广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3213号
上诉人（原审原告）：姜碧玲，1949年12月29日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地，机构代码：6174150－9。
法定代表人：扶伟聪，职务董事长。
委托代理人：黄嘉敏，均为该公司职员。
委托代理人：吴嘉贝，均为该公司职员。
上诉人姜碧玲与上诉人广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：座落在广州市纸行路78号之一502房屋（建筑面积29.71平方米）的权属人为姜碧玲。2011年3月10日，姜碧玲（为甲方、卖方）、广东合富房地产置业有限公司（为丙方，房地产中介服务机构，以下简称合富公司）及案外人邹文英（为乙方，买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买上址房屋，总金额42万元，按揭方式付款，乙方在签订本合同时，向甲方支付定金1万元，首期款乙方应于递件过户当天向甲方支付13万元，剩余房款28万元由乙方委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续；如银行不批准乙方的贷款申请，乙方应于递件过户当天以现金方式向甲方支付剩余房款；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，乙方应于递件过户当天以现金方式向甲方支付剩余房款；产权登记转移由丙方协助办理，丙方应当于2011年4月31日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件资料，甲乙双方应当在收到丙方书面通知后7个工作日内向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料；乙方应向丙方支付中介服务费12600元；基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；丙方应根据诚实信用、勤敏尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责；因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任；甲方不按本合同约定将上述房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10％，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入上述房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10％等。签订合同后，案外人邹文英向合富公司支付了中介代理费及咨询费12600元。
另查明，原审法院曾受理案外人邹文英（作为原告，反诉被告）起诉本案姜碧玲（作为被告，反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，经审理，原审法院于2011年9月15日作出（2011）穗越法民三初字第1609号民事判决书，该判决认定双方基于合意解除房屋买卖关系且均未构成违约，最终判令：一、自本判决发生法律效力之日，邹文英与姜碧玲就广州市纸行路78号之一502房建立的买卖关系予以解除；二、姜碧玲应在本判决发生法律效力之日起3日内向邹文英返还购房定金10000元；三、驳回邹文英的其他诉讼请求；四、驳回姜碧玲的反诉请求。判后，案外人邹文英不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，经审理，广州市中级人民法院于2012年3月30日作出（2011）穗中法民五终字第3256号民事判决书，该判决认定“姜碧玲系以自身行为明确表示不履行合同主要义务，其行为已构成违约，应当向邹文英承担相应的违约责任”等，最终判令：一、维持广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第1609号民事判决第一、二、四项；二、变更广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第1609号民事判决第三项为：姜碧玲在本判决书送达之日起三日内，向邹文英支付违约金42000元并赔偿邹文英已付中介费12600元；三、驳回邹文英的其他诉讼请求。上述判决已发生法律效力。
庭审中，姜碧玲为证明其主张，提交以下材料作为证据：1.《广州市房地产转移登记申请书》，证明过户当天，姜碧玲填写好房产转移登记表已准备好出售房产，然而合富公司恶意串通购房人没有支付首付款和出示同贷书买入该房地产的事实，违背了合同第十条的约定。2.日期为2011年4月20日的广医一院《住院收费收据》一份，证明过户当日姜碧玲被合富公司方员工郭洪英撒谎欺诈气病住院，4月20日还没有出院，不可能收到合富公司4月20日向业主发出知会函的事实。3.姜碧玲制作的《中国移动电话通话记录主要内容》、《手机发信息主要内容》文字材料以及姜碧玲座机电话回复记录各一份，文字材料上面记载的内容包括：“2011年4月2日姜碧玲打出电话给收听电话通话人-
