河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中民二初字第1901号
原告（反诉被告）河南富利包装有限公司。
法定代表人李松霞。
委托代理人余勇，河南豫龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）河南宜华汽车销售服务有限公司。
法定代表人李宏斌。
委托代理人董振杰，河南名人律师事务所律师。
委托代理人孔宁，河南名人律师事务所律师。
原告（反诉被告）河南富利包装有限公司（以下简称富利公司）与被告（反诉原告）河南宜华汽车销售服务有限公司（以下简称宜华公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富利公司的法定代表人李松霞、委托代理人余勇、被告宜华公司的委托代理人董振杰、孔宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富利公司诉称，原、被告于2011年10月9日签订《租赁合同》一份，约定原告将厂房和土地出租给被告使用，租金为每年96万元，从2012年2月1日起开始计算。合同签订后，原告按约将厂房及土地交付给被告使用，但被告仅向原告支付了第一年租金，第二年、第三年的租金被告均未按约支付。截止2014年9月30日，被告尚欠原告租金68万元，原告多次催要无果。故诉诸法院，请求依法判令被告支付原告租金68万元及利息2万元（截止2014年9月30日）；本案的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）宜华公司辩称并反诉称，原告在《租赁协议》签订后并未按约将厂房全部交付给被告使用，其实际交付的厂房面积为合同约定的厂房面积的一半，因此被告向原告支付的租金也应相应减半。至2014年9月30日，被告应向原告支付的租金共计128万元。而被告已向原告支付租金157万元，不仅不欠原告租金，还多向原告支付租金29万元。原告要求被告支付租金68万元及利息没有依据，请求依法驳回其诉讼请求。并提起反诉，要求原告（反诉被告）富利公司返还被告（反诉原告）宜华公司多支付的租金29万元；原告（反诉被告）富利公司赔偿被告（反诉原告）宜华公司因资金被占用而产生的利息损失17400元；本案的反诉费用由原告（反诉被告）富利公司承担。
原告（反诉被告）富利公司针对被告（反诉原告）宜华公司的反诉辩称，宜华公司未将租金全部支付给富利公司，尚欠租金68万元未予支付，请求依法驳回被告（反诉原告）宜华公司的反诉请求。
原告针对本诉、反诉提交如下证据材料：
1、原、被告于2011年10月9日签订的《租赁协议》一份，用以证明：原、被告签订的租赁协议合法有效，该协议对租赁的厂房面积、租金数额等均有约定；
原、被告签订的《租赁协议补充协议》一份（原告方签字盖章日期为2012年12月16日，被告方签字盖章日期为2012年8月31日）。用以证明：被告对于2011年租金按年租金96万元的四分之三交付给原告；
原、被告于2011年11月28日签订的《厂房场地租赁合同补充协议》一份，用以证明：原告依约履行了租赁合同；
《设备转让协议》一份（复印件），用以证明：原告于2013年6月底前将原来占用的厂房的四分之一场地腾出交付给被告，原告已将全部厂房交付给被告使用；
5、收据14份，共计157万元。用以证明：被告向原告支付租金共计157万元。
被告针对本诉、反诉提交如下证据材料：
1、原、被告于2011年10月9日签订的《租赁协议》一份，用以证明：原、被告签订的租赁合同合法有效，双方租赁合同关系成立；
2、原、被告签订的《租赁协议补充协议》一份（原告方签字盖章日期为2012年12月16日，被告方签字盖章日期为2012年8月31日），用以证明：原告在签订租赁协议后未按租赁协议及补充协议履行，未将全部厂房交付给被告使用；
3、2013年2月6日中国工商银行网上银行电子回单一份，用以证明：被告于2013年2月6日向原告汇款5万元；
4、西流湖街道二环十五放射快速路网拆迁整治指挥部2012年5月9日的拆迁通知一份（当庭提交），用以证明：涉案厂房系拆迁房，被告无法正常使用；
5、照片十张（当庭提交），用以证明：涉案厂房系拆迁房，被告无法正常使用。
被告对原告提交的证据材料发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但原告在该协议签订后并未按约履行；对证据2的真实性无异议，该补充协议证明原告未按《租赁协议》约定将租赁物全部交付给被告使用，并且原告也未按照该补充协议履行；对证据3的真实性无异议，但该证据与本案纠纷无关；对于证据4，该证据为复印件，无法核实其真实性。但原告签订该协议是为了给被告腾出厂房，该协议显示的日期能够证明原告迟迟未给被告腾出厂房；对证据5的真实性无异议。
原告对被告提交的证据材料发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，当时原告未将北部车间的一半交交付给被告使用，原告对于北部车间也是按50%收取的租金；对证据3的真实性有异议，被告不能证明该款是其向原告支付的租金；对证据4的真实性无异议，但该证据不能证明被告无法正常使用租赁厂房；对于证据5，该证据系被告当庭提交，且与本案无关，不能证明被告不能正常使用厂房。
诉讼中，原告申请证人张某甲出庭作证。证人张某甲证明：原告提交的日期为2013年5月24日的《设备转让协议》是真实的。《设备转让协议》签订后，证人张某甲大约在2013年5月31日至6月5、6日期间将设备运走。
经质证，被告对张某甲的证人证言发表如下质证意见：一、《设备转让协议》没有原件，对其真实性不予认可；二、即使《设备转让协议》是真实的，由于富利公司并非《设备转让协议》当事人，该协议也与本案无关；三、《设备转让协议》内容显示所拆除设备的地点不是本案租赁厂房所在地点；四、证人张某乙的证人证言与本案无关，且其证言没有其他证据相佐证。
对于原告提交的证据，本院认定如下：因被告对原告提交的证据1、2、3、5的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。对于证据4及证人张某甲的证人证言，由于《设备转让协议》系复印件，没有原件相核对，被告对其真实性有异议，本院对该证据不予采信。证人张某甲的证人证言没有其他证据相佐证，本院对其证言不予采信。
