江西省赣州市赣县区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0721民初1252号
原告王忠生，男，汉族，1981年11月16日生，江西省赣县区人，住赣州市赣县区。
委托代理人谢翔鹤，赣县梅林法律服务所法律工作者，执业证号：31404081105060，特别授权。
被告邹华芬，女，汉族，1983年10月16日生，江西省宁都县人，住赣州市赣县区。
委托代理人曾瑞林，广东华商（赣州）律师事务所律师，执业证号：13607200510338920，特别授权。
被告赣州市信而美汽车销售有限公司，住所地：赣县区梅林镇杨仙大道西路11号9栋1—11号，统一社会信用代码：91360721343314175P。
法定代表人邹华芬，该公司董事长。
原告王忠生诉被告邹华芬、赣州市信而美汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法由审判员廖云英适用简易程序公开进行了审理。原告王忠生及其委托代理人谢翔鹤、被告邹华芬的委托代理人曾瑞林到庭参加诉讼，被告赣州市信而美汽车销售有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王忠生向法院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付2015年6月1日至2017年5月31日商铺租金人民币54892.80元，并判令两被告按40元/月/平方米的标准向原告支付2017年6月1日之后的商铺租金，直至将商铺移交回原告止，并请求判令解除租赁合同。2、判令被告邹华芬向原告支付的5492元保证金作为违约金，不予退还，归原告所有。3、判令被告立即腾退所占用的房屋，并把玻璃墙装回门、恢复水电入口，把每个店铺的隔墙砌回原状。4、判令两被告承担本案全部诉讼费用，并对上述所有应付费用承担连带责任。事实与理由：2015年3月31日原告与被告邹华芬签订了《贡江上院商铺租赁合同》一份，双方约定，原告将位于赣州市赣县区杨仙大道66号贡江上院9栋1层5号商铺出租给被告邹华芬作为车行使用，租期为八年（从2015年6月1日起至2023年5月31日止），租金为：第一、二年度免收租金，第三年度从2017年6月1日为40元/月/平方米，以后每年度在前一年度的基础上递增5元/月/平方米。同时还约定：租赁期内，如因乙方原因导致本合同提前解除，乙方不享受免租期优惠，乙方应按本合同约定如数补交免租期租金等费用，并承担相应的违约责任，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金5492元。合同签订后，原告将合同项下的商铺交付给被告进场装修，被告按约定向原告缴纳了保证金5492元。被告邹华芬为被告赣州市信而美汽车销售有限公司的法定代表人，承租原告的商铺也是为了给该公司开车行之用，事实上从承租之日起，所租商铺也一直是由被告赣州市信而美汽车销售有限公司在使用。合同履行后，在二年免租期即将到期时，被告方便以经营亏损为由，于2017年5月26日以电话和短信方式通知原告退租，单方要求解除合同，并清空合同项下商铺。为此，原告要求被告信守合同，补交免租期租金，并依约承担单方解除合同的违约责任，遭被告方拒绝。为维护原告的合法权益，特诉至法院。
被告邹华芬辩称：租赁合同约定与当初双方协商时不一致，原告商铺当初是开发商进行的招商，被告是与开发商进行的店铺租赁洽谈，洽谈时开发商讲前两年免租，且可以提前退租，并没有讲提前退租就不享受前两年免租优惠。而签订合同时，因内容太多，且均是开发商提供的格式文本，又没有加粗或特别提醒，被告就没有特意去留意这些免责或加重答辩人责任的条款。因此，被告认为原告与其签订的租赁合同条款是开发商制作的格式条款，这些免责或加重被告责任的条款应当尽告之或提醒义务，但开发商或原告不但不尽告之或提醒义务，而且开发商招商时还通过欺诈的方式与答辩人签订了双方协商不一致内容的租赁合同条款，应当认定其为无效条款。被告已经于2017年5月27日通过短信方式通知原告解除并移交了租赁店铺，原告也已经认可解除的方式并接收了店铺。