四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）自民二终字第146号
上诉人(原审被告、原审反诉原告)刘斌，男，1971年2月27日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人陈大刚，四川胜邦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、原审反诉被告)自贡市汇裕商贸有限公司。住所地：四川省自贡市自流井区。
法定代表人黄学远，董事长。
委托代理人兰志强，男，1982年3月21日出生，汉族，住自贡市，系该公司法律顾问。
上诉人刘斌与被上诉人自贡市汇裕商贸有限公司（以下简称汇裕公司）房屋租赁合同纠纷一案，刘斌不服四川省自贡市自流井区人民法院（2013）自流民初字第2857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人刘斌及其委托代理人陈大刚，被上诉人汇裕公司的委托代理人兰志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告汇裕公司于2013年10月起诉至自贡市自流井区人民法院，请求判令被告刘斌支付房屋租金350000元、物管费14940元、违约金50000元，并承担自2013年2月1日起至判决确定之日按日3‰计付的滞纳金。诉讼过程中，刘斌提起反诉，请求判令解除双方2013年6月3日签订的《房屋租赁合同》；汇裕公司返还刘斌缴纳的租金175000元及保证金50000元；汇裕公司赔偿损失1050000元；汇裕公司给付违约金50000元。
原审法院审理查明，2012年6月3日，汇裕公司与刘斌签订《房屋租赁合同》，约定：汇裕公司将其所有的坐落于自贡市自流井区汇兴路银桦社区12组新美国际2号2-12号商铺（面积415平方米）租赁与刘斌用于经营，租赁期限6年，2015年8月31日前年租金350000元；刘斌应按每平方米每月3元缴纳物管费；租金及物管费以6个月为周期计算，每期租金应提前30天支付，若延期或不支付租金及经营服务费超过30天，视为违约，汇裕公司有权解除合同，刘斌应按欠款金额按日3‰支付滞纳金；刘斌应缴纳保证金50000元，若刘斌违反本合同约定，汇裕公司将扣除保证金作为违约补偿；如汇裕公司提供的房屋建筑存在质量问题，且未履行维修责任，严重影响被告经营或安全，除承担违约责任并赔偿损失外，刘斌有权解除合同。关于装修事宜，合同约定：本合同期满或提前终止的，刘斌对房屋装修及设备设施的拆除不得破坏房屋外立面的装修；刘斌可在交还房屋前自行拆除可移动的装修及设备设施，但不得损坏房屋，汇裕公司对装修不承担任何补偿责任。
合同签订后，刘斌于同年6月5日支付保证金50000元，同月18日支付了6个月租金175000元（从2012年9月1日至2013年2月28日）及物管费7470元。汇裕公司也将房屋交付刘斌使用。刘斌接手后，因经营M2服饰需要，经汇裕公司同意，由宜宾元大装饰公司对房屋进行了装修。在装修期间，恰逢雨季，出现商铺屋面渗漏问题，造成装修反工损失6500元。刘斌多次反映，汇裕公司也对屋面进行了多次处理，但未解决好渗漏问题。2012年10月21日，刘斌致函汇裕公司，要求：彻底处理好漏水问题；因漏水造成装修返工损失，请酌情补偿；因漏水造成装修工期延误，不承担延误期间的租金。此次装修，刘斌用去工程款880000元，安装空调系统支付110000元。
2012年10月底，商铺装修完毕开业后，又出现按照汇裕公司要求安装的鲜风系统吸入二楼小煎鸡餐厅油烟污染店面空气问题。刘斌反映后，汇裕公司采取了延长鲜风系统进风管道措施。因商铺屋面渗漏一直未能彻底解决，刘斌于2013年5月22日致函汇裕公司，要求解决以上问题，赔偿损失，租金在解决问题后开始计算。按照合同约定，刘斌应于2013年2月1日交纳下一周期（6个月）的租金及物管费，但刘斌因商铺屋面渗漏未交。2013年8月1日又应交纳下一周期（6个月）的租金及物管费，刘斌也未交纳。汇裕公司于2013年10月16日书面通知刘斌，要求及时交纳租金及物管费等。
在审理过程中，双方于2014年2月21日自愿达成如下协议：一、汇裕公司与刘斌于2012年6月3日签订的《房屋租赁合同》自2014年1月1日起解除；二、刘斌于本协议签订之日起七日内将涉案房屋（包括基础装修、灯具、空调系统、鲜风系统）及钥匙交还给汇裕公司，并自行将房屋内可移动设备搬离（指刘斌反诉以外的物品，如道具等，房屋内的商品已于2013年12月31日全部搬离），但不得破坏房屋的外立面装修及损坏房屋；三、本协议签订之日双方进行水、电表的计量度数交接，刘斌在签订当日结清相关水、电费用；四、……；五、案涉双方2014年1月1日之前的争议由人民法院根据双方当事人的本、反诉请求依法判决。
同时，刘斌对涉案商铺整个屋面是否存在渗漏质量问题申请司法鉴定，经西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心鉴定，结论为：商铺屋面多处存在渗水现象。鉴定费30000元由刘斌垫交。
庭审中，汇裕公司变更诉讼请求为：1、刘斌支付2013年3月1日至同年12月31日的租金291660元及物管费12450元，承担2013年2月1日至判决之日按实际欠款金额每日3‰支付的滞纳金；2、刘斌支付违约金50000元。刘斌在庭审中将反诉主张的房屋装修损失1050000元变更为990000元按合同期六年，扣除经营的一年，在剩余租期内按年限折旧后予以赔偿残值。
