福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终24号
上诉人（原审被告）：厦门市同安吉祥橡胶制品有限公司住所地厦门市同安区祥平街道坑仔口（同安陶器厂内）。
法定代表人：陈添喜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邱伟，福建擎谨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈少毅，福建擎谨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门同安陶器厂，福建省厦门市同安区祥平街道坑仔口。
法定代表人：柯福晟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张善建，福建同翔律师事务所律师。
上诉人厦门市同安吉祥橡胶制品有限公司（以下简称吉祥公司）因与被上诉人厦门同安陶器厂（以下简称陶器厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2016）闽0212民初2987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吉祥公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院审判程序不符合法律规定。（一）吉祥公司在一审庭审前和庭审中均提起反诉，要求陶器厂返还租金并赔偿经济损失，吉祥公司提起的反诉与本诉系相同法律关系，一审法院未经审查即驳回吉祥公司的反诉，不符合法律规定。（二）双方对争议的事实陈述存在诸多不同，不适用简易程序，吉祥公司在一审庭审前提出转为普通程序，一审法院未经审查仍适用简易程序审理本案，不符合法律规定。二、一审法院认定事实错误。（一）双方未确定厂房租金支付时间，一审法院认定每季度初支付租金是错误的。双方在一审诉讼中均明确表示厂房租赁费用为不定期交纳，不存在双方约定每季度初支付租金的事实。（二）双方均明确2016年1月支付2015年第一季度租金40200元，租金已经实际减少，一审法院认为吉祥公司未要求减免租金是错误的。吉祥公司虽然基于信任未与陶器厂签订书面材料，但实际减少租金及长时间不用交租金的行为可以证明吉祥公司主张的事实。
陶器厂辩称，一、陶器厂已按合同约定向吉祥公司交付厂房场地，履行了合同义务，没有违反合同约定或法律禁止性规定。二、吉祥公司拒不支付租金已构成违约。吉祥公司所谓的陶器厂面临拆迁、退休工人围堵厂路等情况发生在2012年之前，且拆迁系政府行为，退休工人围堵厂路也与陶器厂无关。租赁合同有约定租赁期限内“如遇国家征用拆迁，本合同自行终止，双方不存在违约责任”，该租赁物在合同期限内未被国家征用拆迁，吉祥公司一直占有和使用陶器厂的厂房场地，其未支付2015年第二季度至今的租金，已违反合同约定，应承担违约责任。吉祥公司提出租赁厂房老旧、年久失修，多处不能用于生产经营而拒付租金的理由也不能成立。吉祥公司在签订租赁合同之时应仔细考察并充分了解承租厂房场地的实际情况，合同一旦签订，对合同当事人均有约束力，即使有存在厂房老旧、年久失修的责任也不在于陶器厂。三、一审程序合法，认定事实清楚。吉祥公司提出反诉不属于必要的共同诉讼。该案案情简单明了，事实清楚，一审法院驳回吉祥公司的反诉及适用简易程序审理，并不违反法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
陶器厂向一审法院起诉请求：1.解除陶器厂与吉祥公司于2005年6月1日签订的《场地厂房租赁合同》及2006年11月1日签订的《场地租赁合同》，终止双方之间的租赁合同关系；2.吉祥公司立即腾空并归还所承租场地、车间及办公楼；3.吉祥公司支付拖欠租金共计201000元（租金按每季度40200元自2015年4月1日起暂计至2016年6月30日止，2016年7月1日起至租赁物归还之日止按上述标准计算）及利息（利息按年利率6％自起诉之日起算至付款之日止）。
一审法院认定事实：2005年6月1日，陶器厂与吉祥公司签订一份《场地厂房租赁合同书》，约定由吉祥公司承租陶器厂原机房车间由东至西十一甲扇及该租用部分车间的南面空地及旁边三层车间；租赁期限自2005年6月1日起至2015年12月31日止；租金为每年30000元（场地20000元、厂房10000元），于当年1月份一次性付清。2006年11月1日，陶器厂与吉祥公司又签订一份《场地租赁合同》，约定陶器厂将“以南面水渠为界、北面至大缸机车间滴水、西面至进出厂区道路路沿、东至原球磨车间滴水及与原租用场地未衔接的所有简易搭盖地块”出租给吉祥公司使用。租赁期间自2006年11月1日起至2016年10月31日止。租金为2006年11月1日至2007年9月30日期间，租金37000元，自签订合同五日内一次性付清；2007年10月1日起，前五年每年租金为132156元，分两次月前五日付清；第六年起每年租金为145000元。双方同时约定，“如遇国家征用拆迁，本合同自行终止，双方不存在违约责任。甲方（陶器厂）应按实际使用月份返还未到期的部分租金……”。合同签订后，陶器厂将租赁物交付吉祥公司使用。2016年2月2日，吉祥公司向陶器厂支付了2015年第一季度租金共计40200元。之后租赁范围扩大，实际租金调整至52500元／季度。2016年初，陶器厂与吉祥公司因租赁事宜发生争议，陶器厂同意将租金调整为40200元／季度，每季度初支付租金。2016年2月2日，吉祥公司向陶器厂支付2015年第一季度租金40200元。陶器厂述称，2015年第一季度之前的租金双方已结清。后吉祥公司未向陶器厂支付后续租金。陶器厂遂提起诉讼，诉讼请求如上所述。
