江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0753号
上诉人（原审被告）宿迁裕达房地产开发有限公司，住所地宿迁经济技术开发区青岛路北侧。
法定代表人郁取英，该公司董事长。
委托代理人殷振武，江苏天茂律师事务所律师。
委托代理人孙北，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐建芳。
委托代理人洪爱国，上海同盛达律师事务所律师。
委托代理人王建芳，上海融宁律师事务所律师。
上诉人宿迁裕达房地产开发有限公司（以下简称裕达公司）与被上诉人徐建芳商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城开商初字第0091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
徐建芳原审诉称，2010年7月22日，徐建芳、裕达公司签订了《商品房买卖合同》79份，约定由徐建芳购买裕达公司开发的雅蓝国际花园商业二区101号至411号共计79间商铺。合同签订后，徐建芳按约向裕达公司支付了购房款19650192元。合同约定，裕达公司应于2010年11月30日前向徐建芳交付房屋，但裕达公司却未能如期交付。2011年8月22日，徐建芳向宿城区人民法院起诉，要求裕达公司继续履行合同，并承担逾期交房违约金。2011年12月12日，该院作出（2011）宿城民初字第1888号民事判决，判决裕达公司继续履行与徐建芳之间的79份商品房买卖合同，裕达公司于判决生效后三十日内以19650192元为基数，按照日万分之二点五的标准赔偿徐建芳自2010年12月1日起至判决确定的履行之日止的逾期交房违约金。裕达公司不服，向宿迁市中级人民法院提起上诉。2012年6月5日，宿迁市中级人民法院作出（2012）宿中民终字第0133号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。但是，截至本案起诉之日，裕达公司仍未交付房屋。故请求判决裕达公司继续履行商品房买卖合同，支付逾期交房违约金（自2012年7月5日至2013年4月30日为1762622元，自2013年5月1日起至判决生效之日的违约金另行计算）。诉讼过程中，徐建芳变更诉讼请求，要求将违约金的截止时间计算至判决生效之日。
裕达公司原审辩称，2013年3月13日，裕达公司已经通知徐建芳来办理房屋交接手续，并将交房手续的非住宅商品房质量保证书及非住宅商品房使用说明书原件，竣工验收备案表复印件，一并邮寄给徐建芳，但徐建芳没有来办理交房手续。2013年4月8日，裕达公司第二次发函给徐建芳通知其来办理交房手续。2013年4月16日，裕达公司第三次发函通知徐建芳办理交接手续，再次将非住宅商品房质量保证书及非住宅商品房使用说明书原件，竣工验收备案表复印件邮寄给徐建芳，并对徐建芳的函进行了回复。在回复函中将相关材料邮寄给徐建芳。工程建设过程中，阴雨天气影响工期198天；因市政调整等原因，调整公厕，二次供水，加压泵（因为市政要求调整），配电房工程调整，影响工期。二次供水及配电房工程调整是因为2010年宿迁发大水，为防止水淹调整的，应当将市政工程调整的时间予以扣除。徐建芳主张的违约金明显过高。如果认定裕达公司违约，请求对违约金进行调整。
在原审庭审过程中，徐建芳、裕达公司补充诉辩意见如下：
徐建芳补充陈述，2013年5月22日，徐建芳到现场看房，涉案房屋没有一间符合交付条件，裕达公司没有现场交房人员；房子一楼70%被其他单位占据；全部水电不通；电线没有铺设；强电、弱电也没有安装好；消防设备未安装；三楼部分房屋存在严重的渗水，已经长出青苔；涂料脱落、空鼓全部都存在；卫生间没有按设计要求安装坐便器；部分门损坏或未安装；20多间房内有大量粪便。只有101号商铺已于2013年8月27日交付。
裕达公司补充答辩，只要通过验收就具备交付条件了。如果出现质量问题应另行解决。
