河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民祭初字第1883号
原告孙彩凤，女，汉族，1973年6月26日出生，住河南省新密市。
委托代理人郑来有，河南开通律师事务所律师。
委托代理人张松涛，河南青屏律师事务所律师。
被告金泰利置业（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人胡军伟，总经理。
委托代理人王斌，河南正臻律师事务所律师。
原告孙彩凤诉被告金泰利置业（北京）有限公司、单恒伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，审理过程中，原告向本院申请撤回对被告单恒伟的起诉，本院已裁定准许，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙彩凤委托代理人郑来友、张松涛，被告金泰利置业（北京）有限公司委托代理人王斌到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称：2010年10月12日，原告就购买被告开发的商品房及支付购房价款等事宜，先后与被告签订了“润景时代楼宇认购协议”及“补充协议”各一份。协议约定，被告将其开发的位于郑州市金水区××、××西“××时代商住楼”××单元××号房屋（建筑面积为145.67平方米），以每平方米5500元的价格（购房价款为801185元）销售并转移其所有权于原告，原告分三期支付购房价款于被告：签订协议当日支付首期购房款200000元，7日内再支付购房款500000，余款101185元在被告开具正式购房发票后一次性付清。协议生效后，原告如约支付给被告前两期购房款共计700000（房价余款因约定的付款条件不具备暂未支付），履行了相应的合同义务。2012年12月30日，“润景时代商住楼”项目竣工。2013年7月18日，被告取得了该楼盘的商品房预售许可证【证号：（2013）郑房预售字（3169）号】。2014年二季度前后，被告在该楼盘具备法定的交付条件后，向部分业主陆续交付了所售房屋。期间，原告依据协议多次向被告提出开具购房发票、收取房价余款、交付房屋并协助办理所购房屋的权属登记手续等要求，遭拒后原告于2014年7月以“履行合同义务并交付房屋”的请求提起诉讼，在诉讼期间，被告把协议约定的楼房出售，因诉讼目的无法实现而撤诉。被告金泰利置业（北京）有限公司及其河南分公司系被告单恒伟投资开办的独资公司，“润景时代商住楼”是两公司承建唯一楼宇资产。综上所述，被告拒不履行合同义务，并出售房屋的行为构成了严重违约，已给原告造成了极大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，原告诉至法院，请求：1、依法判决解除原告和被告签订的2010年10月12日润景时代楼宇认购协议和补充协议；2、被告返还原告购房款700000元、利息110000元，本息共计810000元（利率按银行同期贷款利率，自2010年10月13日起至购房款70万元全部返还之日止，暂计算至2015年10月31日）；3、判决被告承担已付购房款一倍700000元的赔偿金责任；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告金泰利置业（北京）有限公司辩称：1、孙彩凤和张晓琦2010年10月12日签订的《润景时代楼宇认购协议》金泰利公司并不知情，系张晓琦盗用公司印章事实的犯罪行为。北京市公安局朝阳分局已对张晓琦盗用印章一案立案侦查，案件尚未审结，本案审理应当以张晓琦刑事案件裁判结果为基础。在张晓琦案件没有审结之前，本案应当中止审理。2、孙彩凤和张晓琦所签《认购协议》应当认定为无效协议。这是张晓琦盗用答辩人印章所为的犯罪行为，孙彩凤支付给张晓琦的钱款应向张晓琦索要，与金泰利公司无关。3、在2014年7月11日，孙彩凤向答辩人作出情况说明之前，答辩人对张晓琦和孙彩凤之间交易并不知情。在此之前已将该房屋认购给他人，主观上没有一房二卖的故意，客观上也是在维护合法认购人的合法权益，不属于一房二卖，不适用司法解释中一加一赔偿条款。4、孙彩凤的丈夫就是经营房地产的，其非常熟悉房地产销售规范。然而其却将房款都转给陆钢个人，而不是将房款支付给答辩人财务，对损失发生有着根本的过错，应当自己承担相应的后果。5、孙彩凤和张晓琦所签的是认购协议，是商品房买卖合同双方当事人在签订正式的商品房买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的商品房买卖合同的合同。因此，不应适用商品房买卖合同的规定来处理。
