杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初10263号
原告（反诉被告）胡志伟，男，1965年4月19日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托诉讼代理人：王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
原告：张爱娥，女，1938年5月4日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托诉讼代理人：王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
被告(反诉原告)：何晓峰，男，1971年8月15日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：邢峰、桑智毅，浙江之江律师事务所律师。
被告：李淑媚，女，1966年2月11日出生，汉族，住杭州市西湖区。
第三人：浙江绿城房屋置换有限公司，住所地：杭州市西湖区文二西路418号。
法定代表人：杨掌法，总经理。
委托诉讼代理人：李珍、曾玉婷，该公司员工。
原告（反诉被告）胡志伟、张爱娥诉被告（反诉原告）何晓峰、李淑媚、第三人浙江绿城房屋置换有限公司(以下简称绿城公司)房屋买卖合同纠纷一案，于2017年10月31日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吕凤祥独任审判，因案情复杂本案转为普通程序组成合议庭审理。本院于2017年12月14日、2018年1月10日公开开庭进行了审理。胡志伟及其委托诉讼代理人王钦、徐琼，张爱娥的委托诉讼代理人王钦、徐琼，何晓峰及其委托诉讼代理人桑智毅，李淑媚，绿城公司的委托诉讼代理人李珍、曾玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡志伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除胡志伟、何晓峰于2017年7月8日签订的《协议书》、《房屋租赁合同》和2017年9月11日签订的《协议书》；2、判令何晓峰返还胡志伟预付购房款10万元；3、判令何晓峰赔偿胡志伟损失40万元；4、由何晓峰承担本案的全部诉讼、保全费用。
事实和理由：胡志伟欲购置房屋自住，通过绿城公司居间介绍看中何晓峰位于杭州市西湖区房屋(以下简称“案涉房屋”)。双方于2017年7月8日签订《协议书》，约定何晓峰将案涉房屋以385万元出售给胡志伟，并在房产证办出之日起15日内签订正式房屋买卖合同。同日，为担保前述协议的履行，双方与绿城公司签署了《房屋租赁合同》(约定违约金20万元)，胡志伟当场将预付购房款10万元通过网银支付给何晓峰，何晓峰向胡志伟出具了收条，但并未向胡志伟交付诉争房屋钥匙。尽管双方己签署购房协议，何晓峰仍继续寻找潜在买家，并在找到意向买家时向胡志伟、绿城公司明确表明违约意图。2017年9月11日，何晓峰又向胡志伟表示愿意继续履行协议，要求胡志伟将案涉房屋价格增加至388万元才愿意将房屋转让与胡志伟。胡志伟让步同意加价3万元购房，双方再次签署《协议书》予以确认，并约定违约金100万元。2017年10月10日，在何晓峰办出房产证后，胡志伟及绿城公司的员工多次通过电话、短信、微信、律师函等方式敦促何晓峰将房产证拍照以便在房管局系统上进行委托挂牌、签订正式房屋买卖合同并提供收款账户。因杭州同地段房屋价格涨势明显，虽经反复催告，何晓峰至今仍怠于签约，既不将产权登记证书提交与绿城公司，甚至不提供产权证拍照或复印件供绿城公司在房管局系统上挂牌，也不将钥匙交与胡志伟，反而以430万元的总价委托其他中介挂牌转让诉争房屋，己对胡志伟构成严重违约。胡志伟据此享有解除权并有权要求何晓峰返还购房款及支付双方协议约定的100万元违约金，因该违约金约定明显过高，胡志伟主动降低为40万元房屋差价损失。综上，何晓峰的违约行为导致胡志伟未能完成房屋转让交易，胡志伟难再以同样的价款购买同地段房屋，而何晓峰却因其违约行为事实获益，望贵院依法查明事实，根据合同约定支持胡志伟的各项诉请。
