浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬宁民初字第1203号
原告：宁海大观园文化传媒有限公司。
法定代表人：范月平。
委托代理人：许华伟。
委托代理人：杨玮玮。
被告：王文光。
委托代理人：叶波。
原告宁海大观园文化传媒有限公司与被告王文光为房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月12日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员葛丹芳适用简易程序独任审判，后因案情复杂转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2013年9月2日、2013年9月29日、2014年4月17日三次公开开庭进行了审理，原告宁海大观园文化传媒有限公司的委托代理人杨玮玮、被告王文光及其委托代理人叶波到庭参加了诉讼。审理期间，原、被告申请庭外和解60天，和解期间双方未能达成一致协议。因案情复杂，2014年1月6日本院决定延长审限6个月。本案现已审理终结。
原告宁海大观园文化传媒有限公司起诉称，2012年5月14日，原告与被告签订租赁合同一份，合同约定：⑴原告将位于宁海大观文化园一层A1-07至A1-11号铺位租赁给被告使用，租赁期限自2012年7月1日至2018年6月30日，第一年至第三年年租金344925元，租金按六个月一付，第一期租金172463元，以后租金被告应在新租期开始的前一个月15日前向原告一次性足额支付新的租期租金以及物业服务费；⑵合同签订后被告交纳履约保证金86231元，用于可能发生的赔偿、违约责任，如因被告违约提前终止合同的，原告有权没收履约保证金；⑶被告迟延交纳租金、物业服务费或其他费用，每迟延一日，应支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，延迟15日，原告可暂停能源供应或物业管理服务，经书面催讨后30日仍未足额交纳的，原告有权单方解除合同；⑷因被告原因导致合同提前终止，被告应在合同终止后七日内按第一年租金标准补交免租装修期内的全部租金；⑸自进场日起，被告应支付该房屋产生的水、电、燃气等公用事业费，园区内水、电、燃气等传送过程中损耗部分发生的公用事业费，按照该房屋的实际用量占园区总用量的比例分摊，由原告代相关公用事业部门收取。2013年2月10日第一期租期届满后，被告未按约支付租金及物业服务费，并拖欠水电费。2013年5月13日，原告向被告发函催讨租金及其他费用，但被告至今仍未履行付款义务。综上，原告认为被告迟延履行合同主要义务，经合理催告后在合同约定的期限内仍未履行，故诉至法院，要求确认原、被告之间的租赁合同解除，支付2013年2月11日至2013年8月10日第二期租金172463元（合同解除后按租金标准计算实际占有使用费），物业服务费9450元，水电费19596.7元，履约保证金86231元归原告所有，迟延履行违约金31494元，免租装修期租金77332.5元，合计396567.2元。庭审中，原告明确第二期租金及实际占用费从2013年2月11日计算至2013年12月14日计287438元。
为证明上述事实，原告举证如下：
1.宁海县人民政府专题会议纪要（2011）2号、（2011）3号、（2012）16号文件各一份、建设工程规划许可证二份、宁海经济开发区科技园区管理委员会与原告订立的租赁合同复印件一份，拟证明大观园所在地块使用权属宁海经济开发区科技园区管理委员会，其土地性质调整为商业住宅后原告向宁海经济开发区科技园区管理委员会承租该地块10年，房屋是经过规划部门批准依法建造的，原告享有涉案房屋合法出租的权利，原、被告签订的租赁合同合法有效的事实。
2.编号为D0017的租赁合同一份，拟证明原、被告于2012年5月14日签订租赁合同，被告租赁原告一层A1-07至A1-11号面积为350平方米的摊位，年租金344925元，年物业服务费18900元，租金、物业服务费半年一付并约定了双方权利义务及违约责任的事实。
3.原告于2013年5月13日发出的催款函、电费水费欠费清单、韵达快运详情单及跟踪查询结果各一份，拟证明2013年5月13日原告书面向被告催讨租金、水电费、服务费201509.7元的事实。
4.编号为D0070的租赁合同一份，拟证明原告与案外人王秒允于2012年11月1日签订编号为D0070的合同，合同主要条款均有租户签字按印，被告主张的原、被告于2012年5月14日签订的编号为D0070的租赁合同不是真正的租赁合同的事实。
5.开业通知函一份，拟证明原告的大观文化园于2012年8月3日开业的事实。
