浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯商初字第961号
原告：中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行。
负责人：徐根富。
委托代理人：章魁衡、周晨。
被告：吕爱能。
委托代理人：张益屿。
被告：陈清凯。
被告：温州市中梁华成置业有限公司。
法定代表人：杨剑清。
被告：苏州新中梁置业有限公司。
法定代表人：杨坚南。
以上两被告共同委托代理人：杨安取。
原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行（以下简称中国银行瓯海支行）为与被告吕爱能、陈清凯、温州市中梁华成置业有限公司（以下简称温州华成公司）、苏州新中梁置业有限公司（以下简称苏州中梁公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年7月6日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月1日公开开庭进行了审理。原告中国银行瓯海支行的委托代理人章魁衡，被告吕爱能的委托代理人张益屿，被告温州华成公司、苏州中梁公司的共同委托代理人杨安取到庭参加诉讼，被告陈清凯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国银行瓯海支行起诉称：2013年2月5日，被告苏州中梁公司与原告签订2013（温）字高教001号《最高额保证合同》，合同约定：被告苏州中梁公司为主债务人（所有在温州华成公司购买南滨锦园二期楼盘房产并叙做住房按揭贷款的客户）与中国银行瓯海支行在2013年1月1日至2016年12月31日产生的并约定由本合同提供保证担保的债务提供最高额保证担保，保证担保的最高本金余额为20000万元，保证范围为本金、利息、逾期利息、违约金和实现债权的费用等，保证期间为每笔按揭主合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥以中国银行股份有限公司温州市分行为抵押权人的正式抵押登记手续，并向中国银行股份有限公司温州市分行交付他项权证之日止。
2013年5月24日，被告陈清凯向原告出具了一份共同还款承诺书，承诺自愿对被告吕爱能与原告签订的2013年高字第7251131号《个人一手住房贷款合同》项下的全部债务，包括借款本金、利息、逾期利息、违约金及实现债权的费用承担连带共同还款责任。
2013年6月3日，被告吕爱能、陈清凯、温州华成公司与原告签订2013年高字7251131号《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告吕爱能以购买温州市瓯海区南湖地段D-5-04a地块南滨锦园×幢×室房产为由向原告借款323万元，借款期限为96个月，自原告实际放款之日起计算；借款利率为浮动利率方式，每年1月1日重新定价一次；第一个浮动周期内，贷款月利率为0.49125%；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月15日，每期归还借款本息42281.87元；逾期还款利息按合同约定贷款利率上浮50%确定；若借款人未按期归还借款本息，原告有权宣布本合同项下的借款本息全部或部分提前到期；被告吕爱能、陈清凯以两人购买的坐落于温州市瓯海区南湖地段D-5-04a地块南滨锦园×幢×室房产为借款提供抵押担保并已办理预抵押登记；温州华成公司、苏州中梁公司为借款提供阶段性连带责任保证。
上述《个人一手住房贷款合同》签订后，原告依约于2013年6月8日向被告吕爱能指定的账户发放贷款323万元。因被告吕爱能自2015年2月15日起未能按约归还借款，原告依约于2015年6月16日向被告宣布贷款于2015年6月15日到期。截止2015年6月14日，被告吕爱能尚欠原告借款本金2709397.27元、利息58945.86元、复利813.05元及逾期利息。故原告起诉请求判令：一、被告吕爱能、陈清凯共同偿还原告借款本金2709397.27元、期内利息58945.86元、复利813.05元及逾期利息（暂计算至2015年6月14日的逾期利息为2042.15元，之后的逾期利息以借款本息之和2768343.13元为基数，按年利率8.3025%计算至实际履行之日止）以及律师代理费5000元；二、原告有权对被告吕爱能、陈清凯共有的坐落于温州市瓯海区南湖地段D-5-04a地块南滨锦园×幢×室房产的拍卖、变卖或折价款优先受偿；三、被告温州华成公司、苏州中梁公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
原告中国银行瓯海支行为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：
1.原告的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、金融许可证复印件、负责人身份证明各一份，以证明原告的主体资格；
2.被告吕爱能、陈清凯的身份证明材料各一份，被告温州华成公司、苏州中梁公司的组织机构代码证复印件、营业执照复印件各一份，以证明四被告的主体资格；
3.《商品房买卖合同》复印件一份，以证明被告吕爱能向被告温州华成公司购买相关房产的事实；
4.编号为2013年高字第7251131号《个人一手住房贷款合同》一份、贷款及保证承诺书一份、借款借据一份、预购商品房预告登记凭证一份、预购商品房抵押权预告登记凭证一份，以证明被告吕爱能向原告借款并以其购买的相关房产为上述借款提供抵押担保，被告温州华成公司为借款提供阶段性保证担保的事实；
5.共同还款承诺书一份，以证明被告陈清凯自愿对本案借款承担共同还款责任的事实；
6.最高额保证合同一份、补充合同一份，以证明被告苏州中梁公司为借款提供阶段性保证担保的事实；
7.清单两份，以证明被告还款及欠款情况；
8.宣布提前到期函、快递回单、快递查询信息各一份，以证明原告向被告宣布贷款合同提前到期的事实；
9.委托代理合同一份，以证明原告为实现债权需要支付代理费的事实。
被告吕爱能答辩称：原告主张的复利和实现债权的费用不应支持。
被告温州华成公司答辩称：1、本案既存在物的担保，又存在人的担保，原告应先就抵押物实现债权；2、原告主张的复利和律师代理费不应当支持。
被告苏州中梁公司答辩称：1、原告无证据证明本案主债务属于最高额保证合同担保的范围，要求被告承担保证责任的依据不足；2、本案既存在物的担保，又存在人的担保，原告应先就抵押物实现债权；3、原告主张的复利和律师代理费不应当支持。
被告温州华成公司为支持其答辩意见，向本院提供了如下证据材料：房屋所有权证一份，以证明温州华成公司已办理了温州市瓯海区南湖地段D-5-04a地块南滨锦园×幢×室房产的产权初始登记的事实。
被告陈清凯未作答辩，也未提供证据。
