新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民二初字第115号
原告：王建中，男，汉族，个体户，现住新疆石河子市。
委托代理人：郑晓亮（特别授权），沙湾县三元法律服务所法律工作者。
被告：马新，男，汉族，农�，现住新疆沙湾县。
原告王建中与被告马新农村建房施工合同纠纷一案，原告王建中于2015年2月5日向本院提起诉讼，本院于2015年2月9日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2015年3月10日、5月4日开庭公开审理。原告王建中及委托代理人郑晓亮，被告马新均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王建中诉称：2014年4月11日原告王建中与被告马新就位于沙湾县金沟河镇南头道河子村清真寺旁的房屋的施工签订了《建房施工合同》，被告马新提供施工图纸。合同中约定：被告马新以砖混方式将建房工程发包给原告王建中，工程造价按实际施工建筑面积每平方米1100元计算。付款方式为：1、开工基础槽子挖好先付3万元；2、第一层封顶后支付35000元，贴地板砖前付2万元；3、工程完工后付2万元，验收合格补贴到位后，在2014年1月份左右付清剩余工程款。合同签订以后，�告王建中按照合同内容履行完施工，被告马新于2014年9月入住该房。但时至今日，被告马新尚欠原告王建中建房款106470元。原告王建中多次向被告马新催要欠款，被告马新以种种理由拒不支付。原告王建中向法院提起诉讼，请求判令被告马新支付原告王建中工程款106470元，判令被告马新承担本案诉讼费用。原告在庭审中变更诉讼请求；原告王建中实际完成的新建房总面积是215.6平方米，按照双方合同约定的工程造价每平方米1100元计算，房屋总造价为237160元（215.6平方米×1100元／平方米=237160元），加上合同之外原告王建中给被告马新盖的锅炉房，双方约定造价为6000元，原告王建中实际施工的合同总价款为237160元＋6000元=243160元。房屋的地板砖12500元；外墙的面砖2550元；外门三个，内门五个4250元；窗户4890元，均是被告马新自己购买。防水3300元，扶手1500元，后窗护栏900元，均是被告马新自己做的，以上合计29890元是被告马新垫付的工程款。除锅炉房外房屋的所有窗户护栏面积为23.63平方米，我只承担10个平方米的护栏，我没有给被告马新制作。被告马新已经支付给原告王建中工程款106800元，减去原告未给被告安装的地暖的16000元，原告王建中主张被告马新应付剩余工程款为90470元。（243160元-29890元-106800元-16000元）。
被告马新答辩称：承认尚欠原告工程款，因为双方之间的账目没有算清楚，所以才没支付剩余工程款。房子的实际建筑面积没有原告说的那么多，二楼阳台面积不应该算在房屋建筑面积215.63平方米中，二楼阳台面积17.26平方米（房屋总建筑面积215.63平方米-
房屋占地面积103.5×2=8.63平方米×2=17.26平方米）。我应该承担的房屋建筑面积应该是198.37平方米（215.63平方米-17.26平方米=198.37平方米）。按照合同约定的每平方米1100元计算，房屋总价款为218207元（198.37平方米×1100元∕平方米=218207元）。再加上新盖的锅炉房，双方约定价款为6000元，我应该承担的房屋总价款为224207元（218207元＋6000元=224207元）。有一个阳台是带窗户和半截护栏的，原告王建中没有制作。双方确认的二楼阳台窗户面积36.99平方米，每平方米单价650元，按一半面积计算，合计价款12021.75元。阳台护栏面积按阳台面积一半6.45米计算，每米单价150元，合计价款967元；窗户24.45平方米，每平方米200元，合计价款4890元；除锅炉房外房屋的所有窗户护栏23.63平方米，每平方米90元，合计价款2126.7元；楼梯扶手1500元；做房屋防水3600元；地暖16000元；外门4个，内门4个（外门一个价值1000元，内门一个价值250元），合计价款5000元，以上施工均是被告代建的，合计价款46105.45元。外墙砖496块，单价5元，合计价款2480元；地板砖255块，单价40元�合计价款10200元；卫生间墙砖200块，单价5元，合计价款1000元；卫生间地砖77块，单价5元，合计价款385元；厨房砖165块，单价5元，合计价款825元；地脚线砖188块，单价5元，合计价款940元；楼梯砖总价款620元。以上地板和面砖均是被告垫资购买，合计价款16450元。瓷砖和门的运费830元应该由原告王建中承担。因原告王建中丈量错误，价值250元的门框安装不上，被告自己重新购买了门框，要求原告扣除250元。被告自己找人安装窗户抹灰花费200元工钱，原告从被告处拿生活费100元，要求原告承担以上费用共计1380元。
被告马新同时辩称，自己已经向原告王建中支付了工程款106800元，剩余房款为117407元（总房款224207元-106800元=117407元）。减去被告代建原告未完工的部分，合计价款46105.45元；减去被告自己垫付的地板和面砖，合计价款16450元；减去被告垫付的瓷砖和门的运费830元；减去被告要求原告退还的门框250元，被告垫付的窗户抹灰200元，原告从被告处拿的生活费100元。被告应该支付原告王建中剩余建房款为55598.25元（117407元-46105.45元-16450元-830元-250元-200元-100元=53471.55元）。剩余款项在两年内付清。
