甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘09民终130号
上诉人（原审原告）：马永生，男。
委托诉讼代理人：高生建，甘肃油城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王淑虹，女。
委托诉讼代理人：许霞，玉门市老城法律服务所法律工作者。
上诉人马永生因与被上诉人王淑虹房屋租赁合同纠纷一案，不服玉门市人民法院（2016）甘0981民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马永生及其委托诉讼代理人高生建和被上诉人王淑虹及其委托诉讼代理人许霞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
马永生上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实不清，证据不足。1、原审对于”上诉人于2015年9月20日以更换房屋门锁方式表明了解除房屋租赁合同的意思，被上诉人亦同意解除”的事实认定有误。上诉人承认锁门的事实，但锁门的时间是2015年9月22日，而非法院认定的2015年9月20日。上诉人锁门的原因是被上诉人不按时交纳租金，为了要回拖欠的租金才锁的门，不是一审法院认定的双方达成解除合同的意思表示，原审认定双方因上诉人锁门而达成解除合同的合意无证据证明；2、原审对于”被上诉人于2016年1月5日以公证的方式向上诉人送达了通知书，要求及时收回房屋，至此合同约定的解除条件成就，原上诉人和被上诉人签订的房屋租赁合同于2016年1月5日解除”的认定不符合事实。被上诉人寄出的邮件收件人为”马长生”，收件地址为”甘肃省兰州市城关区大沙坪147号”，而本案中合同相对方为”马永生”，地址为”兰州市安宁区西路884号401室”，马长生既不是房屋所有权人和合同的相对方，也不是合同履行的委托代理人，被上诉人将解除合同通知邮寄给与本案无关的人，对上诉人无约束力，且被上诉人无证据证明快递袋内装的就是变更解除合同的通知书；3、法院认定被上诉人出示给邵丽文转账的2万元和周啸东收条中的4万元是两笔款项错误，周啸东收条中明确记载”收到房租4万元，其中2万元由投资部代收”，说明周啸东书写收条时只收到了2万元，且被上诉人除提交周啸东的收条外，仅提供了邵丽文的2万元凭据，再无其他证据证明，故可认定周啸东书写的收条中的4万元包括给邵丽文转账的2万元；4、一审对于被上诉人至今还持有上诉人房门钥匙这一事实没有认定，租赁房屋的钥匙至今仍在被上诉人手中,由此不能认定双方合同于2016年1月15日就解除；5、一审中对于房屋需不需要修缮的事实没有认定，认为上诉人没有对租期内的房租尽到修缮义务，存在违约，继而认定被上诉人不承担违约金。二、原审适用法律错误。1、上诉人没有收到解除通知书，租赁房屋的钥匙至今仍在被上诉人手中，不存在上诉人不积极配合接受房屋的事实；2、被上诉人不按时交纳房租存在违约，应当按照合同约定承担违约金；3、上诉人不存在违约行为；4、对于上诉人在一审中提交的录音资料，未经质证不得作为定案依据。
王淑虹辩称，一审认定的案件事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
马永生向一审法院的起诉请求：1、解除原、被告于2014年5月9日签订的房屋出租合同；2、被告支付房屋租赁费20万元；3、被告承担违约金43200元，共计243200元。
一审法院认定的事实：2014年5月9日，原、被告签订房屋出租合同一份，合同约定原告将位于玉门市玉关南路农贸市场综合楼二楼中间一跨带农行楼上一部分面积为1200平方米的房屋出租给被告，合同约定租赁期限自2014年5月8日至2016年5月8日，租期两年，年租金216000元。下一年租金被告须提前一个月续交，如被告未按时续交租金，则视为不再续租，原告有权收回房屋。合同中备注”因装修免两月租金实收壹拾捌万元整，付款方式以收据为准”，合同还对违约情形、保证金等其他事项作了明确约定。当日，原、被告另行签订房屋出租装修合同及房屋出租补充合同各一份，对房屋装修及房屋取暖设施等做了详细约定。