江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终2439号
上诉人（原审原告）：钟楼区荷花启光小吃店，住所地常州市钟楼区金禧园*幢。
经营者：张复金，男，1975年10月23日出生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：沈伟民，江苏金牌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李宁，男，1956年12月11日出生，汉族，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：袁先宏，江苏益同盛律师事务所律师。
上诉人钟楼区荷花启光小吃店（以下简称启光小吃店）因与被上诉人李宁房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初5648号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
启光小吃店上诉请求：撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费用均由李宁承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，与实际情况及法律规定相违背。一、合同明确约定经营范围为商业经营，李宁出租给启光小吃店是经营餐饮的，不是一般经营，要去消防部门办理消防许可证，要去卫生部门办理卫生许可证还需现场审核。李宁出租给启光小吃店时就已经明知了，因此一审法院认定是一般经营与事实不符。二、本案中是李宁将人防工程出租给启光小吃店后同意由启光小吃店转租给宋杰产生纠纷诉至法院时，才由常州市西新桥二村农贸市场有限公司（以下简称西新桥二村农贸市场）与常州市钟楼区人民防空办公室（以下简称钟楼区人防办）补签了《人防工程使用契约》，西新桥二村农贸市场取得使用权，然后再转租给李宁。启光小吃店高度怀疑转租协议是后补的，要求对这两份协议形成的时间进行鉴定。即使假设在2015年2月1日李宁通过转租取得使用权，那李宁在2013年出租给启光小吃店实际控制人常州马复兴餐饮管理有限公司（以下简称马复兴公司）及2014年10月开始出租给启光小吃店时，均没有取得地下人防工程的使用权。启光小吃店对此一无所知，直至宋杰起诉，启光小吃店才知道是人防工程，也才知道人防工程不能随意出租，也才知道李宁没有取得使用权。（2015）钟民初字第0635号案件中提供的证据及庭审笔录均能证明启光小吃店在租赁时确实不知道人防工程及相关情况。因此李宁故意隐瞒该事实存欺诈行为。李宁在没有取得人防部门的同意的前提下，既没有使用权又擅自出租，违反了《中华人民共和国人民防空法》第二条、第二十六条及《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十五条的规定，既损害了国家利益，又违反了国家强制规定，完全符合《中华人民共和国合同法》关于合同无效的法律规定。因此马复兴公司及启光小吃店与李宁之间签订的两份租赁合同都应属无效。三、即使假设在2015年2月李宁从西新桥二村农贸市场处转租了该地下室人防工程，但西新桥二村农贸市场及李宁均没有到人防主管部门办理变更备案，这显然也违背了《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十五条的规定，因此马复兴公司及启光小吃店与李宁之间签订的两份租赁合同违反了国家强制性规定，又损害了国家利益，应属无效。四、李宁没有金禧园1幢地下人防工程使用权。1.李宁提供常州金谷房地产开发有限公司（以下简称金谷公司）和常州市汇源房产营销有限公司（以下简称汇源公司）签订的《房屋购销协议》和汇源公司的《地下室适用情况说明》来证明李宁拥有地下室永久使用权。根据钟楼法院向常州市民房局咨询和民防局书面答复，金谷公司建设金禧园小区人防工程是履行法定人防建设义务行为。尽管人防工程是由开发商投资建设的，但根据《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定，以及《国务院、中央军委关于进一步推进人民防空实业发展的若干意见》中“城市新建民用建筑必须依法修建防空地下室，确因地质等原因难以修建的要按规定缴纳易地建设费”的规定，城市新建民用建筑修建防空地下室，属于国家在城市建设中，处于维护公共利益考虑，对开发商附加的住宅开发中必须承担的法定强制性、公益性义务，与国家直接用财政资金修建具有相同意义，国家是否出资不应影响产权归国家所有。《中华人民共和国物权法》第五十二条规定，国防资产属于国家所有，该法第五十六规定，国家所有的资产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截流、破坏。因此金禧园1幢地下室人防工程产权为国家所有，金谷公司和汇源公司签订的《房屋购销协议》和汇源公司的《地下室使用情况说明》来证明李宁拥有地下室永久使用权侵占国有资产行为。这两份材料真实性我方高度怀疑。2.李宁提供西新桥二村农贸市场与李宁签订转租协议，地下室使用期限2015年2月1日到2020年1月31日。西新桥二村农贸市场和钟楼区人防办签订人防工程使用契约，期限2015年2月1日到2020年1月31日，面积1500平方米，使用人，人防工程用途，仓储、车库、设备房所有配套等。本案中是李宁将人防工程出租给启光小吃店后同意转租给宋杰产生纠纷，西新桥二村农贸市场在2015年2月1日才去钟楼区人防办签订协议，同一天转租给李宁。而且李宁提供的上一份《人防工程使用契约》证明2008年5月17日到2013年5月16日，该人防工程使用人是常州金谷物业服务有限公司。