北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03940号
上诉人（原审被告）北京金润信投资担保有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇顺通路38号3-30008。
法定代表人王建，总经理。
上诉人（原审被告）北京金润信投资担保有限公司平谷分公司，住所地北京市平谷区金谷园商铺21号楼7号。
负责人王建，总经理。
二上诉人共同的委托代理人赵明宇，北京市青天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京圣天元酒店物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇平谷北街5号。
法定代表人宋雪梅，经理。
委托代理人陈海军，男，1973年7月15日出生，北京圣天元酒店物业管理有限公司业务经理。
委托代理人商猛，北京市曙光律师事务所律师。
上诉人北京金润信投资担保有限公司（以下简称金润信公司）、北京金润信投资担保有限公司平谷分公司（以下简称金润信分公司）因与被上诉人北京圣天元酒店物业管理有限公司（以下简称圣天元公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第04697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年8月，圣天元公司起诉至原审法院称：北京市平谷区金谷园商铺×号楼的物业管理工作由我公司负责，金谷园商铺×号的业主拒绝与我公司签订物业合同。2013年3月8日，金润信公司租用金谷园商铺×楼×号即成立金润信分公司在此营业，金润信分公司未经我公司批准，私自在所租用的商铺上面的外墙体安装巨型户外广告牌并超出楼顶高度。金润信分公司的行为，侵害了全体业主的权益，又妨害了圣天元公司对外墙体的维修防护，违反了《业主临时公约》之规定。我公司曾经多次要求金润信公司、金润信分公司拆除私立的广告牌，但其均以种种借口予以推脱。为维护我公司及广大业主的合法权益，故我公司诉至法院，要求金润信公司、金润信分公司立即拆除私立的户外广告牌，并对外墙体恢复原状。
金润信公司、金润信分公司辩称：圣天元公司主体不适合。因为我们与圣天元公司没有签订任何协议，业主也没有与圣天元公司签订协议，业主也同意平谷分公司安装广告牌，且经向业主了解，此小区原来的物业是北京京东绿谷酒店物业管理有限公司，该公司也不是本案原告，且金润信公司、金润信分公司租用业主的房屋是商用房，不是住宅房，金润信公司、金润信分公司与业主没有约定不允许做户外广告。因此，金润信分公司是为了经营的需要才设立的广告牌，设立该广告牌并非违法，也未损害其他业主的权利。据了解，圣天元公司已将户外广告的经营权已经转让给优视创想（北京）广告有限公司，金润信分公司没有与该公司签订合同，圣天元公司要求金润信分公司每年交纳广告牌的费用5万元，我们公司均没有同意给付5万元，圣天元公司才诉至法院。故我们均不同意圣天元公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年9月4日，圣天元公司（原系北京京东绿谷酒店管理有限公司于2009年6月5日变更现在的企业名称）与开发建设单位北京华欣金谷房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，该合同写明：物业服务期限为3年，即2007年9月4日至2010年9月3日止及若本合同未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理单位签订的物业管理服务合同生效时，本合同终止等内容。至此，圣天元公司开始对北京市平谷区金谷家园小区的普通住宅、商铺楼的业主提供物业服务。胡×系金谷园商铺×号楼×号的业主，圣天元公司未与业主胡×签订物业合同。2013年1月30日，金润信分公司与胡×签订租赁金谷园商铺×号楼×号房屋租赁合同，该合同载明：租赁期限自2013年1月30日至2015年1月30日止，每年房屋租金为十五万元等内容，金润信公司、金润信分公司称×号均系胡×所有，是×号每年房屋的租金。圣天元公司对此不持异议。2013年3月份，金润信分公司在所租赁房屋的外墙体上面自行安装了《金润信（北京）投资担保有限公司》的户外广告牌匾。后圣天元公司因金润信分公司安装的户外广告牌匾要求金润信分公司交纳5万元，圣天元公司与金润信分公司未达成协议。同年10月16日，圣天元公司作为甲方与中国人寿保险股份有限公司北京市分公司作为乙方签订租赁广告位的租赁合同，该合同写明：乙方租赁广告位承租期3年，即2013年11月1日至2016年10月30日，租金为每年五万元。现圣天元公司诉至法院，要求金润信公司、金润信分公司立即拆除私立的户外广告牌，并对外墙体恢复原状。金润信公司、金润信分公司持答辩理由不同意圣天元公司的诉讼请求。
