广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1150号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托代理人：王翠琴，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市，系上诉人中山市通大房地产有限公司法务人员。
被上诉人（原审原告）：罗瑶珍，女，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：黄纯标，男，汉族，住广东省中山市。
上述两被上诉人的共同委托代理人：包居玉，广东凯行律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托代理人：胡一帆，广东凯行律师事务所律师。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人罗瑶珍、黄纯标商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年4月7日，罗瑶珍、黄纯标与通大公司签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定罗瑶珍、黄纯标购买通大公司所有的位于中山市三角镇旭日御华庭X幢X房，房价款为231732元，现金付款76732元，约定付款时间为2009年4月7日；商业贷款155000元，约定付款时间为2009年5月7日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2009年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。《中山市商品房买卖合同》签订后，罗瑶珍、黄纯标依约向通大公司支付了房价款231732元、房契税2317元及办证杂费266元，并在通大公司出具收取房契税及办证杂费的收据左上角签名注明“已领取契税发票NO0431655，￥2317”。
2010年1月14日，通大公司向罗瑶珍、黄纯标发出收楼通知书，要求罗瑶珍、黄纯标于2010年1月28日前往其售楼部收楼及交纳有关费用。2010年10月5日，罗瑶珍、黄纯标与通大公司签订推迟收楼协议书，约定：双方同意推迟罗瑶珍、黄纯标所购商品房的收楼时间，即由约定的2009年8月30日推迟至2010年1月28日；通大公司免收罗瑶珍、黄纯标2010年5月1日至2011年7月30日期间的物业管理费，罗瑶珍、黄纯标不再追究通大公司推迟交楼的相关违约责任等。为此，通大公司认为于2010年1月28日将上述商品房交付罗瑶珍、黄纯标使用。罗瑶珍、黄纯标认为其实际收楼时间为2010年1月28日前，具体时间不记得。
2011年11月28日，罗瑶珍、黄纯标与通大公司签订购房补充协议，约定：通大公司出售罗瑶珍、黄纯标的上述商品房原暂测面积为84.3平方米，套内面积为72.15平方米，产权价为231732元；经实测后面积为85.93平方米，套内面积为73.53平方米，产权价为236164元，罗瑶珍、黄纯标应补4432元给通大公司。其后，罗瑶珍、黄纯标支付了4432元给通大公司，通大公司向罗瑶珍、黄纯标出具金额为236164元的购房发票。2013年7月10日，通大公司向罗瑶珍、黄纯标发出通知函，通知罗瑶珍、黄纯标提交契税完税凭证完成上述商品房的办证手续。通大公司又称办理房地产权属证书需要提交契税完税证第四联（通知房产管理部门凭此办理产权过户手续）。罗瑶珍、黄纯标称通大公司收取其交纳的契税，并领取契税完税证，事后再由通大公司返还契税完税证给罗瑶珍、黄纯标的，罗瑶珍、黄纯标再无向通大公司交付契税完税证的必要。
通大公司提交盖有中山市人民政府商品房权属证专用章的商品房产权权属证明书显示，罗瑶珍、黄纯标的所购的商品房于2013年10月16日登记在案，凭此证明书办理交易手续。2014年4月4日，中山市房地产交易登记管理局收到通大公司交来有关罗瑶珍、黄纯标商品房的办理权属登记资料。2014年4月21日，国土管理部门出具罗瑶珍、黄纯标商品房的房地产权属证书。后罗瑶珍、黄纯标以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付违约金，通大公司不予支付。为此，罗瑶珍、黄纯标诉至原审法院，请求判令：1.通大公司支付罗瑶珍、黄纯标逾期办理房地产权证违约金65323元（从2011年6月1日起至2015年3月15日止以购房款236164元为基数按每日万分之二计算）；2.由通大公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：罗瑶珍、黄纯标与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应履行合同约定的义务。针对双方当事人的诉辩意见，分析如下：
关于计算逾期办证违约金起算时间的问题。双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定，通大公司应当在2009年8月30日前将经建设工程质量验收自检合格的涉案商品房交付罗瑶珍、黄纯标使用。约定交楼时间届期后，罗瑶珍、黄纯标与通大公司于2010年10月5日签订推迟收楼协议书，约定双方同意推迟罗瑶珍、黄纯标所购商品房的交楼时间至2010年1月28日。因此，通大公司认为涉案商品房的交付时间为2010年1月28日，根据商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。计算逾期办证违约金起算时间为2012年3月27日。罗瑶珍、黄纯标则称实际收楼时间为2010年1月28日前，具体时间不记得。经查，由于推迟收楼协议书是双方真实意思表示，并明确约定罗瑶珍、黄纯标所购商品房的交楼时间推迟至2010年1月28日，罗瑶珍、黄纯标在不记得具体交楼时间的情况下未能提供证据证明交楼时间，应由罗瑶珍、黄纯标承担举证不能的不利后果，故原审法院认为通大公司交付涉案商品房给罗瑶珍、黄纯标的时间为2010年1月28日。通大公司依据合同约定应于商品房交付使用后540个工作日内即2012年3月29日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，计算逾期办证违约金起算时间为2012年3月30日，现通大公司自愿从2012年3月27日起计算逾期办证违约金，与法不悖，原审法院予以准许。
