广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）粤高法审监民提字第30号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：广州市东凌房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市。
法定代表人：黄俊灿，该公司董事长。
委托代理人：刘庆建，广东盛元天得律师事务所律师。
委托代理人：李龙，广东盛元天得律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：赵柏杨，男，汉族，住广东省广州市白云区。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
广州市东凌房地产开发有限公司（简称东凌公司）因与赵柏杨商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院作出的（2013）穗中法民五终字第2854号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年11月11日作出粤检民抗字（2014）158号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2014年11月19日作出（2014）粤高法审监民抗字第194号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员何贝贝、林祎珣出庭履行职务。赵柏杨及其委托代理人王美舟，东凌公司的委托代理人刘庆建、李龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵柏杨于2013年2月27日向广东省增城市人民法院一审起诉称，赵柏杨和东凌公司于2011年6月18日签订了商品房买卖合同，约定：赵柏杨购买东凌公司开发的坐落于增城市新塘镇永和荔湖城半山院一街一房屋。东凌公司应于2012年7月31日前将通过质量、竣工、规划、消防、人防、电梯、环保、供气、永久用水、永久用电、通邮、共用设施及附属配套项目验收、工程竣工验收备案表及《建设工程质量监督报告》等验收文件的房屋给赵柏杨使用，逾期每日按照总房款的万分之二支付违约金给赵柏杨。赵柏杨履行了合同的全部义务。但是，东凌公司至今未通知赵柏杨收楼，尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、竣工、规划、消防、通气、电梯、永久水电验收、人防、环保验收，工程竣工验收备案表等），并且未出示上述验收文件的原件，未提供盖有东凌公司公章的上述文件的复印件给赵柏杨，住宅使用说明书、质量保证书未盖公章，未通过涉案房屋的基础设施、公共配套建筑验收，房屋存在很多质量问题。赵柏杨因此至今未能收楼。东凌公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。为此，请求判令：一、东凌公司向赵柏杨支付延迟交楼违约金（以总房款l311690元为本金，按照每日万分之二的标准，从2012年8月1日起计至东凌公司实际交付具备条件的涉案房屋给赵柏杨之日止，暂计到起诉日为44335元）。二、东凌公司承担本案诉讼费。
东凌公司一审答辩称，东凌公司交付给赵柏杨的房屋是已经符合预售合同的交楼条件，已具备了供电、供水、供气的条件，应取得了相关验收合格的文件。东凌公司在房屋交付时向赵柏杨提供了有关商品房资料，履行了商品房预售合同中约定的义务，所以请求法院驳回赵柏杨的全部诉讼请求。
广东省增城市人民法院一审查明，2011年6月18日，赵柏杨、东凌公司签订《商品房预售合同》，约定赵柏杨向东凌公司购买位于增城市新塘镇永和荔湖城半山院一街20号（荔湖城B区05地块1组团1号楼）402房。该商品房合同约定建筑面积190.1平方米，套内建筑面积164.12平方米，按套内建筑面积计算房价，单价每平方米7992.26元，总金额1311690元。赵柏杨逾期付款的违约责任，赵柏杨未能按约定付款，东凌公司有权要求赵柏杨每日按未付房价款0.05%的标准支付违约金。
