江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00436号
上诉人（原审被告）沭阳县欧亚商贸发展有限公司，住所地江苏省沭阳县新阳中路34号。
法定代表人姜向东，该公司总经理。
委托代理人曹青，江苏恒邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱立均。
委托代理人胡剑桥，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
委托代理人孙北，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沭阳县人民政府，住所地江苏省沭阳县苏州路1号。
法定代表人卞建军，该县县长。
委托代理人赵金斗，江苏名典律师事务所律师。
委托代理人岳以福，江苏名典律师事务所律师。
上诉人沭阳县欧亚商贸发展有限公司（以下简称欧亚商贸公司）因与被上诉人朱立均、沭阳县人民政府（以下简称沭阳县政府）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2012）宿中民初字第0121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人欧亚商贸公司的法定代表人姜向东及其委托代理人曹青，被上诉人朱立均及其委托代理人胡剑桥，被上诉人沭阳县政府的委托代理人赵金斗、岳以福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年3月7日，沭阳县政府（甲方）与欧亚商贸公司（乙方）签订《新世纪广场开发协议书》。协议主要内容为：1．甲方负责提供以上所需的建筑场所，乙方负责该场所的拆迁安置、土地征用及建设等相关费用。2．乙方所建的建筑规模为主体四层，局部为九层的标志性建筑，其风格为现代派的建筑群（具体以规划办公室的规划及乙方所提供的效果图为准）。乙方建筑所涉及的区域的相关事宜，由乙方会同甲方共同协商解决。3．在乙方所涉及的建筑区域内的拆迁事宜，在县拆迁办的主持下，由乙方会同相关部门协商解决。4．经双方商定，该工程自动迁之日起，建筑工期为18个月，逾期乙方每日向甲方支付工程总造价的千分之四作为延期罚款。建筑工期达到24个月尚未完工的，甲方有权收回土地使用权及该土地上所有的一切投资（如遇大型自然灾害，可由甲乙双方协商解决）。5．甲方需为乙方在沭阳招商引资政策允许范围内提供最优惠政策，在工程建筑期间，甲方应协调解决乙方工程施工中与地方各部门之间的关系。乙方按建筑面积每平方米30元缴纳建筑配套费，土地出让金除上交省市部分外，其余由甲方返还给乙方用于基础设施配套工程。乙方应依据“征五退三”原则，如期缴纳营业税。其他属县财政管理的相关税费，经由甲方协商后商定。6．乙方在新世纪广场未竣工正式交付使用前，所有售楼收入须打入特定银行工程账户作为工程支付款，甲乙双方各派一名代表，对该账户实行双印鉴管理，由甲乙双方协商一致后启用该账户资金。7．乙方应留有准备金45万元，该款由甲方用作弥补拆迁单位特殊损失及平衡解决相关矛盾所用。
2000年11月16日，朱立均与欧亚商贸公司签订《商品房购销合同》，约定朱立均购买欧亚商贸公司开发的“新世纪广场欧亚商贸中心”壹层东A区11、12、13号商铺，房屋总价款为58万元；朱立均应分别于2000年11月16日、2001年2月12日、2001年2月22日前付20万元、5万元、4万元（合计29万元），余额贷款；欧亚商贸公司于2001年2月1日前交付房屋等事项。合同订立后，朱立均分别于2000年11月11日、2000年11月16日、2001年2月12日、2001年3月5日、2001年6月2日支付购房款7万元、13万元、5万元、4万元、5万元，合计34万元。后因工程停建未竣工，余款未能按约办理按揭贷款手续。
