北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3556号
上诉人（原审原告、反诉被告）：俞先晋，男，1964年11月23日出生，中国台湾居民，住北京市顺义区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张丽真，女，1969年5月12日出生，中国台湾居民，北京市顺义区。
上诉人之共同委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。
上诉人之共同委托诉讼代理人：张浩东，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王占斌，男，1981年3月24日出生，汉族，黑龙江省密山市××社区居民，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：吴瑜，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京中联置家房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇香堤漫步庄园三区3号楼1层1002。
法定代表人：李娟，经理。
委托诉讼代理人：王俊，男，1982年3月30日出生，汉族，北京中联置家房地产经纪有限公司经理。
委托诉讼代理人：陈石磊，男，1987年6月8日出生，汉族，北京中联置家房地产经纪有限公司经理。
上诉人俞先晋、张丽真因与被上诉人王占斌、北京中联置家房地产经纪有限公司（以下简称中联置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初12145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人俞先晋、张丽真之共同委托诉讼代理人翟建、张浩东，被上诉人王占斌及委托诉讼代理人吴瑜，中联置家公司委托诉讼代理人王俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
俞先晋、张丽真上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判俞先晋、张丽真不需返还定金1000000元或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定部分不清。1、一审法院本身归纳的事实焦点有遗漏。本案实际的事实焦点是王占斌是否存有恶意，是否构成违约，是否属于恶意购房；2、王占斌属于违约，不按合同履行，应承担相应的违约责任；3、王占斌恶意隐瞒其不具有购房资格，属于明显恶意，违反了合同法的诚实信用原则和公平原则。需要承担法律责任。俞先晋、张丽真在2017年3月北京出新政后，多次询问过王占斌，其均表示具有购房资格。属于明显恶意。2017年3月24日，王占斌就已经打印了自己的缴税记录，上面显示其缴税没有连续，已经丧失了购房资格。王占斌属于房屋买卖行业中介人员，其对北京新的购房政策应该第一时间就知悉，但是其仍虚假表示可以履行合同，导致了本案诉讼的产生。2017年4月24日，王占斌配偶还表示可以提前履行合同，说明王占斌一直存有明显的恶意。王占斌没有告知俞先晋、张丽真其不符合购房资格，且在起诉开庭时才提交其不符合购房资格的证据，属于明显恶意；4王占斌属于中介方的员工，其很多行为让人怀疑王占斌实际没有购房意愿，其主要目的是低价拿房高价售房，嫌取高额利益。王占斌和中介均恶意隐瞒了王占斌员工的身份。居间服务合同明显不符合常理。2017年5月，王占斌要求俞先晋、张丽真配合将房屋卖给第三人被拒绝后，2017年6月，王占斌突然要求解除合同。这些行为可以让人怀疑王占斌实际没有购房意愿，其主要目的是低价拿房高价售房，赚取高额利益；5、王占斌在事实明确的情况下，恶意隐瞒了其没有购房资格，导致了本次诉讼的产生，明确违反了诚实信用原则及公平原则，王占斌对本次诉讼需要承担全部的责任。同时王占斌身为中介公司在职员工，和中介公司串通，只缴纳定金的情况下，要求俞先晋、张丽真配合将房屋按照原来的成交价再次出售给案外人，在遭到拒绝的情况下，利用政策的漏洞，要求解除合同，其和中介公司的行为明确显示购房的实际目的是低价拿房高价售房，赚取高额利益。所以王占斌在整个合同履行过程中，属于明确的恶意方和违约方，其应依法承担相应的法律责任；6、一审案件受理费收取及认定责任有明显的错误。
王占斌辩称：同意一审判决，不同意俞先晋、张丽真的上诉请求。
中联置家公司述称：同意一审判决，要求维持原判。