原审法院审理查明：一、合同签订情况。2010年7月22日，徐建芳和裕达公司签订了79份《商品房买卖合同》，约定由徐建芳购买裕达公司开发的雅蓝国际花园商业二区商铺79间。商铺单价为2400元／㎡。79间商铺总价款为23034192元。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……买受人收到出卖人书面通知十五日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。”二、合同履行情况。关于房款支付情况，徐建芳已支付房款19650192元（一共79间商铺，其中75间已经全部付清，还有4间商铺，大约支付一半的房款，尚有一半未支付）。剩余款项，合同约定“待出卖人取得房屋竣工验收备案表之日起7日内付清”。关于房屋交付情况，因涉案工程迟迟未通过竣工验收备案，故裕达公司未能在约定期限内交付房屋。三、徐建芳第一次追究逾期交房违约责任情况。2011年8月22日，徐建芳起诉要求裕达公司支付逾期交房违约金。2011年12月12日，宿城区人民法院作出（2011）宿城民初字第1888号民事判决书，判令裕达公司“于判决生效之日起三十日内以19650192元为基准，按照日万分之二点五的标准赔偿徐建芳自2010年12月1日至判决确定履行之日止的逾期交房违约金”。裕达公司不服该判决，提起上诉。2012年6月5日，宿迁市中级人民法院作出（2012）宿中民终字第0133号判决，驳回上诉，维持原判。据此，裕达公司应向徐建芳支付逾期交房违约金2859102.94元（从2010年12月1日支付至2012年7月5日，按已付房款日万分之二点五的标准计算）。四、前述诉讼后合同履行情况。2013年3月8日，涉案工程通过竣工验收备案。2013年3月13日，裕达公司通过快递向徐建芳邮寄了要求其在接到通知后三日内办理房屋交付手续的通知。2013年3月15日，邮件送达。2013年4月8日，裕达公司再次邮寄通知催促徐建芳办理交房手续及支付剩余房款。2013年4月10日，徐建芳复函，要求裕达公司提供竣工验收备案表，并整改房屋存在的质量问题。2013年4月16日，裕达公司针对徐建芳的复函进行了回复，告知其有关资料于房屋交接时同时交付，并向其邮寄了竣工验收备案表及《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》。五、原审法院现场勘验情况。2013年12月9日，原审法院组织双方当事人至涉案现场进行勘验。双方当事人共同确认现场所有消火栓内没有消防水带，大部分商铺内没有消防喷淋设施；大部分商铺内强、弱电线管内无电线。
原审法院认为，双方签订的商品房预售合同依法成立，且合法有效。合同在履行方面不存在事实和法律上的履行不能，故徐建芳要求继续履行合同的要求，应予支持。
关于双方的争议焦点，原审法院认为：
第一、涉案工程通过竣工验收备案后，裕达公司有无书面通知徐建芳交付房屋。
裕达公司从2013年3月8日至4月16日间共四次发函给徐建芳。邮件详情单记载的徐建芳地址与本案徐建芳提供的住址及商品房买卖合同中约定的地址均保持一致。签收人在历次邮件回执上加盖了“香山丽舍邮件收发章”。该香山丽舍即位于“上海市卢湾区香山路33弄2号”的一处住宅区，且徐建芳对裕达公司的通知进行了函复。因此，应认定裕达公司在涉案工程通过竣工验收后，已经书面通知徐建芳交付房屋。
第二、裕达公司能否以阴雨天气影响及市政工程调整等原因要求顺延工期，抵扣逾期交房时间。
对此，宿迁市中级人民法院（2012）宿中民终字第0133号民事判决书已经作出认定，对裕达公司的该项辩解不予支持，不再重复处理。
第三、徐建芳是否有权拒绝接收房屋。
从现场情况看，涉案房屋既存在一般质量问题，如内墙涂料脱落、空鼓，顶楼渗漏，电气管线缺损等，也存在重大安全隐患，即消防设施完全不能工作。原审法院认为，根据合同约定，商品房在通过竣工验收备案后即符合交付条件。房屋存在一般质量瑕疵的，业主应在接收房屋后，依据合同约定和法律规定，要求开发商承担保修责任或赔偿损失。但是，本案房屋除一般质量问题外，还存在重大安全隐患，这直接导致业主在接收房屋后无法满足其正常使用的需要。因此，徐建芳有权拒绝接收房屋。
综上，裕达公司在本次诉讼中承担逾期交房责任的期间应从上次诉讼确定的截止时间的第二日即2012年7月6日计算至法庭调查终结之日即2013年12月9日。法庭调查终结之后是否符合交付条件，应由徐建芳另行主张权利。
关于违约金的标准，裕达公司认为过高，并请求调整。综合考虑逾期交房时间、守约方因违约可能导致的损失、涉案商铺周边商业开发情况等因素，酌情将违约金的标准调整为已付价款的日万分之二。另，徐建芳自认于2013年8月27日接收的101室房屋所产生的违约金作相应扣减。具体数额为19650192元＊日万分之二＊521天-82464元＊日万分之二＊104天=2045834.75元（保留小数点后两位）。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：一、徐建芳和裕达公司之间签订的雅蓝国际花园商业2区79间商铺的买卖合同继续履行；二、裕达公司于判决生效之日起三十日内向徐建芳支付逾期交房违约金2045834.75元。案件受理费20663元，由裕达公司负担。