被告吕爱能、苏州中梁公司未提供证据。
原、被告提供的证据，均经庭审出示、质证。
被告吕爱能对原告提供的证据1-7、证据9没有异议；对原告提供的证据8有异议，被告吕爱能未收到宣布借款提前到期的通知。对被告温州华成公司提供的证据没有异议。
被告温州华成公司对原告提供的证据1-7没有异议；对原告提供的证据8有异议，被告吕爱能未收到函件，且该函件仅是催讨还款并非宣布借款提前到期；对原告提供的证据9有异议，原告仅委托代理人，但无法证明原告已支付律师代理费。
被告苏州中梁公司对原告提供的证据1-5、证据7没有异议；对原告提供的证据6真实性没有异议，对其证明对象有异议，原告首先需要证明本案借款属于该合同的担保范围，仅凭该最高额保证合同，无法证明本案借款由被告提供最高额保证担保；对原告提供的证据8有异议，被告吕爱能未收到函件，且该函件仅是催讨还款并非宣布借款提前到期；对原告提供的证据9有异议，原告仅委托代理人，但无法证明原告支付律师代理费。对被告温州华成公司提供的证据没有异议。
原告对被告温州华成公司提供的证据没有异议。
本院经审查认为，原告提供的证据1-7，来源合法，内容真实，本院予以认定；原告提供的证据8，可以证明原告宣布借款于2015年6月15日到期，并向被告吕爱能邮寄了贷款催收通知书，该通知书已于2015年6月17日签收，本院予以认定；原告提供的证据9能证明原告委托代理人并需支付代理费的事实，本院予以认定；被告温州华成公司提供的证据，来源合法、内容真实，本院予以认定。
经审理，本院对原告中国银行瓯海支行起诉主张的事实予以确认。
另查明：原告于2015年6月16日向被告吕爱能邮寄贷款催收通知书，宣布借款于2015年6月15日到期，被告吕爱能于2015年6月17日收到该通知书。截止2015年6月17日，被告吕爱能尚欠原告借款本金2709397.27元、利息58945.86元、复利864.13及逾期利息2172.07元。
被告温州华成公司已于2015年6月27日就涉案温州市瓯海区南湖地段D-5-04a地块南滨锦园×幢×室房产办理房屋所有权初始登记手续。
本院认为：原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》，是当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，对相关当事人均具有法律约束力。贷款合同签订后，原告已依约履行发放贷款义务。因被告吕爱能未按约定归还借款本息，原告有权根据合同约定宣布借款提前到期。因原告宣布提前到期的函件于2015年6月17日送达被告，故应以2015年6月17日为借款提前到期日，被告吕爱能依法应当偿付原告借款本金、利息、复利及逾期利息。被告陈清凯作为共同还款人，应依约对上述款项承担共同还款责任。因合同约定的贷款利率为浮动利率方式，每年1月1日重新定价一次，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率，故原告主张以2015年1月1日的同档次贷款利率下浮10%（即年利率5.535%）为借款期内利率计算逾期利率并无不妥。被告吕爱能、陈清凯以相关预登记房产为本案借款提供抵押担保并已办理抵押权预告登记，因被告吕爱能、陈清凯未办理房屋所有权登记，原告无法办理正式抵押登记，不存在原告怠于办理正式抵押登记的情形，故本院对该预抵押登记的效力予以确认，原告对相关房产依法享有抵押权。被告温州华成公司、苏州中梁公司为被告吕爱能的上述借款提供阶段性保证，阶段性保证的设立初衷在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。本案所涉房产已竣工验收并办理房屋所有权初始登记，且本院已认定中国银行瓯海支行对被告吕爱能、陈清凯购买的涉案房产依法变价所得款项享有优先受偿权，中国银行瓯海支行的现房抵押权已获得保障，温州华成公司、苏州中梁公司的阶段性连带保证责任应当予以解除。原告主张的律师代理费过高，本院酌情支持2500元。原告的其他诉讼请求合法正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吕爱能、陈清凯应于本判决生效之日起十日内共同偿付原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行借款本金2709397.27元、利息58945.86元、复利864.13元、逾期利息（暂算至2015年6月17日的逾期利息为2172.07元，之后的逾期利息以借款本息之和2768343.13元为基数，按年利率8.3025%计算至实际偿还之日止），以及律师代理费2500元；
二、若被告吕爱能、陈清凯未能按期偿付上述第一项债务，原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行有权对预登记在被告吕爱能、陈清凯名下的坐落于温州市瓯海区南湖地段D-5-04a地块南滨锦园×幢×室房产（温房预瓯字第××号）的拍卖、变卖或折价款优先受偿；
三、驳回原告中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行的其他诉讼请求。
本案受理费10480元，公告费300元（已由原告垫付），合计10780元，由被告吕爱能、陈清凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 柳佳佳
人民陪审员 潘洪銮
人民陪审员 鲍黎明
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 张高翔
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、当事人应知的相关事项
1、上诉人应按一审案件预交的受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行温州市分行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2、当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3、当事人负担的诉讼费用应在裁判文书生效后10日内来院交纳，或通过汇款交纳（开户行：浙江温州瓯海农商银行区府支行；户名：温州市瓯海区人民法院诉讼费罚没款专户；账号：201000121021279000002）；当事人需要退还诉讼费用的，应在裁判文书生效后10日内来院办理诉讼费用退费手续。
4、根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5、当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
6、拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。