四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第2139号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）王兵。
被上诉人（原审原告）秦小茂。
委托代理人魏顺福（特别授权）。
委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人王兵、秦小茂商品房销售合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2014）嘉民初字第503号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人王兵、秦小茂的委托代理人魏顺福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：王兵与星宇公司于2006年11月11日签订了《商品房买卖合同》，该合同使用四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的GF—2000—0171《商品房买卖合同》示范文本。该合同约定，买受人王兵以1230元／平方米的价格购买星宇公司销售的位于南充市嘉陵区南荣路的“星宇·城南家园”第A幢B单元6层1号商品房一套。另外，双方在合同第六条中关于付款方式及期限约定为“客户在签订购房合同时，选择按揭付款方式，首付人民币60，220元，其余玖万元实行十年按揭”；第八条中关于房屋交付期限约定为“出卖人应当在2006年12月31日前，…，将具备下列第3种条件（即：商品房经分期综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为“…，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，…出卖人按每日向买受人支付已交付购房价款万分之一的违约金”；第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…，3.房屋交接后壹年内办理房屋产权证”。合同中双方未对逾期办证的违约责任作约定。2006年12月12日，南充市房地产管理局对双方签订的《商品房买卖合同》进行了登记备案。合同签订后，王兵依约向星宇公司支付了购房款150，220元。
另查明：一、涉案房屋的交付及《房屋所有权证》办理的情况及经过：
1、2007年1月29日，星宇公司向王兵交付房屋，王兵在《商品房屋交接书》（合同之附件五）上“买受人（签章）”栏后签字捺印确认。2007年9月29日，该房屋经南充市房地产管理部门初始登记，其初始登记所有权人为星宇公司。
2、2009年12月9日、2010年6月9日，星宇公司两次书面通知中国工商银行股份有限公司南充分行办理房地产权属证书。
3、2010年9月7日，星宇公司向南充市房地产管理局提交了王兵《房屋所有权转移登记申请书》，王兵在该通知书上签名。
4、2010年9月16日，王兵作为涉案房屋所有权人取得了《房屋所有权证》，该房屋登记为王兵与秦小茂共同共有。
二、涉案《国有土地使用证》的办理情况及经过：
1、2011年7月、8月间，涉案“星宇·城南家园”小区部分购房业主因《商品房买卖合同》中所涉权属证书的迟延办理问题与星宇公司发生过信访事件。在信访处理过程中，星宇公司法定代表人杜其星于2011年8月30日作出书面《承诺》，其内容是“本人承诺2011年9月10日按合同约定支付一次性购房和按揭贷款已还清的客户土地办证违约金，其违约金按万分之一支付，暂支付6、7、8三个月，其余的违约金按合同约定执行，合同未约定违约金比例的按日万分之零点五执行，在办土地使用证时支付”。
2、2011年9月29日，星宇公司向南充市国土资源局提交了王兵前去办理土地证的通知书。
3、2011年9月30日，王兵、秦小茂取得了涉案房屋《国有土地使用证》。
4、2011年10月17日，南充市住房和城乡建设局同意星宇公司所开发的星宇城南家园建设工程的综合验收并备案。
三、2012年9月28日，四川果城律师事务所向星宇公司邮寄了《律师函》载明：因逾期交房、逾期办证等商品房买卖合同纠纷，彭保林等百余购房者已委托四川果城律师事务所办理，因法院要求分批起诉，故第一批只起诉了12户。为维护社会和谐，请尽快与我所承办律师联系，协商处理，否则我所将应当事人之请求将所有案件诉至法院。在该《律师函》的快件回执上签署：“蒙翔代办公室2012.9.29”。
2014年2月19日，王兵、秦小茂向一审法院提起诉讼称：2006年11月11日，案涉双方当事人签订了《商品房买卖合同》，约定星宇公司于2006年12月31日前向王兵、秦小茂交付房屋，在交房后一年内为王兵、秦小茂办理房屋权属证书。王兵、秦小茂依约支付了购房款150，220元。经王兵、秦小茂多次催促，星宇公司迟至2007年1月25日将房屋交付给二人。2011年9月30日才为王兵、秦小茂办理土地使用权证书。为维护王兵、秦小茂合法权益，故依据相关法律规定，诉请人民法院依法判令：1、由星宇公司支付逾期交房违约金375元（已付购房款150，220元按每日万分之一从2007年1月1日计算至实际交房日）；2、由星宇公司支付逾期办证违约金57，008元（已付购房款150，220元按每年10.35%的利率﹤按中国人民银行逾期贷款利息6.9%×（1＋50%）﹥从2008年1月25日计算至实际办理日）；3、诉讼费用由星宇公司承担。
