福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1176号
上诉人（原审被告）厦门美客路体育用品有限公司，住所厦门市思明区。
法定代表人陈晓星，总经理。
委托代理人林明种，福建开元大同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸＸ，男，1975年1月6日出生，汉族，住福建省永泰县。
委托代理人孙武艺，福建知圆律师事务所律师。
上诉人厦门美客路体育用品有限公司（以下简称美客路公司）因与被上诉人ＸＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第3222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸＸ向原审法院提起诉讼，请求判令：美客路公司向ＸＸＸ支付违约金200000元及利息（利息以200000元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至款项实际到位之日止）。
原审判决查明，2010年7月20日，ＸＸＸ与美客路公司签订一份《房屋租赁合同书》，约定ＸＸＸ将厦门市同安区新民镇前埔里120号店面，建筑面积100平方米，出租给美客路公司作为商业经营场所使用，租赁期限四年。即从2010年8月6日起至2014年8月5日止，每年租金为100000元；美客路公司应每12个月向原告缴纳一次租金，每次租金必须提前15天交付。在合同签订之日，美客路公司应向原告缴纳店铺押金30000元，押金在合同期满之日，ＸＸＸ应无条件的退还给被告，不得无故拖欠。租赁期间，双方均不得借故解除本合同，如任何一方解除合同，需赔偿对方人民币200000元，且店内的不可移动物归ＸＸＸ所有。租赁期间，美客路公司不得把店面转让给他人使用等条款。合同签订后，ＸＸＸ将店面交付被告美客路公司使用，美客路公司于2010年7月23日缴纳押金30000元。之后，美客路按约缴纳了租金。2013年8月8月间，美客路公司未通知ＸＸＸ就将承租的店面腾空并搬走，ＸＸＸ发现后通过电话向美客路公司催要租金，美客路公司才向ＸＸＸ提出解除合同，并派人将店面钥匙送还ＸＸＸ。ＸＸＸ遂向本院提起诉讼，提出如上诉讼请求。
另查明，ＸＸＸ于2009年8月1日向案外人林转承租坐落厦门市同安区新民镇前埔里120号店面，面积约400平方米，租赁期限五年，即从2009年8月30日至2014年8月30日止。店面的前方走廊归乙方（ＸＸＸ）经营使用，乙方有权分割摊位出租给他人，其租金归乙方收入，甲方（林转）无权干涉。
原审查明的事实，有ＸＸＸ提交的店面租赁合同、房屋租赁合同书、相片、企业信息，美客路公司提交的收据、预算清单及当事人的陈述笔录庭审笔录等证据为证。
原审法院认为，ＸＸＸ与美客路公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的强制性规定，双方之间的租赁合同关系应确认为有效。合同签订后，双方理应各自履行相应的权利义务。美客路公司在租赁期限尚未届满时，未经ＸＸＸ同意自行腾空店面搬走，构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同书》第五条约定：“租赁期间，双方均不得借故解除本合同，如任何一方解除合同，需赔偿对方人民币200000元”，美客路公司认为约定的违约金过高，请求给予调整。本案中，因ＸＸＸ没有举证证明因美客路公司提前解除合同对其造成的损失情况，其损失可参照租金损失计算。对照租金损失，双方约定的赔偿200000元的违约金明显过高，应予调整。因美客路公司未通知ＸＸＸ提前一年解除合同，造成其无法将讼争店面再行出租他人，给其造成损失，故违约金调整幅度为ＸＸＸ的一年租金损失即100000元。诉讼中，ＸＸＸ同意解除合同，法院予以照准。美客路公司在签订合同时交付了30000元的押金，因双方约定合同届满后，ＸＸＸ应无条件将押金退回美客路公司，现ＸＸＸ同意解除合同，双方约定的合同期限可视为届满，押金应由其退还美客路公司，但押金30000元应抵扣违约金，抵扣后被告美客路公司实际应支付原告违约金70000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条第一百一十三条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、厦门美客路体育用品有限公司于本判决生效之日起十五日内支付ＸＸＸ违约金人民币70000元；二、驳回ＸＸＸ的其他诉讼请求。案件受理费人民币4300元，适用简易程序减1450元，由厦门美客路体育用品有限公司负担700元。
