广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第647号
上诉人（原审原告）中国对外建设总公司深圳分公司。
负责人张合公。
委托代理人阿积德，男，蒙古族，1980年8月9日出生，系该公司员工。
委托代理人陈志强，男，汉族，1987年2月17日出生，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）深圳格林村实业有限公司。
法定代表人卜X美。
委托代理人刘桂荣，男，汉族，1976年6月24日出生，系该公司员工。
原审第三人平安银行股份有限公司深圳民田路支行。
负责人洪士生。
委托代理人葛孝祥，男，汉族，1963年12月30日出生，系该银行法律顾问。
委托代理人邱交，男，汉族，1967年9月14日出生，系该银行员工。
上诉人中国对外建设总公司深圳分公司（以下简称中外建深圳公司）与被上诉人深圳格林村实业有限公司（以下简称格林村公司）、原审第三人平安银行股份有限公司深圳民田路支行（以下简称平安银行民田支行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，阁林网苑系中外建深圳公司与深圳地质建设工程公司、国土资源部机关服务局合作开发的项目，于2004年10月22日取得初始登记，初始登记记载深圳地质建设工程公司分得4000㎡单身公寓，具体房号为第四、第五、第六层以及第七层中的801.19㎡、国土资源部机关服务局分得2214.4㎡单身公寓，具体房号为第八层和第九层，其余计容积率建筑面积归中外建深圳公司所有。
2000年12月28日，阁林网苑取得房地产预售许可证。2002年7月18日，中外建深圳公司、深圳地质建设工程公司、国土资源部机关服务局作为卖方与格林村公司（买方）签订十三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，格林村公司向卖方购买阁林网苑X栋1X2、2X1、2X3、2X5、2X7、2X9、21X、2X3、21X、2X6、21X、2X8、2X9号共计十三套房产（以下简称涉案十三套房产）。合同价款分别为人民币（以下相同）3245840元、538944元、645456元、1159200元、563976元、588000元、503328元、791616元、897456元、901824元、2815344元、1769208元、1603392元。中外建深圳公司及深圳地质建设工程公司在合同签章栏内签章，国土资源部机关服务局于2001年9月19日出具经公证的授权委托书，授权中外建深圳公司办理该项目有关销售、银行按揭事宜，授权期限为两年。
2003年6月16日，格林村公司与平安银行民田支行（原名称为深圳市商业银行田贝路支行，于2006年10月17日更名为深圳市商业银行民田路支行，于2007年7月20日更名为深圳平安银行股份有限公司深圳民田路支行，于2009年2月25日更名为平安银行民田支行）签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，向平安银行民田支行借款800万元用于购买涉案十三套房产，期限一年，自2003年6月24日至2004年6月24日，约定售楼款直接划入格林村公司在平安银行民田支行的保证金账户上，待贷款到期后一次性全款扣收本息，格林村公司以其购买的涉案十三套房产为贷款提供抵押担保。中外建深圳公司、案外人姚X锐、格林村公司的法定代表人卜X美分别与平安银行民田支行签订了《保证合同》及《最高额保证合同》。为平安银行民田支行的上述债权提供连带责任担保。2003年6月20日，抵押房产在产权登记部门办理了抵押登记手续。2004年6月24日，平安银行民田支行向格林村公司发放贷款800万元。同日，平安银行民田支行与格林村公司、中外建深圳公司、姚X锐、卜X美签订《借款展期合同》，约定格林村公司的借款800万元展期4个月，自2004年6月24日至2004年10月24日，担保人中外建深圳公司、姚X锐、卜X美的权利义务及有关事项仍按原借款合同和担保合同的约定执行。各保证担保人均在该合同上加盖了公章或签名。
