广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0404民初788号
原告方文财，男，1976年7月4日出生，汉族，住广东省仁化县。
被告王丹，男，1981年10月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
委托代理人潘永红，广东华大律师事务所律师。
第三人王昌新，男，1955年9月12日出生，汉族，住湖北省枝江市。
委托代理人王丹，男，1981年10月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。系第三人儿子。
第三人金湾区意诺谱歌舞厅，住所地：珠海市金湾区三灶镇安堂村商业街A栋二楼。
经营者王昌新，男，1955年9月12日出生，汉族，住湖北省枝江市。
委托代理人王丹，男，1981年10月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。系经营者王昌新的儿子。
第三人李新，男，1988年12月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
第三人潘虎城，男，1985年1月16日出生，汉族，住重庆市云阳县。
第三人徐继良，男，1969年11月16日出生，汉族，住长春市宽城区。
第三人孔耿城，男，1984年10月29日出生，汉族，住广东省惠来县。
第三人甄治，男，1989年6月4日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市。
原告方文财诉被告王丹、第三人王昌新、金湾区意诺谱歌舞厅、李新、潘虎城、徐继良、孔耿城、甄治房屋租�合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，由代理审判员朱全独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理；在审理过程中，原告向本院申请撤回对被告邹阿森、王锋的起诉，本院已予以准许；后本案因案情复杂转为普通程序继续审理，并依法组成合议庭，本院依法追加第三人王昌新、金湾区意诺谱歌舞厅、李新、潘虎城、徐继良、孔耿城、甄治参加诉讼，并于2016年8月30日第二次公开开庭进行审理。原告方文财，被告王丹及其委托代理人潘永红，第三人王昌新和金湾区意诺谱歌舞厅的委托代理人王丹，第三人李新、潘虎城和徐继良到庭参加诉讼，第三人孔耿城、甄治经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年1月15日，邹阿森与原告签订《租赁合同》一份，约定由邹阿森租赁位于珠海市金湾区三灶镇安堂村商业街一期共23间商铺。租赁期间，经常有拖欠租金的行为，直至2014年2月28日双方经协商达成协议，由大股东王丹来全权负责履行此《租赁合同》。开始两个月尚能按时交租金，但从2015年11月开始拖欠原告当月租金41867元，2016年1月8日拖欠15，237元，2016年2月8日拖欠25，237元，2016年3月8日拖欠5237元，截至2016年3月30日，共拖欠租金87，578元，滞纳金433，267.3元。根据《租赁合同》第七条第4点的约定，乙方在甲方没有违反合同的情况下，提前解除合同的，乙方需赔偿甲方违约金30万元，原告遂起诉至本院，请求判令：1.被告清偿所欠原告商铺租金87，578元及滞纳金433，267.3元（按照每日5%计算，其中41，867元从2015年11月9日起计算，15，237元从2016年1月9日起计算，25，237元从2016年2月9日起计算，5237元从2016年3月9日起计算，至付清款项之日止）；2.即日起解除双方签订的《租赁合同�，按商铺现状交还原告，并依据双方合同约定支付原告30万违约金。在庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告王丹向原告清偿截至2016年6月16日的商铺占用费118，289元，以及从2016年6月17日起至被告王丹结清之日止的占用费，按照每月53，898元计算；2.被告王丹按商铺现状交还给原告。2016年8月8日原告又在上述第一项诉讼请求中增加2016年7月、8月的商铺占用费59，134元，合计177，423元。
原告提交的证据材料有：1.《租赁合同》；2.《委托书》；3.租金调整协议；4.2015年1月份-2016年3月份交租明细表（下简称“交租明细表”）；5.中国工商银行2014年1月3日至2016年6月14日的银行流水（下简称“工商银行交易流水”）；6.珠海市公安消防局金湾区大队建筑工程消防设计审核意见书。
