中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9704号
上诉人(原审被告)：黎晓，男，1958年9月20日出生，住上海市虹口区。
上诉人(原审被告)：黎若晶，女，1999年3月2日出生，住上海市虹口区。
法定代理人：黎晓，男，1958年9月20日出生，香港居民，住上海市虹口区。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：彭俊，上海汉盛律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海海湾大厦管理有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：陈雷，执行董事
委托诉讼代理人：田原、商瑜，上海誉嘉律师事务所律师。
上诉人黎晓、黎若晶因物业服务合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人黎晓、黎若晶上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人上海海湾大厦管理有限公司(以下简称“海湾大厦公司”)的一审诉请。第一，每月人民币(以下币种除美元外均为人民币)2,683.40元物业管理费并不符合《管理公约》。《管理公约》第十五条第11项约定，海湾大厦公司只能收取“上限为管理总开支的15%的服务费”。上诉人之前按照每月2,683.40元的标准支付了物业管理费，是因为上诉人并未注意到海湾大厦公司的行为已经违反了《管理公约》，所以上诉人无意就已经支付的物业管理费提出异议。但是本案中，上诉人已经注意到海湾大厦公司主张的每月2,683.40元物业管理费违反了《管理公约》，从而要求海湾大厦公司明确其物业管理费计算方式，这是上诉人应享有的权利。第二，海湾大厦公司未尽到基本义务。由于上诉人房屋经常发生渗水，海湾大厦公司于2008年向上诉人书面承诺“及时维修，直到彻底消除渗水隐患”。但是上诉人提供的证据表明，至少在2015年1月之前发生的一次渗水，海湾大厦公司直至2015年12月18日方予以维修，显然谈不上及时维修。因此，一审法院认定海湾大厦公司尽到基本义务，与事实不符。第三，海湾大厦公司的物业管理服务存在其他瑕疵。海湾大厦公司在《管理公约》明确禁止的情况下，配合大业主把海湾大厦业主共有部分(包括大堂、车位)经营性使用。且在未征得业主同意的情况下，擅自于2014年3月起对海湾大厦进行装修，装修时间长达8个多月，严重侵犯了业主权益，也表明其物业管理服务存在瑕疵。第四，海湾大厦公司未按《管理公约》规定提交审计报告。在海湾大厦公司履行在先义务之前，上诉人有权拒付管理费。第五，上诉人不应支付滞纳金。海湾大厦公司提供的物业管理服务具有明显的瑕疵，也没有履行其向上诉人作出的承诺，且海湾大厦公司的付款通知书也没有发给上诉人，因此，即使上诉人依据法院酌情认定补交物业管理费的，也无须支付滞纳金。且海湾大厦公司没有明确计费依据，也没有提交审计，在其纠正行为之前，上诉人有权拒付物业管理费，滞纳金也无从谈起。
被上诉人海湾大厦公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。同意一审判决。第一，本案所涉物业纠纷并非第一次诉讼，在前一次诉讼中上诉人已经确认了物业管理费的收费标准和计算标准，现上诉人又提出异议，没有依据。第二，涉案物业运行良好，海湾大厦公司尽到了相应义务。上诉人享受了物业服务，就应当支付物业管理费及滞纳金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
海湾大厦公司向一审法院起诉请求判令：1、黎晓、黎若晶向海湾大厦公司支付自2013年8月起至2016年1月期间的物业管理费共计64,400.64元，并按照每日千分之三的比例支付物业管理费滞纳金至其实际履行完毕之日止(当月物业管理费的滞纳金从次月1日开始计算，计算至实际支付之日；2、黎晓、黎若晶支付海湾大厦公司垫付的水费、电费共计589.76元。
一审法院认定事实：1999年7月28日，上海海湾大厦物业管理处制作“关于上海海湾大厦管理费”书面说明一张，载明现行标准公寓每平方米每月25元，包含之主要服务内容：1、公共部位电费、水费；2、公共部位保洁、绿化保养；3、大厦保安费用；4、公共设备、设施使用维护保养；5、公共部位空调及单元内空调费用(公共部位空调提供时间按管理公约定的时间段提供、公寓24小时提供)；6、大厦保险(财产一切险、机器损坏险、公众责任险等)7、生活垃圾清运费；8、人员及行政费用；9、其他列入管理费预算之合理服务内容。该收费标准金额处有诚南房地产公司盖章确认。
