浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第546号
原告：沈建国。
委托代理人：麻策、刘大佳。
被告：杭州云恒置业有限公司。
法定代表人：杨正龙。
被告：杭州华元房地产集团有限公司。
法定代表人：翁勤芳。
二被告共同委托代理人：徐骏。
原告沈建国诉被告杭州云恒置业有限公司（下简称云恒公司）、杭州华元房地产集团有限公司（以下简称华元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月17日立案受理后，依法由审判员汪文彤适用简易程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告沈建国的委托代理人麻策，被告云恒公司、华元公司的共同委托代理人徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与云恒公司签署《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议，主要约定：原告向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓8幢2单元702室的商品房，该商品房建筑面积123.3平方米，其中套内面积103.74平方米，应分摊的共有建筑面积19.56平方米。事后，原告依合同约定支付了全部购房款。但实际交付的案涉商品房建筑面积为123.66平方米，套内面积为99.04平方米，分摊面积变为24.6平方米，导致实际使用面积大幅减少，得房率明显降低，与约定严重不符。原告认为，云恒公司的上述违约行为严重侵害了原告的合法权益，且其系由华元公司投资设立的一人有限公司，根据《中华人民共和国公司法》的规定“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。据此，起诉请求判令：1、云恒公司向原告赔偿损失53894元；2、华元公司对前述款项承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由二被告承担。
为证明以上主张，原告向本院提供并陈述了下列证据材料：
1、《浙江省商品房买卖合同》及补充协议各一份，用以证明原告向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常路街道爱丁郡公寓商品房。合同对该商品房建筑面积、套内面积以及应分摊的共有建筑面积都作了明确约定。
2、销售不动产统一发票一份，用以证明原告依合同约定支付了全部购房款的事实。
3、房产分层分户平面图一份，证明被告1实际交付的涉案商品房套内建筑面积与建筑面积之间的比例（即得房率）明显降低，与合同约定严重不符，已构成违约。
4、商品房的宣传推广《公证书》复印件一份，用以证明云恒公司承诺爱丁郡项目商品房得房率高，与事实严重不符，主张该宣传推广承诺应作为合同条款之一的事实。
5、6、7、EMS快递回单、关于得房率缩水要求赔偿损失的函各一份、EMS寄达网络查询凭证复印件一份，用以证明原告向云恒公司主张违约赔偿的事实；
8.云恒公司的工商登记基本情况查询复印件一份，用以证明云恒公司为一人有限公司，股东为华元公司的事实，进而主张根据《公司法》的规定应对云恒公司的债务承担连带责任。
被告云恒公司答辩称：1、原告之诉没有合同和法律依据。原、被告双方在订立买卖合同第六条时已经做出了明确的选择，即选择以建筑面积为计价方式，不以套内面积作为依据。双方在选择中对建筑面积一栏打钩，套内面积一栏打叉。为了避免争议，进一步在补充协议第四条第二款约定，按照上述方式进行商品房建筑面积差异处理，不再对套内面积或公摊面积单项差异进行处理，即原、被告双方在订立合同时明确约定只按建筑面积补差。原告对套内面积可能发生误差且不再进行差异处理是明知的，在订立合同时是可预见的。根据最高院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第十四条、住建部商品房管理办法第二十一条相关规定，套内面积与建筑面积发生误差时的处理方式，原被告在订立合同时应属有效，双方均应按照合同约定履行。2、商品房买卖合同双方没有约定所谓的得房率，更未承诺得房率发生变化如何调整房价，原告主张得房率不符要求支付损失没有依据。原被告双方已经按照合同约定对房价款进行确认，并签订房屋交接书，商品房买卖合同已经履行完毕。请求驳回原告的诉讼请求。
被告云恒公司对其主张，未提供证据加以证明。
被告华元公司答辩称：本案系商品房买卖合同纠纷案件，华元公司即非合同一方的当事人，也并未对合同履行产生任何的影响、变更和损害，原告将华元公司列为本案被告是对本案适格被告主体认定的错误。况且，云恒公司虽系为华元公司依法设立的一人有限责任公司，华公司仅在法律规定的出资额范围内承担有限责任，而该公司经营过程当中，资产独立，账户独立，财务管理独立，纳税申报、缴纳独立，并不存在原告诉称主张的与华元公司财产无法分割或分不清的情形。据此，请求驳回原告对华元公司的诉讼请求。
为证明自己的主张，华元公司向本院提交并陈述了下列证据材料：
1．2．华元公司、云恒公司工商登记基本情况各一份，用以证明两家公司经营地址、经营范围、注册资本、董事、监事、总经理完全不同，两家单位均为独立有限责任公司的事实；
3．云恒公司验资报告两份，用以证明云恒公司的全部注册资本金2.1亿元已全部到位，该公司财产已实际到位并独立于股东的可分割财产的事实；
4．云恒公司的税务登记证副本一份，用以证明云恒公司具有独立的纳税主体资格的事实；
5．云恒公司2012年、2013年、2014年度的审计报告各一份，用以证明云恒公司财务、资金、税务管理都独立合法，不存在与华元公司财产无法分割或无法独立的情形；
