山东省诸城市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）诸民再初字第2号
抗诉机关山东省潍坊市人民检察院。
申诉人（原审原告）王泽华。
被申诉人（原审被告）王兆杰。
申诉人王泽华与被申诉人王兆杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月7日作出（2010）诸城民初字第316号民事判决书，已经发生法律效力。申诉人王泽华不服向检察机关申诉，山东省潍坊市人民检察院于2011年6月30日作出潍检民抗（2011）11号民事抗诉书，向山东省潍坊市中级人民法院提起抗诉，山东省潍坊市中级人民法院于2011年8月24日作出（2011）潍民抗字第38号民事裁定书，裁定指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省潍坊市人民检察院委派诸城市人民检察院检察员倪凤臣出庭。申诉人王泽华、被申诉人王兆杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2010年3月25日，原告诉至本院称，2004年，我将位于诸城市龙都街道办事处东土墙村、房产证号为××的房屋一处以20000元的价格卖给被告王兆杰，双方签订了房屋买卖协议，协议签订后原告将房屋交付给被告使用，并将房产证交由被告持有。因被告户籍所在地系诸城市石桥子镇，并非诸城市龙都街道办事处东土墙村村民，根据相关法律规定，双方签订的房屋买卖合同无效。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令原、被告之间的房屋买卖协议无效；被告返还原告房屋及房产证（房屋价值约为50000元）；本案诉讼费、送达费均由被告承担。
被告辩称，我购买原告的房屋属实，但买卖房屋是双方的真
实意思表示，不同意返还房屋。另外，被告已对涉案房屋进行装修，如果返还原告房屋，要求原告返还购房款，并偿付房屋装修费用以及房屋增值款项。
原审查明，2004年4月16日，原告王泽华与被告王兆杰签订售房协议一份，原告将坐落于诸城市龙都街道办事处东土墙村、房产证号为诸城市房权证龙都街道私字第××号的房屋一套作价22600元卖给被告王兆杰。房屋买卖合同签订后，被告支付给原告房款22600元，原告将房屋及房产证交付给被告。被告在涉案房屋居住至今，并对涉案房屋进行了如下装修：四间堂屋重新打地面，最西边一间房屋刷涂料，另外三间刮仿瓷，换三个窗扇（包括纱窗、不包括窗框），院内打多半水泥面，另外小半进行铺砖，重新垒院墙、锅、炕，铺窗台，重新拉电线，西屋打水泥面并安装了自来水。但原、被告双方一直未办理房屋过户手续。
另查明，原、被告双方当事人并非同一集体经济组织成员，被告户籍所在地为诸城市棉纺街3号。
原审认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，农村村民一户只能拥有一处宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，故非同一集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同系无效合同。本案中，被告非涉案房屋所在地的经济组织成员，其不享受东土墙村村民待遇，原、被告之间签订的合同系无效合同，本院对原告主张原、被告之间签订的房屋买卖合同无效的诉求予以支持。原告要求被告返还房屋，经审查，原、被告双方系于2004年4月16日签订房屋买卖合同，原告将私有房屋作价22600元出卖给被告，时至今日，被告已在该房屋居住六年有余，并对房屋进行了装修等添附行为，涉案房屋的价值与原、被告签订房屋买卖合同时相比应有所增值，但庭审中，被告申请对涉案房屋的价值进行评估后，未按要求缴纳评估费，导致该房屋的现有价值无法确认，经本院释明，被告仍坚持不予缴纳，视为放弃申请评估的权利。且原、被告双方均未提供其他证据证明该房屋的增值数额。为平衡原、被告之间的利益关系，保护当事人的合法权益，兼顾诚实信用原则，本院对原告主张被告返还房屋的诉讼请求不予支持，双方可待持有证明房屋增值数额的证据后另行主张权利。本案在审理过程中，被告提起反诉，要求原告返还自己的购房款及装修费用，因被告在规定期间内未按法律规定向本院预交反诉费，对其诉讼请求，本院不予受理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：一、原告王泽华与被告王兆杰签订的房屋买卖合同无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。
该判决生效后，原审原告王泽华不服，向检察机关申诉。山东省潍坊市人民检察院于2011年6月23日作出潍检民抗（2011）11号民事抗诉书，以“原审法院判决适用法律确有错误”为由提出抗诉。山东省潍坊市中级人民法院于2011年8月24日作出（2011）潍民抗字第38号民事裁定书，指令本院再审本案，再审期间中止原判决的执行。
本案再审过程中，申诉人王泽华称，请求判令原、被告之间的房屋买卖协议无效；被告返还原告房屋及房产证（房屋价值约为50000元）。
