广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤19民终4453号
上诉人（原审被告）：邱华清，男，汉族，1982年11月25日出生，住广东省廉江市，
委托诉讼代理人：刘伟业，广东和业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢峰，广东和业律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：许景秀，女，汉族，1980年5月2日出生，住江苏省南京市秦淮区，
委托诉讼代理人：张玲悦，广东广健律师事务所律师。
原审被告：田洋平，男，汉族，1977年11月12日，住湖北省监利县，
原审被告：黄瑄，女，壮族，1983年1月27日出生，住广西田东县，
原审被告：东莞市田野会计有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福路82号腾龙大厦办公室1614室。
法定代表人：田从高。
上诉人邱华清因与被上诉人许景秀、原审被告田洋平、黄瑄、东莞市田野会计有限公司案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初14154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邱华清上诉请求：一、撤销一审判决，改判维持（2016）粤1971执异318号裁定书；二、本案一、二审诉讼费用由许景秀承担。主要事实与理由：一、一审法院认定许景秀已按《房地产买卖合同》（下称合同）约定支付价款是错误的。1.许景秀既没有按合同第（2）款约定支付定金20万元，又没有按合同第（3）款约定履行支付定金义务，存在过错。一审法院在已认定许景秀只支付定金150000元，明显不符合合同约定关于定金支付的情况下，还认定许景秀付款符合法律规定，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，同时，因许景秀没有按约履行定金义务，必然影响后续合同履行，故许景秀对合同履行及过户存在严重过错，违反上述规定第二十八条第（四）项。2.许景秀违反了附件第一条第2款关于首期楼款的约定，没有办理银行按揭担保支付，也没有按照附件第二条第3款约定在签署合同后30个工作日内签订购房抵押贷款合同。在田洋平、黄瑄违约的情况下，许景秀仍在2016年4月18日与其达成补充协议。在得知案涉房屋被东莞市第三人民法院查封后，许景秀非但没有追究田洋平和黄瑄的违约责任和赔偿责任，反而在2016年8月5日通过代为支付执行款235802元的方式抵付首期款。3.根据许景秀一审提交的证据“结清证明”及证人何某的庭审证言，许景秀已归还了何某代其支付的购房款，但许景秀提交的还款凭证“招商银行的6张银行流水单”却说明了许景秀一审提交的证据“结清证明”及证人何某的庭审证言是不真实的。何某转账给田洋平的730000元往来款发生于2016年11月2日，但其中5张银行流水单的形成时间均在2016年11月2日之前。而且何某作为担保赎楼工作的从业者或借贷者，却未与许景秀签订相关的借款合同，也没有约定还款期限、利息，与常理不符。另外，何某说银行流水单中的收款人是其财务，却没有提供证明，ＸＸ仪也没有出庭作证，难以体现证据的关联性。二、一审法院没有查明合同第（3）款约定的定金金额，也没有让许景秀因在庭审中难以解释说明合同第（3）款约定的定金金额而承担不利后果错误。三、一审法院认定案涉房产在法院查封前已交付是错误的。许景秀提供的发票显示，直至2016年12月2日，许景秀才向物业管理公司补交2016年3月至2016年11月的管理费2010.31元、2016年5月至2016年10月的水费196.94元、2016年3月至10月的电费593.73元。而此前案涉房屋已被查封。若许景秀在查封前已占有并使用案涉房产，相关的水电费基本是公摊的费用，补交时间也不会有将近一年的跨度，因此该发票足以证明案涉房产被查封前，许景秀并没有实际占有使用。四、一审法院认定许景秀未办理过户登记手续不存在过错是错误的。许景秀在2016年8月12日已取得授权，2016年9月2日取得的查档结果显示案涉房产权利完整。但其直到2016年11月17日才去办理过户手续，且其明知田洋平、黄瑄的经济情况并不良好，因此许景秀对未办理过户登记手续存在过错，应当承担不利后果。综上，许景秀提交的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。
