黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佳民初字第31号
原告刘桂娟，现住富锦市。
委托代理人李学军，黑龙江海闻律师事务所律师。
委托代理人魏韶华，黑龙江海闻律师事务所律师。
被告富锦市房地产开发公司，住所地富锦市向阳路中段。
法定代表人刘岩，该公司经理。
委托代理人丁晨，黑龙江商显锋律师事务所律师。
被告李丹，1980年2月18日，现住富锦市。
委托代理人李江，黑龙江艾未律师事务所律师。
原告刘桂娟诉被告富锦市房地产开发公司（以下简称地产公司）、李丹第三人撤销之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。原告刘桂娟及委托代理人李学军、魏韶华，被告地产公司法定代表人刘岩及委托代理人丁晨，李丹及委托代理人李江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2014年4月10日向第一被告第六项目部现金交纳了314，226元，购买其开发建设的争议房屋。原告与第一被告第六项目部签订了《信誉保证金协议》，合同价款为314，226元，第一被告第六项目部出具了收取争议房屋全部价款的收据。2015年4月第一被告向原告交付争议房屋，争议房屋已由原告占有，但因第一被告开发建设的手续不完备，未能办理产权登记。2015年8月11日法院在争议房屋所在楼盘张贴书面通知，通知载明争议房屋因房屋买卖合同纠纷已判决归第二被告所有，要求原告自行迁出。2015年8月，第二被告为占有争议房屋，指使他人破坏了原告占有和使用的争议房屋的门锁，阻止原告进住和装修。第一被告与第二被告之间名为房屋买卖关系，实质是借贷关系，第一被告与第二被告之间的房屋买卖合同应当依法认定为无效合同。请求：1、判令撤销本院作出的（2014）佳民初字第34号民事判决；2、确认产籍号为2-0108-151-011002的富锦市星语新苑二期7号楼1单元10层02门归原告所有；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告地产公司答辩称，答辩人只是名义上的开发商，实际上是由案外人张立双、张立成挂靠本公司的第六项目组开发，星语新苑工程的经营管理销售均有案外人决定，答辩人未参与也不了解具体情况，因该工程引发的法律纠纷与答辩人无关。
被告李丹答辩称，一、答辩人李丹对诉涉房屋所有权基于合法有效的房屋买卖合同产生，该权利经房屋管理部门预告登记，人民法院诉前财产保全等具有法律效力的法律行为确认，经本院发生法律效力的判决确定，现答辩人对诉涉房屋所有权已通过人民法院执行程序最终实现。二、被答辩人提起的“第三人撤销之诉”依法不成立。1、被答辩人对诉涉房屋依法不享有物权，其对诉涉房屋没有独立请求权。2、被答辩人之诉讼理由及证据均未证明人民法院生效判决错误。而人民法院判决存在错误是提起撤销之诉的充分条件。实际上该生效判决在诉讼主体认定、案件事实认定、法律适用、诉讼程序上均无不当之处，该判决正确。
原告举证如下证据证明其诉讼主张：证据一、原告与地产公司之间的《信誉保证金协议》，证明2014年4月10日，原告与地产公司签订了《信誉保证金协议》。地产公司以314226元价格将面积为95.22平方米的星语新苑二期7号楼1单元10层02室出卖给原告。
被告地产公司对证据组一没有异议。被告李丹认为证据组一与本案实质性问题没有关联性。本案的实质问题是研究本案的判决是否存在错误，所以与本案没有关联性。
由于二被告对证据的真实性没有异议，本院对该证据予以认定。
证据二、地产公司出具的交款人为原告的《收据》（№2829461），证明原告已于2014年4月10日交纳全部房屋价款314226元。
被告房地产公司对证据二没有异议。被告李丹对证据二质证意见与证据一的质证意见一致。
由于二被告对证据的真实性没有异议，本院对该证据予以认定。
