云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云05民终185号
上诉人（原审被告）：王瑛，女，1966年12月3日生，汉族，保山市隆阳区人，居民，住隆阳区。
被上诉人（原审原告）：黄晓琳，女，1963年3月16日生，汉族，保山市隆阳区人，保山公路总段退休职工,住隆阳区。
委托代理人：赵映禄，云南旦阳律师事务所律师。特别授权代理。
原审被告：王毅铭，男，1988年6月13日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。
原审第三人：刘玉惠，女，1963年8月16日生，汉族，保山市隆阳区人，隆阳公路管理段职工,住隆阳区。
上诉人王瑛因与被上诉人黄晓琳、原审被告王毅铭、原审第三人刘玉惠房屋买卖合同纠纷一案，不服隆阳区人民法院（2015）隆民初字第04084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王瑛上诉请求：撤销隆阳区人民法院（2015）隆民初字第04084号民事判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。其主要上诉理由是，一审认定事实不清，适用法律不当。一审法院对一审中的关键证据《委托书》的真实性、合法性审查不力，在原审被告王毅铭未出庭质证，也未对该证据做必要鉴定的前提下，据此认定《房屋买卖合同》为有效合同，这完全不符合民事诉讼关于证据的认定规则；一审法院认定《房屋买卖合同》有效，但未对当事人实际履行合同的情况进行审查，完全忽略了被上诉人未履行合同约定，先后十二次恶意逾期偿还银行贷款，对上诉人的个人征信造成无法挽回的损失，对形成纠纷的客观因素置若罔闻，对上诉人权益受到侵害不管不顾，显然违背了公平公正的法律精神；在无充分证据能够证明上诉人知道或应该知道其合法权益已发生转移，也无法证明其获得过与权利相当的转让费用或其他任何形式收益的情况下，一审法院便做出责令上诉人限期将其合法权益转移给他人的判决，显然有背法律情理，不切合实际。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
原审被告王毅铭经本院公告传票传唤未出庭应诉。
被上诉人黄晓琳、原审第三人刘玉惠认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
黄晓琳向一审法院起诉，要求确认与王瑛、王毅铭签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效，并积极配合办理房地产过户手续。
一审认定事实：原告与被告王毅铭于2011年3月1日签订房地产买卖合同（被告王毅铭手持被告王瑛委托王毅铭全权处理房地产的委托书），合同约定：原告黄晓琳以61万元的价格向被告购买位于隆阳区兰城路北城春天红霞家园A158号房地产，原告于合同签订之日起支付给被告购房定金20万元，原被告共同偿还银行贷款20万元，银行贷款手续办理完毕后付给被告11万元，被告将该房地产的房产证、土地使用权证交给原告使用；于2012年5月后办理过户手续，办理过户手续所需交纳的税费由原告负担，过户手续办理完毕后，原告支付给被告10万元。原被告于当天签订补充协议，协议约定：原告支付购房定金20万元及购房款11万元后，原告拥有处理、使用该房地产的权利，王毅铭配合办理该房地产的过户手续；原告于2011年3月起归还银行贷款199481.15元。合同签订后，原告黄晓琳已共计支付给王毅铭购房款375000元。原告于2011年3月5日与第三人刘玉惠签订房地产买卖合同，合同约定：第三人刘玉惠以747000元的价格购买该房地产，第三人于合同签订之日起支付给原告447000元，并于2011年3月起归还银行贷款199481.15元，银行贷款手续办理完毕后，原告将房产证、土地使用权证交给第三人使用；2012年5月后办理过户手续，办理过户手续所需交纳的税费由第三人负担。2011年3月9日，刘玉惠按合同约定支付给原告购房款447000元，原告将房屋交给第三人，第三人将房屋装修后搬入居住至今。2011年7月27日，第三人支付给原告购房款106453元，其中6453元系2011年3月至6月银行贷款本息。因归还银行贷款存折保存在被告王瑛手中，2011年3月至6月银行贷款本息6453元已由被告王瑛偿还，原告收取第三人支付的银行贷款本息6453元后，于2011年7月28日支付给被告王瑛6460元，被告王瑛出具给原告收据一份，收据载明：收到黄晓琳贷款代垫2011年3月至6月计四月贷款金额6460元。