广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶武法民一初字第651号
原告：黄健，女，汉族，身份证号码：×××1823，住韶关市武江区。
被告：邹国伟，男，汉族，身份证号码：×××0018，住韶关市曲江区。
原告黄健诉被告邹国伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由审判员张步云适用小额诉讼程序于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告黄健、被告邹国伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄健诉称：原、被告双方于2012年9月2日签订了一份《房屋租赁协议》，约定将原告位于武江区惠民北路276号右边一套新房子租给被告使用，租期为3年。经双方协商，原告同意被告将该房子作为住宅和堆放窗帘半成品的仓库使用。当时被告提出要打通墙体方便使用，被原告拒绝了，原告明确该房子是新建新装修房子，不能随意破坏和改动里面的设施和结构，同时在租赁协议中明确如确需改动，需经原告书面同意后方可进行。并约定第一、第二年的租金不变，按每月1100缴纳，第三年即2014年9月开始按新租金收房租，即每月租金适当加收80元以上。被告在前两年的租期内因经营不善订单没有接到多少，有近半数的时间都拖欠房租接近10天或以上，还曾想向原告借款3万元用于周转急用，被原告婉言谢绝了。2014年8月22日，被告约原告前往收房租水电费时，原告提醒被告，从9月开始应按合同约定收取新的房租，根据市面的行价，到第三年即加收20%的房租220元，但原告只适当加收了100元，即新的房租为每月1200元，符合合同的约定范围。但被告不同意加收租金，8月25日，被告约原告前往出租房并告知原告如果维持原有租金就继续租，如果升租金则就确定不租了到8月底搬走。原告提醒被告这样做违反了房屋租赁合同的约定，没有提前一个月书面通知原告退租，是要赔偿违约金的，被告不予理睬。原告于8月30日在自住的房子门口贴出租房告示，9月3日早上原告去上班后被家人告知被告请了一辆车将东西搬走了。原告遂打电话过去交涉，被告答应当天晚上9点在出租房清点房子和交接相关事项，但被告的行为明显违反了租赁合同约定，在房主没有清点好房子的设施物品前就已经将东西搬走了。被告走之前将原告的窗帘布撕烂，有相片为证；将房子里面的墙面进行比较大的破坏，5间房子就有3间房子的墙面不同地方出现大小不等的破洞和黄色水痕，里面布满爆炸螺丝，每个墙顶至少装了2个大铁钩；衣柜柜门断开，柜边发霉变形，连新买的床垫也发霉了；下水管道堵塞，二楼的铁门边也因平时关门太用力多处缺角。被告不负责任、不依约保护租房设施设备的行为让原告非常气愤。被告将原告房子的墙面及家私设施等损坏比较严重，没有提前通知原告要退租，还有12天的水电费没有缴清，害怕原告扣押其家私家电，所以提前将所有东西搬走，再来强取之前缴纳的3000元押金，这一切都是被告有目的、有计划的。
在9月3日原告约被告至租房清点房子时，已经作出了很大的让步，曾经提出过如下两个方案：一是被告自己找人按原貌修复房子，弄坏的东西适当或按合同约定赔偿；二是被告付给原告600元，由原告找师傅进行修复，超出部分由原告自己承担，与被告无关，赔偿违约金600元，全部搞好后就退还被告余下的押金。但被告只同意拿石灰油来扫墙面，不同意按原貌复原，不赔偿违约金，损坏的东西也不愿意赔偿，还发脾气粗口骂人，威胁原告说如果当晚不解决这件事情，就找原告60多岁的老妈解决，后果很严重，并扣下原告租房的钥匙。被告搬走后的2周里，还经常打电话发信息过来骂原告，后面原告都不敢接被告电话了，说被告可以通过报派出所和上法院来解决问题。基于被告对原告房子造成的破坏程度，房子无法正常再次出租，拖到10月底才找人修复好，共用了维修费1227元，损失了2个月的租金，被告从2014年8月单方面退租搬走至今接近9个月，余下的水电费和3天的房租一直拖欠未给。
综上，原、被告签订的《房屋租赁协议》符合法律规定，该协议合法有效，被告在承租期间损坏原告房屋及室内家私和相关设备拒不修补，在没有缴清水电费、房租和租赁期未满的情况下偷偷搬离租房，不履行协议条款，单方面解除租赁合同，原告有权从被告的押金中扣除维修和赔偿费用，被告的行为也可视为自动放弃押金的行为。请求法院判令：1、被告支付12天的水电费66元、3天的房租120元及滞纳金；2、被告赔偿租房内修补费用1227元；3、被告赔偿1个月租金1100元；4、被告赔偿租房内被损坏的窗帘衣柜费用共680元；5、诉讼费由被告承担。
