北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4563号
上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。
被上诉人（原审原告）彭芬，女，1987年10月28日出生。
委托代理人彭锐，北京京舟律师事务所律师。
委托代理人万振，北京京舟律师事务所律师。
上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人彭芬居间合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第14391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成由法官巩旭红担任审判长，法官李晓波、李诚参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭芬在一审中起诉称：2015年5月初，彭芬欲购买一处北京房产，经链家公司撮合，相中案外人李昂名下位于北京市丰台区百强大道8号楼18层1806号房屋（以下简称涉案房屋）。2015年5月18日，彭芬按链家公司要求提供了购房所需的相关材料，链家公司的工作人员审核后，确认彭芬具备购买涉案房屋的资格。在得到链家公司确认后，2015年5月19日，彭芬与李昂签订了《北京市存量房屋买卖合同》，彭芬、链家公司及李昂签订了《居间服务合同》及《补充协议》。签约后，彭芬依约付给李昂定金5万元，支付给链家公司居间费33440元，支付给北京中融信担保有限公司保障服务费7600元、代收评估费1500元。然而，在合同履行过程中，彭芬得知自己根本不具备购买涉案房屋的资格，彭芬与李昂协商多次后，无奈之下，不得不解除其与李昂之间的房屋买卖合同关系，并承担了相应的违约责任。本案的链家公司作为国内最为专业的中介机构，对于彭芬并不具备购房资格的事实，链家公司应当清楚，链家公司明知彭芬不具备资格的情况下，诱骗彭芬与案外人签约，使彭芬支付中介费33440元，性质上明显构成欺诈，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》相关规定，链家公司应当支付彭芬居间服务费3倍赔偿金。彭芬请求判令：链家公司返还彭芬支付的居间代理费33440元，链家公司赔偿彭芬经济损失94000元；链家公司支付彭芬赔偿金100320元。
链家公司在一审中答辩称：不同意彭芬所有的诉讼请求，链家公司已经促成彭芬与案外人签订了合法有效的房屋买卖合同，根据《居间服务合同》第一条第二款的约定，促成买卖合同时，居间服务完成，彭芬应当承担居间代理费，彭芬与案外人之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，因此链家公司的居间服务已经完成，无需退还彭芬居间代理费。而且，链家公司并没有给彭芬造成任何损失，彭芬自愿与案外人解除房屋买卖合同，向其支付违约金，是彭芬对自身权益的处分，与链家公司无关，不应该由链家公司承担损失，其他的损失没有事实与法律依据。同时，链家公司并不存在任何欺诈的行为，链家公司一直忠实履行居间义务，如实报告房屋权属情况，告知卖房人身份情况，彭芬因为自身的原因导致没有购房资格，与链家公司无关，并非链家公司导致其没有购房资格。
一审法院经审理查明：2015年5月19日，彭芬与案外人李昂签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：彭芬购买后者所有的涉案房屋，成交价格为1050000元。彭芬同日向李昂支付定金50000元。双方之后签订了该合同的《补充协议》。彭芬为购买涉案房屋，另行支付案外人保障服务费7600元、评估费1500元。
2015年5月19日，彭芬（乙方）与李昂（甲方）、链家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定：甲乙方在丙方的居间服务下就涉案房屋于2015年5月19日签订了《北京市存量房屋买卖合同》；乙方承担向甲方支付的居间代理费33440元。
2015年6月16日，彭芬与李昂签订《解约协议书》，约定：因彭芬不具有购房资格，双方解除一切有关涉案房屋买卖的协议，彭芬承担违约责任，已支付的定金不予退还。
一审法院另查：彭芬因未连续5年缴纳个人所得税而不具有本市购房资格。
一审法院判决认定：当事人对自己的主张负有举证义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房地产经纪机构从事房地产经纪活动应当遵循诚实信用原则，遵守职业规范，尽职尽责为委托人提供专业服务。委托人缔结合同、处分自身权利时，亦应对保证自身遵守相关国家规范保持必要谨慎注意。
《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发[2011]8号）》明确规定，“无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”“对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。”
北京市住房和城乡建设委员会在2011年2月16日即向包括各房地产经纪机构在内的收文单位发出《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知（京建发[2011]65号）》，明文规定：自2011年2月17日起，对无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；各部门、各单位要按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》要求，严格执行住房限购政策，加强对居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）购房资格的审查；居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交下列材料：……非本市户籍居民家庭提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查；房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。
