山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初5475号
原告：冯冰冰，女，1987年2月5日出生，汉族，个体工商户，住山东省郓城县
委托诉讼代理人：仇萍，山东统河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭蕊，山东统河律师事务所实习律师。
被告：刘健，男，1986年8月28日出生，汉族，无业，住山东省枣庄市
第三人：济南天润房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：叶美珍，总经理。
原告冯冰冰与被告刘健、第三人济南天润房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯冰冰的委托诉讼代理人郭蕊到庭参加诉讼。被告刘健、第三人济南天润房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告冯冰冰向本院提出诉讼请求：请求判令解除原、被告及第三人于2013年12月25日签订的《二手房屋买卖合同》；判令被告返还原告已经支付的首付款500000元（含100000元定金）、维修基金12922元、契税11760.92元、承担向第三人交纳的中介费20400元，并支付自付款之日起至给付之日止的利息；判令被告支付原告违约金（以总房款1020000元为基数，按每日万分之五，自2014年11月2日起计算至给付之日止）；判令被告赔偿原告房屋装修损失50000元及房屋增值损失165657.86元。事实与理由：2013年12月25日，原告通过第三人购买被告所有的位于济南市市中区九曲片区A-2地块18号楼1单元2301室中海国际的房产，并签订编号为JZ0001248的《二手房屋买卖合同》（以下简称合同），合同对交易定金、付款方式、房产产权现状、解除抵押时间、税费承担、解除权利、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告按约定支付给被告50万元（其中包含10万元定金）首付房款、12922元维修基金、11760.92元契税，向第三人交纳中介费20400元。双方于2013年12月30日办理了房产验收交接，原告也对接收房屋进行了装修，但被告却至今未按约定使用原告支付的首付房款偿还银行贷款并办理解除抵押手续，更未与原告办理房屋产权变更登记。原告多次以口头、电话、商谈的方式要求被告按照约定配合原告及第三人办理产权变更，但被告总以各种理由推脱。现被告的严重违约行为不仅造成原告至今无法办理房屋产权过户，而且造成原告资金损失、装修损失和房产增值损失。基于上述事实，原告认为合同系双方的真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定办理还贷和解除抵押，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同、要求被告返还购房款、维修基金和契税，承担原告因购房支付的中介费，支付违约金并赔偿损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告刘健辩称，除中介费之外原告主张的其他款项都已收到。原告主张解除合同的原因属实。对原告提供证据的意见详见质证意见。
第三人济南天润房地产经纪有限公司未诉称。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：被告刘健购买济南中海地产投资有限公司开发的位于济南市市中区中海国际社区A-2地块18号楼2301室房屋，双方于2012年4月28日在济南市房管局办理预售合同备案手续。2013年12月25日，原、被告及第三人签订编号为JZ0001248号《二手房屋买卖合同》，被告刘健自愿将上述房屋出售给原告，该合同载明：“出卖方（以下简称甲方刘健，买受方（以下简称乙方）冯冰冰，居间方（以下简称丙方）济南天润房地产经纪有限公司。二、甲、乙双方经协商一致，交易房产、地下室／小房、附属设施的总价款为人民币壹佰零贰万元整（小写人民币1020000元整）。三、乙方将首付款（含定金）伍拾万元于2013年12月30日前存入甲方指定账户。八、交易房产上设有抵押权，甲方承诺出售交易房产前已经过抵押权人同意，甲方应于2014年11月1日前向抵押权人偿还债务，并到房管局办理完解除抵押的手续。十一、甲方违反本合同第八条、第九条约定的，每迟延履行一日，甲方应向乙方支付总房款万分之五的违约金，甲方逾期解除抵押超过15日的，乙方有权解除合同，甲方应将乙方已支付的购房款返还乙方。”原告于2013年12月25日向被告支付定金10万元，双方约定该定金自动转入房款，同日，原告向第三人济南天润房地产经纪有限公司交纳中介费20400元。合同签订后，原告于2013年12月30日向被告支付购房款40万元。原告于2015年8月20日向被告支付维修基金12922元、契税11760.92元。原、被告于2013年12月30日办理了验收手续，被告将上述房屋交付给原告，后原告对该房屋进行了装修。被告至今未按约定使用原告支付的首付房款50万元偿还银行贷款并办理解除房屋抵押手续，亦未与原告办理房屋产权变更登记。