郭洪英，姜碧玲问：‘买方钱借到了吗？’郭洪英答：‘借到了我通知你’姜碧玲又问：‘何时在合同上补付款时间？’郭洪英答：‘借到了再补’姜碧玲说：‘根据合同【第20条】本合同的未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，我要求你们必须补签合同协议，完善合同未尽事宜。然后才能去房地产交易中心办理递件过户。’郭洪英答：‘好，到时候我通知你。’然而，至今未补付款时间。2011年4月9日9：00，姜碧玲问：‘你说帮我找到一个能一次性付清45万的买家了，我才去和买家见面的。自始至终，我都是以一次性付清房款后过户为前提才接受砍价的，万万没有想到，竟是你设下的一个合同诈骗圈套。’姜碧玲又说：你不是说‘买家钱不够，要想银行借款，等借出来再将日期补上吗？’郭洪英答：‘我没说过’姜碧玲又说：‘你这个骗子，你还说‘按揭与我没关系，说她从银行把钱借出来一次性付给我，再给她办理过户吗？’郭洪英答：‘反正你签了名，按揭是你同意的’……”，证明姜碧玲在合同约定房产转移期内主动联系合富公司，要求补签付款瑕疵再过户，但合富公司故意推托导致买卖纠纷产生的事实。4.2011年1月1日起广州市区正式实行存量房网上交易流程图，证明合富公司未执行网签，违规操作二手房交易流程的事实。5.2011年5月13日合富公司向姜碧玲发出的《通知函》一份，证明姜碧玲确认仅收到合富公司已过4月31日合同约定房产转移期通知函，而不是收到4月27日无中生有知会函的事实。合富公司针对上述证据的质证意见为：对证据1真实性没有异议。对证据2真实性没有异议，但认为和本案无关。对证据3真实性没有异议，确认郭洪英是合富公司员工，是经办人员，但是合富公司对其中通话和短信内容不确定，其内容中有表明是姜碧玲个人认为合同无效。对证据4真实性没有异议，但是该资料上所述的流程是涵盖了各种房地产交易的概括性流程，针对个案流程不一样。对证据5真实性没有异议，确认是合富公司发出函件，由买方发函给合富公司再由合富公司转发给姜碧玲的。
合富公司为证明其抗辩意见，提交以下材料作为证据：1.2011年4月27日合富公司向姜碧玲发出的《通知函》及寄件单；2.2011年5月13日合富公司向姜碧玲发出的《通知函》及附件（附件为案外人邹文英向合富公司发出的《通知函》）；3.合富公司针对姜碧玲投诉向广州市房屋交易监管中心投诉部作出的《投诉回复函》。姜碧玲对合富公司的上述证据真实性均无异议，但认为合富公司出具的函件内容均是空话，逃避了关键问题。
原审法院认为：姜碧玲、合富公司及案外人邹文英共同签订的《广州市存量房买卖合同》中关于姜碧玲、合富公司之间权利义务的约定是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。本案中，姜碧玲要求合富公司赔偿违约金损失42000元，系基于姜碧玲与案外人邹文英买卖合同纠纷相关案件产生的应付违约金数额，但前述生效判决已认定姜碧玲行为构成违约，进而姜碧玲需向案外人邹文英承担相应违约责任，即生效判决已明确违约主体以及承责主体，现姜碧玲要求合富公司就上述违约金42000元进行赔偿缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。同前理，姜碧玲需向案外人邹文英赔付中介费12600元，亦在上述生效判决确定的姜碧玲承责范围内，本不应由合富公司向姜碧玲赔付，但结合当事人在本案提交的证据以及庭审意见，姜碧玲表示不履行合同系担心付款时间、方式，按揭等方面存在交易风险，而合富公司抗辩时亦表示纠纷产生系基于姜碧玲对二手房交易程序不清楚，考虑到合富公司作为提供居间服务的专业机构，熟知买卖交易流程及风险，让买卖双方知悉相应交易流程及风险系合富公司应尽之义务，可见，合富公司在本次居间活动提供的服务存有一定瑕疵，不适宜全额收取中介费，根据公平合理原则以及鼓励中介方日后勤勉尽责角度，原审法院酌定合富公司在本次居间活动的中介费应扣减三分之一收取为宜。因邹文英已向合富公司支付全额中介费12600元，而生效判决据此判令该笔中介费12600元由姜碧玲赔付，即由姜碧玲承担本次居间服务的所有中介费，为此，前述三分之一中介费4200元应由合富公司退还给姜碧玲，对于姜碧玲剩余的中介费赔付以及赔偿一倍中介费的诉请，欠缺理据，原审法院不作支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，于2014年1月22日作出如下判决：一、广东合富房地产置业有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告姜碧玲退还中介服务费4200元；二、驳回姜碧玲的其他诉讼请求。本案诉讼费1480元，由姜碧玲负担1341元，由广东合富房地产置业有限公司负担139元。
判后，姜碧玲、合富公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
