辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01376号
上诉人（原审原告）：王欣，无职业。
委托代理人：李美玉，无职业。
委托代理人：张德军，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵影，无职业。
委托代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。
原审原告王欣与原审被告赵影房屋买卖合同纠纷一案，大连市经济技术开发区人民法院于2015年7月1日作出（2015）开民初字第1053号民事判决，王欣不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人王欣的委托代理人李美玉、张德军，被上诉人赵影的委托代理人史晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王欣一审诉称：2010年9月6日，原、被告签订房地产买卖契约，原告将位于大连经济技术开发区xx小区72号26-2号房屋出售给被告，房款75万元被告应于2010年10月1日付清。现房屋过户到被告名下，但被告至今未支付房款。故请求判令被告向原告支付购房款75万元并承担诉讼费。
被告赵影一审辩称：房地产买卖契约，仅为办理过户之用，双方实际是以房抵债。被告曾为原告岳母，原告与被告女儿夫妻关系存续期间欠被告62万元，双方约定用案涉房屋抵顶62万元，被告另代原告偿还案涉房屋银行贷款，支付过户费用并另外给付原告8万元。协议签订后，被告代原告偿付按揭贷款52万元，支付过户税费27964.46元，8万元现金也给付了原告，被告为案涉房屋支付的款项共计1247964.46元，被告不存在继续向原告支付购房款问题，故不同意原告诉讼请求。
一审法院审理查明：原告与案外人祁姝含于2008年2月14日结婚，2010年9月21日离婚。被告系案外人祁姝含母亲。2010年7月20日，原告向被告出具欠条一张，载明原告欠被告60万元，两个月内偿还，如到期还不上，将xx小区72号xx豪庭商品房过户给被告所有。2010年8月25日，原告公证授权祁姝含办理大连经济技术开发区红梅小区72号26-2房屋出售及过户等手续。2010年9月2日，原告向被告借款2万元并出具借条。2010年9月6日，原告王欣、案外人祁姝含、被告赵影签订协议书一份，协议书载明，原告王欣、案外人祁姝含欠被告借款62万元未偿还，原告王欣、案外人祁姝含将其所有的位于大连经济技术开发区xx小区72号26-2房屋过户给被告抵顶借款，房屋按揭贷款52万元，由被告偿还，过户费用由被告承担，过户后，被告另给付原告及祁姝含8万元。被告将房屋保留到2011年5月1日，原告如有经济能力，可以130万元价格回购，逾期，被告将房屋自行处分。同日，被告偿还了案涉房屋按揭贷款52万元，并与祁姝含在大连经济技术区房产管理中心签订房地产买卖契约，约定案涉房屋以75万元的价格出售给被告。2010年9月17日，被告交纳了案涉房屋的过户税费27964.46元并取得了案涉房屋所有权证。2010年9月16日，9月21日、9月26日，被告分别向原告支付3万元、2万元、3万元，原告出具了收条。庭审过程中，原告对9月26日的收条的签名真实性进行司法鉴定。一审法院依法提请大连市中级人民法院司法技术处委托大连恒锐物证司法鉴定所进行司法鉴定，鉴定意见为，收条签名是原告本人书写。原告支付鉴定费1800元。
一审法院认为：原、被告虽然签订房地产买卖契约，但根据被告提供的证据，双方实质履行的是以房抵债协议，房地产买卖契约本身是履行以房抵债协议，抵债协议约定的各项内容原、被告均已履行完毕，双方债权债务均已消灭。原告依据房地产买卖契约要求被告给付购房款，没有事实依据，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，作出如下判决：驳回原告王欣的诉讼请求。案件受理费5650元，鉴定费1800元，由原告王欣承担。
