广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1971民特532号
申请人东莞银行股份有限公司黄江支行。住所地：广东省东莞市黄江镇黄江大道***************号。
负责人黎欢，该支行行长。
委托代理人曾桂张，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人叶静谊，广东赋诚律师事务所实习律师。
被申请人徐春兰，女，朝鲜族，1978年6月29日出生，住吉林省吉林市昌邑区。
申请人东莞银行股份有限公司黄江支行（以下简称为东莞银行黄江支行）于2016年3月29日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员吴利琴进行了审查。
申请人东莞银行黄江支行称，2015年7月16日，被申请人因购房需要与申请人签订了《购房按揭抵押贷款合同》【合同号为：9020140000062790），约定被申请人向申请人借款750000元，借款期限自2015年7月16日起至2025年7月16日止。为确保被申请人履行还款义务，被申请人将其名下的位于东莞市樟木头镇嘉多利山花园宏峰阁二楼A室房屋（粤房地权证莞字第××号、粤房地他项权证莞字第2200389555号）提供抵押担保，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被申请人应向申请人支付的其他款项、申请人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于以诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费等费用。合同还约定每月还款日为15日，利率为可调整利率，即在贷款基准利率基础上浮15%，逾期还款的在原利率的基础上加收50%，等等。上述合同签订后，申请人按约定向被申请人发放了贷款750000元，但被申请人收到贷款后未能按照约定还本付息，连续逾期超过三期以上，其行为已构成违约，根据《购房按揭抵押贷款合同》第十三条约定，申请人有权单方解除合同，提前收回贷款本息，按本合同约定处分抵押物，行使担保权利，追究乙方违约责任。现维护申请人的合法权益，申请人根据《民事诉讼法》第一百九十六条及相关法律法规，特向法院提出申请：一、对被申请人名下的位于东莞市樟木头镇嘉多利山花园宏峰阁二楼A室房屋（粤房地权证莞字第××号、粤房地他项权证莞字第2200389555号）进行拍卖、变卖或折价等方式依法变价，用于偿还申请人的债权【其中借款本金730962.54元、暂计至2016年3月3日利息9468.5元，罚息147元、复息98.06元，实现债权的律师费18812元，暂合计759488.1元，后续的利息、罚息按照合同号为：9020140000062790《购房按揭抵押贷款合同》约定计算，计至所有款项清偿之日止】，并确认申请人对抵押物变价后所得价款在上述债权范围内享有优先受偿。二、本案诉讼费由被申请人承担。
被申请人徐春兰经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面意见或证据。
经查明，2015年7月15日，徐春兰与东莞银行黄江支行签订了一份编号为9020150000062790的《购房按揭抵押贷款合同》，约定东莞银行黄江支行向徐春兰提供750000元的贷款，贷款期限自2015年7月16日至2025年7月16日止，徐春兰提供其位于东莞市樟木头镇嘉多利山花园宏峰阁二楼A室房产作为抵押担保。该《购房按揭抵押贷款合同》约定：1.本合同项下的利率为可调整利率。即在贷款基准利率基础上上浮0%，首次利率调整日确定为2016年1月1日，从首次利率调整日后每12个月调整一次利率；2.没有按期归还贷款或履行还款协议的，逾期贷款在逾期期间按照届时适用的贷款利率水平上加收50%的罚息；3.本合同项下贷款按月结息，结息日为每月或每季最后一个月的15日；4.还款方式为等额本息还款法；5.若徐春兰连续三期（含）以上未能按本合同约定还本付息或累计有六期（含）以上逾期记录（即当前逾期期数加历史逾期记录）或贷款按有关规定已列入不良贷款或者发生其他违约事项时，东莞银行黄江支行有权单方面解除合同，立即采取本合同第四十七条约定的救济措施；6.徐春兰未依约偿还贷款本息及相关费用的，东莞银行黄江支行有权立即处置抵押物，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、诉讼费、律师费、拍卖费、评估费、公证费、送达费、公告费、财产保全费等；7.东莞银行黄江支行为实现债权的产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、评估费、公证费、送达费、公告费、财产保全费等，由徐春兰承担；8.徐春兰不按本合同约定按时足额偿还贷款本息或其他应付款项的，构成违约；9.合同第四十七条约定，出现任一违约情形，东莞银行黄江支行有权宣布贷款立即到期，要求立即清偿贷款本息及相关费用，对于未按时还清的任意一期贷款本金和利息（包括被宣布全部或部分到期的贷款本金和利息），自贷款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的贷款逾期罚息和约定的结息方式计收罚息和复利。
