昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌中民一终字第139号
上诉人（原审被告）：奇台县西北湾乡西北湾村民委员会。
法定代表人：陈玉龙，该村村委会主任。
委托代理人：刘永昌，奇台镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：宋喜刚，男，汉族，1959年10月1日出生。
委托代理人：周益如，新疆北方律师事务所律师。
原审被告：秦秀梅，女，汉族。
原审被告：李本英，男，汉族，1972年1月26日出生。
二原审被告共同委托代理人：肖宇，新疆新蓝天律师事务所律师。
上诉人奇台县西北湾乡西湾村民委员会因房屋租赁合同纠纷一案，不服奇台县人民法院（2013）奇民一初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月13日受理后依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人奇台县西北湾乡西湾村民委员会的委托代理人刘永昌，被上诉人宋喜刚及其委托代理人周益如，原审被告秦秀梅与原审被告李本英的委托代理人肖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年由奇台县招商局将宋喜刚脱水蔬菜加工生产企业引进奇台县，并提供了停止办学的西湾村小学作为生产加工基地。由原西湾村民委员会与宋喜刚签订了房屋租赁合同，将小学整体院落租赁给宋喜刚，租期期限自2007年3月5日至2010年3月5日，年租金为10000元，租金交纳期限为每年7月30日，宋喜刚于2007年3月20日向村委会交纳了一年的租金10000元。该租赁合同第五条约定：承租方未经出租方同意不得将房屋转租给第三人，租赁期间出租方不得以任何理由收回或出售出租屋及所有附属物。宋喜刚租赁蔬菜加工生产场地后，利用原场地房屋及修建的生产车间，建立了一条正常生产的脱水蔬菜加工生产线。2008年投入生产，后由于受销路不畅的影响，其停产回宁夏老家。2009年9月8日，奇台县西北湾乡西北湾村委会与李本英签订房屋租赁合同，将已租赁给宋喜刚的房屋及院落整体租赁给李本英，由李本英与其妻子秦秀梅建立节水滴灌带生产线并共同经营。2011年7月宋喜刚来奇台后，得知村委会在2009年9月8日将该学校整体院落租赁给李本英经营九龙节水灌溉地膜厂，三方发生纠纷，经西北湾乡司法所调解未果，宋喜刚起诉请求判令被告赔偿原告在原租赁的学校内修建的彩钢房、院内打地坪、铺红砖、办公室装修、粉刷墙面、修大门等损失。另查明，原奇台县西北湾乡西湾村委会与北湾村委会合并为西北湾村委会。
原审法院认为：宋喜刚与西北湾乡西北湾村委会签订的房屋租赁合同并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。宋喜刚租赁村委会的房屋及院落进行脱水蔬菜生产，租赁期限为2007年3月5日至2010年3月5日，且租赁合同第五条约定，“租赁期间出租方不得以任何理由收回或出售出租屋及所有附属物”。双方的合同履行期间，宋喜刚未按照约定交付租赁费，村委会应当按照合同约定要求宋喜刚承担违约责任，并积极解除租赁合同，而村委会未依法与宋喜刚解除租赁合同，便将宋喜刚承租的房屋、院落及其修建的彩钢房整体租赁给李本英、秦秀梅使用，其违反了合同约定及法律规定，应当承担赔偿宋喜刚损失的违约责任。李本英、秦秀梅使用租赁物的行为系基于租赁合同产生，其不承担赔偿责任。
关于赔偿费用，经鉴定扣除成新率宋喜刚修建的彩钢房价值234581.29元、铁大门2190元、砖地面1960元、院内地坪72160元、室内地坪22200.89元、办公室地砖2447.33元、室内涂料522.46元、室外涂料2695.51元、贴砖门柱1730元。以上铁大门、砖地面、院内地坪、室内地坪、办公室地砖、室内涂料、室外涂料、贴砖门柱等已经形成固定财产，属于原西湾村小学的一部分，其所有权应属于西北湾村委会，以上固定财产共计105906.19元，应当由西北湾村委会予以赔偿。彩钢房为宋喜刚在承租期内根据生产需要，经村委会同意扩建部分，对于扩建部分未办理合法建设手续，西湾村委会违反约定将房屋及院落整体出租，其存在过错，因此宋喜刚修建彩钢房的费用234581.29元应由被告西湾村委会进行赔偿，被告村委会赔偿后彩钢房的所有权及使用权归被告西湾村委会所有。遂判决：一、被告奇台县西北湾乡西北湾村委会于本判决生效后三十日内赔偿原告宋喜刚彩钢房价值234581.29元，赔偿后彩钢房的所有权及使用权归被告奇台县西北湾乡西北湾村民委员会所有。二、被告奇台县西北湾乡西北湾村民委员会于本判决生效后三十日内赔偿原告宋喜刚损失共计105906.19元。（包括铁大门、砖地面、院内地坪、室内地坪、办公室地砖、室内涂料、室外涂料、贴砖门柱等）。三、被告李本英、秦秀梅在本案中不承担赔偿责任。四、被告奇台县西北湾乡西北湾村民委员会于本判决生效后三十日内给付原告宋喜刚估价费13000元。
宣判后，上诉人奇台县西北湾乡西湾村民委员会不服上述判决上诉称：一、原审认定事实不清，本案中被上诉人宋喜刚添附的行为未经过村委会的同意，根据法律规定，该添附物在合同期满后，应当归上诉人所有；二、原审适用法律错误，根据双方签订的租赁合同，被上诉人宋喜刚由于未按时交纳房屋租赁费，且在合同期满后一年零四个月回到奇台，其自愿放弃了在合同期内使用租赁物及投资收益的权利，故其违约在先，上诉人另行出租的行为未给被上诉人造成任何损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回原审原告宋喜刚的全部诉讼请求。
被上诉人宋喜刚答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告秦秀梅、李本英答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人宋喜刚提交以下三组证据：
