江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04539号
上诉人（原审被告）苏州建瑞房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西园路399号21幢106室。
法定代表人李建成，董事长。
委托代理人张广彩，江苏稼禾律师事务所律师。
委托代理人汤永昌，江苏稼禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李骏。
委托代理人袁炜，江苏政纬律师事务所律师。
上诉人苏州建瑞房地产开发有限公司因与被上诉人李骏房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年5月1日，李骏与苏州建瑞房地产开发有限公司签订《商铺委托经营协议书》，将其位于苏州市阊胥路123号建瑞广场第3层的45号商业用房委托给苏州建瑞房地产开发有限公司经营。该房屋建筑面积为35.55平方米，购房总价49万元，委托经营期限为10年，自2010年5月1日起至2020年4月30日止；苏州建瑞房地产开发有限公司向李骏支付的每年商铺租金，前三年按李骏购买商铺总价的6.5%支付，第四年开始每隔两年再另赠0.5%，其中2013年5月1日起租金每年回报为7%；租金每半年付一次，先用后付，即每年11月20日、5月20日各支付一次。协议第六条约定，苏州建瑞房地产开发有限公司未按协议约定按时支付回报金额的，应按欠付金额的万分之二每日支付违约金。协议签订后，李骏按约向苏州建瑞房地产开发有限公司交付了房屋。截止到2014年5月20日，苏州建瑞房地产开发有限公司应支付到期（2010年5月1日至2014年4月30日）租金129850元，但其未按约支付。
另查明：2013年7月8日，苏州建瑞房地产开发有限公司（甲方）与“建瑞商铺资产管理中心（建瑞广场1－3层全体业主代表）”（乙方）签订《建瑞广场商铺委托经营管理协议》，协议内容为：甲方自2005年始受全体小业主的委托招商多年，因经营不善拖欠全体130多户业主租金回报达1700万元……甲方全权委托通过两次全体商铺业主大会选举产生的业主代表，来经营和管理建瑞商铺的招商引资以及招商成功后的一切事宜……双方达成协议……1、甲方同意另行成立建瑞商铺资产管理中心（乙方），中心成员由通过全体业主大会选举的代表组成，其功能为全权处理位于阊胥路123号1-3层的商铺招商事宜……4、甲方委托乙方经营期限为15年，建瑞广场1-3层商铺除甲方外全体业主的租金收益在15年内从经营所得中由乙方支付分配，本合同签订前所欠所有137户业主的租金也从经营所得中全部由乙方负责偿还，甲方与全体小业主之前所有的委托经营协议作废。5、招商引资成功后的所得租金，经双方协商，甲方每年得120万元，剩余部分全部由乙方管理和分配，负责支付小业主的租金及归还甲方拖欠小业主的租金等事宜。……”该协议乙方由周钦萍、于新民、薛建刚、戴循迅、薛晓宏、车瑛、汤冻、戚敏枫作为“乙方授权代表”签名。该协议的乙方“建瑞商铺资产管理中心”至今未经工商注册登记。
审理中，苏州建瑞房地产开发有限公司还提交了以下证据：1、业主代表会议记录，证明《建瑞广场商铺委托经营管理协议》的内容系经过建瑞业主代表商讨后形成，是业主的真实意思。2、2013年9月3日“李俊”作为委托人签名的《建瑞广场商铺租赁委托书》，委托书内容为：苏州市阊胥路123号建瑞广场3楼3室45（号）自愿认可建瑞广场一至三层业主委员会各代表身份（一楼周钦萍、于新民、薛建刚，二楼朱建成、戴循迅、薛晓宏，三楼车瑛、汤冻、戚敏枫）。作为建瑞广场商铺业主，为维护一至三层全体业主整体利益，我从大局考虑，同意商铺进行整体对外招租，并全权委托业主委员会对外招租以及经营管理，同意《告建瑞全体商铺业主书》中关于租金的归还及分配方案”。3、苏州建瑞房地产开发有限公司向业主邮寄《建瑞广场商铺租赁委托书》、《告建瑞全体商铺业主书》的交寄清单，清单显示其中有寄给“李俊”的邮件。4、尚未拆封的退件4封，当庭拆封的邮件中包含了《建瑞广场商铺租赁委托书》、《告建瑞全体商铺业主书》，“建瑞广场业主委员会”在《告建瑞全体商铺业主书》中告知业主建瑞房产公司将招商和经营权交给业主委员会、拖欠的租金以建瑞房产公司7800平方米的经营收益抵扣偿还，但“建瑞广场业主委员会”并未备案成立。
对于上述证据的证明力，李骏均不予认可，认为业主代表资格不成立；《建瑞广场商铺委托经营管理协议》主体资格不适格，协议无效，不能对抗双方之间的协议；《建瑞广场商铺租赁委托书》中“李俊”非其本人签名，其也没有收到《告建瑞全体商铺业主书》。
上述事实，由李骏提交的商铺委托经营协议书、苏州建瑞房地产开发有限公司提交的《建瑞广场商铺委托经营管理协议》、《建瑞广场商铺租赁委托书》、交寄清单、退信4封及《告建瑞全体商铺业主书》、当事人陈述等在案证实。
原审原告李骏的诉讼请求：要求原审被告支付2010年5月1日至2014年5月20日止的房屋租金129850元、逾期付款违约金15173.57元。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院认为：双方当事人于2010年5月1日签订的《商铺委托经营协议书》，根据协议内容，其性质为租赁合同，合同成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。