原告向本院提交证据如下：
第一组证据（4份）：2010年10月12日原告和被告金泰利置业（北京）有限公司河南分公司签订的润景观时代楼宇认购协议一份、补充协议一份、2012年10月12日收据一份、2010年10月20日收据一份。证明：原告和被告金泰利置业（北京）有限公司河南分公司签订认购协议，双方约定原告购买被告金泰利置业（北京）有限公司河南分公司开发的位于郑州市金水区××、××西“××时代商住楼”××单元××号房屋（建筑面积为145.67平方米），每平方米5500元（购房价款为811185元）。原告分三期支付购房价款于被告，签订协议当日支付首期购房款200000元，2010年10月19日前再支付购房款500000元，余款101185元在被告签订正式买卖合同并开具购房发票后一次性付清。协议生效后，原告如约履行了合同义务、依约支付前两期购房款共计700000元。
第二组证据（3份）：张晓琦身份证复印件和金泰利置业（北京）有限公司聘书及原告与张晓琦通话录音（含通话文字记录）各一份。证明张晓琦系被告金泰利置业（北京）有限公司聘任的执行副董事长，其与原告订立协议、收取房款和出具收款收据的行为履行的是被告公司的职务行为。
第三组证据（3份）：郑国用（2010）第0117号国有土地使用证复印件一份、郑规字第410100200919284号建设地规划许可证复印件一份、（2013）郑房管预字第3169号商品房预售许可证复印件一份。证据来源：国有土地使用证复印件和建设用地规划许可证复印件系张晓琦提供，（2013）郑房管预字第3169号商品房预售许可证复印件系原告诉二被告金泰利置业（北京）有限公司、金泰利置业（北京）有限公司河南分公司商品房销售合同纠纷案件案卷中的二被告提供。证明被告金泰利置业（北京）有限公司开发润景时代商住楼有合法用地手续、规划手续并取得合法商品房预售许可证。
第四组证据（3份）：2013年8月22日耿晓阳和被告金泰利置业（北京）有限公司签订润景时代认购协议一份、收据一份，2015年7月1日耿晓阳和被告金泰利置业（北京）有限公司签订商品房买卖合同一份。证据来源于原告诉二被告金泰利置业（北京）有限公司、金泰利置业（北京）有限公司河南分公司商品房销售合同纠纷案件案卷，由二被告提供。证明被告金泰利置业（北京）有限公司将涉案的房产在原告诉二被告商品房销售合同纠纷案的诉讼期间，将涉案的房屋出买给第三人耿晓阳，造成二被告金泰利置业（北京）有限公司、金泰利置业（北京）有限公司河南分公司不能向原告交付涉案房产致合同目的不能实现的事实。
第五组证据（1份）：二被告金泰利置业（北京）有限公司、金泰利置业（北京）有限公司河南分公司工商登记信息。来源于全国企业信用信息公示系统，证明二被告金泰利置业（北京）有限公司、金泰利置业（北京）有限公司河南分公司之间的关系，金泰利置业（北京）有限公司系单恒伟独资公司。
第六组证据（1份）：撤诉裁定书一份，证明原告起诉撤诉的事实。
第七组证据：金泰利置业（北京）有限公司河南分公司的《工商档案查询》一份；查询时间2016年8月19日，金泰利置业（北京）有限公司河南分公司于2015年申请注销；单恒伟本人向工商部门出具《承诺书》一份；在向工商登记机关所有提交的登记文件中的签字本人都认可，本次注销河南分公司中所提交的签字系本人现场签署。在此之前出现的任何法律问题，由本人承担。河南分公司的债权债务均由单恒伟本人承担。
被告金泰利置业（北京）有限公司质证：对证据一，合法性有异议，原告孙彩凤所提供的楼宇认购协议是张晓琦盗用金泰利公司印章所签订的，金泰利公司已将张晓琦犯罪行为向北京市朝阳区公安局报案，朝阳区公安局已立案侦查，有张晓琦犯罪行为所签订的合同，金泰利公司本身也是被害一方，因此原告与张晓琦签订的楼宇认购协议应认为无效协议，其补充协议是张晓琦个人签订的，也是无效协议，原告所支付的款项都是支付给张晓琦或张晓琦个人指定账户，并非金泰利公司账户，金泰利公司不应承担楼宇认购协议的法律责任；对证据二、对张晓琦的身份证复印件、聘书真实性无异议，张晓琦曾是金泰利公司员工，但其犯罪行为并不是其履行职务行为，金泰利不应对张晓琦盗用公司印章所产生的法律责任承担义务。