辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2340号
上诉人（原审原告，反诉被告）：胡成业，男，1951年12月24日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：徐同太，系辽宁泰庆祥律师事务所律师。
委托代理人：何春艳，女，1952年1月27日出生，汉族，系上诉人妻子。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：王觉，女，1980年11月6日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
上诉人胡成业因与被上诉人王觉房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第1501号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭对本案进行了审理，上诉人胡成业及其委托代理人徐同太、何春艳，被上诉人王觉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡成业原审诉称：2014年9月23日，原告经房产中介介绍，与被告签订房屋买卖协议书一份。协议约定：“原告将自己所有的位于沈阳市和平区十纬路22号楼1单元1层2号的房屋卖与被告，协议约定：“房屋价款伍拾万元整，定金一万。并对房屋的手续办理，交付时间等进行了约定。双方于2014年9月29日共同到房产大厦办理相关过户等手续，当日缴纳了契税。此后，被告没有按照《沈阳市存量房屋交易资金监管确认书》向房屋资金监管部门缴纳购房监管资金壹拾叁万元。后经原告多次找被告催促办理，被告始终以种种理由推托，拒交房款到房款监管部门。原告认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，应受法律保护。被告不按照约定的时间向房屋交易监管部门交付房款的行为已经构成了违约，应承担违约责任并继续履行合同。被告的行为，损害了原告的合法权益。故原告依据《民事诉讼法》、《合同法》、《民法通则》及相关司法解释的规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院判令被告继续履行合同，并承担因延迟付款期间相当于房屋价款的银行同期贷款利息。
王觉原审辩称：不同意原告的诉讼请求。因为我已经缴纳了房屋监管资金13万元，但是因为胡成业不能提供诉争房屋作为门市房的合法手续，故被告不同意继续履行合同。
王觉原审反诉诉称：我于2014年9月23日在佳馨家房产中介以“门市房”价格（15，576元／平方米）购买门市房32.1平方米，总房款50万元。当时卖主胡成业出示房产证和门市房（窗改门）手续，即《房屋拆改使用许可证》一本，关于《房屋鉴定报告》，房主反复强调说“有，回家找，一定能拿来，我家手续全”但至今未能出示。交易中途，应我方要求双方到和平区房产管理部门咨询窗改门手续更名事宜，工作人员告知，和平区房产管理局至1999年已停止办理窗改门手续，并且指出窗改门合法手续必须同时具备《房屋拆改使用许可证》和《房屋鉴定报告》，缺一不可并需年检，但卖家胡成业，至今无法出示《房屋鉴定报告》，且其拿出的《房屋拆改使用许可证》上办证时间为2001年，也为假证。我方遂停止交易，胡成业自知理亏，自行补办年检手续，并辩称因年久《房屋鉴定报告》需继续寻找。此后双方曾先后3次共同到房产部门验证均为不合格，致使交易无法继续。胡成业蓄意隐瞒其门市房证件不合法的事实，仍以高达15576元／平方米的门市价格与买方签订协议，实属欺诈。胡成业的这种行为违背诚心、公平的基本原则，给我造成了精神和经济上的双重损害。反诉请求：1、解除2014年9月23日原告胡成业与被告王觉签订的房屋买卖协议书；2、胡成业双倍返还定金共20，000元；3、胡成业协助我方去沈阳市房地产交易金额管理有限公司返还被扣留的监管资金130，000元，胡成业赔偿该款同期银行商业贷款利息（从2014年10月29日至该款返还日止）；4、胡成业承担本案全部诉讼费用。