经本院审理查明，2014年4月11日，原告王建中与被告马新就位于沙湾县金沟河镇南头道河子村清真寺旁的房屋的施工签订了《建房施工合同》，合同中约定：被告马新以砖混方式将建房工程发包给原告王建中，工程造价按实际施工建筑面积每平方米1100元计算。付款方式为：1、开工基础槽子挖好先付3万元；2、第一层封顶后支付35000元，贴地板砖前付2万元；3、工程完工后付2万元，验收合格补贴到位后，在2014年1月份左右付清剩余工程款。合同签订以后，被告马新要求原告王建中为其增盖锅炉房一间，造价6000元。双方约定按照图纸施工，经�方实地丈量、确认，原告王建中实际施工面积与图纸面积一致，房屋建筑面积为207平方米，占地面积为103.5平方米，阳台一半面积为17.26平方米÷2=8.63平方米（二楼阳台面积按一半面积计算是按照建筑设计图纸中要求的），合同计价面积为215.63平方米，按照工程造价每平方米1100元计算，房屋总价款为237193元（215.63平方米×1100元／平方米=237193元）。加上合同之外原告王建中给被告马新盖的锅炉房，双方约定造价为6000元，原告王建中实际施工的合同总价款为243193元（237193元＋6000元=243193元）。原告王建中诉称只做了房子后面两面护栏，被告马新辩称房子盖在路边，为了安全，窗户护栏都要做。审理查明，双方在合同中对护栏的约定不明确，根据合同内容来看，双方订立合同时应当知道房子有几个窗户，双方只约定了护栏方管做，没有特指做几个窗户的护栏，故认定窗户护栏为除锅炉房外房屋的所有窗户护栏，护栏面积为23.63平方米，每平方米90元，合计价款2126.7元。原告没有购买瓷砖和门，被告代购瓷砖和门支付运费830元，是被告实际支出的费用，原告应该承担。窗户抹灰工钱200元，原告从被告处拿生活费100元，原告认可。因原告丈量错误，价值250元的门框安装不上，被告自己重新购买门框花费250元，被告同意退还原告安装的门框，原告同意接收。被告要求从建房款中扣除250元。
经原、被告双方确认，被告已向原告支付现金106800元，除被告已经向原告支付的现金以外，被告代建了原告没有完成的施工，被告垫付了部分材料款，被告支付了其它款项。经双方核算、本院认证的被告代建原告没有完成的施工如下：1、二楼阳台窗户面积36.99平方米，每平方米单价650元，按一半面积计算，合计价款12021.75元；2、阳台护栏面积按阳台长度�一半6.45米计算，每米单价150元，合计价款967元；3、除阳台外房屋所有的窗户面积24.45平方米，每平方米200元，合计价款4890元，4、窗户护栏材质为方管，除锅炉房外房屋的所有窗户护栏23.63平方米，每平方米90元，合计价款2126.7元；5、楼梯扶手1500元；6、房屋防水3600元；7、地暖16000元；8、因原、被告双方在没有增加锅炉房工程时，双方争议的门应该是外门，但是加盖锅炉房以后，山墙上的门成为了内门，起着内门的功能，故认定本案外门3个，内门5个；按照双方合同约定内门按250元计算，外门按1000元计算，合计价款4250元，以上代建施工合计价款45355.45元。
被告垫付的部分材料款如下：1、外墙砖496块，单价5元，合计价款2480元；2、地板砖255块，单价40元，合计价款10200元；3、卫生间墙砖200块，单价5元，合计价款1000元；4、卫生间地砖77块，单价5元，合计价款385元；5、厨房砖165块，单价5元，合计价款825元；6、地脚线砖188块，单价5元，合计价款940元；7、楼梯砖总价款620元。以上地板和面砖均是被告垫资购买，合计价款16450元。
被告支付的其它款项如下：瓷砖和门的运费830元；门框250元，窗户抹灰200元，生活费100元，共计1380元。综上，被告应当支付原告剩余建房款为73207.55元（243193元-106800元-45355.45元-16450元-1380元=73207.55元）。
本院认为，原告王建中与被告马新签订的建房施工合同属于农村建房施工合同，是双方当事人真实意思的表示，合同成立。根据《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款的规定，农民自建低层住宅的建筑活动不适用建筑法，本案原告王建中为被告马新承建的是二层楼房，应当适用建筑法的规定。根据《中华人民共和国建筑法》第二十六条的规定，承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，�在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。原告王建中是自然人，没有建筑施工资质，原、被告双方签订的建房施工合同违背了《中华人民共和国建筑法》第二十六条的规定，是无效合同。
根据《最高人民法院〈关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问题的解释〉》第十四条第一款第三项的规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。原告王建中为被告马新承建的房屋完工后未经验收，被告马新于2014年9月入住。被告马新20**年9月入住该房之日应当视为房屋竣工之日。根据《最高人民法院〈关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问题的解释〉》第二条的规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬；第二百六十九条第一款的规定，建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。虽然原、被告双方签订的建房施工合同是无效合同，但是工程完工后被告马新已经实际居住使用，视为工程质量合格，被告马新应当按照合同约定的价款及付款时间向原告王建中支付剩余工程款。除去被告马新已经向原告支付的工程款106800元，被告代建原告没有完成的施工，合计价款元，被告垫付的部分材料款16450元，被告支付的其它款项，共计1380元。被告马新尚欠原告王建中工程款73174.55元，以上事实有双方签订的建房施工合同以及原、被告双方提交的证据予以证实。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百六十九条第一款，《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款、第二十六条，《最高人民法院〈关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问题的解释〉》第二条、第十四条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告马新于本判决生效后立即支付原告王建中剩余工程款73207.55元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的106470元，案件受理费2429元，因本案适用简易程序减半收取受理费1215元，由原告王建中负担379.58元，由被告马新负担835.42元（本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状五份，并预交上诉费，上诉于新疆塔城地区中级人�法院。
审判员 冯进红
二〇一五年五月二十七日
书记员 杨潇红