2000年12月7日，欧亚商贸公司取得上述新世纪广场建设用地的国有土地使用权证，使用面积为17711.61平方米。
2001年2月23日，欧亚商贸公司取得上述新世纪广场建设在建房屋的商品房预售许可证。
2001年6月1日，欧亚商贸公司与朱立均签订了门面房交付协议书，将其所购房屋交付给朱立均。朱立均接收后对商铺进行了装修。
2002年8月30日，因欧亚商贸公司资金缺乏、开发停滞等原因，沭阳县政府（甲方）与欧亚商贸公司（乙方）就“新世纪广场欧亚商贸中心”工程交接事宜达成如下协议（以下称接盘协议）：一、甲乙双方同意解除于2000年3月7日签订的《新世纪广场开发协议书》，甲方同意放弃该协议第四条的权利，即对乙方全部实际投入予以分期返还。二、乙方自愿放弃新世纪广场的开发建设，并积极配合甲方对新世纪广场工程进行接盘清算，甲方对乙方在该项目中实际投入的货币资金客观地给予保全返还。三、新世纪广场现有在建工程（含前期投入）由甲方接盘收购，接盘时间为2002年8月30日，接盘价以审计价格为准（需经双方确认）。自接盘之日，变更乙方所有与该项目有关的证照。四、在甲方接盘后，新开发商接盘前，乙方如果后续资金（首期不低于800万元）到位，乙方可优先从甲方手中以原收购价接盘。五、双方在审计结果确认后，接盘付款方式及其他相关事宜另行商定。
2002年11月23日，新世纪广场办公室在《宿迁日报》上刊登公告，称根据与原开发商的协议，沭阳县政府已接盘新世纪广场项目工程，并对该项目土地及建筑物进行整体公开出售，出售标的物底价为2400万元。
2002年12月2日，沭阳县政府委托宿迁市茂盛拍卖有限公司（以下简称茂盛拍卖公司）对新世纪广场产权进行拍卖。
2002年12月28日，茂盛拍卖公司与沭阳好景置业有限公司（以下简称好景公司）签订拍卖成交确认书，确认好景公司以2500万元竞买新世纪广场在建工程整体资产。
2002年12月31日，沭阳县政府（甲方）与好景公司（乙方）签订协议书，约定新世纪广场项目工程总建筑面积47800平方米，底层面积10780平方米，主体结构3层楼面和西区4层楼面已浇注完毕。乙方整体收购该项目，以2002年5月17日盘点工程量工程结果为准。总收购价格以茂盛拍卖公司016号文议标价2500万元为最终成交价。该项目前期所发生的一切债权债务均与乙方无关，由甲方承担。双方还就工期、违约责任等作了约定。
其后，好景公司将朱立均在讼争商铺中的装修物拆除，沭阳县重点工程建设协调工作领导小组办公室委托沭阳县价格认证中心对朱立均的装修价值进行了评估，评估价值为75926.20元。
2004年11月24日，鲍洪与好景公司签订商品房买卖合同，约定由鲍洪购买好景公司开发的好景时代广场A5号房屋（即本案讼争房屋），该商铺已交付由鲍洪使用。
2006年2月22日，好景公司与沭阳欧中置业有限公司（以下简称欧中置业公司）订立《房地产项目资产转让合同》，主要内容为：好景公司将好景时代广场房地产及现有设备、设施等所有附属物整体出让给欧中置业公司。原“新世纪广场欧亚商贸中心”后更名为“欧中广场”。
另查明，2003年6月30日，欧亚商贸公司诉至江苏省高级人民法院，要求确认其与沭阳县政府于2002年8月30日签订的接盘协议无效，沭阳县政府等被告返还欧亚商贸公司在建“新世纪广场”工程财产等。
2003年12月10日，朱立均向泗阳县人民法院提起诉讼，要求判令好景公司继续履行商品房预售合同，向其交付所购房屋。
