辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终4805号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳前海铭德豪文化投资有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路鲤鱼门街1号前海深港合作区管理局综合办公楼A栋201室（入住深圳市前海商务秘书有限公司）。
法定代表人：谭穗雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人:李坤波，北京德恒（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：大连三寰商场有限公司，住所地大连市沙河口区西南路481号。
法定代表人：赵宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：华洋、浦凡，北京市京都律师事务所大连分所律师。
上诉人深圳前海铭德豪文化投资有限公司（以下简称铭德豪公司）因与被上诉人大连三寰商场有限公司（以下简称三寰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院作出（2016）辽0204民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人铭德豪公司的委托诉讼代理人李坤波，被上诉人三寰公司的委托诉讼代理人华洋、浦凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
铭德豪公司上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判支持铭德豪公司的一审诉讼请求，驳回三寰公司的一审反诉请求，或将本案发回重审；2.由三寰公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.双方租赁合同并未解除。2015年6月1日签订的协议书中，三寰公司允许铭德豪公司继续使用房屋，其行为确认了租赁关系的延续，该协议是三寰公司利用其强势地位要求签订的，违背了铭德豪公司的意思表示，在签订协议时，铭德豪公司对三寰公司的违约行为并不完全知情，该协议是针对双方租赁关系的延续、租金延缓支付计划的确认，并没有确认合同解除。而且，在协议书签订后，三寰公司又两次收取了租金，实际上也是在履行原租赁合同。三寰公司直接向经营业户下发通告，直接造成铭德豪公司无法经营，造成重大损失。2.三寰公司未完全交付标的物，未提供图纸，未按照红线图的范围交付全部租赁物，且在建筑红线图内存在大量违法建筑物，未按合同约定交付煤气管线，无法使用煤气，地下一层使用用途与约定不符，影响了铭德豪公司的招商和经营。铭德豪公司承租范围包含停车位，但三寰公司没有交付。3.一审依据双方合同约定的标准认定滞纳金及违约金，标准明显过高。4.案涉房屋承租后经营大连中心书城项目，项目经国家新闻出版广电总局审核，入选国家新闻出版改革发展项目库。该项目被写入大连市政府2015年工作报告，列为沙区十大民生项目，书城开业以来，商户进驻率达到80%，各方投资巨大，如果解除合同将造成重大损失和一系列社会问题。
三寰公司辩称，不同意铭德豪公司的上诉请求。案涉租赁合同已于2015年4月30日解除，没有恢复履行。2015年6月1日签订的协议书确认了恢复履行将是建立一个新的租赁关系，而由于铭德豪公司在宽限期内没有履行相应义务，合同处于解除状态。三寰公司在合同履行过程中严格按照约定交付了租赁物，履行了出租人的义务，双方签订了交接明细等文件。现合同已经解除，铭德豪公司提出交付不符合约定也不在本案审理范围。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
铭德豪公司向一审法院起诉请求：判令三寰公司继续履行合同，按照合同约定交付案涉房屋外广场土地（面积为3797.65平方米），提供租赁物天然气管线设备，退还租金932万元。
