吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终5625号上诉人（原审原告）：王明武，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：石成印，长春市南关区民康法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：刘津，住长春市。委托诉讼代理人：徐旸，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹君，住长春市。上诉人王明武、上诉人刘津因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王明武原审诉称：2004年4月15日，原告与被告刘津签订房屋买卖协议一份，协议约定刘津将坐落在长春市朝阳区大兴路天予小区5号楼3门306室，以308,000.00元价格出售给原告，更名过户手续费各承担一半，房款分两次支付，而后刘津提出家电、家具价值10,000.00元，原定的8,000.00元偏低，经双方协商房款涨至310,000.00元。原告与刘津又于2004年8月25日补充签订房屋买卖协议，2014年11月8日双方到长春市房屋交易中心办理过户手续，同年12月2日原告与刘津一同去交易中心领取产权证时被告知刘津爱人尹君有经济问题，未予发证，2013年3月，刘津主张退回原告购房款269,648.00元，并让原告腾出房屋，理由是卖房时其爱人尹君不同意，经原告向他人咨询后明确表示不同意退还，故诉至法院，请求：1.依法判令被告刘津按双方签订的购房协议约定履行合同义务；2.判令被告刘津将房屋产权转移给原告。刘津原审辩称：1.原、被告于2004年4月15日、2004年8月25日签订的两份房屋买卖协议均无效，刘津无权将夫妻共有房屋且登记在尹君名下房产在尹君不知情的情况下擅自决定出售给原告，且事后尹君不予追认；2.根据民法通则第八十九条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产一般认定无效，如果是登记权利人将该房产转让给善意第三人而未完成转移登记时，善意第三人可主张合同有效”，本案不是登记权利人所为之的处分行为，显然不存在善意第三人问题；3.原告明知诉争房屋是夫妻有且登记在其丈夫尹君名下，而尹君涉嫌犯罪下落不明，却与被告恶意攒通损害被告尹君利益，依据合同法第五十二条二款应当认定为买卖协议无效，原告应当将房屋返还给被告刘津。原审法院审理查明：原告与被告刘津于2004年4月15日签订房屋买卖协议，被告刘津将夫妻共有房屋坐落于长春市朝阳区大兴路天裕小区5号楼3门306室，建筑面积150.31平方米，以308,000.00元价格出售给原告，更名过户手续费各承担一半，协议签订后，原告于2004年8月21日向刘津支付购房定金80,000.00元，当日刘津将房屋交付原告。而后，原告与刘津又于2004年8月25日签订房屋买卖补充协议，协议约定刘津同意出售该住房，房屋价格改为310,000.00元，原告承担更名过户手续费，付款方式为原告入住即首付定金80,000.00元，余款230,000.00元于2004年10月31日前一次付清，由于未办理更名手续，被告刘津同意剩余房款230,000.00元分两次付清，即2004年12月30日前付150,000.00元、2005年12月31日前付80,000.00元。截止到2009年11月27日，原告陆续向被告刘津支付购房款269,648.00元，因被告刘津至今未能将该房产权所有人变更至原告名下，原告尚欠刘津购房款40,352.00元。另查明，本案诉争房屋产权人登记在尹君名下，尹君与刘津系夫妻关系，尹君因涉嫌刑事犯罪早在原告与刘津签订房屋买卖协议前已下落不明，原告与刘津曾在2004年11月8日委托他人冒充尹君到长春市房产交易中心想为原告办理更名过户手续，因被中心工作人员识破而未成功，现原告要求被告办理产权过户手续，被告以房屋买卖时未经尹君同意为由拒绝办理并要求原告返还房屋，被告刘津曾向本院提出反诉，但未在规定期限内向本院预交反诉费。原审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，原告与被告刘津签订的房屋买卖协议系双方当时真实意思表示，不违反法律强制性规定，现原告已向被告刘津支付购房款269,648.00元，尚欠40,352.00元是因为至今房屋产权仍未变更至原告名下，原告已实际使用该房十年之久。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外。”案涉房屋系被告刘津、尹君夫妻共有财产，所有权登记在尹君名下，刘津未经尹君同意擅自处分共有房屋，侵犯了尹君的共有权利，构成了无权处分，但当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依此规定，本院对被告刘津主张其与原告签订的房屋买卖协议无效本院不予支持。我国法还规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动，本案原告要求被告刘津依据买卖合同约定协助办理涉案房屋的过户手续，因被告刘津欠缺处分权，其须征得共有人尹君同意方有处分共有财产权利，而尹君至今去向不明，无法认定尹君真实意思表示，故对原告要求被告刘津协助办理产权更名登记的诉讼请求，本院不予保护。基此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百四十四条之规定判决如下：一、原告王明武与被告刘津于2004年4月15日、2004年8月25日签订的《房屋买卖协议》有效。二、驳回原告王明武要求被告刘津办理涉案房屋产权变更登记的诉讼请求。案件受理费5,800.00元由被告刘津负担。宣判后，王明武不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：依据《最高人民法院关于适用（一）》第十七条的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。该规定说明王明武作为善意第三人依法有权取得该房屋的所有权，故请求二审法院撤销原审判决第二项，支持我方要求办理房屋产权过户的诉请。刘津二审答辩称：王明武所述与事实不符，事实上，从签订协议之初，刘津就已经将其丈夫的情况告知了王明武，王明武从始至终对其丈夫不能出现并办理房屋更名过户的事实完全知情。事实上，王明武也参与并与刘津共同商定找人代替其丈夫出面办理公证，因此，其所称善意取得与事实不符。刘津主要上诉理由为：案涉房屋买卖合同应无效。王明武与刘津签订买卖合同时，房屋所有权人尹君不在，尹君虽与刘津系夫妻关系，但房屋是夫妻共同财产，未经共有人同意的情况下，擅自处分，本身就侵犯了共有人的利益，该无权代理行为不应认定为有效。由于王明武与刘津在办理房屋更名过户手续时缺少尹君的授权和签名，双方协商通过办理假公证并恶意串通欺骗房产部门，后因被产权部门发现而未办成，该恶意串通行为是法律明确禁止的行为，应当确定为无效合同。综上，请求二审法院撤销原审判决，认定案涉房屋买卖合同无效，一、二审案件受理费由王明武负担。王明武二审答辩称：双方签订合同有效，王明武已经支付了合理对价并实际占有使用多年，对方所称恶意串通不能成立。双方办理过户等行为不能影响买卖合同的效力。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.尹君在王明武与刘津签订房屋买卖合同之前即已下落不明，王明武并无证据证明刘津具有代理尹君出售房屋的意思表示，故王明武主张其具有《最高人民法院关于适用（一）》第十七条规定的善意并应取得房屋所有权，理由并不充分，本院不予支持。2.刘津在尹君下落不明的情况下与王明武签订房屋买卖合同，出售二人共有的房屋，构成无权处分，但依据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该房屋买卖合同有效。刘津虽与王明武合谋找人假冒尹君办理房屋过户手续，但该行为发生在房屋过户的环节，并不影响房屋买卖合同的效力，且该行为并未得逞，未能损失第三人尹君的利益，刘津以自身的串通行为主张房屋买卖合同无效，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。王明武预交的二审案件受理费5800元，由上诉人王明武负担，刘津预交的二审案件受理费5800元，由上诉人刘津负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  贺银婷代理审判员  张新华二〇一七年十一月十三日书 记 员  王 淇