湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终2027号
上诉人（原审被告）：钱振强，男，1995年5月5号出生，汉族，身份证住址：武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：陈德芳，湖北山河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张浪，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李达，男，1983年1月5日出生，汉族，住址：武汉市武昌区，现住址：深圳市南山区。
委托诉讼代理人：易飞，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
原审第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。
法定代表人：高凡春，该公司经理。
上诉人钱振强因与被上诉人李达、原审第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。
钱振强上诉请求：一审判决的违约金过高，请求二审予以改判，赔偿应当以被上诉人的实际损失为准，主要是担保的费用、律师费、案件费、交通费，总计5万元左右。
李达辩称，一审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。合同约定的违约金并未高于实际损失。在签订合同后，房价出现了大幅增长，签订合同时是每平方米1.5万元，上诉人提出不愿意卖房时，房价涨到了每平米2.1万元左右，合同已经履行到了关键阶段，如果完成过户，我方的增值有98万元，合同约定的违约金没有超过实际损失的30%。如果上诉人觉得过高，有义务举证，但上诉人一审时没有对此举出任何证据。
搜房经纪公司未到庭参加诉讼。
李达向一审法院起诉请求：1.判令解除李达、钱振强签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；2.判令钱振强向李达返还购房定金人民币5万元，并向李达支付违约金人民39.8万元；3、判令由钱振强承担李达履行买卖合同向第三人支付的居间服务费、搜房综合保障服务费、按揭担保费及代收揭评估费共计人民币22944元；4、判令钱振强承担李达在签订、履行房屋买卖合同过程中所支出的交通费用5742.5元；5、判令钱振强承担李达购买的家具不能按时放入诉争房屋造成的保管费2000元；6、判令钱振强承担李达的律师费用2.1万元。
一审法院认定事实：2016年3月13日，乙方李达与甲方钱振强签订编号为湖113161919号《武汉市存量房屋买卖合同》、附件一《卖房承诺函》、附件二《购房承诺函》。《合同》约定：乙方李达向甲方钱振强购买武汉东湖开发区金地华公馆第2幢2单元18层4号房，总房价款为199万元，约定乙方应于合同签订当日向甲方支付购房定金5万元，付款方式为贷款，《合同》第八条权属转移登记（一）：若甲乙双方采取贷款方式支付房款的，甲乙双方最晚应于贷款审批通过之日起60个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）：因一方原因致使守约方未能在本条第一款约定的时间内完成房屋所有权转移手续，经守约方催告后15日内仍不履行的，守约方有权单方面解除合同。如守约方选择解除合同的，适用本合同的第十条的约定。第九条违约条款：甲方逾期超过10日，乙方有权单方面解除合同。乙方选择解除合同，适用本合同第十条第二款的约定。第十条合同解除条款（二）：如乙方按照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。2016年3月13日，李达（甲方）与搜房经纪公司（乙方）签订编号WH居间20160311D021《综合保障服务协议》，约定：甲方通过乙方居间介绍成交存量房屋，成交的房屋地址为武汉东湖开发区金地华公馆第2幢2单元18层4号房；保障服务费为交易房屋成交总价的0.5%，即9950元整；保障服务费支付时间为甲方于签署本协议当日支付。2016年3月13日，李达支付钱振武15500元，然后通过中国银行账户（借记卡60×××96）向钱振武账号（卡号62×××72）转款2万元；同年3月14日李达再次通过上述账户向钱振武同一账户转款14500元。2016年3月13日钱振强出具《收据》，载明：“今收到买受人李达支付的购买位于武汉东湖开发区金地华公馆第2幢2单元18层4号房的房屋购房定金人民币5万元。付款人李达（签名、捺印），收款人钱振武（签名、捺印）、钱振强（签名）。”2016年3月13日，李达通过中国银行易宝支付账户（卡号62×××722772）向搜房二手房集团转账19900元，其中包括居间服务9950元，综合保障金9950元。