江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初62号
原告：何大学，男，1988年11月2日出生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：孙翌，江苏中湖律师事务所律师。
被告：黄勇，男，1979年12月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：庄千文，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
第三人：许娟娟，女，1980年11月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：钱俊，江苏淦田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱中信，江苏淦田律师事务所律师。
原告何大学与被告黄勇、第三人许娟娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何大学及其委托诉讼代理人孙翌、被告黄勇委托诉讼代理人庄千文、第三人许娟娟及其委托诉讼代理人钱俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何大学向本院提出诉讼请求：1、被告将南京市鼓楼区燕归园11幢3单元602室房屋（以下简称涉案房屋）过户至原告名下，并交付原告使用；2、被告向原告支付自2016年12月21日起至房屋交付之日止，按照每天1100元标准支付逾期交房违约金。事实和理由：原告与被告于2016年12月10日签订《南京市存量房交易合同》，购买被告名下的涉案房屋，购房款共计110万元。合同约定原告于2016年12月31日前支付房款52万元，在房屋办理完过户手续后支付48万元，剩余10万元在房屋交付一年后无违约的情况下支付。原告分别于2016年12月19日支付房款39万元，2016年12月23日支付房款10万元，2016年12与31日支付房款3万元。原告依约支付了前期房款52万元后，被告以各种理由拖延办理房屋过户手续，且可能存在转移涉案房屋的行为。原告依约履行了付款义务，对于未付部分也愿意支付。综上，请求依法判如所请。
被告黄勇辩称，原、被告之间系民间借贷关系，并非房屋买卖关系。本案被告经朋友唐娟介绍与原告认识，从原告处借钱。之后被告还陆续从原告手中借钱，原告因担心被告无法偿还，因此在2017年1月初，双方约定以被告涉案房产作为担保，签订了一份形式上的房屋买卖合同，在场人是原告、被告、原告律师、唐娟，签订地点在原告公司南京格冠投资有限公司，合同日期经律师提示往前提，签了2016年12月10日。此外，原告主张的违约金明显过高，请求法院予以调整。综上，请求法院依法判决。
第三人许娟娟述称，原、被告之间为民间借贷关系，通过法院认定，本案被告有赌博举债的恶习，这也是被告与第三人离婚的主要原因。被告的债务与家庭共同生活无关。根据原告提供的证据，本案的性质是以物抵债的担保，买卖合同无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年12月19日，被告向原告借款，原告转账支付299500元，转账摘要载明现金9万，转账299500元；2016年12月23日，被告再次向原告借款10万元，原告转账支付10万元；2016年12月31日，被告再次向原告借款，原告转账支付26000元。2017年1月初，原告要求被告还款，因被告无力偿还借款，双方协商将涉案房屋出售给原告，并签订《南京市存量房交易合同》（以下简称房屋买卖合同），约定被告自愿将其名下的涉案房屋出售给原告，总价款为110万元，付款方式为2016年12月31日前支付购房款52万元，过户完成后7日内支付购房款48万元，被告同意原告自留尾款10万元，在房屋交付一年后无违约的情况下支付；双方定于2016年12月20日正式交付该房屋，被告应在正式交付房屋前腾空该房屋，双方定于2016年12月31日前向有关部门申请办理相关权属设施和相关权益的更名手续，被告应在2016年12月20日前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；被告逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之十支付违约金等等。
上述合同签订时，被告向原告出具收条，其中落款时间为2016年12月19日的收条载明“今收到何大学支付的买房款39万元整，其中购房定金10万元整，房款29万元整，转账交付30万元整，现金交付9万元整”；2016年12月23日的收条载明“今收到何大学房款10万元整”；2016年12月31日的收条载明“今收到何大学购房款3万元整”。被告对于2016年12月19日收条中载明的39万元只认可299500元，对于2016年12月23日收条中载明的款项予以认可，对于2016年12月31日收条中载明的款项只认可26000元。此后，原告陆续向被告付款，被告认可的款项如下：2017年1月3日支付3万元、2017年1月5日支付8万元、2017年1月13日支付155000元、2017年1月16日支付4万元、2016年12月27日支付8000元、2017年1月5日支付12000元、2017年1月19日支付9万元以及原告代被告偿还借款126000元。被告认可的款项合计966500元。原告认为2016年12月19日收条中载明的39万元以及2016年12月31日收条中载明的3万元系转账加现金支付；此外原告代被告偿还的借款金额为147000元。
庭审中，原、被告均认可房屋买卖合同约定的房款110万元与市场价格相符；第三人认为涉案房屋价格现有小幅上涨，现在的价格比合同约定大概高了10-15万元。被告称其向原告所借款项用于偿还高利贷，并未告诉第三人，所借款项亦未用于家庭生活。
另查明，被告与第三人于2005年3月21日登记结婚。第三人于2016年12月30日诉至本院[案号为（2016）苏0106民初12670号],要求与被告离婚等。本院经审理后认为，被告婚后在外赌博、举债，对家庭缺乏责任感，最终导致夫妻感情破裂……；双方夫妻共同财产，第三人另行向被告主张……。
本院组织调解过程中，原告的调解意见为原告将剩余4万元房款付清，被告将涉案房屋过户至其名下；被告的调解意见为原告将剩余房款付清，且原告不再向被告主张任何债权，被告将涉案房屋过户至原告名下；第三人认为其对涉案房屋应分得282100元。因被告不认可第三人的意见，致使本案调解未果。
本院认为，关于房屋买卖合同的效力问题。虽然原、被告之间最初的意思表示为借贷，但由于借款到期后，在被告无力偿还借款的情况下，双方经协商，被告同意将涉案房屋出售给原告，前期所借款项转化为首付款。因此双方之间的法律关系由民间借贷转为房屋买卖，该行为不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的房屋买卖合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于原告已付房款的数额。分为三部分，第一部分是首付款，原告提供的三张收条载明被告收到首付款52万元，本院予以确认。被告辩称其并未收到全部52万元与收条所载内容不符，本院不予采纳。第二部分是原告陆续支付的房款，被告自认该部分款项合计总额为415000元，本院予以确认。第三部分为原告代被告偿还的借款，虽然原告提供了被告向案外人出具的借条合计147000元，但并未举证证明其实际偿还的金额，因此该部分款项应确认为被告认可的126000元。综上，原告已付购房款总额合计1061000元，对于剩余房款，原告表示愿意支付。根据合同约定，被告应将涉案房屋清空并交付原告；此外还应将涉案房屋权属证书转移登记至原告名下。故原告要求被告交付房屋以及办理过户手续的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金计算标准问题，合同约定逾期交房违约责任的计算方法为总房价款的每日万分之十，该约定显属过高，被告请求法院予以调整。本院结合双方合同约定以及租金标准等事实，酌定违约金计算标准为总房价款的每日万分之一即每日110元。关于第三人的陈述意见，如第三人认为其对涉案房屋享有财产权益，可依法另行向被告主张。
为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告黄勇于本判决生效之日起十日内协助原告何大学将南京市鼓楼区燕归园11幢3单元602室不动产转移登记至何大学名下；
二、被告黄勇于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付原告何大学并支付逾期交房违约金（自2016年12月21日起至实际交付之日止，按照每日110元计算）
案件受理费50元，减半收取25元，保全费5000元，合计5025元，由被告黄勇承担（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 武加庆
二〇一七年六月二十三日
书记员 戴雅文