连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初3618号原告：王加成，男，1970年1月22日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：张敏，江苏宏浩律师事务所律师。被告：徐迎春，男，1963年3月13日生，汉族，住连云港开发区。被告：韩芳，女，1964年9月24日生，汉族，住连云港市。委托诉讼代理人：王义为，江苏云台山律师事务所律师。原告王加成与被告徐迎春、韩芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王加成及其委托诉讼代理人张敏、被告徐迎春、被告韩芳及其委托诉讼代理人王义为到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王加成向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告协助原告办理房屋不动产登记手续；2、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2006年11月4日，原告与被告徐迎春签订《房屋转让协议》，约定由被告将其拆迁安置的位于连云区房屋卖给原告，合同总价款为188000元。原告按约履行付款义务，被告徐迎春向原告书写收条，并将房屋交付给原告。签订协议时，两被告系夫妻关系，现房屋已具备办理不动产登记手续条件，为此原告找到两被告要求配合办理相关手续，两被告以种种理由拒绝办理。被告徐迎春辩称，涉案房屋是我与我前妻韩芳从平山村拆迁中共同获得的安置房，同时还获得了部分货币补偿。2006年11月4日，在中间人徐继来的介绍下，我与他的朋友张迎兵签订了《房屋转让协议》，因为当时大家都知道安置房不允许公开买卖，我本人更不知道要到哪里去办手续。张迎兵说这些都不是问题，只要将来房子建好，把房子交给我就行，不过户照样住。最后我只有放低价格，转让价格定为188000元，但我只保证随时为乙方提供过户、变更等服务，过户费由乙方承担。我还提醒张迎兵，由于种种原因韩芳可能不同意签字，他说只要有你签字就行，之后徐继来也作为证明人签字，他付了我188000元。大约到2008年底，张迎兵又与徐继来多次来找我协商，要求把房子（待建）转卖给王加成，说是欠了王加成钱，把房子抵给他，并再三恳求说明，只把张迎兵名字换成王加成就行。我怕他们将来因为房子生出是非，就不想更改合同，但最终还是考虑到堂弟徐继来面子，同意按原来价格把名字改成王加成，日期不变，王加成对协议上没有韩芳签字也没有异议。大约2009年，平山花园建好后开始分房，我就把房子交付给了王加成，后来他觉得安置房不好过户，办不到房产证或还有什么费用与张迎兵有争议，又想把房子反过来加价退给我，我觉得他要价太高，又无力购回，就没答应。从去年开始，他说安置房可以公开买卖了，但这个房子过户就必须要找韩芳签字，他便与张迎兵及徐继来夫妻多次找韩芳签字，韩芳没有同意。韩芳拒绝后，王加成又找我要求我将房产证办理好后他再给我相关费用等，被我拒绝。综上，原告告我和韩芳没有任何道理，请求法院明察。被告韩芳辩称，1.我不是适格被告，也不是合同相对方，在涉案合同签订时，同徐迎春也不是夫妻，原告起诉我没有依据。2.涉案房屋买卖合同无效，我没有义务配合原告办理手续，我是涉案房屋的按份共有人，占有份额50%，涉案房屋买卖我不知道，后来知道后，一直要求收回房屋。3.原告并非善意取得，原告明知拆迁协议上有我的签名，却不问我是否同意卖房，让我在买卖合同上签字，原告买房价格根据徐迎春刚才答辩，低于市场价格，低于市场价格的原因是没有我的签字造成的，原告在诉状中说，我与徐迎春是夫妻关系，与事实不符，我与徐迎春在1991年离婚，也不在一起居住，直到原告找我办证，我才知道房屋买卖一事，我明确表示不同意卖房，不配合办证，必须收回房屋，徐迎春对我说收回价格一时谈不拢，谈好价格就收回。4.我没有房子，涉案房屋是我准备的养老用房，原告与徐迎春未经我同意买卖涉案房屋，严重损害我的利益，请求法院驳回原告对我的诉求并确认原告与徐迎春签订的房屋买卖合同无效。本院经审理认定事实如下：位于连云区房屋原系徐迎春父母留下的三间平房。被告徐迎春、韩芳原系夫妻，后于1991年在政府部门办理离婚登记手续，并领取《离婚证》，离婚协议显示二被告离婚理由为外债较大，造成感情破裂，子女徐晨君由韩芳抚养，另在财产处理中对部分家具、家电归属进行了约定，但未对三间老房归属进行约定，二被告称离婚后双方未在一起居住。徐迎春陈述约在2004年左右，由于二被告有2个孩子，且听说要拆迁了，因此由二被告共同出资，在三间老房处加盖起了一宅两院，约600平方，徐迎春一套，韩芳一套，其中韩芳大约出资了40多万元，徐迎春大约出资20万元。