广东省珠海市金湾区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）珠金法执外异字第12号
案外人张杰，男，汉族，住乌鲁木齐新市区，身份证号码：×××0776。
委托代理人赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。
申请执行人陈登龙，男，汉族，1969年2月17日出生，住福建省福清市高山镇后安村北安***号，身份证号码：XXX4732。
委托代理人ＸＸ义，北京市当代律师事务所律师。
申请执行人林士升，男，汉族，住福建省福清市，身份证号码：×××2593。
委托代理人林志炎，福建华忠盛律师事务所律师。
被执行人刘国栋，男，汉族，住广东省珠海市金湾区，身份证号码：×××5912。
本院在执行申请执行人陈登龙、林士升与被执行人刘国栋民间借贷纠纷两案中，案外人张杰提出书面异议。本院受理后，另行组成合议庭进行审查，并于2014年7月31日举行了听证会。案外人张杰的委托代理人赖雪梅、申请执行人陈登龙的委托代理人ＸＸ义到庭参加听证，申请执行人林士升与被执行人刘国栋缺席听证，现已审查终结。
案外人张杰诉称，2007年10月30日，刘国栋与董智明、张宝艳签订了《房屋铺位转让合同》，刘国栋受让取得董智明、张宝艳共有的位于珠海市金湾区三灶镇鱼月乡月堂村明月楼的一、二、五、六、七层及三层一半。因2011年至2012间案外人共为刘国栋垫付了李秋江、孙鸿等人的肉苁蓉种子款及种植工人费合计人民币821，300元，所以2012年12月5日，刘国栋与案外人签订了《房屋铺位转让合同》，合同约定刘国栋向案外人张杰出让涉案房产，房价为人民币88万元，付款方式为案外人2011年至2012年替刘国栋垫付购买肉苁蓉种子及支付种植人工人民币821，300元，剩余房款人民币58700元以现金支付。签约当天，案外人便向刘国栋支付了现金人民币58700元，依法取得了涉案房产，刘国栋对涉案房产已不再享有任何权益。因涉案房地产为宅基地，不能办理过户，因此，涉案房地产仍未办理过户手续至案外人张杰名下。但案外人已按照与刘国栋签订的《房屋铺位转让合同》付清了房款，并已实际占有使用涉案房产，涉案房地产的真正权利人为案外人。因此，请求法院解释对涉案房屋的查封。为此，案外人张杰向本院提交《房屋铺位转让合同》、收款收据、《肉苁种子买卖合同》、证明、《劳务用工合同》、《工资发放表》、发票、《房屋租赁协议书》等予佐证。
申请执行人陈登龙辩称，一、案外人张杰为刘国栋垫付款项的证据不足。其提交的证据不能反映垫付的种子款人民币42万、工资人民币30余万元和购房款人民币5万余元是否实际发生，也不能证明案外人与刘国栋有垫付关系。1、垫付种子款存在问题，余42万元种子款于2月16日和28日分两次支付，但没有一笔是通过支票或转账进行。没有任何客观依据证明实际支付了款项。同时，税务局的发票只能证明税款计征的数额，也不能证明是否已实际发生而且发票都是刘国栋付款，不能显示垫付关系；2、垫付的工资存在问题，一些工资已到个人所得税起征点，但没有完税证明，无法证明真实性，同时劳动合同订立的用工期间为4-6月，工资有10月、11月的工资。工资和合同不符，无法证明垫付关系。二、房产抵债涉嫌逃避执行，陈登龙诉刘国栋一案于2012年11月开始立案，12月13日正式递交立案材料。而正是在此期间案外人与刘国栋签订了抵账协议，不应予以保护。为此，申请执行人陈登龙向本院提交证据清单予以佐证。
申请执行人林士升辩称，一、张杰提供的与刘国栋签订的《房屋铺位转让合同》真实性无法得到确认，漏洞百出，完全不符合2012年12月珠海市的房地产市场价格。1、2012年1月5日被执行人向林士升借款时，刘国栋已将涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》等有关证件、合同原件交给林士升保管。在被执行人刘国栋无法向案外人张杰出示证据证明涉案房屋为其所有的情况，案外人张杰却与刘国栋签订《房屋铺位转让合同》，并没有经过公证或见证等，是不可思议的；2、案外人张杰提交的几份合同等材料明显属于事后补签；3、涉案的房屋共12套、建筑面积1000多平方米，案外人张杰与被执行人刘国栋的成交价格人民币88万元明显低于2012年12月珠海市场价格，构成恶意转移财产。同时，刘国栋已将房产抵押给林士升的情况下，又将房产转移，其行为涉嫌诈骗。二、案外人张杰与承租人签订的几份合同与《房屋铺位转让合同》之间存在不符合常理地方。张杰在签订房屋转让合同的次日就将所有房屋出租出去，并与承租人约定的租赁时间为2012年12月10日到2014年12月9日，时间的统一性不符合常理。按照租赁合同的价格，涉案房屋的租金每月却多达人民币600元，而按照转让合同涉案房屋每平方米的价格为733元，租售比极不正常。申请执行人林士升未向本院提交证据材料予以佐证。
