广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终78号
上诉人（一审被告）：黄某融。
上诉人（一审被告）：黄某康。
上诉人（一审被告）：黄某宁。
三上诉人的共同委托代理人：梁卫，广西国锐律师事务所律师。
三上诉人的共同委托代理人：顾烜，广西国锐律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：黄某杰。
上诉人黄某融、黄某康、黄某宁因共有物分割纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成由审判员卢涛担任审判长，审判员邱汉荣、代理审判员李小莉参加的合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。书记员马思宇担任法庭记录。上诉人黄某融、黄某康、黄某宁以及共同委托代理人梁卫、顾烜，被上诉人黄某杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明：黄某杰是肢体叁级××人，与黄某融、黄某康、黄某宁是叔侄关系。2002年起，黄某杰与黄某融、黄某康、黄某宁共同出资对座落于玉林市旧市场的祖产进行改建。改建的房屋统一建设，统一装修，为黄某杰与黄某融、黄某康、黄某宁按份共有，其中黄某杰与黄某宁、黄某融各占1／5份额，黄某康占2／5份额。改建后的房屋为六层，第一层为商用房，第二至第六层为住宅套间，每层2个套间（每个套间55平方米，设计、建造、装修一致）。房屋建成后，经各方协商一致，第一层共同出租所得收益按份分配，第二层和第五层归黄某康使用，第三层归黄某融使用，第四层归被告黄某宁使用，第六层归黄某杰使用。2006年12月，玉林市房产局对黄某杰与黄某融、黄某康、黄某宁按份共有的改建房屋进行了登记发证，由于改建时只取得第一至第四层房屋的建设工程规划许可证，所以玉林市房产局颁发的房屋所有权证只将第一层至第四层房屋登入房屋产权证内，其中第一层为商用，第二层至第四层为住宅。第五层和第六层因没有经过批准建设，而未给予登记，只进行了行政罚款，但没有责令拆除。2012年8月13日，黄某杰以黄某融、黄某康、黄某宁作为被告，向玉林市玉州区人民法院提起诉讼，请求判令被告腾空座落于玉林市旧市场里14-8号楼房第二屋第四层六个套间的五分之一（至少一个套间，价值约5万元）交给黄某杰使用。玉州区人民法院于2012年11月26日作出（2012）玉区法民初第3294号民事判决，以涉案房屋的使用已经过各方商定，在目前不影响使用及不影响房屋第一层至第四层按份共有的法律事实以及其他共有人不同意重新调整的情况下，黄某杰单方要求改变使用现状诉请理由不充足，驳回了黄某杰的诉讼请求。黄某杰不服上述判决，向玉林市中级人民法院提起上诉，但又在玉林市中级人民法院审理期间提出撤回上诉申请。2013年5月3日，玉林市中级人民法院作出（2013）玉中民一终字第65号民事裁定，准许黄某杰撤回上诉。
2015年3月13日，黄某杰向一审法院提起诉讼，请求：对黄某杰与黄某融、黄某康、黄某宁按份共有的座落于玉林市旧市场14-8房屋1-4层进行分割，并将该栋楼房的202房分割给黄某杰所有。
一审法院认为：关于该案是否属于重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”黄某杰在2012年8月13日起诉时，主张的是判令黄某融、黄某康、黄某宁腾空座落于玉林市旧市场里14-8号楼房第二至四层六个套间的五分之一（至少一个套间，价值约5万元）交给黄某杰使用，而该案主张的是对黄某杰与黄某融、黄某康、黄某宁按份共有的座落于玉林市旧市场房屋1-4层进行分割（将该栋楼房的202号房分割给黄某杰所有），前一次诉讼主张的是对第二至四层房屋使用权的分配，而该案主张的是对第一至第四层房屋所有权的分割，两次诉讼标的明显不同，因此不属于重复起诉。故黄某融、黄某康、黄某宁抗辩黄某杰的该次诉讼属于重复起诉，没有法律依据，该院不予采信。关于黄某杰与黄某融、黄某康、黄某宁按份共有的玉林市旧市场14-8房屋1-4层如何分割的问题。