云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）保中民二终字第112号
上诉人（原审原告、反诉被告）白玉涛，男，汉族，1973年1月生，医生。
委托代理人虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）杨顺林，女，傈僳族，1947年4月生，退休职工。
委托代理人聂兆棠，云南南亚律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人白玉涛与上诉人杨顺林房屋租赁合同纠纷一案，均不服保山市腾冲县人民法院（2014）腾民二初字第142号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月7日进行了审理，上诉人白玉涛及特别授权委托代理人虞怀兴，上诉人杨顺林及特别授权委托代理人聂兆堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经原审法院审理确认的本案事实是：2014年1月3日，原告（反诉被告）白玉涛与被告（反诉原告）杨顺林达成口头协议，约定由原告长期承租被告位于腾冲县腾越镇观音塘社区红星小区9号房屋（即静怡宾馆）用于经营医院，前十年租金为每年30万元，前期交付60万元。双方达成口头协议后，原告于2014年1月6日向被告交付定金10万元，同月14日，被告将房屋及钥匙交原告，同月15日，原告经被告同意，组织工人对房屋进行改建，拆除隔心墙、围墙、地板条、吊顶、天棚等。后双方在签书面合同过程中发生争议，2014年2月24日经腾冲县腾越镇观音塘社区进行调解，双方均同意不再履行房屋租赁协议，但为定金返还及损失赔偿未能达成一致意见。在审理过程中，双方于2014年6月9日对修复拆毁房屋所需费用达成一致意见，确定修复费用为人民币73633.4元。
原判认为，原告（反诉被告）白玉涛与被告（反诉原告）杨顺林就房屋租赁达成口头协议，该口头协议是双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，合法有效，双方本应按口头约定履行各自义务，但由于没有签订书面合同，双方在履行协议过程中对租期、十年后租金数额等合同主要内容发生争议，在社区调解时双方均同意不再履行房屋租赁协议，该租赁合同已协商解除。由于双方对合同不能继续履行均存在过错，在违约行为难以确认的情况下，对损失双方均应承担责任，结合本案实际，由原被告各自承担50%的责任。故对原告要求双倍返还定金的诉讼请求不予支持。该案损失包括恢复房屋的费用和房屋闲置发生的租金损失，原被告对修复房屋所需的费用确定为73633.4元，房屋租金参照双方约定的每月25000元计算，确定从2014年1月15日计算至2014年6月30日（从双方于2014年6月9日对房屋修复费用达成一致后，酌情给予房屋修复时间为21天）止，计137500元，两项共计211133.4元，由原告承担50%为105566.7元。故对被告反诉请求予以部分支持。综上所述，原告应当赔偿给被告经济损失人民币105566.7元，扣除定金10万元后应再支付5566.7元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：1、驳回原告（反诉被告）白玉涛要求被告（反诉原告）杨顺林双倍返还定金的诉讼请求。2、由原告（反诉被告）白玉涛自本判决生效之日起15日内给付被告（反诉原告）杨顺林损失费5566.7元。3、驳回被告（反诉原告）杨顺林的其他反诉请求。
原判宣判后，上诉人白玉涛与上诉人杨顺林均不服，向本院提出上诉。白玉涛的主要理由是：1、白玉涛与杨顺林达成口头协议后白玉涛即刻支付了10万元定金，该定金数额远远高于一般的定金数额，充分的表明了白玉涛租房的决心和急迫性。2、原审认定杨顺林房租损失为137500元错误，白玉涛交纳10万元定金后，钥匙和房屋一直掌控在杨顺林手上，春节期间，杨顺林的宾馆还在对外营业，所以杨顺林并不存在损失。相反，因房屋未能租赁造成白玉涛的损失一审并未认定，显失公平。3、上诉人为拆建房屋支付费用4500元，请二审予以确认。综上一审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，依法改判杨顺林双倍返还定金20万元。
