天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终6645号
上诉人（原审原告）：申艳敏，女，1971年8月16日出生，汉族，自由职业，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：刘汉年，天津津宝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王久龙，男，1985年1月2日出生，汉族，无职业，住天津市宝坻区。
被上诉人（原审被告）：张茜，女，1989年3月24日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：王久龙（系夫妻关系），住天津市宝坻区。
被上诉人（原审被告）：单淑苓，女,1961年4月25日出生，汉族，无职业，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：崔宝明（系母子关系），住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：陶欣蔚，天津天元律师事务所律师。
原审第三人：天津农村商业银行股份有限公司宝坻霍各庄支行，住所地天津市宝坻区霍各庄镇平安家园底商105-107。
负责人：刘洪山，行长。
委托诉讼代理人：杜学军，男，该行经营部员工。
上诉人申艳敏因与被上诉人王久龙、被上诉人张茜、被上诉人单淑苓及原审第三人天津农村商业银行股份有限公司宝坻霍各庄支行（以下简称霍各庄支行）债权人撤销权纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初4190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人申艳敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判撤销被上诉人王久龙与被上诉人单淑苓于2016年12月12日签订的《天津市商品房买卖协议》；2.两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定的下列事实与本案无关。1.原审法院认定王久龙欠案外人崔宝明债务18万元，属于民间借贷法律关系，不是本案审理的范围；2.原审法院认定2016年1月20日就涉诉房屋王久龙与案外人崔宝明签订的房屋买卖合同。该合同并未实际履行，也早已失效；3.原审法院认定申艳敏撤销了执行申请不是事实，申艳敏并未撤销申请执行。原审法院认定的上述事实并不影响申艳敏撤销权的成立。因其违反了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二十五条，债权人依照合同法第七十四条规定提起撤销权诉讼，人民法院应当就债权人主张的部分进行审理的规定。二、原审法院以申艳敏与王久龙的债权经法院确认时间在王久龙与单淑苓的买卖房行为之后，及单淑苓没有恶意为由驳回了申艳敏的诉求，其理由不能成立。1.王久龙是在2016年9月16日与申艳敏签订了房屋买卖合同，当日交定金20万元，王久龙将该房屋交付申艳敏居住使用至今。王久龙在收到20万元后即偿还了他人债务。王久龙与申艳敏于2016年12月8日已达成还款协议，由王久龙偿还申艳敏24万元，买卖房屋协议作废。此时王久龙与申艳敏之间的债权债务关系已经成立，20万元不再具有定金性质，该时间早于王久龙与单淑苓买卖房屋的2016年12月12日。王久龙将86万元的房以38.9万元低价卖出，尚不足市场价的50%，其又无其他财产可供执行，对债权人造成损害明显成立。2.关于买受人单淑苓的恶意问题，单淑苓代理人崔宝明是其儿子，崔宝明对王久龙将该房以86万元卖与申艳敏是明知的。单淑苓以该房评估100万元，按50%贷款50万元，也证明了单淑苓明知该房的价值。崔宝明与其母单淑苓恶意串通，将价值86万元的房以不足50%的低价38.9万元买得,其恶意是明显的。此款尚不足抵偿崔宝明款近50万元。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条，对合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，应综合考虑予以确认。转让价格达不到市场价格70%的，一般可以视为明显低价。最高人民法院曾提出对受让人的恶意，要求其知道明显低价即可。只要受让人知道债务人以不合理的低价转让，就推定受让人知道债务人的转让行为的恶意。以上两点足以证明申艳敏撤销权符合合同法第七十四条规定。三、如撤销该房屋买卖协议，按该房屋的市场价值即能还清申艳敏的债务，也能还清案外人崔宝明的债务，对崔宝明毫无损害。综上所述，原审判决认定事实有误，适用法律不当，侵害了申艳敏37万元合法债权的实现。
