南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第2372号
原告连云港中宝实业有限公司，组织机构代码77540172-3，住所地江苏省连云港市经济技术开发区梅花路2号楼108室。
法定代表人濮家忠，总经理。
委托代理人马泰宁，江苏天凎律师事务所律师。
被告杨卫红，女，汉族，1963年7月27日生。
原告连云港中宝实业有限公司（以下简称中宝公司）诉被告杨卫红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中宝公司的委托代理人马泰宁到庭参加诉讼。被告杨卫红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告中宝公司诉称：2007年6月28日，原告与南京辉奥物资有限公司（以下简称辉奥公司）签订了《房屋租赁合同》，辉奥公司将其位于本市XX南路XX号的房屋的二、三、四层出租给原告，租赁期限为20年，总租金为200万元。合同签订后，辉奥公司将出租房屋交付给原告使用，原告于2007年7月和8月，分别支付了房屋租金200万元。此后，辉奥公司因债务纠纷，本市XX南路XX号房产被法院依法拍卖，被告竞买取得了上述房产。2012年5月29日，原、被告签订《协议书》一份，被告给付原告200万元的补偿，原告放弃对涉案房屋的承租权。协议签订后，原告将承租房屋交还被告，但被告给付35万元补偿后，就不再按双方约定继续履行。原告认为，涉案房屋所有权人的变更并不影响原有租赁关系的存在，被告取得涉案房屋所有权，对原告进行补偿以取得房屋的全部权利（让原告放弃承租权），协议同时约定，如被告不能履行协议，原告仍对涉案房屋享有租赁权。被告签订后仅支付了35万补偿款，拒不支付其他款项，原告认为被告的行为已构成违约，应按双方的约定继续将涉案房屋承租给原告。现诉至法院，请求判令：1、原告中宝公司对本市XX南路XX号的房屋的二至四层房屋享有承租使用权（期限为剩余合同期限）；2、被告杨卫红立即将本市XX南路XX号的房屋的二至四层房屋交付给原告承租使用。
被告杨卫红未应诉、答辩。
经审理查明：本市南京XX南路XX号房屋产权原属南京辉奥物资有限公司所有。2007年6月28日，原告（乙方）与南京辉奥物资有限公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：“为了发展经济；充分利用双方的各自资源优势，甲方将南京XX南路XX号产权商业用房1356.41平方米共计3层出租给乙方，乙方将用该房改造装修建造宾馆。经甲、乙方双方充分协商达成如下协议。一、甲方将南京XX南路XX号产权商业用房的二、三、四层面积；二层265.32平方米、三层496.26平方米、四层594.83平方米，共计1356.41平方米出租给乙方。出租期限20年自2007年6月28日起到2027年10月27日止，甲方自行负责完税。（产权证号：房权证下转字第××号）土地证正在办理中。目前该房已清空。二、乙方付给甲方人民币贰佰万元作为贰拾年的租金。每月按3%计息付租，（银行贷款利息的4倍内）月租金约合人民币柒万元。息、本合算贰拾年结清。……六、本合同签订日为2007年6月28日，双方认定的装修日为4个月。计算日为2007年10月28日。签订本合同后，乙方于15日内即付人民币壹佰万元给甲方本合同生效。自壹佰万元汇到甲方指定账户起，一个月内再付壹佰万元给甲方。……”。
合同签订后，原告分别于2007年7月11日及8月8日支付南京辉奥物资有限公司房租各100万元，共计200万元。原告接手房屋后，于2008年1月为开办宾馆进场施工，后因周边环境发生变化，又着手改建为菜场（因报商务局批准延误到2011年）。2009年9月9日，被告领取了涉案房屋的所有权证。原告施工过程中，被告于2011年9月9日派人阻挠原告施工并于同年11月29日将原告承租的房屋反锁。
