云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）官民一初字第282号
原告王萍，女。
委托代理人许义明，男。与原告系夫妻关系。特别授权代理。
被告云南美林投资开发有限公司，住所昆明市官渡区十二棵橡树庄园15幢15-1号。
法定代表人吴家力，董事长。
委托代理人周国劲，云南越鹰律师事务所律师。特别授权代理。
原告王萍诉被告云南美林投资开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日受理后，依法由代理审判员张鹏适用简易程序审理，于2014年1月23日公开开庭进行了审理。原告王萍及其委托代理人许义明，被告云南美林投资开发有限公司委托代理人周国劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王萍诉称：2009年8月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告将位于昆明美林金港二楼商铺编号为B478面积为79.29平方米的商铺租赁给原告。商铺租赁期自2009年8月1日起至2012年7月31日止。共计租赁期为三年。实际租赁期从开业之日起计算。原、被告双方签订合同第十二条第3条规定：甲方（被告）保证商户入驻率达到50%以上时开业，实际租金从市场开业时算起。2010年5月29日，美林家居广场（美林金港）开业，商户入驻率未达到50%，实际租金不能从2010年5月29日市场开业时算起。市场于2010年5月29日开业后，因昆明地铁施工，原告的商铺B478在拆迁范围内。被告与原告协商之后，原告同意将原来的商铺B478调整到B140，原告对B140商铺进行重新装修。2011年4月21日，美林建材家装广场（美林金港）开业，商户入驻率未达到50%，故实际租金不能从2011年4月21日算起。2013年3月26日，原告收到被告律师函，被告要求原告支付房租及其他费用20933元。房租计算从2011年4月21日市场开业时算起。原告对被告单方面行为不认可，建议被告去法院起诉。2013年6月25日以后，原告认为被告市场商户入驻率达到50%以上，符合合同的约定，原告要求被告确认房租开始之日。原告与被告多次协商无果，原告为维护自身合法权益，请求人民法院判令：一、被告立即执行原告与被告签订的房租合同（合同编号：034）：二、实际房租期从法院判决之日，60天后起计算；三、被告给原告开正式发票（房租9514.8元）；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告云南美林投资开发有限公司辩称：原告诉请无事实及法律依据，原告承租被告商铺，被告于2010年5月29日交付该B140号商铺于原告实际使用，原告也认可该事实。因此，原、被告的租赁关系从2010年5月29日起计算，租金也是从此时开始计算，计算到归还商铺为止，原告现在尚欠被告租金未支付完毕。另，原、被告之间签订的租赁合同性质属于无效合同，综上，请求驳回原告的诉请。
原告王萍为支持其诉请，向本院提交以下证据：
1、昆明市美林金港合同书（商铺B478合同书），欲证明原告和被告签订过租赁合同，租赁物为美林建材家装广场内二楼B478号商铺；
2、协议一份，欲证明昆明市城市轨道交通首期工程建设，租赁物美林建材家装广场二楼B478号商铺被拆，原、被告双方协议书同意将B478号商铺调整换为B140号商铺；
3、昆明市美林金港合同书（商铺B140合同书），欲证明原告与被告签订的昆明市美林金港合同书（商铺B478合同书）中租赁物B478号商铺被拆，双方重新协议约定租赁物B140号商铺，并签订该合同；
4、收据3份，欲证明被告分别向原告收取铺面租金半年9514.8元、押金3964.5元、垃圾清理费160元。
经质证，被告对上述证据1的真实性予以认可，不认可该证据的关联性；对证据2、3、4的真实性予以认可。
本院对上述证据认证如下：被告对原告提交的上述证据1、2、3、4的真实性予以认可，本院予以确认并采证，其证明效力结合本案事实综合认定。
被告云南美林投资开发有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：
1、昆明市美林建材家装广场虞阳橱柜加工厂直营店网页（复印件）、照片二张，欲证明原告位于昆明美林金港二楼B140号商铺于2011年4月21日正式开业；
2、生活新报（复印件），欲证明2012年8月21日，因原告欠付被告昆明美林金港二楼B140号商铺租金，被告在生活新报上刊登公告，要求原告搬离昆明美林金港二楼B140号商铺的情况。
