江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第01484号
上诉人（原审被告、反诉原告）季慧，无固定职业。
委托代理人王塔成。
委托代理人万勇，江苏苏辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴瀚（曾用名温磊），个体工商户。
委托代理人刘玲，江苏瑞信律师事务所律师。
上诉人季慧与被上诉人吴瀚房屋租赁合同纠纷一案，盐城市亭湖区人民法院于2011年11月7日受理后，季慧提出反诉，盐城市亭湖区人民法院于2012年1月13日作出（2011）亭民初字第4506号民事判决，因�定季慧在限定期限内未交纳反诉费，故在判决时对反诉部分作自动撤诉处理。后季慧不服该判决提起上诉，本院于2012年6月7日作出（2012）盐民终字第0674号民事裁定，撤销原判，发回重审。盐城市亭湖区人民法院于2014年3月14日作出（2012）亭民初字第2321号民事判决。季慧仍不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：坐落在盐城市亭湖区开放大道68号新锦苑8-B幢202室、04室，新锦苑8附房幢201室、202室、301室房屋的所有权人为吴瀚。2010年8月22日，吴瀚、吴某（吴瀚之母）（下称甲方）与季慧（下称乙方）签订了一份房屋租赁合同约定：第一条，租赁房屋的基本情况：1.1、甲方所有的租赁房屋位于盐城市区开放大道68号8号楼临街二、三两层，有两个独立所属的专用楼梯走道（1-3楼）以供出入，总面积约为2000平方米左右；1.2、该租赁房屋现为甲方自用，经营“瑞霖轩宾馆”和“红灯笼中西茶餐馆”。第二条，房屋租赁用途：乙方承租该租赁房屋的用途必须从事宾馆和茶馆经营，宾馆须加入“格林豪泰”集团连锁，并按“格林豪泰”连锁店的要求和标准，进行重新装潢和配置，茶馆须保持中西茶餐馆的模式经营，除双方另有约定外，乙方不得改变租赁房屋之用途和结构。第三条，租赁先决条件：3.1、乙方须保证在一年内，即2011年10月31日前购买甲方所有的该租赁房屋，方可进行租赁；3.2、该租赁房屋售价为1200万元，乙方须在2011年10月31日前支付1000万元购房款，剩余200万元购房款，乙方在2011年至2013年分二次付清。第四条，租赁期限一年，即自2010年11月1日起至2011年10月31日止。第五条，租金及支付方式：该租赁房屋年租金为45万元；按照先支付后使用的原则，乙�须在合同签订时，一次性交付年租金；如乙方提前交付购房款，租金则按实际租赁时间计算。第六条，租赁房屋内现有物品、设备、器具处置方式：甲方宾馆、茶馆现有物品、器具、设备制作清单，甲、乙双方共同清点交接，交付乙方接手经营使用；租赁期满，乙方如数完好交还给甲方；乙方对租赁房屋进行购买，在交付全部购房款后，上列物品，器具、设备甲方全部无偿给予乙方，作为互惠，乙方在五年内每年送甲方25000元消费卡，甲方在乙方茶馆、宾馆消费。第九条，房屋租赁期间的有关费用：9.1、在房屋租赁期间，乙方应承担水、电、气、物业管理、城管、消防；电讯，网络、治安、工商；环保、防疫等与经营和房屋租赁税收相关联的一切费用，并承担延期交款的违约责任；9.2、租赁期间，房屋一切内外部装潢，墙面装饰、灯光、店招、停车场地、设备添置�费用均由乙方自行承担。第十条，10.1、违约责任：租赁期间，甲、乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金30%的违约金；10.2、乙方如未按“格林豪泰”标准和要求进行装潢和配置，甲方有权终止合同，并收回租赁房屋，租金不予返还；10.3、乙方因宾馆装修需要改变甲方茶馆现有结构，因违约而造成提前终止合同，需赔偿甲方茶馆装潢费用30万元。第十二条，合同履行期满本合同即终止，乙方须将租赁房屋归还甲方；房屋所配置的一切物品、器具、设备等均无偿交付甲方，不得拆除和毁坏。上述合同签订后，双方对现有物品进行清点，并相互交接，交接单中对物品的种类、数量作了明确，但对价款未作约定。