江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第1960号原告嘉禾广场首届业主委员会，机构信用代码Q9932020102221740B，住所地无锡市市辖区梅村嘉禾广场135号。法定代表人王宏兵，该委员会主任。委托代理人田崇景，江苏法舟律师事务所律师。委托代理人余超，江苏法舟律师事务所律师。被告新区梅村董小琴旅馆，注册号320213600281620，住所地无锡市新区梅村嘉禾广场94号。经营者董小琴。委托代理人付强，江苏求本律师事务所律师。委托代理人孙文龙，江苏求本律师事务所律师。第三人无锡市长庆物业管理有限公司，组织机构代码证代码73440264-X，住所地无锡市崇安区工艺路7号。法定代表人王兴栽，该公司执行董事。委托代理人吕少杰，该公司员工。原告嘉禾广场首届业主委员会（以下简称嘉禾业委会）与被告新区梅村董小琴旅馆（以下简称董小琴旅馆）、第三人无锡市长庆物业管理有限公司（以下简称长庆公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告嘉禾业委会的委托代理人田崇景，被告董小琴旅馆的经营者董小琴及委托代理人付强、孙文龙，第三人长庆公司的委托代理人吕少杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉禾业委会诉称，董小琴旅馆自2011年4月起使用了无锡市嘉禾广场94号房屋用于经营，因该房屋原系消防的应急通道，董小琴旅馆占用该应急通道，存在安全隐患影响到小区全体业主的居住安全，且董小琴旅馆使用至今未支付任何费用。为了维护全体业主的权益，故诉至法院，要求判令董小琴旅馆立即迁出无锡市嘉禾广场94号房屋（实际为地下车库疏散通道），自行将房屋内的装饰装潢及物品拆除、腾空，将房屋恢复原状，并按照年租金50000元的标准支付自2011年4月20日起至实际迁出之日止的占有使用费。被告董小琴旅馆辩称，嘉禾业委会诉状所称内容与事实不符，其是与长庆公司签订了租赁协议，按照双方约定使用无锡市嘉禾广场94号房屋，并按期支付了租赁费用及水电费用，且取得了营业执照、税务等相关证明，其是合法租赁，要求迁出无事实和法律依据。综上，请求驳回嘉禾业委会的诉讼请求。第三人长庆公司述称，租赁协议使用的是管理处的公章，而非公司签订合同的专用章，所以出租是管理处原经理许剑标的个人行为，与其公司无关，公司档案室也没有该份租赁协议，请求法院依法判决。经审理查明，嘉禾业委会成立于2014年7月19日，长庆公司系为无锡市嘉禾广场小区提供服务的物业公司。2011年4月20日，董小琴与长庆公司签订了租赁合同，约定将无锡市嘉禾广场94号房屋（以下简称94号房屋）出租给董小琴使用，租赁期限自2011年4月20日至2021年4月20日，每年租金50000元，租金按半年支付，先付后使用。此后，董小琴使用94号房屋开办了董小琴旅馆。2015年4月3日、4月22日，嘉禾业委会两次张贴通知，要求董小琴旅馆限期搬出94号房屋。另查明，无锡市梅村嘉禾广场室外市政工程平面图显示94号房屋所在位置应为地下车库出入通道，系占用通道的一半路面改建为房屋，长庆物业认可该处通道属于小区全体业主共同所有，但表示不清楚是何人何时改建为房屋，董小琴旅馆则表示其承租时已经是房屋的状态，其仅是将房屋内部隔断成若干小房间，并进行了装修。上述事实，有嘉禾业委会提供的照片打印件4张、室外市政工程设计施工图，董小琴旅馆提供的租赁合同、营业执照复印件，本院制作的调查笔录、现场勘察笔录、照片若干及当事人陈述意见在案佐证。诉讼中，董小琴旅馆表示94号房屋系长庆公司的物业用房，长庆公司将该房屋出租给其使用并无不当，且其和其丈夫已经向长庆公司原经理许剑标交纳了2015年4月20日以前的租金，提供长庆公司出具的证明复印件、税务登记复印件、特种行业许可证复印件、收据3张、收条6张、结婚证予以证实。嘉禾业委会对证明的真实性不予认可，认为94号房屋原为地下车库出入通道，属于全体业主共同使用部分；认为税务登记、许可证均为复印件，对真实性不予认可，应当提供原件；收据上加盖公章的真实性无法确认，根据财务制度应当加盖长庆公司的财务章；收条出具人许剑标的身份其无法确认，真实性不予认可，应当提供收条所涉款项已经交给长庆公司的支付凭证；对于结婚证没有异议。