重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终2612号
上诉人（原审被告）：重庆建工桥梁工程有限责任公司，住所地重庆市南岸区玉马池工业园区56号，统一社会信用代码91500000202885118E。
法定代表人：徐国庆，董事长。
委托诉讼代理人：张思琦，重庆中豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：会世龙，男，汉族，1985年7月7日出生，该公司员工，住重庆市渝中区中华路74号4-8，公民身份号码5001031985********。
被上诉人（原审原告）：重庆聚源达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区花园路街道丹龙路88号6幢11-6号，统一社会信用代码91500108068261514G。
法定代表人：田强，总经理。
委托诉讼代理人：陈耀能，重庆泽耀律师事务所律师。
上诉人重庆建工桥梁工程有限责任公司（以下简称建工桥梁公司）因与被上诉人重庆聚源达物业管理有限公司（以下简称聚源达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初民初03931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。期间本案双方当事人申请庭外和解一个月，并经本院院长审批同意延长审理期限三个月。上诉人建工桥梁公司的委托诉讼代理人张思琦、会世龙，被上诉人聚源达物业公司的法定代表人田强及委托诉讼代理人陈耀能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建工桥梁公司上诉请求：请求依法撤销原审判决并改判驳回被上诉人在一审中的所有诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院事实认定不清、判决结果错误。一审法院认定上诉人对涉案合同效力的抗辩不属于审理范围属错误认定，应予纠正。本案系物业服务合同纠纷，因案涉物业服务合同并非由业主委员会与被上诉人签订，而是珊瑚村社区居委会与被上诉人签订，该合同招标、签订过程中，被上诉人、街道办事处、居委会从未征求上诉人意见。被上诉人也未提供召开业主大会或业主授权同意的证据，因此该合同的签订违反法定程序。上诉人名下案涉房屋面积共计5120.29平方米，近占《物业服务合同》载明的面积15648平方米的三分之一，即使需要选聘物业服务企业，上诉人也应当享有重大的决定权。然而，一审中被上诉人举示的证据《会议记录》、《签到表》、《留金岁月项目业主同意重庆聚源达物业管理有限公司服务本小区意见表决表》中均没有上诉人代表的签字。物业服务合同是否有效，其效力是否及于上诉人物业是本案裁判所依据的基本事实。珊瑚村社区居委会仅能代表住宅区的业主行使权利。然而上诉人的房屋性质、用途为“办公用房”，《物业服务合同》第一条物业类型载明的也是“普通住宅”，没有包括办公用房，故涉案《物业服务合同》对上诉人没有约束力。被上诉人提交的物业服务合同备案文件存在严重瑕疵，案涉物业服务区域不应当包括上诉人房屋。一审中被上诉人举示的《关于“留金岁月小区”签订物业服务合同及物业接管手续办理的申请》清楚载明，业主意见结果报告：总户数95户、已签户数81户，总建筑面积10723.62平方米。该10723.62平方米没有包括上诉人5120.29平方米房屋。然而，在未通知过上诉人的情况下，《物业服务合同备案证明》中载明的建筑面积就直接变更为了1.56万平方米。被上诉人从未对上诉人提供物业服务，一审法院就被上诉人是否提供物业服务的事实认定错误。由于上诉人的物业产权独立，出入口独立，停车库也仅限本单位的人员使用，无论车库还是写字楼，都是被上诉人自聘保安、保洁，并自行进行设施设备的维护。自2000年起，留金岁月小区系由重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司提供服务。因上诉人自己聘请了专人负责保安、保洁、保卫、设施维护等，原物业服务企业也没有为上诉人提供物业服务，且未向上诉人收取物业服务费。上诉人历年来都是自行管理自有房屋，并未委托物业服务企业提供服务。一审法院适用法律错误，根据《重庆市物业管理条例》第12条规定，居委会代行业委会职责的前提是：一、未成立业主大会和选举产生业主委员会，二、只能是住宅区（不包含商业和办公楼），三、街道办事处（乡镇人民政府）应征求业主意见并取得过半数业主书面同意；珊瑚村社区居委会无权代表商业、写字楼业主签署《物业服务合同》。被上诉人在一审过程中搞证据突袭，其证据资料是在当庭提供，超出了法院限定的举证期限，一审法院却不给上诉人补充举证机会。