被执行人刘国栋未提交申辩状及证据材料。
本院经审查查明，关于申请执行人陈登龙、林士升与被执行人刘国栋民间借贷两案，珠海市中级人民法院（2013）珠中法民一终字第1087号、（2014）珠中法民二终字第51号两份民事判决书已经分别发生法律效力。根据上述民事判决书，被执行人刘国栋应分别向申请执行人陈登龙偿还借款人民币6，000，000元、向申请执行人林士升偿还借款人民币1，500，000元。由于被执行人刘国栋未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人陈登龙、林士升分别向本院申请执行。
在执行过程中，本院调查查明，北京市第二建筑工程公司与沈方南、沈求添于1996年6月10日签订《房屋权益协议》约定，由沈方南、沈求添出地，北京市第二建筑工程公司出资兴建明月楼，其中第一、二、五、六、七层及三层一半归北京市第二建筑工程公司所有。后北京市第二建筑工程公司于2003年9月23日与董智明签订协议书约定北京市第二建筑工程公司将其所有的明月楼中第一、二、五、六、七层及三层一半无偿转让给董智明。董智明、张宝艳又于2007年10月30日以人民币88万元向被执行人刘国栋转让了上述房屋。同时，明月楼于1997年1月15日办理产权登记，权属人为沈求添、沈方南，产权证号为粤房地证字第0107444号，共有权证号：粤房地共证字第0009522号。本院遂于2014年6月26日以（2014）珠金法执字第443、479号之一执行裁定书查封被执行人刘国栋实际享有权益的登记在沈求添、沈方南名下上述明月楼中除302、401、402号房以外的其他房屋即第一、二、五、六、七层及三层一半，并于当日在涉案房屋张贴了查封公告。
又查明，根据案外人张杰提交的《房屋铺位转让合同》显示，被执行人刘国栋于2012年12月5日将涉案房屋以人民币88万元转让给案外人张杰，其中合同第二条约定“付款方式：乙方（张杰）2011年至2012年替甲方（刘国栋）垫付购买肉苁蓉种子及支付种植人工合计人民币821300元，剩余部分58700元以现金支付”。同时，案外人张杰提交的《收款收据》显示收款人为刘国栋，落款时间为2012年12月5日，内容为“今收到张杰购买珠海市金湾区三灶镇鱼月乡月堂村明月楼房款共计捌拾捌万元整，其中捌拾贰万壹仟叁佰元为垫付欠款，另外伍万捌仟柒佰为现金”。
另根据案外人张杰提交的《肉苁蓉种子买卖合同》、证明、发票显示，被执行人刘国栋分别于2011年12月28日、2012年2月26日向李秋江购买肉苁种子，涉及金额为人民币427，500元。同时，根据案外人张杰提交的《劳务用工合同》及《工资发放表》显示，被执行人刘国栋与拉贵、孙鸿就肉苁蓉种植签订劳务用工协议，拉贵、孙鸿等人领取2012年4、5、6、10、11月工资共计人民币393，820元。根据案外人张杰提交的《房屋租赁协议书》显示，案外人张杰于2012年12月6日将涉案房屋分别出租给徐光梅、吴松凤、王腊梅、刘建乡、闵晓栋、刘林桦、谌旺华、王庆森、毛家跃、杨春会、丁丽华。
还查明，案外人张杰在签订《房屋铺位转让合同》时知道涉案房屋所对应的土地为宅基地，不能办理过户手续。涉案房屋目前尚未过户至案外人张杰名下。
本院认为，关于案外人张杰与被执行人刘国栋之间是否存在房屋买卖关系、购房款是否已付清的问题，案外人张杰提供《房屋铺位转让合同》、收款收据予以证明，并提供《肉苁蓉种子买卖合同》、证明、发票、《劳务用工合同》及《工资发放表》以证明其替被执行人刘国栋垫付款项，进而证明其支付了购房款。但上述证据仅能证明李秋江与被执行人刘国栋之间存在买卖关系、拉贵等人与被执行人刘国栋之间存在劳动合同关系，不足以证明案外人张杰替被执行人刘国栋垫付了相应款项。目前被执行人刘国栋下落不明，无法核实《房屋铺位转让合同》、收款收据等证据的真实性，两申请执行人又不予认可，本院对此不予采纳。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，即使案外人张杰与被执行人刘国栋之间存在上述房屋买卖关系、案外人张杰已支付完购房款，但目前上述房屋尚未过户至案外人张杰名下，而案外人张杰在签订合同时已明知上述房屋过户存在瑕疵仍然购买，其存在过错，本院对上述房屋进行查封，符合上述法律规定。因此，案外人张杰请求本院解除对涉案房屋的查封理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人张杰的异议。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第二十一条、第二十二条之规定，向本院提起诉讼。
审判长 刘少鹏
审判员 颜永韬
审判员 邓在闲
二〇一四年八月十日
书记员 官海纯
附法律条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。