合同签订当日，被告向原告支付房屋租金18万元，原告向被告出具收据一张，收据中注明”收到双虎家私王淑虹2014年5月8日至2015年5月8日房屋租金壹拾捌万元整￥180000元.收款人马长生”。2015年5月15日、7月9日，被告通过中国工商银行向原告提供的户名为”兰州昊坤文化传播有限公司”的账户分别转账36000元、3万元；2015年9月18日被告通过中国农业银行向原告提供的户名为”邵丽文”的账户×××转账2万元；2015年9月25日周啸东向被告出具收条一份，收条载明”今收到玉门1200㎡房屋40000.肆万圆整.其中2万由投资部代收.收款人：周啸东2015.09.25”。2015年9月23日，被告以所承租房屋在2015年9月20日由原告单方更换了门锁为由，申请玉门市公证处对所承租的房屋状况进行公证，玉门市公证处以（2015）甘玉证字第1028号公证书证实2015年9月23日位于玉门市新市区新城菜市场西口南侧150米处二楼”双虎家私名品”店门卷闸门紧锁。2016年1月5日，被告以公证方式邮寄送达通知书一份，该通知书载明原、被告于2015年9月16日口头约定被告处理完剩余货物后终止房屋租赁合同，并由被告交回房屋。被告于2015年11月15日内将剩余货物处理完毕，按照双方口头约定解除房屋租赁合同。原告在接到通知书后三日内派人收回房屋，房屋租赁合同视为终止，如逾期，由此产生的法律责任及经济损失均与被告无关。该通知书于2016年1月5日向收件人”马长生”邮寄送达。2016年9月18日原告诉至本院，要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告支付原告房屋租金20万元，并承担违约金43200元，合计243200元。另查明，原告马永生与马长生系兄弟关系，原告马永生系兰州昊坤文化传播有限公司法定代表人。
一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，该房屋租赁合同系有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。关于原告请求解除双方签订的房屋租赁合同的主张，原、被告签订的房屋租赁合同第十三条明确约定了合同解除或变更的情形：双方协商一致并同意、不可抗拒的因素、单方违约。因被告未按时足额交付房屋租金，原告有权解除合同，并于2015年9月20日以更换房屋门锁方式表明了解除房屋租赁合同意思，被告亦同意解除，后原告未及时收回房屋，被告于2016年1月5日以公证方式向原告送达通知书要求及时收回房屋，至此，合同约定的解除条件成就，原、被告签订的房屋租赁合同于2016年1月5日解除，房屋租赁期限应自2014年5月8日计算至2016年1月5日止（共计20个月）。对被告交纳的2014年5月8日至2015年5月8日（共计12个月）房屋租金18万元，原、被告均无异议，予以确认。关于原告主张的下欠房屋租金20万元，原告认可被告已交纳的房屋租金为106000元，被告确认已交纳的房屋租金为126000元。经审查，原、被告对2015年9月18日被告通过中国农业银行向账户×××转账2万元的银行转账凭证1份存有争议，被告提交短信记录证实该账户户名为”邵丽文”，系原告指定的打款账户，原告委托诉讼代理人主张该2万元应包含在2015年9月25日周啸东代收的4万元房屋租金中，但未提交证据证实其主张。在争议的事实难以认定的情况下，需要原告本人出庭陈述、质证，经向原告委托诉讼代理人释明，原告仍未到庭参加诉讼，且被告提交的证据证明力明显大于原告所提交证据的证明力，故对2015年9月18日被告通过中国农业银行向邵丽文转账的2万元予以确认，认定被告向原告缴纳房屋租金126000元，被告应支付原告下欠房屋租金18000元（8个月×18000元/月-126000元）；关于原告主张的2016年1月5日至起诉前的房屋租金，原告在收到通知后应积极配合接收房屋，防止损失的扩大，对不及时接收房屋导致的损失扩大应由其自行承担责任，故对原告主张的2016年1月5日后的房屋租金不予支持；关于原告主张的违约金43200元，被告未按时交付房屋租金构成违约，但原告亦未履行租赁期内房屋的维修义务，双方均有违约，互相不再承担违约责任；关于被告主张的房屋维修费用、经济损失等199077元，被告在本案中仅以辩解理由提出，本案不做处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告马永生与被告王淑虹签订的房屋租赁合同；二、被告王淑虹给付原告马永生房屋租金18000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告马永生的其他诉讼请求。案件受理费4948元，减半收取计2474元，原告马永生负担2000元，被告王淑虹负担474元。
