四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攀东民初字第1601号
原告严国金，男，1970年3月27日生，汉族，住攀枝花市东区。
委托代理人刘庆毅，四川渡攀律师事务所律师（特别授权）
被告施尚平，男，1969年3月5日生，汉族，住攀枝花市西区。
委托代理人王赟，四川三才律师事务所律师（特别授权）。
被告攀枝花市振亚汽车销售服务有限公司，住所：攀枝花市西区清香坪。
法定代表人刘利明，该公司总经理。
第三人胡林，男，1979年4月12日生，汉族，自由职业，住湖北省十堰市。
原告严国金诉被告施尚平、攀枝花市振亚汽车销售服务有限公司（以下简称振亚公司）及第三人胡林租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理。依法由审判员欧阳梅适用简易程序于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告严国金及其委托代理人刘庆毅、被告施尚平的委托代理人王赟、第三人胡林到庭参加了诉讼。被告振亚公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月15日，被告施尚平作为被告振亚公司副总经理，与原告严国金就租用原告所有的东区倮果二道沟的房屋及场地用于振亚公司经营使用，达成协议并签订书面《租赁合同》。合同约定房屋租期为3年，租金每月13000元，并约定了付款方式以及必须提供另外三间临街铺面等。为了履行合同，原告与三间临街商铺的原租户解除了合同，并支付了违约金8000元。2015年3月15日，二被告在未有任何通知的情况下，撤离租用场地且拖欠房租。经联系，二被告表示不愿继续履行合同，目前房屋场地空置。二被告的行为给原告造成了严重的经济损失，包括提前与前期承租人解约的违约金损失及房屋场地租赁的可得利益损失。故原告诉至法院，请求判令二被告连带支付原告拖欠的租金18000元、违约金4000元（8000元÷36个月×18个月）预期利益损失234000元，合计256000元；本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，于本院指定的举证期限内向本院提交并于庭审中出示了：
一、攀枝花市银泉商贸有限责任公司与原告于2011年9月30日签订的《房屋合同》（复印件）、攀枝花市东区银江镇人民政府和攀枝花市东区银江镇城乡建设与管理服务中心于2012年2月16日出具的证明一份，证明原告有权使用该讼争的土地。
被告施尚平及第三人胡林质证认为：《房屋合同》系复印件，无法核实真实性，故对该证据的合法、真实、关联性不认可；证明真实性认可，但与本案无关联性。
二、攀枝花市东区丰川汽修厂的营业执照、组织机构代码证及丰川汽修厂平面图，证明原告在该讼争场地上成立攀枝花市东区丰川汽修店。
被告施尚平及第三人胡林质证认为：对上述证据真实性认可，另在租赁该场地期间，均是以攀枝花市东区丰川汽修厂名义对外经营。
三、原告与被告施尚平于2103年9月8日签订的《租赁合同》、照片11张、攀枝花振亚汽车销售服务有限公司维修部三包借条、质量保修登记本及攀枝花振亚汽车委托维修交接预检、派工单，证明被告振亚公司是实际承租人。
被告施尚平质证认为：对《租赁合同》的真实性认可；对三包借条、质量保修登记本及攀枝花振亚汽车委托维修交接预检、派工单均未加盖公章，对真实性、合法性不认可；相片与本案的关联性不认可。
第三人胡林质证认为：对原告所举上述证据的真实性认可。
被告施尚平辩称，原告在举证期内未能提交其合法拥有租赁物的处置权和租赁物合法的证据，因而原、被告所签订《租赁合同》应为无效合同；其次，原告与被告施尚平已就租赁合同关系解除协商一致，另被告施尚平在承租期间无任何违约行为；现原告与第三人建立了新的不定期租赁关系，双方协商降低了房租、原告也收到第三人缴纳的半年租金60000元；综上，原告对被告施尚平的诉讼请求与事实不符，于法无据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告施尚平为证明其主张的事实成立，于本院指定的举证期限内向本院提交并于庭审中出示：
一、两被告于2013年9月1日签订的《快修站服务协议》，证明被告施尚平从被告振亚公司采购配件，两被告是销售业务关系；
原告质证认为：对该证据的真实性认可，但与本案无关联性，当时被告施尚平是以振亚公司副总的名义与原告协商签订的《租赁合同》，施尚平系履行职务行为；
