广西壮族自治区北流市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第764号
原告北流市汇源商贸有限责任公司，住所地北流市甘村开发区。
法定代表人林坚强，该公司经理。
委托代理人彭世泉，广西鸿州律师事务所律师。
委托代理人黄国昌，广西鸿州律师事务所实习律师。
被告北流市嘉丰制衣有限公司，住所地北流市甘村工业园区。
法定代表人黄圳宇，该公司董事长。
原告北流市汇源商贸有限责任公司（以下简称汇源公司）与被告北流市嘉丰制衣有限公司（以下简称嘉丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法于2015年4月4日采取公告方式向被告送达了本案的民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。依法组成由审判员杨东担任审判长，与人民陪审员张玉梅、蓝永东参加评议的合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行审理。书记员罗镇担任法庭记录。原告汇源公司的委托代理人彭世泉、黄国昌到庭参加了诉讼。被告嘉丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告汇源公司诉称，北流市广丰制衣有限公司于2012年4月18日经北流市工商局核准登记成立；2013年12月20日，变更企业名称为被告嘉丰公司。被告因生产经营需要租用原告的厂房、宿舍、食堂等，经充分协商，双方于2013年4月12日签订了《厂房租赁合同》（以下简称《厂房租赁合同》）。合同约定，原告将位于位于甘村工业园区的厂房两幢、职工食堂一幢、职工宿舍一幢及其它设施，面积为8541平方米（以下简称租赁物）租赁给被告使用；租赁期限为14年零7个半月，即从2013年4月15日起至2028年12月31日止；租金从2013年9月1日起计算，从2013年9月1日至2020年8月31日止为每月每平方米5元计算（每月租金42705元）；从2020年9月1日至2028年12月31日止为每月每平方米5.5元计算；每月20日前一次性支付当月租金，逾期支付租金，应支付滞纳金，以拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一；在签订合同的同时，应交付租赁定金5万元；若遇欠交租金超过两个月，原告有权提前解除本合同，在原告以传真或信函等方式通知之日起，本合同自动终止；留置条款：原告有权留置租赁物内的财产用于抵偿应支付的因租赁行为所产生的全部费用；同时还约定合同提前终止或有效期届满，应于终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还原告等。合同签订后，被告按照约定交付了合同定金5万元给原告，原告也将租赁物交付给被告装修使用。
被告在前期基本能按照合同履行，之后，被告开始陆续拖欠应交的租金，截至2015年1月20日止共拖欠原告6个多月的租金计290575元。2015年1月21日，原告按照《厂房租赁合同》“若欠交租金超过两个月，原告有权解除合同……”的规定决定解除合同，于当天向被告送达了《解除〈厂房租赁合同〉通知书》，因被告已人去楼空，原告只好将该通知书张贴在被告办公室门上。
由于被告拖欠应付的租金，根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告支付拖欠租金期间的滞纳金，按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一计算；同时，根据《厂房租赁合同》留置条款的约定，拍卖、变卖被告的机械设备缝纫机、成品衣服、布匹原料等所得价款，应优先支付所欠原告的租金、违约金等费用。解除合同后，被告应当按照约定，立即将租赁物内的物品搬离，把租赁物交回给原告，但被告继续占用租赁物，应支付占用费，按《厂房租赁合同》每月租金42075元进行计算至被告将租赁物交付给原告之日止或人民法院依法拍卖、变卖、清理完毕被告放在租赁物内的财产之日止。
另外，被告使用原告开设的水表，从2014年9月份开始就不交水费，至2015年2月11日止，共拖欠水费12080.31元（以后的水费另计），这些水费是被告租赁期间产生的，应当由被告承担缴付义务。为此，请求法院判令：1、依法解除《厂房租赁合同》；2、被告在《厂房租赁合同》解除之日将其存放在租赁物内的物品搬走，把租赁物移交回给原告；3、被告立即支付原告拖欠的租金333280元；4、被告立即支付原告违约金（以尚欠的租金为基数，从2014年11月1日起至2015年2月28日止，按日1‰计算，以后续计）；5、被告立即支付原告租赁物占用费（参照每月租金42705元来计算至人民法院判决生效之日止，从2015年3月1日起计至2015年3月31日止为42705元）；6、确认原告对拍卖、变卖被告的机械设备缝纫机、仓库存放物资等所得价款有优先受偿权；7、被告支付租赁期间拖欠的水费12080.31元给原告（计算至2015年2月11日），以后产生的水费另计。
原告为证明其主张向本院提供如下证据：