许景秀口头答辩称：一、上述规定第二十八条第（三）项所说的是已支付全部价款或按照合同约定支付部分价款并且将剩余的价款按法院要求交付执行。本案中，许景秀已按照约定交付了绝大部分款项，并根据田洋平和黄瑄的答辩状陈述，也可印证许景秀的说法，结合一审提交的证据，可以确定的是许景秀已交付定金、楼款235802元（支付该笔款项是解决房屋被查封，为了继续交易，双方协商由许景秀支付该笔款项用于解除查封，并且该笔款项要在总楼款中抵扣）及尾期楼款730000元（是为了解除按揭银行抵押），余下4198元，许景秀可以按照法院的要求交付执行，即许景秀没有违反上述规定第二十八条第（三）项的情形。二、案涉房屋有两个产权人，田洋平的身份证需补办，因其是湖北的，补办需要时间。2016年5、6月左右，案涉房屋被案外人查封，故协商由许景秀帮助解除该查封，在2016年11月17日才办理过户手续，是因为在办理过户之前还需要还清按揭银行的欠款，而邱华清的查封发生在2016年11月22日，因此，许景秀对案涉房屋没有及时完成出证登记不存在过错，即许景秀没有违反上述规定第二十八条第（四）项的情形。
田洋平、黄瑄、东莞市田野会计有限公司均未在法定期限内向本院提交书面意见。
许景秀向一审法院起诉请求：一、立即停止对位于东莞市南城区××村××花园蔷薇院××301房屋的强制执行，并解除查封扣押；二、由田洋平、黄瑄、东莞市田野会计有限公司、邱华清承担诉讼费用。事实及理由如下：一、案涉物业被查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同。2016年1月3日许景秀以市场价117万元购买田洋平、黄瑄位于东莞市南城区××村××花园蔷薇院××301房屋，并通过广州市置家房地产代理有限公司东莞分公司签署房地产买卖合同，并在2016年11月17日办理了过户手续，但在递件后的2016年11月22日涉案物业被查封。二、本次交易约定全部转让价款117万元，许景秀已给付1165810元，支付几乎全部价款，仅余4198元未给付，但许景秀可以按照法院要求对该部分予以提存以交付执行。1.许景秀在合同签订后已按照约定支付定金200000元整。该款项在合同签订时支付现金30000元，余下170000元以转账方式给付。田洋平、黄瑄出具了相应收据确认收到该200000元。2.首期楼款590000元（含定金）按照房地产买卖合同附件的约定应当在赎楼（即清偿涉案物业的银行欠款时按照担保公司规定冻结或监管）。合同履行过程中，由于田洋平、黄瑄与案外人周利创之纠纷，导致涉案房屋被查封。为了继续交易，许景秀应田洋平、黄瑄要求代为清偿了（2016）粤1973执2613号案的债务235802元，同时田洋平、黄瑄承诺从余款中抵扣。3.第三期款730000元，是由许景秀以借款形式向案外人何某借款以清偿涉案物业的抵押权。由于涉案物业在出售时，尚欠中国邮政储蓄银行抵押欠款730000元，故此必须先清偿抵押权人的欠款方可交易过户。但田洋平、黄瑄不但涉诉且征信不良，没有担保公司愿意为此次交易提供担保，许景秀无奈之下，只好向案外人借款以涂销抵押。但在(2016)粤1971执异318号执行裁定书中不采信该部分款项为许景秀给付的理由如下：认为案外人何某代替许景秀清偿的部分因何某本人没有到场而不予采信情况说明、结清证明等楼款给付的关键证据，从而裁定驳回许景秀的异议申请。事实上，该付款事实亦可以通过其他完整的证据链来推断。首先涉案物业确实清偿了银行抵押欠款，且抵押欠款约为73万元，其次案涉物业确实在何某代许景秀转账给田洋平、黄瑄后，即时结清了案涉物业的欠款。从而完成涂销抵押，否则不可能办理二手过户手续。这一系列的法律事实印证了许景秀的说辞，其从何某处借款并清偿了涉案物业的欠款。说明许景秀已经完成了73万元款项给付的事实。