重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝二中法民终字第01639号
上诉人（原审原告）叶涛，男，1971年5月26日出生，汉族，住重庆市巫山县。
委托代理人王云、张明勇，重庆昊源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）巫山县万丰商贸有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路344号。组织机构代码59671359-6。
法定代表人颜家强，执行董事。
委托代理人陶忠会，重庆宏愿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市金信拍卖有限责任公司，住所地重庆市万州区果园路100号。组织机构代码77178134-3。
法定代表人陈海波，董事长。
叶涛与巫山县万丰商贸有限公司、重庆市金信拍卖有限责任公司买卖合同纠纷一案，重庆市巫山县人民法院于2013年9月5日作出（2013）山法民初字第00776号民事判决，叶涛、巫山县万丰商贸有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，本案争议房屋，位于巫山县巫峡镇广东中路344号负1层-（地上）4层，原系重庆市巫山县糖酒公司的资产。2010年3月5日，经巫山县人民政府巫山府（2012）8号文件批准，重庆市巫山县糖酒公司依法被关闭，同时成立巫山县糖酒公司关闭清算组。2012年4月12日，经巫山县人民政府巫山府（2012）10号电子公文批复，同意由巫山县商务局牵头，根据企业改制政策和程序，按原重庆市巫山县糖酒公司资产评估底价优惠20%，将资产整体转让给重庆市巫山县糖酒公司全体职工，用于解决职工再就业问题。2012年5月20日，原重庆市巫山县糖酒公司职工熊英、王敏、王君、黄宗俊、陈红、赵菊芳、谭平、杜洪、龚克蓉、颜家强作为股东代表（代表原公司108名职工股东），共同出资10万元设立万丰商贸公司。2012年5月10日，巫山县糖酒公司关闭清算组（移交方）与被告万丰商贸公司（接收方）、被告金信拍卖公司（鉴证方）签订《资产移交确认书》，约定“根据县政府（2012）10文件精神，经公司职工大会表决同意，将神女大道119-135号共9个门市及办公室一套、广东路百姓商场（即本案争议的巫山县巫峡镇广东中路344号房屋）和武汉市民主市场G幢第一层3号及F幢住房一套，共计3652.01平方米，评估价14686500元的资产优惠20%（1174.92万元）整体转让给万丰商贸公司以解决下岗职工再就业。现万丰商贸有限公司已一次性缴纳11749200元，予以确认移交”。签订资产移交确认书后，被告万丰商贸公司分两次向巫山县糖酒公司关闭清算组支付了11749200元，第二笔于2012年6月18日通过重庆银行转账支付。
2012年5月3日，被告万丰商贸公司作为委托人，与拍卖人即本案被告金信拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托被告金信拍卖公司拍卖“坐落于巫山县巫峡镇神女大道119-135号门面、办公室夹层，巫山县广东中路344号负一层至四层，武汉市民主市场G幢第一层3号、F幢房产”，合同约定由委托人将标的交付（转移）买受人。2012年5月7日，被告金信拍卖公司对包含本案争议标的在内的房产发出拍卖公告，公告中特别说明，“如某一标的租赁合同尚未到期，则自成交次日起，剩余租金归买受人收取”。
2012年5月4日，原告叶涛与被告金信拍卖公司签订《竞买须知》，该须知第十一条“本场拍卖所涉标的物的有关参考资料及其数据均来源于委托人提供的资料，仅供竞买人参考，仅对标的现状（包括瑕疵）进行拍卖，对拍卖标的不构成任何担保。我公司仅以竞价的方式确认买受人”。第十二条“买受人应于拍卖成交后15日内付清拍卖成交价款。价款划入委托方指定账户（户名：巫山县糖酒公司关闭清算组，开户行：巫山县农村商业银行；账号：390101xxxxxxxx，到账为准）”。第十五条“1、上述标的物以现状进行拍卖。本次拍卖标的所披露的各种情况和瑕疵仅供参考，拍卖人不能保证该标的还可能存在其他缺陷。