2006年1月11日，甲方连云港市东方资产经营有限责任公司与乙方徐迎春签订《房屋拆迁安置协议书》，约定由甲方拆除位于平山三组125号的房屋，建筑面积485.95㎡，其中甲方支付乙方旧房补偿费用合计1063974元，另提供安置房屋两套，一套为平山花园17号楼1-1103室，面积为132.4㎡，另一套为4号楼2-401室，面积为80.9㎡（即涉案房屋）。拆迁协议签订后，徐迎春及韩芳称因当时有徐迎春母亲在，老人也帮带小孩，拆迁安置房留下来给老人和小孩用，至于拆迁协议为什么要二被告两人签字，是因为拆迁政策组调查到房屋是二被告共有的，所以要两人共同签字，因此拆迁安置房理应是二被告共有财产。另查明，2006年11月4日，甲方徐迎春、乙方案外人张迎兵、证明人徐继来签订《房屋转让协议》，约定由甲方将涉案房屋卖给乙方，房屋总价188000元，甲方保证随时为乙方提供过户、变更等事宜，过户费用由乙方承担。协议签订后，张迎兵于当日向徐迎春汇款支付188000元。徐迎春、王加成、徐继来另签订过一份《房屋转让协议》（即涉案买卖协议），内容与上述协议完全一致，仅是乙方由张迎兵改成了王加成，徐迎春向王加成出具《收条》，载明收到王加成购房款188000元。对于徐迎春与王加成签订协议，徐迎春称是因为张迎兵欠王加成钱，故将房子抵给他，直接由徐迎春与王加成另签订合同，将徐迎春与张迎兵签订的原合同撕毁，这样比较方便。王加成称当时是王加成委托张迎兵为其购买房屋，当时张迎兵确实与徐迎春签过协议，后来原告不同意，原告认为应当以自己的名义与徐迎春签订合同，为此徐迎春与张迎兵之间的合同撕毁了，徐迎春与王加成另行签订了合同。王加成另称涉案买卖协议是在2006年11月4日后几天签订，签订协议的时候徐迎春也出示过《房屋拆迁安置协议书》，至于当时为什么没要求韩芳在涉案买卖协议上签字，是因为当时韩芳上班去了，王加成认为韩芳应该知道，但之后也没找韩芳补签过。上述协议签订后，徐迎春称涉案房屋约于2008年建好，建好后就交付给了王加成。2015年、2016年左右，原告得知涉案房屋可以公开买卖并办理产权证，故要求徐迎春协助其办理，但在办理过程中，相关部门告知原告需要韩芳的签字，原告即找韩芳协助办理手续，但被韩芳拒绝。韩芳陈述:当时签的涉案买卖协议之后其就得知房屋被出卖，但徐迎春说过几年再买回来，又听说房屋到时候过户还是得找其协助，因此其就没有管这个事情，约2016年，原告找到其要求其协助办理产权证，其坚决不同意卖房。上述事实，有原告提供的房屋转让协议、收条、建行转账凭证、房屋拆迁安置协议及公证书，被告徐迎春提供的房屋转让协议，被告韩芳提供的离婚证、常住户口登记、房屋拆迁安置协议以及双方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案二被告在离婚时未对原平山三组125号三间老房归属进行约定，之后二被告称由双方出资翻建了房屋，并由双方在《房屋拆迁安置协议书》上共同签字，才获得涉案平山花园4号楼2-401室房屋。因此，涉案房屋的取得与二被告均有关系，应认定为二被告共有财产。被告徐迎春后将该房屋卖给原告，原告并无证据证明系经过韩芳同意或事后经过韩芳追认，且二被告早在1991年就已离婚，188000元购房款系支付给了徐迎春，韩芳未收到该房屋的购房款。同时，在2015年、2016年左右其找韩芳协助办理手续的时候，韩芳也明确表示拒绝，故原告所称韩芳一直未向其主张权利即视为追认的主张不能成立。因此，本案系徐迎春未经韩芳同意擅自处分共有房屋，导致涉案房屋无法将产权办理至原告名下，韩芳现认为原告与徐迎春签订的《房屋转让协议》无效并无法律依据，被告韩芳系涉案房屋共有人之一，且并非涉案买卖协议相对方，也不同意出卖房屋。同时，原告认可在签订涉案买卖协议时徐迎春向其出示过有徐迎春、韩芳签字的《房屋拆迁安置协议书》，原告在签订协议的时候知晓该房屋可能存在共有权人的情形，但未要求韩芳在协议上签字，原告并非善意买受人，对房屋不构成善意取得。据此，原告要求二被告共同协助其办理产权登记手续于法无据，本院不予支持。原告如认为因徐迎春违约对其造成了损失，可向徐迎春另行主张。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告王加成要求被告徐迎春、韩芳协助其办理位于连云区房屋产权登记手续的诉讼请求。案件受理费4060元，由原告王加成负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4060元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。代理审判员 薛 锦二〇一八年一月二十二日书 记 员 谭正婕法律条文及上诉须知附录一、法律条文《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。