辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终1635号
上诉人（原审被告）：吴振华，男，汉族，系大连市高新园区文思海辉信息技术有限公司职员，住大连市西岗区。
被上诉人（原审原告）：大连百安物业管理有限公司。住所地：大连市中山区友好路***号北塔楼号楼**层**号。
法定代表人：徐壮，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨旭，女，汉族，系该公司员工，住大连市西岗区。
上诉人吴振华因与被上诉人大连百安物业管理有限公司（简称百安物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初3592号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吴振华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人百安物业的诉讼请求。其提出的主要上诉理由是：被上诉人未取得收费许可，非合格的收费主体，其收费是违法收费；案涉小区未取得《房屋竣工备案证书》前的物业费应由开发建设单位承担，被上诉人此部分不该收取的物业费应予返还；上诉人与被上诉人协商缴纳之后的物业费，而被上诉人予以拒绝；案涉《前期物业管理服务协议》因违反法律法规规定，应为无效；被上诉人服务质量与收费价格严重不符，上诉人房屋透寒，墙体淌水长毛，室温不达标，被上诉人不予解决；一审法院程序违法，剥夺上诉人证人出庭作证的合法权利。
百安物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。其主要答辩观点为：收费许可仅是行政方面管理的问题，不属于民事案件审理范围；关于房屋竣工备案的事实属于开发商的问题，与被上诉人无关，且大价发（2014）50号文件已经被废止，被上诉人提供了物业管理服务，上诉人应当缴纳物业费；房屋质量问题应由开发建设单位解决；关于室温不达标，被上诉人在2014承接小区的管理时，已经过了两个供热保修期，即使现在出现了问题，应该由开发建设单位处理。
大连百安物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告吴振华支付自2015年6月1日至2017年6月30日的物业管理服务费6004元、电梯费200元，合计6204元。
一审法院认定事实：被告系大连市西岗区通海园29号2单元4层2号，即悦泰.福里小区第1-5幢2单元4层2号（建筑面积85.76㎡）房屋的业主。被告与大连富泰房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定大连富泰房地产开发有限公司有权委托物业管理企业实施前期物业管理。被告接受大连富泰房地产开发有限公司委托的物业管理企业的管理和服务，并于2014年5月按拥有住宅建筑面积每月每平方米2.8元的标准缴纳物业服务费，如未按约定收费标准和时间交纳有关费用的，应补交有关费用并自逾期之日按日0.3%标准交纳滞纳金。2013年11月1日，大连富泰房地产开发有限公司与原告大连百安物业管理有限公司签订”悦泰福里”前期物业服务委托合同。合同约定大连富泰房地产开发有限公司委托原告对包括被告居住的案涉小区在内的住宅提供物业服务，并由原告负责向业主及使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、车位管理费等内容。原告与大连富泰房地产开发有限公司制定《悦泰福里临时管理规约》。被告在临时管理规约后附承诺书上签字，承诺已详细阅读大连百安物业管理有限公司制定的《临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约，同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任。《临时管理规约》第二十九条规定，物业费标准为住宅建筑面积每月每平方米2.8元，电梯费每人每月4元，业主必须于每年度首月10日内缴纳该年度的物业服务费。上述服务协议签订后原告依约为被告提供物业管理服务，被告至今尚欠2015年6月1日至2017年6月30日物业费6004元、电梯费200元。经原告催要，被告至今未交纳。
一审法院认为，被告与大连富泰房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》、大连富泰房地产开发有限公司与原告大连百安物业管理有限公司签订的”悦泰福里”前期物业服务委托合同及原告与大连富泰房地产开发有限公司签订的《临时管理规约》、被告签字的承诺书，均系各方当事人的真实意思表示，均不违反法律、法规的强制性规定，各方均应当按照约定履行各自权利义务。现原告提供了相应的物业服务，有权按照约定向被告收取物业服务费、电梯费。被告作为案涉房屋的使用人，在享受物业服务的同时，负有支付物业服务费、电梯费的义务。现被告拒不支付2015年6月1日至2017年6月30日物业费6004元、电梯费200元，显属违约，应承担相应的民事责任。故原告的上述诉讼请求，一审法院予以支持。关于庭审中被告提出”原告自行提高物业费收费标准”的抗辩意见，大连富泰房地产开发有限公司与原告大连百安物业管理有限公司签订”悦泰福里”前期物业服务委托合同、被告与原告签订的《大连市前期物业管理服务协议》及被告在购房时阅读签字的《临时管理规约》中约定的物业费收费标准均为住宅建筑面积每月每平方米2.8元，应当认定被告已知晓收费标准，在原告已对被告居住的案涉房屋履行了物业管理服务的情况下，被告理应支付相应的物业费用。