江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民初2303号
原告（申请执行人）：潘翔，男，1963年10月18日出生，汉族，住江苏省南京市。
委托代理人：王兴元，江苏博事达律师事务所律师。
委托代理人：朱云，江苏博事达律师事务所律师。
被告（案外人）：宰步海，男，1978年11月16日出生，汉族，住江苏省扬州市维扬区。
被告（被执行人）：仲兴宏，男，1963年7月15日出生，汉族，住江苏省扬州市维扬区。
被告（被执行人）：田克勤，女，1962年6月26日出生，汉族，住江苏省扬州市维扬区。
被告（被执行人）：扬州市苏皖物资贸易有限公司，住所地江苏省扬州市大桥东汤汪乡远东村朱庄组。
法定代表人：仲兴志。
原告潘翔与被告宰步海、仲兴宏、田克勤、扬州市苏皖物资贸易有限公司（以下简称苏皖公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告潘翔的委托代理人朱云、被告宰步海、仲兴宏、田克勤到庭参加诉讼，被告苏皖公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘翔向本院提出诉讼请求：确认宰步海与仲兴宏、田克勤分别于2013年11月15日、2016年1月1日签订的《补充协议》无效；准许继续执行仲兴宏、田克勤所有的位于扬州市望月路526号、528号房地产；由宰步海、仲兴宏、田克勤承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）潘翔与仲兴宏、田克勤于2013年8月21日就涉案房屋办理了房产抵押登记。宰步海、仲兴宏、田克勤于2013年11月15日签订的《补充协议》后于涉案房屋的抵押权设立时间，该《补充协议》不能对抗潘翔依法享有的抵押权。（二）潘翔于2015年10月12日申请强制执行，宰步海在涉案房屋已被依法查封的情况下，与仲兴宏、田克勤于2016年1月1日再次签订《补充协议》，不仅约定了租金总额由180万减少至140万，且约定提前支付2021年底前的全部租金，并没有提供任何支付凭证，该协议恶意减少涉案房屋的抵押价值，妨害抵押债权实现，应确认无效。（三）《房屋出租合同》第十三条第3款约定：“本合同履行期内，甲方有权出售该房屋，如甲方出售本合同项下的房屋，在同等条件下，乙方有优先权。”虽然涉案房屋抵押时，宰步海与仲兴宏、田克勤之间的租赁关系已经成立，但根据该约定，宰步海与仲兴宏、田克勤明确了涉案房屋的物权优先于债权，即排除了“买卖不破租赁”原则的适用余地，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外”的规定，宰步海提出的阻止移交占有请求的条件不成就。
被告宰步海辩称，南京市中级人民法院（2016）苏01执异414号执行裁定书认定事实和适用法律正确，依法应予以维持，请求驳回潘翔的诉讼请求。事实和理由：宰步海与仲兴宏、田克勤于2013年11月15日和2016年1月1日先后签订的两份《补充协议》，是因为承租期间仲兴宏、田克勤违章搭建房屋给宰步海造成了重大损失，调整双方2011年12月21日签订的《房屋出租合同》内容是为了解决损失补偿问题，不存在恶意串通、损害其他债权人利益的事实。提前支付租金，是因为仲兴宏、田克勤经济十分困难，要求提前支付偿还外债。请求依法保护宰步海的合法权益。
被告仲兴宏、田克勤共同辩称，同意宰步海的答辩意见。
被告苏皖公司未到庭应诉，也未提交书面陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01执异414号执行裁定书、宰步海与仲兴宏、田克勤2011年12月21日签订的《房屋出租合同》、宰步海与仲兴宏、田克勤2013年11月15日签订的《补充协议》、宰步海与仲兴宏、田克勤2016年1月1日签订的《补充协议》、编号为扬房他证邗江字第20130057**号他项权证、（2015）宁执字第561号受理案件通知书、扬州市邗江区住房保障和房产管理局向南京市中级人民法院答复函、涉案房地产一、二层平面图等证据材料，本院对其真实性、合法性均予以确认并在卷佐证。对宰步海提交的《备忘录》及仲兴宏、田克勤向扬州市邗江区规划分局提交的《报告》，潘翔对其关联性均不予认可。本院认为，宰步海提交该两份证据的目的是证明因仲兴宏、田克勤违章搭建行为给其造成营业损失，从而导致双方对原房屋出租合同内容进行变更，但该节事实与本案争议的解决不具有关联性，故对上述证据在本案中不予采纳。