被告邹国伟辩称：原告第1项诉讼请求没有事实基础，依法应予驳回。原告因非法侵占被告的租房押金3000元，电话不接信息不回刻意回避，致使2014年8月23日至9月2日10天的水电费无法抄表结算，本案亦不存在支付房租滞纳金的约定条件。原告的第2项诉讼请求没有事实依据，依法应予驳回。本案系原告违约，原告要求赔偿一个月的租金1100元没有事实基础，依法应予驳回，2014年8月30日、9月6日原告分别在自家门口张贴出租广告及发布网络出租信息，此举是在被告交清当月租金及合同租赁期内，原告未经被告允许发布此类出租广告信息，严重侵犯了被告的合法权益，显然是单方面违反房屋租赁协议约定的印证。原告的第4项诉讼请求没有事实基础，依法应予驳回。综上，原告的诉讼请求没有事实基础和法律依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明：2012年9月2日，原告黄健（甲方）与被告邹国伟（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定被告将其位于韶关市惠民北路276号的房屋一套出租给原告，约定的租期为三年，自2012年9月8日起至2015年9月7日止，租金每月1100元，每月的6日前交纳一次租金。合同的第三条第二款约定：“合同一经签署，乙方即应交纳3000元的押金给甲方。合同终止，乙方交清租金及水电、电话等相关费用后，甲方即退还乙方押金。若乙方提前解除合同，应当提前一个月通知甲方。装修期间若要拆除建筑物需经甲方出示书面同意书后方可进行。乙方在承租期间给甲方房屋、屋内的家私和相关设备造成损坏，甲方有权从乙方押金中扣除维修费和赔偿费用。”合同第六条第一款约定：“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，如拖欠租金10天，也不积极与甲方联系，每天加收10%作为滞纳金，超过15天不交房租，也不积极与甲方联系，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。”合同第六条第二款约定：“甲、乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否终止合同，如果合同未满中途退房，乙方补交壹个月房租给甲方作为赔偿。乙方将所有的费用付清后，甲方要如数退还乙方的押金。”合同第六条第三款约定：“乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁期内设备和设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构，如确需要变更，需经甲方书面同意后方可进行。”合同第九条约定：“本合同一经签订第三年房租适当加收80元以上，大家协商解决，即是1180元。每月的6号前交当月租金。”合同还对于双方水电费、电话费和维修费的缴费办法、合同当事人的变更和双方职责等事宜进行了约定。2012年9月7日原、被告双方又签订了一份《补充说明》，内容为“租户先生从2012年9月7日开始租用黄健女士的房子一套，房子里面的装修（同时包括所有的房间铁木门和窗户、防盗网等）是全新的；提供的家具［包括床垫2张、1.8米的实木床加床垫1张、三门衣柜2个（其中一个外装饰有部分损坏）、2门衣柜1个、热水器一个都是全新的］，另外还配有煤气灶。在有租约期间，租户应妥善保管好以上的房屋装修和物品，自身损坏除外（例如虫灾等），如人为的损坏应该按价赔偿或者由租户自行修缮、重装等，交回房子时里面的所有东西必须是完整无缺和没有损坏的，经房东本人验收后退还所有的押金。”在该补充说明后还附有上述家具的单价表一份：（1）18公分厚铁木门750元；（2）防盗窗、网损坏整个赔偿；（3）实木床800元；（4）三门衣柜480元、二门380元；（6）热水器390元；（7）1.5米床垫530元。之后，原、被告按照合同的约定各自履行自己的义务，被告虽有迟延缴纳租金但是双方并无争议，至2014年8月22日原告向被告开具2014年8月份的租金收据时，因原告要求加租，双方对于加租事宜进行沟通协商未果，被告提出由双方协商解除合同，原告对此予以同意，并在被告搬出前即对外张贴涉案租赁物的出租广告。
2014年9月3日被告搬走后双方对于租赁房屋物品进行清点，因对租赁房屋内物品的损坏事实和程度双方持有争议，双方协商未果，原告也未将押金退还给被告，被告遂于2015年3月起诉至本院要求原告返还押金3000元等，本院于2015年4月20日作出（2015）韶武法民一初字第311号民事判决书，判令原告返还房屋租赁押金3000元给被告，驳回被告的其他诉讼请求，现该民事判决书已经发生法律效力。2015年5月，原告诉至本院要求被告支付12天的水电费66元、3天的房租120元及滞纳金；要求被告赔偿租房内修补费用1227元；并要求被告赔偿一个月租金1100元及租房内被损坏的窗帘衣柜费用680元。
另查明，原告向本院提交了25张照片、房屋维修工程书及3张收据等证据欲证明被告损坏租房内设施和墙面及导致原告自行支付了1227元进行修复。对此，被告认为，除墙壁上的部分钻孔系其本人导致外，对于原告所陈述的其他问题，有些是租住之前就已经存在，而下水管道在租住期间是完好的，均与被告无关，且认为原告动工之前没有告知被告，被告未对损坏的设施及墙面进行确认，维修单据仅仅是原告单方出具的，对该维修费用不予认可。