原审判决宣判后，裕达公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回徐建芳的诉讼请求。具体理由如下：
1、江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对房屋的主体结构及使用功能的检测鉴定结论为“主体结构的安全性能满足设计及相关规范要求，使用性能满足设计及相关规范要求”。宿迁市建设工程质量安全监督站对该鉴定结论亦予以认可，且宿迁市公安消防支队于2013年1月31日出具的建设工程消防验收意见书亦认定涉案房屋消防验收合格。以上证据表明涉案房屋并不存在重大安全隐患，原审判决以涉案房屋存在重大安全隐患为由认定徐建芳有权拒绝接收房屋错误。涉案房屋于2013年3月8日通过竣工验收备案后，3月13日，裕达公司即通过邮政快递向徐建芳邮寄相关通知，要求其在接到通知后三日内办理房屋交付手续，3月15日，邮件送达，徐建芳在收到裕达公司的通知后，违反合同约定，拒绝办理房屋交付手续。2013年12月9日原审法院现场勘验出现的情形系徐建芳长期拒绝办理房屋交接手续所导致，徐建芳应自行承担逾期收房的不利后果。
2、虽然合同约定的交房期限为2010年11月30日，但合同同时约定了如遭遇特殊原因，裕达公司可以据实延期的情形。原审中，裕达公司提供了气象局证明、规划局审批图纸、公告、施工合同等证据证实阴雨天气影响工期198天，因市政调整等原因对供水及配电房进行调整影响工期长达7个月，根据合同约定，以上时间均应顺延，原审以宿迁市中级人民法院（2012）宿中民终字第0133号民事判决已经做出认定为由对此问题不予处理错误。事实上，宿迁市中级人民法院判决未支持裕达公司顺延工期的请求是因为裕达公司电力设施改造及供水管网改造未完工，具体顺延天数不确定，以证据不足为由不支持，而在本案原审审理中，工程已经结束，顺延工期的事实已成就，且顺延的时间也不在前一案件的审理期间，故相应期间应予以顺延。
3、原审判决违约金数额计算错误。具体表现如下：根据双方签订的合同约定，裕达公司交付房屋的条件是“非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表”，即徐建芳在裕达公司取得竣工验收备案表后必须无条件收房，除非徐建芳能够证明裕达公司非法取得竣工验收备案表，因此裕达公司逾期交房的时间仅应计算至2013年3月8日，且应扣除合理顺延期间。徐建芳已于2013年7月10日接收了101、123、124号房屋，在2013年7月10日之后不应计算违约金。涉案房屋一共79间，其中75间徐建芳已付清全部房款，另还有4间商铺，即113、212、312、406，徐建芳仅支付部分房款，根据合同约定，剩余房款，徐建芳应在裕达公司取得房屋竣工验收备案表之日起7日内付清，如因买受人原因，不能在本条规定的期限内付清房款，视为买受人逾期付款。因此，徐建芳支付剩余房款在先，裕达公司交付房屋在后，在徐建芳未付清全部房款的情况下，裕达公司就该4套房屋有权行使先履行抗辩权，不予交付房屋，该4套房屋裕达公司不存在违约，故不应计算违约金。原审法院认定违约金标准明显过高。
被上诉人徐建芳答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：
1、上诉人提出涉案房屋不存在重大安全隐患的理由不能成立。2013年12月9日原审法院组织双方当事人到现场进行勘验，勘验的结果是诉争房屋存在严重的质量问题，如：涂料脱落、地面墙面空鼓、顶楼渗漏、电气管线缺损，尤其是消防设施没有安装，所以涉案房屋不是一般的缺陷，而是存在重大的安全隐患。上诉人认为2013年3月8日取得工程竣工备案表后就可以交房，但事实上是诉争房屋不具备交房条件。上诉人提供鉴定报告的鉴定结论是主体结构的安全性满足设计及相关规范要求，使用性能满足相关规范要求，但是鉴定报告针对的是主体结构，不能以这份报告就认为不存在重大安全隐患。
2、上诉人顺延工期的上诉理由不能成立。该问题已经在（2012）宿中民终字第0133号民事判决书中作出认定。
3、原审将裕达公司逾期交房违约金的截止时间计算至2013年12月9日并无不当，因为虽然涉案房屋于2013年3月8日取得竣工验收备案表，但实际至2013年12月9日仍不具备交房条件，理应承担逾期交房违约金。上诉人认为被上诉人已经接受了101、123、124三套商铺与事实不符，实际被上诉人仅接受了101一套商铺，如果上诉人认为被上诉人已经接受了三套商铺应提供相关证据证明。关于4套商铺的违约金问题，虽然合同约定徐建芳应于裕达公司取得竣工验收备案表之后7日内付清剩余房款，但在合同实际履行中，裕达公司未按照合同约定期限交房，且逾期达三年之久，其取得竣工验收备案表系在2013年3月8日，显然，裕达公司违约在先，且在裕达公司取得竣工备案表时，房屋仍未达到交付的条件，存在安全隐患，因此徐建芳享有先履行抗辩权，在涉案房屋符合交付条件后再支付剩余工程款。原审法院计算违约金的计算方式以及结论是正确的，而且充分考虑双方当事人的权利，原合同约定的延期交房违约金标准是日万分之三，原审法院将其调整为日万分之二也是考虑了双方当事人的实际情况和权益。
