福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）翔民初字第1640号
原告（反诉被告）林惠婷，女，1987年8月30日出生。
委托代理人洪顺添、王玉梅，福建兴世通律师事务所律师。
被告（反诉原告）薛智艺，男，1982年4月27日出生。
委托代理人陈裕目，福建知圆律师事务所律师。
原告林惠婷因与被告薛智艺房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年6月8日立案受理，后薛智艺对林惠婷提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法由代理审判员李婧雯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林惠婷及其委托代理人洪顺添、被告薛智艺的委托代理人陈裕目到庭参加诉讼。审理中，原被告向本院申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。
原告林惠婷诉称，2013年8月31日，林惠婷与被告薛智艺签订店铺转让协议，约定由林惠婷将其承租的厦大翔安商街项目建筑面积为60.45平方米的2114号店铺和建筑面积为381平方米的2204号商铺转让给薛智艺使用，转让费用为34万元整（币种人民币，下同）。协议约定，协议签订当天薛智艺应支付林惠婷10万元，余款24万元薛智艺应在2014年8月31日前付清，若薛智艺未能按时足额付清店铺转让款则应按尚欠转让款的日千分之一向林惠婷支付违约金直至转让款付清为止。然而协议签订后，薛智艺仅向林惠婷支付了12万元转让款，其中2013年8月通过银行转账支付10万元整，2015年1月通过银行转账支付2万元整，余款22万元迟迟不付。2015年5月10日，经双方协商，薛智艺承诺于5月30日前偿还林惠婷15万元整，若无按时偿还，即按原先协议履行，但5月29日晚，薛智艺仅转账支付林惠婷1万元整。林惠婷多次要求薛智艺支付协议约定的款项，但薛智艺均以没钱为由拒不支付余下转让款和违约金。故原告请求法院判令：1、薛智艺向林惠婷支付商铺转让金21万元及违约金（违约金自2014年9月1日起计至薛智艺还清违约金及转让金之日止，按月利率2%计付，暂计至2015年10月31日，违约金计58800元）；2、本案诉讼费用由薛智艺承担。
被告薛智艺辩称，1、本案讼争店铺并非原告林惠婷所有，林惠婷没有权利签署转让协议，请求认定转让协议无效。2、薛智艺已经向林惠婷支付13万元，林惠婷应返还给薛智艺。综上，请求法院依法驳回林惠婷的诉讼请求。
反诉原告薛智艺诉称，位于厦门市翔安区厦大翔安商街项目建筑面积为60.45平方米2114号店铺及建筑面积381平方米2204号店铺是薛智艺在2013年9月1日向厦门翔发地产有限公司（以下简称翔发公司）承租的，租期贰年，即从2013年9月1日至2015年8月31日。2114号店铺及2204号店铺并非反诉被告林惠婷所有。2013年8月31日，林惠婷与薛智艺签订的《店铺转让协议书》属于无效协议。林惠婷收取薛智艺13万元没有任何事实与法律依据，理应返还给薛智艺。故薛智艺请求判令：1、林惠婷立即返还薛智艺店铺转让款13万元及逾期还款利息（利息按银行同期同类贷款利率计算，自反诉之日起计算至实际还款之日止），以上暂合计13万元；2、林惠婷承担本案全部诉讼费用。
反诉被告林惠婷辩称，其有一份与翔发公司签订的承租合同，是2012年9月1日到2015年8月31日，薛智艺与翔发公司签订的时间是2013年9月1日到2015年8月31日，如果其没有与翔发公司解约，薛智艺是没有办法与翔发公司签订合同的。
本院经审理查明，2012年9月1日，原告（反诉被告）林惠婷与翔发公司签订《厦大翔安商街商铺租赁合同》一份，其中约定：翔发公司将位于厦大翔安商街项目建筑面积为60.45平方米2114号商铺和建筑面积为381平方米2204号商铺出租给林惠婷，租赁期限为三年，自2012年9月1日起至2015年8月31日止；第八条第2项约定合同期内林惠婷不得私自转租转借，否则视同违约，履约保证金不予退回……第3项约定如遇特殊情况，林惠婷要转让商铺需提前一个月向翔发公司提交书面申请，经翔发公司同意后方可转租，同时受让方需与翔发公司重新签订租赁合同。
2013年8月31日，林惠婷与被告（反诉原告）签订《店铺转让协议书》一份，约定：“一、厦门翔发地产有限公司同意甲方（林惠婷，下同）将自己位于厦大翔安商街项目建筑面积为60.45平方米2114号商铺和建筑面积为381平方米2204号商铺转让给乙方（薛智艺，下同）使用。……三、店铺转让费用为转让金额为叁拾肆万元整（小写：340000元），合同签订当日支付转让价壹拾万元（小写：100，000元），余款贰拾肆万元（小写：240000元）将于2014年8月31日前一次性支付完毕。上述费用已包括店铺转让租赁使用权、装修、装饰、及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，直至清偿转让金为止。……”同日，原告（反诉被告）林惠婷与翔发公司签订《解除租赁合同协议书》一份，双方约定《租赁合同》自2013年8月31日起解除。
