广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法常民一初字第1582号
原告黄清平，男，1968年2月8日出生，住址：香港。
委托代理人王涛，系广东瑞轩律师事务所律师。
委托代理人黄永珍，系广东瑞轩律师事务所律师。
被告况会林，男，汉族，1982年8月10日出生，公民身份证住址：江西省高安市。
委托代理人何云龙，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人陈武平，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被告周可容，女，汉族，1958年3月13日出生，公民身份证住址：广东省东莞市。
委托代理人阮健明，系广东明冠律师事务所律师。
被告东莞市常平镇人民政府，地址：广东省东莞市常平镇。
法定代表人朱默河，系该单位镇长。
委托代理人张婷，系广东凯略律师事务所律师。
委托代理人李政中，系广东凯略律师事务所实习律师。
原告黄清平诉被告况会林、被告周可容、被告东莞市常平镇人民政府租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由审判员杨欢担任审判长，与人民陪审员周妙娟、梁浩平组成合议庭，于2016年3月10日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄清平及其委托代理人王涛，被告况会林及其委托代理人何云龙，被告周可容的委托代理人阮健明，被告东莞市常平镇人民政府（以下简称常平政府）的委托代理人张婷、李政中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄清平诉称：原告系香港人，因在大陆投资实业需要厂房，经人介绍认识被告况会林，被告况会林愿意将承租的位于东莞市常平镇的厂房分租给原告。2012年12月1日，原告和被告况会林签订《厂房租赁合同》。合同约定，被告况会林将位于常平镇×××村（原××五金厂）厂房二楼及附属饭堂、宿舍二、三层租赁给原告使用，每月租金人民币10500元。合同签订后，原告即采购机器设备搬入厂房、招募工人开始经营。但由于被告况会林未能提供场地证明，导致原告一直未能办到营业执照。2015年5、6月间，被告常平政府组织拆迁部门强行拆除厂房围墙。拆除过程中，扬起的沙尘进入原告机器内，导致原告机器受损，无法运转。原告多方投诉，经有关部门答复才知道原告承租的厂房早在2010年10月即已被列入从莞高速沿线征地拆迁范围；2010年12月已经对该厂房进行清点丈量，征用该厂房土地1.17亩、征用建筑物1069.92平方米，其中原告所承租的厂房部分（楼梯及部分楼面）已被列入拆迁范围内，一旦厂房拆迁，原告承租的厂房根本无法继续使用。2015年以来，拆迁部门多次要求原告搬厂，但未提及任何补偿，被告况会林也要求原告搬厂，而且停水停电，导致原告工厂停产，损失惨重。原告认为，被告况会林在签订合同时隐瞒案涉厂房已被列入征用拆迁范围的事实，导致原告租用厂房后，无法实际正常使用，被告况会林应当赔偿原告因此而产生的经济损失，包括原告投资损失、拆迁时机器受损的损失、搬迁厂房的损失、人员安置的损失、租金损失、利润损失等。原告为维护自己的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院判令：1、被告退还原告缴纳的租赁押金21000元、订金10000元给原告；2、被告支付拆迁配套设施补偿款13610元给原告；3、被告支付装修拆迁补偿款165000元给原告；4、被告支付停产损失补偿款350000元给原告；5、被告赔偿原告经济损失（搬迁损失、租金损失等）210000元给原告；6、被告承担本案诉讼费。
被告况会林辩称：一、原告长期拖欠被告况会林租金、水电费、生活垃圾处理费、基本电费及雇佣保安费等费用，已构成根本违约，被告况会林有权追究原告相应的违约责任。1、被告况会林有权不予返还原告支付的履约保证金。被告况会林与原告于2012年12月1日签订《厂房租赁合同》，约定合同签订时原告应当向被告况会林支付押金（即保证金）21000元，作为原告履约保证金；原告应当在每月10日前向被告况会林交付当月租金，如原告逾期30天未付租金，原告有权终止合同；而原告从未按合同约定及时支付租金，且自2015年3月至今的租金等费用均未支付，原告已构成根本违约；原告支付的履约保证金是原告履行合同的保证，按照惯例，原告根本违约的，被告况会林有权不返还该履约保证金。