2004年1月16日，泗阳县人民法院以本案争议标的物权属尚不明确，须等待江苏省高级人民法院就此作出生效判决后继续审理为由，裁定中止诉讼。
2004年11月11日，江苏省高级人民法院对欧亚商贸公司诉沭阳县政府、好景公司、茂盛拍卖公司及第三人新纪元商贸有限公司（以下简称新纪元公司）返还财产纠纷一案作出（2003）苏民初字第0003号民事判决。欧亚商贸公司不服该判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2005年6月23日以一审认定事实不清裁定发回重审。江苏省高级人民法院依法另行组成合议庭审理，并于2007年4月26日作出（2005）苏民初字第0010号民事判决，判决：一、沭阳县政府在判决生效之日起十五日内返还欧亚商贸公司新世纪广场在建工程转让款20808983.20元及利息；二、沭阳县政府于判决生效之日起十五日内补偿欧亚商贸公司3191016.8元；三、沭阳县政府于判决生效之日起十五日内返还第三人新纪元公司投资款108万元及利息；四、驳回欧亚商贸公司的其他诉讼请求；五、驳回第三人新纪元公司的其他诉讼请求。欧亚商贸公司不服该判决，再次上诉至最高人民法院。最高人民法院于2008年2月22日作出（2007）民一终字第71号民事调解书，调解协议内容如下：“一、沭阳县政府在协议书生效之日起十五日内返还欧亚商贸公司新世纪广场在建工程转让款20808983.20元及利息；二、沭阳县政府于协议书生效之日起十五日内补偿欧亚商贸公司4741016.8元；三、沭阳县政府于协议书生效之日起十五日内返还第三人新纪元公司投资款108万元及利息；四、自本协议书生效之日起，欧亚商贸公司、沭阳县政府、好景公司、茂盛拍卖公司以及新纪元公司均不得再以本案新世纪广场项目转让发生的任何事由追究对方的民事责任……”
2008年5月3日，朱立均申请追加沭阳县政府、欧中置业公司、欧亚商贸公司为被告参加交付房屋案诉讼。
2008年6月20日，朱立均以相关案件业经最高人民法院（2007）民一终字第71号民事调解书处理终结为由，向泗阳县人民法院申请恢复交付房屋案审理。
2008年7月9日，朱立均变更原诉讼请求为：判令欧中置业公司向朱立均交付本案讼争商铺三间，并判令好景公司、欧亚商贸公司、沭阳县政府、欧中置业公司赔偿经济损失50000元。
2009年6月16日，泗阳县人民法院作出（2003）泗民一初字第2804号民事判决，判决：一、欧中置业公司于判决生效后十日内将原“新世纪广场欧亚商贸中心”一层东区11、12、13号商铺所占位置的房屋交付给朱立均；二、好景公司于判决生效后十日内赔偿朱立均装修损失75926.20元；三、驳回朱立均的其他诉讼请求。欧中置业公司不服该判决，上诉至江苏省宿迁市中级人民法院。
2009年12月11日，江苏省宿迁市中级人民法院作出（2009）宿中民一终字第1207号民事裁定，裁定：撤销泗阳县人民法院（2003）泗民一初字第2804号民事判决，发回泗阳县人民法院重审。泗阳县人民法院依法另行组成合议庭审理，在案件审理过程中，鲍洪申请作为第三人参加诉讼，泗阳县人民法院予以准许。
2010年11月29日，泗阳县人民法院与朱立均谈话时释明其是否同意变更诉讼请求，要求赔偿损失。朱立均表示坚持要求交付房屋，不同意变更诉讼请求为赔偿损失。
2010年12月1日，泗阳县人民法院作出（2010）泗民初字第1359号民事判决，判决：一、驳回朱立均要求欧中置业公司交付原“新世纪广场”东A区11、12、13号商铺，现为“欧中广场”A区5号、4号西半间的商铺的诉讼请求；二、欧亚商贸公司、好景公司、沭阳县政府于判决生效后十日内连带赔偿朱立均装修损失75926.20元。朱立均与沭阳县政府不服该判决，均上诉至江苏省宿迁市中级人民法院。
