长春汽车经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0192民初1929号
原告（反诉被告）张桂英，住长春市力旺康景小区。
委托代理人郭韬，住长春市力旺康景小区22#2门204室
被告刘丹丹，住长春市力旺康景小区。
委托代理人王朱绂。
被告（反诉原告）吕涛，住长春汽车经济技术开发区。
委托代理人王朱绂。
原告张桂英诉被告刘丹丹、吕涛及吕涛反诉张桂英合同纠纷一案，本院曾于2015年12月28日作出（2013）长汽开民初字第817号民事判决书，被告吕涛提出上诉，长春市中级人民法院于2016年8月2日作出（2016）吉01民终1754号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郭韬，被告刘丹丹、吕涛的共同委托代理人王朱绂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告刘丹丹于2011年3月20日签订了租房合同，合同期限至2014年3月20日止。2013年9月11日晚，刘丹丹及其母王秀春找原告提出退房。原告看房子时，发现房屋内部整体破坏，原告要求被告将房子重新维修，恢复原样。刘丹丹及其母同意负责恢复原样并写下保证书，保证在2013年9月20日前将房屋修好，否则造成的一切经济损失均由刘丹丹照价赔偿，维修超期几天按天计算房租。后双方因重新铺装地砖的价格问题发生纠纷，未能协商一致，二被告即锁门离去。原告为维护自身合法权益，诉至人民法院，诉请判令：被告支付房屋维修费38241元、房租费91105.48元（按合同约定价格每月3300元从2013年9月20开始计算至2015年12月31日止）、鉴定费1000元、拖欠的物业费3284.22元、开锁费540元及买锁费65元、搬运费220元。
二被告辩称：一、被答辩人要求答辩人承担至2015年12月31日的房租损失没有事实及法律依据。1.答辩人刘丹丹给被答辩人出具的书面保证书是被答辩人进行肢体威胁后作出的，不能作为定案依据。2.答辩人积极履行对租用房屋恢复原状的义务，但被答辩人一再提出不合理要求，导致答辩人无法继续施工，造成租用房屋停工的后果，答辩人对此不具有过错。3.被答辩人完全能够在两个月内完成对涉案房屋的修复工作，根本不影响房屋后续对外出租和使用，被答辩人对房租损失的产生具有主观上扩大损失的故意。4.被答辩人铺完地砖后，涉案房屋已经能够使用且已经实际使用，被答辩人再以房屋未恢复原状而无法使用为由要求答辩人承担房租损失没有依据。二、吉林瑞德工程项目管理有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》不能作为认定被答辩人房屋损失的依据。1.鉴定程序违法。现场勘验时未通知答辩人刘丹丹到场。2.鉴定意见中计取企业管理费是错误的；存在多个鉴定项目与答辩人无关，被答辩人无证据证明散热器、防火卷帘门、无框全玻门、荧光灯是答辩人使用房屋过程中予以损毁的；3.洗脸盆、拖布池是按照新品做出的鉴定价格，应当计算折旧方能得出被答辩人的合理损失金额；4.陶瓷地砖楼地面工程量计算错误；5.建筑修缮工程、水暖修缮工程、电器修缮工程采用鉴定日标准错误。三、被答辩人要求答辩人赔偿搬运费、开锁买锁费用、物业费没有事实及法律依据。
反诉原告吕涛诉称：反诉被告应承担反诉原告给争议房屋整修过程中已花费的人工费两次6000元（第一次进行部分大包费3000元，第二次人工费3000元）、运费700元、沙子水泥瓷砖款7820元，共计14520元。
反诉被告张桂英辩称：1.保证书是在物业写的，不存在胁迫一说；2.租房合同中已约定租赁期间的一切损失由反诉原告承担；3.案涉的四间房子合计101平方米；4.房屋墙体被螺栓损坏有多个直径2公分的洞，被告开游泳馆使用热水导致墙体全部受潮粉了；5.屋外的卷帘门都已经损坏，不锈钢门有掉扇和玻璃碎裂的情况；6.反诉原告曾违约将房屋转租给红豆内衣和水站；7.反诉原告买的瓷砖质量不合格，反诉被告才阻挠其装修；8.维修人工费的损失跟反诉被告没有关系；9.本案维修鉴定已完毕，同意以2015年12月31日作为反诉被告本案争议损失的时间截点。
