四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民提字第346号
抗诉机关：四川省人民检察院。
申诉人（原审第三人）：罗晓群（曾用名：罗小琼、罗晓琼），女，住四川省岳池县。
委托代理人：徐开明，男，住四川省岳池县。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：粟伯琼，女，住四川省岳池县。
一审被告、二审上诉人：岳池县面业有限责任公司清算组，住岳池县九龙大街69号。
负责人：罗家斌，清算组组长。
委托代理人：唐世宣，岳池县粮食局工作人员（原清算组成员）。
原一、二审第三人：重庆市来新居房地产开发有限责任公司岳池项目部，住所地岳池县银城南路197号。
法定代表人：苟向义，董事长。
委托代理人：李平，重庆衡天律师事务所律师。
委托代理人：李永大，男，该公司工作人员。
申诉人罗晓群因与被申诉人粟伯琼、一审被告岳池县面业有限责任公司清算组（简称面业公司清算组）、原审第三人重庆市来新居房地产开发有限责任公司（简称重庆来新居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市中级人民法院（2002）广法民终字第443号民事判决提出申诉。四川省人民检察院于2014年1月9日作出川检民行抗字（2014）川检民监5l000000009号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年3月31日作出（2014）川民抗字第9号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人罗晓群及委托代理人徐开明，被申诉人粟伯琼，面业公司清算组负责人唐世宣，第三人重庆重庆来新居公司委托代理人李永大、李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2003年6月20日，一审原告粟伯琼起诉至广安市岳池县人民法院称，原告粟伯琼与原岳池县面业有限责任公司（简称面业公司）协商，面业公司将职工宿舍X栋X单元X楼X号混砖结构一套（面积53.082平方米）以11000元卖给粟伯琼。粟伯琼付清房款后，面业公司于1996年9月18日将房屋交与粟伯琼。由于面业公司的原因，该房屋买卖成交时，没有签订《房屋买卖合同》，也没有办理房屋产权证和土地使用权证手续。但粟伯琼从1996年9月18日至2002年6月该房屋被拆除时，一直享有对该房屋的使用权、所有权和处分权。面业公司将房屋卖给粟伯琼后，在其不知晓的情况下，于1997年又擅自将该房屋转卖给面业公司职工罗晓群，在罗晓群未交纳购房款的情况下，将该房屋产权证及土地使用权证办理在罗晓群名下，直至2002年5月，面业公司才将罗晓群的安置费扣了5600元作为购房款。面业公司将卖给粟伯琼的房屋又卖给了罗晓群的行为是一种欺诈行为，侵犯了粟伯琼的合法权益。请求：1.确认粟伯琼与面业公司的房屋买卖关系有效，由面业公司与粟伯琼完善房屋买卖手续，办理其房屋产权证、土地使用权证，并将“两证”交由粟伯琼保管；2.依法撤销办理给罗晓群的岳房改字0992号《房屋所有权证》和岳池县国土局办理给罗晓群的岳国用（97）改第03432号《国有土地使用权证》；3.由面业公司房建指挥部与原告粟伯琼签订《房屋拆迁安置补偿协议书》；4.本案诉讼费由被告面业公司负担。
一审被告面业公司称，1996年粟伯琼在其公司处购买的房屋是单位内部优惠购房，根据1997年房改政策之规定，夫妻只能享受一方优惠购房，而粟伯琼已在其丈夫单位享受了优惠购房，粟伯琼在面业公司购买的房屋应退出。根据房改政策及单位的规定，粟伯琼所购房屋已被罗晓群购得，并已办理了《房屋所有权证》、《土地使用权证》，且现诉争的房屋已被拆除，不可能将房屋办给粟伯琼所有。对粟伯琼19**年在单位预交的11000元购房款，面业公司应当退还。因该房存在争议，现面业公司已经破产，该购房款已向清算组申报。
第三人罗晓群称，按当时房改政策，粟伯琼应退出该房，因粟伯琼一直未退出该房屋，所以未交购房款，面业公司破产时便在安置费中扣了5600元作为本人的购房款，该房应属于本人所有。故面业公司将《房屋所有权证》、《土地使用权证》办在了本人名下。
第三人重庆来新居公司称，根据法律和政策规定，“凡拆迁房屋补偿，以《房屋所有权证》为依据，以实际丈量为准”的规定执行。
