上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3421号
原告汪雅铭。
委托代理人汪慧君。
委托代理人张碧燕，上海磊天律师事务所律师。
被告陈琼。
被告李允硕。
上述二被告共同委托代理人焦伟云，上海焦伟云律师事务所律师。
上述二被告共同委托代理人李云华，上海焦伟云律师事务所律师。
原告汪雅铭与被告陈琼、李允硕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪慧君、张碧燕，被告陈琼及二被告的共同委托代理人焦伟云、李云华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告和被告李允硕系夫妻，被告李允硕是被告陈琼的舅公。1956年，原告与被告李允硕登记结婚，1993年下半年，因政府下发落实私房政策，被告李允硕与其胞妹李甲（即被告陈琼的外婆）按1984年前大家庭关于分家析产的意见重新签订了《析产协议书》，被告李允硕分得松江镇人寿桥6号南半间幢号为2（建筑面积为17.7平方米）、幢号为3（建筑面积28.9平方米）的房屋两间；李甲分得松江镇人寿桥6号北半间幢号为4（建筑面积为18.5平方米）的房屋。1994年10月23日，松江县房管局颁发沪房松字第12281号产证给被告李允硕。2014年8月中旬，永丰街道仓城居委会下发《中山西路以南地块危旧房置换意愿征询意见书》，原告拿到意见书后到居委会办理意愿登记事宜，却被告知查不到被告李允硕的房屋信息。居委会按地址查询后，告知原告现房屋的所有人为被告陈琼，原告随即到房产交易中心查询，查询结果为：松江区人寿桥6号33幢房屋（以下简称“系争房屋”）的现登记产权人为被告陈琼。
原告与被告李允硕是多年夫妻，系争房屋依法应属婚后共同财产，二被告在原告不知情的情况下虚构了房屋买卖行为，应属无效。故诉至法院，请求判令：1、被告陈琼和被告李允硕签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》为无效合同；2、被告陈琼至松江区房地产交易中心协助将系争房屋的权利人恢复为被告李允硕。
被告辩称：系争房屋系被告李允硕的个人婚前财产，二被告之间的房屋买卖并非虚假，双方意思表示真实，且有合同、支付凭证等相关证据佐证，买卖合同应属有效。
经审理查明：原告汪雅铭与被告李允硕系夫妻，二人于1956年登记结婚。原告代理人汪慧君系二人养女。另，案外人李甲系被告李允硕之胞妹、被告陈琼之外祖母，被告李允硕的生父叫李士昂（1940年去世），生母叫袁瑞芳（1981年去世）。李士昂共有六个子女（四女二男），分别为李碧华、李湘漪、李乙、李甲、李润泽和李允硕，其中，李甲和李允硕二人系李士昂与袁瑞芳所生，李碧华、李湘漪、李乙和李润泽系李士昂与另一妻子（姓名及生卒年不详）所生。
本案系争房屋现址位于上海市松江区人寿桥6号33幢，上海市房地产登记薄显示的最新信息为：建筑面积28.90平方米，房屋类型旧式里弄2，房屋结构砖木2，权利人为被告陈琼，房地产权证号为松XXXXXXXXXX，受理日期为2012年10月15日，核准日期为2012年11月29日，备注载明：原幢号3变更为幢号33。
1994年10月23日，松江县房产管理局曾填发沪房松字第12281号房屋所有权证，上载：所有权人为李允硕，所有权性质为私有，房屋坐落于松江县松江镇人寿桥6号，房屋状况：所有房屋结构均为砖木2，层数均为一层，幢号2和幢号3各一间，其中幢号2南、北半间建筑面积分别为17.70平方米、19平方米，幢号3建筑面积28.90平方米。在附记部分，载有：幢号2北半间建筑面积19平方米为李允硕、李甲共同共有。
2012年9月26日，二被告分别作为甲、乙方签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定由被告李允硕将系争房屋以15万元的价格转让给被告陈琼，在合同附件三的付款协议部分，有手写字体载明：“2012年10月15日陈琼支付李允硕15万元整。”被告陈琼、李允硕分别在“付款人”和“收款人”处签字。该合同签订后，二被告至交易中心办理了房产过户手续，即前文所述2012年11月29日系争房屋核准登记至被告陈琼名下。