截止到案涉物业被查封，许景秀已给付：200000元（定金）+235802元+730000元=1165802元。尚有4198元未给付，许景秀可以依照法院要求执行。三、案涉物业已经完成了交付，且许景秀已经装修入住至今。案涉物业根据买卖合同第五条之规定，案涉物业的交楼时间为2016年2月28日，且田洋平、黄瑄已经在约定时间办理了上述房屋交接手续。许景秀也提供装修合同、付款凭据、水电缴纳票据等证据佐证。四、案涉物业非因买受人即许景秀的因素未办理过户登记。涉案物业在合同签订后，由于田洋平、黄瑄的征信以及物业被法院查封等因素，导致许景秀在2016年8月12日与田洋平、黄瑄方办理公证书以办理交易过户手续。在2016年11月2日清偿欠款，于2016年11月17日办理了二手过户手续。因此，物业没有办理过户手续非因买受人自身因素造成。综上，案涉物业事实上已为许景秀所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，邱华清无权查封，故依法提起诉讼维护自身的合法权益。
邱华清答辩称：一、从起诉状的陈述可知许景秀没有足额支付案涉房款。二、许景秀在履行案涉房地产买卖合同中存在严重过错，没有按合同约定足额支付定金，在田洋平、黄瑄违约的情况下，许景秀仍与其于2016年4月18日达成了补充协议，约定如田洋平、黄瑄仍怠于履行义务，则许景秀有权追究其违约责任。后案涉房屋被东莞市第三人民法院查封，但许景秀没有采取合理措施，仍继续履行合同，并借款给田洋平支付另案的执行款项，这与合同相违背。三、许景秀于2016年8月取得相应授权，2016年9月2日在取得查档结果显示案涉房产权利完整的情况下，直到2016年10月7日才去办理过户手续，且在明知田洋平、黄瑄有债务的情况下，相隔如此之久才办理过户手续，故许景秀存在过错。四、许景秀与田洋平、黄瑄于2016年1月3日签订房地产买卖合同，但隔了近一年才到房管局办理房地产变更手续，隔了这么久是因为许景秀、田洋平、黄瑄都存在违反合同约定的行为，因此一直没有办理变更手续，许景秀应当承担案涉房屋没有办理变更手续的后果。五、许景秀在案涉房产被查封前是没有实际占有的。
经一审法院合法传唤，田洋平、黄瑄、东莞市田野会计有限公司未到庭参加诉讼，亦未向一审法院提供任何书面意见或证据。
一审法院认定事实：一审法院在审理(2016)粤1971民初25496号案件过程中，于2016年11月22日查封了田洋平、黄瑄名下位于东莞市南城区××村××花园蔷薇院××301（房产证号：04××30）房屋。后许景秀以上述房屋系其所有为由提出执行异议，请求中止对上述房屋的执行。一审法院于2017年4月28日作出（2016）粤1971执异318号执行裁定书，裁定驳回许景秀的异议请求。许景秀不服该异议裁定，遂提起诉讼。
庭审中，许景秀主张在法院查封案涉房产前，已基本付清案涉房产的转让款，实际占有房屋，且非因许景秀的因素未办理过户登记，并提供以下证据：一、《房地产买卖合同》显示，卖方田洋平、黄瑄，买方许景秀，经纪方广州市置家房地产代理有限公司东莞分公司，就买卖东莞市南城区××村××花园蔷薇院××301房，于2016年1月1日签订该合同。合同第四条约定，案涉房产转让价款为1170000元。合同第五条约定，2016年2月28日前交付案涉房产。合同第十七条约定，田洋平、黄瑄为合法夫妻，田洋平通过电话、微信与黄瑄沟通，确认黄瑄同意并代黄瑄签订该合同；合同定金200000元，签约当日交50000元，余下150000元在黄瑄补齐房产证资料当天交齐；因合同交易期较长，定金增加至200000元。合同附件第一条“付款方式基本情况”约定，本次交易金额合计1170000元；买方需在2016年1月10日支付卖方定金200000元；首期楼款（含定金）590000元按以下方式支付：需涂销抵押后付款，赎契出资方为买方，由买方申请银行按揭担保的，将依据相应担保公司之规定作冻结或监管处理；楼价余款580000元采取按揭付款，楼价余款为贷款银行实际批准的金额，采用快速担保贷款，由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方贷款账户内，到账则视为卖方已收取。