俞先晋、张丽真向一审法院提出一审诉讼请求：1、解除俞先晋、张丽真、王占斌签订的房屋买卖合同。2、依法判决认定王占斌违约，俞先晋、张丽真不需向王占斌返还定金100万元。事实和理由：2016年12月16日，俞先晋、张丽真、王占斌就位于北京市顺义区××××室签订了《房屋买卖合同》。当天，俞先晋、张丽真、王占斌又签订了书面的补充协议。涉诉合同的居间方是中联置家公司。根据合同的约定，房屋价款是667万元，房屋附属物及家具家电价值为393万元，合同定金是100万元，首付款是510万元，其余由王占斌通过商业贷款的方式支付。合同签订后，王占斌依照约定支付了定金100万元。按照补充协议的约定在2017年6月30日之前，王占斌应当向俞先晋、张丽真支付首付款210万元。但是在2017年6月中旬，王占斌突然通知俞先晋、张丽真，因其没有购房资质，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同并要求俞先晋、张丽真退还其已经支付的定金100万元。俞先晋、张丽真要求王占斌说明其没有资质的具体原因，但是王占斌一直没有明确说明。涉诉房屋买卖合同和补充协议是俞先晋、张丽真、王占斌的真实意思表示，应属合法有效。但王占斌现在提出解除合同，系王占斌违约。因王占斌的违约行为导致合同无法继续履行，严重损害了俞先晋、张丽真利益。故此，为了维护自己的合法权益，请求法院依法判决支持俞先晋、张丽真的诉讼请求。
王占斌一审辩称：第一、俞先晋、张丽真称王占斌签约存在恶意无事实和法律依据。王占斌确在经营自己公司的同时兼职中介工作，但法律法规无任何规定限制中介人员购房；也没有规定购房人需告知出卖人职业。法无禁止即可为，王占斌有权利不告知其工作情况；这不表明王占斌存在隐瞒行为，恶意更是无从谈起。本案房屋签约总价为1060万元，即每平方米4.6万多，此价格为俞先晋、张丽真、王占斌夫妻共同协商的结果，亦是当时的市场价格。另外，俞先晋、张丽真都在五十岁左右，社会经验丰富，如果价格不符合他们要求，俞先晋、张丽真也不会同意把此房出售给王占斌。在王占斌多次与俞先晋、张丽真协商以王占斌妻子或第三方名义购买本案房屋，并由王占斌支付全款，且给予俞先晋、张丽真一定补偿时，俞先晋、张丽真起初不愿沟通，后又要求王占斌支付大额更名费及违约金，造成了王占斌实际无法购买本案房屋。显然，如果俞先晋、张丽真同意王占斌更名购买补偿方案，其将获得比原先合同约定更高的收益。以上事实亦说明王占斌前期购房不可能存在恶意。故俞先晋、张丽真所说王占斌隐瞒事实及恶意均不是事实。第二、王占斌因国家政策导致购房资格丧失，俞先晋、张丽真无权不返还定金。北京市地税局和住建委于2017年3月22日颁布了《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，规定非本市户籍居民需要连续60个月在本市缴纳社会保险或个人所得税方可购房。王占斌非北京市户籍，因在2011年至2016年的5年纳税期间有间断超过3个月未纳税及未缴纳社保的情况，致使丧失购房资格。王占斌将此情况告知了俞先晋、张丽真，并委托第三方将王占斌的纳税记录及社保缴纳单发送给了俞先晋、张丽真指定的律师。俞先晋、张丽真称王占斌未将此告知于其，显然违背事实。2015年全国民事审判工作会议纪要里亦提到，房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。2017年住房限购新政出台后，北京住建委、北京市高级人民法院及北京市规划国土委亦明确，因购房新政影响导致房屋交易无法进行的，法院依据双方举证判定解除合同，不承担违约责任。综上所述，王占斌同意解除双方所签《房屋买卖合同》，但俞先晋、张丽真关于不返还定金100万元的诉求无事实和法律依据，不应得到支持。恳请法院驳回俞先晋、张丽真的此项诉讼请求，以使王占斌的合法权益得到维护。
王占斌向一审法院提出一审反诉请求：1、判令俞先晋、张丽真退还王占斌已付定金100万元。2、判令俞先晋、张丽真按人民银行同期贷款利率（4.35%）向王占斌赔偿2017年6月19日至2017年6月27日的利息损失1088元。3、判令俞先晋、张丽真按人民银行同期贷款利率向王占斌赔偿2017年6月28日至其全部返还王占斌100万元定金之日的利息损失。事实与理由：2016年12月16日，王占斌与俞先晋、张丽真经中联置家公司居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下称“购房合同”）、《补充协议》，以总价1060万元购买俞先晋、张丽真名下面积为230.21平米的顺义区××庄园××室。双方约定王占斌于签约当日及2016年12月19日前分别支付45万元及55万元（共计100万元）定金；2017年6月30日前支付210万元用于俞先晋、张丽真偿还银行贷款；办理存量房自用交易资金监管时，存入监管账户300万元；尾款450万元以商业贷款方式支付。另约定双方于购房合同签订之日起270日内办理产权转移手续。王占斌按约向俞先晋、张丽真支付了定金100万元。之后，王占斌了解到北京市政府相关机构于2017年3月17日、3月22日颁布的楼市调控政策致使王占斌丧失购房资格。为此王占斌致函俞先晋、张丽真要求由具备购房资格的第三方购买俞先晋、张丽真房屋，合同义务仍由王占斌履行，并可全款支付。俞先晋、张丽真回复更名收取50万元更名费，延迟过户如超过一天支付罚金5300元。鉴于王占斌无法购房是因国家调控政策导致，王占斌有权解约；同时俞先晋、张丽真的上述要求亦无法律和合同依据且不合理，王占斌于2017年6月15日向俞先晋、张丽真发送解除合同通知，决定解除购房合同及相关补充协议，并要求俞先晋、张丽真返还已收定金100万元。俞先晋、张丽真拒收了通知，且在目前本案房屋总价已上涨很多的情况下，仍不同意解除合同返还定金。王占斌在购买本案房屋期间已将自己的唯一居所出售，目前在北京已无资格购房，损失很大；加之俞先晋、张丽真不同意解约退回订金更是雪上加霜。2017年7月，俞先晋、张丽真向贵院提起诉讼要求确认购房合同及相关补充协议解除，并没收王占斌支付的100万元定金。王占斌同意解除购房合同及相关补充协议，但俞先晋、张丽真没收100万元定金不符合事实，且于法无据，王占斌不予同意。现特向贵院提出反诉，恳请贵院判如所请，使王占斌的合法权益得以维护。