对通话录音真实性存在异议，因原告不能提供原始的录音载体，光盘是复制件，无法确定其真实性，因此不能作为认定事实的依据；对证据三、真实性无异议，这些确是金泰利公司开发润景时代项目所办理的相关证照，金泰利公司也是严格按照商品房预购相关规定，在取得预售许可证以后才对外进行认购和销售。这些证照恰恰说明张晓琦和原告所签订的认购协议，是张晓琦盗用金泰利公司印章所实施的犯罪行为；对证据四、真实性无异议，但对证明目的有异议，金泰利公司于2013年7月18日取得商品房预售许可证，于2013年8月22日将争议房屋与耿晓阳签订认购协议，完全符合商品房销售的相关法律规定。在与耿晓阳签订认购协议之前，金泰利公司并不知道原告与张晓琦之间签订有认购协议，因此主观上也不存在一房二卖的故意。耿晓阳与金泰利公司签订的认购协议合法有效，金泰利公司依据认购协议将该商品房销售给耿晓阳，是正常的履行法律义务，我们不能因张晓琦和原告孙彩凤之间认购协议的存在，以及张晓琦犯罪行为而损害耿晓阳的合法权益；对证据五、河南分公司，被告提供的企业查询信息显示，河南分公司已经注销，因此不应当作为一个诉讼主体来参与诉讼，原告所提交的金泰利公司相关注册信息已过时，金泰利公司现在法人是胡军伟而不是单恒伟，股东也不是单恒伟，因此，其证明分公司和单恒伟应当承担责任的证据不足，不符合相关法律规定。金泰利公司更不应当对张晓琦盗用公司印章所产生的法律后果承担责任；对证据六、真实性无异议，双方因认购协议纠纷已经被法院审理，被告已就有关事实、证据、法律关系向法院做了详尽的陈述，也请求法院结合原诉讼程序来客观的、公正的审理本案。对第七组证据、1、郑州市工商局的企业工商信息查询单，也证明分公司已经注销，不应当作为一个诉讼主体存在。2、所谓的承诺书内容并不如原告所陈述的，承诺书所表述的内容：“文件中的签字是本人现场签署，在此之前出现的任何法律责任由本人承担。”对注销事实真假，单恒伟承诺承担的法律责任，金泰利公司还存在，分公司所产生的法律责任，依法应当由金泰利公司来承担，与单恒伟无关，因此原告证明方向错误。
被告金泰利置业（北京）有限公司向本院提交以下证据：
第一组证据：证据一，北京市公安局朝阳分局《立案告知书》。证明事项：1、张晓琦的行为涉嫌犯罪，在张晓琦犯罪行为没有查清之前，本案应当中止审理。2、张晓琦盗用金泰利公司印章与孙彩凤所签的《认购协议》应当认定为无效协议。金泰利公司不应对张晓琦的犯罪行为承担责任。
第二组证据：证据二、金泰利公司《商品房预售许可证》。证据三、2013年8月22日金泰利公司与耿晓阳签订的《润景时代认购协议》。证据四、2013年8月22日金泰利公司收取耿晓阳房屋定金5000元收据。证据五、2014年7月11日，孙彩凤作出的情况说明。证明事项：金泰利公司在2013年8月9日与邹国奇签订认购协议之前并不知道李国明与张晓琦签订有认购协议，不存在一房二卖情形。
原告质证：对证据一、证据为复印件，没有原件，根据复印件落款日期是2015年4月12日，朝阳分局立案告知，公安机关目前对张晓琦涉嫌职务侵占没有书面结论，公安机关立案并不意味着张晓琦本人就构成犯罪，自公安机关立案至今日，已长达1年零7个月，张晓琦的案件目前在哪个刑事阶段并不明确。而且在本案之前，原告第一次起诉时，被告就提供了郑州市某公安机关的报案登记表，报的案件同样为职务侵占。被告报案的案件同样是作为职务侵占案件证明，张晓琦的行为就是职务行为，张晓琦的职务行为的后果，就是由被告金泰利公司来承担相应的法律责任，并不必然导致，张晓琦以公司的名义和原告签订的认购协议，收取的购房款系其个人行为，被告金泰利公司不承担责任。相反，本案的后果应该于金泰利公司来承担。对证据二、对预售许可证真实性无异议，对证据二、三、四真实性无异议，证据二、四正好说明了被告金泰利公司一房二卖，在本案原告诉金泰利公司案件（第一次起诉时），案件审理过程当中法庭明确告知，“在本案审理期间，涉案的房屋不能出售，否则追究法律责任”，在案件审理期间，被告金泰利公司和耿晓阳对涉案的房屋进行了网签合同，造成了原告诉争的房屋不能交付的事实，所以，被告应当赔偿原告的损失。对证据五，真实性无异议，所做的情况说明也说明了金泰利公司知道涉案的房屋已通过认购协议出售给了原告。
根据双方当事人举证、质证意见及庭审陈述，本案确认本案的事实如下:
