江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0191民初763号原告：喻巧玲，女，1980年12月7日出生，汉族，住江西省南昌市长胜大市场Ａ区。被告：胡凯，男，1973年5月26日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：张海燕，江西灯正律师事务所律师。委托诉讼代理人：周慧梅，江西灯正律师事务所律师。被告：南昌高新技术产业开发区昌东镇光明村民委员会，住所地：南昌高新技术产业开发区昌东镇光明村民委员会，组织机构代码：Ｂ37180439。负责人：余学武，该村村长。委托诉讼代理人：杨云飞，江西周象律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴书琴，江西周象律师事务所律师。原告喻巧玲与被告胡凯、南昌高新技术产业开发区昌东镇光明村民委员会（以下简称光明村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。2017年7月7日，被告胡凯向我院申请追加光明村委会为本案被告。2017年9月5日，本院第一次公开开庭审理，原告喻巧玲、被告胡凯及其委托诉讼代理人张海燕、周慧梅、被告光明村委会的委托诉讼代理人杨云飞、戴书琴到庭参加诉讼，庭审中双方当事人请求庭外调解但未成功。2017年12月28日，本院第二次公开开庭审理，审理过程中，原告喻巧玲撤回对被告杨慧云的起诉，原告喻巧玲、被告胡凯及其委托诉讼代理人张海燕、被告光明村委会的委托诉讼代理人杨云飞、戴书琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告喻巧玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告返还三个月房租4250元（自2017年6月2日起至2017年8月29日）。3、判令被告向原告支付三个月的房租作为违约金4250元。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2011年9月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将坐落于南昌市高新技术产业开发区昌东镇光明村委会车坊黄村商业街一层八号商铺租赁给原告使用，租赁期为贰年，自2011年9月1日至2013年8月31日止。当年租金为15000元，租赁房屋押金2000元（2013年9月1日补押金3000，合计5000元押金），合同签订后，原告按照合同约定通过现金支付了二年的房屋租金及押金款项，后续几年均以支付宝转账的方式交纳房租，由于不是当场给现金，被告一直没有时间给合同，到2016年的时候房租是17000元整，（因马路封堵导致店铺勉强维持生计，于是跟被告口头协商2016年先交纳房租12000元暂抵押金5000元充房租用，2017年9月重新补交押金。）于是2016年分2次交纳房租12000元，有转账记录为凭证。本来在店铺北面马路封堵的情况下，店铺已是勉强维持生计，谁想今年2017年3月8日店铺西面唯一马路再次封堵导致根本无法经营，店铺一直处于暂停营业状态。2017年6月2日涉案房屋的所有权人突然下发通知，要求原告交还店面，并搬迁。2016年6月7日，涉案房屋的所有权人突然将店面进行强制关门，致使原告无法正常经营。被告作为承租方，应当在合同约定的租赁期内为原告提供稳定的经营环境，被告的违约行为致使租赁合同目的不能实现，严重侵害了原告权益。经双方多次协商，被告允诺退回租金与押金，但一直未履行。被告胡凯辩称，1、同意2017年9月开始解除与原告签订的《商铺租赁合同》。2、双方合同中未约定违约金的条款，封门堵路均由光明村委会与黄家村小组导致，被告没有违约的行为，因此被告不应承担违约金。3、涉及租金及退租金，不是因为我方原因造成的原告无法经营，就算是退也应当由光明村和黄家村小组承担，我方不承担责任。4、光明村委会是本案的适格被告，依法应承担侵权及违约赔偿责任。5、本案诉讼费用由其他方承担，恳请法院依法驳回。被告光明村委会辩称，1、租赁合同当事人为光明车坊黄村代表与胡凯，光明村村委会不是合同当事人，本案纠纷与我方无关。2、被告光明村委会组织施工队修建围挡是合法的，有相关审批手续，且根据《建设工程施工现场环境与卫生标准》第3.0.8的规定，为清洁和安全的需要必须修建围挡。3、修建围挡充分考虑到过往行人、车辆、留有充足的空间，而不是像商户所说修建围挡使得店铺无法经营，修建围挡是合理的。4、商户无法经营是由于承租人胡凯等人一直拖欠光明车坊黄村代表租金，构成根本违约，所以光明车坊黄村代表强制收回店铺。5、本案属于合同纠纷，申请追加我方为被告涉及的是侵权纠纷，应当另案处理。6、关于村小组主体资格，根据《土地管理法》第十条，农民集体所有的土地已经分别属于村内两个集体经济组织的农民所有的，由村内村民小组经营管理，《最高人民法院》中也明确村民小组作为拥有独立财产和独立意思表示的组织,其合法拥有诉讼的地位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述及质证情况，本院认定事实如下：原告与被告胡凯于2011年7月29日签订《商铺租赁合同》，约定被告胡凯将位于南昌市××开发区蓝天学院（××）××大门约××处光明××广场××号的商铺出租给原告，租期为两年，自2011年9月1日至2013年8月31日，房屋租金为每年15000元，押金为2000元。