上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1479号
原告马玉森，男，1977年9月22日出生，汉族，住江苏省宿迁市。
委托代理人张涛，上海君澜律师事务所律师。
被告上海宏政贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人高正红。
被告上海德律风置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人江永兴，总经理。
委托代理人吴俍君，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
原告马玉森与被告上海宏政贸易有限公司（以下简称宏政公司）、上海德律风置业有限公司（以下简称德律风公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马玉森及其委托代理人张涛，被告德律风公司的委托代理人吴俍君到庭参加诉讼。被告宏政公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告马玉森诉称：2014年11月，原告与被告宏政公司签订《租赁合同书》，约定宏政公司将上海市密云路XXX号底层物业出租给原告，租期自2014年11月29日至2015年11月28日。原告按约支付宏政公司保证金12，000元和2014年11月29日至2015年1月28日的租金55，000元（第一个月租金49，000元包含中介费、空房费，以后每月租金6，000元）。2014年12月2日，原告进场装修准备开设棋牌室，但次日上海市虹口区人民政府发布《限期拆除违法建筑公告》，称密云路XXX号房屋属违法建筑要拆除，又于2014年12月18日发布《强制拆除违法建筑决定书》，称将强制拆除。原告联系宏政公司，宏政公司让原告继续装修，称产生损失由宏政公司承担，双方为此于2014年12月16日和20日左右签订了两份《补充协议》。2014年12月底，原告装修完毕，因政府不允许，原告没有开业。该房于2015年春节后被拆。原告认为，其签约时不知道该房要拆；被告德律风公司系该房管理人，没有尽到管理义务；由于两被告的违法行为，致原告无法经营，租赁合同的目的无法实现，造成严重的经济损失，故原告起诉要求确认其与被告宏政公司签订的《租赁合同书》于原告第一次起诉的日期即2015年4月29日解除；被告宏政公司返还保证金12，000元、租金55，000元并赔偿经济损失（原告进场后的装修费用和购买设备费用）79，626.50元；被告德律风公司对被告宏政公司上述返还、赔偿义务承担连带责任。
被告宏政公司未作答辩。
被告德律风公司辩称：密云路XXX号房屋没有产权证，一直由德律风公司实际控制，虹口区政府于2015年4月14日至20日拆除该房。德律风公司将该房出租给案外人郭某某，不清楚郭某某的转租情况。德律风公司2013年7月起就在该房外墙上张贴拆除布告，早已通知房屋承租人郭某某，并多次现场通知各房屋实际使用人，原告根据该房周围公告和封门的情况应该了解即将拆除的情况。原告租房时未查清权利状况，理应自行承担租赁风险。发现原告开始装修，德律风公司即上门告知其停止装修，但原告停止一段时间后继续装修。德律风公司已尽到通知义务，没有欺诈原告，不应承担责任。原告明知房屋要拆除，在接到通知的情况下仍然继续装修，存在明显过错，应该自行承担责任。原告系与宏政公司签署《租赁合同书》，应向宏政公司主张合同权利，德律风公司不是该合同的主体，不应承担责任。从原告与宏政公司的合同约定看，双方已预料到合同解除可能产生的后果，故原告应自己承担相应风险。
经审理查明：2014年11月29日，被告宏政公司作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方）签订《租赁合同书》，约定：因乙方要求甲方同意将密云路XXX号底层物业出租给乙方使用，建筑面积为70平方米，在该物业和甲方续签成的情况下：暂定2014年11月29日起至2015年11月28日（以甲方和该物业的合同期限为准），甲乙双方约定前一个月房租金定为49，000元，以后每月房租金为6，000元，直至本合同期满；按照先付费，后使用的原则进行：乙方每两个月缴甲方一次，乙方应于2014年11月29日支付55，000元（下次付款提前10日），以此类推，直至交清本合同的全部费用（包括拆迁通告）；签订本合同乙方须向甲方支付保证金12，000元，为甲方赔偿乙方的最高赔偿金；合同期满，乙方须本人出示甲方所开的收款凭证和合同原件换取《房屋移交认定书》，七个工作日内退还保证金；若乙方无违约及房屋没破坏，乙方缴纳的保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方所有；4-1：甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担任何责任：（一）该物业被依法列入房屋拆迁许可范围的（该物业拆迁致使乙方无法经营的）；（二）甲方和该物业的合同到期不续签给甲方的；（三）该物业因不可抗力因素导致毁损、灭失的；甲方已告知乙方：甲方和该物业的合同近日要到期，如本合同甲方和该物业能续签成的，甲方必须履行本合同，如不能续签的，甲乙双方不承担任何责任，由甲方提供与该物业约同等价格同等面积的物业给乙方选择，如不成功按4-1处理；双方约定除合同书两份除外，甲方不提供任何材料给乙方。
签约当日，原告支付宏政公司保证金12，000元、租金55，000元，宏政公司出具的《收条》载明：“今收到上海市密云路XXX号底层2014年11月29日至2015年1月28日房租金55，000元，合同期内不退（注：双方约定本合同的第一个月租金在任何情况下不退还，因含有中介费及空房期）；另收到本协议缴纳的保证金12，000元整，协议期内不退，合同期满本人凭本收条和合同原件及所有付费收条和本人身份证换《房屋移交认定书》，七个工作日内凭《房屋移交认定书》退还保证金”。
