浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第2054号
上诉人（原审被告）：义乌市中都置业有限公司。
法定代表人：金根生。
委托代理人：陈俊。
委托代理人：冯哲宇。
被上诉人（原审原告）：虞樟芳。
上诉人义乌市中都置业有限公司（以下简称中都公司）为与被上诉人虞樟芳商品房预约合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第2213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告虞樟芳起诉称：2011年6月底，原告经朋友介绍说被告的商城星座房产项目有“楼中楼”（复式建筑），总面积是128.92平方米，单价为26800元／平方米，总价为3455056元。这种户型正合原告之意，于是原告确定购买西边套6-902。原告于2011年7月20日向被告支付了购房款80万元，当时的收款经办人周福法开具一张加盖义乌市电镀厂财务专用章和周福法印章的收据。后原告得知义乌市电镀厂负责人是周福寿，该厂已于1997年9月30日注销，所谓的义乌电镀厂只是房款代收人。2013年8月该楼盘竣工，被告通知原告去看房并签订购房合同，原告发现房屋结构不是“楼中楼”（复式建筑），实际面积为140.45平方米，与当初的承诺不一致。为此，原告多次要求被告返还原告的购房款，但被告均以种种理由拒绝返还。被告还于2014年9月向原告发律师函，要求原告办理购房手续，否则没收原告的购房款24万元。原告认为，被告所售房屋套内实际面积与原约定的误差比例绝对值已超出3%，且房屋结构也与原约定不符，已构成根本违约。当初房款代收人义乌电镀厂并不存在，被告作为房地产开发商，是权利义务的承载主体，应承担返还原告购房款及赔偿损失的责任。请求判令：1、解除原告与被告的商品房预售合同；2、被告返还原告购房款80万元及赔偿利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，自2011年7月20日起至实际履行之日止）。后又补充陈述称：被告开具的收款收据没有给过原告，原告只有电镀厂开出的收据，收据里面的面积当时是双方明确约定过的。认可双方成立预约关系，变更第一项诉讼请求为解除原被告之间的商品房预约合同。
原审被告中都公司答辩称：1、原告的第一项诉讼请求与事实不符，要求解除于法无据，应驳回第一项诉请。原被告之间并没有签订商品房预售合同，双方之间只是形成预约合同关系，而非本约，原告也无证据证明双方签订了商品房预售合同。2、原告的第二项诉讼请求没有事实依据，应驳回其诉请。原告向被告订购了涉案房屋属实，也收取了原告的80万预收款，但并非委托义乌市电镀收取，周福法以义乌市电镀厂的名义向原告收取的收款收据并非被告开具，即被告没有委托电镀厂向原告出具收款收据。被告对原告提供的收款收据里面记载的面积并不认可。原被告双方之间形成了预约合同关系。2011年8月17日被告在收到原告的80万元预收款后向原告出具了有被告抬头的收款收据，双方的预约合同关系成立。被告于2012年9月7日取得了预售许可证之后多次电话及书面通知包括发律师函要求原告前来签订购房合同办理购房手续，但原告以各种理由拒不签订购房合同。原告以房屋结构、面积误差为由拒不签订购房合同的理由不能成立。对于房屋结构，原告也在起诉状陈述楼中楼的户型正合原告之意，其也是认可这种结构的。至于面积，被告预测的面积140.39平方米，实测面积是140.45平方米，面积误差比绝对值没有超过3%，被告也不存在违约行为。相反原告拒不签订本约的行为构成了对预约的违反。综上，请求驳回原告的诉请。
原审法院查明：2011年，原告虞樟芳向被告中都公司预定由被告开发的楼盘商城星座房屋。被告通过案外人“周福法”转交收到原告的预约款80万元，并于2011年8月17日出具收款收据一份予以确认，载明：交款人姓名虞樟芳，商城星座暂收款6单元902室，单价26800，面积140.39，面积最终以上级测绘部门测绘面积为准，金额80万元。被告中都公司于2012年9月7日取得涉案楼盘的预售许可。被告曾函告原告办理购房手续，但双方因就合同主要条款达成一致，至今未签订商品房买卖合同。被告中都公司于2015年9月10日收到原告的起诉状副本等材料。
