沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈皇民二初字第01970号
原告刘宇丹。
委托代理人徐全颖。
委托代理人崔亚坤。
原告林晖。
委托代理人徐全颖。
委托代理人崔亚坤。
被告李姝枚。
委托代理人赵星奇。
被告辽宁大为羽丰房屋开发有限公司。
法定代表人周祥洪。
委托代理人陈红。
原告刘宇丹、林晖诉被告李姝枚、辽宁大为羽丰房屋开发有限公司（以下简称大为羽丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年4月7日受理后，依法由审判员曹立刚担任审判长，与审判员张岩、吴昊组成合议庭审理此案，并于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告刘宇丹及原告刘宇丹、林晖的委托代理人徐全颖，被告李姝枚及其委托代理人赵星奇、大为羽丰公司的委托代理人陈红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，请求法院确认沈阳市皇姑区宁山中路42号两处房产归二原告所有；判令停止对上述房产的执行；本案诉讼费用由二被告承担。
被告李姝枚辩称，一、原告不能证明涉诉房屋具有真实的房屋买卖合同关系。原告至今未能提供涉诉房屋正规发票和房产部门备案合同。原告所说五套房屋一起购买，房间相连，但购买单价确不相同，不符合常理。我方第一次与执行局朱法官去现场看房时，刘宇丹曾亲口说此房屋系租用大为羽丰公司。二、原告不能证明对涉诉房屋交付了全款。原告所述五套房屋共计房款327万余元，庭审时对方仅提供向大为羽丰支付的83万和向军区第二招待所基建办支付的92万元共计175万元的款项三联据，与总房款相差152万余元。且羽丰大厦早已竣工结算，庭审中刘宇丹说，剩余房款用设计费抵顶，并表示并未给大为羽丰公司开具过抵顶设计费的发票。按照财务制度规定，顶账需要双方互开发票，计入成本。故原告主张的设计费抵顶房款说法不成立。三、涉诉房屋没有到房产部门办理备案登记。（1）、涉诉房屋2009年5月就可以办理备案登记，原告购房系在2008年4月，却不办理备案登记是原告自己的责任和过错。（2）、我与原审叶法官去现场时，叶法官问林晖为什么没有到房产部门办理备案登记，林晖自称没有当回事。（3）、抛开大为羽丰公司为逃避债务的行为，刘宇丹、林晖所租用的五套房屋，在皇姑区法院执行局查封时都没有备案登记，而当执行局查封了其中的两套后，其他三套立即就以刘宇丹、林晖之名办理了备案登记。这也可以证明，当事人在原审法庭上所述没有办理备案系因大为羽丰欠税办理不了备案登记系谎言。大为羽丰公司的出纳员薛慧玲也证明了这一点即“欠税不影响备案登记”。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定。本案房屋并不是原告真实购买，原告也未交付全部价款，涉诉房屋没有到房产部门办理备案登记手续，因此人民法院查封、扣押涉诉房屋是正确的，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告大为羽丰公司辩称，卖房事实无争议，未办理房证不是我公司自身原因，因为该开发地块原属军产，是与部队共同联建，有些手续是由部队办理，房屋售出后因为一些手续问题未能办理备案。但根据法律规定，被告售出房屋应该视为是有效的，因此我公司对于该房屋产权归二原告所有没有争议。我公司在售出房屋后，对二原告已经办理了进住手续，而二原告也实际入住；对于双方用设计费抵顶购房款事实是真实存在的。
经审理查明，2006年3月8日，被告大为羽丰公司（作为乙方）与沈阳军区空军第二招待所（作为甲方）签订了《土地转让及联建协议》，双方共同合作联建64500平方米房屋，军地双方按5：5比例分房。联建实施过程中发生的一切费用包括税款由大为羽丰公司承担。
