云南省陇川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陇民初字第181号
原告何自忠，住陇川县。
被告段联忠，住陇川县。
第三人丁鲜丹，住陇川县。
委托代理人尹加才，云南宝励律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告何自忠诉被告段联忠建设用地使用权转让合同纠纷一案，陇川县人民法院作出（2015）陇民初字第3号民事判决书，段联忠向德宏州中级人民法院提起上诉，德宏州中级人民法院审理后将本案发回本院重新审理，第三人丁鲜丹提出参加诉讼申请，本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告何自忠、被告段联忠、第三人丁鲜丹及其委托代理人尹加才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年8月4日向段联忠购买位于卫国北路住宅用地2亩（1319.8平方米折合1.979亩）的土地使用权，土地证号：陇国用[2011]第00004**号，原告分两次付清土地使用权转让款168万元。由于段联忠欠他人款项，该宗地于2014年5月14日被陇川县人民法院查封，致使原告无法将该宗地过户到丁鲜丹名下，经陇川县法院多方协调，原告于2014年9月23日出借给被告现金人民币20多万元，后法院于2014年9月24日将该宗地解封，此后原告多次催被告协助办理该宗地的过户手续，但被告以种种借口拒不协助过户，故诉至法院请求判令被告协助原告办理位于陇川县章凤镇卫国北路陇国用[2011]第0000421号土地使用权过户登记在何自忠名下并承担本案诉讼费用。
被告段联忠辩称，1、国家对于小宗土地使用权转让办理变更登记有相关的政策，土地无法过户变更。2、在土地使用权证范围内，申请按规定办理有关建房许可和准建许可，动工建设后，方可办理土地使用权转让的过户变更手续。3、被告在起诉中的关于将此宗地的使用权转让手续分别变更到何自忠、丁麻卷名下的要求不合理不合法。4、目前房屋建盖人在此宗地上建盖了五层楼房，并在土地使用权证的土地范围外形成了不属于自己土地的范围，在他人土地上建盖了简易房和挡土墙，侵占他人土地，此事不解决，过户更名手续无法办理。5、诉讼费用不予承担。段联忠提出如下请求：1、请求对此宗土地多出的，在国有土地使用权证以外的0.5118亩土地给予相应的经济补偿。2、对两亩土地使用权范围及多出的0.5118亩土地划分出来由段联忠自己使用。
第三人丁鲜丹述辩称：2013年8月3日，第三人与何自忠签订了一份《协议》，第三人按照《协议》的约定支付了230万元的转让费，何自忠把该宗土地的《土地使用权证》交给了第三人，在征得何自忠、段联忠的同意下，第三人出资在该宗土地上建盖了房屋，因何自忠与段联忠产生纠纷诉讼，致使第三人至今没有取得该宗土地的使用权证。故特向法院提出如下请求：一、依法判令段联忠将陇国用[2011]第0000421号《国有土地使用权证》的土地使用权人变更到丁鲜丹的名下；二、依法判令何自忠支付办理土地使用权人变更登记过程中所产生的全部税、费。
综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、被告是否应当协助原告办理产权变更登记手续？2、第三人的诉请是否应当予以支持？
原告针对其诉讼请求，向本院提交七组证据。
1、原、被告于2013年8月4日签订的《土地使用权转让协议》1份，欲证明原告向被告转让了一宗国有土地使用权的事实。
2、陇川县住房和城乡建设局发给国土资源局的函，欲证明在该宗宅基地上建房屋不影响陇川县城市总体规划。
3、原告与第三人于2013年8月2日签订的《土地使用权转让协议》1份，欲证明原告向第三人转让的土地与被告转让给原告的土地属于同一块土地的事实。
4、借条一份，欲证明原告为了尽快办理过户手续，出借给被告20万元的事实。
5、段联忠土地面积及建筑位置调查图一份，欲证明建筑物没有超出土地证的范围。
6、《土地使用权转让协议》1份，协议签订日期为2004年12月24日，欲证实段联忠主张的多出来的土地的使用权并不属于段联忠。
7、云南省国有土地有偿使用收入缴款通知单一份、非税收入一般缴款书一份，欲证实本案诉争的土地税费没有交清。
经质证，被告段联忠对原告何自忠提交1、4、5组证据予以认可。对第2组证据不予认可，理由是与本案无关；对第3、7证据不予认可，理由是不清楚，与其无关，对第6组证据不予认可，理由是段联忠是和金小赛转让的土地，不是和集体转让的。第三人丁鲜丹对何自忠提交的七组证据均予以认可。
被告段联忠当庭向本院提交二组证据。
1、宗地图一份，欲证明被告转让给何自忠的土地面积有1660.5平方米。
