广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第1140号
原告：梁妙容，女，1966年4月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：梁子华，男，1989年10月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，系原告亲属。
委托代理人：梁永红，女，1970年4月17日出生，美国居民，系原告亲属。
被告：黄志远，男，1961年11月1日出生，汉族，住广东省中山市西区。
委托代理人：雍雪林，系广东洋三律师事务所律师。
被告：曹焱，女，1972年11月22日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：钟敏、陈婷娇，均系广东千里行律师事务所律师。
第三人：李隼，男，1971年10月28日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：钟敏、陈婷娇，均系广东千里行律师事务所律师。
第三人：中山市创二房地产服务有限公司，住所地中山市西区富华道250号长乐村综合楼首层二卡。
法定代表人：杨志军。
委托代理人：陈炳文、黄利辉，均系该司员工。
原告梁妙容诉被告黄志远、曹焱确认合同无效纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，依据被告曹焱的申请，依法追加李隼、中山市创二房地产服务有限公司(以下简称创二公司)为本案第三人参加诉讼。本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁妙容及其委托代理人梁子华、梁永红，被告黄志远委托代理人雍雪林，被告曹焱，第三人李隼，被告曹焱与第三人李隼共同委托代理人钟敏、陈婷娇，第三人创二公司委托代理人陈炳文、黄利辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁妙容诉称：2011年10月25日，原告通过公证授权方式�托被告黄志远全权代为销售涉案房产，委托权限包括代为签订房地产买卖合同、办理房地产过户手续及收取售房款。原告于签订《委托书》当天将涉案房产的权属凭证全部交予被告黄志远，被告黄志远未在知会原告的情况下以原告名义与被告曹焱签订《房产买卖合同》，约定将涉案房产转让给被告二，转让价款仅为65万元，并约定被告曹焱应在办理好房产转让手续并核发房地产权属证书时付清全部转让款。合同签订后，两被告将涉案房地产变更登记至被告曹焱名下。在此期间，原告曾多次催问被告黄志远，但其均未向原告告知交易对象、交易价款及交易进度等等信息。后原告邻居告知原告别墅可能已经出售，原告又催问被告黄志远，其仍未说出具体事宜。后在无奈之下，原告于2011年11月21日2014年1月17日委托律师查询房产情况，才发现被告黄志远上述房产交易事宜。�将价值500多万的房产以65万元的超低价转让，且也未知会原告，也未支付房款给原告。而被告曹焱与被告黄志远均居住在西区长洲社区，且也在该社区购买医保等，可以明显得出结论他们是非常熟悉的，且两被告明知房产的实际价值而以该价款转让，实属恶意串通。被告黄志远作为原告代理人，应秉着诚实信用的原则履行代理职责，不得作出损害被代理人权益的行为。被告曹焱作为受让人，应遵守等价有偿的原则，以合理价款依法受让涉案房产。两被告恶意串通，以不正常低价交易涉案房产，其交易行为已损害原告合法利益，因此签订的《房产买卖合同》应属无效。两被告应向原告承担连带责任。为此，原告请求法院判令：1.确认被告黄志远与被告曹焱签订的关于买卖中山市火炬开发区濠头村豪华花园豪华三巷22号房产的《广东省房地产买卖合同》无效；2.两被告将涉案房产变更登记至原告名下，并承担全部过户费用；3.两被告共同承担本案全部诉讼费用。诉讼期间，原告先将第1项诉请无效的对象变更为被告黄志远与第三人李隼于2011年11月14日签订的《房地产买卖合同》，后又明确诉请无效的对象还包括被告黄志远与被告曹焱签订的《房地产买卖合同》，并将第二项诉请变更为被告黄志远、曹焱及第三人李隼共同将涉案房地产变更登记至原告名下，并承担全部过户费用。
原告梁妙容提供的证据有：1.房地产产权档案资料证明表、房地产无抵押证明表、房地产无查封证明表；2.公证书；3.《房地产买卖合同》；4.房屋现场照片；5.住院记录；6.房地产评估意见；7.关于被执行人黄志远执行款的分配方案；8.住院费用；9.黄志远冒充梁妙容签名售卖别墅；10.电话录音；11.证人的亲笔签证据；12.电话录音对话；13.别墅的价格出现4个不同的数字；14.被告黄志远从未出示过支付原告205万元现金的任何凭条和票据或单据；15.同一个人却拥用二张合法的身份证；16.原告靠赊借度日；17.接警说明。
