广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0605执异111号
异议人（案外人）：高丽珍，女，汉族，1972年2月10日出生，住广东省广宁县。
委托代理人：陈曙光，广东广捷律师事务所律师。
异议人（案外人）：胡思文，男，汉族，1970年9月9日出生，住广东省广宁县。
委托代理人：陈曙光，广东广捷律师事务所律师。
原告：渣打银行（中国）有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道北20号金安大厦201-204单元，统�社会信用代码914406005882915572。
负责人：岑卫明，该行行长。
委托代理人：梁燕、苏耀云，系上海虹桥正瀚（广州）律师事务所律师。
被告：佛山市顺德区容桂恒昌实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂福业路2号，注册号440681000055943。
法定代表人：方顺文。
被告：方顺文，男，汉族，1961年11月13日出生，住广东省佛山市顺德区。
被告：余宙生，男，汉族，1954年11月10日出生，住广东省佛山市顺德区。
本院在审理原告渣打银行（中国）有限公司佛山分行诉被告佛山市顺德区容桂恒昌实业有限公司、方顺文、余宙生金融借款合同纠纷的过程中，查封了被告余宙生所有的位于佛山市顺德区*街道办事处容新社区*街*巷6号（房地产权证号：03××30，以下简称“6号房”）。案外人高丽珍、胡思文对�提出异议。本院依法组成合议庭审查并于2018年3月6日举行听证。现已审查终结。
异议人称，请求解除在（2017）粤605民初16218号案中对涉案6号房的查封。事实与理由：2014年12月31日，异议人高海珍、胡思文与被告余宙生、方桂珍签订《物业买卖协议书》，约定被告余宙生、方桂珍将涉案6号房以60万元转让给异议人高海珍、胡思文。按协议约定，异议人于2014年12月31日交付了购房定金2万元，于2015年1月21日交付了购房款58万元，该房屋全部款项己付清。2015年1月16日交付了有关税费，同年1月21日向顺德区房产管理局提交了相关资料、文件以办理房地产权转移登记事宜，异议人并取得占有案涉房屋居住至今。过户期间曾被顺德区人民法院对案涉房产进行查封，后顺德区人民法院作出（2015）佛顺法民二初字第456号之二民事裁定书，裁定解除对案涉房产的解封。后法�在（2017)粤0605民初16218号案中依财产保全（案号：2017粤06**执保3975号）申请对案涉房产进行查封，至今一直未解封。异议人高海珍、胡思文在法院查封前，已与被告余宙生、方桂珍签订书面买卖合同、付清购房款，并已积极办理过户手续，只是在过户过程中被法院查封。案涉房屋未能过户的原因并非两异议人的自身原因造成，两异议人对未办理过户登记没有过错，且两异议人己缴纳了相关税费和占有、居住案涉房屋，该房屋已不属于被告余宙生、方桂珍的财产，故对该案涉房屋的查封损害了两异议人的合法权益。异议人特依据相关法律规定，向法院申请解除对涉案房产的查封，请法院予以批准。
原告称，异议人高海珍、胡思文的请求缺乏事实依据，且不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结则产的规定》第17条的规定，请法院依法驳回其异议请求，具体事实与理由如下：一、异议人对未办理过户登记存在重大过错或故意，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定。（一）高海珍、胡思文在签订《物业买卖协议书》时知道或应当知道本案房屋被司法机关查封，早就知道余宙生涉及多项债务纠纷，仍然与其签订房屋《物业买卖协议书》，本身具有重大过错，不属于善意的购买人。