三寰公司向一审法院反诉请求：确认双方《房屋租赁合同》于2015年4月30日解除，铭德豪公司返还租赁标的物（位于大连市沙河口区西南路479号的建筑物，面积为32,881.85平方米，包括地下一层及地上4层，建筑物的附属设备设施、建筑物外广场、外立面即合同约定的全部租赁物，不包括大连银行前支行承租的377平方米房屋及对应建筑物外立面）具体详见原、被告双方2014年3月4日进行建筑物交接所签署的全部文件；原告支付拖欠的房屋租金943万元、房屋占有使用费1042万元（自2015年6月2日至2016年2月15日占有使用费共计1042万元，按照每季度375万元计算，主张到判决生效之日）、逾期滞纳金1,322,404.5元（自2014年12月2日起至判决生效之日止按日万分之三标准计算），铭德豪公司支付违约金500万元。
一审法院认定事实：案涉房屋位于大连市沙河口区西南路479号，房屋建筑面积为33,258.85平方米，被告系案涉房屋登记的权利人。
2014年2月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方拥有位于大连市沙河口区西南路479号的建筑物所有权，甲方愿意将整栋房屋出租给乙方使用，乙方承租范围不包括大连银行铁院支行现承租的377平方米房屋及对应建筑外立面，乙方实际承租房屋面积为32,881.85平方米。合同中“租赁物”系指位于大连市沙河口区西南路479号的建筑物（不包括大连银行铁院前支行现承租的377平方米房屋及对应建筑物外立面），由房屋主体（含地下一层、地上一层、地上二层、地上三层、地上四层）及附属设施、设备、建筑物外广场（不包括大连银行铁院支行2个停车位）和建筑物外立面组成。“计租日”系指在乙方按约接受租赁物，并享受甲方给予的免租期届满后的次日。租赁期限系指免租期开始之日起15年。“设备设施”系指使用租赁房屋所需的弱电系统接口、自动扶梯、电梯、空调、消防设施、燃气接驳口、给排水、强电、供暖设施及其他设施。租赁用途：图书销售、文化创意、商业零售、餐饮、办公、停车场、广告等商业业务。免租期限：免租期为6个月，以甲方完成租赁房屋防水补漏工程且拆除原有家具城内部装修物后，甲乙双方签署确认《租赁房屋交接书》次日起计。在本合同签订后3日内，乙方应向甲方支付履约保证金375万元，作为乙方履行本合同各项条款的担保。年租金总额为1500万元。租金按季度支付，乙方应于免租期限届满前3日内一次性向甲方支付第一期租金，即375万元。以后每一期租金，乙方应于每个结算期限开始前3天一次性向甲方支付。乙方负责进行其装修、改造、搭建临建、停车场经营、外挂广告牌及经营活动必须具备的所有批文（包括批准证书、营业执照及各项行政许可证等）的办理，并将最终行政审批结果报甲方备案。
甲方的义务包括：甲方交付租赁房屋时，应至少具备以下条件，A.甲方在租赁房屋所安装或使用的材料、设备的品牌、型号、技术参数以现状交付；B.租赁房屋周围环境、公共部位设施及建筑外立面装潢以现状交付；C.市政管道以现状交付；D.机电设备以现状交付；E.消防系统以现状交付；F.其他交付条件：商城广场南侧的临建轻体房搬迁安置方案详见附件，其他交付条件无。甲方提供租赁房屋工程竣工备案资料（电子档），即全套竣工图、设计说明和机电设备表。乙方的义务：乙方应该按照合同规定按期交纳房屋租金。租赁期满，乙方应如期按合同约定返还承租房屋及相关附属设施。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的30日内腾退该房屋及相关附属设施设备。双方的权利：甲方有权根据合同约定，按时足额收取租金。乙方逾期支付房屋租金等费用超过30天的，甲方有权解除本合同，并追究乙方的一切违约责任。
租赁合同履行期间，若因乙方原因解除合同的，乙方不得向甲方主张任何装修和改造补偿。乙方应在不损坏房屋主体结构和安全性的前提下拆除可移除的装修、改造部分，同时应将租赁物恢复原状，逾期不处理的按本合同逾期腾退房屋的相关规定执行。若因甲方原因解除合同的，甲方根据乙方的实际使用年限按照会计准则进行折旧后，对乙方装修、改造的残值进行合理补偿。
