广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终9096号上诉人（原审被告）：李陈，男，1975年12月2日出生，汉族，住四川省广元市苍溪县。上诉人（原审被告）：李强，男，1979年4月28日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：黄浩荣，广东众达律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：庾嘉威，广东众达律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：黎永力，男，1966年12月9日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。被上诉人（原审原告）：郭寿玲，女，1963年2月5日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。被上诉人（原审原告）：黎庆桐，男，1988年8月6日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：杜建军，广东大洲律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：黎永乐，广东大洲律师事务律师。上诉人李陈、李强因与被上诉人黎永力、郭寿玲、黎庆桐房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第2505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月06日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李强、李陈上诉请求：1.撤销一审判决，驳回黎永力、郭寿玲、黎庆桐的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由黎永力、郭寿玲、黎庆桐承担。事实与理由：1.李陈并非本案适格主体。第一，虽然李陈是签订租赁合同的主体，但这是为了成立东莞市南城火龙沐足阁（以下简称火龙沐足阁）的职务行为，出租方星晨实业发展有限公司（以下简称星晨公司）是知晓李陈签订租赁合同是为了成立火龙沐足阁的职务行为，火龙沐足阁正式成立后，其作为法律上的独立人格，以实际使用租赁物及实际缴纳租金管理费的行为享有了租赁合同的权利义务，成为了租赁合同的相对方，参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，火龙沐足阁作为实际承租人，理应是本案的适格主体，应当承担连带责任。第二，根据转让协议和工商变更资料显示，火龙沐足阁已于2012年12月20日由李陈转给郑和平，黎永力、郭寿玲、黎庆桐主张的租金及管理费等费用是2014年6月至11月发生，该段期间的债务应由火龙沐足阁自行承担，与李陈、李强并无关系，针对黎永力、郭寿玲、黎庆桐主张的租金、管理费等费用，应由郑和平承担清偿责任。黎永力、郭寿玲、黎庆桐在明知合同相对方是火龙沐足阁的情况下仍然提起本案诉讼，属于隐瞒事实，滥用诉权，损害李陈、李强的合法权益。2.李强并非本案适格主体。虽然租赁合同的签订方是李陈和李强，但签订合同当时李陈与李强原是打算合伙进行经营，但最终因经营理念不合，在火龙沐足阁成立前就已经不再合作，且火龙沐足阁于2012年12月底已转让给郑和平，在法律关系上，由郑和平经营的火龙沐足阁是和黎永力、郭寿玲、黎庆桐等租赁物物权形成了新的租赁合同关系。原由李陈、李强与星辰公司签订的租赁合同已因合同双方的实际变更而终止。黎永力、郭寿玲、黎庆桐却起诉李陈、李强，缺乏事实和法律依据。3.即使李陈、李强是本案的适格主体，但案涉租赁物自2014年5月起已经无法实际使用，李陈、李强无需支付2014年5月至2014年11月的每月租金及其他费用。案涉租赁物2014年5月起被东莞市公安局查封，李陈、李强无法使用案涉租赁物。本案中，在无法实际使用涉案租赁物的前提下，李陈、李强无需支付租金。既然李陈、李强无法实际使用租赁物，则不需支付水电费、物业管理费及垃圾处理费等实际使用产生的费用。黎永力、郭寿玲、黎庆桐口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。李陈、李强是本案的适格主体，因为租赁合同是2006年12月签订，而火龙沐足阁是2007年10月登记注册，同时李陈、李强是合同的签订方，李陈、李强是本案的适格主体。房屋租金一直由李陈、李强缴纳，且无书面变更合同的相对方，故李陈、李强的上诉请求不成立。对于2014年5月至2014年10月期间的租金及其他费用，因为李陈、李强经营的问题，在扫黄检查中被要求停业整顿，非黎永力、郭寿玲、黎庆桐的原因导致无法使用，在本案中，李陈、李强并未请求解除合同，也未按合同约定解除合同，故理应承担违约责任。2015年12月26日，黎永力、郭寿玲、黎庆桐向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的星鹏商务大厦租赁合同已经解除；二、李陈、李强支付拖欠的租金501711元；三、李陈、李强支付拖欠的物业管理费、水电费、垃圾处理费共计54689元；四、李陈、李强支付暂计至2015年12月23日的违约金153940.46元；五、李陈、李强支付应退还的免租租金119510.40元；六、本案诉讼费用由李陈、李强承担。