广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民二终字第237号
上诉人（原审被告）：刘锋，男，1979年11月4日出生，汉族，身份证住址广东省东莞市。
委托代理人：黎莉，广东中亿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张国库，该公司执行董事。
委托代理人：吴丽晶，该公司行政经理。
委托代理人：钟先敏，该公司法务专员。
上诉人刘锋因与被上诉人中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺经纪公司）居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民二初字第1940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年2月22日，案外人黄某江作为卖方，刘锋作为买方，家家顺经纪公司作为居间方，三方共同签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市东区某街25号，转让总价款为328万元；该房产交易定金为18万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金2万元，本合同签订8天后再向卖方支付定金16万元；买方须于2014年3月31日前将除定金之外的楼款310万元一次性支付至买卖双方约定的银行监管账户；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续；买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得据此拒绝交易；该房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权；该房产现有租约正在履行中，买卖双方一致同意卖方于交付该房产时协助买方与承租人签订新的租赁合同；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向居间方支付98400元作为佣金，该款全部由买方向居间方支付；买卖双方延期支付佣金的，须以全额佣金为基数按日千分之五向居间方支付延期付款违约金；居间方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用应由支付佣金的一方承担，包括但不限于居间方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等；此外还约定了其他事项。当天，三方还签订了《资金托管协议》，就买卖双方授权居间方对相关款项进行托管予以约定。上述合同签订后，刘锋向黄卓江支付了2万元定金。此后，刘锋认为涉案房屋为出租房，还有很多手续需要办理，而且还没有了解清楚该房屋的情况，因此未按合同约定向黄卓江支付剩余购房款，涉案房屋最终没有交易成功，刘锋也没有向家家顺经纪公司支付佣金。另查，2014年8月5日，家家顺经纪公司与广东凯行律师事务所签订委托代理合同，委托朱志强、曾茜茜律师为本案诉讼代理人，并支付了律师费8000元。该律师事务所向家家顺经纪公司开具了相应金额的律师费发票。又查，2014年8月6日，家家顺经纪公司向中山市土地房产产权档案馆查询涉案房屋的相关信息，为此支出查档费100元。据中山市土地房产产权档案馆出具的证明显示，涉案房屋的产权人仍为黄某江，该房屋无查封、抵押记录。家家顺经纪公司于2014年10月16日诉至原审法院，请求判令：1.刘锋向家家顺经纪公司支付佣金98400元；2.刘锋向家家顺经纪公司支付延期付款违约金（以98400元为基数，从2014年2月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止，暂计至2014年8月6日为508.40元）；3.刘锋向家家顺经纪公司支付律师费8000元、查档费100元；4.本案全部诉讼费用由刘锋承担。
原审法院经审理认为：黄某江、刘锋、家家顺经纪公司三方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》为复合型合同，包含黄卓江与刘锋之间的房地产买卖合同关系，以及房地产买卖双方与家家顺经纪公司之间的居间合同关系。该合同系各方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应自觉履行合同义务。上述合同虽为格式合同，但佣金条款并没有免除家家顺经纪公司责任、加重买卖双方责任或排除买卖双方主要权利等情形，故对于刘锋主张佣金条款无效的抗辩意见，原审不予采纳。关于刘锋认为家家顺经纪公司未促成买卖双方签订《广东省房地产买卖合同》无权收取佣金的抗辩意见，原审认为，《广东省房地产买卖合同》为广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的示范文本，签订该合同是房地产交易部门为规范买卖双方交易行为而要求履行的手续。家家顺经纪公司是否促成买卖双方合同成立，不应以双方是否签订《广东省房地产买卖合同》来判定，关键要看双方对房屋的交易是否达成合意。本案中，黄某江与刘锋已就涉案房屋的现状、价格、付款方式、税费承担、房产交付等在《中山市二手房买卖及居间服务合同》中进行了详细的约定，该合同已具备了房地产买卖合同的实质要件。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”现家家顺经纪公司作为居间人促成了黄某江与刘锋之间的房地产买卖合同的成立，即使涉案房屋最终未能成功交易，也不影响刘锋向家家顺经纪公司履行支付佣金的义务。现刘锋拖欠家家顺经纪公司佣金98400元的行为已构成违约，应承担违约责任，除应向家家顺经纪公司支付佣金98400元外，还应向家家顺经纪公司支付违约金。