福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终1724号
上诉人（原审原告）：孙怀志，女，1976年12月22日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：谢阿有，福建信海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈长钧，福建信海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：厦门市中铁源昌置业有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五缘湾木浦路103号“恒安国际中心”15层01、02、03单元。
法定代表人：何文肇，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬（厦门）律师事务所律师。
上诉人孙怀志因与被上诉人厦门市中铁源昌置业有限公司（以下简称中铁源昌公司）商品房销售合同纠纷一案,不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初5706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙怀志上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决法律适用错误。（一）一审判决以补充协议第10.1条约定的“商品交付后365日”作为中铁源昌公司履行房屋初始登记义务的期限不符合法律规定。首先，案涉《商品房买卖合同》第22条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得有减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人的责任、排除买受人主要义务的内容。”作为主合同附件的《补充协议》在涉及到减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人的责任的条款时，应当以主合同约定为准。《补充协议》将中铁源昌公司履行初始登记义务的期限由“商品房交付后60日”变更为“商品房交付后365日”减轻了出卖人的责任，依据主合同的约定应以主合同为准。其次，案涉《补充协议》属于《合同法》第三十九条所规定的“格式合同”，即当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同条款时未与对方协商的合同。依据《合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对比《商品房买卖合同》，其《补充协议》10.1的约定事实上即属于中铁源昌公司在格式条款中在更长期限内免除其责任、加重孙怀志责任、排除孙怀志主要权利的情形。中铁源昌公司也未举证证明对该条款已向中铁源昌公司尽到了提示义务，因此，该条款应属无效。（二）一审判决以补充协议第10.2条约定了逾期办理房屋权属登记的违约金上限为由，对本案孙怀志在一审中所主张的违约金做出了按已付购房款千分之五的限制，不符合法律规定亦不具备合理性。首先，如上述第（一）点所述，《补充协议》将主合同中铁源昌公司承担逾期办理房屋权属登记的违约金不设上限变更为设定“买受人已付款的5‰”，该条款应属无效。其次，从“逾期履行违约金”的性质上看，系合同双方为了督促履行义务的一方积极履行合同项下义务而设置的违约责任，对该类违约金设置上限不利于合同目的的实现，侵害了孙怀志作为购房人的权益。再次，一审判决认定的违约金实际并不足以弥补孙怀志的损失。一审判决认为孙怀志在一审中未就因逾期办证造成的损失超过买受人已付款的5‰进行举证证明，因此确认了以该上限作为最终的违约金支付金额。事实上，该违约金金额并不足以弥补孙怀志的损失是显而易见的。由于逾期办理产权导致孙怀志无法办理就案涉房屋办理抵押贷款、无法对外转让案涉房屋、无法落户并解决子女入学问题等损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，本案孙怀志因中铁源昌公司逾期办理房屋权属登记的损失难以确定的可以按照上述标准进行损失的计算，即按照2017年中国人民银行确定的贷款年利率4.35%计算，孙怀志因中铁源昌公司逾期办理房产及车位的损失数额达到近35万元，违约金的上限应当予以调整。
中铁源昌公司辩称：一、合同附件六第10条明确约定中铁源昌将办理房屋权属登记需由中铁源昌公司提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为中铁源昌公司已履行商品房合同中关于出卖人办理初始登记的义务，同时合同附件六进一步明确约定中铁源昌公司办理项目初始登记送件的时间为商品房交付后的365日内，因此孙怀志主张将逾期办证的起算点和和截止点不符合合同约定。二、关于主合同第二十二条与补充协议约定的理解上，应当以补充协议约定为准，补充协议关于产权办理的延期约定符合厦门市房地产开发行情，不存在法律法规所规定的无效情形。1、根据《合同法》第77条规定，除非法律、行政法规规定变更合同需要批准、登记的，否则当事人可以自由协商变更协议约定。2、补充协议第17.9条已经明确补充协议与主合同约定不一致的，以补充协议为准。3、省建设厅与工商局制定的是示范文本，但不是强制性规范，合同双方签订的补充协议只会因违反强制性规定而无效，但并不会因为违反示范文本或主合同而无效。4、从现实的开发环境并结合厦门市房地产协会出具的咨询回函，以及厦门市、莆田、福州其他城市关于合同文本关于商品房买卖合同的范本、判例，以及中铁源昌公司对于办理产权所需实际期限的合理说明，答辩人认为补充协议关于产权办理条款的约定有充分的合理性与必要性。5、中铁源昌公司将初始登记的时间变更为365天及明确产权由中铁源昌公司代办的约定，实质上是加重了开发商的责任，且该变更并未给业主造成任何损失。6、业主未提出合理异议，由此产生的责任不应归责于开发商。三、逾期部分商品房超过365天才办理项目初始登记的原因不可归责于答辩人，应当免除中铁源昌公司逾期办证责任。中铁元湾的部分房产虽然办理所需的基本材料均已完备，但因主管部门的客观原因不予办理大产权初始登记的收件，在办理产权过程中要求开发商自行证明已经取得“人防”、消防、规划、环保、质量监督相关专项验收的真实、合法、有效性；以法律没有明确规定分期建设、分期竣工的项目可以分期办理产权为理由，一直拒绝开发商的送件请求，是导致本案产权无法办理的根本原因。四、中铁源昌公司逾期办证并未给业主造成损失，因此商品房买卖合同中关于千分之五逾期办证违约金上限约定并无不当，即便孙怀志认为千分之五的违约金不足以弥补其损失，根据合同法的相关规定应当由业主对具体损失承担举证责任。孙怀志主张其损失参照同期银行贷款利率，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，适用该条款的前提在于合同没有约定违约金或者损失难以确定的情况，本案中合同约定的违约金是明确且具体的，不存在违约金约定不明的情况。
