湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终429号
上诉人（原审原告）：汪昌元，男，1966年3月4日出生，汉族，住湖南省桂阳县。
委托诉讼代理人：黄建英，湖南省郴州市蓝剑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：湖南宏润建筑安装工程有限公司，住所地湖南省桂阳县。
法定代表人：贺光达，该公司经理。
委托诉讼代理人：尹声全，湖南指点律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘坛江，男，1960年1月2日出生，汉族，住湖南省桂阳县。
上诉人汪昌元因与被上诉人湖南宏润建筑安装工程有限公司（以下简称宏润公司）、刘坛江房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2016）湘1021民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪昌元的委托诉讼代理人黄建英，被上诉人宏润公司的委托诉讼代理人尹声全，被上诉人刘坛江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汪昌元上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人汪昌元在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、汪昌元与宏润公司签订《桂阳县搬运公司A栋住房集资合同书》购买的4号车库已被法院调解认定归案外人王土林所有。2011年9月18日宏润公司向汪昌元出具的《保证书》注明了前述事实，且宏润公司保证该4号车库卖与他人则由刘坛江向汪昌元支付违约金5万元。一审以《保证书》是谁写的、宏润公司的印章是谁盖的不明而不予采信错误，宏润公司、刘坛江也没有提交证据证实《保证书》是虚假的，该《保证书》符合证据的合法性、真实性、关联性，应予采信。二、双方签订的购房合同约定办理房屋所有权证是宏润公司的责任，宏润公司应当履行该约定的义务，如有不可抗力也应由宏润公司承担举证责任。一审以种种不能克服的因素不支持汪昌元的该诉讼请求，于法无据。
被上诉人宏润公司辩称，一、宏润公司与汪昌元不存在房屋买卖合同关系。汪昌元多年反复多次变造或伪造证据提起诉讼是其惯用的手段。二、汪昌元持有的《保证书》不真实，不合法，内容事实虚假，4号车库已经多份法院生效法律文书认定为归案外人王土林所有，宏润公司没有出具该《保证书》，也无权对刘坛江或他人设定任何法律之外的义务。刘坛江与宏润公司不存在劳动关系，不是宏润公司的工作人员。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘坛江辩称，一、汪昌元持有的《保证书》不真实，不合法，内容事实虚假。刘坛江不是宏润公司的工作人员，宏润公司无权要求刘坛江向汪昌元支付5万元违约金。二、汪昌元的车库不能办理房屋所有权证是所涉建设工程的原产权证、消防等方面的原因，政府职能部门目前不能办证。不能办理房屋所有权证的原因不是刘坛江的过错。请二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告汪昌元向一审法院起诉请求：判令原审被告宏润公司、刘坛江连带支付违约金5万元，并办理涉案5号车库的房屋所有权证。
一审法院认定事实：2007年11月11日，汪昌元与刘坛江签订《桂阳县搬运公司A栋住房集资合同书》，汪昌元从刘坛江开发的桂阳县搬运公司房产A栋第二单元8楼购得住房一套及一层5号车库一间，汪昌元认为其购买的车库应该是4号车库，由于刘坛江与案外人王土林串通，涂改合同，造成其购买5号车库的现状。为取得4号车库所有权及其他产生的问题，汪昌元连续与刘坛江、王土林、宏润公司从2011年至2016年多次进行诉讼，经过一审、二审，最后法院经审理认定汪昌元所购的车库为5号车库。但汪昌元至今仍然坚持认为其所购车库为4号车库，是刘坛江违约才造成其购买了5号车库。汪昌元提交2011年9月18日盖了宏润公司章印的《保证书》，该保证书写明：关于2007年11月11日，汪昌元与本公司签订《桂阳县搬运公司A栋住房集资合同书》汪昌元购车库原是从东向西7号，后是刘云江（即刘坛江）私自更改为从西向东5号，在合同尾部涂改时也未经汪昌元同意，2010年11号法院调解该车库给王土林时，刘云江（即刘坛江）也未通知汪昌元去法院调解，本公司不知情于2010年4月9日出具证明给法院，应由刘云江（即刘坛江）承担一切后果，承担违约金5万元给汪昌元（包括5号车库小于42平方米的补偿），本公司保证在汪昌元的房产证办理前由刘云江给付汪昌元。但宏润公司不认可其出具该《保证书》，汪昌元也不能说出是宏润公司谁书写的保证书和盖的章，刘坛江也不认可该《保证书》，提出这么多年打了那么多官司，汪昌元从未拿出该《保证书》出来，该《保证书》是虚假的。关于搬运公司住房及车库办证问题，因原桂阳县搬运公司原始土地证一直未上交国土局，原住房户亦未向国土部门提交原始国土所有权证，多年来虽经原桂阳县住房整治管理办公室多方做工作，一直未落实办成，致整个工程住房和车库未能办理房屋所有权证。
一审法院认为，汪昌元要求宏润公司、刘坛江给付5万元违约金的依据是其提交的《保证书》，宏润公司、刘坛江均不认可该《保证书》，宏润公司在该《保证书》中要求刘坛江支付违约金5万元，无法律依据，且该《保证书》中列明的违约事实是刘坛江涂改合同造成汪昌元不能购买4号车库，但这一事实经法院审理并未认定，法院认定汪昌元购买的车库是5号，案外人王土林购买的车库是4号。因此，汪昌元诉请宏润公司、刘坛江支付违约金5万元，缺乏事实和法律依据，不予支持。对于5号车库办理房屋产权证问题，因整栋楼房都未办理产权证，其原因有多方面，不能办证的原因不是宏润公司、刘坛江所能避免和克服的，是宏润公司、刘坛江意志以外的原因造成，宏润公司、刘坛江不存在主观恶意，其也希望把产权证办出，从而可向购房户收取未交齐的房款，故对汪昌元诉请要求办理产权证的主张，亦不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决：“驳回原告汪昌元的诉讼请求。本案案件受理费1130元由原告负担。”
