广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终16409号上诉人（原审原告）：伍娟，女，汉族，1968年10月25日出生，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：蒋泽龙，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳华侨城房地产有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人：陈剑。上诉人伍娟因与被上诉人深圳华侨城房地产有限公司（以下简称华侨城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7563号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，被上诉人深圳华侨城房地产有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。上诉人伍娟上诉请求：1、撤销原审判决，改判解除双方签订的《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》；改判华侨城公司返还购房款1809343元及购房款利息（利息按本金1809394元，年利率按6%，自2013年8月27日起计算至还清之日止，暂计至起诉日的利息为307597元）；改判华侨城公司赔偿房屋转让他人的差价损失120万元；改判华侨城公司承担赔偿责任（即按已付购房款的一倍1809343元承担赔偿责任）；2、华侨城公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》已经失效，并认为华侨城公司有权没收己支付的定金100万元与事实不符，属于认定基本事实不清。双方签订的《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》中约定的“本认购书的效力即行终止”、“双方签署的认购书及本补充协议即告失效”等表述实为附解除条件的合同条款，即在合同约定的解除条件成就时华侨城公司享有的合同解除权。虽然伍娟在2013年8月27日签订《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》后未能在约定的期限内履行合同义务，但华侨城公司并未因伍娟的该违约行为而选择解除合同，反而是在2013年12月27日收取了伍娟809343元的购房款，并将其在2013年8月27日出具的100万元定金收款收据原件收回，另行向伍娟出具了一张1809343元购房款的收款收据，伍娟认为华侨城公司的该行为表明在合同约定的解除条件成就后，华侨城公司并未行使合同解除权，而是选择继续履行合同，并将100万元定金转化为购房款，故华侨城公司已通过其行为以默示的方式放弃了合同解除权，双方签订的《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》应当合法有效，并由双方继续履行。二、根据《合同法》第九十六条、九十三条的相关规定，解除权人行使解除权也必须向合同相对方发出解除合同的通知，故我国法律并不承认“合同自动失效”的说法。本案中，自合同签订以来，伍娟从未收到华侨城公司要求解除合同的通知，且没有证据表明《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》已经解除，故华侨城公司将涉案房产另行出售他人的行为属于“一房二卖”，构成违约行为。三、华侨城公司在未解除合同的情况下将涉案房产“一房二卖”的、行为严重损害了伍娟的期待利益，原审判决结果显失公正。伍娟认为在自身存在违约的情形下，华侨城公司仍然同意收取809343元购房款的行为，使得伍娟足以产生相对方同意继续履行合同的合理信赖，伍娟之后的系列履约行为（包括装修设计、按揭贷款等）正是建立在该信赖的基础之上，涉案房产在2016年2月份的市场价格已经上涨至1700万元-2000万元，华侨城公司却以12279343元的价格将涉案房产另行出售他人，明显存在恶意串通或内部舞弊的嫌疑，其“一房二卖”的行为严重损害了伍娟的期待利益。四、双方虽然未签订正式的买卖合同，但《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》对认购商品房的位置、建筑面积、单价、总价款、付款方式等进行了约定，其已具备了商品房买卖合同的实质性内容，故本案依法应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。根据该解释第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，伍娟已经支付华侨城公司购房款1809343元，华侨城公司在未依法解除合同的情况下，擅自于2016年02月17日将涉案房产以12279343元的价格另售的行为构成恶意违约，故伍娟有权要求华侨城公司返还已付购房款1809343元及其利息、赔偿房屋差价损失120万元，并要求华侨城公司承担已付购房款的一倍1809343元赔偿责任有事实和法律依据。被上诉人华侨城公司未应诉亦未提交书面答辩意见。