上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第2315号
原告宰镜容。
委托代理人陶征宇，上海容和律师事务所律师。
委托代理人杨权根，上海容和律师事务所律师。
被告上海明宏生物工程有限公司。
法定代表人沈向明。
被告沈向明。
原告宰镜容（曾用名宰昕蓉）诉被告上海明宏生物工程有限公司（以下简称明宏公司）、被告沈向明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈晓宇独任审理。审理中，因案情复杂依法裁定转为适用普通程序审理，并组成合议庭于2014年12月30日公开开庭进行了审理。原告宰镜容委托代理人陶征宇到庭参加了诉讼。被告明宏公司、被告沈向明下落不明，经本院公告送达开庭诉状副本及开庭传票等诉讼材料，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告宰镜容诉称：原告系上海市杨浦区国定东路XXX-
XXX号XXX、XXX室房屋（以下简称系争房屋）产权共有人之一，经其他共有人同意于2011年1月原告与被告明宏公司签订《上海市房屋租赁合同》，将系争房屋出租于被告明宏公司，租期为2011年1月21日至2016年1月20日，月租金人民币19，000元（以下币种均为人民币），被告明宏公司应于每季度21日前支付每季度的租金，原告收取被告明宏公司房屋押金19，000元，并将系争房屋交付被告明宏公司使用。但是，被告明宏公司支付租金至2013年1月20日，此后就未按合同约定支付租金。2013年10月13日，原告与被告明宏公司签订《解除合同协议书》，双方协商一致于2013年11月31日解除就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》，并约定合同解除后被告明宏公司应当于2014年2月28日之前向原告支付拖欠房屋租金173，333元（扣除被告明宏公司支付的房屋押金19，000元），损失6677元，共计180，000元。如逾期支付上述款项的，每逾期一日，按照欠款的日千分之二支付违约金。被告沈向明对上述全部债务承担连带保证责任。被告明宏公司虽已将系争房屋交付原告，但未支付拖欠的租金及损失，经原告多次催讨仍拒不支付，故原告向法院起诉要求判令：1、被告明宏公司向原告支付欠款180，000元以及逾期付款违约金（自2014年3月1日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算）；2、被告沈向明对上述欠款以及逾期违约金承担连带责任；3、本案诉讼费由两被告共同承担。
被告明宏公司、被告沈向明未出庭应诉，亦未提交证据材料。
经审理查明：上海市杨浦区国定东路XXX-
XXX号XXX、XXX室房屋产权共有人为姜甲（曾用名姜乙）、姜丙（曾用名姜丁）、宰镜容（曾用名宰昕蓉），房屋建筑面积分别为193.29平方米、120.15平方米，用途为商业、办公。2011年1月21日原告（甲方）与被告明宏公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告明宏公司，用途为办公。合同约定如下：3-1条，甲方于2011年1月25日前向乙方交付系争房屋。租赁期自2011年1月21日起至2016年1月20日止；4-1条，月租金为19，000元，租金三年内不变。自第四年起，双方可协商对租金进行调整；5-1条，甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即19，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5-2条，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、物业费等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担；11-2条，本合同自双方签字后当日生效。合同落款为原告、被告明宏公司、被告沈向明。
2011年1月21日系争房屋产权共有人出具《确认书》，确认系争房屋由原告作为代表行使对外出租、签订合同、收取租金等权利。
2011年5月12日《补充条款》约定如下：1、从2011年4月21日起，被告明宏公司应于每季度的21日之前向原告支付每季度的租金。如被告明宏公司逾期未支付租金累计超过贰个月的，原告有权书面通知被告明宏公司解除本合同，原告收取被告明宏公司所付的保证金，被告明宏公司的装修归甲方所有。2、……。3、系争房屋的免租期从2011年1月25日至2011年4月20日止，自2011年4月21日起计房租。4、系争房屋租金叁年内不变，为每月19，000元正。自第肆年起，每月租金为22，000元正。
2013年10月31日原告（甲方）、被告明宏公司（乙方）、被告沈向明（丙方）签订《解除合同协议书》，载明就乙方承租的系争房屋事宜，鉴于乙方屡屡欠租，经协商一致，达成协议如下：1、双方一致同意甲、乙双方于2011年1月21日签订的《房屋租赁合同》提前于2013年11月31日解除；2、经统计，乙方仅支付租金至2013年1月20日，2013年1月21日至本协议签订之日期间的租金仅仅支付了4000元；鉴于此，甲、乙双方结算，截止今日，乙方尚欠本协议签订之前的租金为173，333元；另欠本协议签订之日至2013年11月30日期间的租金为19，000元；两项合计后扣除乙方已支付的押金19，000元，乙方应支付给甲方合计为173，333元。3、鉴于乙方长期一直违约、欠付租金，乙方应当赔偿甲方6667元作为违约金。4、上述第二项、第三项合计180，000元，乙方应在2014年2月28日之前予以支付给甲方，逾期支付的，每逾期一日，按照欠付款项的千分之二支付逾期付款违约金。5、乙方承诺，乙方应在2013年12月1日无条件搬离租赁房屋；……。6、乙方同时承诺，乙方搬离时仅限于可以搬离的家具、设备或其他可以移动的乙方合法拥有的物体，……。合同解除时，现有的装潢属于甲方所有，甲方无需对乙方任何补偿。……。10、丙方自愿对乙方的上述全部债务向甲方做连带责任保证。11、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，每份均具有同等的法律效力。原告、被告明宏公司、被告沈向明均在协议上签名、盖章。
审理中，原告认可被告明宏公司已将系争房屋交付原告。原告表示自愿将逾期付款违约金计算标准从日千分之二调整至日千分之一，对应由被告明宏公司支付的使用系争房屋产生的水电费、物业费等费用均不在本案中主张权利。
以上事实由原告提供的两份《上海市房地产权证》（编号分别为：沪房地杨字（2010）第015319号、沪房地杨字（2010）第015321号、《上海市居民户口簿》、《确认书》、《上海市房屋租赁合同》及《解除合同协议》等证据以及原告的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为：原告与被告明宏公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告依照合同约定交付房屋后，被告作为承租人理应履行支付房屋租金的义务，但被告虽经原告多次催讨仍拒付所欠租金，其行为违反了合同约定。嗣后，双方签订《解除合同协议》，协商一致于2013年11月31日解除就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》，与法不悖，本院予以确认。该份解除协议双方还约定了合同解除后被告明宏公司应付欠款的金额、付款时间、逾期支付欠款的违约金支付标准等事项，且被告沈向明自愿作为保证人就被告明宏公司的全部债务向原告承担连带保证责任，上述约定系三方真实意思表示，对各方均具有约束力。被告明宏公司应当按照《解除合同协议》约定履行义务，但是被告明宏公司仍未履行合同义务，构成违约，应当承担由此产生的法律责任，被告沈向明亦应承担连带责任。审理中，原告自愿将逾期支付欠款的违约金标准下调至日千分之一，本院予以准许。被告明宏公司、被告沈向明经本院公告送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料，无正当理由未到庭，应当承担由此产生的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海明宏生物工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宰镜容（曾用名宰昕蓉）支付欠款人民币180，000元以及逾期付款违约金（以欠款人民币180，000元为基数自2014年3月1日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算）；
二、被告沈向明对上述判决主文第一项内容承担连带责任。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决制定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币520元，由被告上海明宏生物工程有限公司、被告沈向明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈 晓 宇
代理审判员 陈 娟 娟
人民陪审员 陈 铭 浩
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 张占平黄蔷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十条诉讼代理人的权限如果变更或者解除，当事人应当书面告知人民法院，并由人民法院通知对方当事人。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。