河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山民一初字第00495号
原告（反诉被告）广州莱佛士物业服务有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。
法定代表人梁顺源，董事长。
委托代理人周庆元，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人廖振兴，男，系该公司总经理。
被告（反诉原告）焦作市亿城房地产开发有限公司，住所地：焦作市山阳区塔北路723号。
法定代表人安广平，董事长。
委托代理人刘清，河南正乾坤律师事务所律师。
委托代理人许云箐，女，系该公司员工。
原告广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称：莱佛士物业公司）与被告焦作市亿城房地产开发有限公司（以下简称：亿城房地产公司）服务合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理，于2014年10月20日向原告送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料，于2014年10月18日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼材料。2014年11月5日被告向本院提出反诉，本院予以准许，并向原告送达了反诉状。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日、2015年4月14日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托代理人周庆元、廖振兴，被告的委托代理人刘清、许云箐到庭参加诉讼。第二次庭审，原告的委托代理人周庆元、被告的委托代理人刘清、许云箐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莱佛士物业公司诉称，2009年10月19日莱佛士物业公司与被告签署《亿城翰林苑物业管理委托合同》，约定原告为座落于河南省××塔北路××号的［亿城翰林苑］小区提供专业的物业管理服务，原告依约提供了物业服务。合同到期前，双方均表示无意续约，并就双方账务进行了核对。2013年12月31日被告在双方未对财务审计报告结果达成一致情况下，单方安排河南省合家安物业管理有限公司全面接管［亿城翰林苑］小区物业，导致原告在人员、资产结算、设备设施、财务结算等相关应收应付款项无法正常收取。
原告秉乘对业主负责的态度，分别于2014年4月11日至28日及2014年5月22日至6月8日期间委派专人前往［亿城翰林苑］项目现场处理小区工作移交及退还部分款项，安排业主进行费用对冲，清退各类按金等，并就原告撤场后就与被告双方相关费用确认、结算事宜多次与被告协商，但一直未果。
为尽快处理原告撤场后相关事宜，维护业主权益，原告特委托律师就关于撤场后双方相关费用确认、结算事宜专门致函被告，并督促尽快结算，以便维护原告及业主权益，并尽早全面解决问题，但仍未果，并导致原告及全体业主利益受损。据此，原告依法提起诉讼，请求判决：1、判令被告向原告支付结算后拖欠的物业服务费等267520.89元；2、本案诉讼费由被告承担（起诉状附明细如下：一、被告拖欠费用明细：1、应支付已竣工但尚未出售的空置房物业服务费共计218619.75元。其中，2011年4月至2013年12月份住宅空置物业管理费人民币27806.00元，2011年4月至2013年12月份商铺空置物业管理费人民币142933.75元，2011年4月至2013年12月份车位物业管理费人民币47880元。2、2011年1月至2011年3月份莱佛士物业公司进场开展前期物业服务，被告承诺的物业服务费补差额人民币54349.92元。3、被告赠送部分业主2011年4月至2013年12月份物业管理费（即被告承诺代付该部分业主应交物业服务费）人民币79489.72元。合计人民币352459.39元。二、原告应付款项明细：1、固定资产移交款人民币40000.00元；2、车位租赁费人民币39340.00元；3、2013年11月份水电费人民币5593.50元。合计人民币：84933.50元。）
