湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3466号
上诉人（原审原告）：长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室（原长沙市天心区新开铺街道办事处新天村村民委员会），住所地湖南省长沙市天心区新天村。
法定代表人：张金洪，主任。
委托诉讼代理人：吴招宇，湖南红雨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湖南中辉混凝土有限公司，住所地长沙市天心区新开铺办事处新天村龙潭湾组36号。
法定代表人：谭志雄，董事长。
委托诉讼代理人：徐四海，湖南华夏方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海新利恒租赁有限公司，住所地上海市浦东新区川沙镇周公路5655号。
法定代表人：朱琳，总经理。
委托诉讼代理人：杨柳
原审第三人：湖南南方水泥集团有限公司，住所地长沙市芙蓉中路一段478号运达国际广场17楼。
法定代表人：谢家振，董事长。
委托诉讼代理人：刘金鹰，湖南华夏方圆律师事务所律师。
上诉人长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室（原长沙市天心区新开铺街道办事处新天村村民委员�，以下简称新天村委会）、湖南中辉混凝土有限公司（以下简称中辉公司）因与被上诉人上海新利恒租赁有限公司（以下简称新利恒公司）、原审第三人湖南南方水泥集团有限公司（以下简称南方公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2013）天民初字第01931号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
新天村委会上诉请求：一、维持一审判决第一、二项，撤销第三项，加判中辉公司向新天村委会支付拖欠租金的违约金50万元，并向新天村委会支付自2014年6月20日之后至全部撤离退还租赁土地之日期间强占土地的加倍租金（算至2015年9月20日）为234793.18元，判决新利恒公司对中辉公司的支付义务承担连带责任，本案全部诉讼费用由中辉公司、新利恒公司承担。事实与理由：一审判决查明事实清楚，但判决偏袒中辉公司、新利恒公司，未依法维护新天村的合法权益。1、一审未判决中辉公司、新利恒公司承担长期拖欠租金的违约责任。2、租期届满，中辉公司、新利恒公司强占土地不搬，给新天村委会造成了严重损失。3、新利恒公司是《土地租赁合同》的签约人，并始终以《土地租赁合同》当事人的身份主张权利和履行义务，应对本案的金钱给付义务承担连带清偿责任。
中辉公司辩称：中辉公司现在只欠新天村委会租金109366元，中辉公司与新天村委会的租赁合同已于2011年7月13日协商解除并对租金进行了结算。双方解除合同后，并非中辉公司不愿意搬迁设备，而是新天村委会非法扣押搅拌设备，中辉公司已向天心区法院提起诉讼，要求新天村委会对非法扣押设备进行赔偿。
新利恒公司辩称：新利恒公司的股权已经转让，2010年1月15日租赁土地已经被关停，之后我方就没有经营，新利恒公司不应承担支付租金的义务。
南方公司述称：南方公司不是本案的合同主体，不需要承担责任。
中辉公司上诉请求：撤销原判，驳回新天村委会对中辉公司的诉讼请求，由新天村委会承担诉讼费用。事实与理由：1、中辉公司不是《土地租赁合同》的主体，不应承担《土地租赁合同》的付款义务，原审判决对《土地租赁合同》主体变更为中辉公司的认定有误。2、中辉公司及新利恒公司均不应再承担支付租金的义务。3、原审判决对截止2013年3月17日应付租金504182.8元计算错误。4、新天村委会在庭审中认可的村民占用在判决中没有体现。5、庭审中查明的新利恒公司2013年3月�前租用并支付10万元租金的事实没有体现。6、新天村委会明知中辉公司搬离、场地可能闲置时，有义务制止损失的扩大。
新天村委会辩称：1、中辉公司是租赁土地从始至今的实际租用人和租金交付人。2、中辉公司为获得租赁土地的征收补偿收益，恶意长时间占据租赁土地，应当加倍支付土地占用费。3、一审判决计算的应付租金数额准确无误。4、中辉公司签字确认的2013年8月19日租赁土地面积测量图表表明，友谊西路改建后，中辉公司租赁占用的土地面积仍为20.6亩，与《土地租赁合同》约定面积相符，不存在减少租金的事由。5、新利恒公司汇付的10万元就是代中辉公司支付的租金。6、新天村委会于2014年5月16日向中辉公司及南方公司等发出函告，要求中辉公司等在2014年6月20日之前搬离场地，逾期将设备集中码放，清理场地另行出租；新天村委会于2015年6月清理出部分场地出租给了他人。综上，中辉公司的上诉理由不成立，请求二审法院予以驳回。