竞买人务必于拍卖日前亲自对该拍卖标的物的法律及自然现状进行深入而全面地了解，包括亲自查验标的物、向相关管理部门了解标的现状或聘请专家鉴定。竞买人已经签订本《竞买须知》及相关文件即表明对该标的的现状已作全面了解，拍卖人不承担上诉拍卖标的物的一切已知和未知的瑕疵及缺陷的任何担保责任。2、如买受人对其所购得的标的处置未按照有关法律、法规、规章制度的规定办理相关手续及交纳有关税、费等，所造成的法律后果及一切经济损失由买受人自行承担”。《竞买须知》对第十五条内容加以下划线注明，使得该条内容非常醒目。《竞买须知》显示该房屋负一层面积653.08平方米、参考价1500元／平方米；一层面积671.43平方米、参考价22500元／平方米；二层面积660.73平方米、参考价8000元／平方米；三层面积652.53平方米、参考价4000元／平方米；四层面积426.99平方米、参考价总价1000000元。2012年5月17日，原告叶涛向巫山县糖酒公司关闭清算组支付保证金5000000元。
原告叶涛最终以25000000元购得本案争议房产，并于2012年5月18日与被告金信拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，约定：“一、标的名称：巫山县巫峡镇广东中路344号综合楼整体。二、拍卖标的成交价款2500万元。三、拍卖佣金及支付：买受人在拍卖成交2日内按拍卖成交价款4%支付拍卖佣金给拍卖人。四、拍卖成交价款的支付：买受人应在拍卖成交之日起15日内向委托方支付成交总价款80%，剩余款项待办理房产过户手续时结清。若不按期付款，应承担违约责任，所交保证金作违约金处理，不予退还。五、本次拍卖是就该标的现状进行的拍卖，拍卖人和委托人对买受人已经和未知的瑕疵不承担任何责任。六、本场拍卖成交价款和拍卖佣金按约定支付后，由委托人协助买受人办理相关产权登记过户手续。七、如某一标的租赁合同尚未到期，则自成交次日起，剩余租金归买受人收取。房屋产权证的过户由委托方协助买受方办理，税费按国家规定各自承担。八、成交价最终以办理产权过户时的面积为准，实行多退少补。九、违约责任及争议的解决方式：按《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国拍卖法》执行”。
2012年5月22日，被告万丰商贸公司向被告金信拍卖公司致函，要求金信拍卖公司告知原告叶涛，要求叶涛在2012年6月3日前，将竞拍标的款的80%存入被告万丰商贸公司在重庆银行巫山支行开设的账号9501xxxxxx。2012年6月4日，被告万丰商贸公司向原告叶涛发出通知，载明“你于二〇一二年五月八日参与巫山县万丰商贸有限公司（原巫山县糖酒公司）将公司资产委托重庆金信拍卖公司公开拍卖，以人民币2500万元价格中标获得我公司百姓商城整体资产。按照合同约定，你应于二〇一二年六月三日前将标的总价款的80%（即：2500万元，扣除你预付保证金500万元，还应支付1500万元）存入我公司的银行账户：单位名称巫山县万丰商贸有限公司，开户银行重庆银行巫山支行，账号95xxxxxxx。经查在二〇一二年六月三日前，你未将1500万元存入我公司银行账户。按照拍卖成交确认书约定，你已严重违约，本应承担违约责任，所交保证金应作为违约金处理，不予退还。但根据你本人的特殊情况和诚恳请求，在商务局陈辉局长（糖酒公司关闭清算组组长）的大力协调下，经公司董事会研究决定：同意将你所欠款项（1500万元）延期，限定你于二〇一二年六月六日下午五点前将1500万元欠款全额存入我公司银行账户。否则，我们将严格履行合同（拍卖成交确认书）约定，对你所交500万元保证金作违约金处理，不予退还，并收回标的物百姓商城整体资产另行处置”。原告叶涛收到通知后，于2012年6月6日向万丰商贸公司在重庆银行巫山支行账户转入15000000元。后原告叶涛于2012年11月21日向被告万丰商贸公司发函，要求被告万丰商贸公司将巫山县巫峡镇广东中路344号整栋房屋的产权过户到原告叶涛名下，并要求被告万丰商贸公司于2012年11月25日前，将上述房产移交给原告叶涛。