对于被告提交的证据，本院认定如下：因原告对被告提交的证据1、2、4的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。对于证据3，由于原告提交的14份收据金额共计157万元，与被告所称其向原告支付租金共计157万元一致。且被告未提交该5万元汇款系其向原告支付的租金的相关证据，故本院对该证据不予认定。对于证据5，由于该照片未显示日期，不能证明拍摄时间。且被告在庭审中称其于2015年5月中旬从租赁厂房搬走。故被告仅用该组照片证明涉案租赁厂房系拆迁房，其无法正常使用的证据不足，本院不予采信。
根据当事人陈述以及本院采信的证据材料，本院确认如下法律事实：2011年10月9日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）签订《租赁合同》一份，主要约定：依据甲方与址刘村委会所签的用地合同，甲方同意将现有厂房和部分土地租赁给乙方改造为汽车4S店使用。所租厂房和土地自现有厂房东至西138.1米，自马路边道北至南86.6米，共计11959.46平方米（以平面图为准）。使用期限自签字盖章之日起至2035年12月1日止；租金为每年96万元，甲方给予乙方优惠期三个月，租金自2012年2月1日起开始计算。每半年后的第一个月支付下半年租金，以此类推。合同自签订起生效。合同签订后30日内乙方向甲方支付15万元租赁定金，4S店改造完成后转为租金。汽车4S店改造完成，2012年1月5日前，乙方向甲方支付第一年度上半年租金的差额部分33万元。若改造工程受阻不能进行，合同不能履行，甲方应承担违约责任；任何一方违约都应承担向对方赔偿损失的责任。《租赁合同》签订后，2011年11月28日，原、被告又签订《厂房、场地租赁合同补充协议》一份，对《租赁合同》内容进行了修改补充。
原、被告另签订《租赁合同补充协议》一份（原告方签字盖章日期为2012年12月16日，被告方签字盖章日期为2012年8月31日），内容为：“河南宜华汽车销售有限公司2011年10月9日与河南富利包装有限公司签署厂房租赁合同并按要求支付租金。12年8月12日出租方承诺8月底之前搬离交付。但出租方至今仍在占用所租赁的厂房车间北部（12年1-8月期间租金已交纳但车间未交付）。承租方现因业务所迫无奈只得另租仓库。为此向出租方提出自本月9月1日起到出租方交付之日再计算租金。及双方友好协商所租北部车间2011年租赁方支付的全年租金48万元整给予50%的减免，计24万元整次年租金中计算”。
被告在合同签订后，向原告支付租金共计157万元。
诉讼中，被告称原告在《租赁协议》签订后，并未按约将厂房全部交付给被告使用，其实际交付的厂房面积为应交付厂房面积的一半。2013年下半年原告才将北部厂房的一半让被告临时使用，北部厂房剩余的一半始终未交付给被告使用。原告对此不予认可，称其于合同签订后至2013年7月前占用北部厂房的一半放置设备，原告于2013年6月份将设备运走后已将厂房和场地全部交付被告使用。
被告称其于2015年5月中旬已从租赁厂房搬走。原告认可被告已从租赁厂房搬走，但认为被告搬走的日期为2015年6月。
原告对其诉讼请求中所主张的租金68万元的计算方法为：《租赁合同》约定租金为每年96万元，原告于2013年7月前向被告交付了厂房的四分之三，该部分租金自2012年2月1日至2014年9月30日共计192万元。剩余四分之一厂房租金自2013年7月1日计算至2014年9月30日共计30万元。以上共计222万元，扣除被告支付的152万元，仍有70万元未付，但原告按照68万元主张。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《厂房、场地租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议》虽系自愿签订，但因原告出租给被告的厂房所附属的土地为集体土地，不能用于非农建设，双方的行为已经实际改变了土地性质及用途，双方签订的《租赁合同》、《厂房、场地租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议》违背了土地管理法的相关规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然上述合同为无效合同，但被告实际使用了涉案厂房，其应就使用的厂房向原告支付使用费，使用费的数额可参照双方约定的租金标准予以确定。被告称原告交付其使用的厂房面积占应交付厂房面积的一半，并提交《租赁合同补充协议》予以证明。由于该补充协议约定原告对于北部厂房收取一半租金（2011年），并非对于全部厂房收取一半租金，故本院认为原告实际交付的厂房面积应占应交付厂房总面积的四分之三，被告也应按年租金96万的四分之三即72万元向原告支付每年的使用费。原告称其于2013年6月已将全部厂房交付给被告使用，因证据不足，本院不予采信。2012年2月1日至2014年9月30日期间的使用费共计192万元。被告已向原告支付157万元，其还应向原告支付使用费35万元。故对于原告要求被告支付使用费35万元的诉讼请求，本院予以支持。由于《租赁合同》及《厂房、场地租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议》为无效合同，本院对原告主张的利息不予支持。由于被告还应向原告支付使用费35万元，对于被告要求原告返还多支付的29万元并支付利息损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告河南宜华汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向原告河南富利包装有限公司支付使用费35万元；
驳回原告的其他诉讼请求；
驳回反诉原告河南宜华汽车销售服务有限公司的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元、财产保全费4020元，共计14820元，原告负担7410元，被告负担7410元；反诉费2956元，由反诉原告河南宜华汽车销售服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 昌晓艳
代理审判员 毛大帅
人民陪审员 沈德田
二〇一五年十月十九日
书 记 员 王 琦