清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民二初字第827号
原告：林爱弟，女，1975年10月29日出生，汉族，住清远市清城区，
委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。
被告：谭学全，男，1978年10月6日出生，汉族，住广州市荔湾区，
被告：谭丽明，女，1976年8月2日出生，汉族，住广东省英德市，
被告：英德市力创房地产有限公司，住所地：英德市望埠镇望河大街B1。
法定代表人：谭学全。
上列被告共同委托代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。
原告林爱弟诉被告谭学全、谭丽明、英德市力创房地产有限公司民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林爱弟的委托代理人何永昌，被告谭学全、谭丽明、英德市力创房地产有限公司的委托代理人赵颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林爱弟诉称：被告谭学全因资金周转向原告林爱弟借款。2014年1月27日，原告林爱弟与被告谭学全签订《借款合同》，被告谭学全向原告林爱弟借款人民币500000元，借款期限为二个月，从2014年1月27日至2014年3月26日止。同时，被告谭学全以其所有的位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街16座1703号房屋（房产证号：粤房地权证穗字第××号）作为借款的担保，并办理相应的登记手续。另外，被告谭丽明、被告英德市力创房地产有限公司作为保证人对上述借款提供担保。借款合同签订后，原告依约出借款项给被告。现借款期限已过，但被告谭学全却未依约归还借款。根据《借款合同》第二条的约定，该笔资金占用费（含利息、资金安排费、财务顾问费）为每月10000元整，签合同当日支付当月资金占用费，次月同一日起付下一期资金占用费，依此类推。第九条第1款约定，乙方（即借款人）到期不偿还本合同项下本金的，乙方除须按本合同约定支付资金占用费外，还需支付违约金每天人民币2000元整给甲方（即贷款人）。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，原告对被告谭学全的抵押物享有优先受偿权。同时，被告谭丽明作为保证人依法应与被告谭学全连带归还上述借款本金、资金占用费、违约金、律师费等相关费用。为此，原告特向法院提起诉讼，请依法判决：1、判令被告连带归还借款本金500000元及资金占用费（资金占用费、违约金从2014年1月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付至还清之日止，暂计至2014年7月26日为60000元）给原告；以上合共560000元；2、确认原告对被告谭学全所有的位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街16座1703号房屋有优先受偿权；3、由被告承担本案的诉讼费用。
原告林爱弟举证如下：1、身份证，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、借款合同、结算业务委托书、收据，拟证明被告谭学全向原告林爱弟借款的事实及合同权利义务，被告谭丽明、英德市力创房地产有限公司作为保证人提供担保；3、房地产权证、他项权证，拟证明被告谭学全以其所有的位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖街16座1703号房屋作为借款的担保，并办理相应的登记手续。关于证据3的他项权证被告向原告借款2笔，另一笔已经生效，他项权证是两份合同都到期后，被告才去办理登记。
被告谭学全辩称：涉案借款金额500000元不属实，实际数额为475000元，另外的25000元是原告预先扣除的利息，及资金占用费；3、已归还借款212500元；4、根据他项权证上的抵押权登记时间及债权数额都与本案不相符，所以原告主张优先受偿权无事实依据。
被告谭丽明、英德市力创房地产有限公司辩称：本案保证责任已经免除，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，债权人要求承担保证责任的保证期间为6个月，原告提起本案诉讼已超过6个月，因此保证责任已依法免除。本案债权存在物的担保，同时存在保证人保证情形，原告依法也应先实现物的担保，而无权请求保证人对所有债务承担连带清偿责任。
被告谭学全举证如下：广东省农村信用社网银交易凭证，拟证明被告谭学全已向原告林爱弟偿还借款212500元。
被告谭丽明、英德市力创房地产有限公司没有举证。
