广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2076号
原告（反诉被告）深圳市六合新实业有限公司，住所地深圳市南山区科苑路24栋4层A07室，组织机构代码726174173。
法定代表人曹峰。
委托代理人张军，女，汉族，1968年6月18日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，系该公司职员。
委托代理人吴伟斌，男，汉族，1990年3月15日出生，身份证住址江西省抚州市东乡县，系该公司职员。
被告（反诉原告）毕晓，女，汉族，1979年9月12日出生，身份证住址河南省南阳市宛城区。
委托代理人黄丽娜，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人焦书玲，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
原告深圳市六合新实业有限公司（以下简称六合新公司）与被告毕晓房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，毕晓在法定期限内提出反诉，本院已依法受理，并将本诉与反诉依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。六合新公司委托代理人张军、吴伟斌，毕晓委托代理人黄丽娜、焦书玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
六合新公司诉称，2011年3月16日，毕晓与六合新公司签订了《房地产租赁合同书》及《补充协议》，承租深圳市宝安区宝民一路62号2楼主楼的部分房产；2015年9月13日凌晨0点左右开始，毕晓偷偷搬走了租赁物业内大部分值钱的家私、电器等设备，在六合新公司千方百计联系到毕晓后，送来一份“关闭”申请书。由于毕晓的行为造成六合新公司巨大的财产损失，故此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定特提起诉讼，请求法院依法判决：1、毕晓立即支付房租、水电费、管理费欠缴费用人民币74,168元及滞纳金；2、因毕晓违约而终止双方之间的租赁合同，租赁保证金4万元不退；3、毕晓按照《补充协议》将租赁物业恢复原状并支付租金管理费至物业复原后的交还之日止；4、毕晓赔偿原告的经济损失；5、毕晓承担本案的全部诉讼费。
毕晓答辩称，一、六合新公司要求毕晓支付所谓欠缴的房租、水电、管理费及滞纳金没有任何事实和法律依据。租赁合同签订后至解除前，毕晓一贯严格遵守合同约定，从不存在不缴或少缴房租、水电、管理费用的情况，也从未收到过六合新公司发出的关于毕晓不缴或少缴房租、水电、管理费用的通知或提醒。二、六合新公司自身的严重违约行为导致租赁合同目的无法实现，其无权扣押毕晓已缴纳的租金保证金40,000元及装修保证金1,000元。毕晓因酒吧内部分设备老化破损拟进行设备更换，在将酒吧部分设备搬出时，却遭到六合新公司的无理阻拦，并对租赁房产大门加锁不开门，毕晓自2015年9月13日起对租赁房产实际处于无法使用状态，因此于2015年9月15日以寄送《合同解除通知书》的方式向六合新公司提出解除合同。三、六合新公司要求毕晓赔偿损失没有任何事实和法律依据。六合新公司自身的严重违约行为导致租赁合同目的不能实现，毕晓因此提出解除合同，毕晓不存在任何违法违约行为，六合新公司无权要求毕晓承担任何赔偿责任。综上所述，六合新公司起诉状中所列的诉讼请求均不能成立，请求法院依法予以驳回。
毕晓反诉称，2011年3月16日，毕晓与六合新公司签订了租期自2011年3月16日至2016年3月15日的《房地产租赁合同》，租赁目的为用作酒吧经营场所，合同中约定了具有明显惩罚性的名为保证金、实为违约金的仅针对毕晓单方规定的条款。合同签订后，毕晓严格遵守合同约定按时、足额缴纳租金及其他相关费用。2015年9月13日凌晨2时至6时期间，毕晓因酒吧正常经营需要搬运更换设备时遭到六合新公司无理阻拦，六合新公司在并未通知毕晓的情况下对租赁房产大门加锁并张贴封条，导致租赁房产无法使用，毕晓及其所经营的酒吧的声誉受到严重影响。在反复沟通无效的情形下，2015年9月15日，毕晓以向六合新公司寄送《合同解除通知书》的方式解除了合同，但之前缴纳的租赁保证金、装修保证金及被六合新公司扣押的大量物品等迄今为止仍未返还。为维护毕晓的合法权益，特提出反诉，请求法院判决：1、确认《房地产租赁合同》已于2015年9月16日解除；2、六合新公司返还租赁保证金40,000元及装修保证金1,000元；3、六合新公司返还租赁房产无法使用期间的租金2,000元（计算方法：月租金20000÷30天×3天=2,000元，自2015年9月13日计至2015年9月15日）；4、六合新公司支付违约金40,000元；5、六合新公司赔偿经营损失60,000元（计算方法：按日经营利润15,000元，自2015年9月13日计至2015年9月16日，15000×4=60,000元）；6、六合新公司返还其扣押的归反诉人所有的租赁房产内物品，价值总计30,000元；7、六合新公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，毕晓撤回了其第6项诉讼请求。
