江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0925民初2363号原告（反诉被告）：顾旭明，男，1968年6月10日生，汉族，居民，住建湖县。原告（反诉被告）：吴国春，女，1969年6月5日生，汉族，居民，住址同上。以上两原告共同委托诉讼代理人：祁德江，盐城城南新区新河法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：朱士成，男，1963年10月3日生，汉族，居民，住建湖县。被告（反诉原告）：王宏秀，女，1968年12月24日生，汉族，居民，住址同上。以上两被告共同委托诉讼代理人：窦军，江苏经法码律师事务所律师。原告顾旭明、吴国春与被告朱士成、王宏秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院第一次开庭时原告顾旭明及其两原告的共同委托诉讼代理人成永生，被告朱士成、王宏秀的共同委托诉讼代理人窦军到庭参加诉讼，本院第二次开庭时两原告将共同委托诉讼代理人成永生变更为祁德江，原告顾旭明和祁德江，两被告的共同委托诉讼代理人窦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾旭明、吴国春向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即共同支付购房款6万元，并承担违约金2万元；2.诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2016年6月10日，两原告与被告朱士成、王宏秀订立《房屋买卖合同》，约定将两原告所有的建湖县上冈镇冈中路搬迁工程项目安置房门面房一套以35万元的价格出售给两被告，交付钥匙时付清全部房款，双方还约定，违约方向守约方支付违约金6万元。2017年春节前，房屋和钥匙全部交付给被告，但两被告拖欠6万元房款拒不交付，两被告的行为已构成违约。请求法院支持两原告的诉讼请求。反诉被告顾旭明、吴国春辩称，1.反诉原告没有在法定期限内反诉，请求驳回反诉；2.定金没有支付，房款没有足额支付，所以反诉请求没有事实依据；3.反诉原告称，房款中有部分款项是计算复利而来，所以反诉请求没有法律依据。被告朱士成、王宏秀辩称，两被告已按房屋买卖合同约定超付了5000元房款。请求法院驳回两原告的诉讼请求。反诉原告朱士成、王宏秀向本院提出反诉请求:要求反诉被告顾旭明、吴国春返还反诉原告朱士成、王宏秀多支付的房款5000元。事实和理由：2016年6月10日，顾旭明、吴国春与朱士成、王宏秀签订房屋转让合同，合同约定房款总价为35万元，反诉两原告已超付房款5000元，请求反诉两被告予以返还。当事人争议的焦点是：1.本诉两被告是否欠付定金5万元；2.房屋买卖协议约定的以出卖方欠买受方的债务5万元抵充房款5万元的抵充债务是否多算1万元；3.反诉是否成立；4.反诉两原告是否多付了房款5000元并予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉两原告提交证据：1.2016年6月10日原、被告签订的房屋买卖合同一份，证明双方订立合同的事实；2.2013年2月8日朱士成出具的收条一份，吴汉勇、孙艳分别于2017年1月24日、6月30日出具的证明二份，吴汉勇的证言，证明吴汉勇已替顾旭明偿还1万元借款的事实；3.2017年7月5日顾建春出具的证明一份，证明两被告未给付定金的事实。朱士成、王宏秀对本诉两原告提交的证据质证意见是，对证据1无异议。对证据2中的收条无异议，两份证明在还款时间上存在自相矛盾且与收条相矛盾，对证人证言证明偿还收条上的款项认可，但其他偿还的5000元是重复报账。对证据3顾建春不是合同的担保人，合同上内容明确，合同成立之日给付定金5万元。本诉被告朱士成、王宏秀提交证据：1.顾旭明于2016年11月7日、2017年1月18日出具的收条两份，证明两被告支付房款25.5万元；2.房屋转让合同一份，证明两被告按合同约定，实际支付了35.5万元；3.2011年4月10日顾旭明出具的3万元借条一份，证明房屋转让合同第一项中10万元房款已交付的原由；4.还款计划，证明借款利息的由来。本诉两原告对朱士成、王宏秀提交的证据质证意见是，对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但不能达到两被告的证明目的，两被告实际没有交付购房定金。对证据3借钱是事实，但没有利息的约定，视为不支付利息。对证据4的真实性没有异议，但是也没有约定具体的利息，所以不应承担利息。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院对原、被告有异议的证据认定如下：两原告所提交的证据2中的收条对本案的相关事实具有证明效力。两原告提交的证据2中两份证明和吴汉勇的证言、证据3对两原告主张两被告未付清房款的事实不具有证明效力。两被告提交的证据对本案的相关事实具有证明效力。根据以上证据和当事人陈述，本院确定以下事实：2011年4月10日，顾旭明向朱士成借款3万元，并由吴汉勇提供担保。2013年1月16日，顾旭明向朱士成出具了借款3万元的还款计划，并由吴汉勇签字见证，承诺在农历2012年12月底前还款1万元，2013年3月底前还款2万元，如果不按时还款利息一起还。2013年2月8日，吴汉勇作为担保人代顾旭明向朱士成偿还了5000元，朱士成并出具了收据。2016年6月10日，顾旭明、吴国春将自己所有的房屋出卖给朱士成、王宏秀，双方签订了《房屋转让合同书》，并由自然人戴元国、建湖县上冈镇榆西村村民委员会、建湖县上冈法律服务所签字盖章见证。双方约定：“出让方有建湖县上冈镇冈中路搬迁工程项目安置房门面房壹套，门面号72号，车库35号20平方米，现有偿转让，受让方同意受让。为明确双方权利与义务关系，根据协调一致，等价有偿，诚实信用的原则，订立合同如下：一、房屋转让（含车库），转让价人民币叁拾伍万元，合同成立日已交定金伍万元，剩余款项交钥匙后一次性付清。