安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终749号
上诉人（原审被告）：马鞍山市欣明置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区花山美居广场1栋17层。
法定代表人：胡明水，该公司董事长。
委托代理人：吕震，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋小华。
上诉人马鞍山市欣明置业有限公司（以下简称欣明置业公司）与被上诉人宋小华房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第02251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
宋小华在原审诉称：欣明置业公司作为受托人在处理宋小华委托代租涉案商铺一事中，没有按照宋小华的指示亲自处理委托事务，而是在没有经宋小华同意的前提下转委托马鞍山市欣明物业管理有限公司（以下简称欣明物业公司），委托合同终止时，欣明置业公司也没有报告委托事务的结果，处理委托事务中收取的保证金收入也没有转交给宋小华。欣明置业公司的重大过失，致使宋小华2013年4月至2014年1月31日止经济损失24960元，欣明置业公司应承担赔偿责任。在（2014）马民二终字第00130号案件中，宋小华得知2013年10月28日欣明物业公司就案涉商铺租赁合同纠纷一案提起诉讼并冻结了马鞍山市安好家建材贸易有限公司（以下简称安好家公司）存款，致使安好家公司转移财产变为空壳公司，导致宋小华申请执行安好家公司时，安好家公司已经破产。宋小华经济损失13860元（2310元×6个月），再加上2013年10月1日起至2014年1月31日止宋小华租金损失11100元。涉案商铺收取的保证金56532元，欣明置业公司没有告知宋小华，也没有转交给宋小华。欣明置业公司在安好家公司没有返还案涉商铺时，私自抵扣安好家公司所欠欣明置业公司债务，致使宋小华在安好家公司没有返还案涉商铺期间的租金收益没有保障。由于欣明置业公司在处理委托事务中存在多处过失，给宋小华造成24960元经济损失，欣明置业公司应承担赔偿责任。由于欣明置业公司的欺诈，致使宋小华同意与欣明置业公司于2009年10月31日签订《商铺委托代租协议》将商铺交接日改为2013年3月30日，欣明置业公司于2013年3月28日向宋小华支付了9天833元租金后，就再没有支付租金给宋小华。宋小华于2013年5月3日起诉欣明置业公司支付租金16652元，直至2014年2月二审判决才下来。二审判决致使宋小华无法再次确定交房日期。2014年1月25日欣明置业公司第一次发函通知宋小华交房，根据双方签订的购房合同约定，欣明置业公司所售涉案商铺不具备合同约定的交房条件，欣明置业公司要承担延期交房违约金。尽管宋小华与欣明置业公司之间是委托合同关系，但合同约定是由欣明置业公司直接交房，涉案商铺没有恢复原状，欣明置业公司应该承担赔偿责任。欣明置业公司应承担自2014年2月1日起至符合交房条件之日止按购房合同约定的违约金标准（按日向宋小华支付已交付房款万分之三违约金）124.89元/日赔偿宋小华经济损失。故宋小华诉请法院判令：1、请求判决欣明置业公司赔偿宋小华经济损失24960元（2013年4月1日起至2014年1月31日止）；2、请求判决欣明置业公司从2014年2月1日起至符合交房条件之日止按购房合同约定的违约金标准124.89元/日赔偿宋小华经济损失；3、判决欣明置业公司承担本案诉讼费用。
原审查明：2009年10月31日，宋小华与欣明置业公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：宋小华购买欣明置业公司开发建设的马鞍山市花山美居广场8栋109室房屋，该房屋层高10米，建筑层数地上2层，产权登记的建筑面积为59.24平方米，该商品房的总价款为应收总金额431267元，实收总金额387161元，于2009年11月7日前付清387161元，欣明置业公司应当在2010年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并符合合同约定的商品房交付宋小华使用，逾期交房，买受人要求履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同第十三条规定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人赔偿相应差价。