中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2015）民提字第135号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：徐同达，男，汉族，1965年8月13日出生，住江苏省连云港市新浦区云华路**号楼*单元***室。
委托代理人：范ＸＸ，江苏公善民律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：连云港锦绣香江置业有限公司。住所地：江苏省连云港经济技术开发区新东方大道***号。
法定代表人：范菲，该公司董事长。
委托代理人：倪同木，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。
委托代理人：刘宝，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。
再审申请人徐同达因与被申请人连云港锦绣香江置业有限公司（以下简称香江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0163号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年5月27日作出（2014）民申字第1638号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭审理了本案。徐同达的委托代理人范ＸＸ，香江公司的委托代理人倪同木、刘宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江苏省连云港市中级人民法院一审查明：2010年11月27日，徐同达向香江公司支付定金20万元，拟购买锦绣香江A2幢101、102室两套住房，并于2010年12月18日向香江公司预付200万元。2011年3月25日，香江公司与徐同达签订商品房买卖合同两份，香江公司将其开发的锦绣香江A2幢101、102室两套住房出售给徐同达。约定101室按建筑面积计算，每平方米单价6829.325元，总价款为2315892元；102室按建筑面积计算，每平方米单价6647.48元，总价款2240400元。两份合同约定的付款方式及期限为：一次性付款，自合同签订之日起20日内付清（一次性），若买受人逾期付款，应按合同第七条的约定承担违约责任。该合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任为：按逾期时间分别处理（不作累加）。1、逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。双方约定的交付期限为，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同约定出卖人逾期交房的违约责任为：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日之后，买受人有权解除合同。买受人解除合同时，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金。双方关于交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订后，2011年7月8日，徐同达向香江公司出具江苏银行转帐支票，支付2356292元；2011年7月13日，香江公司进帐2356292元。2011年12月29日，香江公司向徐同达发出收楼通知书，告知徐同达办理收楼确认手续。因徐同达没有办理案涉楼房交接手续，香江公司于2012年6月5日再次向徐同达发出催收楼通知书，要求徐同达办理收楼手续。徐同达认为，案涉楼房没有通过分期综合验收，不符合合同约定的交房条件，拒绝接收案涉楼房。
另查明，香江公司虽然出具了竣工验收表，以证明其一期工程（含A2幢楼）于2011年12月19日竣工验收，并于2011年12月28日向连云港经济技术开发区建设局（以下简称开发区建设局）备案。但经一审法院向开发区建设局核实，至本案一审庭审终结，锦绣香江一期工程A2楼尚未向开发区建设局进行竣工备案。
徐同达向一审法院提起诉讼称：2011年3月25日，双方签订《商品房买卖合同》两份，约定由徐同达购买香江公司开发的锦绣香江第A2幢101、102室住房两套，总价款4556292元，同时约定香江公司应于2011年12月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付给徐同达，如逾期交付超过90日，徐同达有权解除合同，香江公司退还全部已付购房款，并承担已付购房款20%的违约金。双方合同附件中另约定，商品房应安装双层中空塑钢门窗，高级防盗木门等。虽然香江公司已通知徐同达交付商品房，但香江公司房屋至诉讼时仍未达到交付条件，案涉商品房未能取得分期综合验收合格证明，合同中约定的双层中空塑钢门窗只做了单层，高级防盗木门实际为普通塑钢玻璃门，且工程存在严重质量问题。请求：1.解除双方签订的两份《商品房买卖合同》；2.香江公司返还徐同达购房款4556292元、支付违约金911258元，共计返还徐同达5467550元；3.香江公司承担本案诉讼费用。
香江公司辩称：徐同达诉称我公司交付的商品房没有经过分期综合验收合格，请求解除合同，返还购房款及支付违约金的观点不成立。香江公司提供的证据证实，案涉房产已经通过分期综合验收合格，符合合同约定的交房条件，请求驳回徐同达的诉讼请求。
