山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民终332号上诉人（原审被告）：翟述华。被上诉人（原审原告）：青岛港湾景象连锁酒店有限公司。法定代表人：刘吉栓，职务经理。委托代理人：朱锦锦，山东恒百律师事务所律师。原审被告：刘康波。委托代理人：翟述华。上诉人翟述华因与被上诉人青岛港湾景象连锁酒店有限公司（以下简称港湾景象酒店）、原审被告刘康波房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟述华上诉请求：撤销一审判决，依法改判从港湾景象酒店的租金876470元中扣减2017年租金425427元，并扣减1个月租金3万元、漏水损失15万元。事实与理由：港湾景象酒店出租的涉案房屋自2013年有严重的漏水问题，其始终未能修缮导致翟述华不能正常经营，造成翟述华经济损失，应当从租金中扣除；海湾景象酒店于2017年3月25日将翟述华租赁的房屋锁门，致使翟述华不能正常使用房屋，应视为其收回房屋，解除双方的租赁合同。海湾景象酒店答辩称，翟述华所述的房屋漏水及锁门与事实不符，双方签订的租赁合同约定先交房租后使用房屋。一审判决正确，应当维持。港湾景象酒店向一审法院起诉请求：1、依法判令刘康波支付港湾景象酒店房屋租金451043.75元；2、判令翟述华对刘康波应支付的房屋租金承担连带责任；3、诉讼费由刘康波、翟述华承担。港湾景象酒店将第一项、第二项诉讼请求变更为：1、判令刘康波支付房屋租金876470.94元，并按照同期贷款利率（2016年度拖欠租金451043.75元自2016年2月12日起计算，2017年度拖欠租金425427.19元自2017年2月23日起计算）支付违约金，暂计算至起诉之日为27689.81元，共计904160.75元；2、判令翟述华对刘康波应支付的房屋租金及违约金承担连带责任。一审中，港湾景象酒店为证明其主张，提交下列证据：1、《商铺租赁合同》，证明2013年2月23日港湾景象酒店与刘康波签订合同，约定港湾景象酒店将涉案房屋租赁给刘康波做餐饮经营用，租期5年，租金每年350000元，年增长5%，如刘康波未按时支付应付款项，每逾期一天按照所欠款项1%支付违约金，欠款超过60日，港湾景象酒店有权收回房屋。截止起诉之日，刘康波仍欠港湾景象酒店2016年度租金405168.75元，加上2015年度未付租金45875元，刘康波仍欠港湾景象酒店房屋共计451043.75元。2、港湾景象酒店营业执照，证明刘吉拴系港湾景象酒店法定代表人，其签订《商铺租赁合同》行为系职务行为。3、港湾景象酒店与青岛市黄岛区薛家岛街道办事处豹窝社区居民委员会（以下简称豹窝社区）签订的《商铺租赁合同》，证明涉案房屋的所有权人为豹窝社区，港湾景象酒店有转租权。刘康波、翟述华为证明其主张提交下列证据：1、照片，证明港湾景象酒店造成的漏水始终没有修复，港湾景象酒店将酒店锁门，并将转让权据为己有。2、空调排风系统销售安装合同、报价单、冷库工程合同，证明因漏水导致刘康波无法正常经营，也无法转让，港湾景象酒店应当赔偿刘康波为此投入的固定资产损失。对于港湾景象酒店的举证，刘康波、翟述华的质证意见为：对《商铺租赁合同》真实性无异议，该合同第四条第一项规定，港湾景象酒店（甲方）应保证房屋设施完好，并能正常使用，负责年检及日常维修保养，所有费用由港湾景象酒店（甲方）负责，房屋漏水系港湾景象酒店造成，漏水面积占总租赁面积一半以上，漏水从2013年8月份至今，漏水系下水道漏水，港湾景象酒店应先修好房子，保证刘康波正常使用，刘康波才能交付租金，另外由于漏水导致刘康波无法转让，营业也受影响；对港湾景象酒店营业执照，《商铺租赁合同》系刘康波与刘吉拴个人签订，对证明内容不认可；对《商铺租赁合同》刘康波仅将第一层租赁给刘康波，港湾景象酒店将涉案房屋转交给刘康波与翟述华，港湾景象酒店未向房东交纳租金，导致豹窝社区上门追索房屋，将刘康波门锁上，影响正常营业。对于刘康波、翟述华的举证，港湾景象酒店的质证意见为：刘康波所述的港湾景象酒店锁门的事实不存在，刘康波与翟述华提交的证据不足以证明涉案房屋的漏水与港湾景象酒店具备关联性，港湾景象酒店并未将涉案房屋的转让权收为己有，刘康波与翟述华提交的照片及合同等证据以及证明内容均与本案不具备关联性。根据各方举证、质证意见，一审法院作出如下认证意见：《商铺租赁合同》（刘吉拴与刘康波签订）、港湾景象酒店营业执照、《商铺租赁合同》（港湾景象酒店与豹窝社区签订），一审法院认可真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的证据，一审法院予以采信。照片无法证明涉案房屋漏水，且漏水系港湾景象酒店造成，也无法证明港湾景象酒店将涉案房屋门锁上，并将转让权收回，故照片不作为认定本案事实的证据。空调排风系统销售安装合同、报价单、冷库工程合同与本案不具备关联性，不作为认定本案事实的证据。刘康波与翟述华申请调取两次报警记录证明港湾景象酒店将涉案房屋酒店锁门，经一审法院调取，薛家岛派出所出具的2017年3月25日薛凤海报警记录及2017年7月31日刘康波、翟述华报警记录，两份报警记录均未对是谁将涉案房屋门上锁作出认定，故以上两份报警记录与本案无关，不能证明刘康波、翟述华的主张，故一审法院不再组织质证。一审法院据此认定的事实：刘吉拴系港湾景象酒店法定代表人。