租赁期限届满或本合同约定的合同终止之日起，乙方均需在30天内将租赁房屋及附属设施、设备按能正常使用状态归还甲方。若房屋及其附属设施在租赁期满后不能正常使用的，乙方应负责修复并承担相关费用。租赁房屋期满腾退的验收交接工作由双方共同进行。乙方承租期间进行的装修、改造和添设的不可移除的设备设施，乙方均同意按其承租年限进行使用折旧、即租赁期满该部分的残值为零，可以移除的设备由乙方自行移除，但不得破坏建筑物的主体结构和安全性，且要将租赁物恢复原状；不能拆除的，乙方同意放弃其所有权，无偿归甲方所有。租赁期限届满或本合同提前终止后，乙方应在30天内自费将租赁物内属于乙方的财产（除无偿归甲方所有的财产外）全部移除但不得破坏租赁物的主体结构和安全性，且要将租赁物恢复原状。若乙方在30天内未履行完前述移除义务，视为乙方放弃租赁屋内财产的所有权，甲方有权自行处理，由此产生的有关处理费用及由此造成乙方财产的损失均由乙方承担。本合同提前终止时，乙方按本合同约定腾退租赁房屋后，因乙方原因提前终止合同的，甲方无须退还剩余租金和履约保证金；因甲方原因提前终止合同的，甲方在扣除乙方应支付的相关公用事业费用后，应于收回租赁房屋后的5天内无息退还乙方剩余租金和履约保证金。租赁期限届满或本合同提前终止后，乙方投资的可移除的设施设备等归乙方所有，并由乙方限期自行移除但不得破坏租赁物的主体结构和安全性，且要将租赁物恢复原状；乙方投资的不可移除的设施、设备等，乙方同意无偿归甲方所有，甲、乙双方另有约定的除外。
乙方拖欠本合同约定的租金、履约保证金及其他按本合同约定应当向甲方支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，乙方应按照未付款项日万分之三的标准向甲方支付滞纳金。同时，甲方有权在乙方的履约保证金中扣减相应租金和费用（含滞纳金）并在抵扣后要求乙方补齐履约保证金。乙方逾期未付租金等费用超过一个月的，甲方有权单方解除合同，并委托相关部门强制清退乙方，由此发生的一切费用及造成乙方相关财产损失的，均由乙方自行承担。甲方同时无需退还已收的剩余房屋租金和履约保证金。租赁期间内，一方单方面无法定或约定理由解除或终止本合同，违约方应当向守约方支付500万元的违约金。租赁期届满后，乙方逾期不腾退房屋的，每逾期一天应向甲方支付年租金0.1%违约金，逾期满30日天，甲方有权委托相关部门强制清退乙方，由此发生的一切费用及造成乙方相关财产损失的，均由乙方自行承担。
合同还约定了双方的其他权利义务。合同附件包括，附件一：租赁房屋产权证明文件，附件二：房屋现有装修及设施、设备清单，附件三：租金支付明细表，附件四：商城广场南侧临建轻体房搬迁安置图。其中附件三租金支付明细表载明：租赁期限2014年3月5日至2014年12月4日，季租金375万元，支付时间为2014年9月1日；租赁期限2014年12月5日至2015年3月4日，季租金375万元，支付时间为2014年12月2日；租赁期限2015年3月5日至2015年6月4日，季租金375万元，支付时间为2015年3月2日；租赁期限2015年6月5日至2015年9月4日，季租金375万元，支付时间为2015年6月2日；租赁期限2015年9月5日至2015年12月4日，季租金375万元，支付时间为2015年9月2日；租赁期限2015年12月5日至2016年3月4日，季租金375万元，支付时间为2015年12月2日；租赁期限2016年3月5日至2016年6月4日，季租金375万元，支付时间为2016年3月2日……。
2014年3月4日，原告（接收人）与被告（移交人）签订《租赁房屋交接书》，双方对租赁物（三寰商城）进行交接，经双方代表现场查验实物现状及相关资料确认具体如下交接。交接项目明细：1.商城主体：大连市沙河口区西南路479号建筑物（不包括大连银行铁院支行现承租的377平方米房屋），房屋主体（含地下一层、地上一层、地上二层、地上三层、地上四层、顶层设备间）。商城各分部分项设施、设备：详见附件二。商城各出入口及各楼层房间钥匙。交接设备、设施表：三寰商城外立面装饰项目明细表（附件三），三寰商城钢制门窗明细表（附件四），地下室排污泵明细表（附件五），三寰商城喷洒消火栓系统主要设备明细表（附件六），三寰商城消防自动报警系统主要设备明细表（附件七），防火、防盗卷帘明细表（附件八），机房间空调设备明细表（附件九），楼层空调设备明细表（附件十），三寰商城排烟送风设备明细表（附件十一），电梯、扶梯明细表（附件十二），变电所设备明细表（附件十三），配电柜、箱明细表（附件十四），应急电源配电柜明细表（附件十五），三寰商城地下室人防门明细表（附件十六），三寰商城监控设备明细表（附件十七）、热力管网主要设备计量间设备配件明细表（附件十八），通信网络设施、设备明细表（附件十九），三寰商城有线电视设施、设备明细表（附件二十）。