广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初4389号原告东莞市亿城物业管理有限公司，住所地：东莞市石龙镇滨江西路华南花园。法定代表人朱锡华，总经理。委托代理人彭柱根，系原告的员工。委托代理人ＸＸ，系原告的员工。被告刘五娥，女，1968年5月25日出生，汉族，住广东省东莞市。原告东莞市亿城物业管理有限公司与被告刘五娥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月20日受理后，依法由审判员尹玉英，适用简易程序于2017年5月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2017年5月15日裁定转为适用普通程序，于2017年7月10日继续开庭审理。原告东莞市亿城物业管理有限公司的委托代理人ＸＸ，被告刘五娥，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市亿城物业管理有限公司诉称，原告为东莞市石龙镇滨江西路华南花园的物业服务企业，被告为华南花园业主。2011年10月1日，东莞市石龙镇房地产公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对华南花园提供物业服务，具体标准为2.2元/月?平方米，物业服务收费标准已经东莞市物价局备案。原告自接管华南花园的物业服务委托以来，依约为华南花园提供物业服务，大部分业主也都按约定向原告交纳物业管理费，但被告从2012年5月起未向原告交纳管理费。故提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付2012年5月1日起至2016年11月30日拖欠的管理费13192.85元及迟延付款利息（按中国人民银行同期贷款利率标准从起诉之日开始计算，算至付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告刘五娥辩称，1、被告对物业服务合同完全不知情，从未收到任何物业服务合同或规约。2、原告只提供两年的资质证明，而且已过期，因此，原告不是合法的物业管理公司，收取物业管理费不合法。3、《前期物业服务合同》缺失附件六《物业承接查验协议》、附件七《物业保修协议书》、附件八《物业保修委托协议书》、附件九《前期物业管理招标文件》、附件十《前期物业管理投标书》及《建设工程规划许可证》相关的附图，原告明知附件为合同不可分割的组成部分，没有这些相关的文件，非法承接华南花园物业。4、被告家住华贵楼四楼，厨房外面公摊地面七年没人打扫，偶尔被告自己打扫，原告所收取的物管费明显偏高，其提供的服务内容也不能符合其收费标准（住宅物业管理服务一级）的相关要求。经审理查明，东莞市石龙镇滨江西路华南花园是由东莞市石龙镇房地产公司、华南实业公司开发的楼盘。被告刘五娥系房屋的业主，该房屋建筑面积为105.86平方米。2011年10月1日，原告东莞市亿城物业管理有限公司与东莞市石龙镇房地产公司签订一份《前期物业服务合同》，并已在东莞市房产管理局进行备案。上述合同约定，东莞市石龙镇房地产公司选聘原告对华南花园实施前期物业管理服务；物业服务收费标准为高层住宅2.2元/月?平方米；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月15号前交纳；原告在物业交付后提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同期限自2011年10月1日起至2012年9月30日止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。该合同从内容上看注明有十个附件，但原告向本院提交的合同文本仅附有附件一至五。2012年5月28日，东莞市物价局向原告出具《关于对石龙镇华南花园物业服务收费标准备案的复函》，对原告与石龙镇华南花园业主约定的住宅物业服务收费标准予以备案，即住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.2元的标准。本案庭审时，原、被告双方确认，被告从2012年5月1日开始一直拖欠物业管理费，原告多次向被告进行书面催收，但被告一直拒交管理费。被告提出其拒绝交纳物业管理费的原因是原告的物业服务质量差，被告房屋外面的公共平台一直没有打扫卫生。另查，华南花园小区尚未成立业主委员会。本院发函到东莞市房产管理局调查得知，东莞市于2013年6月1日起施行《东莞市房产管理局物业服务招标投标实施细则》，而案涉的《前期物业服务合同》是在2011年10月在东莞市房产管理局进行了物业服务合同备案；原告于2009年11月5日已取得中华人民共和国物业服务企业资质证书（暂定三级资质），目前该证书的有效期至2015年12月3日止；而东莞市自2016年8月21日起已停止物业服务企业三级、暂定三级资质的审批工作；且，原告提交给东莞市房产管理局备案的《前期物业服务合同》也只有附件一至五，合同载明的期限亦是从2011年10月1日起至2012年9月30日止，也有涂改痕迹。另，本院于2017年6月2日到华南花园小区勘察，发现有部分卫生死角未清扫（特指华贵楼D座4楼平台，因该平台是封闭的，只能从业主的阳台翻过去才能打扫）、小区从未开展社区活动、从未进行过业主满意度调查、公共水管有多处存在渗漏水且已致地面有水迹、从未公布过物业服务资金的收支情况、公共地方晾衣服无人管、泳池及健身室已封闭无开放等。以上事实，有《前期物业服务合同》、建设工程规划许可证、资质证书、关于对石龙镇华南花园物业服务收费标准备案的复函、房产登记信息查询结果、图片、东莞市房产管理局的回复、现场勘察笔录等以及本案的庭审笔录附卷为据。本院认为，东莞市石龙镇房地产公司系石龙镇滨江西路华南花园项目的建设单位，其与原告签订的《前期物业服务合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告刘五娥作为房屋的业主，原告与东莞市石龙镇房地产公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。本案双方争议的焦点是原告提供的物业管理服务质量是否达标，其物业管理费的收费标准是否合法有据。对此，本院认为，物业管理服务是一个长期动态的过程，和谐社区、良好的小区环境系需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护的。针对被告提出的四楼平台（封闭）卫生打扫存在的瑕疵，因该四楼平台的清扫须经过业主家门方可进出，因此对被告提出的卫生问题，原告应予以立即解决，但业主亦须予以配合。至于小区从未开展社区活动、从未进行过业主满意度调查及从未公布过物业服务资金的收支情况等，原告当庭表示会进行整改。因此，被告并没有充分的证据证明原告没有履行前期物业服务合同义务，以及存在提供的管理服务不达标的情形。对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。有关物业管理费的收费标准问题。《前期物业服务合同》已就物业管理的服务内容、质量以及服务费收费标准进行了约定，且根据东莞市物价局出具的复函显示原告已就涉案小区的物业服务收费标准向东莞市物价局申请备案，并经物价局审核同意。即原告关于物业服务费的收费标准并未违反东莞市物价局、东莞市房产管理局关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知及东莞市住宅物业管理服务等级标准，亦未违反《物业管理条例》以及《物业服务收费管理办法》关于物业服务收费标准的相关规定。原告请求按照2.2元/㎡收取被告的物管费符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。被告应向原告交纳2012年5月1日至2016年11月30日的物业管理费为12809.06元（2.2元/月?平方米×105.86平方米×55个月），对原告诉请超过部分，本院不予支持。被告逾期交纳物业管理费，应支付逾期付款利息，原告诉请逾期付款利息从起诉之日即2017年2月20日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十四条的规定，判决如下：一、被告刘五娥应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市亿城物业管理有限公司支付2012年5月1日至2016年11月30日的物业管理费12809.06元及逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2017年2月20日起计至付清之日止）；二、驳回原告东莞市亿城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费129.82元（原告已预交），由原告东莞市亿城物业管理有限公司负担3.82元，被告刘五娥负担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尹玉英人民陪审员  林惠湘人民陪审员  莫炳强二〇一七年八月七日书 记 员  张桂兴附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。