江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太民初字第00200号原告王志刚，男，1964年8月14日生，汉族，住江苏省太仓市。原告赵文兰，女，1966年6月19日生，汉族，住江苏省太仓市。委托代理人王志刚（即本案第一原告，与赵文兰系夫妻关系）。被告邵友红，男，1963年9月15日生，汉族，住江苏省太仓市。被告顾雪琴，女，1970年3月9日生，汉族，住江苏省太仓市。委托代理人严丽丽，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托代理人吴云，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告王志刚、赵文兰与太仓鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理，于2014年5月16日作出（2013）太民初字第0869号民事判决书。原告王志刚、赵文兰不服该判决，提起上诉。2015年1月4日，江苏省苏州市中级人民法院作出（2014）苏中民终字第02474号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回本院重审。后本院依法另行组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。审理中，鸿达公司未经依法清算，于2015年7月1日办理了注销登记手续，本院依法通知鸿达公司的股东邵友红、顾雪琴作为本案被告继续参加诉讼。原告王志刚（同时代理原告赵文兰），被告邵友红以及两被告的委托代理人严丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志刚诉称：2009年6月29日，原告依据鸿达公司提供的宣传承诺文字样本，与鸿达公司签订了一份商品房买卖合同。鸿达公司承诺原告所购买的彩虹天下小区环境优美，居住舒适，安保齐全，配套设施完备，绿化率55%，容积率1.37，内有娱乐会所，有300个地下车位。后经原告了解，根据住建局档案、设计规划竣工图、实地测量、水处理公司公函及人防办、土地局、城管局回复等资料，鸿达公司的承诺与现实不符。具体为：1、彩虹天下小区批复建筑面积为63000平方米，竣工验收面积为75506平方米（46663平米和28843平方米），超出面积达12506平方米。鸿达公司宣传册第8页公告小区总面积为63000平方米，容积率为1.37，实际容积率为1.7。超出规划面积，按照市价可比价3300元/平方米计算，鸿达公司非法获利4127万元以上。小区共有住户468户，原告要求鸿达公司赔偿四百六十八分之一，计88183元。2、会所转让。鸿达公司在未告知公示全体购房者的情况下，与市领导协商，私下未过户，以协议形式将小区会所卖给了城厢镇政府用作弇山社区办公，违背了鸿达公司在宣传册29页向彩虹天下购房者承诺的小区会所具有的健身、休闲娱乐等功能，鸿达公司从中非法获利150万元，原告要求赔偿四百六十八分之一，计3200元。3、地下车位。太规建批（2003）52号第4条公建配套地下设440个停车位，鸿达公司宣传册第27页承诺地下车位多达300个。实际鸿达公司偷工减料实建只有211个，并以每个车位10万元出售了32个，其余179个通过与人防办配合，发放使用权归股东顾雪琴个人所有，非法获利2000万元以上，每年还动用社会人员收取每个车位2000元租金，10年来租金收益达350万元。两项合计，原告要求赔偿四百六十八分之一，计50213元。4、地面车位。太规建（2003）52号第4条批复，除地下车位外不得另设车位，鸿达公司用公共绿地改车位76个，并以每个车位6万元价格，出售了26个，其余50个与国土局配合，发放他项权证归股东顾雪琴个人所有，非法获利价值456万元，每年每个车位收租金1200元，10年来租金收益达60万元。两项合计，原告要求赔偿四百六十八分之一，计11025元。5、消防。鸿达公司消防偷接市政总管，用料以次充好，导致小区消防系统全面瘫痪。根据水处理公司评估，要投资80万元才能恢复正常工作。原告要求赔偿四百六十八分之一，计1709元。6、楼与楼之间门面房。