经协商，2012年5月29日原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份。协议约定：“鉴于（1）2007年6月8日，甲方与南京辉奥物资有限公司（以下简称辉奥公司）签订了一份租赁合同，承租XX南路XX号房产的二、三四层（以下简称上述房产），租赁期限为2007年6月28日至2027年10月27日，合同约定甲方支付给辉奥公司人民币贰佰万作为二十年的租金。（2）江苏华丰典当行有限责任公司（以下简称华丰公司）与辉奥公司借款合同纠纷一案，华丰公司于2008年6月4日申请强制执行，南京市中级人民法院对当时属于辉奥公司名义下的上述房产进行了拍卖；乙方在被告知有租赁的情况下，于2009年6月27日的第三次拍卖中以人民币800.2万元竞买取得了上述房产。并缴纳了全部价款；南京市中级人民法院于2009年7月22日做出了（2008）宁执字第299－1民事裁定书，裁定上述房产归乙方杨卫红个人名下，办理了房产过户手续。（3）由于上述租赁协议签订于上述房产被查封拍卖前。按有关买卖不破租赁的原则。甲、乙双方经友好协商；甲方同意在得到乙方的补偿后放弃对XX南路XX号二、三四（房产证号宁房权证下转宗第2985**号、土地使用权证宁下国用（2009）第06111号）的承租事宜达成如下协议：一、甲方同意在乙方遵守以下各条款的情况下将上述房屋承租权交给乙方，自交付日起，甲方对XX南路XX号的一切手续完结。二、乙方对甲方放弃租赁使用权给予补偿向甲方支付人民币贰佰万元整。其中叁拾万元于本协议签订之日3天内付清。本协议开始生效。余款壹柒拾万元整，分叁年还清。即2012年12月31日前付陆拾万元整、2013年12月31日前付陆拾万元整、2014年12月31日前付伍拾万元整。三、甲方承认辉奥公司的一切纠纷与乙方无关。甲方承诺交付房产不存在任何纠纷，并保证没有因甲方的原因有第三人向乙方主张任何权利。甲乙双方无其他纠葛。四、本协议是双方真实意思表示。本协议生效后甲方无需有任何作为。乙方如未按照本协议约定的时间、方法支付给甲方补偿款，即为违约。乙方违约即视为乙方对原甲方与原产权人的租赁认可和履行，无条件的归还甲方的原租赁经营权。且不得以任何理由和任何方式阻碍甲方使用上述房产。……”协议签订后，被告支付了35万元补偿款，余款未按合同约定履行。原告已将涉案房屋交还给被告，现该房屋处于闲置状况。2014年4月29日，原告向本院提起诉讼，诉如所请。
以上事实，有《房屋租赁合同》、收据两张、《协议书》、房屋登记簿及当事人陈述等证据为证，本院予以确认。
本院认为：原告与南京奥辉物资有限公司就本案所涉房屋签订了租赁合同，原告按约定支付了房屋租金200万元，南京奥辉物资有限公司按约将涉案房屋交付给原告，原告依据合同对涉案房屋享有承租权。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告杨卫红取得涉案房屋产权，为让原告退出承租房屋，与原告签订了协议一份，愿意给付原告200万元补偿，以使原告退出承租房屋。原、被告签订的协议书亦不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。协议签订后，被告未能按约履行合同义务，已构成违约。根据原、被告双方约定，如被告违约，视为被告对原告与原产权人的租赁认可和履行，无条件的归还原告的原租赁经营权，且不得以任何理由和任何方式阻碍原告使用上述房产。故原告关于其对涉案房屋享有租赁使用权及要求被告交付房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于剩余合同履行期限。原合同约定的租赁期限为20年，自2007年10月28日至2027年10月27日。原告接受房屋使用时间自2007年10月至2011年11月，为4年，此后原告未能继续占有和使用承租房屋，故原告对涉案房屋享有剩余租赁期限为16年。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告连云港中宝实业有限公司对本市XX南路XX号二、三、四层房屋享有租赁使用权。
二、被告杨卫红于本判决生效之日起十日将本市XX南路XX号二、三、四层房屋交付给原告连云港中宝实业有限公司承租使用。
案件受理费15150元，公告费600元，由被告杨卫红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 王进华
人民陪审员 杨 莹
人民陪审员 王爱平
二〇一四年十月二十九日
见习书记员 王 婷