俞先晋、张丽真针对反诉一审辩称：不同意王占斌的诉讼请求，第一，购房人没有如实陈述事实，购房人不仅仅是一位从事中介服务也是本案的居间方员工。第二，3.17新政出了以后，房屋出售人明确询问中介这个合同是否受新政影响，经过中介核实不受新政影响，在4月份核实也是不受影响，在4月份买受人的配偶也是明确说可以签订合同，在三个月期间买受人从未向卖房人表示该合同受新政影响无法履行。第三，直至起诉以后卖房人才看到买房人不具有相关资格的证据材料。第四，根据买房人提供的资金确认书及收据，庭前买房人跟中介说的说法不一致，金额对不上，卖房人认为买房人和中介恶意串通。在2017年6月份买房人将房屋卖给其他人，遭到卖房人拒绝后，买房人以新政为由要求解除合同，其属于明显恶意。综上，我方不同意其反诉请求，请求法院驳回王占斌的诉讼请求。
中联置家公司就本诉和反诉一审述称：针对俞先晋、张丽真的诉讼请求，权利义务都是买卖双方的，关于此我方不发表意见。请求法院依据相关事实依法判决。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。
一审法院经审理认定事实如下：2016年12月16日，在中联置家公司所提供的居间服务下，俞先晋、张丽真作为出卖人与买受人王占斌签订了北京市存量房屋买卖合同以及补充协议。双方约定：王占斌以总价1060万元购买俞先晋、张丽真名下位于顺义区××庄园××室的房屋，该房屋的面积为230.21平米。房屋买卖合同以及补充协议对交易定金、付款方式、过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。双方同时约定，购买涉诉房屋的定金为100万元，王占斌于签约当日支付45万元，剩余55万元不晚于2016年12月19日支付；首付款（不含定金）为510万元，由王占斌分两笔支付于2017年6月30日前支付210万元用于俞先晋、张丽真偿还银行贷款；办理存量房自用交易资金监管时，存入监管账户300万元；尾款450万元以商业贷款方式支付。另约定双方于购房合同签订之日起270日内办理产权转移手续。王占斌依照约定分别于2016年12月16日，12月18日分两次共计向俞先晋、张丽真支付了定金100万元。
2017年3月22日，北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，该文件明确：连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税，是指按工资、薪金所得缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。按照中联置家公司所进行的核验结果显示，王占斌在本市的购房资格审查未校验通过，原因为未连续5年缴纳个人所得税。2017年6月15日王占斌向俞先晋、张丽真发出解除合同通知书，通知俞先晋、张丽真解除购房合同，并要求俞先晋、张丽真于接到通知后3日内办理解约手续并退还购房定金。后双方因合同履行问题发生争议。
一审法院认为：通过庭审，一审法院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：
案件争议焦点一是涉诉房屋买卖合同的解除问题。
根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。
具体在本案中，在中联置家公司所提供的居间服务下，俞先晋、张丽真作为出卖人与买受人王占斌签订了北京市存量房屋买卖合同以及补充协议。双方约定：王占斌以总价1060万元购买俞先晋、张丽真名下位于顺义区××庄园××室的房屋。房屋买卖合同以及补充协议对交易定金、付款方式、过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。双方所签买卖合同、补充协议等协议系合同当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。
按照我国合同法的相关规定，合同解除分为法定解除和约定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同法第九十六条第一款规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁结构确认解除合同的效力。