合同第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付东凌公司应当在2012年7月31日前将房屋交付赵柏杨使用。东凌公司向赵柏杨交付房屋时，应当向赵柏杨发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任东凌公司如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议约定处理。第十五条房屋交付时的有关资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，赵柏杨有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由东凌公司承担。
合同签订当日，双方又签订《补充协议》，补充协议第九条约定：……东凌公司将取得建设工程竣工验收证明文件的该商品房交付给赵柏杨，赵柏杨不得拒绝接收及受领，否则视为东凌公司已交付该商品房。……。第十条约定：买卖合同第十四条变更为：东凌公司如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，东凌公司每逾期一日按照赵柏杨已交付购房款的万分之二向赵柏杨支付违约金。第十一条约定：买卖合同第十二条、第十五条补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件。供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指东凌公司与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，东凌公司无需向赵柏杨提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件。交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。第二十六条约定，如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。
双方签订合同后，赵柏杨依约向东凌公司支付了全部购房款。
涉案楼盘于2011年12月31日在增城市建设局办理了《竣工验收备案表》，2011年12月30日取得了增城市城乡规划局核发的编号为增规验证（2011）469号《建设工程规划验收合格证》。2011年12月16日，东凌公司在网上备案受理系统进行了消防设计备案，工程竣工验收消防备案，备案号：440000WYS110071715。2010年12月21日，增城市人民防空办公室同意东凌公司由市人防办统一组织易地防空地下室建设，东凌公司向该办交纳了易地建设费4587817元。2010年12月20日，增城市环境保护局对东凌公司报送的《荔湖城B区YH03-04-05地块1-3组团洋房建设项目环境影响报告表》作出增环评（2010）256号审查批复意见，原则同意东凌公司提出的环境污染与生态保护的对策与防治措施。2012年7月26日，增城市环境保护局对上列建设项目作出增环预验（2012）17号预验收意见，同意该项目先行通过环保预验收。2008年3月11日，东凌公司与增城新和自来水有限公司签订《荔湖城B区市政给水工程合同》，该自来水公司在2011年5月20日证明东凌公司向其申请永久用水的水表2组安装工程已竣工，验收合格。2011年11月5日，东凌公司与广州东部发展燃气有限公司签订的《荔湖城项目B区燃气供气协议》工程竣工，该公司证明燃气管网已经通燃气。2008年3月19日，东凌公司与广州市变电电力工程有限公司签订《荔湖城B区一期施工用电工程合同》，工程内容为按电力部门审核同意的图纸由永和站F24#24塔接取电源引至荔湖城B区一期内（距离约280米），合同价54万元，合同没有约定履行期限。对东凌公司是否取得永久用电或临时用电。法院于2013年5月20日去函增城供电局查询涉案商品房项目楼盘在2012年7月31日前有没有取得永久用电或临时用电（要求该局说明供电的具体日期）。该局于2013年6月4日复函法院，复函称，一、东凌公司于2008年1月与该局签订了用电负荷为l000KVA（2×500KVA的变压器）的《供用电方案协议》，用电性质为临时基建用电，后于11月东凌公司申请拆除了其中一台500K**的变压器。2012年5月东凌公司与该局再签订临时基建用电负荷为1000KVA（2×500KVA的变压器）的《供用电方案协议》，合计使用临时基建用电容量共1500KVA。临时基建用电仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活正常供电。二、东凌公司于2011年12月向该局申请永久用电约30000KVA报装，由于项目需求容量大，而且周边变电站均已处于重载状态，因此无法在短时间内满足其用电需求，该局于2009年已规划建设110KV余庄变电站（处在该项目附近），计划到2013年11月才能投产，投产后才能解决东凌公司的用电需求。2012年7月25日，增城市邮政局市场经营部同意东凌公司的通邮申请。
