安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终4809号上诉人（原审被告）：徐浩，男，1984年11月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：陈应辉，安徽国运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥华志地产投资咨询有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区琥珀山庄86-89幢附房网点102号，统一社会信用代码913401000772012302。法定代表人：於世华，该公司总经理。委托诉讼代理人：白艳丽，安徽徽商律师事务所律师。上诉人徐浩因与被上诉人合肥华志地产投资咨询有限公司（以下简称华志公司）居间合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐浩上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法改判原审判决第一项为徐浩仅支付8000元中介服务费或将本案发回重审。事实与理由：一、华志公司隐瞒其未向建设行政主管部门备案、未领取房地产经纪机构资质证书和网签密钥的事实，以不正当方式欺诈、诱骗徐浩签订经纪合同，违反法律强制性规定，该合同无效。二、华志公司仅提供了部分服务，因其未完成房地产经纪服务合同约定事项或服务未达到房地产经纪服务合同约定标准，不得收取佣金。三、诉争房屋交易并未完成房地产经纪服务合同约定事项，服务未达到房地产经纪服务合同约定标准且实际上根本无法完成的情况下，华志公司已实际构成合同违约，其不应获得合同约定报酬。华志公司辩称，一、答辨人作为中介服务机构，依法成立并办理营业执照，从事的居间服务并未超出工商部门核准登记的经营范围。《房地产经纪管理办法》和《关于全面推广存量房买卖合同网签备案工作的通知》是对房产中介机构乃至从业人员经营活动的规范性要求，不属于法律和行政法规，即使华志公司没有按以上文件要求及时办理备案和领取网签秘钥，也未违反法律、行政法规的强制性规定。二、徐浩认为华志公司以欺诈手段诱骗其签订居间合同缺乏事实根据。徐浩作为存量房买卖合同中买方，系主动委托华志公司为其提供购房的居间服务，缔约的合同及补充协议均系徐浩本人自愿签订。三、华志公司已经按约完成合同项下帮助徐浩物色匹配房源、约见客户、进行客户调查、帮助洽谈、促成缔约、交付定金、办理税费、资金托管及产权过户等全部居间服务。华志公司之所以没有参与房产过户系因徐浩隐瞒华志公司自行去办房产过户，以达到逃避支付中介费目的。根据《补充协议》第14条约定，徐浩未在资金托管后向华志公司支付中介费，华志公司有权拒绝办理后续过户等手续。即使在徐浩未及时支付费用情况下，华志公司基于对徐浩的信任，仍然帮助徐浩完成涉案房屋的产权过户手续。综上，徐浩的上诉请求无事实和法律依据，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。华志公司向一审法院起诉请求判令：1、判令徐浩支付居间服务费26000元；2、判令徐浩支付逾期付款利息393.52元（按照银行同期贷款利率自2016年10月12日起暂计算至2017年2月19日合计127天，之后顺延计算至款清之日止）；3、判令徐浩支付本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月11日，徐浩（委托人、乙方）与华志公司（经纪人、丙方）签订了《房地产经纪合同》（以下简称经纪合同）一份，约定：乙方委托丙方就买受坐落在合肥市蜀山区清溪路奥林花园三期35幢2001室房产和0137号地下车库提供以下服务：提供订约信息，充当订约介绍人，协助、指导订立《存量房买卖合同》，协助办理房地产交易手续，协助办理其他手续（户口转移、水表过户、煤气过户），委托期限从2016年9月11日至房屋产权转移登记；经交易双方确认，买受房地产的价格为224万元；乙、丙双方的权利义务：乙方应与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，乙方应配合丙方到相关部门办理房地产转让相关手续，丙方在从事房地产经纪活动时，应出示房地产经纪人《执业证书》和《企业法人营业执照》，丙方应协助、指导乙方签订《存量房买卖合同》，丙方应协助乙方到房地产管理部门、土地管理部门办理相关手续，丙方在完成乙方委托事项后，向乙方收取中介服务费3.5万元；乙、丙双方的违约责任：乙方未履行上述义务导致房地产无法正常交易，乙方应向丙方支付违约金3万元；单方解除合同，由违约方支付违约金3万元。