广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第320号
上诉人：（一审原告、反诉被告）：朱文涛。
委托代理人：姚伟才，广西嘉友律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：北海市鑫达市场投资服务有限公司。
法定代表人：林济浓，该公司总经理。
委托代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。
上诉人朱文涛与被上诉人北海市鑫达市场投资服务有限公司（下称鑫达公司）租赁合同纠纷一案，北海市海城区人民法院曾作出（2013）海民一初字第367号民事判决，朱文涛不服提出上诉，本院作出（2014）北民一终字第235号民事裁定，发回重审。海城区人民法院重审后作出（2014）海民一初字第1746号民事判决。朱文涛仍不服，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱文涛的委托代理人姚伟才、被上诉人鑫达公司的委托代理人曾华到庭参加诉讼。
一审判决查明：2010年8月16日，鑫达公司与铜锣湾商厦业主委员会签订《铜锣湾商厦商场租赁框架协议》，约定鑫达公司承租位于北海市北部湾西路铜锣湾商厦商场，建筑面积共计6482平方米（具体租赁面积以业主与鑫达公司签订的租赁合同为准），租赁期限l0年，自2010年9月1日至2020年8月31日，商场一层按每月每平方米60元计算租金，二层按每平米30元计算租金，负一层按20元计收租金；鑫达公司不得将商场整体转租，但有权将商铺对外招商、分租；如需要整体转租，必须经过铜锣湾商厦业主委员会书面同意；鑫达公司拥有租赁楼层外墙的使用权，四楼楼顶上方范围内及七楼楼顶上方范围内租赁给鑫达公司发布广告使用，合同未尽事宜由双方协商后签订补充协议。9月10日，林济浓代表鑫达公司与铜锣湾商厦业主委员会签订《铜锣湾商厦商场租赁框架协议》补充协议，约定水电费由鑫达公司统一向经营户收取后按总量表加损耗后交纳；商场内的经营及物业管理行为由鑫达公司自管。9月l7日，鑫达公司取得房屋租赁证。2012年4月7日，朱文涛和鑫达公司签订了《商铺租赁意向书》，约定双方就租赁铜锣湾商厦一层（自中庭电梯口及下负一层楼梯口往后建筑面积约915平方米）达成一致意向，鑫达公司原则同意出租给朱文涛经营小商品、小百货使用。鑫达公司交付给朱文涛场地按现有条件交付，重新装修及二次消防整改验收等由朱文涛自行负责。租赁期为五年，自鑫达公司交付之日起算，租金每月41000元，每三个月一交，租金每两年为一期递增10％，押金20万元，物业管理费每平方3元，水电、空调费按实际使用加损耗分摊交纳。朱文涛先交付鑫达公司租赁定金20000元，鑫达公司收到此款后双方于10天内签订正式租赁合同。2012年4月16日，朱文涛与鑫达公司签订了《铜锣湾商铺租赁合同》，约定：鑫达公司将位于北海市北部湾西路铜锣湾商厦一楼（中庭电梯口及负一层入住往后）转租给朱文涛，使用范围（具体位置见平面图），使用面积约（按建筑面积）915平方米，实用面积约835平方米，物业计费面积为915平方米。租赁期限5年，自2012年4月20日起至2017年4月20日止，鑫达公司于4月18日前把商铺交付朱文涛使用，并给予l个月无偿装修期。商铺租金每月21000元，经营管理费15000元，公共设施维护费5000元，合计41000元每月，按此金额为基础每两年递增l0％，上述费用三个月为一期，第一期在5月2日前付清，以后在缴纳租金时提前10天交纳下一期租金。物业管理费每月3元／平方米，即2745元／月（此项为代收费且暂定额，如有增减按物业公司的规定执行）。租赁期间的水电、空调分摊、物业管理费等费用由朱文涛承担，缴纳时间为接到鑫达公司下发收费通知单三日内交清。合同签订后，朱文涛向鑫达公司缴纳了合同履行保证金20万元。根据朱文涛提交的奇丰家庭居室装饰装修施工合同显示，朱文涛委托奇丰装饰设计工程有限公司对铜锣湾潮流城义务货郎超市进行装修，总面积为750平方米，开工日期2012年5月3日，竣工日期为5月23日。2012年5月20日起，朱文涛开始按月交纳租金及水电、物业费至2013年3月19日。朱文涛已于2013年9月l6日搬离了租赁场地。在2013年12月13日的庭审过程中，双方均同意解除《铜锣湾商铺租赁合同》。
