广西壮族自治区东兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第658号
原告陈胜平，女。
特别授权委托代理人容本良，广西北仑律师事务所律师。
被告东兴市桂鹰房地产有限责任公司。
法定代表人任桂成，经理。
委托代理人韦良钢，广西南港律师事务所律师。
委托代理人陈敏，广西南港律师事务所律师。
原告陈胜平诉被告东兴市桂鹰房地产有限责任公司（以下简称桂鹰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月4日受理后，依法由代理审判员吴祖环适用简易程序，于2014年8月4日公开开庭审理了本案。原告陈胜平的委托代理人容本良、被告桂鹰公司的委托代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈胜平诉称，2010年3月4日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的东兴江平商贸城2106号商品房一套，约定总价款为1274741元。合同约定被告应在2010年12月30日前交房，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，从约定的交房届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之壹点五的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告没有按期交房。经原告多次催促，被告于2012年将未经过验收合格的房屋交付原告使用，且拒不承担相应的逾期交房违约责任。诉讼请求：一、被告支付原告逾期交房违约金118168.49元（违约金计算：以1274741元为基数，从2010年12月31日至2012年9月6日止，合计618天，按每日万分之一点五计算）；二、被告十日内为原告办理房产所有权证并支付逾期办理房产所有权证违约金12747.41元；三、被告返还原告房屋面积差异款25031.26元；四、本案的诉讼费由被告负担。
原告陈胜平对其陈述事实在举证期限内提供的主要证据有：
1、《商品房买卖合同》及附件，证明原被告的法律关系及被告未按期交房构成违约；
2、收款收据，证明原告已按约履行义务。
被告桂鹰公司辩称，一、被告逾期交房的原因是存在符合合同约定的逾期交房情形的，原告请求被告承担逾期交房违约责任没有事实和法律依据。水电在施工过程中是不可或缺的。而江平镇旧水厂因陈旧一直供水不足。因此，政府部门才积极实施建设新水厂这个市政工程。新水厂在2012年6月份才建好，多年供水不足问题才得以解决。同时还存在村民菜地、灌溉水渠纠纷原因。上述供水不足及村民菜地、灌溉水渠纠纷导致被告延期交房，应当据实延期。二、与原告相邻的黄济丰早在2011年4月19日便已收房。被告曾多次通知原告收房，原告知道存在供水供电原因影响正常居住情况，遂故意迟延收房。三、21幢已在2013年2月6日取得大的房屋所有权证，原告要求十日内办理房屋所有权证并支付逾期办理房屋所有权证违约金无事实和法律依据。四、房屋面积应以房屋所有权证上登记的面积为准，原告请求返还面积差异款无事实依据。
被告桂鹰公司为其辩解提供的证据有：
1、商品房预售许可证及商品房买卖合同备案证明，证明涉案房屋具有预售资格，涉案合同已在住建部门备案登记；
2、《建设工程质量竣工验收意见书》及《东兴市江平商贸城水表安装情况说明》，证明涉案的商品房已经竣工验收合格，并安装了水表；
3、《证明》、《关于东兴市江平商贸城项目土地情况说明》及《2009年12月21日至2012年4月30日东兴市中雨以上降水及大风、台风影响资料》，证明非被告原因导致交房时间延迟；
4、《江平商贸城交房签字表》及《江平商贸城房屋交接单》，证明与原告相邻的业主黄济丰收房时间及原告收房的时间；
5、房屋所有权证，证明涉案房屋已取得大房屋所有权证。
依被告桂鹰公司申请，本院依法向东兴供电公司调取2009年至2012年期间东兴市江平商贸城《停电时间统计》，证明涉案房屋因停电导致的可据以延期交房的时间。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据均无异议，原告对被告提供的证据1无异议，本院对上述双方当事人均无异议的证据予以确认。原告对被告提供的其他证据有异议。认为证据2中无行政管理部门参与，且验收人员的签名是虚假的，水表安装应有相关的单据；认为证据3是虚假的，被告当时未将新建水厂的情况告知原告，且因自来水原因导致无法施工的时间无法确定，而菜地、灌溉水渠纠纷与本案无关，气象资料若符合合同约定即可据以延期；认为证据4、5均与本案无关。原告对《停电时间统计》有异议，认为若符合合同约定即可据以延期。
对存在异议的证据，本院认证如下：《竣工验收意见书》及《水表安装情况说明》，证明了涉案楼盘的主体验收合格时间，江平商贸城项目于2011年6月铺设好水管到卫生间，并每户安装了一块符合江平水厂要求的水表，本院予以采信；《证明》及《土地情况说明》可以证明江平新水厂投产时间和桂鹰公司与村民有菜地、水渠等纠纷；气象资料和《停电时间统计》能够证明，在合同签订之日即2010年3月4日至合同约定交房之日即2010年12月30日期间，累计月达到三天降雨的天数为55天，遭遇12小时停电的天数为2天。
