宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0206民初6989号
原告：龚健钱，男，汉族，1979年7月8日，住宁波市海曙区。
委托代理人：倪国辉，浙江港湾律师事务所律师。
被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司宁波北仑区支行（组织机构代码：67470377-3）。住所地：宁波市北仑区新碶街道岷山路*******号（单号）。
代表人：陈雪莲，该支行行长。
委托代理人：胡炳，浙江法校（宁波）律师事务所律师。
被告：余丽珍，女，1955年10月30日出生，汉族，住宁波市。
被告:张雅凤，女，1955年8月22日出生，汉族，住宁波市。
委托代理人：陈干浦，浙江红邦律师事务所律师。
委托代理人：毕羽俏，浙江红邦律师事务所律师。
原告龚健钱诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司宁波北仑区支行（以下简称邮政银行北仑支行）、余丽珍、张雅凤案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月17日立案，依法组成合议庭，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告龚健钱的委托代理人倪国辉、被告邮政银行北仑支行的委托代理人胡炳、被告张雅凤的委托代理人毕羽俏到庭参加诉讼，被告余丽珍经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告龚健钱起诉称:原告与被告余丽珍、张雅凤签订《房屋租赁合同》，自2009年1月1日起承租被告余丽珍、张雅凤名下位于宁波市江北区华业街9号、9-1号商业用房，租赁期限6年。2014年12月31日租赁合同届满时又续签了租期3年的《房屋租赁合同》，即自2015年1月1日至2017年12月31日。期间，原告从未将该房屋交还给被告余丽珍、张雅凤，也未中断对房屋的占有、使用。2014年10月30日，被告邮政银行北仑支行与被告余丽珍、张雅凤签订《个人最高额综合授信合同》1份，约定被告余丽珍、张雅凤以出租给原告的房屋提供抵押担保，并于2014年11月3日办理抵押登记手续。2016年4月20日，被告邮政银行北仑支行根据（2016）浙0206民初292号民事判决书向宁波市北仑区人民法院申请强制执行，法院裁定拍卖原告承租的房屋。原告认为自己连续租赁房屋，一直未中断，涉案房屋租赁在先，抵押在后，房屋抵押时已存在租赁关系，且租赁主体并未改变，租赁权设定于初始租赁期间，租赁权应优先于银行的抵押权。为此，原告提出案外人执行异议申请，宁波市北仑区人民法院作出（2016）浙0206执异23号执行裁定，裁定驳回了原告的异议。现提起执行异议之诉，请求保护原告对宁波市江北区华业街9号、9-1号商业用房的租赁权，并带租拍卖。
审理中，原告提供如下证据：1.《房屋租赁合同》复印件2份，拟证明原告与被告余丽珍先后签订房屋租赁合同并承租涉案房屋的事实；2.（2016）浙0206执异23号执行裁定书1份，拟证明原告的执行异议申请被法院驳回的事实。
被告邮政银行北仑支行辩称：原告诉称中陈述的事实基本属实，在原告的第一份房屋租赁合同期内邮政银行北仑支行与被告余丽珍、张雅凤签订房屋抵押合同，同时办理了房屋抵押登记手续，抵押登记时间是2014年11月3日。原告第二份房屋租赁合同签订时间是2015年1月1日，在房屋抵押后签订的，原告在签订第二份房屋租赁合同时应审查房屋抵押情况，该租赁合同在抵押后签订，且租赁期也在抵押后，不能对抗邮政银行北仑支行的抵押权。请依法驳回原告的诉讼请求。
审理中，被告邮政银行北仑支行提供如下证据：1.《房屋租赁合同》复印件2份，拟证明房屋租赁合同的时间问题；2.甬房他证江北字第××号他项权证1份，拟证明涉案房屋设定抵押并经登记取得他项权证的事实。
被告余丽珍未答辩，亦未提供证据。
被告张雅凤辩称，原告诉称中陈述的事实属实，对原告与被告邮政银行北仑支行间的权利争议，请依法判决。
为查明本案事实，本院调取（2016）浙0206民初292号民事判决书1份。