该合同附件三规定：内墙、顶棚均为混合砂浆粉刷、石灰膏面；地面为水泥砂浆刮糙；门窗为铝合金。该合同附件四补充协议三规定“出卖人负责完成房屋所在小区配套设施及公共设施，可根据开发实际进度分期分批或待小区整体完工后交付使用。商铺内部楼梯有买受人自行安装，出卖人负责预留楼梯口。”同时，欣明置业公司向宋小华出具马鞍山市物价局监制的《明码标价书》一份，该标价书的主要内容为：所售商业房为第8栋第一、二层109号铺，该商铺销售的一、二层联体建筑面积59.24平方米，单位建筑面积售价7280元/平方米，总售价387161元。以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套费用：电力一户一表、有线电视线预埋、电话线预埋、信报箱、自来水一户一表、宽带线路预埋。该标价书备注：本明码标价书由开发经营企业据实填写，一式两份，成交后购销双方各执一份，以备查对。当日，宋小华与欣明置业公司又签订《商铺委托代租协议（代租版）》，该协议主要内容为：一、宋小华（乙方）商铺8栋109号（一、二层联体商铺），面积59.24平方米，总价387161元，合同编号W200912930，委托欣明置业公司（甲方）代租。二、商铺代租年限：自2010年3月31日起至2013年3月30日止，商铺代租期满，甲方将商铺归还乙方，乙方若继续委托代租另行商议。三、年租金标准：第一年乙方购铺总价7%；第二年乙方购铺总价7%；第三年乙方购铺总价8%。四、租金支付方式：1、第一年乙方在支付购铺总价内扣除；2、第二年每半年支付一次14571元（半年首月内甲方支付）；3、第三年每半年支付一次16652元（半年首月内甲方支付）。4、乙方不能至甲方地取款，也可提供乙方银行卡号，届时由甲方汇入。5、委托代租期间物业管理费由租赁商户承担。截止2009年11月19日，宋小华按合同约定共计支付了花山美居广场8栋109室房屋的购房款387211元（后欣明置业公司返还宋小华50元，宋小华实际支付购房款387161元），欣明置业公司于2009年12月8日向宋小华开具金额为387161元的销售不动产统一发票。
另查明：2009年8月27日，马鞍山市欣明物业管理有限公司（以下简称欣明物业公司）受欣明置业公司委托与安好家公司签订了一份《商铺租赁（代租）协议》，该协议约定：安好家公司承租花山美居建材批发市场8栋地板区1-10号商铺作营业使用，承租期自2009年10月1日起至2012年9月30日止。第一年租金每月每平方米30元，欣明物业公司给予安好家公司优惠，免收；第二年租金按每月每平方米30元计算，第三年租金按每月每平方米39元计算，每半年支付一次租金，先付后租。该合同签署日期嗣后又改为2010年1月14日。安好家公司后在此从事地板经营。租赁期满后，安好家公司仍使用该商铺从事地板经营。2013年2月28日，欣明物业公司通知安好家公司称其不再续租，并将于2013年4月10日收回商铺。届期，安好家公司继续使用该商铺从事地板经营。2014年1月25日，欣明置业公司发函给宋小华，称2013年12月10日前，花山美居8栋10间商铺分割砌墙及恢复水电供应完成；目前，花山美居8栋商铺中的9家商铺返还移交手续已办理完毕，要求宋小华尽快前来欣明物业公司办理8栋109号商铺返还手续。宋小华于2014年1月28日复函，称欣明置业公司近日才对花山美居8栋10家商铺分割砌墙，为保障其合法权益，要求欣明置业公司出示近日有关部门对8栋109号质量检测证书。另要求欣明置业公司尽快将水表和电表过户到宋小华名下，并认为这是其购房后与第一次与欣明置业公司办理交接手续，要求欣明置业公司按合同要求并书面通知其办理交接手续。2014年4月18日，马钢集团测绘有限责任公司房产测绘队出具测绘说明一份，内容为应购房户要求，其测绘队于2014年3月11日对花山美居广场8栋109室进行了现场复核，经复核其面积无误。
再查明：2010年6月30日，欣明置业公司（甲方）与宋小华（乙方）签订了一份《商铺交接书》，交接书载明2010年6月30日甲、乙双方对花山美居广场8幢一、二层第109号铺进行验收交接，双方确认：1、甲方交给乙方的商铺，该铺位的测绘建筑面积为59.24平方米，测绘建筑面积的测绘机构为马鞍山市房产局测绘科认定。2、该商铺的总价为人民币387161元。3、乙方已付清全部房款，甲方已开具收据给乙方。本交接书由甲、乙双方签字生效。宋小华称该交接书上的签名非其本人所签。2013年3月28日，宋小华向欣明物业公司出具收条，确认收到欣明物业公司9天房租833元（2013年4月1日至4月9日）。
