重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0115民初3812号原告：重庆市晏家工业园区建设发展有限公司，住所地重庆市晏家工业园区F1区，统一社会信用代码91500115745347199W。法定代表人：董泽明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶俊超，重庆长湖律师事务所律师。被告：重庆尚言吉商贸有限公司，住所地重庆市长寿区桃源东路2号3幢1-8，统一社会信用代码91500115MA5U5Q1Y65。法定代表人：刘元超，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：戴成伟，男，该公司工作人员。原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司（以下简称：晏家建设公司）与被告重庆尚言吉商贸有限公司（以下简称：尚言吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案受理后，依法由审判员陶璐适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晏家建设公司的委托诉讼代理人陶俊超，被告尚言吉公司的委托诉讼代理人戴成伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晏家建设公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告晏家建设公司与被告尚言吉公司于2016年4月28日签订的《标准厂房租赁合同》于2017年5月1日起解除；2、判令被告尚言吉公司自《标准厂房租赁合同》解除之日即向原告晏家建设公司腾退位于重庆市长寿区晏家工业园区第6幢房屋；3、判令被告尚言吉公司自《标准厂房租赁合同》解除之日起按38919.2元/月（含场地占用使用费19459.6元/月及逾期腾房租赁费19459.6元/月）的标准向原告晏家建设公司支付房屋使用费；4、判令被告尚言吉公司支付原告晏家建设公司租金、物业管理费共计256866.72元，并以当期应付租金、物业管理费为基数自应付日次日起按照月息2%的标准偿付资金占用损失至清偿日止；5、案件受理费、保全费由被告尚言吉公司负担。事实和理由：2016年4月28日起，原、被告双方签订《标准厂房租赁合同》。被告尚言吉公司自2016年5月1日至2018年4月30日期间承租原告晏家建设公司所有的位于重庆市长寿区晏家工业园区第6幢标准厂房（即一期标准厂房第6幢，位于晏家工业园C5/02地块，地号为M-2-209-1-1，建筑面积为1945.96平方米）；租金、物管费为21405.56元/月，按月支付；首期租金、物管费应于租赁合同签订后10日支付，此后被告尚言吉公司应于每月末前10日内缴清下一月租金、物管费。另，租赁合同还约定由厂房租赁保证金及缴纳时间、缴纳方式，租赁双方各自的权利义务、违约责任等内容。合同签订后，被告尚言吉公司占有使用该租赁厂房。因被告尚言吉公司一直未向原告晏家建设公司足额缴纳租金、物业管理费，原告晏家建设公司多次催收未果，现特向人民法院起诉，请求判如所请。被告尚言吉公司辩称，被告尚言吉公司欠付原告晏家建设公司2016年5月1日至2017年4月30日的租金、物业管理费256866.72元属实。被告尚言吉公司不同意解除租赁合同。原告晏家建设公司主张的房屋使用费的标准过高，该费用应按照原租赁合同约定的租金标准计算。被告尚言吉公司不应向原告晏家建设公司支付逾期支付租金及物业服务费的资金占用损失，即便应支付，原告晏家建设公司主张的该费用的计算标准过高，应予以调整。希望原、被告双方协商解决此事。本院经审理认定事实如下：2016年4月28日，原、被告双方签订《标准厂房租赁合同》，约定：原告晏家建设公司将位于重庆市长寿区晏家工业园内C5/02地块第6幢面积为1945.96平方米的轻钢结构标准厂房出租给被告尚言吉公司使用；租赁期限为2016年5月1日至2018年4月30日；租金标准为10元每月厂房租金为19459.6元，物业管理费标准为1元/平方米.月，即每月厂房物业管理费1945.96元；厂房租金及物业管理费实行按月提前支付方式；被告尚言吉公司应在签署本协议后10个日历天缴纳2016年5月厂房租金、物业管理费合计21405.56元；以后于每个月末前10个日历天内缴清下一月的厂房租金、物业管理费合计21405.56元。被告尚言吉公司须按实足额缴清全部费用，包括但不限于厂房租赁保证金、厂房租金、物业管理费等等；否则，除全部缴清外，被告尚言吉公司每逾期1个日历天须额外向原告晏家建设公司缴清当期当天厂房租金作为资金占用费至全部费用付清日止。被告尚言吉公司逾期30个日历天未足额缴清费用，经原告晏家建设公司书面提醒后5个日历天内仍未缴纳的，视为被告尚言吉公司无力履行合同，原告晏家建设公司不退还被告尚言吉公司已缴纳的厂房使用保证金，并有权单方面提前解除合同，有权对该厂房重新安排使用，且被告尚言吉公司自行承担由此而造成的一切法律经济责任；除原告晏家建设公司书面同意被告尚言吉公司续租外，被告尚言吉公司应在本合同租期届满后5个日历天内补办续租合同、或交还厂房，未经原告晏家建设公司书面同意逾期补办续租合同、或交还房屋的，除原告晏家建设公司有权不退还被告尚言吉公司厂房使用保证金外，被告尚言吉公司除全额缴清厂房租金、物业管理费等外，被告尚言吉公司每逾期1个日历天须额外向原告晏家建设公司支付当期当天厂房租金的2倍作为逾期租赁费，且本合同除本条特别约定外其他约定继续对被告尚言吉公司生效，至被告尚言吉公司缴清全部费用并交还房屋（或补办续租合同）之日止。