保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第992号原告（反诉被告）河北冀恒房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区中山西路吉恒街8号。法定代表人郭记造，该公司董事长。委托代理人路克民，河北元恒律师事务所律师。被告（反诉原告）魏建民。委托代理人胡立强，河北平川律师事务所律师。原告（反诉被告）河北省冀恒房地产开发有限公司（以下简称冀恒公司）与被告（反诉原告）魏建民商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员霍霞独任审判，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冀恒公司的法定代表人郭记造及委托代理人路克民，被告（反诉原告）魏建民的委托代理人胡立强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）冀恒公司诉称，2004年6月，被告（反诉原告）从原告（反诉被告）处购买坐落于保定市天威东路吉恒园独体别墅三栋，分别是45栋、46栋、47栋（后变更为55栋、56栋、57栋），总计878.7万元。协议签订时，乙方交付定金100万元，后又交付购房款100万元，尚欠678.7万元，至今没给。协议约定，原告（反诉被告）按“毛坯房的标准，内外装修完毕时，乙方（被告）一次性支付余款。”原告（反诉被告）按照政府的相关规定建设完工，但被告（反诉原告）迟迟不能支付其余购房款。2006年夏天，被告（反诉原告）在未告知原告（反诉被告）的情况下，强行占用了三套别墅。多年来，原告（反诉被告）多次要求被告（反诉原告）支付购房款。2014年11月14日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）送达《解除﹤购房协议﹥通知书》，该函告知被告（反诉原告），“自接到本通知十日内自动偿还欠款和支付违约金，过期后《购房协议》自动解除。”被告（反诉原告）2014年12月24日回函，既不同意给付购房款又不同意解除购房合同。今年以来，双方又多次当面协商，因种种原因没有结果。请求判令被告（反诉原告）交付购买吉恒园55栋、56栋、57栋独体别墅的余款678.7万元。诉讼费用全部由被告支付。被告（反诉原告）魏建民辩称，1、被答辩人起诉已逾诉讼时效。2004年6月11日，双方签订吉恒园二期55、56、57栋独体别墅三栋的期房《购房协议》，被告按协议“付款办法”依约交付定金100万元及购房款100万元。因被答辩人私自变更原设计效果，且中途无款建设，答辩人不得已而中途自建，并入住至今八、九年之久。被答辩人于2015年10月的起诉已逾诉讼时效。2、被答辩人所诉不符合事实。被答辩人期房效果图、设计图符合答辩人意愿，答辩人才决定购买，但被答辩人因资金短缺不能如期建设，实际未按效果图、设计院设计图纸建设，没有绿化、防护，更未能达到“按照毛坯房标准，内外建筑装修完毕”标准。致使我方不得不中途自行建设，才达到入住条件。3、答辩人享有优惠折减权、先履行抗辩权等合同权利。依照合同第三条、第四条约定，答辩人已经依约交付定金100万元及购房款100万元，应折减340.7万元，但被答辩人不能达成就“按照毛坯房标准，内外建筑装修完毕”的合同条件，无权要求答辩人一次性交付所余330万元余款。4、被答辩人违约迫使答辩人不得不自建以达到入住的条件，因此给答辩人造成巨大损失，应予赔偿。被答辩人不仅长期占用答辩人的200万元迟迟不能按设计建设，还于2006年7月将《购房协议》中答辩人订购的55、56、57栋独体别墅三栋办理产权手续至被答辩人公司名下，显属违约。请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告（被告）魏建民反诉称，2004年6月11日，双方签订《购房协议》，反诉原告（被告）购买反诉被告（原告）期房吉恒园二期55、56、57栋独体别墅三栋，约定每栋包括院落均按设计院图纸建设，并做好绿化、防护设施。反诉原告（被告）按协议“付款办法”依约交付定金100万元及购房款100万元。但被告违约，未按效果图、设计院设计图纸建设，更未达到“按照毛坯房标准，内外建筑装修完毕”标准。致使原告不得不中途自行建设，花费10万元，才达到入住条件。请求判令反诉被告（原告）给付反诉原告（被告）建设款计10万元并支付违约金，诉讼费用由被告承担。反诉被告（原告）冀恒公司辩称，1、答辩人已全面履行了合同。答辩人按合同约定“内部装修完毕时”，被答辩人强行占用了三栋房屋，至今已达十余年之久。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。……。”被答辩人占有使用该别墅并转卖他人的行为表明，被答辩人对答辩人销售的别墅及围墙的质量和履行行为并无异议，答辩人并不存在违约行为。2、被答辩人违规私自拆建围墙，后果自负。被答辩人拆除了原围墙，未经批准强行占用公共绿地私自扩建了围墙，该行为是违法的，后果自负，答辩人不承担任何责任。3、被答辩人提起反诉时，没有相关的证据相佐证。请求人民法院驳回其反诉。4、被答辩人的反诉已超过诉讼时效。被答辩人提起答辩人违约是2015年12月份，而本案已发生十一年之久。原告（反诉被告）向本院提交如下证据：1、企业法人营业执照。2、组织机构代码。3、房地产开发企业资质证书。4、行政处罚决定书。5、身份证明。证据1-5证明原告（反诉被告）是有合法身份、具备诉讼主体资格。6、建设用地规划许可证。7、建设工程施工许可证。8、商品房预售许可证。9、规划审批图。证据6-9证明本案施工建设和房屋预售合法。10、三栋楼的房屋产权证。11、购房协议。12、催缴费告知。13、撤销房屋销售合同函。14、解除合同通知书。15、被告（反诉原告）回函。证明被告（反诉原告）不交购房款违约，应支付购房余款和承担相应的法律责任。证据10-15证明起诉不超过诉讼时效。16、建设工程施工许可证。17、验收合格证。18、验收备案证明书。