《房地产经纪管理办法》规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当书面告知委托人应当由委托人协助的事宜、提供的资料；委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪应当拒绝接受委托。
纵观以上规范，足以说明，对委托人是否具有适格的购房资格进行审查、书面告知并要求委托人提供相应资料，是房地产经纪机构的应尽义务。链家公司未能举证证明其作为专业房地产经纪机构在促成涉案房屋买卖合同之前确已履行前述义务，彭芬作为委托人、购买人亦未对自身不具有购房资格一事予以足够谨慎注意，导致彭芬与李昂签订了无法履行的合同。双方对涉案房屋买卖合同不能实际履行均有过错，其中，链家公司作为民众信赖其专业服务之专业房地产经纪机构负有重大过错，一审法院酌定其过错比例为85%、彭芬过错比例为15%，合同约定之中介服务费用及彭芬因此产生之直接合理损失由双方按比例承担。链家公司虽有过错，尚无充分证据证明其有欺诈故意，彭芬因此主张三倍赔偿缺乏证据支持，无事实依据。故，对彭芬主张中介服务费用及直接合理损失之诉讼请求，一审法院予以相应支持，其余诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内返还彭芬居间代理费二万八千四百二十四元；二、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内赔偿彭芬定金、保障服务费、评估费共计五万零二百三十五元；三、驳回彭芬其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
链家公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一审法院判决认定事实不清，适用法律有误。第一，彭芬没有购房资格并非链家公司原因所导致，链家公司仅能进行形式审查，无法决定最终结果，彭芬向链家公司出具了购房承诺书，承诺具有购房资格，否则自行承担一切后果，彭芬作为一个具有完全民事行为能力的人应当对其具备购房资格承担最大的注意义务，彭芬选择不先进行资制审核就贸然签订房屋买卖合同，其应当知道如果不符合资质，就会导致无法购房，但其仍然签订了房屋买卖合同，合同无法履行并导致解除的主要责任应由彭芬承担。第二，彭芬暂时不具备购房资格，并不必然导致房屋买卖合同的解除，买卖双方可在彭芬具有购房资格时继续履行合同。第三，链家公司已经促成了涉案房屋买卖双方签订合法有效的买卖合同，有权收取居间服务费。彭芬自行与案外人李昂解除房屋买卖合同，是其对权利的自行处分，彭芬自行确定违约责任和违约金数额然后将这一后果强加到链家公司，没有法律依据和事实依据。第四，一审法院判决中适用有关政府部门的通知作为判决依据，不符合法律规定，法院裁判的依据只能是法律法规，而不能是政府部门的通知。综上，链家公司请求二审法院撤销一审法院判决，驳回彭芬的全部诉讼请求，并承担本案一、二审诉讼费。
彭芬服从一审法院判决，其在二审庭审中口头答辩称：彭芬按照链家公司的要求提供了相关资料，在链家公司确认彭芬有购房资格的情况下，才与案外人李昂签订了房屋买卖合同。在明知彭芬不具备购房资格的情况下，链家公司仍然恶意促成彭芬与案外人李昂签订房屋买卖合同，其目的是为了收取居间服务费。由于彭芬不具备购房资格，要向房屋出售人承担总房款20%的违约金，彭芬不得已与房屋出售人解除了房屋买卖合同，承担了较低金额的违约金，一审法院判决已经审查了彭芬承担违约责任的合法有效性，彭芬与房屋出售人及时解除合同是为了最大程度降低损失，也是合情合理的。综上，彭芬请求二审法院驳回链家公司的上诉请求，维持一审法院判决。
二审庭审中，链家公司述称：为审核彭芬的是否具备在京购房资格，链家公司要求彭芬提供了纳税证明，经链家公司初步审查能通过北京市住房和城乡建设委员会的购房资格核验。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、支付宝截图、居间代理费收据、购房核验查询网页打印件、《房屋交易保障服务合同》、保障服务费收据、《解约协议书》以及双方当事人在法庭上的陈述在案佐证。
本院认为：根据北京市住房限购的相关规定，是否具备在京购房资格直接关系到购房人是否决定签订房屋买卖合同以及合同签订后的实际履行，是房屋买卖合同签订中的重大事项，对房屋买卖双方的权利均有重大影响。对购房人是否具有在本市的购房资格进行审查、书面告知并要求购房人提供相应资料，是房地产经纪机构的应尽义务。链家公司未能举证证明其作为专业房地产经纪机构在促成涉案房屋买卖合同之前确已履行前述义务，结合链家公司在二审庭审中的陈述，对于彭芬是否具有购房资格，链家公司的工作人员作出了错误的判断，使得彭芬误信其具备在京购房资格而签订了涉案房屋买卖合同，最终导致涉案房屋买卖合同因无法实际履行而被解除，对此，链家公司在提供居间服务过程中存在重大过失，其提供的居间服务存在重大瑕疵，彭芬自身也存在一定过错，一审法院判决酌定链家公司过错比例为85%、彭芬过错比例为15%，具有事实和法律依据，并无不当。
因彭芬不具有购房资格，导致涉案房屋买卖合同无法履行，彭芬与房屋出售人签订了《解约协议书》，并确定承担违约责任的方式为彭芬支付的50000元定金归房屋出售人所有，房屋出售人不予退还。《解约协议书》对违约责任的界定符合本案事实，对违约责任金额的确定符合《中华人民共和国合同法》关于定金的相关规定，并不存在明显加重彭芬违约责任的情形。因此，一审法院判决链家公司按照85%的比例返还彭芬居间服务费用并赔偿给彭芬造成的直接合理损失并无不当。
链家公司上诉主张一审法院判决适用有关部门的通知作为判决依据，不符合法律规定，一审法院判决援引北京市住房限购相关政府通知文件并非作为判决链家公司承担责任的法律依据，链家公司该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予采信。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2577元，由彭芬负担1693元（已交纳）；由北京链家房地产经纪有限公司负担884元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费1767元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巩旭红
代理审判员 李晓波
代理审判员 李 诚
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 马 頔