山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0213民初2929号
原告：王淑玲，女，1964年10月17日出生，汉族，住山东省滕州市。
委托诉讼代理人：王毛林，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛司云，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。
被告：战德霞，女，1968年8月2日出生，汉族，住所地青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：陆金声，山东震声律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐良，山东青天成律师事务所律师。
原告王淑玲与被告战德霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王淑玲及其委托诉讼代理人王毛林、牛司云，被告战德霞及其委托诉讼代理人陆金声、徐良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王淑玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行合同；2、请求法院依法判令本判决生效之日起10日内，被告协助办理房屋买卖网签手续；3、请求法院判�本判决生效之日起10日内，被告协助办理房屋过户手续将房屋过户给原告之妹王秀真；4、请求判令被告违约赔偿原告损失40万元及起诉之日至实际履行之日止的利息；5、本案诉讼费、保全费、担保费等费用由被告承担。事实与理由：2016年10月23日，原告王淑玲与被告战德霞签订《房地产买卖契约》，合同约定被告战德霞将所拥有的青岛市李沧区临汾路132?号X幢X单元XXX户房产以82万元整出售给原告；合同当日乙方（原告）付给甲方（被告）购房定金捌万元整；甲乙双方交接当日，乙方付给甲方房款人民币柒拾壹万元整；尾款叁万元整，在甲方办下房产证，办理委托公证时，乙方一次性付清。原告依约在签订合同当日支付定金8万元整，后来，被告一直拖延不办理房产证，并以各种理由单方面对所售房屋涨价，原告多次催促其按约定履行合同办理房产证，办理委托公证等，被告一再推辞，原告积极与被告磋商未果，无奈诉至贵院，请求法院判如所请。
被告战德霞辩称，1、合同不能履行的过错不在被告。双方于2016年10月23日签订合同时，涉案房屋尚未交付，原告也知道涉案房屋被告正与开发商进行行政诉讼，何时与开发商办理收房手续、何时网签、何时办理房产证的确切时间均不得而知，因此双方在合同中对交付房屋、办理过户手续的时间也未约定，因此被告不存在违约。被告于2017年3月30日与李沧区房屋征收办公室签订《铁路青岛北站周边区域住宅房屋征收回迁结算单》，2017年5月19日签订网签合同，2017年6月12日办理的房产证登记手续，2017年6月22日领到房产证。被告在整个办理房产证过程中没有违约。2、青岛市于2017年3月30日发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，明确规定非�市户籍人员不得在市区内购房，原告不是青岛户籍，不能在青岛购房。2017年3月31日青岛市又规定产权证不满两年不允许交易。原、被告的房屋交易因政策调整原因不能过户，对于不能继续履行的合同，应当解除，且不能视为被告在履行合同中有违约行为，被告仅负有返还原告定金款的义务。3、原告在诉状中的多项诉求缺乏法律依据，依法不应得到支持。如将房屋过户给案外人王秀真及要求被告赔偿40万元违约金等。综上，被告认为，本案合情合理的解决方式是解除合同，被告返还原告定金款。
2018年2月22日庭审过程中，原告申请变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告购房定金8万元；3、被告承担违约金40万元；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。
被告�德霞针对原告变更的诉讼请求辩称，1、原告诉称被告一直拖延不办理房产证不属实，被告在履行合同中不存在故意拖延不办理房产证的行为和事实。2、被告确实就调整房价一事与原告协商过，被告要求双方修改合同个别条款的行为，是合同法赋予被告的一项权利，而不能视为一种违约行为。3、原告要求被告赔偿40万元违约金没有事实和法律依据。被告在整个合同履行中没有违约事实的发生，无需承担违约责任。本案中，原、被告双方无论谁违约，违约金的计算标准都应当以实际损失为基础，不能超过因违约造成的实际损失的30%，被告要求将违约金降低到法律支持的1万元范围内。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、原、被告于2016年10月23日签订的《房地产买卖契约》。2、中国建设银行个人账户支出交易明细。3、原告与被告以及被告女儿李倩茹的微信聊天记录。4、本院（2016）鲁0213行初141号行政判决书及上诉费缴款通知书。5、2017年3月30日青岛市李沧区房屋征收办公室给被告出具的《铁路青岛北站周边区域住宅房屋征收（产权调换）回迁结算单》。6、2017年5月19日青岛海创开发建设投资有限公司与被告签订的《青岛市商品房出售合同》。7、被告就涉案房屋取得的房地产权证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、被告提交《房屋买卖解约通知函》1份，以证实于2017年7月28日通知原告解除双方签订的房屋买卖合同。
