四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第3368号
上诉人（原审原告）：成都博爱物业管理有限公司。住所地：成都市龙泉驿区。
法定代表人：隆丽君，总经理。
委托代理人：蔡梅芳，四川均鼎律师事务所律师。
委托代理人：杨波，男，汉族，1974年3月1日出生，住四川省资阳市安岳县，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：巫文华，女，汉族，1967年5月9日出生，住四川省双流县。
委托代理人：李发明，男，汉族，1958年8月6日出生，住成都市龙泉驿区。
上诉人成都博爱物业管理有限公司（以下简称博爱公司）与被上诉人巫文华物业服务合同纠纷一案，因博爱公司不服成都市龙泉驿区人民法院（2014）龙泉民初字第3364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人博爱公司的委托代理人蔡梅芳，被上诉人巫文华及其委托代理人李发明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，成都隆旺房地产开发有限公司与巫文华签订了商品房买卖合同，约定巫文华购买位于龙泉街道办事处滨河北街1号（驿都水岸）2幢1单元10楼1004号房屋（面积114.55平方米），2009年5月24日，博爱公司与巫文华签订了前期物业管理服务合同，约定博爱公司对巫文华所居住的驿都水岸小区实施物业服务，合同对双方的权利义务进行了约定，并约定物业服务费用收费标准为每月1.20元／平方米，并向龙泉驿区物价局申请了收费（价格）备案登记。博爱公司对巫文华居住的驿都水岸小区实施了物业服务。截止2014年7月30日，巫文华共计拖欠物业服务费2061.90元。
原审另查明：博爱公司于2006年11月14日成立，于2014年1月取得了物业服务企业资质证书，资质等级为三级。
原审再查明：博爱公司无人员进出登记记录、无进出车辆登记及检查记录、无巡逻记录。
上述事实，有各方当事人身份信息证明、商品房买卖合同、前期物业服务合同、价格登记备案表、工商登记信息、资质证书及各方当事人的当庭陈述在案佐证。
原审法院认为，依法成立的合同对双方具有法律约束为，当事人应当按法律规定和合同约定履行义务。本案中，双方当事人签订商品房买卖合同和前期物业服务合同不违反法律规定，合法有效。当事人应按合同的约定履行义务。根据合同约定，博爱公司提供的服务内容包括建筑本体和共用部位，共用设施设备，附属建筑物、构筑物，共用绿地、花木的养护、公共环境卫生，安全服务，交通秩序与车辆停放。其中对于安全服务的约定为：1.协助相关部门维护本物业区域内的公共秩序；2.实行每日24小保安不定期值班巡逻，适时监控和防范突发事件；3.对来访人员实行询问制度，大件物品外出进行登记和查询；4.负责小区进出车辆的登记检查和车辆进入小区后的交通管理。诉讼中，博爱公司未提供证据证实其完全依照合同履行了上述义务，尤其是巡逻、车辆、人员进出登记。故对于巫文华抗辩博爱公司提供的服务未到达合同约定标准的意见，原审法院予以采纳，对于巫文华要求降低其收费标准的请求原审法院予以支持。结合博爱公司的服务质量，参照相关的物业服务收费标准，原审法院酌情认定，巫文华按1.0元／平方米／月的标准交纳物业服务费，截止2014年6月30日巫文华应缴纳物业费1718.25元。因博爱公司未按合同约定履行相应的义务，对于博爱公司要求巫文华支付违约金的请求，原审法院不予支持。关于巫文华提出的精神损失的问题，因无相应证据证实，原审法院不予支持。关于巫文华提出的公共收益分配问题及其损失赔偿问题，不属于本案审理的范畴。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、巫文华于判决生效后10日内支付博爱公司物业费1718.25元；二、驳回博爱公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由博爱公司负担5元，巫文华负担20元。
宣判后，博爱公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判巫文华支付欠缴的物业费2061.9元及违约金618.57元。其主要理由是：一、博爱公司已尽到物业服务安全管理的相应义务，协助有关部门维护物业区域内的公共秩序，实行每日24小时保安不定期值班巡逻，对来访人员及车辆实行了询问、登记等，原审法院认定事实错误；二、博爱公司已按照《前期物业管理服务合同》的约定履行了相应义务，被上诉人应支付拖欠的物业费；三、被上诉人长期拖欠物业费，已构成实质违约，应按合同约定向博爱公司支付违约金。
被上诉人巫文华辩称，一、博爱公司在不具备相应资质的情况下对小区进行管理，大部分人员无证上岗；二、《前期物业管理服务合同》中的物业费标准未取得物价部门审核；三、同一小区、同一楼栋物业费收费标准不一致，博爱公司收取物业费存在欺诈、显失公平；四、小区管理混乱，住改商泛滥，业主家中经常发生被盗，小区内聚众赌博、吸毒、卖淫等情况时有发生，博爱公司未尽到管理职责；五、博爱公司未对小区公用地段收益及广告收入进行公示，未与业主进行结算。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉维持原判。
二审中，博爱公司提交了如下新证据：
1.值班登记表；
2.临时停车登记本；
3.机动车辆临时停放收费记录；
4.机动车辆出入登记本；
5.车辆出入登记薄；
6.保安巡逻打点器登记表；
7.巡逻登记薄；
8.巡逻记录；
9.巡逻记录表；
10.巡逻签到表；
11.值班巡逻登记情况；
12.巡逻情况登记表；
13.巡逻登记本；
14.巡逻签到表；
15.值班巡逻登记情况；
16.日常检查记录薄；
