重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终237号上诉人（原审被告）：重庆壹臣钜森空间设计有限公司，住所地重庆市渝北区黄山大道中段70号2栋20-1，注册号500903000464409。法定代表人：黄沿森，总经理。被上诉人（原审原告）：彭冬梅，女，1964年11月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周锐，男，1962年12月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人重庆壹臣钜森空间设计有限公司因与被上诉人彭冬梅、周锐房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初14154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人重庆壹臣钜森空间设计有限公司的法定代表人黄沿森，被上诉人彭冬梅、周锐的共同委托诉讼代理人刘倬伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人重庆壹臣钜森空间设计有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求依法改判：确认上诉人与二被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》未于2017年5月16日解除，不承担此期间的房屋占有使用费，且租赁合同可继续履行。事实及理由：1.一审认定事实不清。被上诉人于2017年5月15日给上诉人邮寄了《关于解除房屋租赁合同、要求恢复租赁物业原状并交付租赁物业的通知》，邮寄查询显示为2017年5月16日“本人收”，但上诉人并未收到相关通知函件。2.上诉人因受各因素影响，公司陷入经营困难，上诉人也与被上诉人进行沟通，被上诉人承诺不予解除合同。彭冬梅、周锐辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。彭冬梅、周锐向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同变更协议》于2017年5月16日解除；2.重庆壹臣钜森空间设计有限公司立即腾退重庆市渝北区黄山大道中段70号2幢20-1、20-2号房屋并交付给彭冬梅、周锐；3.重庆壹臣钜森空间设计有限公司立即向彭冬梅、周锐支付欠付的2016年2月1日至2017年5月16日的租金共计569562.45元；4.重庆壹臣钜森空间设计有限公司立即向彭冬梅、周锐支付欠付租金的资金占用损失，以80183.57元为基数从2016年2月10日起、以180183.57元为基数从2016年5月10日起、以120122.38元为基数从2016年8月10日起、以63664.86元为基数从2016年10月10日起、以14320元为基数从2016年11月10日起、以94320元为基数从2017年2月10日起、以16768.07元为基数从2017年5月17日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；5.重庆壹臣钜森空间设计有限公司立即向彭冬梅、周锐支付自2017年5月17日至腾退并交付重庆市渝北区房屋之日止的房屋占有使用费，占有使用房屋建筑面积为593.21平方米，2017年5月17日至2017年9月23日按照每平方米53元/月的标准计算，2017年9月24日至2018年9月23日按照每平方米56元/月的标准计算；6.重庆壹臣钜森空间设计有限公司结清占用使用房屋间产生的水电、电话、网络、物业费等全部费用；7.重庆壹臣钜森空间设计有限公司赔偿彭冬梅、周锐两个月的免租期的损失共计113320元；本案的诉讼费由重庆壹臣钜森空间设计有限公司承担。一审法院认定事实：彭冬梅、周锐是重庆市渝北区黄山大道中段70号20幢20-1、20-2、20-3、20-4号房屋的共有人。20-1号房屋建筑面积309.20平方米，20-2号房屋建筑面积284.01平方米、20-3号房屋建筑面积284.01平方米、20-4号房屋建筑面积256.01平方米，合计1133.23平方米。2013年9月24日，以彭冬梅、周锐为出租方（甲方）、重庆壹臣钜森空间设计有限公司为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝北区，建筑面积1133.23平方米；房屋为清水房；第四条第1款约定，租赁期共60个月，自2013年10月1日起至2018年9月30日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还；第五条第1款约定，租金标准为第一、二年每月每平方米建筑面积50元，月租金56660元，第三年起以后每年在前一年的基础上递增6%，第2款约定，乙方支付一个月租金作保证金，第3款约定，先付后租，按一年四次，每季度支付一次，乙方应在支付月份前10日支付到甲方指定账户，第4款约定，甲方同意给乙方免租期4个月，乙方应在合同签订后10日内支付第一个季度的房租和租房保证金；租赁期间，乙方因正常办公产生的电费、电话费、网络使用费、物业管理费（含公摊水电费用）等乙方使用房屋而产生的费用由乙方承担；第九条第3款约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋……（6）拖欠房租累计1个月以上。