湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00612号
上诉人（原审被告）：王中华，男，1962年3月10日出生，汉族。
委托代理人：徐小平，湖北云开正泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈明洁，女，1972年8月8日出生，汉族。
委托代理人：范敏，湖北炽升律师事务所律师。
委托代理人：胡亚非，湖北炽升律师事务所律师。
原审第三人：杨杰，男，1974年3月7日出生，汉族。
委托代理人：柳龙，湖北诚明律师事务所律师。
原审第三人：武汉市兴华房地产开发有限公司，住所地：武汉市硚口区汉西北路38号。
法定代表人：鲁琼兰。
上诉人王中华因与被上诉人陈明洁及原审第三人杨杰、武汉市兴华房地产开发有限公司（以下简称兴华公司）委托合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2014）鄂汉阳民一初字第00252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月18日受理后，依法组成合议庭于2014年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人王中华的委托代理人徐小平、被上诉人陈明洁的委托代理人范敏、胡亚非、原审第三人杨杰的委托代理人柳龙到庭参加诉讼，原审第三人兴华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2013年7月，陈明洁诉至一审法院，请求：1、依法确认武汉市汉阳区龙江庭院B地块第9栋1层01号房屋的所有权归陈明洁所有，并将房屋产权证办理过户至陈明洁名下，由王中华承担办证过户费用；2、依法判令王中华返还购房款46.49万元并支付逾期利息（以46.49万元为基数，自2012年3月14日起至实际付清之日止按人民银行同期贷款利率四倍计算）；3、判令王中华承担本案全部诉讼费用。一审审理中，陈明洁变更诉讼请求为：1、依法确认《委托协议书》（2011年5月25日签订）和《武汉市经济适用住房买卖合同》（2012年3月13日签订）合法有效；2、依法确认2012年3月13日签订的《武汉市经济适用住房买卖合同》中的权利义务由陈明洁享有和承担；3、依法判令兴华公司继续履行《武汉市经济适用住房买卖合同》，判令王中华和兴华公司协助办理房屋产权过户手续，将房屋过户至陈明洁名下，由王中华承担过户费用；4、依法判令王中华返还购房款46.49万元并支付逾期利息（以46.49万元为基数，自2012年3月14日起至实际付清之日止按人民银行同期贷款利率四倍计算）；5、判令王中华承担本案全部诉讼费用。
王中华辩称：一、王中华与陈明洁当初签订的委托协议书是附条件的委托协议，所附条件就是将产权证办理到委托人名下，因为没有办理房产证，所附条件不成就，该协议已经失效，双方只存在互相返还财产。二、王中华购上述门面，实际单价为每平方米1.5万元，而不是1万元。王中华当时之所以与开发商订1万元每平方的合同，是为了今后少交税。三、按当时双方的实际约定，陈明洁同意按每平方米2万元委托王中华购买门面。虽然开发商实际收取的是每平方米1.5万元，但王中华是利用其与开发商的特殊人脉关系和付出的劳动得来的。因此，每平方米5千元的差价应视为是陈明洁认可给王中华的委托费用。四、陈明洁增加和变更诉讼请求，违反了法定程序，超过了法律规定的时间。根据证据规则的规定，经过法院释明之后，陈明洁只能变更诉讼请求，不能增加诉讼请求。五、陈明洁不是合同一方当事人，其无权要求确认《武汉市经济适用住房买卖合同》合法有效，且合同第十七条约定了合同履行过程中若发生争议提交武汉仲裁委员会仲裁，法院没有管辖权。六、陈明洁诉状中没有将兴华公司列为第三人，现申请追加其为第三人参加诉讼违反法定程序。七、陈明洁、王中华签订的委托协议有效，如产权证不能办理到陈明洁名下，王中华只有全额退款的义务。八、陈明洁要求王中华支付银行同期贷款四倍利息的诉请没有法律依据。
杨杰述称：2011年5月左右，陈明洁委托王中华买房子，他们一起谈了几回，看门面，先付120万元给王中华，以后多退少补，说2012年元旦前把手续办清楚，后连续找王中华几次，都办证无果。委托协议书真实、合法有效，王中华应按照协议的内容将诉争的房屋办理到陈明洁名下，并按照协议进行结算，应支持陈明洁的诉讼请求。
