大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旅民小字第384号
原告：郭涛。
原告：李国娟。
委托代理人：郭涛。
被告：大连软件园中兴开发有限公司。
法定代表人：蔡玉强。
委托代理人：韩文君，辽宁恒信律师事务所律师。
原告郭涛、李国娟诉被告大连软件园中兴开发有限公司（以下简称中兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理，依法由审判员王树明适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告李国娟的委托代理人即原告郭涛，被告中兴公司的委托代理人韩文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月20日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201200229）及《补充协议》，二原告购买了由中兴公司开发的行政街号为高新园区金川南路93号2单元3层4号的房屋，建筑面积78.79平方米，总价款829162元。实际测绘结果，该套房屋建筑面积为78.50平方米，被告返还差价后该套房屋实际总价款为826110元。双方签订合同后，原告按照合同约定交付了首付房款，并在约定期限内办理完毕公积金贷款手续，被告亦按照合同约定在2013年6月20日交付了房屋。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同第十五条第3项处理：由出卖人继续协助办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋权属登记或无法取得权属证书的，买受人可选择解除本合同或继续履行本合同，如买受人选择继续履行本合同，则出卖人自房屋交付一年期满至次日起，按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。按照现行规定，买受人办理房地产权属证书所必须的条件之一为中兴公司提供的《房屋分户平面图》及据此开据的全款发票，中兴公司具备此条件的日期为2014年9月29日。实际交房期满一年之日为2014年6月20日，延迟了101天，在此期间买受人根本无法办理房屋权属登记。按照目前办理房地产权属证书流程及办理实效，买受人自开始办理到获得房屋产权属证书，所需时间至少为30天（实际上原告办理此手续时工作人员告知需要5-6各月时间）。综合以上两条理由，按照合同约定，买受人实际获得房地产权属证书的时间至少要比房屋交付期满一年延误131天。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，中兴公司的行为已构成违约。房屋交付期满一年之日起至今，中兴公司从未提及向原告支付该笔违约金一事。原告郭涛曾于2015年7月中旬向被告电话咨询此事，被告未反馈任何信息。被告的行为已构成违约，故提起诉讼，要求被告：1、立即支付违约金10822元（826110元x（101＋30）天x0.01％）及2014年10月30日起至实际支付该笔违约金期间按照银行同期贷款利率所产生的利息；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、因政府原因导致案涉房屋所有权初始登记迟延，故被告不应承担逾期办理产权证的违约金。根据房屋所有权登记的办理流程，办理完毕建设工程竣工验收备案手续，是房屋项目进行所有权初始登记的前提条件之一，也是原告取得案涉房屋所有权证书的必要条件。而办理建设工程竣工验收备案手续的前提之一，是需要取得环保部门的环保审批。2014年1月23日，大连市环境保护局下发大环发（2014）20号文件，文件名称为《关于对未按期完成污水处理厂建设整改任务的地区进行区域限批的通知》，主要内容为：截至2013年底，小平岛污水处理厂、旅顺开发区污水处理厂、长海县污水处理厂未如期完成建设整改任务。为此，市环保局将从2014年2月7日起，暂停对上述污水处理厂责任地区高新园区、旅顺经济开发区、长海县所有排水的新、改、扩建项目环境影响评比文件的审批，直至整改完毕并通过环保验收。根据上述文件，市环保局从2014年2月7日起，暂停对案涉房屋所在地区进行环评审批。原、被告双方于2012年2月20日签署《商品房买卖合同》，被告仅能依照当时适用的相关规定准备案涉项目的工程竣工验收备案手续等，并预计会按照《商品房买卖合同》约定的日期办理完毕各项事宜。但作为普通的房地产开发企业，被告无法预见政府部门未来将发布文件，暂停对案涉房屋所在地区进行环评审批。尽管如此，被告仍积极履行义务，多次与环保部门沟通，尽量加快办理工程竣工验收备案手续的进程，并最终于2014年9月24日取得了案涉房屋的所有权初始登记，为原告自行办理所有权证书提供了条件。被告作为房地产开发企业，已经积极履行了自身的义务，政府行政行为等的变化并非被告所能预见，因政府原因等不可抗力因素导致案涉房屋所有权初始登记的迟延，由此发生的不利法律后果不应由被告承担。另需要指出的是，合同中约定的房屋交付时间为2013年6月30日，而实际交付时间为2013年6月22日，被告出于为原告利益考虑而提前交付房屋，这充分说明了被告始终在积极履行自身义务。原告因提前接收房屋享受利益，但被告却需要单方面承担因政府原因导致所有权初始登记迟延所产生的不利法律后果，明显对被告显失公平，有违公平原则。故被告不应承担逾期办理产权证的违约金。二、原告对于违约金的计算期限及金额均存在错误，因原告未及时办理房屋所有权登记，由此造成的损失的扩大应当由原告自行承担。