河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终3632号
上诉人（原审被告）：新乡市盛润房地产开发有限公司，住所地：新乡市和平北路31号。
法定代表人：王伟，总经理。
委托诉讼代理人：邢凤仙，公司职工。
上诉人（原审第三人）：王守胜，男，1977年10月28日出生，汉族，住新乡市。
委托诉讼代理人：曹峻，河南贤明律师事务所律师，
上诉人（原审第三人）：张芳，女，1969年1月9日出生，汉族，住新乡市，
委托诉讼代理人：马文宾，男，1966年5月6日出生，汉族，住新乡市。系张芳的丈夫。
被上诉人（原审原告）：孙艳玲，女，1956年4月28日出生，汉族，住新乡市，
被上诉人（原审原告）：李勇，男，1957年10月19日出生，汉族，住新乡市。
二被上诉人委托代理人：霍新丽，河南豫北律师事务所律师。
上诉人新乡市盛润房地产开发有限公司（以下简称盛润公司）、王守胜、张芳因与被上诉人孙艳玲、李勇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2015）牧民一初字第1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭于2016年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人盛润公司的委托代理人刑凤仙、上诉人王守胜的委托代理人曹峻、上诉人张芳及其委托代理人马文宾和被上诉人孙艳玲、李勇及其委托代理人霍新丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
盛润公司上诉请求：撤销原判，发回并指定红旗区人民法院审理或改判。事实与理由：原审判决认定事实不清。该公司是房屋开发企业，不是政府行政机关和房屋征收部门，不具有拆迁资质，与孙艳玲、李勇的《拆迁安置协议书》不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，应为无效协议；原审判决认定是有效协议是错误的；该公司是在受欺骗和胁迫的情况下签订的《拆迁安置协议书》，明显不公。孙艳玲、李勇的房屋是住宅，有证部分是225.79平方，无证部分是44.21平方，而盛润公司按协议补偿其营业房222.36平方，地下室70平方，住宅136.37平方，远远超过其实有房产。孙艳玲、李勇按协议应当拆除的房屋，仅仅拆除了一少部分，至今仍有大部分住宅仍在居住，依据协议约定，没有搬迁完毕，不符合交付房屋、办理产权证书的条件。原审法院违反不动产专属管辖的规定，程序违法。
王守胜的上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人对其的诉讼请求，支持其原审诉讼请求。事实与理由：原审法院认定《拆迁安置协议书》合法有效是错误的，该协议应为无效。盛润公司不具有拆迁主体资格；且盛润公司是在受欺骗和胁迫的情况下签订的，显失公平；三方当事人在签订该协议时有恶意串通的嫌疑，协议签订时间造假，内容有变，非原协议。原审判决认定盛润公司与其之间的房屋买卖是“名为买卖，实为借贷”缺乏证据，认定事实错误。原审法院没有核实盛润公司的证据原件，该公司也不可能提供原件。盛润公司与王守胜之间的商品房买卖合同应当是合法有效的，且王守胜也履行了相关义务，房屋实际交付给了王守胜。
张芳的上诉请求：驳回被上诉人对其的诉讼请求，支持其原审诉讼请求。事实与理由：原审法院认定《拆迁安置协议书》合法有效是错误的，该协议应为无效。盛润公司不具有拆迁主体资格；且盛润公司是在受欺骗和胁迫的情况下签订的，显失公平；三方当事人在签订该协议时有恶意串通的嫌疑，协议签订时间造假，内容有变，非原协议。原审判决认定盛润公司与其之间的房屋买卖是“名为买卖，实为借贷”缺乏证据，认定事实错误。
孙艳玲、李勇辩称，原审法院享有管辖权。拆迁安置协议合法有效。双方是按照所有权调换的方式订立的拆迁安置补偿协议，不违反法律法规的强制性规定，不属于政府拆迁；也不存在受欺诈、胁迫的情形；没有拆迁完毕的原因是是盛润公司没有给其安置周转房屋，也没有周转费用。原审认定盛润公司与王守胜、张芳之间是名为买卖、实为借贷正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，原审判决正确。请求维持原判。
孙艳玲、李勇的原审诉讼请求：1、依法判令被告履行2011年3月14日原被告双方签订的《拆迁安置协议书》，将交付给原告的盛世年华X号楼X号营业房、盛世年华X期高层南X号楼X层X户的两套房屋办理房产证；2、本案诉讼费由被告承担。
王守胜、张芳原审中要求确认其对案涉房屋的所有权。
原审查明：2011年3月14日，孙艳玲、李勇与盛润公司就拆迁开发区十四街坊县劳动局家属院东邻一户事宜签订了一份《拆迁安置协议书》，协议约定：“一、经双方测量核实，需要拆除甲方（即孙艳玲、李勇）现有房源有证面积225.79㎡，无证面积44.21㎡，假山、景观树，有证房屋产权证号：20××64，经甲乙双方协商，甲方将现有房屋更换乙方（即盛润公司）的如下房源：1、盛世年华X号楼X号营业房一套，面积为222.362㎡。2、盛世年华X号楼地下室一套，面积约70㎡左右。3、盛世年华X期高层南X号楼X层X住宅一套，面积为110.54㎡，在甲方要求下又调至盛世年华X期高层南X号楼X层X户，面积为136.37㎡，甲方同意按现行市场价格补齐面积差价86013.9元，外加配套费用23464元（有线、天然气、中央空调、热水）合计109478元整，乙方通知甲方交房时甲方一次交给乙方。三、两套房的办证费用由甲方承担柒万元，其余由乙方承担。维修基金由甲方自行承担，办证时乙方通知甲方交付。四、甲方需在盛世年华X期高层南X号楼X层X户通知交付三个月内将现甲方使用的乙方提供的临时住宅腾清并完整的交付给乙方。五、地下室墙体砌好后，甲方需在三日内将原住宅东面三间平房物品全部腾清由乙方全部拆除。六、从两层楼的东山墙向南砌一道临时围墙，向南开一出路装好大门，不影响甲方临时使用。