浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1705号
上诉人（原审原告）：温州市瓯海区梧田街道蟠凤村前岸老人协会。住所地：温州市瓯海区梧田街道蟠凤村蟠凤前路。
代表人：陈光荣，会长。
委托代理人：黄孟苏、陈翰丹，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏兆铭，又名苏强民。
委托代理人：徐云良，温州市经济法律服务所法律工作者。
上诉人温州市瓯海区梧田街道蟠凤村前岸老人协会因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯民初字第1225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，1999年4月，原告（原瓯海县慈湖乡蟠凤村老人协会）与被告签订一份《房屋售购契约》，约定：原告将现门牌号为温州市瓯海区梧田街道蟠凤村蟠前路106号的蟠凤前岸老人活动中心房屋二层三间（该房屋建于上世纪八十年代）及其东面相邻土地109.65平方米、西面相邻土地10.2平方米，作价170000元出售给被告，并约定被告于房屋产权过户手续办理前支付150000元，手续办理后支付20000元。蟠凤村委会在该《房屋售购契约》上签章“同意出售”。合同签订后，被告支付购房款15万元，并对该房屋实施管理和使用。该房屋曾于1992年3月、4月间以蟠凤村老人协会名义填报《乡（镇）村集体建设用地呈报表》，并分别经原瓯海县慈湖乡蟠凤村村民委员会、原瓯海县慈湖乡人民政府同意上报审批，但该房屋及东西相邻土地至今未取得权属证书。
2007年8月31日，蟠凤村委会以上述买卖行为违反法律和行政法规强制规定为由向原审法院起诉，请求判令《房屋售购契约》无效。原审法院经审理作出（2007）瓯民初字第1242号民事判决，确认《房屋售购契约》无效。苏兆铭不服，提起上诉，温州市中级人民法院经审理作出（2008）温民四终字第300号民事判决，撤销（2007）瓯民初字第1242号民事判决并驳回蟠凤村委会的诉讼请求。随后，蟠凤村委会提起申诉，浙江省人民检察院经审查认为，温州市中级人民法院（2008）温民四终字第300号民事判决存在错误，作出（2009）浙检民行建字第47号检察建议书，建议温州市中级人民法院依法予以再审。
2010年4月7日，苏兆铭以蟠凤村前岸老人协会、蟠凤村委会侵占涉案房屋为由向本院起诉，请求判决确认《房屋售购契约》有效，判令蟠凤村前岸老人协会退出房屋并赔偿损失，蟠凤村委会对损失承担连带赔偿责任等。原审法院经审理，作出（2010）温瓯民初字第207号民事判决，确认《房屋售购契约》有效，蟠凤村前岸老人协会赔偿苏兆铭经济损失76121.50元，驳回苏兆铭其他诉讼请求。蟠凤村前岸老人协会、苏兆铭均不服，提起上诉，温州市中级人民法院经审理作出（2011）浙温民终字第601号民事判决，维持原判。
本案一审审理过程中，原审法院为明确涉案房屋及东西相邻土地能否办理土地使用权、房屋所有权初始登记及过户手续，分别致函温州市国地资源局瓯海分局、温州市瓯海区房产管理处。温州市瓯海区房产管理处于2016年2月4日复函，载明：“一、坐落在瓯海区梧田街道蟠凤村蟠前路106号的房产于1992年9月18日由瓯海县慈湖乡人民政府批准建设用地，未曾办理土地证、建设工程规划许可证、故该房产目前无法办理房屋所有权初始登记手续。二、该宗土地性质为集体建设用地，在取得房屋所有权证后，如需过户，应到国土部门办理土地证过户后再行办理产权交易过户手续。”温州市国土资源局瓯海分局于2016年2月17日复函，载明：“贵院函告我局咨询坐落于温州市瓯海区梧田街道蟠凤村蟠前路106号房屋能否办理土地使用权初始登记及过户手续。根据《土地登记办理》及《浙江省土地登记实施细则》规定土地使用权初始登记需提供的材料有：‘1、土地登记申请书，2、申请人身份证明材料，3、土地权属来源证明，4、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，5、地上附着物权属证明，6、法律法规规定的完税或者减免税凭证，7、其他证明材料等。’据贵院提供的材料未能反映该宗地的权属来源，不能给予土地使用权初始登记。另根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：‘农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。’，故本宗集体土地使用权不能办理过户手续。”被告对该两份复函的真实性没有异议，但表示在目前政策下，不同意解除合同，有关土地、产权登记问题，须待相关政策调整，目前只能等相关条件具备后再办理，剩余未付的房款20000元亦表示愿意支付。
原判认为：关于合同效力问题。涉案《房屋售购契约》经原审法院、温州市中级人民法院二审终审确认合法、有效，双方均应根据合同约定全面履行自己的义务。原告以浙江省人民检察院已提出再审检察建议书为由，认为涉案房地产买卖行为违法，因至今没有提供已进入再审程序的依据，故对原告请求对合同效力重新予以审查的意见不予采纳。
关于原告是否具有诉权的问题。涉案《房屋售购契约》尚在履行过程中，原告诉请判令解除合同，符合法院受理民事案件的条件。对此，被告主张原告的解除权已丧失，原告起诉已过两年诉讼时效的意见，不予采纳。
