江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民终字第0222号
上诉人（原审原告）吴莉莉，香港居民。
委托代理人李镔，上海市理诚律师事务所律师。
委托代理人杨维一，上海市理诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆山钟鼎房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市锦绣溪镇锦商路65号。
法定代表人吴�良，该公司董事长。
委托代理人沃小贤，江苏致达律师事务所律师。
上诉人吴莉莉因与被上诉人昆山钟鼎房地产开发有限公司（以下简称钟鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院2014年4月17日作出的（2013）苏中民初字第0110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月14日公开开庭审理了本案。吴莉莉的委托代理人李镔、杨维一，钟鼎公司的委托代理人沃小贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：吴莉莉和钟鼎公司于2011年7月23日签订编号为2011018235的《昆山市商品房购销合同》，约定吴莉莉购买钟鼎公司开发的位于昆山市锦溪镇锦商公路西侧溪醍纳帕庄园3幢5号预售商品房，房屋建筑面积为295.64平方米，总价款1000万元。吴莉莉应于2011年7月23日支付房款90万元，2011年9月15日前支付余款910万元。钟鼎公司应在2013年1月10日前，依照国家和地方政府有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付吴莉莉使用。其中第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理，即买受人不退房，出卖人每日按已付房款的万分之一累积支付违约金，直至出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。
双方于同日签署《昆山市商品房购销合同补充协议（甲）》（以下简称《补充协议（甲）》），其中第1条将《昆山市商品房购销合同》第十五条“关于产权登记的约定”变更为：如因出卖人的责任，致使买受人不能在商品房交付使用后90个日历日内取得房地产权�证书的，买受人初始决定不退房的，出卖人自规定期限届满之日起（指商品房交付使用后的第91个日历日起）每日按买受人已付房价款的万分之一累积支付违约金，直至买受人取得房地产权属之日止。若买受人自规定期限届满之日起60个日历日内仍因出卖人的责任致使买受人不能取得房地产权属证书的，则买受人有权选择：1）要求出卖人继续履行合同并每日累积支付前述约定的每日万分之一的违约金；或2）有权解除与出卖人签订的《昆山市商品房购销合同》，若买受人解除合同的，出卖人应当于买受人书面通知作出解除合同之意思表示后15日内向买受人返还全部已付房价款，并同时向买受人支付已付房价款19％的惩罚性违约金。该等选择在规定期限届满之日起60个日历日（指商品房交付使用后的第151个日历日后）后15个工作日内作出，且应当以买受人对出卖人的书面�知为准，若买受人逾期未向出卖人书面选择的，视为买受人选择继续履行合同。
《补充协议（甲）》第3条约定：买受人有义务积极配合甲方办理产权证书，并在收房时将办理房屋权属证书需由买受人提供的如下文件按包括但不限于：委托书、译名公证等文件，提交证件中有外文的，应同时提交经公证的中文译本、由法律规定律师签署的婚姻关系证明等文件，以上公证费、律师费等费用由买受人自理。若逾期未提供的，由此造成延期办证的责任均由买受人承担。买受人承诺在本合同签订时直至该房屋权属证书办理完成前，该房屋是其苏州范围内唯一一套住房，该条款是办理该套房屋产权证的必要条件，否则由此造成的损失均由买受人承担。
2013年1月5日至1月12日，吴莉莉陆续向钟鼎公司交清房款（含面积补差）10012515元以及钟鼎公司代收的契税300375.45元、物业维修�金7400元等费用，并向案外人绿城物业服务集团有限公司昆山分公司（以下简称绿城物业昆山分公司）预付第一年物业费13498.08元。2013年1月13日，本案系争房屋交付。
