广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终176号上诉人（原审原告）：陈某甲。委托代理人：莫陈波，广东天环律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈某乙。上诉人陈某甲因与被上诉人陈某乙确认合同无效纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2015）江海法海民初字第598号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年10月29日，陈某甲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认陈某乙与陈某甲的母亲蔡凤转（已死亡）生前订立的口头房屋买卖协议无效（房屋价值10.8万元）；二、陈某乙返还占有的房屋（外海清兰上湾里东一巷4号）；三、陈某乙承担诉讼费。主要事实和理由是：陈某甲父亲于1959年去世，兄弟姐妹四人和母亲一起生活，1973年，村集体依政策按人口分配宅基地一块给上述各人，宅基地（宗地面积108.97平方米）登记在母亲蔡凤转的名下。陈某甲在1989年期间按条件申请到一块宅基地并于当年建好新屋，自始陈某甲及其母亲搬到新屋一起居住，2014年9月18日其母亲猝死。蔡凤转离世前告诉陈某甲，声称其在1991年期间私下和陈某乙达成协议，以人民币25000元的价格将老房子卖给陈某乙，自己已经收取订金10000元，因为房子不能过户至陈某乙名下，因此余下购房款陈某乙一直没有支付，要求陈某甲处理好此事。陈某甲原以为陈某乙是租用老房子，因为房子至今一直保持原样，未有任何的变动，加上陈某甲比较孝顺母亲，所以对该事缘故一直不予过问，直至母亲过世留下遗言，才清楚其中的缘由。陈某甲和几位兄姐及母亲因家庭关系应是涉案房屋的共同共有人，根据我国《物权法》第九十五条、第九十七条的规定：共有房产，未经其他共有人书面同意的，转让行为无效。对该事，陈某甲及其他的兄弟姐妹毫不知情，加上并没有完成交易，该约定应属无效。《中华人民共和国土地管理法》第八条第三款，第六十二条明确规定宅基地上的房产的流转是受限制的，陈某乙与蔡凤转的口头协议违反法律的禁止性规定。根据我国《合同法》的第五十二条第五款的规定：违反法律、行政法规的合同无效。依照我国《合同法》的第五十八条的规定，无效合同的处理是双方返还取得的利益。陈某乙答辩称：涉案房屋是陈某乙与陈某甲母亲经协商并签订《买卖房屋协议》买受的，并且在公证处办理了公证手续，陈某乙也已支付了全部购房款及缴纳了相关土地补偿款、税款。陈某乙与蔡凤转签订的《买卖房屋协议》是有效的。陈某乙在该房屋已经居住了20多年，不同意将涉案房屋返还给陈某甲。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：本案争议房屋座落于江门市江海区外海清兰上湾里一巷4号，为一座砖木结构平房，没有房产证。该房屋的《集体土地建设用地使用证》证号为江郊府集用（89）字第0000970,0711030400030号，登记的土地使用者为陈某甲母亲蔡凤转（于2014年9月18日死亡），土地用途为住宅，面积为108.97平方米，土地权属性质为集体建设用地使用权。1991年1月22日，蔡凤转与陈某乙在江门市外海镇法律服务所签订一份《买卖房屋协议书》，约定乙方蔡凤转将座落于江门市外海镇清兰上湾里一巷4号砖木结构平房一座以价款15000元卖给甲方陈某乙。当天，蔡凤转与陈某乙在江门市郊区公证处对上述协议书办理公证手续，江门市郊区公证处出具了（91）江郊证第35号公证书，确认上述买卖房屋的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定。江门市郊区公证处同日还出具（91）江郊证第34号《产权证明书》，确认涉案房屋是陈某甲母亲蔡凤转于1974年自建的产业，产权属蔡凤转所有。1991年2月23日，陈某乙以蔡凤转名义向江门市税务局缴交营业税481.5元。1991年3月4日，陈某乙向外海清兰村民委员会及所属村小组交纳补偿地值款共7640.07元。同日，陈某乙支付房屋价款15000元给蔡凤转。蔡凤转收到房屋价款后，将房屋及《土地使用证》移交给陈某乙。自此，陈某乙在庭审中确认在签订协议两个月后，其搬至涉案房屋居住至今。陈某甲于2015年10月29日向原审法院提起诉讼，请求判允上述请求。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案属确认合同无效纠纷。本案争议的标的是座落江门市江海区外海清兰上湾里一巷4号的一座平房，属不动产范畴。