甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民终字第106号
上诉人（一审被告）刘东年，男，生于1954年10月25日，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。
委托代理人杨效萍，女，生于1953年7月25日，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。
被上诉人（一审原告）武开义，男，生于1970年4月15日，汉族，甘肃省民乐县人。
被上诉人（一审被告）毛安，男，生于1958年11月5日，汉族，甘肃省民乐县人。
上诉人刘东年与被上诉人武开义、毛安因房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2013）甘民重字第33号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘东年及其委托代理人杨效萍、被上诉人武开义、毛安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经重审查明，2010年被告刘东年在张掖市甘州区鼓楼东侧房产公司家属楼东单元（房司6204号）有一套面积93平方米的楼房欲出售，遂让被告毛安联系买家。后被告毛安联系上原告，便将原告领到被告刘东年处看房，被告刘东年将房屋钥匙交给被告毛安，让毛安带领原告去看房。2010年11月28日，被告刘东年作为甲方，原告武开义作为乙方，在程九云的见证下被告毛安作为甲方全权代理人与原告签订房屋买卖协议一份，协议约定：房屋价格150000元，原告预付定金20000元，余款交见证人程九云保管，被告刘东年给原告办理房产证、土地证手续后，余款交付被告刘东年，被告刘东年保证于2010年12月20日前将房产证、土地证手续过户到原告名下。并约定被告刘东年违约，双倍返还定金，原告违约定金不予返还。协议一式四份，由原告、被告毛安、见证人程九云签名，被告刘东年未在协议上签字。同日，被告毛安收取原告定金20000元后给原告出具了收条，并将房屋钥匙交给原告。协议签订后，原告按照协议约定将一张存有13余万元的银行卡交见证人程九云保管。后因被告刘东年未按协议约定的期限办理房屋产权过户手续，故证人程九云将保管的银行卡返还原告，但未将返回的情况告知被告。被告毛安将签订协议、收取定金的事情告知了被告刘东年，被告刘东年对此未提出异议，但被告毛安未将签订的协议和收取的定金转交给被告刘东年，至今20000元定金还在被告毛安手中。
2011年12月15日，被告刘东年从房产部门以原告的名字开具80097.06元的房屋销售发票。被告毛安拿此发票找原告付款，原告以被告违约为由拒付房款。被告刘东年见原告不付房款，便将该发票从被告毛安手中收回，后被告刘东年将房屋更换门锁卖与他人。
一审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。被告刘东年有一套房屋欲出售，口头委托被告毛安联系买房人，双方形成了委托关系。2010年11月28日，被告毛安以被告刘东年全权代表人的身份与原告签订房屋买卖协议，并收取原告定金20000元，虽然被告刘东年未在协议上签字，被告毛安也未将收取的定金转交给被告刘东年，但被告毛安事后已将签订协议、收取定金的事情告诉了被知刘东年，被告刘东年对此未提出异议。根据《民法通则》第六十六条第一款“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，应视为被告刘东年以默示授予毛安代理权，故被告毛安签订协议、收取定金的行为属有权代理。原告与被告刘东年签订的房屋买卖协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，应受法律保护。被告刘东年辩称的房屋所有人既未在协议上签字，又不知道协议内容，该协议系无效协议的理由不能成立，不予支持。协议签订后，原告按约定支付定金20000元，且将剩余房款交见证人程九云保管，已按约履行了义务。