2002年4月28日，黎晓、黎若晶(乙方)与案外人上海诚南房地产开发公司(甲方，现已更名为上海南山房地产开发有限公司，以下简称“诚南房地产公司”)就海湾大厦2506室签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买该房屋的相关事宜，该房建筑面积167.71平方米，并约定乙方同意自该房屋交付之日起应将该房屋交甲方委托的房屋管理企业统一进行管理、并遵守房屋使用公约。该合同附件五《海湾大厦管理公约》约定乙方确认管理处为海湾大厦及其所占土地的唯一管理机构，全权负责海湾大厦的各项管理服务工作；甲方有权选择自行管理海湾大厦或委派指定的其他管理公司管理海湾大厦；管理费用的收入部分将分三部分账目进行管理，公寓部分、办公楼部分及商场部分，管理费用分担原则为各部分的管理支出费用由全体所有人及使用人按区域性质及管理费用分担份额比例；乙方同意在以后每月一日将该月之物业管理费以管理处指定之方式交至管理处指定的地点；乙方同意按约定按时交纳应付的管理费、停车场管理费、管理基金及其他有关费用，管理费包括公共使用部分和公共使用设备的所引起的水费、电费、电话费、空调费，管理人员工资、福利、遣散费及劳保费用，环境绿化，安全保卫服务，共用部位和共用设备维护保养、更换费用，管理所需用之物品、物料，共用部位和共用设备的保险费及第三者责任保险费，共用部位清洁卫生服务费用，与管理有关的电讯、邮寄费用，垃圾清理费，甲方收取定上限为管理总开支的15%的服务费及因提供物业管理服务产生的一切费用，按本公约条文征收的其他合理费用，其他因执行大厦管理工作合理支出的费用；乙方应按照本公约的约定规定按期如数地向管理处缴付管理基金、管理费及其他费用，如逾期交纳，管理处将向乙方加收滞纳金，每逾期一日加收应付金额的百分之零点三的滞纳金。嗣后，海湾大厦2506室房屋的权利人登记为黎晓、黎若晶。
同年7月10日，诚南房地产公司(甲方)与黎晓(乙方)签订《海湾大厦2506室补充协议书》，该协议书中约定，甲方同意自甲方将该房屋交付给乙方之日起，对《出售合同》附件三中所列明的房屋装修及设备提供五年免费保修，因乙方操作或使用不当造成的损坏费用由乙方自理；该房屋《出售合同》签署前已由甲方出租，租期自2002年1月28日起至2003年1月27日止，自该房屋承租人退租或原租期到期后，应由乙方决定该房屋是否续租；甲方应于该房屋交付日起，将该房屋之租金(扣除税费和管理费后)转付给乙方，直至承租人退租或原租期到期日止。
同年9月20日，诚南房地产公司(甲方)与黎晓(乙方)签订《协议书》，约定根据甲乙双方于2002年7月10日签订的协议书，甲方应从收到乙方按揭贷款后，即2002年8月1日起返还房屋租金给乙方。自2002年8月1日起至2002年9月27日，扣除USD3/M2.月的物业管理费及甲方代缴的营业税后于每月15日返还当月租金24,814元，此期间房租发票由乙方出具给租户，相应税费由乙方承担。
同年11月，诚南房地产公司(甲方)与黎晓(乙方)签订《补充协议》，约定甲乙双方于2002年4月28日签署海湾大厦2506室的《出售合同》，同时又于2002年7月1日签署《海湾大厦2506室补充协议书》，并于2002年9月20日签署《协议书》，经双方协商，特补充如下条款：甲方同意对于2506室依据上述合同和协议书办理房屋产权证延迟一事，(1)以抵扣物业管理费作为给乙方的补偿总计47,100元，按每月物业管理费2,683.4元计，抵扣时间为2003年1月28日至2004年7月14日止，或(2)将该房屋现有家具以优惠价格出售给乙方，两种方式二者选一，由乙方决定。在此解决方案基础上，双方一致同意不再追究延迟办理房地产权证的任何责任。
2008年1月17日，为海湾大厦公司向黎晓、黎若晶发函表示，因为海湾大厦外墙存在裂缝，造成房间长时间渗水，而未得到及时维修，对此原告深表歉意。去年10月份，海湾大厦公司聘请专业防渗水公司对外墙进行了检查和维修，可以保证房间不再渗水。如再发生渗水现象，海湾大厦公司除保证及时维修，直到彻底消除渗水隐患外，因渗水及海湾大厦公司原因造成的经济损失由海湾大厦公司负责赔偿。
2011年，因黎晓、黎若晶欠缴物业管理费，海湾大厦公司向一审法院起诉认为黎晓、黎若晶自2008年仅支付部分费用计2,992.13元，故要求黎晓、黎若晶支付2008年4月至2010年5月的物业管理费69,767.36元及滞纳金，该案调解过程中，黎晓、黎若晶表示欠付2008年4月至2010年5月的物业管理费69,767.36元系因为期间房屋发生漏水，对居住产生影响和损失，故拒绝支付，要求海湾大厦公司减免费用，现漏水的事情已解决，日后会按期支付相关物业管理费用。经调解双方于2011年8月22日达成调解协议，并经法院调解书确认：海湾大厦公司放弃黎晓、黎若晶2008年4月至2010年5月期间的物业管理费69,767.36元及滞纳金；受理费386.04元由黎晓、黎若晶负担。
