福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终624号上诉人（原审被告）：龙岩金业房地产开发有限公司，住所地福建省武平县平川镇城南村青云山（武平中凯国际酒店5楼），统一社会信用代码913508246850627649。法定代表人：黄联庆，董事长。委托诉讼代理人：李东方，福建天梁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟利清，女，1977年9月2日出生，汉族，居民，住福建省武平县。委托诉讼代理人：修彤华（系孟利清之夫），男，1973年10月18日出生，汉族，居民，住福建省武平县平川镇煤炭公司家属楼。被上诉人（原审原告）：修彤华，男，1973年10月18日出生，汉族，居民，住福建省武平县。上诉人龙岩金业房地产开发有限公司因与被上诉人修彤华、孟利清商品房预售合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院（2016）闽0824民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙岩金业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李东方，被上诉人修彤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙岩金业房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回孟利清、修彤华的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》属适用法律错误。1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》系福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的具有官方指导性质的商品房买卖合同示范文本，在签订合同时具有适用的规范性和普遍性，同时也符合2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定关于商品房买卖的示范合同内容。所以该商品房合同符合法律法规和规范。2.《商品房买卖合同》第八条第二款约定，如果在规定的日期内未达到交付条件，双方同意按照以下第二种方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。也就是说，即使出卖方交付的房屋不符合合同第八条第一款的约定条件，买受方也应当接收房屋，由出卖人支付1000元违约金。上述房屋交付条件的约定系双方意思自治的表现，是双方当事人对合同中两种备选方式的选择约定，并非格式合同，故合同当事人应当依约履行。3.一审判决对《商品房买卖合同》第八条第二款约定的交付方式的法律效力没有做出评判，所以一审判决没有尊重《商品房买卖合同》有关交付的约定，应当撤销。4.龙岩金业房地产开发有限公司交付的房屋除未具备消防验收条件外，其余条件均为合格，在实质上不影响买受人的使用。5.2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房示范合同第八条第一款就约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：1.该商品房经验收合格;2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格;4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。本案中合同约定的交付情形属于上述第一种，而非综合验收等其他情形。因此，只要建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收取得竣工报告，就可以交付购房人，而取得竣工验收备案是行政管理行为，显然不是房屋交付条件。所以武平县住建局对龙岩金业房地产开发有限公司做出的停止交付的行为是不当的无效行为。6.出卖人逾期交房时间没有超过90日，出卖人在2016年3月底就电话通知买受人在2016年3月29日至31日办理交房手续，并且在2016年3月下旬向买受人发出书面的交付通知书，孟利清、修彤华也收到该通知书。所以即使龙岩金业房地产开发有限公司逾期交房，但是逾期时间没有超过90日，故不符合《商品房买卖合同》约定的解除合同的时间条件。二、公共维修基金和预告登记费属于代收代缴款项，即使解除商品房买卖合同，也应当由买受人向收费机关申请退回，一审判决由出卖方退还并且支付该项费用的利息损失没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第九条所约定的解除合同后应当退还买受人已付款是指购房款，不包括出卖人代收代缴的费用。三、不能同时适用违约金和损失赔偿。《商品房买卖合同》第九条约定解除合同后按照已付购房款的1.5%支付违约金，该违约金赔偿实质上包含买受人的利息损失。然而一审判决即判令出卖人支付合同约定的违约金，又判令出卖人支付买受人的利息损失，属于重复计算，该项判决没有合同依据和法律依据。