北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初23150号
原告曹轶娟，女，1976年10月3日出生，住北京市通州区。
委托代理人杨相军，北京新展律师事务所律师。
被告北京京沈源房地产开发有限公司，住所地北京市通州区西集镇张各庄村委会西200米。
法定代表人董长喜，董事长。
被告董长喜，男，1967年7月21日出生，北京京沈源房地产开发有限公司董事长，住北京市通州区。
被告郑琪，男，1981年6月20日出生，住北京市通州区。
被告北京市通州区西集镇张各庄村村民委员会，住所地北京市通州区西集镇张各庄村，组织机构代码：K0017XXXX。
法定代表人车大永，村主任。
委托代理人柳正发，北京市通州区西集镇法律服务所法律工作者。
原告曹轶娟诉被告北京京沈源房地产开发有限公司（以下简称“房产公司”）、董长喜、郑琪、北京市通州区西集镇张各庄村村民委员会（以下简称“村委会”）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由法官刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告曹轶娟的委托代理人杨相军，被告董长喜（房产公司的法定代表人）、郑琪、村委会的委托代理人柳正发，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹轶娟诉称：2013年1月25日，被告郑琪自原告曹轶娟处借款27.5万元，还款期限为2013年2月24日。2013年2月25日，被告郑琪不能清偿债务，将其位于北京市通州区西集镇张各庄小区x栋x单元x号的房屋折抵给原告曹轶娟。房产公司为原告曹轶娟提供了修改买受人为原告曹轶娟的《房屋买卖合同》及购房款收据，村委会为原告曹轶娟颁发了《房屋所有权证》，被告董长喜亦对此事进行了确认。原告曹轶娟向房产公司交纳了物业费790元、取暖费1920元、公共区域电费50元、装修押金1000元、公共维修基金5000元，并对房屋进行装修（装修款97220元）。2015年7月左右，原告曹轶娟发现自己的房屋被换锁强占，装修装饰被破坏。经了解，房产公司又将房屋卖给了他人。考虑到该房屋系使用集体土地进行建设，原告曹轶娟无权取得房屋的所有权，故诉至法院要求判令：1、原告曹轶娟与被告郑琪于2013年2月25日形成的以物抵债合同无效；2、四被告共同支付原告房屋对价款275000元、装修款97220元、物业费790元、取暖费1920元、公共区域电费50元、装修押金1000元、公共维修基金5000元。
被告郑琪辩称：认可被告郑琪向原告曹轶娟借款27.5万元并于2013年2月25日通过口头的以物抵债合同将涉诉房屋折抵给原告曹轶娟的事实。涉诉房屋系经案外人陈x（音同）介绍，由房产公司卖给被告郑琪，归被告郑琪所有。被告郑琪并非张各庄村村民。
被告房产公司及董长喜共同辩称：涉诉房屋并非被告郑琪所有，而系房产公司所有。涉诉房屋曾由房产公司抵押给陈x，又由陈x抵押给被告郑琪。被告郑琪在房产公司及董长喜不知情的情况下将涉诉房屋卖给了原告曹轶娟。事实上，房产公司已将该房屋于2012年以60万元的价格卖给了本村村民苏x（音同），并于2015年实际交付给苏x。
村委会辩称：不清楚房产公司、被告郑琪、原告曹轶娟之间的内部关系，不清楚诉争房屋应归谁所有，但村委会没有损害原告曹轶娟的利益。
经审理查明：2013年1月25日，被告郑琪自原告曹轶娟处借款27.5万元，还款期限为2013年2月24日，利息为19250元，逾期按天算息。2013年2月25日，被告郑琪不能清偿债务，将其位于北京市通州区西集镇张各庄小区x栋x单元x号（小产权房，村集体土地）的房屋折抵给原告曹轶娟。现原告曹轶娟要求确认该以物抵债合同无效并由四被告返还相应的价值，并在庭审中表示利息不在本案中主张了，合同无效的损失就是装修款97220元、装修押金1000元、公共维修基金5000元、物业费790元、取暖费1920元、公共区域电费50元。
原告曹轶娟提交了《房屋买卖合同》证明上述以物抵债的行为经过了房产公司和村委会的认可。合同记载的出卖方为村委会；买受人处多次经过涂改（先后为方x、郑x、甄x、郑x、曹轶娟），三次由房产公司盖章予以确认，房产公司最后确认的买受人为原告曹轶娟；房屋价款经涂改为27.5万元，并经房产公司盖章确认；合同尾部保留了村委会和房产公司于2012年6月10日所盖的印章。房产公司对合同上其印章的真实性不要求鉴定，但表示盖章的行为未经被告董长喜同意。
原告曹轶娟提交了《房屋所有权证》证明上述以物抵债的行为经过了村委会的认可，但该证书未填写编号，亦未填写发证日期，发证单位处该有村委会的印章，所有权人处填写为原告曹轶娟，建筑面积为109.2平方米。村委会认可印章的真实性，但表示没有见过该本证书，不清楚印章是如何盖上去的。
原告曹轶娟提交了2013年1月25日由房产公司出具的金额为27.5万元的房款收据证明上述以物抵债的行为经过了房产公司的认可，房产公司认可房款收据中印章的真实性，但表示其真实意思系同意转抵押给原告曹轶娟，而非同意转移所有权于原告曹轶娟。
原告曹轶娟提交了记载时间均为2013年1月14日、交款人均为方亚丽、金额分别为物业费790元、取暖费1920元、公共区域电费50元、装修押金1000元、公共维修基金5000元的收据5张，证明其向房产公司交纳了上述款项。房产公司表示其未从原告曹轶娟处获得上述款项。
