广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇四法大民初字第350号
原告四会市大沙镇马房村马房一经济合作社，住所地：广东省肇庆市四会市。组织机构代码：××。
负责人林金水，该经济合作社社长。
委托代理人张朝华，广东安达信律师事务所律师。
被告陈美胜，男，汉族，住广东省四会市。身份证号码：×××2113。
原告四会市大沙镇马房村马房一经济合作社（以下简称“马房一合作社”）诉被告陈美胜确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告马房一合作社的委托代理人张朝华、被告陈美胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马房一合作社诉称：2007年5月9日，原告的前任村干部陆保泉等少数几个人，在没有召开村民大会或者村民代表会议情况下，擅自私底下与被告签订《房屋土地使用证转让协议》一份，约定由原告将位于本村辖区内属于原告所有的原旧冰室占地面积125.2平方米集体土地使用权转让给非本村户籍的被告使用，转让费为35000元。协议签订后，原告的村干部故意隐瞒土地转让给被告的事实，一直没有公开协议内容，直到最近一年，村民群众才取得协议文本复印件，方知协议内容为集体土地转让，转让行为明显违反我国《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的强制性规定，村民群众对此表示强烈不满，要求依法追回被非法出卖的土地。为此，原告为维护自身正当合法权益，特起诉请求：一、判令确认原告与被告于2007年5月9日签订的《房屋土地使用证转让协议》为无效协议，双方转让土地的行为无效；二、判令被告将属于本村的原旧冰室125.2平方米集体土地归还给原告使用；三、判令由被告承担本案诉讼费用。
为了证明其诉讼主张，原告向本院提供的证据有：1、原告组织机构代码证；2、被告人口信息表；3、房屋土地使用证转让协议；4、收款收据。
被告陈美胜辩称：第一，答辩人为“善意”，村干部转让土地构成“表见代理”。本案中，被答辩人于1999年12月13日与四会市大沙镇农村信用合作社（以下简称大沙农信社）签订协议，约定将其所属的房屋一间（即原旧冰室、占地面积125.2平方米）转让给大沙农信社改建办公楼，转让价款为100000元。2005年5月13日，大沙农信社又与答辩人达成协议，将该房屋以140000元的价格转让给答辩人。2007年5月9日，答辩人与被答辩人以35000元达成土地使用证转让协议，由时任村干部陆保泉、黄伟祥、陆德泉、李绍坚等签名并加盖合作社公章，陆国泉作为见证人签名并加盖村委会公章。2007年6月15日四会市国土资源局颁发国土证，确认建设用地使用权为答辩人所有。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人由代理权的，该代理行为有效”，答辩人为善意相对人，本案构成表见代理，其法律后果应当由被代理人承担。陆保泉、黄伟祥、陆德泉、李绍坚等人作为该村干部，答辩人有足够理由相信其能代表村集体作出土地出让的决定，且答辩人已及时履行支付相应价款义务。此外，国土资源部门已经审查并批准答辩人农村集体建设用地使用权的变更登记，村民会议讨论同意作为其前置程序，答辩人认为该农村集体建设用地使用权流转的审批程序已经完备。至于被答辩人所述“在没有召开村民大会或村民代表会议情况下，擅自私底下与被告签订《房屋土地使用证转让协议》”，进而主张协议无效，被答辩人认为不妥。第二，转让协议合法有效。根据《广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》第二条“以出让、转让、出租和抵押等形式流转农村集体建设用地使用权应当遵循自愿、公开、公平、等价有偿和用途管制等原则。农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押，并享有与城镇国有土地使用权同等的权益：（一）经依法批准使用或取得的建设用地；（二）符合土地利用总体规划和城市、镇建设规划；（三）依法办理土地登记，领取土地权属证书；（四）界址清除清楚，没有权属纠纷……通过出让、转让、出租和抵押方式流转农村集体建设用地使用权的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之流转”。