浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第2132号
原告：杭州百川房地产营销代理有限公司。住所地：杭州市拱墅区莫干山路***弄***号*幢***室。
法定代表人：张微微。
委托代理人：康建长、张小宁，浙江康联律师事务所律师。
被告：浙江中成实业有限公司。住所地：嘉兴市南湖区中环南路富润路。
法定代表人：董利华。
委托代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所律师。
原告杭州百川房地产营销代理有限公司（以下简称百川公司）与被告浙江中成实业有限公司（以下简称中成公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法由审判员白燕适用简易程序于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告百川公司的委托代理人康建长，被告中成公司的委托代理人金宏伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2009年11月24日，原、被告双方签订国际中港城商品房营销代理合同一份，被告委托原告对其开发的嘉兴国际中港城项目进行独家代理销售，并约定原告一次性向被告缴纳500万元保证金，待销售结束或合同终止时，被告全额返还原告，原告按照销售总额的3%计算佣金等。合同签订后，原告于2010年1月28日向被告缴纳销售保证金500万元，并于2012年5月完成合同约定项目100%销售。为此，原告于2012年5月17日向被告发送要求退还部分保证金的函，被告收到后，退还了原告保证金100万元。2014年5月14日，原、被告双方签订终止代理合同协议书，约定终止双方于2009年11月24日签订的委托代理销售合同，被告将剩余的400万元保证金于30日内退还，逾期退还按千分之一每天支付违约金。同时约定原告应结算的佣金为2592018元，被告应当在30日内付清，别无争议。后被告于2014年5月26日向原告支付佣金200万元，2014年7月15日支付佣金50万元，至此被告尚欠原告销售保证金400万元及佣金92018元。原告于2014年8月29日向被告发函，要求用紫轩公寓26幢1503室与23幢1202室抵充部分尚未支付的保证金和佣金，被告法定代表人同意按照市场价处理，并签字确认。经抵充紫轩公寓26幢1503室房款865735元，被告尚欠原告销售保证金3134265元和佣金92018元，并承诺将紫轩公寓23幢1202室抵押过户给原告，但被告至今未将紫轩公寓23幢1202室过户至原告名下。原告为了维护自己的合法权益，提起诉讼，请求判令：1.被告退还原告保证金3134265元，并支付违约金940279.5元；2.被告向原告支付佣金92018元，并赔偿原告利息损失（以92018元为基数，按照银行同期贷款利率6%的四倍计算，自2014年6月14日起暂计算至2015年10月13日，最终以实际付清之日止）；3.原告对嘉兴国际中港城紫轩公寓23幢1202室享有优先受偿权，并将该房屋过户至原告名下；4.本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，被告已退还原告保证金4365735元，并支付佣金695514元。双方并未就紫轩公寓房产设定抵押，现该房产已经出卖，被告并非权利人，原告要求享有优先受偿权缺乏依据。原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1.代理销售合同1份，证明双方签订代理销售合同事宜，对销售价格、佣金比例等进行了约定。
2.申请退还保证金函件1份，证明原告发函被告要求退还部分保证金。
3．终止代理合同协议书1份，证明双方签订协议终止原代理销售合同，并就保证金退还及佣金支付事宜进行了约定。
4.退还保证金、佣金函件1份，证明原告建议被告用紫轩公寓房款抵扣尚欠的佣金以及保证金，被告法定代表人予以同意。
5.协议书、承诺书、债权转让协议书、销售变更申请表各1份，证明被告同意以紫轩公寓2套公寓冲抵欠款，办理了其中26幢1503号房屋的过户手续。
6.律师函、邮寄凭证各1份，证明原告发函催促被告积极履行付款义务，否则需承担违约责任。
7.录音资料1份，证明紫轩公寓23幢1202室房屋登记权利人系被告员工，该员工并未向被告支付房款。
8.汇款凭证1份、销售佣金发票1份及汇款回单2份，证明原告已向被告交纳了保证金500万元，并向被告开具了佣金发票，被告支付了原告佣金250万元。
上述证据被告质证后认为，对证据1、3予以认可；对证据2、4，函件上并无被告单位印章，无法确认其上签名系被告的法定代表人所为，对其真实性无法确认；对于证据5，能够表明被告同意以该房屋的房款作为保证金的抵扣，但不能证明被告同意将该房屋抵押给原告；对于证据6，被告并无收到上述函件；对于证据7，该证据系一段录音材料，人物身份无法确认，也不能确定录音资料的真实性和完整性；对证据8中汇款凭证及回单的真实性无异议，对佣金发票有异议，被告未收到上述发票，且上述发票系原告单方制作，内容不真实，被告支付原告的250万元属于保证金，并非佣金。
法庭审理中，被告提供以下证据：
1.银行付款凭证1份，证明被告于2014年12月2日支付原告销售佣金695514元；
2.银行回单证明2份，证明被告分别于2014年5月26日、2014年7月15日两次退还原告保证金，共计250万元。
上述证据，原告质证后对其真实性均无异议，但认为被告支付的250万元系销售佣金，支付的695514元属于保证金。
