广西壮族自治区宁明县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第85号
原告杨宏铭，男，1958年8月1日出生，壮族，教师，住所地广西壮族自治区宁明县。
委托代理人郑学燕，广西邦达律师事务所律师。
被告何文英，女，1966年11月20日出生，汉族，居民，住所地广西壮族自治区宁明县。
委托代理人黄红，广西大腾律师事务所律师。
委托代理人何艳儒，广西大腾律师事务所实习律师。
原告杨宏铭与被告何文英建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法由审判员黄珍莹适用简易程序于2015年2月10日公开开庭进行审理。原告杨宏铭及其委托代理人郑学燕，被告何文英的委托代理人黄红、何艳儒到庭参加诉讼。被告何文英经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨宏铭诉称，2009年6月25日，原告与被告口头达成协议，由被告将位于宁明县（原宁明县城中镇明祥开发区二区）总面积为140.4平方米的私有建设用地，分作两格建设用地，将其中一块长10.4米，宽6.5米的建设用地使用权转让给原告，转让价格为66888元（包括办证手续费在内）。即日原告预交了25000元定金给被告，约定余款41888元待被告办理好该宗建设用地使用权过户手续给原告即结清。2011年8月11日被告向原告收取20000元用于办理土地证，并称大概三个月得证。但至今被告未将该宗建设用地使用权过户手续办给原告，经原告多次催促，被告不予理会。为此原告诉至法院，请求判令：1、被告履行将座落在宁明县（原宁明县城中镇明祥开发区二区）私有建设用地面积长10.4米，宽6.5米的建设用地转让给原告；2、被告将该宗建设用地过户手续办理给原告并承担诉讼费用。
原告杨宏铭对其主张在举证期限内提供的证据有：1、宁国用（2014）第0010122135号国有土地使用权证一份，拟证明被告何文英转让涉诉土地座落于宁明县（原宁明县城中镇明祥开发区二区）的事实；2、被告何文英于2009年6月25日出具的收条一份，拟证明原告杨宏铭支付被告何文英25000元作为涉诉土地定金的事实；3、被告何文英于2011年8月11日出具的收条一份，拟证明原告杨宏铭支付被告何文英20000元用于办理土地证费用的事实；4、宁明县人民法院（2011）宁民初字第11号民事调解书一份，拟证明被告何文英转让同地段的建设用地使用权给陈利基，转让价款为55000元，因此原、被告双方约定的66888元转让金是符合市场价格的事实；5、报告一份，拟证明被告何文英向有关部门提交的土地转让申请，当中有原、被告约定转让的土地面积为67.6㎡的事实；6、宁国用（2014）第001022136号国有土地使用证一份，拟证明使用权人为被告何文英的建设用地中，只有第001022135号的土地符合原、被告约定的土地面积的事实；7、税务发票一份，拟证明被告何文英转让同地段的建设用地使用权给杨猛，杨猛已办理相关税费，计税金额为25000元的事实；8、《契证》一份，拟证明被告何文英转让占地面积为67.6㎡的建设用地使用权给原告，并为原告办理契证的事实。
被告何文英辩称，原、被告在2009年曾有意向转让一格建设用地，但双方对转让土地的具体位置、面积、转让金及支付方式等均没有约定，买卖合同并没有成立。按照法律规定，改变土地使用性质的，应当经相关政府部门审批，原、被告之间的土地买卖未经核准，不具有法律效力。综上所述，原告杨宏铭的诉讼请求无事实及法律依据，要求驳回原告杨宏铭的诉讼请求。
被告何文英为其辩解在举证期限内提供的证据有：宁国用（2001）字第03043528号国有土地使用证复印件一份，拟证明被告拥有的土地为建设用地和养殖用地，土地性质变更须经相关部门批准。
本院依职权调取的证据有：宁明县国源土地测绘有限责任公司于2015年7月7日制作的何文英宅基地平面图原件一份，载明涉案土地位于宁明县，土地使用证为宁国用（2014）字第0010122135号），东至宁明县地产公司，南至街道，西至何文英，占地面积为67.6㎡（长10.4m，宽6.5m）。
本案当事人的争议焦点是：1、原告杨宏铭与被告何文英之间的建设用地使用权转让合同是否成立？2、被告何文英是否应当将座落在宁明县（原宁明县城中镇明祥开发区二区）面积长10.4米，宽6.5米的建设用地使用权转让给原告杨宏铭并为原告办理建设用地使用权变更手续？
经过开庭质证，被告何文英对原告杨宏铭提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8有异议，认为证据1具有客观性、关联性、合法性，但该证据不能达到原告杨宏铭的举证目的；对证据2的真实性无异议，但该收条只能说明原、被告双方曾经有转让土地使用权的意向，不等于成立买卖合同；对证据3有异议，不能证明原、被告双方成立买卖合同；对证据4、5、6、7与本案没有关联性，不能证明原告杨宏铭的主张；对证据8的真实性无异议，但认为《契证》尚未生效，且计税金额为2万元，与买卖数额不相符。原告杨宏铭对被告何文英提供的证据真实性无异议，对证明目的有异议。原告杨宏铭对本院调取的证据无异议，被告何文英未到庭对本院调取的证据进行质证。
本院认为，原告杨宏铭提供的证据1、2、3、8具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认。原告杨宏铭提供的证据4、5、6、7反映出被告何文英于2009年分别转让同地段建设用地使用权给陈利基、杨猛、何向的情况，能相互佐证证明本案的相关事实，本院予以认定。被告何文英提供的证据客观真实，本院予以确认。本院收集的证据即宗地图符合证据的客观性、关联性、合法性要求，本院予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告何文英与原告杨宏铭经协商，约定被告何文英将位于宁明县（原宁明县城中镇明祥二区）的一块建设用地使用权转让给原告杨宏铭，转让价款为66888元。被告何文英于2009年6月25日收取原告杨宏铭定金25000元并出具一张内容为“今收到杨宏铭交来一块宅基地（面积6.5米x10.4米）定金贰万伍仟（25000）元整。收款人：何文英，2009年6月25日”的《收条》给原告杨宏铭；于2011年8月11日收取原告杨宏铭办证费20000元并出具一张内容为“今收到杨宏铭交来办理土地证费用贰万元（20000）整。（大概三个月得证）收款人：何文英，2011年8月11日”的《收条》给原告杨宏铭。原告杨宏铭于2015年1月13日诉至本院，要求被告何文英将涉案土地使用权转给原告杨宏铭并为原告办理变更手续。
