湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0502民初1664号原告：宁波凯迪投资有限公司，住所地宁波市北仑梅山盐场1号办公楼八号771室。法定代表人：蒋敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：劳治中，男，该单位工作人员。被告：倪董萍，女，1988年6月23日出生，汉族，户籍所在地湖州市吴兴区，现住湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：胡佳妮，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。原告宁波凯迪投资有限公司与被告倪董萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理后，依法由审判员何健康适用简易程序于同年3月26日公开开庭进行了审理。原告宁波凯迪投资有限公司的委托诉讼代理人劳治中，被告倪董萍及其委托诉讼代理人胡佳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波凯迪投资有限公司起诉称：原告与被告于2016年3月30日签订一份《租赁合同》，约定被告向原告承租位于天元颐城人民路485号的房屋，同时对租金金额、租金支付方式、履约保证金及违约责任等权利义务进行了约定。依照合同约定，被告应于2017年4月1日前支付第二年度的租金，但是被告一直以资金不够为由拒绝按时支付租金。同时，被告拖欠物业公司的水电费、物业费共17535.8元，现己由原告代缴。原告认为，原、被告签订的《租赁合同》意思表示真实，合同成立生效。被告应当按约履行其义务，但被告至今仍拖欠租金，已构成违约。现原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付《租赁合同》第二年剩余租金100000元整。2、被告向原告支付滞纳金，暂定374794.53元（该数额以合同约定的三倍日租金按逾期天数计算，暂计算至2017年11月15日，实际请求计算至租金全部支付日止）。3、被告向原告支付水电费、物业费17535.8元。4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请增加诉讼请求，主张被告已支付给原告的履约保证金20000元归原告所有，同时变更第一项诉讼请求为被告向原告支付2017年11月1日至2018年1月10日共71天的租金总计38904元（200000元/年÷365天×71天），变更第二项诉讼请求为被告向原告支付违约金150000元，其余诉讼请求不变。被告倪董萍答辩称：原、被告于2016年3月30日签订《租赁合同》及于2018年1月9日解除合同属实，对原告所陈述的未付租金38904元、已交纳的履约保证金20000元、欠付水电费及物业费等事实也无异议。但被告认为，第一，被告于2018年1月9日与原告签订《补充协议》确认《租赁合同》解除，系其为减少原告损失而进行善意配合。实际上，其已于2017年3月将涉案房屋转与案外人倪星新，且已将此事告知原告并获得认可，原告亦与案外人倪星新就《租赁合同》中关于租金支付方式等重要内容进行了变更，故案外人倪星新系《租赁合同》的相对方，原、被告之间签订的《租赁合同》实际上已经解除，原告不应向被告主张租金及违约责任等。第二，即使要求被告承担逾期支付租金的违约责任，原告所主张的违约金数额过高，应当从告知被告之日起算，以未付租金38904元为基数，按中国人民银行同期贷款利率进行计算。第三，履约保证金的性质与定金相同，原告不能就违约金和履约保证金同时进行主张。综上，被告请求驳回原告全部诉讼请求。对当事人双方没有争议的如下事实：原、被告于2016年3月30日签订《租赁合同》，并随首期租金一并交纳履约保证金20000元，2018年1月9日解除合同，尚欠2017年11月1日至2018年1月10日共71天的租金38904元及原告垫付至2017年10月的水电费及物业费等事实，结合双方提交的证据及当庭陈述，本院予以确认，但对水电费及物业费的具体金额，由本院依有效证据予以核定。对双方争议的涉案房屋是否已转与案外人倪星新的问题，本院经审理查明：涉案《租赁合同》中“其他约定”部分第3点约定，被告在承租期间内，不得将房屋转租、转让、转借、私自交换或变相买卖使用权等……如遇特殊情况被告须转租的，被告须书面要求原告，经原告同意后，与受让方同时到原告处重新办理租赁手续。被告倪董萍虽提交了水电费支付单据、搬离确认书、录音录像及文字资料、税务注销登记记录等拟证明租赁合同相对方已于2017年3月变更为案外人倪星新，但上述证据无法证明被告依合同约定就转与案外人倪星新的事宜向原告提出书面要求并取得原告同意，且原告在当庭陈述中亦不予认可，结合2018年1月7日，被告向原告提交退租报告，同年1月9日，原、被告双方签订《补充协议》确认涉案《租赁合同》解除等事实，本院对被告的上述证据的证明效力均不予确认，对被告的辩称意见不予采信。本院认为：原告宁波凯迪投资有限公司与被告倪董萍之间的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应诚信地履行合同约定的义务。现被告未按约足额支付租金等费用，显属违约，故原告要求被告支付2017年11月1日至2018年1月10日共71天的租金总计38904元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付垫付的水电费及物业管理费的主张，依据原告提交的证据，本院核定电费为11346元、水费为1041.6元、商铺物业管理费为4625元，总计17012.6元，及原告主张履约保证金20000元不予返还的诉讼请求，因原、被告签订的《租赁合同》第七条第1点明确约定若被告逾期支付租金超过十天的，原告有权选择解除合同、收回房屋，履约保证金归原告所有，故原告的上述诉讼请求符合双方约定和法律规定，本院也均予以支持。对于原告要求被告支付150000元违约金的请求，本院认为本案中，在20000元履约保证金依合同约定归原告所有的情况下，违约金应以赔偿原告方的损失为主要功能，即以填补损失为主，被告提出了违约金过高的异议，且原告未进一步举证证明履约保证金远不足以弥补其损失的事实，故对原告的主张不予支持。对于被告的违约责任，本院依法酌情调整为以被告所欠付租金38904元为基数，自2017年4月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止。关于被告提出违约金计算应从原告告知被告欠付租金之日起算的抗辩意见，本院认为，根据涉案《租赁合同》第四条之约定，被告应于2017年4月1日前（遇法定节假日顺延）支付第二年度即2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金200000元，对此，被告理应积极、审慎履行其合同义务，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。对于被告提出的履约保证金的性质实际上与定金相同，故不能与违约金同时进行主张的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。此即定金罚则，其同时约束合同双方。而从涉案《租赁合同》第七条第1点约定可见，原、被告约定的履约保证金仅约束了被告的行为，对原告违约是否应双倍返还履约保证金并未在合同中进行约定。因此，本案中履约保证金并不具有定金的性质，故被告的抗辩意见不能成立。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告倪董萍应支付原告宁波凯迪投资有限公司租金38904元，并支付从2017年4月1日起的逾期付款违约金（以租金38904元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止），限于本判决生效之日起十日内支付；二、被告倪董萍应支付原告宁波凯迪投资有限公司电费11346元、水费1041.6元、商铺物业管理费4625元，合计17012.6元，限于本判决生效之日起十日内支付；三、被告倪董萍已支付给原告宁波凯迪投资有限公司的履约保证金20000元，原告宁波凯迪投资有限公司无需退还给被告倪董萍；四、驳回原告宁波凯迪投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4697元，减半收取2349元，由原告宁波凯迪投资有限公司负担1561元，被告倪董萍负担788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  何健康二〇一八年四月八日书记员  赵 婕?*MERGEFORMAT?1?