孙怀志向一审法院起诉请求：1、中铁源昌公司支付孙怀志逾期办理房屋权属登记的违约金200576.7元及利息（按年利率6%，自2015年3月6日始计至实际付清之日止）；2、中铁源昌公司支付孙怀志逾期办理车位权属登记的违约金（以700000元为基数，按日万分之一，自2015年4月16日始计至收到产权证之日止）。
一审法院认定事实：一、房屋买卖。（一）商品房预售合同签订时间：2012年6月21日。（二）商品房地址：中铁源昌2007G27项目15#楼（T2）8跃9层02单元。（三）购房总价款（逾期办证违约金计付基数）：5348713元。（四）约定交房时间：2013年12月31日。（五）通知交房手续办理时间：2013年12月20日至2013年12月24日。（六）约定办证义务履行期限：合同约定交付期限届满之日起365日内即2014年12月31日前（取得办理初始登记材料取件单）。（七）商品房项目初始登记收件收据出具时间：2014年12月18日。（八）核准房屋初始登记时间：2015年2月11日。（九）开发商通知业主办证的时间：2015年3月5日前。（十）约定逾期办证违约金标准：自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰。二、车位买卖。（一）商品房预售合同签订时间：2014年12月5日。（二）商品房地址：中铁源昌2007G27项目地下室-1层人防1092、1093号车位。（三）购房总价款（逾期办证违约金计付基数）：700000元。（四）约定交房时间：2014年12月19日。（五）通知交房手续办理时间：2015年1月8日至2015年1月15日。（六）约定办证义务履行期限：商品房交付使用后365日内即2016年1月15日前（取得办理初始登记材料取件单）。（七）商品房项目初始登记收件收据出具时间：2017年8月31日。（八）开发商通知业主办证的时间：2017年9月1日。（九）约定逾期办证违约金标准：自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰。
一审法院认为，一、关于房屋买卖。
（一）逾期办证违约金起始时间的认定：
一审法院认定及理由：《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是中铁源昌公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以《合同补充协议》的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。孙怀志如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则应当承担相应的不利后果。中铁源昌公司提供的厦门、莆田、福州地区的合同范本和判例，可以证明延长初始登记存在一定的普遍性和客观需要；厦门市房地产业协会出具的咨询回函印证了延长初始登记期限的必要性和合理性；厦门市中铁源昌置业有限公司对延长的具体期限也能作出合理的说明，事实清楚，理由充分。因此，《合同补充协议》第十条关于延长初始登记期限的条款不属于恶意加重买受人负担的款项，其同时也加重了出卖人的贷款担保责任，该项约定权利义务设置合理，应认定为有效。据此，中铁源昌公司应在《商品房买卖合同》第八条规定的交付期限届满之日（即2013年12月31日）起365日（即2014年12月31日）内按约定办理房屋权属初始登记，故逾期办证违约金的起算之日应为2015年1月1日。
（二）逾期办证违约金截止时间的认定：
一审法院认定及理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条中约定的内容，中铁源昌公司应于2014年12月31日前将办理房屋权属初始登记的资料报送当地权属登记机构。中铁源昌公司已于2014年12月18日将办理初始登记的材料提交给厦门市不动产登记中心，并未因提交资料因素影响到最终办出房屋产权证书，且没有证据显示中铁源昌公司在提交相应资料后仍存在过错导致房屋产权证延迟办理，其已履行了合同相关义务。综上所述，中铁源昌公司不存在违约，无需承担违约责任。
二、关于车位买卖。
（一）逾期办证违约金起始时间的认定：
一审法院认定及理由：《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是中铁源昌公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以《合同补充协议》的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。孙怀志如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则其应当承担相应的不利后果。中铁源昌公司提供的厦门、莆田、福州地区的合同范本和判例，可以证明延长初始登记存在一定的普遍性和客观需要；厦门市房地产业协会出具的咨询回函印证了延长初始登记期限的必要性和合理性；中铁源昌公司对延长的具体期限也能作出合理的说明，事实清楚，理由充分。因此，《合同补充协议》第十条关于延长初始登记期限的条款不属于恶意加重买受人负担的款项，其同时也加重了出卖人的贷款担保责任，该项约定权利义务设置合理，应认定为有效。据此，中铁源昌公司应在商品房交付使用之日（即2015年1月15日）起365日（即2016年1月15日）内按约定办理房屋权属初始登记，故逾期办证违约金的起算之日应为2016年1月16日。