2013年5月17日到2015年1月31日，没有人防工程使用协议，没有使用人，李宁在这期间将人防工程当做营业房出租，严重侵害国家利益。本案中李宁在出租人防工程时，没有按照《常州市市区人防工程平时使用和维护管理办法》的相关规定提供《常州市人防工程租赁使用合同》、《人防工程平时使用证》和《人防工程使用手册》，在2013年7月28日出租给钟楼区荷花弟兄服饰店（以下简称弟兄服饰店），2014年10月28日出租给马复兴公司期间中李宁没有缴纳人防工程使用费。把履行人防法定义务建设的人防工程当做投资者出资建设的，以违法的《房屋购销协议》主张所谓的永久使用权，用欺骗手段向他人擅自出租国有资产牟利，严重侵害国家利益，给租赁者造成重大损失。五、一审判决查明李宁在本案中“再次”提供了西新桥二村农贸市场与钟楼区人防办签订的《人防工程使用契约》原件以及西新桥二村农贸市场与李宁签订的《地下室使用协议》原件是错误的，因为实际上在（2015）钟民初字第0635号案件中，李宁没有提供前述《人防工程使用契约》的原件，而且该契约是在前述案件诉讼之后后补的，对于其形成时间我方在庭审中也提出了质疑，要求鉴定形成时间。关于契约的形成时间（2015）钟民初字第0635号民事判决书中，宋杰对此问题提供了证据并有相关陈述，印证我方关于其是后补的观点，在签订租赁合同的时候，李宁没有使用权。六、一审判决完全引用了（2015）钟民初字第0635号民事判决，对于本案的启光小吃店提供的证据，没有做任何论述或阐明。七、一审判决认定“本案涉诉房屋地下室北入口有明显的‘人防工程’标志”是错误的，搞错了地址和方位，事实情况是，租赁的地下室是在东入口，东入口进去的地下室是走不到北入口，出租的争议的地下室东入口早在2013年之前就办了超市，后来又租给弟兄服饰店，后来又转租给启光小吃店，作为东入口是没有任何的人防工程标志，看上去就是商业经营的场所，交接的时候，人防工程的门均拆掉了，并经营多年，所以一般人根本不知道这是人防工程。
李宁辩称，一、启光小吃店认为一审判决认定主要事实不清、适用法律错误，与实际情况及法律规定相违背，该观点不能成立。1.李宁与启光小吃店于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》第一条约定：“乙方（即启光小吃店）对该房屋及设施及周边环境已作了充分了解和实地考察”；第二条约定：“乙方确保将该租赁房屋作为一般商业用房使用”；第七条约定：“乙方开展经营前必须依照法律规定征得消防、环保、工商、公安、文化等相关部门同意方可营业，甲方（即李宁）不承担因乙方未办理上述手续而不能营业所造成的一切损失”；2.启光小吃店与宋杰签订的《房屋租赁合同》被法院判决无效，是因为启光小吃店将地下室出租给宋杰用于开浴室，影响防空效能，有损国家的国防利益，违反了《中华人民共和国人民防空法》的相关规定，且宋杰应按相关法律规定办理消防设计审核备案手续却故意规避法律，因而判决合同无效。本案中双方《房屋租赁合同》不存在该情形，启光小吃店以与宋杰的合同无效来主张本案中双方的《房屋租赁合同》无效，理由不能成立。3.启光小吃店的经营范围为小吃，李宁将房屋及地下室出租给启光小吃店，并不影响地下室人防功能的发挥，不违反法律行政法规的强制性规定。《中华人民共和国人民防空法》第二十条规定：“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”在现实中，人民防空工程进行商业开发利用的情况更是十分普遍。4.启光小吃店在其与宋杰案件的诉讼中提供的录音材料证明，启光小吃店在一开始即知道地下室是人防工程，没有产权、只有使用权。而且根据启光小吃店所述，其实际控制人为马复兴公司，在双方签订合同前，马复兴公司就是从弟兄服饰店转租时，就明知该地下室的产权性质。还有，地下室入口处就有醒目的人防地下室的标牌。因此，启光小吃店对地下室是“人防工程、没有产权”的性质是完全清楚的，并无异议，且同意承租。二、李宁合法拥有地下室使用权，启光小吃店称李宁“未经人防部门的同意的前提下即没有使用权擅自出租收取租金”、合同应属无效的观点不能成立。1.《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”本案中，金禧园菜场地下室为金谷公司投资建设，金谷公司又将地下室使用权转让给汇源公司，汇源公司又将地下室使用权转让给李宁，李宁合法取得该地下室使用权。2.地下室有合法的规划许可证、施工许可证，并经竣工验收，在竣工验收图纸上明确载明地下室有七间店铺；人防部门也已同意地下室对外出租使用，用作仓储、车库、设备房及商业配套等。钟楼区人防办与西新桥二村农贸市场签订了《人防工程使用契约》，同意用作仓储、车库、设备房及商业配套等。之后李宁又与西新桥二村农贸市场也签订了《地下室使用协议》，用途同上。需要说明的是，后经与金谷公司交涉，金谷公司认为其有权转让地下室使用权，因此，无论是从金谷公司转让地下室使用权的角度，还是从钟楼区人防办租赁的角度，李宁均拥有地下室使用权。三、启光小吃店拒交租金构成违约，李宁行使解除合同权，启光小吃店未在法定期限内提出诉讼，合同已解除，启光小吃店应承担违约责任。根据合同约定，启光小吃店应于2015年9月28日支付2015年10月28日至2016年10月27日的租金328000元，逾期十五天的，视为违约，出租人有权解除合同并追究承租人的违约责任。因启光小吃店一直拒不支付租金，李宁依据合同规定于2016年1月11日向原告发出《关于解除合同的通知》，并要求启光小吃店返还房屋、支付已发生租金、滞纳金并承担违约金。该通知已经送达启光小吃店，并由常州市公证处进行公证。启光小吃店未在收到解除合同通知之日起三个月内提起诉讼，解除合同的通知已发生法律效力。启光小吃店应当承担违约责任。四、启光小吃店故意拖延诉讼，并拒不交还房屋，有意造成损失扩大。