福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闽民提字第7号
抗诉机关：福建省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：余孔壮，男，汉族，1957年8月27日出生，住福建省福州市鼓楼区东水路**号东方。
委托代理人：邱宁江，福建邱宁江律师事务所律师。
委托代理人：王永仁，福建邱宁江律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：三明市中信置业开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村156幢2层。
法定代表人：杨东，该公司董事长。
委托代理人：余华铨，男，汉族，1977年8月1日出生，住福建省三明市梅列区，该公司职员。
被申诉人（一审第三人）：三明光华废旧物资加工有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村36幢。
法定代表人：徐贤国，该公司董事长。
委托代理人：曹丽珍，女，汉族，1966年2月18日出生，住福建省福州市鼓楼区，该公司职员。
委托代理人：李玉芳，北京大成（福州）律师事务所律师。
申诉人余孔壮因与被申诉人三明市中信置业开发有限公司（以下简称中信公司）、三明光华废旧物资加工有限公司（以下简称光华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市中级人民法院（2013）三民再终字第11号民事判决，向检察机关申诉。福建省人民检察院于2014年10月9日作出闽检民监（2014）1022号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年11月5日作出（2014）闽民抗字第18号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。福建省人民检察院指派检察员蔡必峰出庭。申诉人余孔壮及其委托代理人邱宁江、王永仁、被申诉人中信公司委托代理人余华铨、被申诉人光华公司委托代理人曹丽珍、李玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月14日，一审原告余孔壮起诉至三明市梅列区人民法院，请求判令中信公司全面履行《商铺购买协议书》约定的条款，并办理府中大厦负一层1-14号商铺的房屋所有权证和土地使用权证。中信公司辩称，已将府中大厦负一层房屋交付余孔壮装修使用，三明市中级人民法院对讼争房产进行财产保全，造成中信公司履行障碍，中信公司愿意在履行障碍消除后积极履行义务。光华公司辩称，《商铺购买协议书》无效，余孔壮要求履行协议缺乏法律依据，请求驳回余孔壮的诉讼请求。
一审查明：1、2006年2月13日，中信公司与光华公司签订《合作开发合同》，双方约定：合作竞买和开发杜鹃新村16、17幢，中信公司占开发地块的70%权益，光华公司占开发地块的30％权益；双方对该项目的开发、经营、销售和投融资等重大问题有配合义务和决策的权利，具体的组织实施工作由中信公司负责，光华公司协助；在同等条件下，一方要出让本项目的权益，另一方有优先购置权。2007年7月20日，三明市中级人民法院作出（2007）××民初字第××号民事判决书，确认《合作开发合同》合法有效。2007年9月28日，中信公司与光华公司签订一份《协议书》，约定：共同成立项目工作组，负责府中大厦的经营管理。中信公司指派杨东、邓上平、郑大隆，光华公司指派李建云为项目工作组成员；项目工作组由杨东负责。庭审中，光华公司认可府中大厦的销售以中信公司的名义进行。
2、2008年9月24日，中信公司取得府中大厦的商品房预售许可证（建筑面积16887.711㎡）。其中可售部位为地上205套住宅及公寓面积16887.711㎡；不可售部位为：地下一层车库、配电房以及地下二层的人防工程、水泵房、消防水池，地上一层、地上二层的配电房及地上一层的社区配套用房、物业管理用房；暂不可售部位为地下一层店面14间，101-1、101-2、102、111号住宅。
