重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终1151号
上诉人（原审被告）钟良文。
上诉人（原审被告）钟珊珊。
两上诉人共同委托代理人朱颖颖，重庆志和智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆华宇物业服务有限公司，住所地：重庆市渝北区泰山大道东段118-6号。
法定代表人刘妮娅，职务董事长。
委托代理人吴斌，重庆百晟律师事务所律师。
委托代理人林鹏，重庆百晟律师事务所实习律师。
上诉人钟良文、钟珊珊与被上诉人重庆华宇物业服务有限公司（以下简称华宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院于2015年10月30日作出的（2015）九法民初字第07855号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：钟良文、钟珊珊系重庆市九龙坡区南华街810号华宇花园小区X号房屋业主。2001年1月1日，华宇物业公司与华宇花园小区的开发商重庆华宇物业（集团）有限公司签订物业管理委托合同，约定由华宇物业公司为华宇花园小区提供物业服务，合同期限为2001年1月1日至2003年12月31日或到该小区成立业主委员会止。收费标准经物价部门审核，确定为住宅0.65元／平方米.月（含物业管理费0.45元／平方米.月及电梯费0.2元／平方米.月）。自此华宇物业公司作为华宇花园小区的物业服务公司，向华宇花园小区提供了物管服务。
后华宇花园小区曾成立有业主委员会，但业委会未与华宇物业公司签订新的物管合同，原物管合同继续履行。2010年10月，华宇物业公司以服务成本增加为由，提出增涨物管费标准。因业主委员会内部就是否同意华宇物业公司涨价等事宜产生分歧，业主委员会随之解散。因业主人数众多无法召开业主大会，华宇物业公司采取了制作业主意见征集表上门找业主签字的方式征集业主意见，之后以取得了专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主的同意为由，决定自2011年1月1日起按0.9元／平方米.月的标准收取物管费。钟良文、钟珊珊因不认可华宇物业公司的涨价行为，未向华宇物业公司缴纳2011年11月1日至2015年4月30日期间的物管费。钟良文、钟珊珊在庭审中陈述，业委会解散后小区内业主分成两派，一方同意华宇物业公司的涨价要求，一方不同意。后华宇物业公司按照不合法的方式制作了业主签字表并要求业主按照0.9元的标准缴费，因钟良文、钟珊珊认为程序不合法，故一直拒绝按照此标准缴费。
本案在审理中，双方确认小区内共有987户业主。华宇物业公司为证明其涨价程序合法，提供有业主签字同意涨价的业主意见征求表。根据华宇物业公司所提供的业主意见征求表，其主张共计征求到552户业主意见，其中14户不同意涨价，548户同意涨价，其中华宇物业公司确认有10户重复，实际同意涨价户数为538户。
钟良文、钟珊珊首先对华宇物业公司上门征求意见的方式不认可，认为按照法律规定应召开业主大会决定物管费涨价事宜，同时对华宇物业公司所提交的意见征集表意见为：非本人签名的有38户，门牌号错误及签名字迹不同应作废的共计9户，不同意涨价的为18户，房号重复的为10户，签名无法辨认的1户，业主未投票和未签名的2户，另对于一个业主拥有几套房屋的情况，钟良文、钟珊珊认为应只按一户计算，故该情形有44户，仅应计16户，剔除28户，故应剔除的总数为106户，华宇物业公司所取得的有效同意数仅为436户（仅表示无明显瑕疵，不代表认可其效力），未达到总户数的50%。钟良文、钟珊珊提供华宇花园小区业主签名核实调查表及房屋产权信息查询档案等证据，以证明存在非本人签名（冒签、代签）的情况。其中华宇花园小区业主签名核实调查表由钟良文、钟珊珊在审理过程中制作，上有业主签名字样，房屋产权信息查询档案显示部分房屋业主登记信息与对应的华宇物业公司提供的意见征求表中业主不符。钟良文、钟珊珊在庭审中申请证人胡某出庭作证，证人称：其系华宇花园小区业主，华宇物业公司所提交的签名表中所对应的业主签字非其本人所签，不认可华宇物业公司的涨价行为。华宇物业公司认为钟良文、钟珊珊所提供的证据不能达到其证明目的。华宇物业公司对钟良文、钟珊珊所提出的38户非本人签名应剔除、一个业主有几套房屋只能按一户计算及门牌号错误等应剔除均不予认可，认为一个业主有几套房屋应按房屋产权数计算户数，一个产权代表一户，对其它情形，认为钟良文、钟珊珊未提供证据证明。
