内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乌勃民一初字第01640号
原告苏强，男。
委托代理人杨华，内蒙古济海律师事务所律师。
被告中国联合网络通信有限公司乌海市分公司。
负责人刘向阳，总经理。
委托代理人周文彬，男，中国联合网络通信有限公司乌海公司法律顾问。
委托代理人吕学军，男。
原告苏强为与被告中国联合网络通信有限公司乌海市分公司（以下简称联通乌海分公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员孟庆光独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人和被告的两位委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年4月20日，被告联通乌海分公司与原告苏强签订“房屋租赁合同”，约定原告将位于阿拉善盟乌斯太开发区乌斯太原凌云大酒店第一层北侧第一间房屋出租给被告经营使用，租期五年，租金总额405600元。被告在每年4月10日前付清本年度租金。目前，被告自2013年4月10日至2014年4月9日租金93600元未支付，已逾期，而2012年4月10日至2013年4月9日的租金93600元，被告于2013年5月19日才支付，逾期403天，依据合同约定应当承担延期支付违约金113162.4元，经原告多次催要，被告拒不支付，原告故诉讼，要求依法判令被告支付自2013年4月10日至2014年4月9日的租金93600元，承担2012年度延期支付违约金115162.4元，在诉讼中增加请求，要求被告承担2013年租金93600元从2013年4月10日至2014年4月10日延期支付的违约金33696元。
被告辩称，原告违约在先不履行自己的义务，被告不应承担迟延给付租金的违约金，理由是双方签订的“房屋租赁合同”第5.2条约定，被告以转账的方式向原告支付租金，支付租金前，原告应当向被告提供正式的房屋租赁发票，而原告直至2013年5月8日才向被告提供了发票，因此被告不承担违约金。即使答辩人要承担本案的违约责任，被答辩人原告在诉讼请求中提出的违约金请求过高，答辩人请求减少，最高只能按现行同类同期中国银行贷款年利率6%计算违约金。原告所出租的房屋是自己烧暖气锅炉供暖的，原告提供的暖气温度太低，致使被告还得利用电暖器、空调等取暖，支出了不菲的费用，在取暖期取暖用电多支出的电费应该由原告补偿。
经审理查明，原告与被告于2009年4月10日签订“房屋租赁合同”一份，约定原告将其所有的位于阿拉善盟乌斯太“凌云”大酒店一层北侧第一间房屋出租给被告营业、办公使用，房屋面积为111.4平方米，租期5年，自2009年4月10日起至2014年4月9日止。双方约定第一个租赁年度的租金为31200元，自第二个租赁年度开始，每年租金93600元，一年支付一次，具体为第一次支付租金的时间在合同生效后的十日内，从第二个租赁年度开始，必须在每一个租赁年度开始前60日内支付租金，支付租金前，原告应当向被告提供正式的房屋租赁发票，并约定由原告承担提供正式房屋租赁发票的税金。双方就违约责任也进行了约定，如原告不能按合同约定期限交付被告租赁房屋，原告每逾期一日，应当按年租金的3‰向被告支付违约金；如被告不能按合同约定期限支付给原告租金，每逾期一日，被告应当按年租金的3‰向原告支付违约金。双方就租赁房屋的修缮使用、装修改造、合同的变更、解除与终止及免责进行了约定。
另查明，双方签订合同后，原告依约给被告交付了租赁房屋，被告作营业用房使用。被告支付给了原告前3年的租金，自2012年4月10日至2013年4月9日的租金，被告于2013年5月20日支付给原告，现自2013年4月10日至2014年4月9日的租金93600元未支付，诉讼中，租期届满，被告不再租赁。
又查明，本案诉讼前，原告委托内蒙古济海律师事务所律师于2013年7月5日给被告寄送法律意见书，要求被告在接到意见书7日内，给原告支付自2013年4月10日至2014年4月9日的租金93600元，承担自2012年4月10日至2013年4月9日的租金逾期支付的违约金113162.4元。被告收到后，于2013年7月9日给原告委托律师复函，对原告要求违约金问题，认为原告租赁房屋提供的暖气温度太低，被告为此利用电器取暖支出较多电费，应予补偿。原告委托律师于2013年7月17日回复，称被告所说取暖费用增加，在合同实际履行中，已变更为乌斯太星云宾馆提供暖气，费用由被告负担，不涉及与原告和被告所签合同。双方未能协商解决，形成诉讼。
上述事实，原、被告均无争议，本院予以确认。双方对违约金是否过高及是否对被告应予补偿存在争议。
本院认为：原告与被告签订的“房屋租赁合同”，合法有效，对双方均有约束力。现原告要求被告给付2013年4月至2014年4月期间的租赁费93600元，被告对所欠金额认可，但要求原告按合同约定先提供发票，原告称出具发票必须由被告出具证明才能进行，是被告不给出具证明所致。双方在合同中约定“支付租金前，甲方（原告）应当向乙方（被告）提供正式的房屋租赁发票。”，开具租赁发票是原告所负义务，但需由被告给原告出具证明方能进行，被告处于一定优势地位，对此，应由被告提交原告不进行要求的证据，被告不能证明责任在原告。另出具发票是依附租赁合同的附随义务，属从义务，而给付租金是主义务，被告以此抗辩依法不能成立。被告称因温度低导致取暖用电费用增加应由原告补偿，原告不认可，称被告租赁取暖系他人提供，与原告无关，且被告不能证明温度低及用电费用增加的有效证据，故对被告辩称不予采信，被告应支付原告请求的租赁费93600元。
原告要求被告按合同约定支付2012年4月至2013年期间租金的违约金113162.4元。依据双方合同约定，该年度租金应在2012年4月10日前的60日内给付，虽然存在原告提供发票被告再支付的约定，如上所述，被告不能证明原告存在责任，因此被告在2013年5月20日给付原告，依合同约定，被告构成违约，应当承担违约责任，对原告要求违约金的请求予以支持，但被告辩称原告按合同约定标准每日3‰要求数额过高。违约金是否过高依法应以原告违约产生的损失进行衡量，原告的损失系被告占用期间的损失，以原告应得租金93600元在此期间同类同期贷款利率的四倍利息26213元计（93600元×年利率6.31%×405天／365天×4），原告要求的违约金113162.4元过分高于该租金利息损失的百分之三十（26213元＋26213×30%）34077元，故对被告要求予以调整的理由采信，对原告要求的违约金损失应以34077元确定为宜。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院法释（2009）5号《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”之规定，判决如下：
一、被告中国联合网络通信有限公司乌海市分公司给付原告苏强2013年4月10日至2014年4月9日期间的租金93600元；
被告支付原告2012年4月10日至2013年4月9
日期间租金延迟给付的违约金34077元；
上述一、二项共计127677元，被告于本判决生效
之日起十日内履行完毕。
案件受理费2201元（适用简易程序减半收取，原告已预交），由原告负担842元，被告负担1359元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限二年），在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。
审判员 孟庆光
二〇一四年八月十四日
书记员 李 婷