广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）象民初字第284号
原告蒋明金，男，1969年1月26日生，汉族，住桂林市七星区。
委托代理人刘国生，广西明辩律师事务所律师。
被告龙茂文，男，1974年5月18日生，住桂林市象山区。
委托代理人蒋仁贵，广西立横律师事务所律师。
委托代理人王杨光，广西立横律师事务所实习律师。
被告张馨文（曾用名：张燕），女，1978年1月10日生，住桂林市象山区。
原告蒋明金与被告龙茂文、张馨文确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法组成由审判员胡乐东担任审判长，人民陪审员刘慧飞、廖德芳参加的合议庭进行审理。于2015年11月25日公开开庭审理了本案。书记员胡陈晨担任记录。原告蒋明金及其委托代理人刘国生、被告龙茂文委托代理人蒋仁贵、王杨光，被告张馨文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋明金诉称，被告张馨文于2014年5月27日伙同梁凌向原告借款4428000元，借款期限一个月，被告张馨文书面承诺以其名下的房产和拥有的其他财产作为还款的担保，但借款到期后，被告张馨文一直拖延还款，为了逃避债务，其与被告龙茂文（同居男友）两人相互串通，签订虚假的《房地产买卖契约》，将被告张馨文位于桂林市象山区中山中路××号佳信华庭2单元7-3号的房屋过户给被告龙茂文，同时被告人张馨文还将其名下的其他房产及汽车均过户到她人名下，二被告人恶意串通，转移资产，严重损害了原告蒋明金的合法利益，依据《民法通则》及《合同法》的相关规定，为维护原告合法利益，特提起诉讼，请求依法判令确认两被告龙茂文、张馨文于2014年9月25日签署的《房地产买卖契约》无效；本案的诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、借款抵押合同及收条，证明原告对被告张馨文享有债权（4428000元）；2、抵押承诺书2份，证明被告张馨文承诺若抵押物不足以实现抵押权人的债权金额，蒋明金有权追偿被告张馨文拥有的其他财产；3、房地产买卖契约，证明被告张馨文与被告龙茂文两人于2014年9月25日签订《房地产买卖契约》，被告张馨文将位于桂林市象山区中山中路××号佳信华庭2单元7-3号房屋以总价90万出售给被告龙茂文，并约定双方到房产局交件当天支付50万，办理好土地证当天支付40万；4、桂林市公安局经侦支队受案登记表，证明原告于2014年11月3日向公安机关报案，因被告一直拒不还款并将提供抵押的房屋及名下的所有房产进行转让，原告认为被告的行为涉嫌诈骗，故向公安机关报案，公安机关依法予以受理；5、桂林市公安局不予立案通知书，证明公安机关经调查认为被告张馨文随没有构成犯罪，但其有为逃避债务，转移财产的行为；6、公安机关询问笔录（张馨文、龙茂文）两份，证明被告张馨文、龙茂文两人关系亲密，居住在一起共同生活；7、公安机关询问证人王某,4笔录；8、公安机关询问梁凌的询问笔录；9、桂林市七星区人民法院民事裁定书。
被告龙茂文辩称，一、龙茂文借款给张馨文在先，原告借款给梁凌、张馨文在后，龙茂文以借款抵扣购房款购买张馨文的房屋没有违反法律规定。龙茂文原有一套位于桂林市××世纪××号建筑面积92.01平方米的房屋，2012年10月30日龙茂文以73万的价格将该房屋卖与刘建华、肖玉芬夫妇，所得款项全部借给了张馨文。2013年2月，张馨文购买位于半山阅江台小区6栋2单元7-2号房时，龙茂文借给了张馨文30万元。之后，由于张馨文没有资金归还龙茂文的借款，双方于2014年4月20日和2014年4月30日签订《二手房买卖合同》、《付款补充协议》约定：张馨文将其位于位于桂林市象山区中山中路××号佳信华庭2-7-3号房屋作价108万卖与龙茂文，扣除龙茂文此前的借款103万，龙茂文在房屋土地证办成后付清张馨文余款5万元，并约定张馨文在与前夫就房屋产权调解清楚后将该房屋过户到龙茂文名下。2014年9月25日张馨文将房屋过户到了龙茂文名下。对于上述事实，龙茂文向法庭提交了与刘建华、肖玉芬夫妇签订的房屋买卖协议，提交了刘建华、肖玉芬及刘建华的母亲尹代贞付款给张馨文的银行支付凭证及证明，提交了按张馨文的要求转款借给林元灶、朱倩仪、曾姿的银行凭证和证明，提交了张馨文抵扣借款给龙茂文的桂林市象山区中山中路××号佳信华庭2-7-3号房屋的原产权人是张馨文和其前夫的房产证。