2010年10月12日，原告孙彩凤与金泰利置业（北京）有限公司河南分公司签订《润景时代楼宇认购协议》一份，协议主要约定：孙彩凤认购位于商城路××××处南润景时代1单元21层2101户，建筑面积145.67平方米（实际以房产部门测绘面积为准，多退少补）；每平方建筑面积单价为人民币5500元，总价款为人民币捌拾万壹仟壹佰捌拾伍拾元整；原告孙彩凤同意签订本协议时，支付人民币20000元（贰万元整），作为原告孙彩凤、金泰利置业（北京）有限公司河南分公司签订《购房合同》的定金；原告孙彩凤按上述之付款方式付款，如在本认购协议书约定时间内未能按时付款及签订《商品房买卖合同》的，金泰利置业（北京）有限公司河南分公司有权单方中止本认购协议书，定金不予退还。双方自行妥善保管本认购协议书，签署正式买卖合同时须持本认购协议书及定金收据进行处理。原告另提交的《润景时代楼宇认购协议（补充协议）》载明：今收到孙彩凤（身份证号：）购买润景时代1单元21层2101室，面积为145.67米，现金贰拾万元整，2010年10月19日前，再付伍拾万元，余额壹拾万零壹仟壹佰捌拾伍元，开具正式发票后，一次付清。该补充协议落款为：收款人张晓琦；并书写有：中国邮政，陆纲6210984910001042265,137××××9536等内容。2010年10月12日，被告金泰利置业（北京）有限公司出具《收据》一份，载明：交款单位孙彩凤，收款方式现金，人民币贰拾万元整，收款事由润景时代2101室购房款。该《收据》加盖有被告金泰利置业（北京）有限公司印章。2010年10月20日，被告金泰利置业（北京）有限公司出具《收据》一份，载明：交款单位孙彩凤，收款方式现金，人民币伍拾万元整，收款事由购润景时代21层2101室购房款。该《收据》亦加盖有被告金泰利置业（北京）有限公司印章。
审理中原告提交了一份《商品房买卖合同》和一份《合同信息本案摘要》，被告金泰利置业(北京)有限公司对此真实性予以认可。该《商品房买卖合同》显示：耿晓阳购买金泰利置业（北京）有限公司的商品房，该房屋坐落于金水区××院××单元××房，合同约定建筑面积133.54平方木，单价为每平米8387元，总金额壹佰壹拾贰万整。《合同信息本案摘要》显示，坐落于金水区××院××单元××2101房屋为耿晓阳与王新平共同共有。被告金泰利置业（北京）有限公司另提交了2013年8月22日，其与案外人耿晓阳签订的《润景时代认购协议》一份，协议主要约定：房源坐落于润景时代1单元21层2101室，单价8387元/平米，总价款壹佰壹拾贰万零伍佰捌拾柒元（￥1120587），定金人民币5000元（由出售方开具收据，金额以收据金额为准）；签署正式《商品房买卖合同》后本认购协议即作废。
审理中，被告金泰利置业（北京）有限公司提交了许可证号为（2013）郑房管预字第3169号的《商品房预售许可证》，显示其公司获得项目名称为：润景时代商住楼，房屋坐落于金水区××、××西的房屋预售许可。
另查明，金泰利置业（北京）有限公司河南分公司于2015年7月3日在郑州市工商管理局办理了注销登记。
原告认为被告金泰利置业（北京）有限公司、金泰利置业（北京）有限公司河南分公司将房屋出卖他人，违反协议约定，遂诉至本院。
本院认为:一、关于认购协议及补充协议的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告孙彩凤与金泰利置业（北京）有限公司河南分公司签订的《润景时代楼宇认购协议》及《润景时代楼宇认购协议（补充协议）》，该两份协议约定了房屋的具体位置、面积、价格、付款方式、违约责任等内容，被告金泰利置业（北京）有限公司出具的两份收据确认收款方式为现金，收款事由中注明为购买协议约定位置的房屋，可以认定原告已按约定支付了购房款70万元。依据上述规定，可以认定《润景时代楼宇认购协议》与《润景时代楼宇认购协议（补充协议）》为商品房买卖合同。该协议虽是原告孙彩凤与金泰利置业（北京）有限公司河南分公司签订，但收款《收据》系金泰利置业（北京）有限公司出具，盖有金泰利置业（北京）有限公司印章，且金泰利置业（北京）有限公司河南分公司是被告金泰利置业（北京）有限公司的分公司，被告金泰利置业（北京）有限公司应当对该认购协议承担民事责任。被告金泰利置业（北京）有限公司辩称张晓琦盗用金泰利置业（北京）有限公司印章同原告孙彩凤签订《润景时代楼宇认购协议》，张晓琦签订《补充协议》亦是个人签订，但原告提供的张晓琦聘任书，显示张晓琦为金泰利置业（北京）有限公司执行副董事长，被告亦认可案外人张晓琦系其工作人员，且在两份收据上加盖有金泰利置业（北京）有限公司印章，原告有理由相信案外人张晓琦系代表被告公司进行的职务行为，故被告金泰利置业（北京）有限公司此意见，本院不予采纳。
