福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第1900号
原告厦门市尚福居物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区金山街道后坑西潘社308号A96单元。
法定代表人蔡秀芬，总经理。
委托代理人陈裕目，福建知圆律师事务所律师。
被告吕季源，男，1966年7月14日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门市尚福居物业服务有限公司与被告吕季源物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法由审判员庄慧林担任审判长，与代理审判员曹玲、人民陪审员杜雪莲组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈裕目到庭参加诉讼。被告吕季源经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市尚福居物业服务有限公司诉称，2011年6月16日，厦门市住宅建设办公室与原告签订了《厦福安置房前期物业管理合同》，约定厦门市住宅建设办公室将坐落于思明区何厝岭兜的厦福安置房（即思明区岭兜佳园）委托给原告管理，物业综合管理服务费标准为1.3元／平方米·月，房屋公共维修金0.3元／平方米·月。合同对委托管理项目、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约提供物业服务。被告系厦门市思明区岭兜佳园3号503室的业主，已于2011年入住该小区，房屋建筑面积98.16平方米。依据《厦福安置房前期物业管理合同》的约定，被告本应及时向原告缴纳2012年4月1日至2013年9月30日物业综合管理服务费、房屋公共维修金、公摊电费，原告经多次多方式催讨，被告至今未缴纳上述费用。根据《厦门市住宅区物业管理条例》规定，被告因逾期交费截止2013年9月30日已产生滞纳金1567.66元。现请求法院判令：1、判令被告支付原告2012年4月1日至2013年9月30日的物业管理服务费2296.94元，房屋公共维修金530.06元，公摊电费334.08元及逾期交费滞纳金（以当季度拖欠的物业服务费作为基数，从下一个季度第一个月第一天起，按每日千分之三分段计算至法院判令被告还款之日止，暂计至2013年9月30日为1567.66元）。2、判令被告承担本案的诉讼费。
被告吕季源书面答辩称，被告缴纳了自合同签订后的从2011年9月1日至2011年11月30日第一季度相关费用，履行了《承诺书》、《业主规约》的相关义务。被告未交物业管理费理由如下：原告是建设方委任的，并非小区全体业主参选出任的，小区内有诸多硬件设施未完善（例如楼道里的消防管道等）；小区是拆迁安置房，诸多设施与商品房相差巨大，收费标准却高于商品房，被告是在原告没有告知用户手册内的相关事项，且不签订无法拿到钥匙的情况下情非得已才签了承诺书；小区保安、保洁员配备不齐，楼道、手扶梯罕见清洗，卫生垃圾没有及时清理；原告为了方便管理只开通两个边门，另外两个边门形同虚设，导致小区业主出行都需要绕道而行；原告进驻小区至今从未做过业主满意度调查。被告未交公共维修金理由如下：业主享有知情权，小区收支没有透明度；小区存在广告牌、电梯广告牌及电梯电视传媒广告、小区临时停车费等收入，上述收入足以偿付公共维修部分；且小区并没有明显的维修项目，连污水井盖警示线也是在原告提出告诉后才展开的表面工作。被告未交公摊水电费理由：原告要求被告将物业管理费、公共维修金等全部缴清，否则拒收上缴的公摊水电费用。原告有假借水电之名变相催收管理费之实，相关物业费、公共维修金等小区成立业主委员会确定合理的收费标准、物业管理到位后，被告再如期缴纳。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月16日，厦门市住宅建设办公室与原告签订了《厦福安置房前期物业管理合同》，约定将其坐落于思明区何厝岭兜的厦福安置房（即思明区岭兜佳园）委托原告管理，管理期限自该项目交房之日起暂定三年，若在合同期限内，业主委员会代表全体业主与所聘选的物业管理服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同约定，物业综合管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准为物业综合管理服务费1.3元／平方米·月，房屋公共维修金0.3元／平方米·月，最终的收费标准以物价部门核定为准；业主应于交房手续办理之日起或厦门市住宅建设办公室约定的交房期截止日起交纳物业综合管理服务费用和房屋公共维修金；业主或物业使用人违反本合同的约定未按时交纳物业管理服务费用的，应按规定承担相应的违约责任。2011年6月21日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于岭兜佳园拆迁安置房物业服务收费有关事项的通知》（厦价房（2011）31号）和《住宅物业服务及专用停车场收费指导价备案书》（厦价房备（2011）70号），明确岭兜佳园的物业服务收费标准为：住宅1.3元／平方米·月，住宅公共维修金按中标价格标准收费。