二审期间，上诉人裕达公司补充提供证据如下：
第一组证据：
1、宿迁市公安消防支队于2006年8月25日出具的建筑工程消防设计审核意见，内容为“宿迁裕达房地产公司：你单位申报的华亭商业街一区、二区、三区建筑工程消防设计图纸及相关资料收悉，该工程为江苏都市建筑设计研究院设计，二区为四层，高15.45米，建筑面积为10070平方米。根据《建筑设计防火设计》等规范，经我支队审核，该工程符合规范要求，同意按照图纸施工，……工程竣工后应经我支队消防验收合格后方可投入使用。”
2、江苏都市建筑设计研究院有限公司于2014年2月6日出具的说明，内容为涉案房屋于2006年6月完成施工图设计，并已通过宿迁市建设工程施工图审查中心审查，无自动喷淋及报警系统，满足规范要求。
3、宿迁国安消防检测有限公司于2012年8月9日出具的建筑消防检测报告，对涉案商铺竣工检测，消防工程中消火栓给水系统合格。无自动喷水灭火系统。
4、江苏永信消防检测有限公司于2014年1月7日出具的建筑消防检测报告，对涉案商铺竣工检测，消防工程中消火栓给水系统合格。
裕达公司提供以上证据意在证明涉案房屋不存在重大安全隐患。
徐建芳质证认为：
1、对宿迁市公安消防支队于2006年8月25日出具的建筑工程消防设计审核意见书的真实性无异议，但对合法性有异议，因为勘验现场与审核意见书载明的情况不符合。
2、江苏都市建筑设计研究院有限公司于2014年2月6日出具的说明与本案无关联性，只能证明在2006年时不需要消防自动喷淋系统，但是在2006年至2013年期间消防验收有了新的规范，裕达公司必须按照新的强制性规范的要求交房。另外该份说明相当于证人证言，相关人员应到庭接受询问。
3、裕达公司提供的2014年1月7日的检测报告足以证明2013年12月9日勘验的时候，消防是不符合条件的，其中的事故照明和疏散指示在2014年1月8日才进行检测。
本院认为：
1、因徐建芳对裕达公司提供的对宿迁市公安消防支队于2006年8月25日出具的建筑工程消防设计审核意见书的真实性无异议，故对该审核意见书的真实性予以确认，但该证据不能达到裕达公司的证明目的。该证据只能证明裕达公司在消防图纸设计阶段通过审核。
2、江苏都市建筑设计研究院有限公司系涉案商铺的施工图设计单位，在宿迁市公安消防支队的建筑工程消防设计审核意见书已经予以认定，该公司证明2006年6月完成的施工图设计无自动喷淋及报警系统，对该证明内容的真实性应予以确认。在二审阶段，经向宿迁消防支队咨询、了解，通过查看施工图，亦证实当初消防图纸设计时确无自动喷淋系统。
3、对裕达公司提供的两份检测报告真实性不予确认，因为系裕达公司单方委托，且与本案无关联性。2014年1月7日的检测报告不能证明2013年12月9日原审法院勘验时消防设施符合交付条件。2012年8月9日的检测报告亦不能证实裕达公司通知徐建芳办理交房手续时，消防设施符合交付条件。
第二组证据：
1、宿迁经济开发区爱佳物业管理有限公司于2013年6月28日邮寄给徐建芳的通知一份，内容为“徐建芳先生，裕达公司开发的雅兰花园二期已移交我公司，你所购买的二期商铺至今未与开发商及我公司办理房屋交接手续，开发商说已多次发函、通知，你也在2013年4、5月多次来宿迁，但都无结果，鉴于公司经费紧张，人员不够，有的地方室内设施被盗，请你尽快前来交接。”
2、雅兰花园商业街维修施工协议（2013年3月28日、4月25日、5月7日、6月12日、7月10日、12月11日），内容为裕达公司分别于上述时间与宿迁绿野园林绿化有限公司、宿迁正泰电气工程有限公司签订维修协议，对商业二区的屋面渗水、墙面脱落、电器、开关等进行修理。
3、宿迁市公安局经济开发区分局黄河路派出所于2014年4月15日、2015年4月8日出具的接警证明，内容为2013年9月11日，韩厚猛发现雅兰商业区部分门面房电线及门面房外面的消火栓被盗，2013年12月11日，韩厚猛再次发现雅兰商业区一区、二区所有门面房及门面房外的消火栓被盗。2013年12月25日，裕达公司员工朱旭查看雅兰国际花园商业街门面房电线设施完好，2014年1月2日发现商业街二区101、123、124门市已经安装好的电线被盗。2015年1月20日，米新伟看到雅兰国际花园2区二、三、四楼电线完好，2015年3月6日晚上发现二楼214、215号玻璃门被砸，墙体电线被盗。
