福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终596号
上诉人（原审被告）福州永昇房地产开发有限公司，住所地连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆三层。
法定代表人刘永柱，董事长。
委托代理人陈彩霞、曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡高钦，男，1972年3月11日出生，汉族，住福建省连江县凤城。
上诉人福州永昇房地产开发有限公司（以下简称“永昇公司”）因与被上诉人胡高钦商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2015）连民初字第2037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年1月5日，原告向被告福州永昇房地产开发有限公司购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路533号江山豪庭6座1001号商品房一套，建筑面积共131.99平方米，房屋总售价为人民币965704元，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：“……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝接收，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；自然灾害、因政府临时决定造成出卖人无法正常施工等，非出卖人所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面告知买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。…第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零点零壹%向买受人支付违约金。”等条款。《商品房买卖合同》签订后，原告于2011年12月27日向被告支付了全部购房款人民币965704元。2013年6月30日，被告通知原告于2013年7月7日到江山豪庭物业管理处办理交房手续，因被告通知交付的房屋未完全通过竣工及消防验收，不能出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件，为此原告拒绝接收，至今尚未接收房屋。诉讼中，被告自认其所交付的房屋至今尚未完全通过竣工验收和消防验收。同时，被告未履行房屋所有权初始预登记及提供有关办理诉争房屋权属登记的材料给原告的义务，原告亦无法取得房屋权属证书。
综上所述，原审法院认为，原告与被告福州永昇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币965704元，已履行了交付房款的义务。被告虽通知原告交接房屋，但在合同约定的2013年6月30日直至现在，其所通知交付买受人的商品房尚未完全通过竣工及消防验收，并未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，不能出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件，为此原告有权拒绝交接商品房，其责任在于被告，被告应按照《商品房买卖合同》第九条有关约定承担逾期交房的违约责任，向原告支付从约定的交付期限届满次日即2013年7月1日起至其诉求的暂计至2015年6月30日止的逾期交房违约金人民币211489.18元（965704元×730天×日万分之3），原告诉求被告支付逾期交房违约金211489.18元，理由充分，原审法院予以支持；由于原告至今尚未接收商品房，而根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条规定被告承担逾期办证违约金应当是原告在商品房交付使用后90日内无法取得房屋权属证书的，被告才应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%支付违约金，为此原告请求判令被告支付逾期办证违约金，原审法院不予支持；被告辩解有合同为据，原审法院予以采纳。原告对2015年7月1日起若被告仍未能履行《商品房买卖合同》约定的义务，保留诉权，待实际发生后另行起诉，系其自行行使处分权，原审法院不作审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告福州永昇房地产开发有限公司应继续履行合同，在本判决生效之日起10日内将符合条件的商品房交付原告胡高钦；二、被告福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付原告胡高钦逾期交房违约金人民币211489.18元；三、驳回原告胡高钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5399元，由原告负担人民币927元、由被告福州永昇房地产开发有限公司负担人民币4472元。
一审宣判后，原审被告永昇公司不服，向本院提起上诉。
上诉人永昇公司上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。一、即便上诉人构成逾期交房，违约金也应按照《商品房买卖合同》的第八条而非第九条计算。二、由于合同约定的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给被上诉人造成的损失，因此即使需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至讼争房租金标准的130%。三、根据合同约定，在上诉人通知交房时，即便讼争房未达交付条件，被上诉人也应当接收房产。综上，上诉人请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求并支持上诉人的反诉请求，或者将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人胡高钦答辩称：一审判决是正确的。
本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼中双方当事人均未提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于讼争房至今未通过竣工验收，故讼争房不具备交付使用条件，被上诉人有权拒绝接收，故上诉人应承担逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》第九条对逾期交房违约金也作了明确的约定。上诉人主张其即使需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至商品房租金标准的130%，缺乏事实依据且也不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。至于上诉人的一审反诉请求因讼争房至今仍不具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，故其该项请求的依据不足，应予驳回。综上，上诉人永昇公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费5339元，由上诉人福州永昇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理审判员 刘启鸣
代理审判员 陈 嘉
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 段 薇