宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬北民初字第105号
原告：龚利红。
委托代理人：廖文英。
委托代理人：周阳娟。
被告：宁波市绿棵贸易有限公司。
法定代表人：娄建波。
第三人：戚洋。
委托代理人：申玮。
第三人：余剑。
原告龚利红为与被告宁波市绿棵贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。审理过程中，本院应案外人戚洋、余剑的申请，追加戚洋、余剑作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖文英、周阳娟，第三人戚洋及其委托代理人申玮，第三人余剑到庭参加了诉讼。被告宁波市绿棵贸易有限公司经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚利红起诉称：原、被告于2014年4月22日签订一份租赁合同，该合同约定原告将其所有的位于宁波市江北区二横街76弄6号建筑面积为1062.15平方米的房屋出租给被告经营文化酒吧。房屋租赁期限为2014年4月23日至2019年6月22日，其中自2014年4月23日至2014年6月22日为装修期，2014年6月23日至2015年6月22日的租金为780000元，每季度一付，提前一个月支付，先付后用。原、被告还约定租赁期内的物业费、公共设施维护费、水费、电费、煤气费、电话费、收视费、网络等实际使用产生的费用由被告承担。同时租赁合同约定，被告拖欠租金等相关费用总额超过履约保证金的30%，原告有权终止合同，收回该房屋并没收履约保证金和当期租金，并可依法追讨因被告违约产生的其他损失。被告逾期缴纳或未足额缴纳租金或支付其他规定之费用的，应自支付之日起至实际支付之日止向原告支付逾期违约金，每逾期一天支付该期租金的5%。逾期超过10日的，原告有权采取停水、停电等措施，提前终止房屋租赁协议，收回房屋。原告于2014年4月23日将租赁房屋交付给被告使用，但被告至今只交付了100000元保证金和150000元租金，其余款项均未交付，原告多次催收皆无果。原告只能自行缴清截止2014年12月31日被告拖欠的物业费38337.5元及截止2015年1月14日被告拖欠的电费2627.04元。被告长期拖欠租金以及物业费、电费等行为已经严重违约，应承担相应的违约责任。因此，诉请判令：一、解除原、被告签署的租赁合同，被告立即出屋并完好交回租赁房屋；二、被告立即向原告支付至合同解除之日止（2015年1月12日）拖欠的租金316305元（780000元/年÷365天×265天-250000元），自该解除之次日起及至被告实际交还房屋之日按同期租金标准计算的每日2137元的房屋占有使用费以及拖欠的物业费、电费（其中，暂计算至2014年12月31日，应支付的物业费为38337.50元、拖欠的电费至2015年1月14日为2627.04元，此后按实计算）；三、被告支付违约金100000元。
被告宁波市绿棵贸易有限公司未提出答辩意见。
第三人戚洋陈述称：被告从原告处承租涉案房屋后，于2014年5月21日与第三人签订房屋租赁合同，将该房屋其中60平方米租赁给第三人经营酒吧，租赁期限自2014年5月21日至2019年6月20日，并约定了租金及交付方式。第三人已支付了第一年度的租金120000元及押金10000元。原告原先是知晓被告转租给第三人的事实，第三人经营至今，原告并没有提出异议。请求确认第三人戚洋与被告之间的租赁合同有效，原、被告均需继续履行该合同。
第三人余剑陈述称：被告从原告处承租涉案房屋后，于2014年5月12日与第三人签订房屋租赁合同，将该房屋其中52平方米租赁给第三人经营酒吧，租赁期限自2014年5月13日至2019年6月12日，并约定了租金及交付方式。第三人已支付了第一年度的租金130000元及押金5000元，并支付每月的水电费，直至2014年12月原告拿走电箱才没有交电费，原告应向被告去催讨拖欠的水费、电费等。原告应该知晓被告转租给第三人，因为在2014年6月左右，第三人装修期间，物业已与原告沟通过。2014年11月底开始原告直接打电话与第三人沟通，要求第三人与被告处理好转租事项。第三人经营至今，原告并没有提出异议。请求确认第三人余剑与被告之间的租赁合同有效，原、被告均需继续履行该合同。
