成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第5583号
原告中林所西南林权交易中心有限公司。住所地：成都市高新区锦晖西一街**号布鲁明顿广场*幢*单元*楼。
法定代表人吴汝川，董事长。
委托代理人赖勇，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人ＸＸ，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。
被告四川紫兆环保科技有限公司。住所地：四川省金堂县淮口镇成阿工业园区。
法定代表人谢因钦，董事长。
本院于2015年8月11日受理了原告中林所西南林权交易中心有限公司（以下简称中林所）诉被告四川紫兆环保科技有限公司（以下简称紫兆环保公司）房屋租赁合同纠纷一案，由本院代理审判员梁林军适用简易程序，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告中林所的委托代理人赖勇、ＸＸ、被告紫兆环保公司的法定代表人谢因钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中林所诉称，2014年4月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都市高新区锦晖西一街99号A栋一单元11楼房屋出租给被告。原告如约交付房屋给被告使用，但被告未按约支付房屋租金，经催收，被告仍拖欠自2015年1月25日起的租金。原告中林所诉至法院请求判令：1、解除原告中林所与被告紫兆环保公司签订的《房屋租赁合同》；2、被告紫兆环保公司在合同解除后3日内腾退并向原告中林所交还租赁房屋；3、被告紫兆环保公司支付原告中林所欠付租金553094.10元（暂计算至2015年7月2日，租金计算至被告紫兆环保公司实际腾退房屋之日止，按照合同约定的租金标准计算）；4、被告紫兆环保公司支付原告中林所违约金283292.10元；5、被告紫兆环保公司支付原告中林所已支付的律师代理费46819.31元。
被告紫兆环保公司辩称，1、原、被告于2014年4月23日签订租赁合同，2014年4月28日被告开始装修房屋，在装修期间原告停止对租赁房屋供水供电，被告多次找原告协商，原告叫被告去找物业管理部门；2室外的空调主机由原告中林所负责安装，因为原告没有安装好，导致被告的室内安装迟延，所以租金就一直未支付，后来原、被告协商，2014年12月17日，被告支付了原告租金54万元，但原告没有提交租赁房屋的房产证及房租发票，导致被告没有及时将工商登记地址变更在高新区。3、被告第二次拖欠房屋租金是因为原告中林所迟迟不给房产证，原告催收房屋被告进行了回复，2015年7月17日，被告主动去交房租，原告要求被告支付滞纳金30余万元，双方协商不成，原告就把租赁房屋的水、电断了，现在租赁房屋的空调都不能使用。被告不同意解除合同，要求继续履行合同。
经审理查明，2013年12月25日，案外人成都中林荣盛置业有限责任公司将位于成都市高新区锦晖西一街99号布鲁明顿广场A座1幢2单元和2幢1单元部分房屋及其部分地下停车位委托原告中林所经营管理。
2014年4月23日，原告中林所（甲方）与被告紫兆环保公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市高新区锦晖西一街99号A栋一单元11楼房屋出租给乙方用于办公使用，该房屋建筑面积为1798.68平方米。该合同第二条约定：租赁期限为10年，自2014年4月25日起至2024年4月24日，自2014年4月25日至2014年7月15日为免租期。该合同第四条约定：第一年（2014年4月25日至2015年4月24日）租金标准为每月每平方米50元，年租金1079208元；第二年起至第五年（2015年4月25日至2019年4月24日）每年在前一年度租金基础上递增5%；房屋租金每季度支付一次，由乙方在每季度第一个月的前10日内将该季度的租金支付至甲方指定账户，甲方确认到账后向乙方开具有效的正规完税发票。该合同第五条约定：乙方向甲方支付履约保证金100000元，合同租赁期满或解除后，乙方结清应付租金、物业管理费等款项并交回房屋及其附属设施设备后，甲方一次性退还乙方履行保证金。该合同第六条约定：乙方应按照房屋所在楼宇物业管理机构的规定按时支付物业管理费，并自行承担水、电、通信、网络等费用。该合同第七条约定：乙方交还房屋时，乙方对房屋改造已形成的符合装饰、装修物及其他设施、设备均无偿归甲方所有，如甲方要求乙方拆除，乙方应负责将房屋恢复原状并承担由此产生的费用；甲方负责中央空调主机安装到位，室内机部分由乙方根据其装修方案及甲方的相关规定自行负责。该合同第十六条约定：自本合同生效后，除合同另有约定外，任何一方违反合同约定，对方有权要求违约方支付等额于当年3个月房屋租金的违约金，并赔偿由此给对方造成的损失；在违约行为发生后一方以书面形式通知违约方要求其予以纠正，在通知后15个工作日内，如违约行为仍得不到纠正，一方有权解除合同，并有权要求违约方支付等额于当年3个月房屋租金的违约金；乙方逾期支付租金，每逾期一天应向甲方支付应付租金千分之八的违约金，逾期超过30天，甲方有权无需催告，直接通知解除合同并要求乙方支付等额当年3个月房屋租金的违约金；因乙方原因提前解除合同的，甲方扣除乙方保证金，并要求乙方向甲方支付等额于3个月房屋租金的违约金；除上述违约金和赔偿金后，违约方还应承担对方实现自身权利所产生的律师费、诉讼费等费用。2014年5月8日，原、被告签订《补充协议》，约定：租赁房屋的室外空调的设备采购及安装由原告中林所负责并承担费用，室内部分的设备采购及安装由被告紫兆环保公司负责并承担费用；在房屋租赁期间，原告中林所不再收取被告紫兆环保公司空调使用费。
原告中林所于2014年4月23日向被告紫兆环保公司交付了房屋，被告紫兆环保公司按约支付了租赁保证金后对租赁房屋进行装修。2014年12月17日，原告中林所出具的《收据》载明：收到被告紫兆环保公司交付的租金539604元，免租期2014年4月25日至2014年7月31日，租期2014年8月1日至2015年1月24日。