原告对上述《房屋买卖解除通知函》的真实性有异议，称原告已于2017年7月28日向法院提起诉讼，要求继续履行合同，且原告也未收到上述《房屋买卖解约通知函》。
经本院释明，被告未提交证据证实上述《房屋买卖解约通知函》已送达给原告，真实性本院不予采信。
2、原告提交2017年3月7日原、被告之间的电话录音，证实原告一再催促被告履约，但由于房屋价格上涨，被告要求提高房屋价格借故拖延。
被告对上述录音证据的真实性没有异议，但称，该电话录音可以证实被告明确告知原告，涉案房屋与开发商之间有纠纷未解决；且电话录音主要反映双方对价格重新协商是否能达成一致的过程，不能视为被告在价格方面违约，擅自涨价。
因被告对录音证据的真实性并无异议，本院予以采信。
3、原告提交李沧区政府网发布的海怡新城2016年11月8日开始办理房产证的截屏打印件，以证实涉案房屋于2016年11月具备办证和交房条件，被告因房价上涨故意不办理房产证，正是被告的违约行为导致原告限购。
被告对上述证据的真实性没有异议，但称，并不是2016年11月8日就可以办理房产证，还要看拆迁人的手续是否完备，且很多房子是分批办理房产证。
因被告对上述截屏打印件的真实性并无异议，本院予以采信。
4、原告提交安居客发布的海怡新城锦彩苑房价走势图截屏打印件，以证实被告不履行合同义务给原告造成损失80万元。
被告对上述证据的真实性不予认可，且称该证据不具备权威性�与本案诉求没有关系。
原告提交的房价走势图仅为打印件，无其他证据予以佐证，真实性本院不予采信。
5、被告提交《铁路青岛北站回迁安置居民房地产办理通知》复制件，以证实办理涉案房屋的房产证需要等待通知。
原告称上述证据的真实性无法确认，但证据显示涉案小区网签时间均在2017年3月之前，被告却一直未将该事项通知原告。
因被告仅提交了《铁路青岛北站回迁安置居民房地产办理通知》复制件，真实性本院不予采信。
6、被告提交2016年10月23日、2016年11月7日、2016年11月9日的聊天记录的打印件3份，证实原告知道涉案房屋被告与李沧区房屋征收办公室进行行政诉讼。原告称上�微信聊天记录是被告与案外人进行的，真实性无法确认，且原告不知道涉案房屋涉及行政诉讼。
因上述微信聊天记录并非产生于原、被告之间，真实性无法核实，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年9月4日，被告战德霞以李沧区房屋征收办公室为被告，向本院提起行政诉讼。被告战德霞主张，战德霞与李沧区房屋征收办公室签订《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议》，因李沧区房屋征收办公室不能提交房屋验收合格等相关手续，不能如期交付房屋，导致战德霞不能如期入住，主张李沧区房屋征收办公室支付其2014年10月27日至2016年10月17日期间的延期过渡安置费52828.8元等。本院经审理查明，2011年3月27日，青岛市李沧区房屋征收办公室与战德霞签订《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议》，战德霞选择房屋产权调换。2014年7月2日，战德霞根据被告公示的安置房屋预测绘面积选择青岛市李沧区临汾路132号X号楼东X单元X层东X户作为安置房屋并办理了公证书。2014年10月17日，铁路青岛北客站安置区项目E-1区取得编号为20XXXXXXX的《青岛市房地产开发项目综合验收备案证》，其中E-1区包括战德霞所选择的临汾路132号X号楼。2014年10月22日，李沧区房屋征收办公室在《半岛都市报》刊登包括涉案房屋在内的房屋交付的公告。战德霞因对安置房屋超过5平方米的面积按照8600元/平方米进行结算有异议，未在李沧区房屋征收办公室规定的时间内办理房屋结算交接手续。本院经审理后认为，战德霞的请求无事实和法律依据，本院于2016年12月15日做出（2016）鲁0213行初141号行政判决书，判决驳回战德霞的诉讼请求。被告战德霞不服上述判决，向青岛市中级人民法院提起上诉，本院于2017年2月18日给被告战德霞邮寄上诉费交款通知书，被告战德霞未缴纳上诉费。
2017年3月30日，李沧区房屋征收办公室给被告战德霞出具《铁路青岛北站周边区域住宅房屋征收（产权调换）回迁结算单》，战德霞应缴纳款项共计73516元。
2017年5月19日，被告战德霞与青岛海创开发建设投资有限公司就涉案房屋签订《青岛市商品房出售合同》，并于2017年6月12日取得李沧区临汾路132号X号楼X单元XXX户房屋的房地产权证。
2016年10月23日，原告王淑玲与被告战德霞签订《房地产买卖契约》，约定：被告将青岛市李沧区临汾路132号X幢X单元XXX户房屋出售给原告；房屋成交价为82万元，合同当日原告向被告支付购房定金8万元，原、被告双方交接当日原告给付被告房款71万元；尾款3万元于被告办下房产证办理委托公证时原告一次付清。合同补充条款约定：合同签订原、被告双方不得违约，如有违约，由违约方负担对方违约金40万元整并负担装修费用。