2012年5月25日，江苏省宿迁市中级人民法院作出（2011）宿中民终字第0668号民事判决，判决：一、维持泗阳县人民法院（2010）泗民初字第1359号民事判决第一项；二、变更泗阳县人民法院（2010）泗民初字第1359号民事判决第二项内容为：欧亚商贸公司、沭阳县政府于判决生效后十日内连带赔偿朱立均房屋装修损失75926.20元。
2012年11月13日，朱立均起诉至江苏省宿迁市中级人民法院，要求判令沭阳县政府、欧亚商贸公司连带赔偿其损失800万元（最终以评估报告为准）。
本案原审争议焦点为：1．朱立均与欧亚商贸公司于2000年11月16日签订的《商品房购销合同》是否应予解除；2．本案的赔偿责任主体如何确定；3．朱立均因原《商品房购销合同》不能履行导致的损失数额如何确定。
一、关于《商品房购销合同》应否解除的问题。
原审法院认为，欧亚商贸公司与朱立均签订的《商品房购销合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订合同时欧亚商贸公司虽尚未取得商品房预售许可证，但其于起诉前已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房购销合同合法有效。在合同履行过程中，因欧亚商贸公司资金缺乏、开发停滞，其将新世纪广场现有在建工程（包括朱立均购买的商铺在内）交由沭阳县政府接盘收购，该整体资产转让行为是欧亚商贸公司与朱立均签订的《商品房购销合同》无法履行的直接原因，从而导致朱立均无法取得讼争商铺的所有权，不能实现合同目的。鉴于朱立均与欧亚商贸公司于2000年11月16日签订的《商品房购销合同》已丧失实际履行基础，故应当予以解除。
二、关于赔偿责任主体的确定问题。
审理中，朱立均主张沭阳县政府与欧亚商贸公司承担连带赔偿责任，理由是朱立均依据与欧亚商贸公司签订的《商品房购销合同》取得讼争房屋所有权，欧亚商贸公司也将讼争房屋实际交付给朱立均装潢使用，沭阳县政府及欧亚商贸公司在未征得朱立均同意的情形下处分朱立均购买的商铺，致使朱立均丧失对讼争房屋的所有权和使用权，故应承担连带赔偿责任。沭阳县政府认为其与朱立均之间，既无合同关系，也无侵权关系，故不应对房屋未交付承担侵权责任。欧亚商贸公司则认为，本案房屋不能交付的侵权人是沭阳县政府，应由沭阳县政府承担赔偿责任，欧亚商贸公司仅是合同的相对人，朱立均并未以合同违约之诉提起诉讼，故欧亚商贸公司不是本案的适格被告。
原审法院认为，朱立均的诉讼请求是要求欧亚商贸公司、沭阳县政府承担财产损害赔偿责任，但其主张的损失赔偿范围实际上是欧亚商贸公司不履行合同义务给其造成的损失。本案中，朱立均无法取得讼争房屋的根本原因在于欧亚商贸公司资金短缺、无力完成开发。鉴于朱立均与欧亚商贸公司之间存在商品房购销合同法律关系，在此情形下，朱立均关于其权利的救济，仅能依据合同关系向欧亚商贸公司主张违约责任，即欧亚商贸公司应向朱立均承担因合同不能履行给其造成损失的赔偿责任。
