吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第243号
上诉人（原审被告）：吉林市上佳房地产开发有限公司。住所：吉林市。
法定代表人：于红星，该公司董事长。
委托代理人：刘海丰，该公司经理。
委托代理人：卢旭岩，吉林盛剑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吉林市上佳房地产开发有限公司永吉分公司。住所：永吉县。
代表人：李明辉，该公司经理。
委托代理人：卢旭岩，吉林盛剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张传美，女，汉族，1972年11月26日生，无职业，住吉林市。
委托代理人：栾流星，吉林市鑫星法律服务所法律工作者。
上诉人吉林市上佳房地产开发有限公司（简称上佳公司）、吉林市上佳房地产开发有限公司永吉分公司（简称上佳永吉分公司）因与被上诉人张传美房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院（2014）永民二初字第867号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上佳公司的委托代理人刘海丰、卢旭岩，上诉人上佳永吉分公司的委托代理人卢旭岩，被上诉人张传美的委托代理人栾流星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张传美在原审诉称：2012年8月8日，我与上佳房永吉分公司签订4份商品房买卖合同。双方约定上佳永吉分公司将其开发的上佳锦园2幢1-5号商业网点，2幢1-21号车库；4幢1-5号，4幢1-23号车库出售给我。我向上佳永吉分公司支付了全部价款，上佳永吉分公司为我出具了收据。2012年11月2日，双方签订了上述房屋（预购商品房预告登记）协议书，并于同日到产权部门办理了上述房屋预购商品房预告登记。我认为，上佳永吉分公司系上佳公司的分支机构，其行为上佳公司应当承担责任。依据授权，上佳永吉分公司可以签订合同，故上述商品房买卖合同不违反法律规定，是双方真实意思表示，属于合法有效合同。现依法起诉，请求法院判令上佳永吉分公司与上佳公司履行商品房买卖合同办理更名过户。
上佳永吉分公司在原审辩称：一、2012年8月8日张传美与答辩人签订的4份商品房买卖合同无效。1.商品房买卖合同非双方真实意思表示，不符合民事法律行为的构成要件。2012年8月8日，答辩人与张传美签订的4份合同总售价为7109229元，总面积1472.19平方米。虽然这4份合同于2012年11月2日都办理了预购商品房预告登记，但并非真实的房屋买卖关系，而是答辩人向张传美借款时，张传美为保证其借款本金及高额利息能够偿还而采取的一种担保方式。即答辩人向张传美借款，并将答辩人投资兴建的上佳锦园的房产以低于成本价的价格与张传美签订商品房买卖合同，在张传美未支付任何购房款的情况下，为张传美办理预购商品房预告登记，以确认张传美对该商品房的买受权利。如答辩人不能按借款约定支付超高利息及清偿本金时，张传美即可选择按商品房买卖合同来执行，接受这批低于成本价格获得的房产。借款才是双方之间真实的法律关系，商品房买卖合同是张传美要求的保证手段，并不是真实的买卖关系。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，不符合民事法律行为的条件，应被确认为无效。2.双方行为违反法律禁止性规定。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。因为双方的真实目的是借款，所以在答辩人到期不能还款的情况下，不能将抵押物的所有权转移给张传美所有，这样明显违反了法律关于流质的禁止性规定。3.张传美的行为是以合法形式掩盖非法目的。张传美用与答辩人签订商品房买卖合同的合法手段，掩盖了其借款给答辩人并获取高额利息的违法行为，同时也掩盖了在答辩人不能清偿债务时，将抵押物的所有权转移给张传美所有的法律禁止规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，以合法的形式掩盖非法目的，应确认双方的商品房买卖合同无效。二、2012年8月8日前张传美汇入答辩人的钱数为780000元，而答辩人给张传美汇入的钱数为1072600元，从而体现出张传美并未支付购房款，故说明双方的往来非购房款而是借款法律关系。综上，答辩人签订商品房买卖合同，同时办理预购商品房预告登记的行为，并非答辩人的真实意思表示，故应确认合同无效。
上佳公司在原审的答辩意见同上佳永吉分公司。
原审法院经审理查明：上佳永吉分公司成立于2011年6月1日，系上佳公司的分公司。2012年8月8日，张传美与上佳永吉分公司签订商品房买卖合同4份，张传美分别购买上佳永吉分公司开发建设的、坐落于永吉县口前镇越山路南侧上佳锦园4幢1-23号的车库，总面积为505.45平方米，价款合计2274525元；4幢1-5号的商业网点，总面积为231.33平方米；价款合计1244555元；2幢1-21号的车库，总面积为497.44平方米，价款合计2238480元；2幢1-5号商业网点，总面积为237.97平方米，价款合计1351669元。签订合同当日，上佳永吉分公司为张传美出具了收到购房款的收据4份。2012年11月2日双方共同到永吉县房屋产权管理中心对上述4份合同办理了预购商品房预告登记设立申请书。现张传美提起诉讼，请求法院判决：上佳永吉分公司、上佳公司履行商品房买卖合同义务，并协助其办理更名过户手续。本案在诉讼过程中，张传美已向法院申请对诉争房屋进行了查封保全。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。