安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0202民初136号
原告：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：胡咏梅，支行行长。
委托代理人：贾立，男，银行副行长。
委托代理人：邓晓航，男，银行职员。
被告：奚龙秀，女，1989年10月3日出生。
被告：奚之忠，男，1962年09月18日出生。
被告：董秀花，女，1964年09月29日出生。
被告：芜湖首创房地产开发有限公司，住所地芜湖。
法定代理人：翟厚圣，职务不详。
委托代理人：范大平，安徽深蓝律师事务所律师。
委托代理人：吕纪昕，安徽深蓝律师事务所实习律师。
原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行诉被告奚龙秀、奚之忠、董秀花、芜湖首创房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理，依法由代理审判员陈文超适用简易程序，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工行芜湖城建支行）委托代理人贾立、被告芜湖首创房地产开发有限公司（以下简称首创公司）委托代理人范大平、吕纪昕到庭参加诉讼。被告奚龙秀、奚之忠、董秀花经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行芜湖城建支行诉称：被告奚龙秀、奚之忠、董秀花于2013年1月18日向原告申请个人一手住房购置贷款50万元，贷款期限20年，并在相关部门办理了合法、有效的抵押登记手续（抵押权人为工行芜湖城建支行），但两被告未按合同约定偿还贷款本息，截止到2015年9月20日，借款人个人住房按揭贷款已逾期17期，积欠本金19646.68元，积欠利息47023.91元。根据被告与原告签订的《个人购房借款/担保合同》相关条款的约定，被告已违约，原告宣布该笔贷款提前到期，要求被告立即偿还原告全部借款本息。
原告认为，原告与被告奚龙秀、奚之忠、董秀花签订借款合同后已按时足额向被告奚龙秀、奚之忠、董秀花发放了贷款共计50万元整。履行了原告的合同义务。但被告奚龙秀、奚之忠、董秀花却未能按时偿还借款本息，已构成违约，应当承担立即偿还所欠借款本息及逾期还款的民事责任，被告首创公司应当向原告承担相应的连带保证责任。
原告诉请法院依法判令：1、被告奚龙秀、奚之忠、董秀花支付原告贷款本金486321.15元、利息47023.91元（暂计算至2015年9月20日），计533345.06元，以及自2015年9月21日起至被告实际清偿欠款之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；2、被告奚龙秀、奚之忠、董秀花与原告签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，原告对拍卖、变卖上述抵押资产享有优先受偿权；3、被告芜湖首创房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告奚龙秀、奚之忠、董秀花未作答辩，亦未提供证据。
被告首创公司辩称：原告主张优先受偿权没有事实及法律根据；首创公司仅承担阶段性连带责任保证，且根据《个人购房/担保合同》约定条件满足后保证人免除保证责任；根据破产法规定，破产受理之日起停止计息。
经审理查明：被告奚龙秀、奚之忠、董秀花为购置住房需要向原告贷款。2013年2月7日，原告与奚龙秀、奚之忠、董秀花及首创公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：1、贷款金额为50万元；2、贷款期限20年；3、按月等额本息还款；4、贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定，如借款人未按合同约定日期还款，逾期贷款罚息利率为本合同约定的利率水平加收30%确定，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；5、如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期；6、由于借款人和担保人未按合同约定履行各自义务，贷款人为实现债权而产生的律师费等所有费用由借款人承担；该合同并约定了抵押条款和保证条款。约定被告奚龙秀以购置的芜湖县房屋为本案借款设定抵押，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等及贷款人实现债权的费用和借款人所有应付费用。被告首创公司承担阶段性连带责任保证，即对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等及贷款人实现债权的费用和借款人所有应付费用承担连带清偿责任，至正式抵押登记手续已办理完毕，贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书为止，方可免除保证责任。被告奚之忠、董秀花作为共同借款人签字，被告首创公司作为保证人在该合同上盖章。奚龙秀于2013年2月7日在芜湖县房地产管理局办理了上述抵押房产的预告抵押登记证明。原告于2013年2月27日将贷款50万元发放给被告奚龙秀。此后，被告奚龙秀、奚之忠、董秀花未能按合同约定按时偿还借款本息，截至2015年9月20日，奚龙秀、奚之忠、董秀花积欠原告借款本金本金486321.15元、利息47023.91元。
本院认为：（一）本案双方合同关系及当事人的合同义务。原告工行芜湖城建支行与被告奚龙秀、奚之忠、董秀花及被告首创公司签订的借款合同（含抵押条款和保证条款）系双方真实意思的表示，属有效合同，对合同双方均具有法律拘束力。原告依约向被告奚龙秀发放贷款，即取得依约向被告奚龙秀、奚之忠、董秀花收回贷款本息的权利，奚龙秀、奚之忠、董秀花未按约定偿还借款本息，应承担合同约定的违约责任；（二）本案借款人的抵押担保责任和首创公司保证责任的具体分析。被告奚龙秀以其房屋为借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，但未办理正式登记手续，其原因在于该房产为预售房屋，尚未领取房屋产权证，且所涉整体工程目前已处于停工状态，而首创房地产公司已进入破产清算程序，办理正式登记手续客观上已无可能。无证据证明该状况的发生系因原告过错。根据《物权法》第二十条第二款的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，在已办理预告抵押登记的情况下，除非债权消灭或者能够进行登记而不登记外，预告登记的效力始终存在，其指向的结果为抵押权的设立。抵押预告登记虽不是正式的抵押登记，但权利人享有物权的排他权及物权的请求权，应可在一定条件下赋予权利人享有优先受偿权。综合考虑预告登记制度设立的目的和作用，维护合法的金融债权及正常的金融秩序，本院对于原告要求就抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉请予以支持。首创房地产公司为借款提供阶段性保证担保责任，根据合同约定，其保证责任在原告取得抵押物的他项权证或抵押权设立的其他文件正本后方能解除，但本案中办理抵押权正式登记手续已客观不能，且原告已经取得对抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，故首创房地产公司的担保责任理应免除，故本院对原告要求首创房地产公司承担连带清偿责任的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告奚龙秀、奚之忠、董秀花于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行借款本金486321.15元、利息47023.91元以及自2015年9月21日起至实际清偿之日止的利息（包括利息、罚息和复利，均按合同约定方式计算）；
二、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行有权对抵押物【位于芜湖县房产】折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取4617元，由原告负担1500元，由四被告负担3117元（原告已预交，四被告在清偿借款本息时一并将其应当负担的诉讼费用支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
代理审判员 陈文超
二〇一六年八月四日
书 记 员 欧阳媛
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。