广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7039号
上诉人（原审原告）：周丽，女，汉族，1982年11月5日出生，住江西省宜春市袁州区。
委托诉讼代理人：何平，广东熊何律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市美居城物业管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。
法定代表人：霍永耀。
委托诉讼代理人：黎勇、何少玲，均为广东群立弘律师事务所律师。
上诉人周丽因与被上诉人佛山市美居城物业管理有限公司（以下简称美居城物业公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初7538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人周丽上诉请求：1.撤销原审判决并予以改判；2.美居城物业公司退还周丽缴纳的租金9243元、物业保证金31995元、管理费22752元、保洁费1422元、水电保证金5000元；3.美居城物业公司赔偿周丽损失200万元。事实和理由：
一、原审判决在认定《商铺租赁合同(正本)》为无效合同的基础上，却仍然认为双方当事人应依约严格履行，并予以解除商铺租赁合同，显然没有法律依据。解除合同只存在于有效合同，无效合同的后果不是解除合同，而是因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
二、美居城物业公司应赔偿周丽基础装修损失80万元。1、周丽提交的《展厅装饰工程施工合同》证明工程总价款136000元，但第一条第2款工程内容明确注明”室内装修(不含：发光字、地、墙而砖、大理石及大理石安装、装饰品、窗帘、空调及安装、消防改造)，因此，136000元不是涉案商铺固定基础装修总价款，仅为其中一部分价款，根据周丽提交的证据显示为80万元。2、佛山市禅城区发展规划和统计局复函确认涉案商铺所在商业楼未办理规划报建手续，实属违章建筑。原审判决既然已认定《商铺租赁合同(正本)》为无效合同，本案商铺装修是经美居城物业公司同意的，美居城物业公司隐瞒商铺所在商业楼未办理规划报建手续的事实，租赁合同无效的过错完全在美居城物业公司，已形成附合的装饰装修物，应由美居城物业公司承担现值损失80万元。3、原审判决既然已认定《商铺租赁合同(正本)》为无效合同，涉案租赁合同第八条第2点关于”若双方不再续约，乙方所有新增建筑物及固定装修和夹层等固定附着物无偿归甲方所有”的约定也属无效。
三、原审判决认为”至于美居城物业公司所搬离及拆烂的设施设备及物品损失，因周丽并无有效证据证明具体损失财物及具体损失金额，故本院结合查明事实及双方当事人陈述，酌定美居城物业公司向周丽赔偿上述设施设备及物品损失50000元”，属错误。周丽提交的视频、照片与美居城物业公司提交的杨道勤提交的拆毁前商铺照片内容相同，现有证据能证明具体损失财物，且周丽提交了具体损失财物的购货票据，足以证明损失财物及具体损失金额。原审判决只认定50000元明显不尊重事实，没有以事实为依据判决。
四、原审判决认为”至于周丽所主张的经营损失，……应由周丽自行负担经营损失”，属错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审判决既然已认定《商铺租赁合同(正本)》为无效合同，美居城物业公司隐瞒商铺所在商业楼未办理规划报建手续，租赁合同无效的过错在美居城物业公司，美居城物业公司应当赔偿周丽的经营损失。
五、原审判决适用法律错误。
被上诉人美居城物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
周丽向一审法院起诉请求：1.解除周丽与美居城物业公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺物业管理合同》；2.判令美居城物业公司退还周丽缴纳的租金9243元、物业保证金31995元、管理费22752元、保洁费1422元、水电保证金5000元；3.美居城物业公司赔偿周丽损失200万元。
