江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第02083号
上诉人（原审被告）宿迁华夏酒都经营管理有限公司，住所地江苏省宿迁华夏国际酒都商贸城11号商铺159号、160号、161号。
法定代表人楼贵舜，该公司董事长。
委托代理人沈筱晓，江苏大楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张建军。
委托代理人张贺。
上诉人宿迁华夏酒都经营管理有限公司（以下简称华夏公司）因与被上诉人张建军房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城洋民初字第0306号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月18日，张建军（甲方）与华夏公司（乙方）签订《华夏国际酒都委托经营管理合同》一份，约定张建军将从案外人百利公司购买的位于宿迁市洋河新区洋河镇华夏国际酒都商贸城（以下简称酒都商贸城）B区13幢101号商铺（建筑面积132.89平方米）委托华夏公司进行统一招商、租赁、管理。合同约定：“第一条：委托经营方式。甲方同意在本合同有效期内将涉及该商铺经营管理的一切事项全权委托给乙方处理并同意乙方以华夏公司名义从事该商铺经营管理的一切活动。…第三条：委托期限。…委托期限起始日期为甲方将房屋交付给乙方三个月后开始顺延计算，2010年10月1日起至2015年9月30日止，委托租赁期限共五年。第四条：委托经营收益。乙方在甲方购房时，将合同期内前两年内的经营收益一次性付给甲方，此外在上述委托经营期间，乙方不再向甲方支付任何收益及费用，从第三年开始按照市场统一租金价格标准以年付形式将该商铺的经营收益支付给甲方。第五条：双方权利和义务。1、委托经营管理期限内，甲方不可撤销赋予乙方对该商铺的使用、出租及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权。…2、甲方应当按照购房契约的约定及时与开发商办理该商铺交接手续，交接手续完毕同时将商铺交付乙方；…第七条：违约责任。…3、委托经营期间，双方必须遵守诚信原则，除上述约定赔偿情形外，任何一方违反本合同其他规定的，给对方造成损失的，须向对方支付人民币贰万元违约金。实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿”。上述合同签订后，张建军即将涉案商铺交华夏公司经营管理。后双方在合同履行中发生纠纷，张建军向原审提起诉讼，请求判令：1、华夏公司支付2012年10月1日至2013年9月30日房屋租金26742.5元、2013年10月1日至2014年9月30日房屋租金26742.5元、2014年10月1日至2015年9月30日房屋租金26742.5元，并支付租金利息（均以26742.5元为本金，分别自2012年10月1日、2013年10月1日、2014年10月1日起，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，按照逾期罚息标准最高限计算至实际付清时止）；2、华夏公司支付违约金20000元；3、华夏公司继续履行合同；4、华夏公司赔偿损失，即三年租金损失和以应当支付的租金为基数按中国人民银行贷款最高利率计算的罚息；5、华夏公司承担本案诉讼费、鉴定费。
原审另查明：2014年12月15日，张建军向原审法院申请对酒都商贸城B区13幢101室商铺在2012年10月1日至2013年9月30日、2013年10月1日至2014年9月30日、2014年10月1日至2015年9月30日三个期间的租金水平进行市场评估（评估基准日分别为2012年10月1日、2013年10月1日、2014年10月1日）。受原审法院委托，2015年3月12日，宿迁公兴资产评估有限公司出具资产评估报告，评估意见为：酒都商贸城B区13幢101室2012年10月1日租金水平为0.1622元／平方米／天，2013年10月1日租金水平为0.1703元／平方米／天，2014年10月1日租金水平为0.1788元／平方米／天。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方约定以固定的标准支付经营收益，且约定张建军不可撤销赋予华夏公司对该商铺的使用、出租及收益的权利，确认乙方在双方合同期限内始终有约定的权利，张建军不得以任何理由收回商铺使用权，因此，张建军与华夏公司之间的合同名为委托管理合同，实为租赁合同，故张建军主张华夏公司继续履行合同，给付租金，应予以支持。但对于具体的租金标准，因委托管理合同期内前两年的经营收益标准在到期后对涉案商铺已不当然具有约束力，因此，第三年至第五年的租金不应按张建军主张的标准进行计算，而应按合同第四条约定，以涉案商铺所在区域市场统一租金价格标准进行计算。本案诉讼过程中评估机构分别以2012年10月1日、2013年10月1日、2014年10月1日为评估基准日评估的酒都商贸城B区13幢101室在三个基准日的租金分别为0.1622元／平方米／天、0.1703元／平方米／天、0.1788元／平方米／天的结果，较为客观、真实，应予采信。对张建军关于合同第四条约定的租金价款不明，应按华夏公司已经履行的支付前两年租金的交易习惯，即按26742.5元／年支付第三年至第五年的租金的主张，原审不予支持。