广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17513号
上诉人（原审原告）：吴自鸿，身份证住址湖南省凤凰县。
被上诉人（原审被告）：刘健林，身份证住址广东省广州市白云区。
上诉人吴自鸿因与被上诉人刘健林租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
吴自鸿上诉请求：1、撤销一审判决第四项，并依法判令刘健林向吴自鸿返还多付的电费3240元，并向吴自鸿支付违约金30000元；2、一、二审受理费由刘健林承担。事实和理由如下：一、刘健林违约事实清楚，但一审判决认定事实不清，因此作出错误裁判。首先，依据双方签订的《厂房出租协议书》第6条明确约定：“甲方在合同期间，不得随意调高协议租金或增加其他费用，不得无理任意收回厂房（除政府机关的干涉），否则合同违约，甲方违约需按保证金的2倍赔偿给乙方。”在合同履行过程中，刘健林向吴自鸿收取了多项修缮费，包括卷闸门的维修费以及诉争房屋顶棚漏雨的修缮费。其中卷闸门是由刘健林找人维修，吴自鸿给付550元维修费，维修工在收受维修款时以不会写字为由没有开具收款收据，整个卷闸门的维修情况刘健林也在现场，不存在吴自鸿私自增高的情况。而对于诉争房屋漏雨的情况，证据7、8可以佐证刘健林让吴自鸿出资1100元买回若干新铁皮瓦准备盖到顶棚上面；其次，刘健林对吴自鸿故意隐瞒分电表、有意采用总电表底数来计收不合理电费，且刘健林在一审答辩、质证的整个过程中，自始至终也未否认。刘健林上述行为，均明确违反了“不得随意调高协议租金或增加其他费用”的约定，属于违约；二、《厂房出租协议书》第6条已经明确约定了“甲方违约需按保证金2倍赔偿给乙方”，然而一审判决却认定双方的合同中没有约定违约金，并以此为由不支持吴自鸿要求赔偿违约金的诉请是错误的；三、吴自鸿认为，其在一审法院已经提交了充分证据，虽然每项证据单独看可能均不足以证实刘健林的违约行为，但吴自鸿提交的证据均是环环相扣的，互相关联形成完整的证据链，足以证实刘健林的违约行为，一审法院片面、独立的分开质证每一项证据，不将证据连在一起看是明显错误的；四、一审法院回避事实，没有认定刘健林自始至终不能向吴自鸿提供所租厂房的产权证明，也没有判断刘健林该项行为是否违约，属于对该诉请的漏判；另，一审法院也未认定刘健林强行将工厂大门上锁的行为是否正当，无视吴自鸿受损害事实的客观存在，是对刘健林侵权事实的认定不清；五、本案诉争是由于刘健林的违约行为给吴自鸿造成了巨大损失，且在吴自鸿搬走后拒不出面协商以及拒不退还吴自鸿保证金，因此本案一审、二审受理费应由刘健林承担。综上，请求二审法院支持吴自鸿诉请，维护其权益。
被上诉人刘健林答辩称：吴自鸿陈述的上诉意见我方均不认可。关于电费的问题，出租之前双方都会留底数为证；我方出租给吴自鸿时是有卷闸门，吴自鸿承租后愿意升高是吴自鸿的事情。场地内改动的地方都是吴自鸿承租入驻后装修改动的，应自行承担费用，不应由我方承担。关于水费的问题，吴自鸿至今都没有举证证明其已经向我方缴纳了水费，我方认为吴自鸿至今都尚未缴纳水费。因吴自鸿提起了本案诉讼，故厂房现在仍处于空置状态，厂房空置的损失责任在于吴自鸿。
2016年1月8日，吴自鸿向一审法院起诉请求：1、解除吴自鸿与刘健林之间签订的《厂房出租协议书》，刘健林返还吴自鸿的保证金15000元；2、刘健林返还吴自鸿代为维修租赁房屋的价款2230元；3、刘健林返还因交付给吴自鸿使用的租赁房租存在瑕疵，不符合双方事先约定的厂房使用标准，应减半收取吴自鸿的租金5250元；4、刘健林返还吴自鸿多付的电费3240元；5、刘健林按保证金标的双倍承担违约金30000元；6、刘健林赔偿吴自鸿的经济损失；7、本案诉讼费由刘健林承担。
一审诉讼中，吴自鸿提交以下证据：
1、《厂房出租协议书》（原件），拟证实双方租赁合同关系。