被告亿城房地产公司辩称，一、原告起诉书中所述与事实严重不符，不存在被告单方安排合家安物业公司进驻亿城翰林苑。根据原、被告2009年10月1日所签订的亿城翰林苑小区物业委托管理合同第3条、第13.2条之规定，双方物业委托管理期限是房屋正式交付之日起三年，合同生效之日是2009年10月1日。我公司于2011年1月1日将小区正式交付使用，那么，物业合同的履行期限是2011年1月1日-2013年12月31日止。物业合同第13.2条明确约定：“合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续定合同，应在合同期满三个月前向对方提出书面意见”。据此，原告在2013年9月1日就已经知道双方无续约之意，就应该积极准备移交物业资料和结清各项费用。但原告既不履行合同交接义务，在合同期满前也不认真履行物业管理之义务，小区垃圾遍地，电梯也不正常维修，导致小区居民怨声载道。正是原告的违约行为，致双方无续约之必要，合同期满，我公司与合家安物业公司签订合同，聘请该公司管理小区，不存在我公司单方安排合家安物业公司进驻小区之说。
原告诉请中拖欠物业费数额不对，计算方式错误。
（一）原告诉请的物业费分为三种：第一种分为以下三类：1、2011年4月-2013年12月空置住宅房物业费27806元；2、2011年4月-2013年12月空置商铺房物业费142933.75元；3、2011年4月-2013年车位管理费47880元。第二种补差额物业收费54349.92元。第三种是赠送部分业主2011年4月-2013年12月份物业费79489.72元。
（二）我公司对原告上述诉请的第二种费用金额无异议。但对第一种的三类收费计算时间和计算标准均有异议。根据双方物业合同第7.1条、第7.4条、第5.5条之约定，本小区的物业费由双方协商和政府定价后执行，在2012年5月1日前，小区物业费是每平方米1.1元执行，2012年5月1日后由政府定价为每平方米1.2元收取。同时面对空置房物业费收取，法律上不区分住宅、商铺及车位等，统称为“尚未出售或者尚未交付买受人的物业”，在物业费收取比例上规定不低于已交付物业的50%（河南省物业管理条例规定），但原告的空置房物业费诉请标准已超过交付使用房屋物业费用标准。其中27806元费用计算中，2011年4月-2012年5月应按照每平方米1.1元，2012年5月1日-2013年12月31日按照每平方米1.2元计算。合计金额后应按照50%计费，金额为13415.8元。142933.75元费用，计算时间应从2011年5月起计算（该商铺我公司交付时间2012年2月交付使用，送买受人三个月物业费，且该笔费用在原告诉讼请求的第二种费用已计算在内），物业费收取不应按照每平米1.8元计费，而是按照1.1元-1.2元的标准的50%计费，金额为48108.7元。车位物业费属于空置房产权物业，也应该按照已出售物业价款50%计费，金额为23940元。
（三）对第三种费用计费标准和时间均有异议。赠送业主物业费79489.72元费用中，原告应区分2011年4月-2012年5月1日按照每平方米1.1元计费；2012年5月1日-2013年12月31日按照每平方米1.2元计费。合计金额为66941.13元。
三、原告应付我公司款中5593.5元不是水电费，实质上是2013年11月份应付水务公司的水费，不包括2013年12月小区公共区域水电费7859.3元，（此费用我公司在反诉中已请求）。
综上答辩意见，我公司认为原告在物业委托合同中，严重违约，不履行物业管理义务，导致小区垃圾遍地，电梯不能正常维修，绿化无人问津，买房人无法正常生活，物业合同到期后拒不履行交接义务，请人民法院依法查清案件事实，对原告不按合同约定物业收费比例的诉讼请求予以驳回。
