山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁11民终759号
上诉人（原审原告）：秦文，女，1967年6月26日出生，汉族，原黑龙江省牡丹江市丝绸总厂退休职工，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：胡涛，山东德衡（日照）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘鹏，山东德衡（日照）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：日照市广云黑陶艺术研究所，住所地日照市东港区威海路18号体育学院东侧，统一社会信用代码52371100MJE71100XC。
法定代表人：卜广云，经理。
委托诉讼代理人：范玉亮，山东天蓝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐永岗，山东天蓝律师事务所律师。
上诉人秦文、日照市广云黑陶艺术研究所（以下简称广云研究所）因房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初4895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦文上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一审诉讼费、反诉费判决有误，请求依法改判；3.上诉费由广云研究所承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、合同中并未约定何时付清购房款，且广云研究所在起诉前并未要求秦文支付剩余房款，秦文不存在逾期支付房款的违约情形。2006年7月10日，秦文与广云研究所签订《营业沿街楼买卖定金合同》、《营业沿街楼买卖合同》、《土地使用证书补充协议》。其中，《营业沿街楼买卖合同》中约定了分期付款方式，但并未明确约定付清购房款的期限，且因广云研究所未能履行变更土地性质的合同义务，其一直未要求秦文补足剩余房款。秦文不存在逾期付款的情形，不应承担支付利息的义务。2、广云研究所无法履行变更涉案房屋土地性质的合同义务，秦文基于不安抗辩权有权拒绝支付剩余房款，且不应承担由此产生的逾期利息。双方在《土地使用证书补充协议》中约定：广云研究所应保证在合同签订二个月内将该出让房产的土地使用证按照国家相关规定将使用性质由办公用地变更为商业用地，同时为秦文办理土地使用证过户手续。如不能按时施行前款买受人在房屋总价款中暂扣10万元作为抵押，当出卖人履行前款后买受人再将10万元支付给出卖人。如合同签订四年内广云黑陶仍未履行前款合同义务时，秦文无须将《土地使用证书补充协议》第2条的10万元支付给广云研究所，该10万元作为广云研究所对秦文的违约补偿金，另外广云研究所需赔偿秦文该房产总价款的10%作为经济补偿（即人民币14.5万元）。秦文自2006年8月22日至2010年9月6日，先后支付给广云研究所购房款118.7万元，但广云研究所始终未能履行合同义务为涉案房屋变更土地使用性质，且扣留不动产权证书不交付给秦文，直至一审案件开庭时才交付不动产权证书。秦文有足够的理由相信广云研究所无法履行合同义务，有权行使不安抗辩权，拒绝支付剩余房款，是合法的自我保护行为，不存在违约情形，不应继续支付房款，也不应承担逾期支付利息的法律责任。3、剩余房款计算有误，应当扣除广云研究所因违约而承担的房款10万元及违约金14.5万元。广云研究所未能办理土地性质变更手续，根据《土地使用证书补充协议》第2条、第3条的约定，秦文已无需将10万元支付给广云研究所，该10万元作为广云研究所对秦文的违约补偿金，另外广云研究所需赔偿秦文房产总价款的10%作为经济补偿（即人民币14.5万元）。因此，判决进行抵顶后应当明确，秦文仅欠购房款1.8万元，不存在依据26.3万元继续计算利息的事实。即便判决秦文尚欠房款1.8万元未付，因土地性质至今未变更，秦文有权行使不安抗辩权拒绝在广云研究所履行了合同义务前支付购房款1.8万元。二、一审判决第一项判令广云研究所向秦文支付违约金24.5万元无误，但应当明确该违约金系广云研究所迟延办理土地证的违约金，并非土地性质不能变更的违约金。三、一审适用法律错误。一审中秦文撤回诉讼请求第4项，请求数额减少30万元，依据《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，诉讼费用应当减少。广云研究所反诉请求数额过高，未获支持，依据《诉讼费用交纳办法》，反诉费用应由广云研究所承担。
