鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂民初字第148号
原告温作芳，男，1964年8月生，汉族，现住浙江省。
委托代理人郭建平，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。
被告鄂尔多斯市盈佳房地产开发有限责任公司，住所地鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街16号。
法定代表人张朕宁，执行董事。
委托代理人巴那日苏，内蒙古蒙南律师事务所律师。
委托代理人邬飞，内蒙古蒙南律师事务所律师。
被告鄂尔多斯市盈佳房地产开发有限责任公司盈馨佳苑项目部，住所地鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街16号。
负责人，马兵。
第三人李志强，男，1968年7月生，汉族，无固定职业，现住鄂尔多斯市。
原告温作芳因与被告鄂尔多斯市盈佳房地产开发有限责任公司（以下简称盈佳房地产公司）、被告鄂尔多斯市盈佳房地产开发有限责任公司盈馨佳苑项目部（以下简称盈馨佳苑项目部），第三人李志强互易纠纷一案，于2015年10月15日向本院起诉，本院于当日立案受理。案件审理过程中，依被告盈佳房地产公司追加李志强为本案第三人的申请，本院于2016年1月4日通知李志强作为第三人参加诉讼。依原告温作芳的申请，本院于2015年12月16日对盈佳房地产公司所有的25套房屋（合计2403.9平方米）进行查封，于2016年1月13日对盈佳房地产公司所有的4套房屋（合计5838.16平方米）进行查封。本案依法适用普通程序由审判员王学军担任审判长，与审判员杨瑞华、倪志强组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告温作芳及其委托代理人郭建平，被告盈佳房地产公司的委托代理人巴那日苏、邬飞，第三人李志强到庭参加了诉讼。被告盈馨佳苑项目部经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告温作芳诉称，2014年10月11日，温作芳与其合伙投资人李志强、吴全勤达成两份《股权转让协议》，协议确认吴全勤持有的乌海市夭斯图矿区的土石方工程6500万元的股本额中，属于温作芳的份额3150万元。协议约定温作芳将其全部份额转让给李志强，李志强用其拥有处置权的被告盈佳房地产公司开发的盈馨佳苑项目部部分房产折抵股权转让款2574万元，剩余650万元股权转让款约定李志强以现金形式支付给温作芳。被告盈佳房地产公司同意上述股权转让款转为购房款，并在股权转让协议上盖章确认，同时向原告温作芳出具编号为7814664的购房款收据。2014年10月12日，温作芳与被告盈佳房地产公司签订了商品房买卖合同，约定温作芳购买被告盈佳房地产公司开发的位于康巴什新区的盈馨佳苑18号楼8层、9层、10层共建筑面积4290平方米的商业房，总价款为2574万元，交房时间为2015年10月30日前。2015年8月15日，被告盈佳房地产公司违反合同约定将出卖给原告温作芳的房产出售给案外人杨艳红，并于同日办理网签手续。被告盈佳房地产公司的行为系典型的一房二卖行为，已经致使原告温作芳合同目的不能实现。故请求：1、解除温作芳与盈佳房地产公司之间的商品房买卖合同；2、被告盈佳房地产公司及其盈馨佳苑项目部向原告温作芳返还购房款2574万元及其利息（利率按同期银行贷款利率计算，从2014年10月12日计算至实际返还2574万元之日）；3、被告盈佳房地产公司及其盈馨佳苑项目部向原告温作芳支付赔偿款2574万元；4、诉讼费用由被告盈佳房地产公司及其盈馨佳苑项目部承担。
被告盈佳房地产公司辩称，原告温作芳以盈佳房地产公司将商品房一房二卖为由，起诉要求返还已付购房款及利息，并承担惩罚性赔偿的诉讼请求不能成立。盈佳房地产公司盈馨佳苑项目部与温作芳之间名为商品房买卖意向关系，实为以物抵债意向协议。以物抵债协议具有实践性，涉案房产温作芳没有受领，以物抵债尚未成立，温作芳应按股权转让关系向李志强主张相关权利。以物抵债协议不能用商品房买卖合同相关司法解释来调整，故应驳回原告温作芳的诉讼请求。