附件第二条“关于办理手续的约定”第二款约定，申请提前还款手续：卖方或卖方之委托人应在签订本合同后30个工作日内，向抵押银行办理提前还贷手续，并在经纪主或银行通知还贷之日起30个工作日内还清贷款；第三款约定，买方按揭贷款手续：买方按揭贷款的，应于本合同签订后30个工作日到银行办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》，并提交贷款所需全部资料及支付所需费用。该合同卖方处签有“田洋平”、“黄瑄（代）”，买方处签有“许景秀”，日期签有“2016年1月1日”。二、微信支付记录截图显示，分别于2016年1月1日、2016年3月2日、2016年3月3日向收款方“田野会计”转账20000元、5000元、5000元，转账说明分别显示为“微信转账”、“交楼款”、“交楼款”。三、招商银行转账汇款业务回单显示，2016年1月3日户名为许景秀（账号：62×××55）的账户向户名为田洋平（账号：62×××86）的账户转账150000元，摘要处显示为购房定金。四、收款证明显示“今收到许景秀交来关于购买东莞区西平村××花园蔷薇院××301房的定金款项200000元”，收款人处签有“田洋平”、“黄瑄”，日期签有“2016年1月3日”。五、个人转账汇款业务受理回单显示，2016年8月5日户名为许景秀（账号：62×××56）的账户向户名为东莞市第三人民法院（账号：44×××03）的账户转账235802元，用途显示为“代田洋平支付（2016）粤1973执2613号的执行款”。六、执行通知书显示，因（2016）粤1973民初255号民事判决书已发生法律效力，田洋平应于2016年6月16日前履行生效文书确定的义务，应付案款合计为235802元，交款账户户名为东莞市第三人民法院，账号为44×××03。七、借据显示，田洋平、黄瑄因东莞市第三人民法院执行通知书，需缴纳235802元，故向东莞市南城区××村××花园蔷薇院××301房的购买方许景秀借款支付，代为支付的款项抵作田洋平、黄瑄和许景秀的未付房款，并在双方完成过户手续支付余款中扣除；立据人处签有“田洋平”、“黄瑄”，见证人处签有“李成”，立据日期显示为2016年8月4日。八、华夏银行电子回单显示，户名为何某（账号：14×××22）的账户于2016年11月2日，向户名为田洋平（账号：60×××15）的账户转账730000元，摘要显示为往来。九、借据显示，2016年11月1日，许景秀借到何某730000元用于清偿东莞市南城区××村××花园蔷薇院××301房在中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞石碣支行的按揭贷款，该借款转入许景秀指定的田洋平的账户（60×××15）。十、何某于2017年1月3日出具的情况说明显示，何某于2016年11月2日通过14×××22账户向田洋平的60×××15账户转账了730000元，该笔转账是受许景秀委托，代其支付购房款；同意许景秀对该债权行使全部的权利和义务。十一、何某于2017年1月9日出具的结算证明显示，许景秀于2016年11月1日向何某借款730000元已于1月9日本金及利息全部归还。十二、《房地产买卖合同》（合同编号20161117269602614276）显示，卖方田洋平、黄瑄作为甲方，买方许景秀作为乙方，就买卖东莞市南城区××村××花园蔷薇院××301房，于2016年11月17日签订该合同，合同盖有“东莞市房产管理局执法专用章”。合同第二条“买卖房地产价格、付款方式”约定，交易总金额为700000元，乙方应于2016年11月17日前支付第一期房款700000元。第四条“房地产交易”约定，双方同意于2016年11月17日由甲方将该房地产交付乙方使用。十三、不动产登记受理凭证显示，2016年11月17日已收到东莞市南城区××村××花园蔷薇院××301网签房屋转移登记申请。十四、房产登记信息查询结果显示，房屋坐落于东莞市南城区××村××花园蔷薇院××301，产权人为田洋平，占有份额为共同共有，共有人为黄瑄，他项权情况显示他项权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行，抵押金额为76万，审批日期为2014年4月11日。