内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民二终字第360号
上诉人（原审被告）温宝佳，住内蒙古自治区赤峰市。
委托代理人温起。
被上诉人（原审原告）赤峰盛鸿物业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区南新街办事处花园小区4号楼。
法定代表人孙元华，经理。
委托代理人孙玉芬，住内蒙古自治区赤峰市。
委托代理人朱清彦，住内蒙古自治区赤峰市。
上诉人温宝佳因与被上诉人赤峰盛鸿物业管理有限责任公司（以下简称盛鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字第2351号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人温宝佳的委托代理人温起，被上诉人盛鸿物业公司的委托代理人孙玉芬、朱清彦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院判决认定，盛鸿物业公司是具有资质的物业管理单位。2001年12月6日，红山区经济适用商品房开发中心与赤峰市物业管理公司签订物业管理委托合同，约定赤峰市物业管理公司对于坐落于赤峰市红山区钢铁街的商住楼实行物业管理，委托管理期限为自2002年1月28日起长期管理，物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米0.30元向业主收取，管理服务费标准的调整，按市场价批文调整。后赤峰市物业管理公司更名为赤峰市凯峰物业管理公司（以下简称凯峰物业）。2006年10月13日，凯峰物业将其管辖小区移交给盛鸿物业公司，盛鸿物业公司对凯峰物业管辖的小区业主尾欠的物业费有继续追缴的权利。凯峰物业移交的小区其中包括被告居住的怡安小区。温宝佳住所为赤峰市红山区怡安小区5号楼322室，面积为105平方米。因温宝佳认为盛鸿物业公司物业服务质量达不到合同约定及有关规定的标准，在温宝佳家楼房山墙外有违章建筑的一间小房，致使温宝佳家多次被盗，温宝佳自2004年1月至2014年12月未支付物业费。盛鸿物业公司认为温宝佳2008年及以前应按照每月每平方米0.32元交纳物业费，2008年以后应按照每月每平方米0.36元交纳物业费。故盛鸿物业公司起诉请求判令温宝佳立即给付所拖欠的物业服务费3739元，利息813元，滞纳金2989元。合计8541元。
另查明，1997年10月16日，赤峰市物业管理公司与温宝佳签订物业管理合同，约定温宝佳居住的本案涉及的房屋委托给赤峰市物业管理公司统一管理；委托管理期限为10年，自1997年10月至2007年10月；收费标准为委托管理费每月每平方米0.23元、卫生保洁费每月每户4元、市政设施管理费每月每户3元。
又查明，2008年6月16日，赤峰市红山区发展和改革委员会及赤峰市红山区房产管理局下发关于赤峰盛鸿物业公司物业管理服务类别的批复，确定怡安小区物业管理服务类别为三类。该文件同时要求，物业收费标准由小区业主委员会与物业管理企业根据服务类别相对应的指导价格和浮动幅度协商议定，并在双方签订的物业管理委托合同中加以明确。
原审法院认为，盛鸿物业公司及赤峰市物业管理公司、凯峰物业为温宝佳居住的楼房提供物业管理服务，温宝佳接受该服务，盛鸿物业公司及赤峰市物业管理公司、凯峰物业与被告之间形成了物业管理服务合同关系。因赤峰市物业管理公司更名为凯峰物业，后凯峰物业将其管辖小区移交给盛鸿物业公司。盛鸿物业公司享有赤峰市物业管理公司及凯峰物业享有的权利，并应履行相应的义务。1997年10月16日，赤峰市物业管理公司与温宝佳签订的物业管理合同合法有效，对合同双方均具有约束力。赤峰市物业管理公司履行了物业管理服务义务，依照《物业管理条例》第四十二条一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”之规定，温宝佳应当按照双方约定的收费标准即委托管理费每月每平方米0.23元、卫生保洁费每月每户4元、市政设施管理费每月每户3元交纳物业管理费。因温宝佳的房屋居住面积为105平方米，自2004年1月起至2007年10月，温宝佳共计拖欠物业服务费1432.90元。2001年12月6日，红山区经济适用商品房开发中心与赤峰市物业管理公司签订物业管理委托合同，该合同对全体业主包括温宝佳均具有约束力，因赤峰市物业管理公司与温宝佳签订物业管理合同在先，在赤峰市物业管理公司与温宝佳签订物业管理合同履行期满后，盛鸿物业公司、温宝佳双方应当按照红山区经济适用商品房开发中心与赤峰市物业管理公司签订物业管理委托合同履行，应当自2007年11月起按照建筑面积每月每平方米0.30元向业主收取物业管理服务费，自2007年11月起至2014年12月，温宝佳共计拖欠物业服务费2709元，上述款项合计为4141.90元，此款温宝佳应给付原告，但盛鸿物业公司仅要求温宝佳给付物业服务费3739元，属于盛鸿物业公司放弃自己的权利。温宝佳辩称盛鸿物业公司物业服务质量达不到合同约定及有关规定的标准，因未提供证据予以证明，故对温宝佳不同意给付物业费的辩解理由不予支持。对于盛鸿物业公司要求给付利息及滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。综上，根据上述法律之规定，原审法院判决：一、被告温宝佳于本判决生效后立即给付原告赤峰盛鸿物业管理有限责任公司2004年1月至2014年12月物业服务费3739元。二、驳回原告赤峰盛鸿物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
