福建省武夷山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第513号
原告王林禧，男，住武夷山市。
原告吴美英，女，住武夷山市。
二原告共同委托代理人严小华，福建夷顺律师事务所律师。
二原告共同委托代理人刘敏，福建夷顺律师事务所实习律师。
被告郑爱华，女，住武夷山市。
被告邓明国，男，住武夷山市。
二被告共同委托代理人彭澜，福建弘袍律师事务所律师。
第三人陈琪，女，住武夷山市。
原告王林禧、吴美英诉被告郑爱华、邓明国，第三人陈琪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王林禧、吴美英及其委托代理人严小华、刘敏，被告郑爱华、邓明国的委托代理人彭澜，第三人陈琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王林禧、吴美英诉称，2013年7月中旬，二被告通过第三人向原告推销其坐落于武夷山市火车站湖桃北六街88号五楼小户型房屋一套，总房价416000元，原告觉得太贵，但被告及第三人承诺所购房屋楼顶部分可归原告所有和使用，楼下住户不得使用。原告在其利诱下，与被告方于2013年7月28日签订了一份《房屋买卖协议》，对有关房屋买卖条款进行约定，并特别约定楼顶全部归原告所有使用。当日原告支付定金30000元。协议签订后不久，原告通过咨询了解到，被告承诺的“楼顶全部归原告所有使用，楼下住户不得使用”的条款违反法律规定，是无效的。原告认为，被告及第三人以该条款为幌子，诱使原告向其高价购买房屋系严重的欺诈行为，为此依据《物权法》、《合同法》等有关规定，请求法院判令：1、撤销原、被告签订的《房屋买卖协议》；2、被告和第三人返还原告已付定金30000元，并赔偿原告损失30000元。
被告郑爱华、邓明国辩称：1、被告转让的房屋，满足《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定的条件，其五楼平台属于房屋的专有部分，被告有权处分。2、被告销售该幢房屋其他层房屋时，均与买主约定，五楼平台归五楼用户独立使用，被告已经取得其他业主的承诺，被告和原告所签订的合同不侵犯其他人的利益。3、原告是在知悉情况后自愿签订合同并付定金的，因此，被告及第三人没有欺诈原告的故意和行为，原告也没有产生错误认识和因错误认识而为与其本意不符的意思表示，不符合民法上“欺诈”之构成要件。原、被告所签订之房屋买卖合同真实、合法、有效，原告未按约定支付购房款，原告违约在先，被告有权没收定金，故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
第三人陈琪同意被告的辩称意见，请求驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，原告王林禧、吴美英为证明其主张，提供以下证据：
1、原、被告及第三人于2013年7月28日签订的《房屋买卖协议》，以证明原、被告之间存在的房屋买卖合同关系；
2、第三人陈琪出具的收条，以证明被告收到原告支付的30000元购房定金。
被告郑爱华、邓明国提供的证据有：
1、房屋买卖协议4份，被告将该幢房屋的其他4套住房分别出售给其他住户，被告与其他住户的协议约定可以证明被告未存在欺诈的事实；
2、讼争房屋现场照片，以证明讼争房屋具有完全独立性，符合买卖的标准，不存在着无法独立作为买卖标的物的情形；.