2013年2月6日，钟鼎公司向昆山市房产交易管理中心提交包括该公司营业执照、房屋登记申请表、规划、施工、竣工文件等文件在内的多份材料，用于办理商品房初始登记。
另查明：2013年1月12日，吴莉莉与绿城物业昆山分公司工作人员张某签署《昆山市房屋登记委托书》，委托张某办理诉争房屋的所有权转移登记、签署房屋询问事项及声明保证和领取房屋权属证书等事宜，并向该公司支付代办费1000元，工本费130元。钟鼎公司在上述委托书上作为见证单位盖章。张某在接受委托后，于2013年3月至5月间将由吴莉莉提供的包括身份证、结婚证在内的材料递交昆山市房产交易管理中心审核。其间，根据昆山市�屋交易管理中心的要求并经张某及物业公司其他工作人员的通知，吴莉莉另行补充提交了寄自香港的、用腊封印的材料，由张某再行送至昆山市房屋交易管理中心。本案诉争房屋的房屋所有权证于2013年5月15日颁发，由张某于5月28日领取。此后一周内，张某向昆山市国土资源局提供包括房产证在内的材料向该局申请办理本案系争房屋的土地使用权证，该证于2013年8月5日颁发。“两证”具妥后，张某将“两证”送至物业服务中心。
2013年6月14日，吴莉莉委托律师向钟鼎公司发函，表示根据《补充协议（甲）》关于办证期限的约定钟鼎公司逾期办证，要求解除合同，并向钟鼎公司提出返还房款、支付惩罚性违约金、利息、赔偿契税损失、维修基金费用损失等要求。2013年7月16日，钟鼎公司委托律师回函表示吴莉莉并未委托该公司办理本案系争房屋的权属证书，“两证”已经由其委托的绿城物业昆山分公司办妥，钟鼎公司不同意解除合同。其后，吴莉莉向钟鼎公司回复律师函，强调己方并未领取房产证，也未接到领取通知；购销合同与补充协议约定的“房地产权属证书”包括了房产证与土地证，土地证截至回函时也尚未办出，回函坚持了6月14日律师函关于解除合同及赔偿违约金、利息等损失的要求。
2013年10月9日，吴莉莉诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2011年7月23日签署的《昆山市商品房购销合同》（合同编号2011018235）；2、钟鼎公司返还吴莉莉房款人民币10012515元，支付违约金人民币1902377.85元，利息人民币60075.09元；3、钟鼎公司赔偿吴莉莉房屋契税人民币300375.45元，维修基金人民币7400元，返还物业费人民币13498.08元。4、钟鼎公司承担本案诉讼费用。
本案一审中，吴莉莉于2013年12月13日提出申请，要求原审法院向昆山市国土资源局调查钟鼎公司何时向该局申请办理诉争房屋的土地使用权证。原审法院于2013年12月23日到昆山市国土资源局调查相关情况。该局工作人员表示无法通过土地使用权证书发证时间判断初次递交材料的时间，并说明商品房土地使用权证书的正常办理流程是先办理房屋所有权证，再办理相应土地使用权证。原审法院遂又向昆山市房产交易管理中心调取了钟鼎公司为办理本案诉争房屋房产证提交的相关资料，包括测绘成果报告、规划、施工和竣工备案等12份文件、编号为20130203041的《昆山市房屋产权登记收件收据（用户联）》和住房维修基金收据等，合计36页。《收件收据》载明的收件时间为2013年2月6日。吴莉莉认为上述证据的调取不符合其取证申请的取证范围，不能证明钟鼎公司为办理本案系争房屋土地使用权证而提交材料的时间。钟鼎公�认可法院调取的上述材料的真实性，并认为可以证明钟鼎公司最晚于2013年2月前将相关备案材料交给房产交易管理部门。根据昆山市的相关办证程序，小业主在房产证办妥后，可直接凭房产证领取土地证。事实上，吴莉莉是委托案外人绿城物业昆山分公司代办土地证的，所以不存在钟鼎公司向国土部门递交办理土地证相关材料的事实。
原审法院依钟鼎公司申请，通知张某于2014年2月26日到庭作证。张某表示不愿意当庭接受双方当事人质证，原审法院当庭对其调查取证制作了笔录。张某陈述：其在绿城物业昆山分公司纳帕尔湾物业服务中心担任管理员，该中心向业主有偿提供代办包括开通有线电视、宽带、天然气、房产证等一系列证件的服务。因溪醍纳帕庄园物业服务人员不足，其一度被调往溪醍纳帕物业服务中心协助工作。张某认可其在《昆山市房屋登记委托书》�托人栏亲笔签名，并认为作为委托人签名的吴莉莉对其系物业公司工作人员系知情。在签署上述委托书后，张某通过物业服务中心向包括吴莉莉在内的11户业主说明办证所需的应由业主提供的资料，主要是身份证、户口本、结婚证或单身证明。收齐材料后，张某于2013年3月第一次把资料送到昆山市房产交易中心。因吴莉莉系境外人士，需另行提交律师函，但她只提交了公证书，故因资料不全未能办理。张某通过其它物业工作人员与吴莉莉沟通，吴莉莉补充提交了寄自香港、用蜡封印的材料，张某未启封直接交给交易中心。因时值“国五条”出台，在交易中心办产权登记人士众多，故直到2013年5月房产证方才办妥，吴莉莉是一同办证的11户业主中最早办出房产证的。取得房产证是办理相应土地使用权证的前提，在房产证办出后一周内，张某向昆山市国土局提供了�关材料申请办证。“两证”具妥后，张某将“两证”送至物业服务中心。