2016年10月24日，原告给付被告购房定金8万元。
2017年3月7日，原告与被告电话沟通涉案房屋买卖事宜。相关通话内容为“战德霞（以下简称'战'）：我现在真的就后悔跟你签这个合同…现在这个房子涨了…你给我这么点钱，我现在算算等于我这个钱都叫你赚着了…王淑玲（以下简称'王'）：你那小区的房子不是涨得太�。战：那你觉得涨得不多，咱俩人商量商量解除合同吧，我给你补偿金，你别要那么多，你适当的要要好不好…王：你把你的房子最好是给我，然后你赶快买房子，我把钱打给你，至于那个房产证，我不急着办…你如果在政府那边多争取点利益，那就争取点…战：你这4个月的时间，一下子挣了这么多，我签合同第二天就和你妹妹说解约解约，你们不愿意。王：她跟我说了，我在家考虑考虑这个事吧，不大稳妥…”。
2017年3月15日，青岛市国土资源和房屋管理局等5部门联合下发《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，规定自2017年3月16日起，对于无法提供从购房申请之日起2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得在青岛市内六区范围内购买住房。
2017年3月18日至2017年6月13日，原、被告之间以微信方式沟通涉案房屋买卖事宜。2017年3月18日，被告战德霞提出两种解决方案：一是协商解除合同，被告返还原告定金8万元，赔偿原告损失10万元；二是双方另行签订补充协议，将合同总价变更为115万元。2017年5月15日，王淑玲提出双方解除合同，被告返还原告定金8万元，赔偿原告损失20万元。2017年6月13日，被告战德霞提出，青岛发布了限购令，对外地户籍购买青岛市区房屋制定了严格的限购政策，双方的交易因政策导致解除，双方均无过错，因此也就不存在违约问题，被告全额返还定金。
2017年7月19日至2017年7月26日，被告战德霞之女李倩茹与原告以微信方式沟通涉案房屋买卖事宜。2017年7月19日，李倩茹在微信中陈述：阿姨把户口迁入青岛了，就不受限购政策影响了…只是当初价位确实过低…希望您这边给我们的房屋总价是125万…。2017年7月22日，李倩茹在微信中陈述：既然你和我妈妈协商好了，房子以90万给你…请今天先将你落户青岛的户口簿发个照片给我们，我去核实一下…。
原告未取得青岛户籍，亦未在青岛缴纳过社会保险。
原告称，系因一直联系不上被告，才称自己已经取得青岛户籍。
本院认为，原告王淑玲与被告战德霞就青岛市李沧区临汾路132号4幢2单元301户签订的《房地产买卖契约》，具备了房屋买卖合同的主要条款，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的�制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
原告提交的2017年3月7日与被告战德霞的电话录音，证实被告战德霞因房价上涨，提出解除与原告签订的《房地产买卖契约》，并给予原告部分补偿；2017年3月18日被告战德霞又以微信的方式提出，或者解除双方签订的买卖契约、被告返还原告定金8万元、支付赔偿金10万元，或者将房屋价款提高至125万元的解决方案，但双方均未能协商一致。在此期间，青岛市发布购房限令，原告因不符合购房条件，不得购买青岛市市内六区所属的房屋，导致涉案《房地产买卖契约》无法继续履行。原告主张解除双方签订的《房地产买卖契约》，被告返还购房定金8万元本院予以支持。
本院认为，虽原、被告双方所签订的《房地产买卖契约》不能继续履行的最�原因应归结为青岛市房屋调控政策的影响，但被告战德霞在房屋调控政策颁布前，即已明确表达了解除合同赔偿损失或提高房价的意思表示，被告战德霞存在明显的违约行为，且该违约行为在先。原告主张被告承担违约责任本院予以支持。
原告主张被告承担40万元的违约责任，但原、被告双方的微信聊天记录显示，原告在签订《房地产买卖契约》时知晓涉案房屋涉及行政诉讼，双方对于房屋的交付时间并未明确约定，且原告购买尚未取得房地产权利证书的房屋本身就存在一定的风险，原告对于涉案房屋买卖合同最终不能完全履行亦应承担一定的责任。被告抗辩违约金过高本院予以支持。本院认为，以被告支付原告违约金20万元为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条�第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王淑玲与被告战德霞就青岛市李沧区临汾路132号X号楼X单元XXX户房屋签订的《房地产买卖契约》。
二、被告战德霞于本判决生效之日起10日内返还原告王淑玲购房定金8万元。
三、被告战德霞于本判决生效之日起10日内给付原告王淑玲违约金20万元。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15780元，原告负担1080元，被告负担14700元。保全费5000元，由被告负担。被告于判决生效之日起10日内给付原告诉讼费及保全费计19700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 韩雪梅
人民陪审员 魏春香
人民陪审员 郑永春
二〇一八年五月八日
书 记 员 王 妍
书 记 员 王 莉