重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第00016号
上诉人（原审原告）：黄帮兰。
委托代理人：陈安定，重庆兴潼律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司。
法定代表人：王小晶。
委托代理人：彭远嘉，重庆中钦（潼南）律师事务所律师。
上诉人黄帮兰与被上诉人重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司（以下简称龙典公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市潼南县人民法院于2014年10月15日作出（2014）潼法民初字第01979号民事判决。上诉人黄帮兰对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人黄帮兰之委托代理人陈安定、被上诉人龙典公司之委托代理人彭远嘉参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：黄帮兰与龙典公司自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定：龙典公司将其开发修建的位于潼南县梓潼镇桥南大道28号XX号住房一套以预售的方式出让给黄帮兰。此外，双方在该合同中还约定：黄帮兰所购房屋的建筑面积为120.21㎡；总成交金额为158436.78元；付款方式为按揭付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即龙典公司）应当在2008年12月31日前，可进入装修”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”中双方仅约定了甲方于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，对甲方应承担的违约金具体标准和数额，双方未作明确约定。该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”另外，黄帮兰、龙典公司仅约定在甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金，对甲方应承担的违约金具体标准和数额，双方未作明确约定。该合同签订后，黄帮兰按照合同约定向龙典公司支付了购房款，龙典公司亦将黄帮兰所购房屋交付给了黄帮兰，但龙典公司至今未为黄帮兰所购房屋在国土房管部门取得办理房地产权证的登记受理单。2014年5月28日，黄帮兰诉至一审法院，请求如诉称。
另查明，2006年3月15日，龙典公司依法取得了涉案房屋的《商品房预售许可证》。2010年6月4日，涉案房屋通过了消防验收。2012年9月12日，潼南县人民政府决定将涉案房屋办理房地产权证按潼南县房地产权证遗留问题处理。本案法庭辩论终结时，涉案房屋尚未通过竣工验收。
黄帮兰一审诉称：2009年12月5日，黄帮兰与龙典公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定黄帮兰向龙典公司购买其开发修建的位于重庆市潼南县梓潼镇桥南大道28号房屋一套，龙典公司将房屋交付给了黄帮兰，但存在逾期交房违约行为。合同签订后，黄帮兰全面履行了合同义务，但龙典公司未按约定为黄帮兰办理房地产权证，已构成违约，故请求人民法院判令龙典公司立即为黄帮兰办理《房地产权证》，并向黄帮兰支付逾期交房的违约金和逾期办理《房地产权证》的违约金。
龙典公司一审辩称：与黄帮兰签订《重庆市商品房买卖合同》属实，该合同合法有效。龙典公司按照合同约定的交房时间向黄帮兰交付了房屋，故不存在逾期交房的违约行为。涉案房屋于2010年6月4日通过了消防验收，黄帮兰主张交房违约金已过法定的诉讼时效期间，其权利不受法律保护。龙典公司虽未按照合同约定的时间为黄帮兰取得登记受理单，但造成龙典公司逾期的原因是涉案项目附近的市政工程影响了该项目的综合验收所致，故该责任不在龙典公司，涉案房屋办理房地产权证事宜已被潼南县人民政府按历史遗留问题处理，龙典公司正积极为黄帮兰办理《房地产权证》。因此，请求人民法院依法驳回黄帮兰对龙典公司的诉讼请求。
一审法院认为，黄帮兰与龙典公司双方所自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
依照相关规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能视为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，须同时具备钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收，才可视为房屋已交付使用。本案中，龙典公司虽然在合同约定的期限内向黄帮兰交付了房屋钥匙，但涉案房屋在2010年6月4日才通过消防验收，至今仍未通过竣工验收。因此该房屋至今不具备法定的交房条件。因黄帮兰、龙典公司在该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”中约定：“甲方于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”，而该房屋还不具备法定交房条件，不能认定为实际交付，龙典公司支付违约金的履行期限尚未届满，因此，黄帮兰要求龙典公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。
依照双方当事人签订的商品房买卖合同第十三条“关于合同登记和产权登记的约定”，龙典公司应当按合同约定在交付房屋后60日内为黄帮兰所购房屋办理《房地产权证》。本案中，因涉案房屋至今尚未符合法定交房条件，龙典公司为黄帮兰办理《房地产权证》的履行期限尚未届满，故黄帮兰要求龙典公司立即为黄帮兰办理《房地产权证》并承担逾期办证违约责任的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和国家相关的民事政策之规定，判决如下：驳回黄帮兰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由黄帮兰负担。
上诉人黄帮兰对判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判，本案上诉费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：合同法关于违约金支付时间的规定是无效的，上诉人有权随时要求被上诉人支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。
被上诉人龙典公司答辩称：请求维持一审判决。
二审中，龙典公司向本院提交了潼南县城乡建设委员会于2014年10月6日出具的《证明》，拟证明涉案房屋已通过竣工验收。黄帮兰对该证据的真实性无异议，本院依法对该证据的真实性予以确认。黄帮兰向本院提交了潼南县人民政府潼南府（2010）66号潼南县人民政府印发《潼南县解决办理房地产权证遗留问题实施方案》的通知，拟证明涉案房屋办理房地产权证虽然纳入历史遗留问题，但仍然要求办理了竣工验收之后才能进行房地产权证的办理，龙典公司对该证据的真实性无异议，本院依法对该证据的真实性予以确认。
本院二审查明：潼南县城乡建设委员会于2014年10月6日出具的《证明》载明：“兹证明祥和家园商住楼工程，于2006年9月30日开工到2007年7月30日竣工，经城建档案室对施、竣工资料审签合格后，对该工程又进行了竣工验收，情况属实。”
本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为：上诉人提出的要求被上诉人支付逾期交房违约金和逾期办证违约金能否得到支持。现评析如下：
依照相关规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格，否则，不能视为房屋已合格交付使用。若未达到合同约定的交付条件，须同时具备钥匙已交付、竣工验收合格并已通过消防验收，才可视为房屋已实际交付使用。本案中，龙典公司虽然在合同约定的期限内向黄帮兰交付了房屋钥匙，但涉案房屋在2010年6月4日才通过消防验收，至今仍未通过竣工验收。因此该房屋至今不具备法定的交房条件。因双方在该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”中约定：“甲方于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”，而该房屋还不具备法定交房条件，不能认定为已实际交付，龙典公司支付违约金的履行期限尚未届满，因此，上诉人要求龙典公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
依照双方当事人签订的商品房买卖合同第十三条“关于合同登记和产权登记的约定”，龙典公司应当按合同约定在交付房屋后60日内为上诉人所购房屋办理《房地产权证》。本案中，因涉案房屋至今尚未符合法定交房条件，龙典公司为上诉人办理《房地产权证》的履行期限尚未届满，故上诉人要求龙典公司立即为其办理《房地产权证》并承担逾期办证违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持亦无不妥，本院予以维持。
对于上诉人在二审中提出的其有权随时要求龙典公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的主张，于法无据，本院依法不予支持。
综上，黄帮兰的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄帮兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 赵 青
二〇一五年二月十二日
书 记 员 邓 超