广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤16民终605号
上诉人（原审原告）：龙川县泰华城实业发展有限公司。
法定代表人：杨寿新。
委托代理人：凌丽萍，女。
委托代理人：曾庆凡，广东鹏浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：叶常琼，女。
委托代理人：钟志武，广东竞方律师事务所律师。
委托代理人：马启高，广东竞方律师事务所实习律师。
上诉人龙川县泰华城实业发展有限公司（以下简称泰华城公司）与上诉人叶常琼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省龙川县人民法院（2015）河龙法民一初字第594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：龙川县泰华城物业发展有限公司于2011年6月23日成立，于2015年9月23日变更为龙川县泰华城实业发展有限公司。龙川泰华实业有限公司于2012年12月31日将其所有的位于龙川县泰华城A区及C区的商业用房出租给原告，双方签订了《物业租赁合同》。2013年初，原告将商业用房向社会发出招租广告信息。被告对原告招租的商业用房进行察看，选定了位于龙川县新城一号小区泰华城A区某栋一楼及二楼建筑商铺（涉案的租赁物）用于经营婚纱摄影。经过洽谈、协商，双方于2013年4月1日签订了《商铺租赁合同》，约定：租赁商铺建筑面积一楼109.68㎡，计租面积为126.13㎡，二楼191.99㎡，计租面积230.38㎡；租赁期限自2013年4月1日起至2023年3月31日止；一楼租金：2014年6月1日起至2015年5月31日止，月租金为60元/平方米，2015年6月1日起至2016年5月31日月租金为70元/平方米；2016年6月1日起至2017年5月31日月租金为80元/平方米，从2017年6月1日起每年租金在上年基础上幅10%；二楼租金：2014年6月1日起至2015年5月31日止，月租金为15元/平方米，2015年6月1日起至2016年5月31日月租金为20元/平方米；2016年6月1日起至2017年5月31日止月租金为25元/平方米，从2017年6月1日起每年租金在上年基础上幅10%；被告在每月的10日前将当月租金一次性交付到原告指定账户，每逾期一天，原告有权按被告实欠租金累计总额的0.5%加收滞纳金，超过60天的，原告可提前终止合同，收回商铺；被告在订立合同后交纳保证金5万元，合同期满或双方解除合同之日，如被告没有违约，保证金一次性退还乙方（不计利息）；合同期内，该商铺的物业管理费、水电费、电话费、宽带及有线电视等费用及经营活动产生的一切费用全由被告负责，被告应按有关规定足额缴交上述应缴费用，如因被告欠费或罚款造成有关管理部门向原告追缴时，原告有权向被告追缴，期满之前被告没结清以上费用原告有权在被告保证金中扣除，不足部分，原告有权继续向被告追缴所欠费用，直至抵清所欠全部款项为止；物业管理费按一楼建筑面积126.13㎡计算，2013年4月1日至2015年3月31日按5元/平方米，630.65元/月，二楼建筑面积230.38㎡计算，2013年4月1日至2015年3月31日按3元/平方米，691.14元/月，2015年4月1日起根据物价指数进行相应调整，物业费交至原告指定收费人员或部门；原告为被告提供日常经营的基本保障，如停车场顾客停车指引，营业厅周边的安保和卫生工作；单方严重违反本合同约定的，致使守约方不能实现合同目的，守约方有权提前解除合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于当月租金3倍的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予足额赔偿损失费；违约方逾期或未足额向守约方赔付违约金及赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约、赔偿金累计总额0.5%的滞纳金；被告承租期不得低于总承租期的一半，租赁期满或者解除合同时，被告不得拆除或破坏该租赁物所有的固定装修和铺设，如发现有损坏的，被告应恢复至租赁物原来状态，否则原告有权在被告保证金中扣除相应款项，不足部分，由被告负责赔偿……。原、被告签订合同后，被告向原告支付了5万元的保证金。被告接收租赁物商铺后进行装修，开设龙川县妃视觉婚纱摄影进行经营。被告经营一年多，觉得泰华城人流量稀少、生意冷淡，于2015年2月份始停止营业，但至今一直占有该租赁物商铺。被告未向原告支付过租金，2014年11月份开始未缴交水电费、物业管理费。2015年11月份，原告向原审法院提起诉讼。
