北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终8175号上诉人（原审原告）：贾海龙，男，1961年4月21日出生。被上诉人（原审被告）：付晓嫣，女，1986年5月23日出生。被上诉人（原审被告）：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人吴平，董事长。委托诉讼代理人：张毅然，女，1983年9月9日出生。委托诉讼代理人：郝美芳，女，1974年11月2日出生。原审被告：贾灵改，女，1961年8月28日出生。上诉人贾海龙因与被上诉人付晓嫣、北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）、原审被告贾灵改房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2017)京0111民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贾海龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判付晓嫣与贾灵改、华熙公司签订的《存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：1.付晓嫣不具有购房资格，签合同时主体不适格，所签合同无效；2.付晓嫣在签订后合同与丈夫赵瑞通谋离婚，骗取购房资格，规避限购政策，以合法形式掩盖非法目�，损害社会公共利益及第三人利益；3.付晓嫣与华熙公司故意违背交易程序，构成恶意串通，违反了法律强制性规定；4.格式合同侵犯了共有人的知情权等权利，我作为涉案房屋的共有权人并未追认合同效力。付晓嫣辩称，同意一审判决，不同意贾海龙的上诉请求。我方具有购房资格，而且是否具有购房资格只涉及合同履行，并不涉及合同效力问题。我方不存在串通离婚，我们是感情不和自愿离婚，并不违反法律规定。我方亦不存在侵犯贾海龙共有权的问题。华熙公司辩称，同意一审判决。贾灵改述称，同意贾海龙的上诉请求。2017年2月，贾海龙公司向一审法院起诉请求：判令付晓嫣与贾灵改、华熙公司签订的《存量房屋买卖合同》无效，诉讼费由付晓嫣、华熙公司负担。一审法院认定事实，贾海龙与贾灵改系夫�关系。在华熙公司的居间服务下，2016年7月23日，贾灵改（出卖人，甲方）与付晓嫣（买受人，乙方）签订了《存量房屋买卖合同》。该合同约定：1、出卖人根据国家规定，已依法取得房屋坐落为房山区阎村1802，建筑面积共88.17平方米。2、该房屋产权证获得日期为2011年12月19日。3、该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行北京昌平支行。4、经买卖双方协商一致，该房屋按套议定成交价格为1680000元。买卖双方同意按建委现行规定进行交易资金划转，资金包含已付款项。合同还约定了其他条款。涉案的房屋坐落于北京市房山区阎村1802号，房屋所有权人为贾灵改，共有情况为单独所有。双方认可，付晓嫣已经支付贾灵改购房款41万元。另查，贾海龙与贾灵改曾商议出售涉案的房屋，并且把房屋出售信息登记在房屋交易中介机构。后经华熙公司居间，贾�改与付晓嫣签署了涉案的《存量房屋买卖合同》。贾灵改虽称贾海龙不让签署合同但最终在付晓嫣及华熙公司员工的哄骗下还是签了合同，但未提供证据证明其主张。华熙公司称，贾灵改将合同通过微信发给贾海龙看后，经贾海龙同意后才签署的合同。因涉案房屋买卖产生纠纷，付晓嫣诉至法院。上述事实，有双方当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、结婚证、房屋所有权证等证据经庭审质证，可以作为认定事实的依据。一审法院认为：当事人有责任提供证据，如不能提供证据或者提供的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，贾海龙主张涉案合同侵犯了其共有权，但结合华熙公司的陈述，贾海龙的主张不成立。贾海龙又主张华熙公司和付晓嫣恶意串通，采用隐瞒真相、欺诈等手段诱骗贾灵改违�真实意思的情况下订立合同，亦未能举证予以证明，故法院对其主张不予采信。综上，贾海龙未能举证证明合同存在无效的情形。经审查，涉案的合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。综上，贾海龙的诉讼请求，缺乏证据，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年4月判决：驳回贾海龙的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。贾海龙提交的证据如下：1.付晓嫣户口本复印件，欲以证明付晓嫣于2016年7月25日与其丈夫赵瑞通谋离婚；2.北京市住建委“存量住宅交易主题服务”平台对买卖双方（经纪成交版）的规定，欲以证明在签订买卖合同之前应当先进行购房资格审查；3.2016年9月6日华熙公司法务部工作人员与贾灵改的谈话录音，欲以证明其并未同意签订合同；4.2016年9月7日华熙公司负责人与贾灵改的谈话录音，欲以证明达成一致约定第二天签订补充协议，后对于退款问题没达成一致，就未签补充协议；5.2016年9月11日贾灵改与华熙公司工作人员郝美芳的录音，欲以证明郝美芳表示要求贾灵改退还41万元至监管账户，可以由华熙公司垫资；6.购房家庭填报信息表，欲以证明核验结果已经过期；7.民事起诉状一份，欲以证明付晓嫣捏造我方要求涨价的事实；8.2016年9月20日华熙公司工作人员郝美芳与贾灵改的通话录音，欲以证明付晓嫣在起诉后，华熙公司仍给我打电话称付晓嫣已可以自己筹备资金，不用我再退款；9.2016年9月25日贾灵改与华熙公司工作人员郝美芳的通话录音及贾灵改到北京的火车票一张，欲以证明贾灵改专程到北京来履行合同，而付晓嫣已经将贾灵改诉至法院。对于上述证据，付晓嫣的质证意见如下：对于证据1，不认可户口本复印件的真实性和证明目的，付晓嫣与赵瑞于2016年7月25日因感情不和离婚。对于证据2，住建委的规定的交易流程特指网签合同，对于证据3-9，贾灵改与华熙公司的沟通付晓嫣没有参与，真实性不认可。华熙公司的质证意见为：上述证据只涉及合同履行，与合同效力无关，证明目的不予认可。贾灵改认可上述证据的真实性。二审庭审中，贾海龙称，其夫妻均同意卖房，但是其对合同内容不认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：1.涉案合同是否存在违反合同法第52条规定的情况；2.涉案合同是否存在侵犯共有权人利益而致合同无效的情况。关于争议焦点一，对于贾海龙主张的付晓嫣不具有购房资格，交易中违背交易�程，合同违反了法律、行政法规的强制性规定一节，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第14条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。即只有合同在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情况下，才为无效。本案中，贾海龙主张的付晓嫣违反限购政策、签约违背交易流程等事由，并非法律、行政法规所规定的影响合同效力的效力性强制性规范，故对于贾海龙主张涉案合同违反法律、行政法规强制性规定而无效的上诉请求，本院不予支持。对于贾海龙主张的付晓嫣通谋离婚，骗取购房资格，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益及第三人利益一节，本院认为，付晓嫣与其前夫已办理了离婚手续，贾海龙并无证据证明其二人为骗取购房资格而通谋�婚，故对于贾海龙主张涉案合同以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益的上诉请求，本院亦不予支持。另，涉案合同亦不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国际利益的情形。综上，本案合同并未违反合同法第52条的相关规定。关于争议焦点二，根据当事人在本案一审、二审中的陈述，贾灵改在签约过程中曾与贾海龙进行过沟通，贾海龙亦表示同意出售涉案房屋，故可以认定贾灵改出售涉案房屋之行为已经得到了贾海龙之认可。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，即便贾灵改在出售涉案房屋时确未经贾海龙同意，贾海龙亦不能以此主张�案合同无效。故贾海龙以涉案合同侵犯其共有权为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，贾海龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由贾海龙负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 王金龙审 判 员 王 佳二〇一七年九月十二日法官助理 马 潇书 记 员 周 洁