原审法院认为：原告虞樟芳向被告中都公司预定房屋，双方仅约定了房号、单价、面积，由被告收取了原告的预约款80万元，对交房期限、违约责任等合同主要条款均未明确，故双方订立的合同为商品房预约合同。在双方无法对商品房买卖合同主要条款内容达成一致意见的情况下，原告有权要求解除双方的商品房预约合同，故本院确认双方的商品房预约合同于被告收到诉状副本之日即2015年9月10日解除。关于合同解除的责任，原告虽称存在房型、面积与预约时不一致的情形，但并未提供相应证据证明被告存在违约行为，现双方无法对交房期限、违约责任等重要条款达成一致意见，而该些条款对购买房屋具有重大意义，故应认定系因不可归责于当事人双方的事由，导致双方未能订立商品房买卖合同。被告应当将预约款返还给原告，但原告主张利息损失，依据不足，不予支持。综上，原告合法有据的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、确认原告虞樟芳与被告义乌市中都置业有限公司订立的商品房预约合同于2015年9月10日解除。二、被告义乌市中都置业有限公司于判决生效后十日内返还原告虞樟芳预约款人民币80万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6903元，由原告虞樟芳负担1003元，被告义乌市中都置业有限公司负担5900元。
宣判后，中都公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定双方无法对交房期限、违约责任等重要条款达成一致意见，故因认定系不可归责于当事人双方的事由导致双方未能订立商品房买卖合同属于事实认定错误。1、2011年8月17日，我公司向虞樟芳出具的收款收据中，明确记载了房屋的坐落位置、面积、单价等主要内容。2、我公司办理涉案项目的预售许可证时，涉案项目的预售方案中对竣工交付日期等预售合同的主要条款进行可明确。我公司于2012年9月7日取得预售许可证后，双方对签订预售合同不存在事实或法律上的障碍，双方在预约的收款收据中对商品房预售合同的主要条款进行了约定。因此，对于商品房买卖合同的其他确实条款或不确定条款完全可以按照《商品房销售管理办法》的规定进行填充，双方完全具备签订本约的条件。3、我公司取得房屋预售许可证之后多次电话及书面通知包括发律师函要求虞樟芳前来签订购房合同、办理购房手续。因房地产价格下行，虞樟芳一直以各种理由拒不签订本约。因此，导致不能签订本约的责任完全在于虞樟芳，即其拒不签订本约的行为是对预约行为的违约。二、即使解除商品房预约合同，我公司所需返还的购房款也不是80万元。因虞樟芳的原因导致涉案房屋未能销售，造成我公司机会利益的损失。2014年9月23日，我公司已经正式发律师函催告对方，催告其在十日内办理购房手续，否则将没收已缴纳的预约款24万元，虞樟芳收到后未予答复，默示我公司没收其已缴纳的24万元预约款，以此，即使解除商品房预约合同，我公司所需返还的购房款仅需56万元。综上，请求撤销原判，依法改判。
虞樟芳在二审中答辩称：一审判决正确，请求维持原判。
双方在二审中均未向本院提交新的证据。
本院对原审查明的事实予以确认。另查明：2014年9月23日，中都公司委托浙江国权明达律师事务所向虞樟芳发送律师函，告知其在相应的宽限期内到中都公司办理购房手续及其他内容。虞樟芳二审庭审中也自认收到过该律师函。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同”，《中华人民共和国建设部商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售合同应当具有“商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期”等事项。本案中都公司出具的收款收据中仅载明了房号、单价、面积，对交房期限、付款方式、付款时间、违约责任等合同主要条款均未明确，现双方对商品房买卖合同主要内容未达成一致且至今未签订商品房买卖合同，原判据此认定双方成立商品房预约合同并予以解除于法有据，应予维持。至于中都公司主张虞樟芳应承担相应违约责任问题，因双方在商品房预约合同中并未约定相应的违约责任，如中都公司认为系因虞樟芳的原因导致未能签订商品卖买卖合同给其造成损失的，应另行主张。综上，中都公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由义乌市中都置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 叶金龙
代理审判员 骆 观
二〇一六年一月二十日
代书 记员 盛 菲