太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2015）小民初字第02166号原告恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层1201-1203号，组织机构代码：。法定代表人顾朝晖，董事长。委托代理人李宏，女，1982年8月6日出生，汉族。被告王润虎。原告恒大地产集团太原有限公司与被告王润虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法由审判员刘燕玲担任审判长，与人民陪审员贾桂琴、李继仙组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒大地产集团太原有限公司的委托代理人李宏到庭参加了诉讼，被告王润虎经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告恒大地产集团太原有限公司诉称，2010年10月31日，被告认购了原告开发的位于太原市小店区真武路68号的恒大绿洲37A幢2单元904号房屋，建筑面积106.9平方米，该房屋总价719767元。原告于2010年10月31日支付首付款219767元（含定金），余款500000元以银行按揭贷款方式支付。2010年10月26日，原、被告以及晋商银行迎宾路支行签订了《个人住房按揭贷款合同》，约定被告从晋商银行迎宾路支行借款500000元，原告为被告的借款承担阶段性连保证责任，保证责任至涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕之日。在晋商银行迎宾路支行发放贷款后，被告至2013年5月13日止，己连续4期未依合同约定还款。该行于2013年7月4日向原告下发《回购通知书》，要求原告承担担保责任，并于2013年6月28日和2013年7月10日分两次从原告帐户划扣被告王润虎的贷款本息共计478029.77元。另外，被告所购房屋已于2012年12月9日办理了收楼手续，己经正常入住。同时原告的房屋为精装修交楼，解除合同后，相应装修均需重做，故被告应当承担相同地段的同期租金作为原告房屋的折旧费赔偿。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第四款（合同第20页）约定以及相关法律规定，原告有权解除与被告之间的商品房买卖合同，所付全部款项不予退还。买受人在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房局办理有关解除合同的手续。原告于2015年3月4日向被告寄发了逾期还贷解除合同通知函，该通知函于2015年3月10日送达，原、被告的商品房买卖合同关系于当日已解除。被告违反《商品房买卖合同》的约定，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间的商品房买卖合同关系于2015年3月10日已解除；2、被告配合原告办理房管局撤销备案手续；3、被告支付自2012年12月9日起至判决生效之日的房屋折旧费；4、诉讼费由被告承担。被告王润虎经本院合法传唤无正当理由未到庭，也未在法定期限内提交书面答辩状及证据材料。经审理查明，2010年10月31日，原、被告签订一份《太原恒大绿洲楼宇认购书》，被告向原告认购位于太原市小店区真武路恒大绿洲37幢A座2单元0904号商品房，建筑面积106.9平方米，单价为每平方米6733.09元，总金额为719767元。被告当日交纳原告房屋首付款219767元。2010年11月10日，原、被告签订合同编号为20101024819的《商品房买卖合同》，该合同载明房屋基本情况并约定：付款方式为银行按揭，首付款共计219767元于2010年10月31日前付清，余款500000元以银行按揭贷款方式支付。合同附件四合同补充协议第三条第四款第（一）项中约定中：在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。签合同后，原、被告就该商品房办理了房管局备案手续。2010年10月26日，原告、被告以及晋商银行股份有限公司太原迎宾路支行（以下简称晋商银行迎宾路支行）签订了《个人住房按揭贷款合同》，合同中被告为借款人，原告为保证人，贷款人是晋商银行迎宾路支行，合同约定：晋商银行迎宾路支行向被告发放贷款500000元用于购买住房，贷款期限自2010年11月26日起至2030年11月25日止，共计240个月，原告向晋商银行迎宾路支行为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2012年12月9日，原告为被告办理了交房手续。由于被告未按期向晋商银行迎宾路支行偿还贷款本息，该银行于2013年5月14日向原告作出《晋商银行个人贷款逾期催收通知书》，内容为因被告至2013年5月13日止，已连续4期未依合同约定还款，共拖欠贷款本息12151.21元，要求原告在收到该通知书后督促被告还款或承担连带保证责任。2013年7月4日，晋商银行迎宾路支行向原告作出《回购通知书》，告知原告因被告多次逾期且不配合银行的清收工作，故要求原告尽快对被告的房屋予以回购。2013年6月28日，原告代被告向晋商银行迎宾路支行支付逾期欠款18597.86元，同年7月10日，代被告提前将贷款本息共计459431.91元全部还清。以上原告向晋商银行迎宾路支行偿还逾期本息共计478029.77元（本金466774.93元，利息11254.84元）。2015年2月27日，原告以特快专递的方式向被告寄送了《逾期还贷催收（回购）函》，要求被告归还其代为偿还的贷款本息478030元，否则解除合同，收回房屋，被告已付款项不予退还。2015年3月4日，原告向被告邮寄一份《逾期还贷解除合同通知函》，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并办理解除合同的后续事宜。以上事实有原告提供的《太原·恒大绿洲楼宇认购书》、太原恒大绿洲网上签约客户基础信息表、首付款收据、被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《个人住房按揭贷款合同》、交房手续、《晋商银行个人贷款逾期催收通知书》、《回购通知书》、还款凭证、《逾期还贷催收（回购）函》、《逾期还贷解除合同通知函》、邮政特快专递单、晋商银行晋阳街支行出具的结清证明以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力，原、被告应按照合同约定履行自己的义务。由于被告未按规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任向工商银行迎宾路支行履行还贷义务，支付了剩余按揭贷款本息。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第四款第（一）项的规定：在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房。鉴于双方在合同中约定的解除条件成就，原告主张解除双方所签订的《商品房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此被告应当将涉案房屋退还原告。庭审中，原告表示合同解除后，针对原告已经缴纳的首付款219767元及偿还银行的借款本金33225.07元，合计252992.07元，在扣除被告应当承担的损失后，同意退还剩余款项。原告要求被告支付自2013年6月28日起至2015年5月28日止，其代为偿还贷款本息478029.77元按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失59335.9元，不违反法律规定，本院应予支持。原告另要求被告支付自2012年12月9日起至判决生效之日止每月按照3000元计算的房屋折旧费，证据不足，本院不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告恒大地产集团太原有限公司与被告王润虎签订的《商品房买卖合同》。二、被告王润虎于本判决生效之日起十日内将太原市小店区真武路68号的恒大绿洲37幢A座2单元0904号房屋退还原告恒大地产集团太原有限公司，原告恒大地产集团太原有限公司退还被告王润虎252992.07元。三、被告王润虎于本判决生效之日起十日内支付原告恒大地产集团太原有限公司代偿的478029.77元自2013年6月28日起至2015年5月28日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息21697.56元。四、驳回原告恒大地产集团太原有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5487元（原告已预交），由被告王润虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  刘燕玲人民陪审员  贾桂琴人民陪审员  李继仙二〇一五年十一月十七日书 记 员  王晋琳第1页共7页