辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终1132号
上诉人（一审原告、反诉被告）：潘玉林，男，汉族，1959年9月12日出生，住址沈阳市和平区。
委托代理人：崔平生，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人（一审原告、反诉被告）：胡珍元，男，汉族，1971年10月8日出生，现住址沈阳市铁西区。
委托代理人：崔平生，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人（一审原告、反诉被告）：林俊松，男，汉族，1980年3月5日出生，现住址沈阳市铁西区。
委托代理人：崔平生，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：黄东海，男，汉族，1963年10月4日出生，住址沈阳市和平区。
委托代理人：陈亮，辽宁晟盟律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：张炅，女，汉族，1967年11月30日出生，住址沈阳市和平区。
委托代理人：陈亮，辽宁晟盟律师事务所律师。
上诉人潘玉林、胡珍元、林俊松与上诉人黄东海、张炅房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第00514号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
潘玉林、胡珍元、林俊松一审共同起诉称：请求法院判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同以及补充协议；请求法院判令二被告连带返还原告押金600，000元、返还房租1，200，000元；请求法院依法判令二被告连带承担违约责任，向原告支付违约金600，000元；请求法院依法判决二被告承担本案诉讼费、鉴定费等相关费用。
黄东海、张炅一审共同答辩称：承租方无权要求返还租金、押金及支付违约金，原被告在租赁过程中，我方不存在违约行为，我方按照合同要求提供租赁物给原告使用，并且提供了房证复印件。房屋原来是用于餐饮、洗浴经营，不存在原告所述的房屋不能用于经营使用，双方签订租赁合同时并未约定房屋用于开办医院，房屋所有权人虽变更，但基于买卖不破租赁的原则，不影响原被告之间签订合同的效力。而承租方未按合同约定支付房租，合同约定支付的租金是每年10月24日，从2013年10月24日至合同解除日2014年4月10日，已经拖欠168天的租金，按照千分之五承担罚金，应交的罚金为100.8万元，因此应缴纳的租金及罚金220.8万元。合同约定承租方保证租赁期限不少于6年，否则不退押金。现在承租方承租不满6年，要求返还租金及押金不成立，承租方未按约定给付租金及提前解除合同，视为违约，应向我方赔偿；根据双方合同第九条明确约定了关于违约的责任问题，原告未按期缴纳租金违约，被告有权收回租赁房屋，并且原告缴纳的租金及装修损失不予退还，由原告自行承担。
黄东海、张炅一审共同反诉称：请求法院判令潘玉林、胡珍元、林俊松立即给付房租120万元，及自2013年10月24日至2014年4月10日的罚金100.8万元；确认2014年4月10日解除双方的租赁合同，潘玉林、胡珍元、林俊松按房屋原装修赔偿装修费用5，385，305元；诉讼过程中产生的诉讼费、评估费、保全费、鉴定费等相关费用由被反诉人承担。
潘玉林、胡珍元、林俊松一审共同答辩称：因为反诉人在2013年10月26日收回租赁房屋，更换租赁房屋门锁，重新占有租赁房屋，所以反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同解除时间是2013年10月26日，因此，我方没有任何占有房屋不交付租金的行为。相反，我方与被告方之间约定的租期是2013年1月25日至2014年1月24日，我方恰恰多交付了房租，被告应当依约返还租金；确定2014年4月10日解除合同没有任何的事实依据，实际解除合同是在2013年10月26日；关于缴纳罚金问题，双方解除合同的时间是2013年10月24日，因为被告已经实际解除了合同，因此双方不应再依据迟延交付租金来承担相应的违约责任；另外，合同约定的罚金即违约金约定过高，请求法院予以调整。我方没有任何约定和法定义务赔偿被告的装修损失，我方在收到租赁房屋时，被告没有与我们就租赁房屋的任何装饰装修进行清点和核实，相反，被告将租赁房屋内的可以移动的装饰装修拆除，全部变卖，然后将租赁房屋交付给我方，所以被告一方面认同了我方对租赁房屋的装饰装修的拆改，另一方面有认同了自己无需再次使用房屋，因此我方没有法定义务对最初的装饰装修进行赔偿的义务。
