湖南省凤凰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凤民初字第527号
原告（反诉被告）王永林，男1947年12月6日出生，汉族，湖南省风凰县人，住凤凰县。
委托代理人王爱民（原告之子），男，1983年10月5日出生，汉族，籍贯住址同上。
原告（反诉被告）李云杰，女，1986年6月4日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住凤凰县。
委托代理人唐永花，湖南延群律师事务所律师。
被告（反诉原告）田洪喜，男，1974年10月15日出生，汉族，湖南省凤凰县人，住凤凰县。
委托代理人向元友，湖南延群律师事务所律师。
原告王永林与被告田洪喜房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年11月18日向本院提起诉讼，在审理过程中本院依法追加合同当事人李云杰为原告参加诉讼，2014年12月3日被告田洪喜向本院提起反诉请求。本院依法适用普通程序，由审判员吴金星担任审判长、审判员田志刚、人民陪审员龙建文组成合议庭，由代理书记员田鹏飞担任记录，两次公开开庭进行了审理。原、被告及双方诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王永林诉称，2011年7月15日被告田洪喜与原告签订了《风吉大酒店租赁合同》，约定原告将金坪路48号五层楼新旧各一栋房屋租给田洪喜做宾馆，租期10年从2011年11月l日起至2021年11月1日止，原告每年收取23万元租金一年一交，每年提前一个月交付租金。签订合同时田洪喜向原告交纳押金5万元，合同到期在不损坏房屋结构不破坏已装修、装饰前提下，原告将退还5万元押金给田洪喜，如田洪喜拆除已装修装饰则算违约不退还押金，合同签订后原告按合同履行自己的义务．但被告在经营后，不按约定期限履行支付租金义务，左拖右拖到2014年9月份原告找到被告要求支付拖欠的租金，被告就讲不租了并要求原告宽限经营至国庆节黄金周，原告儿子王爱民便与田洪喜于2014年9月17日达成《协议》，用5万押金抵交拖欠的租金，不足的5千元于10月6日前补齐，为此，双方解除合同。双方签订《协议》后被告又不按约定履行，黄金周过后被告夫妻就躲了起来不见原告让服务员继续经营，后来原告请求沙湾社区的工作人员来协助解决，经调解多次未果，直到2014年10月27日经退休干部王庆喜和宏兴堂老板杨正东从中调解双方又达成了《凤吉大酒店退租协议》，被告再次不按该协议履行。在撤走空调电视机时把不该撤的换气扇35把及冷热开关35个也撤走了，同时还将五层楼的电路设施毁坏，将门面玻璃2块及烟窗打烂，墙面、楼梯扶手及洗手间损坏（需要6万元恢复），还拖欠4000元电费未交，按协议被告应将35张房卡、36把钥匙以及工商营业执照、税务登记证、特种行业许可证、卫生许可证退还并过户给原告，可被告田洪喜不讲诚信，出尔反尔。为此，诉请法院解决。
为支持其请求，原告王永林、李云杰提交如下证据：
王庆喜、陈鹏、安国良、王太平证明，拟证明被告违反协议，被告未在协议时间内撤完物品，酒店门还是锁的。
凤凰县沱江镇沙湾社区调解情况说明，拟证明调解未果，被告未履行协议。
照片4张，拟证明被告撤除装修后造成的损坏。
《凤吉大酒店租赁合同》1份，拟证明被告违约。
收条1份，拟证明被告拖欠租金，被告未按照2014年9月17日协议履行付房租的事实。
《协议》2份，拟证明原、被告自愿解除租赁合同，被告应退还酒店经营相关证照。
报警材料1份，拟证明被告按2014年9月17日协议履行搬走物品时损坏的酒店相关物品，导致双方发生斗殴。
证人证言3份，拟证明被告拖欠房租的事实，在被告承租前酒店安有三箱电。
《调解说明意见书》1份，拟证明原、被告按协议履行解除合同，被告未退还酒店的经营执照。
卫生许可证及特种行业许可证各1份，拟证明被告承租之前原酒店经营相关证照。
发票2份，拟证明被告拖欠电费，原告到供电公司缴费。