鸿达公司规划外建设楼与楼之间门面房10间，非法占为己有，按市场可比价，价值在150万元以上。每年每间有3万元租金收入，10年来租金收益达300万元。两项合计，原告要求赔偿四百六十八分之一，计9615元。7、跃层改独立。鸿达公司将小高层第12楼，规划跃层，改独立户，小区增加16户，按可比价非法多获利500万元以上。原告要求赔偿四百六十八分之一，计10683元。8、其他。鸿达公司未按规定少配置物业用房面积100余平方米，规划外建1号楼半地下室近千平方米出租获利，未建配套信报箱等，减少投资和非法获利至少100万元以上。原告要求赔偿四百六十八分之一，计2136元。综上，鸿达公司利用虚假信息或虚假投资，通过官商配合，暗箱操作，损害了全体购房者的权益，给原告造成损失176764元。鸿达公司股东邵友红、顾雪琴恶意虚假注销公司，因此，原告请求法院判令被告赔偿原告各项损失合计176764元。被告邵友红、顾雪琴辩称：1、原告提出的8项赔偿请求，关系到全体业主的共同利益，应该由该小区的全体业主作为诉讼主体。在程序上，原告不具备诉讼主体资格。2、原告所主张的请求事实与实际情况不符。原告购买的是现房，鸿达公司并没有给过原告宣传资料。关于容积率问题，原告提出的容积率是原告自己计算的，没有依据。本案所涉楼盘预售许可证为太（2003）预准字第054号（总建筑面积为63000平方米），而销售许可证为太（2005）销准字第011号（总建筑面积为46663.78平方米）和太（2006）销准字第009号（建筑面积为28843.38平方米），对应原、被告2009年6月签订的合同可知，鸿达公司已明确公示了现房的总建筑面积。并且，住建部门出具的情况说明也确认彩虹天下小区容积率未超过拍卖容积率1.6，符合规划要求。故就容积率问题，原告与鸿达公司未有约定，鸿达公司也未违反相关部门的禁止性规定。并且，原告是去看了现房才购买的，7月份就拿到了产权证，所以原告对于会所等请求都不能成立。关于地下车位及地面车位问题，原告的主张都不成立。因为所有的车位均是通过规划允许的，原告购房没有购买车位，至今都没有提过。现剩余的车位因为开发楼盘清盘需要暂时登记在股东名下，如果业主购买，能够满足业主需要。关于消防问题，已经过有关部门协调解决。另外，消防在房屋交付时都通过验收，小区没有得到好的维护，所有责任在原告。关于楼与楼之间的门面房，不存在原告主张的事实。关于跃层问题是不存在的，规划验收就是12层。关于物业用房问题，相关部门批复明确规定配套物业管理用房不小于100平方米，鸿达公司完全符合规定，不存在原告主张的赔偿责任。关于1号楼半地下室的问题，之所以建造半地下室是由于楼盘旁边是靠近河，有关部门要求这样建造，最终通过了验收。3、原告主张的损失计算金额没有法律依据。4、原告于2009年6月29日购买的涉案房屋，但本案中原告并未提供任何证据证明其自购房以来行使过请求权或存在其他诉讼时效中止或中断的事由发生，故原告提起诉讼已超过诉讼时效。经审理查明：鸿达公司开发的彩虹天下小区位于太仓市人民路北侧，于2003年10月动工建设，2005年3月竣工。2003年7月22日，太仓市规划建设局太规建批（2003）52号关于彩虹天下居住小区方案的批复明确彩虹天下居住小区建筑总面积63000平方米（其中小高层住宅23200平方米，跃层式住宅12300平方米，多层住宅24000平方米，商业用房3400平方米，会所500平方米），容积率1.4，绿地率55%，建筑日照间距系数不小于1.25；公建配套齐全，需配套物业管理用房（不小于100平方米）、活动室和居委会（不小于150平方米）、对外水冲式公厕、垃圾房、信报箱等。自行车库、汽车库设于地下，停车位共440个，不得单独另设。2005年3月21日和2006年2月15日，太仓市规划建设局向鸿达公司分别颁发了太城建（2005）013号建设工程规划许可证和太城建（2006）040号建设工程规划许可证，上述两证显示鸿达公司开发的彩虹天下1-3、5、6、7、8-12、15、17-19#的建设规模为46663平方米（其中阁楼面积为5274.25平方米，门面房面积为3242.48平方米），彩虹天下小区16#、20#、21#、22#、23#、会所的建设规模为28843平方米。