第三人李志强答辩称，其与温作芳签订的只是意向性协议，不同意原告温作芳的诉讼请求。
原告温作芳为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同，证明盈佳房地产公司与温作芳成立了商品房买卖合同法律关系，约定了一次性付款，约定了卖方逾期交房违约责任，但未约定买方逾期付款违约责任，意味着签订合同之日即付清房款，不存在买方逾期付款的情形。被告盈佳房地产公司质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该商品房买卖合同名为商品房买卖合同实际上是以物抵债的协议，尚未办理产权登记。因此，该以物抵债协议不成立；双方签订此协议的目的为消灭第三人李志强的债务，原告温作芳未给被告盈佳房地产公司实际支付房屋价款。第三人李志强质证意见和被告盈佳房地产公司的质证意见一致。
2、购房款收据，证明原告温作芳依约支付了购房款，被告盈佳房地产公司收到购房款。被告盈佳房地产公司质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该收据不能证明原告温作芳实际向被告盈佳房地产公司支付房款的事实；该收据不属于财务凭证，只是涉案商品房买卖合同的附件。第三人李志强质证认为，原告温作芳拿煤矿的股权和李志强换的收据，原告温作芳没有实际打款。
3、股权转让协议，证明原告温作芳将股权转让给了李志强；签约之日起原告温作芳放弃了所有股权权利；被告盈佳房地产公司同意用股权作为购买房产的购房款。被告盈佳房地产公司质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。原告温作芳与第三人李志强的股权转让是本案的基础法律关系；该协议所转让的股本金的形成依据及对价均未确定，且原告温作芳与第三人李志强之间的股权转让协议的状态（成立与否、生效与否）不明确。因此，无法确定该合同的合法有效性，从而不能完全评价股权转让所形成的债权债务的真实性及合法性；以商品房买卖合同名义形成以物抵债协议未履行，即房屋未交付和办理产权登记。因此，以商品房买卖合同名义形成以物抵债协议不成立。第三人李志强的质证意见与被告盈佳房地产公司的质证意见一致。
4、汇款凭证，证明原告温作芳转让的股权真实合法。被告盈佳房地产公司质证认为，不能证明原告温作芳持有股份的真实性及所持股份的合法性。第三人李志强质证认为，这是温作芳的入股款，和本案没有关系。
5、一审答辩状，证明被告盈佳房地产公司认可被告盈馨佳苑项目部对外签订合同。被告盈佳房地产公司和第三人李志强质证认为对该组证据的真实性和证明目的无异议。
被告盈佳房地产公司为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、股权转让协议，证明股权转让协议是本案的基础法律关系，但转让的标的及对价不确定，即股本金形成的依据不明确，且有将煤田采矿权以股本金的形式转让的嫌疑；原告温作芳与被告盈馨佳苑项目部之间签订的商品房买卖合同的目的是以以物抵债的形式消灭李志强与原告温作芳因股权转让协议产生的债权债务，并非原告温作芳向被告盈佳房地产公司购买房屋。因此，涉案商品房买卖合同实质为以物抵债协议。原告温作芳质证认为，对两份股权转让协议的真实性不认可，对证明问题不认可。第三人李志强质证认为，对两份股权转让协议真实性认可，对证明问题不认可，辩称其和吴全勤签订了意向性的协议，没有温作芳。
2、商品房预销售许可证（2015）房预销售证第012号，证明被告盈佳房地产公司开发建设的盈馨佳苑小区项目已取得预售许可。原告温作芳和第三人李志强质证认为，对该组证据的真实性和证明问题没有异议。
3、鄂尔多斯市东胜区人民法院（2015）东民初字第8740号民事调解书，证明被告盈佳房地产公司与案外人杨艳红已解除2015年8月12日所签订的《认购协议书》。原告温作芳和第三人李志强对该组证据没有异议。
4、杨艳红出庭证人证言，证明杨艳红和盈佳房地产公司签订了认购协议，现双方已经解除了认购协议。原告温作芳质证认为，对证明目的没有异议。第三人李志强质证认为，该认购协议早就解除了，但鄂尔多斯市房管局不给办理解除网签手续。
第三人李志强未向本院提交证据。
