陕西省延川县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0622民初1133号
原告:高翠萍，女，1953年5月19日出生，汉族，小学文化。
委托诉讼代理人：刘春庆，陕西铮正律师事务所律师。
被告：延安万业房地产开发有限公司（以下简称万业公司），住所地：延安市宝塔区桥沟。
法定代表人：潘光杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：廖景涛，陕西捷声律师事务所律师。
原告高翠萍与被告延安万业房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，由审判员贺军宁依法适用简易程序独任审理，于2017年11月20日、2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告高翠萍的委托诉讼代理人、被告万业公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高翠萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还原告暖气接入费5609元、天然气开口费2438元、地暖温控中心2400元、电表及安装费1550元、水表及安装费1800元、按揭费用1590元，共计15387元；2、依法判令被告赔偿原告主卧室、卫生间地暖设施材料、地暖修复，地板、地上装潢物拆除、恢复费用76843.53元；3、依法判令被告承担本案鉴定费13000元；4、因原合同约定的违约金过低，请求依法调整为房款总价的30%即135190.20元，由被告承担，并判令被告限期办理房屋产权登记手续；5、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，原告以按揭方式购买了被告位于延川县南关水厂的汇通大厦2单元1301室，面积为140.21平方米，房价为450634元。原告于2015年初把剩余的房款付清，但在被告的要求下，又向被告交纳了各项费用共计34991元，其中包括不应由原告承担的费用15387元，具体为：暖气接入费5609元、天然气开口费2438元、地暖温控中心2400元、电表及安装费1550元、水表及安装费1800元、按揭费用1590元。另外，原告所购房屋的主卧室和卫生间从2015年至今不能供暖，原告多次向物业公司及被告反映均无果。
被告辩称，一、原告诉讼主体不适格，该房屋实际上是由原告的儿子刘虎森从被告公司购买，万业公司于2015年1月12日向刘虎森交付了房屋，原告与万业公司之间没有合同等经济关系；二、万业公司与原告之间没有任何经济关系，原告要求退还暖气接入费、天然气开口费、地暖温控中心等费用没有事实依据；三、即使本案原告与答辩人签订了《商品房买卖合同》，其也无权要求退还电表及安装费、水表及安装费等费用。合同中明确约定上述费用由买受人承担，原告所依据的《陕西省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》不具备法律强制力，在具体案件中不应该被援引，更不能作为具体案件的裁判依据。另外收取按揭费用的是办理按揭手续的机构，并非万业公司。买受人主卧室和卫生间地暖供热系统的管线铺设完成后，经过了验收且验收合格，原告擅自破坏房屋非承重墙并随意增建墙体的行为影响了供热系统的正常使用，责任应由其自负；四、原告所依据的合同系伪造而成，且原告利用该合同骗取了国家受灾补助款，其行为符合诈骗罪的构成要件，请求法院将案件移送有管辖权的司法机关处理。综上所述，原告的诉讼请求无事实依据与法律依据，请求贵院依法驳回原告诉请。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：
一、两份《商品房买卖合同》及证人刘虎森出庭作证。用以证明：1、《商品房买卖合同》的买受人主体由刘虎森变更为原告高翠萍的事实；2、原告与被告签定的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并不违反法律行政法规的禁止性规定，属合法有效的合同；3、根据商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定，被告应承担房款总价款的30%，即135190.2元违约金的事实。
二、延川县海达物业有限公司证明一份。用以证明：汇通大厦二单元1301室业主，自2015年入住，并于同年冬季供暖时，发现主卧室及卫生间地暖不能正常供暖及被告两次维修后未果的事实。
三、汇通大厦交房代收费用清单及收据各一份。用以证明：被告收取原告暖气接入费5609元、天然气开口费2438元、地暖温控中心2400元、电表及安装费1550元、水表及安装费1800元、按揭费用1590元，共计15387元的事实。
四、两张填充墙相片的扫描件。用以证明：原告只在填充墙中间部分把轻型压缩砖抽空做了一面玻璃窗，相比而言，对地面的压力更小了，不可能对地下的地暖造成影响。
