辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1567号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司。住所地：抚顺市顺城区。
法定代表人：佟恩祥，该公司经理。
委托诉讼代理人：李弘熙，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：刚燕，女，1976年10月28日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
委托诉讼代理人：付园园，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金铃，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。
原审第三人：抚顺市住房公积金管理中心。住所地：住所地辽宁省抚顺市顺城区。
法定代表人：王新阳，该中心主任。
委托诉讼代理人：鲍杰，辽宁三君律师事务所律师。
原审第三人：抚顺市安厦住房置业担保有限公司。住所地：辽宁省抚顺市顺城区。
法定代表人：王庆华，该公司经理。
委托诉讼代理人：仇同元，该公司副经理。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）因与被上诉人刚燕，原审第三人抚顺市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）、抚顺市安厦住房置业担保有限公司（以下简称安厦担保公司）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2417号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴隆公司委托诉讼代理人李弘熙，被上诉人刚燕及其委托诉讼代理人金铃，原审第三人公积金管理中心委托诉讼代理人鲍杰、安厦担保公司委托诉讼代理人仇同元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴隆公司上诉请求：1、原审判决缺乏事实和法律依据。故请求撤销该判决，并请求依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、请求依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及赔偿利息等款项；3、请求依法改判上诉人无需返还被上诉人未归还的贷款本金返还给第三人公积金管理中心；4、请求依法改判上诉人不返还被上诉人已经偿还的贷款；5、判令由被上诉人负担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及赔偿利息损失及其他判决事项缺乏事实和法律依据，理应改判。1、双方签订《商品房买卖合同》时，同时签订了《补充协议》，双方约定2015年9月30日之前交付房屋。因上诉人可能存在逾期交房的情况，双方在《补充协议》第四条第7款约定：“上诉人如不能按期向被上诉人交付房屋则给予30天的宽展期，期满后仍然无法交付房屋的，至实际交付房屋之日止，合同继续履行，上诉人应向被上诉人按日支付已付房款万分之一的违约金”。该补充协议的约定是对原《商品房买卖合同》中关于延期交付房屋的补充约定，对原合同的房屋交付约定做了变更，另外补充协议第十二条第1款约定补充协议与原合同相互冲突的，以补充协议为准，因此双方既然已经约定被上诉人延期交付房屋时合同继续履行，上诉人也同意支付违约金，但原审法院以上诉人未按期交付房屋为由判决解除双方的《商品房买卖合同》，明显存在错误，双方的补充协议约定不违背法律规定，理应严格履行，原审法院完全不顾双方的补充协议约定，错误认定事实，理应改判。2、上诉人无法按期交付房屋，为了便于被上诉人住房生活等需求，上诉人承诺于2016年6月30日之前向被上诉人交付房屋钥匙，并交被上诉人装修使用，此项约定是先满足被上诉人生活需要，现将房屋钥匙交付被上诉人，让其先装修和使用，并非将已经综合验收合格的房屋正式交付被上诉人，既然认定上诉人应当在2016年6月30日之前将满足综合验收合格的房屋交付被上诉人，双方何时约定了在上述期限内交付综合验收合格的房屋，原审法院在没有正确认定事实的情况下以未将综合验收合格房屋交付被上诉人为由判决解除双方的《商品房买卖合同》明显是错误的，理应改判双方继续履行合同。3、双方的《商品房买卖合同》理应继续履行，根据合同约定和补充协议的约定，上诉人延期交付房屋的，合同继续履行，上诉人支付延期交付房屋的违约金即可，因此原审法院判决解除双方的买卖合同并要求上诉人返还第三人贷款款项，明显是错误的，原合同继续履行，那么贷款合同不存在解除情况，而且返还贷款的义务方是被上诉人而非上诉人，应由被上诉人偿还贷款和利息，被上诉人的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。
刚燕辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，兴隆公司提出的各项上诉理由均不能成立，一审判决应予维持。2、具体理由是，兴隆公司上诉称“其曾经承诺于2016年6月30日前向刚燕交付的并非是已经综合验收合格的房屋，因此一审判决以兴隆公司未按期交付房屋为由，判令解除双方的商品房买卖合同，并要求兴隆公司向第三人返还贷款事项，明显存在错误”的问题，刚燕与兴隆公司签订的商品房买卖合同、合同补充协议及商品房买卖合同补充协议是双方当事人真实意思表示，且商品房买卖合同第11条及合同补充协议第4条2款明确约定兴隆公司应于2015年9月30日前将取得建筑工程竣工验收备案文件的商品房交付于刚燕，但其未能按期交付房屋。因此，双方又于2016年6月30日签订了商品房买卖合同补充协议，约定兴隆公司于2016年6月30日前将原合同项下的房屋交付于刚燕，否则兴隆公司同意为刚燕退房。后因兴隆公司未能如约于2016年6月30日交付取得建筑工程竣工验收备案的房屋，刚燕多次向兴隆公司请求解除合同，但均无果，故起诉至法院。因而一审判决不存在对涉案房屋交付期限、交付标准等相关事实认定不清的问题。3、一审判决第四项兴隆公司应向第三人支付因提前偿还贷款产生的其他费用（具体数额以第三人提供的提前还款明细为准），请求二审细化因提前偿还贷款产生的其他费用的具体数额。
公积金管理中心述称，对解除商品房买卖合同不发表意见。对判决解除公积金管理中心与刚燕等签订的抵押担保合同，是有异议的。我们认为如果想解除刚燕与公积金管理中心及安厦担保公司签订的抵押担保合同，应当将尚欠的公积金贷款偿还完毕，房屋买卖合同的当事人才能解除合同。