证据三、（2014）佳民初字第34号民事判决书，2015佳法执字第55号《协助执行通知书》，（2015）佳法执字第35-1号《执行裁定书》，《佳木斯市中级人民法院通知》，证明争议房屋被中院判决给了李丹，原告未能参加该案诉讼，导致其合法权益被损害。1、应当认定挂靠协议无效。2、应当追加张立双、张立成为被告。3、履行合同义务人应当为张立双、张立成，判决地产公司履行义务错误。4、判决认定是借贷关系，但未能审查借贷资金来源，借贷资金数额认定错误。
被告地产公司认为，（2014）佳民初字第34号判决适用法律错误，判决书已认可案外人与李丹是借贷关系，却按照买卖合同关系审理，应撤销。被告李丹对真实性合法性没有异议，判项十分具体明确，李丹作为原告，对房屋进行诉前保全，房地产公司可以作为被告，也可以承担责任，李丹的资金来源不是法院的审查范围，关于占有，占有与本案无关，第三人撤销之诉是研究法院的判决是否错误。
二被告对证据的真实性没有异议，本院对该组证据予以采信。
证据四、张立成、张立双分别与地产公司签订的《协议书》，富锦市公安局作的张立双讯问笔录。证明：1、张立双涉嫌非法集资被立案侦查。2、与地产公司建立挂靠关系的实际挂靠人为张立双、张立成，其二人也是第六项目部的实际控制人。3、张立双、张立成与李丹之间不是房屋买卖关系，而是借贷与以房担保的关系。4、按照富锦市公安局录取的张立双的讯问笔录，张立双共欠李丹550万元（尚需进一步核实），且按第六项目部提供的信息，张立双实收446.9万元本金，借款利息102.1万元已在提供本金的同时扣除；李丹以扣完利息的实付款作为本金，继续向张立双主张双重利息，涉嫌违法。
被告地产公司认为，案外人与李丹之间的债务具体数额不清楚，认为案外人已经承认签订商品房合同买卖的目的是为了给债务提供担保，应该按照民间借贷关系审理。被告李丹对两个协议没有异议，关于讯问笔录证明问题有异议，认为，1、张立双涉嫌什么罪名与本案无关，2、张立成与张立双不告不理，3、李丹与公司之间先借贷后是买卖关系，是可以变的，法律不禁止这种行为。4、欠550万没有任何根据。公司签买卖合同的目的用合同的内容来证明。
二被告对证据的真实性没有异议，本院对该证据予以采信。
证据五、《关于通报张立双以涉嫌非法吸收公众存款案的函》，证明：1、富锦市公安局认定李丹是张立双涉嫌非法吸收公众存款罪的受害人，其债权应当归入刑事案件，即使进入执行程序也应中止执行.2、案涉房屋未完成产权登记，本院执行局执行终结裁定错误。
被告地产公司认为与本案无关。被告李丹认为与本案无关。李丹诉地产公司的判决已经生效，公安局的函无权终止法院的判决。
二被告对证据的真实性没有异议，本院对该证据予以采信。
被告地产公司未举证证据。
被告李丹举证如下证据，证据一、李丹与地产公司之间的《商品房买卖合同》及房款收据，证明李丹取得房屋所有权的合同依据。
原告对文本的真实性没有异议，认为收据的内容是不真实。1、虽然李丹与张立双、张立成之间签有《商品房买卖合同》，因合同意思表示不真实，其实质是以买房形式为借贷做担保，违反了《物权法》关于抵押担保的规定，应当认定《商品房买卖合同》无效。2、李丹与张立双之间属民间借贷关系，李丹向张立双提供的借款属张立双涉嫌非法集资犯罪的涉案财产，应认定《商品房买卖合同》无效。3、《商品房买卖合同》是基于“以房抵债”，人民法院应当按借贷关系审理。被告地产公司认为合同及收据是案外人以本公司名义出具的，本公司没有收到钱，不清楚具体情况。
原告和被告地产公司对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以采信。
证据二：预购商品房预告登记一份，证明李丹已经对争议房屋依法进行了预告登记。
原告对证据的真实性没有异议。被告地产公司认为对于以保全的财产，李丹只有申请拍卖的权利，并没有直接取得房屋所有权的权利。
原告和被告地产公司对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以采信。
证据三、佳木斯市中级人民法院（2014）佳立民字第13号民事裁定书，证明诉争房屋已依法诉前保全。
原告对证据的真实性没有异议。被告地产公司认为预告登记不产生物权的法律效力。
