北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第13637号
原告：北京锦江北方物业管理有限公司，住所地本市朝阳区新源里南路2号昆仑饭店314室。
法定代表人：刘勇，总经理。
委托代理人：刘卫，北京观韬律师事务所律师。
委托代理人：闫锐梅，北京观韬律师事务所律师。
被告：史军宝（兼张璐委托代理人），男，1963年7月2日出生，君葆画廊创办人。
被告：张璐，女，1980年1月22日出生，北京迪顿地产投资有限公司市场部经理。
原告北京锦江北方物业管理有限公司与被告史军宝、张璐物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月21日立案受理，依法由代理审判员高韩独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫锐梅，被告史军宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京锦江北方物业管理有限公司诉称：被告史军宝与张璐系夫妻关系。2007年，二被告购买案外人北京安泰置业房地产开发有限公司开发的位于本市东城区××号××号楼××号房屋一套，该房屋建筑面积为122.1平方米。2007年4月，二被告与北京安泰置业房地产开发有限公司签署《瑞士公寓业主临时公约》。该公约约定，物业管理费及能源费的标准为按建筑面积每平方米每月人民币14元；物业服务收费采用预付方式，每年一付；业主在办理入住手续时应向物业管理企业一次性预付一年的物业服务费及能源费；下一个交费期为下一个交费年的第一个月的前十五天，届时业主应向物业管理服务企业交纳下一年度的物业服务费及能源费；业主逾期交纳物业管理费及上述费用的，从逾期之日起每日按应交费的千分之三交纳滞纳金，逾期三个月仍未交纳物业管理费及其他相关应交费用的，物业管理企业有权采取对其停止提供物业服务、在公共区域显著位置公示其欠费情况或通过民事诉讼等措施向违约业主追讨本公约规定所应交付的任何款项。原告与北京安泰置业房地产开发有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，约定原告为瑞士公寓的物业管理服务企业，负责物业共用部位的日常维护、养护和管理，公共绿地、景观的养护，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担滞纳金。原告第四分公司自2008年7月开始为瑞士公寓提供物业管理服务至今。但二被告未按照公约及合同约定支付2012年7月9日至2014年7月8日期间的物业费共计41025.6元。经原告催交，二被告仍未交纳，故原告起诉要求二被告支付2012年7月9日至2014年7月8日的物业费41025.6元，并以20512.8元为基数，分别从2012年7月25日、2013年7月25日开始计算，按日千分之三标准向原告支付滞纳金至本案生效判决确定的给付之日止（暂计算至2013年9月1日共计27012.6元）；诉讼费由被告承担。
被告史军宝、张璐辩称：原告所述房屋地点、建筑面积属实，该房屋系二被告共同共有。在之前的24个月，原告没有提供物业服务，甚至连快递包裹都因为被告没有交物业费而拒绝代收。原告的工作人员抽烟、随地吐痰。被告申请成立业主委员会，均被原告驳回，不知临时公约何时能够到期。物业费已经有8元每月每建筑平方米的收费标准，原告再向被告收取能源费没有法律依据，前期物业合同约定的是霸王条款。原告从未公开物业费、能源费的收支账目。2013年7月9日至2014年7月8日的物业费已超过2年诉讼时效。故二被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：被告史军宝与张璐系夫妻关系。2007年6月29日，二被告购买了案外人北京安泰置业房地产开发有限公司开发的本市东城区××号××号楼××号房屋一套，并于2010年1月28日取得该房屋所有权证，房产证编号分别为X京房权证东字第××号、X京房权证东字第××号。房产证登记的房屋坐落地址为本市东城区××号××层××单元××号（即本案诉争房屋），该房屋建筑面积为122.1平方米，规划用途为公寓。
2007年4月，二被告与北京安泰置业房地产开发有限公司签订《瑞士公寓业主临时公约》（以下简称”临时公约”），约定瑞士公寓物业类型为商业、公寓；公共设施包括瑞士公寓的空调系统、通风系统、防火系统、消防系统、保安系统、电梯设备、供电系统、照明系统、公共天线、水源热泵系统、中央吸尘系统、给排水系统、污水处理系统、楼宇自控系统、通讯系统、宽带网系统、停车库及其管理系统、有线电视系统、卫星电视接收系统、树木等瑞士公寓内不为某一产权人或使用人单独使用和维护而购置、安装的设备、装置；物业管理费及能源费的收费标准为每月每建筑平方米人民币14元；物业服务收费采用预付方式，每年一付；业主在办理入住手续时应向物业管理企业一次性预付一年的物业服务费及能源费；下一个交费期为下一个交费年的第一个月的前十五天，业主应向物业管理企业交纳下一年度的物业服务费及能源费；业主逾期交纳物业管理费及上述费用的，从逾期之日起每日按应缴费的千分之三交纳滞纳金；业主逾期三个月仍未交纳物业管理费及其他相关应交费用的，物业管理企业有权采取对其停止提供物业服务、在公共区域显著位置公示其欠费情况或通过民事诉讼等措施向违约业主追讨所应交付的任何款项。
