广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第629号
原告中山苑商品房小区业主委员会。住所地：河池市金城江区中山路105号，组织机构代码：33071496-2。
负责人覃福肯，该业委会主任。
委托代理人郭力，该业委会成员。
委托代理人覃小欣，广西河城律师事务所律师。
被告广西开元房地产开发有限责任公司，住所地：广西河池市中山路105号，组织机构代码：67249374-1。
法定代表人梁星生，该公司董事长。
委托代理人韦铁民，广西维日律师所事务所律师。
委托代理人余鹏举，广西维日律师所事务所实习律师。
原告中山苑商品房小区业主委员会与被告广西开元房地产开发有限责任公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院2015年4月24日受理后，依法组成由审判员韦江毅担任审判长，审判员陈晓红、人民陪审员韦树龙参加的合议庭进行审理。因本案的审理须以另一案的审理结果为依据，于2015年6月23日裁定中止本案诉讼。中止诉讼原因消除后，于同年12月8日恢复本案诉讼，并于2015年12月15日公开开庭审理了本案，书记员韦祖珍担任法庭记录。原告中山苑商品房小区业主委员会负责人覃福肯及委托代理人郭力、覃小欣，被告广西开元房地产开发有限责任公司委托代理人韦铁民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中山苑商品房小区业主委员会诉称，中山苑商品房小区10栋至14栋商品房第一层作为架空层，原规划用途为全体业主的公共停车场地，15层商品房第一层为架空层，原规划用途为门面和公共厕所，除架空层之外该小区没有其他公共停车场地。但自2011年商品房交付至今，10栋至15栋商品房的第一层架空层几乎被被告全部占用，分割建成房屋、车库出售或出租，尚未出售或出租的则用水泥砖进行分割合围，致使小区业主无法使用架空层的公共停车场地停车，造成业主不得不使用小区公共道路、消防通道、公关活动场地、公共绿化带作为停车场地，全体业主的合法权益受到了严重侵害。另外，10栋至15栋商品房均规划有采光井，被告擅自占用采光井地面一层建成车库或商铺出售或出租，其中10栋两处采光井一层被建成车库、一处采光井一层被建成商铺，11栋两处采光井一层被建成车库、一处采光井一层被建成商铺，12栋一处采光井一层被建成商铺，13栋一处采光井一层被建成商铺，14一处采光井一层被建成车库，15栋一处采光井一层被建成商铺，被告侵害了全体业主的合法权益。为此，请求人民法院依法确认：一、中山苑商品房小区10栋3处采光井地面一层、11栋3处采光井地面一层、12栋1处采光井地面一层、13栋1处采光井地面一层、14栋1处采光井地面一层、15栋1处采光井地面一层属中山苑商品房小区全体业主共有，并恢复原状；二、中山苑商品房小区11栋至15栋商品房的第一层架空层属中山苑商品房小区全体业主共有，并恢复原状。诉讼费由被告承担。
被告广西开元房地产开发有限责任公司辩称，一、中山苑小区10至15栋的采光井的建设符合设计规划并已通过了住建局的规划验收，原告所诉毫无事实依据。10至15栋的采光井仅仅是一层以上部分，10至14栋采光井一层规划设计为车库，15栋采光井一层设计为商铺，设计方案经过审批备案，建筑完全依据设计图纸施工符合规划设计，且全部于2011年12月28日通过了河池市住房和城乡建设局的竣工验收，根据《城乡规划法》第四十五条第一款的规定，被告的的建设符合规划设计，原告所诉称的“擅自占用采光井一层建成车库或商铺”毫无事实根据；二、10栋至15栋采光井地面一层的车库和商铺，产权属被告所有。10栋至15栋商住楼均获得了《商品房预售许可证》，包括每一栋楼的采光井地面一层的车库及商铺部分，同时，上述车库及商铺均办理了产权证，所有人均为被告，属被告的合法财产，原告所诉没有依据。三、10栋至14栋商住楼第一层架空层的建设符合设计规划并已通过规划验收，产权属被告所有，原告无权要求被告恢复原状。10栋至14栋商住楼第一层架空层规划用途为车库而非全体业主的公共停车场，被告与小区所有业主签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第1条明确约定，小区内的停车位、车库、储藏间的所有权属被告所有，且被告均已办理了房产证，原告主张属小区全体业主所有并要求恢复原状没有事实和法理依据。