一审法院查明：2006年9月1日，被告（反诉原告）黄东海、张炅与案外人沈阳市锦水芙蓉餐饮有限公司签订租赁合同，合同约定由被告（反诉原告）黄东海、张炅租赁沈阳市皇姑区崇山东路68号锦水芙蓉酒店，租赁期限为15年（自2007年1月1日起至2021年12月31日止）。基于上述租赁协议案外人沈阳市锦水芙蓉餐饮有限公司及房屋产权人贺洪奎、胡姝娉、贺鹏又于2011年6月18日与被告（反诉原告）黄东海、张炅签订租赁合同的补充协议两份，约定租赁合同的租赁期限延长至2024年2月28日止，被告（反诉原告）黄东海、张炅在剩余的有效租期内可以转租房屋。2012年3月15日，贺洪奎为被告（反诉原告）黄东海出具了内容为同意黄东海在租赁期限内将上述房产转租，并收取租金的经公证的授权书。
2012年9月19日，原告（反诉被告）林俊松、胡珍元、潘玉林作为乙方与被告（反诉原告）黄东海、张炅作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同约定被告（反诉原告）黄东海、张炅将坐落于沈阳市皇姑区崇山东路68号1-7层房产3184.07平方米（建筑面积2824.07平方米，自建面积360平方米）出租给原告（反诉被告）使用；租赁标的内设备、设施及内外装修装饰（包括：消防、锅炉、电梯、引风、暖气等）在租赁期内由原告（反诉被告）无偿使用，到期后必须完好归还被告（自然损坏、折旧除外）；原告（反诉被告）承租此房产作为经营商业使用，相关许可手续由原告自行办理。租赁期限自2012年9月25日起，至2024年2月28日止。原告（反诉被告）装修免租期四个月。租金起算日期为：2013年1月24日开始计收；租赁标的年租金为每年壹佰贰拾万整（不含房屋租赁税），年租金自本合同签订之日起当日内一次性交纳。以后每年的租金均上打租，在每年的10月24日当天一次性交纳。被告（反诉原告）收到第一次租金后，将房屋按现状交付原告（房屋内外可移动的装修、设备、设施由被告自行处理）；合同终止原告所退回房屋，无需进行恢复，只需按照装修使用后的现状交付给被告（反诉原告）即可，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）投入的装修不予以补偿；若原告（反诉被告）未能按期支付前述房屋租金，被告（反诉原告）可书面通知原告于3个工作日内缴清该款项，原告（反诉被告）并按拖延天数每天缴付应缴金额千分之五的罚金；如原告（反诉被告）在收到被告（反诉原告）的书面通知后，七个工作日期内仍未能付清该等款项连罚金，视同原告（反诉被告）违约，被告（反诉原告）有权终止本合同，收回租赁标的，所产生的一切经济损失由原告负全部责任，原告已经交租金及其它装修费用不退还。后被告（反诉原告）黄东海与原告林俊松（反诉被告）在《房屋租赁合同》尾页再行签订内容为原告保证租期满6年，否则违约，保证金陆拾万元不退还。合同期超过六年退还全部押金（一个月之内）。如原告（反诉被告）提前解除合同，必须提前三个月以书面形式通知甲方，否则视为违约的补充协议。合同签订后，原告（反诉被告）于2012年9月19日、2012年9月28日分别向被告（反诉原告）支付了第一年的租金1，200，000元及押金600，000元。2012年9月20日，原告（反诉被告）胡珍元、胡俊松出具内容为“收到金圣水城房证1-7层所有房证复印件消防安全检查合格证复印件（张炅）法人身份证复印件”收条一份。
再查，2013年10月15日，原告（反诉被告）潘玉林、胡珍元、林俊松以邮寄的方式向被告（反诉原告）黄东海送达解除房屋租赁告知书，内容为“黄总您好！今天是2013年10月8日，是我们和您正式解除房屋租赁合同之日。我们已经和您通了电话，现再以书面形式通知您，希望3日内您亲自来，如果您没有时间，就派您手下同志来接一下房屋钥匙，并希望对房屋内进行检查交接，同时我们也希望能在最短的时间内，将地热砸毁的赔偿款到位后还与我们，谢谢拜托了”。
2014年4月10日，被告（反诉原告）黄东海、张炅向原告（反诉被告）潘玉林、胡珍元、林俊松送达《终止租赁合同通知书》，认为原告拖欠房屋租金及罚金且超过被告（反诉原告）送达催款通知书约定的交款日期七个工作日，故要求终止原、被告之间的房屋租赁合同。
原告（反诉被告）租用上述房屋后曾拟用于开办博康医院。并于2013年5月13日向沈阳市皇姑区卫生局提出设置一级综合医院的申请，沈阳市皇姑区卫生局卫生行政审批办公室于2013年5月13日做出《关于沈阳皇姑博康医院申请设置一级综合医院的勘验情况汇报》，其中记载2013年5月13日沈阳皇姑博康医院申请设置一级综合医院，该医院设置申请地址在沈阳市皇姑区崇山东路68号。审查结果如下：该医院拟选房舍为一座七层楼的独立建筑，3200平方米，具有完整性、连续性及相对独立性；具有独立通道；并自一层起连续；医院为门市房且不影响小区居民的正常生活。拟选房舍具有地方房产部门核发的独立《房屋所有权证》及《契证》。主要存在问题：根据沈卫发（2006）13号文件《沈阳市城镇医疗机构设置标准（修订）》的规定，新增综合医院应距已设置的社区卫生服务中心直线距离不低于6000米，该一级综合医院选址距沈阳市皇姑区北塔社区卫生服务中心及龙江社区卫生服务中心距离小于6000米。根据以上该机构申请设置一级综合医院的选址与社区卫生中心距离不符合设置标准。