新利恒公司述称：新利恒公司向中辉公司转让股权的时候是了解欠租情况的，在转让协议中有明确的条款约定由中辉公司承担债权债务，中辉公司应当承担租金给付义务。
南方公司述称：对中辉公司的上诉没有意见。
新天村委会向一审法院起诉请求：1、中辉公司向新天村委会支付2013年3月17日前的租金560109.46元，2013年3月18日至2014年6月17日期间按原租金标准计算的土地占用费（167780×1.05÷12×15）=220211.25元，2014年6月18日起至搬离退还土地之日期间，按原租金标准两倍计付的土地占用费即每月为29361.5元，违约赔偿金50万元；立即搬�并退还租赁土地；2、新利恒公司对中辉公司的支付款项承担连带清偿责任；3、南方公司对中辉公司的支付款项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费全部由中辉公司承担。
一审法院认定事实：2003年3月6日以香港新利恒有限公司为甲方、以上海新利登机械有限公司为乙方签订了《中外合资经营合同》，约定“甲乙双方同意在中国境内建立合资经营公司，合营公司名称为湖南中辉混凝土有限公司，合营公司法定地址为长沙市天心区新开铺办事处新天村龙潭湾组36号。合营公司的投资总额为2600万人民币，其中甲方以港币出资折780万元人民币，占注册资本的30%，按国家外汇管理局公布的当日汇价折算。乙方以人民币出资1820元，占注册资本的70%。本合同报经长沙市招商合作局批准后生效”。同日香港新利恒有限公司与上海新利登机械有限公司形成《湖南中辉混凝土有限公司章程》。2003年3月18日新天村委会与上海新利登机械有限公司签订《土地租赁合同》，合同约定“新天村委会为甲方、上海新利登机械有限公司为乙方，合同签订地为新开铺街道新天村。一、甲方同意将三角湖范围内（南至书院南路到龙潭湾××水泥路，北至原奶牛场围墙，西至三角湖湖堤，东至上海网盛公司仓库）全部土地20亩进行开发，租赁期定为十年，即从2003年3月18日至2013年3月18日止。二、租赁期内甲方核定前四年乙方每年向甲方上缴场地费、折旧费及管理费共计人民币壹拾贰万伍仟贰佰元整。从第五年上缴费用按上一年费用总额的5%进行递增，该上缴不受该企业经营状况的约束。三、为配合乙方的进场须办理有关手续，甲方同意在合同签订之日起给乙方壹个月的进场时间不收取�地费、折旧费及管理费。具体费用交纳如下：1、为考虑乙方进场资金投入较大，前四年场地费、折旧费及管理费按半年分付。即从签订合同之日一月内首付人民币陆万贰仟陆佰元整的场地费、折旧费及管理费。下一次场地费、折旧费及管理费的收取，必须在下一个半年开始的前一个月内付清；2、从第五年起即2008年3月18日至合同期满，场地费、折旧费及管理费按年交纳，并且场地费、折旧费及管理费金额每年按上一年场地费、折旧费及管理费总额的5%递增。且必须在年度结束的前一个月提前交纳下一年的场地费、折旧费及管理费，如果出现拖欠，则按违约处理；3、如需继续租赁价格另行协商，并且在同等条件下，乙方有优先租赁权。四、租赁期内，乙方如需要修建有关设施，在不损坏甲方利益的前提下，经甲方同意后，乙方依规办理好有关手续后方能进行施工，期间甲方予以积极配合，费用由乙方自理，合同期满，来修去丢。五、在租赁期内甲方不承担乙方所发生的一切债权债务。同时由乙方负责依法办理各种证照，保证合法经营，其一切税费由乙方自理。乙方证照办理完毕后须交乙方法人代表身份证、经营执照及税收登记证复印件交甲方作为合同附件备案。七、租赁期内，乙方必须服从当地政府及村委会的管理（计生、治安、卫生、国土等部门工作）甲方有责任协助乙方共同协调和处理好邻近居民及周边厂矿的关系，以利正常生产。十、合同期内，如遇国家重点工程及经政府审批的在本村范围内的重点建设工程项目，需要乙方搬迁的，甲方须提前二个月通知乙方，乙方接到通知后，在国家重点工程及经政府审批的在本村范围内的重点建设工程项目规定的时限内完成搬迁，不得影响工程进度，所付场地费、折旧费及管理费按实结算。