山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终190号上诉人（原审被告）：韦在丽，女，1963年8月18日出生，汉族，无业，现住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：熊志文，山东稷下律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马春和，男，1949年3月28日出生，汉族，齐鲁石化有限公司工程公司退休职工，现住淄博市临淄区。被上诉人（原审原告）：胡桂荣，女，1951年8月9日出生，汉族，无业，现住淄博市临淄区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王东诚，淄博临淄中平法律服务所法律服务工作者。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马志良，男，1980年9月15日出生，汉族，淄博银珠工贸有限公司职工，现住淄博市临淄区。系两被上诉人之子。原审被告：尚广林，男，1959年1月25日出生，汉族，职业不详，现住淄博市临淄区（被上诉人起诉时提供）。系韦在丽之夫。上诉人韦在丽因与被上诉人马春和、胡桂荣、原审被告尚广林房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市临淄区人民法院（2016）鲁0305民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韦在丽的委托诉讼代理人熊志文，被上诉马春和、胡桂荣的共同委托诉讼代理人王东诚、马志良到庭参加诉讼。原审被告尚广林经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦在丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人从未见过被上诉人提交的案涉《房屋买卖合同》，且合同中韦在丽的签名已被证实不是上诉人本人所签，因此《房屋买卖合同》存在明显瑕疵。被上诉人为证实其已给付房款，仅仅提交了尚广林签名的收到条，并未提交相应的银行凭证证实实际给付，应属举证不能。因尚广林一直未到庭，不能确定合同及收到条中尚广林的签名是否是其本人所签。上诉人与尚广林虽系夫妻关系，但二人的夫妻感情早已破裂，上诉人一直联系不上尚广林，一审将上诉人与尚广林的传票一并邮寄给上诉人，上诉人并不能将相关信息通知给尚广林，一审法院程序瑕疵。即使《房屋买卖合同》真实，根据法律规定，一方未经另一方同意对涉及夫妻重大权益的房产事项之处分，属于无权处分行为，在共同共有关系期间一方擅自处分共有财产的应认定无效。尚广林处分房屋不属于日常家事行为，擅自处分房屋后，上诉人没有对该合同进行追认，尚广林没有房屋的处分权导致《房屋买卖合同》无效。二、被上诉人非善意第三人。根据法律规定，在夫妻一方以自己的名义出卖共有房屋时，应审查是否符合善意取得制度的规定。一般认为无权处分人转让不动产，受让人善意取得不动产应当符合以下三个条件：一是受让人受让不动产时是善意，二是受让人以合理价格受让不动产，三是转让不动产依法应当登记的已经登记。被上诉人与尚广林都是齐鲁石化职工且居住在同一小区，在尚广林告知被上诉人其配偶常年居住在上海时，被上诉人应能得知双方关系紧张，应该对于出卖房屋是否是其双方的共同合意予以确认。关于合理价格的标准，涉案房屋当事的市场价格在30万以上，而合同约定价格为188000元，明显超出了合理范围。登记的公信力赋予第三人凭借登记对抗真正权利人请求的权利。即使被上诉人是善意的，且支付了合理的对价，由于没有完成登记，不符合善意取得制度的构成要件，双方也不能发生善意的结果，一审法院作出的判决错误，把依据合同取得的相对性权利当成具有排他性的物权，把真正的房屋权利人排他性权利置之不理，使其不能发挥物权排他的效力。综上，《房屋买卖合同》系无效合同，且被上诉人非善意第三人，故一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。马春和、胡桂荣辩称，本案中《房屋买卖合同》是在平等、自愿的基础上协商一致的结果，该合同合法有效，答辩人对合同上并非是被答辩人的签名并不知情，但答辩人有理由相信出售房屋的行为是被答辩人与原审被告共同意思表示。虽然答辩人与原审被告及被答辩人是齐鲁公司的职工，但齐鲁公司职工有几万人，双方并无交际，根本不认识，被答辩人与原审被告感情好坏外人根本无从得知。