岳池县人民法院一审查明，粟伯琼与罗晓群均系面业公司职工。面业公司于1996年将座落在其公司内的职工宿舍X栋X单元X号混砖结构旧房屋一套面积53.08平方米（拆除时丈量面积79.87平方米）以11000元的价格卖给粟伯琼。粟伯琼付清购房款后，面业公司于1996年9月18日将该房屋交付给粟伯琼使用。粟伯琼占用使用该房屋至2002年6月因旧房改造将此房屋拆除为止。房屋成交时，双方未签订购房合同，亦未办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》过户手续。
1997年，面业公司进行房改。因粟伯琼的丈夫在其单位已享受了一套优惠购房房屋，面业公司认为粟伯琼就应退出在本单位购买的房屋，遂将此房以5600元的价格优惠卖给了罗晓群。双方于1997年8月30日签订了《岳池县成本价售房协议书》，并于同年将该房的《房屋所有权证》、《土地使用权证》办在罗晓群名下。因粟伯琼一直未将该房屋退出，罗晓群没有得到房屋，故一直未交购房款。面业公司也一直未将争议房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》交付给罗晓群。
2002年5、6月期间，面业公司扣除罗晓群的破产安置费5600元冲抵上述购房款。
因旧城改造，争议房屋于2002年6月被拆除。重庆来新居公司欲按照《房屋所有权证》、《土地使用权证》上的名字准备与罗晓群签订《拆迁安置协议》，当了解到此房纠纷后，且罗晓群因未提供《房屋所有权证》、《土地使用权证》原件，重庆来新居公司一直未将《旧房改造拆迁安置协议》正式文本交与罗晓群。
另查明，面业公司《岳池县单位公有住房出售审批表》载明，面业公司出售公有住房101套，争议房屋所在的二栋出售23套，岳池县住房制度改革办公室在该表上签署审核同意的意见并签章。面业公司《岳池县职工按成本价购房审定表》载明，争议房屋所在二栋共6层24套，出售二十三套，争议房屋购房人是罗晓群。岳池县粮食局在主管部门意见栏签署“同意送县房改办审批”并签章，岳池县住房制度改革办公室在该表上签章。
广安市岳池县人民法院一审认为，粟伯琼与面业公司的房屋买卖虽未形成正式文本，但面业公司接收了粟伯琼的购房款，并将房屋交付使用，实际上双方已经履行了房屋买卖合同。粟伯琼已经多年对该房屋行使占有、使用、收益的权利。粟伯琼未得到该房的《房屋所有权证》、《土地使用权证》，其责任不在粟伯琼，而在于面业公司。面业公司将已卖给粟伯琼的房屋又卖与第三人罗晓群，其实是将没有处分权的房屋进行处分，且罗晓群一直未占有、使用该房。罗晓群与面业公司的房屋买卖合同无效。广安市岳池县人民法院于2002年9月30日作出（2002）岳池民字第699号民事判决：一、粟伯琼与面业公司的房屋买卖合同有效，争议房屋归粟伯琼所有。二、第三人重庆来新居房地产开发有限责任公司应在判决生效后十日内与原告粟伯琼签订《旧房拆迁安置协议》。
面业公司不服一审判决，向四川省广安市中级人民法院提起上诉称，粟伯琼的丈夫在岳池县档案局享受房改优惠政策购买了一套住房，根据当时房改政策，面业公司有权收回粟伯琼在本单位购买的房屋出售给罗晓群，且已将该房屋的相关权利证书办在了罗晓群的名下。故面业公司与罗晓群的房屋买卖合同有效。
被上诉人粟伯琼辩称，争议房屋是普通二手房屋买卖，并举出面业公司于l998年9月《按20％第一批退房款名单》及吴才华书写的《证明》载明的退款人中无粟伯琼，证明的内容为“面业公司1998年退房款时未将粟伯琼列入退款对象属实”。从而证明未在面业公司享受优惠购房和当时面业公司并无收回该套房屋的表示。
罗晓群辩称，按当时的房改政策，粟伯琼要将单位的房子退出来。按单位规定，这套房子分给了我，该房的《房屋所有权证》、《土地使用权证》都是办的我的名字。只是原告一直没将房子腾出来，我没得到房子，也就没交购房款，这次破产才在我的安置费里扣了5600元作为购房款。全单位的人和开发商都知道这套房子是我的，请求法院将房子判归我。
第三人重庆来新居公司辩称，根据法律政策“凡折迁房屋补偿，以房屋产权证为依据，以实际丈量为准”的规定，我公司是以拥有《房屋所有权证》、《国有土地使用证》为依据，因此，我公司岳池项目部仅向罗晓群出具了“折迁安置计算表”，罗晓群未将该房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及补差款交给我部，且罗晓群已向我部提及该房纠纷之事，为慎重起见，我部一直未将正式《旧房拆迁安置协议》文本交给罗晓群。我部可以遵照岳池县人民法院的判决，与真正的房主正式签订《拆迁安置协议》，本公司不应承担民事赔偿责任。
