安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00562号
上诉人（原审原告）：江玉荣，女，1977年10月25日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省滁州市。
委托代理人：张金文，安徽皖新律师事务所律师。
委托代理人：涂必洲，男，1976年11月24日出生，汉族，个体工商户，系江玉荣丈夫。
上诉人（原审被告）：滁州市泰鑫置业有限公司。
法定代表人：黄劲松，该公司董事长。
委托代理人：武航，男，1986年6月20日出生，回族，该公司员工。
委托代理人：王尚斌，安徽伟诚律师事务所律师。
上诉人滁州市泰鑫置业有限公司（以下简称泰鑫公司）、江玉荣因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2013年10月15日作出的（2013）琅民一初字第00606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人泰鑫公司的委托代理人王尚斌、武航，上诉人江玉荣的委托代理人涂必洲、张金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年9月2日，泰鑫公司作为甲方、江玉荣作为乙方，双方签订了一份《滁州市商品房预售合同》，合同约定江玉荣购买泰鑫公司开发的南谯北路688号（中环国际广场）1层A区单元1029室，面积为68.47平方米，总价款1413014元。合同约定，第十条：“该房屋的交付须符合下列第三种方案所列条件，即该房屋验收合格，甲方承诺在2014年7月18日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面解除合同。”第十一条：“甲方定于2012年7月18日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外”。第十二条：“甲方如未在本合同第十条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。…”第十三条：“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为付清房屋维修基金等应由乙方交纳的费用，并领取该房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用房，甲方应向乙方提供《商业用房质量保证书》和《商业用房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”合同签订后，江玉荣支付了房屋全款1413014元。2012年6月14日，涉案房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。2012年7月12日泰鑫公司以挂号信方式按照双方签订购房合同时的地址向江玉荣邮寄送达了购房户交房通知书，因江玉荣地址变更且电话关机，无法投递，滁州市邮政局函件分局于2012年8月15日作退件处理并出具了证明。江玉荣未去办理房屋交接手续。后因滁州市泰鑫置业有限公司未按合同的约定提供相关资料，房屋一直未进行交接。2012年10月24日滁州市公安消防支队对涉案房屋的消防进行了验收。
原审法院认为：江玉荣与泰鑫公司在平等自愿的基础上签订的商品房预售合同合法有效，合同对房屋交接的条件、违约责任的承担均作了明确的约定，双方应当依约履行。泰鑫公司不能按照合同约定的办理交接手续的日期交付经验收合格的房屋已构成违约，其应当承担违约责任。江玉荣要求泰鑫公司支付违约金的请求合理，本院予以支持。泰鑫公司应自合同约定的交付房屋之日2012年7月18日的第二天起至2012年10月24日消防验收合格之日止，每日按房价款1413014元的万分之三计算，向江玉荣支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，原审判决：一、被告滁州市泰鑫置业有限公司于判决生效后十日内支付原告江玉荣违约金37303元（自2012年7月19日起至2012年10月24日止，每日按房价款1413014元的万分之三计算）；二、驳回原告江玉荣的其他诉讼请求。案件受理费2360元，由原告江玉荣负担1545元，被告滁州市泰鑫置业有限公司负担895元。
江玉荣上诉称：1、一审判决认定涉案房屋通过验收日期明显错误。根据有关法律规定，商品房须经验收合格，才可以交付使用。根据泰鑫公司提供的《工程竣工验收报告》可以看出，该商品房通过竣工验收日期应按滁州市建设工程质量监督站在该报告签署监督验收意见的日期2012年11月15日确定，但一审法院认定为2012年6月14日为竣工合格时间，明显与事实不符；2、一审判决确定的违约金支付期限明显错误。一审判决将违约金的截止期限计算至2012年10月24日不当，该日期仅是公安消防部门对消防的单项验收时间，不符合商品房经验收合格的条件。请求二审法院改判，支持其在一审时的诉讼请求。
泰鑫公司在庭审中辩称：1、江玉荣的上诉请求没有任何事实和法律依据。其公司提供的竣工验收报告，载明的验收时间是2012年6月14日，并且通过竣工验收，该商品房符合双方合同约定的交付条件，工程竣工验收报告中2012年11月15日是报请备案的时间；2、涉案商铺符合合同约定的交付条件，其公司已于2012年7月12日按照合同的约定向江玉荣邮寄交房通知，其公司已按合同约定履行了通知义务，不存在任何违约行为；3、因为沃尔玛超市装修改造，一直到2012年10月24日才通过消防验收，请求驳回江玉荣的上诉请求。
