上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初6491号原告：刘某，男，1989年1月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李琳，上海旭灿律师事务所律师。被告：包某，男，1982年10月2日出生，汉族，住上海市。被告：陈某某，女，1984年5月8日出生，汉族，住上海市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：陈霞，上海市世基律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：胡海云，上海市世基律师事务所律师。第三人：德某某有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵某，总经理。委托诉讼代理人：姜慧波，女。原告刘某与被告包某、陈某某及第三人德某某有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人李琳、两被告的委托诉讼代理人陈霞、第三人的委托诉讼代理人姜慧波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人于2016年9月25日签订的《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，并由两被告向原告返还定金人民币(以下币种同)20万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月25日，原、被告双方在第三人的居间下签订了居间协议，约定由两被告将上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋总价为498万元，定金15万元，并应于2016年12月10日前签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定首期房款为222万元，贷款为266万元，尾款10万元。同日，原告向被告支付了定金5万元。2016年9月26日，应被告要求，原告向被告追加支付定金15万元。至此，原告向被告总共支付了定金20万元。2016年11月28日19时许，第三人的工作人员多次联系被告，告知其晚上可能会出台房贷新政，要求被告立即与原告签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，但被告拒绝。当晚，新政出台，规定有过一次贷款记录的购房者再次购房需支付70%的首付款。因原告之前有过一次贷款记录，故再次购买系争房屋需支付70%的首付款，即至少需要支付首期房款3,486,000元，比居间协议约定的首付款多了126万余元，再加上相关税费33万元及中介费8.4万元等，原告实在没有履约能力。后，原告多次联系被告商谈解除居间协议并退还定金事宜，均未达成一致意见。原告认为因不可归责于双方的原因导致居间协议无法履行，现系争房屋价格也已上涨，被告没有损失，而原告则因出售原有自住房屋后无法贷款购房，损失巨大，且根据2015年全国民事审判工作会议纪要，由于宏观调控政策导致贷款成数变化，致使原告无力履行合同的，可请求解除合同，要求被告退还定金，故提起本案诉讼。被告包某、陈某某辩称，不同意原告诉请。1、对于签约事实及居间协议内容无异议，但对于贷款266万元，居间协议已经约定了贷款不足或未获审批由原告自筹资金支付，而原告作为购房者对于自身购买能力应当是有详细的了解，不能以此为由说没有预见性；2、新政实施后，贷款成数发生变化，原告因此无法贷款不是被告的责任；3、第三人的工作人员曾某某在2016年11月28日晚上19时许打电话给被告，称原告要求签订正式买卖合同，原因是其听到风声可能会出台房地产新政，被告当即表示，签订正式合同原告是要付首付的，原告的220万元首付是否准备好，曾某某表示还没有，故被告拒绝；4、提前签订《上海市房地产买卖合同》示范文本并不是被告的义务，同时没有书面证据显示原告通知过被告去第三人处进行签约的事实；5、原告说系争房屋的价格已经上涨没有依据；6、被告在原告违约解除协议时，向原告发出过律师函并给予其缓冲期，但原告拒绝继续履行协议，基于原告违约，根据协议约定原告已付定金不予退还；7、2015年全国民事审判工作会议纪要所指的前提是房屋买受人实际无力支付，但原告提交的证据无法证明其实际无力支付房款；8、根据上海高院对于宏观调控下房屋买卖纠纷的解答的规定，协议是不能解除的；9、我方愿意继续履行居间协议。第三人德某某有限公司述称，认同原告陈述的事实，同意解除居间协议。本院经审理认定事实如下：2016年9月25日，原告与两被告在第三人的居间下签订了居间协议，约定由两被告将建筑面积为104.93平方米的系争房屋出售给原告，房屋总价为498万元(首期房款为222万元，第二期房款由原告贷款支付266万元，尾款为10万元)，由原告于签订居间协议三日内支付定金15万元，且双方应于2016年12月10日前签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，同时协议3.5条还约定了若原告贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，原告应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过第三人转付或直接支付给被告。当日，原告向被告支付了定金5万元。2016年9月26日，原告又向被告另行支付定金15万元。2016年11月28日19时许，第三人的工作人员曾某某、王某1分别打电话给被告包某，告知其本市可能会出台新的房地产调控政策，可能影响原告的贷款，从而影响交易，希望被告方授权第三人根据居间协议的内容进行网上备案，但被告包某不同意。当天晚间，本市公布了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》。因该通知对首付款要求有了新的规定，导致原告购买系争房屋的首付款需要变更。为此，在该新政出台后二、三天，原、被告至第三人处协商，原告表示根据新政其首付需增加150万元左右，其无力支付，要求解除协议，由被告返还定金，但被告不同意，协商未果。2016年12月8日，原告发微信给被告包某称：“由于2016年11月28日上海政府出台了新的住房政策，我现购房的首付比例被提高到七成，远高于我们之前在链家地产签署的关于双桥路XXX弄XXX号楼103号的房地产买卖居间协议中约定的首付比例，以致我实在无力支付多出的首付款，买卖合同也不能按之前的居间协议内容签订。