甘肃省玉门市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉民初字第961号
原告（反诉被告）刘芬，女，生于1954年10月。
被告（反诉原告）王谦，男，生于1983年4月。
委托代理人马晓燕（系被告王谦之妻），女，生于1982年7月。
原告（反诉被告）刘芬诉被告（反诉原告）王谦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘芬，被告王谦的委托代理人马晓燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，自2010年9月份，原告将花海镇长兴源宾馆一楼自北向南第五间门店租赁给被告使用，双方签订了书面合同，合同对租赁费、租赁期限、违约责任等内容做出了约定。2010年、2011年、2012年，双方均签订了书面合同。2014年9月，经双方口头协商，合同延续一年，租费为12000元。2015年租赁到期之前，原告欲出售该门店，经双方多次协商，被告明确不购买原告的门店。后原告将门店及上面的住房出售给他人，并告知被告限期腾房。合同到期之后，原告两次催告被告腾房，但被告置之不理。当地司法所调解也未果。因被告不腾房，无奈之下，原告只好解除与他人签订的房屋买卖合同，并赔偿违约金20000元。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、被告腾空租赁原告的门店一间；2、被告承担合同到期后的房屋使用费3000元；3、被告承担违约金3000元；4、被告承担逾期不腾房给原告造成的损失20000元；5、被告承担索款期间的误工损失及花费6000元；6、被告承担门店卷闸门修理费600元，以上共计30100元。
被告辩称，被告租赁原告的门店属实。2014年9月30日，双方口头约定，原告的门店继续由被告使用，原告还承诺以后门店出租或出售时，被告享有优先权。2015年8月份，原告要出售门店及上面住房，经协商，被告也同意购买，双方谈好的价格是350000元，为此被告也向银行贷了款，但原告不出具房屋的手续，致使被告无法购买。现原告要求被告腾空门店，被告也同意，但前提是原告必须赔偿被告反诉状中的各项费用110000元。
反诉原告诉称，2014年9月30日，经双方口头协商，反诉被告的门店继续由反诉原告使用。2015年7月，反诉被告让反诉原告为其担保贷款400000元，并承诺该门店以后出租或出售时反诉原告享有优先权。同年8月，反诉被告通知反诉原告该门店要出售，而且出售时还附加住房一套，价格350000元。经考虑，反诉原告也同意并向银行贷款准备购买，但反诉被告一直不出示门店及住房的相关手续，并告知房屋本来就没手续，如有顾虑，可以继续使用，期限及租费也可以再商量，对此，反诉原告也同意。但今年9月24日，反诉被告的儿子找到反诉原告要求尽快腾空房屋，并威胁恐吓，反诉原告电话询问反诉被告后，才得知房屋已出售给他人，并要求10月1日之前搬出。反诉原告认为时间太紧，要求延长时间，反诉被告也同意。但此后几日，反诉被告以辱骂、恐吓、无理取闹等手段扰乱反诉原告的正常经营，甚至在10月27日在反诉原告不知情的情况下，将门店内的机器设备扣押，造成了反诉原告的经营损失。为维护反诉原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、反诉被告承担门店装修费20000元；2、反诉被告承担经营权转让费50000元；3、反诉被告承担直接经济损失20000元；4、反诉被告承担经营损失10000元；5、反诉被告承担设备维护费10000元，以上共计110000元。
反诉被告辩称，反诉原告的诉讼请求，既没有事实依据，也没有法律依据，反诉被告不予赔偿。
经审理查明，2010年10月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将位于原花海镇商贸中心（现长兴源宾馆）一楼自北向南第五间门店租赁给被告使用，租金10000元，租赁期限一年，2011年9月30日到期，合同还对双方的权利义务、违约责任及合同期满后承租方的装潢归属等内容做出相应的约定。合同期满后，2011年、2012年，被告继续租赁，双方重新签订书面合同。其中，2012年的合同约定，乙方（被告）在经营期间的装潢，经营期满合同终止时要保持原状，不得损坏、不得拆除，不得作价低租，否则要求乙方赔偿相应的损失。合同还约定，如一方违约，违约方应承担合同总金额20%的违约金。2013年，双方口头约定，被告继续租赁，租费12000元。2014年9月30日，双方还是口头约定，被告继续租赁，租费12000元。
