四川省大英县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大英民初字第770号
原告张志强，男，汉族，生于1985年6月7日。
委托代理人吴扬文，四川诸葛律师事务所律师。
委托代理人杜中德，四川诸葛律师事务所律师。
被告邓良成，男，汉族，生于1964年6月1日。
被告李红，女，汉族，生于1974年8月15日。
委托代理人秦增孝，遂宁市大英县蓬莱服务所法律工作者。
被告杨山华，男，汉族，生于1974年8月22日。
原告张志强诉被告邓良成、李红、杨山华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张志强及其委托代理人吴扬文、被告李红及其委托代理人秦增孝到庭参加诉讼。被告邓良成、杨山华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志强诉称：2015年1月2日，原告与被告邓良成、李红签订购买其位于大英县蓬莱镇盛大街房屋买卖合同。原告当日向被告支付定金10万元。被告杨山华对该买卖合同进行担保。此后，被告无法继续履行房屋买卖合同，也不退还原告交付的定金。请求人民法院判令：解除原告与被告邓良成、李红签订的房屋买卖合同，并返还原告购房定金10万元及自2015年1月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至返还日止的利息；被告邓良成、李红双倍返还定金64000元；被告杨山华承担连带责任；由被告承担诉讼费。
被告李红辩称：因当时房屋已办理抵押借款，且作为房屋共有人的被告李红未参与买卖，故房屋买卖无效，原告的请求不合理。
被告邓良成、杨山华未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面材料，视为放弃答辩、举证、质证的权利。
一、原告提交的证据：
1.收条1份，证明原告、被告签订房屋买卖合同后，被告收取原告购房定金10万元的事实。经质证，被告李红认为由于被告邓良成未到庭，是否是被告邓良成本人所签，不能确认。被告李红没有签字，此收条属无效证据。本院审查，对原告向被告邓良成、李红交付10万元的事实予以确认。
2.买卖合约1份，证实双方约定被告将房屋以价款32万元卖给原告并在签订合同时由原告交给被告10万元以及2015年1月5日到银行还贷款解除抵押的事实。经质证，被告李红对真实性不予质证。本院审查，予以确认。
3.原告和三被告身份证复印件各1份，证实原告和三被告身份信息。经质证，被告李红对真实性无异议，但对证明观点提出异议，被告李红不是适格的主体，原告在合同中是以合法形式掩盖真实目的。本院审查，予以确认。
二、被告李红提交的证据：
1.被告邓良成向被告杨山华出具的借条3张，证实被告邓良成于2014年6月20日向被告杨山华借款3万元，7月5日变成本息6万，7月30日变成10万；是被告杨山华与原告合谋算计被告邓良成。经质证，原告认为真实性不能确定，且与本案无关。本院审查，该证据与本案无关。
2.收条1份，证明被告杨山华收到被告邓良成还款10万元，说明被告邓良成、杨山华与原告达成虚假买卖的事实。经质证，原告认为不清楚该收条，与本案无关。本院审查，该证据与本案无关。
3.房屋登记情况，证明被告李红、邓良成共同享有该房屋权利的事实。经质证，原告对真实性、合法性无异议。本院审查，予以确认。
4.房屋买卖合同1份，证明合同的签订不符合相关法律程序，中介公司印章出现在合同中，合同无效的事实。经质证，原告无异议。本院审查，予以确认。
5.被告邓良成、李红之子邓鹏出庭证言，证明被告李红一直不同意卖房子，被告邓良成是在被告李红不知情的情况下卖房子。经质证，原告认为证言不真实。本院审查，因证人系被告邓良成、李红之子，与被告有利害关系，故对其证言不予采信。
经审理查明：2015年1月2日，原告作为买方、被告邓良成、李红作为卖方借用大英县蓬莱镇亮点房屋租赁信息咨询（个体工商户）的格式合同文本签订买卖合约，主要内容为：邓良成、李红将其位于大英县蓬莱镇盛大街的房产以32万元的价格出售给张志强。付款方式:买方于2015年1月2日前支付卖方10万元作为购房定金，于2015年1月5日前付清房款（包含定金）32万元（到银行还贷款解除抵押做完公证）。卖方不能按本合约约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并需退回买方已付的所有费用。被告杨山华以担保人身份在该买卖合约上签字，约定：杨山华对该买卖合约作全责担保。
同日，被告邓良成、李红向原告出具收条一份。此后，被告邓良成、李红并未按约定将房屋交付给原告，亦未将产权过户给原告，被告李红当庭表示不同意出卖该房产。原告起诉来院，要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告邓良成、李红返还原告购房定金10万元及自2015年1月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至返还日止的利息；被告邓良成、李红双倍返还定金64000元；被告杨山华承担连带责任；由被告承担诉讼费。
本院认为：依据双方提交的证据以及当庭陈述，原告作为买方、被告邓良成、李红作为卖方、被告杨山华以担保人身份于2015年1月2日签订买卖合约以及原告将10万元交付给被告邓良成、李红的事实客观存在。本案争议的焦点为：1.买卖合约是否有效；2.买卖合约是否应予以解除；3.原告已支付的10万元性质是定金还是购房款；4.杨山华是否应承担保证责任。
关于第一个问题。因合同双方系完全民事行为能力人，且双方约定清偿银行贷款解除抵押，该房屋买卖系双方真实意思表示，亦未损害国家、集体和他人利益，也未违背法律、行政法规的强制性规定，故被告李红抗辩合同无效的理由不成立。
关于第二个问题。因被告邓良成、李红未按合同约定将涉案房产交于原告，且被告李红作为权利人亦当庭明确表示不出卖该房产，该行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务”的法定解除合同情形，故对原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。因买卖合约解除，作为卖方的被告邓良成、李红理应将已收取的房款退还原告。
关于第三个问题。双方虽在买卖合约中约定了支付购房定金，但依据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金合同系实践性合同，从实际交付定金之日起生效。而被告出具的收条上明确记载是收到首期房款而非定金。从该收条记载内容来看，原、被告对已交付的10万元的性质认为是购房款而非定金，故原告主张本案适用定金罚则，要求被告邓良成、李红返双倍返还定金64000元请求不成立，不予支持。
关于第四个问题。因被告杨山华在买卖合约上以担保人身份签字，表示对该买卖合约作全责担保，故被告杨山华构成保证担保。又因未明确约定保证方式，依据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按连带责任保证承担保证责任”的规定，被告杨山华应承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张志强与被告邓良成、李红于2015年1月2日签订的买卖合约；
二、限被告邓良成、李红在本判决生效后10日内向原告张志强退还房款人民币10万元及利息（自2015年1月2日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），被告杨山华对前述债务承担连带保证责任；
三、驳回原告张志强的其他诉讼请求。
若被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3580元，由被告邓良成、李红、杨山华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 谢东升
审 判 员 何雪峰
代理审判员 杨 陈
二〇一六年三月二十八日
书记 员代 雪 梅