山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崂民一初字第491号
原告王某某。
法定代理人王开疆，青岛市崂山区。
委托代理人李庆新、陈凯，山东齐鲁律师事务所律师。
被告青岛兆基置业有限公司，住所地青岛市崂山区海尔路南端凯旋商务中心
组织机构代码××
法定代表人施维德，总经理。
委托代理人路娜，系该单位工作人员。
被告杨楠。
委托代理人赵毅，山东昌圣律师事务所律师。
第三人王鹏。
委托代理人韩军，山东齐鲁律师事务所律师。
原告王某某诉被告青岛兆基置业有限公司（以下简称兆基公司）、杨楠，第三人王鹏商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李庆新、陈凯，被告兆基公司委托代理人路娜，被告杨楠委托代理人赵毅，第三人王鹏委托代理人韩军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2008年1月21日与兆基公司签订商品房买卖合同，购买兆基公司开发的青岛市香港东路以北、规划13号路以西的“恒基新天地”××房屋（以下简称“涉案房屋”），合同约定购房款为350万元，被告于2010年1月31日将涉案房屋交付原告使用。原告接收房屋后又付款40万元购买地下车库二个，并对房屋装修入住。按照合同，兆基公司应当在商品房交付使用后180日内为原告办理房产证，然而由于被告迟迟未办理竣工验收，导致房产登记手续不能办理。按照合同，如果被告逾期办证，每日按照全部购房款0.00001%支付违约金。因涉案房屋在房管部门备案并预告登记的权利人为被告杨楠，而两被告之间并无真实的房屋买卖关系，实为借款担保，两被告签订的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，两被告在借款协议中约定债务人不能履行到期债务就转移房屋所有权的行为，属于法律明令禁止的流押条款，因此合同无效。为此，请求判令：1、原告与兆基公司签订的商品房买卖合同合法有效；2、兆基公司继续履行合同，为原告办理房屋所有权证；3、兆基公司承担逾期办证违约金48615元；4、兆基公司与杨楠签订的商品房买卖合同无效。诉讼费由被告承担。
被告兆基公司辩称，认可原告的诉讼请求，依法判决。
被告杨楠辩称，1、其与兆基公司签订的合同不属于合同无效的情形之一。2、原告不是合同主体，无权提合同无效，并且原告有重大过失。被告与开发商签订合同在2006年，进行了预告登记，当时没有损害原告的利益。原告在签订合同时有注意、谨慎的义务，原告没有审查房屋的权属情况，购房后没有办理登记手续，有重大过失。3、借款协议中房屋归被告有多层含义，不能简单认定为流押条款，也可能包含如果借款还不上，用房屋冲抵借款的意思。4、即使流押条款无效，并不影响协议的其他部分，且原告无权提出条款无效。5、原告无权提出涤除权。6、原告的主张已过诉讼时效。7、其与兆基公司签订的合同已经预告登记，符合物权登记的条件，合法有效。8、原告的诉请是多个法律关系诉讼，明显违反法律。
第三人王鹏述称，1、对原告起诉的事实、诉讼请求没有异议。原告王某某系第三人的孙子，2009年7月28日第三人和兆基公司签订合同购买涉案房屋，该房屋就是给王某某买的，当时王某某未出生，交房之前王某某出生，第三人和兆基公司协商将合同更名为王某某，购房款由第三人支付，认可原告与兆基公司之间房屋买卖合同的效力，房屋应属于原告。2、两被告之间实际存在借款关系，形式上却以虚假的房屋买卖合同作为不合法的担保措施，扰乱了房屋买卖秩序，属于损害国家利益的情形，同时也属于广义上的以合法形式掩盖非法目的，违反了合同法关于合同无效的具体规定和诚实信用原则，应当认定二被告之间的房屋买卖合同为无效合同。3、两被告之间的房屋买卖合同实际上就是流押条款的具体体现，双方不存在真实的购房意思表示，而是为了担保借款合同的履行。主张流押条款的无效不应局限于抵押人，其他利害关系人也有权主张无效，
经审理查明，2006年12月22日，被告兆基公司（甲方）与被告杨楠（乙方）签订《借款协议》，兆基公司向杨楠借款200万元，协议第（二）条约定，作为本次短期借款的担保，甲方以自己位于香港东路227号-1的合法房地产，具体房号为××，总建筑面积305平方米，抵押给乙方，因抵押的房产无法办理抵押登记手续，经各方协商同意，甲方与乙方签订商品房买卖合同以此作为担保。第（四）条约定，甲乙上方同意借款利率三个月内月利率按2%计算，超过三个月，在六个月以内，月利率按4%计算。超过六个月，该房屋归乙方所有，并视同甲方还清乙方所有借款及利息。同日，被告兆基公司与被告杨楠就“涉案房屋”签订《商品房买卖合同》，总房款为200万元，付款时间为2007年7月31日前付清全部房款，交房时间为2008年1月31日前。签订合同后，两被告办理了“涉案房屋”的预告登记，登记权利人为被告杨楠。
2011年1月19日，被告兆基公司给被告杨楠出具承诺书，载因业务需要，我公司曾于2006年12月22日借杨楠200万元，现承诺于2011年3月底前全部还清本息，若逾期未还，房屋为杨楠所有（若原备案××房屋卖出，则由杨楠在恒基新天地剩余房屋中选一套310平方米内的房屋，我公司一个月以内备案到杨楠名下。
2011年4月14日，被告兆基公司与杨楠签订协议书，就借款200万元、签订商品房买卖合同并办理备案手续、2011年1月19日承诺书等事宜进行明确，截止到2011年4月22日，借款本息共512万元，兆基公司于本协议书签订之日起16日内向杨楠还款等。