四川省广安市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
四川省广安市中级人民法院二审认为，面业公司于1996年7月将公司所有的旧房一套卖给本公司职工粟伯琼，双方虽未签订书面合同，但粟伯琼向面业公司足额缴纳了购房款，面业公司也向粟伯琼交付了房屋，且该房屋在拆迁前一直由粟伯琼占有、使用、收益。买卖房屋的行为是双方真实意思表示，合法有效。粟伯琼未得到该房的《房屋所有权证》、《土地使用权证》，责任主要在面业公司。面业公司将已出售给粟伯琼的房屋，再次出售给罗晓群，并将相关权利证书办在罗晓群名下，有悖诚实信用，面业公司与罗晓群签订的房屋买卖行为无效。至于面业公司清算组上诉主张粟伯琼分别在本单位和其丈夫单位各享受一套优惠住房，应将其在面业公司购买的住房退出，因该主张的理由与面业公司于粟伯琼购买该套房屋后向粟伯琼丈夫所在单位（岳池县档案局）出具的证明以及1998年9月面业公司退还享受优惠购房职工超交房款时没有将粟伯琼列为退款对象等证据相矛盾，其理由不能成立，应予以驳回。罗晓群提出粟伯琼仅凭一张收据不足以证明粟伯琼就是购买争议的这一套房屋。因粟伯琼是凭面业公司的指认和交付的钥匙入住该套房屋，且此前未与其他人为该住房发生争议，故罗晓群的辩称理由不成立，该院不予采纳。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。四川省广安市中级人民法院于2002年12月16日作出（2002）广法民终字第443号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2500元由面业公司承担。
四川省人民检察院抗诉认为，二审判决认定面业公司与罗晓群之间的房屋买卖行为无效，争议房屋属粟伯琼所有错误，且原审判决超出了原告粟伯琼的诉讼请求。1.生效判决认定面业公司与罗晓群之间的房屋买卖行为无效无法律依据。面业公司将已经出卖给粟伯琼的房屋再次出卖给罗晓群，是因粟伯琼的丈夫在其单位已享受了一套优惠购房，按房改政策粟伯琼应退出其购买的房屋。面业公司这种做法，是符合当时的房改政策的，现也没有证据证明买受方罗晓群存在恶意，故不能以面业公司在程序上的不妥，而全面否定面业公司与罗晓群之间的房屋买卖合同的效力。面业公司与罗晓群之间的房屋买卖行为，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，且具备合同的生效要件，依法应当发生法律效力。生效判决认定面业公司与罗晓群签订的房屋买卖行为无效，无法律依据。2.生效判决认定争议房屋属粟伯琼所有错误。首先，根据判决当时施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……，”的法律规定和人民法院近年来的司法实践来看，除法律另有规定外，我国对不动产的物权变动采用的是登记生效主义，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案面业公司虽然一直未将争议房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》交付给罗晓群，但不能改变争议房屋登记在罗晓群名下的事实，故面业公司与罗晓群之间的房屋买卖行为有效，在没有充分证据推翻房地产登记机关登记之前，只能认定争议房屋属罗晓群所有。其次，就本案实际情况来看，本案争议房屋上存在两个买卖合同。在不动产之上存在多重买卖合同的情况下如何处理多个合同之间的关系，法律并没有明确规定，参照判决当时有效的最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任之规定，罗晓群已经办理了房屋所有权证，应当认定面业公司与罗晓群之间的房屋买卖行为有效，房屋归罗晓群所有，粟伯琼只能要求面业公司承担违约责任。第三，在二审期间，粟伯琼主张“争议房屋是普通二手房买卖，并举出《按20％第一批退房款名单》及吴才华书写的《证明》。从常理来看，争议房屋已经出售给罗晓群所有，其后产生的《按20％第一批退房款名单》没有出现粟伯琼名字是正常的。并且，根据本案现有证据，《岳池县单位公有住房出售审批表》、《岳池县职工按成本价购房审定表》均已载明，争议房屋属于房改房的范围，并没有其他有效证据能够证明争议房屋经过审批有其他用途。故粟伯琼“争议房屋是普通二手房买卖”的主张不能成立。现粟伯琼夫妇已经在粟伯琼丈夫单位享受了房改房优惠，再认定争议房屋属粟伯琼所有不仅与房改政策相冲突，还可能会产生罗晓群非因本人原因本该享受房改房优惠而不能享受，粟伯琼双重享受房改房优惠这种不公平的法律后果。故本案不能认定争议房屋属粟伯琼所有。3.生效判决超出栗伯琼诉讼请求。根据本案原告粟伯琼的诉讼请求及案件基本事实，可以认定本案粟伯琼提起的是房屋买卖合同之诉，而原审法院却将合同之诉变更为确权之诉，已超出原告粟伯琼的诉讼请求。
