广东省怀集县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1224民初1673号
原告：陈岳，男，1967年7月23日出生，汉族，住广东省怀集县。
委托诉讼代理人：冼子昂，男，1975年9月30日出生，汉族，住广东省怀集县。
被告：刘天超，男，1973年6月6日出生，汉族，住广东省怀集县。系集县怀城镇宏宝家具经营部经营者。
被告：怀集县怀城镇宏宝家具经营部，地址：怀城镇河西路108号由北往南方向1-3卡，注册号：441224600221624。
原告陈岳与被告刘天超、怀集县怀城镇宏宝�具经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈岳的委托诉讼代理人冼子昂，被告刘天超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈岳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方于2015年7月7日签订的《房屋租赁合同》，并腾退房屋给原告；2、判令被告刘天超支付2015年10月1日至2016年7月31日的租金150000元及违约金（按租金的5‰计算，共305天）；3、判令被告刘天超支付租金51750元（从2015年8月1日起按逐年递增5%）及违约金7762.50元（按租金的5‰计算）；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年7月7日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定将权属原告位于怀集县怀城镇河西路108号由北往南方向1-3卡房屋，包括1-5层租赁给被告使用，租赁期限为6年，租金为每月15000元，以后逐年递增5%，被告并缴纳押金30000元，合同签订后，原告依约交付了房屋给被告，被告在租赁房屋经营“怀集县怀城镇宏宝家具经营部”，但被告仅在2015年11月30日交纳了当年8、9月份的租金30000元，之后的租金一直拖欠未交，已经严重违约，特请求依法判决，维护原告的合法权益。
被告刘天超辩称，本人系怀集县怀城镇宏宝家具经营部独资经营。2015年5月，我租赁了罗信崇的五卡房屋经营家具店，后经其介绍，我姐夫许某与原告联系，将原告与罗信崇相连的三卡房屋一并租了过来，签订合同时，本人交了押金30000元和赞助了转让费10000元给原告。由于家具店一直处于亏损状况，2015年10月27日，经原、被告及许某协商，双方同意自12月1日起终止租赁合同，约定2015年8-11月期间租金60000元的支付办法为：将押金30000元抵作租金，余下30000元租金被告在11月30日前交清并将房�清空腾退给原告。后我方按协议约定腾退了房屋，支付了租金，因此，双方合同已经解除，我方不存在拖欠租金的事实。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告争议的主要事实，是2015年10月27日，双方经协商，当日达成的是终止合同的口头协议还是待转租的协议。原告称当日只是同意被告转租，并没有明确终止合同，被告则称双方经协商已经达成协议，于2015年11月30日终止合同，原押金30000元转作租金，尚欠的30000元租金在11月30日前交清并腾退房屋给原告。
原告对其主张提供有《租赁合同》一份，证明租赁的事实；（二）中国建设银行账户明细一张，证明11月30日收取许某30000元租金的事实；（三）收据一张，证明收取押金30000元的事实。对原告的举证，被告无异议，本院予以确认。
被告对�主张，向本院提交证据：（一）、另一房东罗信崇的书面证词，证明其在12月30日到被告商铺收取租金时，发现原告三卡铺面已经清空；（二）、证人许某（系被告姐夫）的证人证言，证明其与原告协商签订《租赁合同》的过程和当日其与被告一起与原告协商达成终止合同协议的过程；（三）、证人陈某（顾客）的证人证言，证明其在12月6日在被告店铺买家具时，楼下三卡铺面确已清空的事实；（四）、“账户明细”一份，罗信崇收取被告至2016年11月租金的“收据”若干份，证明被告一直在另五卡商铺经营家具店并交租给罗信崇，经营期间，原告一直没有向其主张过租金的事实。（五）、原、被告的录音资料一份，证明起诉后，双方曾电话协商过。
对被告的举证，原告发表质证意见如下：对证据（一）、（二）（三），确认10月27日双方一起协商，11月30日收取许某30000元租金是事实，但原告只表示同意被告转租，并没有同意终止合同，证人证言只是证实一楼空出了三卡，但被告是租赁五层的，证人并没有证实二至四层是否清空，证人证实的事实不全面。对证据（四）、（五）无异议，虽然被告一直在经营并交租给罗信崇，但原告也多次在电话中向原告催收过租金，只是被告一直拖欠不交。
对被告提出的证据，本院认证如下：证据（一）和证据（三）是与原、被告无利害关系人所作的证言证词，且证明的事实一致，形成证据链条，对该证言证词，本院予以认证。对证据（二），原告对签订合同、协商的过程无异议，承认签订合同和协商的过程均是与许某交接的事实，对此，本院予以认证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月27日，双方经协商后，被告于11月30日转�支付给原告30000元租金并清空三卡铺面，后原告一直在经营家具店，并支付租金和水电费给罗信崇。
另，2016年12月5日，经原告申请，本院作出（2016）粤1224民初1637号民事裁定书，裁定查封被告刘天超经营的“怀集县怀城镇宏宝家具经营部”店内价值250000元的物品、财产。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》属双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，符合法律相关要件，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，………，（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。�同自通知到达对方时解除”的规定，本案的主要焦点是，被告以自己的行为表明解除租赁合同，是否确已履行了通知义务，合同解除的通知是否送达原告方。
本案中，原、被告并不否认双方在2015年10月27日进行协商的事实，只是对协商的内容陈述各异，但从被告在11月30日交纳租金及清空房屋的行为来看，其确已明确以自己的行为表明解除合同的意思表示，并自认这是双方10月27日协商一致的结果。而按合同约定，是以先交租后使用的方式缴交租金，原告在11月30日收取被告30000元租金后，既然认为合同没有终止，就应当明白被告所交租金并不足以抵偿8-11月的租金，但原告并没有明确向被告提出异议，默认被告的行为，怠于行使合同权利，在长达近一年的时间内没有书面向被告依法主张权利，应推定被告解除合同的通知已送达给原告方，合同解除的条件成就，自2015年12月1日起，原、被告的《房屋租赁合同》解除，因此，原告请求被告支付2015年12月1日后租金及违约金的主张，本院不予支持。被告在原告没有明确表示同意的情况下终止合同，事后也未及时书面通知原告，违反了双方合同的约定，构成违约，被告所交押金可作为违约金支付给原告，其认为押金30000元抵偿已租金的主张于法无据，本院不予采信，被告应补缴租金30000元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》一百一十一条；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告陈岳和被告刘天超于2015年7月7日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告刘天超应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈岳支付租金人民币30000元；
二、驳回原告陈岳的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2392.91元，财产保全申请费1420元，合共3812.91元，由原告陈岳负担2812.91元，由被告刘天超负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 黄启亮
二〇一七年一月二十五日
书记员 陆 新