审理中，原告坚持认为该房屋为其与被告李允硕的夫妻共同财产，除婚姻登记信息外还提供有如下证据：1、被告李允硕在申领沪房松字第12281号房屋所有权证时提交或办证过程中形成的材料：（1）1993年10月22日的《上海市私有房屋产权转移变更登记申请书》，申请人为被告李允硕及李甲，证明被告李允硕当时不住在人寿桥，以及申请变更登记的原因为析产；（2）1993年10月11日李允硕与李甲签订的《析产协议书》（打印版），列明人寿桥房屋系祖传，写明了李允硕及李甲各自分得的房屋范围；（3）1993年10月11日《公证书》，证明上述析产协议书经过公证；（4）1993年10月22日李允硕与李甲订立的约定部分房屋共同共有的协议；（5）1993年7月12日（永）字（93）落政第45号《落实私房政策通知书》，证明包括原人寿桥6号部位65建筑面积为21.90平方米的房屋自1993年8月起撤销改造，发还产权；（6）1993年10月23日《上海市私有房屋产权转移变更登记申请人家庭成员情况表》，证明原告及其养女汪雅铭均在“申请人家庭成员”之列；（7）上海市房屋产权登记墙界表、房屋平面图（正图）、面积计算表，证明第12281号房屋所有权证办理过程中的实地勘察方位情况。2、1993年10月11日《公证申请表》、李允硕、李甲《析产协议书》（手写版）、《接待笔录》等，综合证明李允硕和李甲之间就该组材料中涉及的房屋发生了分家析产，而非赠与；且《接待笔录》上载有“此一分房系是遵循了母亲的遗愿”，由此看来，此次分家析产，也是取得遗产。在此基础上，原告认为二被告之间的房屋买卖行为应属无效。对上列证据1、2，被告质证如下：真实性无异议，但上述材料并不能证明经过公证的分房行为就是分家析产或者继承遗产，真实情况是：李士昂去世后，两个儿子李允硕和李润泽就进行了析产，但家庭内部约定，由长子李润泽负责照顾李湘漪、李乙，由被告李允硕负责照顾母亲袁瑞芳和妹妹李甲。考虑到在李甲上学及婚姻问题上照顾不多，所以在1979年李甲从外地回沪之后，被告李允硕就决定将部分房屋给予妹妹李甲了。公证书及析产协议，只是在相应房屋落实政策返还后，为了完备相关法律手续所做的。
同时，被告坚持认为系争房屋为被告李允硕的个人婚前财产，并提供有以下证据：1、1993年2月10日《私房登记发证档案调查表》，证明原松江县中山西路XXX-
XXX号即松江县人寿桥6号房屋系祖宅，于1937年前建造，原产证户名为李士记（即李士昂），该房屋经1960年私改、1965年继续改造、1968年其他留房又被接管，但1978年和1981年落实政策，按退房退租。2、1967年8月3日《房屋清点明细表》，证明李士昂于1940年去世后，松江县人寿桥6号房屋由其两个儿子李润泽、李允硕继承。1967年8月3日前已登记在李润泽、李润若（即李允硕）名下，房屋建筑面积达578.28平方米。3、2004年2月，由松江区文化广播电视管理局公布的《松江区不可移动文物登记保护单位李氏宅》，证明现松江区永丰街道中山西路350、352号（即人寿桥6号）房屋历史悠久，被列为文物保护单位。4、被告李允硕的询问笔录及视频、李乙（系李允硕同父异母的姐姐）询问笔录及视频等，证明松江区人寿桥6号房屋系祖传，李士昂于1940年去世，按照当时约定俗成的中国旧习，其财产由两个儿子即李润泽、李允硕继承，二人于1945年进行了分家析产，李允硕分得人寿桥6号一半的房产（包括系争房屋在内）。原告发表质证意见如下：对上列证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为李士昂1940年去世时，被告李允硕的母亲袁瑞芳尚在，故被告所谓的继承没有发生，且被告也无证据证明1945年时发生了分家析产，包括本案系争房屋在内的人寿桥6号房屋是国家落实政策后的留用房屋，而非李允硕、李润泽继承的祖产。此外，《房屋清点明细表》上所列的业主姓名李润泽和李润若，实际上均是指李润泽。对上列证据3没有异议，但认为跟本案无关。对上列证据4，李允硕询问笔录及视频不符合证据的形式要件，而案外人李乙的询问笔录及视频，亦不符合证据形式要求，证人出某证言应当庭接受质证。