2、被告况会林有权要求原告支付未支付的租金、水电费、生活垃圾处理费、基本电费及雇佣保安费等费用。被告况会林与原告之间签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，被告况会林已按照合同约定履行交付厂房等合同义务，原告也应当履行原告支付厂房租金、水电费、生活垃圾处理费、基本电费及雇佣保安费等费用之义务。3、被告况会林有权要求原告搬离案涉厂房。原告未按合同约定履行相应的支付厂房租金、水电费、生活垃圾处理费、基本电费及雇佣保安等费用之义务，已构成根本违约，被告况会林有权终止合同，要求原告搬离案涉厂房；此外，双方合同于2015年11月30日到期，即使原告履行了合同义务，也应当在合同到期后及时搬离厂房。二、被告况会林未隐瞒案涉厂房现状的情形，且案涉围墙系由被告常平政府而非被告况会林拆除的，即使原告有损失，该损失也不应当由被告况会林承担。1、被告况会林转租给原告的案涉厂房符合租赁条件。案涉厂房有相应的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、消防验收证明、《集体土地使用证》等相关证照，被告况会林向原告转租案涉厂房也取得了权属人即被告周可容的书面同意，原告也有进行生产经营活动。至于原告述及原告未能办理营业执照是由于被告况会林未提供场地证明之说辞，并无任何证据证明，而实际上原告根本未向工商部门办理营业执照。2、被告况会林已及时告知案涉厂房的现状及获知的相关情况转告原告，并不存在隐瞒的情形。被告况会林与原告签订《厂房租赁合同》时，已将被告况会林获知的案涉厂房状况如实告知原告，无任何隐瞒；后被告况会林在2015年3月12日收到被告常平政府《关于从莞高速公路（常平）征地拆迁的通知》后及时转送给原告；就案涉厂房征地拆迁事宜的相关政府协调会，被告况会林亦及时通知原告参加，原告实际也参加，只是不同意相关补偿方案，故迟迟未达成一致。3、案涉厂房外围墙是由被告常平政府拆除，原告主张因该拆除行为产生损失，被告常平政府作为本案的利害关系人，依法应当被追加为本案被告。就案涉厂房外围墙拆除给被告况会林造成的相关损失事宜，原告此前已通过行政起诉方式要求被告常平政府及被告周可容承担损害赔偿责任，且东莞市第三人民法院已作出（2015）东三法行初字××号行政裁定书，驳回了原告的起诉。本案原告主张的相关补偿款及经济损失是针对被告常平政府的拆除行为提起的，故被告常平政府作为本案的利害关系人，依法应当被追加为本案被告。三、原告主张的相关拆迁配套设施补偿款、装修拆迁补偿款、停产损失补偿款、搬迁损失、租金损失等损失，无事实和法律依据。1、原告所述的配套设施补偿款13610元无事实依据，且不应当向被告况会林主张。就案涉厂房征地拆迁补偿事宜，相关征地拆迁主管部门已多次组织协调会，对相关补偿款项进行协商，但原告对拆迁部门提出的补偿方案并不认可，原告提出13610元的拆迁配套设施补偿款的主张并未提供相应证据证明；且即使原告主张合理，被告况会林并未代原告领取任何拆迁补偿款项，原告无权要求被告况会林支付该笔补偿款。2、原告所述的装修拆迁补偿款165000元无事实依据，且不应当向被告况会林主张，原告提出的装修鉴定申请无相应的事实支持。原告主张承租后对案涉厂房进行装修和电路改造，花费200000元，但未提供任何证据予以证明，原告提出的鉴定申请，旨在拖延支付应付被告况会林的租金等费用；且被告况会林并未获得任何所谓的装修拆迁补偿款，更不论原告主张的165000元的款项。故原告无权要求被告况会林支付该补偿款。3、原告所述的停产损失补偿款350000元无事实依据，且不应当向被告况会林主张。原告主张每月生产产生利润50000元，却并未提供相关证据证明；而实际上，原告至今未领取营业执照，涉嫌非法经营，原告要求的350000元停产损失补偿无事实依据更无合法权源；且即使原告有任何可获支持的损失，也是由案涉拆除行为产生，与被告况会林无涉。故原告无权要求被告况会林支付该补偿款。4、原告所述的搬迁损失、租金损失210000元无事实依据，且不应当向被告况会林主张。原告主张的搬迁损失及租金损失等经济损失，但并无提供相关证据予以证明；且原告已构成对《厂房租赁合同》的根本违约，该合同已于2015年11月30日到期，被告况会林有权终止合同并要求原告搬离案涉厂房。因此，被告况会林搬离案涉厂房是由原告自身违约且合同到期引起，并不存在所谓的损失；而所谓的租金损失，原告尚拖欠被告况会林2015年3月至今的租金，并未支付，更称不上损失；且原告主张的上述损失均是因案涉厂房外墙的拆除行为所引起，原告无权要求被告况会林承担该损失。