广州市海珠区人民法院民事判决书（2015）穗海法民三初字第2122号原告：李沛英，住广州市萝岗区。委托代理人：陈启环、左韵琦，分别为广东环球经纬律师事务所律师及实习律师。被告：广州上嘉贸易发展有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：吴锦培，董事长。委托代理人：罗峰华，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告李沛英诉被告广州上嘉贸易发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡泳贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告李沛英及其委托代理人陈启环、左韵琦，被告的委托代理人罗峰华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年8月18日，原告与被告签订了关于广州市海珠区宝岗大道宝龙直街（#19）2301房的《商品房买卖合同（预售）》。2014年8月25日，原告向被告支付了首期房款，上述房屋已办理商品房预售备案登记。2015年5月6日，被告书面确认原告债权金额中的利息1493000元及本金6975400元，合计8468400元用于抵扣包括上述房屋在内的6套房屋的购房款。经由债权债务抵销，原告已全额支付了房款，被告应当依约履行上述合同项下义务，及时交付房屋并办理产权转移登记手续。几经交涉，未果。原告认为，上述《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，被告拒绝履行合同项下义务，已经构成违约。为维护原告合法权益，原告起诉要求判令：1、被告将海珠区宝岗大道宝龙直街（#19）2301房交付原告，并协助原告办理上述房屋的产权转移登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、被告与上述原告之间未达成购房合意。首先，案件涉及的房屋均为现房，被告与原告在2014年8月签订《商品房预售合同》时，该六套房屋均已经交付真实买家（案外人）长期占有使用，对此原告是明知的。其次，被告急于获取借款缓解公司运作困境，应李沛英（即放款人）要求，签署六套房屋的预售合同交李沛英作为借款880万元的担保，被告并没有将上述房屋卖给原告的意思。如果原告真的要买房，不可能购买这种明显交不了房的房屋，而如果被告真的要卖房，那么也就可以直接收取房款，也就不存在再跟原告借款的事情了。可见，原告并不是真的要买房，被告也不是真的要卖房，双方之间并未达成购房合意。2、被告与原告签订合同后并未实际履行合同。被告与原告签订《商品房预售合同》约定签订合同当日，原告应支付全部房价款的10%，原告未支付（这里需要说明的是，李沛英账户到被告账户所谓的“房屋首期款”846840元，其实为李沛英出借款项880万元中的一部分，该部分款项一直按照月息6%的标准计算借款利息，因此这部分款项并不是购房款）；合同约定在2014年8月30日前，支付全部房价款的90%，原告未支付；合同还约定在2014年12月31日前交房，被告亦未交房。之后，被告既没有催请原告交房款，原告也没有催请被告交房。3、被告与原告签订的合同应属无效合同。被告上面已经阐明，被告与原告之间既没有达成购房合意，签订合同后亦未实际履行，被告与原告签订的合同名为房屋买卖实为借款担保合同，但该合同侵害了案外实际购房人的权利，违背了担保法规定的禁止流质契约原则，应属无效合同。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年8月21日原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》（编号：201408182035），约定甲方以出让方式取得位于海珠区宝龙直街以南、邓世昌祖居以北、和龙里地段编号为123的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设宝龙某商品房；乙方所购商品房为宝龙某第宝龙某（#19栋）幢23层2301号房（以下简称涉案房屋），房屋地址海珠区宝岗大道龙苑街#192301房，建筑面积共119.74平方米，总金额2394800元；甲方同意乙方按分期付款方式支付房款，本预售合同网上签订之日支付房款239480元；2014年8月30日前支付房款2155320元；甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；预售款监控银行：浦发银行广州东山支行，预售款监控账号：8213；（第二十一条）甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；等。