后吴瀚将该房屋交付季慧使用，季慧向吴瀚支付了租金45万元。租赁房屋交付期间，双方交付的易耗品，由于交接时未注明价�，吴瀚主张其价值为36000元，被告季慧认可1万元；其他交接的空调、电视机等设备，接收清单上签名的均为谭媛媛，但季慧对其签名不认可。后季慧对租赁房屋中的宾馆进行全面装潢，茶馆进行部分装潢，更换了部分空调等设备，并将“瑞霖轩宾馆”变更为“格林之家”进行经营，茶馆仍以“红灯笼中西茶餐馆”经营。合同期满后，双方对购买房屋未能进一步协商，季慧亦未向吴瀚交付所承租房屋，双方发生纠纷，吴瀚遂于2011年11月7日诉至一审法院，请求法院判决：1、被告立即向原告交付租赁房屋；2、被告支付租赁房屋交付前的租金；3、被告不得破坏租赁房屋的设施，不得拆除和毁坏房屋内的一切物品、器具和设备；4、被告承担违约金135000元；5、被告向原告支付物品价款36000元。被告季慧提起反诉，请求法院判决：1、反诉被告吴瀚退还多交付租赁面积房屋的�金6万元；2、反诉被告吴瀚承担违约金135000元；3、反诉被告赔偿反诉原告已使其出租房屋价值提升的有益费用160万元（装修及添置物品的费用）。
本案在重审期间，1、关于双方争议的租赁房屋面积问题。吴瀚主张是“临街二、三两层，有两个独立所属的专用楼梯走道，总面积约为2000平方米左右”；季慧认为吴瀚提供的房屋实际面积只有1600多平方米，不是合同约定的2000平方米。对于上述问题，一审法院于2012年10月8日致函盐城市房产交易登记中心对争议房产中南侧两楼梯面积的分摊情况进行咨询。次日，该中心答复称：“根据房产开发公司2005年元月的测绘委托，该幢综合楼附房的南侧两楼梯中的最南侧楼梯在201、202、301室中分摊，南侧两楼梯中的靠近北侧的楼梯在202、301室中分摊”。因此，根据房屋登记簿记载，房屋面积应为1684.47平方米。2、关于租赁房屋装修�添置物品的价格问题。经季慧申请，一审法院于2013年6月17日依法委托盐城市东诚亿价格评估有限责任公司对季慧的装修及添置的部分物品进行价格鉴定。该评估公司于同年11月22日作出盐东诚亿亭鉴评字（2013）第031号《关于季慧租赁房屋合同中新投入的装饰装潢、添置的物品价格评估报告书》，鉴定意见为：（1）涉案评估标的在估价基准日2011年10月31日评估价格为867000元，其中装饰装潢评估价格为693000元，添置的财物价格为174000元；（2）涉案标的在估价基准日2013年6月17日评估价格为535000元，其中装饰装潢评估价格为411000元，添置的财物评估价格为124000元。对于鉴定意见，吴瀚认为应以委托鉴定日作为鉴定基准日，且报告中没有考虑装璜过程中对原有结构的破坏，添置的物品可以取走；季慧认为鉴定基准日应当以合同期满日为准，且鉴定报告有遗漏，装修的拆除费�8万余元、床上用品71000元、门前绿化拆除及场地铺设4万元、监控设备22000元以及装修设计费等没有鉴定。对于上述未列入鉴定的项目，床上用品及门前绿化拆除和场地铺设在鉴定机构到现场对鉴定内容进行确认时双方均未提出此项要求；装修的拆除费用鉴定机构明确告知季慧不在鉴定范围内；季慧主张监控设备价值22000元，吴瀚无异议；对装修设计费，季慧在法庭限定的期限内未能提供相关证据。对于租赁房屋内的物品，经双方当事人现场确认，所有房间均配备有电视机及挂式空调各一台，除鉴定意见上注明是季慧添置的外，其他均为吴瀚出租时移交给季慧使用。监控设备一套现场留存探头16个，电脑两台，主机一台。
本案的争议焦点为：（一）合同双方是否存在违约行为及违约金的确定；（二）出租人未提交消防验收合格证是否属于违约行为；（三）鉴定基准�如何确定；（四）鉴定意见中未评估的部分如何处理；（五）合同期满后房屋占用期间的使用费标准如何确定；（六）反诉原告季慧要求返还部分房租的请求能否支持；（七）对装修及添置物品补偿费用如何补偿。
一审法院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容合法有效，该合同虽为租赁合同，实际上附有房屋买卖预约的条件，即双方租赁的前提是被告必须在合同期满前支付部分价款购买所租赁的房屋。
