吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终245号
上诉人（原审第三人）：通化融达村镇银行股份有限公司。住吉林省通化县。
法定代表人：于海波。
委托代理人：王春华，吉林王春华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高彬，住吉林省通化市。
委托代理人：赵民，吉林昱诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：白山市合陆房地产开发有限公司。
法定代表人：李合吉。
被上诉人（原审被告）：宋宝贵，住吉林省通化市。
委托代理人：王升玉，吉林信维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈旭辉，住吉林省通化市。
上诉人通化融达村镇银行股份有限公司（下称融达银行）因与被上诉人高彬、白山市合陆房地产开发有限公司（下称合陆公司）、宋宝贵、陈旭辉房屋买卖合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2013）东江东民初字第616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理，依法组成合议庭于2016年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人融达银行委托代理人王春华、被上诉人高彬的委托代理人赵民、合陆公司法定代表人李合吉、宋宝贵的委托代理人王升玉到庭参加诉讼，被上诉人陈旭辉未到庭参加诉讼。本案二审现已审理终结。
高彬于2013年8月29日起诉称：2013年4月8日，其购买被告开发的位于通化市东昌区青泉路体育新村小区车库十三户（产权证号见买卖协议）、住宅两户（5号楼1-2面积为66.37平方米、5号楼1-3面积为69.71平方米），其一次性缴纳购房款140万元，被告承诺2013年8月8日之前协助其办理过户手续，但至今未办理，为维护其合法权益，诉至法院，请求法院判令：解除房屋买卖协议，返还房款140万元。2013年9月16日其以“因涉案房屋在融达银行办理了抵押登记”为由，申请追加融达银行为第三人。2013年11月8日高彬于一审法院第一次庭审时变更其诉讼请求为：1、解除房屋买卖协议；2、返还房款140万元并赔偿相应利息损失（自其交付房款之日起至给付时止的贷款利息）；3、若合陆公司与融达银行间抵押合同无效，判令被告协助办理过户手续。2015年5月6日高彬于一审法院第二次庭审时明确其诉讼请求为：确认房屋归其所有，被告协助办理过户手续。
合陆公司于2013年11月8日一审法院第一次庭审时辩称：李合吉作为公司法定代表人在融达银行的贷款合同上没有签字，因合同是复印件，公章看不出真假。贷款是宋宝贵贷款，该公司没有贷款。对于于高彬签订的房屋买卖合同，答辩意见同宋宝贵、陈旭辉一致。
宋宝贵、陈旭辉于2013年11月8日一审法院第一次庭审时辩称：双方存在（房屋买卖）协议及借款事实，也将相应的房屋凭证交付高彬。但是借款，不是房屋买卖。当时约定，如果不能偿还，用房屋抵顶。从2011年开始，陆续向高彬借款，借款本金为120万元，利息为5分和4分，利息截止2013年8月。虽然签订买卖合同，实质上是借款。向融达银行贷款的事实存在。
融达银行于2013年11月8日一审法院第一次庭审时述称：该行不是适格的第三人，本案是原、被告购房合同纠纷，高彬的诉请与该行无关，应驳回高彬追加该行为第三人的申请。2013年8月5日，该行与合陆公司签订的借款合同及抵押合同已经办理了抵押登记，是合法有效的。高彬与被告之间名为购房，实际为借贷，被告以产权证作为抵押，但未办理抵押登记是无效的。该行与被告之间的借款、抵押合同合法有效，应予以保护。
一审法院经审理查明：宋宝贵挂靠合陆公司开发了位于通化市东昌区清泉路体育新村小区。2013年4月7日，高彬与被告签订商品房买卖合同（本院注，合同中“出卖人”处有“宋宝贵”签字、盖“合陆公司体育新村项目专用章”），高彬购买体育新村5号楼1单元1-2号（66.37平方米）、1-3号（69.71平方米），高彬于同日交纳了购房款258,552.00元（本院注，收据上有“合陆公司体育新村项目专用章”及“宋宝贵”签字）。2013年4月8日，高彬与合陆公司签订房屋买卖协议一份，约定高彬以140万元的价格购买体育新村13户车库（房产证号分别为：吉房权证通字第S1342**号、第S134259号、第S134277号、第S134276号、第S134286号、第S134278号、第S134289号、第S134274号、第S134258号、第S134273号、第S134263号、第S134272号、第S134271号）及5号楼1单元1-2号、1-3号房屋。