原审法院认为：一、关于《昆山市商品房购销合同》与《补充协议（甲）》是否约定钟鼎公司受吴莉莉委托办理本案系争房屋房、地产权证的问题。本案所涉《昆山市商品房购销合同》、《补充协议（甲）》均为双方真实意思的表示，依法成立且不违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效。《昆山市商品房购销合同》第十五条标题为“关于产权登记的约定”，该条在被双方当事人在签署该合同同日达成的《补充协议（甲）》加以变更前，明确了出卖人有义务在房屋交付后90日内向将“需由出卖人提供的资料”报产权登记机关备案；《昆山市商品房购销合同》并无任何其它条款涉及房屋产权登记事项的约定，也无任何其它条款约定买受人委托出卖人代办房屋房、地�属证。《补充协议（甲）》第1条是对《昆山市商品房购销合同》第十五条的变更，该条有两款，分别约定因出卖人责任导致本案系争房屋交付之日起的91日和151日内买受人未能取得房屋房、地权属证书的情况下，出卖人钟鼎公司应当承担支付违约金、惩罚性违约金等违约责任和买受人吴莉莉在“商品房交付使用之日后的第151个日历日后”有权以书面方式选择解除合同。该条约定是对出卖人钟鼎公司基于自身的过错导致未能如期取得本案系争房屋房、地产权属证书的违约责任和买受人在此种情况下单方合同解除权的约定，并非是对钟鼎公司接受吴莉莉委托办理“两证”的约定。
《补充协议（甲）》第3条约定“买受人有义务积极配合甲方办理产权证书”，并提供婚姻关系文件等资料，并约定由买受人承担逾期提供材料所导致的逾期办证的责任。该条约定的明确文义是对买受人配合出卖人办证义务的约定。从办证的实际经过看，2013年1月12日，即双方一致认可的房屋交付之日，吴莉莉与案外人绿城物业昆山分公司工作人员张某另行签署《昆山市房屋登记委托书》，委托张某办理和领取房屋权属证书。该委托书上，钟鼎公司是作为见证单位而非作为当事人盖章。根据证人张某的陈述和绿城物业昆山分公司的《收费收据》，物业公司有偿为业主提供包括办理房产证、土地证在内的办证服务，由物业公司工作人员代为收集资料和送达有关部门，并且收取代办费1000元，工本费130元。吴莉莉为诉争房屋办理“两证”之事宜由张某实际经手办理。委托合同签署后，张某先后办理了初步收集资料、向昆山市房屋交易管理中心提交资料等事务性工作，并且在吴莉莉因资料不全被昆山市房屋交易管理中心退回后，通过物业服务中心通知吴莉莉另行补充资料并再行报送昆山市房屋交易管理中心。在取得房屋所有权证后，也系张某向昆山市国土局报送其它资料以便办理土地使用权证书。原审法院认为，《昆山市房屋登记委托书》的约定和实际履行的情况均符合《中华人民共和国合同法》第二十一章关于委托合同的规定。有鉴于委托事项是代办房屋权属证书，该事项具有唯一性，钟鼎公司无法在吴莉莉委托他人代办的情况下再行办理，故《补充协议（甲）》第3条中关于买受人向出卖人提供资料的约定并未由吴莉莉向钟鼎公司实际履行。
二、关于钟鼎公司对本案诉争房屋的房屋使用权证和土地使用权证超过《补充协议（甲）》约定的期限取得，是否存在过错的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让及消灭应当依法登记。根据编号为20130203041的《昆山市房产登记收件收据（用户联）》记载，钟鼎公司于2013年2月6日将包括测绘成果报告、规划、施工、验收文件在内的多份文件交给昆山市房产交易管理中心；根据昆房证明（初）B0193640002号新建房屋登记证书，本案所涉房屋于2013年2月26日初始登记于钟鼎公司名下。对吴莉莉而言，其所要求的办理房屋权属证书是指将“两证”办至其本人名下，故《昆山市商品房购销合同》和《补充协议（甲）》约定的办理房屋权属证书应为《中华人民共和国物权法》第十四条所指的变更登记，即将本案所涉房屋之所有权从钟鼎公司名下变更登记到吴莉莉名下。