2015年2月2日，海湾大厦公司向黎晓、黎若晶发函表示，对于黎晓、黎若晶房屋外墙渗水，海湾大厦公司第一时间上门勘查，发现系客厅的外墙开启窗上方钢结构存在渗漏，次日即请专业维修公司上门复查，基本判断渗漏点在26F平台，由于长期日晒雨淋导致结构胶老化坏损而致，海湾大厦公司会尽快确定最佳方案解决该处漏水。(该处在大约3年前也曾漏水并已及时修复，现已过质保期，故本次维修将完善维修方案、尽量确保不再渗漏)。房屋楼上业主装修不慎导致漏水至黎晓、黎若晶的房屋，海湾大厦公司深表歉意，亦当加强二装管理，尽最大可能地减少此类现象，并会敦促当事人尽快修复漏水处。现由于黎晓、黎若晶未付自2013年8月起至2016年1月期间的物业管理费，海湾大厦公司诉至一审法院要求判如所请。
一审审理中，海湾大厦公司表示，黎晓、黎若晶的房屋是25楼，漏水包括屋顶漏水和外墙渗水，26楼装修导致屋顶渗水已解决，2008年发生外墙渗水，2011年诉讼时双方达成了调解，黎晓、黎若晶后按时交纳了物业管理费，现拒交物业费是因为外墙渗水问题又发生，黎晓、黎若晶多次报修，海湾大厦公司上门维修，但一直没有修好。海湾大厦公司表示，黎晓、黎若晶认为有渗水的外墙是玻璃幕墙，渗水的是玻璃间的部位，每次黎晓、黎若晶报修，海湾大厦公司均上门打硅胶，基本打一次胶水后可维持好几年。黎晓、黎若晶表示已支付了2015年、2016年的水电费，海湾大厦公司表示认可，并撤回要求黎晓、黎若晶支付水电费的诉讼请求。海湾大厦公司提供上海南山房地产开发有限公司出具的证明，表示该公司原名上海诚南房地产公司，系海湾大厦的开发商，自2000年9月开始委托海湾大厦公司对海湾大厦提供物业管理服务。
一审法院认为：公民及法人的合法权益受法律保护。海湾大厦公司接受海湾大厦的房地产开发商的委托对海湾大厦进行物业管理，黎晓、黎若晶作为海湾大厦2506室房屋的所有人应当按约支付物业管理费。海湾大厦公司管理资质问题属于行政管理事项，不影响海湾大厦公司按合同关系收取物业费。黎晓、黎若晶认为房屋外墙存在渗漏水，海湾大厦公司接黎晓、黎若晶报修后已上门维修并采取适当措施，海湾大厦公司作为物业管理单位已尽到基本义务，黎晓、黎若晶以外墙尚存在渗水为由拒绝支付物业管理费缺乏依据。关于物业管理费的标准，黎晓、黎若晶与开发商2002年签订的两份协议中先后约定物业管理费按每月每平方米3美元计算和按每月2,683.40元计算，嗣后在2011年的诉讼中，黎晓、黎若晶再次确认每月2,683.40元的物业管理费标准，故海湾大厦公司按照每月2,683.40元主张物业管理费并无不当。黎晓、黎若晶认为海湾大厦公司未依约提供其他物业管理服务而拒付物业管理费的其他意见，亦缺乏依据，不予采纳。综上，海湾大厦公司要求黎晓、黎若晶支付物业费和滞纳金，依法予以支持。根据《管理公约》约定，黎晓、黎若晶应于每月一日支付物业管理费，现黎晓、黎若晶未付的物业管理费应于应付未付之次日起承担滞纳金，黎晓、黎若晶认为滞纳金过高，一审法院结合海湾大厦公司实际损失和合同实际履行情况酌情认定。
据此，一审法院作出判决：一、自判决生效之日起15日内，黎晓、黎若晶支付海湾大厦公司2013年8月至2016年1月的物业管理费64,400.64元；二、自判决生效之日起15日内，黎晓、黎若晶支付海湾大厦公司逾期支付2013年8月至2016年1月物业管理费的滞纳金，滞纳金按照每日万分之二的标准，以每月物业管理费2,683.40元为本金，自当月应付未付之次日起计算至实际支付之日止。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：海湾大厦公司为海湾大厦提供物业管理服务，黎晓、黎若晶作为海湾大厦的业主应当支付相应的物业管理费。黎晓、黎若晶所有的房屋外墙渗水，海湾大厦公司接到报修后上门采取适当措施进行维修，已基本尽到物业管理单位的义务。黎晓、黎若晶以海湾大厦公司未彻底消除渗水隐患而拒付物业管理费，缺乏依据。黎晓、黎若晶称海湾大厦公司的物业管理服务还存在其他瑕疵，以致其有权拒付物业管理费的主张，亦未有充分证据予以佐证，本院难以采纳。关于物业管理费的数额，黎晓与诚南房地产公司于2002年签订的《补充协议》中对物业管理费按每月2,683.4元计已有说法，在2011年的物业管理费诉讼中，黎晓、黎若晶对物业管理费的计费标准未曾提出异议，并在调解中表示日后会按期支付相关物业管理费用。据此，黎晓、黎若晶应当以每月2,683.4元的标准向海湾大厦公司支付物业管理费，迟延支付的亦应当承担相应的滞纳金。
综上所述，黎晓、黎若晶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,090.31元，由上诉人黎晓、黎若晶负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 松
审判员 邬海蓉
审判员 余 艺
二〇一七年二月十三日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……