后，双方协商变更中介服务费为2.6万元。经纪合同签订后，华志公司履行了经纪合同约定的义务，撮合、辅助徐浩与讼争房屋原所有人朱发青签订了《存量房买卖合同》，与徐浩、朱发青共同签订了《合同补充协议》（该合同盖有华志公司公章），协助徐浩办理车库估价、报税、完税、首付款资金托管等交易流程，直至买卖双方办理讼争房屋交易至双方合肥市不动产登记中心蜀山分中心办理不动产转移登记。办理转移登记时，登记部门为徐浩与朱发青制作了一份询问笔录。该询问笔录中载明“交易未通过中介”。庭审中，华志公司的法定代表人於世华陈述该笔录上的内容全为其本人代为填写，徐浩、朱发青仅签名确认。经当庭听写询问笔录内容并比对字迹，该询问笔录除签名以外的手写内容确为於世华书写。关于“交易未通过中介”一句，於世华解释为：“交易进行到询问笔录这一阶段就已经只剩下领取新的房产证这一最后环节。若在此处填写交易通过中介，则徐浩方领取新证时必须有我方人员陪同，反而不利于其尽快取得房产证。基于便利徐浩的目的，所以询问笔录上才写了‘交易未通过中介’”。一审法院另查：华志公司的营业执照上载明的经营范围为：房产信息咨询、房地产代理销售；二手房租赁、中介服务等。华志公司未列入合肥市房地产管理局网站发布的经纪机构备案名录。一审法院认为，徐浩与华志公司签订的经纪合同，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方均应依约履行。在华志公司提供的居间服务下，讼争房屋交易已经完成，华志公司依约应当获得该合同约定的报酬。徐浩主张因华志公司无居间服务资质而合同无效，但并无强制性法律和行政法规规定无服务资质系房地产居间服务合同无效的事由，故徐浩该项抗辩并无法律依据。虽然双方在经纪合同上约定华志公司应当出示《执业证书》，但徐浩在合同履行中并未就此提出异议，华志公司未出示执业证书亦未影响合同履行，故亦不能据此主张合同无效。徐浩抗辩华志公司并未提供经纪合同约定的服务，但《合同补充协议》上有华志公司公章，华志公司持有讼争房产交易有关的完税、资金托管等多项资料，且法定代表人於世华亲笔书写了办理所有权转移登记所需的《询问笔录》，显然履行了经纪合同项下的居间服务义务。华志公司诉请徐浩按约支付中介服务费26000元，有事实和法律依据，予以支持。华志公司诉请的逾期付款违约金，合同中并未约定，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、徐浩自本判决生效之日起十日内支付华志公司中介服务费26000元；二、驳回华志公司的其他诉讼请求。案件受理费460元，减半收取计230元，由徐浩负担。二审中，双方均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，本案二审争议焦点如下：一、案涉《房地产经纪合同》是否有效。华志公司营业执照上载明的经营范围包含二手房中介服务，房地产经纪机构备案登记及领取网签密钥的规定系行政管理性规范，并非法律、法规效力性规定，华志公司违反相关行政管理性规定，未办理房地产经纪机构备案登记及领取网签密钥即从事房地产经纪活动应由相关行政机关予以处理，并不影响案涉《房地产经纪合同》的效力。二、华志公司是否履行合同义务，徐浩是否应按合同约定支付中介费用。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同。本案中，双方基于《房地产经纪合同》形成居间合同关系，华志公司作为居间方促成徐浩与朱发青签订《存量房买卖合同》、协助徐浩办理完毕不动产转移登记，已完成了居间合同义务，徐浩也并未提供证据证明华志公司作为居间方在全部居间服务过程中存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况欺诈徐浩、损害徐浩利益、未尽合同义务等行为，徐浩应履行支付居间报酬的义务。华志公司虽不具有房地产经纪机构资质，但未影响本案经纪合同的履行。华志公司在完成了居间服务的情形下，有权收取中介费用，徐浩的上诉主张于法无据，本院不予支持。综上所述，徐浩的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上诉人徐浩负担。本判决为终审判决。审判长 王 苗审判员 程亚娟审判员 胡 娟二〇一七年八月十七日书记员 王 元附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。