2009年9月25日，北京安泰置业房地产开发有限公司与原告签订《北京市前期物业服务合同》（以下简称”前期物业服务合同”），约定北京安泰置业房地产开发有限公司选聘原告为瑞士公寓提供物业管理服务，期限自2007年12月1日至2009年11月30日（暂定即正式入住之日起两年届满）；本物业区域物业服务收费选择酬金制方式；物业服务资金由业主按其拥有的物业建筑面积预先交纳，高层住宅为14元每平方米每月；物业服务费应当从北京安泰置业房地产开发有限公司通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按年交纳；物业服务资金为交纳的业主共同所有，由原告代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；物业服务支出包括原告员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业区域内清洁卫生费用，物业区域内绿化养护费用，物业区域内秩序维护费用，原告办公费用，原告企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。原告每年按5万元的标准从预收的物业服务资金中提取酬金；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，原告应继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费仍由业主按本合同约定标准交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。
后，北京安泰置业房地产开发有限公司与原告于2010年6月8日签订《瑞士公寓北京市前期物业服务合同补充协议》（以下简称”补充协议”），约定原告的物业服务期限延长至2015年11月30日；管理酬金变更为按每年计30万元的标准从预收的物业服务资金中提取。
庭审中，二被告对原告收取的能源费提出异议，称其已交纳了电费等费用，原告不应再收取能源费。对此，原告表示能源费是用于物业区域公共设施设备的运行、维护，业主自己使用的费用不包含在能源费中。
为证明原告没有进行物业服务，小区存在随意停车、乱设广告、乱摆摊、阳台堆放杂物、楼体外立面被改变等情况，被告向法庭提交照片61张。原告认可其中14张是在该小区拍摄，并认为其中反映的大部分是公寓南门的停车问题，南门是业主进出车库的必经通道，照片所反映的是业主正在等候停车。即使有个别业主短暂停留，保安也会敦促其离开；广告是经过底商业主同意及相关部门批准的，不存在乱设小广告问题。
上述事实，有双方当事人的陈述，《瑞士公寓业主临时公约》，《北京市前期物业服务合同》，《瑞士公寓北京市前期物业服务合同补充协议》，房屋档案资料等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，案外人北京安泰置业房地产开发有限公司作为诉争房屋的开发建设单位，与其选聘的物业公司即原告签订的《北京市前期物业服务合同》及《瑞士公寓北京市前期物业服务合同补充协议》系二公司真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二被告（以下简称”被告”）作为诉争房屋的业主，上述前期物业服务合同及补充协议对被告具有约束力，原告及被告均应遵照履行。被告与北京安泰置业房地产开发有限公司签订的《瑞士公寓业主临时公约》亦系双方真实意思表示，内容不悖法律，合法有效。原告为被告提供了物业服务，被告理应按期交纳相应的物业费。关于被告辩称原告收取能源费缺乏法律依据一节，因前期物业服务合同中已明确约定物业服务资金为14元每平方米每月，该约定对被告具有约束力，被告应当依此标准向原告交纳物业费，故被告的该项辩称意见，缺乏依据，本院不予采信。关于被告辩称其向原告申请成立业主委员会一节，因召集召开业主大会，选举成立业主委员会并非物业公司的法定职责，其应依法向相关有权机关申请解决，被告的该项辩称意见，缺乏依据，本院不予采信。关于被告辩称2013年7月9日至2014年7月8日的物业费已超过诉讼时效一节，因按照前期物业合同及临时公约约定，该期间的物业费应于2013年7月9日至2013年7月24日期间交纳，至今尚不足2年，被告的该项辩称意见，缺乏依据，本院不予采信。现原告要求被告支付2012年7月9日至2014年7月8日期间的物业费41025.6元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但鉴于原告的物业服务存在一定业主不满意之处，关于原告要求被告支付上述费用的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告史军宝、张璐于本判决生效后十日内给付原告北京锦江北方物业管理有限公司自二Ｏ一二年七月九日至二Ｏ一四年七月八日期间的物业服务费人民币四万一千零二十五元六角；
二、驳回原告北京锦江北方物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费750元，由原告负担300元，二被告负担450元（原告已交纳，二被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 高韩
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 孙颖