江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0102民初5458号原告：张欣，男，汉族，1980年7月4日生，住南京市玄武区。原告:梁竹然，女，汉族，1988年7月14日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：贺勃，江苏天玺律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱增干，江苏天玺律师事务所实习律师。被告：蒋晓红，男，汉族，1973年11月14日生，住南京市玄武区。被告：成茹，女，汉族，1977年5月3日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：王帆，江苏宁星律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雄伟，江苏宁星律师事务所律师。原告张欣、梁竹然诉被告蒋晓红、成茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月8日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人贺勃、钱增干到庭参加诉讼，被告蒋晓红、成茹及其委托诉讼代理人王帆、赵雄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张欣、梁竹然向本院提出诉讼请求：1、判令被告蒋晓红、成茹共同向原告支付已经过的违约期间的违约金10万元（按自2016年4月28日起至起诉时止计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年12月10日，原、被告签订《房地产买卖中介合同》（以下简称房屋买卖合同）及《补充协议》，合同约定：被告在房屋交付前将该房屋内户籍关系迁出，并约定违约金10万元。2016年4月28日，房屋登记至原告名下。2016年8月31日，被告已将房屋交付原告，但户籍关系没有迁出，也没有办理该房屋相关附属设施和相关权益的清结手续，即没有全面完整的交付房屋。原告于2016年9月8日、9月23日向被告及中介中心发出函告，催促被告及时办理户籍关系迁出手续。截至起诉时，被告未予答复，被告的违约行为造成原告使用房屋、转售房屋及家庭成员户籍迁入、学龄儿童迁入适教区等合法利益的损失，故诉至法院。被告蒋晓红、成茹辩称：原告诉称的事实和理由不成立，被告严格按照合同约定履行义务，并未违约，请求法院依法驳回原告诉请。原告张欣、梁竹然向本院提交的证据为：1、房屋买卖合同、补充协议，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系，双方对房屋内户口迁移时间及房屋附属设施和相关权益移交的时间进行了明确的约定。2、产权证，证明原、被告于2016年4月28日就涉案房屋办理了过户登记。3、催办户口迁移告知书、律师函、邮寄凭证，证明原告得知被告违约后采取的补救措施。4、购房意向书、解除购房意向书，证明原告因被告违约而造成的部分实际损失。被告蒋晓红、成茹的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议。房屋买卖合同约定的是条件交付，不是期限交付。交付房屋的条件是原告付清2万元尾款后，被告才将水、电、气等相关手续费用结清，房屋过户并不是合同约定的交房方式，房屋至今尚未按照合同约定交付给原告。原、被告关于违约金的约定是真实的，但违约金约定过高，如果认定被告违约，应当降低违约金，原告还应当举证证明其损失。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3的真实性无异议，被告收到了。律师函明确写明收到后三日内办理户口迁移手续，但被告收到函件当日是周六，无法办理户口迁移手续。即使从收到函件的9月24日开始起算，被告也没有违约。对证据4，真实性、合法性、关联性无法确认。被告蒋晓红、成茹向本院提交的证据为：1、房屋买卖合同、补充协议，证明原、被告对如何交付房屋是有约定的，根据补充协议的约定，房屋尚没有实际交付。2、户口本，证明被告在2016年9月26日已办理了户口迁移手续。原告张欣、梁竹然的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但关联性不认可。房屋买卖合同第七条第三项是对房屋交付的原则性约定，补充协议第二条第四项有具体约定。原、被告实际履行过程中，被告于2016年8月31日将房屋实际交付给原告，交付的表现是将房屋的钥匙转移给原告，也符合房屋买卖合同第七条第三项的约定，关于补充协议第六条签订时间是在2015年12月10日，证明被告在合同签订时已经明知违反关于迁出户口所负担违约责任的范围，其抗辩违约金约定过高没有正当理由，且不能证明该约定是在意思表示受限情况下所作出的，故该条款是公平有效的。