上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初2622号原告(反诉被告)王宝根，男，1947年6月23日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人吴薏，上海谭春明律师事务所律师。被告(反诉原告)陆勇华，男，1952年7月12日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人申逸如，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。第三人上海德耀房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区。法定代表人梁桂林。原告(反诉被告)王宝根与被告(反诉原告)陆勇华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海德耀房地产经纪事务所作为第三人参加诉讼，并由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王宝根的委托代理人吴薏、被告(反诉原告)陆勇华的委托代理人申逸如到庭参加诉讼。第三人上海德耀房地产经纪事务所(以下简称“德耀事务所”)经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。王宝根诉称，2015年3月20日通过德耀事务所与陆勇华达成买卖本市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的意向，并于3月21日向陆勇华支付定金2万元。同年3月24日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定总房价款为134万元，约定双方于2016年1月15日办理过户手续。合同签订后，王宝根支付首付款79万元及第二笔房款38万元，陆勇华将房屋钥匙交付王宝根，目前房屋由王宝根实际占有使用。后因陆勇华未按合同约定配合办理过户，故王宝根起诉要求：1、判令陆勇华继续履行上海市房地产买卖合同，配合王宝根办理系争房屋的产权变更登记手续，登记至王宝根名下；2、判令陆勇华按已付款项119万元的日万分之五计算，向王宝根支付自2016年1月21日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。陆勇华反诉并辩称，陆勇华与王宝根之子王卫斌在中介处签订过房屋买卖合同，但王卫斌为了避免限购，在网签合同中更改合同当事人为王宝根。在约定的办理过户日期，陆勇华到了交易中心，但王宝根未到，陆勇华发函要求王宝根于2016年1月23日前往交易中心过户，但王宝根当天未出现，且王宝根要求陆勇华到中介处更改合同。双方的房屋买卖合同已在2016年1月24日解除，王宝根违约在先，陆勇华不同意支付违约金，并反诉要求解除陆勇华与王宝根签订的《上海市房地产买卖合同》，王宝根支付陆勇华违约金268,000元。王宝根针对反诉辩称，合同附件三付款协议第三条，尾款15万元是在交易过户当日支付。但王宝根多次联系陆勇华，其都未到交易中心过户，因此王宝根有权拒绝支付尾款。王宝根不存在违约，违约方是陆勇华，不同意所有反诉请求。经审理查明，2013年5月17日，陆勇华登记为上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权利人。2015年3月20日，陆勇华与王宝根之子王卫斌经德耀事务所居间介绍，就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定房价款为134万元。同年3月24日，王宝根(买受人、乙方)与陆勇华(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，经德耀事务所居间介绍，甲方将系争房屋出售给乙方，总房价为134万元，甲方于2015年3月25日前交房，双方于2016年1月15日前办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；付款协议约定，乙方应于签订本合同后当日内直接向甲方支付首期房价款计81万元(含已支付的定金)，应于2015年4月20日前支付给甲方第二期房价款计38万元，甲乙双方共同到上海市宝山区交易过户当日，乙方应自行支付给甲方房价尾款计15万元。上述合同签订后，王宝根共向陆勇华支付房款119万元，陆勇华将系争房屋交付王宝根。以上事实，有上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、转账凭条及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，王宝根向本院提供：1、王宝根家属与陆勇华于2016年1月20日、22日、23日的通话录音，证明与陆勇华沟通过户事宜，但陆勇华一直推脱，该录音中王宝根提出还需要至中介处重新签字；2、陆勇华发出的催告函、通知函，证明陆勇华于2016年1月20日向王宝根发函要求办理过户，于1月24日通知王宝根解除合同；3、2016年2月16日王宝根委托律师向陆勇华发出的律师函，告知其已向法院起诉要求继续履行合同；4、短信记录，证明中介工作人员要求陆勇华办理过户手续；5、王宝根委托律师与中介公司经理梁桂林的谈话笔录，梁桂林陈述“因在签订合同时系争房屋小产证未满三年，不能上市，当时网签是为了保障双方权益，后到满三年可以过户了，必须重签合同，以满三年后的时间为准，才符合过户要求，之后再审税，审限购，才能办理过户手续，凭之前签的合同是没办法去办过户的”。被告对证据1真实性无异议，但1月23日王宝根应该是在中介公司，并未去交易中心；对证据2真实性无异议，陆勇华要求王宝根履约；对证据3真实性不予认可，未收到过；对证据4真实性无异议，在1月20日前王宝根尚未审好限购，如果王宝根要过户，陆勇华可以配合；对证据5认为系证人证言，证人未到庭，不予认可，且事实上无需再签订新的合同，即可办理过户。审理中，陆勇华向本院提供照片、2016年1月19日与王宝根家属的通话录音及2016年1月24日与中介工作人员的通话录音、2016年1月26日与案外人签订的上海市房地产买卖合同，证明陆勇华于2016年1月15日、1月23日均在交易中心等待王宝根办理过户，但王宝根均未到场，陆勇华一直是积极配合的，因王宝根想变更合同主体；现陆勇华已与案外人签订房屋买卖合同，将房屋另售他人；与中介工作人员的录音中中介人员表述“你不过来更改合同，变更合同日期，你们不来签字”。王宝根对照片真实性不予认可，对通话录音真实性均无异议，对买卖合同真实性无异议，并表示确实之前想变更合同主体为王宝根的孙子，但如果不变更也可以履行，且王宝根未审限购的原因是合同需要重新签订更改日期，但陆勇华不配合，陆勇华于2016年1月26日即将房屋出售他人，可看出陆勇华早就有违约的意图。本院认为，王宝根与陆勇华签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方应恪守并履行。王宝根作为买方，其主要合同义务为支付购房款，经查明王宝根已付清大部分购房款，履行了其主要合同义务。对于本案双方未办理交易过户的原因，本院认为，系双方当事人对是否需要签订新的备案合同存在不同理解，致使过户无法顺利进行。本院认为，在合同履行过程中，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等附随义务。通过王宝根提供的短信记录、录音及与中介公司工作人员的谈话记录可看出，中介公司及王宝根曾向陆勇华要求办理系争房屋的过户手续，且中介公司工作人员亦提出要变更合同时间方可办理过户，陆勇华作为卖方应当予以配合。综上，双方之间的买卖合同应当继续履行，相互配合办理过户手续，陆勇华不享有合同解除权，故本院对陆勇华要求解除买卖合同并要求支付违约金的请求不予支持。本案中亦难以认定陆勇华违约，故本院对王宝根的违约金请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王宝根与被告(反诉原告)陆勇华就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告(反诉原告)陆勇华于本判决生效之日起十日内，将上述房屋房地产权利过户至原告(反诉被告)王宝根名下；二、原告(反诉被告)王宝根于上述房屋过户当日，支付被告(反诉原告)陆勇华房款15万元；三、原告(反诉被告)王宝根的其他诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)陆勇华的所有反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取8,430元、财产保全费5,000元、反诉案件受理费减半收取9,636元，由原告(反诉被告)王宝根负担50元，由被告(反诉原告)陆勇华负担23,016元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一六年六月二十四日书记员 袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。