1、《厂房租赁合同》，证明原、被告（原北流市广丰制衣有限公司）于2013年4月12日签订了租赁合同，明确了双方的权利义务。2、被告支付租金一览表、被告通过银行缴付租金凭证，证明被告从2013年至2014年10月8日共支付租金435410元。3、《解除〈厂房租赁合同〉通知书》，证明原告于2015年1月21日书面通知被告解除《厂房租赁合同》。4、企业法人营业执照，证明原告的诉讼主体适格。5、电脑咨询单，证明被告主体适格。6、北流市自来水公司用水缴费清单，证明2014年9月17日至2015年2月11日，被告租赁期间供用水应缴12080.31元，未缴费共计12080.31元。
被告嘉丰公司没有提出答辩意见亦没有向本院提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人享有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告嘉丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以认定并作为认定本案法律事实的依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：
2013年4月12日，北流市广丰制衣有限公司（乙方）与原告汇源公司（甲方）签订了《厂房租赁合同》一份。《厂房租赁合同》主要写明：1、甲方将位于甘村工业园区的厂房两幢、职工食堂一幢、职工宿舍一幢及其它设施，面积为8541平方米租赁给乙方使用。2、租赁期限从2013年4月15日起至2028年12月31日止。3、租赁定金为5万元，在签订合同时付给甲方。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后15日内，甲方将向乙方退还租赁定金，定金不计利息。4、租赁面积共8541平方米。2013年4月15日至2013年8月13日止为免租装修期，租金从2013年9月1日起计，至2020年8月31日止为每月每平方米租金5元（每月租金共42705元），从2020年9月1日起至2028年12月31日止为每月每平方米租金5.5元。5、租赁费用的支付，乙方应于每月20日前一次性向甲方支付当月租金，逾期支付，应向甲方支付滞纳金，按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一。6、在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案并经甲方同意。乙方投入固定装修及其它改建设施，在本租赁合同期满时，不能拆除的无偿提供给甲方。7、乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕并将租赁物交还甲方，如乙方中途或期满终止合同其投入的不能搬动部分无偿归甲方所有。8、如遇乙方欠交租金超过两个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。9、甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用等。甲、乙双方均在《厂房租赁合同》上加盖公章。合同签订的当日，被告交付了定金5万元给原告。
《厂房租赁合同》签订后，被告分别于2013年9月27日支付原告租金42705元，2013年12月16日支付租金42705元，2014年3月10日支付租金9万元，2014年5月4日支付租金5万元，2014年5月28日支付租金4.5万元，2014年6月30日支付租金5万元，2014年7月30日支付租金4.5万元，2014年10月8日支付租金7万元，共计支付租金435410元。自2013年9月1日至2014年10月31日止，被告应付的租金为597870元。
因被告不再交付租金，2015年1月21日，原告作出《解除〈厂房租赁合同〉通知书》并张贴于被告的办公场所。《解除〈厂房租赁合同〉通知书》主要写明：因被告违约已欠交原告的租金，根据《厂房租赁合同》的约定及有关法律规定，自2015年1月20日起解除《厂房租赁合同》；限被告于2015年1月31日前将该租赁物内被告所属物品搬离，将租赁物完好交还原告并付清所欠租金和违约金；逾期原告将依合同约定强行搬离租赁物内物品或者将物品依法拍卖抵偿租金、违约金和违约造成原告的一切经济损失。
北流市广丰制衣有限公司为依法登记成立的公司法人，2013年12月20日变更企业名称为嘉丰公司，嘉丰公司的营业场所在北流市甘村工业园区（本案租赁物范围内）。本案租赁物登记的产权人为原告汇源公司。被告在租赁期间使用北流市自来水公司供应的自来水（水表登记的用户名称为原告汇源公司），尚欠水费12080.31元，原、被告均没有缴交。
另查明，本院在审理曾伟梅等147位原告诉被告嘉丰公司追索劳动报酬纠纷147件案中，根据原告的申请，于2015年2月10日作出（2015）北民初字第401-547号民事裁定书，裁定：对存放于嘉丰公司场所内属于被告嘉丰公司所有的机械设备等物品进行查封。