案件审理过程中，经被告（反诉原告）申请，一审法院依法委托辽宁永安资产评估有限公司对被告黄东海（反诉原告）转租的沈阳市皇姑区崇山东路68号房屋内在2012年9月30日转租给原告（反诉被告）时所有的装饰装修资产价值进行评估。2015年6月9日，该评估公司作出辽永安评（2015）B048资产评估报告，其中评估结论为：经评估，于评估基准日2012年9月30日的黄东海所有的装饰装修资产市场价值为5，385，305元。被告（反诉原告）黄东海支付评估费100，000元。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同约定履行合同义务、享有合同权利。本案的争议焦点为原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间的《房屋租赁合同》、《补充协议》何时解除以及解除的原因问题，并以此理清原、被告各自应承担的责任问题。一、关于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间签订的房屋租赁合同以及补充协议解除的时间及原因问题。原告主张租赁合同解除的原因是一、本案涉案房屋权属争议导致原告无法正常使用房屋；二、本案的被告无法提供房屋权属证明及房主的意向说明，导致原告租赁房屋用作商业使用的目的无法实现。根据合同法规定，被告根本违约，故要求解除合同。
首先，关于原告主张因房屋权属纠纷导致原告无法正常使用房屋问题。根据被告（反诉原告）与租赁房屋原产权人签订的租赁合同和补充协议的约定及原房屋产权人的授权，可以证明被告（反诉原告）黄东海、张炅在有效的租赁期内有将所承租的涉案房屋进行转租并收取租金权利。根据《中华人民共和国合同法﹥第二百二十九条规定，租赁物在租赁期限间发生所有权人变动的，并不影响租赁合同的效力。因此，被告与新的房屋产权人之间的诉讼，并不必然影响本案原、被告之间租赁合同及补充协议的履行。
其次，对于原告（反诉被告）提出因新房主阻止原告装修，导致原告无法正常使用房屋的问题，原告（反诉被告）在与原告签订租赁合同时，涉案房屋已经于2012年8月由贺洪奎、胡姝娉、贺鹏出卖给人任胜军，任胜军在2013年1月24日取得涉案房屋所有权证。原告在使用涉案房屋过程中，任胜军派人阻挠原告装修，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租方不能对租赁物使用、收益的，承租方可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，原告在该情形下有权行使法律赋予的减少租金或者不支付租金的权利，但因该时期涉案房屋仍然由原告实际控制，原告并未丧失正常对涉案房屋占有使用的权利，即第三人的侵权行为程度并未足以导致原、被告之间的合同达到解除的程度，故原告依此主张解除合同并无事实及法律依据，一审法院不予支持。但是根据合同法第二百一十六条规定，出租方应保证承租方在租赁期内能正常使用出租物，并不受他人主张权利所限制，故应认定被告（反诉原告）作为出租方在作为承租方的原告正常占有租赁房屋权利被他人侵犯时存在一定的过错，一审法院酌定对于合同解除由原告（反诉被告）承担70%的责任，由被告（反诉原告）黄东海、张炅承担30%的责任。
再次，对于原告（反诉被告）提出因被告（反诉原告）未提供房屋的相关产权证明及房主的意向说明导致原告租赁房屋用作商业使用的目的无法实现的问题。原告诉讼时主张因原告无法获得租赁房屋的所有权证等相关权属文件，无法办理医疗机构行政审批手续。根据法院调取的沈阳市皇姑区卫生局卫生行政审批办公室《关于沈阳皇姑博康医院申请设置一级综合医院的勘验情况汇报》记载可以证明，原告（反诉被告）开设医院所选房屋未能通过审批的原因并非由于原告（反诉被告）所述不具有房产证的因素，而是由于原告（反诉被告）申请设置一级综合医院的选址与社区卫生中心距离不符合设置标准，故对于原告（反诉被告）该主张，一审法院不予支持。对于原告主张无法用作商业用途还包括无法经营超市和旅店的问题，根据民事诉讼法第六十四条当事人对自己的主张有责任提供证据，因原告在庭审中并未提供相关证据，故对于原告该主张，一审法院不予支持。另外，根据原、被告签订的租赁合同第2.1条约定，原告承租此房作为经营商业使用，相关许可手续由原告自行办理，即原告经营所需手续应由原告自行办理，被告并无相关的合同义务，故对于原告该项主张，一审法院不予支持。
