北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06144号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市五岳山健身俱乐部有限公司，住所地北京市丰台区永外东铁匠营五间楼十号。
法定代表人田东斗，董事长。
委托代理人薛武，北京市广川律师事务所律师。
委托代理人裴莉莉，北京市广川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京惠鼎皮业有限公司，住所地北京市丰台区宋家庄顺八条3号。
法定代表人李曜，董事长。
委托代理人李斌，北京市尚元律师事务所律师。
委托代理人李强，北京市尚元律师事务所律师。
上诉人北京市五岳山健身俱乐部有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第03060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，北京惠鼎皮业有限公司（以下简称惠鼎皮业公司）起诉至原审法院称：2003年12月15日，我方与北京三波健身俱乐部（以下简称三波俱乐部）签订了《关于房屋租赁定金的协议》，约定租赁定金事宜。2003年12月23日，我方与三波俱乐部签订了《房屋租赁协议》（以下简称主协议），约定我方出租、三波俱乐部承租位于北京市丰台区五间楼十号的厂房及部分房屋。2003年12月23日，我方与三波俱乐部签订了《关于房屋租赁配套设施的协议》，约定配套设施事宜。2004年2月12日，我方与三波俱乐部签订了《确认协议》，确认三波俱乐部于2004年3月1日入住租赁物业。2005年5月12日，我方、三波俱乐部、北京市五岳山健身俱乐部有限公司（以下简称五岳山公司）签订了《关于《房屋租赁协议》承租方的协议》，约定主协议乙方由三波俱乐部变更为五岳山公司。2006年5月29日，我方与五岳山公司签订了《房屋租赁协议》，约定我方将前院平房257.2平方米出租给五岳山公司作为快餐食堂。2006年9月6日，我方与五岳山公司签订了《房屋租赁补充协议》，约定相关事宜。2013年8月16日，我方向五岳山公司发出《终止房屋租赁协议的通知函》，通知五岳山公司协议到期后终止，不再续约。2013年10月6日，五岳山公司出具《关于终止房屋租赁协议的回复函》，坚持协议的履行。2013年11月4日，五岳山公司出具《五岳山公司全体股东意见函》，要求补偿，并不同意协议终止及腾退房屋。我方认为，双方租赁协议到期终止，五岳山公司应当腾退返还房屋。租赁期满后，五岳山公司继续占用我方房屋，应当按照房屋市场租金标准向我方支付使用费。现我方诉至法院，要求五岳山公司：1、将北京市丰台区五间楼十号的厂房、部分房屋及前院平房腾空返还我方；2、支付自2014年3月1日至2014年4月30日止房屋占用使用费166.67万元。
五岳山公司辩称：一、惠鼎皮业公司提起诉讼的第一项诉讼请求腾空和返还北京市丰台区五间楼十号的厂房及部分房屋及前院平房的主张，与我方另案对惠鼎皮业公司提起诉讼的（2014）丰民初字第02024号民事判决书第一项《关于房屋租赁配套设施的协议》对五岳山公司与惠鼎皮业公司具有合同约束力系同一个法律关系法律事实。惠鼎皮业公司提起诉讼属于无理缠诉，这是本案的第一个基本事实。二、惠鼎皮业公司提起诉讼的第二项诉讼请求判令我方支付自2014年3月1日起的占用使用费，参照房屋评估的租金标准支付（暂计算至2015年2月28日，暂估费用为人民币1000万元）与我方另案对惠鼎皮业公司提起诉讼的（2014）丰民初字第02024号民事判决书的判决内容不符。从这一点来看，惠鼎皮业公司与我方签订的《房屋租赁协议》、《关于房屋租赁配套设施的协议》系互为附条件的协议，对惠鼎皮业公司与我方应具有同等的协议约束力。这就说明了惠鼎皮业公司提起诉讼打破明显的民事法律关系和法律事实，我方可以清楚的看到惠鼎皮业公司不按协议约定履行协议的义务，也不适用法律规定，擅自提起诉讼，显属适用霸王条款打破惠鼎皮业公司与我方约定的条款及权利和义务，特别是我方与惠鼎皮业公司关于房屋租赁租金收取事宜的协议是明确的、有依据的，但惠鼎皮业公司擅自提出占用使用费这一条款参照房屋评估的租金标准支付，这是没有说服力的，既不合情也不合理，这是本案的第二个基本事实。