另查明，涉案商铺是由70户铜锣湾商厦业主从北海实业开发有限公司处购买。2010年7月28日至2010年9月1日期间，鑫达公司鑫达公司与70户铜锣湾商厦业主分别签订了《铜锣湾商厦商铺租赁协议书》，协议书中约定的租赁商铺面积和70位业主与北海实业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积一致，总面积均为914.4平方米。朱文涛、鑫达公司双方在签订合同前均没有对租赁场地的面积进行勘查。2013年3月15日，朱文涛委托北海维源测绘有限公司对北部湾西路铜锣湾潮流城义乌小商品直销超市的房屋的使用面积进行实测，该公司出具的测绘成果报告书测绘结果为：该房屋的使用面积675．38平方米。
朱文涛具状起诉，请求：1、撤销双方之间的商铺租赁合同；2、鑫达公司向朱文涛返还多收取的租金78720元和多收取的水电物业费23117.81元；3、鑫达公司返还朱文涛保证金20万元；4、鑫达公司赔偿朱文涛装修损失139460元。
鑫达公司提出反诉，请求：1、解除双方之间的商铺租赁合同；2、朱文涛向鑫达公司支付2013年3月20日至2013年9月16日的租金123900元、经营管理费88500元、公共设施维护费29500元、广告费20000元，合计261900元（其后，在诉讼中撤回广告费2万元的反诉请求）；保证金不予退还。
一审归纳争议焦点为：l、双方签订的《铜锣湾商铺租赁合同》是否合法有效，是否应予解除；2、朱文涛的本诉请求是否具有事实和法律依据；3、鑫达公司的反诉请求是否具有事实和法律依据。
一审判决认为：关于第一个争议焦点。朱文涛和鑫达公司签订的《铜锣湾商铺租赁合同》系当事人之真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，予以确认，双方均应按合同约定行使权利义务。朱文涛以鑫达公司存在欺诈为由要求撤销合同，根据《合同法》第五十四条第二款的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”以及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”朱文涛需证明鑫达公司存在欺诈的行为，且该欺诈行为导致其在违背了真实意思的情况下签订了租赁合同。而综合本案相关证据，并不能证明鑫达公司在签订租赁合同时存在欺诈行为，也不能证明租赁合同是朱文涛在违背真实意思表示的情况下签订，理由如下：第一、朱文涛所承租的场地是鑫达公司在整体承租铜锣湾商厦商场后分租而来，该场地由铜锣湾商厦业主委员会70位业主的商铺构成，朱文涛与鑫达公司签订的《铜锣湾商铺租赁合同》约定的建筑面积915平方米是根据各业主与北海实业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及各业主与鑫达公司签订的《铜锣湾商厦商铺租赁协议书》中的商铺建筑面积累计计算得出的结果，鑫达公司每月支付租金41048元，这与朱文涛与鑫达公司签订的租赁合同中约定的建筑面积及每月租金基本吻合，虽然诉争租赁合同约定了实用面积约835平方米，但物业费是按照建筑面积计算，且实用面积也不是正规的面积表述方式，可见鑫达公司并没有欺诈的故意；第二、朱文涛作为完全民事行为能力人，有条件、有能力按照正常签订合同的判断标准，全面分析双方合同的内容后再行签订。合同签订前，其应该对承租的场地进行实地勘察，以了解场地是否达到经营的需要，双方在签订租赁合同前签订了一份《商铺租赁意向书》，证实朱文涛已实地了解了租赁场地，并且鑫达公司也提供了场地的平面图，因此朱文涛是在对租赁场地情况进行了充分了解的情况下签订租赁合同；第三、朱文涛与奇丰装饰设计工程有限公司在2012年4月签订装修案涉商铺协议时，约定装修面积为750平方米，可见朱文涛对场地内实际的实用面积与约定的实用面积有差距是知情的，也就是说约定的实用面积并非影响其作出签订商铺租赁合同意思表示的主要因素。故双方签订的《铜锣湾商铺租赁合同》合法有效，鉴于双方在诉讼中均同意解除该合同，故予以确认。
关于第二个争议焦点。根据朱文涛与鑫达公司签订的《铜锣湾商铺租赁合同》约定，租金、经营管理费及公共设施维护费均是按固定数额收取，物业费是按照建筑面积915平方米计费，水电、空调费的收取是按照实际使用加损耗分摊交纳，与合同约定的实用面积大小并无关联，因此朱文涛以实际实用面积小于合同约定实用面积为由，要求返还相应的租金、水电物业费等无事实和法律依据，不予支持。