二、关于合同解除。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、中止民事权利义务关系的协议。双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告依约交付购房款项，被告金泰利置业（北京）有限公司将润景时代的房屋出卖给他人，导致原告孙彩凤购买该商品房的目的不能实现。违约方在金泰利置业（北京）有限公司河南分公司，分公司不独立承担民事责任，其民事责任由公司承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。原告请求解除原告与金泰利置业（北京）有限公司河南分公司签订的2010年10月12日《润景时代楼宇认购协议》和《补充协议》，本院予以支持。被告辩称张晓琦盗用金泰利置业（北京）有限公司印章与孙彩凤签订认购协议，其不知情，北京市公安局朝阳分局已对张晓琦立案侦查，认为本案应中止审理。本院认为，被告金泰利置业（北京）有限公司提交的立案告知书显示：立为职务侵占案，案外人张晓琦是否侵占被告金泰利置业（北京）有限公司的财产，与本案审理的原告与被告之间的房屋买卖关系无并无直接的关联性，案外人作为被告公司工作人员，在与原告签订认购协议时原告有理由相信其系代表被告公司的行为，且认购协议、收据中亦均加盖有公司的印章，被告金泰利置业（北京）有限公司称印章系案外人张晓琦盗用，此系其与案外人张晓琦间的纠纷，其可另行处理，不能对抗原告要求其退还购房款、赔偿损失的请求。故案外人张晓琦是够构成职务侵占等问题，系其公司内部事务，与本案审理的被告金泰利置业（北京）有限公司违反与原告关于房屋买卖的协议约定，将房屋卖给他人导致原告无法实现购买商品房的目的而应承担的责任没有关联性，对被告此意见，本院不予采纳。
三、关于责任承担。本案金泰利置业（北京）有限公司河南分公司于2015年7月3日注销登记，原告起诉将金泰利置业（北京）有限公司河南分公司列为被告不当，本院依法律规定罗列当事人。原告请求返还购房款70万元及自2010年10月13日起按银行同期贷款利率计算利息，因被告金泰利置业（北京）有限公司将原约定出卖给原告的房屋另行出卖他人，导致原协议无法继续履行，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，其应当返还原告已支付的购房款70万元，并支付该款利息，原告主张自2010年10月13日起按银行同期贷款利率支付，本院认为，因原告提交的收据显示购房款在2010年10月12日支付20万元，2010年10月20日支付50万元，故本院认定，20万元的利息应自2010年10月13日起，50万元应自2010年10月21日起，均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。原告请求被告承担已付购房款一倍70万元的赔偿金责任，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
解除原告孙彩凤与金泰利置业（北京）有限公司河南分公司签订的2010年10月12日《润景时代楼宇认购协议》及《补充协议》；
被告金泰利置业（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙彩凤购房款700000元及该款利息（其中200000元的利息自2010年10月13日起，500000元自2010年10月21日起，均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至实际清偿之日止）；
被告金泰利置业（北京）有限公司本判决生效之日起十日内赔偿原告孙彩凤人民币700000元；
驳回原告孙彩凤其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18390元，由被告金泰利置业（北京）有限公司负担18000元，由原告孙彩凤负担390元；保全费5000元，由被告金泰利置业（北京）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十三份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 巩大振
人民陪审员 吴桂英
人民陪审员 赵 军
二〇一七年一月十日
代理书记员 赵德章