重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0236民4778号原告：王常学，男，1972年3月5日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：杨玉镇，重庆市奉节县永乐法律服务所法律工作者。被告：刘兴明，男，1971年4月8日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：李波，重庆聚焦律师事务所律师，有特别授权。被告：王常春，女，1976年10月4日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：王从金，男，1952年8月11日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县，系王常春的父亲。委托诉讼代理人：王常君，男，1969年11月2日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县，有特别授权。原告王常学与被告刘兴明、王常春农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理后，因案情复杂依法转为普通程序，分别于2016年11月21日、12月14日、2017年4月10日、7月6日分别公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原、被告当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销被告刘兴明与王常春于2011年2月26日签订的房屋买卖合同；2.被告刘兴明以非法手段获得的宅基地退耕补偿款57057.56元返还给原告王常学；3.诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中原告变更第一项诉讼请求为将卖房契约中的房屋7间及猪圈、厕所的所有权确认归原告王常学所有。事实和理由：原告有一套土木结构房屋7间，面积184平方米，并有超过房屋面积的附属设施（猪圈、地坝、巷道等）坐落在奉节县大树镇石砑村3社李子坪，2002年3月原告将其中的3间出售给被告刘兴明，不包括附属设施。当时签了协议的，后因离婚该协议丢了。2011年2月26日，在原告没有授权给王常春的情况下，被告刘兴明与王常春订立卖房契约，原告长期在外，被告刘兴明将这套7间房屋和其他附属设施办理了退出宅基地复耕，领取了补偿款72619.29元，非法占用原告的补偿款57057.56元。被告刘兴明在奉节县大树镇宝华村还有住房，违反了“一户一宅”的规定。为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼。被告刘兴明答辩称，原告是在2002年出卖的房屋，总共包括猪圈、厕所等共计7间，成交价为1000元，且已交付使用。出卖房屋不含附属设施不符合常理，附属设施包括地坝、过道。王常春是有代理权的。撤销权只有一年，早已超过。被告王常春答辩称，王常学是我哥哥，我丈夫的亲戚去世了，遇到村里为山林、土地开会，村干部说在办房产证，村主任问王常学的房子的事情，我听王常学说过，他的房子卖给刘兴明三间，900元，另外一副石磨100元，共计1000元。村干部就来调解说给王常学办一个房产证，这个卖房契约是村主任徐长安写的，写的内容也没看，喊我签字我就签了，我认字不多，另外我的父亲及几个亲戚都签了字的，当时我也没给王常学说这事，王常学也未委托我，王常学去年才晓得这事。本案争议的房子是王常学一个人的，是分家分给他的，王从金到大树镇老龙村上门去了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为证明其主张的事实，提供了如下证据：1、原告常住人口登记卡、身份证复印件一份、被告王常春身份证复印件，被告刘兴明常住人口登记卡，证明原、被告的身份信息，及原告现在的居住地为奉节县白帝镇金盆村1组89号；2、卖房契约复印件，证明原告与刘兴明2002年买卖房屋的事实，及证明原告未委托王常春出卖房屋，刘兴明以不合法的手段获得宅基地补偿款；3、王常敏、王常平的户口证明，证明其住在宝华村，是原梅子乡石砑村3组村民；4、王从金的身份证复印件及林权证复印件，王常敏的农村土地承包经营权证复印件，证明其是原石砑村3组居民；5、重庆市国土资源和房屋管理局（2009）495号文件，证明申报人为刘兴明，但申报人应具备一定身份条件；6、复耕现状图，证明本案争议的房屋状况；7、房屋登记查询档案，证明刘兴明在大树镇宝华村5组还有房屋一幢；8、大树镇政府与刘兴明签订的复耕协议，证明是被告刘兴明伪造的房地证号；9、解除社区矫正宣告书和解除社区矫正证明书，证明原告在外地，不晓得2011年王常春与刘兴明签的协议；10、房产证复印件一份（王常学在大树镇宝华村，证明该房产证上无房屋）；11、手机录音一份（与汤招宁的通话录音），证明原告2002年只出卖了3间房屋；12、原告绘制的争议房屋草图，经二被告质证无异议。