本案在审理过程中，华宇花园小区所在的重庆市九龙坡区石桥铺街道办事处社区建设科及重庆市九龙坡区石桥铺街道石杨路第一社区居民委员会出具情况说明：关于2010年九龙坡区华宇花园小区选择物业服务企业和调整物业收费的问题，当时街道办事处和居委会因接到小区业主和前期物业服务企业华宇物业的情况反映，曾组织小区业委会和前期物业管理公司召开会议商议处理方法，并商议由重庆华宇物业负责向华宇花园业主进行《业主意见征集调查》，按照调查结果决定华宇物业的去留和物管费的收取标准。在意见征集过程中街道和居委会依法对业主意见征集调查工作进行了监督，并由华宇物业将征集调查内容和调查结果向街道办事处进行了汇报和备案。
钟良文、钟珊珊在审理过程中对华宇物业公司诉讼请求的诉讼时效提出异议，认为华宇物业公司未进行过催费。对此华宇物业公司陈述，钟良文、钟珊珊等少部分业主不同意涨价，拒绝按照0.9元的标准缴纳物管费，但是华宇物业公司一直有进行书面和口头的催收，华宇物业公司提供2014年11月催收函邮件回执及邮件投递情况查询记录一份，证明其于2014年11月进行过书面催收。该催收邮件的收件人（钟良文、钟珊珊）地址为华宇花园小区5-15-1号房。钟良文、钟珊珊对证据的真实性不予认可。提供2013年9月5日催费通知书及现场照片一份，证明2013年9月曾以将催费通知书贴在钟良文、钟珊珊门上的方式进行催收。钟良文、钟珊珊对该证据真实性不予认可，并认为不能达到华宇物业公司的证明目的。
另，钟良文、钟珊珊在庭审中提交《徐星玉信访事项程序性受理告知书》一份，信访人为徐星玉，信访事件为2015年1月。信访事项为反映小区物管公司因未涨成物管费就拒绝收小区水电费，用停水停电方式让小区缴纳物管费。
另，华宇物业公司主张在通过涨价决定后华宇花园小区第一个月自愿缴费率即达到70%，至今以来自愿缴费率达到90%以上，并提供物管费收取清单明细表一组及收费存根联一组，证明上述情形。钟良文、钟珊珊认为该组证据为华宇物业公司单方制作，无法证明客观事实。
另，钟良文、钟珊珊提供照片一组，证明华宇物业公司所提供的物管服务在卫生、安保等方面存在瑕疵。华宇物业公司认为钟良文、钟珊珊所提供的证据不能达到其证明目的。
一审法院认为，首先对华宇物业公司的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题，根据双方陈述，2010年10月因对是否同意华宇物业公司涨价产生意见分歧，小区业主委员会解散。2011年1月起华宇物业公司通知小区业主物管费上涨，钟良文、钟珊珊等部分业主不认可其涨价行为，并至今拒绝交费。以上事实可证明在涨价当时，华宇物业公司要求钟良文、钟珊珊交费的意思表示是到达钟良文、钟珊珊了的。华宇物业公司也提供了证据证明其在2013年9月及2014年11月进行了催收。通过查明事实及双方当事人陈述可以推定，在华宇物业公司决定涨价后至今，钟良文、钟珊珊是持续知道华宇物业公司要求其按0.9元／平方米.月的标准缴纳物管费的，并且钟良文、钟珊珊在华宇物业公司的要求下拒绝按此标准缴费。若认定华宇物业公司在此期间内未向钟良文、钟珊珊主张权利，明显不符合常理。一审法院认定华宇物业公司有关2011年1月以后物业管理费的诉讼请求未过诉讼时效。但对于2010年12月份之前共计9个月的物业管理费的诉讼请求，华宇物业公司确无证据证明过在两年内向钟良文、钟珊珊催收该部分费用，依法承担举证不能的不利责任，一审法院认定已过诉讼时效。
对华宇物业公司以上门找业主签字征求意见的形式通过涨价决定是否符合法律规定的问题，一审法院认为，根据街道和社区的情况说明证明，街道和社区对华宇物业公司所进行的意见征求过程进行了监督，之后也进行了备案。在小区委员会因为意见分歧而解散、业主人数众多难以组织起业主大会的的情况下，华宇物业公司采取其它变通方式征询业主客观意见以通过应由业主投票决定的事项，且整个过程由街道和社区进行了监督和备案，并不违反法律强制规定。对通过该方式所形成的能反映业主真实意思表示的业主决议应予尊重。
在对同意与否的票数的统计上，双方的分歧主要在于一个主体拥有多个房屋产权应当如何计算其投票权以及部分业主投票是否为本人签字的问题。对第一个问题，《重庆市物业管理条例》第十七条规定，业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。根据此规定，一人在小区内拥有多个产权的，按其权证数享有多个投票权，故钟良文、钟珊珊要求对该情形剔除28户赞成票的理由不能成立。
钟良文、钟珊珊提出非本人签名的有38户，但除了胡先国、韩轩淑、证人胡某陈述非本人签名外，对其它户钟良文、钟珊珊提供的其自行制作的《签名核实表》并不能证明非本人所签，另提供的房屋业主登记信息也仅能证明现在的业主产权登记情况，不能证明当时的产权情况，不能证明当时系华宇物业公司找与业主不相干的人员代签。故钟良文、钟珊珊主张38户非本人所签中即使胡先国及韩轩淑、证人胡某陈述真实，也仅能剔除该3户。