2012年7月15日，东凌公司邮寄《收楼（入伙）通知书》给赵柏杨，赵柏杨在约定的交房日前对涉案房屋进行了验收，赵柏杨以东凌公司尚未取得涉案房屋的验收合格文件（包括质量、竣工、规划、消防、通气、永久水电、人防、环保验收、工程竣工验收备案表等）为由拒收房屋。
另，赵柏杨诉请中暂计至起诉日的违约金数额与实际所计数额不一致，赵柏杨提出数额不一致是因为填写起诉状与立案的时间差造成，要求按实际计算为准。东凌公司表示不认可。
广东省增城市人民法院一审认为，赵柏杨、东凌公司签订的《商品房预售合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
根据双方的诉辩，案件争议的焦点是涉案房屋在2012年7月31日前是否符合合同约定的交房条件。从案件事实看，涉案商品房项目于2012年7月31日前在工程质量、规划、消防、人防、环保、永久供水、供气和通邮问题上已达到合同及补充协议约定的条件。在用电问题上，根据增城供电局复函，东凌公司取得的临时用电仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活正常供电，东凌公司需在2013年11月之后才有可能取得永久用电。东凌公司虽然在2008年3月19日与广州市变电电力工程有限公司签订了《荔湖城B区一期施工用电工程合同》，但该合同并非东凌公司与供电部门签订的供用电合同，工程建成不一定就有电给房屋买受人使用。由于东凌公司在合同约定的交房日前没有取得永久用电或供电部门供业主使用的临时用电，此时交房不能满足房屋买受人的基本居住要求，不能保证买受人对涉案房屋的正常使用，《补充协议》虽然约定“有临时用电”可作为交房条件，但东凌公司现时的临时用电是仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活。因此，赵柏杨主张东凌公司违约，证据充分，予以支持，东凌公司应按合同约定从2012年8月1日起每日按总房款1311690元万分之二的标准计算违约金，其中计至赵柏杨起诉之日止即2013年2月27日的违约金为55353.32元（总房款1311690元×0.02％／天×211天）在本案中应予支付。对在此之后至东凌公司交付给赵柏杨符合交房条件之日止的违约金，赵柏杨可另行主张权利，本案不作处理。赵柏杨在诉请中暂计至起诉日的违约金数额与实际所计数额不一致，由于赵柏杨是请求按合同约定的违约金计算标准计付，所以应按实际计算为准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经审判委员会讨论决定，广东省增城市人民法院于2013年6月19日作出（2013）穗增法民一初字第701号民事判决：一、东凌公司于本判决发生法律效力之日起十日内向赵柏杨支付从2012年8月1日起至2013年2月27日止的违约金55353.32元；二、驳回赵柏杨的其他诉讼请求。案件受理费592元，由东凌公司负担。
东凌公司不服一审判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉称，一、一审法院认定涉案房屋不符合合同约定的交付条件错误。《补充协议》第十一条约定交楼时“可能暂时没有永久用电，但有临时用电。”另该协议第二十六条约定，如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。从补充协议的明确约定可以看出，永久用电并非交付房屋的先决条件，临时用电是双方就该问题取得了合意之后才签订，代表买受人对临时用电的认可，因此，东凌公司不存在违约情形。案涉楼盘的业主入住之后，并未出现任何反映用电出现问题的情况，所有住户均正常使用涉案楼盘的供水供电供气，由此可以看出，临时用电完全满足房屋买受人的基本居住要求。实际上，临时用电与永久用电在实际使用上并无二致，两者对于业主最大的差别便是价费上的差别。东凌公司出于企业社会责任，主动承担了临时用电与永久用电之间的差价，因此，一审法院认定涉案房屋不能满足买受人基本居住要求，不能保证买受人对涉案房屋正常使用没有依据。二、东凌公司暂时无法提供永久用电非因自身原因造成，而是由于政府在变电站站址交地的原因，导致本应建成投产的电站久久未能施工，东凌公司已经履行其作为房地产开发商所应当履行的全部义务。东凌公司在规划设计房地产项目之前了解到供电局在2009年已经规划建设110KV余庄变电站，原计划2011年建成投产。基于对供电局的信赖利益，东凌公司进行项目规划设计。