聚源达物业公司答辩称：本案一审判决认定事实清楚，《物业服务合同》签订程序合法，招标及交接过程中均有上诉人员工参与，并经南岸区房管局备案登记，合同合法有效。我方举示了充分的证据证明了上诉人所拥有的物业为被上诉人所提供服务的物业的一部分，留金岁月小区与上诉人办公楼、车库系一个整体，化粪池、排污管网、消防管网不可分割，小区化粪池清掏费用、消防水费均由被上诉人承担，被上诉人实际为上诉人提供了多方面的物业服务，因此上诉人必须按照合同的约定缴纳物业服务费。在被上诉人进入涉案小区之前，上诉人因为与小区原开发商土地置换获得办公楼，并且未交物管费，系上诉人与原开发商物业公司的内部交易；上诉人自己所聘请的保安、清洁工系上诉人自己经营办公所需，不能以此拒缴物业费。上诉人上诉系故意拖延时间，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，本案一、二审诉讼费用由上诉人负担。
聚源达物业公司向一审法院起诉请求：原告于2014年7月11日通过招投标程序与珊瑚村社区居委会签订《物业服务合同》，而正式入驻重庆市南岸区留金岁月小区为该小区提供物业服务。被告系该小区业主，原告为被告提供物业服务的面积为5120.29平方米。原告入住该小区后积极为该小区提供物业服务，但被告却拒不缴纳自2014年7月12日至2015年9月30日的物业服务费224268.7元。在此期间，原告多次催促被告缴纳物业服务费用，被告均以种种理由拒绝。现原告起诉至人民法院，请求判决：1、被告支付自2014年7月12日至2015年9月30日的物业服务费224268.7元（2014年7月：5120.29平方米×3元/月·平方米÷30天×18天；2014年8月至2015年9月：5120.29平方米×3元/月·平方米×14个月）及因拖欠物业服务费而产生的违约金137418.34元（物业服务费的违约金按每日千分之三自物业服务费欠缴之日计算至2015年8月30日）；2、律师费8000元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年7月11日，重庆市南岸区XX街道珊瑚村社区居民委员会（甲方）与原告聚源达物业公司（乙方）签订《重庆市南岸区留金岁月物业服务合同》，约定重庆市南岸区留金岁月小区由原告聚源达物业公司进行物业管理服务，服务期限自2014年7月1日至2019年6月30日。合同约定“物业服务建筑面积15648平方米。物业服务费用按月收取，收费标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅物业1元/月·平方米。2、商业物业3元/月·平方米。3、小旅馆另加80元/月/户的垃圾处理费。4、小区能源分摊维持7元/户/月”。合同还约定“业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，并承担由此造成的律师费用及诉讼费”。合同同时对物业服务事项、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用及其他违约责任作出了约定。合同签订后，原告依约向该小区提供物业管理服务至今。被告系重庆市南岸区XX街道XX大道4号2层1号、XX大道4号2层2号、XX大道4号3层、XX大道4号4层、XX大道4号5层、XX大道4号6层、XX大道4号顶号、XX大道6号1栋1层车库的业主，上述8个物业建筑面积共计5120.29平方米。庭审中，原告称依合同约定被告的物业服务费按3元/平方米收取，但被告拒不缴纳自2014年7月12日至2015年9月30日的物业服务费224268.7元，且经原告多次催收无果，故起诉来院提出如上诉请。被告称被告所有的上述8个物业确属留金岁月小区规划范围内，但并不在原告提供的物业服务范围内。重庆市南岸区XX街道珊瑚村社区居民委员会与原告聚源达物业公司签订的《重庆市南岸区留金岁月物业服务合同》约定的留金岁月小区物业服务区域包括XX街道XX大道6号、XX大道4号、珊瑚村特3号、珊瑚村特4号。