对原告温作芳、被告盈佳房地产公司提交的上述证据，本院结合各方当事人的质证意见及庭审陈述综合审查分析认定如下：
对原告温作芳提供的商品房买卖合同，被告盈佳房地产公司和第三人李志强均认可该组证据的真实性，但认为盈佳房地产公司和温作芳签订的商品房买卖合同是以物抵债协议，因房产未办理过户登记，故以物抵债协议尚未生效。本院对该组证据的真实性及其双方签订合同的事实过程予以确认。对原告温作芳提供的购房款收据，被告盈佳房地产公司和第三人李志强均认可该组证据的真实性，但不能证明实际支付了房款的事实，本院对该组证据的真实性及盈佳房地产公司为温作芳开具购房款收据的事实过程予以确认。对原告温作芳提供的股权转让协议，被告盈佳房地产公司和第三人李志强均认可该组证据的真实性，但认为盈佳房地产公司、温作芳、李志强三者之间是以物抵债协议，在以物抵债协议因房产未办理过户而未成立的情况下，温作芳应该依据基础法律关系即股权转让关系主张权利，本院对股权转让协议的真实性及其事实过程予以确认。对原告温作芳提供的汇款凭证，盈佳房地产公司和李志强均不认可，本院认为温作芳持有的股权数额已经股权转让协议确认，且本案审理的重点不是温作芳的持股数额，故原告温作芳的该组证据与本案缺少关联性，本院不予采信。对原告温作芳提供的一审答辩状，盈佳房地产公司和李志强对其真实性及其证明目的均无异议，本院对被告盈佳房地产公司认可盈馨佳苑项目部对外签署合同的事实予以确认。
对于被告盈佳房地产公司提供的股权转让协议，虽然原告温作芳对其真实性不予认可，但经核实盈佳房地产公司提供的股权转让协议与温作芳提供的协议一致，且作为股权转让协议当事人李志强认可其真实性，本院对其真实性予以确认。对于被告盈佳房地产公司提供的商品房预售许可证，原告温作芳、第三人李志强对其真实性和证明问题均无异议，本院依法予以确认。对于被告盈佳房地产公司提供的鄂尔多斯市东胜区人民法院（2015）东法民初字第8740号民事调解书、原告温作芳、第三人李志强对其真实性和证明问题均无异议，本院依法予以确认。对于被告盈佳房地产公司提供的证人证言、原告温作芳、第三人李志强对其真实性和证明问题均无异议，本院依法予以确认。
经审理查明，2014年10月11日，温作芳与李志强、吴全勤签订股权转让协议，协议确认吴全勤持有的乌海市夭斯图矿区的某煤田6500万元的份额中，温作芳享有3150万元份额。协议还约定温作芳将其全部份额转让给李志强，李志强用其享有处置权的被告盈佳房地产公司开发的盈馨佳苑项目部部分房产折抵股权转让款2500万元，剩余650万元股权转让款约定李志强以现金形式支付给温作芳。该协议落款处有温作芳、李志强、吴全勤的签字、按捺，盈馨佳苑项目部在落款处盖章，并书写如下内容：本公司同意夭斯图煤矿2500万元作为购买本公司康巴什伊克昭街盈馨佳苑18号楼8层、9层、10层商品房的购买款。2014年10月11日，盈馨佳苑项目部为温作芳开具了编号为7814664的购房款收据，内容为：温作芳夭斯图煤矿股权款转为购买盈馨佳苑18号楼8层、9层、10层，贰仟伍佰柒十四万元整。盈馨佳苑项目部在收款单位处盖章。2014年10月12日，温作芳与被告盈佳房地产公司签订了商品房买卖合同，约定温作芳购买被告盈佳房地产公司开发的位于康巴什新区的盈馨佳苑18号楼8层、9层、10层共建筑面积4290平方米的商业房，总价款为2574万元，交房时间为2015年10月30日前。盈馨佳苑项目部在商品房买卖合同落款处加盖公章。
2015年8月15日，被告盈佳房地产公司与案外人杨艳红签订认购协议将出卖给原告温作芳的房产出售给案外人杨艳红，并于同日办理网签手续。2015年12月10日，盈佳房地产公司与杨艳红通过鄂尔多斯市东胜区人民法院（2015）东法民初字第8740号民事调解书解除了双方之间的认购协议，但至本案开庭前该房产的网签手续仍然在杨艳红名下。
另查明，盈馨佳苑项目部是盈佳房地产公司的内设机构，盈佳房地产公司对盈馨佳苑项目部签订股权转让协议及商品房买卖合同予以认可。
还查明，2016年2月1日，李志强以股权转让协议无效为由将温作芳起诉至乌海市海勃湾区人民法院，后李志强向乌海市海勃湾区人民法院申请撤回起诉，乌海市海勃湾区人民法院于2016年2月29日作出（2016）内0302民初字第685号民事裁定准许李志强撤回起诉。
