湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终288号
上诉人（原审原告）宋雪娜，女，1981年1月6日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。
委托代理人宋立俊，沅陵县光明法律服务所法律工作者。
委托代理人全梦忠，男，1968年10月2日出生，土家族。
被上诉人（原审被告）沅陵县澳门花园小区业主委员会，住所地湖南省沅陵县沅陵镇迎宾南路澳门花园物业管理楼。
负责人杨宝刚，系业主委员会主任。
委托代理人李军，男，1982年10月14日出生，苗族。
被上诉人（原审被告）沅陵宏达物业服务有限责任公司，住所地湖南省沅陵县沅陵镇迎宾南路澳门花园物业管理楼。
法定代表人卢映宏，系该公司总经理。
委托代理人全海滨，湖南天宇律师事务所律师。
上诉人宋雪娜因与被上诉人沅陵县澳门花园小区业主委员会（以下简称澳门花园业委会）、沅陵宏达物业服务有限责任公司（以下简称宏达物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服沅陵县人民法院2015年12月18日作出的（2015）沅民二初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年3月10日立案受理后，依法组成由审判员朱湘辉担任审判长，审判员郭家法、代理审判员龙中华参加的合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案，上诉人宋雪娜委托代理人全梦忠、宋立俊，被上诉人沅陵县澳门花园小区业主委员会委托代理人李军，被上诉人沅陵宏达物业服务有限责任公司法定代表人卢映宏及该公司委托代理人全海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，宏达物业公司系一家经工商登记的物业服务公司，沅陵县澳门花园小区建成后的物业服务一直由宏达物业公司提供。宋雪娜系该小区C1栋702号房屋的业主。2013年1月，澳门花园业委会成立，宏达物业公司与澳门花园业委会于2013年1月23日签订了1份物业管理服务合同，合同期限为4年，在合同中约定：多层住宅物业费收取标准为0.4元每平方米每月，业主应按月交纳物业费，每次交费的具体时间为次月5日前。2013年7月23日，沅陵县物价局、沅陵县房产管理局联合发文规范本县居民住宅小区物业服务性收费项目和标准，其中澳门花园小区的物业服务收费标准定为0.78元每平方米每月。同年9月1日，宏达物业公司与澳门花园业委会签订了1份物业服务合同补充协议，将澳门花园小区的住宅物业服务收费标准提高至0.65元每平方米每月，但双方在协议中表述为高层住宅的收费标准为0.65元每平方米每月，对多层住宅的物业费标准未作约定。经查明，该协议签订时澳门花园小区并无高层住宅业主入住，至今宏达物业公司也未对澳门花园小区的高层住宅提供物业服务，故该协议中的表述系笔误，系将“多层住宅”与“高层住宅”写反，对此澳门花园业委会也表示认可。在签订该协议前，澳门花园小区业委会并未召开业主大会，也未以有效方式征求业主意见。
另查明，澳门花园小区至今已有超过80%的业主按照0.65元的收费标准交纳过物业服务费。宋雪娜以与宏达物业公司有纠纷为由，从2010年12月17日至今未交纳物业费。澳门花园小区附近的金山明珠小区、锦绣花园小区的物业费收取标准均为0.7元每平方米每月。
原审法院认为，本案宋雪娜的诉讼请求有两项，一是要求撤销澳门花园业委会作出的上调物业费的决定；二是要求确认澳门花园业委会与宏达物业公司于2013年9月1日签订的《澳门花园小区物业服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》）无效。宏达物业公司辩称宋雪娜的两项诉讼请求分属两个不同的法律关系，不能同时作为一个案件处理。但在宋雪娜的第一项诉讼请求中，澳门花园业委会所作决定的表现形式就是与宏达物业公司签订的《补充协议》，故该诉讼请求实质就是要撤销《补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”故宋雪娜第一、二项诉讼请求所要达到的目的均是为了使《补充协议》自始没有法律约束力，追求的法律后果一致，虽然法律依据不同，但二者并无实质冲突，同时起诉并不矛盾。此外，业主主张撤销权的相对方仅为业主委员会，但本案宋雪娜主张撤销的业主委员会决定与宏达物业公司密切相关，故宏达物业公司作为当事人参与诉讼有利于维护自身权益，也有利于查明案件事实。综上，该院认为宋雪娜同时主张两项诉讼请求并无不妥，也有利于节约司法资源，故对宏达物业公司的辩解理由不予支持，现针对宋雪娜的两项诉讼请求分别论述如下。
