广西壮族自治区临桂县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）临民初字第466号 原告张某某，男，1943年6月13日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 被告李某某，男，1962年4月1日出生，汉族，住广西临桂县。 原告张某某诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理，依法组成由代理审判员粟春平担任审判长，人民陪审员赵生付、唐初花参加的合议庭，于2015年7日8日公开开庭进行了审理。书记员陈恩琴担任记录。原告张某某到庭参加诉讼，被告李某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某诉称，2014年6月底，经临桂县亿荣房产信息部经纪人杨秀荣中介，原告将位于临桂县翠园雅筑A1栋2单元2楼A室三房两厅和两台格力空调，53寸彩电、冰箱、洗衣机、热水器等用具租给被告使用。2014年6月28日，原、被告验收和交接了物品，签订了合同。之后被告每个月不交水电、房租、物业等各种费用，原告多次打电话并通过中介追要未果，故起诉到法院。临桂县人民法院的（2014）临民初字第1266号民事判决书判决了2014年12月31日之前的各种费用，现在被告仍不履行合同和判决书的义务，为此原告再次起诉到法院，请求：1、判令终止合同，交接家电家具，交出该房。使用的东西如有损坏和丢失，按合同规定照价赔偿；2、判令被告从2015年1月1日起至交出该房和钥匙之日止，每个月按合同向原告交付物业管理费、垃圾费、水电公摊费、宽带费和房租即43.5元+14元+45元+1600元及水电费，到3月19日止为5107.5元（1702.5元/月×3个月）＋（电费21元＋水费25元），合计5153.5元；3、合同到期，被告仍不交接东西，没交房，属侵占期，侵占期房租加倍支付；4、从2015年1月1日违约未交付的租金费用，至交清各项款项之日止违约金日按万分之五计付；5、诉讼费用由被告承担。 原告张某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：１、《房屋租赁合同》一份，证明被告和原告签订了租赁合同，合同中约定了到期时间、被告一个月应该付的租金、水电费用等问题；２、房间物品清单一份，证明原、被告双方在签订合同的时，确认了房屋里有上述物品存在；３、临桂县人民法院（2014）临民初字第1266号民事判决书一份，证明经人民法院判决，被告李某某负有给付房租、物业管理费等费用的义务，但是其至今未给付，也未交房；4、水电费清单一份，证明从2015年１月１日至7月30日的水费为32.825元，电费为100元。 被告李某某未作答辩，在举证期间内亦未向法庭提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据以及问话笔录进行质证的权利，本案被告李某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告张某某提交的证据及对本案事实的陈述，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年6月28日，原告张某某作为甲方（出租方）与被告李某某作为乙方（承租方）及中介方临桂县亿荣房产信息部经纪人杨秀荣签订了《房屋租赁合同》一份。该合同第一条约定，甲方出租房屋坐落于桂林市临桂县，房屋建筑面积为108平方米，房屋设施包括全套家俱家电附清单壹份；第二条：乙方承租房屋仅作住宅使用，不得擅自挪作它用；第三条：租赁期限自2014年7月1日起至2015年6月30日止，共12个月；第四条：甲乙双方约定该房屋月租金为人民币壹仟陆佰元整（￥1600元）。租金按两个月一交结算，首次租金乙方于2014年6月28日交付给甲方。乙方若逾期支付，每逾期一日按月租金的万分之五向甲方支付滞纳金；第五条：乙方于本合同签订之日向甲方支付押金人民币叁仟元整（￥3000元）。合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将押金无息退还给乙方；第六条略； 第七条：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在七天内退还房屋，同时没收押金。押金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿：①未经甲方同意，擅自将房屋转租、转借他人或擅自调换使用的；②未经甲方同意，擅自拆改房屋结构、损坏房屋或改变房屋用途；③拖欠租金达十五日以上；④利用房屋从事非法活动或存放危险物品。2、租赁期间，乙方应支付以下费用：物业管理费、卫生费、水费、电费、燃气费、宽带费、电话费、有线电视费；第八条：1、租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前七天书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方一个月房租、并退还押金；乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还押金。乙方退租时，留置不搬的家具杂物任由甲方处置。2、租赁期满前，若乙方要求续租，须提前壹个月书面向甲方提出，甲方应在收到通知后十日内向乙方正式书面答复，甲方若无答复，视为不同意续租，乙方应退还房屋；如甲方同意续租，则应续签租赁合同。在同等条件下，乙方有优先承租权。3、因不可抗力原因（包括房屋被依法拆迁）导致该房屋毁损或灭失而不能继续租赁的，则任何一方可解除本合同，且互不承担责任，甲方按实际租期收取租金，押金予以退还；第九条：租赁期间，甲、乙双方人生财产安全自负，与中介方无关。本合同未尽事宜，甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同执行中如发生纠纷，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可向人民法院起诉；第十条略；第十一条：本合同经甲、乙、中介三方签字后生效。