依据《合同法》第114条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，以及《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第14条的解答可以知道，只有实际损失高于约定的违约金时，才可以按实际损失计算。所以，一审判决出卖人同时支付违约金和利息损失是错误的。孟利清、修彤华辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孟利清、修彤华向一审法院起诉请求：1.判令解除孟利清、修彤华与龙岩金业房地产开发有限公司于2013年10月25日签订的编号为201302343《商品房买卖合同》；2.判令龙岩金业房地产开发有限公司支付孟利清、修彤华已付购房款362818元（其中首付款109818元、银行按揭贷款253000元）、公共维修基金4149元、预告登记费80元、银行按揭贷款利息18194.37元（孟利清、修彤华付至2016年4月21日止的银行按揭贷款利息），合计385241.37元；3.判令龙岩金业房地产开发有限公司支付以216141.16元为本金自2016年4月22日起至龙岩金业房地产开发有限公司向孟利清、修彤华付清银行按揭贷款之日止的银行按揭贷款利息；4.判令龙岩金业房地产开发有限公司向孟利清、修彤华支付违约金5778.62元[已付款的1.5%即（362818元+4149元+80元+18194.37元）×1.5%=5778.62元]；5.判令龙岩金业房地产开发有限公司支付首付款和公共维修基金合计113967元自2013年11月9日起至款清日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：2013年10月25日，孟利清、修彤华与龙岩金业房地产开发有限公司签订编号为201302343号《商品房买卖合同》，约定由孟利清、修彤华购买龙岩金业房地产开发有限公司开发的位于平川镇青云山中凯路的“碧水庄园”（中凯国际社区）A地块1#幢1301号商品房，用途为住宅，建筑面积共75.43平方米，商品房单价4810元，总价362818元，付款方式为2013年10月25日前支付首期款72818元，剩余购房款290000元通过向银行申请按揭贷款的方式支付。《商品房买卖合同》第八条还对交付条件与期限进行了约定，即“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。等等。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：即买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元违约金。”《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金”。合同签订当日及2013年11月9日，孟利清、修彤华共支付首期款109818元，并支付公共维修基金4149元，支付预告登记费80元，并向中国建设银行股份有限公司武平支行申请公积金贷款253000元，贷款利率为“浮动利率，即在个人住房公积金贷款基准利率水平上不上浮不下调。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿日止依据利率调整当日施行的个人住房公积金贷款基准利率及上述上浮下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。”合同约定每年1月1日调整利率。2014年6月20日，中国建设银行股份有限公司武平支行向孟利清、修彤华发放贷款253000元。至2016年4月21日，孟利清、修彤华累计偿还本金36858.84元、利息18194.37元，尚欠本金216141.16元。2015年12月28日，龙岩金业房地产开发有限公司向孟利清、修彤华发出《延期交房通知书》，通知孟利清、修彤华因项目综合验收工作未完成，孟利清、修彤华购买的房屋将适当延期交付使用。2016年3月25日，龙岩金业房地产开发有限公司开发的碧水庄园A地块1#楼通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的验收。次日，龙岩金业房地产开发有限公司电话通知孟利清、修彤华办理交房手续。孟利清、修彤华未办理交房。2016年4月26日，武平县住房和城乡规划建设局发文，要求龙岩金业房地产开发有限公司停止碧水庄园A地块项目的交房行为，并要求龙岩金业房地产开发有限公司尽快完成上述项目配套设施建设，于2016年5月31日前完成上述项目的综合竣工验收手续，尽快交房给业主。经查询，碧水庄园A地块1#楼房屋楼层17层，属于龙岩市公安消防支队验收工程，该建设工程于2016年6月7日经龙岩市公安消防支队验收不合格。一审法院认为，孟利清、修彤华与龙岩金业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，权利义务内容约定明确，双方均应按合同约定履行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，强制消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此，消防验收合格是商品房交付使用的法定条件，讼争房屋虽然于2016年3月25日经过建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收，质量等级评定为合格，但碧水庄园A地块1#幢房屋楼层17层，该建设工程必需经龙岩市公安消防支队验收。