辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽09民终496号
上诉人（原审被告）：辽宁恒大建筑工程有限公司。
法定代表人：马德林，该公司经理。
委托诉讼代理人：付晓伟，辽宁凯旋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张洪宝，男，1974年7月23日出生，汉族。
委托诉讼代理人：薄恩刚，辽宁万策律师事务所律师。
原审被告：常春孝，男，1956年12月30日出生，汉族。
原审被告：阜新金色城房地产开发有限公司。
法定代表人：徐维强，该公司经理。
委托诉讼代理人：李黎，辽宁法随律师事务所律师。
上诉人辽宁恒大建筑工程有限�司（以下简称恒大公司）因与被上诉人张洪宝、原审被告常春孝、阜新金色城房地产开发有限公司（以下简称金色城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市新邱区人民法院（2016）辽0903民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒大公司的法定代表人马德林及其委托诉讼代理人付晓伟、被上诉人张洪宝及其委托诉讼代理人薄恩刚、原审被告常春孝、原审被告金色城公司的法定代表人徐维强及其委托诉讼代理人李黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒大公司上诉请求：1.撤销阜新市新邱区人民法院（2016)辽0903民初441号民事判决，依法改判上诉人不承担返还被上诉人张洪宝购房款的民事责任。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人与常春孝返还被上诉人张洪宝购房款200，600.00元，且互负连带给付责任，无事实和法律依据。首先，一审法院认定上诉人与常春孝间存在管理与被管理关系一说，这种管理仅限于工程建筑方面的管理，对于常春孝选择何种结账方式、如何结算工程款，上诉人并无管理的权利与义务，常春孝也并未与上诉人协商或向上诉人汇报。其次，一审法院认定上诉人为被上诉人开据了标注为“房款(7#1单元302)”的收据并非事实，通过多次庭审能够说明，上述收据系上诉人为常春孝出具的到金色城公司进行预结算工程的凭证，该收据待金色城公司财务认可后入账方发生效力，该份收据并非是上诉人为被上诉人开据的，也并非是被上诉人在上诉人处购买房屋、缴纳购房款项的凭证。再次，关于表见代理，上诉人与常春孝为分包的关系，常春孝对外以个人名义活动，同时，他又在其他工地有建筑工程，常春�在收取被上诉人购房款时，并没有到上诉人处开据收据，也没有带被上诉人到上诉人处进行说明。一审法院认定被上诉人的房款由常春孝收取、受益，所施工程独立核算、自负盈亏，即本案被上诉人缴纳的购房款与上诉人无任何关系，偿还被上诉人购房款的责任主体应为常春孝。
张洪宝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.上诉人主张常春孝采用何种方式结算工程款与上诉人无关错误，一审庭审中有施工合同和补充合同可以证实，工程发包发生在金色城公司和恒大公司两个企业之间，根据合同约定及恒大公司开具收据的事实可以证明，其工程款结算应在两个企业之间进行，不存在常春孝个人结算的情况。2.上诉人所称其开具的收据系与金色城公司的结算凭证的主张与事实不符，庭审中金色城公司已明确表示对其开具收据的事实并不知情，而事实上该收据是恒大公司法定代表人知情的情况下为被上诉人张洪宝出具的出售抹账房收款收据，并将该收据原件交由被上诉人张洪宝持有一直至诉讼。3.上诉人恒大公司主张其与常春孝存在发包关系，不是客观事实，施工合同可以证实，合同的双方是金色城公司和恒大公司，常春孝签字后恒大公司在对应位置盖章，可以证明常春孝是代理恒大公司从事民事活动，而非以个人名义签署合同。此外，常春孝代表恒大公司签订的施工合同，施工内容为建筑主体工程，按照法律规定主体工程不允许分包，常春孝个人不能承包建筑主体工程的工作内容，因此也不存在常春孝个人与金色城公司单独结算的可能性，在庭审中金色城公司也认为其结算只对恒大公司进行。