被告已经将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2014年9月24日，大连市高新技术产业园区房屋产权交易中心针对包括案涉房屋在内的坐落于金川南路93号的房屋的所有权进行了初始登记，即自2014年9月24日起，在案涉房屋完成初始登记后，已具备了由买受人办理房屋所有权登记所需的基本条件。原告作为案涉房屋的买受人，应当尽到审慎的注意义务，积极向被告及产权登记机关督促、了解办理产权登记的进展情况，并及时提供包括房屋维修基金收据、纳税完税证等材料，到产权登记机关办理房屋所有权登记。现案涉房屋逾期办理房屋所有权登记，是由于原告未及时至产权登记机关提交相关材料，未尽到房屋买受人办理权属登记时应尽的义务。被告认为，因原告单方面原因导致案涉房屋逾期办理房屋所有权登记，由此造成的损失的扩大，应当由原告自行承担。三、合同中约定的违约金过高，请求法院对违约金标准予以降低。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告并未提供证据证明其实际发生了损失。被告认为，合同中约定的违约金标准明显过高，根据上述法律规定，同时为了保护被告的合法权益，请求法院依法对违约金标准予以降低。
经审理查明，2012年2月20日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，由原告购买被告开发的位于大连市高新园区金川南路93号2单元3层4号房屋，实际建筑面积为78．50平方米，总价款826110元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意：由出卖人继续协助办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋权属登记或无法取得权属证书的，买受人可选择解除本合同或继续履行本合同，如买受人选择继续履行本合同，则出卖人自房屋交付一年期满之次日起，按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交付了房款，被告实际交房日期为2013年6月22日，比合同约定的时间提前了8天。在合同约定的办理房屋权属证书的期间内，原告就办理房屋所有权证书有关事宜与被告进行了沟通，因被告有关案涉房屋权属证书相关备案资料未能及时在备案机关进行初始登记，拖延至2014年9月24日才完成备案登记，致原告在合同约定的时间内未能办理房屋所有权证书，实际超出合同约定的办理产权证的时间91天。现原告以被告违约为由，诉至本院。
另查，2014年1月23日，大连市环境保护局下发了《关于对未按期完成污水处理厂建设整改任务的地区进行区域限批的通知》，主要内容是：截止2013年底，小平岛污水处理厂、旅顺开发区污水处理厂、长海县污水处理厂未如期完成建设整改任务。为此，市环保局将从2014年2月7日起，暂停对上述污水处理厂责任地区高新园区、旅顺经济开发区、长海县所有排水的新、改、扩建项目环境影响评价文件的审批（民生工程、节能减排、生态环境保护、基础设施建设、涉及国家机密和抢险救灾项目除外），直至整改完毕并通过环保验收。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及补充协议各一份、收款收据复印件一份、房屋分户平面图复印件一份、交房通知书复印件一份、2014年9月29日被告张贴的通知复印件一份，被告提供的商品房买卖合同及补充协议一份、大连市环境保护局于2014年1月23日下发的文件复印件一份［大环发（2014）20号］、大连高新技术园区房产局查档的文件一份、房屋分户平面图三份、从大连高新技术产业园区房屋产权交易中心取得的关于商品房权属登记的登记指南一份及当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》符合合同生效的法定要件，对双方均具有约束力。原告依约履行了付款义务，并接收了所购买房屋。被告在交付房屋后未按约定期限将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为系违约，应按合同的约定承担逾期办证违约责任。被告在对所开发的住宅工程申报权属初始登记资料过程中，虽然受到有关部门关于环评审批的影响，但有关污水处理的整改是否通过环保验收，被告并未提供证据证明。因此，被告提出未能办理权属备案登记属于不可抗力的辩解意见，依据不足，本院不予采信。事实表明，被告在对其所开发的住宅工程向有关部门办理产权初始登记过程中，主观上没有逾期履行义务的故意，不属于严重违约，且原告亦未能提供证据证明其因逾期办证产生的实际损失，故被告要求减少违约金的请求，于法有据，本院予以采纳，依据《合同法》的有关规定，将违约金计算标准调整为日万分之零点五比较公平合理。关于被告逾期办证的天数，审理中查明为91天，双方均不持异议，本院予以认定。故被告应给付原告逾期办证违约金3758．80元（826110元×91天×0．005％）。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告大连软件园中兴开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭涛、李国娟逾期办证违约金3758.80元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36元，其他诉讼费50元，合计86元，由被告负担（此款原告已预交，被告给付上述款项时一并给付）。
本判决为终审判决。
审判员 王树明
二〇一五年十一月二十七日
书记员 谷 郁
附相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。