二原告系夫妻关系。2008年1月至5月期间，二原告与沈阳军区空军第二招待所基建办签订五份《商品房预购合同》，2014年4月2日二原告与被告大为羽丰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由二原告购买房屋地址为皇姑区宁山中路42号，五套房屋总计房款为3，170，359.86元。二原告通过银行转帐及现金的方式共计支付购房款1，750，000元，二原告利用设计费抵顶购房款1，473，200元，二原告总计支付购房款3，223，200元。其中涉案房屋交付二原告时间为2009年7月4日，其余四套（含另一涉案房屋）的实际交付时间为2010年8月13日。
本院在执行李姝枚与大为羽丰公司劳动争议纠纷一案中，于2014年1月3日依法预查封大为羽丰公司名下的位于沈阳市皇姑区宁山中路42号两处房产原告所购房屋（本案涉诉房屋）。二原告于2014年4月9日对执行标的提出书面异议。因原告与大为羽丰公司之间的房屋买卖合同没有办理合同备案及开据商品房交易发票，本院驳回了刘宇丹、林晖的异议。后二原告向本院提起案外人执行异议之诉，我院以（2014）皇民二初字第1767号民事判决驳回二原告诉讼请求，二原告不服一审判决上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中民二终字第346号民事裁定书，裁定撤销上述一审民事判决，发回本院重审。
另查，2013年被告大为羽丰公司具备了与商品房买受人签订正式商品房买卖合同及办理合同备案能力。但原告对上述五套房屋并未办理备案登记。直至2014年1月3日，本院执行局将诉争两套房预查封后。被告大为羽丰公司于2014年4月2日，将坐落于皇姑区宁山中路42号三处房屋备案登记在二原告名下。
上述事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》、《预购合同》、土地转让及联建协议、建设工程设计合同、公证书、收款收据、入住通知、银行转帐凭证、执行裁定书、民事判决书、民事裁定书等证据在卷，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告间纠纷为案外人执行异议之诉，双方争议的焦点为人民法院查封涉诉房屋是否符合法律规定。即对最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的理解与适用问题。结合本案事实即可归结为：二原告与被告大为羽丰是否存在真实的房屋买卖合同关系，二原告是否支付购房款并实际占有涉诉房屋；二原告对涉诉房屋未办理备案登记是否存在过错。分析判断如下：
关于二原告与大为羽丰是否存在真实的房屋买卖合同关系的问题。庭审期间原告提交土地转让协议及联建协议各一份，用以证明羽丰大厦系沈空第二招待所与大为羽丰公司联建项目。提交商品房预购合同5份，用以证明其早在2008年1月至5月间，二原告已与沈阳军区第二招待所基建办签订了包括涉诉房屋在内的五份商品房预购合同（预购合同总房款为3，251，510.46元，因实际验收交付后存在面积差故总房款存在出入）。对上述事实，被告大为羽丰代理人予以认可。虽然，被告李姝枚以原告未能提供正规购房发票、备案合同、合同中无签订时间以及一同购买的五套房屋单价不相同不合常理来否认上述房屋买卖关系的真实性，但本院认为，上述抗辩意所述内容并非影响合同成立及生效的根本内容，购房发票、合同备案仅是房屋买卖合同履行中的附随义务，无合同签订时间，仅能反映双方当事人之间签订的合同载体存在瑕疵，以上内容皆不能否认合同的客观存在及法律效力，故对被告李姝枚该项抗辩意见不予支持。
关于二原告是否支付购房款并实际占有涉诉房屋问题，针对付款事实庭审期间原告出具三份证据：第一份为专用收款收据4张、通用记帐凭证、浦发银行进账单1张、中国人民银行支付系统专用凭证1张可以证明2008年1月至5月，原告刘宇丹、林晖通过银行转账及现金方式向沈阳军区第二招待所及大为羽丰共计支付购房款1，750，000元的事实。第二份为建设工程设计合同（一）、辽宁省城市建筑设计院设立二所协议、辽宁省城市建筑设计院营业执照、组织机构代码证复印件、公证书，可以证明设计费余款619，200元用以抵顶上述五套房款。第三份为建设工程设计合同（工程名称：羽丰·西江金园，发包人为辽宁大为羽丰房屋开发有限公司，设计人为辽宁省城市建筑设计院高顺设计事务所）、证明、辽宁省城市建筑设计院高顺设计事务所营业执照、组织机构代码证复印件、大为羽丰公司出具的证明，证明设计费854，000元用以抵顶上述五套房款。