河南省汝州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0482民初9031号
原告：韩建霞，女，汉族，1972年11月18日出生，住河南省汝州市。
委托诉讼代理人：李全伟，河南科序律师事务所律师。
被告：孙艳丽，女，汉族，1975年11月5日出生。住河南省汝州市。
被告：杜花芝，女，汉族，1949年11月15日出生。住河南省汝州市。
被告：郭天海，男，汉族，1948年10月24日出生，住河南省汝州市。
三被告委托诉讼代理人：樊建成，河南博裕润律师事务所律师。
原告韩建霞与被告孙艳丽、杜花芝、郭天海合同纠纷一案，于2017年9月1日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告韩建霞及其委托诉讼代理人李全伟，被告孙艳丽及三被告委托诉讼代理人樊建成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩建霞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告赔偿原告损失601585元及利息（以上损失包括：①支付给刘自力的转让费14万元。②支付给被告孙艳丽6万元合同保证金费用。③装修及添置物品费用共28万元和121585元。④房租32328元，以诉状为准，超出部分自愿放弃）；2.本诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告经协商，于2014年7月12日签订了门面房租赁合同，约定被告孙艳丽将位于汝州市望嵩中路484号门面房3间上下两层共200平方米，租赁给原告经营使用。租金为每年20万元，租赁期限自2015年1月1日至2021年12月31日。为了顺利接收房子，原告支付上一承租人刘某14万元转让费，并支付给被告6万元合同保证金。协议签订后，原告即按合同约定履行，并花费巨额资金对房屋进行了装修。原告经营至2016年10月份因市场原因，原告关停了经营的金店生意，并决定转行。但被告却侵犯原告的经营自主权，无理进行阻挠，非法干涉原告的自主经营，不允许原告正当转行，并不让原告更换货柜和进出门店，更为恶劣的是被告于2016年11月3日上午，私自强行用锁将原告承租的门面房锁死，不让原告经营，经原告多次找被告交涉，被告拒绝让原告经营，原告无奈向法院提起诉讼，要求被告排除妨碍，继续履行合同，然而被告却在诉讼期间，又非法将原告承租的门面房擅自租赁给他人，给原告造成了巨额的经济损失。
被告孙艳丽、杜花芝、郭天海辩称，一、原告所述的《租赁合同》的内容属实。二、原告欠被告租金情况是：2014年7月12日—2016年12月31日应交租金100821.91元+200000元+200000元=500821.91元，实交200000元+60000元+50000元=310000元，欠交190821.91元。依据《租赁合同》第二条约定，原告应在2016年12月1日前预交2017年度租金，但原告至今没有交纳分文。三、涉案《租赁合同》解除的原因在于原告，原告的金店关门在前，原告已经告知过被告不再租赁房屋，但是随后原告却擅自转租，违反了《租赁合同》的约定。作为房主，在2017年1月1日、1月4日以电话、短信的方式通知韩建霞终止本案租赁合同的履行。四、原告韩建霞的诉讼请求没有事实根据，也不符合法律规定，对其诉讼请求敬请贵院依法判决驳回。具体事实和理由是：1.原告韩建霞在2016年12月31日前欠交房租190821.91元，且没有按《租赁协议》的约定预交2017年度租金，我们享有对涉案《租赁合同》的解除权。2.作为房主，在2017年1月1日、1月4日以电话、短信的方式通知韩建霞终止本案租赁合同的履行。所以该解除涉案租赁合同的方式符合《中华人民共和国合同法》的规定。3.由于涉案《租赁合同》的解除是由原告的违约责任造成的，我们没有任何过错，所以原告无权要求任何的赔偿或补偿。
