广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1444号
上诉人（原审原告、反诉被告）：丁秋林，男。
委托代理人：石远山，系北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：颜青霞，女。
委托代理人：邱任、张宗良，系广东尚宽律师事务所律师及辅助人员。
上诉人丁秋林与被上诉人颜青霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月26日，丁秋林向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认丁秋林与颜青霞之间签订的租赁合同解除；2、颜青霞双倍返还押金27200元；3、颜青霞赔偿装修损失50142元；4、本案的诉讼费用由颜青霞承担。
颜青霞向原审法院提起反诉称，请求判令：1、丁秋林支付租金或房屋占用费（租金自2013年12月1日起计至合同解除之日2014年1月26日止；占用费从合同解除之次日2014年1月27日起按租金的标准计至丁秋林搬出案涉房屋之日止）；2、丁秋林将案涉房屋恢复原状；3、本案诉讼费由丁秋林承担。
原审法院经审理查明，2013年9月7日，丁秋林、颜青霞签订了《商铺租赁合同》，约定颜青霞将位于东莞市南城区某某华府1期111-1号商铺出租给丁秋林使用，租赁期为3年，2013年9月8日至2015年9月7日的租金为6800元，2015年9月8日至2016年9月7日的租金为7480元，其中颜青霞给予丁秋林免租期（即装修期）自2013年10月1日起至2013年10月31日，订立合同时，丁秋林应向颜青霞缴纳租赁押金13600元；合同期满终止时，丁秋林交清应交费用，结清手续，颜青霞验收房屋无损坏的情况下应在交钥匙时凭押金收据退回押金给丁秋林；丁秋林转租或分租给第三方，必须征得颜青霞的书面同意，丁秋林方可转租，颜青霞需配合丁秋林的工作，取得使用权的第三方即成为合同的相对方，承担丁秋林的权利及义务，转租租金颜青霞收取；租赁期内双方均不得借故解除合同，若丁秋林因特殊情况退租，必须提前30天书面通知颜青霞解除合同（装修交付丁秋林使用时交还颜青霞，毛坯及自然折旧除外），颜青霞无需退还押金，丁秋林必须交清其应交颜青霞和物业管理处的一切费用；颜青霞单方面提前解除合同必须提前30天书面通知丁秋林解除合同，并双倍退还押金给丁秋林。当日，丁秋林向颜青霞支付了押金13600元。丁秋林在2013年12月1日将钥匙及案涉房屋交还了颜青霞，其认为此时合同已解除；颜青霞确认其在2013年12月1日已收取了钥匙，但丁秋林只是把货物搬走，还有椅子、柜台、空调等物件没有搬走，其认为案涉合同是在其收到起诉状的一个月后才解除。
丁秋林主张颜青霞没有如实告知其房屋的权属情况，在租赁合同中处处体现颜青霞为业主的身份，颜青霞用欺诈的手段骗取丁秋林签订合同，且没有征得原业主的同意而将案涉的房屋转租给丁秋林，该不确定因素影响颜青霞此后的转租事宜。颜青霞称案涉的租赁合同是中介提供的范本，其提交了业主黄某某2013年12月3日出具的《确认证明》以证明其与丁秋林签订案涉租赁合同时已经征得黄某某的同意。后原审法院为查明事实，依法传唤黄某某作为证人出庭作证，其明确表示其在与颜青霞签订租赁合同时已经口头同意颜青霞转租的事宜，颜青霞将案涉商铺转租给丁秋林后也曾向其说明；而颜青霞不存在任何欺瞒的情况，颜青霞当时已经明确告知丁秋林本次租赁为转租。
丁秋林称其为装修案涉商铺支出40500元、购买瓷砖及灯饰等支出3743元、还有一台价值2899元的空调在案涉房屋，另外其还赠送了一台价值3600元的净水器给装修公司，故其要求颜青霞赔偿其装修损失共50142元。丁秋林表示颜青霞未经其同意进行装修，其不清楚情况，其不同意接收不能拆除的附合物，但对于空调，双方在庭审中均同意由丁秋林拆走。双方均确认现案涉商铺还有空调、门面广告牌、室内墙体木板装修没有拆除，柜台、凳子没有搬走，现颜青霞诉请丁秋林恢复案涉商铺的原状。
原审法院认定以上事实的依据有：丁秋林提交的《商铺租赁合同》、《装修合同》、收据、收款收据、送货单，颜青霞提交的《商铺租赁合同》、《确认证明》，以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为，丁秋林、颜青霞之间签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：1、案涉租赁合同在何时解除，丁秋林是否需要承担2013年12月1日之后的相关租金或占用费；2、丁秋林提出解除案涉租赁合同的理由是否充分，违约责任在于哪方；3、颜青霞是否需要向丁秋林退还双倍押金及赔偿装修损失；4、丁秋林是否需承担恢复原状的责任。
