广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第636号
上诉人（原审被告）：东莞市便民实业投资有限公司，住所地东莞市南城区新城市中心区鸿福路200号第一国际财富中心C座706室，注册号为441900000074124。
法定代表人：叶世杰。
委托代理人：郭建坤，广东林德律师事务所律师。
委托代理人：邹益群，广东林德律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：张玉昆。
委托代理人：邓红林，广东仁之仁律师事务所律师。
原审第三人：东莞市普正实业投资有限公司，住所地东莞市南城区胜和体育路5号健升大厦1601号，注册号为441900000769735。
法定代表人：何树根。
上诉人东莞市便民实业投资有限公司（以下简称便民公司）因与被上诉人张玉昆、原审第三人东莞市普正实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月31日，张玉昆向原审法院提出诉讼，请求判令：1、解除张玉昆、便民公司的租赁合同并判令便民公司向张玉昆返还位于南城区体育路5号健升大厦1601室的房产；2、张玉昆无需返还便民公司保证金60000元及便民公司向张玉昆支付租金及占用费（从2013年12月1日起计至返还房产之日止，按66000元／月的标准计算）；3、便民公司承担本案的诉讼费。
原审法院经审理查明：张玉昆为东莞市南城区体育路5号健升大厦1601号房屋的所有权人，2009年3月27日，张玉昆、便民公司签订一份《楼宇租赁合同》，约定张玉昆将东莞市南城区体育路5号健升大厦1601室出租给便民公司，租赁期限为2009年4月1日至2019年3月31日，2012年4月1日至2015年3月31日期间每月租金33000元，便民公司需在每月10日前支付当月租金，如逾期30天不交租金，张玉昆有权单方终止合同并双倍计收逾期期间至便民公司全部清理完毕搬出租赁物期间的租金，且保证金不予退还，合同约定保证金为60000元；若未经张玉昆同意或物业管理公司书面同意擅自装修的，张玉昆有权单方终止合同；合同期满或中途终止合同，租赁物原有设施及固定装修（包括墙顶附着物、墙壁及地下所埋线路等）归张玉昆所有，便民公司不能拆迁，其他动产归便民公司。2013年3月27日，张玉昆、便民公司及见证方东莞市普金商业发展有限公司签订一份补充协议书，确认便民公司与见证方同为便民公司原股东及法定代表人叶姝慧控制的公司，见证方使用租赁场地不存在转租行为，如后续便民公司设立或者便民公司股东另行设立、并购其他公司至租赁场地的，张玉昆均不得作为便民公司有转租行为来对待。
张玉昆主张，便民公司存在拖欠租金的情况，便民公司则主张，2013年12月份开始，因张玉昆无故断电导致其无法经营，故未向张玉昆支付租金。
张玉昆还主张，便民公司存在未经张玉昆同意将承租的物业转租给第三方东莞市叶昌实业投资有限公司及第三人使用、未经张玉昆书面许可私自进行装修的情况，并向原审法院提交了东莞市叶昌实业投资有限公司核准变更登记通知书、工商登记内档资料及东莞市健升大厦客户服务中心的通知。东莞市叶昌实业投资有限公司核准变更登记通知书显示，东莞市叶昌实业投资有限公司在2012年6月27日将登记住所从案涉租赁物变更为其他住所，且依据便民公司提交的核准变更登记通知书显示该公司股东在2012年6月12日变更为魏小兰和李舒茵。东莞市普正贸易有限公司核准变更登记通知书、工商登记内档资料显示，东莞市普正贸易有限公司在2012年8月21日股东变更为何树根，在2013年11月7日名称变更为东莞市普正实业投资有限公司；东莞市健升大厦客户服务中心通知显示，2013年11月3-9日，健升大厦客户服务中心检查时发现16楼1601室在进行装修，但未收到业主办理装修相关手续和备案。便民公司对张玉昆上述主张不予确认，但其提交的资产评估报告书第18页中显示在2013年对案涉租赁物部分区域进行了装修，便民公司主张装修的时间是2013年1月份，但未向原审法院提交证据证明装修时间。