经双方共同确认2014年3月4日为交接日。交接书中设施、设备明细表数量、型号双方现场共同核查与实物相符，各条款经双方共同研究一致同意，双方代表签字盖章即行生效。该交接书后附：（附件一）电表、水表抄表原始记录，（附件二）商城各分部分项设施、设备表，（附件三）三寰商城外立面装饰项目明细表，（附件四）三寰商城钢制门窗明细表，（附件五）地下室排污泵明细表，（附件六）三寰商城喷洒消火栓系统主要设备明细表，（附件七）三寰商城消防自动报警系统主要设备明细表，（附件八）防火、防盗卷帘明细表，（附件九）机房间空调设备明细表，（附件十）楼层空调设备明细表，（附件十一）三寰商城排烟送风设备明细表，（附件十二）电梯、扶梯明细表，（附件十三）变电所设备明细表，（附件十四）配电柜、箱明细表，（附件十五）应急电源配电柜明细表，（附件十六）三寰商城地下室人防门明细表，（附件十七）三寰商城监控设备明细表、（附件十八）热力管网主要设备计量间设备配件明细表，（附件十九）通信网络设施、设备明细表，（附件二十）三寰商城有线电视设施、设备明细表。
2014年3月4日，原告（接收人）与被告（移交人）签订了2份大连三寰商城资料交接明细及三寰商城施工图明细表2份，被告向原告移交了三寰商城的相关资料。在移交租赁物中存在的问题及需修复的设施、设备的备注中，双方确认：大连三寰商城现供大连银行、三寰西南路市场用电，移交后需由接收单位供电，电费由接收方根据电表计量收取。其中大连银行二块电表计量度数为…，大连三寰西南路综合市场有限公司二块电表计量度数为…。
2014年2月21日，原告向被告支付了履约保证金375万元。原告向被告交纳租金的情况：2014年9月17日，原告向被告支付租金375万元；2014年12月1日，原告向被告支付租金120万元；2014年12月2日，原告向被告支付租金30万元；2015年6月15日，原告向被告支付租金21万元；2015年6月16日，原告向被告支付租金29万元；2015年6月25日，原告向被告支付租金2万元；2015年6月26日，原告向被告支付租金48万元；2015年6月29日，原告向被告支付租金3.5万元；2015年6月30日，原告向被告支付租金56.5万元；2015年8月12日，原告向被告支付租金140万元；2015年8月14日，原告向被告支付租金1.5万元；2015年8月24日，原告向被告支付租金10万元；2015年9月7日，原告向被告支付租金88.5万元；2015年9月30日，原告向被告支付租金3万元；2015年11月2日，原告向被告支付租金4万元。原告共计向被告支付租金932万元。
另查，2014年12月30日，原告向被告发出《租金延迟支付申请》，原告承诺在2015年1月30日前支付该笔租金225万元及对应的滞纳金。2015年2月2日，原告向被告发出《关于新华书店中心书城项目租金延期缴付的申请》，原告申请所欠租金及滞纳金于2015年4月30日前缴付完毕。
2015年2月2日，被告向原告发出《关于延期支付房屋租金事宜的回函》，被告就原告提出延期至2015年4月30日前支付房屋租金事宜，回复如下：“1.我公司同意贵公司最迟于2015年4月30日前一次性支付第二期剩余租金225万元和第三期租金375万元及相应逾期滞纳金。2.若贵公司在2015年4月30日前不付清租金和相应逾期滞纳金等款项，贵我双方的《房屋租赁合同》将因贵公司违约（逾期支付租金达148天）而于2015年4月30日提前解除，一切违约责任和损失均由贵公司承担。3.同时，贵公司应一次性缴纳2014年3月5日至2014年9月5日期间三寰商城大楼的占用费750万元。”