经审理查明：2011年3月20日，原告（甲方）和被告刘丹丹（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其购买的长春汽车经济技术开发区力旺康景小区30栋111室、112室、121室、122室（构成一体结构）商铺出租给被告刘丹丹；租赁期间为2011年3月20日至2014年3月20日，年租金4万元；房屋设施乙方如有损坏、丢失或未经甲方同意而改动布局乙方按价赔偿；如乙方对房屋内部格局有改动须经甲方同意；合同期内乙方所有煤气、水、电、电话、卫生费、物业费用由乙方支付。被告刘丹丹租赁该房屋后，将该房屋用于开设微笑天使婴幼儿游泳生活馆。2013年9月11日，被告刘丹丹找到原告要求提前解除房屋租赁合同，因被告对租赁房屋进行了改动，被告刘丹丹及其母亲（执笔人）给原告写下保证书，承诺“在退房之前将上述四房屋内我自行改动的房屋内原有的设施内部格局在2013年9月20日之前恢复原样，否则造成甲方的一切经济损失均有乙方刘丹丹按价赔偿。直至到恢复原样为准，包括房租费，按原合同执行继续付租金按天计算。”签下该保证书后，二被告开始维修案涉房屋。原告曾联系一位装修工人，让被告吕涛与装修工人协商修复装修事宜，装修工方面提出要3万元装修费，被告吕涛认为价高未同意，遂自己筹办修复装修工作。维修过程中，原告与二被告就维修方式及重新铺设的地砖质量及价格问题多次产生分歧。二被告最初对地砖采取部分损坏部分修复的维修方式，在原告提出异议后，改为全部更换地砖的方式修复。被告最初购买了价格为10元左右的地砖并为购买水泥沙石花费1300元（包括运费），向施工人员支付3000元清理、施工费用。即将铺装时，原告认为二被告购买的是廉价瓷砖，与自己最初铺装的高价全瓷的防滑瓷砖有很大差异，不同意二被告用此种地砖进行修复。争议发生后，被告让装修工人拆除了已铺装的地砖部分。后经双方协商确定被告按照30元/块左右的价位去市场购买瓷砖。被告二次购买的瓷砖票据上仅显示有价格和“现金收讫”章，没有销售厂家的名章。原告认为被告第二批购买的瓷砖是15元左右的玻化地砖，再次就瓷砖质量与被告发生争议。二被告遂放弃了修复装修，锁门离去（未将钥匙交给原告）。原告发现二被告消失无法联系后，便找来开锁人员将门锁打开，并购买了新锁，花费开锁费540元及锁费65元。原告将屋内被告留下的瓷砖送至被告刘丹丹担任法人的微笑天使早教中心，由该中心校长代为签收，支付搬运费220元。后原告自己找来施工人员对争议房屋进行修复装修，在铺装地砖和重装了厕所门后，原告因与二被告就该房屋修复争议诉讼至我院，遂停止了对房屋的修复装修工作。
案件审理过程中，原告于2014年1月20日申请对争议房屋恢复原样的修复装修造价进行鉴定。本院向长春市中级人民法院技术部门申请进行委托鉴定，确定由吉林精诚价格评估有限公司进行鉴定。该鉴定机构于2014年10月31日派人与本院原审法官、被告吕涛的委托代理人陈晓慧及被告刘丹丹的母亲一同勘察了鉴定现场。勘察确定的造价项目包括：1.墙面大白铲除及恢复（包括修复50个膨胀螺栓孔）；2.地面瓷砖铺装（不含沙子水泥）；增加两片修补，规格600mm×600mm；3.墙壁瓷砖修补8片规格300mm×450mm；4.上水管道安装PPR管（含PPR管），管径4分，管长4.8米；5.下水管道安装PPR管（含PPR管），管径2寸，长4.8米；6.吊式日光灯单管11套，规格40W；7.钢翅片散热器安装，规格长1.55m×6小组，共4大组（含散热器）；8.卫生间门及门套安装，规格宽0.88米×高2m，门套宽0.35m；9.卷帘门4扇拆除及安装（因该部分当事人双方争议较大，故明确单独评估）；10.其他隐蔽工程需继续提供图纸。勘察过程中，原告曾提出将争议房屋的不锈钢外门门扇损坏、一片门玻璃损坏也纳入鉴定范围，后经劝说原告同意自己承担维修费用，而未写入勘察记录。