浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0603民初151号原告：王辞玲，女，1988年7月25日出生，汉族，住安徽省定远县。被告：王尔红，男，1972年4月15日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：绍兴朗居房产营销策划有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区钻石大厦811室。统一社会信用代码：913306213369201852。法定代表人：陈奇，公司副总经理。委托诉讼代理人：余燕红，浙江聚腾律师事务所律师。被告：袁桂兰，女，1979年6月24日出生，汉族，住重庆市忠县。原告王辞玲与被告王尔红、绍兴朗居房产营销策划有限公司（下称朗居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，被告朗居公司申请追加袁桂兰为本案被告，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王辞玲，被告王尔红，被告朗居公司的委托诉讼代理人丁华林（第一次，现已解除委托关系）、余燕红（第二次）到庭参加诉讼，被告袁桂兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。审理期间，原告王辞玲申请对坐落于绍兴市柯桥区龙湾府3幢2906室的房屋价值进行评估，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告王辞玲向本院提出诉讼请求（变更后）：一、判令被告朗居公司返还代保管的定金100000元；二、判令被告王尔红支付违约金100000元；三、判令被告王尔红赔偿原告在同一地域购买房屋的差价200000元；四、判令被告朗居公司对被告王尔红上述第二、三项请求中的赔偿负连带责任；五、两被告承担诉讼费、鉴定费。事实与理由：2017年9月5日，被告王尔红携购房合同、户口簿、身份证与原告在被告朗居公司处签订《房屋买卖转让协议》，当时，被告王尔红声称与产权人袁桂兰系夫妻关系，而被告朗居公司认为既然是夫妻则无需产权人签字。对此，被告朗居公司收取原告中介费10350元，并经被告王尔红同意代保管原告支付的定金100000元。原告认为，被告朗居公司作为中介，未核实被告王尔红与被告袁桂兰是否为夫妻，未复印任何证件，明知被告王尔红不是产权人，未要求办理委托手续，导致被告王尔红违约，给原告带来巨大损失。因各方协商未果，原告依法诉至法院。被告王尔红辩称，第一，《房屋买卖转让协议》应属无效；第二，被告王尔红未收取原告分文，也没有造成原告任何损失，无需承担责任。被告朗居公司是专业的中介机构，没有完整手续情况下要求双方签订买卖合同，并据此收取了中介费用，应承担主要责任。而原告轻信中介签订合同、缴纳费用，也应承担一定的责任；第三，原告主张的定金、违约金没有依据。被告朗居公司辩称，第一，本案系房屋买卖合同纠纷，被告朗居公司作为居间人，诉讼主体错误；第二，原告一并主张定金、违约金与损失赔偿金错误，被告朗居公司作为居间人，不适用定金罚则；第三，被告朗居公司已按合同约定履行居间服务，不存在任何过错，对于买卖双方的信息，买卖双方在签订合同时均已由本人核实，对于交易中存在的风险也均已知晓，被告朗居公司不应承担任何法律责任；第四，本案系被告袁桂兰不同意出卖房产致合同不能继续履行，最终违约方应是袁桂兰，但原告反而要求中介承担责任，依据不足。综上，请依法驳回原告对被告朗居公司的诉请。被告袁桂兰未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.被告朗居公司为原告作出的书面证明三份，系被告朗居公司单方陈述，缺乏证据的证明效力，故对其证明力本院不予确认；2.原告与创时中介的对话录音，与本案缺乏关联性，对其证明力本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：2017年9月5日，原告与被告王尔红、被告朗居公司签订《房屋买卖转让协议》一份，约定被告袁桂兰、王尔红将坐落于龙湾府3幢2906室的房屋作价690000元转让于原告；过户手续完成时，受让方即时支付给出让方首付款及房屋相应的附属等费用及补贴等费用计210000元，剩余款项通过银行等金融机构贷款支付；协议签订时，受让方需缴纳定金100000元，如受让方违约导致交易未成，则该定金扣除居间服务费后给予出让方作为违约赔偿；协议签订之日起所有款项全部到位后15日内进行交房，于2018年6月31日前由居间方协助到房屋所在地相关权责登记机构申请办理权属转让手续；如因出让方过失造成受让方不能取得房地产权属证书的或受让方故意拖延未办理转让手续的，除双方同意延长时间外，双方均有权向违约方追究违约金，自违约之日起至实际办理转让手续之日止，日违约金按总价款的0.2%计算赔付，逾期超过15日，受让方有权要求退房或出让方有权收回房屋，所付款项须在退房或收回房屋之日起15日内退还，并按购房定金为基础扣除居间服务费后作为违约金支付给守约方，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿；房屋交易发生的各项税费由受让方承担；买卖双方向居间方支付服务费10350元，原则上应于签署协议当日由买卖双方进行支付，如因买卖双方违约造成交易不成，则仍应向居间方支付上述费用，因居间方违约导致交易未能成功，则居间方应向买卖双方双倍退还已收取的居间等相关服务费用，并仅此承担责任。三方并就其他事项进行了约定。同日，原告向被告朗居公司支付中介费10350元，并根据原告、被告王尔红、被告朗居公司三方签订的《房屋转让款项代收保管书》向被告朗居公司交付房屋转让定金100000元。