被告刘东年在收取原告定金后，未在约定的期限内给原告办理房屋产权及土地使用权证，虽后来开具了房屋销售发票，但已超过合同约定期限，因此，被告刘东年的行为已构成违约。根据合同约定和定金罚则的规定，原告要求双倍返还定金的理由成立，应予以支持。鉴于原告给付的20000元定金一直由被告毛安持有，故被告毛安应承担返还收取定金20000元的义务，另一倍定金应由被告刘东年给付。根据委托合同的相关规定，委托事务终了或委托合同终止时，受托人应当将处理委托事务的始末经过和处理结果报告给委托人，并提供必要的文件。受托人因处理委托事务所取得的财产，应当转交给委托人。被告毛安作为被告刘东年的全权委托代理人，在办理与原告的房屋买卖事宜中，不积极履行受托义务，未将签订的协议、收取的定金及时转交给被告刘东年，被告毛安在代理行为中存在过错，应与被告刘东年就一倍定金的给付互负连带责任。被告毛安辩称的协议无效、主体错误的抗辩主张不能成立，不予采信。对被告刘东年提出我国对房地产交易代理实行资格准入，根据《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，毛安无房地产经纪人资格，根本不能从事房屋交易代理活动的抗辩主张，经审查，被告毛安是受被告刘东年委托以个人名义从事的委托代理活动，并不是以房地产经纪人的身份与原告签订的合同，故被告的抗辩主张不能成立，不予采信。对原告要求被告承担利息2700元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告已明确主张双倍返还定金，因此，对原告另行主张利息的请求，不予支持。
综上所述，被告刘东年委托被告毛安出售房屋，双方之间形成委托关系。被告毛安与原告签订房屋买卖协议、收取定金时虽未经被告刘东年书面授权，但事后被告毛安将上述行为告知被告刘东年后，被告刘东年对此并未提出异议，应视为被告刘东年同意。因原、被告双方签订的协议合法有效，被告刘东年未按约履行，构成违约，应承担相应的违约责任。被告毛安在代理活动中存在过错，应与被告刘东年互负连带责任。现被告刘东年已将标的物出售给他人，双方签订的合同目的已不能实现，故原告要求解除合同的理由成立，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除原告武开义与被告刘东年签订的房屋买卖协议；二、被告毛安返还收取原告武开义的定金20000元，于判决生效后十日内付清；三、被告刘东年返还原告武开义一倍定金20000元，被告毛安负连带责任，于判决生效后十日内付清；四、驳回原告武开义的其他诉讼请求。案件受理费937元，原告武开义负担100元，被告刘东年负担418.5元，被告毛安负担418.5元，二被告负连带责任。
一审判决宣判后，被告刘东年不服，向本院提出上诉。请求撤销张掖市甘州区人民法院（2013）甘民重字第33号民事判决书，依法改判。理由是：一、一审重审判决认定事实不清。1、一审重审判决未查明涉案房屋的所有权问题。事实上涉案该房屋是张掖市房地产开发总公司开发建设的商品房，是“一手房”而不是“二手房”，该房屋是张掖市房地产开发总公司因欠上诉人债务而抵顶给上诉人的房屋，不是刘东年的“产权房”，刘东年只是作为债权人为张掖市房地产开发总公司联系买家，以便在该房屋出售后尽快实现自己的债权。原告要购买该房屋，应与张掖市房地产开发总公司签订房屋买卖合同，刘东年无权与武开义签订房屋买卖合同，更不要说委托他人签订合同。因此，武开义与毛安签订的房屋买卖合同是无效合同。2、关于刘东年与毛安是否存在委托关系的问题。刘东年让毛安联系购房人是事实，但刘东年并未委托毛安出售房屋，也未委托其代为签订合同、收取定金。毛安联系到武开义后，委托关系即告终止。刘东年在一审庭审之前根本不知毛安是以刘东年的名义签订的合同，也不知合同是何内容。一审重审判决认定刘东年“以默示的方式授予毛安代理权”，这种认定完全是主观臆断，没有任何事实依据。3、关于毛安与武开义签订的房屋买卖合同是否得到刘东年追认的问题。刘东年与武开义进行过接洽，但那是刘东年自己与武开义在协商房屋买卖事项，而不是刘东年在追认或者以实际行动履行毛安和武开义私下签订的合同。