云南省曲靖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）曲中民终字第1126号 上诉人（原审被告反诉原告）杨建忠，男，1972年6月27日生，汉族，麒麟区人，个体户，住曲靖市。 委托代理人牛犇，云南洪兴律师事务所律师。（特别授权） 被上诉人（原审原告反诉被告）滕建华，男，汉族，1962年12月27日生，浙江省乐清市人，个体户，住曲靖市麒麟区。 上诉人杨建忠与被上诉人滕建华房屋租赁合同纠纷一案，麒麟区人民法院作出（2015）麒民初字第1218号民事判决。杨建忠不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行了审理，上诉人杨建忠及其委托代理人牛犇、被上诉人滕建华及其委托代理人周胜全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审确认的法律事实是：2007年3月3日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《承包经营合同书》，合同约定：甲方将位于曲靖市铺面承包给乙方使用，承包期限为八年，自2007年4月1日至2015年3月31日止；前五年每年承包费520000元，后三年每年租金为560000元。合同签订后，被告向原告交纳了保证金52000元。2013年5月30日双方又达成补充协议，协议约定：甲乙双方在2007年3月3日签订了东恒商贸城19-22、65-72铺面的承包经营合同书，由于乙方在2013年4月1日至2014年3月30日期间的承包经营款项没有按合同办理，已严重违约，此合同自行作废。经双方2013年5月29日重新协商，合同按原来条款继续履行，当年甲方同意乙方请求先交6个月承包费，下6个月在9月1日前交纳，在执行前合同过程中，土地所有权持有者一定要拆房，若合同没到期，乙方要主动归还承包屋，房租多退少补。被告在使用铺面的过程中支付房租至2014年3月30日。在合同履行过程中，被告听说商城的土地使用权人云南省一四三地质勘探队要拆除房屋收回土地，被告未交纳2014年4月1日至2014年6月10日的房租。2013年下半年至2014年上半年期间，一四三队多次向铺面经营户下发通知，准备拆除铺面，并告知各经营户不要向除一四三队以外任何人交纳租金，若有人威胁可向一四三队报告，由一四三队解决。原告向被告收取租金时遭被告拒绝。2014年6月3日，原告再次向被告收取租金时得知被告与一四三队于2014年5月30日签订了承诺书，一四三队向被告承诺了因未交租金产生的法律责任及经济纠纷完全由一四三队承担，被告再次拒绝交纳租金。商铺于2014年6月10日被拆除。截止2014年6月10日，被告尚欠原告租金121380元。 原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订承包合同及补充协议，约定原告将19-22号、65-72号铺面交付给被告使用，被告每年依约向原告支付一定费用。双方设立的合同实质是租赁民事法律关系，该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，也不损害国家与第三人的利益，该合同合法有效。2014年6月10日本案所涉租赁物被拆除，原告所主张的租金截止时间为2014年6月10日，说明双方当事人均同意此时解除合同。被告因第三人的承诺而拒绝向原告支付租金的理由于法无据，其抗辩理由不成立。被告作为合同的当事人在享受合同权利的同时，也应该履行合同义务。原告请求被告支付租金的请求，本院予以支持，但被告交纳的保证金52000元应予以扣除，保证金是保证合同履行而交纳的费用，本案合同已不能继续履行，且原告已将保证金在被告应交纳而未交纳的租金中予以扣除，故被告反诉要求原告退还保证金52000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下：一、由被告杨建忠于本判决发生法律效力后三十日内向原告滕建华支付租金69380元；二、驳回被告杨建忠的反诉诉讼请求。案件受理费1585元（原告预交），反诉案件受理费550元（被告预交），由被告杨建忠承担。 宣判后，杨建忠不服，请求二审法院依法撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并承担全部诉讼费。