十五、税收缴款书、广东增值税普通发票、广东省非税收入（电子）票据显示，2016年11月17日，原告向东莞市地方税务局南城税务分局缴纳住房买卖契税22613.39元、商品住房增值税价税合计753779.7元，向东莞市南城房地产管理所缴纳住房转让（交易）手续费及房屋所有权登记费共322.84元，税收缴款书、广东增值税普通发票备注均注明房屋坐落东莞市南城区××村××花园蔷薇院××301。十六、广东增值税普通发票显示，购买方名称为“蔷薇15-301许景秀”，向深圳市金地物业管理有限公司东莞金地格林小城分公司缴纳物业管理费2010.31元、水费196.94元、电费593.73元，开票日期为2016年12月2日，备注处手写有“管理费3-11月、水费5-10月、电费3-10月”。十七、室内装修工程施工合同显示，发包方许景秀（甲方）、承包方深圳市冠宝装饰设计工程有限公司（乙方）于2016年4月12日签订该合同。合同第一条“工程概况”约定，工程名称为家庭装修，工程地点为东莞市南城区金地格林小城蔷薇院15座301，暂定开工日期为2016年4月20日，暂定竣工日期为2016年6月20日，合同价款为133888元。合同第七条“工程价款及结算”约定，甲方应将装修款汇到乙方指定的账户，深圳市冠宝装饰设计工程有限公司收款账号显示：……2、财务账户名为邓文娟，财务账户号为62×××08，开户银行为招商银行。十八、招商银行转账汇款业务回单（3张）显示，户名为许景秀（账号：62×××55）的账户分别于2016年4月23日、2016年6月3日、2016年7月17日各向户名为邓文娟（账号：62×××08）的账户转账40000元，摘要分别显示为“装修首付款”、“装修进度款”、“装修进度款”。十九、招商银行转账汇款业务回单（6张）显示，户名为许景秀（账号：62×××55）的账户于2016年9月5日向户名为ＸＸ仪（账号：62×××05）的账户转账28024元、52000元，摘要分别显示为“许景秀税费”、“田洋平垫资赎楼款”。户名为许景秀（账号：62×××66）的账户于2016年11月1日向户名为ＸＸ仪（账号：62×××05）的账户转账100000元、28000元，摘要分别显示为“金地格林小城蔷薇苑15栋301房产买卖过户资金冻结款”、“田洋平垫资费用”。户名为许景秀（账号：62×××55）的账户于2016年11月1日向户名为ＸＸ仪（账号：62×××05）的账户转账150000元，摘要显示为“金地格林小城蔷薇苑15栋301房产买卖尾款冻结”。户名为许景秀（账号：62×××55）的账户于2017年1月9日向户名为何某（账号：62×××35）的账户转账445080元，摘要显示为“还款”。
诉讼过程中，证人何某于2017年11月27日到庭作证，回答称其从事担保赎楼工作，借了730000元给许景秀替田洋平赎楼，该款系从其账户直接转给田洋平的账户。没有与许景秀签订合同，亦没有约定借款的还款期限，但约定了借款利息，许景秀现已还清借款及利息。证人何某在庭审中确认许景秀提交的招商银行转账汇款业务回单（6张）是许景秀向其归还本金及利息的转账凭证，9月5日的转账为预收费，并确认ＸＸ仪是其财务。
庭审中，许景秀主张一共支付了房款1165802元，分别是定金20万元、代田洋平支付的执行款235802元、清偿抵押的借款730000元，尚缺4198元未支付。定金20万元中的15万元是银行转账支付，2万元是微信转账支付，3万元是现金给付。2016年3月2日、2016年3月3日分别向收款方“田野会计”转账的5000元、5000元并非案涉房款的交易款，而是家私电器的对价。
另，庭审后，许景秀向一审法院陈述，明确愿意以法院认定未付的购房款金额按照法院要求交付执行。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点在于许景秀提交的证据是否足以证明其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，许景秀应就其签订了合法有效的买卖合同、支付了相应对价、案涉房产已经交付、许景秀对未办理过户登记手续不存在过错的事实承担相应的举证责任。纵观许景秀所提交的证据，作如下分析：
（一）许景秀与田洋平、黄瑄是否签订合法有效的买卖合同
