重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04639号
上诉人（原审原告）：陈康俊。
委托代理人：陈宝华。
委托代理人：汤文俊，重庆中钦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆龙湖地产发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪镇新南路6号龙湖花园。
法定代表人：崔恒忠，该公司董事长。
委托代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人：刘峨林，重庆百君律师事务所律师。
上诉人陈康俊与上诉人重庆龙湖地产发展有限公司（以下简称龙湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年5月13日作出（2014）渝北法民初字第00588号民事判决，陈康俊和龙湖公司对该判决不服，均向本院提起上诉。本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人陈康俊的委托代理人陈宝华、汤文俊，上诉人龙湖公司的委托代理人杨艳红、刘峨林到庭参加了询问。本案现已审理终结。
陈康俊一审诉称：2001年，原告购买被告开发的XX号房屋。2013年，原告发现房屋右侧基础梁多处断裂，经鉴定为该基础梁未达到设计规范要求，另外，基础梁处有一下水道未实际接通，导致排水不畅，地基下沉，下水管道、蹲便器多次拉断；负一楼挡泥墙未达到设计规范，导致房屋潮湿，家具、家电损坏，影响正常居住。原告的房屋存在严重质量问题，请求判令：1、被告立即对房屋进行整改；2、被告赔偿原告违约金365947.2元（房屋买卖合同价款的20%）；3、被告赔偿原告装修损失30604.03元，家具、家电损失16100元，无法使用房屋的损失26700元＊22个月＊1／3=”195”800元，车库使用损失13200元，物业费9433元，税金2696元；4、被告赔偿原告花园停工损失27000元；5、被告赔偿原告资金占用损失497771.6元。诉讼费、鉴定费由被告承担。
龙湖公司一审辩称：双方房屋买卖关系属实。案涉房屋基础梁确实存在裂缝及厚度不够的质量问题。公司已委托专家鉴定，该基础梁不影响房屋安全，同时已提出整改方案，原告一直不同意整改。原告请求的违约金、资金占用损失没有合同和法律依据，不予认可。原告称水管不通、地基下沉、挡泥墙导致房屋潮湿等问题，没有事实依据，因此产生的装修损失，家具、家电损失，无法使用房屋、车库损失、物业费、税金等，不予认可。整改花园的实际损失费用可以承担。综上，公司同意整改基础梁，赔偿原告的实际损失，驳回其他诉讼请求。
一审法院审理查明：2001年11月22日，原告陈康俊为买方，被告龙湖公司（签订合同时被告名称为重庆中建科置业有限公司，现已变更为重庆龙湖地产发展有限公司）为卖方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的XXXX号房屋一套，建筑面积327.22平方米，其中负一层面积约87平方米，成交价1829736元。合同第十六条保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。双方还约定了其他权利义务。后，原告履行了付款义务。
2002年12月，被告交付房屋和《重庆市新建商品房屋质量保证书》，载明住宅自交付之日起，在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由本公司免费承担维修责任：地基基础和主体结构保修期限为合理年限。
原告正常使用房屋至今。2013年9月、11月，原告曾向物业管理公司报修排水管漏水。
2013年4月，原告开挖整修花园，发现基础梁有裂缝。双方就此协商。
2013年4月15日，重庆市建设工程质量检验测试中心作出《XX号坡地别墅（E）-（1／E）／（5）基础梁安全性鉴定报告》，鉴定报告称：涉案房屋基础梁出现裂缝，箍筋保护层厚度偏薄，部分已经锈蚀导致混凝土涨裂，裂缝产生原因是混凝土收缩变形及梁体受力引起。安全性分析为：根据检测结果可知，基础梁裂缝产生具有收缩裂缝和受力裂缝的性质，裂缝宽度超过规范允许限值，保护层过薄导致锈蚀，同时梁实际施工高度小于设计值，因此该梁的安全储备不满足规范要求，应进行加固处理。鉴定结论及建议：根据现场检测情况，经综合分析，房屋（E）-（1／E）／（5）基础梁的安全储备不满足规范要求，应进行加固处理。
2013年7月15日，双方召开现场协调会，确认：1、负一楼储藏室打开，察看楼梯间下封闭空间情况，土面有潮湿情况。整改方案，将土面区平整后进行混凝土垫层封闭，留观察口察看该空间情况。2、立即进行负一层锅炉旁排水管是否畅通的检查。3、联系专家对基础及整改方案进行论证。
