广东省深圳市罗湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0303执异64号
案外异议人广州穗安环保科技发展有限公司，住所地广州市经济技术开发区东区联广路183号。
法定代表人蔡玩切。
委托代理人罗木英，广东雄师律师事务所律师，执业证号14403201311015367。
申请执行人深圳市蛇口建筑安装工程有限公司，住所地深圳市南山区蛇口工业七路雍景轩二单元12A。
法定代表人邹颖。
委托代理人陈怀明，广东中安律师事务所律师，执业证号14403199410456333。
被执行人深圳市明基纬业实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区太白路北侧松泉山庄松泉阁101A。
法定代表人洪树忠。
委托代理人杨东升，广东宝威律师事务所律师，执业证号14419201010980621。
本院在执行已发生法律效力的（2015）深中法房终字第2233号民事裁定书过程中，查封被执行人深圳市明基纬业发展有限公司名下的位于深圳市罗湖区太白路北侧松泉山庄松泉阁九套房产，案外人广州穗安环保科技发展有限公司对此提出执行异议，认为涉案房产归其所有，应当解除查封。本院受理该申请，并组成合议庭进行公开听证。案外异议人广州穗安环保科技发展有限公司的委托代理人罗木英、申请执行人深圳市蛇口建筑安装工程有限公司的委托代理人陈怀明、被执行人深圳市明基纬业实业发展有限公司的委托代理人杨东升均到庭参加了听证。本案现已审查终结。
案外异议人广州穗安环保科技发展有限公司称，请求立即中止执行（2016）粤0303执12号执行裁定书，并解除对罗湖区太白路北侧松泉山庄松泉阁101-102、202-208九套房产的查封。事实与理由：本院于2016年1月15日作出（2016）粤0303执12号执行裁定书，该裁定书中涉及的上述九套房产即涉案房产已于2015年9月1日由被执行人深圳市明基纬业实业发展有限公司出售给异议人，异议人已按双方签订的《房屋买卖合同》约定履行完大部分付款义务，涉案房产已实际交付给异议人使用。目前正在等待办理房产过户手续。因此，本院执行查封的该部分财产的所有权益已在2015年9月1日归属异议人公司所有。现将涉案房产作为被执行人的财产予以查封，严重损害异议人的合法权益，造成异议人不可估量的损失。异议人系案外人，本院执行查封明显错误，请求立刻中止对该财产的执行，并解除对该房产的查封，切实维护异议人的合法权益。
为支持其主张，异议人提交了以下证据：1、深圳市房地产买卖合同（现售），证明异议人和被执行人之间存在合法有效的涉案房产的买卖关系，所有权发生转移，且合同价格是合理正当的，异议人亦已经支付大部分房款，并且实际占有使用，所以房屋买卖合同关系成立；2、NO.0021734-0021736收据，证明异议人已经对涉案房产支付了绝大部分的房款；3、华夏银行电子回单，证明每一笔付款金额都有详细的银行流水，异议人已实际支付购房款。
对异议人提出的证据，申请执行人质证后认为，证据1真实性、合法性、关联性不予认可，该份证据为虚假，从付款方式和日期就可以看出他们先有银行转账记录，再根据转账记录炮制房屋买卖合同；证据2真实性、合法性、关联性不予认可，该三份收据分别为2015年9月25日、2015年10月30日、2015年11月20日开具，相隔三个多月，收据编号却为连号，收据明显为同时填写；证据3没有原件，真实性、合法性、关联性不予认可，从复印件可以得出，每期的2000多万的房款分三个月支付，分别是45次、43次、50次转账，每次支付金额为几十万，有的才十几万，而且该转账凭证有零有整，不符合常理，凭证摘要一栏也并不是购房款。
对异议人提出的证据，被执行人质证后对异议人提交的证据没有意见。
申请执行人深圳市蛇口建筑安装工程有限公司称，一、从异议人提供的相关证据来看，明显可以看出是异议人与被执行人相互勾结，凭空炮制查封标的房产买卖的事实，并签订虚假的《深圳市房地产买卖合同》，以达到帮助被执行人逃避执行的目的，严重损害了申请执行人的合法权益。1、从异议人与被执行人的工商注册登记的材料可以看出，异议人的大股东蔡秀凤同时也是被执行人的股东，蔡秀凤是被执行人法定代表人蔡伟明的妻子，异议人的法定代表人蔡玩切是蔡伟明的妻舅，因此可以看出异议人与被执行人之间存在互相关联关系，也存在利害关系，他们相互之间有条件也有机会签订虚假的房产买卖合同，以达到逃避本案执行的目的。