萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第1113号
原告邱某某，女，1964年2月5日出生，汉族。
委托代理人胡鸣菊，江西景维新律师事务所律师。
被告某某电器有限公司。
委托代理人彭世伟，江西姚建律师事务所律师。
被告江西某某科技有限公司（追加）。
委托代理人祁凯，系该公司法务总监。
原告邱某某与被告某某电器有限公司（以下简称“某某电器”）、被告江西某某科技有限公司（以下简称“某某科技”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邱某某委托代理人胡鸣菊、被告某某电器委托代理人彭世伟、被告某某科技委托代理人祁凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱某某诉称：2011年4月29日，原告与被告某某电器签订了萍乡市安源区昭萍路雅天购物公园一楼的房屋租赁合同。合同约定：租赁期限为10年，年租金在2014年起递增，2014年和2015年月租金为1066元，租金按月支付，并在每月10日前支付本月租金。合同签订后，原告按合同履行了合同义务，但被告某某电器从2015年4月1日起一直拖欠房租至今，一共拖欠房屋租金3198元。经原告多次催讨，被告某某电器拒不支付。因被告某某电器拖欠房屋租金的行为已构成违约，依法依合同原告都有权解除租赁合同，并要求被告某某电器承担违约责任。为此，请求法院依法判令：1、解除原告与被告某某电器于2011年4月30日签订的房屋租赁合同，并判令被告某某电器返还租赁房屋；2、判令被告某某电器支付拖欠的房屋租金共计3198元（从2015年4月1日起至2015年6月30日）；3、判令被告某某电器支付拖欠房租的违约金79.95元（从2015年4月1日起至2015年6月30日）；4、判令被告某某电器支付从2015年7月1日至返还租赁房屋之日止的房屋租金的损失；5、判令被告某某电器将租赁房屋恢复原状。6、本案诉讼费由被告某某电器承担。
被告某某电器辩称：在2015年3月30日之前，某某电器并未拖欠原告房租。此后，因某某电器与国美电器有限公司于2015年4月签订了关于某某电器商标及门店库房框架协议书。被告某某电器已将含原告商铺在内的萍乡雅天购物公园店转让给了国美公司，由国美公司指定的其关联公司被告某某科技承租含原告在内的某某电器萍乡雅天店的所有商铺，继续履行原告与被告某某电器的房屋租赁合同。且被告某某科技已实际于2015年4月1日起接管了含原告在内的某某电器萍乡雅天店所有商铺的经营权。因此，本案的相关责任应由被告某某科技承担。综上，请求依法驳回原告对被告某某电器的诉讼请求。
被告某某科技辩称：被告某某科技与原告没有签订书面合同，不存在房屋租赁合同关系，要求某某科技承担原告所主张的各项费用没有任何依据。某某电器是与某某科技签订了商标及门店库房框架协议书，但该协议明确了并非所有门店均无条件接收，只有满足框架协议条件的才予以接收。本案所涉的某某电器萍乡雅天店，并不符合接收的条件，某某科技并未实际接收。综上，某某科技作为本案被告系主体不适格，请求依法驳回对某某科技的诉讼请求。
原告邱某某为支持其诉讼请求，向法庭举证、被告质证及本院对证据的认定情况如下：
1、被告某某电器的企业信息及原告与被告某某电器签订的房屋租赁合同各一份。证明原告与被告某某电器存在房屋租赁合同关系，合同对租金、违约金及期满后恢复店面原状等都进行了相应的约定。被告某某电器及被告某某科技均对某某电器的企业信息无异议，被告某某电器对房屋租赁合同的真实性有异议，认为该合同没有加盖骑缝章。被告某某科技对租赁合同的真实性不清楚，且认为该证据与被告某某科技无关联。本院对某某电器的企业信息予以认定，房屋租赁合同系原件，且作为合同的另一方当事人，某某电器也应持有相应的合同文本，被告某某电器虽对其真实性提出异议，但未向本院提交相应的证据证实其主张，故本院对该租赁合同予以认定。
2、萍乡市华雅房地产有限公司与被告某某电器、被告某某科技于2015年4月10日签订的房屋租赁合同补充协议一份。国美电器有限公司与某某电器签订框架协议后，国美电器有限公司的全资子公司被告某某科技已实际接管某某电器萍乡雅天店的本案诉争店面的事实。被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，被告某某科技质证后对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，根据合同的相对性原则，原告并不是该补充协议的当事人，且上述协议也未实际履行。本院认为，该补充协议系案外人萍乡市华雅房地产有限公司就其与某某电器签订的合同约定由某某科技承继，与本案原告并无关联性，本院对该证据不予认定。
被告某某电器为支持其抗辩理由，向法庭举证、原告质证及本院对证据的认定情况如下：
