广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2054号
上诉人（原审被告）：李富，男，汉族，住广东省化州市，公民身份号码为×××023X。
委托代理人：梁志乐，广东弘名律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:龚成华，女，汉族，住广东省深圳市龙岗区，公民身份号码为×××1227。
委托代理人：颜亮，广东强邦律师事务所律师。
原审被告：吕婉飞，女，汉族，1980年7月27日出生，住广东省清新县。
委托代理人：梁志乐，广东弘名律师事务所律师。
上诉人李富因与被上诉人龚成华、原审被告吕婉飞房屋买卖合同纠纷一案，不服东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
龚成华因本案于2015年7月31日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、李富与吕婉飞连带返还龚成华已支付的购房款828017.09元及利息（�息以828017.09元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率从2015年7月30日起计算至全部款项付清之日止）；二、李富与吕婉飞连带向龚成华支付定金违约金100000元；三、李富与吕婉飞连带返还龚成华支付的物业维修资金6602.8元；四、李富与吕婉飞共同承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：李富、吕婉飞系位于东莞市凤岗镇塘沥村东深公路旁龙福花园E2栋505的案涉房屋的共同共有产权人。2013年12月3日，李富、吕婉飞在广东省深圳市龙岗公证处公证委托秦宗胜代为出售案涉房屋、代为办理案涉房屋的过户、代为收取案涉房屋的售楼款等相关手续，委托期限自2013年12月3日至2016年12月2日。
2015年6月24日，李富、吕婉飞作为甲方（秦宗胜作为代理人）、龚成华作为乙方，双方共同签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：一、甲方将案涉房屋转让给乙方，总楼价款为1150000元；二、乙方应于合同签订当日向甲方支付定金100000元，乙方于签订合同后十五个工作日内支付728017.09元至甲方李富在招商银行凤岗支行的银行账户用于帮助甲方赎楼，剩余房款321982.91元于产权交割完毕当日付给甲方；三、交易税费由乙方承担；四、若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起三日内应以乙方所付金额的双倍及已付款返还给乙方；等等。
上述《房屋买卖合同》签订后，2015年6月25日，龚成华通过银行转账支付了定金100000元。2015年7月23日，龚成华为案涉房屋缴纳了住宅专项维修资金6602.8元。2015年7月24日，龚成华通过银行转账支付了两笔首期款，一笔为35100元、另一笔为692917.09元，合计728017.09元。上述款项的支付，有银行转账凭证、收据、发票原件为证。
因李富、吕婉飞拒不履行深圳市龙岗区人民法院的生效法律文书，2015年7月23日，深圳市龙岗区人民法院以（2015）深龙法执字第1963号裁定书对案涉房屋予以查封，查封期间自2015年7月23日至2018年7月22日。因案涉房屋被依法司法查封，导致龚成华与秦宗胜无法将案涉房屋过户至龚成华名下。
2015年7月31日，龚成华向原审法院提起本案诉讼。庭审中，龚成华明确其诉讼请求第一项主张的利息自2015年7月31日起开始计算。
原审法院认定上述事实的证据有：房地产权证、共有权证、委托书、公证书、《房屋买卖合同》、银行转账凭证、收据、发票、房产登记信息查询结果等以及原审法院庭审笔录等附卷为据。
原审法院认为，李富、吕婉飞经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向原审法院提出答辩及提供任何证据,视为放弃对龚成华的主张进行抗辩、对龚成华的证据进�质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
李富、吕婉飞公证委托秦宗胜代理出售案涉房屋等相应事宜，受托人秦宗胜的代理行为产生的法律后果应由委托人李富、吕婉飞承担。案涉《房屋买卖合同》系龚成华与李富、吕婉飞的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，龚成华与李富、吕婉飞均应依约履行案涉《房屋买卖合同》。
