吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1799号
上诉人（原审原告）：姜成实，自由职业者，住吉林省延吉市。
被上诉人（原审被告）：褚晓杰，自由职业者，住吉林省龙井市。
委托诉讼代理人：王美玲，吉林海兰江律师事务所律师。
上诉人姜成实因与被上诉人褚晓杰房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初4536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姜成实上诉请求：撤销一审判决并予以改判。事实与理由：1.《合同法》的一项重要基本原则是约定优于法定，应遵循该原则判决解除双方签订的《房屋租赁合同》。姜成实向褚晓杰多次催要剩余房款后，褚晓杰拒不履行的行为已严重违约。褚晓杰在本案诉讼前明确表态不予履行给付房款义务，其行为已符合《合同法》第九十四条第二项规定的法定解除条件。2.一审判决褚晓杰承担的违约金过低，应予调整。《房屋租赁合同》中对违约金约定属双方意思自治表示，该约定内容未违反法律强制性规定，应判决褚晓杰承担约定50万元违约金的30%。
褚晓杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。理由如下：通过一审中褚晓杰提交的证据可以证明褚晓杰不存在违约，一审判决在利息的基础上上调30%，弥补了姜成实的相应损失。
姜成实向一审法院起诉请求：1.解除姜成实与褚晓杰签订的《房屋租赁合同》；2.褚晓杰腾迁房屋；3.褚晓杰支付姜成实违约金50万元。事实与理由：姜成实与褚晓杰于2013年1月30日签订房屋租赁合同，约定房屋租金28万元。在合同履行过程中，褚晓杰只交付2016年度的房屋租金173123元（其中16万元为现金，13123元为姜成实在褚晓杰饭店用餐费），剩余的房屋租金106877元，在姜成实多次催要下褚晓杰表明不能支付。且合同上明确约定交保证金和租金，拖欠房租累计一个月以上就构成违约。
一审法院认定事实：2013年1月30日，姜成实与褚晓杰签订房屋租赁合同，约定：“甲方（姜成实）出租给乙方（褚晓杰）的房屋位于延吉市人民路81号，房屋面积为800平方米，期限自2013年3月8日起至2014年3月8日止为一年，房屋仅作为饭店使用，房屋（租赁）期限为九年，即2013年3月8日至2021年12月25日。2016年12月25日（此日期为甲方与军分区的租房日期）为前的四年的一个期限。后五年的期限，甲方与延边军分区续签。续签之后租金根据军分区租金的涨幅而定。如果甲方未能如期与军分区续签从2016年12月26日开始后五年的租金合同，甲方将赔偿乙方五十万元的违约金（不可抗力除外）。该房屋2013年3月8日至2014年3月8日每年租金为28万元（包括暖气费），房屋应在签订合同当日乙方将一年的房屋租金和保证金一次性交齐，次年的租金乙方在每年租期到期提前一个月一次性交齐，甲方需协助乙方办理各种开业所需的证件，乙方必须按时缴纳水电、卫生等各项费用，乙方向甲方交纳3万元的保证金，租赁期间，乙方在下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金50万元。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至到达弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计一个月以上的……。”合同签订后，褚晓杰向姜成实支付3万元保证金。
2016年年初，褚晓杰在支付2016年3月8日至2017年3月8日期间的租金时，得知军队和武警部队将全面停止有偿服务活动，即“2016年12月31日前，到期的租赁合同，期满后不再续租，自行解除租赁关系，按合同约定返还房屋；2016年12月31日前，未到期的租赁合同，按《军队房地产租赁合同》第九条第四款“因不可抗拒原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”的约定，应一并解除租赁合同，确实无法立即搬迁的，按合同约定履行期满后，不再续签，并交还房地产”的通知后，于2016年4月8日，与姜成实签订饭店房租协议，内容为：“饭店一次性交齐2016年3月8日到2016年12月25日的房租，如果部队提前取消租赁合同，姜成实必须将剩余的房租和保证金叁万元提前退还给褚晓杰。特此证明。”对此期间的租金双方约定为20万元，当日，褚晓杰向姜成实支付16万元租金，剩余租金一部分是通过姜成实在褚晓杰处消费的餐饮费用13123元进行抵扣，另一部分褚晓杰提出以保证金抵扣，但姜成实以该保证金是用来支付褚晓杰将来可能拖欠的水电、卫生等各项费用的，所以，对此部分一直没有达成协议。庭审中，褚晓杰提出若姜成实仍不同意以保证金抵扣租金，可以向姜成实支付剩余租金，姜成实表示褚晓杰已经违约，拒绝收取该费用。2016年9月28日，褚晓杰向本院提交存有27000元的存折。
