陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕03民终1104号
上诉人(原审原告)宝鸡市宸圣商贸有限责任公司，住所地宝鸡市金台区中山东路100号，统一社会信用代码91610303794126915N。
法定代表人陈氡全，公司执行董事。
委托代理人张常平，公司员工。
委托代理人赵永强，宝鸡市148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）翟斌卷，男，生于1958年11月16日，住宝鸡市金台区。
宝鸡市宸圣商贸有限责任公司与翟斌卷租赁合同纠纷一案，金台区人民法院于2015年12月30日作出（2015)金民初字第00158号民事判决，宝鸡市宸圣商贸有限责任公司不服该民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人宝鸡市宸圣商贸有限责任公司执行董事陈氡全，委托代理人张常平、赵永强，被上诉人翟斌卷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
宝鸡市宸圣商贸有限责任公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告2012年6月1日签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告支付拖欠的房屋租赁费1629184元；3、依法判令被告支付违约金122189元。
一审审理查明，原告与被告于2012年6月1日签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告（甲方）出租给被告（乙方）位于陕西省宝鸡市中山东路100号（原名中百万客隆商场)三楼、四楼、七楼，用于开办义乌商厦，出租面积为7104平方米。租赁时间为2012年6月1日至2020年5月31日止。租金为每平方米三楼20元、四楼15元、七楼8元。前四年每年租金为：三楼568320元、四楼426240元、七楼227328元，第五年起每年租金按5%递增。合同约定装修期为六个月，第一次交费时间从2012年12月1日起。合同第八条约定：“1、甲方（原告）应保证租赁房屋本身及附属设计、设备处于能够正常使用的状态。2、验收时双方统统参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于15日内向对方主张”。合同签订后，双方未进行书面房屋验收交接手续，被告承认收到部分楼层钥匙。被告认为因原告还未解决商场中央楼梯贯通问题，未对其承租的三、四、七楼进行装修。2012年6月17日被告与案外人签订协议对本案涉案楼宇东侧相邻方汇大厦三楼按照商铺批发市场进行了部分装修，并将被告承租三楼与东邻方汇大厦三楼隔墙打通。2013年1月28日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定将原告位于宝鸡市中山东路100号的二楼东厅（出租房屋面积共1184平方米）出租给被告。租赁期限为八年，2013年3月1日至2021年2月29日。合同约定租金为每平方米每月28元，第四年起租金按照5%递增。
另查，原告出租给被告的商场二楼原由案外人承租，因原告与该承租人的租赁期未满，原、被告于2012年12月31日在会议纪要中达成协议，约定原告赔偿该承租人20万元，被告赔偿该承租人7万元，将该二楼东厅转由被告承租，并约定该商场中央楼梯交由被告使用。2013年3月被告承租二楼东厅后发现二楼通往一楼的中央楼梯已被拆除。原告于2013年4月11日向宝鸡市金台区中山路改造办递交《关于建设户外钢构步梯的申请》及效果图，以解决商场的中央楼梯贯通至一楼的需要，但未获得批准。
再查，宝鸡市中山东路100号大楼为地上七层（地下两层）楼宇，有两部电梯，楼宇的西南角、西北角、东北角各有一小步梯，楼宇中央有一大步梯。西南角电梯，可从一楼通至七楼；西南角步梯，可从一楼通至七楼；西北角步梯未使用；西北角电梯，未使用；东北角步梯，可从一楼通至七楼；中央楼梯可从二楼通至四楼。
