四川省武胜县人民法院
行 政 判 决 书
（2015）武胜行初字第5号
原告陆素容，女，生于1976年6月10日。
委托代理人李青峰，四川洪州律师事务所律师。
被告岳池县住房和城乡规划建设局（以下简称岳池住建局），住岳池县九龙镇九龙大街。
法定代表人王岳川，局长。
委托代理人祝贺，四川天吉律师事务所律师。
被告岳池县城镇房产管理所（以下简称岳池房管所），住岳池县九龙镇园田路下段***号。
单位负责人陈代军，所长。
第三人岳池县民政局，住岳池县九龙镇民政巷77号。
法定代表人周恒，局长。
委托代理人刘映，男，系岳池县政府法制办工作人员。
委托代理人徐诚，四川丘山律师事务所律师。
第三人梅才立，男，生于1973年11月20日。
委托代理人梅才挺，男，广安天赐法律服务所法律工作者。
第三人刘锋辉，男，生于1964年10月8日。
委托代理人张先国，四川维尊律师事务所律师。
2015年1月5日，原告陆素容向本院提起行政诉讼，要求法院依法撤销二被告为第三人梅才立、刘锋辉对位于岳池县九龙镇安拱路北侧滨河新居D栋1-2-1号住房过户的行政行为，注销二被告为刘锋辉颁发的岳房权证岳池字第20140808005**号房屋所有权证。本院受理后，于次日向被告岳池住建局、岳池房管所和第三人刘锋辉、梅才立送达了起诉状副本、应诉通知书，同月7日向第三人岳池县民政局送达了起诉状副本、应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭审理了本案，庭审后，本院根据被告方和第三人的申请，裁定中止本案的审理。2015年12月1日，本院第二次公开开庭审理了本案。原告陆素容及委托代理人李青峰，被告岳池住建局的委托代理人祝贺，被告岳池房管所的负责人陈代军，第三人岳池县民政局的委托代理人刘映、徐诚、第三人梅才立及委托代理人梅才挺、第三人刘锋辉的委托代理人张先国到庭参加了诉讼。被告岳池住建局的法定代表人王岳川、第三人岳池县民政局的法定代表人周恒以及第三人刘锋辉因故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告岳池住建局、岳池房管所2014年8月11日依据第三人梅才立、刘锋辉的申请，并对梅才立、刘锋辉提供的资料进行审查后，为第三人刘锋辉颁发了岳房权证岳池字第20140808005**号房屋所有权证。
被告岳池住建局、岳池房管所2015年1月15日向本院提交并在法庭上出示了以下证据：
（一）事实和程序方面的证据
1、房屋所有权登记审核表，证明按程序进行了审核。
2、房屋登记审批表，证明按程序进行了审批。
3、询问笔录，证明登记机关已履行了审查义务。
4、房屋所有权转移登记申请书，证明房屋转移是房屋买卖双方共同申请。
5、房屋买卖合同，证明买卖双方签订了买卖合同。
6、税收完税证明，证明买卖双方依法缴纳了税费。
7、梅才立婚姻登记记录证明，证明梅才立没有配偶。
8、梅才立和刘锋辉的身份证复印件，证明买卖双方身份。
9、完税证明查询单，证明依法缴纳了税收。
10、房地产手续费缴费通知书，证明按照规定在办证中收取的费用。
11、房屋权属登记收件单，证明收取了哪些证据。
12、房屋登记收费通知单，证明收取了多少费用。
13、梅才立的房屋所有权证。在共有人这一栏没有名字，证据证明该住房是梅才立私产。
（二）程序和法律方面的依据。
1、《中华人民共和国城市房产管理法》、《中华人民共和国物权法》、建设部的相关规定。
2、法释[2010]15号《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，证明审理本案应先民事后行政。
