北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初14841号
原告：王志清，男，1977年12月9日出生。
委托诉讼代理人：苟波，北京智勇律师事务所律师。
被告：冯秋宇，女，1983年10月24日出生。
第三人：中国建设银行股份有限公司北京顺义支行，营业地址北京市顺义区府前中街。
企业负责人：张广洲，行长。
委托诉讼代理人：童健，北京市善邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于磊，北京市善邦律师事务所律师。
原告王志清与被告冯秋宇、第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称建行顺义支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘飞虎独任审判，公开开庭进行了审理。原告王志清及其委托诉讼代理人苟波、被告冯秋宇及第三人建行顺义支行之委托诉讼代理人于磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王志清向本院提出诉讼请求：1.由原告代被告向第三人偿还现在位于北京市顺义区×区×号楼×单元×号房屋的贷款，所需款项从涉诉房屋房款中扣除，第三人在受偿贷款本息后对涉诉房屋进行解押；2.判令被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，在第三人对涉诉房屋解押后将其过户至原告名下；3.判令被告立即将涉诉房屋腾退给原告，并依照约定保留家具及其他设备、设施；4.被告承担本案案件受理费。事实与理由：2016年8月1日，原告与被告通过中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：被告将位于北京市顺义区×区×号楼×单元×号房屋出售给原告，房屋总价款177万元；原告当天支付给被告定金及首付款97万元。合同签订后，中介公司三次向第三人预约解押，在预约还款时被告均表示同意配合办理相关手续，但是在约定的时间被告又连续三次拒不到场，致使涉诉房屋欠第三人贷款至今仍未偿还，涉诉房屋不能过户给原告。为继续履行合同，原告愿意向第三人直接清偿贷款，所需费用从原告应付房款中扣除。原告的行为严重违反合同约定及法律规定，给原告造成重大损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告冯秋宇辩称：我不同意原告的诉讼请求，我不想卖房了，我可以退全款加付违约金。
第三人建行顺义支行辩称：我行不是争议案件的当事人，对双方行为不发表意见；被告作为借款人，与我行签订贷款金额为79万元的借款抵押合同；截止到2016年12月8日，被告需要偿还本行贷款本息共计774416.81元；根据法律规定，被告在我行贷款本息全部清偿前，其与我行所签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力；若被告将房产转让，应优先偿还我行贷款，不得侵犯我行合法权利；即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除被告作为借款人对我行的还款义务；若代偿人凭生效判决要求代替被告还款，我行可依法办理相关事宜；被告尚欠我行贷款本金余额以我行提交的证据为准，全部应还金额依据实际还清之日计算为准；本案合同纠纷的发生与我行行为无关，我行不承担本案任何诉讼费用。
经审理查明：
2016年8月1日，原告王志清与被告冯秋宇通过北京金色时光房地产经纪有限公司居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同主要内容有：1.出卖人出售坐落于北京市顺义区×区×号楼×单元×号房屋一套给买受人；2.该房屋成交价格为70万元，另外有屋内家具家电装饰装修、其他配套设施、物业费等作价107万元，本合同所称房款包括以上两项共计177万元；3.该房屋已经在建设银行设定抵押，出卖人应于2016年11月15日前办理抵押注销手续；4.出卖人应当在过户当日前将该房屋交付给买受人；5.经双方同意，自本合同签订之日起至2016年11月15日前双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；6.出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同；迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的；拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的；因出卖方或者合同实际签订人的其它原因，造成买受人无法在约定的期限内取得房屋所有权或无法正常使用该房屋的。
合同签订当日，原告即按合同约定支付给被告首付款97万元。其后因被告有不出售涉诉房屋的想法，又未依约注销涉诉房屋上的抵押权，双方就此发生纠纷。
另查，2015年8月，被告以涉诉房屋设置一般抵押与第三人建行顺义支行签订个人住房（商用住房）借款合同，贷款本金为79万元，借款期限为360个月。截止到2016年12月8日，被告尚需偿还建行顺义支行本息共计774416.81元，其中剩余本金773768.05元。
