山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淄民一终字第754号
上诉人（原审原告）：淄博丽江文化娱乐有限公司。住所地：淄博市张店区。
法定代表人：高丽娜，董事长。
委托代理人：刘健，山东全正律师事务所律师。
委托代理人：高新江，淄博丽江文化娱乐有限公司副总经理。
上诉人（原审被告）：田向东，张店佳艺乐器销售有限公司法定代表人。
委托代理人：刘玥，山东中齐律师事务所律师。
委托代理人：袁俊芳，山东中齐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淄博大富豪灯饰有限公司。住所地：张店区。
法定代表人：高江娜，董事长。
委托代理人：刘健，山东全正律师事务所律师。
上诉人淄博丽江文化娱乐有限公司、田向东因房屋租赁合同纠纷一案，不服张店区人民法院（2014）张商初字第805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人淄博丽江文化娱乐有限公司的法定代理人高丽娜、委托代理人刘健、高新江，上诉人田向东及其委托代理人刘玥、袁俊芳，被上诉人淄博大富豪灯饰有限公司的委托代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：被告田向东于2010年10月27日向原告淄博大富豪灯饰有限公司支付定金10000.00元。2010年10月28日，原告淄博丽江文化娱乐有限公司委托原告淄博大富豪灯饰有限公司（甲方）与被告田向东（乙方）签订房屋使用协议，协议约定，甲方将座落在张店区柳泉路162号的丽江大厦西侧北首第二间营业房有偿提供给乙方使用，使用期限为五年，自2010年10月31日至2015年12月4日。免租装修期为35天（2010年10月31日至2010年12月4日），在此期间因使用而产生的水、电费、卫生费等仍然需要按协议规定支付。该房屋使用费为人民币257000.00元／年，不含房屋税金。房屋使用费半年缴纳一次，缴纳时间为本协议租赁时间提前一月缴纳，共计128500.00元；乙方在签订协议时按照协议规定向甲方支付房屋使用费，甲方收到款项后3日内向乙方交付该房屋。为保证房屋设施的完好以及经营业主能够遵守有关管理制度，合法经营，乙方应向甲方支付保证金人民币10000.00元。乙方在签订协议时向甲方支付保证金，协议期满后的三个月后，无任何异议，保证金无息归还乙方。在使用期内，甲方如需出售该房屋，应提前2个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。协议签订的当日，被告向原告淄博大富豪灯饰有限公司缴纳了自2010年12月5日起至2011年6月5日止的租赁费128500.00元的一半即64250.00元，剩余的租赁费64250.00元，被告于2010年11月30日付清。后原告淄博丽江文化娱乐有限公司与被告口头就本案所涉房屋达成口头买卖协议。2010年12月1日，被告向原告淄博丽江文化娱乐有限公司交纳定金2万元，并约定单价为每平方米1.98万元的9.8折。2010年12月8日，被告向原告淄博丽江文化娱乐有限公司交纳预付房款80万元；2010年12月16日，被告向原告淄博丽江文化娱乐有限公司交纳部分房款98.23万元，上述款项共计194.08万元（含保证金、租赁费）。在房屋买卖合同实际履行过程中，双方产生纠纷，田向东向张店区人民法院提起诉讼，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，判令淄博丽江文化娱乐有限公司、淄博大富豪灯饰有限公司返还其购房款194.08万元、利息18.1465万元；针对田向东的诉讼，淄博丽江文化娱乐有限公司依法提起反诉，请求依法判令继续履行房屋买卖合同，要求田向东支付剩余房款176.17万元，并赔偿其经济损失23.4923万元。针对该诉讼，张店区人民法院作出了（2012）张民初字第2159号民事判决，淄博丽江文化娱乐有限公司、淄博大富豪灯饰有限公司不服该判决，依法提起上诉，淄博市中级人民法院于2013年10月29日作出（2013）淄民一终字第308号民事判决。该判决确认田向东实际占用、使用涉案房屋，是基于房屋使用协议而占有使用，并不是基于与淄博丽江文化娱乐有限公司的口头买卖合同而占有使用。田向东与淄博丽江文化娱乐有限公司之间的房屋买卖合同因未签订书面合同及合同当事人未履行主要义务，应认定合同未成立。