淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第2280号
原告（反诉被告）徐宜和，男，汉族，1965年7月22日出生，住淮安市清河区。
委托代理人王其杰，江苏法轩律师事务所律师。
委托代理人黄雨妍，江苏法轩律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）淮安肯瑞商业运营管理有限公司，住所地：淮安市经济技术开发区安澜北路3号总部经济园区26号楼315室，组织机构代码：09416246-4。
法定代表人常勇，该单位总经理。
委托代理人朱桂前，江苏群汇律师事务所律师。
委托代理人袁晓航，江苏群汇律师事务所律师。
原告徐宜和与被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司（以下简称“肯瑞公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐宜和及其委托代理人王其杰、黄雨妍，被告肯瑞公司法定代表常勇及其委托代理人朱桂前、袁晓航到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐宜和诉称：2015年4月21日，原、被告订立一份《房屋租赁合同》，约定被告将有转租权的位于淮安市淮海北路6号1-7北侧（淮安购物广场A座1-4层）营业用房转租给原告。合同对出租房屋的地点、范围及用途、租赁期限、租金标准、支付方式、设备设施及有关费用、双方的权利义务、违约责任等内容都进行了约定。其中设备及有关费用条款约定：凡乙方使用的自动扶手电梯、货梯在租赁期间的年检、维护等费用由乙方承担，但甲方移交给乙方时需保证正常使用，甲方保证合同期内的消防水电等必要设施符合国家规定的要求并保证乙方正常使用，非乙方原因造成相关设备损坏，甲方应及时修复，因甲方原因造成乙方停业，甲方按租金的两倍赔偿乙方。2015年5月9日，原、被告达成《补充协议》，约定甲方负责消防维护管理，每年负责水泵房的检测保养等，甲方承诺维修好内部电梯交给乙方，电梯交付的时间为2015年7月10日。2015年6月18日，原、被告再次达成补充协议，约定甲方负责乙方开业前的消防安全验收合格，甲方负责剩余电梯近期维修及北门正门前停车场清空，待交付时乙方承诺交清合同约定的房租款。根据合同约定，被告应于2015年5月1日前向原告交付房屋，同时保障交付的房屋符合国家规定的消防、水电、电梯安全等国家强制性要求。但被告一直未履行合同约定，至今未提供消防验收合格证明及电梯安全合格证明。原告曾在2015年7月18日、7月26日、8月4日分别向被告发函，督促被告履行合同义务，尽快办理对出租房屋的消防验收合格证明、电梯进行维修及交付，但被告均未予答复。根据消防法第15条、73条规定，商场作为公众聚集场所，在未经�防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。由于被告的行为致使原告无法实现租赁该房屋开设名星家具城的目的，已构成根本违约。请求判决：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同及相关补充协议；2、被告双倍返还原告定金100万元；3、被告退还原告已付租金120万元；4、被告支付原告赔偿金240万元；5、被告承担原告损失135万元（含律师费15万元）。
被告肯瑞公司辩称：被告在合同履行过程中无任何违约行为，双方签订合同之后就办理了交接手续，被告将房屋交付原告使用。关于消防和电梯问题，双方在合同中约定被告在原告支付了20万元物业管理费的前提下，负责消防设施的维护和正常使用，并承诺如果因消防问题给原告造成损失承担责任，被告无办理消防验收的义务。消防部门的验收需要商场的经营者即原告提供营业执照、装修设计图纸、设计单位的资质证明文件等。双方补充协议虽然约定了由被告代原告申请消防验收，但前提是原告支付20万元的物业管理费，且被告多次催促原告提供相关资料，原告均拒绝提供。原告进场时，商场内部有四部电梯经过专业人员检验，可以正常使用，能够满足原告正常装修施工的需求，但办理相关使用登记证需要一定时间，原告于2015年7月提出要对现有电梯进行改造移位，致使电梯使用证办理的时间又被耽误。