关于第三个争议焦点。鑫达公司依约将商铺交付朱文涛使用，朱文涛未按照《铜锣湾商铺租赁合同》约定支付2013年3月20日至9月16日的租金123900元、经营管理费88500元、公共设施维护费29500元，应承担相应责任。鑫达公司反诉请求朱文涛支付2013年3月20日至2013年9月16日的租金、经营管理费、公共设施维护费的诉讼请求，合法有据，予以支持。
综上所述，朱文涛须向鑫达公司支付的租金、经营管理费、公共设施维护费等费用合计241900元。根据双方关于20万元保证金的约定，即“如乙方（即朱文涛）违约或者未结清相关费用或在租赁期内给甲方（即鑫达公司）造成了经济损失，甲方有权将保证金视为违约金，用于乙方的违约赔偿或抵减未交费用或赔偿甲方的经济损失，并保留不足部分的追偿权利。”在朱文涛未结清相关费用的情况下，鑫达公司有权将该保证金用于抵减未交费用，并保留不足部分的追偿权利。为保护当事人的合法权益，依照《合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条及《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、确认双方于2012年4月16日签订的《铜锣湾商铺租赁合同》于2013年12月13日解除；二、朱文涛应于判决生效之日起十五日内支付鑫达公司2013年3月20日至2013年9月16日租金123900元、经营管理费88500元、公共设施维护费29500元，合计241900元（朱文涛交纳给鑫达公司的20万元保证金用于以上未交费用的抵减，在实际履行时予以扣除）；三、驳回朱文涛的诉讼请求；四、驳回鑫达公司的其他反诉请求。案件本诉受理费7920元，反诉受理费2057元，合计9977元，由朱文涛负担。（朱文涛已向本院预交7920元，鑫达公司已向本院预交4114元，退回2057元给鑫达公司，朱文涛支付上述款项时一并支付给鑫达公司2057元）。
一审判决宣判后，上诉人朱文涛不服，向本院提出上诉称：1、一审判决认定鑫达公司在签订租赁合同时不存在欺诈行为是错误的。朱文涛与鑫达公司双方签订的租赁合同明确约定，租赁场地的使用面积按建筑面积约915平方米、实用面积约835平方米、物业计费面积为915平方米。鑫达公司作为出租方，其不但应该清楚地知道出租场地的建筑面积，也应该知道清楚出租场地的实用面积。虽然出租场地的建筑面积与其承租铜锣湾商厦商场的70位业主商铺的建筑面积吻合，但是鑫达公司提供的合同还约定了实用面积约为835平方米。而朱文涛在一审向法院提供的测绘报告显示该场地的实用面积仅为675.38平方米，比合同约定的实用面积少了160平方米，占总面积的20％。朱文涛作为完全民事行为能力人，虽然在签订合同前对场地进行实地考察过，但仅此不可能知道出租场地的实用面积只有635平方米，只能是依据鑫达公司提供的数据来考虑是否符合自己的经营需要而签订合同。因朱文涛租赁场地是用来经营超市，因此租赁场地的面积对是否签订合同具有重大影响。若鑫达公司不是明确告知出租场地的面积为835平方米的话，朱文涛是不可能与其签订合同。因此，朱文涛认为，鑫达公司在签订合同时故意告知虚假的实用面积，导致朱文涛作出错误意思表示而签订合同，鑫达公司存在欺诈情形。朱文涛有权请求人民法院对该合同予以撤销。2、一审判决认定朱文涛于2013年9月16日起停止经营活动，双方的合同于2013年12月13日解除也是错误的。朱文涛在经营过程中发现租赁场地的面积不够，因此于2013年3月委托北海维源测绘有限公司对场地的实用面积进行测绘后才知道场地的使用面积仅为675.38平方米，随后向鑫达公司主张撤销合同。在遭到鑫达公司拒绝后于同年6月向人民法院起诉要求撤销合同，并于同时停止经营活动。鑫达公司却暴力阻止朱文涛搬运场内货物并将朱文涛的铺面全部锁住，也导致朱文涛无法继续经营。直至同年9月份，因鑫达公司的原因导致整个商场被清场。此时鑫达公司才同意朱文涛清场搬离货物。因此，朱文涛认为，双方合同解除的时间及计算租金的时间应为2013年6月，而不是2013年9月。3、一审判决认定租金、经营管理费及公共设施维护费是按固定数额收取的并驳回朱文涛要求返还多收租金的诉求也是错误的。虽然朱文涛与鑫达公司约定的租金、经营管理费及公共设施维护费是固定数额的，但是该固定数额是基于实用面积为835平方米的基础上约定的，但由于该场地的实用面积比约定少了20％，因此，朱文涛提供的租赁物不符合约定，应当承担违约责任并按实用面积减少的比例将多收的租金返还给朱文涛。据此请求：撤销原判，改判请求依法改判支持朱文涛的一审诉讼请求，驳回鑫达公司的一审反诉请求。