广云研究所辩称，秦文的上诉与事实不符，原来已经生效的判决和本案同样的事实均按照2007年1月1日之后判决秦文支付拖欠的利息，一审判决从2010年12月26日支付利息无事实和法律依据，请求二审法院给予调整，秦文要求的违约金和扣款10万元属重复计算，原来同样的判决书仅支持了14.5万元的违约金，一审判决又支持了10万元的扣款，导致同案不同判，一审判决错误，秦文未在楼房款之外缴纳维修资金，研究所无义务交付相关单据，一审判决错误，一审对诉讼费的分担处理也是错误的，请求二审依法纠正。
广云研究所上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费由秦文承担。事实和理由：一审判决广云研究所承担违约金24.5万元错误。根据秦文一审提交的《土地使用证书补充协议》约定来看，在广云研究所不能在合同签订后两月内按约定履行变更土地使用性质的情况下，秦文扣留10万元作为违约补偿金；又约定如合同签订后四年内不履行上述义务则须赔偿秦文房产总价款的10%即14.5万元作为经济补偿。上述10万元作为合同约定的违约补偿金系广云研究所应承担的违约责任，而14.5万元赔偿属于侵权责任，不能重复计算，应由秦文择一选择。一审将两者合并适用，判令广云研究所承担违约金24.5万元错误。再者，广云研究所未能按约定变更土地使用权性质的行为只能算一次违约，若判决广云研究所承担违约金24.5万元，则系让广云研究所在一个合同行为下承担了两次违约责任，属于重复计算，加重了广云研究所的责任负担，有失公平。同时，在广云研究所作为被告的（2010）东民一初字第3498号民事判决中，广云研究所在相同的时间，相同的地理位置，与他人签订了条款相同的买卖合同，纠纷也相同，一审法院认为原告不应既主张违约金10万元，又主张损失赔偿金14.5万元，该案经二审后维持。二、一审判决秦文承担逾期付款利息损失的利率及计算方式错误。一审中，广云研究所反诉要求按照人民银行公布的贷款利率的1.5倍计算逾期付款损失，系根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定确定的。同时，根据合同约定，秦文应自2006年9月10日起开始支付剩余款项，广云研究所为计算方便要求自2007年1月1日起开始计算逾期付款损失，该损失应自2007年1月1日起按照秦文后续分期付款时间及金额分段计算，不应以最后一次付款时间为起算点计算利息。
秦文辩称，根据《土地使用证书补充协议》第1条第2、3款的约定，在签订合同两个月内，广云研究所未将土地性质由办公用地变更为商业用地，秦文有权在房屋总价款中暂扣10万元作为抵押，如四年内仍未履行上述义务，该10万元支付给秦文，广云研究所另应承担总房价10%的经济补偿金。合同中明确了违约金的计算方式，为复合型计算方式，并非重复计算，日照中院（2012）日民一终字第354号民事判决书对类似案件违约金计算方式作出了认定。秦文已经履行了合同约定的支付税费等义务，不应承担逾期付款的利息损失。
秦文向一审法院起诉请求：1.判令广云研究所向秦文交付鲁20**日照市不动产权第0001616号、鲁20**日照市不动产权第0000822号不动产登记证书原件；2.判令广云研究所向秦文交付争议房屋的购房发票、契税单据、维修基金相关单据；3.判令广云研究所向秦文支付迟延办理土地证的违约金24.5万元（其中10万元从购房款中扣除）；4.判令广云研究所赔偿秦文因土地性质不能变更给秦文造成的经济损失30万元；5.判令广云研究所协助秦文办理相关的水、电等的使用手续；6.诉讼费、保全费、评估费由广云研究所承担。
广云研究所向一审法院反诉请求：要求秦文归还拖欠的楼房买卖款263000元，以及逾期付款的利息（计算至2017年7月20日）为440406元，以后的逾期付款损失按照银行同期贷款利率的1.5倍计算至付清之日。
当事人围绕本诉的诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。秦文在本诉中提交如下证据：
