安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终7号
上诉人（原审被告）：崔桃，男，1972年7月4日出生，汉族，住安徽省南陵县。
委托代理人：张杨，安徽春谷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖尚文（曾用名肖尚俊），男，1987年6月28日出生，汉族，住安徽省南陵县。
委托代理人：陶稻花，安徽籍山律师事务所律师。
上诉人崔桃因与被上诉人肖尚文养殖租赁合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院于2015年9月9日作出的（2015）南民一初字第01554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：崔桃系南陵县工山镇跃进村何家冲自然村人，于2014年前在跃进村建造了一处猪场从事养殖业，并在温氏公司开设了养殖户头以便从该公司领取猪苗、办理猪款结算等。崔桃自己养殖一段时间后因故无力继续养殖。经人介绍，2014年5月20日，肖尚文以自己的曾用名肖尚俊与崔桃签订了《协议》，约定：1.肖尚文承包崔桃的猪场，承包期三年；2.三年租金10万元，第一次在第一年进场前预付4万元，第二次在2015年4月20日付清，第三次在2016年4月20日前付清；3.承包期间，崔桃负责猪场用水、排污问题；4.崔桃有养殖押金148270.43元在温氏公司的养殖户头上。协议签订后肖尚文交纳了4万元租金，养殖了两批猪，共计1181头。在第二批猪出笼后购进猪苗前，即2015年4月上旬，温氏公司要求崔桃对猪场进行整改，否则不予领取猪苗。肖尚文遂要求崔桃对猪场进行整改，但是崔桃一直没有采取整改措施。经多次催促，肖尚文不见崔桃采取整改措施，便口头表示猪场整改不好自己就不养了而让别人养，还曾带人察看了现场，并要求崔桃退还其应得的猪款。2015年4月28日，南陵县环境保护局到案涉猪场现场检查后责令：“1.猪粪须经堆积后外运；2.建设沼气池，猪尿及猪栏冲洗废水须进沼气池发酵，同时配套建设一个三级沉淀池，若排污量较大，建议建设一级事故沉淀池。”2015年5月13日肖尚文就猪场整改、猪款退还问题与崔桃发生纠纷，后经南陵县工山派出所出警，在出警人员建议下，双方到南陵县工山镇司法所寻求调解。在该所主持调解的过程中，崔桃表示猪场整改需要十天半月甚至一二个月的时间，整改好后肖尚文是继续养还是怎么样由其自己决定，但应该先把第二年的租金付清。肖尚文表示其可以等，但要求崔桃承担整改期间的损失，并表示租金先放在该所代为保管，猪场整改好崔桃才可将租金取走。双方还谈到了猪款退还、养殖户头变更问题。最后因意见分歧较大，双方没有达成一致协议。2015年5月下旬，肖尚文将自己放在猪场内的东西全部拖走。2015年6月3日，肖尚文致函崔桃要求其对猪场进行整改，如不整改或整改达不到有关部门的要求将解除协议并要求赔偿损失。2015年6月22日，崔桃将案涉猪场租给了夏小青从事养殖。截止2015年4月22日，崔桃开设在温氏公司的养殖户头名下的猪款余额为204347.1元，其中57076.67元应属肖尚文所得。
一审法院认为：一、肖尚文诉请崔桃退还养猪款57076.67元，而崔桃同意退还，故该院予以确认。二、关于租金的问题。协议约定三年租金为100000元，但没有明确每年是多少，故该院依照通常情况理解平均确定年租金为33333元，每月约为2778元。协议签订时，崔桃预先收取了40000元，实际上收取了约14.4个月的租金。虽然自2015年4月起因猪场整改的问题双方产生了矛盾，经多次协商没有成功，但是双方没有明确表示解除协议，故肖尚文作为承租人负有继续向出租人崔桃支付租金的义务。庭审查明，自2015年6月22日崔桃将案涉猪场出租给了夏小青，客观上导致协议无法继续协议履行下去，肖尚文也表示不愿继续承租，因此，自该日起崔桃不应同时向肖尚文收取租金，而应将之前预先多收取的约1.4个月租金计3889元（1.4月×2778／月）退还给肖尚文。三、关于是否存在违约行为的问题。