湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5121号上诉人（原审被告反诉原告）：武汉港海家庭酒店管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞南街卓刀泉路22号。法定代表人：汪斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈章富、陈洁，广东广信君达（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：武汉在华酒店有限公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街699号文豪苑8-12楼。法定代表人：周志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄鸣燕，湖北省楚天法律服务所法律工作者。上诉人武汉港海家庭酒店管理有限公司（以下简称港海公司）因与被上诉人武汉在华酒店有限公司（以下简称在华酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。港海公司的上诉请求，请求判令：一、撤销一审判决；二、驳回在华酒店的诉讼请求；三、支持港海公司的反诉请求；四、本案全部诉讼费用由在华酒店负担。事实与理由：一、一审严重违反法定程序。1、一审的审理期限最少在十七月以上，但一审判决却公开表明适用简易程序。2、根据民诉法及其解释的规定，只有事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件可适用简易程序审理，且应当在立案之日起三个月内审结，而本案的一审审理期限超过法律规定的五倍以上。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。在华酒店与港海公司签订的《解除的协议》合法有效。1、钟维以在华酒店的名义与港海公司签订的该协议，虽然在事后未加盖在华酒店的公章，但钟维签订该协议的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，钟维的代理行为合法有效。2、在华酒店事后的行为构成对钟维的代理行为的追认。三、依法应当驳回在华酒店的诉讼请求，支持港海公司的反诉请求。在华酒店答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审驳回港海公司的上诉请求，维持一审判决。在华酒店向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除在华酒店与港海公司的《房屋租赁合同》；二、港海公司向在华酒店支付房租125万元及利息；三、本案的诉讼费由港海公司承担。港海公司提出反诉，请求判令：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》于2015年1月22日解除；二、在华酒店向港海公司支付设施设备退场费75万元；三、在华酒店向港海公司退还押金10万元；四、在华酒店向港海公司支付违约金30万元；五、在华酒店承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2012年7月28日，在华酒店（合同甲方）与港海公司（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于武汉市洪山区卓刀泉路22号，建筑面积2320平方米；甲方已告知乙方，湖北省军队离退休干部安置管理办公室是该房屋的所有权人，甲方保证房屋所有权人对本协议转租行为不持异议；乙方租赁该房屋的租期为4年，从2012年10月1日至2016年9月30日；租金标准为每平方米每月租金为40元，一年租金合计为110万元；乙方在合同签订后5日内向甲方支付押金10万元，本合同期满或合同终止后，在不违背合同条款的情况下，甲方可将押金退回乙方；合同生效后，双方均应严格履行，任何一方不得单方面变更或解除合同，否则，违约方必须向守约方赔偿违约金100万元；乙方若未按约定支付房屋租金，或迟延支付租金的，每日按迟延支付租金金额的3%向甲方支付滞纳金，若逾期30天仍未支付房屋租金的，甲方有权解除租赁合同，并要求乙方支付违约金；租赁期间，由于乙方原因中途解除合同，甲方有权申请财产保全，对乙方所属设施、设备等拥有优先处置权，处理所得用于抵扣甲方应获得的赔偿及违约金。2014年3月16日，在华酒店的法定代表人周志平向钟维出具《委托书》，委托钟维签订与港海公司房屋租赁补充合同事宜。同日，钟维代表在华酒店（合同甲方）与港海公司（合同乙方）签订了《补充合同》，约定：一年租金为100万元；租金每季度一付，乙方应在前一个月底前全额支付下一季度的租金25万元，以后每季度租金具体交纳时间以此类推；乙方若未按约定全额支付房屋租金或迟延支付房屋租金，扣完乙方保证金（押金）后，超过3个工作日以上的，甲方有权解除房屋租赁合同，并接管经营该酒店，乙方所有设施、设备保留原样无偿归甲方所有，甲方亦不给乙方任何补偿。