吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终2132号
上诉人（原审原告）：陈占秋，男，1953年12月19日生，汉族，住长春净月高新技术产业开发区。
被上诉人（原审被告）：长春市华欣房地产开发建设有限公司，住所：长春净月高新技术产业开发区富奥花园小区会馆楼。
法定代表人：陈立学，董事长。
上诉人陈占秋因与被上诉人长春市华欣房地产开发建设有限公司（下称华欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院于2018年1月29日作出的（2017）吉0194民初971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈占秋一审诉称：原告购买被告在长春净月高新技术产业开发区开发的富奥斯坦利小镇住宅，总房款为515165元。被告在购房合同中承诺房屋交付后300个工作日内为原告办理房屋产权证，如逾期被告应按房屋总价款日万分之五（243.75元/天）向原告赔偿，直至原告能正常办理产权证为止。原告按双方约定的时间已于2013年1月25日将房款全部支付。2013年1月25日缴清物业维修基金15706元，同日办理了房屋入住手续。截止到2014年4月11日，被告未在原告办理房屋入住手续后300个工作日内为原告办理产权手续。故原告诉至法院，请求判令：1.被告继续履行合同，办理房屋产权登记手续，向原告交付产权证；2.被告向原告支付违约金294929.10元（从2014年4月12日至2017年5月31日），其余违约金结算至房屋产权证办理完毕时间止；3.诉讼费用由被告承担。
华欣公司一审辩称：1.案涉房屋未办理房屋初始登记备案并非被告原因所致，被告不应承担违约责任；2.原告主张逾期办证违约金已经超过法定诉讼时效，不应受法律保护；3.原、被告所签《认购协议》性质为意向协议，即预约协议，在双方事实上已成立买卖合同本约的情况下，不应再作为本案确定逾期违约金的依据；4.即使《认购协议》可以作为确定违约金的依据，原告并无实际损失，违约金约定过高，请求予以核减；5.被告负有办理商品房初始登记备案的义务，但无权也无法单方为原告办理产权证，原告主张违约金起、止点均错误。
一审法院查明：陈占秋与华欣公司于2011年5月11日签订一份《内部认购协议》，约定：陈占秋认购华欣公司开发的“富奥斯坦利小镇”16栋1单元1001室房屋，建筑面积约为130㎡，房屋基准单价为3900元/㎡，按房屋实际楼层价格递减或增加，房款预计总价507000元。陈占秋采取分期付款方式，于协议签订交纳总房款的80%，即405600元，其余购房款在交房时付清。交房时间为2012年12月31日前。华欣公司应于陈占秋入住后的300个工作日内办理房屋产权证，如逾期，按总房款的日万分之五赔偿……。上述协议签订后，陈占秋即依约向华欣公司交纳了405600元首付款。2013年1月25日，陈占秋向华欣公司交纳了剩余购房款109565元，共计交付总房款515165元（经双方确认，涉诉房屋总面积125.65平方米，单价4100元/平方米）。2013年1月25日陈占秋缴清物业维修基金15706元，同日办理了房屋入住手续，但一直未能办理房屋产权证。另查明，华欣公司于2011年取得“富奥斯坦利小镇”坐落土地的使用权，并办理土地使用权证；长春市发展和改革委员会于2011年7月19日作出长发改审批字[2011]468号文件，核准“富奥斯坦利小镇”房地产开发项目；而后华欣公司先后取得该项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。再查明，华欣公司于2013年1月21日取得案涉房屋所属第16栋商品住宅的《商品房销（预）售许可证》，长房售证（2013）第007号，除《认购协议》外，双方未签订正式备案的商品房买卖合同。
一审法院认为：原、被告签订的《认购协议》具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已向被告支付全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该《认购协议》应认定为商品房买卖合同。虽然双方在签订《认购协议》时，被告并未取得《商品房销（预）售许可证》，但被告已于2013年1月21日取得案涉房屋所属25栋商品住宅的《商品房销（预）售许可证》，故双方签订的《认购协议》应认定合法有效，双方均应履行各自义务。现被告未能按照约定日期为原告办理房屋权属登记备案，依约应承担违约责任。但经查，该情况并非由于被告原因所致，原告主张被告承担违约责任不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。结合本案合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：驳回原告陈占秋的诉讼请求。案件受理费11466元，由原告陈占秋负担。