张传美与上佳永吉分公司签订的商品房买卖合同为正规的房屋买卖合同，且上佳永吉分公司为张传美出具了收到房款的收据，并与张传美共同到房屋产权管理部门办理了预购商品房预告登记设立申请书，符合法律规定的合同要件，能够认定双方签订商品房买卖合同系真实意思表示，该合同合法、有效。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。庭审中，上佳公司认可上佳永吉分公司对外签订商品房买卖合同的权限，对张传美提供的4份购房合同等材料均没有异议，上佳永吉分公司为上佳公司的分支机构，其责任应由总公司来承担。依据上述法律规定，上佳永吉分公司、上佳公司在签订房屋买卖合同并办理了预告登记后，负有按合同约定及法律规定全面履行向张传美交付房屋、协助张传美办理产权登记、更名过户手续等义务，故对于张传美的诉讼请求法院予以支持。虽然上佳永吉分公司主张签订合同非真实的买卖关系而是借款的一种抵押，但其未能提供充分的证据予以证明，故对于上佳永吉分公司的这一抗辩理由不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：被告吉林市上佳房地产开发有限公司、被告吉林市上佳房地产开发有限公司永吉分公司继续履行与原告张传美签订的商品房买卖合同，于本判决生效后立即协助原告张传美办理坐落于永吉县口前镇越山路南侧上佳锦园4幢1-23号车库、4幢1-5号商业网点、2幢1-21号车库、2幢1-5号商业网点4份商品房买卖合同中约定房屋（实际面积以产权机构登记为准）的产权更名过户手续。案件受理费21900元、保全费5000元，合计26900元由被告吉林市上佳房地产开发有限公司负担。
上诉人上佳公司、上佳永吉分公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：请求撤销永吉县人民法院（2014）永民二初字第867号民事判决，改判驳回被上诉人张传美的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人张传美承担。其主要理由为：一、双方签订的商品房买卖合同应认定为无效，具体理由在一审时已经阐述清楚。二、张传美提起诉讼的三件案件，涉及商品房买卖合同共计11份，张传美主张2034万元购房款均以现金方式交付，但未提供证据证明现金来源，并且我公司账户内并无大额存款记录，一审法院对此疑点未予查明，认定事实明显有误。因此，张传美是否实际交付了购房款是判定双方是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系的关键，仅凭房款收据不能认定张传美交付了购房款。
被上诉人张传美辩称：一、上诉人没有提供任何借款协议或者担保合同证明双方存在借贷关系，签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，否则上诉人不会为我办理预告登记，故上诉人关于房屋买卖合同无效的主张证据不足。二、上诉人是正规公司，有着严格的财务管理制度，如果没有交付购房款，则不会出具收款凭证，以现金方式交付购房款是应上诉人的要求，当时上诉人欠债较多，不敢进行转账交易。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人张传美在二审中提供了原审法院（2014）永民一初字第617号民事判决，证明双方确实存在民间借贷法律关系，但已另案处理完毕，现已进入执行程序，与本案无关。上诉人上佳公司及上佳永吉分公司对证据的真实性、合法性均无异议，但是认为该判决源于双方另外一笔借款，不能否定本案的实质是借贷关系。本院认为，因上诉人上佳公司及上佳永吉分公司对证据的真实性没有异议，故对该证据予以采信。
经本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为双方之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。围绕本案的争议焦点，张传美向法院提供了双方签订的房屋买卖合同、上佳永吉分公司为张传美出具的房款收据以及双方共同到房屋产权部门办理的商品房预告登记，用以证明房屋买卖合同关系成立。上佳公司及上佳永吉分公司抗辩主张双方之间为民间借贷关系，提出双方签订的房屋买卖合同实为抵押合同，并提供了刘海丰的银行账户流水账单，但并未提供借款合同、借据等相关证据，针对其提出的抗辩主张，本院多次询问借款数额、利率、借款期限等相关情况，上佳公司及上佳永吉分公司均无法说清。其提交的刘海丰自2011年5月至2014年4月间在银行的流水账单，虽可以证明刘海丰与张传美之间存在大量的资金往来，但无法证明其关于名为房屋买卖实为民间借贷的抗辩主张成立。综合分析双方提供的上述证据可以看出，张传美提供证据的证明力明显大于上佳公司及上佳永吉分公司提供证据的证明力，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，本院确认双方之间应为房屋买卖合同关系。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21900元，由上诉人吉林市上佳房地产开发有限公司、吉林市上佳房地产开发有限公司永吉分公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福柱
代理审判员 王 浩
代理审判员 赵 靖
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 卫 如
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