广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法商终字第2449号
上诉人（原审原告）：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：张锦成，董事长。
委托代理人：陶顾文，广东盛唐律师事务所律师。
委托代理人：刘喻，广东盛唐律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：杜洋，女，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区。
上诉人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业公司）与上诉人杜洋因居间合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法蛇民初字第387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2013年3月8日，杜洋（买方）与美联物业公司（居间方）签订了《独家求购委托书》，约定杜洋独家委托美联物业公司购买xx居xx栋xx单元，要求该房产的购买价不高于143万元，在买卖双方要求达成一致时，杜洋不得以其他任何理由拒绝交易，美联物业公司应积极为杜洋联系上述物业；委托期限自2013年3月8日至2014年3月7日，在委托期限内美联物业公司联系上卖方，卖方同意按约定的条件出售，则杜洋须与卖方签署房屋转让合同，委托期限自动顺延至上述物业产权过户成功止；在委托期内或期满后六个月内，杜洋不得避开美联物业公司与卖方成交，否则杜洋仍须按约定向美联物业公司支付佣金；其他内容略。同日，杜洋签署了一份致美联物业公司的《佣金及必要费用确认书》，该确认书主要内容为：美联物业公司已代理杜洋与涉案房屋的卖方就该物业的售价、房款的支付方式等谈判成功，并促成杜洋与卖方签订了《房屋转让合同书》，杜洋自愿支付佣金28600元，在与卖方签订《深圳市二手房买卖合同》之同时，须无条件将该佣金支付给美联物业公司，逾期支付的，每逾期一日，以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向美联物业公司支付违约金。2013年3月8日，杜洋作为买方与卖方李永连、曾朝阳就丽乐美居b栋312物业签订《房屋转让合同书》，约定成交价143万元。2013年3月22日，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司就涉案房屋出具《估价报告书》。2013年3月29日，杜洋与卖方、银行签订《首付款资金委托管理协议》。2013年4月1日，杜洋与卖方就涉案房屋签订《深圳市二手房买卖合同》。2013年4月7日，杜洋与银行签订《个人购房借款及担保合同》。2013年4月13日，涉案房屋登记至杜洋名下。杜洋提交了录音光盘及收款收据、费用计算表、估价报告书、银行按揭员情况说明及按揭相关手续资料、办理房屋过户的相关单据、房屋水电过户协议，以证明美联物业公司应履行的义务内容，美联物业公司未履行相关义务及违法收取额外费用，按揭、房屋及水电过户由买卖双方独自办理。杜洋称光盘内容系与美联物业公司的业务员白某甲、马某的对话，美联物业公司业务员在费用计算表上承诺评估费是600元。收款收据显示内容为：收到杜洋购买xx居xx栋xx之必要费用5000元，落款人白某甲。美联物业公司对估价报告书、按揭手续、办理房屋过户的相关单据、房屋水电过户协议的真实性予以认可，对其关联性不予认可，认为不能证明美联物业公司未履行居间义务。美联物业公司对上述其他证据的真实性、合法性均不予认可，认为录音主要讨论涉案房屋进行价值评估的问题，而从事房产价值评估并不是美联物业公司的业务范围。美联物业公司确认录音中的白某甲系其员工，是为杜洋服务的跟单业务员，称白某甲未取得公司授权与杜洋从事有关房产评估业务的联系，因此关于房产评估的沟通、联络是白某甲的个人行为，杜洋支付的5000元即使是白某甲收取，也是用于房产评估，不能冲抵佣金。庭审中，美联物业公司确认其提供服务的费用由其统一收取并出具盖有印章的收据或发票。
