江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1207号
上诉人(原审被告)：田春，女，1982年3月22日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京市六合人民商场有限公司，住所地南京市六合区雄州街道板门口9-301室。
法定代表人：侯传宏，该公司执行董事、总经理。
委托诉讼代理人：钱庆伟，男，该公司职工。
原审第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区九华山42号。
法定代表人：蒋文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人田春因与被上诉人南京市六合人民商场有限公司（以下简称六合商场）、原审第三人南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初8538号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
田春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人与长发公司之间不存在真实的房屋买卖关系，并非诉争房屋的权利人。被上诉人未提供证明其依法取得诉争房屋所有权的证据。在被上诉人未提供房屋买卖协议，亦未提供购房款的支付凭证下，一审法院认定被上诉人与长发公司签署房屋买卖协议，房屋经营权归六合商场所有的事实不当。六合商场及长发公司未提供出售商品房应当履行备案登记等相关法定流程。长发公司在一审中承认其与六合商场签署了房屋买卖协议，并收到了相应的购房款，在被上诉人未提供协议文本和支付凭证的情况下，长发公司也未提供相应的证据对自己的主张加以证实，一审法院对该事实予以认定错误。涉案房屋买卖协议系无效协议，该协议无效，被上诉人不是涉案房屋的合法有所权人，无权要求上诉人腾空房屋。二、本案长发公司系诉争房屋的实际出租人，上诉人是诉争房屋的合法承租人。即便此后长发公司解除了与南京鱼化龙购物广场有限公司(以下简称鱼化龙公司)的相关协议书，并不影响长发公司与上诉人之间已经形成的合法房屋租赁关系，也不影响上诉人继续合法占有涉案房屋。三、即便被上诉人与长发公司交易真实存在，被上诉人也无权要求上诉人腾空房屋。六合商场未取得涉案房屋所有权，不是房屋的合法所有权人，根据物权法的相关规定，其无权要求上诉人腾空房屋，被上诉人主张不动产的物权必须履行物权变动的登记手续并实际取得该项物权，否则其就不是本案的适格主体，无权基于物权请求权主张权利。四、被上诉人要求上诉人支付房屋占用费于法无据。被上诉人并非涉案房屋的物权权利人，在其未合法取得房屋所有权的前提之下，无权要求上诉人支付房屋占用费。即便二审法院仍认为应支付房屋占用费，亦应当明确房屋占用费的计算依据。一审判决所认定的计算依据和计算时间明显错误。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，权利人主张损害赔偿应以损害实际发生为前提。权利人应当就其实际遭受的损害承担举证责任。但一审中被上诉人并未提供证明损害实际发生的依据，仅以上诉人与案外人的租赁协议约定的房屋租金为标准确定损害赔偿，明显不当。被上诉人一方面主张上诉人与鱼化龙公司签订的租赁协议与本案无关，一方面却援引该协议的租金标准来主张损害赔偿是矛盾的。主张损害赔偿的前提是损害的实际发生，上诉人与鱼化龙公司签订的租赁协议确定的租金标准是综合考虑涉案商铺的经营成本和预期收益而确定的，其本身不代表实际损害本身。上诉人自取得房屋租赁权后，由于长发公司和鱼化龙公司一直未办理过消防验收手续，导致该综合广场从未实际对外营业，上诉人也从未实际支付过房屋租金。另一方面，一审法院认为房屋占用费的起算时间应当从被上诉人和长发公司签署房屋买卖协议之日起算明显错误。首先，双方之间是否真实存在房屋买卖协议存疑。其次，即便双方存在真实的协议，该协议的签署时间并不代表实际损害的发生时间。再次，尽管被上诉人称其在涉案房屋周围贴出了公告，并在报纸上刊登过公告，但涉案房屋因无人经营而闲置已久，现在也没有人会注意报纸上的公告信息。房屋占用费的实际起算时间至多从被上诉人将取得涉案房屋物权的信息明确告知上诉人之日起算。一审法院在未审查合同真实性的情况下，以口头表述的签署日期作为支付赔偿的起算点，缺乏事实和法律依据。
六合商场辩称，被上诉人要求上诉人腾空并返还商铺的主张是合法的，长发公司与鱼化龙公司租赁合同解除的情况下，上诉人基于其与鱼化龙公司租赁合同产生的占有、使用诉争房屋无法律依据。被上诉人2016年3月6日与长发公司签订买卖协议，取得了诉争商铺在内的房屋占有、使用、收益等权利。法律规定，房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在长发公司与鱼化龙公司合同已解除情况下，上诉人应依法返还涉案房屋。其占有涉案商铺，理应支付房屋占有使用费。
长发公司述称，其与被上诉人签订了房屋买卖协议，该协议正在履行中，在协议履行过程中被上诉人具有相应的经营管理权。上诉人与鱼化龙公司之间系转租合同，长发公司与鱼化龙公司的租赁合同已经解除，上诉人继续占有涉案房屋没有事实和法律依据。