3、2009年5月4日，余孔壮与中信公司签订《商铺购买协议书》，双方约定：余孔壮选中府中大厦负一层，预计整层建筑面积为1450-1500㎡，其中已计入容积率有产权的建筑面积为342.552㎡，未计入容积率部分无产权面积约1108-1158㎡（该层房产目前尚未申办销售手续，中信公司承诺提供不低于342㎡的房屋产权，其余无产权面积房屋余孔壮拥有永久使用权，并提交当地的房管部门备案）。余孔壮与中信公司约定未计容积率部分由中信公司向规划部门申请增加容积率，所需费用由中信公司承担，经批准后该部分获得产权将按下述第（2）种方式计算该商品房价格，规划部门不予批准该部分无法获得产权按下述第（1）种方式计算该商品房价格：（1）部分产权计价：若已计容积率且提供产权的建筑面积为342.552㎡，单价每平方米按人民币3万元；未计容积率无产权部分，如实际测量面积为1108㎡时，单价每平方米为人民币2500元，实际测量面积为1158㎡时，单价每平方米为人民币2785元。（2）全部产权计价：由中信公司向相关部门申请增加容积率，如获得批准负一层可取得全部产权，则该负一层整层建筑面积：1450-1500㎡按单价每平方米为人民币9000元。余孔壮在签订本协议书之日起三日内支付中信公司人民币260万元作为定金，签订《三明市商品房买卖合同》时余孔壮可选择一次性或按揭付款方式；中信公司收到余孔壮的购房定金后，应于2009年6月30日前将负一层提供给余孔壮装修及使用，并于2009年12月31日前提供经批准后许可销售的文件或证书原件，满足签订《三明市商品房买卖合同》的条件；余孔壮办理产权过程，中信公司无偿配合。
4、2009年5月6日，余孔壮依约将定金260万元支付给中信公司。中信公司向余孔壮出具260万元的销售不动产统一发票，并将三明市梅列区府中大厦负一层房屋交由余孔壮使用。
5、2010年4月12日，余孔壮致函中信公司，要求中信公司于2010年4月15日前办理交房手续；明确签订《商品房买卖合同》的具体时间；如未获得政府批准销售，按照《商铺购买协议书》第五点第2条的约定，在五日内办理房款结算并将原协议送交三明市房地产管理部门备案。
6、2008年10月18日，光华公司向三明市中级人民法院起诉，要求中信公司将合作开发的不可售及暂不可售的房产按30％的比例交付给光华公司。三明市中级人民法院作出的（2008）××民初字第××号《民事判决书》，于2009年12月22日被福建省高级人民法院撤销。该案被发回重审后，光华公司的诉讼请求之一变更为：依法对合作开发的房产项目的全部收益进行分割，由中信公司将该项目的全部收益的30％支付给光华公司。因光华公司申请财产保全，2010年6月22日，三明市中级人民法院查封中信公司名下的三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房，即未经该院许可，不得办理被查封房产的产权登记及转让、赠与等产权变更手续。2011年12月28日，三明市中级人民法院作出（2010）××民初字第××号民事判决书，认定“负一层店面因属预售性质，且余孔壮与中信公司之间就预售合同效力的纠纷梅列区人民法院尚未审结，故对负一层店面不予处理”。光华公司不服该判决，已向福建省高级人民法院提起上诉。
7、2010年9月19日，中信公司办理了三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层车库1-12号、1-18层住宅（1803除外）的初始预登记。2011年7月21日，三明市房地产管理处出具说明：杜鹃新村17幢总建筑面积22832.395㎡，规划核实总建筑面积22832.395㎡，其中商业面积342.58㎡。该项目已于2010年9月19日办理了初始预登记（但商业部分房地产管理处依2010年6月22日三明市中级人民法院裁定协助执行予以司法冻结未登记）。若司法冻结解除，则该部分属可销售、登记产权。
8、2010年12月5日，余孔壮函告中信公司，要求按其提供的名单签订《商品房买卖合同》。2011年1月5日，余孔壮再次致函中信公司，要求中信公司明确具体的办证时间及支付房款时间。2011年1月10日，中信公司针对余孔壮2011年1月5日的函件回函，表示：因内部合作纠纷导致余孔壮购买的府中大厦商铺被查封，造成无法办理产权证；中信公司愿意履行双方签订的《商铺购买协议书》。
9、2011年1月7日，余孔壮与中信公司就府中大厦负一层车库签订《商品房买卖合同》。之后，余孔壮向中信公司支付车库款2354000元。目前，该车库已办理了相应的备案登记。
10、2011年5月5日，中信公司因不按规定接受年检被吊销营业执照。
