湖北省荆门市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）鄂08行终18号
上诉人（原审原告）荆门市麦禾贸易有限公司，住所地荆门市东宝区白龙路120号（白龙山新村3-2-104），组织机构代码69177872-6。
法定代表人田圣浩，总经理。
委托代理人章勇，男，生于1982年3月26日，汉族，荆门市人，该公司员工。
委托代理人江雷，男，生于1976年8月8日，汉族，荆门市人，该公司股东。
被上诉人（原审被告）荆门市房产管理局，住所地荆门市东宝区雨霖路6号，组织机构代码42070952-6。
法定代表人王俊，局长。
负责人肖世怀，该局副局长。
委托代理人唐东云，男，生于1973年12月21日，汉族，荆门市人，该局法规科科长。
原审第三人荆门市东宝区住房和城乡建设局，住所地荆门市象山大道35号，组织机构代码01124125-6。
法定代表人何全才，局长。
负责人刘海燕，该局副局长。
委托代理人王红艳，湖北邦伦律师事务所律师。
原审原告荆门市麦禾贸易有限公司（以下简称麦禾公司）诉原审被告荆门市房产管理局及原审第三人荆门市东宝区住房和城乡建设局（以下简称东宝区建设局）房屋行政登记及行政赔偿一案，东宝区人民法院于2015年5月26日作出（2015）鄂东宝行初字第00018号行政判决。麦禾公司不服，向本院提起上诉。本院审理后作出（2015）鄂荆门中行终字第00040号行政裁定，撤销东宝区人民法院（2015）鄂东宝行初字第00018号行政判决，发回东宝区人民法院重新审理。东宝区人民法院再审后，于2015年12月28日作出（2015）鄂东宝行初字第00051号行政裁定，驳回了麦禾公司的起诉。麦禾公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人麦禾公司的委托代理人江雷，被上诉人荆门市房产管理局的负责人肖世怀、委托代理人唐东云，原审第三人东宝区建设局的负责人刘海燕、委托代理人王红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年9月，荆门市东宝区人民法院依据（2009）东子民初字第88号民事判决书，依法委托荆门至高拍卖有限公司拍卖被执行人孔某芳所有的位于荆门市东宝区子陵铺镇金泉村七组的房屋一栋（产权证号：荆门市房权证东宝区字第000069**号），房产证记载房屋面积698.76㎡。2009年11月7日，麦禾公司以31万元的最高价竞得。2010年10月15日，麦禾公司办理了该房屋产权转移登记（产权证号：房权证东宝乡镇字第100074**号），房产证记载房屋面积506.60㎡。2013年12月31日，东宝区建设局就麦禾公司委托代理人江某雷的信访件作出答复意见，称经现场调查和档案核实，查明导致涉案房屋产权转移前后两证记载房屋面积相差192.16㎡的原因有两方面，一是该栋房屋在拍卖前已经拆除最北边一间房屋，面积约32.04㎡，二是申报单位荆门市东宝区子陵镇城管所错误地将不达层高标准的楼梯间顶部及楼梯以北部分房屋顶层防水隔热层约153.95㎡计算了房屋面积。2014年10月9日，麦禾公司以荆门市东宝区住房和城乡建设局在申报办理孔某芳房屋产权登记时，错误地将不符合层高标准的第三层153.95㎡计算了房屋登记面积，其办证行为违法给其造成经济损失6.83万元为由，向法院提起行政诉讼，原审经过审理认为荆门市房权证东宝区字第000069**号房产证上载明的发证机关系荆门市房产管理局，麦禾公司起诉荆门市东宝区住房和城乡建设局属主体不适格，于2014年12月19日裁定驳回麦禾公司的起诉。2015年3月23日，麦禾公司以荆门市房产管理局为被告，荆门市东宝区住房和城乡建设局为第三人再次向原审法院提起行政诉讼。
原审认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年；第四十二条规定：公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年的，人民法院不予受理。本案中，麦禾公司起诉的是荆门市房产管理局颁发荆门市房权证东宝区字第000069**号房产权证的行政行为，麦禾公司于2010年10月15日在办理该涉案房屋产权转移手续时，荆门市房产管理局予以了登记，麦禾公司亦领取了相关房产权证，房产权证上明确载明了房屋面积，此时麦禾公司就应当知道房屋过户后登记面积减少，荆门市房产管理局颁发的荆门市房权证东宝区字第000069**号房产权证登记面积不实的事实，而不存在麦禾公司所称不知道行政机关作出的具体行政行为内容，其起诉期限应依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条不超过20年的规定的情形。因此，本案起诉期限应从办理房屋转移登记之时即2010年10月15日开始计算，麦禾公司直至2014年10月9日才向人民法院提起行政诉讼，明显已超过法定的2年的起诉期限。麦禾公司诉称多年来一直未间断向相关部门申诉信访，不能成为其超过起诉期限的正当理由。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（二）项的规定，经合议庭评议，裁定：驳回荆门市麦禾贸易有限公司的起诉。
