上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第27745号
原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司。
法定代表人卢航。
委托代理人王佳婷。
委托代理人蒋伦禄。
被告朱福娣。
被告张伟。
上列两被告共同委托代理人朱松年，上海李东方律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。
原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司诉被告朱福娣、张伟居间合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司的委托代理人王佳婷、蒋伦禄，被告朱福娣、张伟的共同委托代理人朱松年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司诉称，两被告系母子关系。被告朱福娣系上海市浦东新区南桥路XXX弄XXX号XXX室的产权人。2014年6月8日，在原告的居间下，被告张伟代表被告朱福娣与案外人赵某某就上海市浦东新区南桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间合同》以及《房地产买卖合同》，合同约定房屋价款为人民币143万元（以下币种相同），约定首期42万元，第二期100万元，尾款1万元在交房时支付。当时被告张伟也没有出具书面委托书，被告张伟向原告出具了其与被告朱福娣的户口本，并承诺其有代为出售的权利，向原告出具了代为出售的承诺书，使原告相信被告张伟具有代被告朱福娣出售的权利。当天案外人向被告张伟支付了现金2万元作为定金。后因被告违约导致该合同解除。2014年6月24日被告张伟与案外人签订了解约协议，同意解除6月8日签订的房地产买卖居间合同，该协议也明确系被告张伟不同意出售故导致合同解除，该解除协议是在原告处签订的。当时原告向被告张伟主张居间费，而被告张伟不同意支付。依据居间合同第九条约定，违约方应向原告支某居间服务报酬，故被告应向原告支某房屋价款2%的居间服务报酬即28，600元，被告至今尚未支付，经原告多次催要，被告一直拒绝支付，原告有权要求被告支付逾期付款利息。故原告起诉至法院，要求：1、判令两被告共同支付居间服务报酬28，600元；2、判令两被告共同支某逾期支付佣金的违约金（从2014年7月1日起按照拖欠数额以中国人民银行同期贷款利率6个月内5.6%计算至判决生效之日止）；3、本案诉讼费由两被告共同承担。
被告朱福娣、张伟共同辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，房地产居间合同未成立，也未生效。两被告系母子关系，但没有住在一起。系争房屋系被告朱福娣一人所有，原告提供的协议出卖人系被告朱福娣，但相关材料上均没有被告朱福娣的签字确认。居间合同由被告张伟签订无异议。被告张伟确实没有获得被告朱福娣的授权，被告朱福娣也从来没有委托过被告张伟出售系争房屋。第二，房地产买卖合同未成立，本案没有签订过正式的房地产买卖合同。第三，根据合同约定，佣金由案外人支付，如果被告张伟存在违约，也应当由案外人承担责任后再向被告追偿，且协议上写明双方互不承担责任。只有在6月8日，原告带案外人来看过系争房屋一次，看房当天被告朱福娣不在家，但被告张伟有房屋钥匙，也能够取得产证。被告张伟与案外人赵某某签订的解约协议无异议。从居间合同到解约协议的全过程中，被告朱福娣自始至终不知情，也没有出过面，被告朱福娣对于出售房屋也是不同意的，被告张伟也没有告知过被告朱福娣房屋出售的情形，被告张伟称因为案外人存在房贷款项不能到位的情形，被告张伟的妹妹得知后表示不同意出售房屋，之后被告张伟的妹妹再告知被告朱福娣，家庭内部不能达成一致，后导致该房居间协议解除。
经审理查明，2014年6月8日，在原告的居间服务下，被告张伟与案外人赵某某就买卖坐落于上海市浦东新区南桥路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）签订了《房地产买卖居间合同》（以下简称居间合同）及《房地产买卖合同》，出卖方（甲方）为被告朱福娣（合同下方签字人为被告张伟），约定房屋总价为143万元。居间合同第七条约定“佣金方式为全部由乙方（即指案外人赵某某）承担2%”，第九条约定“若甲乙双方一方违反本合同的约定，该方将自行承担违约责任及相关损害赔偿责任，且违约方应向丙方支某本合同第三条所述总房价款2%的居间服务报酬。”签订居间合同后，案外人赵某某向原告出具《佣金确认书》，确认佣金金额为28，600元，并向被告张伟支付了定金2万元。