2015年6月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，协议约定：鉴于1.甲、乙双方于2014年2月20日签订《房屋租赁合同》后，乙方严重违反合同约定，延期支付房屋租金达6个月之久。依据甲、乙双方2014年12月3日至2015年2月2日期间，就乙方逾期支付房屋租金的往来函件可知，甲、乙双方间的《房屋租赁合同》因为乙方的严重违约，已于2015年4月30日正式解除（详见甲方2015年2月2日给乙方的《关于延期支付房屋租金事宜的回函》）。2.截止2015年6月1日，乙方已累计拖欠甲方的费用有：房屋租金600万元、逾期滞纳金222,075元、违约金500万元和房屋占有使用费1125万元（免租期750万元和2015年6月1日应支付的375万元）；3.为大力支持大连市文化产业的发展，经乙方的多次请求，甲方同意给予乙方一定整改宽限期，即2015年12月30日前，乙方应足额支付其拖欠的房屋租金、逾期滞纳金和已经发生及2015年12月30日前将要发生的所有房屋占用使用费（含逾期滞纳金）。若乙方在宽限期内按期履行了本协议的约定，按期足额支付了乙方应支付的所有款项，甲方同意2014年2月20日签订的《房屋租赁合同》恢复执行，租赁期限相应扣除2014年2月20日至2015年12月30日的期间。
针对整改宽限期内，乙方应承诺履行的相关事宜，甲、乙双方按照《合同法》等相关法律法规的规定，经友好协商一致，达成如下协议：1.乙方承诺，在2015年6月15日前支付100万元已拖欠的房屋租金。2.乙方承诺，在2015年8月30日前付清剩余已拖欠的房屋租金及所有逾期滞纳金，具体还款计划详见附件一。3.乙方承诺本协议签订生效后3日内，其所有银行账户均由甲方监管，即由甲方、乙方双方在开户银行监理资金监管账户、具体程序按照银行的要求执行。乙方同时需将与所有经营业户间的合同复印件加盖乙方公章后提供给甲方备存，甲方承诺对乙方提供的前述合同内容承担保密义务。乙方承诺，其所有进入银行账户内的资金的50%，优先支付其拖欠甲方的房屋租金和其他拖欠费用。乙方承诺，若其违反前述规定，隐瞒银行账户信息或以自然人名义开立账户，用于乙方公司经营的往来账款结算等逃避甲方监管，乙方将承担因欺诈引起的一切刑事责任和民事责任。4.乙方承诺，在2015年12月30日前付清已发生的所有房屋占用使用费和逾期滞纳金。5.乙方同意，上述承诺为甲、乙双方间《房屋租赁合同》恢复执行的前置条件，若乙方在整改宽限期内，对上述承诺的履行不符合本协议约定，甲、乙双方间的《房屋租赁合同》将没有恢复执行的可行性，届时甲方将按期（2015年12月30日）收回出租标的，由此引起的一起责任和损失均由乙方承担。6.本协议一式两份，经双方签字盖章后生效，具有同等法律效力。附件一：《分期付款计划》。
该协议附件一分期还款计划载明，一、600万房屋租金还款计划：1.2015年6月15日，支付100万元房屋租金；2.2015年6月30日，支付60万元房屋租金；3.2015年7月30日，支付140万元房屋租金；4.2015年8月30日，支付300万元房屋租金及600万元房屋租金的逾期滞纳金。二、2015年年度还款计划表：1.2015年8月30日前，支付600万元房屋租金及逾期滞纳金；2.2015年11月30日，支付750万元房屋占用使用费及逾期滞纳金；3.2015年12月30日，支付375万元房屋占用使用费及逾期滞纳金。
2015年10月19日，被告向原告发出《关于“整改宽限期”内逾期付款的催告函》，催告内容为“一、请贵公司严格2015年6月12日《协议书》的相关约定，于本函送达之日起7日内足额支付200万元占有使用费和401,205元滞纳金”；二、若贵公司在上述期限内未足额支付相关拖欠款项，我公司将于期满后公告各承租户，限期清场腾退，并于期满后中断一切公用设施供应，收回出租房屋，由此产生的一切损失和责任均由贵公司承担。三、对贵公司再次严重违约的行为及我公司的处置方案已上报大连市文化局和大连市沙河口区人民政局。”
2015年10月23日，就被告于2015年10月19日向原告发出的催告函，原告向被告出具《关于新华书店中心书城项目运营中实际困难的紧急报告》，原告请求被告“1.8月30日到期的200万元租金给予适当延长至今年12月30日支付，期间不要采取激烈措施；2.免除租金滞纳金；3.适当减免租金或增加免租期；4.到期租金延缓一年交。”
一审法院认为：原告与被告于2014年2月20日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告将案涉房屋交付给原告，原告应当按照合同约定向被告支付房屋租金。关于案涉租赁合同是否已经解除以及能否继续履行的争议焦点，一审法院认为，原告与被告于2015年6月1日所签订的《协议书》中已经确认双方《房屋租赁合同》已于2015年4月30日正式解除，如原告履行协议书中的相关承诺，则《房屋租赁合同》恢复执行，如原告对承诺的履行不符合本协议约定，则《房屋租赁合同》将没有恢复执行的可行性，由于原告未按照协议约定的期限足额向被告支付相关款项，故原告与被告于2014年2月20日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月30日已解除，并未恢复执行。双方合同已经解除，原告请求法院判令被告继续履行合同及被告按照合同约定要求交付案涉房屋外广场土地、提供租赁物天然气管线设备的诉讼请求，一审法院不予支持。