原告曹轶娟提交了被告董长喜于2015年9月9日出具的《证明》证明上述以物抵债的行为经过了房产公司及被告董长喜的认可，上载：经双方同意，房产公司与原告曹轶娟及郑琪三方共同解决房屋及债务关系，一个月内共同完成，未解决完房屋不能装修。被告董长喜认可《证明》的真实性，但表示这只能说明双方就此争议进行协商，并不能证明该房产问题已经解决。
庭审中，原告曹轶娟表示，其于2013年3月实际控制诉争房屋，后进行了装修，在卫生间铺了地砖、墙砖，在其他房间铺了复合木地板，安装了门、灯等，并提供了其与案外人李振星于2013年5月12日签订的《房屋装修协议》（上载，发包方：曹轶娟；承包方：李振星；承包方式：包工包料；工期：40日，2013年5月15日至2013年6月25日；工程价款：5.3万元；工程项目：2个卧室、客厅、餐厅全铺木地板带地角线，卫生间、厨房贴地砖墙砖，卫生间改水，3个水头，厨房改水1个水龙头，1个下水头，厨房与餐厅打孔1个，卫生间厨房PVC吊顶，卫生间立柱水盆1个，坐便器1个，地漏2个，安3个免漆门，墙刮腻子2遍，每个房间安1个吸顶灯，总计109平米，包工包料加安装所有的垃圾清理干净）、李振星于2013年6月23日出具的收据（存根联，上载金额为48600元）及署名为“李”、记载时间为2013年6月27日的收据（存根联，上载金额为48620元）证明其存在装修款97220元。原告曹轶娟表示，由于涉诉房屋未供水、供电，其未实际居住，至2015年7月左右，原告曹轶娟发现涉诉房屋被换锁强占，屋内地板被刨开，装修被破坏。房产公司表示，其负责小区物业，于2015年将涉诉房屋实际交付苏x，原告曹轶娟主张的装修款明显过高，具体价值请法院酌定。
上述事实，有《借款合同》及《补充协议》、借条、《房屋买卖合同》、《房屋所有权证》、《证明》、收据、《房屋装修协议》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：原告曹轶娟与被告郑琪于2013年2月25日形成以物抵债的合意，以诉争小产权房作为原金钱债务之替代，代物清偿被告郑琪所欠原告曹轶娟之债务。该以物抵债合同虽系双方当事人之真实意思表示，但原告曹轶娟并非张各庄村村民，故该合同违反了我国关于集体土地管理的法律法规，应认定为无效。以物抵债合同无效，诉争房屋的所有权自始未移转于原告曹轶娟，被告郑琪仍应清偿其所欠原告曹轶娟的债务27.5万元。至于原告曹轶娟主张的“房屋对价款”27.5万元，此系从合同无效后，当事人返还所受经济利益的角度出发为主张，其实质与主张债权27.5万元无异。现被告郑琪认可其向原告曹轶娟借款27.5万元的事实，故本着诉讼经济的原则，本院确认应由被告郑琪偿还原告曹轶娟欠款27.5万元。
对于原告曹轶娟主张的物业费790元、取暖费1920元、公共区域电费50元、装修押金1000元、公共维修基金5000元，由于其提交的收据所载时间均为2013年1月14日、交款人均为方亚丽，原告曹轶娟并非上述支付的实际承担者，故对于其要求返还上述款项的要求，本院认为无事实和法律依据，故不予支持。
对于原告曹轶娟主张的装修款损失，本院认为其对装修款的投入虽与以物抵债合同的成立有关，但相关装修价值的灭失却系房产公司直接导致。作为专业机构，房产公司在盖章确认原告曹轶娟与被告郑琪的以物抵债合同之后，又于2015年将房屋交付案外人苏x，其行为对原告曹轶娟的装修款之投入具有原因力和一定的控制力，对该装修价值之灭失更是应能预见，而未尽最基本的注意义务，且未采取任何合理措施进行沟通、协调和处理，反而放任该损失的发生，故应由其对原告曹轶娟的全部装修款损失承担责任。对于装修款损失的具体金额，本院斟酌原告曹轶娟主张的装修项目及诉争房屋实际情况，对其提交的《房屋装修协议》的真实性予以认可。房产公司对此虽不认可，但一方面，其未能提出证据进行反驳；另一方面，装修物之灭失系其所致，相关价值之不可评估属其过错，故本着公平原则，不宜对原告曹轶娟过分苛责，相关风险宜由房产公司负担。另，由于该《房屋装修协议》明确了包工包料的工程方式，所载工程项目亦与原告曹轶娟的主张相吻合，并明确约定工程价款为53000元，而原告曹轶娟提出的承包方出具的两个收据所载金额竟达97220元，故对于原告曹轶娟出具的上述两个收据的真实性本院不予认可。庭审中各方均要求法院就装修价值进行酌定。本院斟酌装修物价值自然贬损之一般情况，根据《房屋装修协议》所确定的装修工程价款，酌定由房产公司赔偿原告曹轶娟装修款损失4.35万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条、第二百零六条之规定，判决如下：
一、原告曹轶娟与被告郑琪于二〇一三年二月二十五日形成的以物抵债合同无效；
二、于本判决生效之日起七日内，被告郑琪偿还原告曹轶娟欠款二十七万五千元；
三、于本判决生效之日起七日内，被告北京京沈源房地产开发有限公司赔偿原告曹轶娟装修款损失四万三千五百元；
四、驳回原告曹轶娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千四百六十三元，由原告曹轶娟负担八百六十五元七角五分（已交纳）；由被告北京京沈源房地产开发有限公司、北京市通州区西集镇张各庄村村民委员会、郑琪各负担八百六十五元七角五分，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 宇
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 福明鑫