江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终231号
上诉人（原审原告）泰州科源建材开发有限公司，住所在江苏省泰州市姜堰区桥头镇工业二路。
法定代表人于伯林，该公司董事长。
委托代理人金建国（特别授权），江苏友诚（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘粉林。
委托代理人马杰（特别授权），江苏君谊律师事务所律师。
上诉人泰州科源建材开发有限公司（以下简称科源公司）与被上诉人刘粉林资产转让合同纠纷一案，泰州市姜堰区人民法院于2015年11月13日作出（2015）泰姜开商初字第00040号民事判决。上诉人科源公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：2008年5月19日，科源公司（转让方）与刘粉林（受让方）签订资产所有权转让合同一份，约定：科源公司于2008年5月19日将其位于原姜堰市桥头镇工业园区内的部分资产转让给刘粉林；转让资产范围为有形资产，包括办公用房、传达室、配电房、生活用房、围墙以及其他设备（生产设备除外）、办公物品等（具体内容见资产转让清单），总价款为130万元，分别于订立合同之日给付30万元，于2008年12月31日前给付30万元，于2009年12月31日前给付25万元，于2010年12月31日前给付25万元，于2011年12月31日前给付20万元。协议第五条约定“转让方在经营期间所引发的债权、债务与受让方无关。土地租金及相关费用转让方缴至2008年5月19日。从2008年5月20日起受让方承担。（原转让方与桥头镇工业园区开发建设管理办公室2004年10月18日所签的协议书从2008年5月19日起作废，由受让方直接与桥头工业园区开发建设管理办公室重新签订协议”），等。协议签订后，科源公司按合同约定将所涉资产交付刘粉林，刘粉林先后累计给付科源公司转让款115万元，尚欠15万元未付等。
另查明：1、刘粉林系江苏盛阳消防门业有限公司（原泰州市盛阳消防设备有限公司）的法定代表人，该公司于2008年5月12日设立。
2、科源公司与刘粉林签订的资产所有权转让合同所涉主要转让物房屋等建筑物未依法办理建房所需的审批手续。
科源公司向原审提起诉讼，请求判令刘粉林向其支付转让金15万元、违约金20万元，并由刘粉林承担本案诉讼费用。一审审理中，科源公司补充陈述：双方签订的资产所有权转让合同无效，因转让的房屋所涉的土地，已由刘粉林与原姜堰市桥头镇工业园区开发建设管理办公室重新签订了土地租赁协议，且刘粉林对房屋已进行了翻建或改建，并在该土地上新建了建筑物等，转让的价款130万元是资产的成本价，仅剩15万元未履行。综上，因转让的资产已无法返还，也没有必要返还，应折价补偿。另刘粉林未按约定在2011年12月1日前给付余款，应支付占用该资金的利息损失。科源公司将诉讼请求变更为：请求判令刘粉林补偿15万元，并赔偿占用该部分资金的利息损失（以15万元，自2012年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2015年9月1日止）；刘粉林承担本案诉讼费用。
刘粉林原审答辩称：科源公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。主要理由：第一、科源公司违约在先，因科源公司没有履行合同的约定，致使刘粉林未享有资产的所有权、使用权、收益权、处分权，只享有转让资产的使用权；第二、刘粉林于2011年12月17日支付20万转让款时，已告知科源公司要求开具转让资产的发票，以确认资产的产权，否则余款15万元不予支付，现科源公司未开具发票；第三、刘粉林没有收到科源公司催要15万元的通知，诉讼请求已超过诉讼时效；第四、若双方当事人签订的资产所有权转让合同无效，双方应各自返还，刘粉林与他方重新签订土地租赁协议，并在土地上翻建或者新建房屋与本案无关；第五、科源公司向刘粉林开具转让资产的发票后，刘粉林才能取得房屋所有权，开具发票缴纳的税款超过15万元，科源公司未按合同履行，给刘粉林造成损失；第六、刘粉林不应补偿科源公司15万元（按合同约定未付的余款），不存在刘粉林占用15万元的事实，不应赔偿利息损失。
以上事实，有资产所有权转让合同、资产转让清单、收条、照片、工商登记档案以及双方当事人庭审陈述等证据予以证明。
原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明自身主张的，将承担不利后果。科源公司与刘粉林签订资产所有权转让合同，将房屋等建筑物以及其他物品等资产一并转让给刘粉林，因该合同主要标的物房屋等建筑物，未依法经有关部门批准建造，违反了我国法律的强制性规定，该转让合同无效。根据我国合同法规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