原告自2014年12月2日起装修该房，行政部门曾通知其该房要拆，要求其停止装修。原告与宏政公司于2014年12月16日签订《补充协议》，约定：密云路XXX号如在合同期内遇到拆迁，房东赔偿给甲方后，甲方按照房东赔偿款给乙方赔偿案合同面积赔偿给乙方。双方又于当月20日左右签订《补充协议》，约定：如密云路XXX号在合同期内拆迁，甲方必须按照合同给乙方赔偿。后原告继续装修，至当月底，装修完毕。因行政部门不允许，原告未营业。密云路XXX号底层物业房屋实际于2015年4月中旬被上海市虹口区人民政府拆除。
原告曾于2015年4月29日向本院递交诉状材料，起诉被告宏政公司和上海电信实业（集团）有限公司（以下简称电信公司），要求解除原告与宏政公司签订的《租赁合同书》，宏政公司返还保证金、租金，赔偿经济损失，并要求电信公司承担连带责任（（2015）虹民三（民）初字第1410号案）。后原告撤回起诉，改以宏政公司和德律风公司为被告涉讼。
另查明：2013年2月22日，上海市虹口区规划和土地管理局向电信公司出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，载明：你单位在密云路15、25号的两层临时用房，已超过批准期限并未拆除，属违法建筑；限期你单位15日内自行拆除密云路XXX号房屋两层建筑面积约175平方米、密云路XXX号两层建筑面积约850平方米。2013年5月8日，上海市虹口区规划和土地管理局就拆除上述违法建筑再次向电信公司出具《责令限期拆除违法建筑决定书》。2014年12月3日，上海市虹口区人民政府向电信公司出具《限期拆除违法建筑公告》，载明：你单位在密云路15、25号的两层临时用房，已超过批准期限并未拆除，属违法建筑；现公告你单位自公告之日起5日内拆除上述违法建筑，逾期不拆除的，将依法强制拆除。当月18日，上海市虹口区人民政府向电信公司出具《强制拆除违法建筑决定书》，载明：经查，你单位在规定期限内未拆除违法建筑，本机关将于2014年12月22日起组织实施强制拆除。
又查明：密云路XXX号房屋原系临时用房，已超过批准期限，无产权证，长期由上海德律风物业有限公司日常管理和出租经营。2011年1月起，该公司将上海市密云路XXX号1-2层房屋建筑面积850平方米出租给案外人郭某某。2013年、2014年电信公司收到政府部门对密云路房屋的拆违通知后，将相关事宜交予上海德律风物业有限公司处理，该公司于2013年6月20日书面通知到郭某某租赁合同自2013年7月1日解除，并要求郭某某告知所有客商于2013年8月20日前撤离。此后，双方数次到现场张贴、通知房屋使用人搬离。2015年1月12日，该公司在密云路15、25号房屋张贴《告知书》，通知各房屋使用人于当月18日前搬清。2015年3月，上海德律风物业有限公司变更企业名称为上海德律风置业有限公司，即被告之一。
审理中，针对被告德律风公司的辩称意见，原告认为，由于疏忽，其在与被告宏政公司签约时未了解密云路房屋的权属，也不知道郭某某是该房的承租人。
上述事实，由原告提供的《租赁合同书》、收条、《强制拆除违法建筑决定书》、《限期拆除违法建筑公告》、两份《补充协议》、被告宏政公司工商登记信息，被告德律风公司提供的《上海市房屋租赁合同》、《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《责令限期拆除违法建筑决定书》、电信公司与德律风公司邮件、通知、照片，以及庭审笔录等证据佐证。
本院认为：行政部门于2013年已公告密云路XXX号底层房屋属违法建筑，应予拆除。因该标的物具有违法性，原告与被告宏政公司于2014年签订的《租赁合同书》应为无效。原告要求解除该合同书的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告作为承租方未对所租房屋的合法性积极审查，被告宏政公司作为出租方对出租物负有瑕疵担保责任，双方均未主动尽责，显然对《租赁合同书》无效均有过错，应当各自承担相应的责任。故本院酌情确定原告承担其已付租金的一半作为房屋使用费，其余被告宏政公司已收取的租金、保证金应予返还。对原告要求被告宏政公司赔偿损失的诉请，本院不予支持。原告没有举证证明被告德律风公司未尽善良管理人之注意义务，故对原告要求该公司承担连带责任的诉请，本院亦不予支持。被告宏政公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决，由此可能产生的不利于其的法律后果由其承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告马玉森与被告上海宏政贸易有限公司于2014年11月29日签订的《租赁合同书》无效；
二、被告上海宏政贸易有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告马玉森租金27，500元；
三、被告上海宏政贸易有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告马玉森保证金12，000元；
四、对原告马玉森其余的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3，232.53元，由原告马玉森负担2，232.53元，被告上海宏政贸易有限公司负担1，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李勤彦
审 判 员 王 毅
人民陪审员 田永生
二〇一六年一月七日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。