广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1323民初761号
原告：邓文华，男，1968年1月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区青年路。
委托诉讼代理人：蒋泽龙，广东晟典律师事务所律师。
被告：惠州双月湾网络技术有限公司，住所地广东省惠州市江北文昌一路7号华贸大厦2单元14层04号。
法定代表人：黄自宏，经理。
委托诉讼代理人：何其泉，广东粤惠律师事务所律师。
原告邓文华与被告惠州双月湾网络技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋泽龙、被告的委托诉讼代理人何其泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓文华向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金自2015年9月至实际搬离腾退房屋之日止，暂计至起诉日为6600元；2.被告支付拖欠的滞纳金2200元；3.被告支付违约金20000元；4.被告承担诉讼费用。在庭审过程中，原告请求变更第1项诉讼请求为被告支付自2015年9月起至2015年12月20日止拖欠的租金。事实和理由：原告系惠东县巽寮旅游度假区金海湾凤池岛住宅小区二期3栋8层902号房的业主。2014年12月17日，原告与被告签订了《房产出租委托服务协议书》，双方约定：由原告将房屋出租给被告用于经营，租赁期间由被告向原告支付租金、管理房产、缴纳税费、物业管理费、水电费等，并提供对租户的酒店式服务，每月租金为2200元，被告必须于次月20日前支付租金，如超过5个工作日未支付，原告有权自第6个工作日起按每日1%的标准收取滞纳金，如超过10个工作日，则原告有权解除合同并收回房屋。另约定：任何一方违约时，守约方有权提前解约并要求违约方承担2万元的违约金。因被告存在严重拖欠租金的情况，以及明确表示或者以自己的行为表明将不履行合同主要义务，原告依合同约定于2015年12月21日向被告寄送了《解除租赁合同通知书》。原告认为被告的行为严重违反合同约定，原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。
被告惠州双月湾网络技术有限公司辩称，1.本案原告与被告签订的《房产出租委托服务协议书》是行纪合同，本案是行纪合同纠纷。根据双方《房产出租委托服务协议书》的约定，被告的主要合同义务是代原告出租房屋，被告收取的服务报酬是采用承包的一揽子方式收取报酬。行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事交易活动，委托人支付报酬的合同。行纪合同履行时，行纪人以自己的名义办理行纪事务，行纪人与第三人之间的权利义务由行纪人自己享有或承担。委托人与第三人之间不存在直接的权利义务关系，委托人也不对行纪人的行为承担责任。2.本案不是因为被告违约而不愿意履行合同，而是因为情势变迁导致双方客观上不能再继续履行合同。情势变迁原因是案外人惠州市风池岛旅游度假村有限公司物业管理加收沙滩费客观上阻挠了被告对房地产的合理使用、不能使用“风池岛”作为地址进行宣传推销出租导致无法履行合同的，而原告等业主却不能有效维权。（1）“风池岛度假公寓”挂牌销售导致侵犯惠州市凤池岛旅游度假村有限公司的注册商标权问题。被告为了更好地经营所管理的风池岛度假公寓客房，经营之初就和各大旅游电子商务平台如携程、艺龙、去哪儿等签订了合作，在其旅游电子商务平台上挂牌销售。后来各大网络平台均收到从惠州市风池岛旅游度假村有限公司委托律师发来的关于“风池岛”商标侵权的律师函。在这样一个电子商务横行的时代，如光靠线下销售被告根本不可能完成替原告的房屋租出去。为了不影响正常经营，被告想到用“舒愉凤池岛”挂牌销售来区别并进行了商标注册，但最后都以失败告终，“舒愉风池岛”这个商标被驳回，注册的费用全部打了水漂。而且各网络平台也还是接到了“舒愉风池岛”商标的侵权投诉，被告并因此事被要求赔偿了好几万元。（2）惠州市凤池岛旅游度假村有限公司利用其物业管理的有利地位，对被告的租客额外收取沙滩管理费每人次30元，等于被告代为承包的租房差价全都交给了物业管理处了，财务数据显示2015年被告凤池岛亏损已达253199元，还不包括本案诉讼引发的更大亏损。双方签订《房产出租委托服务协议书》之初，被告根本不需要支付沙滩管理费给物业管理处，被告的租客可以随时、随意进出沙滩。但从2015年3月份起，物业管理处把沙滩围起来，对游客每人次进出加收30元的门票。业主享有沙滩的免费使用权益，那么自业主与被告签订委托出租合同起，被告每月也替业主按时交纳了应交的物业管理费用，既然是物业权利出租，被告的租客也应享有免费的沙滩使用权。而且当时签订合同时各业主都有说明被告是有沙滩的免费使用权的。可是后来事情变了，物业管理处对原告等各位业主物业的使用增加了限制，限制了沙滩的使用。众所周知，来海边旅游的宾客愿意花多点钱住海边的公寓，就是冲着海景和沙滩来的，被告的客人入住时却需要另外再掏钱购买沙滩票，却只能当天进入一次，第二天进入须再次买票。