原告方对二被告提供的证据质证后认为，对房屋所有权登记审核表、房屋登记审批表、询问笔录、房屋所有权转移登记申请书、完税证明无异议；对房地产买卖契约，虽然被告是过了举证期限举示的，但原告对该证据的真实性无异议；对梅才立婚姻登记记录证明真实性无异议，但不能证明二被告尽到了审查义务，因为该证明说明只查阅了从2011年8月23日至今的婚姻登记档案，只能证明从2011年8月23日至今无婚姻登记记录，但是结论又是在本辖区内无婚姻登记记录，这个本身就是矛盾的，不能排除二被告钻了民政局该登记最后结论那句话的空子，该证明也剥夺了本案原告是第三人梅才立妻子的权利；对其他事实方面证据的真实性无异议。对被告提供的法律规范本身无异议，对被告举示的最高人民法院的司法解释所要证明的目的有异议，原告是因被告不作为、乱作为提起的诉讼，并不是以买卖合同无效而要求撤销，所以不应中止诉讼。
第三人岳池县民政局对二被告提供的证据的真实性无异议，二被告认定梅才立是房屋所有者，民政局的证明在办证阶段没有起到任何作用，民政局的证明不是未婚证明，只是一个查询结果，其结果与第三人所掌握的梅才立的实际情况一致。梅才立是否结婚应以婚姻登记为准，证明的格式是全国统一，第三人只有在划线部分有处理和修改的权利，其他都是四川省婚姻登记管理系统自动生成，该证据与本案争议无关联，诉请民政局作为本案的第三人主体不适格。对法律依据本身没有异议，司法解释第6条明确注明了只有本案的利害关系人才能作为本案的第三人。根据《物权法》的相关规定，民政局不应当作为本案第三人。
第三人梅才立对二被告所举证据的真实性无异议，认为这几份证据的签字都是梅才立、刘锋辉当场签字、产权证也是梅才立提供，所以都是合法的；对法律方面的证据无异议。
第三人刘锋辉对二被告所举证据无异议，认为被告举示的梅才立的产权证更能证明梅才立具有处分权。
原告陆素容诉称，原告与第三人梅才立于2000年登记结婚，婚后共同购买了岳池县九龙镇安拱路北侧滨河新居D栋1-2-1号住房一套，产权登记在梅才立名下，2014年4月30日，原告通过特快专递向二被告申请更正原告为共有人，二被告置之不理。2014年8月11日，二被告在原告不知情的情况下，凭第三人梅才立、刘锋辉的申请和第三人岳池县民政局为梅才立出具的无婚姻登记的证明，将该住房过户到了刘锋辉名下。二被告的行为损害了原告的合法权益，请求人民法院依法撤销该过户登记行为，注销二被告为刘锋辉颁发的岳房权证岳池字第20140808005**号房屋所有权证。
原告陆素容向本院提供并在法庭上出示了以下证据：
1、梅才立、陆素容的户籍证明，证明二人的关系。
2、梅才立起诉陆素容离婚纠纷案件（2012）岳池民初字第1968号民事卷宗材料，证明陆素容与梅才立于2000年1月3日在岳池县罗渡镇人民政府进行了结婚登记，至今没有离婚。
3、（2014）岳池民初字第2343号民事判决书，证明本案讼争房屋系陆素容和梅才立的夫妻共有财产，登记时间是在《物权法》施行之前，法律不具有溯及力，不能用现在的物权法去调整当时的物权登记行为，夫妻关系还要受《婚姻法》的调整。
4、2014080800540号房产档案资料，证明本案讼争房屋原登记在梅才立名下，现已经过户登记在刘锋辉名下。
5、岳房权证岳池字第20140808005**号房屋所有权证复印件，证明登记机构是岳池县住房和城乡规划建设局，填发单位是岳池县城镇房产管理所。
6、EMS特快专递邮寄单复印件，证明2014年4月30日原告通过邮政快递向被告提交了门市和住房的更正登记申请书及附件。
7、邮寄回执单复印件两份，证明原告邮寄的东西和上面所述的一致。
8、EMS快递查询回执打印单，证明原告向二被告提交了申请，二被告也收到了申请。
9、向岳池县城镇房产管理所邮寄的更正登记申请书及附件，证明向被告邮寄提供了相关证据。
10、向岳池县住房和城乡规划建设局所邮寄的更正登记申请书及附件，证明向被告邮寄提供了相关证据。
11、岳池县民政局对梅才立婚姻登记记录的说明，证明由于岳池县民政局出具的无婚姻登记的证明，才使梅才立对夫妻共有财产进行处分转让时，不通过原告就被过户。
12、岳池县法院的庭审笔录，说明刘锋辉与梅才立没有通过任何人进行买卖，签订的房屋买卖合同的价格明显低于市场价格，不能称善意取得，刘锋辉并没有支付合理的对价。