经审理查明，2010年3月4日，原告陈胜平与被告桂鹰公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的江平商贸城楼盘第21幢06号房，房屋面积353.43平方米，单价3606.77元每平方，总价1274741元，付款方式为办理银行按揭支付，2010年12月30日前交付验收合格的商品房，当实际建筑面积与合同约定的面积有差异时，合同继续履行，以房产测绘部门最终测量的面积为准，多还少补，单价不作调整，如被告逾期交房超过30天且买受人要求继续履行合同的，被告自交付期限届满之日起按日向原告支付房价款万分之壹点五的违约金。合同第八条第二款约定：1、遇到不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人；2、在施工过程中遭遇12小时停电或气象部门累计月达到三天降雨的情况下；3、行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；4、合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的，出卖人可据实予以延期。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订《合同补充协议》，协议约定原告在2010年3月4日前支付40%购房款即510741元，余款764000元办理银行按揭贷款支付。
合同签订后，原告按约支付完购房首付款510741元，余款764000元办理银行按揭贷款支付。2013年2月6日，东兴市住建部门为江平商贸城21栋颁发房屋所有权证（东房权证江平镇字第201304**号）。2013年5月31日，被告桂鹰公司为原告开具销售不动产统一发票，发票显示购房款总金额为1249709.74元，建筑面积为346.49平方米。
2008年5月15日，江平商贸城第21幢工程开工建设；2009年9月17日，江平商贸城第21幢取得商品房预售许可证；2012年9月6日，被告桂鹰公司将21幢06号房交付给原告使用，原告在接收房屋时水电均满足正常生活需要。
江平商贸城第21幢工程各项验收情况如下：
1、2010年5月12日，施工单位柳州地区建筑工程总公司、勘察单位广西水文地质工程地质勘察院、设计单位中铁建柳州勘察设计院有限公司、监理单位广西城建咨询有限公司、建设单位被告桂鹰公司共同对江平商贸城21幢建设工程质量竣工验收合格；
2、2010年5月17日，双方的商品房买卖合同在东兴市房产管理部门登记备案；
3、2011年6月，东兴市江平镇自来水厂对江平商贸城项目内每套房屋铺设好水管到卫生间，并安装水表。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方约定交房时间为2010年12月30日。被告于2012年9月6日将已满足居住生活功能的房屋交付给原告，已构成合同约定的逾期交房违约。被告应当承担相应的逾期交房的违约责任。2010年12月31日至2012年9月6日共计615天，扣除累计月达到三天降雨的天数55天及停电12小时间的天数2天，共逾期558天。涉诉的商品房于2010年5月12日通过验收，被告桂鹰公司此时即可以将涉案房屋交付给原告。桂鹰公司虽有延迟交房的违约行为，但该公司并未因延期交房而获得任何利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院酌情对桂鹰公司承担的违约金予以调整，降低30%，违约金计算：1274741元×558天×1.5／10000×70%=74687元。
被告在2012年9月6日交付商品房，至今已接近两年时间。原告目前仍未取得相关房屋所有权证。按照双方约定，被告未能在交付商品房后360天内办理产权登记，被告应承担相应的逾期办理产权登记的违约责任，逾期办理产权登记违约金为1274741元×1%=12747.41元。原告关于逾期办理产权登记的违约金请求，本院已支持，原告再请求被告十日内办理涉案房屋所有权证，无事实和法律依据，本院不予支持。
以上两项违约金合计87434.41元。
双方约定房屋面积为353.43平方米、购房款为1274741元。被告开具涉案商品房的销售不动产统一发票显示的面积为346.49平方米、购房款为1249709.74元。实际面积比合同约定的面积少6.94平方米，即少了25031.26元。根据多还少补原则，被告应当退还25031.26元给原告。
被告桂鹰公司辩称，因新建的江平镇新水厂未及时投入使用，旧水厂供水不足耽误的工期应当扣除，交房时间应当顺延，且原告存在故意迟延收房行为。本院认为，江平水厂是一般民事主体，不属于政府机构，双方签订的合同也没有约定以上情形可以顺延交房，且被告也没有提供证据证实涉案项目确因水厂供水不足而导致工期延误，因此，江平水厂的供水问题不能成为免责事由；被告并没有提供证据证实其已经履行了书面通知交房的义务，原告在没有接到书面收房通知的情况下没有接收房屋，不能视其为拒不收房。本院对上述答辩意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《广西建设工程质量管理条例》第二十七条的规定，
判决如下：
一、被告东兴市桂鹰房地产有限责任公司支付原告陈胜平违约金87434.41元；
二、被告东兴市桂鹰房地产有限责任公司退还原告陈胜平购房款25031.26元；
三、驳回原告陈胜平的其他诉讼请求。
案件受理费3418元，减半收取1709元（原告已预交），由原告陈胜平负担434元，被告东兴市桂鹰房地产有限责任公司负担1275元。
上述给付金钱的债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3418（汇款户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：农行防城港分行营业室；账号：20765101040122013）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴祖环
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 曾繁媚