六合新公司针对毕晓反诉答辩称，六合新公司在收到毕晓的关门申请后，在毕晓欠费、已经乘半夜及周日悄悄将大多数有用的家私设备搬走且企图单方违约的情况下，为保护双方权益张贴“通知”并要求毕晓先来协商解除租赁合同再行搬迁，符合相关法律与双方合同的约定。毕晓称其将酒吧设备搬出是需进行装修和设备更换明显不合常理，是其事先已安排好停业，不存在六合新公司影响其正常营业的情况。毕晓想要单方解除合同，本应积极与六合新公司配合，提前与物业沟通，给六合新公司一些时间进行另外的招商，以减少双方的损失，不应该恶意逃脱后还说谎。本案的关键是毕晓单方严重违约后，又违背公民的诚实守信原则，妄图钻法律空子，处心积虑想以非法手段让六合新公司承担不合理的损失。综上，毕晓单方面违约，且想不支付六合新公司的租金及相关费用，并想通过非正常手段，达到拿回租赁保证金并让六合新公司承担不合理的损失是事实，毕晓提出的反诉请求无事实与法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2011年3月16日，六合新公司与毕晓签订《房地产租赁合同》，约定六合新公司将位于深圳市宝安区宝民一路69号2楼主楼的部分房产（以下简称涉案房产）出租给毕晓使用，租赁期限为自2011年3月16日至2016年3月15日止；租金标准为20,000元/月，物业管理及本体维护费为800元/月，从2013年3月16日起，毕晓的应交租金按照每年8%进行逐年递增，毕晓应交租金和管理费的税金由毕晓按照税收标准另行承担，合同租赁管理费由毕晓负责；水费按照水表读数乘以每月水费单价计算（每月水费单价为5.14元），电费按照电表抄见电量乘以每月电费单价计算（计算方法为当月供电局收费总额÷各用户实际用电总量）；毕晓应于每月16日前交付当月租金，并于收到六合新公司水电费通知起5日内交纳水电费，如不按期交纳则按日息万分之八计付利息损失给六合新公司，如至当月15日仍不能缴清应缴费用则视为毕晓违约，六合新公司有权停止其有关水电等设施的使用，双方由此产生的损失由毕晓承担；毕晓需向六合新公司支付40,000元的租赁保证金，六合新公司开具收据，保证金是毕晓履行本合同的保证，不可用于抵偿毕晓的租金或其他费用，合同到期或发生合同自动解除时，六合新公司验收无异议，毕晓结清费用并将租赁房地产归还六合新公司并迁出注册地址后，六合新公司需在3个工作日内向毕晓返还保证金，如六合新公司不能按时返还保证金，需按照日息万分之八计付利息损失给毕晓，毕晓凭保证金收据及六合新公司收回房产时的签收凭证退回保证金；因下列情形之一的，六合新公司有权解除合同，强制毕晓迁出并不予退还毕晓保证金：……2）非不可抗力因素毕晓要求提前解除合同……，合同另约定了其他相关事宜。
2011年3月，六合新公司与毕晓签订《补充协议》，约定毕晓签订原租赁合同时承诺将更换位于二楼顶的三楼下水管道，并打掉2楼的2间垫高的地面，现因毕晓根据自身实际使用要求，申请暂时不做变动，六合新公司同意毕晓上述申请，同时双方约定，如在毕晓租赁期内，发生二楼屋顶漏水等情况，修复工作由双方协商解决处理，如因六合新公司使用过程中捅漏下水管道，由六合新公司负责修复，若因六合新公司造成的漏水给毕晓带来的经济损失，由双方协商承担解决，双方约定不得因此原因追究对方法律责任，在租赁期满或因故提前解除合同时，毕晓负责把原窗户口所砌的砖墙及其在租赁物业内所砌的其他砖墙及垫高地面打掉并清理干净，毕晓退还六合新公司房屋时应恢复交付时的状态。
2011年3月16日，六合新公司向毕晓出具两张收款收据，确认收到毕晓租赁保证金40,000元及装修保证金1,000元。
2011年7月22日，毕晓在涉案房产处注册名称为深圳市宝安区新安蓝钻石酒吧（以下简称蓝钻石酒吧）的个体工商户，深圳市宝安区新安蓝钻石酒吧于2015年10月26日经核准注销。
毕晓经营的蓝钻石酒吧正常营业至2015年9月12日，9月12日晚间至9月13日凌晨期间，毕晓派人陆续搬走所经营的蓝钻石酒吧的大部分设施、设备，六合新公司发现毕晓所经营的蓝钻石酒吧进行搬离后，派人进行了阻止，并在涉案房产大门上张贴通知，称因有不明身份人员未经物业允许擅自搬运蓝钻石酒吧物品，经物业管理处慎重考虑决定为了保护物业管区内租户财产安全，从2015年9月13日2时始封闭宝安12区宝民一路69号2楼钻石酒吧前后门，如有任何人未经物业管理处允许破封而入，物业管理处将视同偷盗处理。