又查明：宋小华与欣明置业及安好家公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月18日作出（2013）花民一初字第01137号民事判决，判决：一、安好家公司于本判决生效之日起十日内按每月2310元标准向宋小华支付自2013年4月1日起的租金；二、驳回宋小华的其他诉讼请求。宋小华、安好家公司上诉后，马鞍山市中级人民法院于2014年2月21日作出（2013）马民三终字第00234号民事判决，判决：一、维持马鞍山市花山区人民法院（2013）花民一初字第01137号民事判决；二、欣明置业公司于本判决生效后十日内向宋小华赔偿租金差额损失2790元。宋小华因与欣明置业公司房屋租赁合同纠纷一案于2014年1月24日向本院起诉，本院于2014年6月16日作出（2014）花民一初字第00520号民事判决，宣判后，宋小华、欣明置业公司不服该判决，提起上诉，马鞍山市中级人民法院于2015年4月30日作出（2014）马民二终字第00130号民事裁定，撤销本院（2014）花民一初字第00520号民事判决，将该案发回本院重新审理。本院重审后，于2015年10月12日作出（2015）花民一初字第01995号民事判决，认定案涉商铺总价格为416302.15元，并判决：一、欣明置业公司于本判决生效之日起十日内赔偿宋小华5个月租期的租金损失12142.5元；二、欣明置业公司于本判决生效之日起十日内按其与宋小华所签《商品房买卖合同》及附件以及《明码标价书》所约定的内容向原告宋小华返还马鞍山市花山区花山美居广场8栋109号商铺；三、驳回宋小华其他诉讼请求。欣明置业公司、宋小华均不服，提出上诉。马鞍山市中级人民法院于2015年12月7日作出（2015）马民二终字第00264号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年12月16日，欣明置业公司发函要求宋小华与该公司办理商铺交接手续。宋小华收到《催告函》后，认为欣明置业公司交付的商铺不符合《商品房买卖合同》及附件以及《明码标价书》所约定的交付标准，拒绝接受。
庭审中，宋小华认为案涉的花山美居广场8栋109号商铺不符合《商品房买卖合同》及附件以及《明码标价书》所约定的交付标准的范围为：水、电表均未登记在其名下，不符合一户一表的标准；门不是铝合金材质；内墙粉刷不符合同约定。
上述事实，有（2013）花民一初字第01137号民事判决书、（2013）马民三终字第00234号民事判决书、（2014）皖民申字第00480号民事裁定书、（2015）花民一初字第01995号民事判决书、（2015）马民二终字第00264号民事判决书，以及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。
原审法院认为：2009年10月31日宋小华与欣明置业公司签订的《商品房买卖合同》及《商铺委托代租协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。一、关于宋小华主张的经济损失13860元（2310元×6个月）及2013年10月1日起至2014年1月31日止的租金损失11100元。宋小华主张的经济损失即租金13860元（2310元×6个月），已生效的（2013）花民一初字第01137号民事判决已判决由安好家公司向宋小华支付，宋小华已就该部分损失申请执行。故宋小华再次就该部分损失起诉要求由欣明置业公司承担，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。宋小华将案涉商铺委托欣明置业公司代租，商铺代租期满后，欣明置业公司负有通知和返还案涉商铺的合同义务。2014年1月25日，欣明置业公司发函给宋小华，称2013年12月10日前，花山美居8栋10间商铺分割砌墙及恢复水电供应完成，要求宋小华尽快前来欣明物业公司办理8栋109号商铺返还手续。因此，此前商铺达不到交付条件是不争的事实。故欣明置业公司应对此前商铺不能交付所导致宋小华的经济损失承担赔偿责任。宋小华要求欣明置业公司赔偿2013年10月1日起至2014年1月31日止的租金损失11100元（16652元/6月×4月），符合法律规定，本院依法予以支持。