广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1592号
上诉人（原审被告）：杨远志，男，汉族，1978年4月13日出生。
委托代理人：肖体勇，广东商达律师事务所律师。
委托代理人：赵键波，广东商达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈虹，女，汉族，1987年5月14日出生。
被上诉人（原审原告）：黄峥华，男，汉族，1988年7月3日出生。
以上被上诉人共同委托代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代理人：李耀智，董事长。
委托代理人：涂有高，男，汉族，1988年9月10日出生，系公司职员。
上诉人杨远志与被上诉人陈虹、黄峥华、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈虹、黄峥华起诉请求判令：1、杨远志返还原告已经支付的定金10万元；2、杨远志支付原告违约金44万元；3、杨远志承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明，2015年3月14日，陈虹、黄峥华（乙方）与杨远志（甲方）签订《二手房买卖合同》，约定陈虹、黄峥华向杨远志购买龙岗区坂田街道上品雅园X栋X单元XX号房产，房产证号XXXX**，建筑面积88.26平方，价格为220万元。该合同第七条约定，该物业现有租约正在履行中，卖方保证承租人放弃优先购买权并保证于本合同约定交楼时间前租客已经搬离该物业且租赁合同关系已经解除或者终止。合同第十六条约定，如卖方未按照合同约定的履行期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约的行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或者双倍返还买方已支付的定金。合同签订当日，陈虹、黄峥华向杨远志支付定金10万元。2015年3月30日，陈虹、黄峥华、杨远志双方办理资金监管，监管金额为49万元。2015年4月20日，陈虹、黄峥华取得中国银行股份有限公司深圳民治支行的贷款承诺书，银行承诺贷款金额为71万元，承诺期限为三个月。2015年4月22日，杨远志以“涉案房产存在口头租约，租客不同意提前搬迁，并主张优先购买权”为由，通知中原地产与陈虹、黄峥华终止房产买卖合同。2015年4月29日，杨远志妻子徐X到房地产权登记中心申请异议登记。2015年6月2日，陈虹、黄峥华委托深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司对涉案房产进行评估，评估涉案房产在2015年6月1日价值为2806668元。
原审法院认为，陈虹、黄峥华、杨远志签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告向杨远志支付了定金10万元，办理了49万元的资金监管并取得了银行的贷款承诺书。合同中约定杨远志保证承租人放弃优先购买权并保证于本合同约定交楼时间前租客已经搬离该物业且租赁合同关系已经解除或者终止，后杨远志又以租客拒绝提前解除租赁合同并主张享有优先购买权为由，通知中原地产终止履行合同，单方与陈虹、黄峥华解除合同，杨远志的行为违反了合同的约定，应承担违约责任。杨远志妻子徐X在房地产权登记中心办理异议登记，导致合同无法继续履行。现涉案合同因杨远志违约而解除，陈虹、黄峥华根据合同约定选择适用违约金条款，请求杨远志按涉案合同约定的违约金数额为转让成交价的20%即44万元支付违约金，原审法院予以支持。杨远志收取陈虹、黄峥华的定金10万元，应当予以返还。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、杨远志应于本判决生效之日起十日内向陈虹、黄峥华返还定金10万元；二、杨远志应于本判决生效之日起十日内向陈虹、黄峥华支付违约金44万元。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元、保全费3220元（陈虹、黄峥华均已经预交），由杨远志承担。
上诉人杨远志不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、改判杨远志无需另外支付定金5000元；3、改判杨远志无需另外支付违约金22万元；4、本案的诉讼费、保全费由陈虹、黄峥华承担。
事实及理由：一、原审判决关于定金部分的判决错误，杨远志只收了9.5万元的定金，本案中第三人中原地产答辩时也明确承认已有5000元定金在其处进行托管，其公司愿意返还。但一审判决未进行处理，判决杨远志全额返还10万元定金明显错误。
二、关于违约责任，杨远志在一审答辩时已提出违约金过高，请求法院予以降低。因为，陈虹、黄峥华只交付了定金和取得贷款承诺函，只进行了两步，合同才刚刚履行，而且陈虹、黄峥华也未能举证证明其损失的具体数额，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。因此要求退回定金并承担20%的违约金明显过高，对杨远志不公平。综上所述，请求二审法院保护双方合法权益，做出公平判决。
被上诉人陈虹、黄峥华口头答辩称：杨远志的确收到陈虹、黄峥华的10万元定金，其中有5000元是杨远志托管在中原地产处，但是不改变该定金是杨远志收取的事实。本案一审适用法律正确，认定事实清楚。杨远志在一审败诉之后仍然没有配合陈虹、黄峥华解除在银行的监管首期款，使陈虹、黄峥华损失进一步扩大，损失了在深圳市房价上涨期间的绝佳购房期，而这一点本身也是一审重判的原因。涉案房产在一审诉讼时已经升值到280多万元，截至二审应该达到了340万元，房价的上涨幅度接近60％。一审法院所判违约金不高。综上所述，请求二审法院维持一审判决。
原审第三人中原地产口头答辩称：与一审答辩意见一致，即我公司已切实履行了应尽的义务。对我公司托管的定金5000元，我公司将根据法院的生效判决放出此款项。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，杨远志与陈虹、黄峥华就涉案房产签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。陈虹、黄峥华在合同签订后支付了购房定金、办理了首期款监管并取得了银行的贷款承诺函，已履行了买方的绝大部分义务，杨远志拒绝继续履行合同构成根本违约，应当承担相应的违约责任，向陈虹、黄峥华退还定金并支付违约金。
关于定金数额问题，本院认为，杨远志于2015年3月14日向陈虹、黄峥华出具收款收据载明收到其购买定金10万元，故杨远志应向陈虹、黄峥华返还的定金数额为10万元。至于原审第三人中原地产收取5000元押金系杨远志与地产中介之间的托管关系，杨远志可向中原地产主张返还。
关于违约金数额问题，本院认为，涉案房屋买卖合同约定违约金数额为成交价的20%即人民币44万元，系双方真实意思表示，考虑到合同的实际履行情况和杨远志的违约情形，并结合合同签订后深圳本地房价普遍上涨之事实，杨远志主张双方约定的违约金过高并无充分依据，本院不予采信。
综上，上诉人杨远志的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4675元由上诉人杨远志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 李开宇（兼）