科源公司认为，资产是以成本价转让，转让的资产现已不能返还或者没有必要返还，应折价补偿，要求以合同约定的刘粉林未给付的15万元转让款作为折价补偿款数额，并赔偿占用该款项的利息损失。因刘粉林对科源公司的主张提出异议，且科源公司对其主张的合同约定的转让价款130万元系成本价，未提交证据证明，因科源公司要求折价补偿的15万元，系双方所签订合同有效的前提下，尚欠的价款，刘粉林未支付该款，科源公司提出以此作为折价补偿款，无事实和法律依据。故科源公司的诉讼请求，难予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回泰州科源建材开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4072元，由泰州科源建材开发有限公司负担。
上诉人科源公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定“合同标的物房屋等建筑物，未依法经有关部门批准建造，违反法律强制性规定，该转让合同无效”明显错误。合同法第五十六条：“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。本案中，双方签订的《资产转让合同》约定转让的资产包括现有设备（指清单中所指的相关办公设备、设施）以及房屋、池塘、景区绿化、植被等。清单中所指的现有设备均为依法可以转让的动产，对该部分资产的转让根本不违反任何法律法规效力强制性规定，依法有效。而一审法院以主要标的物为未经批准建造的建筑物为由，笼而统之认定合同全部无效显然错误。二、刘粉林在签订《资产转让合同》时，对涉案房屋没有依法办理建房批准手续及办理产权登记的相关情况完全清楚，双方确定转让关系完全是基于以支付对价方式取得具有财产价值和使用价值的相关资产，完全体现了双方真实意思表示。1、涉案房屋系刘粉林通过和桥头镇政府下属的桥头工业园区开发建设管理办公室（下称园区建管办）签订土地使用合同后出资建造的房屋。科源公司在与刘粉林协商资产转让时，已如实向其告知土地、资产等实际状况。双方在对转让价格估价时，仅就地上建造物的财产价值进行估价（不含土地使用价值因素）。亦即双方签订的合同并非完全意义上的城市房地产转让合同，仅是形式上存在一定权利瑕疵的物，基于其本身客观存在的财产价值以及地方政府认可的使用价值，双方自愿并在各自估价且达成一致后确认转让交易的民事行为。从泰州乃至全国范围内的法院拍卖网中可见，法院对诸多企业被执行财产中的不动产进行拍卖时，既有依法办理过产权登记的不动产，也有未经产权登记的不动产。这充分表明：未经产权登记的不动产并非法律规定禁止流通物或限制流通物，其基于自身实际存在的财产价值、使用价值完全可以进行转让或交易。虽然该种转让物存在一定的权利瑕疵，但基于客观独立的财产价值令对方支付对价继而转移占有、使用、收益权能完全符合公正、公平及合情、合理原则，不宜直接认定无效。2、涉案房屋并非城市房地产，其坐落的土地属姜堰区桥头镇农民集体所有。根据土地管理法的规定，乡镇农民集体所有的土地由乡镇农村集体经济组织经营管理。涉案房屋坐落的土地早已由桥头镇政府将该地区划定为桥头镇工业园区，即土地的合法经营管理者以土地租赁的方式允许建造临时建筑物发展工业经济。双方签订资产转让合同时，桥头镇政府以见证的方式确认双方的资产转让行为，并将科源公司与镇政府下属的园区建管办签订的土地使用合同予以解除，重新与刘粉林签订了土地使用协议。继而，刘粉林通过向科源公司支付对价并取得的地上建筑物一直被其实际占有、实际使用及收益。三、退一步讲，涉案房屋转让合同条款即使认定无效，也应当首先适用双向返还原则，本案中不存在无法返还或没有必要返还的情形。无论合同是部分无效还是全部无效，就合同无效条款取得财产首先应当适用双向返还原则。但一审法院却未按照返还原则进行判定，而是认为没有必要返还。法律规定的没有必要返还实指物本身已经失去价值或将物返还所支付的价值超过返还之后的可利用价值等情形。而在本案中，涉案房屋的可利用价值依然客观存在，无论合同哪一方占有、使用时，均能得到切实利益。因此，本案不符合没有必要返还情形。四、一审法院以上诉人未提供证据证明实际建筑成本驳回上诉人的诉讼请求显然违背公平原则，实属错误。1、上诉人在一审中虽未提供证据证明房屋的建造成本，但实际建筑成本即使有证据证明，这些证据也是上诉人单方与案外人发生法律关系过程中产生，对被上诉人不具有约束力，必然得不到被上诉人的认可。举证显然毫无意义。2、双方在确认转让价格时，实际已经各自按交易时的资产状况经各自自行估价，再取得双方一致确认后才予以成交。该价格实际就是双方对拟转让资产的折价结果。因此，在合同中明确约定的转让价在不采用返还原则时，应视为双方对转让资产折价的数额，该数额对双方均具有约束力，刘粉林在未足额付款的情况下，理应承担补足差价的义务。3、一审法院在不以合同价作为折价补偿依据的情况下，正确的方法也应当是委托司法鉴定机构对转让物进行评估作价，并依据司法审计评估结果确定是否应当继续补充支付。综上所述，一审法院查明事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持科源公司的诉讼请求。