虽然如此，在原告起诉之前，商场九部电梯已经全部办理完使用证书，被告全部交付给原告使用了。原告起诉要求被告返还租金和定金无依据。按照合同约定，原告应于2015年5月1日支付200万元租金、50万元定金、20万元物业管理费，而原告至今只付了120万元租金和50万元定金。房屋至2015年5月被原告占用至今。原告在自身违约的情况下，单方要求解�合同，给被告造成巨大损失，按照合同约定，原告应补齐剩余租金80万元，并承担违约金。原告要求被告承担240万元赔偿金无任何依据，合同中没有赔偿金的约定。原告要求被告承担损失135万元，未提供具体损失的计算明细及相关证据，即使原告有损失，也是原告自身违约造成的，要求被告承担无事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告肯瑞公司诉称：反诉原、被告于2015年4月21日签订房屋租赁合同，约定反诉被告应于2015年5月1日前支付反诉原告租金200万元（后补充协议改为190万元），承担物业管理费每年20万元。合同签订后，反诉被告仅支付了租金120万元以及定金50万元，按照合同第七条第三款的约定，反诉被告应按时支付租金，如逾期支付，每延迟一天，应按照每日千分之五的标准支付迟延履行违约金，同时承担反诉人的律师费等。2015年8月24日，反诉被告在反诉原告无违约的情形下诉至法院，要求解除合同，反诉被告的违约行为导致反诉原告蒙受了租金、管理费等损失。请求判令：1、反诉被告补交租金70万元、物业费20万元并承担迟延履行违约金574000元（70×5‰×164）；2、反诉被告赔偿反诉原告损失50万元（电梯拆除费用40万元、律师费10万元）。
反诉被告辩称：反诉原告的主张无事实依据，反诉请求不应得到支持。根据合同约定，反诉原告应于2015年8月1日前向反诉被告交付符合国家规定的消防、水电、电梯安全等国家强制性要求的房屋，但反诉原告一直未履行合同约定，至今未提供消防验收合格证明。涉案房屋权利人至今不明，反诉原告无权出租房屋，即使签订了合同或已履行，其行为自始无效。由于反诉原告违反合同约定等原因，在反诉被告提起解除合同诉讼以后，反诉原告多次�用锁门等默示方式解除了合同以及项下的补充协议。故反诉被告无需再补交租金70万元。根据2015年6月18日补充协议第五条约定，由于反诉原告至今未将两部电梯交付，亦不能成就交付租金条件，对何时以及以何种方式交付物管费问题在合同及协议中没有时间约定。反诉原告无权要求反诉被告赔偿损失50万元。为了改善经营场所，反诉被告拟对经营场所大厅通往地下室的电梯作改位安装，事先书面征得了反诉原告同意，在反诉被告拆除电梯扶手时，反诉原告的公司领导将已拆下来的防挡玻璃赠送给他人，在反诉被告即将整体拆除电梯并浇筑地面时征求反诉原告意见，反诉原告持否定态度，至通往地下室的电梯拆除事宜停工至今，故反诉原告主张的40万元电梯拆除损失毫无依据。关于10万元律师费，合同虽有约定，但因反诉原告主张的事实无依据，只能由其自行承担。综上，请求驳回反诉原告诉讼请求。
经审理查明：2015年4月21日，原、被告订立一份《房屋租赁合同》，约定被告将有转租权的位于淮安市淮海北路6号1-7北侧（淮安购物广场A座1-4层）房屋出租给原告经营使用。
合同第二、三、四条约定：租赁期限为10年，自2015年8月1日至2025年7月30日，被告在5月1日前将房屋交给原告，租金从2015年8月1日起计算，第一年及第二年每年租金为400万元，合同双方签字后，乙方（即原告）即付甲方（即被告）房屋承租定金50万元，乙方支付第一年租金后此定金即转为保证金，合同期满后被告无息退还，合同期内如乙方违约，甲方有权扣留乙方保证金，第一年租金乙方在5月1日进场前即支付200万元，余款200万元在2015年12月1日前付清，以后每年的年租金在当年的6月1日前一次性付清。
合同第五条约定：甲方保证合同期�的消防水电等必要设施符合国家规定的要求并保证乙方正常使用，非乙方原因造成相关设备损坏，甲方应及时修复，因甲方原因造成乙方停业，甲方按租金两倍赔偿乙方。
合同第六条约定：原告需承担物业管理费每年20万元，原告在2015年5月1日左右即可进场装修，装修时不得破坏房屋结构，乙方负责白天的安全管理工作，夜间安全管理工作乙方需要服从甲方的管理。