原告韩建霞提交了如下证据：第一组证据：1.2014年7月12日门面房租赁合同。2.2014年7月11日刘某证明。3.2014年7月13日刘某之妻肖慧利收到条。4.2014年7月13日被告孙艳丽收到条。该组证据证实原告于2014年7月12日租赁被告位于汝州市望嵩中路484号门面房经营生意，因上一租赁户刘某租赁经营生意租赁期限不到期，经三方协商由原告支付给刘某转让费14万元、租金69500元，支付给被告合同保证金6万元的事实。第二组证据：1.珠宝装饰工程施工协议。2.郑州宏超展具有限公司营业执照。3.郑州宏超展具有限公司证明。4.汝州市佑爱珠宝行装饰工程清单及预结算表。5.汝州市飞天传媒有限公司营业执照。6.汝州市飞天传媒有限公司证明。该组证据证实原告租赁被告的门面房后花费资金对门面房进行装修、购置物品等用于经营生意的事实。第三组证据：1.原告与被告孙艳丽的通话音频资料一份。2.原告经营生意十月份的工资表。3.刘某、王某、宁某证人证言各一份。4.图片11张。该组证据证实被告非法阻止原告转行经营，给原告造成巨额经济损失的事实。
对原告提出的证据被告方质证如下：第一组证据：对证据1租赁合同的真实性无异议；对证据2、3有异议，刘某不是本案的当事人，其与原告之间的转让费问题与房租无关；对证据4无异议，但收取的是2014年7月12日至2015年1月1日之间的部分房租，原告称系履约保证金，与事实不符。第二组证据：对证据2-1的真实性有异议，我们认为这个协议虚假；对证据2-2有异议，这个营业执照上面没有工商机关的印章，其真实性无法证实；对证据2-3真实性有异议，该公司在没有任何银行转账记录的情况下所做出的支付装修款28万元显然无法采信；对2-4有异议，该所谓的结算表上没有任何一家公司的印章，是否是宏超公司所制作的也无法确认；对2-5有异议，其真实性无法证实。对2-6以及工程清单有异议，该证明欠缺转款凭证或者收据存根来印证。第三组证据：对证据3-1通话录音有异议，该录音录制时间无法确定，该录音显示，当时孙艳丽明确表示若原告继续做珠宝或黄金生意的话，原告完全可以正常经营，但原告不能够把房主的房子转让或转租，该录音的文字摘抄件虽显示“房租算算还给你”这样的话，但是这话的含义非常明确，因为根据原告的说法，租金的交付及收取除了6万元之外，其他均没有经过孙艳丽之手，所以孙艳丽要向其公婆核实，并多退少补。所以该录音，根本不能证明原告2016年租金已经足额交了。对证据3-2有异议，没有领取人的签字，其真实性无法采信，也与本案无关联。对证据3-3证人证言有异议，证人宁某和王某对关键事实回答不清，两个人的说法也相互矛盾；证人刘某说的与原告诉状内容也不相符合，原告称6万元系合同履约保证金，而刘某说的是转让费。
被告孙艳丽、杜花芝、郭天海提交了如下证据：证据一《租赁合同》，证明原告须于上一年12月1日前向甲方预缴下年度租金，逾期不交者，甲方有权单方解除合同，无偿收回门面房使用权。也证明原告不得以任何方式转让或转租，一经发现，房主有权单方解除合同，并无偿收回门面房的使用权。证据二佑爱珠宝公众号截图5张，证明韩建霞实际是在2014年7月12日就接管坐落于望嵩中路484号门面房（3间上下2层）的，该时间段租金为100821.91元，韩建霞只缴纳6万元租金尚下欠该时间段租金40821.91元。证据三2016年11月10日照片3张、2017年1月1日18时44份照片2张及截图、郭某证词及身份证复印件、2017年1月1日孙艳丽与韩建霞的通话录音、2017年1月1日录像2节、2017年1月4日孙艳丽与韩建霞短信截图。证据四、樊同士证言、汝州市伟科通讯的证明，证明1.原告的生意萧条，在2016年9月份就停止经营，并在2016年10月15日主动提出不再租赁。2.2016年12月31日前，原告韩建霞在2016年12月31日前欠交房租190821.91元，且没有按《租赁协议》的约定预交2017年度租金，所以被告享有对涉案《租赁合同》的解除权。3.作为房主，基于审慎原则在2017年1月1日、1月4日以电话、短信的方式通知韩建霞终止本案租赁合同的履行。所以该解除涉案租赁合同的方式符合《中华人民共和国合同法》的规定。4.涉案门面房是在2017年1月10日才租给汝州市伟科通讯公司的，是在原告严重违约情况下的无奈之举。
对被告方提出的证据原告质证如下：对证据一真实性无异议，但该证据恰恰能证明原告方主张的合同约定租赁期限为7年，原告方拥有自主经营的权利，而被告方采用非法的手段阻碍原告的正常经营，给原告造成巨额的经济损失。对证据二有异议，该证据系复印件无法与原件核对，且该证据与本案被告的侵权行为没有关联性。上述两份证据不能证实被告的主张，原告不存在拖欠被告租金的客观事实，这有原告方所出示的相关证据足以证实，并且在原告最初起诉时，被告的答辩中根本没有陈述原告拖欠租金的事实，仅是为了达到掩盖其违法违约的基本事实，不如实陈述基本事实，在原告出示相关证据后，又改变了最初的答辩意见，不承认原告以现金的形式支付租金的事实，但根据本案的基本事实和相关证据，结合日常常识原则足以证实原告根本不存在拖欠租金的事实。对证据三、四有异议，不能证实被告的主张，孙艳丽是在原告韩建霞已经提起诉讼的情况下，在2017年的1月4日通过短信交涉，原告针对被告的行为也进行了回复，因此不能以自己的单方陈述来证明相关事实，并且在诉讼过程中发送自认为的单方内容的短信，明显带有目的性，其主观上是存在非善意的，对相关证人证言应有证人出庭作证，否则不能作为证据使用。证人郭某系被告方的直系亲属，对其证言我不认可，原告与被告签订的合同，干与不干原告说的算，与别人无关。
