广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第63号
上诉人（原审被告）李奀，女，1938年8月8日生，汉族。
上诉人（原审被告）刘志洪，男，1976年6月14日生，汉族。
被上诉人（原审原告）叶结玲，女，1961年7月6日生，汉族。
原审第三人广州市林和润杨经济发展有限公司，住所地广州市天河区林和中路168号明林大厦六楼。
法定代表人梁月泉，董事长。
上诉人李奀、刘志洪与被上诉人叶结玲因财产权属纠纷一案，不服广州市天河区人民法院作出的（2010）天法民四初字第902号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：刘汉莫（又名刘莫、刘容莫）是本市天河区林和街林和村村民，是原沙河公社林和大队林和街六号之二平房一间的使用权人。叶结玲并非林和村村民。1983年10月30日，刘汉莫以刘莫的名字与叶结玲签署协议书一份，该协议书内容为：现收到叶结玲同志交来一级红砖壹万块，与刘莫同志交换平房一间（包括挂廊和天井），总面积为36.8平方米，坐落在沙河公社林和大队林和街六号之二（下简称涉讼房屋），于1983年10月30日交换完毕；从交还之日起，房屋的所有主权永远归属叶结玲同志；为此立字为据。刘莫以“卖屋主人”的名义在该协议书上签名确认，叶结玲以“买屋主人”的名义在该协议书上签名。协议书签订当时，刘汉莫即将涉讼房屋交付给叶结玲使用，叶结玲也依约交付了一级红砖1万块给刘汉莫。1986年，叶结玲将涉讼房屋由一层平房改建为两层半楼房，因该房屋的使用权人为刘汉莫，叶结玲遂以刘汉莫的名义于1986年10月30日向当时的天河区沙河区公所交纳了村镇建设市政费91.80元。涉讼房屋改建后，天河区人民政府于1988年10月8日重新核发了该房屋的《村镇宅基地使用证》，载明该房屋的使用人为刘汉莫，宅基地座落于沙河镇林和村大巷12号，建筑种类为混合结构二层，层数为贰层，建筑面积为59.10平方米。上述交纳村镇建设市政费的收据、《村镇宅基地使用证》的原件一直由叶结玲所持有保管。因《村镇宅基地使用证》需要更换为《集体土地房产证》，叶结玲于2002年4月9日将上述《村镇宅基地使用证》原件交给第三人润杨公司。2006年3月6日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼房屋的《集体土地房产证》，载明权属人为刘容莫，地址为天河区林和大巷12号，建筑种类为混合二层，建筑面积为58.84平方米。1997年4月14日，刘汉莫去世。李奀与刘汉莫系夫妻关系，刘志洪是刘汉莫的儿子。2006年12月30日，李奀、刘志洪办理了涉讼房屋的继承公证，确定李奀、刘志洪是刘汉莫财产的继承人。2007年2月14日，李奀、刘志洪诉至原审法院，要求叶结玲及其同住人员搬出一审案件涉讼房屋。原审法院以（2007）天法民四初字第828号案受理了李奀、刘志洪的起诉。原审法院经审理后于2008年1月8日作出（2007）天法民四初字第828号民事判决，认为由于一审案件涉讼房屋一直登记在刘汉莫名下，从未依法变更过产权，刘汉莫去世后已由李奀、刘志洪继承取得，该房屋权属属李奀、刘志洪所有，其要求叶结玲及其同住家人搬出理由正当；至于该房屋的建筑出资问题，一审案件中不予审理，叶结玲可另案主张权利；遂判令：叶结玲及其同住人员于该判决发生法律效力之日起六个月内腾空搬出广州市天河区林和大巷12号（即一审案件涉讼房屋），并将房屋交给李奀、刘志洪。该判决宣判后叶结玲不服上诉，2008年10月7日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法民五终字第1787号民事判决，驳回上诉，维持原判。2009年11月26日，润杨公司（亦即林和村民委员会）召开股东代表大会，表决通过了《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置方案》，启动了对林和村的整体拆迁改造。2010年3月24日，李奀、刘志洪就涉讼房屋的拆迁安置问题，迳行与润杨公司签订《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置协议》，约定乙方（即李奀、刘志洪，下同）同意由甲方（即润杨公司，下同）拆迁乙方座落于林和大巷12号，拆迁后乙方的回迁面积及各项目的补偿标准及总额见附件《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置确认表》，甲方双方承认并严格执行该确认表的各项数据。同日，李奀、刘志洪与润杨公司并签署《林和村“城中村”改造拆迁补偿安置确认表》一份，载明回迁安置面积为77.80元，住宅临迁费为61617.60元，村集体经济补偿为11203.20元，搬家费为1500元，水池补偿费为1500元，合计货币补偿为75820.80元。2010年4月，涉讼房屋被拆除。一审案件审理中，原审法院依据叶结玲的申请委托广州启诚房地产土地评估有限公司对涉讼房屋的重置价及现值进行鉴定，后原审法院会同双方当事人在涉讼房屋被拆除前到现场进行勘查。2012年6月4日该公司作出《报告书》，认定涉讼房屋在估价时点2011年6月16日的房屋市场价值为（含土地使用权的上盖建筑价格）387462元，其中房产的房屋重置新价为63371元，房产所在范围内的宅基地使用权区位补偿价为324091元。
