云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云28民终39号
上诉人（原审原告）杨某某，女，哈尼族。
委托代理人黄文甲，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人徐家明，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）昆明某某有限公司。
委托代理人黄薇，北京康达（成都）律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审第三人）西双版纳某某投资有限公司。
上诉人杨某某与被上诉人昆明某某有限公司（以下简称昆明某某公司）、西双版纳某某投资有限公司（以下简称某某投资公司）物权保护纠纷一案，因上诉人杨某某不服云南省景洪市人民法院（2014）景民一初字第551号民事判决，于2016年1月18日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年2月19日对本案公开开庭进行了审理。上诉人杨某某的委托代理人黄文甲、徐家明，被上诉人昆明某某公司的委托代理人黄薇、彭晶到庭参加诉讼、被上诉人某某投资公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认以下事实：2009年3月15日，西双版纳云杰房地产开发有限公司将位于景洪市勐泐大道58号歌舞·倾城第A-4号商铺作价5933950元出卖给杨某某，双方于当日签订了《商品房购销合同》。2010年3月17日，西双版纳云杰房地产开发有限公司又与杨某某的母亲蒋维敏订立了一份价款为5930000元的《商品房购销合同》。2013年6月21日，杨某某办理了位于景洪市勐泐大道58号歌舞·倾城第A-4号商铺的房屋所有权证（编号为：景房权证景字第001013**号，建筑面积107.89平方米、套内面积103.94平方米）。
2009年7月，西双版纳云杰房地产开发有限公司出具了《同意转租证明》、《连带责任担保书》各一份，认可某某投资公司与昆明某某公司签订的《租赁合同》，并愿与某某投资公司就《租赁合同》的履行承担连带责任。2009年8月17日，某某投资公司集中数家商铺出租给昆明某某公司，并与昆明某某公司订立了《租赁合同》，约定：“…甲方（某某投资公司）同意按下述条款和条件将位于中国云南省景洪市勐泐大道58号一层总计面积为356平方米的房产出租给乙方（昆明某某公司）使用…本合同所约定的租赁期限为：自2010年10月1日起至2030年9月30日止…3.2租金支付：纯抽成租金。第一至第十年乙方（昆明某某公司）按该处餐厅营业额的7%向甲方支付房屋租金，第十一至第二十年乙方按该处餐厅营业额的8%向甲方支付房屋租金。乙方应每月7日之前，向甲方提供上月营业额和应计抽成租金…本合同所称‘营业额’均系指乙方在该使用场地之肯德基餐厅出售的食品、饮料之总收入，但应扣除以下项目：1）任何已出售但因故退回餐厅的饮料、食品；2）为消除顾客投诉而免费赠送给客人的食品、饮料；3）免费派发的任何奖品、赠券、员工用餐；4）非肯德基饮料、食品的促销品；5）营业税及附加：营业税及附加的计算，按照国家或地方的法律法规…3.3甲方应于每月7日前向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款…”。杨某某购买的A-4号商铺包含在某某投资公司与昆明某某公司签订的《租赁合同》的租赁房产之内。
2010年12月28日，杨某某的母亲蒋维敏与某某投资公司签订了《房屋租赁合同》，约定：“…一、甲方（蒋维敏）同意将位于景洪市勐泐大道58号歌舞倾城一楼门面（约107平方米）租赁给乙方使用；二、租赁期限预定5年，即从2011年1月1日起至2015年12月31日止；三、租赁金额每年40万元，以后每年递增5%（每年1月10日之前支付当年租金）；…”。2012年3月21日，某某投资公司出具了《合同转让协议》一份，将某某投资公司在《租赁合同》中的权利、义务全部转移给某某投资公司的法定代表人王猛个人。
