江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2077号
上诉人（原审被告）姜平，男，1989年9月29日生，汉族。
委托代理人杨林，安徽皋陶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王明英，女，1943年3月7日生，汉族。
委托代理人魏丰，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人姜平因与被上诉人王明英房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦红民初字第275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人姜平及其委托代理人杨林，被上诉人王明英的委托代理人魏丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王明英一审诉称，王明英和姜正贵系夫妻，育有三子一女，姜平系其二儿子姜重洋之子。2014年3月24日，姜正贵去世后，王明英一直居住在本市秦淮区某地5幢10号201室（以下简称5幢10号201室）。2015年初，姜平要王明英给30万元否则要将王明英赶出家门。后王明英到房产部门查询得知，5幢10号201室房屋已由姜正贵在2009年8月21日与姜平签订《南京市存量房买卖合同》，将产权过户至姜平名下。为此，王明英诉至法院，请求依法判令撤销姜平与姜正贵签订的《南京市存量房买卖合同》，并将本市秦淮区某地5幢10号201室房屋过户至王明英名下，诉讼费用由姜平负担。庭审中,王明英变更其诉讼请求为:判令姜平与姜正贵签订的《南京市存量房买卖合同》无效，并将涉案房屋过户至王明英名下，诉讼费用由姜平负担。
姜平一审辩称，姜平与姜正贵签订的《房屋买卖合同》合法有效，不存在法律规定的撤销事由。涉案房屋转让时，已经取得了王明英同意，王明英的诉讼请求不应得到法院的支持。即使《房屋买卖合同》被判令撤销或无效，王明英也不是法定的房屋产权人，该房产为姜正贵的合法财产，应由姜正贵的法定继承人依照法律规定继承。
一审法院经审理查明，王明英与姜平系祖孙关系。王明英与姜平的爷爷姜正贵婚后育有三男一女，姜平是其二儿子姜重洋之子。1998年，王明英与姜正贵原住房拆迁后分得五套房子，除本市某地1幢1号502室直接安置在大儿子姜重海名下外，其余四套房产均安置在姜正贵名下，王明英与姜正贵实际居住在涉案的5幢10号201室，其余三套房产分别由两个儿子和女儿各住一套，其中二儿子姜重洋一家居住在本市某地4幢5号502室，小儿子姜某一家居住在本市某地5幢10号502室，女儿姜素华居住在本市某地5幢10号101室。
2009年8月21日，姜正贵分别与姜平和姜某签订《南京市存量房买卖合同》，以买卖形式将其名下的某地5幢10号502室过户至姜某名下，将某地4幢5号502室和涉案房屋5幢10号201室过户至姜平名下。小儿子姜某出庭作证称，自己父母拆迁分得五套房屋，除父母居住一套外，四个子女一人居住一套，但四套房屋的产权均在父亲姜正贵名下。2009年父亲姜正贵通知自己去房产局过户，当时去房产局过户的除自己和父亲姜正贵外还有二哥姜重洋和其子即姜平，王明英没有去房产局过户现场。虽然双方签订有房屋买卖合同，但当时并没有实际支付房款。姜平当庭辩称房款是和朋友借的,并以现金方式直接交给爷爷姜正贵的，交付地点在自己家里，除自己和爷爷姜正贵外，没有其他人在场。对于上述主张姜平未能提供相关证据,王明英对此也不予认可，认为自己和姜正贵从来没有收取过姜平给付的房款。
2014年2月24日，姜正贵立下遗嘱，将其名下原由女儿姜素华居住的某地5幢10号101室给王明英一人继承。王明英当庭陈述，当时是因为女儿姜素华与姜正贵关系不好，所以才没有直接过户到女儿名下。但老伴姜正贵立遗嘱时还口头交待自己，三个儿子已经一人一套房子了，5幢10号101室是拆迁分给女儿姜素华的，她出过钱，所以这个房子不能给三个儿子，还是要给女儿。同年3月24日，姜正贵去世后，王明英与其四个子女就女儿姜素华房子问题召开家庭会议，各方决定将5幢10号101室房屋卖掉，所得房款由王明英拿走20%，剩余房款由女儿姜素华在外重新购买住房。但此后各方并未按此决定执行，5幢10号101室房屋最终由法院调解归王明英一人继承。
