江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1144号
上诉人（原审被告）中国石油化工股份有限公司江苏南京石油分公司，住所地南京市秦淮区中山东路416号。
负责人，吴保东，该公司总经理。
委托代理人李强，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人余云，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中油溧水石油化工有限公司，住所地南京市溧水区在城镇栖凤中路。
法定代表人李志华，该公司总经理。
委托代理人夏京胜，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人王瑞成，江苏三法律师事务所律师。
上诉人中国石油化工股份有限公司江苏南京石油分公司（以下简称中石化南京分公司）因与被上诉人中油溧水石油化工有限公司（以下简称中油溧水公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月27日立案受理，依法组成合议庭，于2014年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人中石化南京分公司的委托代理人李强，被上诉人中油溧水公司的委托代理人夏京胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中油溧水公司原审诉称，双方系加油站场地租赁关系，于2003年11月27日签署租赁协议及补充协议，中油溧水公司将加油站出租给中石化南京分公司，约定租赁期限为15年，租赁面积约8600平米，全年租金200万元整，延期支付按租赁费每天千分之一交滞纳金。租赁期满后，中石化南京分公司须将原变更的证照重新变更为中油溧水公司。现中石化南京分公司仅租赁协议中三所加油站，因中油溧水公司出租的场地系向溧水镇的村集体组织和果树实验场租赁，2012年9月25日及2013年4月1日，相关部门向中油溧水公司发函，说明中油溧水公司所租场地已纳入城镇建设规划范围，中油溧水公司所租场地已不符合相关政策，按约解除与中油溧水公司签订的《租赁合同》，中油溧水公司丧失转租权利。故中油溧水公司向中石化南京分公司发函要求解除租赁关系，中石化南京分公司也多次回函，但始终没有解除租赁协议。中油溧水公司与中石化南京分公司的《租赁协议》第八条约定了诉请解除租赁关系。中油溧水公司、中石化南京分公司在租赁协议履行过程中，中石化南京分公司已构成严重违约，自2012年9月起至2013年4月拖欠租金长达8个月之久，欠租金共计756000元，中石化南京分公司已无履约诚信，故中油溧水公司要求依约依法解除租赁关系。诉讼请求：1、认定《租赁协议》无效，按移交清单移交资产场地；2、支付滞纳金181440元，即756000元×1‰×240天（自2012年9月1日至2013年4月30日共240天）；3、变更恢复执照证书原状；4、支付占用费，每天3150元，自2013年9月1日起，计算至实际交付之日止；5、由中石化南京分公司承担本案诉讼费用。
中石化南京分公司原审辩称，1、诉请相关的对合同性质的定性，我们认为本案是加油站经营权的租赁，因为如果是资产的租赁，应当仅涉及资产，不应当涉及经营权，但本案是涉及加油站的经营权，必须是对方停止经营权，将经营权给我方，在租赁终止后，我方再将经营权交给对方，所以本案本质上是加油站经营权的问题，故中石化南京分公司认为双方之间的租赁协议是有效的；2、关于合同之下是否存在拆迁作为解除事由，中油溧水公司并没有提交相应证据；3、关于租金问题，合同约定了双方的义务，中石化南京分公司付租金，中油溧水公司给付发票，但没有约定先后关系，必须通过双方正常的交易往来及习惯进行判断，本案中油溧水公司明知中石化南京分公司作为国有企业是需要凭发票申请款项支付给对方，多年来双方也是按此操作的，这一次对方却人为的不开票，故意制造中石化南京分公司不能付款，有违合同法规定的诚信原则和相互配合的履行义务，且在2013年4月故意终止了中石化支付款项的账号，主观上恶意是非常明显的，所以中石化南京分公司不存在违约，且我们在得知诉讼后就支付了款项，进一步表明中石化南京分公司不存在恶意拖欠租金，如果解除合同，就是没有考虑中油溧水公司的故意不配合，对中石化南京分公司也是不公的；4、中石化南京分公司已经履行了正常资产保管义务，至于经营期间经营方式的调整，与本案无关联性，不应作为解除的依据。综上，请求驳回中油溧水公司的诉请。