四、原告曾为此多次向有关行政部门上访，河池市城市管理综合执法局已于2014年1月10日作出书面答复，确认答辩人为车库及架空层的所有人，不属违法建设。被告合法占有、使用自己的不动产，没有侵害任何人的的权益，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，中山苑·惠民安居小区10#－15#楼为被告以出让方式取得位于河池市中山路2009－B－13号地块土地使用权开发建设的商住楼房，该小区工程项目经河池市发改委、河池市住房和城乡建设局及有关部门批准，由广西南宁人防科验所设计院设计，并由被告建设。小区10#楼规划设计为十二层商住楼，框架结构，一层为架空停车库，二至十二层为住宅，共88套，底层占地面积为719.49平方米，总建筑面积为8806.67平方米；11#楼规划设计为十二层商住楼，框架结构，一层为架空停车库，二至十二层为住宅，共88套，底层占地面积为717.15平方米，总建筑面积为8777.19平方米；12#楼规划设计为十二层商住楼，框架结构，一层为架空停车库，二至十二层为住宅，共88套，底层占地面积为933.91平方米，总建筑面积为10508.03平方米；13#楼规划设计为十二层商住楼，框架结构，一层为架空停车库，二至十二层为住宅，共88套，底层占地面积为933.25平方米，总建筑面积为10495.93平方米；14#楼规划设计为十二层商住楼，框架结构，一层为架空停车库，二至十二层为住宅，共88套，底层占地面积为933.70平方米，总建筑面积为10502.87平方米；15#楼规划设计为十二层商住楼，框架结构，一层为公厕和门面，二至十二层为住宅，共44套，底层占地面积为489.13平方米，总建筑面积为5506.57平方米。工程开工建设后，被告分别于2010年1月19日、同年3月25日及同年10月26日取得了河池市房产管理局审批的10#－15#商住楼的《商品房预售许可证》，允许预售相应的住宅、停车库、商铺。被告获取《商品房预售许可证》后，开始预售（销售）二层至十二层住宅，一层架空层的停车库（位）及门面（商铺）未作预售。众购买人与被告分别、陆续签订了《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同对交易的标的及双方的权利义务等进行了明确约定，其中合同附件四即合同补充协议约定有：1、小区内的停车位、车库、储藏间的所有权归出卖人所有；2、附属配套费1300元／户，该费用由买受人支付给出卖人；3、房屋所有权证由出卖人办理，所产生税、费由买受人支付。10#－15#楼竣工后，于2011年12月8日通过了河池市住房和城乡建设局的规划验收，10#－15#商住楼的建设符合规划要求，河池市住房和城乡建设局分别就10#－15#商住楼出具了相应的《建设工程竣工规划验收合格单》。建设工程规划验收后通过了综合验收。之后，被告开始向商品房住宅买受人交房，并陆续为买受人办理相应的商品房住宅的房产证，同时办理了10#－14#楼一层架空层车库的房产证，所有权人登记为“广西开元房地产开发有限责任公司”，2012年6月11日、13日、18日、20日河池市房产管理局向被告分别核发了相应的房产证。小区业主入住后，被告开始出售10#－14#楼一层架空层停车库（位），及15#一层架空层的门面（商铺），其中15#楼一层的101、102、103号商铺已办理了相应的产权登记，所有权人登记为购买人，河池市房产管理局向购买人分别核发了相应的房产证；10#－15#一层架空层部分出售后，一层架空层内出现了用两块水泥砖砌成隔断带、整块车位上自建隔墙等现象，改变了原来一层架空层通透的状态。为此，部分未购买停车库及商铺的小区业主向政府有关部门进行反映和举报，要求拆除中山苑小区架空层的违章建筑，有关部门介入调查后进行了查处并作出了相应的答复，部分小区业主的要求未能得到满足后，原告逐向本院提起本案诉讼，提出确认中山苑10#－15#楼一层架空层属全体小区业主共有并恢复原状等前述之诉讼请求。另查明，中山苑小区业主与本案被告及小区物业管理公司先后发生过多次诉讼。在本案被告因逾期交房及附属配套费1300元／户与小区业主发生的纠纷中，小区业主于2014年3月分别提起了请求本案被告支付逾期交房违约金及退还水电配套费1300元／户的违约之诉，本院于2014年11月7日就其中一案作出了（2014）金民初字第318号的一审民事判决，该案原告不服提起上诉，2015年4月14日河池市中级人民法院作出了（2015）河市民二终字第17号二审终审判决，上述判决书均已认定了中山苑商品房买受人与被告签订的《商品房买卖合同》及附件四即“合同补充协议”均为有效合同，二审判决已发生法律效力。
