天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终6421号
上诉人（原审原告）：王然，女，1985年10月2日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：齐德岭，天津津宝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王玉红，女，1989年5月25日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
被上诉人（原审第三人）：唐国义，男，1989年6月19日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：刘金鑫（唐国义之妻），住天津市宝坻区。
上诉人王然因与被上诉人王玉红、唐国义房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王然上诉请求：1.依法撤销天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初2485号民事判决书，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人王玉红所签订的房屋买卖合同合法、有效，上诉人据此对涉诉房屋进行装修并居住，上诉人据此要求继续履行合同有事实和法律依据。2.二被上诉人房屋买卖行为属于恶意串通，损害上诉人的利益，应予撤销。3.因为被上诉人唐国义购房前未实地查看房屋，表明其购房行为并非是善意缔约，故唐国义购买涉诉房屋不能适用善意取得制度。
王玉红辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王然的上诉请求，维持一审法院判决。事实和理由：1.王然买房也是为了再买卖，是为了倒房。2.王然购买诉争房后委托王玉红及案外人王某代卖该房屋。3.第二次出售房屋是因为被上诉人当时急于出售房屋。因其有其他案件涉诉，不想本案诉争房屋也被查封。出售房屋当时情况已经跟上诉人说了，也提醒过上诉人，买被上诉人的房子有风险。
唐国义辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王然的上诉请求，维持一审法院判决。事实和理由：我是投资买房，我认为这个房子没有问题我们就买了，不存在和王玉红串通起来损害上诉人利益的想法。
王然向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原、被告于2016年6月15日签订的《房屋买卖合同》有效；2.请求依法判令被告继续履行与原告签订的上述《房屋买卖合同》，接收剩余房款530000元，并协助原告至房管部门办理过户手续；3.判令被告赔偿原告违约金75000元；4.请求依法撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同；5.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年6月15日，原告王然与被告王玉红签订《房屋买卖合同》，合同约定：售房人王玉红（以下简称甲方）购房人王然（以下简称乙方）第一条：1.甲方自愿将坐落在天津市宝坻××道××房屋出售给乙方。第二条：1.甲乙双方协商后的成交价格为750000元。第四条：1.（1）乙方于2016年6月15日向甲方交付该房屋定金20000元；（2）甲、乙双方于2017年5月1日前到房管部门订立房屋买卖协议；（3）乙方于2017年5月1日前将该房屋首付款交于天津市正孚房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管及过户手续。（4）剩余房款乙方以申请贷款方式交于甲方处，甲方承诺该房屋无任何产权纠纷，乙方于2016年7月10日前将该房屋部分房款200000元交于甲方，同时甲方承诺于订立房屋买卖协议当日，将200000元作为房屋首付款，并同意乙方装修该房屋。第六条：7.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，均由违约方向对方支付本合同第二条确定的该房屋实际成交价格的10%作为违约金。合同签订后，原告于2016年6月15日交付被告定金20000元。2016年7月1日，原告交付被告部分购房款200000元，被告将房屋钥匙交给原告，原告将涉案房屋出租。
双方对以下事实存在争议：原告主张2016年7月1日被告将涉案房屋交付原告后，其于2017年1月17日开始对涉案房屋进行装修。而被告将涉案房屋私自出售给第三人唐国义，系恶意串通，损害原告的合法权益，应属无效。被告称其将涉案房屋交付原告后，原告委托其弟中介公司王某及被告代卖涉案房屋，被告经手代卖过两次，但没有协商成功，后被告将涉案房屋出售给第三人唐国义，但未将此事告知原告。原告称其将涉案房屋交付被告后，找过其弟中介公司王某出售涉案房屋，经被告手代卖过两次，但都没有协商成功，原告就告知王某不卖了。
另查，2017年1月6日，被告王玉红与第三人唐国义签订《天津市房产买卖协议》，将涉案房屋出售给第三人唐国义，2017年1月9日涉案房屋登记于第三人唐国义名下。
