四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终2183号
上诉人（原审原告）：徐小平，男，汉族，1967年4月28日出生，住新疆维吾尔自治区。
委托诉讼代理人：冯勇，四川均鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏佳，四川均鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘兴全，男，汉族，1967年8月13日出生，住四川省达县。
委托诉讼代理人：索安多吉，四川明炬律师事务所律师。
原审第三人：曾明友，男，汉族，1979年1月6日出生，住四川省成都市龙泉驿区。
上诉人徐小平与被上诉人刘兴全、原审第三人曾明友房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2015）龙泉民初字第3482号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐小平上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐小平的全部诉讼请求。事实与理由：虽厂房并未过户至徐小平名下，但徐小平对该厂房以有权占有，即便合同未生效，也应支付期间的费用；双方合同已经实际履行，故合同已生效，一审认定有误。
刘兴全辩称，根据合同约定，双方的合同并未生效，徐小平未取得房屋的所有权或使用权，故无权要求刘兴全支付租金，刘兴全确实一直在使用房屋，但是是基于其与曾明友签订的租赁合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
曾明友述称，徐小平并未付清其购房款，不认可徐小平对涉案房屋享有使用权，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
徐小平向一审法院起诉请求：刘兴全向徐小平立即支付2015年2月8日至2016年2月7日租金223125元；2.刘兴全立即支付因逾期支付租金的违约金100406.25元（违约金暂计算至2015年7月8日，以实际逾期天数为准）。
一审法院认定事实：2008年9月11日，徐小平（乙方）与成都市龙泉驿区西河镇天平村十二组（甲方）签订《土地入股建项协议》，约定甲方将宅基地、竹林地共计10亩参与入股，每年固定分得红利1500元/亩，红利每隔两年递增10%，项目由乙方承建、生产由乙方自主经营管理。
2010年6月29日，成都市龙泉驿区人民政府向曾明友颁发龙集用（2010）第59172号土地使用权证书，载明曾明友（户）系西河镇天平村LQ8-5-12-76土地的使用权人，土地用途农村宅基地及其他，土地使用权面积2262.07平方米。该证书“记事”载明：曾明友（户）家庭人口3人，分别为曾明友、钟金连、曾进华；使用权面积中批准拨用宅基地120平方米；其他集体建设用地2142.07平方米；其他集体建设用地，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。
2014年1月8日，曾明友（甲方）与刘兴全（乙方）签订《厂房租赁合同》。约定：甲方将位于西河镇天平村12组租给乙方使用，其中厂房面积为1816平方米；厂房租赁期限为2014年2月8日起至2017年2月7日止；甲方在2014年2月8日起将厂房按现状交给乙方，租赁费从2014年2月8日起算。
2014年7月9日，曾明友、钟金莲（甲方）与徐小平（乙方）签订《厂房转让协议书》，约定：1.甲方自愿将所有的位于成都市龙泉驿区西河镇天平村12组厂房，建筑面积以实际丈量的为准，土地使用权2262.07平方米转让给乙方；转让费为350万元；甲乙双方签订合同后，乙方用现金一次性支付甲方，乙方付款后，甲方应当场出据给乙方；此转让权属不能过户，但甲方有义务协调好相邻纠纷及上级主管部门相关事宜，所涉费用乙方承担，转让后甲方反悔，应承担350万元的违约两倍金额给于乙方，甲方自愿认同。新都区石板滩法律服务所对协议签订情况予以见证。
2014年，徐小平（甲方）与刘兴全（乙方）签订《厂房租赁合同》。约定：甲方将位于西河镇天平村十二租给乙方使用，该厂房权属状况为私有；厂房使用期限为3年，即从2014年2月8日起到2017年2月8日止；甲方在2014年2月8日将厂房按现状交给乙方，租赁费2014年2月8日起算；乙方向甲方支付保证金5000元，保证金从合同签订之日给付；厂房租金每月每平方米7元，从第二年起，每年租金在上一年基础上递增5%；乙方每次以现金方式支付半年租金，乙方第一次支付费用的时间为2014年月日以前，以后每次应提前30天支付下半年租金；乙方逾期支付上述租金及相关费用之日起，向甲方支付逾期违约金，逾期违约金以拖欠天数乘以欠缴费用总额的0.5%；本合同双方签字盖章，并于甲方收到乙方支付的定金款项之日生效。
一审法院审理认为，一、曾明友、钟金莲与徐小平签订《厂房转让协议书》后，因所售不动产并未转移至徐小平名下，因此徐小平与刘兴全所签订的《厂房租赁合同》，并不适用“买卖不破租赁”的规则予以判断。二、曾明友与刘兴全所签订《厂房租赁合同》，徐小平与刘兴全签订的《厂房租赁合同》，两份合同之间虽涉及的租赁标的重合的问题（徐小平认为向刘兴全出租的标的，不限于与曾明友所签订《厂房转让协议书》中的标的物），但未有证据显示两者之间系债权债务概括转让关系及债权人已向刘兴全发出债权转让通知，因此徐小平与刘兴全所签订《厂房租赁合同》独立于曾明友与刘兴全签订的《厂房租赁合同》。三、徐小平与刘兴全签订的《厂房租赁合同》的效力问题。刘兴全主张其未按合同向徐小平交付定金，合同生效要件尚未具备。徐小平主张：1.曾明友、钟金莲授权收款人李文龙出具的《收条》已载明转让款中将刘兴全交付的押金5000元予以扣除，此应视为交付；2.合同已实际履行。一审法院认为：1.《厂房转让协议书》的合同履行情况，并不能当然及于刘兴全，徐小平主张《收条》载明的押金扣除视为刘兴全交付定金，并无法律及事实依据；2.本案查明事实未显示刘兴全与徐小平之间存在租赁物交付的事实。据此，一审法院认为按照徐小平与刘兴全之间“本合同双方签字盖章，并于甲方收到乙方支付的定金款项之日生效”的约定，双方所签订的《厂房租赁合同》未生效。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回徐小平的诉讼请求。案件受理费减半收取3076元，由徐小平负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和制证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年9月12日，成都市龙泉驿区西河镇天平村第十二合作社向徐小平出具收条，载明收到其租金15000元。2016年3月9日，成都市龙泉驿区西河镇天平村第十二合作社出具证明，载明徐小平和曾明友签订《厂房转让协议书》后，双方即到该社说明情况，徐小平与该社签订了《土地入股建项目协议》，取得了厂房的部分土地使用权，在该社见证下完成厂房的交付。
本院认为，在租赁合同中，出租人应是租赁物的合法所有权人、使用权人或其他合法权利人。承租人或租赁物的实际使用人向出租人支付租金或使用费，均应建立在出租人对租赁物享有合法权利的基础上。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据本案查明的事实，涉案房屋修建在农村集体建设用地上，用途为厂房，故徐小平与曾明友签订的《厂房转让协议书》，并不产生让徐小平成为合法权利人的法律后果。由于徐小平未能合法取得房屋的所有权或使用权，故其无权将涉案房屋对外出租。因此，本院对徐小平关于承租人应向其支付租金的主张不予支持。
综上所述，上诉人徐小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6152元，由徐小平负担。
审判长 李 俊
审判员 王果审判员赵韬
二〇一六年十二月二十六日
书记员 黄 迪