甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一初字第17号
原告（反诉被告）兰州国贸大厦有限公司（以下简称兰州国贸公司），住所地：兰州市。
法定代表人战春湖，该公司董事长。
委托代理人王京武、李嘉祥，甘肃融通律师事务所律师。
被告（反诉原告）何庆林。
委托代理人李俊明，甘肃博龙律师事务所律师。
第三人甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司（以下简称甘肃国芳）（集团）股份有限公司（以下简称甘肃国芳），住所地：兰州市城关区。
法定代表人张国芳，该公司董事长。
委托代理人杨杰，甘肃惠普律师事务所律师。
委托代理人耿新梅，甘肃正鼎律师事务所律师。
原告（反诉被告）兰州国贸公司与被告（反诉原告）何庆林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2013年11月11日作出（2013）兰民一初字第56号民事判决。宣判后，何庆林不服，提起上诉。甘肃省高级人民法院经审理，于2014年11月19日作出（2014）甘民一终字第56号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰州国贸公司的委托代理人王京武，被告何庆林及其委托代理人李俊明，第三人甘肃国芳的委托代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兰州国贸公司诉称：2008年4月6日，原、被告双方签订了为期12年的房屋租赁合同，合同约定：被告承租兰州国际贸易中心一层西侧（768平方米）及九层（3376．46平方米）、十层（2469．68平方米）用于经营活动，承租总面积为6614．14平方米，其中一层西侧第1-2年的租金为每平方米40元／月，第3年为每平方米45元／月，第4年为每平方米50元／月；九层、十层第1-2年的租金为每平方米8元／月，第3年为每平方米9元／月，第4年为每平方米10元／月；租金起算日为2008年11月1日，按月缴付，每月3日前交清当月租金。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁场地。此后，经原告多次催要，被告仅支付租金34万元，截止2013年2月3日累计拖欠租金共计4115624．40元及违约金611943．61元。被告违背诚实信用原则，拒不履行合同义务的行为，严重侵害了原告的合法权益，原告有权依法解除合同；被告未依据合同约定按期支付房屋租金的行为构成违约，原告有权要求被告支付拖欠房屋租金及逾期偿付的违约金。另外，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十二条规定，被告对承租房屋进行装修的，应当依法通过公安消防部门的审核，并取得许可后方可进行施工，但被告至今未取得公安消防部门的装修施工许可，故其擅自进行装修的损失应当自行承担。综上，原告依法提起诉讼，请求：1、依法解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告支付房屋租金4115624.40元；3、判令被告偿付逾期违约金611943．61元；4、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，兰州国贸公司提出补充诉讼请求：1、判令被告补充支付2013年2月4日至2015年2月4日的房屋租金2324673.60元，并持续计算至本案判决之日；2、判令被告补充支付逾期违约金353546.30元（按合同约定的每日欠付租金5‰计算至2015年2月4日），并持续计算至本案判决之日；3、本案增加诉讼费由被告承担。
