江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0184号
上诉人（一审原告）张淑伦。
委托代理人宋华波。
上诉人（一审被告）江苏金厦置业有限公司，住所地沭阳县沭城镇金城花园6号楼2单元201室。
法定代表人王军。
委托代理人宋广圣。
上诉人张淑伦与上诉人江苏金厦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，均不服江苏省沭阳县人民法院（2013）沭民初字第1400号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2014年2月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张淑伦一审诉称：2008年1月18日，江苏金厦置业有限公司与案外人李某签订房屋订购单，约定由李某订购江苏金厦置业有限公司开发的某房屋，交付定金20000元。后李某要求退房，经协调，由张淑伦购买该房屋并向李某支付20000元。为此，江苏金厦置业有限公司于2009年9月26日向张淑伦出具房屋转让情况说明一份，认可李某的20000元定金票据作为张淑伦购买江苏金厦置业有限公司上述房屋的定金，房屋按每平方米3212元出售给张淑伦，车库价格为每平方米1680元，在办理好房屋销售许可证后通知张淑伦签订商品房预售合同。但江苏金厦置业有限公司在取得商品房预售许可证后，拒不与张淑伦签订商品房销售合同，江苏金厦置业有限公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。请求判令解除张淑伦、江苏金厦置业有限公司之间关于某房屋的商品房预约合同，江苏金厦置业有限公司返还定金20000元，支付违约金680000元，并承担本案诉讼费。
江苏金厦置业有限公司一审辩称：1.张淑伦、江苏金厦置业有限公司之间并未成立商品房买卖预约合同关系，故无需解除；2.同意返还张淑伦20000元定金；3.鉴于张淑伦、江苏金厦置业有限公司之间不存在预约合同关系，江苏金厦置业有限公司并无违约行为，故张淑伦主张680000元违约金，无法律依据；退一步讲，即便张淑伦、江苏金厦置业有限公司双方约定以江苏金厦置业有限公司收取20000元定金作为签订商品房预售合同的担保，但江苏金厦置业有限公司收取定金时，尚未取得商品房预售许可证，同时张淑伦也并未交纳购房款，故本案仅仅适用定金罚则。请求驳回张淑伦的其他诉讼请求。
一审法院经审理查明：2008年1月18日，案外人李某与江苏金厦置业有限公司签订房屋订购单一份，约定：李某购买江苏金厦置业有限公司开发的沃德嘉园C3幢01号房屋，建筑面积248.3平方米，单价3651.2元／平方米，总房款906593元。同日，李某交购房定金20000元。2009年9月26日，经张淑伦、江苏金厦置业有限公司及李某三方同意，李某订购的上述房屋转由张淑伦订购，由张淑伦退还李某购房定金20000元。江苏金厦置业有限公司向张淑伦出具房屋转售情况说明一份，内容为：“因本公司原因，李某购买的C3幢01号房屋至今无法签订商品房买卖合同，公司同意李某退房，并退还20000元定金。现公司资金周转困难，无现金退还。经公司协调处理，由张淑伦购买该房屋，将20000元直接支付给李某。公司2008年1月18日收李某的20000元定金收据，作为张淑伦购买C3幢01号房屋的定金。房屋价格在原有基础上下浮12%，公司同意按每平方米3213元出售给张淑伦，房款为797788元（车库按每平方米1680元计算）。公司在办理好房屋销售许可证后，通知张淑伦签订商品房预售合同。任何一方违反上述规定，即向对方支付违约金180000元，转让仍生效”。时任江苏金厦置业有限公司公司副经理江九阳在该情况说明上签名。江苏金厦置业有限公司在取得商品房预售许可证后，未通知张淑伦签订商品房买卖合同。
张淑伦于2013年5月7日向一审法院提起诉讼，要求与江苏金厦置业有限公司就沃德嘉园C3幢01号房屋签订商品房买卖合同，江苏金厦置业有限公司不同意将该房屋出售给张淑伦。后张淑伦变更诉讼请求，请求解除与江苏金厦置业有限公司就沃德嘉园C3幢01号房屋的预约合同，判令江苏金厦置业有限公司退还购房定金20000元，赔偿损失680000元。
庭审中，张淑伦、江苏金厦置业有限公司认可涉案房屋目前的市场价格在6000元／平方米左右。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.张淑伦、江苏金厦置业有限公司之间是否存在预约合同关系；2.如存在预约合同关系，江苏金厦置业有限公司是否应承担违约责任；如承担违约责任赔偿范围如何确定。
关于争议焦点1。张淑伦认为，张淑伦、江苏金厦置业有限公司之间存在预约合同关系，理由是：江苏金厦置业有限公司与案外人李某签订了房屋订购单，双方成立预约合同，后经江苏金厦置业有限公司同意，李某将其合同权利、义务转让给张淑伦，并由江苏金厦置业有限公司出具房屋转售情况说明给张淑伦，确认张淑伦、江苏金厦置业有限公司之间预约合同的存在。江苏金厦置业有限公司虽然提出房屋转售情况说明上加盖的是江苏金厦置业有限公司公司已停止使用的公章，出具情况说明的副经理江九阳已被停止职务，但未提供证据予以证实。江苏金厦置业有限公司认为，双方不存在预约合同关系，理由是：张淑伦提供的房屋转售情况说明上加盖的是公司已停止使用的公章，出具情况说明的公司副经理江九阳实际上已被停止职务，故张淑伦、江苏金厦置业有限公司之间并未成立预约合同关系。一审法院认为，张淑伦持有加盖有江苏金厦置业有限公司单位公章的房屋转售情况说明、原房屋订购单，并得到时任江苏金厦置业有限公司公司副经理江九阳的确认，故对上述两份证据的证明力依法予以认定。江苏金厦置业有限公司虽对房屋转售情况说明及江九阳的确认行为提出异议，但未提供证据予以证实。根据江苏金厦置业有限公司出具的房屋转售情况说明，张淑伦、江苏金厦置业有限公司对张淑伦拟购商品房的房号、面积、单价以及签订商品房销售合同的时间等作出了明确约定，该房屋转售情况说明具有预约合同的基本特征，系独立、有效的预约合同，对其效力依法应予认定。
