台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台黄民初字第1720号
原告：台州市黄岩飞达三和塑胶制品有限公司，住所地台州市黄岩经济开发区柔极路9号。
法定代表人：王启秀，董事长。
委托代理人：戴坚，浙江中英律师事务所律师。
被告：浙江宝惠婴儿用品有限公司，住所地台州市黄岩区江口街道中小园区。
法定代表人：邱丽红，总经理。
委托代理人：杨显军，浙江鼎联律师事务所律师。
原告台州市黄岩飞达三和塑胶制品有限公司（以下简称三和公司）与被告浙江宝惠婴儿用品有限公司（以下简称宝惠公司）为房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月2日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告三和公司委托代理人戴坚，被告宝惠公司委托代理人杨显军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三和公司起诉称：2011年11月10日，被告与浙江新东方油墨集团有限公司（以下简称新东方公司）签订《厂房出租协议》一份，约定：新东方公司将坐落在黄岩区江口街道草坦路村面积约为10亩建筑面积5306平方米、单层仓库400平方米及配套设施出租给原告。租期自2011年11月20日至2017年11月19日；前三年租费为62万／年，后三年租费双方另商另议。2013年2月，新东方公司将上述厂房出卖给原告，价款4880万元。2013年12月5日，原告办理了房屋产权证到原告名下；2014年2月4日，原告办理了土地使用权证到原告名下。今年系被告租赁的第四年，根据被告与新东方公司的租赁协议，应另行协商租费，原告数次发函给被告，主动告知被告该厂房产权归原告，要被告与原告协商租费事项，重新签订租赁协议，否则视为解除租赁协议。但被告至今未当面与原告协商，仅通过发律师函的形式与原告协商，未达成一致意见。现要求：1、与被告解除租赁协议；2、被告将承租厂房腾空交还原告，承租的配套设备一并交还；3、由被告支付给原告租费749440元（自2014年11月20日暂算至2015年11月9日，按20元／平方米，被告已支付62万元）；4、由被告承担本案诉讼费。
被告宝惠公司答辩称：原告前两项诉请缺乏事实依据应驳回。被告于2015年5月27日汇入新东方公司账户648608元，于2015年11月份汇入原告账户473904元。后三年应按当地市场价格计租费，不能以20元／平方米计租费。
经审理查明：2011年11月10日，台州巴比象婴儿用品有限公司（乙方，以下简称巴比象公司即被告前身）与新东方公司（甲方）签订《厂房出租协议》一份，约定：“一、租期年限：6年，自2011年11月20日至2017年11月19日。二、甲方责任：1、甲方提供坐落在黄岩江口街道草坦路村土地面积约10亩的工业用地一块，其中建有二层工业厂房一栋，建筑面积5306㎡，单层仓库400㎡。2、提供配套设施：2吨货梯一台，吊篮一台，315KVA箱式变电器及变配电装置一座和供、排水管线，车间内电缆一根，西面车棚400㎡。给乙方使用，如有损坏照原价折旧赔偿。3、每月水、电费发票（含17%增值税）由甲方提供给乙方，水、电费单价以供电局发票为准。4、土地使用税由甲方承担。三、乙方责任：1、乙方每年向甲方交付房租费。付费标准：头三年自2011年11月20日至2014年11月19日每年62万元（11月20日付31万元，5月20日付31万元）；后三年甲、乙双方协商另议房租费。如房租费到期未付，甲方有权收回。2、乙方承担物业费。3、不得擅自改变厂房主体结构和转租他人。乙方自行投资部分由乙方收回，但必须恢复原样。四、其他：1、……。2、房租31万元发票税金由甲方负责，31万元发票税金包括所得税由乙方自行负责，另外开发票用协议不作依据，按本协议条款执行。3、所有建筑面积的厂房，如非人为造成的经济损失，如台风、洪水等自然灾害，乙方不负责。4、未尽事宜双方协商解决。5、本协议一式两份，双方各执一份，自甲、乙双方签字后生效。6、附现状照片。”双方在协议书上签字盖章。同年11月22日，巴比象公司更名为宝惠公司，2013年2月份，原告（乙方）与新东方公司（甲方）签订《厂房出售相关事项确认书》一份，载明：“一、基本情况：乙方购买甲方坐落在台州市黄岩区经济开发区（江口草坦路村）工业用地面积29602平方米（折44.403亩），（详见国有土地使用权出让合同，台黄国土合（2005）10号），国有土地使用证第1200083号，使用权面积21545平方米（折32.32亩）。厂房3栋，建筑面积12511.54平方米（详见台房权证黄字第××号、第××号），配套设施：传达室2只197平方米，临时房单层仓库400平方米，315KV变电器2台。二、厂房价格每平方米3900元，总价（含土地价格）人民币4880万元。三、付款方式：1、厂房总价分四次付清，签约日乙方支付定金人民币300万元；2、2013年2月28日乙方付房款500万元；3、2013年3月30日乙方付房款1500万元；4、其余房款应在甲方办妥相关产权交易后（以产权交易中心发产权证之日为准）2个月内一次性付清；四、违约责任：……。五、其他规定：1、……。2、甲方原房屋及土地出租给各单位租金按原合同规定执行，待乙方房款全部到位后，次月份甲方出租厂房转乙方收租金。……。”双方在确认书上签名盖章。2013年12月25日，原告将上述房屋产权证办理到自己名下。2014年2月24日，原告将上述土地使用权证办理到自己名下。同年3月17日，新东方公司向被告发出通知载明：“根据厂房出租协议规定到2017年11月19日，房屋租赁协议已到期，甲方不再续租，乙方应按时搬出，并拆除乙方自行投资部分地上的临时建筑物和清理废物等。……。”被告在该通知书上注明：“同意到期搬出”，并签名盖章。2014年11月17日，被告汇入新东方公司账户31万元，2015年5月18日，被告再汇入新东方公司648608元（因2014年11月20日以后租金未经双方商定，被告单方按每平方14元计算，即5306＋400=5706㎡×14元／㎡=958608元）。2015年5月29日，原告向被告发出所有权变更通知函，载明被告承租的厂房产权归原告所有，被告接到本通知后十五日内到原告公司协商2014年11月20日至2017年11月19日租金问题，重新签订厂房租赁协议。