根据许景秀提交的房地产买卖合同显示，许景秀、田洋平、经纪方广州市置家房地产代理有限公司东莞分公司，就买卖东莞市南城区××村××花园蔷薇院××301房，于2016年1月1日签订房屋买卖合同。该合同虽没有经案涉房屋共有人黄瑄亲自签名，但结合许景秀提交的收款证明、借据及2016年11月17日的《房地产买卖合同》（合同编号20161117269602614276），一审法院认为，案涉房屋的共有人黄瑄同意案涉房屋买卖，该合同签订时间先于一审法院对案涉房屋的查封时间，合同内容并未违反法律规定，且从支付价款凭证、提交过户资料给房管部门凭证、缴纳税费凭证等材料亦反映出合同的实际履行情况，故认定许景秀与田洋平、黄瑄在法院实施查封措施之前已经签订有效的买卖合同，合同价款为1170000元。
（二）许景秀是否已按合同约定支付价款
首先，许景秀主张已于2016年1月3日前支付了定金20万元，一审法院认为，2016年1月1日的微信转账截图并未显示支付方，也无法确认收款人“田野会计”的真实身份，转账说明处亦未有相关备注，故对2016年1月1日的微信支付记录截图，不予确认。许景秀主张现金给付3万元，但并未提供充分证据佐证，对此亦不予确认。根据许景秀提交的2016年1月3日的招商银行转账汇款业务回单及收款证明，一审法院认为许景秀仅支付了定金150000元。其次，许景秀主张其于2016年8月5日通过代田洋平向东莞市第三人民法院支付执行款的方式支付了案涉房屋的购房款235802元，结合许景秀提交的借据、东莞市第三人民法院的执行通知书以及许景秀向东莞市第三人民法院汇款的个人转账汇款业务受理回单，已经构成完整的证据链，反映出许景秀以代为支付执行款的方式向田洋平、黄瑄支付了相应购房款，且在借据中田洋平、黄瑄明确表示愿意将该代为支付的执行款抵作购房款，故对该事实予以确认。再次，许景秀主张其于2016年11月2日通过案外人何某支付了房款730000元，对此一审法院认为，何某以证人身份于2017年11月27日到庭阐明了相关借款情况，确认其出借730000元给许景秀替田洋平赎楼，该款系从其账户直接转给田洋平的账户，并当庭确认许景秀现已还清借款本金及利息以及许景秀提交招商银行转账汇款业务回单（6张）的真实性，故一审法院对许景秀该主张予以确认。
综合上述因素，在法院查封案涉房屋前，许景秀已支付了1115802元，对于剩余未付价款54198元，明确愿意按照法院的要求交付执行，一审法院对此亦予以确认。
（三）案涉房产在法院查封前是否已交付
许景秀提交的管理费、水电费发票是2016年12月2日出具，该时间晚于一审法院对案涉房屋的查封时间，故对该证据不予确认。但根据许景秀提交的室内装修工程施工合同及招商银行转账汇款业务回单显示，许景秀于2016年4月12日与深圳市冠宝装饰设计工程有限公司就案涉房屋签订了装修合同，并根据合同约定于2016年4月23日、2016年6月3日、2016年7月17日向户名为邓文娟（账号：62×××08）的账户共转账支付了120000元，且在招商银行转账汇款业务回单中摘要部分显示均与装修有关，故在法院2016年11月22日查封前，案涉房屋已经交付许景秀。
（四）许景秀对未办理过户登记手续是否存在过错
根据执行通知书显示，田洋平、黄瑄曾有案件在2016年6月期间于东莞市第三人民法院强制执行，故许景秀确实有合理理由未能及时与田洋平、黄瑄办理案涉房屋过户手续，在许景秀代为清偿田洋平、黄瑄在（2016）粤1973执2613号案件的债务后，根据许景秀提交的房地产买卖合同（合同编号20161117269602614276）、不动产登记受理凭证、房产登记信息查询结果、税收缴款书、广东增值税普通发票、广东省非税收入（电子）票据显示，可知许景秀与田洋平、黄瑄于2016年11月17日向房屋登记部门申请办理过户，房屋登记部门亦于当天受理过户申请，且许景秀也于当天缴纳了相关税费，故结合上述所认定的案涉房屋价款交易情况，一审法院认为许景秀对未办理过户登记手续并不存在过错。
