福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第3259号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林丽绿，女，1962年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：施鲜锋，福建华达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄剑波，福建华达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林晋东，男，1952年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：郑奇伟，福建闽荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈美红，福建闽荣律师事务所律师。
原审第三人：福建省泉州市培元中学，住所地福建省泉州市鲤城区新华路北段。
法定代表人：杨一彪，校长。
委托诉讼代理人：吴徽明，男，住福建省泉州市鲤城区。
上诉人林丽绿因与上诉人林晋东及原审第三人福建省泉州市培元中学（以下简称培元中学）返还原物纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第6533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
林丽绿上诉请求：维持原判第一项、第三项，撤销原判第二项，改判支持林丽绿一审诉讼请求，将涉诉房产丰泽区云谷小区23＃－703室返还给该房屋所有权人。事实和理由：本案涉诉房屋属于经济适用房，系政府为解决特定人群的住房问题提供划拨土地、减免税费、财政拨款等支持的房屋，只有符合特定条件的特定人群才能购买，具有强烈的人身属性和公益属性。林晋东明知没有购买上述经济适用房的资格，仍与林丽绿签订《协议书》，这一行为违背了当时法律的强制性规定，不仅损害了社会公共利益，也侵害了培元中学的利益，更是侵害了其他符合购房资格的教师的利益，该《协议书》依法应当归于无效。本案涉诉房屋中14.48%的房屋产权是政府通过泉州市教育局财政拨款购买而取得的，房屋的共有份额明显体现了国家利益。林丽绿未经合法程序与林晋东签订《协议书》转让房产，侵犯了国家利益，《协议书》属于无效合同。本案涉诉房屋系林丽绿与培元中学按份共有，林丽绿与林晋东签署《协议书》将房屋转让，并未得到培元中学的同意或追认，该行为不仅属于无效的无权处分行为，还侵犯了培元中学的优先购买权，《协议书》应当属于无效合同。一审确认《协议书》属于无效合同正确，应予维持。本案中，《协议书》属于无效的合同，林晋东没有任何占有、使用房屋的资格和合法依据，其继续占有、使用房屋的行为属于不当得利，应当返还。返还房屋属于债权性质的请求权，返还房屋与涉案协议同属债权关系，应一并处理。一审认为不宜一并处理的认定存在明显错误。应当予以纠正。依法将本案涉诉房屋予以返还不仅可以降低当事人的诉累，更能定分止争，避免诉讼资源的浪费。
林晋东辩称，林丽绿只是拥有涉诉房屋的资格权利，是一种可期待利益，属于债权范围，可以转让。本案是林晋东按照与泉州市房地产开发经营公司签订的购房协议交纳全额房款。购房款是在1997年缴交完毕，因此，至1997年林晋东与林丽绿实际上已经实现购房合同权利义务的概括转让。合同权利义务的概括转让是法律所允许的范围，是合法有效的。即使是无权处分行为，林丽绿以此主张合同无效也是不能成立的。林晋东与林丽绿、培元中学之间的协议系真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，是合法有效的。林晋东是在全额交付涉诉房屋购房款后，在房屋建好后即进行装修入住，至今已十几年之久。虽然房屋所有权证书上登记的所有权人是林丽绿，但该产权证仅是登记公示的目的。涉诉房屋的实际所有权人是林晋东。林晋东没有返还房屋的义务。涉诉房屋的所有购房款均由林晋东支付，房屋一直由林晋东管理使用，而单位的购房补贴是由林丽绿领取。若认定《协议书》无效，林晋东返还房屋，这既不公平，也不合理。这不仅是对于实际出资购买房屋的林晋东不公，也是整个房地产行业及社会的不公。