现碧水庄园A地块1#幢房屋未经消防部门验收合格和规划行政部门验收确认，也未经建设质量主管部门认可以及办理工程竣工验收备案手续，应视为未经验收合格，不符合交付使用的条件。龙岩金业房地产开发有限公司虽于2016年3月27日通知孟利清、修彤华交房，但因不符合交房条件，武平县住房和城乡规划建设局亦于同年4月26日发文要求龙岩金业房地产开发有限公司停止碧水庄园A地块项目的交房行为，孟利清、修彤华有权拒绝交房，龙岩金业房地产开发有限公司逾期交房超过90日，双方约定的一方解除合同的条件已成就。根据《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过90日后，孟利清、修彤华有权解除合同，龙岩金业房地产开发有限公司应当自孟利清、修彤华解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按已付款的1.5%向孟利清、修彤华支付违约金。现孟利清、修彤华起诉，应视为向龙岩金业房地产开发有限公司发出解除合同书面通知。据此，对孟利清、修彤华提出要求解除双方签订的编号为201302343号《商品房买卖合同》、龙岩金业房地产开发有限公司向孟利清、修彤华返还购房款及其他费用合计385241.37元（含首付款109818元、银行按揭款253000元、公共维修基金4149元、预告登记费80元、银行按揭利息18194.37元）、支付一次性违约金5778.62元的诉讼请求，依法予以支持。孟利清、修彤华于2013年11月9日前已经向龙岩金业房地产开发有限公司支付113967元（含首付款及公共维修基金），其于2016年6月3日起诉，视为通知龙岩金业房地产开发有限公司解除合同，龙岩金业房地产开发有限公司应按照合同约定于2016年8月2日前归还已付款，否则构成违约，应当承担违约责任，即龙岩金业房地产开发有限公司应当于2016年8月3日起以113967元为本金支付逾期利息，据此，对孟利清、修彤华主张龙岩金业房地产开发有限公司支付113967元自2013年11月9日起至款清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息的诉讼请求，依法予以部分支持。至2016年4月21日，孟利清、修彤华尚欠银行贷款本金216141.16元，在款项清偿前存在利息损失，遂对孟利清、修彤华提出的要求龙岩金业房地产开发有限公司支付该款自2016年4月22日起至款清日止的银行按揭贷款利息的诉讼请求，依法予以支持。综上，孟利清、修彤华的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第（一）项，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除孟利清、修彤华与龙岩金业房地产开发有限公司于2013年10月25日签订的编号为201302343号《商品房买卖合同》；二、龙岩金业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还孟利清、修彤华购房款、公共维修基金、预告登记费、银行按揭利息共计385241.37元，并支付以113967元为本金自2016年8月3日起至款清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；三、龙岩金业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向孟利清、修彤华支付违约金5778.62元；四、龙岩金业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向孟利清、修彤华支付以216141.16元为本金自2016年4月22日起至款清日止按同期个人住房公积金贷款基准利率计算的利息；五、驳回孟利清、修彤华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7453元，由龙岩金业房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，商品房交付条件包括法定的交付条件和约定的交付条件。在商品房买卖合同中，双方当事人可依法律规定和意思自治原则对商品房交付条件进行约定，但是，由于法定的交付条件是法律对商品房交付条件所作出的强行性规定，因此约定的交付条件如违反法律强行性规定时应属无效。讼争商品房所在的碧水庄园A地块1#幢属必须强制消防验收的工程，依照《中华人民共和国消防法》第十三条规定，强制消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该规定属强行性规定，双方当事人在《商品房买卖合同》中对交付条件的约定不得违反该规定，否则应认定无效。因此，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条第二款“如果在规定的日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金”的约定不适用于法律对商品房交付条件所作的强行性规定。