天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第958号
原告张睿（反诉被告）。
被告范晓楠（反诉原告）。
第三人天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人赖国强，总裁。
委托代理人蔡广，该公司职员。
原告张睿（反诉被告，以下简称原告）与被告范晓楠（反诉原告，以下简称被告）及第三人天津中原物业顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理。依法由审判员刘淼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张睿，被告范晓楠及第三人天津中原物业顾问有限公司的委托代理人蔡广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张睿（反诉被告）诉称，我于2014年10月12日在第三人天津中原物业顾问有限公司处租赁了被告范晓楠位于河北区建昌道富瀛洲花园xxx室房屋一套，租期一年。租赁期限内，由于被告出租房屋暖气不热一事双方发生争执，我曾多次与被告及供热站进行沟通，但此期间被告一直都以工作繁忙为由让我自行维修暖气，为此我多次请假代替被告进行暖气维修。可是在更换了所有配件之后暖气的问题依然没有得到解决，但被告仍然要求我们交纳暖气费，对此双方未能协商一致。2015年1月12日我与被告相约一起到第三人处协商解决暖气不能正常供热问题，但依旧未达成一致，于是被告提出解约，并表示因一年租期未到愿意承担违约责任，为此在第三人处签订了“房屋租赁的违约协议”，明确了违约责任，清算了赔偿金。约定于2015年2月12日进行房屋交接验收，同时明确表明如一方迟延验收需按照延迟日期每日支付200元费用。2015年2月12日晚，在第三人天津中原物业顾问有限公司工作人员的陪同下，双方进行了房屋固有设施的验收，检查完房屋无损坏之后，被告以时间太晚为借口，承诺于转天即2015年2月13日至第三人处办理交接，并提前取走了水卡、电卡等物。转天我按照约定时间来到第三人处，但并未等到被告，后被告致电第三人的工作人员表示“不承担违约责任也不退还定金”。至此之后与被告失去联系，电话拒不接听，房屋也更换了门锁。本人为维护自身合法权益，故依据《民事诉讼法》相关规定诉至法院，请求依法判令被告按照“房屋解约协议”支付本人租房违约金、押金及添附费用共计5875元；判令被告按照“违约协议”支付迟延退款的违约金（自2015年2月12日起每天200元至结清全部费用之日止）；本案诉讼费由被告承担。对于被告范晓楠的反诉主张，我的答辩意见是，被告只是称2015年1月12日双方终止了房屋租赁关系，却未说明为何终止、由哪方提出终止。我确实承诺于2014年12月8日向被告支付采暖费，但自2014年12月3日供热站开始维修暖气至2014年12月8日暖气一直没有修复，因对此问题我们双方一直未能达成一致，所以2015年1月12日双方才在第三人处就暖气问题进行协商，而此时暖气仍没有修复，由于被告所出租房屋的暖气设施不能正常供热，因此其要求支付采暖费2784元的诉讼请求，我不能接受。此外，双方提前解除房屋租赁合同关系，是被告提出的，因此其要求支付违约金3300元的请求，我也不能接受。故请求依法驳回被告的反诉主张。
被告范晓楠（反诉原告）辩称，2014年9月24日，我与原告张睿及第三人天津中原物业顾问有限公司在第三人处签订了《房屋租赁合同》，按照合同约定，原告张睿应于签订合同当日交付我采暖费2784元，因其资金紧张，未能在合同签订日支付采暖费，所以双方约定原告于2014年11月5日前交纳采暖费，并在合同上予以注明。另外，租房时原告曾提出想停止供热，我跟她讲如果停热也要交500元-600元，于是原告讲不要求停热了。于是2014年10月21日，我先行垫付了采暖费2784元，并向原告确认了此事。2014年11月5日前后，第三人的工作人员和我一直给原告打电话，但无人接听。第三人的工作人员也多次上门找原告，可是家中只有狗叫，无人应答。直到2014年11月25日，我们仍无法找到原告张睿，因担心家中出事，所以我和第三人的工作人员许俊霞经理一起前往出租房屋，我们没有擅自开门，而是拨打了“110”报警，民警到达门口时，正巧原告张睿也从外面回来，我们就进屋进行调解，原告张睿讲因其银行卡被吞，所以没有交纳暖气费，并承诺于2014年12月8日前一定交纳，于是中原物业的许俊霞经理让我们签订了一个补充协议，协议中明确约定，若张睿于12月8日前不交纳采暖费，就视为违约。