原告和被告地产公司对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以采信。
证据四、（2014）佳民初字第34号民事判决书，证明李丹取得诉争房屋的法律依据。（2015）佳法执字第55-1号《协助执行通知书》，证明诉争房屋所有权转至李丹名下，（2015）佳法执字第55-3号执行裁定书及收条，证明执行程序终结、李丹已收到诉争房屋。
原告对裁判文书的真实性没有异议，但是认为该房屋不具备办理产权登记的条件，执行终结裁定是错误的：1、由于原告未能参加该案诉讼，导致判决认定事实不清，原告的合法权益被损害，应予撤销。2、该判决认定张立成与地产公司是挂靠关系，但未认定挂靠协议无效，适用法律错误。3、张立成与地产公司属挂靠关系，法院却未追加张立成为被告，程序违法。4、履行合同义务人应当为张立双、张立成，判决地产公司履行义务错误。5、该判决认定是李丹与张立成之间为借贷关系，但未审查借贷关系的资金来源，借贷资金本金及利息的数额认定错误，事实不清。6、以房抵债应当认定为变相的担保行为，但该判决未予认定，导致事实不清。被告地产公司认为34号判决书适用法律错误，判决书中认可是借贷关系，按买卖合同关系审理是错误的，应撤销。针对裁定书的质证意见是房屋只是办理的预告登记，未产生物权变动的法律效力，李丹未实际取得涉案房屋的所有权。
原告和被告地产公司对该证据的真实性没有异议，本院对该证据予以采信。
证据五：李丹与项目部借款的往来凭证，证明问题：李丹与项目部借款是真实的，利息合法。
原告对证据的真实性没有异议，对于证明问题有异议。1、2012年4月9日李丹账户支取40万元、2012年12月6日李丹账户支取140万元、2013年2月8日李丹账户支取88万元、2013年4月7日杨旭丰账户支取26万元、2013年4月9日杨旭丰账户支取65万元、2015年4月15日李丹账户支取9万元等6笔款项仅有取款凭证，无张立双收取凭证，无法证明该款项具体用途、去向，不能认定为向张立双提供的借款。2、2013年6月24日李丹黑龙江省农村信用社账户支出35.4万元、2013年6月24日李丹工商银行账户支出28.2万元、2013年6月24日李丹邮政储蓄账户支出37.6万元、2013年6月27日李丹邮政储蓄账户支出105.6万元、2013年8月18日李丹富锦市农村信用合作联社账户支出57.2万元、2013年9月13日李丹黑龙江省农村信用社账户支出46万元、2013年12月11日李丹中国银行账户支出50万元、2013年12月11日刘宏宣收取的869801元等8笔款项均由刘宏宣账户收取，无法证明是向张立双提供的借款。时间金额和被告提供的收据不能一一对应，因此这些证据与本案无关。被告地产公司认为公司对李丹与项目部之间的债权债务关系不清楚，公司不是债务人，未使用上述资金。
结合本院对张立双的调查笔录及李丹汇给刘宏宣的汇款凭证，本院对被告李丹借款与张立双间的事实予以认定。
本院依职权对张立双进行调查询问，其主要证实其与李剑锋是朋友关系，其开发房地产需要资金而向李剑锋借款，刘宏宣是其出纳，对于八张汇款凭证没有异议。与李丹签订的商品房买卖合同是借款的担保，因2013年不具备登记条件在2014年具备登记条件后才签订的合同和预告登记。
原告的质证意见为，张立双与李丹之间的法律关系是借贷关系，房屋买卖实际是变相的抵押关系，应当按照借贷关系审理；张立双陈述的事实表明原判决中认定的基本事实是错误的，原审中案件事实借贷数额利息以及偿还情况在原有证据基础上无法查清，审理程序有误，应当撤销。被告房地产公司认为，从该笔录中可以看出其只是借用被告的资质，被告并没有参与房屋的销售与施工，张立双是房屋的真正所有权人，原告与李丹签订的商品房买卖合同名为买卖实际是抵押，买卖合同并未实际履行不具有法律效力。被告李丹认为，张立双笔录中关于李丹与房地产买卖合同的性质是不成立的，张立双说是抵押担保是不成立的，担保合同属于从合同，应当依附于主合同（借款合同）同时形成，本案李丹借款发生于2013年，李丹的买卖合同形成于2014年2月24日。张立双关于当时不具备签订担保合同的条件的陈述不真实，本案涉及的房屋的预售许可证于2013年9月25日颁发，竣工规划验收合格证于2013年11月8日颁发，即2013年已具备抵押担保的条件。李丹买卖合同的性质并不是第一被告谈到的抵押，而是法律上的代物清偿，该清偿是有效的。
