重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第04484号
原告北碚区海屋裕鑫名都业主委员会，住所地重庆市北碚区劳动村3、4、5号。
负责人周建强，该业主委员会主任。
委托代理人喻友碧，女，汉族，1950年7月5日出生，住重庆市北碚区。
委托代理人陶化北，男，汉族，1953年5月26日出生，住重庆市北碚区。
被告甘雨，男，汉族，1976年5月16日出生，住重庆市北碚区。
委托代理人黄斌，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
委托代理人刘华山，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
原告北碚区海屋裕鑫名都业主委员会诉被告甘雨建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法由代理审判员宋帅武适用简易程序独任审判，于2015年7月20日和2015年8月10日公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告北碚区海屋裕鑫名都业主委员会的负责人周建强及其委托代理人喻友碧，被告甘雨的委托代理人刘华山、黄斌到庭参加诉讼。第二次开庭时原告北碚区海屋裕鑫名都业主委员会的委托代理人喻友碧、陶化北，被告甘雨的委托代理人刘华山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北碚区海屋裕鑫名都业主委员会诉称：被告甘雨购得位于重庆市北碚区××村×号×-×-×物业，但其却一直末按相关法律法规的要求如数按期交纳该物业的物业专项维修资金，其行为已经严重损害了其他海屋裕鑫名都小区所有已经按规定交纳该项费用业主的合法权益。被告现没有交纳物业专项维修资金，要求被告将物业专项维修资金3102元（1300元／平方米×79.53平方米×0.03）交给重庆市住房资金管理中心北碚分中心。
被告甘雨辩称：业主委员会不具有催收大修基金的权利，原告不是本案适格的主体。原告举示的证据不足以证明甘雨是本案所涉房屋的一手房业主，其不应当缴纳大修基金。原告的诉讼请求超过了诉讼时效。
经审理查明：2006年，重庆海屋恒业房地产开放有限公司（甲方、卖方，以下简称海屋公司）和被告（乙方、买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其座落于重庆市北碚区××村×号×-×-×房屋（套内面积为65.12平方米）以总成交价165286元卖给乙方。该合同第十七条约定：乙方应按照有关规定缴纳物业专项维修资金。2009年12月23日，被告（甲方、卖方）与颜彬、唐建（乙方、买方）签订了《房地产买卖合同》，约定甲方将重庆市北碚区××村×号×-×-×房屋（套内面积为65.12平方米）以总成交价210000元卖给乙方。该合同第五条约定：办理登记的有关税费由双方按规定各自承担。2006年，重庆海屋恒业房地产开放有限公司与被告办理了房屋的权属转移变更登记。2009年，颜彬、唐建与被告办理了本案所涉房屋的权属转移登记。颜彬、唐建现为本案所涉房屋的产权人，房屋套内面积为65.12平方米。涉案小区的物业专项维修资金现由重庆市住房资金管理中心北碚分中心管理。本案所涉房屋未交纳首期物业专项维修资金。
本院在审理中向重庆市住房资金管理中心北碚分中心发函询问关于物业专项维修资金如何计算、交纳，该分中心向本院的复函载明：本案所涉房屋应交纳的首期物业专项维修资金为3102元（1300元／平方米×79.53平方米×0.03）。
上述事实，有书证等证据和原、被告在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。
本院认为，本案争议焦点为：1、原告是否有诉讼主体资格。2、被告是否系本案所涉房屋一手房的业主。3、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。4、被告是否应向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳物业专项维修资金及金额。本院分别评判如下：
关于原告是否有诉讼主体资格的问题。根据《物业管理条例》（2003年9月1日起施行）第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用专项维修资金……”。第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项……”。因此，专项维修资金（俗称大修基金），即物业专项维修资金，属于业主所有，对其筹集、使用、续筹等权利均由业主大会享有和履行。原告作为业主大会的执行机构，现该小区业主大会依法专项授权原告代表该小区业主采取法律手段追收欠交的物业专项维修资金，因此，原告具有民事诉讼主体资格。
关于被告是否系本案所涉房屋一手房的业主问题。庭审中，被告辩称，其从海屋公司购买房屋的地址与本案所涉房屋的地址不一致，原告举示的证据不足以证明被告是本案所涉房屋一手房的业主，原告庭审中陈述，地址不一致系海屋公司加盖了两层，本案所涉房屋从×单元×-×变为×单元×-×，同时海屋公司开发的裕鑫名都小区只有××村××号，没有××村×号的地址，劳动村×号系笔误，故被告向海屋公司购买的房屋与××村×号×-×-×系同一套房屋。本院认为，依据本院向北碚区土地房屋权属登记中心调取的被告与海屋公司签订的购房合同的首页载明“×-×-×-×”，且该合同载明的房屋面积与本案所涉房屋的套内面积均为65.12平方米，同时结合被告在庭审中陈述“本案所涉房屋缴纳的专项维修基金数额，应该以甘雨向开发商购买的价格计算”的辩解，本院足以认定，被告系重庆市北碚区××村×号×-×-×房屋的一手房业主，颜彬、唐建系本案所涉房屋的二手房业主。
关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”交纳物业专项维修资金是法律、法规规定的业主的法定义务，并非业主大会与业主基于债权关系而形成的债务，故对于物业专项维修资金的催讨不适用诉讼时效的规定。
关于被告是否应向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳物业专项维修资金及金额的问题。《重庆市物业专项维修资金管理办法》第五十三条规定：“本办法实施前，未交存首期物业专项维修资金的，相关业主应当在本办法施行之日起三个月内按照规定的标准交存至物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门公布的银行专户中。逾期未交的，其房屋共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造所需费用，由相关业主自行负责。”根据2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，一手房业主在接房及办理入住手续前需交纳首期物业专项维修资金（即住宅专项维修资金，俗称大修基金）系其法定义务。依据该规定，二手房业主在与一手房业主签订房屋买卖合同时有理由相信其前手已经履行了该义务。因此，对于2008年2月1日后进行二手房买卖的，二手房业主对于一手房业主欠交的首期物业专项维修资金不负有补交义务，该首期物业专项维修资金应由一手房业主交纳。被告于2009年12月23日与颜彬、唐建签订《房地产买卖合同》将涉案房屋卖给颜彬、唐建，被告作为出售涉案房屋给颜彬、唐建的一手房业主，依法应交纳首期物业专项维修资金。被告应交纳的首期物业专项维修资金的金额为3102元，原告作为业主大会的执行机构，代表的物业专项维修资金的全体权利人，其要求被告将物业专项维修资金3102元交纳给重庆市住房资金管理中心北碚分中心是其对权利的管理行为，符合法律规定，应予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告甘雨在本判决生效之日起十日内向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳物业专项维修资金3102元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告甘雨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 宋帅武
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 蒋 楠