浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0324民初625号
原告：麻积衡，经商。
委托代理人（特别授权）：朱浙宁，浙江诚鼎律师事务所律师。
被告：永嘉县瓯北镇快乐购自选店。住所地：浙江省永嘉县东瓯街道堡一村商业街**号。
经营者：卢小兰，女，1973年9月7日出生，公民身份号码3303251973********，汉族，住浙江省瑞安市湖岭镇永安下社垟村。
被告：张金材，经商。
被告：卢小兰，基本情况同经营者卢小兰。
被告张金材、卢小兰的共同委托代理人（特别授权）：陈建芳，北京德恒（温州）律师事务所律师。
第三人：陈振东，经商。
第三人：卢兰珠。
原告麻积衡为与被告永嘉县瓯北镇快乐购自选店（以下简称快乐购自选店）、张金材、卢小兰及第三人陈振东、卢兰珠房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员徐晓林适用简易程序于2016年3月14日、2016年4月5日、2016年5月11日三次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告的委托代理人朱浙宁，被告张金材、卢小兰的共同委托代理人陈建芳均到庭参加诉讼；原告麻积衡、第三人陈振东参加了第一次庭审活动；第三人卢兰珠经传票传唤，无正当理由均未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告麻积衡诉称：2013年4月，陈振东成立欧意商场经营鞋服贸易，由陈振东与被告张金材签订一份《店铺租赁合同》，承租坐落于温州市瓯北张堡商业街28号快乐购超市二楼房屋，租赁期为三年，即2013年4月15日至2016年4月14日止，租金按年支付，每年为258000元。2014年4月，欧意商场经营者发生变更，变更为原告麻积衡与林朝红、项余少等三人。期间，原告麻积衡一直按约每年向被告支付租金，其中部分款项通过金某的银行账户转账汇入第三人卢兰珠账户，被告在收到租金后分别出具了相应收据。2015年5月30日�诉争租赁物遭遇火灾灭失，无法继续使用。故原告诉至法院，请求：1、确认诉争的《店铺租赁合同》无效；2、判令被告快乐购自选店、张金材、卢小兰立即共同返还原告房屋租金226185元（258000元／年-707元／天×45天=226185元）；3、本案诉讼费由三被告负担。
在庭审过程中，原告补充陈述：第三人陈振东与被告张金材签订的《店铺租赁合同》因涉及租赁房屋中的部分房屋已办理权属证书，部分房屋属违章建筑，该合同效力存在部分有效、部分无效的情形，不管合同是否有效，现租赁房屋已经遭受火灾，不能继续使用，原告变更诉讼请求为：1、判令被告快乐购自选店、张金材、卢小兰立即共同返还原告自失火之日至2016年4月14日间的房屋租金226185元（258000元／年-707元／天×45天=226185元）；2、本案诉讼费用由三被告负担。
原告麻积衡在本院指定的举�期限内提供了下列证据：
1、身份证及情况说明各一份，以证明原告的主体资格；
2、个体工商户登记情况、结婚登记申请书、户籍查询档案各一份，以证明被告、第三人的主体资格及被告张金材、卢小兰系夫妻关系的事实；
3、《店铺租赁合同》一份，以证明陈振东与被告张金材于2013年4月6日签订《店铺租赁合同》，双方就租金、租期等事宜进行约定的事实；
4、收条一份、收款收据2份、银行凭证1份，以证明快乐购自选店收取原告租金并出具收据的事实；
5、《火灾事故认定书》一份，以证明涉案租赁房屋于2015年5月30日发生火灾的事实；