2006年3月15日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发太房证明（2006）第2020号和太房证明（2006）第2021号新建出售房屋初始登记证明，该两份证明显示鸿达公司所有的城厢镇彩虹天下居住小区会所101室和201室的建筑面积分别是249.91平方米和199.91平方米。2005年8月30日，鸿达公司与太仓市城厢镇弇山社区居委会（以下简称弇山社区居委会）签订协议，约定：鸿达公司将彩虹天下小区的会所转让给弇山社区居委会，由该居委会进行管理，但是会所向彩虹天下业主提供的健身、休闲等功能不能变化；其中一间地下人防的配电间作彩虹小区范围内的公用部分，同时社区居委会必须设有警务室和会所办公设置；其产权为弇山居委会，建筑面积为449.82平方米；双方拟定价格为179.60万元，待资金全部到位后，鸿达公司给予办理两证交于乙方。后鸿达公司将彩虹天下小区会所交由弇山社区居委会使用，但双方未办理相关产权变更手续。2009年6月29日，原告王志刚、赵文兰与鸿达公司签订商品房买卖合同一份，约定由鸿达公司将太仓市城厢镇彩虹天下小区2幢506室房屋出售给两原告。合同第二条约定买受人购买的为现房；预售商品房批准机关为太仓市规划建设局，商品房预售许可证为太（2003）预准字第054号；现售商品房备案机关为太仓市规划建设局，商品房现售前备案通知书编号为太（2005）现售备案011号。合同第三条、第四条约定，房屋产权登记建筑面积共126.24平方米，单价每平方米4103.57元，阁楼建筑面积共75.04平方米，单价每平方米2051.78元，总价款为672000元。后原告按照合同支付了房款，鸿达公司将房屋交付给原告。2009年7月21日，该房屋产权登记至两原告名下。2013年10月，原告以鸿达公司开发的小区容积率不足、占用小区绿地用作车位改造、将会所转让给弇山社区居委会等理由，诉至本院，原告认为鸿达公司违约，要求其赔偿损失。审理中，为证明其主张，原告提供了如下证据：1、彩虹天下小区宣传资料一册，其中第5页载明小区总占地45000平方米，总建筑面积63000平方米，绿化率55%，容积率1.37；第27页载明地下车位多达300个；第29页载明“生活，最难得的是纯粹——只有热爱生活的人，才会在点滴的小事间享受到生活。她是这种人，正如她喜欢这座彩虹休闲文化会所，她经常到这里来，喝一杯红酒或是浓缩咖啡，看看正在展出的社区家庭绘画、摄影展，再和同样爱来会所的邻居们聊聊音乐和新读的书。从那些家庭绘画、摄影作品里，和邻居的言谈、表情中，她找到同样纯粹的生活滋味”；第30页载明“会所篇，享受文化会馆的醇美”。原告认为，鸿达公司违背其在宣传资料的承诺，多建房屋、占有绿地改造车位、出售会所等行为给原告造成了损失。2、原告从太仓市城市建设档案馆网站打印的彩虹天下小区工程档案材料。根据该材料，原告认为小区土地面积为46663平方米，竣工面积合计80882平方米，实际容积率为1.73。3、2013年10月13日太仓市城市管理局《关于201300317、201300470、201300648号信访件处理情况的回复》复印件，其中涉及的开发商遗留问题包括：一、规划变更导致业主权益受损，小区配套设施与售房时的承诺有差异，如部分绿化改停车位，会所、活动室缺失；二、房屋建筑与附属设施质量较差，出现房屋漏水、墙体表面出现裂缝等现象；三、小区内车位和地下车库产权以及使用权问题，造成目前小区内乱停车现象比较严重。此外，该回复中还提到：小区共有地面车位76个（其中绿化改为停车位42个），地下车位211个（其中地下民防车位共179个），由于地下民防车位的使用权在开发商名下，小区居民也不愿向开发商租用车位，导致小区200多辆车无序停放；消防设施因工程问题已全部瘫痪。同时该回复关于“责任主体问题”一项，提及国土局负责处理业主提出的小区规划绿化用地，被开发商改成地面停车位共计76个，开发商对其中34个办理了《国有土地使用权证》，并且目前已出售了21个的问题；民防局处理小区内211个地下车位，目前已全部办理了《人民防空工程平时使用审定》证书的问题；城厢镇政府负责处理业主提出的在小区内设立居委会影响小区居民生活和停车秩序的问题；住建局负责解释业主提出的小区配套物业用房面积不足的问题；消防大队负责处理存在消防安全隐患及消防管道无水的问题。