江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终3200号
上诉人（一审被告、反诉原告）：张树军，男，1972年2月10日生，汉族，住泰州市海陵区。
委托诉讼代理人：吴建明，江苏国安泰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：沈怀宽，男，1951年4月24日生，汉族，住泰州市姜堰区。
上诉人张树军因与被上诉人沈怀宽房屋租赁纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张树军上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、一审认定事实错误。（1）讼争房屋土地已于2013年转让给案外人花品香，沈怀宽已非所有权人，其于2016年1月起诉属无权诉讼；（2）沈怀宽在协议期内将租赁物转让给花品香，未在合理期限内通知张树军，侵害了张树军的优先购买权，应当承担赔偿责任；（3）张树军承租后进行了厂房新扩建、道路硬质化、水电安装等计价值83794元的设施添加，虽然协议对该费用处理没有约定，但系经出租人同意建设，根据有关司法解释的规定，沈怀宽应当按其过错分担；（4）根据协议先付租金后使用的约定，2015年度的租金应当在2015年1月1日前支付，沈怀宽于2016年1月12日起诉索要，已超过1年的诉讼时效。2、一审程序违法，偏袒对方。（1）沈怀宽的一审诉讼请求是给付房屋租金，一审法官庭审中却多次提醒其变更为支付使用费；（2）案外人花品香并未出庭，其证言也未经庭审质证，一审法院却直接在判决中予以认定，明显违法。
沈怀宽辩称：张树军的上诉理由不成立，应予驳回。1、本案沈怀宽或花品香均可以提起诉讼，沈怀宽因负有清场并向花品香交付租赁物的义务才出面起诉，况且花品香对此并无异议。2、沈怀宽转让涉案房屋土地给花品香之前曾多次与张树军交涉劝其购买，张树军均不接受，已自行放弃优先购买权。3、根据租赁协议，沈怀宽除提供房屋、场地外不承担任何费用，张树军在沈怀宽、花品香2015年12月向其索要当年租金时提供一份添加设施清单，单方计价仅为43800元，已属无理要求，诉讼中又进一步增加为83794元的反诉主张，更是有违情理。4、因张树军未按期支付2015年的租金，花品香及张怀宽此后一直不停地追要，并有邮局查询回单为证，因此，张怀宽在2016年1月起诉并未超过诉讼时效。5、一审期间花品香曾多次前往法院陈述事实，张树军既不给付使用费、到期又不让出场地，其行为于法于情于理皆不符，一审判决并未偏袒一方。
沈怀宽向一审法院起诉请求：被告张树军返还坐落于泰州市姜堰区华港镇胡舍村的养牛场房屋，给付拖欠2015年以来（至起诉时）的房屋使用费8000元，负担本案诉讼费。
张树军向一审法院反诉请求：租赁期间张树军共出资83794元对租赁物进行改造及维修，请求判令沈怀宽赔偿损失60000元，并负担反诉诉讼费。
一审法院认定事实：原告自2001年起以租赁方式流转泰州市姜堰区华港镇桑湾村胡舍集体土地约2.65亩，建设砖木结构房屋两幢（建筑面积约300M2）从事奶牛养殖。2010年1月1日原、被告签订租房协议一份，约定：被告租赁原告房屋300M2、土地1500M2，被告负责房屋维修、水电安装、场地硬质化及新扩建厂房等，原告负责矛盾协调；租赁期间，如村集体需要，原告须对被告投入的设施及相关费用予以补偿，其他补偿归原告；租赁期限自2010年1月1日至2015年12月31日，年租金7000元，先付后租，等。被告取得房屋及土地后用于木器厂生产经营，期间进行了局部搭建、维修、装，新建了道路、大门、院墙及水电设施，并按约支付了至2013年的租金。2013年9月1日，原告与案外人花品香签订协议书一份，约定自当日起将原奶牛养殖场房屋及土地以158600元的价格转让给花品香，花品香按租房协议执行，2013年11月至2015年11月期间的租金由花品香收取，租赁期满原告负责清场并将房屋交于花品香，等。该协议签订后原告收取了花品香部分转让款。被告除将2014年度7000元支付给花品香外，2015年度租金未支付，至当年12月31日租赁期满后亦未搬离。花品香与原告交涉，原告遂诉至法院。案外人花品香一审期间向法院陈述，依据其与原告间的转让协议，原告有义务清场后向其交付租赁物，其对原告起诉被告不持异议。