经审核，对原告提供证据1、3、5的真实性均予以认定。对原告提供的证据2的真实性予以确认，被告虽提出抗辩，但未能提供反驳证据，对于被告的抗辩不予认定；对于原告提供的证据4、7，由于原告提供的系复印件及录音证据，现原告未能提供其他证据进行佐证，且被告亦对该证据真实性存疑，本院均不予认定；对于原告提供的证据6，能够证明原告曾委托律师向被告发函催讨欠款的事实；对于原告提供的证据8中汇款凭证及回单均予以认定，能够证明原、被告之间资金往来情况，对于原告提供的佣金发票真实性予以认定，收款方向付款方开具发票符合交易习惯，但开具该发票不代表被告已向原告支付了相应的款项，故对于原告据此证明被告已向原告支付相关销售佣金的主张，不予认定。对于被告提供的证据，系由银行方面出具的，形式合法，且该证明与原告提供的银行汇款凭证能相互印证，内容应为真实，上述证据能反映原、被告之间资金往来的相关情况，均予以认定。
经审理，本院认定案件事实如下：2009年11月24日，原、被告签订商品房营销代理合同一份，被告委托原告对嘉兴国际中港城项目进行独家销售代理，代理期限为自合同生效之日至代理事项全部销售完成之日。原告按照销售总额的3%结算佣金，溢价部分80%归被告所有，20%归原告所有。原告一次性向被告缴纳保证金500万元，待销售结束或合同终止时，被告全额返还原告等。后原告按约支付了被告保证金500万元，并开始代理房产销售事宜。
2012年5月17日，原告向被告发出要求退还部分保证金的函件，表明中港城紫澜别墅房屋已完成100%销售，根据销售进度和市场情况，要求退还部分保证金。上述函件发出后，被告退还原告保证金100万元。
2014年5月14日，双方签订终止营销代理合同协议书，约定双方之间的代理销售协议自协议书签订生效之日起终止，被告将剩余的400万元销售保证金于30日内退还原告，逾期退还按千分之一每天支付违约金，原告应该结取的佣金计2592018元，被告应在30日内全部结清，双方无其他争议。后被告分别于2014年5月26日、7月15日通过工商银行转入原告银行账户200万元及50万元，工商银行出具的汇款回单显示上述两笔款项用途均为退还保证金。2014年10月29日被告将其所有的中港城紫轩公寓26幢1503号房屋作价865735元折抵尚欠原告的保证金。2014年12月2日，被告通过工商银行转入原告银行账户695514元，汇款摘要载明“销售佣金”。
本院认为，本案中双方之间形成了合法有效的委托合同关系。受托人完成委托事项的，委托人应按约及时支付报酬。本案委托事项完成后，双方进行结算，明确了被告尚需支付原告佣金及退还原告保证金的数额以及期限，被告理应按照约定履行支付款项义务。现根据本次庭审已查明的事实，本院认定被告在双方签订终止委托协议后退还原告保证金3365735元，并支付原告佣金695514元。根据双方的约定，被告尚未能履行支付全部款项义务，故对于原告要求被告支付余款的主张，本院予以支持。据此，被告尚应返还原告保证金634265元，并支付原告佣金1896504元。双方虽约定了被告未能按约返还保证金时需支付的违约金，但该约定过高，且被告请求本院予以调整，本院酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。至于被告未能按约支付佣金，势必会导致原告利息损失，故根据原告的诉请，本院酌情调整为按照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算逾期付款利息损失。至于原告主张的就中港城紫轩公寓23幢1202室房屋享有优先受偿权，并要求被告将上述房屋过户至原告名下，缺乏事实依据以及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百零五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告浙江中成实业有限公司返还原告杭州百川房地产营销代理有限公司保证金634265元，并支付逾期付款违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，分别以200万元为基数，从2014年6月14日计算至2014年7月15日；以150万元为基数，从2014年7月16日计算至2014年10月29日；以634265元为基数，从2014年10月30日计算至本判决确定的履行日止，违约金为上述各部分之和）；
二、被告浙江中成实业有限公司支付原告杭州百川房地产营销代理有限公司佣金1896504元，并支付逾期付款利息损失（按照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准，分别以2592018元为基数，从2014年6月14日计算至2014年12月2日；以1896504元为基数，从2014年12月3日计算至本判决确定的履行日止，利息损失为上述各部分之和）；
三、驳回原告杭州百川房地产营销代理有限公司本案其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半后收取20096元，由原告杭州百川房地产营销代理有限公司负担4332元，被告浙江中成实业有限公司负担15764元。
财产保全费5000元，由原告杭州百川房地产营销代理有限公司负担1078元，被告浙江中成实业有限公司负担3922元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 白 燕
二〇一五年十二月二十七日
书记员 姚李燕