山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1472号
上诉人（原审被告）成都德昌行物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人王京健，经理。
委托代理人任欣，山东舜达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）秦雪梅，女，1969年9月10日出生，汉族，医院职工，住济南市。
委托代理人牛启辰，山东保君律师事务所律师。
委托代理人徐鹏，山东保君律师事务所实习律师。
上诉人成都德昌行物业服务有限公司济南分公司（以下简称德昌行物业公司济南分公司）因与被上诉人秦雪梅物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第3632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：秦雪梅系济南市市中区某小区某号楼某单元某室业主，德昌行物业公司济南分公司系某小区物业服务公司。双方之间存在事实上的物业服务关系。2014年6月17日，秦雪梅所有的某小区某号楼某单元某室厨房洗菜盆下方下水管道反水，秦雪梅通知德昌行物业公司济南分公司疏通了管道后不再反水。2014年6月27日，该位置再次反水，物业在进行管道疏通过程中从管道中清理出一块抹布。
另，德昌行物业公司济南分公司提交了其与某某居委会于2012年1月2日签订的物业服务合同，载明：“……第二条委托管理事项…2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管…）的维修、养护、管理和运行服务。”秦雪梅对该合同表示认可。
秦雪梅主张，秦雪梅与德昌行物业公司济南分公司之间物业服务关系合法有效，德昌行物业公司济南分公司应按照物业服务合同的约定，对房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管…）负有维修、养护、管理和运行服务的合同义务，因德昌行物业公司济南分公司未尽到合同义务未对公共管道进行及时疏通导致公共污水管道在10天内发生两次堵塞反水给秦雪梅造成财产损失，因此要求德昌行物业公司济南分公司赔偿。秦雪梅为此提交其及其丈夫与物业工作人员的通话记录及照片一宗，证明其家中下水道反水被淹的事实。德昌行物业公司济南分公司对秦雪梅提交的照片不认可但认可秦雪梅家中确实被污水浸泡过。对于责任承担，德昌行物业公司济南分公司辩称发生堵塞的管道不属于物业服务合同约定的服务范围，德昌行物业公司济南分公司无管理审查义务，且堵塞物是一块抹布，系秦雪梅或楼上业主原因造成的，与德昌行物业公司济南分公司无关，德昌行物业公司济南分公司无赔偿义务；德昌行物业公司济南分公司已按照合同约定及服务标准，定期对公共管道进行了检查清理疏通。德昌行物业公司济南分公司为证明其辩称内容提交了照片一宗、维修记录一份、四星级服务标准一份。其中维修记录载明：“2014年4月20日3号楼楼前污水井（池）清理张某某2014年6月27日楼前污水井管高压清理张某某”。四星级服务标准载明：“…（二）雨污水排放1、公共污水管道每年检查2次，视情况进行清通，排水畅通…”。秦雪梅对此不予认可，主张德昌行物业公司济南分公司未尽到管理维护义务。