上诉人温宝佳不服原审判决，上诉称：一、原审法院无视和违背“以事实为根据”的办案原则，上诉人提出被上诉人的服务质量差，达不到合同的约定质量，要求法庭核查，法官确说他没时间。因绿花园没有花草，围栏损坏，落水管、房屋散水损坏等事项是搬不动的、拿不到法庭上的。以上诉人提不出证据为由，导致判决错误。二、法院查明，被上诉人是由原物业公司转制而更名的（由赤峰市物业管理公司更名为凯峰物业公司，被上诉人对凯峰物业管辖的小区业主尾欠的物业费有继续追缴的权利，他怎么没查到赤峰物业管理公司在上诉人住的楼房外面违章建了一间小房，因有小房上诉人家多次被盗，经红山区法院庭外调解过，由物业管理公司拆除小房后，上诉人交物业费。可移交后上诉人多次催找，物业公司只是口头答应，可就是不办事，内蒙古自治区物业管理条例（2003年12月1日起施行）第五章物业的使用与维护，第四十四条物业管理区域内禁止下列行为，（五）违章搭建，可法官却说违章小房跟物业没关系。上诉人认为家里被盗多次，是盗窃人从窗而入室，跟物业公司建小房有着因果关系，（十一）利用物业从事危害公共利益侵害他人的合法权益的活动。违章建筑就是侵害他人的合法权益，上诉人认为物业管理企业早就应改正，拆除违章建筑，还上诉人一个合法权益。三、物业管理合同管理事项包括：1、房屋的使用和公共部位的维护。2、小区内公共设施、设备及场所的使用管理和维护。公共部位给水管、落水管、散水、绿化带的栏杆、道路绿化带里的花草树木。被上诉人有公开的服务标准，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，法释（2009）8条第三条后段物业服务企业公开作出的承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。（上诉人有物业张贴标准、录音光盘）上诉人认为物业公司服务达不到合格标准，被上诉人的员工没有按照法规的要求对员工培训，而是雇佣了一些无职业的退休人员。给水管漏水找被上诉人，被上诉人以上诉人没有交纳物业费为由不给修，经多次找其负责人，被上诉人却说是自家的事，不由他们管，请法院裁决是否是被上诉人的责任。物业管理条例第四章，物业管理服务第三十八条，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理的用途，而被上诉人将物业用房租给一个建筑公司，也造成了小区人员及车辆的混乱，给小区造成不安全的隐患。综上所述，被上诉人的服务达不到合同约定及其承诺的服务标准，上诉人不能全额交物业费，要求物业公司拆除小区的违章建筑，以服务质量为依据，以法律为准绳，请求撤销原审判决，依法改判上诉人只承担卫生保洁费10年480元，其余不予承担。
被上诉人盛鸿物业公司服从原审判决，答辩称：一、上诉人2004年1月至2014年12月，十几年来长期享受被上诉人对其提供的物业服务，但仍以各种理由拒绝交纳物业费，不仅侵害了被上诉人的合法权益，同时也侵犯了缴费业主的利益，于理不通，于法不容。被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据物业服务合同约定，上诉人应在享受服务的同时及时缴纳物业服务费用。二、上诉人提出的违章建筑，物业公司是服务单位，不是执法机构，没有权利拆除任何建筑物，上诉人所说的平房是和楼房一起建筑的，已经存在二十几年，和被上诉人没有关系。三、被上诉人请求驳回上诉人的无理要求，维护被上诉人的合法权益。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，被上诉人盛鸿物业公司、赤峰市物业管理公司、凯峰物业为上诉人温宝佳居住的楼房提供了物业管理服务，上诉人温宝佳接受了该服务，双方之间已形成了物业管理服务合同关系。温宝佳虽上诉称被上诉人没有完全履行公共绿化、公共设施及公共场地维护等物业服务管理义务，但其未提供充分证据予以证明，上诉人虽然二审中提交了物业收费服务标准表及小区录像视频，但不能充分证实证明被上诉人没有尽到物业服务管理的义务，因此其该项主张缺乏充分的事实和法律依据，其上诉主张不能成立，本院不予支持。此外，上诉人上诉提出的违章建筑小房及物业用房出租等问题，因本案审理的是物业服务合同纠纷，而是否是违章建筑则是侵权纠纷，上诉人可另行主张。关于物业用房是否出租与本案无关，不属于本案审理范围，故其该上诉理由亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人温宝佳负担；邮寄送达费40元，由上诉人温宝佳、被上诉人盛鸿物业公司各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 张京浩
审判员 周振卿
审判员 白晓峰
二〇一五年十一月十二日
书记员 张乐萌