《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定违约金按日千分之五计算，现家家顺经纪公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率计收，是在法律允许的范围内对自己权利的处分，法院予以支持，违约金应从逾期付款日即2014年2月23日起算。关于律师费、查档费，因双方在合同中明确约定家家顺经纪公司因追讨佣金而支出的律师费、查档费由违约方负担，上述费用有相关发票予以证实，且律师费也没有超出《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的范围，故原审对家家顺经纪公司主张的律师费8000元、查档费100元予以支持。刘锋的抗辩意见，理据不充分，原审不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、刘锋于判决发生法律效力之日起七日内向家家顺经纪公司支付佣金98400元及违约金（以98400元为基数，从2014年2月23日起至债务清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、刘锋于判决发生法律效力之日起七日内向家家顺经纪公司支付律师费8000元、查档费100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，减半收取1220元，由刘锋负担。
上诉人刘锋不服原审判决，向本院上诉称：（一）一审判决认定《中山市二手房买卖及居间服务合同》具备了房地产买卖合同的实质性要件，家家顺经纪公司已经促成黄某江与刘锋之间的房地产买卖合同的成立，并判决刘锋向家家顺经纪公司支付佣金，属于认定事实错误，《中山市二手房买卖及居间服务合同》不能替代《广东省房地产买卖合同》。《中山市二手房买卖及居间服务合同》第五条明确约定买卖双方需签订《广东省房地产买卖合同》，而家家顺经纪公司并没有促成刘锋与黄某江签订该合同。由家家顺经纪公司拟定且有利于其本身利益的《中山市二手房买卖及居间服务合同》不但无法涵盖《广东省房地产买卖合同》的实质性内容，甚至与《广东省房地产买卖合同》的内容相冲突，表现在：第一，根据法律规定，商品房或二手房买卖合同是要式合同，对于房屋买卖合同应该从严要求，例如《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干解释》第5条规定商品房的订购等协议只有在具备商品房销售管理办法第16条规定的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的该协议才能是商品房的买卖合同。本案的三方居间合同类易于房屋交易中的认购书，根据上述第5条的立法精神，在出卖人并未收到购房款的情况下，居间合同不能认定为房屋买卖合同。第二，《广东省房地产买卖合同》是广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的示范文本，签订该合同是中山市房地产交易管理部门要求的必备手续，而该合同的附件一是“与《房地产产权证》记载一致的房屋平面图”，附件一是该合同的重要组成部分。根据该附件一，只有当拟交易房屋的结构与《房地产产权证》记载的结构相一致的时候，才能够办理房屋过户手续，否则不能过户。涉案房屋按“住宅”规划设计和施工建设，最终也是按照“住宅”来验收，而涉案房屋在本案交易时已经被改造成可以同时居住数十人的出租屋。《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定“按照房屋现状交易”，这与《广东省房地产买卖合同》中要求的“按《房地产产权证》记载的房屋结构”来交易的约定相冲突。因此，《中山市二手房买卖及居间服务合同》不可能代替双方用于办理过户手续的《广东省房地产买卖合同》。第三，涉案房屋以家庭居住为目的并按“住宅”来设计规划、施工和验收，其适用的是《住宅设计规范》ＧＢ50096（2003版）；而交易时，房屋的性质从“家庭居住”变为可同时居住数十人的出租房。对于可容纳数十人居住的出租房，其适用的是《宿舍建筑设计规范》ＪＧＪ36-2005。对比《住宅设计规范》和《宿舍建筑设计规范》可见，两者的设计要求，特别消防的设计要求明显不同。如果按《中山市二手房买卖及居间服务合同》合同约定的“现状”交易，那么涉案房屋必须申请设计更改，并使涉案房屋满足《宿舍建筑设计规范》和消防设计的规范后才能过户交易；如果按照《广东省房地产买卖合同》进行交易，那么必须将房屋被改造的结构进行复原后才能交易。而《中山市二手房买卖及居间服务合同》并未就因房屋结构改变而无法过户该如何处理进行约定，因此，《中山市二手房买卖及居间服务合同》不能代替《广东省房地产买卖合同》。（二）一审判决认为《中山市二手房买卖及居间服务合同》的佣金条款虽然是格式条款，但是该条款并未免除家家顺经纪公司的责任、加重买卖双方的责任或排除双方的主要权利，进而不采纳刘锋关于佣金条款无效的抗辩，属于认定错误，理由是：《中山市二手房买卖及居间服务合同》第十一条关于佣金条款的约定是格式条款，而《广东省房地产买卖合同》的附件二是《合同补充协议》，允许买卖双方将主条款中的未尽事宜在《合同补充协议》中约定。如果一审的观点成立，那么，买卖双方在签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》之后，即使买卖双方尚有未尽事宜需要协商且未能达成一致意见，也必须签订《广东省房地产买卖合同》，这对居间委托人来说非常不公平，而且也违背居间服务的立法宗旨，《中山市二手房买卖及居间服务合同》不但不能帮助居间委托人更好地签订交易合同、促成交易，反而是限制了交易双方对未尽事宜进一步协商的权利，同时也免除了居间方为促成交易而继续提供服务的义务。因此，关于佣金的格式条款，限制了买卖双方的权利，免除了居间方的义务，故而应当认定是无效的。（三）退一步，即使一审认定家家顺经纪公司已经促成了刘锋与黄某江之间的房屋买卖合同，但是在家家顺经纪公司尚未全面履行居间服务的义务的情况下，一审判决刘锋支付全部的居间费没有法律依据，且有违公平交易的原则。