所以2017年6月之后，原告主张租金及要求腾房的诉请就没有事实与法律依据。至于其主张的免租期的租金，如提前解除租赁合同不享受免租期优惠的条款系无效条款，且与双方意思表示不致，何况也没有约定补交标准，原告主张40元/月/平方米的标准没有事实与法律依据。被告自愿以保证金作违约金承担提前解约的责任，符合法律及交易习惯。在保证金之外，原告主张其它损失应当提供相应的证据来证明因被告原因造成其损失超过了扣押的保证金，否则，就不应得到支持。被告是在成立赣州信而美汽车销售有限公司之前与原告签订的租赁合同，被告虽是赣州信而美汽车销售有限公司的法定代表人，但并不能代表一个未成立的公司，且租赁合同的履行从始至终都是被告在履行，原告起诉赣州信而美汽车销售有限公司租赁合同纠纷没有事实与法律依据。对原告方提出要求把玻璃墙装回门、恢复水电入口，把每个店铺的隔墙砌回原状的诉讼请求，其在向赣州弘盛源实业有限公司承租时已和该公司签订了店铺租赁补充协议，并向赣州弘盛源实业有限公司缴纳了30000元的店面恢复安装押金。为此，同意解除合同，扣除押金，驳回原告的其他诉讼。
被告赣州信而美汽车销售有限公司书面辩称：赣州信而美汽车销售有限公司与原告王忠生不存在租赁合同关系。原告与邹华芬签订租赁合同的时间是在2015年3月31日，租赁期间为2015年6月1日至2023年5月31日，而被告赣州信而美汽车销售有限公司的成立时间是2015年6月10日，租赁合同签订在前，公司成立在后，被告邹华芬尽管是公司的法定代表人，不可能代表一个未成立的公司，而且公司成立后，一直也是邹华芬个人在与原告履行租赁合同，公司并没有与原告重新签订租赁合同或承诺由公司履行租赁合同。因此，根据合同相对性原则，原告王忠生起诉被告赣州信而美汽车销售有限公司没有任何事实根据，属民事诉权的乱用，请求法院依法驳回原告对其的起诉。
经审理查明：2015年3月31日，被告邹华芬向赣州弘盛源实业有限公司承租了贡江上院1-5号商铺并签订了店铺租赁合同及店铺租赁补充协议，由赣州弘盛源实业有限公司向被告邹华芬收取了30000元店面恢复安装押金。原告于2015年8月27日在赣州弘盛源实业有限公司处购买了贡江上院1-5号商铺，并签订了赣州市商品房买卖合同，约定在2015年12月31日前将贡江上院1-5号商铺交付给王忠生。商铺交付后，原告王忠生（甲方）与被告邹华芬（乙方）重新签订了一份《贡江上院商铺租赁合同》，合同约定：被告邹华芬租赁原告位于赣县××镇××大道××号贡江上院9栋1层5号商铺，商铺租赁建筑面积约57.18平方米，租期8年（2015年6月1日至2023年5月31日止），2015年、2016年两年租金免费，2017年按40元/月/平米方计算并逐年增加5元的标准计算租金至2023年，在租赁期内如因乙方原因导致合同提前解除，乙方不享受免租期优惠，乙方应按合同的约定如数补交免租期租金等费用，并承担相应的违约责任。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前二个月向甲方提出书面申请，并缴清应缴费用，经甲方同意后方可办理相关手续，但乙方所交履约保证金甲方不予以退还，商铺的所有装饰物无偿归甲方所有。被告邹华芬承租商铺时向原告缴纳了履行约保证金5492元及421元水电押金。2017年5月26日、27日，被告信而美公司的员工通过电话和短信向原告提出解除租赁合同，并清空商铺。原告同意解除合同，但要求被告按合同约定支付租金，被告不同意原告方的要求。本案审理中原告已将出租商铺收回并开始重新装修。
另查明，被告邹华芬系被告赣州信而美汽车销售有限公司的董事长兼法定代表人。本案租赁合同签订后，实际使用人是被告赣州信而美汽车销售有限公司。