搜房经纪公司在庭审中确认收到该款项。2016年5月17日，中华人民共和国驻洛杉矶总领事馆出具（2016）洛领公字第0001916号《公证书》，载明：“兹证明钱振强（男，1995年5月5日）于2016年5月17日来到我馆，在前面的委托书上签名。”并附上《委托书》。该《委托书》载明：“现委托钱振武为我的代理人，并以我的名义办理以下事项：本人现就位于单元××室（建筑面积：127.77平方米，房屋所有权证号鄂（2016）武汉市东开不动产权第0006140号。1、代为偿还银行贷款，并代领他项权证及结清证明，办理抵押注册手续；2、完成前一项事宜后代为出售上述房屋，代收售房款；3、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续；4、配合买方办理银行贷款面签手续；5、配合买方办理水、电、天然气、物业等交接手续；6、代为办理上述房屋的产证。”同时表明代理人有权转委托；委托期限自2016年5月17日至2017年5月17日。2016年6月6日，李达对中国建设银行武汉省直支行的《中国建设银行个人住房贷款申请人面谈记录表》中的各项内容予以声明：“以上各项内容全部真实、完整，本人愿意承担因内容虚假、不完整所引致的一切法律责任”。共同申请人签名：李达、胡生迪，均予以捺印。同日钱振强在对《中国建设银行个人再交易住房贷款售房个人面谈记录表》中各项内容予以声明：“以上各项内容全部真实、完整，本人愿意承担因内容虚假、不完整所引致的一切法律责任。”售房人签名：钱振强，钱振武代捺印。该行贷前调查人员声明：“2016年6月6日，本人与共同申请人，售房人进行了面谈，并如实记录了面谈的有关情况，本人对面谈记录的真实性负责。”2016年7月11日该行出具“房易安”开户回单，载明：“买方名称李达买方账号62×××37，卖方名称钱振武，资金划转账户62×××74，交易房产地址东湖开发区金地华公馆2栋2单元18层04号室，监管模式银行住房资金账户模式，监管金额163万元。”2016年7月20日该行出具《中国建设银行个人住房贷款业务调查申报审批表》，载明：“同意给予借款人李达中长期个人商品再交易住房贷款，金额153万元，期限360月。意见文字描述：审批意见为同意。”另外，该行出具《房产交易首付预付余额确认单》，载明：“今所购钱振强（身份证号）位于东湖××技术开发区××公馆××单元××室房屋，拟预付房屋首付款人民币46万元。预付人：李达、胡生迪，预收人：钱振武，均签名捺印。”2016年8月7日，李达与钱振强委托代理人钱振武电话沟通，钱振武表示已经确定不卖涉案的房屋了。2016年9月22日，李达通过顺丰快递向钱振强及委托代理人钱振武邮寄《催告函》，表明：“因你方公开出售于武汉市东湖开发区金地华公馆第2幢2单元1804室产，2016年3月13日，我方与你方在搜房经纪公司签订了《武汉市存量房屋买卖合同》，在该合同签订后履行过程中，我方已严格按照合同约定向你方支付了购房定金，同时，为催促你方积极履行合同，居间方于2016年7月6日向你方发催告函，要求你方积极履行该合同的约定，于2016年7月22日前确认办理过户时间，你方表示拒绝。该合同约定的银行贷款于2016年7月20日审批通过后，我方也多次电话联系你方，要求你方积极配合办理房屋权属转移登记手续，但你方却表示房屋不卖我方了。现我方再次催告你方，望你方在收到本催告函之日起15日内积极配合到房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如你方仍拒绝配合办理，我方将依据双方合同约定及相关法律规定，追究你方的全部法律责任。”2016年10月8日上午11:53显示该份快递签字签收。此后钱振强对李达的函告要求未予回应，为此李达提起诉讼。
另查明，李达于2016年10月9日与上海建纬（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，该所指派易飞律师为其与钱振强房屋买卖合同纠纷案的诉讼代理人参与案件的代理活动。该所于2017年2月10日出具《情况证明》，表明李达支付了代理费2.1万元，该所为其开具了发票号为N011023298的湖北增值税普通发票。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同履行过程中，一方当事人拒不履行合同约定义务，致使合同履行不能而引起的房屋买卖合同纠纷。当事人争议的焦点为：
1、《武汉市存量房屋买卖合同》是否合法有效。
依照《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，李达李达与钱振强钱振强签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，虽然签订《合同》时钱振强并未委托授权钱振武，但其后出具了经过公证的《委托书》，承诺授权委托钱振武为其处理售房事宜；且代理人钱振武与李达共同参与办理了银行贷款的面签审核，应视为钱振强对代理人钱振武签订《合同》代理行为的追认。故应认定上述合同有效，对于钱振强辩称合同无效的意见，不予采纳。