二、第三人的辞职报告、员工离职审批单，证明第三人原系振亚公司员工，其辞职后接手经营原告的汽修店。
原告对该证据的质证意见为：对证据的真实性认可，对关联性及证明内容不认可。
第三人对施尚平所举上述证据的真实性均认可。
被告振亚公司提交书面答辩意见称：振亚公司从未与原告签订任何租赁合同，也未委托他人与原告签订租赁合同；振亚公司与施尚平仅依据快修站服务协议为其提供配件及技术指导等服务。振亚公司允许快修站使用其名称，施尚平在销售配件时给予政策优惠。快修站拥有独立法人地位，与振亚公司仅具有合同关系，而无从属关系。快修站自主经营、独立核算、自负盈亏。故原告对振亚公司的起诉无事实和法律依据，请求驳回原告对振亚公司的诉讼请求。被告振亚公司对其主张的上述事实未提交相关证据。
第三人胡林辩称，2014年9月，原告与施尚平和胡林协议一致，由施尚平与原告解除租赁合同关系，胡林和原告建立新的租赁关系，同时约定房租降至10000元／月。其后，胡林通过亲属向原告支付了半年房租，因原告拒绝签订书面租赁合同，故胡林与原告建立了不定期租赁关系。2015年1月份，胡林口头通知原告解除租赁关系，原告不予理睬。2015年3月15日，胡林撤离租赁场地时原告拒不接受钥匙，胡林遂将钥匙放至隔壁租户王林处。其次，原告在举证期内未提交其合法拥有租赁物处置权和租赁物合法的证据；综上，原告与胡林重新建立了新的不定期租赁合同关系，故胡林有权随时解除合同，且胡林在租赁期满半年以后已通知原告解除了租赁合同。胡林在履行租赁合同中，不存在违约行为，也未给原告造成任何损失，因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人胡林为证明其主张的事实成立，于本院指定的举证期限内向本院提交并于庭审中出示：中国农业银行银行卡取款业务回单、湖北十堰市郧阳区南化塘镇盐池村委会出具的证明、结婚证复印件两份，证实陆兴均与胡林系连襟关系，陆兴均代胡林转款6万元支付原告租金的事实。
原告质证认为，收到60000元属实，但不能证实原、被告之间的合同变更。
被告施尚平对胡林所举上述证据的真实性认可。
本院结合双方当事人的举证、质证及当庭陈述，对如下事实予以确认：2013年9月8日，攀枝花市东区丰川汽修店（经营者严国金）与被告施尚平签订《租赁合同》，约定：租赁门面和场地位于东区倮果二道沟；租赁期限三年，从2013年9月15日起至2016年9月14日止，租金总计468000元；正式合同签订后入场支付壹拾万元整（一年），陆个月后支付伍万陆千元整；施尚平租用为整车销售、配件销售和维修服务；原告向施尚平无偿提供维修资质及现有设备设施；双方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。严国金必须提供施尚平临公路三间铺面，如无法提供此合同自动失效，严国金退还施尚平定金（此三间铺面租金含在总合同价内）。签约后，严国金将攀枝花市东区丰川汽修店的营业执照、场地及设备等交与施尚平，施尚平也按约缴纳了租金。2014年9月25日，原告与施尚平、胡林等人协商将租金由13000元／月降为10000元／月事宜。同月27日，陆兴均（与胡林系连襟关系）转款60000元至原告银行卡上。2015年3月15日，胡林撤离场地并将钥匙交与原告，原告拒收钥匙。
另查明，2011年9月30日，攀枝花市银泉商贸有限责任公司将其位于东区倮果二道沟荒地一块租给原告修建汽车修理厂使用并签订《房屋合同》，约定房屋厂房由原告自建，使用时间从2011年9月30日至2014年9月29日。2012年5月9日，严国金注册成立了攀枝花市东区丰川汽修店（个人经营）。
2013年9月1日，振亚公司与施尚平签订《快修站服务协议》，约定：施尚平为振亚公司授权在银江镇金江区域设立振亚公司所代理东风商用车品牌的快修站，代理振亚公司在所在区域开展售后服务业务工作快修站全名为倮果分站；施尚平承包的修理厂，所有场地费用、人工费用由其自行承担，与振亚公司无关；施尚平只是为振亚公司所委托的东风商用车、东风子公司的汽车产品与玉柴机器、康明斯发动机产品的用户做三包服务，自主经营、自负盈亏、独立承担经济民事责任。双方还对各自的其他权利义务进行了约定。
