江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中商终字第00173号
上诉人（原审被告）泰州市普丰园林绿化工程有限公司，住所地泰兴市广陵镇顾周村。
法定代表人钱乐，该公司总经理。
委托代理人周海波（特别授权），江苏星月城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）扬州博睿置业营销策划有限公司，住所地扬州市维扬区玫瑰香榭115幢105号。
法定代表人王云霞，该公司总经理。
委托代理人张培勇（特别授权），江苏江扬律师事务所律师。
上诉人泰州市普丰园林绿化工程有限公司（以下简称普丰公司）因与被上诉人扬州博睿置业营销策划有限公司（以下简称博睿公司）代理合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2014）泰商初字第01000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
博睿公司一审诉称：我公司与普丰公司于2011年3月3日签订房屋代理销售合同，由我公司代理销售普丰公司开发的位于泰兴市汽车西站地块项目-
郡王府。合同约定，在合同有效期内，普丰公司不再自行售房或委托第三者售房，如另行售房，皆视为我公司业绩。如普丰公司不按期向我公司支付应得服务费，则每延迟一天，须支付应付服务费的千分之二的滞纳金。超过30天，按违约处理。普丰公司违约的，须另行赔偿违约金500000元。至2011年6月，西站项目仍未有实质性的进展，而我公司已经为普丰公司服务半年之久。2011年6月15日，普丰公司借款100000元给我公司，我公司出具借条，说明该款在销售代理费中扣除。2012年5月，我公司代表普丰公司参展2012春季房展会，完成会展工作。同年5月，普丰公司取得一期商品房预售许可证，我公司以普丰公司名义开展房屋认购工作。2012年9月，普丰公司取得郡王府第二期商品房预售许可证。我公司开始与认购客户签订网上备案合同，并实质形成回笼资金6522579.14元，按合同约定，普丰公司应付代理服务费57398.7元，我公司于2012年11月3日开票后，普丰公司已经支付。由于普丰公司楼盘定价偏高，同时有20套房屋被泰州市中级人民法院查封，对我公司的销售代理工作造成较大影响。
2012年10月至2013年2月，我公司销售房屋合计形成回笼资金31768613.2元，应计提代理费279563.8元。但普丰公司拖延不付，直至2013年5月，才以借款形式支付100000元，我公司出具了借条，注明在销售代理费中扣除。2013年4月11日，我公司送达2013年3月销售回款统计核对表到普丰公司财务部，但财务部拒收。同年5月4日，我公司再次送达2013年3月、4月回款应计佣金清单至普丰公司财务部，财务部现金会计谢海燕签收，但一直不予答复。2013年6月，普丰公司在没有知会我公司的情况下，安排另一家代理公司进驻售楼处，并催促我公司办理销售资料的交接。2013年7月1日，我公司办理了交接手续。交接后，我公司要求核对销售回款与代理费，普丰公司一直推脱。迟至2013年10月22日，普丰公司会计谢海燕才与我公司核对了账目，但普丰公司至今拖延不付代理费。我公司为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、普丰公司立即给付我公司代理服务费761758.96元；2、普丰公司向我公司支付滞纳金677391.75元、违约金500000元；普丰公司承担案件诉讼费用。在审理中，我公司变更诉讼请求为：1、普丰公司立即给付我公司代理服务费930924.19元；2、普丰公司向我公司支付滞纳金500000元、违约金500000元；普丰公司承担案件诉讼费用。