2013年8月2日，被告组织召开案涉房屋地梁裂缝处理专家论证会，参加方有四位专家（分别是重庆市设计院李兵，机械工业第三设计研究院吴泽、杨越，重庆市勘测院江学雄），原告父亲陈宝华，北部新区质监站，被告龙湖公司，案涉房屋设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位。会议论证意见为：1、同意鉴定报告意见，裂缝影响该地梁正常使用，应进行加固处理。2、根据整体结构方案，该地梁裂缝不是桩基变形造成，不影响结构整体安全。3、重庆市建筑科学研究院提供的加固方案可行。4、开挖后可能引起地坪局部下陷，应该及时回填处理。
2013年8月26日，被告发函要求原告配合整改，因原告对整改方案不满意，被告未实际进场。
2014年3月21日，法院组织双方到案涉房屋进行现场勘查，基础梁裂纹明显，负一楼水管有新更换痕迹，墙纸起翘。
审理中，原告申请对房屋主体结构和地基基础的质量状态进行鉴定。2014年5月26日，后勤工程技术司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：1、房屋在E-F／4-5轴线区域的一层地面设有楼板、下为架空区域，竣工资料为回填土地面、无钢筋混凝土和架空区。从现场情况判断，该区域结构应为施工过程中的变更，竣工资料未按实际反映该情况。2、该房屋E-F／5轴基础梁截面尺寸、保护层厚度、箍筋间距不满足设计要求，有受力裂缝，构件承载能力不足，存在安全隐患；该房屋E-F／4-5轴线区域施工过程中变更结构布置，导致该区域原设计的基础梁受力状态改变，存在安全隐患。3、该房屋负一楼梯间及下部架空区混凝土挡土墙高度不满足设计要求，负一层客厅挡墙高度低于室外回填土，原防水构造、排水设施不满足设计要求及相关规范要求，致回填土下沉和底层及地下室墙身返潮。现场调查表明，地下室及架空区防水问题经过整改。4、基础梁E-F／5下地面沉降，垂直下水管拉脱，为回填土沉降导致，竣工资料无地面以下管网布置，负一层D-E／2-3卫生间地面裂缝，便池裂缝，为回填土沉降导致；车库外侧地面裂缝，由回填土沉降导致。以上问题为原房屋排水设施存在缺陷或未及时修缮导致。5、一层卧室与卫生间隔墙顶梁位置偏差，一层至二层楼梯平台位置偏差，属一般质量缺陷。以上缺陷导致房屋局部存在安全隐患，已经影响房屋正常使用的安全性和舒适性，应继续采取措施。鉴定费3万元。
审理中，原告申请鉴定。重庆海特工程造价咨询有限责任公司出具鉴定意见，案涉房屋装修损失30604.03元，2013年4月租金26700元，家具、家电16100元。鉴定费9000元。
另查明，2013年4月30日，李才均出具收条，载明收到民工工资27000元（3人，30天，每人每天300元）。
一审法院认为，2001年11月22日，原告陈康俊和被告龙湖公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行权利义务。
双方签订的《商品房买卖合同》第十六条保修责任中约定，被告应按照《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限承担相应的保修责任。《重庆市新建商品房屋质量保证书》（即《住宅质量保证书》）中约定了主体结构有质量问题的，均由被告免费承担维修责任，保修期限为合理期限。2013年4月15日，重庆市建设工程质量检验测试中心作出《XX号坡地别墅（E）-（1／E）／（5）基础梁安全性鉴定报告》、2014年5月26日，后勤工程技术司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，以及多次会议（纪要）均认定案涉房屋存在质量问题，且至今未能解决，因此被告应按照合同约定继续履行免费保修义务的责任。综上，对原告要求被告整修房屋的诉讼请求予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求逐一评述如下：
第一、违约金问题。原告诉请参照合同价20%支付违约金，双方合同对此没有明确约定，且没有法律依据，一审法院不予支持。
第二、具体损失问题。其一，根据鉴定结论，房屋质量问题直接导致房屋负一楼无法正常居住使用，房屋整体面积327.22平方米，其中负一层面积约87平方米，约占27%，参照鉴定租金每月26700元标准，负一楼租金价值约为7209元，原告要求支付房屋租金损失期间为2013年3月至2014年12月，2013年4月原告发现房屋问题，一审法院主张从2013年4月起算，共计21个月，具体计算方法为：26700元＊27%＊21个月=”151”389元，超出部分金额，不予以支持。其二、案涉房屋存在质量问题，导致房屋返潮、墙面漆脱落，装修受损，因此，对原告要求被告赔偿装修损失30604.03元的请求，予以支持。其三、原告诉称家具、家电损失16100元，因与质量问题无直接的因果关系，不予支持。