河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀07民终1627号
上诉人（原审被告）：李军海，男，1974年8月23日出生，汉族，个体，住张家口市万全区。
委托诉讼代理人:郭常富，河北诚成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张家口居然之家家居建材有限公司，住所地张家口经济开发区站前东大街与茶榆路交汇处。
法定代表人：李全，该公司董事长。
委托诉讼代理人：贾继红，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：李耀军，该公司法务。
上诉人李军海因与被上诉人张家口居然之家家居建材有限公司（以下简称居然公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区法院（2016）冀0791民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案的当事人及委托诉讼代理人均当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李军海上诉请求：依法撤销河北省张家口经济开发区法院（2016）冀0791民初110号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：被上诉人与上诉人所签署的《居然之家张家口店预租协议书》是无效协议，被上诉人依此无效协议起诉我及依此取得利益均是无效的。张家口居然之家家居建材有限公司第一没有向一审法院提供其对居然之家商铺拥有所有权的证据，其营业执照也没有出租商铺的经营范围，因此其与我所签署的协议是无效协议，被上诉人依无效协议为依据起诉我并取得利益是与法无据的。二、一审法院所认定的事实部分有误。一审法院全额支持了被上诉人的诉讼请求，我方在一审提出了免租期的问题，在免租期限内部分免除我的租金和物业费并且是从2015年3月1日起计算的，我有《居然之家张家口店费用催交通知》为证，故一审判决全额支持被上诉人的请求与事实不符。
被上诉人居然公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回上诉，维持原判。
居然公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间的不定期租赁合同关系；2、判令被告给付原告租金、物业费及市场管理费共计121833.14元；3、判令被告给付原告合同保证金34196.10元；4、判令被告承担本案全部的诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求主张至2016年3月31日的租金、物业费及市场管理费，并明确从2014年11月1日至2016年3月31日的租金按照每天每平米0.5元计算为72172.92元；从2014年11月1日至2016年3月31日的物业费按照每天每平米0.5元计算为72172.92元；从2014年11月1日至2016年3月31日的市场管理费每月490元，一共17个月，共计8330元。
一审法院认定事实：原告提供居然之家张家口店预租协议书一份，该份协议书载明展位号：5-003。甲方：张家口天水房地产开发有限公司居然之家家居分公司。乙方：李军海。甲乙双方就乙方拟承租甲方张家口店经营场地有关事宜，达成如下协议：一、甲方向乙方提供约250平米的经营场地，乙方用于经营华艺品牌灯具产品。二、乙方在签署本协议3日内，预租面积200平米（含）以下的需向甲方交纳预付款5万元整（含合同保证金、租金），预租面积超过200平方米的需向甲方交纳预付款8万元（含合同保证金、租金），预付款在甲乙双方正式签订《招商合同》扣除合同保证金后剩余款项抵乙方应付租金等费用。三、乙方在签订本协议后决定不再承租甲方场地或中途擅自更换产品或品牌，则甲方有权终止本协议，乙方所交预付款不退；乙方应于甲方指定的时限内按甲方审定的装修方案进场装修，并保证在甲方规定的装修期内完成装修，保证按时开业，否则甲方有权终止本协议，乙方所交预付款不退。四、在甲乙双方正式签订《招商合同》后，本协议自动失效。五、本协议未尽事宜，双方协商解决。六、本协议在甲乙双方签字盖章，乙方支付预付款之日起正式生效。乙方须自正式开业日起一个月内携此协议及缴款凭证与甲方签订居然之家张家口店招商合同，同时原预租协议终止。逾期则甲方视乙方违约有权随时终止本协议。七、本协议一式三份，甲方执二份，乙方执一份，具有同等法律效力。该份预租协议书后注有：1、按实际测量使用面积为准。2、收费标准为租金0.5元/㎡/天，物业费0.5元/㎡/天。3、合同期为2014年11月1日至2015年10月31日止”。该份预租协议书甲方打印字体显示为张家口天水房地产开发有限公司居然之家家居分公司，并盖有张家口居然之家家居建材有限公司印章，负责人处有乔文昱签字；乙方处有李军海签字并捺有手印。签订时间为2014年10月21日。被告对原告提供的该份预租协议书不予认可，被告另提供一份居然之家张家口店预租协议书复印件，欲证明原告提供的预租协议书与其提供的预租协议书不一样，被告提供的该份预租协议书复印件的条款内容与原告提供的预租协议书的条款内容一致，被告提供的该份预租协议书复印件甲方处打印字体显示为张家口天水房地产开发有限公司居然之家家居分公司，并盖有张家口居然之家家居建材有限公司印章，只是负责人处签字为张林，甲方处签订时间显示为2014年10月22日；乙方处亦有李军海签字并捺有手印。