2、刘健林身份证（复印件）及保证金收据（原件），拟证明刘健林收取吴自鸿保证金15000元。
3、手机短信截屏，拟证明刘健林要求吴自鸿按其算法缴纳电费。
4、手机短信截屏，拟证明刘健林锁门逼租的事实。
5、纸条照片，拟证明刘健林逼交电费的收据有分表底数。
6、厂房墙面照片及网银转账页面截图，拟证明吴自鸿汇款7800元给刘健林，其中300元用于修缮，7500元为房租。
7、手机短信截屏，拟证明吴自鸿按刘健林要求于2015年6月7日向刘健林转账1100元用于购买铁皮瓦。
8、铁皮瓦照片，拟证明吴自鸿按刘健林要求出资1100元购买的铁皮瓦的情况。
9、厂房卷闸门的照片，拟证明吴自鸿出资600元修缮了厂房的卷闸门。
10、电表照片，拟证明刘健林故意隐瞒吴自鸿所使用的电表分表，直到产生纠纷后于11月8日才指出来。
11、租赁厂房的铁皮棚架照片，拟证明租赁房屋铁皮棚顶破烂生锈，有安全隐患并漏雨。
12、租赁厂房墙体照片，拟证明厂房墙体有漏雨的痕迹。
13、出租屋外照片，拟证明出租屋外的垃圾没有清理，严重影响吴自鸿厂房的厂容厂貌。
14、手机短信截屏，拟证明刘健林主动要求吴自鸿将水电费以后一起收。
15、手机短信截屏，拟证明吴自鸿已退房。
16、收据，拟证明吴自鸿已付清从5月1日至11月30日的房租7500元及水电费5100元。
17、证人杨某的证言，拟证明如何抄水表及厂房漏水的事实。
18、收据，拟证明吴自鸿事前租赁石井厂房的用电情况，可参考用电数。
经一审庭审质证，刘健林对吴自鸿提交的证据1、2、3的三性无异议。对证据4，认为是吴自鸿内部人员告诉我说吴自鸿要搬场，且工人工资没有发，所在我方锁门，但我方没有逼对方交租。对证据5三性无异议。对证据6，修缮是吴自鸿提出的，不是我方要求的。对证据7、8的三性无异议。对证据9，是吴自鸿私自增高铁闸门，且费用是550元。对证据10，我方没有隐瞒吴自鸿使用的电表分表。对证据11、12，因为厂房出租给吴自鸿前是漏雨的，我方进行了修缮，所在留下了痕迹。对证据13，因厂房对面正在建房子，所以有垃圾堆放。对证据14，吴自鸿有交清了电费，但是水费没有交清。对证据15，吴自鸿没有说退房，也没有说终止合同。对证据16，因吴自鸿没有与我方核对水费，故没有交水费。对证据17，水费没有交清。对证据18，系吴自鸿以前费用，我方不清楚。
刘健林提交以下证据：
1、照片，拟证明吴自鸿应恢复厂房的原样。
2、缴纳房租的银行流水，拟证明吴自鸿每个月都逾期缴纳租金。
吴自鸿对刘健林所提交的证据质证如下：对证据1，是刘健林后期拍摄的，我方不予认可。对证据2，是因为刘健林一直没有按我方的要求修缮厂房故我方延迟缴纳房租。
经一审审查，对吴自鸿提交的证据1《厂房出租协议书》，系原件，刘健林对其三性无异议，故一审法院予以采信，确认刘健林与吴自鸿双方存在租赁合同关系。对证据2，保证金收据为原件，且刘健林对该证据三性无异议，故一审法院予以采信，确认吴自鸿于2015年4月23日向刘健林支付15000元保证金。对证据3手机短信截屏，刘健林对其三性无异议，一审法院确认刘健林于2015年10月15日向吴自鸿短信通知需交纳电费为4920元及该月租金7500元。对证据4，因与吴自鸿的诉请无直接关系，且刘健林对该证据的关联性有异议，故一审法院不予采信。对证据5，电表底数与吴自鸿的诉请无直接关联，一审法院不予确认；对于收据，一审法院确认刘健林收到吴自鸿交付的10000元，但该收据不足以证实吴自鸿主张的刘健林逼交电费的事实。对证据6，刘健林只提出系吴自鸿要求修缮，故一审法院确认吴自鸿向刘健林支付了300元修缮费用。对证据7、8，因刘健林对其三性不持异议，故我院确认吴自鸿向刘健林支付1100元用于购买铁皮瓦的事实。对证据9，因无其他证据佐证，故一审法院对吴自鸿主张其出资600元修缮厂房卷闸门的事实不予确认。对证据10，刘健林不予认可，一审法院认为该证据不足以证实刘健林存在隐瞒分电表的事实。对证据11、12，一审法院认为不足以证实该厂房有漏雨的情况。