海南省三亚市城郊人民法院民 事 裁 定 书（2017）琼0271民初4975号原告：陈宝仲，男，1958年4月20日出生，回族，住黑龙江省佳木斯市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚金泰实业发展有限公司，住所地：海南省三亚市天涯区解放四路132号（东方海景大酒店对面）。法定代表人：郭强，该公司董事长。委托诉讼代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。原告陈宝仲与被告三亚金泰实业发展有限公司（以下简称金泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人聂友峰、张珍珍以及被告的委托诉讼代理人周朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宝仲向本院提出诉讼请求：1.判决金泰公司向其二人赔偿金泰公司违约而导致的瑞海花园小区项目竣工时配备的”2万平米土地及该土地上的园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施”在2014年被拆除而产生的其直接经济损失22531元。其主要事实和理由：陈宝仲系三亚市瑞海花园小区紫荆园2座1单元302房业主，房产证号为三土房（2015）字第XX**号，金泰公司为该小区的开发商。金泰公司在销售该小区商品房时，向购房人散发的宣传广告记载该小区在2万平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等休闲配套设施。2003年6月，金泰公司对小区东南侧2万平米土地开始投资，并于2004年3月14日完成篮球场、网球场、游泳池、园林等地上附属设施的全部施工。业主入住后一直专享上述配套设施。2014年6月27日，三亚市综合行政执法局（以下简称三亚市执法局）在三亚市土地储备开发中心（以下简称土地储备中心）的配合下，将上述设施、设备全部拆除，金泰公司遂将该局诉至法院，经审理，法院判决确认三亚市执法局强制拆除行为违法。后三亚瑞海花园小区业主委员会将三亚市执法局及土地储备中心诉至法院，法院以三亚瑞海花园小区业主委员会与三亚市执法局的强制执行行为没有法律上的利害关系为由，驳回了三亚瑞海花园小区业主委员会的起诉。至此，陈宝仲才得知金泰公司修建的所有配套设施均系违章建筑，金泰公司因虚假宣传而违约。现小区已经有355户业主对金泰公司的违约行为起诉，并经法院生效判决确认金泰公司应给予小区业主赔偿。陈宝仲作为业主，有权按照生效判决认定的事实，向金泰公司提出赔偿。被告金泰公司辩称：对陈宝仲主张的事实予以认可，但认为陈宝仲最早应于2013年11月5日知道其权益被侵害，最晚也应于2014年6月27日，即涉案绿地及附属设施被拆除时知晓其合法权益受到侵害的事实，至迟应在2016年6月27日向人民法院提起诉讼，陈宝仲的主张已过诉讼时效。且陈宝仲与金泰公司不存在合同关系，亦没有概括性承继原买受人的权利义务，不具备诉讼主体资格，该观点亦得到海南省三亚市中级人民法院（2016）琼02民终1505号民事判决确认。请求法院判决驳回陈宝仲的诉讼请求。根据双方当事人的陈述和无异议的证据，本院对双方无争议的事实认定如下：2004年11月9日，徐某1、徐某2与金泰公司签订一份《商品房买卖合同》，购买金泰公司开发的××园房。2015年1月28日，陈宝仲与徐某1、徐某2签订一份《三亚市存量房买卖合同》，约定徐某1、徐某2将瑞海花园小区紫荆园2座1单元302房出售给陈宝仲。2015年2月4日，陈宝仲取得涉案房屋的土地房屋权证，证号为三土房（2015）字第XX**号，产权证载明涉案房屋的建筑面积为130.43平方米。另查明，金泰公司于2002年开始在位于三亚市××区.53平方米的土地上开发建设瑞海花园小区。2003年6月24日，金泰公司曾致函三亚市人民政府，请求将瑞海花园小区南侧30亩（约2万平方米）的土地给予该公司进行公共绿地的投资建设，并经时任市领导批示同意。金泰公司在对外销售瑞海花园小区商品房时，在其宣传广告中载明：”瑞海花园会所内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施。”2004年3月31日起项目开始陆续竣工。瑞海花园小区共有44栋楼，其中商品房42栋，建筑面积总共为109976.8平方米。另有瑞海花园会所（小区会所）1栋以及紫荆花园9座（小区幼儿园）1栋。金泰公司在广告中宣传的2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，但未办理相关用地手续及报批手续。2013年3月26日，三亚市国土资源局收到三亚市人民政府转来的土地储备中心《关于瑞海花园小区占用原规划展览馆用地问题的请示》后，作出三土环资用（2013）121号《三亚市国土资源局关于瑞海花园小区占用原规划展览馆用地问题的意见》，同意土地储备中心意见，拆除23.1亩地上的附属设施不予补偿......。