（二）逾期办证违约金截止时间的认定：
一审法院认定及理由：中铁源昌公司对其主张未能提供有效的证据予以证明，依据不足，不予采纳，其未能在补充协议约定的期限内办理初始登记，存在违约，应承担相应的违约责任。该违约金应计至取得办理初始登记的收件收据为止，即2017年8月31日。
（三）逾期办证违约金的计算标准认定。
一审法院认定及理由：《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是中铁源昌公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以《合同补充协议》的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。孙怀志如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则其应当承担相应的不利后果。孙怀志辩称违约金上限的约定明显不符合公平合理原则，依据不足，不予采纳。《合同补充协议》系买卖双方的真实意思表示，应认定为有效。如逾期办证违约金不足以弥补孙怀志的损失，其可另行主张。
综上所述，计付逾期办证违约金的天数：594天（2016年1月16日至2017年8月31日）；该逾期天数计算的逾期交房违约金超过限额，应以限额计，为700000*5‰=3500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市中铁源昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内向孙怀志支付逾期办证违约金3500元。二、驳回孙怀志的其他诉讼请求。案件受理费4772元，减半收取计2386元，由孙怀志负担。
二审中，对一审认定的事实，除孙怀志对一审判决认定其对逾期办证造成的损失没有尽到举证义务有异议，并认为一审遗漏查明：1、中铁源昌公司迟延办理权属证明的原因，是孙怀志擅自变更规划，导致竣工验收备案迟迟无法办理。2、案涉合同、附件还有补充协议属于同时、同地、同一情形签订的。3、主合同第22条及补充协议对第22条的解释没有列明。4、讼争主合同第14条及补充协议第10条冲突之处中铁源昌公司没有尽到提示义务。除此之外，双方对一审查明的其余事实均无争议，本院予以确认。
二审中，孙怀志向本院提交二份证据：1、更改规划协议，拟证明中铁源昌公司更改规划被业主投诉后才同意赔偿；2、确认函，拟证明中铁源昌公司未尽说明与提示义务。
中铁源昌公司质证认为，对证据1的真实性无异议，但该协议的内容主要是海水源的补偿问题，且协议中所涉及的规划问题中铁源昌公司在业主同意后也取得了规划局的同意，同时也取得了规划文件，并未对产权造成影响。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认。该确认函是发生在本案诉讼之后，合同附件6无法加粗加黑，因此才制作该份确认函对该事实予以确认，该份证据恰恰证明了业主认可讼争合同补充协议无法加粗加黑。
本院认为，本案讼争的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均为签约双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。其中，《合同补充协议》第十七条约定：“本协议是对原合同及附件的补充，为原合同不可分割的一部分。本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的规定为准。本协议经协议双方签章后立即生效。”双方当事人均在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》落款处签字及盖章，应视为孙怀志对《合同补充协议》约定内容的确认，故《合同补充协议》对双方当事人均有法律约束力。关于办理产权登记的约定，《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第十条对该条约定补充如下：出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。……如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）。因此，关于办理产权登记的约定应根据《合同补充协议》第十条的约定。孙怀志主张《合同补充协议》10.2的约定属于格式条款，且中铁源昌公司也未尽到提示义务，该条款应属无效。经查，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》对于逾期办证违约责任设置了不同条款，双方当事人在《合同补充协议》中选择按“买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）”的条款处理。该条款约定不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，应为有效，孙怀志的该项上诉请求依据不足，本院不予采纳。根据合同的平等、自愿原则，应充分尊重签约当事人的意思自治。孙怀志主张一审认定的违约金不足以弥补其损失，孙怀志应对该主张承担举证责任，但孙怀志一、二审中未能提供证据证明中铁源昌公司逾期办证给其造成的损失，故其关于调高逾期办证违约金的上诉请求依据不足，本院不予采纳。本案孙怀志的诉讼请求为判令中铁源昌公司支付逾期办证违约金，双方对讼争房产及车位已交付的事实并无异议。因此，该《竣工验收备案证明》与本案无关，且孙怀志也自称其已向厦门市建设局申请调查，并已得到答复无法查询到所需材料，本院对孙怀志的调查取证申请依法不予准许。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4772元，由孙怀志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 陈 璟
二〇一八年六月二十六日
代书记员 黄亚君
附本案适用的法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。