四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广法民终字第417号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）谢明明，女，生于1986年1月19日，汉族，住广安市广安区。
委托代理人蒋冬梅，四川圣梓律师事务所律师。
委托代理人田道涵，男，生于1955年3月3日，汉族，住四川省广安市广安区。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）广安心动食品有限公司，住所地广安市前锋区。
法定代表人熊平，总经理。
委托代理人雷黎明，四川诚协律师事务所律师。
委托代理人杨琳琳，四川诚协律师事务所律师。
上诉人谢明明因与被上诉人广安心动食品有限公司（以下简称心动公司）确认合同效力纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2014）前锋民初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人谢明明的委托代理人蒋冬梅、田道涵，被上诉人心动公司的委托代理人杨琳琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2005年11月29日，原广安区观塘信用社石莲分社与广安富源食品有限公司（以下简称富源公司）签订了农信抵借字（2005）第021号《抵押担保借款合同》，由观塘信用社石莲分社贷款800万元给富源公司，广安市中小企业担保有限责任公司（下称担保公司）为贷款本息70%承担连带保证责任。借款逾期后，担保公司于2007年12月7日以富源公司、冉敬芳、张春凤、董伟荣（均为富源公司股东）为被告、广安市广安区观塘信用社为第三人向广安市中级�民法院（下称广安中院）提起（2008）广法民初字第5号担保借款合同纠纷一案。该案诉讼中，广安中院对富源食品公司的应收货款、冉敬芳的部分个人资产予以了查封。2008年11月27日，广安中院作出（2008）广法民初字第5号判决书，判决：一、富源公司于判决生效后30日内偿还观塘信用社借款800万元及利息；二、由担保公司对上述第一项70%即560万元及利息范围内承担连带偿付责任。
判决生效后，观塘信用社于2009年3月2日向广安中院申请强制执行，广安中院以（2009）广法执字第16号立案受理。同年3月16日广安中院向富源公司、担保公司送达了执行通知书，并要求如实向法院报告财产状况。同日，富源公司的法定代表人冉敬芳在执行笔录中陈述，富源公司欠观塘信用社4000万元，本案是800万元，其余的延期，另外不欠帐；公司的财产主要是不动产，有房子、�地，这800万元可以处理土地的使用权还债。2009年4月20日，广安中院作出（2009）广法执字第16号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结、提取或扣划被申请执行人富源公司、担保公司的财产或收入，财产价值分别以900万元、600万元为限。2009年4月21日，富源公司向广安中院书面提交的《富源食品公司资产及负债情况说明》中载明，公司的债务：总共欠观塘信用社贷款本金为4000万元，其中办理抵押登记贷款为1700万元，担保贷款为800万元，没有办理抵押登记的贷款为1500万元（详见贷款合同）。同日，广安中院在广安市国土局办理了查封富源公司位于石桥村四组广市国用（2008）第01734号13114.05m2的国有土地使用权的相关法律手续。
2009年9月2日，广安中院将上述执行案件指定邻水县人民法院执行，案号为（2009）邻水执字第254号。
2012年8月7日，邻水县法院委�四川大公资产评估有限责任公司对富源公司位于石桥村四组的工业出让地及房屋建筑进行评估。评估机构作出川公评报字第（2013）001号评估报告书。评估报告载明：目的是司法拍卖提供待处置资产价值参考依据。本次评估资产现由心动公司使用。现场勘查时，委托评估厂房、办公楼大部闲置，屠宰分割车间、冷冻库停用未生产，急宰生产保留，干加工车间由心动公司对外出租作牛肉干加工生产。评估基准日2012年8月7日，评估价542.34万元。2004年10月10日，富源公司因在观塘信用社石莲分社贷款1000万元，用价值1157万元的屠宰等机器设备抵押，在广安区工商局办理了抵押物登记手续；2004年8月5日富源公司向观塘信用社石莲分社出具书面自愿抵押书，将石桥村四组的办公大楼及土地所有权为500万元借款抵押，待办理产权后重新落实抵押过户登记手续。前述房产于2008年4月3日办理了土地使用权手续，性质为工业用地（出让），未办理房屋所有权证。