原审法院审理查明：2015年4月11日，美居城物业公司（物业管理方、甲方）与周丽（物业使用方、乙方）签订《商铺租赁合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方经授权将位于佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城的5#商业楼二层自编XX的商铺（总面积为237㎡，实用面积189.6㎡）租赁给乙方作卫浴经营之用。……第二条物业租赁期限1、本合同期限从2015年9月1日起至2017年8月30日止，从2015年9月1日起计收租金。2、乙方必须在2015年9月1日前开始营业。……第三条收取租金的办法……5、收取租金：①从2015年9月1日起至2017年8月30日止，该商铺每月13元/㎡，每月租金合计人民币4266元。……6、保证金和租金的收取方法：（1）在签订本合同三日内，乙方向甲方支付三个月的租金及三个月的管理费金额作履约保证金，并支付三个月的租金，如果乙方在签订本合同三日内未付清上述款项，则甲方有权单方面中止本合同，已收款项不予退回，如果合同期满，经核实乙方已履行完合同条款后甲方物业应于十五天内无息退回保证金给乙方。（2）租金按三个月一期收取，在每期末提前十五天收取下期的租金，以此类推直至合同期满止。如果乙方逾期支付上述费用，则乙方每日按应付金额的2%向甲方支付违约金，逾期一个月乙方构成根本违约，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，已收费用不予退回，并有权向乙方追讨应付的费用。第四条其它费用（1）甲方每月每平方米按2元整计收乙方保洁费，每月费用474元，每季度应缴1422元，按通知提前缴交。……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……第八条物业使用期满……2、若双方不再续约，乙方所有新增建筑物及固定装修和夹层（包括但不限于天花板、墙壁、地砖、水电、照明、广告牌等装修与配套设施）等固定附着物无偿归甲方所有，未得甲方同意，乙方不得擅自拆除，且所有出租物要达到基本完好状态，否则将保证金没收……”。
同日，美居城物业公司（物业管理方、甲方）与周丽（物业使用方、乙方）就涉案物业再签订《商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“一、甲方经授权将位于佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城的5#商业楼二层自编XX的商铺（总面积为237㎡，实用面积189.6㎡）租赁给乙方作卫浴经营之用。乙方已对甲方所要出租的铺位做了充分了解，愿意就租赁的铺位交纳物业管理费。二、物业服务费用：（1）乙方租用甲方的铺位237平方米，租赁期为五年，在租赁期内乙方交纳物业管理费。收取管理费：①从2015年9月1日起至2017年8月30日止，该商铺每月32元/㎡，每月管理费合计人民币7584元。……（4）在签订本合同三日内，乙方向甲方支付每间商铺5000元作水电费押金，如果合同期满，经核实乙方已履行完合同条款后甲方应于十五天内无息退回水电费押金给乙方。……”。
同日，美居城物业公司分别开具五张美居城物业公司收款收据，确认收取周丽支付的物业保证金31995元，2015年9-11月租金9243元、2015年9-11月管理费22752元、2015年9-11月保洁费1422元及水电保证金5000元。
2016年8月19日，周丽向佛山市公安局禅城分局石湾派出所报警，其于2016年8月19日的询问笔录中主要陈述：“2016年8月18日15时至8月18日16时30分期间，在石湾雾岗路美居国际装饰市场建材城五号楼层XX（某澳淋浴房商铺）被人把东西都搬走了，损失约1010000元。所以过来派出所报案。”、“2016年8月8日15时，我当时离开了石湾雾岗路美居国际装饰市场建材城五号楼层XX（某澳淋浴房商铺），走的时候我已经把大门锁好了。到了2016年8月18日16时我回去商铺的时候就发现我的商铺的所有出入口都给人用木板封死了。直到2016年8月19日16时，我再次回到商铺想拍照的时候，就发现被木板封死的出入口有一块木板没有了，留下了一个能进去的入口。然后我就从这个没有木板封住的入口走了进去，进去后就发现我商铺里面所有的装修用品，淋浴房的产品，办公用品，墙面的大理石等东西都给人搬走了。由于商铺信号不好我就走出了商铺打了大约10多分钟的电话，再次回去商铺那没有给木板封死的地方又给人重新用木板封上了。跟着我就报警了，现在就来派出所报案了。”