《房屋租赁合同》解除后，原告应当将承租房屋返还给被告，按照合同约定，“租赁物”系指位于大连市沙河口区西南路479号的建筑物（不包括大连银行铁院前支行现承租的377平方米房屋及对应建筑物外立面），由房屋主体（含地下一层、地上一层、地上二层、地上三层、地上四层）及附属设施、设备、建筑物外广场（不包括大连银行铁院支行2个停车位）和建筑物外立面组成。附属设施、设备详见《租赁房屋交接书》附件二至附件二十所载明的内容。原告应当将上述租赁标的物返还被告。
关于原告要求被告退还租金932万元的诉讼请求，一审法院认为，被告将租赁房屋交付给原告使用，双方签署了《租赁房屋交接书》，原告在交接书中并未对承租房屋的相关问题提出异议，原告也实际接收了租赁物并投入使用。原告现提供的证据不足以证明案涉房屋存在相关问题导致原告无法正常使用。另外，在原告存在逾期支付租金的情况下，双方于2015年6月1日签订了《协议书》，在该协议中原告也承诺偿还相关款项并向被告出具了《分期付款计划》。原告主张被告交付的租赁物不符合合同约定，存在违约行为的意见，事实依据不足，不予采纳。原告要求被告返还租金932万元的诉讼请求，不予支持。
按照合同约定，原告拖欠本合同约定的租金、履约保证金及其他按本合同约定应当向被告支付的费用，在不影响被告其他权利的前提下，原告应按照未付款项日万分之三的标准向被告支付滞纳金。该滞纳金应系违约金性质，原告现未提供证据证明该违约金标准过分高于其造成的损失，且原告在《协议书》对该滞纳金标准也予以认可，故原告应当按照此标准向被告支付逾期支付租金而产生的滞纳金。鉴于原告与被告现未进行房屋交接，原告欠付租金数额以及滞纳金起算的时间、基数均无法确认，故本案占有使用费及滞纳金均统一计算至被告反诉之日即2016年2月15日。2016年2月15日之后产生的相关房屋占有使用费及滞纳金，被告可以另行主张权利。
关于被告要求原告支付2014年3月5日至9月4日的免租期间的租金750万元的反诉请求，一审法院认为，双方在《协议书》中就该笔款项已进行了约定，原告同意向被告支付，原告也在《分期付款计划》中承诺了支付时间，故被告的该项反诉请求，一审法院予以支持。
2014年9月5日至2015年6月4日期间，原告应当向被告支付租金1125万元，原告实际支付了租金932万元，故被告应当向原告支付欠付租金193万元。根据《房屋租赁合同》及《协议书》所约定的应付款时间以及原告的实际付款时间，自2014年12月2日至2016年2月15日，按照合同约定的日万分之三标准计算，因原告逾期支付租金而产生的滞纳金共计为448,279.5元。该部分滞纳金原告应当支付给被告。
按照合同约定，2015年6月5日至2015年9月4日的房屋租金375万元，原告应当于2015年6月2日支付给被告，原告未依约支付，由于双方租赁合同已经解除，原告未将案涉房屋返还给被告，故原告应当向被告支付2015年6月5日至2015年9月4日占有使用费375万元及滞纳金291,375元（滞纳金自2015年6月2日至2016年2月15日）。2015年9月5日至2015年12月4日的房屋租金375万元，原告应当于2015年9月2日支付给被告，原告未依约支付，由于双方租赁合同已经解除，原告未将案涉房屋返还给被告，故原告应当向被告支付2015年9月5日至2015年12月4日占有使用费375万元及滞纳金187,875元（滞纳金自2015年9月2日至2016年2月15日）。按照合同约定，2015年12月5日至2016年3月4日的房屋租金375万元，原告应当于2015年12月2日支付给被告，原告未依约支付，由于双方租赁合同已经解除，原告未将案涉房屋返还给被告，截止至被告反诉之日（2016年2月15日），即2015年12月5日至2016年2月15日，被告要求原告支付该期间的房屋占有使用费292万元，一审法院予以支持。该部分滞纳金应当自2015年12月2日开始计算至2016年2月15日，按照日万分之三标准计算，滞纳金为66,576元，原告应当支付给被告。
