广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）桂民一终字第30号
上诉人（一审被告，反诉原告）广西大学，住所地南宁市。
法定代表人赵艳林，校长。
委托代理人韦志中，广西方园律师事务所律师。
委托代理人张元强，广西同望律师事务所律师。
被上诉人（一审原告，反诉被告）高州市港兴实业有限公司，住所地广东省高州市。
法定代表人梁仲荣，总经理。
委托代理人庞才友，广西创想律师事务所律师。
上诉人广西大学因租赁合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2009）南市民一初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月3日受理后，依法组成由审判员梁文担任审判长，代理审判员黄广旗和代理审判员陈礼国参加的合议庭，于2010年4月26日公开开庭审理了本案。书记员林晓华担任记录。上诉人广西大学委托代理人韦志中、张元强，被上诉人高州市港兴实业有限公司（以下简称港兴公司）法定代表人梁仲荣及其委托代理人庞才友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年2月13日，港兴公司（乙方）与广西大学（甲方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：广西大学将座落在南宁市邕武路16号广西大学林学院校区出租物整体出租给港兴公司使用；出租物的租期为二十年，即自2007年2月13日起至2027年2月13日止；该出租物租金自甲方交付给乙方之日起开始计算，甲方同意给乙方两个月维修期，免收维修期租金；第一年租金为人民币4050000元，以后每满五年在上一年度年租金的基础上增加百分之五；租赁期间，如广西壮族自治区人民政府公布的物价指数比上一年度上涨超过3.75%时，本年度及以后每年的年租金相应予以增加；年租金增加额=上年房屋及占用场地年租金×（广西壮族自治区人民政府公布的物价指数-3.75%）；增加部分的租金，由乙方在该年度六月一日前十日内向甲方一次性付清；租金支付为先交租，后使用；租金支付除第一年度租金另有约定外，以后每一年度的租金分两期支付，每期的租金额为六个月的租金额，乙方应当在上一年度的12月21日前支付下一年度第—期六个月的租金，在当年度6月21日前付第二期租金（即余下的六个月租金）；除非甲方书面同意，乙方迟延支付租金的，自逾期之日起每日按每半年应交付租金总额的5％向甲方支付违约金；乙方逾期三个月不交足租金的，甲方有权解除本合同；甲方解除本合同后，乙方还应当另外赔偿甲方六个月的租金损失；为有效监督乙方的经营行为，乙方向甲方交纳经营保证金500000元；乙方在经营期间如有违反本合同约定的，除应按照合同规定承担责任外，乙方所交纳的经营保证金归甲方所有；本出租物于2007年5月30日前甲方向乙方交付；出租物交付时，由甲乙双方验收，如有异议，应在三日内提出，并根据实际情况顺延交付期限；甲方未能按合同约定的期限向乙方交付出租物的，自逾期之日起每日按每半年交付租金总额的千分之五向乙方支付违约金，但该项违约金累计最多不得超过一年的房屋租金；甲乙双方任何一方未履行本合同约定的任何一项条款均被视为违约；任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在五个工作日内对此确认或提出书面异议或补充说明，如在五个工作日内不予书面回答，则视为其接受书面通知所述内容；双方应对通知所述内容进行协商，协商不成的，按本合同争议条款解决等。合同签订后，港兴公司按约定交付了2007年第一期六个月的租金2025000元，并按约定交付保证金500000元；此后又按约定交付了2007年第二期和2008年全年的租金，合计交纳了租金6075000元。关于当事人争议的出租物移交情况，广西大学于2007年4月30日移交82套教工宿舍。由于广西大学与港兴公司在2007年4月30日交付出租物时，约定有暂未搬迁户房屋和不能搬迁户房屋，双方为此又于2007年10月17日签订了《林学校区移交清单的说明》作为补充协议。