广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0902民初799号
原告玉林市鸿达投资有限公司，住址玉林市垌心垌13号。注册号：4509000001121741-1。
法定代表人李启锦，总经理。
委托代理人周腾勋，广西桂南律师事务所律师。
被告陈嘉莉。
委托代理人曾宇欣，广西业丰律师事务所律师。
原告玉林市鸿达投资有限公司与被告陈嘉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法由审判员梁波适用简易程序，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。书记员唐勇担任法庭记录。原告委托代理人周腾勋与被告陈嘉莉及其委托代理人曾宇欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玉林市鸿达投资有限公司诉称：玉林市鸿达海鲜农贸市场是原告投资开发建设，被告陈嘉莉于2015年3月12日与原告签订《市场铺面租赁合同》，租赁鸿达海鲜农贸市场海鲜3区36号商铺经营，约定2015年3月12日至2017年1月31日铺面月租金为人民币3150元，铺面的管理费每月100元／间、卫生费每月30元／间。合同签订后，被告对铺面进行摆摊经营，但未按照约定交付租金，自2015年11月1日起拖欠租金至2016年3月29日已经5个月租金共计人民币15750元，拖欠管理费、卫生费650元。被告拖欠铺面租金达五个月以上，已经违反了《市场铺面租赁合同》第三条：“租金、履行保证金、管理费、卫生费、交纳时间及规定：4、租金、管理费、卫生费按季度交付，每期租金须提前5天交付，如乙方逾期交付租金，每逾期一天，由甲方按应收租金5%向乙方加收滞纳金，逾期一个月，视同乙方违约，甲方有权解除合同，并不退还保证金额。”之规定，被告没有按约定的期限交纳租金，逾期一个月以上并经多次催促均拒交，原告依法行使合同解除权。同时被告应支付逾期违约金给原告，按照合同约定每日按5%计算偏高，现依法按照未付租金的20%计算为3150元。依据《合同法》的规定及双方合同约定，请依法解除原告与被告2015年3月12日签订的《市场铺面租赁合同》，同时判决被告支付拖欠租金15750元及应计算逾期违约金3150元、管理费、卫生费650元。为此请求法院依法判令1、解除2015年3月12日原告与被告签订的《房屋租赁合同》的关系。2、判令被告支付铺面租金人民币15750元及逾期违约金3150元，拖欠的管理费、卫生费650元给原告（起诉之后继续计算）；3、本案的诉讼费用由被告负担。
原告对其陈述事实在举证期限内向本院提供的证据有：
1、营业执照，用以证明原告的诉讼主体资格；2、《市场铺面租赁合同》，用以证明原告与被告存在租赁的关系；合同约定：2015年3月12日至2017年1月31日铺面月租金为人民币3150元，铺面的管理费每月100元／间、卫生费每月30元／间；合同约定“租金、履行保证金、管理费、卫生费、交纳时间及规定：4、租金、管理费、卫生费按季度交付，每期租金须提前5天交付，如乙方逾期交付租金，每逾期一天，由甲方按应收租金5%向乙方加收滞纳金，逾期一个月，视同乙方违约，甲方有权解除合同，并不退还保证金额。拖欠租金15750元及应计算逾期违约金3150元、管理费、卫生费650元、逾期违约金3150元”；被告支付至2015年10月31日止的租金和其他费用，拖欠租金一个月以上，严重违约，原告要求解除合同；3、被告身份证，用以证明被告陈嘉莉的身份情况。
被告陈嘉莉辩，该租赁合同是违背被告意愿签订的，当初约定35元／平方米。合同中有很多格式条款，租赁期间因原告的原因水、电不能正常使用造成被告大量损失。该合同是无效合同，被告用拒绝支付合同租金的方式抗辩。
被告对其陈述事实在举证期限内向本院提供的证据有：1、身份证，用以证明被告的身份情况；2、定金、租金收据，用以证明原告收到租金及定金；3、因原告方违约造成的损失，用以证明原告方停电导致海鲜死亡的损失；4、照片，用以证明开工时间、停电时间、海鲜死亡时间；5、关于玉林市鸿达投资有限公司空口许诺和随意改变鸿达海鲜农贸市场的规划、以及市场管理混乱致使商户的严重经济损失问题的反应，用以证明原告曾空口许诺租金是30-50元／平方米，有大型停车场，并且市场的水电不稳定。
经质证，被告陈嘉莉对原告提供的证据1的真实性和证明的内容无异议；对原告提供的证据2真实性、合法性、关联性有异议，不能证实双方签订的合同合法有效；对原告提供的证据3真实性和证明的内容无异议。
经质证，原告对被告提供的的证据1的真实性和证明的内容无异议；对被告提供的证据2的真实性和证明的内容无异议，交付的租金到2015年10月31日，从2015年11月1日后的就预交3000元，其同意相应扣除；对被告提供的证据3的真实性和证明的内容有异议，损失清单都是被告自己制造的，没有任何其他人或者机构对清单进行确认，清单应是近期制作的，其中有一张有对日期的修改；对被告提供的证据4的真实性和证明的内容有异议，该证据与本案无关，也不能证明是被告的损失；对被告提供的证据5的真实性和证明的内容有异议，证人不出庭作证，证言是不合法、无效的。
综合本案当事人的诉辩情况，本院对原告提供的证据认证如下：对双方确认的证据予以采信；对被告提出异议的证据，因其对本案具有一定关联性，可以作为认定本案事实的依据。
