山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终252号
上诉人（原审被告）青岛亿路发房地产开发有限公司。
法定代表人曹修涛，该公司总经理。
委托代理人黄纯勇，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贾宇乔。
委托代理人杜海军。
上诉人青岛亿路发房地产开发有限公司（以下简称亿路发公司）因商品房预售合同纠纷，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第1263号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月11日受理后，依法组成由苏勇担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员徐雪峰参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，于2016年3月21日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人亿路发公司亿路发公司委托代理人黄纯勇，被上诉人贾宇乔及其委托代理人杜海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审中贾宇乔诉称，2014年8月15日贾宇乔与亿路发公司签订编号为25000004070817的《商品房预售合同》，贾宇乔购买亿路发公司开发的位于高新区龙海路×号×号楼×单元×户的商品房，合同约定付款方式为银行按揭贷款。合同签订后，贾宇乔按合同约定向亿路发公司支付购房首付款200905元，并按亿路发公司要求向其指定银行提交了贷款的全部资料，但由于亿路发公司原因，按揭贷款无法办理，银行至今不能放贷，导致合同无法继续履行。亿路发公司的行为严重违反合同约定，严重侵害了贾宇乔的合法权益。故请求判令：1、解除双方签订的商品房预售合同；2、亿路发公司返还购房款200905元并赔偿损失；3、诉讼费用由亿路发公司承担。庭审过程中，贾宇乔放弃了要求亿路发公司赔偿损失的诉讼请求。
为支持其主张，贾宇乔向法庭提交了以下证据：
1、商品房预售合同1份，证明双方签订了涉案房屋的预售合同，贾宇乔按照合同约定支付了50%的购房款200905元。亿路发公司对该证据的真实性无异议，对贾宇乔已经支付的购房款数额没有异议，但认为不能说明贾宇乔要求解除合同的原因和关联性。
2、贾宇乔给亿路发公司邮寄的解除合同通知1份、EMS特快专递邮件详情单1份及短信回执1份，证明贾宇乔多次联系亿路发公司，但均联系不上，亿路发公司和银行均未联系过贾宇乔，贾宇乔于2015年1月14日给亿路发公司发出解除合同通知。贾宇乔认为亿路发公司邮寄的是文件，不是解除合同通知书，亿路发公司未收到解除合同通知书，根据合同第十二条的约定，贾宇乔不能解除合同。
3、编号1061410830413的EMS特快专递邮件详情单1份，证明贾宇乔2015年1月13日邮寄的是解除合同通知书，贾宇乔提交的证据2编号1080525068711的EMS特快专递邮件详情单邮寄的是解除合同通知书和变更地址通知书。亿路发公司认为对贾宇乔投递的函件的内容，通过该证据无法确认，从亿路发公司收到的地址变更通知书的时间及贾宇乔提交的解除合同通知书的时间，均为一天，在解除合同通知书上也没有贾宇乔的签字，故亿路发公司认为贾宇乔并没有实际邮寄解除合同通知书。
4、个人购房担保借款合同1份，证明贾宇乔已经和亿路发公司指定的浦发银行城阳支行签订担保借款合同，不存在亿路发公司所称的银行让贾宇乔去签字确认，贾宇乔不去的问题，贷款不能办妥的责任在亿路发公司。亿路发公司对该证据的真实性无异议，但亿路发公司认为只是签署贷款合同，但并没有达到放款条件，抵押财产需要签字，贾宇乔并没有在抵押人处签字确认，根据该合同第三条，借款人提款的条件需要借款人按照贷款人的要求开立用于提款、付息、付费及还款的银行账户及其他条件，而贾宇乔并没有达到上述条件，另外依据第四条贷款的发放及支付，也明确约定因借款人的原因导致贷款人在合同签署后无法发放贷款，贷款人有权解除合同，现在完全是因为贾宇乔达不到放款条件所致，也就是亿路发公司所述的贾宇乔签署其他文件后，银行才能发放贷款。