被告王丹辩称，一、原告方文财所主张的诉讼标的与被告王丹没有任何法律�系，被告王丹作为本案被告主体不适格，原告方文财诉讼被告王丹承担房租没有法律依据。原告方文财与邹阿森签定了《房屋租赁合同》，被告王丹与邹阿森签定了委托书，被告王丹与邹阿森是委托代理关系，被告王丹与原告方文财无任何法律关系，原告被拖欠的租金数额具体是多少，拖欠的金额主要发生在潘虎城实际租赁的期间，被告王丹不清楚该数额。请求法院判定被告王丹作为被告主体不适格，驳回原告方文财要求被告王丹承担房租的诉讼请求。二、被告王丹作为邹阿森的委托代理人，有权要求原告方文财即出租方出具房屋产权证明和建设规划局颁发的有效建筑规划许可证明，原告方文财即出租方一直未能提供，原告方文财存在隐瞒事实的过错，具有不可推卸的责任。被告王丹曾对涉案商铺合法合规的问题提出过质疑，要求其采取补救及其他措施，但得到的均是拒绝和回避，此临时建筑已于2010年8月23日过期，没有延展，被告王丹认为，原租赁合同已经自动失效，自2015年8月31日开始，第三人潘虎城与原告之间已经形成事实上的租赁合同关系，早已与被告王丹无关。三、被告王丹与原告于2015年12月2日签订了商铺经营管理权并解除合约的声明，双方于当日解除了商铺占用关系。根据被告王丹与第三人潘虎城签订的商铺转让协议和潘虎城实际经营的事实，以及第三人甄治、孔耿城、徐继良与原告形成的占用关系，原告诉称的占用费不应当由被告王丹支付，而应当由实际占用的第三人支付。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
被告王丹向本院提交的证据材料有：1.商铺转让协议；2.欠条；3.珠海市规划局金湾分局临时建设工程规划许可证；4.2015年12月2日的《声明》。
第三人王昌新和金湾区意诺谱歌舞厅陈述，潘虎城借用王昌新名义办理营业执照，金湾区意诺谱歌舞厅的实际经营者是潘虎城，王昌新一直在家务农，没有参与经营，不应该承担该责任。
第三人王昌新和金湾区意诺谱歌舞厅向本院提交的证据材料有：村委会证明。
第三人李新述称，原告的起诉与李新无关。
第三人潘虎城述称，原告与潘虎城无任何租赁合同关系，潘虎城并不是实际承租人，只是帮被告经营管理。潘虎城与王丹签订了《商铺转让协议》，由于店面生意不好，不能按时支付每月12500元的转让费，转让协议早已自动作废，店面也已经重新交还给王丹，只是王丹没有找到合适的人管理酒吧，由潘虎城继续管理，并达成口头协议，不再需要支付转让费。金湾区意诺谱歌舞厅实际还是属于邹阿森、王丹和王锋共同所有，而且金湾区意诺谱歌舞厅的法人一直都是王丹的父�王昌新。从2015年11月份开始，由于生意惨淡，潘虎城和原告、王丹多次协商，提前解除合约，原告一直不同意，后来达成口头协议，每个月只需要缴纳两万的房租，不够的用本案第三人徐继良和孔耿城经营的酒吧和药店的多余的房租补贴。潘虎城向原告转账支付房租，只是按照王丹的意思办理。
第三人徐继良述称，徐继良于2014年1月从王丹、李新的榕树下餐厅中受让一楼19、20号商铺、二楼18-20号商铺，每月租金交给李新，直到2015年12月2日，王丹、方文财两人一起到药店写了一份声明，之后每月的租金暂时由方文财代收；徐继良于王丹、李新纯属租赁关系，徐继良从未参与王丹所经营的商铺，所以王丹与方文财发生租赁合同纠纷与徐继良无关。
第三人孔耿城述称，孔耿城于2013年1月从王丹、李新的榕树下餐厅中受让一楼18号商铺，每月租金交给李�，直到2015年12月2日，王丹、方文财两人一起到孔耿城经营的药店写了一份声明，之后每月的租金暂时由方文财代收；孔耿城于王丹、李新纯属租赁关系，孔耿城从未参与王丹所经营的商铺，所以王丹与方文财发生租赁合同纠纷与孔耿城无关。
第三人甄治没有答辩。
第三人李新、潘虎城、徐继良、孔耿城和甄治没有提交证据材料。
经审理查明，2007年1月15日，以原告作为甲方，以邹阿森作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于珠海市金湾区上三灶镇安堂村前面大路边第一栋，第一层18号至20号，第二层1号至20号共23间，合计1222.2平方米的商铺（下简称“涉案商铺”）出租给乙方，经营项目为除不与一楼超市项目相同外的其他合法项目；租期为十年，自2007年1月5日至2017年1月4日止，装修期为30天，装修期不计租金，由2007年1�5日起；首年每月租金为19，555元（不含税）；乙方在每月5号前向甲方交纳次月租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方所欠租金每日加收5%的滞纳金；合同签字后，乙方应向甲方交纳承租商铺抵押金10万元，该抵押金不计利息，合同期满后无息退还乙方；甲方商铺交付乙方使用后，须协助提供乙方开业所需要的相关证件复印件；乙方有下列情形之一的，甲方有权中止合同，没收抵押金及收回商铺：1.