广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终2号上诉人（原审原告）：罗健伟，男，1990年10月12日出生，汉族，住清远英德市。上诉人（原审原告）：陈秀文，女，1989年10月12日出生，汉族，住清远英德市。两上诉人共同委托代理人：许解富，广东万解律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：张园园，广东万解律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：欧焯娴，女，1986年2月12日出生，汉族，住清远市清新区。委托代理人：阮利锋，广东尚义律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司清远市分行，住所地清远市新城。负责人：陈俊文。上诉人罗健伟、陈秀文因与被上诉人欧焯娴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初4195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗健伟、陈秀文上诉请求：1、撤销原审判决第四项，变更为判令欧焯娴赔偿罗健伟、陈秀文预期损失583137元，向罗健伟、陈秀文赔偿办理按揭费用6000元，支付罗健伟、陈秀文律师费40000元，承担本案一审全部诉讼费用；2、由欧焯娴承担上诉费用。事实与理由：一、原审法院不支持赔偿我方逾期收益损失583137元，属理解和适用法律错误。原审判决误将“违约金与损害赔偿金不得并用”的合同法原则理解为“定金与损害赔偿金不得并用”不当。本案中返还定金100000元，预期损失583137元，直接损失：中介咨询费8000元，办理按揭费用6000元及律师费40000元，定金和赔偿金两者费用相加737137元，并未超过房屋买卖合同标的额961000元。二、原审法院以我方主张的预期损失利益无提交相关证据予以证明为由不支持我方的要求。本案我方原本诉求是要求欧焯娴继续履行合同并将涉案房屋过户到我方名下，但因我方在提出财产保全收到执行法院告知无法保全的裁定，才不得不在开庭前变更诉讼请求，要求赔偿逾期损失利益583137元。因此，我方在开庭前提供证据已经来不及，我方代理律师当庭要求保留补充提供证据的权利（见庭审笔录）。但原审法院未予以理会我方的要求，同时在判决书中对我方提供的补充证据：《委托代理合同》及《中国邮政储蓄银行同贷书》也只字未提，就仓促作出判决，显然罔顾我方权益。三、原审法院以律师费40000元及办理按揭费用6000元，在合同并无约定为由，不支持我方要求赔偿律师费及按揭费的诉讼请求，属于理解法条错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人不履行合同义务应当赔偿损失。因欧焯娴的违约行为，我方未主张权利支付律师费40000元属直接损失；同时为办理按揭我方支出6000元，也属于直接损失。综上，原审法院判决理解和适用法律错误。请求二审法院予以纠正。欧焯娴答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。中国建设银行股份有限公司清远市分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，未提交书面意见。罗健伟、陈秀文向原审法院起诉请求：1、判令欧焯娴继续履行双方于2017年3月18日签订的房屋买卖合同，将欧焯娴所有的位于清远市清城区XX路XX号XX花园XX号楼XX层XX号物业交付罗健伟、陈秀文，并配合罗健伟、陈秀文办理房屋买卖登记过户手续；2、判令欧焯娴支付罗健伟、陈秀文因诉讼支出的律师费40000元；3、判令欧焯娴承担本案的全部诉讼费用。庭审中，罗健伟、陈秀文变更上述第1项请求为：判令解除双方于2017年3月18日签订的房屋买卖合同，要求欧焯娴向罗健伟、陈秀文双倍返还已支付定金200000元并赔偿罗健伟、陈秀文预期损失583137元。另增加1项诉讼请求为：判令欧焯娴承担中介费16000元，并向罗健伟、陈秀文支付因办理银行按揭向中介支付的6000元的费用。原审法院认定事实：2017年3月18日，罗健伟、陈秀文（买方）、欧焯娴（卖方）、清远市清城区新城XX地产中介服务部（经纪方）签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定：“买卖双方独家委托经纪方出售及购入位于清远市清城区XX路XX号XX岛花园XXX号楼XX层XX号之物业，该物业建筑面积为154.31平方米，该物业之成交价为960000元。该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起15日内向按揭银行提出提前还贷的书面申请，并将所欠银行款打入还款账号，赎出房地产权证并注销抵押登记。买方应在签署本合同之同时交付购房定金100000元给卖方，买卖双方在签署本合同后10日内提供完整的银行贷款所需资料，共同于交易递件前到银行办理按揭贷款手续，签署银行按揭贷款合同和相关文件及支付贷款所需费用，买方向银行申请30年570000元的银行按揭贷款。买卖双方、经纪方约定的交易递件时间为银行同贷后10天内，买方应在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天支付首期房款（不含定金）290000元给卖方，尾期房款570000元在交易过户及抵押登记并出具他项权证后，由贷款银行直接划给卖方。卖方在签署本合同后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。如卖方逾期超过30日的，买方可解除合同并选择要求卖方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。买方向经纪方支付中介服务费和咨询费16000元。如买卖双方任意一方违约，违约方需承担买卖双方应付的中介服务费和咨询费。在本合同执行过程中如有争议，由三方协商解决。协商不成时，任何一方可向合同签署地人民法院提起诉讼……。”合同签订前，罗健伟、陈秀文分别于同年2月28日及3月8日向中介方支付了办理按揭贷款费用6000元及中介服务费8000元。