4、裕达公司于2014年3月31日下午申请宿迁市宿豫公证处所作的公证书，对雅兰国际花园商铺二区进行查看，从现场查看看，消防栓内器材不全。
5、裕达公司拍摄的自2014年1月11日之后部分照片及视频（2014年1月11日视频、2014年5月10日视频及部分照片、2014年6月15日视频及部分照片、2014年6月20日视频、2014年8月2日照片），从视频及相关照片反映，消防喷淋系统已安装，消防栓内消防器材仍不全。
裕达公司提供第二组证据旨在证明涉案房屋出现诸多瑕疵问题的责任在徐建芳，是徐建芳长期拒绝办理交房手续造成。
徐建芳质证认为：
1、对物业公司通知不认可，徐建芳也没有收到过，且该通知与徐建芳无关联，因为徐建芳合同的相对方是裕达公司。
2、对相关维修协议的真实性无法确认，但从维修协议的内容看，能够证明涉案房屋存在严重质量问题，不具备交房条件。
3、对接警证明的真实性有异议，因为裕达公司应当提供报警记录，且该证据与徐建芳没有关系，因为交房前风险应由裕达公司负担。
4、对裕达公司提供的公证书及部分照片、视频的真实性无法确认，且与本案无关联性，因为涉案房屋交房前的一切风险应由裕达公司负担。
本院认为：
1、对物业公司通知内容的真实性应予确认，因为该通知内容与裕达公司原审提供的2013年3月、4月通知徐建芳办理交房手续的相关证据相印证。但该证据不能证明通知中提到的房屋设施被盗等现象应由徐建芳承担责任。因为该通知未涉及裕达公司通知徐建芳交房时，消防及其他设施是否符合交付条件。如不符合交付条件，徐建芳有权拒收房屋，交付之前相关保管责任仍应由裕达公司负担。
2、裕达公司提供的相关维修协议真实性无法确认，即使真实，亦能说明涉案房屋存在质量瑕疵，不能证明相关责任应由徐建芳承担。
3、对裕达公司提供的接警证明的真实性应予以确认，因为系公安机关出具，但不能证明相关设施被盗的责任应由徐建芳承担。
4、对裕达公司提供的公证书的真实性应予确认，但因该公证书出具的时间系2014年3月31日，与本案无关联性，不能证明2013年12月9日原审现场勘验时消防及其他设施符合交付条件，且从该次公证拍摄的照片看，消防栓内消防器材仍不完整，存在消防隐患。亦不能证明相关设施被盗的责任应由徐建芳承担，
5、对裕达公司提供的照片及视频的真实性应予确认，但不能证明相关设施被盗的责任应由徐建芳承担。
第三组证据：
1、宿迁市气象部门出具的2007年9月至2013年12月的晴雨表，拟证明按照合同第八条约定，相关雨雪天气交房时应合理顺延。
2、2012年8月10日裕达公司与宿迁市正泰电气工程有限公司签订的变电所施工协议、2012年2月6日裕达公司与江苏宏远建设集团有限公司宿迁分公司签订的泵房施工协议，意在证明根据规划部门的方案，对变电所及泵房进行施工，相应工期应予顺延。
徐建芳质证认为：
1、对上诉人提供的晴雨表的证明效力不予认可，因为宿迁市中级人民法院（2012）宿中民终字第0133号民事判决已经对此作出认定。
2、对两份施工协议的真实性无法确认，因为系裕达公司与第三方签订，且顺延工期是裕达公司与施工单位的问题，与徐建芳无关联。
本院认为：
1、对裕达公司提供的晴雨表的证明效力不应认定。理由是，涉案合同系2010年7月22日签订，对2010年7月22日之前的晴雨表不予采信，合同约定系2010年11月30日交房，对2010年11月30日之后的晴雨表亦不予采信。对于合同签订之日至合同约定的交房之日的晴雨表，合同约定系雨雪冰冻天气累计超过10天且足以导致无法施工的，才应予以顺延，但裕达公司提供的证据显然无法达到这一证明目的，裕达公司并未进一步提供相关的施工日志等证据来证明，故不予采信。
2、因为两份施工协议的时间均系本案合同约定的交房日期之后，不在合同签订日至合同约定交房日的期限内，故不构成顺延理由。
二审期间，被上诉人徐建芳补充提供以下证据：
1、2013年4月10日，恒泰建筑公司给徐建芳的告知书复印件。内容为“徐总你好，我公司接到裕达公司通知，获悉你反映商业二区有关质量问题的有关资料，我公司高度重视，希望你能前来处理此事。”证明涉案房屋的施工方恒泰建筑公司也承认房屋存在质量问题。
2、2013年4月16日裕达公司给徐建芳的通知复印件。内容为“徐建芳，你的回函公司已经收到，函中提到的内容，你儿子小徐及其他人员到公司交接房屋时已经明确说明了，办理交接手续时，有关资料同时当场交于你方，后你方说回去准备，但一直没来。”证明徐建芳收到交房通知后，积极前往裕达公司处交涉房屋交房事宜。