证据一、营业沿街楼买卖合同复印件一份，欲证明秦文与广云研究所针对争议房屋达成买卖合意并约定了价款，付款方式，违约责任等。
证据二、营业沿街楼买卖定金合同复印件一份，欲证明秦文与广云研究所约定15万元定金，秦文于合同签订日2006年7月10日交付给广云研究所，广云研究所签订收条证明已经收到定金。
证据三、营业沿街楼买卖合同土地使用证书补充协议复印件一份，欲证明广云研究所承诺两个月内变更土地性质为商业用地，如四年内未办理承担24.5万元的违约金。
证据四、2007年3月23日收据复印件一份，欲证明秦文补充交付房屋首付款48万元（含15万元定金）。
证据五、收款凭证复印件若干份，欲证明秦文支付房款共计118.7万元。
证据六、房产证复印件一份，欲证明广云研究所于2017年将涉案房屋土地用途由办公变更为“科教、商务金融综合用地”，与合同约定的“商业用地”不符。
广云研究所对上述证据质证称，对证据一、二、三的真实性无异议，但对证明内容有异议，合同约定违约金不是24.5万元，违约金要么是10万元抵房款，要么是14.5万元，秦文主张24.5万元是重复计算，不应支持；对证据四、五无异议，已经收款118.7万元；对证据六的真实性无异议，但对证明内容有异议，涉案土地根据规划只能办理科教商务金融综合用地，双方约定的商业出让地，不能履行，秦文主张的出让地依法不能履行，广云研究所不存在事实上的违约行为，是因为国家政策不能完成。
对秦文提交的上述证据，因广云研究所对证据一、二、三、六的真实性均无异议，虽然对证明内容有异议，但广云研究所并未提交证据予以反证，因此对秦文提交的上述证据一、二、三、六，予以采信。广云研究所对秦文提交的证据四、五无异议，对该两份证据，予以采信。
本诉中，广云研究所未提交证据。
当事人围绕反诉的诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。广云研究所提交了如下证据：
证据一、（2010）东民一初字第3498号判决书复印件一份，欲证明涉案违约金和违约补偿不能重复主张，该判决涉及的楼房买卖与本案一样，秦文要求重复计算违约金不应支持。
证据二、涉案楼房房产证复印件两份，欲证明广云研究所于2006年7月31日已为秦文办理了合法的涉案楼房产权证，楼房也早已交付，秦文未按约定付清楼房购买款，广云研究所主张自2007年1月1日起的欠款利息应予支持。
证据三、涉案楼房不动产产权证复印件一份，欲证明涉案楼房的土地只能办理科教，商务金融综合用地，也是商业用地的一种，广云研究所没有违约。
证据四、日照市中级人民法院（2011）日民一终字第221号判决书复印件一份，欲证明广云研究所未能办理土地证，秦文抗辩延期付款的理由，法院不支持，另外证明广云研究所主张购房人自2007年1月1日起支付逾期付款利息得到了中级法院的支持，本案广云研究所依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定要求秦文支付逾期付款利息损失按照银行贷款利率的1.5倍计算，符合法律规定。
证据五、秦文付款的数额和时间明细表，欲证明秦文已经分期支付了楼房款118.7万元，但其系逾期支付，应该支付逾期付款的损失。
证据六、秦文应支付广云研究所逾期付款损失的计算明细表，欲证明秦文应支付广云研究所逾期付款损失440406元，其余按照规定。
秦文质证称，对于证据一的真实性无异议，但不能证明该一审判决已经生效，且与本案没有关联性，判决书所载内容是广云研究所与案外人之间的争议，秦文有权利依据合同提出自己的独立意思表示；对于证据二、三、四的真实性均无异议，但均不能证明广云研究所的证明目的，该组证据从内容上看法院已经支持了由广云研究所履行变更土地用途的义务的判决结果；对于证据五无异议；对于证据六不予认可。
对广云研究所提交的上述证据，因秦文对证据一、二、三、四、六的真实性均无异议，虽然对证明内容有异议，但秦文并未提交证据予以反证，因此对广云研究所提交的上述证据一、二、三、四、六，予以采信。秦文对广云研究所提交的证据五无异议，因此对该份证据，予以采信。