三、惠鼎皮业公司对我方提起诉讼的第三项诉讼请求判令承担本案的诉讼费及保全费用的诉讼请求不符合民事诉讼法的相关规定，因为对惠鼎皮业公司第一项的诉讼请求是确认之诉；第二项诉讼请求是给付之诉，两者之间不能统一的，况且惠鼎皮业公司与我方履行协议有约定，租金的交付也是有约定，惠鼎皮业公司另行向我方主张权利既没有约定也没有法律依据，所以惠鼎皮业公司提起的诉讼属于缠诉。正是本案的第三个基本事实。四、我方对惠鼎皮业公司提起诉讼，请求人民法院依法查清案件基本事实，准确适用法律，裁定驳回惠鼎皮业公司的诉求，支持我方反诉，理由是：1、本案惠鼎皮业公司起诉之前，我方于2014年1月7日作为原告起诉惠鼎皮业公司，案件经丰台区人民法院审理，于2014年2月18日作出（2014）丰民初字第02024号民事判决书，判决后双方均没有异议、也未上诉，判决书已经生效，判决确认《关于房屋租赁配套设施的协议》对我方和惠鼎皮业公司具有合同约束力，即该协议为有效协议，据此，该协议第二条约定的”配套设施改造或新建的产权归属甲方（即惠鼎皮业公司），乙方（即我方）拥有14年的使用权（自房屋租赁协议生效之日起）”为有效约定，对双方均有合同约束力，双方均应按照协议约定遵照执行并全面履行。现惠鼎皮业公司无视上述判决，起诉我方要求腾空并返还租赁厂房及房屋等租赁物，实属缠诉、恶意的诉讼行为，法院当然不能支持其诉求。2、《合同法》第113条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，本案中惠鼎皮业公司给我方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”本案中”我方拥有14年的使用权”的约定系我方的权利，惠鼎皮业公司的义务，现惠鼎皮业公司不履行或提出终止，不但应赔偿我方改建损失，还应赔偿我方的预期利益。3、《合同法》第125条”当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”显然双方对《关于房屋租赁配套设施的协议》第二条”我方拥有14年的使用权（自房屋租赁协议生效之日起）和合同第五.2条”本协议与房屋租赁协议同时生效及终止”存在重大理解、适用冲突。那么，当改建部分同原租赁物附和到一体、不可分割后，14年使用权的实现只能在”改建部分同原租赁物”相依相存的情况下才能做到，双方签订《关于房屋租赁配套设施的协议》的目的也为达到这一点，本案惠鼎皮业公司以此而使我方顺利使用租赁物最终顺利缴纳租金，我方也能顺利利用租赁物获取对等的甚至更大的收益。若改建后租期仍然与房屋租赁协议同时生效及终止（使用十年），两相比较，前者更符和《关于房屋租赁配套设施的协议》签订的本意，否则，我方为了改建付出巨大的人力、财力、物力将得不偿失，亦不公平。4、《合同法》第212条”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”此为租赁合同目的的清晰表述，我方作为承租人签订房屋租赁合同的目的就是”使用、收益”，本案惠鼎皮业公司作为出租人的目的就是”获取租金”，双方的合同、补充协议、装修、改建等等均围绕该目的而展开，同时对应的租赁物状态有与之相对应的租金水平，我方花大力气改建后，那么延长租期顺理成章。5、《合同法》第216条”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案的租赁物用途为生产性的厂房，但合同约定为商业，本案惠鼎皮业公司没有向我方交付符合约定用途的租赁物，我方接手后通过拆除违建、疏通道路、厂房改建（原6米高的厂房，一层改建成二层）、电力增容（100千瓦增到800千瓦）、新增建供暖供冷设施、新增建消防设施（烟感、喷淋500立方米消防水池和泵站）、新增建三部商用电梯、改建300平米食堂、全面装修等，在十年租金共计只有2千万的情况下，我方增建改建花费3千8百余万元，我方的动力来自于何处？