同年5月9日，土地储备中心发函给金泰公司，要求金泰公司在收到函件一周内将占用规划展览馆用地及市政规划用地修建的苗圃、网球场、游泳池等地上附属设施无条件自行清除完毕。因金泰公司一直未自行清理上述附属设施，2013年11月5日，土地储备中心向瑞海花园小区业主作出了《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》，该说明中载明瑞海花园小区南侧2万平方米（约30亩）用地，”其中东侧约10亩地为政府储备地，南侧约16.5亩地为原规划展览馆用地中的一部分，其余约5亩地为市政规划绿地，所有这些用地产权都属于三亚市人民政府。因此，金泰公司并没有上述2万平方米用地的土地使用权证”及”由于金泰公司投资修建的配套设施并不符合时任领导对《关于投资建设公共绿地的函》的批示本意，且未向任何相关部门申请办理报批报建手续，因此对上述配套设施将予以拆除，对金泰公司按请示本意修建的公共绿地可予以适当补偿”。2014年6月27日，瑞海花园在上述2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物被三亚市执法局强制拆除。2014年8月27日，金泰公司以三亚市执法局上述强制拆除行为违法为由，起诉三亚市执法局。本院于2014年9月30日作出（2014）城行初字第258号行政判决，确认三亚市执法局强制拆除金泰公司兴建的瑞海花园小区入口处左侧的园林、游泳池、网球场、篮球场等设施的行为违法。2015年4月14日，三亚瑞海花园小区业主委员会以三亚市执法局及土地储备中心作为被告，要求被告赔偿因违法拆除瑞海花园小区的园林、游泳池、网球场、篮球场、游泳池等配套设施导致的损失1500万元（具体以现价评估为准）及利息。本院于2015年5月28日作出（2015）城行初字第221号行政赔偿裁定书，以三亚瑞海花园小区业主委员会起诉未经业主大会决定或过半数业主同意，原告主体不适格以及三亚瑞海花园小区业主委员会不是行政强制拆除的绿地及设施的投资建设人、土地使用权人、共有人，与被告实施的行政强制执行行为没有法律上的利害关系为由，裁定驳回三亚瑞海花园小区业主委员会的起诉。三亚瑞海花园小区业主委员会上诉后，海南省三亚市中级人民法院于2015年9月28日作出（2015）三亚立终字第102号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。2015年3月25日，沧州宏达房地产开发有限公司起诉金泰公司与海南高速公路股份有限公司，以瑞海花园2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物被拆除后，金泰公司应承担履行不能的违约赔偿责任为由，要求金泰公司向该公司赔偿购房时瑞海花园小区配备2万平方米绿地及园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施中价值属于该公司所有的金额16552.35元及同期贷款利息损失，海南高速公路股份有限公司承担连带赔偿责任。审理中，沧州宏达房地产开发有限公司向本院提出鉴定申请，要求对瑞海花园小区2004年3月期间2万平方米小区土地的市场价值进行评估。鉴定过程中，本院确认土地估价时点为2004年3月31日，2万平方米小区土地性质为国有出让地，土地用途为住宅用地。海南智合土地房地产评估有限公司接受法院委托后，于2015年12月3日作出（海南）智合土地房地产评估有限公司《土地估价报告》，估价结果为：土地单价为475元/平方米，2万平方米的土地总价为950万元。沧州宏达房地产开发有限公司与金泰公司双方在诉讼期间共同确认，金泰公司在涉案2万平方米土地上共投入了9497863.8元建设地上配套设施，其中回填土方工程造价731699元、地上设施建设8766164.8元。本院于2015年12月18日作出（2015）城民一初字第2151号民事判决，认定2万平方米土地以及该地上的附属设施，依金泰公司在瑞海花园小区的销售广告和宣传资料上的承诺及物权性质，应属瑞海花园小区业主共同共有，故应以瑞海花园小区涉案2万平方米土地价值与地上附属物的工程造价的总价值进行赔偿，两项价值合计18997863.8元（9500000元+9497863.8元），参照瑞海花园42栋的建筑面积109976.8平方米及沧州宏达房地产开发有限公司302房的建筑面积95.82平方米的比例，酌情确认金泰公司应向该公司赔偿的损失为16552.35元（18997863.8元÷109976.8平方米×95.82平方米）。对于利息部分以沧州宏达房地产开发有限公司损失得到充分救济为由，不予支持。对于海南高速公路股份有限公司是否应承担连带赔偿责任，本院以沧州宏达房地产开发有限公司未举证证明海南高速公路股份有限公司与金泰公司人格混同为由，不予支持。