该《补充合同》加盖有双方公司印章。2015年1月22日，钟维以在华酒店（合同甲方）的名义，与港海公司（合同乙方）签订《解除的协议》，约定：由于消防不达标，房屋外墙层面渗水等多原因，导致乙方经营困难无力支付房租给甲方，甲方同意乙方提出解除标的物为位于武汉市洪山区卓刀泉路22号房屋的《房屋租赁合同》；乙方设施设备退场费为75万元，甲方在10天内将20万元转汇到乙方指定账户；乙方办好交接及清退工作完成后，甲方在2015年2月28日前将退场费余款55万元支付给乙方；甲方在2015年3月30日退还乙方《房屋租赁合同》保证金10万元；本协议书一式贰份，甲乙双方各执壹份，签字盖章后生效。该协议仅有钟维的签字和港海公司的印章，未加盖在华酒店的印章。2015年1月27日，在华酒店的股东田太宏和员工肖云与港海公司签署了《交接事项》和《移交表》。此后，租赁物仍在经营使用，但在华酒店与港海公司对经营权的归属各持一辞。另查明，在港海公司经营期间，2013年9月27日，武汉市公安局洪山区分局消防大队向港海公司发出《责令限期改正通知书》，认为经营场所存在消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效；人员密集场所外墙门窗上设置影响逃生、灭火救援的障碍物；不履行消防法规定的消防安全职责；存在其他消防安全违法行为和火灾隐患等，责令于2013年10月27日前改正。2013年9月29日，武汉市公安局洪山区分局消防大队还向港海公司发出《临时查封决定书》，认为港海公司屋顶疏散平台部位用聚胺酯泡沫彩钢板（易燃材料）搭建员工宿舍，决定对此范围进行临时查封。一审法院经审理认为，在华酒店与港海公司之间的《房屋租赁合同》及《补充合同》是双方当事人之间的真实意思表示，在租赁期间，房屋所有权人也未对在华酒店的转租行为提出异议，故《房屋租赁合同》及《补充合同》合法有效，当事人应当自觉遵守履行。钟维以在华酒店的名义签署《解除的协议》，以及田太宏、肖云签署《交接事项》、《移交表》时，既不是在华酒店的法定代表人，也不持有在华酒店的授权委托书，同时该处分行为也明显超出了其职责范围，故此三人的行为属于无权代理。此三人的行为是否构成表见代理，关键在于相对方港海公司主观上是否为善意且无过失。《解除的协议》中载明的解除合同的原因是“由于消防不达标，房屋外墙层面渗水等多原因，导致乙方经营困难无力支付房租给甲方”。其中，消防不达标是发生在港海公司经营期间，且武汉市公安局洪山区分局消防大队查处和指定的整改单位也是港海公司；房屋外墙层面渗水，港海公司也未能举证证明责任在于在华酒店；经营困难无力支付房租则更是港海公司的自身原因，故解除房屋租赁合同的原因和违约责任在于港海公司。根据《补充合同》的约定，港海公司迟延支付租金超过3个工作日以上的，在华酒店有权解除房屋租赁合同，并接管经营该酒店，港海公司的所有设施、设备保留原样无偿归在华酒店所有，在华酒店亦不给港海公司任何补偿，但《解除的协议》中的约定却有悖于此，要求在华酒店支付设施设备退场费75万元，此约定明显损害了在华酒店的合同利益，故一审法院认定港海公司签署《解除的协议》时，主观上并非善意无过失。由于港海公司主观上不构成善意无过失，故钟维以在华酒店的名义签署《解除的协议》的行为不构成表见代理，对在华酒店不产生约束力。在华酒店主张港海公司支付欠付的房屋租金的诉讼请求，一审法院予以支持。因港海公司已向在华酒店支付押金10万元，根据双方《补充合同》的约定，在港海公司迟延支付房屋租金时，该押金可以扣抵，故一审法院认定扣抵后港海公司尚欠的房屋租金为115万元。港海公司未按时支付租金，给在华酒店造成利息损失，依法应当予以赔偿。港海公司辩称2014年第四季度的租金已经支付，但未提交相应的证据，且其在书面代理意见中明确声称“因2014年10月1日至2014年12月31日的第四季度租金未付，故双方同意从100万元的设备设施退场费中直接扣除第四季度的租金25万元，余款75万元作为设备设施退场费”，故一审法院对港海公司的此项抗辩意见不予采信。因《解除的协议》对在华酒店不具有约束力，且在华酒店不存在违约行为，故对港海公司的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除武汉在华酒店有限公司与武汉港海家庭酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、武汉港海家庭酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向武汉在华酒店有限公司支付房屋租金115万元；三、武汉港海家庭酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向武汉在华酒店有限公司赔偿逾期支付租金的利息损失（按中国人民银行同期人民币贷款利率，2014年10