另外，被告为证明房屋买卖行为真实合法有效，还提供了如下证据：《上海市房地产买卖合同》、销售不动产统一发票、税收通用缴款书（契税、个人所得税）、支付房款银行取现的凭证、2012年11月17日收条及2012年11月17日《赠与书》等，综合证明二被告之间的买卖合同是真实有效的。对此原告认为，买卖合同系二被告及案外人李甲、陆某某精心策划的“闹剧”，原告毫不知情，所谓的房款亦根本未支付，签订房屋买卖合同、交纳税费等行为，本身不能证明房屋买卖合法有效。
审理中，原告称：本案系争房屋亦非祖宅，虽然原来的祖宅有42间，面积多达578平方米，但后因政策原因收归国有，只是其中几间给李氏子孙留用，故已经不算祖宅了。此外，1978年落实政策发还房屋后，居住人为原告、被告李允硕、袁瑞芳、汪慧君。1981年袁瑞芳去世后，李允硕和李甲签订了分家析产协议并办理了公证，分了房屋，李甲一间、李允硕三间。故李允硕取得的房屋属于在夫妻关系存续期间继承的财产，依法应属于夫妻共同财产。对此，被告皆不予认可。
审理中，被告则称：原告和被告李允硕夫妻关系不好，被告李允硕不愿将财产留给原告及其养女汪慧君，加上系争房屋因破损难以居住时系案外人陆某某（系被告陈琼之母、李甲之女）出资修缮的，故被告李允硕愿意将其财产赠与给陆某某及其家人。对此，原告不予认可，称原告汪雅铭与被告李允硕夫妻多年，关系并非不好，而被告所称的赠与以及本案中出现的房屋买卖行为都是李甲、陆某某及二被告“导演的闹剧”。
审理中，双方围绕系争房屋的演变、原告与被告李允硕夫妻关系是否和睦及房屋买卖真实与否等问题，原告申请李其衍等出庭作证，而被告申请李甲、陆某某出庭作证。其中，原告申请出庭的证人李其衍称：其系李润泽之子，其祖母袁瑞芳去世后，李甲曾提出她在房屋上也是有份额的，并为此争吵的很厉害。为定纷止争，其姐夫施有声出面调停并见证，家庭内部形成了分家协议，一式五份，其也在协议上签字。李甲正是根据这份分家协议，分得了本属于李允硕的房屋。关于证人所述袁瑞芳去世后李甲和李允硕分家一事，被告认为不属实。
被告申请出庭的证人李甲称：1940年父亲李士昂去世时，留下人寿桥6号祖传房屋，父亲去世后，家庭缺乏经济来源，1942年时家庭内部约定，由长子李润泽负责两个未出嫁的姐姐，由次子李允硕负责母亲袁瑞芳和她。1945年正式分家，以天井为界，将房屋分成南面和北面，各200多平方米，南面分给李润泽，北面分给李允硕，南面为王家滩2号，北面的前排为中山西路XXX-
XXX号，但出口为人寿桥，故北面房屋的门牌为人寿桥6号。李允硕分的房子共10间，1960年私房改造，上交国家7间，剩余2间半，1965年和1967年各又收了一次。后三次落实政策归还房屋：第一次是1978年，归还了多少不清楚，但靠北面的幢号为4号的18.50平方米的那间肯定是归还了；1981年归还了幢号为3号的28.90平方米以及幢号为2号的南半间17.70平方米；1993年归还了幢号为2号的北半间21.90平方米。1979年其从贵州回来后无处居住，就住在上述18.50平方米的那间房子里。鉴于在成家立业方面对我照顾不多，1982年在亲戚的见证下，李允硕把这个18.50平方米的房子给了她，并且承诺等21.90平方米的房子落实政策后，会将该房的一半也给她。1993年，李允硕和她去公证处办理了18.50平方米房屋的公证，当时21.90平方米的房屋尚未发还。本案系争房屋一直都是李允硕的，母亲去世之前，一直住在该房屋内，原告汪雅铭和被告李允硕基本没在该房屋内居住过。母亲去世后，该房屋曾空关过一段时间，后对外出租，租金由李允硕收取，后因原告汪雅铭和被告李允硕夫妻关系不和，李允硕决意要将该房屋卖给外甥女陆某某，但由于陆某某限购，故而最终将该房屋卖给了陈琼。对于上述证人证言，原告认为李甲系被告陈琼的直系亲属，故其所做证人证言无证据效力。