常春孝述称，金色城公司、恒大公司与其有个三方协议，工程总造价的20%给楼，因其不能直�去金色城公司取钱，需要有恒大公司出具收据盖章并且有其签字，之后才能拿着这份收据到金色城公司索要工程款，其开出恒大公司收据的时候金色城公司是有钱的，目前与两家公司没有进行结算。欠张洪宝的钱是220，600.00元，应该在结算后，由谁欠的就由谁给付。
金色城公司述称，1.原审法院对有关金色城公司的审理认定事实清楚，程序合法，应予维持。2.关于上诉人提供的付款收据问题，上诉人出具的付款收据不能体现上诉人与其存在任何关联。3.上诉人的上诉请求和理由与金色城公司不发生关联。
张洪宝向一审法院起诉请求：1.请求被告退还房款245,865.60元、利息47,206.02元，合计293,071.62元。2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告金色城公司开发了新邱区阳光家园1期项目，被告恒大公司承建了部分工程，被告常春孝作为�大公司的工程分包商，承建了7#、12#楼的土建工程。原告张洪宝于2013年3月中旬与被告常春孝签订房屋买卖协议，约定了购买新邱区阳光小区7号楼301室及价款、付款方式、限期等。原告共给付被告常春孝购房款220,600.00元。后常春孝返还20,000.00元。被告恒大公司于2014年1月29日向金色城公司出具了数额为245,865.60元的收款收据，并在收款事由栏注明“房款（7#1单元302）”字样，并由常春孝交给原告。
另查明，被告金色城公司与恒大公司签订施工合同作为双方建设工程施工合同的补充，其中第8条第4项约定“工程竣工验收合格后，预留3%质保金后，结算支付工程款应达到工程总造价的77%，同时应扣除甲方所代付的款项，余款甲方以上述小区商品房及市区剩余商品房解决。”被告常春孝作为恒大公司代表在该协议上签字。后被告金色城公司以此方式用5套房�、一个车库向被告恒大公司、常春孝抵偿了部分工程款。具体运作方式是被告常春孝联系购房人，再由恒大公司出具收款收据，金色城公司确认此房屋抵偿工程款后，交付房屋给恒大公司指定人员。
一审法院认为，首先原告交付了购房款，而未能依约获得相应房屋，现要求返还所付购房款，理应得到支持。本案争议焦点为1.三被告对原告返还购房款应否承担给付责任及如何承担。2.被告常春孝给付原告张洪宝20,000.00元的性质。对于争议焦点1，第一，关于金色城公司应否承担责任及如何担责。首先，被告金色城公司与恒大公司之间为建设工程施工合同关系，双方以施工合同形式补充约定了可以用房屋抵偿20%工程款。而被告常春孝作为实际施工人参与到上述合同关系中，即享有了事实上获取工程款或以获取房屋抵偿工程款的权利。被告恒大公司及常春孝�金色城公司因合同关系享有了相应的债权，而其中的一部分债权是以房屋的物的形式所体现的。即被告金色城公司与被告恒大公司、常春孝约定了以物抵债的给付方式。而且此种方式亦需双方协商确认后才能得以实现。所以被告金色城公司与被告恒大公司、常春孝之间系因合同形成的是债权债务关系，而非委托代理关系。原告与被告常春孝房屋买卖关系是建立在恒大公司与常春孝对金色城公司享有债权基础上，须经金色城公司确认以该房屋抵偿恒大公司、常春孝工程款才可得以履行。即被告常春孝提出以该房屋抵偿相应工程款，金色城公司同意，常春孝所收原告房款才可以视为金色城公司给付常春孝与恒大公司的工程款。而原告无法取得房屋的真正原因是被告常春孝隐瞒当时尚未取得房屋的事实，执意收取原告张洪宝房款。故原告诉请要求被告金色城公司承担返还购房款责任，因金色城公司未实际取得购房款，也未因与被告恒大公司及常春孝之间的债务关系而得以清偿相应债务而受益，如由金色城公司承担向原告返还购房款的责任显失公平。同时亦因基于被告金色城公司与恒大公司、常春孝之间是债权、债务关系，而非委托代理关系及三被告之间为相互独立的民事主体，原告亦自认是向常春孝及恒大公司买房，被告常春孝亦用自己名义销售“顶账房”。金色城公司与恒大公司之间补充协议也是原告事发后才得知，故从本案事实上无法推断出原告是针对金色城公司具有善意第三人的相对权利，故恒大公司与常春孝也无法构成对金色城公司的表见代理。故金色城公司不应承担返还购房款的责任。