对于焦点1，丁秋林在2013年12月1日已经把案涉房屋的钥匙交还给颜青霞，且已把案涉房屋中的货物搬走，基本向颜青霞交付了案涉的房屋，丁秋林主张此时解除案涉的租赁合同，原审法院依法予以认定。案涉租赁合同在2013年12月1日已经解除，故颜青霞诉请丁秋林支付2013年12月1日之后的相关租金或占用费，原审法院不予支持。
对于焦点2，丁秋林主要认为颜青霞以原业主的身份误导丁秋林与其签订了租赁合同，且在签订时未取得原业主的转租同意，存在不确定的因素，影响其以后的转租事宜。首先，案涉的租赁合同也没有明确地说明颜青霞就是案涉商铺的所有权人，且丁秋林作为一名完全民事行为能力人，其在签订租赁合同前也有义务了解租赁物的权属情况，其也理应知晓案涉租赁物的情况。其次，原业主黄某某当庭表示其在与颜青霞签订租赁合同时已经口头同意颜青霞转租的事宜，丁秋林在2013年12月1日解除案涉租赁合同前的承租权并未受影响，且黄某某在2013年12月3日已经出具书面的同意转租证明追认颜青霞的转租行为，故现对丁秋林的承租是没有影响的，丁秋林完全可以如常行使其承租权及其他相关权利。至于能否转租本来就受多种不定因素的影响，丁秋林以此理由提出解除案涉合同是不充分的，故违约责任在于丁秋林。
对于焦点3，现是由于丁秋林自身的原因而提出解除案涉的租赁合同，依据双方签订的租赁合同，丁秋林因特殊情况退租的，需提前30天通知颜青霞，颜青霞无需向其退还押金。因此，丁秋林诉请颜青霞返还双倍押金，没有事实与法律的依据，原审法院不予支持。双方在案涉租赁合同中约定了一个月的免租装修期，由此可见颜青霞在是同意丁秋林进行装修的，现丁秋林因自身原因提出解除案涉租赁合同，违约责任在于丁秋林，且双方对于案涉房屋中的装饰装修物的处理没有约定，空调属于未形成附合的装饰装修物，双方均同意由丁秋林拆走，故丁秋林应拆走摆放在案涉商铺处的空调一台，而其他已经形成附合的装饰装修物，由于颜青霞不同意接收利用，因此，对于丁秋林诉请颜青霞赔偿装修损失50142元，原审法院不予支持。
对于焦点4，现案涉租赁合同已经解除，丁秋林应拆除空调、门面广告牌、室内墙体木板装修，搬走柜台、凳子，将案涉房屋恢复原状。颜青霞诉请丁秋林将案涉房屋恢复原状，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认丁秋林与颜青霞签订的《商铺租赁合同》已经解除。二、丁秋林将位于东莞市南城区某某华府1期111-1号商铺恢复原状。三、驳回丁秋林的其他诉讼请求。四、驳回颜青霞的其他反诉请求。本案本诉受理费867元，已由丁秋林预交，由丁秋林承担；反诉受理费25元，已由颜青霞预交，由颜青霞承担。
丁秋林不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）合同解除的原因和过错在颜青霞。原审法院对于合同解除原因认定事实不清，理由如下：1、颜青霞在签订合同时存在重大欺诈行为，导致丁秋林在重大误解的情况下与其签订合同。从租赁合同第六条和第七条可以看出，颜青霞一直以业主的身份向丁秋林出租房屋，而对于合同这样一个主体身份的隐瞒，显然是对合同重要内容的一种瞒骗和欺诈，导致丁秋林产生重大误解。该欺诈行为肯定会影响丁秋林当时是否签订该租赁合同的决定。2、在发现颜青霞不是房东后，丁秋林给其一段时间要求其提供原房东同意其转租的证明，在丁秋林一再要求下颜青霞均不能提供，并在录音中明确表示不能提供。相反，颜青霞与房东黄某某签订的《商铺租赁合同》明确说明房东不同意其转租，房东直到现在也从来没有与颜青霞有任何接触，并表明其同意转租。该合同随时有可能被第三人解除的情况下，丁秋林权益没有保障，这也与双方的合同约定不符。3、原审法院认为丁秋林是完全民事行为能力人，应当知晓案涉租赁物情况。但丁秋林在谨慎了解合同内容后签署，合同如果有欺诈成分，责任和过错应当在欺诈一方，而不应当以签合同人是完全民事行为能力人而免除欺诈人的责任。（二）租赁合同解除后再补《确认证明》无效。1、丁秋林同意原审判决认定2013年12月1日已解除了案涉合同，但颜青霞《确认证明》日期是2013年12月3日，合同解除后再确认无意义，而且丁秋林在开庭前从没见过该《确认证明》。2、另外，《确认证明》只是一份证人证言，在第一次开庭时证人并没有出庭作证，该证人证言没有经过当庭质证，不应当被采信。3、在《确认证明》不被采信的情况下，颜青霞与房东的《商铺租赁合同》又明确说明房东不允许颜青霞转租，故丁秋林看到案涉《商铺租赁合同》后主张解除合同。（三）黄某某出庭作证不属于法律规定的法庭可以主动调查取证的范围，黄某某的证言无效。原审法院第二次开庭在双方均无提出申请的情况下主动要求黄某某出庭作证，法庭调查取证不可以任意启动，应当符合法律的规定，否则法官可能主动为其中一方调取证据，可能导致举证期限只对其中一方有约束，这不符合公平、公正的原则。