经质证，原告对上述证据1、2的真实性予以认可，对证据1、2的证明目的不予认可，认为原告当时没看到被告刊登的报纸，且被告在未通知原告的情况下就直接进行了公告。
本院对上述证据认证如下：原告对被告提交的上述证据1、2、的真实性予以认可，本院予以确认并采证，其证明效力结合本案事实综合认定。
经查明，本院确认本案法律事实如下：原告王萍与被告云南美林投资开发有限公司于2009年8月1日签订昆明市美林金港合同书，约定出租方被告云南美林投资开发有限公司将美林建材家装广场二楼编号为B478号的商铺出租于承租方原告王萍。原、被告双方签订合同后，原告王萍于2009年8月1日支付被告云南美林投资开发有限公司半年租金9514.8元及押金3964.5元，于2009年8月18日支付被告云南美林投资开发有限公司垃圾清理费160元。后因昆明市城市轨道交通首期工程建设，需要拆迁美林建材家装广场部分商铺，原告王萍所承租的B478号商铺属于拆迁范围，原、被告双方于2010年4月29日出具协议一份，协议将原租赁物B478号商铺调整为B140号。并重新补签订租赁合同，该合同书载明“甲方将美林建材家装广场二楼商铺编号为B140建筑面积79.29平方米的商铺租赁给乙方（原告王萍），商铺租赁期自2009年8月1日起至2012年7月31日止，共计租赁期限为三年，实际租期从开业之日起计算......1、租金按承租面积计租，以先交费后使用方式按年度支付，乙方在签订本合同时缴纳第一年度租金，以后各年租金应于上一年度租金使用完毕15日前缴纳。2、每平米租金单价：①第一年为人民币20元／平米／月。②第二年为人民币20元／平米／月。③第三年双方约定租金最高不超过26元／平米／月。......第十二条：合同生效，本合同一经双方盖章，即发生法律效力，未尽事宜双方另行协商解决，本合同共4页，壹式肆份，甲方持叁份，乙方持壹份，具有同等法律效力。附款：1、最终建筑面积以实际测量的套内面积加公摊面积为准。2、甲方在第一年给予乙方减免六个月租金的优惠；3、甲方保证商户入驻率达到50%以上时开业，实际租金从市场开业时算起；4、乙方所承租的商铺靠楼梯一侧的外墙广告位可供乙方免费使用。”庭审中，原、被告双方确认美林建材家装广场商铺B140号已交付原告使用管理，美林建材家装广场现已对外开业并经营。被告云南美林投资开发有限公司认可其建盖美林建材家居广场属下的土地属于农村集体用地（用途为晓东居民小组申请的预留安置地），且不能提交建盖美林建材家装广场的相应建设规划许可。现原告以被告违反合同约定为由，诉至本院，请求判令：一、被告立即执行原告与被告签订的房租合同（合同编号：034）：二、实际房租期从法院判决之日，60天后起计算；三、被告给原告开正式发票（房租9514.8元）；四、本案诉讼费用由被告承担。
本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告间签订的租赁合同效力如何；二、原告的诉请能够得到支持。
关于争议焦点一，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告认可其经营的美林建材家装广场系使用昆明市官渡区小板桥街道办事处晓东社区居委会晓东居民小组预留用地建设，预留安置地土地用途虽可用于建设，但被告未能提供建设工程规划许可证或主管部门批准建设的依据，根据上述规定，被告将所建设商铺出租而与原告订立的租赁（合同）关系无效。故本院确认原告王萍与被告云南美林投资开发有限公司于2009年8月1日签订的《昆明美林金港合同书》无效。
关于争议二，本院认为，原告王萍与被告云南美林投资开发有限公司于2009年8月1日签订的《昆明美林金港合同书》无效，原告与被告间租赁关系不受法律保护，原告主张被告按照合同履行相应义务的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，原告主张被告给予原告开具已交付款项13479.3元（9514.8元＋3964.5元=13479.3元）正式发票的诉请，本院认为，因原、被告间租赁关系不受法律保护，该笔款项亦不属于租金性质，原告主张按照租金开具发票的诉请没有事实依据，故本院对原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王萍的全部诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告王萍负担。余额50元按规定退还原告王萍。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 鹏
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 何雅琴