一审法院认为，原告聚源达物业公司与重庆市南岸区XX街道珊瑚村社区居民委员会签订的《重庆市南岸区留金岁月物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同的各方当事人应受其约束。对于被告认为其所有的上述8个物业并不在原告提供的物业服务范围内的问题。被告所有的8个物业均属于留金岁月小区规划范围，对此一审法院予以确认。原告提交的证据能够证实原告提供服务的留金岁月小区物业服务区域包含被告所有的8个物业，也能证实原告自入驻该小区以来确系一直为包括被告在内的小区业主提供物业服务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中被告应当履行其缴纳物业服务费的义务。被告所有的8个物业属于商、服用地，其物业服务费收费标准应当按照商业物业3元/月·平方米计算，故一审法院将原告请求被告支付的自2014年7月12日至2015年9月30日的物业服务费依法确认为224268.7元（2014年7月：9216.52元=5120.29平方米×3元/月·平方米÷30天×18天；2014年8月至2015年9月：215052.18元=5120.29平方米×3元/月·平方米×14个月）。关于违约金，被告未按照合同约定支付相应的物业服务费，应当承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，一审法院酌定违约金按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准自被告欠费之日起计算至付清之日止。对于原告请求的律师费8000元，本案中原告提交的证据能够仅能证实原告支出法律服务费8000元，但并不能证明该费用系为提起本次诉讼而支出的律师费，对此一审法院不予支持。关于被告认为原告与社区居委会签订的《物业服务合同》，因招投标程序、签订程序违反了相关法律规定而无效的辩称意见。一审法院认为被告的该辩称意见不属本案审理范围，本案不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决：一、重庆建工桥梁工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付重庆聚源达物业管理有限公司从2014年7月起至2015年9月的物业服务费224268.7元；二、驳回重庆聚源达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6845元，由重庆建工桥梁工程有限责任公司负担4664元，由重庆聚源达物业管理有限公司负担2181元。
二审中，上诉人为证明其主张，提交了以下证据：
第一组、上诉人现场拍摄的上诉人办公用房、留金岁月住宅小区的照片6张，拟证明上诉人的办公用房与留金岁月小区相对独立，具有独立的出入口，上诉人的停车库也仅限本单位的人员使用，不对外开放，上诉人办公楼后门被留金岁月小区的建筑垃圾堵住，不能通行，办公区域与住宅小区公共区域不连通。
第二组，《劳动合同书》复印件7份、2014年7月至2015年9月的《工资发放表》复印件、2013年4月27日至2017年3月31日《保安服务合同书》4份、2014年7月至2015年9月保安服务费发票、清洁工余乾芬、蓝桂英工资发放的交通银行流水明细、保卫管理李伟民银行流水明细、上诉人留存的上诉人与从事保卫、勤杂类工作岗位的员工签订《劳动合同》，上诉人每月支付上述员工的工资明细。以上证据拟证明上诉人聘请勤杂工1名、清洁工2名、保卫人员10名、外聘保安2名管理公司自有办公用房并提供物业服务，每月总支出23150元。
第三组，上诉人留存的2014年6月14日至2016年6月13日的《植物租赁协议》2份、2014年、2015年植物租金发票，拟证明上诉人自行负责了建筑范围内的绿化环境，每年支出22224元。
第四组，证人余乾芬、蓝桂英、李伟民出庭作证证言。