原审中亿路发公司辩称，贾宇乔所述与事实不符，在贾宇乔向亿路发公司指定银行提交了贷款资料后尚需贾宇乔到现场进行签字确认，但贾宇乔未能到银行签字，导致银行未能放款，贾宇乔如果到银行签字确认后，贷款是完全能够发放的，因此请求驳回贾宇乔的诉讼请求。
为证明其抗辩理由，亿路发公司向法庭提交了以下证据：
1、贾宇乔出具给亿路发公司的地址变更通知书1份，证明贾宇乔给亿路发公司邮寄的文件是地址变更通知书。贾宇乔对该证据的真实性无异议，贾宇乔2015年1月14日邮寄（编号1080525068711）给亿路发公司的是该通知书及解除合同通知书；贾宇乔2015年1月13日邮寄给亿路发公司一次解除合同通知书（编号1061410830413），因为怕贾宇乔回寄时寄错地址，所以第二天邮寄了变更地址通知书及解除合同通知书。
2、打款记录复印件1份，证明2014年8月份左右，即贾宇乔称不能办理按揭贷款的时间段，其他业主已经办妥按揭贷款的相关手续，银行已经向亿路发公司发放贷款，证明是贾宇乔自身原因，不去办理签字手续，导致贷款不能办妥。贾宇乔认为该证据系复印件，应当提交原件，该证据也不能证明是贾宇乔的原因造成贷款不能办妥。
原审查明，2014年8月15日贾宇乔与亿路发公司签订编号为201400119833的《青岛市商品房预售合同》，约定贾宇乔购买亿路发公司位于高新区龙海路×号×号楼×单元×户房屋，建筑面积为86.25平方米，单价为每平方米4996元，房屋总价款430905元；房屋交付的条件为已通过竣工验收，贾宇乔按约定付清了全部房款及其他约定义务；亿路发公司定于2014年12月31日前将该房屋交付给贾宇乔，除不可抗力外；本合同一方按照约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后第7日将被视为已送达另一方；贾宇乔按以下方式向亿路发公司支付总房款430905元：首付款200905元（含定金10000元），贾宇乔应于2014年8月15日前存入本合同指定的账户，贷款230000元，贾宇乔以银行按揭贷款方式应于2014年8月18日前办理按揭贷款所需文件全部提交贷款银行，放贷机构于2014年8月22日前将贷款存入本合同指定的账户；贾宇乔应于2014年8月15日前首付款付清后，持有关材料于2014年8月22日前在亿路发公司指定的贷款银行办妥贷款手续，否则视为贾宇乔违约，因贾宇乔的原因或者贷款政策调整致使贾宇乔不能全部或者部分贷款的，贾宇乔应当在亿路发公司下达未通过贷款审批手续通知的30日内自行补齐，若逾期仍未足额付清总房款余额的，按合同第七条（贾宇乔若未按合同约定的时间付款，应当向亿路发公司支付违约金）执行；在发生贾宇乔单方面行使合同解除权的情形及其他合同解除的情形时，贾宇乔在亿路发公司向其退还已付购房款及支付违约金之前，应与亿路发公司办理完毕撤销合同备案登记，否则亿路发公司有权迟延退还购房款，并不再支付违约金。
贾宇乔于2014年8月15日向亿路发公司支付房屋首付款200905元，并按照约定时间向亿路发公司指定的浦发银行青岛城阳支行提交了办理按揭贷款全部材料，但该贷款未能通过审批。2015年1月13日、14日贾宇乔给亿路发公司邮寄了《解除合同通知书》、《地址变更通知书》，《解除合同通知书》载明亿路发公司，2014年8月15日贵公司与我签订《商品房预售合同》，合同号为25000004070817，该合同第十一条明确规定：甲方定于2014年12月31日前将房屋交付于乙方，除不可抗力外。而贵公司却违反合同约定，至今未向我交付房屋，交付期限遥遥无期。而且，合同签订后，我按约定向贵公司支付购房首付款200905元，并按贵公司要求向贵公司指定银行提交了贷款的全部资料，由于贵公司原因贷款亦无法办理，银行至今不能放贷。贵公司的行为严重违反合同约定，导致合同根本无法继续履行，严重侵害了我的合法权益。另外，在该楼盘销售过程中，其售楼人员在业主购买房产时故意虚假宣传地铁环绕交通便利，诱导业主购房。综上所述在此本人郑重通知，自通知之日起解除我与贵公司于2014年8月15日签订的《商品房预售合同》，并将我已支付贵公司的购房首付款全部退还，并支付我相应违约金。特此通知，2015年1月13日。