关于争议焦点2。张淑伦认为，张淑伦、江苏金厦置业有限公司之间成立房屋销售预约合同，江苏金厦置业有限公司取得房屋预售许可证后，拒不与张淑伦签订商品房买卖合同，违反预约合同的约定，构成违约，依法应承担违约责任。因江苏金厦置业有限公司拒绝与张淑伦签订房屋买卖合同，张淑伦有权解除预约合同，因预约合同约定的180000元违约金不足以弥补张淑伦的实际损失，要求江苏金厦置业有限公司赔偿实际损失680000元。江苏金厦置业有限公司认为，即使张淑伦、江苏金厦置业有限公司之间成立预约合同关系，因江苏金厦置业有限公司收取张淑伦定金时，江苏金厦置业有限公司尚未取得商品房预售许可证，同时，张淑伦并未交纳购房款。因此，根据相关司法解释的规定，本案仅适用定金罚则，张淑伦要求赔偿可得利益损失680000元，无法律依据。一审法院认为，预约合同是为了将来订立商品房销售合同而订立的合同，在江苏金厦置业有限公司出具房屋转售情况说明时，其虽未取得商品房预售许可证，但并不影响预约合同的效力。江苏金厦置业有限公司不履行合同约定的与张淑伦签订商品房销售合同的义务，应当承担违约责任。张淑伦要求解除预约合同，符合法律规定，依法应予支持。合同解除后，张淑伦要求江苏金厦置业有限公司返还20000元定金，予以支持。因江苏金厦置业有限公司的违约行为致使张淑伦丧失与他人订立同等商品房销售合同的机会，张淑伦、江苏金厦置业有限公司约定的违约金数额不足以弥补张淑伦的机会利益损失，综合考虑张淑伦交纳定金情况、江苏金厦置业有限公司违约情况以及市场对商品房价格的影响等因素，酌定由江苏金厦置业有限公司赔偿张淑伦利益损失350000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除张淑伦、江苏金厦置业有限公司就沭阳县某房屋所签订的商品房销售预约合同；二、江苏金厦置业有限公司于判决生效后十日内返还张淑伦购房定金20000元；三、江苏金厦置业有限公司于判决生效后十日内赔偿张淑伦利益损失350000元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10680元，保全费452元，合计11132元，由张淑伦负担3832元，江苏金厦置业有限公司负担7300元。
张淑伦不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持张淑伦一审诉讼请求。理由：预约合同具有合同约束力，双方均应按合同约定适当履行合同义务。涉案房屋目前的市场价格在每平方米6000元左右，则张淑伦履行合同的可得利益为692012.1元。江苏金厦置业有限公司无故拒不签订本约合同，属于恶意违约，应当赔偿张淑伦合同利益损失，否则江苏金厦置业有限公司将从其恶意违约行为中受益。
江苏金厦置业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院维持一审判决第（一）、（二）项，撤销一审判决第（三）项，依法改判驳回张淑伦的其他诉讼请求。理由：1.江苏金厦置业有限公司与张淑伦之间并未成立商品房预约合同关系。江苏金厦置业有限公司的职工江九阳从公司离职后出具的情况说明，加盖的是江苏金厦置业有限公司已经放弃使用的过期印章，该情况说明是无效的和虚假的，没有该事实的发生；2.退一步讲，即使案外人李某缴纳的20000元定金作为签订商品房预售合同的担保，因江苏金厦置业有限公司在收取定金时，尚未取得商品房预售许可证，同时李某或张淑伦也未缴纳购房款，江苏金厦置业有限公司依法也仅负有退还定金责任，适用定金罚则。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本案争议焦点为：1.张淑伦与江苏金厦置业有限公司之间有无成立商品房预约合同关系；2.江苏金厦置业有限公司应当承担什么样的合同责任。
关于第一争议焦点。本院认为，江苏金厦置业有限公司陈述在2009年10月24日通过当地政府部门解除了与江九阳之间的聘用合同，收回了公司印章并不再使用。而“房屋转售情况说明”的落款时间为2009年9月26日，江九阳签字确认的时间为2009年9月28日，上述时间均在江苏金厦置业有限公司收回印章及解除江九阳职务之前，故对“房屋转售情况说明”的真实性、合法性、关联性均应当予以确认。“房屋转售情况说明”可以证明张淑伦与江苏金厦置业有限公司之间成立商品房预约合同关系。
关于第二争议焦点。本院认为，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，对张淑伦要求解除预约合同、主张损害赔偿并返还定金的请求，应予支持。现江苏金厦置业有限公司否认与张淑伦之间存在预约合同关系并拒绝按该预约合同约定的价格与张淑伦签订合同，本院难以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人张淑伦向本院申请撤回上诉，系对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，应予准许，本院已另行作出准许撤回上诉的民事裁定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10680元，由江苏金厦置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 朱 海
二〇一四年六月十三日
书 记 员 许小璇
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