对证据13，与吴自鸿的诉请无直接关系，一审法院不作认定。对证据14，只证明刘健林同意吴自鸿水电费下个月一起收，与吴自鸿的诉请无直接关系。对证据15，虽刘健林提出吴自鸿没有说退房，也没有说终止合同，但从短信内容看，一审法院确认吴自鸿已于2015年12月1日以短信的形式告知刘健林退租退房事宜。对证据16，刘健林提出吴自鸿没有交清水费，但无证据支持，故一审法院对吴自鸿该证据予以采信，确认吴自鸿从2015年5月1日至11月30日租用厂房期间的租金及水电费已全部付清。对证据17，不足以证明吴自鸿多付电费及厂房漏水的事实，一审法院不予采信。对证据18，因与本案无直接关系，一审法院不予采信。对刘健林提交的证据1，一审法院认为不足以证实厂房的原样。对证据2，不足以证明吴自鸿每个月都逾期交纳房租，故一审法院不予采信。
综上，一审法院确认以下事实：
2015年4月23日，吴自鸿（乙方）与刘健林（甲方）签订《厂房出租协议书》，约定“甲方愿意将XX村XX街XX号之一厂房出租给乙方使用，租期为三年，从2015年5月1日至2017年5月1日止……甲方收取乙方15000元作为保证金，乙方交租时间为每月15日前，逾期一个月不交租金，甲方有权终止合同，保证金不退回乙方……甲方在合同期间不得随意调高协议租金或增加其他费用，不得无理任意收回厂房（除政府机关的干涉），否则合同违约，甲方违约需按保证金的2倍赔偿乙方……”。合同签订当日，吴自鸿向刘健林支付了15000元保证金。2015年5月1日吴自鸿向刘健林交付房租时一并支付300元作为修缮费用。2015年6月7日，吴自鸿向刘健林支付1100元用于购买铁皮瓦。2015年12月1日，吴自鸿以短信的形式告知刘健林退租退房事宜。刘健林于2015年12月2日确认吴自鸿从5月1日起至11月30日每月租金及水电费已全部付清。
一审法院认为，吴自鸿与刘健林签订的《厂房出租协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应恪守履行。根据合同法的相关规定，经当事人协商一致，可以解除合同。本案中合同届满日期为2017年5月1日，但吴自鸿于2015年12月1日以短信的形式告知刘健林退租退房及交接事宜，刘健林并未对此提出异议，且于次日确认每月租金及水电费已付清，故一审法院认为吴自鸿与刘健林双方签订的《厂房出租协议书》自吴自鸿的通知到达刘健林时（即2015年12月1日）解除。吴自鸿主张解除合同，并要求刘健林应返还保证金15000元合理合法，予以支持。刘健林辩解吴自鸿还需向其交付租金缺乏事实及法律依据，不予采纳。对于吴自鸿要求刘健林返还吴自鸿代为维修租赁房屋的价款2230元的请求，根据吴自鸿提交的证据，可确认吴自鸿分别于2015年5月1日及6月7日共支付1400元作为租赁房屋的修缮费用。根据合同法的相关规定，出租人在租赁期间应保持出租物符合约定的用途，应当履行租赁物的维修义务。本案中，吴自鸿垫付的相应修缮费用刘健林应予返还，故一审法院对吴自鸿主张刘健林返还修缮费用的请求予以支持，具体金额为1400元，对超出的部分，因无相关证据予以证实，不予确认。对于吴自鸿要求刘健林退还一半租金的诉请，经查，吴自鸿的证据不足以证明刘健林交付给吴自鸿的租赁房屋存在瑕疵，足以导致不符合双方约定的厂房使用标准，故吴自鸿的该项诉请理据不足，不予支持。对于吴自鸿要求刘健林返还多付电费的诉请，经查，吴自鸿提供的证据不足以证实其多支付电费3240元的事实，故对该诉请不予支持。对于吴自鸿要求刘健林按保证金标的的双倍承担违约金的请求，经查，因双方合同并未对违约金作出约定，且吴自鸿提供的证据不足以证明刘健林存在违约行为，故一审法院认为其该项诉请缺乏事实及法律依据，不予支持。