广东省江门市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）江中法执外异字第170号
案外人：江门市中泰来酒店管理有限公司。
法定代表人：马宇晖，董事长。
委托代理人：曾繁军，广东佳田律师事务所律师。
委托代理人：阙嘉仁，该公司法律顾问。
申请执行人：增城荔华股份有限公司。
法定代表人：穆安云，董事长。
委托代理人：王贤华，广东海联泰达律师事务所律师；
委托代理人：罗进南，广东五邑律师事务所律师。
被执行人：江门市蓬江区深南房地产开发有限公司。
法定代表人：王伟民，董事长。
委托代理人：胡振华。
被执行人：江门市深南实业投资公司。
法定代表人：李卫强，总经理。
本院在执行增城荔华股份有限公司（以下简称“荔华公司”）诉江门市深南实业投资公司（以下简称“深南实业公司”）、江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称“深南房地产公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，案外人江门市中泰来酒店管理有限公司（以下简称“江门中泰来公司”）对本院查封的位于江门市迎宾大道深南广场1、3号C区第101号、202号、203号、901号、902号、903号、904号、905号、906号、907号、908号、909号、910号、911号、912号、913号、914号共17套房产（均已办理预售商品房合同备案登记）提出书面异议，本院受理后［案号：（2014）江中法执外异字第170号］，依法进行了听证审查程序，现已审查终结。
案外人江门中泰来公司称，江门市中级人民法院在执行荔华公司诉深南实业公司、深南房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中查封其已支付全部对价并实际占有使用的涉案112套房产（含本案已办理预售商品房合同备案登记的17套房产，另95套房产没有办理预售商品房合同备案登记）不当，请求法院解除对该112套房产及其所占的土地使用权份额的查封。具体事实和理由是：一、江门中泰来公司与深南房地产公司之间签订的涉案112套房产买卖合同没有违反法律规定，合法有效。二、江门中泰来公司已经支付了购买涉案112套房产的全部代价并实际占有使用。江门中泰来公司在签订购房合同后已按合同约定支付了部分房款，并在本次异议听证之前，江门中泰来公司已通过受让债权以及债权债务相抵消的方式支付了剩余房款。事实上，2010年3月31日，深南房地产公司已将涉案112套房产交付给了江门中泰来公司，江门中泰来公司已投入巨资进行了装修、装饰，且江门中泰来酒店至今已经营3年多。三、江门中泰来公司对未办理房屋产权及土地使用权产权过户登记手续没有任何过错。涉案112套房产所有权证至今未办的原因在于深南房地产公司欠债引致诉讼，造成该112套房产及所在的宗地土地使用权在2011年被法院查封，因此，江门中泰来公司所有的涉案112套房产所占的土地使用权份额也不属于深南房地产公司可供执行的财产范围，请求法院依法中止对涉案112套房产及其所占土地使用权份额的执行。
为证明以上事实，案外人江门中泰来公司提供了下列证据原件（庭上出示原件进行质证，附案为与原件核对无误的复印件）：1、涉案112套房产的《商品房买卖合同》，证明江门中泰来公司与深南房地产公司签订了房产买卖合同，购买了涉案112套房产，交楼标准为毛坯房。2、涉案112套房产的《发票》，证明江门中泰来公司购买了涉案112套房产，有正式的购房发票。3、《收据》4张，证明江门中泰来公司向开发商深南房地产公司分4次，通过银行转帐付款的形式交纳了“深南广场”112房间的购房款人民币10841825元。4、《缴税付款凭证》2张，证明江门中泰来公司购买了共涉案112套房产后进行酒店管理和经营期间交纳了房产的相关税收、罚款，以及江门中泰来公司一直实际占有和使用涉案112套房产。5、江门中泰来酒店的《营业执照》，证明涉案112套房产作为酒店经营使用。6、《预售房产备案登记表》17份，证明涉案112套房产中有17套已在江门市房地产交易登记所进行了预售合同备案登记，对17套房产拥有所有权。7、《协助执行通知书（回执）》2份，证明江门中泰来公司迟延交款的原因。8、（2013）江蓬法民二初字第598号《民事调解书》1份，证明：（1）深圳市中泰来投资控股股份有限公司（以下简称“深圳中泰来公司”）购买江门杜阮农信社的“资产包”后，合法享有并取得了（被江门市蓬江区法院依法确认的）江门市蓬江区房地产公司向贷款银行作抵押的218套房产可折价或者以拍卖、变卖的价格优先受偿的权利；（2）深圳中泰来公司对深南房地产公司享有了3400余万元的债权。9、（2014）江蓬法民一初字第2号《民事裁定书》，证明受案法院驳回了执行申请人荔华公司的撤销之诉，认定（2013）江蓬法民二初字第598号《民事调解书》的合法有效性。