十五日内没有和原告协商，视为同意解除租赁关系。2015年6月12日，新东方公司向被告发函载明：本公司已收到函件，关于《厂房出租协议》，我公司土地及房屋已出售给三和公司，关于厂房出租相关事宜，出售合同条款规定，原房屋及租金按原合同规定执行，租金由三和公司收取。2015年7月26日，被告以律师函，回复原告，载明被告已向新东方公司支付房租至2015年11月19日止，当事人各方未见任何异议。原告称“未到原告处协商视为解除房屋租赁协议”，无法律依据，被告不能接受。希望原告提供收取租金账户，以便将租金如期支付给原告，如拒绝提供后果由原告自行负担。2015年11月16日，被告汇入原告账户租金479304元。审理中，因被告申请，本院委托台州宏诚资产评估事务所，对房租价格进行评估，2016年1月15日，该所作出宏诚评字（2016）第4号厂房租金评估报告书，认定涉案厂房年租金为1033000元（未包括违章建筑400㎡单层仓库），被告预付评估费14300元。庭审中，经本院释明：若租赁合同依法不能解除，原告诉讼请求如何？原告则要求：被告支付自2014年11月20日至2017年11月19日止按评估价1033000元／年计付给原告的租金；因400平方米平房未包括在评估价内，被告应支付该平方数自2014年11月20日至2017年11月19日按评估价16.22元／平方米.月计算的租金给原告；租赁期到后，被告应腾空出屋，将承租厂房等全部交还给原告。
上述事实，有原告提供的厂房出租协议、厂房出售相关事项确认书、房屋产权证、土地使用权证，被告提供的通知、函件、所有权变更通知函、台州银行交易赁证、律师函、快递单和宏诚评字（2016）第4号厂房租金评估报告书及当事人的陈述等证据所证实。
本院认为：新东方公司与被告前身巴比象公司签订的《厂房出租协议》，系双方当事人真实的意思表示，该合同内容除出租违章建筑400㎡单层仓库外，其他条款并不违反国家法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应为有效，双方均应按约履行。在租赁期间，该厂房出售给原告，根据2013年2月间原告与新东方签订的厂房出售相关事项约定：原告购得该厂房办理两证后二个月内付清房款，房款付清后次月其房租由原告收取。现原告于2014年2月24日已将两证办理到自己名下，原告于2015年5月29日向被告发函要求双方商定2014年11月20日至2017年11月19日的租金问题，新东方公司也于2015年6月12日向被告发函载明租金由三和公司收取。综上，应认定2014年11月20日以后的租金应由原告收取（对于2015年6月12日以前的租金由谁收取，因新东方公司发函时没有明确具体收取时间，假如该时间段有新东方收取的租金，也系他们双方内部结算问题，不影响由原告收取的认定）。因合同规定租金按半年支付，先付后用。被告于2014年11月17日和2015年5月18日分两次共汇入新东方公司账户958608万元符合同约定的付款时间，应认定为该厂房租金。2015年11月16日，被告汇入原告账户租金479304元。合同约定2014年11月20日至2017年11月19日三年的租金需经双方协商决定，因双方商定未果，现经本院委托评估结果，该厂房年租金为1033000元（未包括违章建筑400㎡单层仓库）。故被告还应付给原告2014年11月20日至2015年11月19日的租金74392元，还应付给原告2015年11月20日至2016年5月20日的租金37196元。被告从2015年5月20日起至2017年11月19日止应按年租金1033000元计付给原告。因双方没有商定后三年的租金，被告单方以14元／平方米计算的租金按合同约定时间支付到2015年5月19日，现原告认为被告违约而要求解除合同，立即腾空厂房并交还承租物的请求，与事实和法律不符，本院不予支持。对于违章建筑400㎡单层仓库，该条款无效，但其作为厂区的整体存在，并一起出租，有一定使用价值，被告应当支付相应的占用费，该占用费以16.22元／平方米为宜，从2014年11月20日起算至拆除或者退出占用之日止。故原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零九条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告浙江宝惠婴儿用品有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告台州市黄岩飞达三和塑胶制品有限公司2014年11月20日至2015年5月19日厂房租金人民币111588元；并从2015年5月20日起至2017年11月19日止以年租金1033000元按合同约定的方式支付给原告。
二、被告浙江宝惠婴儿用品有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告台州市黄岩飞达三和塑胶制品有限公司2014年11月20日至2015年5月19日400㎡单层仓库占用费人民币116784元；并从2015年5月20日起至拆除或退出占用之日止以每年77856元按合同约定的支付方式支付给原告。
三、被告浙江宝惠婴儿用品有限公司于2017年11月19日腾空涉案厂房并交还给原告台州市黄岩飞达三和塑胶制品有限公司涉案厂房及配套设备（以合同载明为准）。
四、驳回原告台州市黄岩飞达三和塑胶制品有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11294元，鉴定费14300元，合计人民币25594元，由原告台州市黄岩飞达三和塑胶制品有限公司负担11294元由被告浙江宝惠婴儿用品有限公司负担14300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预交上诉案件受理费11294元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以及后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19×××01，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。
审 判 长 秦 伟
人民陪审员 杨 剑
人民陪审员 周根福
二〇一六年四月十九日
代书 记员 牟奕静