贵阳铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）筑铁民初字第500号
原告李桂荣，女。
委托代理人朱照南。
委托代理人朱珠。
被告贵州兴居房地产开发有限责任公司。
法定代表人严发孙，公司董事长。
委托代理人黄木兰，贵州清雅律师事务所律师。
委托代理人杨从财，贵州清雅律师事务所律师。
第三人贵州娃娃国婴童服装用品有限公司。
法定代表人邹波，公司经理。
委托代理人温钦友，贵州听君律师事务所律师。
原告李桂荣诉被告贵州兴居房地产开发有限责任公司（以下简称“兴居房开公司”）、第三人贵州娃娃国婴童服装用品有限公司（以下简称“娃娃国公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法适用普通程序，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告李桂荣及委托代理人朱照南、朱珠，被告兴居房开公司的委托代理人黄木兰、杨从财，第三人娃娃国公司的委托代理人温钦友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年3月8日，原告以一次性付款方式取得被告出卖的富水花园二期裙楼负一层6号商铺。2009年9月29日，原告办理了富水花园二期裙楼负一层6号商铺产权登记，并取得了商铺产权证。2007年3月16日，被告与原告签订了购房合同补充协议，协议中说明被告于2006年3月将富水花园二期裙楼负一层6号商铺租给第三人娃娃国公司。被告从2007年3月16日起至2016年8月20日止，按季度向原告支付租金29287元，租金以银行转账方式，在每年3月16日、6月16日、9月16日、12月16日分四次向原告支付租金。被告每逾期一日，每日以当期租金的1‰支付违约金。2014年12月16日起至今，被告未按购房合同补充协议约定支付原告商铺租金。为此，原告诉至本院。原告诉请：1、解除原告与被告签订的《购房合同补充协议》（协议代码：XJGS-A17）（以下简称“补充协议”），被告返还原告所有的富水花园二期裙楼负一层6号商铺；2、被告按照补充协议约定向原告支付13个月的商铺租金共计人民币126910元；3、被告按照补充协议约定向原告支付延期支付商铺租金的违约金共计人民币74065元；4、被告向原告支付从2015年12月16日至法院判决解除原、被告签订的补充协议生效判决执行之日止的商铺租金及相应的违约金。
被告兴居房开公司辩称：1、原、被告的补充协议根据双方约定是不可解除；2、2015年3月份以前的租金被告已经付清，即被告2015年支付了两个月的租金，被告还欠原告3月到8月之前的租金，之所以欠租金是因为被告没有向原告开具发票，故被告方没有支付，此外，原告于2015年11月起诉被告，之前费用已经过了诉讼时效，不应得到支持；3、根据双方签订的合同，违约金是超过实际租期5日才计算（节假日顺延），故原告计算方式有误且过高，请求法院减少，按照银行同期贷款利率计算；4、原告委托的业主代表签订了协议，2015年8月后被告应支付的租金转由第三人娃娃国公司支付，现第三人娃娃国公司将租金交给业主代表提存，原告自己没有领取的行为与被告无关，被告不承担2015年8月20日后没有支付租金的违约责任。
第三人娃娃国公司述称：1、第三人与被告存在房屋租赁关系，且在原告购买涉案房产之前就存在，娃娃国公司一直按照合同的约定履行合同义务；2、被告向原告所作的承诺，均对娃娃国公司无约束力；3、根据《关于娃娃国租金转移支付三方协议》（以下简称“三方协议”）的约定，第三人支付租金的前提是被告向第三人开具发票后，再由第三人支付。
经审理查明：2006年3月15日，第三人娃娃国公司（承租方）与被告兴居房开公司（出租方）签订《房屋租赁合同》（合同代码：WWG-
XJGS），合同约定：1.被告兴居房开公司将其位于贵州省贵阳市云岩区正新街9号“富水花园”D栋裙楼负一层（建筑面积1014.429㎡）出租给第三人娃娃国；2、租赁期限10年，从2006年8月21日至2016年8月20日止；3、租赁期限届满后，兴居房开公司有权收回房屋。4、第十年租金（2015年8月21日至2016年8月20日）为903847.9元。
2007年3月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于贵州省贵阳市云岩区正新街9号“富水花园”二期裙楼负一层6号（建筑面积33.16㎡）商铺出售给原告。2009年9月29日原告登记为上述房屋所有人。同年3月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购房合同补充协议》（XJGS-A17），约定：1、原告认可被告与第三人娃娃国公司签订的房屋租赁合同，除与补充协议相冲突条款外，对原告具有约束力；2、商铺租期从2007年3月16日起至2016年8月20日止；3、被告每季度向原告转付一次租金和支付一次贴息收益，原告每季度收益为29287元；4、收益实行先支付收益后使用房屋的方式，第一次收益被告再签订本协议后的3个工作日内支付。第二次及以后被告的支付时间在实际租期起始日5日前支付，即第二次支付应在2008年3月20日前支付，以后以此类推（若遇国家法定节假日则相应顺延）；5、被告将收益支付到被告为原告开立的银行账户上即视为已支付。6.本协议为不可撤销协议，除不可抗力外，均不得以任何理由单方撤销或解除房屋租赁合同和本协议；7.若被告未在规定时间支付租金和收益，则超过应付日5个工作日以上的，被告需从应付日的次日至实际支付日止，向原告每日支付应付款1‰的违约金，本协议和租赁合同继续履行；被告连续二个季度未支付原告收益的，被告每日向原告支付从应付日的次日至实际支付日止的应付款1‰的违约金，本协议和租赁合同继续履行。