兴华公司述称：一、兴华公司与王中华有合同关系，与陈明洁没有合同关系，陈明洁的请求与兴华公司没有关系。二、兴华公司出具的证明只是为了方便陈明洁办理营业执照。
一审法院审理查明，2011年5月25日，陈明洁与王中华签订委托协议书，约定：陈明洁经中间人杨杰介绍，委托王中华帮助购买动物园延长路龙江庭院9号楼1楼门面。该门面为大楼北侧第一间（由东至西数），面积约70平方米，内空高6米，开发商为兴华公司，经双方协商，由委托人陈明洁先行支付购房款人民币120万元给被委托人王中华（王中华收条为凭）。待办理产权证至委托人陈明洁名下后，再根据房屋的面积、单价和实际所需金额进行结算。如未办成，被委托人王中华须将购房款人民币120万元一次性全额退还给委托人陈明洁。此协议书是在陈明洁、王中华及杨杰在场的情况下，共同协商确立，共一式三份，三方各持一份。协议签订后，陈明洁向王中华支付了协议中所约定的人民币120万元购房款，王中华向陈明洁出具了收条。王中华遂向兴华公司购买了两套商铺，商铺位于汉阳区龙江村40号（四方泵业地块）龙江庭院B地块第9栋1层01号和02号，当时没有签订合同，也没有开具发票及收据。两套商铺中，一套王中华留以自用，一套交付给陈明洁。陈明洁接收位于汉阳区龙江村40号（四方泵业地块）龙江庭院B地块第9栋1层01号商铺后，随即进行装修并办理相关证照以经营副食店。2011年12月5日，兴华公司龙江庭苑项目部向陈明洁出具证明一份，证明载明：“兹有龙江庭院9号楼101号门面，系我公司开发的商业门面，目前我公司将该门面出售给陈明洁，由于房产证正在办理中，所以目前暂未办理购买的相关手续，但陈明洁已经有权装修使用。”兴华公司于庭审中称出具此证明是为了便于陈明洁办理营业执照。陈明洁办理了相关证照后，便以前述商铺作为武汉市汉阳区浩天副食店的经营场所并经营至今。2012年3月13日，王中华与兴华公司签订武汉市经济适用房买卖合同，购买位于汉阳区龙江村40号（四方泵业地块）龙江庭院B地块第9栋1层01号房，该房屋为非住宅，层高为6米，建筑面积73.51平方米，单价为按建筑面积每平方米人民币10000元，总房价为人民币735100元。付款方式为一次性付款。该合同已在房地产管理部门办理了合同备案手续。庭审中，王中华提交了盖有兴华公司龙江庭院分公司财务专用章的收据两份，该收据非系付款当时所开，而系后来补开。该房屋至今尚未办理房屋所有权证及土地使用权证，陈明洁要求王中华将该房屋的“两证”办至陈明洁名下未果，又因购房款多退少补问题双方协商未果，陈明洁起诉来院。
一审法院认为，本案争议焦点：一、陈明洁、王中华签订的《委托协议书》是否已发生法律效力；二、陈明洁能否要求兴华公司协助办理房屋过户手续；三、委托王中华所购买的房屋价格是10000元每平方米还是15000元每平方米。
关于陈明洁、王中华签订的《委托协议书》是否已发生法律效力。陈明洁、王中华签订的《委托协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。协议中约定：“待办理产权证至委托人陈明洁名下后，再根据房屋的面积、单价和实际所需金额进行结算。如未办成，被委托人王中华须将购房款人民币120万元一次性全额退还给委托人陈明洁”，协议并未明确约定将其作为委托协议生效的条件，其仅是对委托事务办理情况的约定，并非该委托协议的生效条件，故对王中华认为其是该委托协议的生效条件，目前条件尚未成就，委托协议失效，双方互相返还财产的答辩观点，不予采信。
关于陈明洁能否要求兴华公司协助办理房屋过户手续。委托协议对委托事务有明确具体的约定，双方均应全面履行该协议。协议签订后，陈明洁依约向王中华支付了购房款。王中华亦应依约办理委托事务。依《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人既可以以委托人的名义处理委托事务，也可以以受托人自己的名义处理委托事务。王中华接受陈明洁的委托后以自己的名义与兴华公司签订了《武汉市经济适用住房买卖合同》，王中华与兴华公司对该合同均无异议，该合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同虽系以王中华名义签订，但合同所涉房屋一直由陈明洁占有使用，兴华公司并未对此提出异议，且兴华公司于2011年12月5日向陈明洁出具证明时已明知该房屋实系出售给陈明洁，对此，兴华公司亦未提出异议，因此，2012年3月13日，王中华与兴华公司签订《武汉市经济适用住房买卖合同》时，兴华公司应当知道陈明洁、王中华之间的委托代理关系。