最后，对于原告（反诉被告）提出2013年10月25日提出解除合同，被告（反诉原告）在2013年10月26日将门锁更换，被告（反诉原告）是以其实际行动同意解除合同的主张，庭审中，原、被告均承认双方在2013年10月26日共同到涉案房屋后由第三方将涉案房屋门锁打开并更换新锁，并非原告（反诉被告）所述门锁由被告（反诉原告）更换门锁。另外，对于原告（反诉被告）称将门钥匙还给被告，并把物品拿走一事，并不能以此来证明被告作出了同意解除合同的意思表示。且根据原、被告双方签订的租赁合同约定，租赁期不得少于六年，故原告（反诉被告）在租赁期未满六年时主张解除合同系存在违约，而原告（反诉被告）作为违约方并不享有合同的法定解除权。
关于原、被告之间的租赁合同何时解除的问题。原告于2013年10月25日提出解除合同，因其并未按照租赁合同的补充协议约定提前三个月以书面形式通知被告（反诉原告），其解除合同属于违约，在原告（反诉被告）存在违约的情况下，被告（反诉原告）享有合同的解除权，但该权利作为形成权，直到2014年4月10日，被告（反诉原告）黄东海、张炅基于原告拖欠房屋租金及罚金，且超过被告送达催款通知书七个工作日的宽限的交款日期后，向原告（反诉被告）潘玉林、胡珍元、林俊松主张终止原、被告之间的房屋租赁合同，才发生合同解除的效力。故对于被告（反诉原告）主张的解除合同时间，一审法院予以认可，原、被告之间的租赁合同及补充协议于2014年1月24日解除。
二、关于原告（反诉被告）请求法院判令二被告连带返还原告押金600，000元、返还房租1，200，000元、支付违约金600，000元的请求，本案因原告的违约行为，被告（反诉原告）直至2014年4月10日行使约定解除权，原告（反诉被告）支付的是租赁期内的房屋租金，故其无权要求被告返还房租，对于原告（反诉被告）该项请求，一审法院不予支持。按照租赁合同约定，租赁期不满六年的，押金不予返还，故原告要求被告返还押金没有事实依据，一审法院不予支持。关于原告（反诉被告）请求法院判令二被告连带承担违约责任，向原告支付违约金600，000元的请求，因本案中原告（反诉被告）的损失是因第三方的行为所致，故其要求被告赔偿装修损失，没有法律依据，一审法院不予支持。
三、关于被告（反诉原告）要求确认2014年4月10日解除双方的租赁合同，原告（反诉被告）潘玉林、胡珍元、林俊松按房屋原装赔偿装修费用5，385，305元的主张，据前所述，原、被告双方之间的租赁合同及补充协议于2014年4月10日解除，故对于被告该项主张，一审法院予以支持。
对于被告（反诉原告）要求原告赔偿装修费用的主张，被告在将涉案房屋转租原告之前系用该房屋经营沈阳市金圣水洗浴中心使用，对此，原、被告双方在房屋租赁合同第6.3条中明确予以确认。原、被告双方基于平等协商的一丝达成一致补充意见，原告（反诉被告）保证租期满六年，即被告（反诉原告）系基于对原告的信任以及对于转租六年房屋预期可得利益的确定才将原来正在用于经营的涉案房屋转租给原告（反诉被告），即被告（反诉原告）系基于因预期可获得转租六年的收益而将自己对涉案房屋装饰装修财产权利的让渡。对于涉案房屋在转租原告时的装修价值，亦在原、被告双方同意的基础上委托鉴定部门进行了评估，评估价值为5，385，305元，现租赁合同因原告仅仅支付一年租金构成违约予以解除，被告（反诉原告）预期可得的转租收益并未完全获得，但其装饰装饰损失依然发生，故原告（反诉被告）被告（反诉原告）由此发生的损失应当承担赔偿责任。但因此次鉴定时涉案房屋的装修已基本被拆除，鉴定部门进行鉴定时依据的是被告（反诉原告）提供的相片、视频录像、设计图纸、装修合同、装修明细以及被告（反诉原告）的现场指认，对于鉴定评估中确系现场剩余装修损失的部分即96，486.09元，一审法院予以支持。对于其余部分，根据原告提供的相片可以证实部分装饰装修确实存在，但同时亦存在部分相片无法确定是否为涉案房屋的装饰装修事实，即鉴定结论记载的评估价值仅能作为参照，根据鉴定结论中评估明细、（被告）反诉原告原经营洗浴中心的事实，一审法院酌定由原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）装修损失3500000元。
关于被告（反诉原告）请求法院判令原告（反诉被告）潘玉林、胡珍元、林俊松立即给付房屋120万元，及自2013年10月24日至2014年4月10日的罚金100.8万元的主张，因原、被告双方租赁合同于2014年4月10日解除，且系原告（反诉被告）自愿闲置涉案房屋，是否使用房屋并不影响租金的支付，因原告已支付房屋租金至2014年1月24日，故2014年1月25日至2014年4月10日期间的房屋租金为260，000元（120万元／12个月×2个月＋120万元／12个月／30天×18天），由原告（反诉被告）按照解除合同70%的责任比例向被告（反诉原告）支付房屋租金182，000元。
