吉林高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2017）吉0291执异65号案外人:王艳玲，女，1974年9月5日生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。申请执行人：吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：吉英慧，董事长。委托代理人：吉圣杰，该公司经理。被执行人：吉林省龙兴集团有限公司，住所地桦甸市。法定代表人：刘湃，总经理。被执行人：刘湃，女，1965年4月3日生，汉族，吉林省龙兴集团有限公司总经理。住吉林省桦甸市。被执行人：王晓燕，女，1966年3月8日生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。被执行人：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：刘湃，总经理。被执行人：桦甸龙兴房地产投资开发有限公司，住所地吉林省桦甸市。法定代表人：刘湃，总经理。在本院执行吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司（以下简称国鑫小额贷款公司）与吉林省龙兴集团有限公司（以下简称龙兴集团公司）、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田置业公司）、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司（以下简称龙兴房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人王艳玲对本院作出的（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书中查封龙兴房地产公司所有的坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼00单元0001007，房号085608，面积217.17平方米的商业网点的房籍提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王艳玲称，申请执行人与被执行人执行一案，法院于2016年1月9日作出的（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书查封执行标的其中坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼00单元0001007，房号085608，建筑面积217.17平方米房屋，系在查封之前由龙兴房地产公司抵偿给我的房屋。2015年6月14日和2015年9月6日，龙兴集团公司分两次向我借款186万元，由于其无力偿还借款，经协商用上述房屋抵偿借款。2015年10月11日，我与龙兴房地产公司签订了“房屋买卖合同”，合同签订之日交付房屋。因我对该房屋的占有，使我对该房屋享有实体权利，即占有、使用、收益、处分权，法院查封我享有实体权利的房屋侵犯了我的财产，故依据《民诉法》第227条之规定，提出执行异议，请求法院：裁定中止对坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼00单元0001007，房号085608，建筑面积217.17平方米房屋的执行，并解除查封。国鑫小额贷款公司称，一、我公司申请执行依据充分，法院查封龙兴水岸新城20号楼7门商业网点符合法律规定。我公司诉龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司借款合同纠纷案件，贵院作出的（2016）吉0291民初85号民事判决已经生效，我公司已经申请执行，高新法院对登记在被执行人龙兴房地产公司名下的龙兴水岸新城20号楼7门商业网点进行查封符合法律规定。二、案外人王艳玲没有充分证据证明其对龙兴水岸新城20号楼7门商业网点享有物权，其主张不能对抗国鑫小额贷款公司的执行查封行为。1、王艳玲对龙兴水岸新城20号楼7门商业网点不享有物权。龙兴水岸新城20号楼7门商业网点是被执行人龙兴房地产公司享有物权并办理了房屋产权登记，取得房屋产权证书的房屋。王艳玲因龙兴集团公司186万元借款偿还不上予以抵债，虽签订了房屋买卖合同，但没有没有办理更名过户手续，其没有取得房屋物权；2、王艳玲只提供了龙兴集团公司债务的借据，没有提供银行汇款凭证等，不能证明王艳玲与龙兴集团公司债务的真实性；3、龙兴集团公司欠案外人王艳玲钱，用龙兴房地产公司的房屋抵顶债务，主体不适格；4、即使涉案房屋真实抵顶给了王艳玲，房屋买卖合同也约定了办理更名过户手续的义务，王艳玲没有积极办理房屋更名过户手续，属于怠于行使权力，应承担不利法律后果。因此，王艳玲请求不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的签订合法有效的书面买卖合同、实际占有、支付对价款、未更名无过错四个条件，其请求应予驳回。被执行人龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司未提出书面答辩意见。本院查明，国鑫小额贷款公司诉龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司小额借款合同纠纷一案，我院于2016年1月8日作出（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书，裁定：将龙兴房地产公司所有的坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城26套房屋（包括本案争议商业网点）房籍予以查封。查封期限为3年。2016年5月3日，本院作出（2016）吉0291民初85号判决，判决主要内容：一、龙兴集团公司于本判决生效之日起十日内给付国鑫小额贷款公司借款本金500万元及利息（以500万元为本金，自2014年10月19日起至钱款付清之日止，按月利20‰计算）；二、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司对本判决第一项借款本金及利息承担连带偿还责任；三、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司承担上述保证责任后，有权向龙兴集团公司追偿。该判决已于2016年6月8日生效。国鑫小额贷款公司于2016年7月6日向本院申请执行。在执行过程中，案外人王艳玲向本院提出执行异议。另查明，2015年6月14日，案外人王艳玲与龙兴集团公司签订借款合同书1份，主要内容为：龙兴集团公司向案外人借款31万元，借款期限3个月。同年9月6日，案外人王艳玲与龙兴集团公司再次签订借款合同书1份，主要内容为：龙兴集团公司向案外人借款155万元，借款期限一个月。2015年10月11日，案外人王艳玲与龙兴房地产公司签订房屋买卖合同书1份，其主要内容为：因龙兴集团公司向王艳玲借款到期后无法偿还，双方商定，将龙兴房地产公司所有坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼7号门商业网点（建筑面积217.17平方米）协议商定价格后，以每平方米8000元的价格，房屋总价款1737360元抵顶给案外人，作为龙兴集团公司偿还案外人的借款。并于同日办理过户手续。房屋过户后剩余欠款双方再次签订借款协议，等龙兴房地产公司有能力偿还时予以偿还。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被执行人龙兴集团公司向案外人王艳玲借款，到期后因未能偿还借款，被执行人龙兴房地产公司自愿以房屋替龙兴集团公司偿还借款，并于2015年10月1日签订所谓的房屋买卖合同，以房屋价款折抵借款。从案外人提供的证据看，在本院查封之前（2016年1月9日查封），案外人与被执行人龙兴房地产公司已签订合法有效的书面买卖合同，但龙兴房地产公司用于偿还龙兴集团公司的债务而将涉案房屋抵顶给王艳玲的商业网点不能证明王艳玲是用于居住的房屋，况且，王艳玲有186万元钱能够借给龙兴集团公司，说明王艳玲名下不可能没有其他居住房屋，借给龙兴公司只是为了投资获取更大利益，故案外人王艳玲的执行异议请求不能成立，不能够排除执行，对案外人的异议请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人王艳玲提出的执行异议请求。如不服本裁定，案外人、当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  金吉浩人民陪审员  付永海人民陪审员  张泽君二〇一七年十一月七日代理书记员  王瀚新