广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深龙法布民初字第511号
原告何某，女，瑶族。
委托代理人高翔，广东广和律师事务所律师。
委托代理人杨波，广东广和律师事务所律师。
被告黄某，女，汉族。
原告何某诉被告黄某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月1日受理后，被告黄某在答辩期内提起管辖权异议，本院经审查后，裁定驳回被告黄某的异议，黄某提起上诉，深圳市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，组成合议庭于2014年6月3日、2014年11月12日、2015年1月23日三次公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告何某及其委托代理人杨波、被告黄某及其当时的委托代理人王志强（第一次庭审后被告撤销了该委托授权）到庭参加了诉讼；第二次庭审中，原告何某及其委托代理人高翔、被告黄某到庭参加了诉讼；第三次庭审中，原告何某及其委托代理人高翔到庭参加了诉讼，但被告黄某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年1月8日签订了《房地产买卖合同》，原告向被告购买位于深圳市龙岗区的一套房产，转让成交价为人民币639000元。双方共同委托深圳市某房地产投资顾问有限公司办理赎楼、过户等相关手续。原告严格按照双方房地产买卖合同约定的义务交付了定金并支付了房产过户等相关手续的全部费用。同时原告已将首期款157000划到银行指定的监管账户中。后被告没有按照合同的约定履行自己的义务，不配合办理房产过户手续。经原告多次催促，被告亦不履行义务，并明确表示终止该房产的交易。2013年2月4日，深圳市房地产权登记中心向原告送达了房产转移登记退文通知书，退文的理由为被告主动申请退文。被告的行为构成根本违约，应承担违约责任。故原告向法院起诉，请求判令：1、被告返还定金人民币30000元；2、被告赔偿原告损失人民币3680元；3、解除合同并由被告承担人民币127800元的违约责任；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告黄某答辩称，原告的诉讼请求不应得到支持，请求法院驳回。双方的买卖关系是在中介介入、保证和承诺下，要求在2013年农历春节前完成交易，即被告作为卖方要收到全部房款，原告作为买方要求得到房屋，如逾期则交易取消。在交易过程中，事实交易是不可能在春节前完成，买卖双方均与中介产生了争议，并且向某派出所报警，做了笔录和调解。本案定金全部在中介手上，请求追加中介作为第三人和追究其责任。
经审理查明，2013年1月8日，原告何某（买方）与被告黄某（卖方）在深圳市某房地产投资顾问有限公司（某地产东大街分行）的居间下签订了《房地产买卖合同》，约定的主要内容如下：买卖双方出售及购入位于深圳市龙岗区，成交价639000元。买方在签署本合同时向卖方支付定金30000元，定金均由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金。第二部分房款609000元，银行按揭付款方式下首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在签署本合同之日起十五日内付清首期款（以银行贷款为准），买方应在约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复之日起三个工作日内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误。该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，须于签署本合同之日起5日内出具公证委托书给担保公司赎楼、过户等手续，并由担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得通知欠款银行、担保公司或其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留2000元作为物业之交房保证金，由居间方托管。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
签订上述合同的同日，原告何某支付了合同约定的定金30000元，被告黄某出具了收据，该定金按合同约定当时实际由居间方收取监管。被告庭审中确认中介已将上述定金交付给了被告。
2013年1月11日，原告何某向中国银行股份有限公司深圳布吉支行划出资金157000元，作为监管资金。该银行向何某出具了收款收据。同年1月14日，原告何某、被告黄某以及中国银行股份有限公司深圳布吉支行共同签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定原被告双方自愿将房地产交易资金157000元委托银行进行监管。其中，该协议由黄某公证委托的受托人代表黄某在该协议上签名。原告庭审中确认，目前上述监管资金已经退还原告。
