赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初5668号原告：蔺红霞，女，1966年7月7日出生，汉族，呼和浩特市向导培训学校员工，住呼和浩特市赛罕区。原告：李艳荣，女，1966年9月16日出生，汉族，无固定职业，住巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇。被告：内蒙古金汇房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区中山东路。法定代表人：王然中，经理。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古启安律师事务所律师。原告蔺红霞、李艳荣与被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司（以下简称金汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告蔺红霞、被告金汇公司的委托诉讼代理人张金来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔺红霞、李艳荣向本院提出诉讼请求：１．判令被告支付原告租金19098元（2016年2月29日—2016年5月28日）；２．被告支付原告逾期租金的违约金477元。事实和理由：2011年7月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定原告购买被告位于呼和浩特市赛罕区新华东街南侧维多利摩尔城第2#3#幢楼3层（房产局登记为东区综合楼）XXXXX号房屋，建筑面积共29.56平方米；总金额为954934元；买受人分四次交清房款，分别于2011年6月18日付房款113724元，2011年7月20日交房款143724元，2011年9月20日交房款625624元，2012年9月9日交清最后余款71862元。原告已经支付全部房价款。2012年5月28日，被告将房屋交付原告，原告按照委托经营合同约定，将所购买房屋交内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司经营管理，委托期限为三年。合同到期后，原告又与被告签订了委托经营合同，约定：委托经营期限为2015年5月29日至2018年5月28日；回报标准为被告给予原告在委托期限内以原告购买该商铺合同总价款8%计算年税前回报，房屋总价款为954934元，按此计算年税前回报（租金）为76395元，回报支付方式为被告按每年分四个季度（以三个月为一个季度计算）四次支付原告回报，即被告在每季度月末20日-30日向原告支付本季度回报金额。时至今日，被告只向原告支付了3个季度的租金，现拖欠应支付的第四个季度（2016年2月29日至2016年5月28日）的租金19098元。同时，委托经营合同第八条第一款约定：被告应按约定向原告支付回报款，如逾期未付，在逾期后三十日内被告仍不履行支付回报义务，每逾期一日按拖欠回报金额的万分之五向原告支付违约金。被告未向原告支付租金已经50日，按照合同约定应支付原告违约金477元。综上所述，被告未按照与原告签订的委托经营合同约定，按季度向原告支付租金，已构成违约，原告应当承担违约责任。特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院查清事实，依法判令被告支付原告租金19098元，并且支付原告违约金477元，以维护原告的合法权益。金汇公司辩称，金汇公司承认原告在本案中所主张的租赁合同关系及欠付租金事实，因为摩尔城旁修建地铁严重影响营业，情势发生变更，金汇公司无法按照前期的租赁合同满足租金，因此，请求原告适当降低租金，共同渡过难关。本院经审理认定事实如下：2015年5月6日，原告与被告就涉案商铺签订《金汇房地产委托经营合同书》，委托经营期限为三年，之后双方依约履行各自义务，原告主张自2016年2月29日开始欠付租金，金汇公司对欠付租金事实予以认可。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。另查明，维多利摩尔城B座所处地段旁的新华大街正在修建地铁。本院认为，本案的争议焦点为：原告提出金汇公司应给付租金19098元及违约金的诉讼请求是否有事实及法律依据。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”原告与新汇公司就涉案房屋签订委托经营合同的事实均予认可，双方应按照上述原则履行各自合同义务。对于原告提出金汇公司应按合同约定给付欠付租金19098元的主张。原告与金汇公司签订的委托经营合同书就租金金额及支付方式作出明确约定，双方对合同内容及效力均无异议，原告购买的商铺已交付金汇公司经营使用，金汇公司亦应按照合同约定支付相应租金，故原告依据合同主张租金并无不当。但当事人在订立、履行民事合同过程中，应当坚持适用公平原则，根据客观情况对双方利益关系可作合理调整，以维持和促进市场正常交易秩序。本案中，金汇公司在庭审期间明确表示愿意继续履行合同，但提出因租赁房屋旁边修建地铁，现已出现合同法规定的情势变更情形，应适当降低租金的抗辩理由。对于金汇公司提到情势变更问题，情势变更是在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见且不属于商业风险的情况，改变订立合同的基础，从而使合同的履行失去意义或者履行合同使当事人之间利益出现重大失衡的情形。情势变更原则的适用具有严苛条件，而本案中原、被告履行合同的基础即返租商铺尚存在，原、被告又均在诉讼中作出继续履行租赁合同的意思表示，被告所称修建地铁影响收益的情况并未改变合同履行的基础，其抗辩要求适当降低租金比例亦缺乏相关证据支持，故对金汇公司的该项主张本院不予支持。但金汇公司所述摩尔城旁边修建地铁的情况为客观事实，上述工程的修建导致摩尔城附近交通不便和客流量减少亦属客观事实，该客观事实与返租商铺经营困难并导致收益降低存在一定关联。金汇公司受此影响欠付租金已属违约，但其按照原有合同支付租金存在困难，结合上述客观情况，双方又均愿意继续履行合同，为促进市场交易安全及实现双方利益合理平衡，应依公平原则将原告主张的19098元租金按80%比例调整为15278.4元，金汇公司应按该比例确定的数额给付原告房屋租金15278.4元。对于原告主张的欠付租金违约金问题。原告认为应按照合同约定以欠付租金数额按日万分之五计算至实际给付租金之日止。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”金汇公司欠付租金给原告造成的实际损失主要体现为利息损失，欠付租金的违约金应以人民银行同期贷款利率计算，故本案租金标准虽因修建地铁、经营困难等客观事实进行了调整，但原告在履行合同过程中并无过错，金汇公司应按原告主张的租金数额19098元以人民银行同期贷款利率计算并给付违约金，自2016年2月29日计算至实际给付欠付租金之日止。综上所述，当事人双方对继续履行合同均无异议，但涉案商铺附近修建地铁，所在商场存在经营困难又属客观事实。为实现双方之间合同法律关系的稳定性，更好平衡双方利益关系和稳定市场交易秩序，在根据合同履行情况及当事人过错程度调整租金标准之后，金汇公司应给付原告欠付租金15278.4元，同时按原告主张租金数额计算违约金直至实际给付欠付租金之日止。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条规定，判决如下：一、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告蔺红霞、李艳荣支付租金15278.4元及违约金（违约金以19098元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年2月29日计算至付清租金之日止）；二、驳回原告蔺红霞、李艳荣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计145元（原告已预交），由被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。代理审判员  王璐二〇一六年十一月十七日书 记 员  梁雨