北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初12153号原告：赵鑫，男，1988年5月1日出生，身份号码×××。委托代理人：陈锡美，北京市青天律师事务所律师。被告：北京商众信息技术有限公司，住所地北京市顺义区×室。法定代表人：赵健，经理。委托代理人：常九林，男，1961年10月29日出生。原告赵鑫与被告北京商众信息技术有限公司（以下简称商众公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈锡美到庭参诉讼，被告的委托代理人常九林到庭参加第一次诉讼，第二次、第三次庭审中被告商众公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵鑫向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付剩余租金53200元及律师费5000元（共计58200元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月1日签订房屋租赁合同，约定被告将位于北京市顺义区×室4#的房屋出租给原告，租期为2016年3月7日至2017年3月6日，租金为每月7600元。后于同年6月23日双方签订补充协议，将租赁地点变更为A座216室，原告按约履行了交付租金的义务。后双方于2016年7月24日签订提前终止房屋租赁合同协议书，约定于同日终止房屋租赁合同，原告于同年8月7日之前返还房屋及附属物品、设备设施，被告应于同年8月7日之前退还剩余租金共计53200元。原告按约向被告返还了房屋及附属物品、设备设施，但被告以没钱为由拒绝支付剩余租金。被告商众公司辩称：2016年3月1日签订房屋租赁合同情况属实。我方承认欠被告53200元租金，但律师费我方不同意承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年3月1日，商众公司作为出租方，与赵鑫（承租方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：2015-11-11），甲方为商众公司，乙方为赵鑫。上述租赁合同第一条第1.1款：甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市顺义区×室4#。第三条交付日期和租赁期限第3.2款：租赁自2016年3月7日至2017年3月6日，共计1年整。第四条租金、支付方式第4.1款：该房屋（2016年3月7日起至2017年3月6日），月租金为7600元。2016年6月23日，双方签订《补充协议》，对编号2015-11-11租赁合同进行补充，该协议第1条：租赁地点由金蝶软件园A座701室4#变更为A座216室。2016年7月24日，商众公司（甲方）与赵鑫（乙方）签订《提前终止协议书》（以下简称《提前终止协议》），双方约定：一、甲乙双方一致同意于2016年7月24日提前终止双方于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、基于提前终止《房屋租赁合同》，甲方退还乙方实际返还房屋之日后的剩余7个月租金，共计53200（伍万叁仟贰佰元整）元，租赁期间为2016年3月7日至2016年8月7日。剩余租金于2016年8月7日之前退还。三、乙方须于2016年8月7日之前返还房屋及其附属物品、设备设施。在交接时，甲乙双方共同对房屋和附属物品、设备设施及水、电、煤气适用等与房屋租赁有关的情况进行验收。甲乙双方同时结清包括上述补偿在内的相关费用。八、因本协议所引起的或与本协议有关的争议，双方应友好协商解决，协商不成应向甲方所在地的人民法院提起诉讼。违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。被告欠原告租金53200元。上述事实双方没有争议，本院予以确认。原告称，根据《提前终止协议》第二条，原告应于2016年8月7日之前返还房屋及其附属，被告应于2016年8月7日之前退还剩余租金共计53200元。原告已依约返还了房屋及其附属物品，而被告没有依约支付剩余租金，其行为已经构成违约。根据该协议第八条的规定，守约方因处理本协议项下的纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失应当由违约方承担。因此本案发生的律师费应由被告承担。被告称，这件事不用找律师，原告自己愿意找律师，我方不同意承担。原告提交金蝶软件（中国）有限公司（以下简称“金蝶软件公司”）与商众公司签订的《补充协议》（复印件），欲证明涉诉的216室房屋被告有权转租。经本院调查核实，×室4#及216室的所有权人为金蝶软件公司。其于2014年9月1日与赵健签订《房屋租赁合同》，甲方为金蝶软件公司，乙方为赵健。该合同第一条第1.1款：甲方出租给乙方的房屋坐落于北京市顺义区×室。第九条第9.9款：乙方不得转租该园区房屋。金蝶软件公司称，A座216是其自用房屋，临时借给赵健使用，亦不能对外转租。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交2016年8月15日北京市青天律师事务所出具的《诉讼代理委托合同》及北京增值税普通发票，证明原告因本案与北京市青天律师事务所建立委托关系，并交纳相应律师费5000元，该费用已实际发生，根据原、被告双方签订的《提前终止协议》第八条的约定，原告就本案发生的律师费应由被告承担。被告对上述证据的真实性不发表意见，并表示不同意承担律师费用。《诉讼代理委托合同》第一条：乙方（北京市青天律师事务所）接受甲方（赵鑫）的委托，指派陈锡美律师为甲方与北京商众信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷案的一审阶段代理人。上述情况与实际相吻合，且其出具的北京增值税普通发票亦为正规票据，故本院对上述证据予以采信。上述事实有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《提前终止协议》、《诉讼代理委托合同》、北京增值税普通发票等证据材料在案佐证。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。第二次及第三次开庭本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告称，其看到过金蝶软件公司与赵健关于701号房屋的租赁合同，合同内容没有不得对外转租的条款；被告从金蝶软件公司承租房屋并转租给原告，金蝶软件公司知晓并认可。因其未提交相关证据，故本院对上述事实不予认定。因被告与涉诉房屋所有权人签订的租赁合同中明确约定被告不得转租，且被告事后未取得权利人追认，故原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。主合同无效，从合同亦无效，故原、被告双方签订的《补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》及《提前终止协议》均无效。被告因上述合同取得的财产应当予以返还，但原告亦应当支付占用涉案房屋期间的使用费。经原、被告确认，原告使用涉案房屋至2016年8月7日，被告应退还原告支付的2016年8月7日以后7个月的租金53200元。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据原、被告双方签订的《提前终止协议》，第八条“违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失”；同时，该协议第二条“剩余租金于2016年8月7日之前退还”。被告未在上述期限内退还相应租金，存在违约行为，应当承担相应的违约责任，其不同意支付律师费的质证意见无事实基础及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告北京商众信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告赵鑫租金五万三千二百元及律师费五千元，共计五万八千二百元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千二百五十六元，由被告北京商众信息技术有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  姚 玮人民陪审员  董学红人民陪审员  胡军霞二〇一七年五月十五日书 记 员  赵文鑫书 记 员  罗佳旭