同日，杨某某的母亲蒋维敏向昆明某某公司出具了《委托证明函》，委托王猛承接《租赁合同》的权利、义务，并同意如王猛不能履行合同时，可按昆明某某公司要求履行《租赁合同》出租方项下所有的权利和义务直至《租赁合同》期满之日。
2013年杨某某、某某投资公司未按时支付租金产生矛盾，2013年8月9日后杨某某多次与昆明某某公司商议租金金额未果，杨某某的父亲与肯德基公司对房屋的使用权产生争议，现杨某某认为昆明某某公司侵害了其房屋权利，要求昆明某某公司赔偿2013年8月9日至2014年5月期间的租金损失。
原审法院认为，杨某某的母亲蒋维敏在2012年3月21日向昆明某某公司出具了《委托证明函》，认可了某某投资公司与昆明某某公司签订的《租赁合同》，并同意如王猛不能履行合同时，可按昆明某某公司要求履行《租赁合同》出租方项下所有的权利和义务直至《租赁合同》期满之日，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，杨某某现主张昆明某某公司侵权及赔偿侵占房屋的租金损失的证据不足，故原审法院对其诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杨某某的诉讼请求。案件受理费7943元，由杨某某负担。
原审判决宣判后，上诉人杨某某不服向本院提起上诉，上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清。（一）上诉人于2009年3月15日购买了歌舞倾城一楼的一间商铺，于2010年12月28日将该商铺出租给被上诉人某某投资公司，租赁期为五年，租金每年40万元，上诉人只收到一期的租金，而某某投资公司一直利用该商铺转租给被上诉人昆明某某公司从事经营活动。景洪市人民法院（2013）景民二初字第792号《民事调解书》确认：上诉人与某某投资公司的《租赁合同》自2013年8月9日解除；某某投资公司支付上诉人租金及违约金共计639372.5万元。此后，上诉人与被上诉人昆明某某公司、某某投资公司多次协商房屋租赁事宜，但对租金无法达成一致，上诉人要求收回自己的房屋，被上诉人昆明某某公司以“买卖不破租赁”回绝，其的证据是2010年3月17日《商品房购销合同》，2009年8月13日《租赁合同》。上诉人买房在前，昆明某某公司租房在后，“买卖不破租赁”不成立。某某投资公司将商铺转租给昆明某某公司的行为，未经物权人同意，实为无效转租。从2013年9月至2015年8月近两年的时间里，上诉人的房屋既收不回，又收不到租金，被昆明某某公司强占着经营，（二）一审人民法院采信的《委托证明函》效力存在严重瑕疵。首先，昆明某某公司延长租赁期限行为是其与某某投资公司负责人王猛恶意串通所为，本来昆明某某公司与蒋维敏根本不认识，未联系，何来合意签一份更改原租赁合同的证明函。其次，违背了诚实信用原则。把原租赁合同的期限从5年延长到20年，租金的计算方式由每年40万元变成按销售额的7%计提等等，王猛以给付第一期房屋租金的条件为要挟签的这份文件。既不充分协商，也不给对方一份原件或复印件，也不告知其具体内容，不是蒋维敏真实意思表示。第三、签字人无授权，程序上不合法。该文件要求签名条件是（此处写房产所有权人的全称），但该签名却是蒋维敏，不是所有权人杨某某，有效程序应该是落款杨某某，并附杨某某授权文书。第四、《委托证明函》附件内容有：购房合同、房屋所有权证、产权人身份证复印件、受托人王猛的身份证复印件。但这些附件从未随函出现过，其程序瑕疵严重。二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。