二、关于宋小华要求欣明置业公司承担自2014年2月1日起至符合交房条件之日止按购房合同约定的违约金标准（按日向原告支付已交付房款万分之三违约金）124.89元/日赔偿其经济损失。本院已生效的（2015）花民一初字第01995号民事判决，认定案涉商铺总价格为416302.15元，并判决：一、欣明置业公司于判决生效之日起十日内赔偿宋小华5个月租期的租金损失12142.5元；二、欣明置业公司于判决生效之日起十日内按其与宋小华所签《商品房买卖合同》及附件以及《明码标价书》所约定的内容向宋小华返还马鞍山市花山区花山美居广场8栋109号商铺。因此欣明置业公司主张其通知宋小华领取的案涉商铺符合《商品房买卖合同》及附件以及《明码标价书》的约定，缺乏事实依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：欣明置业公司应当在2010年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并符合合同约定的商品房交付宋小华使用，逾期交房，买受人要求履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故欣明置业公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任。宋小华诉请欣明置业公司承担从2014年2月1日起至符合交房条件之日止按购房合同约定的违约金标准（按日向原告支付已交付房款万分之三违约金）124.89元/日赔偿原告经济损失，符合合同约定，本院依法予以支持。故花山区法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、马鞍山市欣明置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿宋小华自2013年10月1日起至2014年1月31日止租金损失11100元；二、马鞍山市欣明置业有限公司于本判决生效之日起十日内按《商品房买卖合同》约定的违约金标准124.89元/日（按已交付房款万分之三）赔偿宋小华自2014年2月1日起至符合交房条件之日止经济损失；三、驳回宋小华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，由马鞍山市欣明置业有限公司负担；诉前财产保全费520元由马鞍山市欣明置业有限公司负担。
欣明置业公司不服，向本院提起上诉称：一审判决判令欣明置业公司应向宋小华赔偿自2013年10月1日起至2014年1月31日止的租金损失11100元，该判决严重错误，与多份生效判决相违背，而且与该一审判决的认定相互矛盾。2013年4月1日至2013年9月30日期间六个月的租金损失与2013年10月1日至2014年2月1日的租金损失在性质上没有任何不同。至少，2013年10月1日至2013年12月15日，安好家公司实际占用商铺期间的租金，应当由其向宋小华支付，而不是欣明置业公司承担赔偿责任。宋小华本人作为商铺所有权人，怠于收回商铺，与欣明置业公司无关，欣明置业公司作为受托人已经履行了通知和返还商铺的义务，没有占用、使用宋小华的商铺，不应当为宋小华拒绝收回商铺承担任何赔偿责任。
另，本案并非商品房买卖合同纠纷，而是委托合同纠纷。按照《商品房买卖合同》的标准交付商铺，是商品房买卖合同纠纷中作为卖房人的合同义务，而非本案中欣明置业公司作为委托人的义务，一审判决将商品房买卖合同中的合同义务强加给委托合同中作为受托人的欣明置业公司，显然是严重错误的。实际上，宋小华早于2010年6月30日对商铺进行了验收交接，并签订了商铺交接书，对此，欣明置业公司提供了由宋小华本人签字确认的商铺交接书作为证据。一审判决无视欣明置业公司将所售商铺交给宋小华验收、交接后，并接受其委托将该商铺转租给安好家公司租赁使用三年的基本事实，认定欣明置业公司未按照约定《商品房卖合同》的约定交付商铺，这样的认定是完全错误的。即便是基于《商品房买卖合同》的约定，按照《商品房买卖合同》的约定，所交付的商铺交付不符合约定标准的，买受人可以要求欣明置业公司赔相应差价，而并非是拒绝接受商铺，却以此要求欣明置业公司赔偿延迟交付的违约金，一审判决显然是严重错误的。综上所述，一审判决在事实认定与法律适用方面均存在错误，请求二审法院依法改判。
