湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冷民二初字第1096号
原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行，营业场所冷水江市新城路23号。
法定代表人钟赤球，系该支行行长。
委托代理人杨利。系该支行的工作人员。
委托代理人储云龙。系该支行的工作人员。
被告袁叙文。
被告李卫。
两被告共同委托代理人杨耀新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。
两被告共同委托代理人袁圣文。
被告冷水江市东苑置业有限公司，住所地：冷水江市建新街。
法定代表人：谢晓林。
原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行与被告袁叙文、李卫、冷水江市东苑置业有限公司（以下至判决主文前简称东苑公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人储云龙、杨利及被告袁叙文、李卫的共同委托代理人杨耀新、袁圣文到庭参加诉讼，被告东苑公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年2月5日，原告与被告袁叙文、李卫、东苑公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定由原告向被告袁叙文发放个人商业用房贷款26万元，贷款期限为84个月，还款方式为按月等额还款，如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，则贷款人可以宣布贷款提前到期。同时，被告袁叙文、李卫以坐落于冷水江市冷新路“东苑国际商业广场”负一层的商用房提供抵押担保，并办理抵押预登记手续，被告东苑公司为本案债务提供连带责任保证。后原告依约发放了贷款，但被告袁叙文至2015年6月16日止，合计未偿还本金为200816.98元，尚欠利息4317.12元。故请求判令：1.解除原告与被告袁叙文、李卫于2013年7月4日签订的《个人购房借款／担保合同》中的借款部分；2、由被告袁叙文、李卫偿还原告贷款本息共计205134.1元，其中本金200816.98元，利息4317.12元，利息暂计算至2015年6月16日止，以后的利息、罚息按照合同约定另行计算至偿清之日止；3、判令原告对被告袁叙文、李卫提供的抵押物有权优先受偿；4、由被告东苑公司对上述第2项的债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据材料：
证据1、原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行营业执照及法定代表人身份证复印件，被告东苑公司企业注册登记资料，袁叙文、李卫个人身份证复印件。拟证明本案有关的诉讼主体资格；
证据2、《个人购房借款／担保合同》复印件。拟证明原告中国工商银行会股份有限公司冷水江支行与被告袁叙文、李卫、东苑公司订立了26万元的《个人购房借款／担保合同》；被告袁叙文、李卫以所购房屋提供抵押担保，以及被告东苑公司为该笔贷款提供连带担保的事实；
证据3、借据复印件、贷款入账凭证复印件。拟证明原告履行了发放贷款的义务；
证据4、《商品房买卖合同》复印件、房屋他项权证复印件。拟证明上述个人《购房借款／担保合同》进行了抵押登记，中国工商银行股份有限公司冷水江支行对上述个人《购房借款／担保合同》项下的抵押房产享有他项抵押权利及优先受偿权；
证据5、欠本息清单。拟证明被告至2015年6月16日尚欠原告的贷款本息，以及被告连续三期未偿还贷款本息的事实。
证据6、催收函。拟证明原告向被告催收贷款本息的事实。
被告袁叙文、李卫共同辩称：1、不同意与原告解除合同，虽然被告有三个月没有偿还贷款本息，但是只构成一般违约，不符合解除合同的条件；2、被告袁叙文、李卫与冷水江市和天物业管理有限公司签订托管合同，诉争商品房由被告东苑公司返租。此外，贷款26万元也系由被告东苑公司使用，而东苑公司是本案债务的担保人，其有义务偿还本案债务。
被告袁叙文向本院提交如下证据材料：
证据1、《商品房买卖合同》复印件。拟证明被告袁叙文购买诉争房产的事实；
证据2、《购房借款／担保合同》复印件。拟证明被告袁叙文购买诉争房产向原告申请贷款的事实；
证据3、《物业托管合同》复印件。拟证明被告袁叙文与被告东苑公司，案外人冷水江市和天物业管理有限公司签订了托管合同，由被告东苑公司返租诉争房屋并没有支付被告袁叙文租金4600元来偿还本案债务的事实。
被告李卫未向本院提交证据材料。
对原告提交的证据，被告袁叙文质证如下：
证据1无异议，对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，原告提供这份贷款担保合同不能达到解除合同的目的。证据3、4的真实性、合法性无异议，但对关联性均有异议。证据5的真实性、合法性无异议，但是不能达到解除合同的目的。证据6是原告当庭提交，按照举证要求，法院应当不予采信，即使采信，也应当予以处罚。
对被告袁叙文提交的证据，原告对证据1真实性有异议，应当提供原件，且没有补充协议。证据2无异议。证据3与本案无关。
被告李卫对被告袁叙文提交的证据无异议。
被告东苑公司未到庭，未向本院提交证据材料。
本院认为：原告提交的证据1-3及证据5均客观真实，与本案有关联，本院依法予以采信。对证据4中的《个人购房借款／担保合同》、他项权证的真实性予以确认。被告袁叙文提交的证据1、2均予以采信，证据3系被告袁叙文与被告东苑公司及案外人冷水江市和天物业管理有限公司签订的合同，对原告没有约束力，故本院不予以采信。
根据上述已采信的证据及庭审查明的情况，本院认定以下事实：