宋宝贵、陈旭辉作为担保人在房屋买卖协议上签字，协议上（甲方）加盖“合陆公司”公章及“合陆公司体育新村项目专用章”。上述房屋在房产部门均登记在合陆公司名下。随后被告将13户车库的房屋所有权证书（本院注，登记时间均为2013年2月4日）及钥匙交付给高彬，但未办理过户手续。另查，2013年8月5日，合陆公司与融达银行签订借款合同，借款350万元，并以该公司开发建设的、包含本案的涉案房屋（本院注，系13户车库）在内的体育新村48户房屋在房屋产权部门办理了在建工程抵押登记。2013年（本院注，系2013年9月23日）融达银行将合陆公司、宋宝贵及徐洪梅诉至通化市中级人民法院，经（2013）通中民初字第139号民事判决书（本院注，该民事判决书作出日期为2014年3月3日）判决，合陆公司、宋宝贵、徐洪梅连带承担还款责任，融达银行对上述房屋享有优先受偿权。因房产部门发现上述办理了在建工程抵押登记房屋中的23户车库，合陆公司已经办理了房屋所有权证，故不应办理在建工程抵押登记，随后房产部门（本院注，以2013年8月29日通房权字（2013）015号通知）撤销上述23户车库（包含涉案的13户车库）的在建工程抵押登记，通知融达银行就该23户车库办理一般抵押登记。但融达银行在办理一般抵押登记过程中，因被告拒不配合提供房屋产权证书，故未办理成功。
一审法院认为：高彬与被告签订的协议系双方真实意思表示，真实有效，双方应当按照协议约定全面履行自己相应的义务，故被告应协助办理过户手续。被告主张系借贷关系，但未提交证据对其主张加以证明，应承担不利后果，故对被告的主张，不予支持。因通化市中级人民法院生效判决已经确认了融达银行对上述房屋享有优先受偿权，故对于高彬的其他诉求，不予支持。被告经传票传唤，无正当事由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经该院2015年第15次、第41次审判委员会讨论，缺席判决：一、原、被告于2013年4月7日签订的商品房买卖合同、2013年4月8日签订的房屋买卖协议有效；二、被告白山市合陆房地产开发有限公司、宋宝贵、陈旭辉于本判决生效之日起一个月内协助原告高彬办理房屋过户手续；三、驳回原告高彬的其他诉讼请求。案件受理费17,400.00元（已交500.00元，余款在执行回款中扣除）、保全费5,000.00元，由三被告负担。
融达银行不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原判，依法改判。其上诉理由为：一审判决程序及实体均违法，侵犯了该行的合法权益。一、通化市中级人民法院已经判决该行对本案涉及的13户车库享有抵押权，高彬若认为该生效判决侵犯其合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，其应向通化市中级人民法院起诉撤销。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，即便确认高彬与合陆公司、宋宝贵的房屋买卖协议有效，也不能抗拒生效判决认定的该行对涉案房屋享有的抵押权。一审法院判决内容也超出高峰的诉讼请求。
高彬二审辩称：其于2013年4月7日、8日与合陆公司签订了房屋买卖协议并支付了房款，取得了13户车库的房屋所有权证（原件）及全部房屋钥匙，当时约定了办理过户的时间期限。其购买时房屋和车库均未办理他项权利，卖方享有完全的所有权和处分权。买卖双方所签房屋买卖协议合法有效且已履行。融达银行于2013年8月才办理了在建工程抵押，其抵押时间在高彬买房之后且该行的在建工程抵押已被撤销，一般抵押登记并未办理，该行主张抵押权无事实及法律依据，请求驳回上诉、维持原判。
合陆公司二审辩称：宋宝贵伪造该公司公章贷款，贷款未到该公司账上，暂时提供不出证据。
宋宝贵二审辩称：答辩意见与一审时一致。陈旭辉是其妻子的外甥。
陈旭辉二审未出庭、未答辩。
二审审理中，高彬、合陆公司、宋宝贵对一审法院审理查明的事实无异议。融达银行除认为“本案涉及的房屋买卖协议实际是借款；高彬一审主张涉案车库及房屋钥匙已经交付给其但无证据，一审对此未审理”外，对一审法院审理查明的其他事实无异议。宋宝贵称与高彬原系借款关系，因借款到期后还不上借款，遂与高彬签订了房屋买卖协议并交付了房屋和钥匙，高彬亦认可。