月1日至2014年12月31日期间，以15万元为基数计算；2015年1月1日至2015年3月31日期间，以40万元为基数计算；2015年4月1日至2015年6月30日期间，以65万元为基数计算；2015年7月1日至2015年9月30日期间，以90万元为基数计算；2015年10月1日至本判决确定给付之日止，以115万元为基数计算）；四、驳回武汉在华酒店有限公司的其他诉讼请求；五、驳回武汉港海家庭酒店管理有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8025元，由武汉在华酒店有限公司负担1150元，武汉港海家庭酒店管理有限公司负担6875元；反诉受理费7575元由武汉港海家庭酒店管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，2015年1月27日，在华酒店的股东田太宏和员工肖云与港海公司签署了《交接事项》和《移交表》分别载明：自2015年1月1日起，港海酒店经营收入及一楼服装店、手机店及地下室房租归在华酒店。在华（酒店）应收总金额：20305元（贰万零叁百零伍元整），田太宏的银行卡账号62×××64。现通过网银流水查询得知：涉案房屋的次承租人（程玉）自2015年2月起至10月，每月向账号62×××64的银行卡汇款12800元。2015年1月27日，港海公司向账号62×××64的银行卡汇款20305元。本院认为，在华酒店与港海公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》是双方当事人之间的真实意思表示，在租赁期间，房屋所有权人也未对在华酒店的转租行为提出异议，故该《房屋租赁合同》及《补充合同》合法有效，当事人应当自觉遵守履行。虽然钟维以在华酒店的名义于2015年1月22日与港海公司签署的《解除的协议》时，未得到在华酒店的授权，在该协议上也未加盖在华酒店的公章，但钟维当时作为在华酒店的员工，并结合钟维之前作为在华酒店的代理人与港海公司签订《补充合同》的情况，港海公司有理由相信钟维是有代理权的，且港海公司已经履行了该《解除的协议》中有关其应履行义务的约定，港海公司的股东和员工也签署了《交接事项》和《移交表》，可以认定在华酒店对钟维以在华酒店的名义与港海公司签署的《解除的协议》行为的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”、第五十一条“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，该《解除的协议》合法有效。另外，根据在华酒店与港海公司签订的《补充合同》约定，在港海公司迟延支付租金超过一定的期限时，在华酒店有权解除房屋租赁合同，并接管经营该酒店，港海公司的所有设施、设备保留原样无偿归在华酒店所有，在华酒店亦不给港海公司任何补偿。对此，钟维也没有必要以在华酒店的名义与港海公司签署的《解除的协议》，可以认定签订《解除的协议》是在华酒店与港海公司协商一致的结果，双方均应按该协议履行。该协议虽然约定了相应的违约责任，但没有具体量化的标准，故港海公司要求在华酒店向其支付300000元的违约金，没有事实依据，故港海公司的上诉理由部分成立。综上，港海公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决虽认定事实清楚，但适用法律及实体判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初318号民事判决；二、武汉在华酒店有限公司与武汉港海家庭酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》于2015年1月22日解除；三、武汉在华酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向武汉港海家庭酒店管理有限公司支付设施设备退场费750000元；四、武汉在华酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向武汉港海家庭酒店管理有限公司退还押金100000元；五、驳回武汉在华酒店有限公司的其他诉讼请求；六、驳回武汉港海家庭酒店管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费8025元，由武汉在华酒店有限公司负担7025元，由武汉港海家庭酒店管理有限公司负担1000元；一审案件反诉受理费7575元，由武汉在华酒店有限公司负担6575元，由武汉港海家庭酒店管理有限公司负担1000元。二审案件受理费15600元，由武汉在华酒店有限公司负担13000元，由武汉港海家庭酒店管理有限公司负担2600元本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  王 阳审判员  陈继红二〇一七年十月二十五日书记员  何 瑛