被告黄志远辩称：对于原告起诉的事实中的2011年10月25日，原告通过公证授权的方式委托被告黄志远代为销售房地产的事实没有异议。被告黄志远已经完成委托事项及完成过户手续，原告认为在买卖过程中被告黄志远存在恶意串通，被告黄志远认为不存在。对于卖房的过程，原告是知晓的，并不存在隐瞒的事实，所有的经过、价款、交易进度，原告都是知晓的。卖房的过程由中介公司全程参与。对于购房款205万元，原告已全额收到，登记手续及房屋过户已经完成。因此，被告黄志远认为对于原告诉请的要求确认合同无效是没有事实及法律依据的。对于本案，原告曾经起诉一次，当时原、被告双方�2014年4月2日达成协议，协议的主要内容是原告与被告黄志远签订的买卖合同是有效的，就是说原告的诉请与之前的协议是矛盾的。协议的内容是原告确认收到全额购房款，案件纠纷全部了结，原告不能再向被告主张。被告黄志远认为原告的诉求没有事实及法律依据，应驳回。
被告黄志远向本院提供的证据有：1.《和解协议书》；2.民事裁定书；3.承诺书。
被告曹焱辩称：1.原告请求确认买卖合同无效的事实及理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。原告在起诉状中提出被告黄志远与被告曹焱恶意串通，签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋以低价65万元转让，该合同无效。根据《合同法》第五十二条有关恶意串通损害第三人利益构成合同无效之规定，从该条文可以得出恶意串通之构成要件有：须有恶意通谋损害第三�利益之故意；须有双方恶意通谋之行为；须有双方通过恶意通谋行为谋取不当利益的目的，须有双方恶意通谋行为直接损害第三人之利益。被告曹焱购买原告房屋的行为并不符合该构成要件。2.原告于2011年10月25日公证委托被告黄志远出售涉案房屋，原告与被告曹焱的房屋买卖发生在2011年11月，交易登记亦在当月完成，原告对房屋交易的情况及事实是一直知悉的。3.原告将涉案房屋通过公证的形式授权给被告黄志远出售，原告应对被告黄志远与被告曹焱签订的有关房屋买卖合同、收取房屋转让款等行为负责。4.原告的请求已超过诉讼时效。原、被告之间的房屋买卖合同已于2011年11月履行完毕，原告对此是知情的，因此原告主张权利最迟在2013年12月1日前，其于2014年1月第一次诉讼已超过诉讼时效。5.原告提供的证据存在虚假情况，诉状中“原告于2014年1月17日委托律师查询该房产情况，才发现被告黄志远上述房产交易事宜”属于虚假陈述。原告在第一次起诉提交的诉状及证据目录的落款日期为2014年1月8日，但原告提供的原告名下的房地产登记信息、房地产买卖合同、被告曹焱名下的房地产登记信息反映是在2014年1月17日得知事实，明显违反常理及客观规律，构成虚假陈述。6.被告曹焱购买房子后，原告亲属在附近居住，且过来闹过几次，可以得知原告对房屋出售是知情的，被告曹焱没有在长洲社区居住及购买社保的事实，原告已全额取得购房款，现起诉构成恶意诉讼。
被告曹焱提供的证据有：1.《房地产买卖合同》；2.收据及银行流水；3.结婚证；4.（2014）中一法张民一初字第261号案件民事起诉状、证据目录及曹焱名下的房地产无查封证明表、房地产无抵押证明表、房地产产权档案资料证明表；5.完税证明及缴款通知书。
第三人李隼述称：同意被告曹焱的意见。
第三人李隼提供的证据与被告曹焱一致。
第三人创二公司述称：当时被告黄志远拿着涉案房产的房产证及原告的委托书来第三人创二公司签订合同，完全符合正常的成交条件。第三人创二公司认为涉案合同是合法有效的。
第三人创二公司没有向本院提交证据。
经审理查明：梁妙容原有位于中山市火炬开发区××村××花园××号的房地产（原土地证号：1501**，土地面积746.2平方米；原房产证号：Ｃ0××80，建筑面积431.62平方米）一处。黄志远与梁妙容原系朋友关系。曹焱与李隼系夫妻关系。
2011年10月25日，经广东省中山市火炬公证处公证，梁妙容向黄志远出具委托书一份。委托书载明“位于广东省××火炬开发区××村××花园××号的房地产[持有：粤房地证字第××号《房地�权证》及中府国用（2002）字第150107号《国有土地使用证》]，该房地产登记在梁妙容名下，属于我梁妙容的个人财产。我梁妙容因不能亲自处理出售上述房地产的有关事宜，特委托黄志远为我的代理人，代表我从事如下活动：1、代表我与上述房地产的购买方签订房地产买卖合同，收取售房款、并办理出售该房地产的相关手续；2、代表我协助上述房地产的购买方到有关部门办理该房地产产权及相应的土地使用权过户登记的有关手续，签署相关的文件；3、代表我协助上述房地产的购买方办理上述房地产水、电、气、电视、电话等过户的相关手续；4、代表我交纳办理上述事项的有关税费。受托人在委托范围内从事的活动及签署的文件，我均予承认。受托人无转委托权。本委托书有效期自二〇一一年十月二十五日起至二〇一二年十月二十四日止。”