一审法院经审理查明，2006年12月1日，李陈、李强（乙方）与星晨公司（甲方）签订《星鹏商务大厦租赁合同》，约定：1.乙方向甲方承租座落于广东省东莞市××大道××星鹏商务大厦××、××、××楼××2341.74平方米给乙方作沐足使用，租期为10年，即由2006年12月1日起至2016年12月1日止；2.免租期（即装修期）为2006年12月1日起至2007年6月8日；10年合同期内，甲方给乙方两次装修时间，每次装修间隔四年，每次装修期免租4万元，在当年6月份月租费中扣除；递增为每四年递增10%的比例；3.乙方每月应缴租金为59728元，乙方应于每月15日前向甲方缴纳当月租金(法定假日顺延)，否则每延迟一天，乙方需按应付租金的1％支付违约金，延期至次月15日的，则视为乙方违约，甲方有权依合同规定追究责任；4.合同签订当日乙方应向甲方交纳相当于两个月租金作为保证金合计10万元；5.乙方每月应付管理费3512元，此款应于每月15日前向星鹏商务大厦管理处交纳当月管理费，水电费由该大厦管理处按规定代收，乙方应于每月15日前按实际用水用电量交纳，乙方逾期缴交管理费或水、电费的，则每延迟一天，乙方需按应缴款的1%支付滞纳金，延期至次月15日，则视为乙方违约，乙方需依本合同第七、八条规定追究责任；6.乙方不得无故提前终止本合同，如需提前终止，必需承担违约责任并以书面形式提前30天通知甲方，并缴清相关费用后方可搬出该室内乙方自置物品；7.租赁期间，若甲方将此单位出售给第三者在合同条款不变的前提下，乙方必须协助甲方变更本合同的甲方名字；8.合同第七条约定第一款约定任何一方违反本合同规定义务的守约，守约方可单方面终止本合同，并有权依合同规定追究违约方的违约责任；9.合同第八条第二款约定乙方违反合同规定义务的，则甲方有权没收乙方交纳的租赁保证金和装修，并有权要求乙方赔偿经济损失。案涉东莞市南城区沙苑花园星鹏商务大厦三层308号、306号、303号、301号房产于2007年11月8日登记在黎永力的名下，星鹏大厦二层A区、三层310号、311号、312号、313号房产于2007年11月8日登记在郭寿玲名下，星鹏商务大厦首层12号房产于2009年1月13日登记在郭寿玲名下，星鹏大厦三层302号、305号、307号于2007年11月8日登记在黎庆桐名下。黎永力、郭寿玲、黎庆桐主张星晨公司是星鹏大厦的开发商，黎永力、郭寿玲、黎庆桐于2007年11月8日购买了案涉星鹏大厦A区一、二、三层并向李陈、李强收取租金直至2014年4月，但没有与李陈、李强另行签订租赁合同，李陈、李强自2014年5月起拖欠租金，于2014年6月起拖欠物业管理费，李陈、李强于2014年11月下旬起无法联系，李陈、李强经营的火龙沐足阁也停止经营，故黎永力、郭寿玲、黎庆桐于2014年12月将案涉租赁物另行出租。黎永力、郭寿玲、黎庆桐提交短信证明向李陈、李强及其财务人员发送催缴租金通知，提交深圳历思联行物业管理有限公司东莞星鹏商务大厦管理处出具的欠费清单证明星鹏大厦12号二、三楼商铺火龙沐足阁拖欠2014年6月至2014年11月期间水电费、垃圾处理费、管理费共计54689元，提交收款收据证明黎永力代火龙沐足阁交纳2014年6月至2014年11月管理费、垃圾处理费、水电费共计54689元。黎永力、郭寿玲、黎庆桐未能举证证明概括承继星晨公司在案涉租赁合同中的权利义务。星晨公司于2009年11月6日因股东、股东会、股东大会决议解散并办理注销登记，星晨公司的投资者是黎永力、黎永前。黎永前于2015年12月26日出具《转让权利声明》，表明将星晨公司与李强、李陈租赁合同纠纷中的诉讼权利转让给黎永力。一审法院认定上述事实的证据有：租赁合同、火龙沐足阁欠费清单、物业移交协议、收据、催租短信信息、租赁物产权证、转让权利声明、企业机读档案登记资料以及一审庭审笔录等。一审法院认为，李陈、李强经一审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向一审法院提交答辩状及证据材料，应视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的不利责任应由其自行承担。《星鹏商务大厦租赁合同》的内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，签约双方应按合同约定全面履行权利义务。黎永力、郭寿玲、黎庆桐主张在取得案涉租赁物的所有权后成为案涉租赁物的出租方与李陈、李强建立租赁合同关系，该主张没有相应证据予以支持，黎永力、郭寿玲、黎庆桐未能举证证明合同权利义务概括转移经得合同相对方的同意，应承担举证不能的法律后果，一审法院对黎永力、郭寿玲、黎庆桐的主张不予采纳。根据《星鹏商务大厦租赁合同》的约定，合同的相对方是星晨公司和李陈、李强，星晨公司注销登记后，该公司的投资者成为权利义务的继受人，即黎永力、黎永前有权依据《星鹏商务大厦租赁合同》向李陈、李强主张合同权利。现黎永前以《转让权利声明》的方式将其在本案中的权利转让给黎永力，该声明在送达李陈、基于合同的相对性原则，黎庆桐、郭寿玲不是案涉租赁合同的相对方，无权基于案涉合同向李陈、李强主张权利。黎永力主张李陈、李强未按合同约定支付租金等费用，并停止在案涉租赁物的经营且无法联系，黎永力、郭寿玲、黎庆桐也将案涉租赁物另行出租他人，双方的行为均表明案涉租赁物已经解除，一审法院对此予以确认。