关于罚金的主张，根据原、被告之间房屋租赁合同约定，房屋租金为上打租，在每年的10月24日支付，故原告应在2013年10月24日向被告支付下一年度的房屋租金，因原告（反诉被告）未按期支付房屋租金，根据租赁合同约定，原告应按照延期天数交付应缴金额千分之五的罚金，故2013年10月25日至2014年4月10日期间的租金的罚金应为1008，000元（120万元×5‰×168天）。但根据2009年5月1日施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，原告实际欠付被告租金260，000元，但按照合同约定违约金为100余万元，而对于被告未获得租金期间的损失，被告并未提供证据，一审法院以120万元为本金，参照中国人民银行6个月贷款年利率4.6%的四倍计算，由原告（反诉被告）按照解除合同的责任比例向被告（反诉原告）支付2013年10月25日至2014年4月10日期间租金的罚金144，256元。
一审法院判决：一、原、被告双方之间的租赁合同及补充协议于2014年4月10日解除；二、原告（反诉被告）潘玉林、胡珍元、林俊松向被告（反诉原告）黄东海、张炅支付2014年1月26日至4月10日期间的房屋租金182，000元以及该期间的罚金144，256元；三、原告（反诉被告）潘玉林、胡珍元、林俊松向被告（反诉原告）黄东海、张炅赔偿装修损失3，500，000元；四、驳回原被告其他诉讼请求。上述款项如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理28，000元，由原告潘玉林、胡珍元、林俊松承担；反诉费32，548元，由原告潘玉林、胡珍元、林俊松承担22，783.60元，由被告黄东海承担9，764.40元；鉴定费100，000元，由原告潘玉林、胡珍元、林俊松承担70，000元，由被告黄东海、张炅承担30，000元。
宣判后，潘玉林、胡珍元、林俊松不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销一审民事判决书；2、判令黄东海、张炅返还保证金18万元；3、判令黄东海、张炅返还房屋租金36万元；4、判令黄东海、张炅赔偿装修款45万元；5、上诉费用由黄东海、张炅承担。主要理由：一、原判赔偿装修损失350万元无依据。1、承租方装修经出租方同意，合同解除后承租方不应承担原装修费用，不应进行赔偿。租赁合同约定承租方有装修拆改权，承租方并未拆改房屋主要建筑结构，故拆改行为不应承担赔偿责任。原判赔偿装修损失数额超过我方订立合同时预见或应当预见的违约损失，超出合同约定赔偿限额。补充协议约定承租方在不满六年的租赁期限内可随时解约，承租方所应承担的仅是60万押金不予退还，承租方依据合同约定行使解除权，判决赔偿装修损失无依据。承租方装修不会对出租方造成经济损失，商业用途房屋出租，租金与原装修关系不大，承租方必须针对自身用途重新装修。解除租赁后，出租方以年租金125万（原年租金120万元）出租给飞跃教育，可见未给出租方造成损失。评估结论仅依据出租方提交的装修预算、照片、现场情况，未经庭审质证，不应作为评估依据，无法证明装修损失，预算并非结果性材料，不能证明装修情况，照片不可能反映房屋整个装修价值，重新装修后的现场情况更不可能作为原装修的评定依据，故评估结论不应作为定案依据。二、原判认定租赁合同解除日期错误，判令支付租金和罚金错误。解除权为形成权，自通知到达对方时解除。补充协议约定承租方可随时解除合同，只是需要提前三个月通知。承租方在一年租赁期限届满前三个月以邮件方式通知出租方解除合同，通知到达时间2013年10月15日，后延三个月2014年1月14日是解除日期，承租方不欠房租，不应承担罚金。三、原判认定解除责任比例划分错误。租赁合同约定，出租方应保证承租方有权按本租赁合同承租此房产，因出租方自身原因造成产权纠纷，给承租方造成不能营业，由出租方赔偿承租方经济损失。本案在租赁房屋装修期间新房主多次阻挠破坏，致使承租方无法经营，租赁合同解除后，出租方于2014年6月12将房屋出租给飞跃教育，因产权纠纷至今亦未装修完毕未能正常经营。因此，出租方应当承担解除租赁合同的主要违约责任。四、原判适用法律错误。《合同法》第一百一十四条，针对增减违约金诉求引用法律条文，本案判决赔偿装修损失诉求并非违约金。第一百二十二条，存在违约责任与侵权责任竞合之嫌。第二百一十六条，引用应支持承租方诉求，承租方除未承租满六年外无其他违约行为，对承租方诉请应予支持。第二百二十八条，引用但未加收租金或不支付租金，属出租方应承担30%责任的遗漏。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，本案属承租方与次承租方法律纠纷，引用法条错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，应以实际损失为基础，承租方装修未给出租方权益造成损失。