2014年11月11日，该鉴定机构以鉴定已超出其执业能力及执业范围为由将原委托退回本院。经过再次委托，选定吉林瑞德工程项目管理有限公司进行鉴定。2015年8月18日，该公司派人和本院鉴定委托部门人员、本案原审办案法官及双方当事人再次对鉴定现场进行了勘察，此次勘察过程中，原告不再同意自行维修不锈钢门，将其纳入造价鉴定范围，并将本案双方价格争议不下的洗手盆、拖布池纳入造价鉴定范围，鉴定项目的其他部分以吉林精诚价格评估有限公司的勘察记录为准。2015年11月9日，吉林瑞德工程项目管理有限公司做出《力旺康景小区30栋三间房屋内的物品损失工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：力旺康景小区30栋三间房屋内物品损失按定额标准工程造价37888元（其中原告已装修部分按2014年之前的定额标准鉴定造价，待修复部分按照委托日的定额标准鉴定造价）。另，被告租赁房屋过程中造成的对房屋的两处主梁钻洞损害，原审庭审中原、被告同意按吉林瑞德工程项目管理有限公司给出的参考造价353元确定修复造价。本案原审审理过程中，原、被告均同意将争议损失的节点确定为2015年12月31日。
另查明：争议发生后，原告该争议房屋一直空闲未用于出租或商用，争议房屋共产生拖欠的物业费3284.22元。二被告系夫妻关系。
本院认为：一、本诉部分。1.原告与被告刘丹丹签订的《房屋租赁合同》约定合同期限届满时间为2014年3月20日，被告刘丹丹在合同尚未到期时向原告提出退房，原告未予反对，《房屋租赁合同》应予解除。原告与被告刘丹丹签订的《房屋租赁合同》明确约定“房屋设施乙方如有损坏、丢失或未经甲方同意而改动布局乙方按价赔偿”，被告刘丹丹签写的保证书也写明“房屋内我自行改动的房屋内原有的设施内部格局在2013年9月20日之前恢复原样，否则造成甲方的一切经济损失均有乙方刘丹丹按价赔偿，直至到恢复原样为准，包括房租费，按原合同执行继续付租金按天计算”，被告刘丹丹并未按照约定将案涉房屋恢复原状，因此对于被告刘丹丹在使用案涉租赁房屋时造成损害的维修费及未维修完毕前的房租损失应由其予以赔偿。2.关于被告主张刘丹丹签写的保证书系在受到胁迫的情况下出具的问题。原告系老年人，被告刘丹丹系中青年人，原告在力量上并不占有绝对优势，原告打被告刘丹丹一个耳光的行为欠妥但并不能达到胁迫被告刘丹丹的程度，故被告刘丹丹签写的保证书应认定为其真实意思表示。3.关于被告吕涛的主体身份问题。被告吕涛和被告刘丹丹系夫妻关系，且被告吕涛对其与刘丹丹共同作为被告、履行义务无异议，故二被告应共同承担对原告的义务。4.（1）被告主张鉴定意见中按照国家定额标准收取的管理费、税金等费用不应包含在内没有法律依据不予支持。（2）被告主张没有证据可以证明散热器、防火卷帘门、无框全玻门、荧光灯11套（实际应为8套）是在其使用房屋过程中损毁的。原告提供了房屋受损照片且勘察现场时也对上述项目进行了查验，被告在当时并未提出异议，应由被告举证证明其离开案涉房屋时上述设施为完好的。二被告未能举证证明其主张的情况下，本院对其该项抗辩理由不予支持。（3）被告认可是其拆除了洗脸盆和拖布池，其应当按照重新安装的价格赔偿原告。（4）双方纠纷虽发生于2013年，但鉴定修复造价应按照实际修复日的标准，故对被告主张鉴定时原告尚未维修的部分应采用2014年之前标准进行鉴定不予支持。因此，本院对于吉林瑞德工程项目管理有限公司做出《力旺康景小区30栋三间房屋内的物品损失工程造价鉴定意见书》予以采信，原告主张的房屋修复费37888元符合鉴定结论，本院予以保护。另外未纳入鉴定范围的2个在房屋主梁上造成的洞孔的修复造价双方均认可为353元，因此原告房屋因被告使用中造成损害的修复造价应为认定为38241元。因被告对原告的房屋损害承担赔偿责任，故鉴定费1000元亦应由被告负担。5.二被告主张已根据原告要求购买了每块价格为30元左右的地砖，但其并未能提供充分证据予以证明，即不能证明其积极履行了恢复原状的义务。