湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终888号
上诉人（原审被告）：宜昌晶品物业管理有限公司，住所地湖北省宜昌开发区发展大道，统一社会信用代码9142050078090355XQ。
法定代表人：梅汉林，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：秦建周，湖北民基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱启萌，湖北民基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘珍，女，1975年5月11日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：冯愿妮，湖北三峡律师事务所律师。
上诉人宜昌晶品物业管理有限公司（以下简称晶品公司）因与被上诉人刘珍合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2016）鄂0591民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
晶品公司上诉请求：撤销一审判决，改判晶品公司应向刘珍支付的违约金标准，以（2016）鄂0591民初794号案件生效判决书确定的标准为准。事实和理由：一审法院综合考虑到本案及“晶品·国际”项目其他同类型案件的情况，认定晶品公司应支付刘珍解除合同当年年度租金的两倍作为违约金。鉴于晶品公司与上海驿居酒店管理有限公司租赁合同纠纷案件相关法律文书尚未生效，且上海驿居酒店管理有限公司为违约责任的最终承担主体，故晶品公司认为本案违约金比例应以（2016）鄂0591民初794号案件生效判决书确定的标准为准。
刘珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持一审判决。
刘珍向一审法院起诉请求：1、判令晶品公司立即支付截止2016年10月31日拖欠的房屋租金7933.33元，逾期期间每日按千分之0.3的逾期违约金323.34元，合同违约金3400元；2、判令晶品公司从2016年11月1日起按双倍租金标准支付房屋使用费至实际交付房屋之日止；3、判令晶品公司腾退房屋，恢复房屋初始状态（即恢复房屋单独的水、电表及门锁，及将走道、楼梯间恢复可正常使用状态）；4、判令晶品公司支付违约金27200元（13600×2）。
一审法院认定事实：2006年3月8日，刘珍和晶品公司签订《房屋及设备租赁协议》，把自己购买的、当时尚未办理产权证的、位于宜昌市发展大道18号晶品·国际2408号（2007年7月31日取得产权证，证号为0235944，面积为50.72平方米）房屋出租给晶品公司收取租金，刘珍自行缴纳租金收入的税费。合同约定租赁期满或合同解除后，晶品公司立即向刘珍返还房屋及设备。返还房屋及设施、设备的状态为：正常使用状态（合理的折旧除外）。2006年4月17日又签订《补充协议》约定采取先支付租金后使用的原则，以阶段递增的方式支付租金，并在每季度第一个月开始后20天内支付该季度租金，每逾期一日支付租金，按逾期支付租金的0.3‰支付违约金。一方中途擅自退租，按剩余租期租金的50%向对方支付违约金。租赁期满或合同解除后，未经刘珍同意逾期返还房屋的，晶品公司应按租赁期满前一年或该协议解除当年租金的2倍向刘珍支付该房屋占用期限的使用费。2007年4月1日再次签订《补充协议》将第6年至第10年期间的租金调整为13600元/年。
一审法院同时认定：晶品公司与第三方亦签订有《房屋租赁合同》，晶品公司将包括本案所涉房屋在内的晶品·国际19层-27层全部房屋、底层大堂整体转租给第三方经营酒店。第三方在2016年年初未按期向晶品公司支付2016年第1季度租金，被告晶品公司亦因此未按期向刘珍支付2016年第1季度租金。后来，第1季度租金虽然被支付了，但2016年第2季度，第三方又未按期支付第2季度租金，晶品公司亦未向刘珍支付第2季度租金。晶品公司于2016年9月2日以短信方式通知包括刘珍在内的所有出租人解除租赁合同，并要求办理房屋回收交接手续。2016年9月14日，第三方撤离租赁物晶品·国际现场，并支付给晶品公司2016年4月1日起至该日止期间的租金。2016年9月21日，第三方把租赁房屋的钥匙通过快递方式邮寄给了晶品公司。
