云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德民二初字第30号原告中国工商银行股份有限公司德宏分行。住所地：德宏州芒市胞波路**。负责人周剑，系分行行长。委托代理人田玲，云南实力律师事务所。委托代理人石勇，男，1971年8月11日生，系中国工商银行股份有限公司德宏分行职工，，住址德宏州芒市被告杜鸥，男，1982年3月18日生，，住址昆明市盘龙区被告陈婧，女，1983年12月22日，，住址昆明市五华区被告德宏禾立房地产开发有限责任公司。住所地：德宏州芒市文蚌街**法定代表人黄超强，系公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司德宏分行（以下简称德宏分行）与被告杜鸥、陈婧、德宏禾立房地产开发有限责任公司（以下简称禾立公司公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭。于2015年9月2日本院公开开庭审理了本案。原告德宏分行的委托代理人石勇、田玲，被告禾立公司法定代表人黄超强到庭参加了诉讼，被告杜鸥、陈婧经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德宏分行诉称，2013年2月7日，原告与三被告签订了商房贷字德宏分行2013年56号《个人购房借款／担保合同》，约定：被告杜鸥、陈婧向原告借款238万元，用于购买位于德宏州芒市的商铺，借款期限120个月，按月还本付息。被告杜鸥、陈婧提供所购商铺作为抵押担保。并且原、被告之间已办理了抵押（预）登记手续，原告对“水域轩园”2栋5单元S-6商用房享有优先受偿权。被告禾立公司为被告杜鸥、陈婧向原告借款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为自借款合同生效之日起至被告杜鸥、陈婧贷款所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交给原告持有之日止。为了履行担保责任，被告禾立公司与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》及被告禾立公司出具的《担保函》中均明确了设立保证金账户（专户），该账户资金未经原告同意，乙方不得动用。借款合同签订后，原告依约向被告杜鸥、陈婧发放了贷款。但自2014年7月7日开始，被告杜鸥、陈婧即未按借款合同约定还款，虽经原告多次催收，被告均未偿还原告贷款本息，原告根据借款合同约定宣布贷款提前到期。截止2015年8月7日，被告杜鸥、陈婧尚欠原告贷款本金2156010.46元，利息、罚息、复利共197617.08元，本息合计2353627.54元。为维护原告合法权益，特提起诉讼。请求：1、终止2013年2月7日《个人购房借款／担保合同》，并判令被告杜鸥、陈婧立即偿还原告贷款本金2156010.46元和直至上述本金偿还之日止的利息、罚息、复利；2、认定原告对按揭房屋享有优先受偿权；3、判令被告杜鸥、陈婧承担原告为实现债权所支出的诉讼费、财产保全费、律师费等相关费用；4、判令被告禾立公司对第1、3项诉讼请求承担连带偿还责任；5、认定原告对被告禾立公司保证金账户中的资金2013751元及利息享有优先受偿权。被告杜鸥、陈婧未答辩。被告禾立公司答辩称，没有意见，请求法院依法判决。综合双方当事人的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议:对原告诉请应否支持？针对以上争议，原告德宏分行向本院提交如下证据：第一组:1、被告杜鸥身份证复印件，2、被告陈婧身份证复印件，3、被告杜鸥与陈婧结婚证复印件。欲证明：（1）被告主体资格适格；（2）被告杜鸥、陈婧借款是在其婚姻关系存续期间。第二组：1、2013年1月6日《商品房购销合同》，2、2013年1月6日《合同补充协议》，3、2013年1月31日《商品房买卖合同登记备案表》，4、2013年2月7日《个人购房借款／担保合同》，5、2013年2月1日《抵（质）押承诺书》。欲证明：（1）原、被告之间的借款关系合法有效；（2）被告禾立公司应承担连带偿还责任；（3）原告对按揭房屋享有优先受偿权。第三组：2013年2月7日《担保函》。欲证明：（1）被告禾立公司向原告提供连带责任保证担保；（2）原告对被告禾立公司的保证金账户资金享有优先受偿权。第四组：2012年10月16日《按揭贷款业务合作协议书》。欲证明：原告对被告禾立公司的保证金账户资金享有优先受偿权。第五组：2013年2月7日《借款凭证》。欲证明：原告已履行合同义务。第六组：1、2014年11月19日《中国工商银行股有限公司个人逾期贷款催收通知书》，2、2015年1月21日《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》，3、2015年1月30日《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》。欲证明：被告未按借款合同约定履行还款义务，原告有权提前收回贷款本息。第七组：1、2015年3月20日《云南省国家税务局通用机打发票》，2、2015年8月10日《说明》。欲证明：原告为实现债权所支付的律师费2万元。第八组：《个人贷款借据基本信息（贷款账号：XXX）》。