关于沭阳县政府应否承担连带赔偿责任的问题。原审法院认为，首先，沭阳县政府是在欧亚商贸公司无力完成项目开发且同意退场时，依据双方签订的《新世纪广场开发协议书》、接盘协议的约定，在沭阳县政府承诺全额返还欧亚商贸公司投入前提下，进行接盘及拍卖资产。朱立均与欧亚商贸公司签订的《商品房购销合同》不能履行的原因是欧亚商贸公司无力开发造成，与沭阳县政府无关，朱立均以沭阳县政府侵权为由主张承担赔偿责任依据不足。其次，沭阳县政府与欧亚商贸公司签订的接盘协议其属性是资产转让协议，沭阳县政府所接盘收购的是新世纪广场现有在建工程，当时朱立均所购房屋并未设立物权，在此情形下，朱立均以沭阳县政府侵害其所有权为由承担赔偿责任理由不能成立。再次，欧亚商贸公司无力开发新世纪广场项目系自身原因造成，沭阳县政府在与欧亚商贸公司签订的接盘协议中明确约定，新开发商接盘前，如欧亚商贸公司后续资金到位，其可优先从沭阳县政府手中以原收购价接盘继续开发，但欧亚商贸公司的后续建设资金始终未能到位，故沭阳县政府只能依据接盘协议的约定处理接盘事宜。从欧亚商贸公司与沭阳县政府协商解除合同的内容看，其放弃开发权并同意变更与该项目有关证照的意思表示，系放弃对讼争工程的所有权，故沭阳县政府有权转让该讼争工程。因此，沭阳县政府将讼争工程有关证照直接变更给好景公司的行为并不构成侵权。最后，因沭阳县政府与欧亚商贸公司签订的接盘协议是资产转让性质，故沭阳县政府接盘之前因在建工程产生的债务应由欧亚商贸公司负责清理。沭阳县政府主动清理欧亚商贸公司债权债务的行为是基于欧亚商贸公司签订的接盘协议，清理债权债务并非沭阳县政府法定的义务亦非约定的义务，且沭阳县政府在该项目并未获得任何经济利益。此外，连带责任的承担必须有法律明文规定或者当事人明确约定，而朱立均并未能提供沭阳县政府在本案中应当承担连带赔偿责任的事实和法律依据。据此，朱立均要求沭阳县政府与欧亚商贸公司承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据，故不予支持。
三、关于赔偿损失数额的确定问题。
为确定损失赔偿的计算依据，朱立均向原审法院申请对讼争商铺的价值及2001年度-2013年度期间的租金损失进行评估，原审法院依法委托江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司（以下简称仁禾公司）对上述价值及损失进行评估。仁禾公司于2014年6月9日作出司法鉴定报告书，意见为讼争商铺在鉴定基准日（2012年）的总价值为5504717元，租金损失总价为3243721元。
朱立均对上述鉴定报告无异议。
沭阳县政府对上述鉴定报告质证认为：一、朱立均无权主张房屋增值及租金损失。2002年8月欧亚商贸公司处置项目资产时，已经确定其无法向朱立均交付房屋，朱立均可以通过另行购买房屋来避免损失扩大。二、鉴定报告评估的房屋价值及租金过高，明显超出市场价值。2004年度租金超出房屋销售价三分之一，2004年至2013年期间十年租金总额超出房屋销售价8倍，与正常市场租金水平不符。三、朱立均按目前房屋价值确定损失不成立，确定损失数额的基准日应为欧亚商贸公司与沭阳县政府签订接盘协议之日，即2002年8月30日。
欧亚商贸公司对鉴定报告未发表质证意见。
原审法院对上述鉴定报告认证如下：本案的鉴定机构及鉴定人员具备相应资质，且鉴定程序合法，虽然沭阳县政府对鉴定结论提出异议，但未能提供足以反驳的相反证据和理由，故对鉴定报告的证明力予以确认。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，欧亚商贸公司因不能履行合同给朱立均造成的损失，实际上为重新购买同地段的商铺所增加的房屋差价款，应当确定为朱立均的实际损失。该损失应当在欧亚商贸公司的可预见范围内，欧亚商贸公司依法应当予以赔偿。
