延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1030号
上诉人（原审被告）：陈淑贤，个体工商户，现住吉林省敦化市。
被上诉人（原审原告）：敦化市林达物业管理有限责任公司。住所：吉林省敦化市。
临时负责人：綦海波，该公司经理。
委托诉讼代理人：王铁，该公司职员。
上诉人陈淑贤因与被上诉人敦化市林达物业管理有限责任公司（以下简称林达物业公司）之间物业服务合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2015）敦民初字第2209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2106年6月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈淑贤、被上诉人林达物业公司临时负责人綦海波、委托诉讼代理人王铁到庭参加诉讼。现已审理终结。
陈淑贤上诉请求：撤销一审判决，驳回林达物业公司的诉讼请求。主要理由：一、林达物业公司主体不适格。林达物业公司未经业主大会选聘，也未经业主大会与业主签订物业服务合同，林达物业公司和陈淑贤不存在合同关系，因此林达物业公司作为本案原告主体不适格。林达物业公司应返还违法收取陈淑贤的各项费用8658.40元以及滞纳金，合计116473.27元。二、森达商贸公司与陈淑贤签订的房屋买卖合同具有法律效力，受法律保护。但是，由于森达商贸公司擅自违约导致陈淑贤成为被告，严重损害陈淑贤的合法权益，要求森达商贸公司法定代表人到庭、承担违约责任和赔偿责任。三、陈淑贤对敦化市物价局关于森达商贸业主集体上访一案终结报告有异议，要求对该文件的真实性、合法性予以鉴定。综上，陈淑贤与林达物业公司无物业服务合同关系，林达物业公司诉讼主体不适格，林达物业公司要求陈淑贤交纳物业服务费没有依据，应驳回林达物业公司的诉讼请求。
林达物业公司辩称：1.陈淑贤与森达商贸公司的房屋买卖合同与本案无关，所以森达商贸公司法定代表人到不到庭与本案无关。林达物业公司已提供证据证明林达物业公司主体适格。陈淑贤对于林达物业公司资格不认同的意见不能成立。2.关于林达物业公司收取的物业费问题。林达物业公司受雇于森达商厦业主委员会，林达物业公司是为了维护整个森达商厦业主的权益，林达物业公司收取的不仅仅是物业费，还包括水电费、卫生费、房产税、物业服务人员的工资等在内的各项费用。陈淑贤拖欠物业服务费的行为，造成27名业主仍不缴费，因此造成商场无法运营。林达物业公司要求陈淑贤交纳滞纳金。请求二审法院支持林达物业公司的正当合理的诉求，要求陈淑贤承担因本案诉讼引起的其他费用。
林达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈淑贤立即支付2013年度、2014年度物业管理等分摊费用1432元，并按日千分之三支付逾期付款滞纳金（从2013年1月17日至付清全部拖欠费用时止）；2.本案全部诉讼费用由陈淑贤承担。
一审法院认定事实：陈淑贤系敦化市森达商厦二楼1号、2号摊床（总面积9.96平方米）业主。从2002年起，敦化市森达商厦物业收费标准按照经敦化市物价局拟定，敦化市森达商厦业主全体投票表决通过的分摊方案执行，即最终分摊额=基数±费用变动额×系数。2005年开始，由林达物业公司按照上述分摊方案，向森达商厦各业主收取物业服务费。林达物业公司制定的2013年度、2014年度两份财务决算报告已经由森达商厦业主委员会审核通过。按照分摊方案计算，2013年、2014年陈淑贤每个摊床的物业服务费为1432元={[391元-（原总额300000元-现总额275000元）×0.13%]×2个摊位×2年}。
一审法院认为，林达物业公司提供了2013年、2014年林达物业公司与森达商厦业主委员会签订的物业管理服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，陈淑贤应当受该物业管理服务合同的约束，林达物业公司、陈淑贤存在物业服务合同关系。陈淑贤抗辩物业费应当按照2000年其与森达商贸公司签订的《敦化市森达商贸有限责任公司森达商厦门市摊床产权出售契约书》中的约定收取。根据《物业管理条例》第二十五条关于“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”、第二十六条关于“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，林达物业公司与森达商厦业主委员会签订物业合同生效后，陈淑贤不能再依据出售契约书中的约定交纳物业费，陈淑贤该抗辩主张不成立，不予支持，林达物业公司、陈淑贤双方应当按照物业管理合同书履行自己的权利义务。
