湖南省永顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第677号
原告彭明海，男。
委托代理人田宏云，永顺县新源法律服务所法律工作者。
被告杨波，男。
被告永顺县松柏镇西元村民委员会（以下简称“西元村委会”）。
法定代表人范清菊，该村委会主任。
原告彭明海与被告杨波、西元村委会合同纠纷一案，于2015年7月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭明海及其委托代理人田宏云，被告杨波、西元村委会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭明海诉称，2009年12月22日，杨波与西元村委会签订10年期限租赁协议，约定西元学校及周边操场由杨波租赁办砖厂。2012年12月5日，杨波将砖厂转让给原告，后原告进行了大量投入。2015年6月28日，西元村委会以不明理由责令原告搬出，导致原告停产，故起诉要求两被告共同赔偿原告履行合同支出的费用、停工损失及可得利益共5万元，并要求被告杨波退还转让费25650元。
原告彭明海向本院提交了下列证据：
1、转让协议，证明杨波将砖厂转让给原告的事实；2、西元村委会通告，证明西元村委会责令原告搬出砖厂；3、协议书，证明杨波租赁西元学校校舍及周边操场的事实；4、西元村委会证明，证明西元村委会知道杨波把砖厂转让给原告；5、照片三张，证明原告新增了模板200块、货车一辆、拖拉机一台；6、照片两张，证明原告摆砖的地方原来是个坑，后来原告用砂填平，并在坪场上撒了一层砂。
被告杨波辩称，我不会给原告赔偿，也不会退转让费。我把砖厂转让给了原告，现不是我要把原告从学校赶走，与我没关系。
被告杨波未向本院提交证据。
被告西元村委会辩称，村里的想法是，只要原告不干涉村里在原校舍上修学校、挂牌子、地面硬化（约100平米，用于村民跳舞），原告可以继续在学校做砖。否则就解除合同。
被告西元村委会未向本院提交证据。
为查清案件事实，本院依法向西元村原书记彭召友进行了调查，并制作了问话笔录，彭召友证实杨波与村里的租赁合同是当时的村主任杨安搞的，杨安不会写字，杨安与杨波一起到彭召友家要彭召友写，合同上租金金额是按杨安讲的，由彭召友书写，租金没有交给村里。
质证中，二被告对原告证据1、2、4无异议；对原告证据3，被告西元村委会无异议，被告杨波认为租金金额是村里的代表写错了，是每年300元，而不是每年3000元；对原告证据5，被告西元村委会表示不清楚，被告杨波述转让时就有100多块新模板，拖拉机原告以前就有，货车不清楚；对原告证据6，被告杨波表示不清楚，被告西元村委会认为坪场以前就有砂。
经庭审质证，原告的证据1、2、3、4具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。原告证据5、6达不到其证明目的，本院不予采信。本院依法制作的彭召友问话笔录，当庭征询了当事人的意见，可以作为定案的依据。
根据本院采信的证据及当事人的陈述，可以认定下列事实：
被告杨波与时任西元村委会主任杨安就西元村小学校舍租赁事项达成协议并拟定协议书后，二人于2009年12月22日一同到时任西元村书记彭召友家里，由彭召友按杨安口述在协议书上填写了每年租金3000元的大小写数字。该协议书约定：杨波租赁西元村小学校舍，租赁期限10年，每年租金3000元，租赁范围为西元学校校舍及周边操场等（以西元村委会勾画的界址为准）。协议签订后，杨波在租赁场所开办了砖厂，但双方没有具体到现场划定租赁场所的四至界址。杨波承租后，给杨安交了3000元租金。杨波承租时，彭胡兰在西元村小学办有一幼儿园，杨波承租后，砖厂和幼儿园各自经营，互无意见。2012年12月5日，杨波将其在西元村小学开办的砖厂转让给原告，杨波给原告出具了一张便条，名为转让协议，但内容是：我自愿将西元学校砖厂转让给彭明海，转让价格肆万元（40000元），如有什么纠纷我可以作证人。审理中杨波与原告承认转让标的物包括场地和设备，二者未分别论价。杨波转让砖厂未给原告现场指明砖厂范围的四至界址。后原告与村民发生纠纷，要求村里解决，西元村委会知悉原告受让砖厂一事，但未表示反对。后村里欲在学校硬化部分地面便于村民跳舞，原告反对，并要幼儿园搬出去，经松柏镇政府解决不成，西元村委会向原告发了通告，责令原告在2015年6月28日前从学校搬出，原告遂诉至本院。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。