考虑朱立均针对讼争房屋权利受侵害后，其最初于2003年12月10日向泗阳县人民法院提起诉讼，已对其权益受损寻求法律救济。由于关联案件较多，审理周期较长，最终确定其请求交付讼争商铺的理由不能成立，而仅能主张赔偿损失的裁判依据是：江苏省宿迁市中级人民法院于2012年5月25日作出的（2011）宿中民终字第0668号民事判决书。故房屋差价损失应以2012年房屋价值作为损失赔偿的计算依据。虽然讼争商铺合同约定的总价款为58万元，而朱立均实际仅支付购房款34万元，因合同约定付款方式为首付29万元、余额贷款，而庭审中双方一致确认按揭贷款未能办理的原因在欧亚商贸公司，朱立均对此并无过错。考虑朱立均实际付款金额已超过合同约定的首付款金额，且讼争房屋已实际交付朱立均装潢使用，其购房意愿更为强烈，因合同不能履行给其造成的损失相对更大，故房屋差价损失仍应参照房款付清时的房屋市场价值计算，但因其购房款未能全额付清，故扣减原房屋价值时仍应以交易时合同约定的房屋总价款580000元为准。经鉴定，涉案房屋在2012年的价值为5504717元，故房屋差价损失为4924717元（5504717元－580000元）。此外，因双方签订的《商品房购销合同》应予解除，故朱立均已交纳的购房款34万元也应在合同解除后一并予以返还。
关于朱立均主张的房屋租金损失。原审法院认为，房屋租金损失属于可得利益损失。在认定可得利益损失时，应综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规定等。针对此项损失，考虑商铺出租本身存在机会成本以及收入的不确定性，同时讼争房屋的差价损失已经可以弥补朱立均的损失，故对朱立均主张的租金损失，不予支持。
综上，欧亚商贸公司对其未能按约履行其与朱立均签订的《商品房购销合同》，其行为构成违约，应依法承担违约责任。因沭阳县政府对欧亚商贸公司不能履行其与朱立均签订的《商品房购销合同》不存在过错，故朱立均要求沭阳县政府与欧亚商贸公司承担连带赔偿责任依据不足，不予支持。欧亚商贸公司经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、朱立均与欧亚商贸公司于2000年11月16日签订的《商品房购销合同》予以解除；二、欧亚商贸公司于判决生效后十五日内返还朱立均购房款340000元；三、欧亚商贸公司于判决生效后十五日内赔偿朱立均房屋差价损失4924717元；四、驳回朱立均的其他诉讼请求。案件受理费67800元，由朱立均负担23052元，由欧亚商贸公司负担44748元。鉴定费35000元，由欧亚商贸公司负担。
欧亚商贸公司上诉称：一、欧亚商贸公司已于2001年6月将朱立均购买的商铺交付给朱立均，双方已经完成交易，不存在欧亚商贸公司不能履约，故原审法院判决解除欧亚商贸公司与朱立均之间的《商品房购销合同》错误。二、原审判决关于接盘协议合法有效，沭阳县政府接盘新世纪广场项目不构成侵权，朱立均的损失系欧亚商贸公司造成，应由欧亚商贸公司承担的认定错误。首先，沭阳县政府系通过不正当手段胁迫欧亚商贸公司法定代表人签订接盘协议，后又擅自委托茂盛拍卖公司将整个项目拍卖，并擅自将项目相关证书等变更为好景公司，故接盘协议无效，沭阳县政府接盘新世纪广场项目构成侵权。其次，无论从接盘协议无效角度还是从接盘协议约定的内容来说，沭阳县政府既然接盘新世纪广场项目，又只是返还欧亚商贸公司的投资款，则项目上的利润由其享有，项目上的义务亦由其承担。第三，欧亚商贸公司已完成《商品房购销合同》约定的房屋交付义务，朱立均的损失系因沭阳县政府强行接盘、强行拍卖并擅自撕毁该项目上已售商品房合同导致的，朱立均合法、合理的损失应当由沭阳县政府承担，不应由欧亚商贸公司承担。三、原审判决认定的朱立均的损失数额错误。朱立均的损失应是直接损失、可预见损失，且朱立均有止损的义务。1、2002年沭阳县政府在《宿迁日报》上公告了新世纪广场转让事宜，朱立均此时就应主张自己的权利，其迟延主张权利造成的损失应由朱立均自己承担。