内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内07民终646号上诉人（原审原告）：王某某，女，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。上诉人（原审原告）：刘某一，男，汉族，住内蒙古自治区乌海市。上诉人（原审原告）：刘某二，男，汉族，住辽宁省大连市。上诉人（原审原告）：刘某三，男，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。四上诉人共同委托诉讼代理人：付晓辉，男，扎兰屯市法律工作者。被上诉人（原审被告）：扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。法定代表人：赵辉，董事长。委托诉讼代理人：邢子龙，内蒙古云龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国峰，内蒙古云龙律师事务所律师。上诉人王某某、刘某一、刘某二、刘某三因与被上诉人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司（以下简称宏达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2016）内0783民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某某、刘某一、刘某二、刘某三及其四上诉人共同委托诉讼代理人付晓辉，被上诉人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人邢子龙、刘国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某、刘某一、刘某二、刘某三上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2、诉讼费由宏达公司承担。事实与理由：一、一审法院”所判非所诉”。王某某、刘某一、刘某二、刘某三起诉要求法院解除合同，而一审判决是依照《合同法》第五十四条的情况判决，属于适用法律错误。一审法院认为”合同中没有对门市房的层高以及是否有窗户作出约定”这一观点是错误的。合同中没有约定的内容应根据《合同法》第六十一条规定”按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”的法定规则执行。二、一审法院对本案主要事实没有查清。1、宏达公司一审提交的设计核定通知单，是宏达公司以刘某某”只要一楼，不要二楼”为由单方面擅自改动了房屋高度，变更了房屋设计，建设违章建筑，变更图纸使房屋层高比相邻房屋矮了0.45米，宏达公司的上述辩解明显不成立。一审法院对宏达公司提交的设计核定通知单的证据确认明显错误，该法律责任应由宏达公司承担。2、双方有争议的门市房产权手续的相关问题没有查清。宏达公司在长达3年多的时间里没有提供房屋相关手续，致使房屋无法办理产权证书，合同目的无法实现，这一事实宏达公司已经承认。而一审法院以”出示的证据不能证明宏达公司没有按照协议约定将回迁门市房的手续交给上诉人，且不协助上诉人办理回迁办证的手续”为由，不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷的若干司法解释》第三十三条规定：办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或赔偿损失时应予支持。一审法院属于适用法律错误。三、一审法院以协议第七条约定了交房标准，并约定”其余未尽事宜以建筑施工图纸为准”。支持了宏达公司的辩解。但该条约定不能免除宏达公司应承担的告知义务。宏达公司未提供证据证明其关于该房屋的层高和通风问题向王某某等人提出过说明，说明宏达公司是在买受方不清楚房屋的实际情况更不知晓存在设计变更的情况下交的房，故宏达公司应当承担违约责任。四、一审法院违背庭审事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条，商品房的交付必须经过政府职能部门验收合格才能交房，未验收合格的在建工程一律不得入户，所以宏达公司的交房行为是违法的。买受人履行了全部的合同义务，包括交付待拆迁的具有合法产权的门市房平房、缴纳了购买地下室款、印花税、房屋契税、大修基金等税费，而宏达公司没有按照合同的约定交付给本案买受人符合合同内容的，层高为3.6米，有通风的门市房。且至今未交付房屋产权手续及办理该门市房的产权登记手续。因此，宏达公司的违约行为致使本案买受人不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，一审法院应解除双方签订的合同。综上所述，宏达公司存在明显违约的行为。请二审法院依法撤销扎兰屯市人民法院（2016）内0783民初1798号民事判决，依法改判。诉讼费由宏达公司承担。扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司辩称，宏达公司是严格按照双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》和《补充协议书》履行的，交付的房屋完全符合设计要求和拆迁协议的约定，没有任何违约行为。王某某等对回迁房屋的位置、标准、结构等也十分清楚，并且已实际接收房屋，合同目的得以完全实现。故不存在协议约定解除的事由，也没有法律规定的合同解除情形。因此，王某某、刘某一、刘某二、刘某三的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。王某某、刘某一、刘某二、刘某三向一审法院起诉请求：1.请求依法解除刘某某（王某某的丈夫，刘某一、刘某二、刘某三的父亲）于2011年5月6日与宏达公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》和《补充协议书》；2.由王某某、刘某一、刘某二、刘某三将回迁的坐落于某市××园北侧1号、2号门市一层和2号门市地下室返还给宏达公司，宏达公司给付王某某、刘某一、刘某二、刘某三购房款1326000元；3.由宏达公司返还给已交付的各项费用47975元；4.由宏达公司赔偿王某某、刘某一、刘某二、刘某三损失：从2011年5月6日至判决之日给付利息，按银行同期同类贷款利息计算；5.由宏达公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王某某系刘某某的妻子，刘某一、刘某二、刘某三系刘某某的儿子，刘某某于2012年4月29日去世。