综上所述，许景秀提交的证据足以证明其就案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对于许景秀诉请停止对案涉房屋强制执行并解除查封扣押的请求，合法有据，予以支持。根据上文所引用的法条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十二条，判决：不得执行位于东莞市南城区××村××花园蔷薇院××301（房产证号：04××30）的房屋。本案一审受理费15330元（许景秀已预交），由田洋平、黄瑄共同负担。
二审期间，各方均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人邱华清请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点是：许景秀对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，邱华清对许景秀与田洋平、黄瑄就案涉房屋在法院实施查封之前已签订有效的书面买卖合同并未提出异议，本院予以确认，即许景秀与田洋平、黄瑄就案涉房屋在实施查封之前已签订有效的书面买卖合同；其次，邱华清上诉以许景秀提供的缴交物业管理费、水费及电费的发票来主张许景秀在案涉房产被查封前并没有实际占有使用，然而，上述发票仅能证明许景秀有缴交物业管理费、水费及电费，并不能证明许景秀在案涉房产被查封前并没有实际占有使用，且许景秀提交的室内装修工程施工合同及招商银行转账汇款业务回单能相互印证证明许景秀在法院实施查封之前已占有案涉房屋并对之进行装修，邱华清虽对上述室内装修工程施工合同及招商银行转账汇款业务回单不予确认，但未能提交证据对此予以反驳，故原审法院根据许景秀提交的室内装修工程施工合同及招商银行转账汇款业务回单认定案涉房屋在法院实施查封之前已交付许景秀并无不当，本院予以确认。再次，许景秀与田洋平就案涉房屋于2016年1月1日签订房地产买卖合同约定定金200000元，签约当日交50000元，余下150000元在黄瑄补齐房产证资料当天交齐；且许景秀提交的2016年1月3日的招商银行转账汇款业务回单显示许景秀于当天向田洋平支付购房定金150000元，且田洋平、黄瑄于2016年1月3日出具的收款证明显示许景秀已支付案涉房屋买卖的定金200000元，由此可见，许景秀主张已支付案涉房屋买卖的定金200000元是可信的，本院予以确认，故原审法院仅认定许景秀支付了定金150000元属不当，本院予以纠正。因案涉房屋曾被东莞市第三人民法院查封，许景秀与田洋平、黄瑄对案涉房屋的首期楼款及楼价余款支付方式进行变更，是双方为了履行案涉房屋买卖合同而实际改变了楼款支付方式，且根据许景秀提交的证据可证明许景秀于2016年8月5日、2016年11月2日已分别支付案涉房屋的购房款235802元、730000元，由此可见，许景秀在法院查封案涉房屋前已支付了1165802元，剩余未付价款为4198元并且明确愿意按照法院的要求交付执行，故邱华清所主张的许景秀对案涉房屋买卖合同的履行及放任交易风险的扩大存在重大过错是不能成立的，本院不予支持。最后，邱华清主张许景秀在2016年8月12日就已取得授权并在2016年9月2日取得查档结果显示案涉房产权利完整，但直到2016年11月17日才去办理过户手续。然而，上述授权及查档只是为了案涉房屋的继续交易，且如上所述案涉房屋的银行按揭款由许景秀2016年11月2日代为支付完毕，后许景秀与田洋平、黄瑄于2016年11月17日已向房屋登记部门申请办理过户，故邱华清上述主张许景秀对未办理过户登记手续存在过错的理据不足，本院不予支持。从上述分析可见，许景秀提交的证据足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即许景秀对案涉房屋的执行异议成立，不得执行案涉房屋。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人邱华清的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费15330元，由邱华清负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 许 卫
审判员 邹凤丹
审判员 陈美苑
二〇一八年六月二十二日
书记员 王茵倩