安徽省青阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第00598号
原告：青阳县鼎辉物业管理有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。
法定代表人：高坤，该公司总经理。
委托代理人：戴晋玲，安徽戴晋玲律师事务所律师。
委托代理人：徐胜，安徽戴晋玲律师事务所律师。
被告：吴发琴，女，住安徽省池州市青阳县。
被告：周亮，男，住安徽省池州市青阳县。
原告青阳县鼎辉物业管理有限公司（以下简称鼎辉物业）与被告吴发琴、周亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员檀丽婷独任审判，于2015年7月29日公开开庭进行了审理，原告鼎辉物业当庭变更诉讼请求，被告吴发琴要求15天答辩期，本案依法于2015年8月18日再次公开开庭进行了审理。2015年7月29日庭审原告鼎辉物业的委托代理人戴晋玲、被告吴发琴到庭参加诉讼，2015年8月18日庭审原告鼎辉物业、被告吴发琴、周亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鼎辉物业诉称：2014年1月17日，我公司与吴发琴、周亮签订五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》，我公司将已取得租赁经营权的分别位于青阳商业广场壹层XX1号、XX2号、XX3号、XX4号、XX5号等五间商铺出租给吴发琴、周亮，租期均自2014年5月1日起至2016年12月30日止，XX1号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为51953元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金51953元；XX2号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为31532元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金31532元；XX3号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为37111元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金37111元；XX4号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为56165元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金56165元；XX5号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为54757元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金54757元。五间商铺第一年租金总计231518元，第二年租金总计231518元。2014年1月17日吴发琴、周亮还出具《承诺书》，承诺“于2014年2月15日前一次性付清租赁商铺第一年总租金50%大写壹拾壹万伍仟柒佰五拾玖元整。剩余第一年总租金的50%大写壹拾壹万伍仟柒佰五拾玖元整在2014年5月1日前一次性付清。若在规定时间内未履行租赁合同，本人愿承担一切违约责任且承担违约金：大写叁万元。”合同第三条约定“以后每年租金乙方（即吴发琴、周亮）须在上一年的租期届满30日前一次性支付完下半年全部租金”等。吴发琴、周亮已支付五间商铺第一年总租金50%即115759元，余下未付租金115759元我公司于2015年3月23日向吴发琴、周亮进行催讨，吴发琴、周亮要求我公司免除其中三个月装修期间租金，但吴发琴、周亮一直未与我公司办理相关手续。吴发琴、周亮欠付的第一年余下租金115759元（2014年11月1日至2015年4月30日），现我公司免除三个月租金，因此我公司相当于只收取吴发琴、周亮第一年余下三个月（2015年2月1日至2015年4月30日）的租金即吴发琴、周亮未付租金57879元（115759元÷2）。吴发琴、周亮已构成违约。五间商铺第二年的总租金（2015年5月1日至2016年4月30日）吴发琴、周亮至今未依约支付。综上，为维护我公司的合法权益，特具状于法院，请求依法判决：1、吴发琴、周亮支付我公司2015年2月1日至2015年7月30日租金计115758元（其中：2015年2月1日至2015年4月30日期间拖欠租金计57589元，2015年5月1日至2015年7月30日期间租金计57589元），并支付违约金30000元；2、判令自2015年7月30日起解除我公司与吴发琴、周亮在2014年1月17日签订的五份《青阳商业广场商铺租赁合同》并要求吴发琴、周亮腾空返还房屋并赔偿自解除合同之日起至腾空返还房屋期间每月19293元（以每月租金标准算）计算的损失。
