杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初2453号
原告：张海平，男，1981年6月10日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
原告：徐奕，女，1981年6月22日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：李文莉、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
被告：恒丰银行股份有限公司杭州分行。营业场所：杭州市建国北路639号华源发展大厦401室。
负责人：曲强，该分行行长。
委托代理人：冯群、田元元（实习律师），浙江海浩律师事务所律师。
原告张海平、徐奕为与被告杭州田逸之星置业有限公司（下称田逸之星公司）、恒丰银行股份有限公司杭州分行（下称恒丰银行杭州分行）商品房销售合同纠纷一案，于2016年4月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告张海平、徐奕、被告田逸之星公司委托代理人李丽、被告恒丰银行杭州分行委托代理人冯群到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告张海平、徐奕诉称：2012年9月22日，原告张海平、徐奕与被告田逸之星公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2012预1171865。被告田逸之星公司为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星公寓2幢501室，建筑面积122.46平方米，总价人民币1683335元整。买受人按合同约定于2012年10月10日付清购房首付款1013335元，并按照合同约定在2012年10月13日前至出卖人指定的中国银行杭州市庆春支行办妥按揭贷款手续，并于2013年1月原告按照合同约定从中国银行处按揭贷款向被告田逸之星公司支付购房余款人民币670000元整。至此，原告已按合同向被告付清全部房款。一、按照原告与被告田逸之星公司双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给买受人，但因被告单方原因未能如期交付房屋和证书，经2014年6月4日原告与被告协商，补充签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告田逸之星公司完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，自2014年9月16日起至实际交付之日止，被告田逸之星公司按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清自2014年1月1日至2014年9月15日的违约金和赔偿金，次月起按月于每月15日支付前一个月的违约金和赔偿金。根据上述约定，违约金与补偿金计算如下（算至2015年12月31日）：房屋未交付违约金：1683335元（已付房款）×2/10000×610天=205366元；房屋未交付赔偿金：1683335元（已付房款）×3/10000×472天=238360元；证书未交付违约金：1683335元（已付房款）×1/10000×518天=87196元；共计530922元。二、为规范商品房预售资金监督管理，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人合法权益，维护房地产市场正常秩序，浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银行监督管理委员会浙江监管局于2010年9月26日联合下发《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉和〈浙江省商品房预售资金监管协议书（示范文本）〉的通知》（浙建房[2010]72号，以下简称《通知》），《通知》明确规定监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务，并明确监管项目的预售资金应当直接存入资金账户，购房人按揭贷款由贷款银行直接划入资金账户。同时，根据田逸之星公寓项目预售资金监管协议书第三、五、十条约定，监管银行负责实施对协议确定的监管项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作；各银行机构发放的按揭贷款必须直接划入监管资金账户内，不得直接支付给乙方或者转作他用；监管银行应当根据监理单位出具的工程实际进度或者完成投资额证明，以及开发提供的监管项目其他有效资金指出证明材料，按监管项目实际支出需要拨付资金。但在实际操作过程中，被告恒丰银行杭州分行并未执行《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》和《浙江省商品房预售资金监管协议书》之规定，未尽相关义务并存在严重违规操作行为。