被告（反诉原告）田洪喜就答辩与反诉称，
一、原告诉请退还房卡、钥匙，因终止租赁合同事宜本诉原告违约，故缴付房卡钥匙等被迫终止。
二、原告诉请被告缴付工商营业执照、税务登记证、公安特种行业许可证、卫生许可证，是没有理由的。须知，上述各证是被告经营的凭证，依法不能转让、转借，更不能以此送人。
三、原告诉请被告欠其电费、主体不符。被告经营期间的电费都是被告与供电部门发生往来，并不需要原告代理，原告不具备收取电费的主体资格。
四、原告诉请恢复安装换气扇35个、冷热水开关35个，其理由不能成立。因为上述物品为动产可拆之物，本是被告投资安装的，热水喷头、开关均为可拆动产物品，被告拆除这些物品，没有违反合同约定。
五、原告诉请被告赔偿玻璃二块，楼梯扶手等价值6万元，没有理由。玻璃的破损是被雷击震坏的，属不可抗力原因所致。楼梯并没有损坏，而且上述物品全是被告投资建成，原告在没有对被告所投资装修进行补偿的情况下，更不存在赔偿的问题。
六、2011年7月15日，反诉原告与反诉被告签订了一份房屋租赁合同，所租房屋为金坪路48号新、旧房屋各一栋，每栋五层楼，共7个门面，租赁期10年，年租金23万元。反诉原告所租房屋用于办宾馆，并办理了营业执照、公安特种行业许可证、卫生许可证、消防证等相关手续。租赁合同签订后，反诉原告出资对二栋五层楼进行了装修，花费138万余元。合同签订后2个月，反诉被告便违章在新屋二栋楼顶加层建房供其自已使用，第二年反诉被告又在旧屋楼顶违章加层。楼顶平台本可供反诉原告晒被单，反诉被告加层后，对反诉原告经营造成极大的影响。反诉被告加层后在加层房内养鸡、鸭、狗等，臭气难闻，污染环境，为此不但反诉原告的生意受到很大的影响，而且被旅客及旅行社多次投诉。经营环境的影响导致经营状况每况愈下，最终于2014年10月27日双方达成协议，租赁合同终止履行。依照终止协议约定，被告应在2014年11月5日前搬完所有东西，但时值2014年11月3日，反诉被告却违反合同约定，不准反诉原告搬走空气源、冷水桶、大床5架、换气扇、监控设备等，撬门、换锁、被告不能进屋。既然反诉被告违反协议约定，那么再继续履行该协议已成为不必要。反诉原告装修房屋花了大量的资金，既然双方协商终止合同履行，对反诉原告投资的装修款应进行适当补偿。装修工时费原告可以放弃，但下列物品应作价补偿：1、实木门35扇×1200元=42000元；2、门锁35套×268元=9380元；3、便盆（坐式）35个×340元=11900元；4、洗脸盆（大理石）36个×360元=12960元；5、电缆、增容、安装等费用23000元；6、换气扇35个×50元=1750元；反诉原告经营期间，被告所使用的水几年欠费共800余元，被告应无条件支付。
被告田洪喜为支持其主张，就本诉提供如下证据：
《凤吉大酒店租赁合同》1份，拟证明租赁房屋本身5层楼，原告对租赁房屋进行加层，影响被告经营。
收条1份，拟证明2014年10月7日王爱民出具收条收到2013年—2014年租金230000元，含押金50000元。
《凤吉大酒店退租协议》1份，拟证明该协议主体不符合，约定5日时间搬物品，实际只搬了3日。
反诉原告田洪喜为支持其反诉主张，提供如下证据：
《凤吉大酒店租赁合同》、《凤吉大酒店退租合同》各1份，拟证明由于反诉被告违约，退租协议田洪喜李云杰未签字。
《宾馆合同终止协议书》1份，拟证明反诉被告养家禽等对反诉原告经营造成影响。
杨正东询问笔录1份，拟证明反诉被告违反退租协议，不准反诉原告搬物品。
王太平询问笔录1份，拟证明2014年9月3日反诉被告不准反诉原告搬空气源。
照片2张，拟证明空气源、冷水桶都还在反诉被告楼上，反诉被告还养狗。
《供用电合同》1份、预算表3份，拟证明反诉原告扩容，增加费用9000多元。
天平估价结字（2015）0236凤吉大酒店房屋装饰装修市场价值评估报告，拟证明装修费用700888元。
发票1份，拟证明评估费用。
收款收据1份，拟证明反诉原告购买电缆线花费6500元。