合同接触后，启光小吃店一直拒绝还房屋并占用房屋继续经营，案件在一审处理阶段中，李宁多次提出要求启光小吃店尽快归还房屋，启光小吃店也已表示不再继续租用房屋，但启光小吃店屡次答应交房又屡次失约，经法官一再提醒督促，也一直拒不交房，并以反诉、鉴定等方式拖延诉讼，有意造成损失扩大。五、启光小吃店要求对《人防工程使用契约》和《地下室使用协议》的形成时间进行鉴定，我方认为毫无意义。第一这是人防办公室签订的，政府部门不可能伪造。第二不管这个协议是否是启光小吃店主张的上诉期间后补的，人防部门都是对协议内容确认的。两份协议的复印件在宋杰案件中已经提交，所以不可能是后补的。一审法院曾经到人防部门进行过咨询，我方认为鉴定无意义。关于启光小吃店主张合同无效，我方认为《中华人民共和国人民防空法》第二条、第二十六条、第二十七条、第五十二条，这些条款并非法律强制性规定，实际上本案完全符合《中华人民共和国人民防空法》的规定，包括江苏省的规定，《中华人民共和国人民防空法》鼓励在和平时期，人防工程用于经济建设使用的，本案中人防部门是同意的，可以用于商业配套使用，本案的地下室其实在设计时就包含了部分地下室可以作为店铺使用，一审法院也认定在城建档案馆调取的地下室建造的相关批复和地下层的平面图显示北侧沿线部分标明是店铺，而且本案中使用人和人防部门签订了《人防工程使用契约》，说明人防工程地下室的使用取得了人防部门的同意，至于有没有办理备案，是行政管理的手续而已，不影响合同的效力。本案启光小吃店以所谓的合同无效为理由，拒交租金，拖延诉讼，一直拒不交还房屋，前不久在钟楼法院的组织下交还了房屋，但至今没有交付租金和房屋使用费。六、启光小吃店提到的北入口问题，该地方是人防工程的北入口，可能方位偏东，人防工程标志是在法院到现场勘查的，上面是有人防工程的标志，启光小吃店提交的照片是启光小吃店交房的时候拍的，人防工程的标志掉在了地下，可能是交房人员弄掉了。综上，我方认为启光小吃店的上诉理由不成立，请求二审法院依法维持一审判决。
启光小吃店向一审法院起诉请求：1.判令启光小吃店与李宁签订的租赁协议无效；2.判令李宁返还启光小吃店已付租金328000元、保证金35000元，合计363000元；3.本案诉讼费用由李宁承担。
一审法院认定事实：一审法院于2015年3月18日立案受理了宋杰诉启光小吃店、李宁要求判令解除宋杰与启光小吃店签订的《房屋租赁合同》并要求启光小吃店返还租金35569元、租金押金20000元、赔偿损失，宋杰退还租赁房屋的（2015）钟民初字第0635号一案。在该案件审理中，法院查明：一、常州市金禧园1幢房屋所有权人登记为第三人李宁，其于2002年4月18日通过签订《商品房买卖合同》形式向金谷公司购买取得，合同列明该房屋用途为“店铺”。2000年11月17日，金谷公司与汇源公司签订《房屋购销协议》一份，其中约定，金谷公司将金禧园农工贸市场一层房屋出售给汇源公司；金谷公司提供部分地下室让汇源公司无偿永久使用（战争时由政府处置），位置为（5-13）轴*（B-G）轴间（人防设施除外）及（A-8）轴*（1-6）轴间三轮车库（详见附件）；金谷公司提供部分地下室供汇源公司使用不属于商品房转让，只有使用权，不进行产权登记。2015年5月28日，汇源公司出具《地下室使用情况说明》一份，载明：公司根据与金谷公司签订的《房屋购销协议》所取得的金禧园1幢部分地下室（位置如下）的无偿永久使用权，自2002年8月起，该地下室使用权与房屋产权一并转让，由李宁使用（战争时由政府处置），位置为（5-13）轴*（B-G）轴间（人防设施除外）及（A-8）轴*（1-6）轴间三轮车库（详见附件）。
二、2013年7月24日，李宁与弟兄服饰店签订《房屋租赁合同》一份，约定将金禧园1幢、建筑面积约940平方米出租给弟兄服饰店，弟兄服饰店确保将该房屋作为一般商业用房使用，具体方位见所附平面图（含一层平面布置图与地下层暂时平面图）；租赁期限为2013年7月28日至2018年10月27日止，弟兄服饰店签订合同时支付租房押金30000元。2013年9月5日，弟兄服饰店与马复兴公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将金禧园1幢、建筑面积约940平方米出租给马复兴公司，马复兴公司确保将该房屋作为一般商业用房使用，具体方位见所附平面图（含一层平面布置图与地下层暂时平面图，与上述李宁与弟兄服饰店签订的《房屋租赁合同》所附平面图一致）；租赁期限为2013年7月28日至2018年10月27日止，马复兴公司签订合同时支付租房押金30000元。
三、2014年9月1日，李宁作为出租方（甲方）与启光小吃店作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.李宁将金禧园1幢、建筑面积约940平方米出租给启光小吃店，启光小吃店确保将该房屋作为一般商业用房使用，具体方位见所附平面图（含一层平面布置图与地下层暂时平面图，其中一层平面布置图与上述李宁与弟兄服饰店签订的《房屋租赁合同》所附平面图一致，地下层暂时平面图中北侧沿线部分不一致），乙方对该房屋及设施及其周边环境已作了充分了解和实地考察，并同意承租；2.租赁期限为2014年10月28日至2018年10月27日止；3.乙方在经营中与相关部门办理相关手续需要甲方协助的，甲方应予以协助；4.乙方开展经营前必须依照法律规定征得消防、环保、工商、公安、文化等相关部门同意方可营业，甲方不承担因乙方未办理上述手续而不能营业所造成的一切损失；5.乙方对租赁房屋进行装修改造应向甲方报送书面方案征得甲方书面同意，并经设计部门及有关部门批准，所发生的费用由乙方承担；合同还对其他事项作了相依约定。