被告自认涉案房屋当时有银行贷款，并办理了抵押登记，现在还剩50万元，其收到原告支付的50万元首付款后，未用于偿还上述银行贷款，而是将该款项用于和别人合伙投资石子厂，现在石子厂不但没有挣钱，投资的钱也要不回来，从而导致无法办理解除抵押登记手续，同时，由于其还欠案外人债务，被债权人起诉至枣庄市市中区人民法院，该法院将涉案房屋查封。
原告主张原、被告及第三人签订的《二手房屋买卖合同》应予解除，原因在于被告构成根本违约，原告无法实现合同目的，具体原因详见起诉状。被告认可原告主张解除合同的原因属实，但不同意解除合同，主张继续履行合同，通过向枣庄市市中区人民法院提出财产保全异议，通过第三方垫资偿还银行贷款，解除房屋抵押登记；原告对此不予认可，坚持解除合同。原告主张解除合同的时间为2016年10月24日（即本案第一次开庭审理的时间），被告对此不予认可。
原告主张利息的计算方式为：1、首付款50万元的计算方式：以50万元为基数，自2013年12月31日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。2、维修基金和契税的计算方式：以24682.92元为基数，自2015年8月21日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。3、中介费的计算方式为：以20400元为基数，自2014年3月22日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告对此不予认可。
原告主张违约金的计算方式为，以总房款102万元为基数，按每日万分之五，自2014年11月2日起计算至实际给付之日止，结合原告的实际损失，该违约金的计算方式并不高，理由在于根据合同第8条的约定，被告应于2014年11月1日前向银行还清贷款，办理房屋解押手续，但被告未履行上述合同约定，构成根本违约。被告对此有异议，并认为原告主张的违约金过高，要求降低，其实际收到款项50万元，未收到102万元，不能以102万元为基数计算违约金。
原告主张房屋装修损失为5万元，依据为原告的实际装修损失，并提供装修合同、装修收据、购买装修材料票据一宗、垃圾清理费收据，证明原告在接收后对涉案房屋进行了装修，但因被告的根本违约造成原告的装修损失，房屋实际装修现状也可以证明。被告对装修合同、装修收据、购买装修材料票据一宗、垃圾清理费收据的真实性有异议，并主张部分收据、收条没有公章。
原告主张房屋增值损失为165657.86元，计算方式为原告购买涉案房屋时每平方米9463.72元，现在每平方米大约11000元，11000元减去9463元，乘以房屋面积107.78平方米，得出165657.86元。被告对此不予认可。
原告提供借条五张、银行流水，证明原告因购买、装修涉案房屋向亲戚朋友高息借款，但因被告的根本违约行为，导致原告至今无法取得房屋所有权，给原告造成重大损失，同时证明原告主张的违约金不高。被告对借条五张、银行流水的真实性有异议，除了40万元借条涉及的款项以外，其他借条涉及的款项在银行流水账中都没有体现。
本院认为，原、被告及第三人签订的《二手房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，对此，本院予以确认，各方均应按合同的约定履行各自的义务。被告收到原告支付的50万元首付款后，未按约定偿还银行贷款，无法解除房屋抵押登记，且涉案房屋被其他法院查封，无法办理房屋产权过户手续，被告的行为致使原告无法实现合同目的，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故原告要求解除原、被告及第三人签订的《二手房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持；本案第一次开庭时解除合同的通知已到达被告，原告主张解除合同的时间为2016年10月24日，并无不当，本院予以确认。依照合同法的相关规定，合同解除后，因系被告违约，被告应将原告支付的50万元首付款、12922元维修基金、11760.92元契税返还给原告。关于原告支付给第三人的中介费20400元，因被告构成根本违约，依照合同法的相关规定，被告应赔偿原告中介费损失20400元。关于原告主张的违约金，原、被告已在合同中进行明确约定，约定的标准并不违反有关法律规定，但截止日期不当，应调整为本判决生效之日止，故被告应向原告支付自2014年11月2日起至本判决生效之日止，以总房款102万元为基数，按每日万分之五计算的违约金。原告已主张违约金，再主张已付款项的利息损失，没有相应依据，本院不予支持。关于原告主张的房屋装修损失及增值损失，被告不予认可，原告提供的现有证据无法证明其该项主张，明显证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告冯冰冰、被告刘健及第三人济南天润房地产经纪有限公司2013年12月25日签订的编号为JZ0001248号《二手房屋买卖合同》于2016年10月24日解除。