反诉中，秦文未提交证据。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：秦文与广云研究所于2006年7月10日签订了《营业沿街楼买卖定金合同》、《营业沿街买卖合同》、《土地使用证书补充协议》三份合同。《营业沿街楼买卖定金合同》约定：1、秦文购买广云研究所的房屋，房号为：日照市威海路东侧1号楼01单元111号、209号、309号、409号。2、秦文应保证在合同签订当天将定金15万元交与广云研究所，如秦文退房，则该15万元不予返还，如广云研究所不卖，则广云研究所应双倍退回给秦文。《营业沿街买卖合同》约定：1、秦文购买广云研究所的房屋，房号为：日照市威海路东侧1号楼01单元111号、209号、309号、409号。2、房屋总价款为145万元。该价款不仅包含按规定分摊在房产和土地的交易中应缴纳的税费，而且还包含其他全部收费内容。3、双方签字后，秦文支付15万元作为房屋买卖定金。广云研究所负责在2个月内把房产证办理过户手续，然后秦文一次性支付全部房款的40%即58万元，其余房款由广云研究所协助办理按揭贷款。广云研究所需在合同签订之日起两年内为秦文办理商用出让性质的土地使用权证书。《土地使用证书补充协议》约定：1、广云研究所应保证在合同签订两个月内将该出让房产的土地使用证按照国家相关规定将使用性质由办公用地变更为商业用地，同时为秦文办理房产的土地使用证过户手续。2、如不能按时施行第1条款，秦文在房款总价中暂扣10万元作为抵押，当广云研究所履行第1条款后，秦文再将10万元支付给广云研究所。3、如合同签订四年内广云研究所仍未履行第1条款时，买受人则无须将本合同第2条款的10万元支付给出卖人。该10万元作为广云研究所对秦文的违约补偿金。另外广云研究所需赔偿秦文该房产总价款的10%作为经济补偿即14.5万元，但秦文依法对所有的房屋土地的相关权益仍归秦文所有。
上述三份合同签订后，秦文于2006年8月22日给付广云研究所房款48万元，后因广云研究所未在合同签订后的2个月内将土地性质由办公变更为商业，因此秦文按照双方的约定暂扣10万元房款（合同签订后2个月内应给付的房款为58万元）作为抵押，秦文仅给付广云研究所48万元房款。秦文在给付上述房款后，因广云研究所一直未给其办理土地性质的变更，因此其并未再按约定给付广云研究所剩余款项，而是陆续给付了剩余款项，截止到2010年12月25日，秦文共计给付广云研究所房款118.7万元。2006年7月31日，广云研究所为秦文将上述涉案房屋的产权证予以办理完毕但并未交付给秦文而是在本案的庭审中当庭给付了秦文，但土地证一直未办理。2017年1月20日，广云研究所为秦文办理了涉案房产的不动产权证书，该产权证书载明涉案房屋的土地用途为科教、商务金融综合用地，该产权证书亦在本案庭审中由广云研究所当庭给付秦文。
庭审中，秦文主张广云研究所应承担的违约损失为按照合同约定10万元抵顶房款的钱加违约金百分之十（14.5万元），共计24.5万元。广云研究所主张秦文应承担的利息损失为自2007年1月1日起支付逾期付款的利息损失，按照银行贷款的利息的1.5倍计算，总计为440406元。
一审法院认为，秦文与广云研究所签订《营业沿街楼买卖定金合同》、《营业沿街买卖合同》、《土地使用证书补充协议》三份合同，是基于双方真实意思表示一致而达成的合意，该三份合同合法有效，予以确认。依法成立且生效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。在合同的履行过程中，不按照约定履行合同义务的，守约方有权要求其承担继续履行合同并承担赔偿损失的违约责任。秦文在合同签订后的2个月内，即2006年9月10日前应给付广云研究所房款58万元，但因广云研究所未在合同签订后的2个月内将土地性质由办公变更为商业，因此秦文按照双方的约定暂扣10万元房款作为抵押，秦文仅须给付广云研究所48万元房款即完成了第一期的给付房款义务，因此秦文在给付第一期房款中，不存在违约。广云研究所在收到秦文给付的第一期房款后，并未按照合同约定将涉案房屋的土地性质由办公变更为商用，因此其存在违约，其应按照合同约定的违约条款承担违约责任，即秦文在第一期房款中扣除的10万元应作为给付秦文的补偿金同时还需按照总房款的10%支付违约金14.5万元，即广云研究所应给付秦文因不能按期将土地性质进行变更的违约金总计为24.5万元，因此秦文要求广云研究所给付因土地性质不能变更的违约金24.5万元的主张，予以支持。同时，广云研究所将涉案房屋出卖给秦文，其应给付秦文涉案房屋的购房发票、契税单据及维修基金单据，因此秦文要求广云研究所给付秦文涉案房屋的购房发票、契税单据及维修基金单据的主张，予以支持。