被告亿城房地产公司反诉称，被告和原告于2009年10月1日签订了亿城翰林苑小区物业委托管理合同，被告委托原告对该小区进行物业管理，管理期限从2011年1月1日-2013年12月31日止。合同签订后被告认真履行物业合同约定交付相关资料、支付约定费用。但原告在履行合同时未按照合同约定义务履行，对小区卫生不管理，绿化树木不管理，1号楼北电梯从2013年7月毁坏也不进行维修等，只管收费。故合同期满被告无继续签约之意。在2013年7月l号楼北电梯无法正常工作时，原告收取了维修基金，也不积极维修。原告共计收取维修基金125529.5元，水电押金122000元，装修押金65600元。在合同到期后，原告拒不与被告办理交接手续，拒不交接退还所代收各项费用，导致被告与河南省合家安物业管理公司所签的物业管理委托合同不能正常履行，2014年物业费用不能按时收取，为此，被告垫付维修基金7.5万元，修复1号楼北电梯，缓解了小区居民矛盾（由于与原告的物业管理不到位，导致小区居民对被告提起多人次诉讼，目前案件尚未审结）。原、被告双方所签订的是物业委托管理合同，原告是被告委托的代理人，但原告拒不履行约定义务，在合同到期后，也不与委托人办理交接手续，交接财产、退还代收各项费用，已严重违约。原告是广东地区物业公司，代收取了焦作市亿城翰林苑小区百姓巨额资金，现作为委托方的被告依据双方签订委托合同，提出反诉，请求：1、判决被告退还代收的维修基金50529.5元；2、判决被告退还代收的装修押金65600元、水电押金122000元；3、判决被告支付2013年12月小区公共区域水电费7859.3元；4、判决被告立即支付原告垫付的电梯维修费75000元及2013年度电梯年检费7900元、2012年、2013年度电梯限速器检验费3600元；5、判决被告支付违约金1元；6、被告承担反诉费用及相关费用。
被告针对反诉辩称，1、不同意被告的反诉请求，被告的反诉请求缺乏依据，无诉讼主体资格。2、维修基金属于全体业主的共同所有财产，财产权能的发挥需要依赖全体业主的共同意志，若受到侵害或与他人发生争执应由全体业主共同主张权利，维修基金的共同共有关系在业主向代管人交纳后即产生。3、我方未向被告收取装修押金、水电押金，根据被告所述，该笔款为我方向业主收取的款项，若产生争议，应当由具体的业主提出诉请，不应由被告来主张。4、第三、四项费用若存在，该费用应列为我方在受托管理物业期间，委托管理小区的物业费开支，我方对该区是实行酬薪制管理，小区费用的收支盈亏权益归于全体业主所有，产生亏损则由全体业主分摊。5、第三、四项费用若存在，权利主张人应当是款项具体支付人和服务提供商，则实际的债权人应当通知我方债权转让的事实，否则，该转让依法不发生法律效力。6、因本案存在受让债权，因此本案需增加实际债权人为第三人参加诉讼，被告的反诉与我方的本诉，诉讼主体不一致不应合并审理。
根据原、被告诉辩意见，本院确定本案双方的争议焦点为：1、原告诉讼请求的事实依据和法律依据；2、被告各项反诉请求的事实依据和法律依据。
围绕第一个争议焦点，原告提交如下证据：
物业管理委托合同一份，证明双方签署《亿城·翰林苑物业管理委托合同》，合同约定原告系按酬金制收取物业管理服务费及其它相关权利、义务的约定。
2、会议纪要一份，证明双方就《亿城·翰林苑物业管理委托合同》终止后，被告应交空置房费用、业主拖欠管理费、原告收取的业主押金、维修资金、股东资金移交等于2014年3月13日进行磋商。
3、被告发给原告的《莱佛士债权债务汇总表》一份，证明双方存在债权债务，其中被告自认应付原告住宅空置费19464元、商铺空置费43817.8元、车位空置费35910元，赠送79489.92元，补贴差额54349.92元。
4、2011年4月-2013年12月空置房数据表及相关明细一份，证明被告所欠物业空置费金额（含空置房面积），其中住宅空置费27806元、商铺空置费142933.75元。
5、2011年4月-2013年12月车位空置费用数据表及相关明细一份，证明被告所欠车位空置费47880元。
6、2011年4月-2013年12月物业管理赠送数据一份，证明被告承诺代付部分业主物业服务费金额（即赠送）尚欠79489.72元。
7、2011年1月-2011年3月收支表应支出部分具体数据说明一份，证明被告应付原告2011年1月-2011年3月的前期进场差额为54349.75元。
8、莱佛士物业公司与亿城房地产公司往来数据及备注一份，依据被告提供的双方往来数据，原告作出的备注、说明，证明①被告自认为应付原告住宅空置费27806.5元、车位空置管理费47880元、赠送79489.92元、补贴差额54349.92元；②商铺空置费双方数据不同系收费标准不一致，即被告按每平方1元计算，原告则按每平方1.8元计算。
9、焦作市发改委焦发改价字（2012）45号《关于亿城·翰林苑雅筑前期物业服务收费标准的批复》，证明“亿城·翰林苑”住宅物业收费标准系经焦作市发改委批准。