首先本案惠鼎皮业公司承诺租期（以使用期的形式）延长到14年；次之，租赁物由生产性改造成商业性用途的义务或责任在于惠鼎皮业公司，该义务由我方代为承担后，当然应当享受额外的权利，权利的享受以延长租期的形式实现，确为双方的合意。6、最高法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第26条”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”租赁物经过我方为了商业使用目的的改建后，物业的客观情形符合此条的规定（理由如上），法院应当根据《关于房屋租赁配套设施的协议》第二条”答辩人拥有14年的使用权”的约定，确认双方”变更《房屋租赁协议》关于租赁期限10年为14年。”7、从租赁房屋瑕疵是否影响承租人的实际经营上分析：我方接手时，该厂房近乎废弃，路不通、配套设施严重匮乏，商业环境有待培养，且只能用于生产性经营，无法商用，惠鼎皮业公司提供的物业瑕疵较大，对应到合同的履行中，减少或限制惠鼎皮业公司的权利，增加我方的权利（延长租赁期限）符合法律意图。从当事人缔约地位的强弱上分析：首先，我方作为承租人在租赁合同缔约过程中地位较弱为法理所公认，保护弱者系公平原则在执法过程中的具体体现。那么，《关于房屋租赁配套设施的协议》的第二条”我方拥有14年的使用权（自房屋租赁协议生效之日起）”系强化我方的权利，第五.2条”本协议与房屋租赁协议同时生效及终止”系弱化我方的权利，两相冲突时，采纳强化我方（弱者）权利的条款，更附和法律本意；次之，我方投入3千8百余万元巨额用于增、改建所有权属于惠鼎皮业公司的租赁物，且租赁期满后全部归属本案惠鼎皮业公司，我方的地位更加弱化和从属化，结合本案，唯一能保护我方（或补救）的只有延长期限而已。8、我方已经完成为延长租赁期限的实质准备。2005年5月，第三方”锦江国际旅馆投资有限公司”准备入住我方场地，惠鼎皮业公司欣然同意并为此书面同意延长我方的租赁期限到17年，虽然因种种原因锦江公司辞租，但我方为了延长租期已经进行了实质的投入，且数额巨大，在惠鼎皮业公司与我方租期还存在使用期17年的情况下，丰台区人民法院下发（2014）丰民初字第02024号民事判决书，判令《关于房屋租赁配套设施的协议》对惠鼎皮业公司与我方具有合同的约束力（2003年12月23日，惠鼎皮业公司与三波俱乐部签订了《关于房屋租赁配套设施的协议》约定配套设施拥有14年的使用权。自房屋租赁协议生效之日起），这是惠鼎皮业公司对我方的租期为14年事宜的确认。综上所述，我方前期投入巨大，现在的经营刚刚进入盈利时期，倘若被强行的终止履行协议，惠鼎皮业公司不但有违公平原则，更将给我方带来巨大经济损失，惠鼎皮业公司做法不合理、不符合双方协议目的、亦不合法，法院如果驳回惠鼎皮业公司的诉讼请求，对惠鼎皮业公司并无多大损失，但对我方来讲将挽救一个企业、数百员工的生存。请法院慎重审查、驳回惠鼎皮业公司的诉讼请求，作出正确的判决。另外，（2014）丰民初字第02024号民事案件已经实体审理了本案的租赁合同，惠鼎皮业公司再次提起诉讼属于法律规定的一事不再理情节，应当驳回对方的起诉。
五岳山公司反诉称：我方承租惠鼎皮业公司的房屋及配套设施的改造或新建的设施的使用权，惠鼎皮业公司于2003年12月23日与三波俱乐部签订了《房屋租赁协议》，由三波俱乐部承租惠鼎皮业公司的房屋（位于北京市丰台区五间楼十号）。惠鼎皮业公司与三波俱乐部于2004年2月12日签订《确认协议》，双方约定三波俱乐部租赁房屋入住该物业正式实施装修时间为2004年3月1日。为了保证三波俱乐部的商业经营功能和投资效益，双方签订了《关于房屋租赁配套设施的协议》作为《房屋租赁协议》的附件，该协议约定配套设施的改造或新建的产权归属惠鼎皮业公司。三波俱乐部拥有14年的使用权（自房屋租赁协议生效之日起）在《房屋租赁协议》及其附件的履行过程中，由于三波俱乐部重组，重新投资设立了五岳山公司，惠鼎皮业公司作为出租方，我方作为新承租方，三波俱乐部作为原承租方，与2005年5月12日签订了《关于﹤房屋租赁协议﹥承租方的协议》，三方约定我方作为承租人继续履行三波俱乐部在《房屋租赁协议》及其附件中约定的权利与义务。