合同第七条约定：乙方应按时支付租金，如逾期支付，每延迟一天，应向甲方支付应收款日5‰的延迟履行金，超过2个月不支付租金时，甲方可终止合同，乙方除补交租金外，应承担租金总额的20%违约金，并承担引发诉讼的交通费、诉讼费和律师费等损失，同时如甲方违约，乙方也享有同等权利。第七条中还约定经营过程中双方不得违约，违约金为500万元，如甲方违约，甲方除赔偿乙方违约金外，还赔偿乙方在装修中的一切损失。
2015年5月9日，原、被告签订一份《补充协议》，协议中约定：原年租金为400万元，现经双方协商每年从总租金中减去10万元，乙方（即原告方）每年缴纳给甲方（即被告方）物业管理费20万元，甲方具体负责消防维护管理、水泵房的检测保养等。协议中还约定甲方承诺维修好内部电梯交给乙方，电梯交付时间为2015年7月10日，甲方同意乙方把中庭进行填补，但乙方要有专业资质的设计院进行设计方可施工，确保安全，一切责任由乙方承担。
2015年6月18日，原、被告再次签订一份《补充协议》，协议中约定：在乙方（即原告）交清每年物业管理费后甲方（即被告）负责乙方承包期内开业前停车场秩序，甲方负责乙方开业前的消防安全验收合格，费用由甲方承担，确保乙方正常营业，甲方负责剩余两部电梯近期维修及北门正门前停车场清空，待交付时乙方承诺交清合同约定的房租款。
2015年6月18日，淮安市处置乐园问题领导小组办公室出具一份证明，证明中记载因乐园问题处置工作需要，经公开招标，委托淮安肯瑞房地产代理有限公司对淮海购物广场A区（服饰城）乐园公司房产进行运作，由肯瑞公司负责基础设施维护和安全管理及招商和销售，肯瑞公司可以在招租过程中与第三方达成十年期限租约，即2015年10月1日至2025年9月30日。
2015年7月18日，原告发函给被告，函中提出水电消防尚未交检合格，不能正常使用，自动手扶电梯及货梯未修、未维护、未年检，不能全部正常使用。2015年7月24日，原告发函给被告，申请在中庭搭建一部电梯，望贵公司帮忙解决（费用由原告自己解决，因旧梯被拆除新装电梯所有权归肯瑞公司所有），通往地下室的电梯由原告自行拆除。2015年7月26日，原告发函给被告，提出电梯（4部）未修好且未检验合格、商场消防安检未验收合格、局部（中庭）漏水请立即维修、剩余部分办公室（一楼一间、四楼一间）未交付。2015年8月1日，原告再次发函给被告，提出乐园大厦房产存在以下问题：中庭多处漏水、9部电梯无法正常使用、未见电梯检验合格证、消防安全没报批、贵方应在租赁合同签订后派专人指导整理相关报批材料。
2015年8月22日，江苏省特检院淮安分院出具检验合格证明，证明中记载：使用单位为淮安肯瑞商业运营管理有限公司的9台电梯，我院检验人员已根据电梯定期检验规则对该批设备进行检验，检验结论为合格，目前检验报告正在出具当中。2015年8月24日，被告将该证明提供给原告。同日，江苏省特检院淮安分院出具9部电梯的定期检验报告，该9份报告中记载的检验日期均为2015年8月21日，检验结论均为合格。2015年8月25日，本院立案受理本案。
2015年9月29日，被告出具一份告知书，告知书主要内容为：各位业主，徐宜和与我公司签订的租赁合同，由于其自身原因没能及时缴纳租金、水电费等，同时徐宜和已于2015年8月底到清河法院起诉，明确此合同不能正常履行，现与我公司签订的租赁合同已经终止，我公司已于2015年9月22日把情况通知所有业主，现我公司决定书面通知各位业主相关临时使用事项:1、我公司是否将该商场作为家具城使用，我们会提前半个月另行通知；2、目前正在经营的家具城业主如各位想临时租用该场地，请于2015年9月30日前到肯瑞公司签订临时使用场地协议，临时使用该场地的价格为每平方暂定35元；3、如果公司通知各位业主该商场不能经营家具城，则15日内清场，双方都不赔偿，不补偿任何费�；4、如2015年10月1日前不能与我公司签订临时使用协议，我公司确定于2015年10月1日关闭该商场。
另查明，2015年4月21日，被告法定代表人常勇出具收条给原告，收条中记载收到原告租房定金50万元，交纳后如原告放弃租赁，此定金不退还。2015年5月11日，原告支付被告租金120万元。