林晋东上诉请求：撤销原判第一项、第三项，改判驳回林丽绿的全部诉讼请求，支付林晋东的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定林晋东与林丽绿的行为损害国家利益、违背社会公共利益，系一种以合法形式掩盖非法目的的规避法律的民事行为，缺乏事实与法律依据，是错误的。《协议书》属法律允许的权利义务的概括转让，并不存在损害国家利益、违背社会公共利益的情形。1994年，林丽绿将其购买经济适用房的资格转让给林晋东后，林晋东已按照与泉州市房地产开发经营公司签订的协议全额缴纳购房款，不存在损害国家利益的情形。1998年涉诉房屋取得房屋所有权证，直至本案诉讼时已远远超过5年交易的限制期。因此，涉诉房屋投入市场交易是被国家和社会公众所认可的。也就是说，时至今日，产权人是有处分权的。《协议书》是合法有效的。双方签订《协议书》的目的并不违反法律和行政法规的强制性规定。本案《协议书》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。一审认定无效，于法无据。一审认定双方签订《协议书》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的强制性规定，属于适用法律错误，应当予以纠正。一审法院认定林丽绿的行为属于无权处分行为，从而认定双方之间的《协议书》是无效的，该认定是错误的。对于无权处分行为，无论权利人是否追认，无权处分合同均属于有效。无论林晋东与林丽绿签订的《协议书》是否经过培元中学追认，该份《协议书》均属有效合同。涉诉房屋的所有购房款均由林晋东支付，而且房屋也一直由林晋东实际使用至今。一审认定《协议书》无效，显失公平，依法应当予以纠正。一审法院认定林丽绿对涉诉房屋的权属问题应另行主张，不予支持林丽绿返还涉诉房屋的诉求是正确的，应予维持。林晋东与林丽绿对转让涉诉房屋的意思表示真实。林晋东实际出资购买房屋，是涉诉房屋的实际所有权人。时至今日，关于经济适用房限制上市交易的情形已经不存在。林丽绿应当履行《协议书》确定的义务，即协助将房屋变更登记至林晋东名下。一审不支持林晋东该项诉求是错误的，应予纠正。
林丽绿辩称，协议处分的房屋是经济适用房，这是违反当时法律的规定的，依法应认定《协议书》无效。确认《协议书》无效后，房屋应当返还给真正的所有权人。
培元中学述称，经济适用房资格不得转让，涉诉房屋至今尚未取得完全产权，《协议书》应当认定无效。培元中学取得14.48%产权已经在市价中体现。支持林丽绿的上诉主张。
林丽绿向一审法院起诉请求：1.确认林丽绿与林晋东于1998年4月10日签订的《协议书》为无效合同；2.林晋东返还云谷小区23#-703室。
林晋东向一审法院反诉请求：1.确认林晋东与林丽绿签订的《协议书》合法有效；2.林丽绿及培元中学协助林晋东将房屋权属登记变更至林晋东名下。
一审法院认定事实：林丽绿系原泉州第八中学教师，于1994年获得教育局组织的址于云谷小区16号楼（现编23号楼）703室及其架空层储藏间的统建房购买资格。1998年4月10日，林丽绿、林晋东签订一份协议书，协议约定坐落于云谷小区16号楼（现编23号楼）703室及其架空层储藏间，由林丽绿转让给林晋东向市房地产开发经营公司全额付款购买，总金额10.1万元，房屋产权归林晋东所有。1998年10月25日，林丽绿取得诉争房屋的所有权，《房屋所有权证》上载明房屋共有人为福建省泉州第八中学，产权比例为85.52:14.48，房价为100962元。2003年9月8日，林丽绿取得诉争房屋的国有土地使用权，该《国有土地使用权证》上载明土地使用权人为林丽绿，使用权类型为划拨。诉争房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及交纳房款的发票原件均由林晋东持有。福建省泉州第八中学于诉讼期间注销，培元中学为该校的权利义务承受人。