2006年，平安银行民田支行向深圳市罗湖区人民法院提起起诉，要求格林村公司、中外建深圳公司、姚X锐、卜X美、中国对外建设总公司偿还上述《楼宇按揭抵押贷款合同》项下借款本息。2007年2月15日，深圳市罗湖区人民法院作出（2006）深罗法民三初字第1785号民事判决书，判决：一、格林村公司向平安银行民田支行归还所欠贷款本金4128300元、利息179710.58元（自2004年10月26日暂计至2006年7月20日，此后按双方约定利率计付至款项付清之日止）；二、如格林村公司不履行上述还款义务，平安银行民田支行有权以格林村公司提供抵押担保的涉案十三套房产折价或者以拍卖、变卖的方式所得的价款优先受偿；三、如上述房产不足以偿还格林村公司所欠债务，不足部分由格林村公司继续清偿；中外建深圳公司在其财产范围内对不能清偿的债务的二分之一承担清偿责任，当中外建深圳公司的财产不足以清偿所负债务时，中国对外建设总公司承担补充清偿责任；四、如上述房产不足以偿还格林村公司所负债务，姚X锐、卜X美对格林村公司的上述债务在抵押物范围外承担连带偿还责任。该判决作出后已生效。经平安银行民田支行申请，深圳市罗湖区人民法院于2007年8月6日以（2007）深罗法执一字第1554号案立案执行，2007年11月15日，广东省高级人民法院以（2007）粤高法执指字第1262号指定执行决定书，指定阳江市江城区人民法院执行［案号为（2008）城法执字第232号］。2010年11月，广东省高级人民法院审查决定，将案件指定回深圳市罗湖区人民法院执行［案号（2010）深罗法执二字第875号］，现该案仍在执行过程中。
涉案十三套房产因格林村公司的其他债务问题，被原审法院以（2006）深福法执字第3904号裁定书查封。
2012年4月20日，中外建深圳公司与格林村公司的法定代表人卜X美签订《关于解除阁林网苑XXX等十三套房产买卖合同（预售）的协议》（以下简称《解除买卖合同协议》），以格林村公司没有完全履行房地产买卖合同规定的责任和义务为由，协议解除十三份《深圳市房地产买卖合同》，上述合同项下的十三套房产归属中外建深圳公司、国土资源机关服务局、深圳地质建设工程公司所有。该合同未加盖格林村公司公章，国土资源机关服务局、深圳地质建设工程公司亦未在合同上签章。
本案审理过程中，中外建深圳公司主张《解除买卖合同协议》所称“格林村公司没有完全履行买卖合同规定的责任和义务”系指格林村公司未按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，履行付款义务。格林村公司表示，在签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》后，向中外建深圳公司转账支付了340多万，但由于公司财务资料已交至姚X锐专案组，所以无法提供证据，
再查，格林村公司已被吊销，本案审理过程中，格林村公司表示，公司于2006年即已被吊销营业执照。
中外建深圳公司于2012年11月14日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认《关于解除阁林网苑XXX等十三套房产买卖合同（预售）的协议》合法有效；2、格林村公司履行办理解除协议手续的相关义务；3、由格林村公司承担诉讼费。本案审理过程中，中外建深圳公司明确其第二项诉讼请求为“撤销备案登记手续”。
原审法院认为，中外建深圳公司、深圳地质建设工程公司、国土资源部机关服务局与格林村公司签订的十三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》未违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。但中外建深圳公司与格林村公司的法定代表人卜X美于2012年4月20日所签订的《解除买卖合同协议》却系无效协议，理由如下：一、《深圳市房地产买卖合同（预售）》的出卖方为中外建深圳公司与深圳地质建设工程公司、国土资源部机关服务局，而《解除买卖合同协议》只有中外建深圳公司一方签署，国土资源部机关服务局出具给中外建深圳公司的授权委托书早于2003年9月20日即已超过委托权限，无证据证明中外建深圳公司在2012年4月20日与卜X美签订《解除买卖合同协议》时取得了深圳地质建设工程公司、国土资源部机关服务局的授权，亦无证据证明深圳地质建设工程公司、国土资源部机关服务局对该合同的解除事宜予以了追认；二、格林村公司早已被吊销营业执照，依法不能再从事经营活动，并应解散公司，对其资产、债务进行清算。格林村公司在未清算资产、清理债务的情况下，其法定代表人卜X美与中外建深圳公司签署《解除买卖合同协议》，约定涉案十三套房产的所有权归属中外建深圳公司，擅自处分公司资产，其行为可能会侵害其他债权人的合法权益；三、中外建深圳公司、格林村公司知晓格林村公司以涉案十三套房产向平安银行民田支行抵押贷款，并已办理了抵押登记的事实。中外建深圳公司、格林村公司亦知晓平安银行民田支行与格林村公司、中外建深圳公司的债权债务纠纷已经过司法裁判，涉案十三套房产已由生效的（2006）深罗法民三初字第1785号民事判决书判令平安银行民田支行可以以折价或拍卖、变卖涉案十三套抵押房产所得之价款优先受偿。