2013年4月26日，邻水县法院委托四川省广安天晟拍卖有限公司、四川聚成拍卖有限公司对富源食品公司所有的位于石桥村四组的工业出让地及房屋建筑予以拍卖。谢明明作为竞买人先后与二拍卖公司签署了《竞买协议书》、《拍卖说明书》，二拍卖公司在《拍卖说明书》的《竞买须知》中告知该拍卖标的已租赁给心动食品公司使用，租赁期20年，自2010年1月1日起至2030年12月31日止。租金18万元／年，其后每年递增1万元（详见租赁经营合同），买受人将在租赁期满后才能将该标的收回。2013年5月24日，谢明明以1100万元竞得该处资产，并在《拍卖成交确认书》上签字确认。同年6月17日，邻水县法院裁定上述房屋和国有土地使用权属谢明明所有；2013年8月30日，原广市国用（2008）第01734号13114.05m2的国有土地使用权变更登记在谢明明名下。
另查明，心动公司提供的《公司资产转让协议》载明，出让方（甲方）广安富源肉牛养殖有限公司（下称富源养殖公司），受让方（乙方）心动公司。经双方协议一致，甲方将其拥有的房屋土地及债权转让给乙方事宜达成如下协议：转让事项：因甲方无力继续经营，特别是原租赁农民土地20年，每年还得继续支付租金8万余元，甲方无力经营并支付租金，而甲方应收富源公司的债权也无法收回现金，为避免拖欠农民土地租金造成群众上访等不稳定因素，现甲方将公司位于广安区护安镇民丰路5号694.58平方米办公用房、15.5平方米仓储用房（广安市房权证第000622**号）、4488平方米工业用地（地号0701070）及2010年12月31日止对富源公司的应收款债权10，310，456.83元转让给乙方。乙方同意受让甲方的土地、房产及在富源公司拥有的债权，同时乙方承接甲方租赁土地所产生的支付租金及其土地复耕费用等善后义务，并补缴甲方所欠土地使用税及支付其拖欠的职工工资。其中富源养殖公司欠信用社贷款已由冉敬芳用个人房产进行抵押担保，并用抵押担保资产直接进行偿还。……甲、乙加盖了公章。签订时间：2009年12月21日。2009年12月31日，富源公司应付富源养殖公司款项为10，310，790.83元，富源公司与富源养殖公司均签章确认。
2009年12月27日，心动公司与富源公司签订《租赁经营合同》，约定将富源公司所有厂房、土地、机器设备等全部财产出租给心动公司，租期20年（2010年1月1日至2030年12月31日），第一年租金18万元，以后每年递增1万元，计算交纳租金时间为每年6月底之前。承租方用对出租方的应收款（2009年12月31日止债权10310456.83元，按照每年上年度本息余额并同期信用社贷款利率计算利息）支付租金并进行账务冲抵，租赁期满，出租方结清对承租方欠款本息，租赁合同终止。租赁期间，出租方如将租赁财产所有权转移给第三方，应告知承租方，租赁财产所有权取得方即成为本合同的当然出租方，享有原出租方享有的权利，承担原出租方承担的义务。承租方因经营需要，可自行将部分财产转租，整体转租须事先征得出租方同意等。心动公司称除前述《租赁经营合同》承租物外，未承租富源公司其他资产。
心动公司提供的证据材料显示，其先后将承租的富源公司的厂房、设备拆分进行转租。其中：2010年1月1日，将正面左房屋3间出租给董小伟。租期至2020年1月1日止，租金6000元／年，按年一次性支付；2012年3月3日，将正面左侧仓库1间、冻库及正面围墙土地出租给王正华。租期从2012年5月1日至2022年4月30日，租金6万元／年，按年一次性支付。租赁期内，如一方有特殊情况需解除协议的，须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。其他租赁给李定光、邓章琼、广安恒宏食品有限公司等，已解除或终止了租赁合同，现只有董小伟、王正华仍在继续租赁使用。
