贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终1536号上诉人（原审被告）：贵阳浙商综合批发市场有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区沙冲北路145号加州阳光新城裙楼。法定代表人：王剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡方健，男，1970年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：彭丽洪，女，1966年8月16日出生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：朱荣，男，1957年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司（以下简称浙商公司）因与被上诉人彭丽洪房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初10591民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2018年3月16日公开开庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人胡方健及被上诉人委托诉讼代理人朱荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙商公司上诉请求：一、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未按照《租赁合同》及《补充协议书》的约定支付被上诉人租金是由于情势变更。从合同签订之日起至2016年，上诉人一直按照合同约定履行支付租金的义务。后由于市场经济不景气，上诉人经营状况入不敷出，该情况是上诉人不能预见的，继续履行合同将显失公平。上诉人为了降低损失自2017年初与被上诉人协商降低租金事宜，上诉人并非恶意拖欠租金。二、按照双方合同的约定，自2016年起租金每年递增5%，该约定使得上诉人遭受严重亏损，将致使合同无法继续履行，合同目的不能实现。故请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人彭丽洪答辩称，上诉人与被上诉人的租赁关系是基于《租赁合同》和《补充协议》形成的，是合法的，具有相对性的。上诉人单方擅自降低租金、欠付租金，违背了契约精神。双方签订的合同是格式条款，是上诉人单方拟写的合同条款，上诉人主张显失公平不成立，双方应当按照合同约定履行。上诉人的行为损害了被上诉人的合法权益。被上诉人所谓的积极协商实际是恶意拖欠租金。并无法律规定被上诉人应当为上诉人的经营不善而承担责任。上诉人长期违约的行为违反诚实信用原则，浪费了司法资源。请求驳回上诉，维持原判。彭丽洪向一审法院起诉请求：1、判令被告履行商铺租金缴交义务，其中2017年2-3季度商铺租金9578.52元、第1季度商铺租金5%增长228.06元，合计商铺租金9806.58元；2、判令被告依照合同约定向原告支付2015年7月至2017年9月30日的违约金9458.95元及保证金10000元；3、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院查明：原告彭丽洪系位于贵阳市××××号加州阳光新城G栋2层351号房屋的所有权人。2007年10月17日，原告与贵阳集美商业管理有限公司签订《租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给该公司，计租面积为18.59平方米，期限从2008年1月28日至2013年1月27日，房屋租金按季度支付，由该公司通过划账方式在该季度首月28日前划入原告提供的银行账户，账号为14×××19，每季度租金为4462元。合同签订后，原告依约将房屋移交给贵阳集美商业管理有限公司使用。2010年1月2日，原告与被告贵阳浙商综合批发市场有限公司及贵阳集美商业管理有限公司签订《补充协议书》，约定原告与贵阳集美商业管理有限公司签订的上述租赁合同所约定的权利义务转由被告承担，由被告继续履行该合同，支付业主租金。租赁合同的期限延长至2021年1月27日，自2013年1月28日至2016年1月27日租金与返租时间按原合同执行。自2016年1月28日至2021年1月27日，租金按每年5%递增（即每年按上一年度租金增加5%,以此类推），返租时间按原合同执行。被告须按时履行缴租义务，每逾期一日，原告有权按每日万分之五向被告收取逾期付款违约金。本协议一式三份，各执一份，自三方签字盖章后生效，原《租赁合同》条款作为本协议之附件具有同等法律效力。从2017年1月开始，被告将2017年第1季度租金从4789.26元擅自降至4344元并直到3月31日才向原告支付。从2017年4月1日开始，被告未按合同约定向原告支付租金并以书面复函的方式，请求原告下调租金，对此原告表示拒绝。经双方协商未果，原告遂起诉来院，提出如前诉请。另查，2016年的季度租金为4561.20元，2017年的季度租金为4561.20元的基础上递增5%即4789.26元。原告于2015年9月7日收取租金4344元，12月2日收取租金4344元，2016年3月11日收取租金4561.20元，6月21日收取租金4561.20元，9月28日收取租金4561.20元，2017年3月31日分别收取租金4561.20元和4344元，6月12日收取租金217.20元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与集美公司签订的《租赁合同》，原、被告与集美公司签订的《补充协议书》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法、有效。集美公司将《租赁合同》中的权利义务一并转让给被告，被告实际承租原告房屋，该《租赁合同》对原、被告具有法律约束力，双方形成房屋租赁合同关系。依据《租赁合同》约定，2017年每季度的房屋租金标准为4789.26元，被告应在每季度首月28日前支付该季度租金，被告至今仅支付2017年第1季度的租金4561.20元，截至2017年9月30日止被告应支付原告的房屋租金为4789.26元/季度×2季度=9578.52元，加上被告1季度少付的228.06元=9806.58元。原告诉请被告支付该房屋租金，符合双方合同约定，法院依法予以支持。依据《租赁合同》约定，被告逾期支付租金，应按照每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金，现原告主张变更为按每日千分之三标准计算违约金，被告未表示反对，予以支持。依据《租赁合同》约定，被告应在每季度首月28日前支付该季度租金。根据原告提供的银行流水显示，被告从2015年第3季度开始出现逾期支付租金，逾期情况为：2015年第3季度逾期41天，2015年第4季度逾期35天；2016年第1季度逾期43天，第2季度逾期54天，第3季度逾期62天，第4季度逾期91天；2017年第1季度租金被告至2017年3月31日支付4344元，逾期62天，2017年6月12日支付217.20元，逾期135天，上述期间被告应支付的逾期付款违约金为：（4344元×41天+4344元×35天+4561.20元×43天+4561.20元×54天+4561.20元×62天+4561.20元×91天+4344元×62天+217.20元×135天）×0.003/天=5307.28元。另对原告要求参照被告与市场经营者签订的《贵阳浙商综合批发市场租赁协议》的约定，由被告向原告支付10000元履约保证金，没有相应的法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司于本判决书生效后三日内支付原告彭丽洪租金9806.58元及逾期付款违约金（以228.06元为基数，从2017年1月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止；以4789.26元为基数，从2017年4月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止；以4789.26元为基数，从2017年9月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止；按照日千分之三计算）。二、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司于本判决书生效后三日内支付原告彭丽洪已支付租金的逾期付款违约金5037.28元。三、驳回原告彭丽洪对本案的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532元，减半收取266元，由原告彭丽洪负担142元，由被告贵阳浙商综合批发市场有限公司负担124元，案件保全费121元，由被告贵阳浙商综合批发市场有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并给付）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本案事实有当事人陈述、《租赁合同》、《补充协议书》等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方对于上诉人未按合同约定向被上诉人支付租金的事实均无争议，本院予以确认。关于上诉人主张其未按合同约定履行向被上诉人支付租金的义务是由于情势变更的问题，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更应当是指当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案上诉人主张的经营状况下滑、资不抵债、无力支付租金等情况均属于商业风险的范畴，而非上述法律规定的情势变更的情形。因此，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采信。根据《租赁合同》及《补充协议书》的约定，上诉人应按期向被上诉人支付租金，现上诉人欠付租金，已构成违约。原判按照双方合同约定判令上诉人向被上诉人支付租金及违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费648元，由上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭伦禹审 判 员 唐有临审 判 员 田 勇二〇一八年三月二十日法官助理 黄一灵书 记 员 万炫兵