江西省武宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民一初字第345号
原告廖新玲，女，1966年5月10日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。
原告张航，男，1994年6月23日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。
委托代理人廖新玲，系原告张航的母亲。
被告九江福泉房地产开发有限公司，住所地：武宁县城解放路21号。
法定代表人余修日，董事长。
委托代理人张玉，九江福泉房地产开发有限公司职员。
原告廖新玲、张航与被告九江福泉房地产开发有限公司（以下简称福泉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖新玲、原告张航委托代理人廖新玲、被告福泉公司委托代理人张玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，判决被告及时为原告办理旺樟园小区1#A二层2号铺面所有权证和土地使用权证。事实和理由是，2011年5月2日，原、被告签订《武宁县商品房买卖合同》。合同约定，被告将旺樟园小区1#A二层2号铺面以548040元价格出售给两原告，交房时间为2012年12月30日前。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款，并缴纳了办证费用，被告于2012年9月13日就向两原告交付了房屋，但被告至今未能向两原告办理房屋权属证书。后两原告多次找被告协商办理房产证，但被告至今未办理，故两原告诉诸法院。
被告辩称，原告房款、物业费及办证费用交清属实，但原告私自开了消防通道，改变了房屋结构，不能办理房屋权属证书。
经审理查明,2009年9月14日，余修日与原告廖新玲签订了《购房协议书》。协议约定，余修日将旺樟园1#楼的二楼一层、一楼铺面一间（2号）分别以1700/㎡、4000/㎡的单价出售给原告廖新玲，交房时间为2010年元月30日前，延期至2010年4月底。协议签订后，原告廖新玲支付一部分购房款给余修日。因余修日系被告公司的法定代表人，2011年5月2日，原告廖新玲、张航与被告九江福泉房地产开发有限公司补签《武宁县商品房买卖合同》，便于办理房屋权属证书。合同约定，被告将武宁县旺樟园小区1#楼A栋二层2号铺面以548040元价格出售给两原告，付款方式为一次性付清，交房时间为2012年12月30日前。合同签订后，原告依约向被告支付剩余全部购房款548040元。2012年9月13日，原告向被告缴纳了办证费用31375元，被告亦向两原告交付了房屋，但被告至今未能向两原告办理房屋权属证书。后两原告多次找被告协商办理房产证，但被告至今未办理，故两原告诉诸法院。
另查明，依据已生效的（2009）武民一初字第604号民事判决书，可确定本案如下事实：2005年9月28日，被告福泉公司（前身为武宁县万福房地产开发有限公司）成立0702工程项目部，由王定流、余修日等8名董事签订“合伙开发协议书”而组成，项目开发用地是由王定流竞拍夺标的武宁县国土资源局20050702地块，挂靠被告福泉公司开发。该地块共21992M2，具体分为两宗地块，一宗是建设路（木器厂）即沁春园小区，面积为15170M2、另一宗是樟岭路东侧（纺织厂等）即旺樟园小区，面积为6840.9M2。旺樟园小区地块实行零利润开发，c即采取“吸股经营，分地开发，八统三分，盈亏自负”方式。所谓八统即：统一报建、统一设计、统一招（议）标、统一平基、统一硬化绿化、统一销售广告、统一给排水、统一供电主线；三分即：分地开发、分散销售、分楼定价。
旺樟园小区划分为13个地块进行吸股经营，截止2009年6月30日直接投资获得地块开发权是：熊贻涛等缴纳股金33万元获得A2地块，王素萍等缴纳33万元获得A3地块，钟弟佳缴纳33万元获得A4地块，张海缴纳33万元获得A5地块，王素萍等缴纳33万元获得A3地块，华冰（华水昌、吴淼森）等缴纳33万元获得C2地块；通过受让获得地块开发权是：朱春峰和严锦丽出次38万元获得A1地块（不包第一层靠小区过道两个门档出售收益权），冷爱春、石彭军、陈公礼和李克威出资81.545万元获得B1地块，张金红等出资37万元获得B2地块，严锦丽和朱春峰等出资70万元获得B3和B4地块。余修日原始获得C1、C3、D1地块。实际上，余修日开发的C3地块其后又吸收了刘水香、叶存木等四人合伙开发。旺樟园小区和沁春园小区均以被告福泉公司名义办理相关土地登记、立项、报建、施工等审批手续。