原、被告于2015年5月5日、5月10日、6月26日进行过三次交接。2015年5月5日的交接手续清单中记载：所有门钥匙已经交接完毕，家具城内的西侧一部货梯已经交接完毕，对于家具城内的两家还没撤场的，由乙方（即原告）与没撤场的业主已经达成协议，已经交接完毕，对于六六福黄金店退出问题，由乙方与六六福业主已经达成协议，已经交接完毕。2015年5月10日的交接手续清单中记载的内容比5月5日清单中内容多了一项，即一至四楼每层分表和高压配电房低压应急分表现已安装�成，已经交接完毕，注：一楼插座表不在其内。2015年6月26日的交接手续中记载：经过协调我公司现将乐园服饰城北门口交接给徐宜和，交接后徐宜和自行在门口设置石墩。
在双方合同履行期间，原告拆除了大厅通往地下室的电梯，原通往地下室的电梯处现已被被告铺上地板（被告不要求原告恢复原电梯玻璃扶手）。原告对涉案房屋内部走道、外立面等部位进行装修，部分装修尚未完工。2015年10月1日起，涉案房屋由被告实际控制。原告所做的装修有部分已被被告拆除。
因本案，原告支付律师代理费3万元，被告支付律师代理费10万元。
本案审理过程中，原告将其要求被告承担损失135万元（含律师费15万元）的请求变更为要求被告承担损失123万元，其中63万元为内部装修，26万元为外部装修，招商费用为18万元，材料费、人员工资13万元、�师费3万元，合计123万元，并提供了装饰工程合同、装修现场照片、支付装修工程款的收据（两份收据合计金额为31万元，其中9万元金额的收据未提供原件）等证据予以证明。被告对上述费用中的律师费3万元没有异议，但认为该费用不应由被告负担，对其余费用120万元，被告均不予认可。反诉原告要求反诉被告赔偿电梯损失（重新安装费用）40万元，该费用反诉原告尚未实际支付，反诉被告同意将拆除的电梯恢复原状。
本案庭审结束后，被告提供建筑消防设施检测报告一份用以证明涉案房屋消防设施检测合格，该检测报告中记载的委托单位为被告，委托时间为2015年10月15日，检测结论为合格。
上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋租赁合同、补充协议、函、证明、告知书、交接手续清单、收条、代理合同及代理费发票等证据载卷证明。
本院认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
原告徐宜和于2015年8月份诉至本院，要求解除原、被告签订的租赁合同及补充协议；被告肯瑞公司于2015年9月29日出具告知书，告知书中明确其与原告签订的合同不能正常履行，双方签订的租赁合同已经终止，并要求有临时租用场地意图的业主于2015年9月30日前与被告签订临时使用场地协议，如业主不能于2015年10月1日前与被告签订临时使用协议，则被告于2015年10月1日关闭该商场；且自2015年10月1日起，涉案房屋由被告肯瑞公司实际控制；被告肯瑞公司出具的告知书表明其对原告徐宜和要求解除合同及补充协议的主张没有异议，且被告肯瑞公司于2015年10月1日实际控制涉案房屋，故本院认定原、被告双方签订的租赁合同及补充协议于2015年10月1日解除。
原、被告在合同及补充协议中约定租金从2015年8月1日起计算，第一年年租金为390万元，原告徐宜和已交付被告肯瑞公司租金120万元，双方租赁合同于2015年10月1日解除，被告肯瑞公司应返还原告徐宜和租金55万元（120-390÷12×2=55），对原告徐宜和主张的租金中超出55万元的部分本院不予支持。
原、被告在合同中约定租赁合同履行后，原告徐宜和支付的定金50万元转为保证金，现双方租赁合同解除，被告肯瑞公司应退还原告徐宜和50万元保证金。原告徐宜和要求被告肯瑞公司双倍返还定金不符合法律规定，本院不予支持。
原告徐宜和要求被告肯瑞公司赔偿损失240万元，即要求被告双倍赔偿其支付的租金，因无事实依据本院不予支持。
原、被告在补充协议中约定被告负责维修好内部电梯交给原告，并约定电梯交付时间为2015年7月10日；被告提供的交接清单不�以证明其按约定时间将修好并经检验合格的电梯交付原告，且被告直至2015年8月24日才将江苏省特检院淮安分院出具的检验合格证明提供给原告，故被告行为构成违约。