17.出门放行条；
18.设备保养维护表；
19.公共设施保养维修记录表；
20.来访人员登记薄。
以上证据拟证明博爱公司已尽到物业服务安全管理义务。
巫文华对以上证据的真实性不予认可，认为系上诉人单方面制作，是上诉人为上诉而补充的证据。
二审中，本院依法调取了成都市龙泉驿区人民法院（2014）龙泉刑初字第252号刑事判决书，该判决书载明：2014年8月起，陈丽在成都市龙泉驿区驿都水岸小区1栋4单元603号房屋内，摆设捕鱼机（8机位）一台、翻牌机四台，开设赌场并从中谋利。2014年10月10日15时许，公安民警对上述现场进行治安检查时，现场挡获陈丽及参与赌博人员胡昌辉、在场人员何江等。经认定，查获的捕鱼机（8机位）及翻牌机为国家禁止设置的赌博机。成都市龙泉驿区人民法院判决陈丽犯开设赌场罪，判处有期徒刑六个月，缓刑一年，并处罚金4000元。
除原审认定的事实外，本院另查明：博爱公司不知晓小区内存在开设赌场的相关情况，且未提供赌博机进入小区及参与赌博人员进出小区的登记记录。
本院认为，本案二审争议的焦点为：博爱公司在提供物业服务中是否存在违约行为，应否按照合同约定足额收取物业费及违约金，对此，本院作如下认定：
一、本案中，根据博爱公司与巫文华等业主签订的《前期物业管理服务合同》，物业服务内容主要包括共有设施设备维修养护、安保及协助维护公共秩序、绿化及环境卫生等几大类。判断博爱公司在履行物业服务合同中是否存在违约行为，应对以上几个方面的内容进行分类评价。而对于共有设施设备维修养护、绿化及环境卫生等方面，现有证据无法证明博爱公司存在违约行为，本院对此不予认定。对于博爱公司是否尽到安保及协助维护公共秩序的合同义务，本院认为：1.博爱公司在原审庭审中承认其未对进出人员及车辆进行登记，未提供相应记录，在二审中又提供了部分人员及车辆的登记记录等证据，但该证据所证明的内容与其在一审庭审中的陈述相互矛盾，且博爱公司未对逾期提供证据的原因和理由做出合理的解释和说明，故本院对其在二审中提供的证据不予采信。2.对本院依法调取的（2015）龙泉刑初字第252号刑事判决书，各方当事人对该份证据所证明的在小区内存在开设赌场的证明内容均无异议，博爱公司作为小区物业管理方，负有维护小区公共秩序的职责，在长达两个多月的时间里，对小区内开设赌场不知晓，对进出小区参与赌博的人员未进行登记询问。按照日常经验法则推断，涉案的8机位捕鱼机、翻牌机等赌博工具体积较大，在开设赌场中因使用以上工具所产生的声音较为吵杂，参与赌博的人员具有不特定性，若博爱公司履行了人员及车辆进出登记、24小时不定期巡查等义务，则应当发现小区中存在开设赌场，博爱物业未发现上述行为，可以认定其在履行物业服务合同中的安保及协助维护公共秩序义务时存在失职。此种情况，对业主在小区居住生活的安全感大幅降低，亦与政府倡导及人们追求的平安、和谐的社会环境相悖，严重影响了小区业主的生活质量。综上，结合博爱公司提供服务的具体情况、对业主生活造成的影响、业主反映程度等因素，应认定博爱公司在提供物业服务中的安保及协助维护公共秩序方面存在严重违约。
二、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，博爱公司所担负的合同之债应属履行物业服务的行为之债，判定其履行债务是否符合约定标准应通过履行过程及是否达到合同目的来综合判断。博爱物业在履行安保义务时，未对进出人员及车辆进行登记，此种行为已违反合同义务。在小区内存在开设赌场的情况下，参与赌博人员任意进出小区，虽业主无法证明此种情况对其造成了何种实质性的损害和影响。但是，业主聘请物业服务企业进行物业服务，其根本目的是为了营造安全、卫生的小区环境，提高居住质量。博爱物业未完全履行物业服务合同的义务，构成严重违约时，巫文华有权要求博爱公司承担减少报酬的违约责任。因此，博爱公司要求业主支付物业费的请求权应部分丧失。
三、物业服务合同是一种双务合同。在物业服务合同中，物业服务企业应按约履行物业服务的义务，享有收取物业费的权利，与之相对应，业主在享受物业服务的合同权利时，应当支付相应物业费作为对价。在双务合同中，双方的合同义务互为条件性，而这种条件因合同性质的原因在时间上存在先后顺序，若先履行一方未履行合同义务或履行义务不符合要求而向另一方请求履行债务时，对方可通过行使先履行抗辩权而与之对抗。合同履行中抗辩权的制度设计，其立法目的本是为了保障交易安全、提高交易效率，通过行使抗辩权，发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能。本案中，博爱公司应当按照合同约定履行为业主提供物业服务、营造良好小区环境的义务，巫文华等业主应当履行向物业服务企业支付相应物业费的义务。根据博爱公司与业主签订的《前期物业管理服务合同》及双方的履行情况，博爱公司应先提供物业服务后收取物业费，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权。因博爱公司在履行协助维护公共秩序的合同义务中存在严重违约行为，对业主生活造成一定的影响，业主以此抗辩要求减收物业费的理由符合《合同法》中先履行抗辩权的规定。本院综合考虑物业服务内容、小区类型、收费标准、违约程度、业主整体反应等多方面因素，认为原审法院判决业主将拖欠的物业费由每月1.2元／平方米调整为1元／平方米较为适当，应予维持。因博爱公司在履行物业服务中存在违约，故其要求业主支付拖欠物业费违约金的上诉请求于法无据，本院不予支持。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行，二审案件受理费50元，由成都博爱物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 傅 敏
代理审判员 孙泽海
二〇一五年十月十二日
书 记 员 傅科文