关于管道堵塞位置，秦雪梅主张堵塞物系在公共管道内清理出；德昌行物业公司济南分公司辩称涉案管道堵塞位置是秦雪梅居住的3－3－101室内的直立管与横向管道交汇处，该管道属于楼内东侧业主所有，非公共管道；且公共管道的直径远大于秦雪梅室内的直立管道直径，并与业主家中内管道低落差2米左右，假设秦雪梅室内管道未堵塞，则管径更大的公共管道就更不可能发生堵塞；如果公共管道堵塞也不可能反水到业主家中，应该是自公共管道的井口中反水。经询问，德昌行物业公司济南分公司自述，在秦雪梅家厨房内安装疏通机进行疏通时未发现异物，后从主管道安装疏通机进行疏通，在疏通过程中发现了抹布；德昌行物业公司济南分公司为此提交照片一宗，根据照片显示，在秦雪梅居住的某号楼外的管道井内清理出一块抹布。
关于秦雪梅主张的装修费29400元，秦雪梅为证明其主张提交了建筑装饰工程施工合同一份，合同载明：“发包方：秦雪梅承包方：赵某某……工程名称：家庭重新装修工程地点：某小区某号楼某单元某室……工期：本工程自2014年7月1日开工，于2014年8月15日竣工。……合同价款：贰万玖仟肆佰元正……甲方：秦雪梅乙方：赵某某”；提交银行存款回单一份，证明其于2014年8月15日向赵某某名下账号存款24400元；提交2014年7月8日赵某某向其出具金额为5000元的收据一张。秦雪梅主张因房屋被污水浸泡无法居住，重新进行了装修并支出装修费29400元。德昌行物业公司济南分公司对秦雪梅的装修事实认可但对装修数额不认可。
关于秦雪梅主张的家具毁损费、拆卸费、检测费930元，秦雪梅为证明其主张，提交姜某甲和姜某乙出具的证明一份及姜某乙身份证复印件一份，其中证明载明：“本人于2014年6月19日到客户秦雪梅住所（某小区3-3-101）进行地板拆卸工作，到客户住所后，看到木质地板被管道污水浸泡严重，已不具备使用功能，拆卸完毕后，当场收取服务费300元整。本人保证以上内容属实。证明人：姜某乙（签名捺印）姜某甲（签名捺印）2014年11月3日。”秦雪梅提交该证据证明其拆木地板支出300元。提交张某乙身份证复印件一份及张某乙于2014年8月17日出具的收条一张，载明：“今收到衣柜安装费陆佰元整张某乙2014年8月11日。”证明衣柜安装费为600元。提交某某某家电维修部于2014年6月28日出具的检测费收据一张，金额30元，证明其因冰箱被水泡而支出检测费30元。对秦雪梅主张的上述费用，德昌行物业公司济南分公司未发表质证意见。
关于秦雪梅主张的租房费5000元，秦雪梅提交了案外人唐某某身份证复印件及唐某某出具的证明和收据各一份，其中证明载明：“兹证明客户秦雪梅临时租住位于济南市历下区燕翔路9号2号楼1单元302室，租期2个月，租住时间2014年7月至2014年9月。租金2500元每月。我保证以上情况属实。证明人：唐某某2014年10月20日。”收据载明：“现收到秦雪梅房屋租金（现金）伍仟元整。唐某某2014年7月2日。”秦雪梅提交上述证据并陈述因房屋被泡不能居住，其于2014年7月到9月租赁房屋居住支出5000元。德昌行物业公司济南分公司对此不予认可，辩称秦雪梅是因为孩子上学方便而租赁房屋，而非房屋被浸泡无法居住，秦雪梅一直未在涉案房屋居住。德昌行物业公司济南分公司为此提交了秦雪梅交纳水费的记录一份，证实秦雪梅自2013年6月份至今一直未在涉案房屋居住。秦雪梅对德昌行物业公司济南分公司提交的水费记录不予认可。
关于秦雪梅主张的建材、涂料购置费10760元，秦雪梅提交了张某丙出具的证明一份，载明：“兹证明客户秦雪梅因其住所被管道污水浸泡，于2014年7月30日来我处购买雅士利涂料15L，共计费用1000元整，我处当场收取。我处保证以上情况属实。证明人：张某丁（签名捺印）2014年7月30日。”提交济南市天桥区袁彪装饰材料经销处于2014年9月28日出具的发票一张，证明其因管道污水浸泡受损重新装修购买涂料花费1000元。提交张某康、某某建材销售处于2014年11月3日出具的证明一份及金额为9760元瓷砖发票一张，其中证明载明：“兹证明客户秦雪梅因其住所被管道污水浸泡，于2014年7月29日来我处重新购置建材，共计费用9760元。我处保证以上情况属实。证明人：张某康（签名）、某某建材销售处（签章）2014年11月3日。”对秦雪梅主张的上述费用，德昌行物业公司济南分公司未发表质证意见。