星宇公司辩称：1、王兵、秦小茂主张延期交房和逾期办证违约金均超过了诉讼时效，逾期办证违约金理由不成立；2、王兵、秦小茂是按揭买房且已委托银行办证，星宇公司履行了办证备案及通知义务，迟延办证是王兵、秦小茂与银行之间的问题；3、办理土地使用证的前提是取得房屋所有权证，星宇公司虽不具备办证条件，但业主自身没有取得房屋所有权证，也不具备办证条件，星宇公司办房屋所有权证并不迟延，迟延是业主自己的问题，不应适用最高院的解释，按银行贷款利率计算违约金；4、王兵、秦小茂没有举出迟延办证对其造成的损失，且违约金事宜经过了政府调解，形成了新的合意并实际履行，违约事宜已经了结。综上，请求人民法院驳回王兵、秦小茂的诉讼请求。
一审法院审理认为，本案系商品房销售合同纠纷，王兵与星宇公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家的法律政策，应予有效。根据合同法的规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，王兵作为买受人已依约履行了付款义务，星宇公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行交付房屋及协助办理房地产权属证书的义务。
一、关于王兵、秦小茂要求星宇公司承担逾期交付房屋违约责任的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。根据双方在涉案合同中关于房屋交接时间（即2006年12月31日前）的约定以及涉案房屋的实际交付时间（即2007年1月29日），可以看出星宇公司于2007年1月29日实际交房，其违约事实已经成立。依据诉讼时效的法律规定，权利人主张违约责任应当在“自违约事实发生之日起”二年内。因此，王兵、秦小茂向星宇公司主张承担逾期交房的违约责任应当在2009年1月29日前，且因星宇公司提出了时效抗辩，故对于王兵、秦小茂的该项诉讼主张，不予支持。
二、关于星宇公司作为出卖人在办证的义务履行上是否违约及王兵、秦小茂主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。首先，从《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定可以看出，在商品房买卖中，土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助义务。其次，本案中王兵与星宇公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”，而“房屋交接壹年内”是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间。由于合同约定的“房屋产权证”并未明确只是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。星宇公司应按照合同约定在房屋交接后壹年内协助办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，涉案房屋的交接时间为2007年1月29日，依照约定，星宇公司应于2008年1月29日前协助王兵、秦小茂取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。而星宇公司直至2011年9月29日才向南充市国土资源局出具了王兵《办理土地证通知书》，履行完毕自己的协助义务。星宇公司显然已构成违约，应当承担违约责任，向王兵、秦小茂支付违约金。同时，根据合同法关于违约金性质的规定，违约金兼具损失补偿性及惩罚性两种功能。因此，星宇公司提出迟延办证对王兵、秦小茂没有造成损失不应承担违约责任的辩称不成立。依据诉讼时效的法律规定，王兵、秦小茂向星宇公司主张承担逾期办证的违约责任应当在2013年9月29日前，王兵委托律师于2012年9月28日发出《律师函》，星宇公司工作人员签收，属诉讼时效中断，故星宇公司辩称超过诉讼时效问题，不予支持。
三、王兵、秦小茂将办理房屋所有权证事宜委托给按揭银行，是否能免除星宇公司在办证过程中的协助义务问题。一是按揭业主将办理房屋所有权证委托给按揭银行，是依法处分自己的民事权利义务，不违反法律规定，按揭业主将办理产权的事宜委托给他人，不当然地免除出卖人按照建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条规定的义务。星宇公司在两次向银行函告办证事宜时均是在小区综合验收合格之前，也就是说，星宇公司函告按揭银行时根本不具备办理国有土地使用证的条件，故其提供的该证据不能证明星宇公司依法履行了通知义务。二是王兵、秦小茂只将办理房屋所有权证委托给按揭银行，没有委托其办理土地使用权证，因此，出卖人仍应协助按揭用户办理土地使用权证。三是购房人和银行是借贷关系、星宇公司和购房人是房屋买卖关系，二者属不同关系，购房人的还贷行为不影响星宇公司协助办理土地使用权证。综上，对星宇公司辩称“原告已经委托银行办证，星宇公司履行了通知义务，迟延办证是购房人与银行之间的问题”，不予认可。
