江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终10010号上诉人（原审原告）：陈哲锋，男，1979年12月27日出生，汉族，户籍地湖南省永州市零陵区，现住江苏省南京市江宁区。上诉人（原审原告）：周建云，女，1981年6月18日出生，汉族，户籍地湖南省永州市零陵区，现住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：南京天泰建设有限公司，住所地江苏省南京市江宁区江宁街道集镇。法定代表人：彭金元，该公司经理。委托诉讼代理人：吴坚，该公司职员。委托诉讼代理人：汪晟，该公司职员。上诉人陈哲峰、周建云因与被上诉人南京天泰建设有限公司（以下简称天泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈哲峰、周建云上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人按照合同约定支付上诉人延期交房违约赔偿金9700元。事实与理由：一、一审法院认定双方约定的违约金过高并对其进行调整，不符合合同法意思自治原则。关于违约金的条款是天泰公司提出，上诉人予以确认之后形成的，是双方的真实意思表示。如果在合同履行过程中，出现了合同约定的违约情形，违约方就以违约金过高为由要求调整，就失去了合同本身的约束性，也失去了对守约方的法律保护。二、合同约定的最高9700元的违约赔偿不属于过高范畴。违约赔偿金9700元和上诉人所买的碧湖天辰120平米、精装修的房屋3个月租金相当，不应该进行调整。恳请二审法院查明事实依法改判或发回重审。天泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。理由如下：一、被上诉人延期交房是由于不可抗力导致。被上诉人在施工期间，为了配合南京市政府举办南京青奥会、国家公祭日，按照有关部门的要求安排了停工，根据合同约定，被上诉人可以免责。二、被上诉人与上诉人签订的南京市商品房预售合同中，约定的违约金标准严重高于上诉人可能遭受的损失或者可能享受的利益。一审法院根据法律及相关规定，在经过综合考量后，酌定按照同区域、同类型房屋租金的1.3倍向上诉人支付违约金2600元。该判决金额虽相较于周边租金收益的实际情况率高，但尚属合理。三、情形相似的同类型案件有四十多起，其中已经按照上述标准判决或者调解结案的已逾四十起，业主对于判决均表示满意和认可，并且已实际履行完毕。由此可见，一审法院的判决是公平、公正的，并已得到大部分当事人的认可。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈哲峰、周建云向一审法院起诉请求：天泰公司支付延期补偿金14552.40元、误工费300元，合计14852.40元。一审法院认定的事实：2015年4月1日，陈哲锋、周建云与天泰公司签订商品房预售合同一份，约定陈哲锋、周建云向天泰公司购买位于南京市江宁区××天××室房屋××套，建筑面积121.80平方米，价款970000元，天泰公司应于2015年8月30日前交付房屋，逾期交付的，按已收价款的万分之五/天计算违约金，违约金不超过合同总价款的1%。合同还约定，若因不可抗力导致合同双方任何一方无法按本合同约定如期履行所负义务，均不向对方承担任何责任；“不可抗力”包括有关部门发出不得开挖运土、不准施工等禁令等。案涉房屋实际交付日期为2015年9月30日，实际建筑面积为121.82平方米，陈哲锋、周建云实际支付房款970160元。一审审理中，陈哲锋、周建云主张因房屋未按期交付，致其存在误工费损失，但未提交证据证实。天泰公司提交江宁区建工局网站截图（2014年6月26日发布的《关于做好2014年青奥会举办期间建设工程临时管控的通知》、2014年12月4日发布的《关于做好国家公祭日期间建设工程临时管控的通知》）、审批文件复印件等证据，据此抗辩称延期交房系因为政府部门禁止施工造成，但网站截图并未载明通知的具体对象是否包括天泰公司案涉工程工地，审批文件亦无法证实工期延误与政府禁令之间存在因果关系。天泰公司还提交房屋租赁合同复印件两份，一份系碧湖天辰苑3幢1104室房屋（120.95平方米）租赁合同，租金为1300元/月，一份系江宁街道集镇盛江花苑牡丹园4幢2单元603室房屋（85.95平方米）租赁合同，租金为500元/月。一审法院调取相关互联网房屋出租网站页面截图，载明碧湖天辰120平方米房屋一套租金报价2000元/月，周边宝驰景秀苑100平方米房屋一套租金报价1300元/月。一审法院认为，陈哲锋、周建云与天泰公司之间签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护。天泰公司未按约定的期限交付房屋，应负纠纷的责任。天泰公司抗辩因政府禁令造成其逾期交付房屋，一审法院不予采信，理由是：第一，本案合同签订的时间系发生在青奥会、国家公祭日活动之后，天泰公司已以其签约行为表示相关禁令不影响房屋交付时间；第二，天泰公司提交的证据不能证实停工通知的具体对象是否包括其，亦无法证实工期延误与政府部门禁令之间存在因果关系。天泰公司逾期交付房屋，应向陈哲锋、周建云支付违约金。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审法院以陈哲锋、周建云的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、天泰公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定天泰公司应参照同区域、同类型房屋租金的1.3倍向陈哲锋、周建云支付违约金2600元。对陈哲锋、周建云主张的过分高于实际损失的违约金部分，一审法院不予支持。陈哲锋、周建云未提交证据证实其误工损失情况，对其主张的误工费损失，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京天泰建设有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付陈哲锋、周建云违约金2600元。二、驳回陈哲锋、周建云的其他诉讼请求。案件受理费171元，减半收取计86元，由陈哲锋、周建云负担70元，由南京天泰建设有限公司负担16元。二审中，天泰公司提交（2015）江宁初字第1011号民事判决书，证明同类型案件的判决，是按照同类型、同地段房屋租金的1.3倍向业主支付违约金。业主已经认可，并由被上诉人已经实际履行完毕。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据法律规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质。本案中，双方当事人在《商品房预售合同》中约定的交房时间为2015年8月30日，实际交房时间为2015年9月30日，逾期交房一个月，且无合同约定的免责情形，天泰公司应当依法承担违约责任，向陈哲峰、周建云支付逾期交房违约金。天泰公司关于因配合南京市政府举办南京青奥会、国家公祭日等而按照有关部门的要求安排停工造成其逾期交付房屋的抗辩，因已被一审查明并在二审中经双方当事人确认的事实所否定，本院不予支持。天泰公司以合同约定的违约金明显高于逾期交房给陈哲峰、周建云可能造成的损失为由，请求一审法院适当减少违约金数额，并提交了两份房屋租赁合同证明同地段同类型房屋租赁价格为1300元，而陈哲峰、周建云并未提供证据证明逾期交房给其造成的具体损失数额。考虑到本案天泰公司逾期交房时间较短，在陈哲峰、周建云不能举证证明具体损失数额的情况下，逾期交房给陈哲峰、周建云造成的直接损失应当主要是房屋占有使用费用的减少。故一审法院调取相关互联网房屋出租网站页面截图，载明碧湖天辰120平方米房屋一套租金报价2000元/月，周边宝驰景秀苑100平方米房屋一套租金报价1300元/月，兼顾违约金的惩罚性质，按照每月2000元的标准，酌定天泰公司按租金的1.3倍向陈哲峰、周建云支付违约金2600元，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈哲峰、周建云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费171元，由陈哲峰、周建云负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  龚 达审判员  郑 慧二〇一七年二月十六日书记员  郭旭冬