一审法院认为：一、刘珍与晶品公司之间签订的《房屋及设备租赁协议》合法有效，双方理应据此履行。刘珍与晶品公司双方确认于2016年9月2日合意解除了合同。晶品公司应据合同约定承担相应的法律后果。二、晶品公司应承担2016年4月1日起至2016年6月30日期间的租金13600元/年÷365天/年×91天（2016年4月1日-6月30日）=3390.68元，并承担逾期支付租金的违约金且以3390.68元为基数、从2016年4月20日起按日0.3‰计算至实际支付之日止，以及2016年7月1日起至2016年9月2日期间的租金13600元/年÷365天/年×63天（2016年7月1日-9月2日）=2347.40元，并承担逾期支付租金的违约金且以2347.40元为基数、从2016年7月20日起按日0.3‰计算至实际支付之日止。三、晶品公司于2016年9月2日以群发短信的方式通知包括刘珍在内的所有出租人解除租赁协议，并要求办理房屋回收交接手续，刘珍未与晶品公司办理收回房屋手续，而主张房屋占用费的请求，不予支持。四、合同约定返还房屋的状态为：正常使用状态（合理的折旧除外），因刘珍出租的涉案房屋系向房屋开发商购买用于出租收益，在刘珍与房屋开发商签订购房合同及付清房款时，刘珍与晶品公司签订的《房屋及设备租赁协议》生效，该协议没有描述涉案房屋的状态，也就是说当时的涉案房屋是否有单独的水表、电表、门锁，刘珍应提供证据予以证实，若有单独的水表、电表、门锁，则晶品公司应予以恢复；若当时开发商没有安装单独的水表、电表、门锁，则晶品公司就没有义务为刘珍安装单独的水表、电表、门锁。因刘珍未提供证据证实涉案房屋当时的状态，一审也无法查清原状，因此对刘珍主张恢复单独的水表、电表、门锁的请求不予支持，而只能认定晶品公司按当时的状态返还。关于刘珍主张恢复走道、电梯原状的请求，系另一法律关系，不是本案审查的范围，在本案中不予处理。五、因晶品公司违约，按照合同约定应支付违约金。晶品公司辩称第三方违约才导致自己违约，但不影响晶品公司违约这一事实。因刘珍的房屋不是通常的居住房而是经营用房，并且购买的目的就是用于出租受益。现合同无法继续履行给刘珍造成的损失是可预见的租金损失，且合同约定一方中途退租，按剩余租期租金的50%向对方支付违约金，刘珍也考虑晶品公司非擅自退租而只主张27200元的违约金，该违约金尚不足以填补剩余租期的租金，显然不宜认定该违约金过高。故，一审对刘珍的这一诉讼请求即支付违约金27200元予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、晶品公司在判决生效之日起十日内向刘珍支付2016年4月1日起至2016年6月30日期间的租金3390.68元，并承担逾期支付该租金的违约金以3390.68元为基数、从2016年4月20日起按日0.3‰计算至实际支付之日止、2016年7月1日起至2016年9月2日期间的租金2347.40元，并承担逾期支付该租金的违约金以2347.40元为基数、从2016年7月20日起按日0.3‰计算至实际支付之日止，以及合同解除的违约金27200元。二、驳回刘珍的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费109元，由晶品公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，晶品公司上诉所称的（2016）鄂0591民初924号民事判决，系晶品公司向晶品·国际19层-27层全部房屋、底层大堂的承租方，即上海驿居酒店管理有限公司提起的租赁合同之诉。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据合同的相对性原理，刘珍与晶品公司之间的权利义务，按照双方之间的合同约定确定，而晶品公司与上海驿居酒店管理有限公司之间的合同约定，对刘珍与晶品公司之间的权利义务不产生影响，上海驿居酒店管理有限公司亦非晶品公司上诉所称的违约责任的最终实际承担主体。晶品公司关于应当按照其与上海驿居酒店管理有限公司诉讼的结果确定本案违约金标准的上诉请求无法律依据，本院不予支持。
综上所述，晶品公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由宜昌晶品物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 易正鑫
审判员 王明兵
二〇一七年四月十二日
书记员 张 娟