江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终136号
上诉人（原审原告）：周文明，男，1969年7月1日出生，汉族，吉水县人，住吉水县。
上诉人（原审原告）：肖春花，女，1980年3月8日出生，汉族，吉水县人，住址同上，系周文明之妻。
两上诉人委托诉讼代理人：周绍仁，江西丰凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ军，男，1972年12月14日出生，汉族，吉水县人，住吉水县。
委托诉讼代理人：谭棠武、罗华，江西荟萃律师事务所律师。
上诉人周文明、肖春花因房屋所有权确认纠纷一案，不服吉水县人民法院（2017）赣0822民初1156号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人周文明、肖春花上诉请求：一、依法撤销吉水县人民法院（2017）赣0822民初1156号民事判决书，改判被上诉人ＸＸ军在吉水县××南背村委会肖家组七石丘所建置的商品房7+1房屋归上诉人所有；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、诉争房屋是被上诉人以物抵债确定给上诉人的，且被上诉人在该房屋竣工后，就将房屋抵债交付给了上诉人，因此法院只需查明以物抵债是否违反法律的强制性规定，上诉人与被上诉人之间是否存在债权、债务关系即可。原审法院将双方订立的《合同书》定性为土地使用权出让合同，从而推断合同违反法律强制性规定，裁定合同为无效合同，其认定事实不清。二、原审法院适用法律错误。上诉人作为合同的一方已完全履行合同约定的义务，且合同为双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，被上诉人依法应支付合同的对价，但被上诉人却将以物抵债的房屋在交付上诉人后，又恶意登记到自己名下，其已存在违约行为，原审法院适用《合同法》第五十二条及《土地管理法》的规定，完全是适用法律不当。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人ＸＸ军答辩称：1、双方当事人签订的土地转让《合同书》及《补偿协议》违反我国《土地管理法》的规定应认定全部无效；2、本案是以房抵债的合同纠纷，不是房屋所有权确认纠纷；3、诉争房屋应认定为被上诉人合法所有。根据《物权法》的规定，不动产所有权应以所有权登记为准。上诉人要求以不合法的债权吞并被上诉人合法物权，没有法律依据。请求二审法院维持一审判决。
上诉人周文明、肖春花向一审法院提出的诉讼请求：1、确认双方于2012年4月3日签订的协议合法有效，确认登记在ＸＸ军名下的位于吉水县文峰镇××村××家小组××楼内××室（房屋所有权证号：赣房权证吉字第××号）实际所有权人为周文明、肖春花；2、诉讼费用由ＸＸ军承担。
一审法院认定的事实：周文明、肖春花系夫妻关系。2010年10月13日，周文明、肖春花与ＸＸ军及案外人曾发欧、周明华签订一份《合同书》。ＸＸ军与曾发欧、周明华三人系合伙关系。双方约定甲方即周文明、肖春花将吉水县城南一宗土地转让给乙方即ＸＸ军、曾发欧、周明华三人用于房地产开发。双方就该宗土地（面积约684平方米）的四周界址、土地转让款金额及付款方式等权利义务进行了约定。周文明、肖春花自述该宗土地性质为集体所有制，属于水南背村肖家村农民集体所有。2011年2、3月份，ＸＸ军等人开始在案涉土地（面积约342平方米）上建造房屋。同年8、9月份，案涉房屋竣工。案涉房屋共六屋（不含柴间及隔热层）一个单元，每层有三套商品房。ＸＸ军在房屋建造前已按合同约定支付600000元给周文明、肖春花。2011年2月，案外人曾发欧因病去世，廖谓华受让其合伙份额。2011年11月28日，吉水县县城违法用地和违章建筑清理工作领导小组对案涉房屋进行清理登记，登记表中载明“应交土地差价及规费合计1669467元”。2012的4月3日，周文明、肖春花与ＸＸ军及案外人廖谓华、周明华签订一份《协议》，该《协议》明确双方就用甲方即周文明、肖春花土地建房并补偿甲方一事达成如下条款：1、甲方在吉水县××南背村委会肖家小组七石丘有一块土地拥有合法使用权，面积约342平方米，经与乙方即ＸＸ军、廖谓华、周明华商量，同意转让给乙方建房；2、因乙方已于2011年底在上述地块上建成了一栋7+1的房（即柴间或车库+7），从二楼起共21套房子。3、作为补偿，乙方将该栋房屋的非顶层的701室和东北向第一间车库无偿给甲方，701室面积约为112平方米，并且整栋房屋如果需要缴纳的所有罚款、税费等一切费用均归乙方负担，甲方只负责701室和车库办理房产证的费用。4、违约责任：上述协议内容于税费签字生效，任何一方违约，必须赔偿对方人民币伍拾万元的违约金。