湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4793号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张梦梦，女，汉族，1990年6月20日出生，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：李强，湖北泓峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘艳，女，汉族，1965年4月10日出生，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：汪维琴，湖北省正义法律服务所法律工作者。
原审第三人:王喜梅，女，汉族，1972年10月22日出生，户籍地广东省清新县，现住广东省佛山市南海区。
原审第三人：王光才，系王喜梅之父，汉族，1950年6月10日出生，住湖北省云梦县。
两原审第三人的共同委托诉讼代理人：潘彪，男，1962年5月12日出生，户籍地广州市天河区廋狗岭路***号大院**栋***房，现住武汉市硚口区解放大道***号，公民身份号码4201051962********。
上诉人张梦梦因与被上诉人刘艳、原审第三人王喜梅、王光才房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张梦梦上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项，改判刘艳承担违约金1万元及拖欠的卫生费、水电费等4,455.9元。事实与理由：一、刘艳转租违法，张梦梦有权解除合同并要求刘艳承担违约金。二、即便张梦梦解除合同，对刘艳的损失计算也明显缺乏法律依据。双方房屋租赁合同关系没有约定违约金，刘艳有义务防止损失的扩大，而不是放任。
被上诉人刘艳辩称，刘艳不存在违法转租的行为，刘艳与原房东签订的房屋租赁合同有效，且发生在张梦梦购买房屋之前，原房东是知道并认可转租行为，张梦梦买房应遵循买卖不破租赁的原则，继续履行刘艳与原房东签订的合同，但张梦梦购买房屋后，将房屋不租给刘艳并锁门，已构成违约。刘艳不拖欠张梦梦的卫生费、水电费，亦未将损失进行扩大。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人王喜梅、王光才述称，一审判决张梦梦赔偿损失正确，但损失计算方法错误。
2016年11月，刘艳诉至一审法院，请求判令：1、解除刘艳、张梦梦之间的租赁合同关系，张梦梦承担违约金30，000元；2、张梦梦退还刘艳商铺租金15,000元；3、张梦梦赔偿刘艳装修损失10,000元；4、张梦梦赔偿刘艳商铺转让费损失50,000元；5、王喜梅、王光才承担连带责任；6、王喜梅、王光才退还刘艳多收租金9,000元；7、张梦梦承担诉讼费用。
张梦梦反诉请求：1、解除张梦梦与刘艳的租赁关系，刘艳承担违约金30,000元；2、刘艳承担转租期间拖欠的卫生费、水电费等共计4,455.93元；3、刘艳承担诉讼费用。
一审法院认定事实：王光才系王喜梅之父。位于汉阳区水仙里××单元××室的房屋原系王喜梅所有，该房建筑面积141.59平方米，分作三个商铺对外出租。每个商铺均有水电分表，水表设为表一、表二、表三。水电表均在王明义（王光才之子）名下。三个商铺的卫生费均为每月40元，由莫姓租户代为收取后缴纳。刘艳曾在其中一商铺经营，但未与本案当事人签订合同。2015年5月1日，王喜梅之父王光才与刘艳签定了一份商铺租赁合同，王光才将该房屋中的一间商铺出租给刘艳，商铺面积16平方米，租期三年，每年租金18,000元，单独为租户设置水电表，水电费据实结算。租金三年不变，任何一方违约赔偿三万。此后，刘艳向王光才交付了租金，在该商铺经营，并先后转租给他人销售螃蟹、羽绒服。王光才知道后未提出异议。2015年10月10日，王光才与刘艳就该商铺又签订了一份租赁合同，约定王光才将该商铺出租给刘艳，租期二年，租金每半年支付6,000元，每年壹千贰佰元（笔误），单独为租户设置水电表，水电费据实结算。2015年12月，该房所有权人王喜梅将房屋整体转让给张梦梦。当月，王喜梅、刘艳、张梦梦和另一莫姓租户将租金进行了结算，王喜梅将刘艳剩余租金15,000元交给了张梦梦。张梦梦此后要求与刘艳签订新的租赁合同，增加房租，刘艳予以拒绝。2016年1月24日，双方发生争执并报警，刘艳无法继续经营。2016年2月23日，张梦梦将该商铺另行出租给他人。刘艳遂于2016年3月向一审法院起诉王喜梅、王光才【案号：（2016）鄂0105民初985号】，后撤诉。2016年11月刘艳再次起诉。一审庭审中，王光才确认刘艳经营商铺的水表是表三。
