湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鄂恩施中民终字第00509号
上诉人（原审原告）恩施自治州金鑫商贸有限责任公司，住所地：湖北省恩施市舞阳大街68号。
法定代表人向发楚，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）赵军，湖北夷水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赖家平，居民。
上诉人恩施自治州金鑫商贸有限责任公司因与被上诉人赖家平租赁合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第01079号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年5月8日立案受理后，依法组成由审判员朱华忠担任审判长，审判员崔华、杨芳参加的合议庭，对本案进行了审理。
恩施自治州金鑫商贸有限责任公司在一审中诉称：恩施自治州金鑫商贸有限责任公司在恩施市舞阳大街67号拥有房屋一栋，房产证号为恩施州房权证州直字第××号，该栋房屋为公司综合办公楼，赖家平自2000年起承租该栋楼四层A1-4号房屋使用至今，赖家平已缴纳2001年3月15日前的房租费、水电费，自2001年3月15日后一直未缴纳房租费。因2001年至2012年底公司内部管理不善，未能及时清收房租费及房屋，2013年3月，公司新一届董事会成立后，于同年5月14日向赖家平发出了要求续订《住房租赁合同书》，并告知其如在同年7月1日前仍未办理租住手续的，公司将收回房屋，赖家平在接到此通知后，置之不理，公司又于同年6月20日发出交房通知，赖家平仍未理睬。恩施自治州金鑫商贸有限责任公司为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判令：1、解除恩施自治州金鑫商贸有限责任公司与赖家平之间的房屋租赁合同关系；2、赖家平返还租赁房屋一间；3、赖家平支付恩施自治州金鑫商贸有限责任公司房租费合计25582.44元；4、赖家平承担本案诉讼费用。
赖家平在一审中辩称：赖家平与恩施自治州金鑫商贸有限责任公司之间不存在房屋租赁关系，赖家平系原恩施州五交化公司职工，居住房屋是该公司于1994年10月底作为职工福利分配给赖家平使用的。1994年原恩施州五交化公司改制成立了湖北金鑫实业股份有限公司，在赖家平缴纳住房保证金之后，争议房屋仍由该公司提供给赖家平使用。1999年该公司进一步深化改革，成立了恩施自治州金鑫商贸有限责任公司，原公司债权债务均由恩施自治州金鑫商贸有限责任公司承担。公司改制过程中，赖家平一直居住该房屋，并持续至今，期间双方从未签订租赁合同，也无口头租赁约定。赖家平具有恩施自治州金鑫商贸有限责任公司股东身份，享有股东权益，并承担居住房屋的维修义务。综上，双方不存在房屋租赁关系，赖家平居住房屋的权利属于用益物权，应受物权法保护，且无需支付房租费。恩施自治州金鑫商贸有限责任公司的请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
原审查明：1994年，原恩施土家族苗族自治州五交化公司、恩施自治州五交化互联服务公司、恩施自治州五交化腾飞经营公司、恩施土家族苗族自治州金鑫商厦有限公司和恩施自治州电工电器有限公司作为发起人，组建成立了湖北金鑫实业股份有限公司。原恩施土家族苗族自治州五交化公司的法人资格自行取消，其债权债务由新设湖北金鑫实业股份有限公司承担。1999年，湖北金鑫实业股份有限公司在公司进一步改革中，因员工买断工龄身份转变等原因，公司资本减少，不符合注册股份有限公司的条件，原发起人州五交化公司、州五交化工联服务公司、州金鑫商厦有限公司、州五交化腾飞经营公司均已注销，其债权、债务由新成立的恩施自治州金鑫商贸有限责任公司承担。
赖家平系恩施自治州金鑫商贸有限责任公司前身恩施州五交化公司全民所有制计划用工，1994年10月该公司将位于恩施市舞阳大街67号房号为A1-4的房屋，作为职工福利分配给赖家平居住使用。公司改制过程中，赖家平一直居住在该房屋中，并持续至今。2000年11月21日，赖家平与恩施自治州金鑫商贸有限责任公司前身湖北金鑫实业股份有限公司签订了《原全民所有制计划用工与企业终止劳动关系协议书》，解除了劳动关系。据此，恩施自治州金鑫商贸有限责任公司对单位公房进行房改，要求赖家平以及居住在恩施自治州金鑫商贸有限责任公司所属恩施市舞阳大街67号四层房屋的所有住户，自2001年3月16日起缴纳房租费。但恩施自治州金鑫商贸有限责任公司在2001年至2012年底期间，由于公司内部管理不善，未能及时清收房租费及房屋。2013年3月，恩施自治州金鑫商贸有限责任公司新一届董事会成立后，于同年5月14日、6月20日发出书面通知，要求上述住户必须在2013年5月31日前与公司签订住房租赁合同，在规定时间内未签订合同，视为不愿租赁，要求在2013年6月30日前腾退住房。赖家平在接到上述通知后，不予理睬。双方发生纠纷。