秦文在按期缴纳第一期房款48万元后，虽然其因广云研究所一直未给其办理涉案房屋的土地证以及将涉案房屋的土地性质进行变更而不需要承担因此逾期给付广云研究所剩余房款的违约责任，但其应承担继续给付广云研究所剩余房款的义务，因此广云研究所反诉要求秦文给付剩余房款26.3万元的主张，予以支持。秦文因涉案房屋土地不能按时办理土地性质变更而陆续给付剩余房款至2010年12月25日，因此对秦文逾期给付剩余房款的利息损失酌定为以26.3万元为本金，按照中国人民银行同期同种类贷款利率，自2010年12月26日起计算至本息全部还清之日止。
互负金钱给付义务的双方，可以进行债的抵顶，因此秦文应给付广云研究所26.3万元的房款与广云研究所应给付秦文24.5万元的违约金相抵顶后，秦文仍需给付广云研究所1.8万元及相应的逾期给付剩余房款的利息（以26.3万元为本金，按照中国人民银行同期同种类贷款利率，自2010年12月26日起计算至本息全部还清之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、广云研究所于判决生效之日起的10日给付秦文违约金24.5万元；二、秦文于判决生效之日起的10日给付广云研究所房款26.3万元及利息（以26.3万元为本金，按照中国人民银行同期同种类贷款利率，自2010年12月26日起计算至本息全部还清之日止）；双方抵顶上述第一、二项之后，秦文于判决生效之日起的10日给付广云研究所1.8万元及逾期给付剩余房款的利息（以26.3万元为本金，按照中国人民银行同期同种类贷款利率，自2010年12月26日起计算至本息全部还清之日止）；三、广云研究所于判决生效之日起的30日给付秦文涉案房屋的购房发票、契税单据及维修基金单据；四、驳回广云研究所在反诉中的其他诉讼请求；本诉案件受理费9250元，由广云研究所负担；反诉案件受理费5400元，由秦文负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，秦文与广云研究所签订《营业沿街楼买卖定金合同》、《营业沿街买卖合同》、《土地使用证书补充协议》，双方约定秦文以145万元的价格购买广云研究所所有的日照市威海路东侧1号楼01单元111号、209号、309号、409号房屋，广云研究所负责办理房屋过户手续和土地变更、过户手续，上述协议系双方自愿达成，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
一、关于秦文是否构成逾期付款问题。
涉案房屋的总价款为145万元，秦文与广云研究所签订的买卖合同中约定，“分期付款：双方于2006年7月10日签定购房协议，双方签字后买受人付壹拾伍万元作为房屋买卖定金。出卖人负责在2个月内把房地产权属证过户手续办理完毕，然后买受人一次性支付全部房款的40%即伍拾捌万元整（其中包括壹拾伍万元定金在内）其余60%款项由出卖人协助办理按揭贷款……”，同时，双方土地使用证书补充协议中约定“买受人在房屋总价款中暂扣壹拾万元作为抵押……”因此，根据合同约定，秦文应于2006年9月10日前支付购房款48万元（房屋总价款的40%为58万元，扣减作为抵押的10万元），秦文于2006年8月22日给付广云研究所房款48万元，并未违约。对于剩余60%房款，合同约定由出卖人协助办理按揭贷款。根据一审查明的事实，广云研究所于2006年7月31日为秦文办理了涉案房屋的产权证，但并未交付秦文，直到一审庭审中才当庭交付，土地证一直未办理；广云研究所于2017年1月20日为秦文办理了涉案房产的不动产权证书，亦在一审庭审中才当庭给付秦文。可见，广云研究所并未按照约定办理产权证书并协助秦文办理按揭贷款，致使秦文未能按照约定以按揭贷款的方式给付剩余房款，双方并未约定不办理按揭贷款情形下剩余房款的给付期限，广云研究所要求秦文自2006年9月10日起支付逾期付款利息无依据，一审认定秦文自最后一次给付房款后构成逾期付款亦无依据。因双方未约定剩余房款给付期限，且广云研究所未提供证据证实其起诉前向秦文主张过剩余房款，但考虑广云研究所已于合同签订后向秦文交付房屋，现已反诉明确要求秦文给付剩余房款，秦文应当给付广云研究所剩余房款26.3万元。关于利息的计算标准，广云研究所主张依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定，按照中国人民银行规定的贷款利率的1.5倍计算，无依据，本案利息应按照中国人民银行同期同种类贷款利率计算，以26.3万元为基数，自广云研究所提起反诉之日2017年7月25日起计算至付清之日。
