上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2903号
上诉人（原审被告）上海百缔电器有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人＊＊＊。
被上诉人（原审原告）上海大霸电子有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人胡海云，上海市世基律师事务所律师。
委托代理人张莹，上海市世基律师事务所律师。
上诉人上海百缔电器有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2011年11月25日，上海百�电器有限公司（以下简称百缔公司）与上海大霸电子有限公司（以下简称大霸公司）签订《房屋租赁协议》，大霸公司将位于上海市徐汇区桂平路＊＊＊号16号楼3层的厂房（以下简称系争房屋）租赁给百缔公司，租赁期限自2012年2月15日至2015年2月14日止，每月租金人民币（以下币种相同）71，184元，保证金213，552元。支付方式每两个月为一期，并在每期日历月的第一天或之前付款。如果承租户未能在规定的时间里付款，就必须支付滞纳金，滞纳金金额约相当于承租户该付的任何款项，包括但不限于该付而未付的基本租金总金额的5%。因承租户违约以及由此引发终止本租赁协议而造成的业主方的实际损失，业主有权向承租户要求赔偿，包括但不限于：……（B）业主承担的与终止租赁协议和将租赁部位出租给另一个承租户有关的费用，如律师费和租赁佣金。（D）所�欠款应适用法律允许的最高利率。业主为使承租户执行本租赁协议的合约、条款、承诺或条件而引起的合理的费用应由称自己偿还，其中包括在本合同业主的救济手段（D）中所规定的对所有拖欠款项的利息。
2011年12月15日，百缔公司向大霸公司支付房屋押金213，552元。此后，百缔公司向大霸公司支付了至2012年7月14日的房屋租金。
2013年5月14日，大霸公司向百缔公司发出律师函称，百缔公司已经拖欠2012年7月15日至今的房租，按照租赁合同的约定，自发出本律师函之日起，即行解除双方所签房屋租赁合同，要求百缔公司于2013年5月24日前，搬离系争房屋并付清房租及滞纳金。
2013年5月22日，百缔公司向大霸公司回复律师函称，拖欠租金的原因完全在于大霸公司，理由如下：1、从2012年下半年开始，大霸公司未按惯例派员前来收取房租支票；2、大霸公司未书面通知改变支付方式（如告知银行账号），使百缔公司无法完成租金支付；3、大霸公司以工人罢工财务室被封为由至今未向百缔公司开具相应的发票，致使百缔公司财务手续无法完成。综上，百缔公司拖欠租金的原因全部在于大霸公司，百缔公司并无任何违约。现大霸公司以百缔公司拖欠租金为由而解除合同并进而要求百缔公司搬离所承租的房屋毫无法律依据，百缔公司绝不接受。就此，我司再次通知贵司，请贵司有关人员在2013年5月27日前派员前往百缔公司处收取相应租金支票，或书面告知其他可行的支付方式，否则，有关责任将由贵方自行承担。
2014年9月10日，系争房屋的物业管理商上海漕河泾开发区物业管理有限公司向百缔公司出具证明，证明百缔公司于2014年8月31日搬离其承租的9号楼第3层房屋。2014年8月31日前，作为承租人的百缔公司已经与我�司结清其应付的物业管理费、房屋实际使用期间的水电费。
另查明，2013年10月15日，百缔公司向法院起诉大霸公司要求履行上海市徐汇区桂平路＊＊＊号9幢3层、5层厂房的房地产买卖合同，因系争房屋的抵押权人无法办理案件所涉抵押物的部分涤除抵押之手续，百缔公司遂撤回起诉。
2014年8月12日，百缔公司又起诉大霸公司要求解除双方所签房地产买卖合同并支付违约金等。原审法院判决解除双方所签合同，大霸公司退还百缔公司房款并支付违约金。大霸公司不服判决提出上诉，二审驳回上诉，维持原判。
又查明，2012年12月12日，百缔公司通过银行转账的方式向大霸公司支付了其另外承租的上海市徐汇区桂平路＊＊＊号16号楼4层的房屋租金。
2013年11月11日，大霸公司与上海市世基律师事务所签订《聘请律师合同》，就上海市徐汇区桂平路�＊＊号9幢3层、4层的房屋租赁合同纠纷案件及3层、5层的房屋买卖合同纠纷案件，委托后者承担相关四案件的一审诉讼事宜。受托人指派胡海云、张莹律师承担本案的法律服务。双方约定律师代理费为10万元。如法院最终判决解除了买卖合同，并不需给付任何费用给百缔公司，且百缔公司支付3层、4层的租金与滞纳金等，则大霸公司应在判决后的10日内，另行支付4万元作为律师服务费用。2013年11月20日，大霸公司向上海市世基律师事务所律师支付了10万元。