2017年10月，被告王尔红单方表示不再转让房屋。经三方协商未果，原告遂诉至法院成讼。审理期间，本院经原告申请，依法委托宁波天润资产评估有限公司对案涉房产绍兴市柯桥区龙湾府3幢2906室（不含储物间）进行估价，该公司经评估作出价格评估结论：①绍兴市柯桥区龙湾府3幢2906室（白坯、不含储物间）房屋在基准日2017年10月31日的评估价格为人民币868000元。②绍兴市柯桥区龙湾府3幢2906室（白坯、不含储物间）房屋在基准日2018年2月26日的评估价格为人民币960000元。原告为此支付评估费14400元。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。原告与被告王尔红、被告朗居公司签订的《房屋买卖转让协议》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告王尔红抗辩主张案涉《房屋买卖转让协议》无效，对此抗辩本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故被告王尔红对案涉房产没有所有权或者处分权，并不导致《房屋买卖转让协议》无效，其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。而根据《房屋买卖转让协议》、《房屋转让款项代收保管书》可知，被告王尔红系以出让方身份与原告签署转让协议，是《房屋买卖转让协议》的合同相对人，应受该协议约束。被告袁桂兰未在《房屋买卖转让协议》上签字确认，原告据此不诉请要求被告袁桂兰承担违约责任，系当事人对自身权利的处分，不违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”根据案件查明事实，被告王尔红在2017年10月份明确表示不履行《房屋买卖转让协议》，原告据此要求解除《房屋买卖转让协议》并要求被告王尔红承担违约责任，于法有据。对于定金100000元，根据《房屋转让款项代收保管书》约定实际由被告朗居公司保管占有，原告要求被告朗居公司返还，被告朗居公司亦表示同意，本院依法予以支持。对于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现原告要求被告王尔红支付违约金并赔偿同一地域购买房屋的差价，于法有据，也符合《房屋买卖转让协议》之约定，其合理部分应予支持。对于违约金，根据《房屋买卖转让协议》约定为购房定金扣除居间服务费，经核算为89650元；对于房屋增值差价损失，基于原、被告在2017年10月底均已明确被告王尔红不再履行《房屋买卖转让协议》的事实，本院参考评估报告书以2017年10月31日为基准日的价格评估结论868000元，结合《房屋买卖转让协议》约定的房屋价款690000元，依法核定房屋差价损失为178000元。被告王尔红的违约行为致使原告合同目的不能实现，原告因此不能获得购房后的房价上涨利益或者需要付出更高对价购买同地段同类型的房产，其因被告王尔红违约所致损失客观存在，被告王尔红订立合同时对此应当预见，故原告要求被告王尔红赔偿其房屋增值差价损失，于法有据，其合理部分本院依法予以支持。被告王尔红抗辩主张其违约行为实际未导致原告损失，理由不能成立，本院不予采纳。但因损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，鉴于被告王尔红因违约已需承担违约金89650元，故本院依法确定被告王尔红应赔偿原告的房屋增值差价损失为88350元。被告朗居公司作为房产中介，在提供居间服务过程中未尽忠实勤勉义务，未核实被告王尔红与被告袁桂兰之间法律关系，也未要求被告王尔红提供有效的授权委托材料，而迳行促成原告与被告王尔红签署案涉《房屋买卖转让协议》，最终导致原告未能实现合同目的，对此被告朗居公司负有过错。但原告要求被告朗居公司就被告王尔红应负担的违约金、房屋增值差价损失承担连带责任，则依据不足，本院不予支持。被告袁桂兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院根据案件查明的事实依法作出处理。综上所述，原告诉请合理部分，本院依法予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三天第一款之规定，判决如下：一、被告绍兴朗居房产营销策划有限公司应返还原告王辞玲购房定金100000元，款限于本判决生效之日起十日内付清；二、被告王尔红应支付原告王辞玲违约金89650元，并赔偿原告王辞玲房屋增值差价损失88350元，两项合计178000元，款均限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告王辞玲的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告王辞玲负担1113元，由被告王尔红负担1624元，由被告绍兴朗居房产营销策划有限公司负担913元，两被告应负担的上述费用限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。评估费14400元（已交纳），由原告王辞玲负担1584元，由被告王尔红负担12816元，被告王尔红应负担的评估费12816元限于本判决生效之日起十日内支付给原告王辞玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王炳江二〇一八年五月十一日书记员  徐春燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未能取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。??