从形式上看，居间方促成房屋买卖合同成立可收取佣金，但实质上，居间方取得佣金是基于其履行了居间服务合同的义务，并付出了相应的劳动。居间方的付出和收获应当相对等。本案中，居间服务合同明确约定了家家顺经纪公司提供的居间服务包括：促成房屋买卖合同成立、托管定金及除定金外的房款、托管房产证原件、托客过户资料的递件回执。此外，根据交易习惯和行规，家家顺经纪公司在本案中提供的居间服务至少还包括：提供房源信息、带买方实地看房、协助买卖双方办理过户手续、配合双方交接房屋、对房屋产权进行尽责调查、指导或协助卖方解除与原租客的租赁合同、协助或指导刘锋与原租客签订新的租赁合同。只有在家家顺经纪公司完成全部的居间服务项目后才有权足额收取佣金98400元。而事实上，家家顺经纪公司在本案中仅仅是提供了房源信息、带刘锋实地看房两次并签订了格式化的居间服务合同。况且，本案房源信息并非是家家顺经纪公司在接受刘锋的委托后花了很大的财力物力或人力去寻找，而是由黄某江主动在家家顺经纪公司放盘。家家顺经纪公司尚有许多居间服务未提供，故最多只能就已提供的居间服务的部分收取佣金，而无权收取全部的佣金。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改意在驳回家家顺经纪公司的全部诉讼请求。
被上诉人家家顺经纪公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘锋的上诉请求，维持原判。
经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为居间合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，刘锋作为买方、黄某江作为卖方、家家顺经纪公司作为经纪方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》为一种复合型合同，包含刘锋与黄某江之间的房地产买卖合同，以及刘锋、黄某江双方与家家顺经纪公司之间的居间合同关系，该合同系各方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当按照上述合同的约定履行合同义务。综合双方的的诉辩主张，本案争议的焦点是居间人家家顺经纪公司是否已促成刘锋与黄某江之间的房地产买卖合同成立。《中山市二手房买卖及居间服务合同》中，刘锋与黄某江就双方交易的标的、价款、付款方式、产权现状、税费承担、房产交付、违约责任等进行了详细的约定，该合同已具备了房地产买卖合同的主要内容，依法已经成立。家家顺经纪公司作为居间人，已经促成刘锋与黄某江之间房地产买卖合同成立，根据上述合同的约定，刘锋应当向家家顺经纪公司支付相应的佣金。由于刘锋没有依约支付房款致使该房地产买卖合同未能继续履行，也没有向家家顺经纪公司支付佣金，刘锋的行为违反合同的约定，应承担违约责任。原审判令刘锋向家家顺经纪公司支付佣金98400元及并承担相应的违约金，符合三方合同约定及上述法律规定，本院予以维持。
关于刘锋主张《中山市二手房买卖及居间服务合同》不能替代《广东省房地产买卖合同》问题。我国合同法规定，当事人订立合同，采用要约、承诺方式，承诺生效时合同成立，刘锋在《中山市二手房买卖及居间服务合同》签名时，其购买涉案房地产的承诺已经发生法律效力，刘锋与黄卓江之间的房地产买卖合同已经成立，而《广东省房地产买卖合同》仅是广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的示范文本，签订该合同只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认，由于双方并未约定以签订《广东省房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效的要件，故刘锋与黄某江未签订《广东省房地产买卖合同》，不影响双方已成立的合同关系。刘锋主张其与黄某江未签订《广东省房地产买卖合同》而否认家家顺经纪公司已促成双方房地产买卖合同的成立，理据不足，本院不予支持。
关于佣金条款是否为格式条款问题。《中华人民共和国合同法》第三十九第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。居间合同中，关于佣金的数额以佣金由谁承担等问题，需要三方当事人进行协商约定，本案中，三方当事人在《中山市二手房买卖及居间服务合同》明确约定佣金为98400元并由刘锋承担，该佣金条款不符合合同法关于格式条款的规定，明显不属于格式条款。刘锋主张佣金条款为格式条款，家家顺经纪公司未履行提醒义务而无效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审认定该佣金条款为格式条款明显不妥，本院予以纠正。
关于刘锋主张应调整佣金数额问题。因三方当事人在《中山市二手房买卖及居间服务合同》明确约定佣金98400元由刘锋支付，而刘锋与黄卓江之间的房地产买卖合同未能继续履行，原因是刘锋违反约定，未按约定支付剩余购房款，故刘锋主张家家顺经纪公司只能收取部分佣金理据不足，本院不予支持。至于律师费、查档费，因双方在合同中明确约定家家顺经纪公司因追讨佣金而支出的律师费、查档费由违约方负担，上述费用有相关发票予以证实，且律师费也没有超出《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的范围，故原审认定刘锋应向家家顺经纪公司支付律师费8000元、查档费100元理据充足，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人刘锋的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2440元，由上诉人刘锋承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜新林
代理审判员 尹四娇
代理审判员 钟国平
二〇一五年五月七日
书 记 员 黄 肃