鼎辉物业为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
证据1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，吴发琴身份证复印件，证明鼎辉物业具有诉讼主体资格的事实及吴发琴的身份情况。
证据2、《青阳商业广场商铺买卖模式确认书》五份、《商铺经营管理合同》五份，证明陈某甲、李某某购得本案XX1号、XX4号商铺，陈某乙、陈某丙购得XX2号商铺，刘某某、盛某某购得XX3号商铺，陈某丁、吴某某购得XX5号商铺后分别与鼎辉物业签订《商铺经营管理合同》，将其购得的XX1号、XX2号、XX3号、XX4号、XX5号商铺交予鼎辉物业自行经营，经营期限三年即自2014年1月15日至2017年1月14日止，鼎辉物业依法取得XX1号-XX5号商铺经营权利的事实。
证据3、《青阳商业广场商铺租赁合同》五份，承诺书一份，证明2014年1月17日鼎辉物业与周亮、吴发琴签订五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》，鼎辉物业将已取得租赁经营权的分别位于青阳商业广场壹层XX1号、XX2号、XX3号、XX4号、XX5号五间商铺出租给周亮、吴发琴，租期均自2014年5月1日起至2016年12月30日止，合同明确约定租金：五间商铺第一年租金总计231518元，第二年租金231518元；且2014年1月17日，周亮、吴发琴出具《承诺书》，承诺“于2014年2月15日前一次性付清租赁商铺第一年总租金50%大写壹拾壹万伍仟柒佰五拾玖元整。剩余第一年总租金的50%大写壹拾壹万伍仟柒佰五拾玖元整在2014年5月1日前一次性付清。若在规定时间内未履行租赁合同，本人愿承担一切违约责任且承担违约金：大写叁万元。”合同第三条约定“以后每年租金乙方（即吴发琴、周亮）须在上一年的租期届满30日前一次性支付完下半年全部租金”的事实。
证据4、XXX美食欠租催缴通知一份、国内挂号信函收据、吴发琴经营XXX美食餐饮店营业执照、XXX美食欠缴房租清单，证明：2015年3月23日，鼎辉物业向周亮、吴发琴就五间商铺第一年租金（2014年5月1日至2015年4月30日）未交部分进行催缴无果的事实；五间商铺第一年租金尚有未交部分计57879元（2015.2.1-2015.4.30），第二年租金（2015.5.1-2016.4.30）总计231518元未付的事实。
证据5、青阳县商业广场承租户接电申请，证明吴发琴于2014年7月21日要求鼎辉物业提供电表通电。
吴发琴辩称：我方确实有三个月的租金没有支付。鼎辉物业没有向我们承诺退还三个月的租金，实际上也没有退租金给我。2014年5月1日至2014年8月1日因鼎辉物业延期交房，所以承诺免除三个月的租金，但鼎辉物业延期交房构成了违约，因此我要求鼎辉物业先承担延期交房的违约责任，我才同意支付租金。2014年9月份的时候，我承租的商铺的前面的脚手架还没有拆除，影响了我正常营业。
周亮辩称：鼎辉物业公司在招商时存在欺诈，当时鼎辉物业跟我们说XX店、XX超市和我们商户一起开业，但后来并没有一起开业。鼎辉物业公司当时跟我们讲做一线品牌免租三个月，但后来并没有免租。我们依据招商广告承租商铺，招商广告是鼎辉物业印制的。因我的商铺在商业广场下面，商业广场在施工时，掉落了大量的石灰，严重影响了我们营业。在租赁商铺时，我们一直与鼎辉物业进行协商，但对方一直没有处理。鼎辉物业违约在先，其之前承诺给予3个月的免租期，但我们并没有同意。按照招商手册的协议，鼎辉物业应该赠送给我们6个月的免租，又因鼎辉物业延迟交付房屋，还应该免除6个月的租金。现若鼎辉物业要求解除合同，就应该赔偿我们的加盟费250000元，装修费150000元，因鼎辉物业违约在先，我们无法按照合同继续履行下去才未交付房租违约的。
吴发琴、周亮为证明其主张，向本院提交了下列证据：
证据1、招商手册，证明鼎辉物业在招商手册上承诺楼层优惠即所有楼层送一个月的装修期，一楼免租两个月；品牌优惠免租三个月，我们和鼎辉物业沟通时，鼎辉物业承诺一线品牌免租三个月。
证据2、照片十张（2014年9月4日），证明在2014年9月份鼎辉物业没有施工完毕，房屋未验收，消防未通过，在该情况下鼎辉物业的房屋是不可以对外出租的。
证据3、吴发琴与鼎辉物业员工刘某某的对话笔录一份（在吴发琴和刘某某交谈时吴发琴制作），证明鼎辉物业存在欺诈行为。
经庭审举证、质证，吴发琴、周亮对鼎辉物业提供的证据质证意见为：对证据2认为其在与鼎辉物业签订租赁合同时，鼎辉物业没有提供《青阳商业广场商铺买卖模式确认书》、《商铺经营管理合同》；对证据3认为《青阳商业广场商铺租赁合同》五份及承诺书是其与鼎辉物业签订的，但签订合同的时候吴发琴、周亮提出合同有不合理的地方，鼎辉物业解释说所有的合同都不可能只对一方有利，另在签合同之前，鼎辉物业要求吴发琴、周亮必须做一线品牌，在吴发琴、周亮与XXX美食签订合同后，鼎辉物业才与吴发琴、周亮签订商铺租赁合同；对证据4认为对鼎辉物业送达给吴发琴、周亮的欠租催缴通知书不知情，对欠缴房租清单没有异议，但认为鼎辉物业没有说免除三个月的租金的情况；对其他证据没有异议。