二、被告刘健于本判决生效之日起十日内，返还原告冯冰冰50万元首付款（其中包括10万元定金）、12922元维修基金、11760.92元契税，以上共计524682.92元。
三、被告刘健于本判决生效之日起十日内，赔偿原告冯冰冰中介费损失20400元。
四、被告刘健于本判决生效之日起十日内，向原告冯冰冰支付自2014年11月2日起至本判决生效之日止，以总房款102万元为基数，按每日万分之五计算的违约金。
五、驳回原告冯冰冰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13980元，原告冯冰冰负担3960元，被告刘健负担10020元；财产保全费4574元，由被告刘健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 申红旗
人民陪审员 兰俊兴
人民陪审员 申淑芹
二〇一七年二月二十日
书 记 员 程晓燕
原告冯冰冰向本院提出诉讼请求：请求判令解除原、被告及第三人于2013年12月25日签订的《二手房屋买卖合同》；判令被告返还原告已经支付的首付房款500000元（含100000元定金）、维修基金12922元、契税11760.92元、承担向第三人交纳的中介费20400元，并支付自付款之日起至给付之日止的利息；判令被告支付原告违约金（以总房款1020000元为基数，按每日万分之五计算，从2014.11.2起计算至给付之日止的违约金，暂定50000元）；判令被告赔偿原告造成的装修损失50000元和房产增值损失165657.86元；上述款项暂合计为：810740.78元。本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原告通过第三人购买被告所有的位于济南市市中区九曲片区A-2地块18号楼1单元2301室中海国际的房产并签订编号为JZ0001248的《二手房屋买卖合同》（以下简称：合同），合同对交易定金、付款方式、房产产权现状、解除抵押时间、税费承担、解除权利、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告按约定支付给被告50万元（其中包含10万元定金）首付房款，12922元维修基金、11760元契税，向第三人交纳中介费20400元，双方在2013年12月30日办理了房产验收交接，原告也在接收房屋进行了装修，但被告却至今未按约定使用原告支付的首付房款偿还银行欠款并办理解除抵押手续，更未与原告办理房屋产权变更登记。原告多次以口头、电话、商谈的方式要求被告按照约定配合原告及第三人办理产权变更，但被告总以各种理由推脱。现被告的严重违约行为不仅造成原告至今无法办理房屋产权过户，而且造成资金损失、装修损失和房产增值损失。基于上述事实，原告认为，合同系双方真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定办理还贷和解除抵押，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同、要求被告返还购房款、维修基金和契税、承担原告因购房支付的中介费、支付违约金并赔偿损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告刘健、第三人济南天润房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：
本院认为，原、被告均认可王金英的第一顺序法定继承人为原告韩兆珍、被告韩淑琴、韩瑞强，现被告韩淑琴、韩瑞强均同意将涉案房屋判归原告所有，系对自己继承权利的放弃，对此，本院予以确认。故原告要求将涉案房屋归其所有的诉讼请求，事实清楚，理由正当，本院予以支持。关于被告韩瑞强主张的其户口不能迁走的问题，本院不予处理。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13980元，财产保全费4574元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长申红旗
人民陪审员兰俊兴
人民陪审员申淑芹
二〇一七年二月二十日
书记员程晓燕
法庭审理笔录（第一次）
