重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00282号
上诉人（原审被告）：重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人：罗皓，该公司总经理。
委托代理人：周海浪，男。
委托代理人：张解，男。
被上诉人（原审原告）：张金妹。
委托代理人：文毅，重庆国彦律师事务所律师。
委托代理人：孟显荣，重庆国彦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙冰兵。
委托代理人：文毅，重庆国彦律师事务所律师。
委托代理人：孟显荣，重庆国彦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙洁敏。
委托代理人：文毅，重庆国彦律师事务所律师。
委托代理人：孟显荣，重庆国彦律师事务所律师。
上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）与被上诉人张金妹、孙冰兵、孙洁敏商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年9月11日作出（2013）沙法民初字第08096号民事判决，俊峰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人俊峰公司的委托代理人周海浪，被上诉人张金妹、孙冰兵、孙洁敏的委托代理人李燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年1月11日，张金妹、孙冰兵、孙洁敏（乙方）与俊峰公司（甲方）签订重庆市商品房买卖合同及补充协议。合同约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区房屋，总成交金额为1200360元。合同第五条约定了付款方式及期限，签订合同时首付房款360360元，剩余房款84万元向银行办理3成12年按揭贷款。合同第七条约定了交房期限，属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十二条约定了办理合同登记备案的事项，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方原因，未按期办理备案登记并取得登记受理单，逾期在60日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之-
的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
双方于签订合同的当日签订了《补充协议》，《补充协议》第十二条就已付房价款进行了特别约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。
2011年1月11日，张金妹、孙冰兵、孙洁敏向俊峰公司支付购房首付款360360元。余款84万元由张金妹、孙冰兵、孙洁敏向中国农业银行申请按揭贷款。截止2013年6月6日，张金妹、孙冰兵、孙洁敏向银行支付贷款本金为115061.33元。
2013年6月19日，俊峰公司向张金妹、孙冰兵、孙洁敏通过邮寄方式发出接房通知书，载明：“您所购买的俊峰·香格里拉房屋已经达到合同约定的交房条件，我司正式通知您即日开始办理接房手续，请您持《接房通知书》及接房所需资料（见《接房须知》）办理接房手续。接房办理地点：俊峰·香格里拉物业客服中心。集中办理时间：2013年6月19日起至6月27日（共计9天）。”该通知书于2013年6月21日到达张金妹、孙冰兵、孙洁敏。
2011年2月25日，重庆市沙坪坝区土地房屋权属登记中心受理了张金妹、孙冰兵、孙洁敏与俊峰公司之间的商品房预售合同登记备案。
张金妹、孙冰兵、孙洁敏一审诉称：张金妹、孙冰兵、孙洁敏于2011年1月11日与俊峰公司签订商品房买卖合同。合同约定张金妹、孙冰兵、孙洁敏购买俊峰公司开发的位于沙坪坝区房屋一套，总成交金额为1200360元。合同中第七条第一款中约定了俊峰公司应当在2012年6月30日前依照国家和地方的有关规定将已进行建设工程竣工验收的商品房交付张金妹、孙冰兵、孙洁敏使用；合同第九条约定了俊峰公司逾期交房60日内，应当向张金妹、孙冰兵、孙洁敏按日支付已付房款万分之二的违约金；逾期超过60日后，张金妹、孙冰兵、孙洁敏要求继续履行合同的，俊峰公司按日向张金妹、孙冰兵、孙洁敏支付已付房款万分之二的违约金。合同第十二条约定了关于办理合同登记备案的相关约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内由俊峰公司向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期60日（含60日）之内及逾期60日之后，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至俊峰公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，俊峰公司应按日向张金妹、孙冰兵、孙洁敏支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，张金妹、孙冰兵、孙洁敏依约支付了房款。俊峰公司未按约定的时间交付房屋，未在约定的时间进行合同备案登记，构成违约。现张金妹、孙冰兵、孙洁敏诉至法院，请求判令：一、俊峰公司立即支付张金妹、孙冰兵、孙洁敏迟延交房违约金86906元；二、俊峰公司立即支付张金妹、孙冰兵、孙洁敏商品房买卖合同逾期备案违约金6602元。
俊峰公司一审辩称：1，造成逾期交房的过错不在俊峰公司；2，即使我公司承担违约责任，也应当结合客观事实按照合同约定及补充协议计算违约金，我们公司统一的实际交房的时间为2013年6月19日，张金妹、孙冰兵、孙洁敏主张的合同备案登记违约金全部过了诉讼时效；3，违约金的计算基数应该按照合同及补充协议的约定计算，补充协议第十二条明确约定了已付房价款的计算标准。已经归还银行本金的时间结点应当是我们公司实际交房的时间或实际取得备案受理单之日。
一审法院认为，张金妹、孙冰兵、孙洁敏与俊峰公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行义务。
一、关于逾期交房的违约责任问题。
一审法院认为，俊峰公司未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付逾期交房违约金，其己方无过错的抗辩理由缺乏证据证明，一审法院不予支持。
（一）关于计算逾期交房违约金起止时间的认定
根据合同约定，逾期超过60日后，张金妹、孙冰兵、孙洁敏要求继续履行合同的，违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起算。本案约定的最后交房时间为2012年6月30日，故违约金的起算时间为2012年7月1日。
俊峰公司向张金妹、孙冰兵、孙洁敏发出的接房通知书中，载明的接房集中办理时间为2013年6月19日起至6月27日，该通知书于2013年6月21日到达张金妹、孙冰兵、孙洁敏，张金妹、孙冰兵、孙洁敏的具体接房时间应由俊峰公司提供相关的交接手续等证据予以证明，但俊峰公司未提供该证据，一审法院推定张金妹、孙冰兵、孙洁敏主张的6月27日接房成立。
