广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第384号
原告深圳市沙井民主股份合作公司，住所地，组织机构代码19247463X。
法定代表人郭灿明，该公司董事长。
委托代理人韦婉妮、张宏新，广西桂三力律师事务所律师。
被告黄汉良，男，汉族，身份证住址广东省东莞市。
委托代理人梁利媚、肖成仁，广东博商律师事务所律师。
原告深圳市沙井民主股份合作公司（简称民主股份公司）与被告黄汉良合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦婉妮、张宏新，被告委托代理人梁利媚、肖成仁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2003年1月13日，民主村委会在未依法征得村民会议或村民代表大会同意的情况下，便与作为自然人的被告黄汉良签订一份《合作开发土地合同》，约定民主村委会将其位于沙井镇西部工业园民主九九工业城F区约7800平方米的空地作为商业用地交由被告开发，并约定使用期为50年（从2003年3月1日至2053年2月28日止），并约定被告按承包方式进行建设和经营，即按每月每平方米4元5角的标准向原民主村委会提供7800平方米的土地承包费（每月合计35100元，每年为421200元），并申明承包费仅作农民的生活补助之用。合同签订后，民主村委会将约定的土地宗号为A304-0066号土地交给被告，而被告除了在约定的红线图内的面积为7800平方米的地上建造了一栋楼房外，还在未约定的红线图外、面积为3527.07平方米的地上建造了38间铺面，并将38间铺面全部对外出租，所收租金均据为己有。2012年6月29日，经民主股份公司申请，深圳市房地产权登记中心将被告所建的上述建筑物统一办理了房产证（深房地字第××号），确认被告所建的建筑物实际占地面积为11327．07㎡，建筑面积为22301．35㎡，并认定该宗土地的用途为工业用地。然而，到目前为止，被告仍未将其非法占用的土地及地上建筑物归还原告。原告认为，民主村委会与被告于2003年1月l3日签订的《合作开发土地合同》为无效合同。首先，双方合同在签订前，并未召开村民会议或村民代表大会，未依法征得法定人数的村民或村民代表的统一，违反了《土地管理法》第十五条的规定。其次，合同双方均不具备开发城市房地产的资质，均无权开发房地产，违反了《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定。第三，涉案土地在签约时为农村集体用地，合同约定将集体用地用作商业开发用途，未依法取得诚实规划主管部门的批准，违反了法律规定。原告请求法院判令：1、确认双方于2003年1月13日签订的《合作开发土地合同》无效；2、被告返还宗地号为A304-0066号的11327.07平方米的土地、22301.35平方米的地上建筑物（含38间铺面及1栋楼房）；3、被告支付非法占用38间铺面期间的占用费340万元（自2010年1月1日起计算，暂计至2014年l2月31日，主张计至被告实际返还之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，涉案合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，且已实际履行12年之久，合同内容合法有效，双方权利义务应受合同约束。涉案38间商铺是被告出资所建，未违反合同约定，两原告无权要求被告支付占用费，且要求返还占用费已过时效，原告主张的给付金额没有计算依据。被告请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2003年1月13日，深圳市宝安区沙井镇民主村民委员会（甲方）与被告黄汉良（乙方）签订一份《合作开发土地合同》，约定甲方将位于沙井西部工业园民主九九工业城F区约7800平方米的空地交付乙方开发用作商业用地；合同约定使用期为50年，从2003年3月1日至2053年2月28日止；合作形式为甲方负责提供土地，乙方负责提供资金兴建和经营；承包方式为乙方全面承包建设和经营管理，并每月向甲方提供承包费，承包费按用地面积7800平方米计算，每月每平方米4.5元，承包费用每月结算一次，乙方须于次月十日前缴付甲方；在原勤基厂与F区之间的道路由甲方提供给乙方负责倒制路面，在合同期内无偿提供乙方使用；乙方经营管理期间，所有费用由乙方负责，承包期内所有债权债务与甲方无关；第一年为基建开发期，不需交付承包费，承包费从2004年3月1日起计算，承包费每五年递增一次，增幅5%，基数以累计数为准；合约届满日，不动产归甲方所有；在租赁期间，如上级政府开发征用该土地，双方无条件服从，征地补偿款归甲方所有，房屋设备补偿归乙方所有，甲方不作任何补偿。
2003年1月13日，深圳市宝安区沙井镇民主经济发展公司（甲方）与被告签订一份《补充协议》，约定乙方在《合作开发土地合同》民主九九工业城F区土地上，按甲方要求兴建约240间宿舍以提供给沙井三洋微马达厂约2000名员工居住，宿舍由甲方代乙方管理及收取租金，租金在扣除合理的管理费用后回付乙方；乙方须在签订《合作开发土地合同》后2日内交付400万元给甲方作为建设宿舍楼保证金。在乙方按双方确认的日期前完成宿舍楼打桩后甲方返还100万元保证金，完成基础后返还100万元保证金，完成主体结构后，再返还100万元保证金给乙方，在交付三洋厂使用后10日内返还50万元，余额50万元作用地保证金，在乙方完成此土地上全部主体结构后返还；如乙方未能按时交付使用，甲方没收100万元保证金。
