河北省滦平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0824民初957号
原告滦平鼎金物业服务有限公司。
法定代表人侯在平。
委托代理人吴仁超。
被告王大志，河北省滦平县人。
原告滦平鼎金物业服务有限公司与被告王大志物业服务合同纠纷一案，原告滦平鼎金物业服务有限公司于2016年3月10日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员贾慧新独任审判，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告滦平鼎金物业服务有限公司的委托代理人吴仁超到庭参加诉讼，被告王大志经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滦平鼎金物业服务有限公司诉称，原告滦平鼎金物业服务有限公司负责管理滦平镇05鑫港小区的管理等物业事宜，被告王大志所有的位于滦平县滦平镇05鑫港小区B6-1-302号楼在原告负责的物业管理范围内。原、被告之间签订了《前期物业管理服务协议》，根据该协议，被告应该向原告交纳物业费，被告的房屋建筑面积为114.61平方米，物业费按照每月0.55元每平米收取，被告共拖欠2012年6月1日至2015年5月30日的物业费，合计数额为2268.00元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付2012年6月1日至2015年5月30日的物业费2268.00元。本案诉讼费用由被告承担。
原告滦平鼎金物业服务有限公司当庭出示如下证据材料：
1、原告滦平鼎金物业服务有限公司的物业资质登记证书，证明原告的资质等级为三级。
2、原、被告于2011年5月23日签订的《前期物业管理服务协议》，证明被告方的住宅面积为114.61平方米，物业费收费标准每月每平方米0.55元。
3、滦平县物价局滦价字（2013）6号文件，证明原告服务的等级标准、服务内容及三级收费标准每月每平米0.5元，可上浮10%，双方合同约定物业费每月每平米0.55元符合规定。
被告王大志辩称，一、因滦平鼎金物业服务有限公司不能按照其《用户手册》承诺的服务内容履行对业主的服务责任，所以被告不同意支付2013年以来的物业费。首先，原告没有履行对房屋共用部位的维护和管理责任。原告于2011年6月向业主提供了《用户手册》，其中第一章物业管理服务内容第一条写明了“房屋共用部位的维护和管理。”按照该条规定，应该由原告对户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等房屋共用部位进行管理和维护，但原告并未实际履行该责任。被告所居住的楼房楼宇门从安装后就不能使用，楼梯间、走廊通道的墙面破损没人修，地脚砖掉了很多块就一直堆在楼道。其次，原告没有履行保洁绿化服务的责任。在原告向业主提供了《用户手册》中，约定物业公司具有保洁绿化服务的责任，但实际上该小区和业主楼道内脏乱差。最后，原告没有履行安保服务的责任。在原告向业主提供了《用户手册》中约定了安保服务责任，原告承诺协助做好物业管理区域的安全防范工作，实行24小时值勤。但实际上，该小区内白天没有保安，晚上只能看到保安在北面的治安室内休息，小区的南面大门也是24小时开着，任人和车辆随意出入，小区内的摄像头也是在2014年才安装。2011年被告新购买的自行车放在楼道内丢失，与原告没有尽到安保服务责任有直接关系。二、因为原告不及时与开发商、门窗公司联系，导致被告的房屋内部墙体裂缝、窗户多数进气至今未能解决。三、因原告不是05鑫港小区业主大会选聘的物业管理企业，其也没有与各户业主签订正式的《物业管理服务协议》，故原告无权在未经业主同意的情况下，将物业管理费用从每月每平方米0.55元提高。
被告王大志提交如下证据材料：
1、照片17张，其中第1至4张证明原告没有履行对房屋公共部位的维护和管理责任；第5至10张证明原告没有履行保洁服务的责任；第10至13张证明原告没有履行安保服务的责任；第14至17张证明原告没有履行保洁绿化服务的责任。
2、原告向被告发放的05鑫港《用户手册》，其中第一章为05鑫港物业管理服务内容，其中包含公用部位的维护管理保洁绿化和安保服务，原告并没有按照该用户手册的约定履行责任。
原告滦平鼎金物业服务有限公司的质证意见为：该证据不能作为原告不交物业费的理由，如被告认为原告的服务存在瑕疵造成相应损失应另案提起诉讼。