陈占秋上诉请求：1.撤销一审判决；依法改判被上诉人向上诉人支付违约金294929.10元（时间从2014年4月11日至2017年5月31日止），其余违约金结算至房屋产权证办理完毕止；2.诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。根据最高法院商品房司法解释第五条规定，上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议》为商品房买卖合同，并且被上诉人已于2013年1月21日取得预售许可证，该合同合法有效。被上诉人未依约履行为上诉人办理房屋产权登记备案，应承担违约责任。一审认定双方签订的合同为商品房买卖合同且合法有效，认定被上诉人未能按照约定日期为上诉人办理房屋权属登记备案，依约应承担违约责任，最后却判决驳回上诉人诉讼请求，不符合事实和法律规定。本案争议焦点不仅是迟延办理房屋产权证原因是否出自被上诉人问题，政府行为只是其中一个原因，被上诉人有过错应是主要原因，被上诉人应当承担违约责任。首先，上诉人按照双方合同约定及被上诉人要求如期缴足了所有房款并交纳了用以办证费用，但被上诉人一直未为上诉人办理房屋产权证，还不告知上诉人不能办证的真实原因，故上诉人才提起诉讼，要求判令被上诉人为上诉人办理产权证。但一审法院却不顾事实，用几个字就驳回了上诉人诉请，显然是不公正的；其次，被上诉人无论从取得预售许可证到交房、入住、迟延办理产权证，各个环节都不诚信，但一审却以诚实信用原则驳回了上诉人诉请，不尊重法律和事实；第三，被上诉人存在不作为行为，并且一直隐瞒不能办证的真实原因，在上诉人向一审起诉时，被上诉人才不得不向一审法院提交了净月区发改委文件，并以容积率不足提出辩解，这不仅剥夺了上诉人的知情权，并以该文件作为挡箭牌，仿佛自己也是受害者，关于容积率不足问题是被上诉人与当地政府之间的事，不能把政府行政行为转嫁给买受人。从上诉人入住至今已经三、四年时间，被上诉人为什么不向政府提出申诉，或提起行政诉讼主张自己的权利？这种行政干预行为延续至今，加重了对买受人的侵害，对于被上诉人听之任之的不作为行为，一审法院不但不予惩罚，还转嫁给上诉人等买受人，上诉人不能信服；第四，被上诉人具备如期办证的法定条件，被上诉人以容积率不足迟延办证不是法定理由。根据《城市房屋权属登记管理条例》第16条规定，被上诉人应及时向房屋权属登记部门提供资料，完成备案登记。但到目前为止，被上诉人并没有证据证明其曾向房屋权属登记部门送交用以办证的备案资料，一审法院在未查清事实的情况下盲目认定迟延办证不被上诉人原因，缺乏事实和法律依据；第五，一审法院认定被上诉人逾期办证违约，但又查明非其原因所致，不符合逻辑更有背常理，而原因到底是什么却没有在判决书中论述清楚，让人难以信服；第六，被上诉人不但要承担迟延办证的过错责任，更要承担房屋未经政府相关部门验收合格，在不符合国家标准情况下收取上诉人各自费用，允许买受人入住使用房屋的过错责任。既然容积率不足，说明房屋不符合入住条件，被上诉人明知不符合国家相关标准便为买受人办理入住手续，并收取买受人几万元入住费用，把该笔费用挪作他用为自己创收，不仅侵害了上诉人财产权，也导致上诉人至今没有取得产权证的后果。请求二审法院依法改判。
华欣公司二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查，1.“富奥斯坦利小镇”项目于2011年9月23日取得《国有土地使用证》（国用2011第1004823号、国用2011第1004825号）获得国有土地出让面积为202992平方米。2.2012年4月5日取得《建设工程规划许可证》及附图，2015年6月29日长春市规划局重新核发《建设工程规划许可证》及附图，规划总用地面积为202992.602平方米，规划总建筑面积为240405.38平方米（其中地上建筑面积168959.69平方米，地下建筑面积71445.69平方米），规划容积率为：1.09987，绿化带不得改变使用性质、不得占用、不得参与用地指标平衡，小区规划用地面积为153618.2平方米。3.2012年5月23日取得长房售证（2012）第076号《商品房销售（预售）许可证》、2013年1月21日取得长房售证（2013）第007号《商品房销售（预售）许可证》。
本院认为：华欣公司与陈占秋签订的《内部认购协议》合法有效，据此协议第四条第3项约定，华欣公司应当在陈占秋入住房屋后300个工作日内办理完毕房屋产权手续。现华欣公司确未能按此约定履行己方义务，致使陈占秋诉至法院要求华欣公司承担逾期办理产权手续的违约责任，但据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，华欣公司承担此项违约责任的前提为系华欣公司原因导致逾期办证，而根据现有证据可以证明案涉小区从立项到土地使用权、建设工程规划许可、商品房销售（预售）许可等手续均完备，华欣公司主张其未能完成产权手续初始登记的原因在于案涉小区所属行政机关因容积率计算方法不同，以致“富奥斯坦利小镇”暂未能通过政府相关部门验收。从2015年6月29日长春市规划局重新核发的《建设工程规划许可证》及附图看，存在小区规划总用地面积为202992.602平方米及小区规划用地面积为1536182平方米两个数据，而根据该两个数据所计算的容积率分别为1.09（168959.69平方米÷153618.2平方米）、0.832（168959.69平方米÷202992平方米），确实存在华欣公司主张的两种计算方式的问题。而此两种不同的计算方式得出不同容积率可能与办理商品房权属初始登记备案相关，不宜认定华欣公司构成逾期办证违约，故陈占秋主张华欣公司承担逾期办证违约金证据不足，本院亦不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5724.00元，由上诉人陈占秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
审 判 员 郭 智
代理审判员 张新华
二〇一八年六月七日
书 记 员 孙千卉