湖北省十堰市茅箭区人民法院行 政 判 决 书（2013）鄂茅箭行初字第00050号原告蒋正伟，男，汉族，1978年1月26日生，郧西县人，住十堰市茅箭区。委托代理人舒适，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签署法律文书。被告十堰市房地产管理局，住所地，湖北省十堰市汉江南路15号。法定代表人熊玉泉，男，该局局长。委托代理人王宗国，该局干部。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签署法律文书。委托代理人刘健霖，该局法律顾问。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签署法律文书。第三人成竹，男，汉族，1992年8月7日生，湖北省竹山县人，住十堰市。委托代理人郑玉芝，女，汉族，1956年10月16日生，湖北省十堰市人，住湖北省十堰市张湾区。代理权限：一般代理。第三人十堰市正兴房地产开发有限公司，住所地，湖北省十堰市北京南路4号。法定代表人袁华林，男，该公司董事长。委托代理人曾宪福，湖北同联律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告蒋正伟（以下简称原告）不服被告十堰市房地产管理局（以下简称被告）及第三人成竹、十堰市正兴房地产开发有限公司（以下简称正兴房地产公司）房屋权属行政登记，于2013年8月23日向本院提起行政诉讼，本院于同年8月26日受理后，于同年8月27日向被告送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成由审判员刘绪喆担任审判长，人民陪审员彭绣霖，代理审判员黄皓参加并担任主审的合议庭，于2013年10月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人舒适、被告委托代理人王宗国、刘健霖、第三人成竹委托代理人郑玉莲以及第三人正兴公司委托代理人曾宪福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2011年3月24日被告依第三人正兴房地产公司的申请，经审批，将该公司名下位于十堰市北京南路13号2幢3单元3-6-2号，面积139.05平方米的房屋一套，转移登记在第三人成竹名下，房屋产权证号为十堰房权证茅箭区字第××号。被告于2013年9月2日向本院提交据以作出被诉具体行政行为的证据：第一组：1、《十堰市房屋产权转移登记申请书》，拟证明第三人正兴房地产公司（转让方）与第三人成竹（受让方）向被告申请房屋产权转移登记。2、第三人正兴房地产公司工商注册信息、授权委托书及其委托代理人身份证明，3、第三人成竹身份证明。上述证据拟证明两第三人向被告提交材料证实身份。4、十房商证茅箭区字20136865号《十堰市商品房权属证明书》及分户明细，拟证明涉案房屋系第三人正兴房地产开发经营并在被告处办理了初始登记。5、第三人正兴房地产公司与第三人成竹签订《商品房买卖合同》，6、契税发票，上述证据拟证明第三人成竹从第三人正兴房地产公司处购买了涉案房屋。第二组：《十堰市房屋所有权登记审批书》，拟证明经审核被告将第三人正兴房地产名下位于十堰市北京南路13号2幢3单元3-6-2号的房屋转移登记在第三人成竹名下，符合房屋权属登记的程序性规定。原告诉称，2004年8月，第三人正兴房地产公司自行按楼幢编号将位于十堰市××箭区××街办北京××号7幢2单位502号房屋出售，原告蒋正伟购得该房屋后装修居住至今，但第三人正兴房地产公司未予办理房屋登记手续。后该公司在房管局测绘报告中，按地区门牌号将原告购买的房屋房号做出调整变更，变更为十堰市××箭区××街办北京××单元××号，并将该房屋再次出售给第三人成竹，且为其办理房屋产权登记，产权证号为十堰房权证茅箭区字第××号。依据《房屋登记办法》第十一条规定：“申请房屋登记应当由当事人双方共同申请，申请人不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”及第十九条规定：“办理房屋所有权初始登记的，房屋登记机构应当实地查看”。