原审法院认为，杜洋委托美联物业公司在约定的价格范围内联系购买涉案房屋，通过美联物业公司的居间介绍与涉案房屋的卖方签订买卖合同，并在签署的《佣金及必要费用确认书》中对佣金作出承诺，故双方在事实上形成了居间服务关系，杜洋应向美联物业公司支付佣金。同时，在房地产居间活动中，根据通常理解，中介公司除介绍买卖双方订立合同之外，还应协助买卖双方办理评估、按揭贷款、产权过户、入住手续等，即应当在全面履行服务义务的情况下，才能依据合同收取全额服务费用。本案中，美联物业公司作为专业的中介机构，除促成买卖双方签订合同外，未能提供证据证明已妥善完成后续服务，故结合审理过程中双方的陈述，原审法院依法酌定杜洋应向美联物业公司支付佣金20000元。对杜洋述称的其向美联物业公司业务员白某甲支付的5000元，杜洋提供了收款收据证明，美联物业公司不予认可且认为即使属实亦是评估费用，与美联物业公司无关。原审法院认为，美联物业公司明确其不从事房产评估，而白某甲是美联物业公司的员工，在为客户提供服务的过程中，其行为代表美联物业公司，故该笔款项应在佣金款中予以抵扣，杜洋尚应支付15000元。关于违约金，依前所述，杜洋拒付佣金事出有因，美联物业公司要求杜洋支付违约金有违诚实信用及公平原则，故原审法院对美联物业公司该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条之规定，判决：杜洋应于判决生效之日起十日内向美联物业公司支付佣金15000元；驳回美联物业公司的其他诉讼请求。如果杜洋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费407元，由美联物业公司负担256元，杜洋负担151元。
上诉人美联物业公司、杜洋均不服原审判决，向本院提起上诉。
美联物业公司上诉称，一、原审法院认定美联物业公司作为中介机构未完成后续服务，属于认定事实不清。美联物业公司作为专业中介代理机构，已经成功为杜洋提供房源信息，并且促成了杜洋与卖家房屋交易，并且美联物业公司有专业的业务员跟进、办理后续服务业务，杜洋为了规避佣金费用的支付，故意寻找借口自己办理银行按揭、水电过户业务，杜洋也未授权美联物业公司办理后续服务业务（现在银行按揭，都应贷款人公证授权，并且贷款人亲自到场才能办理），导致美联物业公司无法协助办理银行按揭、水电过户等业务，而原审法院以美联物业公司没完成后续服务业务为由，判决仅支付佣金20000元明显与事实不符，有违公平正义的原则。二、原审判决适用法律错误，运用审判权力，过多干预合同双方当事人的意思自治权力。美联物业公司与杜洋在《佣金确认书》中明确约定，美联物业公司委托杜洋居间服务内容为：代为发布求购信息、代为寻找合适的卖方、代为与卖方谈判、促成本人与卖方签订《房屋转让合同书》。上述约定的内容，美联物业公司均已经完成，居间服务合同已经完成，杜洋就应当全额支付佣金，再根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，只有合同中无约定的情况下，才能按照行业惯例及交易习惯确定，原审法院未考虑美联物业公司与杜洋之间的约定，过多否定、干预双方当事人约定，进而酌定判决杜洋支付美联物业公司佣金20000元是错误的，应当依据当事人约定全额支付佣金。三、原审法院认定佣金中应当扣除白某甲收取的5000元是错误的。首先，收取佣金的主体是美联物业公司，而非白某甲，美联物业公司未授权白某甲收取任何佣金费用，所以原审法院无权在佣金费用中扣除白某甲收取的5000元。其次，在原审中，经杜洋确认，白某甲收取5000元的费用属于评估费用，而且评估费用已经由白某甲转交给深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司，即杜洋支付的评估费用不应当由美联物业公司返还，原审法院认定评估费用由美联物业公司返还存在错误。综上，美联物业公司请求：1、改判杜洋向美联物业公司支付居间服务佣金28600元以及佣金违约金11954.8元，合计人民币40554.8元（2013年3月8日至2014年4月30日暂计418天，之后计算至实际偿还之日止）。2、依法改判杜洋承担一、二审诉讼费。
针对美联物业公司的上诉，杜洋答辩称，一、美联物业公司称原审法院认定事实不清，是杜洋故意寻找借口不办理银行按揭等手续，杜洋在录音中一再提及请美联物业公司协助办理按揭业务，美联物业公司一再推托，未进行办理。录音资料也说明美联物业公司认可上述工作应由该司办理。另外，美联物业公司称杜洋未授权该司办理贷款后续业务，但美联物业公司从未提及协助办理按揭业务需要贷款人公证授权，且录音资料显示杜洋多次要求美联物业公司办理，美联物业公司也答应办理，但均未有任何行动。二、美联物业公司称收取违法违规费用是白某甲本人，并非美联物业公司，但是白某甲是美联物业公司的员工，其行为代表美联物业公司，故白某甲所收的5000元费用属于公司行为，且美联物业公司称白某甲收取的5000元费用已交给深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司作为评估费用，但是杜洋至今未看到深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的收款收据或发票，故美联物业公司的主张不成立。