具体证据为：(1)(2015）佛顺法民二初字第456号之二《民事裁定书》第3页17、18行载明“过户期间该房屋先被顺德区人民法院以（2014）佛顺法良民初字第1934号（下称“1934号案）作财产保全查封（现已解封）”可知，该案是财产保全案，案号又为2014年案号，应该是顺德法院2014年上半年的案件，换言之，2014年上半年，余宙生涉及债务，对于财产保全紧迫性，顺德法院在2014年上半年就已查封案涉房屋，因此，案涉房产本身属于限制处分的财产，该查封信息也属于公开信息，作为买受人应当先调查出卖人房屋处分权的现状。(2）高海珍、胡思文称与余宙生、方桂珍签订《物业买卖协议书》是在2014年12月31日（见（2015）佛顺法民二初字第456号之二《民事裁定书》第3页第7行“异议异议人高海珍、胡思文异议称2014年12月31日，异议人高海珍、胡思文与被告余宙生、方桂珍签订《物业买卖协议书》”),可知，该协议签订的日期是2014年最后一天，明显晚于1934号案查封，换言之，高海珍、胡思文在知道或者应当知道该房屋被法院查封的情况下仍然签订《物业买卖协议书》，高海珍、胡思文存在重大过错，不属于善意第三人。（二）高海珍、胡思文未及时申请办理转移登记手续，存在过错。具体证据如下：(1）从2014年12月31日到2017年本案的查封之前�至少有三年时间，期间虽然存在被法院查封的情况，但早在2016年就己全部解封，见（2015)佛顺法民二初字第456号之二《民事裁定书》第3页17一19行载明：“过户期间，该房产先后被顺德区人民法院以（2014）佛顺法良民初字第1934号案件作财产保全查封（现已解封），后于2015年3月11日被浙江长兴县人民法院以（2015）湖太商初字第151号案件查封”,（2015）佛顺法民二初字第456号案解封的时间是在2016年7月13日，本案财产保全系在2017年11月27日，在房屋解封至本案查封期间大概有一年的时间。(2）《房地产登记业务收文清单》显示高海珍、胡思文仅在2015年1月21日申请过办理房屋转移登记，高海珍、胡思文的查封异议申请书也提到“2015年1月21日向顺德区房产管理局提交了相关资料、文件以办理房地产权转移登记事宜，…过户期间曾被顺德区人民法院对案涉房产进行查封，后�德区人民法院作出（2015）佛顺法民二初字第456号之二《民事裁定书》，裁定解除对案涉房产的查封，后法院在（2017）粤0605民初16218号案中依财产保全（案号：2017月0605执保3975号）申请对案涉房屋进行了查封”。由此可知，在2015年1月21日因查封无法办理转移登记后，高海珍、胡思文没有再次向登记机关申请办理房屋所有权转移登记手续，在有条件办理所有权转移登记的情况下，没有办理，主观上存在重大过错。二、高海珍、胡思文并没有提供足够证据证明其已经支付全部购房款，主要如下：(1)2014年12月31日，编号为9005762的《收据》显示收到胡思文交付的定金2万元，但高海珍、胡思文没有提交银行转账凭证，相比而言，支付9000元的中介佣金都有银行转账凭证，2万元的定金没有银行转凭证，这不符合常理。仅有收据不足以证明高海珍、胡思文支付2万元定金。(2）关于8万元购房款是直接转账至交易当事人以外的名为余杰鹏银行账户，但没有余宙生本人指示付款收款人为余杰鹏的意思表示，不排除高海珍、胡思文与余杰鹏是因其他交易而支付的款项，无法证明高海珍、胡思文己支付该8万元购房款。(3）关于50万元的购房款同样是支付至交易当事人以外的名为曾健雄名下，如此大额的购房款并没有转入出卖人余宙生名下，违背一般生活常理。三、高海珍、胡思文提供的证据不足以证明其目前实际占有案涉房产。（一）根据高海珍、胡思文提供的证据《房屋交接确认书》和《存折》，其主张从2015年1月21日实际占有案涉房产，但无法证明其《存折》支付的款项就是本案房产的物管费、水电费和有线电视费，其主张的实际占有本案房屋不具有直接关联。提交业主卡，水电天然气账户、数字电视账户等具体证据才是实际占有房屋的证据。（二）《存折》充其量仅能证明高海珍、胡思文占有案涉房屋的期间为2015年3月至2016年5月，无法证明高海珍、胡思文目前实际占有案涉房屋至今，应承担举证不能的不利后果。综上，异议人提出的异议申请没有事实依据，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结则产的规定》第17条的规定，望法院驳回其异议申请，以保障原告的合法权益。