欲证明：截止2015年8月7日拖欠本息情况。第九组：《理财金账户历史明细清单（卡号：XXX）》。欲证明：被告杜鸥还款及违约情况。第十组：《账号：XXX的交易情况流水账》。欲证明：原告对保证金账户中的保证金质权已依法设立。经质证，被告禾立公司对原告提交的证据，均认可，没有意见。被告杜鸥、陈婧未到庭发表质证意见。针对以上争议，被告禾立公司未向本院提交证据。被告杜鸥、陈婧未向本院提交证据。根据庭审和质证，本院认为，原告提交的第一组证据，客观、真实，第1、2份，本院予以采信，第3份，对其真实性，本院予以确认；第二组证据，第1、2份，本院将结合本案其它证据予以综合认定，第3份，客观、真实，对其真实性，本院予以确认，第4、5份，客观、真实，本院予以采信；第三至十组证据，客观、真实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年10月16日原告与被告禾立公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：原告作为被告禾立公司开发并销（预）售的“水域轩园”项目的按揭贷款办理银行，原告对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为住房1000万元、商用房1000万元，最高贷款成数住房70%、商用房50%，最长贷款期限不超过住房30年、商用房10年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房（商用房）；被告禾立公司同意原告按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到被告禾立公司在原告开立的账户，账户名为：德宏禾立房地产开发有限责任公司，账号：XXX；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告禾立公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在原告指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经原告同意，被告禾立公司不得动用该款项；如借款人在被告禾立公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，被告禾立公司保证在接到原告书面催款通知后3日内履行还款义务；如被告禾立公司未主动履行上述还款义务，即表示被告禾立公司授权原告从其开立的账户中扣收；能够办理期房抵押预告登记的，被告禾立公司应积极协助原告及借款人办理期房的抵押预告登记，该项目达到办理房屋所有权证的条件时，被告禾立公司应及时通知原告，并负责协助原告及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由原告保管；被告禾立公司必须保证为购房人提供申请个人住房贷款所需之全部购房合同正副文本一式壹份，被告禾立公司不得通过虚假交易合同，套取原告贷款，否则，原告可以被告禾立公司做虚假合同为由，要求被告禾立公司偿还该户借款本息；被告禾立公司不得利用他人以虚假房屋交易等方式，向原告申请假的个人住房贷款，原告一经发现将终止向被告禾立公司提供一切贷款，并立即收回已向被告禾立公司发放的所有贷款本息等。2013年1月6日签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》于2013年1月31日在芒市住房和城乡建设局进行了登记备案。2013年2月1日，被告杜鸥、陈婧向原告出具《抵（质）押承诺书》，承诺：被告杜鸥、陈婧自愿用坐落于芒市的房产（面积：264.97平方米）为借款238万元作抵押担保等。2013年2月7日原告与被告杜鸥、陈婧签订《个人购房借款／担保合同》，被告禾立公司在保证人一栏签章，《个人购房借款／担保合同》约定：原告根据被告杜鸥、陈婧的申请，同意向被告杜鸥、陈婧发放个人购置商用房贷款238万元，用于购买坐落于芒市建筑面积为264.97平方米的房屋；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的利率为准）上浮15%执行新的利率；被告杜鸥、陈婧授权原告将贷款一次性划入被告禾立公司在原告开的账户（账号：XXX）；被告杜鸥、陈婧按月等额本息还款（按月计息），被告杜鸥、陈婧自愿选择每月7日为还款日，被告杜鸥、陈婧从贷款发放的次月开始还款；被告杜鸥、陈婧未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定利率基础上加收50%确定，约定利率进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；保证人被告禾立公司承担阶段性连带责任保证，被告禾立公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定正式抵押登记手续办理完毕，且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，被告禾立公司对被告杜鸥、陈婧的债务免除保证责任；被告杜鸥、陈婧未完全、适当地遵守或履行本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等属违约，如被告杜鸥、陈婧违约，原告有权采取宣布本合同借款立即到期，要求被告杜鸥、陈婧立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，要求被告杜鸥、陈婧赔偿因其违约给原告造成的损失等；原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由被告杜鸥、陈婧承担；被告杜鸥、陈婧自愿向原告提供房产抵押担保（抵押房产：芒市建筑面积为264.97平方米的房产）等。