七、临时用房搬出后，屋内一切设施（不含木门）及院内地面附属物甲方应完整的交给乙方，不能拆除或损坏。八、商铺和住宅免两年物业管理费。九、商铺房产证于2011年6月底前办理完毕。乙方拆除甲方房屋如引起产权纠纷，由甲方承担。甲乙双方应严格按所签协议执行。”2011年3月16日，孙艳玲、李勇就盛世年华小区营业房与新乡市嘉盛物业服务有限公司（以下简称嘉盛物业公司）签订了物业管理服务协议和临时管理规约，并缴纳了物业费。2014年12月10日，孙艳玲、李勇向盛润公司缴纳了营业房款47376元、维修基金6873.9元、房款配套费等171910.1元。2014年12月15日，李勇向嘉盛物业公司缴纳了装修押金、装修费用等，嘉盛·盛世年华管理处同意案涉住宅房屋住户进行装修，并为孙艳玲、李勇办理了装修许可证。盛润公司与原审第三人张芳签订商品房买卖合同（合同编号：2012-040019），以801955元的价格将盛世年华6号楼东四号商铺（02104）出售给张芳，并在新乡市房地产交易中心进行了合同备案。2012年3月20日，原审第三人张芳通过中国工商银行转账支付给盛润公司购房款801955元。2012年12月13日，盛润公司与原审第三人王守胜签订商品房买卖合同（合同编号：2012-1201459），以300014元的价格将盛世年华X期ABC座X单元X层X（032109）出售给王守胜，并在新乡市房地产交易中心进行了合同备案。原审第三人王守胜于2012年12月20日向盛润公司支付购房款300014元。
原审认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应遵循诚实信用原则全面履行合同义务。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人只需取得房屋拆迁许可资格即可，并不必然需要政府拆迁，故对于盛润公司以应当政府进行拆迁，开发商不能进行拆迁为由抗辩双方之间签订的拆迁安置协议不合法的意见，不予支持。双方所签订的拆迁安置协议书约定以所有权调换形式对孙艳玲、李勇所有的房屋进行拆迁补偿安置，孙艳玲、李勇在庭审中述称所调换的房屋包括被拆除房屋和院落的面积，超出的面积按市场价格补齐差价，故该拆迁安置协议书是孙艳玲、李勇与盛润公司双方的真实意思表示，不违反有关法律规定，依法成立，合法有效，并且孙艳玲、李勇对协议约定的拆迁安置房屋享有优先取得的权利。由于孙艳玲、李勇与盛润公司签订的拆迁协议在先，并且案涉房屋已实际交付给孙艳玲、李勇，盛润公司述称其与原审第三人张芳、王守胜之间的房屋买卖是“名为买卖，实为借贷”。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，原审判决：一、盛润公司继续履行与孙艳玲、李勇于2011年3月14日签订的拆迁安置协议书，并按协议约定为孙艳玲、李勇办理盛世年华X号楼X号营业房和盛世年华X期高层南X号楼X层X户的房屋产权证书；二、驳回张芳、王守胜的诉讼请求。案件受理费200元、保全费2000元，共计2200元，由盛润公司承担。
二审查明的事实与原审认定一致。
本院认为，关于上诉人盛润公司与被上诉人孙艳玲、李勇一方的拆迁安置补偿协议的合同效力如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规强制性规定的无效”。按照民法原理，违反强制性规定，其后果可能是无效，也可能仅仅是一方当事人受到行政制裁等，并不必然导致合同无效，因为强制性规则包含效力性规则和管理性规则。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”即违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。上诉人盛润公司作为房地产开发企业，应当依法诚信经营，遵守有关法律规定，在工商部门核准的经营范围内开展营业活动。本案中，上诉人盛润公司与被上诉人孙艳玲、李勇一方签订拆迁安置补偿协议，是双方真实意思表示；即使上诉人盛润公司并未取得房屋拆迁安置的行政许可，则其应当承担相应的行政责任。但本案中各方当事人并无相应证据证明盛润公司的行为违反了效力性的强制性法律、行政法规之规定，故原审判决认定该协议有效并无明显不当。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》自2011年1月21日起实施，且其第三十五条明确规定，“……本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”上诉人盛润公司对本案涉及的小区开发项目系接收自河南龙源房地产开发有限责任公司新乡分公司，也即是受让而来，时间早于2011年1月21日。故其上诉称双方协议违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定而致无效的理由没有法律依据，原审判决对此不予支持正确。
上诉人盛润公司称签订该协议系受到欺诈、胁迫，但其没有提供相应充分证据证明，依法应承担举证不能的法律后果。
关于上诉人王守胜、张芳的诉讼请求能否支持的问题。上诉人王守胜与上诉人盛润公司之间的合同在时间上晚于被上诉人孙艳玲、李勇一方的拆迁安置协议，且盛润公司已向孙艳玲、李勇一方实际交付了案涉房屋。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，王守胜、张芳一方要求确认其对该房屋的所有权没有法律依据，原审判决驳回其诉讼请求并无明显不当。但不影响其依据合同约定及法律规定依法另行向盛润公司主张相应违约责任。
综上所述，各方上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由新乡市盛润房地产开发有限公司负担100元，王守胜负担100元，张芳负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周云贺
审 判 员 郭中伟
代理审判员 赵 斌
二○二○一六年十二月十四日
书 记 员 李 芳