北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第36254号
原告（反诉被告）北京市前苇沟农工商合作社，住所地北京市朝阳区孙河乡前苇沟村。
法定代表人邵希荣，社长。
委托代理人周杨，北京凯基律师事务所律师。
委托代理人王柏涵，北京凯基律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈宝忠，男，1960年7月23日出生。
委托代理人孟晓海，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人杨承富，北京市京师律师事务所律师。
原告北京市前苇沟农工商合作社（以下简称原告）与被告陈宝忠（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告对原告提起反诉，本院依法予以受理并于本诉案件合并审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人周杨、被告、被告委托代理人孟晓海、杨承富到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：我社与被告于2006年6月26日签订了一份租赁合同，约定由被告承租我社�租的原一队旧址院落，租赁期限15年，自2006年6月26日至2021年12月26日。合同签订后，给了被告半年的建设时间，租金从2006年12月26日开始至2011年12月26日期间每年46800元，从2011年12月26日开始至2016年12月26日期间每年49140元。合同约定，任何一方如违反合同，违约方应当承担违约责任，向守约方支付违约金100000元。合同签订后，被告付清了第一年的租金，以后每年12月26日前一次性付清当年租金。但被告至今拖欠2010年至2015年期间的租金。现我社诉至法院，请求：1、被告支付我社2010年12月26日至2015年12月25日期间拖欠的租金142740元；2、被告支付我社违约金数额为:100000元。
被告辩称并反诉称：我不同意原告的诉讼请求。原告陈述关于我和原告签订租赁合同、租金标准等情况属实。原告将土地交付后，我就投入了大量的资金进行建设，后将建设的房屋用于出租。2010年2月，我多次接到要求我拆迁腾退的通知，要求我将场地腾空准备拆迁。我为了配合拆迁，与租户解除了租赁合同，腾空场地，并与原告协商腾退补偿以及租金支付的事项，原告也明确告知我不用再支付租金。但到2013年该院落也没有进入正式的拆迁腾退程序。我无奈又在2012年重新进入院落，再次将院落出租，但租金远远低于我第一次出租的价格。我认为，因为被告的腾退通知，给我造成了两年的租金损失，原告并未就该损失赔偿事项与我协商达成一致意见。我在2013年也按约定交纳了租金，不存在违约。根据合同的约定，原告向我主张2014年12月26日至2015年12月25日期间租金的诉讼请求，尚未到履行期间。现我提起反诉，请求判决原告赔偿我经济损失703440元。
原告对被告反诉辩称：我社认为被告没有证据证明其实际损失的数额。我社当年通知被告腾退也是�于北京市的土地储备工作作出的，只是要求被告作出拆迁准备，但并没有要求被告停产停业。我社认为，这种通知不会给原告造成任何损失，而且也没有给被告承租的院落停水停电，不影响被告的实际经营。综上，我社请求法院驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明：2006年6月26日，原、被告签订了一份《租赁合同》，该合同约定被告承租原告出租的位于北京市朝阳区××村原一队旧址院落5.2亩，租赁期限自2006年6月26日至2021年12月26日，原告给与被告半年的免租期。租金从2006年12月26日至2011年12月26日每年46800元，从2011年12月26日至2016年12月26日每年49140元。该合同第八条约定：“甲（原告）、乙（被告）任何一方如违反上述规定，违约方应承担违约责任，向守约方偿付违约金10万元。”上述合同签订后，被告即向原告支付了2006年12月26日至2007年12月26日期间的�金。被告出资在该院落内建造了部分房屋用于出租。2007年12月25日，被告向原告支付了2007年12月26日至2008年12月25日期间的租金；2008年11月28日，被告向原告支付了2008年12月26日至2009年12月25日期间的租金；2009年12月31日，被告向原告支付了2009年12月26日至2010年12月25日期间的租金。2010年2月初，北京市朝阳区××村民委员会向被告发出了通知，该通知载明：“为了配合朝阳区孙河乡政府土地腾退工作的顺利进行，从即日起通知贵公司在十五天左右的时间尽快寻找住处和办公用房，否则村中到时候不再供应水电，给贵公司带来了不便。特此通知。”被告在接到该通知后，将其租户清退，并将场地腾空以便拆迁腾退。此后，被告未再向原告支付2010年12月26日至2012年12月25日期间的租金。2012年12月27日，被告向原告支付了2011年12月26日至2012年12月25日期间的部分租金；2014年1月3日�被告向原告支付了2011年12月26日至2012年12月25日期间拖欠递增部分租金以及2012年12月26日至2013年12月25日期间的全部租金。2015年1月6日，被告向原告支付了2013年12月26日至2014年12月25日期间的租金。庭审中，被告称未向原告支付2010年12月26日至2011年12月25日以及2014年12月26日至2015年12月25日期间租金系因为原告未就下发通知导致其租金损失赔偿事项达成一致意见。被告向本院提供了证人芮×的证人证言，证明前苇沟村民委员会在2009年年底通知被告腾退院落，后被告将院落内的租户清退，实际腾空院落。后来因拆迁腾退未实际进行，被告在2012年又回到该租赁院落继续经营。
上述事实，有《租赁合同》、支付租金的收据、通知、《厂库房场地租赁合同》、证人证言及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当�人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。原告作为出租方，在合同期限内应当保证被告对租赁物的正常使用。2010年2月初，北京市朝阳区××村民委员会对被告发出通知，要求被告在15日内将场地腾空，尽管该通知最终并未实际实施，但该通知的作出给被告在履行合同过程中造成严重的困难，亦影响被告对租赁物的正常使用，造成被告一定的损失。在此情况下，应当认定原告因合同外的第三人的原因对被告构成违约，被告要求原告赔偿损失的反诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。但被告在腾退通知发出但未实施腾退近两年后返还承租院落，亦应当认定被告的行为造成了其自身的损失进一步扩�，故本院对原告向被告赔偿的数额依法予以酌定。在原告向被告赔偿损失的情况下，被告应当向原告支付拖欠租金。对于被告辩称2014年12月26日至2015年12月25日期间的租金尚未到交纳期限的答辩意见，本院认为，原、被告双方签订的合同中虽未约定被告支付租金的时间，但通过被告对合同履行的时间可以认定租金采取上支付的方式，被告应当在2014年底前支付2014年12月26日至2015年12月25日期间的租金。因被告未支付租金系因原告的违约行为造成，不应认定被告在本案中存在违约行为，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈宝忠于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京市前苇沟农工商合作社二〇一〇年十二月二十六日至二〇一一年十二月二十五日期间的租金四万六千八百元以及二〇一四年十二月二十六日至二〇一五年十二月二十五日期间的租金四万九千一百四十元，共计九万五千九百四十元；
二、原告（反诉被告）北京市前苇沟农工商合作社于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）陈宝忠停用租赁物期间的损失十五万元；
三、驳回原告（反诉被告）北京市前苇沟农工商合作社的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈宝忠的其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）北京市前苇沟农工商合作社、被告（反诉原告）陈宝忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千九百四十元，由原告（反诉被告）北京市前苇沟农工商合作社负担二千七百四十一元（已交纳二千四百七十元，剩余二百七十一元于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）陈宝忠负担二千一百九十九元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费五千四百一十七元，由原告（反诉被告）北京市前苇沟农工商合作社负担一千六百五十元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）陈宝忠），由被告（反诉原告）陈宝忠负担三千七百六十七元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 乔红星
人民陪审员 骆尚朴
人民陪审员 赵雅筠
二〇一五�十月十九日
书 记 员 张 颖