被答辩人称其与原审被告没有联系，但被答辩人在申请选择笔迹鉴定机构时，尚广林却来到法院，这与被答辩人自称不能联系到尚广林自相矛盾。韦在丽称2007年与尚广林感情破裂，但至今双方还是夫妻关系，且二人使用的手机号码也都是上海的。被答辩人与原审被告出售房屋的信息是在齐鲁石化信息网上公开发布的，答辩人见到原审被告时，询问卖房子是否征得被答辩人同意时，原审被告肯定的告知答辩人，其与被答辩人不在临淄住，大部分时间在上海，卖房子是二人的意思表示。答辩人看房子时，房子里没有任何日常生活用品和家具，符合原审被告不在这里居住及出售房屋的说法。夫妻关系是基于婚姻而建立的具有很大人身信赖性的关系，尚广林出卖房屋的行为有效，被答辩人作为配偶不得以自己不同意或不知道为由对抗善意的答辩人。案涉房屋是九十年代的房屋，靠近马路，没有“三证”，2011年价款折合每平米3400元，被答辩人主张房屋价值30万元没有依据。自2011年临淄区房价跟随全国房价上涨，被答辩人因看到房价上升，基于欲望的驱使，通过诉讼达到再以更高价格将房屋另行出售获得更多利益的目的。买房时，答辩人作为一般人已经尽到了必要的审核义务，房屋买卖合乎正常的交易习惯，房屋价格合理，同时答辩人从来没有与原审被告恶意串通损害被答辩人的想法。综上，请求二审依法维持一审判决。尚广林未作答辩。马春和、胡桂荣向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理淄博市临淄区雪宫路雪宫北生活区25号楼2单元502室房屋的房屋产权变更登记手续。2、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：两被告系夫妻关系。2011年5月21日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订房屋买卖合同，约定：甲方自愿将临淄区雪宫北生活区25号楼2单元502室住房卖给乙方，乙方向甲方一次性付清全款，房屋产权归乙方所有；该房买卖价款为188000元；由于甲方房产证尚未办理，甲方必须将现在持有的齐鲁石化公司颁发的住房证和山东住房制度改革领导小组颁发的购房许可证及该产权所属的有关证件交给乙方，乙方收到上述证件时向甲方递交该房产价款。合同签订后，原告分两次通过银行将购房款188000元转账至被告尚广林指定的账户。2011年8月30日，被告尚广林为原告出具“今收到马春和付雪宫北252502室楼购房全额款188000元整”，并将购房许可证、住房证、钥匙交付给原告。2013年8月8日，涉案房产办理了产权、产籍手续，产权人为尚广林，共有人为韦在丽。原告以要求两被告协助办理涉案房屋的过户手续为由诉至法院，为此形成诉讼。诉讼中，被告韦在丽申请对房屋买卖合同中韦在丽的签名是否是其本人所签进行鉴定，原审法院依法进行了委托，山东永鼎司法鉴定中心于2016年7月19日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：2011年5月21日房屋买卖合同中第一页、第二页上两处“韦在丽”署名字迹不是韦在丽本人所签，两枚韦在丽押名指印不是韦在丽本人所捺印。一审法院认为,涉案房产在签订房屋买卖合同时有住房证及购房许可证，尚未办理房产证，系两被告的夫妻共同财产。本案原、被告争议的焦点问题是：原告在房屋买卖中是否为善意第三人，房屋买卖合同是否为无效合同。关于房屋买卖的整个过程，被告韦在丽表示不清楚。原告陈述系依据被告发布的房屋出售信息与被告尚广林签订房屋买卖合同，原告曾询问卖房是否征得被告韦在丽的同意，尚广林给了原告肯定答复，后尚广林拿着房屋买卖合同找到原告说被告韦在丽已经签字，双方才签订了房屋买卖合同。后被告尚广林收取了购房款，并将钥匙、住房证、购房许可证及住房交付给了原告。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。关于原告是否为善意第三人，纵观整个房屋买卖过程，原告曾要求被告尚广林征得被告韦在丽的同意，其尽到了一定程度上的审核义务，在见到尚广林提供的签有韦在丽名字的房屋买卖合同时，原告对合同上并非韦在丽本人签名并不知情，其有理由相信卖房行为系两被告的共同意思表示，且在房屋买卖合同中有见证人张某、王某的签名。被告韦在丽虽以所卖房屋价格有失公允为由进行抗辩，但并未提供证据证实，故对其抗辩理由不予采信。故本案房屋买卖合乎正常的交易习惯，价格合理，能够认定原告为善意第三人。对被告韦在丽辩称的房屋买卖合同系无效合同的抗辩理由，不予采信。