根据《中华人民共和国物权法》第三十二条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”及第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，当房屋等不动产受到侵害，只有房屋的权利人才可以通过诉讼等途径解决，及请求无权占有人返还原物。由此，本案陈某甲向本院提起诉讼，所提确认母亲蔡凤转与陈某乙于1991年签订的房屋买卖协议无效及陈某乙返还占有房屋诉讼请求能否得到法律认可的前提是，陈某甲应举证证明其是争议房屋的权利人。由于陈某甲提供的证据不足以证明其是争议房屋的权利人，其应承担举证不能的法律后果。故陈某甲的上述诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：驳回陈某甲的诉讼请求。案件受理费2460元，适用简易程序减半收取1230元，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，由陈某甲负担。当事人二审的意见陈某甲不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判陈某乙返还侵占房屋；2、本案的一、二审诉讼费用由陈某乙承担。主要事实和理由是：一、陈某甲在举证期间向法院提交了八份证据证明自己的主张。该八份证据经过质证，双方并没有异议。二、法庭调查阶段，庭审法官询问陈某甲房屋的建造及转让情况，陈某甲回答具体的事实：1973年，陈某甲已17岁，是家里的主要劳动力。当时的生产队（即现时的管理区），由家庭提出申请再按家庭人口分配宅基地，建房的钱是旅居在新加坡的大姑赠与，经全家人共同努力建起来。后来历经兄弟分家，姐姐出嫁，陈某甲因结婚生子，依法再向生产队申请宅基地另起房屋才搬离该屋。当时陈某甲在中山谋生，母亲虽同陈某甲一起生活，但从未提及房屋买卖的事，陈某甲对旧屋的事情一无所知，直至母亲弥留之际交代后事时，才知道其私下将房屋转让给陈某乙。双方约定房屋价格为两万元，因不能过户，其只收了一万元，交代陈某甲处理该事。陈某乙也承认知道蔡凤转有几个子女，也承认见过陈某甲，知道陈某甲和蔡凤转是母子关系。其也亲口承认，自己曾跟陈某甲的母亲说“买卖房屋这事是否要和子女商量。”蔡凤转回答说不用。也就是说，陈某乙是清楚知道该房屋是蔡凤转的家庭共有财产，买卖房屋应该经家庭成员同意的。陈某甲是家庭成员之一，这些在一审庭审笔录中清楚记录了。三、陈某甲一审举证期间提交了充分有效的证据证明其是蔡凤转的儿子，是家庭成员之一，庭审过程又将自身的家庭情况，房屋的建造过程作详细的叙述，陈某乙也不予否认，只是认为其住了二十多年，则应属其所有。以上的证据及庭审笔录形成完整的证据链，足以证明陈某甲是涉案房屋合格的权利人。原审判决认定陈某甲不是适格的权利人，驳回陈某甲的诉讼请求，是既不对证据进行认定，又不对庭审事实进行审核，无法让人信服。陈某甲是蔡凤转的亲儿子，与蔡凤转一起生活至其终老，则陈某甲为蔡凤转遗产的继承人。陈某甲在二审庭审调查中补充以下意见：一、原审判决前后矛盾，判决书查明蔡凤转和陈某甲是母子关系，但在认定时却否认，原审法院对证据根本没有认定，作出了背离事实违反法律的判决。二、目前涉案房屋还是登记在蔡凤转名下，即是土地管理部门根本上不允许房屋转让。这也符合土地法管理规定的。原审判决查明事实方面没有把陈某乙的身份说清楚，陈某乙不是本村村民，是城镇居民，不具有购买农村宅基地的资格。我国《民事诉讼法》规定判决书是不能缺少事实认定的，这是一个正文部分，而原审法院无视事实，对认定部分没有表述，作出判决是一个不依据事实和法律作出的判决。正因为该判决又引起一个纠纷，陈某乙以该判决为由把陈某甲房屋部分拆了重建，陈某甲报警处理。房屋土地分配是以陈某甲加上其母亲和残疾哥哥、正常哥哥、姐姐几个人以每人三十平方米分配的，后来村里觉得不够，才在对面另外分配了六十平方米的房屋，所以说该房屋从土地的分配和房屋的建设陈某甲毫无疑问是共有人之一，陈某甲的母亲死亡后，陈某甲为其中一个继承人。对于陈某乙提出的证据，与房产管理部门无关，公证处出具了不合法的《公证书》，税务部门收取的营业税不合理，村民小组收取土地补偿款更离谱。房屋转让最权威最有法律效力的应该是土地管理部门出具的《土地使用证》，陈某乙是根本无法办理的。农村宅基地转让有限制。房屋二十多年没变，共有人陈某甲认为是租赁的是合理的。陈某乙答辩称：涉案房屋是1991年和蔡凤转协商一致以25000元价格购买的。涉案房屋土地是由蔡凤转从村委会申请所得而非由村委会分配所得，因此蔡凤转将涉案房屋转让给陈某乙时，需一分地（约六十六平方米）按六千元价格支付给村委会，陈某乙把房款15000元支付给蔡凤转后并以陈某乙的名义缴纳了上述土地补偿费用，扣除此费用7640.07元，陈某乙再代蔡凤转向江门市税务局缴纳营业税481.5元及代其缴交公证费100元。扣除上述费用后剩余房款陈某乙一次性支付给了蔡凤转，但蔡凤转没有出具收据。