杨波与西元村委会签订西元村小学校舍租赁协议书后，杨波在西元村小学开办了砖厂。杨波与西元村委会签订租赁协议时，西元村小学内就办有幼儿园。协议约定租赁范围以西元村委会勾画的界址为准，但双方未现场圈定砖厂使用的范围。杨波使用幼儿园以外的学校场地办砖厂，未就幼儿园所用学校场地提出异议，与幼儿园相安无事，应认定西元村委会作为出租方已适当履行提供场地的合同义务，杨波作为承租方亦应如约履行支付租金的合同义务。杨波与西元村委会的租赁协议明确约定年租金3000元，且有亲笔书写人彭召友证实，故应认定杨波承租西元村小学校舍年租金为3000元。审理中，杨波述其与村委会签订的租赁合同约定年租金为300元，村里的代表错写为年租金3000元，杨波的这一主张，本院不予采信。协议约定租期10年，杨波承租后自己经营了3年，但杨波仅支付一年的租金3000元，违反了按期支付租金的合同义务（至于原村主任杨安收款后是否交给村里，对本案无影响）。法律规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，因此，杨波将承租的场地转租给原告后，合同期满前原告经营期间，杨波仍应继续履行对西元村委会负有的支付租金的义务。杨波未履行该义务，违反了合同约定。杨波将承租西元村小学所办砖厂转让给原告，二人承认转让标的物包括场地和设备。设备为杨波私有财产，杨波有权转让处分。场地系公有，杨波无权转让处分，因而场地的所谓“转让”，其法律性质只能是转租，转租场地的范围应以杨波实际使用的范围为限。杨波转租租赁的西元村小学给原告未事先征得西元村委会同意，但村委会知道后未表示反对，原告至今已在西元村小学经营砖厂3年，应视为西元村委会对杨波将租赁场地转租给原告表示认可。西元村委会通告原告搬出西元村小学，意即收回出租的西元村小学，亦即解除与杨波的租赁合同。杨波承租及转租后，6年来，杨波只给西元村委会交一年的租金3000元。审理中，杨波认为本案已与其无关，没有给西元村委会补交租金的意愿，西元村委会解除合同符合法律规定，本院予以支持。本案存在西元村委会与杨波之间的租赁合同关系和杨波与原告之间的转租合同关系，后者依赖于前者而存在。西元村委会解除与杨波的租赁合同后，杨波与原告的转租合同即失去了存在的基础，转租合同目的已不能实现，该转租合同也应解除。本案两个合同的解除，责任在于杨波未依约支付租金，杨波应依法承担责任。
杨波与原告均承认转让的标的物包括场地和设备，双方未对场地和设备分别论价。杨波承租后已交租金3000元，审理中，杨波述其与村委会签订的租赁合同年租金为300元，村里的代表错写为年租金3000元。杨波意即其已全部交清了10年的租金，原告也持相同主张。那么，原告给付杨波的4万元转让费即应理解为包括设备价款和转让时合同剩余年限的租金。法律性质上，设备为转让，场地为转租。转租合同解除后，设备部分属交易风险，应由原告自担。原告付给杨波的转让费中合同剩余年限的场地租金部分（2015年6月28日起至2019年12月22日止，按年租金3000元计算，为13450元），杨波持有此款属于不当得利，应由杨波给原告退还，而后，原告则应退出租赁场地。原告要求赔偿履行合同支出的费用、停工损失及可得利益共5万元的诉讼请求无证据支持，本院不予支持。本案经调解，原、被告就继续履行合同或解除合同的责任承担均达不成协议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定判决如下：
一、由被告杨波给原告彭明海退还2015年6月28日至2019年12月22日期间西元村小学校舍租金13450元，限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
二、原告彭明海要求赔偿履行合同支出的费用、停工损失及可得利益共5万元的诉讼请求，本院不予支持。
如未按判决书指定的期间履行给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告杨波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 彭学军
人民陪审员 胡家晗
人民陪审员 周立文
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 陈向荣
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。