江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05667号
上诉人（原审被告）周旭鸣。
上诉人（原审被告）徐梅芳。
被上诉人（原审原告）中海物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区东富路9号31号厂房。
负责人汪维杰，该公司地区总监。
委托代理人李萍，江苏益友天元律师事务所律师。
委托代理人张燕粉，江苏益友天元律师事务所律师。
原审被告杨志达。
原审被告杨建荣。
上诉人周旭鸣、徐梅芳因与被上诉人中海物业管理有限公司苏州分公司（以下简称“中海物业苏州分公司”）、原审被告杨志达、杨建荣物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民一初字第01168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审法院经审理查明：1、杨建荣与徐梅芳系夫妻关系，杨志达与周旭鸣系夫妻关系，杨建荣和徐梅芳分别系杨志达的父亲、母亲。上述四人系江苏省苏州市桐泾南路333号胥江岸花园3幢105室的房屋所有权人，该房产建筑面积378.82平方米，包括住宅面积224.63平方米和地下室面积154.19平方米。
2、2010年9月29日，周旭鸣、徐梅芳与中海地产（苏州）有限公司签订了苏州市桐泾南路333号胥江岸花园3幢105室房屋的商品房买卖合同，合同中写明该房屋用途为低密度住宅，合计建筑面积为379.91平方米。此外，作为房地产开发经营企业的中海地产（苏州）有限公司（甲方）与作为购房人的周旭鸣、徐梅芳（乙方）还签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，约定在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司即本案当事人中海物业苏州分公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费的收费标准分为高层、别墅和商铺三类，其中别墅的前期物业管理费收费标准为3.4元／月／平方米。协议还约定，乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。周旭鸣、徐梅芳亦在《临时管理规约》上签字，该规约约定业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额缴纳物业管理服务费用，且应在每年的1月份、6月份分别缴纳上、下半年的物业管理服务费，如逾期不缴，物业公司有权按每日0.05%的标准收取未缴付的款项自规定的付款日起至实际交付日止的滞纳金。
3、中海地产（苏州）有限公司与业主办理交房手续前，曾向业主交付包括房屋交接书、入伙邀请函、入伙程序、办理入伙时需携带的材料、应交款项清单一、应交款项清单二、应交物业款项通知单等打印资料，其中在物业款项通知单上对涉案房屋物业管理费的计算方式作出明确说明，即按照“建筑面积×3.4元／月／平方米×交费周期（月）”的方式计算，同时对集中入伙期间内及时办理入伙手续的业主给予免除2010年12月全月物业管理费的优惠，但该通知单上对当期应缴物业管理费系按照建筑面积224.63平方米计算。
4、2010年11月20日，本案双方当事人办理了交房入住手续，按224.63平方米的建筑面积缴纳了2011年1月1日至2011年6月30日的物业管理费4582.2元和垃圾清运费1123.2元并由中海物业苏州分公司开具了相应的发票，该发票明确列明了每月应缴纳的物业管理费的数额。后周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣于2011年12月11日再次缴纳物业管理费7728元，物业公司开具的发票未再按月列明费用金额，仅列明费用总额并在备注中标注缴纳的物业管理费缴费期间为“2011.7.1-2011.12.31”。此后周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣未再缴纳物业服务费。
5、2013年10月23日，江苏益友天元律师事务所律师潘晓辉、李萍受物业公司委托，向周旭鸣、徐梅芳发出律师函，要求周旭鸣、徐梅芳在收函之日起5日内立即向中海物业苏州分公司付清所欠的物业管理费30912元，逾期未处理的，中海物业苏州分公司将通过司法途径维护自身权益。2013年5月28日周旭鸣曾向上述两律师邮寄回函，主要内容为：购房合同附件二中标明的建筑面积为225.72平方米（实测面积为224.63平方米）；中海房产公司交房时所发应缴物业费通知是按照224.63平方米计算；2010年11月所缴纳的2011年1月1日至6月30日的物业管理费是按226.03平方米计算，周旭鸣、徐梅芳再按上述标准要求缴纳2012年物业管理费时，中海物业苏州分公司拒收；至2012年12月31日，按上述标准，周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣应缴物业管理费为9164.4元，其未缴纳上述物业管理费的原因系中海物业苏州分公司拒绝接受，请在收函之日起五日内书面告知缴费账号并开具相应金额合法发票，逾期不告知缴费账号和给付发票导致物业管理费未能缴纳的，相应责任与周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣无涉；周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣作为小区业主会按时按约缴纳物业管理费，要求律师督促物业公司按照约定收取物业管理费并提供合格的物业管理服务。2013年10月28日，周旭鸣针对中海物业苏州分公司2013年10月23日的律师函回函，明确了对物业管理费收费标准为3.4元／月／平方米无异议，拖欠物业管理费的原因系中海物业苏州分公司拒收，物业管理费未予缴纳的原因在2013年5月28日的回函中已告知，要求中海物业苏州分公司书面通知按照合同约定的金额缴纳物业管理费并开具发票，再次要求律师督促中海物业苏州分公司按照约定收取物业管理费并提供合格的物业管理服务。