3、2013年4月15日会议纪要原件，时间为2013年4月15日下午4时，地点在裕达公司，参会人员宋光早（裕达公司副总）、徐建芳、徐建春、徐赛，见证人李某、余某，会议主题：关于雅兰国际商业区二区质量问题的解决方案。证明徐建芳接到交房通知后，积极派人前往收房，但涉案房屋不符合交房条件，存在严重质量问题，对该事实，宿迁市经济开发区建设局及信访办领导均参与协调。
4、2013年3月到5月期间住宿发票、餐饮发票、汽油发票、过路费发票等共计14张（部分原件）。证明在此期间，徐建芳积极来宿迁协调解决交房事宜。
5、2013年9月宿迁市建设局关于督促雅蓝国际花园开发商尽快交房会办纪要复印件，内容为“2013年9月12日，建设局接徐建芳报告，反映雅蓝国际花园二区存在质量问题，王健民副局长召集相关部门会办，指出对工程存在的质量问题，开发企业要高度重视。”证明涉案房屋存在严重质量问题且房屋被他人占用，根本不具备交房条件，市领导对该事情也非常重视。
6、2013年12月10日，在宿城区人民法院开发区法庭，裕达公司与徐建芳关于交房相关事宜的会议记录原件。内容为裕达公司庄永强与徐建芳代理人、徐建芳之子徐赛就房屋的消防、强弱电管线等质量问题进行协商，裕达公司庄永强予以认可，并承诺将进行整改。证明房屋不符合交付条件。
7、2013年6月8日裕达公司与江苏省钟星消防工程有限公司宿迁永恒分公司签订的关于安装自动喷淋报警系统的协议书及2014年7月15日江苏省钟星消防工程有限公司宿迁永恒分公司出具的情况说明复印件，证明消防喷淋系统是必须要安装的，进一步证明裕达公司在2013年3月8日取得竣工备案表之前房屋不具备交付条件。徐建芳有权拒绝接收房屋。
上诉人裕达公司质证认为：
1、关于2013年4月10日恒泰建筑公司给徐建芳的告知书，因该证据系复印件，对该证据的真实性不予认可。
2、对2013年4月16日裕达公司给徐建芳的通知书真实性没有异议。
3、对2013年4月15日会议纪要的真实性不予认可，理由是该会议的参会人员一共是四个人，无一人在会议纪要上签字。
4、对于徐建芳提供的2013年3月到5月期间14张住宿发票、餐饮发票、汽油发票、过路费发票，该组证据和本案没有关联性。因为相关票据上付款人有的是上海闸北城市建设有限公司，有的是上海闸北。对真实性不发表意见，
5、对于2013年9月关于督促雅蓝国际花园开发商尽快交房办公纪要真实性不予确认，该份证据上没有加盖建设局的印章，不能证明证据是来源于宿迁市建设局。
6、对2013年12月10日，在宿城区人民法院开发区法庭，裕达公司与徐建芳关于交房相关事宜的会议记录真实性没有异议。
7、对2013年6月8日裕达公司与江苏省钟星消防工程有限公司宿迁永恒分公司签订的协议书及2014年7月15日江苏省钟星消防工程有限公司宿迁永恒分公司情况说明的真实性没有异议，但对情况说明第二条的内容有异议，该证据不能达到徐建芳的证明目的。
本院认为：
1、徐建芳提供的2013年4月10日恒泰建筑公司给徐建芳的告知书虽系复印件，但因该证据来源于裕达公司，裕达公司对该证据的真实性予以否认无依据，应确认该证据的真实性。
2、对徐建芳提供的2013年4月16日裕达公司给徐建芳的通知，因裕达公司对该证据的真实性无异议，故确认该证据的真实性。
3、对2013年4月15日的会议纪要，虽然参会人员宋光早（裕达公司副总）、徐建芳均未在纪要上签字，但该会议纪要有见证人签字，裕达公司未提供相反证据否定会议纪要的真实性，且该会议纪要载明的内容与徐建芳提供的其他反映涉案商铺存在质量问题的证据相互印证，故对该会议纪要的真实性予以确认。
4、对于2013年3月至5月期间的相关住宿、餐饮、过路费等发票，徐建芳提供了部分发票的原件，对该部分发票的真实性应予以确认。
5、对徐建芳提供的2013年9月宿迁市建设局关于督促雅蓝国际花园开发商尽快交房会办纪要，该证据虽系复印件，但该证据证明内容与本案其它关于涉案商铺存在质量问题的证据相互印证，裕达公司未提供相反证据证明该证据不真实，对该证据的真实性予以确认。
6、对徐建芳提供的2013年12月10日，裕达公司庄永强与徐建芳在宿城区人民法院开发区法庭关于交房相关事宜的会议记录，裕达公司对真实性无异议，对该会议记录的真实性予以确认。
7、对徐建芳提供的2013年6月8日裕达公司与江苏省钟星消防工程有限公司宿迁永恒分公司签订的关于安装喷淋系统的协议书，裕达公司对该证据的真实性无异议，故确认该证据的真实性，但该证据不能证明裕达公司在通过消防验收时必须要安装喷淋系统，也不能否定2013年1月31日宿迁市公安消防支队消防验收意见书的效力。对徐建芳提供的江苏省钟星消防工程有限公司宿迁永恒分公司情况说明，该情况说明第二条内容为涉案商铺整体验收合格后，消防部门提出按照新的消防规定，商铺大开间要安装喷淋报警系统或继续按照原图纸砌墙分成独立的小开间。该内容无相关证据证明，证明效力不予采信。
