北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1818号
上诉人（原审原告）张春田，男，1957年8月25日出生。
上诉人（原审被告）北京金卫华宇保安咨询服务有限公司。
法定代表人商聚霞，总经理。
委托代理人张丽杰，女，1972年1月21日出生。
委托代理人许长发，男，1964年4月1日出生。
被上诉人（原审被告）李钢强，男，1981年12月26日出生。
上诉人张春田、北京金卫华宇保安咨询服务有限公司（以下简称金卫公司）因与被上诉人李刚强房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第16808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年10月，张春田起诉至原审法院称：2015年4月1日，金卫公司与张春田签订一份房屋租赁合同，租用位于北京市顺义区×1号门市房，房租为每月3800元，房租按季度付。
2015年7月初，金卫公司与张春田协商，因资金周转困难，先交一个月的房租，剩余两个月的房租在7月31日之前补齐。后金卫公司一直音信全无，既不补交房租，也不来人谈退租事宜，至今一直占用张春田的房屋，造成张春田不能另租他人，损失租金。
为维护张春田合法权益，张春田现起诉要求：1.判令金卫公司支付张春田房租19000元；2.本案诉讼费用由金卫公司承担。本案审理过程中，张春田增加两项诉讼请求：1.要求金卫公司、李刚强支付张春田自2015年8月1日至2015年12月31日欠付租金数额两倍的违约金38000元；2.要求金卫公司、李刚强赔偿房屋内装修费用7000元。
金卫公司辩称：我公司与张春田签订房屋租赁合同。2015年7月初，我公司跟张春田商量先交1个月的租金，剩余的租金在7月底补齐。但从7月14日开始，张春田不让我公司在出租房里经营和办公，我公司也不再经营，张春田却不让我公司搬走办公用品和家具。我公司在2012年8月至12月期间未使用涉诉房屋，故不同意向张春田交该期间的房租。我公司向张春田交纳了5000元的押金，要求张春田退还。关于张春田增加的诉讼请求，我公司表示不同意支付张春田违约金，因为自2015年7月15日开始我公司就不在涉诉房屋内经营；不同意赔偿张春田装修费用，因为我公司怎样使用房屋是经过了张春田的同意。
李刚强辩称：我原是金卫公司的项目负责人，负责招聘，涉诉房屋是一个招聘点。2015年8月10日，张春田和我发生冲突，张春田不让我将办公用品从涉诉房屋中搬出，我一直与张春田协商解决纠纷，并未消极不谈。张春田的诉讼请求不应得到支持。张春田与金卫公司的纠纷与我没有关系。对于张春田增加的诉讼请求，李刚强未进行答辩。
原审法院经审理查明：2015年4月1日，张春田与金卫公司签订《房屋出租合同》，张春田将位于北京市顺义区×1号门出租给金卫公司，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。双方约定金卫公司租用前须一次交付三个月的租金，全年可分四次付清，共计45600元。金卫公司向张春田交保证金5000元，合同到期如金卫公司不再租用，房屋门窗完好，张春田将保证金退还金卫公司。李钢强代表金卫公司在该合同上签字。金卫公司认可租金按季度支付，每三个月支付一次。
金卫公司按约向张春田交纳第一笔三个月租金。2015年7月初，因金卫公司经营困难，张春田、金卫公司协商金卫公司先交7月的租金，剩余两个月的租金在7月底补齐。但金卫公司未在7月底交纳剩余两个月即8月和9月的租金，其所称理由为自2015年7月14日起张春田便不允许金卫公司在涉诉房屋中经营，金卫公司在8、9两个月未使用涉诉房屋，故不应交纳8月以后的房租。张春田不认可其自7月14日开始便不允许金卫公司经营，并称金卫公司的工作人员许长发系在8月8日从涉诉房屋内搬走。
许长发搬走后，涉诉房屋内还有金卫公司的部分办公用品。2015年8月10日，李钢强给张春田打电话，要求将涉诉房屋内属于金卫公司的办公用品搬走，张春田以未交齐租金为由拒绝金卫公司将办公用品搬离。
2015年11月25日，法院组织双方进行现场勘验。涉诉房屋自外向内分别有一道卷帘门和一道玻璃门，勘验现场时，卷帘门未上锁，张春田将玻璃门锁打开。张春田称金卫公司离开时并未锁门，其为了安全自行给玻璃门加了一把锁。房屋内有金卫公司的办公桌椅、柜子等物品，金卫公司于2015年11月26日将房屋内的全部用品搬走，将房屋腾退给张春田。张春田因担心接收卷帘门钥匙时与许长发发生冲突，要求在2015年11月28日本案第二次开庭时金卫公司通过法庭将卷帘门三把钥匙交给张春田。金卫公司表示同意，双方于本案第二次开庭过程中进行了卷帘门钥匙的交接。
张春田认为金卫公司在使用房屋的过程中在墙上钉钉子，墙面有胶带和双面胶的印记，恢复原状的话需要7000元，故要求金卫公司赔偿装修费用7000元。
原审法院经审理认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案李钢强经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加第二次开庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。
张春田与金卫公司签订的《房屋出租合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。