10、物业服务费收据及部分发票，证明“亿城·翰林苑”物业实际收费标准，其中：商铺2010年-2012年6月为每平方米1.5元；2013年7月起调整为每平方米1.8元。
11、2014年4月2日原告通过电子邮件发出的《工作联系函》，证明原告就有关“亿城·翰林苑”物业收费标准争议，多次回复、告知被告，其中：商铺2010年-2012年6月为每平方米1.5元；2013年7月起调整为每平方米1.8元。
12、2014年4月4日原告通过电子邮件发出的《工作联系函》，证明原告就有关“亿城·翰林苑”物业收费标准争议，多次回复、告知被告，其中：商铺2010年-2012年6月为每平方米1.5元；2013年7月起调整为每平方米1.8元。
13、2014年1月3日原告通过电子邮件发出的《工作联系函》，证明原告秉持对业主负责态度积极与被告协商并通报原告享有被告债权金额为45.272万元。
14、2014年2月13日原告通过电子邮件发出的《工作联系函》，证明原告秉持对业主负责态度积极与被告协商，并告知被告其违约拖欠住宅、商铺、车位空置费等费用共计45.272万元。
15、2014年4月1日原告通过电子邮件发出的《工作联系函》，证明原告秉持对业主负责态度积极与被告协商并通报原告享有被告债权金额为35.245万元等应收应付汇总表。
16、2014年5月21日原告通过电子邮件发出的《工作联系函》，证明原告秉持对业主负责态度积极与被告协商，并委派专人前往项目现场处理遗留问题。
17、2014年6月16日原告通过电子邮件发出的《工作联系函》，证明原告秉持对业主负责态度积极与被告协商并通报物业管理费工作移交事宜，确认双方对冲后被告应向原告支付27.311万元。
18、焦作安益会审专字（2013）第09号《审计报告》，证明《亿·林苑雅筑》物业管理中心自2011年1月-2013年8月共亏损91338.9元。
被告对上述证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，对证据指向有异议，该物业合同证明我们是包干制，物业费的8%作为酬金，同时物业合同的第六页第5条的27项，原告应在物业合同期满的一个月内向我方提交全部物业及各类物业档案、财务等资料和资金；证据2有异议，会议纪要是在2014年3月开的，但在3月14日原告已经发了信件将会议纪要全部否定，我们将在之后提交证据；对证据3、4、5都有异议，属于原告方单方制作，未经我方核对认可，同时计费标准根据双方的合同约定，空置房屋费用是由双方协商，而不是原告单方定价；对证据6真实性有异议，同样也是原告方单方计算，未经我方认可，对计费标准未区分焦作市发改委文件颁发前和实施后的计费价格标准；证据7无异议，我们认可；对证据8真实性有异议，属于原告方自行定的价，未经我方审核同意；对证据9真实性无异议，但是发改委文件的物业价是每平方1.2元，而原告自行将物业费提到1.5-1.8元；对证据11-17都有异议，全部都是原告单方的函件，我们对该组证据的真实性有异议，不代表是我方认可，请原告提交我方认可后的回复；证据18真实性有异议，该审计报告是在物业服务期未满时所做的，原告经营是否亏损与我方无关联性。
围绕第一个争议焦点，被告提交原告2014年3月14日给被告邮寄过来的函件一份，证明会议纪要形成后第二天，原告就将会议纪要全部否定。原告对被告的上述证据无异议。
围绕第二个争议焦点，被告提交以下证据：
1、亿城·翰林苑物业管理委托合同、合同附件三各一份（其中物业合同10页，附件17页），证明原被告双方物业委托管理合同关系存在，原告是包干制物业管理（见合同第7条第6项），证明原告未按照合同约定在期满一个月内交接物业各类档案、财产移交（见合同第5条第27项）。
2、售房合同一份中的附件4共1页，证明被告在售房时约定由被告聘请物业管理公司。
3、原告2014年6月16日函件一份共7页，证明装修押金、水电押金未退还被告，金额为195515.55元。
4、原告2014年10月27日函件一份共2页，证明维修基金125529.5元未退还。
5、原告湘华所（2014）函字第286号2014年7月13日的函件一份共3页，证明维修基金、水电周转金、装修押金等费用未退还。