宣判后，黄东海、张炅不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、改判原判决第二项为“潘玉林、胡珍元、林俊松上打租支付2013年10月24日至2014年10月23日一年租金120万元及罚金36万元”；2、改判原判决第三项为“潘玉林、胡珍元、林俊松赔偿装修损失5，385，305元（按评估报告数额予以赔偿）；3、全部诉讼费、评估费、鉴定费由潘玉林、胡珍元、林俊松承担。主要理由：一、原判认定“黄东海、张炅承担30%责任”错误。事实上，出租方黄东海积极阻止并报案，同时起诉民事赔偿，一审获得赔偿判决，但潘玉林、胡珍元、林俊松二审自愿放弃追究，黄东海不得不撤诉。承租方被侵犯时，出租方积极维护承租方权益，尽到了出租方义务，没有任何过错，一审承租方未主张出租方存有过错责任，一审未以此为焦点要求双方辩论质证。一审承租方要求解约理由是出租方未提供房产证，以及房屋不能作经营使用，一审扩大审理，未进行调查，判决出租方存在30%过错不当。合同纠纷法院不应审理侵权行为。第三人侵权与承租方拖欠租金无必然因果关系。二、原判认定解约时间2014年1月24日属笔误，应为2014年4月10日。三、原判认定实欠租金数额错误。合同约定承租方在2013年10月24日向出租方上打租支付次年租金120万元，罚金亦应按120万元的日千分之五计算。承租方实欠租金120万元，计算至2014年4月10日罚金应为1，008，000元（120万元×5‰×168天）。如罚金过高，也应支持30%以下部分，即36万元（120万元×30%）。原判按银行利息四倍支持罚金低于出租方实际损失，如不按合同约定，也应按出租方实际损失，承租方实际占用房屋时间加上房屋闲置期间的租金损失，即2012年9月25日承租时至2014年4月10日解约时实际占用1年6个月15天，应付租金185万元（120＋60＋5），已支付120万元，尚欠65万元。闲置期限从2014年4月11日至2014年6月12日，闲置期2个月1天，租金20.33万元（120万元／12个月×2个月＋120万元／12个月／30天×1）。出租方实际租金损失应为85.33万元（65万元＋20.33万元），罚金应为546，000元（即65万元×5‰×168天）。如罚金过高，超过30%的部分不予支持，也应该支持30%以下的部分，即19.5万元（65万元×30%）。一审未按合同约定，也未按承租方实际损失判决，按照贷款利率四倍计算罚金错误。四、原判对出租方装修损失评估数额5，385，305元已折旧，法院仅酌定350万元明显过低，按70%计算也应为3，769，713.5元。
潘玉林、胡珍元、林俊松二审共同答辩称：一、承租方按照合同约定有解除权限，在合同约定期限内解除合同，不存在违约行为，不存在延迟交付租金及承担租金罚责的法律责任。二、评估程序违法，评估公司不具备司法评估资质，评估人没有评估资格，评估报告不应作为证据使用。另，承租方不应承担出租方原装修损失，详见承租方上诉意见。
黄东海、张炅二审共同答辩称：请求法院驳回上诉人潘玉林、胡珍元、林俊松的上诉请求。一、承租方违约无故提前解除租赁合同，同时又拆除了出租方原豪华装修，一审法院判决承租方赔偿出租方装修损失正确。出租方开办餐饮洗浴时支出近1200余万元投入的原装修具有一定的经济价值和使用价值，装修损失经折价评估为5，385，305元，如连同装修一并出兑，兑店价格应在700万元以上。出租方基于对租赁合同约定租赁期限为12年，并且承租方保证最低租赁不低于6年约定，出租方可预期获得6年720万元租金前提下，允许承租方拆除原装修。承租方只租了1年就要求解除租赁合同，拆除了原装修，该损失应由承租方赔偿。本案不是《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定情形，原判与该解释不矛盾，出租方同意承租方拆除原装修附承租期限的条件。二、承租方对补充协议理解为承租方在不满六年的租赁期限内可以随时解除合同是错误的。补充协议并未对此进行约，承租方的理解违反等价有偿原则，不符合常理。出租方原豪华装修价值700万元以上，承租方保证承租租期不低于6年，即出租方收益达到相当于6年租金基础之上，出租方才同意出租给承租方，允许承租方将原装修拆除而不需补偿。6年租金720万元是订约时预见到的，该租金数额与拆除装修价值相差不多。如允许承租方随时解除租赁合同，拆除的装修损失不予赔偿，则显然不是出租方的真实意思表示，拆除装修的巨额损失，无法获得等价有偿的对价，不符合常理。按照租房惯例，出租方应收取承租方一定数额的押金，作为承租方负担的水、电、气、采暖等费用的保证。保证金60万元与6年租金720万元相差甚远，与原装修价值相差甚远，结合补充协议全文，该60万元是承租方履行其缴费的押金。