审理中，张爱娥作为原告、李淑媚为被告参加本案诉讼。胡志伟、张爱娥作为共同原告要求何晓峰、李淑媚共同承担责任。
何晓峰辩称:1、双方于2017年7月8日签订的协议书已被2017年9月11日重新签订的协议书替代，根据9月11日的协议，胡志伟应在2017年10月15日之前先给付何晓峰购房款78万元，胡志伟在事实上是没有按照这个约定履行，因此导致房屋买卖合同无法继续履行的违约责任不在于何晓峰而在于胡志伟。2、为担保买卖房屋顺利履行，双方在2017年7月8日签订的房屋租赁合同约定，何晓峰将涉案房屋有偿出租给胡志伟使用，房屋租赁合同签订后，胡志伟至今未支付租金及押金，因为本案是房屋买卖合同纠纷，故房屋租赁合同不属于本案的审理范围，何晓峰已另行起诉追究胡志伟其未履行房屋租赁合同所产生的违约责任。3、2017年10月10日，何晓峰在办出房屋房产证后，便及时通知绿城公司的工作人员，要求胡志伟依协议先行支付78万元后再行签订正式房屋买卖合同，但胡志伟与绿城公司工作人员串通一气，故意向何晓峰提出要求将房产证拍照等不属于双方之间协议约定范围内的义务，胡志伟在何晓峰未满足这些无合同和法律依据的要求的情况下，拒绝向何晓峰支付购房款，并在2017年10月31日，胡志伟主动向法院起诉，要求解除双方之间的房屋买卖协议，胡志伟与绿城公司工作人员的做法严重违背了合同法的诚实信用原则。在此情况下，何晓峰不得不将涉案房屋转让价降至300万元出售，造成何晓峰的房屋价差损失达到88万。4、本案双方之间买卖关系的当事人是胡志伟和何晓峰，双方从未委托绿城公司进行居间交易，仅是绿城公司工作人员的个人行为，在双方之间传递信息，因此绿城公司并非本案涉案房屋买卖关系的当事人，本案所适用的法律关系应当是房屋买卖合同纠纷，并非居间合同纠纷。5、在胡志伟逾期付款已经是事实的情况下，胡志伟自行向法院提起诉讼，要求解除双方之间的房屋买卖关系。何晓峰基于胡志伟的这些行为认为胡志伟已不再履行双方之间房屋买卖协议，在此情形下，何晓峰于2017年12月4日向他人转让涉案房屋并无不妥。由此产生的经济损失，应当由违约方也就是胡志伟承担。
李淑媚辩称：2017年9月11日胡志伟、何晓峰签订协议书时，本人在场。此后的情况，本人不清楚。对于本案纠纷，本人认为与本人无关。
何晓峰并提出反诉请求：1、判令解除何晓峰、胡志伟于2017年9月11日签订的《协议书》；2、判令胡志伟向何晓峰支付违约金100万元；3、本案诉讼费用由胡志伟承担。
事实和理由：2017年7月8日，何晓峰与胡志伟在绿城公司的见证下，订立购房协议书，约定何晓峰将涉案房屋以385万元的价格出售给胡志伟。2017年9月11日，何晓峰与胡志伟经协商将前述协议约定的房屋总价变更为388万元，付款约定为胡志伟需在何晓峰办出涉案房屋产权证书后5日内先支付何晓峰78万元购房款，任何一方违约需支付违约金100万元。此后，何晓峰办出涉案房屋产权证书并于2017年10月10日正式通知胡志伟，要求胡志伟履行付款义务，继续履行双方之间于2017年9月11日签订的《协议书》。但胡志伟以各种理由推脱，388万元的购房款至今未支付一分钱。何晓峰认为，2017年9月11日签订的《协议书》系双方真实的意思表示，对双方均具有约束力，何晓峰己全面履行该《协议书》约定的义务。可是，胡志伟拒不履行付款义务，导致何晓峰卖房收取购房款的合同目的不能实现，根据《合同法》等法律法规的规定，何晓峰已经构成根本性违约，何晓峰有权要求解除该《协议书》并要求胡志伟承担违约责任。