2012年12月31日，被告万丰商贸公司取得巫山县巫峡镇广东中路344号负1-4层房屋产权，土地使用权面积656.21平方米，建筑面积3120.22平方米，套内面积2912.23平方米。其中负一层房屋建筑面积为708.56平方米、第一层房屋建筑面积为671.43平方米、第二层房屋建筑面积为660.73平方米、第三层房屋建筑面积为652.53平方米、第四层房屋建筑面积为426.99平方米。
被告万丰商贸公司于2013年2月1日发出通知，要求原告叶涛支付剩余房款5000000元，存入万丰商贸公司指定的银行账户：单位名称巫山县万丰商贸有限公司，开户银行重庆银行巫山支行，账号950101xxxxxx。后经双方反复确认账户后，原告叶涛于2013年3月8日，委托重庆北部新区泰和小额贷款有限公司将购房余款5000000元转入被告万丰商贸公司账户95xxxxxx，同月11日到账。2013年3月11日，被告万丰商贸公司开始协助原告办理房产过户手续，原告叶涛于2013年3月18日取得本案争议房产的产权，产权证号为314房地证2013字第13148号。原告向本院起诉前，被告万丰商贸公司已经将本案争议房产的第一层、第三层和第四层交付给原告叶涛。向本院起诉后，被告万丰商贸公司于2013年4月9日将本案争议房产的第二层交付给原告。本案争议房产的负一层至今仍被案外人占有使用。
另查明，本案争议房产的第二层，由原重庆市巫山县糖酒公司出租给案外人，租期自2006年6月26日至2012年6月25日，租金为每年40000元。本案争议房产的负一层，原重庆市巫山县糖酒公司租赁给案外人，租期自2006年11月1日至2007年10月31日，租金为12000元；2007年11月1日至2008年10月31日，租金为12000元；2008年11月1日至2009年10月31日，租金为15000元。2009年11月1日起，该层房屋被他人占用，未向原重庆市巫山县糖酒公司或者万丰商贸公司支付租金。
一审法院认为，被告万丰商贸公司与金信拍卖公司签订的《委托拍卖合同》及原告叶涛与被告金信拍卖公司签订的《竞买须知》、《竞买协议》、《拍卖成交确认书》，均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应当受到法律保护。
原告叶涛与被告金信拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》，未明确约定被告万丰商贸公司协助原告办理房屋产权过户和交付房屋的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达到补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。故按照《拍卖成交确认书》第四条的约定，应当理解为原告支付拍卖成交价款的80%后，即有权要求被告万丰商贸公司协助办理房产过户和交付房屋。现有证据证明原告于2012年11月21日向被告万丰商贸公司主张要求协助产权过户，此时被告万丰商贸公司即负有协助原告办理房屋产权过户的义务。但被告万丰商贸公司直到2013年3月11日方才履行协助过户义务，存在违约行为，应当承担违约责任。因原告叶涛与被告金信拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》对迟延过户行为，需要承担的违约责任没有明确约定，且原告未提交充足证据，证明被告万丰商贸公司的迟延过户行为给其造成的损失数额，故原告要求被告万丰商贸公司和金信拍卖公司承担迟延过户损失的诉讼请求，缺乏证据证明，该院不予支持。
按照合同约定，原告叶涛在交付了80%的拍卖成交款后，即享有要求被告万丰商贸公司交付房屋的权利，故原告叶涛要求被告万丰商贸公司交付本案争议房产负一层的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。被告万丰商贸公司于2013年4月9日将本案争议房产的第二层交付原告，负一层至今未交付的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求从2013年3月12日起，开始计算迟延交房的经济损失符合法律规定和合同约定，原告主张的按照每月每平方米30元的租金计算损失，符合当地市场的租赁价格，该院予以支持。被告辩称按照该房屋的原租赁价格计算经济损失，不符合客观实际，该院不予采纳。