四、关于业主在没有取得房屋所有权证的时候，星宇公司是否应承担逾期办理土地使用证违约责任的问题。星宇公司辩称“迟延办理土地使用证系因业主自身没有取得房屋所有权证，不具备办证条件。”一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”之规定，办证程序是先办《房屋所有权证》，再凭《房屋所有权证》申办《国有土地使用证》。本案王兵、秦小茂没有取得《房屋所有权证》不是不能办理《国有土地使用证》的根本原因，因为在当时的客观条件下，星宇公司并不具备为买受人办理土地使用权变更的条件，也就是说即使买受人在办理完《房屋所有权证》后，仍然会因星宇公司的原因无法办理《国有土地使用证》。因此，星宇公司的此辩称与客观事实不符，不予支持。
五、关于星宇公司迟延办理涉案《国有土地使用权证》的违约责任是否已了结的问题。对出卖人星宇公司的法定代表人于2011年8月30日涉案信访中对迟延办理《国有土地使用证》作出给付违约金等事项的《承诺》，系星宇公司单方意思表示，买受人王兵既未签字（章）认可，也没有领取《承诺》载明的款项，该《承诺》对双方无合同约束力，双方对违约责任问题并未形成合意。故对星宇公司辩称“双方已就土地证的延迟办理形成了新的合意并已履行，违约事宜已经了结”，不予认可。
六、关于王兵、秦小茂应获得违约金数额的确认问题。本案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（基准利率上浮30％）”的规定，由星宇公司按照已付购房款总额，参照前述规定利息标准向王兵、秦小茂支付迟延办理涉案房地产权属证书的违约金（期间从2008年1月30日起至2011年9月29日止，但不能超出王兵、秦小茂的诉讼请求金额57，008元）。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王兵、秦小茂支付从2008年1月30日起至2011年9月29日止的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照原告已付购房款150，220元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付，但不超过原告诉讼请求的数额57，008元）；二、驳回原告王兵、秦小茂的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费617元，由被告四川星宇房地产开发有限公司负担。
星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判驳回王兵、秦小茂主张逾期办证违约金的诉讼请求，并由王兵、秦小茂承担一、二审诉讼费。主要理由：1、《解释》第十八条第二款适用的另一前提是因出卖人的原因致使买受人迟延取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，即两证都没有取得才能适用。而本案星宇公司对王兵、秦小茂取得《房屋所有权证》并不违约，故对其迟延取得《国有土地使用证》也不应适用该条第二款的规定计算违约金。2、王兵、秦小茂低价买房，一审判决没有考虑星宇公司在办理《房屋所有权证》上没有违约和业主无损失的情形，没有降低过高的违约金不当。3、2012年9月29日向星宇公司送达的《律师函》，不能引起诉讼时效中断，王兵、秦小茂关于逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效期间。
王兵、秦小茂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：双方合同对迟延办证没有约定违约金，应按《解释》第十八条的规定处理。基于王兵、秦小茂的委托，四川果城律师事务所向星宇公司送达了《律师函》，主张了逾期办证违约金，诉讼时效因此中断，故王兵、秦小茂主张迟延办证违约金的诉讼请求，没有超过法律规定的诉讼时效期间。
本院二审查明：2014年10月2日，王兵、秦小茂向本院出具情况说明，内容为：我于2012年9月28日前委托四川果城律师事务所办理与四川星宇公司逾期交房、逾期办证商品房买卖合同纠纷案件，该所于2012年9月28日发出的果律函字（2012）第216号律师函是我的真实意思反映，代表我向星宇公司主张权利。
王兵在2012年9月29日送达给星宇公司律师函主张权利人员的名单之列。