时间：2016年10月24日上午10时00分至11时00分
地点：济南市市中区人民法院陡沟法庭第三审判庭
是否公开审理：公开旁听人数：1人
审判员：申红旗
书记员：程晓燕
审判员宣布开庭审理房屋买卖合同纠纷一案。
记录如下：
书：请肃静！
当事人及其委托代理人到指定位置就坐，并准备好开庭传票和出庭通知书。
查明原告及其委托代理人、被告及其委托代理人到庭情况。
书：现在宣布法庭纪律（…………）
全体起立请审判员入庭就坐。
全体坐下。
审：济南市市中区人民法院陡沟法庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民诉法》）第一百三十四条第一款之规定，今天在此开庭，公开审理原告冯冰冰与被告刘健、第三人济南天润房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案。
审：下面核对当事人及诉讼代理人的身份情况：
原告：冯冰冰，女，1987年2月5日出生，汉族，个体工商户，住山东省郓城县（到庭）
委托诉讼代理人：仇萍，山东统河律师事务所律师。特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。（到庭）
委托诉讼代理人：郭蕊，山东统河律师事务所实习律师。特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。（到庭）
被告：刘健，男，1986年8月28日出生，汉族，无业，住山东省枣庄市（到庭）
第三人：济南天润房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：叶美珍，总经理。（未到庭）
审：第三人济南天润房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本庭在等待其15分钟后仍未到庭，依照民事诉讼法第一百四十四条之规定，本案依法缺席审理。
审：根据《民诉法》第三十九条第二款之规定，本案由审判员申红旗独任审判，书记员程晓燕担任法庭记录。
审：根据《民诉法》第四十四条、第四十五条之规定，当事人如果认为本案审判人员、书记员与本案有利害关系，可能影响公正审理时，有权申请回避，但提出回避申请应当说明理由。
审：原告是否听清楚了，是否申请回避？
原：听清楚了，不申请。
审：被告是否听清楚了，是否申请回避？
被：听清楚了，不申请。
审：当事人享有权利和义务，立案庭在向原告送达受理案件通知书，本庭在向被告送达应诉通知书时已书面告知当事人，今天不再重复。原、被告对你的权利义务是否清楚？
原：清楚。
被：清楚。
审：根据民诉法第一百三十八条之规定，现在开始法庭调查，首先由原告陈述诉讼请求、事实和理由。
原：读诉状（详见诉状）。
审：被告答辩。
被：装修折损还有房产增值这一块，看一看装修这一块具体多少钱，看房产增值这一块的损失。
审：原告向法庭提交证据并说明证明内容。
原：提交证据1、预售合同备案结果和二手房买卖合同，证明一、证明被告是涉案房屋所有人，被告主体适格，第二，双方对买卖房产位置、成交价格、付款时间、房产产权现状、解除抵押时间、契税费承担、双方权利义务、违约责任等进行了明确约定，第三，因被告至今未按约定使用原告支付的首付房款偿还银行欠款并办理解除抵押手续，更未与原告办理房屋产权变更登记，已构成严重违约，原告依约定享有解除权、要求被告承担违约责任等权利。
被：对预售合同备案结果的真实性无异议，对二手房买卖合同的真实性无异议。二手房买卖合同落款甲方处“刘健”的签名捺印是我本人所签所捺。
原：证据2、工商银行转帐凭证、定金收到条、维修基金和契税收条、中介佣金发票，证明原告按照合同约定支付了首付款、维修基金和契税以及中介费，基于被告的违约，原告有权依法依约定要求上述款项返还并承担利息损失。
被：对工商银行转帐凭证、定金收到条、维修基金和契税收条、中介佣金发票的真实性均无异议，除中介费外上面证据载明的款项都已收到，当时契税是直接打给房管局，我向原告出具的收条。
原：证据3、装修合同、装修收据、购买装修材料票据一宗、垃圾清理费收据，证明原告在接收房屋后，对房屋进行了装修，但因被告的根本违约，造成了原告的装修损失。房屋装修都有实际装修现状，不光是收据这一块。
被：对装修合同、装修收据、购买装修材料票据一宗、垃圾清理费收据的真实性有异议，像一些收据、收条都没有公章。
原：证据4、借条五张、银行流水，证明原告因购买、装修涉案房屋向亲朋高息借款，但因被告的根本违约行为，原告至今无法取得房屋所有权，而且还造成了重大损失，也因此说明原告主张的违约金不高。
被：对借条五张、银行流水的真实性有异议，除了40万元借条以外，其他的借条都没有看见银行的流水。
审：被告有无证据提交？
被：没有。
审：被告陈述你方收到首付款50万元，用于何处？
被：用于投资，投资的石子厂，现在石子厂没有挣钱，我和别人合伙的，现在要不回来了。
