江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1512号
上诉人（原审被告）：司马君奇，女，1977年5月12日生，汉族，住南京市雨花台区。
被上诉人（原审原告）：南京瑞尔房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区郁金香路17号A幢703室。
法定代表人：相金彪,该公司监事。
委托诉讼代理人：徐建伟，男，该公司员工。
上诉人司马君奇因与被上诉人南京瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2016)苏0114民初5381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人司马君奇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、被上诉人赔偿上诉人权益损失80万元；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由如下：双方签订《房屋认购单》真实有效。《房屋认购单》签订后，被上诉没有履行合同约定将涉案房屋交付给上诉人，构成违约，被上诉人应当赔偿11年来房价上涨给上诉人造成的损失。2006年，6万元可以购买住宅房12平方米，而现在相同地段12平方米房屋至少要花36万元。上诉人要求被上诉人赔偿两套房屋至少两倍以上的赔偿，约80万元。一审法院仅判决被上诉人赔偿上诉人银行双倍利息，明显不公。2、已有生效判例判令违约卖家赔偿买家房屋差价50万元。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。
被上诉人瑞尔公司辩称，瑞尔大厦因未取得土地证而无法销售，相关土地已经被政府收回，被上诉人只能确认合同无效并按照法律规定退房。上诉人所举案例与本案情形不同。综上，请求驳回上诉，维持原判。
瑞尔公司向一审法院起诉请求：确认瑞尔公司、司马君奇之间签订的《房屋认购单》无效；2.解除协议，瑞尔公司向司马君奇返还购房款，并自签订《房屋认购单》之日起按照中国人民银行同期贷款利率的二倍向司马君奇支付利息。
一审认定事实：2006年9月21日和10月11日，原告瑞尔公司与被告司马君奇签订《房屋认购单》两份，约定由司马君奇认购瑞尔大厦14层1402室和19层1902室房屋两套。1402室房屋面积约为56.89平方米，单价为7410元/平方米，总价为414728元；1902室房屋面积约为56.93平米，单价为7410元/平方米，总价为421851元；并约定本认购单经买卖双方同意签定，司马君奇所交款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款，同时约定签订《商品房买卖合同》具体时间由瑞尔公司通知司马君奇。两份《房屋认购单》签订当日，被告司马君奇分别向原告瑞尔公司交付认购款各30000元，总计60000元。后瑞尔公司未与被告司马君奇签订《房屋买卖合同》。
一审又查明，原告瑞尔公司对一审法院作出（2014）雨民初字第503号民事判决不服，提起上诉。南京市中级人民法院于2015年6月16日作出（2015）宁民终字第2629号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院经审查对瑞尔公司民事起诉状中陈述的事实予以确认。
一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告瑞尔公司与被告司马君奇签订的两份《房屋认购单》中约定双方需要另行签订《房屋买卖合同》，故该《房屋认购单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。该预约合同中原告瑞尔公司向被告司马君奇出售的房屋未取得相关土地使用权亦未取得建设工程规划许可，故该预约合同应为无效。本案中原告瑞尔公司在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即对被告司马君奇出售房屋，违反了有关的法律法规，被告司马君奇称其与原告签订的《房屋认购单》合法有效的抗辩意见，无法律依据，一审法院不予采纳；原告瑞尔公司主张原、被告双方签订的《房屋认购单》无效的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。
因原、被告双方之间签订的《房屋认购单》无效，原告瑞尔公司应将其收取被告的认购款60000元退还被告司马君奇。原告瑞尔公司在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即对被告司马君奇出售房屋，违反了有关的法律法规，且双方已无可能进一步协商并签订本约合同，故原告瑞尔公司应对被告司马君奇承担缔约过失责任。现原告瑞尔公司在与被告司马君奇签订《房屋认购单》时收取了60000元，且原、被告双方未能签订《房屋买卖合同》，原告瑞尔公司自愿按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准自付款之日起至实际给付之日止向被告司马君奇承担缔约过失责任，不违反法律规定，一审法院予以支持。
另，被告司马君奇主张原告瑞尔公司继续履行《房屋认购单》，无事实与法律依据，一审法院不予采纳。被告司马君奇主张原告瑞尔公司赔偿其可得利益损失，未提供事实和法律依据，一审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百三十四条第（七）项，《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、原告南京瑞尔房地产开发有限公司与被告司马君奇于2006年9月21日和同年10月11日签订的《房屋认购单》无效；二、原告南京瑞尔房地产开发有限公司于判决发生法律效力后三日内返还被告司马君奇房屋认购款60000元并赔偿损失（自2006年9月21日起以30000元为基数，自2006年10月11日起以另30000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付至实际给付时止）。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告南京瑞尔房地产开发有限公司负担。
本案二审期间，上诉人提交以下证据拟作为新证据：1、雨花发改局与瑞尔公司合作开发协议书、委托书各一份。2、雨花区政府雨政发（2006）1992号文件一份。3、“龙虎网”刊登的关于雨花区发改局的回函一份。4、雨花发改局工作人员给上诉人发送的短信。5、南京市人民政府办公厅批阅的关于瑞尔大厦用地性质的请示一份。6、扬子晚报报道一份。上诉人并申请证人龚某,4出庭作证，证明被上诉人存在违约行为。被上诉人对上述证据的质证意见为：1、对上诉人提交的合作开发协议书、委托书、政府文件的真实性没有异议。2、上诉人提交的短信证据、扬子晚报的报道无法核实其真实性。3、证人陈述的情况其不清楚。本院认为，对上述证据的真实性予以确认，但上述证据不足以证明涉案房屋已取得合法的土地使用权及建设工程规划许可以及《房屋认购单》合法有效，被上诉人的行为是违约行为。
一审查明的事实正确，二审予以确认。
二审期间，本案的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人签订的《房屋认购单》是否有效；2.被上诉人应当返还及赔偿上诉人的数额。
本院认为，关于争议焦点1，根据上诉人与被上诉人于2006年9月21日和10月11日签订的两份《房屋认购单》中附注“一、本认购单经买卖双方同意签定，乙方所交款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款”及“二、与甲方签定《商品房买卖合同》的具体时间，由甲方通知乙方”的约定，可以看出该《房屋认购单》系上诉人与被上诉人以签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。虽然该《房屋认购单》系双方真实意思表示，但因被上诉人并未取得涉案土地的使用权，且未取得涉案房屋的建设工程规划许可，不具备商品房销售所应具备的条件，涉案《房屋认购单》因违反法律法规的禁止性规定应属无效，原审对此认定并无不当。本院对上诉人认为《房屋认购单》有效的主张不予支持。
关于争议焦点2，因《房屋认购单》无效，被上诉人应将收取的认购款60000元退还上诉人，被上诉人在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即对上诉人出售房屋，双方亦无可能签订本约合同，原审认定被上诉人应承担缔约过失责任于法有据。被上诉人自愿按照中国人民银行同期贷款利率二倍的标准向上诉人承担缔约过失责任，不违反法律规定，原审认定应从上诉人付款之日起算至实际给付之日止并无不当。上诉人认为被上诉人应承担80万元损失的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人司马君奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由上诉人司马君奇负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年三月二十八日
书记员 汪海燕