故俊峰公司逾期交房的期间为自2012年7月1日起至2013年6月27日止，共计361天。
（二）关于违约金计算中“已付房价款”的确定
关于已付房价款的确定，双方通过合同附件中的“补充协议”进行了特别约定，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，故张金妹、孙冰兵、孙洁敏已付房价款应认定为首付款与2013年6月27日前已向银行支付的按揭贷款本金之和。
双方签订的商品房买卖合同约定了支付逾期交房违约金的标准为每日按已付房价款的万分之二计算，故本案俊峰公司应向张金妹、孙冰兵、孙洁敏支付逾期交付违约金的数额为（360360＋115061.33）元＊361天＊0.0002／天=34325.42元。
二、关于逾期办理合同登记备案的违约责任是否已过诉讼时效问题。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
双方约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由俊峰公司向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因俊峰公司原因，未按期办理备案登记并取得登记受理单，逾期在60日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至俊峰公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，俊峰公司按日向张金妹、孙冰兵、孙洁敏支付已付房价款万分之-
的违约金，并于俊峰公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向张金妹、孙冰兵、孙洁敏支付违约金。
本案合同签订的日期为2011年1月11日，实际取得备案登记受理单的时间为2011年2月25日。根据上述约定，本案的诉讼时效的起算时间为2011年3月28日，截止时间为2013年3月27日，本案张金妹、孙冰兵、孙洁敏于2013年7月25日向一审法院起诉，且未提供诉讼时效中止中断的证据，故张金妹、孙冰兵、孙洁敏关于合同逾期登记备案违约金的诉讼请求已过诉讼时效，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条的规定，判决如下：一、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付张金妹、孙冰兵、孙洁敏逾期交房违约金34325.42元。二、驳回张金妹、孙冰兵、孙洁敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1068元（张金妹、孙冰兵、孙洁敏已预交），由张金妹、孙冰兵、孙洁敏负担675元，重庆俊峰置业有限公司负担373元。重庆俊峰置业有限公司负担的部分限于本判决生效后立即给付张金妹、孙冰兵、孙洁敏。
俊峰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由张金妹、孙冰兵、孙洁敏负担。主要事实和理由：1、房屋建设过程中，高温天气影响工期。重庆政府开展的打黑运动致使俊峰公司的财务及公章被监管，导致逾期交房。2、计算逾期交房违约金的时间截止点应当计算到俊峰公司通知接房的开始时间，即2013年6月19日，而不应当计算至俊峰公司通知接房截止时间，根据合同约定，俊峰公司通知的接房开始时间为2013年6月19日，购房人因自身原因未按期办理房屋交接手续的，视为俊峰公司已按合同约定在2013年6月19日履行了房屋交付义务。3、逾期交房违约金为按日之债，逾期交房违约金应按照每月的已付房款（首付款及已偿还银行按揭贷款本金之和）为基数按月分段计算。
张金妹、孙冰兵、孙洁敏答辩称：1、高温天气延期交房理由不成立，重庆的高温天气是可以预见的。重庆的打黑，是公安机关的正常工作，也是可以预见的，不能成为逾期交房的理由。2、俊峰公司发出的交房通知，购房户2013年6月21日才收到，而该接房通知书载明的接房开始时间为2013年6月19日。3、针对逾期交房违约金计算基数问题，俊峰公司一审中已确认。
二审中，双方均未举示新证据。
二审查明：合同第七条约定，甲方遭遇不可抗力，应当在发生之日起七日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。俊峰公司应于确定交房日的7日前书面通知购房人做好办理交房手续的准备。
本院查明的其他事实与一审相同。
本院认为，张金妹、孙冰兵、孙洁敏与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：其一，俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免除逾期交房违约责任；其二，俊峰公司主张公司财务及公章被公安机关监管系不可抗力，俊峰公司能否因此而免责；其三，俊峰公司承担逾期交房违约金的时间截止点如何认定。其四，逾期交房违约金的计算基数如何认定。本院对此分别评述如下：
一、关于俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免责问题。高温天气对房屋建设施工有一定的影响，但并不符合合同约定及法律规定，俊峰公司主张高温天气可免除逾期备案及逾期交房违约责任的上诉理由，本院不予采纳。
二、关于俊峰公司主张财务及公章被监管系不可抗力，俊峰公司能否因此而免责问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在张金妹、孙冰兵、孙洁敏与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》履行过程中，俊峰公司的财务及公章被公安机关监管，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力，不能成为其免责事由。因此，俊峰公司关于财务及公章被监管属于不可抗力可免责的上诉理由不能成立。
三、俊峰公司承担逾期交房违约金的时间截止点如何认定。合同约定，俊峰公司应于确定交房日的7日前书面通知购房人做好办理交房手续的准备，俊峰公司于确定的交房期间第一日才向购房人发出书面接房通知，购房人收到接房通知后在接房通知指定的期间接房，且未超过合同约定的准备接房的7日，一审法院按购房户实际接房时间主张逾期交房违约金并无不妥。俊峰公司主张逾期接房违约金的截止时间计算至俊峰公司通知的接房开始时间的上诉理由不成立。
四、关于逾期交房违约金的计算基数如何认定。合同约定已付房价款为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和，由于双方发生争议的时间为实际接房之日，因此一审法院将已付房款认定为首付款与2013年6月27日前已向银行支付的按揭贷款本金之和，并无不妥，本院予以确认，俊峰公司关于逾期交房违约金计算基数错误的上诉理由不成立。
综上所述，俊峰公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2136元，由重庆俊峰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年四月十日
书 记 员 杨 柳