原审经审理查明，中油溧水公司与中石化南京分公司于2003年11月27日签订《租赁协议》，约定中石化南京分公司租赁中油溧水公司六座加油站，租赁期限为十五年，租赁方式为中石化南京分公司采用“租赁资产、支付租金、变更执照、自主经营”的方式进行经营；共计全年租金2000000元整。租金支付方式约定第三年起，每季度初支付总租金的25%，中油溧水公司提供合法有效的税务票据；租金每五年递增5%。并约定延期支付租金按租赁费每天千分之一交滞纳金。2003年12月5日中油溧水公司、中石化南京分公司就双方签订的租赁协议做出补充协议，约定租赁期满中石化南京分公司须将租赁时变更的证照重新变更给中油溧水公司方所有，前后变更费用由中石化南京分公司承担。协议签订后，中油溧水公司将加油站及站内设备交由中石化南京分公司使用。协议履行期间，有三座加油站被拆除或归还，目前剩余城西加油站、果园加油站及中心加油站仍由中石化南京分公司在经营使用。中油溧水公司、中石化南京分公司在租赁协议履行过程中，中石化南京分公司自2012年9月1日起未交纳合同约定的租金，直至2013年9月23日中石化南京分公司才将2012年9月1日至2013年8月31日的全年租金1134000元付清。
原审另查明，中油溧水公司出租的加油站系承租溧水县果树实验场、溧水县城镇蔬菜村的土地，该土地性质为农村集体地，中油溧水公司出租的加油站庭审中双方均未提交建设工程规划许可证等相关土地使用、房屋建设的合法手续。
以上事实有当事人提供的租赁协议、函文、补充协议书、相关证照及当事人陈述予以证实。
原审法院认为，合同的签订应当符合法律法规的规定。中油溧水公司所转租的加油站占用的土地为中油溧水公司租用的溧水区城镇蔬菜村和溧水区果树实验场的土地。土地性质为农村集体所有的土地，中油溧水公司、中石化南京分公司均改变了土地的使用用途，用于非农业建设，但是并未按照法律规定提出土地登记申请，地上建筑物未依法办理相关的建设规划审批手续，故原审法院认定中油溧水公司、中石化南京分公司签订的《租赁合同》无效，在此基础上签订的《补充协议》也无效。故中石化南京分公司应将其租赁的加油站归还并交付给中油溧水公司。关于中油溧水公司主张的要求中石化南京分公司交还出租时的设备，因大多已过使用期限，不具有使用价值，可以不予交还，但中石化南京分公司在移交加油站时不能损坏加油站的基本设施。关于中油溧水公司主张的2013年9月1日起的使用费，合同的无效不影响中石化南京分公司与中油溧水公司已经基于该合同约定履行行为的事实，中石化南京分公司也自合同签订以来一直长期使用中油溧水公司加油站并经营收益，中石化南京分公司应当支付中油溧水公司使用费，加油站使用费参照合同约定的租赁费用认定。关于中油溧水公司诉请的滞纳金，虽然合同无效，但中石化南京分公司在此期间一直使用加油站，拥有收益，其迟延支付使用费给中油溧水公司造成损失，故对中油溧水公司的该项诉请原审法院予以支持，但违约金过高，原审法院酌情予以调整，按银行同期贷款利率的130%予以支付。因合同自始无效，关于营业执照应当恢复原状予以变更，故原审法院对于中油溧水公司变更恢复执照证书原状的诉请予以支持，中石化南京分公司应当配合中油溧水公司恢复执照证书。
综上依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第四十四条，《中华人民共和国土地管理实施条例》第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、中油溧水公司与中石化南京分公司签订的《租赁协议》、《补充协议》等租赁合同无效；中石化南京分公司于判决生效后四十五日内将城西加油站、果园加油站及中心加油站移交给中油溧水公司，移交时不得损坏加油站的现有设备财产；二、中石化南京分公司于判决生效之日起十日内支付中油溧水公司以756000元为基数，自2012年9月1日至2013年4月30日按人民银行同期贷款利率的130%计算的滞纳金；三、中石化南京分公司于判决生效之日起三十日内配合中油溧水公司变更恢复执照证书至中油溧水公司名下；四、中石化南京分公司于判决生效之日起三十日内支付中油溧水公司2013年9月1日起，计算至实际交付之日止的占用费，以每天3150元计算；五、驳回中油溧水公司的其他诉讼请求。如果中石化南京分公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费56162元，由中石化南京分公司承担。