被告何庆林答辩并反诉称：双方于2008年4月6日签订《房屋租赁合同》，同年5月20日又签订《补充合同》，约定了以下事项：1、承租楼层、面积、租期、免租期、租金标准、付款方式。2、兰州国贸公司的先合同义务：在收到定金后即应对一、九、十层进行消防、给排水、电气等基础工程完善；提供的场所及设施必须符合消防安全等有关国家规定，并保证水、电、暖、客梯、货梯畅通及设备的完好运行；兰州国贸公司保证电梯安全畅通，委托专业电梯公司对电梯进行定期维保和年检；由兰州国贸公司施工完成的工程须在2个月以内完成。3、其他权利义务：塔楼工程施工时不影响反诉人正常经营，更不能导致反诉人停止经营；合同期满后反诉人应保证完好无损地将装修改造形成的添付物无偿移交给兰州国贸公司；买卖不破租赁；因违约给对方造成的损失，除赔偿外并付给对方三倍月租金的违约金。合同签订后，反诉人投入1000多万元用于装修及完善设施，而兰州国贸公司在主要先合同义务未完全履行的情况下，于2009年签订合同，将其所有的国贸大厦整体转让给了甘肃国芳，但双方交易后未遵守“买卖不破租赁”的法律原则，而是以“拆除水暖消防设施、报停电梯、中断供电”等手段，意图使反诉人陷于无法正常经营后自动离场，产生了诸如“四个采暖季没有供暖；人为反复停电致使电梯经常停运；消防设备不完善、电梯安检不合格而反复被主管部门查封及责令停业整改”的破坏性后果。即便如此，2010年反诉人在人为干扰、经营极端困难的情况下，仍陆续支付部分房租，并垫付维修电梯、堵漏雨、修电路、设备等工程款。鉴于兰州国贸公司严重违反主要先合同义务，导致反诉人若干次停业、陷于经营困难，反诉人有权基于后履行抗辩权拒绝交纳相应租金。综上，本案的《房屋租赁合同》、《补充合同》合法有效，因被反诉人不履行先合同义务，并联合甘肃国芳故意实施以解除租赁关系为真实目的的侵权行为，已经对反诉人、次承租人造成直接的经营困难和巨大经济损失，其不能依据《合同法》第二百二十七条行使单方解除权。反诉人现提出反诉，请求：1、判令被反诉人承担违约金348990元；2、判令被反诉人承担因违约给反诉人造成的损失5159157元；3、判令被反诉人继续全面、切实履行先合同义务，提供反诉人经营所需的基本条件；4、判令本案的全部诉讼费由被反诉人承担。在本案审理过程中，何庆林主张，其承租范围内的装修被全部破坏，因经营所投入的装修款1240万元及设备款262.7万元全部损失，据此，提出补充反诉请求：1、判令被反诉人与第三人偿付装修及设备款1502.7万元；2、判令被反诉人与第三人偿付自2009年12月30日至本案终结期间1502.7万元的利息（按年利率10.8%计算）。
原告（反诉被告）兰州国贸公司针对反诉辩称：1、何庆林的反诉请求于法无据，应当予以驳回。兰州国贸公司已依约对租赁场地的基础消防设施进行完善并经公安消防部门验收后交付何庆林使用，此项合同义务已履行完毕，不存在不履行合同义务或违约的情形。2、何庆林请求兰州国贸公司承担其转租损失于法无据。根据债权相对性的基本法理，合同当事人只对合同项下的违约行为承担责任，何庆林转租房屋而与次承租人产生的纠纷及损失与兰州国贸公司无关。故请求依法驳回何庆林的反诉请求。
第三人甘肃国芳辩称：1、何庆林针对甘肃国芳所提反诉请求程序违法且缺乏事实依据。甘肃国芳提交的用电清单及缴费凭证证明，自2010年10月至2014年12月，何庆林租用的楼层用电量与此前大致相当，由此说明电梯运行基本正常，不存在何庆林所称因电梯报停对其经营造成影响的情形。何庆林所提反复停电问题，一年中仅有6次，根本未达到频繁停电的程度，且大部分停电是因供电局检修线路、保险跳闸等客观原因所致，并非人为。何庆林将租赁的10层楼房转租他人用于经营桌面游戏和动漫城，曾被公安机关查封、责令停止营业。2013年10月15日，甘肃国芳与该经营商户达成《施工配合协议》，已予经济补偿。现场情况表明，转租的经营场地与何庆林的经营场地是分离的，甘肃国芳的施工对何庆林的经营未产生任何影响。何庆林反诉请求国贸公司与甘肃国芳偿付其装修款及设备款1502万元属漫天要价，其提供的合同及收款收据真实性无法确定，且其并未明确，请求甘肃国芳承担的是合同责任还是侵权责任，其反诉请求亦缺乏法律依据，不应支持。2、国贸公司主张解决租赁合同的请求应当予以支持。