贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵市法民终字第1502号
上诉人（原审被告）：遵义市黔龙房地产开发有限公司。住所地：遵义市红花岗区。
法定代表人：陈明生，该公司董事长。
委托代理人：陈光国，贵州诚稳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周礼学，男，1965年10月27日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。
委托代理人：韦遵宁，贵州义遵律师事务所律师。
委托代理人：罗帅，贵州义遵律师事务所律师。
上诉人遵义市黔龙房地产开发有限公司为与被上诉人周礼学商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2015）红民商初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院认为，原告周礼学与被告遵义市黔龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方在自愿的基础上达成的，是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行义务。原、被告双方约定，被告应当在2012年6月30日前将经验收合格的房屋交付给原告周礼学，逾期交房，自交付期限届满的第二日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付购房款万分之一的违约金，被告至2013年1月31日才将房屋交付给原告，则至2013年1月31日止，被告应向原告周礼学支付逾期交房违约金3987.41元（185461元×0.0001×215天），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，对原告要求被告遵义市黔龙房地产开发有限公司支付逾期交付房屋违约金5563.83元的诉讼请求，对其中3987.41元，本院予以支持；对超过3987.41元的部分，本院不予支持。被告于2013年1月23日前在房管部门办理了房屋备案登记手续，于2013年1月31日将房屋交付给原告周礼学，原、被告双方约定，被告应当在房屋交付后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，该合同约定的“房屋交付”应指房屋实际交付的事实状态，而非期限，因被告已在约定期限内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，故对原告周礼学与要求被告遵义市黔龙房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的建筑面积、套内面积；双方约定按套内面积计算房价仅是一种计价方式，并非以套内面积作为交付房屋面积的唯一标准，被告实际交付给原告周礼学的房屋的建筑面积比合同约定的建筑面积少0.62㎡，给原告周礼学造成经济损失2517.20元（185461元÷45.68㎡×0.62㎡），根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对原告周礼学要求被告遵义市黔龙房地产开发有限公司赔偿建筑面积减少造成的经济损失2517.20元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告周礼学支付逾期交房违约金人民币3987.41元；二、由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告周礼学经济损失2517.20元；三、驳回原告周礼学的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告遵义市黔龙房地产开发有限公司承担。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
宣判后，遵义市黔龙房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院错误认定上诉人的交房时间为2013年1月31日。上诉人已于2012年11月底即开始办理房屋交付手续，并向原审法院提交了陆露、喻本敏、张爱国、姚凯四人的房屋移交清单，表明上诉人办理实际交房的时间至迟应是在2012年12月17日。而被上诉人因自身原因，在2012年12月17日以后才与上诉人办理房屋交接手续。2012年12月17日以后的逾期交房违约责任，不应由上诉人承担；2、房屋买卖合同约定的是以套内面积计价销售商品房，被上诉人所购买的房屋套内面积符合合同约定，减少的0.62㎡系公摊面积。双方对建筑面积不足的处理在合同中未做约定，被上诉人要求赔偿建筑面积减少的损失没有合同依据。综上，原审事实不清，适用法律不当，故提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判。
二审期间，被上诉人周礼学未做答辩。