本院经审理查明：潘翔因与苏皖公司、仲兴宏、田克勤借款合同纠纷一案，于2015年3月23日向本院提起诉讼。本院审理期间，根据潘翔的申请，于2015年8月15日裁定查封保全了仲兴宏、田克勤名下位于扬州市望月路××、××房产和土地使用权。2015年9月15日，本院作出（2015）宁民初字第90号民事调解书，确认：一、苏皖公司于2015年9月30日前支付潘翔借款本金800万元及利息；二、苏皖公司于2015年9月30日之前支付潘翔律师费26万元；三、仲兴宏、田克勤对上述一、二项债务承担连带清偿责任；四、潘翔在上述800万元债权的范围内，对用于抵押的位于扬州市望月路526号房产依照顺位在拍卖、变卖、折价的范围内享有优先受偿权。
上述调解书生效后，苏皖公司、仲兴宏、田克勤均未履行给付义务，潘翔于2015年10月12日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年1月11日发出（2015）宁执字第561号《公告》，内容为：本院将对仲兴宏、田克勤所有的位于扬州市望月路526号、528号房地产进行评估、拍卖；现责令上述房地产的占有（使用）人于2016年1月27日迁出。为此，宰步海向本院提出书面异议。2016年11月7日，本院作出（2016）苏01执异413号执行裁定书，裁定：中止责令案外人宰步海迁出位于江苏省扬州市望月路××、××房屋的执行。为此，潘翔向本院提起申请执行人执行异议之诉。
另查明，2011年12月21日，仲兴宏、田克勤与宰步海签订《房屋出租合同》一份，合同约定：仲兴宏、田克勤将其位于扬州市望月路综合楼主楼一层局部、二层局部营业房屋、地下室及现有现状的配套设施设备等租赁给宰步海使用，房屋建筑面积为550平方米、地下室500平方米；租赁期限为8年，即自2012年5月1日起至2020年4月30日止；第一个年度租赁费为50万元，第二个年度起租赁费在上一年度租赁费基础上逐年递增5%；租赁费先交后使用，每半年支付一次。合同签订后，宰步海对承租房屋进行了装修和使用。
2013年11月15日，仲兴宏、田克勤与宰步海签订《补充协议》一份，以仲兴宏、田克勤部分房屋违章致使宰步海不能如期营业，而且拆除违建和恢复工作，给宰步海造成损失为由，对《房屋出租合同》作出变更约定：承租房屋面积减少约200平方米；租赁期限调整为10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止；租金自2014年1月1日起调整为每年30万元；付款方式调整为自补充协议签订后每两年一付，租金不再递增。2016年1月1日，仲兴宏、田克勤与宰步海又签订《补充协议》一份，约定：宰步海于2016年2月1日前分批提前支付仲兴宏、田克勤至2021年12月31日的房租。两份补充协议还对其他内容作出了补充或变更约定。
再查明，扬州市望月路526号、528号房地产系一幢包含地下一层、地上四层的商业综合楼，共办理了四个房屋所有权证。其中，编号为扬房权证邗江字第××号（换证后的权证号为2014018745）房屋产权证记载：房屋坐落望月路526号，建筑面积857.36平方米，所在层为1、2；编号为扬房权证邗江字第××号（换证后的权证号为2014018752）房屋产权证记载：房屋坐落望月路528号-013，建筑面积493.78平方米，所在层为-1；编号为扬房权证邗江字第××号（换证后的权证号为2014018759）房屋产权证记载：房屋坐落望月路528号-301、302、303，建筑面积分别为527.77平方米、395.74平方米、379.03平方米，所在层为3；编号为扬房权证邗江字第××号房屋产权证记载：房屋坐落望月路528号-402、403，建筑面积分别为395.74平方米、395.18平方米，所在层为4。
2013年8月21日，潘翔与仲兴宏、田克勤办理了扬州市望月路526号房屋的房产抵押登记，潘翔取得了编号为扬房他证邗江字第20130057**号他项权证，其中附记载明：抵押房产为仲兴宏、田克勤共有。第一顺序抵押权人为工行琼花支行，抵押金额为700万元；第二顺序抵押权人为潘翔，抵押金额为800万元。
