河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驻民一终字第00500号
上诉人（原审被告）西平县昌隆房地产开发有限公司，住所地西平县城棠溪路东段路南。
法定代表人甘立滨，该公司经理。
委托代理人万森林，河南成盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）于志军，男，1973年2月28日出生，汉族，住西平县。
委托代理人卢世启，河南一帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张献忠，男，1959年10月15日出生，汉族，住西平县。
委托代理人曹自宇，河南柏国律师事务所律师。
原审被告谭双喜，男，1955年8月9日出生，汉族，住西平县。
原审被告王兰英，女，1955年9月7日出生，汉族，住址同上。
原审被告贾璐璐，女，1987年9月24日出生，汉族，住址同上。
原审被告谭子阳，男，2005年7月13日出生，汉族，住址同上。
法定代理人谭双喜，男，1955年8月9日出生，汉族，住址同上。系谭子阳之祖父。
原审被告谭子薇，女，2008年1月20日出生，汉族，住址同上。
法定代理人朱利娟，系谭子薇之母。
原审被告谭宝宝，男，2012年3月8日出生，汉族，住址同上。
法定代理人贾璐璐，女，1987年9月24日出生，汉族，住址同上。系谭宝宝之母。
上列六被上诉人的委托代理人贾璐璐，女，1987年9月24日出生，汉族，住西平县柏亭办事处范楼居委会*组。系谭宝宝之母。
原审被告陈建民，男，1971年10月2日出生，汉族，住西平县。
上诉人西平县昌隆房地产开发有限公司、上诉人于志军因房屋买卖合同纠纷一案，不服西平西人民法院（2015）西民初字第00823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审终结。
原审法院审理查明：2012年10月31日，张献忠与西平县昌隆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份。合同约定：甲方：西平县昌隆房地产开发有限公司，乙方：张献忠。一、甲方将位于西平县环城乡家属院中心花园1号楼3单元12层东户建筑面积139平方米的房产出售给乙方；二、合同签订之日，乙方一次性付清房款的，按房屋优惠价计，乙方应实际付购房款叁拾贰万伍仟元整，小写320000元；三、甲方应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该房屋经验收合格后交付使用······；甲方西平县昌隆房地产开发有限公司加盖印章，谭晨锋签名，乙方张献忠签名。2012年10月28日，谭晨锋向张献忠出具收条一份，内容为：“今收到张献忠购房款贰拾伍万元整（250000），谭晨锋，2012、10.28”。合同签订后，张献忠所购房屋没有交付。原审法院另查明：2015年2月9日0时30分，谭晨锋因发生交通事故受伤，后经医院抢救无效死亡。谭双喜、王兰英系谭晨锋之父母，贾璐璐系谭晨锋之妻，谭子阳系谭晨锋之长子，谭子薇系谭晨锋之长女、谭宝宝系谭晨锋之次子。西平县环城乡家属院中心花园项目系被告于志军、陈建民与谭晨锋合伙开发，挂靠于西平县昌隆房地产开发有限公司。2015年6月10日，西平县昌隆房地产开发有限公司申请对该案中商品房买卖合同上的印章的真实性进行鉴定，后经双方当事人选定，该院委托广东明鉴文书司法鉴定所对此进行鉴定。2015年6月24日，广东明鉴文书司法鉴定所作出明鉴司法鉴定所【2015】文鉴字第160号司法鉴定意见书，检材（本案合同上的印章）与样本（该院依法调取工商档案上的印章）上的同名印文“西平县昌隆房地产开发有限公司”是同一枚印章盖印。
原审法院认为，商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，张献忠、西平县昌隆房地产开发有限公司约定，西平县昌隆房地产开发有限公司将位于西平县环城乡家属院中心花园1号楼3单元12层东户建筑面积139平方米的房产出售给张献忠，并向张献忠出具收据，足以证明双方商品房屋买卖合同已经成立。由于西平县昌隆房地产开发有限公司不具有房地产开发资质，且未取得商品房预售许可证明，其与张献忠签订的商品房买卖合同，应当认定为无效。无法取得房屋的买受人可以请求返还已付的购房款及利息，依据该合同收取的购房款应返还给张献忠。张献忠的诉讼请求，事实清楚，理由正当，予以支持。利息应从收款之日起按商业银行同期贷款利率计算。于志军、陈建民的辩解意见，没有事实和法律依据，不予采信。于志军、陈建民与谭晨锋作为该工程项目的合伙人，应承担连带还款责任。谭双喜、王兰英、贾璐璐、谭子阳、谭子薇、谭宝宝作为谭晨峰的法定继承人，应在继承遗产的范围内承担连带还款责任。西平县昌隆房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件》适用法律若干问题的解释第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、西平县昌隆房地产开发有限公司于本判决生效后五日内，归还张献忠购房款250000元及利息（利息从2012年10月28日起按商业银行同期贷款利率计算至本判决确定的还款之日止）。于志军、陈建民承担连带还款责任；二、谭双喜、王兰英、贾璐璐、谭子阳、谭子薇、谭宝宝在继承遗产的范围内对250000元的购房款及利息（利息从2012年10月28日起按商业银行同期贷款利率计算至本判决确定的还款之日止）承担连带还款责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由西平县昌隆房地产开发有限公司、于志军、陈建民连带负担。
于志军、西平县昌隆房地产开发有限公司向本院提起上诉称：一、被上诉人张献忠在提起诉讼时，请求“履行商品房买卖合同，交付房屋，或退回房款25万元及利息”。诉请不明，应当依法驳回被上诉人张献忠的诉讼请求；二、其和昌隆公司、陈建民与张献忠并未形成房屋买卖合同关系。该合同及收条均是谭晨峰个人行为，并且张献忠没有提供资金证明和转账凭证，原审法院判决其与昌隆公司、陈建民承担返还购房款的责任没有事实依据和法律依据；三、原审法院判决适用法律错误。请求撤销原判，依法改判其不承担返还陈培林购房款的责任，一、二审诉讼费均由被上诉人陈培林负担。
被上诉人张献忠答辩称：不存在借钱及补签合同的事，手续写的很清楚是购房款。西平县公安局询问时谭晨峰也认可该笔购房款。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实相同。
本院认为，于志军与谭晨峰、陈建民合伙挂靠于西平县昌隆房地产开发有限公司，以西平县昌隆房地产开发有限公司的名义进行房地产开发。2012年10月31日，张献忠与谭晨峰签订商品房买卖合同，合同加盖西平县昌隆房地产开发有限公司的印章。合同签订后，谭晨峰收取张献忠购房款250000元。对该250000元购房款，谭晨峰在西平县公安局询问时认可。因此，双方构成房屋买卖合同关系。但因西平县昌隆房地产开发有限公司不具有房地产开发资质，且未取得商品房预售许可证，西平县昌隆房地产开发有限公司，谭晨峰与张献忠签订的商品房买卖合同无效。对造成合同无效，于志军、谭晨峰、陈建民、西平县昌隆房地产开发有限公司应负主要责任。张献忠在原审法院提起诉讼时，请求履行商品房买卖合同，交付房屋，或退还购房款及利息，原审法院依据查明的事实判决于志军、西平县昌隆房地产开发有限公司归还张献忠购房款本息，不违反法律规定。于志军、西平县昌隆房地产开发有限公司的上诉理由不足，不予采纳。原审法院判决事实清楚，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，上诉人于志军、上诉人西平县昌隆房地产开发有限公司各负担2525元。
本判决为终审判决。
审判长 文德群
审判员 廖化宇
审判员 丁 辉
二〇一五年十一月九日
书记员 刘志刚