大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第04743号
原告王慧珠，女，汉族。
被告大连高新万达广场投资有限公司。
法定代表人齐界，系该公司董事长。
委托代理人赵莹莹、宿婷婷，均系辽宁智库律师事务所律师。
原告王慧珠与被告大连高新万达广场投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王慧珠、被告大连高新万达广场投资有限公司的委托代理人赵莹莹、宿婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年1月27日购买了被告公司开发的位于大连高新万达广场某期房，房屋总价为636，164元。2013年12月18日原告收到该房屋入住手续并办理收房相关事宜。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……。”被告在管理法规定的90天内未能履行上述条款，而是在2015年3月26日以短信方式通知原告可以办理房屋产权登记，此时已逾期一年多。虽然原、被告在2013年1月27日签订了购房合同，其补充协议第七条第四款约定，该房屋权属证办理的期限为720天，超过720天后，甲方（被告）按乙方（原告）付购房款的万分之一向乙方支付违约金，该条款违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第三章第十六条规定：“经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照《中华人民共和国产品质量法》和其他有关法律、法规的规定履行义务。经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定。”原告认为，双方签订的购房合同中的条款违反了法律规定，应视为无效条款或者无效合同，不应受法律约束，原告可以不履约。《商品房买卖合同》中的正本条款内容都是国家有关部门按照房地产有关法律、法规制定的条款，而被告弃正本合同规定的条款之外，在补充协议里填加有利于被告一切利益的不平等、不合理、不公平的条款，这是任何一个购房人，尤其是购买了期房的消费者都经历的或多或少的无奈，只能被动地接受……。由于被告原因使原告不能及时办理产权证，错过了出售房屋的最佳时间，造成原告房屋价值损失20万元左右。基于上述事实和理由，原告诉至本院，请求依法判令：被告赔偿原告逾期一年办理房屋产权证的违约金人民币23，219元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、根据现行法律法规，原、被告双方在商品房买卖合同中对房屋所有权登记期限的约定，合法有效。原告以《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定主张双方约定无效，属于适用法律错误。1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第18条规定，出卖人与买受人可以在商品房买卖合同中自行约定办理房屋所有权登记的期限；2、原、被告在案涉《商品房买卖合同》第十五条已明确约定关于办理房屋产权证书的期限按《合同补充协议》第七条第4款执行，即“双方一致同意将本合同第十五条变更为：……。双方约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日开始计算。……”，该约定属于双方对于房屋所有权登记的期限的特殊约定，符合法律法规、司法解释的规定，合法有效，对双方均具有约束力；3、原告在起诉状中所称的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条乃至该法条全文均未有关于“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90天内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，原告适用法律错误。二、商品房及商品房买卖合同关系不属于《中华人民共和国消费者权益保护法》的调整范围，案涉商品房买卖合同是原被告双方在平等自愿的基础上进行签订的，不存在原告所称的“不平等、不公平、不合理”的条款。《中华人民共和国产品质量法》第2条规定“……本法所称产品是指经过加工、制作，用于销售的产品。建设工程不适用本法规定；……”。即“商品房”不属于消费者权益保护法第2条、第3条规定的“消费者为生活消费需要购买、使用的商品”或“接受的服务”，双方之间的商品房买卖合同关系不属于该法的调整范围。三、原、被告于2013年12月18日办理了案涉房屋的交付手续，根据商品房买卖合同的约定，案涉房屋应于2015年12月8日前具备办理产权登记的条件。2014年6月9日，被告即取得了案涉房屋所在项目的《房屋所有权证》，至此，案涉房屋已具备办理产权登记的条件。虽然原告因个人原因于2015年4月8日才领取了被告提供的《房屋权属转移登记申请书》、《房屋面积测绘分户图》，但即使按照原告领取相关资料的时间，也未超过商品房买卖合同约定的办证时间。综上，被告认为，案涉商品房买卖合同中关于房屋所有权登记期限的约定合法有效，被告也已严格按约履行了协助办理产权证义务，不存在任何违约行为。
经审理查明，原、被告于2013年1月27日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于大连市高新园区某房屋（行政街号），建筑面积39.21平方米，总价款636，164元。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，双方同意按“补充协议的相关约定执行”，即补充协议第七条第四款“双方一致同意将本合同第十五条变更为：……。双方约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日开始计算。如因甲方（被告）的责任，乙方（原告）不能在该房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，乙方不退房，甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。”2013年12月18日，被告向原告交付房屋。2015年3月26日，原告收到被告发出的可以办理产权登记的通知并于2015年4月8日从被告处领取了办理产权登记的相关资料。
上述事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、原告提供的入伙通知书、被告提供的领取资料登记表及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，应予采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。原告作为完全民事行为能力人，有能力控制、选择自己的行为并承担相应的法律后果，原告在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》上签字确认，视为其接受条款内容。根据补充协议约定，办理案涉房屋所有权登记的期限为自该房屋交付之日起720天内，本案被告于2013年12月18日向原告交付房屋，故其应在2015年12月8日前完成协助原告办理案涉房屋产权证的义务，现原告已于2015年4月8日领取了办理产权登记手续的相关资料，应认定被告已在上述约定的期限内履行协助原告办理房屋产权证的义务，不存在违约情形，原告主张无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张双方就办证期限的约定违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条（实为《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条）规定因而无效的问题。本院认为，合同无效是指《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。原告依据的《城市房地产开发经营管理条例》属国务院颁布的行政法规，是对房地产开发经营行为的管理性规定，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，并不否认该行为在民商法上的效力，不属于合同法第五十二条规定的“效力性强制性规定”，原、被告就办理产权登记期限作出的特别约定不因违反上述条例而归于无效。另外关于原告主张《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的内容为格式条款应视为无效一节，本院认为，上述合同内容确属格式条款，但根据合同法第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，而原、被告签订的合同及补充协议中并不具备上述情形，因此不应认定合同或条款无效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第一条、第三十三条之规定，判决如下：
驳回原告王慧珠的诉讼请求。
案件受理费380元，其他诉讼费50元，共计人民币430元（原告已预交），由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马雯菁
代理审判员 田 艳
人民陪审员 于菊英
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 王 月
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《城市房地产开发经营管理条例》
为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。