杜洋上诉称，1、一审法院适用法律错误，美联物业公司未按规定与杜洋签订居间合同违反了强制性规定，杜洋无需支付佣金。（1）美联物业公司未按国家有关部门的强制性规定与杜洋订立《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，损害了社会公共利益及杜洋的合法权益，应当认定居间行为不成立，驳回美联物业公司的全部诉讼请求。按国家有关部门强制规定美联物业公司本应当与买卖双方订立《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（下称《居间合同》），但美联物业公司并未告知杜洋且未与杜洋订立《居间合同》。我国《房地产经纪管理办法》第十六条、《深圳市房地产市场监管办法》第三十三条、《住房城乡建设部和国家发展改革委员会关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知（建（2011）68号）》第二条的规定，房地产经纪机构接受委托开展业务，应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并由执行该经纪业务的房地产经纪人签字，并附有参与该经纪业务的房地产经纪人员姓名和执业登记信息。美联物业公司作为上市房地产中介机构，在明知应当签订《居间合同》的情况下，故意不执行国家及地方的行业强制性规定，损害了社会公共利益以及消费者的知情权等合法权益。按《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款之规定，居间行为不成立，故杜洋无需支付佣金。（2）美联物业公司提供的格式合同《独家求购委托书》及《佣金及必要费用确认书（买方）》均免除了其应当承担的责任，排除了杜洋的主要权利，显失公平，应被认定无效。2013年3月8日，在美联物业公司的错误指引下，杜洋签订了由美联物业公司提供的格式文本《独家求购委托书》及《佣金及必要费用确认书（买方）》。两份格式文件均只规定了杜洋应当承担的义务及违约责任，而对其应尽的义务及杜洋享有的权利却是只字未提，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该合同无效。2、退一步讲，即使如一审法院所述，双方存在事实居间合同关系。因美联物业公司并未完全提供约定的服务项目以及其仅提供的部分服务未达到其承诺的标准违约在先，一审法院也查明了美联物业公司没有证据证明已妥善完成后续服务．依照法律法规的相关规定．杜洋无需支付佣金。按美联物业公司公开的服务承诺，美联物业公司至少应当为杜洋提供下列全部服务：1看房、2议价、3赎楼、4财产委托公证、5资金监管、6代办房产评估报告、7办理按揭、8出具承诺书、9过户、10取证、缴费、11办理房产抵押、12交楼、13代办水电煤气等内容。除了提供房源信息外，房屋按揭贷款、办理水电煤气、过户及交楼等一系列手续均由杜洋自己办理，美联物业公司并未提供服务。美联物业公司在杜洋和卖方签订合同交付七万元定金后迟迟不帮杜洋办理按揭贷款，对此杜洋曾多次向美联物业公司经办人提出要求，但其却一再以各种理由推脱。无奈之下，杜洋只好自行联系各家银行申请办理按揭贷款，最终在杜洋的不懈努力之下自行申请到了邮政银行的按揭贷款。其次，美联物业公司并未帮助杜洋办理交楼及水电煤气等过户手续，上述事宜均由杜洋自行办理。因美联物业公司一再拖延提供房产评估报告的时间，致使杜洋的对于卖方的违约风险增加，为买卖房屋双方的交易造成了极大的阻碍。美联物业公司员工白某甲承认因其原因错失了为美联物业公司做房产评估报告的最佳时期，承认其对于迟延交付房产评估报告负有责任。一审法院也在庭审中查明了中介公司除介绍买卖双方订立合同外，还应协助买卖双方办理评估，按揭贷款，产权过户，入住手续等服务义务，美联物业公司作为专业的中介公司除促成买卖双方签订合同外，并没有完成后续服务。综上，依我国《房地产经纪管理办法》第十九条第一款的规定：“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。”3、美联物业公司在消费过程中存在价格欺诈，依法应当退还杜洋5000元并赔偿杜洋85800元。美联物业公司在服务过程中价格欺诈杜洋，放任员工以美联物业公司名义私下额外收取美联物业公司根本无权且不应收取的费用，损害了杜洋的消费权益，应当赔偿损失并接受相关部门的处罚。美联物业公司的员工白某甲以“办理评估报告”的名义额外向杜洋收取了5000元，开具的收据仅由白某甲签字未盖美联物业公司公章，事后也未提供评估公司出具的发票。另外，经杜洋事后向美联物业公司浪琴半岛分公司了解，美联物业公司公司办理评估报告只需500元一份，而美联物业公司的员工白某甲却向杜洋多收取了10倍的费用，其行为无疑是抓住了杜洋担心逾期将造成违约急于办理过户的心理，利用自己服务及信息上的优势，欺诈杜洋，获取不法利益。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款及《消费者权益保护法》第五十五条规定，美联物业公司在为杜洋提供消费服务的过程中有欺诈行为，应当按照佣金的三倍向杜洋赔偿损失。综上，杜洋请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，依法改判驳回美联物业公司全部诉讼请求，返还非法收取的5000元并赔偿杜洋85800元；2、维持原审判决第二项；3、本案一、二审诉讼费全部由美联物业公司承担。