被告王文光答辩称，首先原告提供的合同是无效合同，主要理由如下：1.大观园建筑是违章建筑，根据原告提供的建设工程规划许可证及（2012）16号县府会议纪要，大观园建筑为临时建筑，临时建筑有效期为2年，至2013年6月3日之后为违章建筑，原告提供的合同租期却为6年，显然不合法；2.根据县府会议纪要，大观园是工艺美术街区，立足产品设计、工艺设计、广告设计、动漫设计等，原告公司经营范围为动漫设计、广告服务、平面设计等，其经营范围不包含出租、餐饮等项目，原告超范围经营，违反政策扶持功能，故合同无效。其次，假使合同有效，双方实际履行的合同亦不是原告提供的合同。2012年5月14日，王文光、史某分别与原告签订编号为D0070、D0071的租赁合同，被告王文光租赁原告A1-07至A1-09摊位，建筑面积为140平方米，经营甜品；史某租赁原告A1-10至A1-11摊位，租赁面积为130平方米，经营咖啡，原、被告应按照D0070号合同履行相应的权利义务。被告已向原告支付租金、物业服务费、定金等合计273144元。早在原告向被告发催讨函前的2013年4月13日，原告在未事先告知被告的情形下对被告的摊位停水停电，致使被告不能正常经营，原告违约在先，被告对此保留索赔的权利。再次，如果按照D0017号合同，关于租金的起算点，合同约定自原告确定的开业日起计付，以原告的开业通知书为准，但被告从未收到过开业通知书，被告实际开业时间在2012年9月中旬，原告未能提交消防验收报告，如果消防验收未通过，是不具备开业条件的。关于履约保证金，合同约定原告有权将履约保证金先行支付拖欠的租金，原告要求的租金中应当扣除履约保证金86231元，原告要求判令履约保证金归其所有缺乏法律依据，并且原告要求的违约金过高，应当予以调整。被告在收到原告的催款函后，积极与原告沟通，包括公摊面积计算、租金的计算等，双方有分歧，导致本案纠纷，并不能以此说明被告违约。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，被告举证如下：
1.原、被告于2012年5月14日签订的编号为D0070的租赁合同一份，拟证明被告向原告租赁A1-07至A1009号摊位，建筑面积为140平方米的事实。
2.原告与史某于2012年5月14日签订的编号为D0071号租赁合同一份，拟证明史某向原告租赁A1-10至A1011号摊位，建筑面积为130平方米的事实。
3.原告营业执照复印件一份，拟证明原告的经营范围为动漫设计、广告服务、平面设计、图文设计、会务服务、企业形象策划、企业营销策划、商品专栏展示付、保洁服务、自有柜台租赁、字画、百货零售、停车服务，原告将摊位租赁给被告改变了土地用途的事实。
4.证人吴某的证言，拟证明开业时间不是原告陈述的2012年8月3日，不应以此作为租金起算日期的事实。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，被告对该组证据的真实性、合法性没有异议，对原告的证明目的有异议，该组证据表明了原告向宁海经济开发区科技园区管理委员会租赁房屋10年、大观园房屋为临时建筑、大观园项目是为推进文化建设的文化项目，临时建筑的有效期限为2年，2年到期后为违章建筑，原告将房屋出租给被告经营餐饮，用于商业用途，擅自改变土地使用性质，违背了县政府扶持文化产业的政策规定，故原、被告签订的租期为6年的合同是无效的。本院认为，被告对该组证据的真实性、合法性没有异议，本院予以认定；根据原告提供的建设工程规划许可证，大观文化园建筑有效期至2014年7月20日。
二、原告提供的证据2，被告对真实性没有异议，但是认为实际履行的并不是该份合同，当日原、被告又签订了编号为D0070的合同，原告与案外人史某签订了编号为D0071的合同，实际履行的是后两份合同；另根据原告提供的合同暂定为2012年7月1日开业，但实际上并未按时开业。被告提供证据1、2予以反驳。原告对被告提供的证据1、2的签名盖章的真实性没有异议，但是认为这是应被告方的要求而另外签订的，为了让被告方便通过消防等检查批下经营执照，实际上编号D0070、D0071的合同是原告与其他人在日后签订的，原、被告是按照D0017号合同履行权利义务的。本院认为，从合同形式上看，原告提供的编号D0017的合同更为规范详实；从签订合同的时间上看，编号在后的合同签订时间也应在后；从被告支付的金额上看，合同签订后被告支付273144元，包括物业服务费9450元，物业费交纳给原告，而不是交纳给物业公司，故本院综合认定原、被告按照编号D0017号合同履行双方权利义务，未按照被告提供的两份合同履行。