2003年朱立均提起要求交付房屋的诉讼，2012年5月25日江苏省宿迁市中级人民法院才作出终审判决，驳回了朱立均要求交付房屋的诉讼请求。朱立均损失扩大由以下原因造成：一是朱立均自身主张权利途径错误；二是江苏省宿迁市中级人民法院在案件审理中严重违反法定程序，导致案件久拖不决。上述原因造成的朱立均扩大的损失，不应由欧亚商贸公司承担。2、原审判决以涉案房屋目前价格来认定朱立均的损失不合理。朱立均在2003年起诉时就应该明确知道或预见到其购买的房屋无法交付了，朱立均应及时购买其他房屋。朱立均合理的损失预计应为已付购房款的本金和不超过四倍银行利息四倍的违约金。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，判决不公，损害了欧亚商贸公司的合法权益，请求二审法院查明事实依法改判或发回重审。
朱立均答辩称：一、同意欧亚商贸公司要求沭阳县政府承担赔偿责任的上诉请求。二、不认可欧亚商贸公司提出的损失扩大系朱立均造成的上诉主张，朱立均的损失是客观存在且经过评估得出的实际损失。综上，请求支持欧亚商贸公司要求沭阳县政府作为赔偿主体的上诉请求，驳回其关于赔偿数额过高的上诉请求。
沭阳县政府答辩称：一、接盘协议合法有效，沭阳县政府接盘新世纪广场项目不构成侵权，朱立均的损失系欧亚商贸公司无力开发造成，应由欧亚商贸公司承担责任。1、欧亚商贸公司在无力完成开发新世纪广场项目的情况下，于2002年8月30日自愿与沭阳县政府签订接盘协议，接盘协议合法有效。沭阳县政府接盘“烂尾”在建工程资产不存在任何过错，未侵害欧亚商贸公司权益。2、沭阳县政府与欧亚商贸公司签订接盘协议时，朱立均所购房屋未完工，属在建工程，此时预售合同项下的房屋物权尚未设立，朱立均只对欧亚商贸公司享有合同债权，欧亚商贸公司无力开发是朱立均债权无法实现的原因，沭阳县政府接收欧亚商贸公司“烂尾楼”符合合同约定及法律规定，不存在侵权，无法履行交付商品房的责任人仅有欧亚商贸公司，该《商品房购销合同》因无法继续履行而解除后，应由欧亚商贸公司向购房人承担违约责任。沭阳县政府接盘行为属于在建工程资产收购，不属于房地产开发项目转让。即使属于房地产开发项目转让，法律亦未规定项目受让人继受转让人向购房人交付房屋的义务。因此，欧亚商贸公司关于沭阳县政府承担欧亚商贸公司交房义务的主张不能成立。二、关于朱立均损失的赔偿范围，同意欧亚商贸公司的意见，原审判决以涉案房屋目前价格来确定朱立均的损失不合理，确定朱立均损失数额的基准日最迟应以新世纪广场办公室在《宿迁日报》上刊登资产拍卖公告的2002年11月23日为准。综上，请求驳回欧亚商贸公司对沭阳县政府的上诉请求。
二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
经各方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、赔偿责任主体如何确定。二、朱立均因《商品房购销合同》不能履行导致的损失数额如何确定。
关于争议焦点一，本院认为，本案赔偿责任主体应为欧亚商贸公司。理由是：1、欧亚商贸公司就其与朱立均的《商品房购销合同》应履行的义务是：将竣工验收合格后的讼争房屋交付给朱立均，并协助朱立均办理讼争房屋的权属证书。虽然2001年6月，欧亚商贸公司将讼争房屋交给了朱立均，但当时讼争房屋未竣工验收，未办理权属证书，故仅凭该交房行为不足以证明欧亚商贸公司关于其与朱立均的合同已履行完毕的主张。2002年8月30日，欧亚商贸公司与沭阳县政府签订了包含讼争房屋在内的新世纪广场的接盘协议。