（一）关于合同双方是否存在违约行为及违约责任的确定问题。1、关于双方是否构成违约问题。合同约定出租的房屋为“临街二、三两层，有两个独立所属的专用楼梯走道，总面积约为2000平方米左右”。经查，根据房屋登记簿记载，案涉租赁房屋的面积实为1684.47平方米，并不存在合同约定的另有两独立专用的楼梯，不存在总面积约2000平方米的情形。对此，作为出租人的吴瀚应当明知，故其交付出租房屋面积与合同约定不符，构成违约。季慧作为承租人，并准备购买承租的房屋，对争议的房屋应有必要的注意义务，且在签订租赁合同时应当审阅房产登记手续，现实际交付的房产就是合同上注明的“临街二、三两层”，所交付房屋除面积有误差外，其他均与合同约定一致，故季慧在签订合同过程中亦存在一定的过错，应适当减轻出租人的违约责任。双方在合同期满后未能及时就房屋买卖进行进一步协商并达成一致，并导致季慧在合同期满后因对装修财产等问题的处理不能协商一致，进而致未能按照合同约定及时交付房屋，其主要责任在于出租人交付的房屋面积严重不足所致。2、关于双方各自要求对方支付违约金135000元的问题。《中华人民共和国合同法》�一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方均存在违约行为，结合双方违约行为的程度，确定季慧向吴瀚支付违约金34110.52元，吴瀚向季慧支付违约金79591.21元。
（二）关于出租人未提交消防验收合格证是否属于违约问题。提交消防验收合格证并不是合同约定出租人应尽的义务。根据消防法规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。现季慧在承租后对所承租的房屋重新装修后应当自行向公安消防部门申请消防安全检查，并办理相关的验收合格手续，故不存在出租人应向承租人提供消防验收合格证的问题。
（三）关于鉴定基准日问题。本案系房屋租赁合同纠纷，应当以合同为依据，合同约定的租赁期限截止日期为2011年10月31日，故应以该合同期满日作为鉴定的基准日，确认装修及添置物品的价值为866573.88元。
（四）关于评估报告中未评估部分的处理。1、季慧主张监控设备价格22000元，吴瀚无异议，一审法院予以确认。2、装修拆除费用不属于留给出租人的财产，不应由出租人补偿。3、床上用品在双方确认鉴定范围时未作要求，故不再重新鉴定，且该部分物品属于可移动的财产，应由季慧取走；4、门前绿化拆除及场地铺设不在出租人的出租财产范围内，其费用不应由出租人承担。
（五）关于合同期满后房屋占用期间的使用费标准确定问题。应根据实际交付房屋面积不足的情况及合同约定租金标准进行调整，实际计算的租金标准为（45万元／2000平方米）×1684.47平方米，折算房屋使用费标准为379005.75元／年。
（六）关于反诉原告季慧要求返还面积不足部分房租6万元的问题。鉴�出租人吴瀚交付的租赁房屋面积不足，季慧要求按不足的面积返还部分租金的请求符合法律规定，年租金应依约据实调整为379005.75元，季慧实际多交租金70994.25元，故季慧要求吴瀚返还多交付租金6万元的诉讼请求成立。
（七）关于装修和添置物品费用866573.88元以及22000元监控设备的补偿问题。双方租赁合同是以季慧购买承租房屋作为前提条件，故约定了一年期满后所投入的装修及添置物品归出租人所有，而事实上现双方已不再要求履行购买房产的约定，故再要求季慧承担全部的装修及添置物品的损失有失公平，季慧所投入的装修及添置的部分物品的现值应当由出租人吴瀚给予适当补偿。由于合同期满日至今已有两年多时间，考虑到季慧在合同期满后未能及时让房，亦未实际经营，结合营业场所装修周期一般为五年的实际情况，确定由吴瀚补偿季慧各项损失的60%，�价533144.33元。
（八）关于吴瀚主张移交物品价款36000元问题。吴瀚陈述移交物品的价款为36000元，季慧在庭审中陈述认可1万元，依法应认定为1万元。故吴瀚的该项诉讼请求部分成立。