鼎辉物业对吴发琴、周亮提供的证据质证意见为：对证据1的证明对象和关联性有异议，认为该证据与鼎辉物业和吴发琴、周亮签订的租赁合同无关联性，招商宣传的内容不是合同内容的组成部分；招商引资的资料不是合同的内容，不应当作为吴发琴、周亮不给付租金的抗辩理由。对证据2的证明对象有异议，认为与本案的租赁合同也没有关联性，吴发琴、周亮拍摄照片的方位与其租赁商铺的位置没有关联性。对证据3的真实性、合法性和证明对象有异议，从证据形式上该份谈话不属于证据，只是吴发琴的陈述内容，应不予认可。
本院认证认为：鼎辉物业提供的证据1、2可以证明鼎辉物业对涉案的青阳商业广场壹层XX1号、XX2号、XX3号、XX4号、XX5号五间商铺有合法经营权，应予以认定；证据3可以证明鼎辉物业与吴发琴、周亮签订《青阳商业广场商铺租赁合同》及吴发琴、周亮向鼎辉物业出具承诺书，承诺租金支付情况的事实，应予以认定；证据4相互印证，且吴发琴对欠缴的租金数额没有异议，可以证明吴发琴、周亮未按期缴纳租赁房屋租金的事实，应予以认定，其他证据对方没有异议，应予以认定。
吴发琴、周亮提供的证据1招商手册不是吴发琴、周亮与鼎辉物业签订的租赁合同的组成部分，无其他证据佐证，不能达到吴发琴、周亮的证明目的，对此应不予认定；证据2、3无其他证据佐证，均不能达到吴发琴、周亮的证明目的，应不予认定。
基于当事人的陈述及举证、质证、本院认证情况，本院查明的事实为：陈某甲、李某某购买了青阳县商业广场XX1号、XX4号商铺，陈某乙、陈某丙购买了青阳县商业广场XX2号商铺，刘某某、盛某某购买了青阳县商业广场XX3号商铺，陈某丁、吴某某购买了青阳县商业广场XX5号商铺。青阳县安业房地产开发有限公司（以下简称安业房产）作为甲方于2013年4月21日与李某某、陈某甲作为乙方签订《商铺经营管理合同》两份、于2013年4月19日与陈某乙、陈某丙作为乙方签订《商铺经营管理合同》一份、于2013年4月23日与刘某某、盛某某作为乙方签订《商铺经营管理合同》一份、于2013年4月16日与吴某某、陈某丁作为乙方签订《商铺经营管理合同》一份，以上五份《商铺经营管理合同》中鼎辉物业均为丙方，合同第三条均约定：乙方自愿将该房产交由甲方指定的丙方无偿使用，年限为3年，自2014年1月15日起至2017年1月14日。鼎辉物业作为甲方于2014年1月17日与吴发琴、周亮作为乙方签订五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》，将其已取得租赁经营权位于青阳商业广场壹层XX1号、XX2号、XX3号、XX4号、XX5号五间商铺出租给吴发琴、周亮，租期均自2014年5月1日起至2016年12月30日止。合同第三条约定租金和缴纳租金期限为：XX1号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为51953元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金51953元；XX2号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为31532元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金31532元；XX3号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为37111元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金37111元；XX4号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为56165元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金56165元；XX5号商铺第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为54757元，第二年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金54757元。五间商铺第一年租金总计231518元，第二年租金总计231518元；以后每年租金乙方须在上一年的租期届满30日前一次性支付完下半年全部租金；合同第四条约定：甲方将商铺交给乙方后，乙方的装修、装缮等必须符合国家相关规定和要求。发生费用由乙方承担，甲方有权监督并向有关部门报告。合同期满以及解除等终止情形，甲方不承担任何房屋装潢、装饰、维修及其他一切发生的费用。乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，否则造成的损失，乙方予以赔偿；合同第七条第5项约定：乙方拖欠租金违约的，甲方有权解除本合同并收回该商铺……2014年1月17日吴发琴、周亮还向鼎辉物业出具《承诺书》一份，承诺“本人自愿租赁青阳商业广场商铺XX1号、XX2号、XX3号、XX4号、XX5号；承诺于2014年2月15日前一次性付清租赁商铺第一年总租金的50%大写壹拾壹万伍仟柒佰伍拾玖元整。