何庆林拒交租金的理由是国贸公司提供的租赁场地不符合租赁条件及甘肃国芳的施工行为给其经营造成了影响，事实是，自2008年11月（按合同约定半年免租期满后计算）至2010年5月，何庆林应缴租金139万元，而截至2011年10月24日，何庆林仅支付租金34万元，欠付租金达100多万。2010年5月10日，国贸公司将涉案大楼移交甘肃国芳，何庆林在向法院提交的《关于何庆林与国贸公司案的几点说明》中，表明“必要的经营条件在国芳接管物业前一切正常”。何庆林在租赁房屋符合使用条件、能够正常经营的情况下，长期拖欠租金，构成严重违约，国贸公司请求解除租赁合同于法有据，应予支持。
经审理查明：2008年4月6日，兰州国贸公司（甲方）与何庆林（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方就何庆林承租兰州国贸公司所有的位于兰州市城关区庆阳路288号兰州国际贸易中心博览厅的有关事宜达成协议。合同中载明的承租面积与楼层为：兰州国际贸易中心博览厅一层西侧，面积1152平方米（实地测量后按国家规定计算）；九层整层，按套内面积3376．46平方米（以图纸面积为准）；十层整层，按套内面积2469．68平方米（以图纸面积为准），总计面积为6998.14平方米，乙方用于经营体育器材及相关文体活动及健身、健美活动。约定的租赁期限及交房时间为：租期十二年，自2008年4月30日起至2020年4月30日止；2008年4月30日前将场地移交乙方；装修及试营业共计六个月，期间免收租金。约定的租金及付款方式为：1、本合同双方签字生效后，乙方付给甲方租房定金壹拾万元。甲方收到定金后即对所出租的一层、九、十层进行消防、给排水、电气等基础工程的完善，工程按图纸施工。乙方所付定金在首期房租中扣除；2、单位面积的执行标准：一楼第1-2年的租金为每平方米40元／月、第3年上调为每平方米45元／月、第4年上调为每平方米50元／月（若乙方不盈利，单价不上调）；九楼、十楼第1-2年的租金为每平方米8元／月、第3年上调为每平方米9元／月、第4年上调为每平方米10元／月，满四年后从第五年开始租金按市场价在第四年单价的基础上50%以内浮动，具体价格另行商定（如乙方未盈利，单价不上调）；租金按月缴付，每月3日前交清当月租金。双方在合同相关事项中约定：甲方提供的场所及设施必须符合国家消防安全规定，并保证乙方经营场所内水、电、暖气、电梯货梯畅通及设备的完好运行。由于机械设备自身质量出现故障和正常维修，所发生的维修费用由甲方承担，除此之外，由于乙方使用不当等原因造成损坏，由乙方自行修炼。双方在违约责任中约定：乙方不得拖欠租金和水、电、暖气等各项费用，否则按每日5‰支付滞纳金；甲、乙双方因违约给对方造成损失的，除予以赔偿外并付给对方三倍月租金的违约金。除以上内容外，双方还对其他事项进行了约定。同年5月20日，兰州国贸公司（出租方）与何庆林（承租方）又签订《补充合同》一份，约定：为保证出租房屋电梯安全畅通，出租方必须委托专业电梯公司对该电梯进行定期维保及年度检验。
上述合同签订后，何庆林于2008年4月8日向兰州国贸公司支付定金10万元，兰州国贸公司在收款收据中注明，该款项抵交首期房租。同年6月24日，何庆林以甘肃百艺文体用品有限公司名义向兰州国贸公司支付房屋租金63000元。至2011年10月24日，何庆林又陆续支付兰州国贸公司房屋租金320000元。另，何庆林主张，兰州国贸公司于2008年10月27日所借款项10万元，已抵顶房租。关于实际交付的房屋面积，在兰州国贸公司于2011年8月1日及同年11月21日向何庆林所发《函告》中载明，一楼实际租用面积为768平方米，九楼、十楼租用面积合计为5846.4平方米。兰州国贸公司以此作为计算房屋租金的依据，何庆林对此无异议。在2011年11月21日的《函告》中并载明“实际支付房租54万元整”。关于房屋交付时间，兰州国贸公司与何庆林意见不一。兰州国贸公司主张，房屋已依照合同约定于2008年4月30日交付何庆林，但双方未办理书面的交接手续。何庆林主张，房屋实际交付时间与合同约定不符，依据与物业公司签订的《电梯使用协议书》及兰州国贸公司相关人员出具的消防、供电设施交付通知，一楼的交付时间为2009年5月10日，九楼的交付时间为2009年3月11日，十楼的交付时间为2009年9月27日。