出租人有义务使自己的租赁物适合于出租用途，因此，当租赁物猪场不符合环保要求时作为出租人的崔桃有义务对猪场进行整改，但是其迟迟不予完成整改义务，崔桃构成违约。在肖尚文与崔桃没有达成解除协议的情况下，崔桃将案涉猪场租给了他人，崔桃亦构成违约。本案中，肖尚文没有按照协议约定的时间即2015年4月20日前付清第二次租金，但属行使不安抗辩权，依法应不构成违约。四、关于是否存在损失的问题。合同损失包含实际损失、预期可得利润的损失，虽然肖尚文提交的证据不足以证明其实际损失是多少，但是根据协议约定租期为三年的事实，其主张二个月的停工损失具有合理性。本院结合庭审查明的第一年租赁期间养殖生猪头数1181头的事实和双方陈述每头猪纯利润100元左右的事实，该院确定二个月的预期可得利润的损失为19683元（1181元／头×100元÷12个月×2个月）。五、关于损失如何承担的问题。庭审查明，本起合同纠纷并非崔桃单方行为引起，肖尚文也有责任：订立合同时明知该场所没有相应设施仍作选择，故对该损失崔桃承担60%的责任，即11809.8元（19683元×60%），肖尚文自身承担40%的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、崔桃于判决生效之日起十日内退还肖尚文养猪款57076.67元、租金3889元，并赔偿违约损失11809.8元，共计72775.47元。二、驳回肖尚文的其它诉讼请求。案件受理费1235元（减半收取）、保全费1063元，合计2298元，由肖尚文负担1100元，由崔桃负担1198元。
崔桃上诉称：一、一审法院认为三年租金10万元，则每年的租金即为33333元错误。在协议中约定了第一年付租金4万元，后两年各付3万元，且第一年的租金4万元在进场前就已经支付，可以反映该4万元就是第一年的租金，则后两年的租金即应为3万元。二、肖尚文未能按期支付租金，一审认定其属于行使不安抗辩权错误。根据合同法，不安抗辩权的行使应严格限制，其行使要以后履行义务方能力的明显降低为条件。本案中肖尚文并未举出充分证据证明肖尚文履行能力下降。在猪场养殖过程中整改是经常发生的事情，且崔桃在得知猪场需整改后也积极配合肖尚文进行整改。三、本案中肖尚文没有违约，崔桃在肖尚文的催讨下一直拒付租金且擅自解除合同，由此导致的损失应由其承担。请求依法改判崔桃不承担违约金损失11809.8元、租金3889元。
肖尚文答辩称：1、根据双方签订的协议，租期三年租金共计10万元，虽然约定了第一年支付4万元，后两年给支付3万元，但其仅是付款方式的约定，并非第一年的租金就是4万元。2、猪场在环保方面不达标，肖尚文通知崔桃进行整改，在此情形下行使不安抗辩权合理合法。一审判决正确，请求二审法院维持原判。
二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对原审证据的认定意见与一审法院认定意见一致。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：1、关于涉案租金的约定。涉案协议第一条约定了租赁期为三年，租金为三年共计10万元整。第二条约定第一年支付4万元，后两年各支付3万元。该协议第一条没有明确约定每年的租金各为多少，而第二条系对付款方式的约定，故根据上述两项约定，一审认定租金每年为33333元正确，应予维持。2、关于崔桃是否违约责任。本案中，因猪场需要整改，肖尚文遂向崔桃要求进行整改，崔桃虽辩称其积极配合进行整改但其未能举证予以证明，从而导致肖尚文拒付租金，后猪场又转租给他人，但一审法院认为肖尚文在本案中也存在一定过错，遂酌定双方按照各自的责任比例承担损失。一审法院该酌定行为并无不妥。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费192元，由上诉人崔桃负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 琼
审判员 朱莉娟
审判员 蔡 俊
二〇一六年一月二十五日
书记员 张 琴
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。