山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2015）任民初字第1717号原告李某敏。原告李某军（李某敏之夫）。委托代理人邓如鹏（特别授权），民桥律师事务所律师。委托代理人杨眉，民桥律师事务所律师。被告邵某。被告戚某霞。委托代理人白广河（特别授权），山东公明政和律师事务所律师。原告李某敏、李某军与被告邵某、戚某霞房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月6日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告李某敏、李某军的代理人邓如鹏、杨某，被告邵某及被告邵某、戚某霞的委托代理人白广河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某敏、李某军诉称，2013年4月，原、被告订立商品房买卖合同，约定原告将位于济宁市房屋出售给被告，合同约定，被告于过户当日一次性付清全部购房款，现原告按约定协助被告办理了房屋过户手续，但被告迟迟未付房款，2014年10月23日，原告向被告发函要求被告履行合同义务，但被告不予回复。请求解除原、被告订立的商品房买卖合同，判令被告协助原告变更产权登记并承担变更登记产生的费用，诉讼费由被告承担。被告邵某、戚某霞辩称，原告所述不是事实，本案所争议的房屋系刘某戊与胡某甲（均已出庭作证）签订了建筑施工合同，刘某戊将北湖新区工程承包给胡某甲承建，胡某甲又将该工程承包给李某，并约定结算方式为“兑房”，即当工程进行到7000平方时，刘某戊将洸河花园的房屋折抵工程款给付李某。2013年3月25日原告李某敏办理了《房产测绘委托书》，进一步证明了李某敏对该房屋抵付工程款是知情且同意的，李某于2013年4月19日将该房屋出售给两被告，并由两原告协助将房屋过户。依据房屋交易的常理，买受人应先付房款后办理过户手续，该房屋在被告未付房款的情况下原告无任何异议的为被告办理了过户手续，且两被告与两原告素不相识，综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定，原告李某敏、李某军于2014年4月9日在济宁市房产交易处签订了房屋买卖合同一份，合同约定：“被告邵某、戚某霞购买原告位于古槐辖区洸河花园的房屋一套，建筑面积132.61平方米，价值530000元，付款时间为过户当日一次性付清全部购房款，约定交易税费由李某敏、李某军承担。”合同签订后，两原告将上述房屋过户至两被告名下，过户的各项税费纳税人为被告邵某，该过户税费八万余元由李某交纳。房屋过户后，两被告未向两原告支付上述合同中约定的房屋价款，两原告于2014年10月23日向原告发函催告，要求两被告支付房款。经审理，双方当事人的争议是：原、被告双方订立的商品房买卖合同是否应予以解除的问题。原告向本院提交证据：1、房屋买卖协议一份（复印件），由济宁市房产交易中心出具，证明原、被告于2013年4月签订房屋买卖协议，约定房屋位置、价款等。2、原告房产证复印件一份，证明原告出售给被告的房屋属于原告夫妇所有。3、销售不动产统一发票一份、税收通用完税凭证一份，证明所出售的房屋已经在2013年4月10日缴纳了所有税费，原告完成了过户义务，被告未付款。两被告对原告提交的证据1的真实性无异议，根据原告所述该证据来源于房产交易处，可以印证双方所签订的买卖协议仅留存于房产交易处，是用来办理过户使用的，而不是作为原告向被告主张房款订立的。对证据2的真实性无异议，该房产已经过户在被告名下。对证据3的真实性无异议，原件均在被告处，且该税费全部由被告方缴纳。被告向本院提交证据：1、《建筑施工合同》一份，证明刘某戊将北湖新区工程交由胡某甲承建。2、《外墙保温施工协议书》一份，证明胡某甲又将北湖新区工程交由李某负责承建。合同约定的结算方式为兑房，当外墙保温施工到7000平方米时，胡某甲把洸河花园房屋过户给李某。3、由胡迎春、刘业雷于2013年5月10日出具的北湖东北片区的工程结算证明两份，证明李某已按要求完成该工程任务。4、《房屋测绘委托书》一份，证明李某敏于2013年3月25日委托对该涉案房屋进行测绘，目的是为了过户。5、销售不动产统一发票、完税证及其它相关收据，证明被告已缴清过户款项。6、《房屋所有权证》证明邵某、戚某霞已是该房屋合法所有权人。