本院认为，本案的争议焦点为：一、盈佳房地产公司与温作芳之间法律关系如何定性；二、盈佳房地产公司与温作芳之间的商品房买卖合同能否解除；三、原告温作芳请求盈佳房地产公司承担已付购房款一倍赔偿的请求能否成立？
关于第一个争议焦点，即盈佳房地产公司与温作芳之间法律关系如何定性问题。李志强、温作芳、盈佳房地产公司
三方之间的法律关系如何定性应探究缔约时各方的真实意思表示。盈馨佳苑项目部是盈佳房地产公司的内设机构，无独立责任能力，但盈佳房地产公司对盈馨佳苑项目部签订的合同当庭认可，故盈佳房地产公司应承担盈馨佳苑项目部签订的股权转让协议和商品房买卖合同的相应法律后果。本案各方当事人对温作芳和李志强之间股权转让的事实和盈佳房地产公司用房产支付股权转让对价的事实无异议，故温作芳和李志强、盈佳房地产公司已经就盈佳房地产公司用房产支付股权对价达成一致合意。从三方签订的股权转让协议和商品房买卖合同条款来看，三方之间的合同关系基本要素如下：1、合同的标的物为股权和房产，即温作芳转让其所持有的股权，李志强用房产来支付股权转让对价。虽股权和房产均在合同中标有价值，但双方并未约定金钱支付为合同履行方式，而是约定转让股权与交付房产为合同首要且唯一的履行方式，故应以互易定位双方之间的法律关系较为妥当。物物交换为社会物资融通方法之一，且本案的物物交换协议建立在合同当事人之间平等自愿的基础之上，不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同。2、关于本案合同的主体问题。本案股权转让协议的出让方为温作芳，受让方为李志强，但股权转让协议中三方约定盈佳房地产公司用房产支付温作芳股权转让对价。盈佳房地产公司向温作芳出卖房产的行为如何定性事关各方当事人的责任承担。本院认为，盈佳房地产公司用房产代替李志强给付股权转让对价的行为符合债务转移的相关法律规定，应定性为债务转移行为。第三人代为履行合同和债务转移的主要区别为：当事人之间的合同是否明确约定了义务履行人对债权人的债权实现承担责任。本案中温作芳和盈佳房地产公司签订的商品房买卖合同明确约定了盈佳房地产公司的逾期交房违约责任，且该违约责任的承担主体是盈佳房地产公司，不是李志强，故本案应适用债务转移的相关法律规定，不应适用第三人代为履行合同的法律规定。本案中，温作芳已经以签订股权转让协议和商品房买卖合同的形式确认了李志强将合同义务转移给盈佳房地产公司，故李志强与盈佳房地产公司之间的债务转移合法，并发生法律效力。债务转移生效后，盈佳房地产公司成为合同义务履行主体。盈佳房地产公司拒不履行合同义务，温作芳可以请求盈佳房地产公司承担债务不履行的违约责任。关于债务转移成立并生效后，李志强是否还负有对待给付的义务问题，因债务转移成立后李志强不再是合同义务履行主体，且本案的标的物房产专属于盈佳房地产公司，商品房买卖合同明确约定了盈佳房地产公司违约时由盈佳房地产公司承担违约责任，故李志强不应为盈佳房地产公司的违约行为承担责任。
综上，温作芳与李志强之间系物物交换法律关系，李志强将合同义务转移给盈佳房地产公司后，温作芳与盈佳房地产公司以签订商品房买卖合同的形式对盈佳房地产公司的义务和责任进行了约定，盈佳房地产公司若存在违约行为，温作芳应依据商品房买卖合同向盈佳房地产公司主张权利。盈佳房地产公司虽主张盈佳房地产公司与温作芳系以物抵债法律关系，且以物抵债法律关系尚未成立，但因以物抵债一般是指以他种给付替代原定给付的行为，而本案中当事人之间并未变更合同的履行方式，故本院对盈佳房地产公司的此项主张不予支持。
关于第二个争议焦点，即盈佳房地产公司与温作芳之间的互易合同即商品房买卖合同能否解除问题。盈佳房地产公司与温作芳签订了商品房买卖合同，盈佳房地产公司应受到合同条款的约束并忠实全面履行合同义务。盈佳房地产公司故意违反约定不履行合同义务致使温作芳不能取得房屋的，应适用合同法中关于债务不履行的规定予以规制。《合同法》第九十四条第一款第（二）项规定：“下列情形之一的，当事人可以解除合同（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的；”本案中，盈佳房地产公司将本案诉争房屋出卖给温作芳后，又将诉争房屋出卖给杨艳红并办理网签手续，虽双方经调解解除了认购协议，但至本案开庭前未将网签手续办回来，且盈佳房地产公司在开庭时明确表示不愿意履行该合同。