针对何晓峰的反诉，胡志伟辩称：1、本案系何晓峰严重违约，并非胡志伟违约，何晓峰无合同解除权，也无权向胡志伟主张支付违约金。2、何晓峰反诉状所称的“事实”并非客观事实。双方合同并未约定“办出涉案房屋产权证书后5日内先支付78万元购房款”，而是约定的“办出涉案房屋产权证书后5日内支付78万元购房款”，但何晓峰声称办出产权证书，一直未将产权证书提交与绿城公司。2017年10月期间，何晓峰与绿城公司员工的微信记录表明，绿城公司己经明确地向何晓峰说明了手续办理和具体打款时间，何晓峰一直无异议，直至2017年10月17日突然通知绿城公司说绿城公司违约。何晓峰并未向胡志伟提供账户和要求胡志伟付款，而是由其他中介继续带看房屋，以各种理由推脱与胡志伟和绿城公司签订合同。综上，望法院依法查明事实，支持胡志伟的本诉请求，驳回何晓峰的全部反诉请求。
绿城公司述称：对于何晓峰的第1、3、4条答辩意见，本公司澄清如下，何晓峰于2017年10月10日办出产权证后15日内办理手续是不可能的，需要将房屋的产权证原件提供后才能网签合同。至于何晓峰所称的另行出卖房屋的价格，是低于市场价出售的。
胡志伟、张爱娥为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：2017年7月8日签署的《协议书》、《房屋租赁合同》、收条，2017年9月11日签署的《协议书》，我爱我家二手房源信息及看房记录（打印件），绿城公司工作人员与何晓峰微信记录的截屏打印件，胡志伟与何晓峰短信记录、律师函，胡志伟的银行流水等。
何晓峰为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：2017年7月8日签订的协议书，2017年9月11日签订的协议书，何晓峰与绿城公司工作人员的微信聊天记录，何晓峰与胡志伟的短信记录，何晓峰的招商银行户口历史交易明细，杭州市房屋转让合同，杭州市房地产经纪行业管理服务平台的网站截图，2017浙01**民初11998号民事裁定书等。
李淑媚未向本院提交证据。
绿城公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：2017年7月8日签署的《房屋租赁合同》，二手房购房交易流程说明，微信聊天记录（绿城公司工作人员曾玉婷与何晓峰的聊天记录）等。
根据上述证据，结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
(一)张爱娥、胡志伟系母子关系。何晓峰、李淑媚系夫妻关系。
何晓峰、李淑媚共同购买位于杭州市西湖区住宅，至2017年7月初未办理房屋所有权证书。
(二)2017年7月初，胡志伟、何晓峰协商涉案房屋买卖事宜。
2017年7月8日，何晓峰出具《协议书》，载明，本人何晓峰同意将西湖区西溪河滨之城水澜轩14幢1单元1301室(待房产证办出后)以385万元出售给胡志伟。胡志伟亦在该协议书上签名。在该协议书上还有以下备注内容，双方约定待何晓峰房产证办出之日起15日内签订杭州市房屋买卖合同。
同日，胡志伟、何晓峰还签署了《房屋租赁合同》，约定，何晓峰将涉案房屋出租给胡志伟使用，租赁期限自2017年7月8日起至2019年7月7日止，每月租金3500元；双方约定胡志伟于2017年7月8日支付何晓峰租赁押金16000元；任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为20万元等。