3、申请刘某、陈某、吴某等证人出庭作证：
证人刘某系原、被告房屋买卖交易达成协议的中介人，其证实，原、被告订立买卖协议时，双方明确约定，五楼平台使用权归五楼原告使用，协议订立后快到首付款时，原告到其中介所说对房屋不大满意，要求退房，到了支付第一笔购房款时间，原告未能按约交款，被告允许原告延期交款，原告还是未能交款，最后原告则明确要求解约。
证人陈某系讼争房屋四楼买主，其于2013年8月1日与被告订立《房屋买卖协议》，向被告购买四楼住房，其证实，在订立买卖协议时，双方约定的“五楼平台归五楼住户使用”条款系双方自愿订立的，没有什么不妥。
证人吴某系讼争房屋一楼买主，因工作关系无法在开庭时出庭作证，其在接受本院庭前调查时表示，该幢房屋有五套住房（含一层店面），五套住房各自独立，其向被告购买一楼店面时，被告有明确告知，五楼平台归五楼住户使用，其他楼层住户不得使用，其认为这是被告的私人房屋，这种约定对其利益没有任何影响，因此双方自愿订立了《房屋买卖协议》。
上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1、2，被告和第三人对真实性、合法性和关联性无异议，认为买卖协议特别约定，五楼平台归原告使用，在白纸黑字约定的情况下，原告依然签字确认，足以证明原告是在真实自愿情况下签订的房屋买卖协议，不存在欺诈行为，该约定未违反法律规定。对被告提供的证据，原告对证据1的真实性和关联性有异议，认为该四份买卖协议应当提供相应的房产证明，以证明该买卖协议的真实性，另外，该协议即使真实，协议签订时间也是在原、被告签订的协议之后；对证据2的真实性无异议，认可五楼部分具有独立性，但五楼的平台属于屋顶，依法属于公共部分，不是原告可以自行处分的；对证据3证人证言，认为证人刘某与第三人有利害关系，刘某系买卖协议上中介人陈玲的合伙人，其证言无证明力。对证人陈某和吴某证言，认为公民可以放弃权利，但义务还是要承担的，二证人是在被告未告知要承担义务（如屋顶漏雨情况下，其他住户要支付修缮费）的情况下，才声明放弃权利的，该意思表示不真实。
上述证据，本院分析认证如下：原告提供的证据1、2，被告对真实性无异议，予以确认采信，可以证明原、被告之间存在着房屋买卖合同关系及原告向被告支付了30000元定金的事实。被告提供的证据1和证据3能相互印证，予以确认采信，可以证明讼争房屋一至四楼业主与被告订立房屋买卖协议时订立“五楼平台使用权归五楼住户”的条款，系双方自愿订立的。证据2原告无异议，予以采信。
经审理查明，坐落在武夷山市火车站湖桃北六街88号房屋一幢系被告郑爱华、邓明国夫妻所建，该楼房有五层，每层楼有一入户门和一套住房，属独门独户样式。501室房屋处在该幢房屋的五楼，到了五楼有一入户门，进门之后有二房一卫，建筑面积为59.51平方米，其余部分为平台。房屋建成后，被告委托第三人陈琪代为出售，2013年7月28日，原、被告签订了《房屋买卖协议》，协议约定：1、501室房屋建筑面积59.51平方米，原告以416000元的价款向被告购买；2、订立合同日支付购房定金30000元，2013年8月5日前支付第一期购房款156000元，2013年12月30日前付50000元，余款180000元待银行贷款下柜时付清，余款交清当天交房使用；3、违约责任：若被告违约，被告要退还原告已付购房定金30000元和全部购房款，同时赔偿违约金30000元，若原告在执行合同期间违约，则被告有权没收定金30000元。协议还特别约定，五楼以上含五楼全部归原告所有使用，楼下住户不得使用。协议签订日，原告有支付定金30000元，但第一期付款日届至时，原告未按约定付款，被告允许原告延期付款，延期付款期满，在被告的催促下，原告以经过咨询律师，双方之间“楼顶全部归原告所有，楼下住户不得使用”的特别约定违反法律规定为由拒绝支付。另查明，在2013年，被告将该幢房屋的其余四套住房也分别出售给了吴某、陈某、余柏村等四人，被告与该四户买主订立的《房屋买卖协议》上均特别约定，五楼平台属于五楼用户使用，乙方（买主）不得使用。
本院认为，首先，讼争房屋有独立的入户门，具有构造上和利用上的独立性，能够与其他楼层住户明确区分和排他使用，因此，附属于该房屋的平台符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，能够成为讼争房屋专有部分的组成部分。其次，讼争房屋为被告个人所建，并已办理了产权登记手续，原告有权处分属于讼争房屋组成部分平台的使用权，更何况被告处分该房屋平台使用权时，与该幢房屋其他住户均作出了“五楼平台属于五楼用户使用”的明确约定，因此，原、被告订立的《房屋买卖协议》中的“五楼以上含五楼全部归乙方（原告）所有使用，楼下住户不得使用”的约定，既未违反法律规定，亦未侵犯原告或其他楼层住户权益，系合法有效约定。综上，原、被告订立的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行义务。本案中，原告迟延履行付款义务，经被告催告后，仍未在合理期限内履行主要义务，原告支付的30000元定金，被告有权不予返还。原告以协议条款违反法律规定，被告有严重欺诈行为为由，要求撤销双方订立的《房屋买卖协议》并返还定金和赔偿损失，无法律依据，本院依法不予支持。鉴于原告以其行为表明不履行合同，双方订立的《房屋买卖协议》实际上已经解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王林禧、吴美英的诉讼请求。
本案受理费1300元，由原告王林禧、吴美英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 曾晋武
审 判 员 林 璇
人民陪审员 王 斌
二〇一四年五月四日
书 记 员 陈 丽
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。