青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民一终字第393号
上诉人（原审被告）马留建。
委托代理人姜萍、孙朝阳，青海凡圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）史琳。
委托代理人姜新梅，正义法律服务所法律工作者。
原审第三人郭锦福。
上诉人马留建与被上诉人史琳、原审第三人郭锦福租赁合同纠纷一案，史琳于2015年4月27日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令解除与马留建的场地租赁合同，由马留建支付2015年场地租赁费28750元及违约金11500元。西宁市城中区人民法院于2015年10月15日作出（2015）中民一初字第355号民事判决，马留建不服提起上诉。本院于2015年11月27日受理后，依法组成合议庭，并于2015年12月14日公开开庭审理了本案。马留建及其委托代理人姜萍、史琳的委托代理人姜新梅及郭锦福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年2月1日，史琳与马留建签订场地租赁合同，约定马留建承租史琳位于西宁市城中区水磨村原一砖厂场地，面积为十亩，用于彩钢厂的生产经营，租期自2014年2月1日起至2018年1月31日止，年租金115000元，每年2月1日前15天，马留建给史琳支付一年的租金，马留建逾期支付租金超过一个月，史琳有权解除合同，因违约行为而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10%的违约金。合同签订后马留建向史琳交纳了2014年场地租金115000元。2015年2月至6月租金至今未缴纳。经法庭向马留建释明，马留建表示如与史琳的租赁合同解除，其在租赁场地的投入将另行起诉。
另查明，2007年8月1日，西宁市城中区水磨村村委会与郭锦福签订租赁合同，约定村委会将其砖厂荒地租赁给郭锦福，租赁期自2007年8月1日至2017年7月30日，年租赁费24500元。2008年3月7日，郭锦福与史琳签订场地租赁合同，约定郭锦福将位于西宁市城中区水磨村约十亩砖厂场地转租给史琳，自2008年3月7日至2018年3月7日，年租金32000元，租金在每年五月、九月分两次付清。
原审法院认为，马留建与史琳签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。根据双方合同的约定，马留建逾期支付租金超过一个月，史琳有权解除合同，现马留建未按约支付租金，已超过一个月，合同约定的条件成就，故史琳要求解除场地租赁合同的诉讼请求成立，予以支持。关于史琳要求马留建给付租金47915元（2015年2月至2015年6月）的诉讼请求，因马留建未按约给史琳支付租金，该项请求予以支持。关于史琳主张的违约金，在本案中因违约而解除合同，但解除合同不是违约责任的承担方式，而属于合同违约后的一种补救措施，解除合同的法律后果不表现为违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，可向导致合同解除的违约方主张赔偿损失，故史琳主张违约金不符合法律规定，但引起本案纠纷原因系马留建违约不缴纳租金，该行为确给史琳造成了一定损失，马留建应对该损失承担赔偿责任，史琳主张的赔偿数额11500元，与其受到损失基本一致，故予以支持。关于马留建提出双方签订的场地租赁合同未经原出租人同意，史琳擅自转租系无效合同的抗辩。史琳为转租人，马留建为次承租人，双方的租赁协议是在史琳并不脱离与第三人关系的情况下订立的，故其转租行为并不影响其与次承租人的转租合同的效力，且《合同法》中对转租人与次承租人之间的转租合同在未经出租人同意情况下的效力问题未作规定，故马留建的抗辩理由于法无据，不予支持，遂判决一、史琳与马留建于2014年2月1日签订的《场地租赁合同》解除；二、马留建于判决发生法律效力后十日内给付史琳场地租金47915元（2015年2月至2015年6月）；三、马留建于判决发生法律效力后十日内赔偿史琳经济损失11500元。