泰鑫公司上诉称：泰鑫公司出售给江玉荣的商铺经滁州市土地房产勘测中心于2012年7月12日勘测，实际建筑面积为69.73平米，该勘测中心已提供了完整的测绘报告，供所有购房者查阅。泰鑫公司于2012年7月12日委托滁州市邮政局函件分局以挂号信方式向江玉荣送达收房通知书，因江玉荣地址变更且电话无法接通，该邮件被退回，故泰鑫公司已按合同约定履行了通知义务。消防工程因“沃尔玛”商场进行二次装修，于2012年10月24日经滁州市公安消防支队验收合格，属不可抗力因素，并不能认定其公司存在违约行为。一审判决由泰鑫公司支付自2012年7月19日起按日万分之三至2012年10月24日违约金37303元，无任何事实与法律依据。请求撤销原判，改判驳回江玉荣的诉讼请求。
江玉荣在庭审辩称：泰鑫公司申请验收的时间是2012年6月12日，最终通过验收时间的是2012年11月15日，而不是2012年6月14日。因泰鑫公司拒绝提供涉案商铺验收的相关手续，故江玉荣不予接受涉案房屋。泰鑫公司迟延交付房屋，构成违约。请求依法驳回泰鑫公司的上诉，支持其上诉请求。
当事人所举证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审查明的事实与一审一致。对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、泰鑫公司是否存在逾期交房的违约行为；2、如泰鑫公司存在违约行为，违约金数额如何确定。
（一）关于泰鑫公司是否存在逾期交房的违约行为问题
本案双方当事人在平等自愿的基础上签订的商品房预售合同合法有效，合同约定了房屋交付的时间、条件及违约金的计算方式等条款，对双方均具有约束力，双方应按照合同的约定履行各自义务。根据双方签订的《商品房预售合同》约定，泰鑫公司应在2012年7月18日前将该涉案房屋交付给江玉荣，不可抗力除外，且房屋应经验收合格。涉案房屋经泰鑫公司（建设单位）、监理单位、施工单位、设计单位验收合格的时间是2012年6月14日，但最终公安消防验收通过的时间为2012年10月24日。因此，2012年6月14日不能视为房屋验收合格时间。泰鑫公司上诉称因沃尔玛装修导致消防二次验收，属于不可抗力。因沃尔玛装修导致消防二次验收，并不属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，该理由不能成立。故泰鑫公司上诉称其不存在逾期交房违约行为的上诉理由不能成立。本院不予支持。
（二）关于违约金数额如何计算问题
根据双方签订的《商品房预售合同》约定，泰鑫公司应于2012年7月18日前将涉案房屋交付给江玉荣。涉案房屋于2012年6月14日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。泰鑫公司于2012年7月12日向江玉荣邮寄送达办理交房手续通知，该通知因江玉荣地址变更被退回。根据涉案《商品房预售合同》第二十六条约定，该交房通知在投邮后第五日视为送达，故泰鑫公司于2012年7月17日履行了通知交房义务。因消防验收最终通过的时间为2012年10月24日，在消防验收最终通过之前，江玉荣有权拒绝接受该房屋。因此，泰鑫公司承担违约金应自2012年7月19日起至2012年10月24日止，每日按房价款1413014元的万分之三计算，违约金数额应为41119元，而一审判决按上述起始时间和标准计算违约金数额为37303元，属计算错误，二审予以更正。江玉荣上诉称，房屋验收合格时间应为滁州市建设工程质量监督站在该报告签署监督验收意见时间2012年11月15日为验收合格时间，但滁州市建设工程质量监督站在该报告签署监督验收意见并不属对房屋验收合格签署的认可性意见，江玉荣该上诉理由，本院不予采纳。在2012年10月24日消防验收最终通过之后，江玉荣仍拒绝接受该房屋造成损失的扩大，应由其自行承担。江玉荣上诉主张泰鑫公司承担违约金应计算至实际交房时止的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，但违约金数额计算有误，二审予以更正。上诉人江玉荣与上诉人泰鑫公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省滁州市琅琊区人民法院（2013）琅民一初字第00606号民事判决第二项即：驳回江玉荣的其他诉讼请求；
二、变更安徽省滁州市琅琊区人民法院（2013）琅民一初字第00606号民事判决第一项：被告滁州市泰鑫置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告江玉荣违约金37303元（自2012年7月19日起至2012年10月24日止，每日按房价款1413014元的万分之三计算）为：上诉人滁州市泰鑫置业有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人江玉荣违约金41119元（自2012年7月19日起至2012年10月24日止，每日按房价款1413014元的万分之三计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2360元，由江玉荣负担1406元，由泰鑫公司负担954元；二审案件受理费2144元，由江玉荣负担700元，由泰鑫公司负担1444元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
审 判 员 王忠良
代理审判员 付广永
二〇一四年五月十六日
书 记 员 曹琰玲
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；