本合同一式叁份，甲、乙、中介三方各执壹份，具有同等效力；第十二条略。 上述合同签订后，原、被告对租赁房屋及物品进行了交接，被告支付了两个月的房屋租金3200元及押金3000元给原告。之后，从2014年9月起，被告未按约定交纳房屋租金及相关费用给原告。2014年11月6日，原告张某某曾向本院提起诉讼，要求被告履行合同义务：1、按合同交纳物业管理费、垃圾费、闭路电视费、宽带费每月分别为43.5元、14元、25元、45元计127.5元，6个月共计765元；2、房租6400元（1600元×4个月）；水电费1120元；3、所欠款项的滞纳金、违约金追计到交清各项款项为止。本院于2015年1月20日对该次诉讼作出了（2014）临民初字第1266号民事判决书，判决：一、被告李某某支付2014年7月1日至2014年12月31日止的物业管理费、垃圾费、公摊水电费、闭路电视费、宽带费共计765元给原告张某某；二、被告李某某支付2014年9月1日至2014年12月31日止的房屋租金6400元给原告张某某；三、被告李某某支付2014年6月28日至2014年12月1日止的水电费1072元给原告张某某。该判决书作出后，原、被告双方未提起上诉，该判决已发生法律效力。此后，原告与被告对房屋租赁所产生的纠纷，仍达不成一致。原告表示解除双方签订的合同，不再将其所有的的房屋租赁给被告使用。2015年3月19日，原告再次向法院提起诉讼，请求：1、判令终止合同，交接家电家具，交出该房。使用的东西如有损坏和丢失，按合同规定照价赔偿；2、判令被告从2015年1月1日起至交出该房和钥匙之日止，每个月按合同向原告交付物业管理费、垃圾费、水电公摊费、宽带费和房租即43.5元+14元+45元+1600元及水电费，到3月19日止为5107.5元（1702.5元/月×3个月）＋（电费21元＋水费25元），合计5153.5元；3、合同到期，被告仍不交接东西，没交房，属侵占期，侵占期房租加倍支付；4、从2015年1月1日违约未交付的租金费用，至交清各项款项之日止违约金日按万分之五计付；5、诉讼费用由被告承担。本案庭审中，原告调整诉讼请求为：1、解除原告与被告于2014年6月28日签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告支付2015年1月1日至2015年6月30日止的房租、物业管理费、垃圾费、公摊水电费、宽带费；3、要求被告支付2014年12月1日至2015年6月30日止的水费。同时，原告放弃了要求被告支付电费的诉讼请求。 同时查明，被告李某某每月应支付的物业管理费43.5元、垃圾费7元、公摊水电费7元、宽带费45元合计102.5元，被告从2015年1月1日至6月30日止拖欠6个月的物业管理费、垃圾费、公摊水电费、宽带费共计615元（102.5元/月×6个月）；被告从2015年1月1日至6月30日止拖欠6个月的房屋租金为9600元（1600元/月×6个月）；被告从2014年12月1日至2015年6月30日止拖欠的水费为32.8元（13方×2.525元/方）。 本院认为，原告张某某与被告李某某签订的《房屋租赁合同》，是原、被告双方在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，是原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应受到法律的保护，对原、被告双方具有约束力。原告已依照该合同的约定，将租赁房屋交付被告使用。被告应依照该合同的约定，向原告支付租金及相应的费用。被告未按该合同约定支付租金及相应的费用给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。因此，原告诉请要求被告履行合同期限内的义务即交纳物业管理费、垃圾费、公摊水电费、宽带费、房屋租金、水费，符合法律的规定，且要求合理，本院予以支持。经本院审核，被告按上述合同从2015年1月1日至6月30日止拖欠6个月的房屋租金、物业管理费、垃圾费、公摊水电费、宽带费共计10215元（1702.5元/月×6个月）；被告从2014年12月1日至2015年6月30日止拖欠7个月的水费为32.8元（13方×2.525元/方），以上合计10247.8元（10215元+32.8元）被告应支付给原告。本案诉讼中，由于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》所约定的合同租赁期限即2015年6月30日现已到期，且原告已明确表示不再将其所有的房屋租赁给被告使用，故该合同因合同租赁期满而自行终止。因此，原告诉请要求解除原、被告双方于2014年6月28签订的《房屋租赁合同》，因该合同租赁期满已自行终止，而不存在需解除合同的情形，故本院对该项诉请在本案中不再处理，由原告自行行使物权管业。至于原告自愿放弃要求被告支付电费的诉讼请求，属原告诉权的行使，且不违反法律规定，故本院对该项诉请在本案中不予处理。同时，被告李某某在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，应承担举证不能的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李某某支付2015年1月1日至2015年6月30日止的房屋租金、物业管理费、垃圾费、公摊水电费、宽带费共计10215元给原告张某某； 二、被告李某某支付2014年12月1日至2015年6月30日止的水费32.8元给原告张某某； 三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，由被告李某某负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则依法加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟春平 人民陪审员  唐初花 人民陪审员  赵生付 二〇一五年八月十日 书 记 员  陈恩琴