姜正贵去世后，姜平父亲即王明英二儿子姜重洋以照顾王明英为由搬入5幢10号201室居住。2015年5月10日，王明英与姜平妻子刘玉琴在5幢10号201室房屋内发生纠纷，王明英于同年5月12日向秦淮公安分局中华门派出所报案。在公安机关的询问笔录中王明英称，5幢10号201室房屋产权证上是姜平名字，但当时约定要等王明英死后房子才能给姜平。庭审中王明英称，是5月10日发生纠纷时，王明英才知道5幢10号201室房屋已过户至姜平名下，故诉至法院。
一审庭审中，姜平还提供了南京电视台法治现场的视频资料及文某，以此证明双方的纠纷曾上过南京电视台“有请当事人栏目”，在节目中，王明英是知道四套房子在2009年办理了过户手续。王明英对此不予认可，称该视频中并没有讲到涉案的5幢10号201室，主要讲的是拆迁分得五套房屋分别给四个子女居住和原女儿居住的5幢10号101室是否归女儿所有。
以上事实有，房屋登记簿和南京市存量房买卖合同、常住人口登记卡、夫妻关系证明和死亡证明、证人证言、遗嘱、家庭会议协议、视频资料和文某、中华门派出所询问笔录和双方当事人陈述等证据可以证实。
一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。本市某地5幢10号201室系王明英与姜正贵拆迁安置的房产,也是王明英与姜正贵实际居住的房屋，产权虽登记在姜正贵名下,但系王明英与姜正贵共同共有。姜正贵以买卖方式将上述房产过户至姜平名下，姜平主张已支付了相应的房款，但并未向法庭提供相关的证据，故不予确认。因姜正贵与姜平系祖孙关系，结合证人姜某的证言，可以认定，涉案房产的过户名为买卖实为赠与。因涉案房产系王明英与姜正贵夫妻共同财产，夫妻双方对共同财产应不分份额的共同享有所有权，形成的是共同共有，而非按份共有。共同共有人在处分共有财产时，未征得其他共有人同意，事后也未得到其他共有人追认或取得处分权的，该处分行为无效。故夫妻一方擅自将共同财产赠与他人的赠与行为，应属无效。本案中，王明英主张姜正贵未征得其同意将涉案房产过户给姜平，而姜平也未能提供相关证据证明王明英知晓并同意涉案房产过户至其名下，故姜正贵与姜平签订的房屋买卖合同，侵犯了王明英的合法权益，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因原房屋登记的产权人姜正贵已死亡，故涉案房产应恢复登记至原共同共有人即王明英的名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：姜平与姜正贵签订的《南京市存量房买卖合同》无效，本市秦淮区某地5幢10号201室恢复登记至王明英名下。一审案件受理费5800元，由姜平负担。
姜平不服一审判决,向本院提起上诉称：一、房屋买卖合同合法有效，一审判决认定事实错误，被上诉人对房屋买卖及过户是明知的。1、涉案房屋在2001年8月2日办理初始登记，办理买卖过户在2009年8月21日，当天，被上诉人在现场，只因原房产证记载的所有权人只有姜正贵一人，房产部门工作人员只要求姜正贵一人签字。2、被上诉人2015年5月11日在派出所陈述，已经知道房产证是上诉人的名字，但被上诉人去房产局调取涉案房屋过户资料的时间是2015年7月29日，表明被上诉人早已知道房屋过户的事实。3、姜正贵20**年3月24日去世，被上诉人与子女3月27日、28日充分协商，2014年3月31日召开的家庭会议是家庭财产遗产继承分割的重大会议，会议应当研究姜正贵名下所有房屋的继承分割事项，但是会议仅仅针对5幢三单元101室，被上诉人及其子女明知涉案房屋已经过户，印证了被上诉人明知其他4套房屋过户的事实。4、被上诉人明知涉案房屋已过户给上诉人，明知姜正贵名下只有1套房屋未过户，才央求姜正贵立遗嘱把此套未过户的房屋归被上诉人一人继承。5、1998年被上诉人与姜正贵原住房拆迁后分得5套房屋，其中1幢1号502室在2001年8月直接安置在大儿子姜重海名下。视频显示2009年左右先后办理了三套房屋过户手续，印证了5幢10号502室、4幢10号502室及涉案房屋同一天过户的事实。1套未过户的房子就是2014年3月31日家庭会议协议中的5幢三单元101室。