19、规划图三份。证明原告（反诉被告）按照规划图进行建设。证据16-19证明原告（反诉被告）按照约定和规划图纸进行建设，工程质量和范围符合规定。20、航拍图。证明被告（反诉原告）违反规定私拆私建。被告（反诉原告）对上述证据质证认为：对证据1、2、3、5、6、7、8、9、11、15、16无异议。证据4的证明指向不明确。证据10我方没有收到任何交房手续，原告（反诉被告）有违约。证据12、13、14真实性不认可。证据17、18、19与本案无关。证据20取得来源不明，不能作为有效证据。本院对原告（反诉被告）提交的证据认为，能够证明案件的基本事实，予以确认。被告（反诉原告）向本院提交如下证据：1、申请。要求原告（反诉被告）提交效果图、设计图、变更图纸。2、调查笔录。3、房屋结构效果图。上述证据证明别墅图纸中有游泳池，实际交付的房屋没有。原告（反诉被告）对上述证据质证认为，我方已提交了全部证据。证人未出庭，不予质证。证据3已过举证期，不认可。本院对被告（反诉原告）提交的证据，已过举证期，且证人未出庭作证，不予认定。经审理查明，2004年6月11日，冀恒公司（甲方）、魏建民（乙方）达成《购房协议》，协议内容为：“甲方在保定市天威东路建设吉恒园二期商品住宅，乙方愿意购买，特定如下协议：一、乙方购买45栋、46栋、47栋独体别墅三栋。甲方根据设计院计算标定该三栋住宅面积分别为470、490、555平方米，并承诺将来正式登记产权面积时以房管部门实测为准。（每栋别墅包括院落，均按设计院图纸建设，并做好绿化防护设施）。二、甲方定价为：按照每平方米5800元计算，折算为套价45栋272.6万元、46栋284.2万元、47栋321.9万元。此三套房合计共878.7万元，大写捌佰柒拾捌点柒万元。三、付款办法：签订协议时，乙方交定金100万元人民币（壹佰万元），半月内乙方再交付甲方100万元人民币（壹佰万元），甲方将乙方所购房屋按照毛坯房的标准，内外装修完毕时，乙方一次性交付余款。四、优惠办法：乙方如能按照三款的规定按时交足规定数额的房款，甲方同意给予乙方优惠折减340.7万元，大写叁佰肆拾点柒万元。五、双方同意，按照国家规定及甲方的销售进度安排，适时改签为国家制式合同。本协议的主要条款精神不变。六、甲方销售的商品房的质量标准、交房时间、违约办法等条款，按照国家规定、制式合同等办法确定。七、本协议一式四份。”冀恒公司办理了相应的工程建设审批手续、竣工验收备案手续，依法取得了相应的审批、竣工验收文件。协议签订后，被告（反诉原告）交纳定金100万元，交付购房款100万元。2006年4月25日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出“告知”，内容为“你因合同违约，已失去优惠价格的条件，希于15日内恢复公共绿地，并前来办理缴费手续，否则合同自行终止。”2006年5月被告（反诉原告）入住争议的三套别墅。2006年7月10日原告（反诉被告）将吉恒园小区二期办理了房屋所有权证，其中双方争议的45栋、46栋、47栋改为55栋、56栋、57栋。被告（反诉原告）至今尚欠原告（反诉被告）购房款678.7万元。本院认为，冀恒公司（甲方）、魏建民（乙方）于2004年6月11日自愿签订的《购房协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且本案所涉房屋魏建民已实际占有使用，《购房协议》是合法、有效的合同，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履该协议书中的约定。庭审中，魏建民认为冀恒公司未按效果图、设计院设计图纸建设，没有绿化、防护，未达到“按照毛坏房标准，内外建筑装修完毕”标准，但其未提供相应证据证明其主张，而冀恒公司提供的商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、建设工程竣工验收备案表、房屋所有权证均能证明本案所涉房屋已经竣工验收合格，符合规划、设计、质量、消防、环保等的要求，因此，对被告（反诉原告）的辩解不予采信。被告（反诉原告）称冀恒公司的起诉已经超过诉讼时效。2014年11月14日冀恒公司委托河北元恒律师事务所向被告（反诉原告）发出《解除﹤购房协议﹥通知》，要求其履行义务，但2014年12月24日，魏建民委托河北颂和安达律师事务所回函，拒绝了冀恒公司的要求，明确拒绝履行义务，产生诉讼时效中断，原告（反诉被告）的起诉未超过诉讼时效，对其合法权利，应予保护。庭审中，原告（反诉被告）表示放弃要求被告（反诉原告）支付违约金的请求，是对其权利的自由处分，不违反相关法律法规的规定，本院予以确认。反诉原告（被告）称，反诉被告（原告）未按效果图、设计院设计图纸建设，更未达到“按照毛坯房标准，内外建筑装修完毕”标准。致使反诉原告（被告）不得不中途自行建设，花费10万元，才达到入住条件，要求反诉被告（原告）给付建设款10万元，并支付违约金。但反诉原告（被告）未能提供证据证明反诉被告（原告）的建设施工不符合效果图、设计院设计图纸、交房标准的要求，而反诉被告（原告）提供的验收文件，均证实本案所涉三栋房屋均达到了设计要求，已验收合格，符合验收标准，反诉原告（被告）的主张没有法律和事实依据，应当驳回反诉原告（被告）的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）魏建民于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）河北冀恒房地产开发有限公司购房款6787000元。二、驳回反诉原告（被告）魏建民的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59309元，简易程序减半收取29655元，由被告（反诉原告）魏建民负担；反诉费1150元，由反诉原告（被告）魏建民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员 霍 霞二〇一六年四月十四日书记员 张亚娇