广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第972号
原告（反诉被告）陈芳。
委托代理人方俊，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
委托代理人方梅娜。
被告（反诉原告）田恬（曾用名田红艳）。
委托代理人姚金辰，广东华途律师事务所律师。
委托代理人屈文静。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人梁灼妹，女，汉族，1983年6月25日出生。
委托代理人肖洪林，男，汉族，1985年8月6日出生。
原告陈芳与被告田恬、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告田恬在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈芳及其委托代理人方俊、方梅娜，被告委托代理人姚金辰、屈文静，第三人委托代理人梁灼妹到庭参�诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月10日，原告与被告签订了编号为8164260的《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于深圳市宝安区73区5号楼X房，转让成交价为人民币955，000元。合同签订后，原告依约支付了定金人民币30，000元，并于2013年7月9日与被告在中国工商银行深圳喜年支行签订了资金监管协议（监管银行选定中国工商银行深圳喜年支行也是应被告的要求，因为被告希望减少赎楼成本），并按照资金监管协议的约定支付并监管了首期款人民币257，000元。后中国工商银行深圳喜年支行告知，原告申请的按揭贷款可能无法达到原定额度，因此，需要另找其他银行按揭或在原按揭银行办理增加首期款的手续。因此，原告多次催告被告配合办理另找其他银行按揭或在原按揭银行办理增加首期款的手续，但因房价上涨，被告拒不配合办理，也不见面。�原告多次协商甚至做出让步，被告仍不愿出面办理。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年6月10日签订的编号为8164260的《房地产买卖合同》；2、被告返还原告定金人民币30，000元；3、判令被告赔偿原告违约金人民币191，000元；4、诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称，2013年6月10日，被告与原告签订了《房地产买卖合同》，双方约定：被告将其所有的位于深圳市宝安区73区5号楼X号房产转让给原告，价格为人民币955，000元；定金人民币30，000元作为第一部分购房款，第二部分购房款以银行按揭方式付款；如原告无法取得银行贷款承诺函，则原告应于获知无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款；原告逾期履行义务超过十日或者有其他根本违约行为，则被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十�违约金或没收原告已付的定金等。合同签订后，被告自行筹资还清了涉案房产的银行贷款，并配合原告办理了向银行申请贷款、办理了资金监管的手续，被告已履行了所有应尽义务，被告并未违约，被告无需向原告支付违约金，且原告主张的违约金过高。另，被告从原告处直接收取的定金为人民币20，000元。本案中，原告因自身违反国家相关购房政策无法获得银行贷款承诺函，且原告不愿自行筹资补足应交款，原告的行为已经构成违约，且原告的违约行为给被告造成了经济损失。为了维护被告的合法权益，故被告提起反诉，请求判令：1、解除被告与原告于2013年6月10日签订的《房地产买卖合同》；2、原告向被告支付违约金人民币191，000元；3、由原告承担本案诉讼费用。
针对被告的反诉，原告答辩称，1、双方办理首期款资金监管的工商银行深圳喜年支行，是被告�贷款银行，由于被告称在她的贷款银行做资金监管，赎楼更快一些，因此，原告便应被告的要求在工商银行深圳喜年支行申请按揭。结果工商银行深圳喜年支行答复按揭贷款批不了那么多贷款额度，而原告经咨询，邮政储蓄银行等银行可以批到原定额度。因此，原告联系被告希望更换按揭银行，但被告不同意，且以身在外地为由拒绝到场协商。后来，原告不得不让步，同意在工商银行深圳喜年支行办理增加首期款的手续，但是被告以增加首期款不需要被告到场为由拒绝到场配合，原告多次口头和书面催告未果。经原告与工商银行深圳喜年支行客户经理联系，在工商银行补办增加首期款的手续仍然需要买卖双方共同到场并重新签订资金监管协议，单方无法办理增加首期款的手续。2、被告反称原告未及时补足应交款，事实上，原告已联系工商银行，但补办增加首期款�手续仍然需要买卖双方共同到场重新签订资金监管协议，单方无法办理增加首期款的手续。而被告一直以身在外地，以要原告补贴交通费为由拒绝到场补办增加首期款的手续，责任不在原告。3、根据相关判决，在遇到贷款阻碍时候，联系变更贷款银行，仅仅属于履行瑕疵，而并不构成根本性违约。4、被告自始至终未催告原告办理增加首期款的手续，更未行使合同解除权，因此，在原告起诉之前，双方签订的《房地产买卖合同》仍然有效，并未解除或终止，在这种情况下，最后原告书面催告被告办理增加首期款的手续，被告拒不到场配合办理，根据《合同法》的规定，被告才构成根本性违约，应当承担法律责任。综上所述，被告的反诉请求，缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。