二审中，上诉人提供了两份证据。1、玉门市人民法院（2011）玉民初字第841号民事判决书一份，主要证明本案中漏水的照片与（2011）玉民初字第841号一案中的照片一致，2011年王淑虹经营的店面被楼上帝豪KTV浸泡了，王淑虹、马永生和帝豪三方协议，由马永生以减免租金的形式进行补偿，帝豪给了5000元补偿，三方是口头协议的，之后王淑虹又将帝豪诉至法院。被上诉人质证，判决书的真实性无异议，证明目的有异议，三方未达成口头协议，照片是不一样的，本案中的照片是在漏水事故发生后拍摄的。2、酒泉市中级人民法院（2013）酒民一终字第131号民事调解书一份，主要证明王淑虹对玉门市人民法院（2011）玉民初字第841号案件查明的事实是认可的，帝豪给王淑虹确实赔偿了，特别证实马永生确实给了王淑虹1万元。被上诉人质证，漏水引起的这个案件与上诉人马永生没有关系，这个漏水事件发生在房东是任建明的时候。
人民法院依职权调取了王淑虹邮寄的EMS快递单原件一份和该快递单的跟踪查询信息一份，上诉人质证，快递单上收件人的电话号码是马长生本人的，但是收件人的地址及座机号与马长生无关，收件人签名不是马长生书写的，所以对这份快递单不认可。跟踪查询信息上最后2016年1月11日本人收不属实，不予认可；被上诉人质证，对这两份证据没有异议，快递单原件上的地址和座机电话号码均是我们在网上找到的，投递信息已经表明本人签收，我们就认为马长生已经收到，发快递通常邮局会通过短信方式发到收件人手机上，能印证马长生本人收到了。后上诉人申请对EMS快递单上”马长生”签名进行笔迹鉴定，经酒泉市中级人民法院委托，甘肃政法学院司法鉴定中心于2017年5月22日出具甘政司2017（文书）鉴字第076号司法鉴定意见书，鉴定意见：快递单号为”1075974214317”的EMS快递单中收件人签收栏”马长生”署名，不是马长生书写。在对司法鉴定书的质证过程中，上诉人经合法传唤未到庭质证，视为其对鉴定意见无异议；被上诉人质证，对该鉴定意见书的结论有异议，不予认可，虽然不是马长生本人签收的，但是并不意味着马长生没有收到此快递，被上诉人只要证明快递有人签收即完成了向马长生送达通知的义务，至于是否系马长生本人亲自签收，不是人民法院审查的范围和关键。
经审查，上诉人提交的玉门市人民法院（2011）玉民初字第841号民事判决书和酒泉市中级人民法院（2013）酒民一终字第131号民事调解书与本案无关联，本院不做审查；对于EMS快递单、跟踪查询信息和笔迹鉴定意见书，虽经鉴定快递单上签收栏处不是马长生本人签字签收，但是马长生对于快递单上是其电话号码予以认可，结合快递单的跟踪查询信息来看，该快递在投递过程中存在收件人不在指定地址继而转投的情形，有理由相信该快递是在联系马长生后进行转投和妥投的，该快递单和跟踪查询信息真实，本院予以采信。另外，庭审中，马永生认可，房屋租赁合同由马长生负责签订，马长生出据房租收条，房屋出租期间的事情都是马长生负责的，本人只是来转转，没有处理过出租期间的事情。二审查明的其余事实与原审认定的事实一致，予以确认。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，各方均应依约履行各自的合同义务。