该补充协议约定：区域内现有房屋共有建筑面积47989.77㎡，其中4299.2㎡为单砖石棉瓦类简易平房和杂物房不计入移交面积，实际要移交面积为43690.57㎡。甲方林学校区的教工宿舍共计205套。其中，2—2栋102房已成危房和51套住房暂不在出租物范围内，如果搬回学校则移交给承接方使用；另71套住房延至2008年7月30日前尽可能搬迁，在桩号10053-10054号间的外来户搭建3间简易房，由广西大学负责清理等。此后，广西大学在2008年4月21日向港兴公司移交了18套教工宿舍（其中1-1栋4户、1-2栋4户、1-3栋3户、1-4栋1户、1-6栋1户、1-8栋4户），在2008年7月28日移交了36套教工宿舍（其中1-1栋7户、1-2栋8户、1-3栋4户、1-4栋3户、1-6栋8户、2-3栋1户、2-5栋1户、2-6栋2户、2-7栋2户），在2009年1月15日移交18套教工宿舍（其中1-2栋1户、1-3栋2户、1-4栋2户、1-6栋6户、1-7栋1户、2-5栋3户、2-6栋1户、2-7栋2户）。以上广西大学向港兴公司共移交了154套教工宿舍，其中包括部分上述51套里暂不在出租物范围内，如果搬回学校则移交给承接方使用的宿舍。而上述约定的71套住房中尚有28套（其中1-1栋4户、1-2栋2户、1-3栋6户、1-4栋1户、1-6栋2户、1-7栋2户、1-8栋2户、2-4栋1户、2-5栋1户、2-7栋7户），至今没有移交。
2007年5月28日，港兴公司向广西大学出具一份申请报告，认为未能移交的职工宿舍数量较多，迟延移交的时间长达一年，给其各项工作带来一定影响和造成一定经济损失，请求广西大学将仍留置在林学校区的打算转让给其的有关教学设备、学生宿舍物品无偿赠予给其等。这些物品，由双方在2007年4月30日清点，后广西大学陆续拆迁、搬走，于2008年3月17日，将上述物品搬迁完毕。2008年3月12日，广西大学发函给港兴公司，主张根据《租赁合同》第三条第3项的约定以及2008年广西壮族自治区政府通过《广西日报》公布的2007年物价指数为6．1％，港兴公司应当向广西大学支付2008年增加的租金95175元。同日，港兴公司复函广西大学，认为广西大学单方提出增加租金依据不足，要求其出示自治区人民政府关于公布物价指数的相关证明文件，经双方核准签字后才能执行等。2008年12月9日，广西大学复函主张自治区人民政府相关部门答复，按国家信息公开有关规定，人民政府公开发布的信息即是证明，不另行出示文件。港兴公司则认为广西大学没有提供自治区政府相关部门的答复函件，不能提供有关物价指数的确切数据，不存在要支付增加租金的义务。2008年12月12日，港兴公司发函给广西大学，认为其违约，要求将出租物的租金延至2009年2月13日起计算。广西大学于2008年12月17日复函否认存在违约行为，不同意延期计算租金。2008年12月22日，港兴公司又发函给广西大学，载明其认为广西大学违约的具体行为，并提出处理意见，即将港兴公司提前交纳广西大学尚未交付其时的部分出租物租金2323889．5l元滚动到2008年12月21日后作为港兴公司已交纳的租金。广西大学收到港兴公司的书面通知后，没有在五个工作日内予以书面答复。此后在2008年12月31日，广西大学的复函写明其组织双方于2008年12月30日对《租赁合同》、《林学校区移交清单的说明》及相关文件进行进一步的解读和审查，并同意之间的分歧提交法律裁决，裁决前双方应按《租赁合同》及相关文件的约定执行等。随后，港兴公司向一审法院起诉，请求法院判令：1、广西大学支付违约金2905875元（仅计算至2008年3月17日止，2008年3月17日后的违约金另行起诉）；并判令广西大学退还港兴公司多付的租金2323889．51元，（其余已多交付的3251110．49元租金另行起诉）两项合计5229764．51元，抵作港兴公司应付的后续租金；2、判令广西大学在一个月内将租赁物全部移交完毕给港兴公司，租期和租金从移交完毕之日起计算；3、诉讼费用由广西大学负担。在审理过程中，广西大学提起反诉，请求法院判令：1、港兴公司支付因物价上涨2008年度增加的租金95175元；2、港兴公司支付2009年第一期六个月的租金2072587．5元；3、港兴公司支付违约金（自2008年12月21日起，至港兴公司付清拖欠的租金、违约金、租金损失赔偿之日止，每逾期一日按半年租金2072587．5元的5‰计算）；4、解除广西大学与港兴公司之间签订的《租赁合同》；5、港兴公司赔偿广西大学的2009年六个月的租金损失2072587.5元；6、港兴公司所缴纳的经营保证金500000元归广西大学所有；7、港兴公司投资新建的房屋和附属设施、设备无偿归广西大学所有；8、港兴公司承担本案全部的诉讼费用。