香江公司向一审法院提起反诉称：2010年11月27日，徐同达拟购买香江公司开发的锦绣香江第A2幢101、102室两套住房，支付了定金20万元。2010年12月18日，徐同达又支付了200万元购房款。2011年3月25日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定两套房的价款分别为2355892元和2200400元，徐同达应自合同签订之日起20日内一次性付清全部购房款，若逾期，应按日支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，徐同达直至2011年7月13日才将剩余房款2356262元支付给香江公司，该购房款逾期达90天，给香江公司造成经济损失。请求：1.判决徐同达继续履行合同，支付逾期付款违约金21207元，并按照同期银行贷款利率支付自2011年7月14日至实际给付之日的利息；2.本案的反诉费用由徐同达承担。
徐同达辩称：徐同达有逾期付款的行为，愿意承担逾期付款的违约金。香江公司要求支付违约金的银行同期贷款利息没有法律依据。香江公司陈述的付款时间与徐同达实际付款的时间不符，徐同达付款的时间为2010年12月12日支付200万元购房款，2011年7月8日支付房款2356292元。请求对香江公司的反诉依法公正处理。
江苏省连云港市中级人民法院一审认为：徐同达与香江公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按约履行。徐同达在合同签订后没有按约定的时间交付购房款，对香江公司构成违约。双方在购房合同中约定一次性付清购房款，没有约定购房款应当现金支付或转帐支付，系约定不明。香江公司于2011年7月8日收到徐同达开具的2356292元转帐支票的时间，应视为徐同达的付款时间。徐同达应支付剩余购房款的时间为2011年4月14日，自2011年4月15日起至2011年7月8日，徐同达应向香江公司支付逾期应付款2356292元日万分之一的违约金。徐同达应付香江公司的违约金为2356292×1／10000×85天=20028.48元。香江公司要求徐同达支付违约金利息的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。关于徐同达与香江公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。因香江公司自庭审终结，仍然没有将A2楼综合验收材料报开发区建设局进行竣工备案，不符合双方约定的交付条件，香江公司对徐同达构成违约，作为买受人徐同达解除合同的条件已经成就，徐同达有权解除其与香江公司的《商品房买卖合同》并要求香江公司返还购房款，支付违约金。徐同达请求香江公司按照房屋买卖合同约定返还购房款4556292元及支付违约金911258元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除徐同达与香江公司签订的购买锦绣香江第A2幢101、102室的《商品房买卖合同》；二、香江公司于一审判决生效之日起十日给付徐同达购房款4556292元，并支付违约金911258元；三、徐同达于一审判决生效之日起十日内给付香江公司违约金20028.48元；四、驳回香江公司其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50073元，由香江公司负担；反诉案件受理费331元，由徐同达负担。
香江公司不服一审判决，向江苏省高级人民法院提起上诉称：（一）一审法院认定锦绣香江一期工程A2楼尚未进行竣工备案是错误的。香江公司提交的竣工备案表能够证明该工程的竣工验收备案文件已于2011年12月28日收讫。（二）根据双方合同约定，该商品房的交付条件为经分期综合验收合格，而自2004年5月19日起，国务院已经将住宅小区竣工综合验收的行政审批项目予以取消。因此，“综合验收”的规定在实践中已无法实施。香江公司提供的《单位工程竣工验收证明书》、《单位工程竣工验收报告》完全可以证明案涉房屋已经符合合同约定的交付条件，而徐同达并未提供任何有关房屋质量不合格的证据。（三）一审法院认定香江公司于2011年7月8日收到徐同达转账支票的时间为徐同达的付款时间属于适用法律错误。徐同达交付的是转账支票，按照交易习惯，到账后方可确定支付时间。一审法院未向香江公司释明可以请求法院调低违约金，即径行判决香江公司支付911258元违约金，明显不合理。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
徐同达辩称：涉案工程于2013年5月24日才取得连云港市规划局的规划验收证明和连云港经济技术开发区建设工程质量监督站出具的建设工程质量监督报告，直至2013年5月28日，才取得竣工验收备案表，因此，涉案工程的竣工验收备案时间应当为2013年5月28日。合同约定的交付条件为该商品房经分期综合验收合格，包括监督、规划、消防、人防、环保等有关部门进行的验收，其唯一有效的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。而香江公司在合同约定的交房时间不具备交付商品房的条件，且超过三个月仍未具备，故徐同达有权解除合同，并要求香江公司支付已付购房款20%的违约金，综上，一审判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院对一审认定的事实予以确认。