上述证据足以证明龙茂文借给了张馨文人民币103元，而张馨文并没有归还龙茂文103万款项，而是与龙茂文达成了以其位于中山中路××号佳信华庭2-7-3号房屋抵扣借款的协议。可见，龙茂文与张馨文签订的房屋买卖合同事出有因，且没有违反法律规定。二、张馨文抵扣借款卖与龙茂文的位于中山中路××号佳信华庭2-7-3号房屋在办理过户时没有设定任何抵押，龙茂文以抵借款的方式购买该房屋没有违法。1、原告的诉状称张馨文2014年5月27日伙同梁凌向原告借款4428000元，借款期一个月，张馨文书面承诺以其名下房产作还款担保。但据原告提交的证据显示，张馨文、梁凌向原告出具的借款抵押合同、抵押承诺书中并未注明用龙茂文购买的位于中山中路××号佳信华庭2-7-3号房屋作抵押担保，而龙茂文也不知道张馨文与原告间的借款关系及其约定，因此，龙茂文以抵扣借款的方式购买该房屋不存在与张馨文有恶意串通的问题。2、原告在与张馨文、梁凌的办理借款事宜时，既未约定以龙茂文购买的位于中山中路××号佳信华庭2-7-3号房屋作抵押担保，该房屋也未在房产管理机关办理过抵押登记手续。据此，龙茂文购买该房屋并过户没有违法，也无过错。3、张馨文向龙茂文借款在先，张馨文和梁凌向原告借款在后，如果要以房抵债，也应抵给借款在先的龙茂文，何况张馨文在与原告有借款事因之前，就已经与龙茂文达成了以房抵债的协议，龙茂文购买张馨文位于中山中路××号佳信华庭2-7-3号房屋既无过错，也不违法，也没有损害集体和国家利益。综上，原告诉称龙茂文与张馨文恶意串通转移房产没有事实依据，龙茂文购房既是善意的，也是合法的，龙茂文因此取得的位于中山中路××号佳信华庭2-7-3号房屋所有权受法律保护，原告的诉请依法应予驳回。
被告龙茂文为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据1、二手房买卖协议，证明2012年10月30日龙茂文与刘建华、肖玉芬签订二手房买卖协议，将位于桂林市崇信路30号安厦世纪城安怡园21栋1-4-3号房屋以73万元卖给刘建华、肖玉芬，龙茂文将刘建华、肖玉芬所付的购房款全部借给了张馨文；2、刘建华转款给张馨文的凭证2份，证明龙茂文让刘建华于2012年11月2日、2013年2月5日将支付的购房款24.9万元转借给了张馨文；3、转、存款凭证2份，证明2012年11月2日刘建华转给龙茂文5万元购房款，龙茂文将其中的4.99万元借给了张馨文；4、转款凭证1份，证明2013年6月21日龙茂文通过转账的方式借给张馨文20万元；5、转款凭证3份及林元灶的证明，证明2013年8月13日张馨文向龙茂文借款28.8万元，龙茂文按张馨文的要求将款转给林元灶暂用，林元灶于2013年9月15日将款20万元转给了张馨文，另付了张馨文现金8.8万元；6、转款凭证1份，证明2013年9月7日张馨文向龙茂文借款6.58万元，并让龙茂文转账给朱倩仪；7、转款凭证1份，证明2014年11月9日张馨文向龙茂文借款14.7768万元，并让龙茂文转账给曾姿；8、二手房买卖合同及付款方式补充协议，证明2014年4月20日张馨文与龙茂文签订二手房买卖合同，将其位于桂林市象山区中山中路××号佳信华庭2-7-3号房屋以108万元卖给龙茂文，其中张馨文向龙茂文的借款抵扣购房款103万元，余款5万元待土地证办好交件时付清；9、房权证、购房发票，房屋抵押借款合，证明张馨文卖给龙茂文的房屋已办理了过户手续，龙茂文以该房屋抵押向银行借款30万元；10、尹代贞出具的证明书，证明尹代贞的儿子刘建华向龙茂文购房支付购房款时，于2013年1月15日从其建行尾号2535帐户分别转了1万、9万（共10万元）到张馨文的5522453390031408帐户。证明龙茂文向张馨文购房前借了钱给张馨文，并以借款抵购房款；11、尹代贞建行尾号2535帐户支付记录表，证明内容同上；12、尹代贞转款给张馨文的凭条（2页），证明尹代贞转款给张馨文是其儿子刘建华代办的；13、肖玉芬出具的证明书、象山姿雅雅化妆品店营业执照、消费刷卡流水单，证明2013年1月15日肖玉芬（刘建华的妻子）向龙茂文支付购房定金是在张馨文的姿雅雅化妆品店刷卡支付张馨文4万元，说明龙茂文向张馨文购房前借了钱给张馨文，并以借款抵扣购房款；14、胡洪、张燕（张馨文）房产证，证明胡洪、张馨文离婚后，产权过户到张馨文名下后，房屋才过户到龙茂文名下。