另查明，2009年11月22日，兰州国贸公司将兰州国际贸易中心大楼整体出售给甘肃国芳，之后，将大楼配套设施移交甘肃国芳管理。但双方就涉案租赁房屋未办理产权过户。
又查明，何庆林系甘肃百艺文体用品有限公司法定代表人及城关区庆阳路百艺体育综合运动馆负责人，其在租赁涉案房屋后，将部分房屋转租，部分房屋以甘肃百艺文体用品有限公司及城关区庆阳路百艺体育综合运动馆的名义经营台球厅、羽毛球馆等文体活动。在涉案房屋租赁期间，何庆林支付电梯维修费用49520元。
再查明，涉案房屋租赁期间，因存在重大消防隐患，兰州市公安局消防分局分别于2009年12月30日、2010年3月3日、3月9日作出《责令改正通知书》及《临时查封决定书》。2010年10月14日，甘肃国芳向兰州市技术监督局提交申请，以兰州国际贸易中心大楼内的30台电（扶）梯中的29台存在严重安全问题为由申请报停。2011年10月15日，甘肃国芳通知甘肃百艺文体用品有限公司，称因兰州国际贸易中心大楼存在严重消防火灾隐患，无消防设施，不具备经营条件，故确定于2011年10月17日开始对大楼进行基础加固及消防整改工作，因施工需要可能对大楼停止水、电供应。2012年2月2日，甘肃国芳就国际贸易中心大楼供电线路改造的有关事宜通知甘肃百艺文体用品有限公司，通知的主要内容是，因原供电的变电所及供电线路不符合标准，需拆除更换，改造期间不能按照目前的正常用电量保证用电需求，为此根据实际情况对用电量作合理调配，施工周期为两个月。因上述消防整改、电梯使用及水、电、暖等问题，何庆林与兰州国贸公司、甘肃国芳发生争议，遂引发本案纠纷。
以上事实，有各方当事人提交的《房屋租赁合同》、《补充合同》、《函告》、发票、收据、交接清单、《责令改正通知书》、《临时查封决定书》、《电梯维修合同》与财务凭证、《申请》、《通知》及各方当事人的陈述等证据在卷作证。
本院认为，本案中，兰州国贸公司（甲方）与何庆林（乙方）签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在兰州国贸公司于2011年8月1日及同年11月21日向何庆林所发《函告》中，载明实际出租房屋为：一楼768平方米，九、十楼合计5846.4平方米，何庆林对此无异议。据此可以认定，该房屋即为双方履行《房屋租赁合同》及《补充合同》所涉的实际出租标的物（以下简称涉案房屋）。兰州国贸公司虽于2009年11月22日将包含涉案房屋在内的兰州国际贸易中心大楼整体出售给甘肃国芳，并将大楼配套设施移交甘肃国芳管理，但双方未就涉案房屋办理产权过户，双方买卖涉案房屋的合同尚在履行过程中，且兰州国贸公司就涉案《房屋租赁合同》提起本案诉讼的行为表明，兰州国贸公司并未将涉案房屋的出租权转让予甘肃国芳。故《房屋租赁合同》及《补充合同》的合同当事人仍为兰州国贸公司与何庆林。何庆林基于“买卖不破租赁”的法律规定，请求甘肃国芳就《房屋租赁合同》及《补充合同》承担民事责任的理由不能成立，本院不予支持。关于何庆林请求甘肃国芳与兰州国贸公司承担侵权责任的主张，与本案不属同一法律关系，故本案中不予处理，其可另行解决。对兰州国贸公司与何庆林争议的其他问题，分述如下：
一、关于兰州国贸公司主张解除《房屋租赁合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方所签《房屋租赁合同》中约定，兰州国贸公司提供的场所及设施必须符合国家消防安全规定，并保证经营场所内水、电、暖气、电梯畅通及设备的完好运行。但本案查明事实表明，在合同履行过程中，涉案房屋因存在重大消防火灾隐患，被兰州市公安局消防分局数次责令整改并查封，兰州国贸公司将兰州国际贸易中心大楼整体出售给甘肃国芳后，又未能完全保证水、电、暖及电梯的使用，影响了何庆林对涉案房屋的正常使用。因此，在兰州国贸公司未完全履行先合同义务的情形下，何庆林依法享有拒绝兰州国贸公司要求足额缴纳房屋租金的权利，其行为不构成根本违约。在本案诉讼中，何庆林明确表示，因《房屋租赁合同》约定的租赁期限尚未届满，其不同意解除合同。故兰州国贸公司以何庆林拒付房屋租金为由主张解除《房屋租赁合同》，不符合法律规定，本院不予支持。