原告中林所以被告紫兆环保公司未支付2015年1月25日后的房屋租金为由于2015年3月2日向被告紫兆环保公司发出《房租催缴通知书》，被告紫兆环保公司收到后于2015年3月10日发出《关于房租欠费问题的函》，该函载明：因该公司资金链断裂，待资金链恢复后便可支付相关费用，希望给予30个工作日的宽限。但被告紫兆环保公司在宽限期内仍未支付，原告中林所又于2015年4月25日向被告紫兆环保公司发出《房租催缴通知书》催缴租金。
另外，原告中林所为与被告紫兆环保公司房屋租赁合同纠纷一案，委托北京金诚同达（成都）律师事务所代理诉讼，支出了律师代理费46819.31元。
以上事实有原告提交的房屋产权证、经营管理委托协议；《房屋租赁合同》及补充协议，房屋交接清单；收据、竣工验收会签单；房租催缴通知书及邮递详单、关于房租欠费问题的函、律师函及邮递详单；委托代理合同、支付凭证等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告中林所与被告紫兆环保公司之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现对双方当事人争议的问题，评述如下。
一、关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告紫兆环保公司未按照合同约定交付租金，原告中林所发函进行催收，被告紫兆环保公司以资金链断裂为由要求延期支付，但被告紫兆环保公司仍未在限定的期限内支付租金，现原告中林所行使单方解除权要求解除合同的诉讼请求，符合双方合同约定以及法律规定，本院予以支持。
二、关于欠付租金的支付问题。合同解除后，被告紫兆环保公司应当向原告中林所返还房屋，同时应当支付至合同实际交还房屋之日止的房屋租金或者房屋占用费。原、被告签订的合同约定免租期截止2014年7月15日，后原告中林所开具的收据上载明的免租期截止2014年7月31日，应视为原、被告对免租期进行了变更，故租金起算时间为2014年8月1日。被告紫兆环保公司交付了租金539604元，虽收据载明的租期为2014年8月1日至2015年1月25日，但被告紫兆环保公司交付的为6个月的租金，应是交付的2014年8月1日至2015年1月31日期间的租金。被告紫兆环保公司欠付的租金起算时间为2015年2月1日，截止时间为合同解除十日，从合同解除之日至实际腾退房屋之日至仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占用费。从2015年2月1日至2015年4月24日按照每月89934元计算合计341749.20元，从2015年4月25日至实际腾退房屋之日按照每月94430.70元计算。
被告紫兆环保公司主张原告中林所未按时完成室外空调的安装导致其室内空调安装延后影响了房屋的使用，其提交的《竣工验收会签单》载明被告紫兆环保公司施工的空调安装在2014年9月5日施工调试完毕，但不能据此认定原告中林所未及时完成室外空调部分的安装，同时，被告紫兆环保公司向原告中林所交付租金时，原告中林所开具的票据上载明的免租期截止2014年7月31日，被告紫兆环保公司未提出异议，应视为原、被告对免租期限进行了变更，被告紫兆环保公司不能据此要求减少或拒付租金。被告紫兆环保公司另提出原告中林所未提交房屋产权证配合其变更工商登记地址，但是否变更工商登记地址不影响房屋的使用，被告紫兆环保公司不能据此要求减少或拒付租金，同时诉讼中，原告中林所也提交了租赁房屋的房屋产权证。
三、关于违约责任的承担问题。合同解除后，原、被告之间租赁合同对于违约责任的约定条款属于清算条款，仍然可以适用。按照合同约定被告紫兆环保公司未按约支付租金，导致合同解除的，应当支付当年3个月的租金作为违约金。诉讼中，被告紫兆环保公司要求法院调低违约金，因被告紫兆环保公司应当支付至腾退房屋之日止的房屋租金，原告中林所可以提前招租，导致房屋中断出租的时间短，本院结合被告紫兆环保公司过错程度、原告中林所的损失情况，本院酌情按照2015年租金一个月计算违约金合计94430.70元。同时按照合同约定，被告紫兆环保公司作为违约方还应承担原告中林所实现权利的律师费，原告中林所主张46819.31元，由委托代理合同及支付凭证佐证，同时也未超过相关收费标准，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告中林所西南林权交易中心有限公司与被告四川紫兆环保科技有限公司于2014年4月23日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告四川紫兆环保科技有限公司于本判决生效后十日内将位于成都市高新区锦晖西一街99号A栋一单元11楼房屋腾退给原告中林所西南林权交易中心有限公司；
三、被告四川紫兆环保科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告中林所西南林权交易中心有限公司2015年2月1日至2015年4月24日的租金341749.20元以及自2015年4月25日至被告四川紫兆环保科技有限公司实际腾退房屋之日止按照每月94430.70元计算的房屋租金或房屋占用费；
四、被告四川紫兆环保科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告中林所西南林权交易中心有限公司违约金94430.70元以及律师费46819.31元；
五、驳回原告中林所西南林权交易中心有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取6316元，诉讼保全费4936元，合计11252元，由原告中林所西南林权交易中心有限公司负担2250元，被告四川紫兆环保科技有限公司负担9002元（原告中林所西南林权交易中心有限公司已预交17568元，被告四川紫兆环保科技有限公司于本判决生效后十日内在履行上述义务时一并支付原告中林所西南林权交易中心有限公司9002元，本院将在本判决生效后退还原告中林所西南林权交易中心有限公司6316元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 梁林军
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 刘苡辰
速录书记员张玉梅