石家庄市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民初字第1819号
原告樊某，无业。
委托代理人吕春林，河北球衡律师事务所律师。
被告谢某甲，无业。
被告樊某乙。
以上二被告委托代理人林楠，北京市两高律师事务所律师。
被告樊某丙。
被告樊某丁。
原告樊某诉被告谢某甲、樊某乙、樊某丙、樊某丁确认合同无效纠纷一案，原XX人民法院受理后，曾于2013年9月13日作出（2013）东民一初南字第00220号民事判决。原告不服，上诉至石家庄市中级人民法院。石家庄市中级人民法院于2014年2月11日作出（2013）石民一终字第02138号民事裁定：一、撤销原判；二、发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告樊某及其委托代理人吕春林，被告谢某甲、樊某乙委托代理人林楠均到庭参加诉讼。被告樊某丙、樊某丁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告樊某诉称，我是赵某戊的二儿子，双方是母子关系。原告与其父亲原是国营石家庄XX棉纺织厂（现为石家庄XX纺织股份有限公司，以下简称“XX”）的正式职工，我与父母长期共同租住XX的单位宿舍。我父亲去世之后，单位根据政府政策进行房改，按照政策要求，我以自己和父亲的工龄折抵计算并支付现金的方式购买了XX第X宿舍XX栋XX单元XX号（两室一厅）房产。购买该房屋后，我考虑母亲年龄已高，需要养老，故应母亲赵某戊的要求将房产登记在母亲名下，但实际上该房改房是家庭共同投入取得的，我与被告共同共有该房产。XX年xx月xx日，经赵某戊在场同意，并经证人见证，我和其哥哥签订了分家协议，该协议规定房产归赵某戊所有，但由我居住，赵某戊百年之后该房产归我所有。签订该协议之后，将近8年的时间里一直都是由我使用控制占有该房产。XXX年XX月我得知赵某戊将房产转让其外孙女谢某甲，并办理了过户登记。赵某戊的行为是一种无权处分行为，并且严重侵犯了我的房屋居住权。双方已多次协商，但不能达成协议。为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认赵某戊、谢某甲签订的《房产买卖协议》无效；2、本案的诉讼费由二被告承担。
被告谢某甲、樊某乙辩称，诉争房屋并不是xx分给原告的公租房，而是当年分给樊某乙的父亲樊某己的。原告没有长期住在房屋，原告XXX年搬出诉争房屋。现原告自己向xx申请的福利房登记在其妻史己庚名下。按照当时的政策，每人只能享受一次福利分房，所以诉争房屋，赵某戊在购买时不可能折合原告的工龄。原告也早在XXX年在单位买断工龄，已经不是XX职工。原告也没有出资，而是赵某戊个人全款出资。赵某戊于XXXX年取得房屋所有权证，是该房唯一产权人，原告所称的养老与房屋登记没有因果关系。原告所述分家协议，被告不知情也不同意。因赵某戊取得房屋所有权证书，谢某甲有理由相信赵某戊是合法所有权人，所签订合同有效，应当受法律保护。
被告樊某丙、樊某丁未到庭，亦未答辩。
经审理查明，赵某戊与樊某己系夫妻，育有四子女：樊某丁、樊某丙、樊某乙、樊某。本案被告谢某甲系被告樊某乙之女。樊某己于1994年2月20日去世，赵某戊于2013年10月5日去世。
赵某戊于2000年5月20日以现金方式全款购买了位于石家庄市XX路XX号XX栋XX单元xxx室房屋一套（建筑面积52.58平方米），售房单位为xx。XXXX年XX月XX日，该房在房管部门登记备案（登记号为：石房权证东字第XXXX**号）。2012年1月21日，赵某戊与被告谢某甲签订了《房地产买卖契约》，赵某戊以250000元的价格将该房出售给被告谢某甲，并在当天填写了《个人房屋买卖登记申请书》，将房屋登记在被告谢某甲名下（房屋所有权证号：XX房权证东字第XX**号）。
原告称，最早赵某戊等对诉争房屋只是租住关系。赵某戊一直没有工作也不是xx的职工。根据当时的政策，樊某己是棉七的职工，赵某戊使用樊某己和原告夫妻的工龄购买了争议房屋。2000年5月30日将争议房屋登记到赵某戊名下，以前没有办理过房产证，一直是租赁关系。购买后一直是由原告出租使用，直到现在。被告谢某甲从未向其主张过腾房。赵某戊和被告谢某甲是相互串通的，被告谢某甲是恶意取得，二人签订的《房地产买卖契约》无效。