关于被告要求原告支付违约金500万元的诉讼请求，一审法院认为，由于原告拖欠租金的违约行为导致合同解除，故原告应当按照合同约定承担违约责任，原告应当向被告支付解除合同违约金500万元。关于原告主张被告在合同履行过程中存在违约行为的意见，一审法院认为，从原告与被告于2015年6月1日所签订的《协议书》内容来看，原告确认了其拖欠租金的行为并承诺分期予以支付，在该协议中，原告并未提出被告存在违约行为其不应支付租金的意见，且原告现提供的证据也不足以证明被告存在相关违约行为，导致其无法使用承租房屋，故原告的此节意见，一审法院不予采纳。
一审法院判决:一、原告（反诉被告）深圳前海铭德豪文化投资有限公司与被告（反诉原告）大连三寰商场有限公司于2014年2月20日签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月30日解除；二、原告将位于大连市沙河口区西南路479号的建筑物（承租房屋面积为32,881.85平方米，不包括大连银行铁院前支行现承租的377平方米房屋及对应建筑物外立面）房屋主体（含地下一层、地上一层、地上二层、地上三层、地上四层）及附属设施、设备、建筑物外广场（不包括大连银行铁院支行2个停车位）和建筑物外立面返还给被告；三、原告向被告支付2014年3月5日至2014年9月4日房屋租金750万元；四、原告向被告支付2014年9月5日至2015年6月4日欠付的房屋租金193万元及滞纳金448,279.5元（滞纳金自2014年12月2日至2016年2月15日）；五、原告向被告支付2015年6月5日至2015年9月4日占有使用费375万元及滞纳金291,375元（滞纳金自2015年6月2日至2016年2月15日）；六、原告向被告支付2015年9月5日至2015年12月4日占有使用费375万元及滞纳金187,875元（滞纳金自2015年9月2日至2016年2月15日）；七、原告向被告支付2015年12月5日至2016年2月15日占有使用费292万元及滞纳金66,575元（滞纳金自2015年12月2日至2016年2月15日）；八、原告向被告支付违约金500万元；九、驳回原告的诉讼请求；十、驳回被告的其他反诉请求。上述具有履行内容的条款均于判决生效之日起六十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费77,040元（原告已预交）、反诉费86,331元（被告已预交），由原告负担162,371元、由被告负担1000元，给付时间同上。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.三寰公司二审提交一份房屋权属证书（大房权证沙单字第20001404**号），拟证明案涉场地在出租之前就已经存在另一栋房屋，而该栋房屋不在铭德豪公司的承租范围内。对于该份证据，铭德豪公司认为在履行过程中没有向其出具，在规划图中城南广场临建轻体房、服装批发市场没有交付。三寰公司对于该份权属证书与本案租赁合同之间的关联性并未予以证明，故本院认定该份证据与本案争议的事实不具有关联性；2.二审庭审中，铭德豪公司表示，对一审判令其返还的租赁物范围没有异议。
经审查，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为：1.双方签订的房屋租赁合同是否已解除，能否继续履行；2.合同约定的解除合同违约金、欠付租金滞纳金标准是否应予调整；3.三寰公司履行合同是否存在违约行为。
