济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第967号
原告济南恒大绿洲置业有限公司，住所地济南市长清区。
法定代表人谈朝晖，该公司董事长。
委托代理人张政敏，女，生于1979年6月2日，汉族，该公司员工，住山东省济南市。
委托代理人齐本新，男，生于1991年2月16日，汉族，该公司员工，住山东省济南市。
被告程之红，女，生于1978年1月15日，汉族，农民，住山东省济南市。
委托代理人齐霞，女，山东豪才律师事务所律师。
第三人济南仁源泰山名饮超市有限公司，住济南市长清区大学路恒大绿洲7号楼3单元103室。企业组织机构代码：08401095－0。
法定代表人李伟伟，该公司总经理。
委托代理人于国安，男，该公司员工。
第三人王敏兴，男，生于1981年9月22日，汉族，居民，住山东省济南市。
第三人张传玉，男，生于1982年6月21日，汉族，农民，住山东省济南市。
原告济南恒大绿洲置业有限公司与被告程之红、第三人济南仁源泰山名饮超市有限公司（以下简称泰山名饮）、第三人王敏兴、张传玉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南恒大绿洲置业有限公司（以下简称恒大公司）委托代理人张政敏、被告程之红委托代理人齐霞、第三人泰山名饮到庭参加诉讼，第三人王敏兴、张传玉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒大公司诉称，2011年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买恒大绿洲商铺7-2-109房屋，合同总价款760192元，原告交纳首期款460192元，余款采用按揭方式付款。
2011年3月3日，原、被告、中国农业银行历城区支行（下称农行历城支行）三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定，原告为被告的30万元按揭贷款提供连带保证责任。由于被告未按合同约定期限偿还贷款，致使原告为被告承担保证责任，截止2015年1月14日，原告已累计3期未按约定还款，贷款本息10700.07元银行已从原告帐户扣划。另，截止到2015年1月14日被告贷款本金余额209965.11元继续按合同利率计算利息。根据商品房合同附件五第二条第（一）款第5项第（1）点之规定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告所交全额款项不予退还，被告需协助原告办理解除合同的手续。该房已于2013年1月1日交房，根据合同附件五第十一条第6款，已办理收楼手续后本合同解除的，买受人应当支付房屋使用费，并且负有腾房恢复原状、赔偿损失等义务。为此原告诉至法院，要求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令所支付的460192元购房款不予退回；要求被告协助在合同解除后协同原告到政府管理部门撤消网签和备案手续，同时办理退房手续，将房屋腾空恢复原状后返还原告。如房屋损害，赔偿损失；要求合同解除后，被告以每日76.0192元支付房屋占有使用费至腾房之日。
被告程之红辩称，不同意解除合同，被告只是暂时资金紧张，待资金充足后将继续履行合同，我与第三人张传玉为朋友关系，我将该商铺免费租于张传玉1年，时间为2013年4月至2014年4月，我们双方没有签订租赁合同。
第三人泰山名饮述称，我方并未租用被告该房屋，该纠纷于我无关。
第三人王敏兴述称，我是以个人名义与张传玉签订的商铺租赁合同，当时济南市长清区陈家老豆腐脑店没有开业，我和张传玉签有书面租赁合同，租期为2年，自2015年4月27日至2017年4月27日，租金1年28000元，我给张传玉交了第1年的租金28000元，还有房屋转租费1万元共给了张传玉38000元。至于张传玉与被告程之红是什么关系我不清楚。
第三人张传玉述称，我与被告程之红没有签订书面租赁合同，程之红夫妻与我关系不错，将该商铺交于我免费使用2年，时间为2013年7、8月至2015年7、8月，具体时间记不清了。
经审理查明，2011年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定，被告购买原告商铺7-2-109，该商铺建筑面积共55.3平方米，其中，套内建筑面积51.52平方米，公共部分与公用房屋分摊面积3.78平方米，房屋总价款760192元，付款方式为银行按揭付款，2011年1月4日前付首期款460192元，余款30万元被告须在2011年1月4日前办理完银行按揭手续后分期支付。原告应在2012年10月31日交付该商铺，被告购买房屋仅能作为商业使用，使用期间不得擅自改变房屋用途。
原、被告同时签订合同补充协议，在该房房产手续办理完毕之前，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除本合同，收回该房屋。同时被告须在原告履行保证责任后30日内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续，并以该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。
如被告分期付款出现逾期，每逾期一天，被告须按未付房款总额的万分之一计算，向原告支付违约金。被告逾期90天仍未按约定金额支付的，原告有权解除合同，被告所交房款不予退还，该商铺归原告所有，被告应无条件配合原告到有关部门办理注销合同备案等取消交易手续，因办理相关手续所支付的费用由被告负担。
被告已办理收楼手续后本合同解除的，自被告收楼至商铺移交给原告之日止，被告应按购房款总额的每日万分之五向原告支付房屋使用费，被告还应交纳上述期间内该商铺的水电费、水电公摊费、物业管理费等一切因使用或占有该商铺所产生的一切费用。被告应予本合同解除之日起30日内办理退房手续并将房屋腾空退还给原告。被告在退房前造成房屋损坏的，应当赔偿原告损失。如被告对商铺进行装修的，被告应予恢复原状，并承担相应费用。如原告要求按照现状收回房屋的，则该商铺的装修部分被告不得拆除，原告对此不作任何补偿。
