鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂民终字第1014号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘治国，公民身份号码：×××，男，出生于1964年11月1日，汉族，蓝海酒店管理公司董事长，现住鄂尔多斯市。
委托代理人宋青山，系内蒙古易非律师事务所律师。
委托代理人尚贞，系内蒙古易非律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司。住所地：鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街25号街坊。
法定代表人张桂春，系该公司董事长。
委托代理人李扬，公民身份号码：×××，男，出生于1989年4月11日，汉族，鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司法务，现住鄂尔多斯市。
委托代理人高劼，公民身份号码：×××，女，出生于1963年11月27日，汉族，鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司法律顾问，现住鄂尔多斯市。
上诉人刘治国因与被上诉人鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2014）东民初字第5585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由代理审判员韩绎玄担任审判长，代理审判员苏晨、代理审判员ＸＸＸＸＸ组成合议庭于2015年10月31日公开开庭进行了审理，上诉人刘治国及其委托代理人宋青山、尚贞，被上诉人鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司委托代理人李扬、高劼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，双方于2005年6月17日签订《房屋租赁协议》，约定鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司将位于东胜区伊金霍洛西街25号办公楼后楼租予刘治国，租金为125000元，租期为十年，从2005年6月17日至2015年6月16日，租金为一年一结算，刘治国从签订协议之日起租金一次性付清鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司的一年租金。另查明，原鄂尔多斯市东煜电力建设工程有限责任公司名称变更为鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司。
原审法院认为，关于解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司2014年5月21日向刘治国及各租户发出《关于各租户原东煜电建公司旧址的函》（和效电建函（2014）4号），该函的发出，表明鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司于发文当日即2014年5月21日向各租户（包括本案被告）发出解除租赁合同的意思表示，可视为鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司向刘治国发出解除合同通知，刘治国对此并没有提出异议，且刘治国亦于2014年8月18日向本院提起反诉请求解除租赁合同，故双方签订的《房屋租赁协议》应于2014年5月21日解除。对双方关于解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，不作处理。关于鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司请求的从2013年6月16日至2014年6月15日的租金12.5万元，应为2013年6月17日至2014年6月15日之间的租金，因为双方就同一租赁事实签订了两份《房屋租赁协议》，2005年6月17日的协议是对2005年6月16日的协议的修改和重新确认。上述期间双方的房屋租赁协议还在履行期间，且刘治国也实际占有并使用该租赁物，《房屋租赁协议》约定租金为一年一结算，刘治国从签订协议即2005年6月17日起租金一次性付清一年租金，依照上述约定，每一年的租金给付日期为当年的6月17日，鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司请求的2013年6月17日至2014年6月15日的租金的给付日期为2013年6月17日。于2014年5月21日，和效电建公司发文《关于各租户原东煜电建公司旧址的函》（和效电建函（2014）4号），称因本案租赁物面临拆迁造成租户不能继续租赁本案租赁物，按照规定鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司已办理完毕移交手续，所有租户于2014年6月5日前限期搬离。此函表明鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司已于2014年5月21日与房屋的征收方达成拆迁协议，上述租赁物已经移交征收方，该房屋的所有权已经发生转移，征收方可以就本案争议房屋行使其相应的权利。征收协议达成后，鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司不可向刘治国主张从2014年5月21日后的房屋租金。故刘治国应向鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司支付从2013年6月17日至2014年5月21日的租金115754元。关于鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司要求刘治国支付违约金6250元（违约金额的5%），双方在租赁协议中没有约定违约责任，鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司要求的违约金实为逾期付款违约金，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条第四款之规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”利息起算之日应为应付租金日即2013年6月17日。故鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司要求刘治国给付房租和违约金的诉讼请求部分支持。刘治国反诉的第二项诉讼请求鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司支付反诉人装修补偿款、政府给付的中小企业搬迁的临时安置补助费等各项费用合计人民币2308246元整，上述诉请的各项费用产生的前提是租赁物被征收，刘治国应向租赁物的征收方即拆迁方主张，本案中鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司并不是租赁物的征收方，双方同样是被征收方。本案中刘治国没有提供充分证据证明鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司已经将属于刘治国的拆迁补偿款项已经领取，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”故驳回刘治国的第二项诉讼请求，刘治国可以向房屋的征收方主张其被征收后应当所有的权利，如征收方有证据表明此争议房屋所有的补偿包括应当给予刘治国的补偿已由鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司领取，则刘治国可以以不当得利事由，向鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第九十条之规定，判决：一、刘治国于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司租金115754元及违约金（违约金按应付租金115754元自2013年6月17日至租金实际给付之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但不超过应付租金即115754元的5%）；二、驳回本诉原告鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司租金的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘治国的全部诉讼请求。
一审判决宣判后，原审被告刘治国不服，向本院提起上诉称：第一、一审法院认定交付租金的起算日期不正确，租赁旗应从2005年8月1日起算，因此租金的计算数额是错误的；合同不能履约是被上诉人违约在前，被上诉人与征收人协商和鄂尔多斯中心医院整体置换导致上诉人不能正常经营，因此上诉人不应承担违约责任；第二、征收方都是将拆迁补偿的所有费用给付房屋的所有权人的，本案中，被上诉人鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司是房屋征收的实际收益人，被上诉人所获利益是征收方给予被上诉人新的房产，上诉人提供的《房地产估价报告》与《鉴定报告》中已经明确被上诉人获益的价值中有上诉人很大的应得价款在其中，因此应由被上诉人返还上诉人该款项及中小企业搬迁临时安置补助费和各项费用共计2308246元。
被上诉人鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司辩称，原审判决正确，应予维持。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。
本院认为，关于上诉人刘治国是否迟延交付租金以及是否违约的问题，上诉人称该《房屋租赁协议》的起算时间应为2005年8月1日，因该协议第一条中手写标注了租赁期限从2005年8月1日起算，该手写内容为被上诉人鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司当时的法定代表人所写。但该协议为一式两份，被上诉人鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司所持有的协议中并未有该标注，被上诉人亦不认可该租赁协议的起算时间为2005年8月1日，租赁起算时间就是合同签订之日即2005年6月17日，同时该手写内容并未加盖公司公章，上诉人亦未提供其他证据证明该合同起算日期为8月1日，因此，本院认为关于租赁合同租赁起算时间应为2005年6月17日。本案中被上诉人要求上诉人支付2013年6月17日至2014年6月17日的租金，在此期间上诉人并未缴纳房租，因此上诉人应承担缴纳租金的责任及违约责任，上诉人称未缴纳租金是因被上诉人房屋征收导致其无法继续经营，因此不应承担违约责任，但上诉人2013年6月17日至2014年6月17日已经租赁使用该房屋，因此负有交纳租金的义务，涉案房屋的征收与否并非拒交租金的理由，因此上诉人应承担迟延交付租金的违约责任；关于上诉人刘治国是否应当向被上诉人鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司主张在征收中属于上诉人的应得部分，本院认为，被上诉人作为涉案房屋的所有权人，只是被征收的对象，政府在征收过程中并非以现金方式给付被上诉人征收款项，而是以房屋置换房屋的形式征收。上诉人并未提供充分证据证明被上诉人在征收过程中获得利益，亦未提供证据证明在房屋置换中包含了上诉人所投入的部分，因此该主张不予支持。如被上诉人确属获得利益，上诉人可以另案起诉。综上，上诉人刘治国的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30526元，由上诉人刘治国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 绎 玄
代理审判员 ＸＸＸＸＸ
代理审判员 苏 晨
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 旭 日