浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初13436号
原告：吴卫锦，男，1975年1月12日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。
委托诉讼代理人：宋伟锋，浙江驼峰律师事务所律师。
被告：曹金碧，女，1952年8月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被告：刘美桐，男，1947年11月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：冯秀勤，浙江现代阳光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵群超，浙江现代阳光律师事务所律师。
原告吴卫锦为与被告曹金碧、刘美桐房屋租赁合同纠纷一案，于2017年8月10日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，后依法由审判员龚益卿适用简易程序于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告吴卫锦及其委托诉讼代理人宋伟锋，被告的委托诉讼代理人冯秀勤、赵群超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴卫锦起诉称：2013年11月份，经二被告同意，原告以20万元的价格从案外人马广军处转让了路南旅馆，其中8万元由马广军支付给了二被告。2014年1月份，原告与第一被告签订了《路南旅馆房屋租赁协议》，租期为四年，还有续租四年的权利。协议签订后，原告对承租房屋进行了改造、装饰装修，先后共投入费用15万余元。2017年5月8日，义乌市政府下达了义政征字（2017）第001号《房屋征收决定》，案涉房屋属于征收范围内，据了解，二被告已于6月下旬与义乌市房屋征收管理办公室签订了“房屋征收补偿协议”，并得到了包括原告使用房屋在内的装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失及其他项目的征收补偿。现被告以房屋已被国家征收为由提出与原告解除房屋租赁合同，并要求原告搬迁，原告同意解除双方租赁合同，同时提出要求被告赔偿装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失等费用，遭到被告拒绝，多次交涉无果，为此请求判令：二被告支付原告因解除房屋租赁合同而造成的装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失计30万元（具体以征收补偿协议为准），退回房屋租金31250元。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求二被告支付原告损失15万元（其中装修费57956元、搬迁费5000元、其余为停产停业损失），退回房租31250元。
被告曹金碧答辩称：原告诉状所称事实与理由不属实，第一被告始终未收到原告和马广军的任何转让款，和原告签订租赁协议后原告并未对承租房屋进行改造装修，第一被告没有任何违约行为，因此不存在支付装修费、搬迁费及停产停业损失的问题，租金应从2017年8月31日计算退回的数额，同时应扣除水费16.25元，电费3263.53元。
被告刘美桐答辩称：原告未在诉状中明确基于哪个合同起诉第二被告，如基于租房协议，第二被告不是合同主体，如基于营业执照无偿使用协议，不存在任何退还费用的问题，请求驳回对第二被告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
一、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；
二、房屋租赁协议一份及无偿使用营业执照协议书一份，证明原、被告房屋租赁合同关系及双方的权利义务约定；
三、土地使用证复印件一份，证明涉案出租房屋产权关系的事实；
四、租赁房屋录像资料（光盘）一份，证明原告承租房屋装饰装修等事实；
五、义乌市国有土地上房屋征收补偿协议一份，证明原告涉案承租房屋在征收过程中被告方已从义乌市政府得到了装修费、搬迁费、设备设施移装费的补偿及补偿金额等事实；
六、搬迁费发票一份，证明原告因与被告提前解除涉案房屋租赁合同而支出搬迁费5000元；
七、光盘一份，证明被告收到马广军转让款8万元的事实。
