河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第731号
上诉人（原审原告）胡杰，男，汉族，住所地河南省商丘市梁园区。
委托代理人秦博，河南君盟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李建锋（又名李建峰），男，汉族，住所地河南省商丘市梁园区。
委托代理人徐长久，河南华豫律师事务所律师。
委托代理人王菲，河南华豫律师事务所实习律师。
上诉人胡杰与上诉人李建锋（又名李建峰）房屋买卖合同纠纷一案，胡杰于2014年4月29日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求1、确认原、被告双方签订的《购房协议书》无效；2、判决被告赔偿原告经济损失350000元。商丘市梁园区人民法院于2015年6月10日作出（2014）商梁民初字第01630号民事判决，胡杰、李建锋均不服，向本院提起上诉。本院2015年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人胡杰的委托代理人秦博，上诉人李建锋及委托代理人徐长久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2006年5月9日，案外人刘卫星与中国人民解放军济南军区商丘房地产管理处签订商品房买卖合同一份，将涉案房屋售于案外人刘卫星。2010年4月9日，原、被告签订《购房协议书》一份，该合同约定：一、乙方（胡杰）购甲方（李建峰）天伦大厦四楼B西三室两厅住房，面积为135.14平方米，此房原为刘卫星2006年5月9日购买，总金额为216000元，已付20000元，余款196000元未付（附有购房合同）。后刘卫星转售给孙红利，孙红利又转售给李建峰，乙方对此房以上购转售的真实情况负有全部责任，若因此房购转售情况不实引起的不良后果，由甲方李建峰承担。二、先付给甲方73000元余款196000元，由乙方负责偿还给济南军区商丘房地产管理处；四、此房购买协议生效之前，所有经济纠纷由甲负责。合同签订当日，李建峰收到胡杰房款73000元，并向原告出具收到条一份。2013年1月10日刘卫星以胡杰房屋侵权向商丘市梁园区人民法院起诉，经审理法院判决：胡杰停止房屋侵权行为，于判决生效后二十日内将涉案房屋返还给刘卫星。后胡杰不服判决上诉至商丘市中级人民法院，并维持了梁园区人民法院一审判决。2014年12月20日，原审依据原告的申请，委托河南中正房地产评估咨询有限公司对该涉案房屋现行市场价值进行鉴定，2015年4月13日该评估机构出具了豫郑中正评字（2015）04277号估价报告，鉴定意见为：变现价值为45.54万元，大写：人民币肆拾伍万全仟肆佰元整。支付评估费4500元。
另查明：涉案房屋所有权人为刘卫星，房产证号为：商丘市房权证2007字第00113**号。
原审认为，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。该涉案房产房屋所有权人为刘卫星。2010年4月9日，原告胡杰与被告李建峰虽签订有《购房协议书》，双方并进行了交付，但在签订合同时，双方明知该涉案房产所有权人为刘卫星，在未取得所有权人同意和办理产权登记的情况下，擅自处置他人房产，双方均存在过错。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原、被告签订的房屋买卖合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告李建峰依据购房协议收取原告胡杰房款73000元，应予返还。原告胡杰取得的房屋也予以退还。关于原告主张的经济损失能否支持。原、被告《购房协议书》签订于2010年4月9日，原告仅支付73000元价款，而且一直居住至今，既未支付剩余房款又未支付租金。买卖合同无效，是因为双方明知涉案房产权不属于李建峰而仍然交易，双方均存在过错而造成的。原告虽然支付了部分房款，但对此造成的损失由自己承担。综上，原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，证据不足，理由不能成立，原审不予支持。被告李建峰的损失，可另案主张，本案中不予审理。原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、被告李建峰与原告胡杰于2010年4月9日签订的《购房协议书》房屋买卖合同无效。二、被告李建峰返还原告胡杰购房款73000元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告李建峰其他诉讼请求。一审案件受理费6550元，原告胡杰承担1650元，被告李建峰承担4900元，鉴定费4500元，由原告胡杰承担。