二、秦文关于其未付清房款是因为广云研究所未履行变更土地使用性质和办理房地产权属变更登记义务、其履行抗辩权的主张。双方签订房屋买卖合同后，广云研究所已将房屋交付给秦文，由秦文实际占有、使用、收益，且房屋买卖合同中约定了广云研究所不按合同约定履行变更土地使用性质和办理变更登记义务应承担的违约责任，故秦文以广云研究所未履行变更土地使用性质和办理房地产权属变更登记义务作为拒付房款的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
三、关于广云研究所未按合同约定履行变更土地使用性质和办理变更登记义务应承担的违约责任。
双方签订的《营业沿街楼买卖合同》中约定：因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产证书和土地使用证书的，双方协商由出卖人承担一切责任；并按法律规定承担一切经济责任。《土地使用证书补充协议》中约定：如合同签订四年内出卖人仍未将该出让房产的土地使用证按照国家相关规定将使用性质由办公用地变更为商业用地，同时为买受人办理房产的土地使用证过户手续，房屋总价款中暂扣的壹拾万元抵押作为出卖人对买受人的违约补偿金，另外出卖人需赔偿买受人该房产总价款的10%作为经济补偿（即人民币14.5万元）。自2006年7月10日双方签订合同至提起本案诉讼之日，已逾4年，广云研究所仍然未办理土地用途变更及过户变更手续，构成违约，应承担合同约定的违约责任，即房款10万元作为违约金，并支付14.5万元经济补偿。上诉人主张，房款10万元与经济补偿14.5万元属于重复计算，秦文应择一主张，与合同约定不符，无事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于诉讼费用的负担问题。
一审法庭调查终结前，秦文撤回了第4项诉讼请求“判令被告赔偿原告因土地性质不能变更给原告造成的经济损失30万元”，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项“当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”之规定，案件受理费应调减为5475元。关于反诉费用的负担问题，应按照《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定处理。
综上所述，上诉人秦文的部分上诉理由成立，应予支持。一审判决部分事实认定不清，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：
一、维持日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初4895号民事判决第一、三项；
二、变更日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初4895号民事判决第二项为：秦文于本判决生效之日起10日内给付日照市广云黑陶艺术研究所房款26.3万元及利息（以26.3万元为本金，按照中国人民银行同期同种类贷款利率，自2017年7月25日起计算至本息全部还清之日止）；
秦文、日照市广云黑陶艺术研究所抵顶上述第一、二项之后，秦文于判决生效之日起的10日给付广云研究所1.8万元及利息（以26.3万元为本金，按照中国人民银行同期同种类贷款利率，自2017年7月25日起计算至本息全部还清之日止）；
三、驳回秦文的其他诉讼请求；
四、驳回日照市广云黑陶艺术研究所在反诉中的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费5475元，由日照市广云黑陶艺术研究所负担；一审反诉案件受理费5400元，由秦文负担；二审案件受理费8743元，由日照市广云黑陶艺术研究所负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨荣国
审判员 王林林
审判员 刘 芳
二〇一八年六月十一日
书记员 裴凤文