原审法院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，是有效合同。双方应按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，被告未向原告支付过租金，从2014年11月份开始未缴交水电费、物业管理费，被告诉讼中仍然不同意支付租金及物业管理费，明确表示不履行主要债务，己构成根本违约，原告请求解除双方签订的《商铺租赁合同》并返还商铺，符合法定解除条件，原审法院予以支持。故原告请求被告支付拖欠租金、水电费、物业管理费及违约金的主张，有事实法律依据，原审法院予以支持。原告请求被告支付商铺租金从2014年6月1日起至2015年10月31日止共17个月租金199465.50元及未缴交的水费57.60元、电费3538.80元、2014年11月1日至2015年10月31日止共12个月物业管理费15861.48元，共计未付款项总额218923.38元，有事实依据，原审法院予以支持，因被告己缴纳保证金5万元，相抵后，实际未付款为168923.38元。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。滞纳金具有违约金的性质。原告请求的违约金应以原审法院上述确认以实际未付款168923.38元的30%计付为50677.01元。双方合同约定“租赁期满或者解除合同时，被告不得拆除或破坏该租赁物所有的固定装修和铺设”，故被告在返还商铺时不得拆除或破坏商铺所有固定的装修和铺设。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告龙川县泰华城实业发展有限公司（变更名称前为龙川县泰华城物业发展有限公司）与被告叶常琼于2013年4月1日签订的《商铺租赁合同》。二、被告叶常琼应于本判决发生法律效力之日起15日内腾空位于龙川县新城一号小区泰华城A区13栋一楼及二楼建筑商铺并返还给原告龙川县泰华城实业发展有限公司。三、被告叶常琼应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告龙川县泰华城实业发展有限公司支付仍欠租金、水电费、物业管理费共168923.38元并支付违约金50677.01元。四、驳回龙川县泰华城实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9314元，由原告负担3814元，被告负担5500元。
上诉人泰华城公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持原审判决第一、二项；2、撤销原审判决第三项，依法改判为：（1）叶常琼支付泰华城公司商铺租金、水电费、物业管理费（均计至2015年10月31日）218923.38元并支付逾期履行违约金（即滞纳金）65677元，合计284600.38元。（2）叶常琼支付泰华城公司合同解除违约金人民币40310.10元：3、一、二审诉讼费用由叶常琼负担。事实和理由：（一）原审判决从押金／保证金中扣除未缴费用，缺乏依据。租赁合同第八条约定：“乙方未如期交付足额租金时…提前终止合同，收回商铺，并有权继续向乙方追收所欠款项或以乙方保证金抵欠款…”第十条约定：“合同期内，该商铺的物业管理费、水电费、，电话费、宽带及有线电视等费用及经营活动产生的一切费用全由乙方负责……·期满之前乙方没结清以上费用甲方有权在乙方保证金中扣除。”根据前述约定可知，甲方“有权”在乙方保证金中扣除相关费用，“扣除”是一种权利，选择权在甲方即上诉人，上诉人有权选择扣除也有权选择不扣除。原审判决在未征询上诉人意见的情况下，从押金／保证金中扣除未缴费用，缺乏合同依据和法律依据。（二）原审判决对上诉人主张的解除合同违约金未予审理，属程序违法，请二审法院予以纠正。上诉人原审诉讼请求之一为“判决被告支付原告违约金合计人民币40310.1元”，上诉人根据租赁合同第十五条赔付相当于当月租金3倍的违约金之约定，而提出该项诉讼请求。原审判决未支持该项诉讼请求，在“本院认为”部分完全未提及该项诉讼请求，属遗漏审理该项诉讼请求。
上诉人叶常琼答辩称：（一）从水电费清单可以看出，双方已于2015年3月1日解除租赁合同。泰华城公司向所有租户承诺在市场培育成功前免收租金，现叶常琼因泰华城公司未能培育市场而提出解除合同，泰华城担心商铺无法继续出租而拒绝叶常琼提出解除合同的要求，但叶常琼已单方撤离商铺，从2015年3月1日起未实际使用商铺，依法无需支付租金。（二）违约金以总欠款的30%计算明显偏高，有违公平原则，应以欠款为基础，按照银行同期贷款利率计算。
