上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初36040号
原告张日勇，男，1969年4月24日生，汉族，住浙江省。委托代理人朱博卓，上海凯欣律师事务所律师。被告蒋玉宝，男，1968年2月2日生，汉族，住浙江省温岭市。被告蒋碧霞，女，1972年6月3日生，汉族，住浙江省温岭市。上列两被告共同委托代理人杨钦，上海世瑞律师事务所律师。原告张日勇诉被告蒋玉宝、蒋碧霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月29日公开开庭进行了审理，原告张日勇的委托代理人朱博卓，被告蒋玉宝及两被告共同委托代理人杨钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张日勇诉称，2014年8月20日，经中介居间，原、被告就上海市浦东新区迎春路XXX号店铺(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》和《房地产买卖合同补充协议》(以下简称补充协议一)。2014年9月30日，原告代理人李英与被告签署《上海市房地产买卖合同》和《房地产买卖合同补充协议》(以下简称补充协议二)，对原合同中部分付款条款作了变更。根据补充协议二的约定，总交易价款为人民币(币种下同)5,550,000元，买卖合同约定房价款为3,680,000元，装修补偿款为1,870,000元；被告应于2014年9月30日支付装修补偿款1,160,000元，于2014年11月16日前支付装修补偿款200,000元，于2014年12月10日前支付装修补偿款510,000元。随后，原告按约将房屋过户并交付给了被告，但被告至今仍欠付购房款146,000元。故起诉要求：被告支付原告房价款146,000元及逾期付款违约金(以146,000元为基数，自2014年12月11日起计算至2016年4月10日止)。被告蒋玉宝、蒋碧霞辩称，一、系争房屋原由原告出租给案外人颜某某，颜某某已向原告支付2014年9月至12月的租金120,000元。被告于2014年9月30日取得系争房屋的产权，故2014年10月至12月的租金90,000元应归被告所有，与未付购房款抵扣。二、颜某某于2005年8月起承租系争房屋，当时每月租金18,000元，押金为两个月租金36,000元；随着历年租金不断增长，租金增加至每月30,000元，押金也增加到60,000元。2015年2月，被告与颜某某终止了租赁关系，并于2015年2月10日、2月16日分别支付颜某某34,700元和40,000元，并免除了颜某某2015年1月的租金30,000元。以上费用合计104,700元，其中60,000元是退还给颜某某的押金，其余44,700元是给颜某某提前终止合同的补偿和部分存货的货款。上述押金60,000元，应与应付购房款抵扣。三、整个交易过程由原告委托代理人李英处理，2014年10月24日原告向李英支付购房款50,000元，应计入已付购房款。综上，以上三笔费用总计200,000元，已经超过了被告应付的购房款146,000元，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年8月20日，蒋玉宝以乙方(蒋玉宝、蒋碧霞)名义与甲方(张日勇)签订《房地产买卖合同补充协议》，约定甲、乙双方于2014年8月20日签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房屋总价为2,800,000元，双方补充约定乙方在上述房屋总价基础上再支付装修补偿款2,750,000元。2014年8月20日，张日勇出具公证委托书一份，载明因委托人(张日勇)无法亲自办理系争房屋买卖的相关事宜，委托受托人李英为代理人，在委托人的权利范围内，代表本人办理下列附录中所列第一、二、三、五、六、七、十、十一、十三共九项权利，受托人无转委托权，委托期限为2014年8月20日至2014年12月31日。附录：一、代为签订定金协议、房地产买卖合同及其变更协议、解除协议；二、代为办理房地产转移登记、过户手续、代为签署相关登记文件；三、代为办理有关合同公证、领取公证书；五、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费；六、代为交房、办理物业过户；七、代为办理审税、代为向房地产登记部门及税务部门调取相关材料、代为承诺唯一一套住房；十、代为协助买方办理银行贷款、签署相关文件；十一、代为申请挂失、补办、变更、领取产证密码；十三、代为办理出售上述房地产过程中的其他相关事宜。该委托书附录上，上述九项授权范围手写打勾，第四项权限为“代为领取房价款”，未打勾。2014年9月30日，李英作为代理人与被告签订《上海市房地产买卖合同》(第三版)，约定甲方(张日勇)将系争房屋出售给乙方(蒋玉宝、蒋碧霞)，房地产转让价款共计3,680,000元。双方同意，甲方于2015年1月31日之前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。双方确认在2014年12月31日之前共同申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定，付款方式：以现金转账方式支付。付款期限：签订定金协议当日，乙方支付甲方40,000元；乙方于2014年8月31日前支付甲方1,200,000元；乙方于2014年9月30日前支付甲方600,000元；双方办理产权过户后，乙方应支付甲方1,840,000元，此笔款项由贷款银行代乙方支付。同日，李英以甲方(张日勇)名义，蒋玉宝以乙方(蒋玉宝、蒋碧霞)名义，签订《房地产买卖合同补充协议》，约定双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房屋总价为3,680,000元，双方补充约定乙方在上述房屋总价基础上再支付装修补偿款1,870,000元。