湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00623号
上诉人（原审原告）刘付贵（又名刘富贵），男，汉族。
委托代理人赵辉，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解、代收法律文书等特别授权代理。
被上诉人（原审被告）刘颖，男，汉族。
委托代理人刘辉（刘颖之胞弟），汉族，律师，住襄阳市襄州区肖湾街道办事处洪山头社区*组。代理权限：一般授权代理。
上诉人刘付贵因与被上诉人刘颖房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院于2015年9月10日作出的（2014）鄂襄州张湾民初字第00275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理后，依法组成由审判员王淑青担任审判长，审判员张耀明、刘雯莉参加评议的合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人刘付贵及其委托代理人赵辉，被上诉人委托代理人刘辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘付贵一审诉讼请求为：1.确认原告刘付贵与被告刘颖签订的房屋买卖《协议》无效。2.原告返还被告的购房款7万元，被告返还原告的两间三层楼房一栋，或赔偿因该协议给原告造成的经济损失。
原审判决认定：原告刘付贵与被告刘颖系堂兄弟关系。刘付贵与妻子王梅芳原在河南省唐河县郭滩镇居住，1994年搬至原襄阳县肖湾洪山头村居住，经营涂料厂。1995年4月20日，原告刘付贵向原襄阳县肖湾农工贸市场交纳10000元市场建房土地费，获准在该市场占用土地建设两间房屋。同年12月13日，原告向原襄阳县人民政府城建办交纳个人建房配套费2000元，原告在原襄阳县肖湾农工贸市场建起两间三层楼房一栋。2000年6月，原襄阳县张湾土地管理所对刘付贵的建房占地情况进行了测定，同年7月原襄阳县人民政府批准了刘付贵在洪山头村三组82.80平方米的集体土地使用权。2001年1月原告户籍迁入原襄阳县张湾镇洪山头村二组。2004年6月26日，原、被告签订房屋买卖协议一份，约定原告将其所有的坐落在张湾镇肖湾菜市场内的两间三层楼房以7万元的价格卖给被告。被告应于合同签订之日支付房款5万元，剩余2万元，于2005年、2006年各付1万元。原告交付房屋及有关证件，配合被告办理房屋所有权证。合同签订后，原告交付了房屋、市场建房土地费收据、个人建房配套费收据，被告支付房款5万元，余款2万元在2006年之前也已付清。2010年春，被告在三层楼房的基础上又加盖三层楼房。后因襄州区旭东片区城中村改造，被告购买的房屋在征迁范围内，2014年3月26日，襄州区旭东片区城中村改造指挥部（以下简称征迁指挥部）与被告签订旭东片区集体土地房屋征收安置补偿协议，约定补偿被告人民币341535元，并还建200平方米房屋。被征迁人房屋由征迁指挥部委托有资质的拆迁公司拆除。协议签订后，被告从房屋迁出，将房屋钥匙交给了征迁指挥部。征迁指挥部支付了征迁补偿款，并将房屋拆除。原告要求被告返还房屋未果，引起诉讼。
原审法院另查明，原告刘付贵与妻子王梅芳生育长女刘凡（1988年出生）、次女刘洋（1990年出生）、儿子刘为忠（1992年出生）。王梅芳于2011年3月去世。原告于2000年在原襄阳县张湾镇洪山头村二组购买四间宅地基使用权，建成四间五层楼房一栋。2011年3月，刘付贵在洪山头二组的四间五层楼房被征迁，获得200平方米还建房和若干补偿款。
原审法院认为，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权主体的变更。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”该条是准用性规则，这里的“国家有关规定”包括但不限于《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条第二款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）第二条第三款“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”上述规定，虽不属于法律和行政法规的范畴，但也是规范性文件，在案件审理中应当参照适用，城镇居民购买农村居民宅基地上住宅的合同应认定为无效合同。本案原告刘付贵出卖给被告的房屋系在原告洪山头社区三组宅基地上建设的房屋，被告为城镇居民，故原告刘付贵与被告刘颖于2004年6月26日签订房屋买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案涉诉房屋已经被征迁指挥部拆除，不能返还。