2011年6月30日，心动公司与富源公司签章确认，形成《心动食品公司应收富源食品公司欠款对帐单（2011年6月30日止）》，对心动公司的资金占用费、应支付租金等相互结算，其中载明支付富源公司2010年租金30万元，支付2011年租金33万元。至2011年6月30日止，富源公司欠心动公司本息10，876，147.51元，富源公司同意继续用欠款本息支付租金，并承诺随时可以利用富源公司资产偿还欠款，但没有达成切实可行的还款协议。2011年，心动公司以富源公司为被告向广安中院提起（2011）广法民初字第31号债权转让纠纷一案，该案经广安中院主持�解，双方当事人自愿达成协议如下：富源公司于2011年9月30日前归还心动公司欠款本息10，876，147.51元。之后，心动公司申请强制执行，广安中院指定邻水县人民法院执行。
另查明，2013年9月16日，谢明明向心动公司法定代表人熊平送达了书面《通知书》，其主要内容为：心动公司与富源公司于2009年12月27日签订《租赁经营合同》，之前广安中院于2009年4月20日对讼争房屋和土地予以了查封，她通过竞拍取得了该房屋和土地的所有权，依据相关法律规定，已被法院依法查封的房屋，在法院强制执行程序中被拍卖的，受让人有权不予继续履行原租赁合同。通知如下：一、本通知送达之日，解除你公司于2009年12月27日与富源公司签订的《租赁经营合同》；二、限你公司在收到本通知之日起15日内，撤离上述租赁房屋及土地；三、逾期不撤离，一切后果及法律责任概�你公司承担，本人将依法维权。2013年10月22日，心动公司向谢明明送达了书面回复称，租赁协议在邻水县法院报告拍卖中已审查确认，并作为拍卖条件进行委托评估拍卖，拍卖机构《竞买须知》也得到谢明明的签字确认，故解除租赁合同的通知无效。
2013年12月12日心动公司向前锋区法院起诉，请求判令确认谢明明2013年9月16日向心动公司发出的解除租赁合同通知书无效。2013年12月23日，谢明明提起反诉，请求判令解除心动公司与富源公司2009年12月27日签订的《租赁经营合同》；判决确认谢明明2013年9月16日发出的解除合同通知书有效；判令心动公司立即从谢明明所有的位于前锋区奎阁办事处石桥村4组的房屋及土地上搬离。
一审法院审理认为，富源公司因未履行人民法院生效裁判文书确定的还款义务，人民法院对其位于石桥村四组的广市国用（2008）�01734号13114.05m2的国有土地使用权予以查封并在国土部门办理了查封手续，后富源公司将该土地上的厂房、设备出租给心动公司，现无证据证明心动公司知晓案涉房产、土地等被人民法院查封的事实，也没有证据证明心动公司与富源公司有相互串通嫌疑，故心动公司承租富源公司案涉房产应属善意。人民法院在对富源公司的财产强制执行时，拍卖公司在《竞买须知》等文件资料中对拍卖标的物的负担即存在租赁的事实予以了明示，谢明明作为竞买人签字予以确认，后竞拍成交，均是谢明明的真实意思表示，表明其对该负担予以认可，谢明明理应对存在租赁的负担予以承受，况谢明明没有证据证明执行法院在执行中对该租赁行为即存在于拍卖标的物上的负担予以了剔除，故谢明明有关其竞买时知道心动有限与富源公司签订了为期20年的《租赁经营合同》，且租赁经营合�签订前已被广安市中级人民法院依法查封，该租赁经营合同是可以解除的辩称意见，应不予采信。租赁经营合同并未禁止转租，且债务是否清偿与租赁经营合同系不同的法律关系，不是租赁经营合同解除的条件，故谢明明的相应辩称意见，亦不予采信。综上，谢明明要求解除2009年12月27日心动食品公司与富源食品公司签订的《租赁经营合同》的诉讼请求，不予支持。
因谢明明无权要求解除2009年12月27日心动公司与富源公司签订的《租赁经营合同》，则谢明明向心动公司发出的解除租赁合同书，因不构成《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的解除条件，故谢明明不享有对《租赁经营合同》的解除权，谢明明向心动公司发出的解除租赁合同书无效，其要求心动公司停止侵害，搬离诉争的房屋等诉讼请求，应不予支持。据此，心动公司要求确认谢明明于2013年9月16日发出的解除租赁合同通知书无效的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应予以支持。