对证据2的真实性无异议，但关联性不认可。该证据只能反映出蒋晓红、成茹及蒋贻可三人的户口迁入到板仓街XX号XX幢XX室的时间，与本案房屋户口是否系同一范围未能证明。另，户口登记簿中显示登记时间为2016年9月26日，但被告未能证明通知原告屋内户口迁出的时间，即没有告知原告屋内户口已迁出的证据。经审理，本院查明事实如下：2015年12月10日，原、被告签订房屋买卖合同及补充协议，双方在房屋买卖合同中约定：被告将其名下位于南京市玄武区墨香路XX号墨香山庄XX幢XX室不动产售予原告；房屋售价170万元；房屋交付前，被告负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物业费等费用；被告应在原告领取产权证后、全款结清前腾空房屋，并书面通知原告、中介公司办理交付的具体时间；原告、被告、中介公司三方共同参加房屋交付手续，被告按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，原、被告交接钥匙，签署交接单。原、被告在补充协议中约定：尾款2万元，在原告已付清购房定金、首付款及余款后于交房当日在被告清空该房屋内所有户口，结清水、电、气、物业管理、有线电视、通讯等相关费用后与原告交接该房屋时，由原告支付给被告；被告承诺在交房之前迁出该房屋内所有户口，否则被告需支付违约金10万元给原告。2016年4月28日，原、被告完成过户登记手续。2016年8月31日，被告蒋晓红将房屋钥匙交付原告，但未签订房屋交接单，水、电、气未变更户主，户口未从房屋迁出，原告尾款2万元未支付。2016年9月8日，原告向被告发出催办户口迁移告知书，该告知书载明：卖方未能在合理的时间范围内对户口、水、电、气等事宜依法办理，自本催办告知书发出后，出卖方应在10日内完成前述户口、水、电、气等费用的迁移、结清，交接事宜，否则买受方将依法追究卖方的相应违约责任；卖方应该先行办理前述事宜后再向买受方告知能够交房，买受方在于实际交房当日前已经办理完前述事宜后同时向出卖方交付最后房款2万元等。2016年9月23日，原告委托江苏天玺律师事务所通过中通快递向被告送达律师函，被告于9月24日签收。该律师函载明：买受人再次给予被告履约时间，即应于接受本函后3日内全面完成迁移该房屋内全部户籍关系等相关结清手续并主动及时通知买受人正式全面完整交付房屋（含交付物业、水、电、气、有线电视等费用结清证明），逾期后买受人依法全面追究被告相应违约责任等。2016年9月26日，被告将其户口从南京市玄武区墨香路XX号墨香山庄XX幢XX室迁出，但水、电、气等费用尚未结清移交。因原、被告意见不一，致无法调解。以上事实有双方当事人陈述、房屋买卖合同、补充协议、产权证、催办户口迁移告知书、律师函、邮寄凭证、户口簿及本院庭审笔录等证据证明。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按约履行。原、被告于2016年4月28日完成过户登记手续后，被告应按约将户口迁出，并将水、电、气等费用结清移交，但被告并未在合理期限内履行前述义务。原告通过律师函向被告催办，并重新给予被告履行义务的期限，被告应在限定期限内履行义务。现被告于2016年9月26日将其户口从案涉房屋内迁出，已按原告律师函的要求部分履行，故原告关于被告应当承担户口未迁出违约责任的主张，本院不予支持。庭审时，被告自认水、电、气等费用尚未结清移交。本院认为，被告先结清水、电、气等费用并移交相关手续，原告后支付购房尾款，符合不动产交易习惯，且不违背原、被告在合同中的约定，原告已给予被告合理期限办理结清移交手续，但被告仍未履行义务，故原告有权主张被告承担违约责任，本院酌定被告赔偿原告违约金2000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告蒋晓红、成茹于本判决生效之日起十日内给付原告张欣、梁竹然违约金2000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，因适用简易程序，本院减半收取1150元，其中575元由原告张欣、梁竹然负担，575元由被告蒋晓红、成茹负担（被告连同违约金一并给付原告），其余案件受理费由本院退回。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费3900元。南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：a。代理审判员 徐 垠二〇一六年十二月十四日见习书记员 任县风