还查明：本院在执行潘翔与苏皖公司、仲兴宏、田克勤借款合同纠纷一案过程中，于2016年2月3日向扬州市邗江区住房保障和房产管理局函询，能否对扬州市望月路526号、528号房地产按照四个房屋所有权证项下房产面积进行单独拍卖。2016年2月15日，扬州市邗江区住房保障和房产管理局复函称，扬州市望月路526号、528号房地产已被改造，无法单独封闭和区分，建议本院将其整体拍卖后办理房产转移手续。
本案的争议焦点是：（一）宰步海基于与仲兴宏、田克勤分别于2013年11月15日、2016年1月1日签订的《补充协议》所形成的租赁关系能否对抗潘翔享有的抵押权；（二）潘翔请求继续执行仲兴宏、田克勤所有的位于扬州市望月路526号、528号房地产是否予以准许。
关于宰步海基于与仲兴宏、田克勤分别于2013年11月15日、2016年1月1日签订的《补充协议》所形成的租赁关系能否对抗潘翔享有的抵押权的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本案宰步海与仲兴宏、田克勤签订《房屋出租合同》并实际取得租赁权的时间，在涉案房屋抵押给潘翔及本院查封之前，且潘翔申请拍卖涉案房屋时《房屋出租合同》约定的租赁期限尚未届满，因此，宰步海依据与仲兴宏、田克勤2011年12月21日签订的《房屋出租合同》所形成的租赁关系，可以对抗潘翔的抵押权及申请执行而继续存在。但是，在潘翔就涉案房屋设定抵押权或本院对涉案房屋进行查封之后，宰步海与仲兴宏、田克勤通过签订《补充协议》，所达成的调整租赁面积、延长租赁期限、降低租金标准、改变租金支付方式等意思表示及履行行为，系对原租赁关系内容作出的重大变更，依法形成新的租赁合同关系，该新的租赁关系仅约束《补充协议》的合同相对人，对抵押权人或申请执行人不具有法律上的对抗效力。因此，宰步海基于与仲兴宏、田克勤分别于2013年11月15日、2016年1月1日签订的《补充协议》所形成的租赁关系，不能对抗潘翔享有的抵押权。潘翔关于两份《补充协议》无效的主张，不在本案审理范围，本院不予理涉。
关于潘翔请求继续执行仲兴宏、田克勤所有的位于扬州市望月路526号、528号房地产是否准许的问题，本院认为，该争议焦点主要涉及民事执行程序中拍卖租赁物时应当如何处理承租人的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”在民事执行过程中，司法拍卖对于租赁权等用益物权性质的权利采用承受主义，即在执行程序中一般采取保留租赁权进行拍卖，在拍卖公告中予以权利负担披露，同时通知租赁权人行使优先购买权。本案被执行人仲兴宏、田克勤共有的扬州市望月路526号、528号房地产系整体建筑，且已被仲兴宏、田克勤实施过改造，客观上已无法单独封闭和区分，房产管理部门也建议本院将其整体拍卖后办理房产转移手续，因此将扬州市望月路526号、528号房地产予以整体“带租拍卖”，既可以保障潘翔及其他抵押权人依法实现优先债权，也不影响宰步海等承租人依据在先签订的《房屋出租合同》行使相关的租赁权利。
综上所述，本院责令宰步海限期迁出涉案房屋的执行行为欠妥，应当予以纠正。在保留宰步海依据与仲兴宏、田克勤于2011年12月21日签订的《房屋出租合同》所取得租赁权的基础上，潘翔关于继续执行仲兴宏、田克勤共有的位于扬州市望月路526号、528号房地产的请求，有事实和法律依据，应当予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定，缺席判决如下：
一、在保留宰步海依据与仲兴宏、田克勤于2011年12月21日签订的《房屋出租合同》所取得的租赁权和优先购买权的基础上，准许本院（2015）宁执字第561号案件对仲兴宏、田克勤共有的位于扬州市望月路526号、528号房地产的执行；
二、驳回原告潘翔其他诉讼请求。
案件受理费21000元，由潘翔、宰步海各负担10500元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（账户名称：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行江苏省南京市山西路支行，账号：03×××75）。
本院（2016）苏01执异414号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 刘红兵
审 判 员 刘 凡
代理审判员 赵 坤
人民陪审员 秦 丹
人民陪审员 严爱琴
二〇一七年三月十七日
书 记 员 陈 丹