具体体现在：（一）被告恒丰银行杭州分行对被告田逸之星公司违规使用监管账户外的账户收取预售资金，将原告按揭贷款划入非监管账户等行为未及时发现、制止并有效补救；（二）被告恒丰银行杭州分行私自将账户中的5000万元用于偿还被告田逸之星在被告恒丰银行杭州分行的贷款，监守自盗；根据杭州田逸之星项目预售资金监管协议第十二条违约责任第三款规定，因甲方（被告恒丰银行杭州分行）未尽责履行监管义务，致使本协议项下的项目无法正常建设，给购房人造成损失的，甲方（被告恒丰银行杭州分行）与乙方（被告田逸之星公司）应当承担连带赔偿责任。综上所述，根据原告与被告田逸之星公司签订的商品房买卖合同和补充协议，以及《通知》和监管协议书之规定，导致杭州田逸之星项目无法正常建设并如交付，给原告带来巨大损失的责任完全在被告，事实清晰，责任明确，故诉请判令：1、被告田逸之星公司尽快交付房屋三证，并一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计530922元（此金额计算到2015年12月31日，实际应算到判决之日）。此后违约金和赔偿金以月为单位于次月15日及时支付给原告；2、被告承担本案诉讼费；3、被告恒丰银行杭州分行公布田逸之星预售资金监管账户明细及承担连带赔偿责任。
诉讼中，原告变更和明确了其第1、3项诉讼请求：1、被告田逸之星公司一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金、逾期办证违约金共计530922元（此金额计算到2015年12月31日，实际应算到判决之日）。此后违约金和赔偿金以月为单位于次月15日及时支付给原告；3、被告恒丰银行杭州分行承担连带赔偿责任。
被告田逸之星公司辩称：一、原告所依据的《中铁田逸之星补充协议》系被告田逸之星公司在原告胁迫手段下签订的违背自身真实意思表示的无效协议，原告无权据此要求被告田逸之星公司支付各项赔偿金。原告与被告田逸之星公司就涉案商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》，后在合同约定的交房期限届满前，因交付房屋问题双方产生纠纷，买受房屋的业主两百多人将被告田逸之星公司法定代表人张伟强及其他公司工作人员堵在被告公司会议室中，并轮流值守，不让张伟强及其他公司工作人员离开办公室了。在此情况下，张伟强被逼无奈，为了保证自身及公司员工的人身安全，按照原告方的意愿签下涉案的《中铁田逸之星补充协议》，协议中约定的时间及赔偿金计算方式均为原告方要求，当时工程尚处于停工状态，工程何时能够完工并通过验收并不能明确，但最终还是按照原告要求写下了明确的日期。由此可见，补充协议中的约定并非被告田逸之星公司的真实意思表示，是在原告及数百个业主的围困下被逼无奈所签，根据相关法律规定，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。该协议自始无效，原告无权根据协议的约定要求被告田逸之星公司承担赔偿责任。二、关于本案中违约金和赔偿金的计算方式问题，原告主张的违约金和赔偿金与实际损失不符。无论是双方签订的《浙江省商品房买卖合同》还是补充协议，其中的违约金和赔偿金条款都约定过高，应予调整。更何况补充协议是无效的。如果原告认为本案中被告田逸之星公司存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告田逸之星公司承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。而在本案中，原告按照补充协议计算了违约金，并曲解了协议中的违约金计算条款，对赔偿金进行了重复计算，该主张欠缺依据。况且，因本案所涉房屋已交付，原告要求被告田逸之星公司支付违约金至判决之日毫无依据。三、在本案中，原告存在违约行为，应承担相应责任。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告田逸之星公司对原告支付商品房预收款及按揭款的时间有明确约定。但根据原告所提交的贷款材料可见，原告根本未在约定的时期内办妥银行和按揭手续，并支付按揭相关的费用，原告存在逾期付款的情况，也应该按照双方合同约定承担相应的违约责任，即便本案中存在被告田逸之星公司需要支付一定款项的问题，那么原告应承担的违约金也应在本案中予以抵扣。综上，要求判令驳回原告对田逸之星公司的诉讼请求。
被告恒丰银行杭州分行辩称：恒丰银行杭州分行不是合同相对方，并非本案适格被告。根据合同相对性原则，被答辩人向答辩人主张逾期交房违约赔偿责任没有合同依据。关于田逸之星项目逾期交房违约事件，经杭州市下城区人民政府协调，已由包括答辩人在内的银行与田逸之星全体业主达成调解协议，被答辩人应受调解协议约束。根据中共杭州市下城区委、杭州市下城区人民政府信访局作出的下信纪（2015）3号会议纪要，因田逸之星全体业主不断到市区集体上访，下城区信访局召集答辩人在内的银行和相关业主，还有田逸之星公司、下城区调解委员会相关负责人，召开协调会，并达成处理意见。即项目后续处理资金由五家银行按照前期协调比例发放贷款，由田逸之星公司确保提供的借款平台和担保平台全面配合完成贷款手续。此次贷款发放完成后，田逸之星业主承诺息诉罢访。上述会议纪要形成后，下城区调解委员会按照会议纪要处理意见内容，作出调解协议书，该调解协议书申请人是田逸之星业主，被申请人是包括答辩人在内的5家银行以及本案被告田逸之星公司。