上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0109民初4127号
原告：上海佳灵杰物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：范军，董事长。
委托诉讼代理人：余桢潇。
被告：朱根发，男，1961年11月8日出生，汉族，住上海市。
原告上海佳灵杰物业有限公司与被告朱根发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海佳灵杰物业管理有限公司的委托诉讼代理人余桢潇到庭参加诉讼。被告朱根发经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海佳灵杰物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出上海市虹口区汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令被告支付原告自2018年1月1日起至实际迁出上述租赁房屋之日期间的房屋使用费(以月租金3,200元为标准计算)，并且支付合同约定的违约金3,200元。事实和理由：被告承租上海市虹口区汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2016年7月1日至2017年6月30日，月租金为人民币3,200元，预收保证金3,200元。2017年5月，根据国资委相关文件，原告公司决定增加系争房屋租金，并且于2017年6月至2017年12月多次电话联系及上门沟通，但双方均未达成一致，被告于2017年12月支付了2017年第三季度的租金并且未曾与原告续签房屋租赁合同，并未支付2017年10月起至今所欠租金。原告于2017年9月15日、2017年11月23日、2017年12月25日通过发函及上门送达的方式通知被告，租赁关系终止，并要求被告于2017年12月28日之前搬出系争房屋，但被告至今未搬离。
被告朱根发辩称，不同意原告诉讼请求。被告愿意再与原告以5,540元的月租金续签合同，继续租赁使用系争房屋。
本院经审理认定的事实如下：系争房屋的权利人为案外人上海虹房(集团)有限公司，原告系受权利人委托对系争房屋进行经营管理的物业公司。上海佳灵杰物业管理有限公司(甲方)与朱根发(乙方)于2016年9月签订《房屋租赁合同》，约定：由乙方承租甲方位于上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积107.13平方米，租金为每月3,200元，先付后用，租金每三个月结算一次，于首月10日前支付，租赁期限自2016年7月1日至2017年6月30日。租赁期间发生的水电煤及有线电视、电话、物业管理、保安保洁等费用均由乙方承担。甲方预收乙方保证金3,200元，待协议期满后归还乙方。乙方如违反协议中条款，将视作违约行为，甲方有权收回所出租房屋，乙方应支付甲方违约金3,200元。审理中，原告称被告虽然已经缴齐合同期限内租金，但每个季度均迟延两个月缴纳。
2017年9月15日，原告向被告寄发EMS特快专递，书面通知被告租赁期满后将调整租金标准。如被告有续签意向，应该在2017年9月22日前与原告联系。如逾期未联系原告提出续租，原告将收回系争房屋。嗣后，被告未与原告联系，导致租期届满后，双方未签订书面续租合同，但被告继续使用房屋，并于2017年11月向原告支付2017年第三季度租金16,620元(以月租金5,540元为标准)以及租赁保证金差额7,780元，原告收取该两笔款项并出具相应发票。
另查明，原告于2017年11月23日以及2017年12月25日至被告承租房屋处张贴通知，告知被告不再与其续租并要求被告限期搬离并支付房屋占用费。被告仍继续占用系争房屋，并于2018年2月11日向原告支付16,200元。审理中，原、被告均认可该笔钱款为2017年第四季度房屋租金(使用费)。
审理中，被告称，如果法院认定双方租赁合同解除，其要求在被告将系争房屋归还原告后，原告将保证金11,800元予以退还。
上述事实，有原告提供的房地产权证、经营管理协议、通知、EMS快递凭证、张贴照片、房屋租赁合同等以及原、被告陈述等证据为证。
本院认为，根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物并支付租金，出租人没有异议并接受租金的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，任何一方当事人均可随时解除合同。本案双方在租赁合同中约定的租期届满后，并未续签书面续租合同，但被告朱根发继续使用房屋并以每月5,540元的标准向原告支付租金，并且支付租赁保证金差额7,780元，原告并无异议且予以接受，故双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁合同，双方均可随时予以解除。上海佳灵杰物业管理有限公司就系争房屋返还等问题向朱根发多次书面告知收回系争房屋，最后一张通知中要求朱根发最晚于2017年12月28日前交还系争房屋，可视为给予朱根发合理期限后解除不定期租赁合同关系的意思表示，故本院认定双方租赁合同关系于2017年12月28日解除。朱根发与上海佳灵杰物业管理有限公司之间的租赁合同关系解除后，朱根发应在合理期限内迁出系争房屋，朱根发应负责将系争房屋返还上海佳灵杰物业管理有限公司，并按双方认可的每月3,200元标准支付上海佳灵杰物业管理有限公司自2018年1月1日起使用系争房屋期间的使用费。由于朱根发于2018年2月11日向原告支付16,200元视为2017年第四季度的租金(或房屋使用费)双方均予以认可，本院依法对该区间内租金(或房屋使用费)不再予以结算。对于被告违反2016年9月签订《房屋租赁合同》迟延交付租金这一节事实双方陈述中已经予以印证，故被告存在违约行为，依据双方书面合同约定，对于原告要求被告支付违约金3,200元的诉讼请求本院依法予以支持。根据合同的约定以及避免当事人诉累，上海佳灵杰物业管理有限公司应于系争房屋交接完毕之日后返还被告朱根发保证金11,800元。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱根发应于本判决生效之日起30日内，携其物品迁出上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋，被告朱根发应在结清该房屋内的水、电、煤及有线电视、电话、物业管理、保安保洁等费用，将上述房屋返还原告上海佳灵杰物业管理有限公司；
二、被告朱根发应于本判决生效之日起10日内按每月人民币3,200元的标准支付原告上海佳灵杰物业管理有限公司自2018年1月1日至房屋实际返还之日的使用费；
三、被告朱根发应于本判决生效之日起10日内支付原告上海佳灵杰物业管理有限公司违约金3,200元；
四、原告上海佳灵杰物业管理有限公司应于被告朱根发结清上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋内的水、电、煤及有线电视、电话、物业管理、保安保洁等费用，将上述房屋返还原告上海佳灵杰物业管理有限公司之日，返还被告朱根发保证金11,800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费200元，减半收取100元，由被告朱根发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 张廷奎
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 赖弈萱
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。