山西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）晋民申980号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：大同市振华蔬菜批发市场有限责任公司。住所地：山西省大同市西三环***号院。
法定代表人：侯生明，该公司经理。
委托代理人：吴汉宁，山西星瑞律师事务所律师。
被申请人（一审原告、一审反诉被告、二审被上诉人）：胡守文。
被申请人（一审原告、一审反诉被告、二审被上诉人）：陈昌秋。
被申请人（一审原告、一审反诉被告、二审被上诉人）：关明。
三被申请人委托代理人：韩亚峰，山西雁北律师事务所律师。
原审第三人：大同市农业委员会。住所地：大同市永泰南路农业大楼。
法定代表人：麻树田，该委员会主任。
委托代理人：苏宇寰。
再审申请人大同市振华蔬菜批发市场有限责任公司与被申请人胡守文、陈昌秋、关明及原审第三人大同市农业委员会租赁合同纠纷一案，山西省大同市中级人民法院于2015年12月15日作出（2015）同商终字第171号民事判决，已发生法律效力。大同市振华蔬菜批发市场有限责任公司不服向本院申请再审，本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
再审申请人大同市振华蔬菜批发市场有限责任公司申请再审称，（--）原审查明申请人支付被申请人400万元租金无事实依据，缺乏证据支持。遗漏再审申请人反诉中提出的已经支付了463万元租金的基本事实及诉讼请求。在申请人的收据足以证明已经支付了463万元租金的情况下，原审未对这一事实进行认定，而是主观认定仅仅支付了400万元租金，属于认定基本事实错误，认定的事实缺乏证据支持以及遗漏被申请人的反诉诉讼请求。在原审时，申请人提供了5张收据存根，以证明申请人已经支付给被申请人463万元：其中2008年5月9日支付384万元，票据3张，票据号为6615963，数额122.5万元：票据号6615964，数额122.5万元：票据号0128108，数额103万元；2009年6月4日115万元，票据2张，票据号为0726858，数额15万元：票据号为0726859，数额为100万元。而原审仅仅是依据被申请人的起诉状就主观认定申请人仅仅支付了400万元的租金，明显是认定基本事实错误，认定的支付400万元租金的事实无证据支持。（二）原审认为申请人未提供证据证明租赁的土地已经缩水，故对这一抗辩理由不予支持，这一说法明显是荒谬的。同政发（2010）163号文件明确规定因道路建设及预留绿化带而被征收的建筑物、构筑物等必须在2010年8月10日前搬迁、拆除完毕。可以看出，因大同市市政规划的建设使得涉案土地使用面积由原先的146.29亩减少至现在的78.49亩，已然缩小了1/3之多。故双方所签订租赁合同的履行标的在2010年时已然发生变化。原审法院在未进行实地勘察的情况下，就主观认定涉案租赁的标的物未发生任何变化，这一认定属于基本事实认定错误，缺乏基本证据支持。（三）原审适用法律错误。原审认为《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律规定属于管理性规定，而非禁止性规定，因此，双方签订的合同属于有效合同。我们认为，原审的这一说法是错误的。将管理性规范与禁止性规范对立起来以不违反禁止性规范为由将无效合同认定为有效合同是错误的，双方签订的租赁合同即使只是违反了管理性规范也因侵害国家利益而无效。双方之间的合同因损害了社会公共利益而无效。无论从国家利益、社会公共利益还是法律的明确规定，双方之间的土地租赁合同均为无效合同。原审法院认定双方之间租赁合同为有效合同属于适用法律错误。（四）双方之间的合同实际上已被大同市人民政府确认为无效合同，涉案土地已被大同市人民政府收回，申请人不应当支付租金。综上所述，申请人认为原审查明基本事实错误，查明的事实缺乏证据支持，遗漏申请人反诉请求，适用法律错误，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项、第十一项之规定，提出再审申请。望贵院能够撤销大同市南郊区人民法院（2014）南商初字第73号、大同市中级人民法院（2015）同商终字第171号民事判决书，确认申请人已经支付被申请人463万元租金，依法改判双方签订的《土地租赁合同》为无效合同，改判被申请人返还申请人已付租金463万元，原一、二诉讼费用由被申请人承担。