江苏省高级人民法院二审认为：买卖合同第八条约定房屋的交付条件是“2011年12月31日之前经分期综合验收合格”，根据二审期间香江公司提供的相关证据，案涉楼房综合验收的相关文件除《建设工程竣工规划核实认可书》之外，其余均已在2011年12月底之前送交相关部门。而《建设工程竣工规划核实认可书》之所以在2013年5月24日才出具，究其原因，应属案涉楼盘项目规划变更所致（实为案涉楼盘外立面变更所致）。至于徐同达提出的房屋质量问题，即使属实，也属瑕疵范畴，尚达不到其取得合同解除权所需要的“根本违约”的程度，案涉房屋的竣工验收证明文件，可兹证明。然而，根据本案具体情况，香江公司确实存在逾期90日交付涉案房屋的情形，虽该逾期交付的原因，不能排除为政府行为，但若令徐同达承担该逾期交房的后果，对其不公，故从平衡各方当事人的合法权益出发，对徐同达解除案涉合同的诉讼请求予以支持，对其要求香江公司支付已付房款20%违约金的诉讼请求不予支持。考虑到徐同达的购房资金已全额支付给香江公司，被香江公司占用，故香江公司应按同期同类银行贷款利率向徐同达支付已付购房款的利息。根据《中华人民共和国票据法》第八十一条的规定，“支票是出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据”，故香江公司在2011年7月8日收到徐同达交付的转账支票后，可随时要求相关金融机构支付支票上记载的相应款项。因此，徐同达在2011年7月8日向香江公司交付转账支票应视为向该公司支付了购房款，一审法院认定2011年7月8日为徐同达支付购房款的时间并无不当。开发区建设局于2013年2月21日向一审法院出具的“关于锦绣香江备案的情况说明”，确实未经质证；在一审庭审中，也未就违约金调整问题向双方当事人进行释明。上述两点，属于一审在审理中的瑕疵，但尚不属于“其他严重违反法定程序的”情形。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持（2012）连民初字第0076号民事判决第一项、第三项；二、变更（2012）连民初字第0076号民事判决第二项为：香江公司于二审判决生效之日起十日内返还徐同达购房款4556292元，并按同期同类银行贷款利率向徐同达支付利息（其中，2200000元的利息自2011年3月26日起计至2012年7月2日止；2356292元的利息自2011年7月9日起计至2012年7月2日止）；三、驳回徐同达的其他诉讼请求；四、驳回香江公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费50073元及反诉案件受理费331元，共计50404元，由徐同达负担15121.20元，由香江公司负担35282.80元。二审案件受理费50073元，由香江公司负担35051.10元，由徐同达负担15021.90元。
徐同达不服二审判决，向本院申请再审称：（一）二审法院在确认香江公司存在逾期90日交房事实的情况下，却不按照双方当事人合同约定判令香江公司支付徐同达已付购房款20%的违约金，严重违背合同法规定的当事人意思自治原则，滥用自由裁量权。（二）香江公司在二审期间提供的证据都是2012年5月份以后该公司的内部文件，在一审期间均未提交，不属于新证据的范畴，且不能证明逾期交房系政府行为导致。二审判决却认为不能排除政府行为的原因导致逾期交房，缺乏证据证明，存在故意偏袒香江公司的嫌疑。（三）即使政府行为的原因导致逾期交房，也不应该由徐同达承担该逾期交房的后果，且其已全额支付了购房款4556292元，香江公司应按同期银行贷款利息向徐同达支付已付购房款的利息。徐同达分别于2010年11月27日、2010年12月18日、2011年7月8日分三次向香江公司支付定金200000元、预付购房款2000000元及剩余合同价款2356292元，应当判决香江公司向徐同达支付自徐同达实际交款之日起至二审判决生效之日止的同期同类银行贷款利息，但是二审法院仅判决香江公司承担商品房买卖合同签订次日至徐同达起诉之日的利息，利息计算的起止时间缺乏事实及法律依据。（四）基于以上错误判决内容，二审判决要求徐同达负担一审案件受理费15121.20元，负担二审案件受理费15021.90元，没有事实及法律依据。（五）二审严重超审限审理，程序违法。徐同达依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，向本院申请再审，请求：1、撤销（2013）苏民终字第0163号民事判决第二项；2、判令香江公司向徐同达支付合同价款20%的违约金911258元，或判令香江公司承担自徐同达交款至二审判决生效期间的同期银行贷款利息；3、香江公司承担本案一、二审及再审全部诉讼费用。
被申请人香江公司辩称：（一）二审判决后，徐同达主动找香江公司配合履行二审判决，该判决已履行完毕，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第二十五条第三项的规定，本案不应裁定再审。（二）徐同达以《竣工验收备案表》的出具时间作为商品房分期验收合格标准，没有依据。综合验收已被《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项取消，改为适用《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程经验收合格的即可交付使用。《商品房买卖合同》中约定的分期综合验收合格，在事实上及法律上均无法履行。香江公司不存在违约情形。（三）案涉商品房未能取得《建设工程竣工规划核实认可书》是由于楼盘外立面规划变更所致，属于《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由，即便逾期交房香江公司也可以免责。（四）《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条约定，出卖人存在逾期交房情形下，双方选择继续履行合同，由出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。《合同补充协议》第十四条约定，本合同与补充协议的约定不一致的，以补充协议的约定为准。故徐同达无权主张解除合同。
本院再审查明：二审判决生效后，徐同达与香江公司自动履行了二审判决的内容。香江公司于2014年4月15日向徐同达支付了退房款及利息4870002元。二审判决已履行完毕。
本院对一、二审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案再审争议的焦点在于：（一）香江公司应否向徐同达承担逾期交房的违约责任；（二）如果香江公司应向徐同达承担逾期交房的违约责任，应当通过何种方式承担。