在平安银行民田支行的债权至今未受清偿，抵押权尚未实现的情况下，中外建深圳公司与格林村公司法定代表人卜X美签署《解除买卖合同协议》，解除涉案十三套房产的买卖合同，却未对因购买房产产生的债务问题进行处理，如支持中外建深圳公司、格林村公司解除买卖合同，撤销房产买卖的备案登记，则将会使平安银行民田支行的抵押权落空，进而损害抵押权人的合法权益，中外建深圳公司与格林村公司法定代表人卜X美签署《解除买卖合同协议》的行为，构成恶意串通，损害平安银行民田支行的合法权益。综上理据，中外建深圳公司与格林村公司法定代表人卜X美签订的《解除买卖合同协议》因恶意串通，损害平安银行民田支行的合法权益而无效，中外建深圳公司基于无效合同请求撤销合同的备案登记，于法无据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中外建深圳公司与格林村公司法定代表人卜X美于2012年4月20日签订的《关于解除阁林网苑XXX等十三套房产买卖合同（预售）的协议》无效；二、驳回中外建深圳公司的诉讼请求。案件受理费50元由中外建深圳公司负担。
上诉人中外建深圳公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判或发回重审；2、由格林村公司承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、原审法院认定事实错误。虽然涉案十三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》是中外建深圳公司、深圳地质建设工程公司、国土资源部机关服务局三方与格林村公司签订的，但中外建深圳公司、深圳地质建设工程公司、国土资源部机关服务局三方就阁林网苑的产权划分方案已经核准登记，中外建深圳公司取得了除阁林网苑第四、五、六、八、九层外的房产所有权。涉案十三套房产均在阁林网苑第一、二层，归中外建深圳公司所有。在格林村公司未支付购房款构成违约的情况下，中外建深圳公司有权与格林村公司协商解除十三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，无须他人的许可、授权或追认。
二、原审判决适用法律错误。（一）虽然格林村公司的营业执照已被吊销，但仍然存在，具备处分其财产的民事权能。中外建深圳公司亦具备要求格林村公司清偿债务的权利。格林村公司没有向中外建深圳公司支付购房款是既定事实，构成根本违约，中外建深圳公司是格林村公司的债权人。如果格林村公司依法进行清算，则应对中外建深圳公司的债权承担清偿责任。此种情况下，中外建深圳公司与格林村公司达成《解除买卖合同协议》，要求格林村公司返还涉案十三套房产，符合法律规定和合同约定，不存在损害其他债权人利益的问题。（二）中外建深圳公司与格林村公司签订的《解除买卖合同协议》不存在恶意串通，也不以损害平安银行民田支行的利益为前提。如前所述，中外建深圳公司与格林村公司签订《解除买卖合同协议》，对中外建深圳公司来说是维权的合法途径，对格林村公司来说是承担违约责任、清偿债务，没有证据证明双方恶意串通、损害他人利益。况且平安银行民田支行的债权已被生效判决确认，涉案十三房产也已被人民法院查封，平安银行民田支行的抵押权已得到保护，即使中外建深圳公司与格林村公司意欲串通也无法直接对抗。
二审庭审调查中，中外建深圳公司补充上诉意见称：一、格林村公司未向中外建深圳公司支付购房首付款。格林村公司与平安银行民田支行签订了《楼宇按揭抵押贷款合同》，约定格林村公司申请的贷款为800万元，专项用于购买涉案十三套房产，格林村公司不可撤销地授权平安银行民田支行将贷款全部以格林村公司购楼款的名义划入中外建深圳公司在平安银行民田支行开立的帐户中。但平安银行民田支行没有依约履行，而是将800万元直接支付给了格林村公司，严重损害了中外建深圳公司的合法权利。二、中外建深圳公司补充提交深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法刑一初字第1703号刑事判决书，证明被告人姚X锐（中外建深圳公司前负责人）伙同他人转移或侵吞、占有属于中外建深圳公司和他人的国有资产和公共财产，并证明购买涉案十三套房产的800万元按揭贷款被非法转入格林村公司。
被上诉人格林村公司答辩称：中外建深圳公司与格林村公司达成《解除买卖合同协议》时未提出购房款和贷款去向的问题。因格林村公司的财务资料已交至姚X锐专案组，无从知晓中外建深圳公司与格林村公司是否临时改变或口头传达购房款和贷款的支付约定，格林村公司现无法举证证明购房款已支付给了中外建深圳公司。姚X锐的刑事判决书没有涉及涉案十三套房产是格林村公司或姚X锐非法侵吞的国有资产。