安厦担保公司述称，同意公积金管理中心的意见。
刚燕向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《（商品房买卖合同）补充协议》；2、解除原告与第三人签订的《抚顺市个人住房公积金贷款抵押担保合同书》；3、判决被告返还原告购房首付款计人民币42911元并赔偿因逾期交房给原告造成的损失计（按银行同期贷款利率计算，自签订商品房买卖合同即2014年4月17日起至实际给付日止）。4、判决被告向原告赔偿已向第三人抚顺市住房公积金管理中心支付的贷款本金及利息共计人民币36313.32元（暂计至2016年6月30日）。5、判决被告将原告未归还本金及利息返还给第三人抚顺市住房公积金管理中心；6、判决被告赔偿原告房屋所有权登记费人民币160元；7、判决被告赔偿原告因本案诉讼保全而支付的保险服务费1000元；8、本案的诉讼费、保全费等费用全部由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2014年4月17日签订了《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定购买被告开发的位于抚顺市顺城区，建筑面积为40.08平方米的房屋一处，总价款为212911元。付款方式为首付款人民币42911元，贷款额17万元，被告应于2015年9月30日前将房屋交付给原告。2016年6月30日，原被告签订《（商品房买卖合同）补充协议》约定被告于2016年6月30日前将房屋钥匙交付原告，并承担延期交房的违约金。原告于2014年4月25日向被告支付房屋首付款42911元，于2014年8月12日与第三人公积金管理中心签订《抚顺市个人住房公积金贷款抵押担保合同书》，向公积金管理中心申请贷款17万元，用于支付其购买的上述房产，合同约定的贷款期限自2014年8月21日至2025年8月20日，共计132个月，月利率为3.75‰，自签订抵押担保合同始，原告均按约及时偿还公积金管理中心钱款。综上，原告已经按照合同约定积极履行相应的合同义务，但被告并未如约向原告交付取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋。又查明，2014年8月14日，抚顺市财政局出具两份收入项目名称为“房屋所有权登记费”、金额为80元的《辽宁省非税收统一收据》，交款人分别为抚顺市住房公积金管理中心及本案原告。再查明，在本院审理过程中，原告申请对被告兴隆公司进行财产保全，并于2016年7月15日与中国平安财产保险股份有限公司签订《平安诉讼财产保全责任保险保单》，保险公司收取保险服务费1000元。一审确认的上述事实，有原告提供的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《（商品房买卖合同）补充协议》、《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》及还款明细、销售不动产统一发票、发票收据两份、现场照片、保险服务费及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和审查、采信。
一审法院认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，是有效合同。原告已按约支付房款，被告应依约定在2016年6月30日前将“原合同项下的房屋”即取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋交付原告。庭审中，被告亦认可案涉房屋至今仍未取得建筑工程竣工验收备案，故对于原告要求解除与被告签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《（商品房买卖合同）补充协议》及被告退还原告首付款及利息的请求，符合合同约定及法律规定，予以支持；关于原告主张的房屋所有权登记费160元、因诉讼保全而支付的保险服务费1000元一节，于法无据，故不予支持。
原告与第三人公积金管理中心、安厦担保公司签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐全，属于有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。原告基于支付购房款与第三人公积金管理中心、安厦担保公司签订抵押担保合同，被告因向原告出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因被告未按合同约定交付房屋，导致原、被告之间的《抚顺市商品房买卖合同》合同解除，被告应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致原告与第三人公积金管理中心、安厦担保公司签订的抵押担保合同目的无法实现，贷款合同继续存在将有可能造成原告没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，显失公平。且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条亦规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故原告请求解除其与第三人公积金管理中心、第三人担保公司之间签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》的主张，予以支持。根据上述解释第二十五条之规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告应向公积金管理中心返还剩余贷款本金及利息。原告已偿还的贷款具体数额以第三人公积金管理中心出具的贷款还款明细为准。