7、刘某丙、胡某甲出具的《证明》一份，证明刘某戊、胡某甲、李某、李某军之间的债权债务关系，且各方均同意该房屋过户至被告名下以抵付工程欠款。8、证人刘某戊出庭作证，证明刘某戊与李某军存在债权债务关系，李某军购买丰某的房子时是用洸河花园的房子折抵现金将房屋交给证人刘某戊，刘某戊和胡某甲付工程款也是用洸河花园的房子抵付的，这个房子最后抵给胡某甲，后来胡某甲又转给别人的情况。9、证人胡某甲出庭作证，证明其与刘某戊存在债权债务关系，刘某戊以洸河花园的房子折抵的工程款，胡某甲又将该房抵给李某。后来李某将该房给他亲戚了，办理过户的时候胡某甲不在场的事实情况。10、证人李某出庭作证，证明被告邵某购买的洸河花园的房子是证人出售给被告的，是从胡某甲抵工程款给的刘某丁。当时过户时由证人李某、李某敏、邵某、李某军一起去房产部门办理了过户手续，过户费是证人李某支付的。原告对被告提交的证据1、2、3的真实性不予质证，认为与本案无关。对证据4的真实性无异议，原告对本人所有的房屋进行测绘属于原告的自由行为，无法证明被告的证明观点。对证据5的真实性无异议，认可税费由被告方交纳。对证据6的真实性无异议，本案房屋已实际过户至两被告名下，原告履行了合同义务，被告也承认没有付房款，且收到了原告的催告，这证明了被告不履行合同主要债务，且经催告后仍不履行，符合法定的合同解除条件。对证据7的真实性有异议，所涉及的债权债务关于李某军同意抵付房款，被告无证据证实，本案审理的房屋买卖行为，原、被告双方订立了明确的房屋买卖协议，不存在被告辩称的事实。对证据8的真实性有异议，认为证人刘某戊没有任何事实及法律依据就认为与本案原告存在债权债务关系，且认为有权处分他人财产，这不符合常理不符合法律规定，刘某戊既不是产权人也不是抵押权人，就自称有权处分原告财产不符合逻辑，其证言不应采信。对证据9的真实性有异议，证人当庭陈述自己可以处分一个从未见过的人的财产这是不符合正常生活习惯的，其证言不应采信。对证据10的证言真实性有异议，当庭其明确表示不认识李某军，与证人胡某甲签订工程协议时也没见过李某军，正常的房产交易习俗，应当是出卖方交付房产，买受方办理相关手续交付过户费用，但是证人当庭陈述为李某军垫付了八万余元的过户费用，为一个本不认识的人垫付八万余元的费用违背生活常理，且证人与被告邵某系亲属关系，从其陈述中也听出他们之间存在其他利益关系，因此其证言不应采信。本院认为，被告对原告的提交证据1、2、3的真实性均无异议，本院对原告提交的以上证据的真实性予以采信。原告对被告提交的证据4、5、6的真实性均无异议，本院对被告提交的以上证据的真实性予以采信。综上所述，本院认为，《城市私有房屋管理条例》第7条(二)项规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须提交的证件包括买卖合同。”这说明在房屋买卖过程中，当事人必须先订立房屋买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。登记是房屋产权转移的必要条件，而非房屋买卖合同的生效要件。原告以《合同法》第九十四条的规定，主张经原告催告后被告在合理期限内仍未履行债务可以解除合同，但原告应首先证明其与被告存在事实上的房屋买卖关系，被告应履行清偿债务的义务。原告在被告未支付房款的情况下，将本案争议房屋过户至被告名下，其行为系其真实意思表示。被告辩解原告将本案争议房屋过户给被告系多方债权债务关系转让所致，原、被告并不相识，被告向本院提交了相应证据证明其与原告无债务关系。原告仅向本院提交双方签订了房屋买卖协议外，未提交其与被告如何协商房屋买卖过程的证据、原告自述通过中介介绍卖房，亦不能提供相应证据，且在双方签订的房屋买卖合同中的过户费八万余元原告亦未按双方签订的房屋买卖合同实际交付。如原、被告双方存在房屋买卖关系，原告亦应根据有关法律规定，要求被告承担继续履行合同的相应责任，但经本院明某，坚持主张解除合同，要求被告协助原告变更产权登记并承担变更登记产生的费用，证据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李某、李某的诉讼请求。案件受理费9104元、保全费4520元，由原告李某敏、李某军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  祝士业审 判 员  陈 平人民陪审员  董 国二〇一五年五月二十五日书 记 员  许 乔