四、案涉的拆除行为并不会对原告的生产经营等权利产生实质性影响，原告的赔偿、补偿损失主张无依据。被告常平政府对案涉厂房外围墙的拆除行为持续时间极短（不超过1小时）；案涉围墙距离原告租赁厂房区域数十米，根本不会对原告生产经营等活动及其他权利产生实质性影响；原告提供的拟证明因案涉拆除行为对原告造成损失的证据并不能证明原告任何损失。故原告的上述赔偿、补偿损失无任何事实和法律依据。综上所述，原告已构成对《厂房租赁合同》的根本违约，被告况会林有权不予返还原告缴纳的履约保证金；原告主张的拆迁配套设施补偿款、装修拆迁补偿金、停产损失补偿款及搬迁损失、租金损失等经济补偿之请求，均无相关证据予以证明，该损失并未发生，且即使原告有任何损失，也无权要求被告况会林承担；被告常平政府作为本案的利害关系人，应当被追加为本案的被告。因此，为维护诚实信用，等价有偿的市场交易秩序和被告况会林的合法权益，恳请法院查清事实，并驳回原告的所有诉讼请求。
被告周可容辩称：被告周可容不应被列为被告。按照合同相对性原则，与原告签订租赁合同的是被告况会林，如果原告认为被告周可容损害原告利益应该另案提起损害赔偿诉讼；关于拆迁，原告要求支付装修拆迁补偿等，因为根本没有涉及原告装修部分的拆迁，所以不存在损失问题。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告常平政府辩称：一、本案为租赁合同纠纷案件，由于被告常平政府并非该租赁合同的相对方，不应该作为本案被告参加诉讼；且根据合同相对性原则，原告基于租赁合同关系请求赔偿的诉讼请求与被告常平政府并无关联，被告常平政府不应承担任何责任。1、2012年12月1日，原告与被告况会林签署《厂房租赁合同》，由被告况会林将位于东莞市常平镇×××村（原××五金厂）厂房二楼约1200平方米、宿舍第二层、三层租赁给原告使用，原告则按月向被告况会林支付租金。2、原告与被告况会林签署的租赁合同已实际履行，合同中约定的权利义务对双方已产生法律约束力，任何一方均有权基于合同上的权利义务向对方提出请求或提起诉讼。3、现原告基于与被告况会林之间的租赁合同关系请求退还押金、定金及赔偿损失，而被告常平政府并非该租赁合同的相对方，根据合同相对性的基本原则，原告诉讼请求的相对方应为合同的相对人即被告况会林而非被告常平政府，因此被告况会林申请将常平政府追加为被告是错误的，被告常平政府无需对原告诉请承担任何合同责任。二、就案涉厂房所涉及的土地使用权及地上建筑物，被告常平政府已向业主即被告周可容支付了补偿，被告周可容亦已收悉该款项，无需再就案涉厂房的相关权益向任何人支付款项。1、2014年3月19日、2014年8月18日，被告常平镇政府与案外人东莞市常平镇××经济联合社（以下简称经合社）签署两份《从莞高速公路常平镇路段征地补偿协议》，约定因从莞高速公路建设征用漱新段冠豪厂、廉鼎厂的建筑构筑物等，并由被告常平政府支付相应补偿，由经合社在合同签署后25天交付场地。厂房权属人即被告周可容已在协议上签名确认协议内容。2、合同签署后，被告常平政府已按照协议约定支付了款项，被告周可容已确认收到该笔款项。3、被告周可容已将包括案涉厂房、围墙在内的全部地上构筑物的权益让渡给被告常平政府，且被告常平政府亦支付完毕了全部对价，无需再就案涉厂房向任何人支付款项。三、被告常平政府拆除与租赁物并无连接且距离尚远的外围墙，而被告常平政府在拆除前亦已向原告、被告况会林进行了通知，被告常平政府的拆除行为与原告损失之间不存在因果关系，被告常平政府对原告所诉损失无需担责。1、被告常平政府向被告周可容支付补偿后，多次就交付场地、拆除事宜通知了案涉房屋业主及承租人，2015年3月12日再次以通知的方式通知，被告况会林已盖章确认收悉该通知。而被告周可容、被告况会林均确认收悉到被告常平政府的通知，并将该通知转达了原告。2、被告常平政府于2015年5月拆除的外围墙与原告承租的厂房存在较远距离，与该租赁物也未接壤，并不会对租赁物及原告的权益产生任何影响。3、原告已以被告常平政府的拆除行为造成原告经济损失向法院进行了起诉，要求确认被告常平政府拆除行为违法及赔偿原告损失。东莞市第三人民法院经审理查明后于2015年12月1日出具（2015）东三法行初字第××号行政裁定书，认定被告常平政府拆除围墙系在签订征地补偿协议且支付补偿款后进行的，属于被告常平政府的民事自主行为，并最终裁定驳回原告的起诉。综上，被告常平政府拆除的并非租赁物，被告常平政府在支付补偿款后已享有建筑物的权益，拆除围墙属于对自身权利的处分，不会对原告的权利产生影响。