2013年2月7日被告禾立公司向原告出具《担保函（适用于阶段性担保）》，内容为：为保障贷款资金安全，被告禾立公司作为被告杜鸥的保证人，同意为原告给被告杜鸥的个人商用房贷款金额为238万元提供阶段性担保，有关担保事项如下：一、被告禾立公司从《个人借款合同》（编号：2013商房贷56号）项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止对借款人的债务承担阶段性保证责任；二、保证期为自《借款合同》确定的每期还款之日次日起两年，如原告根据《借款合同》的约定提前收回贷款的，则保证期间为自原告向借款人通知的还款日之次日起两年；三、担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；四、被告禾立公司自愿向原告提供阶段性连带责任保证担保，被告禾立公司对借款人的个人住房贷款承担保证金担保责任，并在原告开立保证金专户，保证金金额为119000元；五、如借款人未按借款合同有关约定履行还款义务时，原告可从被告禾立公司保证金账户（户名：德宏禾立房地产开发有限责任公司，账号：XXX，开户银行：德宏州工商银行）和被告禾立公司在中国工商银行其他分支机构开立的所有账户中扣收全部贷款本息，如账户中存款不足，被告禾立公司继续负责偿还借款人应偿付贷款本息及费用等。2013年2月7日原告将238万元贷款发放给被告杜鸥、陈婧，《借款凭证》载明：借款金额238万元，借款期限为120个月，起息日期2013年2月7日，借款到期日2023年2月7日，还款方式等额本息，还款周期按月，基准利率6.55%（年利率），浮动15%等。之后，该笔按揭贷款至2014年7月7日后，被告未按合同约定偿还原告借款本息。2014年11月19日原告向被告禾立公司送达了《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，2015年1月22日和2015年2月3日原告通过国内挂号的方式向被告杜鸥寄送了《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》。被告尚欠原告的借款本金为2156010.46元，截止2015年8月7日被告尚欠原告的利息、罚息、复利为197617.08元。另，本案中原告支付的律师费为2万元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”的规定，本案为借款合同纠纷。2013年2月7日原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》，有各方的签章，是各方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律、法规的强制性规定，系合法、有效的合同。关于对原告诉讼请求应否支持的问题。首先，2013年2月7日原告与被告杜鸥、陈婧签订《个人购房借款／担保合同》，当天原告将238万元按揭贷款支付给被告杜鸥、陈婧，但之后，被告杜鸥、陈婧按合同约定只偿还过部分本息，未完全、适当履行合同约定的还款义务，2014年7月7日之后未足额偿还约定的借款本息，且至今超过三个月，故，被告杜鸥、陈婧违约。根据合同约定：被告杜鸥、陈婧未完全、适当地遵守或履行本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等属违约，如被告杜鸥、陈婧违约，原告有权采取宣布本合同借款立即到期，要求被告杜鸥、陈婧立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，要求被告杜鸥、陈婧赔偿因其违约给原告造成的损失等，故，原告请求解除合同的条件成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十一条第一款第（二）项：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）解除合同；”和第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，对原告请求终止2013年2月7日原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》，以及要求杜鸥、陈婧立即偿还原告贷款本金2156010.46元及截止2015年8月7日利息、罚息、复利合计197617.08元的主张，本院予以支持。至于原告主张的之后直至被告杜鸥、陈婧清偿贷款本金2156010.46元期间的利息、罚息、复利。本院认为，因双方之间的合同关系已终止，故，被告杜鸥、陈婧应按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算利息支付原告。