浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台温执异初字第10号
原告：李珍飞。
委托代理人：江君华、胡晶晶，浙江明权律师事务所律师。
被告：庄道岳。
第三人：陈琦。
第三人：陈达友。
原告李珍飞为与被告庄道岳、第三人陈琦、陈达友案外人执行异议之诉一案，于2015年10月8日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告李珍飞及其特别授权委托代理人江君华、胡晶晶，被告庄道岳出庭参加诉讼，第三人陈琦、陈达友经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李珍飞称：原告与第三人陈琦、陈达友于2010年4月26日签订《房地产买卖协议书》，陈琦、陈达友将位于温岭市城东街道三星大道650号碧湖山庄玫瑰苑9幢二单元303室（含一只轿车位在内）以2098800元出售给原告，约定2012年4月14日付定金20万元，第三人在办好房产证后付90万元，同时约定转户时付清全部房款。协议签订后，原告陆续支付购房款共计202万元。原告按协议履行了大部分义务，涉案房屋现由原告居住。被告庄道岳因民间借贷纠纷起诉第三人陈琦、陈达友，并向温岭市人民法院申请执行，温岭市人民法院作出（2015）台温松执民字第92号执行裁定，查封了涉案房屋。原告认为原告与第三人陈琦、陈达友签订的《房地产买卖协议书》系双方真实意思表示，协议合法有效，涉案房屋应归原告所有，为此提出异议申请。温岭市人民法院作出（2015）台温执异字第25号执行裁定，驳回原告的异议申请。原告为保障自身的合法权益，依法提起诉讼，请求：一、解除对温岭市城东街道三星大道650号碧湖山庄玫瑰苑9幢二单元303室房产的查封，停止对该财产的执行；二、依法确认原告与第三人陈琦、陈达友签订的房地产买卖协议合法有效；三、依法确认温岭市城东街道三星大道650号碧湖山庄玫瑰苑9幢二单元303室的房产归原告所有，并责令第三人陈琦、陈达友协助办理房屋过户手续；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告庄道岳答辩称，原告与第三人之间签订的房地产买卖协议是虚假的，请求驳回原告的诉请。
原告为支持其主张的事实，提供了下列证据：
一、温岭市人民法院（2014）台温松商初字第180号民事判决书、（2015）台温执异字第25号执行裁定书，证明涉案房屋被查封以及原告提出异议申请被裁定驳回的事实。
二、《田园房屋介绍所房地产买卖协议书》一份及公证书两份，证明第三人陈琦、陈达友将温岭市城东街道三星大道650号碧湖山庄玫瑰苑9幢二单元303室以2098800元出卖给原告并委托原告和李珍红办理房屋过户等相关手续的事实。
三、银行回单五份及收条四份，证明原告向陈琦、陈达友支付购房款202万元的事实。
四、房屋登记信息查询记录一份及房产证、土地证各两份，证明陈琦于2013年6月5日以涉案房屋抵押向中国农业银行股份有限公司温岭支行贷款140万元，导致无法过户的事实。
五、物业管理费收款收据复印件两份，证明2011年1月1日至2015年6月30日涉案房屋的物业管理费由原告支付的事实。
被告庄道岳未提供相关的证据。
第三人陈琦、陈达友未作答辩，也未提供相关的证据。
本院依职权调取了陈琦于2015年9月16日在本院执行局所作的笔录，承认2010年4月已将自己名下的房屋出卖给李珍飞，是父亲陈达友与李珍飞谈好后，自己再在协议书上补签，并委托父亲收取房款。第三人陈达友于2015年10月19日在本院所作的陈述，承认2010年通过中介所将登记在陈琦名下的房屋出卖给李珍飞，李珍飞以现金和银行汇款的方式支付了大部分购房款，房屋钥匙也按约定交给李珍飞了。李珍飞一直没有要求我们办理房屋过户手续。
上述证据经当庭质证，被告庄道岳对原告提供的证据一无异议；对证据二的真实性有异议，认为房地产买卖协议是虚假的，房屋买卖并不存在；对证据三中银行回单的真实性无异议，但认为不能证明这些款项是用于买房，且合计132万元款项与收条的款项不一致；对证据四的真实性无异议，关联性有异议，认为查封的房屋是陈琦的，与原告无关；对证据五的真实性无异议，认为收款收据上的缴纳人是陈琦，款不是原告支付的，房屋仍由陈琦使用。原告李珍飞对陈琦的陈述无异议，对陈达友陈述的出卖房屋等事实无异议，但认为一直在催陈达友办理过户手续。被告庄道岳认为陈琦、陈达友的陈述是不真实的。