乙方擅自将商铺转租、转让和抵押的；2.乙方利用承租商铺进行非法活动，损害公共利用的；3.乙方拖欠租金达五天的；4.乙方在甲方没有违反本合同的情况下，提前解除合同，视为乙方违约，乙方须赔偿甲方违约金30万元；5.乙方违反合同，擅自将甲方商铺转租、转让、抵押给他人使用的，或造成甲方损失的应支付甲方违约金30万元，造成商铺毁损的还应负责维修费。原告及邹阿森在上述合同落款处签名并捺印。
在审理过程，原告称涉案的商铺办理了临时规划许可证，最新的使用期限截至2012年8月份，但未提交证据佐证。被告王丹提交的珠（金湾）建字2006第027号《临时建设工程规划许可证》显示，涉案商铺的所在建筑物的使用期限从2006年8月23日至2008年8月23日止；在该《临时建设工程规划许可证》的下方手写注明“同意延期至2009年8月23日止，珠海市规划局”，该内容上加盖了珠海市规划局的业务专用章；在该《临时建设工程规划许可证》左上方手写注明“同意延期至2010年8月23日止，珠海市规划局”，该内容上未加盖任何公章。
2014年2月28日，邹阿森和被告王丹签署《委托书》一份，委托事项主要包括：全权执行邹阿森与方文财签订的租赁合同条款，全权拥有邹阿森与方文财签订的租赁合同里的乙方的全部权利�全权承担邹阿森与方文财签订的租赁合同里的乙方的全部责任与义务，委托期限：2014年2月28日在2017年1月4日。原告对上述《委托书》的内容表示同意。
2014年6月29日，原告与王丹签署《租金调整协议》一份，约定：由2014年起，租金调整为每年增长15%（35，438元／月×15%=40，754元），2014年1月至6月份增长部分全额即日付清（￥28，351元）；2.2015年起，租金为每月46，867元／月，以此类推。
2015年8月31日，被告王丹与第三人潘虎城签订《商铺转让协议》一份，约定将涉案商铺（包含意诺谱酒吧100%的股份）转让给潘虎城，潘虎城需支付2015年7、8月份房租和利息共计5万元给王丹，王丹不再收取任何其他费用，该费用由王丹负责收取，因7、8月份房租由王丹向他人借取后交予房东方文财；在邹阿森与潘虎城签订委托协议之前，房租暂由王丹向潘虎城收取后交予房东方文财，房租为每月46，868元，明年的房租为每月53，899元；房租每月10号之前由潘虎城上缴王丹，待邹阿森与潘虎城签订委托书之后，由潘虎城自己上缴给方文财，从此再与王丹无任何关系；邹阿森与潘虎城重新签订委托书之前，若潘虎城不能按时上缴房租给王丹，转让协议作废。
2015年12月2日，原告与王丹签署《声明》一份，内容为“本人王丹与房东方文财达成协议，退出吉林大学南门一期一楼18-20号，二楼1-20号的商铺经营管理权并解除合约”，王丹和方文财均在上述内容下方签名。
根据被告王丹以及第三人李新、潘虎城、徐继良、孔耿城和甄治的陈述，目前涉案23间商铺的实际占用和使用情况为：二楼1-12号商铺由潘虎城实际占用和使用，用于经营金湾区意诺谱歌舞厅，从2015年12月开始由潘虎城直接将租金交给原告；二楼13-17号商铺由潘虎城转租给甄治，由甄治占用和使用，甄治向潘虎城支付租金，再由潘虎城将租金支付给原告；一楼的19-20号商铺和二楼的18-20号商铺由徐继良占用和使用，从2015年12月开始由徐继良直接将租金交给原告；一楼的18号商铺由孔耿城占用和使用。
根据原告提交的交租明细表及工商银行交易流水显示，2015年原告每月应收租金为46，867元，从2015年1月份至2015年10月份，原告均能足额收取租金；2015年11月，原告收取租金5000元，欠41，867元未付；2015年12月足额收取租金。2016年原告每月应收租金为53，897元，2016年1月份收取租金38，660元，欠15，237元未付；2016年2月份收取租金28，660元，欠25，237元未付；2016年3月份收取租金48，660元，欠5237元未付；2016年4月份收取租金53，660元，欠237元未付；2016年5月份收取租金48，660元，欠5237元未付；2016年6月份收取租金28，660元。上述2015年11月至2016年3月份欠付的租金共计87，578元，2016年4月、5月欠付的租金共计5474元。另外，从工商银行交易流水可见，从2015年12月开始，王丹或王昌新未再向原告支付租金，潘虎城和孔耿城开始直接向原告缴纳租金。
本院认为，
