天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨民初字第1362号
原告：周金来，男，1960年1月9日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：许娜平，天津奕能律师事务所律师。
被告：天津塘沽海洋高新技术开发区进出口有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽塘汉路99号。
法定代表人：聂利峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：尹峥，天津市滨海新区塘沽148专线法律服务所法律工作者。
原告周金来与被告天津塘沽海洋高新技术开发区进出口有限公司不动产登记纠纷一案，本院于2015年7月9日立案后，依法适用简易程序于2015年7月24日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，因必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2015年8月10日作出（2015）滨民初字第1362-1号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。后因中止事由消除，本院于2016年11月16日再次公开开庭进行了审理。原告周金来委托诉讼代理人许娜平、被告天津塘沽海洋高新技术开发区进出口有限公司委托诉讼代理人尹峥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周金来向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告继续履行合同；2.要求确认天津市滨海新区开发区广场东路××层房屋所有权人为原告；3.要求判决被告立即协助原告办理天津市滨海新区开发区广场东路××层房屋产权过户手续；4.要求被告支付原告违约金100万元；5.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第四项诉讼请求为要求被告支付原告违约金280万元。事实和理由：原被告于2014年8月8日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于天津市滨海新区开发区广场东路××层房屋，房屋总价款1500万元。因被告房屋在天津农村商业银行贷有款项，故双方在合同中约定由原告在2014年8月25日前先向被告支付购房款1400万元，由被告三日内偿还银行贷款，并办理注销他项权登记手续。被告在注销他项权后30日内与原告办理房屋过户手续，过户手续办理完毕后7日内原告将余款100万元支付被告。合同签订后，原告依约将购房款1400万元打入被告指定账户。被告于2014年9月10日将该房屋交付给原告，并办理了交接手续，但之后一直不与原告办理过户。原告多次通知被告办理过户均无果，后来查到被告已于9月3日办理了注销他项权手续，但却未与原告办理过户手续，被告行为已经构成违约。双方在合同中第三条明确约定：该房屋自支付购房款，交接手续办理完毕起，所有权转移至原告。原告认为被告的上述行为，已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。
被告天津塘沽海洋高新技术开发区进出口有限公司辩称，同意原告诉求。双方签订买卖合同之后，涉案房屋被案外人张飞灵申请四川省成都市中级人民法院超额查封，后经被告向该院提出异议，该院2015年解除了查封。但是原告所诉争议之房又被天津市第二中级人民法院查封，无法办理过户手续，给原告造成的违约损失应当由超额查封的案外人张飞灵承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年8月8日，原告周金来与被告天津塘沽海洋高新技术开发区进出口有限公司签订《房屋买卖合同》。合同约定周金来购买被告所有的，位于开发区广场东路20号E4-AB-5层，建筑面积为1130.7平方米，产权证号为房地证津字第114021202392号的房产。双方约定房屋总价款为1500万元，原告于2014年8月25日前向被告指定账户支付购房款1400万元。被告收到原告支付的购房款后三日内清偿银行贷款并办理注销他项权登记手续，并在清偿贷款注销他项权后30日内与原告办理房屋过户手续。产权过户办理完毕后7日内原告将余款100万元支付给被告。被告在收到购房款后7日内将房屋交付原告。房屋自支付购房款、交接手续办理完毕起，所有权转移至原告。如果因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担责任并支付购房款项的20%的违约金。同时约定，被告未按照本合同约定内容与原告办理过户手续的，除应继续办理过户手续外，应向原告支付房屋总价款的20%违约金。
2014年8月25日，原告依照双方约定向被告指定账户打入1400万元。后被告依约办理了清偿贷款及撤销相应抵押权的手续。2014年9月10日，双方就涉案房屋的钥匙、办公家具、物业费及水电费等进行交接后，被告将房屋交付原告使用。2015年1月7日，原告向被告发出《通知函》。该函载明被告在2014年9月3日办理了注销原贷款行抵押他项权手续，应于2014年10月3日前与原告办理房屋过户交接手续，经催促后被告并未处理。故发函敦促被告与原告联系并协助办理过户手续，否则原告将追究被告违约责任。
案外人张飞灵与本案被告等因故发生纠纷，于2014年8月26日向四川省成都市中级人民法院提出诉前财产保全申请，该院作出（2014）成民保字第805号民事裁定书对涉案房产进行了查封。后被告向该院提出保全异议，认为原告的保全申请超过诉讼标的，系超额查封。该院于2015年2月3日作出（2015）成民保字第149-2号民事裁定书，解除了对涉案房产的查封。
案外人林军与本案被告及其法定代表人聂利峰因民间借贷产生纠纷，于2014年10月8日向天津市第二中级人民法院提起诉讼。该院根据林军申请，于2014年10月15日依法作出（2014）二中民一保字第50号民事裁定书，对被告名下的涉案房产进行了查封。后该案在执行过程中，本案原告周金来于2015年9月15日向该院提出书面执行异议，认为其已经与被告就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，且支付了购房款并交接完毕。因涉案房屋被查封、执行剥夺了其作为买受人的合法权利，故要求该院停止对涉案房屋的执行。该院于2015年9月22日作出（2015）二中执异字第0085号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。案外人林军对该裁定不服，以周金来、天津塘沽海洋高新技术开发区进出口有限公司、聂利峰为被告，向天津市第二中级人民法院提起执行异议纠纷之诉，请求法院撤销（2015）二中执异字第0085号执行裁定书，恢复对涉案房产的执行。该院2015年9月28日受理后，于2016年3月25日作出（2015）二中民四初字第68号民事判决书，驳回林军的诉讼请求。林军不服该判决，上诉于天津市高级人民法院，要求依法改判支持其诉讼请求，即撤销（2015）二中执异字第0085号执行裁定书，恢复对涉案房产的执行。该院于2016年11月8日作出（2016）津民终250号民事判决书，驳回林军上诉，维持原判。