第三人公积金管理中心在收到被告返还的贷款后，应立即解除抵押担保手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告刚燕与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《（商品房买卖合同）补充协议》；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告首付款42911元并按中国人民银行同期存款利率给付自2014年4月26日起至判决确定给付之日止的利息；三、解除原告刚燕与第三人抚顺市住房公积金管理中心、第三人抚顺市安厦住房置业担保有限公司签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》；四、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内将原告刚燕未偿还的贷款本金返还第三人抚顺市住房公积金管理中心并支付因提前偿还贷款产生的其他费用（具体数额以第三人抚顺市住房公积金管理中心出具还贷明细为准）；五、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告刚燕已经偿还的贷款（贷款是指原告刚燕向公积金偿还的贷款本金及利息，具体数额以第三人抚顺市住房公积金管理中心出具还贷明细为准）；六、驳回原告刚燕的其它诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费949元（已减半收取），保全费859元，由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本案二审期间，除公积金管理中心提交了相关证据外，其他当事人均没有提交新证据。本院对公积金管理中心提交的付款凭证、预告抵押登记、刚燕的还款明细等证据组织当事人进行了质证。各方当事人对付款凭证、预告抵押登记、还款明细的真实性、合法性和关联性均没有异议，本院予以采信。一审法院认定的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。综合本案证据，本院还认定，兴隆公司与刚燕于2014年4月17日签订了《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定应于2015年9月30日前将取得商品房建筑工程竣工验收备案文件的房屋交付，出卖人因自身原因逾期交房，给予30天的宽延期。宽延期内，合同继续履行。宽延期满后仍未交付房屋，自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的买受人解除本合同及补充协议的事由，出卖人自该事由发生之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权，双方继续履行合同。2016年6月30日的《商品房买卖合同补充协议》约定，出卖人向买受人承诺于2016年6月30日前将原合同项下的房屋钥匙交付买受人，并保证房屋符合装修、使用条件，否则，出卖人同意为买受人退房；买受人也可以选择要求继续履行原合同，出卖人继续按协议约定支付违约金。2016年7月8日，刚燕以诉讼请求将本案起诉至一审法院。本案诉讼过程中，刚燕仍一直按照《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》约定履行还本付息义务，未出现违约情形。
本院认为，因对相关合同的效力当事人均没有异议，一审法院均认定有效，于法有据，本院予以认可。本案的争议焦点是刚燕与兴隆公司之间签订的商品房买卖合同及补充协议和商品房买卖合同补充协议应否解除。
《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，兴隆公司约定于2015年9月30日交付房屋，而后双方以补充协议的形式将房屋交付的时间变更为2016年6月30日，出卖人仍未能按照约定交付房屋，且该情形截至目前仍在持续，而交付房屋系商品房买卖合同出卖人的主要义务，因此，刚燕主张解除合同符合上述规定第三项规定的情形；且根据2016年6月30日签订的《商品房买卖合同补充协议》约定的未能在2016年6月30日交付房屋、则当事人同意退房的内容，刚燕主张解除合同也符合双方的约定解除的情形，即因出卖人延期交付房屋，刚燕享有实体的合同解除权。兴隆公司以延期交付房屋、支付违约金、合同继续履行的约定排除合同解除权行使的主张，没有法律依据，也不符合通常逻辑，因此不予支持。同时兴隆公司关于承诺于2016年6月30日之前向刚燕交付房屋钥匙并非交付取得建筑工程竣工验收备案的房屋的主张，既不符合约定也不符合建筑法的强行性规范，亦不能支持。
在合同解除权行使的程序上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
本案，如果以双方签订的《合同补充协议》明确的合同解除权行使期限为依据，即：如出现法定或约定的买受人解除本合同及补充协议的事由，出卖人自该事由发生之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权，即以该约定确定的30日认定为当事人约定的解除权行使的期限，该期限的起算点应为双方约定的2016年6月30日，此后30日即为刚燕应当行使合同解除权的期限，而刚燕起诉解除合同的时间为2016年7月8日，系在约定的合同解除权行使的期限内提出主张。且2016年6月30日的《商品房买卖合同补充协议》双方就未能在2016年6月30日交付房屋，则当事人同意退房的内容的约定，属于对交房义务的重新约定，在《商品房买卖合同补充协议》当中并没有对解除权的行使期限明确约定，且没有经过催告，符合上述规定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的情形。因此，本案刚燕合同解除权的行使也满足程序要求。
关于一审有关判项是否需要细化问题。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十三条规定，当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：（一）权利义务主体明确；（二）给付内容明确。本案，根据刚燕的有关解除合同并返还款项的诉讼请求，一审确定兴隆公司返还刚燕首付款及利息，返还刚燕已经偿还的贷款本金及利息，返还住房公积金未偿还的贷款本金及利息。因当事人对公积金管理中心已经支付的贷款本金17万元没有异议，对于公积金管理中心提供的贷款还贷的明细以及对应的计算方式等亦均没有异议，故而，对于某一时间节点，根据公积金管理中心提供的还贷凭据和计算方式，刚燕已经偿还的贷款本金和利息是具体明确的，在相同时间节点，借款人未偿还的贷款本金和利息也是明确的。因此，一审判决四项、包括五项的表述，当判决生效时，在确定的给付内容上是明确的和唯一的，应当可以以此为据履行义务和强制执行。且《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案也不存在上述情形。因此，对于一审判决相关判项不需要进一步细化。
综上所述，兴隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1867元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘军
审判员 潘力
审判员 王 爽
二〇一六年十二月三十日
书记员 何 贺