河南省安阳市文峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）文民三初字第495号
原告王若旭，男，1988年1月27日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人汤玉峰，河南兴亚律师事务所律师。
委托代理人唐海涛，河南兴亚律师事务所律师。
被告王忠荣，女，1962年10月10日出生，汉族。
委托代理人李春明，河南彰德律师事务所律师。
被告穆林，男，1961年10月29日出生，汉族，系被告王忠荣丈夫。
委托代理人李春明，河南彰德律师事务所律师。
原告王若旭诉被告王忠荣、被告穆林房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月10日、2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告王若旭及其委托代理人汤玉峰、唐海涛，被告王忠荣、被告王忠荣及被告穆林的共同委托代理人李春明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王若旭诉称，原告王若旭与被告王忠荣、被告穆林于2013年9月27日签订了一份房屋买卖合同（合同编号：XF××××927），由原告购买被告私有房屋一套。合同约定：房产位于安阳市企业家协会创业家园小区××号，建筑面积为365平方米，房屋成交价为人民币90万元整，原告一次性全款付清购房款。原告于签订协议的当天将购房款90万元一次性付给被告，被告向原告出具了购房款收据，并把该房相关购房手续交于原告保存，但之后迟迟不予配合办理房屋过户手续。原告认为被告怠于履行房屋过户手续的行为已构成违约，严重侵犯原告的合法利益，要求判令被告继续履行房屋买卖合同义务并为原告办理房产过户手续，并要求被告支付违约金20万元。
被告王忠荣、被告穆林共同辩称，本案不是房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷纠纷。原、被告签订的“房屋买卖合同”不是双方的真实意思表示，且合同是2014年签订，而非2013年9月27日签订。原、被告签订合同目的是为民间借贷担保，根据相关法律规定应按照民间借贷法律关系审理。原告诉称一次性付清购房款90万元，与事实不符，本案所涉借款金额为50万元。2014年被告王忠荣所在的安阳双狮通用设备有限公司（以下简称安阳双狮公司），因资金困难通过原告王若旭的亲属向原告借款50万元，口头约定利息2分，借款期限一年。原告为保证其借款安全，提出让被告用其房产作为借款担保，并签订了形式上为“房屋买卖合同”的虚假协议，合同约定的购房款90万元及其他内容均不是双方的真实意思表示，且实际借款为50万元，而不是90万元。2014年4月19日，安阳双狮公司收到原告借款50万元，并向原告出具了借据。至今，安阳双狮公司已付原告利息14万元，原告主张被告履行房屋买卖合同义务并为原告办理房产过户手续的请求于法无据，应予驳回。原告主张违约金，因原、被告无房屋买卖合同关系，被告无违约行为，对原告的主张应予驳回。
经审理查明：2005年3月11日，被告王忠荣签订《安阳市企业家协会俱乐部创业家园认房购房证》，购买位于本市开发区弦歌大道创业家园××号房屋一套，即本案案涉房屋。该房屋为单位自建房，其在安阳市房产管理交易中心登记的所有权人为安阳市企业家联合会，所有权证号：安阳市房权证开发区字第××号，发证日期为2015年7月10日。2013年9月27日原告王若旭与被告王忠荣、被告穆林签订《安阳市房屋买卖合同》，合同编号为：XF××××927，合同约定：甲方（卖方）王忠荣、穆林将安阳市企业家协会俱乐部创业家园房屋一套，建筑面积为365平方米出售给乙方（买方）王若旭，该房售价为玖拾万元整，甲方同意将该房及所属土地使用权出售给乙方，并配合乙方办理上述房产、土地过户手续。合同签订之日乙方一次性全款支付甲方购房金人民币玖拾万整。该合同同时约定，甲方于合同签订之日三个月内将此房交予乙方并办理物业交割，每逾期一日，按日向乙方支付应付款百分之五的违约金。同日，被告王忠荣向原告王若旭出具收到条一份，内容为：“今收到王若旭购房款现金人民币玖拾万元整（小写：900000元）”。同时，两被告将该房屋的购房契税票据、专项维修基金票据、购房款票据交付原告保存。该房屋现仍由被告方占有使用。
庭审中，两被告称双方之间名为房屋买卖、实为民间借贷关系，称安阳双狮公司因资金困难于2014年4月份向原告借款50万元，所签订的房屋买卖合同系对50万元借款的担保，并提供安阳双狮公司出具的借据、会计凭证、利息支付凭证等证据，原告对此不予认可，称其与安阳双狮公司之间存在50万元借款关系且在履行过程中，但与本案双方的房屋买卖关系无关；两被告又称其与原告签订的《安阳市房屋买卖合同》及被告王忠荣向原告出具的收到条的形成时间为2014年4月，并非落款的2013年9月27日，并于2015年10月16日向本院申请对该日期形成时间进行司法鉴定。后经本院及原、被告双方共同委托的北京明正司法鉴定中心多次通知，被告逾期未缴纳鉴定费。2016年3月11日，北京明正司法鉴定中心出具终止司法鉴定通知书，终止鉴定原因为当事人逾期不缴费。