被上诉人鑫达公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
在二审指定的举证期限内，双方均未提交新的证据。
二审经开庭审理及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
另查明：双方在涉案租赁合同中约定，“如乙方（即朱文涛）违约或者未结清相关费用或在租赁期内给甲方（即鑫达公司）造成了经济损失，甲方有权将保证金视为违约金，用于乙方的违约赔偿或抵减未交费用或赔偿甲方的经济损失，并保留不足部分的追偿权利。”
再查明：2013年6月份，因朱文涛欲搬离租赁场地，鑫达公司认为朱文涛尚欠租金拒绝其搬离并锁闭租赁场地大门，双方对此予以认可。但对锁门的具体期日，鑫达公司称于6月份锁门但具体日期记不清；朱文涛称是6月份的7号或8号，鑫达公司未予否认。本院根据双方陈述，确认锁门具体期日为2013年6月8日。
本院归纳争议焦点为：1、上诉人朱文涛的一审诉讼请求即请求撤销涉案租赁合同，判令鑫达公司返还多收取的租金78720元、水电物业费23117.81元以及退还其保证金20万元并赔偿其装修损失139460元是否有事实和法律依据；2、被上诉人鑫达公司的一审反诉请求即解除涉案租赁合同，判令朱文涛支付其2013年3月20日至2013年9月16日租金123900元、经营管理费88500元、公共设施维护费29500元有无事实和法律依据。
本院认为：关于第一个争议焦点。朱文涛认为，鑫达公司在签订涉案租赁合同时，存在欺诈行为，应当撤销该租赁合同。根据朱文涛提交的由其委托北海维源测绘有限公司对涉案租赁场地作出的测绘报告书显示诉争场地使用面积为675.38㎡，虽然鑫达公司在一审中认为该系单方委托测绘且对测绘主体资格产生质疑，但其不否认诉争场地实际使用面积少于约定的实用面积，故本院对诉争场地实际使用面积少于约定实用面积的事实予以确认。但综合全案证据，能够确认朱文涛在签订本案租赁合同时，对实际使用面积少于约定面积的情况有所了解，故双方在租赁合同中并不以实际使用面积为条件，而是约定按现有条件交付。鑫达公司在双方签订合同及履约过程中，并不存在违约，分析如下：（一）签订租赁合同前，双方曾签订租赁意向书，朱文涛亦进行了现场勘察并查看了场地平面图，才与鑫达公司签订租赁合同，其订立合同之时，明确知晓其将要承租的建筑面积915㎡场地（商铺）是按现有条件交付，该情况下，朱文涛仍依约向鑫达公司支付定金，并签订与租赁意向书基本内容一致的正式租赁合同，鑫达公司亦按现有条件交付了租赁场地；（二）双方合同约定的租金、经营管理费、公共设施维护费及物业管理费均按项计费，并非直接以合同约定面积为计算基准。且根据商铺租赁惯例，商铺租金高低不仅受制于实际使用面积，更大程度上取决于包括公摊面积在内的建筑面积。朱文涛主张租金应按实际适用面积减损比例扣减不符合常理；（三）朱文涛在2012年4月签订涉案租赁合同，即行装修以达到其开设超市的基本要求，从其与奇丰装饰设计工程有限公司的装修协议可知，其对该场地装修面积为750㎡。至此，朱文涛应当明确知晓实际使用面积与约定面积存在差距，但其仍选择继续履行合同。进一步印证鑫达公司提出的按现有条件交付租赁场地的抗辩。依前述分析，鑫达公司在立约与履约过程中并无欺诈行为。一审判决对鑫达公司是否存在欺诈行为的分析亦属合情合理，其认定鑫达公司不存在欺诈行为，并无不妥。朱文涛主张鑫达公司存在欺诈行为进而请求撤销涉案租赁合同缺乏依据，不予支持。
根据双方租赁合同约定，租金系分项按固定数额收取，非以实际使用面积为计算基准，故朱文涛请求按实际使用面积减损扣减租金，进而请求鑫达公司退还多收的租金、水电物业费等不能获得支持。对于装修损失应否退还，因本案租赁合同不再履行并非出于鑫达公司之原因，双方亦未就如何处理装修费用进行具体约定，且装修支出系朱文涛经营超市之必要投入，亦属其应当承担的必要风险，故其请求鑫达公司赔偿装修损失无依据，不予支持。至于其请求鑫达公司退还履约保证金，因双方约定该保证金的目的，在于朱文涛如违约造成损失时，以该保证金视为违约金用以赔偿损失或抵减未交费用，而保障鑫达公司利益不受减损。本案中，朱文涛在合同未届期前即以其行为表示不再履行合同，构成违约，故是否退还该保证金以及应当退还多少，应视朱文涛不履行合同造成的损失与之抵减的情况而定。