上述三份证据组成的购房款总计为3，223，200元（1，750，000元＋619，200元＋854，000元）。针对上述三份证据证明力问题被告大为羽丰均无异议。被告李姝枚质证意见为对专用收款收据真实性有异议，此种收据在市场上任意的文化用品商店皆可购买，不能证明交款事实。对两份设计合同抵顶房款问题，原告未能提交相应抵顶协议、抵顶发票等证据故不予认可。对此本院认为，二原告是否全额支付上述房款系本案核心争议焦点所在，二原告亦应该对上述付款事实承担举证责任。二原告提交的专用收款收据显示原告刘宇丹于2008年3月31日向沈空二所基建办交付房款500，000元、同年4月16日向沈空二所基建办交付房款250，000元、580，000元及一笔420，000元（收款收据未注明时间，根据原告提交的通用会计凭证显示入账时间为2008年4月14日），上述三笔款项共计1，750，000元，对于已支付的房款，被告李姝枚及被告大为羽丰公司均予以认可，本院依法予以确认；关于原告主张的购房尾款系用设计费抵顶问题。原告提交建设工程设计合同（一）两份，第一份工程设计合同签订日期为2005年12月份，发包人为沈阳军区空军第二招待所基建办（简称沈空基建办），设计人为辽宁省城市建筑设计院，工程名称为沈阳军区第二招待所综合楼（羽丰大厦），设计费为774，000元，根据原时任沈空基建办法定代表人冯振旭的书面证言证实仅按照设计合同支付20%即154，800元，余款619，200元用于抵顶二原告涉诉房屋购房款，辽宁省城市建筑设计院亦出具证明材料证实上述设计合同系由辽宁省城市建筑设计院二所（以下简称设计院二所）承包，原告林晖系设计院二所的承包人，上述设计尾款用于抵顶林晖涉诉购房款。第二份工程设计合同（一），签订日期为2007年5月，发包人为大为羽丰，设计人为辽宁省城市建筑设计院高顺设计事务所，工程名称为“羽丰西江金园”，设计费为854，000元，辽宁省城市建筑设计院出具证明材料证实辽宁省城市建筑设计院高顺设计事务所系由林晖在2003年开始承包经营管理。大为羽丰亦出具书面证明材料证实二原告用上述两份设计合同余款1，473，200元抵顶涉诉房屋购房款。本院认为虽然二原告及被告大为羽丰未就抵顶购房事实签订抵顶协议、开具正规发票，并不影响抵顶事实的客观存在及产生的法律效力，故对二原告该组证据本院依法予以确认。
关于二原告是否实际占有涉诉房屋问题，根据二原告提交的物业管理合同、准住通知单、物业费、水、电等票据等证据，能够证实包括涉诉房屋在内的上述五套房屋均已实际交付，并由二原告实际占有和使用多年，本院依法予以确认。
关于被告李姝枚辩称的涉诉房屋没有到房产部门办理备案登记问题。在商品房买卖交易中，办理商品房买卖合同备案登记、产权过户登记等系属开发商责任，买受人处于被动配合地位，本案现有事实不能证明二原告对未办理备案登记存在过错，故对被告李姝枚该项抗辩意见本院不予支持。
关于二原告主张的确认涉诉房屋归其所有的问题。根据我国物权法之规定，我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得涉诉不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方间存在的仅是债权的法律关系，此时买受人不能依据买卖合同径行主张确认其对涉诉房屋享有所有权。因原告与被告间尚未完成房屋所有权转移登记手续，故对原告该项请求本院不予支持。
综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、不得执行坐落于沈阳市皇姑区宁山中路42号1-15-12室房屋；
二、不得执行坐落于沈阳市皇姑区宁山中路42号某处房屋；
三、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费12，092元由被告李姝枚承担6046元、由被告辽宁大为羽丰房屋开发有限公司承担6046元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判长 曹立刚
审判员 吴 昊
审判员 张 岩
二〇一五年九月二十三日
书记员 张 泽