蔡凤转收受房款后将土地证原件交给了陈某乙。双方将交易行为在公证处办理了公证。鉴于当时陈某乙经济困难，和蔡凤转协商待陈某乙重建房屋时再办理土地的过户手续。因房屋一直没有重建，则一直没有办理土地证过户。蔡凤转生前已将房屋转让给陈某乙，不属于蔡凤转的财产，更不是遗产。房屋所有权应归陈某乙所有。陈某乙在涉案房屋居住了二十多年，蔡凤转及其子女是清楚的，蔡凤转居住的房子与涉案房子相距很近，陈某甲陈述房子是租给陈某乙没有事实依据。陈某甲在二审期间提供的证据有：一、申请土地4.3平米的《补偿收据》（金额为258元）两张，证明涉案土地和陈某甲有关；二、涉案土地的办证费用收据，证明涉案土地的土地证办理费用是由陈某甲缴纳的。针对陈某甲提交的证据，陈某乙发表以下意见：对证据一不予认可，证据二是陈某甲最初办理土地证所支付的费用，与本案没有关联性。陈某乙在二审期间没有提供新的证据。本院经审查认为，陈某甲在二审期间提供的证据在一审期间已存在，上述证据不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条：“《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的‘新的证据’，是指以下情形：……（二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”规定的新证据范畴，且该些证据与本案待证事实没有关联性，不影响本案的处理，本院依法不予采纳。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：陈某甲以涉案房屋为家庭共有财产，蔡凤转与陈某乙签订的合同违反法律禁止性规定应属无效合同为由，主张陈某乙返还涉案房屋，故本案是确认合同无效纠纷，原审法院将本案案由认定为返还原物纠纷不甚恰当，本院予以调整。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，并结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：陈某乙需否返还涉案房屋给陈某甲？1989年4月28日，江门市郊区国土局出具的《集体土地建设用地使用证》记载土地使用者为蔡凤转。1991年1月22日，江门市郊区公证处出具的《产权证明书》证明涉案房屋是蔡凤转于1974年自建的产业，产权属蔡凤转所有。由上可知，蔡凤转为房屋的权利人，其有权依据自身意愿依法处分房屋。陈某甲上诉认为涉案房屋为家庭共有财产没有事实与法律依据，本院不予采纳。1991年1月22日，蔡凤转与陈某乙就涉案房屋签订《买卖房屋协议书》，陈某乙按协议的交易价支付了房款，蔡凤转将房屋交付给陈某乙，双方就涉案房屋的交易行为已完成。虽然，涉案房屋未在相关部门变更权属登记，但是签订《买卖房屋协议书》是转让土地使用权的原因，依据我国《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，《买卖房屋协议书》的效力是独立存在的，其是否生效，并不取决于土地使用权是否登记过户到陈某乙名下这一结果。因此，《买卖房屋协议书》是合法有效的。对陈某甲主张确认陈某乙与蔡凤转签订的《买卖房屋协议书》无效的请求本院不予支持。进而，陈某甲请求判决陈某乙返还侵占房屋无事实与法律依据，本院依法予以驳回。关于陈某甲认为涉案房屋的交易违反相关法律规定应认定为无效合同的问题。蔡凤转与陈某乙关于涉案房屋的交易发生于1991年，该交易行为是双方的真实意思表示；陈某乙按《买卖房屋协议书》约定的价格支付了房款给蔡凤转，蔡凤转将房屋交由陈某乙占有使用，距今也已达20多年之久；双方也就涉案房屋的买卖向有关部门缴纳了补偿地值款及税费等。从上述事实可知，双方均已履行了合同义务及享受了合同权益，从保护交易安全角度及公平原则出发，《买卖房屋协议书》不宜作无效合同处理。至于陈某甲上诉认为其为蔡凤转的儿子，其是房屋继承人的问题。诚然，在蔡凤转没有将其遗产遗赠或遗嘱继承处理的前提下，陈某甲作为蔡凤转的儿子，其依法对蔡凤转的遗产享有法定继承权，但蔡凤转生育4名子女（包括已故的两个儿子），其遗产继承人包括但不仅限于陈某甲一人，在没有证据证明涉案房屋由陈某甲一人全额继承的前提下，其以自身名义提起诉讼主张房屋的所有权于法无据。况且，蔡凤转已于生前将涉案房屋卖与陈某乙，该房屋并不属于蔡凤转的遗产范畴，陈某甲无权主张对涉案房屋享有继承权。综上所述，陈某甲的上诉请求依据不足，应予驳回；原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由陈某甲负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  李雁羽代理审判员  林瑞环二〇一六年四月十五日书 记 员  钟宏鹏