被申请人胡守文、陈昌秋、关明答辩称，（一）原审判决申请人向答辩人支付500万元租金是正确的。首先，2006年7月1日答辩人租赁大同第二奶牛场的场地，当时，这还是一块荒芜的、基本废弃的场地，是答辩人用了快两年的时间，花费900余万元巨资才建成一座基本设施齐备，功能齐全，具有一定规模的市场。2008年5月，是申请人主动向答辩人要求租赁已建成的市场，双方为此签订了《转租合同》，《转租合同》还是申请人起草的。申请人与答辩人签订《转租合同》，看重的是答辩人已建成的、配套设施较为完善的市场，不是土地，请法庭注意。其次，合同签订后，申请人只支付了2008年度的租金，2009年度只支付了100万元，2009年5月1日至2011年4月29日，尚欠两年年度计500万元租金，原审判决对申请人欠付租金的认定是正确的。第三，实际上，答辩人与申请人签订了两份《转租合同》，一份为本案所涉及的合同，另一份为胡守文、陈昌秋与申请人签订的《转租合同》，这两份合同的合同期限相同，但租赁面积不同，租金也不同。案涉合同年租金300万元，未诉的另
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份合同年租金45万元。申请人已支付的租金中还包括未诉的另一份合同租金，原审对双方已支付租金的认定是正确的，并有充分证据印证，原审判决不存在认定基本事实错误的情形。（二）答辩人要求的租金是2009年4月
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2011年5月1日间的租金，在此期间，租赁标的的面积和设施并未发生改变。2011年5月26日大同市政府才正式下达拆除通知，申请人说租赁标的面积发生变化是混淆视听。（三）案涉合同合法有效，申请人所引用的法规属于管理性规定，双方履行合同不侵害国家、第三人或者社会公共利益，实际上，案涉标的大同市政府已明确为市场用地，不存在违反规划的情形。另外，案涉场地至今未被大同市政府收回，申请人至今仍占据租赁标的。（四）申请人要求返还租金，违背最基本的公平原则，申请人使用了租赁标的，在使用租赁标的过程中获得了利益。租赁合同属于继续合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，这种支付租金的行为系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用。否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，即使租赁合同被确认无效后，合同所已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留。即出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还。原审判决驳回申请人的反诉请求也是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。望驳回申请人的再审申请。
原审第三人大同市农业委员会答辩称，土地被大同市人民政府的文件已经收回，但是实际上并没有收回，当时因为修路是2011年下半年修的，文件有了，但是土地还是原样，没有实质性的变化。
本院经审查认为，胡守文、陈昌秋、关明在本案中提供的证据能够证明大同市振华蔬菜批发市场有限责任公司与胡守文、陈昌秋共签有两份租赁合同的事实，一份合同年租金为300万元，另
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份合同年租金为45万元。胡守文、陈昌秋、关明主张463万元收据中履行本案所涉合同的款项为400万，大同市振华蔬菜批发市场有限责任公司提供证据不足以推翻胡守文、陈昌秋、关明的主张，原审法院依法认定本案所涉合同已付租金为400万元并无不当之处。原大同市第二奶牛场与胡守文、陈昌秋签订土地租赁合同后，胡守文、陈昌秋、关明经出租人原大同市第二奶牛场的同意，在划拨土地上建设房屋并将租赁的土地及地上全部建筑物转租给上诉人，该土地租赁合同及转租合同书的签订系各方当事人真实意思表示，且不存在侵害国家利益、社会公共利益或第三人利益的行为，原审法院认定土地租赁合同及转租合同书定为有效合同符合法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从该司法解释规定的精神及租赁合同的性质来看，大同市振华蔬菜批发市场有限公司认为合同无效即不用支付租金款项的主张与法律规定的精神也不相符。综上，再审申请人大同市振华蔬菜批发市场有限责任公司申请再审的事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（五）项、第（六）项、第（十一）项规定的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：
驳回大同市振华蔬菜批发市场有限责任公司的再审申请。
审 判 长 宋 霞
审 判 员 任君虹
代理审判员 王国平
二〇一六年九月二十日
书 记 员 温有军