又根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第六条规定“集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押”，涉案土地作为村集体建设用地，答辩人依法从大沙信用社受让涉案房屋，并要求依法转让该建筑物占用范围内的集体土地使用权，答辩人与大沙信用社、被答辩人遵循自愿、公开、公平、等价有偿和用途管制等原则，就符合流转条件的农村集体建设用地使用权达成转让协议，故协议合法有效。第三，答辩人已经支付相应对价，根据2007年的物价水平，答辩人已经以合理的价格支付对价。何况，从2005年受让该土地和房屋后答辩人已经做了大量投入，对房屋内部的结构改造、调整、装修等费用6万元，确认合同无效对答辩人极度不公平，也不利于社会经济秩序的稳定。综上，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。
为支持其抗辩理由，被告向本院提供的证据有：1、集体建设用地使用权出让合同；2、四会市国土资源局关于陈美胜用地的批复；3、四集用（2007）第000206号土地使用权证；4、被告与四会市大沙农村信用合作社签订的《房屋转让合同》及收据；5、马房一合作社与四会市大沙农村信用合作社签订的《房屋转让合同》；6、收据2张。
经审理查明：1999年12月13日，原告马房一合作社与四会市大沙镇农村信用合作社（以下简称“大沙农信社”）签订《房屋转让合同》，约定原告将该合作社属下的房屋一间（即原旧冰室，占地面积125.2平方米）转让给大沙农信社改建办公楼，时间从2000年1月1起至2049年12月31日止，转让价为100000元。2005年5月13日，大沙农信社与被告陈美胜签订《房屋转让合同》，约定大沙农信社将上述房屋转让给被告，时间从2005年5月13日至2049年12月31日止，转让价为140000元。2007年5月9日，原告马房一合作社（甲方）与被告陈美胜（乙方）签订《房屋土地使用证转让协议》，约定原告将合作社属下的一间（即原旧冰室，占地面积125.2平方米集体的土地使用证）转让给被告使用，转让费为35000元，乙方要一次性将转让费付给甲方，甲方在收到转让费后，要将原有的集体土地使用证交给乙方办理有关转让手续等。上述《房屋土地使用证转让协议》的甲方处盖有原告公章，并有陆保泉、黄伟祥、陆德泉、李绍坚及（见证）陆国泉签名。2008年1月5日，原告出具收款收据，确认收到上述35000元转让款。2007年5月15日，原、被告签订肇庆市国土资源局印制的《集体建设用地使用权出让合同》，约定原告将位于本村地块（土地总面积为113.51平方米）的集体建设用地使用权出让给被告，出让年限为70年，自2007年5月16日起至2077年5月15日止，出让金为2406元等内容。2007年5月28日，四会市国土资源局作出四国土资（集出）字（2007）05号《关于陈美胜用地的批复》，内容为针对被告要求办理集体土地使用权的申请，批复如下：同意马房一合作社将位于本村范围内63号的集体土地使用权（土地证号为：总编号：057737／分编号：07-9-134）出让给陈美胜使用，面积为113.51平方米，土地用途住宅用地，土地使用期限至2077年5月15日止……按双方签订的《集体土地使用权出让合同》执行。2007年6月15日，四会市国土资源局向被告颁发四集用（2007）第000206号《土地使用权证》，该证载明土地使用权人为陈美胜，土地所有权人为××村农民集体，座落位置为四会市大沙镇马房村委会马房一村63号，使用权类型为出让（集体土地），使用权面积为113.51平方米，终止日期为2077年5月15日。
2015年8月10日，原告就本案起诉至本院。庭审过程中，原告确认《房屋土地使用证转让协议》中签名的陆保泉为原告2007年的时任社长，黄伟祥、陆德泉、李绍坚为原告的村民代表，（见证）陆国泉为四会市大沙镇马房村民委员会书记，并且原告确认2007年原告共有村民约230人，一共有3名村民代表，分别为黄伟祥、陆德泉、李绍坚，出让案涉集体土地使用权给被告所取得的土地收益，有纳入村集体财产统一管理。因黄伟祥在场旁听庭审，经询黄伟祥，黄伟祥陈述3个村民代表是与村长（即社长）一同通过投票选举出来的，平时村里利益比较重大的事项就通过村民会议，一般的工作事项由其及陆德泉、李绍坚共3人签名决定。