龙岩金业房地产开发有限公司援引前述合同条款，主张即使其交付的房屋未经消防验收合格，孟利清、修彤华也应当接收房屋，违反法律强行性规定，不予采纳。龙岩金业房地产开发有限公司以讼争商品房虽未具备消防验收条件但在实质上不影响买受人的使用，讼争商品房只要建设单位组织设计、施工、监理等单位验收取得竣工报告就可以交付购房人为由，主张其逾期交房时间没有超过90日，理由不成立，不予采纳。由于龙岩金业房地产开发有限公司在合同约定的交房时间无法向孟利清、修彤华交付符合法律规定和合同约定的交付条件的房屋，且逾期交房超过90日，因此一审法院根据《商品房买卖合同》第九条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，适用法律正确。龙岩金业房地产开发有限公司主张一审法院判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》属适用法律错误，理由不成立，不予采纳。公共维修基金、预告登记费虽系龙岩金业房地产开发有限公司代收代缴，但因龙岩金业房地产开发有限公司对讼争《商品房买卖合同》的解除负有全部过错责任，依法应对孟利清、修彤华的损失承担赔偿责任，且《商品房买卖合同》中对“全部已付款”是指购房款还是指买受人向出卖人交付的全部款项，约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条有关格式合同解释的规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即全部已付款包括购房款和买受人向出卖人交付的其他款项。因此一审法院判决龙岩金业房地产开发有限公司先行返还孟利清、修彤华公共维修基金，并赔偿孟利清、修彤华在合同解除60日后的利息损失，同时赔偿孟利清、修彤华预告登记费，符合法律规定和合同约定。龙岩金业房地产开发有限公司在返还公共维修基金后，可依法向相关部门申请退还。因此，龙岩金业房地产开发有限公司以公共维修基金、预告登记费属于代收代缴款项为由，主张一审法院判决由其退还并承担利息损失没有事实和法律依据，理由不成立，不予采纳。《商品房买卖合同》因龙岩金业房地产开发有限公司违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定以及《商品房买卖合同》第九条的约定，龙岩金业房地产开发有限公司因此而承担的返还和赔偿责任范围包括：购房款362818元、以本金253000元计算的银行贷款利息、公共维修基金4149元、预告登记费80元、根据合同约定按已付款的1.5%计算的违约金、龙岩金业房地产开发有限公司在合同解除后60日内未归还孟利清、修彤华已付款而因承担的利息。由于孟利清、修彤华向银行贷款253000元所产生的利息作为损失，一审法院已判决龙岩金业房地产开发有限公司赔偿。因此，该笔购房款及其利息不应依《商品房买卖合同》第九条的约定再次作为孟利清、修彤华的已付款计取1.5%的违约金，否则属重复计算损失。一审法院对此判决错误，应予纠正。孟利清、修彤华依《商品房买卖合同》第九条约定请求支付的违约金应按购房首付款109818元、公共维修基金4149元、预告登记费80元之和114047元的1.5%计算为1710.71元。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，龙岩金业房地产开发有限公司支付的违约金属其违约导致合同解除而对孟利清、修彤华的赔偿。但合同解除后，龙岩金业房地产开发有限公司并未在合同约定的60日内返还孟利清、修彤华购房首付款109818元、公共维修基金4149元等已付款合计113967元，其逾期还款给孟利清、修彤华造成的利息损失，依法也应予赔偿。因此，一审法院判决龙岩金业房地产开发有限公司支付孟利清、修彤华上述已付款113967元在合同解除60日之后的利息，并未对孟利清、修彤华所受损失重复计算。龙岩金业房地产开发有限公司主张一审法院对上述款项同时计收违约金和利息属重复计算损失、适用法律错误，理由不成立，不予采纳。综上所述，龙岩金业房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省武平县人民法院（2016）闽0824民初1647号民事判决第一、二、四项；二、撤销福建省武平县人民法院（2016）闽0824民初1647号民事判决第五项；三、变更福建省武平县人民法院（2016）闽0824民初1647号民事判决第三项为：龙岩金业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向孟利清、修彤华支付违约金1710.71元；四、驳回孟利清、修彤华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7453元，由孟利清、修彤华负担298元，龙岩金业房地产开发有限公司负担7155元。二审案件受理费7155元，由孟利清、修彤华负担65元，龙岩金业房地产开发有限公司负担7090元。本判决为终审判决。审 判 长 李小东审 判 员 许培靖审 判 员 陈小曼二〇一七年六月二十九日法官助理 刘彬辉书 记 员 吴 琼