四、2014年9月11日，启光小吃店作为出租方（甲方）与宋杰作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：1.甲方同意将位于江苏省常州市金禧园1幢地下室、建筑面积400平方米出租给乙方使用，具体方位见所附平面图；乙方对该房屋租赁性质及设施及其周边环境已作了充分了解和实地考察，并同意承租；2.租赁期限为四年十七天，自2014年10月10日起至2018年10月27日止，2014年10月10日至2015年4月27日的租金为35569元，由乙方于2014年9月8日支付，2015年4月28日至2015年10月27日租金为32500元，由乙方于2015年3月28日前支付；3.2015年10月28日至2017年10月27日期间每年租金为65000元，由乙方分别于2015年9月28日前、2016年9月28日前、2017年9月28日前支付；4.租金押金为20000元，乙方须于签订合同时支付甲方半年十七天的租金35569元、押金20000元，共计55569元；5.甲方应按时将租赁房屋交付乙方使用，但乙方必须先缴纳首期房屋租金、押金；6.乙方开展经营前必须依照法律规定征得消防、环保、工商、公安、文化等相关部门同意方可营业，甲方不承担因乙方未办理上述手续而不能营业所造成的一切损失；7.乙方对租赁房屋进行装修改造应向甲方报送书面方案征得甲方书面同意，并经设计部门及有关部门批准，所发生的费用由乙方承担；8.甲乙双方一致确认房东同意转租手续以甲方提出申请，由房东代表沈亦工签名即为认可转租行为，附申请复印件；合同还对其他事项作了相应约定。上述合同签订后，宋杰于2014年9月13日向启光小吃店支付了押金20000元及2014年10月10日至2015年4月27日期间的租金35569元，并交纳了相应的水电押金及电费；启光小吃店按约将租赁房屋交付给宋杰。
2014年6月9日，宋杰以王志峰的名义申领了在常州市金禧园1幢地下室经营“钟楼区荷花金禧浴室”的名称预先核准，该名称保留期限至2014年12月8日。
五、金谷公司于1999年10月25日取得位于本市西新桥二村常柴仓库的“常柴公寓住宅、公建、架空车库”工程的建设工程规划许可，并要求配套的菜场、绿化及小区道路必须按规划同步实施。2000年1月25日，金谷公司向常州市人民防空办公室申请建造防空地下室，言明：公司开发的金禧园住宅小区按规划拟建住宅楼15幢，总建筑面积54700平方米左右，其中住宅面积45700平方米，公建建筑面积9000平方米，根据规划要求，公司拟在小区内建造三层菜场一座，底层设计地下室；地下室采用建仓储式平战结合人防工程1500平方米，平时作车库使用，战时作仓储用，工程将严格按照人防要求进行设计、施工。2000年2月1日，常州市人民防空办公室作出《关于建造金禧园住宅小区防空地下室的批复》，同意金谷公司开发的金禧园住宅小区依据有关规定建造1500平方米的防空地下室，抗力等级为六级，设计一个防护单元，战时作为物资储备库，平时作为车库使用。2000年12月19日，金谷公司取得位于本市西新桥二村的“金禧园菜场”工程的建设工程施工许可，注明建设规模为三层、建筑面积5888平方米、建筑类型商业，所附“地下层平面图”显示北侧沿线部分标明“店铺”，同时注明“本地下室为六级人防地下室，采用滤毒式标准设计”。“金禧园菜场”工程于2001年4月26日竣工验收。
六、该案件审理中，法院召集双方到现场查看，在地下室北入口有明显的“人防工程”标志，地下室内已经装修。法院于2015年12月1日就人防工程的性质与使用问题向常州市人防办咨询，常州市人防办书面答复法院，主要内容为：根据《中华人民共和国人民防空法》以及《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》等法律法规的规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室，金谷公司建设金禧园小区人防工程是履行法定人防建设义务的行为；人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可开发利用；人民防空工程因租赁等情形使用权发生变更的，应当向人防主管部门备案；依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售；开发利用人民防空工程和设施，应当与其设计用途相适应，符合环境保护、消防安全等有关要求，并按照国家有关规定办理相应手续；《江苏省人民防空工程维护管理实施细则》第十八条规定平时使用人防工程，必须向所在市人防部门申请，办理批准手续，如停止使用或改作他用，亦需向人防部门办理手续。
在（2015）钟民初字第0635号案件庭审中，法庭释明后宋杰仍认为其与启光小吃店签订的《房屋租赁合同》是有效的；如果法院认为无效，宋杰的诉讼请求应当属于合同无效后返还房屋和租金并根据过错赔偿损失，给付金额是一致的，请求权基础需要调整。启光小吃店陈述启光小吃店的实际控制人为马复兴公司，双方均认可在签订《房屋租赁合同》前到租赁房屋现场查看过。宋杰认为就是因为看过发现曾经经营物美超市而确信可以作为经营用房进行承租的；启光小吃店陈述其始终知道是用于商业经营的。宋杰为证明其损失还在（2015）钟民初字第0635号案件庭审中提供了如下证据：1.2014年8月份宋杰与常州汇珏装璜有限公司签订的装修合同、工程预算书、结算表、收款收据，证明原告在涉案房屋内所花费的装修费用是473749元（不含税）；2.浴室所用的水箱项目汇总表、收款收据，证明水箱的花费是95645元（不含税）；3.购买脱水机、床、煮面桶等物品购买单据，费用的总金额是51650元；4.水电押金收据和电费收据，共计4868元，这是可以计算的损失，另外关于经营收益损失提交鉴定申请。启光小吃店对原告提供的上述证据，认为：1.