证人周清海出庭证言称是老石砑村3社社长，当时刘兴明的父亲喊我去作买卖房屋的证人，大概是2002年，王常学的房子卖给刘兴明是否签合同不晓得，房子共7间，有3间正屋，2间偏屋，2间厢房，当时只卖了3间正屋，卖房子时我全程都在，只给了900元钱，偏屋、猪圈、厕所的情况我不晓得，协议上我未签字。证人邵继伦出庭证言称，房屋是王从金建的，王从金只有一个儿子王常学，将该房屋给王常学的，房子共7间，共有3间正屋，2间偏屋，2间厢房。王常学把房屋卖给刘兴明的，后我有事就走了，协商的时候我在，后卖了几间我不晓得，我没签字。又称卖了3间我晓得，给了多少钱不晓的，我受过伤，记不清楚了。经被告刘兴明质证认为，对证据1无异议；对证据2是刘兴明与王常春签的，但达不到原告的证明目的；对社区矫正证明真实性予以认可，但达不到原告不知晓签合同的目的；对王常学的户口证明，只能证明原告现在住在白帝镇金盆村；对证人证言有异议；对其他证据有异议。经被告王常春质证认为原告的证据是真实的，无异议。本院对原告举示的证据认定如下：证据1来源合法与本案具有关联性，予以采信。对证据2卖房契约与被告刘兴明举示的一致，能证明系确认原、被告的协议，但无法达到原告证明未委托王常春出卖房屋，刘兴明以不合法的手段获得宅基地补偿款的目的。对证据3、4能证明案外人原住在石砑村，但与本案不具关联性，不予采信。对证据9解除社区矫正宣告书和解除社区矫正证明书，按照有关规定应在户口所在地接受社区矫正，达不到证明原告不知晓2011年买房契约的目的，不予采信。对证据5国土局文件一份、证据6复垦现状图，证据7刘兴明房屋档案，证据8复垦协议来源合法，予以采信。对证据10王常学房产证复印件一份（王常学在大树镇宝华村，证明该房产证上无房屋），由于该房产证是为了申请建设用地复垦而办的，不具合法性，不予采信。对证据11原告与汤招宁的通话录音，本院向汤招宁核实否认是其声音，称不知原、被告房屋买卖情况，达不到原告证明只出卖部分房屋的目的，不予采信。对原告申请的两个证人证言证明原、被告在2002年3月有房屋买卖的事实部分予以采信，对证明只出卖了部分房屋因无其他证据相印证，不予采信。对证据12原告绘制的争议房屋草图来源合法，与本案具有关联性，予以采信。被告刘兴明举示下列证据：1、卖房契约原件一份；2、樊贤珍、刘永富死亡证明、户口证明，证明被告刘兴明的父母亲均已死亡。证人饶楚银出庭证言证明刘兴明的父母亲去世后其继承的房屋，就是刘兴明现在大树宝华村的房屋。证人刘兴春出庭证言证明刘兴明继承了其父母的房屋。经原告质证认为卖房契约是王常春签的，无代理权；对派出所出的户口证明无异议；对村委会出的死亡证明有异议；对饶楚银、刘兴春证言均有异议。被告王常春对被告刘兴明举示的证据经质证无异议。对被告刘兴明举示的卖房契约原件一份来源合法，与本案具有关联性，予以采信。对证据2来源合法，予以采信。对证人饶楚银、刘兴春证明被告刘兴明父母已死亡的部分证言予以采信，对其他部分证言无相应证据印证，不予采信。被告王常春未举示证据。经原告申请本院到奉节县大树镇人民政府调取集体建设用地复耕协议一份，地票价款直拨兑付清单一份。经原告质证认为对复耕协议有异议，与国土局的不一致；对地票价款直拨兑付清单无异议。经刘兴明质证认为该协议没有写明是哪套房屋，不予认可，对地票价款直拨兑付清单无异议。经被告王常春质证认为与其无关。本院调取的刘兴明现在奉节县大树镇宝华村5组15号的房屋档案，证明该房屋是2010年8月办理的房产证；经原、被告质证均无异议。本院到大树镇宝华村5组15号现场查看刘兴明房屋已拆除照片4张；经原、被告质证均无异议。法院询问汤招宁的笔录，否认原告提供的录音，称不知晓其房屋买卖情况；经原告质证有异议，经被告刘兴明质证无异议，经被告王常春质证不了解。本院询问蔡士均的笔录，晓得2002年双方房屋买卖的事情，称不知道原、被告是卖的3间还是7间；经原、被告质证均无异议。对本院调取的集体建设用地复垦协议，与原告举示的不一致，面积等不同，不予采信。对地票价款直拨兑付清单一份，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。对本院调取的刘兴明房屋档案和房屋已拆除照片，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。对本院询问汤招宁、蔡士均笔录来源合法，与本案具有关联性，予以采信。本院经审理认定事实如下：原告王常学拥有位于奉节县大树镇宝华村（原奉节县梅子乡石砑村3组）土木结构房屋一幢，房屋面积为184平方米，另有附属设施。原告王常学于1998年将户籍迁到奉节县白帝镇金盆村并在该地居住、生活。2002年3月原告王常学以1000元的价格将石砑村土木结构房屋出卖给本村村民刘兴明，双方有书面协议，原告将房屋交付给被告刘兴明使用，双方因故将原协议丢失。后梅子乡石砑村并入大树镇宝华村。在2011年2月26日王常学的妹妹王常春与刘兴明签订了卖房契约，确认于2002年3月原告王常学以1000元的价格将本案争议的房屋出卖给本村村民刘兴明，是7间房屋及猪圈、厕所。