国家重点工程及经政府审批的在本村范围内的重点建设工程项目，对乙方设施及搬迁补偿费，按有关政策办理，予以补偿。十一、为表示乙方的诚信，合同签订时乙方首付人民币贰万元作保证金并在一月内一次性付足甲方半年的场地费、折旧费及管理费。十二、本协议甲乙双方签订生效，合同一经签订后双方必须认真履行，不得违约，如甲方违约须向乙方支付人民币壹佰万的违约金，并赔偿因此造成乙方的全部损失。如乙方违约，甲方有权单方面提早中止合同，并处以与甲方相应赔偿乙方所产生的同等经济处罚。十三、与合同如有争议，应在合同签订地所属法院进行裁决”。新天村委会于2003年3月17日已将涉案土地交付给了上海新利登机械有限公司，上海新利登机械有限公司与香港新利恒有限公司在涉案土地设立了中辉公司。涉案土地实�由中辉公司使用。中辉公司于2003年6月2日成立，企业类型为有限责任公司，公司住所为长沙市××××号，注册资本为2600万元。在《土地租赁合同》履行期间，因友谊西路延长线项目在长沙市××村征用土地，长沙市天心区友谊西路工程建设指挥部与中辉公司于2009年1月6日签订了《农村拆迁补偿协议书》，根据协议约定中辉公司部分构筑物被拆除，长沙市天心区友谊西路工程建设指挥部向中辉公司支付违章建筑、设施补偿金1200084.54元。2013年8月19日经测量涉案租赁土地为20.6亩。2011年5月20日新天村委会委托湖南红雨律师事务所向上海新利登机械有限公司发出《律师函》要求其支付欠付租金369366元。2011年6月17日新天村委会向中辉公司送达《律师函》告知上列内容，主张所欠租金。2013年3月19日新天村委会委托湖南红雨律师事务所向新利恒公司发出《律师函》要求新利恒公�在2013年3月19日前将机器设备和办公用品全部搬离，并将租赁场所退还新天村委会，并要求付清所欠场地费、折旧费、管理费共计504182.8元及违约金100万元。对“占用面积不应计租”问题回应称“因政府征迁工作早已完结，恕难满足要求”。2013年5月22日上海新利登机械有限公司（系文书上所注明的公司名称，有代理人签名）向新天村委会送达《关于要求新天村委会解决场地问题的几点意见》请求新天村委会结合实际应减免情况在应付租金中进行冲减、在其继续租赁场地前请新天村委会出面将谭应东等人清理出租赁场地、场地到期后仍由其续租，可按原合同继续执行，调价部分按原合同涨价方式递增租金，不再重新议价，以补偿其遭受的损失。2014年5月16日新天村委会向中辉公司、新利恒公司、南方公司及长沙汇涛机�贸易有限公司发出函告称：“贵公司与我村签订中辉混凝土公司新天站土地租赁合同于2013年3月已到期，由于欠我村土地租赁款52万元，我村已起诉到天心区人民法院。由于贵公司还有部分破旧设备占用我村场地，致使我村土地无法另行招租，给我村造成直接经济损失达40余万元，现郑重告知。1、请于2014年6月20日前来我村缴纳欠土地租赁款和合同到期且一直占用土地租金92万元，将占用我村土地的破旧设备清场将土地交还我村。2、逾期我村将采取措施，将设备集中码放、清理部分场地用于另行招租。3、集中码放设备、占用场地费用我村将另行追诉。4、敬请贵公司积极配合，如拒不配合造成一切后果均由贵公司自行承担”。新利恒公司在租赁合同履行期间向新天村委会支付租金238292元，中辉公司在《土地租赁合同》签订后至2011年11月19日期�以自身或其它公司名义（2011年11月2日湖南新利恒建设工程有限公司向新天村委会支付100000元）向新天村委会共计支付租金653000元，已付租金共计891292元，至2013年3月17日止承租人尚欠新天村委会合同约定的租金504182.8元。2011年期间新天村委会的村民与中辉公司发生过纠纷，涉案《土地租赁合同》到期后，新利恒公司及中辉公司均未与新天村委会就涉案土地签订租赁合同。在租赁期限届满前后中辉公司虽未在涉案土地上继续经营，但中辉公司将主要设备于2013年11月搬离涉案土地，其所建的两个塔、厂房及一些废旧设备设施至今未撤离。