一审认为，余孔壮与中信公司签订《商铺购买协议书》时，商品房价款的确定方式、付款方式及付款时间多为假设性条款，建筑面积也存在不确定性，即涉讼《商铺购买协议书》存在许多条款不明确，无法全面履行合同的情形。且余孔壮只预交了购房定金，未交纳购房款，加之有部分房产中信公司尚未取得商品房预售许可证，应认定涉讼《商铺购买协议书》尚不具备《商品房买卖合同》的构成要件，不能认定为商品房买卖合同。故余孔壮请求判令中信公司为其办理府中大厦负一楼1-14号商铺的房屋所有权证及土地使用权证并要求中信公司全面履行《商铺购买协议书》条款约定的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。遂作出（2011）××民初字第××号一审民事判决：驳回余孔壮的诉讼请求。案件受理费100200元，由余孔壮负担。
余孔壮不服一审判决，向三明市中级人民法院提起上诉称，《商铺购买协议书》的条款是确定、明确的，不存在无法全面履行合同的情形；其已经预交定金，也交纳了部分购房款；《商铺购买协议书》合法有效，请求依法改判。中信公司答辩称，愿意在履行障碍消除后履行合同义务。光华公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。
二审查明的事实与一审相同。
二审认为，余孔壮与中信公司签订的《商铺购买协议书》所涉及的房屋产权为府中大厦负一层，包括负一层车库、配电房、负一层店面14间等，余孔壮仅交纳定金及车库款，并未交纳剩余购房款，且上述14间店面经一审第三人光华公司申请予以查封，尚未取得商品房预售许可证。因此，余孔壮要求中信公司办理府中大厦负一层1-14号商铺的房屋所有权证及土地使用权证，并要求中信公司全面履行《商铺购买协议书》条款约定的上诉意见不能成立，不予采纳。遂作出（2012）××民终字第××号二审民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100200元，由余孔壮负担。
余孔壮不服，向本院申请再审。本院于2013年10月28日作出（2013）××民申字第××号民事裁定，指令三明市中级人民法院再审本案。
再审对一、二审查明的事实予以确认。另查明，光华公司不服三明市中级人民法院（2010）××民初字第××号民事判决，向福建省高级人民法院提出上诉的合作开发房地产合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2012年9月12日作出（2012）××民终字第××号民事判决，判决中信公司应支付给光华公司合作利润人民币9033469元。中信公司未履行（2012）××民终字第××号民事判决书确定的义务，以致涉诉的府中大厦负一层1-14号商铺至今仍处于司法查封状态。
再审认为，中信公司在尚未取得预售许可证前，与余孔壮签订了销售府中大厦负一层（含14间店面及车库等）的《商铺购买协议书》，中信公司已依约收取了定金及全额车库款，该《协议书》具备商品房买卖合同的有关内容，中信公司应全面履行《协议书》。因出售标的物被他案诉讼保全造成履行不能的，应当赔偿对方经济损失。本案诉争的府中大厦1-14号商铺在光华公司诉中信公司合作开发房地产合同纠纷一案中，因光华公司对中信公司提出诉讼保全申请被本院于2010年6月22日司法查封，该诉讼保全标的物的物权仍属于中信公司，中信公司至今未履行被查封一案中生效判决所确定的义务，司法查封至今未解除。光华公司因申请诉讼保全而取得了对诉讼保全标的物处置优先受偿的权利。根据本案的具体情况，在中信公司未履行完对光华公司生效判决义务前，余孔壮要求判令中信公司全面履行《商铺购买协议书》，并为其办理府中大厦负一层1-14号商铺的房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求，因光华公司的诉讼保全而无法实现，不予支持。原一、二审判决驳回余孔壮诉讼请求并无不当。余孔壮如因本案协议目的不能实现受到损失，属债权法调整范畴，可向中信公司另行主张赔偿。该协议所涉及的车库因申请再审人余孔壮已付清车库款并已办理了产权过户手续，买卖双方无争议，予以确认。遂作出（2013）××民再终字第××号再审民事判决：维持三明市中级人民法院（2012）××民终字第××号民事判决及三明市梅列区人民法院（2011）××民初字第××号民事判决。
余孔壮不服，向检察机关提出申诉。
福建省人民检察院抗诉认为，（2013）××民再终字第××号民事判决适用法律确有错误。理由是：1、再审判决认定光华公司因申请诉讼保全而取得了对诉讼保全标的物处置优先受偿的权利，适用法律错误。2、再审判决认定余孔壮的诉讼请求因光华公司的诉讼保全而无法实现和予以支持，适用法律错误。余孔壮与中信公司签订的《商铺购买协议书》合法有效，余孔壮已依约支付价款合计495.4万元，中信公司于2010年5月6日将府中大厦负一层房屋交由余孔壮使用，讼争房屋目前已具备产权登记条件。余孔壮支付部分价款及实际占有讼争房屋的时间均在法院查封行为之前，现余孔壮要求中信公司继续履行《商铺购买协议书》并为其办理讼争房屋产权证书的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。
