北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初67525号
原告（反诉被告）童X，男，1977年6月7日出生。
委托代理人李春芳，北京市信凯律师事务所律师。
委托代理人王京燕，北京市信凯律师事务所律师。
被告（反诉原告）李晶，男，1981年1月1日出生。
委托代理人张健，北京市高朋律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601号。
法定代表人左晖。
委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）童X与被告（反诉原告）李晶、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。童X及委托代理人李春芳，李晶委托代理人张健，链家公司委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
童X向本院提出诉讼请求：依法判令双方继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，我方支付剩余房款，李晶协助办理过户并将房屋交付给我。事实和理由：2016年6月，我与链家公司签订居间合同，由链家公司提供合适的房屋。2016年6月6日，我与李晶签署《北京市存量房屋买卖合同》，李晶将北京市朝阳区北苑家园X园X号楼1704号房屋（以下简称1704号房屋）出售给我，房屋总价款296万元，建筑面积67.88平方米。合同签订之日，我支付李晶10万元定金，于次日支付第二笔定金25万元至链家公司提供的理房通账户，我于过户前10日内支付74万元首付款，剩余房款通过公积金贷款方式支付。李晶应于2016年6月10日前向原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，最迟于2016年7月30日前办理完毕解除抵押登记手续。2016年10月15日租户到期，双方同意在合同签订之日起160日内共同向房屋权属管理部门申请办理房屋权属转移登记手续。我依约交纳35万元定金后，一直没有进展。2016年10月我找到链家公司，其表示李晶已经将房屋另行出售。我要求李晶继续履行，被拒绝；我要求退款，亦被拒绝，故诉至法院。
李晶辩称并向本院提出反诉请求：1、依法判令解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、依法判令童X支付违约金24.2万元（已扣抵定金35万元）。事实和理由：2016年6月6日，经链家公司提供居间服务，我与童X签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我将1704号房屋出售给童X，购房款296万元，其中定金35万元于2016年6月7日支付，首付款74万元，剩余187万元以银行贷款方式支付，并对双方权利义务作出约定。签约后，我积极配合童X及链家公司办理相关事项，包括解除房屋抵押，对房屋进行评估等任何应由我办理的事项。但童X却未能如期履行相应义务，虽经我多次催促，童X仍未履行。截止至今，童X已经迟延履行合同义务近6个月，远远超出双方约定的履行期限。按照合同约定，童X逾期履行合同义务超过15日的，我有权解除合同，并由童X以相当于房屋总价款的20%向我支付违约金，以其已付定金冲抵违约金，多退少补。故不同意童X的诉讼请求，为维护合法权益提出反诉。
链家公司述称：同意李晶的反诉请求及所述事实。
经审理查明：2016年6月6日，经链家公司提供居间服务，李晶（出卖方）与童X（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》（编号DZQY0351600000XXXX），约定出卖人所售房屋系1704号房屋，建筑面积67.88平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行，抵押登记日期系2009年6月6日，出卖人应于2016年6月10日前办理抵押注销手续。出卖人已将房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。房屋成交价格为266万元，该房屋家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价为30万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金35万元，买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为185万元。出卖人应当于2016年10月16日将房屋交付给买受人。双方同意自合同签订之日起160日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，李晶（甲方）、童X（乙方）与链家公司（丙方）签署《补充协议》，第一条成交价格约定交易房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价296万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定如下：乙方于2016年6月6日将第一笔定金10万元以自行支付方式支付甲方；乙方于2016年6月7日将第二笔定金25万元以理房通托管方式支付甲方。甲方应于2016年6月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年7月30日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金为甲方自行筹集。甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于过户前10个工作日内将第一笔首付款74万元以理房通托管方式支付甲方。甲乙双方应于丙方接受到评估报告后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方在丙方在建委网站预约成功的日期当日共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户后三个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，乙方于过户前10个工作日内以理房通托管的方式支付甲方。第四条违约责任约定：乙方若逾期履行本协议第二条约定义务超过15日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。乙方出现根本违约情形的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。第五条约定交房日期：2016年10月16日，若在该日期前未过户，以实际过户后3个工作日内将房屋交给乙方。
签约后，童X于2016年6月6日支付定金10万元，于2016年6月7日支付定金25万元。
关于履约经过，李晶表示童X母亲于2016年6月19日持拘留通知书找到链家公司告知童X被拘留了，合同无法继续履行，但因为时间紧急，三方没有面谈。后来链家公司与李晶均多次联系童X履约，但均无法联络。李晶于2016年9月12日向童X和链家公司分别邮寄了函件，要求童X承担违约责任。
对此，童X表示2016年6月12日其母买西瓜时与人发生争执，童X抑郁症病发与卖西瓜的人发生了冲突，当日即被拘留，等精神鉴定结论作出后于2016年9月30日被释放，期间没能与外界联系，亦未与链家公司联系。童X母亲很着急，就把拘留的情况拿给链家公司看了，但没有表示解除合同，只是想征询卖方意见，对方没有明确答复。童X没有收到李晶发送的函件，释放后再和李晶交涉时，李晶表示不出售房屋了。
对此，链家公司表示签约后的流程是支付定金、进行房屋评估、购房资格审核和办理网签手续。履约过程中，童X可能家里有事，就联系不上了。2016年7月童X母亲找到链家公司说童X出了状况，办理不了手续，要求解除合同，链家公司也无法联系童X本人。房屋评估已经完成，下一步是购房资格审核和办理网签，此后再没能继续进行。
另查1，据李晶持有的房屋所有权证载明1704号房屋于2009年6月6日设立抵押，于2016年7月1日注销抵押登记。
另查2，据链家公司提交的《房地产评估报告》显示受童X委托于2016年8月10日作出1704号房屋抵押价值为266.43万元的评估结论。
另查3，据李晶提交的《拘留通知书》载明童X因涉嫌故意伤害罪于2016年6月12日被刑事拘留，羁押于东城区看守所。
以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、房地产评估报告、拘留通知书等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，童X与李晶签署之《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。结合双方诉辩意见及在案证据可知，签约后，童X依约支付购房定金35万元。按照交易流程，李晶清偿了1704号房屋贷款并于约定期限内注销抵押权，且完成了1704号房屋评估手续。依据《补充协议》约定，童X与李晶应于链家公司收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，此系童X以贷款方式支付房款所必须办理之手续，亦系童X应负义务。但此时童X因涉嫌犯罪被羁押，未能依约定期限办理上述手续，并导致后续流程一并迟延。依据《补充协议》约定逾期履行义务超过15日之情形下，李晶享有合同解除权。现李晶要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有事实及法律依据，本院予以支持；童X要求继续履行合同依据不足，本院难以支持。
关于违约责任，违约金数额的确定应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。因市场波动造成房屋价值上涨，李晶就合同解除造成的实际损失远低于双方约定的违约金标准。且童X于履约过程中被羁押造成无法依约履行合同，亦因人身自由受限无法采取委托等方式处理买卖事宜，造成履约的客观障碍。本院考虑违约方主观过错、守约方实际损失结合履约程度等因素酌情判处童X支付李晶违约金5万元，扣抵后，李晶返还童X定金30万元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）童X与被告（反诉原告）李晶签署的《北京市存量房屋买卖合同》（编号DZQY0351600000XXXX）及《补充协议》于本判决生效之日起解除。
二、被告（反诉原告）李晶于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）童X定金三十万元。
三、驳回原告（反诉被告）童X的诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）李晶的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费5000元，由原告（反诉被告）童X负担（已交纳）。
本诉案件受理费15240元，由原告（反诉被告）童X负担（已交纳）。反诉案件受理费2465元，被告（反诉原告）李晶负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 孙 琪
二〇一六年十二月二十九日
书记员 王泉丁