2005年5月30日，我方因改造投资宾馆客房（旅店业）与惠鼎皮业公司签订了《补充协议》，约定在原租赁年限的基础上，我方的租赁年限到2020年9月1日。我方与惠鼎皮业公司房屋租赁及设备设施使用履行期间产生纠纷，经丰台区人民法院审理下发（2014）丰民初字第02024号民事判决书，判令《关于房屋租赁配套设施的协议》对我方与惠鼎皮业公司具有合同的约束力。2014年1月21日惠鼎皮业公司又对我方无法律依据的提起诉讼。请求判令我方判决生效后十日内，向惠鼎皮业公司腾空返还北京市丰台区五间楼十号的厂房及部分房屋及前院平房。我方认为，我方与惠鼎皮业公司之间的权利义务是对等的，请求法院依法确认我方与惠鼎皮业公司于2005年5月30日签订的房屋租赁协议的《补充协议》（我方在原租金基础上，承租年限延长到2020年9月1日）合法有效。
针对五岳山公司的反诉请求，惠鼎皮业公司辩称：1、五岳山公司的反诉不应受理，因为他起诉的反诉请求已经经过（2014）年02024号判决书处理过，本案不应受理他的反诉。2、五岳山公司的反诉是不成立的，补充协议是有承诺书、补充协议是附有条件的，五岳山公司的附条件也没有成就。3、我们认为补充协议没有约定租金的标准，补充协议第2点是租金另议，不存在五岳山公司所述在原租金的基础上，因为双方就租赁的租金，没有议成，所以我们认为补充协议没有成立，我们认为反诉应当驳回。
原审法院经审理后认为：惠鼎皮业公司依据2006年5月29日双方所签的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》，要求五岳山公司腾退平房、支付租金的请求，与本案所处理的双方于2003年12月23日所签《房屋租赁协议》所涉及的争议，显不属于同一法律关系，法院不予一并处理，惠鼎皮业公司可另案起诉解决。
五岳山公司所提之反诉请求，已在（2014）丰民初字第02024号民事案件中进行了实体审理，并作出判决，且该判决现已生效。而五岳山公司提出反诉时称诉求所涉及之事实发生变化，但庭审中五岳山公司并未就此提供证据，现五岳山公司的反诉请求显属于已经生效判决书处理过的情形，故法院对于五岳山公司的反诉请求不予处理，五岳山公司可申请再审处理。
惠鼎皮业公司与五岳山公司就租赁10036平米厂房、房屋所签署的《关于房屋租赁定金的协议》、《房屋租赁协议》、《关于房屋租赁配套设施的协议》、《确认协议》、《关于〈房屋租赁协议〉承租方的协议》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，均为有效协议。惠鼎皮业公司与五岳山公司均应按照协议约定严格履行各自义务。本案双方争议之焦点在于《关于房屋租赁配套设施的协议》所约定的五岳山公司对配套设施享有14年使用权的性质以及该约定是否构成对于双方租赁合同期限的变更。惠鼎皮业公司所称由于其工作人员出现疏忽将配套设施的使用权误写成了14年，此说法显与常理严重不符，法院不予采信，即五岳山公司理应对其改造或新建的配套设施拥有14年的使用权。五岳山公司认为该约定是直接对租赁合同期限的变更，对此法院认为，其一，双方租赁合同第39款约定的由另订补充协议或附件进行规定的内容为该合同之未尽事宜，而双方租赁合同中明确约定租赁期限为10年，因此原则上讲合同的补充协议或附件上不应对合同中已有明确约定的租赁期限进行另行约定，即便存在对租赁期限的另行约定亦应是明确针对租赁期限的约定，现《关于房屋租赁配套设施的协议》的约定为五岳山公司对其改造或新建的配套设施拥有14年的使用权，并非明确针对租赁期限的约定；其二，配套设施作为房屋的附属部分，并不能代表房屋整体，现《关于房屋租赁配套设施的协议》仅约定五岳山公司对配套设施拥有14年的使用权，对于配套设施的使用权显然不宜直接适用到房屋整体。综上，《关于房屋租赁配套设施的协议》约定的五岳山公司对配套设施拥有14年使用权不能视为直接将租赁期限变更为14年，即双方租赁合同期限为10年。现双方《房屋租赁合同》已经期满，惠鼎皮业公司要求五岳山公司返还厂房及房屋，虽然《关于房屋租赁配套设施的协议》约定了五岳山公司对配套设施拥有14年使用权，但配套设施作为房屋的附属部分，无法脱离房屋而独立存在，五岳山公司对配套设施所拥有的使用权不影响其在租赁期满后向惠鼎皮业公司交还厂房及房屋的义务，惠鼎皮业公司的该项诉讼请求，并无不当，法院应予支持。关于五岳山公司所拥有的配套设施使用权问题，可另行主张。