第三人正兴房地产公司将原告所购房屋变更房号后售与第三人成竹，双方隐瞒真实情况提供虚假材料向被告申请房屋产权转移登记。在该房屋转移登记之前房屋所有权登记属于初始登记，被告未依照法定程序对初始登记房屋实地查看，为第三人成竹办理了产权登记，并为其颁发房屋产权证书。侵犯了原告的财产权，现诉至法院，请求撤销被告为第三人成竹办理的十堰房权证茅箭区字第××号房屋所有权证。原告提供以下证据以支持其诉讼请求：第一组：1、原告的身份证明，拟证明原告身份。2、（2011）茅民一初字第2159号民事判决书，拟证明第三人正兴房地产公司将同一房屋出售给马莉萍、成竹等多人，第三人成竹从第三人正兴房地产公司购买的涉案房屋与原告蒋正伟所购买并已居住使用的系同一房屋。3、（2012）鄂十堰中民四终字第00499号民事判决书，拟证明涉案房屋由蒋正伟占有使用，蒋正伟与被诉具体行政行为存在法律上的利害关系，属本案适格原告。第二组：2012年8月17日十堰市中级人民法院制作《询问调解笔录》，拟证明第三人成竹与第三人正兴房地产公司于2005年8月18日签订《商品买卖合同》时不满18周岁，其父亲成超陈述该房屋买卖合同实际签订时间不是2005年8月18日，该合同不真实。被诉具体行政行为程序违法。被告辩称，一、依据《房屋登记办法》，被告依法具有向申请人颁发房屋产权证的法定职权；二、2011年3月11日，第三人正兴房地产公司、成竹向被告提出房屋所有权转移登记申请，经被告审核其房屋所有权转移登记所提交的证明材料真实、齐全、合法、有效，房屋产权来源清楚，符合房屋所有权转移登记条件，被诉具体行政行为有事实依据；三、被告收到第三人正兴房地产公司、成竹的房屋所有权转移登记申请后，依法定程序对其申请的内容进行了全面审查，并对其所提交的房屋买卖合同、身份证明、权属证明书、契税发票等法律规定的相关房屋所有权转移登记证明材料进行了全面审查，被诉具体行政行为程序合法。被告认为，被告依法定职权向第三人成竹颁发十堰房权证茅箭区字第××号房屋所有权证书，法律依据充分，事实清楚，程序合法，不违反法律法规的相关规定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人成竹述称，蒋正伟作为本案原告主体不适格，被诉具体行政行为法律依据充分，事实清楚，程序合法，请求维持被告为第三人办理的房屋所有权证书（证号为十堰房权证茅箭区字第××号）。第三人成竹提供以下证据：1、（2011）茅民一初字第2159号民事判决书，2、（2012）鄂十堰中民四终字第00499号民事判决书。上述证据拟证明第三人成竹享有涉案房屋合法所有权。第三人正兴房地产公司述称，2004年8月马莉萍购买第三人正兴房地产公司开发的景山花园7幢2单元502号房屋一套（经房管局测绘时调整为2幢3单元602号），双方签订了《商品房买卖合同》并在十堰市城区农村信用社办理按揭贷款17万元。2005年6月27日，马莉萍与第三人正兴房地产公司解除了该买卖合同并办理了退款手续，马莉萍贷款已由正兴房地产公司偿还信用社。后第三人正兴房地产公司将该房屋卖与盛佳，尚未办理房产登记时盛佳将房屋又售与第三人成竹，双方到正兴房地产公司办理了合同变更登记手续。第三人正兴房地产公司未与原告蒋正伟发生过任何购房交易。蒋正伟不是本案适格原告。第三人正兴房地产公司、成竹向被告申请房屋产权转移登记并提交了相关材料，被告经审核为第三人成竹颁发十堰房权证茅箭区字第××号房屋所有权证，事实清楚，程序合法。原告起诉理由不成立。请求依法驳回原告的起诉。第三人提供以下证据：第一组：1、2004年9月借款人为马莉萍的《个人住房消费借款合同》，2、借款借据。上述证据拟证明2004年8月马莉萍从第三人正兴房地产公司购得景山花园7幢2单元502号房屋一套，并向十堰市城区农村信用合作社联合社（更名为十堰农村商业银行）办理消费贷款17万元的事实。3、2005年6月27日马莉萍与第三人正兴房地产签订《委托售房协议》，4、马莉萍出具《收条》。上述证据拟证明马莉萍与第三人正兴房地产公司解除了《商品房买卖合同》，正兴房地产公司将购房款退回马莉萍（包含代为偿还银行贷款部分）。第二组：1、2005年11月25日十堰农村商业银行信贷资产经营部向第三人正兴房地产公司发出《回购通知》，拟证明马莉萍购买的景山花园7幢2单元502号房屋未能按时还款，银行通知正兴房地产公司回购。