二审中，汪昌元提交一份证据2011年9月8日《证明》，拟证明宏润公司的法定代表人签名确认答应向汪昌元支付违约金5万元。宏润公司质证认为，真实性有异议，所盖印章处的“5万元”有涂改痕迹，法定代表人不是贺光达本人的签名，之前汪昌元也伪造了一份证据，经鉴定为假，法院已作出了处理。刘坛江亦不认可该《证明》的真实性及证明力。本院对该《证明》的认证，经查，汪昌元曾起诉宏润公司、刘坛江给付6万元违约金，即（2014）桂阳法民初字第187号案件，其主要证据是2009年11月1日的一份《承诺书》，该《承诺书》载明的赔偿损失是6万元，而本案汪昌元提交的2011年9月8日的《证明》载明“2009年11月1日我公司承诺由刘云江承担一切后果和赔偿损失5万元给汪昌元属实”，该《证明》载明的赔偿损失数额与本案《证明》载明的赔偿损失数额不一致，且有涂改痕迹。故该《证明》真实性存疑，本院不予采信。
根据当事人在一审中提交的证据及庭审陈述，本院除对一审查明的事实予以确认外，另补充查明：一、当事人签订的《桂阳县搬运公司A栋住房集资合同书》第六条产权登记约定：“甲方（刘坛江）在交房后360天办理好房屋产权交接手续和房屋产权证及国土使用证（费用由甲方负责）”。二、汪昌元曾在2010年4月26日起诉宏润公司的案件中伪造一份证据《通知》，该《通知》的内容经鉴定为假，汪昌元因此撤回了该案的诉讼。三、2014年，汪昌元以2009年11月1日的一份《承诺书》起诉宏润公司、刘坛江，要求赔偿违约金6万元，即（2014）桂阳法民初字第187号案件，一审法院驳回了汪昌元的诉讼请求，汪昌元不服提起上诉，本院于2015年3月24日作出（2015）郴民一终字第121号民事判决，驳回汪昌元的上诉，维持原判。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：一、宏润公司、刘坛江是否应向汪昌元支付违约金5万元；二、宏润公司、刘坛江是否应为汪昌元办理涉案5号车库的房屋产权证。
关于争议焦点一。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，宏润公司、刘坛江是否应向汪昌元支付5万元违约金的焦点是涉案《保证书》是否应予采信的问题。对该《保证书》的真实性，本院亦不予认可，理由为：1、宏润公司对该《保证书》的真实性予以否认；2、该《保证书》的内容与汪昌元曾经伪造的2009年11月1日的《通知》及2009年11月1日的《承诺书》的内容相似；3、汪昌元不知道该《保证书》是谁书写，也不知道宏润公司的印章是谁加盖；4、该《保证书》于2011年9月8日出具，但在汪昌元随后数次起诉宏润公司、刘坛江的案件中均未提交，不符合常理。故此，一审未予采信涉案《保证书》并无不当。汪昌元认为应当采信涉案《保证书》的证据效力的上诉理由，本院不予支持。
关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”。本案中，汪昌元与刘坛江（宏润公司）签订的《桂阳县搬运公司A栋住房集资合同书》第六条产权登记明确约定：“甲方（刘坛江）在交房后360天办理好房屋产权交接手续和房屋产权证及国土使用证”，但涉案房屋及车库自2009年6月竣工交付至今近8年，刘坛江仍然没有为汪昌元办理涉案车库权属证书，已构成违约，应当继续履行办理涉案车库权属证书的义务。刘坛江没有提交证据证实涉案车库不能办理权属证书系政府职能部门的原因，或其他不可抗力。刘坛江承建涉案房屋建设工程，理应知晓涉案房屋建设工程的用地性质，以及办理房屋产权证应当具备的条件，这也是其从事房屋建设开发活动应当预见到的商业风险，不属于不可抗力。因此，刘坛江认为涉案车库不能办理权属证书是涉案房屋建设工程的原产权证、消防等方面的原因，其没有过错的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。刘坛江挂靠宏润公司名下，借用宏润公司的资质承建涉案房屋建设工程，宏润公司依法应当与刘坛江对外共同承担责任。宏润公司认为刘坛江不是其工作人员，其与汪昌元不存在商品房买卖合同关系，其不应承担本案责任的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。汪昌元要求刘坛江、宏润公司为其办理涉案5号车库房屋产权证的上诉理由，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，上诉人汪昌元的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2016）湘1021民初1185号民事判决；
二、被上诉人湖南宏润建筑安装工程有限公司、刘坛江在本判决生效之日起三个月内为上诉人汪昌元办理涉案5号车库的权属证书；
三、驳回上诉人汪昌元的其他上诉请求。
一审案件受理费565元，由上诉人汪昌元负担500元，被上诉人湖南宏润建筑安装工程有限公司、刘坛江负担65元。二审案件受理费1050元，由上诉人汪昌元负担900元，被上诉人湖南宏润建筑安装工程有限公司、刘坛江负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李惠铭
审 判 员 徐作顺
审 判 员 刘殳扬
二〇一七年四月七日
法官助理 郝 敏
书 记 员 张迎佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。