一、关于业主撤销权的问题。
1、本案宋雪娜主张业主撤销权是否超过了法定期限。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案宋雪娜认为澳门花园业委会和宏达物业公司在2013年9月1日的《补充协议》中，只对小区高层住宅的物业费标准进行了约定，并未对多层住宅的物业费标准作出约定，直到2015年7月27日，澳门花园业委会作出情况说明，解释《补充协议》中存在笔误，将“多层住宅”与“高层住宅”写反，双方的真实意思表示就是将多层住宅的物业费标准上调至0.65元，此时澳门花园业委会上调物业费的决定才完成。该院认为宋雪娜的该主张不能成立，理由如下：澳门花园业委会和宏达物业公司在《补充协议》中的表述为：“根据物价部门的规定，考虑物业服务成本、市场物价上涨等因素，甲乙双方对物业服务价格有关事宜作出调整，协商订立本补充协议。”可见双方签订该协议的目的是为了上调物业费，而在《补充协议》签订之时，澳门花园小区并无高层住宅业主入住，至今宏达物业公司也未对澳门花园小区的高层住宅提供物业服务，故双方对高层住宅的物业费标准进行约定毫无意义。且从2013年9月1日起，宏达物业公司均是按照0.65元的标准收取物业费。由以上几点可以看出，澳门花园业委会和宏达物业公司签订《补充协议》的真实意思表示就是将澳门花园小区多层住宅的物业费标准上调至0.65元，协议中虽存在笔误，但该笔误并未造成合同双方的误解，也未影响到合同的实际履行，故该院认定澳门花园业委会对上调物业费的决定作出之日应为2013年9月1日。宋雪娜虽称澳门花园业委会和宏达物业公司对物业费上涨事宜并未进行公示，宋雪娜一直不知情，但根据澳门花园业委会和宏达物业公司签订的物业服务合同的约定，业主应按月交纳物业费，即使按照现实情况，澳门花园小区业主大多每半年或一年交纳一次物业费，宋雪娜至迟也应在交纳2013年度物业费时知晓物业费上涨事宜。宋雪娜从2010年12月17日起至今一直未交纳物业费，又未提出正当理由，应由其自身承担不利后果，故该院认为宋雪娜至迟应在2013年底应当知道物业费上涨事宜，宋雪娜于2015年10月23日起诉要求撤销澳门花园业委会关于上调物业费的决定，已过一年法定期限，撤销权已经消灭。
2、本案宋雪娜主张业主撤销权是否有充足的法律依据。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”由此可见，法律赋予业主撤销权的基础是业主委员会的决定侵害业主的合法权益。本案中，澳门花园业委会所作决定是同意物业公司对物业费进行上调，从表面上看，该决定使业主需交纳更高的物业费，直接加重了业主的经济负担。但从深层次的角度考虑，近年来我国各类商品、服务的价格上涨趋势明显，势必导致物业服务行业的各项服务成本、人工工资价格上涨，为了维持原有的服务质量，物业服务企业提高物业收费势在必行。正是基于该前提，本县物业服务行业主管部门出台了规范性文件，将澳门花园小区的物业费标准定为0.78元每平方米每月。根据该文件精神，宏达物业公司与澳门花园业委会经协商后，将澳门花园小区的物业费定为0.65元每平方米每月，该收费标准低于政府主管部门的指导价格，与澳门花园附近两个小区相比也略微偏低，亦即澳门花园小区的物业费标准既在政府指导价范围内，又与市场定价水平相当，属于合理的收费，系业主接受物业服务的必要支出，不存在侵犯业主的合法权益。相反，如果撤销《补充协议》，将物业费恢复至之前的水平，势必会导致物业服务质量下降，甚至难以维系，影响到小区物业服务工作的正常运转，从而对业主的生活起居造成不利影响。因此，该院认为澳门花园业委会上调物业费的决定是从业主的利益角度出发，并未侵犯业主的合法权益，故宋雪娜要求撤销该决定缺乏法律依据。
