山东省曹县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曹民初字第3709号
原告：王自起，曹县健龙商贸有限公司总经理。
委托代理人：张华，山东汤都律师事务所律师。
原告：张清真，城镇居民。
委托代理人：张华，山东汤都律师事务所律师。
被告：李文。
被告：菏泽开发区联友贸易有限公司。
法定代表人：钱德江，经理。
原告王自起、张清真与被告李文、菏泽开发区联友贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法由审判员潘岳适用简易程序进行了审理。因原告起诉时被告菏泽开发区联友贸易有限公司登记地址无此单位，不适用简易程序进行审理，本案转为普通程序，于2016年1月28日向被告菏泽开发区联友贸易有限公司送达起诉状副本、应诉通知书等文书，并依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告王自起及二原告委托代理人张华到庭参加了诉讼。被告李文、菏泽开发区联友贸易有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王自起、张清真诉称：2013年2月6日，原告与被告李文签订了房地产买卖合同，约定原告将位于曹县城隍庙后街路北房地产1处卖给被告，房地产总价款1700万元。合同签订后，被告李文向原告支付了1150万元房款。2014年7月10日，经原、被告协商达成还款协议，约定二被告就下欠的500万元分期偿还。截至目前，二被告仅偿还了215万元，下欠285万元拒不支付。请求二被告支付房款285万元及违约金（按欠款总额的日5‰，从2015年1月1日计算至还清为止）。
被告李文辩称：二原告所诉基本属实，买卖合同、欠条与还款协议书也是真实的，具体还了多少钱记不清了。原、被告约定的违约金过高，请求法院按法律规定予以调整。
被告菏泽开发区联友贸易有限公司未提供答辩意见。
原告为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、2013年2月6日的房地产买卖合同1份，拟证明2013年2月6日，原告将涉案房地产出卖给被告，原、被告之间存在房屋买卖关系。2、2014年7月10日的还款协议书和欠条各1份，拟证明2014年7月10日，原、被告达成还款协议，被告欠原告房款500万元，被告在2015年12月21日前还清，如不能按期还清，应以实际欠款总额的日5‰支付违约金。
被告李文、菏泽开发区联友贸易有限公司未提供证据。
根据原告的申请，本院依法向曹县房地产管理局调取了涉案房产的过户登记的有关材料，经原告质证，无异议。
经分析，原告提供的1号、2号证据和本院向曹县房地产管理局调取的涉案房产的过户登记的有关材料形式合法，反映案件事实客观、真实，与本案待证事实具有关联性，被告未提供证据予以反驳，本院确认为有效证据。
根据庭审举证、质证，本院认证，结合当事人陈述，本院确认以下法律事实：原告王自起、张清真系夫妻关系，其在位于曹县曹城街道办事处城隍庙后街路北有房地产1处。2004年5月18日，曹县房地产管理局就该房产中建筑面积为1310.91平方米和1065.58平方米的部分分别颁发了所有权人为张清真证号为曹房权证曹城字第××、3070023393号房屋所有权证。2013年2月6日，原告王自起、张清真与被告李文签订房地产买卖合同1份，约定：二原告将坐落在曹县城隍庙后街路北的房地产出售给被告李文，房屋建筑总面积约4400平方米，其中一层约2800平方米，二层约1600平方米，有证面积约2300平方米，无证面积约2100平方米，房地产成交价为1700万元，合同签订后付款1000万元（实为殷会雨已支付）。其余700万元在上述房地产二层颁发确权证时支付200万元，其余500万元在一层房产办理过户手续时一次付清。如有一方违约，违约方向对方支付违约金，违约金以总房款金额的30%计算。后被告支付二原告房款150万元，下欠房款550万元。2014年7月10日，二原告与被告李文和菏泽开发区联友贸易有限公司就所欠房款达成还款协议，约定二原告自愿从被告所欠房款550万元中减去50万元，不让被告再支付。下剩的500万元，被告先支付二原告150万元，于2014年7月28日支付50万元，于2014年12月31日前支付100万元，于2015年6月30日支付100万元，同年12月31日前全部付清。若被告不能在约定期限内付清，应以实际欠款总额的日5‰支付违约金。当日，二被告为二原告出具欠据1份。2014年7月15日，曹县房地产管理局将原登记在张清真名下所有权证号为曹房权证曹城字第××、3070023393号项下的房产过户到菏泽开发区联友贸易有限公司名下。本院于2015年11月18日查封被告菏泽开发区联友贸易有限公司位于曹县城隍庙街路北建龙广场商业楼房权证号为曹房权曹城字第××、30××33、3070071532号房产。后被告陆续归还二原告房款215万元，尚欠原告购房款285万元。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”被告菏泽开发区联友贸易有限公司与被告李文和二原告就被告李文所欠房款达成还款协议并为二原告出具欠据的行为应系被告菏泽开发区联友贸易有限公司愿意承担偿还被告李文欠二原告房款的责任的意思表示。故被告李文、菏泽开发区联友贸易有限公司应承担偿还所欠房款的责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”二被告尚欠原告购房款285万元，已构成违约，应承担偿还购房款285万元的责任。原告请求二被告偿还购房款285万元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”依据2014年7月10日的还款协议，二被告未按该还款协议于2015年12月31日前付清房款，已构成违约，应当支付二原告违约金。原、被告约定若被告不能在约定期限内付清，应以实际欠款总额的日5‰支付违约金。以所欠房款285万元为基数，以日5‰的标准计算，违约金为2180250元（2850000元×5‰×153天），该违约金超过所欠房款285万元的30%，属过分高于因违约所造成的损失，且被告亦主张约定的违约金过高并要求予以调整。故经本院调整，二被告应当支付二原告违约金855000元（2850000元×30%）。原告请求二被告按欠款总额的日5‰，从2015年1月1日计算至还清为止支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李文、菏泽开发区联友贸易有限公司偿还原告王自起、张清真购房款285万元及违约金855000元，于本判决生效后七日内付清；
二、驳回原告王自起、张清真的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36440元，保全费5000元，共计41440元，由被告李文、菏泽开发区联友贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 潘 岳
审 判 员 刘 波
人民陪审员 陈付慎
二〇一六年七月十二日
书 记 员 程媛媛