一、关于涉案《租赁合同》的效力问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，原告与邹阿森于2007年1月15日签订的《租赁合同》约定租赁时间从2007年1月5日至2017年1月4日止，根据王丹提交的《临时建设工程规划许可证》显示，涉案商铺所在的建筑物的使用期限有两次延期，第一次延期至2009年8月23日，第二次延期至2010年8月23日，本院予以确认。因此，涉案《租赁合同》约定的租赁期限超出《临时建设工程规划许可证》准予延期部分的，应认定为无效。
二、关于原告要求王丹支付占用费的诉讼请求
2014年2月28日，邹阿森通过与王丹签署《委托书》的形式，将涉案《租赁合同》项下的邹阿森的权利义务全部转让给了王丹，应视为合同权利义务的转移。原告同意上述《委托书》的内容，应视为原告同意邹阿森将涉案《租赁合同》的权利义务转让给王丹，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的�利和义务一并转让给第三人。”因此，从2014年2月28日开始，王丹成为涉案《租赁合同》项下的23间商铺的实际占用人和使用人。2015年12月2日，原告与王丹签署《声明》一份，双方约定解除涉案的《租赁合同》；王丹也从2015年12月开始，不再向原告支付租金。目前，涉案的23间商铺也分别由潘虎城、甄治、徐继良和孔耿城占用和使用。因此，王丹实际占用和使用涉案23间商铺的时间从2014年2月28日起至2015年12月2日止。
由于《临时建设工程规划许可证》准许涉案商铺所在建筑物延长的使用期限截至2010年8月23日，故从2010年8月24日开始，涉案《租赁合同》应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因此，从2010年8月24日开始，原告无权依据《租赁合同》的约定向承租人主张租金。但�丹从2014年2月28日至2015年12月2日期间占用涉案23间商铺，给原告造成的损失应当赔偿，王丹应向原告支付2014年2月28日至2015年12月2日期间的占用费；至于2015年12月2日之后的占用费，因王丹并非实际占用人，原告主张由王丹承担，理据不足，本院不予支持。
本院认为占用费应当相当于涉案商铺在该期间的租金。关于该期间的租金标准，原告与王丹于2014年6月29日签署的《租金调整协议》约定，2014年的租金为35，438元／月，2015年的租金为46，867元／月；根据原告提供的工商银行交易流水，从2014年1月至2015年12月，除了2015年11月份王丹欠41，867元租金未付外，其他月份均能足额缴纳租金，王丹对该工商银行交易流水的真实性予以认可，可见，王丹对2014年的租金按35，438元／月交纳，2015年的租金按46，867元／月交纳是认可的，因此，本院认为2014年2月28日至2015年12月2�期间的占用费应按照2014年和2015年的上述租金标准计算为宜。除欠付2015年11月份的租金41，867元外，王丹已经足额支付了2014年2月28日至2015年12月2日期间的租金，因此，原告主张王丹支付占用费177，423元，本院仅对2014年2月28日至2015年12月2日期间的占用费41，867元予以支持。
三、关于原告主张王丹按现状交还商铺的诉讼请求
根据被告王丹以及第三人李新、潘虎城、徐继良、孔耿城和甄治的陈述，目前涉案23间商铺的实际占用和使用情况为：二楼1-12号商铺由潘虎城实际占用和使用，二楼13-17号商铺由甄治甄治占用和使用，一楼19-20号商铺和二楼18-20号商铺由徐继良占用和使用，一楼18号商铺由孔耿城占用和使用。原告称对于涉案商铺的实际占用和使用情况不知情，又未提交相反证据证明王丹和第三人的上述陈述不属实，因此，本院对王丹和第三人陈述�上述事实予以确认。由于王丹从2015年12月3日起已不再是涉案23间商铺的占有人和使用人，原告要求王丹按现状返还涉案23间商铺，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告王丹于本判决生效之日起七日内向原告方文财支付占用费人民币41，867元；
二、驳回原告方文财的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3848元，由原告方文财负担2940元，由被告王丹负担908元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 陈立涛
代理审判员 朱 全
人民陪审员 杨世伟
二〇一六年十月十七日
书 记 员 吕扬扬
广东省珠海市金湾区人民法院
民事判决书