本院认为，原告与被告施尚平于2013年9月8日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容合法有效，应为有效合同，本院予以确认。对被告提出原告不能提交合法拥有租赁物的处置权和租赁物合法的证据，故双方所签《租赁合同》无效的抗辩主张，原告提交了《房屋合同》、《证明》以及攀枝花市东区丰川汽修厂的营业执照和平面图，上述证据能够证实原告对出租的场地及房屋拥有使用权，故对原告提出《租赁合同》无效的抗辩主张，本院不予采信。
对原告以被告施尚平系振亚公司的副总经理及振亚公司倮果分站的负责人，振亚公司系租赁场地的实际使用人和经营者应承担相应责任的主张，本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任···。”本案中，原告未能提交相关证据证明振亚公司与施尚平之间系代理与被代理关系，且振亚公司也不追认这种代理行为，因而振亚公司不承担合同责任。对原告要求被告振亚公司承担责任的诉请本院不予支持。
对原告是否与被告施尚平解除租赁合同关系以及与第三人胡林建立新的不定期租赁合同关系？原告对此予以否认，并陈述三方只是协商减少租金而并未协议解除租赁合同；被告施尚平与第三人胡林认可原告与施尚平解除了租赁合同并与胡林建立新的不定期租赁合同关系，同时胡林举证证明其通过亲戚转款6万元支付原告租金，原告对此不予认可，本院认为第三人胡林所举证据不足以证实其主张的上述事实成立，且依据原告与被告施尚平签订的《租赁合同》第七条约定：“原、被告因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续”。现被告施尚平及第三人胡林在本院限定的举证期限内未能举证证明原告与被告施尚平解除了租赁合同并与第三人胡林建立新的不定期租赁合同关系，且原告对此也不认可，故本院认为原告与被告施尚平的租赁合同关系尚未依约解除，至于被告及第三人均认可该租赁场地已交由第三人实际使用，作为实际房屋使用人的胡林，慨括承受了签约的承租人施尚平的债务，理应由施尚平与胡林连带负租赁合同的相关义务。
对原告要求被告支付从2014年9月至2015年3月期间按租金13000元／月计算尚欠的租金18000元（13000元／月×6个月-60000元）；被告抗辩称双方协商一致将房租降为10000元／月，原告也认可收到第三人缴纳的半年租金60000元，故原告的该项诉请与事实不符；对此，原告在庭审中认可双方协商对原合同中租金由13000元／月降至10000元／月进行了变更，故现原告主张按13000元／月计算尚欠租金的诉请，本院不予支持。
对原告主张的预期利益损失234000元及违约金4000元，本院认为，原告与被告施尚平签订的为期三年的租赁合同，租赁期间，被告施尚平无法定事由和协商解除情况下，将租赁场地交由第三人胡林使用，而胡林在2015年3月15日因经营困难而将租赁房屋的钥匙交与原告被拒收后，自行将钥匙交由所租房屋的邻居，并于当日撤离租赁场地。根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，作为租赁房屋的实际使用人胡林以其行为明确表示不再履行合同义务，做为出租人的原告可以在履行期限届满前要求其与签约的承租人施尚平连带承担违约责任。又据《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故对原告主张的而损失本院酌情考虑为30000元。对原告主张的违约金4000元，原告称系其为履行与被告施尚平之间的租赁合同，而提前解除与案外人签订的门面出租合同所支付的违约金8000元，因原告与被告施尚平只履行了租赁合同一年半，故原告主张已付案外人违约金的一半即4000元，被告及第三人不予认可；本院认为，原告在庭审后就该项诉请补充提交的《收据》及《说明》，被告及第三个认为已过举证期限而不予质证，故本院对该诉请不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、施尚平与胡林于本判决生效后十日内一次性连带赔偿严国金损失30000元；
二、驳回严国金对攀枝花市振亚汽车销售服务有限公司的诉讼请求；
三、驳回严国金的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5140元，由施尚平和胡林连带承担（该诉讼费已由严国金垫付，施尚平和胡林在连带支付上述款项时一并支付严国金）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 欧阳梅
二〇一五年十月十三日
书记员 倪为民