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”黄某杰与黄某融、黄某康、黄某宁双方没有约定不得分割共有的房屋，作为按份共有人的黄某杰可以随时请求分割。至于分割方式，因第二至第四层每层有2个套间，每个套间的设计、建造、装修均相同，采取实物分割也不影响该房屋的价值，故可以采用实物分割的方式。对于玉林市旧市场14-8房屋，虽然建成了六层，但是只有第一至第四层经过批准建设，受法律保护。在分割所有权时，只应对合法所有的房屋进行分割。对于第一层，属于商铺，不宜具体分割，而应当继续保持按份共有；对于第二至第四层，每层有2个套间，每个套间55平方米，设计、建造、装修一致，结合黄某杰与黄某宁、黄某融各占1／5份额，黄某康占2／5份额的情况，为了各方合理利用各自房屋及共有部分的房屋，该院认为，201号房应当归各方按份共有，202号房归黄某杰所有，301号房归黄某融所有，302房归黄某宁所有，401、402房归黄某康所有，楼梯间和天井部分按份共有。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：座落于玉林市旧市场14-8房屋的202号房归黄某杰所有，301号房归黄某融所有，302号房归黄某宁所有，401、402号房归黄某康所有，第一层商铺、201号房、楼梯和天井部分归黄某杰、黄某宁、黄某融、黄某康按份共有。一审案件受理费10800元，由黄某杰、黄某宁、黄某融各负担2160元，黄某康负担4320元。
上诉人黄某宁、黄某融、黄某康不服一审判决，上诉称：一、被上诉人于2012年8月13日曾经起诉本案讼争房屋的使用权，经生效判决确认了各共有人对房屋的管理、使用现状和权利，驳回了其诉讼请求，现再次提起诉讼要求分割房屋，该主张实质是要否定前生效判决的结果，一审以前诉为“使用权的分配”，本案为“所有权的分割”为由，将所有权和使用权完全割裂处理，否认本案属于重复诉讼，理由不成立；二、本案讼争房屋属于《物权法》第一百条规定的“难以分割”的情形，一审判决将二楼到四楼套间分割，又将商铺、201房、楼梯和天井继续保持按份共有，对该房屋的土地使用权及违规建设部分未作任何处理，表明该房难以实物分割，一审判决导致与前判决执行上存在矛盾，不能最终“定纷止争”；三、三上诉人对讼争房屋占有五分之四的份额，主张对该房屋折价或者变卖、拍卖，所得价款按份分配，符合《物权法》第九十七条、第一百条的规定，也更好地保护了三上诉人的合法权益，应予支持。综上，请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求或者驳回起诉，或对玉林市旧市场房屋以折价或者拍卖、变卖的方式予以分割（对折价或者拍卖、变卖所得价款按各共有人所享有的份额予以分配）。
被上诉人黄某杰答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在二审举证期限内，上诉人提交以下证据：1、上诉人在（2012）玉区法民初字第3294号案中提交的证据，包括房屋所有权证及共有权证、玉林市规划管理局《行政处罚决定书》及缴罚凭证、玉林市建设工程质量监督站《工程质量验收意见书》等三份证据材料。欲证明本案讼争房屋的产权情况和共有情况，以及存在违章建筑的情况。2、房屋租赁合同。欲证明讼争房屋大部分已分别由各共有人出租给他人使用，尤其2楼作整体出租为幼儿园，如果将202房判给被上诉人，势必会损害全部共有人的合法权益。3、玉林市房屋产权登记交易服务中心查档证明。欲证明被上诉人在他处有房屋，讼争房屋并非其唯一住所。
