四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民终字第324号
上诉人（原审原告）王维，男，汉族，农民，住安岳县。
委托代理人龚栋梁，四川科信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川省安岳县广厦房地产开发有限公司，住所地安岳县岳阳镇奎星街61号。
法定代表人秦文金，董事长。
被上诉人（原审被告）莫如辉，男，汉族，居民，住安岳县。
委托代理人黄文武，四川强德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）莫琼英，女，汉族，居民，住成都市。
上诉人（原审原告）王维与被上诉人（原审被告）四川省安岳县广厦房地产开发有限公司、莫如辉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2013）安岳民初字第3264号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员苏振宇与审判员张慧、代理审判员周杰组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王维及其委托代理人龚栋梁，被上诉人莫如辉及其委托代理人黄文武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2002年8月6日，安岳县发展计划局以安计函（2002）136号函同意安岳县晶盛房地产开发有限责任公司自筹资金在岳阳镇北大街原饲料厂范围内改建晶盛花园JS1-3商住房。2005年，四川省安岳县三力房地产开发有限公司（以下简称“三力房产公司”）取得了其中的JS3还房工程的规划许可、用地许可和商品房预售许可资格。后JS3还房工程由莫均华挂靠广厦房地产公司承建，其实际投资人是莫均华、莫琼英。2005年6月，该工程经验收合格竣工，6月21日，该工程的产权登记在三力公司名下。
因为种种原因，经行政主管部门同意将该工程中包含JS3地块上12号、13号营业房在内的9个门面房登记在莫琼英名下。针对12号营业房，三力房产公司与莫琼英还于2005年6月15日形成了《商品房买卖合同》，约定将12号营业房74.99㎡以20.9972万元的价格出卖给莫琼英，并于6月21日将房屋的产权过户于莫琼英名下。后莫均华、莫琼英兄妹决定将JS3地块上二单元一层12号、13号营业房给其父亲莫如辉并由其自行处置。
2006年4月18日，莫如辉将JS3地块上二单元一层12号、13号营业房（即现在的岳阳镇北大街晶盛花园331号连壁两个门面房）出卖给王维，并在广厦房地产公司售楼部拿了一份已经盖了广厦房地产公司售楼部公章和莫均华签了名的合同进行填写，以被告广厦房地产公司为出卖人、莫均华为广厦房地产公司法定代表人秦文金的委托代理人的名义与王维签订了《商品房买卖合同》，合同约定：王维购买北大街晶盛花园331号连壁两个门面房（12号、13号），面积分别为74.99㎡、86.81㎡，单价4800元/㎡，总价77.664万元，定于签约之日支付45万元、2006年4月28日前支付10万元，其余房款22.664万元在2006年12月30日前付清。该合同的附件一是房屋平面图（但系空白）；附件二是公共部位与公用房屋分摊面积构成说明；附件三是装饰、设备标准；附件四是补充协议，内容为：办理房屋各种相关证件的工本费、契税由买受人承担。莫如辉在“出卖人”后签名捺印，王维在“买受人”后签名捺印。签订合同后，莫如辉即将两个门面房交付王维使用，但王维仅支付大部分（64.864万元）购房款,至2007年1月4日，尚欠购房款12.8万元，王维向莫如辉出具欠条并注明“包括契税”。2007年1月26日，莫如辉在莫琼英的配合下经安岳县房地产管理局将出售的13号商业服务用房过户于王维的名下，此房于2013年8月5日又由王维过户于何云胜名下。
王维接收房屋后即将12、13号门面房用于出租收益，莫如辉曾直接向王维或者通过12号门面房的承租人间接催收购房余款均未成功。2012年11月21日，莫如辉与王维就房屋买卖事宜达成协议：王维差莫如辉购房款和补偿款共计35万元，原王维打给莫如辉12.8万元的欠条作废；王维定于2012年11月30日前先行支付25万元给莫如辉，余款10万元待莫如辉将房产证和国土证办至王维名下后，由莫如辉帮助王维用产权证在银行办理抵押贷款后付清，房屋权属证书及取证凭条由莫如辉保管用于银行贷款；协议从签字之日生效，如有违约，任何一方都保留追究对方法律责任的权利（若王维违约，则其先交给莫如辉的25万元自动作废，如莫如辉违约，则其将无条件退还王维50万元）。双方在协议书上签字捺印。2012年11月28日，王维在安岳县农村信用合作联社通过柜面转账的方式向莫如辉支付人民币22万元。之后至今，原告未再支付购房款，被告也未将该房的所有权过户于原告名下，由此引起本案诉讼。
原审认为，本案的争议焦点是：1、谁是讼争房屋的所有人和有权处置该房产的人；2、莫如辉和王维签订的房屋买卖合同是否有效；3、谁在履约过程中违约及履约的先后顺序。