2013年9月1日，被告（反诉原告）薛智艺与翔发公司签订《厦大翔安商街商铺租赁合同》一份，其中约定：翔发公司将位于厦大翔安商街项目建筑面积为60.45平方米2114号商铺、建筑面积为381平方米2204号商铺出租给薛智艺。租赁期限为二年，自2013年9月1日起至2015年8月31日止。2013年9月4日，薛智艺向翔发公司交纳履约保证金48237.3元。
另查明，原告（反诉被告）林惠婷与被告（反诉原告）薛智艺签订《店铺转让协议书》后，薛智艺已向林惠婷支付13万元。
审理中，本院就林惠婷与薛智艺之间店铺转租行为公司是否同意的问题发函询问厦门翔发地产有限公司，其回函答复称：关于林惠婷与翔发公司签订的厦大翔安商街商铺租赁合同（编号XDSJ120029）和薛智艺与翔发公司签订的厦大翔安商街商铺租赁合同（编号：XDSJ1200291）两份合同，系同样的租赁物在不同时期出租给不同商户的关系。翔发公司对林惠婷在租赁合同（编号XDSJ120029）期间是否存在转租行为并不了解，对于林惠婷与薛智艺签署的《店铺转让协议书》也不知情。林惠婷与翔发公司于2013年9月1日解除了租赁合同并于当日将商铺退还给翔发公司。翔发公司经过招商，于2013年9月1日将讼争商铺出租给薛智艺并签订了租赁合同（编号：XDSJ1200291）。
上述事实，有原告（反诉被告）林惠婷与被告（反诉原告）陈述在案的庭审笔录及林惠婷提供的店铺转让协议书、厦大翔安商街商铺租赁合同（编号：XDSJ120029）、解除租赁合同协议书（编号：XDSJ1200292）、薛智艺提供的厦大翔安商街商铺租赁合同（编号：XDSJ1200291）、厦门翔发地产有限公司就林惠婷与薛智艺之间转租行为的回复函予以佐证，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以采信。
本院认为，虽然厦门翔发地产有限公司的回复函回复称其对于原告（反诉被告）林惠婷与被告（反诉原告）薛智艺之间的转租行为并不了解，对于林惠婷与薛智艺签署的《店铺转让协议书》也不知情，但根据庭审中查明的事实，林惠婷与翔发公司于2012年9月1日签订《厦大翔安商街商铺租赁合同》，租期为2012年9月1日起至2015年8月31日止，薛智艺与翔发公司于2013年9月1日签订《厦大翔安商街商铺租赁合同》，租期为2013年9月1日起至2015年8月31日止，薛智艺与翔发公司签订的租赁合同租期和林惠婷与翔发公司签订的租赁合同中的后两年租期相重合，且林惠婷于2013年8月31日分别与薛智艺签订《店铺转让协议书》及与翔发公司签订《解除租赁合同协议书》，翔发公司于2013年9月1日与薛智艺签订《厦大翔安商街商铺租赁合同》，故综合上述事实，本院认定林惠婷与薛智艺之间的店铺转租行为是经过翔发公司同意的，双方签订的《店铺转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应依照约定履行合同义务。合同约定转让金额为34万元，扣除薛智艺已支付的13万元，余21万元尚未支付，故林惠婷请求薛智艺支付21万元转让金的诉讼请求，本院予以支持。至于违约金，协议书约定“如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，直至清偿转让金为止”，故林惠婷主张按照月利率2%，自2014年9月1日起计算违约金的诉讼请求，未超出合同约定，本院予以支持，并对薛智艺主张林惠婷返还其店铺转让款13万元及逾期还款利息的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告薛智艺应于本判决生效之日起十日内向原告林惠婷支付21万元及违约金（违约金自2014年9月1日起计至实际执行之日止按月利率2%计付）；
被告薛智艺如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回反诉原告薛智艺的全部反诉请求；
本案本诉部分受理费5388元，由被告薛智艺承担；反诉部分受理费2900元，由被告薛智艺承担。上述款项均限于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 李婧雯
二〇一五年十二月十日
书 记 员 吴梅双
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。