经审查，原告渣打银行（中国）有限公司佛山分行诉被告佛山市顺德区容桂恒昌实业有限公司、方顺文、余宙生金融借款合同纠纷一案，原告渣打银行（中国）有限公司佛山分行于2017年11月13日向本院申请财产保全，请求查封被告佛山市顺德区容桂恒昌实业有限公司、方顺文、余宙生银行存款人民币323621.26元或查封其相应价值的财产。本院经审查认为，原告渣打银行（中国）有限公司佛山分行的财产保全申请，符合法律规定，遂作出（2017）粤0605民初16218号民事裁定，裁定冻结被告佛山市顺德区容桂恒昌实业有限公司、方顺文、余宙生银行存款人民币323621.26元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，同年11月27日本院以（2017）粤0605执保3975号协助执行通知书依法查封了涉案6号房（第二轮候查封）。
另查明，2014年12月31日，余宙生、方桂珍与异议人胡思文签署《物业买卖协议书》，约定：1、乙方（即胡思文）愿意购买产权属于甲方（即余宙生、方桂珍）位于佛山市顺德区容桂街道办公园路山塘街六巷6号（产权证号：03××30）的物业；2、甲乙双方同意以总价60万元人民币成交上述物业；本合同签订时乙方向甲方支付定金2万元，余额为58万元，在买卖双方到房地产交易所办理正式买卖的同时一次性付清。异议申请人提交的4张收据显示，两异议人于2014年12月31日支付定金2万元；于2015年1月21日支付58万元购房款，其中8万元是通过高海珍的银行账户汇入被告余斌鹏的账户，50万元存入案外人曾健雄的账户，方桂珍、余宙生分别在收据上的经手人处签名、捺印，确认收到购房款共计58万元；同日，胡思文向房产中介机构支付中介费用9000元。2015年1月16日，两异议人以被告余宙生的名义补缴了土地价款30222.08元，缴纳了农业土地开发资金1318.59元、印花税和契税961.99元。2015年1月21日异议人向佛山市顺德区容桂街道国土城建水利局提交房产过户的相关材料，并于当日以被告余宙生名义缴纳了房屋转让个人所得税，以两异议人名义缴纳了房产的契税。同日，被告余宙生与异议人胡思文及中介签署《房屋交接确认书》，余宙生将涉案房屋交付予胡思文。
再查，2015年1月22日，佛山市顺德区人民法院以（2015）佛顺法执字第732号协助执行通知书查封涉案6号房。涉案6号房先后被（2015）佛顺法容民初字第3042号、（2016）粤0606执7825号、（2016）粤0606执10994号、（2016）粤0606民初12558号、（2017）粤0606执4939号之一、（2017）粤0606执4895号等案及本院（2017）粤0605执保3975号案查封。截至2018年2月5日，涉案6号房的权利限制仅为本院（2017）粤0605执保3975号案的查封。
2016年7月13日，佛山市顺德区人民法院作出（2015）佛顺法民二初字第456号之二民事裁定书，以异议人已支付涉案房屋的价款并实际占有，未能过户的原因不在异议人为由，裁定解除对涉案6号房的查封。
本院认为，涉案6号房虽然登记在余宙生名下，但异议人提交的证据能形成证据链证明其在法院查封涉案6号房前已就该房屋与余宙生签订买卖合同并实际占有涉案房屋，已按合同约定支付价款。涉案6号房先后被法院多次查封，�观上无法办理过户，因此，涉案6号房未办理过户登记的原因不在于异议人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，异议人的权利能够排除法院对涉案6号房的执行，本院对其异议予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对登记在余宙生名下的位于佛山市顺德区*街道办事处容新社区*街*巷6号（房地产权证号：03××30）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘�芳
审判员 黄 馨 栗
审判员 李 娟
二〇一八年三月十四日
书记员 欧 斯 迪