故该抗辩，无事实依据，一审法院不予支持。对于被告辩称”原告强行收取物业费、强迫签署合同”一节，因被告未提供相应的证据，该抗辩无事实依据，一审法院不予支持。对于被告辩称原告提供的物业服务不到位，未完全履行合同约定的维修、养护、管理和维护义务，一审法院认为，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，因物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中，针对上述辩称，如被告认为原告存在上述之情形可另行提起违约之诉，而不能以此作为拒绝交纳物业费理由，故被告上述辩称，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第六条之规定，一审法院判决如下：被告吴振华于本判决生效之日起十日内支付原告大连百安物业管理有限公司2015年6月1日至2017年6月30日期间的物业服务费6004元、电梯费200元，合计6204元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告吴振华负担。
本院经审查，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本院对上诉人的上诉请求依据的事实和理由逐一分析评判如下：
关于上诉人主张案涉《大连市前期物业管理服务协议》因违反法律规定属无效合同的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，”违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，”合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定”，效力性强制规定是指法律、行政法规明确规定违反此类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，此类规范不仅旨在处罚违反规定的行为，而且意在否认该行为在民商法上的效力，而从上诉人援引的《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）第八条第二款、大连市物价局和大连市国土资源和房屋局联合下发的《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发[2014]50号）第六条第三款规定看，以上规定不属于”法律、行政法规的效力性强制性规定”，上诉人以此为由主张案涉《大连市前期物业管理服务协议》无效于法无据，一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。
关于被上诉人百安物业未取得收费许可，非合格的收费主体，系违法收费的问题。被上诉人依法办理企业登记，取得物业服务企业资质，并领有政府部门颁发的营业执照，取得资质证书，已具备国家规定的物业管理服务的合法资质，是具有合法资质的物业管理公司，且国家应经取消物业服务收费许可证制度，被上诉人行使物业管理服务和收取物业服务费的行为合法。被上诉人向案外人大连富泰房地产开发有限公司接管了案涉小区（含上诉人所购之房屋）的物业管理服务业务后，履行了对案涉小区的物业管理服务义务，包括上诉人在内的小区业主也接受了物业服务，与上诉人之间形成了物业管理服务合同关系，按照权利义务对等原则，其享有收取物业服务费的权利。
关于案涉小区未取得《房屋竣工备案证书》前的物业费应由开发建设单位承担，上诉人缴纳的该笔物业费应予返还的问题。因《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发[2014]50号）非法律、行政法规，亦非效力性强制性规范，且已经废止，上诉人与被上诉人之间应当根据案涉《大连市前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》行使权利和履行义务。上诉人此节上诉理由无事实和法律依据，依法不予支持。
关于被上诉人服务质量与收费价格严重不符，上诉人房屋透寒，墙体淌水长毛，室温不达标，被上诉人不予解决的问题。被上诉人对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，上诉人等业主也可以根据物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至提议终止合同并选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。当然，被上诉人也应虚心听取上诉人等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。
关于一审法院程序违法，剥夺上诉人证人出庭作证的合法权利的问题。上诉人申请证人出庭作证拟证明案涉《大连市前期物业管理服务协议》系其受胁迫订立，因该待证事实与本案无关，属上诉人行使撤销权的范畴，证人是否出庭作证并不影响本案的实体审理，故上诉人此节上诉理由本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吴振华负担。
本判决为终审判决。
审判长 林荣峰
审判员 赵 虹
审判员 何 川
二〇一八年四月二日
书记员 李 波