南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初2199号原告刘双达，男，汉族，1953年10月16日出生。委托代理人王明，江苏宁法律师事务所律师。被告李兴文，男，汉族，1964年3月12日出生。第三人南京链上城房产代理有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道长营村98号-3，实际经营地江苏省南京市栖霞区丁家庄华银路19号2-104。法定代表人万安健，该公司总经理。委托代理人张忠文，系该公司部门经理。原告刘双达与被告李�文、第三人南京链上城房产代理有限公司（以下简称链上城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘双达及其委托代理人王明，被告李兴文，第三人链上城公司的委托代理人张忠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘双达诉称，2014年1月4日经第三人中介，被告向原告购买某某庄某某路XX号X幢XXXX室房产，房价70万元分期付款。在《房地产买卖中介合同》中约定：在发放房产证3日内必须过户并付清房款，如不按时付全部房款，被告应向原告支付违约金20万元。2015年12月4日，原告拿到房产证后立即通知被告，要求及时办理过户和付清余款10万元，但被告以经济困难为由一直拖延办理过户手续和支付余款10万元。经原告多次催要和中介催促，被告在2016年2月22日通过银行汇给原告5万元，但拒绝按合同约定支付违约金20万元。经多次催促无果，原告于2016年3月22日向被告发出通知书，要求被告按约履行合同，但被告在15日内没有回复和履约。故原告可以依据合同补充协议第6条约定，提出解除合同并要求被告支付违约金20万元。原告认为，原告向被告发出的通知书解除合同，符合合同法第94条第三项规定的条件；根据合同法第96条规定，合同自通知到达对方时解除，而被告在收到通知书后既未提出异议，也未按约履行，且原告解除合同的通知完全符合合同法规定，被告没有任何理由抗辩。为维护自身合法权益，故原告向法院起诉，请求判令：1、解除原被告的房屋买卖合同；2、诉讼费用由被告承担。被告李兴文辩称，1、我与原告是在2015年签订合同，后来我又给了原告5万元，但经过和原因不是原告所述。原告在拿到房产证后通知过�，已经办好证可以办理过户了，后中介又告诉我这一情况，但是当时我人不在南京，原告要求10万元在过户前一次性付清，我不同意，在2015年年底我告诉中介我人在外地，等我回来先付5万元，剩余5万元在过户时一并付清，到春节后我与中介公司张经理即本案第三人的委托代理人再次表达此意见，我也与原告本人电话沟通过了，原告也表示同意，后来经中介沟通我在福建通过银行汇款给了原告5万元。我巴不得早点办理过户，因为我老婆和小孩的户口一直寄在别人的户口中好几年了，我一直希望能早点把老婆和孩子的户口迁到此房中。我之所以考虑尾款10万元先付5万元留5万元过户时再付，是因为当初在办理房屋证件手续时原告拖了2个月的时间，于是我担心将来办过户原告不守信用，故提出过户时再付5万元。2、我认为我不构成违约，补充协议第二条约定到2016年6月1�前办理过户手续，在这之前办过户都不算违约。3、房屋已交付给我并装潢好，今年春节前我及家人已经入住。因此，我要求继续履行合同，不同意解除合同。第三人链上城公司述称，原告两证办好就立即通知我公司，我公司第一时间与被告取得联系，告知原告两证已经办好，可以办理交易过户，让被告准备剩余房款，但是被告回复他人在外地做工程没有时间回来。我公司协调多次，原告与被告相互之间也进行沟通，商量好先付5万元，剩余5万元等到过户时候支付。最后一次我公司组织他们商谈是在春节过后1个月左右，在我公司丁家庄店内，原告提出：被告未及时给付剩余10万元房款，导致资金紧张，在外借的高利贷产生了损失，被告不配合办理过户构成违约，应当给违约金20万元。而被告当时说赔偿原告几千元损失，所以当天没有协商好。我公司不赞成�除合同，双方应当尽可能协商解决，被告后来给付原告5万元也是协商的结果。经审理查明：2015年2月7日，原告刘双达（甲方）与被告李兴文（乙方）、第三人链上城公司签订《房地产买卖中介合同》（以下简称案涉合同）和补充协议各1份，约定原告将其所有的、坐落于本区汇杰新城一期07地块2幢1单元2603室（此为施工编号，现房屋坐落名称为栖霞区某某路XX号X幢X单元XXXC室，以下简称案涉房屋）出售给被告，第三人提供居间服务，合同载明案涉房屋建筑面积为65.22平方米，房屋来源为产权置换房，售价为70万元。合同第九条违约责任约定甲乙承担违约责任的情形为“无正当理由不履行合同的”等，并约定违约方支付给守约方违约金20万元。补充协议约定乙方于2015年2月7日支付甲方定金2万元、2月10日前支付首付房款58万元（不含定金）；第2条约定因此房为�迁安置产权置换房，两证要等到约2016年6月1日前才能拿到，过户时间约定为甲方领到两证后3日内办理；第3条的内容为“余款人民币壹拾万元整乙方现金支付给甲方”，并无其它内容；第6条约定：如在两证办好情况下甲方不配合过户视同违约，乙方不配合办理过户或不按约支付房款视同违约，违约方按成交价款每日万分之八向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过15日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过15日仍未回复并履约的，守约方可以解除合同，约定违约金为30万元。案涉房屋于2015年11月27日登记在原告刘双达名下，房屋性质为产权调换房，取得方式为买受，现仍登记在原告名下。案涉合同签订后，被告李兴文已按约支付原告购房款60万元，原告已将案涉房屋交付给被告，被告对案涉房屋进行装潢并已入住。