首先，关于双方租赁合同是否已经解除的问题。根据本案查明的事实，对于铭德豪公司延期支付房屋租金的行为，三寰公司于2015年2月2日向铭德豪公司发出《关于延期支付房屋租金事宜的回函》，其中载明如铭德豪公司在2015年4月30日前未付清租金及滞纳金，双方租赁合同将因铭德豪公司的违约行为解除。2015年6月1日，双方当事人签订协议书，在该协议书第1条中，双方明确确认“双方间的《房屋租赁合同》因铭德豪公司的严重违约，已于2015年4月30日正式解除”。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，因双方当事人在协议书中对案涉租赁合同的解除已经作出明确、一致的意思表示，故一审法院确认双方租赁合同已经解除、合同不能继续履行符合案件事实和法律规定。铭德豪公司虽主张此后三寰公司允许其继续使用房屋是对租赁关系的延续，但其该项主张与双方协议约定和表述不符，铭德豪公司亦承诺如整改宽限期内未按约定履行承诺则租赁合同没有恢复的可能，且铭德豪公司在该份协议书中后附的分期还款计划中，亦自称此后的费用为“占有使用费”而非租金，显然铭德豪公司对于合同解除的事实是同意并认可的。合同解除以后，承租人理应向出租人返还租赁物，铭德豪公司在协议书中对于三寰公司收回出租标的表示同意，且铭德豪公司在庭审中对于一审判令其返还租赁物的范围亦表示没有异议，故一审判令铭德豪公司向三寰公司返还案涉租赁物并无不当，本院予以维持。
其次，关于案涉租赁合同约定的解除合同违约金、欠付租金滞纳金标准是否应予调整的问题。双方在租赁合同中将解除合同违约金、欠付租金滞纳金分别明确约定为500万元和日万分之三。对于合同解除的原因，在双方关于解除合同的2015年6月1日协议书中，铭德豪公司自认合同解除是由于其“严重违约造成”，铭德豪公司即应承担解除合同过错方的违约责任，按照合同约定，其应承担相应解除合同违约金；而对于违约金的数额和标准，铭德豪公司在2015年6月1日协议书自认拖欠三寰公司的费用中包括“违约金500万元”，合同约定的违约金标准和数额在双方关于确认合同解除的协议书中由违约方铭德豪公司再次予以确认，且铭德豪公司在一审庭审中回答法庭关于违约金标准的提问时表示“没有异议”。因此，对于解除合同违约金500万元的标准和数额，铭德豪公司已在协议书中作为拖欠款项予以确认，对此不应再予调整。关于逾期支付租金的滞纳金，铭德豪公司在向三寰公司发出的几份请求延缓支付租金的函件中均承诺支付滞纳金且均未对滞纳金标准提出异议，而该滞纳金的计付标准亦由铭德豪公司在2015年6月1日协议书中再次明确、反复确认，其在一审庭审中对此同样表示无异议，故一审按合同约定标准认定并无不当，本院亦不予调整。对于三寰公司主张铭德豪公司欠付租金的数额及对应滞纳金分期计算的期间和数额，本院已向铭德豪公司释明要求其予以核对，铭德豪公司对此在限定期限内未提出异议，应视为铭德豪公司对三寰公司主张的欠付租金和滞纳金数额的认可。因此，一审法院对铭德豪公司应当支付的租金和滞纳金的认定并无不当，本院对此予以维持。
第三，关于三寰公司履行合同是否存在违约行为的问题。本案中，铭德豪公司一审提出的诉讼请求系要求三寰公司继续履行合同并交付部分未交付的租赁物，但在本案已经认定案涉租赁合同于2015年4月30日解除的情况下，铭德豪公司要求继续合同及交付未交付租赁物的请求均已不具备事实基础，不能得到支持。铭德豪公司虽上诉提出三寰公司在履行合同期间存在违约行为，但铭德豪公司对此并未提交相应证据，其相关事实主张缺乏证据支持，不能予以认定；另一方面，仅从本案现有证据来看，在双方就案涉租赁合同履行的多次往来函件特别是铭德豪公司请求延付租金的函件中，未记载铭德豪公司提出三寰公司存在违约行为或履约不当的表述，而铭德豪公司在2015年6月1日确认解除合同的协议书中，明确记载案涉合同系因铭德豪公司的严重违约以致解除，并同意、认可向三寰公司支付违约金及滞纳金；在双方解除合同以后，铭德豪公司向三寰公司发出的函件中仍有“满怀感激之情”的表述，因此，结合双方往来函件的内容，亦不能认定三寰公司在合同履行过程中存在铭德豪公司主张的违约行为。故对铭德豪公司的该项上诉理由，本院不予采纳。
另外，关于合同解除后占用使用费是否应付滞纳金的问题。对此，铭德豪公司认可，在合同解除后其应承担案涉房屋实际占用的占用使用费，而关于占用使用费的支付，铭德豪公司已在2015年6月1日协议书及后附的分期还款计划中明确承诺在支付占用使用费的同时亦支付相应逾期滞纳金，据此可以认定双方约定了合同解除后的占用使用费同样应当支付逾期滞纳金，故一审对此认定并无不当，应予维持。
综上所述，铭德豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费163,371元，由上诉人深圳前海铭德豪文化投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一六年十月十三日
书 记 员 杜玉洁