剩余第一年总租金的50%大写壹拾壹万伍仟柒佰伍拾玖元整在2014年5月1日前一次性付清。若在规定的时间内未履行租赁合同，本人愿承担一切违约责任且承担违约金：大写叁万元。青阳商业广场鼎辉公司有权对该商铺另行对外租赁，青阳商业广场鼎辉公司不需要再另行通知，本人无异议。承诺人：吴发琴、周亮。”合同签订后吴发琴、周亮向鼎辉物业支付了五间商铺第一年总租金的50%即115759元。第一年度余下租金115759元鼎辉物业于2015年3月23日向吴发琴、周亮进行催讨，吴发琴、周亮未予支付。遂此成讼。
另查：庭审中鼎辉物业当庭询问吴发琴是否愿意支付其认可的所欠租金及下一年度租金，吴发琴当庭表示没有钱支付租金，鼎辉物业基于吴发琴、周亮不能缴纳已欠租金及剩余租期的租金当庭变更了诉讼请求。
本院认为：鼎辉物业与吴发琴、周亮签订的五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》及吴发琴、周亮出具的承诺书均系双方真实意思表示，依法应予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，吴发琴、周亮应当按照合同的约定向鼎辉物业缴纳租金。现吴发琴、周亮未按约定缴纳租金，构成违约，鼎辉物业要求自2015年7月30日起解除双方签订的五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》并返还房屋应予以支持。鼎辉物业要求吴发琴、周亮腾空房屋，因在双方签订的五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》中对此均无约定，则对该项诉求本院不予支持。吴发琴、周亮向鼎辉物业出具承诺书，承诺“若在规定的时间内未履行租赁合同，本人愿承担一切违约责任且承担违约金：大写叁万元”，则鼎辉物业要求吴发琴、周亮支付违约金30000元，应予以支持。吴发琴、周亮在第一年度租期（2014年5月1日至2015年4月30日）内仅缴纳了50%的租金，剩余50%的租金未依约缴纳，第二年度租期（自2015年5月1日至2016年4月30日）租金也未依约缴纳，则鼎辉物业要求吴发琴、周亮支付2015年2月1日至2015年7月30日的租金115758元应予以支持。鼎辉物业要求吴发琴、周亮按照双方签订的租赁合同约定的租金19293元／月赔偿自解除合同之日起至返还房屋期间的损失，该项诉求不违反法律的规定，且损失赔偿的标准按月租金计算也不失公平公正，则该项诉求应予以支持。吴发琴、周亮辩称鼎辉物业公司在招商时存在欺诈即当时鼎辉物业告知其XX店、XX超市和他们经营的商户一起开业，但实际上没有一起开业，且鼎辉物业的招商手册上载明做一线品牌免租三个月，且根据招商手册鼎辉物业还应该赠送其6个月的免租，但并没有免租，另其经营的商铺在商业广场下面，商业广场施工时，掉落大量的石灰，严重影响了其营业，在其与鼎辉物业协商后，鼎辉物业一直没有处理，则鼎辉物业违约在先，其无法按照合同继续履行才违约的。因招商手册并非鼎辉物业与吴发琴、周亮签订的商铺租赁合同的组成部分，对免租事宜及鼎辉物业存在违约在先的情形吴发琴、周亮未提供其他的证据佐证，则对该辩称本院不予支持。吴发琴、周亮还辩称如鼎辉物业要求解除合同就应当赔偿其加盟费250000元及装修费150000元。因鼎辉物业与吴发琴、周亮签订的商铺租赁合同第四条约定“……合同期满以及解除等终止情形，甲方不承担任何房屋装潢、装饰、维修及其他一切发生的费用”，则吴发琴、周亮的辩称无相关依据，则应不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
一、原告青阳县鼎辉物业管理有限公司与被告吴发琴、周亮于2014年1月17日签订的五份《青阳县商业广场商铺租赁合同》于2015年7月30日解除；
二、被告吴发琴、周亮于本判决生效后十日内向原告青阳县鼎辉物业管理有限公司支付2015年2月1日至2015年7月30日的租金共计115758元，并支付违约金30000元；
三、被告吴发琴、周亮于本判决生效后十日内返还房屋，并自2015年8月1日起按照19293元／月赔偿原告青阳县鼎辉物业管理有限公司的损失至本判决确认的返还房屋之日止，逾期返还房屋按照19293元／月赔偿原告青阳县鼎辉物业管理有限公司的损失至返还房屋之日止；
四、驳回原告青阳县鼎辉物业管理有限公司其他起诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6091元，减半收取3045.50元，由吴发琴、周亮负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审判员 檀丽婷
二〇一五年十月二十日
书记员 孙记平
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。