、“不见了一些装修用品（天然大理石，瓷砖，灯饰）具体数量不清楚，大约损失450000元；60套左右的淋浴房产品及一些沐浴五金，数量不清楚，大约损失480000元；还有办公的用品（两套沙发，一个1m3×800的特制鱼缸，两套2m×1m2的大办公桌椅，两台格力的空调）。大约损失80000元。”、“不见的装修物品都在墙上，60套淋浴房产品都放在商铺里面，进去商铺就能看到，办公用品放在商铺里面。”、“因为我当时签合同的时候是说好该商铺是2015年9月1日开业的，但是到了2016年8月1日该商铺还没能开业，所以我就把佛山市美居城物业管理有限公司起诉了。可能是因为这个原因美居的物业管理就把我商铺里面的东西搬走了，还把我商铺的所有出入口用木板封上了。”周丽于2016年8月23日的询问笔录中补充陈述：“我在此更改一下我的说法，是我商铺的东西不见了，怀疑是物业房拆除的，或是与物业方有关。因为8月份我与美居城物业公司的合同纠纷问题，向法院提起诉讼，物业方收到法院通知后，曾向我们商铺打过电话询问过此事。直至事情发生，现场发现大门是刻意被人封死，市场有保安巡逻，货品出入需出示出入凭条，其他人没有条件运走商铺内东西。”
2016年8月25日，法院组织周丽、美居城物业公司双方现场勘查并制作询问笔录及拍摄照片。经勘查，涉案铺位内装饰装修已全部拆除，天花剩余部分钢筋状物体。
2016年8月26日，佛山市公安局禅城分局石湾派出所就周丽报警一事向案外人霍某彬制作询问笔录，其于该笔录中自述系美居城物业公司的老板。因周丽自2015年12月起开始拖欠租金、物业管理费及水电费，且经通知催收后仍拒不理会，故其依据合同约定于2016年7月30日安排搬运工将涉案铺位内的两台空调、两套沙发、一张木头茶台、一张玻璃茶台、一张办公木台、四张办公椅、两扇玻璃门搬走保存，其他玻璃物品、淋浴产品、天花板等都已拆烂清理，该商铺现已清空。佛山市公安局禅城分局石湾派出所另于同日作出《周丽纠纷情况说明》，认为周丽所报上述警情属民事纠纷。
2016年10月10日，经法院发函询问，佛山市禅城区发展规划和统计局作出《佛山市禅城区发展规划和统计局关于（2016）粤0604民初7538号协助调查函的复函》，上载：“经核查，位于佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城5#商业楼没有在我局办理规划报建手续。”
另查明，2014年9月26日，案外人佛山市某卫洁具有限公司与案外人佛山市某穗装饰设计有限公司签订《展厅装饰工程施工合同》，约定由佛山市某穗装饰设计有限公司对佛山市雾岗路美居建材市场物业进行室内装修（不含发光字、地、墙面砖、大理石及大理石安装、装饰品、窗帘、空调及安装、消防改造），承包方式为包工包料，总价款为136000元，工期为2014年9月29日至2014年10月26日。2016年9月22日，案外人佛山市某卫洁具有限公司出具《证明》，上载：“周丽承租佛山市美居物业管理有限公司的5#商业楼二层自编XX商铺，特委托我公司与佛山市某穗装饰设计有限公司签订《展厅装饰工程施工合同》，由佛山市某穗装饰设计有限公司对XX商铺进行装饰工程施工。”2017年4月26日，经法院发函询问，佛山市某穗装饰设计工程有限公司向法院出具《回执函》，确认涉案《佛山市某卫洁具有限公司雾岗路美居中心展厅装修合同》的真实性及于2014年9月29日-2014年10月26日于涉案铺位地址施工、已收取完毕工程结算价款136000元的事实。
诉讼中，周丽、美居城物业公司一致确认周丽向美居城物业公司交纳租金至2015年11月。周丽陈述：周丽、美居城物业公司系先签订意向合同，并由周丽丈夫向美居城物业公司支付诚意金33417元，此后开始装修，再于2015年4月签订涉案合同。周丽于2015年9月1日开始经营佛山市某庆建材有限公司，所售产品品牌为“某奥”。周丽大概经营四五个月后因无人流量而未继续经营。后美居城物业公司在未收回钥匙的情形下强行破坏门锁进场毁坏，此前双方并未就解除合同达成口头协议，周丽亦未搬走商铺内物品及拆除装修物。另，周丽不确认美居城物业公司所主张的已扣存物品。美居城物业公司陈述：美居城物业公司未与周丽签订意向合同，仅于2015年4月签订涉案合同，周丽亦于签订该合同后才入场装修。周丽、美居城物业公司已协商一致并依据惯例达成口头协议解除合同，涉案商铺内的样品及可移动物品均由周丽自行搬离，并自行拆除部分装修物，导致现场较为破烂，亦不上锁。后期美居城物业公司有客人要看现场，遂由美居城物业公司工作人员霍某彬（公司法定代表人哥哥，处理公司事务）收拾了商铺现场。