同日，胡志伟向何晓峰支付10万元。何晓峰向胡志伟出具《收条》，载明，今收到胡志伟房屋租金及押金10万元整；注租期为2年整。
(三)2017年9月11日，何晓峰又出具《协议书》，载明，本人何晓峰同意将西湖区西溪河滨之城水澜轩14幢1单元1301室(待房产证办出后)以388万元出售给胡志伟；胡志伟按一次性将388万元付给何晓峰；以上任何一方违约将赔偿给对方100万元；其中胡志伟在何晓峰产证出后5天之内将78万元付给何晓峰。胡志伟亦在该协议书上签名，并且在其签名处还书写“张爱娥代”字样。李淑媚当天在场，张爱娥则不在场。
同日，胡志伟、何晓峰达成《备注》一份，载明，何晓峰卖给胡志伟河滨之城水澜轩14幢1单元1301室的房产，胡志伟用母亲的名字办理房产证及一切手续，所有的房款全部由胡志伟先生支付给何晓峰先生；母亲：张爱娥。胡志伟在该备注上签署为“张爱娥代”，何晓峰在该协议上签名。
(四)2017年10月，何晓峰、李淑媚就涉案房屋办理了房屋所有权证。但是何晓峰未及时将房屋权属证书(复印件)提交给胡志伟，也未提交给绿城公司的员工。在绿城公司的员工通过微信等方式敦促、并提示说明了房屋交易流程后，何晓峰仅表示“我已正式通知你们了”、“请在7天内办理过户，今天我正式通知你们绿城置换了”等，仍未提交房屋权属证书而只是要求办理房屋过户手续。在胡志伟、何晓峰的微信对话过程中，何晓峰表示“谢谢，胡总!如果按照你单方面的认为，我也只收了你10万的定金而已啊!”等。
(五)2017年11月，胡志伟与其妻子廖某某共同购买位于杭州市江干区德胜上郡华庭5幢的住宅一套。
2017年12月4日，何晓峰、李淑媚与包某某、邹某签订《杭州市房屋转让合同》，该合同约定何晓峰、李淑媚将涉案房屋以300万元出卖给包某某、邹某，付款方式为合同签订之日一次性支付房款300万元至双方约定的银行第三方监管账户等。
(六)2017年10月31日，胡志伟以何晓峰为被告诉至本院。2017年11月6日，本院分别通知李淑媚、绿城公司为本案第三人参加诉讼。2017年12月14日，本院就本案纠纷开庭审理，审理中发现张爱娥与本案的处理有利害关系，通知其作为第三人参加诉讼。2017年12月15日，张爱娥向本院提交《关于张爱娥参加诉讼的申请》，载明，本人是胡志伟母亲，想购房自住养老，胡志伟购房行为本人全部知悉并认可；因本人年龄已近八十，行动不太方便，胡志伟、本人与何晓峰于2017年9月11日签署的《协议书》，本人签字系由胡志伟代签，本人在本案中诉请请求与胡志伟本诉诉请一致，望依法请予准许本人参加诉讼。2018年1月10日，本院就本案纠纷第二次开庭审理，审理中，张爱娥主张其系有独立请求权的第三人，表示其为了买房养老，对于胡志伟买房全部知悉并认可；其后张爱娥又表示与胡志伟作为共同原告主张权利，要求何晓峰、李淑媚共同承担民事责任。在审理中，何晓峰提起反诉。李淑媚表示，同意由何晓峰一人主张，以何晓峰的意见为准。
此外，2017年12月9日，何晓峰以胡志伟为被告向本院起诉，要求处理双方之间的房屋租赁合同纠纷。本院就该纠纷已另案受理，该案件现中止诉讼。
(七)胡志伟、何晓峰(李淑媚)就涉案房屋买卖(租赁)的交易事宜，系在绿城公司帮助下进行协商、签约。2017年12月，杭州市住房保障和房产局认定，根据群众举报并经调查取证，绿城公司在涉案房屋未取得房屋权属的情况下，仍提供经纪服务促成买卖双方交易，并明知双方达成买卖协议而采用签订租赁合同形式规避法律要求，涉嫌为禁止交易的房屋提供经纪服务。绿城公司因此受到行政处罚。
