宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第1748号
原告：卢志及。
委托代理人：董国忠。
委托代理人：孙丹。
被告：朱明华。
委托代理人：陈方伟。
原告卢志及为与被告朱明华房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月23日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员邝荣适用简易程序审理。本案于2015年11月2日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人董国忠、被告朱明华及其委托代理人陈方伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢志及起诉称:2014年7月10日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，合同约定被告向原告承租位于宁波市鄞州区五乡镇宝幢宝同路底的厂房，租赁期限为5年（自2014年7月11日至2019年7月10日止），租金为每年193000元，每年提前一个月一次性付清全年房租，合同还对双方其他权利义务作了约定。上述合同签订后，被告依约支付了第一年租金193000元及押金10000元，原告亦依约将上述厂房交付给被告使用。但被告拒绝支付第二年的租金。另因涉案房屋未领取建设工程规划许可证及临时建设工程规划许可证，原、被告之间的租赁合同应属无效。但被告至今占用涉案厂房，应当向原告支付占有使用费，但被告一直拒绝支付。为此，请求判令被告按528.77元/天支付原告自2015年7月11日至实际腾退之日止的房屋占有使用费
（暂算至2015年9月22日为37542元），审理中，原告确认被告于2015年10月26日腾退，并明确诉讼请求为要求判令被告支付房屋占有使用费55520.85元（528.77元/天×105天）。
被告朱明华答辩称：涉案房屋是原告未经原房东同意而转租给被告的，案外人童国勤与原、被告房屋租赁合同纠纷一案现在双方正在上诉中，该判决尚未生效。且涉案房屋因电量不足，导致被告损失惨重，被告正在向法院起诉要求解除双方的租赁合同，并要求原告赔偿被告损失，该案正在审理中，原告向被告主张占有使用费无相应依据。另外，被告已于2015年10月26日实际腾退涉案厂房。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、厂房租赁合同复印件1份，用以证明原告与被告存在厂房租赁合同关系，双方就租赁物基本情况、各自权利义务等内容进行约定的事实；
2、催交租金函（打印件）、邮寄凭证各1份，用以证明原告向被告催交租金的事实；
3、（2015）甬鄞民初字第930号民事判决书1份，用以证明涉案厂房未领取建设工程规划许可证和临时建设工程规划许可证的事实；
4、厂房租赁合同复印件1份，用以证明原告与案外人童国勤之间存在厂房租赁关系的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了证明复印件1份，用以证明被告已于2015年10月26日从涉案厂房腾退的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提交的证据1，被告无异议，本院予以确认。对原告提交的证据2，被告对真实性有异议，本院认为，该份函件系原告采用快递邮寄，但是原告提供的快递面单上未显示邮寄时间，原告亦未提交相应的送达查询结果，现被告又不予认可，故本院对该份证据不予采信。对原告提交的证据3，被告对真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。对原告提交的证据4，被告要求按照本院（2015）甬鄞民初字第930号案件的判决结果进行确认。经查，该份证据与在（2015）甬鄞民初字第930号中提交的原件一致，被告在该案中对该份合同的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。
对被告提交的证据，原告无异议，本院予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2014年4月27日，原告与案外人童国勤签订《厂房租赁合同》一份，约定原告承租童国勤所有的位于宁波市鄞州区五乡镇宝同村同岙（部队前）的厂房，建筑面积为1800平方米，租赁期限为5年（自2014年5月1日至2019年4月30日止），租金为每年165000元，先付后用，每年提前20天一次性付清全年房租；未经书面同意，原告不得转租租赁物。合同还对双方的其他权利义务进行约定。2014年7月10日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，双方约定被告向原告承租涉案厂房（面积1800平方米），租赁期限为5年（自2014年7月11日至2019年7月10日止），租金为每年193000元，每年提前一个月一次性付清全年房租，合同还对双方其他权利义务作了约定。上述合同签订后，被告依约支付了第一年租金193000元及押金10000元，原告亦依约将上述厂房交付给被告使用。后被告未支付下一年度租赁费。2015年10月26日，被告从涉案厂房腾退。
另查明，2015年5月18日，案外人童国勤为与原告卢志及房屋租赁合同纠纷一案向本院起诉，审理中，本院应童国勤申请追加了被告朱明华为共同被告。童国勤要求解除其与卢志及签订的租赁合同、卢志及与朱明华腾退涉案厂房，并要求卢志及支付房屋占有使用费、违约金及逾期付款利息。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未办理临时建设工程规划许可证，故本院依法认定童国勤与卢志及签订的租赁合同无效，并判令卢志及与朱明华腾退涉案厂房、卢志及向童国勤支付自2015年5月1日起至腾退之日止的房屋占有使用费。该判决现已生效。
本院认为：原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系转租合同，原告的转租权来源于其与案外人童国勤签订的房屋租赁合同，现原告与童国勤之间的租赁合同被本院生效判决认定无效，故原、被告之间的租赁合同亦应无效。无效的合同自始不发生效力，因合同取得的利益应该返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。被告占有使用涉案厂房获得的利益，无法现实返还，应当折价补偿。涉案房屋虽为案外人童国勤所有，但原告因租赁合同取得了占有使用权，且本院生效判决判令原告向案外人童国勤支付房屋使用期间的占有使用费，原告据此向被告主张占有使用费于法有据，本院依法予以支持。对于占有使用费的金额，原、被告签订的厂房租赁合同约定年租金为193000元，原告主张参照该标准计算占有使用费符合法律规定，即自2015年7月11日起至2015年10月26日止，被告应支付原告房屋占有使用费
57106.85元（193000元/年÷365天/年×108天），现原告仅要求被告支付55520.85元，系对自身权利的处分，且未违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。此外，原、被告双方均认可被告向原告支付了押金10000元，并同意以该10000元折抵房屋占有使用费，故被告尚应支付原告房屋占有使用费45520.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
限被告朱明华于本判决生效之日起十日内支付原告卢志及房屋占有使用费45520.85元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费1188元，减半收取594元，由被告朱明华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 邝荣
二〇一五年十二月九日
书 记 员 向婧