大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0204民初4988号原告：中海物业管理有限公司大连分公司，营业场所辽宁省大连高新技术产业园区汇贤园1号8层﹟08-12A室。负责人：刘益民，总经理。委托诉讼代理人：宫新立，辽宁诺萱律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁佳璇，辽宁诺萱律师事务所律师。被告：郭亚男，住大连市。原告中海物业管理有限公司大连分公司与被告郭亚男物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理，原告中海物业管理有限公司大连分公司委托诉讼代理人宫新立、被告郭亚男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2013年1月至2017年6月的物业费14881.32元；2、判令被告承担逾期支付物业费违约金1488元。事实与理由：原告系XXXXXX小区的物业服务企业，被告系XXXXXX小区XX栋X单元X层X号房屋的业主，其房屋建筑面积137.79平方米，该小区小高层住宅物业费标准为2元/月/平方米，根据被告与原告签署的XXXXXX前期物业服务协议的约定，被告应于每季度首月1-10日内按其房屋建筑面积向原告足额交纳该季度的物业费，如逾期交纳，被告应补交并从逾期之日起按欠交月费用每日0.3%的标准支付滞纳金。自2013年1月至2017年6月，被告尚欠物业费14881.32元未交，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我买的是中海的尾房，当时是做物业用房。中海地产在交房时承诺新房子门窗都有两年质保，但是到我这就没有。交房时我正常交了一年的物业费，因为原告说签字后给我维修，我就同意了，签完字且交了一年物业费后，物业再也没有维修，由于装修期限限制，我就提前自己全部维修了，在此期间至2016年11月，原告没有任何人跟我联系过，也无人跟我收取过物业费，不是我不交物业费，是没有人跟我收，到现在我也主张交，但是前提是物业能够有相关的负责人跟我取得联系，并且给我解决问题。去年腊月初八，门禁卡再次失效，整个去年阴历11月，门禁卡都是三天一授权，在此期间由于工作繁忙，我每晚8点左右才能到小区，门禁卡只能放门岗让帮助授权，每次都嘱咐给我授权一个月，但是卡的有效期一直是3天，在腊月初八晚上授权了第二天就不好用了，也就是说我的门禁卡只有一天好用。去年12月，A3北门门禁系统更换，我妈妈从市场回来发现门禁不好用，只能等邻居来回出入，冬天在门口北风呼啸下等40分钟，而门岗空置，无物业服务人员，回到家后，我给物业打电话咨询门禁的事，管家给的回复是“贴在墙上你没有看见啊，那跟我没有关系”。我入住至今没有接到过原告服务人员的一个服务相关电话，连收物业费也是通过开庭的方式来达成的，所以实在是理解不了原告的思路。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2009年10月19日，原告与大连中海地产有限公司（以下简称中海地产公司）签订了XXXXXX前期物业服务合同，约定中海地产选聘原告对XXXXXX提供前期物业管理服务；委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；物业服务费按本物业业主拥有房屋的建筑面积收取：多层住宅：人民币1.8元/月/平方米；小高层住宅：人民币2.00元/月/平方米；高层住宅：人民币2.00元/月/平方米；别墅：人民币3.00元/月/平方米。物业服务费首次交费按半年预收，以后按季度收取，业主或物业使用人应在每季度首月的1-10日内履行交纳义务，物业使用人拖欠服务费用的，业主承担连带责任；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按欠交费用每天3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务。2012年2月2日，被告与中海地产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于大连市XXX区XXX园XX号X-X-X号房屋，建筑面积137.79平方米。同日，被告与中海地产公司签订《商品房买卖合同》补充协议，约定中海地产公司已向被告公示法律法规规定应公示的文件、证书及重要提示，包括《商品房买卖合同》、《XXXXXX业主临时管理规约》、《XXXXXX前期物业服务合同》等。被告已阅读、知悉并理解上述文书、协议、文件、证书及重要提示，且无异议，并将严格执行。前期物业管理服务内容与质量标准以中海地产公司与物业服务企业签订并备案的《XXXXXX前期物业服务合同》的约定为准，《XXXXXX前期物业服务协议》约定，物业服务费按本物业业主拥有房屋的建筑面积收取：多层住宅：人民币1.8元/月/平方米；小高层住宅：人民币2.00元/月/平方米；高层住宅：人民币2.00元/月/平方米；别墅：人民币3.00元/月/平方米。首次交纳物业服务费用按照商品房销售合同的约定按半年预交，以后可以按季度交纳物业服务费用，应在每季度首月的1-10日内履行交纳义务。被告系大连市XXX区XXX园XX号X-X-X号房屋业主，该房屋建筑面积为137.79平方米，该房屋物业服务费标准为建筑面积2.00元/月/平方米。现被告未交纳2013年1月1日至2017年6月30日期间的物业费14881.32元（137.79平方米×2元/月/平方米×54个月=14881.32元）。另查，2011年9月19日，大连市物价局为原告颁发了收费许可证，记载：收费单位中海物业管理有限公司大连分公司(XXXXXX)；有效日期2011年8月至2012年8月；物业服务费收费标准：小高层2层以上2元/月/平方米。大连市物价局于2012年9月4日，2014年4月1日，再次为原告颁发了收费许可证，有效日期分别为2012年8月至2013年8月、2014年1月至2014年12月，物业服务费收费标准小高层、高层2元/月/平方米。根据辽价发[2015]6号的通知，自2015年1月1日起，在全省统一停止行政事业性收费许可证年度审验工作：统一取消经营服务性收费许可证。上述事实，有原告提供的起诉状、商品房买卖合同及补充协议、XXXXXX前期物业服务合同、函、物业资质备案证书、大连市中级人民法院（2017）辽02民终1615号民事判决、（2017）辽02民终140号民事判决、本院（2016）辽0204民初2463号民事判决以及原告、被告双方当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，被告与中海地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议、案涉XXXXXX前期物业服务协议，均不违反法律规定，合法有效。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按时交纳物业费，但被告尚未交纳2013年1月1日至2017年6月30日期间的物业费14881.32元，现原告要求被告支付物业费14881.32元的主张合理，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务。故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于被告提出的小区门禁卡授权期限、对物业服务不满意等问题，其应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告郭亚男于本判决生效之日起十日内给付原告中海物业管理有限公司大连分公司自2013年1月1日起至2017年6月30日止的物业费14881.32元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费209元（原告已预付），退回原告104.5元，由被告负担104.5元，于上述给付时间给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  郑文丹二〇一七年十一月二十一日书记员  于 萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。