二审期间，本院于2015年5月8日对现场进行勘验，并于5月29日向宿迁市消防支队进行了咨询。
2015年5月8日现场勘验的情况为，雅蓝国际花园商业二区1-4层商铺消防栓内消防水带均未安装，水电均不通、集线盒大部分缺失，电表均未安装，消防喷淋系统均已安装。
宿迁市消防支队认为，消防系统消防栓内消防器材不全构成消防隐患。2006年裕达公司的消防图纸设计时并无消防喷淋系统。2013年1月31日消防验收时，消防栓是合格的，器材也是完整的，因为图纸设计中无自动喷淋系统，验收时也不用对喷淋系统验收，另外在验收时还要求裕达公司对消防设施定期维修，保证完整有效。对于裕达公司安装喷淋系统的原因不清楚，估计是裕达公司要调整房屋使用用途才安装的，但裕达公司安装的时候并未报消防支队审核。消防设施系统一般包括室内消火栓系统、自动灭火系统、火灾自动报警系统、防烟和排烟设施，但是具体安装哪些设施，还要根据建筑的实际情况及消防图纸的设计情况来确定。
裕达公司质证认为，对本院现场勘验笔录的真实性无异议。对宿迁市消防支队意见的真实性、关联性、合法性均无异议，该证据证实整个消防图纸是没有喷淋系统的，从图纸审核到竣工验收期间图纸也未变更，验收时消防栓系统是合格的，整个消防工程验收是合格的；消防水带的缺失只是消防隐患，而并不能导致消防栓系统完全不能工作。
徐建芳质证认为，对本院现场勘验笔录的真实性无异议。对宿迁市消防支队关于消防栓内器材不全构成消防隐患的意见予以认可，对其关于消防喷淋系统的意见不认可，在消防喷淋系统新标准颁布的时候，即应按照新的标准执行。作为买受人而言，对于不符合使用条件的房屋，有权不予接收。
二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。二审另查明，涉案工程于2013年3月8日通过竣工验收备案后，2013年3月13日，裕达公司通过快递向徐建芳邮寄通知，要求徐建芳在接到通知后三日内办理房屋交接手续，具体内容为“通知徐建芳户主你好：前多次电话联系通知均未到位。现接到本通知后，三日内前来我公司办理房屋交付手续。感谢配合宿迁裕达房地产有限公司2013年3月13日”。2013年3月15日，邮件送达。2013年4月8日，裕达公司再次向徐建芳邮寄通知，催促徐建芳办理交房手续及支付剩余房款。具体内容为“通知徐建芳户主你好：我公司再一次催促户主徐建芳房屋交付和房屋交款事宜。感谢配合宿迁裕达房地产开发有限公司2013年4月8日”。2013年4月10日，徐建芳复函，要求裕达公司提供竣工验收备案表，并整改房屋存在的质量问题。具体内容为“回复函宿迁市裕达房地产开发有限公司：本人再次重申，贵公司应严格按照双方签署的《商品房买卖合同》中第八条、第十一条规定，尽快提供雅蓝国际商业二区的《竣工验收备案表》，以便我确认该房已经具备交付条件。另外，请贵公司对目前该房存在的质量问题引起重视并迅速整改，达到并符合交付标准。本着友好、公平的原则，请抓紧办理综合验收并取得备案表，谢谢。徐建芳2013年4月10日”。2013年4月16日，裕达公司针对徐建芳的复函进行了回复，告知其有关资料于房屋交接时同时交付，并向其邮寄了《竣工验收备案表》及《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》。回复的具体内容为“通知徐建芳户主你好：你的回函我公司已收到，函中提到的内容，你儿子小徐与其他人员到我公司交接房屋时我公司已明确说明了，办理交接手续时，有关资料同时当场交于你方。后你方说回去准备，一直没来。宿迁裕达房地产开发有限公司2013年4月16日”。
本案的争议焦点是：1、裕达公司通知徐建芳办理交房手续时，涉案商铺是否符合交付条件。徐建芳是否有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任应否由裕达公司承担。2、裕达公司应否承担逾期交房的违约责任，如承担，应如何计算违约金，违约金的起止期限、标准、承担违约责任的房屋范围如何确定。
关于第一争议焦点，本院认为，裕达公司于2013年1月31日取得涉案商铺消防验收合格意见书，2013年3月8日取得竣工验收备案表，徐建芳无证据证明相关验收存在违法的情形，故应认定消防验收及竣工验收均为有效，但裕达公司在通知徐建芳办理房屋交接手续期间，徐建芳即明确提出涉案商铺存在质量问题。裕达公司虽然取得了竣工验收备案表，但不能提供证据证明其通知徐建芳办理交房手续时，房屋状态符合交付条件。相反，徐建芳在原审中提供的2013年4月10日关于质量问题的复函、2013年5月22日申请宿迁市公证处所作的公证书及相关照片及二审期间提供的相关会议纪要等证据能够证明，涉案房屋存在消防栓内消防器材不完整、电线不全、墙皮脱落等问题。原审法院于2013年12月9日所作的的现场勘验笔录及本院二审期间2015年5月8日所作的现场勘验笔录对涉案商铺存在的消防设施不全等问题进一步进行了确认。故应认定涉案商铺不符合交付条件，徐建芳有权拒接收，相关延期交房的责任应由裕达公司承担。裕达公司提供的质量鉴定报告涉及房屋的主体结构，并不涉及消防等问题。不能证明房屋符合交付条件。