秦雪梅主张的精神损害赔偿5000元，系估算得出。德昌行物业公司济南分公司对此不予认可。
另，秦雪梅于2014年12月26日申请对济南市市中区某小区某号楼某单元某室房屋的重新装修、家具毁损、拆卸，建材、涂料购置等费用支出进行鉴定。原审法院依法委托山东国润资产评估有限公司进行鉴定，后山东国润资产评估有限公司于2015年5月29日以“被评估鉴定资产已经灭失，无法查看已损失资产的实体及其状态”为由，将该次鉴定退回。
原审法院认为：本案中，秦雪梅向德昌行物业公司济南分公司交纳物业费，德昌行物业公司济南分公司亦向原告提供了物业服务，秦雪梅与德昌行物业公司济南分公司之间建立了事实上的物业服务关系，对此原审法院予以确认。根据德昌行物业公司济南分公司与某某居委会于2012年1月2日签订的物业服务合同约定：“……第二条委托管理事项…2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管…）的维修、养护、管理和运行服务。”因此，德昌行物业公司济南分公司涉案小区内上下水管道、落水管负有维修、养护、管理和运行服务的合同义务。根据德昌行物业公司济南分公司提交的济南市四星级服务标准，德昌行物业公司济南分公司应每年对公共污水管道检查2次，并视情况进行清通确保排水畅通。从德昌行物业公司济南分公司提交的清理记录来看，不能证实德昌行物业公司济南分公司已经按照上述服务标准进行了检查清理，本案秦雪梅居住的房屋为一楼，其家中反水堵塞处应该在一楼以下，不在秦雪梅室内，结合德昌行物业公司济南分公司提交的照片及陈述，能够证实在秦雪梅室内管道中未清理出杂物，在主管道安装疏通机进行疏通的过程中发现了抹布，且抹布是在秦雪梅居住的楼房外的公共管道中清理出，因此能够推定是在公共管道处出现堵塞导致秦雪梅家中反水，且在发生本案涉及的反水事件前十日，秦雪梅家相同位置曾经出现反水情况，德昌行物业公司济南分公司在第一次堵塞后未进行全面的清理疏通也是导致反水事故再次发生的原因之一，现秦雪梅以德昌行物业公司济南分公司未尽到物业服务企业义务为由要求德昌行物业公司济南分公司承担损害赔偿责任，不违反法律规定，原审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。”本案中，秦雪梅、德昌行物业公司济南分公司对秦雪梅位于济南市市中区某小区某号楼某单元某室房屋因厨房下水道反水导致室内装修及家具被浸泡、秦雪梅重新对房屋进行装修的事实均无异议，因此秦雪梅因本次浸水事故产生实际损失是客观存在的事实；关于损失的具体数额，秦雪梅提出申请鉴定，但因被评估鉴定资产已经灭失，无法查看已损失资产的实体及其状态，该次鉴定被退回，因此秦雪梅实际损失无法通过鉴定确认；秦雪梅虽提供装修合同、银行转账记录、收据及发票等证据，但仅凭上述证据不能证实秦雪梅支出的合理性和必要性，且德昌行物业公司济南分公司对此不予认可，因此原审法院对此不予确认。综合考虑秦雪梅受损的实际情况、德昌行物业公司济南分公司的过错程度，结合秦雪梅、德昌行物业公司济南分公司提交的现场照片及秦雪梅主张的花费情况，原审法院酌定，德昌行物业公司济南分公司赔偿秦雪梅装修费、家具毁损费、拆卸费、检测费、租房费、建材及涂料购置费共计2万元较为适宜，对秦雪梅主张的超出部分，原审法院不予支持。秦雪梅主张的精神损失费，于法无据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，第七十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告成都德昌行物业服务有限公司济南分公司于判决生效之日起10日内赔偿原告秦雪梅装修费、家具毁损费、拆卸费、检测费、租房费、建材及涂料购置费共计2万元；二、驳回原告秦雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，由原告秦雪梅负担680元，被告成都德昌行物业服务有限公司济南分公司负担400元。
