河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫05民终638号
上诉人（原审被告、申请执行人）：朱海东，男，1976年8月17日出生，汉族，住安阳市文峰区。
委托诉讼代理人：李永和，河南永生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王莉，河南永生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：刘洪伟，男，1968年4月18日出生，汉族，住安阳市北关区。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：孙社利，女，1968年4月4日出生，汉族，住安阳市北关区曙光小区**号楼*单元*层*户，与刘洪伟系夫妻关系。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭荣芳，河南国厚律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：侯圣太，男，1985年10月6日出生，汉族，住安阳市北关区。
上诉人朱海东因与�上诉人刘洪伟、孙社利，原审第三人侯圣太案外人执行异议之诉一案，不服安阳市文峰区人民法院（2017）豫0502民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
朱海东上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1、原审程序错误，影响案件公正审理。被上诉人起诉状及原审庭审中提出的诉讼请求为：（1）依法解除对诉争房产的查封；（2）依法确认原告与第三人买卖协议真实有效，并协助原告办理过户手续，并无要求确认诉争房屋所有权归属，而原审判决将其诉请变更，违反民事诉讼法不诉不理的基本原则，也干预行政管理部门正常管理、审查和依法行政，属于以法代行。2、原审认定事实错误。（1）诉争房产未进行变更登记，仍归侯圣太所有；�2）原审法院采取财产保全措施时，侯圣太未提出异议，证明2015年5月18日前诉争房产的买卖关系并未发生；（3）被上诉人和侯圣太的房屋买卖关系违反相关规定，有悖常理，有恶意串通、虚构事实之嫌，被上诉人不属于法律规定的第三人，被上诉人和第三人母亲系亲戚关系，彼此熟悉，原审庭审时出具的委托书系事后伪造，买卖协议第六条的约定对侯圣太不发生效力，也印证签订合同时并没有侯圣太的授权委托书，房屋交易价格远高于市场价格，被上诉人和第三人提供的书证违反城市房屋登记管理办法的规定，房屋买卖协议约定的付款方式也不合情理，被上诉人和第三人出狱当天不可能完成登记、查询和提出查封复议申请的行为，在上诉人诉侯圣太民间借贷案件中，侯圣太未提及房屋买卖的情况，诉争房产成交价格52万元，高于计税价格34.3574万元，何来避税之说�原审认定被上诉人已就诉争房屋在相关部门办理了房产过户的前期手续，有违城市房屋登记的法定程序，诉争房屋并未修整，房内仍是侯圣太的家具，房屋买卖关系不真实；3、原审适用法律错误，民事诉讼法司法解释第312条的规定只是审查执行标的是否应该执行，而不是对原告及第三人房屋买卖协议的审查；物权法第9条规定物权只有在登记后发生效力，执行标的物未进行过户登记，所有权不发生变更；物权法第15条规定的是合同效力和物权效力的区分，即使合同有效，也不必然导致物权的转移，法院在执行中查封仍登记在被执行人侯圣太名下的房屋并无过错，被上诉人和田新荣签订的买卖协议因法院查封而无法履行，应当根据当事人过错程度承担违约责任。
刘洪伟、孙社利辩称：原审认定事实正确，程序合法，原审判决应当维持。
侯圣太未到�陈述意见。
刘洪伟、孙社利向原审法院提出诉讼请求：1.判决依法不得执行安阳市北关区曙光路街道办事处平原路曙光小区99号楼东单元3层东户房屋；2.确认安阳市北关区曙光路街道办事处平原路曙光小区99号楼东单元3层东户房屋归原告刘洪伟、孙社利所有；3.本案诉讼费由被告承担。
原审法院认定事实：1.原告刘洪伟、孙社利系夫妻；2.案涉房屋即位于本市北关区××街道办事处平原路××楼东单元××东户（3号）的房屋于2011年4月25日登记在第三人侯圣太名下，侯圣太与李艳芳于2015年6月23日登记结婚，侯圣太于2013年5月29日因私刻印章被判处有期徒刑2年，于2015年5月26日出狱；3.2015年10月12日，本院作出（2015）文高民初字第116号民事判决书，判决第三人侯圣太偿还被告朱海东借款70万元及利息；4.被告朱海东依据上述生效判决向本院申请执行，本院于2015年5月19日查封案涉房屋，原告作为案外人提出执行异议，本院于2016年6月18日作出（2016）文法执异字第44号执行裁定，裁定驳回案外人刘洪伟、孙社利的执行异议，原告向原审法院提起案外人执行异议之诉。