另查明，第三人王鹏系原告王某某祖父。2009年7月28日，王鹏与兆基公司签订商品房买卖合同，购买“涉案房屋”，后2009年12月28日王某某出生后、“涉案房屋”交付前，王鹏与兆基公司就“涉案房屋”另签订商品房买卖合同，房屋买受人更改为王某某，签约时间仍为2009年7月28日，房款为350万元，付款时间为2009年7月31日前，交房时间为2010年1月31日前，交房条件为房屋经验收合格；出卖人应在房屋交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，王鹏于2009年7月31日向青岛青少年营地置业有限公司转账付款360万元，被告兆基公司于2009年7月31日给原告出具收款收据，金额为350万元。兆基公司于2011年6月将“涉案房屋”交付原告使用。
原告提交被告兆基公司出具的“关于我公司与杨楠借款担保情况的说明”，载该公司与杨楠之间是高息借款关系，虽然形式上签订的是商品房买卖合同，但实际上是借款而不是房屋买卖关系。该说明加盖兆基公司公章并有金立昆签字。
原告称其签订商品房买卖合同前未查询过房屋的登记备案情况。
又查明，“涉案房屋”所在小区现尚未通过综合验收，不具备办理房产证的条件。原告主张被告支付逾期办理房产证的违约金，自2010年7月31日至起诉之日2014年5月19日，按已付购房款的日万分之零点一计算，违约金为48615元，被告对原告主张逾期办证违约金的计算方式及数额均无异议。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款收据、银行付款凭证、户口本、兆基公司承诺书及说明，被告兆基公司提交的与杨楠之间的借款协议、协议书，被告杨楠提交的商品房买卖合同复印件及房屋预告登记信息，法院查询的房屋预告登记信息及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，以上证据业经开庭审理和质证，可以采信。
本院认为，本案有二个焦点问题:一是被告兆基公司与被告杨楠签订的《商品房买卖合同》的效力问题，二是第三人王鹏代原告与兆基公司签订的《商品房买卖合同》的效力及履行问题。
第一个焦点问题，第一、《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）、行为人具有相应的民事行为能力；（二）、意思表示真实；（三）、不违反法律或者社会公共利益。因此，当事人的意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。兆基公司与杨楠之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保，兆基公司将“涉案房屋”抵押给杨楠，因无法办理抵押登记手续，双方以签订商品房买卖合同的形式作为借款的担保。可见，双方的真实“意思”是以房屋作为借款的抵押担保，因无法办理抵押登记，故双方的外在“表示”为签订商品房买卖合同并办理预告登记。因此，双方签订商品房买卖合同这一民事行为的“内在意思”与“外在表示”不一致，意思表示并不真实，应为无效。第二、我国采物权法定原则，《物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。本案中，两被告采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被《物权法》或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则，应为无效。第三、《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，两被告签订商品房买卖合同的本意是以“涉案房屋”作为抵押以担保债权的实现，但是双方约定借款超过六个月未还，房屋归杨楠所有，并视同兆基公司还清杨楠所有借款及利息。该约定违反了《物权法》第一百八十六条的规定，应为无效。综上分析，两被告签订的商品房买卖合同意思表示不真实、违法物权法的有关规定，应为无效。
第二个焦点问题，第三人王鹏代原告与兆基公司签订的《商品房买卖合同》的效力，首先，第三人王鹏认可该合同为原告与兆基公司之间的合同，原告的法定代理人王开疆对此亦无异议，因此，本院认可该合同的主体为原告与兆基公司。其次，该合同为双方当事人的真实意思表示，双方已经付款、交付房屋，合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，没有法律规定的其他无效情形，应为有效合同。但因“涉案房屋”所在的小区未通过综合验收，现不具备办证条件，因此原告要求被告兆基公司为原告办理房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付逾期办证违约金48615元，被告无异议，本院予以支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第五条、第一百八十六条之规定，判决如下：
一、确认被告青岛兆基置业有限公司与被告杨楠于2006年12月22日签订的商品房买卖合同无效；
二、确认第三人王鹏代原告王某某与被告青岛兆基置业有限公司于2009年7月28日签订的商品房买卖合同有效；
三、被告青岛兆基置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王某某逾期办证违约金48615元；
四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
案件受理费35189元，由被告青岛兆基置业有限公司负担。此款原告已预交，被告青岛兆基置业有限公司于本判决生效后十日内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 赵振飞
审 判 员 朱翠玮
人民陪审员 许 珊
二〇一四年十二月八日
书 记 员 杨佳妮