原告按合同约定向被告胡凯支付了押金和租金。合同到期后，原告继续承租上述商铺，但并未与被告胡凯另行签订合同。2013年9月1日，原告向被告胡凯另行补充支付押金3000元。2016年，原告与被告胡凯约定商铺租金为17000元，原告向被告胡凯支付租金12000元，另以之前交纳的押金5000元冲抵剩余房屋租金。2017年3月8日，被告南昌高新技术产业开发区昌东镇光明村民委员会修建商业街在案涉房屋附近修建围挡。2017年4月17日，案外人光明村车坊黄村村民代表出具通知书，主张依照彭令保（案涉房屋总承租方）与案外人光明村车坊黄村签订的房屋租赁合同的约定，彭令保房屋租金付款期限已到，请各商铺楼店面老板督促彭令保尽快付款。2017年6月2日，案外人光明村黄家小组出具通知称，因该组老年活动中心合同期已到期，现决定关闭老年活动中心所有店面，限所有商户五天之内（2017年6月2日至2017年6月6日）将自有物件搬出，交还店面，如不执行，该组将于2017年6月7日强制关店。2017年6月7日，案外人光明村车坊黄村村民将案涉房屋强制关门。另查明，2011年1月17日，案外人光明村车坊黄村与胡凯、彭令保签订《房屋租赁合同》，约定将位于新蓝天正大门南车坊黄村的三层框架商铺楼出租给胡凯及彭令保使用，并对房屋租金及支付方式等进行了约定，胡凯、彭令保根据合同约定向案外人光明村车坊黄村交纳房租至2017年5月31日，按合同约定，2017年3月10日前应支付下一个三年的租金，但因被告光明村委会修建商业街在案涉房屋附近修建围挡，胡凯、彭令保为此要求案外人光明村车坊黄村减少租金但未果，租金一直未支付。还查明，胡凯、彭令保取得上述房屋承租权后，又将其中的一间转租给原告，其中彭令保的转租权由胡凯代为行使，并由胡凯作为出租方与原告签订了案涉的《商铺租赁合同》。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的《商铺租赁合同》、手写押金收据、支付宝转账打印件、案外人光明村车坊黄村村民代表出具的通知书、案外人光明村黄家小组出具的通知、视频、照片，被告胡凯提供的光明车坊黄村代表与胡凯、彭令保签订的《房屋租赁合同》、照片、案外人光明村黄家小组出具的通知，被告光明村委会提供的照片、视频等，上述证据经庭审质证，本院予以确认。庭审中，原告还提供了光明村村书记录音，因该份证据无法确认录音对象为光明村村书记及原告，故对于该份证据，本院不予采信。被告胡凯还提供了光明车坊黄村代表与彭火荣签订的《房屋租赁合同》，因该份证据与本案审理内容无关，故对于该份证据，本院不予采信。被告光明村委会还提供了商业街的审批手续，因该份证据未提供原件予以核对，且与本案审理内容无关，故对于该份证据，本院不予采信。本院认为，原告与被告胡凯签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性法律规定，应认定有效。关于原告主张解除与被告签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，原告与被告胡凯签订的《商铺租赁合同》虽已于2013年8月31日到期，但合同双方继续租赁案涉商铺，故上述《商铺租赁合同》继续有效，租赁期间为不定期。现原告起诉要求解除《商铺租赁合同》，被告胡凯亦同意解除，故对于原告的上述主张，本院予以支持。关于原告主张被告退还房屋租金的诉讼请求，因本案中胡凯、彭令保以光明村委会修建商业街在案涉房屋附近修建围挡影响经营为由，要求案外人光明村车坊黄村减少租金但未果，2017年6月1日后的租金一直未支付，导致案涉商铺于2017年6月7日被案外人光明村车坊黄村小组村民强制关闭，原告已无法经营使用，本案合同无法继续履行，被告胡凯有一定过错，故其应向原告返还自2017年6月7日至2017年8月29日的房屋租金3912元（17000元/年÷365天×84天）。被告胡凯主张上述结果系被告光明村委会导致，应由被告光明村委会承担侵权及违约责任。对此本院认为，被告光明村委会并非案涉《商铺租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，不应由其承担违约责任。至于被告光明村委会是否应当承担侵权责任，也并非本案审理内容。关于原告要求退还租金从2017年6月2日起算的请求，本院认为，虽光明村黄家小组于2017年6月2日出具通知，但其村民于6月7日才强制关闭商铺，原告也未提供证据证明上述通知导致其无法经营，故原告要求被告胡凯退还2017年6月2日至6月6日期间的租金不予以支持。关于原告主张被告胡凯支付违约金的诉讼请求，因双方《商铺租赁合同》对违约金没有约定，且原告也未提供证据证明其损失情况，故对于原告的上述主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告喻巧玲与被告胡凯、杨慧云签订的《商铺租赁合同》。二、被告胡凯于本判决生效后十日内向原告喻巧玲退还房屋租金3912元。三、驳回原告喻巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告喻巧玲负担13元，由被告胡凯负担12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  徐慧娟二〇一七年十二月二十八日书记员  乐智昀