另，被告申请出庭的证人陆某某称：其系被告陈琼之母，系争房屋的购房款15万元系由其代付，因为同期买卖的还有被告李允硕的另外两套房屋，故其共向李允硕支付了29.5万元房款，其中20万元系从银行取现后支付，剩余钱款系以家中存放的现金支付，该款支付时间为2012年11月17日。被告李允硕收款后当天就出某了收条，并于当天签署了《赠与书》，又将该29.5万元全部赠与给了陆某某，故该29.5万元当天又回到了陆某某手中。对此，原告则认为：本案所涉编号为XXXXXXX的买卖合同上显示的付款时间为2012年10月15日，而证人陆某某却称实际付款时间为2012年11月17日，由此可以看出，被告陈琼所谓的购房款实际并未支付。
另查明：被告李允硕有李修圭、李春桥、李允若等曾用名。
上述事实，有婚姻登记档案证明书、上海市房地产登记薄、上海市房地产买卖合同、沪房松字第12281号房屋所有权证、李允硕个人档案材料、证人证言及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点实质在于系争房屋到底是原告和被告李允硕的夫妻共同财产，还是被告李允硕的个人婚前财产。
本案系争的房屋年代已久，衡量其权属应当追本溯源，从当事人双方所提交的历史档案来看，包括本案系争房屋在内的人寿桥6号房屋应属李氏祖传住宅，有据可查的建筑年份为1937年前，至今已历至少77年。如此长的时间跨度，应充分把握几个重要的时间点加以考量。
首先，1940年李士昂去世。虽然被告称1945年时，李家内部进行了分家析产，所有房产均由李润泽、李允硕二人所分，但缺乏有力证据予以证实，本院难以采信。那么在无充分证据证明李士昂去世时包括系争房屋在内的诸多房屋如何处置的情况下，这些房屋应当先区分出属于其妻袁瑞芳夫妻共同财产的部分，此后才能发生遗产继承的问题。至于其后在这些房屋上发生的私房改造、政府接管等历史事件并未从根本上改变房屋的这一权源状态。
原告汪雅铭与被告李允硕系1956年结婚，李允硕之母袁瑞芳于1981年去世，而系争房屋登记在被告李允硕名下有据可查的时间为1994年10月23日。也就是说，系争房屋上应当有属于被告李允硕继承其母遗产的份额，那么在无证据证明袁瑞芳曾留下遗嘱确定该份额只归李允硕一方的情况下，根据婚姻法的相关规定，系争房屋的权属并非完全归属被告李允硕，而是其中应当含有其与原告汪雅铭夫妻共同财产的成分。故此，被告买卖房屋的行为，违反了物权法及婚姻法的相关规定，侵害了原告的合法权益。
其次，被告称，房款支付后被告李允硕又当场将钱款赠与性返还，该说法存在一定可疑性。即便付款行为属实，根据本案已查明的情形，再结合原、被告之间的特殊身份关系，被告陈琼对系争房屋的权属状况系知道或者应当知道的，在此情形下，还与被告李允硕签订房屋买卖合同购买房屋，其买房行为也难以构成善意取得。
综上，本院对原告的诉请依法予以支持。故依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告陈琼和被告李允硕签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》为无效合同；
二、被告陈琼、李允硕于本判决生效之日起十日内将上海市松江区人寿桥6号33幢房屋的权利人恢复登记为被告李允硕。
案件受理费160元，减半收取80元，由被告陈琼、李允硕负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 方美玲
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
二、《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。