湖南省凤凰县城市规划区私人住宅建设工程规划审批单存根审批图纸1份，拟证明王永林、田冬菊房屋层数为五层。
反诉被告王永林、李云杰对反诉不作答辩，也未提供证据。
经庭审质证，被告田洪喜对原告王永林、李云杰所提交的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11号证据质证，认为1号证不符合证据来源合法性；2号证不符合证据的真实性；3号证证明造成的损害是被告造成的；4、5号证质证无异议；6号证质证认为，原告李云杰与被告田洪喜未签字，该协议属无效协议；7号证与本案无关联性；8号证来源不合法，内容不真实；9号证系调解单位单方意见，被告未到场；10号证证明的是原告原有的证件，被告经营后已重新办理新证照，此证与本案无关联，11号证质证无异议。原告对被告提交的本诉证据1、2、3号证据质证认为：1号证证明租赁屋加层的内容不真实；2号证二原告未收到租金和押金；3号证质证无异议，反诉被告王永林、李云杰对反诉原告田洪喜提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号证质证认为：1号证租赁合同是真实的，退租协议不是反诉被告的真实意思；2、3、4、6号证证明内容不真实；5号证质证无异议；9、10号证质证认为原出租房屋反诉被告原已装修过，反诉原告只是少量改装，其评估费与反诉被告无关系。
经审查，本院认为，原、被告双方提供的证据应同时具备证据来源合法性、真实性与本案的关联性才系有效证据。原告王永林、李云杰所提交的1、3、8号证据不符合证据的三性，本院不予采信，其所提交的2、4、5、6、7、9、10、11号证据符合证据的三性，本院应予以采信。被告田洪喜所提交的本诉证据1、2、3号符合证据的三性，本院应予以采信，其所提供的反诉证据2、3、4、6号不符合证据的三性，本院不予采信，其所提交的1、5、7、8、9、10号证据符合证据的三性，本院予以采信。
经审理查明，原告李云杰与王爱明系夫妻关系，原告王永林与王爱民系父子关系，被告田洪喜与杨艳系夫妻关系，凤吉大酒店原系王爱民家庭宾馆。2011年7月15日原告王永林、李云杰与被告田洪喜签订《凤吉大酒店租赁合同》，合同约定：原告将位于凤凰县金坪路48号凤吉大酒店新旧各一栋（五层、7个门面）及堡坎下的空地租赁给被告经营使用，租赁期10年，从2011年11月1日至2021年11月1日止；原告每年干收230000元租金，租金一年一交，每年提前一个月交租金，租赁期间所有费用由被告负责，如被告超期一个月未交租金，按被告违约处理，原告有权终止合同，收回房屋，并不补偿被告一切费用；被告在签订本合同时需向原告缴纳50000元押金，同时对其它相关权利义务进行约定。被告按约交纳押金并支付了2013年度租金，到2014年被告未按约交纳全部租金，原、被告发生争执，经沙湾社区人民调解委员会多次现场调解，原、被告双方于2014年9月17日自愿解除租赁合同，并用被告原交的50000元押金抵租金，余欠5000元租金被告于2014年10月7日交清。租赁合同解除后，双方约定被告可撤出空调、床铺、床上用品、电视、电脑、桌椅沙发、空气源、喷头、镜子、毛巾架、餐厅桌椅餐具、电缆线；被告应把机顶盒、遥控板、房卡钥匙及相关证件留给原告。2014年11月1日至3日被告撤出部分物品后，原、被告又发生争执，现被告尚有电缆线、空气源1套、冷水桶1个、5张床未撤出。房卡及房门钥匙被告一并带走。2015年2月3日被告申请对承租酒店的装修工程造价进行评估，经湘西自治州天平房地产评估有限责任公司对房屋的装饰装修及附属物进行评估总价为700888元。2014年11月原告为被告垫付电费2338.39元。2014年11月18日原告王永林向本院提起诉讼，要求被告田洪喜退还房门卡35张，钥匙36把，工商营业执照、税务登记证、公安特种行业许可证、卫生许可证各一本，退还电费2338.39元，并要求被告恢复安装五层楼的35把换气扇，35个冷水开关及电路设施，赔偿一楼大厅门面玻璃2块，一个烟窗，卫生间墙面，楼梯扶手等价值60000元，被告田洪喜对原告诉求进行答辩并提起反诉，要求原告支付装修物品费用116599元，退还其空气源一台、冷水桶一个、监控设备及3年原告所欠水费800元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人协商一致，可以解除合同。