2005年6月28日经公司董事会议决议：上海新利登机械有限公司名称变更为上海新利恒租赁有限公司、香港新利恒有限公司名称变更为新利恒机械有限公司。2005年7月29日长沙市商务局作出长商务发[2005]188�《关于湖南中辉混凝土有限公司投资方名称变更的批复》，内容为：“鉴于你公司合资外方的名称已变更为新利恒机械有限公司，合资中方的名称已变更为上海新利恒租赁有限公司，我局同意你公司合同、章程中有关条款作相应变更。”2010年6月30日新利恒公司（甲方）与长沙汇铸机械贸易有限公司（乙方）签订《股权转让协议书》，约定：“转让方（甲方）为新利恒公司，受让方（乙方）为长沙汇铸机械贸易有限公司，湖南中辉混凝土有限公司（以下简称“目标公司”）是由香港新利恒机械有限公司和上海新利恒租赁有限公司共同投资兴办的中外合资企业。甲、乙双方就股权转让事项达成具体协议如下：甲方将其所持有的目标公司70%的股权转让给乙方，乙方同意受让上述转让的股权。因目标公司�续亏损，经甲、乙双方协商，确定上述股权的转让价格为人民币50万元。本协议签字盖章半年内，乙方以现金形式支付50万元，即在2010年12月31日前付清。”2010年8月26日长沙市商务局作出长商务发[2010]284号《关于湖南中辉混凝土有限公司股权转让等有关事项变更的批复》，内容为：“同意你公司原投资方上海新利恒租赁有限公司将其在你公司所拥有的70%的股权，以50万元人民币的价格连同其相应的债权债务一并转让给长沙汇铸机械贸易有限公司。变更后新利恒机械有限公司占注册资本的30%，长沙汇铸机械贸易有限公司占注册资本的70%，投资各方按比列分享利润、分担风险及亏损”。2012年7月25日香港新利恒机械有限公司（甲方）与长沙汇铸机械贸易有限公司（乙方）签订《股权转让协议书》约定：“转让�（甲方）为香港新利恒机械有限公司，受让方（乙方）为长沙汇铸机械贸易有限公司。湖南中辉混凝土有限公司（以下简称“目标公司”）是由香港新利恒机械有限公司和上海新利恒租赁有限公司共同投资兴办的中外合资企业。注册资金为2600万元人民币，实收资本为2600万元人民币。甲、乙双方就股权转让事项达成如下协议：甲方将其所持有的目标公司30%的股权转让给乙方，乙方同意受让上述转让的股权。甲乙双方确定上述股权的转让价格为人民币330万元。乙方应自本次股权转让工商变更登记之日起三个月内以现金形式支付甲方人民币330万元”。2012年7月27日长沙市商务局作出长商务发[2012]183号《关于湖南中辉混凝土有限公司股权转让等相关事项的批复》：“同意你公司原投资方新利恒机械有限公司将其所持有的你公司30%股权以330万元人民币的价格连同其相应的债权债务一并转让给长沙汇铸机械贸易有限公司。变更后，长沙汇铸机械贸易有限公司出资2600万元人民币，占注册资本的100%，公司性质变更为内资企业”。2013年4月26日长沙汇铸机械贸易有限公司（甲方）与南方公司（乙方）签订《湖南中辉混凝土有限公司股东股份转让协议》，协议约定：“转让方为长沙汇铸机械贸易有限公司（甲方），受让方为南方公司（乙方），甲方同意将其所持有湖南中辉混凝土有限公司100%的股份（股金额2600万元人民币，实缴2600元）全部转让给乙方；乙方同意接收甲方100%的股份（股金额2600万元人民币，实缴2600万元）全部转让给乙方。乙方同意接受甲方100%的股份（股金额2600万元人民币，实缴2600万元），并支付甲方2600万元。从其股份转让之日�，甲方不再享有在湖南中辉混凝土有限公司转让部分股权的权利，亦不再承担其义务，其在湖南中辉混凝土有限公司转让部分的股份权利、义务由乙方承继”。2013年5月16日湖南中辉混凝土有限公司股东变更为南方公司。
一审法院认为：本案中，涉案《土地租赁合同》的合同签订主体虽是新天村委会（出租人）与上海新利登机械有限公司（承租人），但新利恒公司与香港新利恒有限公司于2003年3月6日就签订《中外合资经营合同》，约定设立中辉公司，将涉案租赁土地作为该公司的住所及办公场所，新利恒公司签订土地租赁合同的意图明显即是将涉案土地交给中辉公司使用，不存在新天村委会违约将涉案土地租赁给中辉公司的问题。中辉公司未提交证据证明其与新利恒公司签订了转租合同或与新天村委会另行签订了土�租赁合同，其占用、使用新利恒公司租赁的涉案土地并向新天村委会支付了大部分租金的行为应视为其已接受原《土地租赁合同》条款的约束。新天村委会明知中辉公司是涉案土地的实际使用人、受益人，也向其主张了要求支付租金的权利，新天村委会亦已接受了其支付的部分租金。故应视为新利恒公司、中辉公司及新天村委会协商一致对原《土地租赁合同》的合同主体进行了变更：新利恒公司退出原租赁合同关系，承租人由新利恒公司变更为中辉公司。因此，新利恒公司不再承担支付租金的义务，南方公司系中辉公司的股东，中辉公司系企业法人，应以其全部财产对公司的债务承担责任，无法定理由其股东不对公司债务承担责任。因此，涉案土地的租金应由中辉公司承担支付义务。