被上诉人提交以下证据：1、1952年11月7日购买本案讼争房屋的两证，分别为《广西省人民政府印发买卖房地契纸》、《草契纸》。欲证明被上诉人从购买房屋的时候名字就排在共有人的第二位，当时黄某康尚未出生，房产并未有黄某康的名字。2、《玉林市房产所有权申请登记证件收据》。欲证明申请人为黄森、黄某杰、黄某融、黄祝平，被上诉人黄某杰仍是名列第二位。3、2002年6月危房改造时向国土资源局领取的土地证件。欲证明被上诉人作为共有人仍然名列第二。4、现有的土地使用权证件。欲证明被上诉人作为共有人仍然名列第二，黄某康作为共有人名列第四。5、现有的房产权证。欲证明被上诉人作为共有人仍然名列第二，黄某康作为共有人名列第四。6、××人证件。欲证明被上诉人是老年人、××人，权益受到法律保护。7、2013年被上诉人提出对本案的调解方案，但是上诉人均不同意，也不提出修改，也不同意调解。8、2002年建设工程规划审批单和许可证。欲证明讼争房屋1-4层阳台不存在违章建筑。9、房屋安全鉴定报告，证明被上诉人作为共有人仍然名列第二。10、公证书复印件、房屋权证复印件。欲证明经公证后，1990年5月起黄某康的名字才补登记在房产证上，此时才变为五人共同所有。
经组织质证，被上诉人对上诉人提交的证据真实性及证明内容无异议。上诉人对被上诉人提交的证据1、2、3、4、6、9、10的真实性无异议，但认为证明内容与本案无关，对证据5、8的真实性没有异议，但认为该两份证据正好证明2-3层有违章建筑，证据7是被上诉人的个人陈述，上诉人对该份证明不予认可。
本院经审核认为：由于被上诉人对上诉人提交的三份证据的真实性与证明内容无异议，可作为本案证据使用。被上诉人提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9、10的真实性双方亦无异议，可证明涉讼房地产的权利来源及建造情况；被上诉人提供的证据7属于其个人单方说明内容，不能作为证据使用。
二审经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另查明：讼争房屋第一层商铺出租所得收益由各共有人按份共有，第二层整体出租作为幼儿园，第三、四、五、六层由各使用人按照原先商定的分配方案分别出租获得收益。讼争房屋并非被上诉人的唯一住房。
本院认为：本案讼争房屋由上诉人黄某宁、黄某融、黄某康与被上诉人黄某杰共同出资建造，属于四人按份共有的房地产。本案讼争房屋自建成之后，各共有人经过协商，对该房屋的管理使用进行了明确约定，即第一层共同出租所得收益按份分配，第二层和第五层归黄某康使用，第三层归黄某融使用，第四层归黄某宁使用，第六层归黄某杰使用，之后各使用人对所管理使用的楼层分别出租获取收益。讼争房屋的使用状态自房屋建好之后迄今维持时间有十年以上，期间各使用人均遵守该楼层管理使用约定。在讼争房屋为同一整体、没有发生必须分割房屋事由的情况下，被上诉人单方请求分割房屋、改变所有共有人共同约定的房屋管理使用情况，没有事实和法律依据。同时，本案讼争房地产包括124.37平方米住宅用地使用权及房屋一幢六层，第一层至第四层通过规划建设，已办理产权证，第五层与第六层未通过规划建设，没有产权证，因此每层房屋的价值会有明显差别，在没有通过建设规划部门对房屋的变更设计以及未对房屋、土地使用权进行价格评估的基础上，无法对各共有人应享有的份额与应分割给其的房屋进行界定。此外，讼争房屋并非被上诉人唯一住宅，被上诉人单方要求改变房屋共管现状、分割其中202套间给其所有，没有法律依据，对其请求依法应予驳回。一审判决仅对讼争房屋第2-4层进行简单分割处理，没有考虑土地使用权的分割、房屋第5-6层的处置及分割共有房屋对其他共有人有无损害等问题不当，应予纠正。上诉人主张对讼争房地产折价、变卖或者拍卖进行分割处置，但因被上诉人不同意该种分割方案，本院对上诉人该项主张亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第704号民事判决；
二、驳回被上诉人黄某杰的诉讼请求。
一审案件受理费10800元（一审原告黄某杰已预交），二审案件受理费10800元（上诉人黄某融等已预交），合计21600元，由被上诉人黄某杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 涛
审 判 员 邱汉荣
代理审判员 李小莉
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 马思宇