湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终4957号上诉人（原审被告）：长沙市建通物流有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区洞井镇时代阳光大道。法定代表人：罗建查，总经理。委托诉讼代理人：丁西艺，湖南若华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺金兰，女，汉族，1969年9月23日出生，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人长沙市建通物流有限公司（以下简称建通公司）因与被上诉人贺金兰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院(2014)雨民初字第01346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人建通公司上诉请求：1、撤销一审判决的第一项和第二项；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，故意偏袒被上诉人。被上诉人一直占用、拖欠上诉人2013年6月1日至2013年12月31日房屋占用费或租金的事实是经过多次确认的，一审判决忽略该事实，反而还判决上诉人退还保证金10000元，补偿被上诉人装修费6000元，故一审判决认定事实错误。2、本案与（2013）雨民初字第3838号民事判决系同一诉讼主体，同一诉讼标的，同一诉讼请求，本案一审违反一事不再理原则，构成重复起诉，一审法院应该直接驳回，但却继续审理，系适用法律错误。综上所述，一审判决认定和适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法判决。被上诉人贺金兰未予答辩。被上诉人贺金兰向一审法院起诉请求：一、解除贺金兰、建通公司之间的承包协议；二、建通公司支付贺金兰因违约造成损失约100000元（该100000元损失为估算值，包括招待所装修及设施残值15314.3元、转让费损失78440元、多付的电费14041.14元）；三、建通公司退还保证金10000元；四、建通公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月30日，贺金兰、建通公司签订《货运交易市场招待所承包协议》（以下简称《承包协议》）1份，约定：建通公司将其下属招待所（共40间房屋）承包给贺金兰经营住宿项目；承包期限为7年，自2010年4月30日至2017年4月30日；签订合同时贺金兰向建通公司缴纳保证金10000元，保证金不得与承包费、水电费抵押使用，合同期满，如无违约欠费行为，建通公司退还保证金（保证金不计算利息）；承包管理费（租金）为前3年每年70000元，3年后承包管理费（租金）另行协商。《承包协议》还就承包费缴纳方式、卫生费、水电费标准、双方的权利义务等作了约定。《承包协议》签订后，建通公司将协议约定的房屋交付贺金兰，贺金兰将上述房屋用于经营招待所（名为华美达招待所）。贺金兰向建通公司支付了10000元保证金，并支付了截至2013年5月30日的租金，其后双就租金数额未达成一致意见，贺金兰未再向建通公司缴纳租金。在《货运交易市场招待所承包协议》履行的过程中：一、贺金兰于2011年3月18日向该院提起占有排除妨害纠纷之诉，请求判令建通公司拆除加建的厨房，恢复华美招待所原状，并赔偿损失100000元。2012年4月10日，该院作出（2011）雨民初字第631号《民事判决书》，认定建通公司加砌围墙的行为给贺金兰造成了损失，判令建通公司向贺金兰支付赔偿款25000元。该赔偿款已执行到位。二、建通公司于2013年7月10日向该院提起房屋租赁合同纠纷之诉，请求判令解除《货运交易市场招待所承包协议》，并请求贺金兰支付管理费11666元、滞纳金7875元、违约金10000元。2013年10月31日，该院作出（2013）雨民初字第2070号《民事判决书》，判令：1、贺金兰向建通公司支付2013年5月1日至2014年4月30日的租金70000元；2、驳回建通公司的其他诉讼请求。贺金兰不服上述判决，向本院提起上诉。2014年4月14日，本院作出（2014）长中民三终字第00434号《民事判决书》，判令：1、撤销（2013）雨民初字第2070号《民事判决书》第二项；2、变更（2013）雨民初字第2070号《民事判决书》第一项为贺金兰支付建通公司2013年6月1日至2014年5月30日的租金70000元。三、贺金兰于2013年12月2日向该院提起财产损害赔偿纠纷之诉，请求判令建通公司赔偿华美招待所投入240000元、经营亏损12000元、摔伤产生的医药费60000元。2014年2月20日，该院作出（2013）雨民初字第3838号《民事判决书》，认定贺金兰的诉讼请求缺乏证据支持，驳回了贺金兰的诉讼请求。在上述诉讼过程中，建通公司于2013年10月对华美招待所采取了停电、停水措施，华美招待所自此未再经营。本案所涉房屋现已被建通公司收回并转租他人，建通公司未说明房屋收回后华美招待所中设施的去向。贺金兰于2014年3月26日诉至该院，请求判如所请。经该院主持调解，当事人未达成调解协议。一审法院认为，本案中，贺金兰、建通公司于2010年4月30日签订的《货运交易市场招待所承包协议》对2010年4月30日至2014年4月30日间的租金标准、权利义务等进行了约定，双方构成房屋租赁关系。2014年5月1日后，双方就租金标准未达成一致意见，贺金兰实际租赁使用了房屋，双方之间构成不定期租赁关系。贺金兰、建通公司在租赁关系存续期间纠纷不断，建通公司也收回了本案所涉房屋，《货运交易市场招待所承包协议》已实际解除。解除时间可认定为（2014）长中民三终字第00434号《民事判决书》裁决的租金支付的最后一日即2014年5月30日。当事人就2014年4月30日后的租金未能达成一致意见，并发生纠纷，故贺金兰未交租金的行为、建通公司停水停电的行为均不宜认定为违约，合同解除的原因可认定为双方协商一致解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故建通公司应退还贺金兰缴纳的10000元保证金。关于贺金兰主张的设施残值及装修费用，贺金兰提供的票据等证据虽然形式存在瑕疵，但考虑到贺金兰为经营招待所必然会支出设施及装修费用，且建通公司未证明房屋收回后华美招待所中设施的去向，从公平角度考虑，该院酌情认定建通公司应支付贺金兰设施残值及装修费用6000元。贺金兰主张转让费损失，没有事实与法律依据，该院不予支持。贺金兰主张多付的电费，其提供的证据不足以认定该事实，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、长沙市建通物流有限公司于本判决生效之日起5日内返还贺金兰保证金10000元；二、长沙市建通物流有限公司于本判决生效之日起5日内支付贺金兰设施残值及装修费用6000元；三、驳回贺金兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由贺金兰负担1290元，长沙市建通物流有限公司负担1290元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人建通公司与被上诉人贺金兰之间签订的《货运交易市场招待所承包协议》合法有效。该协议约定的租赁期限为7年，双方约定了前3年的租金金额，对后段时间的租金标准未达成一致意见，故双方之间的租赁关系已转为不定期租赁，双方均有权解除合同。合同解除后，上诉人收取被上诉人的保证金10000元应予退还。至于上诉人认为被上诉人欠其半年租金，上诉人未提起反诉，可另行主张权利，故上诉人提出一审判决认定事实错误，故意偏袒被上诉人的上诉意见，无事实依据，本院不予支持。关于上诉人提出一审判决其向被上诉人支付的设施残值及装修费用6000元违反了一事不再理原则，本院认为被上诉人在（2013）雨民初字第3838号财产损害赔偿纠纷案件中的诉请与本案中的设施残值及装修费用并非完全同一标的，且考虑到被上诉人的相关投入及无证据证明被上诉人收回了相关旧设施，故一审酌情判决上诉人向被上诉人支付设施残值及装修费用6000元并无不妥。综上所述，上诉人建通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2580元，由上诉人长沙市建通物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一六年十一月二十四日书 记 员  何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。