一审法院另查明，广西大学林学校区移交建筑面积统计表写明：教工宿舍1-1栋建筑面积为1372.04㎡；1-2栋为1569.92㎡；1-3栋为1759.68㎡；1-4栋为1418.04㎡；1-6栋为2046.1㎡；1-7栋为1304.43㎡；1-8栋为1186.8㎡；2-1栋为104㎡；2-2栋为331.85㎡；2-3栋为284.85㎡；2-4栋为764.36㎡；2-5栋为745.48㎡；2-6栋为753.52㎡；2-7栋为2020㎡。另根据2007年4月30日林学校区教工宿舍移交表、林学校区教工宿舍暂未搬迁住户表和林学校区教工宿舍不能搬迁住户表，上述教工宿舍各栋移交、暂未搬迁、不能搬迁住户户数为：1-1栋为24户；1-2栋为24户；1-3栋为24户；1-4栋为26户；1-6栋为30户；1-7栋为14户；1-8栋为12户；2-1栋为1户；2-2栋为1户；2-3栋为2户；2-4栋为8户；2-5栋为8户；2-6栋为8户；2-7栋为24户。此外据广西大学林学校区移交建筑面积统计表，各栋学生宿舍、各间教室、图书馆及两个食堂等建筑［表中第8（2092㎡）、9（2378㎡）、10（2346.2㎡）、11（1081㎡）、13（2094㎡）、14（2458㎡）、23（660㎡）、35（48㎡）、36（36㎡）、37（169.1㎡）、38（1078㎡）、39（136㎡）、41（2472㎡）、43（1853.2㎡）、44（381㎡）、46（1350㎡）、47（1658㎡）项］的面积为：22290.5㎡。
一审法院还查明，2008年3月17日，《广西日报》刊登广西壮族自治区统计局、国家统计局广西调查总队撰写的《2007年广西国民经济和社会发展统计公报》，载明：初步核算，2007年全区居民消费指数上涨6.1％，商品零售价格上涨4.8%，工业品出厂价格上涨4.5%，原材料、燃料、动力购进价格上涨6.1%，固定资产投资价格上涨2.3%……
一审法院审理认为，港兴公司与广西大学于2007年2月13日签订的《租赁合同》和2007年10月17日签订的《林学校区移交清单的说明》，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应按上述协议履行。
本诉部分。关于广西大学在出租物交付方面是否存在违约行为，如果存在，应如何承担违约责任问题。一、关于违约事实和违约责任问题。（一）广西大学在教工宿舍交付方面是否存在违约行为问题。港兴公司与广西大学在《租赁合同》中约定：本出租物于2007年5月30日前交付；双方于2007年10月17日签订的《林学校区移交清单的说明》对教工宿舍中的71套住房约定延至2008年7月30日前尽可能搬迁。据此可知，该约定改变了原来出租物的交付时间，且也没有约定广西大学必须在2008年7月30日前将上述71套住房移交完毕，而是约定在2008年7月30日前尽可能搬迁。因此，港兴公司起诉主张广西大学在上述71套教工宿舍交付方面存在违约行为，理由不能成立。（二）对于各栋学生宿舍、各间教室、图书馆及两个食堂等建筑物内物品在2008年3月17日搬迁完毕是否构成交付违约问题。双方于2007年10月17日签订《林学校区移交清单的说明》没有对上述出租物交付的时间另行约定，故应按《租赁合同》约定的出租物于2007年5月30日前交付的时间来交付。虽然港兴公司曾在2007年5月28日向广西大学出具一份申请报告，请求广西大学将仍留置在林学校区的打算转让给其的有关教学设备、学生宿舍物品无偿赠予给其，但广西大学没有充分证据证明此后双方一直协商处理这些物品，且港兴公司也不认可双方一直协商处理这些物品。