2013年，被告袁叙文向被告东苑公司购买一处商用房屋，该房产坐落于冷水江市冷办建新社区（东苑国际广场）负一楼，被告袁叙文因购买该商用房屋而向原告申请贷款26万元。2013年2月5日，被告袁叙文与原告签订一份《个人购房借款／担保合同》，被告李卫以共同借款人的身份在该合同上签字。诉争合同主要约定：1、贷款期限七年即84期；2、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档期贷款利率为基准利率上浮40%确定，同时，根据基准利率适时予以调整；3、还款方式为按月等额本息还款；4、贷款人有权就贷款逾期部分（包括被宣布提前到期）从逾期之日起按贷款逾期罚息利率计收罚息，对不能按期支付的利息，贷款人有权按贷款逾期罚息计收复利，贷款逾期罚息利率按照合同约定的贷款利率标准加收30%；5、如被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告可以随时宣布本合同期下的全部贷款提前到期，并有权要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并有权解除诉争合同；6、如有两个借款人的，任一借款人均应履行本合同项下全部合同义务；7、同时，被告袁叙文、李卫自愿将诉争房产向原告提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记（即冷房预冷办字第213000234号，地址为冷水江市冷办建新社区东苑国际商业广场负一层-1富1F107号）。抵押担保范围包括贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、律师费等，贷款人宣布提前收回贷款而未受清偿的，贷款人有权提前处分抵押物；8、被告东苑公司经全体股东同意后为本案债务提供连带责任保证，保证期为本案债务到期后两年；9、不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，原告有权自行选择实现担保的顺序，即有权选择就任何物的担保实现债权，或要求保证人承担保证责任，或要求借款人与保证人、物的担保人同时履行。
再查明，本案诉争抵押房产至本案法庭辩论终结时止，仍未办理房屋产权证。2013年2月26日，原告向被告袁叙文发放了41万元贷款。但被告袁叙文至2015年6月16日止，合计未偿还本金为200816.98元，尚欠利息4317.12元。且至本案法庭辩论终结时止，仍未予以清偿。
本院认为，原告与被告袁叙文签订的《个人购房借款／担保合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应受法律保护。原告按约定履行了发放贷款义务，被告未按约定还款，构成违约，故被告袁叙文、李卫应承担民事责任。现原告依照合同约定要求解除《个人购房借款／担保合同》中的借款合同部分的请求，及要求被告袁叙文、李卫偿剩余贷款本金200816.98元的请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告袁叙文、李卫支付2015年6月16日前的尚欠利息4317.12元的请求，该请求未超过合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。对于2015年6月17日以后的利息与罚息，按照诉争合同约定继续计算至本金清偿之日止。此外，被告东苑公司依法为本案债务提供连带责任保证，根据法律规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，故原告要求被告东苑公司对被告袁叙文、李卫对原告所负本案债务承担连带清偿责任，本院予以支持。
关于原告能否对诉争房屋行使抵押权优先受偿问题。被告袁叙文、李卫用讼争按揭商用房为借款合同项下的所有债务提供了抵押担保，并办理了他项权预告登记手续，抵押合法有效，故对原告主张对抵押物行使优先受偿权的请求，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行于2013年2月5日与被告袁叙文、李卫签订的《个人购房借款／担保合同》中的借款合同部分于2015年8月12日予以解除；
二、限被告袁叙文、李卫于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行本金200816.98元及利息与罚息（其中2015年6月16日前尚欠利息4317.12元，2015年6月17日后至清偿之日止的利息与罚息按照合同约定计算）；
三、被告冷水江市东苑置业有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任，被告冷水江市东苑置业有限公司承担保证责任后，有权在其承担的保证责任范围内向被告袁叙文、李卫追偿；
四、原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行对被告袁叙文提供的抵押物即其所有的坐落于冷水江市东苑国际商业广场负一层－1富1F107号商用房，他项权预告登记号为冷房预冷办字第213000234号房产享有优先受偿的权利。
如被告袁叙文、李卫、冷水江市东苑置业有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4377元，财产保全申请费1770元，合计6147元，由被告袁叙文、李卫、冷水江市东苑置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 伍建球
人民陪审员 刘 颖
人民陪审员 金世和
二〇一六年二月一日
书 记 员 李高萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审理。