故该《武汉市经济适用住房买卖合同》可以直接约束陈明洁和兴华公司，该合同中的权利义务应由陈明洁享有和承担，陈明洁可以行使对兴华公司的权利。兴华公司应继续履行合同，协助陈明洁办理房屋过户登记手续。故对陈明洁要求确认《委托协议书》、《武汉市经济适用住房买卖合同》有效的诉讼请求，要求确认《武汉市经济适用住房买卖合同》中的权利义务由陈明洁享有和承担的诉讼请求，要求王中华及兴华公司协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，均予以支持。陈明洁、王中华所签订的《委托协议书》中并未约定房屋过户费用由王中华承担，对陈明洁要求王中华承担过户费用的诉讼请求，不予支持。
关于委托王中华所购买的房屋价格是10000元每平方米还是15000元每平方米。王中华与兴华公司所签订的《武汉市经济适用住房买卖合同》中约定房屋价格为每平方米10000元，同时该合同第五条约定，出卖人不得向买受人收取该房价款外的费用。该合同已在房地产管理部门进行备案，具有较强的证明力。王中华主张房屋价格为每平方米15000元，并提交了盖有兴华公司龙江庭院分公司财务专用章的收据两张，以及网上银行电子回单、银行存取款明细等证据进行证明，但该收据并未标明款项支付所对应的房号，王中华也无其它证据佐证网上银行电子回单、银行存取款明细所载款项的性质，以及付款人与王中华之间的关系、收款人与兴华公司之间的关系。王中华称其向兴华公司购买了两套房屋，收据系合并开具。合同备案信息中显示两套房屋面积分别为73.51平方米和114.07平方米，依王中华的主张，两套房屋总价应为2813700元，但两张收据所载款项总数额为2700000元，数额上并不相符。且王中华提交的只是收据，不是正规发票，两张收据还是后来补办。加之王中华也没有证据证明存在关于房价变更为每平方米15000元的补充协议。另外，依《中华人民共和国合同法》第四百零一条之规定，王中华作为陈明洁的受托人，应向陈明洁报告委托事务的处理情况，王中华并未向陈明洁报告合同签订情况及房价支付情况。因此，王中华主张房价为每平方米15000元，证据不足，不予采信。陈明洁向王中华支付了120万元，房价为735100元，委托合同虽尚未履行完毕，但因陈明洁可以向兴华公司行使相应的权利，王中华应将多余的款项464900元返还给陈明洁。故对陈明洁要求王中华返还464900元的诉讼请求，予以支持。因双方并未进行最终结算，对陈明洁要求王中华支付利息的诉讼请求，不予支持。
王中华辩称陈明洁变更、增加诉讼请求及申请追加兴华公司为本案第三人参加诉讼违反法定程序，《武汉市经济适用住房买卖合同》约定合同履行中的争议由武汉仲裁委员会仲裁，法院无管辖权。关于陈明洁变更诉讼请求之问题，依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，经向陈明洁释明后，陈明洁变更了诉讼请求，只是其书面申请书写成“增加、变更诉讼请求申请”，但从法律关系的性质及法律行为的效果上讲陈明洁并未增加诉讼请求。陈明洁原来的诉讼请求是确认物权，陈明洁要达到该诉讼目的，其变更后的诉讼请求必然是要求确认债权并要求相应债务人履行债务。故对王中华认为陈明洁“增加、变更诉讼请求”违反法定程序的抗辩理由，不予采信。关于追加兴华公司为本案第三人参加诉讼，依《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款的规定，第三人可以自己申请参加诉讼，也可以由人民法院通知参加诉讼，本案中兴华公司系由一审法院依职权追加其作为第三人参加诉讼，陈明洁的申请只是引起依职权追加兴华公司参加诉讼的一种方式，兴华公司应否作为第三人参加诉讼并非由陈明洁的申请决定，而是由一审法院审查陈明洁的申请后来决定是否追加兴华公司。故对王中华认为陈明洁申请追加兴华公司为本案第三人参加诉讼违反法定程序的抗辩理由，不予采信。关于管辖问题，本案系王中华不完全履行委托协议所引起的纠纷，出卖人兴华公司并非本案被告。当事人对房屋买卖合同并无争议，实系王中华怠于处理委托事务，并非陈明洁与兴华公司之间产生的房屋买卖合同纠纷，无涉房屋买卖合同中约定的管辖问题。