安徽省淮北市相山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）皖0603执异27号
案外人：杨家贤。
申请执行人：惠祥，无业。
被执行人：任圣楠，，淮北市责任公司董事长。
被执行人：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：任圣楠，该公司董事长。
本院在执行惠祥与任圣楠、淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星房产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人杨家贤于2016年3月22日对本案执行标的位于安徽省濉溪县经济开发区紫薇苑小区某室房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。
案外人杨家贤述称：异议房屋归杨家贤所有。明星房产公司、杨家贤、淮北鑫诚房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫诚经纪公司）签订了委托售房协议书，约定杨家贤通过鑫诚经纪公司和他人共同借贷给明星房产公司计27302468元，因明星房产公司不能正常还本付息，经协商，杨家贤同意上述借款自2012年5月21日起停止付息，与其他出借人组团，将濉溪县紫薇苑小区商品房（7号楼、8号楼01、02号房1-12层，共96套，10549.64平方米，均价2588元／平方米）以房抵债。同时于8月20日，又将濉溪县紫薇苑小区商品房（1号楼20F／21F／22F，计18套；2号楼12F／27F，计12套；3号楼某室，共计31套）以房抵债7614246元。2013年9月10日，杨家贤与明星房产公司就该异议房屋签订了商品房买卖合同，并已付清全款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议房屋所有权归杨家贤所有。故申请法院解除对明星房产公司开发的位于濉溪县紫薇苑小区某室房屋的查封。案外人杨家贤为证明其主张向本院提交了以下证据：身份证明、委托售房协议书、杨家贤以房抵债房号、杨家贤房款结算清单、收据、杨家贤以房抵债明细、商品房买卖合同（前述证据均为复印件，与原件核对一致）。
申请执行人惠祥辩称：杨家贤提交的证据在形成时间上违背常理，不具客观真实性、合法性，其所述理由不成立；杨家贤未办理买卖合同登记备案其自身存在明显过错。如果杨家贤所提交证据属实，且及时办理合同登记备案，惠祥不可能再出借款项给诚信房产公司。杨家贤所谓的借款转购房款，未依法进行登记备案，依法不能对抗惠祥享有的合法权利，惠祥与诚信房产公司签订了房屋抵押借款合同，约定惠祥借款给诚信房产公司15万元，借期12个月，诚信房产公司以其位于濉溪经济开发区紫薇苑小区某室作为抵押，合同订立后，惠祥要求诚信房产公司办理商品房买卖合同登记备案手续。因此答辩人的权利合理合法。法院查封的某商品房登记备案在惠祥名下，且该房至今未竣工，不存在实际占有等问题。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第3条第一款第（二）项的规定，惠祥的权利属优先保护顺序。综上，杨家贤的异议申请无事实、法律依据，应予驳回。
被执行人明星房产公司、任圣楠均未提出书面意见，亦未提交证据材料。
本院查明：惠祥与任圣楠、明星房产公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月8作出（2015）相民一初字第00851民事调解书，调解：被告任圣楠、淮北市明星房地产开发有限责任公司于2015年7月31日之前偿还原告惠祥款本金35万元，并支付利息、违约金（按同期银行贷款基准利率的四倍自2014年9月3日起计算至本金清偿之日）、律师代理费5500元。该调解书生效后，任圣楠、明星房产公司未履行，惠祥向本院申请强制执行。执行中，本院于2015年11月9日作出（2015）相执字第01479号执行裁定书，裁定查封明星房产公司开发的位于濉溪经济开发区紫薇苑小区某室房屋。案外人杨家贤对此提出异议，认为其与明星房产公司存在借贷关系，因明星房产公司不能还本付息，双方达成以房（包括本案异议房屋）抵债协议，并签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款。故请求法院依法解除对该房屋的查封。
另查明：2012年5月20日，明星房产公司、鑫诚经纪公司出具《杨家贤以房抵债房号》包括濉溪紫薇苑小区商品房7号楼、8号楼01、02号房1-12层。2012年5月21日，杨家贤（甲方）、明星房产公司（乙方）、鑫诚经纪公司（丙方）三方签订了委托售房协议，约定乙方用濉溪紫薇苑小区商品房7号楼、8号楼01、02号房1-12层，共96套，以房抵债共同实现抵押权，上述商品房以甲方自行销售为主，商品房买卖合同由丙方售房部统一签订；商品房销售款转付给甲方；上述商品房的售后工作如交房、办理产权登记、过户等仍由乙方完成，甲方不承担任何义务。2012年8月20日，明星房产公司、鑫诚经纪公司用濉溪县紫薇苑小区商品房（1号楼20F／21F／22F，计18套；2号楼12F／27F，计12套；3号楼某室，共计31套）以房抵债7614246元，鑫诚经纪公司出具包含异议房屋在内的上述抵债房屋的房号清单，并约定仍按2012年5月21日签订的委托售房协议相关内容履行。上述用于抵债的濉溪紫薇苑小区127套房屋，经出售后仍剩余29套。杨家贤与明星房产公司亦就剩余房屋签订了商品房买卖合同。
再查明：2013年9月10日，杨家贤与明星房产公司就异议房屋签订商品房买卖合同，约定总房款为226416元。同日，诚信房产公司向杨家贤开具226416元收据，收款事由为紫薇苑某室购房款。
本案异议房屋所在楼栋已停建，不具备交付使用条件。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案异议房屋属于明星房产公司所有，未向有关部门办理产权过户登记手续，不具备交付使用条件，杨家贤亦未实际占有该房屋。故本院裁定查封该房产并无不当。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案明星房产公司用包含异议房屋在内的紫薇苑小区共计127套商品房抵偿所欠杨家贤借款，杨家贤又通过自行销售或委托销售的方式对外出售，而由鑫诚经纪公司对外与购房者统一签订商品房买卖合同，以上述抵债房屋的售房款清偿明星房产公司所欠杨家贤借款。据此，杨家贤与明星房产公司签订异议房屋买卖合同的真实目的不是购买并用于居住，其亦自称上述抵债房屋不是用于居住。故杨家贤所提之理由不符合上述规定之二情形，本院不予支持，
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人杨家贤的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 单美玲
代理审判员 吴邦海
代理审判员 潘红梅
二〇一六年四月十九日
书 记 员 王 浩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。