其四、花园停工损失，原告翻修花园时发现质量问题，实际产生了停工费用，属于实际损失，被告虽然对花园人工费收条有异议，但无相反证据推翻，其抗辩理由不予支持。因此，对原告要求被告赔偿花园停工损失27000元的请求，予以支持。其五、原告诉称车库损失，但未举示相关证据，一审法院不予支持。其六、原告诉称资金占用损失、物业费、税金损失，均没有法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告重庆龙湖地产发展有限公司在本判决生效后十五日内整修原告陈康俊位于XX号房屋。二、被告重庆龙湖地产发展有限公司在本判决生效后十五日内赔偿原告陈康俊房屋装修损失30604.03元，房屋租金损失151389元，花园停工损失27000元。三、驳回原告陈康俊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费14660元，由被告重庆龙湖地产发展有限公司负担。鉴定费用39000元，由被告重庆龙湖地产发展有限公司负担。
陈康俊不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，查清事实后依法改判或发回重审。主要事实和理由：一、一审判决中对于涉案房屋的整修方案判决关于笼统，实践中难以有效保障陈康俊的合法权利。一审判决对于具体整修对象不明确，对于具体的整修方案也没有进行确定，不利于判决的执行。整修方案应当以双方协商委托的相关专业机构制定的具体、科学、安全的施工方案，或以规划部门批准的原始施工设计图为准。二、关于违约金问题。在房屋质量问题出现后，陈康俊多次通知龙湖公司质量问题并要求解决，但龙湖公司一直缺乏整改的意愿及诚意，既不提出有效合理的整改方案，又不配合陈康俊止损，长期放任损失的扩大，故应比照合同关于违约金的约定判决龙湖公司承担违约金。三、关于资金占用损失、物业税金、物管费及车库无法使用之损失的问题。房屋装修损失、房屋租金损失与资金占用损失、物业税金、物管费及车库无法使用的损失都是因为房屋质量问题衍生出不能正常使用房屋而导致的一系列直接损失，该损失是同一原因造成，其相互也存在因果关系。一审法院支持了一部分但却对其余部分损失仅以“没有法律依据”便予以驳回，难以让人信服。
龙湖公司针对陈康俊的上诉答辩称：答辩意见与我方上诉状一致。另外，针对车库占用一事，对方在一审中并未请求，也没有事实和法律依据；关于违约金问题，没有相应的合同依据；对于物管费损失等也没有相应依据。
龙湖公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判或发回重审。一审判决对事实认定和责任的判定与鉴定意见不符，忽略了开发商对房屋质量问题的保修责任期限，忽略了因陈康俊原因导致损失扩大的事实，忽略了陈康俊一直居住在涉案房屋并未因质量问题搬离房屋等事实，从而导致判决结果错误。具体为：一、一审法院判定由龙湖公司承担花园停工损失27000元，无充分依据，且不完全合理。龙湖公司从未推诿整改责任，而是陈康俊拒绝配合整改，因此扩大的损失应由其自行承担。同时，关于停工损失的证据，陈康俊仅举示了一张民工工资收条，无合同等证据予以印证，也无法印证收条出具人的身份，且该民工工资与停工损失之间没有明确的关联性。二、关于地下室返潮、泛碱、土体下沉等问题，产生原因不明，鉴定意见并未认定是质量问题；即使是质量问题也早已超过了法定的保修期，不应由龙湖公司负责整改，更不应由龙湖公司承担相关赔偿责任；并且，一审法院对损失金额的认定也存在不当。三、陈康俊并未举证证明房屋的装修损失系房屋质量问题所致，更未证明至今仍与龙湖公司的保修责任有关，一审法院判令龙湖公司对此承担赔偿责任不当，不应当由龙湖公司负责赔偿。另一方面，一审法院判决龙湖公司应承担的整改事项不明，不具有可执行性。
陈康俊针对龙湖公司的上诉答辩称：花园的停工损失27000元是基于同一原因造成的直接后果，一审法院判定龙湖公司承担并无不妥。地下室返潮、下陷等问题是基于主体结构质量问题导致，且其出现问题的工程又是隐蔽工程，而主体结构质量问题是无保修期限的。关于因果关系在一审中已经委托了相应专业机构进行鉴定，也举证相关证据进行说明。关于龙湖公司所称一审判决的整改不具有可执行性，我方认可；龙湖公司作为开发商应当提供科学合理的整改方案，并以法律规定和房屋实际安全为准，或按照规划部门批准的原始施工设计图进行整改。
二审中，陈康俊举示了照片三张，拟证明涉案房屋的车库因被建筑材料占用而无法使用对我方造成损失。该组证据没有在一审中提交，是因为一审法官去看了现场的，我方认为没有必要提供；一审判决后，我方认为有必要向二审法院提交。龙湖公司的质证意见为：1、该组照片不属于新证据；2、对该组照片的真实性不予认可，因为无法反映该照片拍摄时间和拍摄地点；3、该组照片即使是真实的，也没有证据证明这些材料是用于花园的维修，所以该组证据与本案无关。