原审认为，双方签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应按照合同约定全面履行各自的义务。综合双方的诉辩理由，并结合原审法院查明的事实，本案争议的焦点问题是：贾宇乔要求解除《商品房预售合同》是否应予支持。
首先，涉及贾宇乔是否向亿路发公司邮寄了《解除合同通知书》的问题。为证明已向亿路发公司邮寄了《解除合同通知书》，贾宇乔提交了二份EMS邮政特快专递存根联、已妥投的短信，亿路发公司对贾宇乔向其邮寄了“文件”的事实无异议，但认为其没有收到《解除合同通知书》，并提交《地址变更通知书》证明贾宇乔邮寄的是该通知书，对此原审法院认为，亿路发公司虽否认收到《解除合同通知书》，但根据贾宇乔提交的二份邮寄详情单、已妥投的短信，能够证明贾宇乔分两次向亿路发公司邮寄了文件，亿路发公司提交的《地址变更通知书》，仅能证明其收到的其中一份文件，故原审法院对贾宇乔所称已向亿路发公司邮寄了《解除合同通知书》予以采信。其次，《解除合同通知书》明确载明“我按约定向贵公司支付购房首付款200905元，并按贵公司要求向贵公司指定银行提交了贷款的全部资料，由于贵公司原因贷款亦无法办理，银行至今不能放贷，贵公司的行为严重违反合同约定，导致合同根本无法继续履行”，但亿路发公司收到后未对贾宇乔送达的该解除通知提起诉讼，且根据合同“贾宇乔应于2014年8月15日前首付款付清后，持有关材料于2014年8月22日前在亿路发公司指定的贷款银行办妥贷款手续，否则视为贾宇乔违约，因贾宇乔的原因或者贷款政策调整致使贾宇乔不能全部或者部分贷款的，贾宇乔应当在亿路发公司下达未通过贷款审批手续通知的30日内自行补齐，若逾期仍未足额付清总房款余额的，按合同第七条执行”的约定，若亿路发公司“贾宇乔未能到银行签字，导致银行未能放款”主张成立，亿路发公司理应按合同约定向贾宇乔下达未通过贷款审批手续通知，但亿路发公司没有证据证明该事实，原审法院对贾宇乔“系因亿路发公司原因导致贷款无法办理”的主张予以采信。故贾宇乔给亿路发公司发出解除合同通知书：解除双方签订的《商品房预售合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原审法院予以确认，根据特快专递短信回执，双方的《商品房预售合同》最晚应于2015年1月17日解除。合同解除后，对于贾宇乔已经支付给亿路发公司的购房款200905元，贾宇乔要求亿路发公司返还，理由正当，原审法院予以支持。故，判决：一、确认贾宇乔与青岛亿路发房地产开发有限公司签订的编号为201400119833的《商品房预售合同》于2015年1月17日解除，亿路发公司于判决生效后10日内协助贾宇乔办理高新区龙海路×号×号楼×单元×户房屋备案登记撤销手续；二、青岛亿路发房地产开发有限公司在办理完毕涉案房屋备案登记撤销手续后10日内返还贾宇乔购房款200905元。案件受理费7764元，由亿路发公司负担。
宣判后，亿路发公司不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人亿路发公司上诉称，1、被上诉人自愿放弃了“乙方有权单方解除本合同”条款。即使被上诉人向上诉人发出解除合同通知书，也不能单方变更双方已经达成的合意。且被上诉人无证据证实其向上诉人发出了解除合同通知书。被上诉人无权单方解除双方合同。2、被上诉人在其他业主已经办妥按揭贷款相关手续的时间段，不去办理抵押签字手续。导致了贷款不能按时发放，系被上诉人自己的原因造成的。原审上诉人申请法院调取相应证据，原审没有做任何答复。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，并且存在程序违法，请求二审法院查明事实依法改判。
被上诉人贾宇乔答辩称，针对上诉人所称“我们未去银行办理银行按揭手续”，现在我们手上有所有的办理手续的原件；针对上诉人所说“我们主动撤回材料”，我们所持有这些手续是在开庭之后才取得的，之前一直在等待办理。在起诉之后才取得这些材料。原审认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7764元，由上诉人青岛亿路发房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 徐雪峰
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 王 晶