杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初17042号
原告：赵金根，男，汉族，1952年5月5日出生，住杭州市西湖区。
原告：邱赛琴，女，汉族，1955年8月23日出生，住杭州市西湖区。
二原告共同委托代理人：裴孝亮，浙江杭天信律师事务所律师。
被告：杭州美林房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道文一社区。
法定代表人：张盼，总经理。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
原告赵金根、邱赛琴与被告杭州美林房地产开发有限公司（下称美林房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理后，依法由代理审判员孟斌适用简易程序独任审判，于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人裴孝亮，被告委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵金根、邱赛琴起诉称：2012年3月27日，原告赵金根、邱赛琴与被告美林房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定由原告购买被告开发的位于杭州市××街道××公寓××单元××室商品房。根据合同约定该商品房建筑面积共90.28平方米，其中套内面积72.38平方米，应分摊的共有建筑面积17.9平方米，该商品房单价为每平方米17036.31元，总价款为1538038元。合同第六条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准……在不退房的情况下，如产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。此外，合同还对面积误差比计算公式、付款的方式和期限、违约责任、产权登记等其他权利义务做出明确约定。
合同签订后，原告按约通过首付款和商业银行贷款的方式支付被告全额购房款，被告于2014年7月30日向原告出具金额为1537527元的销售不动产统一发票。后原告发现案涉房屋的建筑面积比合同约定的建筑面积少0.03平方米，而套内面积比合同约定套内面积少4.27平方米，导致原告实际使用面积大幅减少，得房率明显降低，与合同约定严重不符。依照合同约定，可以计算得出案涉房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，被告交付的房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同约定存在较大差距，应属于违约。为此，原告诉来本院，请求判令：一、被告赔偿原告损失72745.04元；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告赵金根、邱赛琴为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：
1.《浙江省商品房买卖合同》一份，用以证明原、被告就案涉商品房买卖签订合同并约定了相关权利义务的事实；
2.销售不动产统一发票一份，用以证明原告依合同约定支付了全部购房款的事实；
3.房产分层分户平面图一份，用以证明实际交付的案涉商品房套内建筑面积明显少于合同约定的套内建筑面积，被告存在违约的事实。
被告美林房产公司答辩称：1.案涉房屋的《商品房买卖合同》已经对建筑面积（包括套内建筑面积）发生变化如何处理做出明确而具体的约定，原告的起诉没有合同依据和法律依据。2.案涉房屋的《商品房买卖合同》未约定得房率，更未约定得房率发生变化如何调整房价或赔偿损失，原告主张得房率不符要求赔偿损失没有事实和法律依据。3.被告与原告已经按照《商品房买卖合同》的约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，双方的争议已经解决，《商品房买卖合同》已经履行完毕。4.虽然案涉房屋的套内建筑面积发生变化，但是案涉房屋无论在户型、结构、空间、尺寸、朝向、使用功能上等均与《商品房买卖合同》约定完全一致，并未给原告使用上造成任何影响，更未造成任何损失。5.原告的起诉早已超过了2年的诉讼时效，丧失了胜诉权。
被告美林房产公司为支持其抗辩主张，向本院提供以下证据：
1.交房通知书寄送凭证、商品房交接书各一份，用以证明原告的起诉已超过2年诉讼时效，双方就案涉商品房的实测面积及价款都做了书面确认，开具了发票，面积差异已按合同约定处理，合同权利义务已履行完毕的事实；
2.商品房买卖合同补充协议书一份，用以证明双方在进一步约定不存在套内面积或公摊面积单项差异处理的事实。
经质证，被告对原告提供证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为双方已按合同约定对房屋价款面积差异进行了处理，合同权利义务已履行完毕且原告的起诉已经超过诉讼时效。原告对被告提供证据的真实性均无异议，但对关联性、证明对象有异议，交接书上只显示建筑面积并未显示套内面积及得房率，不能证明被告拟证明的事实。
鉴于原、被告对前述证据的真实性均不持异议，本院经审查后认为，原、被告提供的上述证据，形式和来源合法，均符合有效证据的构成要件，故予以确认，并根据证据载明内容作相应事实认定。
根据上述有效证据及原、被告庭审陈述，本院认定本案事实如下：2012年3月25日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1018110）及《补充协议书》各一份。该合同及协议书约定：原告向被告购买位于杭州市××街道××公寓××单元××室的商品房；该商品房建筑面积共90.28平方米，其中套内建筑面积72.38平方米、应分摊的共有建筑面积17.9平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17036.31元，总价款为1538038元。该合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1.该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2.按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理……”。《补充协议书》中关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。
《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》签订后，原告按约交纳了全部购房款。案涉商品房竣工后，实际测得的建筑面积共90.25平方米，其中套内建筑面积68.11平方米、应分摊的共有建筑面积22.14平方米。2014年7月30日，原、被告办理房屋交接手续，并签订《商品房交接书》一份，双方对房屋实测建筑面积90.25平方米以及房屋总价款1537527元原告支付完毕予以确认。
本院认为，本案原、被告在《浙江省商品房买卖合同》中约定“该商品房建筑面积共90.28平方米，其中，套内建筑面积72.38平方米，应分摊的共有建筑面积17.9平方米”，虽然该合同中没有对“得房率”直接做出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买商品房的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别做出了“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1.当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2.按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理……”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，被告最终实际交付的房屋在建筑面积上确实基本符合合同约定的标准，双方也是根据实际建筑面积进行了房屋价款的结算，但该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。现由于被告向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故被告已构成违约，本院对原告要求被告赔偿相应损失的请求予以支持。对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及被告的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定被告赔偿原告的损失为22000元。关于诉讼时效，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，而被告提供的《商品房交接书》只告知了原告建筑面积减少的情况，并未告知套内面积减少的情况。被告亦无证据证实原告在起诉之日前二年已知道套内面积减少的事实，故本案并未超过二年的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告杭州美林房地产开发有限公司赔偿原告赵金根、邱赛琴损失22000元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告赵金根、邱赛琴的其他诉讼请求。
如果被告杭州美林房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费809元，由原告赵金根、邱赛琴负担564元，由被告杭州美林房地产开发有限公司负担245元。
原告赵金根、邱赛琴于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州美林房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 孟 斌
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 周鹏菲