三、原告提供的证据3，被告对真实性没有异议，但是认为被告是在2013年8月份收到的，原告催讨的金额是201509.7元，该数额未扣除保证金86231元，实际上2013年4月原告对被告租赁的房屋进行断水断电，原告违约在先。本院认为，原告按照被告提供的通信地址及联系方式在2013年5月13日向被告送达催款函，对该组证据，本院予以认定。
四、原告提供的证据4，被告认为真实性无法确认，且与本案无关联。本院认为，结合原、被告提供的其他证据，对该组证据，本院予以认定。
五、原告提供的证据5，被告认为没有收到过开业通知函，被告于2012年9月10日开业。本院认为，合同约定开业时间以原告的开业通知书为准，而不是以被告店面开业时间为准，且被告认可汤光伟为被告装修人员，汤光伟在开业通知函上签字确认，可以认定被告已收到开业通知函，故对该证据予以认定。
六、被告提供的证据3，原告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为根据相关法律法规规定，超范围经营并不是合同无效的理由。本院认为，原告的异议成立，被告辩称的理由不是合同无效的事由，故对被告的证明目的不予认定。
七、被告提供的证据4，原告认为证人吴某对被告的情况并不清楚，但其与原告签订的合同编号为D0065，签订时间为2012年9月7日，合同形式与原告提供证据2、4的形式是一致的，可以证明被告提供的编号为D0070、D0071号合同不是真实的。本院认为，证人当庭的陈述其于2012年10月18日入驻大观园，对之前情况不知情，无法证实被告的待证事实，对被告提供该证据的证明目的不予认定。
经审理查明，本院认定事实如下：
2012年5月14日，原告与被告签订编号D0017租赁合同一份，被告租赁原告位于宁海大观文化园的一层A1-07至A1-11号铺位，租期6年，租赁期自2012年7月1日至2018年6月30日，第一年至第三年租金344925元／年，租金按六个月一付，第一期租金172463元，以后租金被告应在新租期开始的前一个月15日前一次性足额支付新的租金以及物业服务费，并对双方权利义务及违约责任作出明确约定：1.合同第五条保证金条款，被告向原告交纳履约保证金86231元，用于可能发生的赔偿、违约责任，原告有权从履约保证金中相应扣除被告欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金。2.合同第十八条违约责任条款，因被告违约提前终止合同的，原告可没收履约保证金，因原告违约而提前终止合同的，原告应无息双倍返还合同项下履约保证金。3.被告向原告交纳物业费，原告代相关公用事业部门收取各项公用事业费（包括损耗部分公用事业费）。4.被告妥善履行合同是原告给予被告免租装修期的前提，如因被告原因导致合同提前终止，被告应在合同终止后七日内按第一个租约年租金标准补交免租装修期的租金，合同约定免租装修期为进场日起至2012年7月1日，暂定进场日为2012年5月20日。5.被告迟延交纳租金、物业服务费、或其他费用，每迟延一日，被告应当支付原告相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；迟延15日仍未足额交纳的，原告可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务；经原告书面催讨后30日内被告仍未足额交纳欠费的，原告有权单方解除合同。合同签订后，被告共向原告支付款项273144元。2012年7月26日，原告通知被告大观文化园于2012年8月3日开业，被告的装修人员汤光伟签字确认签收。2013年4月，原告因被告欠付租金等，对被告租赁的房屋断水停电。2013年5月13日，原告将催款函邮寄给被告，要求被告支付2013年2月11日至2013年8月10日的第二期租金、物业服务费及水电费合计201509.7元。案件审理过程中原告撤回要求被告支付水电费及免租装修期租金的两项诉讼请求。
另查明，大观文化园所在宁海县跃龙街道兴宁中路296号土地使用权人为宁海经济开发区新兴工业园有限公司即宁海经济开发区科技园区管理委员会。2011年5月4日，原告向宁海经济开发区科技园区管理委员会租赁该地块，租期10年。2011年6月3日、2012年7月20日，原告取得两份建设工程规划许可证，经宁海县规划局审批双证有效期至2014年7月20日。2012年7月3日，宁海县人民政府（2012）16号文件明确大观园建筑属临时建筑。2013年10月18日，原告与案外人徐伟烈签订编号为D0071号租赁合同，将涉案商铺租赁给徐伟烈。