本院认为，原告汇源公司是本案租赁物的所有权人，其与北流市广丰制衣有限公司所签订的《厂房租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，双方之间的租赁合同依法成立有效，受法律保护。现北流市广丰制衣有限公司已依法变更企业名称为被告嘉丰公司，则由被告承担本案合同的权利义务。
自2014年10月9日起至2015年1月1日止，被告已超过两个月不按时支付租金，原告可以根据合同约定解除合同，现原告作出的《解除〈厂房租赁合同〉通知书》符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，因此，本案《厂房租赁合同》自2015年1月20日起依法解除。因《厂房租赁合同》已经解除，被告应清空租赁物内的物品，返还原告租赁物，故原告主张解除《厂房租赁合同》并由被告返还租赁物的诉讼请求，证据确实，理由成立，依法予以支持。
本案尚欠的租金。自本案《厂房租赁合同》约定的应付租金之日至合同解除的期间，即自2013年9月1日至2015年1月20日止，共计16个月又19天，被告应付的租金为：16个月×42705元／月＋{（42705元／天÷30天）×19天}=710326.5元，扣除已付的租金435410元，被告尚欠的租金为：710326.5元－435410元=274916.5元。被告使用本案租赁物，理应支付相应的租金，但原告主张被告支付租金333280元的诉讼请求过高，对过高部分的诉讼请求，依法不予支持。
本案违约金的计算。被告不按时支付原告租金，已构成违约理应承担相应的违约责任。本案《厂房租赁合同》关于逾期支付租金按每日千分之一计算滞纳金（违约金）的约定符合法律规定，因此，被告理应自逾期的次日起，以尚欠的租金为基数，按每日千分之一分段进行计算。现原告主张自2014年11月1日起计算违约金，没有损害国家、集体及第三人的合法权益，依法予以准许，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，理由成立，依法予以支持
本案合同解除后，被告并没有按照《解除〈厂房租赁合同〉通知书》的期间（2015年1月31日）清空租赁物并将租赁物予以返还，理应支付占用租赁物期间的费用，原告主张被告自2015年3月1日起，参照每月租金42705元支付占用费用的诉讼请求并无不当，理由成立，依法予以支持。
原告提出对被告存放租赁物内的机械设备等物品享有优先受偿权的主张，本院认为，虽然《厂房租赁合同》约定了原告对被告存放于租赁物内的物品有留置权，但是，双方至今没有对租赁物内的具体物品进行清点、登记确认，因此，应认定合同并没有对留置物进行明确约定，留置不成立，对原告的此主张，依法不予支持。至于，原告主张被告支付租赁期间拖欠的水费的诉讼请求，因原告并没有实际代被告缴交，故原告的此诉讼请求，于法不合，理由不成立，依法亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告北流市汇源商贸有限责任公司与原北流市广丰制衣有限公司（被告北流市嘉丰制衣有限公司）于2013年4月12日签订的《厂房租赁合同》自2015年1月20日起解除；
二、被告北流市嘉丰制衣有限公司应于本案判决生效后十日内将原告北流市汇源商贸有限责任公司所有的租赁物（《厂房租赁合同》记载的位于甘村工业园区的厂房两幢、职工食堂一幢、职工宿舍一幢等）返还原告北流市汇源商贸有限责任公司；
三、被告北流市嘉丰制衣有限公司支付原告北流市汇源商贸有限责任公司租金274916.5元；
四、被告北流市嘉丰制衣有限公司支付原告北流市汇源商贸有限责任公司违约金（违约金的计算办法：以162460元为基数，自2014年11月1日起至2014年11月30日止；以205165元为基数，自2014年12月1日起至2014年12月31日止，以247870元为基数，自2015年1月1日起至2015年1月19日止；以274916.5元为基数，自2015年1月20日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，均按每日千分之一计算）；
五、被告北流市嘉丰制衣有限公司支付原告北流市汇源商贸有限责任公司占用费（自2015年3月1日起至本案判决生效之日止，按每月42705元计算）；
六、驳回原告北流市汇源商贸有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费7240元（原告已预交），由被告北流市嘉丰制衣有限公司负担6600元，原告北流市汇源商贸有限责任公司负担640元。
上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。
义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7240元（开户银行：农行广西玉林分行营业部，户名：玉林市财政局，账号：20-401001040008677）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 东
人民陪审员 蓝永东
人民陪审员 张玉梅
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 罗 镇