另查明，被告何文英就涉案建设用地的转让为原告杨宏铭交纳契税，宁明县财政局于2009年6月2日制作《契证》存档。《契证》载明承受方为原告杨宏铭，出让方为被告何文英，地屋落况地址城中镇明祥二区，东至宁明县地产公司，南至街道，西至空地，北至杨猛，结构地皮，占地面积67.6㎡，成交面积67.6㎡，转让方式为土地转让。
再查明，被告何文英于2014年6月25日取得涉案建设用地《国有土地使用证》[地号为451422001012GB00076号，土地权利证书号为宁国用（2014）第0010122135号]，在使用权类型一栏注明该土地为出让土地。原告杨宏铭与被告何文英约定转让使用权的建设用地位于宁明县，东至宁明县地产公司，南至街道，西至何文英，占地面积为67.6㎡（长10.4m，宽6.5m）。
本院认为，一、关于原告杨宏铭与被告何文英之间的建设用地使用权转让合同是否成立的问题。首先，本案原告杨宏铭与被告何文英争议的标的为建设用地使用权，法律关系的性质为建设用地使用权转让合同纠纷。其次，《中华人民共和国合同法》第十一条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”本案原告杨宏铭分别向被告何文英支付定金25000元及办证费20000元后，被告何文英向原告杨宏铭出具两份《收条》，该两份《收条》内容中载明涉案标的、数量、履行期限等事宜，结合原告杨宏铭提交的《契证》，不仅能印证原、被告双方通过书面方式有形地表现所载内容，还证明被告何文英就涉案建设用地的转让为原告杨宏铭交纳契税，双方实际履行合同义务的事实。综合以上，被告何文英向原告杨宏铭出具的收条应视为原、被告双方对转让建设用地使用权的事宜达成合意后订立的书面合同，原、被告之间的建设用地使用权转让合同自被告何文英于2009年6月25日出具《收条》时即成立，该合同是双方真实意思表示，在被告已经实际取得国有土地使用权证的前提下，转让土地使用权不违反法律规定，该合同合法有效。结合本院（2011）宁民初字第11号民事调解书，被告何文英于2009年转让同地段的建设用地使用权于陈利基，转让价款为55000元，由此可以印证原告杨宏铭诉称双方约定涉案建设用地使用权转让款为66888元的事实，故本案建设用地使用权转让价款为66888元。二、被告是否应当将坐落在宁明县（原宁明县城中镇明祥开发区二区）面积长10.4米，宽6.5米的建设用地使用权转给原告杨宏铭并为原告办理变更手续的问题。合同成立是确定合同当事人、合同内容、合同生效时间的重要依据，是确定合同当事人之间权利义务的基础。本案原告杨宏铭与被告何文英之间的建设用地使用权转让合同成立并已生效，原告杨宏铭已经依照约定将大部分转让款交付给被告何文英，被告何文英应当依照约定协助原告杨宏铭将建设用地使用权变更登记至原告杨宏铭的名下，其不按约定履行义务的行为已经构成违约，应承担继续履行的责任，将位于宁明县米，宽6.5米，面积为67.6㎡的建设用地使用权转让给原告。综上所述，原告杨宏铭的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。依据《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”被告何文英于2014年6月25日取得涉案建设用地《国有土地使用证》，所以被告何文英关于原、被告对转让建设用地使用权的转让价款及方式没有约定，买卖合同未成立，改变土地性质应当经相关政府部门审核，原、被告之间的土地转让未经过审核，不具备法律效力的辩解意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。三、关于原告杨宏铭尚未付清转让款的问题。被告何文英未主张原告杨宏铭支付拖欠的转让款，对拖欠转让款问题本案不予审理，由被告何文英另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第十一条、第十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条的规定，判决如下：
被告何文英协助原告杨宏铭将坐落于宁明县建设用地[（地号为451422001012GB00076号，土地使用证为宁国用（2014）字第0010122135号），以宁明县国源土地测绘有限责任公司于2015年7月7日出具的何文英宅基地平面图标注的S2为准，东至宁明县地产公司，南至街道，西至何文英，长10.4m、宽6.5m，占地面积为67.6㎡]的土地使用权变更登记至原告杨宏铭名下。
案件受理费1472元,减半收取736元、测绘费1350元，由被告何文英负担。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费1472元（开户名称：崇左市财政局，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室，帐号：20×××13），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄珍莹
二〇一五年七月十日
书记员 农彦兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
《中华人民共和国合同法》
第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。