安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民一初字第02002号
原告：于运良，男，汉族，1956年9月8日出生。
委托代理人：栾如智，安徽凯安律师事务所律师。
被告：唐朝宾，男，汉族，1968年4月6日出生。住太和县。
被告：太和县凯金房地产开发有限公司，住所地安徽省太和县。
法定代表人：陆松华，该公司经理。
原告于运良诉被告唐朝宾、太和县凯金房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日、2016年2月18日两次公开开庭进行了审理。原告于运良及其委托代理人栾如智、被告唐朝宾到庭参加了诉讼。被告太和县凯金房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
于运良诉称：2015年5月8日，于运良收到了太和县人民法院送达的（2014）太执行异议字第003-4号执行裁定书，于运良认为贵院驳回于运良提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。1、位于太和县国际保健品综合商城4230和4231号商铺属于运良所有，而不属于太和县凯金房地产开发有限公司所有。2010年1月，于运良订购了位于太和县国际保健品综合商城4230和4231号房屋，至2011年8月10日，于运良交付了全部购房款。2014年9月12日，于运良到房产局查询，该两套商铺没有被抵押和查封，太和县蓝图房地产测绘队对该商铺进行了测绘，于运良并缴纳了相关费用。据此于运良已完全拥有了该两套房屋的所有权。2、唐朝宾对于运良所有的两套商铺申请执行没有任何法律依据。于运良购买的位于太和县国际保健品综合商城4230和4231号商铺，是太和县凯金房地产开发有限公司修建的，于运良购买时，该商铺还没有竣工，因此，该商铺此前和任何人均没有产权纠纷，不存�任何争议，该房屋买卖是完全合法的。2014年6月12日，贵院作出的（2013）太执字第00956-1号执行裁定书，对该两套商铺进行了查封，但于运良在2014年9月12日到房产局查询时，该商铺还没有被查封，时间上存在差异。综上所述，于运良认为，执行裁定驳回了于运良作为案外人的执行异议缺乏事实及法律依据，为此提起诉讼，请求依法确认位于太和县国际保健品综合商城4230和4231号商铺属于运良所有，并停止对该房屋的执行；由被告承担本案一切诉讼费用。
唐朝宾辩称：于运良购买太和县凯金房地产开发有限公司的房屋没有按合同约定付清房款，于运良没有在三个月之内付清房款，至今没有办理房产证，该结果是于运良过错造成的。太和县人民法院作出民事裁定书依法查封了本案所涉房屋是符合法律规定的。太和县人民法院执行局对于运良提出的执行异议申请予以驳回是符合法律规定的。根据物权法规定，房产以产权登记为准。于运良与太和县凯金房地产开发有限公司虽签订了房屋买卖合同，因为于运良没在规定时间办理房屋过户手续，所造成的损失应由于运良个人承担。
太和县凯金房地产开发有限公司未答辩也未提供证据。
经审理查明：2010年1月28日，于运良与太和县凯金房地产开发公司签订了购房合同，合同编号为0358、0359，约定购买太和县凯金房地产开发公司开发的位于太和县长征路新凯旋门保健品商城的4230、4231号房屋，其中4230号房屋建筑面积40.48平方米，每平方米2040元，总价款82579元；4231号房屋建筑面积40.48平方米，每平方米2040元，总价款81365元。合同第六条（付款方式）均约定：买受人至出卖人项目售楼处签订销售合同时支付该商品房总房款的50%，剩余30%的总房款在2010年5月1日前支付，最后的20%总房款在交房前付清。以上4230、4231号房屋价款合计163944元。于运良于2009年12月30日支付了4230、4231号房屋购房款16300元；于2010年1月28日支付4230号房屋购房款34746元、支付4231号房屋购房款33627元；于2010年4月23日支付4230、4231号房屋购房款24000元，于2010年6月19日支付4230号房屋购房款23000元，于2010年11月4日支付4230、4231号房屋购房款33000元，即于运良已全额交付了购房款。2011年8月10日，太和县凯金房地产开发公司为于运良出具了金额为81365元、82579元的安徽省阜阳市地方税务局通用机打发票二张，发票号码分别为00002457、00002458。2014年9月12日于运良向太和县房地产管理局交纳了新凯旋门保健品商城86#4230、4231号房屋的住宅共用维修基金（即业主使用费）合计1640元、房地产测绘费100元。于运良另提供证人证言证明其已经占有并使用了新凯旋门保健品商城86#4230、4231号房屋。
另查明：唐朝宾与太和县凯金房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月8日作出（2013）太民一初字第01440号民事判决，判决太和县凯金房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向唐朝宾返还购房款1805174元，该民事判决生效后，本院在执行唐朝宾与太和县凯金房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案中，因被执行人太和县凯金房地产开发公司未履行本院已生效的（2013）太民一初字第01440号民事判决书确定的义务，本院执行局根据唐朝宾的申请，于2014年6月12日作出（2013）太执字第00956-1号执行裁定书，裁定查封了太和县凯金房地产开发有限公司所有的位于太和县长征路新凯旋门保健品商城4230、4231号房屋。
案外人于运良得知其所购买的4230、4231号房屋已被本院查封后，书面提出执行异议，认为本案所涉4230、4231�房屋应归其所有，请求本院解除查封，2015年4月17日，本院作出（2014）太执行异议字第0003-4号执行裁定，裁定驳回案外人于运良的异议请求。为此，于运良提起诉讼，请求依法确认位于太和县国际保健品综合商城4231和4230号商铺属其所有，并停止对该房屋的执行；诉讼费用由被告承担。
上述事实，有下列经庭审举证、质证的原告于运良的身份证、被告唐朝宾身份证、（2013）太民一初字第01440号民事判决书、（2013）太执字第00956-1号执行裁定书、（2014）太执行异议字第0003-4号执行裁定书、商品房销售合同2份、房屋测绘报告书2份、查档通知单2份、购房款收据6张、地税局通用机打发票2张、房屋测绘费发票、住宅专项维修基金专用收据2张、证人证言以及当事人陈述、开庭笔录等证据在卷为证。
本院认为，于运良与太和县凯金房地产开发有限公司签订�“商品房销售合同”系双方真实意思表示，应当认定合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，于运良在本院查封本案所涉房屋前已经与太和县凯金房地产开发有限公司就本案所涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同，且在本院查封本案所涉房屋前已经付清了全部购房款并实际占有了该房屋。本案涉案房屋�记的所有人为太和县凯金房地产开发有限公司，太和县凯金房地产开发有限公司营业执照已被吊销，公司无人经营管理，于运良未办理房屋产权过户登记，不是其自身原因所导致。因此，于运良要求“停止对执行标的（本案所涉房屋）执行”的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；于运良要求确认位于太和县国际保健品综合商城4231和4230号商铺归其所有的诉讼请求，于运良可以与太和县凯金房地产开发有限公司协商处理或另案起诉，本案不作处理。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，判决如下：
停止对被告太和�凯金房地产开发有限公司名下的位于太和县长征路新凯旋门保健品商城的4230、4231号房屋的执行。
本案受理费100元，由被告太和县凯金房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 徐功法
代理审判员 吴丽娟
人民陪审员 刘月兰
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 朱青青
附本判决书所引用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关�人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。