上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初30300号
原告：周春秀，女，1952年2月8日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程晓菲，上海邦耀律师事务所律师。
被告：张子峰，男，1984年10月13日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
被告：张苇，男，1957年12月29日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
被告：徐巧云，女，1959年10月24日出生，汉族，户籍地上海闵行区市。
被告：徐静，女，1984年9月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人：上海浦东发展银行虹口支行，住所地上海市虹口。
负责人：许建明。
原告周春秀与被告张子峰、张苇、徐巧云、徐静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理。诉讼中，根据原告申请，本院依法追加上海浦东发展银行虹口支行(以下简称浦发银行虹口支行)为第三人参加诉讼。审理中查明被告张子峰、张苇、徐巧云下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告周春秀及其委托诉讼代理人陈平到庭参加诉讼。被告张子峰、张苇、徐巧云经本院公告传唤，被告徐静、第三人浦发银行虹口支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周春秀向本院提出诉讼请求：1、判令四被告继续履行双方签署的《上海市房地产买卖合同》，将闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋产权转移登记至原告名下，相关税费由原告承担；2、判令第三人协助被告办理闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权注销手续；3、判令四被告赔偿原告违约损失人民币(下同)10万元。
事实和理由：原告于2013年6月6日经案外人明明公司兰城路分公司居间介绍，就闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)与被告张子峰、张苇、徐巧云、徐静四人签署《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为109万元，原告应于签署合同当日支付首付款94万元、于2013年6月30日支付第二期房款7万元、于甲方户口迁出该房屋次日支付8万元。因当时该房屋上尚有银行抵押贷款需要涤除，原告遂于2013年6月7日向被告张子峰还贷账户汇款94万元，被告用于结清了浦发银行的贷款。原告支付首付款当日被告即将房屋钥匙及房产证原件交给原告，原告随即占有房屋并居住至今。2013年6月8日，因被告张子峰欠款致诉，涉案房屋遭上海市闵行区人民法院(以下简称闵行法院)司法查封，导致原告至今无法办理房屋的交易过户手续。为此，原告向闵行法院提出执行异议申请及案外人执行异议之诉，最终法院于2016年7月8日依法作出(2016)沪0112民初3144号民事判决书，判决立即停止对涉案房屋的执行。在执行异议之诉过程中，原告根据法院要求将剩余房款15万元交至法院。现原告为维护自身合法权益，诉至法院要求判如所请。
被告张子峰、张苇、徐巧云、徐静未作答辩亦未向本院提供证据。
第三人浦发银行虹口支行向本院寄送《情况说明》，述称：2012年12月31日，第三人给予借款人张子峰个人综合授信额度60万元，在此授信项下给予借款人消贷易额度60万元，额度期限5年，生成单笔消贷易贷款期限10年。担保方式：抵押担保。抵押房产地址：闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室，房产权利人：张子峰、张苇、徐巧云、徐静。张子峰已于2013年6月7日结清我行贷款，我行已关闭其在我行综合授信额度。目前涉案房屋尚存我行抵押，我行将根据法院判决协助进行相关抵押涤除手续。
本院经审理认定事实如下：2010年4月15日，被告张子峰、张苇、徐巧云、徐静经核准登记为涉案房屋的权利人。
2013年6月6日，被告张子峰、张苇、徐巧云、徐静(共同作为卖售人、甲方)与原告周春秀(作为买受人、乙方)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方房屋，建筑面积为75.89平方米，转让价款为1,090,000元；甲方于2013年6月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2013年7月31日之前共同至交易中心申请办理转让过户手续。附件三“付款协议”约定，乙方于2013年6月6日向甲方支付购房首付款940,000元，于2013年6月30日支付第二期房款70,000元，于甲方户口迁出该房屋内所有户口次日支付余下房款80,000元。甲方未按本合同约定期限交接房屋的，甲方应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之十计算，违约金按本合同约定的应当交付之日起到实际交付日止……。补充条款(一)第10条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。附件五“相关关系(包括租赁、抵押、相邻等其他关系)和户口迁移”记载房屋有抵押信息。
次日，原告向被告张子峰账户内汇入940,000元。原告同时取得涉案房屋的房地产权证原件及房屋钥匙。
2013年6月8日，本院依法查封涉案房屋，依据的生效判决为(2013)闵民一(民)初字第8698号案件。该案中，法院判决被告张子峰归还案外人邬成升借款260,000元及相应利息。后因被告张子峰未履行上述判决确定的还款义务，遂由案外人邬成升申请法院进行强制执行。
2013年6月14日，第三人浦发银行虹口支行申请注销涉案房屋抵押，注销理由为“贷款还清”。