以上事实，有双方当事人在原审庭审中陈述及中海物业苏州分公司提供的商品房买卖合同、业主住户登记表、资料物品交接清单、苏州市前期物业管理服务协议、临时管理规约、物业费发票、律师函、照片，周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣提供的物业费发票、房屋入伙邀请函及附件（含应交物业款项通知单）、回函、房屋所有权证、照片等证据在卷佐证，法院予以确认。
原审原告中海物业苏州分公司的诉讼请求为：1、周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣支付2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费46368元；2、周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣支付迟延付款滞纳金11132元（从2012年2月1日起暂计算至2014年8月10日，应计算至实际付款之日）；3、由周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣承担本案诉讼费。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时起生效。建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，中海地产（苏州）有限公司与中海物业苏州分公司签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，约定由中海物业苏州分公司负责该小区的前期物业管理工作，在业主委员会成立之前，该协议对双方均具有约束力，双方均应按该合同之约定履行相关的义务，违反该约定的，依法承担民事责任，故对周旭鸣、徐梅芳抗辩称中海物业苏州分公司非适格原告的抗辩意见，法院不予采纳。本案中，合同约定的前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，但即使物业服务合同期限届满，物业服务人继续提供物业服务，业主未提出异议的，应当视为双方成立了不定期的物业服务合同，在未经法定程序变更的情况下，原合同约定内容继续有效。中海物业苏州分公司作为胥江岸花园小区的物业服务提供者，已对小区提供了相应的物业管理服务，周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣则应按协议约定的金额支付物业服务费。
关于周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣辩称的地下室面积不应收取物业服务费的意见，法院认为，双方当事人提供的证据均未能证明双方已对物业服务费的收费面积进行了充分约定，而庭审中双方对该部分内容仍然不能达成一致，故对该物业费的收费面积应按照相关物业管理服务规定、交易习惯确定。本案中，中海物业苏州分公司虽然在交房时未计收2011年1月1日至6月30日期间涉案房屋地下室的物业服务费，但154.19平方米的地下室已纳入房屋所有权证的登记面积，中海物业苏州分公司按照房屋所有权证载明的建筑面积计算物业服务费符合法律规定和一般的交易习惯，故对周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣的该项抗辩意见法院不予采纳。物业管理是针对整个小区进行的，良好的物业管理需要业主与物业公司的相互支持与配合，业主及时、足额支付物业管理费是保证物业管理企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。物业公司作为物业管理企业，也应对业主普遍反映的问题，及时沟通，寻找解决方案，提高服务质量。
按照《苏州市前期物业管理服务协议》约定的标准，从2012年1月1日至2014年12月31日共计36个月，周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣应当缴纳的物业服务费为46367.57元（3.4元／月／平方米×378.82平方米×36个月）。关于滞纳金的问题，由于双方当事人之间因约定不明而对物业服务费的计算标准存在争议，周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣并未拒绝支付物业服务费，且两次回函要求中海物业苏州分公司提供物业服务费缴纳账户，故对于中海物业苏州分公司关于滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。杨建荣经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，是对其诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、周旭鸣、徐梅芳、杨志达、杨建荣于判决生效之日起十日内支付中海物业苏州分公司2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费46367.57元。二、驳回中海物业苏州分公司的其他诉讼请求。