1、原奇台县西北湾乡西北湾村委会主任马维芝出具的情况证明一份，欲证实被上诉人宋喜刚的添附行为经过上诉人同意。
经质证，上诉人认为证人应当出庭接受双方当事人质询，对于该证明是否系马维芝本人所签不能确认，且2014年上诉人西北湾乡西北湾村委会主任并非是马维芝，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。原审被告对该证据的真实性无法确认。
本院对该证据的真实性综合其他证据予以综合认定。
2、西北湾供电所电费通知单2份，新疆奇台供电有限责任公司用电客户电费收据通知单2份，领条一张，欲证实2007年至2008年被上诉人宋喜刚的生产线一直在正常经营。
经质证，上诉人对通知单的真实性认可，对关联性不予认可，对领条的真实性、合法性、关联性均不予认可。原审被告认为其承租时生产线未正常运转，故对该证据的真实性不予认可。
本院对通知单的真实性予以确认，对上述证据的关联性不予确认。
3、宣传资料一份，欲证实被上诉人宋喜刚对出租屋的添附系客观存在。
经质证，上诉人对该证据的真实性不予认可。原审被告对该证据的真实性不予认可。认为其承租时彩钢房客观存在，但无人使用。
本院对该证据的真实性予以确认。
二审中上诉人奇台县西北湾乡西北湾村民委员会与原审被告李本英、秦秀梅未提交新证据。
二审经审理查明事实与原审查明事实一致，本院对原审查明事实予以确认。
本院认为，本案中主要争议的问题即导致上诉人村委会与被上诉人宋喜刚签订租赁合同解除的违约主体界定问题。根据一、二审查明的事实可以确认，《租赁合同》签订后被上诉人宋喜刚仅向上诉人交纳了2007年一年的租赁费，于2007年11月回到宁夏。根据《租赁合同》第三条约定：“每年租金为壹万元，交纳期限为每年7月30日。”被上诉人宋喜刚违反该约定未按时交纳房屋构成违约，其认为按时交纳了2008年的租赁费因未提交相应的证据予以证实，故该理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，上诉人村委会在被上诉人宋喜刚未按时交纳房租，且有证据可以证实在无法与被上诉人取得联系的情况下将房屋与院落整体租赁给原审被告，上诉人并不构成违约。原审法院认定上诉人构成违约不当，本院依法予以纠正。
双方当事人对于被上诉人宋喜刚装饰装修的价值及彩钢房的价值均未提出异议，本院依法予以确认。关于装饰装修物的损失105906.19元应否赔偿的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。故由于被上诉人宋喜刚违约导致合同解除，其要求上诉人赔偿装饰装修物损失的诉讼请求，本院不予支持。但上诉人已将房屋及院落整体出租予原审被告，对该装饰装修物已实际利用。故应在利用价值范围内予以适当补偿，对于补偿的数额，应根据房屋租赁合同约定的租赁期限，对于费用平均进行分担，故本院认为35302.06元为宜。上诉人认为被上诉人宋喜刚装修未经过其同意，对于该损失不应当予以赔偿的上诉理由，根据被上诉人二审中提交的西北湾乡西北湾村民委员会主任马维芝的证言，结合被上诉人宋喜刚在实际装修过程中上诉人也未提出异议的事实，可以确认上诉人对于装修的事实系明知的，故对该项上诉理由本院不予支持。
对于彩钢房的损失应否进行赔偿的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案系由于承租人违约导致合同解除，该彩钢房虽未办理相关建设手续，但上诉人已将该彩钢房租赁给原审被告实际使用，故本院认为其应在受益范围内对被上诉人补偿70000元。
综上，上诉人共计应补偿被上诉人各项损失合计105302.06元.对于评估费13000元，系被上诉人宋喜刚对装饰装修物的价值及彩钢房进行评估产生的费用，属于被上诉人的损失，故本院认为亦应由上诉人适当向被上诉人补偿4000元为宜。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款第（二）项、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持奇台县人民法院（2013）奇民一初字第711号民事判决第三项，即：“被告李本英、秦秀梅在本案中不承担赔偿责任。”；
二、撤销奇台县人民法院（2013）奇民一初字第711号民事判决第一项、第二项、第四项，即：“一、被告奇台县西北湾乡西北湾村委会于本判决生效后三十日内赔偿原告宋喜刚彩钢房价值234581.29元，赔偿后彩钢房的所有权及使用权归被告奇台县西北湾乡西北湾村民委员会所有；二、被告奇台县西北湾乡西北湾村民委员会于本判决生效后三十日内赔偿原告宋喜刚损失共计105906.19元；（包括铁大门、砖地面、院内地坪、室内地坪、办公室地砖、室内涂料、室外涂料、贴砖门柱等）；四、被告奇台县西北湾乡西北湾村民委员会于本判决生效后三十日内给付原告宋喜刚估价费13000元。”；
三、上诉人奇台县西北湾乡西北湾村民委员会于接到本判决之日起十五日内补偿被上诉人宋喜刚105302.06元；
四、上诉人奇台县西北湾乡西北湾村民委员会于接到本判决之日起十五日内补偿被上诉人宋喜刚评估费4000元；
五、驳回原审原告宋喜刚原审其他诉讼请求。
一审案件受理费用7941元，二审案件受理费6407元，共计14348元，由上诉人奇台县西北湾乡西北湾村民委员会负担4436元，由被上诉人宋喜刚负担9912元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 明
代理审判员 杨 敏
代理审判员 樊健健
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 马 恒