审：原告陈述本案所涉房屋签订买卖合同时房屋现状？
原：房屋有银行贷款，被告没有办理房产证，被告许诺拿原告首付款去偿还其银行贷款的尾款并办理解押和房产证，但至今仍未办。
被：房屋有银行贷款，现在还剩50万元，我有过逾期还款，后来还了。当时与原告签订房屋买卖合同时，我还没有办理房屋所有权证。
审：原告陈述现在无法办理房屋所有权证的原因是什么？
原：是因被告未偿还其银行房贷，也无法办理解押，因被告欠别人债务，被债权人起诉至枣庄市市中区人民法院,该院将本案所涉房屋查封。
被：无异议。
审：被告陈述你方是否同意解除合同？
被：不同意，我想继续履行合同，通过向枣庄市市中区法院提出财产保全异议，通过第三方垫资偿还银行贷款，解除抵押登记。
原：不同意，仍然坚持解除合同。
审：原告陈述解除合同的时间？
原：我们认为解除合同的时间为2016年10月24日。
被：不认可。
审：原告陈述解除合同的原因？
原：因为被告根本违约，无法实现合同目的，具体原因同上及起诉状。
被：原告解除合同的原因属实。
审：被告陈述原告关于违约金的计算方式认可不认可？
被：不认可，过高，要求降低。
审：原告陈述违约金的计算方式？
原：是以总房款102万元为基数，每日万分之五为利率，从2014年11月2日起计算至实际给付之日的违约金，该违约金的计算方法结合原告的实际损失不高，根据合同的第8条，被告应于2014年11月1日前，向银行还清贷款，办理解押手续，也就是说2014年11月1日，被告形成了根本违约。
被：有异议，实际收到款项只有50万元，未收到102万元，不能以102万元为基数计算。
审：原告陈述利息的计算方式？
原：首付款项50万元的计算方式：以50万元为基数，从2013年的12月31日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。维修基金和契税的计算方式：以24682.92元为基数，从2015年8月21日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。中介费的计算方法：以20400元为基数，从2014年3月22日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
被：不认可。
审：原告陈述装修损失5万元的计算方式？
原：以原告的实际装修损失进行的计算。
被：不认可。
审：原告陈述房款增值损失的计算方式？
原：原告购买房屋时的单价是9463.72元每平方米，而现在房屋价值大约为11000元每平方米，我们用11000减去9463乘以房屋的平方米是107.78，得出的是165657.86元。
被：不认可。
审：除二手房屋买卖合同原件外，将原告提供的所有证据原件退回。
原：收到。
审：原、被告还有无需要陈述的或需要法庭补充调查的问题？
原：没有。
被：没有。
审：法庭调查结束，根据《民诉法》第一百四十一条第一款之规定，现在开始法庭辩论，先由原告发言。
原：坚持诉讼请求。根据物权法第十五条，结合本案，可以看出原、被告签订的二手房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，该合同对原、被告均具有法律约束力，双方应按约定履行各自的义务。第二，因被告未偿还银行贷款，办理解押手续，房屋产权证，又因与案外人刘猛发生经济纠纷导致涉案房屋被枣庄市市中区法院查封，无法实现原告的合同目的，结合合同法第94条第四款，及双方房屋买卖合同第11条约定，原告提出与被告解除二手房买卖合同，符合法律规定及合同约定，第三，依据合同法第97条规定，结合本案中原、被告签订的二手房买卖合同已经予以解除，原告要求被告返还已经收取的购房款、维修基金、税费、中介费等款项，有理有据，因被告未按照合同约定解除房屋抵押问题及产权纠纷，存在根本违约行为，致使涉案房屋无法变更产权至原告名下，现原告有权按照合同约定，约定的违约金要求被告承担违约金及损失。第四，原告购买房屋后随即进行了装修，且涉案房屋是在2013年，以9463元每平方米购买，而房屋现价值至少在1.1万元以上，造成的房屋损失、增值损失远大于买卖合同约定的房屋违约金计算方法，按照合同法第114条，原告可以就超出违约金部分，要求被告承担违约金计算方法并赔偿损失。
被：坚持答辩意见。
审：法庭辩论终结，根据《民诉法》第一百四十一条第二款之规定，法庭辩论终结后，当事人有最后陈述的权利。由原告陈述最后意见。
原：坚持诉讼请求及庭审意见。
被：坚持答辩意见。
审：根据《民诉法》第一百四十二条之规定，法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，因第三人未到庭，调解无法进行。本庭将结合原、被告提交的证据及陈述作出综合认定。本案定期宣判。时间、地点另行通知。
审：现在休庭。
书：看笔录签字。
审判员：书记员：
原告：被告：