2、段联忠土地面积及建筑位置调查图一份，欲证明第三人建的挡土墙超出了转让的土地面积。
经质证，原告何自忠对段联忠提交的1、2组证据均不予认可，第三人不同意质证。
第三人向本院提交三组证据。
1、原告与第三人于2013年8月2日签订的《土地使用权转让协议》1份、银行卡取款业务回单三份，欲证明第三人向原告转让了2亩土地使用权，并且按照合同的约定支付了230万元的转让款。
2、国有土地使用权证书一份，欲证明第三人向原告购买的土地面积、证书的相关情况，并同时证明被告段联忠自愿转让该块土地的事实。
3、原告与第三人分别于2015年1月21日、3月30日签订的协议各一份，第一份协议欲证明原告和第三人对建房做了约定，第二份协议证明第三人及原告曾经对纠纷进行过协商处理。
经质证，原告何自忠对第三人提供的三组证据均予以认可；被告段联忠对第三人提供的证据1组不认可，理由是该协议是无效的，原告无权处分被告的土地；对证据2组的真实性认可，但认为其不是自愿转让该土地；对证据3组不予认可，理由是与其无关。
在诉讼过程中，为查明案件事实，本院依职权向陇川县住房和城乡规划建设局调取1组证据。该局出具《情况说明》一份。向丁麻卷制作询问笔录一份。
1、《情况说明》一份，欲证实本案诉争的土地已经办理了建设用地规划许可证，符合用地规划。
2、《询问笔录》一份，欲证实丁麻卷在原告与第三人签订的土地使用权转让协议中的地位及丁麻卷与丁鲜丹的关系。
经质证，原告、被告、第三人对本院依职权调取的证据1组予以认可，对证据2组，被告、第三人认可，原告部分认可，认为《国有土地使用权证书》是原告从被告的手中拿来的，价钱也是原告和丁鲜丹谈的。
经各方当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的1、4、5组证据被告段联忠及第三人均予以认可，本院对真实性予以确认；对证据4组借条，不作为认定本案事实的依据。证据2组系陇川县住房和城乡建设局回函、符合证据的真实性、合法性和关联性，对该组证据本院予以确认。证据3组，系原告与第三人签订的《土地转让协议》，协议书上有原、被告的签名按印，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，第三人予以认可，本院予以确认。证据7组，云南省国有土地有偿使用收入缴款通知单、非税收入一般缴款书，记载了段联忠以出让方式取得本案诉争土地的使用权并缴纳了土地出让金的事项，不能证实原告的证明观点，故该组证据本院不予确认。对被告提供的1、2组证据，原告何自忠不予认可，第三人不予质证。本院认为宗地图无具体绘图单位及人员的签名核实，证据来源不合法，本院不予确认；对段联忠土地面积及建筑位置调查图，绘图单位已经载明“经我单位实地测量证明所有建筑物均在段联忠土地证使用权范围”，与原告提供的证据5组记载内容相一致，对该组证据本院予以采信，但不能证明被告段联忠的证明观点。对本院依职权调取的证据1、2组的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2013年8月4日，原告与被告签订了一份《土地使用权转让协议》，协议约定：被告将其享有的位于章凤镇卫国北路的2亩住宅用地（土地证号为:陇国用[2011]第00004**号）的使用权转让给原告，转让价款为每亩人民币830000.00元，合计1660000.00元。该土地上的一棵榕树以人民币20000.00元出售给原告。由被告协助原告办理土地使用权变更登记手续，办理过户的全部费用由原告承担。被告保证该宗土地的使用权与他人无任何争议和债权债务纠纷。
另查明，2013年8月2日就同一宗土地，何自忠与丁鲜丹的父亲丁麻卷签订一份《土地使用权转让协议》书，同日，何自忠与杨珺作为甲方和丁麻卷、丁鲜丹作为乙方又签订一份协议内容和何自忠与丁麻卷所签协议完全一致的《土地使用权转让协议》，该协议约定：1、甲方将其享有的位于章凤镇卫国北路住宅用地2亩有偿转让给乙方，2、转让价款为每亩人民币120000.00元，2亩合计240000.00元。3、付款方式：于2013年8月2日一次性付清230000.00元，余款100000.00元待过户到乙方名下当日一次性付清给甲方。协议签订后，丁鲜丹按约定支付何自忠230000.00元土地转让款，事后丁鲜丹在该土地上建盖五层楼房一幢(现土建已完工)。
上述协议签订后，在履行过程中，段联忠因不同意何自忠将所转让的同一宗土地又再次转让给第三人丁鲜丹，以及按相关规定应在土地证使用范围内办理有关建房手续和动工建设后，方可办理土地转让过户等为由，致使何自忠经多次催促段联忠办理过户无果。本院受理后，由于案件的处理结果与丁鲜丹具有法律上的利害关系，丁鲜丹以第三人的身份申请参加诉讼，并提出独立的诉讼请求。