2015年，原告周春秀因涉案房屋被查封，向本院提出执行异议。本院于2015年12月2日作出执行裁定书，案号为(2015)闵执异字第22号。本院于该案中认为，本院就涉案房屋实施的执行措施合法、必要，同时因被执行人张子峰未能到庭质证，涉案房屋交易的真实性、合法性不宜于执行程序中予以甄别，由此周春秀的异议不足以阻却强制执行措施的依法实施。据此，裁定驳回周春秀的异议。
原告周春秀因对上述裁定书不服，起诉至本院。
本院对(2016)沪0112民初3144号案件经审理后认为，原告在涉案房屋被正式查封之前已与作为房屋权利人的被告张子峰、张苇、徐巧云、徐静就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，且并未有证据证明上述房屋买卖合同存在法律所规定的合同无效的情形，故上述买卖合同真实、合法、有效，应当受到法律的保护。原告于2013年6月7日付款当日即取得了涉案房屋的房地产权证原件及钥匙，并居住至今，已实际占有涉案房屋，且其实际占有的时间发生于涉案房屋被正式查封前。原告与房屋权利人未能完成过户的原因在于房屋权利人下落不明、未予配合，原告对此没有过错。虽原告在涉案房屋被正式查封之前仅向房屋权利人支付940,000元购房款，尚有150,000元未支付，但原告未支付的原因在于涉案房屋被法院查封且其后房屋权利人不知去向，致使原告无法支付剩余房款，原告对此亦没有过错。在原告已将上述150,000元房款交至本院的情况下，可以视为原告已经支付全部价款。综上，原告对涉案房屋享有实体上的权利，故其要求停止对涉案房屋的执行，具有事实和法律依据。本院故于2016年7月8日作出“立即停止对上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行”的判决。
关于涉案房屋的查封事项，本院另查明，根据打印日期为2017年7月4日的《上海市房地产登记簿》记载，涉案房屋除了上述由本院依据(2013)闵民一(民)初字第8698号民事判决书所作出的正式查封外，另具有本院于2015年8月27日因(2015)闵执字第5293号案件所作的轮候查封、本院于2016年11月10日因本案所作的轮候查封。同时在该登记簿的房地产抵押状况信息一栏，还记载有抵押权人浦发银行虹口支行，核准日期2012年12月29日，备注一栏记载最高债权限额66万元，债权发生期间：2012年12月20日至2017年12月20日。
因目前房屋上尚存抵押和查封，致房屋无法过户，遂成讼。
对于上述事实，由原告提供的涉案房屋的产权证，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》，原告支付首付款94万元的银行回单，原告居住涉案房屋发生日常费用的水电及有线电视单据，原告用以证明房屋上有第三人设立的抵押权以及其他查封情况的房地产登记簿，原告用以证明抵押贷款已经结清的房地产其他权利终止证明、房地产登记申请书、房地产登记证明，认定案外人异议成立的民事判决书，原告支付剩余房款15万元的缴款单据及原告的当庭陈述以及第三人的《情况说明》为证，本院予以确认并在卷佐证。
被告张子峰、张苇、徐巧云、徐静、第三人浦发银行虹口支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。
本院认为，原告与四被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告已按约履行了合同约定的付款义务且已将剩余房款15万元缴至本院，原告已履行了支付全部109万元房款的合同义务，(2016)沪0112民初3144号生效判决也已确定停止因(2013)闵民一(民)初字第8698号民事判决书所作出的正式查封的执行，原告现要求继续履行合同并要求房屋出卖人履行协助过户的义务，合法合理，本院应予支持。四被告应协助原告办理涉案房屋的过户手续。本院注意到，因涉案房屋已在被告向第三人借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。目前被告所欠第三人债务已经还清，但该抵押仍未注销。现第三人也明确表示在法院判决后协助办理抵押注销手续，因此对于原告要求第三人协助办理抵押注销手续的诉请，本院予以支持。另外，原、被告买卖合同约定，“双方任意一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，出卖人应按合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，买受人应按合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任”，因此原告主张的违约损失10万元有合同依据，本院亦予以支持。
被告张子峰、张苇、徐巧云、徐静、第三人浦发银行虹口支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告周春秀与被告张子峰、张苇、徐巧云、徐静就位于上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、第三人上海浦东发展银行虹口支行于本判决生效之日起三日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；
三、被告张子峰、张苇、徐巧云、徐静于上述抵押登记注销之日起三日内协助原告周春秀将上述房屋产权过户至原告周春秀名下，由此发生的相关费用(包括被告张子峰、张苇、徐巧云、徐静承担部分)，均由原告周春秀承担；
四、被告张子峰、张苇、徐巧云、徐静于本判决生效之日起三日内向原告周春秀支付逾期付款违约金100,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,755元，财产保全费5,000元，两项合计12，755元，由被告张子峰、张苇、徐巧云、徐静共同负担(于本判决生效之日起三日内向原告周春秀直接支付)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 邓红霞
人民陪审员 尹 萍
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。