二被告对上述证据质证认为：
一、对证据一的三性无异议；
二、对证据二的真实性无异议，租赁协议第9条恰恰证明了遇到政府拆迁被告不需承担任何责任，房屋租赁协议合同主体是第一被告，只能证明租赁关系，无法证明原告诉请，无偿使用营业执照协议书与本案无关联性，也无法证明原告诉请；
三、对证据三的真实性无异议，但无法证明原告的诉请；
四、对证据四的三性均有异议，真实性无法确认，没有经过公证，里面的内容也无法证明房屋系原告装修；
五、对证据五的真实性无异议，但是被告与征收部门签订的合同，与原告无关，无法达到证明目的；
六、对证据六的三性均有异议，真实性无法确定，同时搬迁费也不是损失，即使合同到期也会产生这笔费用，无法证明原告的诉请；
七、对证据七的三性均有异议，录音对象不是本案原、被告，同时录音形式要件也不符合法律规定，没有录音时间，自始至终未出现本案当事人名字，与本案无关。
原告补充质证意见称：1、被告认为证据二中房屋租赁协议主体是第一被告，原告认为应包括第二被告，涉案房屋是第一被告、二共有的，第一、二被告是夫妻，故根据合同法表见代理及物权法共同产权的处理及婚姻法共同财产制度相关规定，涉案房屋主体是原告与第一、二被告。被告还认为第一被告没有收到转让费，原告有证据证明第二被告收到过原告与马广军之间的转让费，夫妻一方收到就是收到；
2、被告认为协议书只是与第二被告相关，原告认为与第一被告也相关，理由同第一点；
3、被告认为证据四的真实性无法确认，原告当时是对整个房屋从里到外的摄像，可以证明涉案房屋拆除前的情况，事后原告申请对涉案房屋装修装饰情况进行了评估，评估报告中所列清单与录像中情况吻合；
4、涉案房屋因为征收导致原被告之间提前解除租赁合同，房屋征收中的相关补偿内容与房屋租赁合同提前解除被告应当补偿给原告的内容和金额存在直接联系；
5、由于涉案房屋征收导致双方提前解除合同造成原告搬迁及费用的支出是客观存在的，原告为了合法提交证据形式事后补开了发票；
6、光盘所述事实真实，从光盘内容反映出通话时间在涉案房屋拆迁临近的一段时间，手机上可以反映出通话时间是2017年7月30日，通话录音有具体时间，通话人物，对应内容指向涉案房屋具体的转让行为，出现了第二被告的指向，能够反映出马广军转让涉案房屋时支付给第二被告的转让款，具体金额是8万或10万。
被告为证明自己的主张，向本院提交了水电费发票各一份，证明原告尚欠水费16.25元，电费3263.53元未付清的事实。
原告质证认为水费没有问题，但电费数字过高，不予认可。
根据原告申请，本院委托了鉴定机构，就案涉房屋的装修装饰残值及因合同解除对原告造成的停产停业损失进行了鉴定，鉴定机构在现场查勘时，该区域已大面积拆迁，客流量及营业状态缺少数据支持，故无法对停产停业损失进行价格评估，审核组对案涉房屋的装修装饰残值做出了价格评估结论为：案涉房屋在价格评估基准日即2017年5月8日的装修装饰现实价值为57956元。
原告对该评估报告书质证认为没有异议；被告质证认为对其真实性无异议，但鉴定里涉及的装修都不是原告装修的。
本院对双方提交的证据认定如下：
一、对原告提交的证据的真实性均予以认定，其中路南旅馆的房屋租赁协议可以证明原告从第一被告处租得案涉房屋及其与被告之间的权利义务约定；关于无偿使用路南旅馆营业执照的协议书可以证明原告与第二被告达成协议，无偿使用路南旅馆的营业执照；征收补偿协议可以证明涉案房屋已被义乌市政府征收及被告从政府得到补偿的明细；视频资料可以显示涉案房屋的装饰装修情况，但无法证明其装饰装修价值；搬运费发票可以显示原告为搬迁支出搬运费5000元，但无法证明系为案涉房屋搬迁的支出；土地使用证可以证明案涉房屋系被告所有；录音光盘系原告妻子与马广军之间的对话录音，该对话内容与本案并无关联性；
二、对被告提交证据的真实性均予以认定，结合案涉房屋在原告因征收而搬离之后已无人员在此居住生活，也不可能产生用水用电，故本院认定该组证据可以证明原告承租房屋尚欠被告水费16.25元、电费3263.53元未付；
三、对金华鸿文价格评估有限公司出具的评估报告书的真实性予以认定，可以证明案涉房屋装修装饰现实价值为57956元，以及由于案涉房屋所在区域被大面积拆迁导致无法评估停产停业损失的事实。
本院查明：