长庆公司认为证明和收据上加盖的是长庆公司管理处的公章，其公司均不予认可，只有加盖其公司公章和财务章的才予以认可；认可租赁合同是当时长庆公司嘉禾广场管理处的经理许剑标签订的，但对于收条不予认可，认为其公司账上并没有收到董小琴旅馆交纳的租金，公司也是在许剑标离职后才知道出租94号房屋的事情，现在由于地下车库出入通道被占用，业主认为影响出入和安全，导致许多业主拒绝交纳物业费。法院要求长庆公司限期举证推翻租赁合同、收据上加盖的公章，在法院给予的举证期限内长庆公司未能提供证据证明。本院认为：虽然长庆公司对于租赁合同上加盖的公章不予认可，但根据本院调查的情况来看，租赁合同上加盖的确系长庆公司嘉禾广场管理处的公章，该管理处系长庆公司在嘉禾广场小区设立的办公机构，签订合同的许剑标亦是该管理处的经理，实施的是职务行为，故合同签订后的权利义务应当由长庆公司承担，对于长庆公司辩称签订租赁合同系许剑标个人行为的意见不予采信。虽然董小琴旅馆与长庆公司签订了租赁合同，约定由董小琴旅馆使用94号房屋，但根据庭审调查，94号房屋所在位置在建设之初系小区的地下车库出入通道，后被占用、改建为房屋并由长庆公司进行了出租。因94号房屋所在的地下车库出入通道属于小区的公共建筑，按照法律规定不得擅自改变用途，而将该通道改建为房屋未经过任何部门的审批，且侵害了小区全体业主的合法权益，故董小琴旅馆、长庆公司因94号房屋而签订的租赁合同无效。94号房屋占用的地下车库出入通道系为方便小区居民进出地下车库而设立，在发生火灾等危险状况之时亦是用于逃生的通道，故将该通道改建为房屋并出租的行为损害了小区全体业主的权益，也增加了小区的安全隐患，嘉禾业委会为了维护小区业主的利益，有权要求董小琴旅馆迁出该房屋。嘉禾业委会要求董小琴旅馆将房屋恢复原状，因董小琴旅馆否认房屋系由其进行改建，嘉禾业委会亦未能提供证据证明该事实，故董小琴旅馆仅应当自行将94号房屋中的物品、添附的装饰装潢及其他设施予以搬出或拆除，对于嘉禾业委会要求董小琴旅馆迁出并恢复原状的请求中合理的部分本院予以支持。关于嘉禾业委会要求董小琴旅馆支付房屋使用费的请求，根据法律规定，租赁合同无效的，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。虽然董小琴旅馆使用94号房屋系与长庆公司签订的租赁合同，但长庆公司系无锡市嘉禾广场小区的物业管理公司，其对于小区进行的管理来源于全体业主的委托，对于公共建筑出租获取的收益应当属于全体业主共有，现长庆公司表示对于出租情况不清楚并未再继续收取房屋使用费，侵害了全体业主的利益，故嘉禾业委会要求董小琴旅馆按照租赁合同约定的标准支付房屋使用费直至迁出之日的请求符合法律规定。但根据董小琴旅馆提供的证据，足以证明其已经交纳了截止到2015年4月20日的租金，虽然只有部分租金有长庆公司出具的收据，大部分租金的收取人为许剑标，但是许剑标作为租赁合同的签订人，当时亦是长庆公司嘉禾广场管理处的经理，董小琴旅馆将合同约定租金交给其并无不当，应当视为董小琴旅馆已经履行了支付义务，要求其再次支付该段期间的房屋使用费无法律和事实依据，故本院对于请求中合理的部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物业管理条例》第五十条第一款、第五十一条第一款、第五十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、董小琴旅馆应于本判决发生法律效力之日起十五日内迁出94号房屋，并将房屋内的装饰装潢及物品自行拆除、腾空。二、董小琴旅馆应于本判决发生法律效力之日起十五日内向嘉禾业委会支付自2015年4月21日起至实际搬出之日止按每年50000元计算的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回嘉禾业委会的其他请求。案件受理费4488元（此款已由嘉禾业委会预交），由嘉禾业委会负担3366元，董小琴旅馆负担1122元（嘉禾业委会同意其预交的诉讼费1122元由董小琴旅馆向其直接支付，本院不再退还，由董小琴旅馆在本判决发生法律效力之日起十五日内向嘉禾业委会支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；账号：11×××05）。审判长胡艳丽代理审判员牛文冉人民陪审员秦迪光二〇一六年一月二十一日书记员钱沁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。