湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘民一初字第1269号
原告吕杏。
委托代理人张静(特别授权)，湖南昌禹律师事务所律师。
被告湖南东湖房地产开发有限公司，住所地：湖南省湘阴县文星镇湘阴宾馆3号楼。
法定代表人：刘启海，该公司经理。
委托代理人周振斌(一般代理)。
第三人杨新。
委托代理人曾彪（特别授权），湖南九野律师事务所律师。
原告吕杏与被告湖南东湖房地产开发有限公司（以下简称“东湖公司”）、第三人杨新房屋买卖合同纠纷一案，于2015年10月12日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，于2015年12月2日公开开庭进行了合并审理，原告的委托代理人张静、第三人的委托代理人曾彪到庭参加了诉讼，被告东湖公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吕杏诉称，2014年4月3日，她与被告签订了湘阴县商品房买卖合同一份，购买被告开发的东湖商业中心J1栋第9层第901号房，房屋面积为128.18平方米，购房款35万元。她于签订合同当日付款5万元，次日付款30万元，被告当天交付房屋，入住所需水电等开户费用、手续她均办妥，且装修居住一年有余。她多次催促被告办理产权证，但被告一直拖延。故诉至法院，请求：1、判令被告继续履行原、被告签订的商品房买卖合同，办理房屋产权登记过户手续给原告；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告东湖公司未进行答辩和举证、质证，本院视为其放弃答辩、举证和质证的权利。
第三人杨新述称，1、原、被告之间签订合同是在2014年4月3日，比他与被告签订合同的时间（即2012年5月）整整晚了两年。2、诉争房屋没有通过合格的竣工验收手续，原告主张的入住交付都是非法的。
经审理查明，2012年5月28日，被告东湖公司与第三人杨新、案外人石莹签订《以购房款抵债协议书》，约定因被告无法按时偿还向杨新、石莹所借的800万元，被告以东湖商业中心的8套商品房（包括诉争的J1栋9**号）作价2080519元抵偿部分债务，并约定双方在签订相应的购房合同后，由被告到房管局办理备案登记和办理房屋、土地权属证书。办证之后，双方将根据房产证登记的面积和购房合同约定的价格据实结算，多退少补，与购房相关的事宜以购房合同为准。当天，被告遂与杨新签署了一份《商品房买卖合同》，约定由杨新购买被告所开发的、位于湘阴县文星镇东湖路东湖商业中心的第J1栋9层901号房，房屋总价为26.3794万元，被告应在2012年12月30日之前将房屋验收合格并交付给杨新使用。同一天，湘阴县房地产管理局对该份商品房买卖合同进行了备案登记。
2014年4月3日，被告东湖公司就东湖商业中心的第J1栋9层901号房又与原告吕杏签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告吕杏购买该房产，房屋总价为35万元，被告应在2014年6月30日前将房屋验收合格并交付给原告使用，在交付后365日内应办理权属登记，被告应提供资料报产权登记机关备案。签订合同当天，被告就将诉争房屋交付给了原告用于装修使用，原告也与物业公司办理了有关入住手续并签订了物业服务协议，同时，原告还向被告交纳了5万元房款。次日，案外人符卫文将房屋余款30万元转账支付给刘伟，被告东湖公司在转账明细单上签章确认收到该款项。
另查明，被告一直没有为诉争房产办理竣工验收的相关手续，也没有为原告或者第三人杨新办理诉争房产的权属登记。
以上事实，有原告提供的原告身份证复印件、湘阴县商品房买卖合同、购房款收据、东湖商业中心入住财务单、交房通知、物业管理服务协议、入住登记表、装修管理服务协议，第三人提供的《以购房款抵债协议书》、湘阴县商品房买卖合同、商品房预（销）售合同登记备案卡，以及原、被告的陈述材料和庭审笔录在卷佐证证实，足以认定。
本案争议的焦点为：一、原、被告之间签订的商品房买卖合同是否合法有效；二、被告与第三人杨新之间签订的商品房买卖合同是否合法有效；三、若被告与原告、第三人杨新所签订的两份商品房买卖合同均有效，被告应向谁履行权属登记的义务。