证人李伟民陈述其从2014年4月1日担任建工桥梁公司保卫科长，公司保卫工作范围包括车库、办公大楼，都是公司自行管理，办公楼大门以外属政府管理，工资是上诉人通过银行转账发放的。在回答被上诉人有关2016年10月30日建工桥梁公司办公楼是否发生火灾，是否曾要求被上诉人的保安提供消防灭火服务、被上诉人法定代表人是否曾通知上诉人办公楼着火的问题时，李伟民陈述2016年10月30日在建工桥梁公司办公楼内是发生过火灾，旁边餐馆、理发店的人还有公司自己保安进行了扑救，我们没有要求被上诉人的保安进行消防灭火服务。被上诉人法定代表人是给我打过电话通知发生火灾，我们公司的保卫人员也给我打了电话。公司办公楼外的警戒线是被上诉人拉的，当时我去现场的时候没有看到被上诉人的保安在灭火，当时被上诉人的法定代表人在现场。
证人余乾芬陈述其从1999年开始在建工桥梁公司做清洁，与上诉人签订了劳动合同，工资是打到银行卡上，清洁范围包括办公大楼和门口区域。
证人蓝桂英陈述其从1999年开始在建工桥梁公司做清洁，上诉人每月通过银行转账向自己发放工资，清洁范围包括办公大楼和门口区域。
第五组，从重庆市南岸区房屋管理局查询的物业服务合同备案证明存根复印件一份、物业服务合同一份、公共性物业服务内容标准复印件一份、留金岁月签订物业服务合同及物业接管手续办理的申请复印件一份，关于金阳物业公司不再为南坪留金岁月小区提供物业服务的公示，以上证据拟证明在申请中载明的物业服务区域的总面积是10723.62平方米，该申请由重庆市南岸区人民政府XX街道办事处盖章，因此其确认的面积就是载明的面积，在公示中载明的面积也只有10296.24平方米，在被上诉人签订的物业服务合同中未经街道办事处的同意直接变更为1.56万平方米，多出的物业服务面积未按照重庆市物业管理条例的规定经街道办事处同意，该份物业服务合同的区域不应当包括上诉人的房屋。
对于上诉人所举示的证据，被上诉人质证意见如下：
第一组，对照片的真实性予以认可，但认为与本案无关联，达不到证明目的。
第二、三组，对该两组证据的真实性、合法性无异议，但是与本案无关联性，聘用合同以及工资发放表、银行流水明细是上诉人单位内部管理，其租赁植物作为室内的装饰是上诉人自己的行为，被上诉人提供的物业服务是公共区域服务，与本案无任何关联，达不到其证明的目的。
第四组，对三位证人陈述的工作内容的合法性予以认可，但与本案不具备关联性，该三位证人系上诉人为了保证其单位内部的安保及保洁而聘请，系正常的单位管理行为，说明除去上诉人公司内部的安保及保洁之外，上诉人对其外围的公共区域部分的安保及保洁没有任何作为。
第五组，对物业服务合同备案、申请、物业服务合同的真实性、关联性无异议。申请上的表述面积是从金阳公司来的，具体的面积应当以合同签订为准，因被上诉人刚接手该小区的时候的是沿用了金阳物业公司的资料，根据后来测量，最终以实际的建筑面积1.56万平方米为准。金阳公司的公示与本案无关。
二审中被上诉人为证明其主张，提交了以下证据：
2016年10月30日拍摄的照片共7张，2017年3月20日拍摄的照片7张，其中2016年10月30日的照片证明被上诉人在火灾现场拉警戒线，被上诉人保安共同参与灭火，拟证明被上诉人对上诉人提供公共区域的安保服务及消防灭火；2017年3月20日拍摄的照片证明上诉人与被上诉人所服务的物业为一个整体，上诉人办公大楼后门与小区相连通，被上诉人给上诉人提供公共区域物业服务，清除车库墙上的小广告，上诉人车库位于留金岁月一栋楼下，且电梯井道、消防管网、化粪池、排污管道都在地下车库内，并由被上诉人定期检查清理。
对于被上诉人所举示的证据，上诉人提出：2016年10月30日拍摄的照片7张，被上诉人所谓“组织”人员进行火灾扑救，明显有夸大事实的成分。诚然就通知失火一事如证人李伟民所言，是被上诉人的法定代表人通知的，但该通知行为不是物业服务合同的外延，而是任何一个心智正常的成年人在发现火警后都有拨打电话、挽救公私财产不受损失的义务，警戒线的确是被上诉人拉设，这是每一个有良知法人的行为，不能构成事实性的物业服务行为；图中参与救援的均为上诉人的员工及外聘保安，即便是扑救火灾现场的照片也仅仅显示了扑救人上肢部分的截图，综合前述的图片看来，该救火人员为我司外聘保安，故被上诉人所言的组织扑救有违事实。对2017年3月20日拍摄的照片7张形式上的真实性予以认可，但不认可其证明目的，第一张至第五张反倒证明上诉人虽与被上诉人的建筑物紧挨，但是具有独立的出入口，物业范围相对独立，第六张不能证明车库墙上小广告系被上诉人清除，2017年3月14日上诉人拍摄的照片中车库墙上都还有小广告，如果被上诉人有证据证明是由其清除也是为了诉讼制造证据。