盈佳房地产公司的上述行为已经以行为和言辞的方式明确表达了不履行合同的意愿，故盈佳房地产公司的上述违约行为符合《合同法》第九十四条第一款第（二）项规定的情形，故温作芳关于解除双方签订的商品房买卖合同的主张应予支持。关于解除商品房买卖合同的法律后果问题，《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。鉴于温作芳与李志强签订的股权转让协议为物物交换协议，且存在李志强将合同债务转移给盈佳房地产公司的情形，虽然盈佳房地产公司的交房义务经合同解除后可终止履行，但因温作芳与李志强之间的股权转让协议仍合法有效，在双方的股权转让协议未被依法解除或被确认无效前，判令温作芳恢复原状即退回股权存在障碍。虽然商品房买卖合同解除后，恢复原状存在障碍，但盈佳房地产公司应就其不交付房产的违约行为依据《合同法》第九十七条的规定承担与房产价值相当的金钱赔偿义务，否则，将会使温作芳无法取得转让股权之对价。本案中，双方在签订合同前就合同的价款数额2574万元达成一致合意，盈佳房地产公司不履行合同义务，应向温作芳赔偿2574万元的损失。虽然原告温作芳在起诉时将2574万元定性为购房款有误，但鉴于原告温作芳请求返还的数额与本院认定的盈佳房地产公司应赔偿数额一致，故本院对原告温作芳请求盈佳房地产公司向其支付2574万元的请求予以支持。原告温作芳关于盈佳房地产公司应按中国人民银行同期贷款率承担2574万元利息的主张合理得当，本院对原告温作芳的此项请求予以支持。
关于第三个争议焦点，即原告温作芳请求盈佳房地产公司承担已付购房款一倍赔偿的请求能否成立。虽然温作芳主张商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，已经致使合同目的不能实现，应该依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定承担已付购房款一倍的赔偿。但本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿是对消费者权益法所规定的惩罚性赔偿的扩大解释，因本案的商品房买卖合同因商事交易而产生，并非消费者与经营者之间的买卖，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿，本院对温作芳关于盈佳房地产公司应该依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定承担已付购房款一倍的赔偿的请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告温作芳与被告鄂尔多斯市盈佳房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同；
二、被告鄂尔多斯市盈佳房地产开发有限责任公司赔偿原告温作芳损失2574万元及其利息（自2014年10月12日起至2574万元付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回原告温作芳对被告鄂尔多斯市盈佳房地产开发有限责任公司盈馨佳苑项目部的诉讼请求；
四、第三人李志强不承担责任；
五、驳回原告温作芳的其他诉讼请求。
案件受理费306046元，保全费5000元，合计311046元，由被告鄂尔多斯市盈佳房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至内蒙古自治区高级人民法院。
审判长 王学军
审判员 倪志强
审判员 杨瑞华
二〇一六年三月三日
书记员 杨 卓
附：法律条款
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3、《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
4、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
5、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。