故对王中华认为一审法院无管辖权的抗辩理由，不予采信。综上，依《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百零一条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，一审判决：一、陈明洁与王中华于2011年5月25日签订的《委托协议书》有效，王中华与兴华公司于2012年3月13日签订的《武汉市经济适用住房买卖合同》有效；二、王中华与兴华公司于2012年3月13日签订的《武汉市经济适用住房买卖合同》中的权利义务由陈明洁享有和承担；三、兴华公司和王中华于本判决生效之日起十日内协助陈明洁办理位于武汉市汉阳区龙江村40号（四方泵业地块）龙江庭院B地块第9栋1层01号房的过户登记手续；四、王中华于本判决生效之日起十日内将人民币464900元返还给陈明洁；五、驳回陈明洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币15600元（陈明洁已预交），由王中华负担，王中华于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费直接支付给陈明洁。
判后，王中华不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回陈明洁的诉讼请求，判令王中华与陈明洁签订的《委托协议书》无效，判令陈明洁腾退其占有并使用的王中华所有的武汉市汉阳区龙江村40号（四方泵业地块）龙江庭院B地块第9栋1层01号房。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。诉争房屋由兴华公司定价为15000元每平方米，并不对外销售，王中华与陈明洁方协商时已约定价格为20000元每平方米。王中华支付了120万元后，又按照20000元每平方米支付了差价27万元，后因双方就转让过户费用发生争议，陈明洁方不同意支付过户费用约15万元，陈明洁不再购买诉争房屋并要求王中华退款，王中华先行将27万元退还给陈明洁，余款120万元待陈明洁清算装修费用并退出房屋后一并清退。二、一审判决适用法律错误。委托协议书是附条件的委托合同，王中华对能否一定购买得到门面房并不十分确定，因而协议设置了“待办理产权证至委托人陈明洁名下后，再根据房屋面积、单价和实际所需金额进行结算”的前提条款，同时还有“如未办成，王中华须将购房款120万元一次性全额退还给陈明洁”的特别约定条款。委托协议书并未限定王中华办理委托事项的方式，王中华完全可以按照自己的方式，以自己的名义办理委托事项。委托协议书是有偿合同，王中华享有获取报酬的权利。委托协议书所涉权利义务仅限于协议签订人，对他人不产生任何权利义务。委托协议书签订后，王中华按约履行了义务，没有任何过错，而陈明洁在收受、使用门面房得知自己还要另外支付约15万元过户费用后，明确表示不再购买该门面，致使约定的事务不能完成，由此产生的违约后果和责任应由陈明洁承担。根据合同法第四百零五条的规定，法院应当判令委托协议书无效，王中华将购房款120万元全额退还给陈明洁。三、一审判决程序错误。一审认定案件事实的证据均无证据来源，且部分证据未经庭审质证。一审追加兴华公司作为第三人违反法律规定。陈明洁2014年1月7日提交的《增加、变更诉讼请求申请》无法律依据。
陈明洁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王中华要求陈明洁腾退、判令委托协议书无效是新的诉讼请求，不是本案审理范围。
二审中，王中华提交银行凭证一组，其中王中华以其子王鼎的银行账号于2011年5月26日收取20万元，于2011年5月27日收取50万元，于2011年5月28日收取22万元，于2011年5月29日收取28万元，于2013年5月27日收取27万元，于2013年7月3日退还27万元，拟证明王中华收取陈明洁购房款的情况，其中27万元是差价款，后双方因过户费用发生矛盾，陈明洁要求退款，27万元先予退还。经质证，陈明洁对退款的事实没有异议，认为27万元与购房款无关，是因王中华给陈明洁帮忙，王中华需要周转时借陈明洁的款项，之后也偿还了，该证据不能达到王中华的证明目的。杨杰认为27万元是另外的周转。兴华公司未到庭发表质证意见。