被告岳池县住建局对原告方提供的证据质证后认为，对原告举示证据为原件的真实性无异议，对原告举示证据为复印件的，真实性由法庭核实。原告想证明梅才立与其是夫妻关系，所以房屋是夫妻共同财产，但我国房屋实行登记制度，本案讼争的房屋登记在梅才立名下，梅才立在询问中也承认该房屋是他个人所有，这不是本案行政诉讼解决的范畴。原告称通过邮寄向被告递交了变更登记申请书，但被告从来不受理通过邮政寄送的变更登记。本案讼争的房屋本身登记在梅才立名下，要进行变更登记，必须要权利人与原产权人一起到办证大厅去办理加名，并提供相应的资料。对于庭审笔录，被告没有参加，不清楚具体情况，该庭审笔录与本案无关联，如有影响，也必须是生效的判决，被告坚持本案应该先进行民事诉讼，中止行政案件的审理。
被告岳池房管所同意岳池住建局的质证意见。
第三人岳池县民政局同意被告的质证意见，补充说明的是原告提供的民事判决书并不能证明原告对门市和房屋具有所有权，是否为夫妻关系与不动产是否为共有没有必然联系；对民政局的证明，真实性无异议，但不是在举证期限内提供的，不予质证；庭审笔录不是生效文书，不予质证。
第三人梅才立对原告提供的证据质证后认为，原告与第三人是夫妻关系，但与本案行政登记行为不具有关联性，目前还没有作出行政行为后，因为是夫妻关系就必须撤销的规定；庭审笔录与本案不具有关联性。
第三人刘锋辉对原告提供的证据质证后认为，对身份证、结婚证、民事判决书的真实性无异议，但与本案不具有关联性。对房产档案的真实性、合法性、关联性无异议，对邮寄单的真实性无异议，但根据住建部发布的180号令必须双方到场，并有共同意识，因此原告的说法是不合适的。对民政局的证明，同意民政局的答辩意见。对庭审笔录的真实性无异议，但与本案不具有关联性。
第三人岳池县民政局述称，第三人岳池县民政局为梅才立出具的婚姻登记证明，是国家规定的固定格式，梅才立具有申请人的资格，第三人岳池县民政局对梅才立提供的资料进行了审查，并通过电子档案进行了查询，为梅才立出具的2011年8月23日至2014年6月24日期间无婚姻登记情况的证明准确无误，不存在过错。第三人岳池县民政局不具有房屋行政登记的职能，不应列为本案的第三人，请求人民法院判决驳回原告对第三人岳池县民政局的诉讼请求。
第三人岳池县民政局向本院提供并出示了以下证据：
1、民政局组织机构代码证及法人身份证明书，证明岳池县民政局是合法的婚姻登记机关，周恒系法人代表。
2、工作人员蒲某某婚姻登记员证，证明该登记员是有登记资格的工作人员。
3、梅才立申请出具《无婚姻登记记录证明》声明书，证明梅才立于2014年6月24日以办理入职手续为由，向岳池县民政局申请出具《无婚姻登记记录证明》，承诺自己自1995年11月20日至申请日未在任何地方办理过结婚登记，并对上述内容负责，愿承担为此产生的法律责任。
4、存档的梅才立提供的身份证、户口薄复印件，证明梅才立出生于1973年11月20日，2014年6月24日申请出具证明时已达到我国法定婚龄，符合申请人的条件；其提供的由岳池县公安局城北派出所2014年5月5日颁发的户口薄显示的婚姻状况为空白。
5、婚姻登记记录证明，证明岳池县民政局为第三人梅才立出具的证明是通过四川省婚姻登记管理信息系统自动生成，岳池县民政局只对该证明划线部分有操作的权限，其他内容岳池县民政局均无更改途径和权限；该证明并非未婚证明，只是岳池县民政局所掌握的第三人梅才立2011年8月23日至2014年6月24日期间在岳池县民政局的婚姻档案情况。
6、民政部《关于做好出具（无）婚姻登记记录证明服务工作的指导意见》，证明岳池县民政局在为梅才立出具《婚姻登记记录证明》过程中已按规定尽了审查义务，并无行政过错行为。
原告对第三人岳池县民政局提供的证据质证后认为，蒲某某的是一个培训证明，不能证明其具有婚姻登记员资格；对梅才立申请出具《无婚姻登记记录证明》声明书本身没有异议，梅才立申请的是无婚姻登记记录，但是民政局出具的是婚姻登记记录；对户口本首页真实性无异议，但是在梅才立这一页，户口本是伪造的，该页的公章也是伪造的。民政局出具的婚姻登记证明与民政部《关于做好出具（无）婚姻登记记录证明服务工作的指导意见》本身就是相违背的，不能证明他们出具该证明的合法性，一个人是否结婚不是看户口薄，相反证明民政局出具该证明是违法的。
二被告对民政局提供的证据无异议。
第三人梅才立对第三人岳池县民政局的证据没有异议。