在《房屋买卖合同》签订后，龚成华依约支付了定金100000元、首期款728017.09元，并依约为案涉房屋的交易缴纳了住宅专项维修资金6602.8元。但在龚成华与秦宗胜办理案涉房屋的过户手续时，案涉房屋却因李富、吕婉飞拒不履行深�市龙岗区人民法院的生效法律文书而被司法查封，导致案涉房屋的过户无法继续进行，李富、吕婉飞对此构成严重违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。据此，龚成华有权解除《房屋买卖合同》。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，李富、吕婉飞构成违约，应按照《房屋买卖合同》的约定承担相应的违约责任。《房屋买卖合同》约定李富、吕婉飞违约应自违约之日起三日内双倍返还定金及返还已付款给龚成华。因此，李富、吕婉飞应双倍返还定金即200000元（100000元×2）给龚成华，并将已收取的首期款728017.09元返还给龚成华。此外，龚成华因案涉房屋的交易而缴纳的住宅专项维修资金6602.8元，属于损失，此款李富、吕婉飞也应退还给龚成华。
按照《房屋买卖合同》的约定，李富、吕婉飞应在违约之日起三日内双倍返还定金及返还首期款。本案中，李富、吕婉飞构成违约的日期应为深圳市龙岗区人民法院采取司法查封的日期即2015年7月23日，故李富、吕婉飞应在2015年7月26日前返还上述款项，逾期应支付龚成华相应的利息损失。庭审中，龚成华明确利息损失自起诉之日2015年7月31日起算，未损害李富、吕婉飞的合法权益，系龚成华自由处分诉讼权利，原审法院予以准许。该利息损失的计算本金本应为928017.09元（200000元+728017.09元），现龚成华主张以本�828017.09元计算，未损害李富、吕婉飞的合法权益，系龚成华自由处分诉讼权利，原审法院也予以准许。综上，李富、吕婉飞应支付龚成华的利息损失应按如下计算：以828017.09元为本金，自2015年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于二○一五年十二月十日作出（2015）东三法民一初字第1280号民事判决：一、李富、吕婉飞应于判决发生法律效力之日起三日内双倍返还龚成华购房定金200000元；二、李富、吕婉飞应于判决发生法律效力之日起三日内返还龚成华已付首期款728017.09元；三、李富、吕婉飞应于判决发生法律效力之日起三日�支付龚成华逾期返还定金及首期款的利息损失（计算方式：以828017.09元为本金，自2015年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；四、李富、吕婉飞应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿龚成华已付住宅专项维修资金损失6602.8元；五、驳回龚成华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费13146.19元，龚成华已预交，由龚成华负担50元，李富、吕婉飞负担13096.19元；保全费5000元，龚成华已预交，由李富、吕婉飞负担。
李富不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实不清。1、根据李富与龚成华的《房屋买卖合同》（以下简称合同）约定可以看出本合同是2015年6月24日签订的，而�成华的定金是从2015年6月25日才转账的，因此其在此之前已经违反了合同的约定，并未遵守约定的期限去履行合同，已经构成了违约。2、根据合同第三条付款时间的约定，本合同是2015年6月24日签订的，从次日开始计算十五个工作日，应该是2015年7月15日，而龚成华直到2015年7月24日才通过银行转账该笔首期付款。因此其再次违反了合同的约定，导致不能提前赎楼而交易延迟，以至于2015年7月23日被深圳市龙岗区人民法院对案涉房屋予以查封，交易不能完成，该风险应当由龚成华承担。（二）案涉房屋被深圳市龙岗区人民法院查封并非李富过错，原审法院认定不符合客观性原则。1、查封案涉房屋属于司法部门的选择性执法，李富名下有其他财产可供执行，被查封案涉房屋等于李富拒不履行生效判决属于片面想法，不具有客观性，李富与另案申请执行人可以达成执行和解�议就另案的执行用其他财产或其他方式予以履行，在案涉房屋交易完成前会达成和解协议保证案涉合同的顺利履行，而目前已经达成和解协议，但龚成华却以起诉的方式解除案涉合同可以表明其以书面方式通知李富不在履行合同，鉴于其中途违约的行为，按照合同约定李富应不计利息退回龚成华已付款，但购房定金应归李富所有，并不予退还。2、根据合同约定，“应书面通知”属于中途违约的必备条款，李富从未书面通知龚成华中途违约，因为李富能保证在案涉房屋交易成前会与另案申请执行人达成执行和解协议变更查封标的或履行完毕，相反，龚成华通过法院起诉方式已经达到合同约定的“书面通知”条件，已表明中途违约，故李富按照合同约定应不计利息退回龚成华已付款且无需退还定金，更无需支付其缴纳的住宅专项维修资金。据此，李富请求本院：1、李�无需向龚成华返还购房定金200000元。2、李富无需向龚成华返还首期付款728017.09元。3、李富无需向龚成华支付定金及首期款的利息损失（以828017.09元为本金，自2015年7月31日起按中国人民银行贷款利率计至实际清偿之日止）。4、李富无需向龚成华赔偿已付住宅专项维修资金损失6602.8元。5、案件一、二审诉讼费、保全费由龚成华承担。