关于计算逾期办证违约金截止时间的问题。通大公司称涉案商品房于2013年10月16日起办理房地产权属证书，因罗瑶珍、黄纯标未及时将契税完税证第四联交予通大公司，经通大公司发通知函催交后才于2014年4月3日交付，通大公司才于2014年4月4日持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，计算逾期办证违约金截止时间应为2013年10月16日。罗瑶珍、黄纯标称其交纳的契税由通大公司收取并领取契税完税证，事后再由通大公司返还契税完税证给罗瑶珍、黄纯标的，罗瑶珍、黄纯标无向通大公司交付契税完税证的必要。经查，到产权登记机关办理权属登记备案所需的契税完税证为第四联，罗瑶珍、黄纯标所持有的契税完税证为第二联，虽罗瑶珍、黄纯标有收回通大公司返还的契税完税证并在通知函上签名，但由于通大公司负有协助罗瑶珍、黄纯标办证的义务，并收取罗瑶珍、黄纯标契税代为向税务机关交纳，通大公司完全可以取得契税完税证的第二联及第四联，因办证所需的契税完税证与罗瑶珍、黄纯标持有的契税完税证不属同一联，若通大公司代罗瑶珍、黄纯标交纳契税后再将契税完税证的第二联与第四联同时交还罗瑶珍、黄纯标，再由罗瑶珍、黄纯标向通大公司交付契税完税证第四联办证，显然不符合常理。为此，通大公司辩解理由不成立。根据商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。而通大公司实际于2014年4月4日才持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然属于通大公司违约，通大公司应承担相应的违约责任。为此，计算逾期办证违约金截止时间应为2014年4月4日。
关于违约金计算基数的问题。通大公司称根据罗瑶珍、黄纯标与通大公司签订商品房买卖合同第六条第3点的约定，应为231732元，非罗瑶珍、黄纯标所提的236164元。经查，虽罗瑶珍、黄纯标与通大公司签订的商品房买卖合同约定房价款为231732元，但涉案商品房经实测后实际面积比合同约定面积大，罗瑶珍、黄纯标亦补交面积差额的房价款4432元给通大公司，罗瑶珍、黄纯标实际向通大公司支付的房价款为236164元。为此，通大公司以合同约定的房价款231732元计算违约金，理据不足，原审法院不予采纳。
关于违约金过高的问题。通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按罗瑶珍、黄纯标已付房价款的每日万分之二计算违约金给罗瑶珍、黄纯标。通大公司辩称违约金过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于违约金过高情形，故通大公司辩解理由不成立。
关于通大公司主张逾期交付商品房违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定，若出卖人逾期交房，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。原审法院认为，上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故原审法院对通大公司关于涉案逾期交付商品房违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。
综上，通大公司应支付罗瑶珍、黄纯标2012年3月27日至2014年4月4日期间的违约金为34905元（236164元×2／10000×739天）。罗瑶珍、黄纯标请求通大公司支付65323元不正确，原审法院对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于原审判决生效之日起十五日内向罗瑶珍、黄纯标支付逾期办证违约金34905元；二、驳回罗瑶珍、黄纯标的其他诉讼请求。如果通大公司未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1434元，减半收取717元，由通大公司负担。
宣判后，上诉人通大公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审适用法律错误。1．罗瑶珍、黄纯标根据买卖合同约定因通大公司逾期办理房地产权属证书所享有的债权请求权已过诉讼时效。根据民法通则第一百三十五条及第一百三十七条规定，罗瑶珍、黄纯标应自权利受到侵害之日即2014年3月26日起至2016年3月25日期间（自逾期办证之日起算2年），向法院提起诉讼或以其他方式主张权利，而罗瑶珍、黄纯标并未于上述日期前主张权利，故罗瑶珍、黄纯标向法院提出要求通大公司支付逾期办证违约金的诉求过了诉讼时效，请求法院驳回罗瑶珍、黄纯标的诉讼请求。2．原审法院认定违约金是否过高的判断标准错误。根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判断违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准，而非原审法院所依据的违约金计算方法与银行同期同类贷款利率是否相符作为判断标准，故通大公司认为原审法院适用法律错误。