王兵曾因与星宇公司的商品房销售合同纠纷向一审法院提起过民事诉讼，又于2013年12月2日撤回起诉。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：王兵与星宇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。按照《商品房买卖合同》的约定，星宇公司应在房屋交接后壹年内协助王兵、秦小茂办理《国有土地使用证》，星宇公司2007年1月25日向王兵、秦小茂交房，即至迟应于2008年1月25日前将具备办理《国有土地使用证》的资料备案，并向买受人提供有关证明文件。而星宇公司直到2009年12月9日才通知银行为王兵、秦小茂办理《房屋所有权证》和《土地使用证》，因在当时的条件下，星宇公司并不具备办理《国有土地使用证》的条件，因此，即使其通知了银行，也没有完成办理两证的协助义务，2011年9月2日星宇公司将建设工程进行了备案审查，具备了办理《国有土地使用权证》的条件，星宇公司于2011年9月29日向南充市国土资源局提交了王兵前去办理土地证的通知书，此时才履行了办理房屋权属证书的协助义务，因此星宇公司的行为构成违约。
《解释》第十八条所规定的“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”中的房屋权属证书，指《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，并没有限定需同时造成买受人迟延取得两证才予以适用，即因出卖人原因造成买受人取得两证或者两证中的任意一证的迟延，出卖人都应按该条的规定承担违约责任。该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，因星宇公司的原因致使王兵、秦小茂迟延取得《国有土地使用证》，且双方签订的《商品房买卖合同》对迟延办证没有约定违约金，符合前述司法解释的适用条件，一审判决适用法律正确，星宇公司关于不应适用前述司法解释的上诉理由不能成立。关于违约金应否降低的问题。《中华人民共和国合同法》关于违约金进行调整的第一百一十四条的规定，是针对当事人约定的违约金低于或者高于造成损失的情形，而本案中双方对迟延办证的违约金并未作约定，星宇公司关于应降低违约金的上诉理由亦不成立。
关于诉讼时效问题。因王兵、秦小茂认可四川果城律师事务所代表其本人发《律师函》主张权利，对《律师函》内容也予认可，即四川果城律师事务所与王兵、秦小茂之间系受托人与委托人的关系，受托人四川果城律师事务所送达《律师函》的行为后果及于委托人王兵、秦小茂，故《律师函》系王兵、秦小茂向星宇公司主张权利，应当认定诉讼时效中断。同时，王兵曾在2013年即向一审法院提起过诉讼主张权利，此时，诉讼时效再次中断。因本案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《解释》第十八条第二款之规定，按照已付购房款总额，自逾期之日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准逐日计算违约金，此时的违约金属于一种继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，从四川果城律师事务所向星宇公司送达《律师函》之日即2012年9月29日倒推二年，对王兵、秦小茂主张该二年期间内的违约金应予以保护。因星宇公司违约时间至2011年9月29日终止，因此，对2010年9月30日起至2011年9月29日止的违约金请求，应予以支持；对超过该二年期间即2008年1月30日起至2010年9月29日止的违约金，因无时效中止、中断或延长情形，应不予保护，原审法院判决支持不当，本院纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持南充市嘉陵区人民法院（2014）嘉民初字第503号民事判决第二项，即驳回王兵、秦小茂的其他诉讼请求；
二、变更南充市嘉陵区人民法院（2014）嘉民初字第503号民事判决第一项，即“四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向王兵、秦小茂支付从2008年1月30日起至2011年9月29日止期间的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照王兵、秦小茂已付购房款150，220元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付，但不超过王兵、秦小茂诉讼请求的数额57，008元）”为“四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向王兵、秦小茂支付从2010年9月30日起至2011年9月29日止期间的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照王兵、秦小茂已付购房款150，220元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付，但不超过王兵、秦小茂诉讼请求的数额57，008元）”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费617元，由四川星宇房地产开发有限公司负担247元，王兵、秦小茂负担370元；二审案件受理费1234元，由四川星宇房地产开发有限公司负担494元，王兵、秦小茂负担740元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 唐晓兰
审判员 蒙秀梅
二〇一四年十二月五日
书记员 朱 丹