张建军三年的租金分别为：7867.49元（0.1622元／平方米／天＊132.89平方米＊365天）、8260.38元（0.1703元／平方米／天＊132.89平方米＊365天）、8672.67元（0.1788元／平方米／天＊132.89平方米＊365天），取整分别为7867元、8260元、8673元，合计24800元。对于张建军主张支付租金利息、违约金并赔偿损失的请求，本案中，张建军提供了银行交易查询单证明华夏公司违约给自己造成的损失为每月偿还涉案商铺的按揭贷款和尚未得到的租金，原审认为，按揭贷款是张建军应付银行的借款，尚未得到的租金是华夏公司应该履行的内容。诉讼中，张建军未举证证明有其他损失的存在，因此，华夏公司违约行为给张建军造成的损失为逾期支付租金造成的利息损失。关于违约金，尽管合同约定为20000元，华夏公司申请进行调整，而违约金的确定应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量确定。原审认为本案双方约定的违约金已过分高于实际损失，依法进行调整。调整后的违约金和租金利息之和以每期应支付的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍从应支付租金之日起计算至判决确定的履行之日。对于赔偿损失的请求，因张建军的损失低于约定的违约金，不再重复计算。遂判决：一、华夏公司继续履行2011年4月18日与张建军签订的《华夏国际酒都委托经营管理合同》；二、华夏公司于本判决生效之日起五日内支付张建军租金24800元，并支付租金利息及违约金（分别以7867元、8260元、8673元为基数，自2012年10月1日起、2013年10月1日起、2014年10月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至判决确定的履行之日止）；三、驳回张建军其他诉讼请求。案件受理费2305元、鉴定费1750元，由华夏公司负担。
原审判决宣判后，华夏公司不服，向本院提起上诉称：华夏公司与张建军之间签订的合同无论从形式上还是内容上都应属于委托代理合同。华夏公司在张建军的授权范围内的行为后果由张建军自己承担。张建军的房屋至今未租出，没有收益，华夏公司也就无需向张建军支付租金。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回张建军的诉讼请求。
张建军答辩称：华夏公司与案外人江苏百利置业发展有限公司为关联公司，宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城洋民初字第0015号民事判决上认定张建军向百利公司出具收条，张建军已购涉案商铺面积是132.89平方，两年租金53485元等事实能够证明华夏公司返租案涉房屋这一事实。张建军与华夏公司签订的合同上明确约定第三年以后租金按照市场统一租金价格标准以年付的形式将该商铺的经营收益支付给张建军，张建军不得撤销华夏公司对商铺的使用、出租、收益权利，也不得收回商铺。从合同的内容看，无论案涉房屋是否租出，华夏公司都必须支付租金，同时张建军也不得妨碍华夏公司对房屋的使用权利，因此双方之间签订的委托经营合同完全符合租赁合同的法律特征。综上，请求二审法院驳回华夏公司的上诉请求，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。
二审归纳的争议焦点为：就涉案房屋华夏公司主张其与张建军之间系委托代理关系能否成立。
本院认为：委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。受托人应在委托人授权范围内活动，有遵守委托指示的义务。委托人从与受托人交易的第三方获取报酬，委托事项的最终后果由委托人承担。就本案而言，华夏公司与张建军之间签订的委托代理合同明确约定张建军将案涉商铺直接交付华夏公司经营使用，华夏公司在使用期限内参照一定标准直接向张建军按年支付费用，同时张建军在合同约定的期间也不得撤销华夏公司对商铺的使用、出租、收益权利，也不得收回商铺。因此，从合同的约定上看，张建军在将涉案商铺交付华夏公司经营使用后，就丧失了对房屋经营收益的控制权，其所获报酬直接源于华夏公司而非与华夏公司存在往来的第三方，实际上华夏公司也在合同签订时向张建军支付前两年租金53485元。故本院综合张建军与华夏公司签订的合同的内容及合同的履行认定双方之间系房屋租赁合同关系，即张建军将房屋出租华夏公司，华夏公司向张建军按约定支付租金。另因张建军与华夏公司之间系租赁合同关系，故原审判令华夏公司继续履行合同、按合同约定的市场评估价支付租金、并结合合同履行中的具体情况确定违约金数额并无不当。
综上，华夏公司的上诉理由不能成立，其请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2305元，由上诉人宿迁华夏酒都经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一五年十二月十四日
法官 助理 王 雷
书 记 员 安国玉
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