主要上诉理由： （一）一审法院认定事实不清，确认的事实错误，导致适用法律错误。 1、上诉人与被上诉人之间无合同关系，被上诉人主体资格不适格。被上诉人提供的与上诉人的承包经营合同，该承包经营合同的甲方(发包方)即是曲靖交通路东恒商贸城，乙方(承包方)即上诉人。承包经营合同的最后一页，甲方为曲靖东恒商贸城，代表人为滕建华；乙方为上诉人。因此，该承包经营合同能够客观真实的证明签订合同的主体双方是曲靖东恒商贸城与上诉人。现滕建华向法院起诉与上诉人房屋租赁合同纠纷一案，纯属主体资格不适格，应当依法查明本案事实；2、本案涉及的争议商铺即曲靖东恒商贸城，该商铺系一四三队承包给东恒商贸公司经营。被上诉人滕建华系东恒商贸公司的股东和管理人员，滕建华根本无权代表东恒商贸公司对外签订任何合同，承包经营合同系曲靖东恒商贸城与上诉人签订，滕建华不是东恒商贸公司的负责人和代表人。滕建华是在根本没有得到东恒商贸公司授权的情况下和商铺经营者即上诉人签订承包经营合同，具有过错，应承担相应的法律责任；3、本案的承包经营合同诉称的房屋(商铺)，该房屋(商铺)的所有权、使用权等完全依法属于一四三队。一四三队与东恒商贸公司于2004年4月21日签订《霞光商城经营承包合同》，一四三队只与东恒商贸公司签订过《霞光商城经营承包合同》，一四三队不承认东恒商贸公司就霞光商城现为东恒商贸城与其他任何主体发生的合同关系。东恒商贸公司未经一四三队同意，擅自将《霞光商城承包合同》项下的权利和义务转让给被上诉人滕建华，东恒商贸公司的行为和做法已经违反合同的约定。本案的承包经营合同诉称的房屋(商铺)，该房屋(商铺)的租金最后应由一四三队收取。为配合曲靖市人民政府、麒麟区人民政府对曲靖中心城区实施旧城改造，现一四三队已经两年(即2013年、2014年)均没有收取东恒商贸公司、曲靖交通路东恒商贸城与滕建华的租金。一四三队于2013年8月14日、ll月l4日书面通知经营者即上诉人暂缓交纳房屋租金，如有商户即上诉人向一四三队以外的任何一方交纳2013年的租金，请自行向收缴人协商退还租金。因此，上诉人有权暂缓不交纳商铺租金。现一审法院判决上诉人支付被上诉人商铺租金，属认定事实不清，确认的事实错误，导致适用法律错误；4、曲靖市麒麟区人民政府、一四三队、东恒商贸公司通知商铺经营者即上诉人该商城要拆除的情况下，被上诉人滕建华一直声称合同至2019年9月30日，他代表东恒商贸公司，并一直给商铺经营者即上诉人承诺，该商铺是不会拆的，让大家装修，扩大经营，上诉人因此造成经济损失，现上诉人有依法请求被上诉人赔偿该经济损失的权利；5、被上诉人在一审起诉上诉人的诉状的事实与理由部分诉称，由于上诉人2013年11月l4日收到一四三队的违法通知，并派打手武力配合，心起邪念，不履行合同，为了图利配合一四三队违法违纪等内容。一四三队系被上诉人诉称的曲靖市交通路东恒商贸城商铺唯一合法的产权单位，该房屋(商铺)的所有权、使用权等完全依法属于一四三队，其向上诉人下发通知，是合法、合理、正当的行为，该通知并没有任何违法违纪的内容。上诉人配合一四三队，暂缓向除一四三队以外的任何单位和个人交纳商铺租金，具有合理正当的理由；6、原霞光商贸城即现东恒商贸城的商铺属于临时建筑物，该商铺的使用期限为：2004年5月26日起至2006年5月26日止。于2009年4月17日东恒商贸公司在曲靖市规划局对该商铺办理过延期手续(延期至2011年4月l7日)。现该商铺《临时建筑物》的使用期限已过，应自行折除。于2014年3月5日曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局已向一四三队下发了临时建筑、违法建(构)筑拆除通知书(区城管拆字(2014]400204号)，该通知书要求一四三队自接到本通知之日起十五日内自行拆除，若逾期不自行拆除，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条之规定，将依法组织相关部门对上述临时，违法建(构)筑物予以强制拆除，一切法律责任和经济损失由一四三队自行承担。 （二）现本案有新证据，足以影响推翻一审判决。 1、一四三队与曲靖东恒商贸有限公司的承包合同纠纷，东恒商贸公司已依法向云南省曲靖市中级人民法院起诉，案号：(2014)曲中民初字第313号。