吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终2970号
上诉人（原审被告）：长春市拓展物业管理有限公司，住所长春市二道区通安街1号。
法定代表人：夏耘，总经理。
委托代理人：郑蕊，吉林理悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵月梅，女，1959年9月22日生，汉族，住长春市南关区。
被上诉人（原审被告）：孙晓春，男，1964年12月25日生，汉族，住长春市宽城区。
原审第三人：齐志，男，1963年10月13日生，汉族，吉林省长春市南关区平泉路盛康时代***室。
上诉人长春市拓展物业管理有限公司(以下简称拓展物业)因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2015）南民初字第202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵月梅原审诉称：2010年12月4日，赵月梅与孙晓春签订《房屋买卖合同》，合同约定：孙晓春将位于南关区碧泉山庄小区第34栋3门405号混合结构、面积62.38平方米房屋出售给赵月梅，房屋成交价为人民币220000元整。合同签订后，赵月梅将购房款全部交付孙晓春，孙晓春将房屋钥匙、《商品房买卖合同》、全部票据交给了赵月梅。后经孙晓春协调，拓展物业将其与孙晓春签订的《商品房买卖合同》的买受人孙晓春变更为赵月梅，并为赵月梅出具了交款收据。后赵月梅多次要求拓展物业为其办理入住手续，拓展物业一直拖延没有办理。2014年9月赵月梅再次来到拓展物业，要求办理入住手续，公司工作人员告诉赵月梅：现在由长春柏盛物业有限公司（以下简称柏盛物业）的刘晓科经理办理入住手续。赵月梅多次找拓展物业及柏盛物业办理房屋的入住手续未果。同时，拓展物业、柏盛物业至今没有为赵月梅办理该房屋产权登记。故诉至法院：1.请求贵院依法确认2010年12月4日赵月梅与孙晓春签订的《房屋买卖合同》有效；2.确认赵月梅与拓展物业签订的《商品房买卖合同》有效；3.请求依法确认赵月梅系位于长春市南关区碧泉山庄小区第34栋3门405号、建筑面积62.38平方米房屋的合法所有权人；4.请求依法判令拓展物业为赵月梅办理长春市南关区碧泉山庄小区第34栋3门405号、建筑面积62.38平方米房屋的入住手续；5.依法判令拓展物业为赵月梅办理长春市南关区碧泉山庄小区第34栋3门405号、建筑面积62.38平方米房屋的产权登记；6.本案诉讼费、保全费由被告负担。
孙晓春原审辩称：诉状内容属实，同意赵月梅诉讼请求。我和齐志认识，这个房子原本不是405和207号，一开始房屋顶账是和长春市融光物业管理有限公司（以下简称融光物业）做的，当时是26号楼606室152平米，用来顶燃料款，还给他补了6万多元。后来他们给我发了钥匙。我发现钥匙不对，还有人在里边装修。我去找拓展物业，拓展物业说弄重了，所以给我们换了34号楼405和207号，两套加起来还不够606室的面积。重新办的票据和入住手续，面积不够，入住费也高了，尾款没钱退给我，现在还欠我2万多元。由于我有606室无法进门的情况，又找到他们负责人，要签订购房协议。
拓展物业原审未出庭，亦未提交书面答辩意见。
第三人齐志原审述称：房屋是我盖的，2005年5月1日开始施工，手续都是我办的，2006年5月1日房屋竣工后，当时拓展物业以包括争议房屋在内11套房屋和我顶账。2014年，拓展物业要我来办入住手续，当时办理了手续、房屋使用调配证。其他九套房屋已卖出，剩下包括赵月梅争议的一套之内两套房屋没有卖出，一直空置，但我已经换了门锁。后来对门的人说有人撬开这套房屋的门锁，是赵月梅撬开的，我当时报了警，公安部门到柏盛物业找了刘晓科，当时柏盛物业说这房屋就是我的，说不承认赵月梅所出示的合同，赵月梅也没有办产权登记，合同真假难以确认.当时公安部门就要求赵月梅把房屋倒出来，我换了锁，因为赵月梅他们换了，后来我担心房屋有纠纷，就没有动，又去柏盛物业找他们解决。过了不久，法院就将房子查封了，所以我来参加诉讼。
原审法院审理查明：本案争议的房屋位于长春市南关区碧泉山庄小区34幢3单元405号，建筑面积62.38平方米。2006年4月14日，案外人融光物业与孙晓春及案外人李长荣签订《房屋顶账协议书》，将位于碧泉山庄405号房屋抵顶煤款给李长荣并出售给孙晓春。2010年12月4日，赵月梅（作为乙方）与孙晓春（作为甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于南关区碧泉山庄小区第34栋3门405号、面积62.38平方米房屋出售给乙方，房屋成交价为220000元整。除此，合同还约定了其他条款。合同签订后，赵月梅向孙晓春交付全部购房款，孙晓春将房屋钥匙及交付房款收据、办理契税等费用、煤气初装费、物业费、垃圾清运费、防盗门收款收据、房屋钥匙交付赵月梅，且孙晓春物品已搬入该房屋。后经孙晓春协调，拓展物业将其与孙晓春于2007年1月15日签订的《商品房买卖合同》的买受人由孙晓春变更为赵月梅，并为赵月梅出具了交款收据。庭审中，第三人齐志主张该房屋是拓展物业以包括争议房屋在内11套房屋抵顶工程款给付第三人，并向法庭出示了2014年10月24日柏盛物业为其办理的房屋使用调配证一份，用以证实其对本案争议的房屋具有使用权。