在审理中，圣天元公司放弃要求对外墙体恢复原状的诉求。
另查一，经法院咨询北京市工商管理局平谷分局商广科证实：户外广告内容有违法问题由本科室负责，但企业牌匾由北京市市政市容管理委员会的户外广告管理处负责。
另查二，经法院向北京市平谷区市政市容管理委员会副主任熊万强了解证实：金润信公司没有在本科室办理登记牌匾信息，广告牌是按照街道来规划的，一般不超出窗户，假如影响业主就是侵权问题，我们无权管理。
另法院现场勘查金润信分公司在所租赁房屋的外墙体上面自行安装的《金润信（北京）投资担保有限公司》的户外广告牌匾，长约16米，宽约2.5米。
原审法院经审理认为：圣天元公司作为物业服务企业，其与开发建设单位北京华欣金谷房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，圣天元公司对金谷家园小区的普通住宅、商铺楼有权提供物业服务管理。虽圣天元公司未与金润信公司、金润信分公司及其所租赁房屋的业主之间签订物业服务合同，但金润信公司、金润信分公司的辩解理由均不能对抗圣天元公司对此楼外面墙体的管理。考虑金润信分公司擅自在所租赁房屋的外墙体上面安装《金润信（北京）投资担保有限公司》的户外广告牌匾，未与圣天元公司协商，其做法欠妥，该户外牌匾的安装确实影响了圣天元公司维护外墙面的管理。现圣天元公司要求金润信公司、金润信分公司拆除户外牌匾的诉求，有事实和法律依据，法院予以支持。在审理中，圣天元公司放弃要求对外墙体恢复原状的诉求，符合法律规定，法院亦准许。另，金润信分公司是金润信公司依法设立并领取营业执照的分支机构，金润信分公司具有诉讼主体地位，但金润信分公司不具有法人资格，其民事责任应由总公司承担。故金润信公司应对金润信分公司的行为承担连带责任。
据此，原审法院于2014年1月判决：金润信分公司于判决生效后十日内拆除其在所租赁房屋外上面安装的《金润信（北京）投资担保有限公司》的户外牌匾；金润信公司对上述承担连带责任。
判决后，金润信公司、金润信分公司不服，以原判认定事实及适用法律错误、程序违法为由上诉至本院称：金润信分公司安装广告牌系经营需要，业主并未反对，且是经过圣天元公司认可的，只是后来圣天元公司将商铺的广告经营权出租给优视创想（北京）广告有限公司，金润信分公司未与优视创想（北京）广告有限公司达成协议，圣天元公司才起诉排除妨害。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回圣天元公司的原审诉讼请求。圣天元公司同意原判。
本院审理查明的事实与原审无异，本院予以确认。
以上事实，有双方当事人的陈述，照片、企业信息、物业合同、租赁合同、证人证言、调查笔录等在案佐证。
本院认为：根据本案所查事实，金润信分公司未经金谷家园小区物业单位的同意，即在其所承租房屋外墙体上面安装户外广告牌匾，影响了小区物业单位对上述外墙体的维护管理。圣天元公司作为金谷家园小区的前期物业管理服务单位，依据其与开发商签订的前期物业管理服务合同的约定，有权对小区房屋建筑共用部位的外墙体进行维护管理，有权起诉要求金润信分公司停止侵害，排除妨碍。原审法院据此判令金润信分公司拆除其在所租赁房屋外上面安装的户外牌匾，金润信公司对此承担连带责任，并无不当，本院予以维持。金润信分公司上诉称其安装广告牌系经过圣天元公司认可，圣天元公司将商铺的广告经营权出租给优视创想（北京）广告有限公司，金润信分公司未与优视创想（北京）广告有限公司达成协议，圣天元公司才起诉排除妨害，但未就此提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。综上，金润信公司、金润信分公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京金润信投资担保有限公司平谷分公司、北京金润信投资担保有限公司共同负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京金润信投资担保有限公司平谷分公司、北京金润信投资担保有限公司共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 沈 放
二〇一四年四月十八日
书 记 员 王锦强