江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初1200号
原告季根元。
被告苏州华源置业有限公司。
法定代表人凌云伟，董事长。
委托代理人胡天锡，江苏新中远律师事务所律师。
原告季根元与被告苏州华源置业有限公司（以下简称：华源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，依法由代理审判员吕金星适用简易程序于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告季根元，被告华源公司的委托代理人胡天锡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季根元诉称：2011年5月6日，原告就购买位于太仓市华源上海城北地块10号楼17-17层1701号房屋事宜与被告签订商品房买卖合同，双方约定该套房屋建筑面积共131.57平方米，层高2.9米，房屋总价款为1022457元，首付款为622457元，其余40万元采用银行贷款方式支付。另外，合同第八、九条约定了被告的交房时间和违约责任，即被告应于2012年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房交付使用备案文件并符合合同中约定的商品房交付给买受人使用。合同签订后，原告依约向被告履行了付款义务并付清了全部购房款，然而被告却未按约向原告履行了交房义务。另外经原告了解到，诉争房屋实际层高显著低于合同约定层高2.9米，诉争房屋明显不符合交房条件，层高不符直接影响到房屋实际使用功能，也直接影响到原告在其所有的房屋内自由活动的空间。原告认为，被告的行为已严重违反了合同约定，也损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，现原告根据合同约定以及相关法律规定提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告返还因房屋层高不符合合同约定而产生的差价35172.5元。2、被告向原告支付2012年9月30日至2012年11月30日逾期交房期间的违约金9569.07元。
被告华源公司辩称：1、原告诉称的层高误差系被告销售人员笔误所致，该房层高规划设计就是2.8米，实际层高也是2.8米。2、关于原告主张的层高差价，被告认为没有依据，尽管实际层高与合同写的不一致的，但是2.8米的实际层高是符合规划及设计规范，并不影响原告对房屋的使用。就原告主张的计算方式，被告认为没有依据，被告主张按照同类案件由法院酌定按房价的2%计算。3、被告认可实际通知交房时间为2012年11月30日，但无论被告是否逾期交房原告均需承担其贷款利息，贷款利息与逾期交房之间不存在因果关系。另外，原被告在合同中也明确约定了逾期交房违约金的计算方式，应当按照已付房款每日万分之0.5的标准计算。
经审理查明：2011年5月6日，原告季根元作为买受人，被告华源公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告将其开发的位于太仓市娄江路东、滨河路北，定名为华源上海城的北地块10号楼17-17单元1701号房屋预售给原告。合同第三条约定该商品房的用途为普通住宅，属钢筋混凝结构，层高为2.9米，建筑层数地上19层，地下1层；建筑面积为131.57平方米。合同第四条约定该商品房单价为7771.2元／平方米，总价款为1022457元。合同第六条约定，买受人应在2011年5月6日前支付总房款的60.87%作为首付款，计622457元；买受人应在2011年5月25日前确保（组合贷款），计400000元汇入出卖人指定的账号。合同第八条约定出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房交付使用备案文件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、因国家城市规划发生重大变化而影响本合同履行的；3、因连续恶劣气候达15个工作日以上影响本合同履行的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。该合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告履行了付款义务。
2012年10月31日，被告开发的太仓市开发区娄江路东、滨河路北华源上海城北块1#、3#、5#、7#、10#符合现售及交付条件，取得备案许可。
另查明，2012年9月30日至2012年11月31日六个月以内的中国人民银行同期贷款基准年利率为5.6%。
审理中，原、被告一致确认被告通知原告交房时间为2012年11月30日。
以上事实有原告季根元提交的商品房买卖合同、发票，被告华源公司提交的商品房现售前与交付使用备案通知书、交房通知书、（2015）太民初字第00188号民事判决书，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：原告季根元与被告华源公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，依法成立并生效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务，合同签订后原告按照合同的约定支付了购房款，但被告未能按约将符合合同约定的房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于原告主张的房屋层高误差损失35172.5元。原告认为，应当按照房屋体积的误差比例，参照合同约定中关于房屋面积误差的处理方式进行计算。被告认可房屋实际层高为2.8米与合同约定的2.9米不符，但被告认为合同约定的2.9米系销售人员的笔误所致。同时，被告认为房屋实际层高2.8米符合相关规范标准，并不影响房屋实际使用。本院认为，根据合同约定，房屋的层高为2.9米，而被告交付的房屋实际层高为2.8米，且被告未就其主张约定层高为2.9米系销售人员笔误所致提供证据，本院对被告该意见不予采纳。根据建筑面积计算房屋价款是房地产交易中常见的计算方式，与层高不同，单位面积的房屋价值不仅包含使用空间的价值，还包括土地分摊的价值。同时，在符合建筑规范要求的前提下，房屋价值与层高之间并不具有数量上的对应关系，故原告主张的按房屋体积误差比例计算层高差价并不具有合理性。鉴于原、被告对房屋层高差价的处理方式未作约定，法律法规也无相应的具体规定，结合层高差值及其对房屋使用功能的影响程度，本着公平和诚实信用的原则，本院酌定按房屋实际价值的2%计算层高差价，即由被告向原告返还20449.14元（1022457元＊2%）。
关于原告要求被告支付逾期交房违约金9569.07元的请求。原告认为，合同约定的违约金标准过低不足以涵盖原告的实际损失，要求按照银行同期贷款利率计算逾期交房违约金。被告认为，无论是否逾期交房原告都需要支付相应的贷款利息，应按照合同约定的已付房款每日万分之0.5的标准计算逾期交房违约金。本院认为，每日万分之0.5的违约金标准无法涵盖因被告违约行为可能给原告造成的所有损失，且该违约金标准低于原告的贷款利息。从双方买卖房屋的目的来看，买受人交付房款是为了获得符合合同约定的房屋，出卖人出售房屋是为了获得相应的房款，房款与房屋形成了对价关系，在出卖人未能按照合同约定交付房屋的情况下，参照购房款的银行贷款利息来衡量双方约定的违约金是否过低相对客观公平。同时，原、被告双方均认可逾期交房期间为2012年9月30日至2012年11月30日，故本院对原告主张的逾期交房违约金9569.07元予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告苏州华源置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告季根元返还房屋层高差价20449.14元并支付逾期交房交房违约金9569.07元，合计30018.21元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费918元，减半收取459元，由原告季根元负担184元，被告苏州华源置业有限公司负你担275元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076）预交上诉案件受理费。
代理审判员 吕金星
二〇一六年三月十八日
书 记 员 张 燕