龙湖公司举示了一份《关于XX栋3轴线1.2米高挡墙核算说明》，拟证明司法鉴定意见书中提及的挡墙问题不影响结构安全，能正常使用；假设该挡墙问题属于未过保修期的主体结构问题，也无需整改。该《说明》系涉案房屋原设计单位出具，并在一审第二次开庭审理后向一审法院提交了，之后还开了两次庭，但是一审法院并未组织质证。陈康俊的质证意见为：对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。1、一审时，对方并未出示该证据，是其私下将证据给法院，我方去提交证据时，一审法院将该《说明》复印了一份给我方；该证据未在一审庭审时未予以出示，其私下传递行为不足以作为本案事实认定依据。2、出具该《说明》的单位为设计单位的分院，与原设计单位西安建筑科学大学研究院关系不明，其是否与原始设计图一致及符合国家强制性安全性和质量标准均无法判定。3、设计单位与龙湖公司具有利益关系，其所出具的该证明没有公平和参考价值可言。
本院根据当事人的陈述，并结合全案其他证据认证如下：关于陈康俊举示的证据，由于龙湖公司对该组照片的真实性不认可，而陈康俊也未举示其他证据来证明其真实性及该组照片与花园维修之间的关联性，故本院对该组照片不予采信。关于龙湖公司举示的证据，由于陈康俊对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，且该证据与后勤工程技术司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》等其他证据相矛盾，故本院对该证据不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，关于整修的问题。一审法院仅判决对涉案房屋进行整修，且双方当事人都认为该判项过于笼统而不具有可执行性，故应当对整修的事项和整修的标准予以明确。同时，由于双方当事人对整修的事项及整修方案未能协商达成一致，而后勤工程技术司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》对涉案房屋存在的质量缺陷状态及其影响均有所表述并给出了专业的鉴定意见，故整修的事项应以该《司法鉴定意见书》上载明的地基基础工程和主体结构工程质量缺陷为限，具体以该《司法鉴定意见书》第七部分的7.2条、7.3条、7.4条为准；并且，以上质量缺陷应整改修复至符合国家有关建筑安全标准的要求。
关于违约金问题。陈康俊诉请按照合同总价款20%支付违约金，由于双方未就质量保修责任约定违约金，故本院不予支持。
关于车库损失的问题。因陈康俊举示的证据不足以证明该车库无法使用及其损失的金额，也未举证证明车库的使用与房屋地基基础工程和主体结构工程质量缺陷之间有直接的因果关系，故本院对陈康俊的该项诉请不予支持。
关于资金占用损失、物业税金、物管费的损失，均没有法律依据，本院不予支持。
关于房屋装修损失、房屋负一层无法使用之损失的问题。依据后勤工程技术司法鉴定中心《司法鉴定意见书》等证据能够认定该两项损失系地基基础工程和主体结构工程质量缺陷导致的，而地基基础和主体结构的保修期限为涉案房屋的合理使用年限，故龙湖公司关于该两项损失所涉的质量问题均已过了保修期限的主张，本院不予支持；所以，龙湖公司应当赔偿该两项损失。同时，一审判决参照房屋租金来计算房屋负一层无法使用的损失并无不当，本院予以维持。
关于花园停工损失的问题。陈康俊仅举示了一张民工工资收条，无其他证据证明该收条的真实性及收条出具人的身份，故陈康俊提供的证据不足以证明实际产生了停工费用。并且，该民工工资与花园停工之间没有明确的关联性。所以，对陈康俊诉请的花园停工损失27000元，本院不予支持。
综上所述，一审判决主文第一项对整修的事项和整修的标准未明确，且一审判决对花园停工损失27000元的事实认定错误，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第00588号民事判决；
二、重庆龙湖地产发展有限公司在本判决生效后立即对陈康俊位于XX号房屋就后勤工程技术司法鉴定中心《司法鉴定意见书》第七部分的7.2条、7.3条、7.4条载明的质量缺陷，进行整改修复至符合国家有关建筑安全标准的要求；
三、重庆龙湖地产发展有限公司在本判决生效后立即赔偿陈康俊房屋装修损失30604.03元；
四、重庆龙湖地产发展有限公司在本判决生效后立即赔偿陈康俊因房屋负一层无法使用的损失151389元；
五、驳回陈康俊其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费14660元，由陈康俊负担7330元，由重庆龙湖地产发展有限公司负担7330元；鉴定费用39000元，由重庆龙湖地产发展有限公司负担。二审案件受理费29320元，由陈康俊负担14660元，由重庆龙湖地产发展有限公司负担14660元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一五年十一月九日
书 记 员 王睿杰