被告张馨文辩称，其在十四年前就与前夫签定了财产公证书，可想而知其怎么可能把其当财产乱转移给两个普通朋友呢。其与梁凌共同签定的合同上是5月27日借款，6月27日必须偿还，而原告蒋明金一直拖到9月24日才开始叫梁凌归还款，而这四个月期间，蒋明金是拿了100多万的高利息。原告讲桂林市经侦支队依法调查其非法转移财产，那么，经侦支队并没有立案抓捕其，说明了其事实上并没有恶意转移财产，既然没有立案没有抓捕，又何来合同无效。其与龙茂文只是普通朋友关系，因为当时是邻居，借款关系而已，而且其的男朋友与其分手后，龙茂文看其一个人怀孕又照顾小孩才借款帮助其的。龙茂文一个公务员，他一辈子的积蓄也就是如此了。其与龙茂文都是受害者，其是蒋明金、梁凌高利贷的受害者，龙茂文是受其欺骗的受害者。
被告张馨文为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据1、梁凌收条，证明2014年5月27日梁凌当着原告的面写给其的收条，证明其确实没有收到过原告的钱；2、梁凌借条，证明2014年9月20日梁凌补充写给其的借条证明其确实没有拿原告的钱；3、借条补充承诺书，证明2014年9月24日梁凌补充写·的借条补充说明承诺书，证明原告的所有借款由梁凌一人承担，与其无关；4、录音19、20、21条，证明原告确实知道欠条是其帮梁凌签的，其没有拿到一分钱；5、录音29条，证明原告清楚梁凌明确跟他说过这个，所有借款与其无关；6、录音62、63条，证明原告明明知道其没有借他的钱，其确实是无辜的；7、录音64、65、66、67条，证明原告需要其全力配合，尽量帮他把梁凌的钱追回来就可以了；8、婚前财产公证书，证明其财产观念较强，连夫妻共同财产都要分清。
经庭审质证，原告对被告龙茂文提交的证据1-9,认为看出都是发生在2012、2013年龙与他人发生的经济往来，与本案无关。龙与张馨文关系亲密。经济往来亲密，因为有转账记录所以被告虚构了买卖的事实，在签订2014年9月25日契约，龙没有给付钱，都是之前经济往来的证明。证据10-14，都是案外人支付给龙的钱，与本案无关，无法核实是否属实。被告否定龙与张的事实婚姻关系，在公安局问话中龙茂文笔录中龙承认是男女朋友关系是居住在一起的。原告对被告张馨文提交的证据认为,1-7都是张馨文与梁凌内部的借款事宜，都是两人共同签署，也签了抵押承诺书。两人怎么使用这笔借款是两人内部的约定，不能对抗蒋明金的债权。证据8与本案无关。录音真实性无法核实，从记录来说，都是2014年9月25日之后的，所有内容都是原告向张馨文和梁凌追要借款的事宜，张馨文没有任何证据证明原告放弃了对张馨文债权的主张，这是张馨文与梁凌内部的事宜。录音不能证明否定债权的事实。第二份录音，明确表明张馨文和梁凌是共同借款人。不能否认债权的事实，也证明9月25日之后，张馨文知道债权无法实现，之后便实施转移房产的行为。证明王某,4对此事时知情的。
被告龙茂文对原告提交的证据认为,1，张馨文没有收到此款，是梁凌拿走了，那么此款与龙茂文无关，龙也不清楚这笔借款事由。证据2抵押承诺书没有说龙购买张馨文佳信华庭房屋进行抵押。证据3是张与龙在房产局过户时根据房产局要求另外签订的契约，但双方实际履行的2014年4月20日签订的二手房买卖合同。证据4、5证明内容不认可。证据6原告的证明目的没有事实依据。证据7、8证明内容不认可，张馨文和龙没有同居关系，也没有生小孩。证据9，认为查封是错误的。被告龙茂文对被告张馨文提交的证据无异议。
被告张馨文对原告提交的证据认为,质证意见与龙茂文的一致。但补充认为，证据7，小孩不是龙的，是其的，原告曾去龙的单位举报龙超生，但事实证明小孩不是龙的,所以龙没有超生。对被告龙茂文提交的证据无异议。
结合全案证据及原、被告庭审陈述，本院确认如下法律事实：2014年5月27日,被告张馨文、案外人梁凌作为借款人、抵押人与原告作为贷款人、抵押权人签订一份《借款抵押合同》，约定，借款用途为流动资金周转；借款金额442.8万元，款转梁凌在桂林漓江合作银行62×××13账户；借款期限一个月，月利率2%；张馨文以其名下位于桂林市××区××.世纪××房、××区××路××号半山.阅江台06栋2-7-2号房抵押给原告等。合同签订当天，被告张馨文向原告出具抵押承诺书承诺在借款本息未还清前，抵押房产不出售、不转让。并以其的其他财产作为还款的担保。当天，原告通过桂林漓江农村合作银行转款420万元到梁凌62×××13账户。当天，被告张馨文、案外人梁凌共同向原告出具一份收条，注明收到原告442.8万元，其中转账420万元，现金22.8万元。