2015年9月15日，毕晓向六合新公司发出《合同解除通知书》，称2015年9月13日，因酒吧经营需要搬运设备时遭到六合新公司无理阻拦，且六合新公司擅自将房门用大铁锁锁住并张帖了封条，使得本人无法按既定计划进行设备更换，封条的张贴也使本人及酒吧声誉受到严重影响，六合新公司的行为已经严重影响到租赁房产的正常使用，导致合同目的已不能实现，特通知六合新公司解除双方签订的《房地产租赁合同》，并要求六合新公司全额返还租赁保证金40,000元及设备及家私。《合同解除通知书》于2015年9月16日送达至六合新公司。
另查明：1、六合新公司庭审时明确其第1项诉讼请求中的欠缴费用74,168元的构成为：（1）、2015年9月16日至10月15日租金23,328元；（2）、2015年8月16日至9月15日的管理费800元、垃圾清运费300元；（3）、2015年8月水费78.65元、电费3,654.3元；（4）、2015年9月水费36元、电费1,542元；（5）、2015年10月16日至11月15日租金23,328元；（6）、2015年9月16日至10月15日管理费800元、垃圾清运费300元；（7）、2011年9月16日至10月15日租金20,000元。毕晓对六合新公司主张的上述费用中的第（2）、（3）、（4）项予以确认。对第（1）、（5）、（6）项不予认可，认为合同已解除，毕晓未实际使用涉案房产，对第（7）项不予认可，认为不存在拖欠2011年租金的事实，且毕晓从未收到过六合新公司要求补缴费用的通知；
2、庭审时，六合新公司明确其第4项诉讼请求中的赔偿损失指租金收益损失，金额为60,000元；
3、毕晓称六合新公司一直扣留酒吧内的物品，不允许搬离，直至2015年12月5日才最终成功将物品搬走，在此之前六合新公司多次进行阻止；
4、六合新公司出租给毕晓的涉案房产所有权人为深圳市宝安广安冠德石油贸易有限公司，该公司于2004年6月21日将涉案房产出租给六合新公司，租赁期限为2004年5月10日起至2024年8月10日止，六合新公司有权对涉案房产进行转租。
以上事实，有当事人陈述及房地产租赁合同、补充协议、通知、合同解除通知书、EMS快递单、收款收据、照片、视频等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，六合新公司与毕晓签订的《房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方形成合法有效的租赁法律关系，双方均应按合同约定履行各自义务，违反合同约定的，应承担相应的违约责任。
关于合同的解除。2015年9月13日凌晨，毕晓将在涉案房产经营的蓝钻石酒吧内的大部分设施、设备进行搬离，系以实际行为表明要提前解除租赁合同，毕晓虽辩称其搬走酒吧设施设备原因为要进行设备更换，但根据六合新公司提供的现场照片可以看出并非如此，结合毕晓并未提交所谓的进行设备、设施更新的相关证据，本院对毕晓关于不是搬离是正常的设备搬运的观点不予采纳。毕晓虽于2015年9月15日向六合新公司发出《合同解除通知书》，但因解除合同的理由并不成立，毕晓作为违约方并不具有合同解除权，因此《合同解除通知书》送达六合新公司并不产生合同解除的法律效力。双方签订的《房地产租赁合同》解除时间应为原告含有解除合同意思表示的本案起诉状副本送达毕晓的时间，即2015年10月6日。
关于租赁保证金，六合新公司与毕晓签订的《房地产租赁合同》明确约定非不可抗力因素毕晓要求提前解除合同，租赁保证金不退，该租赁保证金的性质实为双方对于毕晓违反合同约定提前解除合同时应支付六合新公司公司的违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，因此，对于六合新公司无需退还毕晓租赁保证金40,000元的请求，本院予以支持，对于毕晓反诉要求退还该租赁保证金40,000元的请求，本院不予支持。
关于六合新公司主张的欠缴费用74,168元及相应滞纳金，庭审中六合新公司已明确其构成为：（1）、2015年9月16日至10月15日租金23,328元；（2）、2015年8月16日至9月15日的管理费800元、垃圾清运费300元；（3）、2015年8月水费78.65元、电费3,654.3元；（4）、2015年9月水费36元、电费1,542元；（5）、2015年10月16日至11月15日租金23,328元；（6）、2015年9月16日至10月15日管理费800元、垃圾清运费300元；（7）、2011年9月16日至10月15日租金20,000元。