关于第二个争议焦点。鉴于双方在一审诉讼中均同意解除该租赁合同，一审法院予以确认，本院亦予确认。至于鑫达公司请求朱文涛支付2013年3月20日至9月16日的租金、经营管理费、公共设施维护费、物业管理费的问题。本院认为，涉案合同不存在撤销或无效情形，双方本应按约履行各自义务。鑫达公司依约将商铺交付给朱文涛，朱文涛也已缴纳租金、水电费及物业费等至2013年3月19日，其后的费用亦应依约缴纳。至于其后的费用应当缴纳至何时，应当进行具体分析：根据庭审查明的事实，本院确认涉案租赁场地于2013年6月8日被鑫达公司锁闭。鑫达公司辩称其锁闭租赁场地系因朱文涛欠缴租金而欲搬离场地，其为维护自身权益才锁闭场地，不让朱文涛将财物搬离。本院认为，朱文涛搬离租赁场地，不欲继续履行涉案租赁合同，虽然至此时，其拖欠近3个月的租金等费用，但其此前已向鑫达公司缴纳了20万元履约保证金，足以保障鑫达公司在朱文涛违约不继续履行合同情况下其合法利益不受减损。在此情况下，鑫达公司虽出于保全自身利益之目的而锁闭租赁场地，但事实上导致了朱文涛无法继续使用该场地。因缴纳租金应当以承租人能够实际使用租赁物为事实基础，故鑫达公司请求朱文涛支付租金等诸项费用至鑫达公司同意朱文涛清场之日即2013年9月16日并无依据。本院依前述分析，确认朱文涛应当支付鑫达公司2013年3月20日至6月8日的租金等诸项费用，按照双方租赁合同约定的项目及计算标准，该租赁期间诸项费用为：1、商铺租金21000元／月、经营管理费15000元／月、公共设施维护费5000元／月，合计41000元／月，计算2013年3月20日至6月8日共计81天为110700元（41000元／月÷30天×81天）；2、物业管理费每月3元／平方米，即2745元／月，亦计算81天为7411.5元（2745元／月÷30天×81天）。上述两项合计118111.5元，应由朱文涛向鑫达公司支付。如前文所述，双方对以履约保证金抵减违约造成损失或拖欠有关租赁费用进行了约定，故朱文涛应当支付的上述商铺租金及物业管理费118111.5元，应与其向鑫达公司缴纳的保证金20万元相抵减，两相扣减后，剩余保证金81888.5元，由鑫达公司退还朱文涛。
综上，朱文涛的上诉请求及理由部分成立，本院予以部分支持并阐述如上。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理有失妥当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1746号民事判决第一项、第四项；
二、撤销北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1746号民事判决第二项、第三项；
三、被上诉人北海市鑫达市场投资服务有限公司向上诉人朱文涛返还81888.5元。
四、驳回上诉人朱文涛的其他诉讼请求。
本案一审案件本诉受理费7920元，反诉受理费2057元，二审案件受理费7920元，合计17897元，由上诉人朱文涛承担14000元，被上诉人承担3920元（一审案件本诉受理费及二审受理费合计15840元由上诉人预交，一审案件反诉受理费2057元由被上诉人预交。被上诉人还应当负担的1863元，由其在履行本案义务时一并支付上诉人）。
上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，否则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期间届满之日起二年内向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 文 全
审判员 汪海敏
审判员 杨天隆
二〇一五年十月二十二日
书记员 凌 洋
附：本判决引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）……