合同还约定了其他内容。合同抬头出租方处为彭冬梅、周锐，合同落款出租方处只有彭冬梅的签字。2016年11月3日，以彭冬梅、周锐为出租方（甲方）、重庆壹臣钜森空间设计有限公司为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同变更协议》，主要约定：为维护租赁物的有效利用，帮助乙方渡过经营困难期，甲乙双方协商一致对原合同中部分条款进行以下变更。1、原合同中20-1、20-2由乙方继续租赁，租赁期不变，20-3、20-4乙方租赁期截止至2016年10月31日，自2016年11月起不再租赁；2、20-3、20-4号房的装修装饰为乙方所有，故退租后乙方有权将可拆除部分进行拆除，若甲方或甲方后期租户有保留需求，可对此装修进行转让金额协商；3、月租金单价现执行价格为53元/平方米，月租金总额变更为31440元；4、原合同中未做变更的条款继续有效。协议抬头出租方处为彭冬梅、周锐，协议落款出租方处只有彭冬梅的签字。2017年4月28日，重庆壹臣钜森空间设计有限公司向彭冬梅转账支付了租金80000元。重庆壹臣钜森空间设计有限公司称其支付的是2016年11月至2017年1月20-1、20-2房屋的租金，这个季度的租金共计94320元，其一直在支付租金。2017年5月3日，以彭冬梅为收款人、重庆壹臣钜森空间设计有限公司为付款人，双方签订了两张《对账单》，确认重庆壹臣钜森空间设计有限公司欠付重庆市渝北区黄山大道中段70号两江星界20-1、20-2、20-3、20-4房屋租金444154.38元，明细如下：2016年2月1日至2016年4月30日80183.57元、2016年5月1日至2016年7月30日180183.57元、2016年8月1日至2016年9月30日120122.38元、2016年10月1日至2016年10月30日63664.86元；确认重庆壹臣钜森空间设计有限公司欠付重庆市渝北区黄山大道中段70号两江星界20-1、20-2房屋租金108640元，明细如下：2016年11月1日至2017年1月30日14320元、2017年2月1日至2017年4月30日94320元。两张《对账单》落款收款人确认处均为案外人周亚兰签字。彭冬梅、周锐称是周亚兰在管理案涉房屋，重庆壹臣钜森空间设计有限公司也一直在与周亚兰对接。2017年5月15日，彭冬梅、周锐向重庆壹臣钜森空间设计有限公司邮寄了《关于解除、要求恢复租赁物业原状并交付租赁物业的通知》，主要载明：自寄送本通知之日起，解除重庆壹臣钜森空间设计有限公司与彭冬梅、周锐签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同变更协议》。该通知邮寄送达地址为重庆市渝北区黄山大道中段70号两江星界20楼20-1、20-2室，邮件查询显示该通知于2017年5月16日为“本人收”。一审庭审中，彭冬梅、周锐陈述：目前重庆壹臣钜森空间设计有限公司尚未欠付占用使用房屋间产生的水电、电话、网络、物业费等费用；签合同的是周锐，但彭冬梅、周锐是夫妻，周锐也知晓房屋出租的事情；重庆壹臣钜森空间设计有限公司于2016年11月就将20-3、20-4号房屋交还了，20-1、20-2号房屋重庆壹臣钜森空间设计有限公司至今在使用；重庆壹臣钜森空间设计有限公司从2016年2月1日至今的每一季度的租金均欠付，彭冬梅、周锐诉请的租金包括《对账单》确认的租金，再加上2017年5月1日至2017年5月16日20-1和20-2号房屋的租金；免租期指的是2013年10月至2014年1月；合同虽未约定免租期损失赔偿，但根据公平原则，合同租期60个月时的免租期为4个月，但因重庆壹臣钜森空间设计有限公司一直欠付租金故解除了合同，20-3、20-4号房屋的租期距离租赁合同约定的租期届满日尚有2年，20-1、20-2号房屋的租期距离租赁合同约定的租期届满日尚有1年，彭冬梅、周锐的合同目的未能完全实现，故重庆壹臣钜森空间设计有限公司应当向彭冬梅、周锐支付20-1、20-2、20-3、20-4号房屋第一年的月租金56660元乘以2个月即113320元的免租期损失；重庆壹臣钜森空间设计有限公司把各项费用清偿完毕的情况下，可以退还保证金，现在重庆壹臣钜森空间设计有限公司还未还房，费用还未结清，保证金暂时不返还。