伍娟向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》；2、华侨城公司双倍返还定金，即返还伍娟200万元；3、华侨城公司返还剩余购房款809343元及购房款利息（利息按本金1809394元，年利率按6%，自2013年8月27日起计算至还清之日止，暂计至起诉日的利息为307597元）；4、华侨城公司承担赔偿责任（即按已支付房款的一倍1809394元承担赔偿责任），以上合计4926385元；5、华侨城公司承担诉讼费用。一审诉讼过程中，伍娟申请撤回第二项诉讼请求；变更第三项诉讼请求为华侨城公司返还购房款1809343元以及购房款利息，利息的计算方式同起诉状；第四项诉讼请求的金额变更为1809394元；增加一项诉讼请求，即要求华侨城公司赔偿房屋转卖他人的差价损失120万元。一审法院经审理查明：2013年8月27日，伍娟（买方）与华侨城公司（卖方）签订《深圳市房地产认购书》一份，约定：买方自愿认购卖方纯SA（十五期）二区项目的2栋二单元2层205号房，用途为住宅，套内建筑面积210.81平方米，土地使用期限自2004年8月31日起至2074年8月30日止；房产总价款为11079343元，买方以向银行贷款方式付款；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金100万元，签订正式的房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起15日内，买卖双方应签订正式的买卖合同；买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售，如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金；以及其他条款。同日，伍娟、华侨城公司签订《深圳市房地产认购书》补充协议一份，约定：买方认购的物业位于纯SA（十五期）二区项目的2栋二单元2层205号房，房地产用途为住宅，建筑面积248.97平方米，套内建筑面积210.81平方米；买卖双方同意采用银行按揭付款的方式进行付款；买方在签订认购书及本补充协议后15天内付清首期款，并出具选定银行提供的贷款承诺函（承诺函金额不低于剩余房款总额），方可与卖方签订买卖合同，否则，因此导致逾期签订买卖合同，买方自行承担逾期责任；买方应在签订认购书及本补充协议后15天内，按照国家政策及买方所选定银行关于首期款比例要求付清首期款（含定金）、出具选定银行提供的贷款承诺函，且与卖方签订买卖合同，除卖方原因外，如买方逾期签订买卖合同，买方将无权享有优惠折扣，并自行承担逾期责任；买方应在签订购认书及本补充协议之后5天内向其所选定的贷款银行提供办理按揭所需资料并签署抵押贷款相关协议，因国家、省、市政府或按揭银行审批等原因导致首期款比例增加或在总房款欠付额度内无法足额获得银行按揭贷款，买方必须在接到银行或卖方相应通知或决定后5日内或在应当知晓该等通知或决定后5日内向卖方追加首期款（首期款比例增加的），或自行筹款付清余款（无法足额取得银行按揭贷款的），认购书及本补充协议在此期间持续有效，如买方未能在上述5天内追加首期款或付清余款的，双方签署的收购书及本补充协议即告失效，卖方有权拒绝同买方签署买卖合同，同时可没收买方全部定金，并将涉案房屋另行出售，无须告知买方。同日，伍娟支付购房定金100万元，华侨城公司向伍娟出具了收款收据。2013年12月27日，伍娟向华侨城公司支付了涉案房屋房款809343元，华侨城公司向伍娟开具了1809343元的收款收据。伍娟为证明合同继续履行，提交了与物业方的张生、装修方的胡能军、贷款方的周焕W的微信聊天记录以及该微信记录的《司法鉴定检验报告书》。2014年1月2日，案外人东Y银行（中国）有限公司深圳分行向华侨城公司出具了《贷款批核通知书》，通知华侨城公司，其同意向深圳市正R电子有限公司为购买涉案房屋提供775万元的贷款。伍娟为证明其积极履行合同并申请贷款，提交了伍娟与深圳市正R电子有限公司共同出资成立了深圳市鑫Y园科技有限公司以及其为深圳市鑫Y园科技有限公司法人的证明，包括深圳市鑫Y园科技有限公司的营业执照及章程。伍娟为证明其积极履行合同，但华侨城公司却违约将涉案房屋另行出售，提交了QQ聊天记录、《纯15期签订买卖合同信息确认表》以及涉案房屋的产权信息单，产权信息单上载明涉案房屋登记在案外人李旺霖名下，产权为100%。一审法院认为，伍娟、华侨城公司双方签订的《深圳市房地产认购书》及《补充协议》是伍娟、华侨城公司双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方签订的《深圳市房地产认购书》约定“自签订本认购书之日起15日内，买卖双方应签订正式的买卖合同；买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售，如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，如因卖方原因导致买卖合同无法住约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金”，双方签订的《补充协议》约定“买方在签订认购书及本补充协议后15天内付清首期款，并出具选定银行提供的贷款承诺函（承诺函金额不低于剩余房款总额），方可与卖方签订买卖合同，否则，因此导致逾期签订买卖合同，买方自行承担逾期责任；买方应在签订购认书及本补充协议之后5天内向其所选定的贷款银行提供办理按揭所需资料并签署抵押贷款相关协议，因国家、省、市政府或按揭银行审批等原因导致首期款比例增加或在总房款欠付额度内无法足额获得银行按揭贷款，买方必须在接到银行或卖方相应通知或决定后5日内或在应当知晓该等通知或决定后5日内向卖方追加首期款（首期款比例增加的），或自行筹款付清余款（无法足额取得银行按揭贷款的），认购书及本补充协议在此期间持续有效，如买方未能在上述5天内追加首期款或付清余款的，双方签署的收购书及本补充协议即告失效，卖方有权拒绝同买方签署买卖合同，同时可没收买方全部定金，并将涉案房屋另行出售，无须告知买方”。