浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3818号
上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行。
负责人李震宇，行长。
委托代理人王良、叶敏，该公司员工。
被上诉人（原审原告）唐贤。
原审第三人浙江清水湾置业有限公司。
法定代表人翁俊远。
委托代理人张媛媛，浙江金道律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行（以下简称工行湖墅支行）因与被上诉人唐贤、原审第三人浙江清水湾置业有限公司（以下简称清水湾公司）侵权责任纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决认定事实如下：2011年7月8日，唐贤与清水湾公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011预993507），合同约定唐贤购买杭州市余杭区中泰乡清水湾别墅山水苑24幢1单元801室的房屋，房屋总价款为604204元，于2013年12月31日前交付房屋。唐贤支付了首付款244204元，余款360000元办理按揭贷款。2012年1月18日，唐贤与工行湖墅支行签订了编号：01202000072012一手贷0000017的《个人房屋担保借款合同》，清水湾公司为保证人，以杭州市余杭区中泰乡清水湾别墅山水苑24幢1单元801室房屋为抵押物，借款金额为360000元，借款期限为30年（2012年1月18日至2042年1月18日），工行湖墅支行将全部款项一次划入清水湾公司的账户。唐贤在工行湖墅支行处开立还款账户，账号为62×××67，唐贤特别授权工行湖墅支行于每月还款日从该存款账户中扣收贷款本息。之后，工行湖墅支行发放了贷款，款项最终进入清水湾公司账户。唐贤按月支付贷款至2014年3月。因唐贤向余杭区人民法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，该案经杭州市余杭区联合人民调解委员会调解并经余杭区人民法院确认，余杭区人民法院于2014年3月17日作出（2014）杭余余民初字第250号民事调解书，调解协议内容如下：一、唐贤与清水湾公司于2011年7月8日签订的编号为2011预993507的《浙江省商品房买卖合同》即日起予以解除；双方约定待银行出具按揭贷款结清证明后的3个工作日内，由唐贤协同清水湾公司向房管部门对位于杭州市余杭区中泰街道清水湾别墅山水苑24幢1单元801室的房屋办理退房手续；二、唐贤尚欠中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行的按揭贷款本金294710.86元（其中包括2014年4-5月到期要还的贷款本金及至本金还清之日止的利息，利随本清），由清水湾公司向中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行支付，于2014年5月18日前付清；三、清水湾公司返还唐贤按揭还款本金65289.14元和利息49578.16元，首付款本金244204元及利息46066.91元，合计405138.21元，于2014年4月30日前支付60000元，余款345138.21元在退房手续全部材料递交完毕后于2014年5月31日前付清；四、若清水湾公司未能按上述期限履行第一项退房手续和第二、三项付款义务，则需要另行向唐贤支付违约金20000元，且唐贤有权按总额为425138.21元的剩余款项一并申请法院执行；五、若唐贤未能按上述第一款义务履行，则需向清水湾公司支付违约金20000元（从返还的房款中扣除）；六、唐贤放弃其他诉讼请求。上述调解书生效后，清水湾公司仅向工行湖墅支行支付至2014年8月的按揭款，余款未付。工行湖墅支行出具的还款明细资料显示，唐贤的信用分类2014年8月为正常，次月起贷款逾期，信用分类逐级下降直至2015年3月被评为可疑。工行湖墅支行确认该信用评价系根据中国人民银行统一标准进行且与中国人民银行征信系统相关联。2014年11月26日，工行湖墅支行向唐贤发出《贷款提前到期通知函》，通知唐贤其贷款连续逾期3期故合同提前到期，要求唐贤立即归还全部贷款本息。2015年10月13日，唐贤诉至原审法院，要求判令工行湖墅支行将唐贤名下的贷款记录变更为结清状态并解除唐贤在银行征信系统的信用不良记录。
原审法院认为，杭州市余杭区人民法院（2014）杭余余民初字第250号民事调解书第二条明确，唐贤尚欠工行湖墅支行的按揭贷款本息由清水湾公司向工行湖墅支行支付，工行湖墅支行作为第三人参加杭州市余杭区人民法院的相关诉讼，并同意调解协议内容，已经符合合同法关于债务转移应当经债权人同意的构成要件。工行湖墅支行声称其未同意债务转移，与调解书不符。商品房买卖合同和按揭贷款合同虽然不是主从合同，两者互相独立，但两者也密切关联。买房人按揭贷款的目的即是为了购房，银行按揭贷款也是进入开发商账户，在商品房买卖合同解除的情况下，杭州市余杭区人民法院调解由清水湾公司将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还按揭银行和买房人，调解书的内容不违反法律规定，该调解书应作为处理本案的依据。因剩余按揭债务已转移至开发商，工行湖墅支行应向开发商主张权利。原审法院对工行湖墅支行主张的债务不构成转移，仍要求唐贤支付按揭款的抗辩意见，不予采纳。