辽宁省丹东市元宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）元民一初字第00263号
原告谷某某
委托代理人傅立光，辽宁圣权律师事务所律师。
被告丹东亿龙房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区兴东前街86号。
法定代表人李敏，系董事长。
委托代理人胡庆召，系辽宁圣权律师事务所律师。
原告谷某某诉被告丹东亿龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谷某某的委托代理人傅立光、被告丹东亿龙房地产开发有限公司的委托代理人胡庆召到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于丹东市元宝区江城大街209号亿龙国�时尚生活中心商铺第四层209-4-161号商铺，建筑面积为24.85平方米，价款为283290.00元，原告付清房款后，被告于2011年7月1日出具了购房发票。但时至今日，被告仍没有办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，期间原告多次找被告协商，督促办理产权，均被搪塞。2014年8月5日，原告向被告发出书面催告书，要求被告在5个工作日内将房屋权属登记资料报送产权登记机关，否则原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。但被告仍不履行义务，致原告所购买的房屋至今无法办理权属登记。而且，在2013年，被告将亿龙国际3层通往4层的自动扶梯整体封闭，垂直电梯入口也予以关闭，致使原告购买的房屋无法使用，双方签订的商品房买卖合同目的无法实现。基于上述事实与理由，特请求法院判令解除原被告签订的商品房买卖合同，由被告返还原告的购房款283290.00元，并从2014年8月13日起按照同期贷款基准利率上浮50%向原告支付违约金。
被告辩称：原告请求解除房屋的商品房买卖合同无法律依据，不符合法定的解除条件，原告请求的依据是最高院关于商品房买卖合同的司法解释第19条的约定，但该条适用于商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例，我们在双方签订的买卖合同，根据丹东地区实际情况，无法确定办理权属登记日期，双方做出特殊约定指定日期办理，排除了最高院商品房合同的司法解释19条的约定。同时不存在返还问题。原告请求支付违约赔偿金无法律依据。根据最高院关于商品房买卖合同司法解释18条的约定，我们承担逾期办证违约责任的前提是双方在合同中没有特殊约定，而本案中双方签订的合同15条对出卖人逾期办证的问题有明确约定，即双方协商并指定日期办理，因为有了这个约定，司法解释第18条关于逾期办证承担赔偿责任的规定就没有适用空间，同时根据商品房买卖合同第15条的规定，有了第三项约定，第一、二项约定就不能适用，合同15条第一项是要求解除合同，第二项就是不解除合同要求承担违约责任，既然原告已经放弃了这两项权利，因此原告主张要求解除合同和承担逾期办证的违约责任就无法律依据和合同依据。综上，原告请求没有法律依据，应依法驳回。
经审理查明，2011年4月3日，原告与被告签订了编号为20110403018的商品房买卖合同，该份合同约定：原告购买被告开发的位于江城大街的亿龙国际1单元209-4-161号房屋，建筑面积为24.850平方米，使用用途为商业，结构形式为钢混结构，购房款为283290.00元。原告付清案涉房屋的全部购房款后，被告于2011年7月1日给原告开具了购房款发票，2011年7月1日原告向丹东市元宝区地�税务局交纳印花税、契税合计11473.25元。原、被告签订的商品房买卖合同关于产权登记方面约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理。案涉房屋交付后，因被告违规超建，原告至今无法办理房屋所有权证书。为此，原告于2014年8月5日，原告向被告送达了书面催告书，要求被告在催告后5个工作日将办理房产权属登记材料报送产权登记机关，否则将解除与被告于2011年4月3日签订的商品房买卖合同，并由被告赔偿一切损失。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税证、催告书以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方理应全面履行。被告将房屋卖给原告，除将房屋交付给原告，保证将房屋所有权转移给原告，也是被告的最基本义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，分别对办理权属证书出卖人的违约责任和买受人合同解除权作了规定。原、被告在商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理，属于当事人意思自治范畴，但不是双方有此约定，被告就可以不履行将房屋所有权转移给原告的义务，原告就不能主张自己的权利。根据《合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，另一方可以解除合同。”的规定，结合双方上述约定�在《解释》第十九条规定的期限届满后，原告于2014年8月5日通过催告书方式，指定被告在催告后5个工作日履行合同义务，至今被告因违规超建不能履行合同义务，致使原告不能办理房屋权属证书，原告可以要求解除合同。合同解除后，被告应将购房款返还给原告，原告应将房屋返还给被告。根据双方的约定，参照《解释》第十八条的规定，被告在原告催告函指定履行合同义务期限届满后，应当向原告支付违约金，违约金按照购房款283290.00元从2014年8月13日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告谷某某和被告丹东亿龙房地产开发有限公司签订的编号为20110403018的商品房买卖合同；
二、本判决生效之日起十日内，被告丹东亿龙房地产开发有限公司返还原告谷某某购房款283290.00元，原告谷某某将位于丹东市江城大街的亿龙国际1单元209-4-161号建筑面积为24.850平方米房屋返还给被告丹东亿龙房地产开发有限公司；
三、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照购房款283290.00元从2014年8月13日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算向原告谷某某支付违约金。
如被告丹东亿龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5648元，由被告丹东亿龙房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 长 孙小圣
代理审判员 孙 玲
人民陪审员 于 洋
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 陈丽丽