首先，关于谁是讼争房屋的所有人和有权处置房产的人的问题。三力房产公司取得了普州大道JS3还房工程的规划许可、用地许可和商品房预售许可资格，尽管因种种原因后来由莫均华、莫琼英兄妹共同承建并完成该工程，但竣工验收后其产权总体上仍登记在三力公司名下。广厦房地产公司对该房产既未取得相关的许可权，又未投入资金进行建设，更未以其他方式取得该房产的所有权，其存在于原告王维与被告莫如辉签订的《商品房买卖合同》中纯属被告莫如辉随手在广厦房地产公司售楼部拿了一份合同填写所致，所以讼争房屋与广厦房地产公司确无任何关系，即是说广厦房地产公司与本案确无关联，应不是本案适格的被告。就目前的情况看，讼争房屋虽然登记在莫琼英名下，但实际上莫琼英早就将此房屋送给了被告莫如辉，这从同时卖给王维并在莫琼英的配合下已经过户给王维的13号门面房也可得到证明，故此，被告莫如辉才是讼争房屋的所有人和有权处置该房产的人。
其次，关于合同的效力问题。2006年4月18日，被告莫如辉将岳阳镇北大街晶盛花园331号连壁两个门面房卖给王维时，登记所有权人莫琼英知晓此事，事后亦予以追认，并协助原、被告将13号门面房过户于王维。事实证明被告莫如辉是将自己实际享有的房屋予以出卖，原、被告双方亦是在完全自愿的情况下签订的房屋买卖合同（包含2012年11月21日签订的协议），故其间的房屋买卖关系依法成立，房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，原、被告双方均应自觉履行合同约定的义务。
第三，关于履约的先后顺序及谁违约的问题。按《商品房买卖合同》约定原告王维应在2006年12月30日前付清全部购房款77.664万元，然而至2007年1月4日尚欠12.8万元，其行为已构成违约。再按2012年11月21日协议约定，原告王维应在2012年11月30日前先行支付25万元给莫如辉，尽管王维声称当时因手头紧，在经得被告莫如辉同意的情况下只支付了22万元，此主张未得莫如辉认可，王维又无相关证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果，则应认定王维在此次付款时又存在违约的事实。因此，原告王维在履约过程中未按时、足额支付购房款及补偿款，甚至在被告莫如辉向其交付房屋已经八年的时间里仍未付清相关款项，导致双方的合同目的未能完全实现。而被告莫如辉在双方签约后就将门面房交付原告王维并由其使用和收益，并且在原告支付部分购房款后即将其中的13号门面房过户于王维,其行为属于积极的履约行为。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。按2012年11月21日约定，应由王维先支付25万元给莫如辉，后由莫如辉将房产证和国土证办至王维名下，可是王维仅付22万元，并且至今仍未付足25万元。因此，被告莫如辉在原告没有完成先义务的情形下，享有后履行抗辩权，有权拒绝办理过户手续。待王维按约履行付款义务后，其有权要求过户。
综上，被告广厦房地产公司不是本案适格的被告，不应承担责任。在原告王维未按约先履行付款义务时，被告莫如辉有权拒绝相应的履行要求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告王维要求被告四川省安岳县广厦房地产开发有限公司、莫如辉、莫琼英将安岳县岳阳镇北大街晶盛花园331号现属莫琼英所有的12号门面房过户于原告的诉讼请求。
案件受理费4500元，由原告王维负担。
王维不服判决，向本院上诉称，一审法院认定事实错误，上诉人是与广厦公司签订的商品房买卖合同，而实际情况却变成了莫琼英的二手房，责任应当由被上诉人承担。上诉人与被上诉人莫如辉已经达成协议，并且已经履行了大部分内容，只差3万元款项，都是征德模如辉口头同意的，是他因为税收问题反悔造成的。我愿意立即支付3万元及利息5000元。因此请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
二审除一审查明的事实外，王维当庭要求给付所欠房款3万元及利息5000元。
本院认为，王维上诉称购买的房屋是“商品房买卖合同，而实际情况却变成了莫琼英的二手房”的问题，因王维所购的房屋是两间，另一间已经办理了过户登记手续，其并没有对此提出异议，应当视为对房屋买卖性质的认可。现在就此间争议房屋的买卖性质提出异议，显然违背诚实信用原则，其该主张，本院不予支持。房屋买卖合同既然有房款支付与房屋登记的先后顺序，那么，后履行义务者可以就先履行义务者的义务未完全履行行使抗辩。被上诉人莫如辉在上诉人王维没有完全履行给付房屋价款的义务时，有权拒绝办理房屋登记手续。由于先履行义务者未完全履行合同义务的时间长远，导致房屋买卖的国家政策变化而产生的费用，还应当依法承担相应的责任。上诉人要求办理房屋产权登记的的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4500元，由上诉人王维承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏振宇
审 判 员 张 慧
代理审判员 周 杰
二〇一五年八月二十日
书 记 员 凌 英