福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终1753号
上诉人（原审被告）泉州泽祥置业有限公司。
法定代表人陈阳海，董事长。
委托代理人潘五洲，南安市柳新法律服务所工作者。
被上诉人（原审原告）杨荣新，男，1973年12月13日出生，汉族。
原审被告陈阳海，男，1976年2月17日出生，汉族。
上诉人泉州泽祥置业有限公司（下称泽祥公司）因与被上诉人杨荣新、原审被告陈阳海民间借贷纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第8963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨荣新向原审法院起诉，请求判令：1、泽祥公司偿还杨荣新借款50万元并支付利息（利息按月利率2%自2015年4月13日起算至实际还款之日止）及罚息（罚息按月利率1%自2015年5月13日起算至实际还款之日止）；2、杨荣新有权对泽祥公司所有的坐落于南安市水头镇海联创业园内C-4地块（泽祥•曼哈顿）第7层716单元房、717单元房、719单元房行使抵押权，并以该抵押物折价或拍卖、变更所得价款优先受偿；3、陈阳海对泽祥公司的上述债务承担连带清偿责任。
原审判决查明，2014年11月13日，杨荣新（甲方）与泽祥公司（乙方）签订《借款合同》一份，约定：1、乙方因资金周转需要，自愿将坐落在福建省南安市水头镇海联创业园内C-4地块（双方签订的商品房销售合同）作为抵押物，并以陈阳海作担保人，向甲方抵押借款50万元，抵押标的物为泽祥公司名下的在建工程（泽祥曼哈顿商业大厦）三套SOHO商住房，以双方签订的商品房买卖合同号（201408276、201408277、201408278）在网上备案，甲乙双方协商认定抵押物价值994738元；2、借款期限6个月，自2014年11月13日至2015年5月12日；3、利息按月2%利率按月支付，乙方另支付每月1%的管理费用给甲方，乙方逾期还款时，除补交逾期天数的利息外，还需按逾期天数的日千分之一罚息标准交纳罚息；4、甲方收到全额借款后出具借条；5、乙方及担保人无能力履约偿还到期借款时，乙方自愿在合同超期30日后，无条件视同双方签订的商品房销售总价款甲方已全额付清，同时向甲方提供有效的正式商品房销售发票，房屋处理金额不足以偿还甲方本金、利息时，所造成的甲方经济损失由乙方无条件承担；6、双方应共同办理抵押物标的商品房销售合同及网签备案手续、后续的解除抵押商品房销售合同以及网签备案手续，乙方拒不还款又不续期的，视同双方签订的商品房销售款甲方已全额付清，甲方负责抵押物的委托拍卖、变卖手续；7、本合同履行完毕，乙方还清借款本金、利息及其他应付费用后，甲、乙双方应于本合同终止之日起15天内注销双方签订的商品房销售合同及退出网签备案手续，甲方同时应将与抵押物有关的契据证件返还给乙方，甲乙双方抵押借款关系即告终止。《借款合同》签字落款处“担保方”被划去，陈阳海在签字前方括号注明“法人代表”。
同日，杨荣新转账50万元给泽祥公司，泽祥公司出具《借条》一份，载明：“兹有泉州泽祥置业有限公司（组织机构代码58310830-3），依2014年11月13日签署的《借款协议》，特向杨荣新身份证号码350628197312130551借到现金50万元，借款利率为2%／月，借款期限陆个月，特立此据”。《借条》下方的“担保人”被划去，并在上方注明“法人代表”，陈阳海在“法人代表”后方签字。
庭审中，杨荣新与泽祥公司确认双方是于2014年11月12日办理了上述三套房产的买卖合同备案。
原审判决认为，陈阳海经原审法院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自动放弃抗辩权利，原审法院依法缺席审理和判决。杨荣新主张泽祥公司向其借款500000元有事实依据，原审法院予以支持。泽祥公司辩称上述借款已因三套房产的买卖而抵销，原审法院认为，双方在《借款合同》中约定三套房产用于抵押，同时双方签订了三套房产的商品房销售合同并办理了合同备案，又约定泽祥公司拒不还款又不续期的，视同双方签订的商品房销售款杨荣新已全额付清，实质上双方是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，依法应按照民间借贷法律关系审理并作出判决，判决生效后借款人不履行生效判决确定的金钱债务的，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，故本案借款并未抵销，泽祥公司的上述抗辩理由，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