胡成业反诉辩称：2014年9月23日反诉原告已经完全看到了与本案相关的所有的房屋手续，足以证明原告在此次交易当中履行了诚实信用的原则。在合同中并没有将门市房列为合同的关键词语出现，所以说证明双方交易的并非向反诉原告所讲属于窗改门的门市房，本案诉争房屋在126的学区范围内，所以价值高，也符合当地的价格范围，所以说反诉原告所谓的欺诈一词在这里是不存在的。因此反诉原告所说的解除合同、返还定金、利息这三项请求无法无据，法庭不应该给予支持，并判令反诉原告承担所有的诉讼费用。
原审法院经审理查明：2014年9月23日，胡成业（甲方）经佳馨家房产中介介绍，与王觉（乙方）签订房屋买卖协议书一份，协议约定，胡成业将其所有的位于沈阳市和平区十纬路22号楼1单元1层2号的房屋卖与王觉，房屋价款伍拾万元整，定金一万。该协议第二条约定，如甲方违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费，如乙方违约，定金、中介费不退，由违约方承担。交定金时间时付中介费；其他约定事项约定，甲乙双方约定2014年9月29日，办理档查、过户、更名等手续，待契证下来后，乙方将房款交付给甲方，包括资金监管。房证下来后，结清剩余尾款（伍千元整）。甲、乙双方各负责自己税费。（房证下来后，甲方需在一周内将户口迁出，不能影响乙方过户）……。在该份协议上，胡成业的妻子何春艳亦签字确认。该协议签订当日，王觉交付了定金。2014年10月29日，胡成业及妻子何春艳与王觉、案外人沈阳市房地产交易金额管理有限公司签订沈阳市存量房交易资金监管确认书1份，约定王觉向该公司存入130，000元用于监管。王觉于当日存入该监管资金。王觉分别于2014年9月23日、2014年10月29日向中介经办人丁敏交付中介费5，000元、3，000元。现双方因应否继续履行合同产生分歧，故胡成业起诉来院。
诉争房为一楼，出售前用于经营小卖店，在双方在交易时，胡成业向被告王觉出示了房屋拆改使用证。2014年11月1日中介经办人丁敏向王觉所发的短信记录记载，“窗改门手续已年检，请你把房款给卖方”。2014年11月3日中介经办人丁敏向王觉所发的短信记录记载，“王觉你和房主定个时间去房产部门验窗改门手续”。
依照沈阳市房产管理局颁发的诉争房房屋拆改使用许可证使用说明第二条规定，本许可证每年审验一次，年审间时为当年度3月份；第三条规定，本证无年审章及年度房屋安全鉴定合格证无效。
原审法院认为：原告与被告签订的房屋买卖协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点是原告出售诉争房的性质系民宅还是门市房。原告主张系民宅，被告主张系门市房。尽管对于诉争房的性质在合同中并未约定，但诉争房为一楼，出售前用于经营小卖店，在双方在交易时，胡成业向被告王觉出示了房屋拆改使用证，加之中介经办人在双方交易过程中亦协调双方去相关部门确认窗改门手续合法性，依常理判断，该房系以门市房价格出售。另外诉争房约定的价格以民宅价格论过高。综上，诉争房以门市房价格出售。原告以门市房价格出售诉争房，应保证诉争房具有合法手续。依据诉争房现状，除具备房屋所有权证之外，还应具备房屋拆改使用证及年度房屋安全鉴定合格证。依据房屋拆改使用证颁证部门规定，该证无年审章及年度房屋安全鉴定合格证无效。现原告不能提供诉争房的年度房屋安全鉴定合格证，不能保证诉争房具备门市房的属性，因此王觉购买诉争房的合同目的无法实现，对于王觉诉请解除合同的反诉请求，本院予以支持。对于胡成业以民宅价出售的抗辩，证据不足，本院不予支持。关于王觉诉请胡成业双倍返还定金的诉求，因胡成业对诉争房的出售具有瑕疵担保义务，合同解除的责任在其自身，其构成违约，应承担违约责任，原告诉请符合协议第二条之约定，故对王觉该项诉请，本院予以支持。关于王觉诉请胡成业协助其到沈阳市房地产交易金额管理有限公司办理退还监管资金130，000元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故对于王觉向监管部门交付的130000元，应予退还，胡成业应尽协助义务，对于王觉的该项诉讼请求，本院予以支持。关于王觉诉请胡成业赔偿该款同期银行商业贷款利息问题，不符合合同约定，本院不予支持。