二、上诉人已经交付房款30万元。1、《南京市存量房买卖合同》记载“2009.8.21现金一次性付清”。2、南京市地税局销售不动产统一发票00032716和南京市财政局契税完税证显示，售房款30万元付清。3、买卖双方当事人已经办理房屋过户手续，以实际行为表明已履行了合同付款义务，30万元房款已交付。4、被上诉人认为30万元房款未交付，应当由被上诉人负举证责任。三、一审法院未依上诉人申请调取证据。被上诉人在2015年3月份南京教科频道有请当事人栏目《一声叹息》视频中说，1998年被上诉人与姜正贵原住房拆迁后在某地分得5套房子，有4套已经过户。该份证据证明被上诉人对涉案房屋过户是明知的。承办法官以电视台只给看不给复制为由，未调取该视频。四、一审判决适用法律有误。上诉人的信赖利益应当予以保护。房产部门工作人员只要求姜正贵一人签字，作为非法律专业的普通公民有理由相信，房产部门的登记行为是合法、有效、有拘束力的。上诉人支付了合理对价，即使有过错，也是姜正贵的过错，善意相对人的利益应当予以保护。综上，一审判决认定事实错误，适用法律有误，请求：一、撤销（2015）秦红民初字第275号民事判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人王明英辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求维持一审判决。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提供新证据。
另查明，2015年5月12日，王明英在公安陈述，“房屋产权证现在是我孙子姜平的，但是当时约定，要等我死了之后房子才能给孙子姜平，当时，我二儿子姜重洋也同意的。但是当时是口头约定，并没有写下书面的东西”。
本院认为,上诉人姜平与其爷爷姜正贵签订的《南京市存量房买卖合同》，其实质是姜正贵以买卖合同的形式将涉案房屋赠与给上诉人姜平，双方之间的法律关系名为房屋买卖，实为房产赠与关系。关于王明英是否知晓涉案房屋赠与给其孙子姜平的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，当夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据本案查明的事实，首先，从2014年2月姜正贵立下的遗嘱内容看，该份遗嘱仅针对某地5幢10号101室，并未涉及涉案房屋，王明英亦未要求姜正贵对涉案房屋的处理作出说明。可以说明王明英对姜正贵就涉案房屋已经作出过处理即赠与给其孙子姜平的事实是明知的。其次，姜正贵去世后，王明英与四子女召开家庭会议，该次会议也仅针对的是某地5幢10号101室房屋的继承问题，并未涉及涉案房屋的继承问题，若涉案房屋姜正贵生前未作明确的处理，姜正贵去世后涉案房屋同样应存在继承问题，而此次家庭会议并未涉及对涉案房屋的处理，此后王明英也未再次召开家庭会议。再次，涉案房屋在2009年8月21日就已经过户至上诉人姜平的名下，姜正贵20**年3月去世，王明英作为姜正贵的妻子在长达4年多的时间不清楚涉案房屋赠与给其孙子姜平有违常理。另从王明英在公安的笔录看，王明英陈述，当时约定，要等其死了之后房子才能给孙子姜平，当时，二儿子姜重洋也同意。从以上证据及传统习俗看，姜正贵将涉案房屋赠与其孙子姜平，王明英应当是知情并同意的，该赠与行为成立并生效。上诉人姜平虽取得涉案房产所有权，享有相应的权利，但王明英一直居住在涉案房屋，从公序良俗出发，应推定姜正贵、王明英将涉案房屋赠与姜平是附有条件的，即姜正贵、王明英居住至百年之后。上诉人姜平的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，应予改判。二审中，上诉人姜平自愿承担一、二审诉讼费用，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2015）秦红民初字第275号民事判决；
二、驳回王明英的诉讼请求。
一审案件受理费5800元，由上诉人姜平负担；二审案件受理费5800元，由上诉人姜平负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年七月二十九日
书记员 汪海燕