嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀民初字第646号
原告：嘉兴市好一家家居购物广场有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲工业区秀园路。
法定代表人：夏良祖，该公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）：张林燕，浙江合德律师事务所律师。
被告：张敏。
委托代理人（特别授权代理）：刘新虎。
第三人：吴朝霞。
第三人：蒋琴仙。
第三人：洪亮。
第三人：万莹。
第三人：吴均琪。
第三人：朱恒权。
第三人：毛品玉。
第三人：朱明。
第三人：李甜甜。
原告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司（以下简称好一家公司）诉被告张敏房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年7月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员童潇兰适用简易程序于2015年8月4日公开开庭进行了审理，原告好一家公司委托代理人张林燕到庭参加诉讼，被告张敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。因案件审理需要，本院依职权通知吴朝霞、蒋琴仙、洪亮、万莹、吴均琪、毛品玉、朱恒权、朱明、李甜甜作为本案第三人参加诉讼。本案于2015年9月16日第二次公开开庭进行审理。原告好一家公司委托代理人张林燕，被告张敏委托代理人刘新虎，第三人吴朝霞、蒋琴仙、洪亮、万莹、朱恒权、李甜甜到庭参加诉讼。第三人吴均琪、毛品玉、朱明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。因案情复杂，本案于2015年10月12日转为普通程序审理，由审判员李卫东担任审判长，与审判员童潇兰、人民陪审员沈忠贤组成合议庭进行审理。本案于2015年11月17日第三次开庭进行审理，原告好一家公司委托代理人张林燕、被告张敏委托代理人刘新虎、第三人蒋琴仙、洪亮、朱恒权、李甜甜到庭参加诉讼。第三人吴均琪、毛品玉、朱明、万莹经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年6月12日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定由被告张敏承租原告好一家公司主楼二层B区03、13号共计313平方米的经营场地，用于经营“金典”品牌的家具类商品。合同约定租赁期自2012年4月28日至2013年4月27日，并特别约定合同期内原告给予被告优惠四个月，“付二用三”。租金为每月每平方米33元（含物业管理费6元每月每平方，营销宣传费5元每月每平方，空调费按实际消耗分摊），年租金为82632元。租金分四次支付，分别于2012年4月28日前、2012年7月28日前、2012年10月28日前、2013年1月28日前各支付20658元。被告在合同期内，仅于2012年6月13日支付租金20658元，尚欠年租金61974元。原被告双方合同到期后，被告仍占用商铺至今，按原合同约定的33元每月每平方暂计至2015年5月27日，被告尚拖欠原告不定期租赁期间占有使用费258225元。且被告尚欠电费578.5元、2011年夏季空调使用费2504元，以上合计323281.5元。经原告多次催讨，被告均置之不理。故原告诉至法院，请求依法判令：1、判决解除原、被告双方不定期租赁合同；2、判决被告立即支付原告租金320199元（暂计算至2015年5月27日，具体以实际腾退日为准）；3、判决被告在保证商铺设施完好状态的前提下，拆除灯与地板后（其余不拆），立即将原告主楼二层B区03、13号商铺腾退给原告；4、判决被告支付原告2011年空调使用费2504元、电费578.5元（暂计至2015年6月10日，具体以实际腾退日结算为准）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告张敏答辩称：被告当初和原告签订的租赁合同是否生效？如果不生效，如何处理其都没有意见。
第三人吴朝霞答辩称：对本案事实不清楚，具体事项均由其父亲在操作。