当时有原告的父亲王从金、邵继伦，时任村支书汤召学，村主任徐长安及原告王常学的其他亲戚在契约上签字，并盖有奉节县大树镇宝华村民委员会公章。该卖房契约约定在刘兴明的房屋东方界给原告王常学另办理了一个房产证，办证后有政策规定得到补偿,不找刘兴明，如王常学办理了房产证，有政策规定但又未得到政策补偿，由刘兴明补王常学50个平方政策补助。后给王常学办理了一个房产证，但无相对应的房屋，王常学也未得到建设用地复垦补偿。2012年3月10日被告刘兴明与奉节县大树镇人民政府签订了建设用地复耕协议，将奉节县大树镇宝华村5社李子坪处的农村建设用地交付政府组织复耕，房屋面积为184平方米，附属设施为184平方米，被告刘兴明获得补偿金额72169.29元。本案争议的房屋现已拆除。当时被告刘兴明有其父母分得的土木结构房屋一幢，该房屋是2010年才办理房产证，该房屋现已拆除。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》相关规定，合同包括书面形式、口头形式等其他形式。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告王常学于2002年3月将房屋出卖给被告刘兴明双方签订了书面协议，但都因故丢失。刘兴明与原告系同一集体组织成员。被告刘兴明在该房屋居住达数年之久，双方已履行买卖合同。被告刘兴明从2002年购买该房屋一直到该房屋复垦拆除期间，原告王常学也未主张过所有权。后2011年2月26日由王常学的妹妹王常春与刘兴明再次确认，并有村干部及其他人签字。虽然原告称未委托王常春，但也能证明2002年原告王常学与刘兴明双方的房屋买卖行为属实，且作为原告王常学的妹妹王常春及其父亲从金应了解2002年3月原告王常学与被告刘兴明之间的房屋买卖情况，其作为完全民事行为能力人应清楚房屋的间数。王从金作为王常春的代理人第一次开庭称当时是卖的7间房屋，是王常春去找村干部给王常学另办一个房产证。虽然原、被告均未举示本案争议房屋的产权证明，但原、被告对2002年房屋买卖的事实均认可，只是原告主张只出卖了3间正屋，而被告刘兴明认为购买了7间房屋及附属设施。原告王常学、被告刘兴明之间的房屋买卖合同成立并已履行，虽未办理物权登记亦不影响合同的效力，应受法律保护。2012年本案争议的房屋就已复耕撤除了，该房屋已不存在了，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、撤除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。具体到本案，由于原告主张的房屋已经拆除复垦，因这一事实行为而消灭，原告要求确认卖房契约中的房屋7间及猪圈、厕所的所有权归原告所有的诉讼请求不符合法律规定，对其该诉讼请求本院不予支持。2002年3月被告刘兴明为了改善生活购买原告的房屋并在此居住生活，按照当时的物价水平及当地的交易习惯一般都是整体将房屋出售，也要将附属设施出卖，因猪圈、厕所是农民生活的必需品。原告王常学的两个证人证言前后不一致，且证人邵继伦在2011年2月26日的卖房契约上签字，与其出庭证言不一致，其证明不了原告2002年只出售了三间房屋的事实。对于原告称2002年3月只出卖给被告刘兴明3间正屋，另有4间房屋及附属设施未出售因无相关证据予以证实，对其要求被告刘兴明给付其占用的补偿款57057.56元的诉讼请求不予支持。2011年2月26日王常春与刘兴明签订的卖房契约，其中第一条约定对位于在刘兴明的房屋东方界给原告王常学另办理了一个房产证，办证后有政策规定得到补偿,不找刘兴明，如王常学办理了房产证，有政策规定但又未得到政策补偿，由刘兴明补王常学50个平方政策补助。后给王常学办理了一个房产证，但无相对应的房屋，王常学也未得到建设用地复垦补偿，该约定违法无效。被告刘兴明是为了改善生活居住条件购买房屋居住和生活，也不是在同一集体经济组织重新申请宅基地，而是为了改善生活居住条件从较差的地方搬迁到较好的地方购买房屋居住和生活。现被告刘兴明自己的农村土木结构房屋已拆除，不存在违反“一户一宅”原则的规定。综上所述，为了保护公民、法人合法的民事权益，维护社会和谐稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十九条、第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第十条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王常学的诉讼请求。案件受理费1226元（原告已预交），由原告王常学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状和副本各两份，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  唐华强代理审判员  赵明灯人民陪审员  代永久二〇一七年七月十一日书 记 员  覃 雪