至于，中辉公司主张新天村委会对租金的诉求已过诉讼时效的问题，新天村委会于2011年6月17日向中辉公司发出《律师函》催收租金，中辉公司即于2011年11月19日向新天村委会支付了部分租金，2013年3月19日、2014年5月16日新天村委会均发函催收过租金，且中辉公司关于“新天村委会一直不让中辉公司搬离涉案土地、新天村委会要求中辉公司支付租金及占用费而中辉公司不同意按新天村委会要求进行支付”的辩称，亦为其对新天村委会积极主张租金权利的自认，故其关于诉讼时效的主张不予支持。关于租金的数额问题，中辉公司未提交证据证明在涉案土地合同租赁期内双方已解除合同，也未提交证据证明中辉公司与新天村委会另行签订了土地租赁合同。结合以下事实：2013年11月中辉公司除将主要设备搬离涉案土地，其所建的两个塔、厂房及一些废旧设备设施至今未搬离。2009年1月6日因友谊西路延长线项目在长沙市××村征用土地，中辉公司部分构筑物被拆除亦获得政府补偿，且2013年8月19日经测量中辉公司所使用新天村委会的租赁土地仍有20.6亩，未减少合同约定的使用面积，中辉公司与新天村委会亦未就租金问题重新达成协议。故在土地租赁期内中辉公司应依照原《土地租赁合同》的约定向新天村委会支付租金。因此，对新天村委会要求中辉公司支付2013年3月17日前的租金560109.46元的诉讼请求，因至2013年3月17日为止承租人所欠新天村委会合同约定的租金为504182.8元，故对该部分租金原审法院予以支持，超出部分，原审法院不予支持；对新天村委会要求中辉公司支付2013年3月18日至2014年6月17日期间按原租金标准计算的土地占用费（167780×1.05÷12×15）220211.25元，2014年6月18日起至搬离退还土地之日期间按原租金标准两倍计付的土地占用费即每月为29361.5元的诉讼请求，因在租赁期限届满前后中辉公司虽未在涉案土地上继续经营但其未及时退还租赁物，中辉公司经营期间所建的两个塔、厂房及一些废旧设备设施至今未搬离涉案土地，导致新天村委会无法利用，依法应向新天村委会支付土地占用费，原审法院综合本案实际情况，依法认定中辉公司应按照原《土地租赁合同》约定的租金标准（合同履行期间前4年租金标准为125200元，从第五年起的租金按上年度租金总额的5%进行递增）向新天村委会支付2013年3月18日至中辉公司实际搬离之日止的土地占用费。其余部分，原审法院不予支持。对新天村委会要求中辉公司立即搬离并退还租赁土地的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。对新天村委会要求中辉公司赔偿违约赔偿金50万元的诉讼请求，因中辉公司在合同履行期间逾期未支付租金，已构成违约，但结合中辉公司的违约情形、本案实际�况及中辉公司停止经营后新天村委会亦未采取有效措施导致损失扩大亦存在一定过错，故对新天村委会要求中辉公司支付违约金的诉求，原审法院不予支持。对新天村委会要求新利恒公司、南方公司对中辉公司的支付义务承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第三条之规定，判决如下：一、限湖南中辉混凝土有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内搬离并退还其向长沙市天心区新开铺街道办事处新天村村民委员会租赁使用的土地（即《土地租赁合同》约定的位于天心区××××三角湖范围内，南至书院南路到龙潭湾××水泥路，北至原奶牛场围墙，西至三角湖湖堤，东至上海网盛公司仓库）；二、限湖南中辉混凝土有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向长沙市天心区新开铺街道办事处新天村村民委员会支付租金504182.8元，并按原《土地租赁合同》约定的租金标准（合同履行期间前4年租金标准为125200元，从第五年起的租金按上年度租金总额的5%进行递增）向长沙市天心区新开铺街道办事处新天村村民委员会支付2013年3月18日至湖南中辉混凝土有限公司实际搬离之日止的土地占用费；三、驳回长沙市天心区新开铺街道办事处新天村村民委员其他诉讼请求。如湖南中辉混凝土有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14340元，由湖南中辉混凝土有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。