本案中伍娟提交的案外人东Y银行（中国）有限公司深圳分行出具的《贷款批核通知书》，载明其同意向深圳市正R电子有限公司发放贷款775万元贷款，首先该银行贷款承诺函系同意向案人深圳市正R电子有限公司发放，并非同意向伍娟发放。其次，即便深圳市正R电子有限公司取得该775万元的贷款，再加上伍娟已支付的款项1809343元，也只有9559343元，不足房屋售价11079343元，且伍娟也未在知道银行贷款数额后5日内补足房款，且深圳市正R电子有限公司未与华侨城公司签订任何合同或协议，故对于伍娟的主张，一审法院不予采信。综上，本案伍娟未能提交证据证明其在签订《深圳市房地产认购书》、《补充协议》后15日获得银行的贷款承诺函，事后也没有自行付清购房款，故按照协议约定，《深圳市房地产认购书》、《补充协议》自行失效，伍娟诉求解除《深圳市房地产认购书》、《补充协议》，一审法院不予支持。鉴于《深圳市房地产认购书》、《补充协议》已失效，华侨城公司有权没收伍娟已支付的定金100万元，协议解除后，华侨城公司无权占有伍娟多支付的购房款809343元，综上，华侨城公司应退还伍娟多缴的购房款809343元。伍娟诉求华侨城公司支付购房款利息，无合同依据，一审法院不予支持。伍娟提交的收款收据和微信聊天记录不能证明伍娟、华侨城公司双方对于协议继续履行达成一致意见，且双方并未签订正式的买卖合同，故伍娟无权依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律苦于问题的解释》第八条，要求华侨城公司赔偿房屋购房款一倍损失及房屋差价损失，一审法院均不予支持。华侨城公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对伍娟的抗辩权，一审法院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决:一、深圳华侨城房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向伍娟返还购房款809343元；二、驳回伍娟的其他诉讼请求。案件受理费23105.5元，由伍娟负担19309.5元，华侨城公司负担3796元。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，伍娟与华侨城公司签订的《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书补充协议》均合法有效，本院予以确认。上述两份协议书约定，伍娟应在签订两份协议书后15天内付清首期款、取得贷款承诺函，双方才可签订买卖合同，若无书面同意延期，认购书的效力即行终止；或者虽然可获得贷款承诺函，但不足以支付房款总额，也应在知晓通知的5天内追加首期款或余款，否则认购书及补充协议即告失效。从本案的实际履行情况来看，伍娟依约支付了100万元定金后，并未在合同约定的15天内支付首期款，按照上述认购书及补充协议的约定，认购书的效力应当即行终止，但此后，华侨城公司又于2013年12月27日收取了伍娟部分房款，应视为华侨城公司放弃了其在认购书中的期限利益，同意继续履行认购书及补充协议。因双方对于此后的履行期限未作出明确约定，则伍娟应在合理期限内履行己方支付首期款及取得贷款承诺函的义务。而即使按照伍娟主张其以深圳市正R电子有限公司名义于2014年1月2日取得了《贷款批核通知书》，但是该通知书中的贷款金额加上伍娟已支付的款项仍不足以支付全部房款，根据补充协议的约定，伍娟未能在知晓银行通知后5天内追加首期款、付清余款的，双方签署的收购书及补充协议即告失效。该条实质上是双方对于合同解除条件的约定，当条件成就之时，则合同当然且自动地消灭，不需要当事人再有意思表示，因此，双方签订的《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书补充协议》在伍娟未及时补足余款的条件成就时自动失效。伍娟上诉认为合同解除还需行使解除权的行为与合同约定不符，本院不予采纳。此外，伍娟提交的与物业方、装修方、贷款方的微信聊天记录即使真实，但均不能表明华侨城公司已同意继续履行《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》，因此，伍娟认为合同处于履行状态、仍未解除的主张缺乏事实依据，本院不予支持。原审据此对于房款的处理正确，本院予以维持。综上，伍娟的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费38619元，由伍娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 马   龙审 判 员 许 莹 姣代理审判员 周   敏二〇一六年十一月十八日书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。