综上，本院判决：一、金泰公司向沧州宏达房地产开发有限公司支付赔偿金16552.35元。二、驳回沧州宏达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。金泰公司上诉后，海南省三亚市中级人民法院于2016年6月24日作出（2016）琼02民终716号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年3月15日，瑞海花园小区业主李雪松、高阳起诉金泰公司，要求金泰公司赔偿因违约导致瑞海花园小区项目竣工时配备2万平方米土地及该土地上的园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施在2014年被拆除而产生的其二人的直接经济损失18000元及同期贷款利息，本院于2017年5月9日作出（2017）琼0271民初2382号民事判决，以李雪松、高阳起诉已过诉讼时效为由，判决驳回其二人的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。2016年，王子胜、何二叶起诉金泰公司，要求金泰公司赔偿因违约导致瑞海花园小区项目竣工时配备2万平方米土地及该土地上的园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施在2014年被拆除而产生的经济损失14163元。本院作出（2016）琼0271民初3103号民事判决，支持王子胜、何二叶的诉讼请求后，金泰公司提起上诉。海南省三亚市中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）琼02民终1505号民事判决，以王子胜、何二叶受让房屋时，金泰公司对涉案绿地及配套设施的权益无复存在，王子胜、何二叶受让房屋的权利义务不应包含涉案绿地及配套设施的权益以及金泰公司因违约造成原业主的经济损失应由原业主承担等为由，判决撤销一审判决，驳回了王子胜、何二叶的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：陈宝仲提供了居委会出具的《长期居住证明》，证明因其自2009年7月至今在北京市通州区××小区房居住至今，对涉案绿地及附属设施被拆除的事实不知情，不知晓其权利受到侵害。金泰公司对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，认为出具证明的单位主体不具备证明资格，也不能证明业主并未来过涉案小区。本院认为，首先，该份证据属于单位向人民法院提出的证明材料，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款的规定，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。现该份证据上欠缺出具证明的单位负责人及制作证明材料的人员签名，且陈宝仲亦未提交该份证据的原件进行核对，故本院对该份证据不予采信。但由于陈宝仲系2015年1月28日方与案外人徐某1、徐某2签订《三亚市存量房买卖合同》，购买涉案房屋，在其购买房屋时，涉案小区的绿地及附属设备已经被拆除，故对于陈宝仲诉称不知道涉案绿地在2014年6月27日被拆除的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。本案中，陈宝仲虽系涉案小区的现业主，但因陈宝仲向原业主购买涉案房屋时，涉案绿地及附属设施已被拆除，故陈宝仲并未继受取得对上述共有部分的权利，且陈宝仲亦未向本院提交原业主已将向金泰公司主张违约赔偿的权利转让给陈宝仲的证据，故陈宝仲不具有本案原告诉讼主体资格，无权向金泰公司主张赔偿。金泰公司辩称陈宝仲不具有原告诉讼主体资格有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院的解释》第九十条、九十二条第一款、第九十三条第一款第（五）项、第一百一十五条第一款、第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告陈宝仲的起诉。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取181.6元（原告陈宝仲已预交），退还给原告陈宝仲。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 赖凯萍二〇一七年九月十五日法官助理 蒋 倩书 记 员 郑志崇附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。......。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。......第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。