新天村委会向本院提交了三份证据：证据一、2013年6月20日函，拟证明：至出函日，中辉公司都是派专人看守着租赁场地内的物品，并要求继续租用；该函与中辉公司提交的有关证据所证事实相互印证；证据二、企业注册登记资料，拟证明：中辉公司住所于2014年4月9日从新天集资办租赁场地××至××大道西××号，与上列证据和印证证据形成了完整证据链；证据三：租赁合同，拟证明：直至2015年6月时，新天村委会清理出部分涉案土地出租给他人，其年租金为30万。中辉公司发表如下质证意见：对证据一函的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该函只能证明中辉公司在设备搬出无望的情况下想按原合同继续租赁，因租金涨幅较大，中�公司认为通过转租的方式可以挽回损失；对证据二没有异议；对证据三的三性都有异议，该场地租赁给驾校，所以在土地已经租赁给驾校的情况下还要求中辉公司支付场地租赁费于法无据。新力恒公司发表如下质证意见：对证据一这个函我不清楚，我们公司没有参与；对证据二，场地变更与我公司没有关系；对证据三，2010年1月15日以后土地不在我们的控制范围之内了。南方公司同意中辉公司的质证意见。
中辉公司向本院提交了如下证据：证据一、天心区人民政府2010年1号文件，拟证明：中辉公司搅拌站于2009年9月被天心区政府责令关停后，于2010年1月被天心区政府再次责令关停，已实际未使用该租赁土地；证据二、证明，拟证明中辉公司于2008年11月开始搬到长沙县××水塘××村办公，已实际未使用该租赁土地；证据三、请求补偿的报告三份，拟证明中辉公司搅拌站被责令关停后，造成了损失；证据四、还款协议书及付款凭据，拟证明中辉公司与新天村委会双方已就租金进行结算，结算后租金已支付26万元；证据五、关于天辉公司租赁场地费地付的报告，拟证明中辉公司已于2009年关停，并就租金支付事宜多次与新天村委会沟通，但未达成一致；证据六、电话录音三份，拟证明中辉公司与新天村委会在租金支付无法达成一致的情形下，新天村委会于于2012年9月起非法扣押中辉公司设备；证据七、2013年9月13日照片一组，拟证明新天村委会非法扣押中辉公司设备的具体明细；证据八、2016年6月照片一组，拟证明中辉公司场地早已租给驾校；证据九、2013年8月19日土地测量结果，拟证明中辉公司自2009年上半年开始实际使用的租赁面积为17.39亩，应相应减少租金。新天村委会发表如下质证意见：一、对证�一、三的质证意见：三性无异议。1、这组证据无论是法律关系，还是所涉内容，都锁定于中辉公司与天心区政府之间，与新天村委会无任何关系。由此证明，中辉公司在本案中主张的与此相关事项，与本案无关，与新天村委会无关。2、中辉公司已自证至今不搬离租赁场地的原由是：“政府只同意在遇到征迁时才给予补偿，但截至2013年3月18日，我司场地租赁期已满10年，场地并未被征迁，也未获得任何补偿，尚有租金问题未决。”显见，中辉公司是在等待该土地征收补偿而恶意占据不还。二、对证据二的质证意见：三性均有异议。1、该《证明》不具备证据基本要素，因为没有该证明经办人的签字及身份信息，无法确定其真伪。2、退一步说，不能证明提交人的拟证目的，因为，中辉公司至今仍在占用该租赁土地。三、对证据四的质证意见：三性无异议。1、这是一份计算至2011年3月17日止，中辉公司欠付租金369366元及其偿还计划和继续履行土地租赁合同的补充协议书，并不是最终租金的结算书，中辉公司拟证目的没有依据而不成立。2、双方进一步重申了拖欠本次确认的租金，按约追缴违约金等内容；该还款协议确定的欠付租金额中，还有近17万元拖欠至今，实属严重违约。3、中辉公司于2011年7月19日和同年11月4日付到新天村委会的各10万元共计20万元，新天村委会已在本案一审中提交了相关会计凭证证据，并据此抵减了等额所欠租金数额；由此，进一步证实中辉公司是涉案土地租金的实际支付义务人。4、任杰收取中辉公司的6万元现金，与新天村委会无关。四、对证据五的质证意见：三性均有异议。1、新天村委会未签收这个资料。2、不属新天村委会的责任范畴。五、对证据六的质证意见：三性均有异议�根据最高院法复（1995）2号批复“未经对方当事人同意私自录制其谈话，系不合法行为，以这种手段取得的录音资料，不能作为证据使用”的规定，中辉公司提交的该资料未经对方当事人同意，依法不能作为证据使用。