北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8237号
上诉人（原审原告、反诉被告）：崔占国，男，1963年1月23日出生。
委托诉讼代理人：晋香果，女，住北京市丰台区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩淑香，女，1958年9月20日出生。
委托诉讼代理人：贺孟东，北京市瑞风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：范学林，男，1958年12月22日出生。
上诉人崔占国因与被上诉人韩淑香、范学林农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第01606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
崔占国上诉请求：1、撤销北京市房山区人民法院（2015）房民初字第01606号民事判决第五项；2、诉讼费由范学林、韩淑香承担。事实和理由：本案争议的坐落在北京市房山区某某某镇某某村某区32号宅院房屋目前根本没有拆迁信息，更没有进入拆迁程序，一审判决第五项实际是区位补偿价，根本不能作为损失处理，且评估报告本身亦存在错误，为此提出上诉请求，请二审法院支持。
韩淑香辩称，一审中评估机构所作鉴定报告合法有效，无论拆迁与否都是对土地房屋价值的评估，崔占国的理由不应被采纳，故同意一审判决，不同意崔占国的上诉请求。
范学林辩称，同意一审判决。
崔占国向一审法院起诉请求：1、请求法院确认崔占国与范学林于1999年10月签订的房屋买卖协议无效，同时确认范学林与韩淑香于2009年签订的房屋买卖协议无效；2、要求韩淑香将位于北京市房山区某某某镇某某村某区32号的院落、房屋及附属物返还崔占国;3、诉讼费、鉴定费由各方依法承担。
韩淑香向一审法院反诉请求：1、请求法院判令崔占国赔偿房屋重置成新价、装修及附属物损失210871元；2、崔占国赔偿区位补偿款175129.50元；3、本案诉讼费及鉴定费均由崔占国承担。
一审法院认定事实：韩淑香系北京市房山区某村农民,范学林系北京市房山区某某某镇某某某村农民。北京市房山区某某某镇某某村某区32号宅院系崔占国与崔某1、崔某2、崔某3于1983年2月通过分家所得。1999年间，崔占国与范学林达成买卖农村房屋的合意，崔占国将分家所得的位于北京市房山区某某某镇某某村某区32号宅院内的房屋5间出售给范学林，价款3.8万元,为此双方签订了《房产转让证明书》。协议达成后，范学林支付了价款，崔占国交付了房屋。2009年12月13日，范学林与韩淑香签订《房屋买卖合同》，范学林将从崔占国处购买的房屋以20万元的价格转售给韩淑香。《房屋买卖合同》签订后，范学林与韩淑香亦各自履行了合同义务。现崔占国以其向范学林出售农村房屋的行为和范学林向韩淑香转卖房屋的行为违反法律规定为由提起诉讼，请求法院确认其与范学林、范学林与韩淑香之间的农村房屋买卖协议均为无效，并要求韩淑香腾退并返还北京市房山区某某某镇某某村某区32号院的房屋及附属物。针对本诉，韩淑香提出按照评估结果要求崔占国赔偿房屋重置成新价、装修及附属物损失和赔偿区位补偿款。法院依法委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司（以下简称评估公司）对北京市房山区某某某镇某某村某区32号的房屋、房屋装修及其他地上物的价值、土地价值进行评估。2015年7月3日，评估公司作出GTDZ-
BJ[2015]房估字第0085号《房地产估价报告》，评估结果为诉争宅基地院内的宅基地区位补偿价、房屋及附属设施重置成新价合计461056元，其中区位补偿价250185元，房屋结构重置成新价139140元，装修及设备附属物重置成新价71731元。为此，韩淑香负担评估费3000元。
