安徽省五河县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）五民一初字第01595号
原告陈荣杰，男，1951年5月21日出生，汉族，住五河县。
原告陈寿宏，男，1976年10月8日出生，汉族，住五河县。
委托代理人黄保轩，安徽北正律师事务所律师。
被告肖国栋，男，1962年10月16日出生，汉族，住蚌埠市蚌山区。
被告穆莉，女，1964年7月11日出生，汉族，住址同上。
委托代理人张家和，安徽张家和律师事务所律师。
原告陈荣杰、陈寿宏诉被告肖国栋、穆莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈寿宏及其委托代理人黄保轩、被告肖国栋、穆莉及其委托代理人张家和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年2月2日，经陈利介绍，原、被告双方签订一份房屋买卖协议，协议约定，被告将位于五河县海事处新楼西单元三楼西户住宅房转让给原告，房屋单价每平米765.20元，总计款80800元。同日，双方又达成关于房屋产权证办理的补充协议。原告于2004年2月3日、2月13日两次支付被告75000元购房款，并口头约定余款在办理产权过户手续后一次性付清。2011年11月，涉案房屋所在楼的其他住户产权证已经办理完毕，被告按照约定应当在2012年5月前为原告办理完毕房屋产权过户手续，然而经原告多次催告，被告以各种理由予以推托。原被告签订房屋买卖协议，是双方真实意思表示，不违反法律规定，被告应按协议的约定为原告办理房屋过户手续，被告的行为显然侵害了原告的合法权益，为此特向法院起诉，请依法判决。
被告肖国栋、穆莉辩称，我们与原告所签订的协议是无效协议，违反了国家强制性规定。诉争房屋系单位与个人集资建房，是共有产权。单位出资60万元，个人出资150万元。《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定：下列房产，不得转让：共有房地产，未经其他共有人书面同意的；第40条规定：以划拨方式取得土地使用权的转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，诉争房屋是单位集资建房，含有社会福利、公积金等，转让违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第52条规定，合同存在违法法律、行政法规强制性规定等情形的，应当认定为合同无效；《房地产法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案所签订协议是在2004年，当时未领取权属证书，土地使用证更没有。退一步来说，即使合同是有效的，合同第五条约定为：“如果乙方在其他住户得到房地产权证时无法得到房地产权证，则甲方退回全部款项”。该条约定的是双方相互返还，即被告应返还给原告已支付的款项，原告应腾退房屋给被告。综上，被告认为原告的诉讼请求不仅违反法律、法规等强制性规定，同时也违背合同约定，因此，请法院依法驳回原告的诉请。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据：1、2004年2月2日双方签订的购房协议、补充协议及两份收条，旨在证明被告将全额集资房出售给原告的事实；2、周立峰从高波手中购买并已办理房产权证的房屋，旨在证明补充协议中规定买房拿不到产权证的责任在被告方；3、李世国房产权证复印件，证明目的同证据2；4、2011年10月19日五河县地方海事处《通知》复印件一份，旨在证明被告已经取得房地产权证书，已具备给原告办理过户手续的条件。
被告为支持其抗辩主张，向法庭提供如下证据：五计经字（2001）24号文件复印件，五国用（2013）第2380号土地使用权证复印件，3668.60-39583.00宗地图复印件、2001年9月28日收据复印件、2006年11月28日收据复印件各一份，旨在证明涉案房屋是集资建房，是共有产权，土地所有权是属五河县地方海事局，收据证明房屋是共有产权，决算后被告方又出资12374.30元。
被告对原告提供证据发表质证意见为：1、转让协议真实性不持异议，但没有合法性，收条真实性无异议，协议第五条证明乙方没有取得房产证，双方应相互返还；2、周立峰、李世国房产证均为复印件，且未在举证期限内提交法庭，不具有证据来源合法性；3、通知书是复印件，不符合证据的要求。
原告对被告提供证据质证意见为：涉案房屋是集资人全额产权，本案诉争房屋不是经济适用房；土地证不具有关联性，本案房屋是住宅楼；收据只是说明预算不够，后又补交的。
经审查，本院对原、被告双方提供证据综合认证如下：
原告证据1《购房协议》，因被告不持异议，予以认定；证据2、3即周立峰、李世国房产证复印件真实性不持异议，但与本案无关联性；证据4海事处《通知》符合证据的真实性、关联性、合法性，予以认定。
被告证据五经字（2001）24号文件、五国用（2013）第2380号土地使用权证，3668.60-3958.00宗地图，符合证据的合法性、真实性、关联性，予以认定；2006年11月28日收据真实性无异议，但与本案无关联性，达不到被告证明目的，不予认定。