考虑到工程建设可能未能总是如期完成，东凌公司与买受人在合同中约定可能无法提供永久用电，但能提供临时用电，以此作为商品房交付的标准之一。本意是为工程施工可能出现的延误预留灵活时间，由于该变电站站址土地因为青苗赔偿、征地等历史遗留问题造成交地工作滞后，导致该变电站建设工作于2012年4月才开始施工，该变电站预计到2013年11月才能投产。这一外因介入，大大超出了一般民事主体所应当有的合理预期，因此，未能提供永久用电非因东凌公司原因造成，一审法院以临时用电认定东凌公司违约缺乏依据。三、一审法院依据本案利害关系人之一的增城供电局的复函作出判决错误。就用电问题一审法院去函增城供电局，随后增城供电局复函陈述了其对涉案房屋用电性质的判断，一审法院便据此作出有关本案争议的判断错误。从社会现实来看，在无法马上提供永久用电的情况下，先提供临时用电再转永久用电是房地产行业的普遍做法，这一操作符合客观条件。据此请求法院判令：一、撤销一审判决，依法改判；二、赵柏杨承担本案的全部诉讼费用。
赵柏杨二审答辩称，同意一审判决，不同意东凌公司的上诉请求及理由。
广东省广州市中级人民法院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，一审庭审中（即2013年4月8日），双方当事人共同确认：赵柏杨至今没有收楼。
二审中，双方当事人对于《补充协议》是否变更了合同约定的用电交楼标准存在争议，东凌公司认为《补充协议》第十一条中“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”应视为双方变更了原合同约定的永久用电的交楼标准，即东凌公司只要提供用电则符合交楼条件；赵柏杨则认为《补充协议》第十一条中关于用电的约定是不确定且不合法的约定，原合同中永久用电的交楼标准并无变更。
二审中，双方当事人共同确认：同意一审判决第二项。
二审中，东凌公司表示，未能提供永久用电系因政府原因所致，依据是东凌公司与广州市变电电力工程有限公司签订的《荔湖城B区一期施工用电工程合同》。
广东省广州市中级人民法院二审认为，本案二审争议的焦点问题为：一、案涉房屋是否符合交付条件；二、东凌公司提出的免责理由是否成立。
关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。首先，对于供电标准的认定，中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是指建设施工用电，其不能用作居民的日常生活用电。本案中，双方签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时的供电标准为东凌公司提供供电的永久证明文件，据此，案涉房屋供电的交付标准应为永久用电。虽然《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，但是，该补充约定内容明显与国家电力管理规定相悖，且不能满足商品房交付买卖人所必须具备的基本居住要求，因此，东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏法律依据，不予采信。其次，对于东凌公司是否符合交房条件的认定，根据供电管理部门的复函，东凌公司现就案涉房屋所提供的是仅限于建设项目的临时用电，并不能用于业主的日常生活正常供电，因此，一审法院依据该复函认定东凌公司不具备交房条件，并判令东凌公司向赵柏杨支付从2012年8月1日至2013年2月27日止的逾期交房违约金，上述处理并无不当，予以维持。东凌公司上诉认为不应采纳供电管理部门的复函，因未能提供相反证据推翻上述事实认定，不予采信。
关于东凌公司提出的免责理由是否成立的问题。东凌公司上诉认为其无法提供永久用电系因政府原因所致，依据是东凌公司与广州市变电电力工程有限公司签订的《荔湖城B区一期施工用电工程合同》，由于该合同并非东凌公司与供电部门所签订的供电合同，且该证据亦不具备证明未能提供永久用电原因的证明力，因此，东凌公司上诉所提出的免责事由，缺乏事实依据，亦不予采信。
因双方当事人对于一审判决第二项均无异议，故该判项应予维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。东凌公司的上诉请求和理由均不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，广东省广州市中级人民法院于2013年9月16日作出（2013）穗中法民五终字第2854号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1184元由东凌公司负担。