二、关于已付租金、计租期间及应付租金的认定。何庆林主张，其已付兰州国贸公司房屋租金58.3万元，并提交了兰州国贸公司出具的发票、收据、借条及《函告》予以证明。经审查，兰州国贸公司于2011年11月21日向何庆林所发《函告》中，明确认可实际支付房屋租金为54万元，其在本案中又主张已付租金为34万元，与《函告》中已认可的数额不符。何庆林主张已付租金58.3万，有相应证据证实，应予认定。关于计租期间。《房屋租赁合同》中约定的移交场地时间为2008年4月30日前，免租期为6个月。何庆林主张，房屋实际交付时间与合同约定时间不符，应当自兰州国贸公司移交电梯、消防及供电设施时起计算租期。但从涉案房屋租金缴纳情况来看，双方约定租金为按月缴纳，《房屋租赁合同》签订后，何庆林除支付定金10万元外，又于2008年6月24日支付租金63000元。且在合同履行过程中，何庆林并未主张过迟延交付房屋的问题。故何庆林仅以电梯使用协议及消防、供电设施交付单据而主张兰州国贸公司未按合同约定时间交付房屋，事实依据不足，不予支持。涉案房屋计租期间应自《房屋租赁合同》约定时间2008年11月1日起计算。关于应付租金，《房屋租赁合同》中约定“若乙方未盈利，单价不上调”，结合兰州国贸公司未完全履行合同义务、给何庆林使用涉案房屋造成了影响，且兰州国贸公司亦未就租金上调条件已成就举证证明等实际情况，涉案房屋租金应当按照双方约定的起始计付标准计算。据此，自2008年11月1日至本案判决之日（2015年12月1日），一楼768平方米房屋产生的租金为768×40×85，即2611200元；九、十楼合计5846.4平方米房屋产生的租金为5846.4×8×85，即3975552元，两项合计6586752元。扣除何庆林已付租金58.3万后，涉案房屋应付租金为6003752元。
三、关于本案违约责任的认定与处理。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。根据本案查明事实，在《房屋租赁合同》履行过程中，兰州国贸公司未完全履行合同义务，出租的涉案房屋存在重大消防火灾隐患且未能完全保证水、电、暖及电梯的正常使用，给何庆林使用涉案房屋造成了影响，故兰州国贸公司应承担主要违约责任。何庆林未缴纳相应租金，亦存在违约，其应承担相应责任。依照上述法律规定并结合本案查明事实，本院酌定由何庆林承担应付租金30%的民事责任，即1801125.6元。同时，对何庆林支付的电梯维修费用49520元，按照双方在《房屋租赁合同》与《补充合同》中的约定，兰州国贸公司负有电梯维修义务，故该项费用应由兰州国贸公司承担。据此扣减后，何庆林应付兰州国贸公司租金1751605.6元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、兰州国贸大厦有限公司与何庆林签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》继续履行；
二、何庆林于本判决生效之日起30日内支付兰州国贸大厦有限公司租金1751605.6元；
三、驳回兰州国贸大厦有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回何庆林的其他反诉请求。
案件受理费72846元，由兰州国贸大厦有限公司承担58277元，何庆林承担14569元；反诉案件受理费105284元，由何庆林承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 张武生
审 判 员 石 林
代理审判员 王锡东
二〇一五年十二月一日
书 记 员 张琼琰