.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2017）内0105民初220号原告：赵磊，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵志毅（系原告赵磊父亲），男，无业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：庞跃光，内蒙古丰洲律师事务所律师。被告：内蒙古金虎房地产有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新希望街菊花小区4号楼1单元401。法定代表人：刘治中，总经理。委托诉讼代理人：张伟，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓曼，慧聪律师事务所律师。原告赵磊与被告内蒙古金虎房地产有限责任公司（以下简称金虎房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案，依法适用普通程序于2017年3月13日、2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告赵磊及其委托诉讼代理人赵志毅、庞跃光，被告金虎房地产的委托诉讼代理人张伟、王晓曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵磊向本院提出诉讼请求：1.请依法判令解除2012年8月16日原被告双方签订的《金坤花苑商品房内部认购协议》；2.请依法判令被告立即退还原告购房款450000元并支付违约利息54000元，双倍返还原告定金20000元；3.依法判令被告向原告赔偿一倍购房款45万元，4.请求依法判令被告给付原告450000元自2017年1月1日起至实际给付之日的年6%的利息。事实与理由：原告于2012年8月16日与被告签订了金坤花苑商品房住宅小区第A座3单元07层A-03-07-01号房房屋建筑面积为160.2平方米的商品房的《金坤花苑商品房内部认购协议》，该房屋总价款为：916344.00元，付款方式为分期付款，首付款应付458000元；主体起到5层时应付款458000元；主体封顶时应付款（总房款的20%）183000元；交付房屋时应付款（总房款的5%）46344元。合同还约定交房日期为2014年12月31日之前。协议签订后都原告按照协议的要求支付首付款458000元，被告只收了450000元，当问及为什么只收450000元时，被告称下次交一样。之后，被告在"五证"不具备任何一证的情况下被勒令停止施工，就再也没向原告收取分期付款，现早已超过原被告协议约定的交房日期，被告既没有完善本商品楼全部审批手续，也没与原告签订《商品房买卖合同》，被告现已无能力再行该楼盘的建设，以致原、被告签订的《金坤花苑商品房内部认购协议》实际无法履行。当原告多次找到被告要求退还购房款和支付违约利息时。被告讲反正现在没钱。直至今日，被告一直违反协议约定，未履行交房义务。双方在协议第4条第4项中约定：被告逾期交房的违约责任（不可抗拒的因素除外）。自本合同第4条规定的交付期限的次日始至实际交付之日止，被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付已交购房款的利息。第4条第5项中约定在交房前如遇不可抗力因素导致原告不能进行购房，原告可以要求被告无条件退款，被告将原告所付金额全部退还，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。因此，原告根据合同约定向法院起诉，要求法院判决解除原被告至今的《金坤花苑商品内部认购协议》，并要求法院判决被告立即退还原告购房款450000元，并依合同约定支付违约利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第4条，《中华人民共和国合同法》第97条和《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。金虎房地产辩称，一、本案中，双方约定交房时间为计划交房，是双方签订合同设定的计划目标，达到目标需要各种因素的成就，签订该合同时原告对此是明知的。二、对于原告主张的违约金因答辩人未能按计划交房属于双方事前均能预见的事实，且也存在不可抗力的因素。三、本案中，原告存在违行为，协议约定主体起到五层时向被告支付229000元（总房款的25%），本案中主体早于2015年底前就已经完成，其他购房人均已支付相应款项，仅原告不想被告履行义务。四、本合同双方未约定解除合同条件，也不具备合同解除的条件。五、原告解除权错过有效期限，应当归于消灭。六、被告在与原告签订商品房内部认购协议时不存在隐瞒事实的情况，原告对被告开发建设的金坤花苑商品房各类手续正在办理这一情况属明知。