黎永力、郭寿玲、黎庆桐主张李陈、李强拖欠的租金、物业管理费、水电费、垃圾处理费，李陈、李强对此未举证或到庭予以反驳、抗辩，一审法院对黎永力、郭寿玲、黎庆桐的主张予以采信。合同约定租金每四年递增10%的比例，故2014年5月至2014年11月期间每月租金为59728×110%=65700.80元。债务应当清偿，黎永力诉请李陈、李强支付2014年5月至2014年11月期间租金及其他费用于法有据，其中租金为65700.80元×7个月=459905.60元，物业管理费、水电费、垃圾处理费共计54689元。合同对免租期作出明确约定，并未约定提前解除合同需退还免租期租金，黎永力、郭寿玲、黎庆桐主张李陈、李强退还免租租金于法无据，一审法院不予支持。虽然合同约定延迟一天交纳租金需按应付租金的1%支付违约金，但同时约定延期至次月15日的视为乙方违约，甲方依据合同第七、八条规定追究责任，案涉合同第七、八条的约定乙方违反合同约定时，甲方有权没收租赁保证金和装修并要求乙方赔偿经济损失。本案李陈、李强拖欠租金明显超过次月15日，黎永力可依合同第七、八条追究责任，但主张违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十八条、第九十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2016年8月25日作出（2015）东一法南民一初字第2505号民事判决：一、确认案涉《星鹏商务大厦租赁合同》已经解除；二、李陈、李强应于判决发生法律效力之日起三日内支付黎永力2014年5月至2014年11月租金459905.60元；三、李陈、李强应于判决发生法律效力之日起三日内支付黎永力水电费、物业管理费及垃圾处理费共计54689元；三、驳回黎永力其他诉讼请求；四、驳回郭寿玲、黎庆桐的全部诉讼请求。如李陈、李强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12098.5元（黎永力、郭寿玲、黎庆桐已预交），由李陈、李强负担。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审期间，李陈、李强向本院提交《企业住所、经营场所使用证明书》、《转让协议书》、《个人独资企业变更登记申请书》、《个人独资企业营业执照》拟证明火龙沐足阁是案涉租赁物的实际使用人及火龙沐足阁已于2012年12月全部转让给郑和平，黎永力、郭寿玲、黎庆桐质证确认上述材料的真实性，但对于关联性、合法性不予确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当围绕李陈、李强上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、李陈、李强是否本案适格被告；二、2014年5月至11月租金及其他费用应否支付。一、关于李陈、李强是否本案适格被告的问题。关于李陈、李强是否本案适格被告的问题。案涉租赁物已办理房产证，案涉《星鹏商务大厦租赁合同》由星晨公司与李陈、李强签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应按合同的约定履行各自的权利义务。现星晨公司的权利继受人黎永力依据上述合同诉请李陈、李强履行合同义务，符合合同约定，李陈、李强为本案的适格被告。李陈、李强上诉以火龙沐足阁为案涉租赁物的实际使用人，案涉合同义务人为火龙沐足阁为由，申请追加火龙沐足阁为本案当事人，对此本院认为，即使李陈、李强的主张事实属实，但该事实并不能否定案涉《星鹏商务大厦租赁合同》对李陈、李强的约束力，即不能否定李陈、李强的合同义务，故本院对李强、李陈追加当事人的主张不予支持。二、关于2014年5月至11月租金及其他费用应否支付的问题。黎永力诉请李陈、李强支付2014年5月至11月租金，符合合同约定，应予以支持。李陈、李强主张案涉租赁物已被查封，实际无法使用，故无需支付上述租金。本院认为，根据李陈、李强的陈述可知，案涉租赁物无法使用是因火龙沐足阁被公安检查而被查封，出租方对此并无过错，故李陈、李强的抗辩并无依据，本院不予采纳。在合同继续履行的情况下，李陈、李强理应按合同的约定继续支付租金，一审判决认定李陈、李强应支付2014年5月至11月租金的处理正确，本院予以维持。至于水电费、物业管理费及垃圾处理费54689元的问题。黎永力主张其代李陈、李强垫付水电费、物业管理费及垃圾处理费54689元，已提供管理处出具的欠费清单及其代缴的收款收据对此主张予以证明，而李陈、李强并无证据证明其已交纳了2015年5月后的水电费及公摊费用。因此，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。此外，李陈、李强二审法庭调查中提出的关于诉讼时效的抗辩，因未在法定期限内提出，本院不予采纳。至于一审判决在未全部支持黎永力等人的诉讼请求的情况下，决定让李陈、李强承担全部一审案件受理费有误，本院予以纠正。综上所述，李陈、李强上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费12098.5元（黎永力、郭寿玲、黎庆桐已预交）,由李陈、李强负担7502元，黎永力、郭寿玲、黎庆桐负担4596.5元；二审案件受理费8945.95元，由李陈、李强负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴审 判 员  廖志明代理审判员  黎棣华二〇一七年二月二十一日书 记 员  熊义珍