6．云恒公司2012年、2013年、2014年所得税纳税见证报告各一份，用以证明云恒公司是独立的纳税主体，并依法纳税，不存在与华元公司之间财产无法分割难以独立的情形；
7．云恒公司的银行开户许可证一份，用以证明云恒公司拥有独立的账户，不存在与华元公司财产无法分割的情形。
经质证，云恒公司对原告提交的证据1、3、4、5、6、7的真实性无异议。但需要说明的是：证据1、3，双方在合同中第六条和补充协议第四条第二款中已约定了差异处理的方式系按照建筑面积进行，发生本案面积差异系因测绘单位对新兴物业形态的测评标准把握不同所致；对证据4、5、6、7的证明对象有异议，证据4视频资料仅对爱丁郡整体项目做介绍，没有对原告的房屋独立的介绍或承诺，宣传资料仅为邀约邀请，不属于合同要约；证据5、6、7是原告基于其错误认识作出的行为。对证据2、8无异议，但证据8并不构成原告主张的连带责任的基础。华元公司对原告提交的证据1-7的质证意见与云恒公司的意见一致，对证据8主张不能待证原告主张云恒公司与华元公司之间财产混同的证明目的。
对华元公司提交的证据，原告对真实性均无异议，但认为已过举证期限，当庭提交系证据突袭，且不足以待证云恒公司和华元公司两家公司财产互相独立的证明目的。云恒公司对华元公司提交的前述证据均无异议。
鉴于各方对前述证据的真实性均不持异议，相关质证意见也系对其中的证明对象提出异议，经审查，前述证据形式和来源合法，符合有效证据要件，本院予以确认，并根据证据载明内容作相应的事实认定。
根据以上有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定的本案事实如下：
2011年1月4日，原告与云恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定原告向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓8幢2单元702室商品房一套，建筑面积共123.3平方米，其中套内面积103.74平方米，应分摊的共有建筑面积19.56平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11467元，房屋总价1413881元。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》中关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。后原告依合同约定支付了全部购房款。
案涉商品房竣工后，经测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积为123.66平方米，套内面积为99.04平方米，分摊面积为24.62平方米。另查，云恒公司在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率达80%以上的表述。
又查，云恒公司类型为一人有限责任公司，股东为华元公司。在云恒公司经营过程中，该公司具有独立的资产、财务管理账户，为独立的纳税申报、缴纳公司。
本院认为，本案双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共123.3平方米，其中套内面积103.74平方米，应分摊的共有建筑面积19.56平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，云恒公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实基本符合合同约定的标准，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现处的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。这一点从云恒公司在销售中得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证，现由于云恒公司向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故云恒公司已构成违约，本院对原告要求云恒公司赔偿相应损失的请求予以支持，对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定云恒公司赔偿原告的损失为14000元。对于华元公司是否应当云恒公司前述赔偿债务承担连带责任的问题，华元公司提供的《验资报告》和《审计报告》证明云恒公司实收了华元公司的出资，云恒公司的财产独立于华元公司的财产，现并无证据显示云恒公司的财产与华元公司混同，故原告要求华元公司对云恒公司的债务承担连带责任理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州云恒置业有限公司赔偿原告沈建国损失14000元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告沈建国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费573.5元（已减半收取），由被告杭州云恒置业有限公司负担150元，于本判决生效后七日内交纳至本院，由原告沈建国负担423.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1147元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 汪文彤
二〇一五年八月二十六日
书记员 钱 玲