清远市清城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤1802执异20号
案外人：王喜燕，女，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：刘庆斌，广东中肯律师事务所律师。
申请执行人：佛山市三水区农村信用合作联社大塘信用社，住所地：广东省佛山市三水区大塘镇大布沙大兴大道中**号。
负责人：王永崧。
委托代理人：梁晓峰，该社职员。
委托代理人：刘颜健，该社职员。
被执行人：清远市长龙房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区。
法定代表人：张智勇。
被执行人：黄海兵，男，汉族，住广州市天河区。
被执行人：张智勇，男，汉族，住清远市清城区。
被执行人：欧小勇，男，汉族，住清远市清城区。
本院在执行申请执行人佛山市三水区农村信用合作联社大塘信用社与被执行人清远市长龙房地产开发有限公司、黄海兵、张智勇、欧小勇金融借款合同纠纷一案过程中，查封被执行人黄海兵名下位于广州市天河区平苑街1号之二702房、广州市天河区平逸街2号-1194房产，案外人王喜燕向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人王喜燕称，2012年9月，案外人与黄海兵、廖红（黄海兵妻子）达成房屋买卖意向，约定案外人以总价款11674786元购买黄海兵名下位于广州市天河区平苑街1号之二702房屋（自编珠江御景花园6号楼7楼702号房）及广州市天河区平逸街2号-1194房产（自编珠江御景花园商业楼1幢-1层-1194号车位），其中住宅的转让价款为11245720元，车位转让价款为429066元。上述转让价款，案外人已委托罗浩飞于2012年9月11日和9月12日以银行转帐方式支付给黄海兵，案外人亦于2012年9月15日接收上述房屋，并装修、入住使用至今。由于开发商未能完成相关办理房屋产权登记手续，导致黄海兵未能取得房屋产权证。在案外人多次要求下，2013年3月14日，黄海兵与其妻子廖红在广州市广州公证处办理委托公证，委托黄艳云处理上述房产的银行贷款偿还、签订买卖合同及办理过户登记手续。2013年3月15日，案外人与黄艳云签订《房屋买卖协议》，明确了房屋和车位转让的相关事项。协议签订后，因黄海兵未能按时支付按揭贷款，面临被银行起诉的风险，为保护自身的利益，案外人通过黄艳云向黄海兵的还贷帐户转款，用以偿还按揭贷款，后来黄海兵的银行帐户亦被法院冻结，无法继续偿还贷款，经与银行协商，直接以黄艳云的银行帐户偿还贷款至今。2014年8月，收到开发商通知，该房产可办理产权登记，案外人积极准备相关资料办证，此时才发现该房屋已被法院查封，故此向法院提出异议，案外人取得上述房产属善意取得，并且已支付全部价款，实际占有使用，由于开发商未及时完善产权登记，且存在按揭贷款未还清，导致案外人未能完成房屋产权变更登记，对此，案外人不存在过错。综上所述，上述房屋为案外人所有的财产，法院查封有误，请求法院中止对上述房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。
本院查明，申请执行人佛山市三水区农村信用合作联社大塘信用社与被执行人清远市长龙房地产开发有限公司、张智勇、黄海兵、欧小勇金融借款合同纠纷一案，佛山市三水区人民法院作出的（2013）佛三法塘民初字第287号民事判决书已发生法律效力，根据上述判决书确定：被执行人清远市长龙房地产开发有限公司应于判决生效之日起10日内向申请执行人偿还借款本金30550000元及利息（以49000000元为本金，自2012年5月8日起至本判决确定的还款日期止，按年利率8.3125%计算）；如被执行人清远市长龙房地产开发有限公司未按期履行上述债务，申请执行人对其名下的位于清远市清城区凤翔大道28号时尚都市大厦一号楼、二号楼的116套房产的变现价款在本案确定债权范围内享有优先受偿权；被执行人黄海兵、张智勇、欧小勇对上述债务承担连带清偿责任；案件受理费196525元、保全费5000元，共计201525元，由被执行人共同负担。案件在审理过程中，申请执行人申请诉讼保全，佛山市三水区人民法院于2013年10月18日诉讼保全查封被执行人黄海兵位于广州市天河区平苑街1号之二702房及广州市天河区平逸街2号-1194房产。由于被执行人拒不履行生效判决书确定的还款义务，申请执行人向佛山市三水区人民法院申请强制执行，因被执行人的主要财产在本院辖区，佛山市三水区人民法院将案件委托本院执行，本院依程序立案执行，案件在执行过程中，案外人王喜燕向本院提出执行异议，认为广州市天河区平苑街1号之二702房及广州市天河区平逸街2号-1194房产为其购买所得，其为该物业的真正所有人，要求法院予以中止执行。