被申诉人王兆杰辩称，一、原审判决适用法律正确、认定事实清楚，判决并无不当，检察机关抗诉错误；二、检察机关抗诉或法院依职权提起再审的案件应当符合《民诉法》相关条款的规定，本案不符合《民诉法》再审和检察机关抗诉的条件，申诉人应另案起诉，因此，检察机关的抗诉错误，请求法院驳回申诉人的诉讼请求；三、涉案房屋价值的确定应当参考现在该房屋周边补偿的标准予以确定，据被申诉人了解，现在邻村西土墙村的赔偿标准为每平方米2700元，诉中房屋共187.5平方米，也就是诉中房屋现在的价值将近600000元。
再审过程中，原审原告申请对涉案房屋价值进行评估，经本院依法委托，潍坊富润土地房地产资产评估有限公司对该房屋进行评估并出具了鲁富资评报字（2014）第FY15176号资产评估报告，经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出该房屋在评估基准日（2014年6月17日）的评估价值为196915元。原审原告为此支出评估费3000元。
再审另查明，原审被告在本案辩论终结前未将其户口迁入诸城市龙都街道东土墙村内。
再审查明的其它事实与原审一致。
本院再审认为，因目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，而宅基地使用权及宅基地房屋又是农民安身立命之本，因此，允许宅基地使用权及宅基地房屋转让的条件尚不完全成熟，且宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，所以，我国现行的国家政策不允许在非同一集体经济组织成员之间买卖宅基地使用权及宅基地房屋，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。依照《中华人民共和国民法通则》第六条关于“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，本案原审原告王泽华系诸城市龙都街道东土墙村村民，原审被告王兆杰非系本村村民，且因原审原、被告双方之间所签订的买卖协议的标的物系宅基地房屋，该房屋所使用的土地系宅基地，虽国家法律未明确禁止该种房屋买卖行为，但与国家政策相违背，原审原、被告之间的房屋买卖行为违反现行国家政策，故，原审原、被告双方所签订的房屋买卖协议系无效合同，对原审原告要求确认原审原、被告之间房屋买卖协议无效的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原审原、被告双方对因合同无效后取得的财产应相互返还，故，原审原告应当将原审被告所交付的购房款22600元返还给原审被告，原审被告应当将房屋返还给原审原告。
原审原、被告作为买受人和出卖人，在买卖房屋过程中，知晓买卖协议标的物“宅基地房屋”属禁止在非同一集体经济组织成员之间流转的财产，且原审原告出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效并致使该纠纷的出现，故，原审原告应对合同无效承担主要责任。原审被告作为购房人在购买该房屋时明知其非系本村村民却仍执意购买，对该房屋买卖协议无效亦存在一定的过错，故，原审被告亦应对合同的无效承担次要责任。考虑到因土地升值所获的利益和房屋的增值利益，潍坊富润土地房地产资产评估有限公司出具的鲁富资评报字（2014）第FY15176号资产评估报告能够客观反映房屋价值及宅基地的区位价值，且鉴定程序合法，对该评估报告，本院予以采信。根据评估报告中确认的房产现值196915元，与原买卖价格22600元之间的差价，认定房屋增值174315元，按照原审原、被告之间的过错程度，本院认为，原审原告应按房屋增值部分的90%即156883.50元向原审被告承担赔偿责任为宜，原审被告应按房屋增值部分的10%即17431.50元向原审原告承担赔偿责任为宜。综上，原审原告应当支付给原审被告该房屋的原有价值22600元及增值利益156883.50元，合计179483.50元。
原审中，原、被告均未申请对涉案房屋的价值进行评估，导致该房屋的现有价值无法确认，且原、被告双方均未提供其他证据证明该房屋的增值数额，故原审判决房屋买卖合同无效正确。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、维持本院（2010）诸城民初字第316号民事判决第一项，即：原告王泽华与被告王兆杰签订的房屋买卖合同无效；
二、撤销本院（2010）诸城民初字第316号民事判决第二项，即：驳回原告的其他诉讼请求
三、原审被告王兆杰将位于诸城市龙都街道东土墙房屋一套（房产证号：诸城市房权证龙都街道私字第××号）返还给原审原告王泽华，于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕；
四、原审原告王泽华向原审被告王兆杰支付原购房款22600元和房屋增值利益156883.50元，以上合计179483.50元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费1050元，由原审被告王兆杰负担，鉴定费3000元，由原审原告王泽华负担1500元，由原审被告王兆杰负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 王海涛
审 判 员 金淑芳
人民陪审员 邱世才
二〇一四年九月九日
书 记 员 林德慧