6、房屋租赁合同及房屋产权证复印件各一份，以证明本案租赁物涉及违章搭建的事实；
7、原告申请证人金某出庭作证。金某陈述：自己系原告的儿媳，于2015年3�25日受原告委托向第三人卢兰珠转账支付房屋租金190000元。
三被告辩称：实际上，与被告张金材发生房屋租赁系第三人陈振东个人；原告麻积衡称在2014年4月以后实际承租人为原告，其陈述不属实。根据合同的相对性，原告麻积衡不具备主体资格，请求驳回原告的起诉。如法院认定原告主体适格，则收取房屋租金的为快乐购自选店，应由快乐购自选店负责返还，被告张金材、卢小兰不承担责任。
被告快乐购自选店、张金材、卢小兰在本院指定的举证期限内未提供证据。
第三人陈振东述称：陈振东于2013年4月6日与被告张金材签订租赁合同，承租坐落于温州市瓯北张堡商业街28号二楼房屋，由陈振东和黄建坤用于开办欧意商场经营鞋服生意。在经营历时约一年后，自己和黄建坤退出欧意商场经营，由原告和项余少、林朝红三人经营欧意商�，由原告实际承租、使用房屋，租金亦由原告支付，故在2014年4月以后，原告与被告张金材存在事实上的租赁关系，第三人陈振东与被告张金材不存在租赁关系。
第三人陈振东在本院指定的举证期限内未提供证据。
第三人卢兰珠未作陈述，在本院指定的举证期限内未提供证据。
本院依职权分别对林朝红、项余少、进行谈话，并制作了笔录。
林朝红陈述：林朝红和项余少、麻积衡合伙经营欧意商场，期间承租房屋失火，林朝红同意由麻积衡作为原告提起本案诉讼。
项余少陈述：项余少和林朝红、麻积衡合伙经营欧意商场，期间承租房屋失火，项余少同意由麻积衡作为原告提起本案诉讼。
黄建坤陈述：黄建坤和陈振东于2013年4月合伙经营欧意商场，因经营状况不佳，于2014年4月间，将欧意商场转让给麻积衡，包括欧意商场场地的承租权。
对原告麻积衡提交的证据，被告快乐购自选店、张金材、卢小兰质证认为：对证据1中身份证的三性无异议；对情况说明的真实性、合法性有异议，该情况说明是陈振东单方面制作，其中涉及的合伙经营情况是否属实，没有其他证据佐证，该陈述还涉及他人合伙经营事宜，本案所涉的权利义务则不应当由原告独享，故被告认为原告对本案不享有诉讼主体资格。对证据2的真实性、合法性无异议，但是该证据不能证明待证事实。对证据3真实性、合法性无异议，该店铺租赁合同显示出租房屋范围、承租人等，进一步证明原告麻积衡不具备诉讼主体资格。对证据4的真实性、合法性无异议，但不能证明原告支付租赁款的事实。对证据5的真实性、合法性无异议，但该事故认定书明确记载引发火灾的责任人是第三方。对证据6的真实性、合�性无异议，同时该证据证明张金材将涉案的租赁房屋出租给陈振东是有合法依据的。对证据7即证人金某的陈述，证人系原告麻积衡的儿媳妇，且其就职于欧意商场，其陈述与本案存在利害关系；其公爹即原告麻积衡同陈振东系朋友关系，故不排除金某代表陈振东支付租金的可能。对原告麻积衡提交的证据，第三人陈振东经质证均无异议。
对林朝红的陈述，经原告质证无异议。被告快乐购自选店、张金材、卢小兰质证认为：对其真实性有异议的，林朝红与麻积衡之间有利害关系，林朝红的陈述不属实；根据证据规则，林朝红应当出庭作证，而林朝红没有出庭作证，也没有接受当事人质询，不应采信。
对项余少的陈述，经原告质证无异议。被告快乐购自选店、张金材、卢小兰质证认为：对其真实性有异议，项余少与麻积衡之间有利害关系，项余少的陈述不属实；根据证据规则，项余少应当出庭作证，而项余少没有出庭作证，也没有接受当事人质询，不应采信。
对黄建坤的陈述，原告质证无异议。被告快乐购自选店、张金材、卢小兰质证认为：对该证据的三性均有异议，该证据不能证明黄建坤和陈振东于2014年4月间将欧意商场转让给原告麻积衡。