受让方付现金贰拾伍万元，余款伍万元抵以前欠受让方伍万元欠款。二、受让方自行办理房屋所有权和土地使用权转户登记，税费自行负担，出让方提供必要的协助。三、出让方所出让的房屋，所有权与他人无争议，如因所有权争议，造成转让协议无效，出让方应当赔偿受让方因转让协议无效所造成的损失。四、本协议如有未尽事宜，除双方另有书面补充协议外，服从法律、法规和政策规定。五、本协议经双方签字生效，任何一方违约，应当向守约方支付违约金6万元。受让方不付现金的情况下属违约。”，之后，2016年11月7日，朱士成向顾旭明交付了18.5万元购房款，2017年1月18日，朱士成又向顾旭明交付了7万元购房款，顾旭明均出具了收条。两原告已向两被告交付了房屋。本院认为，对于争议焦点1，本诉两被告是否欠付定金5万元。对于该争议事实两原告认为，签订合同时，两被告没有支付定金5万元，买卖双方约定5万元定金由案外人顾建春担保，朱士成讲定金已经交给担保人顾建春了，但实际直至合同签订后5万元定金都没有交付，顾建春也证明朱士成并没有将5万元定金交付给他。两被告认为，定金是根据借款本金5万元利息折算而来，是由2011年4月10日的3万元借款和另外一笔同时期的2万元借款，按照年利率30%从2011年4月份计算至合同签订之日确定的，因此在房屋买卖合同中确定定金已交付。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第108条的规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。对于该争议事实，两原告所提交的证据不能证明两被告欠付定金5万元。因为首先，买卖双方签订成立的书面合同确定“合同成立日已交定金5万元”，这说明买卖双方以一致的意思表示确定定金已交付；其次，合同由从事法律执业的单位及村委会、他人的见证签订，这也足以说明买卖双方签订合同时意思表达的真实性，两原告理应知道合同所表达内容的含义既签字后的法律后果；第三，两原告提交的顾健春出具的证明，仅证明顾建春没有收到5万元定金，该证明中写明：“……他们这伍万元定金给与没有给我确实不知道”，这也说明，顾建春对定金是否交付不具有证明作用；第四，如果定金没有交付，两原告完全可以在履行交付房屋钥匙时提出先履行抗辩，要求两被告先行交付定金，但两原告并未主张，这也反证了定金交付的事实。所以两被告欠付定金5万元的事实本院不能确定。对于争议焦点2，房屋买卖协议约定的以出卖方欠买受方的债务5万元抵充房款5万元的抵充债务是否多算1万元。两原告认为，房屋买卖合同约定“余款伍万元抵以前欠受让方伍万元欠款”，而担保人吴汉勇已偿还了1万元，因此只能抵充房款4万元，而不是5万元，并以吴汉勇的证言和吴汉勇、孙艳共同出具的证明印证。本院认为，吴汉勇与两原告既是亲属关系又是原告顾旭明向被告朱士成借款3万元的担保人，与两原告之间具有利害关系，其证言和出具的证明欠缺证明效力。根据有效证据证明，虽然被告朱士成出借给原告顾旭明3万元借款确实由吴汉勇代为偿还了5000元，但被告朱士成给付房款时，也多给付了5000元，因此即使存在着在抵充房款时多算5000元的事实，被告朱士成在履行交付房款时，也以多交的5000元进行了补偿。因此本院确定房屋买卖协议以出卖方欠买受方的债务5万元抵充房款5万元的约定成立。对于争议焦点3，反诉是否成立。反诉被告顾旭明、吴国春认为，反诉原告朱士成、王宏秀没有在法定期限内提起反诉，因此不具有反诉的权利。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第232条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提起反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案朱士成、王宏秀在法庭第一次开庭审理法庭辩论结束前即提起反诉，因此朱士成、王宏秀的反诉符合法律规定，反诉成立。对于争议焦点4，反诉两原告是否多付了房款5000元并予以返还。反诉两原告认为，按照房屋买卖合同的约定，反诉两原告多给付了5000元房款，反诉两被告应予返还。本院认为，反诉两原告所表达的法律行为是，在履行合同时存在重大误解，反诉两原告多付了5000元房款。反诉两原告是否因重大误解多付了5000元房款本案尚不能确定，因为，买卖双方在计算欠款抵充房款时，毕竟未将反诉两被告已偿还的5000元计算在内，反诉两原告多给付5000元，也可能基于补偿的目的。而且如果反诉两原告因重大误解多给付房款5000元成立，依据法律规定，也应当通过行使撤销权撤销给付行为来主张权利，反诉两原告直接主张返还无法律依据。故本院对反诉两原告返还房款5000元的请求不予支持。综上所述，顾旭明、吴国春与朱士成、王宏秀所签订的房屋买卖合同合法、有效，具有法律效力。原、被告均已按合同约定履行了义务，原告顾旭明、吴国春主张的欠付房款的事实不能成立，被告朱士成、王宏秀不构成违约，不应当承担违约责任。反诉原告朱士成、王宏秀主张返还多付的房款5000元，亦不符合法律规定。因此，本院对本诉原告顾旭明、吴国春的诉讼请求和反诉原告朱士成、王宏秀的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第一百零八条的规定，判决如下：一、驳回本诉原告顾旭明、吴国春的诉讼请求。二、驳回反诉原告朱士成、王宏秀的诉讼请求。本诉案件受理费1800元，由本诉原告顾旭明、吴国春负担。反诉案件受理费50元，由反诉原告朱士成、王宏秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李乃春审 判 员  刘大维人民陪审员  胡友华二〇一八年三月七日书 记 员  吴 洋附录法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提起反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。