对于第二层房屋的延期交房损失，从2013年3月12日起计算至2013年4月9日止，按照每平方米每月租金30元计算，应为28天÷30天×30元／平方米／月×660.73平方米=18500.44元；对负一层的延期交房损失，应当从2013年3月12日起，至被告万丰商贸公司交房之日止，按照每平方米每月租金30元、建筑面积653.08平方米计算。原告认为负一层的实际建筑面积与房地产权证确认的面积不同，要求该院委托有资质的司法鉴定机构，对负一层的建筑面积进行测量，并按照负一层的实际建筑面积计算延期交房损失的请求。该院认为，该层房屋已经办理房屋产权登记，其面积应当以房地产管理部门登记确认的面积为准。故原告要求委托司法鉴定机构进行面积测量的申请，不符合法律规定，该院不予准许。原告参加拍卖购买的负一层的面积为653.08平方米，故其计算延期交房的损失，应当以653.08平方米计算。
原告叶涛与被告金信拍卖公司签订的《竞买须知》、《竞买协议书》、《成交确认书》中，均明确表示该次拍卖是“针对标的物的现状进行拍卖，拍卖人不能保证该标的还可能存在其他缺陷。竞买人务必于拍卖日前亲自对该拍卖标的物的法律及自然现状进行深入而全面地了解，包括亲自查验标的物、向相关管理部门了解标的现状或聘请专家鉴定。竞买人已经签订本《竞买须知》及相关文件即表明对该标的的现状已作全面了解，拍卖人不承担上诉拍卖标的物的一切已知和未知的瑕疵及缺陷的任何担保责任”。被告金信拍卖公司已经履行了告知义务，不应再承担瑕疵担保责任，故原告要求被告金信拍卖公司对延期交房的违约责任，与被告万丰商贸公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。
根据被告叶涛与被告金信拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》第七条约定，“如某一标的租赁合同尚未到期，则自成交次日起，剩余租金归买受人收取”。现有证据证明，自拍卖成交确认书签订之日起，仅有争议房产的第二层存在租赁合同关系，故被告万丰商贸公司应当将争议房产的第二层，从2012年5月19日至2012年6月25日期间的租金4164.38元（40000元÷365天×38天）支付给原告叶涛。第二层房屋自2012年6月26日起至2013年3月11日止，这个期间不存在租赁合同关系，且被告万丰商贸公司未收取任何费用，不负有向原告返还租金的义务。争议房产负一层的租赁合同于2009年10月31日终止，现原告没有证据证明，被告万丰商贸公司自2012年5月18日起至2013年3月11日期间，收取了该层房屋租金及其金额，故原告的该项诉讼请求，缺乏证据证明，该院不予支持。
原告叶涛认为除被告已经交付的房屋外，被告万丰商贸公司尚有部分登记在房屋产权证书内的土地没有交付，故要求被告万丰商贸公司将巫山县巫峡镇广东中路344号房地产依法取得使用权的土地全部移交给原告。本院认为，314房地证2013字第13148号房地产权证确认的争议房产的土地使用权为656.21平方米，被告万丰商贸公司已经交付的第一层房屋的建筑面积为708.56平方米，原告的主张缺乏证据证明，该院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百三十九条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第二十七条、第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、由被告巫山县万丰商贸有限公司于本判决生效后五日内，赔偿原告叶涛延期交付巫山县巫峡镇广东中路344号负一层和第二层延期交付的损失。负一层的损失，从2013年3月12日起至被告巫山县万丰商贸有限公司交付负一层房屋之日止，按每月每平方米30元、面积653.08平方米计算；第二层的损失为18500.44元。二、由被告巫山县万丰商贸有限公司于本判决生效后五日内，返还原告叶涛房屋租金4164.38元。三、由被告巫山县万丰商贸有限公司于本判决生效后两个月内，将巫山县巫峡镇广东中路344号负一层房屋交付给原告叶涛使用。四、驳回原告叶涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26757元，由原告叶涛负担18300元，被告巫山县万丰商贸有限公司负担8457元。财产保全费5000元，由被告巫山县万丰商贸有限公司负担。