参照《房屋登记办法》（建设部令第168号）第三十三条第（三）项关于办理变更登记需要向登记部门提交房屋所有权证书或者房地产权证书的规定，取得房屋所有权初始登记证是办理变更登记的前提。钟鼎公司在2013年1月12日交付房屋后不足一个月的时间内即向昆山市房地产交易管理中心提交了己方为办理初始登记所应提交的资料。房屋于2月26日完成初始登记，早于张某初次向昆山市房地产交易管理中心提交吴莉莉办证所应提供资料的时间，因此初始登记时间并未影响吴莉莉为本案系争房屋办理房产证。昆山市房产交易管理中心为吴莉莉办理房产变更登记和昆山市国土局办理相应土地使用权证所需要的工作时间并非任何一方当事人所能控制或影响，因此导致的买受人取得房屋权属证书超过《补充协议（甲）》第1条约定的期限，并非任何一方当事人的责任。吴莉莉对其关于钟鼎公司存在过错导致本案所涉房屋的权属证明取得时间超过《补充协议（甲）》第1条约定期限的事实主张，并未提供相应证据予以支持，其不能依据《补充协议（甲）》第1条的约定主张钟鼎公司承担违约金、惩罚性违约金等违约责任及享有单方合同解除权。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吴莉莉全部诉讼请求。案件受理费95578元，由吴莉莉负担。
吴莉莉不服原审判决，向本院提起上诉称：
1、双方签订的《补充协议（甲）》第3条约定：买受人有义务积极配合甲方办理产权证书，因此吴莉莉与钟鼎公司之间存在办理房屋产权及土地使用权证的约定。原审法院对此避而不谈，而分析所谓的办证实际经过，以没有绿城物业昆山分公司盖章的收款收据复印件及张某的单方陈述为依据错误认定案件事实。吴莉莉与张某素不相识，除非钟鼎公司安排，不可能出于自身意志签署委托书委托张某办理办证事宜，何况在已委托钟鼎公司办证的情况下，再行支付费用委托物业公司办证有悖常理。
2、钟鼎公司违约事实清楚，原审法院将导致吴莉莉取得房地产权属证书超过合同约定期限的责任归责于并非任何一方当事人是错误的。双方约定的办理房地产权属证书，包括房产证和土地使用权证。本案商品房交付使用日期为2013年1月12日，房产证的登记日期为2013年5月15日，而土地使用权证的办证日期是2013年8月5日。吴莉莉已按钟鼎公司要求按时提供了办证所需的全部文件，而钟鼎公司并未提供相反证据证明违约系由吴莉莉及第三人责任导致，按合同约定商品房交付使用后的151个日历日（即2013年6月12日），因钟鼎公司原因致使吴莉莉未取得房地产权属证书的，吴莉莉是有权选择解除合同并追究其违约责任。
综上，�求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人钟鼎公司辩称：吴莉莉并没有委托钟鼎公司进行办证，钟鼎公司也无办证义务，吴莉莉要求解除合同并无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实基本清楚，本院予以确认。
本院二审另查明：《昆山市商品房购销合同》附件四第6条约定：买受人在签订《昆山市商品房购销合同》时，必须委托出卖人办理该商品房权属证书，并承诺在出卖人收到办理商品房权属证书通知之日起十日内携带办理权属证书所需的所有材料和证件，配合出卖人办理权属登记，并委托出卖人将其办理的房屋权属证书交给买受人贷款的银行办理房屋抵押登记。若买受人没有根据约定配合出卖人办理权属证书，且没有免除出卖人担保责任的，买受人应当在上述期限届满起向出卖人支付违约金。
本案二审审理期间，吴莉莉提供一份2013年8月16日谈判纪要，证明会谈中钟鼎公司石亚非总经理承认办证义务在钟鼎公司，迟延办证是钟鼎公司过错。会谈在场人中原地产经纪人李中林2014年5月13日签署意见“以上内容属实”。同时，吴莉莉申请另一在场人张皓栋作为证人出庭作证，其称：去年8月16日我与朋友林伯年（吴莉莉丈夫）去昆山找开发商石总，由于房产证及土地证未按期办理，林柏林提出退房，对方也承认延期，但具体解决方案要向上级汇报。现提供给法院的谈判纪要不是当时作出的，协商谈判过程中也没有人在记录，当时也没有人找我签字。对上述证据，钟鼎公司质证认为：谈判纪要不属于新证据，李中林的签字时间为2014年5月13日，该时间与纪要时间不一致，对纪要的真实性不予认可。从张皓栋的证言可以看出，此纪要是林伯年所述，故属单方意见，对其内�钟鼎公司也不予认可。吴莉莉另提供溪醍纳帕庄园入伙通知书及入伙须知，证明吴莉莉收房过程中的行为都是按照钟鼎公司的指定，签订的委托书也是钟鼎公司安排的。钟鼎公司质证认为：钟鼎公司是委托绿城物业昆山分公司进行前期物业管理，但并没有委托物业公司办理权属证书。入伙须知中的产权登记费并未交给钟鼎公司，结合张某的陈述，该费用是交给了物业公司。