2、2010年11月24日十堰农村商业银行营业部出具《证明》。上述证据拟证明第三人正兴房地产公司与马莉萍解除《商品房买卖合同》后，其银行贷款17万元已由正兴房地产公司偿还，第三组：1、购房发票，2、十堰房权证茅箭区字第××号房屋所有权证，上述证据拟证明第三人成竹从正兴房地产购买了涉案房屋并合法取得房屋权属证书。3、（2011）茅民一初字第2159号民事判决书，4、（2012）鄂十堰中民四终字第00499号民事判决书。上述证据拟证明第三人成竹系涉案房屋合法所有权人。5、2013年9月10日十堰市景山花园物业管理有限公司出具《证明》，拟证明原告蒋正伟采用违法手段占用涉案房屋至今。经庭审质证，本院对上述证据作如下确认：原告对被告第一组证据4即十房商证茅箭区字20136865号《十堰市商品房权属证明书》及分户明细的合法性及证明目的有异议。认为该证据为涉案房屋的初始登记证明，依据建设部令第168号《房屋登记办法》第十九条的规定：“办理房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看；”，而被告未能提供证据证实已进行实地查看。该初始登记程序不符合法律规定，亦不能证明涉案房屋转移登记程序合法。本院认为，根据原告蒋正伟的诉讼请求，本院对被告为第三人成竹办理十堰房权证茅箭区字第××号房屋所有权证的合法性进行审查。2010年3月24日被告依第三人正兴房地产的申请办理初始登记并颁发权属证明书的行为，依据不告不理的原则，不属于本案审查范畴。因此，原告的异议本院不予认可。2、原告对被告第一组证据5即第三人正兴房地产公司与第三人成竹签订《商品房买卖合同》的真实性及证明目的有异议；对被告第二组证据即《十堰市房屋所有权登记审批书》的证明目的有异议，认为两第三人所签订的房屋买卖合同是为了实现转移登记所进行的虚假倒签，并不是于合同落款时间即2005年8月18日签订的，不能作为涉案房屋所有权发生转移的合法证明材料。被告在未审核查明的情形下为第三人办理了涉案房屋所有权转移登记程序违法。本院认为，第三人正兴房地产与第三人成竹之间房屋买卖的民事法律行为客观存在，原告在起诉状中亦认可两第三人房屋买卖行为的存在。房屋买卖协议是房屋移转登记的重要资料，申请人与权利处分人关于房屋权属移转的合意是登记颁证的基础，而房屋登记机构并不拥有对当事人双方合意是否有效的审查判断权，也无权改变当事人自愿建立的民事法律关系。因此，被告提供的本案所涉房屋转移登记的证据材料合法有效，应当作为本案认定事实的依据。原告异议不成立，本院不予认可。3、原告对第三人正兴房地产公司提供的第一组、第二组证据有异议，认为与本案无关联性，不应采纳。本院认为，第三人正兴房地产公司提供的第一组、第二组证据为马莉萍与第三人正兴房地产公司在被诉具体行政行为作出前因涉案房屋所进行的一系列民事行为，与本案无关联，本院不予采纳。原告异议成立，本院予以认可。4、被告及第三人对原告第二组证据的证明目的有异议，认为原告提供该证据不能证明被诉具体行政行为违法。本院认为，原告提供的第二组证据系十堰市中级人民法院在审理成竹与蒋正伟排除妨碍纠纷上诉案件过程中，对当事人进行调解询问而制作的笔录，仅对当时调解过程进行的记录，不能证明本案被诉具体行政行为程序违法，被告对该证据的异议，本院予以认可。5、原、被告、第三人正兴房地产公司、成竹提供的其他证据均符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》关于提供证据的要求，与案件具有关联性，内容客观真实，本院将以此作为认定案件法律事实的依据。经审理查明，本案诉争的房屋系第三人正兴房地产公司开发建设的景山花园项目商品房，位于十堰市××箭区××街办北京××号。2004年8月马莉萍贷款购买了第三人正兴房地产公司自行按楼幢编号出售的景山花园项目7幢2单元502号房屋，该房屋最终由原告所购，但一直未办理房屋登记手续。后在被告测绘报告中，对景山花园项目房屋按地区门牌号对房号做出了调整变更，将7幢2单元502号房屋变更为2幢3单元602号。2005年8月18日，第三人正兴房地产公司与第三人成竹签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人正兴房地产公司将其开发的景山花园项目2幢3单元602号房屋一套出售给买受人成竹，建筑面积139.05平方米。