2、从异议人提供的所谓购房收款收据来看，三张收款收据分别载明付款时间为2015年9月25日、2015年10月30日、2015年11月20日，相隔了三个月，但收款收据都是连号，编号分别为0021734、0021735、0021736，明显可以看出是同一时间填写的。3、从异议人提供的银行付款凭证（华夏银行电子回单）来看，每期2000多万的房款，都分别是分45次、43次、50次支付，每次支付的金额都是几十万（有的才十几万），而且有零有整，有时一天的支付次数竟然高达十几次，这显然都不符合房地产买卖支付房款的商业习惯；而且银行支付凭证的“摘要”一栏都写的是“货款”或者是“设备款”。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，在本案中，涉案被法院查封的房产登记在被执行人的名下，被执行人为涉案被查封房产的所有权人，而且被执行人因向广发银行股份有限公司深圳分行贷款人民币4500万，已于2015年1月14日将涉案被查封的房产抵押给了广发银行股份有限公司深圳分行，并依法办理了抵押登记。异议人与被执行人于2015年9月1日签订的所谓《深圳市房地产买卖合同》，该合同签订时涉案被查封的房产还在抵押当中，并没有办理抵押注销登记手续，依照《中华人民共和国担保法》的相关规定，该房产在抵押期间没有征得抵押权人的同意是不允许转让的，因此异议人与被执行人于2015年9月1日签订的《深圳市房地产买卖合同》，是不合法而且无效的，其行为并不符合前述司法解释第（一）点“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”；该房产一直为被执行人占有且出租给他人做超市使用，并收取租金，因此其行为也不符合前述司法解释第（二）点“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”；依照异议人与被执行人所签订的所谓《深圳市房地产买卖合同》的相关约定，该房产的交易价格为一个多亿，异议人只支付了6000多万，剩余4200万并未支付，其行为也不符合前述司法解释第（三）点“已支付全部价款”的相关规定。综上所述，申请执行人认为：异议人作为案外人对涉案查封的房产提出执行异议，无论从事实上还是从法律上都是没有任何事实和法律依据的，申请执行人请求法院依法驳回异议人的异议申请，以维护申请执行人的合法权益。三、异议人与被执行人相互勾结，凭空炮制查封标的房产买卖的事实，并签订虚假的《深圳市房地产买卖合同》，以达到帮助被执行人逃避执行的目的，严重损害了申请执行人的合法权益，异议人与被执行人的行为已经严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第111条的相关规定，已构成严重妨害民事诉讼行为，申请执行人请求法院对异议人与被执行人妨害民事诉讼的行为，依法采取强制措施，给予严厉的制裁，以维护法律的严肃性。
为支持其主张，申请执行人提交了以下证据：1、异议人与被执行人工商注册相关资料，证明被执行人的股东蔡秀凤同时也是异议人的大股东，而且蔡秀凤是被执行人老板蔡伟明的妻子，异议人与被执行人是关联关系；2、关于涉案房产的深圳不动产登记中心查询资料，证明涉案房产的产权目前是登记在被执行人名下，法院的查封完全正确，涉案房产已被被执行人2015年1月14日抵押给广发银行股份有限公司深圳分公司，贷款金额为4500万，2015年1月14日已经办理了抵押登记，到2015年9月1日签订买卖合同时还没有解除抵押关系。
对申请执行人提交的证据，异议人质证后认为，证据1关联性不予认可，申请执行人所提到的蔡伟明、蔡秀凤、蔡玩切都是独立成熟的自然人，都有独立投资的权利和能力，申请执行人提交的工商资料来看，看不出其所要证明的目的；证据2登记的权利人、抵押登记的时间都没有异议，事实上，异议人对这个抵押登记是清楚的，所以在进行商业房产买卖合同时对抵押登记的利息是有约定的，从买卖合同开始履行至今，异议人代履行支付贷款利息给广发银行，事后异议人可以提供相应银行流水，虽名义上房产的权利人为被执行人，但实际上相应的权利义务已经在双方签订房屋买卖合同时候就已经发生转移。
对申请执行人提交的证据，被执行人质证后认为，房产虽有抵押登记，但是这个抵押登记不能否定异议人与被执行人之间的买卖合同的效力，只是抵押没有完结前涉案房产不能过户。
被执行人深圳市明基纬业实业发展有限公司称，对异议人的异议理由没有异议，申请执行人的答辩意见没有证据能证明，而且其中有些对法律的理解也是错误的。
被执行人未提供证据证明其主张。