对此原告龚利红对第三人的陈述认为：原告是因被告拖欠房租等款项向宁波市江北区人民法院起诉后，法院于2015年2月2日送达副本不果后，原告才知晓被告转租事宜。被告未经原告同意，原告事先也不知情，被告擅自向第三人转租的行为应认定为无效，在原、被告租赁合同解除的前提下，原告基于物权有权要求第三人腾房。
为证明己方主张，原告提供以下证据：1．原告与被告的《租赁合同》一份，用以证明原、被告之间的租赁关系及约定的相关权利义务内容；2．房屋产权证一份，用以证明位于宁波市江北区二衡街76弄6号的涉案房屋系原告所有；3．移交单一份，用以证明原告在2014年4月23日将房屋交付给被告使用；4.电费发票二份及物业费缴纳通知书一份，用以证明原告垫付了租赁期间截至2015年1月的电费2627.04元及租赁期间截至2014年12月31日的物业费38337.5元。
原告提供的证据1-4均为原件，第三人戚洋、余剑对证据1、2无异议，本院据此对原告提供的证据1、2的真实性、合法性和关联性予以认定。原告提供的证据3，第三人戚洋、余剑对此不予认可，本院认为其为原件，与原告提供的证据1中所约定的“甲方应于2014年4月23日将房屋交付给乙方使用”事项相关联，对其予以认定。原告提供的证据4，第三人戚洋、余剑表示物业费他们已经转交给被告，2014年12月前的电费也是他们缴纳的，本院认为，原告提供的证据4中的两张发票系盖有浙江省电力公司宁波供电公司公章的原始发票，物业缴纳通知书系盖有宁波市城市广场物业管理有限公司公章的原始票据，对其证明力予以认定。据此，本院认可原告关于与被告房屋租赁合同的主张。
归纳原告、第三人戚洋及余剑的陈述意见，有争议问题为：
对被告将部分房屋转租给第三人戚洋和余剑的事实，原告是否知情及提出异议的时间。原告主张，原告在本案送达副本即2015年2月2日之前并不知晓被告将涉案房屋转租给第三人戚洋和余剑的事实，事后也没有同意过。原告没有证据提供。第三人戚洋和余剑均主张，原告对转租的事实知情。为此第三人戚洋提供以下证据：1.第三人戚洋与被告的《租赁合同》一份及双方的短信聊天记录一份，用以证明第三人戚洋自2014年5月22日租赁了涉案房屋中60平方米房产的事实；2.中国邮政储蓄银行跨行业务申请书二份及收据一份，用以证明第三人戚洋已经向被告支付了130000元款项并至庭审时已承租九个月的事实；3.原、被告之间签订的《租赁合同》一份，用以证明原告知晓被告转租给第三人的事实。为此第三人余剑提供以下证据：1.第三人余剑与被告的《租赁合同》一份、收据二份、原告身份证、被告营业执照及涉案房屋产权证，用以证明第三人余剑自2014年5月13日租赁了涉案房屋中52平方米房产并按约交付了租金，至庭审时已承租九个月的事实；2.第三人余剑与原告的手机聊天记录一份，用以证明原告早已知晓被告转租第三人的事实。
原告认为第三人戚洋提供的证据1中的第三人戚洋与被告的《租赁合同》无原件供核对，无法质证，原告不是该合同的当事人，并不知道被告擅自转租，证据1中的短信聊天记录是失权证据，原告不能确定与第三人戚洋短信记录是否为娄万伟，即使第三人戚洋与娄万伟有转租协议，原告也是不知晓不同意的；第三人戚洋提供的证据2中的中国邮政储蓄银行跨行业务申请书的真实性无异议，但只能证明第三人戚洋向娄建波支付过款项，无法证明该笔款项是否为租金，对证据2中的娄万伟出具的收条不予认可，娄万伟签字与证据1中《租赁合同》上的签字不像同一人所签，并且证据2也不能证明第三人已经承租房屋九个月的事实；对第三人戚洋提供的证据3真实性无异议，但无法证明原告知晓被告转租第三人的事实。第三人余剑对第三人戚洋提供的证据1、2、3均无异议。原告对第三人余剑提供的证据1中的《租赁合同》及二份收据无法质证，因为其不是原件，即使其为原件，原告也不予认可，原告不是当事人，原告也不知道被告擅自转租事实，证据1中的原、被告之间的《租赁合同》与原告手中的正本有许多不相符的地方，这份合同是被告单方面交给第三人余剑的，更不能证明原告知道被告擅自转租的事实，证据1中原告身份证、被告营业执照、讼争产权证的真实性无异议，但这些材料是原、被告在签订租赁合同时候的附件，是被告单方面交付给第三人余剑的，与原告无关；对第三人余剑提供的证据2，认为是失权证据，即使与第三人余剑短信聊天的“138××××0660”是原告手机号码，最早短信记录是2014年11月6日，内容也没有涉及到房屋转租之类的信息，并不能证明原告已经知晓转租事实，即便是知道也没有九个月之久，更不能代表原告同意转租，也不代表原告对转租事实事后的认可。第三人戚洋对第三人余剑提供的证据1、2均无异议。
