内蒙古自治区丰镇市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第650号
原告庞某某，男，23岁，1992年6月14日，汉族，地址：丰镇市新城区。
委托代理人：庞廷，内蒙古同声律师事务所律师。
被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司，。
委托代理人：刘某某，男，汉族，1973年2月14日出生，陕西省神木县人，住址：陕西省神木县。系乌兰察布市儒峰房地产开发有限公司紫玉佳苑项目部负责人。
原告庞廷某诉被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月14日受理后，依法由审判员王宋宝适用简易程序，于2015年10月28日公开开庭进行了审理，原告庞廷某及其委托代理人庞廷，被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司的委托代理人刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告庞廷某诉称，2013年9月7日原、被告签署了买卖协议，协议约定被告将位于丰镇市龙祥小区某单元东户以每平米2260.98元价格出售给原告，总建筑面积92.88平米，房屋总价款为210000元，付款方式为：原告于2013年9月7日付首付款100000元，于2013年12月30日付封顶费30000元，剩余房款80000元于2014年8月30日前付清，同时被告曾口头承诺在2014年8月份就可以竣工交付房屋。协议签订后原告于2013年8月23日给付原告30000元，于2013年9月7日给付原告70000元，2014年1月2日给付被告20000元，2014年4月29日给付被告10000元，共计130000元，但一直到2014年8月份被告工程刚刚过半，距离交工还有较长时间，原告考虑到风险便未给付被告剩余80000元房款。此后，原告一直找被告协商房屋交付问题，但被告一直以种种理由推脱，后原告要求被告解除合同退还已经缴纳房款，但被告却提出要为原告更换住宅小区房屋，原告不同意并要求被告确认交房日期，被告无法确认却一直要求原告履行合同给付剩余房款。原告认为，被告在未取得土地使用权证及房屋预售资格证的情况下与原告签署了商品房买卖合同，在原告交付房款后未能按照约定交付房屋，并且长时间占用原告房款，在原告提出退还房款后，以种种理由推脱，其行为严重损害了原告经济利益，故向人民法院提起诉讼。
被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司未作书面答辩，口头辩称原告实际的付款时间和约定的不符，当时原、被告曾口头约定龙祥小区的房子不符合要求可以置换紫玉佳苑的房子。
经审理查明，原张磊磊与被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司设立的紫玉佳苑项目部于2013年9月7日签订了合同编号为LX-001《商品房签订合同》，双方在合同中约定，被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司将位于丰镇市龙祥小区某单元东户商品房以总价21万元的售价预售给原告庞廷某。买受人于2013年9月7日前付首付款10万元整，于2013年12月30日付封顶费3万元整，剩余房款8万元整于2014年8月30日前付清。合同签订后，原告庞廷某分别于2013年8月23日向被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司付款3万元，2013年9月7日向被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司付款7万元，2014年1月2日向被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司付了2万元，2014年4月29日向被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司付款1万元，共计向被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司交付13万元的房款，被告收到原告房款后，为原告开具4张收据并在收据上加盖乌兰察布市某某房地产开发有限公司紫玉佳苑项目部财务专用章。
另查明，原告与被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司签订合同时，在未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售房许可证，且在原告庞廷某起诉前仍未办理下国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售房许可证。
以上事实，有经过庭审质证的书证、视听资料、当事人陈述等证据予以证实，本院予以采信。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条规定：“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。”本案中，乌兰察布市某某房地产开发有限公司紫玉佳苑项目部未在工商行政管理部门进行注册登记，不具备主体资格，本案的适格被告为乌兰察布市某某房地产开发有限公司。原告庞廷某与被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司设立的紫玉佳苑项目部于2013年9月7日签订了合同编号为LX-001的《商品房签订合同》，虽然名称为商品房签订合同，但实际内容具备商品房预售合同的相关内容，应当认定为商品房预售合同。因被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司在未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售房许可证，就将位于丰镇市龙祥小区某单元东户商品房以总价21万元的售价预售给原告庞廷某，且在原告起诉立案时仍未能取得上述证书，违反了《中华人民共和国房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿另一方的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司在没有取得未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售房许可证、房地产开发企业资质证书就将位于丰镇市龙祥小区某单元东户商品房以总价21万元的售价预售给原告庞廷某，属于有过错方，被告乌兰察布市儒峰房地产开发有限责任公司收取原告庞廷某得13万元购房款应当予以返还，并赔偿占用原告购房款期间的利息损失。原告根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条之规定，判决如下：
一、原告庞廷某与被告乌兰察布市儒峰房地产开发有限责任公司签订的《商品房签订合同》无效；
二、被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司在判决生效十日内给付原告庞廷某购房款13万元以及利息（其中3万元本金从2013年8月23日起按照同期银行贷款利率计算至给付之日止，7万元本金按照同期银行贷款利率从2013年9月7日起计算至给付之日，2万元本金按照同期银行贷款利率从2014年1月2日起计算至给付之日止，1万元本金按照同期银行贷款利率从2014年4月29日起计算至给付之日止）；
如果未按照生效判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费3050元由被告乌兰察布市某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。
审判员 王宋宝
二〇一五年十月二十八日
书记员 郝 栋
附
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《商品房销售管理办法》
第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
《城市商品房预售管理办法》
第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。