而原告在明知围墙拆除且厂房门窗紧闭的情况下，原告所主张的损失与被告常平政府的拆除行为不存在因果关系，被告常平政府无需对原告主张的损失承担责任。四、原告请求的损失及补偿没有事实及法律依据，依法不应得到支持。1、原告与被告况会林之间的租赁合同已于2015年11月30日期满终止，原告本应在合同期满将租赁物内的配套设施、可移除装修等撤出租赁物，将租赁物返还给被告况会林，所产生的搬迁费用等均应由原告自行承担，因此原告主张的配套设施搬迁、装修拆迁、搬迁损失、租金损失的补偿款均没有事实依据，不应得到支持。2、原告为证明损失提交的购买机器设备的销售合同、发票等证据系在境外形成，依法应当经过公证认证翻译的程序才能作为合法证据形式呈现，因此原告提交的该等证据不应被采纳。3、原告所承租的厂房并未被拆除，而被告常平政府实际拆除的围墙与租赁物距离较远，不存在被告况会林所称被告的拆除行为造成了原告损失之说。综上所述，被告常平政府非租赁合同关系的相对方，不应作为本案被告，而被告常平政府拆除的围墙与原告承租的厂房没有关联，不应对原告所主张的配套设施、装修拆迁、停产、搬迁及租金损失等承担责任。对于原告与被告况会林之间的租赁关系所产生的权利义务，应由合同双方按照合同约定履行及承担，与被告常平政府无关。请求法院在查明事实后依法驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2012年10月24日，被告况会林与被告周可容签订一份《房屋租赁合同》，租下位于东莞市常平镇××村原××厂厂房（面积约2150平方米）、办公大楼和宿舍楼（面积约1750平方米），期限三年，自2012年11月1日至2015年10月31日止，2012年12月1日开始计算租金。2012年12月1日，被告况会林与原告签订一份《厂房租赁合同》，将位于东莞市常平镇××村（原××五金厂）厂房二楼（面积约1200平方米），宿舍楼第二、三层出租给原告使用，饭堂公用，期限三年，自2012年12月1日至2015日11月30日止，2013年1月11日开始计算租金，租金10500元/月，押金21000元。原告与被告况会林双方还约定：原告应于每月10日前向被告况会林交付租金，如逾期30天未付租金，被告况会林有权终止合同，由此造成的经济损失由原告自行负责；当地政府部门相关的营业费用和治安、卫生费用由原告自行负责，被告况会林不再收取其他杂费；被告况会林为原告提供用电、水，电量为50千伏安，水、电费按照当地统一的标准收取，原告负责50千伏安的基本电费（电费1.1元/度）（注：前面括号中的内容为手写）；合同有效期内，如国家或原告、被告有新的规划时，双方应配合新的规划执行，被告况会林须提前三个月通知原告，双方协议解决；合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿；双方签名下方有一行“备注：经甲乙双方协商，2013年2月份开始雇佣保安一名，费用双方共同承担”，下方没有当事人签名，字迹上也没有当事人的指模。同日，被告周可容出具《同意转租证明》，同意被告况会林转租厂房二楼及宿舍楼第二、三层给原告使用。2014年11月10日至2015年4月10日期间，被告向原告实际交付的租金为10000元/月。
原告陈述，被告况会林于2012年11月30日向原告收取了10000元定金，12月7日又向原告收取了21000元押金并分别出具了两张收据；被告况会林陈述，原告于2012年11月30日支付了10000元定金，12月7日又支付了11000元,同时将10000元定金转化为押金，合并开了一张21000元的押金收据，之前的定金收据没有收回。
原告承租该厂房后，在该处开办了宏泰绣花厂（没有办理工商登记）。2014年3月19日及同年8月18日，东莞市常平镇市政重点工程办公室（以下简称常平重点工程办）与经合社签署两份《从莞高速公路常平镇路段征地补偿协议》，约定征用经合社红线范围内的漱新段××五金厂、××五金机械厂的建筑构筑物等内容，并由常平重点工程办支付相应补偿款，由经合社在协议签署后25天交付场地，案涉厂房权属人即被告周可容也在协议上签名确认。2014年4月3日和9月2日，被告周可容出具了收到上述补偿款的凭证。常平重点工程办向廉鼎厂发出征地拆迁通知，通知该厂“于4月20日前交付场地”。2015年5月、10月，被告常平政府先后两次组织人员拆除廉鼎厂厂房的部分围墙、门卫室和大门。原告认为上述拆迁行为导致其机器受损，向被告常平政府提出信访。被告常平政府于2015年9月8日出具常信告【2015】×号《信访事项不予受理告知书》，向原告书面解释，说明已经签订征地协议，且施工队在拆迁前已经通知业主。原告于2015年10月28日向本院提起行政诉讼，要求确认被告常平政府的上述拆除行为违法，并赔偿其损失1291500元。本院于2015年12月1日出具了编号为（2015）东三法行初字第××号行政裁定书，驳回了原告的起诉。