再查明，旺樟园小区由武宁县豫宁建筑公司中标承建，勘察单位为九江勘探大队武宁分处，设计单位为武宁县建筑设计院，监理单位为武宁县建新工程监理公司。实际施工过程中，各股东均各自管理与负责各自开发的地块。售楼方面，各股东与被告售楼部约定，售楼部每销售一套三室二厅商品房开发商即给付被告费用1500元，出售二室二厅给付1300元，出售铺面和地下室均给付500元；开发商自售的，每套（包商品房、铺面和地下室）给付被告费用500元，被告负责签合同，代办银行按揭，房产证等工作。整个小区商品房主体工程完工后，因种种原因，除了熊贻涛、王素萍、钟弟佳开发的A2、A3、A4地块即5#楼A栋办理了竣工验收备案外，其余楼栋至今均未办理竣工验收备案。但1#楼A栋（D1地块）、B栋（C1地块）、2#楼B栋（A1地块）、3#楼1单元（C3地块）、3#楼2单元（C2地块）、4#楼3单元（B2地块）、4#楼1、2单元（B3和B4地块）均通过南昌市民用建筑设计研究院进行了房屋安全鉴定，鉴定结果为：基本满足正常使用要求。至今，该小区大部分业主均已实际入住。
本案所涉商品房地处D1地块。
以上事实有原、被告间的商品房买卖合同复印件1份、购房协议1份、购房款收据复印件9张、办证费用收据复印件1份及办证费用清单1份（以上复印件均与原件核对无异）、（2009）武民一初字第604号民事判决书原件、武宁县豫宁建筑公司工程师邹章军、邹英富的调查笔录，小股东华水昌的调查笔录及被告收售楼费用收据予以佐证。
本院认为，原、被告在协商一致的基础上自愿签订的“商品房买卖合同”符合相关法律规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。根据商品房买卖合同法律规定，房屋的交付使用与所有权的转移是出卖人负有的两个层次的义务，房屋的交付使用是出卖人的首要义务，房屋所有权的转移是买卖合同的终极目的，更应是出卖人不可免除的责任，而房屋所有权的转移即是办理房屋所有权登记。房屋所有权的办理取得，应当是由原告（买受人）按照国家有关规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权的登记手续，被告（出卖人）应当在原告（买受人）申请办理房屋所有权登记手续前，根据《房屋登记办法》的相关规定，在房屋竣工后的三个月内应向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设工程符合规划的证明，房屋竣工验收资料、测绘资料及其他必要材料等有关证明文件。被告只有将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为被告在约定的期限内完成了房屋初始登记的义务。然而，因被告公司就旺樟园小区的开发采取的是“吸股经营，分地开发，八统三分，盈亏自负”方式，由于种种原因造成小区商品房的竣工验收手续至今未完成。被告抗辩小区未验收是各小股东税收未交满，加之小区本身的配套设施没有完善，所以整个小区到现在还没验收，故责任不在被告，本院认为，原告是和被告签订的合同，至于被告的抗辩只是其内部的一种经营模式，对于原告而言不具有约束力，故对被告该抗辩意见不予采纳。本案中，原、被告于2012年9月份即办理了交房手续，故本院认为原告至少应在2012年9月30日起90日内即应当在2012年12月29日前取得房产证，现原告按约交付了全部购房款，且已装修，其诉请被告及时为其办理房屋所有权证及土地使用权证，符合法律规定，本院予以支持。对于被告抗辩，原告私自开消防通道，导致不能办证，本院认为，被告未提交证据证明该房产房不能办理系原告私自开消防通道所导致，故对被告的抗辩意见不予采纳。原告在庭审中自认另行开了一扇门，若影响房屋验收，原告应予修正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百三十条、一百三十三条、一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告九江福泉房地产开发有限公司于2015年10月30日前为原告廖新玲、张航办理旺樟园小区1#A栋二层2号铺面的房屋所有权证及土地使用权证。
案件受理费9280元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 邱 湘
审 判 员 盛奎伟
审 判 员 刘梦三
二０一五年××月××日
代书记员 李如意