第三人洪亮、万莹答辩称：其与被告于2013年4月份签订了为期一年的租赁合同，将其所有的位于好一家的房产租赁给被告使用，但合同签订后只领取过2000元租金，余款被告至今未付。
第三人蒋琴仙、朱恒权、李甜甜答辩称：其与被告于2013年4月份签订了为期一年的租赁合同，约定为500元/月/间房产，且为6个业主分别与被告签订的；合同签订后，于2013年6月份收到过2000元，于2014年收到1500元，余款被告至今未付。
第三人吴均琪、毛品玉、朱明未作答辩。
为证明其主张，原告好一家公司向本院提交了下列证据：
1、《好一家家居购物广场商铺委托经营合同》6份、好一家家居购物广场主楼二层土地位置示意图复印件1份，用以证明原告主楼二层B区03、13号商铺业主以不可撤销授权形式委托原告经营其商铺的事实。
被告张敏、第三人吴朝霞、蒋琴仙、洪亮、万莹、朱恒权、李甜甜质证无异议。
2、《租赁合同》1份，证明被告承租原告主楼二层B区03、13号商铺之事实及相关约定。
被告张敏对证据的真实性没有异议，但认为合同签订后市场没有人管理，在经营过程中市场大门都被锁起来，妨碍被告的正常经营，其无奈与业主签订了租赁合同。第三人吴朝霞、蒋琴仙、洪亮、万莹、朱恒权、李甜甜质证无异议。
3、收款收据复印件2份，证明被告于2012年6月13日支付原告租金、物业费、营销费共计20658元的事实。
被告张敏、第三人吴朝霞、蒋琴仙、洪亮、万莹、朱恒权、李甜甜质证无异议。
4、《通知》1份，证明原告于2011年7月20日发出通知，告知各位商户，夏季空调费按商户摊位面积每平方12元计收，实际原告按8元/平方米计收的事实。
被告张敏认为2011年原告未实际开启夏季空调，且就算开启了，电费也应该包含在租金中。第三人吴朝霞、蒋琴仙、洪亮、万莹、朱恒权、李甜甜质证无异议。
5、照片复印件1份、电费清单1份、电费收款收据9份，证明被告至今仍占用原告商铺，产生相应电费并由原告代缴的事实。
被告张敏认为电费其已经按月缴纳，并未拖欠。第三人吴朝霞、蒋琴仙、洪亮、万莹、朱恒权、李甜甜质证无异议。
6、发票复印件1组10份，证明原告支出物业管理费、营销广告费的事实（2012至2013年）。
被告张敏认为原告并未实际进行营销活动，这部分费用与被告也无关。第三人吴朝霞、蒋琴仙、洪亮、万莹、朱恒权、李甜甜质证无异议。
7、催缴商铺租金通知书2份、邮寄回执2份4页，证明原告分别于2013年12月15日、2014年12月15日向被告催缴商铺租金的事实。
被告张敏认为其从未收到过通知书。第三人吴朝霞、蒋琴仙、洪亮、万莹、朱恒权、李甜甜质证无异议。
被告张敏为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、照片9张,证明正常营业期间原告未提供正常服务，包括原告未对商场进行管理，下雨的时候地面上有水、房屋漏水，服务台没有人，原告的办公室也没有人管理，正常营业期间不开灯的事实。
经质证，原告认为照片没有显示具体时间，对该组证据与本案的关联性有异议，原告提供的证据可以证明被告实际产生了电费，所以为正常经营。第三人吴朝霞、蒋琴仙、洪亮、万莹、朱恒权、李甜甜质证无异议。
2、《对接应业主（房东）租赁洽谈合同》复印件2份、房产证复印件1组，证明被告已经与实际业主签订了租赁合同，故与原告不再存在租赁关系。
原告质证认为该合同均为复印件，真实性以第三人吴朝霞的合同为准；且原告与业主签订的为不可撤销合同，业主无权处分，合同侵害了好一家的利益，应当属于无效合同。
第三人吴朝霞质证认为，租赁合同其是签过的，但只是代表自己的房产签订的，收取的也是自己房产的租金，该部分租金被告已经付清。
第三人蒋琴仙、洪亮、万莹、朱恒权、李甜甜质证认为，被告只支付了部分租金，而且仅与被告签订过一份合同，其与好一家的委托合同仍属有效。
第三人吴朝霞向本院提交租赁协议1份（传真件），证明业主与被告直接签订租赁协议的事实。
经质证，原告认为其与第三人间的委托经营合同仍有效，故该份租赁合同未实际生效，但对于业主在合同期内收到的租金数额予以认可。被告对该合同的真实性没有异议，其与第三人签订了为期2年的租赁合同。
第三人蒋琴仙、洪亮、万莹、朱恒权、李甜甜未提交证据。
被告吴均琪、毛品玉、朱明未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。
