山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威环民初字第3510号
原告（反诉被告）威海久源物业服务有限公司，住所地威海经济技术开发区。
法定代表人霍明，董事长。
委托代理人邹大勇、孙敏，山东方向明律师事务所律师。
被告（反诉原告）威海市京威房地产开发有限公司。
法定代表人蔡军，总经理。
委托代理人陈立中，公司董事长。
委托代理人王立业，山东英良泰业律师事务所律师。
原告威海久源物业服务有限公司（反诉被告）与被告威海市京威房地产开发有限公司（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月18日立案受理后，依法由审判员ＸＸ野适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）在诉讼过程中当庭提起反诉，本院依法进行了合并审理。原告（反诉被告）之委托代理人邹大勇、孙敏到庭参加诉讼，被告（反诉原告）之委托代理人陈立中、王立业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原、被告于2014年11月27日签订《威海市前期物业服务合同》，约定由原告（反诉被告）为被告（反诉原告）开发建设的环翠区羊亭镇富华苑小区提供物业服务，服务面积为57663.02平米，服务期限至2015年11月27日，每平方米收费标准为0.4元／月，截至原告（反诉被告）服务期结束，羊亭镇富华苑小区空置面积为45861.26平米，未能收费220134.05元（45861.26平米×0.4元／月×12个月），依据《物业管理条例》之规定，诉至法院，请求判令被告（反诉原告）支付空置面积的物业服务费220134.05元。
被告（反诉原告）辩称，首先，原告（反诉被告）计算的羊亭镇富华苑小区空置面积有误。经被告（反诉原告）核算，该小区未售出的房屋面积为34368.39平米；其次，根据《威海市区住宅物业服务分等收费标准的通知》规定，闲置半年以上的物业按80%的标准计算物业服务费，原告（反诉被告）未按该比例计费；再次，原、被告双方在签订《威海市前期物业服务合同》后，又另行签订了《补充协议书》，约定被告（反诉原告）承担物业启动资金30000元，原告（反诉被告）未将该部分资金在被告应承担的物业服务费中予以扣除；最后，原告（反诉被告）未履行任何物业服务义务，导致小区环境脏乱差，大部分业主拒绝交纳物业服务费，给被告（反诉原告）造成了恶劣影响，故不同意支付原告（反诉被告）物业服务费。
被告（反诉原告）反诉称，因原告（反诉被告）入驻该小区未提供《威海市前期物业服务合同》中约定的“公共绿地、景观的养护”义务，致使该小区苗木、草坪全部死亡，使被告（反诉原告）蒙受巨大损失，请求判令原告（反诉被告）赔偿被告苗木、草坪损失300000元及利息、评估费。
原告（反诉被告）辩称，首先，原告（反诉被告）在为富华苑小区提供物业服务期间，对包括绿地景观的养护在内的物业工作安排员工分工负责，履行了合同义务；其次，被告（反诉原告）称小区内的苗木全部死亡言过其实；再次，在2014年11月27日原、被告双方签订《威海市前期物业服务合同》之前，已有业主入驻该小区，在原告（反诉被告）入驻该小区时，双方并未就小区内的绿化状况和成活率进行专业的交接，2015年11月27日原告（反诉被告）撤离该小区后，小区物业又由他人进行管理。因此，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担苗木、草坪死亡的损失，缺乏事实根据，应予驳回。
经审理查明，2009年，被告（反诉原告）开发建设了羊亭镇富华苑小区，目前配套工程已全部结束。2014年7月7日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《威海市前期物业服务合同》，被告（反诉原告）委托原告（反诉被告）对羊亭富华苑小区进行物业服务，合同期限五年。2014年11月27日，双方废止了7月7日签订的合同及之前的补充协议，重新签订了为期一年的《威海市前期物业服务合同》，合同主要内容约定如下：原告（反诉被告）为被告（反诉原告）及业主提供物业服务，服务面积为57663.02平米。双方约定，物业服务费收费标准为0.4元／月／平米。在双方签订的《威海市前期物业服务合同》中，原告（反诉被告）应提供的物业服务项目主要包括：物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务、垃圾收集等；协助维护秩序，对车辆停放进行管理等等。
合同第十九条是关于原、被告双方权利义务的约定。
本条关于被告（反诉原告）的权利义务约定主要有：在办理业主入住5日前，提供符合办公要求物业服务用房，建筑面积106.24平米；被告（反诉原告）在原告（反诉被告）入驻之日起，向原告（反诉被告）移交本物业的竣工总平面图，并移交本项目的业主资料及其他相关资料。原告（反诉被告）承接物业时，被告（反诉原告）应保证小区物业管理区域具备以下条件：物业管理区域内的道路平整、标识系统完备、雨污水通畅、路灯通亮、园林绿化、围墙大门建设完毕，具备封闭式管理的要求。被告（反诉原告）应在为业主办理房证时，催促所有业主欠缴物业费，弥补原告（反诉被告）的亏损。被告（反诉原告）应就以上内容与原告（反诉被告）签订确认书，作为界定在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