一审法院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，均应遵循公平、诚实信用原则，行使合同权利，依约履行合同义务。本案原告王然与被告王玉红签订的房屋买卖合同，不违反法律规定，是合法有效的，双方均应依合同约定，履行各自的合同义务，任何一方违反合同约定不履行合同义务应承担相应的违约责任。被告王玉红在原告让其二次出售涉案房屋的情况下，将涉案房屋出售给第三人唐国义，亦未违反法律规定，也是合法有效的，一审法院均予以确认。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第十五条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对于买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间及其他证据确定。由此可见，在数个买卖合同均可以继续履行的情况下，要确定优先履行顺位应当综合考虑以下因素：1.买受人是否已经办理所有权变更登记，由于房产已经办理过户手续，根据物权法规定，房产的物权已经发生变动，已经办理房产登记的买受人已经取得房产的产权，其他合同的买受人只能享有买卖合同约定的债权；2.买受人是否已经实际居住，如果出卖人已经将房产实际交付其中一个买受人居住、使用，也应当考虑支持该买受人的实际履行的请求；3.买受人是否已经实际付清房款，如果其中一方当事人已经实际付清房款，则也应当考虑该买受人的优先履行权；4.房产是否有买受人附加的价值，如果其中一方已经对房产进行了装修、修缮等增加房产价值行为，则应当优先考虑支持该方请求；5.履行成本问题，在确定应当优先履行顺位时，应当优先考虑履行成本最低的一方买受人。具体到本案，因第三人唐国义已取得涉案房屋的所有权，且原告未能提供证据证实被告与第三人存在恶意串通情形，故一审法院确认涉案房屋的物权已经发生转移，被告王玉红已经对涉案房屋失去所有权，第三人唐国义对涉案房屋享有所有权。原告王然与被告王玉红间所签订的房屋买卖合同已经不能实际履行，原告王然只能向被告王玉红行使债权请求权，但原告王然在本次诉讼中仅要求物权请求权，经一审法院再三释明，其仍予以坚持，故本次诉讼中，对原告王然要求被告王玉红继续履行房屋买卖合同，接收剩余房款530000元并协助其办理过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。被告将涉案房屋出售给第三人唐国义后未告知原告，应承担相应的过错责任，给原告造成的损失应予赔偿。原告诉请被告赔偿违约金75000元的前提为合同继续履行，现合同予以解除的情况下，一审法院对原告该项诉请亦不予支持，原告可就该损失与已付购房款的处理另行诉讼解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告王然的诉讼请求。案件受理费9850元，减半收取计4925元（原告已交纳），由原告王然负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王然的证人王某出庭作证，证明内容为王然与王玉红之间买卖房屋的过程。王玉红对上述证据的质证意见为：证人所述是王然与王玉红之间买房的流程，与本案不具有关联性。唐国义对上述证据的质证意见为：证明内容与我无关，我是善意购买诉争房屋的。上诉人王然另向本院提交《调查申请书》一份，申请本院向宝坻区人民法院调查王玉红、唐国义二人涉诉案件的审理情况，以此证明二被上诉人至少在另案诉讼中就已相识，二被上诉人在一审诉讼过程中存在虚假陈述的事实。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证人王某证言的内容为王然与王玉红之间买卖合同订立及履行过程的事实，但未涉及王玉红与唐国义之间买卖合同的订立情况，与本案待证要件事实不具有关联性，本院不予采信。另，王然向本院提交《调查申请书》，调取证据的目的为证明二被上诉人之前通过诉讼相识，因此二被上诉人存在虚假陈述、恶意串通的事实。经本院核实，一审庭审记录中载明，上诉人陈述二被上诉人合伙开办公司，但经法庭询问，上诉人并无相关证据证明该事实。上诉人现又申请本院调取二被上诉人在宝坻区人民法院共同涉诉案件的卷宗，以此证明二被上诉人相识的事实，但该事实与二被上诉人之间以损害上诉人利益为目的恶意串通的事实并不具备关联性，因此对上诉人提出的调取证据申请本院不予准许。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人王玉红将涉诉房屋出售给上诉人王然与被上诉人唐国义，属于一房数卖的情形。其中，王玉红与唐国义之间的房屋买卖合同已经履行完毕，房屋所有权已经转移登记至唐国义名下。根据《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第十五条但书之规定，王然请求继续履行其与王玉红之间签订的房屋买卖合同的要件事实为唐国义系恶意办理登记的事实。因此本案二审的争议焦点为，唐国义购买涉诉房屋是否是与王玉红恶意串通，以损害王然的利益为目的。围绕二被上诉人系恶意串通这一评价性事实，上诉人提出四项具体事实加以证明：1.因王玉红和唐国义早就认识，所以二被上诉人的行为属于恶意串通。2.唐国义购房时未看房屋产权证，未实地看房，不符合交易习惯。3.二被上诉人在一审中在资金给付问题上陈述，现金给付150000元，剩下的是通过转账给付王玉红，但转账记录与转账金额不符。4.王玉红与唐国义所签合同的房屋成交价格为820000元，只比王玉红与王然之间房屋成交价格750000元高了70000元，与其时涉诉房屋的市价不符。
本院就上诉人提出的证明唐国义与王玉红系恶意串通的四项具体事实分析如下：1.王玉红与唐国义通过另案诉讼相识并不能说明二人存在恶意串通的事实。2.依王玉红及唐国义在二审中的陈述，双方在合同缔结前，唐国义曾要求王玉红出示其购房合同并已实际验看。王然虽对此表示异议但未能提供证据支持。就未实地查看房屋一节，唐国义陈述有朋友在同小区居住，唐国义知道房型，所以没有必要看房。虽然缔约时未实地看房有违买受人的一般情况查明义务，但未能实地看房仅能证明买受人在缔约过程中存在疏失，尚不能证明买卖双方系恶意串通、以损害第三人为目的而订立合同的事实。3.唐国义向王玉红转账凭证已向一审法院提交，经核算转账金额与双方通过转账形式给付、收取房款部分相符。4.王然认为王玉红与唐国义所签订房屋买卖合同低于市价，但未提供证据予以证明，本院对上诉人提出的这一具体事实主张不予采信。
综上所述，王然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9850元，由上诉人王然负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张玉洁
代理审判员 尹春海
二〇一七年九月五日
法官 助理 仇 维
书 记 员 封占江
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……