原审法院认为，汇裕公司与刘斌于2012年6月3日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定享有权利，履行义务。一、刘斌所租商铺，由于屋面存在渗水现象，虽经汇裕公司维修，但未彻底解决问题，刘斌装修期间就知道渗水问题存在，在明知的情况下继续装修并占有、使用、经营，同时在双方未达成一致意见的情况下，单方暂停支付租金，显然违背出租方的合同目的，结合出租屋渗水问题的实际存在，对刘斌不交租金、汇裕公司提供的房屋渗水，可不视为双方违约，其本诉和反诉的违约请求，均不予支持；二、如前所述，由于出租房屋面渗水，势必对刘斌的服饰经营造成一定的影响，虽诉请退还已缴租金不成立，但可适当在已交租金和未缴租金内减免一定的的幅度，根据本案的实际情况，酌情对租金予以减免30%即139998元，此款应在未交租金291660元内品迭；因本案中对双方行为不视为违约，故汇裕公司应退还刘斌保证金50000元，同时，刘斌应当按约缴纳物管费12450元；三、刘斌要求赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的问题。刘斌虽经汇裕公司同意装饰装修，但双方合同中明确约定租赁期间届满或合同解除时，本诉原告对本诉被告装修不承担任何补偿责任，且双方于2014年2月21日自愿达成《协议》并按该协议履行完毕。但其中价值110000元的中央空调系统，刘斌已交付给汇裕公司，且能继续使用，其残值酌情确定为70000元，应由汇裕公司支付刘斌。上诉三项品迭计算后，刘斌还应支付汇裕公司租金44112元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十六条的规定，判决：一、刘斌于本判决生效之日起十日内向汇裕公司支付租金44112元；二、驳回汇裕公司的其他诉讼请求；三、驳回刘斌的其他反诉请求。
宣判后，刘斌不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：一、原判认定诉讼双方“不视为双方违约”，事实不清。1.被上诉人在本案中具有违约行为。原判已经查明被上诉人提供的房屋一直存在渗水问题，多次维修不能解决，如果简单以被上诉人只要有了维修行为就认定被上诉人履行了合同约定的义务的观点是不当的。2.上诉人在本案中没有违约行为。上诉人中止缴纳租金是依法行使不安抗辩权。二、原判认定诉讼双方“不视为双方违约”，还涉及适用法律不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定的对出租装修物的处理列举了四种情况：出租人违约、承租人违约、双方违约、因不可归责于双方的事由，没有“不视为双方违约”的情形。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，本案出租装修物处理，应当属于第一种处理情况，即承租人违约处理情况。即被上诉人作为出租人，对出租房屋的渗水维修不力，应当承担违约责任，赔偿上诉人剩余租赁期内装饰装修残值损失。原判在本案中没有查明上诉人装修物的残值损失，随意性判定上诉人装修物残值损失为7万元，适用法律不当。四、《房屋租赁合同》第五条第4项约定的本合同期满或提前终止，被上诉人对上诉人装修不承担任何补偿责任的约定，并不适合本案对租赁房屋装饰物的处理。1.本合同没有期满。2.2014年2月21日双方签订的《协议》是对双方租赁合同的解除，不是对合同的终止。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审反诉诉讼请求。
被上诉人汇裕公司辩称：汇裕公司多次对出租房屋进行维修，已经履行了维修义务；刘斌没有证据证明其损失费用的构成、由来及因果关系；最高法院房屋租赁司法解释规定，对房屋附着装修物，是有约定的从约定，约定不明的才从法定；双方的租赁合同中已经约定汇裕公司不对装修承担补偿责任；刘斌拒交租金已构成违约，不能适用不安抗辩权。请求二审法院维持原判。
在二审审理期间，双方当事人未提交新证据。本院对原审查明的事实予以认定。
本院认为，上诉人刘斌与被上诉人汇裕公司自愿签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按约履行义务。在租赁法律关系中，出租人应交付符合使用要求的房屋，承租人的主要义务是支付相应的租金。汇裕公司作为出租人，其提供的租赁房屋存在屋面渗水问题，虽其进行过维修，但未彻底解决问题，对房屋的使用存在一定影响，故汇裕公司构成违约。对汇裕公司因此应当承担的维修义务，刘斌应向其提出主张或在汇裕公司未履行义务时自行维修，维修后费用由出租人汇裕公司负担，但不能以此拒绝承担支付租金的义务。同时，因双方合同中对租赁物不符合约定的情形没有约定具体的违约金，刘斌主张对方应支付违约金5万元没有事实和法律依据。此外，本案现有证据仅反映房屋屋面渗水，但该问题是否致使承租人无法使用或者对其经营造成重要影响导致不能实现合同目的，上诉人没有提交充分证据证实。双方在一审审理过程中系自愿达成协议解除房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，双方合同权利义务终止，上诉人刘斌认为双方租赁合同解除不是终止的理由不能成立。原审判决结合本案合同的实际履行情况，减免上诉人租金139998元及酌情认定装修残值损失7万元并无不当。
综上，上诉人刘斌的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审本诉受理费减半收取3762元，反诉受理费减半收取8362元，合计12124元，由上诉人刘斌、被上诉人自贡市汇裕商贸有限公司各承担6062元；鉴定费30000元，由被上诉人自贡市汇裕商贸有限公司承担；二审案件受理费11423元，由上诉人刘斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 王海英
审判员 曾伟贤
审判员 李 彬
二〇一五年十二月十八日
书记员 杨 尧