湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0302民初4716号原告：招商银行股份有限公司十堰分行。住所地：湖北省十堰市茅箭区东岳路**号金地广场*楼。负责人：何飞，该分行行长。委托诉讼代理人：吴兰，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。被告：梁涛，男，1973年11月6日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被告：王云霞，女，1977年3月20日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：杜可鑫，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。被告：十堰佳英房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路**号。法定代表人：温信英，该公司董事长。委托诉讼代理人：王传锋，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。原告招商银行股份有限公司十堰分行（以下简称招行十堰分行）诉被告梁涛、王云霞、十堰佳英房地产开发有限公司（以下简称佳英房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告招行十堰分行的委托诉讼代理人吴兰及被告王云霞的委托诉讼代理人杜可鑫、被告佳英房地产公司的委托诉讼代理人王传峰到庭参加了诉讼，被告梁涛经公告送达民事起诉状及开庭传票，期满后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招行十堰分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告梁涛、王云霞立即偿还原告招行十堰分行贷款本金3255000元及利息（截止2016年9月29日前的利息58213.21元，2016年9月30日起至付清时止的利息按年利率10.316%计算）和实现债权的费用。2、判令被告佳英房地产公司对被告梁涛、王云霞的前述借款本息等承担连带清偿责任。3、判令原告招行十堰分行对被告梁涛、王云霞用于抵押担保的位于十堰市××箭区××街办××（××）××号房屋在贷款本金360万元及利息、逾期利息、实现债权的费用等以拍卖、变卖、折价所得价款范围内享有优先受偿权。4、本案诉讼费用由被告梁涛、王云霞、佳英房地产公司承担。事实及理由：2014年6月20日，被告梁涛因在被告佳英房地产公司购买商品房，向原告招行十堰分行申请贷款360万元，被告王云霞自愿承担共同还款义务并出具了《共同还款承诺书》，承诺不提用贷款，但对贷款本息等承担清偿义务。2014年7月23日，原告招行十堰分行与被告梁涛、佳英房地产公司签订了《个人购房借款及担保合同》，约定原告招行十堰分行借给被告梁涛360万元；期限240个月；自2014年7月23日至2034年7月23日每月15日按期等额本金方式归还贷款本息；年利率6.8775%，逾期偿还利率上浮50%；若连续3个月或累计6次未按期偿还，发生经营变动等增加贷款回收风险的，原告招行十堰分行有权提前收回贷款，要求立即清偿全部贷款本息；被告佳英房地产公司提供保证责任，保证期间自合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。被告梁涛、王云霞以被告佳英房地产公司预售给其的位于十堰市××箭区××街办××（××）××号房屋（以下简称预售房屋）提供抵押担保，抵押担保的范围包括不限于贷款本息、实现债权的费用等，并办理了预售商品房抵押登记。合同签订后，原告招行十堰分行如约履行了贷款发放义务，但被告梁涛、王云霞已连续超过5个月未按期偿还等额本息，已构成违约，并因涉及多宗诉讼而严重影响贷款资金安全。另外，被告佳英房地产公司至今未办妥被告梁涛、王云霞的房地产权证和房地产他项权证。被告梁涛未进行答辩。被告王云霞辩称，本人不应作为本案的共同被告。原告招行十堰分行主张享有优先受偿权与法律不符，预告登记不能使登记权人取得物权，仅是物权请求权，被告梁涛能否取得物权尚未确定，抵押预告登记不能使银行取得现实的抵押权，仅对该房屋设定抵押权的排他性的保全权，如果该房屋最终没有登记在借款人名下，抵押登记也是无法完成的。因此，原告招行十堰分行享有的仅是抵押权登记的请求权，不能对预售房屋享有抵押担保物权。被告佳英房地产公司辩称，借款本金及利息由法院依法核实。本借款有抵押担保，按担保法规定，被告佳英房地产公司应当在抵押担保以外不足的部分承担连带责任。因此，原告招行十堰分行诉请被告佳英房地产公司对全部债务承担连带责任不符合法律规定。本院经审理认定事实如下：2014年6月20日，被告梁涛因在被告佳英房地产公司处购买商品房，向原告招行十堰分行申请贷款360万元，被告王云霞自愿承担共同还款义务并出具了《共同还款承诺书》，承诺不提用贷款，但自愿作为梁涛借款合同项下的债务的共同债务人承担清偿义务。