因此，广西大学陆续拆迁、搬走这些物品，最后于2008年3月17日，将上述物品搬迁完毕，港兴公司在2008年3月18日才能对上述出租物进行维修及使用，因此，广西大学对各栋学生宿舍、各间教室、图书馆及两个食堂等建筑物的交付存在违约情形。另外在应交接的地界中，对位于桩号10053-10054号间的外来户，广西大学也没有充分证据证明已清理移交给港兴公司，亦构成违约。根据《租赁合同》约定，广西大学未能按合同约定的期限向港兴公司交付出租物，自逾期之日起每日按每半年交付租金总额的千分之五向港兴公司支付违约金，但该项违约金累计最多不得超过一年的房屋租金。因此，港兴公司起诉主张要求广西大学支付计算到广西大学第一批逾期交付租赁物的日期（即2008年3月17日）止的违约金，逾期天数为287日，违约金为2905875元，予以支持。二、关于广西大学是否应退还港兴公司主张的多付租金2323889．51元问题。由于港兴公司交纳给广西大学的是广西大学林学院校区整体出租物的租金，而广西大学在港兴公司交纳租金的对应租期内没有全部交付完出租物，因此，这部分出租物在交付前的租金应予扣除，由广西大学退回港兴公司。具体数额为：（一）本案出租物每天每㎡的租金：4050000元÷43690.57㎡÷365天=0.254元／㎡／天。（二）广西大学在2008年4月21日移交18套教工宿舍的面积为：1228.477㎡；在2008年7月28日移交36套教工宿舍的面积为：2517.878㎡；在2009年1月15日移交18套教工宿舍的面积为：1365.304㎡。（三）应退回的租金：1、2008年3月17日搬迁完的各栋学生宿舍、各间教室、图书馆及两个食堂等出租物部分：22290.5㎡×287天×0.254元／㎡／天=1624932.87元；2、2008年4月21日移交18套教工宿舍等出租物部分：1228.477㎡×321天×0.254元／㎡／天=100162.64元；2008年7月28日移交36套教工宿舍等出租物部分：2517.878㎡×418天×0.254元／㎡／天=267328.14元；2009年1月15日移交18套教工宿舍等出租物部分：1365.304㎡×573天（港兴公司没有交纳2009年租金，2009年1月1日至2009年1月15日的租金不存在退回问题，算至2008年12月31日）×0.254元／㎡／天=198709.07元。上述应退回的租金共计2191132.72元。至于港兴公司请求将广西大学支付的违约金及退还的租金抵作港兴公司应付的后续租金，因没有合同依据和法律依据，不予支持。三、关于广西大学是否应在一个月内将租赁物全部移交完毕给港兴公司，租期和租金从移交完毕之日起计算问题。港兴公司与广西大学于2007年10月17日签订的《林学校区移交清单的说明》约定71套住房延至2008年7月30日前尽可能搬迁。该约定没有约定广西大学必须在2008年7月30日前将上述71套住房移交完毕。因此，上述71套住房中尚没有移交的28套住房，因港兴公司与广西大学没有约定最后交付时间，港兴公司要求广西大学在一个月内将租赁物全部移交完毕，没有合同依据，不予支持。港兴公司起诉要求租期和租金从移交完毕之日起计算，亦没有合同依据和法律依据，也不予支持。
反诉部分。一、关于港兴公司是否应支付广西大学主张的因物价上涨2008年度增加的租金95175元问题。《租赁合同》约定：租赁期间，如广西壮族自治区人民政府公布的物价指数比上一年度上涨超过3.75%时，本年度及以后每年的年租金相应予以增加。广西大学提供广西壮族自治区统计局、国家统计局广西调查总队撰写的《2007年广西国民经济和社会发展统计公报》，其证明的是：2007年全区居民消费指数上涨6.1％，商品零售价格上涨4.8%，工业品出厂价格上涨4.5%，固定资产投资价格上涨2.3%等，而没有“物价指数”。广西大学主张因物价上涨，2008年度增加租金95175元，但却不能提供相应证据支持其主张，对广西大学该项诉讼请求，不予支持。二、关于港兴公司是否应支付2009年第一期六个月租金2072587．5元问题。港兴公司承租使用了广西大学出租物，应当支付2009年第一期六个月的租金。