3、从维护民事法律关系稳定性的角度出发。本案中的《补充协议》签订至今已有两年多时间，且澳门花园小区大部分业主已按照该协议的约定履行了交费义务。如协议一旦撤销，则宏达物业公司因该协议取得的财产依法应予返还，但宏达物业公司已实际提供了物业服务，所收费用大部分也应已投入到物业服务中去，自然不愿返还物业费，这势必会导致业主与物业公司之间的矛盾激化，带来的后果无非是物业服务的停摆以及层出不穷的纠纷，将会严重影响到整个小区的正常生活秩序，这绝非大部分交费业主希望看到的后果。我国法律对物业管理采用的是“少数服从多数”原则，故从维护澳门花园小区大多数业主的利益角度出发，《补充协议》也不应撤销。
综上所述，宋雪娜要求撤销澳门花园业委会上调物业费的决定已过法律规定的期限，且无法律依据，也不利于维护小区物业服务的稳定性，该院不予支持。
二、关于确认合同无效的问题。
1、宋雪娜主张澳门花园业委会签订《补充协议》前未召开业主大会，未经业主大会授权，违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效。该院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”而规定业主委员会作出某些决定前需召开业主大会或征求业主意见的均系管理性规定，而非效力性强制规定，故不能据此确认本案的《补充协议》无效。从基础法律关系来看，法律赋予业主委员会的主要职责包括代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。且法律明确规定业主委员会的决定，对业主具有约束力。由此可见，业主与业主委员会之间显然是代理关系，而业主委员会未经业主授权与他人签订的合同，系没有代理权或超越代理权的行为。合同法中对没有代理权、超越代理权而订立的合同，并没有作出无效的规定，而是规定由被代理人是否追认、相对人是否有理由相信行为人有代理权来确定代理行为的效力。再加上从前述对业主撤销权的论述中可知，对于业主委员会未经法定程序所作的决定，法律赋予了业主撤销的权利。结合合同法的基本规定以及物权法相关特别规定，均应认定业主对业主委员会未经业主授权而签订的合同，不能直接确认其无效，只能以侵犯自身合法权益为由要求撤销。
2、宋雪娜主张《补充协议》以提高物业费为全部内容，加重了宋雪娜在内的全体业主的责任，应依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定确认其无效。该院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”该规定显然是针对物业合同中的格式条款。所谓格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而本案的《补充协议》系合同签订双方协商的结果，合同内容仅为对物业费的调整，无其他格式条款，显然不能适用该规定确认其无效。
3、宋雪娜主张澳门花园业委会和宏达物业公司恶意串通签订《补充协议》，损害全体业主的利益，应依法确认其无效。该院认为，如前所述，宏达物业公司提高物业费是为了维持物业服务质量的客观需要，也符合主管部门的规定，澳门花园业委会与其签订《补充协议》，系从实际出发维护小区物业服务的正常运转，现宋雪娜也未举证证实澳门花园业委会从中获取了不正当利益，恶意串通一说毫无根据，且该协议也未侵犯业主的合法权益，故不能以该理由确认《补充协议》无效。
综上所述，澳门花园业委会和宏达物业公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力规定，也未有其他导致合同无效的情形，故该院对宋雪娜要求确认《补充协议》无效的诉讼请求不予支持。如澳门花园小区业主认为澳门花园业委会不维护全体业主利益而是谋求私利，或认为宏达物业公司提供的物业服务质量与收费标准不相匹配，应及时召开业主大会，对业主委员会进行改选，或者重新与物业服务企业协商服务价格与服务项目，甚至解聘物业服务企业重新选聘，才能从根本上解决业主与业委会、物业公司之间的矛盾，维持小区的正常生活秩序。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十八条、第四十九条、第五十二条、第五十五条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第五款、第十五条第（二）项、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回宋雪娜的诉讼请求。