不是解除租赁合同的代价。三、解约后出租方将房屋出租给飞跃教育与承租方无关，出租方无法要求飞跃教育承租必须满6年，现飞跃教育拒付租金违约，出租方原装修损失无法要求飞跃教育赔偿。四、评估依据材料能够证明豪华餐饮洗浴被拆除的事实客观存在，装修价值按照市场价值，结合使用年限予以折价，评估机构经法院委托，经双方认可，报告及资料经法庭质证，可以作为定案依据，但应支持全部装修损失5，385，305元。五、承租方拖欠房租，应支付罚金，详见出租方上诉意见。六、承租方认为解约日期是2014年1月14日错误。补充协议约定，承租方解除租赁合同的条件是满6年，在此基础之上，必须提前三个月以书面形式通知出租方。而本案，承租方租赁未满6年，显然不具备解约条件，另外，出租方并未收到承租方邮寄的解约通知。该解除行为不符合约定解除程序，更不属于法定解除类型，解除通知不发生法律效力。承租方不享有解除权，邮寄解约通知后未交付房屋，一直存有承租方物品，视为承租方仍占用。出租方2014年3月24日发出《催款通知书》及2014年4月10日当庭发出《终止租赁合同通知书》，是按约定合同解除程序进行，具有法律效力，解约时间应为2014年4月10日。
上诉人黄东海、张炅二审提交证据：（2013）皇民二初字第218号民事判决书、（2014）皇民二初字第0624号民事裁定书，主张证明承租方在第三方侵权人对其权益侵害时自愿放弃对第三方侵权人追究责任，一审判决已经确认第三方侵权人承担赔偿责任，发回重审后因承租方向法院书面承诺，放弃追究第三方侵权人的相关责任，所以承租方撤回起诉。出租方在承租方权利被侵犯时能够积极维护承租方的权益，尽到了出租方的保护义务，出租方在此过程中没有任何过错。上诉人潘玉林、胡珍元、林俊松对证据的真实性没有异议，但对证明内容提出异议，主张虽然承租方放弃了对第三方侵权人的追究，但不能证明租赁房屋不存在产权纠纷，房屋产权纠纷致使承租方无法正常行使合同权益，现租赁方飞跃教育亦对该房屋使用导致我方及飞跃教育提出解除合同。虽然出租方提出诉讼进行权利保护，但是不能证明出租方交付的租赁房屋不存在权利瑕疵，合同约定如果因房屋存在权利瑕疵对承租方造成经济损害应予赔偿。
上诉人潘玉林、胡珍元、林俊松二审提交证据：（2013）皇民二初字第353号民事判决书，主张产权纠纷诉讼案件能够证明承租方仅对一、二层进行装修，未对房屋主体结构产生影响，三至七层并未进行装修。上诉人黄东海、张炅对证据的真实性没有异议，但对关联性提出异议，主张不能证明承租方的主张，判决并未描述三至七层的房屋状态，出租方原装修均由承租方拆除。
本院二审查明：“沈阳飞跃教育培训学校”诉黄东海、张炅和任胜军房屋租赁合同纠纷一案经审理查明如下事实“2014年6月12日，黄东海、张炅与“沈阳飞跃教育培训学校”签订《房屋租赁合同》，约定“沈阳飞跃教育培训学校”承租涉案房屋，租赁期限自2014年6月12日起至2024年2月28日止共计10年，免租期三个月，租金起算日期自2014年9月20日起计收，年租金为125万元”。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《房屋租赁合同书》、收条、理财现金账户历史明细清单、关于沈阳皇姑博康医院申请设置一级综合医院的勘验情况汇报、《终止租赁合同通知书》、资产评估报告、评估费发票、裁判文书等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：综合上诉人的上诉请求和答辩意见，并结合相关证据和事实，本案主要争议焦点问题为租赁合同及补充协议的解除时间及违约责任的认定。
一、关于租赁合同及补充协议的解除时间问题。经查，双方于2013年10月26日共同到涉案房屋，由第三方将涉案房屋门锁打开并更换，能够证明出租方已知悉承租方不再继续承租房屋。双方签订的补充协议约定“如承租方提前解除合同必须提前三个月以书面形式通知”，结合此前承租方于2013年10月15日以邮寄方式向出租方送达解除房屋租赁告知书的行为，本院认为租赁合同及补充协议的解除时间应认定为2014年1月26日。一审判决认定解除时间为2014年4月10日不妥，本院应予纠正。