广东省人民检察院抗诉认为，广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2854号民事判决适用法律确有错误。理由如下：
一、生效判决认为《补充协议》内容与国家电力管理规定相悖并由此否定《补充协议》的效力，没有法律依据。
首先，双方当事人签订的《商品房预售合同》约定，房屋交付时东凌公司需提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。随后双方当事人又签订《补充协议》，其中第11条第2款约定，交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。《补充协议》第二十六条约定，如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。该《补充协议》应视为双方变更了原《商品房预售合同》的永久用电的交楼标准，而且该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。
其次，《供电营业规则》是原电力工业部发布的部门规章，其第12条的内容明显属于规范供电企业与用电方的管理性规范，并非效力性禁止规范。《中华人民共和国电力法》等法律法规均无明文规定商品房交房必须具备永久用电条件。从建设部《商品房销售管理办法》第16条的规定来看，商品房供电标准属于当事人可以自行约定的合同条款，《补充协议》约定以“临时用电”标准交房没有违反强制性法律规定。生效判决根据规范和管理供电企业与用电方的部门规章，来认定开发商与购房者签订的《补充协议》无效，明显没有法律依据。
二、生效判决依据增城供电局复函认定东凌公司不具备交房条件构成违约，违反了合同相对性原则，判决显失公平。
首先，增城供电局复函称，涉案临时基建用电仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活正常供电。一、二审法院均引用上述复函，作为东凌公司不具备交房条件构成违约的重要依据。东凌公司将临时用电转供电给赵柏杨的行为，违反了《供电营业规则》第12条以及《供用电方案协议》的规定，确属违约行为。增城供电局可以依据《供用电方案协议》，要求东凌公司承担相应的违约责任，并有权停止临时供电。然而，本案是东凌公司与赵柏杨之间签订的《商品房预售合同》、《补充协议》引发的商品房买卖合同纠纷，与东凌公司和增城供电局签订的《供用电方案协议》所形成的供用电合同关系，属于两个完全不同的法律关系。一、二审法院以东凌公司在履行与增城供电局《供用电方案协议》中的违约行为，认定东凌公司违反了其与赵柏杨之间签订的《商品房预售合同》、《补充协议》，混淆了法律关系，突破了合同相对性原则，属于适用法律错误。
其次，生效判决认定东凌公司交付涉案商品房时不能满足基本居住要求，没有事实依据。经向增城供电局调查，临时用电与永久用电的区别在于规定的用途不同，电价不同，其使用功能并无区别。就本案而言，按《供电营业规则》规定，永久用电在楼房项目建成之后才申请报装。由于荔湖项目周边变电站均已重载状态，增城供电局须另行建设新变电站才能保障荔湖项目业主永久用电。2010年5月东凌公司向增城市城乡规划局申请核发一块面积为4000平方米土地用于建设变电站，2011年6月东凌公司将该地无偿转给增城供电局建设110千伏余庄变电站。2011年12月荔湖项目竣工且经建设、规划、消防、环保等部门验收通过，自来水与燃气供应业务也已接通后，东凌公司向增城供电局正式申请30000KVA永久用电报装。由于增城供电局施工进展缓慢和余庄变电站所在地村民阻挠施工等因素影响，110KV余庄变电站直到2014年4月才建成为荔湖项目业主提供永久用电。可见，东凌公司积极配合供电部门履行了自身职责，对交付涉案商品房不能及时提供永久用电没有过错。而且，由于变电站建设滞后，类似开发商以临时用电交楼情况在增城地区较为普遍。实际上，从东凌公司依照协议约定向赵柏杨交付商品房至今，增城供电局并未对涉案商品房停止供电，赵柏杨日常生活供电并未因使用临时用电而受影响。而且，东凌公司也为赵柏杨代付了由于临时供电而产生的电价差价。生效判决在东凌公司没有过错、赵柏杨没有实际损失的情况下，判决东凌公司承担违约责任并支付违约金违背了合同法的公平原则。
本院再审过程中，东凌公司称同意广东省人民检察院的抗诉意见。