原审庭审中，便民公司同意解除张玉昆、便民公司签订的租赁合同，且在2014年2月13日亦向原审法院提起诉讼，诉请解除案涉《楼宇租赁合同》。原审法院于2014年5月6日对张玉昆、便民公司制作的问话笔录中，张玉昆、便民公司一致同意便民公司在2014年5月25日前将案涉租赁物清场并将租赁物返还给张玉昆，便民公司并承诺，若其未按期清场，则同意张玉昆在2014年5月26日起自行接管案涉租赁物并可自行处理案涉房屋内的物品。
原审法院认定以上事实的依据有：张玉昆提供的《楼宇租赁合同》、通知、核准变更通知书、工商登记内档资料，便民公司提供的补充协议、核准变更通知书、资产评估报告书，以及原审法院庭审笔录、问话笔录等。
原审法院认为，张玉昆、便民公司于2009年3月27日签订的《楼宇租赁合同》及2013年3月27日签订的补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审法院依法予以确认，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。
张玉昆诉请解除《楼宇租赁合同》，便民公司亦同意解除，因此，解除案涉《楼宇租赁合同》是双方共同意思表示，原审法院依法予以确认。
而原审法院于2014年5月6日对张玉昆、便民公司制作的问话笔录中，便民公司承诺在2014年5月25日前将案涉租赁物清场并将租赁物返还给张玉昆，若其未按期清场，则同意张玉昆在2014年5月26日起自行接管案涉租赁物并可自行处理案涉房屋内的物品。因租赁物处于空置状态，无论便民公司对案涉租赁物清场与否，均不影响张玉昆自2014年5月26日起已可自行接管案涉租赁物，无需便民公司再履行返还义务。
张玉昆主张便民公司存在拖欠租金的行为，便民公司主张因张玉昆无故断电导致其无法经营，故未向张玉昆支付租金，但未向原审法院提交证据证明张玉昆有对案涉租赁物进行断电的行为，因此，对便民公司主张原审法院不予采纳，并确认便民公司自2013年12月开始拖欠张玉昆租金的事实。
张玉昆主张便民公司未经张玉昆书面许可私自对案涉租赁物进行装修的情况，并提交了东莞市健升大厦客户服务中心的通知为证，该通知显示案涉租赁物在2013年11月3-9日有对案涉租赁物进行装修，但未办理装修相关手续，而便民公司提交的资产评估报告书亦显示其在2013年有对租赁物部分区域进行过装修，便民公司主张装修的时间为2013年1月份，但未向原审法院提交证据予以证明，亦无证据证明该次装修有经过张玉昆同意，因此，在便民公司无相反证据予以反驳的情况下，原审法院对便民公司未经张玉昆同意在2013年11月3日至9日对案涉租赁物进行装修的事实予以确认。
便民公司从2013年12月开始拖欠张玉昆租金未付及未经张玉昆同意在2013年11月3日至9日对案涉租赁物进行装修，已构成违约，依约张玉昆无需返还便民公司保证金60000元，且便民公司应从2013年12月1日起按照每月66000元的标准支付张玉昆案涉租赁物的租金及占用费，因从2014年5月26日起已可接管案涉租赁物并可自行处理案涉房屋内的物品，故该费用应计至2014年5月25日，应为66000元／月×（5＋25／31）个月=383225.81元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认张玉昆与东莞市便民实业投资有限公司签订的《楼宇租赁合同》已解除。二、东莞市便民实业投资有限公司在判决发生法律效力之日起五日内向张玉昆支付租金及占用费383225.81元。三、确认张玉昆无需返还东莞市便民实业投资有限公司保证金60000元。四、驳回张玉昆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，张玉昆已预缴，由便民公司负担。
