辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01320号
上诉人（原审原告）：大连德源供暖有限公司，住所地大连市甘井子区南关岭街道上沟村。
法定代表人：于斌，该公司经理。
委托代理人：孙旭，辽宁澄宇律师事务所律师。
委托代理人：张鏸元，辽宁澄宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李民，系大连市甘井子区南关岭鹏翔汽车服务行业主。
委托代理人：刘志永，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
原审原告大连德源供暖有限公司（以下简称“德源公司”）与原审被告李民房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年6月24日作出（2014）甘民初字第2256号民事判决，德源公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月14日公开开庭审理了本案。上诉人德源公司的委托代理人孙旭、张鏸元，被上诉人李民的委托代理人刘志永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告德源公司在一审中诉称：原、被告于2012年4月28日签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告房屋，租期至2017年4月27日。《房屋租赁合同》第四条约定：第一年租金每半年支付一次，以后每年支付租金一次，每次按实际天数提前30天支付。如被告未按时交付租金，须向原告支付每日千分之三的违约金，超过三十日，原告有权解除合同。现被告仅交付租金至2012年12月27日，从2012年12月28日起至原告起诉时止，被告违反合同约定未支付租金已逾期十四个月，严重损害了原告的合法权益。原告于2014年2月18日向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，但被告明确表示拒绝搬出租赁房屋。鉴于被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，依据《房屋租赁合同》第四条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条之规定，诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋交还给原告；2、被告向原告支付从2012年12月28日至2014年2月28日的房屋使用费194352元及违约金186956元，合计人民币381308元。
原审被告李民在一审中辩称：原告的起诉内容与事实不符，被告一直积极履行房屋租赁合同，租金长期无法交付是由于原告拒绝收取造成的，不存在原告所说的违约行为，故不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2012年4月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。该房屋租赁合同内容为：“甲方（大连德源供暖有限公司）与乙方（李民）根据《中华人民共和国合同法》及有关法律行政法规规定，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经友好协商，签订本合同。一、租赁房屋：甲方向乙方出租位于大连市甘井子区南关岭街道上沟村公建房，建筑面积288平方米；……三、租赁期限：伍年（即2012年4月28日至2017年4月27日）；四、租金数量及交付方法：第一年，2012年4月28日至2013年4月27日，租金为160000元；第二年，2013年4月28日至2014年4月27日，租金为170000元；第三年，2014年4月28日至2015年4月27日，租金为180000元；第四年，2015年4月28日至2016年4月27日，租金为190000元；第五年，2016年4月28日至2017年4月2日，租金为190000元。2012年4月28日至2012年6月27日为装修期，此期间不收租金，实际租金日期从2012年6月28日起执行。第一年租金每半年支付一次，以后每年支付租金一次，每次按实际天数提前30天支付。被告未按时交付租金，须向原告支付每日千分之三的违约金，超过三十日，原告有权解除合同。……十二、本合同签订后，乙方向甲方支付80000元租金及20000元装修押金后，本合同生效。”该《房屋租赁合同》签订后，被告于2012年4月28日交付了2012年6月28日至2012年12月27日的租金80000元及押金20000元，原告收取前述款项后向被告出具了专用收款收据二份。2012年12月至2013年1月期间，被告李民数次到原告处交付租金，被告均拒绝收取。2013年2月20日及2014年2月18日，原告向被告发出书面通知，以被告逾期交付房租超过租赁合同约定时间三十日为由要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》。本院审理过程中，被告当庭表示如原告同意收取，被告可立即向原告补交欠交的房屋租金。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。原、被告在房屋租赁合同中明确约定了租金的金额及交付方法，被告应依据该约定内容向原告履行交付租金的义务。《房屋租赁合同》第四条约定，房屋租金按每半年支付一次，每次按实际天数提前30天支付。原、被告对该合同条款的理解存在争议。原告主张应在每一次租期开始前30日提前交付租金，被告反驳认为应在每一次租期届满前30日交付租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告将房屋租赁给被告使用，其缔约目的即为收取房屋租金。原、被告签订的《房屋租赁合同》中第十二条即约定以被告先向原告交付租金80000元为生效条件。结合原、被告在租金交付过程中的实际履行情况，原告关于租金应提前交付的主张更符合《房屋租赁合同》的缔约目的。被告交付2012年6月28日至2012年12月27日房租后，应在2012年11月27日前交付下一期租金。被告提交的证据材料能够证实，被告首次向原告交付下一期租金的时间为2012年12月20日。被告违反约定迟延交付房租二十三天，应向原告承担支付租金及迟延履行违约金的违约责任。依据双方在房屋租赁合同中第四条的相关约定，被告如未按时交付房租，须向原告支付每日千分之三的违约金。被告迟延交付房租二十三天，应向原告支付的违约金数额为5520元（80000元×3‰×23日）。