六、对证据七的质证意见：三性无异议。该组证据进一步佐证，在2013年9月13日时，涉案租赁场地完全由中辉公司占用和管理。因为照片中显现的人员，都是中辉公司的。七、对证据八的质证意见：三性无异议。该组照片进一步佐证，中辉公司的水泥塔罐等部分废旧设备，至今仍占用着新天村委会的涉案出租土地。八、对证据九的质证意见：三性均有异议。不仅与实际情形不相符，而且其证明力远低于由中辉公司负责人杨汇涛签字确定的租赁土地面积测量图及其结果，且该出租土地永久地固定在那里，至今仍可到现场测定面积�新力恒公司发表意见：租金的支付义务应当是由中辉公司支付。南方公司发表意见：对中辉公司的证据没有异议。
对当事人二审提交的证据，本院认定如下：新天村委会提交的三份证据和中辉公司提交的证据一、二、三、四、七、八，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；中辉公司提交其余证据不具备真实性、合法性、关联性，本院不予采信。
本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院另查明：至2011年3月17日，中辉公司累计欠新天村委会租金369366元，之后支付200000元，尚欠169366元；2011年3月18日至2012年3月17日应付租金159790元；2012年3月18日至2013年3月17日应付租金167780元元；故至2013年3月17日，中辉公司累计欠新天村委会租金496936元。关于中辉公司称于2011年9月5日支付租金60000元，经查，该60000元系长沙汇涛机械贸易有限公司以现金支票的形式向任杰支付，现金支票上用途注明为备用金，任杰出具的收条上注明收到中辉公司现金60000元，但是新天村委会并未授权任杰收取租金，故该60000元不足以认定为中辉公司向新天村委会支付的租金。2015年6月18日，新天村委会与谭清明签订一份《土地租赁合同》，新天村委会清理出本案诉争所涉部分土地约17亩出租给谭清明。
本院认为：本案中，《土地租赁合同》签订主体虽是新天村委会与上海新利登机械有限公司，但涉案土地的实际使用人系上海新利登机械有限公司与香港新利恒有限公司设立的中辉公司，中辉公司成立后按《土地租赁合同》约定向新天村委会支付了大部分租金，新天村委会明知中辉公司是实际使用人并未提出异议，也向中辉公司主张了要求支付租金的权利，亦接受了中辉公司支付的租金，应视为各方协商一致对原《土地租赁合同》履行主体进行了变更，即承租方变更为中辉公司，新利恒公司退出了租赁合同关系。故《土地租赁合同》对新天村委会与中辉公司具有法律约束力。因此，新利恒公司不再承担支付租金的义务，中辉公司系独立法人，应以其全部财产对公司的债务承担责任，南方公司系中辉公司的股东，不应对中辉公司债务承担责任。综上，涉案土地的租金应由中辉公司承担。新天村委会要求新利恒公司及南方公司对中辉公司的支付款项的义务承担连带清偿责任的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于租金的数额问题。中辉公司未提交证据证明在土地租赁期内双方已解除合同；虽然2009年1月6日因友谊西路延长线项目在长沙市××村征用土地，中辉公司部分构筑物被拆除，但2013年8月19日经测量中辉公司所使用新天村委会的租赁土地为20.6亩，仍然超过了合同约定的租赁面积；故中辉公司应依照约定向新天村委会支付租金。关于新天村委会要求中辉公司支付2013年3月17日前的租金560109.46元的诉讼请求，因至2013年3月17日止中辉公司所欠租金为496936元，故对该部分租金本院予以支持，超出部分不予支持。土地租赁合同到期后，中辉公司未退还租赁物，中辉公司经营期间所建的两个塔、厂房及一些废旧设施未搬离租赁土地，导致新天村委会无法利用土地，中辉公司应向支付土地占用费，原审判决认定土地占用费按原《土地租赁合同》约定的租金标准（合同履行期间前4年租金标准为125200元，从第五年租金按上年度租金总额的5%递增）计算并无不当。新天村委会要求中辉公司支付2013年3月18日至2014年6月17日期间按原租�标准计算的土地占用费（167780×1.05÷12×15）220211.25元、2014年6月18日起至搬离退还土地之日期间按原租金标准两倍计付的土地占用费即每月为29361.5元的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院在原《土地租赁合同》约定的租金标准房屋内予以支持，超出部分不予支持。