四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第1558号
原告：四川四维餐饮投资管理有限公司，住所地：绵阳市涪城区。
法定代表人：罗建，公司董事长。
委托代理人：李斌，四川天启律师事务所律师。
被告：罗小凤，女，生于1983年10月6日，汉族，四川梓潼县人，中专文化，身份证住址四川省梓潼县，现住绵阳市，个体工商户。
委托代理人：廖伟，四川春雷律师事务所律师。
委托代理人：李青松，四川春雷律师事务所律师。
原告四川四维餐饮投资管理有限公司（以下简称四维公司）诉被告罗小凤租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理后，依法由审判员安婕娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李斌、被告罗小凤及其委托代理人廖伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月24日，原告与江油明华房地产有限公司签订《房屋租赁合同》，约定其将绵阳市涪城区综合楼整体出租给原告，租期十年，并约定在租赁合同存续期间原告可以转租该部分商铺。2008年9月24日，原、被告签订了房屋租赁协议将绵阳市涪城区综合楼二楼和一楼六号商铺出租给被告，租期为2008年10月1日至2013年11月30日。且约定第一年租金为202000元，从第二年起至合同期满，每年租金为220000元。从第一次缴纳租金之日起，每三个月缴纳房屋租金一次。然而被告违反合同约定，从2013年7月31日起开始拖欠原告应收的同年9月1日至11月30日的房屋租金和为其垫付的水电费17382元。2013年9月28日，原告以书面形式告知被告在2013年10月6日前交清上述欠款，否则将依约解除合同，收回房屋。被告同日收到书面通知并承诺于2013年10月10日前交清所欠费用。后被告并未在承诺期限内向原告支付所欠欠款。依据约定，原、被告之间的房屋租赁关系于2013年10月10日予以解除。后原告多次通知被告将承租屋内的物品清理并搬离，但被告均以不当理由予以拒绝。被告的行为已经构成违约，为维护原告合法权益，特起诉来院，请求判决：1、被告向原告支付2013年9月1日至2013年10月10日的房屋租金29300元；2、被告支付原告为其垫付的水电费17382元；3、被告支付因违约行为产生的违约金11720元；4、被告支付从2013年10月10日至2014年1月12日的房屋占用费35200元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告罗小凤辩称：1、被告应举证证明租金和水电费的金额；2、被告从原告处租赁房屋属实，三楼漏水到案涉房屋影响被告经营，被告找过三楼住户和原告，但原告未将漏水事宜处理好，原告未尽出租人义务，所以被告拒付租金；3、原告先违约，原告将房屋封锁造成被告不能从案涉房屋中撤场，被告不应承担房屋占用费和违约金，即使被告存在违约行为，房屋占用费和违约金约定也明显过高，请求调整；4、原告违约造成被告经营损失，被告保留追偿的权利。
经审理查明：原告从产权人江油市明华房地产有限公司处租赁位于绵阳市涪城区的案涉房屋，租期十年，租赁期内原告可以转租。2008年9月24日，绵阳四维餐饮娱乐有限公司（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》将绵阳市涪城区综合楼二楼和一楼六号铺面出租给被告，租赁期间为2008年10月1日至2013年11月30日。免租期为2008年10月1日至2008年11月30日。保证金10000元，第一年租金为202000元，第二、三、四、五年的租金为220000元。保证金和第一期租金缴纳时间为2008年9月30日，第二次租金缴纳时间为2009年2月28日，此后每三个月缴纳房屋租金一次，乙方在本次租金期满前七天，向甲方缴纳下一个租金缴纳期的租金。乙方逾期交纳租金，则每天按未缴纳金额的1%向甲方支付滞纳金。乙方拖欠租金累计达10天的，甲方可以中止合同、收回房屋，并没收保证金。因房屋使用产生的水电气费由乙方向甲方缴纳。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。合同还约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应当按合同所约定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋的占用使用费。
被告租赁案涉房屋经营菲尼斯茶楼。房屋租赁期间，原、被告双方口头约定将房租调整为22000元／月。2012年2月28日，被告给原告出具收据载明“房租2012.3.1-2012.5.30（三个月），66000元”，2012年5月9日收据载明“2012.5.30-2012.8.30房租，66000元”，2012年8月31日收据载明“房租2012.9.1-2012.11.30（3个月），66000元”，2012年11月13日收据载明“房租（2012.12.1-2013.2.28）三个月，66000元”。2013年4月3日，被告向原告转款66000元支付了2013年3月1日至2013年5月30日的房租。2013年6月16日、6月21日被告又分两次向原告支付了2013年6月1日至2013年8月31日的房租66000元。因三楼足浴房漏水到被告承租的案涉房屋内，影响茶楼的经营，被告认为原告作为三楼的出租人未尽到责任，遂没有按照合同约定的“本次租金期满前七天”向原告交纳下一个租金交纳期（即2013年9月1日至2013年11月30日）的租金。