且二被告在不能与原告协商一致、不能有效解决问题的情况下不再进行施工，才导致原告诉讼至人民法院，在法院审理阶段亦因被告不能积极履行义务导致需要第三方机构对维修费用进行鉴定，进而致使案涉房屋不能正常出租，因此应认定二被告具有过错，原告并不存在故意扩大损失的情形，二被告应对原告因此产生的物业费和房租损失承担赔偿责任。原、被告间的房屋租赁合同约定年租金4万，至2015年12月31日，争议房屋因未修缮而不能出租的期间为2年3个月11天，原告诉讼中主张每月租金3300元，每日租金根据合同计算为每日109.59元，因此该期间发生的租金总额为91105.48元。至于庭审中被告指出并原告认可房屋中放了些桌椅，被告认为原告已实际使用该房屋的主张，对此本院认为，原告该房屋从商铺性质和出租给被告的事实看，该房屋主要功能在于出租或商用经营，不是做仓库，原告在争议房屋中放了些桌椅的行为不影响原告因和被告争议造成其商用房相关经济损失的发生及应得到相应补偿的权利，故对被告相应抗辩主张本院不予支持。根据原告与被告刘丹丹签订的房屋租赁合同约定，物业费由承租方交纳，被告应明确知道案涉房屋物业费收费标准，被告不认可原告主张的物业费标准，但未能明确实际标准亦未能提供证据予以证明，故本院不予支持，被告应赔偿原告物业费3284.22元。6.被告认可离去时将租赁房屋锁门后钥匙并没有给原告，因此对原告主张的开锁、买锁费605元予以保护。7.原告将被告购买的不能为其使用的瓷砖返回给被告发生的220元搬运费，依法应由被告承担。
反诉部分。1.因反诉被告承认已将反诉原告购买的沙石使用，故购买沙石及由此产生的运费共计1300元，应由反诉被告承担。2.关于反诉请求中涉及的进行修复装修过程中支付的6000元装修费。反诉原告提供的证明人刘文说明，该6000元是分两次支付的，第一次3000元对应的工作内容是将案涉房屋破损的地砖刨掉并铺装地砖（停工），第二次3000元对应的工作内容是将案涉房屋所有地砖刨除并铺装新砖（未进行）。其中只有案涉房屋地面瓷砖刨除、清理的工作另反诉被告后来的铺装地砖受益，其他均属于不当铺装发生的费用，不应由反诉被告承担。本院认为合理清除费用以1500元为宜，由反诉被告承担。关于原告反诉主张的第二次购买瓷砖费用6720元，一方面因其未能证明该批瓷砖符合双方约定的质量及价格，从而导致该批瓷砖并未使用到恢复案涉房屋的装修中；另一方面，该批瓷砖已被送还，不存在由反诉被告负担该项损失的问题。
因此，本诉部分二被告应支付原告各项损失及费用合计134455.7元（修复装修费38241元、鉴定费1000元、搬运费220元、开锁买锁费605元、拖欠的物业费3284.22元、房租损失91105.48元）。反诉原告依法应予支持的请求部分为沙子水泥及搬运费1300元、装修清理费1500元，合计2800元，上述费用依法应从赔偿原告的134455.7元中予以抵扣。虽仅有被告吕涛提起了反诉，但因其与被告刘丹丹共同向原告承担赔偿责任，上述可扣除赔偿效力也应及于被告刘丹丹，即二被告应向原告赔偿131655.7元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘丹丹、吕涛（反诉原告）于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）张桂英支付人民币131655.7元；
二、驳回原告张桂英的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告吕涛的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3609元，由二被告负担2933元，由原告负担676元；保全费900元由二被告负担。反诉案件受理费165元，由反诉被告张桂英负担32元，由反诉原告吕涛负担133元；
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 曲卓& # xB;
代理审判员 徐宝红
人民陪审员 刘 玉 杰
二〇一七年十二月一日
书 记 员 鞠 颖