新政出台我们也进行了当面沟通，但无法达成一致意见。现特告知您解除之前我们签订的房屋买卖居间协议，望您及时退还支付您的定金20万元”。2016年12月15日，被告方向原告发出律师函，要求原告于2016年12月25日前依照居间协议继续签订购房合同。2016年12月26日，被告方再次向原告发出律师函，告知原告居间协议于2016年12月25日正式解除，但不予退还20万元定金。另查明，2016年9月29日，原告与案外人王2签订《上海市房地产买卖合同》，由原告将名下的上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给王2，房屋总价款为309万元。2016年10月13日，原告向中国农业银行提前归还了上述房屋上的贷款70万元。2016年10月24日，原告结清了金高路XXX弄XXX号XXX室房屋的全部个人住房贷款余额。以上事实，有经双方当事人质证的居间协议、定金收据、收款收据、原告与案外人王2签订的《上海市房地产买卖合同》、贷款结清证明、中国农业银行银行卡交易明细清单、证人曾某某于2016年11月份的通话记录、2016年12月8日的微信聊天记录、2016年12月15日的律师函和快递单及查询记录、2016年12月26日的律师函和快递单及查询记录、证人证言及当事人的陈述在案佐证。审理中，原告申请第三人工作人员曾某某、王某1到庭作证。证人曾某某陈述，2016年11年28日下午，其听说购房贷款会有新政出台，即在晚上联系了原、被告双方。晚上19时许，其打电话给被告包某，告知其可能会出台新政，新政会影响原告的贷款，这样会影响双方的交易，希望被告方授权第三人根据居间协议的内容进行网上备案，即根据居间协议的内容打印下载网上合同，之后再让双方来签名，因为网签合同系统晚上9点就关闭，当天双方是赶不过来签的，但被告包某不同意，要求按居间协议履行。然后，其又通知了原告，原告表示同意。当天晚上，其还打过被告包某几次电话，被告包某还是不同意。之后二、三天，双方至第三人处协商，原告表示新政导致其首付增加了150万元左右，其无力支付，而被告则认为政策原因与其无关，要没收原告已付定金，协商未果。原告及第三人对曾某某的证言没有异议。但被告方表示，当天晚上曾某某是打过被告包某的电话，称原告要求当天网签，原因是其听说房产新政当天要发布，被告包某就问原告是否准备好220万元首付，曾某某表示还没有，根据约定网签当天原告要付首付的，故被告拒绝。证人王某1陈述，在新政出台的当天下午，同事曾某某告诉我可能出台新政，建议双方提前进行网上备案，我打了被告包某电话，告知其可能出台新政的情况，建议提前网上备案，被告包某不同意，后再打其电话就不接了。原告及第三人对王某1的证言没有异议，被告代理人表示对电话内容不清楚，之后双方确实在第三人处协商过，被告是要求继续履行协议。本院认为，原、被告及第三人签订的居间协议系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。居间协议约定，系争房屋转让价款为498万元，其中，原告首付222万元，通过贷款支付266万元，另10万元系尾款。但是，居间协议签订后，上海市于2016年11月28日晚出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，其中要求自2016年11月29日起，在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录)的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。由于原、被告之间尚未签订网签版买卖合同，故原、被告之间的交易应当适用新的调控政策。也就是说，原告的首付款比例不得低于70%，而该首付款比例远高于居间协议约定的首付款比例。由于该调控政策是在居间协议签订之后出台的，对于该调控政策的出台以及具体的内容，原、被告双方在签订居间协议的时候均是不可预测的。尽管居间协议中约定了若原告贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，原告应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过第三人转付或直接支付给被告。但是，该调控政策出台后，原告的首付款比例大幅增加，加之系争房屋本身总价较高，作为普通购房者一般无法自有如此大笔钱款，尽管原告为购买系争房屋已将原有自住房屋以309万元出售，但在还清70万元贷款后，所剩的239万元仍与调控政策所要求的首付款存在巨大差距，客观上造成了继续履行的障碍。同时，根据原、被告及证人曾某某、王某1的陈述，在2016年11月28日证人曾某某、王某1曾联系原、被告，告知双方可能会出台新的房产调控新政，影响原告贷款及双方交易，而网签合同系统晚上9点就关闭，要求双方先授权第三人根据居间协议的内容打印网上的合同，即《上海市房地产买卖合同》，并下载下来，之后再让双方签字。对此，原告表示同意，但被告方未同意，要求按照居间协议履行。在调控政策出台后，双方在第三人处又进行过协商，协商未果后，原告于2016年12月8日发微信通知原告解除居间协议。由此可看出，原告并不存在恶意违约的行为。综上，由于新政出台导致原告的首付款比例大幅度提高，而原告又无力支付，最终导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，不可归责于当事人任何一方，故原告主张解除原、被告及第三人于2016年9月25日签订的居间协议，并由两被告向原告返还定金20万元，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告刘某与被告包某、陈某某及第三人德某某有限公司于2016年9月25日签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告包某、陈某某应于本判决生效之日起十五日内返还原告刘某购房定金20万元。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由被告包某、陈某某共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。(此页无正文)审判员 张 敏二〇一七年四月十日书记员 杨燮敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。