贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0201民初605号原告：何艳。特别授权委托人敖显能，系贵州中创联律师事务所律师。被告：周友学。被告：万江涛。一般授权委托代理人卢飞虎，系六盘水市中心法律事务所法律工作者。原告何艳与被告周友学、万江涛租赁合同纠纷一案，原告何艳于2016年1月18日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何艳的委托代理人敖显能、被告万江涛及其委托代理人卢飞虎到庭参加诉讼，被告周友学经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何艳向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告周友学于20l2年5月1日签订的《门面租赁合同》；2、判决被告周友学每月按4458元的房屋租金标准支付房屋租金26748元(暂计2015年5月1日至2015年10月31日期间)、违约金24000元，合计：50748元；3、判决被告周友学从2015年11月1日起，每月按4458元的房屋租金标准支付至将房屋返还给原告时止；4、判令被告万江涛对上述第二项请求中的房屋租金26748元及第三项请求承担连带责任；5、判令二被告将房屋返还给原告；6、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2012年5月1日，原告与被告周友学签订了一份《门面租赁合同》。该《门面租赁合同》约定，原告将位于六盘水市凤凰路1号1号楼11号的临街门面租给被告周友学经营网吧；租期为2012年5月1日起至20l7年4月30日止；并约定被告周友学应每年4月份一次性向原告交清当年的租金。签订该《门面租赁合同》时，原告与被告口头约定前三年中每年的房屋租金为12000元，三年期满后房屋租金随行就市。原告随即将所出租的房屋交付给被告周友学使用，被告周友学就一次性将前三年的房屋租金36000元支付给原告，并承诺一定会按口头约定三年期满后房屋租金随行就市支付给原告。2013年1月起至今，与该房屋在同一地段及房屋结构、平方面积基本一样的房屋租金为4458元每月。2015年4月份，原告到所出租的门面找被告周友学商量确定后两年的房屋租金及收取相应的租金才得知被告周友学早已将该房屋转给被告万江涛经营网吧使用。据《门面租赁合同》第七条的约定，被告周友学未经原告同意，不得将房屋转给被告万江涛使用。原告多次与被告万江涛协商，均未果。综上所述，据《门面租赁合同》的约定，被告周友学未经原告同意，自行将房屋转租给第三方使用，且被告周友学未在4月份将当年度房屋租金一次性付清，被告周友学已严重违约，原告不仅有权要求被告周友学承担违约责任，还有权单方解除《门面租赁合同》，并有权要求房屋实际使用人(被告万江涛)将房屋返还给原告。故二被告应按同等房屋的市场价4458元每月计算房屋租金支付给原告，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。被告万江涛辩称，1、原告要求解除的合同早已于2015年5月份合同已经解除；2、原告要求被告万江涛承担连带责任于法无据；3、原告计算的违约金及房屋租金无依据；4、原告与周友学的口头约定无事实依据。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据的分析及认定：对原告何艳及被告万江涛的身份证复印件，因该证据能够证明二人自然情况，故对该证据予以确认。对房屋所有权证，因该证据能够证明所租赁房屋登记所有权人为原告何艳的事实，故对该事实予以确认。对门面租赁合同，因该证据能够证明原告何艳与被告周友学就房屋租赁进行了明确约定的情况，故对该证据予以确认。对门面租赁协议2份，因该证据与本案无关联性，故在本案中不予确认。对短信截图，因原告对该证据真实性并无异议，而该证据能够证明原告曾通知被告万江涛其将于2015年7月3日收回门面的事实，故对该事实予以确认。对交电费发票、合伙经营协议，因该组证据与本案无关联性，故对该组证据在本案中不予确认。通过以上对证据的分析认定，本案认定如下事实：钟山区凤凰路1号1号楼117室的房屋登记所有权人为原告何艳。2012年5月1日，原告何艳与被告周友学签订《门面租赁合同》一份，约定原告何艳将上述房屋出租给被告周友学经营网吧用，租期自2012年5月1日起至2017年4月30日止，被告周友学应于每年4月一次性交清当年租金，合同并约定其他内容。合同签订后，原告何艳将房屋交付被告周友学使用，被告周友学向原告何艳支付了前三年共计36000元的租金。后因被告周友学未按期交纳2015年度租金，原告何艳于2015年7月2日短信告知被告万江涛其将于2015年7月3日收回门面，要求被告万江涛将其物品清理拿走。现原告何艳因主张二被告未支付租金、返还房屋，故诉至本院。另，庭审中，被告万江涛自认2012年10月19日开始与被告周友学共同使用本案租赁房屋，2014年5月之后周友学离开该租赁房屋，被告万江涛继续经营使用该房屋；原告何艳自认自2015年7月3日将所出租房屋用电截断。审理过程中，原告何艳明确表示已自行将房屋收回。本院认为，原告何艳与被告周友学签订的《门面租赁合同》，有双方的签名及按捺手印，为双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告何艳已将所租赁房屋交付被告周友学使用，被告周友学应按照约定支付租金。虽然双方并未在合同中约定租金金额，但从原告何艳的陈述，能够看出其按每年12000元已实际收取了前三年共计36000元的租金，根据双方合同约定，被告周友学应于2015年4月交纳当年租金。现原告何艳主张被告周友学未按期交纳，而被告周友学并未提供证据证明其已支付或存在其他不应支付的情形，故被告周友学应向原告何艳支付房屋租金。因庭审中被告万江涛已自认自2014年5月之后是其继续使用该房屋，故虽然其非租赁合同相对方，但其作为实际使用人且无证据证明其已支付房屋租金，被告万江涛对应支付的租金亦应承担支付责任。根据庭审中双方当事人的陈述，能够看出原告何艳已于2015年7月2日明确告知被告万江涛其将于2015年7月3日收回房屋，且原告何艳亦于2015年7月3日将所出租房屋供电截断，故应视为原告何艳自此时起已明确解除了与被告周友学签订的租赁合同，并收回了房屋。对此被告周友学、万江涛并未提出异议，视为同意解除合同并返还房屋。故所欠付租金应自2015年5月1日计算至2015年7月3日，因原告何艳并无证据证明双方就第四年的租金进行了明确约定，故此期间的租金计算标准仍应按照双方此前的租金标准计算，即12000元/年，故二被告应支付原告何艳的租金为2080元。对原告何艳主张的2015年7月3日之后的租金，因其已明确告知了被告万江涛要收回房屋，在其所限期限到期后，原告何艳有权亦有义务及时收回，且其自认2015年7月3日就截断了所出租房屋的用电，二被告亦无法实际使用，故2015年7月3日之后所产生的租金系原告何艳未及时行使其权利导致扩大的损失，对其所主张的2015年7月3日之后的租金本院不予支持。因双方已经于事实上自行解除了《门面租赁合同》，且原告何艳在审理过程中已将房屋收回，故对原告何艳主张的解除与被告周友学签订的《门面租赁合同》及要求二被告返还房屋的请求本院不再做出处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条判决如下：一、被告周友学、万江涛于本判决生效后十日内支付原告何艳租金2080元；如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告何艳的其他诉讼请求。案件受理费1068元，公告费600元，由原告何艳承担1043元，由被告周友学、万江涛承担625元（原告已预交，由二被告连同上述款项一并返还625元给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告何艳可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  余 燕审 判 员  曹思思人民陪审员  陈永革二〇一六年九月十四日书 记 员  黄 珊