江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大南商初字第00001号
原告大丰市大桥供销合作社，住所地大丰市大桥镇桥南新街12号。
法定代表人顾军，该合作社主任。
委托代理人赵锋，江苏陈定喜律师事务所律师。
被告沈涛。
原告大丰市大桥供销合作社（以下简称大桥供销社）与被告沈涛租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由代理审判员宋晶晶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大桥供销社的委托代理人赵锋、被告沈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大桥供销社诉称，2009年12月20日，原、被告签订《租赁合同书》一份，被告租赁原告所有的大桥中心收花站用于创办企业。合同约定，租赁期限为5年，即自2009年12月20日起至2014年12月19日止，年租金为32000元，租金实行先交后租，第一年的租金在本合同签订时交纳，以后的四年在每年的10月10日前交纳；如有违约，应以年租金的20%向对方计付违约金等。合同履行期间，被告没有按照合同的约定在2013年10月10日前向原告交纳2014年1月至12月期间的租金32000元。虽经原告口头、书面数次通知，但被告一直拖延履行交纳租金的义务。现已临界合同期满，被告仍未向原告交付租金32000元，其做法已严重违反合同的约定。为维护企业的合法利益，现请求判令被告立即支付租金32000元、承担违约金6400元，并立即从原告所属的原大桥中心棉花收购站内（即226省道东侧大丰市大桥镇境内4中沟北侧）迁出；本案的诉讼费用由被告承担。
被告沈涛辩称，原告所述与事实不符。大桥供销社主任找过我两次，但都没有谈及租金一事，只是问我要不要续租，而且和我说“租金人家能免的，我们也好谈”。大桥供销社的房子我已经租赁十年了，之前从来没有欠过租金。我欠大桥供销社2014年12月20日到期的这一年租金是事实，违约金我不认可。原告要求我搬出去，但是没有提前通知我。我开办的公司是大桥镇政府招商引资去的（项目是市政府出的），我投资了几十万元，为办手续跑了三年，现在公司要投入正轨了，大丰市安监局又让我搬去港口，并且要求投资10个亿，我没有这个能力。现在让我搬出供销社可以，但希望给我一点时间，年前肯定来不及，事情处理要三个月，总共大概要五个月。如果搬出去，拖欠的一年租金要求免去。
经审理查明：2009年12月20日，原、被告签订租赁合同书，约定：出租方：大丰市大桥供销合作社（以下简称甲方）承租方：沈涛（以下简称乙方）一、甲方愿将其所有的位于大桥集镇南首的大桥中心收花站全部固定资产租赁给乙方创办工业企业。二、租赁期限为五年，即自2009年12月20日起至2014年12月19日止。租赁期满时，乙方如需继续承租，双方须再行协商订立合同。三、租金：年租金为320000元，租金实行先交后租。第一年的租金在本合同签订时交纳，以后的四年在每年的10月10日交纳。…六、合同期满时，如乙方不再与甲方续签租赁合同，必须及时迁出花站，将全部资产及场地按原状交付给甲方。七、违约责任：如有违约，应以年租金的20%向对方计付违约金。如有一方在中途提出终止租赁合同，应以未履行年限应付租金的20%向对方计付违约金。本合同经甲、乙双方签字后生效。本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，报市供销合作总社备案一份，见证机关留存一份。原告大桥供销社在甲方处加盖单位公章，被告沈涛在乙方处签名。尾部注明合同签订日期为2009年12月20日。协议签订后，原告履行了合同约定义务，被告履行了截止2013年12月20日的租金给付义务。2013年10月10日，被告未向原告支付租金并一直使用原告的租赁物。原告于2014年5月28日、2014年8月6日分两次向被告发送通知，其中2014年5月28日的通知包括要求被告确保房屋安全、及时交纳租金等内容，被告沈涛在该通知上签名，2014年8月6日的通知包括要求被告确保房屋安全、合同期满做好搬迁工作和及时交纳租金等内容，被告沈涛在该通知上签名，并标注8月9日。此后，被告未交纳租金，原告遂于2014年12月22日诉至本院。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供的租赁合同书、2014年5月28日通知、2014年8月6日通知等证据在卷证实。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》是双方在平等、自愿的基础上签订的，其内容是当事人的真实意思表示，除约定的违约金过高外，其余部分不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对缔约双方均有约束力。被告沈涛应依约向大桥供销社支付租金，故原告大桥供销社要求被告沈涛给付32000元租金的诉讼请求成立，本院依法予以支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告合同约定“如有违约，应以年租金的20%向对方计付违约金”，该违约金约定过高，被告辩称不认可违约金，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为拖欠期间年租金（32000元）按中国人民银行流动资金贷款利率计算的利息的130%。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原、被告双方签订的租赁合同中约定了租赁期限，并且明确约定如需续租，双方须再行协商订立合同。现原、被告未能协商一致继续承租，亦未签订任何书面合同。在租赁合同已经终止，双方未能继续签订租赁合同的情况下，被告沈涛应将租赁的全部资产及场地返还原告大桥供销社，现被告沈涛亦同意迁出，故对于原告请求被告迁出的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告沈涛向原告大丰市大桥供销合作社支付租金32000元及违约金（32000元自2013年10月11日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行流动资金贷款利率计算的利息的130%）。
二、被告沈涛迁出其承租的原告大丰市大桥供销合作社所有的位于大桥集镇南首的大桥中心收花站。
上述义务均于本判决生效后30日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费760元，减半收取380元，由被告沈涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21）。
代理审判员 宋晶晶
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 殷 玲
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。