山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第2109号
原告华淑芬。
委托代理人姜洪东。
被告徐梅。
原告华淑芬与被告徐梅民间借贷纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告华淑芬委托代理人姜洪东到庭参加诉讼，被告徐梅经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告华淑芬诉称，2010年8月30日，被告向原告借款25万元，借期五个月，月利息2.5%，被告以市南区xxx号xxx户房产做还款担保，双方办理抵押登记手续。当日原告以现金方式支付被告25万元，被告出具借款借据及收据。借款到期后被告未还款，双方四次协商延期还款，并签订协议。最后一次协议还款时间为2013年11月1日，到期原告多次催收，被告拒绝偿还本息。为此，请求依法判令：1.被告立即偿还原告欠款25万元，利息及逾期利息按照银行同期贷款利率四倍标准自2014年10月起计算至被告实际支付之日止；2.本案诉讼费、保全费及为实现债权所发生的费用由被告负担；3.被告对以上全部债务承担房产担保责任，对诉讼费、保全费、本金、利息在房屋折价拍卖时优先受偿。
被告徐梅未答辩，亦未提交证据。
被告徐梅未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。原告华淑芬提交的证据形式符合法律规定，且与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，2010年8月30日，原告华淑芬与被告徐梅签订抵押借款合同，约定被告徐梅向原告华淑芬借款人民币25万元，借款期限5个月，自2010年8月30日至2011年1月29日。借款期限内年利率为30%，月利率为2.5%，如逾期付息、还本，每天按借款额的千分之一计付违约金，逾期利息每天按千分之一计算。还息方式为两次，第一次为2010年8月30日，金额18750元，第二次还息时间为2010年11月29日，金额12500元。同时被告徐梅自愿以位于青岛市市南区xxx号xxx户房产抵押给原告作为履行债务的担保，抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、逾期利息、违约金及实现债权的所有费用。同日，被告徐梅出具借款借据及借款收据，载明收到华淑芬现金25万元，借款期限自2010年8月30日至2011年1月29日，年利率30%，违约金按合同约定计取。
同日，原告华淑芬与被告徐梅就其位于青岛市市南区xxx号xxx户抵押房产办理抵押登记手续，房地产他项权证号为青房地权市他字第xxx号。
2011年3月29日，原告华淑芬与被告徐梅签订再延期还款补充协议，约定原告华淑芬同意被告徐梅再延期还款的请求，时间为6个月，自2011年3月29日起至2011年9月28日止，按季付息，每季利息18750元。被告徐梅继续遵守2010年8月30日签订的抵押借款合同全部条款的约定。
2011年9月29日，原、被告签订延期还款补充协议，约定借款人徐梅与贷款人华淑芬在2010年8月30日签订的抵押借款合同至2011年3月29日到期，借款金额25万元，现原合同再延期18个月至2012年9月29日，每三个月为一期付利息，分为四期，每期18750元。借款人徐梅继续遵守2010年8月30日签订的抵押借款合同全部条款的约定。
2012年9月28日，原、被告签订抵押借款展期补充协议，约定2010年8月30日签订的抵押借款合同展期到2013年9月28日，借款利率为月2.5%，按季付息，季息为18750元。逾期还本付息，每天按借款额的千分之三计算违约金，逾期利息每天按千分之三计算。
2013年11月1日，原、被告签订抵押借款展期补充协议，约定原合同展期到2014年12月30日，借款利率为月2.5%，按季付息，季息为18750元。逾期还本付息，每天按借款额的千分之三计算违约金，逾期利息每天按千分之三计算。借款人徐梅继续执行2010年8月30日签订的抵押借款合同约定的全部条款。
庭审中，原告华淑芬称2010年8月30日交付被告25万元现金，被告于借款后第二日或第三日支付了一个月的利息，之后利息一直支付至2014年9月30日。其中2010年8月30日至2011年1月29日期间被告按照月利率2.5%支付利息，2011年1月30日至2014年9月30日期间按照月利率2%支付利息，但付息时间不固定，未按照合同约定的时间付息。之后被告未再还款，原告明确其主张的利息及逾期利息均自2014年10月1日起算。
上述事实，有原告当庭提交的抵押借款合同、借款借据、借款收据、房地产他项权证、展期补充协议以及当庭陈述在案为凭，经本院审查，可以认定。
本院认为，原、被告签订的抵押借款合同、展期还款协议等均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。原告履行了出借款项义务，被告应当履行还本付息义务。借款合同约定借款当日被告应支付三个月的利息18750元，现原告华淑芬称借款当日被告并未支付利息，而是于借款后第二日或第三日支付了一个月的利息；2011年3月29日至2014年9月30日期间，双方连续签订的四份展期还款协议均明确约定月利率为2.5%，现原告华淑芬称被告徐梅实际按照月2%支付的利息。本院认为，原告华淑芬主张双方对借款合同及延期还款协议中约定的付息方式及借款利率作出了变更，其应当对合同变更这一事实承担举证责任，现原告未提交证据证明其主张，本院不予采信。根据合同约定，借款当日被告支付利息18750元，视为预先扣除利息，应当按照实际支付数额认定借款本金并计算利息，故本院认定被告徐梅实际借款金额为231250元。原告未证明2011年1月29日至2011年3月29日期间双方约定的借款利率，原告华淑芬自认被告按照月2%支付了利息，本院予以确认。借款合同及展期协议中约定的借款利率均为月2.5%，超过了法律规定的限制，本院按照银行同期贷款利率四倍计算2010年8月30日至2014年9月30日期间的利息应为245032.52元，此间被告徐梅付息285000（2500002.5%44＋2500002%2）元，39967.48元抵扣借款本金，即截至2014年9月30日被告徐梅尚欠原告借款本金为191282.52元。借款合同及展期协议约定的利息及逾期利息标准过高，现原告主张按照银行同期贷款利率四倍计算，本院予以支持。原、被告约定的抵押条款合法有效，且就抵押房产办理抵押登记手续，原告华淑芬对抵押房产享有抵押权，对抵押房产变现价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐梅返还原告华淑芬借款本金人民币191282.52元；
二、被告徐梅支付原告华淑芬以本金191282.52元为准，自2014年10月1日起至实际还款之日止，按照中国人民银行规定的金融机构人民币同期同档次贷款基准利率四倍计算的利息及逾期利息；
上述判决一、二项被告徐梅于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、被告徐梅以其位于青岛市市南区xxx号xxx户房产对上述借款本息及费用向原告华淑芬承担抵押担保责任，原告华淑芬有权以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在抵押担保范围内优先受偿；
四、驳回原告华淑芬其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费5800元，财产保全费1770元，共计7570元，原告华淑芬负担1005元，被告徐梅负担6565元，公告费600元由被告徐梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 白 洁
人民陪审员 王美欣
人民陪审员 毛汉强
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 王 钰