甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第244号
原告（反诉被告）兰州市第七中学。
委托代理人吴继红，甘肃惠普律师事务所律师。
被告甘肃晨邦酒店管理咨询有限责任公司。
委托代理人王春梅，甘肃兴正天律师事务所律师。
委托代理人肖成，甘肃兴正天律师事务所律师。
被告（反诉原告）兰州东盛宾馆有限责任公司。
委托代理人王春梅，甘肃兴正天律师事务所律师。
委托代理人肖成，甘肃兴正天律师事务所律师。
原告兰州市第七中学（以下简称兰州七中）诉被告甘肃晨邦酒店管理咨询有限责任公司（以下简称晨邦酒店）、兰州东盛宾馆有限责任公司（以下简称东盛宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，被告兰州东盛宾馆有限责任公司以继续履行合同为由在举证期限内提出反诉，本院合并审理。因案情复杂，本案于2015年7月30日转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭于2015年9月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴继红，被告城邦酒店、东盛宾馆的法定代表人蒲仲武、委托代理人肖成，到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2011年4月28日，原告兰州七中与被告晨邦酒店签订了房屋租赁合同，约定原告将兰州市定西路266号兰州七中新建综合楼一段6、7、8楼和1楼西起第三间建筑面积1320.8平方米房屋租赁给被告晨邦酒店，租期为十年，房屋用途为宾馆，租金支付方式为每半年预交一次。2015年3月9日兰州市教育局兰教办（2015）48号通知转发兰办发（2015）11号兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅关于印发《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用房和公务用车清理整改实施方案》的通知要求：“市级所有财政全额拨款单位出租出借的办公用房，一律于2015年6月30日前由原单位负责收回，统一安排市级机关入驻办公。”“收回兰州市第七中学出租的临街整栋教学楼（定西路266号，建筑面积6077平方米），调整安排市级机关入驻办公。（完成时限：2015年6月30日前）”，政府上述行政行为已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定的情形，致使原、被告签订的合同目的不能实现。为此，原告已于2015年3月27日通知被告解除合同。故原告诉至我院，请求判令：1、解除原告与被告甘肃晨邦酒店管理咨询有限责任公司2011年4月29日签订的《房屋租赁合同》，并确认该合同已于2015年3月31日解除；2、判令二被告立即将上述房产恢复原状并返还给原告；3、判令被告向原告支付上述房产的占有使用费，从2015年3月30日起每月按67476.70元计至被告将上述房屋恢复原状并返还原告之日；4、判令被告向原告支付拖欠的物业费按照每月1257.24元及水费（按实际用量结算）至实际返还之日；5、本案诉讼费由二被告承担。
二被告共同辨称，原告解除房屋租赁合同的要求不符合法律规定，未经双方协商一致，房屋租赁合同不能解除。合同不能履行是原告自身原因造成的，原告应当赔偿合同不能履行造成的损失。原告要求支付房屋占有使用费67476.7元没有事实及法律依据。
被告东盛宾馆反诉称，其经多方考察，决定投资经营宾馆，并于2011年4月29日与原告充分协商后，租赁原告集资修建的临街房屋，签订了房屋租赁合同，因经营宾馆投入大，成本回收期长，双方在合同中约定了房屋租赁期限为十年，自2011年2月至2012年2月。签订合同之初原告谨慎地了解了被告出租房屋的情况，看到原告就该出租房屋办理了房屋出租证等相关手续，说明原告出租房屋是符合法律和政府要求的。
合同签订后，其多方筹措，对原告原有房屋进行了改造，使房屋符合宾馆使用的条件，建成后至今经营仅三年多时间，宾馆经营刚刚形成气候，收益逐步稳定，但至今成本尚未收回，更谈不上投资收益。在房屋租赁期间原告积极按照合同约定，按时交纳房租等履行了合同约定的各项义务。
2015年3月，原告以其上级主管市教育局落实市政府要求为由，向其提出了解除合同的要求，并且对于解除合同后给其造成的直接损失不予承担，其当即对原告的要求书面回复不同意解除合同。原告因上级单位的原因造成不能继续履行合同，按照法律规定，原告应当承担由此给其造成的损失，该损失不仅包括原告的投资成本收益，还应当包括其的预期收益。故其提起反诉请求判令被告承担合同不能履行给原告造成的损失，投资成本2600000元、预期收益2084200元、员工遣散费156000元以及本案诉讼费由被告承担。
