山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第679号
上诉人（原审被告）曹国栋，居民。
被上诉人（原审原告）徐洋，城镇居民。
上诉人曹国栋因房屋租赁合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2013）新民初字第5493号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告租赁的房屋是被告曹国栋在承包原新泰市蔡家庄村委的土地上建设的，至今未取得房屋权属证。2013年01月01日，原告租赁被告的该房屋从事早点生意，双方口头约定租赁期限为一年，自2013年01月01日起至2013年12月31日止，租金人民币4000元。原告支付房租费，被告交付了房屋。以上事实原被告均认可。原告主张因新泰市创建卫生城市，被告提供的院落及房屋达不到卫生标准，新泰市青云街道银河社区居委会与被告协商不成的情况下，2013年08月04日，该社区居委会将被告的整个院落用围墙围住。在此情况下，原告无法经营，只能搬出租赁的房屋，原告使用期未满，要求被告返还剩余租金人民币1625元，并赔偿搬家损失人民币560元。被告主张已履行了出租人的全部义务，不存在违约行为。原告租赁的房屋被围墙围住不是被告所为，原告应向侵权人主张权利。原告搬出被告不知情，不应要求被告返还租金，并赔偿损失。原告提供2013年8月5日，租赁的院落被围墙围住的照片证明原告于2013年8月4日搬出，8月5日院落被围墙围住。被告认可照片中被围墙围住的是被告的院落，主张该行为不是被告所为，且原告什么时间搬出被告不知情。庭审中，被告申请追加侵权人为被告参加诉讼并提起反诉要求原告返还房屋，赔偿损失。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告提供的土地使用费（税）收据不能证实被告建设的房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，原被告之间的房屋租赁合同系无效合同。合同无效，因合同取得的财产，应予返还。原告提供照片证实搬出时间是2013年8月4日，8月5日院落被围墙围住，被告认可照片内容，主张对原告的搬出时间不知情，但未提供反驳的相反证据，认定原告搬出时间是2013年8月4日，被告的院落被围墙围住的时间是2013年8月5日。原告于2013年8月5日起无法再使用原告的房屋。原告请求参照合同约定的租金标准返还房屋占有使用费，原审法院予以支持。被告收取原告12个月的房屋使用费人民币4000元，每月的房屋占有使用费为人民币333元。原告于2013年1月1日起使用，2013年8月4日搬出，使用七个月零四天，被告应返还原告已支付的房屋占有使用费人民币1625元（11.10元／天）。房屋租赁无效合同，自始没有法律约束力，原告搬出房屋后，应将房屋返还。原告主张2013年8月4日已将房屋返还给被告，被告不认可，原告未提供证据证明。原告在签订房屋租赁合同时应询问被告的房屋是否是取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，同时被告也有义务告知，该租赁合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。原告要求被告赔偿搬家费用，原审法院不予支持。被告申请追加侵权人为被告参加诉讼，因与本案不是同一法律关系，原审法院不予准许，可另行主张权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定：当事人提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。庭审中，被告提出反诉，原审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、被告曹国栋于本判决生效之日起十日内返还原告徐洋房屋占有使用费人民币1625元。二、原告徐洋于本判决生效之日起十日内返还被告曹国栋房屋。三、驳回原告徐洋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告曹国栋负担。
上诉人曹国栋不服原审判决上诉称，一、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人出租给被上诉人的房屋未取得建设工程规划许可证，为违法建筑是错误的。庭审中上诉人提交了新泰市市中办事处土地管理所收取土地使用费的收据和山东省税务局收取土地使用税和房产税的发票，足以证明上诉人出租给被上诉人的房屋建设合法有效。况且出租房屋建设时间早在20世纪80年代中期，而《中华人民共和国城市规划法》1989年12月26日通过，1990年4月1日起施行。况且出租房屋建设时，房屋所在地的蔡家庄仍为农村，尚不在新泰市城市规划范围内。因此，一审法院用后来颁布的法律法规，要求之前早已存在的房屋，要具备建设工程规划许可证，是错误的。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”上诉人出租的房屋建设于20世纪80年代中期，早于《中华人民共和国城市规划法》实施的1990年4月1日，更早于《中华人民共和国城乡规划法》实施的2008年1月1日，况且以上房屋向山东省税务局缴纳了土地使用税和房产税，可见房屋的建设已经过主管部门批准，是合法建筑。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，双方自愿签署，并实际交付履行，是双方真实意思的表示，不违反法律的效力性强制性规定，真实合法有效。上诉人与被上诉人至今未解除房屋租赁合同，被上诉人至今还在使用，应按原合同支付租金。三、一审法院不准许上诉人追加新泰市青云街道办事处银河社区居民委员会为本案被告，不准许上诉人提出反诉，程序违法。上诉人按照法律的规定，在法定时间内按法定的程序向一审法院提交《追加被告申请书》、《民事反诉状》，一审法院无理的不予准许，剥夺了上诉人的诉讼权利。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人徐洋未答辩。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，本案二审期间的主要焦点有两个：一、原审法院认定上诉人曹国栋与被上诉人徐洋就涉案房屋签订的租赁合同无效是否正确；二、原审法院未准许上诉人追加新泰市青云街道办事处银河社区居民委员会为本案被告，不准许上诉人提起反诉，程序是否违法。
关于合同效力问题。上诉人曹国栋出租给被上诉人徐洋的涉案房屋系在租赁的蔡家庄村的土地上的自建房，上诉人曹国栋在一审庭审时对该事实亦予以认可，原审法院告知其提交相应的合法建房手续，但截止一审法庭辩论终结前，上诉人曹国栋始终未能提交，一审法院据此认定以该房屋为标的的租赁合同无效，适用法律并无不当，本院予以维持。
关于程序问题。涉案房屋租赁合同系上诉人曹国栋与被上诉人徐洋签订，被上诉人徐洋根据合同相对性起诉上诉人并无不当，且被上诉人徐洋亦不同意追加新泰市青云街道办事处银河社区居民委员会为本案被告，故原审法院对于上诉人曹国栋的该项请求不予准许并无不当。关于反诉问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案上诉人提起反诉的时间，已超出上述规定的期限，原审法院不予准许亦无不当，本院亦予以维持。上诉人曹国栋对其反诉可另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持；上诉人曹国栋的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人曹国栋负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 刘增凯
二〇一四年九月十五日
书记员 高学茹