针对本诉和反诉，第三人答辩称，在资金监管时，银行要增加资金监管的监管款，被�不同意再进行监管，第三人联系被告要求其继续配合办理资金监管手续，但被告不同意，导致合同无法履行。
经审理查明：2013年6月10日，原、被告签订了一份编号为8164260的《房地产买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区73区5号楼X房（房产证号码：50××37）转让给原告，转让成交价为人民币955，000元；2、定金为第一部分房款，支付方式如下：原告在签订本合同时向被告支付定金人民币30，000元，该定金交由居间方或银行监管，原告在合同约定期限内将定金存入监管帐户，即视为被告收讫；3、第二部分房款为人民币925，000元，付款方式为银行按揭付款，首期房款由双方指定的银行监管。原告应于签署本合同之日起30日（含当日）内付清首期房款约人民币250，000元（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承�贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后3个工作日内，原告须按银行承诺贷款的金额，多退少补应付的首期房款，被告应无条件配合办理相关手续），原告应于约定的应付首期房款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，被告须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由被告提交签署的资料如提交款项存入帐户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。如原告无法取得银行贷款承诺函或者银行贷款承诺函不足以支付房款余额的，则原告应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款。如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，原告应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款；4、原、被告协商同意在购房定金或者其他购房款中预留人民币3，000元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管；5、该房产有抵押，被告应在签署本合同之日起40日内（含当日）自行筹资还清按揭贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交予居间方；6、任何一方逾期履行义务超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。
原告、被告及第三人确认：原告于2013年6月10日分两笔支付定金人民币30，000元，其中10，000元作为交房保证金托管在第三人处，另外20，000元直接交付给被告，第三人现已经将交房保证金中人民币7，000元交付给被告，故现定金有27，000元在被告处，3，000元作为交房保证金在第三人处托管。
2013年7月9日，原告、被告、中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定原告将监管资金人民币257，000元委托中国工商银行股份有限公司�圳喜年支行进行监管。原告于当日将监管资金人民币257，000元打入监管帐户。
2013年7月15日，被告对涉案房产的原按揭贷款进行了提前一次性还款。7月19日，被告办理了赎楼手续。
原告、被告和第三人在庭审中确认：中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行2013年7月中下旬向原告告知无法按原定贷款额度向原告出具贷款承诺书，原告已通过电话方式告知被告要求配合办理更换贷款银行或者增加首期款手续，但被告要求原告支付交通费用，否则不同意办理，因双方未能协商一致，故合同未能继续履行。
2013年7月31日原告以特快专递的形式向被告发出《律师函》，告知被告应当在收到《律师函》后三日内与原告联系，并配合办理变更按揭银行相关手续，但以“逾期”为由被退回。
2013年8月27日原告以特快专递的形式向被告发出《律师函》，告知被告应在收到《律师函�之日起十日内配合办理在中国工商银行深圳喜年支行办理增加首期款的手续（或另外找其他银行按揭），但该邮件以“收件人短时间不回来无其他人代收”为由被退回。
