宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴利民初字第2733号
原告耿晓红，女，回族，高中文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
委托代理人王占国，系宁夏麟祥律师事务所律师。（特别授权代理）
被告吴忠市伊商民贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区迎宾街2A107-108号。
法定代表人马玉�，系该公司总经理。
被告马玉海，男，回族，高中文化，个体，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
原告耿晓红与被告吴忠市伊商民贸有限公司（以下简称伊商公司）、马玉海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月4日立案受理后，依法组成合议庭于2015年2月6日、6月23日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王占国，被告伊商公司的法定代表人马玉海、被告马玉海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告耿晓红诉称，2013年3月17日，原告与被告协商签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方（原告）将自己享有所有权的位于吴忠市利通区迎宾街260号一套面积约150平方米的营业房承租给乙方（被告）作营业使用；租赁期限3年，自2013年6月1日起至2016年6月1日止；租金为第一年8万元、第二年9.2万元、第三年10.58万元；房屋租赁期间乙方有下�行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋：……拖欠房租累计2个月以上的；双方还约定了违约责任，其中在合同第十条第1款约定乙方拖欠房租累计2个月以上，应按合同总租金的15%向甲方支付违约金。双方还口头约定：2013年3月17日至2013年5月31日期间甲方免收乙方的房租；乙方每年提前10天向甲方交纳下一年房租；房屋租赁期内所发生采暖费、水电费、卫生费、物业费等均由乙方承担。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告按照双方口头约定的时间于2013年5月20日向原告一次性交纳了第一年（2013年6月1日至2014年5月31日）的房租8万元。但被告没有按照口头约定及房屋租赁相关费用承担惯例向吴忠市供热公司交纳2013年11月至2014年3月期间的采暖费4145.26元，经供热公司和原告多次催促，被告至今未交。原告到供热公司查询滞纳金已1000多元。2014年5月以来，原告多次找�告催要第二年的房租，被告第二年房租只交纳4万元，下剩5.2万元迟迟不予交纳。现原告诉至法院，请求依法判令：1.解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2.被告立即将承租的房屋归还原告；3.被告支付原告违约金30264元及房屋租金损失52000元；4.本案诉讼费由二被告承担。
被告伊商公司、马玉海共同辩称，我和原告签订的房屋租赁合同的主体是公司。合同签订后，我方在第一年按时将租金给原告交纳，在第一年租赁期间，因原告的房屋多次发生漏水，我方已经予以维修。但根据合同约定，房屋维修的费用由原告承担或在房租中抵扣，我方于2014年7月8日和9月19日分别支付了原告2014年房租4万元。当时还给原告提出要求维修房屋，但原告一直未维修，故我公司拒绝支付房租，在此期间，原告多次要求被告搬出房屋，但被告认为原告不履行合同义务在先，且被告给原告以�司名义支付租金后，原告至今未给被告出具发票，导致公司无法做帐。现被告要求原告给被告支付2013年至2014年的经济损失10万元，且原告给被告提供这两年的房屋租赁发票。
原告耿晓红为支持其主张，向本院提供以下证据材料：
一、《房屋租赁合同》及补充协议1份（原件），以证明：1.被告租赁原告所有的位于吴忠市迎宾街260号营业房的事实；2.租赁期限3年，自2013年6月1日起至2016年6月1日止；租金为第一年8万元、第二年9.2万元、第三年10.58万元；3.房屋租赁期间乙方（被告）逾期未交纳由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损失的，甲方（原告）有权解除合同收回出租房屋，乙方拖欠房租累计2个月以上，甲方有权解除合同收回房屋；4.乙方拖欠房租累计2个月以上，应按合同总租金的15%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应当负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；5.在租赁期内乙方逾期交纳应由乙方交纳的费用的，每逾期一天则应按上述费用总金额的15%向甲方支付违约金等事实。
二、房屋所有权证1份（原件），以证明原告出租给被告马玉海的营业房使用权属于原告耿晓红个人所有的事实。
被告伊商公司、马玉海对原告耿晓红的证据没有异议。
被告伊商公司为支持其辩解，向本院提供了银行转账支票存根2张，以证明2014年7月8日和2014年9月19日被告以公司名义向原告支付租金4万元。
原告耿晓红对被告伊商公司的证据没有异议。
被告马玉海未提交证据材料。
经当庭举证、质证，本院对原、被告提供的证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以确认。
经审理查明，2013年3月17日，原告耿晓红将自己所有的位于吴忠市利通区迎宾街260号一套面积约150平方米的营业房出租并交付给被告伊商�司使用。2013年6月1日，原告耿晓红与被告伊商公司的法定代表人马玉海签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方（原告）将位于吴忠市利通区迎宾街260号一套面积约150平方米的营业房出租给乙方（被告）作营业使用；租赁期限36个月，自2013年6月1日起至2016年6月1日止；租金为第一年8万元、第二年9.2万元、第三年10.58万元；房屋租赁期间乙方拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权解除合同收回房屋，乙方应按照合同总租金的15%向甲方支付违约金。合同还对其他权利义务进行约定。被告向原告支付第一年房租8万元。被告伊商公司于2014年7月8日向原告支付租金2万元，9月19日又向原告支付2万元，下欠5.2万元租金，被告至今未向原告支付。
以上事实有当事人当庭陈述及本院认定的证据佐证。
本院认为，原告耿晓红与被告伊商公司之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。原告已履行自己的合同义务。原告依约将房屋交付给被告使用。但被告未按合同约定期限向原告支付租金已超过2个月以上，已构成违约。被告抗辩房屋漏水，原告不进行维修，被告才拒绝支付租金的理由，但因其未提交证据予以证明，本院不予采信。故原告要求解除其与被告伊商公司之间的《房屋租赁合同》，并要求被告返还吴忠市利通区迎宾街260号营业房以及要求被告伊商公司支付租金5.2万元的诉讼请求，本院均予以支持。关于违约金30264元的问题。合同中约定“乙方应按照合同总租金的15%向甲方支付违约金”，第二年租金为9.2万元。被告承担违约金应为13800元。原告耿晓红要求被告马玉海承担责任的诉讼请求，被告马玉海系被告伊商公司的法定代表人，被告马玉海仅是代�公司行使职务行为而非个人行为且租赁房屋均用于公司的经营使用，与其个人无关。因此，原告该项诉讼请求，本院不予以支持。被告要求原告赔偿损失10万元，经本院当庭释明，被告未提交书面的反诉状，亦未交纳反诉费，视为被告放弃反诉的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告耿晓红与被告吴忠市伊商民贸有限公司于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告吴忠市伊商民贸有限公司于本判决生效后十日内向原告返还吴忠市利通区迎宾街260号营业房；
三、被告吴忠市伊商民贸有限公司向原告耿晓红支付租金52000元及违约金13800元，限被告吴忠市伊商民贸有限公司于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告耿晓红其他�讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1857元，由被告吴忠市伊商民贸有限公司负担1485元，由原告耿晓红负担372元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审 判 长 盖宁军
人民陪审员 胡继兰
人民陪审员 石 平
二〇一五年七月九日
书 记 员 张馨予
附：本案相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行�，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。