上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4004号
上诉人(反诉被告)上海红阳园林景观绿化工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人周飞良，总经理。委托代理人张霞。委托代理人李熙杰，上海信冠律师事务所律师。被上诉人(反诉原告)宝山区顾村镇星星村民委员会，住所地上海市宝山区。负责人沈永发，村主任。委托代理人魏梁，上海瀛东律师事务所律师。上诉人上海红阳园林景观绿化工程有限公司(以下简称“红阳公司”)因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)重字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年10月8日，宝山区顾村镇星星村民委员会(以下简称“星星村委会”)与红阳公司的前身上海昊林科技有限责任公司(以下简称“昊林公司”)签订土地使用租赁合同，由星星村委会将本村种植蔬菜的老宅一、二、三队、周家桥、吴家宅、沈行东、沈西、朱范宅等全部土地出租给昊林公司，用于开办市场，从事苗木生产及苗木交易，总面积约为350亩，另有菜农的房屋同时出租。租赁期限为15年，自2008年1月1日至2022年12月31日。租金支付方式，每年1月份付年租金的一半，7月份付清全年租金。2009年2月，昊林公司变更为红阳公司，同年3月刘伟明、杜卫琴与昊林公司签议补充协议二，约定刘伟明、杜卫琴代表昊林公司与星星村委会签订的土地租赁合同的全部权利义务转让给昊林公司。2009年4月2日，星星村委会与昊林公司签订协议书，对租金标准等内容进行了重新约定，每间房屋租金为人民币(以下币种均为人民币)1,500元，每五年递增20%，从事苗木种植的土地租金每年每亩1,500元，以后每年递增100元，从事苗木交易的土地租金每亩第一年2,700元，第二年3,100元，第三年3,500元，第四年3,900元，第五年4,300元，以后每三年环比递增20%。此后由红阳公司作为承租方履行合同，星星村委会与红阳公司对于2013年之前的每年租金作出情况说明，对当年的租金标准进行结算。在2014年10月15日的情况说明中，红阳公司确认住房98间，每间租金1,800元，合计176,400元，苗木种植区258亩，每亩租金2,000元，合计516,000元，苗木交易区150亩，每亩租金5,160元，合计774,000元，2014年租金为1,466,400元。红阳公司的租金支付至2014年12月底。2013年6月，星星村委会在红阳公司承租的土地上建造了老年活动中心等。同年6月26日、9月11日，红阳公司向星星村委会发函，要求星星村委会停止不法行为，恢复土地原状。2014年9月红阳公司曾向法院起诉，要求：1、判令星星村委会继续履行《土地使用租赁合同》，恢复周家桥自然村西面、220V变电站北面及湄星路北、老宅二队土地的原状，将土地交付给原告红阳公司使用；2、要求星星村委会退还2013年6月1日到2014年12月31日已经支付的4.5亩土地的租金共计13,500元，并且赔偿相应的损失13,500元(指星星村委会占用土地导致红阳公司无法使用的租金损失)。星星村委会则提起反诉，要求判令：1、土地使用租赁合同无效，红阳公司将土地恢复原状；2、红阳公司返还系争土地，并支付2015年1月1日起至实际搬离之日止的土地使用费(按每月122,200元的标准计算)。针对红阳公司所主张的退还4.5亩租金，星星村委会同意从2013年6月起按每亩2,000元扣除该部分的租金。该案审理中，因红阳公司经合法传唤未到庭参加诉讼，原审法院裁定按红阳公司撤回本诉处理。原审法院审理后作出(2014)宝民三(民)初字第1406号民事判决。红阳公司不服该判决提起上诉，本院审理后作出裁定，撤销原判，发回重审。重审中，星星村委会要求解除星星村委会与红阳公司签订的土地使用租赁合同，红阳公司将租赁的土地恢复原状并返还星星村委会，支付2015年1月1日起至实际搬离之日止的土地使用费(按每月122,200元的标准计算)。重审中，星星村委会又认可有三块土地已被收回，即老年活动室3.5亩，周家桥停车场3.5亩，上海利舒工贸有限公司13.5亩，共计应扣除租金41,000元。另经星星村委会结算，2014年租金应为1,296,400元，红阳公司实际支付1,466,400元，同意退还租金170,000元。另星星村委会提供2015年至2018年租金结算标准，2015年至2018年98间，房屋每间每年租金1,800元。种植区，2015年每亩租金2,100元，2016年为2,200元，2017年为2,300元，2018年为2,400元。交易区，2015年租金每亩4,300元，2016年至2018年租金每亩5,160元。原审法院另查明，双方在审理中均认可本案所涉土地系农村集体所有土地。红阳公司在承租土地上的苗木交易区内搭建了大棚，并出租给多家商户经营花卉、苗木等。双方还表示，三块土地之间的四至界限是不清楚的，土地都相连，无法单独分开使用。重审中，星星村委会申请对系争土地上的建筑物、构筑物、种植物进行评估。法院委托上海大华工程造价咨询有限公司对建筑物进行评估，委托上海社科远东资产评估有限公司对种植物评估。后由于红阳公司人员阻止评估单位进场开展评估工作，致评估无法进行。原审法院认为，星星村委会与昊林公司签订了土地使用租赁合同，后昊林公司变更为红阳公司，故红阳公司已经承继了租赁合同的权利义务。根据我国土地法的相关规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而当事人双方签订的土地租赁合同中所涉及的土地为农村集体所有的土地，其中的150亩土地用于开设苗木交易市场，98间房屋也非用于农业建设，故该两部分属无效。该部分无效后，红阳公司应将98间房屋及150亩土地在清空后交还星星村委会。