本条关于原告（反诉被告）的权利义务有：按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费；可以选聘专业性服务企业承担物业专项服务项目；妥善保管物业档案资料，并为业主保密等等。
（一）本诉事实：
双方签订该《威海市前期物业服务合同》后，原告（反诉被告）依约入驻羊亭镇富华苑小区。2015年11月27日，该合同到期，双方未再续签合同，原告（反诉被告）撤离该小区。
原告（反诉被告）为证明其为其入驻富华苑小区期间，为该小区提供了符合约定的物业服务，提供物业管理人员身份证复印件、劳动合同、执勤签名表及已交纳物业服务费的189户业主交费收据各一宗。质证后，被告（反诉原告）认为，即使该宗证据是真实的，也无法证明原告（反诉被告）为该小区提供了符合约定的服务。
原告（反诉被告）为证明空置面积物业服务费数额，提供空置房屋明细表一份21页，证明富华苑小区空置户数为552户，面积为45861.26平米，并主动将物业费数额降为176107元。质证后，被告认为原告（反诉被告）服务的一年内，被告（反诉原告）仍然在出售房屋，原告（反诉被告）主张的空置房面积与事实不符，对该证据不予认可。
被告（反诉原告）为证明原告（反诉被告）计算的房屋空置面积有误，提供自行制作的羊亭镇富华苑小区已售房屋明细表，证明被告（反诉原告）已售出的房屋面积为23294.63平米，根据合同约定，原告（反诉被告）服务的小区物业面积为57663.02平米，故主张空置面积为34368.39平米，相对应的物业服务费为131974.61元（34368.39平米×0.4元／月／平方×12个月×80%）。质证后，原告（反诉被告）认为，因被告（反诉原告）没有将原告（反诉被告）入驻小区后销售房屋的情况告知，原告（反诉被告）不掌握更新后的详细信息，责任应由被告承担。
庭审中，经法庭主持协商，原、被告双方一致同意，在不考虑物业启动资金30000元的情况下，将羊亭镇富华苑小区在原告（反诉被告）入驻期间因房屋空置所产生的物业服务费数额定为140000元。
原告（反诉被告）为证明物业启动资金30000元并非物业费，提供2014年11月27日双方签订的补充协议书一份，该协议书载明：“经双方协商同意前期物业启动资金修改为人民币三万元，现付人民币贰万元，2015年再付一万。”质证后，被告（反诉原告）认为，物业启动资金就是被告（反诉原告）支付给原告（反诉被告）的预付款性质的物业费，应视为被告（反诉原告）已支付给原告（反诉被告）30000元物业服务费。
（二）反诉事实：
被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）在双方签订的合同中约定负有苗木、草坪的维护管理义务，且在合同附件4中有绿化率40%、面积为11868.8平米的记载，说明被告（反诉原告）在向原告（反诉被告）移交该小区时，双方对绿化率和面积已达成一致。质证后，原告（反诉被告）认为，物业服务合同只是约定了被告（反诉原告）在移交小区时的义务，但并不代表被告（反诉原告）已经履行了该义务。绿化是模糊的概念，绿化率与苗木草坪的死亡情况并无直接关系，被告（反诉原告）种植了多少树木、是否移交原告（反诉被告）管理、移交的品种和数量被告（反诉原告）均无法证明，无法证实被告（反诉原告）的主张。
被告（反诉原告）为证明原告（反诉被告）未对小区苗木、草坪进行进行管理养护，提供威海市威源房地产经济有限公司出具的情况说明。该说明记载内容主要为：该公司自2014年11月开始为被告销售房产，销售期间员工经常带客户看房，原告（反诉被告）服务该小区期间，治安巡视不认真，卫生打扫不及时，对绿化苗木根本没有管理，导致绿化区内苗木大量死亡，枯死后也不及时清理、补栽。质证后，原告（反诉被告）认为，该证据属于证人证言范畴，证人不出庭该情况声明不具有法律效力，其次苗木的死亡原因不是用肉眼可以看出来的，对该份证据不予认可。
被告（反诉原告）为证明羊亭镇富华苑小区苗木死亡造成大量损失，提供威海同信泰和资产评估有限公司出具的羊亭镇富华苑小区苗木损失资产价值评估报告一份及1500元的评估费收据。该评估报告意见为：“截至评估基准日（2015年11月17日），在相关重要前提、限制条件及评估假设成立的条件下，委估的苗木损失评估价值为327091元。”质证后，原告（反诉被告）认为，该评估报告没有调查苗木栽种的时间和成活率，认定不了栽种苗木的品种、数量和死亡的时间及原因，故不具有客观性。且该评估报告为被告（反诉原告）自行委托，无法证实苗木死亡与原告（反诉被告）履行职责行为之间的因果关系。
另查明，该评估报告使用的苗木损失数量的计算方法是：苗木损失数量=原始种植数量—现存数量，而原始数量来自被告，被告虽然提供了绿化工程合作方威海珠茵装饰工程有限公司的协议书，但苗木原始数量的明细表中并无珠茵公司的印章。庭审结束后，被告于2016年3月16日提供了新的明细表，该表上加盖了珠茵公司的印章，但被告不能说明该公司的地址、负责人信息情况，导致本院无法查证该事实。
上述事实，有当事人陈述及书证在案佐证。
关于本诉部分，本院认为，合同成立后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失、支付违约金等违约责任。