被告领取到房屋两证后通知被告和第三人链上城公司办理房屋产权过户并要求被告付清剩余购房款10万元，经原被告及第三人链上城公司协商，被告在2016年2月通过银行转账支付给原告5万元。因原被告就被告是否应当在过户前付清剩余房款和被告是否应当支付原告违约金产生分歧，原告于2016年3月22日通过EMS向被告发出通知书，被告家人于当日签收该邮件。该通知书言明：经原告和中介多次索要和催促，被告才在2016年2月22日通过银行汇款给付5万元，但拒绝支付违约金20万元，现通知被告在接到通知书后15日内办理过户，并支付余款5万元和违约金20万元，否则承担相应法律责任。对此份通知书原告表示，通知书是原告单方的意思表示，其收到通知书后大概5、6天，请中介公司召集双方在中介公司丁家庄店进行了最后一次协商但无结果；之后与原告联系过一次，表示急着要把老婆和孩子�户口迁过来，那边都已经拆迁了，原告说要起诉；也与中介张经理联系过一次，问为何到现在还不办理过户手续，张经理说可能原告要起诉了。关于案涉合同和补充协议对剩余房款未约定明确的支付时间，第三人链上城公司表示：其出具的合同一般是约定在办理房屋过户时付清房款，案涉合同和补充协议没有写明的原因是其出具的合同就这样写，但实际操作是在办理过户时或出件时付清房款。上述事实，有各方当事人一致陈述，原告举证的案涉合同和补充协议、房屋所有权证、通知书和EMS面单及投递记录查询，本院调取的案涉房屋登记簿等证据，以及本院开庭笔录、质证笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原被告和第三人链上城公司签订的案涉合同及补充协议，系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定合法有效，各方当事人应当按约履行。原告刘双达主张向被告李兴文发出的通知书解除合同，符合合同法第94条第三项规定的合同解除的条件，根据合同法第96条规定，合同自通知到达对方时解除，而被告在收到通知书后既未提出异议，也未按约履行，且原告解除合同的通知完全符合合同法规定，故原被告之间的房屋买卖合同已经解除。被告李兴文则抗辩，其不构成违约，不同意解除合同，要求继续履行合同。可见，本案原被告争议的主要焦点是案涉合同及补充协议中有关案涉房屋的买卖合同关系是否已经解除。关于合同解除，法律和司法解释相关规定具体是：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向�民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复（法研[2013]79号）明确：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”。因此，根据上述规定，即使合同一方当事人向合同对方发出了解除合同的通知且通知也已到达对方，并不一定发生解除合同的法律效力，还要审查提出解除合同是否具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件。本案中，补充协议第3条仅约定剩余购房款为10万元由被告以现金方式支付�原告，并未约定给付时间，且该条款在第2条约定房屋过户的条款的下方。关于对剩余购房款10万元的给付时间的确定问题，在案涉房屋过户前原告已交付房屋，被告已支付70万元购房款中的60万元，结合交易惯例和交易安全考虑，剩余购房款10万元被告应在办理过户时或办理过户后原告通知的合理的时间内支付。补充协议第6条约定：如在两证办好情况下原告不配合过户视同违约，被告不配合办理过户或不按约支付房款视同违约；自违约行为发生之日起超过15日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过15日仍未回复并履约的，守约方可以解除合同。故第6条约定了违约情形和合同解除的成就条件。在案涉房屋买卖合同履行过程中，因原被告就被告是否应当在过户前付清剩余房款10万元和被告是否应当支付原告违约金产生分歧，因协商无果原告遂�被告发出通知书，通知被告在接到通知书后15日内办理过户并支付余款5万元和违约金20万元，否则承担相应法律责任。可见，在合同履行过程中，虽然原告及时向被告提出办理房屋过户，但原告还要求被告付清剩余10万元购房款和支付违约金，在发给被告的通知中也一并要求被告支付违约金20万元。因原告提出的办理房屋过户所附加的条件不符合案涉合同及补充协议的约定，仅是原告单方意思表示，被告不予同意并不违反约定，故被告不构成违约。在案涉房屋买卖合同履行过程中，原告的正确做法应是首先通知被告在合理时间内协助办理房屋过户，如在办理过户后被告还未付清剩余购房款，原告可通知被告在合理时间内付清剩余购房款，而不应附加合同约定之外的条件。如被告在原告通知的合理时间内没有协助办理房屋过户，或办理过户后在原告通知的合理时间内�付清剩余购房款，则被告构成违约，原告可依据补充协议第6条的约定主张解除合同和被告支付违约金。因此，在案涉房屋买卖合同履行过程中，被告李兴文不构成合同法第九十四第三项规定的情形，补充协议第6条约定的合同解除条件也未成就。案涉房屋的购房款被告已支付绝大部分，仅剩余5万元未支付，且案涉房屋已交付，被告已装潢并入住，案涉房屋交易应当继续且能够完成。综上所述，原告刘双达主张解除原被告的房屋买卖合同的请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项，最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复之规定，判决如下：驳回原告刘双达的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告刘双达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程前葆二〇一六年七月二十九日书记员  郑佳玲