4、鸿达公司向小区其他业主转让地上停车位的合同复印件。5、彩虹天下小区55号地上车位权属证书复印件，其中载明的土地他项权利人为鸿达公司，义务人为顾雪琴。地下汽车位14号、37号的人防工程平时使用证复印件，使用户主分别为李黎、顾雪琴，及鸿达公司开具给李黎的销售不动产统一发票复印件。2013年11月12日业委会出具的证明一份，内容为：彩虹天下小区地下人防工程共211个车位，使用权已被鸿达公司全部出售，其中32个车位出售给了本小区业主，179个车位出售给了非本小区业主顾雪琴，顾雪琴又全权委托广来房产进行租售，定价及销售方面的问题委托姚美芳全权处理。该证明附委托书复印件一份，其中委托人为顾雪琴，受托人为姚美芳、太仓市城厢镇广来房产中介服务部。6、2012年7月13日太仓市水处理有限责任公司（以下简称水处理公司）向原告王志刚出具的《信访事项处理答复意见书》，内容为：对王志刚反映的彩虹花苑小区多处管道漏水导致消防系统瘫痪、水资源损失、存在安全隐患并要求修复消防系统的问题，经水处理公司派员现场调查显示：彩虹花苑开发商私自在公共供水管网上开三通接消防用水，构成偷水行为；根据《苏州市供水条例》，住宅小区内消防设施应由开发商负责维护。2012年12月21日太仓市住房和城乡建设局向业委会作出的《关于彩虹花苑业主委员会（太信2012第369号、516号、528号、访184号）信访的答复》，内容为：对业委会反映小区消防设施不能正常使用的问题，至2012年9月底小区的大部分配套设施包括门禁、监控、雨篷、道路等基本维修到位，关于消防设施的问题，小区共有三路消防进水，其中二路因渗漏早已关闭，另一路接在民用水上，因渗漏导致大量水资源流失。查明原因后，该局协调业委会，与水处理公司反映情况，水处理公司查实消防管道私接民用水乃开发商违规行为，对该小区的原开发商进行了处罚，并切断违章用水，安装计量水表，协助彩虹花苑小区改造消防系统喷淋部分管道，改造资金约6万元由鸿达公司承担，目前小区的消防功能已能够实现。但由于管道渗漏问题仍然没有解决，消防总阀门处于关闭状态，一旦有火灾发生，需及时开启消防总阀实施消防求援，要求彻底解决该小区消防管道渗漏问题，有一定难度，主要存在以下问题：消防管道质量较差；消防管道维修成本过高；消防维保费用过高；四、专项维修使用难。根据专项维修资金管理办法规定，保修期过后，小区公共部位公共设施的维修费用应当从专项维修资金中支出，但需小区全体三分之二以上的业主表决同意，由于业主的观念问题，这一表决难以实现，导致维修工作不能正常开展。7、物业用房照片。8、1#楼竣工图（立面图）复印件及照片。9、21#楼竣工图（立面图、跃层平面图）复印件、照片及彩虹天下21幢1203室的房屋所有权证复印件。对于原告提供的上述证据，关于宣传资料，两被告陈述：原告是2009年6月去购买的房屋，2009年6月小区的房子已经卖得差不多，销售商已经撤退了，鸿达公司在售楼处设立了一个办公点。原告找过来，鸿达公司处会计就带原告看了现房和小区环境，根本不需要用宣传资料向购买方介绍小区的情况。鸿达公司没有给原告看过宣传资料，原告不存在看了宣传资料购房的情况。关于业委会出具的绿化实量面积证明，该面积是业委会人工测量的，无法确认其真实性。对于其他证据的真实性无异议。审理中，针对原告的主张，两被告认为，原告购买的是现房，鸿达公司没有给过原告宣传资料，原告和鸿达公司之间没有对宣传资料进行确认，宣传资料的内容不能成为合同内容。会所在规划时就设计为居委会使用，规划不少于150平方米，实际建筑了400平方米。至于车位问题，当时在规划中，涉案小区就有地上车位，不存在用绿地改造车位的说法。鸿达公司将绿地改造为停车位，并取得了使用权证，恰好说明鸿达公司的行为得到了相关部门的认可，系合法行为。鸿达公司有权出售地下人防的车位。并且，原告随时可以购买或租赁车位。接水管是水处理公司接的，不是开发商接的。消防系统保修期为1年，现已超过保修期。配套物业用房在拍卖的时候规定面积不少于100平方米，是符合法律规定的。1号楼半地下室是通过了规划；小高层规划设计时就是12层，鸿达公司是按照规划建造的。为证明上述主张，两被告提供了下列证据：1、姚美芳于2015年6月11日出具的情况说明，内容为：本人是鸿达公司的会计，我公司开发的彩虹天下小区是2005年左右竣工验收的。