刘某某作为乙方于2011年5月6日与作为甲方的宏达公司签订了一份《房屋拆迁产权调换协议》，双方约定：”刘某某将其所有的坐落于扎兰屯市繁荣办事处××居131.66平方米的平房（经营商店）交付给宏达公司拆迁开发建设××园小区，宏达公司用建成后的××园北侧1号、2号一层门市（一层）90平方米，回迁给刘某某。交房标准：室外墙面采用外墙涂料，室内墙面为混合砂浆刷白，地面为水泥砂浆地面，给水管道安装至进户控制阀，采暖形式为集中供热，其余未尽事宜以建筑施工图纸为准。交房时间为：2012年12月31日。如果甲方将乙方回迁的门市房变换位置、楼层或者变卖，甲方按市场价格双倍赔偿乙方。本协议签订后，如有未尽事宜，双方另行补充书面协议”。同日，双方又签订了《补充协议书》，协议书约定：”乙方再以每平方米11000元的价格购买甲方开发建设的门市房面积10平方米（建筑面积），使乙方回迁门市房的建筑面积增至××园北侧1号、2号门市一层）”，该款项不用再另行交纳。刘某某于2012年7月25日、28日分期交纳了争议房屋的契税款、水费、电费、电视费、大修基金费共计47975元。宏达公司认可争议的1号门市房设计标高为3.25米，2号门市房设计标高为3.55米，因王某某、刘某一、刘某二、刘某三只要一层门市不要二层门市，因此2011年6月2日，呼伦贝尔宏诚建筑设计有限责任公司将2号门市房标高变更为3.25米，导致争议门市房比其他门市房层高低0.3米，且争议门市房没有窗户。另查明，刘基业与宏达公司达成口头协议，刘某某购买2号门市地下室46平方米，并于2011年8月4日交纳了购买该地下室款46000元。2012年7月25日，宏达公司将争议门市房的钥匙交付给王立荣、刘国强、刘国权、刘国军。一审法院认为，双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》、《补充协议》中，没有对置换给王某某、刘某一、刘某二、刘某三的门市房的标高及是否有窗户做出约定，宏达公司也认可置换给王某某、刘某一、刘某二、刘某三的门市房没有窗户，其标高为3.25米，比邻居的门市房低0.3米、但只凭这一事实，便认定宏达公司在签订合同时有欺诈行为，证据不足。综上，刘某某与宏达公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》、《补充协议书》，已经被（2014）呼民初字第00178号民事判决书确认为有效合同，王某某、刘某一、刘某二、刘某三既然认可《房屋拆迁产权调换协议》和《补充协议书》有效，又要求解除该合同并提出退房退款及赔偿损失等诉讼请求，没有事实和法律依据。判决：驳回王某某、刘某一、刘某二、刘某三的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交两份证据，本院组织当事人进行了证据质证。一、王某某等四人提供宏达公司关于对××园回迁户刘某某提出问题向政府部门的两份答复。证明按宏达公司的该答复应该回迁给刘某某3.5米以上层高的楼房以及前后通风标准的房屋，机械排风和自然排风相结合。宏达质证对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为两户建筑面积不足300平方米，所以应当适用建筑防火规范，设计是符合相关规定的。本院认为，该答复是宏达公司根据建筑设计规范要求向某政府针对回迁户刘基业反映建筑设计执行标准问题的答复，对其客观真实性本院予以确认，对其所要证明的问题，因该答复所载内容，不能直接证明举证方的主张，对证明目的本院不予采信。二、宏达公司提供回迁房屋的设计图纸扎兰屯市××区施工建筑图纸，建施-7号东、西立面图。该证据结合一审当中出示的设计核定通知单及图纸两份，证明宏达公司交付的房屋符合协议约定，同时是严格按照设计图纸的规划施工建设的。王某某等四人质证称对该证据的真实性认可，但在签合同时。宏达公司并没有出示该图纸，且该图纸没有经过施工图审查中心通过，不具有法律效力。本院认为该图纸的证明目的与本案争议的宏达公司对涉案房屋设计变更是否通知买受人的问题没有直接关联，故仅对其真实性予以确认。本院审理查明的事实和证据的认定与一审法院认定的事实和证据一致。本院认为，刘某某与宏达公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》和《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家利益，应为合法有效合同，且已经被（2014）呼民初字第00178号民事判决书所确认，现王某某等四人在此基础上认为宏达公司在履行上述协议过程中有违法行为，导致其不能实现合同目的，要求与宏达公司解除上述协议，并要求退还房款、返还交付的各项费用、赔偿利息损失。根据《合同法》第九十四条、九十五条关于解除合同的情形和解除权行使期限的规定，解除合同的法定条件主要是”违约方不履行债务”或”使合同目不能实现”的根本性违约行为。同时，规定了解除权行使期限，如果当事人在解除条件成就后不及时行使解除权，解除权将归于消灭。就本案而言，宏达公司与王某某等四人之间系因涉案房屋的安置调整而建立联系，庭审查明，2012年7月25日宏达公司将争议门市房的钥匙交给了王某某等四人，接受房屋后，王某某等四人又在此后至7月28日，分期交纳了房屋的契税、水电及大修基金等费用。从其接受房屋并在其后交付各项费用的行为，以及庭审过程中表示曾找过宏达公司办理网签产权转移过户等陈述看，王某某等四人接收房屋后具有继续履行合同的真实意思，并已实际履行，表明房屋交付时对层高和没有窗户的现状是知情并认可的。王某某等四人提出宏达公司的违约行为导致其不能实现合同目的，但诉讼中，并没有提供相应的证据，证明宏达公司使其实现合同利益的关键性因素被违反。从其所述的宏达公司延迟至今未办理房屋产权证和未事前通知单方变更房屋设计的违约情节考虑并没有必然影响合同履行和实现主要合同意图，即未构成根本性违约。在合同实际履行后以宏达公司单方变更设计图纸，交付的房屋室内层高低于相邻门市，没有窗户，不能通风，致使其不能实现合同目的等理由主张解除权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项规定，以双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》和《补充协议》为有效协议，驳回王立荣等诉讼请求，属于适用法律有误，但判决结果正确，故对王某某、刘某一、刘某二、刘某三的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费19460.77元，由王某某、刘某一、刘某二、刘某三负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 宝 珍代理审判员 乌   云代理审判员 张套特格胡二〇一七年七月二十六日书 记 员 范 晨 阳