在刘东年和武开义的接触中，武开义始终未出示该份合同，在一年多之后的2011年12月15日，武开义与刘东年到张掖市房地产开发总公司开具不动产销售发票，为配合开具发票，武开义主动提供了自己的身份证并亲自签名确认，在刘东年向武开义声明必须先付款才能交付发票后，武开义既不付款也不出示先前与毛安签的合同主张自己的权利，刘东年未追认过该合同。武开义与毛安签订合同是另有图谋，真实目的根本不是买房，而是设圈套，以欺骗方式取得发票后，再敲诈双倍定金。武开义与毛安恶意串通，侵害刘东年的利益，应当依法承担法律责任。4、关于合同履行及定金罚则能否适用的问题。先抛开合同是否有效不谈，单纯从合同内容来看，武开义要依据该合同主张返还定金，理应首先证明自己已经按照合同履行了义务，但是武开义并未提供证据证明自己交付程九云的银行卡内确有存款十三万元，也未在程九云违反合同约定提前将银行卡退还时通知卖方。一审法院未对武开义是否违约，是否有权请求返还定金的问题进行查明，就判定上诉人返还定金，这完全是主观臆断。二、一审重审判决判处不当。重审判决既然认定毛安存在过错，就应当承担责任，对违约后果即武开义主张的2万元损失承担全部或部分责任，而重审判决却判处毛安除返还2万元定金外，与刘东年对其余2万元的违约责任承担连带赔偿责任，等于毛安不承担过错责任，该判处结果于理于法相悖。三、一审重审判决适用法律错误。在案件判决中，有特别法的要优先适用特别法，而不能优先适用普通法，这是法律适用的基本原则。根据本案的事实，重审判决应优先适用《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》，只适用《民法通则》、《合同法》是不妥的。
本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，刘东年口头委托毛安联系买房人，双方形成了委托关系。毛安联系到买房人武开义后，于2010年11月28日以刘东年全权代表人的身份与武开义签订了房屋买卖协议，并收取武开义定金2万元。事后毛安将签订协议、收取定金的事情告诉了刘东年，刘东年对此未提出异议。依法应视为刘东年默示同意。而且刘东年于2011年12月15日将出卖涉案房屋的不动产销售发票付款人开具到武开义名下，可见刘东年对毛安与武开义签订房屋买卖合同的事实是知情的。毛安代表刘东年与武开义签订的房屋买卖协议内容明确、意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定。刘东年主张毛安与武开义签订的房屋买卖合同系毛安无权处分情况下所签，该合同系无效合同的理由不能成立。刘东年陈述涉案房屋是自己从张掖市房地产开发总公司取得的抵债房，故刘东年依法对自己取得的抵债房享有处分权。刘东年主张自己无权处分涉案房屋，毛安代表自己与武开义签订的房屋买卖合同系无效合同的理由也不能成立。刘东年主张武开义与毛安恶意串通损害自己合法权益，但未对该主张提供相应的证据予以证明，该主张不予支持。故该协议对刘东年具有法律约束力。
房屋买卖协议签订后，武开义按约定履行了义务，而刘东年未按协议约定的期限办理房屋产权证及土地使用权证手续，刘东年的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据合同约定和关于适用定金罚则的相关法律规定，武开义要求双倍返还定金的请求成立，应当予以支持。鉴于收取武开义的2万元定金一直由毛安持有，根据这一实际情况毛安应承担返还2万元定金的义务，另一倍定金应由房屋买卖合同的出卖人刘东年承担给付义务。毛安作为受托人，依法应当将因处理委托事务所取得的财产转交给委托人。毛安未积极履行受托义务，未将收取的定金及时转交给刘东年，在代理行为中存在一定的过错，应与刘东年就一倍定金的给付负连带责任。
综上，一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费937元，由上诉人刘东年负担。
本判决为终审判决。
审判长 王芝琴
审判员 袁建银
审判员 张宏志
二〇一四年二月二十日
书记员 李 颖
附：判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。