赵柏杨答辩称，一、关于没有永久用电是增城地区的普遍情况，不是东凌公司的过错这一主张。第一，东凌公司作为专业的房地产开发企业，应在开发前预计到这种风险，出现风险时其应自行承担。第二，根据《合同法》第一百二十一条的规定，合同法上的责任原则是无过错原则，因供电局原因造成东凌公司违约的，东凌公司仍应承担责任，而不能让赵柏杨承担。东凌公司承担责任不存在显失公平的情况，其在开发过程中有巨大利益，应履行建房的配套义务。二、原审判决适用法律正确。第一，原审判决认定永久用电为约定交楼条件，符合主合同和《补充协议》约定。主合同第十二、十五条约定永久用电为必须交楼条件，《补充协议》第十一条第一款也强调永久用电是交楼条件，检察机关抗诉只讲该条的第二款，未注意第一款还是在强调永久用电材料的问题，是片面的。第二，《补充协议》第十一条第二款并未变更主合同及《补充协议》第十一条第一款关于交楼条件的约定，两款约定并无效力先后的顺序，第二款不能变更第一款的约定，第二款是约定交楼时用电状态的描述，交楼时是临时用电。但交楼后应为永久用电。第三，《补充协议》第十一条第二款表述为“暂时”，赵柏杨的理解是当天，不能超过6个月，但到现在已经3年了。该《补充协议》是由专业公司的专业律师拟定，根据《合同法》第四十一条关于格式条款的规定，如果合同对“暂时”约定不明，责任应由东凌公司承担。根据《合同法》第七十八条的规定，主合同并未变更。即使主合同确实变更了，二审判决也已经说明，这是违反用电规定的，是无效的。检察机关认为《供电营业规则》是部门规章，效力不够，但原审判决所称的电力管理规定不仅是指该规章，而是指人大和国务院的一系列规定。根据《电力法》第四、二十六、三十二、六十五条，《电力供应与使用条例》第二十、三十条规定，东凌公司不仅擅自改变了供电类别，从其它改为居民生活用电，还擅自超过用电指标20倍、转供电，已经危害用电安全，违反用电秩序，是违法的。检察机关认为二审判决所称的违法只是违反部门规章，理解是错误的。东凌公司的行为损害了业主的财产安全，也损害了社会公共利益。三、检察机关认为并无法律规定必须永久用电交楼，但国务院《房地产开发管理条例》要求提供配套基础设施，而永久用电就属于基础设施。广州市政府颁布的供电用电管理规定也要求房地产开发应提供永久用电，应先建配套用电设施。本来主合同中承诺永久用电，但东凌公司却利用自己掌握的合同签订权，试图变永久用电为临时用电。根据相关的法律规定，商品房应符合基本交付要求，包括水、电能否正常使用。永久用电是必要的居住要求，是法定的交楼条件。东凌公司以格式条款排除了赵柏杨的用电权利，加重合同相对方的责任，排除合同相对方的主要权利，该条款应为无效。四、检察机关认为临时用电不影响业主生活，不符合事实。根据供电局的回复和业主了解的情况，临时用电与永久用电的区别不只是电价的不同，还有用途、稳定性、安全性的区别。涉案楼盘经常停电、电梯停运，2014年12月23日电线着火，2015年3月又发生一次事故，造成业主财产损失。
本院再审庭审中，广东省人民检察院提交该院所作的调查笔录一份、增城市城乡规划局《关于对市检察院查询110千伏余庄变电站规划审批情况的复函》一份、广州供电局有限公司增城供电局《关于增城市人民检察院调查的复函》一份以及增城市公安局永和派出所《复函》一份。调查笔录载明被询问人为增城供电局营销部副主任潘某。当检察人员询问“临时用电与永久用电有什么区别”时，潘某陈述：“主要区别有二点，一是用途上，按规定临时用电只能用于项目建设使用，不能用于业主的日常生活正常供电。二是收费标准上，临时用电价格比永久用电高一些。”当检察人员询问“开发商若将临时用电用于业主日常生活用电，你局如何处理”时，潘某陈述：“根据《供电营业规则》，我们先通知开发商停止该违规用电行为，若开发商不纠正其违规行为，我局将停止提供临时用电，根据《供电营业规则》，临时用电属非永久性用电，所以不能供居民日常生活用电。即使业主的日常生活未因临时用电受到影响，也是属于违规行为，随时有被我们查处断电的风险。”当检察人员询问“广州市东凌房地产开发有限公司在开发荔湖城项目过程中，是否向你局申请报装过永久用电”时，潘某陈述：“2011年12月曾经向我局申请报装永久用电，但由于该项目需求容量大，而且周边变电站均已处于重载状态，所以我局当时没有批准其永久用电。”广州供电局有限公司增城供电局《关于增城市人民检察院调查的复函》载明：“110千伏余庄变电站10千伏电缆走廊工程，于2013年10月中旬起开始施工，计划2015年4月17日完工。在工程实施过程中，多次受到叶岭村个别村民到施工现场阻挠施工。”增城市公安局永和派出所《复函》载明：“经梳理我所今年以来的警情，发现在2014年3月25日16时30分许接报永宁街新新公路叶岭村路段许屋街余庄站10千伏出线电缆沟土建工程工地现场有人涉嫌扰乱单位秩序……其他时间内暂未发现有阻挠施工的情形。”东凌公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均予认可，赵柏杨对上述证据的真实性无异议，关联性有异议。