对原告提供的证据1、证据2，被告邮政银行北仑支行提供的证据1、据2，及本院调取的（2016）浙0206民初292号民事判决书，庭审中双方均无异议，本院予以认定。
根据上述证据及当事人陈述，以下事实本院予以确认：
原告龚健钱与被告余丽珍签订被告余丽珍、张雅凤为出租人的《房屋租赁合同》1份，约定原告租赁余丽珍、张雅凤名下位于宁波市江北区华业街9号、9-1号商业用房，租赁期限自2009年1月1日至2014年12月31日。2014年12月31日租赁合同届满时原告与被告余丽珍又签订余丽珍、张雅凤为出租人的《房屋租赁合同》1份，约定原告继续租赁华业街9号、9-1号商业用房，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日。上述二份《房屋租赁合同》签订后，原告均实际租赁使用房屋。2014年10月30日，被告邮政银行北仑支行与被告张雅凤签订《个人最高额综合授信合同》1份，约定自2014年10月30日至2017年10月30日期间向张雅凤提供最高15100000元的综合授信限额。同日被告邮政银行北仑支行与被告张雅凤、余丽珍签订《个人最高额抵押合同》1份，约定被告张雅凤、余丽珍以位于宁波市江北区华业街9,9-1号商业用房为《个人最高额综合授信合同》提供4250000元的最高额抵押担保。2014年11月3日，双方办理抵押登记手续，同日邮政银行北仑支行向被告张雅凤发放贷款9000000元，2015年6月18日，邮政银行北仑支行再向被告张雅凤发放贷款1000000元。后因被告张雅凤未按约还款，邮政银行北仑支行起诉至本院，本院经审理于2016年3月21日作出（2016）浙0206民初292号民事判决，判令：一、张雅凤应在判决生效之日起七日内归还邮政银行北仑支行借款本金10000000元，并支付截止2016年1月5日止的利息、罚息、复利219966.50元，其后利息、罚息、复利按合同约定计算至实际履行之日止；二、张雅凤应在判决生效之日起七日内支付邮政银行北仑支行律师费266000元；三、若张雅凤未按期履行上述第一、二项款项，则邮政银行北仑支行有权就张雅凤、余丽珍名下的位于宁波市江北区华业街9,9-1号商业用房行使抵押权，就该房地产拍卖、变卖或变价方式取得价款优先受偿。判决生效后，张雅凤未履行判决确定的义务。邮政银行北仑支行于2016年4月20日向本院申请强制执行，执行过程中本院裁定拍卖涉案房屋。原告龚健钱作为房屋承租人以案外人名义提出案外人执行异议申请，本院作出（2016）浙0206执异23号执行裁定，裁定驳回了龚健钱的异议。现原告龚健钱提起执行异议之诉，请求保护其对宁波市江北区华业街9号、9-1号商业用房的租赁权，并带租拍卖。
本院认为：本案的争议焦点是原告龚健钱的房屋租赁关系能否对抗邮政银行北仑支行的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据原告与被告余丽珍签订的第一份《房屋租赁合同》，租赁期限自2009年1月1日至2014年12月31日，而邮政银行北仑支行取得房屋抵押权时间是2014年11月3日，故该房屋租赁关系不受抵押权的影响。邮政银行北仑支行在签订抵押合同时也可预见到其抵押权在2014年12月31日前受到租赁关系限制。第一份《房屋租赁合同》届满时即2014年12月31日原告与被告余丽珍又签订第二份《房屋租赁合同》，这是一份新的房屋租赁合同，订立时间在2014年11月3日之后，即抵押权设立后抵押房屋设立新的租赁关系，系“抵押权设立后抵押财产出租的”情形，原告现取得房屋租赁权的依据是第二份《房屋租赁合同》，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故原告要求确认其对宁波市江北区华业街9号、9-1号商业用房的租赁权并带租拍卖之诉请，无法律依据，本院不予支持。被告余丽珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
驳回原告龚健钱的诉讼请求。
本案受理费4450元，由原告龚健钱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 袁士增
审 判 员 毛 蔚
人民陪审员 史晓峰
二〇一七年二月十三日
代书 记员 徐 颖