普丰公司一审答辩称：1、代理合同提前终止是由于博睿公司单方面违约造成，博睿公司应支付我公司违约金500000元。博睿公司在销售房屋不到40%的情况下，即以客观因素为由向我公司提出终止代理合同的要求。我公司在没有办法的情况下只能被迫终止。博睿公司单方面终止合同的行为导致营销工作全面瘫痪，造成很大经济损失；2、截止2013年6月24日，实际回笼资金为59696503.25元，博睿公司应得服务费为525329.22元。我公司已经支付代理费57398.7元，以借款形式支付博睿公司200000元。部分款项延迟支付是因博睿公司迟迟不开具发票，责任在于博睿公司。而且，2013年3月、4月回笼资金，博睿公司均未按约定向普丰公司我公司提供书面报表。我公司财务起码到2013年7月4日才收到博睿公司发送的截止2013年6月30日的销售统计、核对电子邮件。博睿公司是在终止合同后才提出结账请求，不能算我公司违约；3、由于博睿公司的因素产生退户和损失，该部分销售不应计算代理费。我公司销售给内部职工的房屋，当时口头约定不收代理费，但博睿公司仍坚持计算，故双方久拖不决，引起诉讼。
一审法院查明：一、合同签订。2010年12月起，博睿公司即与普丰公司开展合作，对普丰公司在泰兴市原汽车西站项目提出总平规划草案、进行销售情况调查等。2011年3月3日，博睿公司、普丰公司签订房屋代理销售合同。合同约定普丰公司委托博睿公司对原泰兴市汽车西站项目进行市场调研、定位、设计方案咨询、策划顾问、包装推广、销售代理事宜。实际委托销售面积约24200平方米及可销售的车库等附属设施，可销售商品房以房管局核定面积为准。代理销售期限自普丰公司取得房屋预售许可证之日起至本楼盘销售完毕（期限12个月），完成90%的房屋销售。普丰公司在开盘前制定房屋平均底单价，为代理销售房屋的最低平均销售单价。在合同有效期内，普丰公司不再自行售房或委托第三者售房。如另行售房，皆视为博睿公司销售业绩。普丰公司因业务需要可自行售房不超过10套房屋，博睿公司基本代理服务费中的45%由普丰公司扣留做业务介绍费。
代理服务费由基本代理服务费和溢价分成款组成。基本代理服务费按可销物业实际成交价的1.1%提取，实际成交价超出底价的部分为溢价，溢价部分博睿公司按8%提取。对服务费的请款时间和方式，合同约定，博睿公司协助普丰公司与客户签定商品房买卖合同，并收足合同所约定的定金款认定为售出，即可按该户的实际回笼款请领基本代理服务费。该户全款回笼时，即可请领溢价分成款。如有超出博睿公司代理时段的回款，博睿公司仍有权提取代理费。销售未达至50%时，博睿公司提取80%的服务费，销售达到50%-70%时，博睿公司提取90%的服务费，销售达到70%-90%时，博睿公司全额提取服务费。代理服务费及溢价分成请款时间，从公开销售之日起，每月请款一次。博睿公司于每月末以书面形式向普丰公司提送当月代理服务费和溢价分成款计算报表，普丰公司及时审核确认，并在10天内按上述约定支付款项。博睿公司按照普丰公司确认并须支付的代理服务费金额，出具同等金额的代理服务费发票给普丰公司。
关于退户处理原则，合同第十二条约定：1、购房人已付定金，如若退定，按合同法规定定金不予退还，购房人还需另行支付违约金，定金由博睿公司、普丰公司双方平均分配，该房屋不算博睿公司的销售业绩。2、购房人签定买卖合同后，如非出于博睿公司因素退户的，普丰公司仍应依约付给博睿公司销售服务费。对退户或换户所换得的房屋二次销售不得重复计算销售服务费。3、购房人在签定买卖合同后，如有换户情形，以最后成交的房价核算服务费，多退少补。4、购房人退户或换户所换出的房屋，如经博睿公司再次售出，仍应计算销售服务费及溢价分成服务费给博睿公司。