上诉人与被上诉人某某投资公司之间的房屋租赁合同关系与某某投资公司与昆明某某公司之间的房屋转租赁合同关系是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系，根源还在于某某投资公司的越权转租行为，一审判决不能把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解，假使一审判决正确，也应当在判令昆明某某公司返还租赁费给某某投资公司的同时，判令某某投资公司向杨某某返还租赁费，这才是公平公正的判决。因为被上诉人某某投资公司并非不是本案的当事人，其也是一审的第三人，而一审判决却回避了这个问题，将原本不可分割的法律关系人为拆解，致使上诉人的诉求无法实现。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人昆明某某公司答辩称，上诉状的内容与事实不符，上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、上诉人杨某某与昆明某某公司属于租赁合同关系。昆明某某公司于2009年8月与某某投资公司签订了一份租赁期限为20年的《租赁合同》，承租了本案讼争的房屋，并且当时的房屋所有权人西双版纳云杰房地产开发有限公司向昆明某某公司出具了《同意转租证明》以及书面担保。后某某投资公司将《租赁合同》中的权利义务转让给了自然人王猛，由王猛继续履行上述《租赁合同》，同时取得了当时房屋所有权人的同意。合同履行过程中原房屋所有权人将昆明某某公司承租的房屋分别出售给了三个自然人业主，而本案讼争房屋于2010年3月出售给了蒋维敏，即本案上诉人的母亲，该事实有昆明某某公司提供的《商品房购销合同》以及一审庭审过程中上诉人代理人的认可为证。同时，讼争房屋的《商品房购销合同》备案登记为2013年5月28日以及所有权证书上载明上诉人取得房屋所有权证的时间为2013年6月21日。上述事实均可以证明昆明某某公司承租房屋的行为在前，而上诉人购买房屋以及取得所有权凭证的行为在后。更为重要的一点是，昆明某某公司曾经取得过上诉人母亲蒋维敏，也就是房屋真正买受人的《委托证明函》，蒋维敏同意并承诺在王猛不能履行与昆明某某公司的《租赁合同》的情况下，愿意承接王猛在合同中的权利义务直至《租赁合同》到期为止。无论是最初蒋维敏以自己的名义与开发商签订的《商品房购销合同》，还是之后蒋维敏以自己的名义与某某投资公司签订《房屋租赁合同》、解除《房屋租赁合同》，以及上诉人对蒋维敏以及其父亲杨新源的书面授权都能够证明蒋维敏对讼争房屋的处理行为完全可以代表上诉人的行为，蒋维敏完全可以代表上诉人对该房屋做出任何决定，并且该行为和决定能够对上诉人产生当然的法律效力，上诉人应该对其母亲做出的代理行为承担法律后果。一审庭审过程中上诉人的代理人也曾提到目前上诉人的身份还是个学生，而且常年在境外读书，由此不难分析出上诉人不仅没有能力购买该房屋也没有时间处理有关该房屋的相关事宜，涉讼房屋实际为杨某某、蒋维敏、杨新源一家的家庭共同共有财产。蒋维敏与某某投资公司的《房屋租赁合同》，和因该合同产生的民事调解书对本案所涉的《租赁合同》对杨某某、杨新源、蒋维敏的法律约束力不产生任何影响，而且该《房屋租赁合同》和民事调解书更进一步证明了涉讼房屋为杨某某、杨新源、蒋维敏一家人的家庭共有财产。杨新源、蒋维敏对本案涉讼房屋做出的所有行为当然对杨某某产生法律后果。
二、根据原《租赁合同》，昆明某某公司在收到上诉人提供的合法发票后再行付款。但时至今日上诉人不仅不按合同提供发票，甚至不提供任何收款银行信息，导致昆明某某公司无法付款。从2013年11月开始至今，上诉人另一代理人其父亲杨新源就采取各种手段扰乱昆明某某公司的正常经营，导致昆明某某公司停业。根据《租赁合同》之约定，上诉人有义务保证昆明某某公司餐厅的独立经营权、正常经营秩序，因此，在上诉人持续其违约行为且昆明某某公司根本没有实际使用上诉人物业区域的情况下有权利拒绝支付租金。即使在餐厅能够正常经营且上诉人能够按照《租赁合同》约定履行义务的状态下，昆明某某公司支付给上诉人的租金应按照《租赁合同》的约定进行计算，而不是上诉人要求的标准计算。上诉人与歌舞倾城公司在民事调解书达成的赔偿金额应当要求歌舞倾城公司支付而不是被上诉人。
