云南省华坪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0723民初208号
原告云南天曦物业管理有限公司。
法定代表人聂正蓉。
地址云南省昆明市盘龙区。
委托代理人刘建利，云南天曦物业管理有限公司职工。
被告彭云，女，1992年11月19日出生，汉族，云南省华坪县人，住华坪县。
委托代理人周北君，云南泰联律师事务所律师。
原告云南天曦物业管理有限公司与被告彭云物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告云南天曦物业管理有限公司委托代理人刘建利，被告彭云委托代理人周北君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年9月23日依法成立并接受丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司委托为保合花园提供前期物业管理服务，委托期限为3年。被告彭云与丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司签订的销售合同补充合同第五条对房屋交付及物业费承担进行了约定；第九条亦约定业主应签订前期物业服务协议，并自商品房交付之日或视同交付之日支付物管费。前期物业服务协议约定原告于每半年首月5日前收取下半年物业服务费用，按建筑面积每月每平米1.3元收取。按合同约定，被告应缴纳2014年9月1日至2016年12月31日的物业服务费4184元，但经原告催收，被告未交纳上述费用。另外，被告还应按拖欠费用每日千分之一的标准支付原告违约金。为此，提起诉讼，请求法院判令被告支付原告2014年9月1日至2016年12月31日的物业服务费4184元，车位服务费616元，违约金3565元，共计8365元，并支付案件受理费。
被告辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：一是被告与原告之间未签订过任何物业服务合同，丽江东大房地产公司与原告签订合同委托原告为保合花园提供前期物业服务，但该合同也非被告与开发商或者原告之间签订，对被告不具有法律效力。二是商品房购销合同第十七条约定，前期物业管理期间，物业服务收费价格根据物业公司提供的物业服务等级及物价部门核定的范围和标准为准，但原告的物业费收费不合理，另车位费原告未提交证据证明；三是商品房购销合同附件三即合同补充协议第二条（三）项规定，交房的公告方式应采取在华坪电视台进行公告，而实际上房地产公司并未如此；另，商品房买卖合同补充协议第九条规定，由出卖人委托安泰物业管理有限公司提供前期物业服务，现变为原告云南天曦物业管理有限公司为保合花园提供物业管理，与原签订的合同约定不符；四是被告的房屋没有交付，被告也未入住使用，故与原告之间也不存在权利义务关系。
庭审中，原告向法庭提交了下列证据材料：1、营业执照、物业服务企业资质证书原件各一份，法定代表人身份证明、身份证复印件各一份，拟证明原告是合法成立的主体，并具备物业服务资质，是适格的原告；2、前期物业管理服务（委托）合同、经营服务性收费备案表复印件各一份，拟证明原告受丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司委托为保合花园提供前期物业服务，原告的收费标准是经过华坪县发展和改革局备案同意后才合法收取的；3、《商品房购销合同》原件一份、交房通知复印件一份，拟证明被告购买了保合花园房屋，并通知被告交房后，被告应缴纳物管费；4、关于拖欠物业费的催告函、保合已付清房款客户明细复印件各一份、欠费明细一份，拟证明被告彭云欠缴物业费的事实。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性没有意见；对证据2两份证据的真实性无法核实，且对前期物业管理服务（委托）合同关联性有意见，经营服务性收费备案表的内容是违反法律规定的；对证据3中商品房购销合同的真实性没有意见，合同上约定物业服务收费价格根据物业公司提供的物业服务等级及物价部门核定的范围和标准为准，且合同上丽江东大房地产公司没有签字；对交房通知不予认可，未按合同约定的公告方式进行公告，不具有法律效力；对证据4中付清房款客户明细无意见；对催告函及欠费明细有意见，认为：催告函被告没有收到，原、被告之间无合同关系，原告无催费资格，而欠费明细是原告单方制作，不予认可。经审查，原告提交的第1
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3组证据及第4组证据中的保合已付清房款客户明细，客观真实，且与本案相关联，本院予以采信。对第4组证据中关于拖欠物业费的催告函，其未有业主签收，客观真实性无法核实，本院不予采信；对欠费明细，以本院实际计算的费用为准。
庭审中，被告向法庭提交了下列证据材料：1、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同补充协议》复印件各一份，拟证明两份合同系被告与丽江东大房地产公司签订，与原告无关。被告所购买的房屋面积合同记载为107.25平方米，补充协议上记载为107.37平方米。2、丽江市发展和改革委员会关于制定丽江市所在地物业管理指导价格的通知一份，拟证明原告物业收费标准不合理，与其自身的资质等级不相符。经质证，原告对上列证据没有意见，本院对证据1、2予以采信。
