河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民六终字第00637号
上诉人（原审被告）石家庄瑶晨房地产开发有限公司，住所地石家庄市和平西路499号圣仑大厦1220室。
法定代表人李树才，该公司董事长。
委托代理人杨惠彦，河北时代经典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李建文。
委托代理人何新华，河北四明律师事务所律师。
原审第三人任建江。
上诉人石家庄瑶晨房地产开发有限公司因与被上诉人李建文房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2013）西民二初字第00518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审查明，2006年12月28日，原告李建文与被告瑶晨公司签订瑶晨绿岛高层住宅意向认购书一份，双方约定，李建文认购瑶晨公司开发的位于石家庄市西二环与工农路交叉口的瑶晨绿岛3号楼西单元203室房屋一套；房屋建筑面积为83.78平方米，单价为2748元每平方米，总价款230227元；认购房产总价不含地下室价款，待具体面积确定后另行确定，地下室单价1600元每平方米；本价款不含天然气集资款及办理房产证相关费用；合同签订当日付总价款50％的意向认购金116000元其余部分等本项目取得商品房预售许可证后付清；如李建文未能在规定时间内交清房款，瑶晨公司可以将房屋另行出售，并退回李建文已交的全部意向认购金；瑶晨公司保证在2008年12月31日前工程竣工。合同签订后，李建文交纳了116000元认购金。后，瑶晨绿岛项目更名为晨曦园。2011年8月31日，瑶晨公司取得了晨曦园项目的商品房预售许可证。2011年12月2日，石家庄市住房保障和房产管理局就晨曦园项目取得预售许可证的信息在石家庄市政府信息公开平台发出公告。晨曦园小区绝大部分业主均在晨曦园项目取得预售许可证后交纳了剩余房款。此后，李建文在2012年2月前往被告处交纳房款时，瑶晨公司要求其每平方米增加1OOO元购房款，被拒绝。2012年2月27日，瑶晨公司在其售楼部张贴通知，称瑶晨绿岛（晨曦园）预售许可证已于2011年8月31日之前办理完毕，之前已经多次催促包括李建文在内的业主补交剩余50％的房款和地下室房款并签订正式的商品房买卖合同，但包括李建文在内的业主一直置之不理，也没有到瑶晨公司办理交款手续。根据协议约定，瑶晨公司有权解除晨曦园房产的购买协议。要求业主尽快到瑶晨公司协商办理此事，截止时间为2012年2月29日，逾期不到，瑶晨公司将视为业主放弃此套房产，并办理退房手续。此后，双方未能协商解决该纠纷，原告诉至本院。另查明，晨曦园住宅小区现已建成并投入使用。根据规划变更，原告购买的晨曦园3号楼西单元203室房屋现门牌号变更为1号楼2单元203室。又查明，2013年9月4日，被告瑶晨公司与第三人任建江就上述晨曦园1号楼2单元203号房产签订了商品房买卖合同，并于次日在石家庄市住房保障和房产管理局办理了备案手续，商品房买卖合同显示房屋地上建筑面积为83.11平方米，地下室建筑面积为4.98平方米，地下室号为0248号。以上事实，有原、被告陈述、瑶晨绿岛高层住宅意向认购书、收据、预售许可证、石家庄市住房保障和房产管理局公告、被告与第三人签订的商品房买卖合同等证据证实，足以认定。关于被告瑶晨公司主张其多次电话通知原告李建文交纳购房款的事实，原告不予认可，被告也未提交证据予以证实，故本院对该事实不予认定。被告称第三人于2013年7月24日交款20万元、8月5日交款25万元、9月4日交款57624元，交款方式为现金，且被告已于2013年9月24日将房屋交付第三人。但第三人任建江未证明其购房资金的来源。本院于2013年9月6日将上述争议房屋查封，并于9月13日通知第三人任建江在查封期间不得进行上述房产的买卖、转移和交付。
原审认为，原告李建文与被告瑶晨公司签订的瑶晨绿岛高层住宅意向认购书约定了房屋座落、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，即使双方不再另行签订合同，双方亦可据此履行，并且出卖人已经按照约定收受买受人50％的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。该协议书是双方当事人的真实意思表示，且在2011年8月31日瑶晨公司晨曦园项目已经取得商品房预售许可证，因此，该协议未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。意向认购书虽约定李建文未能在规定时间内交清房款，瑶晨公司可以将房屋另行出售，并退回李建文已交的全部意向认购金，但晨曦园项目建设过程中曾长期停工，李建文对于项目何时取得预售许可证存在不知情的可能，瑶晨公司也没有提交证据证实其在取得项目预售许可后已通知了原告李建文，因此，李建文未在2011年8月31日后立即交纳购房款不应被认定为违约。被告瑶晨公司以原告李建文违约为由要求李建文每平方米增加1000元购房款，无事实和法律依据，李建文有权拒绝。2012年2月27日瑶晨公司虽在其售楼部张贴了催促业主于2012年2月29日前办理交款交房事宜，逾期视为业主放弃此套房产的通知，但该通知系被告的单方行为，在被告没有证据能够证实已将通知内容告知原告的情况下，瑶晨公司无权单方要求解除合同并办理退房手续。