广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终3305号上诉人（原审被告）：谢玉才，男，1956年7月14日生，壮族，住广西鹿寨县。上诉人（原审被告）：覃洁华，女，1957年11月26日生，壮族，住广西鹿寨县。以上二人共同委托诉讼代理人：何炼日，广西甲天下律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄秀荣，女，1956年7月19日生，住广西鹿寨县。委托诉讼代理人：韦军，男，1981年11月8日生，住广西鹿寨县，系被上诉人黄秀荣之子。上诉人谢玉才、覃洁华与被上诉人黄秀荣租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2016)桂0223民初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人覃洁华及共同委托诉讼代理人何炼日，被上诉人黄秀荣及委托诉讼代理人韦军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人谢玉才、覃洁华上诉称：请求撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决事实不清，证据不足。上诉人已切实履行租赁合同义务，在合同期满后将租赁宅基地上四间砖瓦房按现状交付给被上诉人，还优于和多于原来的“四间砖瓦房”改建和扩建后的房屋全部交给被上诉人，构成恢复房屋原样，不存在违约。二、租赁合同约定，合同期满上诉人应当恢复房屋原样，而不是赔偿损失，而且，上诉人已按照合同规定恢复宅基地上的“四间砖瓦房”原样，不存在违约的情形。因此，一审判决要求上诉人承担违约赔偿责任，没有事实和法律依据。而上诉人不存在违约的情形下，一审判决却要求上诉人赔偿被上诉人恢复房屋原状的经济损失27436.4元，这既不符合合同的规定，也不符合合同法的规定，一审判决没有事实的法律依据，不能成立。综上，一审判决要求上诉人承担违约赔偿责任，事实不清，证据不足，没有事实的法律依据，其结果有失客观、公正、合法，请二审法院依法撤销原判，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人黄秀荣辩称：合同期满后，我向上诉人收回房屋，上诉人以房屋扩建为由，要求我支付10000元，我拒绝支付，现上诉人无故拖延，不支付租金和房屋损失费用，要求两上诉人把租赁房屋恢复原状。被上诉人黄秀荣向一审法院起诉请求：1、谢玉才、覃洁华赔偿黄秀荣恢复房屋原状（含拆除墙面及设备）的损失55000元；2、谢玉才、覃洁华向黄秀荣支付鉴定费3000元；3、本案诉讼费用由谢玉才、覃洁华承担。庭审过程中，黄秀荣将第1项的损失变更为27436.4元。一审法院认定的事实：1、2005年，谢玉才（其妻子潘树香从事具体经营）与覃洁华开始合伙经营蚕茧生意。2005年10月20日，黄秀荣（甲方）与谢玉才（乙方）签订《房屋宅基地租赁契约》，约定谢玉才租赁黄秀荣位于鹿寨县松脂厂路口房屋宅基地230平方米（宅基地上建有占地面积为75.25平方米的建筑），租期10年，每年租金1000元，租用到期后，乙方筹建的设备由乙方自由处理，乙方要恢复甲方房屋原样（四间砖瓦房）等内容。2、契约签订后，谢玉才、覃洁华按约定支付全部租金给黄秀荣。谢玉才、覃洁华取得租赁物后，将租赁宅基地扩建（扩建后房屋长15.7米、宽13.2米）并在室内建灶台、在屋顶建烟囱、加盖石棉瓦等，用于加工蚕茧使用。租期届满后，谢玉才、覃洁华未对黄秀荣房屋进行恢复原状，至一审辩论终结时，房屋仍保持谢玉才、覃洁华扩建状态。3、黄秀荣原房屋为1992年建成的砖瓦房，外墙长13.2米，高3.35米，宽5米，室内面积共计75.25平方米，共分为4间，左3间批烫白石灰，其中除正中间堂屋全部批烫，左右两间离屋顶1米处没有批烫，外墙没有批烫，房屋墙结构为一八墙（即墙的宽度为18厘米）。签订租赁契约时，黄秀荣未在该房屋居住。4、黄秀荣在诉讼中申请对恢复四间砖瓦房的造价（含拆除谢玉才、覃洁华新建部分）进行鉴定，广西众益工程造价咨询有限公司经现场勘查做出意见书，含屋面工程预算造价为27436.4元，不含屋面工程预算造价为20897.16元。