北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初31812号
原告：李家祥，男，1951年7月31日生，汉族，北京市中北汽车公司退休职工，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：王桂琴（李家祥之妻），女，1952年12月15日生，北京蓝月星光发展有限公司退休职工，住北京市丰台区。
被告：李淼，女，1982年7月9日生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王红志，北京市盈科律师事务所律师。
第三人：李蕴芳，女，1960年5月17日生，汉族，住北京市朝阳区。
第三人：李蕴秋，女，1955年11月3日生，汉族，户籍地北京市朝阳区。
第三人：李家瑞，男，1964年3月14日生，汉族，户籍地北京市朝阳区。
原告李家祥与被告李淼、李蕴芳确认合同无效纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用普通程序，并在诉讼过程中依职权变更李蕴芳为第三人，追加李蕴秋、李家瑞为第三人，公开开庭进行了审理。李家祥及其委托诉讼代理人王桂琴，李蕴芳、李蕴秋、李家瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李家祥向本院提出诉讼请求：确认被继承人李某某与李淼于2010年4月16日签订的房屋买卖合同无效。事实及理由：李家祥系李淼的大爷，系李蕴芳的大哥。被继承人李某某2010年11月去世，被继承人徐文英于2017年6月去世。二人婚后共生育五个子女，分别为李家祥、李家瑞、李家某（1993年去世，李淼之父），李蕴秋、李蕴芳。二被继承人生前有北京市朝阳区某号房屋一套。2017年6月，继承人因继承纠纷诉至贵院，要求继承该房屋时，得知该房屋已经于2010年4月12日以被继承人李某某一人名义出售给李淼。签订该房屋买卖合同时，李某某已经88岁高龄，身患多种疾病，精神恍惚，日常生活不能自理，已经属于无民事行为能力人。李某某一直由李蕴芳照顾生活起居，该房屋的买卖合同处出卖人签字为李蕴芳所签，故该房屋买卖合同应属无效。且该房屋系李某某与许某某的共同财产，李某某一人出售该房屋应属无效。
李淼辩称，签署买卖合同的时候是我和李某某、李蕴芳一起去房管局办理的，房管局的工作人员也询问了李某某，如果李某某神志不清，工作人员不可能办理手续。问卷上也是李某某自己签字，摁指印，我也支付了房款。许某某也知道出售房屋的事情，所以不同意原告的诉讼请求。
李蕴芳述称，当天是李淼来我家说带李某某出去遛弯，然后把我们带到了什么地方我也不清楚，李淼拿了一些材料到车上，就让李某某签字。当时李某某已经88岁，有些糊涂，不会拿笔了，李淼就让我代李某某签字，我拉着李某某的手摁了指印。
李蕴秋述称，同意李家祥的意见。
李家瑞述称，不同意原告所述。当时卖房子的事情我知道，也和家里其他兄弟姐妹都说了。李淼也付了钱，李蕴芳也知道。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对房屋所有权证、完税证明、转移登记档案材料、手写说明、存折真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院就本案事实查明认定如下：
李某某、许某某婚后共生育五个子女，分别为李家祥、李家瑞、李家某（1993年去世，李淼之父），李蕴秋、李蕴芳。李某某于2010年11月去世，徐文英于2017年6月去世。北京市朝阳区吉祥里203号楼7单元723号房屋（以下简称案涉房屋）于2006年获得产权登记，登记在李某某名下。2010年4月16日，案涉房屋以买卖的形式转移登记在李淼名下。
案涉房屋在北京市朝阳区不动产登记事务中心的档案显示，案涉房屋的约定成交价格为326116元，其中，房屋所有权转移登记申请书、存量房屋买卖合同、房屋登记询问笔录、存量房交易结算资金自行划转证明上均有“李某某”签字及指印。李淼交纳转移登记相关税费。李蕴芳表示，当日李淼带李蕴芳及李某某现场进行办理，让李蕴芳代签了许多文件，具体办什么事情李蕴芳也不清楚。经现场询问，李蕴芳表示，档案中，房屋所有权转移登记申请书、存量房屋买卖合同、存量房交易结算资金自行划转证明上“李某某”签字均为李蕴芳所签，房屋登记询问笔录上“李某某”签字不是其所签，上述文件指印均为李某某的指印。