因双方约定利息按月2%利率按月支付，逾期还款除补交逾期天数的利息外，还需按逾期天数的日千分之一罚息标准交纳罚息，现杨荣新主张按月利率2%计算自2015年4月13日起的利息和按月利率1%计算自2015年5月13日起的罚息，泽祥公司辩称杨荣新关于利息和罚息的计算标准偏高，应予以适当调整。原审法院认为，杨荣新与泽祥公司既约定了利息，又约定了罚息，现杨荣新可以一并主张，但总计超过年利率24%即月利率2%的部分，原审法院不予支持，即原审法院依法调整利息和罚息两项总计按月利率2%计算。
杨荣新主张对泽祥公司所有的坐落于南安市水头镇海联创业园内C-4地块（泽祥·曼哈顿）716、717、719单元房产行使抵押权，原审法院认为，因双方并未办理上述房产的抵押登记，抵押权并未设立，故杨荣新的上述主张原审法院不予支持。
杨荣新主张陈阳海应对本案借款承担连带清偿责任，泽祥公司辩称杨荣新关于陈阳海是担保人的主张不能成立。原审法院认为，因陈阳海在《借款合同》和《借条》中是以泽祥公司的法人代表签名，其并未以个人名义作为担保人签名，故陈阳海对本案债务不应承担连带清偿责任，杨荣新的上述主张没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2016年3月2日作出如下判决：一、泉州泽祥置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还杨荣新借款500000元并支付利息和罚息（利息和罚息总计按月利率2%，自2015年4月13日起计至判决确定还款之日止）。二、驳回杨荣新的其他诉讼请求。
宣判后，泽祥公司不服，向本院提起上诉。
上诉人泽祥公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回杨荣新原审诉讼请求，并改判杨荣新支付购房款474738元。事实和理由：根据双方于2014年11月12日签订的三套商品房买卖合同书及杨荣新一套提供的商品房购销合同备案一览表，充分证明了在本案借款关系发生前双方已经就三套商品房的买卖价格、房屋坐落等内容进行了明确的约定，同时也办理了备案登记手续，双方之间的买卖关系已经成立并已生效，只是杨荣新没有及时支付购房款而已。一览表也可以证明双方协商三套房产的买卖价值为994738元。同时，讼争《借款合同》书中的第6、7条也说明双方已明确约定在借款期限届满后超30日，只要泽祥公司拒不还款又不续期，双方可视为杨荣新已付清购房款。杨荣新本应支付的购房款就用来抵销借款，并且该行为应当是在借款期限届满后30日后（即2015年6月12日）开始生效，双方之间的借款因债权债务的混同而抵销，泽祥公司不再欠杨荣新借款。借款和购房款抵扣后的差额为474738元，杨荣新应向泽祥公司支付差额。
被上诉人杨荣新答辩称：原审判决结果公正。泽祥公司主张给付对方款项是断章取义，是截取合同中的部分字眼。根据合同第六条的约定，应由杨荣新来处置房产。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告陈阳海未发表答辩意见。
经审理，各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对此予以确认。
本院认为，《借款合同》既约定将讼争商住房作为抵押物，又协商同意共同办理抵押物标的商品房销售合同及网签备案手续、后续的解除抵押商品房销售合同以及网签备案手续，泽祥公司拒不还款的，由杨荣新负责委托拍卖、变卖手续。由此可见，双方当事人并未存在商品房买卖合同的真实意思表示，案涉商品房销售合同及相应备案手续仅仅是双方协商设立抵押权的方式。泽祥公司认为双方当事人互付同种类给付义务，主张购买款抵销借款的上诉理由不能成立。泽祥公司要求杨荣新支付购房款不属于本案审理范围，本院不予处理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8800元，由上诉人泉州泽祥置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙仲
审 判 员 王池
代理审判员 苏鑫
二〇一六年六月十三日
书 记 员 龚妍
附：相关的法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；