为查明案件事实，本院于2017年9月8日至案涉物业区域进行现场勘查并拍摄照片45张，经勘查：上诉人所有的办公楼及车库与留金岁月小区的用电设施、排污管道、消防管道相连，上诉人所有的办公楼及车库的自来水管道与留金岁月小区相互独立，上诉人所有的办公楼无天然气管道。上诉人所有的车库、办公楼所对应的配电房与留金岁月小区的配电房在同一房间内，上诉人与被上诉人均有进入该配电房的钥匙。上诉人的办公楼及车库与留金岁月小区部分物业用电及小区外侧门面用电均使用同一总表，小区相关电费由被上诉人交给上诉人，再由上诉人向电力公司缴纳，上诉人车库、办公楼的供电设备由其自行管理。对于勘查照片及勘查结果，双方均无异议。
对于双方在二审所举示的证据，由于各方对真实性均未提出异议，故本院予以确认。
本院二审查明：建工桥梁公司系重庆市南岸区XX街道XX大道4号2层1号、XX大道4号2层2号、XX大道4号3层、XX大道4号4层、XX大道4号5层、XX大道4号6层、XX大道4号顶号、XX大道6号1栋1层车库的业主，上述8个物业建筑面积共计5120.29平方米。其中XX大道4号办公楼正前方与XX大道人行道及公路毗邻，正后方与留金岁月小区院坝相邻，系相对独立的建筑，其办公楼大门直接与人行道相连，办公楼底层有一后门与留金岁月小区院坝相通，该后门常年保持关闭状态。留金岁月小区的进出通道与建工桥梁公司大门彼此独立。XX大道6号车库位于留金岁月小区住宅下方，车库内有电梯与留金岁月小区住宅楼相通，车库电梯也是常年保持关闭状态，该车库未对留金岁月小区居民开放，系建工桥梁公司单位自用。建工桥梁公司所有的办公楼及车库与留金岁月小区的用电设施、排污管道、消防管道相连，建工桥梁公司所有的办公楼及车库的自来水管道与留金岁月小区相互独立，建工桥梁公司所有的办公楼无天然气管道。建工桥梁公司所有的车库、办公楼所对应的配电房与留金岁月小区的配电房在同一房间内，建工桥梁公司与聚源达物业公司均有进入该配电房的钥匙，建工桥梁公司车库、办公楼的供电设备由其自行管理。建工桥梁公司自行聘请保安、清洁工负责XX大道4号办公楼的保洁及安保工作，XX大道6号车库也由建工桥梁公司自行负责管理，该两处物业的垃圾是由建工桥梁公司在负责清运。
南坪留金岁月小区原由重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司提供物业管理服务，在重庆金阳物业公司管理期间，建工桥梁公司未缴纳物管费。重庆金阳物业公司于2014年3月27日发出公示，因物业费上调未果，决定于2014年6月30日撤场、不再提供服务，其中提及该小区物业服务区域内的住宅、商业建筑面积为10296.04平方米。
2014年6月13日，珊瑚村社区居委会在留金岁月小区召开院坝会，推选小区居民代表以便决定选聘物业公司，当时到场人员有XX大道6号21名居民及社区工作人员，最终推选产生1单元（C栋）5名居民代表、2单元（B栋）2名居民代表、3单元（A栋）2名门面代表。建工桥梁公司未参与该次会议。2014年6月17日，珊瑚村社区居委会在社区会议室召开关于留金岁月小区选聘物管大会，根据该次会议签到表显示，建工桥梁公司也未参与。该次会议确定由聚源达物业公司接管留金岁月，并在小区内对会议结果进行公示。随后，小区居民代表姜元秀、谢仲滨向该小区95户业主（其中住宅72户，门面23户，未包括建工桥梁公司）进行了意见征求工作。
2014年6月24日，聚源达物业公司向珊瑚村社区居委会提交《留金岁月小区签订物业服务合同及物业接管手续办理的申请》，其中记载征求业主意见结果为总户数95户、已签户数81户，总建筑面积10723.62平方米，已签建筑面积9154.92平方米，并将金阳物业公司不再为南坪留金岁月小区提供物业服务的公示作为申请附件一并提交。2014年7月14日，珊瑚村社区居委会向南岸土地房屋权属登记中心查询建工桥梁公司在南岸区XX街道XX大道4号房屋权属信息。2014年7月18日，珊瑚村社区居委会、XX街道办事处在申请上盖章。