六合商场向一审法院起诉请求：1.田春将非法占用的房屋腾空并返还给六合商场；2.田春支付房屋占有使用费（自2016年3月7日起计算至实际返还房屋之日，按照12元/平方米/天的标准计算）；3田春承担诉讼费用。
一审法院认定的事实：南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋登记在长发公司名下。2013年9月29日，长发公司将上述房屋整体出租给鱼化龙公司。后田春向鱼化龙公司承租诉争房屋，面积为32.2平方米，租金为12元/平方米/日。后因鱼化龙公司未能足额向长发公司支付租金、物业管理费和水电管理费等费用，长发公司与鱼化龙公司于2015年11月20日解除租赁关系。
2016年3月6日，六合商场与长发公司签订房屋买卖协议，长发公司将长发北面中心负一、负二层下沉式广场出售给六合商场，六合商场已支付购房款6500万元。2016年4月29日，长发公司张贴公告称，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合商场所有。次日，六合商场张贴公告告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠长发公司房租等费用，长发公司已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合商场，15日内未腾空的，六合商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。2016年5月21日，六合商场在扬子晚报上刊登上述公告内容。
一审法院认为，田春依据与鱼化龙公司之间的租赁合同承租使用诉争房屋，而诉争房屋系鱼化龙公司自长发公司处承租，因鱼化龙公司拖欠长发公司房租、物业管理费和水电费等，长发公司于2015年11月20日解除与鱼化龙公司之间的租赁合同，则田春继续占有、使用诉争房屋已无合法依据，应返还房屋。现六合商场自长发公司处购买诉争房屋，并支付部分房款，长发公司亦认可六合商场自2016年3月7日起即对诉争房屋享有经营使用权，故一审法院对于六合商场要求田春将诉争房屋腾空返还给六合商场的诉讼请求予以支持。田春与鱼化龙公司约定的房屋租金为12元/天/平方米，六合商场主张按该标准要求田春房屋占用使用费，并无不当，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、田春于判决生效之日起十五日内将南京市中山东路300号长发中心地下广场2F-14房屋腾空并返还六合商场；二、田春于判决生效之日起十五日内支付上述房屋的占用使用费（自2016年3月7日起至实际返还之日止，按12元/天/平方米的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1117元，由田春承担。
二审中，对一审法院查明的事实，被上诉人、长发公司均不持异议。上诉人称，长发公司在2014年2月21日曾经出具书面委托书，授权鱼化龙公司代表长发公司签订了房屋租赁协议。上诉人提供了一份其在其他相关案件中拍照留存的长发公司与六合商场签订的房屋买卖协议复印件一份，称该协议所约定的价格明显低于市场价格，根据该协议的约定，六合商场应该于2016年8月31日将全部房款付清，据了解长发公司现只收到6500万元，故六合商场已构成违约，若协议解除，六合商场就不可能取得涉案房屋的物权，故六合商场无权向房屋的现占有人主张权利。六合商场称该协议双方签订了保密协议，在其他系列案件中该协议只提供给法院参考，不作为证据提交，上诉人在庭审查看时偷拍，对其来源有异议。长发公司称上诉人并非协议的相对人，其与被上诉人之间的交易如何履行与上诉人无关。
本院认为，案涉南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋原系长发公司所有，长发公司将上述房屋出租给案外人鱼化龙公司经营管理，鱼化龙公司又将案涉房屋转租给田春使用，故田春占有案涉房屋系基于其与鱼化龙公司的房屋租赁合同。长发公司与鱼化龙公司解除租赁关系后，田春与鱼化龙公司之间的租赁关系即终止，田春对涉案房屋占有使用、不予返还，没有理由和依据。六合商场与长发公司签订买卖协议后，现虽然未办理产权变更登记，但长发公司将涉案房屋交付六合商场占有使用，亦认可六合商场对涉案房屋享有经营管理权，因此，六合商场取得了涉案房屋的占有使用权、收益权，故六合商场为了维持自身的权益，其有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。六合商场在取得长发公司的授权后在案涉广场张贴公告，要求愿意继续经营的业主重新签订租赁合同，但田春与六合商场并未重新建立租赁关系，故六合商场有权要求田春迁让并承担相应的房屋占有使用费，一审法院依据六合商场与长发公司签订的房屋买卖协议的日期及鱼化龙公司与田春租赁意向书中约定的房屋租赁价格，确定涉案房屋的占有使用费标准为12元/天/平方米及支付日期自2016年3月7日起具有相应的依据。田春主张六合商场无权让其迁让，并认为一审法院确定的占有使用费标准及支付日期错误的主张，本院不予采纳。
综上所述，田春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1117元，由上诉人田春负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年三月十四日
书记员 汪海燕