七、本案双方应当继续履行《金坤花苑商品房内部认购协议》，被告停工属于不可抗力的因素导致，且原告在签订合同之前明知房屋性质，存在不能交房的可能，被告目前也积极完成合同义务，并具备完成合同义务的能力，不存在原告所称无法继续履行的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：一、通知（2012年8月9日），该证据并未加盖被告的印章，本院对其真实性无法采纳；二、拆迁房屋补偿安置协议书，由于其为案外人于被告签订，本院对其关联性不予采纳；三、（2016）内0105行初7号行政裁定书、（2016）内01行终75号行政裁定书、文件，本院对其真实性认可，但项目拆迁难度大一级上访情况多并非不可抗力，被告不能以此免责。四、付款收据，被告拟证明原告未按时交主体到5层的购房款，但该收据均为案外人所支付，本院对其关联性不予采纳，不能证明被告的证明问题。五、证明、由于出具该证明的证人并未出庭接受询问，本院对其出具的证明不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年8月16日，原告赵磊与被告金虎房地产签订《金坤花园商品房内部认购协议》，原告购买被告开发建设的的位××区北，南临东瓦窑菜市场，书金坤花园项目第一期工程，层高30层，具体为金坤花园商品房住宅小区第A座三单元07层A-03-07-01号房，用途为住宅，该房屋建筑面积为160.2平方米，单价为每平方米5720元，总房款916344元。付款方式为分期付款，首付款应付（总房价的50%）458000元，主体起到5层付（总房款的25%）229000元，主体封顶时应付（总房款的20%）183000元，交房时付（总房款的5%）46344元，原告已付定金2万元。交房时间：计划交房日期为2014年12月31日，被告在2014年12月31日前，完善本商品楼全部审批手续，待被告在具备商品房买卖的法定条件后，必须及时与原告签订《商品房买卖协议》，当《商品房买卖协议》生效后，本协议自动失效。同日，原告向被告支付购房首付款450000元。另查明，原告所购房屋至今未取得商品房预售许可证，且至今未交付原告。本院认为，原被告之间签订的《商品房认购协议书》是双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，此外，内部内部认购协议第四条第二款约定，待被告在具备商品房买卖的法定条件后，必须及时与原告签订《商品房买卖协议》，当《商品房买卖协议》生效后，本协议自动失效，故《金坤花园商品房认购协议书》是合法有效的预约合同。首先针对该协议是否构成解除的条件，虽然协议中并未约定具体解除合同的条件，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据该条的规定，预约合同的目的是签订本约合同，合同约定被告应在2014年12月31日前完善审批手续，但至今该项目尚未取得预售许可证，审批手续并未完善，不具备签订《商品房买卖协议》的条件，原告签订《商品房买卖协议》目的已经不能实现，原告以诉讼的形式请求解除认购协议于法有据，本院予以确认。对于被告抗称原告已经超过行使解除权期限的抗辩理由，由于被告不具备签订《商品房买卖协议》的条件且未取得预售许可证，故解除合同的事由一直存续，故原告主张解除合同并未超过行使期间。对于被告称由于不可抗力导致被告停工的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，棚户区改造、不确定因素多、拆迁难度大、项目不能顺利进行并非不可抗力。对于原告主张违约利息的诉讼请求属于原告的合理损失，本院予以支持，对原告主张双倍返还定金的诉讼请求，利息损失与定金均为补偿原告损失，由于本院对利息损失予以支持，对于定金本院将之作为购房款45万元的部分予以退还。对于原告主张赔偿45万元的诉讼请求，《商品房买卖协议》已经载明签订协议时不具备签订《商品房买卖协议》的条件，故被告并没有隐瞒取得取得预售许可证的情形，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故本院对此诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告赵磊与被告内蒙古金虎房地产有限责任公司签订的《金坤花苑商品房内部认购协议》于本判决生效之日起解除；二、被告内蒙古金虎房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵磊返还购房款450000元及利息54000元（暂计至2017年1月1日，之后产生的利息以450000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；三、驳回原告赵磊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计17090元（原告已预交），由原告赵磊负担8250元，被告内蒙古金虎房地产有限责任公司负担8840元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 迟玉青代理审判员 李维栋人民陪审员 许俊芳二○一七年六月十三日书记员 高梦莎