对有争议的证据和事实，原告提交1.2015年4月16日买卖协议一份，主要内容为：甲方（售方）侯圣太，代理人田新荣，乙方（买方）刘洪伟、孙社利，中介方双惠中介公司，甲方自愿将位于安阳市北关区曙光路街道办事处平原路曙光小区99号楼东单元3层东户3室2厅住房一套出售给乙方；该房屋转让价格为52万元，包括水、电、天然气、集中供暖及部分家具；乙方于2015年4月16日付购房定金5万元，2015年4月18日预付房款17万元，2015年4月19日付房款30万元；该房过户费由乙方负担，甲方无条件配合；现住户搬出事宜由甲方协调，并约定2015年5月10日前搬出，甲方�意现住户直接将房屋交付给乙方；双方约定该房的违约金为10万元整；甲方侯圣太因在监狱服刑，上述买卖事项由其母亲田新荣代理，田新荣保证有代理权，且交易全过程侯圣太知道并同意，否则，承担违约责任；双惠中介公司在原一审庭审中称该协议是由双惠中介公司提供，田新荣及两原告均在现场签字及捺印；2.由田新荣出具的收据3张，分别载明“今收到刘洪伟购房定金伍万元整（￥50000）用于购买曙光小区99号楼一单元3层东户住房一套，田新荣，2015.4.16”，“今收到刘洪伟购房款壹拾柒万元整（￥170000）田新荣，2015.4.18”，“今收到刘洪伟购房款叁拾万元整（￥300000元），用于购买曙光小区99#楼东单元3层东户3室2厅住房一套，田新荣，2015.4.19”；3.刘洪伟中原银行客户明细对账单，提交中原银行个人整存整取一年期利息回单4张，取款凭条1张，分别为2015年4月16日，孙社利本金2万元，利息725.28元；刘洪伟本金3万元，利息87.21元；刘洪伟本金2万元，利息666.83元；刘洪伟本金4万元，利息90.49元的取款单；提交2015年4月19日刘洪伟取款30万元的取款凭条，该取款凭条时间为15:32分，柜员：0784；提交第三人侯圣太母亲田新荣2015年4月19日在中原银行的存款凭条1份，存款金额为30万元，时间为15:52分，柜员：0784。4.2014年5月11日，侯圣太出具委托书，委托田新荣办理案涉房屋买卖的手续。主张原告与第三人房屋买卖协议真实有效，证明房款来源及房款实际交付给侯圣太的母亲田新荣的情况，被告朱海东对原告提交的证据不予认可，称在协议签订时，田新荣并未取得第三人的委托授权，且原审开庭时，双惠中介公司称没有见侯圣太的委托书，委托书是伪造的，不具有法律效力，但本院考虑原告提交利息回单、取款凭条、存款凭条系由金融�构出具，提交的买卖协议上有原告及第三人侯圣太代理人田新荣签字捺印及中介公司签章，协议约定的购房细节，房款交付情况与原告提交的取款情况，田新荣作为第三人母亲将第三人房屋出售，第三人对其母亲田新荣代理其与二原告签订房屋买卖合同及收取房款的行为予以认可，且原一审开庭笔录记载合议庭问双惠中介公司“田新荣在代理侯圣太办理相关手续的时候，是否留存相关的委托代理手续”，双惠中介公司回答称“没有，侯圣太入狱之前就到公司说要卖房还债”，双惠中介公司并未称没有见过委托书，田新荣的存款能够形成较为完善的证据链条，对原告提交的上述证据及诉称意见，法院予以采信。原告提交安阳市房屋现场勘丈表1份，载明：产权人刘洪伟，房屋坐落，北关区曙光路街道办事处平原路曙光小区99号楼东单元3层东户（3号），勘丈日期2015年4�28日，该勘丈表上加盖有安阳市房产测绘中心配图专用章；提交存量房交易核定计税价格通知书（住宅）1份，载明：转让方侯圣太，受让方刘洪伟，交易类型房屋买卖，交易日期2015/05/05，房屋坐落，曙光小区99号楼东单元3层东户，核定计税价格343574元，该通知书上加盖有安阳市地方税务局直属税务分局征税专用章，主张原告已就案涉房屋在相关部门办理了房屋过户的前期手续，对核定计税价格与实际成交价格不一致的情况，原告称系为了避税。被告对原告提交的证据不予认可，考虑上述两份证据系由房产管理部门及税务部门出具并加盖有印章，对原告提交的该两份证据，本院予以采信。原告提交社区证明一份，内容为：我辖区居民刘洪伟，男，身份证号，从2015年5月10日入住曙光小区99号楼东单元3楼东户，居住至今，特此证明。该证明上加盖有安阳市北关区曙光社区居民委员会印章，并有居委会书记甄士勇签字确认。原告提交案涉房屋的电、气费的发票及水费记账单，称其居住该房屋后，一直缴纳该房屋的水、电、气费；又申请证人谷某、吕某出庭作证，两位证人均系案涉房屋所在单元住户，均证明原告是在2015年5月上旬在案涉房屋入住。被告对原告提交的证据及证人证言不予认可，经法院调查，曙光小区居委会工作人员称案涉房屋现居住人为原告刘洪伟一家，与原告提交的居住证明、缴费票据及证人证言可相互印证，对原告提交的居住证明，法院予以采信。