原告（乙方）向被告租赁案涉房屋，并于2011年11月6日（原告称房屋租赁协议的落款日期是笔误，实际应为2013年11月6日）与第一被告（甲方）签订《路南旅馆的房屋租赁协议》一份，约定：“租赁面积为朝阳三街十九号的路南旅馆房屋底层的中间半间（迎宾室）及二、三、四、五楼的全部面积；租赁时间为2014年1月1日至2017年12月30日；租赁价格为年租金75000元，每年底前一个月付清；乙方在租赁期间，可以对旅馆设施进行改造、改进、装潢或添置。但租赁期结束后需保持改造后的原状归还甲方，乙方不得任意拆除；乙方在租赁或续租期间内，如遇国家需要征用，拆迁改造原因停业的，甲方应归还自停业日起的剩余房租金，对造成的经济损失甲方不负有责任。但国家有拆迁部门对在营业中的旅馆设施部分有给予赔偿的，在赔偿费中有明文指出的应赔旅馆设施一项，均由乙方所得。”2013年11月6日，原告与第二被告签订协议，约定原告可以无偿使用路南旅馆的营业执照，有效期自2014年1月1日至2017年12月底。
2017年，案涉房屋被义乌市政府征收，被告于2017年6月28日与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室签订了征收补偿协议，其中装饰装修补偿为116542元，搬家费3151元，设备设施移装补偿费5282元，停产停业损失补偿费122105元，临时安置费每月5405元，发放6个月共计32430元。原告在本案受理后于2017年8月9日向本院提出了案涉房屋装修费用及停产停业损失的鉴定申请，本院依法委托鉴定机构予以鉴定，鉴定机构出具评估报告书结论为：案涉房屋装修装饰现实价值为57956元，且由于案涉房屋所在区域被大面积拆迁，导致无法评估停产停业损失。原告于2017年8月31日搬离案涉房屋，尚欠水费16.25元、电费3263.53元未付。
本院认为：
原告与第一被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。上述房屋租赁协议约定租期至2017年12月30日届满，但由于被义乌市政府征收导致租赁合同提前解除，未到期的租金（自原告搬离之日即2017年8月31日至该年租期届满之日即2017年12月30日的租金为75000元/12个月*4个月=25000元）应予以退还；原告在承租案涉房屋期间所欠的水费16.25元、电费3263.53元，应当予以抵扣；双方在租赁协议中约定“乙方在租赁或续租期间内，如遇国家需要征用，拆迁改造原因停业的，甲方应归还自停业日起的剩余房租金，对造成的经济损失甲方不负有责任”，而征收补偿协议系义乌市国有土地上房屋征收管理办公室与房屋所有权人即被告签订，义乌市国有土地上房屋征收管理办公室系根据该协议向被告支付搬迁费、安置费、装饰装修补偿、停产停业损失补偿费、设备设施移装补偿费等费用，故原告以上述协议为依据要求被告按照上述标准支付停产停业损失，该主张于法无据，与约定不符，本院不予支持；双方在租赁协议中还约定“国家有拆迁部门对在营业中的旅馆设施部分有给予赔偿的，在赔偿费中有明文指出的应赔旅馆设施一项，均由乙方所得”，现因案涉房屋在租赁期间被征收导致租赁协议解除，而征收补偿协议中对案涉房屋的装饰装修作出了补偿约定，该补偿约定的范围当然也包括旅馆范围的装饰装修部分，故根据租赁协议约定以及鉴定机构出具的评估报告书，旅馆范围的装饰装修现实价值57956元应归原告所有；至于原告提出的其因搬离案涉房屋产生了搬运费用5000元，应当由被告支付，本院认为即使是租期届满后原告搬离案涉房屋也会产生相关费用，被告并无负担该费用的法定或者约定义务，且原告所提交的搬运费用票据显示日期与其实际搬离案涉房屋的时间明显不符，故原告提出的相应诉请本院也不予支持。案涉房屋租赁协议系原告与第一被告签订，第二被告并非合同当事人，原告以二被告系夫妻为由，要求第二被告与第一被告共同承担责任，该主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告曹金碧于本判决生效之日起五日内返还原告吴卫锦房屋租金25000元，并支付原告吴卫锦房屋装修装饰残值54676.22元（已抵扣水费16.25元、电费3263.53元）；
二、驳回原告吴卫锦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1963元，评估费3000元，由原告吴卫锦负担2781元，被告曹金碧负担2182元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 龚益卿
二〇一八年四月二十四日
书记员 谢 慧
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本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。