被告系岭兜佳园3号503室的业主，房屋面积98.16平方米。被告于2011年9月4日入住讼争小区，并签署《承诺书》一份，同意严格遵守业主临时管理公约及其他所有规定之全部条款，按时交纳有关管理和服务费用。2011年9月4日，被告向原告缴纳2011年9月物业综合管理服务费127.61元（1个月＊98.16平方米＊1.3元／平方米·月，即按建筑面积1.3元／平方米·月标准缴交），2011年9月房屋公共维修金29.45元（1个月＊98.16平方米＊0.30元／平方米·月，即按建筑面积0.3元／平方米·月标准缴交）。原告为被告代垫了2012年4月至2013年9月的公摊电费334.08元。被告自2012年4月1日起拖欠物业综合管理服务费、房屋公共维修金及公摊水电费等，原告多次催缴未果，现原告诉至本院。
再查明，讼争小区至今未成立业主委员会，目前仍由原告对讼争小区实施管理。
上述事实有原告提供的《厦福安置房前期物业管理合同》、厦门市物价局的厦价房（2011）31号和厦价房备（2011）70号文件、交房单、承诺书、房屋质量保证书、欠费催款存根、律师函、税务局发票、电业部门对公摊电费催缴的公告、公摊电费计算表及电费发票、电业部门出具的原告缴纳2011年1月至2014年2月的电费清单以及询问笔录、本案庭审笔录为证。被告吕季源经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供书面的反驳证据，视为其自愿放弃相应的诉讼权利，本院对原告提供的证据真实性、合法性、关联性予以确认。对于上述事实本院予以确认。
本院认为，厦门市住宅建设办公室与原告签订《厦福安置房前期物业管理合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主具有拘束力，应严格履行。原告依约为岭兜佳园的业主和物业使用人提供了物业管理服务，被告作为岭兜佳园小区的业主之一，接受了原告提供的物业服务，应按照合同约定的物业管理费收费标准缴纳物业管理相关费用。物业管理合同未约定物业综合管理服务费的缴费期限，应视为按月于每月的最后一天前缴纳。被告未按时缴纳物业综合管理服务费，其行为已构成违约。原告要求被告支付拖欠的2012年4月1日至2013年9月30日的物业综合管理服务费，并要求被告以每季度欠缴的物业综合管理服务费为基数支付自欠费季度的下个季度第一个月一日起至本判决确定还款之日止的滞纳金是合法的，本院予以支持。现原告要求被告缴纳自2012年4月1日至2013年9月30日止拖欠的物业管理服务费2296.94元（18个月＊1.3元／平方米·月＊98.16平方米），本院予以支持。物业管理合同未明确逾期缴纳物业综合管理服务费的滞纳金收取标准，故滞纳金可参照银行同期贷款利率计算支付。原告要求按日千分之三的标准计算，缺乏相应依据，本院不予支持。被告抗辩对承诺书内容不知情且被迫签订、小区硬件设施未完善、小区设施简陋，保安、保洁人员配备不齐、清洁不到位，未做过业主满意度调查等，但未提供任何反驳证据予以佐证，对其据此拒绝缴纳物业管理费的抗辩，本院不予支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。现原告要求被告缴纳自2012年4月1日至2013年9月30日止拖欠的房屋公共维修金530.06元（18个月＊0.3元／平方米·月＊98.16平方米），本院予以照准。公共维修金的缴纳不以实际发生维修项目为依据，也与小区公共增值收入无关，被告答辩中所提及未交公维金的理由于法无据，本院不予采纳。
原告提供了电费缴纳清单、公摊电费计算清单等证据证明其为被告代缴了公摊电费334.08元，原告现要求被告支付上述公摊电费是合法的，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吕季源应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市尚福居物业服务有限公司支付2012年4月1日至2013年9月30日止的物业综合管理服务费2296.94元及滞纳金（以被告每季度欠缴的物业综合管理服务费为基数，自欠费季度的下个季度第一个月一日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算至本判决确定还款之日止）。
二、被告吕季源应于本判决生效之日起七日内向原告厦门市尚福居物业服务有限公司支付自2012年4月1日起至2013年9月30日止的房屋公共维修金530.06元、公摊电费334.08元。
三、驳回原告厦门市尚福居物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告吕季源未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告厦门市尚福居物业服务有限公司负担8元，被告吕季源负担42元，双方应负担的部分均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 庄慧林
代理审判员 曹 玲
人民陪审员 杜雪莲
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 林 晨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。