针对被告东盛宾馆的反诉原告辩称，东盛宾馆的反诉不是实际意义上的反诉，其与本案原告没有合同关系，属于单独诉讼，其没有权利提出与合同相关的解除合同后的损失的要求。反诉没有事实及法律依据，原告与东盛宾馆没有合同关系。
经审理查明，2011年4月29日，原告兰州七中（甲方）与被告晨邦酒店（乙方）签订租赁协议，约定：“一、甲方将兰州市定西路266号兰州七中新建综合楼一楼6、7、8楼和1楼西起的第3间共有建筑面积1320.8平方米房屋租赁给乙方经营宾馆，租赁期限十年，自2011年2月12日至2021年2月11日。二、租赁房屋按建筑面积计算，7楼共有建筑面积419.08平方米，从2011年2月12日至2013年2月11日，维持学校与清水乡签订的合同约定租金标准（包括履行合同中其它相关约定）；2013年2月12日至2014年2月11日，每平方米每月22元；8楼共计建筑面积419.08平方米，从2010年11月12日至2011年2月11日，每平方米每月19月，共计22071元。6楼和8楼共有建筑面积836.16平方米，从2011年2月12日至2013年2月11日，每平方米每月22元，年租金为221274元（每半年预交一次）。6、7、8楼共有建筑面积1257.74平方米，从2013年2月12日至2014年2月11日，每平方米每月22元，年租金为331911元，在前一房租交至日前一周交清（每半年预交一次）。1楼共有建筑面积63.585平方米，从2011年4月3日至2014年2月11日，每平方米每月75元，年租金为57226.5元。1、6、7、8楼共有建筑面积1320.8平方米，从2014年2月12日至2021年2月11日每月每平方米按上年租金的2%递增，在前一房租交至日前一周交清（每半年预交一次）。租赁期间发生的水、电、暖、燃气费用由乙方按照相关部门的标准按时交付。”关于合同的解除双方约定：“甲乙双方协商一致可以解除合同，或有下述情形，合同终止，甲乙互不承担违约责任：1、该房屋列入政府拆迁范围；2、地震不可抗力致使房屋毁损；3、该房屋列入政府及上级行政或职能部门禁止出租的范围。甲方有下列情况之一，乙方有权单方面解除合同：1、不承担合同约定的检修义务致使乙方无法正常使用该房屋；2、交付的房屋经鉴定危及乙方安全或者健康。乙方有下列情况之一，甲方有权单方面解除合同：1、不照约定支付租金超过15日以上；2、利用该房屋从事违法活动不听劝阻；3、擅自改变租赁房屋用途；4、不照有关规定使用电、燃气可能发生火灾不听甲方或者消防部门意见；5、乙方将承租房转租或者部分转租。单方面解除合同需向对方提前一月提交解除合同建议书。”双方还约定了其他事项。协议签订后，原告履行了交付房屋的义务，被告按时给付租金。租金交至2015年5月10日。依据合同约定，2014年2月12日至2015年2月11日，6、7、8楼年租金为租金338549元（总面积为1257.74平方米，在上一年年租金331911元的基础上递增2%），1楼年租金为58371元（在上一年年租金57226.5元的基础上递增2%）。2015年2月22日至2016年2月11日，6、7、8楼年租金为345320元（在上一年年租金338549元的基础上递增2%），1楼的年租金为59538元（在上一年年租金58371元的基础上递增2%）。2015年2月12日至2016年2月11日涉案房屋的年租金为404858元，每月租金应为33738元。
2015年3月9日，兰州市教育局兰教办（2015）48号文件转发了兰办发（2015）11号中共兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅关于印发《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》的通知。《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》要求市教育局收回原告出租的临街整栋教学楼（定西路226号，建筑面积6077平方米），调整安排市级机关入驻办公（完成时限：2015年6月30日前）。原告接到教育局文件后，于2015年3月27日通过特快专递形式向被告晨邦酒店发出了解除合同通知书。被告晨邦酒店在收到该通知后，认为原告解除合同违反了合同法的相关规定，不同意解除合同，原告无奈诉至本院。
另查明，被告晨邦酒店与原告签订上述租赁合同后，由被告东盛宾馆实际代为被告晨邦酒店履行该合同权利义务，原告对此亦予以默认。
