浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终00641号
上诉人（原审被告）：徐全民。
委托代理人：王建明，浙江金九鼎律师事务所律师。
委托代理人：顾晓红，浙江金九鼎律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李强。
委托代理人：ＸＸ宇，浙江圣文律师事务所律师。
原审第三人：林祥华。现于浙江省湖州市长湖监狱服刑。
上诉人徐全民因与被上诉人李强、原审第三人林祥华申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服海盐县人民法院于2015年11月22日作出的（2015）嘉盐执异初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日在湖州长湖监狱开庭审理了本案。上诉人的委托代理人王建明、被上诉人的委托代理人ＸＸ宇以及原审第三人林祥华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2006年，林祥华与当地政府签订协议因旧房拆迁得到安置房屋二套，即嘉兴市新丰镇双龙景苑15幢104室（以下简称104室房屋）以及13幢505室（以下简称505室房屋）。2007年1月6日，徐全民与林祥华签订房屋买卖协议，协议明确林祥华将104室房屋转让给徐全民（包括建筑面积116.3平方米、车库32平方米）价款15.6万元。当年，房屋实际交接，徐全民实际入住至今，转让价款亦付清。协议第四条约定：徐全民在过户时，林祥华应无条件协助徐全民办好一切与该房屋有关的手续，过户费用由徐全民负担。后因当地政府的原因，林祥华一直未取得上述房屋的产权证。
直至2012年2月，林祥华取得了上述房屋的产权证（证号分别为嘉房权证南湖区字第××、00××96）。2012年5月28日，林祥华因生意需要向李强借款60万元，并以其上述二套房屋作为借款的抵押担保，并于同日在嘉兴市誉天公证处办理了房屋抵押借款合同的公证事宜，公证处出具了（2012）浙嘉誉证民内字第2070号公证书。次日，在嘉兴市南湖区房地产管理处办理了房屋的抵押登记，李强取得了房屋的他项权利证书。2013年，因林祥华借款未归还，李强起诉至一审法院。一审法院（2013）嘉盐沈商初字第101号［以下简称（2013）第101号案件］民事判决书确认了林祥华以二套房屋抵押借款60万元尚未归还的事实，同时确认了二套房屋办理抵押登记，李强取得他项权利证书的事实。
该案在执行过程中，一审法院作出了（2014）嘉盐执民字第1438号执行裁定，查封了上述二套房屋。徐全民得知后，提出书面执行异议，请求解除对104室房屋的查封执行。2014年12月8日，一审法院出具（2014）嘉盐执异字第5号执行裁定书，裁定认为：林祥华将104室房屋出卖给了徐全民，徐全民已支付了全部价款并实际占有，虽未办理产权过户登记手续，但徐全民没有过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。故徐全民提出的要求解除对林祥华104室房屋的查封的执行异议成立。所以裁定撤销了（2014）嘉盐执民字第1438号执行裁定书。李强对该裁定不服，遂诉讼法院。
一审法院认为，尽管徐全民与林祥华早在2007年签订了有关104室房屋的买卖合同、实际交付房屋并支付了货款。但该行为至今未进行依法登记，所以至今仍然是其双方之间的一个合同债权行为，并未产生实际意义上的物权效力。而林祥华与李强产生民间借贷合同关系且以此房屋进行抵押担保，并依法进行了登记。双方之间民间借贷的主债务业经（2013）第101号案件判决予以确认，同时确认了林祥华为借款抵押房屋并进行登记的相关事实。对于林祥华与李强之间的民间借贷法律关系及相应的房屋抵押登记，也未发现系双方恶意串通而损害徐全民权益的情况。所以李强与林祥华之间形成房屋抵押登记行为，形成了实际意义上的抵押物权效力。李强对104室房屋的拍卖、变卖的处置款享有优先受偿权。
综上，林祥华对李强、徐全民之间发生的，系分别对不动产形成的债权行为和物权行为，在二者发生冲突时，债权效力无法对抗物权效力。所以李强对所争议房屋的拍卖、变卖的相应处置款项享有优先受偿的权利，其权利来源于李强对争议房屋享有的担保物权，而这种物权又没有可以撤销的理由和情形。所以法院对争议房屋的相应查封、冻结措施是合法可行的，对该房屋进行实际意义上的执行，并无违反《查封、扣押、冻结规定》第十七条的规定。李强在本案中的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决许可李强就（2013）嘉盐沈商初字第101号民事判决书确定的内容，对位于嘉兴市新丰镇双龙景苑15幢104室房屋继续执行。
一审宣判后，徐全民不服，提出上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。一、上诉人徐全民已与林祥华订立房屋买卖协议，转让价款已付清且实际入住至今，根据相关规定，上诉人不仅享有涉案房屋物权的权益，且享有对抗担保物权的权利。二、自2007年1月起，林祥华已丧失对104室房屋的所有权利。2012年5月，林祥华对104室房屋不享有物权权益，抵押给李强的行为构成无权处分。另外，上诉人已实际居住于104室房屋，一般常人均可发现。李强设立担保物权存在过失，不符合善意取得条件。三、关于上诉人对104室房屋享有的实体权利，应适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法通则》的规定。关于上诉人的物权对抗效力，应当优先适用《中华人民共和国物权法》、《查封、扣押、冻结规定》以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定。综上，上诉人享有104室房屋的物权权益，并足以对抗李强的请求权，请求二审法院撤销一审判决。