重庆壹臣钜森空间设计有限公司陈述：虽然签合同的只有彭冬梅，但重庆壹臣钜森空间设计有限公司认可是彭冬梅、周锐两个人把房屋租赁给重庆壹臣钜森空间设计有限公司的，签合同时因为周锐在国外没能签字，彭冬梅也告诉我周锐回来补签，只是一直没有补签；因签订合同的时候约定了4个月的免租期重庆壹臣钜森空间设计有限公司才签订的合同，重庆壹臣钜森空间设计有限公司不应赔偿彭冬梅、周锐两个月的免租期损失113320元；重庆壹臣钜森空间设计有限公司于2016年11月就将20-3、20-4号房屋交还了，重庆壹臣钜森空间设计有限公司至今仍在使用20-1和20-2号房屋办公；重庆壹臣钜森空间设计有限公司没有签收《关于解除、要求恢复租赁物业原状并交付租赁物业的通知》，可能是重庆壹臣钜森空间设计有限公司的同事收的没有给重庆壹臣钜森空间设计有限公司，重庆壹臣钜森空间设计有限公司一直都不知道彭冬梅、周锐邮寄了该通知，周亚兰也没有告知过重庆壹臣钜森空间设计有限公司，他们只是要求重庆壹臣钜森空间设计有限公司付钱。一审法院认为，周锐虽然未在《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同变更协议》上签字，但彭冬梅、周锐与重庆壹臣钜森空间设计有限公司均认为周锐是合同当事人，故一审法院认定彭冬梅、周锐与重庆壹臣钜森空间设计有限公司之间形成了房屋租赁合同关系。彭冬梅、周锐与重庆壹臣钜森空间设计有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同变更协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。关于确认合同解除、返还房屋。合同第九条第3款约定重庆壹臣钜森空间设计有限公司拖欠房租累计1个月的，彭冬梅、周锐有权解除合同。重庆壹臣钜森空间设计有限公司对欠付租金的事实予以认可，故彭冬梅、周锐有权解除合同。2017年5月15日，彭冬梅、周锐向重庆壹臣钜森空间设计有限公司邮寄了《关于解除、要求恢复租赁物业原状并交付租赁物业的通知》，邮寄送达的地址为重庆市渝北区黄山大道中段70号两江星界20楼20-1、20-2室，重庆壹臣钜森空间设计有限公司称其至今在20-1和20-2号房屋办公，且邮寄查询显示为2017年5月16日“本人收”，故对重庆壹臣钜森空间设计有限公司辩称其未收到解除合同通知的主张不予认可，一审法院认定重庆壹臣钜森空间设计有限公司于2017年5月16日收到了彭冬梅、周锐邮寄的《关于解除、要求恢复租赁物业原状并交付租赁物业的通知》，故对彭冬梅、周锐要求确认双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同变更协议》于2017年5月16日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，重庆壹臣钜森空间设计有限公司应当将其占用的重庆市渝北区黄山大道中段70号2幢20-1、20-2号房屋返还彭冬梅、周锐，故对彭冬梅、周锐要求重庆壹臣钜森空间设计有限公司立即腾退并返还重庆市渝北区号房屋给彭冬梅、周锐的诉讼请求，一审法院予以支持。关于租金。重庆壹臣钜森空间设计有限公司作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其按约支付了租金，其未举示证据对此予以证明，应当承担相应的举证责任，且重庆壹臣钜森空间设计有限公司亦认可其欠付《对账单》所确认的未付租金，即20-1、20-2、20-3、20-4房屋自2016年2月1日至2016年10月30日的租金444154.38元和20-1、20-2号房屋2016年11月1日至2017年4月30日的租金108640元，合计552794.38元。此外，重庆壹臣钜森空间设计有限公司应当向彭冬梅、周锐支付其于2017年5月1日至合同解除之日即2017年5月16日期间使用20-1、20-2号房屋的租金，该期间租金为53元/平方米/每月×106%×（309.2平方米＋284.01平方米）÷30天×16天＝17774.15元。故重庆壹臣钜森空间设计有限公司应向彭冬梅、周锐支付2016年2月1日至2017年5月16日的租金共计552794.38元＋17774.15元＝570568.53元，彭冬梅、周锐只主张569562.45元是对自己权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以认可，故对彭冬梅、周锐要求重庆壹臣钜森空间设计有限公司支付2016年2月1日至2017年5月16日的租金569562.45元的诉讼请求，一审法院予以认可。关于资金占用损失。重庆壹臣钜森空间设计有限公司逾期支付租金给彭冬梅、周锐造成了资金占用损失。依据合同第五条第3款和第4款的约定，结合双方于《对账单》中对重庆壹臣钜森空间设计有限公司欠付租金的确认，重庆壹臣钜森空间设计有限公司应于2016年2月10日前支付2016年2月1日至2016年4月30日的租金80183.57元，于2016年5月10日前支付2016年5月1日至2016年7月30日的租金180183.57元、于2016年8月10日前支付2016年8月1日至2016年9月30日的租金120122.38元、于2016年10月10日前支付2016年10月1日至2016年10月30日的租金63664.86元、于2016年11月10日前支付2016年11月1日至2017年1月30日的租金14320元、于2017年2月10日前支付2017年2月1日至2017年4月30日的租金94320元、于2017年5月10日前支付2017年5月1日至2017年5月16日的租金17774.15元。