一审法院认为：原、被告签订租赁协议，将集体土地及其上用于奶牛养殖的房屋租赁给被告从事工业生产，改变土地性质及用途，违反了法律强制性规定，该协议自始无效，被告应当返还原告租赁物，并应参照租赁协议约定的租金标准支付2015年的占有使用费7000元。原告将租赁房屋土地转让给花品香的协议是否有效，不属本案审查范围，原告现作为租赁协议出租人向被告主张权利并无不当，且花品香对此并无异议，被告向原告返还租赁物、支付占有使用费之后，原告与花品香之间如何处理亦与被告无涉。因租赁协议自始无效，对被告诉讼时效的抗辩意见不予采纳。原、被告对双方间协议无效均有过错，原告应当对被告占用租赁物期间建设改造所产生的损失承担相应的赔偿责任，但被告应当对损失的具体数额承担举证责任。被告审理中曾申请司法鉴定但又自行撤回，系放弃诉讼权利，后又未提交其他证据证明损失的具体数额，应当承担不利法律后果，故对其反诉请求不予支持。依照《合同法》第五十二条第五项、《土地管理法》第十二条等规定判决：一、张树军于判决生效后二十日内返还沈怀宽坐落于泰州市姜堰区华港镇原胡舍村奶牛养殖场内砖木房屋两幢（建筑面积合计约300M2），并支付沈怀宽占有使用费7000元；二、驳回沈怀宽的其余诉讼请求；三、驳回张树军的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原、被告各负担25元；反诉案件受理费650元，由被告负担（已缴纳）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经二审审理，一审查明的事实均有相应的证据在卷佐证，本院予以确认。综合本案一审证据和当事人的诉辩陈述，本院补充查明：
1、沈怀宽与花品香签订转让协议后，花品香未与张树军重新签订协议。张树军在一审庭审中陈述，2013年9月份花品香买房的时候，其与花品香、沈怀宽三方在场谈妥，合同即将到期，无需继续签订协议，还按之前的协议履行。
2、张树军一审庭审中陈述，2015年花品香继续向其催收租金，因花品香、沈怀宽未兑现此前贴补损失的承诺而一直未付，当时没有谈损失具体多少钱，在房子租赁期要到时其抄了一份清单，价格仅低评为4万多元，但他们又不承认。原审中沈怀宽提交过一份清单，张树军对其中下半部分沈怀宽自书的内容不予认可，但承认上半部分清单确系其出具。该清单共列出8项，分别为“铁棚和木棚、厂内造路、接自来水、三相电、办公室装修、厂房维修、出厂房公路、搬迁费”，每项后面标有对应的报价，合计43800元。
本院认为，本案上诉人与被上诉人间的租赁协议，因未依法办理变更登记手续改变农村集体土地的用途，违反了法律的强制性规定，依法应当认定为无效，上诉人张树军应当返还依据协议取得的房屋、土地，并应参照协议约定的租金标准支付实际占用期间的使用费。根据本案事实，上诉人关于被上诉人沈怀宽无权提起本案诉讼、侵害其优先购买权、起诉已超过时效的三节上诉理由，均不能成立。具体理由分别为：1、虽然沈怀宽在2013年9月1日将涉案房屋土地以协议形式转让给案外人花品香，不再实际享有转让标的的收益、处分权，但花品香并未取代沈怀宽与张树军重签或续签协议，上诉人张树军当时亦表示“还按之前的协议履行”，因此，原有租赁协议仍然存续。沈怀宽作为协议的出租方，是与本案有直接利害关系的当事人，其以原告身份提起本案诉讼，主体当然适格。2、本案中虽无直接证明沈怀宽在向案外人转让租赁物之前通知过上诉人张树军的书面证据，但张树军至迟在2013年9月亦即案外人花品香买受租赁物之时已经充分知悉这一事实，其不仅没有表示异议，相反还“与原告及花品香三方谈妥，合同即将到期，无需继续签协议，还按之前的协议履行”，并实际向花品香支付了2014年的租金。此节充分表明，上诉人张树军的优先购买权当时完全可以正常行使，但其已以自己的行为主动予以放弃。3、虽然沈怀宽与花品香签订的转让协议约定后续租金由花品香收取，但花品香与张树军之间并无新的协议，其收取租金的权利来源于既有租赁协议出租人沈怀宽的直接授予，对外当然代表着沈怀宽本人。本案事实表明，直至“房子租赁期要到时”，花品香仍在向张树军催收2015年的租金，因此，沈怀宽于2016年1月12日提起本案诉讼，并未超过法定的1年诉讼时效。另，本案租赁协议被确认无效后，上诉人张树军关于时效问题的上诉理由更无从谈起。