合同签订的当天，罗健伟、陈秀文向欧焯娴支付定金100000元，欧焯娴向罗健伟、陈秀文开具了定金收据。同年5月16日，罗健伟、陈秀文向欧焯娴发出一份《告知书》称，因罗健伟、陈秀文已于2017年5月12日获得银行同贷，要求欧焯娴于2017年5月22日带齐所有资料共同到清远市不动产交易中心办理过户手续。罗健伟、陈秀文对此《告知书》的邮寄过程办理了公证，欧焯娴于庭审中确认已收到此《告知书》。同年8月7日，欧焯娴就涉案房屋向中国建设银行股份有限公司清远市分行清偿了按揭贷款。同年8月16日，欧焯娴将涉案房屋出售给他人并在清远市不动产登记中心办理了产权转移登记手续。根据罗健伟、陈秀文提供的2017年10月19日开具的律师费发票显示，广东万解律师事务所收取了罗健伟、陈秀文的律师费40000元。罗健伟、陈秀文对于主张的预期损失583137元，并无提供相关的评估依据。原审法院认为：双方当事人签订的《房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守履行，现欧焯娴对罗健伟、陈秀文解除上述《房地产买卖合同》的请求表示同意，原审法院应予照准。罗健伟、陈秀文已依约支付了定金，但欧焯娴在未与罗健伟、陈秀文解除合同的情况下将涉案房屋另售予他人，欧焯娴的行为已构成违约，罗健伟、陈秀文有权要求欧焯娴承担违约责任。对于罗健伟、陈秀文要求欧焯娴双倍返还定金200000元的诉讼请求，符合合同约定，依据充足，原审法院予以支持。对于罗健伟、陈秀文要求欧焯娴承担中介服务费和询咨费16000元、支付罗健伟、陈秀文因诉讼支出的律师费40000元、支付办理按揭贷款费用6000元的诉讼请求，因中介服务费和咨询费在合同中约定了由违约方承担，根据罗健伟、陈秀文提供的收据，罗健伟、陈秀文对此费用的损失现实为8000元，故原审法院只予支持8000元；而律师费40000元及支付办理按揭贷款费用6000元，合同并无约定，且双倍返还定金中的100000元已可补偿罗健伟、陈秀文的该损失，罗健伟、陈秀文请求欧焯娴承担该费用依据不足，原审法院不予支持。对于罗健伟、陈秀文要求欧焯娴赔偿预期损失583137元的诉讼请求，罗健伟、陈秀文所称的预期损失实质是合同履行后可以获得利益的损失，罗健伟、陈秀文对此可得利益损失应当予以证明，但罗健伟、陈秀文并无提交相关依据，且罗健伟、陈秀文已同时主张欧焯娴承担双倍返还定金的违约责任，故对此诉讼请求，原审法院亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年11月2日判决：一、解除罗健伟、陈秀文与欧焯娴于2017年3月18日签订的《房地产买卖合同》；二、限欧焯娴于本判决生效之日起10日内向罗健伟、陈秀文双倍返还定金200000元；三、限欧焯娴于判决生效之日起10日内向罗健伟、陈秀文赔偿中介服务费和咨询费8000元；四、驳回罗健伟、陈秀文的其他诉讼请求。案件受理费12350元，减半收取计6175元，保全费5000元，合共11175元，由罗健伟、陈秀文负担9618元，欧焯娴负担1557元。本院二审期间，罗健伟、陈秀文围绕上诉请求提交了4组证据，分别为：1、《房天下网站发布的维港半岛楼盘二手房与涉案房屋面积、层数相当的房屋均价》，拟证明涉案楼盘现价每平方10000-12742元；2、《房天下网站发布的维港半岛楼盘二手房均价趋势》，拟证明涉案楼盘呈上升趋势；3、《房天下网站发布的维港半岛楼盘一手房均价》，拟证明涉案楼盘一手房起价9000元每平方；4、《维港半岛楼盘在本市二手房中介市场价（实拍二手房宣传图片及业务员微信交谈截图）》，拟证明涉案楼盘毛坯房近9000元每平方，带装修近12000元每平方。本院组织当事人进行了证据交换和质证。欧焯娴认为上述证据已经超过举证期限不属于新证据，对其真实性无法确认，该证据与本案没有关联性，网站价格是认为随意定价，不是最后的价格。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，欧焯娴在庭审中陈述因其丈夫欠案外人欧瑞明债务1000000元，用涉案房屋抵偿欠款，并已过户给欧瑞明。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应共同遵守执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：罗健伟、陈秀文的上诉请求应否支持。对于罗健伟、陈秀文请求欧焯娴赔偿其按揭费用6000元及律师费40000元问题。经查明，欧焯娴将涉案房屋过户他人，违反了《房屋买卖合同》第十二条约定，应承担相应违约责任。依据《房屋买卖合同》第十五条约定，违约方需承担买卖双方应付的中介服务费和咨询费。故原审法院判令欧焯娴赔偿罗健伟、陈秀文支付的中介服务费8000元处理正确。对于直接损失问题。罗健伟、陈秀文提供的地产公司出具的楼盘价格数据并不能成为本案预期损失的计算标准，本院对此不予采纳。虽然《房屋买卖合同》未约定按揭费用及律师费由违约方支付，但欧焯娴先与罗健伟、陈秀文签订房屋买卖合同，一起到银行办理按揭手续。银行也根据双方申请出具同贷书。此后，欧焯娴又擅自转让给第三人，直接导致罗健伟、陈秀文未实现其合同目的。涉案房屋差价40000元、罗健伟、陈秀文主张律师费40000元、按揭费用6000元是因欧焯娴违约行为而造成直接经济损失。原审法院未予采纳不当，本院予以纠正。综上所述，罗健伟、陈秀文部分上诉理据成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初4195号民事判决第一项、第二项、第三项；二、广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初4195号民事判决第四项变更为：欧焯娴在判决生效之日起10日内向罗健伟、陈秀文赔偿损失86000元；三、驳回罗健伟、陈秀文其他诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费10091元，由欧焯娴负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一八年三月十九日法官助理 张 婧书 记 员 邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。