五岳山公司在租赁合同期满后仍占用涉案厂房及房屋，理应支付相应的占有使用费，惠鼎皮业公司要求五岳山公司支付2014年3月1日至2014年4月30日房屋占有使用费166.67万元，数额显然过高，考虑到双方原租赁合同对于租金的约定，五岳山公司自认的转租收益，以及五岳山公司对涉案厂房及房屋的改造、新建，法院酌情确定五岳山公司应给付该期间租金共计50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院于2014年4月判决：一、北京市五岳山健身俱乐部有限公司于判决书生效之日起十日内将其承租的北京市丰台区五间楼十号的建筑面积一万零三十六平方米厂房及部分房屋返还北京惠鼎皮业有限公司；二、北京市五岳山健身俱乐部有限公司于判决书生效之日起十日内给付北京惠鼎皮业有限公司自二○一四年三月一日至二○一四年四月三十日的房屋占有使用费五十万元；三、驳回北京惠鼎皮业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京市五岳山健身俱乐部有限公司的反诉请求。
判决后，五岳山公司不服，上诉至本院。五岳山公司上诉称：1、我方与惠鼎皮业公司签订的《关于房屋租赁配套设施的协议》中约定，我方对改造或新建的配套设施拥有14年的使用权，因此惠鼎皮业公司应当按照上述约定履行义务。2、我方改造或者新建的配套设施无法脱离涉案房屋而独立存在，在此情况下原审法院认定《关于房屋租赁配套设施的协议》系合法有效合同，但又判令我方腾退涉案房屋，显系逻辑错误。惠鼎皮业公司同意原判。
经审理查明，2003年12月15日，惠鼎皮业公司（甲方）与三波俱乐部（乙方）签订《关于房屋租赁定金的协议》，约定根据双方的房屋租赁协议，双方就房屋租赁定金协议如下：1、乙方自房屋租赁协议签字之日起五日内，向甲方交纳房屋租赁定金40万元。2、房屋租赁协议正式生效之日起，定金即自动转为房屋租金。3、经双方确认房屋租赁协议自签字之日起，60日未生效而废止之日起五日内，甲方将乙方交纳的定金40万元退回乙方。
2003年12月23日，惠鼎皮业公司（甲方）与三波俱乐部（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定三波俱乐部承租惠鼎皮业公司所有的位于北京市丰台区五间楼十号的厂房及部分房屋，房屋建筑面积10036平方米。合同约定：......第6款，乙方租赁该房屋的租赁期共计10年。起始日期为2004年1月1日，终止日期为2013年12月31日（以甲方实际将该物业交付乙方的实际日期为准，双方以书面协议确认）。......第8款，双方同意，租金标准为：起始租金为180万元（人民币）／年；每2年递增7%。第一年优惠后的租金为112.5万元。......第39款，本合同未尽事宜，甲、乙双方另订补充协议或附件进行规定，补充协议或附件与本合同具有同等法律效力。......
同日，惠鼎皮业公司（甲方）与三波俱乐部（乙方）签订《关于房屋租赁配套设施的协议》，约定：一、本协议所指配套设施系指：乙方将租赁房屋用于商业经营需在甲方出租的现厂房基础上改造或新建的配套设施（包括天然气管道铺设、燃气锅炉供暖、配电设施的改造及增容、供水设施的改造、货梯及将厂房改造为商业用房的其他配套设施）。二、配套设施的改造或新建的产权归属甲方。乙方拥有14年的使用权（自房屋租赁协议生效之日起）......五、生效及其他，1、本协议为甲乙双方房屋租赁协议的附件。2、本协议与房屋租赁协议同时生效及终止。房屋租赁协议续签本合同随之延长。房屋租赁协议到期甲方在房屋租赁协议的基础上优先与乙方续约。3、本协议未尽事宜，双方经友好协商后签订补充协议。
2004年2月12日，惠鼎皮业公司（甲方）与三波俱乐部（乙方）签订《确认协议》，约定：1、双方签订的房屋租赁协议自本协议签字之日起正式生效。2、乙方交纳的房屋租赁定金转为首期租金。第一年租金余款按合同规定支付。3、乙方自2004年3月1日入住该物业正式实施装修。装修用水、电费用由乙方支付。装修垃圾由乙方负责清理。......