关于房屋租赁合同的解除问题。第一，根据马长生代签合同、代收租金的事实以及马永生陈述”其与马长生之间系口头委托”、”合同租赁期间的事宜由马长生负责”可知，关于涉案房屋租赁事宜，马长生是马永生的委托代理人，因此王淑虹将同意解除合同的通知送达给马长生符合法律规定，也符合王淑虹对马长生在租赁合同履行过程中身份的认知；第二，（2016）甘玉证字第74号公证书，对王淑虹向马长生邮寄解除合同《通知》的行为和过程进行了证据保全，足以证实单号为1075974214317快递邮寄的内容为王淑虹向马永生发出的解除合同《通知》；第三，根据（2016）甘玉证字第74号公证书、EMS快递单及跟踪查询信息可知，王淑虹向马长生送达了同意解除合同的通知，虽该快递单非马长生本人亲自签收，但是该快递单上的电话号码是马长生的，且在投递过程中存在收件人不在指定地址继而转投的情形，因此有理由相信该快递是在工作人员联系马长生后进行转投和妥投的；第四，《房屋出租合同》第三条约定”......下一年租金乙方（王淑虹）必须提前一个月续交，如乙方未按时续交租金，则甲方（马永生）视为乙方不再续租，甲方有权收回房屋”，结合马永生的员工周啸东于2015年9月22日向王淑虹回复的信息”你续费公司开门，不续公司给你时间清货”和王淑虹虽于2015年9月25日交付4万元后仍未完全交清房租的事实以及王淑虹以公证方式邮寄解除通知可以确认，王淑虹不再续费，同意清货解除合同。解除合同《通知》妥投时间2016年1月11日为王淑虹同意解除合同的到达时间，可以认定双方于2016年1月11日协商一致已解除了房屋租赁合同。原审判决解除双方的房屋租赁合同以及认定双方协商解除租赁合同的时间不当，本院予以纠正。
关于王淑虹欠付房屋租金的问题。双方在合同中约定”因装修免两月租金，实收18万元”，签订合同的同日，王淑虹向马长生支付2014年5月8日至2015年5月7日期间的房屋租金18万元。关于2015年5月8日起第二年的租金，王淑虹除2015年5月15日支付36000元，2015年7月9日支付3万元以及2015年9月18日向邵丽文支付2万元外，另于2015年9月25日支付部分租金，由周啸东出具4万元的收条，但该收条注明”其中20000元由投资部代收”，可以证实2015年9月25日王淑虹向周啸东只支付了2万元；王淑虹若认为收条中投资部收取的2万元与2015年9月18日向邵丽文支付的2万元非同一笔款项，就应当提供相应的支付凭证予以证实，在其未提供证据的情况下，可以确认二者属同一笔付款，故认定第二年的房屋租金王淑虹已缴纳106000元。结合双方协商解除合同的时间（2016年1月11日）以及王淑虹缴纳的租金数额，经计算，王淑虹欠付的租金数额为22762元。原审判由王淑虹支付马永生房屋租金18000元不当，本院予以纠正。虽王淑虹现仍持有租赁房屋的钥匙，但是其在邮寄送达同意解除租赁合同的通知后未再进行使用，马永生因未积极配合接收房屋，对于2016年1月11日之后产生的房租损失应由其自行承担。
关于违约责任和违约金的问题。经查，在合同履行过程中，王淑虹未按合同约定提前一个月支付2015年5月8日至2016年5月8日期间的租金的行为构成违约，根据双方合同中关于违约责任的约定（赔付年租金20%的违约金），王淑虹因未按时缴纳租金应向马永生承担违约金43200元。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定”当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，原审以双方均存在违约行为判决互相不承担违约责任不当，本院予以纠正。对于马永生在合同履行过程中是否存在违约以及是否应承担违约责任的问题，因王淑虹在一审诉讼过程中未提出反诉，本院不做审查。
综上，马永生的上诉请求部分成立，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销玉门市人民法院（2016）甘0981民初1009号民事判决；
二、被上诉人王淑虹向上诉人马永生支付剩余房屋租金22762元和违约金43200元，限于本判决生效后十五日内履行完毕；
三、驳回上诉人马永生的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2474元，由上诉人马永生负担1803元，被上诉人王淑虹负担671元；二审案件受理费4948元，鉴定费1800元，由上诉人马永生负担5406元，被上诉人王淑虹负担1342元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 丽
审 判 员 徐安全
代理审判员 胡国丽
二〇一七年六月十三日
书 记 员 刘晓兰