以上事实，原告王若旭提交的证据为：安阳市房屋买卖合同、收到条、安阳市企业家协会俱乐部创业家园认房购房证、购房款票据、购房契税票据、专项维修基金票据各1份；被告王忠荣、被告穆林共同提交的证据为：利息支付记录13张、借据1张、会计凭证1张。上述证据，经当庭举证、质证，结合当事人陈述，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，开发区弦歌大道创业家园××号房屋（所有权证号：安阳市房权证开发区字第××号）的所有权人为安阳市企业家联合会，实际出资人为王忠荣，双方当事人均予以认可，本院予以确认。本案争议焦点为：1、原、被告双方于2013年9月27日签订的房屋买卖合同是否真实有效，原、被告之间法律关系如何确定。2、原告要求二被告给付违约金20万元有无事实和法律依据。
关于本案第一个争议焦点，原告认为其与被告王忠荣及穆林之间为房屋买卖合同关系，并提交了被告王忠荣、穆林与其签订的《安阳市房屋买卖合同》、被告王忠荣向其出具的购房款收到条、购房契税票据、专项维修基金票据、购房款票据等证据。二被告对以上证据的真实性不持异议，但被告方辩称，原被告虽签订了房屋买卖合同，但事实是二被告向原告借款50万元，该合同的目的是为民间借贷担保，房屋买卖合同为虚假协议。对此，二被告提供了安阳双狮公司向原告出具的50万元借条、安阳双狮公司记账凭证及向原告支付利息的转款凭证等证据用以证明。原告对以上证据的真实性无异议，但称系其与安阳双狮公司之间的另一法律关系，与本案无关。二被告称其与原告签订的《安阳市房屋买卖合同》及被告王忠荣向原告出具的收到条的形成时间为2014年4月，并非落款的2013年9月27日，并向本院申请对该日期形成时间进行司法鉴定，但因被告方逾期不缴纳鉴定费用，北京明正司法鉴定中心出具终止司法鉴定通知书。依据以上事实本院认为，原告提供双方签订的房屋买卖合同、支付购房款手续、购房契税票据、专项维修基金票据等证据，证明原、被告双方房屋买卖关系成立。二被告所提供的证据仅证明安阳双狮公司与原告之间存在民间借贷关系，二被告辩解称双方签订的房屋买卖合同系虚假合同，但未能提供证据证明，同时被告方称房屋买卖合同签订时间不真实，虽向法庭提交鉴定申请，但未按规定缴纳鉴定费用致使鉴定终结，视为其放弃鉴定，故二被告的答辩意见证据不足，本院不予采纳。综上，原、被告之间房屋买卖合同法律关系成立，本院予以确认。
关于本案第二个争议焦点，原、被告双方于2013年9月27日签订了房屋买卖合同，合同约定二被告应于合同签订后三个月内办理相关物业交割和房屋过户手续，逾期应承担相应的违约责任。经查，案涉房屋（即安阳市企业家联合会创业家园小区××号）性质为单位自建房，于2015年7月10日在安阳市房产交易中心正式办理了企业所有权证书（证号为：安阳市房权证开发区字第××号），即从2015年7月10日起该小区各分户房屋的实际出资人才可凭相关手续办理房屋所有权证书。故客观上二被告无法在房屋买卖合同约定的期间内为原告办理房屋过户手续，二被告的此行为应属履行不能，并非主观违约，故原告要求二被告支付20万元违约金的请求依据不足，本院不予支持。
综上，原、被告签订的房屋买卖合同于2013年9月27日起成立，但此时案涉房屋的所有权人尚未确定，因此该房屋买卖合同尚属于效力待定的合同。2015年7月10日，由安阳市企业家联合会办理了案涉房屋所在创业家园小区的所有权证书，因被告系案涉房屋的实际出资人，根据相关规定，被告可以办理案涉房屋相关过户手续，故该房屋买卖合同于2015年7月10日生效，现原告要求二被告继续履行房屋买卖合同义务并为原告办理房产过户手续的诉讼请求，证据充分，与法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告王忠荣、被告穆林应于本判决生效之日起三十日内将安阳市创业家园小区××号房产一套交付于原告王若旭，并协助原告王若旭办理房产过户手续；
二、驳回原告王若旭的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，财产保全费5000元，共计9300元，原告负担4300元，被告王忠荣、被告穆林共同负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 李 伟
代理审判员 郭晨曦
人民陪审员 李珊珊
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 陈 玮