湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0211民初715号原告柳堂明，男，汉族，1966年4月6日出生，住湖南省株洲市荷塘区。原告吴小燕，女,汉族，1969年2月20日出生，住湖南省株洲市荷塘区。两原告共同委托代理人胡家云，湖南添力律师事务所律师，代理权限为特别授权（代为起诉；变更或放弃、承认或反驳诉讼请求；提起反诉，进行调解或和解，代为签收法律文书等）。被告株洲奥园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。法定代表人张俊，系公司董事长。委托代理人邓志雄，男，汉族，1982年10月1日出生，住湖南省桂阳县。系公司法务，代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解）。原告柳堂明、吴小燕与被告株洲奥园房地产开发有限公司（以下简称奥园房产公司）商品销售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法由审判员徐怀艳适用简易程序于2018年5月11日公开开庭进行了审理。书记员马晶晶担任法庭记录。原告柳堂明及二原告共同委托代理人胡家云，被告奥园房产公司的委托代理人邓志雄到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告柳堂明、吴小燕诉称：二原告系夫妻关系。二原告与被告奥园房产公司于2014年11月17日签订《株洲市商品房（预）销售合同》，约定二原告购买被告在天元区泰山路361号开发的“奥园广场”36栋101、201、301室（即第36栋别墅）。合同约定购买价为298万元，付款方式为签约时支付149万元，剩余的按揭贷款，被告需在2015年6月20日之前按照约定的条件交付房屋，并约定了相关违约责任。合同签订后，二原告按约定支付了全部购房款。然而因被告原因，该房屋未能按期交付。2015年9月8日，在约定的交房期限过后三个月后，原被告双方就延期交房问题，达成了《关于36栋101别墅延期交房的补充协议》。该补充协议约定，交房期延至2016年5月31日，2016年5月31日之前延期交房的违约金按照原合同约定标准（日万分之一）支付，如果2016年5月31日之前不能交房，则从2016年6月1日起，违约金按照已付房款的12%年息计算，按月支付。《补充协议》签订后，被告又未能在2016年5月31日前交房。被告按补充协议的约定，支付了2016年12月底之前的违约金。从2017年1月开始，被告既不按约支付违约金，也未能交房，直至2017年12月8日，才向二原告交付房屋。被告未按约定支付延期交房的违约金，损害了原告的权益。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向二原告支付违约金334753元；2、被告向二原告支付延期付款违约金15787.09元（计算至2018年3月31日止），并按每日万分之1.75的标准支付全部付清为止；3、被告向二原告支付律师费17500元；4、被告承担本案诉讼费。被告奥园房产公司辩称：原告所述基本属实。但答辩人延期交房是因为房地产经济环境导致答辩人在2014年至2016年期间陷入经营困境，工程进展缓慢。答辩人在过分自信的情况下与原告签订了极不合理的补充协议。答辩人认为补充协议约定的违约金极高，请求法院参照同地段同类房屋租金标准予以调整。截止至2017年12月8日交房之日，答辩人按约定共计应向原告支付违约金646548元，相对于总房款298万元而言，违约金数额极高，不在合理范围内，也过分高于原告的实际损失。原告主张的律师费没有合同约定，不应予以支持。本院经审理查明：原告柳堂明、吴小燕系夫妻关系。2014年11月17日，二原告与被告奥园房产公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》，约定二原告购买被告在天元区泰山路361号开发的“奥园广场”36栋101、201、301室，建筑面积259.48平方米，单价为11484.51元，总房价为298万元，付款方式为签约时支付149万元，剩余的按揭贷款，被告需在2015年6月20日之前交付房屋，逾期交房的，被告应按已付房款日万分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，二原告按约定支付了全部购房款，被告在约定的期限内未向原告交付房屋。2015年9月8日，原、被告就延期交房问题达成了《关于36栋101别墅延期交房的补充协议》。该补充协议约定，交房期延至2016年5月31日，2016年5月31日之前延期交房的违约金按照原合同约定标准（日万分之一）支付，如果2016年5月31日之前不能交房，则从2016年6月1日起，违约金按照已付房款12%年息计算，按月支付。补充协议签订后，未能在2016年5月31日前交房，被告按补充协议的约定，支付了2016年12月底之前的违约金。但从2017年1月1日开始，被告未按约支付违约金，直至2017年12月8日才向二原告交付房屋。双方就违约金的支付问题产生争议，原告遂诉至本院，请求判如所请。以上事实有原、被告庭审中的陈述，以及原告提交的《株洲市商品房（预）销售合同》、《关于36栋101别墅延期交房的补充协议》、预收款专用凭据、住宅使用说明书予以证实，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：原告诉请的违约金、律师费有无事实与法律依据？具体分析如下：原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》、《关于36栋101别墅延期交房的补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照约定履行各自的义务。庭审中，原、被告对交房的时间均确认为2017年12月8日，本院予以确认。被告逾期交房构成违约。按照上述合同的约定，被告应向原告支付2017年12月8日之前的违约金，被告已支付了2016年12月31日之前的违约金，还应支付自2017年1月1日至2017年12月8日期间的违约金。被告庭审中称上述补充协议约定的违约金过高请求本院予以减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分三十为标准适当减少；商品房买卖合同逾期交付使用房屋的，实际损失以同地段同类房屋租金标准确定。本案中，涉案房屋系住宅性质的别墅，周边没有同类房屋租金标准可供参考，本院参照同期贷款利率加收50%即以已付房款298万元为基数按每年9%调整违约金符合本案具体情况，据此计算，被告还应向原告支付违约金为250993元。关于原告主张延期付款违约金的请求，交房之前的延期付款违约金与延期交房违约金均因延期交房产生，原告同时主张该二项违约金构成重复计算，二项违约金相加综合起来按每年7.8%计后，故本院对交房之前的延期付款违约金不予支持，对于交房之后的延期付款违约金，本院支持从2017年12月9日开始计算延期付款的资金占用损失，该资金占用损失以250993元为基数，按年利率6%计算，直至被告付清上述违约金。至于原告主张的律师费损失17500元，因原、被告对律师费的承担没有约定，且原告庭审中未举证证明其所花费的律师费，故本院对原告该项诉求不予支持。综上所述，本案经调解不成，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告株洲奥园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告柳堂明、吴小燕支付延期交房的违约金250993元，并自2017年12月9日起按年利率6%计算资金占用期间的利息损失至全部履行完毕；二、驳回原告柳堂明、吴小燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6820元，减半收取3410元，原告柳堂明、吴小燕承担1010元，被告株洲奥园房地产开发有限公司承担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  徐怀艳二〇一八年五月二十八日书记员  马晶晶附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适当违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可能参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。