前述租赁合同签订后，原告晏家建设公司按约将租赁厂房交付被告尚言吉公司使用，但被告尚言吉公司未按合同约定足额向原告晏家建设公司交付厂房租金、物业管理费。截至2017年4月30日，被告尚言吉公司共计欠付原告晏家建设公司厂房租金、物业管理费共计256866.72元。2017年2月14日，原告晏家建设公司向被告尚言吉公司寄送《律师函》，要求被告尚言吉公司在限期内结清所欠的厂房租金、物业管理费以及逾期付款所产生的利息、违约金。被告尚言吉公司接到该《律师函》后仍未履行付款义务。原告晏家建设公司遂诉至本院。本院于2017年5月2日向被告尚言吉公司送达原告晏家建设公司的起诉状副本。另，原告晏家建设公司于2017年4月18日向本院提出财产保全申请，请求保全被告尚言吉公司所有的价值680000元的财产。本院已经作出（2017）渝0115财保49号民事裁定书，准予了原告晏家建设公司的诉前财产保全申请。原告晏家建设公司缴纳了案件保全申请费3920元。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，原告晏家建设公司与被告尚言吉公司签订的厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照租赁合同约定享受权利，履行义务。原告晏家建设公司依照租赁合同约定向被告尚言吉公司交付房屋，被告尚言吉公司应当依约向原告晏家建设公司缴纳租金。被告尚言吉公司自租赁房屋以来未向原告晏家建设公司缴纳租金，其行为已构成违约，原告晏家建设公司请求解除双方之间的租赁合同关系，符合租赁合同约定，本院予以支持。本院于2017年5月2日向被告尚言吉公司送达原告晏家建设公司的起诉状副本，即原告晏家建设公司要求解除租赁合同关系的意思表示于2017年5月2日到达被告尚言吉公司，故本院认定原告晏家建设公司与被告尚言吉公司之间的租赁合同关系即日起解除。被告尚言吉公司应向原告晏家建设公司支付2012年4月26日至2017年5月1日期间的厂房租金、物业管理费，即被告尚言吉公司应向原告晏家建设公司支付厂房租金、物业管理费共计257580.24元（256866.72元+21405.56元/月÷30天×1天）。现原告晏家建设公司要求被告尚言吉公司支付租金。物业管理费256866.72元，系其真实意思表示，本院予以确认。按照2016年4月28日《标准厂房租赁合同》约定，租赁期间，被告尚言吉公司逾期缴纳厂房租金、物业管理费，则每逾期1个日历天须额外向原告晏家建设公司缴清当期当天厂房租金作为资金占用费至全部费用付清日止。被告尚言吉公司辩称，原告晏家建设公司主张的资金占用损失计算标准过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述法律规定，本院认为2016年4月28日《标准厂房租赁合同》约定的逾期支付厂房租金、物业管理费的资金占用损失费用计算标准过高，本院认为应调整为中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算为宜。根据原、被告双方签订的租赁合同的约定，被告尚言吉公司至迟应于2016年5月8日缴纳2016年5月的厂房租金、物业管理费21405.56元，于2016年5月31日缴纳2016年6月的厂房租金、物业管理费21405.56元，于2016年6月30日缴纳2016年7月的厂房租金、物业管理费21405.56元，于2016年7月31日缴纳2016年8月的厂房租金、物业管理费21405.56元，于2016年8月31日缴纳2016年9月的厂房租金、物业管理费21405.56元，于2016年9月30日缴纳2016年10月的厂房租金、物业管理费21405.56元，于2016年10月31日缴纳2016年11月的厂房租金、物业管理费21405.56元，于2016年11月30日缴纳2016年12月的厂房租金、物业管理费21405.56元，于2016年12月31日缴纳2017年1月的厂房租金、物业管理费21405.56元，于2017年1月31日缴纳2017年2月的厂房租金、物业管理费21405.56元，于2017年2月28日缴纳2017年3月的厂房租金、物业管理费21405.56元，于2017年3月31日缴纳2017年4月的厂房租金、物业管理费21405.56元，于2017年4月30日缴纳2017年5月1日的厂房租金、物业管理费713.52元。综上，被告尚言吉公司应以当期应付租金、物业管理费为基数自应付日次日起按照按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准支付资金占用损失。《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告晏家建设公司与被告尚言吉公司之间的租赁合同关系已依法解除，故原告晏家建设公司要求被告尚言吉公司腾退位于重庆市长寿区晏家工业园区第6幢房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。租赁合同解除后，被告尚言吉公司负有腾房义务，但其现在仍实际使用租赁的房屋，其应向原告晏家建设公司赔偿租赁房屋被占用使用的相应损失。原告晏家建设公司要求被告尚言吉公司参照租赁合同约定的租金标准19459.6元/月支付逾期腾房的房屋使用费用至实际腾退、搬离之日止，本院予以支持。