本院认证意见：对于原告提供的证据1-6，经质证被告与到庭第三人对其真实性均没有异议，且与本案相关联，故予以认定。对于原告提供的证据7，被告对其真实性有异议，本院不予认定。对被告提供的证据1，照片上没有拍摄的时间，也无法证明拍摄对象，真实性、合法性、关联性均存在异议，故对该组证据本院不予认定。对被告提交的证据2，第三人蒋琴仙质证无异议，本院予以认定。对第三人吴朝霞出具的证据，原、被告及其他第三人均质证无异议，本院予以认定。
本院经审理，认定本案事实如下：
第三人吴朝霞、蒋琴仙、洪亮、万莹、吴均琪、毛品玉、朱恒权、朱明、李甜甜为嘉兴市好一家家居购物广场1号楼12106-12112号业主，该几套商铺共同组成了好一家家居购物广场主楼二层B区03、13号经营场地。2011年5月28日，吴朝霞与好一家公司签订了《好一家家居购物广场商铺委托经营合同》（以下简称经营合同），约定委托经营期限为五年，委托经营期限自2010年9月28日起至2015年12月27日止；2011年6月16日，洪亮、万莹、吴均琪与原告签订经营合同，委托经营期限自2011年4月28日起至2015年12月27日止；2011年7月7日，毛品玉、朱恒权与原告签订经营合同，委托经营期限自2011年6月28日起至2015年12月27日止；2011年12月13日，李甜甜与原告签订经营合同，委托经营期限自2011年6月28日起至2015年12月27日止；委托经营收益按各第三人实际缴纳的购房款计算，每年的收益为购房款的5%；该委托合同在委托期限内，第三人对原告的授权为不可撤消的授权委托，第三人无论对该物业进行转让，赠予或设定抵押，都必须保证本委托经营合同的继续履行；双方还对其他事项进行了约定。
2012年6月12日，原告与被告张敏签订《租赁合同》一份，约定原告将好一家家居购物广场主楼二层B区03、13号平方米范围的经营场地（含分摊的公用面积），出租给被告经营家具类商品，品牌为金典；租赁期自2012年4月28日起至2013年4月27日止；租金要求“先付款，后使用”，被告租用原告经营场地为每月每平方米33元（含物业管理费6元/月·平方，营销宣传费5元/月·平方）；实际租用面积313平方米（含分摊的公用面积），年租金总计82632元；租金分肆次支付，第一次缴纳租金时间2012年4月28日前租金20658元，第二次缴纳租金时间2012年7月28日前20658元；第三次缴纳租金时间2012年10月28日前20658元；第四次缴纳租金时间2013年1月28日前租金20658元；电费按被告实际用量计收；被告在每月30日前主动将应缴电费交至原告指定收银处，逾期交款，原告有权从逾期之日起按日加收逾期应缴费额1%的滞纳金；租赁商铺交还时，原告需要被告恢复承租铺位原状的，原告应予恢复，否则，原告有权扣除被告保证金；合同还约定，根据公司2012年稳定及扶持商户政策，该合同期内给予优惠肆个月，付款方式为付二用三，空调费按实际消耗分摊；双方还对其他事项达成了约定。合同签订后，被告于2012年6月13日支付了合同期内的首期租金20658元，后一直未付租金，也未搬离经营场地。
2013年4月29日，被告与第三人签订商铺租赁合同一份，约定九位第三人将其各自所有的位于嘉兴市好一家家居购物广场1号楼12106-12112号商铺（即主楼二层B区03、13号经营场地）出租给被告，租赁期限为2013年4月29日至2015年4月29日，租金为每平方米10元（不含管理费），月租金3500元，年租金42000元。合同签订后，吴朝霞、蒋琴仙分别拿到了该段期间内的租金4000元，洪亮、万莹、吴均琪取得2000元，毛品玉、朱恒权、朱明三人共有的商铺拿到3500元，李甜甜拿到3500元。后吴朝霞之父与被告又签订了租赁合同一份，被告支付了吴朝霞租金3000元，吴朝霞对其父亲的代理行为也予以认可。
另查明，第三人蒋琴仙曾于2006年11月28日与原告签订过委托经营合同，经营期限为2006年11月28日至2011年11月27日，合同到期后，双方未再签订新的委托经营合同。被告于2015年7月15日收到了原告的起诉状副本等法律文书。因被告未交付租金，也未解除合同，遂成讼。