为查明事实，本院依职权调取了原告韩建霞于2017年1月3日诉被告孙艳丽、杜花芝、郭天海合同纠纷（2017）豫0482民初24号的案卷材料。（2017）豫0482民初24号卷宗中三被告的答辩状中对韩建霞欠缴租金情况陈述如下：欠缴2014年7月12日-2015年12月31日租金40821.91元；推诿缴付2016年度租金，且至今欠缴2016年度租金2万元；没有按照合同约定在2016年12月31日前缴纳2017年度租金20万元。（2017）豫0482民初24号卷宗庭审笔录中三被告对韩建霞欠缴租金情况做了如下陈述：1.答辩部分，韩建霞租金的缴纳情况是：欠缴2014年7月12日-2016年12月31日租金60821.91元；没有按照租赁合同的约定在2016年12月1日前缴纳2017年度租金20万元。2.质证部分，截止2016年12月31日止，韩建霞自己提供的证实欠我们的房租是190821.91元，而没有在2016年12月1日交纳2017年度20万元租金，韩建霞已违反合同约定，故被告有权解除租赁合同。3.出示证据部分，韩建霞租金的缴纳情况是：推诿缴纳，且欠缴2014年7月12日-2016年12月31日租金60821.91元；没有按照租赁合同的约定在2016年12月1日前缴纳2017年度租金20万元。（2017）豫0482民初24号卷宗中原告对租金缴纳情况做了如下陈述：原告所提供的打给被告房租款及录音资料完全可以证实原告所交的房租已交至2016年12月31日，原告不欠被告房租。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：
1.对原告提交的2014年7月11日刘某证明、2014年7月13日刘某之妻肖慧利收到条及证人刘某证言。庭审中证人刘某到庭，证实2014年7月份刘某将涉案门面房转让给了原告韩建霞，当时原告韩建霞支付刘某转让费14万，并给了房东韩建霞6万元。由于刘某已经在年初支付了房东家一年的房租，经协商原告韩建霞剩余部分的房租共计69500元支付给刘某之妻肖慧利。证人刘某所述能与2014年7月11日刘某证明、2014年7月13日肖慧利收到条相互印证，对刘某证言及2014年7月11日刘某证明、2014年7月13日刘某之妻肖慧利收到条本庭予以采信，并确认原告韩建霞未欠缴被告方2014年7月12日-2014年12月31日房屋租赁费的事实。
2.对原告提供的第二组证据，原告证实其在装修过程中向汝州市飞天传媒有限公司支付了118000元，并提供了转款凭证，对此部分装修价值本院予以认定。原告也提供了郑州宏超展具有限公司装修的装修合同、预（结）算单及证明，能够证实原告对涉案房屋进行了装修，本院对原告进行房屋装修的事实予以确认。
3.对原告提供的第三组证据中的原告韩建霞与被告孙艳丽的通话录音，该录音中被告孙艳丽两次提到要退回原告韩建霞的房租款，结合：1.被告提供的2017年1月4日孙艳丽与韩建霞短信截图，截图称原告韩建霞2015年房租一再拖欠、推诿，至今未交清；2.被告孙艳丽、杜花芝、郭天海在（2017）豫0482民初24号案卷材料中的陈述；3.《门面房租赁合同》第二条：乙方（韩建霞）须于上一年12月1日前向甲方（孙艳丽）预缴下年度租金，逾期不交者，甲方有权单方解除合同，无偿收回门面房使用权。本院对该通话录音予以采信，并确认原告已缴纳2016年房屋租赁费的事实。
4.对2014年7月13日被告孙艳丽收到条，该收条内容为：“今收到韩建霞现金陆万圆整（60000.-）收款人：孙艳丽2014.7.13”，原告称被告孙艳丽收到的6万元系合同履约保证金，被告孙艳丽称该6万元为原告缴纳的2014年7月12日-2014年12月31日期间的房租，证人刘某陈述该6万元是原告给被告房东的转让费，因原、被告签订的合同未涉及保证金及收条中被告孙艳丽未注明款项用途，本院认定该60000元为租金。
