湖北省荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1002民初545号
原告：吴长征，男，汉族，1951年9月23日出生，住湖北省荆州市沙市区。
委托代理人：刘世奇，湖北昭信律师事务所律师。
被告：荆州市鸿嘉房地产开发公司，住所地：荆州市沙市区。
法定代表人：阎明，该公司董事长。
委托代理人：毛俊、吴海，湖北荆楚律师事务所律师。
原告吴长征诉被告荆州市鸿嘉房地产开发公司（以下简称鸿嘉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月31日公开开庭进行审理。原告吴长征及其委托代理人刘世奇，被告鸿嘉公司的委托代理人毛俊、吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴长征诉称：2010年6月17日、2011年10月31日，原告吴长征与被告鸿嘉公司签订两份《商品房买卖合同》。合同主要内容为：买受人吴长征一次性支付全额价款719000元；出卖人鸿嘉公司应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由次产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告吴长征依约向被告一次性支付全额房价款719000元，但被告鸿嘉公司至今未按合同约定提供商品房验收合格的证明文件，且未在规定的期限内为原告办理房地产权属证书，构成严重违约，给原告带来重大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《商品房买卖合同》的约定，商品房买卖合同中对房屋交付日期及交付条件作出了约定，出卖人虽在约定期限交付，但该房屋不满足约定的交付条件。因此，应当在交付条件成就时认定房屋实际交付，出卖人应承担逾期交付的违约责任，且商品房买卖合同中对房屋产权登记的时间作出了约定，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。故向人民法院请求如下：1、判令被告向原告提供住房及车库的商品房验收合格文件，并从2011年11月1日起至提供商品房验收合格文件之日止，每日按已付房价款的万分之五向原告支付违约金；2、判令被告为原告办理住房及车库的房地产权属证书，并按已付房价款的百分之一向原告支付违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告鸿嘉公司辩称，我公司已向原告实际交房，不应支付违约金；本案所涉房屋、车库经检验质量合格；原告的第一项诉讼请求已过诉讼时效；原告的诉讼请求过分高于实际损失。综上，原告的部分诉讼请求与事实不符，法律依据不足，请求法院驳回原告不当的诉讼请求。
经审理查明，原告吴长征分别于2010年6月17日、2011年10月31日与被告鸿嘉公司签订两份《商品房买卖合同》，合同涉案内容约定如下：1、原告一次性付款购买被告鸿嘉公司开发的住房和车库，两份商品房买卖合同总价款719000元；2、被告鸿嘉公司应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备商品房经验收合格以及符合合同约定的商品房交付原告使用；3、被告鸿嘉公司如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达其90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并前述房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住房质量保证书》和《住宅适用说明书》。被告不能出示证明文件或出示文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；5、被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告按已支付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定的期限向被告支付全额价款。2011年11月7日，被告向原告交付住房，2012年1月5日，被告向原告交付车库，但被告未向原告交付上述两套商品房的《住房质量保证书》和《住宅适用说明书》。其后，原告多次向被告催办房产权属证书未果。故而成讼。
截至庭审辩论终结，被告鸿嘉公司未向本院提供涉案商品房的规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
上述事实有原、被告签订的两份《商品房买卖合同》、购房收款收据、物业费收款收据、《业主入住房屋及设施验收交接表》、《交房手续表》及《前期物业管理服务协议》、1—7号楼及地下室的《建设、监理、勘察、施工、设计单位工程竣工质量验收意见表》等证据及原、被告的当庭陈述载卷佐证。
本院认为：原、被告签订的两份《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合同内容不违反法律禁止性规定，应合法有效，其合同效力应依法予以保护。
综合原、被告的诉辩意见，本院归纳双方的争议焦点如下：
一、原告的第一项诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告在被告未取得规划、消防、人防等单项验收合格文件的情况下接受商品房是否视为原、被告就房屋的交付条件达成合意，变更合同约定的交付条件；三、如未变更合同的交付条件，被告是否应承担违约责任及如何承担违约责任。