原审法院认为：周丽、美居城物业公司同时签订涉案《商铺租赁合同（正本）》及《商铺物业管理合同（正本）》，约定由周丽向美居城物业公司承租涉案商铺，并由美居城物业公司提供物业管理服务，故本案当事人之间形成房屋租赁合同关系及物业服务合同关系，本案应系合同纠纷。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，周丽作为出租人未能提供涉案房屋产权登记或报建方面的相关证据，且经法院发函询问，佛山市禅城区发展规划和统计局复函确认涉案商铺所在商业楼未办理规划报建手续，故周丽、美居城物业公司于2015年4月11日签订的《商铺租赁合同（正本）》为无效合同。周丽、美居城物业公司签订的《商铺物业管理合同（正本）》则系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应依约严格履行。现因周丽以起诉形式明确解除涉案物业管理合同，美居城物业公司亦有与周丽达成口头协议解除合同的意思表示，且涉案商铺已由美居城物业公司清空，无继续履行物业管理合同可能性，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，法院对周丽主张解除涉案《商铺物业管理合同（正本）》的诉请予以支持。
关于周丽主张美居城物业公司返还已交租金、管理费、保洁费、物业保证金及水电保证金的诉请。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，涉案租赁合同虽为无效合同，但因周丽实际占有并使用涉案铺位，故其仍应参照合同约定的租金标准向美居城物业公司支付占有使用费，而合同无效情形下，周丽所交租金即为占有使用费。诉讼中，周丽、美居城物业公司一致确认周丽已向美居城物业公司交纳租金至2015年11月，无证据证明该交纳租金期间周丽未占有使用涉案铺位，故周丽主张美居城物业公司返还租金无事实和法律依据，法院不予支持。周丽虽抗辩认为美居城物业公司未令二楼商铺处于良好营业状态，构成违约，但并无合同依据，亦无证据证明美居城物业公司曾做相关书面承诺或约定，且经营环境等属周丽应自行负担的商业风险，周丽以此抗辩其支付占有使用费的法定义务无理，本院对其意见不予采纳。同理，因周丽实际占有使用涉案商铺，其亦应参照涉案租赁合同支付保洁费用，且因美居城物业公司系依据双方签订的物业管理合同收取管理费，无证据证明美居城物业公司未依约履行物业管理义务，故法院对周丽主张美居城物业公司返还保洁费及物业管理费的诉请亦不予支持。至于物业保证金及水电保证金，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因涉案租赁合同无效，故美居城物业公司依据该合同第三条第6项规定所取得的履约保证金即物业保证金31995元应予返还周丽，法院对周丽的该诉请予以支持。另因涉案物业管理合同业已解除，该合同亦未约定美居城物业公司可没收水电保证金，故周丽主张美居城物业公司返还水电保证金5000元于法有据，法院亦予以支持。
关于周丽主张美居城物业公司赔偿损失2000000元的诉请。据佛山市公安局禅城分局石湾派出所所作询问笔录，美居城物业公司工作人员霍某彬自认曾安排搬运工搬走涉案商铺内的两台空调、两套沙发、一张木头茶台、一张玻璃茶台、一张办公木台、四张办公椅、两扇玻璃门，并拆烂清空其他玻璃物品、淋浴产品、天花板等，结合法院现场勘查现状，涉案商铺内确已清空完毕。美居城物业公司虽抗辩认为已与周丽达成口头协议解除合同，但并无有效证据予以证明，故其在未与周丽协商一致解除合同、交接商铺的情形下即单方进场清空商铺，已造成周丽财产损失，应予赔偿。据法院查明的事实，涉案商铺固定基础装修总价款为136000元，故法院结合租赁期限、周丽使用期限及合同无效原因，参照涉案租赁合同第八条第2点关于“若双方不再续约，乙方所有新增建筑物及固定装修和夹层（包括但不限于天花板、墙壁、地砖、水电、照明、广告牌等装修与配套设施）等固定附着物无偿归甲方所有”的约定，法院酌定美居城物业公司向周丽赔偿固定基础装修损失80000元。至于美居城物业公司所搬离及拆烂的设施设备及物品损失，因周丽并无有效证据证明具体损失财物及具体损失金额，故法院结合查明事实及双方当事人陈述，酌定美居城物业公司向周丽赔偿上述设施设备及物品损失50000元。至于周丽所主张的经营损失，如上分析所述，并无有效证据证明美居城物业公司曾作保证经营环境的相关承诺或约定，周丽以无人流量为由自行停止营业，应由周丽自行负担经营损失，周丽主张美居城物业公司赔偿该损失无事实和法律依据，法院对其鉴定经营损失的申请亦不予准许。