福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3101号
上诉人（原审原告）黄超忠，男，1969年9月9日出生，汉族。
上诉人（原审原告）刘惠民，男，1961年7月7日出生，汉族。
上列上诉人的共同委托代理人林龙辉，福建志远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门群鸿物业服务有限公司。
法定代表人吴国平，总经理。
委托代理人吴晓文，福建天翼律师事务所律师。
上诉人黄超忠、刘惠民因与被上诉人厦门群鸿物业服务有限公司（下简称群鸿物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第2945号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年1月21日，黄超忠、刘惠民起诉请求判决：一、群鸿物业立即退还房屋租赁押金20.8万元；二、群鸿物业立即退还多收的房屋租金计86515元（以月租金86515元为基数，从2014年5月16日计至6月14日共计30天）；三、群鸿物业赔偿装修损失计298273.87元（以实际装修费用596547.74元的50%计算）。
原审法院查明，郑清龙与群鸿物业于2009年4月10日签订一份《房屋租赁合同》约定，群鸿物业将厦门市思明区将军祠路28号（原厦门橡胶厂）1、55幢轮胎车间技改，2、23幢配电室二号，3、27幢新硫化车间，4、隔声屏蔽楼等共4幢一层钢混结构的房屋，面积3750平方米出租给郑清龙作为旧货、二手市场使用；租赁期限自2009年4月10日至2014年4月9日止；月租金6万元，第四年起租金按10%递增；押金为1个月租金，租金按季结算，由郑清龙于每季的第1个月的5日交付给群鸿物业；郑清龙与群鸿物业签定正式合同时支付一个月租金，免租期期满当日补交齐第一个季度的租金；如需改变房屋内部结构或装修，需先征得群鸿物业书面同意，投资由郑清龙自理；租赁期满后，本合同遵照合同第四条（即上述租金条款）自动继续生效等。合同签订后，郑清龙于2009年4月19日交付押金6万元。后因郑清龙需使用房屋的阁楼部分，合同双方将月租金变更为6.5万元，郑清龙于2010年1月18日又向群鸿物业补交押金5000元。
审理中，黄超忠、刘惠民与群鸿物业及郑清龙均确认郑清龙约于2010年2月将上述合同的权利义务均转移给黄超忠、刘惠民；黄超忠、刘惠民已将6.5万元押金支付给郑清龙，租赁关系终止时向群鸿物业主张押金的权利转由黄超忠、刘惠民行使。黄超忠、刘惠民与群鸿物业还确认，上述租赁合同中的承租方及落款处“郑清龙”字样经划线修改为黄超忠、刘惠民。
上述合同履行中，黄超忠、刘惠民于2012年7月25日又向群鸿物业支付押金334656元。其中，包括本案租赁物押金（两个月租金数额）14.3万元，余款作为向群鸿物业租赁群鸿商业城其他两处租赁物的押金。此后，黄超忠、刘惠民又陆续向群鸿物业支付至2014年6月14日止的租金。
另查明，群鸿物业于2013年11月12日向黄超忠、刘惠民发出一份通知，告知黄超忠、刘惠民若有意续租，可在合同期限届满前与群鸿物业协商签订新的房屋租赁合同，若无法协商一致，请于租期届满之日自行完成清退租赁场所。
还查明，2014年5月16日，公安消防部门对群鸿商业城旧货市场内存在火灾隐患的商铺进行查处。
审理中黄超忠、刘惠民陈述，其将上述标的物转租给他人做旧货市场。黄超忠、刘惠民与群鸿物业在公安消防部门对上述旧货市场的火灾隐患进行查处后因押金等问题发生纠纷，黄超忠、刘惠民于2014年5月17日离开其租赁场所，双方未办理交接手续。黄超忠、刘惠民还提供钢结构阁楼承包合同及报价单、收款收据等，主张其对租赁物进行装修（包括阁楼、铁皮墙及卷闸门等）共花费596，547.74元。