各方当事人有争议的是：1、2015年5月1日王光才与刘艳签订的商铺租赁合同上，王光才是否在“任何一方违约赔偿三万”处捺手印；2、刘艳是否对承租的商铺进行装修；3、王光才收取刘艳租金是16，000元还是18，000元；4、王光才是否多收刘艳租金9，000元；5、刘艳是否向他人支付商铺转让费50，000元；6、刘艳在经营中的转租是否构成根本违约；7、刘艳是否拖欠水电费及卫生费。
关于第一个争议，2015年5月1日的租赁合同是刘艳提交，并表示“租金三年不变，任何一方违约赔偿三万”，此处的手印是王光才指印。王光才当庭表示并非自己的手印，但不申请司法鉴定。一审法院认为，王光才虽对该合同的真实性提出异议，但并未提出司法鉴定，无确实充分的证据证实其异议成立，故对其异议不予采信，对刘艳该项证据予以采信。
关于第二个争议，对所租赁商铺进行过装修的举证责任在刘艳，刘艳提交的照片是租赁期间卖螃蟹、羽绒服的，照片上的状况虽然能够说明商铺当时不是毛坯而是曾经装修过，但尚不足以证实是刘艳承租后进行的装修，且刘艳对其装修损失10,000元并未提交证据，故刘艳对争议商铺进行过装修的证据不足，不予认定。
关于第三个争议，无论王光才收取刘艳租金是16,000元还是18,000元，均应以2015年12月王喜梅、刘艳、张梦梦和另一莫姓租户进行的租金结算为准，即结算时王喜梅将刘艳剩余租金15,000元交给了张梦梦。
关于第四个争议，刘艳并未提供充分证据证明王光才多收其9,000元租金，租金的结算仍然应当以2015年12月王喜梅、刘艳、张梦梦和另一莫姓租户进行的租金结算为准，即以结算时王喜梅将刘艳剩余租金15,000元交给了张梦梦为准。
关于第五个争议，刘艳虽然提交了鲁采娥于2014年4月28日收取其50,000元门面转让费的收条，但却未申请鲁采娥出庭作证，收条的真实性无法认定，且即使该收条是真实的，也是刘艳自愿给付的，与刘艳主张的2015年5月1日王光才与刘艳签定的商铺租赁合同并无因果关系，故对此不予认定。
关于第六个争议，刘艳在租赁商铺期间，确有转租给他人经营螃蟹、羽绒服的行为，虽刘艳称是与他人合伙经营，但并未提交相应证据证实。因商铺租赁合同中并未明确约定禁止转租，且王光才明知争议商铺并非刘艳本人经营，却未持异议，故认定刘艳虽有转租行为，并不构成根本性违约。
关于第七个争议，张梦梦提交的欠水费单据上写明是表一、表二欠费，刘艳所租商铺的水表王光才当庭明确说明是表三，故张梦梦无证据证实刘艳欠水费。垃圾费与水费是同一单据，该单据的日期是2016年8月，单据载明垃圾费欠费35期共计4,200元，刘艳在同年1月底已停止经营，且庭审查明垃圾费是莫姓租户收取后一并缴纳，故张梦梦提交的证据不足以证实刘艳拖欠垃圾卫生费。张梦梦提交的欠电费单据上写明王明义（门面）欠电费233.39元，时间是2016年1月至3月，刘艳在2016年1月底已停止经营，不应负担2月、3月的电费，1月的电费因三个商铺均以王明义名字交纳，张梦梦并未提交证据证实刘艳电表分表的编号，因此张梦梦提交的证据不足以证实刘艳拖欠2016年1月电费。故，认定张梦梦主张刘艳拖欠垃圾卫生费、水费、电费的证据不足。
一审法院认为，王光才作为王喜梅之父，与刘艳先后就同一商铺签订有两份租赁合同，该商铺虽属王喜梅所有，王光才虽非商铺的所有权人，但其与王喜梅的父女关系，致刘艳有理由相信王光才具有代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，王光才的行为构成表见代理，其行为的效力及于王喜梅。王光才与刘艳所签订的两份租赁合同，不违反法律法规规定，均属有效合同。其中，2015年10月10日的租赁合同应视为对2015年5月1日租赁合同的变更，比较两份合同，可知变更内容主要是租期由三年变更为二年，租金由每月1,500元变更为1,000元，违约责任由“任何一方违约赔偿三万”等变更为取消“任何一方违约赔偿三万”的约定。2015年10月10日后的合同履行应当以变更后的合同为准。2015年12月，王喜梅将涉案商铺在内的房屋整体转让给张梦梦，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定，王光才与刘艳于2015年10月10日所签订的商铺租赁合同对张梦梦发生效力。张梦梦作为新房主不仅未履行该合同中出租方的义务，反而要求刘艳增加租金、重新签订合同，其行为不符合法律规定和合同约定，由此造成双方发生纠纷，致使刘艳自2016年2月起无法继续经营，责任在张梦梦。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，张梦梦应当退还刘艳多余租金并赔偿损失。