广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第900号
上诉人（原审被告）佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人罗伟胜。
委托代理人陆沛林，广东华法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘瑜，女，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托代理人何佛元，广东人可和律师事务所律师。
委托代理人骆燕霞。
被上诉人（原审原告）薛小芳，女，汉族，住广东省五华县。
委托代理人何佛元，广东人可和律师事务所律师。
委托代理人骆燕霞。
上诉人佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司（以下简称汇威达公司）因与被上诉人刘瑜、薛小芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第569号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、汇威达公司于判决生效后十日内向刘瑜、薛小芳支付违约金106303.3元；二、驳回刘瑜、薛小芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费减半收取6345.6元（刘瑜、薛小芳已预交），由刘瑜、薛小芳负担5586.8元，汇威达公司负担758.8元。汇威达公司于判决发生法律效力之日起十日内将其负担的诉讼费迳付还予刘瑜、薛小芳，原审法院不另收退。
上诉人汇威达公司上诉提出：一、刘瑜、薛小芳逾期付款达189天，具有明显的过错，依照《商品房买卖合同补充协议》第二条第3项约定，汇威达公司无需承担逾期交房的违约责任，原审法院规避该条款的使用，依法应予纠正。二、原审法院未对市政规划优化设计、市政配套工程逾期交付使用等政府行为是否属于不可抗力作出认定，属于认定事实不清。1.市政排水管道设计变更，需要重新招标，导致市政工程停工，从2013年7月16日南海区政府发函要求整改日起至2014年3月10日桂城街道复函日止，该项市政施工已逾期合计237天。2.燃气管道迁改，导致市政配套工程无法施工，本项目需延期至2015年3月方能完成。根据《补充协议》第十八条关于“不可抗力的补充约定：……非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用”的规定，前述两项属于不可抗力的范畴。三、现阶段政府将市政配套工程纳入验收范围，实行捆绑式综合验收，本案的市政管道在竣工验收时未投入使用，环保局、消防局等部门即可一票否决。因此，市政工程未同期交付使用与逾期交楼存在直接的因果关系。首先，根据《佛山市南海区建设工程竣工联和验收实施细则》第六条的规定，小区最后一期的道路、供水管道、雨水管道、污水管道、绿化、燃气等辅助工程及配套工程已按设计文件要求建成，能满足生产使用时，才能申请联和验收。因此，在涉案楼盘的雨水管道、污水管道、燃气管道未如期建成并投入使用前，开发商是无法取得竣工验收备案表的。其次，根据原审法院采信的证据可以确认如下事实，涉案楼盘2013年1月12日封顶，同年9月13日佛山市电力科技产业中心1-4座主体工程竣工验收，2014年3月涉案楼盘装修完毕，2014年6月底可以交付使用。根据上述时间进度，充分表明汇威达公司早在约定的交楼期届满前就完成了自身的建设任务，汇威达公司的建设行为与逾期交楼不存在因果关系。第三，原审法院认为市政工程位于楼盘红线图外，据此认定不存在因果关系，该说理无任何法律依据。四、市政规划优化设计及市政配套工程具有公益性质，汇威达公司因配合政策法规及公益项目的实施而逾期交楼，该行为不具有可归责性，从长远角度而言，符合业主的终极利益。从《中华人民共和国民法通则》第七条规定来看，我国确立了公共利益优先原则，当社会公共利益与私人利益发生冲突时，应当首先从大局出发，只有在公共利益全面实现的前提下，私人利益才能得到切实有效的保障。五、原审法院未对《补充协议》中关于“不可抗力”、“免责事由”等条款作出任何评析，仅仅适用《广东省商品房买卖合同》中逾期交楼的有关条款，属于以偏概全，裁决有失公平。