该合同附件七第二条约定，乙方特此委托并授权甲方或甲方指定的第三方代其到国土房管部门办理房产的产权登记手续及申某《房地产证》；乙方承诺在合同约定的商品房交付之日起的720日内，不追究甲方未能办妥房产证的责任，不撤销对甲方办理房产证的委托，不解除商品房买卖合同；若甲方超过本补充协议约定的期限，仍未办妥房产证，则自本补充协议约定期限到期日之次日起，以乙方实际付款额为基数承担每日0.02%的违约金；超过本补充协议约定的期限120日的，乙方有权解除买卖合同；等。该合同经房管部门网上登记备案。2015年5月6日被告出具《房款收款确认书》，内容是：1、……；2、由于本公司未在约定期限内偿还约定的借款，现确认部分欠款金额8468400元转为房款，即视为《借款协议书》中的各预售房产均已全额收取房款，各购房人不存在逾期支付房款的情况，不承担违约责任；3、本公司与各购房人所签订的《商品房买卖合同（预售）》均为各方真实意思表示，合同合法有效，且均按照合同约定履行，已按照约定时间正式向各方交付使用，本公司不存在违约责任；4、……。原告在2015年8月就涉案房屋的商品房买卖合同纠纷【(2015)穗海法民三初字第1559号】及借款合同纠纷对被告同时提起诉讼。之后，原告均撤销了该两案的起诉。原告在2015年12月再次提起本案诉讼。诉讼中，原告对其主张事实提交证据有：1、《商品房买卖合同（预售）》；2、银行转账汇款单；3、个人名下房地产登记情况查询证明；4、房款收款确认书。对此，被告的质证意见是：对证据l认为并非原、被告之间真实意思表示，不具有客观性、合法性和真实性；证据2的款项应当属于原告借款给被告的一部分，且一直计算着利息；证据3的真实性没有异议，但不具有物权公示效力；证据4并非原、被告真实意思表示，该证据内容不真实，特别是第3条内容表述涉案房屋已经交给原告，如果真的是这样就不会有本案的发生，所以该证据与真实情况违背，涉案房屋是无法交付给原告。被告对其抗辩事实提交证据如下：l、《借款协议书》；2、《补充协议书》；3、借款来款明细及银行流水单，证明李沛英账户到被告账户所谓的“房屋首期款”846840元，实为李沛英出借款项880万元中的一部分，该部分款项一直按照月息6%的标准计算借款利息。对此，原告的质证意见是：对证据1的真实性、合法性均确认，但在借款协议书第7条第2款明确约定原告具有购买涉案房屋的真实意思；合同第7条第4款约定了购买涉案房屋的履行事项及备案登记；合同第7条第8款约定涉案房屋买卖合同虽然是交叉协议，但却是本合同的组成部分，是原、被告的真实意思表示；合同第8条对于借款的担保约定是人保的方式，双方之间没有对借款协议项下的借款提供物保的意思表示。对证据2真实性、合法性均确认，但借款协议书明确了商品房预售合同是原、被告双方的真实意思表示，被告没有任何证据证明其签订合同受到胁迫、欺诈；被告认为商品房预售合同并非真实意思表示是违反基本的商业准则。对证据3真实性、合法性均确认，但房屋首期款是原告在履行涉案商品房买卖合同项下的义务，而且被告已经接受了房屋首期款的履行。另查，原、被告在(2015)穗海法民三初字第1559号案中还提交如下证据：1、2014年8月25日中国农业银行股份有限公司广州农讲所支行出具的六张盖有“业务办讫章”的《个人结算业务申请书》（申请人“李沛英”；收款人“广州上嘉贸易发展有限公司”，收款人账号8213，开户行：浦发银行广州东山支行），金额分别是：152540元、162300元、239480元、76700元、76700元、139120元。（共846840元）2、2014年8月28日被告出具的《承诺书》，内容是：被告与下列购房人分别签订了《商品房买卖合同（预售）》：1.宝龙某(#19)1101房，《商品房买卖合同（预售）》，编号：201408181565，购房人：谭某康；2.