新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）新民再56号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：尹兆彬。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：费健豪。
申请再审人尹兆彬因与被申请人费健豪租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第744号民事裁定，向本院申请再审。本院于2015年5月15日作出（2015）新民申字第608号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人尹兆彬、被申请人费健豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年12月17日，一审原告尹兆彬向乌鲁木齐县人民法院提起诉讼称，2010年6月1日，尹兆彬与费健豪签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，尹兆彬将位于乌鲁木齐市庙尔沟种羊场附近东至公路、南至黑胡子沟、西至头屯河、北至防洪渠界内房屋及场地租赁给费健豪经营使用,租赁期限从2010年6月1日至2018年5月31日，年租金为15000元。每次支付两年租金。合同签订后，尹兆彬依约履行了交付义务,费健豪向尹兆彬一次性支付了2010年6月1日至2012年6月1日租金30000元。2012年6月1日后,尹兆彬多次催要2012年6月1曰至2014年6月1日租金,费健豪至今拒不交付。为此,尹兆彬要求解除双方房屋租赁合同，请求判决费健豪支付自2012年6月1日起至起诉之日拖欠的房租17500元、返还物品(价值40280元)并承担本案诉讼费。一审被告费健豪答辩并反诉称,2010年6月1日,费健豪同尹兆彬签订房屋租赁合同，合同内容与尹兆彬所述相同。费健豪经营此地至2010年年底,中国人民解放军新疆军区房地产管理局乌鲁木齐办事处(以下简称新疆军区房管局)找到费健豪,称其租赁的乌鲁木齐市庙尔沟种羊场附近东至公路、南至黑胡子沟、西至头屯河、北至防洪渠界内房屋及场地是尹兆彬从新疆军区房管局租赁,现租赁期已到,房屋、场地及设施全部收回,要求尹兆彬同新疆军区房管局重新签订租赁合同，费健豪将此情况告知尹兆彬,要求其尽快处理此事,但一直未果。费健豪遂于2011年1月同新疆军区房管局签订租赁合同,并缴纳租金至今。因此,费健豪要求尹兆彬返还2011年1月1日至2012年5月31日期间租金22500元、押金24000元,并由尹兆彬承担利息6160元及本案诉讼费。尹兆彬针对费健豪反诉答辩称,此《军队房地产租赁合同》仅为其架设电线杆而签订,面积为2618平方米,与其同南山种羊场签订合同所涉及的土地相邻,但不是同宗土地。
乌鲁木齐县人民法院一审查明,1999年1月28日,尹兆彬同新疆维吾尔自治区南山种羊场(以下简称:南山种羊场)签订合同,由南山种羊场将位于乌鲁木齐市庙尔沟种羊场附近东至公骆、南至黑胡子沟洪水渠、西面上端至头屯河,下端至渠道、北至学校界内房屋及场地租赁给尹兆彬使用,使用期自1999年1月20日至2019年1月19日止。上述土地有乌鲁木齐县人民政府1998年向南山种羊场核发的《草原使用证》。2009年尹兆彬同新疆军区房管局签订《军队房地产租赁合同》,由新疆军区房管局将位于乌鲁木齐市庙尔沟兰·新字4909号的房屋、场地租赁给尹兆彬使用,使用期自2009年1月1日起至2010年12月31日止，面积为2618平方米。而新疆军区房管局兰·新字4909号地块同上述南山种羊场租赁给尹兆彬的土地为同一块土地,并有乌鲁木齐县人民政府2010年9月18日核发的乌县国用(2010)第00000099号《国有土地使用证》，面积为23118.8平方米。2010年6月1日,尹兆彬与费健豪签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，尹兆彬将位于乌鲁木齐市庙尔沟种羊场附近东至公路、南至黑胡子沟、西至头屯河、北至防洪渠界内房屋及场地租赁给费健豪经营使用,租赁期限从2010年6月1日至2018年5月31日,租金为15000元每年，每次支付两年租金。并对交付使用的物品进行核对,附有清单,双方签字确认。合同签订后,尹兆彬依约履行了交付义务,费健豪向尹兆彬一次性支付了2010年6月1日至2012年6月1日租金30000元,至2012年6月1日起,费健豪停止向尹兆彬支付租金。尹兆彬同新疆军区房管局签订的《军队房地产租赁合同》自2009年1月1日起至2010年12月31日止,此后双方未就本案所涉土地续签租赁合同,费健豪自2011年1月1日起同新疆军区房管局连续签订《军队房地产租赁合同》至今并缴纳了租金。