同日，被告张伟向原告和案外人赵某某出具《代为出售承诺书》，言明“本人张伟是系争房屋房地产产权人朱福娣的代理人，本人在此承诺已获得该房地产产权人的授权，委托原告居间出售该房地产并签订居间协议等相关一切协议。若产权人提出异议或由于代理权引发纠纷，本人愿意独自承担全部法律责任”，下方有承诺人张伟的签字。同日，被告张伟、案外人赵某某、鲍某某签订协议书一份，言明“如果由于赵某某个人贷款征信出现问题，甲方朱福娣、张伟同意无条件解约，时间2014年6月10日止”。2014年6月24日，被告张伟与案外人赵某某签订《解约协议》，双方达成如下意见：“一、甲乙双方（甲方指出卖方朱福娣、乙方指买受方赵某某）同意自解约协议签订之日起解除该协议；二、甲方不同意出售该房屋，乙方不承担任何违约责任（该字迹系赵某某手写），应当于解约协议签订之日内，返还乙方已支某的定金2万元……”。被告张伟于当日退还案外人赵某某定金2万元，由案外人赵某某出具相应收据。后因原、被告就居间费用发生争议，故引发诉讼。
审理中，被告朱福娣表示不同意出售系争房屋，其从未授权被告张伟出售系争房屋，对6月8日被告张伟签订居间合同和买卖合同亦不知情。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、房地产居间合同及房地产买卖合同、解约协议、代为出售承诺书、收款收据，被告提供的协议书及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支某报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支某从事居间活动支付的必要费用。本案的争议焦点在于居间合同的效力以及原告是否履行了居间义务。首先，关于居间合同的效力，两被告虽为母子关系，但系争房屋的产权人系被告朱福娣一人，在系争房屋的买卖居间合同中载明出售人为朱福娣，但下方签字区域并无朱福娣本人的签字或手印，仅有被告张伟的签字，对此原告仅提供了被告张伟单方面的代为出售承诺书，而原告并未提供有朱福娣签字确认的书面授权书或相关公证文书，故被告张伟对房屋的出售系无权处分。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案被告朱福娣明确表示不同意出售房屋，因此系争房屋的出售未得到房屋产权人的追认，故原告、被告张伟以及案外买受人签订的系争房屋买卖居间合同对被告朱福娣不产生效力。被告张伟、案外人赵某某基于对中介服务的信赖与原告签订了居间合同，委托原告进行房屋买卖的居间，各方对于房屋买卖的居间服务事项达成一致意思表示，居间合同依法成立并生效，故该合同的约定对于各方缔约行为人具有约束力，故被告对于居间合同未成立以及未生效的抗辩本院不予支持。被告张伟在签订居间合同时未出具产权人的书面授权，缔约后也未获得产权人对售房的追认，之后其与买受人签订的解约协议中明确为被告不同意出售房屋，而被告辩称因买受人贷款问题导致买卖合同无法签订亦未提供证据予以佐证，故应由被告张伟承担相应的违约责任，根据居间合同的约定，应由被告张伟承担系争房屋买卖的居间费用。其次，关于原告是否履行了居间义务，本院认为，原告作为提供房地产交易居间服务的专业公司，应审慎核实房屋产权人对出售房屋的真实意愿以及代为出售的委托代理人的授权资格以促成房地产交易的顺利进行。本案中，原告主张签订居间合同前被告张伟出示了户口本、产权证以及代为出售承诺书等相关材料使原告对其出售房屋的授权产生信赖，但被告张伟提供的相关材料中并无产权人的签字，而原告亦无证据证明其已向产权人核实售房意愿，故原告未尽到上述审核义务。在此情况下原告仍促成无权代理人与案外人就系争房屋签订买卖合同，之后，由于产权人不同意出售系争房屋，导致买卖合同不能有效成立，故原告要求被告支付居间报酬的诉讼请求，应予以驳回。原告要求被告支某逾期付款违约金的诉讼请求，本院亦予以驳回。考虑到原告在本案中确向交易双方提供了一定的居间服务，付出了一定的居间成本，本院酌情确定由被告张伟支付原告从事居间活动的必要费用5，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四百二十四条、第四百二十七条的规定，判决如下：
一、被告张伟于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司人民币5，000元。
二、驳回原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元，减半收取计262.50元，由被告张伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 龚亦慧
二〇一四年十一月四日
书 记 员 杨 柳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。