因第三人卢兰珠未到庭，不能对原告提供的证据和林朝红、项余少、黄建坤的陈述当庭进行质证，视为放弃抗辩和质证的权利。因第三人陈振东未参加第三次庭审活动，不能对林朝红、项余少、黄建坤的陈述进行质证，视为放弃质证的权利。
本院对林朝红、项余少、黄建坤的陈述审查认为：本院依职权对林朝红、项余少、黄建坤调查并制作笔录，程序合法；林朝红、项余少、黄建坤的陈述客观真实，同第三人陈振东的陈述相印证，本院�林朝红、项余少、黄建坤的陈述均予以认定。
对原告麻积衡提交的证据，综合被告快乐购自选店、张金材、卢小兰及第三人陈振东的质证意见，本院审查认为：证据1中的身份证和证据2经三被告及第三人陈振东质证对其真实性、合法性无异议，本院予以认定；至于本案原告主体是否适格，待在说理部分论及。对于证据1中的情况说明，系陈振东出具，与业经本院认定的林朝红、项余少、黄建坤的陈述相互印证，本院予以认定。证据3、4、6经三被告、第三人陈振东质证对其真实性、合法性无异议，与本案具有关联性，本院予以认定。对于证据4中的收条，与本案缺乏关联性，本院不予认定；证据4中的银行凭证、收款收据经被告张金材、卢小兰质证对其真实性无异议，证据7即证人金某陈述与证据4中的银行凭证、收款收据相互印证，原告持有收款收据原件，而第三人陈振东亦认可2014年4月后的租金不是自己交付，而是原告交付的，故本院对证据4中的银行凭证、收款收据和证据7予以认定。
综合上述认定的证据，结合原告和被告快乐购自选店、张金材、卢小兰及第三人陈振东庭审陈述，本院认定以下事实：被告张金材、卢小兰系夫妻关系，于1994年3月4日登记结婚。快乐购自选店成立于2005年4月20日，业经工商登记为个体工商户，经营者为卢小兰，经营地址为永嘉县东瓯街道堡一村商业街28号。第三人卢兰珠系被告卢小兰的姐妹，曾为快乐购自选店的工作人员。
金显静有坐落于永嘉县东瓯街道堡一村商业街28号坐北朝南二层楼房四间及该房屋南首简易房屋，其中四间楼房已经办理权属登记，建筑面积429.37㎡；简易房屋面积约500㎡，高约8米，尚未办理权属登记。被告张金材向案外人金显静承租了前述房屋，并�简易房屋进行改造，由其配偶即被告卢小兰开办快乐购自选店。2013年3月，第三人陈振东向被告张金材承租永嘉县东瓯街道堡一村商业街28号二楼部分房屋，同黄建坤合伙开办欧意商场经营鞋服生意。陈振东和被告张金材约定租赁范围为永嘉县东瓯街道堡一村商业街28号楼房四间楼房中的二楼南首部分房屋约100㎡及该简易房屋二楼面积约500㎡；四间房屋二楼北首部分房屋由快乐购超市作为办公区、厨房、库房之用。2013年4月6日，被告张金材代表快乐购自选店与第三人陈振东签订一份《店铺租赁合同》。该合同约定：出租方（快乐购自选店），承租方陈振东，出租方将位于温州市瓯北张堡商业街28号快乐购超市二楼（办公区、厨房、库房除外）租赁给陈振东做鞋服生意，租期叁年，自2013年4月15日起至2016年4月14日止；合同期内每一年租金计为258000元，大写贰拾伍万捌仟�整；承租方的年度租金应提前一个月付清，支付各种费用可采用银行转账或现金等方式；在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决。被告张金材在该合同经办人处签字并按指印确认，但没有加盖快乐购自选店印章，第三人陈振东签字并按指印确认。《店铺租赁合同》签订后，第三人陈振东交付了第一年的租金258000元。第三人陈振东和黄建坤在永嘉县瓯北张堡商业街28号二楼承租房屋内开办欧意商场经营鞋服生意。“欧意商场”未经工商登记，在经营过程中自行独立核算。