2015年7、8月份，原告告知被告要出售其租赁的门店及上面的住房，价格是350000元，经考虑，被告亦同意购买。后因原告未出具房屋的手续，双方未达成房屋买卖协议。2015年9月10日，原告与徐某某签订房屋及门店买卖合同，合同约定将原告的门店及上面的一套住房以350000元的价格出售给徐某某，交付日期为9月30日前，玉门市公证处对此也进行了公证。9月24日，原告要求被告尽快腾房，被告答复时间紧，重新找好门店后再搬出。10月初，原告及购房人多次要求被告搬出，被告推托未搬。10月19日，因被告不腾空门店，原告与徐某某解除了双方签订的《房屋及门店买卖合同》。10月20日，原告将腾空房屋的通知张贴在门店的玻璃门上，限被告10月22日前腾房。10月23日原告又将腾房告知书张贴在玻璃门前，限被告10月25日前腾房。10月27日，被告的妻子下班后，原告将自制的封条张贴在玻璃门上，并将卷闸门锁上。在此期间，当地司法所对双方的矛盾调解也未果。
现原告诉至法院，要求被告腾空门店，并赔偿其损失30100元。被告则提起反诉，要求原告赔偿其损失110000元。双方各持己见，调解无效。
以上事实有房屋租赁合同、公证书、照片及双方当事人当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，房屋租赁期限届满后，作为承租人的被告继续使用，原告对此没有提出异议，根据法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可以随时主张解除。现原告已多次通知被告腾空门店，也给予一定的合理期限，但被告推托不腾，实属违约，故对原告要求被告腾空门店的请求予以支持；对于原告主张的违约金，因合同中有明确约定，即如一方违约，违约方应承担合同总金额20%的违约金，而2014年度合同总金额为12000元，故被告应承担违约金2400元；对于原告主张的到期后门店使用费，因原告已将门店卷闸门锁住，被告无法继续使用，故该项诉讼请求不予支持；对于原告主张的损失20000元，因该数额系原告与徐某某协商确定，原告未提交徐某某实际损失的证据予以相互印证，故不予支持；对于原告主张的卷闸门修理费600元，原告仅提交收条，证人未到庭接受质询，无法确认证据的客观真实性，不予支持；对于原告主张的误工损失及花费6000元，无证据，不予支持。对于反诉原告主张的门店装修费20000元，双方签订的合同中有明确约定，即承租方经营期间的装潢，在经营期满合同终止时要保持原状，不得损坏，不得拆除。而且法律亦规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，故根据双方的约定及法律规定，该项诉讼请求不予支持；对于反诉原告主张的经营权转让费50000元，无法律依据，不予支持；对于反诉原告主张的直接经济损失20000元，其中贷款利息部分，反诉原告的贷款发生在合同要约阶段，此后双方并未签订房屋买卖合同，双方的意思表示并不产生法律后果，故贷款利息不予支持。对于其中的电费部分，因反诉原告推托不腾房违约在先，故反诉原告停业期间产生的电费损失由其承担；对于反诉原告主张的经营损失10000元，反诉原告仅提交经营期间的流水帐，不能直接证明其经营损失的数额，而且，反诉原告违约在先，故该项诉讼请求不予支持；对于反诉原告主张的设备维护费10000元，无证据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王谦于判决生效之日起十日内腾空花海镇长兴源宾馆一楼自北向南第五间的门店并交付给原告（反诉被告）刘芬；
二、被告（反诉原告）王谦给付原告（反诉被告）刘芬违约金2400元，于判决生效后十日内付清；
三、驳回原告（反诉被告）刘芬的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王谦的诉讼请求。
案件受理费553元，原告刘芬承担153元，被告王谦承担400元；反诉案件受理费1250元，由反诉原告王谦承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
申请执行期限为判决书规定的履行期限届满之日起二年内。
审判长 韩玉安
审判员 赵玉举
审判员 鲍跃全
二〇一六年一月二十日
书记员 陆 英