2015年3月13日，被告向业主承诺：1、以2015年3月30日为最后期限，兴居房开公司必须一次性付清负1楼至5楼全体业主2015年6月30日之前的租金；2、2015年7月1日起按照合同规定支付负1楼至5楼全体业主每季度的租金；3、违约金提高到国家规定的租金的每3‰支付，超过2个月违约后，业主委员会有权提起诉讼终止合同。
2015年8月21日，被告、第三人以及商场负一层32户业主的代表签订了三方协议，约定：1、三方皆认可2006年签订的房屋租赁合同（合同代码：WWG-
XJGS）的真实性与合法性；2、在2015年8月20日至2016年8月19日租赁期限内，娃娃国公司在收到兴居房开公司开具的租赁发票后，直接将租金支付给32户业主。租金支付标准按照2006年被告与第三人签订的房屋租赁合同执行，即32户业主对应面积793.27㎡，半年租金总额为480964.75元，季度租金为240482.38元；3、第三人支付给32户业主的租金小于被告承诺支付的租金，该部分租金差额和被告兴居房开公司拖欠的租金，由业主与被告另行处理。庭审中，被告出具了有原告李桂荣签名的授权委托书复印件。
2015年12月9日，被告向第三人发出《业主租金付款要求》通知书，要求第三人按照三方协议将租金支付给业主，兴居房开公司从2015年8月21起不再代表业主收取租金；对于不同意签订三方协议的业主租金，娃娃国公司单独开具法人个人存款账户，同时按照三协议的约定，将上述业主租金直接支付到法人个人存款账户，由业主代表监管。同年12月16日，第三人以其法定代表人邹波名义在贵阳农村商业银行股份有限公司正新支行开立的结算账户，将66048.19元的房租租金存入，其中两笔各13589.12元是用于支付原告6个月的房租租金。次日，第三人将上述账户存折交给业主代表孔娟保管。
另查明，被告欠付原告2008年12月16日至2009年3月15日租金29287元，2014年12月16日起欠付原告租金至原告起诉至本院时，其中2015年6月3日向原告支付了两个月的房屋租金19525元。此外，2013年3月16日、9月16日、12月16日、2014年3月16日、2014年6月16日、2014年9月16日被告迟延支付原告各当期租金为29天、8天、9天、13天、11天、43天。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、补充协议、三方协议、银行存折、身份信息等证据在卷，经庭审质证，本院予以采纳。
本院认为：本案中当事人之间签订的房屋租赁合同及相关协议，均为当事人真实意思的表示，合法有效。原、被告、第三人均应按照约定履行合同义务。庭审中，原告提出对三方协议中其签名并非授权业主代表签订协议的意见，但未提供相应证据予以证实，本院对该意见不予支持。根据三方协议，2015年8月以前的租金由被告兴居房开公司直接支付给原告，每个季度按照29287元标准计算，自2015年8月20日至2016年8月19日租赁期限内的房屋租金由第三人娃娃国公司直接将租金支付给原告，标准按照每个季度13589.12元计算，原告与被告约定租金差额部分，因双方未达成明确协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定及原、被告签订的补充协议，2015年8月20日至2016年8月19日每三个月的租金差额15697.88元由被告支付给原告。
关于被告提出原告2008年12月16日至2009年3月15日租金29287元及2013年3月13日以前违约金已超过诉讼时效的意见，本院认为，被告2015年3月13日作出的支付租金的承诺，系对拖欠租金事实的确认，至原告起诉至本院时，2008年12月16日至2009年3月15日租金29287租金的诉请，应从被告承诺之日起算。此外，关于违约金的诉讼时效意见，原告在知晓其权益受到侵害后，应该积救济的自己的权益，然其怠于行使权利，且庭审中未举证发生诉讼时效中断的证据，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，本院对被告的上述抗辩意见予以支持。