根据上述证据和庭审记录，本院确认案件法律事实如下：
原告玉林市鸿达投资有限公司与被告陈嘉莉于2015年3月12日签订了《市场铺面租赁合同》书，租赁鸿达海鲜农贸市场海鲜3区36号商铺给被告陈嘉莉经营，合同内容约定；“一、租赁名称、地点、面积：（甲方）原告将大北路鸿达海鲜农贸市场海鲜3区36号商铺租给（乙方）被告陈嘉莉。二、租赁期限：自2015年3月12日至自2018年1月31日止。三、租金、履行保证金、管理费、卫生费、交纳时间及规定：1、第一年租金：2015年3月12日至2016年1月31日铺面月租金为人民币：叁仟壹佰伍拾元整（￥3150元），季度租金为人民币：玖仟肆佰伍拾元整（￥9450元），年租金为人民币：叁万柒仟捌佰元整（￥37800元），（自2015年3月12日至2015年4月30日为免租期）；实收年租金为人民币：贰万捌仟叁佰伍拾元整（￥28350元）。第二年租金：2016年2月1日至2017年1月31日铺面月租金为人民币：叁仟壹佰伍拾元整（￥3150元），季度租金为人民币：玖仟肆佰伍拾元整（￥9450元），年租金为人民币：叁万柒仟捌佰元整（￥37800元）。第三年租金：在第二年租金前提下递增10%，从2017年2月1日至2018年1月31日铺面月租金为人民币：叁仟肆佰陆拾伍元整（￥3465元），季度租金为人民币：壹万零叁佰玖拾伍元整（￥10395元），年租金为人民币：肆万壹仟伍佰捌拾元整（￥41580元）。2、管理费每月为人民币100元／间，卫生费每月为人民币30元／间。3、本合同的保证金额为人民币：壹万元整（￥10000元）。4、租金、管理费、卫生费按季度交付，每期租金须提前5天交付，如乙方逾期交付租金，每逾期一天，由甲方按应收租金5%向乙方加收滞纳金，逾期一个月，视同乙方违约，甲方有权解除合同，并不退还保证金额。5、乙方在签订合同时先预交一个季度的租金、管理费、卫生费，必须同时交纳履行保证金额，（从2015年5月1号起计收租金）。四、租赁规定。五、甲方的责任；六、乙方责任；其它事项。出租方（甲方签字）：玉林市鸿达投资有限公司。2015年3月12日。承租方（乙方签字）陈嘉莉：2015年3月12日”合同签订后，被告已支付保证金壹万元整，已支付租金至2015年10月31日止。2015年11月1日预交租金3000元，自2015年11月1日起至2016年3月29日止已经拖欠原告5个月租金共计人民币12750元（扣除预交租金3000元），拖欠管理费、卫生费650元，而发生纠纷，经原告追索上述款项未果。原告遂向法院提起诉讼。
本院认为，原告玉林市鸿达投资有限公司与被告陈嘉莉2015年3月12日签订的《市场铺面租赁合同》，是双方在平等自愿，协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规和损害他人的利益。属有效合同，双方均应恪守协议条款，根据双方的约定，被告陈嘉莉未履行合同约定的义务，被告陈嘉莉已构成严重违约。原告请求解除原告与被告陈嘉莉签订的《市场铺面租赁合同》，原告的请求合法合理，依法予以支持。原告请求被告支付铺面租金人民币12750元，拖欠的管理费、卫生费650元给原告，合同也明确约定，没有违反法律法规和损害他人的利益。原告的请求合法合理，依法予以支持。关于原告请求逾期违约金3150元的问题，原告主张按照未付租金的20%计算，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的“过分高于造成的损失”。原告主张按照未付租金的20%计算违约金，未超过造成损失的百分之三十的，本案查明被告拖欠的租金为12750元，即12750元×20%=2550元，故本院予以采纳。被告辩称，该合同是无效合同，被告用拒绝支付合同租金的方式抗辩，未能提供证据证明该合同是无效合同的事实，故被告属举证不能，本院不予采纳。另被告辩称，因原告的原因水、电不能正常使用，造成被告大量海鲜死亡，导致被告经济损失，是另一法律关系，被告已另案主张，本案本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条第二款、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、解除原告玉林市鸿达投资有限公司与被告陈嘉莉于2015年3月12日签订的《市场铺面租赁合同》；
二、被告陈嘉莉支付2015年11月1日起至2016年3月29日止铺面租金、管理费、卫生费合计13400元给原告玉林市鸿达投资有限公司；
三、被告陈嘉莉支付2015年11月1日起至2016年3月29日止的违约金2550元（12750元×20%=2550元）给原告玉林市鸿达投资有限公司。
本案受理费288元，适用简易程序减半收取为144元，由被告陈嘉莉负担。
上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人不按期履行的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费288元（户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院；账号：20×××57；开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 梁波
二〇一六年六月十五日
书记员 唐勇