山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1675号
原告青岛华海源工贸有限公司。
法定代表人张启先。
委托代理人宋加臣，山东畅海律师事务所律师。
被告青岛佰荣祥木业有限公司。
法定代表人牛培杰。
委托代理人张吉青，山东汇通律师事务所律师。
原告青岛华海源工贸有限公司与被告青岛佰荣祥木业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛华海源工贸有限公司的委托代理人宋加臣，被告青岛佰荣祥木业有限公司的委托代理人张吉青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2006年8月31日签订租赁协议书，双方约定租赁期限为十年。同时，双方在租赁协议中约定“如若单方提前解除合同应提前三个月告知对方”。原告因扩大生产规模，需收回租赁的厂房。原告于2014年12月11日书面通知被告于2015年3月11日之前解除租赁合同，但被告拒不履行，且被告应于2015年3月10日前支付原告厂房租赁费182295.50元，但至今未付，租赁协议第十三条第二款规定“如承租方违反本合同中对承租方的规定，每日按年租金的千分之一承担赔偿责任”，故请求判令：1、解除原、被告之间的租赁协议。2、被告支付原告租赁费182295.50元，及按合同约定被告自2015年3月11日起至合同解除之日止每日按年租金的千分之一承担赔偿责任。3、诉讼费由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：依法确认原、被告之间的租赁合同无效；明确第二项诉讼请求中合同解除之日为2015年6月16日，赔偿数额为35435元；增加诉讼请求：1、自2014年9月11日至2014年12月9日共计90天逾期支付租赁费的赔偿金32813元。2、要求被告立即搬离涉案厂房，将租赁厂房交还原告。
被告辩称：原告主体不当，恶意诉讼，请求无理，被告严格履行合同，无任何违约行为，请法庭驳回原告的诉讼请求；如果认定合同无效，原告应当承担全部责任，应当赔偿被告因生产经营、厂房搬迁等造成的全部经济损失。
为支持其诉讼请求，原告向本院提供下列证据：
1，租赁协议1份，证明原、被告之间存在厂房租赁关系的事实。被告对该证据真实性无异议。
2，通知函复印件1份，证明2014年12月11日原告根据合同约定通知被告解除合同。被告对该证据真实性有异议，不认可，被告从没有收到。
3，2014年12月11日原告法定代表人给被告送达通知函时的录音光盘及相应的文字整理材料1份，证明原告2014年12月11日确实给被告送达了解除合同的通知函。被告认为该录音非常不清楚，主要是一个人在陈述，真实性不予认可，录音不能证明原告送达通知函的事实，且能证明原告承认单方违约的事实。
4，申请证人王某出庭作证，证明原告给被告送达解除合同通知函时证人在场。被告认为证人陈述的并非事实，其与原告的法定代表人张启先有利害关系，他所证明的送达地址、内容、人物均不确定，原件还是复印件都不确定，不能采信。
5、原告与城阳区流亭街道双埠村委签订的土地出让合同1份，证明原告的厂房所在土地是合法取得，厂房是原告自己建设的。被告认为该合同的甲乙双方均未取得合法的产权登记手续，主体资格不合法，被告不认可。
为证明其抗辩理由，被告向本院提交下列证据：
1，2010年10月26日双埠社区搬迁通知1份，证明原告为谋取拆迁非法利益，故意违约，恶意诉讼。原告对搬迁通知的真实性和关联性均不予认可，搬迁应由拆迁办这样的机构发通知，居民委员会不具有拆迁的能力和资格，拆迁与解除合同无法律上的因果关系，无关联性，该通知不能证明原告谋取非法利益。
2，中国农业银行网上银行转账凭证电脑截图打印件3份，证明2015年3月10日被告向原告支付房租182295元，原告拒收，故意违约。原告对该证据真实性及证明目的均有异议，认为并非银行出具的有效证明，系复印件或者打印件，并不能证明是原告有意拒收，只能证明被告转账没有成功，原告没有收到钱，且网银转账并非被告支付租金的唯一方式。
3，2014年9月30日的收据1份及银行转账凭证2份，证明原、被告双方一直确认用被告提交的证据1的账户缴纳和收取房租，双方均认可该账户。原告对该证据真实性无异议，但对该证据证明目的有异议，网银交易并非原、被告之间交付租金的唯一通道，网银曾经用过说明不了以后一直使用；该证据恰证明被告违约，本应是2014年9月10日前支付租金，实际被告是2014年12月9日付的。
4，被告给原告的特快专递：2015年3月10日顺丰快递、2015年3月14日EMS快递两份、3月20日EMS两份、6月9日EMS两份证明被告多次口头、书面通知原告交房租，原告均拒收。原告认为其并未拒收这些快递，拒收快递并不等于拒收租赁费。
