山东省商河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民初字第1613号
原告:纪富水，男，1956年8月7日出生，汉族，住北京市。
委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。
被告：济南昌润置业有限公司，住所地：山东省商河县。
法定代表人：唐艳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。
原告纪富水与被告济南昌润置业有限公司（以下简称“昌润公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪富水的委托诉讼代理人韩东，被告昌润公司的委托诉讼代理人赵岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
纪富水向本院提出诉讼请求：1.判令昌润公司履行2011年11月20日签订的《商品房买卖合同》，为纪富水办理齐鲁水郡温泉岛梅园七区3E商品房房屋所有权证；2.判令昌润公司支付违约金8500元；3.诉讼费由昌润公司承担。诉讼过程中，纪富水放弃第2项诉讼请求，并增加一项诉讼请求为：请求确认纪富水对齐鲁水郡温泉岛梅园XXX房屋享有居住使用权。事实与理由：2011年11月20日，纪富水与昌润公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定纪富水购买昌润公司开发的齐鲁水郡温泉岛梅园XXX商品房一套，房屋总价款850000元，并约定昌润公司在合同签订后两年内为原告办理房产证。合同签订后，纪富水一次性支付完毕购房款。昌润公司于2012年6月1日将房屋交付给纪富水，但时至今日，昌润公司未能履行为纪富水办理房产证的义务。昌润公司的行为已严重违约，为维护纪富水的合法权益，故诉至法院。
昌润公司辩称，涉案房屋系昌润公司原因导致无法办理房屋产权证，昌润公司表示通过代理人向纪富水表示歉意。昌润公司认可与纪富水所签订的《商品房买卖合同》，并认为纪富水对涉案房屋享有所有权，理所当然具有居住使用权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院确认的证据，认定事实如下：
2011年11月20日，纪富水与昌润公司签订了《商品房买卖合同》一份，该合同未进行预告登记及销售登记备案。该合同第三条约定纪富水向昌润公司购买昌润公司开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区梅园XXX的商品房一套；第四条约定该商品房计价方式按套计算，该商品房总价款为850000元；第六条约定在签订合同当日交齐房屋全款；第八条约定出卖人应当在2012年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后270天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理房地产权属证书的期限为两年（自房屋交付之日起），如因出卖人原因，买受人不能在两年内取得房地产权属证书的，买受人可退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
2011年11月20日，纪富水以银行转账方式一次性交付昌润公司购房款850000元，昌润公司于同日为纪富水出具房款收据一张。昌润公司于2012年6月1日涉案房屋交付纪富水使用。
经查询，涉案房屋已经商河县住房和城乡建设管理委员会进行房屋销售登记备案，备案在案外人王文波名下。备案合同内容为：
2005年12月18日，王文波与昌润公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为：Q-010054，该合同第三条约定王文波向昌润公司购买昌润公司开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区梅园XXX的商品房一套，房屋面积为178.2平方米；第四条约定该商品房计价方式按房屋建筑面积计算，该商品房单价为3852元，总金额为686426元；第六条约定：1、签署本合同时交纳1万元定金。2、买受人应于2005年12月20日前交纳首付款206426元，同时必须提交办理按揭贷款所需的全部资料。3、其余房款480000元，由买受人申请办理银行按揭贷款。在签订合同当日交齐房屋全款；第八条约定出卖人应当在2007年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用。……第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十四条约定买受人应当在接到出卖人通知后15天内将办理权属登记需要的相关真实、有效资料提供给出卖人，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2年内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自合同约定的办证期限届满次日起按日向买受人支付房价款的万分之零点五支付违约金。其余房款480000元王文波在中国工商银行济南泺源支行办理按揭贷款。
第一次庭审后，本院根据案情需要依法通知王文波作为第三人参加诉讼，在法院规定的期限内，王文波未申请参加诉讼。2017年3月10日，本院依法对王文波进行调查，并制作调查笔录一份（王文波拒绝签名）。王文波陈述其曾是山东银海股份有限公司的职工，当时公司为员工购买商河县齐鲁水郡的房子作为福利房，首付款是公司支付的，按揭贷款也是由公司偿还的，什么时候贷款还清了，房子就归其所有，还没等房子交付，公司就垮了，房子至今没有交付。