宣判后，叶涛、巫山县万丰商贸有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。
叶涛请求：维持原判第一、二、三项，改判第四项为巫山县万丰商贸有限公司承担延期过户的损失，并由重庆市金信拍卖有限责任公司承担连带责任，赔偿标准为已付购房款2000万元从2012年6月7日至2013年3月10日止按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率双倍计息。事实和理由：1、委托拍卖时，万丰商贸有限公司没有取得拍卖标的物所有权，导致拍卖成交后无法如期办理拍卖物的产权过户，应当承担延期过户损失；2、叶涛因延期过户损失客观存在，直接经济损失为270万元，间接损失100万元；3、原审法院认为上诉人未提交充足证据证明迟延过户造成损失数额属认定事实错误。
巫山县万丰商贸有限公司请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、《竞买须知》第十四条“买受人在规定时间内付清全部成交价款及全额佣金后，由委托人将标的物移交给买受人，并由委托方协助买受人办理产权过户手续”，上诉人于2012年12月31日取得房地产权证书后，通知叶涛付清余款，叶涛于2013年3月11日付清余款后就协助办理了过户手续，不存在违约行为。2、原判以30元每月每平方米的价格计算迟延交房损失没有事实依据。
在二审理审理中，各方当事人对原判认定的事实无异议，本院予以确认。另查明，2013年12月18日，巫山县万丰商贸有限公司将讼争之房负一层移交给叶涛。
本院认为，上诉人巫山县万丰商贸有限公司与被上诉人重庆市金信拍卖有限责任公司签订的《委托拍卖合同》及上诉人叶涛与重庆市金信拍卖有限责任公司签订的《竞买须知》、《竞买协议》、《拍卖成交确认书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。由于双方在上述协议中没有明确约定办理房屋产权过户和交付房屋的时间及违约责任，根据《合同法》第六十一条规定和《拍卖成交确认书》第四条的约定，应当理解为叶涛支付拍卖成交价款80%后，巫山县万丰商贸有限公司即应当协助办理房产过户和交付房产。但2013年2月1日巫山县万丰商贸有限公司书面通知叶涛交清剩余20%款项后方协助办理过户手续，叶涛于同年3月11日交清余款，同年3月18日完成过户手续的办理，以上事实可以认定双方对办理过户手续等的重新约定或变更，故叶涛要求巫山县万丰商贸有限公司承担延期过户的损失与本案事实不符，其诉请不予支持。对延期交房损失，叶涛主张2013年3月12日起按每月每平方米30元租金计算损失，虽未提交充分证据予以证实，但符合当地市场的租赁价格，可予以支持。双方签订的《竞买须知》、《竞买协议书》、《成交确认书》中，被上诉人已明确履行了告知义务（包括要求竞买人亲自查验标的物、向相关部门了解或聘请专家鉴定，…拍卖人不承担上诉拍卖标的物的一切已知和未知的瑕疵及缺陷的任何担保责任），故叶涛要求被上诉人对延期交房与巫山县万丰商贸有限公司承担连带责任的诉请不予支持。
综上所述，上诉人之上诉理由均不能成立，但因二审中出现新证据，原判应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市巫山县人民法院（2013）山法民初字第00776号民事判决第二、四项。
二、撤销重庆市巫山县人民法院（2013）山法民初字第00776号民事判决第一、三项。
三、上诉人巫山县万丰商贸有限公司于本判决送达之日起五日内赔偿上诉人叶涛因延迟交付重庆市巫山县巫峡镇广东中路344号负一层、第二层的损失共计221615.97元。
一审案件受理费分担维持。二审案件受理费13800元，由上诉人叶涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 杨
审 判 员 黄文革
代理审判员 李 斌
二〇一四年二月十三日
书 记 员 柯 进