上诉人杨顺林的上诉理由是：口头协议达成后，白玉涛收取钥匙，搬进出租房屋居住，并对房屋进行大量拆除。杨顺林一直在找白玉涛要求其签订书面合同，但白玉涛一直在推诿，一审判决双方各自承担50%责任无法律依据，请求二审撤销原判，驳回白玉涛的原审诉求，由白玉涛将房屋恢复原状，并返还租金至房屋修复为止。
上诉人白玉涛对一审认定杨顺林已将钥匙交给白玉涛持异议，对其他一审事实不持异议。上诉人杨顺林认为一审漏认定违约主体是白玉涛，对其他一审事实不持异议。对当事人无异议的其他一审事实，本院予以确认。
二审期间，上诉人白玉涛向本院提交：1、孙学斌出具的收据一份，证明拆卸费为4500元。2、照片及照片信息一组，证明2014年2月4日春节期间，杨顺林将房屋租赁给白玉涛后仍在正常经营，钥匙并未交付白玉涛，未给杨顺林造成房租损失。
杨顺林质证认为，收据是真实的，但与本案无关。对照片及照片信息不认可。
杨顺林向本院提交王建云、周秋东、孙荣丽的证人证言，证实白玉涛曾在租赁房屋4楼居住，春节期间房屋被白玉涛锁住。证人孙学斌出庭证实白玉涛与杨顺林之间的口头协议内容，杨顺林已将钥匙交付白玉涛。证人胡世奎出庭证实合同不能签订的原因是因为白玉涛。证人刘祖萍出庭证实房屋钥匙已经交给白玉涛，白玉涛租房后另向他人租房的事实。
白玉涛对三份证人证言不予质证，对胡世奎的证言不予认可，对刘祖萍的证言予以认可。
本院认为，白玉涛出具的收据杨顺林对其真实性认可，本院予以采信。照片及信息无法证实杨顺林的静怡宾馆在正常经营，本院对该证据不予采信。王建云、周秋东、孙荣丽的证言因证人未到庭，白玉涛不认可，本院不予采信。证人孙学斌一审已出庭作证，二审证明内容与一审一致，不属于新证据。证人胡世奎的证言白玉涛不认可，一审胡世奎已作证，本院对其证言不予采信。证人刘祖萍的证言白玉涛认可，本院予以采信。
本院认为：上诉人白玉涛与上诉人杨顺林达成口头房屋租赁协议并支付定金，双方已经形成房屋租赁合同关系。白玉涛向杨顺林支付10万元定金，杨顺利同意白玉涛对房屋进行装修，双方对口头租赁协议均有积极履行的行为。但导致书面合同无法签订，口头协议无法履行的过错责任在谁，不能仅依据交付定金的行为及房屋是否被拆卸来认定，因白玉涛与杨顺林提交的证据均不能证实过错方是谁，双方系因租期及十年后的租金未能达成一致，一审结合本案实际，按照公平原则判决双方各承担50%的责任并无不当。二上诉人主张对方存在过错的理由均不成立，本院不予采纳。
关于上诉人白玉涛认为杨顺林未交付钥匙，房屋没有实际交付，杨顺林的宾馆在房屋租赁期间仍在经营，不存在房屋租金损失的问题。因上诉人白玉涛提交的照片及信息只能证实春节期间杨顺林经营的静怡宾馆门面敞开，但不能证实静怡宾馆是否在正常营业。而白玉涛已经对房屋进行装修，房屋由白玉涛实际掌控，故白玉涛主张房屋未实际交付的理由不成立。庭审中，白玉涛认可其曾将涉案房屋门面锁住的事实，本院予以确认。杨顺林无法正常营业，必然产生房屋租金的损失，白玉涛及杨顺林均应对该损失承担相应的责任。虽然双方已于2014年2月24日达成解除合同的协议，但是对损失的赔偿问题未能达成一致意见，租赁房屋一直未能修复，导致杨顺林不能正常经营，故租金损失一直在持续。上诉人白玉涛认为医院无法正常开业损失巨大，但未能向本院举证证实其具体损失额，应承担举证不能的法律后果。一审判决计算本案损失并无不当，本院予以维持。
关于白玉涛认为拆卸费4500元应计入本案损失的问题。4500元拆卸费系双方达成协议后，白玉涛找人拆卸房屋所产生的正常费用，但上诉人白玉涛一审过程中并未提出扣减，在二审审理过程中双方对此未能达成调解意见，故拆卸费4500元在本案不做处理，白玉涛可另案起诉。综上所述，上诉人白玉涛与上诉人杨顺林的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人白玉涛负担2300元，杨顺林负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程国远
代理审判员 茶晓皎
代理审判员 李 娇
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 张雪娇