被上诉人刘粉林答辩称：原审确认事实无误、适用法律正确。1、科源公司认为合同部分有效，明显是其对合同法第五十六条理解有误。合同法第五十六条的部分有效指的是该部分必须要求具有相对独立性和可分割性，超过国家允许的交易数额是无效的，没有超过是有效的。本案中，双方签订的合同中约定清单除房屋外剩下都是办公家具、空调等家电，这些物品在正常房产交易中也往往是随手卖给买受人，因为不这样做的话出卖人往往要另找地方安置这些物品，增加交易成本。该部分是合同的有机组成体，不具有相对独立性。2、关于第二点上诉理由，刘粉林认为科源公司完全是在偷换概念。不动产物权变动是需由国家认可才能产生效力，法院判决裁定本身就是代表国家意志的体现，所以才能产生物权变动效力，私人无法代表国家。3、科源公司在上诉状中称一审法院认定没有必要返还实属错误，这是完全不了解一审庭审的情况。一审中原审原告代理人自己说涉案资产确实无法返还或恢复原状，而原审被告代理人明确表示包括房产和其他动产都可以返还。综上，请求二审法院维持原判。
二审中，上诉人科源公司提交泰州中级人民法院在互联网刊登的“法院拍卖公告”资料两份，该公告资料显示泰州中级人民法院法院对两处无房产证的房屋进行拍卖，拟证明无房屋产权证的房屋并不是法律上规定的禁止流通物或限制流通物，且此交易不会影响国家或社会公共利益。被上诉人刘粉林质证上述材料与本案无关。被上诉人刘粉林未提交新证据。本院认为，上述证据与本案无关联。
二审中，上诉人科源公司除对一审判决遗漏查明事实部分双方签订的《资产所有权转让合同》第三条、第七条的内容，对一审判决查明的事实无异议；被上诉人刘粉林对一审判决查明的事实无异议。本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审另查明：科源公司与刘粉林于2008年5月19日签订的《资产所有权转让合同》第三条约定“三、转让时间：2008年5月19日，受让方从二00八年五月十九日起，即享有受让资产的所有权、使用权、收益权、处分权，所取得的合法收入受法律保护。转让方不得干涉。”该协议第七条约定“违约责任：本合同订立后转让方若有违约，除赔偿受让方损失为，支付违约金20万元人民币。受让方若违约，所收已付资产款，全部作为违约金，原转让的资产全部归转让方所有。”
以上事实，有当事人在一审开庭时提交的收条、照片、工商登记档案、双方当事人签订的《资产所有权转让合同》、资产转让清单以及双方当事人在一审、二审庭审陈述等证据予以证明。
二审中，双方当事人争议焦点：一、科源公司与刘粉林于2008年5月19日签订的《资产所有权转让合同》，是否合法有效。二、如果讼争的《资产所有权转让合同》无效，科源公司要求刘粉林按《资产所有权转让合同》约定补偿15万元并赔偿占用该部分资金的利息损失等诉讼请求，是否应予以支持。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的民事合同无效。本案中，科源公司与刘粉林于2008年5月19日签订《资产所有权转让合同》，双方约定由科源公司将位于桥头镇工业园区的房屋等建筑物以及其他物品等资产的所有权、使用权等财产权利一并转让给刘粉林，并由刘粉林支付资产转让价款130万元。因《资产所有权转让合同》所涉房屋无产权证，致使双方在履行该合同的过程中发生争议。
关于焦点一。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土体的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。科源公司与刘粉林签订《资产所有权转让合同》所涉标的物中的房屋等建筑物，科源公司未能提交其依法经有权部门批准而建造的相关证据，该房屋等不动产明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的强制性规定。因房屋等不动产系双方签订的《资产所有权转让合同》中的主要标的物，故该转让合同无效。
关于焦点二。根据我国合同法规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
科源公司主张其资产是以成本价转让，转让的资产现已不能返还或者没有必要返还，刘粉林应折价补偿，故其要求刘粉林按合同约定以刘粉林未给付的15万元转让款作为折价补偿款数额，并赔偿占用该款项的利息损失；而刘粉林对科源公司的主张提出异议，不同意承担补偿此款。对此，本院从两方面进行分析：一方面，科源公司主张合同约定的转让价款130万元系成本价，未提交证据予以证明；另一方面，科源公司要求刘粉林折价补偿15万元，系双方所签订《资产所有权转让合同》合法、有效的前提下刘粉林所欠的价款，而该合同因刘粉林提出异议而被人民法院认定为无效民事合同。根据以上两点分析，科源公司提出要求刘粉林承担15万元的折价补偿款及相应利息，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所作判决并无不当。上诉人科源公司提出的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4072元，由上诉人泰州科源建材开发有限公司承担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
审 判 员 丁万志
代理审判员 黄方林
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 曹剑桥