如上所述，对于胡成业的本诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十九条一款（三）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告胡成业的诉讼请求；二、本判决生效之日起十日内，反诉被告胡成业返还反诉原告王觉定金20，000元；三、本判决生效之日起十日内，反诉被告胡成业协助反诉原告王觉至沈阳市房地产交易金额管理有限公司办理退还监管资金130，000元事宜；如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回反诉原告王觉其他反诉请求。案件受理费8，800元（胡成业已垫付），减半收取4，400元由原告胡成业负担；反诉费案件受理费150元（王觉已垫付），减半收取75元，由反诉被告胡成业负担。
宣判后，胡成业不服，向本院提出上诉。理由：1、本案诉争房屋为住宅，而非门市房。且在双方签订合同时，上诉人已明确告知被上诉人窗改门没有连续年审手续的事实，而被上诉人的行为是单方反悔，故原审判令上诉人双倍返还定金2万元，缺乏事实和法律依据；2、被上诉人未按合同约定交付购房款的行为，已构成违约，应承担违约责任，故请求被上诉人进行履行合同。如果被上诉人不买房，1万元定金不予退还。请求法院：撤销原审判决第二项、依法改判或发回重审并要求被上诉人支付利息；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人王觉辩称：我是通过中介公司购买的涉案门市房涉案房屋，购买价格为人民币15，576元，为了证明门市房的合法性，出卖人向我提供了合法证明，并保证证件齐全，因此，上诉人否认出卖的是门市房不符合事实，后因为门市房手续不全，我就无法继续履行，因此造成合同终止履行的原因不在于我方，故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其房屋买卖协议书、房屋所有权证、契证发票、税收缴款书、沈阳市存量房交易资金监管确认书、收条、房屋拆改使用证照片2张、房证照片2张、契证照片1张、身份证照片2张、结婚证照片1张、户口本照片1张、2014年11月1日中介经办人丁敏向王觉所发的短信记录照片、2014年11月3日中介经办人丁敏向王觉所发的短信记录照片、收条（3张）、沈阳市存量房交易资金监管确认书，资金监管盛京银行存款凭条以及笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方争议的焦点为涉案争议房屋的性质应如何认定。
关于上诉人提出诉争房屋为住宅，而非门市房，而被上诉人的行为已构成违约，故原审判令上诉人双倍返还定金2万元，缺乏事实和法律依据的上诉主张，本院认为，首先，涉案合同就房屋的性质并未作出约定；其次，从被上诉人购买涉案房屋前的现状及购买价格来看，诉争房为一楼，出售前用于小卖店经营，且在双方交易时，胡成业向王觉出示了房屋拆改使用证。同时，被上诉人实际购买价格为人民币15，576元。而庭审中，上诉人自认窗改门房屋的价格较正常住宅相差5，000多元，表明涉案房屋不同于一般的普通住宅；第三，从涉案合同终止履行的原因来看，通过庭审调查及被上诉人在原审提供的房屋拆改使用证、中介人丁敏向王觉所发的短信记录等证据可知，导致涉案合同终止履行的原因系上诉人无法提供房屋鉴定报告及手续没有连续年检等原因所致，而非被上诉人的过错，上诉人应对此承担相应的违约责任。同时，因上诉人的违约行为，亦导致被上诉人购买涉案房屋的目的无法实现。故涉案租赁合同应予解除，而原审对此并未认定，应予纠正。综上，原审判令上诉人返还被上诉人2万元定金的判决并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项之规定，判决如下：
一、维持（2015）沈和民二初字第1501号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销（2015）沈和民二初字第1501号民事判决第四项；
三、解除上诉人胡成业与被上诉人王觉于2014年9月23日签订的《房屋买卖协议书》；
四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
二审案件受理费300元，由上诉人胡成业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。