申诉人罗晓群的申诉理由除与检察机关的抗诉理由一致外，另称，面业公司已将房屋产权证办理在罗晓群名下，理应受到法律保护，不能随意剥夺和改变。
被申诉人粟伯琼答辩称，1996年本人已交纳了购房款，并占有、使用该房屋。本人是该房屋的合法使用人，没取得产权证的原因是因为面业公司一房二买。因此，造成该房屋产生纠纷的责任在面业公司，该房屋应当确认为本人所有。现本人依据二审判决与重庆来新居公司签订了拆迁补偿协议，并已执行完毕，请求驳回罗晓群的申诉理由。
面业公司清算组答辩称，第一，粟伯琼购买的不是房改房，面业公司在清理房屋时，该房屋清退时定为公有住房，且面业公司在清理登记表中也没有粟伯琼的名字。第二，罗晓群一直没有缴纳购房款，而是在办理房产证时由面业公司在补偿款中予以扣除的，粟伯琼起诉后法院判决将房屋给予了粟伯琼，面业公司不应承担该房屋买卖的法律责任。
第三人重庆来新居公司辩称，与粟伯琼签订拆迁补偿协议是依据法院的终审判决而进行的，与重庆来新居公司无关。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案讼争房屋系1997年面业公司的房改房，应根据当时的房改政策进行处理。粟伯琼在原审中主张讼争房系普通的二手房屋买卖的理由不能成立。虽面业公司先将该讼争房卖给粟伯琼，粟伯琼也已交清了购房款，但因粟伯琼已在其丈夫单位享受了房改房优惠政策购买了一套房屋，故按当时房改政策，粟伯琼已不能在面业公司购买其讼争房屋，应按房改政策的规定退回本案讼争房。虽粟伯琼称一直占有、使用该房，但该行为并不符合房改政策的规定，也无正当理由，原审更不能以此行为作为粟伯琼购买讼争房屋有效的依据。事后，面业公司虽在没有解决对粟伯琼所购买的房屋进行清退的情况下，将其房屋再次卖给了罗晓群，在处置该房屋的程序上存在瑕疵，但将房屋卖给罗晓群的行为并不违反房改政策的规定，且面业公司与罗晓群之间的房屋买卖行为，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，并也具备合同的生效要件，合法有效。原审判决认定面业公司与罗晓群签订的房屋买卖行为无效，并确认讼争房屋属粟伯琼所有，不仅无事实和法律依据，也违背了当时的房改政策。据此，检察机关对此的抗诉理由及罗晓群对此的申诉理由成立。本案中，面业公司先将讼争房屋卖给了粟伯琼，后因粟伯琼根据房改政策不具有购房资格，面业公司在没有处理好粟伯琼退还讼争房屋的情况下，又将该房屋卖给了罗晓群，并将该房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理在罗晓群名下。粟伯琼作为原告在提起本案诉讼时，请求确认其购买面业公司讼争房屋的效力以及撤销办理在罗晓群名下的房屋、土地权属证书，其诉讼的主要目的是本案讼争房的确权问题。一、二审法院的审理内容并未离开上述争议焦点，其审理并未超过粟伯琼的诉讼请求。故检察机关认为原审超过原告粟伯琼请求的抗诉理由不能成立。
综上，一、二审判决认定面业公司与罗晓群房屋买卖合同无效，而认定粟伯琼与面业公司房屋买卖行为有效，将讼争房屋判归粟伯琼所有系认定事实和适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
一、撤销四川省广安市中级人民法院（2002）广法民终字第443号民事判决和岳池县人民法院（2002）岳池民字第699号民事判决；
二、驳回粟伯琼的诉讼请求。
一审案件受理费2500元，二审案件受理费2500元，共计5000元由粟伯琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 宋荣萍
代理审判员 张 忠
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 陈明克
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第二百零七条第一款【再审审理】人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。