原审第三人平安银行民田支行答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确。主要事实和理由如下：一、《中华人民共和国公司法》第一百八十四条规定，公司被吊销营业执照的，应成立清算组；第一百八十五条规定，清算组可处理公司清偿债务后的剩余财产。格林村公司没有成立清算组，卜X美不是清算组组长，也没有清偿公司的债务，没有对资产进行处分的权利，《解除买卖合同协议》上也没有加盖格林村公司的公章。二、中外建深圳公司与格林村公司法定代表人卜X美存在恶意串通损害第三人利益的事实。如果中外建深圳公司的主张成立，涉案十三套房产归中外建深圳公司所有，则生效判决确认的抵押权无法实现，导致人民法院判决书互相冲突，也与抵押登记冲突。中外建深圳公司明知自己的行为会导致该结果，却故意追求结果发生，属于损害第三人利益的行为。格林村公司原审时也称双方另外还有一个协议，即中外建深圳公司以承担格林村公司的债务为条件取得涉案十三套房产。三、中外建深圳公司妄想通过制造矛盾的人民法院判决以阻止生效判决的执行。生效的（2006）深罗法民三初字第1785号民事判决书迟迟不能得到执行，而中外建深圳公司一直收取涉案十三套房产的租金，达到6906276元，平安银行民田支行的权利仍然受到侵害。四、800万元按揭贷款的去向问题，中外建深圳公司在原审也提出过，理由不能成立。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，卜X美、姚X锐系同学、朋友关系，二人先后担任格林村公司法定代表人（2002年4月4日由姚X锐变更为卜X美），签订涉案十三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，中外建深圳公司（卖方）的负责人为姚X锐，格林村公司（买方）的法定代表人为卜X美。
涉案十三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的购房款共计16023584元，付款方式为：2002年7月18日签约当天支付30%，余款70%应于2002年8月15日前支付，买方超过约定时间90日仍不付清应付价款的，卖方有权单方解除合同。
2003年6月16日，格林村公司（借款人）与平安银行民田支行（贷款人）签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》第2.1条约定，“本合同生效后，格林村公司不可撤销地授权平安银行民田支行将贷款金额全数以格林村公司购楼款的名义划入售楼方在平安银行民田支行开立的账户”，第七条“其他约定事项”（本院注：该条为手写条款）约定，“……售楼款直接进入格林村公司在平安银行民田支行的保证金账上……”。同日，中外建深圳公司（保证人）与平安银行民田支行签订《保证合同》，约定中外建深圳公司为前述800万元按揭贷款及利息等提供连带保证责任担保。
2012年12月18日，深圳市罗湖区人民法院就姚X锐贪污案作出的一审判决【案号：（2012）深罗法刑一初字第1703号】中认定，涉案十三套房产800万元按揭贷款非法转入格林村公司，但判令姚X锐返还的非法所得13970128元不包括前述800万元。该刑事判决现已生效。
涉案十三套房产现仍初始登记在中外建深圳公司名下，并被原审法院（2006）深福法执字第3904号裁定书查封、深圳市罗湖区人民法院（2007）深罗法执一字第1554号裁定书轮候查封。
本院认为，根据中外建深圳公司、格林村公司与平安银行民田支行的上诉、答辩意见及发言，本案二审的争议焦点是：中外建深圳公司与格林村公司于2012年4月20日签订的《解除买卖合同协议》是否有效。
首先，涉案十三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》的卖方是中外建深圳公司、深圳地质建设工程公司、国土资源部机关服务局三方，但涉案十三套房产于2004年10月22日初始登记至中外建深圳公司名下，视为三开发商之间达成将涉案十三套房产分割给中外建深圳公司的协议，而格林村公司就解除涉案十三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》仅与中外建公司签订《解除买卖合同协议》，视为同意深圳地质建设工程公司、国土资源部机关服务局将房屋买卖合同中的权利义务概括转让给中外建深圳公司。因此，涉案十三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》仅对中外建公司、格林村公司有约束力，原审判决以深圳地质建设工程公司、国土资源部机关服务局未确认《解除买卖合同协议》为由认定该协议无效，理由不能成立，本院不予支持。
其次，格林村公司（借款人）与平安银行民田支行（贷款人）于2003年6月16日签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》约定将800万元按揭贷款划入格林村公司的账户，不同于一般《楼宇按揭抵押贷款合同》将卖方账户作为收款账户的约定，且姚X锐贪污案的生效刑事判决也认定涉案十三套房产800万元按揭贷款转入了格林村公司。从形式上看，中外建深圳公司确未收到售楼款，其有权与格林村公司协商一致解除涉案十三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》。但本院不予支持该主张，理由如下：