二、关于解除合同违约责任的认定问题。双方均主张系对方违约，承租方提出因房屋存在权属纠纷，新房主阻止装修导致房屋无法正常使用，出租方未提供房屋相关产权证明及房主意向说明导致房屋用作商业使用的目的无法实现等。首先，根据出租方二审提交的另案民事裁判文书，就新房主阻止承租方装修造成损失，曾以出租方作为原告另案提起诉讼，一审判决侵权人赔偿损失，后该案因承租方原因撤回诉讼请求。因此，虽然新房主阻止装修导致承租方无法正常使用房屋的事实存在，但该部分损失已经通过诉讼予以解决，且侵权行为并未一直处于持续状态，租赁房屋并非一直无法装修使用。其次，根据出租方与原产权人签订的租赁合同和补充协议约定以及原产权人的授权，可以证明出租方有权在租赁期限内将租赁房屋转租，并不必然影响到出租方与承租方之间租赁合同的履行。再次，承租方主张因其无法获得租赁房屋的所有权证等相关权属文件，无法办理医疗机构行政审批手续等主张，根据一审法院调取的沈阳市皇姑区卫生局卫生行政审批办公室出具的《关于沈阳皇姑博康医院申请设置一级综合医院的勘验情况汇报》记载内容可以证明，承租方开设医院所选房屋未能通过审批的原因并非承租方所述不具有房产证等，而是承租方申请设立一级综合医院的选址与社区卫生中心距离不符合设置标准，故承租方的主张无法成立。综上，虽然承租方装修期间曾因第三方阻挠装修受到影响，但是尚未达到导致租赁合同无法继续履行的程度，承租方未继续承租使用的主要原因是其开设医院未能办理审批手续造成，故承租方应当承担合同解除的违约责任，一审判决认定出租方承担部分责任不妥。
三、关于违约损失的赔偿问题。根据我国《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，虽然双方在合同中约定承租方应当承租满六年，但因承租方的违约导致合同符合不适用强制履行或者履行费用过高的情形时，合同不具有继续履行的条件情况下，承租方亦有权解除合同，但承租方应当向出租方承担违约责任并赔偿相关损失。根据我国《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。如果双方在租赁合同中未约定违约金，那么合同解除后，给出租方造成的损失为出租方的合理寻租期。在司法实践中，法院一般结合房屋位置、面积等实际情况酌情确定3-6个月的寻租期，承租方应当支付这期间的租金以赔偿出租方的损失。一审法院认为出租方基于对承租方的信任以及对于转租六年房屋预期可得利益的确定才将其承租经营的租赁房屋转租给承租方，即出租方系基于因预期可获得转租六年的收益而将其对涉案房屋装饰装修财产权利的让渡，现租赁合同因承租方违约予以解除，出租方预期可得的转租利益并未完全获得，其装饰装修损失依然发生，故判决承租方赔偿出租方原装饰装修损失。一审法院上述认定的理由并不充分，本案因承租方违约提前解除租赁合同，并未导致租赁房屋在六年租赁剩余期间无法再由出租方向外出租获利。经另案查明事实，出租方于2014年6月12日与“沈阳飞跃教育培训学校”签订《房屋租赁合同》，将租赁房屋再行转租给新的承租方飞跃教育培训机构，且提高租金价格为年租金125万元。因此，一审法院将六年的转租收益全部作为出租方的实际损失予以考量明显不当。而且，转租人将其用于经营的房屋转租时，应当是对其经营现状和获利情况，与转租后可以获得的租金收益进行权衡比较后才作出的转租决定，一审法院认为出租方将其原装饰装修财产权利让渡给承租方缺乏依据，双方的租赁合同中并未注明原装修装修的财产价格以及转让价格，承租方承租后亦未继续使用原装饰装修从事同类经营，而是根据其经营需要重新进行装饰装修。根据双方签订的租赁合同及补充协议约定，并未约定租赁合同提前解除情况下承租方要赔偿出租方原装修损失，补充协议约定“承租方保证租赁满六年否则视为违约，保证金60万元不退还”，故一审判决承租方向出租方已支付的保证金60万元不予退还，应予维持。但是对于出租方要求承租方赔偿其原装修损失，则缺乏合同和法律依据，本院不予支持。考虑到保证金60万元已经相当于6个月租金损失，在出租方不能举证证明存在其他实际损失情况下，不应再判决承租方赔偿出租方原装饰装修损失。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第00514号民事判决书第二项、第三项、第四项；
二、变更沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第00514号民事判决书第一项为“潘玉林、胡珍元、林俊松和黄东海、张炅签订的租赁合同及补充协议于2014年1月26日解除；
三、潘玉林、胡珍元、林俊松向黄东海、张炅支付的押金60万元不予退还；
四、驳回潘玉林、胡珍元、林俊松的其他诉讼请求；
五、驳回黄东海、张炅的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费28，000元（潘玉林、胡珍元、林俊松预交），由潘玉林、胡珍元、林俊松负担；
一审反诉案件受理费32，548元（黄东海、张炅预交），由黄东海、张炅负担；
鉴定费100，000元（黄东海、张炅预交），由黄东海、张炅负担；
二审本诉案件受理费28，000元（潘玉林、胡珍元、林俊松预交），由潘玉林、胡珍元、林俊松负担；
二审反诉案件受理费32，548元（黄东海、张炅预交），由黄东海、张炅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年五月十一日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。