沙滩收费导致被告管理的凤池岛度假公寓客房接到大量宾客的投诉，使得被告客房的销售业务严重下滑，尤其在客流量比较多的时候，很多客人直接要求退房并要求我们赔偿，网络评论极差。为了挽回口碑，提升业绩，我司不得不花巨额费用向物业管理公司购买沙滩票及停车票赠送给客人，每间房每天得多花60元以上物业管理处。涉案滩涂系国家的公共资源，全体业主都应当有免费使用权，沙滩收费侵犯了各业主的权利，也间接侵害了被告的租用权益，原告等业主本应当尽快依法维权。（3）被告是一家网络营销公司，如果被告在网络上推销使用了含有“风池岛”这个地名广告便构成违法的话，根据双方合同第十条第2点的约定：“本协议执行期间，因……以及法律、法规等原因造成的房屋无法正常经营等情况，双方互不承担责任。”合同终止事由成立，被告根本不能实现利用被告的网络营销模式进行推广的合同目的。双方只能依前述约定终止合同。因为“风池岛”这个地名己经被风池岛度假村公司注册成了商标，被告根本不能再使用含有“风池岛”三字的地址名称进行商业推销，因此根本没有办法完成双方合同约定的代为出租行为。被告的合作单位惠州市好客奔马旅行社有限公司因为使用“风池岛”这个地名进行网上推广被工商部门处罚了一万元。原告等人作为业主，却没有向国家商标局提出过“商标注册不当”的申请。原告本来完全可以以在先权利为由，提出商标注册不当的撤销申请，但原告等业主却怠于依法维权。3.物业管理处私自提高停车费收费，私自收取沙滩管理费的行为激起了广大业主的愤慨。原告等许多业主上访维权却最终失败，导致被告不能合理推销原告的房屋，也不能合理使用原告的房屋。2015年4月份，业主曾上街游行，要求政府取缔沙滩管理费。业主们都认为买房被骗、物业贬值。被告认为原告的维权方式错误，原告完全可以请求物价行政部门查处物业管理处的乱收费。如果物价行政部门不作为，可以提出行政诉讼。被告认为，案外人惠州市凤池岛旅游度假村有限公司是本案房产开发商金融街惠州置业有限公司的关联公司。惠州市风池岛旅游度假村有限公司额外加收沙滩使用费的行为违反了《商品房买卖合同》第十八条的约定“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”沙滩是商品房有关联的公共部位和设施，被告不具有产权，不是业主，依法没有资格代为维权。原告却不依法维权起诉案外人的违约行为。4.被告2015年10月份开始先后以电话、微信、QQ等多种方式通知过各个业主解除双方合同，被告拖欠原告的租金计到2015年10月15日。原告请求房租的数额及滞纳金、违约金没有事实和法律依据。被告2015年10月份开始先后以电话、微信、QQ等多种方式通知过各个业主解除双方合同，2015年10月23日再通过邮寄的方式通知原告解除合同。被告自2015年10月15日起就没有再租用原告的房屋了。因此此后不存在再支付租金、水电费及管理费的理由。基于以上事实，被告认为，原告提供给被告出租的物业受到案外人物业管理单位的妨害，额外加收沙滩使用费30元/人次，且以商标权为由禁止被告使用“凤池岛”作为地名进行网上推广租赁原告房屋，而原告却无能力维权、解决好自己的房屋使用权问题，确保被告正常经营，造成房屋无法正常经营的情况，导致被告重大亏损。双方合同终止事由成立，原告请求被告承担违约责任的诉讼请求，是没有事实和法律依据的，请人民法院依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.《房产出租委托服务协议书》。该协议由原告邓文华（委托方、甲方）与被告惠州双月湾网络技术有限公司（受委托方、乙方）于2014年12月17日签订，标的物为惠东县巽寮金海湾凤池岛住宅小区二期3栋8层902号房，协议第二条约定“本协议所指出租委托服务包括乙方代甲方出租并管理房产、代收代缴房产租金及税费、物业管理费、水电费等，并有偿提供对租户的酒店式服务。”第三条约定“甲方是房产的合法产权人，已认可并接受本协议内附件一到附件六的内容，且本协议附件一至附件六为本协议不可分割的部分，与本协议享有同等法律效力。”第五条约定“5.1乙方负责本项目出租委托服务的相关事宜，包括出租房产、代收租金、代缴与租金收入相关的税金，代交物业管理费及由房产出租产生的相关费用……5.4乙方有义务在扣除甲方与租金相关的税费后，将甲方上月度的税后租金，于次月20日前存入4.2条指定甲方账户。（如遇法定节假日则顺延至节后第一个工作日）。若乙方超过5个工作日仍没有存入，则第6个工作日起甲方有权按日向乙方收取该月甲方享有税后租金1%作为滞纳金。乙方超过10个工作日仍没有存入，甲方有权利收回房屋。5.5在本协议有效期内，乙方应根据附件一的规定，代甲方行使以下业主权利，如由于房屋维修、法律法规等原因房屋无法出租或经营，甲方应积极主动配合乙方向开发商、施工单位或有关部门要求解决，如无法解决或拖延时间7天以上的（包括开发商或施工单位拖延的），乙方有权不支付维修天数的租金，但乙方需积极协助甲方向开发商或施工单位索赔。……5.7本协议有效期内，因乙方原因引起的与第三方纠纷，由乙方负责处理解决并承担相关费用。”第六条约定“……6.2乙方支付甲方的租金收入按甲方户型为准，无论乙方经营盈亏，乙方须固定支付甲方租金，租金数额为元（税后）……6.3甲、乙双方在协议期内，乙方承诺每间房屋固定收益金额每年递增10%；6.4乙方经营所需费用包括水费、电费、物业管理费、布草清洗费、一次性用品使用费、广告宣传费、维修费等均由乙方承担。”第十条约定“10.1甲、乙双方均需遵守本协议约定，任何乙方违约时，守约方有权提前解约并要求违约方承担2万元的违约金。10.2本协议执行期间，由于地震、台风、战争等不可抗力自然灾害导致的风险，以及法律、法规等原因造成的房屋无法正常经营等情况，双方互不承担责任，但应在条件允许下，采取必要的补救措施以减少因上述原因造成的损失。”该协议由双方自愿签订，本院对该协议的真实性予以确认。