上述协议签订后，惠鼎皮业公司将涉案厂房及房屋交付三波俱乐部，三波俱乐部按协议约定向惠鼎皮业公司支付了相应房屋租金。
2005年5月12日，惠鼎皮业公司、三波俱乐部及五岳山公司签订《关于〈房屋租赁协议〉承租方的协议》（以下简称《三方协议》），由三波俱乐部投资重组成立的五岳山公司代替三波俱乐部继续履行《房屋租赁协议》及其相关附件。
2005年5月26日，五岳山公司向惠鼎皮业公司出具《承诺书》，载明：五岳山俱乐部就租期合同问题进行承诺：对租用期修改后的合同在我方与锦江国际旅馆投资有限公司签定合同并支付了定金后，我方与你方修改后的合同生效。同时将陆拾万资金交与厂方。否则修改合同作废。
2005年5月30日，惠鼎皮业公司与五岳山公司签订《补充协议》，载明：经协商，对五岳山健身俱乐部有限公司，租赁年限需延长一事达成如下补充条款。一、在原租赁年限的基础上，租赁年限延期到2020年9月1日。二、原租赁年限租金不变，后延年限租金另议。
同日，五岳山公司法定代表人田东斗在2005年5月26日出具《承诺书》中承诺内容下方自书：”以上就2005年5月30日我公司与惠鼎皮业有限公司所签的补充协议，我五岳山健身俱乐部有限公司作出的承诺”。
同日，五岳山公司向惠鼎皮业公司发出《意向书》，载明：我公司与上海锦江国际旅馆投资有限公司（简称上海锦江）合作，将五间楼十号西厂东楼，在我方投资改造的基础上租赁给上海锦江，上海锦江再投资改造成上海锦江之星经济型旅馆。租赁期为十五年，请予支持。
2005年5月31日，惠鼎皮业公司工作人员在《意向书》上手书：”同意北京市五岳山健身俱乐部有限公司将东楼转租上海锦江公司，其他按有关规定办理。”，并加盖了该公司公章。
五岳山公司未与锦江国际旅馆投资有限公司签订租赁合同。五岳山公司向惠鼎皮业公司支付了截止2014年2月28日的房屋租金，五岳山公司未再支付此后的房屋租金。
2013年8月16日，惠鼎皮业公司向五岳山公司发出《终止房屋租赁协议的通知函》，载明：北京惠鼎皮业有限公司与贵公司友好合作已近十年，双方这么多年来一直本着”以诚为本、互赢互利、精诚合作”的原则，相互支持、共解难题，进而事业有成，感情与日俱增。借此十年之际，我们向你们表示衷心的感谢，并致以深深的敬意。根据北京市国资委、丰台区委和上级主管公司关于”经济发展首都都市服务业”的整体部署，现五间楼十号院已列入整体规划安排，并由产权方的上级公司统一管理。鉴此，我们不得不遗憾的通知贵公司，双方于2003年12月23日签署的房屋租赁协议将于2013年12月31日终止、不再续约。在此阶段我们双方将根据所签协议的条款处理有关善后事宜，望双方一如既往、积极配合、善始善终。虽然我们这次合作终止，但我们其他合作项目仍在进行，因此一个合作项目的终止，并不能影响我们的友情，并将使我们更加珍惜！
2013年10月6日，五岳山公司向惠鼎皮业公司发出《关于终止房屋租赁协议回复函》，载明：五岳山全体股东首先感谢贵公司在我公司经营期间给予的配合与支持。从一个旧厂房改造（近2年）到近八年的经营我公司投入了巨大的资金和毅力、坚持完善，逐步走入正轨，有了稳定的经营环境与收益。这都与你们的支持分不开的。春节过后我们对将来也充分进行讨论。并获得贵公司支持，规划了远景和需改造的问题。并着手进行了准备和改善环境与更新的改造。正在我们按长久计划进行时，贵公司要求终止协议这对我公司来讲是不公的，如有政府规划，我公司表示理解，有政策按政策办，如贵公司是按上级意图终止合作，我们全体股东还是要坚持协议的履约。我们认为不论从法理上，还是我们投入的财力上都要往下进行，不然这是对我们的不公。经济利益的利益体是对立的，但我们对人的理解是尊重。何况我们敬重不论对公共事业还是与人相处善本归真的各位领导、这是我们之幸。请贵公司理解我们的诉求。
2013年11月4日，五岳山公司向惠鼎皮业公司发出《五岳山公司全体股东意见函》，载明：自2013年10月6日我公司董事会商议后复函贵公司，贵公司与我公司法人又进行沟通。在全体股东会上贵公司意见我们股东悉知（贵公司坚持解约），就解约一事委托我们公司法人进一步阐述我们的意见。因我公司在三个协议框架下，投入了巨大财力和人力，虽经几年来完善，效益逐年递增，但投资收益也刚进入收益期。因此，贵公司解约的前提是要对乙方的后期损失进行合理补偿。我们公司目前的收益在每月80万元左右，相信如前期我们营收一样会逐年递增，所以今后收益也是于情于理我们该收的，请贵公司予以考虑。如能达成补偿协议，我方在2014年以后，按延后房租按月交纳，补偿以每月80万元标准从补偿中扣除，以便双方都能得到利益与权益保障。如能实现上述条款，我公司保证贵公司通知我方何时撤出我方将按时解约。（只需提前一个月）我们全体股东感谢这么多年的支持。合作的顺利也使我们感谢与快乐。
