重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初387号原告重庆中海实业有限公司，住所地重庆市南川区黎香湖镇南湖村五社日内瓦二组团2#56号，组织机构代码69659515-2。法定代表人郭勇，系该公司总经理。委托代理人宋显伟，重庆中海实业有限公司员工。委托代理人李银汉，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告卢祖琼，女，1971年1月15日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。委托代理人李劲松（系卢祖琼丈夫），1969年12月28日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。委托代理人卢泽康（系卢祖琼侄儿），1974年9月10日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。原告重庆中海实业有限公司（以下简称中海公司）与被告卢祖琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由代理审判员冯超独任审理，并适用简易程序于2016年2月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2016年6月13日转为普通程序，由代理审判员冯超担任审判长，与人民陪审员严琰、李才战组成合议庭共同负责案件的审理，并于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托代理人李银汉、宋显伟，被告卢祖琼的委托代理人李劲松到庭参加了第一次庭审，原告中海公司的委托代理人李银汉，被告卢祖琼的委托代理人李劲松到庭参加了第二次庭审。本案审理期间，双方当事人自愿庭外和解至2017年1月22日未果。本案现已审理终结。原告中海公司诉称，被告于2012年12月31日与原告签订编号为CQYJ-21479《重庆市商品房买卖合同》。其中，买卖合同第五条第（二）款第2项约定“本商品房总成交金额4054759元整（大写肆佰零伍万肆仟柒佰伍拾玖元整）。……（2）第四次于2013年9月30日支付707500元；（3）第五次于2013年12月31日支付707500元……”。买卖合同签订后，经原告多次催促，被告一直未支付剩余购房款共计1400000元。因被告怠于支付上述购房款，原告有权要求其按照买卖合同第十条第一款约定支付相应违约金。综上，特诉至法院，要求判决：一、被告向原告支付剩余购房款1400000元；二、被告按照合同约定向原告支付未按时支付购房款违约金（以692500元为基数，自2013年10月1日起算至付清该期692500元止；以707500元为基数，自2014年1月1日起算至付清该期707500元止）；三、被告承担本案诉讼费。被告卢祖琼辩称，原告诉称被告购买房屋以及双方签订合同属实，我支付的购房款现金以及抵扣原告工程欠款，大约总计付款100多万元，另有200万元或者220万元是为了帮原告公司完成业绩，我介绍其他购房者购房支付的房款，该笔房款已由我退还给购房者，我同意用该款抵付房款，但没有和原告办理书面手续。故原告诉称房款欠款余额不属实。代理人李劲松系重庆西江建设（集团）有限公司总经理，而原告开发建设的房地产项目系由西江公司承建，我清楚所购房屋一直使用施工用水、施工用电，也未开通燃气，并不能达到交房条件。原告未按合同约定时间交房，构成违约，被告不应当支付违约金。经审理查明，2012年12月31日，原告（甲方，卖方）与被告（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于重庆市南川区XXX镇XX村X社XX号XX幢X-X房屋，建筑面积为578.78平方米，套内面积530.26平方米，公摊面积48.52平方米，房屋成交金额为4054759元，建筑面积7005.70元/平方米，套内面积7646.74元/平方米。合同第五条付款方式及期限约定：“2、分期付款，本商品房总成交金额4054759元整（大写：肆佰零伍万肆仟柒佰伍拾玖元整）（1）第一期：乙方于2012年12月30日支付首付房款1224759人民币元整，第二次于2013年3月31日支付707500元；（2）第二期：第三次于2013年6月30日支付707500元，第四次于2013年9月31日（应当为9月30日）支付707500元；（3）第三期：第五次于2013年12月31日支付707500元。”合同第七条交房期限及交付条件约定“属预售商品房的，甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。合同第八条交房手续的办理约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）乙方付清全部房款（包括但不限于首付款、分期付款、按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括但不限于物业专项维修资金、税费）且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。如系此原因乙方未能按时接房，视同甲方自书面交房通知确定的交付之日已完成交房义务，乙方责任同上款。”合同第九条约定，原告逾期交房超过30日后，被告有权解除合同。被告要求解除合同的，原告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按被告已付房价款百分之十向被告支付违约金；合同第十条约定，被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同。原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金。另查明，被告认可曾有人电话通知过其接房，被告回答对方房屋还达不到交房条件。原告于2013年12月10日取得了其开发的位于重庆市南川区XXX镇XX村X社的XXXXX低碳社区一期（日内瓦2组团）工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告对原告出示的以上证书及《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》真实性予以认可，但主张房屋并未达到交房条件，配套设施不符合要求。上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》，以及审理过程中双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，根据庭审查明的事实，双方签订合同后，原告在合同约定交房期前取得了竣工验收证书，证明原告出售给被告的房屋经验收合格，被告也认可其接听过通知接房的电话，其应按照合同约定按期支付购房款并接房。现原告主张被告剩余未支付的购房款为1400000元，对此数额，被告并未提供证据证明所未支付金额少于该数额，故本院对原告主张被告支付购房款1400000元的请求，依法予以支持。按合同约定，被告应在2013年9月30日支付房款707500元，2013年12月31日支付房款707500元，合计1415000元。现原告主张2013年9月30日该期被告未支付的房款为692500元，以及2013年12月31日该期被告未支付的购房款为707500元，被告至今未支付，原告要求分别从2013年10月1日、2014年1月1日起计算违约金，根据双方合同约定，被告逾期付款超过30日后，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，故该两期购房款的违约金计算时间起点应分别为2013年10月1日、2014年1月1日。双方约定每天以应付款的万分之三支付违约金，未超过法律规定范围，本院予以认可。故，被告应从2013年10月1日起，以692500元为基数，每天按照万分之三的比例向原告支付违约金至该692500元付清为止；从2014年1月1日起，以707500元为基数，每天按照万分之三的比例向原告支付违约金至该707500元付清为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告卢祖琼于本判决生效后10日内支付原告重庆中海实业有限公司购房款1400000元，并从2013年10月1日起以692500元为基数，从2014年1月1日起以707500元为基数，按每天万分之三的比例向原告重庆中海实业有限公司支付违约金，至本金付清时至。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20148元（原告重庆中海实业有限公司已预交10074元），由被告卢祖琼负担（被告卢祖琼应负担之金额限于本判决生效后立即向本院交纳10074元，向原告重庆中海实业有限公司迳付10074元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 冯 超人民陪审员 严 琰人民陪审员 李才战二〇一七年一月二十三日书 记 员 韩 玲