福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终19号上诉人（原审被告）：叶孝恩，男，1950年5月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。被上诉人（原审原告）：福州永兴物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路1号力宝天马广场17层1758室。法定代表人：项闽，总经理。委托诉讼代理人：张忠城，福建合立律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王巧玲，福建合立律师事务所执业律师。上诉人叶孝恩因与被上诉人福州永兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。叶孝恩上诉请求：撤销一审民事判决第一项，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人“已实际按该合同约定对该小区提供物业服务，被告亦实际享受了原告提供的物业服务，且被告作为小区业主，在原告提供物业服务期间亦未提出异议，被告仍应参照该合同约定履行交纳物业服务费。”属于事实认定错误，应当予以纠正。1、被上诉人没有证据表明其按照“该合同”约定提供了物业服务。2013年8月16日，被上诉人与福州市仓山区仓前街道航兴社区居民委员会签订了《物业服务合同》，该合同对上诉人不发生法律效力。在一审诉讼过程中，被上诉人提供了一份福州市仓山区仓前街道航兴社区出具的《证明》，证明其自2013年8月起对城南名苑提供了物业管理服务。航兴社区无权出具该份证明，其提供的《证明》没有法律效力。2、上诉人作为小区业主，由于被上诉人没有依约履行物业服务，所以拒绝向被上诉人交纳物业服务费，是以实际行动对被上诉人提出异议，而一审法院却认定为“未提出异议”属于认定事实错误。3、被上诉人对城南名苑物业服务应当配备“多少人、什么专业技术的人、这些人应该做什么、怎么做”均一问三不知，也没有提供任何证据，被上诉人并未实际履行“该合同”。二、被上诉人不能仅凭一张对上诉人不发生法律效力的“合同”对上诉人随意主张物业费，而是应当承担相应的举证责任，上诉人愿意按照被上诉人能够证明其实际提供了哪些物业服务支付相应的物业费。三、被上诉人的行为应当承担损害赔偿责任。根据上诉人在一审中提交的证据，被上诉人侵占公共绿地和公共配套设施，或用作停车位，收取停车费占为己有，或用作商业广告，收取巨额广告费据为己有。不但侵害了包括上诉人在内的全体业主的利益，还获取了巨额的非法利益。同时，由于被上诉人管理缺失和不负责任，导致垃圾和废弃物到处堆放，严重影响了小区正常生活秩序，消防通道被锁闭或被车辆占用，存在严重的安全隐患。这些都使得城南名苑的居住品质下降，影响到房屋价值，导致业主的利益受损。上诉人不仅有权拒绝向其支付物业服务费，还有权要求被上诉人承担损害赔偿责任。福州永兴物业管理有限公司答辩称，一、福州永兴物业管理有限公司与航兴社区居委会签订的物业服务管理合同合法、有效。2013年8月16日，福州市仓山区仓前街道航兴社区居委会是在小区无业委会的情况下，代行业委会职责，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，在诉争小区业委会未做好换届工作，新的业主委员会尚未产生时，所在小区居委会有权代行小区业委会职责，因此其与福州永兴物业管理有限公司签订的合同有效，对上诉人所在小区及全体业主均具有约束力。二、上诉人称福州永兴物业管理有限公司未履行物业服务义务，但没有提供任何有效证据加以证明，其上诉理由没有事实及法律依据，该抗辩不成立。三、合同履行期间，福州永兴物业管理有限公司已经依约为小区业主提供了物业服务，上诉人亦实际享受了福州永兴物业管理有限公司提供的物业服务，且上诉人作为小区业主在福州永兴物业管理有限公司提供物业服务期间也未提出异议。四、经福州永兴物业管理有限公司多次催收，上诉人仍拒绝缴纳物业费，应当承担相应的违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。福州永兴物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、叶孝恩向福州永兴物业管理有限公司支付从2013年8月至2015年12月的物业管理费2667.9元、2015年1月至2015年12月的水电公摊费223元，以上共计2890.9元及逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日计至还清全部款项之日止）；2、本案诉讼费用由叶孝恩承担。一审法院查明事实：2013年8月16日，原告与福州市仓山区仓前街道航兴社区居民委员会签订《福州市物业服务合同》，约定原告对城南名苑小区提供物业服务，服务期自2013年8月16日起至2016年8月15日；原告提供服务期间，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅每月每平方米0.8元，业主于每月15日前缴纳物业服务费；水电公摊费单独按实由业主分摊；停车服务费按架空层每辆50元，路面80元收取。另查明，被告系城南名苑小区1#504单元业主，房屋建筑面积116.36平方米,自2013年8月起至原告物业服务期满，被告均未交纳物业费。一审法院认为，《物业服务合同》虽是原告与福州市仓山区仓前街道航兴社区居民委员会签订的，被告非该合同相对方，但原告已实际按该合同约定对该小区提供物业服务，被告亦实际享受了原告提供的物业服务，被告虽然举证证明原告物业服务质量存在瑕疵，但不足以成为其拒交物业费的理由，被告仍应参照该合同约定履行缴纳物业服务费的约定。被告辩称原告2014年4月5日之前的物业费已过诉讼时效,对此一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”,本案原告于2016年4月5日向法院起诉,原告现未提交证据证实在此期间有向被告催交过，故原告有权向人民法院起诉请求被告支付自2014年4月5日至2015年12月31日的物业费1945.54元（116.36平方米×0.8元/月·平方米×20个月又27天），原告诉请的自2013年8月至2014年4月4日的物业费已超过法律保护的诉讼时效,一审法院不予支持。关于水电公摊费，原告未提供证据证明其是否已代为缴纳公摊水、电等费用以及该费用的具体金额，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。《物业服务合同》中未约定逾期缴纳物业服务费的利息，故原告要求被告按银行同期贷款利率标准计算逾期利息，依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告叶孝恩于本判决生效之日起十日内向原告福州永兴物业管理有限公司交纳2014年4月5日至2015年12月31日的物业费1945.54元；二、驳回原告福州永兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告福州永兴物业管理有限公司负担17元，被告叶孝恩负担33元。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据原审法院查明的事实，福州永兴物业管理有限公司自2013年8月16日入驻城南名苑小区，提供物业服务，叶孝恩对福州永兴物业管理有限公司物业服务质量存在异议，但对福州永兴物业管理有限公司系城南名苑小区的物业服务单位没有异议，叶孝恩作为城南名苑小区业主，应就福州永兴物业管理有限公司对城南名苑小区提供物业服务支付物业服务费，原审法院据此判令叶孝恩应支付2014年4月5日至2015年12月31日的物业服务费的判决正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元由上诉人叶孝恩负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年三月三十日法官助理 陈 奇书 记 员 林 舒