由于《租赁合同》约定应交纳的2009年第一期六个月租金2025000元是广西大学林学院校区整体出租的租金，而广西大学现还有28套教工宿舍至今没有移交，因此，这部分没有交付的教工宿舍租金不应交纳。这部分租金为98948.05元；另外，2009年1月15日移交18套教工宿舍等出租物，从2009年1月1日至2009年1月15日的租金5201.8元亦不应交纳。因此，港兴公司应支付2009年第一期六个月租金是2025000元-98948.05元-5201.8元=1920850.15元。三、关于港兴公司在租金交付方面是否存在违约行为，如果存在，应如何承担违约责任问题。合同虽然约定除非广西大学书面同意，港兴公司迟延支付租金，自逾期之日起每日按每半年应交租金总额的5％向广西大学支付违约金，但由于港兴公司与广西大学对广西大学是否迟延交付出租物、如何承担违约责任问题存在争议，港兴公司已通过函件向广西大学提出因迟延交付出租物导致多交的租金折抵后续租金的解决办法，而广西大学没有在合同约定的5个工作日内书面答复，港兴公司依约视广西大学已同意了港兴公司书面通知的内容，港兴公司没有交纳2009年第一期六个月租金有其依据，并非恶意违约。广西大学要求港兴公司支付违约金、解除其与港兴公司之间签订的《租赁合同》、赔偿2009年六个月租金损失、港兴公司所缴纳的经营保证金500000元归广西大学所有、港兴公司投资新建的房屋和附属设施、设备无偿归广西大学所有等，理由不充分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）广西大学支付原告（反诉被告）港兴公司违约金2905875元；二、被告（反诉原告）广西大学退回原告（反诉被告）港兴公司租金2191132.72元；三、原告（反诉被告）港兴公司应支付给被告（反诉原告）广西大学2009年第一期六个月的租金1920850.15元；四、驳回原告（反诉被告）港兴公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广西大学的其他反诉请求。一审本诉案件受理费48408元，由广西大学负担47149元，港兴公司负担1259元。一审反诉案件受理费26373元，由广西大学负担15873元，港兴公司负担10500元。
上诉人广西大学不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定广西大学构成违约错误，广西大学不构成违约，不应承担违约责任。二、法院即使认定广西大学构成违约，一审判决的违约金也过高，显失公平。三、一审判决在判令广西大学退还港兴公司租金方面存在错误。四、港兴公司构成违约，一审判决认定港兴公司不构成违约错误。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回港兴公司诉讼请求，支持广西大学反诉请求，本案一审和二审全部诉讼费均由港兴公司负担。
被上诉人港兴公司答辩称，一、广西大学逾期交付出租物违约事实清楚，证据确凿。二、广西大学未按合同约定履行义务，应承担违约责任，一审判决广西大学按合同约定承担违约责任正确。三、一审判决广西大学退回港兴公司租金2191132.72元正确。四、港兴公司不存在违约行为，广西大学反诉请求无事实和法律依据。综上所述，广西大学上诉理由均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审庭审中，双方当事人均没有提交新证据，本院二审查明的事实与一审判决查明的事实相同。
本院另查明，为了化解矛盾，友好解决纠纷，广西大学和港兴公司于2010年5月23日向本院申请庭外和解。考虑到本案的特殊性，本院在组织调解的同时，还委托相关行政主管部门进行了调解，但因双方分歧过大，最终未能达成调解协议。
综合双方当事人诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一、在合同履行中，广西大学是否存在违约行为，应否承担违约责任，一审判决广西大学支付违约金2905875元给港兴公司是否正确；二、广西大学应否退还部分租金给港兴公司，如果应退，应退回多少；三、港兴公司是否存在违约行为，应否承担违约责任，广西大学请求支持其全部反诉请求是否有事实和法律依据。