2011年7月15日原、被告所签订的《凤吉大酒店租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。2014年9月17日，被告田洪喜与原告王永林之子王爱民签订了合同终止协议，王爱民虽不是合同当事人，但其行为得到了王永林、李云杰的追认。且田洪喜已按此协议要求支付了所欠剩余的租金，并将其经营期间装饰物品大部分搬离。《凤吉大酒店租赁合同》的解除是原、被告双方真实意思。合同解除后，原告王永林与被告田洪喜之妻杨艳于2014年10月27日签订了《凤吉大酒店退租协议书》，并对被告所撤出的物品、退还原告的物品进行确认，且协议得到了被告田洪喜追认。被告依协议内容撤出部分物品后，尚有电缆线、五架床、空气源1套、冷水桶1个未撤出。现5架床已毁坏，电缆线撤出可能影响现房屋的照明，反诉被告应依评估价值折价返还5架床的价格900元（5×180元），电缆线6500元。空气源1套、冷水桶1个都未撤出，反诉被告应返还反诉原告，被告应退还原告凤吉大酒店的所有房门卡35张及钥匙35把。原告诉求要被告退还工商营业执照、税务登记证、特种行业许可证、卫生许可证各一本，此证件系被告个人私有证件，依法不能转让、转借、赠送，对原告此主张本院不予支持；原告要求被告恢复安装五层楼的35把换气扇、35个冷热水开关机电路设施，赔偿一楼大厅门面玻璃2块、一个烟窗、卫生间墙面、楼梯扶手损坏共价值60000元无依据，此主张本院不予支持；原告要求被告返还为被告缴纳的2338.39元电费，被告已认可，此笔电费应由被告承担；被告在诉讼过程中提起反诉请求，要反诉被告支付装修物品费116599元，并返还空气源一台、冷水桶一个、监控设备，本院认为，合同的解除是双方真实意思表示，合同解除后双方所签订的2014年10月17日、2014年10月27日协议，也是双方真实意思的表示，双方应遵守协议约定的权利义务。反诉原告在签订退租协议时未提出补偿装修费用视为自愿放弃该款补偿，故现反诉原告田洪喜提出补偿装修费用及返还监控设备及800元水费返还的主张，本院不予支持。被告田洪喜所交的评估费9500元，应由原、被告各承担4750元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第二百二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告田洪喜返还原告王永林、李云杰凤吉大酒店房卡35张、钥匙35把；
二、被告田洪喜返还原告王永林、李云杰已支付的电费2339.39元；
三、反诉被告王永林、李云杰返还反诉原告田洪喜空气源一套、冷水桶一个；
四、由反诉被告王永林、李云杰返还反诉原告田洪喜5架床及电缆线折价7400元，补偿田洪喜4750元评估费；
五、本判决生效后第二、四项折抵后反诉被告王永林、李云杰应支付反诉原告田洪喜9711.61元；
六、驳回原告王永林、李云杰的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告田洪喜的其他诉讼请求。
以上款项限本判决生效后十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费3473.9元，由王永林、李云杰承担，反诉诉讼费3473.9元，由田洪喜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 吴金星
审 判 员 田志刚
人民审判员 龙建文
二〇一五年九月八日
代理书记员 田鹏飞
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。