淄博丽江文化娱乐有限公司收取田向东的194.08万元购房款无法律依据，应当予以返还。田向东诉求的利息损失，是基于淄博丽江文化娱乐有限公司、淄博大富豪灯饰有限公司的合同违约行为提出，故不予支持。淄博市中级人民法院认为由于涉案房屋系淄博大富豪灯饰批发市场依据房屋使用协议交付给田向东租赁使用，房屋的返还还涉及该房屋使用协议的权利义务，故涉案房屋的返还问题及使用费问题，淄博丽江文化娱乐有限公司可另行处理。（2013）淄民一终字第308号民事判决生效后，淄博丽江文化娱乐有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，田向东向张店区人民法院申请强制执行。2014年1月28日，原、被告之间达成执行和解协议，被告田向东同意原告就房屋使用协议的相关权利、义务另案诉讼，判决生效后，双方自觉按生效判决确定的金额予以折抵。为此，两原告提起诉讼，请求法院依法判令被告支付原告淄博丽江文化娱乐有限公司房屋租赁费102.80万元（自2010年12月4日起至2014年12月4日止，按每年25.70万元计算）。
庭审中，被告田向东提交了二组照片，拟证明其已于2012年6月25日将涉案房屋交付给原告淄博丽江文化娱乐有限公司，原告淄博丽江文化娱乐有限公司对此不予认可，且称被告从未向其主张过解除房屋使用协议，也未向原告交还涉案房屋，且被告的货物、用品尚在涉案房屋内。被告称涉案房屋内的被告的物品，被告早已放弃。
原审法院认为，原告淄博丽江文化娱乐有限公司委托淄博大富豪灯饰有限公司与被告田向东签订的房屋使用协议，是其双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，虽然上述协议在履行过程中，原告淄博丽江文化娱乐有限公司与被告达成口头房屋买卖合同，但该口头房屋买卖合同未完全履行，经淄博市中级人民法院判决认定该口头买卖房屋合同不成立，且判决淄博丽江文化娱乐有限公司向田向东返还全部房款，包括前期支付的租赁费。田向东基于房屋使用协议实际占用、使用了涉案房屋，在淄博市中级人民法院判决返还其全部购房款后，被告依法应按房屋使用协议约定向原告淄博丽江文化娱乐有限公司支付房屋租赁费。至2013年10月29日，淄博市中级人民法院作出判决后，原、被告之间的纠纷性质才得以确定，原告至此才知道其应按房屋使用协议向被告主张权利，故原告于2014年6月24日向法院提起房屋租赁合同纠纷之诉并未超出法律规定的1年的诉讼时效。原、被告之间的纠纷性质至二审判决生效后才得以确定，另被告无证据证明其已于2012年6月25日将涉案房屋交给原告淄博丽江文化娱乐有限公司或已通知原告淄博丽江文化娱乐有限公司搬出涉案房屋，且被告的部分物品一直存放在租赁房屋内。2014年1月28日，原、被告之间达成执行和解协议，明确其之间的房屋使用协议纠纷需另案诉讼。至此，原告淄博丽江文化娱乐有限公司已明知双方之间的房屋使用协议已无法履行，原告应采取相应措施防止租赁费损失的扩大，但原告没有适当采取措施致使其租赁费损失扩大，依法不得就扩大的租赁费损失要求被告赔偿，故原告淄博丽江文化娱乐有限公司要求被告支付其至2014年12月4日的租赁费不当，不予全部支持，仅支持原告房屋租赁费810263.92元（自2010年12月4日起至2014年1月28日止，按每年25.70万元计算）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条及有关法律的规定，判决如下：一、被告田向东于判决生效后十日内向原告淄博丽江文化娱乐有限公司支付房屋租赁费810263.92元。二、驳回原告淄博丽江文化娱乐有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14052.00元，原告淄博丽江文化娱乐有限公司负担2149.00元，被告田向东负担11903.00元。
淄博丽江文化娱乐有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决，改判上诉人田向东支付租赁费1028000.00元。事实与理由：上诉人淄博丽江文化娱乐有限公司与田向东签订的房屋使用协议的租赁期截止到2015年12月4日，田向东虽主张已于2012年6月25日将涉案房屋交付上诉人，但未提供证据予以证实。且田向东在租赁合同履行期间也未向上诉人提出解除房屋租赁合同的口头或书面通知，因此，双方房屋使用合同依然存续，田向东应按照合同继续支付租赁费。而双方达成的执行和解协议只是约定双方就涉案房屋租赁费另行通过诉讼解决，并不影响房屋使用合同的继续履行，原审法院判令租赁费支付至签订执行和解协议之日系认定事实错误。