2014年9月5日，大霸公司又与上海市世基律师事务所签订《聘请律师合同》，就上述4案再支付律师费6万元。2014年9月15日，大霸公司向上海市世基律师事务所律师支付了6万元。
大霸公司诉称，协议履行过程中，百缔公司自2012年7月15日起再未向大霸公司支付过租金。2014年8月31日，百缔公司擅自搬离系争�屋。因百缔公司并无单方解除合同的权利，故百缔公司仍应向大霸公司支付至合同履行期届满止的房屋租金。为此，大霸公司要求判令百缔公司向大霸公司：1、支付自2012年7月15日至2015年2月14日止的房屋租金2，238，851.61元，滞纳金111，942.58元；2、支付上述款项至2015年2月14日止的利息损失188，870.96元，并以上述房屋租金及滞纳金的总和2，350，794.19元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，向大霸公司分段支付上述款项自2015年2月15日至判决生效日止的利息；3、支付律师费4万元。审理中，大霸公司撤回要求解除与百缔公司所签租赁协议，百缔公司搬离系争房屋的诉讼请求。
百缔公司辩称，其已于2014年8月底搬离系争房屋，因当时无法联系到大霸公司，相关的交接手续均通过物业公司完成，故百缔公司只同意支付自2012年7月15日至2014年8月31日止的房屋租金。双方曾签订过关于系争房屋的买卖合同，百缔公司向大霸公司支付了首期购房款后，大霸公司却无法办理过户手续，导致诉讼，百缔公司为此才暂停支付大霸公司服务租金的，故违约责任在大霸公司，百缔公司不应支付违约金及律师费。大霸公司既主张了违约金，又主张了利息，二者只能选其一。故请求驳回大霸公司除房屋租金外的其他诉讼请求。
审理中，百缔公司认为《房屋租赁协议》约定的滞纳金、利息和律师费均为违约金性质，超过了大霸公司的实际损失，要求予以适当减少。
原审认为，大霸公司与百缔公司所签《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守。百缔公司应当按照协议约定的期限支付房屋租金，百缔公司未能按约支付租金的，应当按照协议约定承担相应的违约责任。审理中，大霸公司撤回要求解除与百缔公司所签租赁协议，并要求百缔公司搬离系争房屋的诉讼请求，于法无悖，予以准许。
百缔公司辩称，由于大霸公司在履行系争房屋买卖合同时违约，导致百缔公司支付了部分购房款后无法过户，百缔公司因此拒付租金。此外，前几次都是大霸公司先开具发票，百缔公司收到发票后再付房租，但此后大霸公司就不再开具发票了，为此百缔公司发函通知大霸公司开票，并要求大霸公司上门收款或提供银行账号，但未果。为此，百缔公司才拖延支付房租的。原审认为，房屋买卖合同与本案的租赁合同系两个法律关系，何况，大霸公司在前述房屋买卖合同纠纷中已经承担了相应的违约责任，百缔公司不能因大霸公司在房屋买卖合同中的违约而违反租赁合同的约定。此外，合同并未将开具发票作为付款的前置条件，百缔公司不能因大霸公司未开具发票而拒绝付款。百缔公司曾发函要求大霸公司收款或提供银行账户以便汇款，但百缔公司在发函前已经通过银行转账的方式向大霸公司支付过房屋租金，故百缔公司的上述辩解不予支持。
本案争议焦点之一为百缔公司房屋租金应当缴付至何日止。大霸公司主张百缔公司应当支付自2012年7月15日至2015年2月14日止的房屋租金，并认为百缔公司虽于2014年8月31日搬离系争房屋，但并未征得大霸公司的同意，故仍应支付后续合同期内的房租。原审认为，2013年5月14日，大霸公司向百缔公司发出律师函通知解除双方所签房屋租赁合同，百缔公司虽回函表示拒绝解除合同，但其并未按照法律规定在相应的期限内起诉大霸公司继续履行合同，故上述解除合同的通知到达百缔公司时，双方租赁合同关系即解除。3个月后，百缔公司以搬离系争房屋的行为表明双方的租赁合同关系实际也已经解除。�百缔公司的房屋租金及使用费应当缴付至2014年8月31日止。