2、《武汉市存量房屋买卖合同》应否予以解除。
依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，《武汉市存量房屋买卖合同》系李达与钱振强签订的，《综合服务保障协议》系李达与搜房经纪公司签订的，李达关于解除合同的诉讼请求表述为“解除原、被告间的《武汉市存量房屋买卖合同》”，故李达的诉请应限于双方间的《合同》约定。虽然双方《合同》签订时钱振强未提交委托书授权钱振武，但钱振强代理人钱振武在双方签订《合同》后取得了钱振强公证《委托书》的授权，且实际参加办理银行贷款面签行为，应视为具有代理权限。其明确表示拒绝履行出售房屋的合同义务，导致李达购买房屋的合同目的无法实现，故双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》应予解除。
3、钱振强的行为是否构成违约，如何承担违约责任。
本案中，双方签订《合同》的内容未违反法律及行政法规的强制规定，《合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。《合同》签订后，李达按《合同》约定支付定金5万元，《合同》履行过程中又向搜房经纪公司支付保障服务费9950元、佣金9950元。双方在约定的期间办理了银行贷款面签，李达通过了贷款资格审核。但此后钱振强表示不出售房屋，导致《合同》履行不能，李达购买房屋的目的无法实现，钱振强的行为违反了诚实信用原则，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。依据双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》第九条、第十条、第十二条的规定，违约方应于5个工作日内将收取的全部付款返还，并按照房屋成交总价的20%支付违约金，房屋交易过程中发生的各项费用的损失、律师费均应由违约方承担。钱振强认为违约金过高，但没有提供证据证明，对其辩称意见，不予采纳。综合考虑本案中《合同》约定的违约条款、《合同》签订之后房价上涨情况等因素，一审法院认为，钱振强钱振强应按照其与李达签订《武汉市存量房屋买卖合同》的约定，向李达支付违约金39.8万元（199万元×20%）。李达提交的证据虽能证明居间服务费、综合保障服务费、律师费已实际发生，但因李达所主张的违约金39.8万元足以弥补其上述两项经济损失，故对李达要求钱振强承担综合保障费、按揭担保费、评估费、律师费的诉讼请求，不予支持。李达要求钱振强支付交通费、家具保管费的诉讼请求，未能提供有效证据证明，对此不予支持。另，本案证据证实李达向钱振强支付定金5万元，《合同》解除后，钱振强应向李达返还该定金。
一审判决：一、解除李达与钱振强2016年3月13日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；二、钱振强于本判决生效之日后十五日内返还李达李达购房定金5万元，并支付违约金39.8万元；三、驳回李达其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8796元（均由李达预缴），由钱振强负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案的焦点是：一审判决的违约金是否过高。
本院认为，双方签订合同后，上诉人主动提出终止合同，也愿意适当赔偿对方的损失，故本案的违约方在上诉人。违约就应当承担相应的责任。现双方当事人在合同中约定了承担责任的方式，即承担总合同价的20%，这虽然有合同依据，但是考虑到被上诉人的实际损失状况，结合本案的具体情形，该约定明显偏高，本院酌定上诉人退还被上诉人5万元定金，另赔偿被上诉人30万元。
综上所述，钱振强的上诉请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5733号民事判决第一项；
二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5733号民事判决第二项、第三项；
三、自本判决生效之日起十五日内，钱振强返还李达购房定金5万元，并支付违约金30万元；
四、驳回李达其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8796元，由钱振强负担2635元，李达负担6161元。二审案件受理费7270元，由钱振强负担1791元，李达负担5479元。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一八年四月十日
书记员 宋 飞