第三人戚洋提供的证据1中的《租赁合同》庭后已提供原件予以核对，本院对其真实性予以认可，证据1中的短信聊天记录虽逾期举证，但原告与第三人余剑仍予以质证，该证据中与第三人戚洋通话的手机号码是否为被告的手机号码无法明确，本院对其真实性及证明内容不予认证；第三人戚洋提供的证据2中的中国邮政储蓄银行跨行业务申请书，原告与第三人余剑对其真实性无异议，本院对其真实性予以认证，并且其账号与证据1中《租赁合同》上被告备注的账号相同，收款人又是被告公司的法定代表人，可推定为第三人戚洋向被告银行转账租金100000元，证据2中娄万伟出具的收据，有原件核对，其数额为30000元，与之前银行转账租金合计为130000元，正与证据1中《租赁合同》提到的120000元年租金及10000元的履约保证金相加的数额相同，可推定为第三人戚洋支付被告剩余20000元租金及10000元履约保证金；第三人戚洋提供的证据3，原告、第三人余剑对其真实性予以认可，本院据此对其真实性予以认证，但不足以证明原告早已知晓被告转租的事实。
第三人余剑提供的证据1中的原告身份证、被告营业执照、讼争产权证虽为复印件，但原告、第三人戚洋对其真实性予以认证，本院对其真实性予以认证，证据1中的第三人余剑与被告的《租赁合同》、二份收据及原、被告的《租赁合同》庭后已提供原件核对，虽原、被告的《租赁合同》与原告提供的原件不符，但其不影响第三人余剑与被告的《租赁合同》的真实性，原告也认可证据1中的原告身份证、被告营业执照、讼争产权证为原、被告当时签订租赁合同时的附件，是被告单方面交给第三人余剑，可推定被告与第三人余剑签订租赁合同时提供，原、被告的《租赁合同》被告在转租时做出修改也合乎情理，证据1中的5000元收据及130000收据与证据1中第三人余剑与被告的《租赁合同》中的租金数额及履约保证金数额相一致，因此对证据1的证明内容予以认证；第三人余剑提供的证据2虽逾期举证，但原告、第三人余剑还是发表了质证意见，与第三人余剑短信往来的号码与原告起诉时提供的联系号码一致，可认定该短信记录确为原告与第三人余剑聊天记录，但2014年11月6日的第一条记录与2014年12月29日的第二条记录均无涉及到房屋租赁相关事宜，直到2014年1月13日的聊天记录中有涉及到，此时原告已向宁波市江北区人民法院提起诉讼，并不能证明其证明内容。
综上，第三人戚洋和余剑提供的证据足以证明，被告于2015年5月21日将涉案房屋中的60平方米转租给第三人戚洋使用，于2015年5月12日将涉案房屋中的52平方米转租给第三人余剑使用。原、被告的《租赁合同》没有约定关于转租的事项，但被告首季度租金应在2015年5月5日前支付，被告没有足额支付并拖欠至今，也一直未缴纳物业费，按照常理原告应向被告催讨，原告应当在5月份催讨租金及物业费时知道被告将涉案房屋的部分转租给第三人的事实。虽然据第三人余剑庭审所说及第三人余剑提供的短信聊天记录表明，原告直到2015年12月份至1月13日这段时间内才拿走了电箱，原告并没有足够证据证明其在应当知道的六个月内对此表示了异议，因此，本院认定原告未在知道转租事实后六个月内提出异议。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是原、被告真实意思的表示，除违反法律规定或依法可撤销之条款外，双方当事人均应遵照履行。根据《租赁合同》约定，自2014年6月23日至2015年6月22日租金为780000元，租金每季度一付，被告应在2014年5月5日前支付195000元首季度租金，被告至今只被告至今只支付100000元保证金及150000元租金。并且根据《租赁合同》约定，被告拖欠租金、水电费等相关应缴费用总额超过履约保证金的30%，原告有权终止合同，收回租赁房屋并没收保证金及当期租金，并可依法追讨被告因违约而给原告造成的损失。1.被告至原告起诉前拖欠的租金已过保证金的30%，原告要求解除原、被告签订的《租赁合同》有事实与法律依据，本院予以支持，但是合同解除的时间应以解除通知到达对方时为准，原告一直未通知被告解除合同，是本院进行副本送达时通知了被告原告解除合同的意愿，故公告期满即2015年5月10日为合同解除之日；2.原、被告之间租赁合同解除后，被告应当返还租赁物，原告要求被告出屋的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持；3.