吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民再初字第2号
原告：高春海，男，满族，1962年4月18日生，住址：延吉市。
委托代理人：赵化（系原告妻子），女，汉族，1966年1月25日生，住址：延吉市。
被告：延边新世纪集团有限公司，地址：延吉市。
法定代表人：孙波，董事长。
被告：延边国际饭店有限公司，地址：延吉市友谊路118号。
法定代表人：孙波，董事长。
以上2被告的共同委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
原告高春海与被告延边新世纪集团有限公司（以下简称新世纪集团）、延边国际饭店有限公司（以下简称国际饭店）之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月7日作出（2012）延民初字第3697号民事判决，已发生法律效力。高春海不服向延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称州中级法院）申请再审，州中级法院于2013年12月18日作出（2013）延中申字第36号民事裁定，提审本案，州中级法院于2014年3月24日作出（2014）延中民再字第3号民事裁定，撤销本院（2012）延民初字第3697号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告高春海及其委托代理人赵化、被告新世纪集团和国际饭店的共同委托代理人胥志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高春海诉称：2004年6月14日，被告在延边晨报上登广告招商，于同年6月25日在白山大厦附近的售楼处，被告的工作人员给原告一份宣传材料并介绍说明之后，原告一次性付清了房款，从被告新世纪集团购得位于延边国际饭店14层1409号房屋。当日，原告又与被告国际饭店签订委托经营管理合同，约定原告将该房屋委托给被告国际饭店经营管理，被告国际饭店每月支付给原告委托经营管理费（即租金）3097元。根据合同规定被告应2005年11月30日起，给付租金，租金标准是每月3097元，每季9292元。根据合同约定，从2005年11月30日起到2012年7月20日，共计26个季度1个月20天，按照合同被告应给付246753.67元，2012年7月20日之前，被告实际支付10笔，共计95560.91元，拖欠原告151192.76元。2012年7月份，由于被告违约不支付租金和返还购房款，经督查办的协调，被告于2012年7月20日支付租金117579元。截止到至今，被告拖欠租金33613.76元，此后原告跟被告法人沟通给付剩余租金，被告方不肯履行。2012年10月11日，诉至延吉市法院。请求被告支付至今拖欠的租金33613.76元，同时支付利息3962.22元；支付自2005年11月30日起至2012年7月20日止违约金54321.67元；负担所有的诉讼费用。
被告新世纪集团辩称，原告诉讼请求不成立。因为原告依据的是双方2004年6月25日签订的《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》。以上两份合同，双方已于2010年10月12日签订《协议书》予以解除，双方的权利义务已经消灭。被告已结清房款、房照款、房屋租金，原告在收条上签字认可。假设原告主张的违约金成立，也已超过法定的诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告国际饭店辩称，原告与二被告在2010年10月12日签订《协议书》，就解除《委托经营管理合同》进行了约定，并于2012年7月20日付清了房款。因此委托经营管理合同约定的权利义务也同时终止。2010年10月12日至2012年7月付清房款止，原告未对该协议提出任何异议，同时说明原告认可该协议。在协议履行后，原告向其公司主张违约责任，没有合法依据。且被告方提供的《收据》，也证明了相关款项已全部结清，不存在违约。
原告高春海向本院提供的证据有：
1、委托经营管理合同一份，证明：合同生效中止的利息和双方的租金和违约金结算方法在合同中没有涉及税金的规定。证明被告协议书加重原告的责任，排除了原告的主要权利，
2、建设银行存折明细单3份，证明：被告历次拖欠租金的金额，拖延的时间以及所产生的违约金，被告始终没有支付违约金。
3、商品房买卖合同及购房收据一份，证明：合同约定买受人可以随时提出退房，（应提前一周提出申请），被告应无条件返还购房款。
4、延边晨报一份，证明被告为业主投保财产保险，营业利润损失险等一系列保险业务。
5、延边国际饭店典藏阁2投资核算分析及宣传册1份，证明：被告在销售楼盘时预先制作并提供招商介绍说明书，承诺租金是净收益，不含税金。注明购房款包括所有办理产权证的费用。
6、收据二份，证明：原告一次性付清购房款，被告违约重复收取办理产权证的费用。
7、国际饭店其他业主明片，网通本地电话计费详单一份，证明：2007年8月，多次主张权利。2008年，跟其他业一起主追讨过租金。
8、王爱香和金承权的委托经营管理合同和协议书一份，证明被告的协议书属于格式条款合同。
9、中共延边市委督查室便条收据一份，证明：高春海于2012年7月份上访到延吉市委，被告才退租金，同时被告存在毁约事实。
10、市法院的听证笔录一份及王爱香的证人证言一份，证明：被告提出苛刻条件，逼迫业主签订协议书。之后存在毁约事实。
被告新世纪集团和国际饭店向本院提供的证据有：
1、协议书一份，证明原、被告双方已于2010年10月12日解除了双方房屋买卖及委托经营管理合同。
2、收据1份，证明2012年7月20日，原告方与二被告方因房屋买卖及租赁关系产生了权利义务关系全部消灭。
经庭审举证、质证，双方对对方提出的证据的真实性均无异议，本院予以采信。