被告李丹举证商品房预售许可证一份和建设项目竣工规划验收合格证一份。证明2013年9月25日后就已具备办理登记条件，张立双说的2014年才具备登记条件不成立。
原告和被告房地产公司对该组证据的真实性没有异议。
各方当事人对三份证据真实性没有异议，本院对张立双的调查笔录及商品房预售许可证和建设项目竣工规划验收合格证予以采信，对当事人主张的商品房买卖合同的真实法律关系在判决中确定。
本院根据各方当事人起诉、答辩，举证、质证情况，认定以下案件事实：原告于2014年4月10日向第一被告第六项目部现金交纳了314，226元，购买其开发建设的争议房屋。原告与第一被告第六项目部签订了《信誉保证金协议》，合同价款为314，226元。第一被告第六项目部出具了收取争议房屋全部价款的收据。但因第一被告开发建设的手续不完备，未能办理产权登记。
2013年6月24日李丹从黑龙江省农村信用社账户支出35.4万元、2013年6月24日李丹工商银行账户支出28.2万元、2013年6月24日李丹邮政储蓄账户支出37.6万元、2013年6月27日李丹邮政储蓄账户支出105.6万元、2013年8月18日李丹富锦市农村信用合作联社账户支出57.2万元、2013年9月13日李丹黑龙江省农村信用社账户支出46万元、2013年12月11日李丹中国银行账户支出50万元、2013年12月11日刘宏宣收取的869801元共8笔款项共计446.9801万元，均通过银行汇款汇给张立双的出纳刘宏宣账户，张立双认可上述款项是其借款。
原告等共计十三位争议房屋买受人与被告房地产公司签订的房屋买卖合同的总价款为413.5754万元。
2014年10月31日，李丹以地产公司未履行房屋买卖合同为由，向本院提起诉讼。本院于2015年6月19日作出的（2014）佳民初字第34号民事判决认定，2009年9月3日，被告地产公司与张立成签订一份关于富锦市星语新苑工程挂靠协议书。协议约定：地产公司将其开发资质授权给张立成使用10年，公司收取4万元管理费。张立成个人投资，个人收益。被告地产公司又给张立成出具了委托书，委托其在富锦市星语新苑工程中全权代理公司行使职权。12年4月-2013年12月期间，张立成向原告借款9736390元（原告提供了付款凭证）。因张立成无力偿还此款，2014年2月24日，张立成以地产公司名义与原告签订了15份《商品房买卖合同》，2户商服、13户住宅，张立成以房抵债。地产公司第六项目部加盖公章，张立成加盖名章。该合同约定：被告将其开发的富锦市星语新苑二期7号楼13套住宅、2户商服房屋，以总价款9736788元，出卖给原告；被告于2014年的10月30日前，交付房屋。逾期交付房屋违约责任为每逾期一天支付1%的违约金；房屋交付后30日内，被告将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。地产公司第六项目部加盖公章，张立成加盖名章。原、被告签署房屋买卖合同后，被告给原告出具了收据。原、被告双方于2014年2月25日共同到富锦市房地产管理局办理了15处房屋的预购商品房预告登记。2014年10月30日，被告未按合同约定时间交付房屋。判决：一、被告地产公司于本判决生效后10日内，交付原告李丹购买的位于富锦市星语新苑二期15处房屋，房屋位置、产籍号、面积以双方签订的商品房买卖合同约定为准；二、被告地产公司于本判决生效后10日内，向原告李丹提供需由出卖人提供的办理房屋权属登记的各项资料；三、被告地产公司于本判决生效后10日内，给付原告李丹逾期交付房屋违约金10万元。该判决中号合同标的物的房屋与被告地产公司与刘桂娟签订商品房购销合同中约定的房屋为同一房屋。
2015年8月11日原告通过（2014）佳民初字第34号民事判决的执行，得知本院已于2015年6月19日作出（2014）佳民初字第34号民事判决。