各方达成调解内容，5家银行发放2000万元贷款资金，其中恒丰银行占37.5%，即750万元。田逸之星公司提供的借款平台是浙江吉嘉投资管理有限公司，并由其完成贷款手续，业主承诺贷款发放后不再要求银行追加贷款资金，不再追究银行的相关法律责任。该份协议采取会签的形式，银行方、被申请人或者申请人中部分业主不签约不影响调解协议的效力。现答辩人和被答辩人均已在协议上签字，表示双方对协议内容确认、认可并自愿接受协议的约束。而答辩人也已全面履行协议项下的义务，于2015年9月15日发放贷款750万元。被答辩人也应当遵照履行协议内容，即不再以任何理由滋事闹访，不再追究答辩人的责任。结合最高院关于审理涉及人民调解协议民事案件若干问题的规定第一条的规定，被答辩人也应遵照协议履行义务。综上所述，要求判令驳回原告对恒丰银行股份有限公司杭州分行的诉讼请求。
为证明诉讼请求，原告张海平、徐奕向本院提供如下证据：
1.《浙江省商品房买卖合同》1份，证明被告田逸之星公司应支付逾期交房违约金和逾期办证违约金；
2.《中铁田逸之星补充协议》1份，证明被告田逸之星公司承诺追加赔偿的事实；
3.《杭州市公积金个人住房担保借款合同》1份，证明原告依约办理房屋按揭，并支付给被告田逸之星公司房款的事实；
4.《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》（浙建房【2010】72号）1份，
5.《浙江省商品房预售监管协议书》1份，
证据4、5证明被告恒丰银行杭州分行按协议规定应承担连带赔偿责任；
6．销售不动产统一发票（自开）3份、付款凭证8份，证明原告按照合同约定如期支付了房屋首付款和相关费用；
7.《浙江省商品房预售资金监管协议书》1份，证明被告恒丰银行杭州分行未履行监管责任，应承担连带赔偿责任。
被告田逸之星公司未提交证据。
被告恒丰银行杭州分行提交如下证据：
1.编号为下信纪[2015]3号《会议纪要》1份，证明因田逸之星项目逾期交房构成违约，致使全体业主不断上访，中共杭州市下城区委、杭州市下城区人民政府信访局于2015年6月25日召集包括本案两被告、杭州市下城区调解委员会以及业主代表在内的各相关主体召开协调会并以会议纪要的公文形式确定最终处理意见;
2.杭州市下城区人民调解委员会编号为087的《人民调解协议书》1份及附件，证明2015年7月6日杭州市下城区人民调解委员会针对田逸之星全体业主与包括被告恒丰银行杭州分行在内的5家银行以及被告田逸之星公司的商品房买卖合同纠纷，就下信纪[2015]3号的《会议纪要》所确定的处理意见，制作人民调解协议书，该份调解书确认了被告恒丰银行杭州分行签署并发放750万元贷款后，田逸之星业主不得再追究被告恒丰银行杭州分行的法律责任;
3.恒丰银行借款凭证1份，证明2015年9月15日被告恒丰银行杭州分行向被告田逸之星公司提供的借款平台浙江吉嘉投资管理有限公司发放贷款750万元，用于支付工程款，已履行杭州市下城区人民调解委员会087号《人民调解协议书》项下义务。
上述证据经庭审质证，对于原告所举证据，被告发表质证意见如下：被告田逸之星公司对原告提交的证据1真实性无异议，但合同中对原告按揭款办理时间作了明确约定，原告应按合同约定履行相应义务，且合同中对违约金的约定过高，应予调整；对证据2三性均有异议，该份协议被告是在原告胁迫下签订的，不是被告真实意思表示，是无效协议；对证据3真实性无异议，但结合商品房买卖合同可以看出，原告存在逾期办理按揭的违约行为；对证据4、5、7真实性无异议，但与被告田逸之星公司无关；对证据6真实性无异议。被告恒丰银行杭州分行对原告提交的证据1、2、3、6，认为其非合同相对方和发票开具方，真实性由法庭确认，关联性方面无法达到原告要求恒丰银行杭州分行承担连带赔偿责任的证明目的；对证据4、5，认为从形式上不符合证据的形式，也达不到原告的证明目的；对证据7真实性无法确认，即使真实也不能达到原告的证明目的。本院认为，原告提交的证据客观真实，对其证明效力予以确认。对于被告恒丰银行杭州分行提交的证据，原告对证据1、2真实性无异议，认为张海平未参加此次协调会，也没有授权任何人，不承认该份调解书的内容；对证据3无异议。被告田逸之星公司对被告恒丰银行杭州分行提交的证据均无异议。本院认为，被告恒丰银行杭州分行提交的证据与本案纠纷缺乏必要关联性，故对其证据效力不予认定。
综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：
位于杭州市下城区杭州杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2012年9月22日，原告张海平、徐奕与被告田逸之星公司签订合同编号为2012预1171865《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告田逸之星公司购买田逸之星公寓2幢501室，建筑面积为122.46平方米的房屋，单价每平方米为13746元，总价款人民币1683335元。原告应于2012年10月10日前支付1013335元，余款670000元原告张海平、徐奕应于2012年10月13日前至指定银行办妥按揭。