经审理查明，被告王大志系滦平县滦平镇05鑫港小区B6号楼1单元302业主，该房屋建筑面积为114.61平方米。原、被告于2011年6月2日签订《前期物业管理服务协议》，由原告滦平鼎金物业服务有限公司为滦平县滦平镇05鑫港小区提供物业服务。《前期物业管理服务协议》第四条约定：“一、乙方交纳物业公共服务费周期一年；二、住宅按建筑面积每月每平方米0.55元；五、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.55元；八、每次缴纳的时间为每年1月1日。”原告滦平鼎金物业服务有限公司于2011年6月2日向原告发放了05鑫港《用户手册》，其中第一章约定05鑫港物业管理服务内容包含房屋共用部位的维护和管理；房屋建筑公共设施、公用设备的维修养护服务；保洁绿化服务；安全保卫服务等。根据被告王大志的辩称及提供的照片等证据，可以认定原告在小区保洁、安保等方面存在服务不到位的情形。
另查明，原告滦平鼎金物业服务有限公司的物业服务等级为三级。2010年4月1日，承德市物价局关于调整《承德市普通住宅区物业服务等级和基准价格》的通知（承价字（2010）4号）规定，三级物业收费标准为0.4元每月每建筑面积平方米，上浮不得超过10%。2013年7月30日，滦平县物价局关于调整《滦平县普通住宅区物业服务等级和基准价格》的通知（滦价字（2013）6号）规定，三级物业收费标准为0.5元每月每建筑面积平方米，上浮不得超过10%。根据上述文件，2012年6月1日至2013年6月30日原、被告约定的0.55元每月每建筑面积平方米物业收费标准超过物价部门的规定，故应按照0.44元每月每建筑面积平方米计算。对于2013年7月1日至2015年5月30日，原、被告约定的0.55元每月每建筑面积平方米物业收费符合规定。故被告王大志2012年6月1日至2015年5月30日的物业费为2105.39元。前述费用，被告王大志未向原告交纳。
上述事实有原、被告的诉辩陈述、《前期物业管理服务协议》、滦平县物价局滦价字（2013）6号文件、物业资质登记证书、照片、05鑫港《用户手册》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，但物业服务企业提供的物业管理服务存在瑕疵的，应当适当减少业主应交服务费。原告滦平鼎金物业服务有限公司为滦平县05鑫港小区提供物业服务，被告王大志作为该小区的业主，双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。对于2012年6月1日至2015年5月30日的物业费，被告王大志主张因原告滦平鼎金物业服务有限公司未履行保洁、安保责任，故不应交纳。根据被告王大志提交的照片，可以认定原告提供的保洁、安保服务确有瑕疵。被告王大志以此为由拒交物业费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，故对被告王大志的抗辩理由，部分予以支持。根据原告的违约程度，酌情由被告王大志给付原告2012年6月1日至2015年5月30日的物业费2105.39元中的70%，即1400.00元。被告王大志主张原告未履行安保责任导致其自行车丢失以及未尽到联系房屋维修等事宜，给被告王大志造成的损失，可以另行起诉。综上所述，依据《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告王大志给付原告滦平鼎金物业服务有限公司2012年6月1日至2015年5月30日的物业费1400.00元，此款于本判决生效后五日内付清。
二、驳回原告滦平鼎金物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告王大志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。
审判员 贾慧新
二〇一六年四月五日
书记员 张 杰
河北省滦平县人民法院
民事判决书附页
一、判决主文引用的相关的法律条款：
1、《物业管理条例》
第六条第一款房屋的所有权人为业主。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。
二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本两份，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在上诉期限届满前向承德市中级人民法院预交二审诉讼费，二审诉讼费与一审诉讼费相同。如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。
三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行庭予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。