被告某某电器与被告某某科技的母公司国美电器有限公司于2015年4月签订的关于“某某电器”商标及门店／库房租赁权转让的框架协议书一份共计58页。证明被告某某电器已将某某电器萍乡雅天购物公园店含原告在内的所有商铺全部商铺转让给了被告某某科技。原告质证后对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告某某科技质证后对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。某某科技认为，框架协议中对于交接的门店不具备接收条件的，某某科技可以不接收，且被告某某科技也未实际接收。本院认为，对于该证据的真实性两被告均不持异议，本院予以认定。
被告某某科技为支持其抗辩理由，向法庭举证、原告质证及本院对证据的认定情况如下：
1、被告某某电器与被告某某科技的母公司国美电器有限公司于2015年4月签订的关于“某某电器”商标及门店／库房租赁权转让的框架协议书摘页。证明该框架协议约定某某电器租赁权转让的门店必须具有合法出租权，而萍乡雅天店未按照框架协议约定与产权方直接签订三方协议，不符合交付条件。被告某某科技并未与本案原告签订租赁合同或补充协议，双方不存在合同关系，被告某某科技主体不适格。原告及被告某某电器质证后均对真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议。本院认为，对于该证据的真实性两被告均不持异议，本院予以认定。
2、被告某某科技于2015年5月28日向被告某某电器出具的公函一份。证明被告某某科技就江西省内15家未达到框架协议交付条件的门店要求被告某某电器予以协调解决，其中含萍乡雅天店，该店存在多项不符合框架协议及双方约定的条件，无法交付房屋。某某科技并未实际使用房屋，不应支付房屋使用费。原告质证后对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，也不能达到被告某某科技的证明目的。被告某某科技质证后对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但该公函中并未提接收的事宜，被告某某科技实际已接收。本院认为，对于该证据的真实性两被告均不持异议，本院予以认定。
3、被告某某电器于2015年6月10日向被告某某科技的母公司国美电器有限公司出具的《关于框架协议履行有关问题的沟通函》一份。证明本案涉及的萍乡雅天店的实际租金与协议约定的不符，无法按原框架协议交付房屋。因被告某某电器违约，被告某某科技并未接收房屋，不存在过错。原告及被告某某电器质证后认为该证据系复印件，真实性、合法性不能确认。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，本院不予认定。
4、被告某某电器于2015年8月12日向国美电器有限公司出具的告知函一份。证明被告某某电器从未向被告某某科技发类似函件告知萍乡雅天店符合接收条件，也未要求某某科技接收萍乡雅天店。原告及被告某某电器质证后认为该证据系复印件，真实性、合法性不能确认。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，本院不予认定。
5、被告某某电器向被告某某科技出具的承诺函一份。证明被告某某电器向被告某某科技承诺租赁权转让的门店必须具有合法出租权，而萍乡雅天店的相关出租权未提供产权资料。原告质证后表示对该承诺函不知情，对其真实性、合法性、关联性均有异议。被告某某电器质证后认为该证据与本案无关联性。本院认为，该承诺函与本案无关联，本院不予认定。
6、萍乡市华雅房地产有限公司与被告某某电器于2011年5月13日签订的房屋租赁合同一份。证明该租赁合同约定为一楼房屋，但实际为二楼，不符合某某科技与某某电器的相关约定，且租金与框架协议约定不符，该店面不具备交付与接收条件。原告及被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，且能够证实被告某某科技已实际接收某某电器萍乡雅天店。本院认为，该协议系华雅公司与某某电器所签协议，并不涉及本案原告，与本案不具关联性，本院不予认定。
7、某某电器萍乡雅天店的现场照片二份。证明本案涉及的门店并未经营，且某某科技也未接收该门店。原告及被告某某电器质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明某某电器萍乡雅天店未实际接收。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，本院不予认定。
8、国美电器有限公司接收被告某某电器赣州营角门店的接收清单。证明被告某某科技已接收的门店均签订了门店接收确认单，而萍乡雅天店并未接收。原告及被告某某电器质证后认为某某科技已实际接收某某电器萍乡雅天店，且该接收清单与本案无关联，对其真实性、合法性均有异议。本院认为，该接收清单并不与本案具关联性，本院不予认定。