本院认为，本案涉及三份合同，原告提供的编号为D0017号合同及被告提供的D0070、D0071号合同，结合双方提供的其他证据，从签订时间、合同编号、合同形式及被告支付的款项金额上看，本院综合认定原、被告按照D0017号合同履行权利义务。关于D0017号合同的效力问题，被告认为合同租赁期限超过临时建筑使用期限及原告超经营范围租赁违反县政府扶持政策，主张合同无效。本院认为，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效。原告从宁海经济开发区科技园区管理委员会租赁得涉案地块，租期10年，大观园建筑经宁海县规划局审批有效期至2014年7月20日，在使用期限内的合同有效；超范围经营不是效力性强制规定，被告以此主张合同无效，本院不予采纳。根据合同约定，经书面催告后30日内仍未足额交纳欠费的，原告有权单方解除合同，原告以起诉的方式提出解除与被告的合同，被告在2013年7月17日收到相关材料已知原告行使合同解除权之后三个月内未明确提出异议，原、被告的合同自通知到达被告时解除。合同约定迟延15日仍未足额交纳欠费的，原告可对房屋暂停能源供应或物业服务，被告在原告采取断水、断电措施后可及时采取有效应对措施减少损失而未采取，致使其损失扩大。原告发函通知被告大观文化园于2012年8月3日开业，从2012年8月11日开始计算被告的租金，2013年7月12日向法院起诉，并于2013年10月18日将涉案商铺另租他人，故原告要求被告支付2013年2月11日至2013年7月17日的租金和2013年7月18日至2013年10月17日实际占用费的请求，本院予以支持，被告应支付原告租金及占用费236561.1元（172463元÷6个月×8.23个月）。原告要求的2013年10月19日至2013年12月14日期间的实际占用费，因原告已与他人签订租赁合同，腾空了被告租赁的商铺，故本院不予支持。合同约定物业费由原告收取，公用事业费由原告代相关公用事业部门收取，被告承租后未交付第二期物业费情况属实，故被告应按合同约定支付原告物业费9450元。双方在合同保证金项下约定履约保证金，明确在解约情形下履约保证金适用定金罚则，现因被告违约造成提前终止合同，原告有权要求没收履约保证金，然双方在签订合同时原告取得的建设规划许可证有效期至2013年6月2日，原告可没收合同租赁期间2012年7月1日至2013年6月2日的履约保证金，对于当时收取的2013年6月3日至2018年6月30日部分的履约保证金应当返还被告，故原告有权没收的履约保证金金额为13174.2元。原、被告在合同中既约定解约定金，又约定违约金，两者可并用。原告要求的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，原告要求被告承担的违约责任应当以其实际损失为限。合同约定被告迟延交纳租金、物业服务费或其他费用，每迟延一日，被告应当支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，被告认为双方约定的违约金过高，本院酌定以181913元的金额按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率的1.95倍计算（期间为2013年1月15日至2013年7月8日，181913元×174天×5.6%÷360×1.95=9601.4元）。原告已申请撤回关于水电费及免租装修期租金的请求，在本案中本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告宁海大观园文化传媒有限公司与被告王文光于2012年5月14日签订的编号为D0017号合同于2013年7月17日解除。
二、被告王文光应支付原告宁海大观园文化传媒有限公司2013年2月11日至2014年10月17日的租金及实际占用费236561.1元、物业服务费9450元、迟延履行违约金9601.4元，合计人民币255612.5元。
三、原告宁海大观园文化传媒有限公司没收合同项下履约保证金86231元中的13174.2元归原告所有，其余73056.8元返还被告王文光。
四、上述二、三项相抵，被告王文光限于本判决生效后十日内支付原告宁海大观园文化传媒有限公司182555.7元，
五、驳回原告宁海大观园文化传媒有限公司的其他诉讼请。
如果被告王文光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8915元，由原告宁海大观园文化传媒有限公司负担5270元，由被告王文光负担2925元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
审 判 长 毛亚琼
审 判 员 葛丹芳
人民陪审员 方 雷
二〇一四年八月十一日
代书 记员 蒋婷婷