针对杜洋的上诉，美联物业公司答辩称，杜洋要求返还5000元并赔偿杜洋85800元的要求属于另外一个诉讼请求，杜洋并没有在一审提出反诉，其没有权利在上诉中主张上述权利。
本院经审理确认原审判决查明的事实。
本院二审中查明以下事实：
一、杜洋表示其并不清楚美联物业公司有无代为支付评估费用5000元，美联物业公司对此未提交证据证明该司员工白某甲已将款项转交给评估公司。
二、美联物业公司对杜洋提交的录音资料真实性不予确认，但其对于录音中是否为白某甲所述以及对话是否被剪辑不申请鉴定。
三、美联物业公司确认其并未向杜洋提供房屋按揭贷款及水电过户服务，并主张其未能提供上述服务系杜洋未办理公证授权手续所致，但美联物业公司未证明其向杜洋告知倘若由美联物业公司协助办理银行贷款按揭手续，则需由杜洋出具公证授权手续。
四、美联物业公司提出其已协助杜洋办理房屋过户手续，杜洋对此予以否认，美联物业公司未提交证据证明其主张。
本院认为，本案双方争议的主要焦点为：一、杜洋以美联物业公司未签订书面《居间合同》为由提出居间合同不成立，该上诉理由能否得到法院支持；二、美联物业公司未协助杜洋办理银行按揭贷款、水电过户等服务，其请求杜洋支付全部居间报酬的理由是否成立。
关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第十一条规定：书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。本案中，虽然美联物业公司未与杜洋签订名为“居间合同”的书面协议，但双方在《独家求购委托书》中约定杜洋独家委托美联物业公司购买xx居xx栋xx单元（该房产的购买价不高于143万元），且杜洋出具《佣金支付承诺书（买方）》，确认美联物业公司促成杜洋与卖方签订了《房屋转让合同书》，杜洋自愿支付佣金28600元，故双方以书面形式就美联物业公司为杜洋提供居间服务所涉标的及居间报酬等达成一致，该居间合同已经成立。杜洋以美联物业公司未签订书面居间合同为由提出居间合同不成立，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。该居间合同系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
关于第二个争议焦点，杜洋向美联物业公司出具《佣金及必要费用确认书》，提出杜洋在与卖方签订《深圳市二手房买卖合同》之同时，须无条件将该佣金支付给美联物业公司。虽然《佣金及必要费用确认书》中并未对美联物业公司课以协助办理银行按揭贷款、水电过户、房产过户手续等义务，但是美联物业公司员工在录音资料中并未否认其有义务提供上述服务，且美联物业公司作为中介公司为促成杜洋与卖方签订《深圳市二手房买卖合同》依据诚实信用原则理应提供相关服务，故原审法院考量到美联物业公司未协助杜洋办理银行按揭贷款及房产过户手续，亦未提供涉案房产的水、电、煤气过户等后续服务，酌情减少杜洋应付居间报酬为20000元并无不妥之处，本院对此予以确认。
至于杜洋提出美联物业公司未协助办理银行按揭贷款、水电过户及房产过户手续，其无需支付居间报酬之主张，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，中介公司促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，美联物业公司已履行促成合同成立之主合同义务，杜洋应向美联物业公司支付相应佣金，本院对其无需支付居间报酬之主张不予支持。美联物业公司提出不能从杜洋应付款项中扣减5000元之主张，鉴于美联物业公司员工白某甲属于为杜洋提供服务的具体经办人，其出具的收据载明收到杜洋必要费用5000元，系履行美联物业公司职务的行为。美联物业公司未证明已将5000元转交给评估机构，其继续持有5000元没有事实依据，原审法院据此从杜洋应付美联物业公司20000元佣金中扣减5000元并无不妥之处，本院予以确认。杜洋上诉提出美联物业公司应赔偿85800元，属于独立的诉讼请求，其在原审中未提出反诉，本院对此不予审查。
综上，美联物业公司及杜洋的上诉理由均不成立，本院对此不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1627.87元，由上诉人杜洋负担814元，美联物业代理（深圳）有限公司负担813.87元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 雨
审 判 员 赵 钟
代理审判员 唐 姗
二〇一四年十二月九日
书 记 员 吴贵松（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。