周旭鸣、徐梅芳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院选择性地描述“合同写明合计建筑面积379.91平方米”，对合同中将房屋面积225.72平方米及半地下室154.19平方米分开约定及签约的事实选择性地不予提及是错误的，且不动产使用手册及维保文件中，均无半地下室，故半地下室不具有居住使用目的且不在套型范围内，其面积不应当计入物业服务收费的范围内；2、中海地产在出售涉案不动产时，就是按照225.72平方米的面积计价的，中海物业苏州分公司在收取第一笔物业管理费时也是按此面积计算的，故应当认定为本案双方当事人已经就收费面积部分达成了约定。中海物业苏州分公司按照379.91平方米的面积收费属于单方违约行为。
被上诉人中海物业苏州分公司答辩认为：根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十二条规定：物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算，周旭鸣、徐梅芳取得的房屋产权证的面积即为双方的物业费计收依据，即产证面积与收费单价的乘积。
二审经审理查明事实同一审一致。
二审中，周旭鸣、徐梅芳称《前期物业管理服务协议中》约定针对物业服务收费分为高层、别墅、商铺三类标准，而涉案房屋在合同中写的是低密度住宅，并未明确是属于别墅，故应当视为未对涉案房屋物业服务收费的单价进行约定。
二审中，周旭鸣、徐梅芳提供了《苏州市规划局建设工程规划验收合格证》复印件一份、《建设工程规划许可证》复印件一份、《住宅工程质量分户验收合格证书》复印件一份以及胥江岸花园整个项目工程平面图复印件一份，证明涉案房屋房产证登记面积的154.19平方米部分属于地下车库，不应纳入物业费收取范围。针对以上证据，中海物业苏州分公司质证称以上证据均是复印件，真实性不予认可，且与本案无关联。
二审中，周旭鸣、徐梅芳还提供了同小区业主陈华所缴纳的物业费收费发票一张（胥江府-20栋-1602），证明该业主在其入伙邀请函上注明的所需缴纳物业费的金额与现在实际缴纳的物业费金额一致，故周旭鸣、徐梅芳所缴纳的物业费标准也应当按照入伙邀请函所注明的面积来确定物业费的收取金额。中海物业苏州分公司质证称业主陈华是高层住宅用户，其所缴纳的物业费与本案无关，涉案房屋的物业费应当按照房产证所登记面积缴纳。
二审中，周旭鸣、徐梅芳提交《苏州市物业服务收费管理实施细则》一份（苏价规字（2014）4号），认为根据该细则第十四条规定，涉案房屋的154.19平方米车库面积不应在物业费收取的范围内。中海物业苏州分公司质证称涉案房屋的地下室并没有登记为车库，而是直接列为房屋建筑面积。
本院认为：周旭鸣、徐梅芳在向中海地产（苏州）有限公司购买涉案房屋后，与中海地产（苏州）有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律法规，合法有效。该协议约定由中海物业苏州分公司提供前期物业管理工作，周旭鸣、徐梅芳应按协议约定的标准和期限向中海物业苏州分公司交纳物业服务费用。
关于涉案房屋的物业费收费的单价问题，在2013年10月28日，周旭鸣针对物业公司2013年10月28日的律师函回函中明确了对物业管理费收费标准为3.4元／月／平方米无异议，且双方在原审中亦明确了涉案房屋不属于高层和商铺，故其称双方在《前期物业管理协议》中未对收费标准进行约定而不应当按照3.4元／月／平方米的的单价缴纳物业费的上诉理由不成立。
关于涉案房屋房产证登记面积的154.19平方米部分是否属于物业费收取范围的问题。本案双方当事人在《前期物业管理服务协议》中未约定物业费收取的面积范围，根据法律法规规定，物业公共服务收费按房屋所有权登记的建筑面积计算。周旭鸣、徐梅芳提供的应缴物业款项通知单、物业费发票仅能证明物业公司在收取2011年1月至6月期间的物业服务费是按地上房屋面积收费，并不能据此推断以后也按该面积标准收取物业费。周旭鸣、徐梅芳虽提供了同小区业主陈华的物业费缴纳发票，但该业主是高层业主，其所购房屋并非与涉案房屋同类，不存在地下面积部分，故本院对该份证据不予采纳。涉案房屋的产权证登记面积记载为224.63平方米及154.19平方米，合计378.82平方米，并未明确其中的154.19平方米属于地下车库，周旭鸣、徐梅芳所提供的《苏州市规划局建设工程规划验收合格证》、《建设工程规划许可证》、《住宅工程质量分户验收合格证书》以及胥江岸花园工程平面图亦不能证明涉案房屋的154.19平方米部分属于地下车库。另，2011年下半年周旭鸣、徐梅芳所缴纳的物业费为7728元，该金额亦是按照378.82平方米的面积计算得出，故原审判决依照相关物业管理规定和交易习惯认定周旭鸣、徐梅芳所购房屋的地下室面积154.19平方米已经计入房屋产权证，应当缴纳物业服务费并无不当。
综上，周旭鸣、徐梅芳的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1036元，由上诉人周旭鸣、徐梅芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 赵 俊
二〇一六年一月六日
书 记 员 黄源榕