被告田逸之星公司应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告田逸之星公司应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告张海平、徐奕有权解除合同，被告田逸之星公司应在收到解除通知书后30天内退还全部房款并按照已付房款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告田逸之星公司应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告田逸之星公司应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。90日后仍不能交付的，原告退房的，被告田逸之星公司将已付房款退还并自约定日起至实际退款日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告不退房的，被告田逸之星公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。
2014年6月4日，原告与被告田逸之星公司签订《中铁田逸之星补充协议》，协议约定：双方约定于2014年9月15日前由被告田逸之星公司完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，被告田逸之星公司将按原先双方签订的合同约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清，2014年9月15日之后被告田逸之星公司按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，2014年9月16日后赔偿金于次月15日按月支付。同时双方达成一致2014年11月10日交房。后被告田逸之星公司于2015年12月29日向原告交付案涉房屋。
另查明被告恒丰银行杭州分行与田逸之星置业公司及工程监理单位三方签订《浙江省商品房预售资金监管协议》，该协议中约定恒丰银行杭州分行负责实施项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作，不得直接支付给田逸之星置业公司或者转作他用，应按监管项目实际支出需要拨付资金。
本院认为，原告与被告田逸之星公司签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告田逸之星公司认为补充协议系被胁迫所签订故而无效的意见，并无证据佐证，本院不予采信。被告田逸之星公司未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月29日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房的违约责任作了变更，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月4000元，上浮30%计得5200元，双方约定的房屋交付时间为2014年4月30日，故违约金自2014年5月1日起计算至起诉之日即2015年12月29日共计20个月为104000元。对于未办理权属证书的违约金，原告主张按每日万分之一计算至本案判决之日，本院予以支持。合同约定被告应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年8月1日起计算至本院判决之日为143588元（1683335×853×0.0001）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。在庭审过程中，被告田逸之星公司确认原告已付清全部房款，对于被告田逸之星公司要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见，原告是否存在违约行为，被告田逸之星公司可另行主张权利，在该事实不明的情况下被告要求直接抵扣缺乏依据。原告本案中主张的是合同违约之诉，被告恒丰银行杭州分行为监管项目预售资金的监管银行，并非合同的向对方，原告以存在过错为由要求恒丰银行杭州分行对田逸之星公司合同违约责任承担连带责任缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张海平、徐奕未交付房屋的违约金104000元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张海平、徐奕未办理权属证书的违约金143588元；
三、驳回原告张海平、徐奕的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9109元，由原告张海平、徐奕承担4861元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担4248元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
原告张海平、徐奕于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 周培芳
人民陪审员 施菊娣
人民陪审员 韩根跃
二〇一六年十一月三十日
代书 记员 孟吉霞