本院认为，港兴公司和广西大学签订的《租赁合同》及相关协议，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。一方或双方当事人不按照合同约定履行义务或有其他违约行为，给对方造成损失的，应依法承担违约责任。
对双方当事人在二审中争议的焦点问题，本院综合评判如下：
一、关于在合同履行中，广西大学是否存在违约行为，应否承担违约责任，一审判决广西大学支付违约金2905875元给港兴公司是否正确问题。
本院认为，广西大学作为出租人，其基本义务就是按照合同约定交付租赁物并保证租赁物能达到承租人正常使用要求。但在本案中，广西大学早在2007年4月30日便把各栋学生宿舍、各间教室、图书馆及两个食堂等建筑物移交给了港兴公司，上述建筑物中的物品，不在出租物范围内，双方在移交时进行了清点确认，但广西大学没有在合理期限内搬走。2007年5月28日，港兴公司向广西大学出具一份申请报告，认为未能移交的职工宿舍数量较多，迟延移交的时间长达一年，给其各项工作带来一定影响和造成一定经济损失，请求广西大学将仍留置在林学校区的打算转让给其的有关教学设备、学生宿舍物品无偿赠给港兴公司。对港兴公司的请求，广西大学应本着诚实信用原则在合理期限内答复，若不同意，应在合理期限内搬走。但在一、二审期间，广西大学均没有提供证据证明其在合理期限内对港兴公司的请求给予了明确答复，也没有在合理期限内将上述物品搬走。上述物品，直到2008年3月17日，才由广西大学后勤管理中心搬迁完毕，明显影响到港兴公司及时安装桌椅、床铺和相关设备，进而影响到港兴公司对上述学生宿舍、教室、图书馆、食堂等建筑物的正常使用，应认定广西大学构成违约。按照双方当事人于2007年10月17日签订的《林学校区移交清单的说明》，桩号10053-10054间的外来户由广西大学清理，双方当事人虽然没有约定清理时间，但广西大学应本着诚实信用原则，在合理期限内积极履行该义务。在一、二审期间，广西大学没有提供任何证据证明其已经在积极履行该义务，比如是否已经开始与桩号10053-10054间外来户进行协商，等等，应认定广西大学构成违约。广西大学也没有严格按照《租赁合同》和《林学校区移交清单的说明》履行教工宿舍移交义务。按照《租赁合同》和《林学校区移交清单的说明》，有71套教工宿舍在2007年4月30日暂不能移交，广西大学同意这71户延至2008年7月30日前尽可能移交，该约定虽未最终确定移交完毕时间，但广西大学仍应本着诚实信用原则，在2008年7月30日前尽可能全部移交，即使在2008年7月30日前不能全部移交，也应在2008年12月31日前全部移交。但截止至2009年6月16日一审法庭辩论终结时，广西大学仅移交了这71套中的43套，还有28套没有移交，应认定广西大学构成违约。综上，广西大学没有按照合同约定本着诚实信用原则全面履行义务，存在违约行为，但违约情节较轻，一审判决广西大学支付违约金2905875元明显偏高，广西大学上诉主张违约金过高理由成立，本院依法予以调整。在二审期间，经本院释明，港兴公司没能在本院规定的举证期限内，举证证明广西大学违约给港兴公司造成的损失是多少，本院综合全案案情、双方当事人庭审陈述意见、广西大学违约情节等相关因素，酌情裁定广西大学支付港兴公司违约金600000元。
二、关于广西大学应否退还部分租金给港兴公司，如果应退，应退回多少问题。
本院认为，广西大学应退还部分租金给港兴公司，具体包括以下几个方面：（一）广西大学早在2007年4月30日便把各栋学生宿舍、各间教室、图书馆及两个食堂等建筑物移交给了港兴公司，但对上述建筑物中的物品，广西大学后勤管理中心直到2008年3月17日才搬迁完毕，明显影响到港兴公司对上述学生宿舍、教室、图书馆、食堂等建筑物的正常使用，应相应扣除部分租金，但一审判决把交付有瑕疵等同于未交付，判决扣除1624932.87元租金明显偏高，本院依法予以纠正。综合全案案情，本院酌情扣除租金22290.5㎡×287天×0.06元／㎡／天=383842.41元。