另查，档案中显示房屋登记询问笔录共2份，均有询问人员签字，被询问人一栏中，一份有“李淼”签字，一份有“李某某”所签。李淼所签署的一份中，“是否为共有房屋”一栏填写为否。
2010年4月16日，“李某某”签署收取房款396000元的收条，李蕴芳表示该收条系其代李某某签署，当日李淼并未支付房款。
李家瑞表示，李淼确未在2010年4月16日支付全部房款，在李某某在世时支付了10万元；李某某去世后李家瑞还曾询问许某某李淼是否支付房款，后李淼于又支付了30万元，直接将现金存入许某某的存折中。李淼提交许某某在中国邮政储蓄银行的存折，显示2011年9月21日开通存折时存入30万元。李蕴芳当庭表示李淼给钱的时候其并不在场，但是李家瑞将30万元存入的时候给李蕴芳看了。
就许某某是否知道案涉房屋出售给李淼事宜，当事人存在争议。李淼提供一份2012年1月12日的手写说明：“吉祥里小区203楼7门723房是李淼的产权房与李蕴秋无关系。李蕴秋借许某某人民币柒万伍仟元整。”手写说明下方有“许某某”签字及指印，李蕴秋、李蕴芳、李家瑞签字确认。就该份说明，李蕴秋表示，2012年李蕴秋儿子做生意赔本，李蕴秋找许某某借钱，当时李蕴芳、李家瑞、李蕴秋以及李蕴秋爱人也在场；因为李蕴秋户口也在案涉房屋上，许某某怕李蕴秋向李淼争房子，要求李蕴秋写下这个说明；许某某不会写字，名字忘了是谁签的，但指印是许某某自己摁的。李家瑞表示，李蕴秋知道许某某有40万元，就向许某某借钱；这是许某某的养老钱，开始不想借，后来让李蕴芳去建设银行取了10万元，给李蕴秋7.5万；但是由于李蕴秋的户口在案涉房屋中，怕李蕴秋和李淼争房子，就要求李蕴秋必须写字据，不和李淼争房子；说明上的字都是李蕴秋丈夫写的，许某某签字由李蕴秋丈夫代签，指印是许某某自己摁的；许某某早就知道案涉房屋在李淼名下了。
本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，民事法律行为或合同无效，包括以下情形：行为人不具有民事行为能力；虚假意思表示实施的民事法律行为；违法法律、行政法规的效力性强制性规定；违背公序良俗或损害社会公共利益；一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益。李家祥主张李某某与李淼就案涉房屋签署的买卖合同无效，主要理由是李某某不具备行为能力、签字非真实、未经许某某同意、李淼未支付房款。结合本案查明情况来看，李某某、李蕴芳在案涉房屋转移登记当天均到达登记管理部门参加办理。根据北京市朝阳区不动产登记事务中心的档案显示，现场有工作人员对李某某、李淼进行了询问。即使询问笔录中的记载有瑕疵或签字并非李某某本人签署，但通过李某某现场参加办理、经过工作人员询问、李某某摁手印的行为，可以证实李某某当时将案涉房屋出售给李淼属于其真实意思表示。李家祥主张李某某不具有行为能力，没有证据支持，本院不予采信。
就许某某是否知晓并同意案涉房屋出售给李淼一事，从出售房屋当时的情况来看，李淼未如实陈述案涉房屋系夫妻共同财产的事实，许某某未参加房屋买卖，存在瑕疵。但是2012年1月12日的手写说明的形成过程及内容，可以证明许某某认可将案涉房屋由李淼所有的事实，且将保证案涉房屋归李淼所有作为向李蕴秋出借钱款的重要前提，除李家祥外的当事人均签字予以确认。结合李蕴芳、李家瑞均陈述的李淼后将30万元房款支付给了许某某以及许某某的存折记录，可以证明许某某知晓、认可案涉房屋出售给李淼的事实，并收到了房款。故，即使许某某在房屋买卖合同签署当时不知晓房屋出售的事实，其事后也知晓并进行了追认，李淼也支付了房款，履行了合同义务。案涉房屋是李某某、许某某的共同财产，李某某将登记在其名下的案涉房屋出售给李淼，事后许某某进行了追认，上述行为也不存在行为人恶意串通、损害他人利益的情况。
故，李家祥主张的无效理由均不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告李家祥的诉讼请求。
案件受理费6192元，由原告李家祥负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 孙铭溪
审判员 胡东方
审判员 张佳琪
二〇一八年四月十八日
书记员 韩 迪