刘艳本诉与张梦梦反诉均请求解除双方的商铺租赁合同关系，予以支持；刘艳请求退还租金，予以支持，退还的金额应当从15,000元中扣除2015年12月和2016年1月的租金计2,000元，即退还租金13,000元；张梦梦还应当赔偿刘艳自2016年2月起无法继续经营的损失，因王光才与刘艳于2015年10月10日所签订的商铺租赁合同中未约定违约金和损失的计算方法，本院酌定损失金额按2016年度零售业人均年收入35,589元，计算一年八个月（2016年2月至合同期满，约一年八个月），计59,434元；刘艳其余诉讼请求因证据不足，不予支持；王光才与王喜梅在租赁合同履行中并无过错，且涉案商铺已随房屋转让给张梦梦，其权利义务一并由张梦梦承继，故王光才与王喜梅不承担责任；张梦梦其他反诉请求因证据不足，不能成立，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除刘艳与张梦梦间的商铺租赁合同（即2015年10月10日王光才与刘艳签订的商铺租赁合同）；二、张梦梦于本判决发生法律效力之日起十日内退还刘艳租金13,000元；三、张梦梦于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘艳损失59,434元；四、驳回刘艳其他诉讼请求；五、驳回张梦梦其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,450元减半收取为1,225元(刘艳已预交)，由张梦梦负担，于本判决发生法律效力之日起十日内支付给刘艳；本案反诉费用331元减半收取为165.5元，由张梦梦负担（张梦梦已预交）。
二审中，各方当事人未提交新证据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，刘艳称其经王光才同意，于2015年9月至10月将其租赁商铺转租给卖螃蟹的，于2015年11月又转租给卖羽绒服的。王喜梅、王光才称其清楚转租事宜，其将租赁商铺转让给张梦梦时，该商铺即已经营服装。
本院认为，本案应围绕张梦梦的上诉请求及理由进行处理。
关于张梦梦称刘艳转租违法，其有权解除合同并要求刘艳承担违约金的上诉理由。刘艳将商铺转租给他人系发生在张梦梦购买租赁商铺之前，此时原出租人王喜梅、王光才知情且并未就刘艳的转租行为提出异议，且王光才还在刘艳转租之后，与刘艳又重新签订了租赁合同，王光才的行为可视为其同意刘艳转租。张梦梦受让租赁商铺后，原租赁合同对张梦梦发生效力，而原出租人同意转租的效力及后果亦应及于张梦梦，故对张梦梦的该项上诉理由，本院不予支持。
关于张梦梦称一审法院对刘艳的损失计算缺乏法律依据的上诉理由。张梦梦在要求增加租金未被刘艳同意后，阻碍刘艳使用租赁商铺，其行为已构成违约，应承担违约责任。一审法院对刘艳主张的装修损失和门面转让费损失，以证据不足不予认定，而对刘艳自2016年2月起至租赁期满无法继续经营的损失进行酌定，判令张梦梦赔偿刘艳损失59,434元，实际上超出了刘艳的诉讼请求，存在不当，本院予以纠正。考虑到刘艳主张的违约金30,000元虽然没有合同依据，但实际上是要求张梦梦承担违约责任及赔偿所造成刘艳的损失，本院根据张梦梦的违约情况及刘艳的损失情况，兼顾公平原则和诚实信用原则，酌定张梦梦赔偿刘艳损失30,000元。
关于张梦梦要求刘艳承担拖欠的卫生费、水电费等4,455.9元的上诉请求。因张梦梦提交的相关交费凭证不能明确指向刘艳承租的商铺，且部分已超过了刘艳的租赁期间，故一审法院认定张梦梦主张上述费用的证据不足，并无不当，对张梦梦的相应上诉请求，本院不予支持。
综上，张梦梦的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院(2016)鄂0105民初4355号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院(2016)鄂0105民初4355号民事判决第三项为：张梦梦于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘艳损失30,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,450元减半收取为1,225元，由刘艳负担625元，张梦梦负担600元；一审反诉费用331元减半收取为165.5元，由张梦梦负担。
二审案件受理费2,781元，由张梦梦负担1,531元，由刘艳负担1,250元。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 安林锋
审判员 李斌成
二〇一七年十月十二日
书记员 舒 渲