另用于种植苗木的土地尽管符合农用地的利用规划，但因无效合同所涉土地面积占大多数，并且各块土地之间已无明确四至界限，无法分割使用，即有效合同部分实际也无法继续履行，故星星村委会要求红阳公司返还全部土地，可予准许。合同尽管无效，但星星村委会仍有权参照合同约定的租金标准主张土地占有使用费。红阳公司自2015年1月1日起未支付使用费，故应继续向星星村委会支付所欠款项。关于租金的计算标准，星星村委会在本案中提供的租金结算标准，未损害红阳公司的利益，可以采纳。星星村委会同意退还红阳公司2014年租金170,000元，系其自愿行为，也予准许。由于星星村委会称已收回三块土地，共计20.5亩，故在2015年以后的租金中应扣除该三块土地的租金。星星村委会同意从2013年6月起按每亩2,000元扣除4.5亩土地的租金，也予采纳。由于红阳公司在司法评估中阻止评估工作，致使评估无法进行，故法律后果由红阳公司承担。据此，原审法院作出判决：一、宝山区顾村镇星星村民委员会与上海红阳园林景观绿化工程有限公司签订的土地使用租赁合同，其中涉及98间房屋及150亩苗木交易区的部分无效，另外258亩苗木种植区的部分终止履行；二、上海红阳园林景观绿化工程有限公司于判决生效之日起十日内，将承租的全部土地及房屋清空后返还给宝山区顾村镇星星村民委员会；三、上海红阳园林景观绿化工程有限公司于判决生效之日起十日内，向宝山区顾村镇星星村民委员会支付98间房屋及150亩交易区土地的使用费(自2015年1月1日起至实际返还日止，其中98间房屋的年租金按176,400元计算，另外150亩土地2015年的年租金按645,000元计算，2016年至2018年的年租金按774,000元计算)；四、上海红阳园林景观绿化工程有限公司于判决生效之日起十日内，向宝山区顾村镇星星村民委员会支付237.5亩种植区土地的租金(其中2015年全年按年租金498,750元计算，以后每年每亩增加100元，自2015年1月1日起至实际返还日止)；五、宝山区顾村镇星星村民委员会于判决生效之日起十日内，向上海红阳园林景观绿化工程有限公司返还2013年6月1日至同年12月31日间4.5亩土地的租金5,250元；六、宝山区顾村镇星星村民委员会于判决生效之日起十日内，向上海红阳园林景观绿化工程有限公司返还2014年间的租金170,000元；七、宝山区顾村镇星星村民委员会的其余反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,566元，由宝山区顾村镇星星村民委员会负担3,711元，上海红阳园林景观绿化工程有限公司负担1,855元。评估费84,000元，由宝山区顾村镇星星村民委员会负担56,000元，上海红阳园林景观绿化工程有限公司负担28,000元。上诉人红阳公司不服原审判决，向本院提起上诉称，红阳公司在承租的土地上划分出交易区有效地解决了花卉苗木等农产品的储存及流通，应属法律规定的农业基础建设项目，而非原审判决认定的非农建设。有关租赁土地上的98间房舍，在红阳公司承租上述土地时业已存在，并非红阳公司租地后自行建造。本案中，红阳公司租赁的土地面积共计400多亩，暂且不论星星村委会收回的土地部分，其中258亩实际由红阳公司用于苗木种植，剩余约150亩用于花卉的培育和交易。两个区域不仅在功能上予以区分，从地理界限上也完全独立，界限清晰，均可以独立开来使用。原审中，红阳公司从未拒绝或阻止评估人员开展评估工作。该评估申请由星星村委会提出，即使评估无法进行，其不利后果也应由星星村委会承担，而非归责于红阳公司。更不能据此将合同无效的过错全部归于红阳公司。红阳公司已付清了2014年的租金，2015年的租金则是星星村委会让红阳公司暂缓支付而未付。原审判决违反法定程序，适用法律错误，故上诉要求撤销原判第一至第六项，依法改判双方继续履行合同，驳回星星村委会的全部诉请；诉讼费用由星星村委会负担。被上诉人星星村委会辩称，红阳公司的所称并非事实。苗木种植区与交易区是混同的，无法分割，且重审过程中，苗木交易区已从原来的155亩增加到了270余亩。98间房虽然是星星村委会原来建造的，但只是配套的农业建设房，红阳公司却将其用于非农建设，转租给他人用于开办家具厂、堆场等。早在2014年之前红阳公司就已经发生过逾期付租的情况，2014年之后其就未再支付过租金。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意红阳公司的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，相关法律规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。本案中，当事人双方签订的土地租赁合同中所涉及的土地为农村集体所有的土地，其中的150亩土地用于开设苗木交易市场，98间房屋也非用于农业建设，故该两部分属无效。该部分无效后，红阳公司应将98间房屋及150亩土地在清空后交还星星村委会。另用于种植苗木的土地尽管符合农业用地的规划，但因无效合同所涉土地面积占大多数，并且各块土地之间已无明确四至界限，无法分割使用，合同有效部分实际也无法继续履行，故对星星村委会要求红阳公司返还全部土地的主张，原审法院予以准许，并无不当。红阳公司自2015年1月1日起未支付使用费，应向星星村委会支付相应费用。根据相关规定，对于合同无效的部分，星星村委会仍有权参照合同约定的租金标准主张土地占有使用费。原审法院对相应问题所作的处理并无不当，本院予以维持。原审中，由于红阳公司在司法评估中阻止评估工作，致使评估无法进行，相应法律后果应由其自负。红阳公司上诉坚持要求继续履行合同，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,566元，由上诉人上海红阳园林景观绿化工程有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年八月一日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……