被上诉人某某投资公司未作任何答辩。
上诉人杨某某对一审认定的“同日，原告母亲蒋维敏向被告昆明某某公司出具了《委托证明函》，委托王猛承接《租赁合同》的权利、义务，并同意如王猛不能履行合同时，可按被告要求履行《租赁合同》出租方项下所有的权利和义务直至《租赁合同》期满之日。”有异议，其认为《委托证明函》不是杨某某提供的。
被上诉人昆明某某公司对一审认定的事实无异议。
对一审认定的双方当事人无异议的其它事实，本院予以确认。
二审诉讼中，上诉人杨某某、被上诉人昆明某某公司、某某投资公司均未提交新证据。
综合各方当事人的诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、本案是否存在买卖不破租赁的事实？2、被上诉人某某投资公司是否存在越权转租商铺的行为？3、被上诉人昆明某某公司是否应给付上诉人杨某某2013年9月到2014年5月的租金损失30万元？
（一）关于本案是否存在买卖不破租赁事实的问题。
本院认为，上诉人杨某某为证明购买商铺的时间，提交了2009年3月15日的《商品房购销合同》等证据，被上诉人昆明某某公司为证明租赁商铺时间先于上诉人的购买时间，提交了2010年3月17日蒋维敏签订的《商品房购销合同》等证据，而2009年8月17日某某投资公司与昆明某某公司订立的《租赁合同》，约定：“…本合同所约定的租赁期限为：自2010年10月1日起至2030年9月30日止…”，所以，不论上诉人杨某某还是其母亲蒋维敏购买商铺的时间均早于被上诉人昆明某某公司租赁商铺的时间，被上诉人昆明某某公司买卖不破租赁的主张不成立。
（二）关于上诉人某某投资公司是否存在越权转租行为的问题。
本院认为，首先，2010年12月28日蒋维敏与上诉人某某投资公司签订的《房屋租赁合同》将商铺出租给某某投资公司5年，每年租金40万元，后蒋维敏还通过诉讼解除了《房屋租赁合同》，上诉人杨某某对此均认可，可确认蒋维敏在为上诉人杨某某管理着商铺事务。其次，2012年3月21日某某投资公司出具《合同转让协议》，将其与昆明某某公司签订的《租赁合同》中的权利义务转让给王猛个人，同时蒋维敏出具《委托证明函》委托王猛承接《租赁合同》，蒋维敏还收取了商铺一年的租金40万元。二审中，上诉人杨某某对蒋维敏收商铺租金及解除《房屋租赁合同》的行为是认可的，虽然上诉人杨某某认为蒋维敏在《委托证明函》上的签字无杨某某的明确授权，而且蒋维敏签字是受胁迫的，某某投资公司将商铺转租给昆明某某公司的行为，未经物权人杨某某同意，实为无效转租。但基于蒋维敏管理着杨某某商铺的事实，即使杨某某未授权蒋维敏在《委托证明函》上签字，也可认定蒋维敏构成表见代理，杨某某应对蒋维敏的行为承担法律责任，而且上诉人杨某某认为蒋维敏签字系被胁迫的证据不足，上诉人杨某某也未在法定期间对《委托证明函》提起撤销的诉讼。所以，可确认杨某某是认可《租赁合同》的，上诉人某某投资公司不存在越权转租的行为。
（三）关于被上诉人昆明某某公司是否应给付租金30万元的问题。
本院认为，上诉人杨某某认为被上诉人昆明某某公司应支付2013年9月至2014年5月期间的租金30万元，被上诉人昆明某某公司不认可，双方对应付租金的时间、数额均有异议，上诉人提交的证据证明不了自己的主张，应由上诉人承担举证不能的法律后果，对上诉人杨某某认为被上诉人昆明某某公司应支付2013年9月至2014年5月期间的租金30万元的主张，本院不予支持。另外，因一审诉讼中，杨某某并未向某某投资公司主张权利，一审判决结果并无不当。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7943元，由上诉人杨某某负担，
本判决为终审判决。
审判长 杨兴胜
审判员 陈 芳
审判员 玉 儿
二〇一六年四月一日
书记员 王慧梅