启光小吃店对整个装修具体情况不清楚，就宋杰提供的证据来看，签订的租赁合同的时间是2014年9月10日，但是装潢合同签订的时间是2014年8月份，不能确认预算书、平面图、决算书的真实性，支付装修款的收款收据的真实性也无法确认，因为这都是付的现金也没有发票，并且与合同总价款也是不符的；2.水箱费用没有看到合同又是不正规的收据，启光小吃店也无法确认真实性；3.脱水机、床、煮面桶等物品购买单据的真实性无法确认；4.水电押金收据和电费收据被告也不清楚，应由李宁来确认。李宁在上述案件中对宋杰提供的上述证据，认为：1.装修合同、工程预算书、结算表、收款收据全是伪造的，宋杰在2014年6月底左右就进场装修了，在宋杰提供的预算书上得到印证，现场可以看出装修还没有施工结束，宋杰却已经付出超出合同总额的合同款这明显违反常理，且宋杰支付给启光小吃店的20000元租房押金和租金35569元全部都是通过网银支付的，而支付装修款式采用的现金收据，这些收据都是根据诉讼伪造的；2.其他证据的真实性不予认可；3.水电押金收据和电费收据不清楚。
在（2015）钟民初字第0635号案件庭审中，启光小吃店为证明其向宋杰转租房屋经过李宁同意，提供了如下证据：1.2014年9月5日，启光小吃店向李宁提出的转租申请材料（该材料主要内容为，启光小吃店租赁李宁的金禧园1幢因经营状况不是太好，现将地下室转租给宋杰作为浴室经营用房，特征求房东同意），2014年9月9日，李宁开设公司员工沈亦工签字同意转租；2.2013年9月4日，弟兄服饰店将涉诉房屋转租给启光小吃店时其向李宁申请同意转租的《申请书》，同日，沈亦工在该申请上签字“同意乙方对外合作或租赁”；3.2014年7月21日、12月3日、12月30日宋杰、启光小吃店该案委托诉讼代理人毛年红、沈亦工三方谈话录音书面稿及光盘，在7月21日的录音中宋杰陈述经营浴室，沈亦工陈述需要办理消防手续并要求宋杰拿设计图纸给其看一下帮宋杰把把关，至于政府办不办手续不管，宋杰再陈述“搞定了”，在12月3日的录音中毛年红陈述：不认识李宁而转租申请是沈亦工签字的，要求沈亦工出具手续，沈亦工陈述：就是这个手续，地下室肯定是好用才租的，这个地下室是人防工程，图纸标明了商用，肯定是经营使用，李宁是汇源公司的法人，沈亦工是副总，宋杰陈述知道是人防工程，消防不认图纸，开工前问过消防等有关部门，这个房子不管是不是人防工程只要好经营就可以用的、12月30日的录音中沈亦工陈述：第一次就跟宋杰讲过房子永久使用，一直在商业使用的，不是说原来是停车场，否则宋杰也不会租，菜场开了7年，后来又租给超市，宋杰也看好着做超市的，宋杰陈述：是这样的，到市人防调批复，就是到现在对这个房屋的性质开前也没了解过，在装修要结束了人防来找宋杰说这个房子怎么没有通过他们直接装修了，合同现在不能履行下去。启光小吃店通过上述录音资料以证明沈亦工全权代表李宁办理租赁和转租事宜，转租给宋杰，他也是明确同意的，且明确该租赁房屋李宁有权利出租，明确该租赁房屋性质是商业用房，录音也进一步证明启光小吃店在转租前和宋杰共同去找沈亦工询问房屋租赁事宜，宋杰作了充分了解，沈亦工也向宋杰作了说明是商业用房，并愿意提供相关手续，在此情况下宋杰、启光小吃店才签订合同，启光小吃店履行了合同的义务，没有任何的违约行为和过错；4.江苏汇辰投资发展有限公司工商查询资料及政协常州市八届委员会通讯录，李宁是江苏汇辰投资发展有限公司的法定代表人，沈亦工是该公司的副总经理，不仅仅是农贸市场办工作人员。
宋杰认为：1.对有沈亦工签署的转租申请的真实性也没有异议，反映启光小吃店有权向宋杰转租房屋，并且用途注明是商业经营，启光小吃店与李宁明知宋杰是用于浴室经营；2.对弟兄服饰店的转租申请没有必然联系；3.对于录音证据真实性没有异议，对启光小吃店的证明目的也没有异议，在转租合同签订之前宋杰、启光小吃店一同找过沈亦工，房屋所有权人李宁没有出现，房屋的租赁事宜都是由沈亦工经办的，同时该录音证据足以反映宋杰在承租之前尽到必要的义务了解房屋的实际使用用途，地下室属于人防工程是在事后办理消防检查手续时遇到障碍才得知这个情况；4.对江苏汇辰投资发展有限公司工商查询资料及政协常州市八届委员会通讯录没有异议，与录音资料相互印证。
李宁认为：1.对于2013年9月4日的申请书，从字面来看是弟兄服饰店向西新桥二村农贸市场提出的申请，而沈亦工的签字是作为市场管理人员所签署的意见并不是代表租赁合同中的房东即出租人的签署意见，另外要声明的是关于弟兄服饰店转租给马复兴公司最终出租人没有同意，所以前面马复兴公司一直是与弟兄服饰店发生法律关系的，后来启光小吃店与李宁签订租赁合同而不是马复兴公司，刚才从启光小吃店处得知其实际控制人是马复兴公司；2.对于2014年9月5日的申请是由启光小吃店转租给宋杰的，从字面上看是启光小吃店是向房东征求同意的申请，但是房东即李宁并没有收到该申请，而且申请上面启光小吃店也没有盖章签字，可见启光小吃店并没有正式向李宁提出申请，而且上面说得很清楚是征求房东同意，为什么不去找第三人签字，沈亦工是市场管理办工作人员，没有权利代表房东进行签字；3.录音材料的合法性、完整性、真实性有异议，这个录音向沈亦工了解了，是不应该存在录音的，沈亦工在录音中谈话可以看出他是作为一个市场管理人员从市场管理和物业管理的角度来发表的意见而且是在不知道录音的情况下出于帮助解决问题的善意发表的个人意见，在2014年12月3日的谈话中沈亦工明确对宋杰、启光小吃店说一个人都不代表，所以沈亦工的意见不能代表第三人，其次录音材料是经过剪辑的不完整的，2014年7月21日的录音记录只有短短的一页显然前面的录音被删掉了，12月3日的录音中间的一段被删掉了被分成上篇和下篇，在7月和12月中间听说还谈过几次话却没有提供录音材料，所以启光小吃店如果要提供录音材料必须提供完整的录音材料，否则不能作为不利于第三人的认定，且这份录音材料已经证明以下事实：第一、宋杰2014年7月就已经进场装修了，第一次谈话全是装修的日期，而不是宋杰在诉状中所说的9月份才进行装修，第二、2014年7月21日的谈话中沈亦工明确告诉宋杰去拿消防手续，李宁、启光小吃店多次告诉宋杰要办理消防手续，但宋杰的回答是“搞定了”，不能了解这个“搞定了”是什么意思，因此宋杰从一开始就决定违反消防手续，以致无法通过消防检查，沈亦工也多次要求宋杰要办理设计但原告一直没有办理，所以宋杰明知应由其自身负责办理消防手续而侥幸规避法律没有办理，过错完全在其自身，第三，12月3日的谈话说明一开始宋杰即被告知地下室没有产权只有永久使用权，第四、12月30日谈话说明在租赁一开始启光小吃店及沈亦工就告诉宋杰自己到消防部门咨询清楚，但是宋杰显然法律意识淡薄，所以从这个录音上面反映的情况对宋杰自己现在的局面是负有完全的责任的，与李宁是没有任何责任的。