经审理查明，2010年12月28日，被上诉人周礼学与上诉人遵义市黔龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：遵义市黔龙房地产开发有限公司将其开发建设的位于遵义市红花岗区外环路摩卡空间商住楼1-13-2号房屋卖给周礼学；房屋的建筑面积45.68㎡，套内建筑面积35.23㎡，按套内建筑面积计算房屋单价为5264.29元∕㎡，总金额为185461.00元，付款方式为首付加银行按揭；出卖人应当在2012年6月30日前将房屋交付给买受人，并约定房屋供水、供电要达到使用条件，逾期交房超过90日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款万分之一的违约金；出卖人承诺在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期且买受人不要求退房的，出卖人按已付房款的0.1%支付违约金。合同签订后，周礼学按约定付清购房款。遵义市黔龙房地产开发有限公司于2012年11月底才通知周礼学接房，但周礼学因所购房屋用电问题未按遵义市黔龙房地产开发有限公司通知接房。2013年1月31日周礼学从遵义市黔龙房地产开发有限公司接收房屋，房屋的套内面积与合同约定的套内面积相符，但建筑面积比合同约定的建筑面积少了0.62㎡。遵义市黔龙房地产开发有限公司于2013年1月10日就其开发的摩卡空间建设工程项目在遵义市红花岗区住房和城乡建设局办理了竣工验收备案登记，并于2013年1月23日就周礼学购买的房屋在房管部门办理了初始登记手续。后周礼学以遵义市黔龙房地产开发有限公司逾期交付房屋、逾期办理房屋备案登记手续、房屋公摊面积减少0.62㎡为由，将遵义市黔龙房地产开发有限公司诉至原审法院，请求判令：由遵义市黔龙房地产开发有限公司支付逾期交房违约金5563.83元、逾期办理房产证违约金185.46元、公摊面积减少造成的损失2517.2元。
另查明，2012年12月17日，喻本敏、张爱国、姚凯、陆露四户摩卡空间商住楼购房人办理了接房手续。2013年4月9日，贵州红汇物业管理有限公司（甲方）与摩卡空间商住楼房屋购房人熊莉（乙方）签订了《临时用电协议》，该协议载明：“因甲方一户一表未安装完毕，乙方急需装修“摩卡空间”住房，现甲方特为乙方临时搭电装修，但所需电表一块。电线一段由乙方自行解决，装修完后电量计费由乙方自行承担……”。
本院认为，本案争议的焦点为：一、上诉人是否应承担2012年12月17日以后的逾期交房违约责任；二、上诉人是否应向被上诉人赔偿房屋建筑面积减少的损失。
对于第一个焦点，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，被上诉人按约履行了付款义务。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2012年6月30日前将验收合格，且供水、供电达到使用条件的房屋交付给被上诉人，逾期交房超过90日且被上诉人要求继续履行合同的，自交付期限届满的次日起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已付购房款万分之一的违约金。上诉人在原审庭审中所出示的被上诉人房屋交接清单表明被上诉人系2013年1月31日在上诉人处接房，被上诉人对其本人的接房清单无异议，本院对该事实予以确认。本院认为，虽有四名购房人于2012年12月17日办理了接房手续，但贵州红汇物业管理有限公司（甲方）与摩卡空间商住楼房屋购房人熊莉（乙方）签订的《临时用电协议》表明，摩卡空间商住楼用电问题在2013年4月9日前并未解决。本案涉案房屋在2012年12月17日并未满足交付条件。因此上诉人应当承担2012年12月17日至交房之日止的逾期交房违约责任。原审法院根据《商品房买卖合同》约定、被上诉人接房时间及其诉讼请求认定上诉人应承担的逾期交房违约责任期限至2013年1月31日止，上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金3987.41元（185461元×0.0001×215天）并无不当。上诉人上诉主张其办理交房的时间至迟为2012年12月17日，被上诉人系因自身原因未按时接房，故其不应承担2012年12月17日以后的逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，不予支持。
对于第二个焦点，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定：“该商品房（合同约定）建筑面积共45.68㎡，其中，套内建筑面积35.23㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.45㎡……”虽双方亦约定按照套内建筑面积计价，但此约定系对计价方式的约定，并非约定以套内建筑面积作为交付房屋面积的唯一标准，上诉人应当按照合同约定的建筑面积和套内面积交付房屋。上诉人交付给被上诉人的房屋建筑面积比合同约定的建筑面积少0.62㎡，系违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人应对房屋建筑面积减少承担违约责任。《商品房买卖合同》对房屋建筑面积小于合同约定时如何处理未作明确约定并不能当然免除上诉人的违约责任。被上诉人虽按照套内建筑面积计价支付购房款，但其享有的房屋产权及于整套房屋（含公摊面积），减少建筑面积当然给被上诉人造成损失。原审法院结合本案实际，确定被上诉人该项损失为2517.20元（185461元÷45.68㎡×0.62㎡），符合商品房交易习惯，该判决并无不当。上诉人主张交房时被上诉人所购买房屋套内面积符合合同约定，减少面积系公摊面积，且双方未约定建筑面积不足时如何处理，上诉人不应承担被上诉人损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人遵义市黔龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭莉
审 判 员 张洁
代理审判员 张林
二〇一五年十一月四日
书 记 员 田爽