2014年7月23日，原告招行十堰分行与被告梁涛、佳英房地产公司签订了《个人购房借款及担保合同》，约定原告招行十堰分行借给被告梁涛360万元；期限240个月；自2014年7月23日至2034年7月23日每月15日按期等额本金方式归还贷款本息；年利率6.8775%；逾期偿还利率上浮50%；若连续3个月或累计6次未按期偿还，或发生经营变动等增加贷款回收风险的，原告招行十堰分行有权提前收回贷款，要求立即清偿全部贷款本息；被告佳英房地产公司提供阶段性全额担保，保证期间自合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。被告梁涛、王云霞以被告佳英房地产公司预售给其的房屋提供抵押担保，抵押担保的范围包括不限于贷款本息及实现债权的费用等。合同签订后，原告招行十堰分行、被告梁涛于2014年7月31日对预售房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为招行十堰分行，预告登记义务人为梁涛。登记后，原告招行十堰分行向被告梁涛发放了360万元贷款。因被告梁涛已连续超过5个月未按期偿还等额本息，且已涉及多宗诉讼，加上被告佳英房地产公司至今未办妥被告梁涛、王云霞的房地产权证和房地产他项权证，也未对被告梁涛尚未偿还的325.5万元借款本金及相应利息履行代偿义务，遂引起诉讼。本院认为：原告招行十堰分行与被告梁涛、佳英房地产公司签订的《个人购房借款及担保合同》及被告王云霞出具的《共同还款承诺书》均系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，合法有效并对当事人具有法律约束力。原告招行十堰分行按约履行了发放贷款义务，被告梁涛、王云霞未按约履行共同还款义务而违约。因此，原告招行十堰分行请求被告梁涛、王云霞共同偿还借款本金325.5万元及2016年9月29日前的利息58213.21元和2016年9月29日后的逾期利息符合法律规定，本院予以支持。由于本案中的预售房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，银行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。即原告招行十堰分行虽与被告梁涛对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使原告招行十堰分行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付被告梁涛后，原告招行十堰分行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。现预售房屋的产权未登记至被告梁涛名下，抵押权设立登记并未完成，原告招行十堰分行对该预售商品房不能行使抵押权。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条的规定，被告佳英房地产公司提供阶段性保证的主合同为《个人购房借款及担保合同》，所谓阶段性全额担保，其本意是让房地产开发商为借款人在该阶段内（自合同生效之日起至借款人或抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。）向银行履行还款义务提供担保，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告招行十堰分行就预告抵押登记房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告佳英房地产公司提供的阶段性担保的期限届满条件尚未成就。由于该期限届满条件的未成就并非原告招行十堰分行造成，因此被告佳英房地产公司应对被告梁涛因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。至于被告佳英房地产公司承担连带清偿责任后与被告梁涛间的权利义务关系，双方可另行解决，本案中不予处理追偿权问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告梁涛、王云霞于本判决生效之日起十日内共同偿还原告招商银行股份有限公司十堰分行借款本金3255000元及截止2016年9月29日的利息58213.21元，并自2016年9月30日起至付清时止的利息按年利率10.316%计付。二、被告十堰佳英房地产开发有限公司对被告梁涛的上述给付金钱义务承担连带清偿责任。三、驳回原告招商银行股份有限公司十堰分行的其他诉讼请求。义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32840元公告费260元，合计33100元，由被告梁涛、王云霞、十堰佳英房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院，上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院，账户号：17×××01。开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉费通知）。审 判 长  刘海清人民陪审员  彭绣霖人民陪审员  曾新彩二○二○一七年六月九日书 记 员  曾靖雯