原告关于被告支付13个月的商铺租金共计人民币126910元及从2015年12月15日起支付商铺租金的诉请，综合考虑原、被告合同及原、被告和第三人的三方协议签订时间，本院对原告商铺租金的计算作如下确认：1、2008年12月16日至2009年3月15日三个月租金29287元的诉请，未超过诉讼时效，本院予以支持；2014年12月16日至2015年3月15日、2015年3月16日至2015年6月15日商铺租金合计58574元的诉请，本院予以支持；2015年6月16日至2015年9月15日商铺租金29827元的诉请，因2015年8月21日起商铺部分租金由第三人娃娃国公司支付，故被告应向原告支付租金2015年6月16日至2015年8月20日的商铺租金为20826.24元（29287元÷90日×64天≈20826元）；2015年8月21日至12月15日的商铺租金应为20233元（15697.88元÷90日×116日≈20233元）。上述被告欠付原告商铺租金合计128920元，扣除被告已支付的2个月租金19525元外，至2015年12月25日被告欠付原告商铺租金为109395元，从2015年12月16日起被告应以每三个月15697.88元的标准向原告支付商铺租金。
关于违约金的问题。因被告于2015年3月13日作出支付租金和违约金的承诺，故对于原告就2013年3月16日以后违约金的诉请适用诉讼时效中断。原告关于因被告未按时支付租金主张2013年3月13日前的违约金的诉请，因超过诉讼时效，本院对该部分诉请不予支持。原告关于因被告未按时支付租金主张2013年3月16日至2015年12月15日违约金诉请，庭审中，被告提出原、被告双方约定的违约金按所欠2015年3月21日前以每日1‰、2015年3月21日后按每日3‰计算，高于原告的损失为由提出抗辩，请求本院予以减少的意见，符合法律规定，本院予以支持。考虑被告的履约过程中的过错程度，本院酌情按2013年12月中国人民银行同期贷款利率5.6%的4倍就违约金进行计算，最高不超过欠付商铺本金的20%。根据原、被告购房补充合同就被告在超过应付租金5日以上才计算相应违约金的约定，就相应违约金计算如下：1、2013年3月16日、9月16日、12月16日、2014年3月16日、2014年6月16日、2014年9月16日各当期租金迟延支付为29天、8天、9天、13天、11天、43天，合计76天，参照当期租金29287元计算，违约金为1365.98元（29287元×5.6%÷365天×4×113天≈2031元）；2、租期2014年12月16日至2015年12月15日，原告主张违约金合计61853元诉请过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，故本院依据被告2014年12月16日至2015年12月15日欠付原告商铺租金109395的20%计算违约金，为21879元。上述合计违约金为23244.98元。超出部分诉请，本院不予支持。
原告关于诉请被告支付2015年12月16日后的租金和违约金的诉请，被告应按照每三个月15697.88元标准向原告支付租金，并按照5.6%/年利率的4倍标准支付违约金至实际支付之日止，但不超过应付租金的20%。
原告关于解除与被告签订的房屋租赁合同并要求返还房屋的诉请，本院认为，原、被告双方明确约定购房合同补充协议系不可撤销，且被告与第三人娃娃国公司签订房屋租赁合同先于原告与被告的房屋买卖，根据“买卖不破租赁”的原则，本院对原告的该项诉请不予支持。原告可在购房合同补充协议到期后另行主张。
关于第三人娃娃国公司提出已将原告自2015年8月21日起6个月租金27178.24元房屋租金交由业主代表提存的问题。从三方协议中看出，三方均未对租金支付方式做出约定。第三人作为租金支付方，将应付原告租金存入其法定代表人账户，但该方式并非提存。根据三方协议，第三人娃娃国公司可直接向原告支付相应租金，自2015年8月21日至11月16日，应付租金为（27178.24元÷2÷90天×87天≈13136.15元），并自2015年11月17日起以每三个月13589.12元向原告支付商铺租金。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干的规定》第二十二条的规定，判决如下：
一、被告贵州兴居房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告李桂荣2008年12月16日至2009年3月15日、2014年12月16日至2015年12月15日租金合计109395元，从2015年12月16日起以每三个月15697.88元的标准向原告支付商铺租金；
二、被告贵州兴居房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告李桂荣违约金18052.6元，并按照5.6%/年的4倍标准支付违约金自2015年12月16日起至实际欠付租金支付之日止，但不超过应付租金的20%；
三、第三人贵州娃娃国婴童服装用品有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告李桂荣2015年8月21至2015年11月16日租金18119元，并自2015年11月17日起以每三个月13589.12元的标准向原告支付商铺租金；
四、驳回原告李桂荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4316元，由原告李桂荣负担1686元，被告贵州兴居房地产开发有限责任公司负担2630元（该费用已由原告预交，被告在履行判决时直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。
审判长 张 健
审判员 陈红时
审判员 熊道波
二〇一六年五月九日
书记员 陈尚军