群鸿物业陈述，黄超忠、刘惠民在2014年5月16日消防检查后即离开，但留下大量转租户，公安张贴的封条也被转租户撕掉。转租户直到2014年7月起才陆续离开，直到2014年12月份。对黄超忠、刘惠民提供的上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，黄超忠、刘惠民进行的装修、搭建等均未审批也未经群鸿物业同意。
原审法院认为，黄超忠、刘惠民与群鸿物业签订的上述《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。虽然双方在该合同期限届满后未再签订新的租赁合同，但黄超忠、刘惠民继续使用租赁场所并支付租金，群鸿物业亦未提出异议，故应认定原租赁合同继续有效，但租期为不定期。由于本案存在黄超忠、刘惠民将租赁物转租情形，且黄超忠、刘惠民在离开时未办理租赁物移交手续，黄超忠、刘惠民亦无证据证明其已告知群鸿物业解除租赁关系，故应当认定双方租赁关系在2014年5月16日后仍处于持续状态，黄超忠、刘惠民主张租赁期限至2014年5月16日止的理由不能成立。在双方上述租赁关系存续期间群鸿物业将黄超忠、刘惠民缴纳的上述押金等抵扣租金并无不当，黄超忠、刘惠民提出的群鸿物业返还押金及租金的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。鉴于上述租赁合同中已对装修费用进行约定，黄超忠、刘惠民提出的群鸿物业赔偿装修损失的主张亦缺乏事实和法律依据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回黄超忠、刘惠民的诉讼请求。
宣判后，黄超忠、刘惠民不服，向本院提起上诉。
上诉人黄超忠、刘惠民上诉请求撤销原判，并依法改判支持其原审全部诉讼请求。主要理由是：一、黄超忠、刘惠民有充分的证据表明其实际管理使用讼争房产截止至2014年5月16日，原审判决认为双方租赁关系在2014年5月16日后仍处于持续状态，没有事实依据。
（一）群鸿物业委托对群鸿商业城进行物业管理的厦门市佰鸿物业管理有限公司诉黄超忠、刘惠民物业服务合同纠纷一案，厦门两级法院分别作出（2014）思民初字第12912号《民事判决书》及（2015）厦民终字第856号《民事判决书》。厦门市佰鸿物业管理有限公司在两审中均明确黄超忠、刘惠民实际搬离群鸿商业城的时间是2014年5月16日，两审法院对此均予以认可（一审判决表述为“黄超忠、刘惠民实际管理使用讼争房产至2014年5月16日”，双方在二审判决对此没有争议，二审法院依法确认）。可见，生效判决已认定黄超忠、刘惠民实际管理使用讼争房产至2014年5月16日。
值得说明的是，黄超忠、刘惠民实际搬离群鸿商业城的含义不仅指其二人实际搬离还指向其二人承租房产的次承租人（转租户）的实际搬离。因为厦门市佰鸿物业管理有限公司向黄超忠、刘惠民主张物业管理费是以黄超忠、刘惠民实际使用的物业面积（含转租户使用的物业面积在内）×物业费单价×实际使用时间来计算的，若黄超忠、刘惠民的转租户未全部搬离群鸿商业城或搬离的时间在2014年5月16日之后的话，那么厦门市佰鸿物业管理有限公司不可能不向黄超忠、刘惠民主张此后的物业管理费。
（二）《海峡导报》2014年5月27日的报道（见原审证据8）证实，群鸿物业为了大幅度涨租金于2014年5月16日对群鸿商业城的商户采用强行断水、断电的措施，这些商户包括转租的商户。向黄超忠、刘惠民承租店面的次承租人黄胜元、吴克齐、刘碧祥、陈秀清、林聪华、江国山出具的《情况说明》证实：2014年5月16日起其所租店面遭遇停水、停电系群鸿物业所为，以此逼迫租户答应大幅提高租金，群鸿物业采取黑社会恐吓、威胁等手段，导致这些租户无法继续经营，这些租户不得已于2014年5月30日搬离。群鸿物业采取的上述不当措施，导致租赁物作为店面的使用功能已经丧失，次承租人无法继续经营。虽然次承租人于2014年5月30日搬离，但实际有效使用租赁物时间只能计至2014年5月15日，租金亦计至此。