五、司法鉴定及鉴定发票各一份。用以证明：原告重新修复地暖管道的损失为76843.53元，鉴定费13000元。
被告为支持其辩解意见，向法庭提交了以下证据：
一、被告与刘虎森签订的《商品房买卖合同》一份、购房款收据一份、按揭费用票据、交房通知单一份，用以证明：1、原告高翠萍诉讼主体不适格，应依法驳回其诉讼请求；2、根据合同约定，暖气接入费、天然气开口费、电表及安装费、水表及安装费由买受人自行承担，退还没有依据；3、按揭费用1590元由延川县房地产管理局收取，并非被告收取，退还没有依据。
二、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《水地暖系统竣工验收记录》各一份，用以证明房屋整体质量以及地暖系统经验收合格。
经过庭审举证、质证，本院对本案证据认证如下：原告提供的第一组证据，可以证明原、被告签订合同、购买房屋的事实及双方的相关约定，本院予以采信；第二组证据可以证明原告所购房屋主卧室及卫生间地暖供热存在故障，经两次维修未能修好的事实，本院予以采信；第三组证据可以证明被告向原告收取相关费用的事实，本院予以采信；第四组可以证明原告房屋主卧室与卫生间之间非承重墙的改建情况，本院予以采信；第五组证据可以证明原告房屋主卧室与卫生间地暖供热系统修复所需的费用及原告花费鉴定费的情况，本院予以采信。
被告提供的第一组证据，与原告第一组证据中刘虎森的合同相同，本院予以采信，但对其证明目的不予支持；第二组证据可以证明房屋整体质量以及地暖系统经过验收，结论为合格，本院予以采信。
经审理查明，2010年3月30日，陕西省人民政府办公厅下发了《陕西省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（陕政发［2010］29号），其中第四条第（三）项规定：“新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施设备的配套建设费用，均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取”。
2013年，原告让自己的儿子刘虎森为自己办理购房事宜。因原告外出就医，刘虎森为了办事方便，就于2013年8月15日以自己的名义，与被告万业公司签订了《商品房买卖合同》，以450634元的价格，购买了万业公司开发的位于延川县南关自来水厂的汇通大厦2单元1301室，房屋面积为140.21平方米。合同第六条约定付款方式为：首付15万元，按揭25万元，剩余房款交房时付清。合同第十四条约定，通讯、有线电视、供暖、水、电入住时达到使用条件，但初装费及配套费用由买受人承担。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，且买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。刘虎森于当日交付了15万元首付款，后办理了20万元房贷，于2014年3月24日交付了第二批房款5万元。后刘虎森将房贷提前还清，并于2015年1月12日向万业公司缴纳了剩余房款50634元，以及契税6760元、印花税225元、大修基金12619元、暖气接入费5609元、天然气开口费2438元（其中初装费2128元、报警器310元）、地暖温控中心2400元、电表及安装费1550元（其中初装费1050元、表及卡500元）、水表及安装费1800元（其中初装费1300元、表及卡500元）、按揭费用1590元，合计34991元。交费后，被告万业公司将该房屋交付。刘虎森与万业公司签订合同后，延川县人民政府出台了农村户口购房予以补贴的政策。原告得知后，多次要求把合同变更至自己名下，以享受该政策。2015年4月1日，原告与万业公司签订了《商品房买卖合同》，将汇通大厦2单元1301室的购买人变更为自己，付款方式改为一次性付款，其他条款与刘虎森所签合同内容一致。万业公司于当日向原告出具了收取其全部房款的收款收据。原告与被告变更合同后，因其年龄超过了房屋补贴政策的要求，故未申请办理相关补贴事项。
2015年7月份原告与其子刘虎森进行装修后入住。当年11月进入供暖期后，原告发现该房屋的主卧室及卫生间地暖供热存在故障，向物业公司反映。物业公司经检查属实后，通知了万业公司。万业公司派人进行了维修，但未能修复正常。2016年冬季，万业公司再次进行了维修，仍未能修复。经陕西蓝图司法鉴定中心鉴定，原告主卧室、卫生间地暖设施材料、地暖修复、地板、地上装潢物拆除、恢复费用为76843.53元。原告为此支付鉴定费13000元。