另查，2013年3月13日，黄海兵、廖红夫妻两人就天河区平苑街1号之二702号房屋和天河区平逸街2号-1194号房产的处置分别出具《委托书》，委托黄艳云代为处置上述房屋，其权限包括提前清偿银行贷款、领取房屋产权证、他项权证、保单等文件、出售房屋、签署转让协议、办理产权登记、变更登记等手续，上述《委托书》均由广州市广州公证处予以公证，并于2013年3月14日分别作出（2013）粤广广州第041115号、（2013）粤广广州第041114号《公证书》予以确认。2013年3月15日，受托人黄艳云与王喜燕签订《房屋买卖协议》，协议约定：黄海兵、廖红将其位于广州市天河区平苑街1号之二702房、广州市天河区平逸街2号-1194房以11674786元转让给王喜燕，该转让款王喜燕已委托罗浩飞于2012年9月11、12日以银行转帐方式支付完毕；因上述房产尚未办理产权登记，黄海兵、廖红应在领取房屋产权证后一个月内还清该房屋的银行贷款，并在还清贷款后两个月内将房屋、车位过户给王喜燕；上述房屋于2012年9月15日已交由案外人实际占有使用，该房屋的水电费、物业管理费，由受托人黄艳云协助王喜燕交纳。对于购房款的支付，案外人提供2012年9月11日和9月12日的《广东农村信用社／农村商银行客户回单》三份，上述客户回单分别记载罗浩飞于2012年9月11日分两次将款项4930000元、4970000元转入黄海兵银行帐户，2012年9月12日将款项1774786元转入黄海兵银行帐户。黄海兵于2012年9月12日出具《收款承诺书》，该承诺书确认已收到王喜燕委托罗浩飞支付购房款11674786元，并承诺在收到房屋产权证后一个月内还清按揭贷款，还清贷款后两个月内将房屋过户到案外人名下，承诺在2012年9月15日前将房屋交给案外人使用。该承诺书作为收款凭据，在与案外人签订房屋买卖合同后收回。《房屋买卖协议》签订后，由于黄海兵无按时清偿按揭贷款，为避免银行起诉，案外人通过受托人黄艳云的银行帐户将每月应还款项25000元转入黄海兵的还贷帐户，用以偿还贷款。2014年8月份，黄海兵的银行帐户被法院冻结，无法继续还款，经与银行协商，由受托人黄艳云在广州市农村商业银行股份有限公司开设用于还贷的银行帐户，代黄海兵偿还上述房屋的按揭贷款。案外人为证明其实际占有使用的事实，还提供广州珠光物业管理有限公司珠光御景花园物业服务中心于2014年12月10日出具的《证明》和珠光御景花园业主卡，证实其为天河区平苑街1号之二702房的业主；另外，案外人还提供《广州供电局有限公司电费通知单》、物业管理费发票，证明其实际占有使用的事实。
在执行听证过程中，受托人黄艳云出庭作证，确认其受黄海兵、廖红夫妻二人的委托，与案外人签订房屋买卖协议，现广州市天河区平苑街1号之二702房及广州市天河区平逸街2号-1194房产为案外人购买并实际占有使用，自2013年5月起由其代偿还的上述房屋按揭贷款，均是案外人支付的款项，并对案外人提供的2015年4月15日《声明书》中“黄艳云”的签名予以确认。
对于案外人的主张，申请执行人以付款在前，协议签订在后，有违房屋买卖的习惯，付款人不是案外人，且现时的房屋仍登记在被执行人黄海兵名下，认为案外人与被执行人黄海兵之间存在民间借贷关系，不应认定为房屋买卖关系，案外人主张上述房屋为其购买，法律依据不足，对于电费使用和物业公司的证明，无法证明案外人实际占有的事实，故此，案外人的异议主张不成立，请求法院予以驳回。
本院认为，案外人为购买被执行人黄海兵名下的位于广州市天河区平苑街1号之二702房及广州市天河区平逸街2号-1194房产，在2012年9月11、12日委托罗浩飞支付11674786元，有黄海兵出具的《收款承诺书》予以佐证。2013年3月14日，黄海兵为处置上述财产，以公证委托的形式委托黄艳云，受托人黄艳云接受委托后，于2013年3月15日签订《房屋买卖协议》，以书面合同形式确立双方的房屋买卖关系。案外人购买上述房产、实际占有使用的事实，有《广东农村信用社／农村商银行客户回单》、《收款承诺书》、公证书、《房屋买卖协议》、物业管理公司的证明、业主卡及证人证言予以证实，且上述证据相互关联，构成证据链，对此事实，本院予以确认。由于早期该房产的权属登记尚未完善，且住房贷款未还清，暂无法办理产权变更登记，造成上述房产在法院查封时，其登记权属人仍为黄海兵，对此，案外人不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人以上述房产为其购买的事实清楚，其以此为由提出执行异议，要求中止对上述房产的执行，其异议主张符合上述法律规定，理由充分，本院予以支持。案外人异议主张成立，依法应当中止对广州市天河区平苑街1号之二702房及广州市天河区平逸街2号-1194房产的执行。申请执行人提出案外人与被执行人黄海兵之间只是民间借贷关系，不能确认为房屋买卖关系，且上述房屋仍登记在被执行人名下，案外人主张不成立，但其未就其主张提供证据予以证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对广州市天河区平苑街1号之二702房及广州市天河区平逸街2号-1194房产的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 潘文飞
审判员 冯瑞锋
审判员 钟展强
二〇一六年四月二十八日
书记员 黄 玮