2014年7月11日，珊瑚村社区居委会（甲方）与聚源达物业公司（乙方）签订《重庆市南岸区留金岁月物业服务合同》，约定重庆市南岸区留金岁月小区由聚源达物业公司进行物业管理服务，其中第一章物业服务区域概况记载：物业名称留金岁月，物业类型普通住宅，座落位置XX大道6号，占地面积4100平方米、建筑面积15468平方米，该合同附件一物业构成明细记载总建筑面积15468平方米，居住建筑面积9000平方米，住宅95户，商业用房约5002.43平方米。该合同第二章物业服务事项约定，乙方提供的公共性物业服务内容为：1、物业共用部位的日常养护和管理；2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，具体包括：公用照明、设备消防系统及附属配套设施设备等；3、公用绿化景观、建筑小品等的养护与维护；4、公共场所、共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、交通与车辆停放秩序的管理；6、协助政府有关部门做好物业服务区域内的公共秩序维护工作（不含业主、使用人的人身财产保险和保管部门。根据业主需求双方可另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行）；7、装修管理及服务；8、物业服务费和本合同约定其他费用的收取；9、法律法规规定应由乙方负责承担的其他服务事项。第四章物业服务费用约定，住宅物业1元/月·平方米、商业物业3元/月·平方米、小旅馆另加80元/月/户的垃圾处理费、小区能源分摊维持原物业收费标准不变即7元/户/月。第八章约定服务期限自2014年7月1日至2019年6月30日。
2014年7月21日，该物业服务合同经南岸区房管局取得备案证明，载明建筑面积1.56万平方米，坐落地点南岸区XX大道6号，物业类型商住区，委托单位XX街道珊瑚村社区居委会。
2014年10月8日，聚源达物业公司向南岸土地房屋权属登记中心查询建工桥梁公司在南岸区XX街道XX大道6号车库房屋权属信息。
聚源达物业公司入驻留金岁月小区后，定期对建工桥梁公司办公楼、车库与小区共用的化粪池进行清掏，并对两者共用的排污管道进行了维护。在聚源达物业公司接手留金岁月小区物业管理期间，建工桥梁公司未向聚源达物业公司缴纳物管费。聚源达物业公司曾多次向建工桥梁公司发函催收物管费。
2014年12月，建工桥梁公司致函留金岁月小区，要求对堆放在办公楼后门处的垃圾进行清理，以免产生安全隐患。
在本案一审诉讼过程中，聚源达物业公司与珊瑚村社区居委会共同向一审法院出具情况说明，称留金岁月小区物业服务区域包括南岸区XX街道XX大道6号、4号、南岸区XX街道珊瑚村特3号、特4号。
本院认为：聚源达物业公司与珊瑚村社区居委会所签订的《重庆市南岸区留金岁月物业服务合同》对于建工桥梁公司应不具有约束力。理由：1、建工桥梁公司所有的南岸区XX街道XX大道4号办公楼、南岸区XX街道XX大道6号1栋1层车库虽与南岸区XX街道XX大道6号留金岁月小区毗邻，用电设施、排污管道、消防管道相连，但该办公楼及车库与留金岁月小区分别有相互独立的出入通道，人员车辆进出相互隔离，且建工桥梁公司自行聘请有保安、清洁工等人员对其进行安保、清洁、设备维护等方面的管理，水电费等也是独立缴纳，在2014年6月之前重庆金阳物业公司负责留金岁月小区物业管理期间，重庆金阳物业公司并未将该办公楼及车库纳入留金岁月小区物业管理范围，建工桥梁公司也未向其缴纳物管费，故长期以来建工桥梁公司的物业管理区域相对自成一体。2、从涉案合同签订的主体以及依据分析，《重庆市物业管理条例》第12条规定未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。该条法规所规范的对象系住宅区，并未明确授权社区居委会可以代表办公楼等商业楼宇的业主对外委托物业管理及签订合同，且本案中也无任何证据证明珊瑚村社区居委会在签订合同、委托聚源达物业公司对相应商业物业进行管理之前曾征求过建工桥梁公司的意见或得到其授权。3、就涉案合同的形成而言，聚源达物业公司在向珊瑚村社区居委会、XX街道办事处提交《留金岁月小区签订物业服务合同及物业接管手续办理的申请》时，称该小区总户数为95户、总建筑面积为10723.62平方米，并未包括建工桥梁公司所有的办公楼及车库，XX街道办事处所盖章同意的范围也不应超越申请所载明的物业面积。在未经建工桥梁公司及街道办事处明确同意的情况下，珊瑚村社区居委会与聚源达物业公司将建工桥梁公司所有的办公楼及车库擅自纳入留金岁月小区物业管理区域范围并签订物管合同，与《中华人民共和国合同法》第四条所规定的合同自由原则相悖，系强行为第三人设定权利义务，在未得到建工桥梁公司同意或追认的情况下，不应对其产生拘束力。