两被告作为夫妻关系，韦在丽却称联系不上尚广林，无法对房屋买卖一事进行核实，只能通过其女儿联系，与常理不符。被告尚广林在整个诉讼过程中拒不到庭发表意见，视为对其诉讼权利及质证权利的放弃。综上，原告在房屋买卖过程中系善意第三人，两被告应继续履行房屋买卖合同，协助原告办理涉案房产的转移登记手续，故对原告的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：被告尚广林、韦在丽于本判决生效后三十日内协助原告马春和、胡桂荣办理临淄区雪宫路雪宫北生活区25号楼2单元502室房屋的房屋产权转移登记手续。案件受理费50元，诉讼保全费1520元，由被告尚广林、韦在丽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马春和、胡桂荣提供商品房买卖合同及房屋买卖合同复印件各一份，证明2011年与涉案房屋同地段房屋价格为3500元/平方米，2014年12月份房价到达30万元。韦在丽质证称该证据中涉及的房屋与涉案房屋坐落存在明显差异，价格没有可比性。第二份房屋买卖合同系复印件，系房管部门出具的格式合同，涉及契税缴纳金额，并非实际成交价格。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二被上诉人二审中提供的证据与其在本案中的诉讼主张没有关联性，且上诉人对于证据亦提出异议，对上述证据在本案中的证明效力，不予采纳。一审中，韦在丽称其于2012年得知房屋被他人居住，曾多次找被上诉人询问情况，并报警。但对于报警的事实，其未提供证据证实。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，韦在丽上诉的主要理由为案涉《房屋买卖合同》无效、二被上诉人购买案涉房屋非善意。关于案涉《房屋买卖合同》的效力问题。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。案涉《房屋买卖合同》中韦在丽的签字虽不是其本人所签，但尚广林作为房屋的出卖人与购房人马春和、胡桂荣对于案涉房屋买卖的相关事宜在《房屋买卖合同》中作出明确约定并签字予以确认。系合同双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定。故依据上述法律规定，韦在丽在本案中以尚广林签订案涉《房屋买卖合同》系无权处分行为继而主张该合同无效的抗辩主张，于法无据，其该项上诉理由不能成立，不予支持。关于被上诉人购买案涉房屋是否为善意的问题。本案中，二被上诉人购买案涉房屋的行为并不存在恶意，相关理由原审判决在查证事实的基础上已经做出明确阐述，在此不再赘述。韦在丽的该项上诉理由不能成立，不予支持。案涉《房屋买卖合同》签订于韦在丽与尚广林夫妻关系存续期间，韦在丽虽主张其与尚广林分居多年，对于房屋买卖一事并不知情，但其并未提供有效证据予以证实。且其在一审中认可2012年即得知案涉房屋被他人居住，在此情形下，其从未对其本案中的抗辩及上诉主张依法主张权利，因此，在无其他证据相互证实的情形下，仅依据合同中韦在丽的签名不是其本人所签的鉴定结论，不能认定韦在丽关于其对房屋买卖事实不知情的主张成立。且《房屋买卖合同》签订后，尚广林即将房屋、房屋钥匙及与房屋相关的住房证、购房许可证等证件材料一并交付给被上诉人，在案涉房屋交易时并不具备办理权属登记条件的情形下，上述行为系买卖双方对于标的物所有权的交付行为。现案涉房屋已经具备办理权属登记的条件，买卖双方应当按照合同约定继续履行合同。韦在丽在本案中的上诉主张均不能成为否认案涉《房屋买卖合同》效力、阻却该合同履行的合法事由。关于原审送达程序的问题，韦在丽主张因其与尚广林长期分居，原审法院在文书中记载尚广林住所地系淄博市临淄区雪宫北生活区81301室，但将文书向上诉人送达错误。如前所述，韦在丽与尚广林系夫妻关系，韦在丽对于其所主张与尚广林长期分居、不存在任何联系的事实并未提交证据证实，在此情形下，原审法院将应向案件诉讼地位一致的夫妻双方送达的文书送达至夫妻一方符合法律规定。本案中，尚广林在一、二审中均未出庭参加诉讼，韦在丽亦未在本案中说明尚广林现在的确切住址，鉴于此种情况，原审判决按照被上诉人一审起诉记载的原审被告住所地情况进行记载并未违反法律规定。综上所述，上诉人韦在丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人韦在丽负担。本判决为终审判决。审判长  戴永成审判员  杨继生审判员  侯 康二〇一七年三月三十一日书记员  白衫杉