上诉人胡杰上诉称，李建峰隐瞒涉案房屋已经办理房产证，自己并非实际产权人的事实，依据双方签订的《购房协议书》及房屋现值455400元之事实，胡杰诉求李建峰赔偿350000元有合同及法律依据。一审仅判决李建峰返还购房款错误。故一审认定事实明显错误，请求二审撤销原判，改判支持上诉人胡杰的诉讼请求。
李建锋辩称，双方协议有效，且已经履行。合同约定196000元由胡杰给济南军区商丘房地产管理处，由此可看出胡杰知道房屋的产权人是刘卫星，所以合同不是无效合同，李建锋签订协议时不存在过错。合同签订后房屋交给胡杰居住2、3年，但胡杰没有把剩余房款交上，所以刘卫星才起诉胡杰。
上诉人李建锋上诉称1、原审程序违法。李建锋一审时已提交追加第三人的申请，原审不予准许，亦未对该部分进行审理，剥夺了上诉人的合法权益。2、原审判令李建锋返还胡杰73000元错误。房屋所有权人刘卫星已经将涉案房屋出卖给了孙红利，并出具了收据。上诉人是从孙红利手中购买了该房屋，手续齐全，只是没有办理过户登记，所有权虽未转移，但房屋买卖合同合法有效。上诉人将购买的房屋转卖给胡杰并不存在过错，因此，胡杰支付的73000元购房款依法不应返还。故请求二审撤销原判判决第二项，即“被告李建锋返还原告胡杰购房款73000元”。
胡杰辩称，李建锋申请追加第三人没有法律依据，且审理的是当事人双方之间的买卖合同，与之前的买卖合同无关，一审程序不违法。我方提交的生效判决和房产证能显示李建锋在将争议房屋出售给胡杰之前，刘卫星已经办理房产证，但李建锋没有告知胡杰这一情况，李建锋有过错。
根据双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、一审程序是否违法及是否应当追加刘卫星、孙红利；2、原审判决确认合同无效并判决李建峰返还胡杰购房款73000元有无事实、法律依据。
双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议无补充，本院予以确认。
二审双方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实除与原审认定的事实一致外，另查明，上诉人李建锋又名李建峰。
本院认为，双方当事人于2010年4月9日签订《购房协议书》，对涉案房屋位置、面积、价格及后续还款责任等进行了确认，且附有案外人刘卫星购房合同，进一步明确了房屋购买及转售情况。协议书第三条亦约定：胡杰以后办理还款及房产手续，李建锋负责配合胡杰与刘卫星、孙红利及济南军区商丘房地产管理处沟通协调。《购房协议书》有双方当事人签字确认。以上事实能够证明胡杰对李建锋并非涉案房屋所有权人明知，胡杰关于李建锋有隐瞒非房屋产权人行为的主张缺乏事实依据，上诉理由不能成立，本院不能支持。有效证据能够证明李建锋出售房屋行为没有得到房屋产权人刘卫星认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，李建锋出售涉案房产行为因不被权力人认可，行为当然无效。《购房协议书》未约定违约赔偿责任条款，原审依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，结合双方明知无权处分仍然进行交易，双方存在过错之实情，确认双方当事人签订的《购房协议书》无效；判决李建锋返还胡杰73000元购房款；且没有支持胡杰关于李建锋赔偿经济损失的诉讼请求，均正确。
合同具有相对性，胡杰请求确认其与李建锋之间《购房协议书》无效之诉讼，与案外人刘卫星、孙红利没有法律上的利害关系，且本案基本事实清楚，故李建锋申请追加刘卫星、孙红利为第三人于法无据，原审没有准许，适用法律正确。
综上，原审程序合法，认定事实清楚，判处结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回双方当事人的上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费3380元，上诉人胡杰负担1690元，上诉人李建锋负担1690元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱利民
审 判 员 李念武
代理审判员 段智明
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 杨冰倩