（2016）粤0404民初788号
原告方文财，男，1976年7月4日出生，汉族，住广东省仁化县。
被告王丹，男，1981年10月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
委托代理人潘永红，广东华大律师事务所律师。
第三人王昌新，男，1955年9月12日出生，汉族，住湖北省枝江市。
委托代理人王丹，男，1981年10月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区三灶镇金海中路890号。身份证号码：42058319811005015X。系第三人儿子。
第三人金湾区意诺谱歌舞厅，住所地：珠海市金湾区三灶镇安堂村商业街A栋二楼。
经营者王昌新，男，1955年9月12日出生，汉族，住湖北省枝江市。
委托代理人王丹，男，1981年10月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区三灶镇金海中路890号。身份证号码：42058319811005015X。系经营者王昌新的儿子。
第三人李新，男，1988年12月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
第三人潘虎城，男，1985年1月16日出生，汉族，住重庆市云阳县。
第三人徐继良，男，1969年11月16日出生，汉族，住长春市宽城区。
第三人孔�城，男，1984年10月29日出生，汉族，住广东省惠来县。
第三人甄治，男，1989年6月4日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市滴道区。
原告方文财诉被告王丹、第三人王昌新、金湾区意诺谱歌舞厅、李新、潘虎城、徐继良、孔耿城、甄治房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，由代理审判员朱全独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理；在审理过程中，原告向本院申请撤回对被告邹阿森、王锋的起诉，本院已予以准许；后本案因案情复杂转为普通程序继续审理，并依法组成合议庭，本院依法追加第三人李新、潘虎城、徐继良、孔耿城、甄治参加诉讼，并于2016年8月30日第二次公开开庭进行审理。原告方文财，被告王丹及其委托代理人潘永红，第三人王昌新和金湾区意诺谱歌舞厅的委托代理人王丹，第三人李新、潘虎城和徐继良到庭参加诉讼，第三人孔耿城、甄治经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年1月15日，邹阿森与原告签订《租赁合同》一份，约定由邹阿森租赁位于珠海市金湾区三灶镇安堂村商业街一期共23间商铺。租赁期间，经常有拖欠租金的行为，直至2014年2月28日双方经协商达成协议，由大股东王丹来全权负责履行此《租赁合同》。开始两个月尚能按时交租金，但从2015年11月开始拖欠原告当月租金41867元，2016年1月8日拖欠15，237元，2016年2月8日拖欠25，237元，2016年3月8日拖欠5237元，截至2016年3月30日，共拖欠租金87，578元，滞纳金433，267.3元。根据《租赁合同》第七条第4点的约定，乙方在甲方没有违反合同的情况下，提前解除合同的，乙方需赔偿甲方违约金30万元，原告遂起诉至本院，请求判令：1.被告清偿所欠原告商铺租金87，578元及滞纳金433，267.3元（按照每日5%计算，其中41，867杨从2015年11月9日起计算，15，237元从2016年1月9日起计算，25，237元从2016年2月9日起计算，5237元从2016年3月9日起计算，至付清款项之日止）；2.即日起解除双方签订的《租赁合同》，按商铺现状交还原告，并依据双方合同约定支付原告30万违约金。在庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告王丹向原告清偿截至2016年6月16日的商铺占用费118，289元，以及从2016年6月17日起至被告王丹结清之日止的占用费，按照每月53，898元计算；2.被告王丹按商铺现状交还给原告。2016年8月8日原告又在上述第一项诉讼请求中增加2016年7月、8月的商铺占用费59，134元，合计177，423元。
原告提交的证据材料有：1.《租赁合同》；2.《委托书》；3.租金调整协议；4.2015年1月份-2016年3月份交租明细表（下简称“交租明细表”）；5.中国工商银�2014年1月3日至2016年6月14日的银行流水（下简称“工商银行交易流水”）；6.珠海市公安消防局金湾区大队建筑工程消防设计审核意见书。