乌鲁木齐县人民法院一审认为,尹兆彬与费健豪于2010年6月签订的《租赁合同》权利、义务明确,合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项之规定:“在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同。”尹兆彬要求解除同费健豪之间《租赁合同》的诉讼请求,予以支持。本案所涉及的是合同纠纷,不是所有权纠纷,合同具有相对性，主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定:“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物”,尹兆彬要求费健豪返还双方签订合同时签字确认物品(价值40280元)的诉讼请求,予以支持。本案所涉的土地权属因尹兆彬出具的《草原使用证》公证书与费健豪)出具的乌县国用(2009)第00000099号《国有土地使用证》发生重叠,故涉案土地权属不明,需查明涉案土地的具体权属即该土地权属为南山种羊场或者新疆军区房管局所有。依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条关于“土地使用权和所有权争议,由当事人协商解决;协商不成,由人民政府处理”的规定,本案需政府相关部门对所涉土地予以确权后,方能对尹兆彬要求费健豪支付2012年6月1日起至起诉之日租金17500元的诉讼请求及费健豪关于返还22500元租金及利息的反诉请求,作出正确的裁判。费健豪关于返还押金24000元的反诉请求,费健豪仅提供尹兆彬于2013年6月20日出具的收条一份,该收条中并未注明24000元系单独收取的押金。尹兆彬辩称双方在合同中并未约定押金,且30000元租金系分两次缴纳,该24000元的收条系收取的部分租金,费健豪再无其他证据可以证实24000元租金存在的事实，故该反诉请求缺乏相关证据予以证实,不予支持。乌鲁木齐县人民法院于2014年5月20日作出（2014）乌民二初字第1号民事判决：一、解除原告(本诉被告)尹兆彬同被告(反诉原告)费健豪之间的《房屋租赁合同》;二、被告(反诉原告)费健豪于本判决生效后五日内返还原告(反诉被告)尹兆彬交付的物品(详见租赁合同中双方确认的物品清单);三、驳回原告(反诉被告)、被告(反诉原告)的其他诉讼请求。案件本诉受理费1244.5元(尹兆彬已预交),由费健豪承担861.51元,与返还物品一并给付尹兆彬。案件反诉受理费558.25元(费健豪已预交),由费健豪承担。
尹兆彬不服一审判决，向乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉称,尹兆彬与南山种羊场签订为期20年的承包合同,且尹兆彬与费健豪签订租赁合同也经南山种羊场同意,租赁合同签订后,尹兆彬依约履行合同义务,将土地上的房屋及物品交付费健豪,2012年6月起,尹兆彬多次要求费健豪交纳租金,费健豪一直未交纳,因此尹兆彬要求解除与其的租赁合同,并要求费健豪支付拖欠租金及返还租赁物品的请求具有相应的事实和法律依据。尹兆彬要求费健豪返还的租赁物系尹兆彬个人物品,与土地权属无关。一审法院判决认定事实不清,判决显失公正,请求二审法院查明事实,依法做出公正的裁决。费健豪亦提起上诉并答辩称,尹兆彬虽与费健豪签订了租赁期为八年的租赁合同,且费健豪一次性支付了两年租金,并投入大量资金进行经营,但后期费健豪发现该涉案土地的使用权属于新疆军区房管局,而尹兆彬与新疆军区房管局签订的租赁合同自2010年12月31日到期后并未续签,尹兆彬向费健豪转租土地并未经过新疆军区房产局同意,也超出了其与新疆军区房产局所签订租赁合同的租赁期限,我们双方签订的租赁合同应自2011年1月1日起开始为无效合同,因此尹兆彬依据无效合同要求与费健豪解除租赁合同并要求费健豪支付后续租金、返还物品的主张没有事实和法律依据,其还应当返还费健豪超出租赁期限期间的租金,并赔偿因此给费健豪造成的经济损失。尹兆彬向费健豪交付的物品已被新疆军区房管局以尹兆彬合同违约为由予以收回扣留,与费健豪无关,费健豪也无法返还。涉案土地已经由乌鲁木齐县政府向新疆军区房管局颁发的《国有土地使用权证》确定了该土地的权属,南山种羊场持有的《草原使用证》及文件不能作为房地产权属的依据,该涉案土地也不存在争议。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误,尹兆彬的上诉请求及理由不能成立,请求二审法院依法予以改判。针对费健豪上诉请求，尹兆彬答辩称,尹兆彬承包涉案土地后建造了39所房屋并购置了设施设备,与费健豪签订的租赁合同合法有效,双方应该按照合同履行各自的权利义务。费健豪现一直占用尹兆彬的租赁房屋及相关物品,但未向尹兆彬交纳租金,其关于租赁物及物品被新疆军区房管局扣留的陈述没有相关证据能证实。本案是合同履行纠纷,并非土地权属纠纷。费健豪的上诉请求及理由没有依据,与事实不符,请求二审法院驳回费健豪的上诉请求。
