江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第249号
上诉人（原审原告）：遂川县造船厂。住所地：江西省遂川县。
负责人：刘万民、罗传萍、李爱国，该船厂职工。
委托代理人：张秋香，系遂川县造船厂职工。
委托代理人：朱永祺，江西向群律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周惠兰。
委托代理人：唐亚莉。
原审第三人：徐强。
原审第三人：何永革。
上诉人遂川县造船厂因与被上诉人周惠兰、原审第三人徐强、何永革不当得利纠纷一案，不服江西省吉安市青原区人民法院（2014）青民初字第349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员肖建文担任审判长、审判员廖东江和代理审判员肖永兰参加的合议庭，于2014年11月10日公开开庭审理了本案，原告遂川县造船厂的负责人刘万民、罗传萍及其委托代理人张秋香、朱永琪和被告周惠兰的委托代理人唐亚莉及原审第三人徐强、何永革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年11月17日，遂川县造船厂向遂川县交通运输局提交《关于将吉安本厂房地产转让的报告》，申请将其在吉安的房地产全部转让。2000年12月1日，遂川县交通运输局作出批复，同意了遂川县造船厂的申请。同年12月4日，遂川县造船厂与周惠兰在江西省吉安市公证处公证了双方于当日签订的《房屋厂房转让协议》，该协议约定：“甲方（即遂川县造船厂）经主管部门批准后，有房屋一栋，属砖木结构，该房屋座落在吉安市河东乡，建筑面积为50.20平方米；厂房一间，属砖混结构，该厂房座落在吉安市，建筑面积为12.25平方米。经甲、乙（即周惠兰）双方协商，甲方将该房屋及厂房转让给乙方，就有关事项达成如下协议条款，经双方共同遵守执行：一、房屋及厂房售价款及付款方法：捌万元整，乙方以现金协议签订之日一次性付清给甲方，甲方将房屋及房记（围墙内）所有产权（包括该厂内的所有土地使用权）及厂内的水泵、变压器、水塔、围墙（含围墙内的一草一木）所有房屋的产权证交给乙方。二、经甲乙双方协商同意，该房屋及厂房的所有权过户的一切费用由乙方自理与甲方无关，但甲方应协助乙方办理该产权过户手续。……”合同签订后，周惠兰将上述房屋过户于其与女儿钟慧名下，遂川县造船厂亦将《土地使用权证》原件交付给周惠兰，但周惠兰至今未办理土地使用权变更手续。2006年8月22日，周惠兰与徐强、何永革签订了《场地租赁合同》，约定将上述土地和房屋的一部分租赁给该二人使用，双方对租期、租金及给付时间等事项均进行了约定。合同签订后，徐强、何永革向周惠兰及钟慧缴纳了2年半的租金后，未再向周惠兰及钟慧支付租金。周惠兰及钟慧于2013年12月向吉安市青原区人民法院起诉，请求判决解除周惠兰及钟慧与徐强、何永革之间的《场地租赁合同》，并立即腾出厂房；徐强、何永革支付周惠兰及钟慧场地租金48000元及违约金（按同期银行贷款利率计算至实际还清租金之日止），案件诉讼费由徐强、何永革承担。2014年1月21日，吉安市青原区人民法院作出（2014）青民初字第12号民事判决书，判决：解除周惠兰及钟慧与徐强、何永革所签订的《场地租赁合同》，徐强、何永革在判决生效后20日内腾出厂房；徐强、何永革支付周惠兰及钟慧租金23000元；案件受理费、保全费合计1050元由徐强、何永革负担。徐强、何永革对此不服，提出上诉。2014年4月18日，吉安市中级人民法院以（2014）吉中民三终字第87号民事判决书作出驳回上诉、维持原判的判决。现遂川县造船厂认为周惠兰应将上述租金23000元返还给遂川县造船厂，故而成讼。
原审法院认为：公民的合法财产受法律保护，财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中遂川县造船厂与周惠兰在2000年12月4日所签订的《房屋厂房转让协议》第一条中明确约定遂川县造船厂转让的范围包括所有房屋、厂内设施及厂内的所有土地使用权。周惠兰已办理房屋产权变更手续，取得了房屋所有权，而结合遂川县交通运输局向遂川县造船厂书面批复以及遂川县造船厂已将《土地使用权证》原件交付给了周惠兰等事实，可以认定周惠兰已取得了该宗土地的实际使用权，周惠兰虽未办理该土地使用权变更手续，但并不影响其对该土地享有使用权和收益权。因此，周惠兰有权将该厂房、土地及相关设施出租并收取租金，遂川县造船厂诉请要求周惠兰将租金23000元返还给遂川县造船厂没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，判决：驳回原告遂川县造船厂的诉讼请求。案件受理费380元减半收取，由原告遂川县造船厂负担。