李宁在（2015）钟民初字第0635号案件庭审中还提供了如下证据：1.沈亦工出具的《关于被告（毛会计）提供的录音记录的情况说明》，主要内容为毛会计没有一次交流谈话前告知大家要录音的，至于宋杰是否知晓不知道；2014年7月21日的录音没有开头，2014年12月3日的录音已经剪辑过；2014年7月20日，市场管理办公室的朱某陪同人防专职维修工到地下室修理水泵时发现地下室有人在装修施工，已经完成吊顶和地面地砖铺设，联系毛会计补办手续；2014年7月21日与毛会计、宋杰碰头，毛会计问沈亦工好不好做，沈亦工回答这个地下室原来开过菜场，后来做了几年超市，好不好做不清楚，告知毛会计与宋杰自己要对自己负责，要到相关部门咨询好，把手续办好；在2014年7月21日与12月3日之间三方还碰过一头，毛会计拿了一份转租申请要求签字，沈亦工告知不需要签字直接跟房东协商，沈亦工不代表房东，毛会计反复要求帮忙沈亦工才签字，但不知毛会计为何没有录音；2.申请证人陈某、朱某到庭作证，证人陈某陈述：其为西新桥二村农贸市场管理员，2014年6月底，市人防办对金禧园1幢地下室人防工程的设施进行检查时，看见有人在地下室撬地施工；证人朱某陈述：其为西新桥二村农贸市场管理员，2014年6月底，管理员陈某称其带领人防办人员看金禧园1幢地下室人防工程设施是否需要检修时，看见边上有人在撬地砖装修，过两天人防办来施工时其本人看见有人在地下室撬地砖装修，就询问他们怎么没有办手续，他们只是说接到通知进行装修；3.西新桥二村农贸市场与钟楼区人防办签订的《人防工程使用契约》复印件一份，证明协议中注明钟楼区人防办同意将涉诉的地下室租赁给西新桥二村农贸市场，用作仓储、车库、设备房、商业配套等，使用期限为2015年2月1日至2020年1月31日；4.西新桥二村农贸市场与李宁签订的《地下室使用协议》复印件一份，证明西新桥二村农贸市场将人防工程租赁给李宁，用作仓储、车库、设备房、商业配套等，使用期限为2015年2月1日至2020年1月31日；5.工程项目造价审批书复印件一份，证明地下室建造成本经过结算是166万元左右，金谷公司开发建设。对上述证据，宋杰认为，沈亦工出具的《关于被告（毛会计）提供的录音记录的情况说明》属于证人证言，应当由证人出庭作证，否则不能作为证据使用，从内容上看即使沈亦工存在多重身份也不能否定其作为李宁的代理人在涉诉的转租中作出相应的意思表示；到庭作证的证人也只是看到有人在清理地面并没有说是装修；上述两份地下室协议是纠纷发生以后签订的合同，李宁并未以该协议协助宋杰办理相关消防手续，同时该协议也不能代替规划部门对涉案地下室用途变更的审批意见；工程项目造价审批书与案件无关。启光小吃店认为，沈亦工出具的《关于被告（毛会计）提供的录音记录的情况说明》与事实不符，应以录音为准，每次录音时原告均在场，沈亦工并不仅仅是管理方，弟兄服饰店转租给启光小吃店以及启光小吃店转租给宋杰都是由沈亦工签字的；证人所讲的装修情况启光小吃店不清楚，启光小吃店没有同意宋杰进场施工；对李宁提供的地下室租赁协议无法确认。
（2015）钟民初字第0635号案件经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，当事人签订的合同具有损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定等情形的，属于无效合同。人民防空工程包括为保障战时人员与物资隐蔽、人民防控指挥、医疗救护等单独修建的地下防护建筑以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。本案中，根据常州市人防办答复函件、金谷公司建造地下室的批复、涉诉地下室出入口的“民防工程”标志，足以证明宋杰与启光小吃店于2014年9月11日签订的《房屋租赁合同》中租赁物地下室为具有人民防空工程性质的地下室。根据《中华人民共和国人民防空法》第二条、第二十六条、第二十七条、第五十二条规定，人民防空是国防的组成部分，人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针；平时利用人民防空工程不得影响其防空效能；任何组织和个人不得进行影响人民防空工程使用或降低人民防空工程防护能力的作业，不得向人民防空工程内排入废水、废弃和倾倒废弃物；省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法制定实施办法。《江苏省实施<中华人民共和国防空法>办法》第十五条规定，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用，有关部门依法核发营业执照和许可证；依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售；开发利用人民防空工程和设施，应当与其设计用途相适应，符合环境保护、消防安全等有关要求，并按照国家有关规定办理相应手续。宋杰与启光小吃店签订租赁合同将属于人民防空工程性质的地下室用于开设浴室，影响防空效能，有损国家的国防利益，损害了社会公共利益；并违反了平时作车库使用、战时作仓储用的设计用途，至今也没有依照上述法律法规取得人防主管部门同意，违反了国家的强制性规定。故宋杰与启光小吃店于2014年9月11日签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。因此，根据法律规定，法院于2016年9月21日依法作出（2015）钟民初字第0635号民事判决，判令：一、启光小吃店于判决发生法律效力之日起三十日内返还宋杰55569元；二、宋杰于判决发生法律效力之日起三十日内搬离常州市金禧园1幢地下室并恢复原状后将其返还启光小吃店；三、驳回宋杰的其他诉讼请求。