王欣上诉的理由及请求是：（一）一审法院没有认定案涉合同的性质便采信了协议书等证据，是错误的。祁姝含依据上诉人的意思表示作出的行为才对上诉人具有拘束力。本案中上诉人授予祁姝含的权利是出售房屋，而不是抵债过户，故祁姝含擅自作出的抵债行为对上诉人不产生拘束力。案涉房屋买卖契约对上诉人不具有拘束力，该契约不是上诉人签署的，而是祁姝含签署的。（二）本案系房屋买卖行为，而非以房抵债行为。1.祁姝含依据2010年8月25日经公证的授权委托书对房屋进行销售的，该委托书中并无任何以房抵债的字样，且协议书的签订时间是在2010年9月6日，故上诉人在进行公证时的真实意思表示是普通的房屋买卖，而非以房抵债。2.虽然在2010年7月20日的欠条中有抵债的字样，但该欠条约定的还款期限为两个月，即至2010年9月20日上诉人无力偿还时才履行以房抵债的约定，但房屋过户至被上诉人名下时并未到约定期限，故上诉人签署委托书的意思为卖房还债，而非以房抵债。3.因上诉人收取被上诉人8万元时未到上诉人最后的还款期限，故该行为并不表明双方在履行协议书的约定。（三）一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定对本案作出判决，但该条款中唯一可适用本案的条款为因债务相互抵销，致合同权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，“债务相互抵销”需要当事人提出抵销的意思表示，但本案中上诉人并无债务相互抵销的意思表示，故不应适用。综上，请求撤销一审判决，改判被上诉人支付购房款75万元。
赵影二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。（一）双方于2010年9月6日签订的协议书是双方真实意思表示，该协议书上有上诉人、被上诉人及祁姝含的签字并加盖手印，说明上诉人对该协议内容完全知情。该协议书明确约定将案涉房屋过户至被上诉人名下。（二）该份协议已履行完毕，被上诉人在一审时提交的证据可以证明，被上诉人已支付全部房款。（三）双方签订的房地产买卖契约，是房地产交易部门的格式范本，其上约定的购房款为75万元，完全是为了办理过户备案所需，是为了完成2010年9月6日协议书上约定的过户义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，本案的争议焦点是双方之间系房屋买卖合同关系还是以房抵债关系。上诉人主张双方之间系房屋买卖合同关系，并提供房地产买卖契约、经公证的委托书加以证明。被上诉人主张双方之间系以房抵债关系，并提供协议书、欠条、借条、收条、存折等用以证明其已履行完毕以房抵债协议。本院认为上诉人主张的房屋买卖合同关系不成立。理由如下：（一）关于房地产买卖契约，上诉人在上诉理由中阐述因该契约上并非其本人签字，而是祁姝含签字，故该契约对其没有拘束力。但其在一审中却提供该证据用以证明双方之间存在房屋买卖合同关系。其既然主张该契约对其没有拘束力，却据此主张权利，前后矛盾。且根据案涉房屋坐落位置及市场价值，该房地产买卖契约中约定的75万元房屋价款与房屋的实际价值不相符。结合被上诉人提供的其他证据，该房地产买卖契约实际是履行以房抵债协议，并不表明双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。（二）关于双方当事人及案外人祁姝含于2010年9月6日签订的协议书，该协议书上有上诉人本人的签字，其在庭审中对该协议的真实性予以认可，因未违反法律法规的强制性规定，该协议书真实有效，对各方具有约束力。该协议载明，因上诉人王欣、案外人祁姝含向被上诉人赵影借款到期未还，二人将共有住房过户给被上诉人。结合被上诉人在一审中提交的证据，被上诉人已偿还房屋按揭贷款，并依约给付上诉人8万元，被上诉人已按照协议书的约定履行完毕其义务。被上诉人将房屋过户的行为系其履行该协议书的内容。（三）关于上诉人称房屋过户至被上诉人名下时并未到2010年7月20日欠条中载明的期限，故不成立以房抵债一节，王欣于2010年7月20日出具欠条一份，该欠条中载明上诉人欠被上诉人60万元，两个月内偿还，如到期还不上，将xx小区xx豪庭商品房过户给被上诉人所有。而被上诉人于2010年9月17日取得案涉房屋所有权证。在房屋过户时虽未到欠条中约定的两个月的还款期限，但三方于2010年9月6日签订的协议书已对该欠条内容进行了更改，该协议明确约定，上诉人王欣、案外人祁姝含因到期未归还欠款，将案涉房屋过户至被上诉人赵影名下。故对于该上诉理由，本院不予支持。
关于适用法律一节，因双方之间履行的是以房抵债协议，上诉人已在该协议上签字确认，现房屋已过户至被上诉人名下，被上诉人已按约定履行了款项支付义务。上述情形符合《中华人民共和国合同法》第九十一条中规定的因“债务已经按照约定履行，导致合同权利义务终止”的规定，一审法院引用该条款属适用法律正确。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5650元（上诉人预交），由上诉人王欣负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一五年十月九日
书记员 王 亮