此后，新世纪广场整体资产发生所有权转移，这导致欧亚商贸公司与朱立均签订的《商品房购销合同》不能履行，朱立均已无法取得讼争房屋的所有权。在此情况下，原审法院判决解除朱立均与欧亚商贸公司签订的《商品房购销合同》，并无不当。2、朱立均系与欧亚商贸公司签订的《商品房购销合同》，根据合同相对性原则，由于欧亚商贸公司无力开发导致其无法按合同约定向朱立均交付房屋，由此产生的违约责任应由违约方欧亚商贸公司承担。沭阳县政府并非合同相对人，欧亚商贸公司关于朱立均的损失应由沭阳县政府承担的主张没有合同依据。3、接盘协议系沭阳县政府与欧亚商贸公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。欧亚商贸公司主张接盘协议系沭阳县政府采用不正当手段胁迫其签订，未提供证据证实，本院不予采信。根据查明的事实，朱立均的损失系欧亚商贸公司无力开发造成的，而非沭阳县政府强行接盘、强行拍卖并擅自撕毁该项目上已售商品房合同导致的。沭阳县政府接盘新世纪广场工程、委托茂盛拍卖公司拍卖该工程、将该工程相关证照直接变更给好景公司的行为均符合接盘协议约定及法律规定，不存在侵权行为。欧亚商贸公司以沭阳县政府侵权为由主张由沭阳县政府承担赔偿责任，没有事实依据。4、从接盘协议内容看，沭阳县政府系通过支付合理对价的方式接盘收购了在建工程，接盘协议性质属于资产转让，并不是债权债务的概括转移，且接盘协议也并未约定由沭阳县政府负责处理接盘之前欧亚商贸公司因在建工程产生的债务，故欧亚商贸公司以沭阳县政府接盘新世纪广场项目为由主张沭阳县政府承担赔偿责任，没有事实与法律依据。
关于争议焦点二，本院认为，虽然新世纪广场办公室在2002年11月23日的《宿迁日报》上刊登资产拍卖公告，但并未明确告知朱立均不再履行合同或解除合同，故不能以此就当然得出朱立均在2003年就应该明确知道或预见到其购买的房屋无法交付的结论。同理，朱立均在2003年起诉要求交付房屋时亦不能确定涉案房屋不能交付，经过多轮诉讼，直至2012年5月25日江苏省宿迁市中级人民法院才作出终审判决，驳回朱立均要求交付房屋的诉讼请求，此时，朱立均才确定涉案房屋不能交付，故原审法院以2012年涉案房屋价值作为赔偿损失的依据是合理的。朱立均先起诉主张交付房屋，被法院判决驳回，在房屋无法交付的情况下，起诉主张赔偿损失，朱立均的诉讼行为不存在过错；江苏省宿迁市中级人民法院之所以于2012年5月25日才对朱立均主张交付房屋的案件作出终审判决，系因关联案件审理及该案本身的复杂性所致，程序并无不当，欧亚商贸公司以朱立均主张权利途径错误，法院审判久拖不决为由主张对扩大的损失不予赔偿，没有事实依据。欧亚商贸公司的违约行为导致朱立均无法取得涉案房屋所造成的损失，应为重新购买同地段的商铺所增加的房屋差价，因合同约定讼争商铺的付款方式为首付加贷款，朱立均实际支付了购房款34万元，超过了合同约定的首付款数额，而按揭贷款未能办理系欧亚商贸公司的原因，朱立均对此并无过错。原审法院根据上述情况确定朱立均的房屋差价损失为4924717元（5504717元－580000元=4924717元），并无不当。欧亚商贸公司关于朱立均的损失应为已付购房款本金和不超过四倍银行利息的违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48653元，由沭阳县欧亚商贸发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 娅
审 判 员 薛爱娟
代理审判员 吴晓玲
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 闫 朋