重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终2375号上诉人（原审原告）李远飞。委托代理人郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘发玉。被上诉人（原审被告）冉永良。被上诉人（原审被告）冉静。被上诉人（原审被告）冉超。四被上诉人的共同委托代理人彭轶，重庆立元律师事务所律师。上诉人李远飞与被上诉人刘发玉、冉永良、冉静、冉超返还原物纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2015年11月11日作出（2015）九法民初字第00168号民事判决，上诉人李远飞对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。李远飞的委托代理人郭浩，刘发玉、冉永良、冉静、冉超的共同委托代理人彭轶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院审理查明：2000年3月28日，刘发玉与案外人鞠高玉签订《房屋转让合同》1份，鞠高玉将其位于九龙坡区XXXX房屋转让给刘发玉，双方并约定：1、全部住房转让费2000元；2、转让时间从预交款起；3、交款方式为合同签订时，刘发玉给鞠高玉2000元现金；4、更换土地证的税金由刘发玉负责；4、房屋维修由刘发玉自行安排。当日，刘发玉依法缴纳契税60元，获得契证1份。2004年，刘发玉出资12400元，由案外人唐定云负责翻修前述房屋，且唐定云的配偶鲁正洪出庭作证证明前述事实；李远飞对此不予认可，但未举示相反证据。2004年，李远飞依法申请宅基地使用权102平方米，该宅基地使用权的权利人仅有一审原告1人。2006年6月18日，一审原告（甲方）与刘发玉（乙方）签订《房屋买卖合同》1份，约定：1、甲方自愿将房屋包括地基以柒仟元卖给乙方（地处大地坝）；2、房屋的债权、债务由乙方自行负责，如国家或私人征用房屋与甲方无任何关系；3、此协议双方签字付款后该房屋的一切产权由乙方所有。一审原告所在的本区XXXX组的组长吴家礼和一审被告所在的本区XXXX组刘法学在该买卖合同上签字。一审原告主张一审被告未支付价款，房屋所有权未转移；一审被告抗辩给的是现金，且因双方系亲戚关系，未让一审原告出具收条。2011年，诉争房屋办理了房屋产权证，但登记权利人为一审原告李远飞（户）。刘发玉及家人自2004年起至今，居住在诉争房屋中。2015年1月26日，九龙坡区XXXX村民委员会以及一审原、被告所在的第一、第七村民小组共同出具《证明》1份，载明：“本村村民刘发玉于2000年购买了本村村民鞠高玉位于重庆市九龙坡区XXXX社房屋的所有权及土地使用权并向国家机关办理了契税缴纳。2004年由刘发玉出资对该房屋全部进行了彻底修建，至今该房屋属于刘发玉所有。之后，该房屋处所涉及的房屋所有权及土地使用权相关权证的办理系借用李远飞名义办理，该房屋处所涉及的房屋所有权及土地使用权并非本村和本社等单位审批给李远飞所有，李远飞宅基地的获取可另行向相关村社等单位申请办理”。刘发玉与冉永良系夫妻关系，二人共同生育了冉静和冉超。庭审中，一审被告出示了涉案房屋2011年办理的房屋所有权证；一审原告出具的系2014年办理的房屋所有权证，并主张以前的房屋所有权证丢失。一审法院认为：自然人、法人、其他组织的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案争议焦点为一审被告是否有权占有、使用诉争房屋。对此，一审法院评述如下：第一，涉案农村房屋买卖合同合法有效。一审法院认为，同一集体经济组织的农村村民签订的农村房屋买卖合同，该类合同只要符合签约主体资格、内容合法、意思表示真实等合同有效的一般要件，就可以依法认定为有效合同，不以取得出卖人所在的集体经济组织同意为要件；非同一集体经济组织的农村村民之间签订的农村房屋买卖合同，该类合同不仅需要符合合同有效的一般要件，而且还必须取得出卖人所在的集体经济组织同意，否则，应认定为无效。本案中，刘发玉与一审原告签订的农村房屋买卖合同上面有出卖人（原告）所在的集体经济组织负责人的签名，故应认定该买卖合同得到了出卖人所在的集体经济组织同意；对于刘发玉与案外人鞠高玉签订的农村房屋买卖合同，虽然刘发玉未举示证据证明该合同签订时，经过了诉争房屋所在的集体经济组织的同意，但从事后出具的证明来看，应认定该买卖行为经过了涉案房屋所在的集体经济组织的同意，故前述两份合同未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。