2011年11月14日，黄志远�表梁妙容（卖方）与创二公司（经纪方）、李隼（买方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：梁妙容在创二公司提供中介服务的情况下将前述涉案房地产出售给李隼；房地产成交价205万元，于合同签订之日支付定金20万元，于国土部门办理过户手续当日支付105万元，于领取新证当日支付80万元。同日，李隼委托其妻子曹焱向黄志远的银行账户转账支付购房定金200000元，黄志远与李隼、曹焱至中山市国土资源局火炬开发区分局办理房地产过户手续，黄志远代表梁妙容与曹焱在该局签署《房地产买卖合同》（文本由中山市国土资源局免费提供），约定梁妙容以65万元的价格将前述房地产转让给曹焱。中山市国土资源局火炬开发区分局最终以涉案房地产的评估价989152元对该笔交易课税。同日，曹焱再次向黄志远转账支付购房款105万元，前述房地产经核准登记在曹焱名下�曹焱领取前述房地产的权属证书，并向黄志远转账支付购房余款80万元，梁妙容另案[(2014)中一法张民一初字第261号]以黄志远与曹焱之间房地产买卖合同无效为由，将黄志远、曹焱诉至本院，梁妙容与黄志远签订《和解协议书》，双方确认黄志远与曹焱于2011年11月21日2011年11月28日2011年12月5日2014年1月22日2014年4月2日2011年11月21日签订房屋买卖合同合法有效，梁妙容确认已收取全部的卖房款。同日，梁妙容自愿向本院申请撤回（2014)中一法张民一初字第261号案对黄志远、曹焱的起诉，梁妙容再次诉至本院，主张前述实体权利。2014年11月27日
另查：2015年4月15日，经梁妙容的委托，中山市佳信土地房地产估价有限公司出具房地产估价初步意见一份，对涉案房地产在2011年10月30日的市场价值进行估值，初步意见为3503000元。
诉讼期间，梁妙容亲属梁云玉、梁永红、梁子华于2015年7月24日另案[（2015）中一法民一特字第32号]向本院申请梁妙容为限制民事行为能力，后于2015年10月26日自愿撤回申请。依梁妙容的申请，本院依法查封了登记在曹焱名下的涉案房产。
本院认为：本案系确认合同无效纠纷。梁妙容以公证的方式出具委托书，授权黄志远代其出售房地产、收取购房款并办理过户手续，双方构成委托代理关系。黄志远以梁妙容的名义将涉案房地产出售给李隼、曹焱，收取购房款205万元，并协助将该房地产过户至曹焱名下，均在梁妙容的授权范围之内，依法产生委托代理的法律后果，即前述民事行为均视为梁妙容本人所为，相应的法律后果也由梁妙容承担。从内部看，梁妙容与黄志远之间构成委托代理关系。从外部看，梁妙容与李隼、曹焱之间构成房屋买卖合同关系。
梁妙容诉请涉案买卖合同无效，�求黄志远、曹焱、李隼协助将涉案房地产过户至其名下，故本案的争议焦点为梁妙容与李隼之间的《房地产买卖合同》，梁妙容与曹焱之间的《房地产买卖合同》是否合法有效的问题。对此，本院认为：1.梁妙容与李隼之间的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。2.梁妙容与曹焱之间的《房地产买卖合同》，系梁妙容为协助履行其与李隼之间的《房地产买卖合同》，将涉案房地产过户至李隼指定的其妻子曹焱名下而续签的合同，该合同也是双方当事人的真实意思表示，只是转让的价格因与实际不符且违反了国家强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”�规定，该价格条款的无效，并不影响整个合同的合法有效。3.梁妙容主张黄志远与李隼、曹焱恶意串通，但未能提供双方有恶意串通的相关证据，且涉案房地产以205万元的价格转让并非明显偏离涉案房地产当时的价值，故恶意串通的主张，不成立。据此，梁妙容的诉请，没有事实和法律依据，本院予以驳回。
至于代理人黄志远是否有将205万元售房款转交给委托人梁妙容的问题，因本案处理是梁妙容与李隼、曹焱之间的房屋买卖合同争议，黄志远收到205万元即视为买受人已履行了支付购房款的义务，至于梁妙容是否已实际收取到，买受人在所不问，也无权过问，故本院在本案中不作详细审查。如果梁妙容认为没有实际收到售房款并有证据证实，可另案提起委托合同之诉，要求黄志远返还售房款。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第�十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告梁妙容的诉讼请求。
案件受理费10300元，诉讼保全费2520元，合计12820元（原告已预付）,由原告梁妙容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 周 逵
审 判 员 陆招胜
人民陪审员 陈宇玲
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 陈炜宁