湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第958号
原告常德欣兴房地产开发有限公司，住所地常德市。
法定代表人刘正喜，该公司总经理。
委托代理人张孝天，湖南正泰律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告高鹏飞，男，1978年11月27日出生，汉族，湖南省安乡县人，居民，住湖南省安乡县。
原告常德欣兴房地产开发有限公司与被告高鹏飞商品房销售合同纠纷一案，于2014年8月28日向本院提起诉讼。本案依法适用简易程序由审判员张代莲独任审判，书记员黎聪担任法庭记录，于2014年10月10日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张孝天到庭参加诉讼，被告高鹏飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月24日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告以住房公积金按揭方式购买原告开发的“东方明珠”小区第一幢第1003号房，总价款为32.9万元，单价为3026.67元。合同约定首付9.9万元，剩余的再办理住房公积金贷款。契税及相关费用由买受人自理。合同还约定了买受人逾期付款的违约责任，逾期付款7天，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应承担相应的违约金，合同签订后被告仅支付首期购房款及其他费用6万元，尚余首付余款55302元未付，其后因付款困难，向原告要求延期支付首付余款，并向原告出具了“承诺书”一份，承诺在2014年3月11日前付清全部首付款项，如逾期未付，原告有权收回房产，且无需退还已收取的6万元，原告因此而另行产生的税费由其承担。“承诺书”作出后，由于被告原因，其未能办理住房公积金按揭贷款，被告以此为由拒付相关款项。原告认为：原、被告签订合同后，原告按约履行了全部的卖方义务，由于被告自身的原因，导致按揭无法办理，其拒付房款的理由依法不能成立，合同书虽约定由安乡仲裁委员会管辖，但由于安乡没有仲裁委员会，其相关约定为无效约定。现请求法院依法判决：1、解除原、被告于2013年12月24日签订的编号为201304029号《商品房买卖合同》，并判决对被告前期交付的购房款及其它相关费用6万元不予退还（抵减原告损失）；2、本案诉讼费由被告承担。
原告就其诉称，向本院提交的如下证据：
1、原告营业执照，拟证明原告主体资格；
2、买卖合同，拟证明首付的约定、按揭的办理条件及被告构成违约的事实；
3、承诺书，拟证明被告给付的金额及承诺违约后无需退款的事实；
4、代扣代缴费用清单，拟证明代缴费用16302元是由维修基金，契税、评估、保险、按揭、办证费用等组成。
被告未到庭答辩，亦未向本院提交证据。
为了查清案件事实，本院依法向被告高鹏飞作了质证问话笔录一份，高鹏飞在问话中称：1、对部分事实有异议，合同签订后原告于2014年2月底才将银行贷款的手续交给被告，导致被告来不及向银行申请贷款；2、现被告不同意解除合同，即使依法应解除合同，要求原告退还已交付的前期房款及其他费用6万元；3、对原告提交的证据1、2没有异议。证据3承诺书上的签名系被告所签，但承诺书系原告事先提供好的格式，应无效。证据4中代扣代缴费用16032元应仅包括维修基金及契税。
经问话质证，对原告提交的证据，被告对证据1、2无异议，予以认定。证据3虽系原告事先提供的格式，但《承诺书》系被告自愿签名承诺，上面注明的时间虽与合同实际签订的时间有出入，但被告承诺最后付款期限为2014年3月11日前，关于已付款额和尚未付的首付余款额等有关数额与合同相符，该承诺条款未违反法律的强制性规定，被告亦未举证证明原告有欺诈、胁迫等行为，被告在承诺书上签字应视为在原告给予被告付款宽限期满后被告仍违约时自愿承担的违约后果，故对被告的质证异议不予采信，证据3符合证据的真实性、客观性和关联性，可予认定；证据4中，税收缴款书系原告作为开发商对东方明珠综合楼项目部的整体应缴税收，与作为买家的被告无关，该证据符合证据的真实性、合法性，对该税收缴款书的真实性、合法性予以认定，但对其关联性不予认定。契税完税证明证明原告代被告缴纳了契税6580元，物业专项维修基金6522元，虽然该两项代缴费用仅为13102元，与合同上约定的其他代缴费用16032元有3200元的出入，该3200元系何种代缴费用，原告未举证证明，因被告对代收代缴费用的总数额16302元未提出异议，故对证据4中的契税证明、专项维修基金票据拟证明的事实予以认定。