二审中，钟鼎公司提供了2014年8月18日从昆山市房产交易管理中心档案科调取的几份证据：1、2013年4月18日吴莉莉出具的声明一份，内容为：本人吴莉莉特此声明，本人购买昆山市锦商公路66号溪醍纳帕3-5号楼用于自住。2、2013年4月12日，香港张永财律师出具的证明书及吴莉莉的结婚证书，证明书内容为：兹证明经本人鉴定，所附的香港结婚证书之复印本与该文件原本相符，其原本无可疑之处。此文件仅限用于在江苏省昆山市作办理房地产事宜之用。3、张某的社会保险参保证明，参保单位绿城物业昆山分公司。对于上述证据吴莉莉质证认为：1、对于声明、证明书及结婚证书的真实性无异议。钟鼎公司提供上述证据的目的是想证明吴莉莉补充提供上述材料时间较晚，办证延期责任不在钟鼎公司。而根据电子邮件记载，溪醍纳帕工程小傅是在2013年4月2日才发邮件给林伯年告知需提供上述材料。若存在迟延也是钟鼎公司交办的工作人员拖延导致。况且钟鼎公司最主要的违约事实是办理土地使用权证的延迟（2013年8月5日），该时间远迟于2013年4月18日。另外从钟鼎公司寄发的入伙通知书及入伙须知载明的内容看出，物业人员是服从于钟鼎公司售房人员，签订委托书也是钟鼎公司安排下进行的。2、对张某的参保证明真实性不表异议，但吴莉莉与张某不相识，所签订的委托书仅是形式上的需要，吴莉莉从未委托张某就职的绿城物业昆山分公司办理房地产权属证书。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：吴莉莉主张解除商品房买卖合同应否支持。
本院认为，吴莉莉依据《补充协议（甲）》第3条“买受人有义务积极配合甲方办理产权证书”，主张其与钟鼎公司之间存在办理房地产权属证书的约定，其已将办证事宜委托给钟鼎公司。但该条文义并未明确将办证事宜委托给钟鼎公司。结合《昆山市商品房购销合同》附件四中的相关约定，若买受人是以按揭方式给付房款的，则买受人必须委托出卖人办理商品房权属证书，并委托出卖人将房屋权属证书交给贷款银行办理房屋抵押登记，以免除出卖人的担保责任。而吴莉莉购买涉案房屋选择的是分期付款，并未采取按揭贷款方式，故无须按此约定委托出卖人办理房地产权属证书。从实际履行情况来看，2013年1月12日，吴莉莉签署《昆山市房屋登记委托书》，明确将办理房屋权属登记及领取房屋权属证书的事宜委托给绿城物业昆山分公司的工作人员张某办理。吴莉莉对该委托书的真实性亦不表异议，该委托书中的委托主体、委托内容明确、具体。钟鼎公司在该委托书中仅是证明人身份，并非受托人，也不存在转委托的情形。吴莉莉也无证据证明其将办证费用交给了钟鼎公司。证人张某虽未能出庭作证，但其接受了法院询问，所作询问笔录与其他证据相印证，能够证明本案的相关事实。因此，本院对吴莉莉关于该委托书是受钟鼎公司安排所签，吴莉莉与张某素不相识，其在已委托钟鼎公司办证的情况下，不可能再委托他人办理的辩解意见，不予采信。综上，涉案房屋的办证义务并非由钟鼎公司承担。
购房人办理“两证”的前提是先由作�售房人的房地产开发企业办理新建房屋的初始登记。经原审法院调查，钟鼎公司于2013年2月6日即已向登记机关提交办理初始登记的相关资料，并于2013年2月26日取得了房屋初始登记证明，并未影响吴莉莉办理分户登记。此外，由于吴莉莉已将办证事宜委托他人实施，且其收房时其即应提供的由其律师签署的婚姻关系证明等文件迟至2013年4月才提供，影响了两证的办理。因此，办证的延误并非出卖人钟鼎公司责任所致，吴莉莉不能据此取得合同解除权并追究钟鼎公司的责任。
综上，涉案房屋办证义务非在钟鼎公司，吴莉莉也不能证明因钟鼎公司的责任致使其迟延取得房地产权属证书。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。吴莉莉上诉理由及请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
�回上诉，维持原判。
二审案件受理费95578元，由上诉人吴莉莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马绍恒
代理审判员 朱加赛
代理审判员 陈 皓
二〇一四年十一月六日
书 记 员 戚亦萍