根据新天村委会已于2015年6月18日清理出本案诉争所涉部分土地约17亩出租给谭清明的事实，中辉公司应支付2013年3月18日至2015年6月17日期间的土地占用费409703元（176169+184977+194226÷12×3=409703）；中辉公司应支付2015年6月18日至2016年3月17日日期间的土地占用费21850元（194226÷12×9×3/20=20850）；综上，至2016年3月17日，中辉公司应向新天村委会支付租金和土地占用费合计为928489元（496936+409703+21850=928489）。中辉公司应支付2016年3月18日至实际搬离退还土地之日期间的土地占用费，按每月2549元计算。
关于新天村委会要求中辉公司支付违约金50万元的诉讼请求，因中辉公司未按合同约定支付租金和土地占用费，构成违约，应承担违约责任，但土地租赁合同约定的违约金过高，结合中辉公司的违约情形及本案实际情况，本院酌情认定中辉公司向新天村委会支付的违约金为其所欠租金和土地占用费的利息。
新天村委会要求中辉公司立即搬离并退还租赁土地的诉讼请求，有事实依据和法律依据，原审法院予以支持正确。
另外，中辉公司已经以新天村委会非法扣留中辉公司设备为由，另案主张退还设备及赔偿损失，对此本院在本案中不予处理。
综上所述，一审判决适用法律正确，但认定部�事实不清，判处不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2013）天民初字第01931号民事判决第一项，撤销第二、三项；
二、限湖南中辉混凝土有限公司在本判决生效之日起十日内向长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室支付租金和土地占用费928489元，并按每月2549元向长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室支付2013年3月18日至实际搬离退还土地之日的土地占用费；
三、限湖南中辉混凝土有限公司在本判决生效之日起十日内向长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室支付欠付租金和占用费928489元的利息（利息计算方法：1、329156�从2011年3月18日起至至本判决生效之日起十日内付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2、167780元从2012年3月18日起至至本判决生效之日起十日内付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；3、176169元从2013年3月18日起至至本判决生效之日起十日内付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；4、184977元从2014年3月18日起至至至本判决生效之日起十日内付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；5、70407元从2015年3月18日至至本判决生效之日起十日内付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室的其他诉讼请求。
如湖南中辉混凝土有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照�中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费14340元，二审案件受理费14340元，合计28680元，由长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室负担7170元，湖南中辉混凝土有限公司负担21510元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 范璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经�审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。