本院认为，根据我国法律规定，当事人协商一致的，可以变更合同。合同的变更包括合同主体的变更和合同内容的变更。本案中，原告与刘虎森系母子关系，原告委托其子刘虎森代为办理购房事宜后外出就医，刘虎森为了操作方便，而以自己的名义与被告签订了购房合同，并以自己的名义办理按揭手续，向被告交付各种款项，原告并未反对，符合法律规定。原告在得知补贴政策后，经与被告协商，双方重新就汇通大厦2单元1301室的购买事宜签订了合同，并对付款方式进行了改变，属于合同主体及内容的变更，被告在该合同上加盖了万业公司的合同专用章及其法定代表人的私章，并向原告出具了收取全部房款的收据，显然是认可了对合同的变更，且该合同的内容及变更行为均未违反法律规定，故原、被告之间形成了商品房买卖合同关系，双方均应按照合同的约定，履行各自的义务。
原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条规定：“供暖入住时达到使用条件”，即该房屋的地暖供热系统应该整体达到能够正常供暖的条件。但是该房屋的主卧室及卫生间的地暖供热系统存在故障，不能正常供暖，且经过被告公司两次修理，仍不能正常供暖，被告作为出卖方应该承担修复责任。被告称原告未能举证证明故障原因，本案的鉴定缺乏因果关系，本院认为，本案系合同纠纷，不适用侵权纠纷案件中的因果关系原则。根据我国相关规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，故被告应当提供证据证明其履行了向原告提供了可以正常供暖的地暖管供热系统的义务，并证明供热系统存在故障的责任不在于自己。本案中原告已经提供证据证明被告提供的地暖供热系统不能正常供暖，被告则应该提供证据证明不能正常供热的责任不在于自己，而被告提供的相关验收手续，只能证明该地暖供热系统的安装、连接符合要求，不存在泄露问题，但不能证明其是否通畅，能否正常供热，被告主张系原告变更了主卧室与卫生间之间的非承重墙，导致供热不正常，也未能提供相应的证据证明原告的改建行为导致地暖供热管道弯折、堵塞，故其未能尽到举证义务，辩解理由不能成立，且故障发生在被告的保修期内，其应当承担该供热系统的修复及相关地面设施、装潢物的拆除、恢复费用。
原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后450日内向产权登记机关备案，并在规定期限内给买受人提供产权证书。原、被告未对该条中的“规定期限”作出明确的约定，但是被告在2015年1月12日交付了房屋，至今已经三年多，被告仍然未能向原告提供房屋产权登记证书，显然超出了合理期限，构成了违约，应该在一定期限内给原告提供产权登记证书，并承担相应的违约责任。原、被告合同中约定的按照已付房价款0.5%向买受人支付违约金的比例明显过低，且该条款系格式条款，减轻了被告一方的义务，原告要求增加违约金比例的请求，应当予以支持。该合同中约定买受人所承担的违约金比例为1%，根据权利义务对等原则，酌情将被告所承担的违约金比例也调整为已付房价款的1%。
《陕西省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（陕政发［2010］29号，以下简称《意见》），属于规范性文件，在陕西省范围内具有约束力，所涉及的部门均应该遵照执行。被告应该按照该意见的规定，自行承担水、电、暖及天然气等配套设施的费用。而被告以格式条款的形式，将该义务转嫁给买受人，减轻了自己的义务，且未就格式条款与买受人进行协商，也没有对买受人进行解释说明，该部分格式条款无效，被告应该向原告返还所涉及的费用。原告所要求的按揭费用，不属于《意见》所涉及的范围，且该费用由延川县房地产管理局收取，被告不需向原告返还该款。天然气报警器和地暖温控中心也不属于该《意见》所指的必需的配套设施，原告也放弃了要求被告返还该部分费用的请求，符合法律规定。
故依照《中华人民共和国合同法》三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十第条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、由被告延安万业房地产开发有限公司支付原告高翠萍主卧室、卫生间地暖设施材料、地暖修复、地板、地上装潢物拆除、恢复费用为76843.53元；
二、由被告延安万业房地产开发有限公司退还原告高翠萍暖气接入费5609元、天然气初装费2128元、电表及安装费1550元、水表及安装费1800元，合计11087元；
三、由被告延安万业房地产开发有限公司为原告办理涉案房屋产权登记证书，并向原告高翠萍支付违约金4506.34元（450634元×1%）；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
上述一、二项限本判决生效后十日内履行，第三项限本判决生效后三十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2110元，减半收取1055元，鉴定费13000元，由被告延安万业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 贺军宁
二〇一八年四月二十日
书记员 杨军莉
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。