上诉人宋雪娜不服判决上诉称：1、业主委员会组建不合法，无权代表全体业主签订任何合同。2、《补充协议》这个合同，不符合物业管理条例，是一个无效合同。3、不合法的业主委员会与物业公司实际上是利益共有人。4、《补充协议》不但没有通过业主大会，连合法的业主委员会也没有通过。5、李军不是业主，代表业主委员会出庭不合法。综上，请求撤销原审判决，改判确认《补充协议》无效。
被上诉人宏达物业公司答辩称：1、被答辩人起诉超过了法定期限，撤销权已经消灭。2、《补充协议》合法有效，不具有无效情形。综上，请求驳回上诉人的上诉。
被上诉人澳门花园业委会答辩称：原审认定案件事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉。
二审期间，宋雪娜为支持其上诉请求，提交了以下证据：
1、业主李本峰书证，欲证明物业涨价，没有经过业主开会同意；
2、宋玉琳、李世云书证，欲证明物业不履行职责，只收费不办事；
3、澳门花园业主提交的书证，欲证明物业涨价没有经过业主大会开会同意；
4、沅陵县房产管理局文件、关于澳门花园小区召开业主大会登记业主提议有关事项的公告，欲证明业主反映强烈，房产局通过召开业主大会重新登记的事实。
对于宋雪娜提交的证据1、2，宏达物业公司认为不属于新证据，不予质证；对证据3，宏达物业公司对其真实性有异议，无法确定是否为业主本人签字；对证据4，认为与本案无关。澳门花园业委会的质证意见与宏达物业公司一致。
对于上诉人宋雪娜提交的证据1、2、3，因证人未出庭，无法核实其真实性，本院不予采信；对证据4，因其是有关业主委员会重新选举的事情，与本案无关，本院不予采信。
二审期间，被上诉人宏达物业公司和澳门花园业主委员会均未提交新的证据。
原审查明的案件事实与本院基本一致，本院予以确认。
本院认为，首先，基于上诉人的上诉请求本案上诉审查范围限于澳门花园业委会与宏达物业公司签订的《补充协议》是否无效的问题。《补充协议》能否撤销的问题，不属于上诉审理范围，本院在此不再予以审查。就本案而言，《补充协议》是否无效，关键在于其是否具有《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。从本案查明的案件事实来看，《补充协议》显然并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）（三）（四）规定的无效情形。至于上诉人提出的宏达物业公司与澳门花园业委会串通签订《补充协议》，损害业主利益的问题。一方面，上诉人并未提交相关证据证明二者之间存在恶意串通的情形，另一方面，《补充协议》签订的物业服务价格0.65元每平方米每月也在沅陵县物业服务行业主管部门出台的相关规范性文件规定的澳门花园小区物业服务指导价0.78元每平方米每月以下，并不存在损害澳门花园小区业主的情形。即《补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的无效情形。而对于上诉人提出的《补充协议》的签订未经业主大会讨论通过的问题。一方面，澳门花园业委会代表业主签订物业合同属于其职责范围。故在没有证据证明宏达物业公司明知澳门花园业主大会未通过大会讨论的情况下，即没有证据证明宏达物业公司为恶意的情况下，应推定宏达物业公司对于《补充协议》的签订系善意第三人，在此情况下，从保护交易安全角度出发，宏达物业公司与具有澳门花园小区物业服务合同签订代表权的澳门花园业委会签订《补充合同》应当有效。另一方面，《补充协议》的签订澳门花园业委会未经过澳门花园业主大会讨论通过的问题属于内部管理问题，违反的系管理性规范，而非效力性规范，不影响合同效力。即《补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）规定的无效情形。当然，澳门花园业主如果认为其利益受到损害可以事后内部追究澳门花园业委会代表权滥用的责任。
综上，《补充协议》的签订并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。上诉人的上诉理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由宋雪娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱湘辉
审 判 员 郭家法
代理审判员 龙中华
二〇一六年五月四日
代理书记员 向玉玲