林达物业公司与森达商厦业主委员会在2013年初、2014年初签订物业管理合同时约定“各项费用，实行年初预算，多退少补的原则”，物业服务收费应当依据公开的原则。林达物业公司出示的2013年度、2014年度两份财务决算报告虽系单方出具，但结合林达物业公司出具的证明及森达商厦业主委员会关于讨论2013年度、2014年度两份财务决算报告的会议记录，林达物业公司出具的2013年度、2014年度两份财务决算报告已经向森达商厦业主委员会报告，并得到森达商厦业主委员会的认可。陈淑贤应交纳的物业费数额是依据物价局制定的分摊方案计算的，从2002年该分摊方案经森达商厦各业主投票通过开始至今，一直按该分摊方案执行，陈淑贤在2013年以前也是按该分摊方案交纳相关费用的，该分摊方案的计算公式为：应交纳的最终分摊额358元=391元-（原总额300000元-现总额275000元）×0.13%。故按照该分摊方案，陈淑贤2013年度、2014年度物业管理等各项分摊费应为1432元（358元/年×2个摊位×2年），林达物业公司要求陈淑贤给付2013年度、2014年度物业管理等分摊费1432元的诉讼请求，予以支持。关于林达物业公司要求陈淑贤给付滞纳金的诉讼请求，鉴于陈淑贤未支付物业费的原因系其对收取标准有异议，针对收费标准，林达物业公司并未采取积极有效的方式向陈淑贤出示，故不支持林达物业公司主张滞纳金的诉讼请求。经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第二十五条、第二十六条、第四十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、陈淑贤于本判决生效后立即给付敦化市林达物业管理有限责任公司2013年度至2014年度物业管理等分摊费用人民币1432元；二、驳回敦化市林达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果陈淑贤未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，其他诉讼费用50元，合计100元，由陈淑贤负担。
本院二审期间，陈淑贤提供吉林省敦化市人民法院（2010）敦民初字第356号案件庭审笔录。证明：林达物业公司和陈淑贤不存在合同关系，林达物业公司主体不适格，
林达物业公司质证称：该证据与本案无关，双方有物业服务合同关系。虽然林达物业公司没单独与陈淑贤签过物业服务合同，但与森达商厦业主委员会签订了物业服务合同。
本院对该证据的真实性予以确认。但该证据是森达商厦业主委员会起诉陈淑贤案件的庭审笔录，与林达物业公司无关，该证据不能证明陈淑贤要证明的事实。二审中，林达物业公司未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另补充认定：森达商厦业主委员会与林达物业公司于2013年1月1日、2014年2月12日签订的物业服务合同内容包括：收费项目包括取暖费、电费、水费、税费、消防、管理费、卫生费；各项费用，实行年初预算，多退少补的原则；由物业公司进行年初预算后，提交业主委员会审核。
本院认为:一、林达物业公司是依法成立的物业服务企业，享有要求接受物业服务的业主交纳物业服务费的权利。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，森达商厦业主委员会与林达物业公司签订的2013年度、2014年度物业服务合同对森达商厦全体业主均具有约束力。林达物业公司已经向森达商厦业主提供物业服务，故林达物业公司要求业主陈淑贤交纳物业费的诉讼请求于法有据，应予支持。
二、林达物业公司于2013年度、2014年度向森达商厦业主提供物业服务。林达物业公司根据物业服务合同约定，制作2013年度、2014年度两份财务决算报告，该报告业经森达商厦业主委员会审核通过。森达商厦全体业主应按照森达商厦业主委员会审核通过的交费标准分摊物业管理等费用。因此，一审法院判决陈淑贤交纳2013年度、2014年度物业管理等分摊费用共计1432元，具有事实根据和法律依据。一审判决结果正确，应予维持。
三、根据《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，虽然森达商贸公司与陈淑贤签订买卖合同时约定了前期物业服务合同内容，但森达商厦业主委员会与林达物业公司签订物业服务合同后，该前期物业服务合同终止履行。此后，森达商厦全体业主应按照森达商厦业主委员会与林达物业公司签订的物业服务合同内容行使权利、履行义务。因此，陈淑贤提出森达商贸公司应当出庭承担相应责任的抗辩意见，本院不予采纳。
四、从2002年起，森达商厦物业管理等费用的分摊方案是按照敦化市物价局拟定，经森达商厦业主全体投票表决通过后执行的。陈淑贤对物价局分摊方案的文件有异议，应向政府相关部门提出。因本案是民事纠纷案件，法院在审理民事案件中审查政府行政行为的合法性，没有法律依据。因此，陈淑贤对物价局文件合法性申请鉴定，本院不予准许。
综上，陈淑贤的上诉请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈淑贤负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 一
审判员 金春秋
审判员 张新颜
二〇一六年九月八日
书记员 金 珲