10、《情况说明》1份，证明江门中泰来公司购房后对涉案112套房产进行酒店管理和经营，已实际占有、使用涉案房产。11、《委托付款申请》1份，证明江门中泰来公司委托深圳中泰来公司代其向开发商深南房地产公司支付购买了涉案112套房产的购房款人民币3841230元。12、《中国民生银行电子回单》1张，证明深圳中泰来公司同意江门中泰来公司的委托付款申请，并于2011年4月29日向深南房地产公司指定的开户银行实际支付了人民币3841230元。13、深圳中泰来公司出具的《证明》1份，证明深圳中泰来公司代江门中泰来公司向开发商深南房地产公司支付购买了涉案112套房产的购房款人民币3841230元。14、《债权转让协议书》1份，证明：（1）依据生效的（2013）江蓬法民二初字第598号《民事调解书》，深圳中泰来公司将享有对深南房地产公司3400余万元债权中的2400万元债权以2200万元的价格转让给江门中泰来公司；（2）江门中泰来公司受让该债权后即享有要求深南房地产公司清偿该2400万元债务本息及上述调解书确认的其他相关权利。15、《债权部分转让通知函》1份，证明深圳中泰来公司将2400万元债权转让给江门中泰来公司的事实已依法告知给债务人深南房地产公司及债务连带清偿责任江门怡创公司、李卫强知晓。16、《邮政特快专递单》3份，证明深圳中泰来公司于2014年5月27日将《债权部分转让通知函》以快递方式邮寄送达给债务人深南房地产公司及债务连带清偿责任人江门怡创公司、李卫强。
申请执行人荔华公司辩称，荔华公司申请查封的涉案112套房产及所占的土地使用权登记在被执行人深南房地产公司名下，法院对登记在被执行人名下的财产进行查封是正确的。具体事实和理由是：一、江门中泰来公司与深南房地产公司之间签订的涉案112套房产的《商品房买卖合同》不具有合法性。深南房地产公司出让的该112套房产，其中有95套已进行了抵押，没有征得抵押权人的同意。深南房地产公司出让的该112套房产单价都是每平方米4500元，价格偏低，属于关联公司的交易。二、江门中泰来公司主张已付清了房款，但仅有部分购房发票，即使是加上其他税费的收据，合计都不足全部的房款，其没有相关书证印证其已付清了房款。三、江门中泰来公司举证证明其实际占有了涉案112套房产，但即使其是占有了，也是非法占有的。涉案112套房产的《商品房买卖合同》是无效的，且2010年3月时《商品房买卖合同》还没有签订江门中泰来公司就进行装修，这是非法的。一旦法院查封了被执行人的财产以后，债权债务的抵消并不是由江门中泰来公司一方可以抵消的，因为这是损害了其他债权人的利益。法院于查封之后的，所有的抵债必须由法院认可，况且深南房地产公司现在也不予认可该债权债务的抵消。四、江门中泰来公司受让了债权可以主张其拥有债权的权利，但与本案没有关系，不能以此来抵消债务，其也没有法律依据，并且损害了其他债权人的利益。综上，江门中泰来公司没有充分的书证和凭证证明其已取得涉案112套房产的所有权，执行法院的查封符合法律规定。即使其中的17套房产已办理预售商品房合同备案登记，执行法院的查封也没有错误，因为江门中泰来公司并没有付清房款。根据本案的事实和相关证据，请求执行法院驳回江门中泰来公司的异议。
经质证，申请执行人荔华公司对案外人江门中泰来公司所提供的证据有以下意见：1、证据1《商品房买卖合同》不具有合法性，违反了担保法的强制性规定，当时房屋已进行了抵押，买卖没有征得抵押权人的同意；2、对证据3《收据》中的7041825元没有异议，但40万元的是交税费，并非房款，190万元的收据不能说明是交了112套的房款，与本案没有关联性，150万元的收据与本案也没有关联性，这是与杜阮农信社之间的往来，虽然有深南房地产公司开的收据，但也无法对应是缴付112套房屋的款项，因此对190万元和150万元的收据的真实性不予确认；3、证据4《缴税付款凭证》的关联性不予确认，因为无法证明就是江门中泰来公司所说的。4、证据11至证据16与本案没有关联性。江门中泰来公司意图用以证明债权债务是互相抵消，荔华公司认为这里没有合法性和关联性，深南房地产公司拥有对所余的80%房款的债权。对江门中泰来公司所提供的其他证据的真实性、合法性、关联性不持异议。
被执行人深南房地产公司称，深南房地产公司确实已将涉案112套房产出卖给了江门中泰来公司，但只收取了江门中泰来公司20%的购房款。对江门中泰来公司所提供的证据的没有异议。
在本院召开的听证会上，各方当事人对案外人江门中泰来公司提供的证据依法进行了质证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”的规定，对江门中泰来公司提供的证据，荔华公司提出证据3中除《收据》中的7041825元确认外，其他的款项与本案没有关联性，以及证据4、证据11至证据16与本案无关，本院予以确认，故不予确认上述证据的证明力。对其他证据，荔华公司、深南房地产公司不能提供足以反驳的相反证据，本院确认其证据的证明力。
