苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏商初字第01332号
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行。
负责人徐晓岚，该分行行长。
委托代理人陈杰，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人田莉，江苏新苏律师事务所实习律师。
被告姚庭。
被告姚官林。
被告彭建英。
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行（以下简称“工商银行苏州分行”）诉被告姚庭、姚官林、彭建英金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，由本院代理审判员俞优明独任审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法由审判员刁怡、代理审判员俞优明，人民陪审员郁明组成合议庭进行审理，并于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告工商银行苏州分行的委托代理人陈杰、田莉、被告彭建英到庭参加诉讼，被告姚庭、姚官林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行苏州分行诉称：2011年6月22日，原告与被告姚庭、姚官林、彭建英签订《个人购房借款／担保合同》一份，向原告借款233万元，借款期限自2011年8月4日起至2041年8月4日止。合同同时约定，被告姚庭以其所有的坐落于苏州市吴中区木渎镇香溪东路9号×××的房屋为上述借款提供抵押担保。2013年7月8日，双方依法办理了抵押登记手续。2011年8月4日，原告依约向被告发放了贷款。之后，被告未按约还本付息，原告并委托江苏新苏律师事务所律师向被告发出律师函，宣布上述借款合同项下的贷款全部提前到期，要求三被告履行还款义务，截至2015年8月4日，三被告结欠原告借款本金2237665.01元及欠息82029.36元。原告为维护自身合同权益，特诉至法院，请求：1、判令被告姚庭、姚官林、彭建英归还原告借款本金2237665.01元，欠息（包括利息、罚息、复利）82029.36元（利息、罚息、复利暂计算至2015年8月4日，之后利息、罚息、复利按照合同约定计算至被告实际给付之日止）；2、判令被告姚庭、姚官林、彭建英赔偿原告为实现债权而支付的律师费损失56993元；3、本案诉讼费用由被告姚庭、姚官林、彭建英承担；4、判令原告就以上债权对被告姚庭所抵押的坐落于苏州市吴中区木渎镇香溪东路9号×××的房屋享有优先受偿权。
被告彭建英辩称，对结欠原告的借款本金、利息没有异议，对应支付给原告的律师费用也无异议。被告在2015年1月4日之前均正常还款，现在确是无力归还借款。对于罚息、复利部分，被告方自己一个人无法确认是否应支付原告，所以该部分费用无法认可。
被告姚庭、姚官林未作答辩亦未向本院提供证据。
本院经审理查明：2011年6月22日，工商银行苏州分行（贷款人）与姚庭（借款人、抵押人）、姚官林（共同借款人）、彭建英（共同借款人）、苏州建惠海兰置业有限公司（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同》（合同编号：【商住】字【苏州分】行【营业部】支行（2011）年【一手贷00×××2】号）一份。合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为233万元。贷款用途为用于购买／自建坐落于苏州市吴中区木渎镇香溪东路9号10-103的房屋。该笔的担保方式为抵押、保证。贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。合同第4.1条约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准。合同第4.2条约定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。借款人将贷款一次性划入下列账户：户名：苏州建惠海兰置业有限公司，账号：11×××83，开户行：工行苏州分行。经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息。
借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。
合同同时约定，订立和履行合同所需的登记、公正、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权所产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。
保证人承担的保证责任为阶段性连带责任保证，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保。抵押担保范围包括：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。工商银行苏州分行在贷款人处，姚庭在借款人、抵押人处，姚官林、彭建英在共同借款人处，苏州建惠海兰置业有限公司在保证人处签章确认。
2011年8月4日，工商银行苏州分行向被告姚庭发放贷款233万元，借款期限自2011年8月4日起至2041年8月4日止，借款年利率为7.05%，借款人姚庭在个人借款凭证签字确认。
2013年7月8日，工商银行苏州分行与姚庭就其坐落于苏州市吴中区木渎镇香溪东路9号×××的房屋办理了抵押登记手续，房屋他项权利人为工商银行苏州分行。
上述贷款发放后，被告姚庭、姚官林、彭建英已连续三个月未按时足额偿还贷款本息，原告宣布合同项下借款全部提前到期。截至2015年8月4日，被告姚庭、姚官林、彭建英结欠原告借款本金2237665.01元，欠息（包括利息、罚息、复利）82029.36元。
另查明，2015年8月17日，原告与江苏新苏律师事务所签订了聘请律师合同一份，约定，原告聘请江苏新苏律师事务所的律师为委托代理人，代理解决原告与姚庭、姚官林、彭建英金融借款纠纷一案，工商银行苏州分行应支付律师代理费56993元。
上述事实，有《个人购房借款／担保合同》、个人借款凭证、房屋他项权证、自营历史明细列表、聘请律师合同、中国建设银行单位客户专用回单予以证明。
本院认为，原告与被告姚庭、姚官林、彭建英签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人真实意思表示，且符合相关法律规定，合同依法成立生效。原告在合同签订后按约履行了向被告姚庭发放贷款的义务，被告姚庭、姚官林、彭建英已连续三个月未按约足额还本付息的行为构成违约，故原告宣布借款全部提前到期并要求被告姚庭、姚官林、彭建英归还全部贷款本金并支付相应利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。原告主张的罚息、复利有合同依据，且符合法律的规定，本院亦予以支持。被告彭建英对于该部分费用不认可并无依据，本院不予采纳。原告与江苏新苏律师事务所签订的聘请律师合同合法有效，原告为本案诉讼支付了律师费用，因此原告要求被告姚庭、姚官林、彭建英支付其为实现本案债权所支出的律师费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。关于原告行使抵押权的请求，被告姚庭自愿以其所有的房屋为合同项下债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押权依法设立，工商银行苏州分行为抵押权人，因此对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告姚庭、姚官林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告姚庭、姚官林、彭建英于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司苏州分行借款本金2237665.01元，欠息（包括利息、罚息、复利）82029.36元（利息、罚息、复利暂计算至2015年8月4日，之后按照《个人购房借款／担保合同》及个人借款凭证约定计算至被告实际给付之日止）。
二、被告姚庭、姚官林、彭建英于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司苏州分行律师费损失56993元。
三、若被告姚庭、姚官林、彭建英未能履行上述债务（包括案件受理费），原告中国工商银行股份有限公司苏州分行有权就被告姚庭抵押的坐落于苏州市吴中区木渎镇香溪东路9号×××的房屋（房屋他项权证号：苏房他证吴中字第001671**号）在债权数额233万元范围内经过协议折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25814元，由被告姚庭、姚官林、彭建英负担（原告同意其预交的案件受理费25814元，由被告直接向其支付，本院不再退还，由被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刁 怡
代理审判员 俞优明
人民陪审员 郁 明
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 陈 雯
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。