宣判后，美客路公司不服，向本院提起上诉。
上诉人美客路公司上�称，请求撤销原审判决，改判驳回ＸＸＸ的诉讼请求或发回重审，主要事实和理由：一、美客路公司在2013年7月初提前一个月向ＸＸＸ提出迁出所承租的房屋，ＸＸＸ口头同意，故美客路公司于2013年8月初搬出所租赁的房屋。因而美客路公司并未擅自解除合同，亦不存在违约行为。二、ＸＸＸ所出租房屋系向案外人林转承租而来，再转租给美客路公司的，其与林转签订的《店面租赁合同书》并未对ＸＸＸ的转租权进行认定。故ＸＸＸ转租房屋应当经过林转同意才能发生法律效力，而此时美客路公司与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同在未经林转同意之前仍属于效力待定的合同，违约金条款亦尚未发生法律效力。原审法院未追加林转作为本案第三人参与诉讼，依法应当发回重审。三、ＸＸＸ在与美客路公司签订的合同中约定了200000元违约金过高，不符合《合同法》中的“不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定。美客路公司签订合同时所预见到的损失仅为ＸＸＸ再次出租间隔期间的租金损失，一般只有一个月。原审认定违约金100000元过重，应当依法改判。
被上诉人ＸＸＸ答辩称，一、美客路公司迁出房屋并未事先告知自己，在知道其搬走后，ＸＸＸ曾多次与其沟通要求继续履行合同，但并未到的回应。美客路公司所言已事先通知ＸＸＸ并得到口头同意没有任何事实依据，不应采纳。二、林转非合同签约方，亦未对诉讼表示任何实体上或程序上的异议，无需加入诉讼程序中。且依据其与林转签订的合同，双方约定“店面的前方走廊归ＸＸＸ所有，ＸＸＸ有权分割摊位出租给他人”可知，林转同意ＸＸＸ对店面的转租。此外，在店面被转租的三年之久的时间里，林转都�提出异议，即便其存在异议，现也已丧失了提出异议的权利。三、因美客路公司不履行协议剩余期限与ＸＸＸ向林转承租店面的租赁期较短，致使ＸＸＸ现将房屋再次转租的期限较短，难以找到合适的承租人。且在美客路公司单方解除合同以后，ＸＸＸ亦积极发出招租通知，但因剩余租赁期限较短，寻租人均不愿意承租店面。除此之外，因ＸＸＸ将未出租店面用作超市经营，现因案涉房屋处于空档期，导致其超市客流量大大减少，此项可得利益损失亦应包含在所遭受损失范围内。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除美客路公司对认定未经ＸＸＸ同意擅自搬走及ＸＸＸ与林转的合同是否约定转租权的事实不能确认从而存在异议外，对其他事实没有异议，本院对没有争议的事实予�确认。
二审审理中，美客路公司提交一组照片作为新证据，拟证明2014年2月29日在提起上诉时案涉房屋已经处于使用状态。ＸＸＸ对上述证据合法性表示异议，认为已超过举证期限，且真实性亦无法确认。
本院认为，美客路公司与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。依据该合同约定，美客路公司单方擅自解除租赁合同应当承担违约责任。原审法院考虑到合同约定的违约金过高，相应进行调整及将返还美客路公司的押金部分进行抵扣作出的判决并无不当。美客路公司诉称其已取得ＸＸＸ口头同意解约的理由，因缺乏相应证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1550元，由上诉人厦门美客�体育用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 黄伟民
代理审判员 许 莹
二〇一四年七月十八日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出�决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。