刘康波、翟述华系夫妻关系。2012年12月3日，港湾景象酒店与豹窝社区签订《商铺租赁合同》，约定由港湾景象酒店租赁青岛市黄岛区薛家岛街道办事处锦都花园1号商铺。2013年2月23日，刘吉拴（甲方）与刘康波（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给刘康波使用；租赁期限自2013年2月23日起至2018年2月22日止，合同有效年度租金共计为35万元（年增长率5%），每个租赁年度按年计算；乙方在签订合同时付给甲方5万元人民币为定金，于2013年3月5号前付10万元，余款3月20号前付清；违约责任约定：乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。刘吉拴和刘康波在合同上签字捺印。一审法院认为：刘吉拴与刘康波签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定享有权利并积极履行义务，刘康波应当按照合同约定如期向刘吉拴支付租金。刘吉拴系港湾景象酒店法定代表人，刘吉拴在《商铺租赁合同》上签字也得到了港湾景象酒店的认可，故港湾景象酒店为本案适格原告。关于刘康波、翟述华主张的港湾景象酒店赔偿涉案房屋因漏水给其造成的损失、港湾景象酒店使用涉案房屋过道的使用费以及礼物费用共计280000元应当在租金中扣除，因刘康波、翟述华未提交相关证据，故该项主张证据不足，一审法院不予认定。若刘康波、翟述华另有证据证明漏水、过道使用以及礼物费用与港湾景象酒店具备关联性，可另行主张。关于刘康波、翟述华抗辩涉案房屋被港湾景象酒店锁门，导致无法经营，因未有证据证明涉案房屋锁门系港湾景象酒店所为，故该项主张一审法院不予采信。根据《商铺租赁合同》中约定的付款方式“2013年3月5号前付10万元，余款3月20号欠付清”，并结合租赁合同关系交易习惯可以认定港湾景象酒店与刘康波之间租金的支付方式为每租赁年度3月20日日前将该租赁年度租金全部付清，故刘康波应当支付港湾景象酒店2015租赁年度尚欠租金45875元、2016年度租金405168元及2017年度租金425427元，共计876470元。《商铺租赁合同》约定“乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金”，合同中约定的违约金较高，港湾景象酒店主张按照中国人民银行同期贷款支付违约金不违反合同约定及法律规定，一审法院予以支持。庭审中刘康波与翟述华认可租赁房屋用于其经营自助餐厅，故港湾景象酒店主张翟述华对尚欠租金及违约金承担连带责任，符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，一审法院判决：一、刘康波于于判决生效之日起十日内支付青岛港湾景象连锁酒店有限公司租金876470元；二、刘康波于判决生效之日起十日内支付青岛港湾景象连锁酒店有限公司违约金（以451043为基数，自2016年3月21日起至实际给付之日，按中国人民银行同期银行贷款利率计算；以425427为基数，自2017年3月21日起至实际给付之日，按中国人民银行同期银行贷款利率计算）；三、翟述华对第一项、第二项付款义务承担连带偿还责任。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12842元，由刘康波、翟述华负担。二审期间，翟述华提交电话录音证据一份，其称该录音系刘康波与港湾景象酒店店长薛凤海的通话。翟述华以此证据证明港湾景象酒店将其承租的房门上锁以及漏水事实。港湾景象酒店针对翟述华整理的书面录音内容质证称，录音内容不能证明通话中提到的是哪一个门，系谁锁的，故翟述华的该证据不能证明其上诉主张。经本院审查，翟述华提交的上述录音证据无体现港湾景象酒店将翟述华承租的房屋上锁导致其不能正常经营的内容。翟述华在二审中称，本案诉讼期间，其已经能够出入承租的涉案经营场所。另查明，翟述华、刘康波于2018年2月27日港湾景象酒店交还了涉案房屋的钥匙，并交付了房屋。经本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的焦点问题是，翟述华上诉主张的港湾景象酒店提供的房屋下水道漏水给其造成经济损失以及港湾景象酒店在履行涉案租赁合同过程中锁门应视为收回租赁房屋的主张应否采信。首先，根据民事诉讼法“谁主张、谁举证”的证据规则，翟述华主张其所租用的涉案房屋下水道漏水导致其无法正常经营，其应当举证证明。翟述华在一审中提交的照片不能证明漏水与港湾景象酒店有关，故其主张应从租金中扣减其经济损失的请求，本院不予采信。其次，翟述华上诉称，港湾景象酒店于2017年3月25日将其所租赁的房屋大门上锁，但翟述华、刘康波一、二审提交的证据均既不能证明其所主张的涉案房屋被锁导致其不能正常经营以及房屋上锁系港湾景象酒店所为。故翟述华的上述主张，本院不予采信。翟述华上诉主张应扣减其1个月租金3万元，因无事实与法律依据，本院亦无法支持。综上，翟述华上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12842元，由上诉人翟述华负担。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 潘红燕审判员 齐 新二〇一八年三月二十六日书记员 于遨洋书记员 郭丹丹