宋小华答辩称：（2013）马民三终字第00234号判决已经认定《商铺委托代租协议》为委托合同，欣明置业公司未能适当履行通知义务和及时返还商铺，违反了诚实信用原则，依法应对由此给宋小华造成的经济损失承担赔偿责任。安好家公司每月支付给宋小华2310元，因欣明置业公司与宋小华约定的租金标准高于欣明物业公司与安好家公司约定的租金标准，确定宋小华经济损失为465元（2775-2310=465元），故判决由欣明置业公司按每月465元的标准向宋小华赔偿自2013年4月至2013年9月的租金差额共计2790元。显然已经生效的判决已经确定宋小华的经济损失是每月2775元。由于欣明置业公司于2013年3月28日委托欣明置业公司管理有限公司向宋小华支付了9天833元租金，致使宋小华以为欣明置业公司有继续租赁涉案商铺的意思，以租赁合同关系起诉欣明置业公司支付半年的租金16625元。后被（2013）马民三终字第00234号判决为委托合同关系，判决双方签订的《商铺委托代租协议》于履行期限届满后的次日即2013日3月31日自行终止。终止后，欣明置业公司公司负有通知和返还涉案商铺的合同义务。又因为宋小华和欣明置业公司原本就是购房合同关系，后由于欣明置业公司的欺诈，宋小华才和欣明置业公司签订了3年的《商铺委托代租协议》将商铺交接日改为2013年3月20日，欣明置业公司于2013年3月28日向宋小华支付了9天833元租金后，就再没有支付租金给宋小华，宋小华于2013年5月3日起诉欣明置业公司支付租金16652元，直至2014年2月二审判决才下来。二审判决致使宋小华无法再次确定交房日期。2014年1月25日欣明置业公司第一次书面通知宋小华交房，宋小华发现涉案商铺根本不具备交付标准，书面通知欣明置业公司按合同约定的标准交房，符合交房标准后书面通知宋小华交接。既然委托合同关系终止，欣明置业公司和宋小华又回到购房合同关系，一审依据购房合同约定标准赔偿宋小华经济损失合情合理。
本院认为：2009年10月31日，宋小华与欣明置业公司签订的《商品房买卖合同》及《商铺委托代租协议》系双方当事人真实意思的表示，内容合法，应属有效。故对涉及各方权利义务及履行状况引发的法律责任的认定，应根据两合同的约定予以确认。（2013）马民三终字第00234号判决认定，宋小华与欣明置业公司之间因签订《商铺委托代租协议》而形成委托合同关系，合同履行期为2010年3月31日至2013年3月30日。履行期届满时，欣明置业公司在完成委托事项后，未能适当履行通知义务和及时返还商铺违反了诚实信用原则，依法应对由此给宋小华造成的经济损失承担赔偿责任。宋小华此前的月租标准是每月2775元，对于因未及时返还商铺造成宋小华的2013年10月1日起至2014年1月31日止的经济损失11100元（2775元×4月），一审法院认定由欣明置业公司承担并无不当。宋小华与欣明置业公司之间签订的《商品房买卖合同》第九条第二款约定，“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部付款，并按买受人累计已支付款的3%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。（2015）马民二终字第00264号民事判决及在执行中的(2016)皖0503执357号案件均可认定欣明置业公司违约交房，故欣明置业公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任。虽然本案涉及不同的两个法律关系，一审法院基于宋小华的诉求合并一案审理本案，即有利于尽快查清案件事实，正确适用法律。同时又避免了机械的将已经立案的一个案件拆成两个案件，减少当事人的诉累。无论是基于《商铺委托代租协议》而形成委托合同关系还是《商品房买卖合同》而形成的买卖关系，一审法院均有管辖权，并且合并审理并不违反法律的禁止性规定。
综上，马鞍山市欣明置业有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费、诉前财产保全费的负担按一审判决执行；二审案件受理费424元，由上诉人马鞍山市欣明置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐婕
代理审判员 汪哲
代理审判员 彭立
二〇一六年八月十九日
书 记 员 俞洋
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。