2011年3月3日，原告恒大公司、被告程之红、农行历城支行签订《个人购房担保借款合同》，约定，被告程之红向农行历城支行借款30万元，用于购买原告长清恒大绿洲商铺7-2-109，借款期限自2011年3月3日至2021年3月2日，共120个月，还款周期为一个月，原告为被告该笔借款承担连带责任保证，保证期间为每期还款日起二年。被告程之红与农行历城支行虽有抵押约定，但双方未明确约定抵押物品名称，亦未办理抵押登记。
被告程之红于2011年1月4日向原告支付首期购房款460192元。原、被告于2012年1月1日办理了7-2-109号商铺的交接手续，原告将本案争议商铺交予被告。截止2015年1月5日，被告共偿还银行贷款本金83295.94元及相应利息，但已逾期，为此原告恒大公司向本院提起诉讼，要求解除与被告程之红签订的房屋买卖合同，收回该房屋，原告于2015年10月27日履行房屋回购手续，共向银行偿还借款本金216704.06元、支付贷款利息14891.05元、贷款罚息341.74元、贷款复利172.07元。
另，原告交房后，被告程之红将商铺免费租于第三人张传玉，双方未签订书面租赁合同。第三人张传玉于2015年4月27日与第三人王敏兴签订租房合同，约定张传玉将该房租于王敏兴，租期为2年，自2015年4月27日至2017年4月28日，房屋租金为每年28000元。第三人王敏兴述称，已给付张传玉第一年租金28000元及转租费10000元共38000元。现原告诉至本院，要求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令所支付的460192元购房款不予退回；要求被告协助在合同解除后协同原告到政府管理部门撤消网签和备案手续，同时办理退房手续，将房屋腾空恢复原状后返还原告。如房屋损害，赔偿损失；要求合同解除后，被告以每日76.0192元支付房屋占有使用费至腾房之日；并返还原告代为支付的贷款利息15404.86元，并由第三人向原告支付租赁合同剩余期限内租金。诉讼中，为查明案情，本院依法追加泰山名饮、王敏兴、张传玉为第三人参加本案诉讼。
本院确认的上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、中国农业银行业务凭证、《个人购房担保借款合同》、银行还款明细、商铺交房手续、租房合同、被告交款收据及双方当事人陈述笔录为证，经庭审质证和本院审查，予以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告、农行历城支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实表示，并不违反法律规定，为有效合同，对此本院予以确认。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。本案中，被告向原告交纳了房屋首付款460192元，原告将商铺交付被告，且已办理了网签及备案手续。
依照原、被告合同约定：双方约定在该房房产手续办理完毕之前，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除本合同，收回该房屋；如被告分期付款出现逾期，每逾期一天，被告须按未付房款总额的万分之一计算，向原告支付违约金。被告逾期90天仍未按约定金额支付的，原告有权解除合同，被告所交房款不予退还，该商铺归原告所有。被告程之红连续未能按期偿还银行贷款本息，故原告要求解除房屋买卖合同并回购该商铺的请求符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。
合同解除后，应当对合同进行清算，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。因被告违约行为致双方合同解除，被告程之红应承担该纠纷的全部责任，结合本合同性质及履行情况，被告程之红应及时协助原告办理退房手续、撤消网签及备案手续。对于原告恒大公司主张的银行利息等各项经济损失，本院酌定被告共计赔偿114028.8元为宜（760192元×15%）。对于被告交付的房屋首付款460192元，本院认为，原告收回房屋后依据公平原则应予返还。被告程之红已偿还的83295.94元贷款，该款实为被告通过向银行借款的形式支付的购房款，现原告回购房屋后，理应根据公平原则予以返还。被告程之红偿还的银行贷款利息系其使用银行贷款应当支付的合理费用，应由被告本人承担，不宜与购房款一并处理。
被告程之红将商铺租于第三人张传玉使用，因双方未签订书面合同，该合同应认定为不定期租赁合同，对于不定期租赁合同，第三人张传玉有权转租，且该转租合同为双方当事人真实意思表示，应认定为有效合同，根据买卖不破租赁原则，第三人王敏兴可继续使用商铺，对原告要求被告腾房、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。但本判决生效后，原告是否认可该转租协议，可与第三人王敏兴、张传玉协商处理，三人之间法律关系为租赁合同关系，与本案房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系，故对原告要求次承租人王敏兴本判决生效后在原剩余租赁期限内向原告支付租金的请求暂不予处理，各方当事人如产生纠纷可另行主张权利。
案经调解未果，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告济南恒大绿洲置业有限公司与被告程之红于2011年1月4日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告程之红应于本判决生效之日起60日内协助原告济南恒大绿洲置业有限公司办理撤消网签、备案及退房手续；
三、由被告程之红自本判决生效之日起十日内赔偿原告济南恒大绿洲置业有限公司各项损失共计114028.8元。
四、由原告济南恒大绿洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告支付的543487.94元（460192元＋83295.94元）购房款；
五、驳回原告济南恒大绿洲置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9013元，由被告程之红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 冉 然
人民陪审员 庄延先
人民陪审员 张 辉
二〇一五年十二月十日
书 记 员 孟祥娜