被上诉人王久龙、张茜辩称，同意上诉人的上诉请求和理由，应撤销王久龙与单淑苓2016年12月12日签订的买卖协议。
被上诉人单淑苓辩称，一审法院审理事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求依法维持原判。1.买受人单淑苓基于经过公证的委托行为受让房屋合理合法。案外人崔宝明受王久龙之托出售涉案房屋，该行为经过公证处公证，其行为真实、合法、有效，应当予以支持。该公证委托并未限制买受人的身份或出售价款，崔宝明按公证委托之内容将房屋出售给单淑苓，完全符合委托要求和法律规定，并无任何不妥之处。2.单淑苓已经合法取得房屋所有权。单淑苓基于崔宝明合法的委托身份，与王久龙签订房屋买卖合同，并办理了过户手续，是该房屋的合法权利人，其权利不容侵犯。3.本案不符合撤销权的要件，上诉人无权要求撤销。根据合同法第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。首先，单淑苓购买房屋的价格并不属于不合理的低价。案外人崔宝明，即单淑苓之子，曾与王久龙存在债权债务关系，受王久龙之托，崔宝明替王久龙偿还了涉案房屋剩余贷款及债务共计51万余元，又因其双方之前签订过房屋买卖协议，约定房款47万元，故王久龙与崔宝明办理公证委托手续，同意由崔宝明代为出售房屋，并代为收取房款，后崔宝明将房屋卖与其母单淑苓。实际上，王久龙取得的房屋价款为51万余元，还高出了当初约定的47万元。并且，双方签订买卖合同、办理过户手续、交纳各项税金都通过了房管局的审批，说明该房屋价格符合房管局要求的价格，属于正常交易范围。其次，单淑苓包括崔宝明，在与王久龙办理公证委托及房屋买卖之时，并不知道王久龙与他人存在房屋买卖事实，不存在合同法第七十四条规定的明知要件。再有，上诉人与王久龙的债权债务关系已经法院另案审理，并且进入了执行程序，上诉人的债权已经得到生效法律文书的支持和保护，本案并没有给上诉人造成任何损失，债权人合法权益已经债权债务诉讼得以保护。
原审第三人霍各庄支行述称，上诉人的上诉请求没涉及第三人，不发表意见。
申艳敏向一审法院起诉请求：1.依法撤销王久龙与单淑苓于2016年12月12日签订的天津市房屋买卖协议。2.诉讼费用由王久龙、张茜、单淑苓承担。
一审法院认定事实：2016年9月16日，申艳敏与王久龙订立了一份房屋买卖合同，合同约定：王久龙自愿将其所有的坐落在宝坻区岳家园小区17-1-602的房屋出售给申艳敏，价款为860000元，申艳敏于2016年9月16日向王久龙交付购房定金200000元，双方于2016年11月17日前到房管部门订立房屋买卖协议并将该房屋首付款（含定金）交于天津市正孚房地产经纪中心办理房屋资金监管及过户手续。此外，该合同还对其他条款作了约定。合同订立后，申艳敏按照合同约定交付给王久龙定金200000元，王久龙在收取申艳敏交付的定金后，将涉诉房屋交付申艳敏居住使用，但双方未按合同约定时间到房管部门订立房屋买卖协议。2017年1月3日，申艳敏以王久龙、张茜违约为由向一审法院提起诉讼，要求王久龙、张茜双倍返还定金400000元并赔偿中介费5000元。2017年3月27日，双方在一审法院主持下，达成调解协议如下：一、解除申艳敏与王久龙于2016年9月26日签订的房屋买卖合同；二、王久龙、张茜于2017年4月27日前返还申艳敏购房定金200000元，赔偿损失40000元，合计240000元；三、如果王久龙、张茜于2017年4月27日前未能将上述240000元全部给付申艳敏，则赔偿损失数额由40000元增加至172000元；四、案件受理费3688元，由王久龙、张茜负担；五、双方无其他争议。由于王久龙、张茜未履行上述调解协议，申艳敏申请强制执行，执行过程中，申艳敏撤销了执行申请，一审法院于2017年6月6日裁定终结上述民事调解书的执行。
