北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7307号
上诉人（原审原告）：叶建光，男，1973年1月15日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：柴根修，北京市京师律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京市通州区建筑集团公司，住所地北京市通州区河东果园。
法定代表人：贾永革，董事长。
委托诉讼代理人：马思思，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙越，北京市北斗鼎铭律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：叶建华，男，1966年9月8日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：葛玉连（叶建华之妻），1971年1月14日出生，住北京市朝阳区。
上诉人叶建光、上诉人北京市通州区建筑集团公司（以下简称通建集团）因与被上诉人叶建华确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初28107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶建光及其委托诉讼代理人柴根修，上诉人通建集团之委托诉讼代理人马思思，被上诉人叶建华及其委托诉讼代理人葛玉连均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
叶建光上诉请求：请求撤销一审判决第四项，查清事实后改判支持叶建光在一审的诉讼请求，即改判信赖利益损失150万元；诉讼费由通建公司承担。事实和理由：一审法院查明案件事实基本清楚，但一审法院酌定的信赖利益损失数额偏低，明显违背公平原则，对叶建光的信赖利益保护裁判不公。通建公司在向叶建光出售房屋的过程中，通建公司明知自己的行为会产生合同无效、不成立或被撤销，会给相对人造成损失的后果，而仍然进行违法出售行为，存在明显过错。即使鉴定机构答复的无法评估理由成立，法院也依然可以参考与涉案房屋面积等同的相同地区的其他房屋市场价格，合理酌定叶建光遭受的损失。
通建集团上诉请求：请求撤销一审判决第四项，改判驳回叶建光的该项诉讼请求；诉讼费由叶建光承担。叶建光明知该房屋性质是公租房，仍然在明知的情况下与通建公司签订拆迁定向安置内部认购书，因此在通建公司与叶建光均存在过错的情况下双方应当各自承担相应的责任。一审法院认定通建公司赔偿叶建光信赖利益损失26万元缺乏事实依据，适用法律错误。叶建光在明知是公租房且有可能最终合同目的无法实现的前提下，这种基于信赖合同有效成立而产生的信赖利益损失是不存在的。
叶建华同意一审判决。
叶建光向一审法院起诉请求：1、判令解除叶建光与通建集团于2012年1月17日签订的《通建集团拆迁定向安置内部认购书》无效；2、依法判令通建集团返还叶建光交纳的房款及土地出让金、产权变更费、房屋差价款等共计人民币530226.89元；3、判令通建集团支付上述费用的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自付款之次日起至本金实际给付之日止；4、依法判令通建集团赔偿叶建光损失150万元。5、依法判令叶建华对此承担连带赔偿责任。事实和理由：2012年1月，叶建光与家人在云南丽江旅游期间，接到叶建华打来的电话，叶建华在电话中声称，贾永革因为对通建集团(实际控制人为贾永革之哥贾力)经营不善，导致通建集团目前发生了严重的资金困难，临近春节但工人的工资发不出来，为了解决通建集团资金断裂的燃眉之急，现通建集团正在低价处置一批商品房，房屋手续合法正规，建议叶建光立刻出资购买，否则错失机会，就再也买不到这么便宜的房子，要不是缺流动资金，不可能有这机会，但购房款必须在春节前到位。叶建华还告知叶建光，他自己也购买了一套，如果叶建光不买，就借给他钱，他再多购买一套。鉴于叶建华与通建集团的法定代表人贾永革系姻亲关系，另叶建华又是叶建光的哥哥，叶建光就相信了叶建华的话，并在丽江连夜通过网上银行向贾永革的个人账户汇入了购房款375000元（回京后补齐剩余房款，共支付396234元）。随后，叶建华以叶建光的名义，与贾永革办理了一切购房手续，并代叶建光在《通建集团拆迁定向安置内部认购书》上签名，认购了位于北京通州范庄公租房项目3#4#5#楼拆迁定向安置房项目的××号房屋。叶建光将此住房计划作为其子在顺义上初中时的住房。叶建光从外地回京之后，叶建华与通建集团又以补办购房手续为由，要求叶建光补缴土地出让金和产权变更费等费用。叶建光听信了他们的言语，又于2014年3月25日在叶建华之妻葛玉连（通建集团员工）的陪同下向通建集团（当时办公地点在朝阳区双桥）缴纳了土地出让金、产权变更费等。至此，叶建光累计共向通建集团支付了530226.89元购房款。此后，叶建光多次询问他们何时能够交房，但对方一直以“房屋没问题，再过一段时间”为由进行推托。叶建光由于平时工作忙又认为是亲哥哥办理，所以就没再催问。2016年6月，叶建光主动给通建集团打电话，明确被其工作人员告知不再把房子卖给叶建光。叶建光希望索要正式的退房通知，通建集团告知没有，要退房尽早，早排队早拿退款，如果退晚了，可能连钱都拿不回来。叶建光立刻到建委经过查询才得知该房屋为公租房，不包括商品房项目，根据法律规定通建集团不得将房屋进行销售。叶建光认为通建集团作为出卖人与叶建华进行恶意串通，在明知国家法律法规及政策不允许将公租房进行出售的情形下，依然以低价为诱饵、采取隐瞒事实真相，欺诈消费者等手段与叶建光签订购房协议并收取相应款项，他们应当就合同无效给叶建光造成的全部经济损失承担赔偿责任。为维护叶建光的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