东凌公司提交《高压供用电合同》一份、《关于再次催请收楼的通知》及快递单、邮件查询单各一份。《高压供用电合同》载明用电类别包括两个：一是非工业、普通工业，二是居民生活；用电容量为6060千瓦。东凌公司主张案涉小区已于2015年2月接通永久用电，2015年2月6日向赵柏杨发出催收楼房的通知，赵柏杨对此则不予确认。
赵柏杨提交视频两段，照片一张，部分业主病历和8份业主签名的索赔清单、维修服务单、发票等，此外还申请了证人段某、廖某、李某出庭作证。赵柏杨主张东凌公司改变用电类别，案涉楼盘经常停电及因使用临时用电发生火灾，给其他业主造成了损失。段某出庭作证称，自己是案涉楼盘阅山院8栋的业主，该栋楼房于2014年12月23日发生严重火灾，停电近一周，导致自己的装修工程无法进行。廖某出庭作证称，自己2014年3月收楼以来多次停电、电梯停运，2014年12月23日8栋发生火灾，导致部分业主被送院治疗、家具受损，2015年3月31日又发生了5、9栋电器被烧的事故。李某出庭作证称，自己居住的5栋在2015年3月31日多次跳闸、电器被烧。东凌公司认为事故原因是多样的，没有权威部门认定与临时用电有关。
东凌公司庭后补充提交了广州市变电电力工程有限公司《关于金地荔湖城B区上城中路1号8栋情况的说明》、广东科能电力发展有限公司《关于广州市东凌房地产开发有限公司开发的金地荔湖城B区上城中路2015年3月31日停电的说明》、《增城市2014年1至11月电力供应情况汇报》、会议纪要（增府常纪（2013）1号）、《永宁街2014年经济发展情况》。《关于金地荔湖城B区上城中路1号8栋情况的说明》载明：“2014年12月23日20时，广州市东凌房地产开发有限公司开发的金地荔湖城B区19组团5栋2单元（上城中路1号8栋）10F电井突然冒烟，发生火灾……经分析，该原因不属电表箱内电表、开关等电气元件故障、电线、电缆原因导致，属于意外事故，与供电是否是永久电或临时电没有联系。”《关于广州市东凌房地产开发有限公司开发的金地荔湖城B区上城中路2015年3月31日停电的说明》载明：“2015年3月31日我司对广州市东凌房地产开发有限公司开发的金地荔湖城B区上城中路一号的供电设备进行日常维护过程中，因工人操作不当，导致上城中路一号5、9栋个别业主家的开关跳闸、灯具损坏……经我司技术人员反复核查，该事情的发生属于工人操作不当造成，与供电是否是永久电或临时电没有联系。”赵柏杨对前两份证据的合法性、关联性不予确认，并认为其他几份证据超过举证期限，不确认其真实性、合法性、关联性。经本院调查证实，2014年12月23日案涉楼盘发生的火灾事故，因事实清楚、损失轻微，且当时未发现有其他纠纷，广州市增城区公安局消防监督大队已按其他警情处理，并未进行原因认定。此外，该队干警表示，临时用电是否安全不属于事故原因的认定范围。
本院再审查明，二审查明事实清楚，再审予以确认。另，再审庭审中，双方当事人确认赵柏杨未入住案涉房屋，尚未产生电费。
本院再审认为，本案属商品房预售合同纠纷。综合检察机关的抗诉意见和当事人的再审意见，再审的争议焦点为：一、配备临时用电，是否符合案涉房屋的交付条件；二、东凌公司主张的免责事由能否成立，是否应承担支付违约金的违约责任。
一、关于配备临时用电，是否符合案涉房屋交付条件的问题。
首先，东凌公司与赵柏杨于2011年6月18日签订《商品房预售合同》和《补充协议》。根据《商品房预售合同》，交房条件为“满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”，如果房屋交付时缺乏供电的永久使用证明材料，则不符合交付条件。《补充协议》第十一条约定：“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件……交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。”其中第一款对《商品房预售合同》中永久用电的证明文件范围予以了细化和明确，而第二款约定“可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，含义不够清晰，且未明确否定第一款的约定内容。本案约定的交房时间为2012年7月31日，但直至赵柏杨2013年2月27日提出起诉时，案涉房屋仍未配备永久用电，时间已达200余天。诉讼中，东凌公司也未能举证证明双方当事人曾就“暂时”具体指多长时间达成明确的合意，或赵柏杨曾对临时用电作为交付条件明确表示接受。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，在双方当事人对《补充协议》第十一条第二款的内容及效力存在争议的情况下，应当认定永久用电这一房屋交付条件的约定尚未变更。