2.《去哪儿网商户服务协议》、《酒店预订业务合作协议》、《关于要求停止互联网侵权行为的函》、《惠东县工商行政管理局行政处罚决定书》、商标注册文件、下线函、房产证、律师函、沙滩门票收据、游客网评、维权信访资料、商品房买卖合同第十八条等。被告主张以上证据证明本案存在情势变更事由及原告在涉案房屋使用权受到影响的情况下没有依法维权而影响合同履行，原告对不予认可；因上述证据并未能证明其与本案的关联性，故本院对被告提交的以上证据的关联性不予确认。
3.《致凤池岛全体业主的一封信》。被告惠州双月湾网络技术有限公司在2015年10月22日以信函《致凤池岛全体业主的一封信》的形式向原告说明“凤池岛”商标权利人禁止被告使用“凤池岛”商标进行宣传及涉案房屋物业公司收取沙滩管理费的情况，并向原告作如下告知：“希望在1011月份能通过您得以解决两个问题：一、允许我们使用‘凤池岛’商标对外销售。二、允许我们免费使用沙滩。否则我司已无力再承担以上的问题，12月份我公司对凤池岛度假公寓的投资将无法再按计划继续前行了，届时我们将解除双方委托出租合同。”原告对该信函真实性予以认可，但反驳称被告没有解除权。该信函并无明确解除合同的意思表示，被告以该信函主张双方合同已经解除，本院对该信函的合法性及关联性不予确认。
4.《解除租赁合同通知书》。原告于2015年12月20日作出《解除租赁合同通知书》，理由系被告自2015年9月起即未支付租金，根据《房产出租委托服务协议书》第五条的约定解除双方的租赁合同关系。被告自2015年9月起即未支付租金，原告主张解除合同，符合双方的约定，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院认为，原告邓文华与被告惠州双月湾网络技术有限公司签订的《房产出租委托服务协议书》明确约定被告经营无论盈亏均应当按月支付固定租金给原告，并未约定原告需要支付报酬给被告，故原告与被告间的法律关系为房屋租赁合同关系。又该房屋租赁合同关系并不违反法律法规的强制性效力性规定，依法成立并生效，双方均应遵守。被告主张情势变更导致未支付租金给原告，理据不足，本院不予支持；原告主张解除合同，符合《房产出租委托服务协议书》第五条的约定，双方租赁合同关系于原告将《解除租赁合同通知书》送达被告之日起解除。
关于租金支付。结合原告的诉讼请求及本案证据，本案租金自2015年9月至2015年12月20日计算3.67个月计为8074元（2200元/月×3.67月）。
关于本案违约金。被告未按照约定支付租金，原告请求被告支付违约金，符合合同的约定，应予支持。结合原告的诉讼请求可知，原告请求被告支付的两项违约金分别系被告迟延支付租金违约金及解除合同违约金，因合同第五条约定的迟延支付租金违约金具有损失赔偿性质，合同第十条的解除合同违约金是违约责任承担的一种方式，两项违约金性质不同，可以一并主张。又被告辩称原告主张的违约金过高，请求本院予以调整。对迟延支付租金违约金，双方约定每日按月租金1%计付，显然该约定过高，本院予以调整为自本案立案之日起至付清款日止以未付租金8074元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；对解除合同违约金，本院结合日常生活经验法则，酌定解除合同给本案原告造成的损失系房屋租赁存在两个月的空窗期，即原告的损失应为4400元（2200元/月×2月），根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，对该项违约金调整为5720元（4400元×130%）。
综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州双月湾网络技术有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付租金8074元及相应迟延履行违约金给原告邓文华（迟延履行违约金自2016年3月2日起至付清款日止以未付租金8074元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）。
二、被告惠州双月湾网络技术有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付解除合同违约金5720元给原告邓文华。
三、驳回原告邓文华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费520元，由原告邓文华负担150元，被告惠州双月湾网络技术有限公司负担370元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 杨志立
代理审判员 练新贵
人民陪审员 胡伟兰
二〇一六年十一月二十九日
法官 助理 张榆旋
书 记 员 何科达