本院对上述费用逐一分析如下：对于第（1）、（5）、（6）项，毕晓已于2015年9月13日对承租涉案房产内的设施、设备进行搬离，腾空涉案房产，六合新公司予以阻拦，不允许毕晓进行搬离，并对涉案房产前后门进行控制，因此毕晓自2015年9月13日起已实际上未使用涉案房产，对该日期之后的租金及管理费等费用毕晓并无支付义务，因此，对第（1）、（5）、（6）项本院不予支持；对于第（2）、（3）、（4）项，庭审时毕晓予以确认，本院对该三项予以支持；对第（7）项，因追讨租金的诉讼时效期间为1年，六合新公司提交的证据均不足以证明其在2011年9月16日至10月15日租金发生之日起一年内进行过催要，因此，六合新公司主张的2011年9月16日至10月15日租金已过诉讼时效，本院不予支持。关于滞纳金，本院认为，双方签订的《房地产租赁合同》约定毕晓收到六合新公司水电费通知起5日内交纳水电费，如不按期交纳则按日息万分之八计付利息损失给六合新公司，而本案中六合新公司未提交充分证据证明已向毕晓发出缴纳2015年8月、9月水电费的通知，且双方实际上对合同解除产生了纠纷，六合新公司已向法院提起诉讼，毕晓可等待法院判决确定应支付数额再予以支付，因此，对于六合新公司主张的滞纳金，本院不予支持。
关于六合新公司主张的恢复原状，本院认为，对于涉案房产交付毕晓使用时的原状双方在订立合同及交付房产时并未留存相关证据，根据双方签订的《补充协议》仅能看出毕晓对原窗户口砌了砖墙，其他处均不明确，因此，六合新公司主张的恢复原状的诉讼请求并不明确，事实上也无法进一步明确，结合六合新公司已就毕晓提前解除合同主张了违约金，即不予退还租赁保证金，该违约金足以弥补六合新公司自行恢复原状的产生的费用，本院对六合新公司主张的恢复原状不再予以支持。
关于六合新公司主张的赔偿经济损失6万元，庭审时六合新公司明确为租金收益损失，对此，本院认为，六合新公司就毕晓违约提前终止合同的行为已主张违约金，再主张经济损失无相应法律依据，且六合新公司阻止毕晓搬出涉案房产，人为致使涉案房产的空置损失进一步扩大，对于扩大部分的损失也无权要求毕晓进行赔偿，因此，对于六合新公司的此项诉讼请求，本院不予支持。
关于毕晓反诉主张的装修保证金1,000元，因毕晓搬离涉案房产时并未对涉案房产恢复原状，因此，无权主张返还装修保证金1,000元，本院对毕晓的此项反诉请求，不予支持。
关于毕晓主张的返还租赁房产无法使用期间的租金2,000元，本院认为，毕晓已支付2015年8月16日至9月15日期间的租金，其于2015年9月13日开始搬离涉案物业，在六合新公司不予阻止的情况下，彻底搬离及进行整理也需二、三日的时间，且毕晓以搬离的实际行为表明不再继续承租涉案房产，不在涉案房产内继续经营，涉案房产在2015年9月13日至9月15日即使无六合新公司的阻止毕晓也不会继续使用，因此，对于毕晓的此项反诉请求，本院不予支持。
关于毕晓主张的违约金40,000元，因六合新公司并不存在违约行为，且双方合同中也未对毕晓所称的违约金进行约定，因此，本院不予支持。
关于毕晓主张的赔偿经济损失，本院认为，涉案合同解除系因毕晓违约提前终止合同，毕晓主动提前搬离涉案房产，搬离后自然无法经营，因此，对毕晓主张的经济损失无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告毕晓于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市六合新实业有限公司2015年8月16日至2015年9月15日期间的管理费人民币800元、2015年8月16日至2015年9月15日期间的垃圾清运费人民币300元、2015年8月水费人民币78.65元、2015年8月电费人民币3,654.3元、2015年9月水费人民币36元、2015年9月电费人民币1,542元；
二、原告深圳市六合新实业有限公司无需退还被告毕晓租赁保证金人民币40,000元；
三、驳回原告深圳市六合新实业有限公司其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告毕晓全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币1,892元，由六合新公司负担人民币1,381元，由毕晓负担人民币511元，本诉案件受理费六合新公司已预交。反诉案件受理费人民币1,880元，均由毕晓负担，反诉案件受理费毕晓已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑 广 玲
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 周爰（兼）
书 记 员 林 斯 瑜
附：本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
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