被告谢某甲、樊某乙称，诉争房屋并不是棉七分给原告的公租房，而是当年分给樊某乙的父亲樊某己的。原告没有长期住在房屋，原告1986年搬出了诉争房屋。现原告自己向棉七申请的福利房登记在其妻史己庚名下。按照当时的政策，每人只能享受一次福利分房，所以赵某戊在购买诉争房屋时不可能折合原告的工龄。原告也早在XXXX年在单位买断工龄，已经不是XX职工。原告也没有出资，而是赵某戊个人全款出资。赵某戊于2001年取得房屋所有权证，是该房唯一产权人，原告所称的养老与房屋登记没有因果关系。原告所述分家协议，被告不知情也不同意。因赵某戊取得房屋所有权证书，谢某甲有理由相信赵某戊是合法所有权人，所签订合同有效，应当受法律保护。
原审过程中，原XX区人民法院依原告申请到XX房管所调取诉争房屋的购房档案资料，XX未做答复，原告方的委托代理人也称多次去棉七调取亦没有答复。
庭审中，原告举证：1、XXX年XX月XX日的分单，证明此家庭内部的分单协议，其中第一条内容为争议的房屋归赵某戊所有，房屋由原告居住，赵某戊百年后归原告所有，签订分单协议后一直由原告居住房屋并使用至今；2、申请法院调取XX房屋资产权属登记监理中心关于争议房屋的《XX市存量房自行结算交易资金声明》，内容如下：经双方协商决定自行结算交易资金，中介机构没有参与，特签署本声明，交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。证明赵某戊和谢某甲买卖房屋并没有真实的交付购房款。二被告质证：1、对分单协议的真实性不予认可，赵某戊没有同意处分争议的房产，分单上没有赵某戊与原告的签字；分单协议是一个遗赠抚养协议，应为赵某戊与原告签订，即使此分单协议是真实的，合同的主体是不适格的，所以对分单协议不予认可；2、对原告申请法院调取的声明的真实性予以认可，但该证据只能证明双方有此交易，不能证明其他。
被告谢某甲举证：XXXX年XX月XX日赵某戊给被告谢某甲所写收条一张，证明被告谢某甲按照与赵某戊的契约支付了首付款5万元。合同虽然约定诉争房屋的总价款为25万元，但依据双方的协议，XXXX年XX月XX日赵某戊应该将争议房屋交付给被告谢某甲，因原告至今不腾房导致无法交付给被告谢某甲，所以后续的款项被告谢某甲依据先后履行抗辩权规定暂时还没有支付给赵某戊。原告质证：对收条上赵某戊的签字跟申请法院调取的房管局的材料中赵某戊的签字不是同一个人，不能证明被告谢某甲支付了赵某戊房款。
以上事实有现金收款收据、《石家庄市成本价出售公有住房协议书》、石房权证东字第XXXXXX**号房屋所有权证存根及房屋所有权证、石房权证东字第XXXXX**号房屋所有权证、《石家庄市公有房出售成本协议书》、《房地产买卖契约》、税收通用缴款书、河北省国有土地出让金专用票据及双方当事人陈述、开庭笔录等予以证实。
本院认为，XXXX年XX月XX日赵某戊个人支付全款购买位于石家庄市XX路XX号XX栋XX单元XXX室房屋一套，并取得房屋所有权的事实，有石家庄市成本价出售公有住房协议书、房屋所有权证存根及房屋所有权证、石家庄市公有房出售成本协议书、现金收款收据佐证，本院予以采信。原告称，争议购买争议房屋使用了其工龄，但没有相关证据予以证实，本院不予采信。原告提交的分单系原告樊某和被告樊某丙之间的约定，没有所有权人赵某戊的签名及确认，对赵某戊不产生拘束力。赵某戊作为所有权人有权将诉争房屋出售给被告谢某甲。故对原告请求确认赵某戊、谢某甲签订的《房地产买卖契约》无效的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
驳回原告樊某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告樊某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 牛艳梅
人民陪审员 杜 军
人民陪审员 樊立成
二〇一五年十月十日
书 记 员 龚琳晓