合同到期后，原告未能收回合同项下的借款。2014年9月25日二被告就买卖被告张馨文所有的桂林市象山区中山中路××号佳信华庭2-7-3号房签订一份在桂林市房产局办理过户的格式合同《房地产买卖契约》约定成交价90万元、2014年9月29日被告张馨文还就买卖被告张馨文所有的桂林市象山区崇信路30号安厦.世纪城安怡园21栋1-10-4号房与案外人张英红签订一份在桂林市房产局办理过户的格式合同《房地产买卖契约》约定成交价63万元（原告就该买卖契约的效力在本院另案起诉）。上述两份买卖合同签订后，被告张馨文将上述两套房产过户至龙茂文、张英红名下。原告因此于2014年11月3日向桂林市公安局经侦支队报案，认为被告张馨文、案外人梁凌涉嫌合同诈骗罪，桂林市公安局经侦支队一大队立案后进行初查，向二被告问话，并向相关部门调取相关证据。2014年12月3日向桂林市公安局象山分局决定不予立案。
关于2014年9月25日二被告就桂林市象山区中山中路××号佳信华庭2-7-3号房签订的《房地产买卖契约》。二被告认为，实际上真正的买卖合同应该系2014年4月20日二被告签订的二手房买卖合同、价格为108万元。关于房价的支付，2014年4月20日二被告签订的付款方式补充协议明确：被告张馨文向被告龙茂文的103万元借款抵扣购房款，余款5万元待土地证办好交件时付清约定。成交价90万元的2014年9月25日《房地产买卖契约》系应房产局过户要求而签订的。
关于二被告的关系，桂林市公安局经侦支队一大队于2014年11月7日在问话龙茂文时，龙茂文表示张馨文原是其邻居，现在双方是男女朋友关系，现住在一起。庭审时张馨文表示双方男女朋友关系期间为2013年底至2014年底。
关于被告龙茂文是否知悉原告与被告张馨文本案情况的问题，桂林市公安局经侦支队一大队于2014年12月1日问话案外人王某,王某,4表示张馨文是其朋友，原告与被告张馨文本案情况当时其是见证人，2014年9月22日和23日，其和原告、二被告、梁凌就此事进行过协商，未达成协议。桂林市公安局经侦支队一大队于2014年11月24日问话案外人梁凌，梁凌表示2014年9月24日，二被告要求其个人对原告本案债权负责，并要求其写承诺书。当天其为此向阳桥派出所报案。
本院认为，被告张馨文于2014年5月27日与案外人梁凌向原告借款，在其签字的《借款抵押合同》中，张馨文以其名下位于桂林市××区××.世纪××房、××区××路××号半山.阅江台6栋2-7-2号房抵押给原告，同时在当天，被告张馨文还向原告出具抵押承诺书承诺在借款本息未还清前，抵押房产不出售、不转让。并以其的其他财产作为还款的担保。而原告通过银行转款420万元后被告张馨文、案外人梁凌共同向原告出具一份收条，注明收到原告转账420万元。显然被告张馨文明知其可能对原告负有巨额的债务。而自然人的财产系对其个人所有债务的担保。被告张馨文在原告转款仅仅4个月，就采取突然、迅速的手法在2014年9月25日、29日将其两套房产过户至龙茂文、张英红名下，显然其存有恶意。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，本案中，还应当查明买受人龙茂文也存有恶意。从被告龙茂文提交的证据可以看出二被告从2012年就有巨额的金钱往来,显然当时双方关系即密切,2013年底至2014年底的时间更是共同生活在一起。双方之间的生活、经济均是共同、混同。并且从桂林市公安局经侦支队一大队问话案外人王某,4、梁凌可看出被告龙茂文对本案情况是了解的，但在2014年9月22日、23日、24日，二被告与梁凌、原告就此事进行协商后，马上于25日签订《房地产买卖契约》进行过户，显然被告龙茂文也存有恶意。因此，二被告2014年9月25日签订《房地产买卖契约》此行为损害了原告这一第三人的利益，该合同无效。原告的诉请本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，判决如下：
两被告龙茂文、张馨文于2014年9月25日签订的《房地产买卖契约》无效。
本案受理费100元，保全费5000元（原告已预交），由二被告承担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。
审 判 长 胡乐东
人民陪审员 刘慧飞
人民陪审员 廖德芳
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 胡陈晨