另查，王久龙与案外人崔宝明曾于2016年1月20日就涉诉房屋订立了房屋买卖合同，合同约定房屋价款为470000元，房屋交付日期为合同签订之日起30日内,合同还约定了其他条款。但是双方对该合同并未实际履行。2016年7月14日，案外人崔宝明因民间借贷纠纷将王久龙、张茜诉至一审法院，一审法院于2016年9月13日作出判决，判决王久龙、张茜共同返还案外人崔宝明借款180000元及借款利息。
2016年11月16日，王久龙、张茜与案外人崔宝明签订了一份经过天津市宝坻公证处公证的委托合同，王久龙、张茜为合同甲方，案外人崔宝明为合同乙方，合同约定，一、甲方委托乙方偿还抵押权人为中国银行股份有限公司天津宝坻支行的全部贷款以及抵押权人为崔宝明的两笔借款人民币共计贰拾伍万元，并办理清贷手续、签署并领取银行有关文件；二、甲方委托乙方在还清上述借款后办理抵押登记注销手续及领取注销抵押登记后的房地产权证并签署相关文件；三、甲方委托乙方在办理完毕上述两项事宜后出售该房产，并办理与之相关的以下事项：1、打印《天津市不动产登记薄查询证明》；2、签署买卖协议等文件，协议条款内容由乙方自行确定；3、代为签署天津市房产买卖协议；4、代为办理资金监管手续，以乙方崔宝明的名义开立资金监管账户、银行个人结算账户并收取房款；5、协助买方办理二手房贷款的相关手续并签署有关文件；6、当协议载明的收款账户不能收款时，办理收款账户变更手续；7、代办上述不动产交易及不动产转移登记及评估等相关手续，并签署有关文件；签署相关税表；8、办理上述不动产的交接手续及相关水、电、气、有线电视、网络通讯及物业等变更登记事宜；9如办理转移登记过程中，出现退件情形时，代为办理网签协议解除手续及资金监管解除、退款手续，并签署有关文件；10、签署与办理上述相关事宜有关的文件，以及涉及上述房产出售相关的事项；四、乙方接受甲方的委托并不收取劳务费用；五、委托期限自2016年11月16日起至2017年11月15日止；六、乙方无权转委托，乙方在上述委托权限内所实施的法律行为及产生的后果，甲方均予以承认，并承担相应的法律责任；七、本合同未经双方协商一致，任何一方不得撤销。任何一方均不得反悔或违约，否则，违约方赔偿给对方造成的一切损失。协议订立后，案外人崔宝明于2016年12月6日为王久龙、张茜偿还清了王久龙、张茜所欠的中国银行股份有限公司天津宝坻支行的贷款及其利息243108.36元后，办理了抵押权注销登记。2016年12月12日，王久龙将涉诉房屋出卖给单淑苓（与案外人崔宝明系母子关系），案外人崔宝明作为王久龙的委托代理人，在上述委托合同约定的代理权限内与单淑苓订立了天津市房产买卖协议，协议约定房价款为389000元，付款方式为以一次性付款方式支付全部房价款，并由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管，房屋交付日期为2017年1月12日前。该协议还对违约责任等条款作了约定。单淑苓于2016年12月12日将房屋价款389000元经天津市房地产交易资金监管中心交给了案外人崔宝明，并于2016年12月27日与案外人崔宝明共同到房管部门办理了房屋过户手续，将涉诉房屋的权利人变更为单淑苓。2017年2月22日，单淑苓将涉诉房屋抵押，从第三人处贷款500000元，并办理了抵押登记。
一审法院认为，债权人的撤销权是指因债务人放弃对第三人的债权，实施无偿或低价处分财产的行为，而有害于债权人的债权，债权人可以依法请求法院撤销债务人实施的行为。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，申艳敏是否有权撤销王久龙、张茜与单淑苓签订的房屋买卖合同，成为本案争议的焦点。对此一审法院认为，债权人对债务人享有合法有效的债权，这是债权人行使撤销权的前提条件。本案申艳敏按照与王久龙、张茜订立的房屋买卖合同的约定，给付王久龙、张茜购房定金200000元。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由此可以看出，定金的作用旨在担保合同履行，属于债的担保，且具有双重担保性。申艳敏依合同约定给付王久龙、张茜定金200000元时，并不当然地具有债权人资格，只有王久龙、张茜不履行合同义务且无法定免责情形，构成违约时，申艳敏才能因定金而产生权利，成为债权人。