2013年12月19日，五岳山公司向惠鼎皮业公司发出《回复》，载明：2013年12月11日上午在惠鼎公司（甲方简称）会议室商谈关于惠鼎公司与五岳山公司（乙方简称）解约一事。在座的公司领导（甲方）及上级公司负责人已讲明甲方主张，即我们理解为只能按折旧给予我公司补偿。我们认为这是偏颇的，我公司在前期已声明主张。不论从事实存在出发，还是从合同的约定出发；我公司都按约定不断完善所租物业，并按约定期作了规划与资金投入。因此，我公司不同意折旧补偿之说。请贵公司各位领导谅解。我公司还坚持合同履约，并应在经营中或补偿中收回我公司应得之利益。
原审庭审中，五岳山公司认可涉案房屋在其转租经营下，每年租金收益约1000万元。双方均认可原租赁场地主要是东西2个楼，东侧是4层。西侧是2层，五岳山公司接手房屋后将东侧4层楼变成6层，西侧的2层变成4层了，并进行了其他必要的配套建设。
另，2014年1月8日，五岳山公司将惠鼎皮业公司诉至丰台区人民法院，要求：1、确认《关于房屋租赁配套设施的协议》对双方具有合同约束力；2、确认2005年5月30日签订的《补充协议》合法有效。2014年2月18日，丰台区人民法院做出（2014）丰民初字第02024号民事判决书，判决：一、《关于房屋租赁配套设施的协议》对北京市五岳山健身俱乐部有限公司与北京惠鼎皮业有限公司具有合同约束力；二、驳回北京市五岳山健身俱乐部有限公司的其他诉讼请求。该判决双方当事人均未上诉，现已生效。
以上事实，有《关于房屋租赁定金的协议》、《房屋租赁协议》、《关于房屋租赁配套设施的协议》、《确认协议》、《关于〈房屋租赁协议〉承租方的协议》、《承诺书》、《补充协议》、《意向书》、往来函件、（2014）丰民初字第02024号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
另，原审庭审中，双方就其主张另行提交如下证据：
惠鼎皮业公司提交《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》，针对涉案平房租赁约定的相关事宜。五岳山公司认为该证据不能证明惠鼎皮业公司的主张。
五岳山公司提交：1、《关于暂停支付租金的通知》，这个通知证明，对方没有按照约定，擅自下发通知，另外通知出现两个问题，（1）对方提到对方说受法院的委托，法院没有委托，这是不成立的。（2）各租户的租金只有和我方之间的法律关系和法律义务，和对方没有直接关系，对方的行为违约违法属于侵权。惠鼎皮业公司认可该证据真实性，但认为该证据和本案无关。
2、与惠鼎皮业公司的谈话记录（当事人对谈话的回忆），证明对方对我方指责，他没有情理的、交流的语言，叫常人无法接受。惠鼎皮业公司认为该证据系五岳山公司单方的记录，并不予认可。
原审庭审中，就《房屋租赁协议》约定房屋租期为10年和《关于房屋租赁配套设施的协议》约定五岳山公司享有配套设施14年使用权的问题，惠鼎皮业公司解释为签订《关于房屋租赁配套设施的协议》的工作人员出现疏忽，误写成了14年，五岳山公司解释为双方约定的房屋租赁年限随之延长至14年。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。惠鼎皮业公司与三波俱乐部于2003年12月23日签订的《房屋租赁协议》、《关于房屋租赁配套设施的协议》均系惠鼎皮业公司与三波俱乐部在自愿基础上所签，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。
依据2005年5月12日，惠鼎皮业公司、三波俱乐部及五岳山公司签订的《关于〈房屋租赁协议〉承租方的协议》，五岳山公司替代三波俱乐部继续履行《房屋租赁协议》及相关协议，因此五岳山公司与惠鼎皮业公司形成租赁合同关系，双方均应受《房屋租赁协议》、《关于房屋租赁配套设施的协议》的约束。
本案双方争议焦点主要为，五岳山公司是否可以依据《关于房屋租赁配套设施的协议》对租赁物丰台区五间楼十号的厂房及部分房屋享有十四年承租权。