2014年4月，第三人陈振东和黄建坤退出欧意商场的经营，转让给原告麻积衡；同时，第三人陈振东对租赁物享有或承担的租赁权利义务，亦由原告麻积衡承受，原告与第三人陈振东未订立书面协议。原告麻积衡继受租赁房屋的权利义务后，�林朝红、项余少合伙经营欧意商场，并向被告交付了2014年4月15日至2015年4月14日及2015年4月15日至2016年4月14日两个年度的租金各258000元，其中包括原告的儿媳金某受原告委托于2015年3月25日通过银行转账的方式向第三人卢兰珠交付部分租金190000元。为此，被告快乐购自选店向原告出具二份收款收据予以表明已经收到租金，其中2015年4月13日的收款凭证记载：“收款部门名称为欧意商场，收款原因为：今收到欧意商场2015年4月15日至2016年4月14日全年租金￥258000.00元”。被告快乐购自选店在收款人处加盖专用章予以确认。
2015年5月30日18时15分许，永嘉县东瓯街道张堡菜市场路口的天天鲜面店因店内煤气灶烘烤面条不慎引燃可燃物导致起火，本案租赁物即二楼简易房失火烧毁，二楼房屋受损，致使原告不能继续经营欧意商场。为此，原告要求被告返还已交纳的因租赁物失火致其无法使用期间的租赁费用，被告拒绝返还，故原告诉至本院请求追索。
本院认为：本案的争议焦点在于原告麻积衡是否具备诉讼主体资格。原告麻积衡作为尚未办理工商登记的欧意商场的实际经营者，自2014年4月以来向被告快乐购自选店交付租金，实际使用租赁房屋，且张金材以及快乐购自选店的经营者卢小兰未提出异议，收取2014年4月后历时二年的租金各258000元，并出具收据，应认定原告自2014年4月以来概括承受了陈振东的权利义务，与快乐购自选店存在事实上的租赁关系；且与原告合伙经营的项余少和林朝红均同意由麻积衡作为原告提起本案诉讼，本案原告主体适格。被告快乐购自选店、张金材、卢小兰的该项抗辩不成立，本院不予采纳。本案中，快乐购自选店为起字号的个体工商户，收取原告租金并出具收据，属适格的被告主体，应承担�事责任。被告卢小兰作为个体工商户的经营者，与被告快乐购自选店在诉讼主体上是同一的，前已述及被告快乐购自选店应承担民事责任，故原告不宜再行要求被告卢小兰承担民事责任。被告张金材作为被告卢小兰的丈夫，承租了金显静房屋（包括简易房），由卢小兰作为快乐购自选店经营地址，并代表快乐购自选店将部分房屋出租，而租金则有卢小兰经营的快乐购自选店收取，考虑到被告张金材、卢小兰系夫妻关系，应认定快乐购自选店由被告张金材、卢小兰夫妇实际共同经营，应由被告快乐购自选店、张金材共同承担民事责任。原、被告之间的租赁物于2015年5月30日18时因案外人原因失火，导致租赁物不能正常使用，被告快乐购自选店、张金材应退还2015年6月1日至2016年4月14日的租金。2015年4月15日至2015年5月30日，历时46天，而原告麻积衡交付2015年4月15日至2016年4月14日的年租金为258000元，故退还租金金额为225573.70元（258000-258000÷366×46）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下：
一、被告永嘉县瓯北镇快乐购自选店、张金材于本判决生效之日起十日内共同返还原告麻积衡房屋租金225573.70元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4693元，减半收取2346.50元，由原告麻积衡负担25元，由被告张金材、卢小兰负担2321.50元。
如不服本判决�可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 徐晓林
二〇一六年五月十一日
书记员 陈振志