被告王丹辩称，一、原告方文财所主张的诉讼标的与被告王丹没有任何法律关系，被告王丹作为本案被告主体不适格，原告方文财诉讼被告王丹承担房租没有法律依据。原告方文财与邹阿森签定了《房屋租赁合同》，被告王丹与邹阿森签定了委托书，被告王丹与邹阿森是委托代理关系，被告王丹与原告方文财无任何法律关系，原告被拖欠的租金数额具体是多少，拖欠的金额主要发生在潘虎城实际租赁的期间，被告王丹不清楚该数额。请求法院判定被告王丹作为被告主体不适格，驳回原告方文财要求被告王丹承担房租的诉讼请求。二、被告王丹作为邹阿森的委托代理人，有权要求原告方文财即出租方出具房屋产权证明和建设规划局颁发的有效建筑规划许可证明，原告方文财即出租方一直未能提供，原告方文财存在隐瞒事实的过错，具有不可推卸的责任。被告王丹曾对涉案商铺合法合规的问题提出过质疑，要求其采取补救及其他措施，但得到的均是拒绝和回避，此临时建筑已于2010年8月23日过期，没有延展，被告王丹认为，原租赁合同已经自动失效，自2015年8月31日开始，第三人潘虎城与原告之间已经形成事实上的租赁合同关系，早已与被告王丹无关。三、被告王丹与原告于2015年12月2日签订了商铺经营管理权并解除合约的声明，双方于当日解除了商铺占用关系。根据被告王丹与第三人潘虎城签订的商铺转让协议和潘虎城实际经营的事实，以及第三人甄治、孔耿城、徐继良原告原告形成的占用关系，原告诉称的占用费不应当由被告王丹支付，而应当由实际占用的第三人支付。综上所述，�求驳回原告的诉讼请求。
被告王丹向本院提交的证据材料有：1.商铺转让协议；2.欠条；3.珠海市规划局金湾分局临时建设工程规划许可证；4.2015年12月2日的《声明》。
第三人王昌新和金湾区意诺谱歌舞厅陈述，潘虎城借用王昌新名义办理营业执照，金湾区意诺谱歌舞厅的实际经营者是潘虎城，王昌新一直在家务农，没有参与经营，不应该承担该责任。
第三人王昌新和金湾区意诺谱歌舞厅向本院提交的证据材料有：村委会证明。
第三人李新述称，原告的起诉与李新无关。
第三人潘虎城述称，原告与潘虎城无任何租赁合同关系，潘虎城并不是实际承租人，只是帮被告经营管理。潘虎城与王丹签订了《商铺转让协议》，由于店面生意不好，不能按时支付每月12500元的转让费，转让协议早已自动作废，店面也已经重新交�给王丹，只是王丹没有找到合适的人管理酒吧，由潘虎城继续管理，并达成口头协议，不再需要支付转让费。金湾区意诺谱歌舞厅实际还是属于邹阿森、王丹和王锋共同所有，而且金湾区意诺谱歌舞厅的法人一直都是王丹的父亲王昌新。从2015年11月份开始，由于生意惨淡，潘虎城和原告、王丹多次协商，提前解除合约，原告一直不同意，后来达成口头协议，每个月只需要缴纳两万的房租，不够的用本案第三人徐继良和孔耿城经营的酒吧和药店的多余的房租补贴。潘虎城向原告转账支付房租，只是按照王丹的意思办理。
第三人徐继良述称，徐继良于2014年1月从王丹、李新的榕树下餐厅中受让一楼19、20号商铺、二楼18-20号商铺，每月租金交给李新，直到2015年12月2日，王丹、方文财两人一起到药店写了一份声明，之后每月的租金暂时由方文财代收；徐继良于王丹、李新纯属租赁关系，徐继良从未参与王丹所经营的商铺，所以王丹与方文财发生租赁合同纠纷与徐继良无关。
第三人孔耿城述称，孔耿城于2013年1月从王丹、李新的榕树下餐厅中受让一楼18号商铺，每月租金交给李新，直到2015年12月2日，王丹、方文财两人一起到孔耿城经营的药店写了一份声明，之后每月的租金暂时由方文财代收；孔耿城于王丹、李新纯属租赁关系，孔耿城从未参与王丹所经营的商铺，所以王丹与方文财发生租赁合同纠纷与孔耿城无关。
第三人甄治没有答辩。
第三人李新、潘虎城、徐继良、孔耿城和甄治没有提交证据材料。
经审理查明，2007年1月15日，以原告作为甲方，以邹阿森作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于珠海市金湾区上三灶镇安堂村前面大路边第一栋，第一层18号至20号，第�层1号至20号共23间，合计1222.2平方米的商铺（下简称“涉案商铺”）出租给乙方，经营项目为除不与一楼超市项目相同外的其他合法项目；租期为十年，自2007年1月5日至2017年1月4日止，装修期为30天，装修期不计租金，由2007年1月5日起；首年每月租金为19，555元（不含税）；乙方在每月5号前向甲方交纳次月租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方所欠租金每日加收5%的滞纳金；合同签字后，乙方应向甲方交纳承租商铺抵押金10万元，该抵押金不计利息，合同期满后无息退还乙方；甲方商铺交付乙方使用后，须协助提供乙方开业所需要的相关证件复印件；乙方有下列情形之一的，甲方有权中止合同，没收抵押金及收回商铺：1.乙方擅自将商铺转租、转让和抵押的；2.乙方利用承租商铺进行非法活动，损害公共利用的；3.乙方拖欠租金达五天的；4.乙方在甲方没有违反�合同的情况下，提前解除合同，视为乙方违约，乙方须赔偿甲方违约金30万元；5.乙方违反合同，擅自将甲方商铺转租、转让、抵押给他人使用的，或造成甲方损失的应支付甲方违约金30万元，造成商铺毁损的还应负责维修费。原告及邹阿森在上述合同落款处签名并捺印。