本院认为，(一)关于涉案房屋交易，交易的双方当事人应认定为胡志伟、何晓峰，从双方于2017年7月8日和2017年9月11日达成的两份《协议书》、胡志伟向何晓峰支付款项、双方之后的磋商过程可以得到证明，且胡志伟向本院起诉时提交的诉状、何晓峰提交的反诉状亦可以进一步印证。张爱娥并未参与双方的洽谈，也未提交书面的委托材料表明其委托胡志伟进行交易；胡志伟、何晓峰于2017年9月11日达成的《备注》更直接表明了张爱娥在本案房屋交易的地位，该《备注》系胡志伟、何晓峰的虚假意思表示，应认定为无效。至于李淑媚，未参与本案交易协商与履行，在审理中也表示与本案纠纷无关；故此虽然李淑媚系涉案房屋的共有权人，但与本案合同纠纷无必然法律联系，在本案纠纷中不享有合同权利，也不承担合同义务。
(二)关于涉案房屋交易的性质，胡志伟、何晓峰于2017年7月8日和2017年9月11日达成的两份《协议书》均表明系房屋买卖合同，此后双方按照房屋买卖合同关系进行协商，双方亦以房屋买卖合同关系进行诉讼，足以认定系房屋买卖合同。至于胡志伟、何晓峰于2017年7月8日签订的《房屋租赁合同》，系双方因涉案房屋在当时未取得房屋所有权证而采取的变通手段，双方在此后协商时并未涉及房屋租赁事宜，行政机关对此也已进行了相关认定，故房屋租赁合同系双方的虚假意思表示，应认定为无效。
(三)胡志伟、何晓峰就涉案房屋的买卖合同关系，已经能够明确双方当事人的姓名、标的和数量，按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，应当认定合同已经成立。在合同成立后，双方未能就购房价款余款的交付时间、房屋交付时间等问题充分沟通以协商一致，何晓峰未及时将涉案房屋所有权证的书面材料提交给胡志伟，也没有及时提交与李淑媚就房屋共有份额的处理情况以告知胡志伟本案合同能够履行，何晓峰在未经胡志伟同意的情况下径行将涉案房屋另行出卖给他人，直接造成本案合同不能继续履行，何晓峰未善意履行合同义务；胡志伟欲以张爱娥的名义购买房屋，却又未及时提交张爱娥的授权委托书以与何晓峰签订合同，也未再向何晓峰(中介公司)支付款项以继续履行其付款义务，可见，胡志伟也未积极善意履行。比较双方对本案合同未能继续履行的过错程度，何晓峰的过错大于胡志伟。现在胡志伟、何晓峰均主张要求解除双方签订的《协议书》，事实上也已无法继续履行，故此，双方之间的房屋买卖合同关系应予解除。我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据本案案件事实，本院认为何晓峰应赔偿胡志伟的损失，损失可按胡志伟支付的10万元再加该款项的50%计算为15万元。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、解除胡志伟、何晓峰于2017年7月8日签订的《协议书》；
二、胡志伟、何晓峰于2017年7月8日签订的《房屋租赁合同》无效；
三、解除胡志伟、何晓峰于2017年9月11日签订的《协议书》；
四、胡志伟、何晓峰于2017年9月11日签订的《备注》无效；
五、何晓峰赔偿胡志伟损失15万元，该款于本判决生效之日起10日内付清；
六、驳回胡志伟的其他诉讼请求；
七、驳回张爱娥的诉讼请求；
八、驳回何晓峰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8800元、财产保全申请费3020元，合计11820，由胡志伟负担2955元，何晓峰负担8865元。反诉案件受理费6900元，由胡志伟负担1725元，何晓峰负担5175元。
胡志伟、何晓峰应负担的诉讼费于本判决生效之日起十日向本院缴纳（结算）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 吕凤祥
人民陪审员 王文仙
人民陪审员 桑苏华
二〇一八年四月九日
书 记 员 金 劼