本院查明，2004年6月25日，原告高春海与被告新世纪集团签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告新世纪集团开发建设的延边国际饭店14层1409号房屋。签订《商品房买卖合同》当日，原告高春海向被告新世纪集团支付购房款323488元，并取得了所购房屋。同日，原告高春海与被告国际饭店签订《委托经营管理合同》，约定原告将上述房屋委托被告国际饭店经营管理，期限自2005年11月30日至2015年11月30日止，每年按房款的11.49%支付租金，每年37168元。被告国际饭店在每季度第一个月的30日向原告支付该季度租金。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告国际饭店，被告国际饭店以汇款的方式向原告账号汇入租金。2010年10月16日，原告与二被告以原告为乙方、二被告为甲方签订《协议书》，约定：一、解除甲方新世纪集团与乙方于2004年6月25日签订的《商品房买卖合同》。二、解除甲方国际饭店与乙方于2004年6月25日签订的《委托经营管理合同》。三、甲方将上述第一项的房款按原价退还给乙方，并退还产权证费用，租金给付至支付房款之日。五、自双方签订本协议之日起至甲方全额支付房款、办证费用和租金（委托经营管理费）完毕之日止，乙方不得解除本协议。六、如甲方未能向乙方支付房款，原《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》有效。2005年12月9日，二被告应付的租金37168元中扣除各种费用（包括办理房照费用）24585.09元，向原告高春海支付租金12578.91元；2007年2月6日支付租金9292元；2007年8月31日，扣除财产保险金323元，支付租金8969元；2007年11月13日，支付租金9292元；2008年7月2日，支付租金9292元，2008年7月30日，支付租金9292元；2008年9月2日支付租金9292元；2009年9月16日扣除财产保险金323元，支付租金8969元；2009年11月10日，支付租金9292元；2011年7月25日，支付租金9292元。
2012年7月，原告高春海在书写有“收到退国际饭店1409号客房款、房照费用、房租金（全部结清）”的收据上签字，签名时没有写明日期。2012年7月20日，二被告向原告高春海退房款323488元，并扣税金29607元和财产保险金1292元，支付各种费用和租金117579元，并上述收据上填写当日日期。二被告应支付的租金中扣除税金29607元和财产保险金1938元，实际支付2012年6月30日止的租金213139.91元。二被告尚欠原告高春海自2012年7月1日起至2012年7月20日止的租金2065元（3097元/30日*20日=2065元）。
本院认为，原告高春海与被告新世纪集团之间关系系房屋买卖关系，原告高春海与被告国际饭店之间关系系房屋租赁关系，本案系房屋租赁合同引起的纠纷，系房屋租赁合同纠纷。原告高春海在书写有“收到退国际饭店1409号客房款、房照费用、房租金（全部结清）”的收据（日期为2012年7月20日，后补日期）上签字，认可扣税金29607元和财产保险金1938元，视为结清房款、房照费用和2012年6月30日止的房租金。高春海与新世纪集团、国际饭店于2010年10月12日签订《协议书》中约定，支付房款、办证费用和租金后解除《委托经营管理合同》，但并未立即履行。高春海附条件解除《委托经营管理合同》时，并没有主张2005年11月30日至2010年10月12日签订《协议书》之日的逾期给付租金的违约金，应视为对此期间新世纪集团、国际饭店逾期给付租金行为的默认，对该部分主张不予以支持。2010年10月12日签订《协议书》之日至2012年7月20日支付房款的期间内，新世纪集团、国际饭店拖欠高春海的房屋租金，应当按照《委托经营管理合同》约定的违约责任履行义务。二被告应继续支付尚欠原告高春海自2012年7月1日起至2012年7月20日止的租金2065元。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告延边新世纪集团有限公司、延边国际饭店有限公司于本判决生效之日立即向原审原告高春海支付自2012年7月1日起至2012年7月20日止的租金2065元及违约金（自2012年7月21日起至支付租金2065元之日止，本金为2065元，年利率为6.15%）；
二、被告延边新世纪集团有限公司、延边国际饭店有限公司于本判决生效之日立即向原审原告高春海支付自2010年10月12日起至2012年7月20日止的违约金11099元（自2010年10月12日起至2010年12月31日止，本金为74336元，年利率为5.6%；自2011年1月1日起至2011年3月31日止，本金为83628元，年利率为5.85%；自2011年4月1日起至2011年6月30日止，本金为92920元，年利率为6.1%；自2011年7月1日起至2011年7月25日止，本金为102212元，年利率为6.4%；自2011年7月26日起至2011年9月30日止，本金为92920元，年利率为6.65%；自2011年10月1日起至2011年12月31日止，本金为102212元，年利率为6.65%；自2012年1月1日起至2012年3月31日止，本金为111504元，年利率为6.65%；自2012年4月1日起至2012年6月30日止，本金为120796元，年利率为6.65%；自2012年7月1日起至2012年7月20日止，本金为125958元，年利率为6.4%）；
三、驳回原告高春海的其他诉讼请求。
如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费663元，其它诉讼费用80元，合计743元（原告已预交743元），由被告延边新世纪集团有限公司、延边国际饭店有限公司负担209元，由原告高春海负担534元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 金钟浩
审判员 徐丽华
审判员 冯喜库
二〇一四年七月十七日
书记员 蔡成华