6、原告2014年5月22日函件一份共2页，证明合同期间2013年12月水、电费7859.3元，电梯年检费、限速器检验费未支付。
7、被告2014年复函一份、电梯年检费发票共5页，证明原告在合同履行期间未对电梯进行安全检测。
8、亿城·翰林院1号楼电梯维修证据一套共12页，证明原告在合同履行期间未对毁损电梯进行维修及电梯年维修费7.5万元。
9、原告频繁更换物业经理证据、撤场前园区内照片共7页，证明原告服务不到位，导致小区物业管理混乱，支持违约金1元的请求。
原告对上述证据发表如下质证意见：对证据1、3、4、5、6、9均无异议；对证据2无异议，但是与本案争议焦点无关；对证据7无异议，但我方认为里面涉及相应的费用应当由当事人直接向我方说明，被告无权代为支付；对证据8的意见同证据7。
围绕第二个争议焦点，原告未提交证据。
本院对证据认定如下：
围绕第一个争议焦点，原告提交的证据1、2、7、9，被告对真实性无异议，能够证明本案相关事实，本院予以认定。原告提交的证据3，被告不予认可，原告不能证明其合法性，本院不予认定；原告提交的其它证据，系原告单方制作，本院将结合双方当事人陈述及其它证据综合认定。被告提交的证据，原告无异议，本院予以认定。
围绕第二个争议焦点，被告提交的证据1、2、3、4、5、6、9，原告均无异议，能够证明本案相关事实，本院予以认；证据7、8，原告对真实性无异议，能够证明本案相关事实，本院对其证明效力予以认定。
根据当事人的陈述、举证、质证及有效证据，本院对本案事实依法确认如下：
2009年10月9日，原告莱佛士物业公司作为甲方，被告亿城房地产公司作为乙方，双方共同签订一份《亿城·翰林苑物业管理委托合同》，约定：乙方聘请甲方为坐落于焦作市山阳区塔北路723号的［亿城·翰林苑］（合同中简称［本物业］）小区提供专业物业管理服务；合同2009年10月1日起生效，至［本物业］正式交付使用之日起三年内。合同第五条关于乙方的权利和责任中约定：27.本合同终止时，乙方必须于一个月内向甲方移交在乙方管理期间的全部物业（如有）及其各类管理档案、财务等资料，及妥善完成其他有关移交手续。合同第七条关于管理服务费用约定：1、甲方于［本物业］的［业主委员会］成立前，有监督物业的管理、维护和服务的权利，及通过公开招标程序确定［本物业］物业管理费（含维修费）收费标准的权力；2、甲方委托乙方向［本物业］业主（租户）按月收取物业管理费，并代表［本物业］全体业主支付因管理［本物业］而产生的相关支出，本物业的管理费收入，将全数存入乙方代表［本物业］开设的独立专用银行账户内，专款专用；如上述账户内有盈余时，有关余款将由［本物业］业主共同拥有，如出现亏损，有关亏损部分，将由全体业主按其于［本物业］拥有的产权份额比例合理分摊损失；3、［本物业］的物业管理费标准，由乙方拟定建议方案，经甲方审批同意后，若需要，由乙方报焦作市物价部门审批同意后执行；4、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理费由甲方按甲、乙双方同意之方式交纳；5、乙方代表［本物业］全体业主支付［本物业］日常的管理开支，管理开支包括（但不限于如下支出）：机电维修及保养，共享地方、设施日常运作及维护（不包括能耗支出），公共水（含排污使用费）、电费用，乙方的物业管理服务酬金，……；6、乙方的管理酬金，于［本物业］正式交付使用之日起，甲方同意乙方每月从［本物业］的管理账户内提出相等于［本物业］当月物业管理总收入的8%的金额，作为乙方向［本物业］提供专业物业管理服务的酬金。合同第九条违约责任及双方争议的处理中约定：4、乙方应当严格按照甲方或“业主委员会（若有）”审核批准并报焦作市物价部门（若需要）同意的物业管理费收费标准进行收费；若乙方擅自提高物业管理费收费标准的，以及违反附件二的约定，不能达到物业管理服务标准要求的，甲方或“业主委员会”（若有）有权要求乙方限期整改或清退相关费用，逾期未整改的，甲方或“业主委员会”（若有）有权终止合同；造成甲方或“业主委员会”（若有）经济损失的，乙方应给与甲方或“业主委员会”（若有）相应的经济损失。
被告实际从2011年1月1日开始将［亿城·翰林苑］小区交付原告进行管理，双方的合同履行到2013年12月31日终止。合同终止后，原被告多次磋商无果，双方形成纠纷。