第二，诉争房屋是否可以被翻修、翻建。《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民事诉讼法司法解释》）第一百零八条第一款规定：“当事人对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定事实存在”。本案中，虽然原被告双方均未举示涉案房屋翻建时，取得了当地人民政府的同意，但诉争房屋已经办理了房屋所有证，应认定前述事实的存在具有高度可能性，认定诉争房屋可以被翻修、翻建。本案中，因诉争房屋系刘发玉从鞠高玉处购买，且一审被告一直居住在诉争房屋中，加之，案外人唐定云也认可系刘发玉出资翻修房屋，一审原告并未在举证期限内举示相反证据，故应认定涉案房屋系由刘发玉翻修、翻建，并结合一审原告2004年申请宅基地使用权等案情，应推定涉案房屋的翻修、翻建是刘发玉以一审原告的名义向当地政府申请翻修、翻建，该行为取得了当地政府的同意。第三，诉争房屋的宅基地使用权未发生变更。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。本案中，诉争房屋登记在一审原告名下，原则上应推定一审原告系诉争房屋（含宅基地使用权）的权利人。此外，《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时就发生效力”。本案中，诉争房屋系刘发玉从案外人鞠高玉处购买，并翻修、翻建，应认定该房屋（不包括宅基地使用权）的实际权利人是刘发玉。最后，虽然刘发玉与一审原告约定，一审原告将诉争房屋的宅基地使用权卖给一审被告，但该合同系债权合同，而非物权合同，并不当然发生物权变动的效力。因双方并未办理物权变更登记手续，故诉争房屋宅基地使用权依然属于李远飞。综上，本案诉争房屋中房屋的所有权和宅基地使用权事实上发生了分离。第四，一审被告有权占有诉争房屋。首先，虽然我国坚持“房地一体”原则，即“房随地走、地随房走”，但因宅基地使用权只能由本集体经济组织成员申请，并占有、使用、收益，而且必须符合“一户一宅”原则，进而导致在继承、分家析产等情形下，导致宅基地使用权与农房所有权的权利主体不一致。由于房屋和宅基地事实上的不可分性，要确保农房所有权的实现，必然会导致“房在地随、地不侵房”的结果。所谓“房在地随、地不侵房”是指，在法律上不享有宅基地使用权的农房所有权人，虽不能主张宅基地使用权，但其行使农房所有权的行为必然延伸至对宅基地的使用，因而有权排除宅基地使用权人对其行使农房所有权的妨碍；在农房毁损灭失、不复存在的情况下，当事人不能基于自己的农房所有权，要求补给宅基地重建，或基于宅基地享受其他权利。简单讲，在前述情况下，农房所有权人对宅基地使用权的占有、使用，是一种事实行为，并非法律上的权利。本案中，刘发玉对诉争的农村房屋享有所有权，其占有、使用宅基地使用权的行为，是一种事实行为，可以排除宅基地使用权人对其行使农房所有权的妨碍，故对一审原告要求一审被告返还诉争房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。其次，《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返回原物”。本案中，刘发玉与一审原告签订了农房买卖合同，虽然一审原、被告双方都未举示直接证据证明刘发玉是否支付了房款，但结合一审原、被告系亲戚等案件事实，刘发玉已经支付房款事实的存在具有高度可能性，应根据《民事诉讼法司法解释》第一百零八条第一款之规定，认定该事实的存在具有高度可能性，认定刘发玉已经支付了房款，故根据双方合同的约定，诉争房屋（含宅基地使用权）的所有权已经转移给了刘发玉，仅仅因为双方未办理不动产变更登记手续，不能发生物权变动的效力，但一审原告协助刘发玉办理诉争房屋的产权变更登记手续，应是一审原告附随的合同义务。据此，一审被告占用、使用诉争房屋，不仅是基于诉争房屋是由其购买、翻修、翻建的，还基于一审原告已经将诉争房屋的宅基地使用权出卖给一审被告，故对一审原告要求一审被告返还诉争房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十条、第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，一审法院判决：驳回李远飞的全部诉讼请求。