2014年12月8日，我给原告张睿打电话，其以暖气不热为由拒交纳暖气费，并讲暖气不热是暖气设施有问题。经与供热部门联系，供热站表示可以免费维修，所以我同意张睿修暖气，并同意购买配件的钱由我出，为此张睿在维修后向我索要了810元交通费和配件费，暖气修好后，原告仍以暖气不热为由拒绝交费。2015年1月12日，按合同约定原告应当交纳第二次租金，但张睿并未交纳，于是我们一起到第三人处进行调解，我提出因原告张睿未交采暖费，已构成违约，我不再续租其房屋，张睿对此否认，故双方未能达成一致。最后我与原告签订了解约协议书，约定2015年2月12日双方办理房屋交验手续。2015年1月17日，在张睿未给我采暖费的情况下，我支付给她810元暖气维修的相关费用，并退还了一个月的房租和物业费2454元。2015年2月12日验完房屋后，原告仍拒绝交纳采暖费，因此我扣除了她租房押金2200元。转天我给中原物业许俊霞经理打电话，告知了她我扣除押金的情况，并说明暖气费仍然不够，要求原告补齐采暖费和支付违约金。此后原告一直与我纠缠不清，打电话和到我住处及单位骚扰、威胁我。由于违约的是原告张睿而不是我，因此其要求我支付违约金、押金及添附费共计5875元的诉讼请求，我不能接受。同时对于原告要求我支付延期退款违约金的主张，我亦不能接受。鉴于原告上述严重违约行为，故我提出反诉，请求判令张睿支付我采暖费2784元及违约金3300元；反诉费由张睿承担。
第三人天津中原物业顾问有限公司述称，由于原告张睿的本诉及被告范晓楠的反诉均未向我公司主张权利，因此对于他们的诉讼请求，我公司不发表意见，我们听候法院的判决。
经审理查明，2014年9月24日，原、被告及第三人天津中原物业顾问有限公司三方签订了编号为0010508号《房屋租赁合同》一份，上载明，出租人：范晓楠，证件号码：xx（以下简称“甲方”）。承租人：张睿，证件号码：xx（以下简称“乙方”）。居间人：天津中原物业顾问有限公司（以下简称“丙方”）。该合同约定，经天津中原物业顾问有限公司居间介绍，甲方（范晓楠）将位于天津市河北区富瀛洲花园xx之房屋在良好的情况下出租给乙方（张睿）作为居住使用。该房屋建筑面积为141.34平方米。租赁期限为壹年，自2014年10月12日起至2015年10月11日止。租金为每月2200元，租金支付方式以叁个月为一期，乙方（张睿）应于2014年10月12日前向甲方（范晓楠）支付首期租金和租房押金，以后每期租金支付时间应为该期起始日的7日前。同时合同备注中注明：乙方（张睿）于2014年10月20日前支付甲方（范晓楠）剩余两个月房租4400元和三个月物业费合计5165元，2014年11月5日前支付甲方（范晓楠）采暖费3200元，2015年1月2日前交付下季度房租时交付剩余9个月的物业费共计8885元。此外，合同还对其他费用的承担、违约责任等相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告张睿如约向被告范晓楠支付了三个月的房租6600元、三个月的物业费735元及租房押金2200元，被告范晓楠亦如约将房屋交付原告张睿使用，原告入住后自行交纳了该房屋的宽带费。此外，原、被告还各自向第三人交纳了中介服务费1100元。2014年10月21日被告范晓楠向天津泰嘉热力管理中心交纳了出租房屋的供热费2748.70元，因原告张睿未如约向被告范晓楠支付该笔费用，为此双方发生争议，经协商原告张睿给被告范晓楠出具了“声明”一份，承诺富水一方的暖气费在2014年12月8日前一次性付清，如不履行按违约处理。后因暖气供热温度不达标，原、被告再次商议后，原告张睿代被告范晓楠找供热站进行了维修，并垫付了相关费用810元，但采暖费原告至今未付。2015年1月6日和2015年1月11日原告张睿又分两次支付给了被告范晓楠两个月的租金及物业费。另查，原、被告在上述《房屋租赁合同》履行过程中，因采暖费的支付及第二期房屋租金的给付问题发生矛盾，为此2015年1月12日原告张睿与被告范晓楠在第三人处签订了《解约协议》一份，内容为：“出租人：范晓楠（以下称为“甲方”），承租人：张睿（以下称为“乙方”），居间人：天津中原物业顾问有限公司（以下称为“丙方”）。一、标的物情况：甲方所出租房屋地址为：天津市河北区富瀛洲花园xx之房屋（以下简称“该房屋”）。二、解约条款：甲乙双方因该房屋租赁事宜，已于2015年1月12日签订0010508号《房屋租赁合同》。现由于双方未达成协议原因，甲方提出不再履行该合同，甲乙双方本着互谅互让的精神，就该房屋达成协议如下：1、解除甲乙双方签订的0010508号《房屋租赁合同》。