合同对违约责任有明确约定。若博睿公司违约提前退出销售代理，除前期所有投入（前期策划、咨询、营销、推广策划创意等）归普丰公司所有，并承担500000元的违约金。如普丰公司违约或中途无故终止合同，则赔偿博睿公司前期所有投入及损失，还应另行赔偿违约金500000元。合同还约定，如普丰公司不按期向博睿公司支付应得的服务费，则每延迟一天，普丰公司须向博睿公司支付应付服务费的千分之二的滞纳金（如遇特殊情况，普丰公司向博睿公司说明原因，博睿公司原则上同意请款时间适当延长10天）。超出30天，则按普丰公司违约处理，并向博睿公司补偿相应的经济损失。二、代理合同的履行与代理服务费的统计计算。合同签订后，博睿公司开始代理销售房屋的前期工作。但普丰公司未能及时取得房屋预售许可证。2011年6月15日，普丰公司借款100000元给博睿公司，博睿公司出具借条，说明该款在销售代理费中扣除。嗣后，博睿公司继续进行广告设计、房展组稿、合同样本编制等工作。2012年5月25日，普丰公司取得郡王府商品房预售许可证，预售总面积16990.69平方米，共89套；2012年7月25日，泰州市中级人民法院因他案查封了上述房产中的商品房20套。2012年9月26日，普丰公司取得郡王府二期商品房预售许可证，预售总面积为8915.09平方米，共55套。
取得商品房预售许可证后，博睿公司开始代理销售房屋。至2012年9月30日，博睿公司代理销售房屋并实质形成回笼资金6522579.14元，按合同约定，6522579.14元＊1.1%＊80%，普丰公司应付基本代理服务费57398.7元，普丰公司审核确认后，博睿公司于2012年11月3日开票，普丰公司于11月20日予以支付。
2012年10月至2013年2月，博睿公司销售房屋合计形成回笼资金31768613.2元，应计提基本代理服务费279563.8元。博睿公司于2013年3月12日将统计报表发送给普丰公司，但普丰公司未及时支付，直至2013年5月，才以借款形式支付给博睿公司100000元。博睿公司出具了借条，注明在销售代理费中扣除。2013年3月、4月，博睿公司继续代理销售。同年5月4日，博睿公司将2013年3月、4月回款请款单送交普丰公司，普丰公司财务谢海燕签收。但普丰公司未再确认代理费并支付代理服务费。至2013年6月，双方已达成提前终止代理合同的意向。2013年6月23日，普丰公司由钱玉堂手机向博睿公司法定代表人发出短信，告知已找一代理销售商延续合同，要求王云霞必须在上午九点前来办理移交。同年6月24日，博睿公司向普丰公司出具“要求提前终止房屋代理销售合同函”，因客观的一些原因，提出提前终止合同的要求，请普丰公司同意终止。7月1日，双方正式办理交接手续，提前终止代理合同，但双方未就此前销售代理费用进行结算。7月4日，博睿公司将截止2013年6月30日的销售统计表、核对清单发送给普丰公司。普丰公司收到后一直未予以确认，亦未再支付代理服务费。博睿公司催要无着遂于2014年9月29日涉诉。
截止2013年6月30日，博睿公司共代理销售房屋66套，其中包含普丰公司向公司职工销售房屋24套。按照已经回款的实际金额（博睿公司已自愿扣除普丰公司有争议的回款金额），向42套非职工销售房屋总计回款金额为71789657.63元，按合同约定，销售未达50%时，博睿公司提取80%的服务费。按此计算，博睿公司应得销售代理服务费631748.99元。合同约定，在合同有效期内，普丰公司不再自行售房或委托第三者售房。如另行售房，皆视为博睿公司销售业绩。普丰公司向24名职工销售房屋，按照合同约定，普丰公司因业务需要可自行售房不超过10套房屋，博睿公司基本代理服务费中的45%由普丰公司扣留做业务介绍费。故普丰公司销售给职工的前十套房屋的代理服务费，博睿公司按应得费用的55%计算，其余职工购房应按合同约定视同博睿公司业绩，计算基本代理服务费。按上述标准计算，博睿公司应得职工购房销售代理费540965.83元。以上博睿公司应得代理服务费合计1172714.81元，普丰公司已支付257398.7元（含两次借款抵冲代理费），尚欠博睿公司代理服务费915316.11元未付。
另查明，普丰公司向职工销售房屋，其中张春、钱慧、谢海燕、张明、钱宏、丁杭购得的8套房屋，总计房款38177971元，该8套房屋已予以退房，并重新由博睿公司售出。博睿公司按照合同第十二条之四条约定，对再次售出的房屋，计算了代理服务费。