在审理过程，原告称涉案的商铺办理了临时规划许可证，最新的使用期限截至2012年8月份，但未提交证据佐证。被告王丹提交的珠（金湾）建字2006第027号《临时建设工程规划许可证》显示，涉案商铺的所在建筑物的使用期限从2006年8月23日至2008年8月23日止；在该《临时建设工程规划许可证》的下方手写注明“同意延期至2009年8月23日止，珠海市规划局”，该内容上加盖了珠海市规划局的业务专用章；在该《临时建设工程规划许可证》左上方手写注明“同意延期至2010年8月23日止，珠海市规划局”，该内容上未加盖任何公章。
2014年2月28日，被告邹阿森和被告王丹签署《委托书》一份，委托事项主要包括：全权执行邹阿森与方文财签订的租赁合同条款，全权拥有邹阿森与方文财签订的租赁合同里的乙方的全部权利，全权承担邹阿森与方文财签订的租赁合同里的乙方的全部责任与义务，委托期限：2014年2月28日在2017年1月4日。原告对上述《委托书》的内容表示同意。
2014年6月29日，原告与王丹签署《租金调整协议》一份，约定：由2014年起，租金调整为每年增长15%（35，438元／月×15%=40，754元），2014年1月至6月份增长部分全额即日付清（￥28，351元）；2.2015年起，租金为每月46，867元／月，以此类推。
2015年8月31日，被告王丹与第三人潘虎城签订《商铺转让协议》一份，约定将涉案商铺（包含意诺普酒吧100%的股份）转让给�虎城，潘虎城需支付2015年7、8月份房租和利息共计5万元给王丹，王丹不再收取任何其他费用，该费用由王丹负责收取，因7、8月份房租由王丹向他人借取后交予房东方文财；在邹阿森与潘虎城签订委托协议之前，房租暂由王丹向潘虎城收取后交予房东方文财，房租为每月46，868元，明年的房租为每月53，899元；房租每月10号之前由潘虎城上缴王丹，待邹阿森与潘虎城签订委托书之后，由潘虎城自己上缴给方文财，从此再与王丹无任何关系；邹阿森与潘虎城重新签订委托书之前，若潘虎城不能按时上缴房租给王丹，转让协议作废。
2015年12月2日，原告与王丹签署《声明》一份，内容为“本人王丹与房东方文财达成协议，退出吉林大学南门一期一楼18-20号，二楼1-20号的商铺经营管理权并解除合约”，王丹和方文财均在上述内容下方签名。
根据被告王丹�及第三人李新、潘虎城、徐继良、孔耿城和甄治的陈述，目前涉案23间商铺的实际占用和使用情况为：二楼1-12号商铺由潘虎城实际占用和使用，用于经营金湾区意诺谱歌舞厅，从2015年12月开始由潘虎城直接将租金交给原告；二楼13-17号商铺由潘虎城转租给甄治，由甄治甄治占用和使用，甄治向潘虎城支付租金，再由潘虎城将租金支付给原告；一楼的19-20号商铺和二楼的18-20号商铺由徐继良占用和使用，从2015年12月开始由徐继良直接将租金交给原告；一楼的18号商铺由孔耿城占用和使用。
根据原告提交的交租明细表及工商银行交易流水显示，2015年原告每月应收租金为46，867元，从2015年1月份至2015年10月份，原告均能足额收取租金；2015年11月，原告收取租金5000元，欠41，867元未付；2015年12月足额收取租金。2016年原告每月应收租金为53，897元，2016年1月份收取租金38，660元，欠15，237元未付；2016年2月份收取租金28，660元，欠25，237元未付；2016年3月份收取租金48，660元，欠5237元未付；2016年4月份收取租金53，660元，欠237元未付；2016年5月份收取租金48，660元，欠5237元未付；2016年6月份收取租金28，660元。上述2015年11月至2016年3月份欠付的租金共计87，578元，2016年4月、5月欠付的租金共计5474元。另外，从工商银行交易流水可见，从2015年12月开始，王丹或王昌新未再向原告支付租金，潘虎城和孔耿城开始直接向原告缴纳租金。
本院认为，