又因原告与广西万家物业服务有限公司发生纠纷，2015年5月广西万家物业服务有限公司向本院提起请求“中山苑商品房小区业主委员会”成立不合法的确认之诉，本院于2015年5月19日作出（2015）金立民初字第4号《民事裁定书》，不予立案，广西万家物业服务有限公司不服该裁定提起上诉；2015年10月21日河池市中级人民法院作出了（2015）河市立民终字第90号终审裁定，维持原裁定。
上述法律事实，有原告提交的《竣工验收备案表》、河池市住房与城乡建设局《关于“中山苑惠民安居小区”项目规划建设相关情况的答复》、河池市住房与城乡建设局《关于“中山苑惠民安居小区”10栋至15栋楼架空层面积容积率计入问题的答复》、河池市住房与城乡建设局《关于“中山苑小区违法建筑”的复函》、中山苑小区现场照片；被告提交的河池市中山苑居住小区规划建筑设计方案及配套设计图纸、《河池市建设与规划委员会关于河池市中山苑惠民安居小区平面设计方案的批复》、河池市住房与城乡建设局中山苑惠民安居小区10#楼《建设工程竣工规划规划验收合格单》、河池市住房与城乡建设局中山苑惠民安居小区11#楼《建设工程竣工规划规划验收合格单》、河池市住房与城乡建设局中山苑惠民安居小区12#楼《建设工程竣工规划规划验收合格单》、河池市住房与城乡建设局中山苑惠民安居小区13#楼《建设工程竣工规划规划验收合格单》、河池市住房与城乡建设局中山苑惠民安居小区14#楼《建设工程竣工规划规划验收合格单》、河池市住房与城乡建设局中山苑惠民安居小区15#楼《建设工程竣工规划规划验收合格单》、中山苑小区10#14#15#商住楼《商品房预售许可证》、中山苑小区12#商住楼《商品房预售许可证》、中山苑小区11#13#商住楼《商品房预售许可证》、中山苑小区的《商品房买卖合同》、中山苑小区10栋1楼车库房产证、中山苑小区11栋1楼车库房产证、中山苑小区12栋1楼车库房产证、中山苑小区13栋1楼车库房产证、中山苑小区14栋1楼车库房产证、中山苑小区15栋1楼101号商铺房产证、中山苑小区15栋1楼102号商铺房产证、中山苑小区15栋1楼103号商铺房产证、“市委书记信箱”对网友关于中山苑小区问题的答复、河池市城市管理综合执法局《关于中山苑业主覃福肯举报中山苑小区架空层违章建设要求立案处理的情况说明》、河池市城市管理综合执法局《关于中山苑惠民小区架空层违章筑举报信的情况答复》、河池市城市管理综合执法局《关于中山苑惠民小区架空层违章筑举报信的情况答复》、河池市城市管理综合执法局《关于中山苑业主覃福肯举报违章建筑案件办理情况的告知函》、被告《关于中山苑小区商住楼采光井违建封盖的情况说明》；本院提取的本院（2014）金民初字第318号《民事判决书》、河池市中级人民法院（2015）河市民二终字第17号《民事判决书》、本院（2015）金立民初字第4号《民事裁定书》、河池市中级人民法院（2015）河市立民终字第90号《民事裁定书》，以及当事人的陈述、庭审笔录等证据在卷为证。本案的争议焦点为：中山苑·惠民安居小区10#－15#商住楼采光井对应的地面一层是否属该楼一层架空层的范围，10#－15#商住楼一层架空层是否属于中山苑商品房小区全体业主共有。
本院认为，本案的争议为中山苑·惠民安居小区10#－15#商住楼一层架空层及采光井对应的地面一层建筑物所有权的区分。关于10#－15#商住楼一层架空层是否属于中山苑商品房小区全体业主共有的问题；我国《物权法》规定，在商品房小区中，建筑物权属分为专有部分和共有部分，小区业主对建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人即商品房买卖双方，通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据河池市中山苑居住小区规划建筑设计方案及配套设计图纸、《河池市建设与规划委员会关于河池市中山苑惠民安居小区平面设计方案的批复》、河池市住房与城乡建设局中山苑惠民安居小区10#－15#楼《建设工程竣工规划规划验收合格单》、中山苑小区10#－15#商住楼《商品房预售许可证》、中山苑小区的《商品房买卖合同》、河池市住房与城乡建设局《关于“中山苑惠民安居小区”项目规划建设相关情况的答复》、河池市住房与城乡建设局《关于“中山苑惠民安居小区”10栋至15栋楼架空层面积容积率计入问题的答复》及中山苑小区10栋－14栋1楼车库房产证、中山苑小区15栋1楼101号－103号商铺房产证及河池市住房与城乡建设局《关于“中山苑惠民安居小区”项目规划建设相关情况的答复》、河池市住房与城乡建设局《关于“中山苑惠民安居小区”10栋至15栋楼架空层面积容积率计入问题的答复》，中山苑小区10#－15#商住楼一层（架空层）的规划设计：10#－14#为停车库、15#为门面（商铺）和公厕。