关于第二争议焦点，本院认为，因合同约定裕达公司应于2010年11月30日交房，且该日期不存在顺延的情形，但裕达公司于2013年3月8日才取得竣工验收备案表，2013年3月13日才通知徐建芳办理交房手续，故应认定裕达公司存在逾期交房的行为，应承担违约责任。
关于违约金的起始期限，应从合同约定交房之日的次日即2010年12月1日起算，但鉴于徐建芳已于本案之前曾就违约金问题起诉过裕达公司，前一案件判决的违约金计算的截止期限为2012年7月5日，故本案违约金的起始期限应从2012年7月6日计算。裕达公司提出的工期顺延问题，其提供的证据不能证明其主张，且该问题在本院（2012）宿中民终字第0133号民事判决中已予以认定，该上诉理由不能成立。
关于本案中违约金截止期限的认定，虽然裕达公司于2013年3月8日取得竣工验收备案表，但不能证明其通知徐建芳办理交房手续时，房屋状态符合交付条件，故徐建芳有权拒绝接收房屋，相关延期交房的责任应由裕达公司承担，未交付之前的保管责任亦应由裕达公司承担，至2013年12月9日原审现场勘验时，仍存在消防栓内器材不全等消防隐患问题，仍不具备交付条件，故原审将违约金暂计算至2013年12月9日并无不当。
关于违约金的标准，合同第九条约定裕达公司逾期交房的，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，原审结合案件实际情况将违约金调整为日万分之二并无不当。
关于违约金适用房屋范围，裕达公司上诉提出涉案房屋中，101、123、124三房屋，徐建芳已经于2013年7月10日接收，故该部分房屋自2013年7月10日之后不应计算违约金。在2013年7月10日之前如裕达公司存在违约可以计算违约金。但从裕达公司原审提供的徐建芳与裕达公司庄永强之间的短信内容看，徐建芳于2013年7月11日发给庄永强的短信中提到收三套房，但并没提及是哪三套房。根据合同十一条约定，房屋交接时，裕达公司应书面通知徐建芳办理交付手续，双方进行验收接收时，裕达公司还应出示竣工验收备案表，并签署房屋接收单。现徐建芳只认可接收101号房屋，且接收时间为2013年8月27日，原审已作相应扣除。对123、124号房屋，徐建芳不承认接收，裕达公司亦未提供徐建芳签署房屋交接单的证据，仅凭徐建芳的短信不足以证明徐建芳已于2013年7月10日接收三套房屋，裕达公司该上诉理由不能成立。
裕达公司上诉提出涉案房屋一共79间，其中75间徐建芳已付清全部房款，另还有4间商铺，即113、212、312、406，徐建芳仅支付部分房款。根据合同约定，剩余房款，徐建芳应在裕达公司取得房屋竣工验收备案表之日起7日内付清，如因买受人原因，不能在本条规定的期限内付清房款，视为买受人逾期付款。因此，徐建芳应支付剩余房款在先，裕达公司交付房屋在后，在徐建芳未付清全部房款的情况下，裕达公司就该4套房屋有权行使先履行抗辩权，不予交付房屋，该4套房屋裕达公司不存在违约，故不应计算违约金。
本院认为，根据合同第八条关于交付期限的约定，裕达公司应于2010年11月30日前将符合国家规定及合同约定的商铺交付给徐建芳。就涉案4间商铺即113、212、312、406，裕达公司并未在2010年11月30日向徐建芳交付，故应认定裕达公司存在逾期交房的行为，应承担违约责任。鉴于涉案4间商铺的前期部分房款，徐建芳在2010年7月22日与裕达公司签订商品房买卖合同之前即已支付，剩余房款，合同约定，徐建芳应在裕达公司取得房屋竣工验收备案表（2013年3月8日）之日起7日内付清，即2013年3月15日之前徐建芳应付清购房余款，故即使涉案4间商铺在2013年3月15日不符合交付条件，但因徐建芳并未按照合同约定在2013年3月15日履行付款义务，裕达公司有权不向徐建芳交付4间商铺，故对于4间商铺的违约金，应从合同约定的交房期限的次日即2010年12月1日起计算至2013年3月15日，因本案之前徐建芳就违约金问题起诉过裕达公司，本案违约金的起始期限从2012年7月6日起','2018-10-02
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