苏州建瑞房地产开发有限公司与“建瑞商铺资产管理中心（建瑞广场1-3层全体业主代表）”（乙方）签订的《建瑞广场商铺委托经营管理协议》，其中有关于苏州建瑞房地产开发有限公司所欠业主的租金从经营所得中全部由乙方“建瑞商铺资产管理中心”负责偿还、其与全体小业主之前所有的委托经营协议作废的内容，但是其未能提交周钦萍等8人作为“乙方授权代表”得到全体业主授权的有效证据，也未能证明该协议得到李骏本人的同意，故协议对李骏没有约束力。苏州建瑞房地产开发有限公司提交的“李俊”签名的《建瑞广场商铺租赁委托书》和邮寄给业主的《告建瑞全体商铺业主书》，其内容只能证明“李俊”同意商铺整体对外招租、同意拖欠租金“由建瑞方7800平方米商铺的经营收益抵扣偿还”，但不能证明“李俊”同意免除苏州建瑞房地产开发有限公司履行《商铺委托经营协议书》的义务。因此，无论“李俊”签名是否为李骏所签，其仍然负有履行《商铺委托经营协议书》的义务。退一步而言，即使业主同意由新的资产管理中心来承担支付租金的义务，但《建瑞广场商铺委托经营管理协议》的乙方“建瑞商铺资产管理中心”至今未经工商注册成立，合同义务转移给乙方的约定内容也未能实际履行。
综上，苏州建瑞房地产开发有限公司以《建瑞广场商铺委托经营管理协议》主张免除其对李骏的合同义务，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，其仍应当按照《商铺委托经营协议书》向李骏支付租金。现李骏主张自2010年5月1日至2014年4月30日止的租金129850元并要求支付拖欠金额每日万分之二的违约金，于法有据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：
一、苏州建瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付李骏租金129850元。
二、苏州建瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付李骏违约金（分别自2010年11月21日、2011年5月21日、11月21日、2012年5月21日、11月21日，2013年5月21日、11月21日、2014年5月21日起计算至判决生效日止，前六期每期均按应付租金15925元为基数，最后两期按应付租金17150元为基数，均按每日万分之二计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3115元，由苏州建瑞房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给李骏。
上诉人苏州建瑞房地产开发有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求及理由：原审判决认定事实不清，导致判决结果不当。我公司提供的《商铺委托经营管理协议》、《告建瑞全体商铺业主书》、《商铺租赁委托书》等证据均能够证明李骏已经同意商铺新的经营管理方案、租金支付方式和拖欠租金的归还方式，其在本案中再次主张租金属于失信行为。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人李骏辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：双方当事人是否就原协议的变更或者解除达成了合意？
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担相应的民事责任。本案中双方当事人签订的《商铺委托经营协议书》性质上属于房屋租赁合同，被上诉人李骏已经如期将涉案的商铺交付给苏州建瑞房地产开发有限公司占有、使用，苏州建瑞房地产开发有限公司则负有支付租金的义务。苏州建瑞房地产开发有限公司虽然因经营管理不善，导致该项目产生亏损，但是这属于应由其自行承担的市场风险，不能因此而免除其对出租方支付租金的义务。上诉人苏州建瑞房地产开发有限公司主张双方之间的协议已经被业主代表签订的《建瑞广场商铺委托经营管理协议》所取代，但是其在诉讼中无法提供周钦萍等八人系全体业主合法推选，并有权代表各个业主签订合同、处分其实体权利义务的相关证据，而且《建瑞广场商铺委托经营管理协议》的合同相对方，即“建瑞商铺资产管理中心”也未合法成立，不具备民事权利能力和民事行为能力，故本院对其上诉理由不予采信。李骏要求苏州建瑞房地产开发有限公司支付租金及违约金的一审诉请合法有据，原审法院予以支持符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3115元，由上诉人苏州建瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 赵东
代理审判员 陈斌
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 裘实