因此，对被告瑶晨公司认为其在未与原告李建文解除认购书前有权将房屋另行出售的主张本院不予支持。被告与第三人在本案开庭审理当日即签订了商品房买卖合同，其交易的真实性存在可疑之处，被告陈述第三人50余万元的购房款全部通过现金方式支付亦与当前的交易习惯不相符，且任建江未出庭就购房资金的来源提交证据，被告与第三人签订的商品房买卖合同虽然办理了预售合同备案手续，但该备案仅是房产管理机关对于商品房预售的一种管理行为，第三人与被告签订的商品房买卖合同并不能因办理了备案手续而优先受到保护。原告与被告签订认购书的时间早于被告与第三人签订商品房买卖合同的时间，即使被告确于2013年9月24日将上述房屋交付第三人，但由于交付房屋行为发生在该房屋查封期间，且本院已于20l3年9月13日通知第三人不得进行该房屋的交付，故该交付行为不发生法律效力，因此，仍应当保护签订时间在先的合同权利。原、被告应当继续履行2006年12月28日签订的瑶晨绿岛高层住宅意向认购书。该房屋备案时地上建筑面积为83.11平方米，比合同约定面积83.78平方米减少0．67平方米，合同约定每平方米2748元，应减少价款1841.16元；地下室面积4.98平方米，合同约定单价为1600每平方米，应增加价款7968元，合同约定总价款为230227元，原告已交116000元，原告应再向被告交纳购房款120353.84元。其他配套费用亦需原告另行支付，具体事宜双方应根据房产实际情况协商解决，协商不成可另案起诉，本案不作处理。在李建文按此标准补交房款的基础上，被告瑶晨公司应向李建文履行交付房屋的义务。关于原告李建文要求瑶晨公司给付逾期交房违约金的请求，由于双方在认购书中未明确约定交房时间，加之原告至今未完全支付全部购房款，故原告无权要求被告支付违约金，本院对原告的该项请求不予支持。综上，判决如下：一、原告李建文与被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司于2006年12月28日签订的瑶晨绿岛高层住宅意向认购书继续履行；撤销被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司与第三人任建江于2013年9月4日签订的商品房买卖合同的预售备案登记手续；二、原告李建文于本判决生效之日起十日内向被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司支付剩余购房款120353.84元；三、被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司于原告李建文履行前款义务当日向原告李建文交付晨曦园1号楼2单元203号的房产（包括0248号地下室）；四、驳回原告李建文的其他诉讼请求。本案受理费4753元，财产保全费1671元，两项合计6424元，原告李建文负担50元，被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司负担6374元。
石家庄瑶晨房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。其诉称：1、一审法院认定事实错误，双方签订的《高层住宅意向认购书》不应认定为商品房买卖合同，不能作为上诉人交付房屋的依据。2、根据双方签订的《高层住宅意向认购书》，上诉人在履行中不存在任何违约行为。上诉人按意向书第三条的规定将房屋销售给任建江，已交付房屋并在房管局备案，上诉人无任何违约行为。
被上诉人李建文辩称，双方订立的认购书应当作为房屋买卖合同，虽然认购书中有部分内容不完备，但具备房屋买卖合同的要件。上诉人存在严重违约行为，其未实际通知被上诉人补缴房款，一审认定事实清楚，依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明的事实与一审查明无异。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《瑶晨绿岛高层住宅意向认购书》约定了房屋座落、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，且上诉人已经按照约定收受被上诉人50％的购房款。上述认购书是双方当事人真实的意思表示，且不违反禁止性法律规定，应当认定为商品房买卖合同且合法有效，上诉人称不应认定为商品房买卖合同，不能作为上诉人交付房屋依据的主张，本院不予支持。上诉人在涉案房产取得商品房预售许可证之后，没能以有效的方式通知被上诉人补缴房款，其虽称多次给被上诉人打电话通知，但不能提供证据予以证实。上诉人在其售楼部张贴通知的行为不能认定为有效通知被上诉人补缴房款的证据。上诉人在未与被上诉人协商一致的情况下，单方解除合同并将涉案房屋出售给第三人任建江的行为违反合同约定构成违约，其诉称不存在违约行为的主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6424元，由上诉人石家庄瑶晨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 林
审判员 岳桂恒
审判员 薛金来
二０一四年八月一日
书记员 经 微