上述（2015）钟民初字第0635号民事判决已经发生法律效力。现启光小吃店向法院提起诉讼，以启光小吃店与李宁于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》中的租赁物即为（2015）钟民初字第0635号民事判决无效的其与宋杰签订的租赁合同无效的租赁物地下室、损害社会公共利益、违反强制性规定为由要求判令启光小吃店与李宁于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效，并返还已付租金328000元、保证金35000元，合计363000元。
启光小吃店与李宁于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》另对租金、租赁押金支付方式明确约定：一、2014年10月28日至2015年10月27日的租金为328000元，于2014年9月28日支付；二、2015年10月28日至2016年10月27日租金为328000元，于2015年9月28日支付；三、2016年10月28日至2017年10月27日租金为361000元，于2016年9月28日支付；四、2017年10月28日至2018年10月27日租金361000元，于2017年9月28日支付；五、启光小吃店签订合同时支付租金押金为30000元；六、合同期满如双方不再续约，启光小吃店应将承租房屋恢复原状或保留店堂装修、完整无损整洁地全部归还李宁，并在结清费用后且启光小吃店无违约责任的前提下，李宁在7天内将押金30000元全额退还启光小吃店。2014年10月10日，启光小吃店向西新桥二村农贸市场缴纳水电押金5000元。
2014年10月28日至2015年10月27日的租金启光小吃店已付清，2015年10月28日至2016年10月27日租金，启光小吃店在2016年1月29日支付李宁1640**元。
鉴于启光小吃店未按约支付租金，李宁另于2016年11月22日诉至法院形成（2016）苏0404民初5778号案件，认为双方租赁合同已于2016年1月11日解除，要求：1.判令启光小吃店搬离常州市金禧园1幢租赁房屋及地下室并恢复原状后将其返还李宁；2.判令启光小吃店修复因租赁期间在地下室抽取深水井对房屋造成的损害；3.判令启光小吃店支付违约金164000元，并自2016年2月19日起按每日2695元的标准支付房屋使用费至返还房屋之日止；4.诉讼费用由启光小吃店承担。为此，本案及（2016）苏0404民初5778号案件合并审理中，李宁提供了（2016）常常证民内字第444号公证书，证明其于2016年1月11日向启光小吃店送达解除合同通知，并由启光小吃店店长签收。启光小吃店称其不知公证事宜，认为其享有不安抗辩权，可以停止支付租金；并明确要求李宁返还的租金及押金为：2013年10月28日至2014年10月27日164000元、2014年10月28日至2015年10月27日租金164000元、租房押金30000元及水电押金5000元，共计363000元。
本案一审庭审中，李宁提供了金谷公司2015年1月19日出具的《申请报告》，证明金谷公司将其建设的金禧园项目人防工程向钟楼区人防办申请同意转交西新桥二村农贸市场管理、维护使用。并再次提供了西新桥二村农贸市场与钟楼区人防办签订的《人防工程使用契约》原件以及西新桥二村农贸市场与李宁签订的《地下室使用协议》原件，证明钟楼区人防办同意将涉诉的地下室租赁给西新桥二村农贸市场，用作仓储、车库、设备房、商业配套等，使用期限为2015年2月1日至2020年1月31日；西新桥二村农贸市场将人防工程租赁给李宁，用作仓储、车库、设备房、商业配套等，使用期限为2015年2月1日至2020年1月31日。启光小吃店认为上述证据在原宋杰起诉案件中提交过，从时间来看李宁从2015年2月1日才开始有使用权，2015年2月1日之前是没有地下车库的使用权的，也就是无法出租。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国人民防空法》第二条、第二十条、第二十六条、第二十七条、第五十二条规定，人民防空是国防的组成部分，人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针；建设人民防空工程应当在保证战时使用效能的前提下有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用；平时利用人民防空工程不得影响其防空效能；任何组织和个人不得进行影响人民防空工程使用或降低人民防空工程防护能力的作业，不得向人民防空工程内排入废水、废气和倾倒废弃物；省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法制定实施办法。