（一）关于香江公司应否向徐同达承担逾期交房违约责任的问题
1.关于香江公司是否存在逾期交房行为的认定。双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“经分期综合验收合格”并符合合同约定的商品房交付买受人使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收虽然已在2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项中被取消，但香江公司与徐同达于2011年3月25日签订案涉两份《商品房买卖合同》时，仍然以综合验收作为房屋交付条件，说明当事人自愿以高于法定标准的条件来确定交房标准，该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定标准履行。案涉商品房虽于2011年12月19日竣工验收，但直至2013年5月24日方取得《建设工程竣工规划核实认可书》，2013年5月28日办理竣工验收备案。故应认定案涉商品房的交付条件直至2013年5月28日才具备，在此之前徐同达有权拒绝交接。香江公司未能在《商品房买卖合同》约定的交付期限内向徐同达交付符合合同约定条件的商品房，已构成逾期交房。
2.关于香江公司逾期交房原因的认定。《商品房买卖合同》第八条约定了出卖人可据实予以延期的事由，其中第3项为“因政府、公共事业部门的行为及市政配套设施的建设所引起的延期交付”。香江公司主张其未能及时办理竣工验收备案，是由于政府原因调整外立面规划所致，不应由其承担逾期交房的违约责任。但香江公司提交的证据只能证明其竣工验收后又进行了外立面调整，不能证实该调整系政府原因所致。2011年12月20日连云港市规划局东区分局出具的连规东（2011）第054号《建设项目审查意见通知书》显示，香江公司2011年底未能取得《建设工程竣工规划核实认可书》系由于“建筑周边道路、绿化、停车、亮化及水景等配套工程尚未结束”以及“部分建筑单体山墙间距不足6.0米的，建筑山墙面不应开窗”，未显示外立面规划调整情况。故二审判决关于“该逾期交付的原因，不能排除为政府行为”的认定，证据不足，应予纠正。
综上，香江公司与徐同达约定的最后交房期限为2011年12月31日，该公司虽于2011年12月25日向徐同达发出《收楼通知书》，但当时未取得合法的《竣工验收备案表》，不符合交付条件，正式的《竣工验收备案表》直至2013年5月28日才取得，逾期已超过90日。香江公司未能举证证明该逾期系由政府原因所致，根据《商品房买卖合同》的约定，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。
（二）关于香江公司承担逾期交房违约责任的方式问题
《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日……（2）逾期超过90日之后，买受人有权解除合同。买受人解除合同时，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金。2、详见附件四补充协议约定”。《合同补充协议》第五条约定：“除本合同规定的出卖人免责条款外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人，双方同意按如下方式处理：买卖双方继续履行合同，在本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”由于香江公司与徐同达在《商品房买卖合同》第九条中已选择按照“第1种方式”处理逾期交房的违约责任，故本案应适用《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的约定。徐同达要求解除《商品房买卖合同》，由香江公司返还购房款，并支付已付购房款20%的违约金，具有事实与法律依据，应予支持。“附件四补充协议约定”作为第2种处理方式，并未被双方选择，不能作为徐同达丧失合同解除权的依据。故香江公司关于徐同达无权要求解除合同，只能主张购房款日万分之一违约金的抗辩，与双方约定不符，不能成立。
徐同达已付购房款共计4556292元，按20%计算违约金为911258元。香江公司在二审上诉时提出违约金过高的问题，因徐同达分别于2010年11月27日、2010年12月18日、2011年7月8日向香江公司支付定金20万元，预付购房款200万元及剩余合同价款2356292元，这些款项直至2014年4月15日履行二审判决时才由香江公司返还徐同达，与同期银行贷款利息相比，并不存在违约金过高的问题，故对香江公司调减违约金的请求不予支持。徐同达关于支付逾期交房违约金与返还购房款利息的两项再审请求为选择性诉请，在已经支持违约金诉求的情况下，本院对其利息诉求不予支持。
双方在二审判决生效后，主动履行了判决内容，但并未达成执行和解协议，不适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第二十五条第三项的规定。
综上，对于徐同达要求解除合同并由香江公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审判决支持正确。二审判决未予支持的事实及法律依据不足，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0163号民事判决；
二、维持江苏省连云港市中级人民法院（2012）连民初字第0076号民事判决。
二审案件受理费50073元，由香江公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王季君
代理审判员 晏 景
代理审判员 朱 婧
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 冯哲元
书 记 员 刘亚男