经审理查明：原告云南天曦物业管理有限公司系依法注册登记，并具有物业服务资质的物业服务企业。被告彭云系华坪县保合花园1幢1单元1201号房屋的业主。该房屋系彭云与丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司于2012年12月10日签订《商品房购销合同》购买，实测建筑面积107.25平方米，付清房款时间为2014年9月5日。原告云南天曦物业管理有限公司与丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司签订《前期物业管理服务（委托）合同》，约定委托原告为华坪县保合花园提供前期物业服务，原告入驻时间为2013年12月30日，服务期间为三年，物业服务费用采用包干制，由业主按其房屋建筑面积交纳，执行标准按当地主管部门审批的收费标准为准，于每半年第一月五日前收取下半年物业服务费用，并约定业主应于首次公告通知接房之日起交纳物业服务费用，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴总费用每日千分之一的标准交纳滞纳金。后原告提交的保合花园高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取的《经营服务性收费备案表》，经华坪县发展和改革局于2014年2月25日同意核准备案。另查明，原告向保合花园业主收取物业服务费用时，收费标准普遍调整为按建筑面积每月每平方米1.3元。本案，被告彭云未向原告交纳的2014年9月5日至2016年12月31日的物业服务费，共计27.84个月，按建筑面积每月每平方米1.3元计算为3881.00元。还查明，被告彭云购买的保合花园1幢1单元1201号房屋原系彭建民、罗广会夫妻于2012年12月10日与丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司签订《商品房购销合同》及《商品房买卖合同补充协议》取得，后由彭建民、罗广会流转给女儿彭云，彭云与丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司重新签订了《商品房购销合同》，合同签订时间为2012年12月10日。合同第七条对交付期限约定为：“甲方（丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司）于2014年3月31日经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定；乙方（彭云）支付完全部房款及办理产权证费用当日为该商品房交付之日。”合同附件三合同补充协议第二条（一）项对交接约定为：“在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款和违约金、赔偿金外，甲方通过公众媒体，如华坪电视台通知乙方办理商品房交付手续，视为甲方已经履行交房通知义务，甲方不再单独通知乙方；乙方未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理商品房交付手续的时间，逾期视为已交付。”（三）项约定：“自甲方公告的交付期限届满之日起第二日开始，该商品房的物业管理费、税费……由乙方承担。”。《商品房买卖合同补充协议》第九条对前期物业管理约定为：在业主委员会成立前，由出卖人委托安泰物业管理有限公司提供前期物业服务。
本院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，原告云南天曦物业管理有限公司与丽江东大房地产开发有限公司华坪分公司签订《前期物业管理服务（委托）合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，该合同应认定为合法、有效，对被告彭云具有约束力。虽然原告未与被告签订书面物业服务合同，但原告接受开发商委托，按照合同约定对保合花园提供了物业服务，被告作为保合花园业主，应依合同约定交纳相应的物业服务费用。故原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告提出依据商品房买卖合同补充协议约定应由出卖人委托安泰物业管理有限公司提供前期物业服务的抗辩理由，因安泰物业管理有限公司未与建设单位签订前期物业服务合同，不符合相关法律规定，故本院不予采信。根据被告与建设单位签订的商品房购销合同，房屋达到交付使用条件后，业主未接到公众媒体通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理商品房交付手续的时间，逾期视为已交付。交付期限届满之日起第二日开始，商品房的物业管理费由被告承担。本案，因被告实际付清房款在后，故原告主张从付清房款之日起收取物业服务费，于法有据，本院予以支持。被告提出交房未在华坪电视台公告，并以此拒交物业服务费的抗辩理由，本院不予采信。根据《物权法》的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。本案，被告无正当理由未按合同约定对房屋进行交接使用，视为对共有部分所享权利的放弃，但仍应履行交纳物业服务费的义务，故对被告提出的房屋没有交付，也未入住使用，与原告之间也不存在权利义务关系的抗辩理由，本院不予采信。原告收取物业服务费的价格标准经本地主管部门审批，并在实际收费过程中对该标准进行下调，其收费符合法律规定，故对被告提出原告收费不合理的抗辩理由，本院不予采信。原告主张的车位服务费，因未提供证据证明，本院不予支持。关于违约金，考虑到被告拖欠物业费系因对原告的收费标准合理性产生怀疑，并认为未接房即无需交纳物业费等原因所致，非属恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、由被告彭云于本判决发生法律效力后十日内支付原告云南天曦物业管理有限公司2014年9月5日至2016年12月31日的物业服务费用3881元。
二、驳回原告云南天曦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告彭云负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于丽江市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期届满后两年内向本院申请强制执行。
审判员 陈爱萍
二〇一七年四月六日
书记员 罗 然