六、即使政府行为不能认定为不可抗力，也应归属于情势变更，是开发商在开发初期及合同履行过程中所无法预见及规避的，与商业风险具有明显的区别，原审法院要求汇威达公司全额承担违约责任，对汇威达公司过于苛刻，违约责任过重，依法应予调整。即使汇威达公司需要承担违约责任，原审法院认定违约金数额严重偏高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中，刘瑜、薛小芳所购房屋的建筑面积为80.41平方米，房款总价805328元，从2014年9月1日约定交楼日起至2015年4月9日发出收楼通知书日止，逾期合计220日。逾期交楼导致刘瑜、薛小芳的实际损失可以量化为房屋的租金损失或者是房款的利息损失。如果按照房屋租金计算，根据汇威达公司提供的评估报告显示，涉案楼盘平均租金为每月每平方米40元，计得租金损失为23586.9元（80.41平方米×40元÷30日／月×220日）。如果按照房款的利息计算损失为27182.6元（805328元×5.6%÷365×220日）。七、关于违约金赔偿标准的问题，原审法院的裁决超越了刘瑜、薛小芳的诉讼请求范围，违反了民事诉讼法不告不理的基本原则，依法应予纠正。综上，请求：1.依法撤销原审判决，予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由刘瑜、薛小芳承担。
被上诉人刘瑜、薛小芳答辩称：一、刘瑜、薛小芳已经为逾期付款的行为支付了违约金，且刘瑜、薛小芳逾期付款行为并不影响汇威达公司按期交房，两者之间并没有因果关系。首先，刘瑜、薛小芳已经为逾期付款的行为承担违约金，应视为汇威达公司对刘瑜、薛小芳瑕疵履行行为的追认。此后，汇威达公司又以该事由主张无需承担延期交房的违约责任，有违公平和诚实信用原则。其次，汇威达公司延期交房是由于市政规划设计变更、市政基础设施延期交付使用导致，与刘瑜、薛小芳逾期付款行为不存在因果关系。汇威达公司延期交房是客观存在的，按照合同约定，理应承担相应的违约责任。二、汇威达公司因市政规划设计变更、市政基础设施延期交付使用导致的逾期交房不属于不可抗力的范畴，汇威达公司有义务按照合同约定的日期交房，超过一定期限刘瑜、薛小芳未主张解除合同，要求合同继续履行的应承担合同约定的违约责任。三、市政规划设计变更、市政基础设施延期交付使用不属于情势变更的情形。情势变更需为当事人所不能预见的，如果当事人在合同订立时能预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并自愿承担。汇威达公司作为一个成熟的房地产开发经营主体，不可能不知道市政规划设计的变更和市政基础设施的交付期限的变动是完全可能发生的情形，其应承担由此产生的风险。四、关于违约金赔偿上限的问题。原审法院的判决是站在整体的高度审视刘瑜、薛小芳的诉讼请求，并不存在如汇威达公司所说的超越诉讼请求范围的情形。刘瑜、薛小芳的诉讼请求是一个整体，是在诉请合同解除的情况下适用的，单独提及一项诉请而忽视其他请求都是不完整不符合逻辑的。汇威达公司不顾刘瑜、薛小芳诉讼请求的完整性就断定原审判决超越诉讼请求的范围，有断章取义之嫌，势必产生错误的认定。综上，请求：驳回汇威达公司的上诉请求，维持原判。
上诉人汇威达公司在二审期间向本院提交了以下证据：
1.《房地产估价报告》，拟证明涉案房屋的租金仅为每月每平方米40元，合同约定的违约金过分高于其造成的损失，请求法院对合同约定的违约金标准予以调整。
2.（2013）穗天法民四初字第1866号民事判决书、（2014）穗中法民五终字2164号民事判决书，拟证明相关司法判例认为逾期交楼违约金过分高于当地租金水平的，应当认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条所指的违约金过高，违约金标准可以参照中国人民银行同期贷款利率予以计算。
被上诉人刘瑜、薛小芳对上述证据发表如下质证意见：对证据1不予认可，该评估报告是汇威达公司单方委托制作的；因为我国不是判例法国家，故证据2的案例不适用于本案。
经审查，汇威达公司提交的证据1为其单方委托进行评估，刘瑜、薛小芳对该份评估报告不予认可，该份证据不能作为本案的定案依据；证据2与本案不具有关联性，亦不能作为本案定案依据。