第三人刘锋辉对第三人岳池县民政局的证据没有异议。
第三人梅才立未作书面答辩，在庭审中述称，第三人与刘锋辉在办理房产转移登记时，所提供的证据是合法的，行政机关办理程序也无过错，原告如不能证明梅才立在整个交易过程中有违反法律规定的行为，就不能主张撤销行政登记。
第三人梅才立向本院提供并出示了以下证据：
梅才立与刘锋辉签订的房屋买卖合同，证明房屋买卖关系真实存在。
原告对第三人梅才立提供的证据质证后认为，该买卖合同于2014年7月23日订立，价格是55万元，与本案发生房屋产权转移登记的合同不符，与本案不具有关联性。
二被告对第三人梅才立提供的证据质证后认为，对其真实性无异议，但与第三人申请登记时提供的合同不符，与本案是否具有关联性，由法庭裁定。
第三人岳池县民政局认为第三人梅才立提供的证据与自己无关，不予质证。
第三人刘锋辉对第三人梅才立提供的证据无异议。
第三人刘锋辉未作书面答辩，在庭审中述称，第三人购买的房屋，原登记在梅才立名下，按照物权法的规定，梅才立具有处分权，第三人购房时与梅才立签订了房屋买卖合同，并支付了价款，也已过户完成了产权转移，属善意取得，请求人民法院确认该行为合法。本案应先解决民事争议，行政诉讼应当中止审理。
第三人刘锋辉向本院提供并出示了以下证据：
1、刘锋辉的房屋产权证、土地使用权证复印件，证明房屋买卖已实际成交，并已完成过户。
2、收条一张，证明第三人已支付了全部价款，是善意取得。
原告对第三人刘锋辉提供的证据的真实性无异议，认为收条不能证明支付了购房款，这是大额交易，应该有交付的依据。
二被告对第三人刘锋辉提供的证据无异议。
第三人岳池县民政局对第三人刘锋辉提供的证据无异议。
第三人梅才立对刘锋辉提供的证据质证后认为，与刘锋辉的交易行为和过户行为都合情合理，没有异议。
被告岳池住建局、岳池房管所共同辩称，被告作为岳池县房屋登记机关，依法受理了刘锋辉和梅才立提交的房屋所有权转移登记申请，对买卖双方当事人提交的申请材料进行审核后，向第三人刘锋辉颁发房产证的具体行政行为合法。原告陆素容向法院提起的行政诉讼，应先解决民事争议，该过户行为是以房屋买卖关系引起，应先解决房屋权属问题，人民法院应先中止诉讼，待民事案件审判结果出来后再行处理。
经庭审质证，本院对上述证据综合评定后作如下确认，二被告提供的事实和程序方面的证据是第三人梅才立、刘锋辉在申请房屋产权过户登记时按规定向二被告提供的材料，该组证据与本案具有关联性，部分证据的真实性、合法性存疑，应与其他证据互相印证后，方能作为本案的定案证据使用；二被告提供的法律方面证据是被告为第三人办理房屋登记过户手续时适用的法律方面依据，与本案具有关联性、真实性、合法性，应作为本案的定案依据。原告提供的1-12项证据，证明了原告与梅才立的夫妻关系、夫妻存续期间的财产情况和梅才立私自处分财产的过户情况、原告向二被告提出的申请等事实，与本案具有真实性、关联性、合法性，可作为本案的定案证据使用。第三人岳池县民政局提供的证据是第三人在为梅才立出具婚姻登记证明时收集的相关资料，与出具证明的行为具有关联性、真实性、合法性，应作为本案的定案证据使用。第三人梅才立提供的证据系梅才立与刘锋辉所签订的房屋买卖协议，具有真实性、合法性，但与本案房屋登记时提交的合同不一致，与登记行为不具有关联性，只能结合其他证据参考使用。第三人刘锋辉提供的证据，系刘锋辉付款的凭据以及买卖过户的证据，与本案具有真实性、关联性、合法性，可作为本案的定案证据使用。
经审理查明，原告陆素容与第三人梅才立于2000年1月登记结婚，婚后共同购买了位于岳池县九龙镇安拱路北侧滨河新居D栋1-2-1号住房一套，住房的产权登记在梅才立名下。此后，双方因家庭琐事纠纷不断，为此双方均曾向岳池县人民法院提出离婚诉讼，岳池县人民法院分别按撤诉处理和判决不准离婚。
2014年4月30日，原告陆素容通过特快专递向被告岳池住建局和岳池房管所递交了更正登记申请书，并附上了结婚证复印件和岳池县人民法院（2012）岳池民初字第1968号民事裁定书，要求二被告将九龙镇九龙大街259号门市和滨河新居D栋1-2-1号的住房更正登记原告为共有人，二被告收到原告的申请后，未作出任何回复。