2、乙方交付给甲方的定金人民币贰仟贰佰元整（￥2200），甲方退还给乙方。3、基于丙方实际已提供的居间服务，甲方决定支付给丙方居间服务费人民币元整（￥），乙方决定支付给丙方居间服务费人民币元整（￥）。4、甲乙双方于2015年2月12日进行物业交验，该房地产内属于乙方的财物由乙方自行取走，甲方提供于乙方使用的财物应完好归还甲方。乙方于2015年2月12日将该房屋交付甲方，若乙方迟延交房应按照日违约金贰佰元整（￥200）向甲方承担违约责任。5、甲乙丙三方就该房地产别无其他争议，如有其它争议，则放弃追究对方的责任。三、本解约协议一式三份，自甲乙丙三方完成签字盖章时生效。四、本解约协议甲乙丙三方各执一份，具有同等的法律效力。出租人：范晓楠，2015.1.12。承租人：张睿，2015.1.12。居间人：天津中原物业顾问有限公司。”此外在该解约协议上第三人的工作人员许俊霞还特别注明：“合计退款：伍仟捌佰叁拾肆（￥5834）”。2015年1月17日被告范晓楠退还给了原告张睿部分款项，原告张睿为被告范晓楠出具了“收条”一张，上载明：“今收到范晓楠报销修暖气费810元（捌佰壹拾元整）以及2015.1.12-2015.2.12房租及物业费2454元（贰仟肆佰伍拾肆）共计￥3264.（叁仟贰佰陆拾肆元整）。收款人：张睿（按印），2015.1.17.”。2015年2月12日原、被告办理了房屋交验手续。现原告张睿以诉称理由起诉来院，请求依法判令被告按照“房屋解约协议”支付其租房违约金、押金及添附费用共计5875元；判令被告按照“违约协议”支付迟延退款的违约金（自2015年2月12日起每天200元至结清全部费用之日止）；本案诉讼费由被告承担。同时对于被告范晓楠的反诉主张，则以抗辩理由表示，不能接受，请求法院予以驳回。庭审中，被告范晓楠以抗辩理由表示，不同意原告的诉讼请求，要求法院给予驳回。同时，向原告张睿提出反诉，请求判令原告张睿支付其采暖费2784元及违约金3300元；反诉费由原告张睿承担。第三人天津中原物业顾问有限公司则表示，因原、被告均未向其主张权利，故听候法院判决。
上述事实，有原、被告提供的有关证据材料和庭审记录予以佐证。
本院认为，原、被告及第三人于2014年9月24日订立的《房屋租赁合同》，是经过三方合意后签订的，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。该合同履行过程中，原、被告因采暖费及第二期房屋租金的给付问题发生争议，经第三人协调后双方仍未能取得一致意见，于是2015年1月12日原、被告在第三人处签订了《解约协议》，第三人虽未在《解约协议》上盖章，但经当庭询问，第三人表示认可该《解约协议》，故该协议对三方当事人均具有约束力。由于《解约协议》中仅注明了被告应退款的总金额为5834元，并未列有明细，因此被告于2015年1月17日退还给原告的3264元应从总退款金额中扣除，故对于原告张睿要求被告范晓楠按照“房屋解约协议”支付其租房违约金、押金及添附费用共计5875元的诉讼请求，本院不能全部予以支持。关于原告张睿要求被告范晓楠按照“违约协议”支付迟延退款的违约金（自2015年2月12日起每天200元至结清全部费用之日止）一节，因双方在《解约协议》中对此并无约定，故原告该项请求，本院不予支持。关于被告范晓楠反诉要求原告张睿支付采暖费2784元及违约金3300元一节，因《解约协议》第二条第五项已明确约定：“甲乙丙三方就该房产别无其他争议，如有其它争议，则放弃追究对方的责任。”故被告范晓楠的反诉请求，本院均不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款的规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）范晓楠退还原告（反诉被告）张睿人民币2570元；
二、原告（反诉被告）张睿其他诉讼请求予以驳回；
三、被告（反诉原告）范晓楠的反诉请求予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，反诉费50元，合计100元，减半收取为50元，由原告（反诉被告）张睿承担12.50元，被告（反诉原告）范晓楠承担37.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 刘淼
二〇一五年五月十一日
书记员 韩笑
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。