一方面，在约定的付款期限届满（2002年8月15日）后，中外建深圳公司没有提交足以采信的证据证明其曾主张售楼款，相反，其还先后作为800万元按揭贷款的保证人签订了《保证合同》、《借款展期合同》，且从2002年7月18日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》至2012年4月20日签订《解除买卖合同协议》，其间长达近十年，若按中外建深圳公司所称其既未收取也不知晓800万元按揭贷款发放情况、而属于自己所有的涉案十三套房产却早已抵押登记至平安银行民田支行名下，中外建深圳公司却没有提交足以采信的证据证明曾向格林村公司提出主张或要求解除合同、返还房产，格林村公司作为买方也从未主张办理涉案十三套房产的转移过户手续，不符合常理。另一方面，买卖双方的法定代表人或负责人卜X美、姚X锐系同学、朋友关系，二人先后担任格林村公司法定代表人，关系高度密切。
因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条规定的证据审核规则，本院确认，中外建深圳公司知晓并同意将属于自己的800万元按揭贷款发放给格林村公司，该事实具有高度盖然性，达到民事诉讼的证明标准，双方就此款项又形成借款关系。至于该800万元按揭贷款被转入格林村公司账户是否为双方的法定代表人或负责人卜X美、姚X锐出于个人非法占有、侵吞的目的并已实施，姚X锐贪污案的生效刑事判决未对此作出认定，且即使二人就该800万元涉嫌刑事犯罪，因除二人明确以个人名义为800万元按揭贷款提供的保证外，卜X美、姚X锐在涉案房产交易过程中的行为均是以格林村公司及中外建深圳公司的名义实施，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条及参照《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》【法释（1998）7号】第三条的规定，本院确认，卜X美、姚X锐的相关行为分别对格林村公司、中外建深圳公司具有约束力。
现中外建深圳公司、格林村公司在作为当事人参加了平安银行民田支行提起的借款合同诉讼【案号：（2006）深罗法民三初字第1785号】并被生效判决判令直接承担及以涉案十三套房产承担还款义务后，中外建深圳公司向人民法院主张其完全未收到售楼款及双方已协商一致解除合同，以期最终达到消灭平安银行民田支行对涉案十三套房产拥有的抵押权的目的，该主张与事实不符，亦有违诚实信用原则。即使中外建深圳公司有权解除合同，因该解除权早已超过行使期限而消灭。而格林村公司法定代表人卜X美未以此抗辩，却与中外建深圳公司以签署《解除买卖合同协议》的方式表示双方协商一致解除合同、其同意返还涉案十三套房产，无故放弃实体权利和程序权利，不符合常理。原审判决认定双方解除合同属恶意串通损害平安银行民田支行利益的无效行为，并无不当，本院予以确认。平安银行民田支行的抵押权已得到生效民事判决的保护不能作为中外建深圳公司、格林村公司的行为不构成恶意串通的理由。
综上所述，中外建深圳公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、参照《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》【法释（1998）7号】第三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元由中外建深圳公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年三月十四日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第四十三条：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条：审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
第六十六条：审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。
《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》【法释（1998）7号】第三条：单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。