2012年2月17日焦作市发展和改革委员会针对原告作出的焦发改价管（2012）45号“焦作市发展和改革委员会关于亿城·翰林苑雅筑前期物业服务收费标准的批复”中批复如下：“一、亿城·翰林苑雅筑小区1#-6#住宅楼前期物业服务费执行最高不超过1.2元／平方米／月的标准，具体标准由你公司与业主在前期物业服务合同中约定。二、你公司收费前应到价格主管部门办理《收费许可证》，并在小区内向业主公示物业管理的服务内容、服务标准，自觉接受业主的监督。本批复试行期一年。”
一、关于原告的诉讼请求部分，本院认定如下事实：
（一）原告主张的被告欠原告的费用：1、2011年1月至3月原告进场开展前期物业服务，被告承诺物业服务费给原告补差额54349.92元，至今未支付原告。
2、被告交给原告管理的［亿城·翰林苑］小区中，在原告管理期间，（1）空置车位的物业费按收费标准全价即每个车位40元计算为47880元；（2）空置的住宅房物业费按收费标准全价（即2012年5月1日前按每月每平方米1.1元，2012年5月1日至2013年12月31日按每月每平方米1.2元）计算为26831.6元（面积按原告提交证据证明的面积为准）；（3）空置的商铺物业费按收费标准全价（即2012年5月1日前全价按每月每平方米1.1元，2012年5月1日至2013年12月31日全价按每月每平方米1.2元）计算为101409.38元（面积按原告提交证据证明的面积为准）。（1）（2）（3）三项合计176120.98元。
3、被告赠送部分业主2011年4月至2013年12月的物业费（被告承诺代付该部分业主应交的物业服务费），在2012年5月1日前按每月每平方米1.1元计算，2012年5月1日至2013年12月31日按每月每平方米1.2元计算，除原告已经收回的部分外，被告尚欠原告67074.28元（面积按原告提交证据证明的面积为准）。
（二）关于原告应支付被告的费用包括三项：1、固定资产移交款40000元；2、车位租赁费39340元；3、2013年11月份水电费5593.5元。1、2、3三项合计84933.5元。
二、关于被告的反诉请求，本院认定如下事实：
1、原告向［亿城·翰林苑］小区业主收取的维修资金计125529.5元；在原告管理小区物业期间，因电梯损坏，需对电梯进行维修，但原告未予维修，致使后来的合家安物业管理公司于2014年1月与某电梯公司签订合同由某电梯公司对电梯进行维修，电梯维修费75000元已经由被告转账并经合家安物业管理公司支付给维修电梯的公司，原被告双方均认可该费用应从维修资金中支出。
2、原告称其收取［亿城·翰林苑］小区业主装修押金64000元、水电押金122000元，其中装修押金数额与被告所称的数额65600元不符。
3、2013年12月份［亿城·翰林苑］小区公共区域水电费7859.3元，被告已经先垫付，原被告均认可该费用并认可应当在原告所代收的物业费中开支。
4、因原告管理期间未对电梯进行年检，被告委托合家安物业公司2014年初支出电梯年检费7900元、电梯限速器检验费3600元，该费用应从原告收取的物业费中支出。
三、［亿城·翰林苑］小区业主至今仍欠原告部分物业费未支付，数额只有原告单方制作的证据材料显示，具体数额尚不明确。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。原告莱佛士物业公司与被告亿城房地产公司签订的《亿城·翰林苑物业管理委托合同》是合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行。按照《物业管理条例》及其相关规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故被告对其尚未售出或者因被告原因未按时交给物业买受人的物业，被告应当依据合同的约定和相关法律规定交纳物业服务费，因合同中双方未约定该部分费用的交费标准，故应依据《物业管理条例》并参考《河南省物业管理条例》及焦作市的相关规定，参考上述规定，本院认为被告要求按收费标准的50%计算依据不足，故被告应支付原告空置物业的物业费为176120.98元，此外，被告承诺给原告的前期物业服务费补差额款54349.92元，被告赠送部分业主2011年4月至2013年12月的物业费被告承诺代付该部分的物业服务费67074.28元，上述三项，被告合计应支付原告费用297545.18元；原告应支付被告固定资产移交款40000元、车位租赁费39340元、2013年11月份水电费5593.5元，三项合计84933.5元；上述被告应支付原告的费用297545.18元减去原告应支付被告的费用84933.5元，被告还应支付原告212611.68元。