依照《物权法》第七十四条第二款的规定，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，中山苑小区《商品房买卖合同》附件四即合同补充协议对此已作了明确的约定：“小区内的停车位、车库、储藏间的所有权归出卖人所有”，该约定的合同已被发生法律效力的终审判决认定为有效，因此，10#－14#一层规划设计的停车库属建筑物的专有部分，而非公共部分，原告主张10#－14#一层“原规划设计用途为小区全体业主的公共停车场”，与事实不符，本院不予支持；15#商住楼一层，规划设计为门面（商铺）和公厕，而门面（商铺）属经营性用房，依照《物权法》第七十条规定，建筑物内的经营性用房属专有部分，其权属与建筑物内的商品住宅一致，亦由特定主体专有，河池市房产管理局向被告核发的《商品房预售许可证》中已将其列为预售范围，因此，原告主张15#商住楼一层整层架空层为小区建筑物的公共部分，属小区全体业主共有，没有依据，本院亦不予支持。关于中山苑小区10#－15#商住楼采光井对应的地面一层是否属该楼一层架空层的范围问题；虽然被告方在10#、11#、13#商住楼最初始设计报建时，采光井是通透的即从天到地面，被告在经设计部门同意变更该部分设计后，没有报规划部门审批，属违反规划变更行政审批的行为，应承担相应的责任和处罚，但该行为是在与小区业主发生买卖合同关系之前的项目规划设计阶段，在变更规划设计后，10#－15#商住楼的采光井为一层以上部分，采光井对应的地面一层部分，已纳入该楼一层架空层的整体结构范围之中，被告按此设计进行了施工建设并竣工，且已通过了河池市住房与城乡建设局的竣工规划验收，符合规划要求，亦通过了工程的整体综合验收；显然，被告的该处设计变更，已得到了河池市住房与城乡建设局的认可；因此，10#－15#商住楼的采光井对应的地面一层部分，属该楼房一层架空层的整体结构范围。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋、以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章诉称的专有部分：1、具有结构上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体；10#－15#商住楼架一层的现状符合上述规定，应认定为专有部分。因此，原告主张采光井对应的一层架空层属小区全体业主共有的主张，本院不予支持。鉴于原告请求确认10#－15#商住楼一层及采光井对应的地面一层属小区全体业主共有，本院均不予支持，其基于该物权而请求被告恢复原状已无基础法律关系，亦予驳回。至于涉及本案的10#－15#商住楼架空层被特定业主擅自围建、改建，改变了原状态，是否构成违章建设，是否应当拆除，属行政权的管辖范围。若小区特定业主在行使建筑物专有部分占有、使用、收益和处分的权利过程中，损害了其他业主的合法权益，或特定的业主违反法律规定，擅自将房屋改变为经营性用房，损害相关业主的合法权益，应当根据《物权法》的有关规定，由被侵权方向特定的侵权主体主张相应的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国民物权法》第七十条、第七十一条、第七十四条第二款及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告中山苑商品房小区业主委员会的诉讼请求。
本案案件受理费100元（原告已预交），由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元。款汇：河池市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦江毅
审 判 员 陈晓红
人民陪审员 韦树龙
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 韦祖珍