具体在本案中，涉诉房屋买卖合同系因合同订立后住房限购政策的实施，王占斌不具备购房资质而导致其无法继续购买涉诉房屋进而致使合同目的无法实现，合同无法继续履行。从合同法的上述规定可以看出，解除权作为形成权，它不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以产生预期的法律后果。按照合同解除权属于简单形成权的理论，其行使应不以诉讼为必要，即依当事人一方意思表示可以产生解除的法律效果。解除权人应当以通知方式解除合同，解除合同通知送达之日即为合同解除之日。本案涉诉房屋买卖合同无法继续履行，属于不可归责于双方当事人的原因，俞先晋、张丽真、王占斌双方当事人均享有合同解除权。在庭审中，王占斌虽主张其在2017年6月15日向俞先晋、张丽真发出解除合同的通知，但俞先晋、张丽真并未收到该通知。另，在一审法院2017年8月1日组织双方谈话时，俞先晋、张丽真变更诉讼请求，明确提出要求解除涉诉房屋买卖合同。一审法院当庭将俞先晋、张丽真的变更诉讼请求申请书送达给了王占斌。王占斌当日提出反诉，要求解除涉诉房屋买卖合同。双方均明确提出解除涉诉房屋买卖合同，但双方对解除时间有争议。根据上述合同法关于合同解除权的相关规定和相关理论，一审法院认为解除权人直接向法院提起诉讼行使解除权，法院一经确认合同解除，则解除的效力应当自载有解除请求的起诉状送达合同相对方时，发生合同解除的效力。据此结合本案事实，一审法院认定涉诉房屋买卖合同及相关补充协议于2017年8月1日解除。
案件争议焦点二是涉诉房屋合同解除后，后续事项的处理问题。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
根据庭审查明的事实，本案涉诉合同系因合同订立后住房限购政策的实施，王占斌不具备购房资质而导致合同目的无法实现而致解除。合同无法继续履行，属于不可归责于双方当事人的原因，并非王占斌恶意违约。故此，俞先晋、张丽真应当将涉诉定金100万元退还给王占斌。一审法院对俞先晋、张丽真在本案中所提出的要求依法判决认定王占斌违约，其不需向王占斌返还定金100万元的诉讼请求不予支持。因涉诉合同的解除并非系俞先晋、张丽真的原因，其也不存在违约行为，故此一审法院对王占斌所主张的要求俞先晋、张丽真支付100万元定金相应利息的反诉请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、确认俞先晋、张丽真与王占斌之间就涉诉房屋所达成的北京市存量房屋买卖合同以及补充协议于二○一七年八月一日解除；二、俞先晋、张丽真于判决生效之日起七日内向王占斌返还房屋定金一百万元；三、驳回俞先晋、张丽真的其他诉讼请求；四、驳回王占斌的其他反诉请求。
本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实相同。
一审审理期间，俞先晋、张丽真提交了《房屋买卖居间合同》和王占斌的《确认函》。居间合同中居间服务费没有写明数额。《确认函》主要内容为：王占斌准备将上述合同权利（房屋所有权过户的权利）转让给马某，合同义务仍有王占斌继续履行。确保二位的权益不受影响，王占斌可以将房屋全款给付二位。
王占斌提交了与中联置家公司签订的《佣金确认书》、6万元代理费收据及刷卡凭证、房屋买卖合同及房产证。《佣金确认书》主要内容为佣金金额108000元。王占斌于2016年12月16日支付60000元，余款于2017年1月15日前支付。王占斌已支付60000元；房屋买卖合同和产权证为王××××号楼××号房屋出卖给案外人王某，王某已于2017年7月26日取得房屋产权。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
庭审中，本院要求王占斌出示支付佣金的银行卡，经核实，卡号与刷卡凭证的卡号相同。王占斌认可其在2016年11月至2017年4月在中联置家公司工作。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、收据及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，虽然王占斌在签订房屋买卖合同时在中联置家公司工作，但法律并未禁止中介人员为自己的生活需要而购买住房，王占斌提交的其与案外人之间的房屋买卖合同及产权证，可以证明其因生活需要购买房屋，故俞先晋、张丽真与王占斌所签
订的房屋买卖合同、补充协议等系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，因住房限购政策的实施，王占斌不具备购房资质而导致无法继续购买涉案房屋，故双方间的买卖合同理应解除。对于王占斌是否存在恶意违约及与中联置家公司存在串通行为，因居间合同中佣金收取数额虽然没有写明数额，但王占斌与中联置家公司签订有《佣金确认书》，并已交纳了部分佣金，且经本院当庭核查，王占斌持有的支付卡卡号与支付凭证上卡号相同。另外，王占斌向俞先晋、张丽真发出的《确认函》是转让所有权过户权利，合同义务由其继续履行。据此，俞先晋、张丽真的上述主张，没有相应的证据支持，本院不予采信。现因涉案合同的解除是不可归责于双方当事人的原因，故俞先晋、张丽真理应将定金100万元退还给王占斌。对于一审案件受理费收取一节，因案件受理费属于一审法院决定范畴，本院对此不予审理。综上，一审法院判决处理结果并无不当，本院应予维持；对俞先晋、张丽真的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由俞先晋、张丽真负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 王 朔
代理审判员 张 羽
二〇一八年三月二十日
法官 助理 黄 璐
书 记 员 武原野