原告对被告提供的该份预租协议书复印件予以认可。被告向原告交纳押金1万元。被告租赁原告的居然之家张家口店5-003号摊位面积为279.74平米，该摊位仍由被告租赁使用。诉讼中，经法院组织双方实地查勘，该5-003号摊位西侧顶部有通风管道一处，比其他楼顶板明显偏低，摊位中部有地台一处，明显高于其他地面，该两处面积约30平米，在一定程度上影响使用功能，被告收到原告起诉状之日为2016年2月22日。一审法院认为，原告以被告欠付租金、物业费为由起诉要求解除与被告的租赁合同关系，并要求被告给付租金、物业费，且原告提供了与被告签订的预租协议书等证据，被告对原告提供的证据不予认可，并提供了一份预租协议书复印件，虽然被告提供的该份预租协议复印件与原告提供的预租协议在甲方负责人签字及签约时间存在不一致的情况，但两份预租协议的合同条款内容均一致，且均有居然公司盖章及李军海签字，被告亦未能提供充分有效证据否定原告提供的预租协议书的真实性，故对原告提供的该份预租协议书予以确认，该份预租协议书应系双方当事人真实意思表示，因双方未签订居然之家张家口店招商合同，但被告实际租赁使用原告居然之家张家口店5-003号摊位至今，双方已形成事实的租赁关系，被告应向原告交纳相应的租赁费，虽然双方对租金的给付期限未进行明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，被告未提供证据证明已支付合同期内（即2014年11月1日至2015年10月31日）的租金，且在合同期届满后，被告亦未提供证据证明向原告支付过租金，现原告要求被告给付从2014年11月1日起至2016年3月31日止的租金，因该租赁摊位西侧顶部有通风管道一处、中部有地台一处影响使用功能，面积约30平米，故在该30平米范围内租金及物业费，酌定原告向被告减半收取，按照预租协议载明的租金标准，并结合被告租赁摊位的面积279.74平米计算2014年11月1日至2016年3月31日期间的租金为0.5元×516天×（279.74平米-30平米）+（30平米×0.5元×516天）/2=68302.92元。因原告为被告租赁的摊位提供物业管理服务，被告应向原告支付相应的物业管理费用，按照预租协议载明的物业费标准，并结合被告租赁摊位的面积计算2014年11月1日至2016年3月31日期间的物业费为0.5元×516天×（279.74平米-30平米）+（30平米×0.5元×516天）/2=68302.92元。上述两项合计为136605.84元，扣除被告交纳的1万元押金，被告应向原告支付2014年11月1日至2016年3月31日期间的租金、物业费合计为126605.84元。关于原告要求解除与被告之间的租赁关系，因双方对租赁解除权未进行明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，被告在合同期届满即2015年10月31日后继续使用租赁物，原告亦未提出异议，应视为双方的租赁合同关系继续有效，但租期为不定期租赁，对于不定期租赁，原告方可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知被告，被告收到原告起诉状之日为2016年2月22日，至2016年4月11日应视为原告已尽合理期限通知义务，故对于原告要求解除与被告的租赁合同法律关系，予以支持。另，对于原告要求被告支付从2014年11月1日至2016年3月31日的市场管理费用8330元及保证金34196.1元，因双方对此项费用并未进行约定，原告亦未提供充分有效证据证明其该项主张，故对原告的该项诉讼请求不予支持。对于被告辩称租金减免等事项，因被告未提供充分有效证据予以证明，故对被告的该项答辩意见不予采纳。判决：一、解除原告张家口居然之家家居建材有限公司与被告李军海之间的租赁合同法律关系；二、被告李军海于本判决生效之日起十日内给付原告张家口居然之家家居建材有限公司2014年11月1日至2016年3月31日期间的租金、物业费合计人民币126605.84元；三、驳回原告的其他诉讼请求。
二审查明的事实与一审无异，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人主张其与被上诉人所签署的《居然之家张家口店预租协议书》是无效协议的问题，上诉人以被上诉人未提供所有权证明及超出营业范围为由主张协议无效，被上诉人作为案涉商铺的出租人、管理人与上诉人签订预租协议书，该协议约定的权利义务明确，且有双方当事人的签字，系双方当事人真实意思表示，未超出被上诉人的营业范围，亦不违反法律法规强制性规定，应为有效协议，故对于上诉人的该项主张本院不予支持；关于上诉人提出的免租期问题，按照双方签订的预租协议书，双方未对免租期进行明确约定，上诉人也未提供充分有效证据予以证明，一审法院对上诉人的抗辩主张不予支持并无不当，故本院对该项上诉主张不予支持；一审法院根据查明的事实依法确认双方已形成事实的租赁关系，上诉人应向被上诉人交纳相应的租赁费和物业费，并酌定对影响使用的约30平米面积减半收取租金及物业费并无不当，本院予以确认。
综上所述，李军海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4038元，由上诉人李军海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马瑞云
代理审判员 宋凯阳
代理审判员 闫 格
二〇一六年九月五日
书 记 员 武 岳