一审法院认为：博睿公司、普丰公司签订的房屋销售代理合同，系双方当事人真实意思表示，且不违约法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。博睿公司按照合同约定履行代理业务，并提请普丰公司按月支付代理服务费，但普丰公司未能按期付款，且已超出合同约定的30天。按照合同约定，普丰公司已构成违约。博睿公司可据此要求普丰公司承担违约责任。但实际履行中，博睿公司并未就此主张普丰公司违约，而是以其他客观原因为由与普丰公司达成提前终止合同的意向，双方自愿终止合同。该合同的解除是双方当事人协商一致的结果，双方均不应就此再主张对方违约。提前终止合同后，普丰公司应当及时结算博睿公司的代理服务费并予以支付。博睿公司在2013年7月4日明确提出请求后，普丰公司未予理涉。按照合同约定的结算期限，考虑给予普丰公司必要的审核确认期，普丰公司至迟应于2013年7月30日前向博睿公司支付代理服务费。普丰公司未按期付款，应赔偿博睿公司相应的利息损失。博睿公司应得代理服务费，已按普丰公司确认回款金额予以计算，普丰公司尚欠915316.11元未支付。综上，博睿公司要求普丰公司立即给付代理服务费930924.19元的诉讼请求，按照实际欠付金额915316.11元予以支持，超出部分的请求，不予支持；博睿公司按照合同约定，以每日千分之二计算滞纳金，要求普丰公司承担逾期付款的滞纳金500000元的诉讼请求，因该约定的滞纳金计算标准过分高于博睿公司造成的损失，应普丰公司的请求，可以适当减少。根据实际情形，结合博睿公司的直接损失，考虑补偿与惩罚相结合等多方面因素，将逾期付款的利息计算标准调减为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的2倍，自2013年8月1日起计算至实际付款之日。关于博睿公司主张普丰公司无故终止合同，要求普丰公司支付违约金500000元的诉讼请求，因双方当事人协商一致而解除合同，并不存在普丰公司单方面无故提前解除合同的事实，故对此诉讼请求，亦不予支持。
普丰公司辩称，提前终止合同是因博睿公司违约造成，博睿公司在销售房屋不到40%的情况下，因自身因素而要求提前终止合同，博睿公司应承担违约金500000元之理由，与事实不符。合同并未约定博睿公司销售房屋不得低于40%，而且博睿公司业绩已经超过40%。根据现有证据，博睿公司在代理销售房屋时并无违约事实，终止合同是双方自愿协商解除，双方均不应据此主张对方违约。故对此辩称理由，不予采纳；普丰公司还辩称口头约定销售给职工的房屋不应计算代理费，销售房屋中有8套房屋退户是因博睿公司原因退户，也不应计算销售代理费之理由。合同约定普丰公司自行销售房屋业绩均归博睿公司所有，并未约定职工购房不计算代理费。普丰公司虽称有口头约定，但博睿公司予以否认，而普丰公司并无证据证明。关于退户的8套房屋是由普丰公司销售给其公司职工，按合同约定，视为博睿公司业绩，故应计算代理费。博睿公司代理销售的其他房屋均未出现退户现象，而普丰公司销售给职工的房屋，却大批出现退户，该退户现象应当与博睿公司无关。同时普丰公司也无证据证明该8套房屋退户是基于博睿公司原因所致。故对该辩称理由，亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、普丰公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付博睿公司代理服务费915316.11元，并赔偿博睿公司逾期付款的利息损失（自2013年8月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的2倍计算）；二、驳回博睿公司的其他诉讼请求。案件受理费22260元，博睿公司负担8904元，普丰公司负担13356元。
