江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3151号
上诉人（原审原告）南京新鸿运物业管理有限公司，住所地南京市汉中路185号。
法定代表人王中宁，该公司董事长。
委托代理人陈路，男，1982年4月7日生，南京新鸿运物业管理有限公司法务部职员。
被上诉人（原审被告）韩朝华，男，1955年10月23日生，汉族，阜宁县教育局监察室主任。
委托代理人杨明途，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人徐驰，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）韩霆，男，1983年11月7日生，汉族。
委托代理人韩朝华，系韩霆父亲,自然情况同前。
上诉人南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）因与被上诉人韩朝华、韩霆物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新鸿运公司的委托代理人陈路，被上诉人韩朝华及其委托代理人徐驰，韩霆委托代理人韩朝华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
新鸿运公司原审诉称，新鸿运公司于2011年3月开始对南京市玄武区珠江路688号卓越大厦进行物业管理，韩朝华、韩霆于2011年5月17日入住该大厦的-183、-185、-186室（现编号为-145、-143、-141室），并与新鸿运公司签订了物业管理服务合约，交纳了2011年5月17日至2013年3月31日的物业服务费。此后新鸿运公司履行了物业管理服务义务，并按期向韩朝华、韩霆收取费用，但韩朝华、韩霆自2013年4月1日后无理拒交物业服务费。现请求人民法院判令韩朝华、韩霆立即交纳2013年4月1日至2014年9月30日的物业服务费3959.71元（按每平方米每月4.8元计算）及同期公摊水电费4619.66元（按每平方米每月5.6元计算），合计8579.37元；判令韩朝华、韩霆按每日万分之五交纳2013年4月1日起到2014年9月30日止所欠费用的滞纳金780.72元。
韩朝华、韩霆原审辩称，新鸿运公司的收费标准未取得物价部门批准，且其服务存在瑕疵，整个大厦脏乱差，门卫不负责，运货车到处跑，24部手扶电梯不运行，中央空调不运行，消防系统等公共设施长年失去保养，故应对物业服务费进行打折。韩朝华、韩霆从接收房屋之日到2014年8月期间一直是空置房，应按70%收取物业服务费和公摊水电费。按服务合约约定，商铺水费应分层抄表，而韩朝华、韩霆房屋所在的负一楼没有自来水、厕所和茶炉，三年来基本不开灯，所以实际公摊水电费没有新鸿运公司主张的这么多。新鸿运公司三年来从未公开过公摊水电费的计算依据。韩朝华、韩霆记忆中已两次交给新鸿运公司万余元，已超过新鸿运公司应收取的费用。韩朝华、韩霆与此大厦的房地产开发商存在纠纷，已由法院判决韩朝华、韩霆胜诉。开发商被中纪委查封，就是新鸿运公司主张物业费，也要待查封解冻。卓越大厦业主委员会于2013年底成立，新鸿运公司拒绝将大厦公共部位营业收入的70%交给业委会，导致业委会没有活动经费，韩朝华是业委会成员，故将应交物业服务费暂时垫作业委会经费使用，所以才没有交纳物业服务费。综上，请求人民法院驳回新鸿运公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，韩朝华、韩霆是南京市玄武区珠江路688号卓越大厦-145、-143、-141室（原编号为-183、-185、-186室）商业用房的业主。上述三处房屋建筑面积分别为17.26平方米、15.44平方米和15.44平方米，合计48.14平方米。