上诉人遂川县造船厂不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并改判支持其诉讼请求，诉讼费用由被上诉人周惠兰负担。其理由是：1、遂川县造船厂与周惠兰于2000年签订的房屋买卖协议虽经公证，但该协议的合理性值得怀疑。2006年，周惠兰与遂川县造船厂的原法定代表人伪造土地使用权转让协议及土地使用权转让金发票，企图将遂川县造船厂的土地过户至周惠兰名下，被吉安市国土资源局及遂川县公安局立案调查，虽未追究周惠兰的责任，但位于吉安市青原区的土地使用权属遂川县造船厂所有；2、涉案土地面积18000多平方米，是遂川县造船厂于1971年以3万余元的价格经国家批准购买的，之后开发建设住房、厂房、仓库等建筑物有10多栋，土地上还有其他建筑物、水电等附属设施，单土地使用权在2000年至少也要18万元，遂川县造船厂与周惠兰于2000年签订的房屋厂房转让协议明确约定，周惠兰仅购买了遂川县造船厂厂房一栋、房屋一栋，价格8万元，协议约定将遂川县造船厂所有产权证书及土地使用权证书交给周惠兰，是为了方便周惠兰办理房屋过户手续；3、涉案土地的土地性质为划拨，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条的规定，国有划拨土地的转让需由遂川县造船厂与国家签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金后才能转让，故原审法院严重超越职权，违法确认周惠兰实际取得涉案土地的使用权；4、本案为不当得利纠纷，遂川县造船厂提交了充分的证据证实其是涉案土地的使用权人，周惠兰无权出租，无权获得土地租金收益，周惠兰如认为其已买下了涉案土地，是该土地的实际使用权人，应以土地使用权转让合同纠纷另行起诉进行确认。
被上诉人周惠兰答辩称：1、原遂川县造船厂因连年亏损，1999年被遂川县工商局吊销营业执照，由于工厂经营不了，只好出售厂房和土地。周惠兰因想办学校，需要场地，经人介绍与遂川县造船厂签订了《房屋厂房转让协议》。由于涉案土地位于河堤外，建校不符合城市规划，周惠兰想将该土地退回遂川县造船厂，但原遂川县造船厂厂长称8万元转让费由船厂职工分了，无法退回，故其与原遂川县造船厂厂长商量由遂川县造船厂出面将案涉土地出售给开发商，原遂川县造船厂厂长写了一份土地转让协议并开了一张112万的收款收据连同原来的8万元收据一起交到国土资源局，但该土地不能做商品房，开发商不买，周惠兰只是违规了，但没有触犯法律。2、周惠兰签订合同后将房屋办理了过户手续，由于工厂位于政府的拆迁地区，土地不能过户，5年后才将工厂出租给三家租户，徐强是其中一家租户。因周惠兰长住美国，徐强于2010年开始不仅不交租金，还将其他租户挤走后将厂房转租给他人收取租金，并联系遂川县造船厂的少数工人，每年分给他们四千元租金，并以遂川县造船厂的名义向法院提起诉讼。
原审第三人徐强、何永革述称：周惠兰称船厂系其所有，并称之后会拿土地证给徐强和何永革审查，故其二人与周惠兰签订了租赁合同，在遂川县造船厂找到其二人时才得知周惠兰没有取得涉案土地的使用权，故其二人与遂川县造船厂重新签订的租赁合同。无论案涉土地的使用权属于周惠兰还是属于遂川县造船厂，其二人支付租金是天经地义的，但是不能损害其二人的合法权益。其二人支持遂川县造船厂的上诉意见。
综合上诉人遂川县造船厂的上诉理由、被上诉人周惠兰的答辩意见及原审第三人徐强、何永革的述称意见，归纳本案的争议焦点如下：1、遂川县造船厂是否具有诉讼主体地位？2、周惠兰向徐强、何永革收取的23000元租金是否属于不当得利，应否向遂川县造船厂返还该笔租金？