关于焦点一，被告认为原告的第一项诉讼请求已超过诉讼时效，原告认为其在接受房屋后多次向被告索要办理房产权属证书的手续，但被告一直没有向原告提供办理房产权属证书的手续，原告不得已才诉至法院。本院认为，根据《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”和原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十五条的约定可以看出，被告对《商品房买卖合同》的履行期限应当截至为原告办理完房地产权属证书之时止，现被告尚未为原告办理房地产权属证书，其合同尚未履行完毕，故原告的诉讼请求尚在诉讼时效内。被告鸿嘉公司的抗辩理由不能成立。
关于焦点二，被告抗辩称，合同约定被告如交付房屋时未出具《住房质量保证书》和《住宅适用说明书》，原告有权拒收房屋，仍视为被告逾期交付房屋，但原告已接收房屋，那么原告的行为应当视为对合同约定的交房条件的变更，被告不应对原合同所约定的交房条件承担违约责任。原告认为，其接受房屋时，被告承诺的是两书正在办理过程中，先收房，原告出于对被告的信任才接收房屋。本院认为，依照原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，从该条款可以看出被告作为房地产开发企业，所售房屋应达到建设工程质量管理标准、应符合国家对房地产开发经营管理的要求、应符合入住条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《建设工程质量条例》第四十九条亦规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，三部法律法规均对建设工程的交付做出了强制性规定，工程竣工后，被告应组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并取得环保、消防、规划等部门出具的认可文件后方可认定商品房已具备了交付条件，这是被告作为房地产开发企业的法定义务，原告的收房行为不能减轻或免除被告的交房条件，故双方约定的交房条件并未发生变更。
关于焦点三，关于焦点三，由于被告向原告交付的商品房未达到交付条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告鸿嘉公司不履行合同义务（未办理房产权属登记证书）和履行合同义务不符合约定（未达到房屋交付条件）应对原告承担违约责任。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原、被告在两份《商品房买卖合同》第九条第1款第⑵项和第十五条对违约责任均进行了约定。被告鸿嘉公司认为原告主张的违约金高于其实际损失，人民法院应当根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二十九条之规定，结合当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素确定违约赔偿责任。本院认为，被告鸿嘉公司在本案审理过程中未向本院提交原告在履行合同中具有过错的相关证据，而原告所提交的证据可以证实被告存在不履行合同以及履行的合同不符合约定的过错行为，其违约过错均在被告，考虑到被告已将不符合约定条件的房屋交付原告，而原告也实际接受房屋，原告的实际损失应当少于约定的违约金，故本院对双方所约定的违约责任予以适当调整，考虑到房屋交付至今已有五年之久，如仍按年利率方式计算违约金可能会造成违约金高于合同总额，故本院确定被告鸿嘉公司未按合同约定交付房屋对原告承担合同总额30%的违约责任，即215700元；被告鸿嘉公司未在合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约责任仍按照合同约定的已付价款的百分之一予以计算，并确定违约金数额为7190元。同时，为防止被告鸿嘉公司在承担完前述违约责任后就怠于向原告提供办理不动产登记的所需手续材料，本院在给予被告鸿嘉公司一定的合理期限后，仍不履行合同义务的，被告鸿嘉公司将承担迟延履行金。据此，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量条例》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告荆州市鸿嘉房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内向原告吴长征提供住房及车库的商品房验收合格文件，并并对原告吴长征承担215700元的未按合同约定交付房屋的违约责任；
二、被告荆州市鸿嘉房地产开发公司于本判决生效之日起九十日内将住房及车库权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于本判决生效之日起十日内向原告吴长征支付未提交资料备案的违约金7190元；
三、驳回原告吴长征其他的诉讼请求。
如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务和履行交付办理房屋权属证书资料义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和按每日50元支付迟延履行金。
案件受理费500元，由被告荆州市鸿嘉房地产开发公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。款汇至荆州市中级人民法院诉讼费收费账号，收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17260401040005030，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 李娅
审判员 张华
审判员 周备
二〇一六年九月十二日
书记员 黄炼