被上诉人李强辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，理应维持原判。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，被上诉人享有抵押权。其次，林祥华是否构成无权处分，应由司法予以认定，即使最终认定林祥华无权处分，被上诉人取得抵押权的程序合法，判决亦已认定，被上诉人系善意取得抵押权。
原审第三人辩称：案外人黄贤祥代其归还李强借款30万元，故请求法院依法查明该事实。
一审期间，当事人提交的全部证据材料，均由一审法院移送至本院。二审中，当事人均未提供新证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，本院调取了以下五组证据：
⒈104室房屋《房屋所有权登记证明》，明确104室房屋登记日期为2012年2月26日。
⒉公安讯问笔录及法院调查笔录五份，一是2012年11月8日17时53分黄贤祥讯问笔录，二是2012年11月8日18时03分庞薇薇讯问笔录，三是2013年3月13日13时40分林祥华讯问笔录，四是2014年4月10日10时30分黄贤祥调查笔录，五是2013年5月22日10时30分李强谈话笔录，用以核实黄贤祥代为归还的情况。
⒊浙江省嘉兴市人民检察院起诉意见书[嘉检刑诉（2013）122号]及嘉兴市公安局南湖区分局起诉意见书[嘉南公经诉字（2013）第003号]，用以核实黄贤祥代为归还借款的情况。
⒋（2014）嘉盐执民字第1438-4号执行裁定书一份，用以核实李强申请的执行案件的执行情况。
⒌（2013）浙嘉刑初字第77号刑事判决书及（2014）浙刑二终字第40号刑事裁定书各一份，用以核实林祥华被采取刑事强制措施等情况。
经当庭质证，各方当事人对上述五组证据的真实性均无异议。对于第二组及第三组证据，上诉人认为，嘉兴市公安局南湖区分局起诉意见书写明黄贤祥代为林祥华归还李强30万元借款，应以该份意见书为准；被上诉人认为，黄贤祥在公安机关调查阶段所作的供述不具有可信性，应以最终的判决书为准，而且后来黄贤祥本人也陈述系归还自己的债务；原审第三人认为，黄贤祥曾陈述已代为归还30万元。本院对上述五组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
除一审已查明的事实外，本院查明：2012年2月26日林祥华办理104室房屋登记；5月29日因向李强借款60万元办理该房屋借款抵押登记，11月9日林祥华因涉嫌诈骗被刑事拘留；12月15日被逮捕。在此期间，因无法找到林祥华，徐全民寻找联系林祥华无果。2014年4月3日，林祥华被判处有期徒刑十三年。
另外，一审法院在执行李强与林祥华民间借贷纠纷一案中，2014年7月17日裁定查封104室房屋。徐全民得知后遂提出异议申请。该案申请执行标的额701450元，一审法院已拍卖505室房屋，李强收到296305元执行款。因林祥华无其他可供执行的财产等情况，2015年3月26日一审法院裁定终结执行。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，此类诉请能否成立的关键在于案外人是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，买受人徐全民对仍登记在林祥华名下的104室房屋是否享有足以对抗李强对该房屋享有的抵押权并且排除强制执行的民事权益。对此，《查封、扣押、冻结规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条设置了无过错不动产买受人的物权期待权的保护规则，以解决无过错买受人与担保物权人等其他权利人之间的利益冲突。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只要符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付了全部价款，且非因买受人自身原因未办理过户登记的，其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
在本案中，林祥华2012年2月26日办理104室房屋所有权登记，5月29日办理借款抵押登记手续，同年11月9日被刑事拘留。从所有权登记到抵押权登记，再到林祥华被刑事拘留，时间间隔不长，而且在此期间无法找到林祥华，故对未办理104室房屋过户登记，作为普通民事主体，徐全民不存在过错。结合本案其他事实，应认定徐全民对104室房屋享有的物权期待权且能够排除执行。上诉人的享有对抗担保物权的权利的上诉理由成立，本院予以采纳。
关于上诉人徐全民所提的林祥华构成无权处分、李强取得担保物权存在过失以及不符合善意取得的条件等上诉理由，本院认为，本案审理的核心系徐全民对104室房屋是否享有足以排除强制执行的权利，而非李强的抵押权是否合法有效。并且生效判决已对李强的抵押权作出了认定，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。同理，林祥华关于黄贤祥已代为归还30万元借款的主张，因不属本案审理范围，且现有证据无法推翻生效判决已确认林祥华的欠款事实，本院不予采纳。
关于上诉人徐全民所提的适用法律不当的主张，本院认为，一审法院仅适用不动产物权登记生效的规则，认定徐全民对104室房屋享有的债权无法对抗李强的抵押权，而未适用无过错不动产买受人的物权期待权的特别保护规则，确属法律适用错误。同时，一审法院第三次开庭，进行缺席审理，程序不当，应予纠正。
综上，虽被上诉人李强对104室房屋享有抵押权，但不足以对抗上诉人徐全民对此享有的物权期待权。有关上诉人徐全民关于其对104室房屋享有的权利能够对抗担保物权的理由成立，本院予以采纳。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销（2015）嘉盐执异初字第1号民事判决；
二、驳回被上诉人李强的诉讼请求。
一、二审案件受理费各80元，由被上诉人李强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李忠平
审 判 员 张波诚
代理审判员 钱慧智
二〇一六年四月二十三日
书 记 员 张靖怡