二审审理中，高彬出示了涉案车库、住宅的钥匙及涉案13户车库的房屋所有权证原件、2015年9月15日通化市房屋产权管理中心的情况说明（内容是合陆公司持有的吉房权证通字第S1342**号、第S134277号、第S1342**号所有权证书记载的房屋坐落实际为清泉路/体育新村5号楼/1-2、1-1和1-16号，拟证明3户车库的房屋所有权证中的坐落位置记载有误）。融达银行、合陆公司、宋宝贵对高彬所出示的前述证据无异议。此外，各方当事人二审未提供其他证据，对一审时的证据亦未发表新的质证意见。
本院认为：高彬于一审法院2013年11月8日第一次庭审时已经出示了涉案房屋钥匙的照片及涉案13户车库的房屋所有权证原件；宋宝贵于该次庭审时称其于2011年开始向高彬借款，二审时明确因借款到期后还不上借款，遂与高彬签订了房屋买卖协议并交付了房屋和钥匙，高彬亦认可；融达银行对涉案的2013年4月7日商品房买卖合同及2013年4月8日房屋买卖协议的真实性并未提出异议，对宋宝贵及高彬“先借贷、后买房”的主张未提出反驳证据；故对高彬所举前述证据应予以采信。关于2015年9月15日通化市房屋产权管理中心的情况说明，因各方均无异议，予以采信。
本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致。此外，一审法院于2015年4月8日到通化市房产档案馆调取了涉案13户车库的查封、抵押登记情况。经查，一审法院在审理本案时于2013年8月30日将涉案13户车库予以查封，本院在审理（2013）通中民初字第139号民事案件时，于2013年10月16日轮候查封，涉案13户车库无抵押登记。因一审时各方当事人均无异议，本院予以确认。
根据当事人的上诉、答辩意见，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：高彬与宋宝贵、合陆公司于2013年4月7日签订的商品房买卖合同、2013年4月8日签订的房屋买卖协议是否有效？合陆公司、宋宝贵应否协助高彬办理涉案的2户住宅及13户车库的过户手续？
本院认为：一、高彬与宋宝贵、合陆公司于2013年4月7日签订的商品房买卖合同、2013年4月8日签订的房屋买卖协议为有效的房屋买卖合同。虽然宋宝贵的委托代理人于一审法院曾主张与高彬之间是民间借贷关系，但亦称“当时约定，如果不能偿还，用房屋抵顶”，二审时则明确，因借款到期后还不上借款，宋宝贵遂与高彬签订了房屋买卖协议并交付了房屋和钥匙，高彬亦认可；且根据2013年4月7日商品房买卖合同和4月8日房屋买卖协议的名称及内容，亦可以认定系房屋买卖。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”、该法第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”，前述商品房买卖合同和房屋买卖协议并不违反法律、法规的强制性规定，故应认定有效。对融达公司主张本案实际系民间借贷关系，而非房屋买卖关系不成立。
合陆公司、宋宝贵应协助高彬办理涉案2户住宅及13户车库的过户手续。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”该法第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”合陆公司于2013年4月7日为高彬出具140万元房款收据，应认定高彬已经全额支付了房款。若宋宝贵有证据证明该140万元含有违法的高额利息，应另循法律途径解决。高彬与合陆公司所签房屋买卖协议约定合陆公司于2013年8月8日前协助办理过户手续并由该公司承担费用，但该公司于2013年8月5日将已经取得房屋所有权证的涉案13户车库抵押给融达银行，高彬于2013年8月29日提起本案诉讼并申请财产保全，一审法院已于2013年8月30日对涉案13户车库进行了查封，高彬又于次月申请追加融达银行为本案第三人，其已积极依法采取措施维护权利。高彬签订房屋买卖协议及提起本案诉讼时涉案房屋并无合法有效的抵押登记，其诉求卖方协助办理过户手续在房产部门并不存在障碍。综合前述因素，本院对高彬该项诉请予以支持。本院（2013）通中民初字第139号民事案件受理于本案之后、判决于本案之前，判决融达银行对涉案13户车库享有抵押权，若因此对高彬办理房屋过户存在法律障碍，其应另循法律途径解决。
综上，一审法院查明的事实基本清楚、判决结果并未失当，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人通化融达村镇银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文立
审 判 员 崔红霞
代理审判员 郭丽萍
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 樊 聪