普丰公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。理由：一、一审认定事实错误。博睿公司单方提前终止合同，严重违反合同约定，应支付我公司违约金50万元。博睿公司在销售房屋总计不到40%的情况下，以家庭等客观因素向我公司提出终止合同并撤走销售人员，其行为已构成违约。一审对销售房屋中8套存在重复计算。合同约定对退户或换户所换得的房屋二次销售不得重复计算销售服务费；二、一审判令我公司承担逾期付款的利息损失无事实依据。博睿公司没有向我公司提交书面的代理费结算申请表，我们之间对代理费的计算和违约金问题一直存在争议，我公司不应向博睿公司支付逾期利息。
被上诉人博睿公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。事实和理由：一、终止合同是双方自愿协商的结果。基于普丰公司不能按约定付款，违约在先，继续合作存在困难，加之政策调整、房屋销售价格高出签房屋代理合同时依据的预期价格，房屋被查封等客观因素，故双方约定以客观因素为由终止合同；二、退户的8套房屋不存在重复计算代理费的情形。退户的8套房屋经我公司再次销售后，再次计算代理费符合房屋代理销售合同的约定；三、普丰公司应承担逾期付款的利息。普丰公司最迟应于2013年7月30日前向我公司支付代理服务费。根据合同约定，普丰公司应支付相应的滞纳金，一审判令其承担并无不当。
本院经审理，对一审查明的事实予以确认。
本案二审争议焦点为：一、博睿公司在履行代理合同中是否存在违约行为；二、一审判决的服务费中是否存在重复计算；三、普丰公司是否应当赔偿博睿公司逾期付款的利息损失。
本院认为，关于争议焦点一，根据合同法的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，普丰公司与博睿公司双方已达成终止合同的意思表示，合同约定的权利义务虽终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。现双方未对销售代理费用进行结算，普丰公司应按照博睿公司已完成的销售量支付服务费。普丰公司认为系因博睿公司的原因导致合同终止，要求追究博睿公司的违约责任。双方签订的代理合同约定：若博睿公司违约提前退出销售代理，除前期所有投入（前期策划、咨询、营销、推广策划创意等）归普丰公司所有，并承担50万元的违约金。如普丰公司违约或中途无故终止合同，则赔偿博睿公司前期所有投入及损失，还应另行赔偿违约金50万元。现合同解除是双方共同意思表示的结果，并不存在博睿公司单方解除合同的情况，故对普丰公司该上诉理由本院不予采信。
关于争议焦点二，普丰公司认为有8套房屋存在重复计算代理费的情形。一审已查明，这8套房屋属于退房，并已重新由博睿公司售出。按照代理合同的约定“购房人退户或换户所换出的房屋，如经乙方（博睿公司）再次售出，仍应计算销售服务费及溢价分成服务费给乙方”，故博睿公司对二次销售的房屋计算服务费符合合同约定，不存在重复计算的情形。
关于争议焦点三，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2013年7月1日，博睿公司与普丰公司提前终止代理合同，但未就此前的销售代理费用进行结算，博睿公司曾于2013年7月4日向普丰公司提出结算的要求，普丰公司未予理涉，故博睿公司可要求普丰公司赔偿逾期利息损失符合代理合同的约定。一审法院根据普丰公司违约程度及博睿公司损失的具体情况，酌情按照中国人民银行规定的同期贷款利率的两倍计算违约金并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。普丰公司的上诉理由不能成立。本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费22260元，由上诉人泰州市普丰园林绿化工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈大祥
代理审判员 陈霄燕
代理审判员 周红梅
二〇一五年九月二日
书 记 员 徐文兰