通建集团在一审法院辩称，同意叶建光第一、二、三项诉讼请求，第四项及诉讼费用不同意支付，第五项诉讼请求与通建集团无关，不发表答辩意见。
叶建华在一审法院辩称，我和叶建光系兄弟关系，我在通建集团购买房屋时咨询叶建光，叶建光认为便宜，他也就买了，我只是提供了该消息，当时他在外地旅游，认购书是我代他办理的，他自己交的钱，我也没有收到叶建光任何钱。
一审法院认定事实：2012年1月17日，叶建光（乙方）与通建集团（甲方）签订了《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》（以下简称认购书），叶建光认购了通建集团开发的通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目××号房屋，价格为6605元/平方米，总价款为396234元。该认购书第四条认购条款约定：3、双方同意在签订本认购书时缴纳房款198117元。4、分期付款客户在项目封顶后接到甲方电话或书面通知后20日内缴纳房款人民币198117元。5、乙方在办理入住时甲方与乙方签订《通州区范庄公租房项目中4#楼拆迁定向安置房合同》。6、如因发生不可抗力因素致甲方不能履行本认购书，甲方需无息退还乙方已缴纳全部房款，本认购书自动失效。7、甲方承诺，乙方在符合北京市保障房申请条件的情况下，入住后五年以内为乙方办理其所认购房屋的保障房产权证。乙方负责缴纳契税、印花税、维修基金及土地出让金等须向国家缴纳的各项税费，并按有关规定提供办理产权所需的相关资料。如因保障房申请资格原因乙方无法办理其所认购房屋的产权证，甲方将与乙方就所住房屋双方签订长期租赁合同，其租金标准按本认购的房款分摊确定。8、如乙方不同意租赁，则甲方退还乙方购房款并支付银行同期贷款利息，房屋退还甲方。如交款半年之内乙方选择退房，甲方将无条件退款，支付预付款及利息按月息2%支付。9、如乙方未在约定时间内支付房款，则甲方有权单方面解除合同，并从乙方已交纳房款中扣除合同总额的5‰（按每天计算）作为违约金。10、甲方须在二年内保证将房交付乙方。如甲方未在规定时间内交付房产，则需国家规定标准执行。同时甲方为乙方办理相关退房手续。第五条约定：甲、乙双方签订《通州区范庄公租房项目中4#楼拆迁定向安置房合同》后，本《认购书》自行终止。该认购书签订后，叶建光于2012年1月17日交纳了上述款项375000元，于2014年3月25日交纳土地出让金30724.80元、房屋差价款26552.10元、产权变更费76715.99元。
2015年10月15日，通建集团在京华时报向内部认购公租房项目的客户及社会各界人士刊登了《公开信》，拟解除内部认购协议，对出现内部认购的原因，其陈述理由如下：1、在项目规划建设初期，因我司职工宿舍在该项目拆迁范围内，为尽快缓解单位困难职工的住房问题，同时加快工程建设，公司经研究决定给予房屋在项目拆迁范围内的我司职工以低于建造成本价认购房屋的资格作为补偿并回迁。2、该项目建设中，由于银行贷款迟缓，公司资金吃紧。为缓解资金紧张问题，公司提出在本单位工作两年以上的职工可以比照房屋在拆迁腾退范围内的住房困难职工，以低于建造成本价认购该项目房屋。3、该项目因银行贷款迟缓，不能按时支付各供应商的材料款，为解决上述资金困难，使项目顺利进行，我司将尚在建设中的范庄公租房属于我司职工安置住房的部分房屋按照成本价格折抵供应商的材料款等。双方同时约定，我司资金充裕时可以收回上述房源。
2015年10月16日，北京市通州区住房和城乡建设委员会作出行政处罚决定书，该决定书中认定通建集团存在如下违法事实：范庄公租房项目由北京市通州区建筑集团公司建设，北京市通州区建筑集团公司于2011年11月4日取得《北京市通州区人民政府关于确定范庄公租房项目开发主体的批复》通政函（2011）330号，于2013年8月12日取得《建筑工程施工许可证》（2013）施（通）建字0046号，建设规模141003平方米，建设2040套公共租赁住房，用于专门面向中低收入群体出租的保障性住房。该项目1、2、4、5、6、7、8、9号楼完成内外装修工程，正在进行小市政施工，3号楼因原址未拆迁还未动工。北京市通州区建筑集团公司于2012年开始，擅自将4、5号楼公租房出售给施工单位、材料商、内部职工及职工的亲朋，共计400余套。北京市通州区建筑集团公司擅自将部分公共租赁住房出售的行为改变了公共租赁住房的保障房性质、用途。该决定书要求通建集团限期30天改正并作出了罚款3万元的处罚。
庭审过程中，关于该认购书的签订，叶建光陈述叶建华给其介绍时说有两栋商品房，因此其有过错，应承担连带责任，叶建华对此不予认可，并称当时代叶建光签订认购书时逐条读给了他；关于范庄公租房项目中是否有内部职工安置房的问题，通建集团未就此提供任何证据；关于叶建光主张的损失，其主张系房屋差价损失，故其结合目前该地成交的市场价值确定为150万元，关于该损失，叶建光申请鉴定，法院通过摇号的方式依法委托北京百成首信房地产评估有限公司进行了鉴定，后该公司出具复函，认为涉案房屋为公共租赁住房，属于政策性租赁住房，现有政策资料未明确该房屋可上市销售，故无法进行价值评估。
另查，2012年11月20日，通建集团与北京市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案土地的使用权并取得了国有土地使用证，2013年取得了相应的建设工程规划许可证及施工许可证。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。损害社会公共利益的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案叶建光与通建集团签订的认购书，明确约定房屋坐落、价款、付款方式、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，且通建集团收取了叶建光交纳的全部购房款，因此该认购书可以认定为房屋买卖合同。本案中双方买卖的房屋为公共租赁住房，公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益，该认购书改变了公共租赁住房的用途，侵害社会公共利益，应属无效。