（二）双方当事人于2007年2月13日签订的《租赁合同》第三条第1款约定，出租物租金自广西大学交付给港兴公司之日起计算。在合同实际履行时，有71套教工宿舍在2007年4月30日未能交付，对这部分租金，应按实际交付时间相应予以扣除。但对于应扣除多少租金问题，广西大学和港兴公司有争议。港兴公司主张应按一审判决确定的0.254元／㎡／天标准扣除，广西大学主张按0.06元／㎡／天标准扣除。本院认为，本案出租物既包括房屋，也包括场地，一审判决完全按照房屋建筑面积确定扣除标准明显不当，广西大学把每平方米场地租金价格等同于每平方米房屋租金价格，主张按0.06元／㎡／天{4050000元÷（140000.7㎡（场地面积）＋43690.57㎡（建筑面积）］÷365天＝0.06元／㎡／天}标准扣除，也明显不当，本院综合考虑双方当事人意见，酌情按照（0.254元／㎡／天＋0.06元／㎡／天）÷2=0.157元／㎡／天标准扣除租金。具体扣除金额如下：1、2008年4月21日移交18套教工宿舍等出租物部分：1228.477㎡×321天×0.157元／㎡／天=61911.56元；2、2008年7月28日移交36套教工宿舍等出租物部分：2517.878㎡×418天×0.157元／㎡／天=165238.26元；3、2009年1月15日移交18套教工宿舍等出租物部分：1365.304㎡×573天（港兴公司没有交纳2009年租金，2009年1月1日至2009年1月15日的租金不存在退回问题，计算至2008年12月31日）×0.157元／㎡／天=122824.11元。上述应退回的租金共计733816.34元。一审判决认定广西大学应退回租金2191132.72元明显偏高，本院依法予以纠正。
三、关于港兴公司是否存在违约行为，应否承担违约责任，广西大学请求支持其全部反诉请求是否有事实和法律依据问题。
（一）关于港兴公司是否存在违约行为，应否承担违约责任问题。
1、关于广西大学要求港兴公司支付因物价上涨而增加的2008年年度租金95175元，港兴公司没有支付是否构成违约问题。按照合同约定，租赁期间，如广西壮族自治区人民政府公布的物价指数比上一年度上涨超过3.75%时，本年度及以后每年的年租金相应予以增加；年租金增加额=上年房屋及占用场地年租金×（广西壮族自治区人民政府公布的物价指数-3.75%）；增加部分的租金，由港兴公司在该年度六月一日前十日内向广西大学一次性付清。但在本案一审期间，广西大学未能提供证据证明2007年广西壮族自治区物价指数是多少，在本院二审期间，经本院释明，广西大学仍未能在本院规定的举证期限内，提供证据证明2007年广西壮族自治区物价指数是多少，应依法承担举证不能之责任。在广西大学不能举证证明2007年广西壮族自治区物价指数是多少情况下，港兴公司拒绝支付广西大学主张的因物价上涨而增加的2008年年度租金95175元，不构成违约。广西大学主张港兴公司没有支付因物价上涨而增加的2008年年度租金95175元构成违约，理由不能成立，本院依法不予采信。
2、关于港兴公司没有支付2009年第一期六个月租金是否构成违约问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在本案中，双方当事人虽然在合同中约定先交租，后使用，但在港兴公司已足额支付2007年和2008年全部租金情况下，广西大学并没有按照合同约定的时间把全部教工宿舍移交给港兴公司使用。截止至2009年1月15日，尚有28套教工宿舍没有移交给港兴公司。对这28套教工宿舍，港兴公司有先履行抗辩权，有权拒绝支付相应部分租金，但港兴公司不能以此为由拒绝支付2009年第一期六个月的全部租金。港兴公司拒绝支付2009年第一期六个月的全部租金超出了其拥有的先履行抗辩权行使范围，也违背了诚实信用原则，应认定构成违约。
（二）关于广西大学请求支持其全部反诉请求是否有事实和法律依据问题。
1、关于港兴公司应否支付广西大学主张的因物价上涨而增加的2008年年度租金95175元问题。如前所述，在本案中，广西大学不能提供证据证明广西壮族自治区人民政府公布的2007年物价指数比上一年度上涨超过3.75%，应依法承担举证不能之责任。广西大学要求港兴公司支付因物价上涨而增加的2008年年度租金95175元，没有事实依据，本院依法不予支持。