一审法院认为，范学林和韩淑香并非房山区某某某镇某某村的村民，因而不享有该村宅基地的使用权。崔占国与范学林订立房屋买卖协议，进而范学林又与韩淑香订立房屋买卖协议的行为，均因涉及宅基地使用权的一并让渡而归于无效。故崔占国与范学林订立的房屋买卖协议，以及范学林与韩淑香签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定应认定无效。崔占国请求确认其与范学林签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故崔占国请求返还院落、房屋及附属物的诉讼请求，法院予以支持。因韩淑香反诉赔偿损失，故法院对其因购买诉争房屋给其造成的损失一并处理。基于农村房屋买卖合同无效之法律后果的处理原则，最后一手买受人韩淑香将诉争房屋及院落返还给第一手出卖人崔占国，崔占国亦应参照评估结果直接给付韩淑香房屋重置成新价、装修及设备附属物重置成新价并赔偿信赖利益损失费。关于过错责任的划分，因崔占国对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，在韩淑香居住多年且对房屋进行增建、修缮后,又以出售房屋违法为由主张合同无效，故其对合同无效承担主要责任，法院确定崔占国承担70%的责任；范学林在农村房屋买卖过程中存在过错，但因其不负有返还义务，故因合同无效产生的法律后果归于韩淑香承担。韩淑香未经主管部门批准而购买农村宅院及房屋，亦应对合同无效承担相应责任，故确定韩淑香承担30%的责任。韩淑香反诉请求崔占国给付房屋重置成新价和装修及附属物重置成新价的诉讼请求，法院予以支持。法院根据导致合同无效的过错责任程度，并结合评估报告中的区位补偿价确定信赖利益损失，因而韩淑香反诉要求崔占国赔偿信赖利益损失之诉讼请求，法院予以支持。综上，一审法院判决如下：一、崔占国与范学林于一九九九年订立的农村房屋买卖协议无效；二、范学林与韩淑香于二○○九年十二月十三日签订的《房屋买卖合同》无效；三、韩淑香于判决生效之日起十日内向崔占国返还并腾退位于北京市房山区某某某镇某某村某区32号宅院的现有房屋及其他附属物；四、崔占国于判决生效之日起十日内给付韩淑香房屋重置成新价和装修及设备附属物重置成新价等款项二十一万零八百七十一元；五、崔占国于判决生效之日起十日内赔偿韩淑香信赖利益损失十七万五千一百二十九元五角；六、驳回崔占国的其他诉讼请求；七、驳回韩淑香的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，本院查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审查明的事实予以确认。
以上事实，有崔占国向法院提交的林权证存根、分家协议书、崔占国与晋香果的结婚证、晋香果的户口簿、崔占国与范学林之间的《房产转让证明书》，韩淑香提交的《房屋买卖合同》、范学林转交给韩淑香的《房产转让证明书》、《房地产估价报告》及评估费发票，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同当属无效，自始不发生法律效力。本案中，崔占国与范学林、范学林与韩淑香达成的买卖合同关系，合同所涉及的标的物系构筑于农村集体经济组织土地之上的房屋。该房屋与其所在土地具有不可分割的关系，与房屋及地上物相关的买卖行为势必涉及土地的相关权利。而根据本案现已查明的事实，范学林、韩淑香并非该村集体经济组织成员，崔占国与范学林、范学林与韩淑香之间买卖农村房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，就此达成的协议当属无效。原审法院对崔占国要求确认合同无效的诉讼请求予以支持，处理正确，本院予以确认。合同无效后，因无效合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。据此，韩淑香应将房屋、院落及附属物返还予崔占国。同时，考虑到韩淑香在诉争房屋中长期居住并进行增建、修缮的事实，并结合当事人在导致合同无效情节中的过错轻重，原判认定崔占国应当给予韩淑香相应的赔偿，亦具有事实和法律依据。北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司资质合格，评估过程客观、独立，其出具的评估结论可以作为证据使用。崔占国关于评估结论不能作为本案确定损失依据以及评估结论有误的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。原审法院参照该评估结论及本案实际情况，对崔占国应承担的赔偿数额予以确定，并据此对韩淑香的相应反诉请求予以支持，处理原则正确，确定数额并无不当，本院予以确认。
综上所述，崔占国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3803元，由崔占国负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周梦峰
代理审判员 王继玉
代理审判员 高 磊
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 张邵青