原告于2013年2月20日发出解除租赁合同的书面通知，在被告接到该书面通知前，被告对原告解除租赁合同的意思表示并不知情，被告李民也数次找到原告要求交纳房租，因此，在2012年12月27日后，被告租金未能交付系因原告拒绝收取租金造成。在被告表示愿意积极履行交付租金义务的情况下，双方签订的《房屋租赁合同》仍存在继续履行的基础。原告以被告迟延交付租金超过合同约定时间三十日为由要求解除《房屋租赁合同》不符合双方的缔约目的，被告的违约行为也未构成根本违约，故原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告李民于判决生效之日起十日内向原告大连德源供暖有限公司交付2012年12月28日至2014年2月28日房屋租金194352元及2012年11月27日至2012年12月20日迟延交付房租的违约金5520元；二、驳回原告大连德源供暖有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15300元，其他诉讼费50元，合计15350元（原告已预交），由被告负担7982元，由原告负担7368元。
宣判后，德源公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。主要上诉理由为：一、本案被上诉人申请的证人汝春红、陈伟、吉玉霞在（2014）甘民初字第2102号案件中己对被上诉人曾向上诉人交付第二期租金一事出庭作证，但是本案审判员并未亲自聆听证人陈述案情并对证人进行询问，证人也未接受上诉人的当庭质证，被上诉人以证人不需要再次出庭为由，仅当庭提供证人汝春红、陈伟的书面证言和对吉玉霞的调查笔录，并未向上诉人提供副本，使上诉人难以质证。一审违反了《民诉法》关于证人出庭作证的规定，审判程序违法。二、一审法院判决书中遗漏上诉人提供的一份重要证据，即2013年2月20日，上诉人向被上诉人发送的第一份《通知函件》，该证据可以证明被上诉人在2013年2月20日前并未向上诉人交付租金。因此，一审法院关于被上诉人交付第二期租金的时间认定错误。1.2013年2月20日上诉人向被上诉人发送了一份《通知函件》，该通知函明确写明被上诉人未按照合同约定在第二期租期开始之前30日即2012年1l月28日交付租金，直至发函当日仍未交付，符合合同约定的解除条件。被上诉人也在该通知书上签名证明其对以上事实认可。因此，被上诉人在2013年2月20日之前并未向上诉人交付租金。2.证人陈伟、吉玉霞在（2014）甘民初字第2102号案件中出庭作证时，并未陈述被上诉人交付第二期租金的时间，仅是知晓被上诉人同其妻子汝春红曾去交付租金。证人汝春红是被上诉人妻子，汝春红在（2014）甘民初字第2102号案件中出庭陈述交租时间仅为2012年12月到2013年1月期间。本案被上诉人提交的音频资料里也未提及交付第二期租金的具体时间。一审法院在允许证人未出庭的情况下，未核实证人书面证言与在（2014）甘民初字第2102号案件中的出庭陈述是否一致，便采信被上诉人提交的证据，认定被上诉人首次交付第二期租金的时间为2012年12月20日，认定事实错误。三、一审法院认为被上诉人未能交付租金系上诉人拒绝收取造成、以及上诉人要求解除与被上诉人之间的《房屋租赁合同》不具备事实和法律依据，认定错误。1.被上诉人应依据双方在合同中的约定，在每次租期开始前30日主动向上诉人履行交付租金的义务，超过三十日，上诉人有权解除合同。但是被上诉人无视双方在合同中的约定及上诉人的催告，未按时交付租金超过三十日，已符合合同约定的解除条件，上诉人有权依据合同约定向被上诉人发出书面通知要求解除合同。2.被上诉人未履行按时支付租金的义务，违约在先，当被上诉人迟延超过三十日再要求支付租金时，上诉人有权拒绝接收。
被上诉人李民表示服从原审判决。对上诉人的上诉意见答辩称，作为上诉人来说，订立合同的目的是收取租金，在双方履行合同过程中，被上诉人多次表示交付租金及利息，均为上诉人拒绝。上诉人拒收的原因是为了独占房屋动迁款，上诉人恶意不正当促使解除条件成立，应该视为解除条件不成立。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，李民与德源公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性的规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点为案涉房屋租赁合同是否应予解除。德源公司主张其行使合同解除权符合合同约定，故合同应予解除；李民则主张德源公司基于动迁利益的考虑恶意促成解除条件的成就，故合同不应予以解除。德源公司出租房屋的目的是收取租金，合同中针对承租人迟延交付租金的行为约定了违约金及解除权，均是为了保障出租人收取租金的权利。按照双方合同约定，李民第一年第二期租金应当于2013年11月28日前支付，然其在第一年第二期租期开始前多次前往上诉人处交付租金，双方应本着友好协商的原则予以解决。且此案非个案，同期因同为德源公司出租的相邻标的物的租赁纠纷起诉至法院的多个案件中，均出现承租人多次交付租金、德源公司拒收的情节。案涉房屋为公建房，租赁期限为五年，合同中明确约定了六十日免收租金的装修期，由此可知，李民租赁案涉房屋的目的为商用且投入了一定的装修费用，李民故意迟延交付租金导致合同解除的成本明显要大于合同继续履行的成本，在李民多次前往交付租金的情况下，德源公司本可以实现其收取租金的权利，其不予收取包括李民在内的多个承租人的租金不符常理。另外，根据当事人提供的证人证言、录音以及《关于甘井子区23中北宗地内锅炉房拆炉并网事宜的商情函》复印件，并不能完全排除案涉地块涉及到动迁的合理怀疑，而众所周知，如果动迁势必给被动迁人带来巨大的动迁利益。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，综合考虑双方当事人签订合同的目的、实际的履约情况、以及合同解除制度设立的宗旨，一审法院以合同存在继续履行的基础为由判令驳回德源公司要求解除合同的诉请并无不当，本院予以维持。
至于上诉人提出的证人未出庭作证一节，因证人已在与本案相关联的另案中就同一事实出庭作证，在本案中虽未出庭程序上略有瑕疵，但并不影响案件实体裁判，本案不宜因此而发回重审。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15300元（上诉人预交），由上诉人大连德源供暖有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫黎明
审判员 丁大勇
审判员 王 鹏
二〇一四年十二月十八日
书记员 耿 艳