2014年6月24日，梅才立持伪造的户口簿前往岳池县民政局婚姻登记处，以需办理入职手续为由申请办理《无婚姻登记记录证明》，岳池县民政局婚姻登记处的工作人员在对梅才立提供的证据材料进行审核后，为梅才立出具了《婚姻登记记录证明》。
2014年7月23日，梅才立与刘锋辉签订房屋买卖合同，以55万元的价格将位于岳池县九龙镇安拱路北侧滨河新居D栋1-2-1号住房一套卖给刘锋辉所有。2014年8月11日，梅才立与刘锋辉前往岳池房管所办理房屋产权过户手续时，向岳池房管所递交了一份由梅才立与刘锋辉签订的交易价格为312150元的房屋买卖合同，同时提交了岳池县民政局出具的《婚姻登记记录证明》和原房产证等资料，岳池房管所审查后报岳池住建局审核，为梅才立与刘锋辉办理了房屋产权过户手续，并向刘锋辉颁发了岳房权证岳池字第20140808005**号《房屋所有权证》。
数月后，原告陆素容得知第三人将住房卖了的消息后，于2015年1月5日向武胜县人民法院提起了行政诉讼，要求法院依法撤销二被告为第三人梅才立、刘锋辉对位于岳池县九龙镇安拱路北侧滨河新居D栋1-2-1号住房过户的行政行为，注销为刘锋辉颁发的岳房权证岳池字第20140808005**号房屋所有权证。
本院认为，本案的争执焦点是：一、本案的审判是否必须以民事案件审理结果为依据。二、两位第三人向二被告提供虚假的证明和房屋买卖协议，骗取的房产证是否应予撤销。三、二被告收到原告通过特快专递递交的更正登记申请书和附件后，是否应向原告作出回复，履行告知义务。四、二被告在为第三人办理房屋过户登记时，是否尽到了审查的义务。
从本案的实际情况来看，房屋产权发生转移，是基于房屋买卖而产生的，但引起房屋产权转移登记的房屋买卖合同却并非原买卖合同，民事案件审理的是真实的房屋买卖合同是否有效，而本案则是对行政机关登记的行为是否合法进行审查，审查的重点不同，且民事审判与行政审判是相互独立的审判，恢复行政案件的审判并不影响民事审判对房屋买卖效力的确认。因此，本案的审判不必以民事案件的审判结果为依据。
第三人梅才立为了达到私自处理夫妻共同财产的目的，通过伪造户口簿和编造入职的理由，向岳池县民政局申请骗取了《婚姻登记记录证明》，并将该证明用于房屋产权的过户登记，其作法是极端错误的。在办理房屋过户手续时，未向房屋登记机关提供真实的房屋买卖合同，而是伙同第三人刘锋辉向二被告提供了虚假的房地产买卖契约，骗取了房屋过户登记，第三人梅才立与刘锋辉的行为违反了法律规定，其骗取的房产证理应撤销。
第三人岳池县民政局出据的《婚姻登记记录证明》，被第三人梅才立作为无配偶的证据提供给二被告用来证明房屋系梅才立独立产权过户，与本案的登记行为之间存在关联性，岳池县民政局要求驳回原告将其列为第三人的请求，本院不予支持。
被告岳池住建局、岳池房管所在收到原告陆素容通过特快专递邮寄送达的《更正登记申请书》和附件后，理应按照特快专递的邮寄地址和联系方式告知申请人陆素容是否受理该申请，并告知陆素容正确的申请程序和办理的地点，而二被告收到该申请后，一直未向申请人陆素容作出答复，应示为二被告受理了该申请。
被告岳池房管所、岳池住建局在收到原告陆素容通过特快专递邮寄送达的《更正登记申请书》和附件后，就已经知道梅才立的房屋所有权存在争议，未排除相关争议就为梅才立和刘锋辉办理了产权过户手续，向刘锋辉颁发了房屋所有权证，显然未尽到审慎审查的义务，其办理过户登记的主要证据不足，为刘锋辉颁发的房屋产权证书应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
撤销被告岳池县住房和城乡规划建设局、岳池县城镇房产管理所为第三人刘锋辉颁发的岳房权证字第20140808005**号房屋产权证书。
案件受理费50元，由被告岳池县住房和城乡规划建设局、岳池县城镇房产管理所共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 陈 波
审 判 员 余建华
人民陪审员 陈运斌
二〇一五年十二月一日
书 记 员 李姝涵