黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 � � � 判 决 书（2015）松民初字第297号原告：董波，男，1973年1月23日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王驰，黑龙江酬勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫石（系董波母亲），住哈尔滨市香坊区。被告：朱丽丽，女，1983年6月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省五常市。原告董波与被告朱丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董波及其委托诉讼代理人王驰、闫石到庭参加诉讼，被告朱丽丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董波向本院提出诉讼请求：1.要求朱�丽给付自2015年5月1日起至2015年5月31日止的房屋使用费16250元；2.要求朱丽丽支付违约金5000元；3.要求朱丽丽赔偿董波损失100000元；4.要求朱丽丽支付未付水、电费1565.39元；5、要求朱丽丽给付维修费50000元。事实与理由：2012年4月16日，董波与朱丽丽签订租赁协议书，将董波所有的位于哈尔滨市松北区某小区门市房租给了朱丽丽，租期自2012年5月1日起至2015年4月30日。2015年3月中旬，董波母亲闫石打电话给朱丽丽，称要涨房租，询问朱丽丽是否续租，朱丽丽称需要三天时间考虑。三天后，朱丽丽答复闫石称其不再续租，闫石便让朱丽丽抓紧搬家。此后，董波多次找朱丽丽沟通搬家事宜，朱丽丽均无搬离之意。2015年4月27日，董波与朱丽丽及其爱人商量搬家事宜，朱丽丽爱人称再考虑二、三天，不租就搬走。2015年4月28日，董波又到房子处看朱丽丽是否搬离，但发现朱丽丽找�一些人在门口转悠，没有搬离的意思。董波认为，朱丽丽虽然当时没搬，但在2015年5月6日应该能够搬走。2015年4月30日，董波遂与案外人许飞签订租赁协议书，将该房屋又出租给许飞，租期自2015年5月6日起共三年，年租金195000元。同日，董波收到许飞定金50000元。因朱丽丽并未搬走，闫石于2015年5月初又找到朱丽丽让其搬家，朱丽丽不同意，闫石与朱丽丽的公公发生冲突，双方报警。2015年5月10日，董波因不能如约将房屋交付给许飞，双倍返还许飞定金100000元。2015年5月31日，朱丽丽搬出该房屋，并将房屋钥匙留给了邻居，未与董波进行房屋验收和交接。2015年6月9日，闫石找到社区主任张翔贺共同到银河小区15号楼3号门市查看房屋，发现房屋破损严重：临街门市窗户的钢化玻璃被打碎，卷帘门内侧屋门破损，门拉手及闭门器丢失，地砖上都是粪便，水和粪便流到了地下�、一楼卫生间坐便中都是碎玻璃，一楼大厅地砖、上水管、后窗户、天花板、屋内电线、插销均被破坏。董波所处的银河小区只有一楼有下水管道，下水主管道中的碎玻璃造成整栋楼的下水堵塞，为此，董波和闫石分别找到高德成、孙炳基疏通下水道共三次，花费约4200元，效果并不明显。期间，因下水道堵塞情况紧急，董波和闫石也临时找人进行疏通过4、5次，每次大概花费300、400元。此后，董波又找到专业水电工程队师傅秦延春维修，花费8000元。因疏通效果不好，2015年7月4日，董波与秦延春签订房屋及水电修复工程协议，花费34450元。2015年10月7日，水电修复完毕。董波多次找朱丽丽沟通赔偿事宜，均联系不到，故董波诉至法院。董波诉请中的房屋使用费16250元是根据董波与案外人签订的房屋租赁协议中年租金195000元，按照一个月计算的；违约金是依据董波与朱�丽签订的租赁协议的第四条第三项、第六条、扣除朱丽丽向董波交付的保证金10000元后酌情要求的。朱丽丽未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：董波举示的证据1，董波与朱丽丽签订的租赁协议书一份，拟证明董波将位于哈尔滨市松北区某小区门市出租给朱丽丽从事面包制作行业使用，租期为2012年5月1日至2015年4月30日，双方约定每年房租到期之前一个月应提前付清下一年租金，否则承担违约责任，并约定不得擅自改变房屋结构、损坏承租房屋及设施；董波举示的证据2，董波与许飞签订的租赁协议书一份、董波出具的收到定金50000元收条一张、银行卡转账凭证一份及徐飞收到100000元定金收条一张，拟证明董波与许飞于2015年4月30日签订了房屋租赁协议及定金交付情况，因2015年5月6日董波违�，董波于2015年5月10日双倍返还定金情况；董波举示的证据3，房产证一份，拟证明案涉房屋系董波所有，分为上、下两层，建筑面积192.12平方米；董波举示的证据4，房屋设施破损明细表一张，拟证明2015年6月9日，董波于军安社区主任张翔贺查看房屋时房屋的破损情况；董波举示的证据5，电费票据一张，拟证明朱丽丽使用案涉房屋期间拖欠电费1461.75元；董波举示的证据6，损坏房屋照片29张、视频资料光盘一份，制度证明朱丽丽搬走后，董波与社区主任张翔贺查看房屋时房屋的损坏情况；董波举示的证据7，收条及协议共八份，拟证明高德成于2015年6月11日、孙炳基于2015年6月27日、秦延春于2015年6月28日、2015年6月30日、2015年7月2日、2015年7月4日对案涉房屋进行了维修，维修费用约50000元；董波举示的证据8，证人秦延春出庭佐证，拟证明案涉房屋的维修部分、工程量及秦延春收取的施工费情况。