2015年12月1日，原告向本院提交《调查取证申请书》，申请调取被告陈美胜位于四会市大沙镇马房村委会马房一村63号土地的地籍登记档案，以证明四集用（2007）第000206号《土地使用权证》是否合法取得。
以上事实，有原告的陈述及提供的证据材料、被告的答辩及提供的证据材料、本院依法制作的庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案的争议焦点是2007年5月9日原、被告签订的《房屋土地使用证转让协议》是否合法有效。原告认为转让行为违反《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的强制性规定，《房屋土地使用证转让协议》为无效协议。但根据《土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”以及第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，农民集体所有的土地在办理审批手续后，可以转为建设用地，用于非农业建设。又依照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定，集体建设用地使用权可以进行出让、出租、转让、转租和抵押，但不得违反第四条规定的“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权”以及第五条规定的“通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设”。本案中，争议的土地经审批已转为集体建设用地，原告并未提供证据证明本案房屋土地使用证转让协议的行为违反《土地管理法》第六十三条的规定以及其他法律、行政法规的强制性规定，原告据此要求确认《房屋土地使用证转让协议》无效没有法律依据。其次，农民集体所有的不动产，属于本集体成员共同所有。本案马房一合作社作为基层群众自治组织，具备就本村集体所有的建设用地与他人签订转让的主体资格。本案《房屋土地使用证转让协议》上有原告的公章及时任社长陆保泉的签字，亦有当时全部村民代表黄伟祥、陆德泉、李绍坚的签字及村委书记陆国泉的签字，应认定为是原、被告在平等自愿基础上的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且协议签订后，被告已经实际缴纳了转让金35000元，双方均已履行了协议约定的内容，并在国土部门办理相关权属证书。现原告主张该协议无效，理由是在签订转让协议时未经民主议定程序，对于该项主张，被告作为受让人，无从了解转让的土地是否经过了民主议定程序，亦不具有法定的审查义务。原告在履行合同多年以后，主张该合同无效，应当提出确实充分的证据予以证明，现原告并未提供完整的2007年度村民代表会议讨论记录与做出重大决议事项的会议记录，无法证明自己的诉讼请求，应当承担举证不能的责任。从转让协议签订至今，已经过八年多的时间，在此期间，被告缴纳了转让款、土地出让金，对转让的房屋进行了大量的投入，原告亦实际收取了承包费用，且一直未对转让协议提出任何异议，现原告仅以非真实意思、未经民主议定程序为由否定其与被告签订的转让协议的效力，不符合《中华人民共和国合同法》认定合同无效的条件，对被告而言亦是不公平的，且不利于保护民事合同行为的效力和交易安全。因此，原告的诉讼请求不具有法律和事实依据，本院不予支持。至于原告申请调取被告陈美胜位于四会市大沙镇马房村委会马房一村63号土地的地籍登记档案，以证明四集用（2007）第000206号《土地使用权证》是否合法取得的问题。因原告提交调查取证申请时已超过举证期限，本案已完成法庭辩论程序，且被告提供的《土地使用权证》为国家机关依职权制作的书证，具有证据证明力，原告对被告获得《土地使用权证》的审批程序存疑，属于另一层法律关系，原告可另行通过行政救济途径解决，不属本案处理范围，故对原告的调查取证申请，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十九条、第七十六条之规定，判决如下：
驳回原告四会市大沙镇马房村马房一经济合作社的全部诉讼请求。
本案受理费100元，由原告四会市大沙镇马房村马房一经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 梁灼枢
审 判 员 彭静雯
人民陪审员 李 健
二〇一六年三月十八日
书 记 员 周文锋
第11页共11页