麦禾公司不服该判决，向本院提出上诉称，1、一审裁定认定事实错误。本案中的侵权面积应为209.95平方米，双方当事人对此均予以认可，原裁定对该事实未予认定。2、一审裁定适用法律错误。一审裁定认为上诉人在办理涉案房屋产权转移手续，领取相关房产证时就应当知道了行政行为的内容，该认定与实际事实相悖。上诉人在领取房产证时并不知道行政机关为何变更了房屋登记面积，也不知道行政机关侵害了自己的合法权利。3、本案的起诉期限最早应从答复意见开始起算。本案中直到第三人东宝区建设局作出答复意见才首次明确了房产证中153.95平方米系由于工作人员滥作为所致，此时，上诉人才知道了其中153.95平方米登记错误的原因，对这部分行政行为应认定为上诉人知道了行政行为的内容。对其他面积登记不实的原因未查清的，应认定上诉人不知道行政行为的内容。故起诉期限应从上诉人知道行政行为的内容即答复意见作出之日起开始计算。如若荆门市房产管理局否认答复意见的效力，则应当认为上诉人不知道行政行为的内容，起诉期限应直接确定为20年。综上，请求法院依法撤销东宝区人民法院（2015）鄂东宝行初字第00051号行政裁定，改判确认被上诉人荆门市房产管理局颁发东宝区字第00006971号房产权证的行政行为违法。两被上诉人赔偿因违法行政行为给上诉人造成多付款项及孳息损失共计127456.6元。
荆门市房产管理局答辩称，1、本案起诉期限应当从知道诉争的具体行政行为内容之日起开始计算。本案中具体行政行为内容就是00006971号房产证上载明的内容，并不是上诉人认为的登记面积减少的原因及登记的过程。2、本案应当适用的法定期限就是从知道行政行为内容之日起两年，上诉人超出法定期限起诉是因为自身认识上的错误。在提起行政诉讼时要求行政赔偿的，应适用行政诉讼的期间。上诉人提起的行政诉讼及行政赔偿均超过了起诉期限。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求依法应当予以驳回。
原审第三人东宝区建设局发表参诉意见称，第三人与本案并无关联，不应当被列为第三人。上诉人的起诉属于重复起诉。一审裁定认定事实清楚，判决正确。
二审中，双方当事人均未向法院提交新证据。二审查明的事实与原审一致。
本院认为，原审中麦禾公司向法院起诉要求确认荆门市房产管理局颁发荆门市房权证东宝区字第000069**号房屋所有权证的行政行为违法，其起诉针对的是荆门市房产管理局颁发荆门市房权证东宝区字第000069**号房屋所有权证的行政行为。房屋所有权登记是一种行政确认行为，其内容主要表现为房屋所有权证上所载明的内容，麦禾公司上诉所称的房屋初始登记面积错误的原因及房屋所有权转移登记后房屋登记面积变更的原因并不是该行政行为的内容。麦禾公司于2010年10月15日办理涉案房屋所有权转移手续，领取房屋所有权证时，就知道或应当知道荆门市房产管理局颁发荆门市房权证东宝区字第000069**号房屋所有权证行政行为的内容。此后，第三人东宝区建设局针对麦禾公司信访而出具答复意见应为另一信访回复行为。麦禾公司认为其直到第三人出具答复意见才知道行政行为内容的上诉理由不能成立。
依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年，麦禾公司于2010年10月15日办理涉案房屋所有权转移手续时，就知道或应当知道行政行为的内容，而其于2014年10月9日才向法院提起行政诉讼，明显已超过了起诉期限。麦禾公司认为其直到答复意见作出之后，才知道是房屋初始登记即颁发荆门市房权证东宝区字第000069**号房屋所有权证的行政行为违法，并侵害了自己的合法权益，其才能向法院提起诉讼，该理由并不是超过起诉期限的正当理由。综上，原裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，经合议庭评议后，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案不收取案件受理费。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 鲁琼丽
代理审判员 王强宸
代理审判员 朱瑞强
二〇一六年四月八日
书 记 员 曾 靖