上诉人便民公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）便民公司已向法庭提交了健升大厦缴费通知单证明张玉昆无故断电的行为，原审法院认定便民公司未提交证据证明张玉昆存在断电的行为系错误的。根据健升大厦缴费通知单显示，便民公司2013年11月30日抄表显示使用电量为880度，2013年12月以后均显示实用电量为0度，相比2013年10月2160度、2013年9月3880度、2013年8月4600度的用电量可以推断张玉昆确实存在断电的行为。（二）原审法院认定便民公司自2013年12月起存在拖欠租金的行为系认定事实不清。2013年11月11日，张玉昆在没有任何通知的情况下强行对案涉租赁物停电，便民公司多次与其沟通并发送律师函，但张玉昆一直未予理睬。张玉昆无故断电已构成违约，致使便民公司无法继续经营，严重损害了便民公司的租赁权利，便民公司有权不支付租金。2014年2月13日，便民公司向原审法院提起诉讼，要求解除案涉租赁合同并要求张玉昆返还保证金及赔偿损失。（三）原审法院认定便民公司在未经张玉昆许可的情况下进行装修，构成违约，系认定事实不清。1、根据便民公司提交的资产评估报告书，便民公司在2013年仅就03、10、11区办公厅吊顶天花、地板、墙纸进行了装修并加入了入墙柜及背景墙造型，从该份报告书可以看出装修面积非常小，另本次装修是在便民公司第一次装修的基础上进行的修缮，并没有改变房屋结构及违反有关装修规定，没有对房屋造成破坏。原审法院认定便民公司的修缮行为违反合同的约定依据不足。2、根据案涉资产评估报告显示便民公司的装修区域成新率为90%，而2009年装修部分成新率为55%，若便民公司在2013年11月3日至9日进行了装修，该成新率应当高于90%。3、退一步讲，即便便民公司在上述时间进行了装修，但张玉昆在便民公司装修期间并未提出异议，应当视为张玉昆是认可便民公司的修缮行为。综上，请求本院：1、撤销原审判决第二项，改判便民公司无需向张玉昆支付租金及占用费383225.81元。2、撤销原审判决第三项，改判张玉昆返还保证金60000元。
被上诉人张玉昆口头答辩称：（一）原审法院认定便民公司拖欠租金及私自装修证据充分。（二）请求本院认定便民公司在租赁期间存在转租的事实，根据原审查明的事实可确认便民公司伪造张玉昆的签名将案涉房屋转租给本案的第三人及案外人使用，是根本违约行为。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。
原审第三人东莞市普正实业投资有限公司未在法定期限内向本院提交任何书面答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕便民公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是（一）便民公司拖欠租金有无依据。（二）张玉昆应否退还保证金给便民公司。
关于争议焦点一。案涉租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行权利义务。便民公司主张其无须支付2013年12月后的租金是因为张玉昆于2013年11月11日起对案涉租赁物实施断电行为，为此，便民公司提供了健升大厦缴费通知单以及律师函予以佐证。对此，本院分析如下：首先，张玉昆并不确认健升大厦缴费通知单的真实性，而该缴费通知单并无物业公司的盖章，本院难以确认其真实性；其次，即便该缴费通知单属实，该缴费通知单仅能证明便民公司在2013年12月后没有用电的事实，亦不能证明张玉昆存在断电的行为；再次，便民公司主张因案涉租赁物停电一事曾向张玉昆发送律师函，但便民公司并无证据证明张玉昆有收到上述律师函。综上分析，便民公司提供的证据不足以证明张玉昆对案涉租赁物存在断电的行为，故便民公司拒付租金的理由不能成立，原审法院认定便民公司支付拖欠的租金合法正确，本院予以维持。
关于争议焦点二。根据案涉租赁合同第五条第2款的约定，便民公司逾期30天不交租金，张玉昆有权不予退还保证金。由于便民公司无正当理由拒不支付租金已经超过30天，张玉昆根据上述合同条款的约定无需退还保证金给便民公司。便民公司主张退还保证金缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。便民公司上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7948.39元，由便民公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
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