原审法院认为，根据本案查明的事实，二原告在签订房屋买卖协议后，按约定向第三人侯圣太的代理人其母亲田新荣支付了全部房款，第三人侯圣太的母亲田新荣亦按约定向二原告交付了房屋，该房屋现由二原告实际占有使用，在买卖协议签订后，原告向房产管理部门申请测绘，进行了二手房交易登记、纳税，且第三人述称因欠刘小川借款，刘小川强占案涉房屋，律师在看守所会见第三人时，第三人向母亲出具授权委托书，让律师代为转交母亲，其母亲在2015年4月份在监狱会见第三人时，告知第三人已将房屋出售，双惠中介公司在原一审庭审时称田新荣未留存代理手续，但侯圣太入狱前就到公司说要卖房还债，第三人对其母亲田新荣代理其与二原告签订房屋买卖合同及收取房款的行为予以认可，故原告与第三人之间存在真实的房屋买卖关系。二原告在法院针对案涉房屋的强制执行程序开始之前已经支付了全部价款并实际占有了该标的物，原告已就该房屋买卖在房产管理部门办理测绘、纳税等手续，该房屋未完成过户手续的原因系由于第三人侯圣太在监狱服刑，不能到现场办理相关过户登记手续所致，原告对未能及时办�产权过户登记手续并不存在过错，原告就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求不得执行按涉房屋，确认按涉房屋归其所有的诉请，理由正当，应予支持。被告朱海东辩称第三人侯圣太系转移财产，规避执行，与原告之间的买卖合同应属无效的辩称意见，缺乏有效证据支持，不予采信；辩称原告要求确认其与侯圣太的买卖协议真实有效、由侯圣太协助原告办理房屋过户手续，本案不应审理，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，经法院释明，二原告仅要求确认案涉房屋归其所有，本案可以审理确认案涉房屋归属；被告辩称原告主体不适格，但朱海东与侯圣太民间借贷纠纷现在执行程序中，案涉房屋�登记在侯圣太名下被本院予以查封，原告作为案外人，因案涉房屋的查封已向本院提出执行异议，法院作出裁定予以驳回后，原告依法向本院提出案外人异议之诉，并无不当，被告该辩称意见亦不予采信。但需指出的是，原告应当按照房屋买卖协议实际成交价格缴纳相应的税费，不得违反国家税收法律政策。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：一、不得执行安阳市北关区曙光路街道办事处平原路曙光小区99号楼东单元3层东户房屋；二、确认安阳市北关区曙光路街道办事处平原路曙光小区99号楼东单元3层东户房屋归原告刘洪伟、孙社利所有。案件受理费9000元，由被告朱海东负担。
本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，本案争议焦点为刘洪伟、孙社利对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，即使刘洪伟、孙社利与侯圣太陈述一致，也不能免除刘洪伟、孙社利的举证责任。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中朱海东申请执行侯圣太一案属于金钱债权执行，诉争房屋登记在侯圣太名下，刘洪伟、孙社利对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，需看其提供的证据是否符合上述第二十八条规定的情形。
关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。从刘洪伟、孙社利提交的房屋买卖协议来看，诉争房产登记所有人为侯圣太，而房屋买卖协议签订双方为田新荣与刘洪伟、孙社利，该房屋买卖协议通过房屋中介公司签订，刘洪伟、孙社利对诉争房产登记所有人是侯圣太而非田新荣、侯圣太在监狱服刑是明知的，在没有见到侯圣太给田新�出具的书面委托手续之前就与田新荣签订房屋买卖协议，虽买卖协议中载明田新荣保证有代理权、交易过程侯圣太知道并同意，但并不能起到委托代理的法律效果，故不能认定人民法院查封之前刘洪伟、孙社利与侯圣太已签订了合法有效的书面买卖合同。
关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记。经咨询安阳市房产交易中心，房产所有人本人办理公证委托代理手续，也可以由委托代理人代为办理房产过户手续，并非必须本人到场；经咨询公证机关，公证机关也受理到监狱办理委托代理手续的业务，
从2015年4月16日合同签订之日至2015年5月26日侯圣太出狱，刘洪伟、孙社利具备办理房产过户的条件，刘洪伟、孙社利以等待侯圣太出狱办理过户手续为由称其不存在过错，不能成立。
综上，刘洪伟、孙社利对诉争房产提出执行异议之诉，�不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的相关条件，其对诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决不当，应予改判。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
撤销安阳市文峰区人民法院（2017）豫0502民初1771号民事判决；
驳回刘洪伟、孙社利的诉讼请求。
一审案件受理费9000元，二审案件受理费9000元，均由刘洪伟、孙社利负担。
本判决为终审判决。
�判长秦现华
审判员 赵红艳
审判员 毛晓燕
二〇一八年五月二十八日
书记员 邓 奂