广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初1674号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路19号信联大厦，组织机构代码28203227-X。主要负责人：陈立新，行长。委托诉讼代理人：唐超余，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄珮诗，广东邦仁律师事务所律师助理。被告：吕绍鑫，男，1993年1月15日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县，被告：中山市万联房地产开发有限公司，住所地广东省中山市沙溪大道6号时代倾成9栋商铺二楼，统一社会信用代码91442000663344437X。法定代表人：岑兆雄，总经理。委托诉讼代理人：刘琪，该司员工。委托诉讼代理人：吴雅琴，该司员工。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农业银行中山分行）诉被告吕绍鑫、中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告农业银行中山分行诉称：被告吕绍鑫因购买中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房向中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称农业银行中山沙溪支行）申请贷款700000元，并以所购房地产为该笔贷款提供抵押担保，各方签订了《个人购房担保借款合同》，但被告吕绍鑫未能按时还款，万联房地产公司亦未依约承担连带清偿责任。请求判令：1.解除原告与被告吕绍鑫、万联房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告吕绍鑫立即向原告清偿贷款本金667857.18元及利息（利息包括正常利息、罚息、复利，截至2016年11月26日，正常利息12843.55元、罚息182.80元、复利166.07元，从2016年11月27日起至全部款项还清之日止按合同约定利率计收）；3.被告吕绍鑫支付原告实现债权、抵押权产生的律师费32242元；4.原告对被告吕绍鑫提供的位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房房地产处置后的价款就诉求款项享有优先受偿权；4.被告万联房地产公司对被告吕绍鑫的上述债务承担连带清偿责任。庭审中，原告陈述被告于诉讼期间偿还了部分款项，当庭确认：截至2017年3月17日，被告尚欠贷款本金665030.06元、利息17825.64元、罚息427.52元、复利382.64元，合计683665.86元。被告吕绍鑫在法定答辩期间未提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。被告万联房地产公司辩称：1.我方与原告签订《个人房产抵押贷款合同》的本意不是为原告实现提供双重担保，而是附条件的阶段性保证担保。原告自办理抵押登记始已取得对涉案房屋的抵押权，且涉案房屋已竣工验收并已确权，解除我方阶段性保证担保的条件已成就，我方在本案的保证责任已终止；2.即使我方的担保责任未解除，原告也应先就被告吕绍鑫提供的抵押物实现债权；3.依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，人民法院判决保证人承担保证责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有第三十一条规定的权利。因此，如果法院不接受我方免除保证责任的答辩意见，而判令我方承担保证责任，我方请求明确我方对被告吕绍鑫的追偿权，以免我方对被告吕绍鑫另行提起诉讼；4.不认可律师费，原告只是单方提供发票，是否实际转账，我方并不清楚。经审理查明：贷款人：农业银行中山沙溪支行。借款人：吕绍鑫。抵押人：吕绍鑫。保证人：万联房地产公司。签约情况：2015年6月26日签订《个人购房担保借款合同》（编号：44020120050087598）。贷款金额：700000元。贷款期限：180个月，自2015年6月26日起至2030年6月25日止。约定还款方式：等额本息还款法。贷款执行利率：浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%确定执行年利率，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则执行利率自次年1月1日起调整。罚息计收标准：对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收。复利计收标准：对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。提前收贷约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。抵押担保情况：农业银行中山沙溪支行与吕绍鑫就位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房房地产办理了商品房抵押登记备案手续（易房抵字第DY201534298号）。保证担保情况：万联房地产公司提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。并无约定多个担保并存的清偿顺序。实现债权的费用：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。欠款情况：自2016年7月起，吕绍鑫未能按时还款，截至2017年3月17日，吕绍鑫尚欠贷款本金665030.06元、利息17825.64元、罚息427.52元、复利382.64元，合计683665.86元。另查，农业银行中山分行委托广东邦仁律师事务所律师为本案诉讼代理人，广东邦仁律师事务所接受委托，并开具了票面金额为32242元的律师费发票。又查，农业银行中山沙溪支行出具声明表示：农业银行中山沙溪支行为农业银行中山分行的下属分支机构，其同意由农业银行中山分行主张此案的所有权利，其不再另行主张。本院认为，农业银行中山沙溪支行是农业银行中山分行的分支机构，其出具声明同意由农业银行中山分行主张涉案合同的权利，未与法相悖，应予允许。吕绍鑫借款后未按期还款，构成违约，农业银行中山分行有权依照合同约定要求解除合同并要求吕绍鑫提前清偿全部借款本息。吕绍鑫欠款的具体数额，有农业银行中山分行提交的银行记账系统统计数据查询截屏图、手工制作“欠供明细表”等证据予以证实，且吕绍鑫、万联房地产公司没有提供证据予以推翻，故本院予以认定。农业银行中山分行提交委托代理协议、律师费发票证据证明本案实际产生了律师费，因《个人购房担保借款合同》中约定贷款人为实现债权的律师费由借款人承担，故农业银行中山分行主张吕绍鑫支付律师费32242元的诉讼请求，本院予以支持。万联房地产公司不认可律师费的辩解意见，与事实不符，本院依法不予采纳。涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当吕绍鑫不履行上述债务时，农业银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。万联房地产公司承诺在借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前提供连带责任保证，现吕绍鑫的上述债务发生在约定的保证期间内，因被担保的债权既有债务人吕绍鑫提供物的担保又有保证人万联房地产公司提供的保证，且合同对担保履行的先后顺序未作明确约定，故农业银行中山分行应先就吕绍鑫提供的抵押物实现债权，万联房地产公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。万联房地产公司关于“先物保后人保”的抗辩主张，理由正当，本院予以采纳。万联房地产公司辩称其保证责任已终止，明显与客观事实相悖，本院依法不予采信。万联房地产公司承担保证责任后，有权向吕绍鑫追偿。吕绍鑫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山分行与被告吕绍鑫、被告中山市万联房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120050087598）。二、被告吕绍鑫于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行清偿借款本金665030.06元及相应利息（截至2017年3月17日，利息17825.64元、罚息427.52元、复利382.64元；从2017年3月18日起至本判决生效之日止，未到期部分本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%计算利息，期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，执行利率自次年1月1日起调整；逾期部分本金从逾期之日起按罚息利率即贷款执行利率基础上上浮50%计算罚息，对应付未付利息，按罚息利率计算复利；本判决生效后至债务实际清偿之日止，以实欠本金为基数按罚息利率计算罚息）。三、被告吕绍鑫应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付律师费32242元。四、原告中国农业银行股份有限公司中山分行对被告吕绍鑫提供的抵押物即位于中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾成花园25幢403房房地产（销售合同编号：HTN2015042933，抵押登记备案证明编号：易房抵字第DY201534298号）折价或者以拍卖、变卖该房地产所得价款享有优先受偿权。五、被告中山市万联房地产开发有限公司对被告吕绍鑫本案债务在处分上述抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告中山市万联房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告吕绍鑫追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10932元，减半收取5466元，诉讼保全费4086元，合计9552元，由被告吕绍鑫负担；对处分抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市万联房地产开发有限公司连带负担（该款原告中国农业银行股份有限公司中山分行已预交，被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 蔡 伟二〇一七年三月三十一日书记员 练雅文李先萍