5，银行查询单1份，证明原告与被告之间支付房租的原告的唯一的银行账户，合同履行期间均是用该账户支付，原告为了拒收房租，将该账户注销了，被告随时可以按合同约定支付房租。原告对该证据的合法性有异议，作为证据的合法形式，应加盖单位公章及其法定代表人的签字，对证明目的有异议，被告向原告缴纳租金有多种渠道及形式，因原告系法人单位，有财务以及财务账号，个人账号并非向原告缴纳租金的唯一渠道。
经审理查明，2004年1月18日，原告青岛华海源工贸有限公司（乙方）与青岛市城阳区流亭街道双埠社区居民委员会（甲方）签订《合同书》，约定甲方欲办理出让给乙方的土地是位于青岛环海经济开发区的8484平方米（合12.7亩）土地，其中净占地6678平方米（合10亩），共用土地面积1806平方米（合2.7亩），使用年限为50年，土地出让价格为5万元／亩（仅含办土地证有关税费，不含基建立项及建筑手续有关税费），其中共用土地价格3万元／亩，土地出让金总额58.1万元；合同签订之日，乙方向甲方交纳土地出让金总额的40%（含定金），余款在甲方办理完毕《国有土地使用证书》后三个月内一次付清。土地的规划和使用：乙方计划总投资300万元，注册资金50万元，合同项内的土地主要用于青岛华海源工贸有限公司厂房及办公楼建设项目，建筑面积约3000平方米；甲方负责办理《国有土地使用证》，并承担办理《国有土地使用证》的有关税费，乙方新公司注册地必须在流亭街道双埠村。
2006年8月31日，原告青岛华海源工贸有限公司与被告青岛佰荣祥木业有限公司签订《租赁协议书》，约定被告租赁原告位于青岛环海经济开发区双埠工业园内的厂房及场地，总占地面积8484平方米，建筑面积3700平方米，租赁期限为十年，即自2006年9月1日至2016年8月30日；租赁费按建筑面积85元／平方米，年租金总计为314500元，第一年至第四年年租金不变，自第五年起在上年基础上每年递增3%，即第五年年租金323935元，第六年年租金333653元，第七年年租金343662元，第八年年租金353972元，第九年年租金364591元，第十年年租金375529元；租金支付方式为：承租方在签订本合同之日预交给出租方第一年租金20万元，余款2006年12月31日前付清，自承租第二年起，每年分两次交纳该年度租金（上半年9月1日至10日，下半年3月1日至10日）。同时合同约定出租方有权按协议书规定收取租金，若承租方逾期3个月不交纳租赁费，出租方有权终止合同，一切经济损失及违约责任由承租方承担；承租方违反本合同中对承租方的规定，每日按年租金的千分之一承担赔偿责任并承担相关损失费用。后原告向被告交付了涉案场地及厂房，被告已付清2006年9月1日至2015年2月28日期间的费用。
以上事实，有租赁协议书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，足以认定。
本院认为，本案中，原告青岛华海源工贸有限公司与被告青岛佰荣祥木业有限公司虽然签订了厂房租赁协议，但因涉案厂房未取得建设规划许可，亦未经有关主管部门批准建设，因此该合同应属无效，被告应将涉案厂房及场地返还原告。同时，被告实际占有使用了涉案房屋及场地，故被告应按照协议中约定的年租金的标准向原告支付使用费，原告要求被告支付2015年3月1日至2015年8月31日期间的租赁费182295.50元（364591元÷2），本院予以支持，但应为占有使用费。原告主张被告逾期付款应按照合同约定承担赔偿责任，因合同无效，故其中对违约责任的约定亦应无效，故对原告该项主张本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告青岛华海源工贸有限公司与被告青岛佰荣祥木业有限公司于2006年8月31日签订的《租赁协议书》无效。
二、被告青岛佰荣祥木业有限公司于本判决生效后15日内腾出涉案厂房及场地，并将涉案厂房及场地返还原告青岛华海源工贸有限公司。
三、被告青岛佰荣祥木业有限公司在本判决生效后十日内支付原告青岛华海源工贸有限公司自2015年3月1日起至同年8月31日止的占有使用费182295.50元。
四、驳回原告青岛华海源工贸有限公司要求被告青岛佰荣祥木业有限公司支付自2015年3月11日起至2015年6月16日止赔偿金35435元及2014年9月11日至2014年12月9日逾期支付租赁费的赔偿金32813元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3946元，由被告青岛佰荣祥木业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 秦忠基
审 判 员 顾 伟
人民陪审员 赵 润
二〇一五年九月一日
书 记 员 胡绪云
附本案依据的法律规定：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。