一审法院认为，诉争房屋是具有社会保障性质的经济适用房，所谓经济适用房是国家采用划拨土地的方式供应建设用地，由国家统一下达计划，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减收或免收，出售价格按保微利原则确定的具有经济性和适用性的房屋，具有社会保障的性质。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而建设的，是国家针对特殊人群的优惠政策。首先，根据林丽绿、林晋东签订的《协议书》内容，可以看出林丽绿转让给林晋东的是其向开发公司购房的资格。林丽绿作为一名人民教师享受国家优惠政策可以购买诉争经济适用房，但其将购房资格转让给不符合条件的林晋东，其结果是不符合购房条件的林晋东购买了经济适用房，而本应享受该项国家优惠政策的林丽绿住房条件却未得到改善，这显然与国家制定经济适用房政策所要达到的社会保障目的背道而驰。因此，该协议既损害了国家利益，也违背了社会公共利益，这是一种以合法形式掩盖非法目的规避法律的民事行为。其次，林晋东已实际占有诉争房屋，林丽绿转让购房资格的法律后果必然导致房屋及房屋权属的转让，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批……”的规定，林丽绿、林晋东签订的协议亦违反了上述强制性规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益。第三，林丽绿、林晋东签订协议时未告知诉争房屋的共有人即培元中学并征得其同意。林丽绿转让给林晋东的并不仅仅是自己的购房资格，其系将尚未取得的房屋权属整体转让给林晋东，其中包括培元中学的份额，损害了培元中学的合法权利。庭审中，培元中学明确表示不同意林丽绿转让，因此，林丽绿的行为也属于无权处分。综上，林丽绿、林晋东签订的《协议书》应为无效。为此，法院依法向林晋东释明是否变更其诉讼请求。林晋东在法院指定期间未提交变更诉讼请求书面申请书，视为不变更其诉讼请求。故对林丽绿请求确认《协议书》无效的诉求，予以支持。关于林丽绿要求返还诉争房屋的诉求，由于本案处理的诉争协议系债权合同，而房屋的返还属物权转移，二者属不同的法律关系，因此林丽绿对诉争房屋的权属问题应另行主张，本案不宜一并处理，故对林丽绿要求返还诉争房屋的诉求不予支持。对林晋东的诉求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：一、原告林丽绿与被告林晋东于1998年4月10日签订的《协议书》无效；二、驳回原告林丽绿的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告林晋东的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案诉争房屋是具有社会保障性质的经济适用房，而经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题，在供地、收费等方面采取一系列优惠政策，出售价格按保微利原则确定的具有经济性和适用性的房屋，具有社会保障的性质。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而建设的，是国家针对特殊人群的优惠政策。林丽绿转让给林晋东的是其向开发公司购房的资格。林丽绿将购房资格转让给不符合条件的林晋东，其结果是不符合购房条件的林晋东购买了经济适用房，该行为不仅违背了国家为特殊人群提供保障住房的目的，客观上也损害了其他符合购房条件者的利益，属于损害国家利益和社会公共利益的行为，故应认定林丽绿与林晋东于1998年4月10日签订的《协议书》无效。由于林丽绿才是具有经济适用房购房资格并与经济适用房出卖人订立经济适用房买卖合同的购房人，诉争房屋的《房屋所有权证》也登记诉争房屋属林丽绿和福建省泉州第八中学共有，福建省泉州第八中学注销后，培元中学为其权利义务承受人，故林晋东应将诉争房屋返还给林丽绿和培元中学。林晋东请求确认其与林丽绿签订的《协议书》有效并判决林丽绿、培元中学协助林晋东将房屋权属登记变更至林晋东名下，缺乏依据，不予支持。至于因《协议书》无效所涉赔偿损失及其他返还事项，当事人可另行解决。
综上所述，林丽绿的上诉请求成立，予以支持。林晋东的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第6533号民事判决的第一项、第三项；
二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第6533号民事判决的第二项；
三、林晋东应于本判决生效之日起六个月内将址于福建省泉州市丰泽区云谷小区23＃－703号房屋及其架空层储藏间返还给林丽绿和福建省泉州市培元中学。
一审案件本诉受理费9229元、反诉受理费4614.5元，均由林晋东负担。二审案件受理费13743.5元，由林晋东负担。
本判决为终审判决。
审判长 林海峰
审判员 戴 强
审判员 黄有志
二〇一七年五月三十一日
书记员 张 萍