本院经审理查明，2014年1月27日，原告林爱弟与被告谭学全、谭丽明、英德市力创房地产有限公司签订《借款合同》。合同约定：被告谭学全向原告林爱弟借款500000元，其中银行转账475000元，现金25000元。借款期限2个月，从2014年1月27日至2014年3月26日止。资金占用费（含利息、资金安排费、财务顾问费）为每月10000元，签合同当日支付当月资金占用费。到期不偿还本金的，除支付资金占用费外，还需支付违约金每天2000元。被告谭丽明、英德市力创房地产有限公司为借款作连带责任保证，当被告谭学全违约时，原告有权要求保证人就借款本金、利息无条件清偿。被告谭学全以其在广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街16座1703号房屋（粤房地权证穗字第××号）作价500000元为借款提供担保。上述合同签订当天，被告谭学全立下《收据》给原告林爱弟，确认收到借款500000元，其中银行转账475000元，现金25000元。2014年1月27日，原告林爱弟通过银行转账475000元给被告谭学全。2014年4月1日，双方到房管部门办理了抵押物登记，房屋他项权证上记载的债权金额是1500000元。
2014年2月19日，案外人张北芳代被告谭学全还款35000元;2014年2月27日，案外人赵仕华代被告谭学全还款10000元；2014年7月1日，案外人赵仕华代被告谭学全还款20000元；2014年7月3日，案外人赵仕华代被告谭学全还款32500元；2014年7月16日，案外人赵仕华代被告谭学全还款52500元；2014年7月25日，案外人赵仕华代被告谭学全还款52500元；2014年10月31日，案外人谢小燕代被告谭学全还款10000元。上述还款总金额212500元。2014年9月24日，原告林爱弟向本院提起本案诉讼。诉讼中，被告谭学全主张上述款项是归还借款本金，而原告林爱弟则主张是还资金占用费、违约金。
另查明，2014年1月16日，被告谭学全与原告林爱弟还签订另一份《借款合同》，向原告林爱弟借款1000000元，并以其在广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街16座1703号房屋作抵押，办理抵押登记的时间亦是2014年4月1日，房屋他项权证上记载的债权金额是1500000元。2014年9月16日，本院立案受理原告林爱弟诉被告谭学全、谭丽明民间借贷纠纷案（案号2014清城法民四初字第438号），并于2014年11月24日作出判决：一、谭学全于本判决生效之日起10日内向原告林爱弟清偿欠款1000000元及利息（利息从2014年1月16日起至还清款日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计付）；二、原告林爱弟对被告谭学全位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街16座1703号房屋价款享有优先受偿权；三、被告谭丽明对被告谭学全的借款1000000元及利息承担连带清偿责任。
再查明，按中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率，从2012年7月6日起六个月内的贷款基准利率是5.60%（年利率）。
本院认为，本案系民间借贷纠纷。双方当事人争议的焦点问题如下：一、本案借款金额是多少。二、被告归还的212500元是借款本金还是借款利息。三、原告林爱弟对抵押房屋是否享有优先受偿权。四、被告谭丽明、英德市力创房地产有限公司应否承担保证责任。
一、关于本案借款金额如何确定的问题。
2014年1月27日，原告林爱弟与被告谭学全、谭丽明、英德市力创房地产有限公司签订的《借款合同》约定的借款金额是500000元，并在合同中明确注明“其中银行转账475000元，现金25000元”。被告谭学全亦在签订合同当日向原告林爱弟出具《收据》确定收到上述款项，同时亦确认“其中银行转账475000元，现金25000元”。原告林爱弟在2014年1月27日通过银行转账支付475000元，并主张其余款项25000元通过现金方式付给被告，符合双方合同约定。虽然合同还约定在签合同当日支付当月资金占用费10000元，但被告谭学全未能举证证实该10000元已实际在借款本金中先行扣除，且金额与25000元不相吻合。故被告谭学全抗辩认为实际借款金额是475000元，本院不予采信，本院确定原告林爱弟实际出借金额是500000元。
二、212500元款项是归还本金还是利息的问题。
1、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付金额不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。的规定”，在借款合同中没有做出相反约定的情况下，借款人归还的款项应先抵充利息，剩余部分才抵充借款本金。
2、根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”的规定，民间借贷的受法律保护的最高利率是银行同类贷款利率的4倍。因此，本案《借款合同》约定的资金占用费和违约金累计不得超出同期银行同类贷款利率的4倍。《借款合同》约定的借款期限为两个月，按借款期限内的月利息（资金占用费）10000元计算月利率为2%，已超出银行同类贷款利率（年利率5.6%）的四倍，故本案借款利率应按银行同类贷款利率的四倍确定。