4、涉案物管合同所载明的物业地址是XX大道6号，物业类别为普通住宅，而建工桥梁公司在南坪所有的主要物业即办公楼的地址是在XX大道4号，物业类型为办公用房，两者门牌座落、物业类型显然不同。至于在诉讼过程中聚源达物业公司与珊瑚村社区居委会共同向一审法院出具的情况说明，因两者在未经建工桥梁公司同意的情况下即将该公司所有的物业纳入留金岁月小区物管范围并签订合同，本身即与案件处理结果存在利害关系，故该说明不应当作为判断建工桥梁公司所有的物业是否属于留金岁月小区物业服务区域的依据。由于建工桥梁公司的办公楼及车库水、电、消防设施与留金岁月小区相对独立，实际能分开使用，两者共用部分主要集中在排污管道及化粪池方面，加之建工桥梁公司的物业性质与留金岁月小区内绝大部分系住宅物业不同，建工桥梁公司既不能享受聚源达物业公司所提供的保安、清洁、垃圾处理、绿化、照明等服务，也不能就留金岁月小区内住宅物业的共有部分享有、行使共同管理的权利，故不应简单地将建工桥梁公司的办公楼及车库视为留金岁月小区物业管理区域的普通商业物业。即便聚源达物业公司所称其曾帮助建工桥梁公司灭火的事实成立，因参与救火系公民、法人或其他组织的道德义务，虽值得提倡及鼓励，也不能即据此推断双方之间构成事实上的物业服务合同关系。
而建工桥梁公司虽未就其所有的XX大道4号办公楼、XX大道6号车库物业管理问题与聚源达物业公司签订合同，但由于该办公楼及车库与留金岁月小区毗邻，两者排污管道、消防管道相连；聚源达物业公司在入驻留金岁月小区期间，定期对共用的化粪池进行清掏，并对两者相连的排污管道等设施设备进行了疏通、维护，相关费用是由聚源达物业公司负担，建工桥梁公司在一定程度上享受了聚源达物业公司所提供的公共性物业服务，根据《中华人民共和国民法通则》第四条所确定的公平及等价有偿原则，建工桥梁公司理应向聚源达物业公司支付相应费用。由于建工桥梁公司就其物业所享受的由聚源达物业公司提供公共性物业服务显然要低于留金岁月小区的住宅业主，根据双方提供服务以及获益的实际情况，参考留金岁月小区的物业收费标准，本院确定：建工桥梁公司就其位于XX大道的办公楼、车库应按照每月每平方米0.9元的标准（按建筑面积计算）向聚源达物业公司支付费用。该标准系本院在双方无法协商一致的情况下参照案情酌情而定，仅限于一审原告所主张的2014年7月12日至2015年9月30日期间的费用，故对于2015年9月30日之后的费用及标准，当事人可另行解决。按前述标准计算，建工桥梁公司应支付聚源达物业公司67280.61元（2014年7月：2764.96元=5120.29平方米×0.9元/月·平方米÷30天×18天；2014年8月至2015年9月：64515.65元=5120.29平方米×0.9元/月·平方米×14个月）。对于聚源达物业公司主张的违约金、律师费问题，因《重庆市南岸区留金岁月物业服务合同》对建工桥梁公司无约束力，故其请求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予撤销。上诉人的部分上诉请求成立，本院根据本案实际情况对其应支付的物业服务费用予以调整。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第03931号民事判决；
二、重庆建工桥梁工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付重庆聚源达物业管理有限公司从2014年7月起至2015年9月的物业服务费67280.61元；
三、驳回重庆聚源达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费6845元由重庆聚源达物业管理有限公司负担4791元，由重庆建工桥梁工程有限责任公司负担2054元；二审案件受理费6845元由重庆建工桥梁工程有限责任公司负担2054元，由重庆聚源达物业管理有限公司负担4791元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏致礼
审 判 员 陈 华
代理审判员 芦明玉
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 孙 翠