上述合同签订后，原告即将涉案土地交付被告使用。2003年，被告在民主九九工业城F区土地上出资兴建了一栋宿舍楼，2004年1月该房屋经消防验收合格，该栋宿舍楼一直由被告出租并按上述合同约定向原告缴纳承包费。2009年，被告在原勤基厂和F区之间道路上出资兴建了两层房屋共38间商铺，该商铺由被告自行出租，被告未向原告支付使用费用。
2012年6月29日，深圳市房地产权登记中心依法对涉案A304-0066号宗地核发《房地产证》，该证载明位于宝安区沙井街道沙头社区西环路九九工业园的宗地面积11327.07平方米，土地用途为工业用地，地上建筑物共有3处，其中1号宿舍楼建筑面积1274.84平方米，2号宿舍楼建筑面积21017.86平方米，3号储物间建筑面积8.65平方米，登记权利人均为民主股份公司。涉案地块均为城乡建设用地。原被告确认该房产证上所载1号宿舍楼、3号储物间即为本案所指38间商铺，2号宿舍楼为《补充协议》所约定兴建的宿舍楼。该《房地产证》发放后，原告将原件交由被告保管。
以上事实，有《合作开发土地合同》、《补充协议》、《房地产证》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案，原被告之间签订的《合作开发土地合同》约定原告将涉案土地交由被告使用，被告自行兴建房屋并自主经营，被告按照约定标准每月定期支付使用费，双方合同名为合作开发土地，实为农村集体土地租赁。因此，本院认定原被告之间签订的《合作开发土地合同》性质为土地租赁合同。
《合作开发土地合同》涉及宗地已被行政部门依法批准为城乡建设用地并依法核发《房地产证》，合同效力已经得到补正，但因双方合同约定租赁期限为50年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条有关租赁期限不得超过二十年的规定，故对于租赁期限超过20年的部分（2023年3月1日至2053年2月28日）应认定无效。除租期超过20年的部分外，《合作开发土地合同》的其他内容系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。原告主张原被告均不具备开发房地产资质应认定合同无效，而涉案合同关系并非合作开发房地产合同关系，该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告主张涉案合同签订前未经村民会议、村民代表大会一定人数村民同意违反了《中华人民共和国土地管理法》第十五条的规定应认定无效，鉴于有关土地管理法第十五条系对土地承包用于非农经营的规定，与涉案合同性质不符，原告也未能提供相应证据予以佐证，该项主张亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
对于涉案民主九九工业城F区约7800平方米土地及2号宿舍楼的处理，鉴于原被告双方《合作开发土地合同》确定的有效租赁期限尚未届满，原告要求被告返还涉案土地及2号宿舍楼的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原勤基厂与F区之间的土地及38间商铺（1号宿舍楼及3号储物间）的处理，涉案《土地合作开发合同》约定原勤基厂与F区之间的道路由被告倒制路面并在合同期内无偿使用。但原被告双方对该合同条款有关无偿使用用途的解释存在争议，原告主张上述地段仅能作为道路使用，被告则主张可以作兴建商铺使用。本院认为，被告自2009年便在该地块上修建了38间商铺并至今一直无偿使用，且2012年6月原告就涉案宗地及地上全部建筑物办理产权登记后又将《房地产证》原件交予被告保管至今，表明原告系清楚知悉被告实际使用情形的，亦未提出异议。依据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条的规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。因此，本院认为原被告已经通过实际的履约行为就原勤基厂与F区之间的道路的使用用途形成合意，双方认可被告在该地段上建设38间商铺并无偿使用，有关38间商铺对应土地的租赁期限应同《合作开发土地合同》约定的有效租赁期限一致，即自2003年3月1日至2023年2月28日止。现合同期限尚未届满，对于原告要求被告返还38间商铺及其对应土地的请求，于法无据，本院不予支持。至于原告主张被告支付38间商铺的占用费，因涉案38间商铺系被告出资兴建，且对应地块亦约定由被告无偿使用，该诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、二百一十二条、二百一十四条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告深圳市宝安区沙井民主股份合作公司与被告黄汉良于2003年1月13日签订的《合作开发土地合同》租赁期限超过20年的部分（2023年3月1日至2053年2月28日）无效；
二、驳回原告深圳市沙井民主股份合作公司其他诉讼请求。
本案案件受理费164100元，由原告深圳市沙井民主股份合作公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼 晓 莉
人民陪审员 高 志 军
人民陪审员 张 哲
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 梁 娇 梅
书 记 员 张敏（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
第六十六条一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。