工行湖墅支行应当将唐贤名下的案涉贷款记录变更为结清状态。根据《个人信用信息基础数据库暂行管理办法》的规定，商业银行应准确、完整、及时地向个人信用数据库报送个人信贷交易信息。工行湖墅支行将唐贤涉案贷款未归还的信息报送给中国人民银行征信服务中心，导致唐贤有贷款逾期的不良记录，对唐贤的信用、经济、生活秩序造成影响。工行湖墅支行作为信息提供者，应根据相关规定，及时进行信息修改或删除后重新报送，以消除唐贤因案涉贷款于2014年9月起逾期发生的不良信用记录。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《征信业管理条例》第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，判决：一、中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行于判决生效后二十日内为唐贤办理贷款（编号：01202000072012一手贷0000017）记录结清的手续；二、中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行于判决生效后二十日内为唐贤办理消除2014年9月起因贷款（编号：01202000072012一手贷0000017）而产生的不良信用记录的手续。案件受理费减半收取40元，由中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行承担。
宣判后，工行湖墅支行不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认为“工行湖墅支行作为第三人参加杭州市余杭区人民法院的相关诉讼，并同意调解协议内容，已经符合合同法关于债务转移应当经债权人同意的构成要件。工行湖墅支行声称其未同意债务转移，与调解书不符”，这一论断完全是对调解协议内容的错误理解。案涉民事调解书调解主文第二项约定唐贤欠付工行湖墅支行的按揭贷款本息由清水湾公司支付，该约定系唐贤和清水湾公司就剩余按揭贷款的偿还达成内部约定，不能对抗工行湖墅支行，即该约定不能理解为工行湖墅支行已同意将唐贤的贷款债务转移给清水湾公司，其主要理由是：1、合同法第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。根据该规定，债务转移指的是债务人将债务转移给第三人。而工行湖墅支行与唐贤、清水湾公司签订的借款合同约定，清水湾公司为唐贤的按揭贷款债务承担连带责任保证，对工行湖墅支行而言，唐贤和清水湾公司均是债务人，且是第一顺位的。因清水湾公司本就是债务人，而不属法律规定的第三人，因此民事调解书第二项的约定不符合债务转移的构成要件，原审法院适用法律明显不当。2、调解主文先是在第二项约定唐贤欠付的按揭贷款本息由清水湾公司支付，后在第四项约定若清水湾公司未能按上述期限履行第二项付款义务，则需另行向唐贤支付违约金，这充分证实了调解主文第二项的约定系两者的内部约定。如果调解主文第二项被理解为债务转移，在达成民事调解后，清水湾公司是否按约履行工行湖墅支行的原有债务应当与唐贤无涉，其无需向唐贤支付违约金，相反应当向工行湖墅支行支付违约金。因预见清水湾公司可能不履行工行湖墅支行的贷款债务，所以唐贤向清水湾公司计收违约金。因此，调解主文第二项应理解为唐贤和清水湾公司就剩余按揭贷款的偿还达成内部约定，该约定不能对抗工行湖墅支行。3、根据工行湖墅支行、唐贤、清水湾公司签订的借款合同，工行湖墅支行对唐贤享有主债权及担保物权，对清水湾公司享有保证债权，因工行湖墅支行享有对唐贤和清水湾公司第一顺位的债权，不可能放弃对唐贤的主债权。如果说工行湖墅支行同意唐贤将其贷款债务转移，那么对唐贤享有的与主债权有从属关系的担保物权不可能没在调解主文中约定。如是债务转移，在唐贤和清水湾公司约定退房（事实上已无法办理退房）的情况下，工行湖墅支行享有的担保物权将无法实现。4、如果对调解书内容有不同理解，根据合同法第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，应当推定为未变更，调解主文第二项对工行湖墅支行无法律约束力。二、案涉民事调解书并未解除工行湖墅支行与唐贤的按揭贷款合同。商品房买卖合同和按揭贷款合同两者相互独立。调解书仅确认购房合同解除，并未解除按揭贷款合同，按揭贷款合同仍合法有效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款规定，商品房买卖合同被解除，担保按揭合同未必会解除，即按揭贷款合同在效力上对购房合同不具有从属性。同时根据该解释第24条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，买房人要请求解除商品房担保贷款合同的，其应另行向贷款人提起诉讼，在解除贷款合同的同时，借款人应当将贷款本息返还给贷款人。三、唐贤购买的杭州市余杭区中泰乡清水湾别墅山水苑24幢1单元803室房产所有权及其他物权仍然由其享有，偿还贷款本息是唐贤的义务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。合同法第九十六条第二款规定，法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。根据上述法律规定，法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。商品房买卖合同的解除根据法律规定是应当办理登记手续的，在未办理登记手续前，涉案商品房所有权及其他物权不能转移给第三人。而调解书主文第一项约定，待工行湖墅支行出具按揭贷款结清证明后的3个工作日内，唐贤才协同清水湾公司去房管局办理好退房手续。清水湾公司现已进入破产程序，全额还款给工行湖墅支行已不可能，工行湖墅支行不可能出具贷款结清证明，在商品房退房登记手续无法办理的情况下，涉案商品房所有权及其他物权已不能转移给清水湾公司，仍然由唐贤享有，偿还贷款本息是其义务。综上，请求撤销原审判决，驳回唐贤对工行湖墅支行的诉讼请求。