另查，拓展物业系本案争议房屋的开发建设单位，现因未按规定年检被吊销。柏盛物业系该小区物业公司。本案审理过程中，赵月梅撤销对柏盛物业公司的告诉。赵月梅认可该房屋现未在产权登记部门备案，尚不能办理产权登记手续，并撤销其为该房屋合法所有权人、为其办理产权登记的诉求。
原审法院认为：赵月梅与孙晓春于2010年12月4日签订的《房屋买卖合同》及赵月梅与拓展物业于2007年1月15日签订的《商品房买卖合同》均是双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。赵月梅已经交付购房款，并取得孙晓春办理的入住手续，且已经取得房屋钥匙，应视为对房屋实际占有。而第三人齐志系2014年10月24日在柏盛物业取得《房屋使用调配证》，故应认定赵月梅与拓展物业签订协议在前，赵月梅系该房屋的合法使用人。赵月梅已经实际取得该房屋钥匙，现请求判令被告为其办理入住手续，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、赵月梅与孙晓春于2010年12月4日签订的《房屋买卖合同》及赵月梅与长春市拓展物业管理有限公司于2007年1月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回赵月梅的其他诉讼请求。案件受理费4600元、保全费1620元，由被告负担。
宣判后，拓展物业不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.案涉房屋是由上诉人拓展物业开发建设。现处于在建工程状态，没有办理初始登记，没有销售许可证，不符合商品房买卖的相关要求，所有不能认定商品房买卖合法有效。2.孙晓春与融光物业签署的《房屋顶账协议书》不能对拓展物业产生约束力，孙晓春主张的因抵债行为签署的《商品房买卖合同》、购房收据同样不能对拓展物业产生约束力，拓展物业与孙晓春、赵月梅没有商品房买卖的真实意思表示，拓展物业也没有收到过孙晓春缴纳的购房款。3.孙晓春与赵月梅买卖的房屋，在孙晓春没有取得所有权的情况下，是不能交易买卖的。另，案涉房屋已通过工程抵债方式抵给了第三人齐志，赵月梅不能对案涉房屋主张所有权。综上，请求二审法院撤销一审判决，案件受理费由被上诉人负担。
孙晓春二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
赵月梅二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
第三人齐志二审述称：同意拓展物业上诉请求。
除一审查明的案件事实外，二审另查明：1.2006年4月14日，融光物业与李长荣、孙晓春签订《房屋顶账协议书》，合同约定以34栋405号的案涉房屋及207号房屋作价131730元，顶付李长荣型煤款121781.15元，差额部分由孙晓春补齐。进户费、物业管理费、采暖费等各种费用由进户人向物业公司交纳。
2.拓展物业与孙晓春、赵月梅于2007年1月15日签订《商品房买卖合同》当日，收取了孙晓春契税费用、煤气初装费、物业费、垃圾清运费、防盗门等费用，并为孙晓春出具收款收据，并为赵月梅出具房款收据。
3.案涉房屋因未竣工验收，并未办理产权备案登记，但部分房屋已经入住使用。
本院认为：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条虽规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当无效。”但拓展物业与孙晓春、赵月梅签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋已施工建设完毕，且在签订合同后即向孙晓春交付房屋，并不符合预售商品房的条件，故《商品房买卖合同》并不属于商品房预售合同，不受该条司法解释约束。拓展物业据此主张《商品房买卖合同》无效，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但该规定为管理性规范，而非效力性规范，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同才无效，故案涉房屋虽暂无产权证，但并不影响房屋买卖协议的效力。2.拓展物业虽未直接参与孙晓春与融光物业签署的《房屋顶账协议书》，但在该协议签订后，拓展物业即与孙晓春、赵月梅签订《商品房买卖合同》，将《房屋顶账协议书》涉及的顶账房屋，以商品房买卖合同的形式出售给孙晓春、赵月梅，并为其出具收据、交付房屋钥匙，故应认定拓展物业对《房屋顶账协议书》为明知且认可。孙晓春、赵月梅虽未直接向拓展物业交付购房款，但拓展物业为赵月梅开具购房款收据，表明其认可以《房屋顶账协议书》涉及的型煤款作为房屋对价，故拓展物业上诉主张《商品房买卖合同》对其无约束力、拓展物业与孙晓春、赵月梅没有商品房买卖合同的真实意思表示的理由不成立。3.孙晓春于2006年4月14日即与融光物业签订《房屋顶账协议书》，并于2007年1月15日与拓展物业签订《商品房买卖合同》后交付入住费用并接收案涉房屋，之后将该房屋转让给赵月梅，而齐志直至2014年方才办理《房屋使用调配证》，故原审认定赵月梅有权对案涉房屋主张权利并无不当。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人长春市拓展物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一六年九月六日
书 记 员 阚 然