故重庆壹臣钜森空间设计有限公司应向彭冬梅、周锐支付以租金80183.57元为基数从2016年2月11日起、以租金180183.57元为基数从2016年5月11日起、以租金120122.38元为基数从2016年8月11日起、以租金63664.86元为基数从2016年10月11日起、以租金14320元为基数从2016年11月11日起、以租金94320元为基数从2017年2月11日起、以租金17774.15元为基数从2017年5月11日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止的资金占用损失。关于房屋占用费。合同于2017年5月16日已经解除，重庆壹臣钜森空间设计有限公司至今占用重庆市渝北区黄山大道中段70号2幢20-1、20-2房屋，应当向彭冬梅、周锐支付房屋占用费。一审法院酌情按照合同解除时20-1和20-2号房屋的月租金即53元/平方米/每月×106%×（309.2平方米＋284.01平方米）＝33326.54元作为计算标准，故重庆壹臣钜森空间设计有限公司应向彭冬梅、周锐支付自2017年5月17日起按照每月33326.54元的标准计算至腾退并返还重庆市渝北区房屋之日止的房屋占有使用费。关于免租期损失、占用房屋期间水电费等费用。彭冬梅、周锐诉请重庆壹臣钜森空间设计有限公司支付2个月的免租期损失113320元，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。彭冬梅、周锐诉请重庆壹臣钜森空间设计有限公司支付占用使用房屋间产生的水电、电话、网络、物业费等全部费用，因彭冬梅、周锐未举示证据证明产生了上述费用和欠付的具体金额，故对该诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、确认彭冬梅、周锐与重庆壹臣钜森空间设计有限公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同变更协议》于2017年5月16日解除；二、重庆壹臣钜森空间设计有限公司于本判决生效后立即腾退并向彭冬梅、周锐返还重庆市渝北区黄山大道中段70号2幢20-1、20-2号房屋；三、重庆壹臣钜森空间设计有限公司于本判决生效后立即支付彭冬梅、周锐自2016年2月1日至2017年5月16日期间的租金569562.45元；四、重庆壹臣钜森空间设计有限公司于本判决生效后立即支付彭冬梅、周锐以租金80183.57元为基数从2016年2月11日起、以租金180183.57元为基数从2016年5月11日起、以租金120122.38元为基数从2016年8月11日起、以租金63664.86元为基数从2016年10月11日起、以租金14320元为基数从2016年11月11日起、以租金94320元为基数从2017年2月11日起、以租金17774.15元为基数从2017年5月11日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止的资金占用损失；五、重庆壹臣钜森空间设计有限公司于本判决生效后立即支付彭冬梅、周锐自2017年5月17日起按照每月33326.54元的标准计算至腾退并返还重庆市渝北区房屋之日止的房屋占有使用费；六、驳回彭冬梅、周锐的其他诉讼请求。一审案件受理费33997元减半收取16998.50元，由彭冬梅、周锐负担468.50元，重庆壹臣钜森空间设计有限公司负担16530元。双方均未在二审期间向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人是否收到被上诉人发出的解除通知的问题。根据已查明的事实，被上诉人向上诉人发出解除通知邮件的邮寄地址为重庆市渝北区黄山大道中段70号2栋20-1，与上诉人的工商营业地址一致。该邮件的收件人电话也与上诉人在民事上诉状中的联系电话一致。且该邮件邮寄查询显示为2017年5月16日“本人收”，故本院认为上诉人称其未收到解除合同通知与客观事实不符，本院不予支持。据此，案涉租赁合同因上诉人欠付租金违约，被上诉人行使解除权并送达了解除通知，已经解除。上诉人请求认定合同未解除和继续履行，本院不予支持。综上所述，重庆壹臣钜森空间设计有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33997元，由上诉人重庆壹臣钜森空间设计有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 静审判员 张欲晓审判员 李盛刚二〇一八年三月十二日书记员 向霄凌