福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蕉民初字第3045号
原告宁德市福德物业管理有限公司，住所地东侨经济技术开发区。
法定代表人魏宏根，总经理。
委托代理人刘国松，男，1949年3月25日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，系宁德市福德物业管理有限公司员工。
被告林容娇，女，1962年6月14日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
原告宁德市福德物业管理有限公司与被告林容娇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宁德市福德物业管理有限公司的委托代理人刘国松、被告林容娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁德市福德物业管理有限公司诉称，被告林容娇系灵秀山庄某房屋业主，住房面积98平方米，每月物业费29元，拖欠自2013年1月起至2015年5月止物业费计29个月，共计841元；电公摊费自2015年1月至5月，共计70元。原告在管理小区期间依照与开发商闽东地产开发总公司和灵秀山庄业主委员会所签协议内容，做好小区物业各项工作，被告应该遵照《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定及时向物业公司缴纳物业管理费等。现诉请法院判决：被告支付原告物业费841元、电公摊费70元，合计911元。原告于2015年8月4日撤回对电公摊费70元部分的诉讼请求。
被告林容娇辩称，一、被告与原告不存在合同关系，原告起诉所依据的《物业管理服务协议》系原告与宁德市蕉城区灵秀山庄业主委员会签订的，宁德市蕉城区灵秀山庄业主委员是合同当事人，根据合同相对性原则，原告的起诉主体错误。二、灵秀山庄部分业主拒交物业费也是无奈之举。原告严重失职，小区内治安混乱，安保无人管，已备的监控设施被锁闭，卫生环境差，被告家里失火致电物业管理人员，竟回答已是下班时间无关其管的事，消防队赶到时发现小区内的消防设施不能使用。综上，原告违反了《物业管理服务协议》中的义务和责任。
经审理查明：原告宁德市福德物业管理有限公司为证明其主张，向本院提供以下证据：1.灵秀山庄物业管理处台账一览表，证明被告林容娇自2013年1月开始没有交纳物业费；2.《物业前期管理服务协议》、《物业管理服务协议》，证明原告为灵秀山庄小区提供物业服务。
被告林容娇质证认为，对证据1没有异议，对证据2不知情。被告林容娇向本院提供以下证据：1.照片一组，用以证明原告没有尽到物业管理服务责任。2.控诉建议，证明很多业主对原告的服务有意见。3.缴费通知书，证明小区里有大部分业主都不缴纳物业费，原告物业管理不到位。4.关于要求对宁德福德物业管理公司非法进驻灵秀山庄进行合法处置的请求，证明原告物业管理不到位，大部分业主都不要原告对小区进行物业管理。
原告质证认为对照片的拍摄地点不知情，有些地方不是灵秀山庄小区的。证据2、4上的签名有些不是小区业主，且只有这些业主无法代表全体业主的意思，证据3的真实性没有异议，对证据2-4的证明目的均有异议。
本院经审查认为，被告对原告出示的证据1没有异议，该证据符合证据的三性，且庭审中被告对其每月需交纳物业费29元，拖欠自2013年1月至2015年5月止的物业费的事实没有异议，依法予以采信。原告出示的证据2《物业前期管理服务协议》、《物业管理服务协议》均加盖有合同签订双方的公章，其证据形式合法有效，依法予以采信。被告出示的四组证据尚不足以证明原告宁德市福德物业管理有限公司未尽基本的物业管理义务。
根据上述有效证据及庭审调查，可以认定如下事实：被告林容娇系蕉城区灵秀山庄小区某房屋业主。2010年11月，闽东地产总公司与宁德市福德物业管理有限公司就灵秀山庄小区签订《物业前期管理服务协议》，合同约定期限2年，自2010年12月1日起至2012年12月1日止。2013年8月12日，宁德市蕉城区灵秀山庄业主委员会与宁德市福德物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，协议约定：灵秀山庄业主委员会将灵秀山庄小区委托宁德市福德物业管理有限公司实行物业管理，业主居住的服务费由宁德市福德物业管理有限公司按建筑面积（楼梯房）0.3元／平方米向业主收取、（电梯房）住宅0.8元／平方米收取、别墅、商铺按1.0元／平方米收取。委托管理期限为5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。被告每月应交纳物业费29元，自2013年1月起至2015年5月未交纳物业费合计841元。
本案争议焦点：宁德市福德物业管理有限公司主张本案物业管理费是否有依据。本院对此分析、认定如下：
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。闽东地产总公司作为灵秀山庄小区的建设单位，依法有权委托前期物业管理企业对小区前期进行管理。在小区业主委员会未成立前，建设单位闽东地产总公司选聘宁德市福德物业管理有限公司管理前期物业，于法有据。灵秀山庄业主委员会成立后，业主委员会继续选聘宁德市福德物业管理有限公司管理前期物业进行物业管理，亦符合法律规定。故2010年11月签订的《物业前期管理服务协议》、2013年8月12日签订的《物业管理服务协议》，对被告林容娇均具有约束力。在上述签订的物业服务协议未被依法撤销前，被告林容娇应当履行宁德市福德物业管理有限公司在为其管理物业服务期间的交纳物业费义务。
综上，本院认为，原告作为灵秀山庄小区提供物业服务的物管企业，为被告提供了相关物业管理服务，履行了物管企业的主要管理义务，被告作为小区业主接受了原告的物业服务，应向原告支付相应的物业管理服务费。原告诉请被告交纳自2013年1起至2015年5月止物业管理费841元，合法有据，本院予以支持。虽然被告在庭审中提交照片等用以证明原告在提供物业服务过程中存在着一定的服务质量问题，但该不尽人意之处不足以构成小区业主得以拒交物业费的理由。但需要指出的是，作为物业服务公司，宁德市福德物业管理有限公司在物业服务中需与小区业主加强沟通，改进和完善物业服务，加强物业管理职责，取得小区业主的理解和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
被告林容娇应于本判决生效之日支付原告宁德市福德物业管理有限公司自2013年1月起至2015年5月止的物业管理费841元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告林容娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 陈丽平
人民陪审员 陈仲斌
人民陪审员 林振功
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 林蕊珠
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。