2009年6月3日新鸿运公司与卓越大厦的建设单位南京泰亨房地产开发有限公司（以下简称泰亨公司）签订前期物业服务合同，主要内容：泰亨公司将卓越大厦委托给新鸿运公司实施物业服务；物业服务收费实施包干制，公寓按每月每平方米2元，办公用房按每月每平方米3元，商业用房按每月每平方米4.8元收取物业服务费；物业服务费由业主按季交纳；新鸿运公司可在购房业主办理房屋交付使用手续时预收6个月的物业服务费和500元代收代交的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算并予公示），预收费用不得超过6个月；每年6月30日及12月30日向全体业主公布物业服务费收支情况；购房业主违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费的，按应交数额的0.05%支付违约金；合同履行期限自2011年3月28日起至本物业首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订物业管理服务合同之日终止；若自本物业管理区域取得单体工程竣工验收证明之日起至本物业管理区域内第一户（批）业主交付房屋之日起3年期间内（含3年），本物业业主委员会仍未能成立的，则新鸿运公司服务期限至本物业第一户（批）业主交付房屋之日起3年届满之日自行终止。该合同附件4“物业共用设施设备明细”注明包括电梯30部、消防设施、监控设施等。附件5“前期物业管理服务质量标准”中约定：房屋整体外观完好、整洁，墙面整洁无污渍，外观完好率达100%；共用部位、共用设施设备完好率达98%以上；设备运行正常率达98%以上；路面平整，楼面畅通，公共区域无非法占用、无杂物，做到眼看无垃圾，手摸无灰尘等。
该大厦建成投入使用后，由新鸿运公司进行了物业管理服务。韩朝华、韩霆于2011年5月17日接收了-145、-143、-141室，并与新鸿运公司签订了物业管理服务合约，主要内容是韩朝华、韩霆对卓越大厦实施物业管理服务，商铺的物业服务费按每月每平方米4.8元收取，公摊水电费按每月每平方米8元收取，房屋连续空置半年以上的（自用水及电表读数为零），书面向物业公司备案后，其物业服务费与公摊水电费按70%交纳，业主未按时足额交纳费用的，每日按应交数额的万分之五支付滞纳金；新鸿运公司须承担公共设备设施及公共部位的小修费用，中修大修更新改造费用按南京市物业维修基金管理办法执行；新鸿运公司应定期检查检修房屋、水电、消防、电梯、监控等设备，确保正常运行。协议签订后，韩朝华、韩霆于2011年5月17日向新鸿运公司交纳了2011年5月17日至2011年11月16日的物业服务费1319.9元和公摊水电费2199.84元，2013年4月9日交纳了2011年11月16日至2013年3月31日的物业服务费2540元（已按70%收取）和公摊水电费1924元。2013年4月1日之后的物业服务费及公摊水电费韩朝华、韩霆未交纳。
前期物业服务合同中约定的履行期限届满后，2014年11月、12月卓越大厦业主委员会向新鸿运公司发函，通知新鸿运公司在卓越大厦服务至2014年12月5日，之后请新鸿运公司撤离并做好移交工作。新鸿运公司于2014年12月底撤离卓越大厦。
一审诉讼中，对以下争议事实双方当事人进行了举证、质证：
韩朝华、韩霆的房屋在2014年7月之前是否处于空置状态、韩朝华，韩霆举证了2014年7月31日与案外人吴燕签订的房屋租赁合同，其中载明将涉案房屋出租给吴燕，期限为2014年7月15日至2015年7月14日；并举证了证人乐某经纪人白辉辉，证人述称2011年5、6月份韩朝华委托其进行房屋招租，并将三间商铺的各一把钥匙交给其保管，直到2014年7月才租出去给别人当仓库使用。韩朝华、韩霆以此证实涉案房屋自交付后至2014年7月前一直空置，应减收物业服务费。
新鸿运公司质证认为，对韩朝华、韩霆举证的真实性不认可，并且韩朝华、韩霆应提供水电费交费单据以证明房屋空置。韩朝华、韩霆称，涉案房屋没有接入自来水，无须交水费；卓越大厦各户业主的电费是由业主向新鸿运公司购买后才能用电，而韩朝华、韩霆没人购买过电费。新鸿运公司承认业主电费须向其购买，但称物业管理办公室内的电脑被业委会占有，韩朝华、韩霆是否购买过电费无法举证。
新鸿运公司物业服务是否存在瑕疵
韩朝华、韩霆举证了卓越大厦的消防、中央空调等设备由泰亨公司向新鸿运公司交接的书面记录的复印件、卓越大厦的现场照片、2014年12月南京广播电视总台《东升工作室》的节目视频等。视频画面显示该大厦内垃圾杂物堆放于公共通道，机房、消防设施、照明灯具等公共设施损坏未得到及时维修等。