《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十五条规定，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用，有关部门依法核发营业执照和许可证；开发利用人民防空工程和设施，应当与其设计用途相适应，符合环境保护、消防安全等有关要求，并按照国家有关规定办理相应手续。启光小吃店将其向李宁承租的涉案房屋中属于人民防空工程性质的地下室与宋杰于2014年9月11日签订租赁合同出租于宋杰用于开设浴室，影响防空效能，有损国家的国防利益，损害了社会公共利益；并违反了平时作车库使用、战时作仓储用的设计用途，至今也没有依照上述法律法规取得人防主管部门同意，违反了国家的强制性规定。故法院作出（2015）钟民初字第0635号民事判决认定启光小吃店与宋杰于2014年9月11日签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，而启光小吃店与李宁于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》只是约定将承租房屋作为一般商业用房使用，启光小吃店以其与宋杰签订的《房屋租赁合同》无效为由进而认为其与李宁签订的《房屋租赁合同》也无效，不符合上述法律关于合同无效的规定。同时，本案涉诉房屋地下室北入口有明显的“人防工程”标志，启光小吃店在签订合同时对租赁房屋、设施及周边环境已作充分了解和实地考察，应当知道租赁房屋地下室为人民防空工程以及之前地下室的用途；李宁也提供了其对涉诉房屋具有使用权的证据。根据上述《中华人民共和国人民防空法》及其授权制定的《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》规定，法律法规并未禁止对人民防空工程的所有商业利用。因此，启光小吃店认为其与李宁签订的《房屋租赁合同》无效缺乏法律依据与事实依据，并且启光小吃店在其要求李宁返还租金的期间内一直占有使用租赁房屋，故启光小吃店要求返还租金328000元的诉讼请求，法院不予支持。关于租房押金及水电押金共35000元，因涉及合同解除及违约事宜，且李宁也另案起诉处理，法院认为租房押金及水电押金在另案起诉的（2016）苏0404民初5778号案件处理更为适宜，本案中不予处理。判决：驳回钟楼区荷花启光小吃店的全部诉讼请求。案件受理费6745元，由钟楼区荷花启光小吃店承担。
二审中，启光小吃店提供涉案地下室照片八张，启光小吃店陈述，租赁的地下室是在东入口，东入口进去是走不到北入口的，该地下室东入口早在2013年之前就办了超市，后来又租给弟兄服饰，后来又转租给启光小吃店，东入口没有任何的人防工程标志，看上去就是商业经营的场所。李宁质证称，该位置是人防工程的北入口，可能方位偏东，法院现场勘查时上面是有人防工程标志的，启光小吃店提交的照片是启光小吃店交房的时候拍的，人防工程的标志掉在了地下，可能是交房人员弄掉了。
二审中，启光小吃店提出其在一审中提供的证据十（申请书、房屋租赁合同、中国银行支付凭证、租金发票），一审判决没有任何表述，启光小吃店陈述其提交该组证据证明启光小吃店与李宁的租赁时间是从2014年4月28日开始的，启光小吃店提出的无效合同的范围包括2014年4月28日到2014年10月27日这一事实租赁合同以及2014年9月1日签订的合同，也就是说返还的租金应该是从2014年4月28日起算。
双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第二条、第二十条、第二十六条、第二十七条、第五十二条的规定，人民防空是国防的组成部分，人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针；建设人民防空工程应当在保证战时使用效能的前提下有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用；平时利用人民防空工程不得影响其防空效能；任何组织或者个人不得进行影响人民防空工程使用或者降低人民防空工程防护能力的作业，不得向人民防空工程内排入废水、废气和倾倒废弃物；省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法制定实施办法。根据《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十五条的规定，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用，有关部门依法核发营业执照和许可证；开发利用人民防空工程和设施，应当与其设计用途相适应，符合环境保护、消防安全等有关要求，并按照国家有关规定办理相应手续。本案中，启光小吃店认为其与李宁签订的房屋租赁合同涉及出租地下人防工程，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，导致合同无效。但该房屋租赁合同约定将租赁房屋作为一般商业用房使用，并未明确约定租赁人防地下室的具体用途，启光小吃店可根据上述法律法规规定，对该人防地下室进行合理利用。至于启光小吃店提出的李宁不具备涉案人防工程使用权的问题，该问题不影响双方之间租赁合同的效力。因此涉案房屋租赁合同并未损害社会公共利益，也不违反法律、行政法规的强制性规定，启光小吃店主张该合同无效的情形缺乏事实与法律依据，一审法院未予采纳并无不当。
综上所述，启光小吃店的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6745元，由上诉人启光小吃店负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢文忠
审判员 尤建林
审判员 是飞烨
二〇一七年十月三十一日
书记员 夏 煜