被告王瑛于收款当天将归还银行贷款存折交给原告，由原告归还银行贷款，后原告又将银行存折交给第三人刘玉惠，由第三人归还银行贷款。至2012年6月7日，第三人共计归还银行贷款本息217809.22元，已将银行贷款全部还清。银行贷款还清后，被告王瑛到银行取回用于抵押的房产证及土地使用权证。原告与被告王毅铭、第三人刘玉惠于2014年2月18日签订购房补充协议，被告王毅铭承诺于2014年7月30日前将该房地产过户到刘玉惠名下。2014年7月31日，被告王毅铭再次承诺于2014年12月31日前将房屋产权过户手续办理完毕。现约定期限已过，原告多次要求被告王毅铭配合办理过户手续，但王毅铭拒不配合。原告提起诉讼，请求法院确认原被告签订的房地产买卖合同及补充协议有效，要求被告配合原告办理房地产过户手续。另查明，隆阳区兰城路北城春天红霞家园A158号房地产的房屋所有权证号为：保山市房权证隆阳区字第××号、保山市房隆阳区共字第00012268号，土地使用权证号为：保国用（2007）第00531号。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，被告王瑛与被告王毅铭系母子关系，被告王毅铭系该房地产共有权人，被告王毅铭持有其母被告王瑛的委托书与原告签订房地产买卖合同，原告有理由相信被告王毅铭能够代理被告王瑛签订合同，故被告王毅铭的代理行为有效。被告王毅铭的行为已构成表见代理，且被告王瑛于2011年7月28日收到原告支付的银行贷款6460元后，将银行贷款存折交给原告用于归还银行贷款，在银行贷款还清后，被告王瑛到银行取回房产证及土地使用权证，加上第三人于2011年3月取得房屋后装修搬入居住至今，可推知被告王瑛应当知道该房地产已发生买卖关系，且原告已按合同约定支付大部分购房价款，原告系善意第三人，其合法权益应受法律保护，故被告王毅铭与原告签订的房地产买卖合同及补充协议有效。对原告提出确认原被告签订的房地产买卖合同及补充协议有效的请求，法院予以支持。同理，对被告王瑛提出其未在委托书上签名，该签名系王毅铭冒签，该房地产买卖合同及补充协议对被告王瑛不发生效力的主张，法院不予采纳。原告与被告王毅铭在补充协议中约定，在原告支付给王毅铭31万元后，原告可以使用并处分该房地产。现原告已按合同约定共计支付给被告王毅铭375000元，并按合同及补充协议的约定，由第三人还清银行贷款，二被告应当按照合同约定协助原告办理房地产过户手续，故对原告要求二被告配合原告办理房地产过户手续的请求，法院予以支持。被告王毅铭经法院传票传唤未到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》（试行）第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、原告黄晓琳与被告王毅铭、王瑛于2011年3月1日签订的房地产买卖合同及补充协议有效；二、被告王毅铭、王瑛于本判决生效后30日内协助原告黄晓琳办理隆阳区兰城路北城春天红霞家园A158号房地产（房屋所有权证和土地使用权证）产权过户手续。过户费用由原告黄晓琳承担。
二审审理中，上诉人、被上诉人、原审被告、原审第三人均未向本院提交证据。
被上诉人、原审第三人对一审查明的案件事实均不持异议。
二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原审被告王毅铭作为房屋的共有产权人，持有另一名共有人即本案上诉人的书面委托处理本案涉及房产的买卖、过户事宜，原审被告王毅铭的代理行为合法有效，其与被上诉人签订的房地产买卖合同及补充协议不违反法律规定，应视为有效合同。被上诉人作为善意第三人依照房地产买卖合同及补充协议的约定支付了约定款项，且本案所涉房产已全部偿清银行抵押贷款，房产权属证明文件相关银行已退还上诉人，上诉人、原审被告王毅铭理应按照约定及时办理房产的过户登记手续。上诉人关于本案是被上诉人制造的骗局，上诉人系受害者，一审法院错误认定原审被告王毅铭行为系表见代理的主张，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。上诉人的上诉请求不符合事实和法律规定，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人王瑛负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 平
审判员 刘光好
审判员 李 娇
二〇一七年二月二十二日
书记员 金佳玲