一审法院认为：姜成实与褚晓杰之间签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。2016年4月8日，姜成实与褚晓杰签订的协议应视为双方就如何履行2016年3月8日至2017年3月8日止的租赁合同而签订的补充协议。姜成实与褚晓杰履行补充协议过程中，褚晓杰已履行大部分给付租金的义务，仅余部分租金未支付，且褚晓杰在庭审过程中已向姜成实提出给付未付租金的请求，但姜成实拒绝领取，故对姜成实主张要求解除与褚晓杰签订的房屋租赁合同及返还房屋的诉讼请求，不予支持；姜成实要求褚晓杰依据合同约定支付违约金50万元，褚晓杰称不存在违约情形，且即使存在违约金过高，应该进行调整，一审法院认为，2016年4月8日双方签订补充协议后，对以保证金抵扣剩余租金的事宜未达成协议情形下，褚晓杰应按照约定向姜成实支付租金。双方约定2016年3月8日至2016年12月25日的租金为20万元，褚晓杰已支付173123元，剩余26877元未支付。褚晓杰提出违约金过高的主张后，姜成实未举证证明其实际损失的数额，故本院酌情对违约金予以调整，姜成实的损失以剩余租金26877元为基准，按中国人民银行同期贷款利率（一年以内为4.35%）计算后，上浮30%计付较为合理，结合褚晓杰已将剩余租金打入存折后提交至本院的事实，起止时间应确定为2016年4月8日至2016年9月28日。故对姜成实要求褚晓杰支付违约金的50万元中的720元（26877元X4.35%/365X173X1.3）诉讼请求，予以支持；对姜成实其他违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告褚晓杰于本判决发生法律效力之日起立即向原告姜成实支付违约金720元；二、驳回原告姜成实的其他诉讼请求。案件受理费4488元（原告已预交4488元），由姜诚实负担4485元，褚晓杰负担3元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理对一审查明的事实予以确认。
本院认为：2013年1月30日姜成实与褚晓杰签订《房屋租赁合同》后，因军队政策有变，双方又于2016年4月8日签订补充协议，并约定2016年3月8日至2016年12月25日期间的房屋租金为20万元。现褚晓杰已支付173123元租金（13123元为餐费），双方虽约定如褚晓杰拖欠房租累计一个月以上，姜成实有权终止合同，褚晓杰应支付姜成实违约金50万元，但因褚晓杰欠付租金数额少，并主张应从3万元保证金中抵扣租金，一审庭审中亦同意给付欠付租金，褚晓杰欠付部分租金的行为不属于合同约定的解除合同情形，亦不符合法定合同解除条件，姜成实主张应解除双方签订的《房屋租赁合同》并腾迁房屋，对该主张不予支持。《房屋租赁合同》中对违约金50万元的约定明显具有惩罚性，在姜成实未举证证明其实际损失数额的前提下，对其损失应以欠付租金26877元为基准，按中国人民银行同期贷款利率计算其损失，本院以实际损失为主并充分考虑双方对违约金惩罚性的合意表示，酌情支持姜成实支付褚晓杰违约金4000元。
综上所述，姜成实的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初4536号民事判决第二项；
二、撤销吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初4536号民事判决第一项；
三、被上诉人褚晓杰于本判决发生法律效力之日起立即向上诉人姜成实支付违约金4000元。
如果未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4488元，二审案件受理费3300元，合计7788元，由褚晓杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一七年五月五日
书记员 段崇鹏