以上证据，朱丽丽均未出庭质证。本确确认，董波举示的证据1、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7、证据8，真实、合法、与本案有关联，本院予以采信。董波举示的证据2，无法证明其待证问题，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月16日，董波与朱丽丽签订租赁协议书，将董波位于哈尔滨市松北区某小区商服出租给朱丽丽用作面包制作行业使用，租期为2012年5月1日至2015年4月30日。双方在合同中约定：朱丽丽在租赁期内负责房产及附属设施的日常管理（包括董波已装修的卫生间墙面、地面瓷砖及洗手盆、水龙头、大便器等），如造成房屋设施损坏、丢失，由朱丽丽负责赔偿；朱丽丽如不续租须在期满后向董波交还租赁房产，逾期通知或逾期交还房屋，朱丽丽应向董波支�违约金500元；朱丽丽逾期交出房屋的，董波可收回房屋，租赁保证金将不予退还，董波可依约收取违约金。合同到期后，朱丽丽未续租也未搬离。2015年5月31日，朱丽丽未经董波验房，搬离承租房屋。2015年6月9日，董波与哈尔滨市松北区松北街道办事处军安社区居民委员会主任张翔贺查看案涉房屋时，发现案涉房屋严重破损，包括：窗户玻璃、房门、6个灯头、下水管被破坏；上水管、电线被剪断；10个插销全部丢失；大便器被碎玻璃堵死；地下水深5公分、垃圾、碎玻璃遍地。为此，董波分别于2015年6月10日维修花费1700元、2015年6月11日维修花费800元、2015年6月27日维修花费1700元、2015年6月28日维修花费3000元、2015年6月30日维修花费2000元、2015年7月2日维修花费3000元、2015年7月4日维修花费34450元，上述维修费用共计46650元。至2015年6月9日，朱丽丽尚拖欠租赁房屋水费103.70元�电费1461.75元。本院认为，承租人应当按照约定的方法使用租赁物并妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，董波、朱丽丽之间存在合法、有效的房屋租赁合同，应受到法律保护。朱丽丽在合同期满后，逾期一个月返还房屋，朱丽丽应当按照其与董波签订的租赁协议书中2014年至2015年的租金标准支付董波1个月的房租10000元，对董波该项诉请中超出上述数额的部分，本院不予支持。根据董波与朱丽丽在租赁协议书中的第五条第二款第五项及第六条之约定，董波可不退还朱丽丽保证金10000元并要求朱丽丽支付违约金500元，对董波该项诉请中超出上述数额的违约金，本院不予支持。根据董波提供的票据，截至2015年6月9日，朱丽丽尚欠缴水费103.70元、电费1461.75元，上述费用共计1565.45元，朱丽丽应将该�给付董波，对董波该项诉请中超出上述数额的部分，本院不予支持。因朱丽丽交付房屋时房屋严重损坏、下水管堵塞，董波为此支付维修费用46650元，该费用应由朱丽丽承担，故对董波该项诉请中超出上述数额的部分，本院不予支持。董波虽诉称其与案外人许飞另行签订了房屋租赁协议并收取了定金，后又因朱丽丽迟延交房导致董波产生双倍返还定金的损失，但董波主张的其在朱丽丽未返还房屋且已明确表示将超期占房的情况下仍坚持与许飞签订房屋租赁协议，并约定在2015年5月6日即交付房屋、若逾期交房双倍返还定金的行为与常理相悖，故其所举证据不足以证实其此观点，对董波要求朱丽丽赔偿其100000元损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、朱丽丽于本判决生效之日起十日内给付董波房屋使用费10000元、水电费1565.45元、迟延交房违约金500元、房屋维修费46650元，款项共计58715.45元；二、驳回董波的其他诉讼请求。案件受理费3757元(董波已预付)，由董波负担2481元，由朱丽丽负担1276元，此款朱丽丽须于本判决生效之日起十日内给付董波。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  马 宁人民陪审员  姜莲莲人民陪审员  刘 军二〇一七年四月二十五日书 记 员  高佳媛