。原告让我登记房屋存在的问题，当时问题很多，地板出现裂缝，门的玻璃坏了，我家是复式，二楼大面积漏水，可视对讲机没有电，我家精装修，厨房吧台没有支撑的柱子。卫生间座便下塌，电视柜没有玻璃，大白脱落。浴屏玻璃移位，卫生间拉门关不上，镜子裂纹。排油烟机下沉。我把钥匙放到原告那里，原告只是把我电视柜的玻璃换了，但是颜色不对。大白简单刮了一下，可视对讲机修好了，别的问题都没有给解决。我与原告签订前期物业服务协议约定的有效期为2010年1月1日至2013年12月31日，2014年1月1日之后我再没有与原告签订过协议。2010年2月8日、2011年5月26日我和我爱人缴纳过两次物业费，均给我开的是三联据，拒绝给我开发票，所以原告违反了发票管理办法和税收管理法，涉嫌偷税漏税。根据前期物业服务协议第一条，乙方权利与义务中第九条明确写明未经许可不得占用本物业的公用部分，公用设施不改变使用功能。物权法第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属业主所有。2012年至今物业公司没有经过业主同意擅自把公共电梯设为刷卡模式，除了3楼可以直达，其他楼层不能楼层通行，并将物业费和电梯费捆绑，以暂停电梯服务为要挟。我找过几次物业经理，都拒绝给我电梯卡。给我带来了诸多困扰和不便。房屋无法出租，造成了经济损失。一个月按1800元的市面价格计算，现在是三年半，42个月，金额是75600元。根据前期物业服务协议第2条，房屋公用设施设备及其运行的维护和管理，公共设备中含上下水管道。但是我的房屋从验收至今一直存在阁楼漏水的情况。工人来过两次，怀疑公共走廊漏水，但以找不到漏点为由，直到现在不给修理。物业管理费用是公寓为3.5元每月每平方米，该物业公司从来没有公布或提供过物价局的收费依据，说明存在违法乱收费。我保留要求物业公司退回以前收取物业费的权利。被告于2010年6月13日和2011年5月26日两次把钥匙委托给原告，原告一直没有履行承诺给被告修理房屋，根据我与原告签订的前期物业管理协议中第5条第4项约定，因为原告的原因造成房屋空置，从2010年6月13日至2011年6月12日这段期间的物业费不应由被告承担。物业公司不作为，造成我们心理压力，物业公司服务不符合标准，物业合同是无效的。2010年2月1日至2012年12月30日这段时间内，原告把托管单收了以后，修了一部分，没有修的部分再也没有与我联系过，也没有要过物业费。所以这段期间的物业费不应该缴纳，已经超过时效了。
经审理查明：被告张倩系沈阳市和平区南京北街226号（4-10）室房屋所有权人，房屋建筑面积为38.61平方米。原告与辽宁德明房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告对被告房屋所在的小区（钻石星座大厦项目）提供前期物业服务，合同期限自2010年1月1日起至钻石星座大厦业主委员会正式成立之日止，并对委托服务事项、双方权利和义务、物业服务费及相关费用、违约责任等内容作出具体约定。其中，公寓的收费标准为3.5元／月／平方米。缴费时间为首次按年预交，其后按季度预交，业主应于销售合同中明示的房屋交付之日起按时足额交纳物业服务费。
2011年5月26日，原告与被告签订前期物业服务协议一份，对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务收费等内容作出约定，其中，公寓的收费标准为3.5元／月／平方米，缴费时间为办理入住手续时预交12个月的物业服务费及相关费用，后期的物业服务费按6个月预交，于每交费期首月内缴纳。由于业主原因造成房屋空置或未办理入住的，业主承担全额物业管理费，缴费起始日为《收楼通知单》通知的入住时间。协议有效期为2010年1月1日至2013年12月31日止。同日，被告签订临时管理规约承诺书一份，确认已详细阅读辽宁德明房地产开发有限公司制定的“钻石星座大厦临时管理规约”，同意承担违反本临时规约的相应责任。上述临时管理规约第二十四条规定：建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
另查明：辽宁德明房地产开发有限公司向被告下发的收楼通知单载明被告按照“办理入住程序”于2009年12月31日办理入住手续，领取钥匙，因验房时发现房屋存在质量问题，被告实际于2011年5月26日办理入住手续，并交纳了一年的物业费1627元。原告主张诉争房屋应从《收楼通知单》通知的入住时间即2009年12月31日开始交纳物业费，并实际从2010年6月13日开始收取，被告则主张应从2011年5月26日起交纳物业费，并于原告出具的收款收据存根上注明“这个钱不认交，2011.5.26-2012.4（5）.25”。
2012年8月13日，原告为被告出具“情况说明”一份，载明：“A411由于前期验房时室内洗面盆、台面、窗台板有裂纹，经与我物业协商以上问题由我物业安排维修，垫付费用1300元。待维修问题解决后，业主将补齐（A410、A411）所有陈欠物业费”。现诉争房屋存在的质量问题已由原告维修好一部分，但仍存在地板破损、厨房吧台缺支撑柱等问题。
再查明：被告于2011年5月26日交纳一年物业费后，以原告至今仍未将房屋质量问题修复好、将物业费和电梯费捆绑收取、未公布物价局收费依据等为由未交纳此后的物业费。
上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、前期物业服务协议、临时管理规约、物业费催缴通知单照片、采暖费收据、情况说明，被告提供的房屋所有权证、前期物业服务协议、钻石星座验收单、钥匙托管单、情况说明，本院现场勘查笔录、照片及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：前期物业服务合同、前期物业服务协议及临时管理规约均系签约各方真实的意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，对签约各方均具有约束力。原告已提供了物业服务，被告亦应履行给付物业费的义务。关于双方争议的被告已交费期间，鉴于诉争房屋系非因被告原因造成未办理入住，故不应由被告承担办理入住前的物业费，对被告抗辩其交纳的一年物业费1627元对应的交费期间应系2011年5月26日至2012年5月25日，本院予以采信，由此被告的欠费期间应为2012年5月26日至2014年12月31日，欠费金额为4214.86元。关于被告提出的房屋质量问题原告未予全部维修好的抗辩意见，虽房屋质量问题与本案不属同一法律关系，但原告未及时协助业主解决该问题，应属物业服务过程中存在的瑕疵，故对于原告要求被告全额给付拖欠物业费的诉讼请求，本院不予全额支持，应适当减少，以收取3793.37元为宜。关于被告提出的原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，因双方就房屋维修和物业费交纳问题一直处于协商解决中，应当认定原告没有放弃索要物业费的权利，故被告该抗辩，本院不予采信。关于被告其他抗辩意见，尚不能构成拒付物业服务费的理由，本院不予采信。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业费可能影响整个园区的物业服务水平，也侵犯了其他业主特别是按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡；同时，原告作为住宅园区的实际管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告张倩于本判决生效后十日内给付原告新工（厦门）物业管理服务有限公司沈阳分公司2012年5月26日至2014年12月31日期间的物业费3793.37元；
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告张倩承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭树琼
审 判 员 张 梅
人民陪审员 董秀坤
二〇一五年七月一日
书 记 员 黄诗珊
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。