综合以上对证据的分析、认定及当事人的陈述，可证实如下法律事实：2011年5月1日，原告与被告某某电器签订一份房屋租赁合同。合同约定：原告将其坐落于江西省萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园一楼房屋出租给被告某某电器经营使用，该房屋使用面积29.50平方米，编号为：C-2-21\\\22。房屋结构为框架结构，以现状出租。具体坐落方位及范围详见合同附图。合同租赁期限为10年，自2011年5月1日至2014年5月1日店铺月租金为969元，2014年5月1日至2017年5月1日店铺月租金为1066元，2017年5月1日至2020年5月1日店铺月租金为1172元。其中，房屋租金应按月在每月10日前支付。若某某电器逾期交纳租金，则每逾期一日，某某电器应按未付租金万分之五向原告支付违约金，拖欠租金超过60日的，原告有权解除合同。某某电器有权根据营业需要对租赁房屋进行装修、装潢，现有玻璃隔档或墙体在不破坏房屋结构质量的情况下某某电器可以拆除。合同期满或终止，现有玻璃隔档或墙体由某某电器负责恢复给原告。合同签订后，原告依约将上述店铺交付给被告某某电器经营使用，被告某某电器也向原告交纳了房屋租金至2015年3月31日。此后，被告某某电器未依约支付相应的房屋租金。截至2015年7月1日，被告某某电器已拖欠原告三个月房屋租金计币3198元。原告多次催讨未果，为此，原告诉至本院。
另查明：2015年4月，被告某某电器与国美电器有限公司签订一份关于“某某电器”商标及门店／库房租赁权转让的框架协议书。某某电器将其现经营的所有84家门店（含某某电器萍乡雅天店在内）的租赁权及3个库房租赁权（按框架协议约定的条件及步骤接受全部或部分）以及依附于上述门店、库房的装修、空调、电梯、水电安装、展台展柜、门头广告等维持正常经营的门店、库房行政办公现状的固定资产及日常现状经营的其他物品转让给国美电器有限公司。国美电器有限公司以其自有资金新设立一个有限责任公司，即本案的被告江西某某科技有限公司。该公司有权根据自身经营需要选择是否受让或具体的受让门店，接受门店应由相应各方签署门店及相应资产的交接单。框架协议还对交易模式、转让价款、支付方式和费用承担、某某电器库存商品处理及人员聘用、保密条款、违约责任等进行了约定。
本院认为，依法成立的合同受到法律的保护。原告邱某某与被告某某电器签订的房屋租赁合同属双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同双方当事人均应依照合同的约定履行各自的权利和义务。在房屋租赁法律关系中，出租人与承租人互负给付义务。作为合同的出租人，主要义务是将其对房屋所享有的占有、使用、收益的权能让渡给承租人，承租人因此而付出的相应对价是支付租金。被告某某电器自2015年4月起即已未按合同约定缴纳每月的租金，截至起诉之日，尚欠原告房屋租金3198元，已构成根本性违约。原告主张解除与被告某某电器于2011年5月1日签订的房屋租赁合同、返还租赁房屋并支付拖欠的房屋租金3198元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的自2015年7月1日起至被告某某电器实际返还租赁房屋之日止的损失，本院认为，该损失应参照房屋租赁合同约定的租金计算。关于原告要求被告某某电器支付拖欠房屋租金的违约金的诉讼请求，本院认为，房屋租赁合同中已明确约定：“若被告某某电器逾期交纳租金，则每逾期一日，某某电器应按未付租金万分之五向原告支付违约金”，原告主张的违约金79.95元并未超出上述约定范围，本院予以支持。而根据房屋租赁合同中第六条的约定“某某电器有权根据营业需要对租赁房屋进行装修、装潢，现有玻璃隔档或墙体在不破坏房屋结构质量的情况下某某电器可以拆除。合同期满或终止，现有玻璃隔档或墙体由某某电器负责恢复给原告。”故，对于原告要求被告某某电器将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。本案在审理过程中，被告某某电器请求追加被告某某科技为本案被告，并由某某科技承担支付房屋租金及违约金等责任。本院认为，从原、被告双方提交的现有证据来看，不能证实原告与被告某某科技签订了房屋租赁合同，也未能反映某某电器对本案原告负有的按期支付房租等相关义务由被告某某科技承继。且在庭审阶段，经本院向原告释明，原告邱某某明确表示在起诉状中所称的被告均指被告某某电器，而非被告某某科技。故，对被告某某电器的抗辩理由，本院不予支持，被告某某科技不应承担本案责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告邱某某与被告某某电器有限公司于2011年4月30日签订的房屋租赁合同予以解除，被告某某电器有限公司应于本判决书生效之日起七日内向原告邱某某返还租赁房屋并将租赁房屋恢复原状。
二、被告某某电器有限公司于本判决书生效之日起三日内向原告邱某某支付拖欠的房屋租金3198元及违约金79.95元（自2015年4月1日起暂计至2015年6月30日），被告某某电器有限公司应按房屋租赁合同约定的月租金向原告邱某某支付自2015年7月1日至返还租赁房屋之日止的房屋租金损失。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告某某电器有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 长 杨启根
审 判 员 朱 勇
代理审判员 邹小蓉
二〇一五年十一月十日
代理书记员 何 涛