浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0104民初1794号原告徐以咏，男，1971年6月17日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托代理人孙祥环，浙江君策律师事务所律师。被告卢建华，男，1968年2月21日出生，汉族，住浙江省桐庐县。第三人柳春，男，1982年1月10日出生，汉族，住杭州市江干区。第三人杭州奇观实业有限公司，住所地杭州市江干区笕丁路168号大世界五金城32幢201室-258。法定代表人胡乃贡。原告徐以咏为与被告卢建华、第三人柳春、杭州奇观实业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，于2017年3月21日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐以咏的委托代理人孙祥环、被告卢建华到庭参加诉讼。第三人柳春、杭州奇观实业有限公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐以咏诉称，原告徐以咏于2014年6月30日与第三人柳春以及柳春为法定代表人的杭州奇观实业有限公司（以下简称奇观实业公司）、杭州奇观贸易有限公司（以下简称奇观贸易公司）签订了房屋租赁合同一份。约定第三人柳春及奇观实业公司、奇观贸易公司将坐落于杭州经济技术开发区阳光星城1幢902室房屋出租给原告使用。租赁期限从2014年6月30日至2030年1月30日止，租金为人民币1700元每月。押金人民币10000元。合同还对其他进行了约定。上述合同签订后，原告即将承租期间的房租租金一次性支付给出租方。为此出租方向原告出具了收条一份。出租方随即将上述房屋交付原告。原告花费数万元对其进行了相应的装饰装修，且一直占有、使用至今。承租期间，原告收到了法院的腾退房屋通知，方得知上述房屋由于第三人债务问题被法院拟执行处分。为此，原告向法院提起执行异议申请，要求停止对上述房屋的执行处分（或依法保障原告的承租权利）。法院于2017年2月23日收到了法院的执行裁定，予以驳回原告的申请。原告认为，原告与第三人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，合法有效。原告依法享有对案涉房屋的承租权利，不应因被告的申请执行而不予保护。综上，原告诉至法院。诉讼请求：1、判令撤销案号为（2017）浙0104执异5号执行裁定书，依法保障原告的承租权利；2、判令被告、第三人承担本案诉讼费用。被告卢建华辩称，同意法院的执行措施，支持法院腾退，法院执行异议裁定书是正确的。对于承租的事实，原告没有和奇观实业公司签订过租赁合同，故原告没有权利要求租赁。第三人柳春、奇观实业公司未到庭进行答辩。原告徐以咏为了证明自己的主张，提交以下证据：1、房屋租赁合同、收条、打款记录各一份（复印件），证明原告与第三人签订房屋租赁合同并合法占有使用的事实；2、企业信息公示信息一份，证明第三人奇观实业公司与奇观贸易公司的法定代表人当时均为第三人柳春，柳春有权与原告签订房屋租赁合同的事实；3、缴费通知书一份，证明原告依据租赁合同合法占有案涉房屋，从2014年7月1日至今按期缴纳水电费的事实；4、执行裁定书一份，证明案涉房屋被法院执行，原告提出执行异议申请被驳回的事实；被告卢建华对原告提交的上述证据质证如下：对证据1，证据均为复印件，真实性有异议；原告曾付给第三人柳春人民币70多万，不知道是他们之间有业务往来还是支付租金；对打款记录，无法证实款项是否是支付租赁费；对证据2、4无异议；对证据3，被告曾询问缴费通知单上的人，其表示他只知道交了钱，但不知道是谁交的，不能确定是否是原告交的；且2014年7月物业公司负责的人还未就职；且既然是原告交的，每个月都应该有原始发票，原始发票为什么不能提供？故仅凭缴费通知的证明力不大。被告卢建华提交了证据5、（2016）浙0104执456号之一执行裁定书，证明法院要求执行拍卖案涉房产。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但对涉及的主债权不清楚。本院依职权调取了证据6、（2015）杭江商初字第692号民事判决书、他项权证。原、被告均无异议。第三人对上述证据均未发表质证意见，视为放弃质证权利。本院对原、被告及本院调取的证据认证如下：对证据2、4、5、6，原、被告无异议，本院予以确认；对证据1，因均系复印件，原告未提交原件予以核对，不符合证据的形式要件；且房屋租赁合同、收条（复印件）上显示的公章系奇观贸易公司，而案涉房产所有权人为奇观实业公司，两者存在矛盾之处，有鉴于此，本院对该组证据不予认定；对证据3缴费通知书，该份证据制作于2017年，且从性质上讲系物业公司发出的通知书，而非按年度留存的原始缴费凭证；同时单凭其概括性记载的内容亦不能得出徐以咏在2014年7月1日就已占有使用房屋的事实，故本院对其证明目的不予确认。结合各方当事人的陈述以及本院认定的证据，本院认定事实如下：被告卢建华于2014年9月5日出借借款人民币300000元给第三人柳春，第三人奇观实业公司以其名下的杭州经济技术开发区阳光星城1幢902室房屋为上述借款提供抵押担保，办理了抵押登记手续。后因第三人未按期归还借款，被告卢建华于2015年3月30日起诉了柳春、奇观实业公司，本院于2015年10月21日作出了（2015）杭江商初字第692号民事判决书，判决柳春、奇观实业公司归还借款并支付利息。判决生效后，卢建华申请法院强制执行，因第三人未能履行法定义务，本院拟拍卖抵押房屋进行清偿。原告徐以咏以其租赁案涉房屋为由提出执行异议，本院于2016年12月13日作出（2016）浙0104执456号之一执行裁定书，驳回异议申请。徐以咏又提出执行异议，本院于2017年2月23日作出（2017）浙0104执异5号执行裁定书，驳回其异议申请。另查明，2014年5月21日至2015年1月8日第三人柳春系奇观实业公司的法定代表人。第三人柳春系奇观贸易的法定代表人。再查明，案涉杭州经济技术开发区阳光星城1幢902室房屋现为原告徐以咏占有使用。本院认为，物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在本案中，徐以咏主张其租赁合同有效，其享有案涉标的物的租赁权且能对抗卢建华的抵押权实现，则应当举证证明其租赁权的取得早于卢建华抵押权的设定。但从徐以咏向本院提交的证据来看，房屋租赁合同、收条均系复印件，不符合证据的形式要件，不能证明租赁房屋的时间早于抵押权设定时间；徐以咏提交的缴费通知书出具的时间在2017年，并非属于发生在2014年实际缴纳费用时所形成的直接证据；其概括性记载内容也不能直接证明徐以咏在抵押权登记之前即已实际占有案涉房屋。同时徐以咏也没有提交证据证明存在房屋抵押前办理过租赁登记备案手续或已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁或办理过租赁合同公证等足以认定租赁合同签订早于抵押的情形。综上所述，徐以咏提交的关键证据存在不符合证据的形式要件，单独的孤证不能够形成完整的证据链证明其在抵押前即存在真实的房屋租赁合同关系并实际占有使用涉案房屋的事实，故本院对其上述证据的证明目的不予采纳，徐以咏应当承担举证不能的法律后果，其主张的租赁权不能对抗抵押权人。徐以咏请求撤销执行裁定、保障其承租权利的的诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告徐以咏的诉讼请求。案件受理费人民币4300元，由原告徐以咏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4300元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。审 判 长  宋伟锋人民陪审员  刘 雁人民陪审员  高 展二〇一七年九月十二日代书 记员  王幼奇???