又查，被告在与原告签订两份租赁合同后，向原告交纳20万元保证金。在合同签订后被告为义乌商厦进行了宣传、招商等各项工作。2013年6月20日、2013年12月20日原告向被告发出交纳租赁费的书面通知。2014年4月1日原告给被告发出书面通知解除原、被告之间的两份《房屋租赁合同》，被告收到后书面表示不认可合同的解除，但并未就解除合同的异议提起诉讼。2014年6月1日被告从租赁房屋中拉走了部分物品。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告虽分别签订了两份房屋租赁合同，租赁同一楼房的不同楼层，但是原、被告签订的该两份合同是为了实现同一合同目的即开办义乌商厦。第一份合同签订时虽早于第二份合同半年时间，但是在原、被告签订第一份合同时，原告所有的二楼仍由案外人承租，直到原、被告与案外人商议赔偿方案后，原、被告才签订了第二份租赁合同。原、被告签订第二份合同的目的就是实现被告想要贯通一楼到四楼得目的。原告认为两份租赁合同没有关联性是不符合客观事实的。
本案的原、被告争议的焦点在于合同履行中谁违约的问题，原告认为其已经按照合同约定履行了义务，向被告交付了合同约定的房屋，被告应当按照合同约定支付租金。但根据审理查明可知，原告交付的房屋并不符合双方的合同约定，即不符合：“甲方（原告）应保证租赁房屋本身及附属设计、设备处于能够正常使用的状态”的义务，虽该楼有多部楼梯，但是并非全部可以使用。楼梯作为楼宇的不可或缺的部分，原告作为出租人应当保证承租人对楼宇内的所有楼梯可以正常使用。但原告却认为，被告承租时对其楼宇内的楼梯情况清楚，故其已履行了合同义务。本院认为，楼梯作为楼房正常使用的必须条件，原告在出租该楼房前应遵循诚实信用原则明确告知承租人楼梯使用中存在的问题，以便承租人充分考量其合同目的实现可能性从而作出判断是否签订合同。但本案中原告并未明确告知被告该楼房楼梯问题，故本院认为原告在合同履行中存在违约，未按照合同约定向被告交付合格的房屋。
对于原告要求与被告解除租赁合同的请求，因原告解除合同的通知已于2014年5月5日到达被告，被告已提出书面异议，但未就该异议提起诉讼。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“…当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，因原告解除通知到达被告已经超过三个月时间，故原、被告的合同已于2014年8月6日解除。对于原告请求判令解除原、被告2012年6月1日签订的房屋租赁合同，本院依法予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
一、确认原告宝鸡市宸圣商贸有限责任公司与被告翟斌卷于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月6日解除；
二、驳回原告宝鸡市宸圣商贸有限责任公司其他诉讼请求。
案件受理费20662元，由原告全部承担。
一审宣判后，宝鸡市宸圣商贸有限责任公司不服，向本院提出上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决驳回上诉人诉请不当，请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人翟斌卷辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实如下：上诉人与被上诉人于2012年6月1日签订了《房屋租赁合同》一份，约定上诉人（甲方）出租给被上诉人（乙方）位于陕西省宝鸡市中山东路100号（原名中百万客隆商场)三层、四层、七层，用于开办义乌商厦，出租面积为7104平方米。租赁时间为2012年6月1日至2020年5月31日止。第一次起费从2012年12月1日开始。每平方米月租金三层20元、四层15元、七层8元（租金不包括物业费，仅指房屋租赁费用）。前四年每年租金为：三层568320元、四层426240元、七层227328元，第五年起每年租金按5%递增。租金自乙方（翟斌卷）计租之日起每半年支付一次，第一个半年租金于合同生效之日起3日内先20万元，余款在2012年12月1日前5日内付清。合同约定装修期为六个月。合同第八条约定：“1、甲方（上诉人）应保证租赁房屋本身及附属设计、设备处于能够正常使用的状态。2、验收时双方统统参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于15日内向对方主张”。合同签订后，被上诉人向上诉人交纳20万元保证金。双方进行房屋交接，被上诉人承认收到部分楼层钥匙并有部分使用。2012年6月中旬，被上诉人将涉案楼宇东侧隔墙打通，欲与东邻方汇大厦三层相连。2013年1月28日上诉人、被上诉人另行签订《房屋租赁合同》一份，被上诉人租赁涉案建筑物二层东厅（出租房屋面积共1184平方米）租赁期限为八年，欲与三层、四层、七层合并经营。