按照2016年4月28日《标准厂房租赁合同》约定，被告尚言吉公司负有交还厂房义务时，若被告尚言吉公司逾期交还房屋，除全额缴清厂房租金、物业管理费外，则每逾期1天须额外向原告晏家建设公司支付当期厂房租金的2倍作为逾期交付厂房的违约金或逾期租赁费。原告晏家建设公司要求被告尚言吉公司支付逾期交付厂房的房屋使用费外，还应支付逾期交付厂房的逾期租赁费。本院认为，原、被告双方在租赁合同中约定的逾期腾房违约金或逾期租赁费的内容实质系为惩罚被告尚言吉公司逾期腾房而约定的违约条款，该两笔费用均属于违约金性质，而租赁合同约定的逾期腾房违约金或逾期租赁费均按照当期当天的厂房租金的二倍予以计算，该计算标准过分高于被告尚言吉公司逾期腾房所造成的实际损失。本院认为应以合同约定的厂房租金标准确定逾期腾房的违约损失，且本院已确认被告尚言吉公司应参照租赁合同约定的租金标准19459.6元/月支付逾期腾房的房屋使用费，故再以逾期腾房的房屋占有使用费用的30%为标准确定逾期腾房的逾期租赁费，更为合理，即被告尚言吉公司应按5837.88元/月（19459.6元/月×30%）支付逾期交付厂房的逾期租赁费。原告晏家建设公司要求被告尚言吉公司承担诉前保全的申请费3920元，该费用系原告尚言吉公司为实现债权而产生的费用，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司与被告重庆尚言吉商贸有限公司于2016年4月28日签订的《标准厂房租赁合同》于2017年5月2日起解除；被告重庆尚言吉商贸有限公司于本判决生效后10日内腾退位于重庆市长寿区晏家工业园区第6幢房屋；被告重庆尚言吉商贸有限公司自2017年5月2日起按19459.6元/月的标准向原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司支付房屋使用费至腾退房屋之日止，并自2017年5月2日起按5837.88元/月的标准向原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司支付逾期租赁费至腾退房屋之日止；四、被告重庆尚言吉商贸有限公司于本判决生效后10日内支付原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司租金、物业管理费共计256866.72元并支付逾期付款的资金占用损失（其中以21405.56元为基数自2016年5月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告晏家建设公司支付资金占用损失至付清日止；以21405.56元为基数自2016年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告晏家建设公司支付资金占用损失至付清日止；以21405.56元为基数自2016年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告晏家建设公司支付资金占用损失至付清日止；以21405.56元为基数自2016年8月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告晏家建设公司支付资金占用损失至付清日止；以21405.56元为基数自2016年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告晏家建设公司支付资金占用损失至付清日止；以21405.56元为基数自2016年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告晏家建设公司支付资金占用损失至付清日止；以21405.56元为基数自2016年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告晏家建设公司支付资金占用损失至付清日止；以21405.56元为基数自2016年12月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告晏家建设公司支付资金占用损失至付清日止；以21405.56元为基数自2017年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告晏家建设公司支付资金占用损失至付清日止；以21405.56元为基数自2017年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告晏家建设公司支付资金占用损失至付清日止；以21405.56元为基数自2017年3月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告晏家建设公司支付资金占用损失至付清日止；以21405.56元为基数自2017年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告晏家建设公司支付资金占用损失至付清日止；以713.52元为基数自2017年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向原告晏家建设公司支付资金占用损失至付清日止）；五、驳回原告重庆市晏家工业园区建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2827元，保全费3920元，由被告重庆尚言吉商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陶璐二〇一七年七月二十日书记员  龙欢