鉴定费用共计3000元。一审法院审理认为：黄秀荣与谢玉才订立的租赁契约是当事人的真实意思表示，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租期届满后，谢玉才、覃洁华未按约定恢复房屋原状，构成违约，应承担恢复租赁物原状的损失27436.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：谢玉才、覃洁华应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿黄秀荣恢复房屋原状（含拆除墙面及设备）的损失27436.4元。案件受理费1175元，鉴定费3000元，共计4175元，由黄秀荣负担586元，谢玉才、覃洁华负担3589元。在二审期间，被上诉人对一审查明的事实无异议，也未提供新的证据。上诉人对一审查明的事实提出异议，认为一审遗漏2015年10月合同期满后，上诉人已将房屋交给被上诉人，被上诉人已接收房屋，然后已请人去拆房恢复原貌，被上诉人阻拦，其责任不在上诉人。上诉人在二审期间，申请证人出庭作证，1、证人覃某、曾某证言，上诉人覃洁华曾雇请我们去帮她拆设备和房屋，我们到现场只拆了设备，因有人阻拦不让拆房屋，我们就不敢拆了。2、证人何某、潘某证言，因上诉人与被上诉人之间闹矛盾，所以，上诉人谢玉才、覃洁华委托我们二人将涉案房屋钥匙交给被上诉人，当时被上诉人的女儿讲将钥匙交给我就行了，被上诉人在附近看见我们将钥匙交付其女儿。本院对上诉人提交证据的分析认定：对证人覃某、曾某的证言，虽然被上诉人予以否认，但覃某、曾某受上诉人覃洁华的委托曾去拆涉案房屋恢复原状的事实，二证人与上诉人的陈述相一致，对二证人的证言，本院予以采信。对证人何某、潘某的证言，虽然被上诉人否认收到上诉人交付的钥匙，但何某、潘某受上诉人谢玉才、覃洁华的委托，已将涉案房屋钥匙交给被上诉人女儿，被上诉人并没有持反对意见，视为被上诉人已同意接收涉案房屋钥匙，对二证人的证言，本院予以采信。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人谢玉才与被上诉人黄秀荣签订的《房屋宅基地租赁契约》履行期届满后，双方对恢复涉案房屋原状的标准产生分歧，各执一词，导致涉案房屋从2015年10月以来未能恢复原状，因此，被上诉人诉请法院，请求二上诉人为涉案房屋恢复原状。一审法院在审理中，因双方对恢复房屋原状的标准有分歧，为妥善解决双方的纷争，由上诉人向被上诉补偿房屋恢复的费用，由被上诉人自行恢复，有利于解决纠纷。因此，一审法院委托评估机构对恢复涉案房屋原状费用进行估价，其评估出具的报告作为法院参考恢复费用的依据，一审法院依据该估价报告，判决由二上诉人向被上诉人补偿恢复费用，该判决并无不当，本院予以确认。至于二上诉人认为将涉案房屋的四间砖瓦房按现状交付给被上诉人，还优于和多于原来的“四间砖瓦房”改建和扩建后的房屋全部交给被上诉人，不存在赔偿损失问题。本院认为，由于《房屋宅基地租赁契约》已明确约定，履行期届满后，二上诉人应将涉案房屋恢复原状，所以，二上诉人应按《房屋宅基地租赁契约》为被上诉恢复涉案房原状。虽然被上诉人在诉讼中要求上诉人支付恢复费用，但也提出了由上诉人帮其恢复房屋原状的请求，为解决双方在恢复房屋原状再次产生纷争，不利于双方矛盾纠纷的解决，应由二上诉人向被上诉人补偿包含屋面工程费用在内的费用，由被上诉人自行恢复为宜，对二上诉人要求恢复房屋原状的主张，本院不予支持。对于涉案房屋是否交付以及各方责任的问题，根据二上诉人已搬离涉案房屋以及将钥匙已交付的事实，二上诉人实际上不再占用和控制该房屋，现处于待恢复状态；之前双方对涉案房屋恢复原状没有达成共识，导致久拖不决，双方均有责任，应互不追究。综上，上诉人谢玉才、覃洁华上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决适当；据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费486元（上诉人谢玉才、覃洁华已预交），由上诉人谢玉才、覃洁华负担。本判决为终审判决。审判长  唐小军审判员  丘洪兵审判员  余 深二〇一七年十月三十日书记员  夏心宇