新鸿运公司质证认为，照片没有时间标识，不能反映新鸿运公司物业管理期间的情况，因为新鸿运公司已于2014年12月底撤出卓越大厦。电视节目的视频内容属于断章取义，物业服务的动态过程不是视频里的短短这点时间就能反映出来的；卓越大厦的消防、中央空调、手扶电梯只由新鸿运公司与泰亨公司进行了数量的交接，因上述设备不具备完整的合格手续，故消防设施和中央空调没有投入运行，维修保养义务也没有移交给新鸿运公司。
新鸿运公司还举证了大厅大理石、电梯顶板、门锁修复的照片，以此证明其履行了部分维修义务。韩朝华、韩霆质证认为，既然新鸿运公司认为物业服务是动态的过程，那么也不能仅凭几张照片就证明新鸿运公司履行了全部服务义务。
物业服务费及公摊水电费收支账目
新鸿运公司举证了2013年度物业服务费收支表、2013、2014年度公摊水电费收支表以及其在卓越大厦公告栏中张贴的照片。
韩朝华、韩霆对上述证据真实性不予认可。
原审法院认为：双方当事人之间依据前期物业服务合同及物业管理服务合约建立了卓越大厦的物业服务合同关系，双方均应依约履行合同。新鸿运公司为韩朝华、韩霆提供了物业服务，韩朝华、韩霆应按约交纳物业服务费等有关费用。
商业用房的物业服务收费不属于政府定价或政府指导价范围，韩朝华、韩霆认为新鸿运公司收费标准未经物价部门批准的观点，没有法律依据。韩朝华、韩霆辩称的其与泰亨公司的商品房买卖合同纠纷，与本案不是同一法律关系，韩朝华、韩霆以此作为拒绝交费的理由不能成立。即使新鸿运公司在对卓越大厦管理期间产生了公共部位的收益，该收益亦不属于韩朝华、韩霆个人所有，韩朝华、韩霆以新鸿运公司未向卓越大厦业主委员会交付该收益为由拒交物业服务费，没有法律依据。
按双方当事人签署的物业管理服务合约约定，空置房的认定以水电表读数为依据，但涉案房屋内并无水表，故韩朝华、韩霆无须举证水表读数。涉案房屋的用电是由业主向新鸿运公司购买，故应由新鸿运公司举证韩朝华、韩霆购买电费的情况。新鸿运公司称其办公电脑被卓越大厦业主委员会占有，未举证证明，一审法院不予采信。新鸿运公司不能举证韩朝华、韩霆购买电费的情况，应承担举证不能的法律后果。韩朝华、韩霆举证了证人证言及租赁合同，相比新鸿运公司而言具有证明优势，一审法院认定韩朝华、韩霆主张2014年7月15日前房屋空置的观点成立。2014年7月15日前的物业服务费，韩朝华、韩霆按合同约定交纳70%即可。
新鸿运公司认为其与泰亨公司只对消防、中央空调、手扶电梯等公共设施进行了数量的交接而未接收维修保养责任的观点，没有法律依据和合同依据。新鸿运公司与泰亨公司签订的前期物业服务合同中约定了上述公共设施属于新鸿运公司实施物业管理服务的范围，并且约定新鸿运公司保证设备运行正常率达到98%以上，新鸿运公司与韩朝华、韩霆签订的物业管理服务合约中也约定新鸿运公司应定期检查检修房屋、水电、消防、电梯、监控等设备，确保正常运行。现新鸿运公司称其未接收上述公共设施设备的维修保养义务，却要求韩朝华、韩霆交纳全部物业服务费，这一观点违反上述合同约定，违反权利义务相一致的法律原则。鉴于其对这些重要的公共设施设备未尽维修保养义务，故一审法院酌定对新鸿运公司应收取韩朝华、韩霆的物业服务费应在原约定的物业服务费标准每月每平方米4.8元基础上扣减20%，即韩朝华、韩霆对2011年5月17日至2014年7月14日房屋空置期间的物业服务费应按50%交纳，为4270.99元。对2014年7月15日房屋出租后至2014年9月30日的物业服务费，韩朝华、韩霆应按80%交纳，为468.31元。韩朝华、韩霆已交纳的2013年4月1日前的物业服务费3859.9元高于此标准的部分，应予折抵2013年4月1日之后的应交费用。
公摊水电费最终的收取者是水电供应单位，物业服务企业对该项费用为代收代交。现新鸿运公司主张的是其已实施的物业服务期间的公摊水电费，并不是预收费用，故新鸿运公司应举证其向水电供应单位实际交纳水电费的金额以及如何分摊至每个业主的相应证据，但新鸿运公司仅举证了自己编制的费用收支表，而没有其它证据，故一审法院认为新鸿运公司在物业服务结束后仍对公摊水电费无法出示任何分摊依据及相应证据，故其该项诉讼请求一审法院不予支持。韩朝华、韩霆要求将新鸿运公司此前收取的公摊水电费4123.84元抵销2014年4月1日后物业服务费主张，一审法院予以支持。