《房屋租赁协议》对于百缔公司逾期支付租金的违约行为约定了支付滞纳金、赔偿利息及律师费损失等违约责任。百缔公司认为上述各项不能同时适用，且违约金约定过高，要求予以调整。原审认为，滞纳金、利息及律师费等违约责任均系协议明确约定，于法无悖。百缔公司主张上述各项不能同时适用，并无法律依据，不予采纳。利息及律师费损失，均系大霸公司已经实际产生，而滞纳金的标准也为该付而未付的基本租金总金额的5%，上述违约责任相加，也未过分高于大霸公司的实际损失，故百缔公司要求调整违约金的请求，难以支持。百缔公司应当按约向大霸公司支付违约金、赔偿利息及律师费损失。但大霸公司主张对房屋租金及违约金均计算利息，并无法律依据，对违约金部分的利息请求不�支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，于二○一五年七月六日作出判决：一、上海百缔电器有限公司于判决生效后十日内，支付上海大霸电子有限公司自2012年7月15日至2014年8月31日止的房屋租金及使用费1，815，192元；二、上海百缔电器有限公司于判决生效后十日内，支付上海大霸电子有限公司违约金90，759.60元；三、上海百缔电器有限公司于判决生效后十日内，以每二月租金142，368元为本金，分别自2012年8、10、12月，2013年2、4、6、8、10、12月，2014年2、4、6月的每月1日起；以106，776元为本金，自2014年8月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，赔偿上海大霸电子有限公司至判决生效日止的利息损失；四、上海百缔电器有限公司于判决生效后�日内，赔偿上海大霸电子有限公司律师费损失4万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13，718.66元，由上海大霸电子有限公司负担1，839.66元，上海百缔电器有限公司负担11，879元。
判决后，百缔公司不服，上诉于本院称，虽然《房屋租赁协议》中没有明确约定被上诉人在收取租金时应当先提供发票，但在合同实际履行过程中，双方形成的事实和交易习惯均是被上诉人先开具发票，并把发票交付给上诉人后，上诉人再支付租金。2012年7月起，被上诉人自身经营出现问题，无法再按照先前交易习惯先开具发票交付上诉人，故上诉人未能及时支付租金的原因完全在于被上诉人，上诉人没有任何违约行为，不应承担违约责任。上诉人�照《房屋租赁协议》的约定已经向被上诉人支付了保证金，现双方的租赁关系已经终止，该保证金理应在上诉人支付给被上诉人的租金中予以抵扣。《房屋租赁协议》在不同条款分别约定滞纳金、利息等违约责任的承担形式，上诉人即使存在违约行为，按照约定承担未付租金的5%违约金已经足以弥补被上诉人的损失，我国合同法及其司法解释的立法原理均对在同一合同中既约定违约金又约定利息的，规定不能同时主张。综上，请求二审撤销原审判决，改判上诉人向被上诉人支付租金1，601，640元，上诉人无需承担违约金、利息损失及律师费损失。
被上诉人大霸公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，上诉人向本院表示其已就保证金的返还另案起诉，不再要求在本案中予以抵扣。
经本�审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点是上诉人以被上诉人未出具发票为由拒绝支付租金的抗辩是否成立，被上诉人是否可以同时主张违约金以及租金利息损失。
对此，本院认为，双方在《房屋租赁协议》中并未以被上诉人出具发票作为上诉人支付租金的前置条件，上诉人也未能举证证明双方于之后履行合同的过程中对付款条件的约定进行了变更，故上诉人并无拒绝支付租金的抗辩权。虽然上诉人曾发函要求被上诉人前来收取租金支票或告知银行账号以便付款，但上诉人在发函前已经通过银行转账的方式向被上诉人支付过房屋租金，故上诉人未能按约支付租金已构成违约，理应按约承担违约责任。上诉人认为被上诉人不能同时主张合同约定的违约金及租金利息损失，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上，原审依据双方的约定判令上诉人支付被上诉人相应的租金及其利息、违约金以及律师费损失，于法不悖，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，464.70元，由上诉人上海百缔电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一五年十一月十六日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……