综上，依据《中华合人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款的规定，判决：一、谢明明于2013年9月16日向心动公司发出的解除租赁合同通知书无效；二、驳回谢明明的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，共计200元，由谢明明承担。
一审宣判后，谢明明不服向本院提起上诉称：一、一审法院认定“现无证据证明心动公司知晓案涉房产、土地等被人民法院查封的事实，也没有证据证明心动公司与富源公司有相互串通嫌疑，故心动公司承租富源公司案涉房产应属善意”错误。现有证据证实富源公司在与心动公司签订租赁合同纠纷之�已知涉案房产、土地被信用社抵押、人民法院查封，却仍将其出租的行为是恶意损害上诉人权利。心动公司不具备善意第三人的条件。租赁合同继续履行显失公平。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第190条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁物在出租前已被抵押或查封的，发生所有权变动后，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。因此，本案中原租赁合同对新的产权所有人即本案上诉人不再有效。本案上诉人明知租赁物查封在前，租赁合同的效力不及于上诉人，所以上诉人在竞买须知等文件上签字，并不能当然推定为其愿意接受该瑕疵。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审人民法院依法撤销一审民事判决，改判驳回被�诉人心动公司诉讼请求；依法确认上诉人发出的解除租赁合同通知书有效，解除心动公司与富源公司签订的《租赁经营合同》。
心动公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。一、本案心动公司与富源公司签订租赁合同时，并不知道涉案土地、房屋已被人民法院查封。根据最高法院查封、扣押、冻结财产的规定，查封裁定应当送达执行人和被执行人，送达时发生法律效力。2、心动公司与富源公司签订租赁合同，竞买通知明确告知了上诉人，人民法院也对租赁关系予以了确认。上诉人的上诉请求于法无据。请求驳回上诉人的上诉。
二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致。
本院认为，2009年1月27日，富源公司与心动公司签订《租赁经营合同》的主要目的是以租金清�债务，即富源公司将厂房、土地、机器设备等租赁给心动公司，用租金清偿其对心动公司的债务，现无证据证明心动公司在与富源公司签订租赁合同时知道该房屋、土地已被人民法院查封，也无证据证明心动公司与富源公司有恶意串通的嫌疑，故心动公司租赁富源公司的房屋、土地、设备的行为应为善意。
人民法院在对富源公司强制执行过程中，委托拍卖公司对案涉房屋、土地进行拍卖，拍卖公司在《拍卖须知》等文件中对拍卖标的存在租赁的事实予以了明示，并明确了“买受人将在租赁期满后才能将该标的收回”，谢明明作为竞买人签字予以确认，后竞拍成功，以上事实表明谢明明对该租赁关系予以认可，并同意继续履行租赁合同。虽然《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。但该条司法解释是除外规定，而不是强制性规定，在出租人愿意继续履行租赁合同时，租赁合同仍应继续履行。故谢明明的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，本案经本院审判委员会讨论并作出决定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人谢明明负担。
本判决为终审判�。
审 判 长 罗乔军
代理审判员 成 琪
代理审判员 蒋 濒
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 陈 雪