第二，关于恒大公司应否担责及如何担责。一审法院认为，尽管被告恒大公司及常春孝均辩称双方之间为工程分包关系，但不可否认的事实是双方之间存在管理与被管理的关系。金色城公司是与恒大公司签订的建设工程施工合同与补充协议性质的施工合同，而施工合同约定的以房抵债条款的相对应主体也是分别指向金色城公司与恒大公司。金色城公司亦自述称合同双方主体是金色城公司与恒大公司，与常春孝无关，只针对恒大公司结算、结款，以房抵债均抵给了恒大公司。而常春孝所施工的工程正是恒大公司所承建工程，其亦曾在金色城公司与恒大公司所签订施工合同上代表恒大公司签字。另外，从社会一般公众角度出发，作为原告等普通购买者有理由相信常春孝的卖房行为代表的是恒大公司，因为从一般认识层面来分析，也只有建筑公司才能享有“顶账房”的便利条件，而常春孝又是恒大公司承建工程的施工人，而原告也正是自认为向恒大公司买房，更为重要是恒大公司出具了注明�“房款（7#1单元302）”的收据，并交给了原告。虽然其辩称收据从形式上是向金色城公司出具的，但其亦自认是由常春孝联系对外销售“顶账房”，然后到其公司开具收据，再到金色城公司进行结算，金色城公司在实际欠付工程款范围内对“顶账房”进行确认。所以无论从恒大公司在具体行为上对常春孝卖房行为的确认，还是社会一般公众认知角度上及与其有合同关系的其他民事主体的认同上这些所有代理表象上，常春孝的行为构成了对恒大公司的表见代理，现因被告恒大公司与常春孝无法向原告交付房屋，原告要求返还购房款，恒大公司作为被代理人，理应承担返还房款的责任。
第三，关于被告常春孝应否承担责任及如何担责。因常春孝实际收取了原告购房款，其也是实际受益者，其也未将房款交付恒大公司。尽管其行为构成了对恒大公司的表见代理，但鉴于建筑施工领域的现实情况，常春孝作为该笔购房款的实际受益者，其所施工工程是按独立核算，自负盈亏方式运行的，其与恒大公司之间存在相当大的独立性，故其亦应承担向原告返还购房款的责任。
另外，由于被告恒大公司与常春孝之间无法确定过错责任大小，承担责任比例，一审法院认为，应由二被告承担连带给付责任为宜。
对于争议焦点2，由于原告未提供任何证据可以证实该20,000.00元属于常春孝自愿给付的赔偿，而常春孝辩称只是返还的购房款，故对原告的观点，一审法院不予采纳，被告恒大公司、常春孝应返还的购房款中应当扣减20,000.00元。至于原告主张的利息，应按中国人民银行同期贷款利率支持。另外，对被告金色城公司主张原告诉请超过诉讼时效一节，因原告一直在主张权利，故对其意见不予采纳。综上，依照《中华�民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告恒大公司、被告常春孝于本判决生效之日起10日内返还原告张洪宝购房款200,600.00元并自2013年4月11日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率给付该欠款利息。被告恒大公司与被告常春孝互负连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,696.00元，由被告恒大公司、被告常春孝共同负担。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，根据本案现已查明的事实，金色城公司开发了新邱区阳光家园1期项�，恒大公司承建了部分工程，常春孝作为恒大公司的工程分包商，承建了7#、12#楼的土建工程。由于恒大公司是建筑工程施工合同的承建主体，常春孝属挂靠恒大公司并以其名义对外进行施工。常春孝对外系司恒大公司的项目经理，其卖房并收取购房款的行为，恒大公司、常春孝均应承担相应的法律后果，即张洪宝诉请返还购房款的主张恒大公司与常春孝均应负偿还责任，金色城公司不承担责任。一审判决认定常春孝所为的民事行为构成表见代理不当，应予纠正。
综上所述，恒大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5696元，由上诉人辽宁恒大建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王淑辉
审判员 金树密
审判员 李祥彬
二〇一七年六月八日
书记员 宫 博