初期由销售公司全权代理销售，销售公司撤场后，我们公司自行销售的部分房屋都是剩余的现房，因我公司就在小区内，所以我都是带客户看现房后直接购买，没给过任何宣传资料，因为我们自己也没有任何楼盘的宣传资料，王志刚来买这套房时也是看了现房后才买的。2、太仓市房屋建筑通过竣工备案通知书和竣工验收备案表，显示彩虹天下1#商住楼于2005年3月24日通过竣工验收。3、彩虹天下居住小区规划设计方案总平面图、宗地图及地上车位17号位、55号位他项权证。两被告认为，该组证据证明彩虹天下小区的地面车位符合设计及验收规范，原告主张的绿化改造车位不能成立。以17号位和55号位为例，他项证所附的宗地图与存档的宗地图一致，说明房屋建造是按照规划进行的。4、太仓市众信房地产评估测绘有限公司于2006年12月6日出具的关于太仓市彩虹天下1号、2号和3号人防汽车位的面积测算报告以及太仓市人民防空办公室于2011年10月8日出具的鸿达彩虹天下人防工用（太）字第015339号人防工程平时使用证（使用项目：人防地下停车库3号，使用户主顾雪琴，使用面积地下汽车位39号14.95平方米）。两被告认为，该组证据证明彩虹天下小区的人防汽车位符合设计及验收规范。以39号位为例，人防工程平时使用证所附的房屋分层分户平面图与测算报告一致。补充说明，原告购房时间为2009年6月29日，购房当时及之后原告均未提出要购买车位，而人防工程平时使用证登记日期为2011年10月8日。为查明案情事实，本院依法调取了下列证据：1、建设工程规划综合验收申报表两份，实建建筑面积分别为39746.6平方米（验收意见为符合规划要求）和28843.38平方米（验收意见为符合规划要求，同意将超出建筑面积补办相关手续）。2、太仓市住房和城乡建设局于2015年6月16日出具的《关于太仓市彩虹天下小区容积率等问题的情况说明》，内容为：经调取档案馆图纸资料，彩虹天下小区未发现不按图纸施工现象。该项目发证面积为75506平方米，其中计入容积率建筑面积为70231.75平方米。阁楼面积为5274.25平方米，根据《苏州市实施细则之一指标核定规则（试行）》规定，阁楼面积应不计入容积率。因此，小区实际容积率为1.58，未超过拍卖容积率1.6，符合规划要求。另查明：1、鸿达公司于1999年9月1日设立，其股东包括被告邵友红（出资650万元）和顾雪琴（出资350万元），法定代表人为邵友红。2013年9月20日，被告邵友红和顾雪琴通过股东会决议，决定注销鸿达公司；成立清算组，组员邵友红、顾雪琴和顾自强，组长邵友红。清算组于2013年10月17日在江苏经济报上发布了注销（清算）公告。2015年6月20日，清算组出具的清算报告载明：公司清算组已于2013年10月15日向公司登记机关备案，并取得备案通知书；公司清算组已于清算组成立之日起十日内通知了公司全体债权人，并2013年10月17日在江苏经济报上发布了公告；具体清算情况，支付清算费用0元，支付职工工资、社会保险费用和法定补偿金0元，支付税款0元，清偿公司债务0元，收回债权0元，剩余财产按股东出资比例分配给股东所有；至本清算报告出具之日，公司已清算完毕。同日，鸿达公司股东会作出决议，一致通过清算报告。2015年7月1日，鸿达公司办理注销登记手续。本案庭审中，被告邵友红、顾雪琴陈述两被告作为清算义务人仅对鸿达公司作了表面的清算，实际上没有清算。2、2003年11月26日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的（2003）预准字第054号太仓市商品房预售许可证显示“彩虹天下商品房座落于城厢镇人民北路，占地面积为45021平方米，共20幢，总建筑面积为63000平方米”。2005年3月31日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的（2005）销准字第011号太仓市商品房销售许可证显示“彩虹天下商品房1#-3#、5#-12#、15#、17#-19#、6#-1、9#-1、12#-1、19#-1，占地面积45000平方米，总建筑面积46663.78平方米”。2006年3月3日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的太（2006）销准字第009号太仓市商品房销售许可证显示“城厢镇人民北路彩虹花苑16、20#-22#住宅，23#商业，会所共占地面积45021平方米，总建筑面积为28843.38平方米”。