上诉人中石化南京分公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求法院撤销原审判决，驳回被上诉人中油溧水公司的诉讼请求。其理由为：一、原审法院对双方之间《租赁协议》确定的标的认定错误。《租赁协议》确定的标的是加油站的经营权，而不是加油站的房地产资产。加油站经营权系一项独立的、需要行政许可的权利。《租赁协议》确定的是加油站经营权的租赁经营，而不是加油站房地产的出租。根据《租赁协议》约定，被上诉人应当将加油站全部资产交付上诉人租赁经营，同时要注销原加油站的经营主体资格以及《成品油零售经营批准证书》并由上诉人重新设立加油站经营主体和领取《成品油零售经营批准证书》。本案《租赁协议》的出租人是加油站的投资人，不是加油站本身。加油站是《租赁协议》的交易对象，不是交易主体。故该房地产交付使用是基于加油站经营权租赁引发的后果，而不是本质法律关系的反映。加油站本身土地使用权、房屋所有权的瑕疵与《租赁协议》的效力无关。二、原审法院漏列诉讼主体。本案加油站使用的土地使用权、房屋所有权属于不同的权利主体，其中城西加油站土地使用权系被上诉人向溧水县永阳镇城郊行政村承租，土地属于溧水县永阳镇城郊行政村集体所有土地；果园加油站是被上诉人向溧水县果树试验场承租，土地属于溧水县果树试验场集体所有的土地；中心加油站原审中被上诉人并未提供相应文件证明其权属关系。原审庭审中，上诉人要求追加溧水县永阳镇城郊行政村、溧水县果树试验场为第三人，但原审法院不予追加属漏列诉讼主体。三、在《租赁协议》有效的情况下，上诉人不存在任何行为，应当由当事人继续履行合同。上诉人未遵循诚实信用原则，存在拒绝履行通知、协助义务的情形。由于合同没有约定合同解除权，应适用法定解除权。在承租的加油站改造中，上诉人已投入大量改造费用，解除合同将造成该部分资产的极大浪费且不利于问题的解决。
被上诉人中油溧水公司辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。其理由为：一、《租赁协议》的内容不是加油站经营权租赁。《租赁协议》的标的，就是被上诉人的场地房屋。本案是房地产租赁的法律关系。二、被上诉人系租用农村集体土地，依土地法相关规定，该租赁物没有办理相关土地使用、房屋建设的合法手续，故《租赁协议》应当认定无效。三、如果《租赁协议》不能认定无效，被上诉人诉请解除《租赁协议》的理由也符合合同约定和法律规定。上诉人长期拖欠租金，已构成严重违约，被上诉人解除《租赁协议》符合法律规定。上诉人没有合理使用租赁物，造成被上诉人资产维管不善，构成违约。四、本案系《租赁协议》纠纷，上诉人与被上诉人是《租赁协议》的合同相对方，主体资格明确，没有漏列诉讼主体。
双方对原审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。
二审中，经本院要求，双方当事人均未能提供证据证实涉案加油站所属土地及建筑已经合法规划审批。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的标的应为有体物。双方在租赁协议中明确约定，租赁方式为“租赁资产、支付租金、变更执照、自主经营”。双方均认可加油站的站点的设置是控制性的，故承租人“变更执照、自主经营”的前提是必须租赁合适的站点，但“变更执照”后，承租人以自己的名义经营，并非使用出租人名义。故双方合同的标的物为加油站的土地资产。上诉人认为原审认定租赁标的错误的上诉主张，本院不予支持。
因双方当事人均未能提供证据证实涉案加油站所属土体及建筑已经合法规划审批，故原审法院认定该租赁违反了法律、法规的强制性规定，双方之间签订的《租赁协议》无效，在此基础上签订的《补充协议》亦归于无效，并无不当。
本案租赁合同双方当事人为中油溧水公司及中石化南京分公司，溧水县永阳镇城郊行政村、溧水县果树试验场并非本案必要共同诉讼当事人，上诉人认为原审法院漏列诉讼主体的主张不能成立。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定。判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
案件受理费56162元，由上诉人中石化南京分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹晓红
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年六月十一日
书 记 员 罗程允