乌鲁木齐市中级人民法院二审查明事实与一审法院查明事实一致。
乌鲁木齐市中级人民法院二审认为,本案虽系租赁合同纠纷,但尹兆彬是否有权与费健豪签订租赁合同,并将涉案土地及土地上的租赁物及相关设施设备转租给费健豪,是本案首先应确定的事实。尹兆彬与费健豪签订租赁合同,是以其与南山种羊场签订租赁合同并取得涉案土地使用权为基础,而南山种羊场有权使用涉案土地,是依据其持有的乌鲁木齐县政府核发的《草原使用证》。针对该涉案土地,新疆军区房管局亦持有乌鲁木齐县政府颁发的《国有土地使用证》,费健豪提起反诉要求尹兆彬向其返还多收的租金,也是依据该《国有土地使用证》,认为该《国有土地使用证》是证明涉案土地权属的惟一证明,《草原使用证》不能作为土地权属证明。根据《中国人民共和国草原法》第十一条、第十二条之规定,依法确定给全民所有制单位、集体经济组织等使用的国家所有的草原,由县级以上人民政府登记,核发使用权证,确认草原使用权。依法登记的草原所有权和使用权受法律保护,任何单位或者个人不得侵犯。故《草原使用证》也是土地使用权属的证明,其效力并不低于《国有土地使用证》。本案因同一块涉案土地存在不同的使用权属证明,确属土地权属不明,应根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定,由人民政府先行就该涉案土地的使用权争议进行处理,该程序属前置程序,也是确定本案基本事实的基础,在人民政府未就涉案土地使用权争议做出处理决定之前,人民法院不应受理本案。一审法院认定事实清楚,适用法律错误,本院予以纠正。乌鲁木齐市中级人民法院于2014年9月17日作出（2014）乌中民四终字第744号民事裁定：一、撤销乌鲁木齐县人民法院(2014)乌民二初字第1号民事判决;二、驳回尹兆彬对费健豪的起诉;三、驳回费健豪对尹兆彬的反诉。本案一审本诉案件受理费1244.5元(尹兆彬已预交)，反诉案件受理费558.25元(费健豪已预交),均由一审法院退还尹兆彬及费健豪;二审案件受理费754元(尹兆彬已预交231.5元,费健豪已预交516.5元),由二审法院退还尹兆彬237.5元,退还费健豪516.5元。
尹兆彬申请再审称，尹兆彬与费健豪之间签订房屋租赁合同后，尹兆彬依约履行交付义务，因费健豪欠付租金，尹兆彬请求解除租赁合同并返还租赁物，而原审法院以土地权属不明，裁定驳回尹兆彬起诉，损害了尹兆彬的合法权益，致使至今费健豪仍占有租赁物。请求撤销原判，作出公正裁决。被申请人费健豪答辩称，2010年6月，本案双方签订合同，但是2011年开春部队向费健豪出示了部队与尹兆彬之间的租赁合同并表示该合同已经到期，涉案房子是部队的，尹兆彬无权将房屋及场地向费健豪出租。费健豪多次联系尹兆彬，但始终联系不上。在部队向费健豪出具相关合法手续后，费健豪才与部队签订租赁合同。在费健豪与部队签订合同两年后，尹兆彬出现要求费健豪支付租金。请求驳回尹兆彬的再审请求。
本院再审查明事实与原审查明事实一致。
本院再审认为，尹兆彬出具《草原使用证》用以证明其南山种羊场签订的租赁合同并取得涉案土地使用权后，尹兆彬有权将上述场地及房屋再次向费健豪出租，费健豪应当按照双方约定履行合同义务。费健豪对此不予认可并出具了乌县国用(2009)第00000099号《国有土地使用证》，用以证明涉案场地是新疆军区房管局的，尹兆彬无权出租。据此，双方对于尹兆彬是否有权与费健豪签订租赁合同,是否有权将涉案土地及土地上的租赁物及相关设施设备转租给费健豪产生争议。依据已查明事实，南山种羊场持有的《草原使用证》与新疆军区房管局持有乌县国用(2009)第00000099号《国有土地使用证》中所涉的土地为同一块土地。故本案因同一块涉案土地存在不同的使用权属证明,确属土地权属不明。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定,由人民政府先行就该涉案土地的使用权争议进行处理,该程序属前置程序。本案虽系租赁合同纠纷，但双方诉争范围应由人民政府先行对涉案土地使用权争议进行处理后才能作出认定。原审裁定在人民政府未就涉案土地使用权争议做出处理决定之前,人民法院不应受理本案正确，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下:
维持乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第744号民事裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李阿丽
代理审判员 崔 瑜
代理审判员 孙 祎
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 布鲁更