原告要求被告支付至合同解除之日（2015年1月12日）止的租金316305元（780000元/年÷365天×265天-250000元），但根据《租赁合同》约定，从2014年6月23日至2015年6月22日每年租金为780000元，其中从2014年4月23日至2014年6月22日为被告的装修期，按照合同上下文表述及一般生活常理，装修期为免租期，租金应是自2014年6月23日起算，被告只交付了150000元租金，另外100000元为履约保证金，并不能等同租金，并涉及到原告没收保证金的诉讼请求，因此本院认为被告应支付原告自2014年6月23日起至合同解除之日止按照每日2137元（780000元/年÷365天）租金标准计算的拖欠的租金，但要扣除被告已支付的150000元租金。4.对于原告要求被告支付自解除之日起至实际交付房屋之日止按每日2137元（780000元/年÷365天）租金标准计算的房屋占有使用费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。5.根据《租赁合同》约定，被告应支付自合同签订之日起租赁期内的物业费等实际使用产生的费用。原告要求被告返还截至2014年12月31日原告已支付拖欠的物业费38337.5元及截至2015年1月14日原告已支付拖欠的电费2627.04元，并支付自2015年1月1日起至被告实际交还房屋之日止拖欠的物业费及自2015年1月15日起至被告实际交还房屋之日止拖欠的电费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持；6.被告不履行合同义务，应当承担相应的违约责任，对原告要求没收原告已支付的100000元保证金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；7.本院认为原告未在知道转租事实后六个月内提出异议，第三人戚洋与被告的租赁合同及第三人余剑与被告的租赁合同均为有效合同。但是被告一直未足额支付租金，导致原告的合同目的落空，原告有权解除与被告签订的租赁合同，被告失去对涉案房屋的使用权。虽然第三人戚洋和余剑表明可以将第二年租金交付给原告，继续承租，但是其两人租赁的面积相加只有涉案房屋的10.54%，将导致原告无法将涉案房屋整体出租，损害原告的利益，第三人戚洋和余剑也没有提出支付被告拖欠的全部租金及违约金，因此不足以抗辩原告的合同解除权。原、被告之间的主合同解除，被告与第三人戚洋和余剑的次合同自然解除，合同是相对的，第三人与被告之间的合同对原告并没有约束力，对第三人戚洋及余剑要求原告继续履行该合同的诉讼请求，本院不予支持。并且第三人戚洋及余剑负有协助被告腾房的义务。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告龚利红与被告宁波市绿棵贸易有限公司的《租赁合同》解除；
二、被告宁波市绿棵贸易有限公司在本判决生效之日起六十日内从原告龚利红所有的位于宁波市江北区二横街76弄6号（面积为1062.15平方米）出屋并保持该房屋完好，第三人戚洋、第三人余剑负有协助腾房义务；
三、被告宁波市绿棵贸易有限公司在本判决生效之日起三十内向原告龚利红按每日2137元的租金标准支付自2014年6月23日至实际腾房之日止拖欠的房屋租金及房屋占有使用费，该笔款项需扣除被告宁波市绿棵贸易有限公司已支付的150000元租金；
四、被告宁波市绿棵贸易有限公司在本判决生效之日起三十内返还原告龚利红已支付的截至2014年12月31日拖欠的物业费38337.5元，并支付自2015年1月1日起至实际腾房之日止的物业费；
五、被告宁波市绿棵贸易有限公司在本判决生效之日起三十内返还原告龚利红截至2015年1月18日拖欠的电费2627.04元，并支付自2015年1月15日起至实际腾房之日止的电费；
六、被告宁波市绿棵贸易有限公司已缴纳的100000元保证金归原告龚利红所有；
七、确认第三人戚洋与被告宁波市绿棵贸易有限公司于2015年5月21日签订的租赁合同有效；
八、确认第三人余剑与被告宁波市绿棵贸易有限公司于2015年5月12日签订的租赁合同有效；
九、驳回原告龚利红其他诉讼请求；
十、驳回第三人戚洋的其他诉讼请求；
十一、驳回第三人余剑的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费8793元，公告650元，由被告宁波市绿棵贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃处理。
审 判 长 王 翔
审 判 员 蓝金凤
代理审判员 蒋利芳
二〇一五年九月十六日
代书 记员 李 佳