一、关于涉案《租赁合同》的效力问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门�准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，原告与邹阿森于2007年1月15日签订的《租赁合同》约定租赁时间从2007年1月5日至2017年1月4日止，根据王丹提交的《临时建设工程规划许可证》显示，涉案商铺所在的建筑物的使用期限有两次延期，第一次延期至2009年8月23日，第二次延期至2010年8月23日，本院予以确认。因此，涉案《租赁合同》约定的租赁期限超出《临时建设工程规划许可证》准予延期部分的，应认定为无效。
二、关于原告要求王丹支付占用费的诉讼请求
2014年2月28日，邹阿森通过与王丹签署《委托书》的形式，将涉案《租赁合同》项下的邹阿森的权利义务全部转让给了王丹，应视为合同权利义务的转移。原告同意上述《委托书》的内容，应视为原告同意邹阿森将涉案《租赁合同》的权利义务转让给王丹，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”因此，从2014年2月28日开始，王丹成为涉案《租赁合同》项下的23件商铺的实际占用人和使用人。2015年12月2日，原告与王丹签署《声明》一份，双方约定解除涉案的《租赁合同》；王丹也从2015年12月开始，不再向原告支付租金。目前，涉案的23间商铺也分别由潘虎城、甄治、徐继良和孔耿城占用和使用。因此，王丹实际占用和使用涉案23间商铺的时间从2014年2月28日起至2015年12月2日止。
由于《临时建设工程规划许可证》准许涉案商铺所在建筑物延长的使用期限截至2010年8月23日，故从2010年8月24�开始，涉案《租赁合同》应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因此，从2010年8月24日开始，原告无权依据《租赁合同》的约定向承租人主张租金。但王丹从2014年2月28日至2015年12月2日期间占用涉案23间商铺，给原告造成的损失应当赔偿，王丹应向原告支付2014年2月28日至2015年12月2日期间的占用费；至于2015年12月2日之后的占用费，因王丹并非实际占用人，原告主张由王丹承担，理据不足，本院不予支持。
本院认为占用费应当相当于涉案商铺在该期间的租金。关于该期间的租金标准，原告与王丹于2014年6月29日签署的《租金调整协议》约定，2014年的租金为35，438元／月，2015年的租金为46，867元／月；根据原告提供的工商银行交易流水，从2014年1月至2015年12月，除了2015年11月份�丹欠41，867元租金未付外，其他月份均能足额缴纳租金，王丹对该工商银行交易流水的真实性予以认可，可见，王丹对2014年的租金按35，438元／月交纳，2015年的租金按46，867元／月交纳是认可的，因此，本院认为2014年2月28日至2015年12月2日期间的占用费应按照2014年和2015年的上述租金标准计算为宜。除欠付2015年11月份的租金41，867元外，王丹已经足额支付了2014年2月28日至2015年12月2日期间的租金，因此，原告主张王丹支付占用费177，423元，本院仅对2014年2月28日至2015年12月2日期间的占用费41，867元予以支持。
三、关于原告主张王丹按现状交还商铺的诉讼请求
根据被告王丹以及第三人李新、潘虎城、徐继良、孔耿城和甄治的陈述，目前涉案23间商铺的实际占用和使用情况为：二楼1-12号商铺由潘虎城实际占用和使用，二楼13-17号商铺由甄治甄治占用和使�，一楼19-20号商铺和二楼18-20号商铺由徐继良占用和使用，一楼18号商铺由孔耿城占用和使用。原告称对于涉案商铺的实际占用和使用情况不知情，又未提交相反证据证明王丹和第三人的上述陈述不属实，因此，本院对王丹和第三人陈述的上述事实予以确认。由于王丹从2015年12月3日起已不再是涉案23间商铺的占有人和使用人，原告要求王丹按现状返还涉案23间商铺，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、�告王丹于本判决生效之日起七日内向原告方文财支付占用费人民币41，867元；
二、驳回原告方文财的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3848元，由原告方文财负担2940元，由被告王丹负担908元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判长陈立涛
代理审判员朱全
人民陪审员杨世伟
二○一六年十月十七日
书记员吕扬扬