乙方应于2014年9月30日前支付甲方1,160,000元，于2014年11月16日前支付甲方200,000元,于2014年12月10日前支付甲方510,000元。2014年10月24日，双方办理了产权过户申请手续。2014年11月3日，系争房屋产权核准至两被告名下。双方确认，被告已通过银行转账支付原告购房款5,404,000元。审理中，被告提供了案外人颜某某的银行账户历史明细清单，证明颜某某已经向原告支付了2014年9月至12月的租金120,000元(每月30,000元)。原告对此予以确认，但认为双方约定的交房时间为2015年1月31日，在此之前原告享有房屋的使用权，有权收取租金。被告又提供了落款为颜某某的书面证言一份和2015年2月10日、2月16日分别转账给颜某某34,700元和40,000元的银行凭证，证明已向颜某某退还租赁押金60,000元。颜某某的书面证言内容为：2005年颜某某与张日勇签订房屋租赁合同，2005年8月18日颜某某以转账方式向张日勇支付36,000元租赁押金；2008年8月，颜某某与张日勇续签租赁合同；2012年8月，颜某某又与张日勇续签租赁合同，并将押金补至60,000元；2014年11月，蒋玉宝告知颜某某已经购买系争房屋，并以现金方式给颜某某60,000元，作为终止合同退还的押金。原告庭审中对书面证言有异议，认为证人应当出庭作证，租赁押金为18,000元。庭审后，原告认可2005年8月与颜某某建立租赁关系，最初每月租金16,500元，押金也为16,500元，租期自2005年8月28日开始；此后，租金标准有增加，自2013年9月开始为每月3万元，但押金一直为16,500元，鉴于庭审中已认可押金18,000元，同意按18,000元计算。为此，原告还提交了其银行卡2011年至今的交易明细，该交易明细能反映颜某某支付租金的情况，但不能反映补足押金至60,000元的事实。被告还提供了公证委托书、POS签购单(收款单位上海梅尔贸易商行)、李英出具的收据(内容为代张日勇收到购房款50,000元)，证明2015年10月24日通过李英支付原告购房款50,000元。原告对POS签购单和收据有异议，认为公证委托书明确李英没有收取房款的授权范围，且无法确认收据是李英出具。双方确认，被告在购房时知道房屋上存有租赁关系，且约定租赁关系转给被告，由被告继续出租。但庭审中，双方均未能陈述当时对租金、押金如何结算的具体约定。原告还表示已经无法找到租赁合同。被告则表示，从未见过租赁合同；在与颜某某解除租赁合同时，颜某某也未提供租赁合同以及押金收据。本院认为，系争房屋成交总价为5,550,000元，现被告已直接支付原告购房款5,404,000元的事实双方并无争议。本案的争议在于，被告抗辩的90,000元租金、60,000元租赁押金和支付给李英的50,000元是否可抵作购房款。合同法规定，租赁物在租赁期限发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。双方约定买卖之后原租赁合同出租人转为被告，符合上述规定。但法律对所有权发生变动以后，相关租金和租赁押金的处理未作具体规定。因此，在此情况下，应根据买卖双方的约定处理，双方没有约定的应根据其它法律规定及公平原则处理。本案双方均未举证证明当时双方对此有过约定。本院认为，所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋转让过程中，双方当事人可以分别约定权利交付(产权过户)和实物交付的时间。系争房屋虽于2014年11月3日核准登记至被告名下，但双方约定原告应于2015年1月31日前实物交付房屋。在实物交付之前，原告仍享有对房屋占有、使用、收益的权利。因此，被告主张2014年10月至12月的租金应归其所有，本院不予采纳。根据双方约定，交易完成后租赁合同由被告继续履行，被告因此成为租赁合同的出租人，负有在合同终止履行后返还租赁押金的义务，故相应的租赁押金应由原告结算给被告。至于押金的具体数额，被告提供了颜某某的书面证词，但颜某某未出庭作证，且本院发现书面证词中蒋玉宝2014年11月以现金返还颜某某押金60,000元的内容与被告举证的银行凭证不符，因此本院难以采纳该证据。鉴于双方均未提交有效证据证明押金的数额，本院只能根据举证责任规则进行认定。被告主张颜某某已经将押金补足至60,000元，负有相应的举证责任。而且，在通常情况下，被告向颜某某退还押金时也应向颜某某索要相应的凭据。另外，原告举证了相关银行交易明细，未见颜某某补足押金的情况。因此，在现有证据条件下，本院只能按照原告的自认，认定原告应给付被告押金18,000元，在购房款中抵扣。若被告今后有其他有效证据，可另行向原告主张不足部分。关于被告主张的李英收取50,000元购房款一节。原告提供的POS签购单收款人既非被告也非李英，李英的收据也无法核实真实性，上述效力显有瑕疵。更为重要的是，原告出具的委托书上李英的代理权限并不包括收取购房款，被告其他付款均是通过银行直接支付给原告，目前也没有证据证明李英将该50,000元转交给了原告。因此，被告此项抗辩不能成立。综合上述认定，本院判决被告还应支付原告购房款128,000元。至于原告主张的逾期付款违约金，首先双方合同中对此并无约定，其次双方纠纷发生一定程度上是因为对租赁关系转移后的租金、押金结算未作明确约定导致，双方均有责任，故原告该请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告蒋玉宝、蒋碧霞应于本判决生效之日起十日内支付原告张日勇购房款128,000元；二、驳回原告张日勇其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,570元，减半收取1,785元，由原告张日勇负担355元，被告蒋玉宝、蒋碧霞负担1,430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年八月八日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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