原审认为：赖家平基于劳动关系从其原所属单位恩施州五交化公司分配公房一套居住，期间公司几次改制，赖家平一直居住在该房屋中，并持续使用至今。2000年11月21日，赖家平与恩施自治州金鑫商贸有限责任公司前身公司解除了劳动关系，恩施自治州金鑫商贸有限责任公司依照有关政策依法对单位公房进行房改，要求赖家平缴纳房租费，并于2013年5月31日前与公司签订住房租赁合同，在规定时间内未签订合同，视为不愿租赁，要求在2013年6月30日前腾退住房。赖家平在接到上述通知后，不予理睬，恩施自治州金鑫商贸有限责任公司据此诉至法院。本案中恩施自治州金鑫商贸有限责任公司与赖家平之间的纠纷，实属单位内部因福利分房进行房改而引起的占房、腾房纠纷。根据最高人民法院发（1992）38号《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，该类纠纷不属于人民法院主管工作范围，当事人为此提起诉讼的，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。据此，关于恩施自治州金鑫商贸有限责任公司的诉讼请求，不属于人民法院管辖，应驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款（三）项之规定，裁定：驳回恩施自治州金鑫商贸有限责任公司的起诉。
恩施自治州金鑫商贸有限责任公司不服原审法院的上述裁定，向本院提起上诉称：一、原审裁定认定事实错误。涉案房屋产权为恩施自治州金鑫商贸有限责任公司所有，与赖家平无产权争议，赖家平系原恩施州五交化公司职工，为方便员工生活，该公司原将部分公房租赁给单位职工居住，双方形成事实房屋租赁关系。恩施州五交化公司与另外几家公司经多次兼并重组，几经改制后原公司早已注销，原国有企业已不存在，恩施自治州金鑫商贸有限责任公司因改制重组而合法取得赖家平租赁房屋的产权，赖家平与原国有公司按当时的政策已经办理了解除劳动关系手续并获得相应补偿。赖家平不是恩施自治州金鑫商贸有限责任公司职工，与该公司也无产权争议，原审认定赖家平基于劳动关系从其原所属单位恩施州五交化公司分配有公房一套居住与事实不符。二、原审裁定适用法律错误。赖家平与原单位解除劳动关系后，基于原已租住在公司的现实，公司默许其继续租住，赖家平尚支付了一段时间租赁费。没有任何证据表明赖家平与原单位存在福利分房的事实，本案争议属于普通民事纠纷，不属于法院裁定不予受理案件范围，原审适用《关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定裁定驳回起诉，适用法律错误。综上，请求二审撤销原裁定，并依法改判解除双方的房屋租赁关系。
本院认为：一、赖家平系原恩施州五交化公司的职工，因企业体制改革，该公司于1994年与其他4个公司合并组建“湖北金鑫实业股份有限公司”，赖家平成为新组建公司的职工。但2000年企业改制时，赖家平已与湖北金鑫实业股份有限公司签订“原全民所有制计划用工与企业终止劳动关系协议书”，终止与该单位的劳动关系，并获得了相应的经济补偿金。可见，赖家平因企业改制已与原单位解除了劳动关系，不再是原单位湖北金鑫实业股份有限公司的职工，也不是湖北金鑫实业股份有限公司后续公司恩施自治州金鑫商贸有限责任公司职工，故赖家平与恩施自治州金鑫商贸有限责任公司之间的纠纷不属于单位内部纠纷。二、恩施自治州金鑫商贸有限责任公司基于企业改制资产重组而取得诉争房屋的所有权，办理了合法的产权证明，诉争房屋的产权明晰，不存在争议。赖家平基于改制前公司员工的身份居住该房屋，但改制后并未取得该房屋的产权，改制后其也不是恩施自治州金鑫商贸有限责任公司的职工。故本案不属于原审认定的单位内部因福利分房进行房改而引起的占房、腾房纠纷，属于平等主体之间的民事纠纷，为人民法院主管范围，原审适用（1992）38号《关于房地产案件受理问题的通知》驳回恩施自治州金鑫商贸有限责任公司的起诉不当。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：
一、撤销恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第01079号民事裁定；
二、指令恩施市人民法院对本案进行审理。
审判长 朱华忠
审判员 崔 华
审判员 杨 芳
二〇一五年六月八日
书记员 何奕娥