本院认为，第三人撤销之诉是针对法院生效判决、裁定、调解书的内容错误，有损害未参加原诉审理程序第三人合法权益的情形，赋予该案外第三人自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的法院提起诉讼，以撤销或变更生效判决保护自己权益的诉讼程序。本案中，原告刘桂娟购买的房屋与李丹购买的房屋为同一房屋，双方均主张房屋的所有权，产生冲突，诉讼至法院，法院应依法确定权利优先保护的顺序。
民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐瞒法律关系，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，要向有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，籍此传达和树立重诺守信的价值导向。
李丹和李剑锋与张立双于2013年建立借款法律关系，依据现有证据，能够证明借款数额已达446.9801万元。而在2014年2月24日，张立双和张立成以被告房地产公司的名义与李丹签订商品房买卖合同，并出具了收据，25日办理了预告登记。在借款时，李丹并未与房地产公司签订商品房买卖合同，而是在借款一段时间之后，双方约定了房屋的价格，且该价格符合市场价值规律，不低于房地产公司出卖他人时的约定价格，应视为将借款转换为购房款，符合房屋买卖关系的法律特征，其法律关系应确定为房屋买卖关系。而名为房屋买卖实为借贷是指在借款时同时签订房屋买卖合同。张立双主张商品房买卖合同是借款的担保，首先是合同一方当事人李丹不认可；其次书面的协议体现为商品房买卖关系并办理了预告登记；再次张立双称在2014年2月24日前签订商品房买卖合同是条件不具备，该理由因该小区的商品房预售许可证已在2013年9月25日取得，故张立双的辩称的商品房买卖合同是借款的担保不能成立。
依据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记制度作为物权法和不动产登记法的一项制度，旨在实现一定的物权顺序，预告登记效力具有保全效力、顺位效力以及破产保护效力，在一房二卖场合，预告登记能够排除其他买受人继续履行的请求权，使得登记的不动产的请求权具有了物权效力。
原告与被告房地产公司签订的是信誉保证金协议，已具备合同主要条款，并已交付全部房款，应视为协议成立且有效。但原告签订的信誉保证金协议在李丹办理预告登记之后，其享有的是普通债权，不具有优先性。
综上，房地产公司将该案争议房屋分别出卖给李丹和刘桂娟，因李丹已办理了预告登记，其请求权具有物权效力，能够排除刘桂娟继续履行合同的请求权。
第三人撤销之诉审的是原审判决结果是否损害案外人的合法权益，裁判的结果或是维持或是撤销，不是对原审全案进行审理。原告提出的由于张立双涉嫌非法集资诈骗原审应当中止诉讼及追加张立双为第三人的请求，因不属本案审理范围且原审所审理的是房屋买卖合同纠纷与民间借贷纠纷不是同一法律关系，而不予支持。
（2014）佳民初字第34号民事判决中关于“被告地产公司于本判决生效后10日内交付原告李丹购买的位于富锦市星语新苑二期7号楼1单元10层02号房屋（产籍号2-0108-151-011002）”的内容没有损害刘桂娟的合法权益，原审判决不应予撤销。关于原告确认产籍号为2-0108-151-011002的富锦市星语新苑二期7号楼1单元10层02号房屋归原告所有的诉讼请求，因其债权不具有优先性和其自认不具备办理房照的条件，也不能得到支持。
依据《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回原告刘桂娟的诉讼请求。
案件受理费6013元，由原告刘桂娟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 雷 阳
代理审判员 金爱武
代理审判员 何 璇
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 金 娜