马留建上诉称，马留建与史琳于2014年2月1日签订场地租赁合同时不知道史琳人也是承租人，更不知史琳的转租行为是否经原出租人同意。马留建如约履行合同到2014年12月份时，马留建的厂房大门被西宁市城中区水磨村村民围堵并向马留建索要租金，在与村民交涉中，马留建才得知这块场地出租人是水磨村村民郭锦福、杨永才、贺春安，此后马留建几经与史琳联系解决，史琳均不出面解决，在这种情况下史琳厂房几次被村民围堵，最长时间长达半月之久，严重影响马留建的生产、生活。在一审时，郭锦福在法庭上证实马留建与史琳签的租赁合同是史琳未经郭锦福同意情况下擅自签订，因史琳未付租金，郭锦福围堵厂房索要租金，对此马留建提交了2014年12月25日郭锦福堵住马留建厂房大门索要租金的照片和2015年4月21日郭锦福在西宁晚报上的登报说明。原判将以上事实置之度外，仅以马留建、史琳签订的租赁合同进行事实认定，有失公正。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。原判认定事实不清，适用法律错误，请求改判马留建不给付史琳租金及经济损失。
史琳答辩称，史琳与马留建签订的租赁合同合法有效，由于马留建违约，应承担违约责任，而史琳对郭锦福围堵马留建厂门事宜，已进行了协商处理，马留建的工厂可以正常生产。城中区水磨村民委员会对涉案场地未禁止转租，史琳转租未改变场地用途，未违反与郭锦福合同约定，该合同与本案无关联性，不影响马留建、史琳之间合同的效力。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
郭锦福答辩称，史琳已逾期半年未交租金，郭锦福对此登报声明终止与史琳的租赁合同。
本案在二审审理时，除郭锦福认为其对马留建与史琳之间合同事宜不清楚外，马留建、史琳、郭锦福对原审判决查明的基本事实无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。
另查明，2014年11月、12月期间，郭锦福等人因与史琳就租金增加问题未能协商一致，2次围堵马留建厂门并上锁数日，马留建通知史琳后，史琳来厂区砸锁、报警。2015年3月，史琳因马留建未交纳租金围堵马留建厂门。
2015年4月21日，郭锦福等人登报声明终止与史琳签订的租赁合同。
本院认为，马留建及史琳均同意解除双方所签定的场地租赁合同，对该合同予以解除。至于马留建未按约在2015年1月16日前给史琳交纳本年度租金的问题，马留建作为承租人交付租金是为了能够对租赁场地占有、使用、收益，而2014年末因史琳与郭锦福之间就涉案场地产生租赁费争议，导致马留建厂门被上锁围堵数日，直接影响马留建对租赁场地正常使用。又因2015年4月21日郭锦福等人登报声明终止与史琳签订的租赁合同，所以在史琳未采取有效措施解决与郭锦福之间的租赁费纠纷情况下，马留建作为次承租人有理由怀疑其与史琳之间的租赁合同是否能够正常继续履行，在此情况下马留建行使不安抗辩权中止交付租金的行为不构成违约，不应承担违约赔偿责任，原判对此认定错误，应予纠正。由于史琳、郭锦福发生租赁纠纷导致马留建厂门被围堵数次，此期间马留建工厂不能正常生产，结合各方当事人陈述，本院将围堵时间酌情认定1个月，马留建不应支付围堵期间的租金。此部分租金从马留建主张的2015年2月6月至同年6月的租金47915元中扣减后，马留建尚需付租金38333元。马留建的部分上诉请求成立，予以支持。原判认定部分事实不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持青海省西宁市城中区人民法院（20150中民一初字第355号民事判决第一项，即解除史琳与马留建于2014年2月1日签订的场地租赁合同；
二、撤销青海省西宁市城中区人民法院（20150中民一初字第355号民事判决第二、三项，即马留建于判决发生法律效力后十日内给付史琳场地租金47915元；三、马留建于判决发生法律效力后十日内赔偿史琳经济损失11500元；
三、马留建于判决发生法律效力后十日内给付史琳自2015年2月6月至同年6月租金38333元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费809元，由史琳负担303元，由马留建负担506元；二审案件受理费照此办理。
本判决为终审判决
审判长 靳 玲
审判员 李宏宁
审判员 李 娟
二〇一五年十二月二十二日
书记员 葛 艳
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。