本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《威海市前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均应按约履行各自的合同义务。虽然该合同中没有对房屋出售之前产生的物业服务费如何负担的约定，但根据国务院《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据威海市物价局、房地产管理局《关于威海市区住宅物业服务分等收费标准的通知》，对闲置半年以上的物业，按80%交纳物业服务费，故被告（反诉原告）应当承担房屋在售出前发生的物业服务费用。
原告（反诉被告）入驻羊亭镇富华苑小区后，小区业主绝大部分已经交纳了物业服务费，能够间接证明已原告（反诉被告）提供了相应的物业服务。被告（反诉原告）虽然质疑原告（反诉被告）提供的物业费收费收据真实性，但未提供相反的证据予以证明，故被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未履行物业服务合同约定的义务为由，拒绝交纳物业服务费，抗辩理由不当，本院不予支持。
关于物业启动资金30000元能否抵顶物业服务费问题。物业启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施的专用维护基金。原、被告之间签订的《威海市前期物业服务合同》第六条专门约定了由被告（反诉原告）承担物业启动资金115326.04元，于原告（反诉被告）进驻之日一次性付清，后经双方签订补充协议，将该数额降为30000元。该合同用两个条款分别约定了前期物业启动资金和物业服务费，且双方并未约定该笔资金可以抵顶物业服务费，故被告（反诉原告）关于物业启动资金30000元系预付的物业服务费主张缺乏事实根据，本院不予支持。
关于反诉部分，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
反诉争议的焦点问题是被告主张的因原告服务不当导致苗木损失是否成立。被告（反诉原告）为支持自己的反诉主张，提供了三份证据。
关于《威海市前期物业服务合同》附件四“物业共用设施设备明细”中记载有绿化率40%、计11868.8平米的问题，但该合同中第十九条第四项同时记载，在双方委派专业人员办理完相关资料、图纸的移交15日内，被告（反诉原告）负责与原告（反诉被告）一起对共用部位和共用设施设备逐项进行验收，登记列表，并经双方盖章确认，但被告（反诉原告）并未提供与原告（反诉被告）共同确认的移交苗木、草坪等绿化财产的移交表，故仅仅以合同约定的绿化率40%主张苗木损失发生在原告（反诉被告）入驻之后，缺乏事实根据。
关于威海市威源房地产经纪有限公司出具的证明的问题。分析判断苗木死亡原因属于专业技能，作为房屋销售企业的威源房地产经纪有限公司出具的证明，超出了自身的业务范畴，不具有权威性和专业性，且该证据没有负责人或相关证明人的签字，不符合单位作证的形式要件要求，本院对该证据不予采信。
关于威海同信泰和资产评估有限公司出具的资产评估报告的问题。该评估报告采用（原始栽种数量—现存活数量）=死亡数×单价的方式，得出被告损失数额。但该报告采用的材料均来自于被告，尤其是用以证明原告栽种数量的明细表，评估时没有珠茵公司的印章，庭后却加盖了印章，被告（反诉原告）既不能做出合理的解释，又不能提供绿化单位的相关信息供本院调查，故该报告认定的损失价值，本院不予采信。
另外，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间在交接该小区时，并没有关于苗木和草坪等资产的交接手续，无法证明被告（反诉原告）将其主张数量的苗木、草坪移交给原告（反诉被告），故亦无法认定被告（反诉原告）主张的苗木死亡数额。
此外，虽然被告（反诉原告）单方作出了苗木损失的评估，但关于苗木死亡原因并没有充分举证，即使被告（反诉原告）向原告（反诉被告）移交了一定数量的苗木、草坪，但被告（反诉原告）无法证实其死亡原因与原告（反诉被告）的物业服务行为有关，缺少民事责任成立的因果关系要件。
综上，原告（反诉被告）要求被告承担空置面积产生的物业服务费，符合有关法律规定，双方对羊亭镇富华苑小区在原告（反诉被告）服务期内因房屋空置而产生的物业服务费数额达成一致意见，本院予以认定。即被告应当支付原告物业服务费140000元。
被告（反诉原告）反诉主张的事实，既无法证实其损失来源和数额，亦无法证实损失与原告（反诉被告）行为之间有因果关系，本院不予认定。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）威海市京威房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）威海久源物业服务有限公司物业服务费140000元。
二、驳回被告（反诉原告）威海市京威房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）威海久源物业服务有限公司赔偿其苗木损失300000元及利息、评估费的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4602.01元，由原告负担1657元，被告负担2945元；反诉费2900元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 ＸＸ野
二〇一六年三月二十五日
书记员 刘佳佳