2010年3月24日被告依申请经审核为第三人正兴房地产公司颁发十房商证茅箭区字20136865号《十堰市商品房权属证明书》，对景山花园项目房屋进行了初始登记。2011年3月11日第三人正兴房地产公司（转让方）与第三人成竹（受让方）提交了企业法人营业执照、委托书、《十堰市房屋产权转移登记申请书》、《商品房买卖合同》、不动产销售发票、契税完税凭证等材料，向被告申请房屋产权转移登记。被告依申请经审核批准，为其办理了房屋产权转移登记，并为第三人成竹颁发了房屋所有权证。原告认为被告转移登记行为程序违法，向本院提起行政诉讼，要求撤销被告为第三人办理的十堰房权证茅箭区字第××号房屋所有权证。另查明，2011年成竹诉蒋正伟、朱大英排除妨碍民事纠纷一案，经审理本院于2012年3月20日作出（2011）茅民一初字第2159号民事判决书，判决蒋正伟、朱大英迁出位于十堰市××箭区××街办北京××单元××号房屋。蒋正伟不服该判决上诉于十堰市中级人民法院，该院于2012年8月20日作出（2012）鄂十堰中民四终字第00499号民事判决书，驳回蒋正伟的上诉，维持原判。本院认为，1、关于蒋正伟是否为本案适格原告的问题。生效法律文书确认蒋正伟购买了本案诉争的房屋并占有使用，与第三人成竹所购买的系同一套房屋，蒋正伟与被诉具体行政行为存在利害关系。依据法律规定，与房屋登记行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织，对房屋登记机构的登记行为不服，可以作为原告提起行政诉讼。因此，蒋正伟作为本案原告主体适格。2、关于第三人正兴房地产公司与第三人成竹申请房屋转移登记时提供的《商品房买卖合同》是否系虚假材料并导致房屋转移登记不合法的问题。房屋权属登记是一种行政确认行为，是房屋登记机构代表政府对房屋所有权进行登记确认。在合同权利义务承受人或利害关系人未对房屋买卖合同提出效力确认的情况下，不能否定房屋登记机关据以对本案所涉房屋转移登记的《商品房买卖合同》真实性、合法性和有效性，也更进一步的证实了第三人正兴房地产公司与第三人成竹签订的《商品房买卖合同》系其真实意思的表示，本院在本案中不能否定该买卖关系依法成立。因此，原告诉称两第三人提供虚假材料办理房屋转移登记，本院不予采信。3、关于被诉具体行政行为是否程序违法的问题。为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，国家制定《房屋登记办法》。依据该办法的规定，对城市规划区内的房屋权属登记管理是被告的法定职责。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”从被告所举证据看，申请人向被告提交了房屋转移登记申请表、申请人身份证复印件、商品房买卖合同、完税证明等材料。被告收取的登记材料符合上述规定要求，被告经审核材料并作出房屋所有权登记，符合房屋权属登记的程序性规定。综上，被告将本案所涉房屋的所有权转移登记至第三人成竹名下的行为，符合建设部令（第168号）《房屋登记办法》关于房屋所有权转移登记的程序规定，并依照规定从实质上对该房屋权属的真实性、合法性尽到了审慎审查职责，本案被诉具体行政行为事实清楚、程序合法，适用法律正确。原告提出的诉讼请求依法不能成立，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项、《最高人民法院》第十条的规定，判决如下：驳回原告蒋正伟的诉讼请求。案件受理费50元，由原告蒋正伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费50元，款汇湖北省十堰市中级人民法院，开户银行：农行十堰市分行营业部西苑分理处，户名：湖北省财政厅预算外资金财政专户十堰分户，帐号：24×××33，通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院办公室，须注明汇款用途和帐号。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘绪喆代理审判员  黄 皓人民陪审员  彭绣霖二〇一三年十一月三十日代书 记员  杜志勇