综上，原告吴瀚要求被告季慧返还租赁房屋的诉讼请求能够支持；原告吴瀚要求被告季慧支付房屋占用费、违约金及物品价款的诉讼请求依法应予适当支持。反诉原告季慧要求反诉被告吴瀚返还多收的6万元租金的诉讼请求依法应予支持；季慧要求吴瀚补偿装修及添置物品款、支付违约金的诉讼请求依法应予适当支持。案经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告季慧应于判决生效之日起十日内让出其租赁的原告吴瀚所有的位于盐城市亭湖区开放大道68号8号楼临街二、三层房屋，并依据合同约定不得损坏租赁房屋所配置的物品、器具、设备等（含吴瀚出租时交接的空调、电视机�鉴定意见中被告添置的物品及监控设备等）。二、被告季慧应给付原告吴瀚房屋占有使用费（费用计算标准及期限：自2011年11月1日起至实际让房之日止，参照年租金379005.75元标准计算）。三、被告季慧应向原告吴瀚支付物品款1万元。四、被告季慧应向原告吴瀚支付违约金34110.52元。五、反诉被告吴瀚应补偿反诉原告季慧装修及添置物品费用合计533144.33元。六、反诉被告吴瀚应返还反诉原告季慧多交的租金6万元。七、反诉被告吴瀚应支付反诉原告季慧违约金79591.21元。上述第一至七项所涉款物，本案双方当事人均应于判决生效之日起十日内自觉履行完毕。案件受理费3960元，由原告吴瀚负担2540元，被告季慧负担1420元；反诉费10480元，由反诉原告季慧负担5165元，反诉被告吴瀚负担5315元。
上诉人季慧不服上述判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人交付的房屋面积与合同约定不符，一审认定上诉人也存在违约行为错误；2、被上诉人交给上诉人的房屋原先是营业中的宾馆，应具备齐全的消防验收合格手续，上诉人接手后只是对房间内部进行装饰，不需要改变原来的结构和布置，无需重新申请消防验收；3、一审鉴定存在漏项，装修拆除费、床上用品、装修设计费是客观存在的损失，应予支持；4、上诉人对期限的拖延没有任何过错，不应支付房屋占用期间的使用费，本案目前的状况，全部是由被上诉人的违约行为造成；5、对返还上诉人面积不足部分房租问题，一审只支持6万元错误；6、上诉人的装修损失应全部由被上诉人承担；7、一审认定被上诉人移交物品价值10000元错误；8、一审遗漏了评估费用15000元。请求二审法院依法改判支持上诉人的原审反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人吴瀚答辩称：1、在合同签订后，被上�人向上诉人交付了房屋产权证，在合同履行期满后，上诉人不购买，却仍然占有房屋，违约行为清晰可见；2、消防验收合格证的申领义务在上诉人，且在租赁期间，上诉人也未受到过消防部门的查处；3、一审评估程序合法，不存在上诉人所说的漏项问题；4、一审法院多次向上诉人释明要求其交房，但是上诉人拒不交房，故合同期满占用房屋期间的使用费应由上诉人承担，一审法院对使用费的标准已经照顾上诉人；5、上诉人关于装修损失、移交物品价款的上诉理由均不能成立；6、评估费用由法院予以认定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。
在二审审理过程中，被上诉人吴瀚同意将上诉人季慧对房屋面积不足部分多交的租金70994.25元全部返还给季慧。
本院认为，被上诉人与上诉人于2010年8月22日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均须按约履行各自的权利义务。
（一）关于违约责任的问题。双方当事人在房屋租赁合同中对租赁房屋的位置、面积等事项均作了约定，但被上诉人交付给上诉人的房屋实际面积为1684.47平方米，与合同中约定的2000平方米左右严重不符，该行为导致上诉人在租赁合同期满后未能与被上诉人进一步协商买卖事宜，以及对装修财产的处置发生争议，故应认定被上诉人存在违约行为。而上诉人亦存在在租赁房屋时审查不严的过错，应适当减轻出租人的过错。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故一审法院结合双方违约行为的程度，判决上诉人向被上诉人支付违约金34110.52元，被上诉人向上诉人支�违约金79591.21元并无不当。