以上事实，有原告、被告邹华芬的陈述，原告提供的身份证、赣州市商品房买卖合同、贡江上院商铺租赁合同、房产证、信息截图、赣县区梅林法律服务所（函）、贡江上院商铺租赁合同1、贡江上院商铺租赁合同2，被告邹华芬提供的被告邹华芬身份证、贡江上院商铺租赁合同、保证金及水电押金收条、店铺租赁补充协议、店面恢复安装收据、企业登记信息、短信、录音、等证据予以证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为:原告王忠生与被告邹华芬签订的《贡江上院商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方租赁关系合法有效，双方应按照合同约定履行。被告提前解除租赁合同，根据合同第八条第2项的约定应补交免租期租金并承担相应的违约责任。因此，对原告王忠生要求与被告解除租赁关系、支付租赁期间租金的主张，本院予以支持。对原告要求被告交还店面的主张，因在审理中原告已将店面收回并开始装修，故无须再行处理。对原告方要求被告关于双方争议的前两年租金按什么标准计算的问题，因租赁合同中未写明免租期的租金计算标准，但根据当时相同地段店铺的租金价格和合同中有约定2017年后的租金价格可推算得出，2015年的租金以30元/月/平方米、2016年的租金以35元/月/平方米的标准来计算符合当时的租赁价格。对被告邹华芬对租金计算的起始时间提出异议，因原告王忠生的房屋买卖合同是2015年8月27日签订的，交房时间是2015年12月31日，故该租金应从2016年1月1日开始收取至原告起诉时止（2016年1月1日至2016年6月1日按30元/月/平方米计算；2016年6月2日至2017年6月1日按35元/月/平方米计算；2017年6月2日至2017年8月20日按40元/月/平方米计算）。对原告方要求被告按合同规定恢复商铺的基础性功能即：玻璃墙装门、恢复水、电入口及每个店铺的隔墙砌回原状的诉讼请求，因原告方未提供相应的证据证明，且被告邹华芬提供了与赣州弘盛源实业有限公司签订的店铺租赁补充协议和30000元店面恢复安装押金收条的证据可以证明对原告方提出的诉讼请求与被告无关。对此，本院不以予支持。对被告邹华芬辩称与开发商谈的合同内容与签订的免责条款内容不一致，对于免责或加重租承人责任的条款没有加粗告之，属无效条款的意见，被告邹华芬没有提供相应的证据予以证明，本院不予采信。对被告赣州市信而美汽车销售有限公司提出其公司成立在后而租赁合同签订在前不应由该公司承担责任的意见，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国公司法）若干问题的规定（三）》第二条规定，合同具有相对性只在特定的当事人之间发生法律效力。在公司未成立时，发起人以自己的名义签订的合同，合同相对人只能向发起人主张合同权利。但是，公司成立后确认该合同的或已经实际享有合同权利的，合同相对人可以请求公司承担责任。且本案租赁店铺的实际使用人也是被告赣州信而美汽车销售有限公司。为此，对被告赣州市信而美汽车销售有限公司的答辩意见，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国公司法）若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告王忠生与被告邹华芬签订的《贡江上院商铺租赁合同》。
二、被告邹华芬于本判决生效之日起十日内向原告王忠生支付租金40407.2元。
三、被告赣州信而美汽车销售有限公司对租金承担连带清偿责任。
四、被告邹华芬缴纳的保证金5492元，归原告王忠生所有。
五、驳回原告王忠生的其他诉讼请求。
如果被告未能按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1310元，减半收取655元，由被告邹华芬、赣州市信而美汽车销售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员 廖云英
二〇一七年十一月九日
书记员 罗玉琳
附：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、赣州市赣县区人民法院标的款账号：
户名：赣州市赣县区人民法院帐号：14×××52
开户行：赣县农行赣东分理处
三、赣州市中级人民法院上诉费帐号：
户名：江西省赣州市中级人民法院帐号：99×××88
开户行：招商银行赣州长征大道支行。