根据本院认定的证据，本院查明如下事实：
原告荔华公司诉被告深南实业公司、深南房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在诉讼阶段，本院根据荔华公司的诉讼保全申请，于2011年1月24日查封了深南房地产公司开发的江门市迎宾大道西1号、3号东方广场的土地使用权（面积9688㎡，土地位置位于江门市迎宾大道西与建设二路交汇处西南侧地段）及位于江门市迎宾大道西1号、3号的257套房产。该案本院经审理后，作出（2011）江中法民一初字第1号民事判决，判决深南实业公司支付合作开发投资款6728.9310万元，深南房地产公司承担连带清偿责任。深南实业公司、深南房地产公司不服该判决，上诉至广东省高级人民法院，案经广东省高级人民法院二审审理后，作出（2012）粤高法民一终字第128号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序［执行案号：（2013）江中法执字第15号］后，本院对深南房地产公司的上述查封财产办理了延续查封手续。
另查明，2010年8月15日，江门中泰来公司与深南房地产公司签订了购买“深南广场”AB区、C区共112套房产的购房合同一批（每套房产为一份独立购房合同，共112份），合同约定的总价款为人民币35209125元，每套房产的出让单价为每平方米人民币4500元，每套房产自合同签订之日支付20%的价款，每套房产剩余80%的价款于合同签订之日起6个月内付清。同年9月27日，江门中泰来公司通过汇款向深南房地产公司支付了该112套房产20%的首期款项7041825元。至今涉案112套房产及所占份额的土地使用权尚未办理过户手续。
又查明，涉案112套房产中除本案争议的位于江门市迎宾大道深南广场1、3号C区第101号、202号、203号、901号、902号、903号、904号、905号、906号、907号、908号、909号、910号、911号、912号、913号、914号共17套房产已办理了预售商品房合同备案登记外，剩余的95套房产没有在房屋产权部门办理任何登记手续。江门中泰来公司自购买涉案112套房产后，便进行了装修，并自2011年1月份用以酒店经营至今。
本院认为，案外人江门中泰来公司购买的本案17套房产，虽然已在房地产交易登记机构办理了预售合同登记备案，但该备案行为属于行政部门对房屋预售合同的一种行政管理行为，不属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的物权预告登记，并不产生物权的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力”的规定，案外人江门中泰来公司购买的本案17套房产至今未办理物权变更登记，故其所有权仍属被执行人深南房地产公司所有。另外，根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，案外人江门中泰来公司购买的本案17套房产的房款大部份尚未付清，其在买卖合同中以支付价款取得标的物的所有权的主要义务尚未履行，故而案外人江门中泰来公司未依约定履行购房合同的主要义务存在过错。因此，江门中泰来公司基于购房行为并占有使用本案的17套房产及相应的土地使用权份额并不能对抗本院对被执行人深南房地产公司财产的查封，江门中泰来公司请求本院中止执行本案17套房产及相应所占份额的土地使用权的请求，理据不充分，本院不予以支持。江门中泰来公司主张于2011年1月25日支付了购房款190万元，同年4月11日支付了购房款150万元，同年4月29日支付了购房款3841230元，因深南房地产公司对上述付款并不认可，本院根据现有证据也不能确认上述付款就是购房款，故江门中泰来公司的上述付款主张依据不足，本院不予确认。案外人江门中泰来公司主张本案17套房产的剩余大部分购房款已通过债权抵顶的方式支付完毕，经查，江门中泰来公司与深圳中泰来公司2400万元债权转让的事实与本案无直接联系，且截止目前涉案房产的所有权人深南房地产公司并没有认可江门中泰来公司债权债务抵消的事实，因此，案外人江门中泰来公司主张已支付全部对价并实际占有使用本案17套房产的证据不足，其异议理由不能成立，本院不予支持。各方当事人如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回江门市中泰来酒店管理有限公司的异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 温友华
审判员 邓 球
审判员 周 辉
二〇一四年六月四日
书记员 谭秀萍