本院再审过程中，余孔壮称，三明市中级人民法院再审判决认定“申诉人如因协议目的不能实现受到损失，属于债权法调整范畴，可向中信公司另行主张赔偿”是错误的。申诉人的办证请求是物权请求权，应当优先于光华公司的债权请求。光华公司的诉讼保全，不能作为对抗申诉人与中信公司履行协议的理由。原再审判决认定光华公司因申请诉讼保全而取得了对标的物的优先受偿权，违反了法律规定。申诉人不但预交了定金，也交纳了部分购房款；《商铺购买协议书》对面积、价款、付款方式和时间等都是明确的，不存在假设和无法履行的情形。请求撤销原审判决，改判支持申诉人的诉讼请求。
中信公司辩称，《商铺购买协议书》存在部分履行不能，其责任不在于中信公司，是由于光华公司申请三明市中级人民法院对该商业部分给予财产保全，从而造成中信公司想与余孔壮签订该商铺部分的商品房买卖合同，并办理备案登记存在事实上的履行障碍与履行不能，该履行不能的责任应由光华公司承担，中信公司愿意在履行障碍消除后积极履行与余孔壮签订的商铺商品房买卖合同的义务。
光华公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。抗诉机关认为原判决适用法律错误不能成立。诉讼保全虽然不能等同于抵押权，但在司法理论观点和实务操作中，诉讼财产保全人享有优先受偿权。根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十八条的规定，先对债务人的财产实施保全措施的债权人可以优先受偿。请求驳回余孔壮的再审申请。
经本院再审审查，三明市中级人民法院再审查明的事实正确，本院予以确认。
本院再审认为，民事诉讼法设立诉讼保全制度的目的是确保诉讼程序的顺利进行，避免判决难以执行或造成其他损害，法律并没有明确规定当事人申请诉讼保全后取得对标的物的优先受偿权，原审法院认为光华公司因申请诉讼保全而取得对诉讼保全标的物处置优先受偿的权利，缺乏依据，应予纠正。中信公司与光华公司合作开发府中大厦，中信公司占70%权益，股权比例超过三分之二，而且负责项目的具体实施和经营管理，其有权对外销售府中大厦的房产。光华公司亦认可府中大厦以中信公司的名义进行销售。故中信公司对外签订《商铺购买协议书》，属于有权行为。余孔壮与中信公司签订《商铺购买协议书》是双方的真实意思表示，不存在欺诈或胁迫的情形，该协议合法有效，中信公司应当按照约定全面履行《商铺购买协议书》，余孔壮要求中信公司履行协议的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。光华公司作为府中大厦的开发商，即使与中信公司之间有纠纷，亦不能对抗善意第三人。光华公司阻止中信公司向善意第三人履行合同义务，没有法律依据。余孔壮要求中信公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证，但办证行为属于行政机关的职权，中信公司仅有配合协助的义务，余孔壮该诉讼请求，本院不予支持。综上，余孔壮与中信公司签订的《商铺购买协议书》合法有效，中信公司应当按照约定全面履行《商铺购买协议书》。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销三明市中级人民法院（2013）三民再终字第11号、（2012）三民终字第572号民事判决及三明市梅列区人民法院（2011）梅民初字第526号民事判决。
二、三明市中信置业开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内履行与余孔壮签订的《商铺购买协议书》。
三、驳回余孔壮的其他诉讼请求。
本案一、二审受理费共计200400元，由中信公司承担140280元，由光华公司承担60120元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑庆铭
代理审判员 刘振宇
代理审判员 黄清秀
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 丁艳波
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。