本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案两份《商品房买卖合同》的效力及应否继续履行；二、涉案房产能否办理商品房所有权转移登记手续。
关于焦点一、涉案两份《商品房买卖合同》的效力及应否继续履行。
纪富水与昌润公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且该合同未约定将办理登记备案手续作为合同的生效要件，未登记备案不影响合同效力，且纪富水与昌润公司均认可该合同的效力，故纪富水与昌润公司双方签订的商品房买卖合同系有效合同。另王文波与昌润公司双方签订的《商品房买卖合同》亦系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故王文波与昌润公司双方签订的商品房买卖合同亦系有效合同。
昌润公司与纪富水、王文波分别就齐鲁水郡温泉岛梅园七区3E房屋签订两份《商品房买卖合同》均为有效合同，至于昌润公司应继续履行哪份合同，本院认为，因：
一、本案属于典型的“一房二卖”案件，“一房二卖”产生的法律效力与我国的物权变动模式密切相关，即除了当事人就债权达成合意外，还应履行交付或登记等法定形式。本案中，昌润公司与纪富水、王文波分别就齐鲁水郡温泉岛梅园七区3E房屋签订两份《商品房买卖合同》，但昌润公司至今均未为两名买受人办理产权登记手续，此时，涉案房屋的所有权人仍为出卖人即昌润公司享有，纪富水、王文波均未取得涉案房屋的所有权。
二、虽王文波与昌润公司签订的《商品房买卖合同》已进行房屋销售登记备案，但本院认为，房屋销售登记备案不能等同于预告登记。根据《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记是一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记，通过预告登记，实现对债权请求权的一种“保全”作用。预告登记之后，未经预告登记权利人的同意而处分该不动产的，则不发生物权效力。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。而商品房销售登记备案仅具有债权性质，只能起到备案作用，在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展，不具有预告登记的法定效力。商品房预售合同无论是否进行登记备案都不会产生对抗第三人的效力，故虽王文波与昌润公司签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房销售登记备案，也不会产生对抗纪富水的效力。
三、在纪富水、王文波均未取得涉案房屋的所有权的情况下，应根据两份合同的履行情况来确定应继续履行哪份合同。本院认为，如果出卖人已将涉案房屋实际交付给买受人，且买受人也已实际使用了该房屋，表明出卖人履行合同的真实意思，这种履行是合法的履行，对已完成的交易应当予以保护。本案中因昌润公司已于2012年6月1日将涉案房屋交付纪富水使用，且王文波自己亦陈述涉案房屋至今未交付其使用，且纪富水已于签订合同当日一次性向昌润公司交付全部购房款850000元。综上，昌润公司应当继续履行其与纪富水之间签订的《商品房销售合同》。另因昌润公司已于2012年6月1日将齐鲁水郡温泉岛梅园XXX交付纪富水使用，故纪富水对该房屋享有居住使用权。
关于焦点二、涉案房产能否办理商品房所有权证手续。
本案纪富水请求判令被告为自己办理齐鲁水郡温泉岛梅园七区3E商品房房屋所有权证。纪富水与昌润公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，《商品房买卖合同》对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。纪富水与昌润公司之间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后270天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理房地产权属证书的期限为两年（自房屋交付之日起）。昌润公司于2012年6月1日向纪富水交付涉案房屋，故昌润公司应于2012年5月31日前为纪富水办理房地产权属证书。另涉案房屋及其所在土地的查封已到期未续封或已被解除，虽昌润公司主张其现处于重整阶段，相关税费无力缴纳，无法为纪富水办理产权证书，但昌润公司的重整并不能免除其为纪富水办理产权证书的义务。故纪富水请求昌润公司协助办理位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区梅园XXX商品房所有权证手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
一、被告济南昌润置业有限公司应继续履行其与原告纪富水于2011年11月20日签订的《商品房买卖合同》，纪富水对齐鲁水郡温泉岛梅园XXX房屋享有居住使用权；
二、被告昌润公司在本判决生效后二十日内履行协助原告纪富水办理商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区梅园XXX的商品房所有权证手续的义务。
案件受理费100元，由被告济南昌润置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 倩
审 判 员 张 盟
人民陪审员 庞志春
二〇一七年四月十日
书 记 员 张 洁