上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第17423号
原告（反诉被告）林豪。
被告（反诉原告）徐红兵。
委托代理人王利芳，上海沪泰律师事务所律师。
第三人上海亿凯置业发展有限公司。
法定代表人胡钟文。
委托代理人洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人史琪敏，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告林豪诉被告徐红兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理后，徐红兵提起反诉，本院受理反诉后，与本诉进行了合并审理，并根据被告申请追加了上海亿凯置业发展有限公司（以下简称亿凯公司）为第三人，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林豪、被告（反诉原告）徐红兵的委托代理人王利芳、第三人亿凯公司的委托代理人洪维争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林豪诉称，2014年3月，原告林豪经中介介绍，与被告徐红兵签订了关于上海市浦东新区杨辉路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋）的《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》，并支付了人民币（以下币种相同）10万元定金，在签订合同后原告从银行得知，该房产属于商铺性质，与原告要购买的普通居民住宅有很大不同，该销售人员也没事先告知，在签订的合同中也刻意混淆房屋性质，写上了“商用别墅”，后又发现徐红兵并不拥有该房产，他只有定金合同（与原开发商签订的），该事实也没有告知原告，在合同中也要求原告在签订正式合同时，向被告徐红兵支付房价一半的费用，后了解到是要支付给开发商而不是支付给他，这又隐瞒了该房产的所有权。合同中又规定原、被告双方在2014年5月19日前要签订正式合同，而被告与开发商的定金合同是2014年4月30日到期，2014年4月30日后，徐红兵与该房产已无任何关系，更不可能去签订合同。从始至终，被告都采用隐瞒、混淆概念以及欺骗的手段骗取原告与其签订房屋买卖合同，并以此为依据要求原告履行合同，更在2014年4月30日定金合同失效后，还送达原告要求原告继续履约的通知书，有诈骗嫌疑，故原告诉至法院，诉讼请求：1、解除原、被告双方签署的《房屋买卖合同》，被告返还原告定金10万元；2、被告承担本案诉讼费。
被告徐红兵辩称，同意解除原、被告双方的合同，但不同意原告其他诉请。双方签订的合同中已明确告知系争房屋性质为商用别墅，被告签订合同时已如实告知，原告的诉请没有事实及法律依据，要求予以驳回。
反诉原告徐红兵诉称，2014年3月19日，反诉原告与反诉被告签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定：“本交易为一手房定单转让，乙方（反诉被告）支付甲方（反诉原告）定金10万元；双方于本合同签署后60天内前往居间方签订示范文本买卖合同；任何一方依据本协议约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的30%向守约方支付违约金。”反诉被告向反诉原告支付定金10万元。反诉原告于2014年5月6日发函给反诉被告，要求其前往居间方签约，反诉被告回复反诉原告：要求解除《房屋买卖合同》，退回10万元定金。故反诉原告提起反诉，要求1、反诉被告支付违约金619，360元（按房屋总价款的20%计算为719，360元，扣减反诉被告已支付的10万元定金）；2、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告林豪辩称，违约金是基于正式合同计算的，反诉原告以不合理不合法的房屋买卖合同作为依据，要求反诉被告支付违约金不合理，且反诉原告与第三人亿凯公司签订的《定金合同》中约定，2014年4月30日之前签订《上海市商品房预售合同》，而反诉原、被告约定双方于《房屋买卖合同》签署后60天内前往居间方签订示范文本买卖合同，即截止2014年5月18日，签订示范文本买卖合同，二者相互矛盾。系反诉原告违约，反诉被告不存在违约。
第三人亿凯公司述称，亿凯公司与被告徐红兵签订过一份定金合同，但未签订预售合同。2014年7月14日亿凯公司与徐红兵签署《终止定金合同》，亿凯公司已将被告支付的100万元定金返还给徐红兵。第三人亿凯公司不清楚原、被告之间的相关协议及被告与他人的合作协议，也不知晓有“订单转让”的存在，第三人系与买受人签订合同并收取房款。
经审理查明，2013年10月15日，被告（反诉原告）徐红兵（乙方）与第三人亿凯公司（甲方）签订《定金合同》，约定乙方向甲方预订上海市浦东新区杨辉路800弄《亿凯商城南块（汇谷商务园）》101号房屋，双方约定乙方于2014年4月30日前到售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》。
2014年3月19日，原告林豪（乙方）、被告徐红兵（甲方）及居间方上海锐运房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房地产买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日原告林豪（乙方）、被告徐红兵（甲方）还签订《房屋买卖合同》，约定：乙方受让甲方的系争房屋；房屋类型为商用别墅；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后60天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；按开发商规定交付房屋，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履约而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；违约责任：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价的30%向守约方支付违约金；补充约定：由于本次交易为一手房定单转让，经双方协商：①乙方知晓此次购房房屋原始购房价格为人民币壹万壹仟捌佰元每平米。价格同上述房屋价格。②乙方支付甲方定金人民币壹拾万元。③乙方于签合同当日支付甲方除原始购房价格总房款的一半外，另支付甲方差额人民币贰拾捌万壹仟元正。④乙方认可甲方此次交易中的定单转让行为。⑤甲方保证乙方顺利购买到上述地址物业。⑥双方若有违约产生，则按本协议第12条执行。上述合同签订后林豪通过居间方向徐红兵支付了定金10万元。
2014年5月6日，徐红兵向林豪发出《签约通知书》，内容为“致林豪：贵我双方于2014年3月19日签订《房屋买卖合同》，约定由我方将上海市浦东新区杨辉路XXX弄XXX号房屋转让给贵方，贵方支付相应房屋转让价款3，596，800元；双方同时约定在该合同签订后60日内签订示范合同并支付首期房款。签约当日贵方即支付10万元作为购房定金。截止2014年5月6日，贵方尚未主动联系我方签订示范合同，为了避免贵方可能产生的违约，请贵方收到本函之日起尽快联系我方以便签订示范合同。如有任何异议，请及时书面通知我方。如收到本函5个工作日内没有联系我方并协商签订示范合同事宜，视为贵方违反合同约定，不再购买系争房屋。”林豪收到《签约通知书》后，明确告知徐红兵不愿再购买系争房屋，并于此后即提起本案诉讼。
上述事实，由《定金合同》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、交通银行网上转账电子回执、签约通知书、国内特快专递邮件详情单等及原告、被告、第三人的陈述在案佐证。
本院认为，原告（反诉被告）林豪与被告（反诉原告）徐红兵签订的《房屋买卖合同》虽系双方的真实意思表示，但双方约定该交易为“一手房定单转让”，实质上是徐红兵将其与第三人亿凯公司的合同权利和义务一并转让给林豪，根据第三人亿凯公司陈述，亿凯公司并不知晓该转让，因此该转让未得到亿凯公司认可，故上述《房屋买卖合同》的合同目的无法实现，林豪诉请解除《房屋买卖合同》应予支持。因原告（反诉被告）林豪并未违约，《房屋买卖合同》解除后，徐红兵应返还林豪10万元定金，徐红兵要求林豪支付违约金的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）林豪与被告（反诉原告）徐红兵于2014年3月19日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告（反诉原告）徐红兵于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）林豪定金10万元；
三、驳回被告（反诉原告）徐红兵要求原告（反诉被告）林豪支付违约金619，360元（按房屋总价款的20%计算为719，360元，扣减被告已支付10万元定金）的诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，300元、反诉案件受理费4，996.50元，由被告（反诉被告）徐红兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 宋蓓蕾
二〇一五年四月二十日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。