原告徐宜和要求被告肯瑞公司赔偿损失123万元，其中内部装修费用63万元，外部装修费用26万元，招商费用18万元，材料费、人员工资13万元，律师费3万元。被告肯瑞公司对原告徐宜和主张的装修损失共计89万元不予认可，因原告徐宜和所做的装修有部分未完工，故原告徐宜和要求被告肯瑞公司赔偿装饰工程合同约定的全部价款89万元依据不足，本院不予支持；又因原告徐宜和所做的装修部分已被被告拆除，已无法精准确定原告徐宜和的装修损失，故本院结合原告徐宜和提供的装饰工程合同约定的工程价款、原告徐宜和已支付的工程价款、实际完成的装修工程量及现存的装修状况等因素，酌情�定被告肯瑞公司赔偿原告徐宜和装修损失30万元。原告徐宜和要求被告肯瑞公司支付招商费用18万元、材料费及人员工资13万元，因举证不足，本院不予支持。因原、被告在租赁合同中关于律师费的负担有明确约定，即双方约定一方违约导致诉讼的，另一方需承担律师费，现被告肯瑞公司行为构成违约，故本院对原告徐宜和要求被告肯瑞公司支付律师费3万元的请求予以支持。
反诉原告肯瑞公司要求反诉被告徐宜和补交租金70万元及迟延履行违约金574000（70×5‰×164）元，因双方租赁合同已于2015年10月1日解除，故反诉原告肯瑞公司该诉讼请求无事实依据，本院不予支持。反诉原告肯瑞公司要求反诉被告徐宜和支付物业费20万元，双方在租赁合同中约定反诉被告需承担物业管理费每年20万元，未约定物业管理费的交纳时间，但是双方在租赁合同中约定反诉被告在2015年5月1日左右即可进场装修，且双方于2015年5月5日办理了第一次交接手续，故反诉被告应从2015年5月5日起支付反诉原告物业管理费至2015年9月30日，即反诉被告徐宜和应支付反诉原告肯瑞公司物业管理费81096.6（200000÷365×148=81096.6）元。反诉原告肯瑞公司要求反诉被告赔偿电梯拆除费用40万元，因反诉原告肯瑞公司尚未实际支付该费用，且反诉被告徐宜和同意对电梯恢复原状，故应由反诉被告徐宜和将电梯恢复原状，如反诉被告徐宜和不能将电梯恢复原状，则反诉原告肯瑞公司可要求反诉被告徐宜和按市场价赔偿电梯损失。反诉原告肯瑞公司要求反诉被告徐宜和支付律师费10万元，因本案诉讼并非反诉被告徐宜和违约行为所致，故反诉原告肯瑞公司要求反诉被告徐宜和负担律师费10万元依据不足，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原、被告于2015年4月21日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议于2015年10月1日解除；
二、被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司于判决生效后15日内返还原告徐宜和租金55万元、保证金50万元，支付原告徐宜和装修损失30万元、律师费3万元，合计138万元；
三、驳回原告徐宜和其他诉讼请求；
四、反诉被告徐宜和于判决生效后15日内支付反诉原告淮安肯瑞商业运营管理有限公司物业管理费81096.6元；
五、反诉被告徐宜和于判决生效后15日内将涉案房屋内通往地下室的电梯恢复原状；
六、驳回反诉原告淮安肯瑞商业运营管理有限公司其他诉讼请求。
上列第二、四项相抵后，被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司于判决生效后15日内�付原告徐宜和1298903.4元。
本诉案件受理费80750元，由原告徐宜和负担53500元，由被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司负担27250元；反诉案件受理11283元，由反诉原告淮安肯瑞商业运营管理有限公司负担7600元，反诉被告徐宜和负担3683元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)
审 判 长 高 嵩
审 判 员 许 霞
人民陪审员 郑蓉华
二〇一六年三月十日
书 记 员 曹瑞雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同�》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。