北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第07644号
上诉人（原审原告）张振莹，男，1950年7月10日出生。
委托代理人牛钰，北京市大都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。
法定代表人李维，董事长。
委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生。
上诉人张振莹因与被上诉人北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第8524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张振莹在原审法院诉称：我与罗顿公司于2007年12月2日签订《北京市商品房预售合同》一份，合同约定罗顿公司将602号房屋出售给我，房屋总价款为741804元。该合同第二十条第一款产权登记明确约定：出卖人应当在2011年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列1和2种方式处理：1.买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得所有权属证明之日起30日内向买受人支付；2.如因买受人原因未能按期办理的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失由买受人承担。本条第二款转移登记明确约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。如因买受人原因未能按期办理的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失由买受人承担。同时该合同第十一条规定出卖人应当在2010年11月30日前向买受人交付该商品房。在合同履行过程中，我已经全面履行了合同义务。而罗顿公司因为种种自身原因至今尚未能按照合同约定办理楼栋权属证明及房屋所有权证书且旷日持久。综上所述，罗顿公司的行为已经构成违约，对我的合法权益造成了重大侵害，现我诉至法院，请求判令：1.罗顿公司为我办理并交付602号房屋所有权证书；2.罗顿公司自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得权属证明之日止，每日按我支付全部已付款的万分之三向我支付违约金暂计5万元；3.罗顿公司自应办理产权转移登记期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按我支付全部已付款的万分之三向我支付违约金暂计5万元；4.本案诉讼费由罗顿公司负担。
罗顿公司在原审法院辩称：第一，我公司按照合同约定交付房屋，张振莹完全占有了房屋，完全实现了合同目的，张振莹没有因为房屋初始登记逾期、房屋转移登记逾期造成任何实际损失。第二，根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，“当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。另外，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金的数额应以实际损失为基础，鉴于本案张振莹无任何实际损失，请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。我公司的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非赢利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我公司几无获利。我公司在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据我公司的过错程度、获得利润情况，对张振莹主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少，对张振莹主张的违约金利息予以驳回。本案中，我公司同意为张振莹办理产权证书，但因楼栋初始登记还没有办理完毕，所以产权证还不能办理，我公司已经给类似情况的业主下发了承诺书，承诺在2015年12月31日之前办理完毕产权证书。不同意支付迟延办理楼栋权属证明的违约金。对于迟延办理房屋产权证书的违约金，我公司同意给付，但张振莹主张的数额太高，请求法院酌情予以减少。
原审法院经审理查明：2007年12月2日，张振莹（买受人）与罗顿公司（出卖人）签订的《北京市商品房预售合同》，约定张振莹购买罗顿公司开发的602号房屋，房屋总价款为741804元。该合同第十一条约定出卖人应当在2010年11月30日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条对产权登记进行约定如下：（一）初始登记，出卖人应当在2011年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1和2种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。2.如因买受人原因未能按期办理的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失由买受人承担。（二）转移登记，买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。如因买受人原因未能按期办理的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失由买受人承担。
合同签订后，张振莹分三次向罗顿公司支付了购房款共计745625元。2012年10月23日，罗顿公司向张振莹交付了房屋。后罗顿公司给付张振莹逾期交房违约金153776元。
经询问，截至目前，涉案房屋所在楼栋正在办理初始登记手续，待初始登记手续办理完毕之后才能办理涉案房屋的产权登记手续。
原审法院查明的上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房发票、入住通知书、房屋交付验收表、收据以及当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
原审法院审理后认为：张振莹与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。
本案中，依据现有的证据，涉案房屋所在楼栋未完成初始登记，涉案房屋暂不具备进行产权登记的条件，故张振莹要求罗顿公司为其办理并交付涉案房屋的房屋所有权证书的请求，法院不予支持。
本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，应当向张振莹承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于张振莹现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对张振莹造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付张振莹逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额，具体逾期时间暂时计算至2015年7月27日止。
关于楼栋所有权初始登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，法院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋权属初始登记的迟延与张振莹主张的损失之间不存在直接的因果关系，故法院将两种违约后果合并一起评价，不宜重复评价，双重处罚，因此张振莹要求罗顿公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求，法院不予支持。
罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，法院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付张振莹逾期办理房屋所有权转移登记的违约金一万二千八百四十元，计算至二〇一五年七月二十七日止；二、驳回张振莹的其他诉讼请求。
张振莹不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、撤销原判；2、改判被上诉人为上诉人办理并交付602房屋所有权证书；3、改判被上诉人自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得权属证明之日止，每日按上诉人支付全部已付款的万分之三向上诉人支付违约金；4、改判被上诉人自应办理产权转移登记期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按上诉人支付全部已付款的万分之三向上诉人支付违约金；5、判决本案全部诉讼费由被上诉人承担。上诉理由是：1、一审法院驳回上诉人要求被上诉人办理并交付涉案房屋所有权证书的诉讼请求，事实认定不清，适用法律错误；2、一审法院驳回上诉人要求被上诉人支付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求属于认定事实不清，适用法律错误；3、一审法院认为被上诉人逾期办理房屋所有权转移登记没有对上诉人造成实际损失属于认定事实不清，无视法律规定及双方的合同约定擅自调整降低合同中已明确约定的逾期违约金标准属于滥用自由裁量权；4、一审法院判决上诉人承担本案诉讼费，属于适用法律错误。
罗顿公司同意原审法院判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。
本院认为：张振莹与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应依合同约定履行各自义务。本案中，罗顿公司未依合同约定至延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，应承担相应的违约责任。原审法院依本案事实及当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情所作处理并无不当。需要说明的是，房屋所有权转移登记应建立在该房屋所在楼栋所有权初始登记的基础上。现本案所涉房屋所在楼栋未完成初始登记，故张振莹要求罗顿公司为其办理房屋所有权证书，本院不予支持。对此，罗顿公司应积极配合有关行政机关对本案所涉房屋所在楼栋完成初始登记，尽快协助张振莹取得所涉房屋的所有权证。关于楼栋所有权初始登记迟延与房屋所有权转移登记迟延，原审法院认定上述两种违约后果系同一违约行为所致，不宜重复评价和双重处罚并无不妥，故张振莹要求罗顿公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金之请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千一百五十元，由张振莹负担四百四十八元（已交纳），由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担七百零二元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千三百元，由张振莹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 徐 冰
代理审判员 夏根辉
二〇一五年十月十三日
书 记 员 叶康喜