上述事实，有原告王志刚、赵文兰提交的商品房买卖合同、房屋所有权证、宣传资料、信访答复、照片，鸿达公司提交的情况说明、公司准予注销登记通知书、竣工备案通知书、竣工验收备案表、协议、小区规划设计方案平面图、宗地图、他项权证、商品房面积测算报告、人防工程平时使用证，本院依职权调取的关于太仓市彩虹天下小区容积率等问题的情况说明、太规建批（2003）52号文件、建设工程规划许可证、建设工程规划综合验收申报表，当事人陈述等证据予以佐证。本院认为：原告王志刚、赵文兰与鸿达公司签订商品房买卖合同，约定由鸿达公司将太仓市城厢镇彩虹天下小区2幢506室房屋及阁楼出售给两原告，原告与鸿达公司之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。如一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，另一方有权要求其承担相应的违约责任。庭审中，原、被告对于宣传册的内容能否成为合同的一部分存在争议。原告认为宣传资料的内容应作为合同的内容。被告则认为，原告购买的是现房，鸿达公司也并没有给过原告宣传资料，故宣传资料上的内容不应作为原告购买合同的附件。本院认为，根据《最高人民法院》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告委托的销售公司在销售彩虹天下小区时制作的彩色宣传资料对该小区的占地面积、总建筑面积、绿化率、容积率的数字指标以及建有会所的情况进行的描述具体且明确，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，故鸿达公司在宣传册中的上述允诺虽然没有载入商品房买卖合同，也应当认定为合同的内容。至于原告作为购房人是否在签订合同前取得宣传册不影响鸿达公司作为开发商在宣传册中作出的承诺的效力。需要注意的是宣传册中的会所功能问题，宣传册的第30页提及了“会所篇”，并附有一幅建筑图片，第29页的文字中谈到了“红酒”、“咖啡”、“绘画”、“摄影”等内容，显然是对会所用途的一种可能性宣示，不能据此约束或排除会所的其他之功用，故本案中仅能认定开发商承诺将在小区内建有会所类建筑。基于上述分析，本院对原告主张的被告各项违约行为，逐一分析如下：一、关于鸿达公司开发的彩虹天下小区实际容积率是否违约的问题。宣传册中显示小区的容积率为1.37，但该小区建成后实际容积率仅为1.58。虽然该小区的实际容积率符合规划要求并通过竣工验收，但与被告的宣传明显不一致。关于被告提出的“太（2003）预准字第054号、太（2005）销准字第011号和太（2006）销准字第009号，对应原、被告2009年6月签订的合同，鸿达公司已明确公示了现房的总建筑面积”的观点，本院认为，虽然原告与鸿达公司的合同第二条明确了商品房预售许可证号和商品房现售前备案通知书的编号，但该条并未对涉案小区实际建筑面积及实际容积率是否存在变化和变更进行具体的说明。同时，鸿达公司虽经有关行政主管部门批准，就建造的超出建筑面积的部分补办了相关手续，但超建面积关系到涉案小区的容积率问题，鸿达公司就该事项的变更，未对购房者尽到相应的提醒义务。因此，鸿达公司擅自提高容积率的行为，构成违约。二、关于鸿达公司将小区会所转让给弇山社区居委会作为办公场所是否违约的问题。本院注意到涉案小区会所有别于部分小区会所产权属于全体小区业主的情况，鸿达公司在开发建设过程中就将会所作为独立产权单独报建，且办理了单独的产权权属证书，故鸿达公司拥有会所的独立产权。由于会所的所有权人不属于全体小区业主，鸿达公司在合同以及宣传册中也未明确约定会所的经营方式和具体功能，也未就会所的使用对业主作出明确的承诺，故鸿达公司作为小区会所的所有权人，在建成会所并取得权属凭证后，在法律范围内有权对会所进行相应的处分。因此，鸿达公司将小区会所转让给弇山社区使用的行为不构成违约。三、关于鸿达公司将地下人防车位出售给其他小区业主是否违约的问题。