根据当事人的陈述、举证、质证和本院认证情况，本院认定如下案件事实：
2013年12月24日原告常德欣兴房地产开发有限公司与被告高鹏飞签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于安乡县深柳镇深柳大道东段北侧与纯银路交汇处的东方明珠小区第一幢10层1003号房，该房屋面积为108.7平方米，单价为每平方米3026.67元，房价总额为329000元；付款方式为首付99000元，剩余230000元办理住房公积金贷款。合同签订后，被告支付了首付款43698元和其他代缴契税、专项维修基金等费用16302元，共计60000元。原、被告签订的《商品房买卖合同》还约定：买受人如未按合同规定的时间付款，……逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的……合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五。
后因被告付款有困难，向原告申请延期支付首付余款并在原告提供的《承诺书》上签名。《承诺书》上写明：被告承诺在2014年3月11日前付清该房屋的所有首付房款，逾期未付，原告有权收回该物业并另行销售，且无需退还已收取原告的60000元，原告收回该房产另行销售而产生的相关税费等损失均由被告承担；本承诺书与《商品房买卖合同》约定有冲突时以本承诺书为准。后因被告未能顺利办理住房公积金贷款，首付余款55302元被告一直未付，导致原告至今未能卖出该房屋。
本院认为，本案争议的焦点为：1、被告签名的承诺书是否有效；2、本案被告应否承担违约责任。
关于第1点。《承诺书》虽是原告提供，但作为完全民事行为能力人的被告已自愿签名确认，事后被告一直未以重大误解、显示公平等理由申请撤销，被告亦未举证证明被告在《承诺书》上签字时原告有欺诈、胁迫等违法情形。该条款与一般意义上的格式条款有区别，格式条款指为了重复使用而预先、并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中《承诺书》虽由原告提供，内容主要是给被告一定的付款期限及逾期付款的违约后果的约定，仅针对被告这一特定主体和特定事项作出约定，不属于格式条款。因此，该《承诺书》的效力可予认定。故，对被告关于承诺书系原告事先提供的格式应无效的辩解，不予采信。
关于第2点。被告在承诺书中承诺放弃对已付款要求返还应视为被告对自身权益的合法处分，被告应当按照承诺书履行。但被告在宽限的期限即2014年3月11日直到现在，仍未完成首付余额付款，被告的逾期未付款行为构成违约，依法应当承担相应违约责任。被告的该违约行为导致原告无法实现合同目的，构成根本违约，被告的违约行为也违反了《商品房买卖合同》中关于解除合同的约定，故原告要求解除合同的诉讼请求，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制规定，合同有效，应受法律保护。被告到期未履行交付房款的义务，且在《承诺书》上约定的延期期满后的仍未按约履行交付房款的义务，构成违约，依法应当承担违约责任。关于违约损失的赔偿额的计算方式原、被告已在《商品房买卖合同》中明确约定，因《承诺书》写明：本承诺书与《商品房买卖合同》约定有冲突时以本承诺书为准，这应视为对原违约条款的变更，因此，被告在承诺书中约定的原告无需退还已收取原告的60000元的承诺，可视为对其自身权益的合法处分，应予尊重。被告认为即使依法应解除合同，要求原告退还已交付的前期房款及其他费用6万元的辩解，于法无据，不予采信。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，可依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告常德欣兴房地产开发有限公司与被告高鹏飞签订的《商品房买卖合同》；
二、被告高鹏飞已支付给原告常德欣兴房地产开发有限公司的6万元，不得要求返还。
本案受理费6235元，减半收取3117.5元，由被告高鹏飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判员 张代莲
二〇一四年十一月四日
书记员 黎 聪
本案适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。