首先，根据《房屋租赁协议》约定，五岳山公司对租赁物丰台区五间楼十号的厂房及部分房屋享有10年承租权，在诉讼中，双方当事人一致认可在签订上述协议之后，于同日双方又签署了《关于房屋租赁配套设施的协议》。在该协议中约定五岳山公司对配套设施享有14年使用权。现双方当事人仅对两份协议所约定的期限不一致之处各执一词。惠鼎皮业公司主张，《关于房屋租赁配套设施的协议》系由于工作人员疏忽将配套设施的使用权误写为14年。五岳山公司主张，因该公司对租赁物进行改建，付出巨大的人力、财力、物力，因此惠鼎皮业公司以该协议变更了此前签订的《房屋租赁协议》中关于租赁期限的约定。现双方对《房屋租赁协议》与《关于房屋租赁配套设施的协议》中关于两份协议中约定的期限不相符之处的理解存在争议且无法达成一致意见。依据《合同法》的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。本案中，惠鼎皮业公司与五岳山公司对租赁期限产生争议，双方当事人在《房屋租赁协议》中约定五岳山公司对诉争厂房、场地享有10年承租权，但是在同日稍后签订的《关于房屋租赁配套设施的协议》中约定五岳山公司对新建、改造的配套设施享有14年使用权，且该配套设施的产权归属惠鼎皮业公司。综合分析这两份协议，惠鼎皮业公司与五岳山公司确实以签订《关于房屋租赁配套设施的协议》的形式确定五岳山公司对于配套设施享有14年使用权。此外探究惠鼎皮业公司与五岳山公司之合同目的时，如按照原审法院所述，”五岳山公司所拥有的配套设施使用权问题，可另行主张”，即在《租赁协议》所约定的10年租赁期限届满后，五岳山公司可以依据《关于房屋租赁配套设施的协议》主张剩余4年租赁期间的装饰装修残值，此种理解与最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于租赁期间届满时附合装饰装修物的处理方法不符，五岳山公司无法依照原审法院的处理方法主张权利；此外此种理解也显然不符合五岳山公司订立合同之目的。因此五岳山公司的主张更加符合双方当事人订立合同时本意。而惠鼎皮业公司主张，《关于房屋租赁配套设施的协议》中14年的约定系其工作人员疏忽笔误与常理严重不符。
其次，五岳山公司为将租赁房屋用于商业经营所需，经惠鼎皮业公司同意后，在承租的厂房基础上改造或新建了配套设施，且该配套设施与房屋、厂房已经形成为符合商业用途所需的完整附合。因五岳山公司进行配套设施的改造和新建，使租赁物由原来的厂房、房屋变为符合商业经营目的之租赁物，因此从价值看，新建、改建的配套设施不仅仅作为房屋的附属部分，而是因五岳山公司的新建、改造配套设施行为，将配套设施与厂房形成为不可或缺的整体，从而将原租赁物变成具有更大商业价值的租赁物。故五岳山公司新建、改造配套设施与原租赁物并非整体与局部、主物与从物关系。因此，本案中应将租赁物与配套设施作为整体处理为宜。在此基础上，可以认定惠鼎皮业公司与五岳山公司签订的《关于房屋租赁配套设施的协议》应视为双方对租赁期限进行了变更。
综上，原审法院认为《关于房屋租赁配套设施的协议》约定的五岳山公司对配套设施拥有14年使用权不能视为直接将租赁期限变更为14年的认定不妥，对五岳山公司所提，该公司依据《关于房屋租赁配套设施的协议》享有14年承租权的主张本院予以采信。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第03060号民事判决第四项。
二、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第03060号民事判决第一项、第二项、第三项。
三、驳回北京惠鼎皮业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费9900元，由北京惠鼎皮业有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费8800元，由北京惠鼎皮业有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 李 洹
代理审判员 赵 振
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 杨春雪