上诉人德昌行物业公司济南分公司不服原审判决上诉称：
（一）原审判决依据“抹布在秦雪梅居住的楼房外的公共管道中清理出”，便作出“因此能够推定是在公共管道处出现堵塞导致原告家中反水”的推论，又根据“秦雪梅家相同位置曾出现反水”，再次推论“德昌行物业公司济南分公司在第一次堵塞后未进行全面的清理疏通也是导致反水事故再次发生的原因之一”，后依据以上推论认定“秦雪梅以德昌行物业公司济南分公司未尽到物业服务义务为由要求德昌行物业公司济南分公司承担损害赔偿责任，不违反法律规定，本院予以支持。”上述“推论”及认定，无任何事实及法律依据，属认定事实错误。
本案事实是因为抹布堵塞在业主私有的竖管道末端，该竖管道管径狭窄，室内检查口距离抹布又较远，疏通机难以施展，取出抹布有难度。故而德昌行物业公司济南分公司将疏通机放置到口径远比该竖管道口径粗很多的公共主管道处，从下往上逆向抽拽，才通过公共管道将抹布取出。但这并不能等同于认可抹布就堵在主管道内。原审判决系主观臆断，并无事实依据。
（二）原审判决根据“秦雪梅家相同位置曾出现反水”，来推论“德昌行物业公司济南分公司在第一次堵塞后未进行全面的清理疏通也是导致反水事故再次发生的原因之一”。该推论无事实依据，也无任何证据证实。此次出现反水系因业主将抹布置入下水道造成堵塞所致，而原审判决在没有任何直接证据的情况下，主观“推论”德昌行物业公司济南分公司“原先未进行全面清理”，又推论“是导致反水事故再次发生的原因之一”，这种以建立在推论基础上的再次推论来认定事实的作法毫无依据。
（三）原审判决的各种推论违背常理事实和基本逻辑。德昌行物业公司济南分公司负有维护义务的是小区内公共管道，该公共管道直径远远大于发生堵塞的业主私有竖管道的直径，原审判决认为堵塞物在能够顺利通过管径较细的竖管道的情况下，却会堵住管径远粗于竖管道的主管道，并以此为由判令德昌行物业公司济南分公司担责，这种作法已违背常理事实和基本逻辑。
（四）诉讼双方均确认造成此次堵塞的是一块抹布。众所周知，抹布这种物品是绝对不能向下水道中丢弃的，否则很容易发生堵塞，这是基本的生活常识。将抹布置于下水道内的作法明显具有重大过错，应由业主自行承担后果，原审法院判令德昌行物业公司济南分公司对业主自身过错承担赔偿责任的作法予法无据。
（五）秦雪梅家中长期无人居住，对损害的发生及扩大有明显过错，应自行承担损害后果。另外，秦雪梅不能举证其在外租赁房屋与本案反水之事具有关联性。原审判令德昌行物业公司济南分公司承担租房费等损失于法无据。
综上，德昌行物业公司济南分公司请求二审法院依法撤销原判，改判驳回秦雪梅的原审诉讼请求；一、二审案件受理费用由秦雪梅承担。
被上诉人秦雪梅答辩称：
（一）原审法院认定事实清楚，秦雪梅在原审中提交的证据足以确认德昌行物业公司济南分公司作为物业服务提供者在履行合同过程中未尽约定义务。
1．在2014年6月17日第一次反水事故发生时，秦雪梅因外出旅游的原因并未在涉案房屋居住，这就在客观上排除了因秦雪梅自身原因而导致反水发生的可能性。2014年6月27日，第二次反水事故发生时因第一次反水已致使房屋无法居住，所以同样从客观上也排除了因秦雪梅自身原因而导致房屋被淹的可能性。德昌行物业公司济南分公司在上诉状中所述秦雪梅将抹布置于下水道内导致反水发生应由秦雪梅承担后果，违背常理，违反基本逻辑。