现金卫公司未按照双方约定于2015年7月底交纳2015年8月和9月的租金，其以张春田不允许其在涉诉房屋内经营作为抗辩理由。但张春田对该事实不予认可，金卫公司亦未提交相应的证据予以证明，且双方在7月初尚能就租金的变更支付达成一致意见，7月中旬张春田即不同意金卫公司在此经营亦不符合常理。故法院对金卫公司所述自2015年7月14日因张春田原因未使用涉诉房屋的抗辩意见不予采信。
李钢强作为金卫公司的员工，于2015年8月10日要求搬走办公用品，系以自己的行为明确表明要解除双方的房屋租赁合同。但金卫公司未按期交纳租金系违约方，在未经得守约方即张春田同意并与张春田就合同违约责任及赔偿损失等事宜达成一致意见的情况下，金卫公司不能单方解除合同。
金卫公司的工作人员许长发虽提前从涉诉房屋内搬出，但张春田出租房屋的相对方为金卫公司，金卫公司在2015年11月26日之前仍有办公用品存放于涉诉房屋内，应视为金卫公司占用涉诉房屋，故金卫公司应支付张春田租金至2015年11月26日。合同履行过程中，金卫公司交张春田的5000元保证金，应从金卫公司应支付张春田的租金数额中扣除。
张春田要求金卫公司支付违约金，因双方房屋租赁合同中并未约定违约金，且法院已对张春田主张的金卫公司实际占用涉诉房屋期间的租金予以支持，故法院对张春田要求被告支付违约金的请求不予支持。张春田主张金卫公司在墙上钉钉子、粘胶等事项，系使用涉诉房屋所必需，张春田要求金卫公司赔偿装修费用，于法无据，法院不予支持。
李钢强系金卫公司的员工，金卫公司系合同的当事人，应由金卫公司履行合同义务。张春田要求李钢强承担相应责任，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年12月作出判决：一、北京金卫华宇保安咨询服务有限公司于判决生效之日起七日内给付张春田租金九千六百九十三元；二、驳回张春田其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，张春田与金卫公司均不服，上诉至本院。张春田上诉认为：原审判决将《房屋出租合同》中的保证金予以抵扣租金属于事实认定错误，双方在合同中明确约定如果承租人不再租用的以及房屋完好无损的情况下，方可退还保证金。现金卫公司单方解除租赁合同，且破坏了门窗，法院不应对保证金进行冲抵。故上诉至二审法院，请求撤销原判，依法改判金卫公司支付张春天租金14693元。金卫公司上诉认为：双方签订《房屋出租合同》后，金卫公司按照约定支付头三个月的租金。2015年7月初，因金卫公司资金周转困难，与张春田协商先交1个月的房租，余下两个月的租金于2015年7月底交齐。张春田于2015年7月中旬既不允许金卫公司进行经营。此后将房屋上锁，致使金卫公司无法经营。原审判决认定事实错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回张春田的诉讼请求，并判令其返还租房保证金5000元。李刚强未上诉，亦未答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
另查，金卫公司在原审庭审中称在2015年7月底的时候与张春田协商解除合同，但是张春田未同意。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋出租合同、勘验笔录等在案佐证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。张春田与金卫公司签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。金卫公司因自身经营困难与张春田协商缓交剩余租金，现金卫公司主张2015年7月14日因张春田阻碍其经营，导致租赁合同无法履行，但是对此未提交证据，本院对其该主张不予采纳。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金卫公司在合同履行过程中以自己的行为明确表明要解除双方的房屋租赁合同，因此，其作为违约方，不享有合同解除权。在双方发生争议后，金卫公司相关物品一直放置在涉案房屋内到2015年11月26日，其占用该房屋期间，导致张春田利益受损，应当对此承担赔偿责任，原审法院判决金卫公司支付占用期间的租金，合理合法，本院予以维持。
关于张春田主张金卫公司还应支付5000元保证金的请求，因双方在合同中对违约金事项约定不明，且金卫公司对租赁房屋的使用亦是在合理范围之内，故张春田的该项请求缺乏事实依据，原审法院将金卫公司交纳的保证金折抵房屋租金，并无不当，本院予以维持。
综上，张春田与金卫公司的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费700元，由张春田负担594元（已交纳），由北京金卫华宇保安咨询服务有限公司负担106元（于本判决生效之日起7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费379元，由张春田负担167元（已交纳），由北京金卫华宇保安咨询服务有限公司负担212元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 周艳雯
代理审判员 孙承松
二〇一六年三月三十日
书 记 员 陆九阳