本案现已审理终结，法院判决一四三队支付东恒商贸公司补偿款人民币l920万元。2、被上诉人滕建华与一四三队和东恒商贸公司经营的承包合同纠纷，滕建华已依法向云南省曲靖市中级人民法院起诉，案号：(2014)曲中民初字第535号。本案尚在审理过程中。3、一四三队与曲靖东恒商贸有限公司的承包合同纠纷案和被上诉人滕建华与一四三队和东恒商贸有限公司的承包合同纠纷案的判决与上诉人与被上诉人之间诉争的房屋租赁合同纠纷一案的判决具有明显的关联性。 （三）一审法院审理程序违法，上诉人已依法向一审法院申请本案应当中止诉讼。 上诉人因与被上诉人滕建华房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2014年3月24日依法公开开庭审理，案号：(2014)麒民初字541号，本案尚在审理过程中的期间，后本案一审原告滕建华又向云南省曲靖市中级人民法院起诉一四三队与曲靖东恒有限公司，案号：(2014)曲中法民初字00535号。现本案的法律事实与判决结果与尚未审结的另案(即滕建华又向云南省曲靖市中级人民法院起诉一四三队与曲靖东恒有限公司合同纠纷一案)有法律上的利害关系及关联性。因此，上诉人依法认为本案应中止诉讼。上诉人依法认为本案必须以另案的审理结果为依据，而该另一案尚未审结，恳请法院依照民诉法之规定中止本案诉讼。 （四）一审法院认定事实与适用法律严重错误。 一审被上诉人向法院主张没收上诉人的合同保证金l0000元，一审法院判决扣除上诉人的合同保证金l0000元，一审法院认定事实与适用法律严重错误。正如一审法院认定的一样，合同保证金是保证合同的履行，本案合同已不能继续履行，因此，上诉人向被上诉人所交的合同保证金依法应当由被上诉人退赔上诉人，而不应当扣除。综上所述，一审法院的审判证据不足，事实不清，审判程序违法，判决没有法律依据，属适用法律错误。 被上诉人滕建华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。1、上诉人诉称主体资格不适格的事实没有依据，上诉人称主体应当是商贸城，但商贸城只是一个地理位置，不是主体，双方的租赁合同已履行多年，上诉人与被上诉人之间已相互接受了合同履行，认可对方是合同相对方。2、本案中所涉及的商贸城的房屋有两个承包关系，一四三队通过合同形式承包给商贸公司，商贸公司又承包给滕建华，都是总体承包，滕建华又分别与各个上诉人签订承包经营合同，也就是被上诉人是通过协议的方式合法的取得了商贸城的承包经营权。3、上诉人提到的旧城改造实际是为了房地产公司进行商业开发，旧城改造包括绿化工程已完成了，商贸城是等待开发。4、虽然商贸城批建时是临时建筑，批建单位是原来的建设局，现在的住建局，要求拆除的不是城市建设局，上诉人要求中止审理的理由不充分，虽然本案滕建华就商贸城有多个诉讼，但是是独立的合同关系，没有关联性，本案与一四三队没有关系，所以中止审理的理由不成立。5、现在房子已拆除了，本案是房子被拆除前的租金，被上诉人提到的案子是房子拆除后的赔偿问题，没有关联性，保证金问题，一审抵扣租金是合法的。 本案的争议焦点：1、被上诉人滕建华的主体是否适格？2、上诉人是否还应支付被上诉人滕建华未付租金？ 二审中，上诉人杨建忠为证实其主张，向本院提交下列证据材料： 第一组：《霞光商城经营承包合同》解除协议书复印件。证明一四三队与曲靖市东恒商贸有限公司于2013年1月8日就《霞光商城经营承包合同》已经正式解除，且对解除后的补偿款的支付、条件、后果进行了约定，证明2013年1月8日就解除了。 第二组：（2014）曲中民初字第313号民事判决书、（2015）云高民二终字第126号民事裁定书。证明东恒商贸公司就《霞光商城经营承包合同》解除协议已向法院起诉一四三队，该案尚在审理过程中，该案的判决结果与上诉人与被上诉人滕建华房屋租赁合同纠纷案具有密切的关联性。 第三组：（2014）曲中民初字第535号民事裁定书。证明滕建华与一四三队、东恒商贸公司就《霞光商城经营承包合同》纠纷一案，法院已开庭审理，该案尚在审理过程中，该案的判决结果与上诉人与被上诉人滕建华房屋租赁合同纠纷案具有密切的关联性。 第四组：承诺书。证明上诉人与一四三队签订承包书在2013年11月14日一四三队下发的通知中，关于各商户自2013年8月不得向除一四三队外的任何单位及个人缴纳租金的内容导致商户因为缴纳租金产生的法律责任及经济纠纷，完全由一四三队承担。 