2．秦雪梅提交的图片录音等证据足以证明抹布是德昌行物业公司济南分公司从公共管道内清理出来的，且是因为公共管道的堵塞才导致反水的发生。
（1）在原审中德昌行物业公司济南分公司也认可抹布是在公共管道内取出的，且是在距离秦雪梅私有管道较远的公共管道口取出的，原审法院考虑到秦雪梅房屋位于一楼且事故产生时并未使用，认定因公共管道堵塞致使房屋反水合法合理。
（2）退一万步讲，如果抹布如德昌行物业公司济南分公司所讲是堵塞在秦雪梅房屋内的私有管道，那么此种情况在客观上会引发两种结果。第一，因为堵塞发生在私有管道内，客观上会起到防止公共管道内的污水流入秦雪梅房屋的作用，自然不会发生反水事故；第二，如果此时发生反水只有一种原因，就是秦雪梅在未知自家自有管道堵塞的情况下大量使用水源，即便如此，反出来的水也不应是污水，而是清水，而且秦雪梅怎么会视不断的反水而不顾。
据此，原审法院认定德昌行物业公司济南分公司未尽合同义务，是根据秦雪梅提交的证据及法庭调查、辩论而得出的结论，并不是德昌行物业公司济南分公司所述的主观臆断。德昌行物业公司济南分公司与秦雪梅之间存在合法有效的物业服务合同，德昌行物业公司济南分公司理应提供符合合同约定的物业管理义务，在德昌行物业公司济南分公司未提交有效证据的前提下，加之在十日内秦雪梅的房屋连续发生反水事故的客观事实，足以证明德昌行物业公司济南分公司未尽约定义务。
（二）秦雪梅对自己所有的房屋如何使用、使用多长时间都是秦雪梅作为物权所有人的权利，且秦雪梅对房屋的使用状态与德昌行物业公司济南分公司履行物业服务合同约定的管理义务没有任何关系，法律上从来没有房屋所有人如果不使用房屋或者把房屋出租出去物业管理人就免除管理义务的规定，德昌行物业公司济南分公司主张秦雪梅对反水事故有重大过错，对损害的发生及扩大损失应承担责任没有任何依据。
综上，秦雪梅认为原审法院认定事实清楚，请求二审法院维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系德昌行物业公司济南分公司与秦雪梅之间因物业服务合同的履行而发生的争议，属物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。2012年1月2日，德昌行物业公司济南分公司与某某居委会签订的涉案房屋所在小区的物业服务合同亦载明：“……第二条委托管理事项…2．房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管…）的维修、养护、管理和运行服务。”故涉案小区的共用上下水管道属于德昌行物业公司济南分公司提供物业服务，负责维修、养护、管理的范围。鉴于秦雪梅家为一楼，只有在位于秦雪梅家专用的下水管道下方的公共管道发生堵塞，而秦雪梅家专用的下水管道畅通时，才会发生从公共管道下行的污水反水进入秦雪梅家中的情况，且在较短时间内连续发生了两次反水事故。故原审认定德昌行物业公司济南分公司未尽到物业服务合同约定的义务，事实清楚，于法有据。原审法院根据全案事实、证据情况，酌定德昌行物业公司济南分公司赔偿秦雪梅装修费、家具毁损费、拆卸费、检测费、租房费、建材及涂料购置费共计2万元符合实际。德昌行物业公司济南分公司所提驳回秦雪梅原审诉讼请求的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1080元，由上诉人成都德昌行物业服务有限公司济南分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 赵建军
代理审判员 何菊红
二〇一六年六月六日
书 记 员 王 娜