（三）群鸿物业在原审中亦承认黄超忠、刘惠民在2014年5月16日离开，但认为留下了大量转租户，转租户直到2014年7月起才陆续离开，直到12月份。对于群鸿物业认可的黄超忠、刘惠民离开的时间，黄超忠、刘惠民没有异议，但对转租户离开的时间，既与生效的物业服务合同纠纷判决相矛盾，又没有充分证据证实，故其关于转租户实际离开的时间没有事实依据。
二、原审判决称“审理中黄超忠、刘惠民陈述，黄超忠、刘惠民将上述标的物转租给他人做旧货市场。双方在公安消防部门对上述旧货市场的火灾隐患进行查处后因押金问题发生纠纷，黄超忠、刘惠民于2014年5月17日离开其租赁场所，双方未办理交接手续”。此节表述部分与黄超忠、刘惠民以及群鸿物业在原审中的陈述不符。黄超忠、刘惠民在原审中的陈述是：2014年5月16日，公安消防部门对群鸿商业城旧货市场内存在火灾隐患的商铺进行查处，但这些被查处的商铺均不属于黄超忠、刘惠民的转租户，与黄超忠、刘惠民无关。群鸿物业的证据不仅无法证明黄超忠、刘惠民与这些被查处的商铺有关，而且群鸿物业在其证据三中也承认“前述警方执法也并不涉及其中的二层3600平方米”。然而按原审判决的意思却是黄超忠、刘惠民认可了被查处的商铺与其有关。另外，黄超忠、刘惠民在原审中表明纠纷的产生原因是群鸿物业想大幅度提高租金而未获得租户同意进而采取停水停电措施想逼租户就范而非原审表述的押金问题。以上事实有庭审笔录及质证意见为证。
三、黄超忠、刘惠民已向群鸿物业交纳讼争房屋押金计208000元（包括郑清龙交纳的押金65000元和2012年7月25日交纳的押金143000元）。因黄超忠、刘惠民实际管理使用讼争房产至2014年5月16日，双方的房屋租赁关系亦应于该日实际终止，故群鸿物业应立即退还所收的押金计208000元。原审判决对此未予以支持，明显不当。
四、原审已查明黄超忠、刘惠民实际交付租金至2014年6月14日。因黄超忠、刘惠民实际管理使用讼争房产至2014年5月16日，故群鸿物业应退还多收取的自2014年5月16日至6月14日的租金计86515元。原审判决对此未予以支持，明显不当。双方签订的合同至2014年4月9日止，之后，双方的租赁关系依法转为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，群鸿物业应保证黄超忠、刘惠民继续使用租赁物至2014年6月14日。然而，因群鸿物业所采取的不当措施致使黄超忠、刘惠民于2014年5月16日实际搬离了群鸿商业城，故群鸿物业应退还多收取的自2014年5月16日至6月14日的租金。而讼争租赁物的月租金标准经三次递增，至2014年4月份起月租金86515元，群鸿物业在原审中对此没有异议。2014年5月16日至6月14日这一期间共计30天，故群鸿物业应退还多收取的租金86515元，有明确的事实依据。
五、2014年4月9日之后，双方当事人形成的是不定期租赁法律关系。依据《合同法》第232条之规定，群鸿物业作为出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人，然而群鸿物业没有依法在合理期限之前通知而是采取不当措施将租赁物强行收回，其行为已构成违约导致租赁合同解除。因黄超忠、刘惠民的钢结构搭建已与租赁物结合成一体，形成了法律上的附合，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第一项之规定，黄超忠、刘惠民有权向群鸿物业主张赔偿装修损失计298273.87元（以实际装修金额596547.74元的50%计算）。原审判决对此未予以支持，明显不当。
（一）装修不属于违章搭建。违章搭建的认定应以主管的行政主体（主要是城管部门）的裁决为准，行政相对人不服的，依法还享有申辩、复议、诉讼等权利。在主管部门依法作出裁决之前，任何组织和个人均无权认定某建筑物或装修属于违章搭建。