原告认为被告未配合其办理更换按揭贷款银行或者增加首期款的手续，致使合同无法继续履行，故被告的行为已经构成违约，原告提起本诉主张解除双方签订的房地产买卖合同，并要求被告向其返还定金，并按成交价的20%承担违约金。被告主张原告因违反限贷政策而无法获取银行贷款，且原告未在约定的时间内自行筹资补足应交款，故原告的行为已经构成违约，被告提起反诉主张解除双方签订的房地产买卖合同，并要求原告按成交价的20%向其支付违约金。
另查，1、经本院依法调查，中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行于2014年2月20日出具《调查回复函》，说明“申请人陈芳于2013年7月9日在我�申请个人住房首套贷款并于当天在我行进行了首期款资金监管。我行经调查发现，申请人陈芳于我行曾有个人住房贷款记录，不符合首套贷款政策，我行遂将贷款申请资料退还申请人，该首期款资金也因未在90天内成功办理过户手续，而被划回申请人陈芳帐户”。2、被告提供了电子客票行程单和临时居住证，证明被告居住在昆明。3、原、被告在庭审中均提出对方主张的违约金过高。
以上事实，有房地产买卖合同、房产证、收款收据、资金监管协议、律师函、转账记录、电子客票行程单、临时居住证、调查回复函等证据和庭审笔录、笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，根据双方签订的《房地产买卖合同》中的约定，如原告�法取得银行贷款承诺函或者银行贷款承诺函不足以支付房款余额的，则原告应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款。根据本案所查明的事实可知，因原告申请的是个人住房首套贷款，但是原告在中国工商银行股份有限公司曾有个人住房贷款记录，不符合首套贷款政策，故原告未能取得中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行的贷款承诺函，根据双方的约定，原告负有应在获知无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款的义务。本院认为，首先双方并未约定原告自行筹资的途径，即自行筹资的方式并非仅限于增加首期款或更换按揭贷款银行；其次，双方并未约定在原告选择以增加首期款或更换按揭贷款银行的方式自行筹资的情况下，被告负有无条件的协助义务，即如被告的协助履行需要增加成�，被告有权就增加的成本提出相应要求。本案中，原告作为贷款申请方，未能在选择贷款申请以及贷款种类前尽到审慎的审查义务，原告在获知无法取得贷款承诺函的情况下，虽然在一定程度上进行了积极的协商，但原告未能在约定的期限内以自行筹资的方式补足应交款，致使合同无法履行，故本院认为原告的行为已经构成根本违约，被告有权选择主张解除涉案《房地产买卖合同》并请求原告依约承担违约责任。关于合同的解除时间，按照合同约定，原、被告签订的《二手房买卖合同》应当自被告向原告主张解除合同之日，即本院2014年1月22日将反诉状送达至原告之日解除。关于违约金的标准，被告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，原告主张违约金过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为原告应当按�让成交价百分之十支付违约金，即原告应当向被告支付违约金人民币95，500元（955，000×10%），被告的超额反诉请求，本院不予支持。
根据本案查明的事实，原告交付的定金现有人民币27，000元在被告处，另有人民币3，000元作为交房保证金在第三人处托管，涉案合同解除后，根据解除合同的处理原则，被告应当向原告返回定金人民币27，000元，第三人应当向原告返还定金人民币3，000元。
原、被告的其他本诉和反诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈芳和被告田恬于2013年6月10日签订的编号为8164260的《房地产买卖合同》于2014年1月22日解除；
二、原告陈芳应于本判决发生法律�力之日起三日内向被告田恬支付违约金人民币95，500元；
三、被告田恬应当应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈芳返还定金人民币27，000元；
四、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈芳返还定金人民币3，000元；
五、驳回原告陈芳的其他诉讼请求；
六、驳回被告田恬的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币2，308元，由原告负担人民币2，277元，由被告负担人民币31元；本案反诉受理费人民币1，030元，由原告负担人民币515元，由被告负担人民币515元。本案本诉受理费原告已预交，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一四年三月二十四日
书记员 刘 婷
书记员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。