关于叶建光要求通建集团返还购房款、土地出让金、产权变更费、房屋差价款并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿相应利息损失的诉讼请求，通建集团对此表示同意，法院对此不持异议，经核实，具体数额应为508992.89元。关于叶建光要求赔偿损失的诉讼请求，由于叶建光确有损失存在，故对其该项诉讼请求，法院予以支持，对于叶建光主张的损失由于涉案房屋为公共租赁住房，不具有市场流通性，在认购书无效的情况下，该损失应为信赖利益损失，具体数额，法院结合认购书签订、履行以及叶建光交纳的款项数额、当事人的过错程度等因素，酌情确定为26万元，对其主张的过高部分，法院不予支持。关于叶建光要求叶建华承担连带责任的诉讼请求，其提供的证据不充分，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、叶建光与北京市通州区建筑集团公司于2012年1月17日签订的《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》无效；二、北京市通州区建筑集团公司返还叶建光购房款、土地出让金、产权变更费、房屋差价款等费用共计508992.89元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京市通州区建筑集团公司赔偿叶建光利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以交纳的款项数额为基数，分笔起算（购房款375000元，自2012年1月18日起，土地出让金、产权变更费、房屋差价款共计133992.89元，自2014年3月26日起），均计算截止至上述本金实际付清之日止，于第一项判决内容执行完毕之日起三日内执行清；四、北京市通州区建筑集团公司赔偿叶建光信赖利益损失26万元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回叶建光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明的事实，涉案房屋系公共租赁住房。公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益。本案中，双方签订的认购书，明确约定房屋坐落、价款、付款方式、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，且通建集团收取了叶建光交纳的全部购房款，故该认购书应认定为房屋买卖合同。通建集团将公租房项目以内部安置房名义出售并与购房人叶建光签署的认购书改变了公共租赁住房的用途，损害社会公共利益，该认购书应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院判决通建集团返还叶建光购房款、土地出让金、产权变更费等费用并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿叶建光利息损失，并无不当。但是，一审判决主文第三项“于第一项判决内容执行完毕之日起三日内执行清”表述有误，本院予以纠正。
本案的争议焦点在于双方签订的认购书被确认无效的情况下，通建集团应否再赔偿叶建光信赖利益损失。对此本院认为，首先，合同无效后，有过错一方赔偿对方损失系基于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益，不包括合同在有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益；其次，认购书中已明确载明涉案房屋位于公租房项目之中，叶建光仍予以购买亦具有一定过错，叶建光应当根据自己的过错程度承担相应的责任；再次，在购房人与通建集团签订的认购书中，双方约定的返还责任仅限于通建集团退还购房款及支付银行同期贷款利息，由此即使双方签订的认购书有效，认购书中亦未约定退还购房款及支付银行同期贷款利息之外的其他赔偿责任。综上，叶建光要求赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。通建集团的上诉请求，本院予以支持。一审法院判决通建集团赔偿叶建光信赖利益损失，处理不当，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2016）京0112民初28107号民事判决第一、二项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初28107号民事判决第三、四、五项；
三、北京市通州区建筑集团公司赔偿叶建光利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以交纳的款项数额为基数，分笔起算（购房款375000元，自2012年1月18日起，土地出让金、产权变更费、房屋差价款共计133992.89元，自2014年3月26日起），均计算截止至上述本金实际付清之日止，于北京市通州区人民法院（2016）京0112民初28107号民事判决第二项判决内容执行完毕之日起三日内执行清；
四、驳回叶建光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11521元，由叶建光负担3456.3元（已交纳），由北京市通州区建筑集团公司负担8064.7元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费5200元，由叶建光负担1560元（已交纳），由北京市通州区建筑集团公司负担3640元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 宫 淼
代理审判员 张 帆
二〇一七年十二月二十九日
法官 助理 胡震霄
书 记 员 刘 欣