庭审中，双方确认涉案房屋目前被多家法院查封。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告作为涉案房产的所有权人，有权处分自己的不动产。原告与其签订《房屋买卖合同》，且依合同约定向被告支付了购房款，双方进行了交接，履行了合同的部分内容。故该合同系双方当事人真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之处，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在支付购房款、双方对涉案房产进行交接后，原告已经实际占有该房产。被告应依约协助原告办理过户手续。鉴于目前涉案房产处于被查封状态，原告要求被告立即协助办理该房产的过户手续并不妥当。双方应当向查封该房产的法院提出解除查封的申请，待该房产被解除查封后，被告应继续积极协助原告办理过户手续。
关于原告要求确认其为涉案房产所有权人的主张。天津市高级人民法院在（2016）津民终250号民事判决书中认定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。周金来与天津塘沽海洋高新技术开发区进出口有限公司在2014年8月8日签订了《房屋买卖合同》，周金来在2014年8月25日依约支付了1400万元。而被告公司在撤销涉案房产的抵押后并未依约及时与周金来办理房屋过户登记手续。综合上述事实可以证实，周金来在依约支付房款后，坚持要求出卖方办理房屋过户手续。而涉案房屋未办理过户登记手续是被告公司的原因并非周金来自身的原因。在相关法院查封之前，周金来与被告公司双方于2014年9月10日进行了交接，交接单记载交接三套钥匙、办公用品及物业费分担情况。故天津市高级人民法院认定周金来对涉案房屋所提执行异议符合上述司法解释的规定，是正确的，予以支持。本院认为，鉴于天津市高级人民法院的上述认定以及买卖双方亦已在《房屋买卖合同》中约定房屋自支付购房款、交接手续办理完毕起，所有权转移至原告，故对于原告要求确认其为涉案房产所有权人的主张，并无不妥，本院予以支持。
关于原告违约金的主张。原告要求被告支付违约金280万元，但就其增加的诉讼请求，经本院释明，并未在规定期间内补交相应的诉讼费用，视为其放弃增加诉讼请求。鉴于双方在《房屋买卖合同》中已经约定了违约金条款，且客观上被告未按期与原告办理过户手续，确实存在违约行为。被告虽辩称未进行过户登记系因案外人张飞灵超额查封所致。但案外人张飞灵的超额查封导致的后果应由被告另案解决。就本案而言，原告要求被告支付100万元违约金的主张并未超过双方在合同中约定的违约金为购房款项20%的比例，且被告对此亦无异议。故原告该主张于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百五十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告周金来与被告天津塘沽海洋高新技术开发区进出口有限公司于2014年8月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、天津市滨海新区开发区广场东路20号E4-AB-5层、建筑面积为1130.7平方米、产权证号为房地证津字第114021202392号的房产归原告周金来所有；
三、被告天津塘沽海洋高新技术开发区进出口有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周金来违约金100万元；
四、驳回原告周金来的其他诉讼请求。
案件受理费13800元，减半后收取6900元，由被告天津塘沽海洋高新技术开发区进出口有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告周金来。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 黎增堂
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 魏茂秋
附证据目录清单
原告周金来提交的证据如下：
证据1.房屋买卖合同一份，证明原被告于2014年8月8日签订了房屋买卖合同，系双方真实意思表示，应受法律保护。
证据2.中国农业银行转账交易回单一份，证明原告于2014年8月25日已向被告支付购房款1400万元。
证据3.房屋交接清单一份、房产证复印件一份，证明原被告于2014年9月10日已经办理房屋交接手续，现在房屋已经实际交付原告使用。
证据4.通知函，证明因被告原因不能办理产权过户，原告进行书面通知，仍未办理，被告行为已经构成违约，应当承担违约责任。
证据5.（2015）二中执异字第0085号民事裁定书，（2016）津民终250号、（2015）二中民四初字第68号民事判决书，证明原告作为申请人向申请查封本案房产的林军提出异议，法院也予以许可，此证据能够证明原告的买卖合同合法有效，产权应归原告所有，房屋权属信息表中记载的查封情况，不影响房屋买卖的效力问题也不影响过户问题。
被告天津塘沽海洋高新技术开发区进出口有限公司提交的证据如下：
证据1.原被告签订的买卖协议，证明双方签订协议时间为2014年8月8日，双方买卖协议真实有效。
证据2.四川省成都市中级人民法院（2015）成民保字第149-1号民事裁定书及（2015）成民保字第149-2号民事裁定书，证明原告诉争房屋于2014年8月26日被法院查封。
证据3.天津市第二中级人民法院（2014）二中民一初字第0145号民事判决书，证明争议房屋被案外人林军依法查封。本案引用的法律条文
1.《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼：
（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；
（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；
（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；
（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；
（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；
（六）其他应当中止诉讼的情形。
中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。