5.对证人王某、宁某的证言及原告提供的图片，结合原告提供的原告韩建霞与被告孙艳丽的通话录音，能够确认被告杜花芝将原告承租的汝州市望嵩中路484号门面房强行锁上的事实，被告庭审中虽辩称原告私自转租转让并提交了其向原告下发的通知及证人郭某的证言，但是未提交原告要求终止租赁或擅自转租转让的确切证据，无法证实被告方存在解除合同的正当理由，对被告辩称原告擅自转租，违反了《租赁合同》约定的理由，本院不予采纳。
根据原告韩建霞和被告孙艳丽、杜花芝、郭天海双方质证无异议的证据和本院认定的证据，本院对事实认定如下：被告孙艳丽系被告杜花芝和郭天海的儿媳。2014年7月12日原告韩建霞与被告孙艳丽经协商，签订了门面房租赁合同，约定被告将位于汝州市望嵩中路484号门面房3间上下两层共200平方米，租赁给原告经营使用，租金为每年20万元，租赁期限自2015年1月1日至2021年12月31日。因上一承租人刘某已支付了2014年全年的租金，原告韩建霞支付了刘某14万元转让费及2014年7月12日至2014年12月31日房租69500元，同时支付给房东被告孙艳丽6万元。接手房屋后，原告即按合同约定占用房屋，并对房屋进行了装修用以经营珠宝，装修过程中共花费398000元。2014年12月31日及2015年1月5日原告韩建霞通过银行转账两次向被告郭天海支付2015年房租共计20万元。2015年12月31日前，原告韩建霞向被告杜花芝支付2016年房租15万元，后又于2016年1月4日向被告郭天海转款支付房租5万元。原告经营至2016年10月份因市场原因关停了经营的珠宝生意。2016年11月3日，原告韩建霞要转行经营其他生意，在向外搬挪物品时被告杜花芝将原告租赁的房屋锁上。此后，原告未再占用租赁房屋，亦未再向被告缴纳2017年房租。2017年1月10日，三被告将涉案房屋租赁给汝州市伟科通讯经营手机，伟科通讯已装修使用涉案房屋。
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，因出租人违约导致合同解除的，承租人有权要求出租人赔偿房屋装饰装修残值。本案中，被告方辩称因原告未足额缴纳房租导致被告解除合同，根据庭审质证及本院认定的证据证实原告已足额缴纳2014年、2015年、2016年度的租金，因此被告的辩称理由不能成立。被告方辩称《租赁合同》解除的原因在于原告，并称原告擅自转租导致原告韩建霞与被告方之间的《租赁合同》解除，但是庭审中被告方未向法庭提供原告擅自转租的有效证据，因此对被告方的辩称理由本院不予采纳。原告要求被告赔偿支付给刘自力的转让费14万元，因该转让费系原告与案外人自行达成的协议且自愿支付，现要求被告方承担该部分损失无法律依据，本院不予支持。原告要求被告孙艳丽退还60000元合同保证金费用，经本院审查被告孙艳丽收到的该60000元系2014年7月12日-2014年12月31日期间的房租，因原告韩建霞已将此期间租金69500元支付给接手前租户刘某，该部分租金被告孙艳丽应予返还原告，对此请求本院予以支持。但2016年11月被告杜花芝将原告租赁的房屋锁上，致使原告未能继续使用，三被告应退还原告2016年剩余租金。2016年11月3日被告杜花芝将房屋强行上锁，原告未再使用，2016年11月4日至2016年12月31日共计58天，每天租金为200000元÷366天=546.4元，剩余租金为31691元。关于装修剩余残值部分，因被告方在本案起诉前已将房屋租赁给第三人，对剩余残值部分原告在一审判决前未申请评估，对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求无法处理，本院不予支持。对装饰装修部分中尚未形成复合物的部分，因原告未要求被告方予以返还，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告孙艳丽、被告杜花芝、被告郭天海于本判决生效后十日内返还原告韩建霞租金共计91691元。
二、驳回原告韩建霞的其他诉讼请求。
案件受理费9816元，由被告孙艳丽、被告杜花芝、被告郭天海负担2092元，原告韩建霞负担7724元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 闫飞飞
人民陪审员 陈世月
人民陪审员 渠利娟
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 王晓鹏
附本案适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。