审理中，原告增加一项诉讼请求，要求被告支付违约金35.4万元。其称依据的是本合同第十一条第一款的第3、4、7项，计算方式为总价款177万乘以20%等于35.4万元。
审理中，被告明确表示不想卖房了，并承认自己是违约方。被告称其愿意退还原告首付款97万元并支付违约金，并对原告要求的违约金计算方式予以认可。
审理中，就原告诉状上的第一项诉讼请求，原告称：第三人对涉诉房屋享有抵押权，为了使第三人债权得到偿还从而解除抵押，所以原告愿意用剩余房款代被告偿还剩余贷款，第三人在本息均得到受偿后应当对涉诉房屋进行解押；在双方房屋买卖合同的第五条第3款第1项也有对房款偿还贷款以消除抵押的约定，且合同第二条中也有此约定；依据合同法第二百零八条的规定，债务人可以提前还款；根据担保法第五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。被告对此不予同意，称其不想卖房了。第三人称如果我行债权得到清偿，我行可以配合办理抵押权的注销。
审理中，就原告诉状上的第二项诉讼请求，原告称依据本合同及合同法的规定，一方违约应该赔偿损失或继续履行，这两种都是承担违约责任的方式，己方选择继续履行合同并要求被告协助过户。被告对此不同意，坚称自己现在不想卖房了。
审理中，就原告诉状上的第三项诉讼请求，原告称依据合同第11页的内容对房屋附属设施设备清单情况中有约定，同时根据合同第六条也有此约定，要求被告腾退房屋并保留约定的家具等。被告对此依然表示不同意，再次重申自己现在不想卖房了。
审理中，本院询问被告如果按照原告主张的继续履行合同、交付房屋、转移权属登记是否具有现实障碍时，被告回答称其没有能力偿还银行剩余借款，因为原告给被告的首付款97万元已经由被告拿去买了别处的房屋，差20万凑不齐偿还贷款。
上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、个人住房（商用住房）借款合同、资金交易查询单、贷款基本信息表、房屋他项权证、收据、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：
本案双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应合法有效。
合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则。本案中双方当事人就涉诉房屋签订有买卖合同，均应按约履行自己的义务。本案双方当事人已明确约定注销建行顺义支行在涉诉房屋上的抵押权、涉诉房屋过户及交付等的时间、条件、方式和违约责任，双方均应受此合同的约束。被告以自己现在不想卖房为由，无视双方签订的合同，拒不履行合同约定的义务，甚至将原告交纳的首付款用作被告自己另外购置房屋款项而不及时履行合同义务注销涉诉房屋的抵押权，是为严重恶意违约行为。对被告此严重违反诚信的行为，本院予以谴责！
第三人要求保障其债权与抵押权要求于法有据。第三人亦应当在其债权和抵押权得到保障的情况下，协助配合原、被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》的继续履行。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中双方在房屋买卖合同中就违约金计算约定条款，被告系违约方，故被告应按约赔偿原告方违约金35.4万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告王志清于本判决生效之日起三十日内代被告冯秋宇向第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行清偿以北京市顺义区×区×号楼×单元×号房屋作为抵押物担保的借款金额为七十九万元的剩余借款本金和利息（剩余借款本金和利息的数额以中国建设银行股份有限公司北京顺义支行计算的还款当日数额为准）；
二、原告王志清有权代被告冯秋宇办理北京市顺义区×区×号楼×单元×号房屋涉诉抵押权解除手续，中国建设银行股份有限公司北京顺义支行自收到原告王志清代为清偿的本金和利息后，立即协助原告王志清办理抵押权解除相关事宜；
三、被告冯秋宇于本判决第一项、第二项所述抵押权消灭且原告王志清依双方《北京市存量房屋买卖合同》支付剩余购房款（原告王志清为履行本判决第一项支付的款项均折抵剩余购房款八十万元）之日起七日内，协助原告王志清办理将北京市顺义区×区×号楼×单元×号房屋过户至原告王志清名下的相关手续；
四、被告冯秋宇于原告王志清依双方《北京市存量房屋买卖合同》支付剩余购房款（原告王志清为履行本判决第一项支付的款项均折抵剩余购房款八十万元）之日起十四日内将北京市顺义区×区×号楼×单元×号房屋腾退且交付原告王志清；
五、原告王志清与被告冯秋宇所签订的《北京市存量房屋买卖合同》中已经本判决确定履行内容按照本判决执行，本判决未确定的履行内容按照原、被告双方当事人所签订的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行；
六、被告冯秋宇给付原告王志清违约金三十五万四千元，于本判决生效之日起七日内履行；
七、驳回原告王志清其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千三百零五元（原告王志清已全部预交），由被告冯秋宇负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 刘飞虎
二〇一七年一月十一日
书记员 王 倩