二审审理期间，遂川县造船厂提供江西省井冈山地区航运局于1971年与遂川县航运公司签订的《关于处理河东房产和地基的协议》1份，以证明遂川县造船厂以32000元的价格购买了本案所涉土地，不可能在2000年以8万元的价格将该土地转让给周惠兰。周惠兰质证后对该证据真实性无异议，但对其关联性有异议。徐强、何永革对该证据不持异议。本院认为，该证据与本案无关，依法不予采信。遂川县造船厂提供遂川县交通运输局于2014年11月7日出具的《关于遂川县造船厂吉安分厂土地问题的说明》1份，以证明本案所涉土地使用权不属于周惠兰。周惠兰质证后对该证据的真实性不持异议，但认为该证据与其持有的批复相互矛盾。徐强、何永革对该证据不持异议。本院认为，遂川县交通运输局认可了其已批准遂川县造船厂转让其吉安分厂的土地和房产，但转让行为均由遂川县造船厂自主行使，且厂房设施和土地均已交付给了周惠兰，故该证据不能达到遂川县造船厂的证明目的。遂川县造船厂提供吉安市土地管理局相关调查资料1组，以证明2006年周惠兰并没有买下本案所涉土地，本案所涉土地使用权不属周惠兰所有，其未取得该土地的使用权，且其为办理该土地的过户手续曾伪造相关票据。周惠兰质证后认为，该组证据没有加盖吉安市土地管理局的公章，其真实性无法确认，周惠兰实际支付了8万元转让费，是因周惠兰想将该土地卖给开发商和原遂川县造船厂厂长私底下开具了120万元的票据并签订了土地转让协议，该票据和土地转让协议都不是真实的。徐强、何永革对该证据不持异议。本院认为，虽然该组证据没有加盖公章，周惠兰认可120万元的票据和土地转让协议均是与原遂川县造船厂厂长私下出具和签订的，不是真实的，但是该组证据不能证明周惠兰未取得该土地的使用权。
本院经二审审理查明：遂川县工商行政管理局于1999年6月18日作出遂工商罚字（1999）第14号行政处罚决定书，决定吊销遂川县造船厂等84家企业的营业执照，被吊销执照的企业的营业执照及公章由所在地工商分局、工商所负责收缴，债权债务由其主管部门负责进行清理。2014年12月12日，本院依法对遂川县交通运输局进行了调查，该局称为方便办理职工退休未没收遂川县造船厂的公章，其债权债务也未清理。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：根据最高人民法院于2000年1月29日作出的《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的函》的规定，吊销企业法人营业执照是工商行政管理局根据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商行政登记后，该企业法人才归于消灭，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。本案中，遂川县造船厂虽于1999年被吊销了营业执照，但该厂未进行清算并办理注销登记，故其具有诉讼主体地位，可以自己的名义向法院起诉主张权利。
本案中，遂川县造船厂与周惠兰在2000年12月4日所签订的《房屋厂房转让协议》第一条中明确约定，遂川县造船厂转让的范围包括所有房屋、厂内设施及厂内的所有土地使用权。周惠兰已办理房屋产权变更登记手续，取得了房屋所有权，遂川县造船厂将《土地使用权证》的原件交给了周惠兰，遂川县造船厂在2014年12月23日接受本院询问时，亦称其将案涉土地交由周惠兰无偿使用。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，遂川县造船厂认为周惠兰仅购买了厂房和房屋的上诉请求，与事实不符，与法律相悖，依法不予支持。
根据《中华人民共和国民事通则》第九十二条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还。周惠兰与遂川县造船厂签订了《房屋厂房转让协议》，并办理了公证，协议签订后，周惠兰按照协议约定支付了8万元转让费，遂川县造船厂也按协议约定将厂房设施和土地交付给了周惠兰，并将8万元转让费分配给了职工。2006年吉安市国土资源局和遂川县安公局虽对周惠兰与遂川县造船厂签订协议之事进行了调查，但该两个部门均未对此事作出处理决定，也未按其处理意见由相关部门宣布该协议无效，故该调查行为并不影响本案所涉协议的效力。周惠兰依据该协议将案涉部分厂房及土地租赁给徐强、何永革并收取租金，并不违反法律规定。因此，遂川县造船厂请求周惠兰返还不当得利的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费380元，由上诉人遂川县造船厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
审 判 员 廖东江
代理审判员 肖永兰
二〇一五年二月十日
书 记 员 郭 琴