经审查查明，深圳市蛇口建筑安装工程有限公司（以下简称蛇口公司）诉深圳市明基纬业实业发展有限公司（以下简称明基公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年6月16日作出（2013）深罗法民三初字第1076号民事判决书，判决明基公司应自本判决生效之日起十日内向蛇口公司支付工程欠款人民币8003914.49元；蛇口公司应自本判决生效之日起十日内向明基公司支付延期竣工违约金人民币247500元；蛇口公司应自本判决生效之日起十日内向明基公司支付延期竣工给明基公司造成的经济损失人民币24964.72元；蛇口公司应自本判决生效之日起十日内向明基公司偿付工程保修期间明基公司垫资支付的维修款人民币54608.50元；蛇口公司应自本判决生效之日起十日内向明基公司支付借款人民币140万元的利息人民币1106536.5元；蛇口公司应自本判决生效之日起十日内为明基公司补开人民币600000元的工程款税务发票；驳回蛇口公司的其他诉讼请求；驳回明基公司的其他反诉请求；以上判项一、二、三、四、五相抵，明基公司应自本判决生效之日起十日内向蛇口公司支付款项人民币6570304.77元；如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。由于深圳市明基纬业实业发展有限公司不服该判决上诉至深圳市中级人民法院，后又由于深圳市明基纬业实业发展有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，深圳市中级人民法院于2015年12月14日作出（2015）深中法房终字第2233号民事裁定书，裁定本案按上诉人深圳市明基纬业实业发展有限公司撤回上诉处理，各方当事人均按原审判决执行。该裁定于2015年12月21日发生法律效力，由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。
在执行过程中，本院于2016年1月18日查封被执行人深圳市明基纬业实业发展有限公司名下的位于深圳市罗湖区太白路北侧松泉山庄松泉阁101（房产证号20××00）、102（房产证号20××99）、202（房产证号20××98）、203（房产证号20××95）、204（房产证号20××94）、205（房产证号20××93）、206（房产证号20××97）、207（房产证号20××96）、208（房产证号20××92）。
据异议人提供的其与被执行人于2015年9月1日签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》，该合同约定涉案房产购房总价款为总金额为104717202元，采取分期付款方式。自合同签订之日起30日内付全部楼价款的20.06%，即21006100元；自合同签订起60日内付全部楼价款的19.65%，即20576340元；自合同签订起90日内付全部楼价款的20.18%，即21134762元；余款占全部楼价款的40.11%，即42000000元为银行抵押贷款，自签订合同之日起由买方承担所有权利义务。该合同另约定谅解条款：1、双方确认自本合同签订之日起，本合同项下房地产的所有权益（包括但不仅限于产权、收益权等）即完全属于买方所有。由于本合同项下房地产现抵押在广发银行深圳分行，现阶段未能到深圳市房地产权登记中心办理转移登记手续，双方对此表示谅解；2、买方负责办理解除抵押和转移登记等过户手续，卖方必须在收到买方通知5日内无条件配合，如无正当理由拖延延误，每延误一天按本合同总价款的万分之贰点壹赔付给买方，直到过户手续办理完成为止。
异议人提供的转帐电子回单与其收据上记载的金额不一致，且回单摘要均无显示涉案房产的转让款。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。本案涉案房产登记在被执行人深圳市明基纬业实业发展有限公司名下，本院查封涉案房产并无不当。上述解释的第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该四个要件必须全部具备，缺一不可。异议人目前提供的证据显示本案情形不符合上述规定，因此，其异议理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人广州穗安环保科技发展有限公司所提异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 青
审 判 员 罗映霞
代理审判员 王 艳
二〇一六年五月十一日
书 记 员 姜夕月