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条和《民事诉讼法》第六十四条规定的“人民法院认为审理案件需要的证据”，是指以下情形：（一）涉及可能有损国家利益、社会利益或者他人合法权益的事实；（二）涉及依职权追加当事人、中止诉认、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。第十六条除本规定第十五条规定的情形外，人民法院调查收集证据，应当依当事人的申请进行。综上所述，根据上述情况租赁合同解除的过错在颜青霞，事后补的《确认证明》无效，不应被采信。综上，1、撤销原审第二项、第三项；2、依法改判颜青霞退还押金人民币13600元；3、依法改判颜青霞赔偿装修费用人民币50142元。
被上诉人颜青霞答辩称：（一）颜青霞与丁秋林签订的租赁合同合法有效。首先，双方在签订合同时，丁秋林是知道颜青霞经过业主黄某某口头同意才转租的。丁秋林于2013年11月29日要求颜青霞提供业主黄某某的同意转租的书面证明，颜青霞亦于2013年12月3日取得业主同意转租的证明，黄某某表示其于2013年9月7日口头同意颜青霞将案涉房屋转租丁秋林，并以书面形式追认。（二）丁秋林要求解除合同没有事实与法律依据。黄某某已经同意颜青霞转租给丁秋林，且黄某某未在租赁期间提出异议，以事实行为允许颜青霞转租。（三）丁秋林与颜青霞的租赁合同并无解除，应当继续履行。案涉租赁合同约定，若丁秋林因特殊情况退租，必须提前30天书面通知颜青霞解除合同，而丁秋林只是将钥匙交给颜青霞。颜青霞在收钥匙的时候明确表示，只是帮助丁秋林转租，而非同意丁秋林解除合同。综上，请求依法驳回丁秋林的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对丁秋林上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是丁秋林主张解除合同的理由是否成立。本院作如下分析：
首先，案涉租赁合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属合法有效的合同，双方应依约履行权利义务。租赁合同系属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。租赁权的实质是让渡对租赁物的占有、使用和收益的权利，并不构成对租赁物的处分，承租人基于租赁合同取得对租赁物的合法占有，其有权将合法占有的权利让渡出去。对于承租人未经出租人同意转租的，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款给予出租人的救济途径是其可以解除原租赁合同。本案中，作为案涉房屋的业主黄某某并没有在颜青霞转租期间提出异议，亦未向颜青霞主张解除其与颜青霞的租赁合同，且黄某某在事后亦以书面形式追认案涉租赁合同的效力，故丁秋林以未经房东黄某某同意转租为由要求解除其与颜青霞之间的案涉合同没有法律依据，本院不予支持。其次，虽然丁秋林于2013年12月1日将案涉房屋的钥匙交还给颜青霞，但从双方确认的录音证据反映内容来看，颜青霞接收钥匙时并没有同意解除案涉合同的意思表示，颜青霞只是同意帮丁秋林转租，故案涉租赁合同并未因丁秋林交还钥匙而解除。丁秋林单方撤场的行为已经构成违约，而作为守约方的颜青霞享有解除合同的权利，颜青霞在本案提起反诉要求解除合同于法有据，本院认定颜青霞的反诉状副本送达之日即2014年1月14日为案涉租赁合同的解除时间，原审法院认定的解除时间有误，本院予以纠正。最后，由于丁秋林单方撤场的行为已经构成违约，其诉请返还押金的主张不能成立。至于装修损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定第二款的规定，“因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”由于丁秋林违约在先，其诉请赔偿装修损失于法无据，且颜青霞亦明确表示不同意利用装修，故原审法院认定丁秋林将案涉房屋恢复原状的处理正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实稍有不当，本院予以纠正。鉴于颜青霞未提起上诉，视为其认可原审法院的判决结果，本院对原审判决的结果予以维持。丁秋林上诉主张依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1394元，由丁秋林负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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