叶结玲原审起诉称：1983年10月30日，叶结玲经杜炽雄介绍以互易的形式，以一级红砖一万块的代价，换取了李奀的丈夫、刘志洪父亲刘莫（又名刘汉莫、刘容莫）的位于沙河公社林和大队林和街六号之二（后改为天河区林和南街大巷12号）平房一间（包括挂廊和天井），面积36.8平方米。双方约定，从交换完毕之日起，房屋的所有权永远归属叶结玲。叶结玲取得该房屋所有权后，就搬进了该房屋居住。1985年2月，叶结玲将户口迁入该住址。1986年，叶结玲将该房屋推平，重建一幢二层房屋，由于该房屋是宅基地房，所以只能用原业主刘汉莫（刘莫）的名义报建，建成后该宅基地使用证的名字也是写“刘汉莫”，刘莫将宅基地证原件交给了叶结玲。2002年林和村委会通知叶结玲办理换证手续，叶结玲将该证交给村委会的经办人陆容标，收证后陆容标复印一份宅基地使用证给叶结玲，并加盖2002年4月9日的日期，且在上面注明“办证”；村委会还给叶结玲写了一份“宅基地证办理集体土地房产证收据”，注明：该收据请保存，领取新发证时收回此据。但集体土地房产证村委会一直没有发给叶结玲。叶结玲取得该房屋并连续居住20多年，刘莫、李奀、刘志洪和其他人以及村委会一直未提出任何异议，在2007年2月7日，刘莫的妻子李奀和儿子刘志洪在即将到来的巨额拆迁补偿的诱惑下，丧失起码的诚信，起诉叶结玲搬出广州市天河区林和南街大巷12号房屋，由于该房屋是登记在刘容莫（又名刘莫、刘汉莫）名下，所以法院判决叶结玲搬出该房屋，并将房屋交给李奀和刘志洪。刘莫在财产互易时明知其交换的房屋即宅基地属禁止流转范围，在互易20多年后其继承人李奀和刘志洪又违反诚实信用原则，主张互易行为无效，李奀和刘志洪应对合同无效承担主要责任。应对叶结玲信赖利益损失作出经济赔偿，其金额的计算应该给予因土地升值或拆迁补偿所获得的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成的损失予以确定，对于叶结玲重建房屋添附价值也应以赔偿。第三人作为一审案件宅基地的所有人，与一审案件的处理有直接的利害关系，也应参加诉讼，以便查明事实。据此，特起诉至法院，请求判令：1、判令李奀、刘志洪赔偿叶结玲经济损失60万元；2、李奀、刘志洪承担一审案件的受理费。
原审法院认为：农村居民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。一审案件中，涉讼宅基地是林和村委会批准给刘汉莫作为宅基地建房的集体所有性质的用地，应限于其个人兴建住房。叶结玲并非林和村的村民，刘汉莫与其约定以红砖交换的形式将涉讼房屋转让给叶结玲。上述行为违反了法律的强制性规定，应认定为无效。民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述行为被认定无效后，叶结玲本应将涉讼房屋返还给作为刘汉莫遗产继承人及涉讼房屋现使用权人的李奀、刘志洪，但由于涉讼房屋已被拆除，因此，不存在涉讼房屋的返还问题。叶结玲虽不能依据无效合同享有涉讼房屋的拆迁安置补偿权益，但刘汉莫在明知农村居民建设住宅用地禁止非法买卖或以交换的形式变相买卖的情况下，将涉讼房屋以红砖交换的形式出售给叶结玲，并由作为其继承人的李奀、刘志洪在涉讼房屋交换将近三十年后、房价大幅上升的情况下主张其对涉讼房屋享有占有及合法收益的权利，有违诚实信用原则，应承担合同无效的主要过错责任。综合考虑一审案件案情，原审法院认定李奀、刘志洪应按过错程度补偿给叶结玲造成的损失，该损失按评估确定的涉讼房屋的价值的70%的标准计付为宜，合计271223.40元（即387462元×70%）。叶结玲主张李奀、刘志洪补偿其损失600000元，对于超出上述金额部分，原审法院不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、李奀、刘志洪于判决发生法律效力之日起5日内，向叶结玲支付赔偿款271223.40元。二、驳回叶结玲的其他诉讼请求。李奀、刘志洪如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向叶结玲加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元、评估费1937元，合计11737元，由叶结玲负担6432元，李奀、刘志洪负担5305元。