3、案外人张北芳在2014年2月19日代被告谭学全还款35000元，首先应抵充2014年1月27日至2014年2月19日期间的利息7155.56元，余额27844.44元抵充本金，故从2014年2月20日起按借款本金472155.56元计算利息。计至2014年2月27日，被告谭学全应付的利息是2056.48元，案外人赵仕华代还款10000元，扣除应付利息后，还归还了本金7943.52元，故从2014年2月28日起按借款本金464212.04元计算利息。计至2014年7月1日，被告谭学全应付的利息是35527.68元，案外人赵仕华代还款20000元，尚欠到期利息15527.68元未付。计至2014年7月3日，被告谭学全应付的利息是288.84元，案外人赵仕华代还款32500元，扣除到期利息15816.52元（15527.68+288.84）后，还归还了本金16683.48元，故从2014年7月4日起按借款本金447528.56元计算利息。计至2014年7月16日，被告谭学全应付的利息是3341.56元，案外人赵仕华代还款52500元，扣除到期利息后归还了本金49158.44元，故尚欠借款本金398370.12元。从2014年7月17日起按借款本金398370.12元计算利息，计至2014年7月25日，被告谭学全应付的利息是1983元，案外人赵仕华代还款52500元，扣除到期利息后归还了本金50517元，故尚欠借款本金347853.12元。从2014年7月26日起按借款本金347853.12元计算利息，计至2014年10月31日，被告谭学全应付的利息是20994.88元，案外人谢小燕代还款10000元，尚欠到期利息10994.88元，从2014年11月1日起以借款本金347853.12元为基数，按中国人民银行同类贷款利率的4倍计算至还清之日止。
三、原告林爱弟对抵押物是否享有优先受偿权。
1、《借款合同》约定被告谭学全以其在广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街16座1703号房屋为借款作担保，双方争议的焦点是他项权证登记的债权金额1500000元是否包含了本案借款。双方办理抵押登记的时间是2014年4月1日，他项权证记载的债权金额是1500000元，但原告林爱弟已提供本院判决书证实2014年1月16日被告谭学全另外向其借款1000000元，并同样以上述抵押物作担保，加上本案借款本金500000元，抵押担保的借款本金金额为1500000元，与他项权证记载的金额一致。故，被告谭学全用于抵押的广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街16座1703号房屋担保的范围包括本案借款本息。因抵押权已依法成立，原告林爱弟对抵押物享有优先受偿权。
四、被告谭丽明、英德市力创房地产有限公司应否承担保证责任。
被告谭学全、英德市力创房地产有限公司作为《借款合同》的保证人，未明确约定保证方式，应按照连带责任保证承担保证责任。合同未约定保证期间，保证期间为还款期限届满后6个月。本案借款的还款期限至2014年3月26日，原告林爱弟在2014年9月24日起诉，并未超过保证期间，故保证人的保证责任不能免除，被告谭丽明、英德市力创房地产有限公司应承担保证责任。因本案被担保的债权既有债务人自己提供的物的担保，又有被告谭丽明、英德市力创房地产有限公司的保证担保，且没有明确约定债权人实现担保的先后顺序，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，债权人应当先就物的担保实现债权。故只有在抵押物折价或者拍卖、变卖的价款不足清偿原告林爱弟的债权时，被告谭丽明、英德市力创房地产有限公司才对不足清偿部分的债权承担连带责任。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，判决如下：
一、被告谭学全于本判决生效之日起10日内向原告林爱弟归还借款本金347853.12元及利息（利息计至2014年10月31日为10994.88元，从2014年11月1日起的利息按中国人民银行同类贷款利率的4倍计算至还清之日止）；
二、确认原告林爱弟对被告谭学全提供抵押的位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街16座1703号房屋享有先受偿权；
三、在上述第二项判决确定的抵押财产折价，或者拍卖、变卖的价款不足清偿欠原告林爱弟的借款本息时，被告谭丽明、英德市力创房地产有限公司对不足清偿部分的债务承担连带责任；
四、驳回原告林爱弟的其他诉讼请求。
案件受理费9500元，财产保全费3320元，合共12820元，由原告林爱弟负担1820元，被告谭学全、谭丽明、英德市力创房地产有限公司负担11000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长 刘 德
审判员 盘润畴
审判员 周文俊
二〇一五年三月三十一日
书记员 许尚君
附相关法律条文：
中华人民共和国民法通则
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
中华人民共和国担保法
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
中华人民共和国物权法
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见
６．民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。