查明，原、被告双方经五河县海事处陈利介绍，于2004年2月2日签订《购房协议》，被告肖国栋、穆莉将坐落于海事处综合楼3单元302号住宅房以80800元的价格出售给原告陈荣杰、陈寿宏。协议签订当日被告即将房门钥匙交给原告，原告分别于2004年2月3日、2月13日两次给付被告购房款75000元，尚差5500元未付。原、被告在签订《购房协议》同时签订《补充协议》，该补充协议载明：“经甲乙双方协商确定，同意在该楼其他住房取得房地产权证后半年内，如果乙方取不到房地产权证，甲方承担一切法律责任”。2011年10月19日五河县地方海事处发布通知：“海事处宿舍楼的房屋产权证书已经办理完毕，请各户主于11月20日到处办公室领取，特此通知”。被告在协议上约定逾期后，未将诉争房地产权证过户给原告，原告遂于2013年7月5日向本院起诉，请求判令被告继续履行签订的《购房协议》为原告办理房屋过户手续。
另查明，被告至今未就原告欠其卖房款5500元向法院提起诉讼。
本院认为，原、被告双方所签订的转让协议，是双方真实意思表示，不违反法律、法规等强制性规定，原告诉讼请求与法有据，应予支持。被告抗辩理由是依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条（五）项规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让，本案房屋交易违反了国家法律禁止性规定，属无效法律行为。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。由此可见，房地产转让应包括签订买卖、赠与合同、交付价款、交付房屋、过户登记等一系列债权行为和物权行为。从本案争议看，双方的房屋买卖已通过支付购房款和实际取得行为履行债权行为，只是未完成权属登记取得物权而已。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条（五）项未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，是指买卖行为尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不发生所有权转移的合同履行目的，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的成立要件。因此不能据此确认本案争议的买卖关系无效。同时双方当事人在房屋买卖时，对尚未登记领取权属证书的事实是明知的，所以推定双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，应对双方产生约束力。法律规定的“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。所谓“不得转让”应理解为上述系列行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不发生所有权转移的合同履行目的。但不能据此认为“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同或所签合同无效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从本案的实际来看，双方当事人在签订房屋买卖协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，双方当事人对买卖房屋约定明确，产权亦无其他争议，购买的房屋已交付原告入住使用，故被告的抗辩理由不能成立。被告抗辩还称，诉争房屋属集资建房，是共有产权。单位出资60万元，个人出资150万元。依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。事实上本案诉争房屋系被告肖国栋全额集资72374.30元，五河县地方海事处财务室出具的证据证实该房产权属个人全额所有，故被告的抗辩理由也不成立。被告已于2011年7月15日取得诉争房屋的产权证书，故应按转让协议的约定为原告办理产权过户手续。案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第一百三十三条、第一百三十五条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、原、被告签订的转让协议有效。
二、被告肖国栋、穆莉于本判决生效后30日内为原告陈荣杰、陈寿宏办理诉争房屋产权过户手续。过户相关费用由原告承担。
案件受理费80元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。
审 判 长 张璟玉
审 判 员 杨东风
人民陪审员 王尔荣
二〇一四年四月十日
书 记 员 陈梦华
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。