被上诉人唐贤答辩称：一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人清水湾公司答辩称：一、关于上诉人认为“涉案民事调解书是业主被上诉人与第三人内部约定，不能对抗第三人”的问题。1、《担保法》第六条规定：本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证债权债务存在的前提是有主债权债务关系，在主债权债务关系中，当事双方是债权人和债务人，而保证人只是第三人。不论是连带责任保证还是一般保证，保证人没有权利使用贷款，也没有义务归还贷款，绝不可能具有与债务人同样的法律地位，只能是主债权债务关系中的第三人。所以完全具备《合同法》第84条规定的债务转移的“第三人”条件。2、《合同法》第84条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。可见，债务转移实质是债务人与第三人之间达成的协议，并不要求债权人作为债务转移的协议当事人，只需要经债权人同意即可。那么在债务转移协议中，第三人为债务人承担了债务，债务人自然也需要向第三人支付相应对价，作为协议的双方自然有权利要求不依约履行的一方承担违约责任，当然不可能约定向不是协议当事人的债权人承担违约责任。3、债务转移协议的确是债务人与第三人的内部约定，合同法第84条并未要求债权人必须是协议的当事人，只要经过债权人同意即可。被上诉人与第三人达成的债务转移协议中并不是只能约定债务转移这一个事项，在双方还有其他权利义务关系的情况下，当然可以在同一份协议中加以约定。4、上诉人认为“对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，因此调解书主文第二项对上诉人无约束力”。清水湾公司认为合同变更是指当事人双方约定的合同内容发生变化和更改，不包括合同主体的变更。变更债务人属于合同权利义务的转让，应当适用合同法第84条的规定。二、关于上诉人认为“案涉民事调解书并未解除按揭贷款合同”的问题，第三人从未主张过《按揭贷款合同》已经被解除，只是原《按揭贷款合同》中的买房人的还款义务转移给了第三人。三、对于上诉人认为“涉案商品房所有权仍由被上诉人享有”的问题。首先被上诉人与第三人只是签订了商品房买卖合同，尚未办理涉案房屋的产权证，也就是说被上诉人从来还尚未获得过涉案房屋的所有权。此外，合同法第四十四条第二款和合同法司法解释一第九条都是针对当事人双方自行约定订立合同，物权转移的情况，而本案中双方解除合同的约定是被生效法律文书所确认的，凭生效法律文书可以强制执行。就算是上诉人也不可能再主张其未退房。四、关于上诉人提出的在债务转移的情况下担保物权如何实现的问题。物权法第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。且不说本案中只是办理了预购商品房抵押权预告登记，即便是存在真实有效的房屋抵押权，在上诉人参与的调解中，被上诉人与第三人约定解除《商品房买卖合同》时上诉人知晓且认可被上诉人将要失去其向上诉人抵押的财产。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中各方当事人均未提交新证据。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：唐贤与清水湾公司、工行湖墅支行系购房者、开发商、贷款银行的关系，根据三方在（2014）杭余余民初字第250号商品房预售合同纠纷案件调解中所作意思表示，三方一致签字确认解除唐贤与清水湾公司的商品房买卖合同，唐贤已付首付款本金及利息以及已归还贷款本金及利息，唐贤尚欠工行湖墅支行的本金及利息，均由清水湾公司归还，该调解意见意思表示明确，未违反法律规定，且由生效调解书确认，故三方均应依约履行。现工行湖墅支行认为该约定系唐贤与清水湾公司的内部约定，不构成债务转移，工行湖墅支行未放弃唐贤的付款义务，与调解内容不符，本院不予采信。根据三方订立的上述调解协议，唐贤尚欠工行湖墅支行的本金及利息的归还义务主体已变更为清水湾公司，在清水湾公司未能依约归还欠款的情况下，工行湖墅支行认定唐贤违约并将唐贤欠款信息报送给中国人民银行征信服务中心，导致唐贤有逾期贷款的不良记录，对唐贤构成侵权，一审法院根据中国人民银行和征信业管理方面的相关规定，判令工行湖墅支行及时为唐贤办理贷款结清记录以消除唐贤因该贷款逾期归还产生的不良信用记录正确，本院予以确认。综上，上诉人工行湖墅支行的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周志军
审 判 员 韩 昱
代理审判员 王 超
二〇一六年三月十四日
书 记 员 王 琳