庭审中，原告称被告尚欠的水电费期间为自2014年8月23日起至2015年9月3日止共12天，计算的依据是按照前两个月的水电费平均数计算为66元；同时称被告尚欠2014年9月份3天的房租，计算的依据是按照新的房租1200元／月计算为120元。对此，被告认为尚欠水电费属实，并认可按照前两个月水电费的平均数计算，但应从2014年8月23日起计算至2014年9月2日止合计为40元左右；对于原告主张的3天房租120元，被告认为其于2014年8月22日交纳的房租是2014年8月8日至2014年9月7日的租金，原告的该项主张没有法律依据。根据原告向被告收取房租水电费的收据显示，被告前两个月所用水电费的平均数为152元／月。同时，原告认为被告没有提前一个月通知原告存在违约，故要求按照合同约定赔偿一个月的租金1100元。对此，被告认为其没有违约，不应赔偿给原告。另外，原告还称被告损坏其两张窗帘和一个衣柜，向本院提交4张照片并当庭出示窗帘予以佐证，并主张窗帘按照每张100元计算，衣柜按照补充说明中单价表约定的480元计算，合计680元。对此，被告认为原告的该项主张没有法律依据，理由是窗帘布其没有使用过，在补充说明中也没有列明有窗帘，至于衣柜被告主张本来就损坏了的，并向法庭出示了其自行拍摄的照片予以佐证。
本院认为：本案原、被告双方对于被告尚欠水电费的事实无异议，本院予以确认。庭审中，原、被告双方均认可按照前两个月水电费的平均数计算，被告于2014年9月3日搬离租房，故被告尚欠原告水电费的期间为自2014年8月23日起至2014年9月3日止共12天，按照前两个月水电费的平均数152元／月计算为61元（152元／月÷30天×12天），因原、被告双方未就水电费的滞纳金进行约定，故对原告主张水电费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。本案争议的焦点为被告是否应支付2014年9月份3天的房租120元及相应的滞纳金、是否应该赔偿租房内修补费用1227元、一个月租金1100元及被损坏的窗帘衣柜费用680元给原告。
对于上述争议焦点，本院作如下分析：因（2015）韶武法民一初字第311号民事判决书中已经认定双方于2012年9月2日签订的《房屋租赁协议》是经原、被告协商同意解除的，并不存在违约责任的问题，同时认定被告在2014年8月份交纳的房租是2014年8月8日至2014年9月7日的租金，故对原告主张因被告违约提前解除双方的租赁合同要求赔偿一个月租金1100元故及原告要求被告支付2014年9月份3天的房租120元和相应滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
至于被告是否应该赔偿原告租房内修补费用1227元的问题。根据原、被告于2012年9月2日签订的《房屋租赁协议》及双方于2012年9月7日签订的《补充说明》中的约定，被告在租赁期内应妥善保管好房屋装修，如人为的损坏应该按价赔偿或者由被告自行修缮等。上述约定属合同双方真实的意思表示，并不违反法律的规定。根据上述约定，被告应对其损坏的房屋装修负有按价赔偿或者自行修缮等的责任。由于双方在解除租赁合同后并未对房屋装修的损坏程度大小进行确认，也未对恢复房屋装修所需要的费用予以确认。在此情况下，原告虽有权自行修复并要求损害方被告对于修补费用进行赔偿，但其自行修复仅能以恢复到租赁前的原状为限要求损害赔偿。根据原告提交的相片等证据材料及双方均认可的事实可知，原告对租赁房屋除了修补钻孔外，还进行了墙体全面翻新等内容的装修。但其提交的证据材料无法证明本案租赁房屋恢复至租赁前的状况所需的费用，因此原告主张被告赔偿修补费用1227的请求，依据不足，本院不予采信。但鉴于被告认可墙壁上的部分钻孔系其本人导致，且损坏的墙体已修复的事实，本院酌情确定被告赔偿500元修补费用给原告。
至于被告是否应该赔偿原告被损坏的窗帘衣柜费用680元的问题。根据原、被告于2012年9月7日签订的《补充说明》中的约定，窗帘并不在列明的家具清单范围之内，原告提供的照片及实物等证据不足以证明窗帘是由被告损坏的；另外，根据上述约定，其中三门衣柜2个（其中一个外装饰有部分损坏），现原告主张被损坏的衣柜为480元，结合该补充说明上的单价表，原告主张被损坏的衣柜即为三门衣柜，但该三门衣柜在交付被告使用时已经注明外装饰有部分损坏，原告提供的证据亦不能证明该三门衣柜的损坏是由被告造成的。因此，对原告主张要求被告赔偿被损坏的窗帘衣柜费用680元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第二款、第一百一十五条、第一百一十七条第二款、第一百三十四条，《中华人民共和国合同》第六条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告邹国伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费61元及房屋修补费用500元，共计561元给原告黄健。
二、驳回原告黄健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告邹国伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 张步云
二〇一五年七月十日
代书记员 成燕萍
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