宝龙某(#19)1102房，《商品房买卖合同（预售）》，编号：201408181987，购房人：谭某盛；3.宝龙某(#19)1103房，《商品房买卖合同（预售）》，编号：20140881817，购房人：谭某云；4.宝龙某(#19)1104房，《商品房买卖合同（预售）》，编号：201408181889，购房人：谭某康；5.宝龙某(#19)2101房，《商品房买卖合同（预售）》，编号：201408182035，购房人：李沛英；6.宝龙某(#7-15)101商铺，《商品房买卖合同（预售）》，编号：20140818204X，购房人：李沛英；上述购房人均通过李沛英女士向本公司支付了购房款的10%，其余购房款的90%的支付期限推迟至2015年5月31日，在此期限前，上述购房人未支付房款不构成违约。3、2014年8月11日原告（乙方、贷款方）、被告（甲方、借款方）及广东耀华房地产开发有限公司、广州市钜海实业有限公司、广州钜翔投资有限公司、广州海钜贸易发展有限公司、吴锦培（丙方、担保方）和谭某云某、中立监督方）共同签订《借款协议书》，约定甲方向乙方借款人民币800万元，丙方以其全部财产承担无限连带责任；（第7条交叉协议）甲方承诺，由其开发的宝龙某(#19)1101房、1102房、1103房、1104房、2301房，宝龙某(#7-15)101商铺，已取得预售许可证，编号：穗房预（网）字第20080057-1号，但均已设置了抵押，尚不具备销售条件；乙方之亲属（下称：各买方）具有购买上述房产的真实意图，为盘活甲方资金，乙方及各买方应甲方要求，配合甲方，购房合同的签署按照本协议第7条之安排；甲方应在本协议签订之日起3个工作日内，将本条所述的全部房产办理抵押登记涂销，使该等房产具备出售的条件；甲方在本协议7.3条成就之日起2个工作日内与各买方签订相关的5份《房屋买卖合同（预售）》，且在合同签订后的3个工作日内办理该等《房屋买卖合同（预售）》的预售备案登记，并将相关文件向乙方提交；……借款期限届满，若甲方无法按照本协议第6条规定归还本息，或本协议其他约定之情形，乙方有权将该等未归还的款项转的债权转让给各买方，甲方在收到乙方的书面通知之日，视为各买方均已取得对甲方的债权，同时，各买方可以该等债权与购房债务相抵消，即向甲方支付等额的房款；乙方根据本协议5.1条发放首期借款后，若甲方未根据本协议9.1条向丁某支付履约保证金，乙方及各买方有权要求甲方按照《房屋买卖合同（预售）》履行，且有权收回首期借款；本条款所指5份《房屋买卖合同（预售）》虽为本协议的交叉协议，作为本协议的组成部分，但甲乙双方均确认，该等《房屋买卖合同（预售）》的签署均为甲方与各买家的真实意思表示，内容均对签署各方具有法律效力；等。4、2014年8月28日被告（甲方）、原告（乙方）及吴锦培（担保方）共同签订的《补充协议书》，约定甲，乙双方同意《借款协议书》的借款总额变更为880万元；等。再查，2014年8月28日《承诺书》中的六个购房人均对自己所购房屋在另案提起诉讼。庭审中原、被告均确认李沛英与谭某康、谭某盛、谭某云是母子关系。本院认为，原、被告对双方之间存在借款合同关系的事实不持异议，同时双方还签有《借款协议书》及《补充协议书》。根据《借款协议书》中第7条交叉协议内容反映，在被告不能履行到期债务时，原告有权将债权转让给各购买人，并与购房款相抵消，且将购买人登记为六套房屋的预购人。从买卖双方履行合同情况看，包括涉案房屋在内的六套房屋房款支付人均是李沛英，首期款虽是转入被告的售楼监控账号，但余款是以借款抵偿，且房款来源及支付与借款款项有直接关联，而被告至今没有将六套房屋交付购买人。由此可认定六套房屋的购买人（包括本案原告）与被告签订《商品房预售合同》的目的是作为《借款协议书》及《补充协议书》的借款担保，故本案是用以担保借款的买卖，不是购买人与被告之间就涉案房屋买卖的真实意思表示。因此原告与被告签订的《商品房预售合同》为无效合同，原告要求被告交付涉案房屋及为其办理房地产权证依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告李沛英的诉讼请求。本案受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇一六年三月日书记员曾思融书记员曾思融许珊珊