庭审中，原告主张本案案由为租赁合同纠纷。
另查明，案涉厂房、宿舍楼有建设工程规划许可证；原告于2015年5月15日、7月24日两次向广东省东莞市东部公证处申请公证厂房现状。
上述事实，有从莞高速公路常平镇路段征地补偿协议、厂房租赁合同、受理申请执行案件通知书、合同及发票、评估明细表、公证书、询问笔录、信访事项不予受理告知书、自制的汇总表及明细表、报价单、发票、收据、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程消防验收意见书、集体土地使用权证、见证书、行政裁定书、被告周可容的收款确认、关于从莞高速公路（常平段）征地拆迁的通知、照片等证据以及本院庭审笔录附案证实。
本院认为，合法的租赁合同关系应当受到法律的保护。
押金，一般应用于租赁合同，是承租人为了履行合同义务，保证承租人的行为不会对出租人的利益造成损害而支付给出租人的金钱；如果造成损害的，承租人可以以此费用据实支付或另行赔偿；在双方法律关系解除且无其他纠纷后，出租人将押金予以退还。本案中，原告与被告况会林签订的《厂房租赁合同》期限至2015年11月30日止。但截至本案庭审辩论终结之日，原告仍占用案涉租赁的厂房、宿舍，未向被告况会林腾退，且拖欠被告况会林多月租金未支付。因此，原告要求被告况会林退还押金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。被告况会林要求没收押金，但没有向本院提起反诉，因此，本院不予处理。
2012年12月7日，原告与被告况会林签订了一份《厂房租赁合同》，其中有约定签订合同时，原告向被告况会林支付押金为21000元、第一个月租金为10500元，并没有约定或提及定金；此后数年双方也没有因定金问题产生纠纷，原告也未提出用定金抵扣租金的要求；直至2015年11月30日原告向本院提起诉讼，原告才又提及定金10000元的事情，原告的行为与常理不符。同时，被告况会林主张的“原告于2012年11月30日支付了10000元定金，12月7日又支付了11000元，同时将10000元定金转化为押金，合并开了一张21000元的押金收据”符合租赁市场的交易习惯。因此，原告要求被告况会林退还订金10000元的诉讼请求，本院不予支持。
原告于2015年4月份开始逐步停工，并于5月15日、7月24日两次向广东省东莞市东部公证处申请公证厂房现状，表明原告已经知悉被告常平政府即将组织拆迁的事实，原告应当积极配合并做好防护准备。被告常平政府并未拆除原告承租的厂房、宿舍，只是拆除了部分围墙、大门、保安亭，且与原告的租赁物距离亦较远。原告一直占有、使用案涉租赁厂房、宿舍，在拆迁前后并没有腾退给被告况会林。现租赁合同已经到期，合同到期后原告应当自行将租赁物内的配套设施、可移除装修等撤出租赁物，将租赁的厂房、宿舍返还给被告况会林，所产生的搬迁费用、损失均应由原告自行承担。至于原告主张拆迁过程中有粉尘进入机器，导致机器无法正常生产，造成经济损失，不属于本案租赁合同的审理范围。因此，原告要求被告况会林赔偿拆迁配套设施补偿款13610元、装修拆迁补偿款165000元、停产损失补偿款350000元、经济损失（搬迁损失、租金损失等）210000元等诉讼请求，没有依据，本院不予支持。
本案是租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，原告要求被告周可容、被告常平政府承担赔偿责任没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：
驳回原告黄清平的全部诉讼请求。
本案案件受理费11186元，由原告黄清平负担。
如不服本判决，原告黄清平可在判决书送达之日起三十日内，被告况会林、周可容、东莞市常平镇人民政府可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 杨 欢
人民陪审员 周妙娟
人民陪审员 梁浩平
二○二○一六年三月二十八日
书 记 员 刘 猛
周敏华
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。