田向东针对淄博丽江文化娱乐有限公司的上诉答辩称：涉案房屋使用协议因双方于2010年12月口头达成涉案房屋买卖合同而合意解除。而涉案房屋口头买卖合同不成立导致的法律后果是双方返还房屋和购房款，而不是房屋使用协议的继续履行。答辩人已于2012年6月25日搬离涉案房屋，此被答辩人一直知情，在此情况下，被答辩人以答辩人搬离房屋未通知为由要求答辩人支付租赁费不合理。
淄博大富豪灯饰有限公司针对淄博丽江文化娱乐有限公司的上诉答辩称：无答辩意见。
田向东不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。事实与理由：一、涉案房屋使用协议因双方于2010年12月口头达成涉案房屋买卖合同而合意解除，协议对双方不再具有法律约束力，据此协议判令支付房屋租赁费于法无据。二、涉案房屋口头买卖合同是否成立不是房屋使用协议解除的法定要件，且双方达成买卖合同前，房屋使用协议约定的免租装修期尚未超过，上诉人田向东不需支付租赁费，自买卖合同达成及双方实际履行相应义务时，房屋使用协议已因双方实际行为表示而解除，原审法院判令上诉人田向东支付房屋租赁费没有法律依据。
淄博丽江文化娱乐有限公司针对田向东的上诉答辩称：首先，双方涉案房屋使用协议并未经双方当事人合意解除，至今双方仍未就解除房屋使用协议达成任何书面及口头合意，正如上诉人田向东在上诉状中所述房屋买卖合同是否成立不是房屋使用协议解除的法定要件，因此，上诉人主张因双方曾经达成过涉案房屋的口头买卖协议而导致本案所涉的房屋使用协议解除，无任何法律依据；其次，根据（2013）淄民一终字第308号民事判决书判决确定所涉房屋的口头买卖合同并未成立，上诉人淄博丽江文化娱乐有限公司将涉案房屋交付田向东使用是基于2010年10月28日所签订的房屋使用协议进行的交付，因此，房屋使用协议自始具有法律效力，并且至今没有合法解除，上诉人田向东仍负有按照房屋使用协议约定支付房屋租赁费用的法定义务，上诉人田向东的上诉不成立，应予以驳回。
淄博大富豪灯饰有限公司针对田向东的上诉答辩称：与上诉人淄博丽江文化娱乐有限公司答辩意见一致。
本院二审查明事实与原审判决认定的事实一致。
上述事实，有房屋使用协议、收据、（2013）淄民一终字第308号民事判决书、执行和解协议、照片以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为，生效的法律文书确定的事实对当事人具有约束力，根据（2013）淄民一终字第308号民事判决中认定的“田向东占有使用涉案房屋是基于与淄博市大富豪灯饰批发市场签订的房屋使用协议而占有使用，并不是淄博丽江文化娱乐有限公司基于双方的口头买卖合同而将涉案房屋交付给被上诉人田向东实际占有使用”的事实，上诉人田向东主张房屋租赁合同于2010年12月口头达成涉案房屋买卖合同而合意解除的上诉理由与生效法律文书确定的事实矛盾，上诉人田向东的上诉理由不成立，本院不予支持。
上诉人淄博丽江文化娱乐有限公司主张双方房屋租赁使用协议在履行过程中并未解除，上诉人田向东应按合同约定支付房屋租赁费至2014年12月4日。上诉人田向东对此辩称于2012年6月搬离涉案房屋，但仅是打电话通知对方及张贴搬离通知，而并未与上诉人淄博丽江文化娱乐有限公司合意解除房屋租赁使用协议。双方在之前房屋买卖合同纠纷一案中虽均认可达成口头房屋买卖合同，但在（2013）淄民一终字第308号民事判决生效后，双方均应按生效法律文书确定的内容履行各自权利义务。双方依据该判决达成的执行和解协议，协议中有“执行人有权就双方的房屋使用协议另案诉讼”的约定，自此上诉人淄博丽江文化娱乐有限公司对上诉人田向东无意继续履行房屋使用协议已明知，其应采取必要措施避免租赁费损失，故，原审法院支持上诉人田向东将租赁费支付至双方签订执行和解协议之日，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11903.00元，由上诉人淄博丽江文化娱乐有限公司负担4566.00，由上诉人田向东负担7337.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯伟杰
审 判 员 李灵福
代理审判员 刘 宁
二〇一五年四月八日
书 记 员 赵树一