本案租赁物及装修自2009年由黄超忠、刘惠民使用至2014年5月16日搬离，长达数年之久，主管部门从未出具该装修属违章建筑之行政确认书或处罚决定书。即便按照群鸿物业之主张，2014年5月16日对群鸿商业城进行执法的主体为思明区消防部门，并无城管部门。思明区消防部门的执法行为的指向亦不包含黄超忠、刘惠民承租之租赁物。
（二）黄超忠、刘惠民在装修时在已征得群鸿物业同意，群鸿物业亦因此而获得巨大的租金收益。退一步说，若装修属于违法搭建，群鸿物业亦应承担相应的法律责任。
（三）黄超忠、刘惠民实际花费了装修费用计596547.74元，基本为钢结构阁楼的搭建，已与租赁物结合在一起形成继续和固定性的、非毁损不可分离或虽可分离但花费巨大的情形，已形成法律上的附合。
《合同法》第232条规定不定期租赁“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。具体到本案，2014年5月间，群鸿物业因与黄超忠、刘惠民就大幅提高租金问题未能达成一致，于2014年5月16日起对租户采取断水、断电的措施逼迫租户搬离，将租赁物强行收回，而没有依法在合理期限之前通知解除合同，其行为已构成违约导致租赁合同解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……”。因此，黄超忠、刘惠民关于装修损失之主张有明确的法律依据。
（四）黄超忠、刘惠民于2014年5月16日搬离群鸿商业城后，群鸿物业还继续在使用上述装修，可见上述装修还是有其价值的，黄超忠、刘惠民酌情按装修费用的50%主张装修损失，应依法得到支持。
被上诉人群鸿物业答辩称，一、黄超忠、刘惠民主张退还押金、占用费的主张缺乏事实依据。讼争《租赁合同》证实，租期届满日期截止于2014年4月9日；群鸿物业2013年11月《通知（存根）》证实，租期没有延续；厦门日报2014年5月17日新闻报道证实黄超忠、刘惠民在租期届满后通过其转租户继续占用原租赁场所，同时证实2014年5月16日是消防部门、派出所联合执法查处了部分黄超忠、刘惠民转租户，并不是群鸿物业强行收回被占用场所。黄超忠、刘惠民作为负有返还房屋、空地义务的一方，应当证明黄超忠、刘惠民或其租客与群鸿物业办理房屋返还移交手续的时间，并以此为据计算是否存在可返还押金或占用费的余额；因为，黄超忠、刘惠民非法占用期间应承担占用费，该占用费应以押金折抵，折抵不足的，应继续偿付；但是黄超忠、刘惠民未能证明，应承担举证不能的法律后果。群鸿物业只承认于2014年12月基本收回讼争场所的大部分。根据群鸿物业提供的新租赁合同及现场照片可见，截止2014年12月，群鸿物业才得以在黄超忠、刘惠民租客基本迁出时与第三方签订部分房屋租赁合同，截止2015年3月9日，仍有个别租客盘踞在残余违建之中。在黄超忠、刘惠民负有返还房屋义务的情况下、根据群鸿物业不会无端长期放弃租赁效益的常识，黄超忠、刘惠民占用场所至2014年12月最为接近客观事实。而黄超忠、刘惠民2014年5月最后一次缴交一个月的占用费只能占用至2014年6月9日，押金继续折抵后续占用期间只能支持2.4个月，至2014年8月21日。因此，黄超忠、刘惠民主张退还押金、占用费的主张缺乏事实依据。二、黄超忠、刘惠民主张装修损失缺乏依据。1、黄超忠、刘惠民的所谓装修没有正规票据，实际金额无法确定。2、大部分“装修”实为违章搭盖而非装修。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条明确规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。也就是说，即使是合法装修，也应摊销于租赁期间。而黄超忠、刘惠民是在租期届满后，非法长期占用原租赁场所，根据上述事实和法律规定，黄超忠、刘惠民主张装修损失缺乏依据。综上，应驳回黄超忠、刘惠民上诉请求。