本案在诉讼过程中，丁麻卷明确表示不愿参加诉讼，自愿放弃实体权利；第三人丁鲜丹明确表示不向杨珺主张权利。本院认为丁麻卷、丁鲜丹对权利的处分符合法律的规定，予以准许。
针对本案的争议焦点，本院评判如下：
1、被告是否应当协助原告办理产权变更登记手续的问题。
本院认为：首先本案属建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第一款“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。”本案原、被告双方签订的《土地使用权转让协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护。
其次，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原、被告双方应按所签协议全面正确的履行各自的义务，以实现合同的目的。本案原、被告在实际履行协议的过程中，经查实，原告何自忠已按照协议履行了自己的义务，付清了土地使用权转让的全部价款给段联忠。被告段联忠作为土地使用权转让人理应按双方协议的约定履行协助原告何自忠办理土地使用权变更登记手续的义务。关于段联忠提出的根据德宏州人民政府《关于清理已报批闲置土地和清查非法买卖土地的通知》（以下简称《通知》）以及在土地使用权证范围内，需办理有关建房许可证、准建许可证，动工建设后方可办理过户变更手续的相关规定等为理由，故不同意也无法协助办理过户变更手续。对于被告提出的这一抗辩理由，本院认为，第一、该《通知》及相关规定是政府土地管理部门对不符合规定条件的土地，在办理土地使用权转让时的一种监管措施，而非针对转让合同行为效力和禁止履行合同的强制性规定，至于转让是否取得土地使用权证书、转让的标的物是否达到《通知》规定的条件，能否完成土地转让权的事实行为，属于协议书能否完全履行的问题，并不直接影响协议书的效力，协议双方应按约定全面履行义务。被告不按双方签订的协议履行办理土地使用权过户变更登记的相关手续义务，显然违背了诚实信用原则。第二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务关于不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，被告未向本院提供在法律上或事实上导致不能履行协议的证据，被告的抗辩理由不成立。故对原告的主张，本院予以支持。
关于段联忠提出对此宗土地多出的在国有土地使用权证以外的0.5118亩土地给予相应的经济补偿或划分出来由段联忠自己使用的辩解，因本院已查实“第三人所有建筑物均在段联忠土地证使用权范围”，且对该部分土地，段联忠亦未提出权属证明，其主张权利缺乏法律依据，也因与本案不属同一法律关系，故本院不予处理。
2、关于第三人丁鲜丹的诉请是否应予以支持的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案何自忠与第三人丁鲜丹签订《土地使用权转让协议》时，尚未取得陇国用[2011]第0000421号的国有土地使用权，根据上述法律的规定，双方签订的合同属效力待定的合同，因第三人丁鲜丹与被告段联忠不是合同签订的相对方，双方之间无合同约束，故第三人请求判令段联忠将陇国用[2011]第0000421《国有土地使用权证》的土地使用权人变更到丁鲜丹名下的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
关于丁鲜丹提出由何自忠支付办理土地使用权人变更登记过程中所产生的全部税、费的请求，虽然何自忠无异议，但行使该项权利的前提取决于何自忠与丁鲜丹签订《土地使用权转让协议》的效力，现该合同属效力待定，故对该项请求本院不予支持。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》五十一条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第一款、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、由被告段联忠于本判决生效之日起三十日内协助原告何自忠到土地登记部门办理位于陇川县卫国北路土地一宗【土地证号为：陇国用[2011]第00004**号】的土地使用权变更登记手续。
二、驳回第三人丁鲜丹的诉讼请求。
本案案件受理费100.00元，由被告段联忠承担50.00元，第三人丁鲜丹承担50.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。
审判长 许兴黎
审判员 李自灿
审判员 王 娟
二〇一五年九月七日
书记员 江 海