其次，关于原告诉请对按揭房屋享有优先受偿权的主张。虽然2013年2月1日被告杜鸥、陈婧向原告出具的《抵（质）押承诺书》和2013年2月7日原告与被告杜鸥、陈婧签订《个人购房借款／担保合同》，均有约定用按揭房屋（位于芒市作抵押担保，但该房屋抵押担保未办理过抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“依本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，因原告与被告杜鸥、陈婧约定按揭房屋抵押担保未办理抵押登记，抵押权未设立，原告对按揭房屋不享有抵押权，故，对原告诉请对按揭房屋享有优先受偿权的主张，本院不予支持。第三，关于原告要求被告杜鸥、陈婧承担原告为实现债权所支出的诉讼费、财产保全费和律师费的问题。对于诉讼费和财产保全费，本院将依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，在本判决的诉讼费用承担部分中予以处理、确定。另，原告主张的律师费2万元。因2013年2月7日原告与被告杜鸥、陈婧签订的《个人购房借款／担保合同》中，明确约定原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由被告杜鸥、陈婧承担，且原告主张的律师费2万元也并未违反及超出相关规定。故，对原告主张要求被告杜鸥、陈婧承担律师费2万元的诉请，本院予以支持。第四，关于被告禾立公司应否对原告主张的借款本息及律师费承担连带责任的问题。因2013年2月7日被告禾立公司向原告出具的《担保函》和2013年2月7日签订的《个人购房借款／担保合同》中，均明确约定被告禾立公司对被告杜鸥、陈婧向原告的借款本息及实现债权所需费用承担阶段性连带责任保证，且约定被告禾立公司承担的阶段性连带责任保证为贷款发放之日起至原告与被告杜鸥、陈婧签订《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证书移交原告之日止。本案中，2013年2月7日原告与被告杜鸥、陈婧签订的《个人购房借款／担保合同》之后，未就抵押物办理过抵押登记，故，原告主张被告禾立公司承担连带责任，有事实依据，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，对原告要求被告禾立公司对尚欠借款本息及律师费承担连带责任的主张，本院予以支持。第五，关于原告对被告禾立公司保证金账户中的资金2013751元及利息是否享有优先受偿权的问题。因2012年10月16日原告与被告禾立公司签订的《按揭贷款业务合作协议》和2013年2月7日被告禾立公司向原告出具的《担保函》中，明确被告禾立公司对被告杜鸥、陈婧向原告贷款承担保证金担保责任，被告禾立公司在原告处开立保证金专户（账号：XXX），保证金为11.9万元，未经原告同意，被告禾立公司不得动用该款项。原告与被告禾立公司上述约定符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”的规定，认定原告与被告禾立公司就涉案保证金账户内的金额为11.9万元设立质权。故，对原告提出对保证金账户中的资金2013751元有优先受偿权的主张，其中已设立质权的保证金11.9万元，本院予以支持。综上所述，原告的主张部分成立，其诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、终止原告中国工商银行股份有限公司德宏分行与被告杜鸥、陈婧、德宏禾立房地产开发有限责任公司于2013年2月7日签订的《个人购房借款／担保合同》；二、被告杜鸥、陈婧于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司德宏分行借款本金2156010.46元及截止2015年8月7日的利息、罚息、复利合计197617.08元，并支付原告中国工商银行股份有限公司德宏分行从2015年8月8日起至款项清偿之日止以本金2156010.46元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；三、被告杜鸥、陈婧于本判决生效之日起十五日内支付原告中国工商银行股份有限公司德宏分行为实现债权支出的律师费20000元；四、被告德宏禾立房地产开发有限责任公司对上述第二、三项中的款项承担连带支付责任；五、原告中国工商银行股份有限公司德宏分行对被告德宏禾立房地产开发有限责任公司在原告处开设的保证金账户（账号：XXX）中的资金119000元享有优先受偿权；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司德宏分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24815元，保全费5000元，合计29815元，由原告中国工商银行股份有限公司德宏分行负担3000元，被告杜鸥、陈婧和德宏禾立房地产开发有限责任公司负担26815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行,申请强制执行的期限为二年。审判长  高玉荣审判员  孙 媛审判员  毛松清二〇一五年九月八日书记员  王 云