经质证，被上诉人滕建华对上诉人提交的第一组证据的证据三性不予认可，对真实性不予认可，认为是复印件，不能证明上诉人的证明目的，被上诉人和东恒公司有租赁合同，并没有参与解除协议，143队对东恒公司是否解除合同不必然导致滕建华合法取得的承包经营权丧失；对第二组证据两份判决书的证据三性予以认可，但是不能证明上诉人的证明主张，两份判决是尚未生效的民事判决，不能证明上诉人主张的滕建华取得的承包经营权是违法的，被上诉人一审也提交了一份生效判决，143队要求解除滕建华的承包经营权，该生效判决认定了承包经营关系合法成立，并驳回了东恒公司的诉讼请求，也就证明滕建华是合法取得东恒商贸城的经营权；对承诺书的证据三性予以认可，但不能证明上诉人的主张，为了商业开发，谋取利益，不惜牺牲他人的合法利益，商贸城的商户是跟143队串通，商户自动搬离，自动放弃了经营的权益，但缴租义务不能解除。 被上诉人滕建华为证实其主张，向本院提交（2015）麒民初字第1220号、1223号民事判决书（已生效）各一份，证明滕建华诉请上诉人支付租金的事实及理由均是合法正当的，并且得到人民法院生效判决的支持。 经质证，上诉人对被上诉人提交的生效判决书证据三性没有意见，但认为与本案没有关系，是滕建华与其他人的案件。 本院认为：上诉人提交的第一、二、三组证据，系滕建华与一四三队、东恒商贸公司之间的经营承包关系，不属于同一法律关系，本院不予采信；第四组证据系上诉人与案外人一四三队之间达成的协议，不能作为拒付租金的理由，本院不予采信。被上诉人提交的两份生效判决，具有真实合法性，但不能作为判决的依据，本院仅作为参考。 经二审审理查明的法律事实，与一审认定一致，本院依法予以确认。 本院认为，就“被上诉人滕建华的主体是否适格”的问题。本案中，2007年《承包经营合同书》的签订人原为曲靖东恒商贸有限公司与上诉人，被上诉人滕建华是作为公司代表在合同中签字，但2013年5月30日上诉人与被上诉人作为甲乙双方签订了《补充协议》，约定按照《承包经营合同书》的原合同条款执行，订立补充协议的行为是对《承包经营合同书》的原曲靖东恒商贸有限公司主体变更为被上诉人，且根据本案查明的事实，滕建华对曲靖市交通路东恒商贸城及区商业局楼下铺面有经营管理权，上诉人也是向滕建华支付租金，对此，上诉人也予以认可。本案双方《承包经营合同书》和《补充协议》签订后均按合同约定履行，故本案的合同相对人应为变更后的被上诉人滕建华，而不是曲靖东恒商贸有限公司，滕建华系本案的适格主体。 就“上诉人是否应还支付被上诉人滕建华未付租金”的问题。本案中，双方所签订的《承包经营合同书》实为租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定全面履行义务。被上诉人滕建华按约定已经将租赁物交付上诉人使用，上诉人应按合同约定支付其实际使用租赁物的相应租金。上诉人提出“因商铺后期停水停电未实际使用租赁物”的主张，因其未能提供有效证据予以证实，该主张本院不予支持，本案上诉人实际使用租赁物期限至2014年6月10日，故其应按合同约定支付租金至2014年6月10日。因涉及保证金属本案租赁合同纠纷一案，且上诉人在一审也提出了抗辩，租赁物拆迁导致租期未满，滕建华作为出租人，未按约定确保租赁物的正常使用和期限，上诉人在承租期限内以第三人通知为由拒绝支付未付租金，双方在履行合同过程中均存在违约，合同保证金应予以退还上诉人，但上诉人还应支付尚欠租金，故一审法院在租金中予以抵扣并无不当。 就上诉人提出“本案应中止审理及追加一四三队为第三人”的理由。本案系双方当事人之间的租赁合同纠纷，而滕建华与一四三队、东恒商贸公司之间属经营承包关系，且该经营承包关系以及拆迁问题，并不能影响本案租赁合同的效力，与本案并非同一法律关系，上诉人不能以案外人的民事行为对抗其在租赁合同中应当履行的义务。故此，上诉人提出“中止审理本案及追加第三人”的上诉理由，没有事实依据和法律依据，不能成立。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1585元，由上诉人杨建忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 坤 审判员 李桂兰 审判员 赵艳绘 二〇一五年十二月十日 书记员 贾琼丽