本案受理费减半收取500元，由李远飞负担。李远飞不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判支持上诉人全部原审诉讼请求，2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。本案诉争房屋产权证记载的房屋权利人系上诉人，而一审判决却突破物权法定原则、错误判定被上诉人系诉争房屋所有权人。上诉人与被上诉人关于转让诉争房屋所签订的房屋买卖合同仅有村集体经济组织负责人签名，一审法院却错误认定该转让行为经过了村集体经济组织同意。一审法院在证人未出庭作证的情况下错误将证人证言作为认定被上诉人出资12400元翻修诉争房屋的依据。一审法院在没有任何证据的情况下，错误认定被上诉人已向上诉人支付诉争房屋转让价款7000元。上诉人才是诉争房屋产权证登记的合法权利人，被上诉人占有诉争房屋的行为损害了上诉人权益。本案一审以简易程序审理将近11个月，严重超期，导致程序违法。刘发玉、冉永良、冉静、冉超答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。物权登记只是对物权公示产生法律效力，并不必然导致所有权的成立，更不能证明其真实性，依据物权法33条规定，相关物权的真实性发生争议的，法院有权进行审查，本案中真实的权利人与物权公示的权利人不一致，并不能必然导致上诉人同时系以上两个权利人；刘发玉通过对房产原始权利买卖的形式获得了房屋的产权，出售人也出庭证明，因此从原始权利取得上讲，被上诉人系该房屋的真实权利人，上诉人对该原始权利不具备任何法律基础事实以及法律关系；本案双方当事人均系崇兴村村民，并非上诉人所谓非同一集体经济组织成员；通过被上诉人自主完善契税缴纳及翻新修建，举示了修缮该房屋的修缮人的证言，修缮人的妻子也当庭出庭作证，均印证了被上诉人翻修诉争房屋的基本事实，此外数十村民出具的材料，均证明诉争房屋实际买受人为本案被上诉人。如上诉人认为该房屋外在形式的改变，是由上诉人或者第三人完成的，上诉人应当承担举证责任。为证明其主张，上诉人在二审中提交了以下证据：1、九龙坡区XXX委会和XX镇建设管理办公室出具的证明一份，2、刘发玉、冉超等与镇政府签订的拆迁协议书复印件三份，拟证明诉争房屋系李远飞名下宅基地及房屋，由李远飞实际出资修建，李远飞与刘发玉进行了房屋对换，现刘发玉名下的房屋已经被征收拆迁，刘发玉及家人获得了拆迁补偿并进行了安置，李远飞名下的房屋及宅基地被刘发玉一家人占有。针对上述证据，被上诉人提出：对以上证据的真实性予以认可，但不能达到上诉人的证明目的。李远飞是刘发玉名下被拆迁房屋的实际产权享受人，也是该拆迁补偿款的实际领取人，印证了该房屋并非像上诉人所述的互换使用，是产权的相互分离和交叉。本院二审查明：一审审理中，双方当事人曾共同向一审法院申请共计9个月的庭外和解期限。本案二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为：上诉人主张其是涉案房屋的产权人、被上诉人无权占有使用涉案房屋并要求被上诉人返还诉争房屋，但房屋产权证并非判定房屋真实权属的唯一依据，当事人可以通过在诉讼中举证的方式证明房屋产权归属。在被上诉人已就待证相关事实举示诸多证据证明，且已具备高度盖然性的情况下，上诉人虽提出异议，但并未举示相反证据予以证明，自应承担举证不能的后果。根据审理查明的事实，被上诉人才系诉争房屋的实际权利人，上诉人于二审中所举示的证据并不能否定被上诉人通过买受、翻修等方式成为诉争房屋权利人并长期在该处居住生活的事实，也不能否定被上诉人于一审中所提供的九龙坡区XXX村民委员会以及第一、第七村民小组共同出具《证明》内容的真实性，更不能证明诉争房屋是由上诉人出资修建，故其上诉理由与事实不符，本院不予采纳。至于上诉人所称一审审理程序违法的问题，因按规定当事人申请庭外和解的时间并不计入审限，故其上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费1000元由李远飞负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效之日起，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  苏致礼代理审判员  陈 华代理审判员  潘建兴二〇一六年七月六日书 记 员  陈园媛