另查，宝鸡市中山东路100号大楼为地上七层（地下两层）楼宇，有两部电梯，楼宇的西南角、西北角、东北角各有一小步梯，楼宇中央有一大步梯。西南角电梯，可从一层通至七层；西南角步梯，可从一层通至七层；西北角步梯未使用；西北角电梯，未使用；东北角步梯，可从一层通至七层；截至2013年1月28日时，中央步梯一层、二层之间，二层、三层之间，已被截断，商厦二层、五层、六层均有独立商业单位租赁经营。
因合同履行问题双方产生纠纷，上诉人多次催缴租金未果，遂于2014年4月1日给被上诉人发出书面通知解除双方之间的《房屋租赁合同》（2012年6月1日），2014年5月5日送达到被上诉人处，被上诉人收到后书面表示不认可合同的解除，但并未就解除合同的异议提起诉讼。2014年6月1日被上诉人从租赁房屋中拉走了部分物品。
二审中上诉人明确其一审诉请判令被上诉人支付拖欠的房屋租赁费1629184元，依据为《房屋租赁合同》（2012年6月1日）约定的租赁费标准，起至时间为2012年12月1日至2014年3月31日。另书面表示放弃其一审关于“依法判令被告支付违约金122189元”的诉讼请求。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人及被上诉人自愿签订《房屋租赁合同》（2012年6月1日），并已实际履行，意思表示真实，合同内容没有损害国家、集体和第三人的利益，属有效合同。根据合同自愿和相对性原则，如双方因合同履行产生纠纷应将该合同作为解决双方纠纷的依据。被上诉人作为完全民事行为人理应知晓合同内容和租赁时宝鸡市中山东路100号大楼三层、四层、七层的现状，并承担可能的经营风险。经查，被上诉人已实际占有使用租赁场地，故可视为上诉人已完成合同义务，被上诉人依约应支付相应租赁费，已支付20万元保证金可予抵扣。
因2013年1月28日至2014年3月30日期间的租赁期与二层租赁相关联（另案已处理），对整体租赁效益有影响，为平衡当事人利益风险，体现公平原则，本院认为可酌减被上诉人在此期间部分应支付的租金，被上诉人承担55％的租金比例较为妥当。被上诉人以上诉人未按照约定将其出租的楼宇中央楼梯贯通，导致被上诉人承租房屋但无法装修使用，《房屋租赁合同》（2012年6月1日）不能履行的原因系上诉人违约的抗辩理由，无合同依据和法律依据，本院不予支持。关于解除合同问题，一审法院在判决论理中已作出了详尽的阐释，对其判决理由、适用法律和结论本院并无异议。关于违约金问题，二审中，上诉人放弃其一审关于“依法判令被告支付违约金”的诉讼请求，系自主处分其诉讼权利，本院予以尊重。综上，原审查明事实基本清楚，确定的合同履行状况属认定错误，判决结论不当，本院予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持宝鸡市金台区人民法院（2015)金民初字第00158号民事判决第一项即“确认原告宝鸡市宸圣商贸有限责任公司与被告翟斌卷于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月6日解除”；
二、撤销宝鸡市金台区人民法院（2015)金民初字第00158民事判决第二项即“驳回原告宝鸡市宸圣商贸有限责任公司其他诉讼请求”和诉讼费承担部分即“案件受理费20662元，由原告全部承担”；
三、翟斌卷于本判决生效之日起十五日内向宝鸡市宸圣商贸有限责任公司支付租金983258.73元，扣减已付20万元保证金，实际支付租金783258.73元；
四、驳回宝鸡市宸圣商贸有限责任公司其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20662元，由宝鸡市宸圣商贸有限责任公司承担8000元，由翟斌卷承担12662元。
二审案件受理费20662元，由宝鸡市宸圣商贸有限责任公司承担8000元，由翟斌卷承担12662元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩权雁
审 判 员 邱有前
代理审判员 黄 婷
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 谈佳华