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，国家鼓励、支持企业使用组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。同时，原告既未提出购买或租用，被告也表示仍有足够车位满足小区业主购买或租用之需求。因此，原告的该项主张没有法律依据，本院不予支持。四、关于原告主张鸿达公司占用公共绿地建造地面车位构成违约的问题。根据本案现有证据，鸿达公司建造的地面车位已由相关土地行政部门核准，并取得了相应的权属证书，其有权对地面车位进行出售或出租；并且，原告主张鸿达公司利用公共绿地改造车位也没有提供充分证据证明。另外，考虑到公共绿地属小区业主共有，原告作为小区业主之一，因其所诉请求事项属必须由业主共同决定的事项，在原告不能证明其诉求意愿代表小区多数业主意志的情况下，采用以个人名义提起诉讼的救济方式于法无据。因此，原告的该项主张本院碍难支持。五、关于原告主张鸿达公司偷接市政总管、少配置物业用房以及未建配套信报箱等构成违约的问题。本院认为，原告主张的该几种情形均涉及小区全体业主的整体利益和公共利益，故同上述第四条的分析，原告亦无权以个人名义要求鸿达公司赔偿违约损失，本院对其主张不予采信。六、关于原告主张鸿达公司规划外建设楼与楼之间门面房10间、将小高层12楼规划跃层多增加16户、规划外建1号半地下室的行为构成违约的问题。本院认为，鸿达公司开发的彩虹天下小区已经相关行政部门验收合格，两原告并无证据证明鸿达公司关于上述规划以及建设的行为违反双方合同约定，本院对原告观点不予支持。综上，鸿达公司违反其与原告的约定提高容积率的行为一定程度上改变了小区的整体环境和居住功能，对原告的居住品质和生活舒适度造成影响，应对其行为承担相应的违约责任。至于被告提出的原告的诉讼请求已过诉讼时效的意见，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间通常为两年，且诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。而容积率作为一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率，作为普通购房者通常无法知晓小区建成后容积率的实际数值，且本案中也无证据显示证明原告知道鸿达小区具体容积率情况已超过两年，故本院对被告的该抗辩观点不予采信。关于违约损失的赔偿金额，由于双方在合同中对上述违约行为的责任承担未作具体约定，故本院结合鸿达公司提高容积率的幅度、原告居住环境品质降低的程度、鸿达公司违约超建可能获得的利益包括减少土地成本之支出等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定鸿达公司按原告购买商品房的面积，其中建筑面积126.24平方米，以每平方米50元的标准，阁楼建筑面积75.04平方米，以每平方米25元的标准，赔偿两原告8188元。在本案诉讼过程中，鸿达公司未经依法清算即办理注销登记，两原告要求鸿达公司的股东即被告邵友红、顾雪琴承担清偿责任并无不妥，本院依法予以支持。因此，被告邵友红、顾雪琴应当赔偿两原告违约损失8188元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、第七十一条、第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《最高人民法院》，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邵友红、顾雪琴于本判决生效后十日内赔偿原告王志刚、赵文兰8188元。二、驳回原告王志刚、赵文兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3835元，由原告王志刚、赵文兰负担3657元，被告邵友红、顾雪琴负担178元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告在本判决生效后十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  赵新华代理审判员  王 坤人民陪审员  陆志强二〇一五年十一月五日书 记 员  冯 胜