（二）关于被上诉人未提交消防验收合格手续是否构成违约的问题。首先，双方在租赁合同中并未约定提交消防验收合格证系出租人的义务；其次，上诉人对案涉房屋重新装潢后，并以“格林之家”的名义经营宾馆，其作为经营者，有义务办理消防验收合格的相关手续；第三，上诉人在租赁期间，并未因房屋未经消防验收合格而受到相关部门的处罚，其不存在实际的损失。故上诉人认为被上诉人应承担相关违约责任的理由不能成立。
（三）关于案涉房屋中的装修及添置物品费用的补偿问题。租赁期满后，双方当事人对案涉房屋中的装饰装潢以及物品的归属发生争议，根据合同约定，在租赁期满后房屋所配置的一切物品、器具、设备等均无偿交付被上诉人。但考虑到该租赁合同的签订是以上诉人购买承租房屋为前提条件，在双方无法达�购买协议的情况下，仍要求上诉人承担所有装修及添置物品的损失有失公平，故一审法院判令被上诉人补偿上诉人各项损失的60%，已衡平双方利益。上诉人认为该损失全部应由被上诉人承担，无事实和法律依据。对于上诉人主张的装修拆除费用、装修设计费，该费用属于上诉人为经营的成本投入，不属于留给被上诉人的财产，不应由被上诉人补偿；对于上诉人主张的床上用品费用，一审中鉴定机构在现场对鉴定内容和范围进行确认时上诉人并未提出该费用，一审判决上诉人将该物品取走，并未侵害上诉人的实际利益。上诉人申请对装修拆除费用、装修设计费用以及床上用品费用进行补充鉴定，无事实和法律依据，本院不予准许。
（四）关于上诉人是否应支付房屋占用使用费的问题。上诉人在租赁合同期满后，未能与被上诉人达成购买房屋的协议，依据租赁合同约�以及法律规定，上诉人应将租赁房屋返还给被上诉人，如不返还，依法应承担房屋占用使用费。一审法院多次向上诉人释明，要求其返还房屋，但上诉人拒不返还，二审中上诉人同意附条件返还，但未与被上诉人就附加条件达成一致意见，房屋仍未能返还给被上诉人，故其应当根据实际承租的面积、结合合同约定的租金标准，计付房屋使用费。
（五）关于被上诉人移交物品价款的认定问题。在租赁合同签订后，被上诉人向上诉人移交了一部分可消耗物品，被上诉人主张价款为3.6万元，上诉人在一审庭审中陈述在1万元左右，一审法院按照1万元进行判决，该认定并无不当。上诉人认为其不应当承担该费用的理由不能成立。
（六）关于案涉房屋面积不足部分房租的数额问题。因被上诉人向上诉人交付的房屋面积不足合同约定的2000平方米，上诉人要求返还面积不足部�房租的请求，符合法律规定。根据实际面积计算，上诉人多交的租金为70994.25元，而上诉人在一审中仅主张了60000元，故一审法院按照上诉人的诉讼请求进行判决并无不当。在二审庭审中，被上诉人同意将一审未判决的10994.25元租金一并返还给上诉人，该意思表示真实，符合法律规定，上诉人可在执行程序中对该款项一并执行。
（七）关于一审评估费用的分配问题。对于案涉房屋的装修及添置物的价格，经上诉人申请，一审法院委托评估机构进行了鉴定，上诉人因此缴纳了15000元评估费，但一审法院在分配案件受理费时对评估费用未予分配，二审予以纠正，应由上诉人负担7392元，被上诉人负担7608元。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法可以维持，但对评估费用未予处理，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3960元，由吴瀚负担2540元，季慧负担1420元；一审反诉费10480元，鉴定费15000元，合计25480元，由季慧负担12557元，吴瀚负担12923元。二审案件受理费20980元，由季慧负担3940元，余17040元本院决定减交。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦广林
代理审判员 曹 荣
二〇一五年三月十七日
书 记 员 刘 湘