审理认为，原告作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均没有使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，也不需要他人的意思表示。原告将房屋交付给被告，原告的弃权行为已发生了法律效力。被告不同意返还原告房屋，客观上也不能返还房屋的情况下，原告丧失了撤销弃权行为的条件。原告以7万元的价格将房屋出售，说明原告认同该款额为房屋的价值。在房屋不能返还给原告的情况下，原告可不返还被告的7万元房款，作为被告对原告的补偿。原告诉请被告赔偿经济损失，但未能举证证明自己存在损失，故对于该项请求不予支持。被告辩称原、被告买卖行为至今已有10年之久，原告起诉超过诉讼时效。原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效制度适用于请求权，诉请确认合同无效不适用诉讼时效制度，因合同无效而带来的返还请求权及赔偿请求权，自合同被确认无效时开始计算诉讼时效。本案原告诉请并未超过诉讼时效。被告辩称原告的起诉超过诉讼时效，不予支持。被告辩称诉争的房屋不是宅基地上的建筑，与法院查明事实不符，不予采信。被告辩称诉争房屋所在的洪山头村1、2、3组因拆迁已不存在，集体土地已被征收为国有土地，原告所在的原洪山头村委会已变更为社区居委会，原告诉请确认其与被告签订的房屋买卖协议无效，缺乏事实和法律依据。原审法院认为，被告提供的证据不能反映出诉争房屋的土地性质在房屋被征收之前已经转变为国有土地，原告请求确认房屋买卖协议无效符合法律规定，被告的该项答辩意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下：一、原告刘付贵与被告刘颖于2004年6月26日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回原告刘付贵的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由原告刘付贵负担1000元，被告刘颖负担550元。
上诉人刘付贵不服原审上述判决，向本院提出上诉称：根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案诉争房屋在一审庭审后几个月内还一直存在，在不能返还的情况下应按现价折算。同时，由于农村宅基地上的房屋不能买卖，双方进行买卖都在过错，被上诉人因该买卖合同在拆迁中获得了拆迁补偿款和还建房屋，事实上获得了应由上诉人享有的权益，给上诉人造成了损失。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判由被上诉人赔偿上诉人损失17万元、还建房屋判决归上诉人所有或者将本案发回原审法院重审。
被上诉人刘颖答辩称：刘付贵的上诉请求是二审中新增加的，二审不应审理，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。刘付贵20**年6月26日出卖给刘颖的房屋系在洪山头社区三组集体土地上建设的房屋，刘付贵向刘颖出卖该房屋，导致了相关集体土地使用权的变更，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条有关“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，刘付贵与刘颖于2004年6月26日签订房屋买卖协议应为无效合同。对于合同的效力，原审法院已作出认定，双方当事人也未提出上诉。二审争议的焦点是房屋买卖合同无效后双方如何相互返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条虽规定合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，但就本案房屋买卖合同而言，刘付贵于2014年10月8日起诉要求确认其与刘颖签订的房屋买卖合同无效并相互返还财产，距离双方2004年6月26日签订合同已达十年之久；刘颖在购买该房屋后，在原三层楼房的基础上又加盖了三层楼房，且因政府征收土地，刘颖作为被征收主体与政府签订了集体土地房屋征收安置补偿协议，诉争房屋现已被拆迁。在客观上刘颖不能返还房屋的情况下，原审法院认定刘付贵以不返还刘颖7万元购房款的方式作为刘颖对刘付贵的补偿，符合法律规定和客观事实。刘付贵在诉争房屋出卖给刘颖长达十年之后，请求刘颖返还因该房屋征收拆迁获得的利益（还建房屋）并赔偿损失17万元，有违诚实信用原则，对其上诉主张本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人刘付贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 王淑青
审判员 张耀明
审判员 刘雯莉
二〇一六年一月十一日
书记员 吴晓丽