对于吴自鸿要求刘健林赔偿经济损失的请求，经查，吴自鸿未能提供证据证明其存在经济损失及损失的具体数额，故一审法院认为其该项诉请缺乏事实依据，不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2016年9月21日作出如下判决：一、吴自鸿与刘健林签订的《厂房出租协议书》自2015年12月1日解除；二、于本判决生效之日起五日内，刘健林返还吴自鸿保证金15000元；三、于本判决生效之日起五日内，刘健林返还吴自鸿房屋修缮费1400元；四、驳回吴自鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4563元，由刘健林负担344元，由吴自鸿负担4219元。刘健林应在本判决生效之日起三日内向吴自鸿支付吴自鸿已垫付的案件受理费344元。
二审中，刘健林提交了一份广州市白云区规划分局镇私房报建表，载明申请人刘记炎，申请报建住宅，占地面积80平方米。用以证明涉案厂房已经过报建。吴自鸿质证认为该份报建表与涉案租赁的厂房不相符，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。刘健林确认涉案厂房以前述报建表报建，审批建设面积为80平方米，但在实际建设过程中超建至400平方米。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审庭审中，吴自鸿当庭提出增加一项上诉请求即要求刘健林赔偿550元卷闸门的费用。刘健林表示不同意吴自鸿增加上诉请求。
二审中，吴自鸿述称其主张刘健林多收电费3420元的依据是：从2015年11月9日至11月30日涉案厂房分电表读数的实际情况可知涉案厂房2015年11月9日至11月30日期间用电为72度，乘以两倍，再加上11月1日-11月8日估算用电20度，从而测算得出我方平均每月用电为160度。从我方2015年5月1日正式入驻至11月30日退房，我方用电是160度乘以7个月，等于1120度电，每度电是1.5元，总计1680元电费；刘健林实际收取了我方电费4920元，减去我方应付的1680元电费，等于其多收取了我方3240元电费。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，刘健林与吴自鸿就涉案厂房租赁《厂房出租协议书》，因涉案厂房系未依规划许可建设的房屋，故租赁协议应为无效。一审法院认定涉案租赁协议有效及判令双方协议自2015年12月1日解除不当，本院予以纠正。
双方租赁协议无效的，各条款均自始无效，对双方均无约束力。双方应相互返还财产，吴自鸿已交还厂房给刘健林，故刘健林亦应将收取的保证金15000元返还吴自鸿。吴自鸿主张刘健林应支付违约金30000元，因双方协议已被认定为无效，故该主张缺乏合法依据，本院不予支持。至于吴自鸿主张刘健林多收取其电费3240元的请求，因多收电费金额仅系吴自鸿按自己的推算计算出用电数据与已缴电费之间相较得出的数据，并无确切的用电数据及相关证据予以证实，故其对该主张举证不足，本院不予采纳。
至于吴自鸿在二审庭审中提出增加一项上诉请求即要求刘健林赔偿550元卷闸门的费用，因吴自鸿提出该项上诉请求时已超过上诉期限，亦无就此上诉请求缴纳上诉费用，刘健林亦不同意吴自鸿增加该项上诉请求，故本案二审对此不予接纳及审查。
综上，吴自鸿的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实基本清楚，但部分适用法律不当，致部分处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初682号民事判决第二、三、四项及诉讼费负担的决定；
二、撤销广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初682号民事判决第一项。
二审案件受理费631元，由上诉人吴自鸿负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 杨晓怡
二〇一七年二月二十日
书记员 张 旭