因廖谓华、周明华无资金投入缴纳清房费用，同日，ＸＸ军与廖谓华、周明华就退出合伙建房事宜达成一致意见并签订了一份《协议书》，该书明确案涉房屋由ＸＸ军一人接收，廖谓华、周明华退出合伙事务，同时三人就合伙建房事务进行了清算。2012年4月9日，ＸＸ军向政府缴纳了相应的清房费用1669476元。同日，吉水县县城违法用地和违章建筑清理工作领导小组向县有关部门发送“双违”清理结果通知单，告知有关部门ＸＸ军就案涉房屋缴纳了土地差价和各种规费1669476元，同日，吉水县城市规划建设监察大队同意向ＸＸ军案涉房屋供电供水。2012年4月13日，吉水县人民政府吉国用（2012）第963号国有土地使用权证载明“土地使用权人ＸＸ军、座落吉水县城水南××村、地类（用途）住宅、使用权类型出让、使用权面积323.72平方米”等内容。2015年12月11日，ＸＸ军就案涉房屋赣房权证吉字第××号房屋所有权证。周文明、肖春花就本案纠纷曾于2015年10月27日提起诉讼。2017年7月7日，依法裁定周文明、肖春花撤诉。因协商未果，周文明、肖春花再诉至法院。
一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。周文明、肖春花诉请确认其与ＸＸ军及案外人周明华、廖谓华于2012年4月3日签订的《协议》合法有效。ＸＸ军就此辩称该协议违反了我国《土地管理法》、《城乡规划法》有关规定，属无效协议。我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的情形。案涉协议是否有效应着重审查该协议是否存在我国法律规定的合同无效情形。我国实行土地用途管理制度。农民集体所有的土地由本集体经济组织成员承包经营，从事种植业、林业等生产。农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。国家禁止任何单位和个人侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，周文明、肖春花未能提供证据证实其享有完全的集体土地使用权，即使周文明、肖春花享有完全的集体土地使用权，农用地转为建设用地还应办理农用地转用审批手续。同时，国家禁止土地非法交易，集体土地只有在被征用转为国有土地后才可以进行出让。案涉土地在办理国有土地使用权前即2012年4月3日前系农村集体所有土地。因此，周文明、肖春花与ＸＸ军及案外人曾发欧、周明华于2010年10月13日签订的《合同书》将案涉土地出让给ＸＸ军等人进行房地产开发明显违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该《合同书》应属无效合同。同时，2012年4月3日签订的《协议》亦是案涉土地（集体土地）未能被依法征用转为国有土地前所签。故2012年4月3日签订的《协议》亦应认定为无效。无效合同自始不发生法律效力。ＸＸ军虽于2012年4月13日办理案涉土地国有土地使用权证，但这并不能改变在此之前案涉土地系集体土地性质，也不能改变双方签订《协议》时存在违反法律强制性规定的事实。法律不应保护那些被合法的违法行为，更不应保护因采取违法行为而取得的利益。在利益面前，公民应该以合法的方式去获取，而不能先采取非法或违法方式获取后再想办法去把非法或违法行为被合法。法律如果保护这种被合法的行为，法律将无人遵守。因此，周文明、肖春花的诉请，于法无据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项及《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条之规定，判决：驳回周文明、肖春花的诉讼请求。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”本案中上诉人与被上诉人ＸＸ军等人在2012年4月3日签订的《协议》所涉及的土地为农民集体所有的土地，《协议》将农民集体所有的土地进行商品房开发，该《协议》的内容违反了《土地管理法》的上述强制性规定，应为无效合同。上诉人请求确认该协议合法有效，没有法律依据。一审法院确认《协议》无效的认定，事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于该《协议》无效而产生的法律后果，上诉人可另案主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4840元，由上诉人周文明、肖春花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 颜 莉
审 判 员 吴 山
审 判 员 罗英秀
二〇一八年三月七日
法官助理 李虎广
书 记 员 陈 翔