本案中，王久龙、张茜在与申艳敏于2016年9月16日订立房屋买卖合同后，完全是为了解决其与案外人崔宝明的债权债务问题，又于2016年12月12日委托案外人崔宝明与单淑苓签订房屋买卖合同，其行为属于“一房二卖”，在涉诉房屋办理过户登记之前，申艳敏与单淑苓均不能直接支配房产而成为房屋所有权人，作为合同买受人均处于平等债权人的地位，并无位序差别，申艳敏和单淑苓可以随时向王久龙、张茜请求履行债务。申艳敏在房屋买卖合同履行存在障碍的情况下，于2017年1月3日向一审法院提起诉讼，2017年3月27日经一审法院主持调解，解除了涉诉房屋买卖合同，王久龙、张茜同意于2017年4月27日前返还申艳敏定金200000元并赔偿申艳敏损失。因此，申艳敏对王久龙、张茜享有的债权及债权数额以法院调解书的形式于2017年3月27日被依法确认。而此时，王久龙、张茜已经将涉诉房屋出卖给单淑苓并办理了过户手续，单淑苓亦将过户后的房屋与第三人办理了抵押登记。在时间上，王久龙、张茜的处分行为发生在申艳敏与王久龙、张茜的债权被确认之前。另外，申艳敏主张王久龙、张茜以明显不合理的低价转让涉诉房产，侵害其债权，但申艳敏未提供证据证明作为买受人的单淑苓对此是知情的。作为涉诉房屋的买受人，单淑苓在涉诉房屋的交易过程中，完全是与王久龙、张茜的委托代理人崔宝明完成涉诉房屋买卖交易的，虽然交易价格偏低，但是，由于单淑苓与崔宝明系母子关系，对王久龙、张茜与崔宝明之间存在的债权债务关系及债权数额应是知晓的。案外人崔宝明为了达到消灭与王久龙、张茜之间存在的债权债务关系的目的，在王久龙、张茜的委托授权范围内将涉诉房屋卖给了单淑苓，王久龙、张茜对崔宝明的处分涉诉房屋的行为是认可的。对于单淑苓而言，其购买涉诉房屋的目的除了居住外，也是为了崔宝明对王久龙、张茜的债权得以实现，因此，从涉诉房屋的交易全过程来看，不能确定单淑苓购买涉诉房屋的行为存在侵害申艳敏债权的主观恶意。综上，申艳敏行使债权人的撤销权无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告申艳敏的诉讼请求。案件受理费40元，由申艳敏负担。
二审中，上诉人申艳敏提交了由崔宝明书写、有王久龙签名的书证一份，拟证明早在2016年12月8日申艳敏对王久龙已享有债权。被上诉人单淑苓认可该证明系崔宝明书写，但不认可书写时间，遂于当庭提出申请，请求本院前往天津市宝坻区宝平派出所调取相关报警记录。经本院调查，2016年12月27日申艳敏、崔宝明、王久龙三人未经报警，系自行前往天津市宝坻区宝平派出所就其纠纷情况进行陈述，值班警官表示当时并未形成接警笔录，当事人之间存在书写之事实，但不清楚所书写的文字内容。本院认为，上诉人申艳敏所提交的证据未能改变一审法院所认定的事实，本院均予以确认，在此不再赘述。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人申艳敏是否有权对王久龙、张茜与单淑苓所签订的《天津市商品房买卖协议》享有撤销权。经一审法院查明的事实表明，王久龙、张茜与单淑苓签订并履行《天津市商品房买卖协议》的时间在先，而上诉人申艳敏对王久龙、张茜依法享有债权（民事调解书）在后。虽在二审中上诉人申艳敏提供了由崔宝明书写、有王久龙签名的书证，拟证明其早在王久龙、张茜与单淑苓签订《天津市商品房买卖协议》之前即已取得对王久龙、张茜的债权。因单淑苓对该证据形成的时间存有异议，经本院前往天津市宝坻区宝平派出所调查，值班警官表示2016年12月27日申艳敏、崔宝明、王久龙三人未经报警，系自行前往天津市宝坻区宝平派出所就其纠纷情况进行陈述，当时并未形成接警笔录，虽当事人之间有书写事实，但不清楚所书写的文字内容。故此，本院对上诉人申艳敏提交书证所形成的时间不能确认。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上所述，上诉人申艳敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人申艳敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 捷
代理审判员 魏晓川
代理审判员 王 欣
二〇一七年十月十九日
书 记 员 高彦军
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……