2015年7月16日，东莞银行黄江支行向徐春兰发放了750000元贷款，借据上载明借款到期日为2025年7月16日，利率为可调整利率，还款方式为等额本息。
2016年3月5日，东莞银行黄江支行与广东赋诚律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定该律师事务所接受东莞银行黄江支行的委托，指派律师为东莞银行黄江支行与徐春兰实现担保物权纠纷一案的诉讼及执行代理人。2016年3月28日，东莞银行向广东赋诚律师事务所付款的存款账户回单上显示律师费凭证为18812元。
另查，徐春兰从2015年9月15日至11月15日连续三个月逾期供款，自2015年12月15日后未再归还本息，至2016年4月20日，未付债权本金余额总计为730962.54元，利息为19002.05元，罚息为324.14元，复利为210.44元。
2016年4月25日东莞市房产管理局出具的房产登记信息查询结果显示徐春兰名下位于东莞市樟木头镇嘉多利山花园宏峰阁二楼A室的房产于2015年8月6日办理了抵押登记，东莞银行黄江支行取得房地产他项权证，房地产他项权证号为粤房地他项权证莞字第××号。
以上事实，有东莞银行黄江支行提交的《购房按揭抵押贷款合同》、非委托贷款发放凭证、个人贷款借据、粤房地权证、粤房地权他项权证、还款流水明细、欠款明细表、民事委托代理合同、律师费转账凭证以及本院的听证笔录附卷为据。
本院认为，2015年7月15日，东莞银行黄江支行与徐春兰签订的《购房按揭抵押贷款合同》，约定徐春兰以其名下位于东莞市樟木头镇嘉多利山花园宏峰阁二楼A室的房产，为徐春兰与东莞银行黄江支行之间750000元贷款的主债权提供抵押担保，且抵押物已办理了抵押登记并取得了房地产他项权证。据此，本院认为东莞银行黄江支行就上述抵押物［位于东莞市樟木头镇嘉多利山花园宏峰阁二楼A室房屋的房产（房地产他项权证号为粤房地他项权证莞字第××号）］所享有的抵押权依法设立。在获得贷款后，徐春兰从2015年9月15日开始逾期支付本息，至今没有证据显示其已经按照约定足额还本付息，按照案涉合同约定，徐春兰不按合同约定按时足额偿还贷款本息，已构成违约，东莞银行黄江支行有权依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故东莞银行黄江支行请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。
关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，未见徐春兰有按约定向贷款人足额清偿贷款及相关利息、罚息、复利的事实。故东莞银行黄江支行实现担保物权优先受偿的范围应包括：一、债权本金730962.54元；二、利息、罚息、复利部分，按照合同号为9020140000062790的《购房按揭抵押贷款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日；三、按《民事委托代理合同》约定，律师代理费用为18812元，且有相应存款账户回单佐证，故优先受偿范围应包括东莞银行黄江支行为实现债权已经支出的律师费18812元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条的规定，本院裁定如下：
对徐春兰所有的房产［位于东莞市樟木头镇嘉多利山花园宏峰阁二楼A室（房地产他项权证号为粤房地他项权证莞字第××号）］，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，东莞银行股份有限公司黄江支行对变价后所得款项在其债权本金730962.54元以及利息、罚息、复利、实现债权的费用（利息、复利、罚息按照合同号为9020140000062790的《购房按揭抵押贷款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止；实现债权的费用即律师费18812元）范围内优先受偿。
本案受理费5697.44元，由被申请人徐春兰负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 吴利琴
二〇一六年四月二十五日
书记员 梁志辉
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
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