本院认为，原告虽不是出租的经营场地的所有人，但其受所有权人的委托使用和对外出租，具有签订租赁合同的主体资格；其与被告之间签订的租赁合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应认定有效；双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定向被告交付租赁房屋，被告也应按照合同约定支付租金，逾期支付应承担相应的违约责任。该租赁合同已于2013年4月27日到期，合同到期后被告仍继续占有使用租赁房屋，原告对此未提出异议，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金应按合同约定的租金计算方式计算。原、被告双方签订的租赁合同已因租赁届满而转为不定期租赁，对于不定期租赁当事人可随时解除合同。原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持，该合同于被告收到本院送达的起诉状副本等法律文书之日即2015年7月15日解除。被告辩称原告未按合同约定提供营销服务及其他服务，原告的证据也不足以证明其已经进行了相应的广告营销，故该部分费用应予扣除；被告应支付原告合同期内租金49454元（28元/月·平方×313平方米×8个月-20658元），合同期外2013年4月28日到2015年7月15日共计809天的租金，即155398.93元（28元/月·平方×313平方米×8个月÷365天×809天），以上合计204852.93元。合同解除后，被告仍占有使用该经营场地，应按照合同约定的租金标准即每日192.09元支付占有使用费至该经营场地实际腾退之日止。考虑到相关实际情况，本院酌定被告腾退房屋的期限为本判决生效之日起十日内，并应保证商铺设施完好状态。
被告辩称其已在2012年6月13日缴纳当期租金后与原告解除了租赁合同，并于2013年4月29日与实际业主签订了租赁合同，并支付了部分租金，故与原告之间不再存在租赁关系。对此本院认为，涉案的经营场地虽为9位第三人所有，但除蒋琴仙外的其他第三人均与原告签订有不可撤销的委托经营合同，第三人亦认可该委托经营合同仍继续履行；而原告与蒋琴仙签订的委托经营合同在2011年11月27日到期后，双方虽未签订新的委托经营合同，但蒋琴仙所有的经营场地仍由原告占有使用并收益，蒋琴仙未对此提出异议，双方可视为已经形成了不定期租赁合同，且至原告起诉时，该不定期租赁合同仍未解除；故讼争的经营场地使用权为原告所有，所有人在该段期间内没有使用权，其与被告签订租赁合同的行为在未得到原告认可的情况下，属于无权处分；因被告未证明其与原告已经解除了租赁合同，故对被告的辩称本院不予采信。对于被告已经支付给各第三人的租金共计24500元（吴朝霞7500元、蒋琴仙4000元、洪亮2000元、万莹2000元、吴均琪2000元，毛品玉、朱恒权、朱明三人共有的商铺拿到3500元，李甜甜3500元），原告对已经收取的租金予以认可，并用来抵扣原告应当向各第三人支付的委托经营收益，系原告对其合法权利的自主处分，本院予以准许。故被告尚应支付的租金为180352.93元。
对于原告主张的2011年空调使用费，因原告未举证证明该段期间内启用空调并已缴纳电费的事实，应承担举证不能的后果，故对该诉请本院不予支持。对于原告主张的电费，被告辩称其已经缴纳给原告，但未提供相应的证据证明，本院不予采信；截止法庭辩论终结时，被告尚结欠电费578.50元，被告应及时交纳。原告主张腾退时的电费，应尚未实际发生，原告可待确定后再另行主张。
对于未到庭参加诉讼的被告及第三人，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司与被告张敏的不定期租赁合同于2015年7月15日解除。
二、被告张敏于本判决生效之日起十日内腾退位于嘉兴市秀洲工业区秀园路好一家家居购物广场主楼二层B区03、13号313平方米范围的经营场地给原告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司；
三、被告张敏于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司租金180352.93元、电费578.5元及占有使用费（占有使用费按每日192.09元计算，自2015年7月16日起计算至上述经营场地腾退之日止）；
四、驳回原告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取6150元，由被告张敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
审 判 长 李卫东
审 判 员 童潇兰
人民陪审员 沈忠贤
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 沈 菲