被上诉人刘瑜、薛小芳在二审期间未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对汇威达公司的上诉，本案二审的争议焦点在于：一是汇威达公司是否应承担逾期交房的违约责任；二是原审判决是否超出刘瑜、薛小芳的诉讼请求范围。
对于汇威达公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。刘瑜、薛小芳与汇威达公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。根据《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，汇威达公司应当在2014年8月31日前，将经竣工验收合格的已办理竣工验收备案的商品房交付予刘瑜、薛小芳，但涉案房屋在2015年3月2日才竣工验收，汇威达公司迟至同年4月8日才通知刘瑜、薛小芳于4月10日至5月10日办理收楼手续，刘瑜、薛小芳认为汇威达公司的行为已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。汇威达公司辩称涉案商品房的逾期交付是由于相关市政配套工程未及时完工所致。本院对此分析如下：涉案的《补充协议》第十八条虽有“关于‘不可抗力’的补充约定：出卖人为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的交付延误；非出卖人原因，项目配套设施无法按时交付使用；其他非出卖人所能控制的因素等。由于不可抗力的原因，出卖人不能履行合同或延迟履行合同不负违约责任”的约定，在本案中，汇威达公司提交的证据虽也能证明相关市政配套工程确实在涉案合同约定的交付商品房时间之后完工，该完工时间亦能够影响到涉案商品房的验收备案，但汇威达公司并未举证证明其开发的商品房项目工程已于2014年8月31日前事实上已达到验收标准，只是因相关市政配套工程的未完工才无法验收备案；也未举证证明若扣除因相关市政配套工程未及时完工所延误的时间，汇威达公司即能如期交付涉案商品房，故其该项抗辩主张，本院不予支持。另外，虽然刘瑜、薛小芳存在迟延支付购房款的违约行为，但其已在双方约定的交房日期前支付了全部的购房款。因此，刘瑜、薛小芳的前述违约行为并不构成汇威达公司逾期交房的抗辩事由，汇威达公司仍需承担相应的违约责任。
对于原审判决是否超出刘瑜、薛小芳的诉讼请求范围的问题。经审查，刘瑜、薛小芳起诉请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》，并根据合同约定请求汇威达公司支付因汇威达公司违约导致合同解除的违约金。经过原审法院审理，认定由于刘瑜、薛小芳未在约定的期限内行使合同解除权，导致该权利消灭，并据此驳回刘瑜、薛小芳关于解除涉案《广东省商品房买卖合同》的诉请，对此，刘瑜、薛小芳并未提出上诉，故本院确认双方应当继续履行涉案《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》。虽然如前述分析，汇威达公司应当承担逾期交房的违约责任，但是刘瑜、薛小芳在一审期间并未主张继续履行合同情况下的逾期交房违约金，而该违约金亦远远大于因汇威达公司违约导致合同解除的违约金，原审法院超出刘瑜、薛小芳的诉讼请求，判令汇威达公司支付逾期交房的违约金，有违民事诉讼中不告不理的基本原则，处理不当，本院予以纠正。因此，本院对刘瑜、薛小芳基于解除合同的诉讼请求均予以驳回，刘瑜、薛小芳可根据本案查明的事实另行主张权利。
综上所述，汇威达公司的上诉请求，部分理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第569号民事判决；
二、驳回刘瑜、薛小芳的全部诉讼请求。
一审案件受理费6345.6元，由上诉人佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司负担758.8元，被上诉人刘瑜、薛小芳负担5586.8元；二审案件受理费2426.06元，由被上诉人刘瑜、薛小芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 钟勉力