关于租赁范围，陶器厂提供了测绘图并标注吉祥公司的承租范围。吉祥公司在一审庭审中自认实际使用范围比陶器厂在测绘图中标注的范围大。双方均表示对租赁范围无异议。关于拖延支付租金的原因。吉祥公司述称，租赁合同签订后不久，陶器厂所在地块面临政府拆迁，双方租赁关系处于不稳定状态，吉祥公司生产近乎停滞；后又因陶器厂改制致使部分退休人员围堵厂区道路，严重影响生产活动，吉祥公司为此遭受重大损失，故2016年初双方口头协商免除2015年第二季度以后的租金，并将租赁期限延长至2020年12月31日。陶器厂否认曾就免除租金与延长租赁期限等事宜与吉祥公司达成口头协议。2007年8月，厦门市同安区政府决定对陶器厂及其周边地块进行整治，要求陶器厂等企业配合搬迁。后为保护历史文物“龙窑”，拆迁收储工作于2009年12月31日终止。目前，吉祥公司仍然在使用承租厂房及地块。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陶器厂与吉祥公司签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约予以履行。双方于2005年6月1日签订的《场地厂房租赁合同书》租赁期限至2015年12月31日届满，后吉祥公司继续使用租赁场地及厂房，陶器厂没有提出异议，故原《场地厂房租赁合同书》继续有效，但租赁期限为不定期。2006年11月1日双方另行签订的《场地租赁合同》仍在租赁期限内（租赁期限至2016年10月31日止）。2016年初，陶器厂与吉祥公司协议将租金调整至40200元／季度，每季度初支付租金。吉祥公司述称双方口头协议“租赁期限延长至2020年12月31日、2015年第二季度之后免租金”，但未举示证据证明，且陶器厂予以否认，不予采信。在租赁关系中，按时给付租金是承租人的主要义务。吉祥公司至今未支付2015年第二季度之后的租金，致使陶器厂获取租金收益的租赁目的不能实现，根据合同法第九十四条之规定，陶器厂有权要求解除租赁协议。吉祥公司应当将承租场地及厂房腾空并归还陶器厂。同时，吉祥公司应当自2015年4月1日起至实际归还之日止按照双方约定的租金标准即40200元／季度支付租金。吉祥公司逾期支付租金，陶器厂要求吉祥公司自起诉之日起按照年利率6％支付逾期利息亦属合理，予以支持。吉祥公司未支付租金的理由之一是因陶器厂拆迁、退休工人围堵厂路等原因导致租赁目的不能实现。但上述情况均发生在2012年之前，吉祥公司当时并未要求解除租赁合同或减免租金，相反双方租赁关系一直延续至今，吉祥公司亦按照约定结清了2015年第一季度之前的租金；且双方于2006年11月1日签订的《场地租赁合同》约定租赁期限内“如遇国家征用拆迁，本合同自行终止，双方不存在违约责任”，吉祥公司现以涉及拆迁为由拒不支付2015年第二季度之后的租金，有违合同诚信。吉祥公司拒不支付租金的理由之二是租赁厂房老旧、无法正常使用。但吉祥公司作为商事主体，在签订租赁合同之时应仔细考察并充分了解承租场地及厂房的实际状况，吉祥公司在承租场地无法正常使用的情况下一直维持租赁关系不符合常理。故对吉祥公司上述抗辩理由，均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除厦门同安陶器厂与厦门市同安吉祥橡胶制品有限公司于2005年6月1日签订的《场地厂房租赁合同书》及2006年11月1日签订的《场地租赁合同》；二、厦门市同安吉祥橡胶制品有限公司应于判决生效之日起三十日内将承租场地、车间及办公楼（具体承租范围以双方共同确认的测绘图为准）腾空并归还同安陶器厂；三、厦门市同安吉祥橡胶制品有限公司应于判决生效之日起十日向同安陶器厂支付2015年4月1日至2016年6月30日止的租金共计201000元，2016年7月1日起至实际归还之日止的租金按40200元／季度的租金标准计算）；四、厦门市同安吉祥橡胶制品有限公司应于判决生效之日起十日向同安陶器厂支付逾期利息（以201000元为基数，按照年利率6％，自2016年7月18日起计算至实际归还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4315元，减半收取计2157.5元，由厦门市同安吉祥橡胶制品有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
双方当事人对一审判决查明的事实，除陶器厂提出双方并未约定租金支付时间以外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，吉祥公司在一审庭审时当庭提起反诉，一审法院告知其可以另行起诉，吉祥公司业已另案提起诉讼。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕吉祥公司的上诉请求进行审理。一、吉祥公司在一审庭审过程中提起反诉，一审法院已告知其可以另行提起诉讼，未影响吉祥公司的诉讼权利。本案不属于法律规定不宜适用简易程序进行审理的情形，一审法院适用简易程序并无不当。吉祥公司关于一审法院违反审判程序的上诉理由缺乏法律依据，不予采纳。二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据一审查明事实，双方当事人分别于2005年6月1日、2006年11月1日签订《场地厂房租赁合同书》和《场地租赁合同》，陶器厂依约将租赁物交付吉祥公司使用。吉祥公司自2015年第二季度起未支付租金，其主张双方口头约定吉祥公司可以免租金使用租赁物至2020年12月31日，陶器厂对此不予认可，吉祥公司未能提交相应证据，应承担举证不能的法律后果，对吉祥公司该项上诉理由不予采纳。三、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，吉祥公司主张双方未约定租金支付时间，但其于陶器厂2016年7月18日提起本案诉讼时仍未支付自2015年第二季度起的相应租金，业已违反合同约定的主要义务，一审法院据此认定陶器厂有权要求解除租赁协议、吉祥公司应当将承租场地及厂房腾空归还陶器厂并支付相应租金及逾期利息并无不当，予以维持。
综上所述，吉祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4315元，由厦门市同安吉祥橡胶制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一七年三月十五日
代书记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。