江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第1407号
上诉人（原审被告）戴玉，女，1971年3月14日生，汉族。
委托代理人张健（系戴玉丈夫），男，1962年12月23日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）盐城市新阜公路有限责任公司。
法定代表人朱克林，董事长。
委托代理人赵铁桥，江苏一正律师事务所律师。
原审被告孙玉珠，女，1974年9月7日生，汉族，无业。
委托代理人朱长春（孙玉珠丈夫），男，1975年6月8日生，汉族，无业。
原审被告朱长春，男，1975年6月8日生，汉族，无业。
上诉人戴玉因与被上诉人盐城市新阜公路有限责任公司（下称新阜公路公司）及原审被告孙玉珠、朱长春房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第4331号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年7月10日，新阜公路公司（甲方）与孙玉珠（乙方）签订房屋租赁合同约定，甲方将位于盐城市区南洋路45号临街的综合楼计12间出租给乙方从事餐饮服务；租赁期限为6年，自2007年7月10日起至2013年7月9日止，期满后，甲方招租时同等条件下乙方可优先承租；租金按年计算，最后一年的租金为82000元，在2012年7月10日前付清；合同期满，乙方投资形成的资产，凡固定在地面、墙面和顶上（吊顶与屋顶）的各种物品均不得拆除（如空调、吊顶、炉灶、窗帘等），须原样向甲方移交；乙方开业前的房屋装修期，甲方同意适度扣除第一年房屋租金；任何一方违背合同规定，另一方均可要求对方给予5万元的经济补偿；为保证合同的履行，乙方提供履约保证人朱长春，保证人对合同履行承担保证责任。合同签订后，孙玉珠对房屋进行装修并投入使用，双方约定的装修期租金已在第一年度的租金中扣除。2009年4月2日，新阜公路公司出具函件，其内容为：知悉同意孙玉珠承租我司位于南洋路45号金富春大酒店的产权房与戴玉进行转租合作经营。同月16日，孙玉珠与戴玉签订酒店转让协议约定，孙玉珠将正在经营的金富春大酒店转让给戴玉经营，租赁截止期限亦为2013年7月9日。合同期满后，孙玉珠未能督促戴玉及时让房，新阜公路公司遂诉至本院。另查明，戴玉在经营期间欠新阜公路公司电费2137元。
原审法院认为：本案的争议焦点为（一）新阜公路公司同意转租，承租人与次承租人签订的转租协议能否作为新阜公路公司与承租人和次承租人之间处理租赁合同纠纷的依据；（二）新阜公路公司起诉要求次承租人承担违约金是否应予支持。新阜公路公司与孙玉珠签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。新阜公路公司已履行了交付租赁物的义务，孙玉珠应当在合同期满后及时让房，现其在合同期满后未能按时让房，已构成违约，依法应当承担违约责任。（一）关于承租人与次承租人签订的转租协议能否作为新阜公路公司与承租人和次承租人之间处理租赁合同纠纷的依据。新阜公路公司只是同意原承租人将承租的房屋转租给他人使用，新阜公路公司与原承租人孙玉珠的合同并未解除，也未与次承租人签订新的合同，故新阜公路公司与次承租人戴玉不存在租赁合同关系。根据合同相对性原则，承租人孙玉珠与次承租人戴玉之间的转租合同不能作为处理新阜公路公司与被告孙玉珠、戴玉之间租赁合同纠纷的依据。（二）关于新阜公路公司起诉要求次承租人承担违约金是否应予支持。根据合同相对性原则，新阜公路公司与戴玉之间未直接签订房屋租赁合同，故其不能依据其与孙玉珠签订的租赁合同的约定向戴玉主张违约责任。综上，本案的房屋租赁合同期限已届满，承租人逾期交付租赁房屋的，出租人有权要求承租人交付房屋并赔偿损失，租赁房屋转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿因其逾期交房所产生的租金损失，承租人应当承担连带责任，故新阜公路公司有权要求戴玉返还房屋，赔偿按年租金标准计算的实际占用租赁房屋给新阜公路公司造成的租金损失，支付其经营期间的电费2137元，并要求孙玉珠、朱长春承担连带责任；因新阜公路公司与戴玉之间不存在租赁合同关系，其要求戴玉承担违约金无事实和法律依据，法院不能支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，一审判决：一、戴玉应于判决生效之日起十日内让出其转租的位于盐城市区南洋路45号房屋交盐城市新阜公路有限责任公司。二、戴玉应赔偿盐城市新阜公路有限责任公司从2013年7月10日起至戴玉实际让房之日止按年租金82000元计算的租金损失。三、戴玉应于判决生效之日起十内向盐城市新阜公路有限责任公司支付电费2137元。四、孙玉珠、朱长春对戴玉的上述债务承担连带责任。五、驳回盐城市新阜公路有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1380元，减半收取690元，由盐城市新阜公路有限责任公司负担585元，被告戴玉负担105元。
宣判后，戴玉不服，向本院提起上诉称：1、孙玉珠在无法经营面临歇业的情况下转租给上诉人的，并且与上诉人约定合同到期仍然由上诉人继续经营，否则相关转让费归上诉人所有。为此，上诉人投资60多万元接手酒店并且重新装潢。上诉人要回收成本最起码需8年时间，以上情况，被上诉人都是明知的，但在此情况下被上诉人仍然要求收回酒店造成上诉人巨大损失。对此一审法院未作考虑。2、被上诉人于2013年7月10日掐断了上诉人经营的酒店的水电，导致上诉人当日歇业至今，一审却判决上诉人按照年租金82000元赔偿被上诉人租金损失，于法无据。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或者改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人新阜公路公司辩称：1、一审法院认定合同相对性原则于法有据，并无错误。上诉人以其存在损失为由提出上诉，无事实和法律依据，其损失根本不存在。即使其存在损失，也与被上诉人也没有任何因果关系。2、由于租赁时间到期，上诉人拒不返还所使用的被上诉人房屋，导致被上诉人损失，参照被上诉人与原审被告签订的合同约定的租金标准计算，事实清楚，证据充分。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律恰当，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告孙玉珠、朱长春共同辩称：上诉人的上诉与原审被告没有直接关系。
本院二审查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本案的争议焦点是：1、上诉人要求继续租赁案涉房屋，有无事实根据和法律依据？被上诉人新阜公司要求上诉人让出案涉房屋，有无事实根据和法律依据？2、上诉人是否应当向被上诉人赔偿相关租金损失？
本院认为：关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。新阜公路公司与孙玉珠签订的租赁合同明确约定租赁期限为6年，自2007年7月10日起至2013年7月9日止。孙玉珠与戴玉于2009年4月16日签订的酒店转让协议亦明确约定，租赁截止期限亦为2013年7月9日。租赁期届满后，上诉人占有该房屋无法律及事实依据，应当向被上诉人返还租赁房屋。上诉人称，孙玉珠及被上诉人的法定代表人曾经承诺上诉人，同意到期后由上诉人继续租赁，故要求继续租赁房屋。但上诉人并未提交证据证明，且此为新的法律关系，本案不作处理。关于争议焦点2，房屋租赁合同租赁期限届满，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并支付占有使用费，承租人承担连带赔偿责任。故上诉人应当向被上诉人赔偿租赁期限届满之后的租金损失。一审法院依照上诉人与孙玉珠签订的房屋租赁合同约定的租金标准确定租赁期限届满之后的租金损失，并无不妥。
综上，上诉人戴玉的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1380元，由上诉人戴玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 王慧玲
二〇一四年八月七日
书 记 员 许其娟