本院审查认为，第三人陈琦、陈达友在本院向其送达诉状及证据材料副本和开庭传票后，既未提交书面答辩和证据，又拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩和举证、质证权利。原告提供的证据一系本院依法制作的法律文书，具有合法性、真实性，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提交的证据二能够证实第三人和原告签订过房屋买卖协议，陈琦分别于2010年8月26日、2015年6月8日两次办理委托公证，委托原告和李珍红办理房屋过户等相关手续的事实。证据三能够证实陈达友收到购房款202万元的事实。证据二、证据三所证明的事实与陈琦、陈达友在本院询问笔录中陈述的事实能相互印证，本院均予以确认。对原告提供的证据四，系相关职能部门出具的登记证书及信息查询记录，本院予以确认，但对原告提出的证明目的不予认定。对原告提供的证据五系复印件，且收款收据上物业管理费的缴纳人为陈琦，不能证明管理费为原告所缴，对该证据本院不予认定。
根据以上确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：
庄道岳与陈琦、陈达友民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月25日作出（2014）台温松商初字第180号民事判决，判令陈琦偿还借款60万元及利息，陈达友承担连带保证责任。陈琦、陈达友不服提出上诉，台州市中级人民法院于2015年4月7日作出裁定维持原判。判决生效后，庄道岳向本院申请执行，本院于2015年5月18日作出（2015）台温松执民字第92号执行裁定，查封了登记在陈琦名下的位于温岭市城东街道三星大道650号碧湖山庄玫瑰苑9幢二单元303室的房屋，并于2015年6月29日作出（2015）台温松执民字第92-2号执行裁定，拍卖该涉案房屋。2015年8月3日，原告李珍飞作为案外人向本院提出异议，以其为涉案房屋的实际所有人为由，要求解除查封并停止对涉案房屋的执行。2015年9月21日，本院作出（2015）台温执异字第25号执行裁定，认为案外人李珍飞虽与被执行人陈琦签订书面买卖合同，但未向本院提供足以证明其向陈琦支付大部分购房款的证据及占有使用涉案房屋的证据，且一直未主张办理过户，导致涉案房屋抵押给中国农业银行温岭支行，本院作出的查封、拍卖裁定并无不当，裁定驳回案外人李珍飞的异议请求。原告李珍飞不服，向本院提起诉讼。
另查明，原告李珍飞与第三人陈琦、陈达友于2010年4月26日签订《田园房屋介绍所房地产买卖协议书》，双方约定将陈琦名下位于温岭市城东街道三星大道650号碧湖山庄玫瑰苑9幢二单元303室（含一只轿车位在内）以2098800元出售给原告李珍飞。李珍飞通过现金支付及银行汇款的方式支付购房款202万元。2010年8月26日，陈琦在温岭市公证处办理委托公证，委托李珍飞办理过户登记等相关手续。
本院认为，本案争议的焦点是涉案房产是否属于原告李珍飞所有，是否应停止对该房产的执行。本案中，原告李珍飞与第三人陈琦签订的房地产买卖协议，系双方的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，被告庄道岳主张买卖协议是虚假的，但未提供相关证据予以证明，其主张理由不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”的规定，虽然原告李珍飞与第三人陈琦签订了房地产买卖协议，但因其未及时办理过户登记，涉案房产现仍然登记在陈琦名下，系第三人陈琦所有，其对涉案房产不享所有权。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告李珍飞与第三人陈琦虽在法院查封前签订了书面的买卖协议，并支付了大部分的购房款，但原告在2010年4月26日签订买卖协议后，并在取得陈琦的委托公证书随时可以办理的情况下，一直未办理过户登记，导致涉案房屋被查封，因此未办理过户登记买受人存在明显过错。综上，李珍飞要求解除对涉案房屋的查封，停止对该财产执行的诉讼请求，本院不予支持。因原告李珍飞对涉案房产并不享有所有权，认定其与第三人陈琦签订的房地产买卖协议有效，并不能阻止对涉案房屋的执行，故对其要求确认涉案房屋归原告所有，并责令第三人陈琦、陈达友协助办理房屋过户手续的诉请与法律规定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告李珍飞要求停止对温岭市城东街道三星大道650号碧湖山庄玫瑰苑9幢二单元303室房产的执行以及要求确认该房屋归原告所有并责令第三人陈琦、陈达友协助办理房屋过户手续的诉讼请求。
案件受理费23590元，由原告李珍飞负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费人民币23590元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
审 判 长 滕秀英
审 判 员 陈 勇
审 判 员 郑勤俭
二〇一五年十二月三十日
代书记员 汪茜茜