原告所收小区业主的维修资金共计125529.5元，应用于公共设施的维修，因原被告的合同已经终止，被告垫付维修电梯费75000元，被告委托了新的物业管理服务企业，且基于目前维修资金的交存形式等，本院认为除被告垫付的75000元原告应支付被告外，剩余的维修资金50529.5元宜由被告代为管理更为妥当，故该部分费用原告宜交付被告。2013年12月份［亿城·翰林苑］小区公共区域水电费7859.3元、电梯年检费7900元、电梯限速器检验费3600元，被告已经垫付，该部分费用应由原告收取的物业费中支出，且原告起诉的被告的费用中包含被告拖欠原告的物业费，故该部分费用应计算入原告应支付给被告的费用中。
被告要求原告支付的装修押金和水电押金，系原告收取小区业主的费用。涉及到业主的具体利益，且双方所称数额不一致，故本院认为被告主张该部分权利，理由不当，本院不予支持。被告主张的违约金，因被告拖欠原告空置物业费的事实存在，且合同终止后，双方关于拖欠物业费的数额等多次磋商无果，对此双方均有责任，故被告称原告违约，要求原告承担违约金，依据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告焦作市亿城房地产开发有限公司应向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费等212611.68元；
二、原告广州莱佛士物业服务有限公司应向被告焦作市亿城房地产开发有限公司交付代收的维修资金50529.5元；
三、原告广州莱佛士物业服务有限公司应向被告焦作市亿城房地产开发有限公司支付2013年12月份［亿城·翰林苑］小区公共区域水电费7859.3元；
四、原告广州莱佛士物业服务有限公司应向被告焦作市亿城房地产开发有限公司支付垫付的电梯维修费75000元、电梯年检费7900元、电梯限速器检验费3600元；
五、本判决第一项至第四项折抵后，被告焦作市亿城房地产开发有限公司实际共应向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付67722.88元，该款被告焦作市亿城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告广州市莱佛士物业服务有限公司；
六、驳回原告的其它诉讼请求；
七、驳回被告的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5313元，由原告承担1091元，由被告承担4222元，反诉费3144元，由原告承担1774元，由被告承担1370元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长 冯爱萍
审判员 王亚华
审判员 梁小云
二〇一五年十月二十日
书记员 许 峰
河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书（附页）
（2014）山民一初字第00495号
（2014）山民一初字第00495号民事判决书引用的相关法律规定，具体内容表述如下：
1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。
参考条款：1、《河南省物业管理条例》第三十六条第三款：尚未售出、租出的空置物业的所有权人，应当分摊物业管理公共服务费用，分摊比例不低于收费标准的百分之五十，具体比例可由当事人双方商定，但不得因此而增加其他业主的负担。
第四十七条：业主或者使用人、空置物业所有权人未按期足额交纳物业管理服务费的，物业管理企业可书面通知其限期交纳，并按合同约定加收滞纳金；物业管理企业也可以依法向人民法院起诉。
2、《焦作市城市物业服务收费管理实施细则》第十二条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。已售出并交付物业买受人的空置物业服务费交纳比例按定价形式分别由政府价格主管部门核定或由业主委员会与物业公司双方约定。