2013年9月28日，原告向被告发出告知书催收租金，其上载明“根据合同你最近应在2013年7月31日前交纳2013年9月1日至2013年11月30日的房屋租金及前期所使用的水电费共计83382元，其中为税费1206元、电费16176元、房租66000元。我公司已多次向你催收并在2013年9月24日向你下发了《催缴通知》和公示粘贴，敦促你方于2013年9月28日缴清拖欠费用，至今未果。根据我公司与你方签订的《房屋租赁合同》中的相关条款规定，我公司将于2013年9月28日17时起关闭房屋和停止该商铺的水电供给，直至你补交所欠的各项费用。如在你于2013年10月6日仍未交清所有应缴款项，我公司将收回房屋，并对场所中你方的现有物资进行清算，用于支付所欠我公司的各项费用，届时带来的一切后果由你方承担。”该告知书同日送达被告，被告阅后在告知书上备注“我已阅读告知书并知晓所有内容，我保证在2013年10月10日前交清所欠的费用。如到时未交，同意按《房屋租房合同》处理，并承担对甲方所造成的损失。”后被告并未在2013年10月10日交清房租。2013年10月15日，原告将菲尼斯茶楼锁上并贴上了封条，2013年10月16日被告向绵阳市公安局涪城区分局小浮桥派出所报警，派出所组织原告、被告和三楼足浴房的人员三方协调未果，原告继续锁门通知被告腾空承租房。2014年1月12日，被告与原告清点现场物品后撤场将房屋移交给原告。
庭审中，双方均认可租赁关系从2013年10月11日解除，被告此后也并未在案涉房屋内继续经营。
另查明：2008年12月2日，绵阳四维餐饮娱乐有限公司更名为四川四维餐饮投资管理有限公司。
再查明：被告根据《房屋租赁合同》合同要求向原告交纳了10000元履约保证金，双方在合同中约定若被告拖欠租金累计达10天的，则原告可以中止合同，收回房屋，并没收保证金。庭审中，双方均表示原告没有退还10000元履约保证金。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、告知书、资产清点搬离记录、缴款单、收据、照片、影音资料、企业变更登记等证据证明，经庭审核实，在卷佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按约履行自己的义务。被告提交的房租收据显示每三个月房租为66000元，本院对原告关于双方口头约定将房租调整为22000元／月的主张予以确认。被告应向原告交纳2013年9月1日至2013年10月10日的房租29096.74元（22000＋22000×10／31）。
被告认为三楼漏水造成其无法正常经营，原告作为三楼的出租人应承担责任，其拒绝交纳房租的行为是履行抗辩权的行为。本院认为，原、被告之间存在的租赁关系，原告提供了符合约定的房屋，被告应该承担房租支付义务。三楼房屋漏水造成被告承租的房屋无法正常经营使用，被告可另行向三楼房屋的使用者和所有权者主张侵权损害赔偿。被告没有在2013年8月25日前交纳下一个租赁期的房租有违合同约定，应承担违约责任，原告主张按照合同约定“每天按未缴纳金的1%计算滞纳金”支付2013年9月1日至2013年10月10日之间的违约金，被告认为过高请求调整，本院认为双方在合同中约定的保证金条款具有违约金性质，原告对此未提异议，本院予以确认。本院认为该保证金足以弥补原告损失，故对原告要求被告承担违约金11720元的诉讼请求不予支持。
原告要求被告支付水电费17382元但未提交证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
租赁关系解除后，原告将案涉房屋上锁，被告此后并未继续进行经营活动，原告诉称的其为了保护被告财产不受损失而将门上锁，本院认为，原告可将被告物品提存实现对案涉房屋的占有使用，故被告不承担在2013年10月11日至2014年1月12日的房屋占用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告罗小凤在本判决生效后10日内向原告四川四维餐饮投资管理有限公司支付租金29096.74元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
减半收取案件受理费484元，原告四川四维餐饮投资管理有限公司承担300元，被告罗小凤承担184元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 安婕娜
二〇一四年三月二十日
书记员 胡益鹏
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。