2、关于港兴公司应否支付2009年第一期六个月租金2072587.5元给广西大学问题。本院认为，港兴公司承租使用了广西大学林学院校区，应当按照合同约定支付2009年第一期六个月租金。由于《租赁合同》约定应交纳的2009年第一期六个月租金2025000元是广西大学林学院校区整体出租的租金，而广西大学有28套教工宿舍至今没有移交给港兴公司，一审判决认定这28套教工宿舍的租金应从2009年第一期六个月租金中扣除正确，但扣除标准明显偏高，本院按前述0.157元／㎡／天标准，酌情扣除61160.80元。另外，有18套教工宿舍广西大学于2009年1月15日才移交给港兴公司，港兴公司不应支付这18套教工宿舍从2009年1月1日至2009年1月15日的租金，该部分租金为1365.304㎡×15天×0.157元／㎡／天=3215.29元。因此，港兴公司应支付的2009年第一期六个月的租金为2025000元-61160.80元-3215.29元=1960623.91元。
3、关于本案合同应否解除问题。本院认为，在本案中，双方当事人之所以发生争议，主要是因为广西大学在履行合同过程中多次出现履行瑕疵，构成违约。广西大学违约在先，港兴公司行使先履行抗辩权超出必要限度，也构成违约，但其违约在广西大学违约之后。在这种情况下，广西大学要求解除合同，理由不充分，本院依法不予支持。
4、关于广西大学其他反诉请求应否得到支持问题。本院认为，广西大学按照合同约定要求判令港兴公司赔偿2009年六个月租金损失2072587.5元、港兴公司所缴纳的经营保证金500000元归广西大学所有、港兴公司投资新建的房屋和附属设施、设备无偿归广西大学所有，等等，在性质上都属于违约金。由于合同约定的违约金过高，港兴公司要求调整，本院依法予以调整。本院认为，港兴公司不按照合同约定支付租金，广西大学的损失主要是利息损失，港兴公司应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准，赔偿广西大学利息损失。对于广西大学其他反诉请求，本院依法不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理部分有误，本院依法予以纠正。广西大学上诉理由部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持南宁市中级人民法院（2009）南市民一初字第13号民事判决第四项、第五项；
二、变更南宁市中级人民法院（2009）南市民一初字第13号民事判决第一项为“上诉人广西大学支付被上诉人高州市港兴实业有限公司违约金600000元”；
三、变更南宁市中级人民法院（2009）南市民一初字第13号民事判决第二项为“上诉人广西大学退回被上诉人高州市港兴实业有限公司租金733816.34元”；
四、变更南宁市中级人民法院（2009）南市民一初字第13号民事判决第三项为“被上诉人高州市港兴实业有限公司应支付给上诉人广西大学2009年第一期六个月租金1960623.91元及利息（利息计算：按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准，从2008年12月22日起计算至本判决确定的给付之日止）”。
一审本诉案件受理费48408元，由广西大学负担19363.2元，港兴公司负担29044.8元。一审反诉案件受理费26373元，由广西大学负担15823.8元，港兴公司负担10549.2元。二审案件受理费48408元（广西大学已预交），由广西大学负担24204元，港兴公司负担24204元。港兴公司负担的二审案件受理费24204元，由港兴公司直接支付给广西大学。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向南宁市中级人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 文
代理审判员 黄广旗
代理审判员 陈礼国
二〇一二年十二月十七日
书 记 员 林晓华