经计算，2011年5月17日至2014年9月30日韩朝华、韩霆应交物业服务费4739.3元，已交物业服务费及公摊水电费7983.74元，故韩朝华、韩霆无须向新鸿运公司支付任何费用。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、国务院《物业管理条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回南京新鸿运物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元由新鸿运公司负担。
新鸿运公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、一审判决对于物业费打8折没有法律依据。《江苏省物业管理条例》第七十一条规定：“在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担，业主专有部分的维修责任由该业主承担”，建设单位的保修期限是从其取得相关的验收合格证后开始计算，上诉人在一审中陈述开发商没有取得相关公共设施设备的合格证，则相关公共设施设备的保修义务应由开发建设单位承担，一审法院以上诉人没有尽到维修保养义务为由判决上诉人物业费打8折没有法律依据。二、一审对于韩朝华、韩霆房屋空置期的认定没有法律依据，根据《南京市物业管理收费办法》第十五条规定“业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按照规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费”，韩朝华、韩霆一直没有向上诉人书面备案过房屋空置，且一审法院将空置打折日期从业主入住之日开始计算明显违背连续性六个月以上才算空置的法律规定。三、一审法院对公摊水电费抵充物业费的判决没有法律依据，公摊水电费上诉人实际已经支付给供电公司和自来水公司也提供了相应的票据，虽然上诉人暂时没有公示，但这部分费用已经实际产生，且公摊水电费和物业费是两个不同的法律关系，上诉人在公示后按照合同约定多退少补，没有约定抵充物业费。综上，请求撤销一审法院判决，改判被上诉人支付2013年4月1日至2014年9月30日物业费3959.71元。
被上诉人韩朝华、韩霆答辩称，上诉人的上诉理由无事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主则应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。新鸿运公司与物业建设单位泰亨公司签订的前期物业合同及新鸿运公司与韩朝华、韩霆签订的物业管理服务合约系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。根据一、二审查明的事实，新鸿运公司在实施物业服务后，其所提供的物业服务质量确与约定的标准存在较大差距，原审法院据此酌减新鸿运公司应收取的物业管理费并无不当，本院依法予以维持。关于2014年7月15前涉案房屋是否为空置房的问题。本院认为，按照双方约定，业主购房连续空置半年以上，自用水电表度数为零的属空置房。新鸿运公司未提供证据证明韩朝华、韩霆在2014年7月15日前因使用涉案房屋产生过自用水电，且从一审查明的事实看，新鸿运公司收取的2011年11月16日至2013年3月31日的物业服务费也是按照空置房70%收取的。韩朝华、韩霆提供的证人证言及租赁合同可以证明2014年7月15日前涉案房屋为空置。对此，一审认定2014年7月15日前的物业服务费按合同约定70%交纳正确，应予维持。关于新鸿运公司已收取的公摊水电费是否应当抵扣物业费的问题。新鸿运公司认为，公摊水电费在公示之后按照合同约定多退少补。新鸿运公司未提供证据证明其实际向相关部门交纳涉案物业的水电费金额及分摊至每个业主的费用并已对外公示。且二审中，新鸿运公司就公摊水电费、滞纳金表示将另案诉讼，故一审判决将已交纳的公摊水电费抵扣租金并无不妥。新鸿运公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南京新鸿运物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一五年八月十九日
书记员 郭婷婷