同年1月16日，中国银行股份有限公司深圳布吉支行出具《个人二手房按揭贷款承诺书》，承诺向价款人发放金额450000元。同年1月18日，原告向深圳市万通融资担保有限公司支付咨询费3300元，作为赎楼手续费。同年1月28日，原告何某向居间方支付了居间佣金和按揭费14650元；原告何某庭审中确认，居间方已将上述款项退还给原告。
原告称，在上述购房的所有手续都办完后，被告主动向深圳市房地产权登记中心申请退文，终止办理过户手续。原告提交了深圳市房地产权登记中心于2013年2月4日出具的《退文通知书》，显示被告黄某主动申请退文。被告并未否认其申请退文的事实，但辩称是因为原告承诺要在农历春节（2013年2月10日）前把购房款支付给被告手中，被告收到全款后才能交付房产，否则交易取消。原告向本院提交了一份《承诺书》，该承诺书显示何某承诺在春节前交付全部房款。但被告认为原告提交的承诺书是复印件，对其真实性不予认可。被告在2014年11月12日的庭审中称没有携带证据原件，法院限被告在三个工作日内提交原件。但当天庭审后，被告黄某即向本院表示其携带了承诺书原件。因被告庭后提交的证据无法认定是否属于原件，遂告知被告在下次庭审时交由对方当事人质证，便于对证据进行审查，并让黄某重新书写一份送达地址确认书。此后，本院按照被告确认的最新的送达地址送达开庭传票，但被退回，本院依法视为送达，被告黄某无故拒不到庭参加诉讼，亦未向法院提交新的证据。
另查，在本案审理过程中，被告黄某在每次收到传票后均以其患病为由要求延期审理，且多次变更送达地址确认书致法院的送达工作遇到诸多困难。根据被告提供的病历资料，其主要有眩晕、荨麻疹疾病，本院根据实际情况多次延期开庭，而被告到庭时的表现显示其身体状况足以参与庭审。
上述事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、定金收据、物业服务佣金及按揭费收据、《二手楼交易资金委托监管协议》、交易资金委托监管业务收款收据、《个人二手房按揭贷款承诺书》、咨询费收据、《退文通知书》、当事人的陈述以及其他反映审理过程的诉讼文书材料等证据为证。被告提交的《承诺书》系复印件，
本院认为，当事人行使权利、履行义务，以及在参与民事诉讼过程中均应当遵循诚实信用原则。原告何某与被告黄某于2013年1月8日签订的《房地产买卖合同》真实、合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
原告何某按照《房地产买卖合同》约定的义务，按时履行了交付定金、办理首期款资金监管、申请按揭贷款等买方义务，被告黄某作为卖房人在无正当理由的情况下擅自向深圳市房地产权登记中心申请退文，终止办理过户手续，违反了诚实信用原则，属于根本违约的行为，依法应承担违约责任。原告请求确认解除《房地产买卖合同》的主张有理有据，本院予以支持，合同解除之日为何某收到深圳市房地产权登记中心出具的《退文通知书》之日，即2013年2月4日。被告辩称，原告曾承诺要在农历春节（2013年2月10日）前把购房款全部支付给被告手中，否则交易取消。但被告在多次庭审过程中均未提交其所称的原告书写的《承诺书》证据原件，导致法院无法审核证据的真实性；且被告多次以疾病、送达地址变更为由，阻碍本案的正常审理，被告黄某在民事诉讼中的行为亦有违诚实信用原则，其应承担举证不能的不利法律后果；且被告擅自停止继续履行合同的时间亦在其主张的春节前，因此本院对其辩解不予采信。
合同解除后，原告何某有权要求被告黄某返还定金人民币30000元，另被告应向原告支付违约金，根据《房地产买卖合同》的约定违约金为房屋转让成交价的百分之二十，本院以当事人的实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，本院酌情认定违约金按照房屋转让成交价的百分之十计算，即人民币63900元（639000元×10%），原告另外诉请财产损失3680元，本院不再予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、确认原告何某与被告黄某于2013年1月8日签订的《房地产买卖合同》于2013年2月4日解除；
二、被告黄某于本判决生效之日起5日内向原告何某返还定金人民币30000元；
三、被告黄某于本判决生效之日起5日内向原告何某支付违约金人民币63900元；
四、驳回原告何某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3872元（原告已预交），由原告何某承担1837元，由被告黄某承担2035元（迳行支付给原告）；被告黄某另应于本判决生效之日起5日内向本院缴纳管辖权异议费100元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
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审 判 长 杜 攀
人民陪审员 曾思伦
人民陪审员 梁子才
二〇一五年四月一日
书 记 员 庄锦蓬