其次，《中华人民共和国电力法》第二十六条第二款规定：“申请新装用电、临时用电、增加用电容量、变更用电和终止用电，应当依照规定的程序办理手续。”第三十二条规定：“用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。对危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序的，供电企业有权制止。”国务院《电力供应与使用条例》第二十三条规定：“申请新装用电、临时用电、增加用电容量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续，并按照国家有关规定交付费用；供电企业没有不予供电的合理理由的，应当供电。供电企业应当在其营业场所公告用电的程序、制度和收费标准。”第三十条规定：“用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为：（一）擅自改变用电类别；（二）擅自超过合同约定的容量用电；（三）擅自超过计划分配的用电指标的；（四）擅自使用已经在供电企业办理暂停使用手续的电力设备，或者擅自启用已经被供电企业查封的电力设备；（五）擅自迁移、更动或者擅自操作供电企业的用电计量装置、电力负荷控制装置、供电设施以及约定由供电企业调度的用户受电设备；（六）未经供电企业许可，擅自引入，供出电源或者将自备电源擅自并网。”第四十条规定：“违反本条例第三十条规定，违章用电的，供电企业可以根据违章事实和造成的后果追缴电费，并按照国务院电力管理部门的规定加收电费和国家规定的其他费用；情节严重的，可以按照国家规定的程序停止供电。”《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理……”无论是一审时增城供电局出具的复函，还是检察机关对增城供电局工作人员所作的调查笔录，均证实临时用电仅限于建设项目使用，不能用于业主的日常生活供电，如将临时用电转供业主日常生活使用，随时有被查处断电的风险，抗诉意见也认为供电企业有权停止供电。因此，如将房屋交付条件由永久用电变更为临时用电，赵柏杨则需要承担相应的断电风险。由于东凌公司未能举证证明曾将临时用电的性质、风险明确告知赵柏杨，赵柏杨也不同意以临时用电作为房屋的交付条件，因此，赵柏杨拒绝接收案涉房屋，并非无据。东凌公司主张以临时用电交房符合双方的约定，理据不足。
二、关于东凌公司主张的免责事由能否成立，是否应承担支付违约金的违约责任的问题。
首先，从广州供电局有限公司增城供电局《关于增城市人民检察院调查的复函》，以及增城市公安局永和派出所《复函》的内容来看，村民阻挠余庄变电站施工发生在赵柏杨一审起诉之后。因二审判决确定东凌公司支付违约金的时段为2012年8月1日至2013年2月27日，即截至一审起诉之日，故两份《复函》所提及的村民阻扰施工，并不影响二审判决对违约责任的认定。东凌公司主张增城地区普遍存在变电站建设滞后的客观情况，案涉房屋不能配备永久用电，并非其主观过错导致。东凌公司作为房地产开发企业，理应知晓房地产开发的相关程序，并预见到开发过程中可能存在相应的风险，其主张的情形并不属于法定的免责事由。
其次，案涉房屋并未入住，尚未产生电费，检察机关主张“东凌公司也为赵柏杨代付了由于临时供电而产生的电价差价”，与再审查明的情况不符。赵柏杨已依约向东凌公司支付了全部购房款，其因案涉房屋不符合约定的交付条件而未能入住、使用，确实存在损失。二审根据《商品房预售合同》及《补充协议》的约定，以总房款1311690元为本金、每日万分之二为标准，计算2012年8月1日至赵柏杨起诉之日即2013年2月27日的违约金，共计55353.32元，并无不当。
综上所述，检察机关的抗诉意见和东凌公司的再审请求理据不足，本院再审不予采纳。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2854号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 甄
代理审判员 何曲伟
代理审判员 晏 鹏
二〇一五年十月二十日
书 记 员 任 敏