上诉人李奀、刘志洪不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求撤销（2010）天法民四初字第902号民事判决书的判决第一项判决，由上诉人按涉案房屋的重置新价赔偿给被上诉人。2、诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审按宅基地使用权价值和房屋重置价值之和的百分之七十判决，上诉赔偿给被上诉人没有任何法律依据，也不符合法律规定合同无效后的财产处理后果的规定。因为宅基地使用权属于村民的福利，宅基地所有权属于农村集体所有，宅基地使用权的价值与被上诉人无关，被上诉人无权依据无效协议取得宅基地使用权，其也就不存在农村集体土地使用权价值的损失赔偿。被上诉人购买宅基地使用权房屋是非法无效，被上诉人明知其不是林和村村民，其不能购买还购买宅基地使用权，被上诉人对涉案协议的无效的过错是很明显的，其对自身行为造成的损失由其自行承担，而不应由上诉人负主要过错责任，被上诉人和刘容莫应负同等过错责任，由此造成的损失由双方各自承担。被上诉人重建房屋时投入的只是房屋的建筑成本，上诉人只需返还被上诉人投入的建房成本。被上诉人无权取得宅基地土地使用权，被上诉人的损失不应包括集体土地使用权在内的价值。假使被上诉人存在集体土地使用权价值的损失，这也是被上诉人在互易行为和重建房屋时已经预见到的，被上诉人已经预见到其行为的后果仍实施，被上诉人对其过错造成的损失应由其自行承担。没有任何法律法规规定，上诉人需承担涉案房屋宅基地使用权价值百分之七十赔偿被上诉人的损失。假使按一审判决的逻辑，如果需要上诉人赔偿被上诉人的宅基地使用权的损失的，一审的判决也不符合合同无效后的规定。因为民事行为无效，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案协议无效，被上诉人也应根据被上诉人使用房屋的年限来向上诉人赔偿房屋的使用费，被上诉人根据涉案无效协议取得涉案房屋的使用（相当于租金）已经包含涉案房屋的宅基地使用权升值的费用在内，这是被上诉人根据涉案无效协议取得收益，如果要上诉人赔偿被上诉人宅基地使用权价值的损失的话，被上诉人也应根据法律的规定向上诉人赔偿房屋使用费的损失。另外，假使被上诉人存在宅基地使用权价值的损失的话，一审按现有的宅基地使用权价值的70％赔偿也不符合规定，因为宅基地使用权升值的损失是指被上诉人购买时的宅基地使用权的价值和现有宅基地使用权价值之间的差额，而不是指现有宅基地使用权的价值。也就是按一审的逻辑，一审应对当年被上诉人购买的宅基地使用权价值进行评估后按差价进行处理，因此一审按宅基地使用权现有价值70％判决上诉人赔偿没有任何法律依据。最后，广州市中级人民法院在（2004）穗中法民四终字第2655号民事判决书中是以出资一方当时房屋造价折旧后的价值对出资一方进行赔偿，同时也以宅基地房屋的出资方没有依法取得涉讼房屋的所有权为由驳回了出资方要求按房屋市场价格赔偿损失的请求。根据法治和司法统一的原则，一审判决上诉人赔偿被上诉人涉案土地升值的损失也是没有依据的。综上所述，被上诉人对涉案协议无效其不能取得涉案房屋宅基地使用权是明知的，其无权取得宅基地使用权价值的赔偿，被上诉人应同时赔偿上诉人其多年使用涉案房屋的使用费（即租金）损失，一审不同时处理该使用费的损失也与法律规定不符。
被上诉人叶结玲经合法传唤未到庭，坚持原审意见。
原审第三人广州市林和润杨经济发展有限公司经合法传唤未到庭亦无发表意见。
经审理查明，确认原审法院查明事实。
本院认为，刘汉莫与被上诉人叶结玲在明知农村居民建设住宅用地禁止非法买卖或以交换的形式变相买卖的情况下，将涉讼房屋以红砖交换的形式进行买卖，该行为违反了法律的强制性规定，应认定为无效。该买卖行为无效，双方当事人应当返还因该行为取得的财产。经审理确认，双方原交易的房屋已经由被上诉人拆除而灭失，故此，从公平对等原则考虑，原房屋及交易对价双方不再返还。而涉案现上盖房屋属于被上诉人出资所建，经原审评估价值为63371元，应全额由上诉人予以补偿。原审判决将用地作价纳入补偿款考虑范围不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院作出的（2010）天法民四初字第902号民事判决第二项；
二、撤销广州市天河区人民法院作出的（2010）天法民四初字第902号民事判决第一项；
三、上诉人李奀、刘志洪于判决发生法律效力之日起5日内，向被上诉人叶结玲支付赔偿款63371元。
一审案件受理费9800元，由被上诉人叶结玲承担8765元，由上诉人李奀、刘志洪1035元。一审评估费1937元由上诉人李奀、刘志洪承担。二审受理费5368元，由被上诉人承担4114元，上诉人承担1254元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年六月十三日
书记员 阮志雄