安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终816号
上诉人（原审原告）：储亚周，男，1985年1月14日出生，汉族，住安徽省岳西县。
上诉人（原审原告）：刘晓芳，女，1987年11月10日出生，汉族，住安徽省岳西县。
两上诉人共同的委托诉讼代理人：储佳佳，安徽刘光耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽紫薇房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设西路117号。
法定代表人：刘和志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪秀峰，安徽国誉律师事务所律师。
上诉人储亚周、刘晓芳因与被上诉人安徽紫薇房地产开发有限公司（以下简称紫薇房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2017）皖0828民初2978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
储亚周、刘晓芳上诉请求：1.撤销原判第一项，依法改判紫薇房地产公司向储亚周、刘晓芳支付自2015年11月1日至2016年10月31日366天的逾期交房违约金42784元；2.紫薇房地产公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、普通情况下紫薇房地产公司2016年8月8日将房屋转给储亚周、刘晓芳转移占有可以视为紫薇房地产公司完成了涉案房屋的交付义务，但是本案中，转移占有与交付使用并不当然等同。根据当事人双方签订的合同第八条约定，紫薇房地产公司对自己交付设置了期限和条件两个标准，紫薇房地产公司不仅应当在2015年10月31日前交付房屋，还应当保证所交付的房屋是经验收合格并取得竣工验收备案证明的，很明显，紫薇房地产公司在一审开庭前尚未提供证据证明涉案房屋取得了竣工验收备案证明。所以一审认定紫薇房地产公司在2016年8月8日交付房屋，并将违约期限计算至2016年8月8日截止，是错误的，与合同约定不一致，也违背了法律规定，储亚周、刘晓芳主张违约期限计算至2016年10月31日应当获得支持。二、本案中法院没有必要调整违约金数额，一审法院居然越过合同当事人的意思自治，利用最高人民法院《关于审理商品房买没合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条来调整违约金，违背常理，属于滥用自由裁量权。三、一审法院对违约金的调整幅度过大，认定的违约金过低。
紫薇房地产公司辩称，1.违约并非被上诉人故意或者过失造成的，完全是因为意志之外不可控制的因素造成，延期交房行为实际上给紫薇房地产公司造成的损失更加大；2.我国《合同法》关于违约金的约定是以补偿损失为原则。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，吴美琴、陈林上诉理由不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。
储亚周、刘晓芳向一审法院起诉请求：1、被告支付自2015年11月1日至2016年10月31日366天的逾期交房违约金42784元（暂定，2016年11月1日至完成验收、取得竣工验收备案证明之日违约金另案主张）；2、被告支付逾期办证违约金7793元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年6月2日储亚周、刘晓芳与紫薇房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YX15000960），合同约定的主要内容有：买受人储亚周、刘晓芳购买出卖人紫薇房地产公司紫薇山庄一期4#楼2单元901室房屋；建筑面积共109.28平方米；单价每平方米元3565.72元，总价款389662元；交付期限：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经验收合格并取得竣工验收备案证明），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之叁的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，储亚周、刘晓芳按约定的时间支付了购房款。紫薇房地产公司于2016年8月8日交付房屋，房屋权属证书尚未办理。紫薇房地产公司在紫薇山庄一期工程施工过程中，因受政府拆迁、规划及施工环境等因素影响，延迟了工程进度。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司皖中信房估字（2017）H-1406号咨询报告就位于岳西县天堂镇紫薇山庄一期限所处地段普通装修状态住房在价值时点的市场平均租金估价为：8元／㎡﹒月。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思的真实表示，合法有效，双方均应依约履行。合同约定紫薇房地产公司应于2015年10月31日前交付经验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋，而案涉房屋于2016年8月8日才实际交付，案涉房屋的产权证未按约定时间办理，紫薇房地产公司明显违约，其应承担相应的违约责任。综合双方诉辩主张，本案的争议焦点在于依据何种标准确定逾期交房违约金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中由于双方均未提供证据证明迟延交房所造成的损失数额，一般来说，逾期交房给购房者造成的损失，可以逾期交房期间的房屋租金进行损失填补，储亚周、刘晓芳逾期取得房屋的实际损失数额可依同地段同类房屋租金标准来计算。本案中的违约责任，双方在合同中已有约定即按日向买受人支付已交付房款万分之叁的违约金，储亚周、刘晓芳主张的按合同约定计算的日累计违约金可达4余万元，紫薇房地产公司辩称按此计算的违约金过高，结合本案中紫薇房地产公司的违约原因、经营状况、施工环境、违约程度及相关法律规定，对此抗辩予以采纳，就违约金数额依法予以调整；参照同地段同类房屋租金标准（8元／㎡﹒月）的130％计算违约金。计算时间以合同约定的交房之日即2015年11月1日起，至实际交付之日即2016年8月8日止，共计281天；故储亚周、刘晓芳诉请支付逾期交房违约金，其合理部分10645元（109.28×8元／㎡﹒月÷30×281×130％），予以支持；储亚周、刘晓芳诉请支付逾期办证违约金7793元（389662×2％），符合合同约定，于法有据，予以支持。紫薇房地产公司提出因受政府拆迁、规划及施工环境等因素影响迟延交房、迟延办证属不可抗力，应不承担违约责任的辩解，于法无据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告安徽紫薇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告储亚周、刘晓芳逾期交房违约金10645元；二、被告安徽紫薇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告储亚周、刘晓芳逾期办证违约金7793元；三、驳回原告储亚周、刘晓芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费870元，减半收取435元，由紫薇公司负担235元，由储亚周、刘晓芳负担200元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、储亚周、刘晓芳主张逾期交房违约期限计算至2016年10月31日有无事实及法律依据；二、一审法院调整逾期交房违约金数额有无法律依据。
关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，根据已查明的事实，紫薇房地产公司就涉案房屋向储亚周、刘晓芳实际交付使用时间为2016年8月8日，一审法院据此将逾期交房违约金计算至该日符合上述司法解释的规定。主张涉案房屋未取得竣工验收备案证明，应按合同约定视为未交付。本案中涉案房屋是否取得竣工验收备案证明不影响已经交付使用的事实，故对储亚周、刘晓芳的该项上诉请求，本院依法不予支持。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少。本案中，涉案合同虽约定了违约金，但违约金过高，紫薇房地产公司要求调减，一审法院予以支持符合上述司法解释规定。对于损失的计算方式，因双方合同中未有约定，故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的损失计算方式确定储亚周、刘晓芳的损失进而依据第十六条进行违约金调整，综上，一审法院适用法律正确，对储亚周、刘晓芳的该项上诉请求，本院依法不予支持。
综上所述，储亚周、刘晓芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费870元，由储亚周、刘晓芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 毅
审判员 陈庆中
审判员 崔 智
二〇一八年五月二十九日
书记员 程 延
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；