本院认为，因陈明洁、杨杰对该组证据的真实性没有提出异议，本院予以采信，但该证据不能达到王中华的证明目的。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，陈明洁、王中华签订的《委托协议书》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。协议签订后，双方均应全面履行合同义务。陈明洁按约向王中华支付了120万元购房款，王中华亦受陈明洁委托向兴华公司购买了诉争房屋，并实际交付给陈明洁，但王中华在以自己名义购买诉争房屋后，并未协助办理产权证至陈明沽名下，也末将剩余款项退还陈明洁，王中华应继续履行合同义务。
王中华与兴华公司于2012年3月13日签订了《武汉市经济适用住房买卖合同》，王中华与兴华公司对该合同的真实性均无异议，该合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订前后，诉争房屋一直由陈明洁占有使用，兴华公司于2011年12月5日向陈明洁出具证明时也明知该房屋实系出售给陈明洁，兴华公司对此亦末提出异议，因此，2012年3月13日，王中华与兴华公司签订《武汉市经济适用住房买卖合同》时，兴华公司应当知道陈明洁、王中华之间的委托代理关系。故《武汉市经济适用住房买卖合同》可以直接约束陈明洁和兴华公司，该合同中的权利义务应由陈明洁享有和承担，陈明洁可以行使对兴华公司的权利。兴华公司应继续履行合同，协助陈明洁办理房屋过户登记手续。故对陈明洁要求确认《委托协议书》、《武汉市经济适用住房买卖合同》有效、要求确认《武汉市经济适用住房买卖合同》中的权利义务由陈明洁享有和承担、要求王中华及兴华公司协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，一审均予以支持并无不当。
关于王中华称其与陈明洁协商时约定房屋价格为2万元／㎡的上诉理由。从双方签订的“委托协议书》看，双方并未明确房屋的偷格，而约定“根据房屋的面积、单价和实际所需金额进行结算”，王中华的该项上诉理由，既缺乏证据支持，又与双方约定不符，本院不予支持。
关于王中华称其从兴华公司购买房屋价格为1.5万元／㎡的上诉理由。案涉《武汉市经济适用住房买卖合同》中约定房屋价格为1万元／㎡，同时该合同第五条约定，出卖人不得向买受人收取该房价款以外的费用。王中华一审提交的两张收据，既未标明款项支付所对应的房号，又与按其主张的单价计算的总房款不一致。在一审对该两张收据未予采信的情况下，王中华二审中亦未提交购房合同、补充协议、发票等证据以支持其主张，王中华的该项上诉理由，证据不足，本院不予支持。一审认定房价为735100元，判决王中华将多余的款项464900元返还给陈明洁并无不当。
关于王中华称一审法院准许陈明洁变更、增加诉讼请求违反法定程序的上诉理由。一审中，因王中华原诉讼请求是确认物权，与一审法院认定的法律关系不一致，经一审法院释明，王中华变更诉讼请求为基于债权请求权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，陈明洁变更诉讼请求不受一审法院指定举证期限的限制，一审法院准许陈明洁变更诉讼请求并无不当，陈明洁的该项上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。
关于王中华称一审法院追加兴华公司为本案第三人参加诉讼违反法定程序的上诉理由。兴华公司在本案中有协助陈明洁办理房屋过户登记手续的义务，一审法院依职权追加其为本案第三人并无不当，陈明洁的该项上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。
关于王中华要求确认其与陈明洁签订的《委托协议书》无效，陈明洁腾退诉争房屋的上诉请求。本案中并不存在合同无效的法定情形，本院对王中华要求确认《委托协议书》无效的上诉请求不予支持。王中华要求陈明洁腾退诉争房屋，但在一审中并未提起反诉，该项上诉请求超出本案审理范围，本院对此不予处理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由王中华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李斌成
审 判 员 叶玉宝
代理审判员 骆朝辉
二〇一四年九月十五日
书 记 员 于 宁