上诉人叶常琼也不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法改判原审判决书第三项为：叶常琼向泰华城公司支付从2014年6月1日至2015年2月31日的租金、物业费、水电费等费用共计64704.01元，并按银行同期贷款利率计算违约金。2、驳回泰华城公司的其他诉讼请求。3、诉讼费用由泰华城公司承担。事实和理由：（一）上诉人产生违约行为虽是不争的事实，却在情理之中。上诉人基于对被上诉人招租承诺的信任，选定了被上诉人的商铺经营婚纱摄影，认为只要被上诉人依约把市场培育起来，就会有门庭若市的红火生意。但是，自上诉人进驻商铺后，生意惨淡，消费者寥寥无几，泰华城的消费市场并没有像当初被上诉人招租时描述的那般，所谓的市场培育也未见踪影。上诉人苦苦支撑经营直至2015年2月，在确实无力维持经营的情况下，为了避免损失继续扩大，只能停止营业。上诉人自2015年2月己单方解除合同并告知了被上诉人，该行为是无奈的却是人之常情的做法。被上诉人将消费市场培育起来是造成上诉人违约的一个因素在双方合同出现不能继续履行的情况时，被上诉人不顾上诉人的实际困顿局面，依旧以“培育市场”为由拒绝与上诉人协商解除合同事宜，坚持要求上诉人履行合同。被上诉人的行为不仅违背了诚实信用原则也违背了禁止权利滥用原则。基于上述事实，上诉人无需支付2015年2月之后的租金、水电费等费用。（二）一审判决的违约金畸高。依照双方《商铺租赁合同》第四条：乙方有如下情形之一时，甲方有权提前终止合同：…3、乙方拖欠租金累计超过60天；…。如被上诉人所称2014年6月至今上诉人未支付租金，被上诉人至起诉前却未依据合同约定终止双方的合同本有违常理，期间2015年2月上诉人要求解除合同而被上诉人仍旧拒绝解除合同，被上诉人消极处理态度增加了违约金计算的基数，也扩大了上诉人的损失。违约金的性质是补偿性为主，惩罚性为辅。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据我国《合同法》规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，一审判决要求上诉人承担总欠款30％的违约金无法律依据，金额畸高，同时有违《中华人民共和国合同法》规定的公平原则。
上诉人泰华城公司答辩称：叶常琼至今为止仍实际占有涉案租赁商铺，泰华城公司请求叶常琼支付到2015年10月31日的租金、水电费、物业管理费等费用应该得到支持。原审判决的违约金没有超出自由裁量的幅度，考虑到叶常琼从一开始就没有交付租金等费用的事实出发，请求驳回叶常琼的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据本案当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、叶常琼应向泰华城公司支付租金、水电费、物业管理费至2015年3月1日还是2015年10月31日，总计的数额应该是多少。2、原审判决认定的违约金是否过高，该如何认定。
关于叶常琼应向泰华城公司支付租金、水电费、物业管理费至2015年3月1日还是2015年10月31日，总计的数额应该是多少的问题。本案在庭审时，双方一致确认虽然叶常琼在2015年3月1日开始停止营业，但涉案商铺一直均在叶常琼的占有管理中，由于租赁的标的物仍处于承租人的占有管理中，故叶常琼应向泰华城公司支付租金、水电费、物业管理费至2015年10月31日，2014年6月1日至2015年10月31日，应支付租金是199465.5元，2014年11月份至2015年10月31日应支付水电费为3596.4元、物业管理费为15861.48元，以上共计218923.38元。本案叶常琼交纳的保证金是为了保证泰华城公司因租赁合同而产生的对其的债权的实现，以防叶常琼在没有结清租金、水电费、物业管理费等情况下，泰华城公司可以在保证金中直接扣除，以保证其债权的实现。现原审法院在叶常琼应付给泰华城公司的租金、水电费、物业管理费等费用的基础上直接将5万元的保证金相抵扣，符合双方约定的保证金的用途，并无不当。上诉人主张原审法院不应将涉案的保证金予以扣除的理由不充分，本院不予采纳。故叶常琼还应向泰华城公司支付168923.38元（218923.38元-50000元=168923.38元）。
关于原审判决认定的违约金是否过高，该如何认定的问题。原审判决认为滞纳金具有违约金的性质，将泰华城公司请求的滞纳金与违约金一并处理，以实际欠付的款项计付违约金，并无不当。故泰华城公司认为原审判决遗漏了其原审主张违约金的请求没有事实依据，本院不予支持。对叶常琼主张违约金过高的请求也不予支持。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9014.29元，由龙川县泰华城实业发展有限公司负担4014.29元，叶常琼负担5000元。龙川县泰华城实业发展有限公司多预交的5299.71元，叶常琼多预交的4314元，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢健生
审 判 员 高晓鸣
代理审判员 高 宇
二〇一六年九月六日
书 记 员 何丽媛