关于《房屋售购契约》是否应予以解除的问题。一、原告的合同目的为获取购房款，被告在审理过程中表示愿意支付剩余购房款20000元并曾多次要求支付给原告，说明原告的合同目的可以实现，且合同成立后客观情况并未发生当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的重大变化，并不存在对合同当事人不公平的情形。二、本案被告作为非违约方不同意解除涉案合同，原告自身不能履约请求解除，不符合合同协商解除和法定解除的条件。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合同期限内未要求履行。”本案被告对温州市国土资源局瓯海分局、温州市瓯海区房产管理处就涉案房屋及土地能否办理初始土地使用权、房屋所有权手续及过户手续出具的复函进行质证时表示须待相关政策调整，等相关条件具备后再办理，未在本案中请求原告履行合同，原告据此主张解除合同，依据不足，原告以合同客观上不能履行而主张解除合同的意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条、第九十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：驳回原告温州市瓯海区梧田街道蟠凤村前岸老人协会的诉讼请求。案件费8800元，由原告温州市瓯海区梧田街道蟠凤村前岸老人协会负担。
宣判后，温州市瓯海区梧田街道蟠凤村前岸老人协会不服，提起上诉称：一、原判认定被上诉人愿意支付剩余20000元购房余款，故上诉人的合同目的可以实现，属认定事实错误。房屋买卖合同中，出卖人的合同目的是转移房屋所有权并取得购房款，买受人的合同目的是通过支付购房款而取得涉案房屋。由于涉案房屋无法交易，合同目的当然无法实现。二、本案的争议焦点在于上诉人作为合同当事人在合同无法履行时是否享有合同解除权的问题。原审法院却故意讨论本案是否存在情势变更以及合同是否公平的问题，系偷换概念。三、根据最高人民法院关于合同解除的最新裁判规则，如存在法律上和事实上不能履行的情形，违约方可以请求解除合同，但应承担相应的违约责任。原判认定被上诉人作为非违约方不同意解除合同，上诉人就不能请求解除，属法律适用错误。四、原审法院依职权向温州市瓯海区房产管理局和温州市国土资源局瓯海分局调取的复函，可以认定涉案房屋不能办理过户手续的事实，原审对于该事实未予明确陈述。五、上诉人请求解除合同与被上诉人是否在本案中要求上诉人履行合同是两个不同的概念，原判以被上诉人未在本案中要求上诉人履行合同为由认定上诉人没有合同解除权，显属错误。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人苏兆铭答辩称：一、本案属房屋买卖，而不是土地转让，涉案《房屋售购契约》业经两案两次被法院判决确认为有效合同，现涉案房屋由被上诉人长期管理使用，待政策条件具备后再行办理过户手续也不迟。被上诉人目前没有要求解除购房合同，故不存在法定解除及约定解除的情形。二、涉案合同成立生效后没有发生不属于商业风险的重大变化，也未发生当事人在订立合同时无法预见的情况。上诉人在16年前已经收取150000元购房款并投入新的不动产建设，已取得增值效益，其合同目的已经实现。上诉人原审法院判决驳回上诉人要求解除合同的诉讼请求，符合公平公正的原则。三、本案案情与上诉人提到的案例有根本区别，该两个案例的处理方法不适用于本案。四、温州市瓯海区房产管理处对涉案房屋建造时间的认定错误，涉案房屋系《中华人民共和国土地管理法》实施前建造，属合法建筑，涉案房屋的登记不适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，上诉人认为涉案《房屋售购契约》不能履行，缺乏依据。综上，上诉人要求解除合同是违背诚信原则的行为，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人温州市瓯海区梧田街道蟠凤村前岸老人协会与被上诉人苏兆铭于1999年4月签订的《房屋售购契约》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且上述契约业经生效判决确认为合法、有效，原审法院据此对该契约的效力予以确认是正确的。上述契约签订后，被上诉人依约向上诉人支付购房款150000元，本案一审中，被上诉人又表示同意先于支付20000元办证押金，可见上诉人签订《房屋售购契约》的目的并非不能实现。虽然涉案房屋目前尚不能办理权属转移登记，但该情形并不影响上诉人合同目的的实现，现上诉人以合同目的不能实现为由要求解除合同，依据不足，原审法院对其诉讼请求不予支持，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人温州市瓯海区梧田街道蟠凤村前岸老人协会的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人温州市瓯海区梧田街道蟠凤村前岸老人协会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 周婷婷