因通大公司已将商品房交付罗瑶珍、黄纯标，不影响罗瑶珍、黄纯标占有、使用或处分房屋，通大公司即使存在违约行为，该违约行为亦未给罗瑶珍、黄纯标造成相应损失，故通大公司请求法院适当减少通大公司应承担的违约金数额。二、原审法院认定事实不清。关于违约金截止日期应为2013年10月16日，非原审法院认定的2014年4月4日。根据罗瑶珍、黄纯标与通大公司签订的商品房买卖合同第十四条第4点的约定，如因买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任。罗瑶珍、黄纯标所购房屋，于2013年10月16日起已办理房地产权属证明书，因罗瑶珍、黄纯标个人需要，通大公司已将契税完税凭证交予罗瑶珍、黄纯标。在罗瑶珍、黄纯标未将契税完税凭证交予通大公司的情况下，通大公司无法为罗瑶珍、黄纯标办理房地产权属证书，此有罗瑶珍、黄纯标提交的已签收的契税单以及罗瑶珍、黄纯标签收的通知单为证，原审法院不能以推理否定既定的事实。因此，通大公司请求二审法院判令：1．撤销原审判决，驳回罗瑶珍、黄纯标的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由罗瑶珍、黄纯标承担。
被上诉人罗瑶珍、黄纯标辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：诉讼期间，罗瑶珍、黄纯标确认其只领取了契税发票（NO：0431655）的第二联。通大公司对此不予确认，认为罗瑶珍、黄纯标亦一并领取了该契税发票的第四联。二审期间，通大公司称其经与业务部门查证得知，办理涉案房屋的房地产权属证书及土地使用权证必须提交契税完税证第四联，即注明“房地产管理部门凭此办理产权过户手续”的一联，凭其他联不能办理房地产权属证书及土地使用权证。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。综合双方诉辩意见，本院分析如下：
关于计算逾期办证违约金截止时间的问题。通大公司称涉案商品房于2013年10月16日起就已具备办理房地产权属证书的条件，因罗瑶珍、黄纯标未及时将契税完税证第四联交予通大公司，经通大公司发通知函催交后才于2014年4月3日交付，通大公司才于2014年4月4日持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，故通大公司主张计算逾期办证违约金截止时间应为2013年10月16日。罗瑶珍、黄纯标对通大公司的上述主张不予确认，主张其仅领取了涉案房地产契税完税证第二联，并没有领取第四联，不会导致逾期办证。经查，罗瑶珍、黄纯标于2009年5月25日向通大公司交纳涉案房地产契税费用合计2583元，通大公司于2009年6月13日向相关部门代付相关费用，并领取契税完税证（NO：0431655），罗瑶珍、黄纯标在其交付2583元的收据上注明“已领取契税发票（NO：0431655）”。通大公司于2013年7月10日向罗瑶珍、黄纯标发出通知函，要求罗瑶珍、黄纯标提供契税完税凭证。黄纯标在该通知函上签名。诉讼期间，罗瑶珍、黄纯标称因其持有契税完税证第二联，其并不清楚办理房地产权属证书需要提供的是契税完税证第四联，故其才在上述通知函上签名。二审期间，通大公司向本院明确只能凭契税完税证第四联才可以办理房地产权属证书。综合双方当事人的上述陈述及证据进行分析，本院认为，通大公司作为开发商，负有协助罗瑶珍、黄纯标办理涉案房地产权属证书的义务，即通大公司对办理权属证书的流程及所应提供的相关资料应是明确知悉的，而业主通常对办证流程并不熟悉。且相关的契税亦是通大公司向有关部门代付，契税完税证亦是由通大公司向有关部门领取，故通大公司应知道契税完税证第二联是由纳税人收执，而第四联是用于办理产权过户手续。故罗瑶珍、黄纯标主张其只领取了契税完税证第二联及其在上述通知函上签名的解释，具有一定的合理性。通大公司主张罗瑶珍、黄纯标一并领取了契税完税证第二联及第四联，但却未能提供充分有效的证据证明通大公司于2014年4月4日向国土部门提交办理权属登记资料中的契税完税凭证第四联是由罗瑶珍、黄纯标事后向其提交，对此，通大公司应承担举证不能的不利后果，故本院对通大公司称是罗瑶珍、黄纯标未及时提交契税完税凭证第四联而导致逾期办证的主张不予采纳，原审认定计算逾期办证违约金截止时间为2014年4月4日，并无不妥，本院予以维持。
关于约定违约金是否过高的问题。双方当事人已在合同中明确约定违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于违约金过高情形。既然违约金条款是双方当事人自愿协商确定，即对双方具有约束力，原审据此认定违约金计算标准并无不妥。
关于涉案违约金的诉讼时效问题。罗瑶珍、黄纯标于本案中主张的逾期办证违约金属于一个整体债务，根据双方合同的约定，通大公司于2012年3月29日前就应持办理权属登记资料到产权登记机关备案，但通大公司于2014年4月4日才持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，通大公司存在持续违约行为。罗瑶珍、黄纯标于2015年3月23日向原审法院起诉主张涉案逾期办证违约金，并没有超过两年诉讼时效，原审对此认定正确，本院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人通大公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1434元，减半收取为717元，由上诉人中山市通大房地产有限公司负担380元，由被上诉人罗瑶珍、黄纯标负担337元；二审案件受理费1434元，由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一五年十月二十日
书 记 员 胡置晓
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