周丽就损失诉请超出部分，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认周丽与美居城物业公司于2015年4月11日签订的《商铺租赁合同（正本）》为无效合同；二、解除周丽与美居城物业公司于2015年4月11日签订的《商铺物业管理合同（正本）》；三、美居城物业公司于判决发生法律效力之日起十日内，向周丽返还物业保证金31995元及水电保证金5000元；四、美居城物业公司于判决发生法律效力之日起十日内，向周丽赔偿固定基础装修损失80000元及设施设备、物品损失50000元；五、驳回周丽的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取11682元，由周丽负担10740元，由美居城物业公司负担942元。
本院对原审判决所查明的事实予以确认。
本院认为：周丽与美居城物业公司签订了《商铺租赁合同（正本）》及《商铺物业管理合同（正本）》，双方之间形成了租赁合同关系以及物业服务合同关系。由于案涉美居城5#商业楼没有办理相关的规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中双方签订的《商铺租赁合同（正本）》为无效合同，一审法院对此认定正确。对于《商铺物业管理合同（正本）》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。考虑双方租赁合同关系无效，不受法律保护，双方的《商铺物业管理合同（正本）》在法律上或者事实上也不可能履行，一审判决判令解除周丽与美居城物业公司之间的《商铺物业管理合同（正本）》并无不当，本院予以维持。上诉人周丽上诉认为一审判决对无效租赁合同进行解除不当，对此，一审判决所解除的并非是无效的租赁合同关系，而是有效的物业管理合同关系，一审判决并不存在错误，周丽的该上诉理由混淆了租赁合同关系和物业管理合同关系，本院对该上诉理由不予支持。
对于周丽所主张的固定基础装修、搬离及拆烂物品损失赔偿问题。虽然，周丽与美居城物业公司签订的《商铺租赁合同（正本）》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。“周丽占有使用案涉铺位，应参照合同约定向美居城物业公司支付使用费，其主张返还租金9243元、管理费22752元、保洁费1422元无理，本院不予支持。周丽仅支付占有使用费至2015年11月份，此后没有支付，其长期占用涉案房产不支付占有使用费，存在一定过错。美居城物业公司虽然没有收到2015年11月份之后的占有使用费，其应该以合法形式与周丽协调及主张权利，而不应在商铺没有协商交接的情况下单方进场清空商铺，造成财产损失，美居城物业公司应该对由此造成的财产损失承担主要责任。周丽认为应根据租赁合同无效的原因划分上述财产损失的责任，但租赁合同无效并不直接导致上述财产损失，故不能根据租赁合同无效过错责任确认上述财产损失的承担。对于赔偿损失数额问题，固定基础装修部分，周丽提供了《展厅装修工程施工合同》等证据证明其支付了装修费用136000元，对于周丽主张的其他固定装修投入，没有发票等确切证据证明，原审判决考虑双方对损失造成的过错程度、租赁期限、使用期限等因素，酌定美居城物业公司向周丽赔偿固定基础装修损失80000元并无不当，本院予以维持。对于搬离及拆烂物品的损失，周丽没有提供证据证明具体的财产损失项目及具体金额。霍某彬自认曾安排搬运工搬走涉案商铺内的两台空调、两套沙发、一张木头茶台、一张玻璃茶台、一张办公木台、四张办公椅、两扇玻璃门，清空其他玻璃物品、淋浴产品等，原审判决依据上述自认酌定美居城物业公司向周丽赔偿上述设施设备及物品损失50000元亦无不当，本院予以维持。周丽认为美居城物业公司提供二楼商铺不适合营业，导致其经营损失。对此，由于周丽未能举证证明美居城物业公司曾对经营环境问题作出承诺，经营环境属于周丽自行负担的商业风险范围，不能因此请求美居城物业公司承担经营损失。上诉人周丽提出的上诉理由均不成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23363元，由上诉人周丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳建辉
代理审判员 焦 艳 辉
代理审判员 欧阳凤霞
二〇一七年八月三十日
书 记 员 潘 妙 婷