故在此基础上，华宇物业公司所取得的符合法律规定的业主同意涨价的签名达到了987户总业主数量的50%以上。华宇物业公司根据过半数业主的签名所进行的涨价决定不违反法律强制规定。且通过华宇物业公司所提供的证据可证明在涨价决定后，华宇花园小区的大多数业主均按0.9元的标准向华宇物业公司缴纳了物管费。该客观事实可反映出小区内大多数业主是认可华宇物业公司的涨价行为的。另按目前物管行业一般收费标准衡量，0.9元／平方米.月的标准在价格上也较为合理。综上，对华宇物业公司要求钟良文、钟珊珊按0.9元／平方米.月的标准支付物管费的诉讼请求应予支持。
经计算，钟良文、钟珊珊拖欠2011年11月1日至2015年4月30日共计52个月的物业管理费8036.40元，无正当理由，应立即向华宇物业公司缴纳。对华宇物业公司所主张的2010年4月至2010年12月期间的物业管理费，一审法院不予支持。对违约金，因钟良文、钟珊珊非恶意拖欠，一审法院不予支持。遂判决：一、钟良文、钟珊珊于本判决生效后十五日内向重庆华宇物业服务有限公司支付物业服务费8036.4元。二、驳回重庆华宇物业服务有限公司的其它诉讼请求。
上诉人钟良文、钟珊珊提起上诉称：一审法院适用法律错误，对于同一个买受人拥有一个以上专有部分的，应当适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，按一人计算。因此应当剔除28户赞成票。被上诉人征集到的业主意见总数应为542户，而非一审判决认定的552户，在扣除应剔除的票数后，同意涨价的票数未超过业主总数的50%。被上诉人提供的收费存根联不能证明大部分业主按0.9元的标准缴纳了物管费，收费存根联未显示收费标准及缴费业主专有的建筑面积。一审关于诉讼时效的认定错误，被上诉人用停水停电的催收方式违法并违背公序良俗，该催收不能中断诉讼时效。被上诉人的证据不能证明其在2013年9月及2014年11月进行了催收。
被上诉人答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。小区的收费率在不含商业门面的情况下是71.23%，含商业门面是81.46%。同意涨价的户数为548户，在剔除法律规定应当扣除的票数外，同意涨价的超过了50%。
本院二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，华宇物业公司自2001年起为华宇花园小区提供了物业服务，小区业主应当缴纳物业费用。对于缴费的标准问题，华宇物业公司因服务成本增加，在街道和居委会监督的情况下采取了制作业主意见征集表的方式征求业主意见，现上诉人认为其征求意见未取得小区业主50%以上的同意。本院经审查后认为，根据华宇物业公司提供的业主意见征求表，其共计征求到538户同意涨价的票数，其中有28户是一个业主拥有几套房屋的情况，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。故该28户不应当计算票数，上诉人的该上诉理由成立，本院予以采信。但在扣除胡先国、韩轩淑、胡某3户的情况下，华宇物业所取得的符合法律规定的业主同意涨价的签名达到了987户总业主数量的50%以上。华宇物业公司的涨价决定不违反法律强制性规定。在涨价后，华宇物业公司举示了物管费收取清单明细表及收费存根联等证据证明华宇花园小区的大多数业主按0.9元的标准缴纳了物管费，上诉人对此提出异议但并未举示相反的证据予以佐证。由此可知，华宇花园小区的大多数业主已通过实际缴费的方式认可了华宇物业公司的涨价行为。至于上诉人提到的本案诉讼时效的问题，一审论述详细正确，本院不再赘述并予以确认。另，对于上诉人提到的华宇物业公司通过停水停电的方式催收物业费的问题，上诉人并未举示充分证据予以佐证，本院对此无法确认。物业服务合同的履行情况与业主的生活息息相关，在履行过程中不仅要符合法律规定及合同约定，也需要双方的互相理解支持，本院建议华宇物业公司本着有则改之、无则加勉的态度，更好的为小区业主服务。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律不当但判决结果正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钟良文、钟珊珊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周海燕
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 杨 静