经审理查明，黄超忠、刘惠民认为原审法院对“公安消防部门于2014年5月16日对群鸿商业城旧货市场内存在火灾隐患的商铺进行查处”的表述不明确，似乎被查处的是黄超忠、刘惠民的转租户，但实际上没有证据证明当日的查处与黄超忠、刘惠民（含转租户）有关；群鸿物业认为原审法院将黄超忠、刘惠民支付至2014年6月14日止的款项表述为租金不正确，此款项应为占用费。除上述异议外，双方对原审查明的事实没有异议，本院对原审判决查明事实中双方没有异议的部分予以确认。
二审中，黄超忠、刘惠民提交（2015）厦民终字第856号民事判决及特快专递详情单，拟证明生效判决确认黄超忠、刘惠民实际管理使用讼争房产至2014年5月16日，黄超忠、刘惠民收到生效判决书后即提交原审法院，原审法院以本案判决已作出为由不同意接收该证据，该证据应属新证据。群鸿物业质证认为，生效判决只能体现物业公司主张物业费的期限至2014年5月16日，而物业公司是业主聘请的，物业纠纷与群鸿物业无关，物业公司对事实的确认对群鸿物业没有约束力。经查，在厦门市佰鸿物业管理有限公司起诉黄超忠、刘惠民支付物业管理费及违约金纠纷一案中，厦门市佰鸿物业管理有限公司的诉讼请求即为要求黄超忠、刘惠民支付2014年2月1日至2014年5月16日物业管理费，其中包含转租蝴蝶汇公司的房产。案经一、二审审理，（2015）厦民终字第856号民事判决事实部分查明认定黄超忠、刘惠民实际管理使用讼争房产至2014年5月16日。另，本院审理的（2015）厦民终字第445号上诉人蝴蝶汇公司与被上诉人黄超忠、刘惠民房屋租赁合同纠纷案已生效，蝴蝶汇公司与黄超忠、刘惠民在该案民事判决中确认“蝴蝶汇公司已向黄超忠、刘惠民交付租金至2014年7月底”、“蝴蝶汇公司按照与群鸿物业约定的租金标准向群鸿物业补足了2014年7月10日至2014年7月31日的租金”等事实。
本案诉讼中，双方当事人确认：黄超忠、刘惠民就本案讼争租赁房屋共交纳的押金为208000元。
本院认为，本案二审主要争议焦点是：黄超忠、刘惠民腾退房屋的时间是否为2014年5月16日，群鸿物业收取的至2014年6月14日止的租金及已收到的208000元押金是否应予退还。黄超忠、刘惠民于原审中未举证证明其（含转租户）曾与群鸿物业办理了讼争租赁房屋的返还移交手续，于二审中提供已生效的本院（2015）厦民终字第856号民事判决书表述的“黄超忠、刘惠民实际管理使用讼争房产至2014年5月16日”予以证明，但该表述与本院已生效（2015）厦民终字第445号民事判决查明的事实有矛盾。（2015）厦民终字第445号民事判决查明，黄超忠、刘惠民确认蝴蝶汇公司一直处于经营状态，并已向黄超忠、刘惠民交付租金至2014年7月底，据此足以证明（2015）厦民终字第856号民事判决中有关“黄超忠、刘惠民实际管理使用讼争房产至2014年5月16日”的认定与事实不符，据此事实认定不能证明黄超忠、刘惠民（含转租户）已于2014年5月16日将讼争租赁房屋交还给群鸿物业，故黄超忠、刘惠民对合同关系终止后的房屋移交仍负有举证责任。因黄超忠、刘惠民承租讼争房产后并非自行使用而是转租他人，而黄超忠、刘惠民无法举证证明次承租人何时交还讼争房产，亦未能提交其与群鸿物业办理房产移交手续的证据，故其仍应按租金标准承担房屋占用费的支付义务，群鸿物业将其已交纳的押金抵扣占用期间的应付费用并无不当，已收租金无须退还。虽黄超忠、刘惠民经群鸿物业同意后在租赁期间进行装修，但合同并未约定租赁期限届满对装修物应予补偿，故黄超忠、刘惠民于租赁期满后要求补偿的请求，依法不应得到支持。综上，黄超忠、刘惠民的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人黄超忠、刘惠民的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9728元，由上诉人黄超忠、刘惠民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一五年十月二十日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。