龚成华口头答辩称：1、案涉房屋出具了评估报告，并将司法拍卖，案涉合同无继续履行可能。2、李富在诉请第二项主张无须向龚成华返还首期款728017.09元，但在事实与理由部分陈述应退回相关款项，前后矛盾。3、龚成华已按照约定支付定金及首期款，付款时间是取得李富代理人口头同意的，而且李富在交易过程中并未就房款晚付几天提出异议。4、案涉合同无继续履行可能，请求二审法院维持原判。
吕婉飞未在法律�定的期限内向本院提交书面意见。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
另查，李富在二审法庭调查中提出应追加秦忠胜为本案共同被告，理由是秦忠胜是实际收款人，定金100000元还在秦忠胜账户上，秦忠胜与本案有利害关系。龚成华则认为按照公证委托书第八条，李富、吕婉飞授权秦忠胜有授权收受房款，一切法律后果应由被代理人即李富、吕婉飞承担，因此不同意追加秦忠胜为本案当事人。
案涉房屋直至二审法庭调查时仍被深圳市龙岗区人民法院执行查封。
又查，龚成华一审时提供秦忠胜出具的收款收据，显示秦忠胜于2015年7月9日收到龚成华支付的案涉房屋首批款728017.09元，而上述款项的银行转账时间是2015年7月24日。龚成华陈述由于案涉款项巨大，需要比较多时间准备，在与秦忠胜口头协商后其同意�几天付款没有关系，赎楼后与秦忠胜一起到房管局办理过户登记时发现房屋被查封了，由于是先开收据再转账，因此收据时间早于转账时间。李富则表示由于全部授权秦忠胜，故对具体过户时间及赎楼情况不了解。
龚成华在二审法庭调查后提交调查取证申请书，要求本院前往东莞市凤岗镇房管部门调查核实龚成华与李富代理人办理案涉房产过户手续时了解到房屋被查封的事实，理由是提交过户资料时被房管部门窗口工作人员告知房屋被查封，无法办理过户手续，房管部门未收取过户申请资料，而龚成华无法调取房管部门的相关监控视频。龚成华还申请本院前往招商银行凤岗支行调查龚成华按银行指定时间为李富付清房贷的事实，理由是李富有逾期偿还银行贷款的征信不良记录，案涉银行担心龚成华提前将728017.09元打入李富供楼账户，李富可能在银行扣款之前将款项挪用，故要求龚成华在2015年7月24日将款项付至李富供楼账户，款项一入账，银行立即扣款。李富售房代理人秦忠胜对银行的要求表示认可，龚成华是按照招商银行、李富售房代理人秦忠胜指定的时间支付上述款项，是对合同的付款时间的合法变更。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案分析如下：
首先，龚成华与李富、吕婉飞代理人秦忠胜签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行。案涉房屋由于李富、吕婉飞的原因于2015年7月23日被深圳市龙岗区人民法院执行查封，至二审法庭调查时仍处于深圳市龙岗区人民法院执行查封状态中，李富上诉所称已与案�人达成和解协议可以保证合同顺利履行显然与事实不相符。其次，按照龚成华一审时提供的证据材料可以证明龚成华已经支付了房屋定金100000元、向李富的银行按揭账户缴纳了首期款728017.09元并缴纳了案涉房屋的维修资金6602.8元，但在申请办理过户手续时却因房屋被查封而导致无法办理过户手续，由此可见导致合同无法全面履行的原因是案涉房屋被人民法院执行查封。再次，虽然龚成华支付定金时间比合同约定晚了1天、缴纳首期款的时间比合同约定时间晚了9天，但在合同履行过程中，李富未有证据证明对此提出过异议，而秦忠胜出具的首期款收据确认的收款时间并未超过合同约定付款时间，且李富在诉讼中也承认由于全部授权秦忠胜，故对具体过户时间及赎楼情况不了解。由上，李富在合同因房屋被司法查封无法履行后再以龚成华付款时间晚于合同约定为由认为是龚成华违约导致合同无法履行显然不能成立，本院对李富该项上诉理由，依法不予采纳。由于本院不采纳李富该项主张，故龚成华提出的调取取证申请因缺乏必要性，本院不予准许。最后，秦忠胜是李富与吕婉飞经公证委托授权的代理人，代理事宜包括收取案涉房屋售楼款全部或部分放在秦忠胜账上。案涉房屋买卖事项的法律后果依法由委托人李富及吕婉飞承担，其以案涉房屋定金100000元在秦忠胜账上为由要求追加秦忠胜为本案当事人缺乏事实依据，本院依法不予采纳。综合上述分析，案涉房屋因李富、吕婉飞拒不履行生效裁判文书而被司法查封，导致房屋过户手续无法正常办理，且直至本案二审法庭调查时案涉房屋仍然处于司法查封状态，导致合同无法正常履行的责任在于李富、吕婉飞，龚成华据此有权要求解除《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》解除后，�富、吕婉飞应退还已经收取的购房款并根据合同约定承担双倍返还定金的违约责任，龚成华为案涉房屋缴纳的维修资金也应由李富、吕婉飞退还。
综上所述，上诉人李富的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13146.19元，由上诉人李富负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 黎棣华
代理审判员 徐华毅
二〇一六年六月八日
书 记 员 刘嘉星
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……