本院认为，一、原、被告于2014年签订的商品房买卖合同，是双方就东湖商业中心J1栋第9层901号房屋达成买卖合意的体现，双方的意思表示真实，合同已依法成立。同时，被告及第三人均未举证证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，本院依法认定该合同已合法成立并生效，原、被告均应按照合同约定严格履行各自的义务。
二、第三人杨新与被告之间原本存在借贷关系，2012年5月，因被告不能及时偿还借款，双方协商一致将被告所开发的房屋折抵部分债务，在签订《以购房款抵债协议书》明确抵债意思后，双方又签订了相应的商品房买卖合同，并到房产部门办理了合同备案手续。从第三人和被告的协商、订约行为来看，双方对转移诉争房屋的所有权进而消灭一定范围内的债权有一致的意思表示，双方的表意行为真实合法。同时，原告也未提供证据证明杨新与被告之间签订的商品房买卖合同存在法律规定的合同无效情形。因此，本院认定该合同亦合法有效，对合同双方均具有法律约束力。
三、在东湖公司就诉争房屋与原告、第三人杨新签订的两份商品房买卖合同均合法有效的情况下，东湖公司应向谁履行出卖人义务即优先履行哪份合同的问题。本院比照以下原则处理：已经办理产权转移登记的优先于未办理转移登记的；均未办理产权转移登记的，办理了预告登记的优先；既未办理转移登记，也未办理预告登记的，先合法占有房屋的优先；均未占有的，应综合考虑买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。
本案中，虽然第三人杨新与被告所签订的房屋买卖合同成立在先，杨新也已通过债务抵销的方式支付了购房款，但是，杨新在与被告签订合同后，仅办理了合同备案登记，既未办理产权转移登记或预告登记，也未实际占有诉争房屋。而原告与被告签订的房屋买卖合同虽然成立在后，但原告在支付完全部购房款的情况下，已实际占有使用了诉争房屋，且其对房屋的占有是经过被告同意并办理正当的入住手续后完成的。因此，依照上述优先履行的规则，被告应对原告履行办理产权登记的合同义务。
至于第三人提出诉争房屋没有竣工验收合格，原告的占有系非法占有的问题，因房屋竣工验收是国家基于行政管理的需要而对房地产开发商规定的义务，并非针对房屋买受人，故对原告占有房屋的行为应以一般的法律规则来衡量，其行为的合法性不受房屋是否验收合格的评价。根据本院查明的事实，原告并非采用非法手段取得房屋的使用权，其占有房屋有被告的许可，也办理了正常的交接手续。因此，房屋未竣工验收不能否认原告合法占有房屋的事实。
最后，关于第三人杨新主张其与被告签订的房屋买卖合同已办理备案登记且成立在先，故应优先保护的问题。因房屋买卖合同的备案登记所依据的是《城市房地产管理法》，进行该项登记是房产管理部门基于监管需要而对房地产开发商提出的要求，并不涉及物权效力的认定，也不具有赋予备案后的合同以优先性的功能。虽然根据我国物权法的规定，商品房的所有权转移以办理产权登记为标准，但是因房屋的转移占有与使用具有明显的公示、公信的现实作用，在多个买受人均未办理权属登记的情况下，先行合法占有争议房屋的买受人的权属要求应优先得到支持，以维持房屋既成的权利公示状态。因原告已实际合法占有诉争房屋，故本案中商品房买卖合同签订的时间先后并非确定买受人所考虑之因素。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
限被告湖南东湖房地产开发有限公司继续履行2014年4月3日与原告吕杏所签订的《商品房买卖合同》，在东湖商业中心J1栋房屋综合验收合格后十日内办理J1栋901号房屋的产权登记过户手续给原告吕杏。
如果被告未按照本判决书指定的期间履行权属登记义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费6550元，由被告湖南东湖房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈飞涛
人民陪审员 熊安球
人民陪审员 胡志华
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 李 顺