以上查明的事实，有原告和被告晨邦酒店均提供的原告与被告晨邦酒店的租赁协议、2015年3月27日解除合同通知书，原告提供的特快专递回单、《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》，被告东盛宾馆提供的租赁费发票、东盛宾馆项目合同书及付款凭证以及各方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告晨邦酒店签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，双方亦按合同约定履行了交付房屋、支付租金的义务。关于原告要求解除其与被告晨邦酒店于2011年4月29日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，原告现依据中共兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅下发的《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》，认为其属于法律规定的不可抗力，导致合同目的无法实现，故应解除双方的租赁协议的观点。本院认为，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱等。而中共兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅下发的《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》属于政府部门对其职能机构发布的内部规范性文件，不属于不可抗力的范围。同时原、被告之间的租赁合同仍在履行过程中，合同法规定的合同法定解除的条件并未成就，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。因合同不能解除，原告要求被告返还承租的房屋亦没有事实和法律依据，对其要求返还承租房屋的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求合同解除后二被告支付房屋占有使用费，从2015年3月30日起按每月67476.70元计至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止的诉讼请求，被告东盛宾馆反诉要求原告赔偿其损失4840200元的反诉请求。庭审中原告提出东盛宾馆不是合同的一方主体，不能提起本案反诉。本院认为，原告与被告晨邦酒店签订房屋租赁合同以后，涉案房屋一直由东盛宾馆实际经营使用，且原告一直向东盛宾馆收取房租，故对原告的对东盛宾馆反诉主体不适格的辩称，本院不予采信。因合同不能解除，对被告东盛宾馆的反诉请求不予支持。按照合同的约定，自2015年2月11日期，涉案房屋每月的租金应该为33738元。现被告东盛宾馆已经将房屋租金支付至2015年5月10，现双方合同继续履行，故二被告应该按照合同约定向原告支付租金，在庭审中，原告提出主张四个月的租金（2015年5月10日至2015年9月9日），被告晨邦酒店作为合同的义务主体，东盛宾馆作为房屋的实际使用人，本院认为，依据权利义务相对等原则，二被告应共同向原告给付租金134952元。
关于原告要求被告向其支付拖欠的物业费按每月1257.24元及水费按实际用量至返还房屋之日的诉讼请求，原告兰州七中未提供证据证明物业费的收取标准及依据，亦未提供相关证据证明水的实际用量及水费的收取标准，原告要求被告支付水费没有具体数额，未向法庭提供水费欠缴的证据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
一、原告兰州市第七中学与被告甘肃晨邦酒店管理咨询有限责任公司继续履行双方于2011年4月29日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告甘肃晨邦酒店管理咨询有限责任公司与被告兰州东盛宾馆有限责任公司于本判决生效后十日内共同向原告兰州市第七中学给付租金134952元（2015年5月10日至2015年9月9日）。
三、驳回原告兰州市第七中学的其他诉讼请求。
四、驳回被告兰州东盛宾馆有限责任公司的反诉请求。
本诉案件受理费1400元，由原告兰州市第七中学承担1100元。被告甘肃晨邦酒店管理咨询有限责任公司与兰州东盛宾馆有限责任公司共同承担300元。反诉案件受理费22137元，有被告兰州东盛宾馆有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 李春彦
代理审判员 程 娟
人民陪审员 董瑛芳
二〇一五年十一月四日
书 记 员 张燕冰