姜碧玲上诉并答辩称：（一）一审判决实体不公正。姜碧玲与案外人邹文英的买卖合同只有弥补了按揭式付款和付款未知数的瑕疵后再过户才是合法有效的。合富公司为姜碧玲介绍假买方共同实施合同欺诈，实际是想以合同形式达到非法占有涉案房产的目的。（二）一审判决所依据的（2011）穗中法民五终字第3256号民事判决是冤假错案。（三）姜碧玲一审时分两次共提交了21份证据，一审仅对其中的第2、3、4、5、7份证据进行了质证，请求二审法院对其余16份证据进行书面或当庭质证。综上，请求判令：1.撤销原审判决第一项，改判合富公司因垄断和合同欺诈行为，向姜碧玲承担双倍返还居间服务的报酬25200元；2.撤销原审判决第二项，改判合富公司向姜碧玲赔偿因（2011）穗中法民五终字第3256号判决被法院强制执行提取的84963元（含中介费12600元）；3.合富公司赔偿姜碧玲因其垄断行为及合同欺诈所致住院费10852.14元、请律师、赴京上访等费用合计30000元；4.合富公司双倍赔偿姜碧玲因（2011）穗中法民五终字第3256号判决被法院强制执行，由此气死了因缴纳住院费贫病交加的姜碧玲父亲物质和精神损失费共计169926元。5.一、二审诉讼费由合富公司承担。
合富公司上诉并答辩称：（一）一审法院判定合富公司向姜碧玲退还中介代理费4200元错误。1.买卖房屋必定存在一定的交易风险，涉案买卖合同已就交易流程作出明确约定，约定的内容亦是根据买卖双方的合意填写的，合富公司对此已勤勉尽责地告知双方。2.姜碧玲的诉请中未涉及中介代理费的退还，亦无证据证明姜碧玲已就（2011）穗中法民五终字第3256号判决向案外人邹文英赔付中介费，且合富公司就本案收取中介代理费的相对人为案外人邹文英，而非姜碧玲。（二）对于姜碧玲一审提交的全部证据材料，我方均已回应，坚持一审时的质证及答辩意见。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，判令姜碧铃承担本案的一切诉讼费用。
二审期间，姜碧玲为证明其诉请，向本院补充提交了一份银行交易查询单，拟证明广州市越秀区人民法院强制执行了其与案外人邹文英案的生效判决，从其银行账户上提取了84963元。该查询单显示了两笔交易，记载内容如下：1.账号：65×××25，交易起始日及终止日均为2013年5月15日，（2012）穗越法执字第2680号恢字1号，85586771转入账号81×××01，转出6184.04。2.账号：67×××57，交易起始日及终止日均为2014年2月24日，（2012）穗越法执字第2680号恢字1号，122082559转入至账号81×××01，转出78778.96。
合富公司对姜碧玲二审提交的证据发表如下质证意见：对于该据是否已过举证期限，由法院确认。没有看到该证据原件，故对其真实性、合法性和关联性不予确认。
经庭询，姜碧玲、合富公司对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
另查明，对于姜碧玲一审提出的21份证据，合富公司已于2013年4月17日原审法院首次开庭时就证据1至12发表了质证意见；于2013年7月25日原审法院第二次开庭时和2013年7月29日以书面答辩的方式回应了对其他证据的质证意见。
再查明，（2012）穗越法执字第2680号恢字1号的申请执行人为案外人邹文英，被申请执行人为姜碧玲。
本院认为，经合富公司促成，姜碧玲与案外人邹文英签订了《广州市存量房买卖合同》，该合同各方意思表示真实，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定合法有效并无不妥，本院予以确认。从法律上说，该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买卖双方之间的房屋买卖合同关系。其中，关于姜碧玲与案外人邹文英的买卖合同关系已经（2011）穗中法民五终字第3256号生效判决作出认定，确定姜碧玲未依约履行合同义务，应当向案外人邹文英承担相应的违约责任。而对于涉案房屋的定金、首期款、余款的数额、付款时间以及买方不能从银行获取贷款时的解决方式等，该合同均有明确约定，且在实际交易中具有可操作性，故姜碧玲关于合富公司联合案外人邹文英通过合同欺诈的方式企图非法占有其房产、要求合富公司双倍返还居间服务报酬及赔偿被法院强制执行款项的主张，于法无据，本院不予支持。至于姜碧玲认为原审法院实际执行金额超出（2011）穗中法民五终字第3256号生效民事判决应执行金额的部分，不在本案的处理范围，姜碧玲可依程序向原审法院提出。
关于姜碧玲上诉主张合富公司因垄断和合同欺诈行为需向其赔付住院费、请律师费、赴京上访费以及其他物质和精神损失费等费用，属其一审起诉时未提出的、二审新增加的诉讼请求，由于合富公司不同意调解，本案不予处理，姜碧玲可通过另案解决。
另如原审所述，合富公司作为长期提供居间服务的中介机构，在委托人因对合同条款的理解和交易流程产生质疑时，理应尽勤勉义务告知相关风险及解决途径，以消除委托人的疑虑。按照涉案合同，本案的中介费原由案外人邹文英向合富公司，后根据（2011）穗中法民五终字第3256号生效判决的第二项，姜碧玲须赔偿邹文英已付中介费12600元，由此，该笔中介费实际上由姜碧玲承担。因此，合富公司的上诉理由理据不足，应予驳回。原审法院酌定由合富公司退还4200元中介服务费的处理理据充分，本院予以支持。
综上所述，审查姜碧玲、合富公司的上诉理由均不成立，本院不予接纳；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1480元，由上诉人姜碧玲负担1341元，由上诉人广东合富房地产置业有限公司负担139元。
本判决为终审判决。
审判长 杜传杰
审判员 田 绘
审判员 刘贤君
二〇一四年十月八日
书记员 肖和念
张辉