本案二审中的争议焦点在于，上诉人张树军在一审中的反诉请求能否支持。上诉人认为其在承租期间增加了部分设施，属于经出租人同意但未办理合法手续的扩建，根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第十四条第二款的规定，被上诉人沈怀宽应当按其过错分担该部分损失。本院认为，综合本案案情，上诉人张树军的反诉主张不能成立。第一，依据上诉人自己出具的清单，其承租期间增加的设施并未达到对既有建筑物扩建的程度，只能认定为在他人不动产上的改善或增添附属物，且本案讼争租赁物位于农村集体土地范围，因此不能适用上述规定。第二，本案的租赁协议涉讼时履行期已经届满，承租人张树军客观上已经完成了对租赁物的占有、使用，即使协议被确认无效也无法强制恢复至协议签订前的状态，因此本案添附物的处理应当参照合同有效的原则，看双方协议是否作出约定。从双方租赁协议第三条“乙方租赁期间，如因村集体建设需要，甲方必须对乙方投入的设施及相关费用进行补偿，其他补偿归甲方所有”的约定来看，应当能够推断出除村镇建设需要外，包括租赁期自然届满在内的其他情形均不存在对承租人投入设施及相关费用的补偿问题。第三，退一步讲，即使认定协议对租赁期满承租人投入的设施及相关费用的处理“没有约定或约定不明”，协议被认确认无效后承租人张树军承租期内的添附物应作为其因履行合同而产生的损失，被上诉人沈怀宽应当按过错分担，也应当充分考虑到这些添附物已经被张树军自身使用六年、绝大部分价值已经自然损耗或随着生产经营转化到产品中去的现实情况，分担的损失也只能按协议到期后的实际价值计算。本案中，上诉人张树军作为主张一方，负有举证证明其添附物现值的义务，其在一审中曾就此申请鉴定但又撤回，此后再未提交其他有效证据，属于举证不能，应当承担不利的法律后果。基于以上理由，上诉人张树军在本案中的反诉请求本院不予支持。
关于上诉人提出的“沈怀宽的一审诉讼请求是给付房屋租金，一审法官庭审中却多次提醒其变更为支付使用费”的问题，本院认为，根据《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事法律行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，一审法院在认定本案租赁协议因违反法律强制性规定而无效的情况下，告知沈怀宽可以将给付租金的诉讼请求变更为给付使用费，属于法院释明权的正常行使，符合法律规定。至于上诉人同时提及的“案外人花品香一审未出庭，其证言也未经庭审质证，一审法院直接在判决中认定”一节，经查，一审法院为确认案外人花品香对沈怀宽提起本案诉讼的态度，在最后一次庭审后依职权向花品香进行了调查，并将笔录内容概要表述于判决书事实认定部分之后。一审法院未在法庭上出示该笔录确有不妥，但因笔录不属于一审判决认定事实的主要证据，因此尚不构成现行民事诉讼法上的违反法定程序。
综上，上诉人张树军的各节上诉理由均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律总体正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人张树军负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王家太
审 判 员 赵 伟
代理审判员 宗 雯
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 于海涛