苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初3570号原告：朱燕雯，女，1980年7月9日生，汉族委托诉讼代理人：倪兆红，江苏中盟（苏州）律师事务所律师。被告：姚腊梅，女，1969年12月13日生，汉族，被告：高浩清，男，1956年9月15日生，汉族，委托诉讼代理人：温涛，江苏筹胜律师事务所律师，代理上述两被告。原告朱燕雯诉被告姚腊梅、高浩清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法由代理审判员谢淑敏适用简易程序于2016年7月19日公开开庭进行了审�。后因案情复杂，本案依法转为普通程序由代理审判员谢淑敏与人民陪审员徐家骝、魏淼澄组成合议庭于2017年2月27日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告朱燕雯及其委托诉讼代理人倪兆红、被告姚腊梅及高浩清的共同委托诉讼代理人温涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱燕雯向本院提起诉讼请求：一、解除原、被告签订的房屋买卖合同，并要求被告立即返还定金50万元；二、两被告赔偿原告实际损失289.08万元，含房屋增值280万元、中介费40800元、律师费5万元；三、诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告变更其实际损失金额为155万元（含中介费40800元、律师费50000元）。事实和理由：2015年12月4日，原、被告通过Q房网签订房地产居间合同，被告姚腊梅将名下的苏州工业园区都市花园10幢201室以480万元价格出售给原告，被告高浩清代被告姚腊梅签订了合同。原告依约支付了定金50万元，但被告不同意继续履行合同，因房价上涨，导致原告损失。被告姚腊梅、高浩清辩称，两被告于2013年结婚，系夫妻。涉案房屋系被告姚腊梅在2002年购买，是被告姚腊梅的婚前财产，对房屋的处置应事先征得被告姚腊梅的同意，被告高浩清在未征得被告姚腊梅同意的情况下私自出卖房屋，且出卖价格明显低于市场价，侵害了姚腊梅的权益。房屋买卖合同是无效合同。且两被告夫妻长期感情不和，原告明知被告高浩清不是房屋所有权人的情况下还和被告高浩清签订合同，不排除双方恶意串通的嫌疑，现被告方同意退还定金。其余诉请不予认可。本院经审理查明认定事实如下：2015年12月4日，原告（买受方）与被告姚腊梅（出卖方）通过苏州市云房源软件服务有限公司（居间方）签订房地产居间买卖合同，约定出卖人将位于都市花园10幢1单元201室房屋出售给原告，成交价为480万元，其中定金50万元，于签订合同之日支付10万元、余额40万元于本合同签订后2日内补齐，定金由买受方支付给出卖方。买受方2016年3月30日备齐首付房款150万元，其余房款通过贷款方式支付。合同约定如出卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则出卖方需双倍返还定金给买受方作为违约赔偿。该合同出卖方处签名为：姚腊梅高浩清（代）。诉讼过程中，原、被告共同明确卖方签名处的签名系被告高浩清所签。另查明，被告姚腊梅与高浩清系夫妻关系，涉案房屋于2002年2月6日办理产证，登记房屋所有权人为被告姚腊梅。以上事实，由原告提交的房地产居间合同、房屋产权登记信息、委托合同、律师费发票及当事人庭审陈述予以证实，本院依法予以确认。原告针对其诉请主张，向本院补充提交证据、被告质证如下：证据1，2015年12月13日收款收据一份，该收款收据载明交款人系朱燕雯，收款金额为人民币50万元，交来款项为出售�业园区都市花园10幢201室定金。见证人处签名为崔冬梅，收款人处有高浩清的签名。原告表示，原告已支付购房定金50万元。原告表示，其中五万元是支付到中介，由中介转账给被告，剩余的45万元是原告直接转账给被告姚腊梅账户。被告对该定金收据的真实性无异议，但表示其账户仅收到45万元。证据2，委托合同及律师费发票，原告表示其委托江苏中盟（苏州）律师事务所倪兆红律师参与本案诉讼，双方签订了委托合同，约定代理方式为风险代理，前期合同签订时计收取25000元律师费，案件判决或调解确定后如支持原告诉请的再行收取25000元的律师费用。目前原告支出律师费25000元。被告对该证据真实性无异议，但认为目前发生的律师费为25000元，合同未约定损失包含律师费。证据3，2016年4月1日原告与被告高浩清、2016年4月1日原告与被告姚腊梅、2016年4月1日原告与中介常坤坤、于先生（单）、2016年4月12日中介公司经纪人常坤坤与被告姚腊梅的通话录音，证明两被告相互承认房屋已授权被告高浩清出售，两被告拒绝出售房屋的事实。被告对该录音的真实性有异议，两被告无法确认该录音的对象系两被告。另两被告未委托于先生处理本案房屋买卖事项，于先生与本案纠纷无任何关系。原告另申请Q房网公司的经纪人常坤坤出庭作证，常坤坤表示，其与被告姚腊梅联系，姚腊梅说要卖房，原告找其表示要买房，其向原告推荐了被告的房子，其同事和两被告都有联系，原告看了一次房之后就表示要买，中介就与被告高浩清联系时间签合同，因为当时姚腊梅不在国内，故签合同时姚腊�没有签，签合同时其审查过房产证的，知道房屋是登记在姚腊梅一人名下的，签订合同时其不知道两被告的关系，签订合同之前被告姚腊梅微信传了两被告的结婚证照片，且被告姚腊梅还把她的银行卡信息微信发给中介，故中介才同意被告高浩清代被告姚腊梅签字。之后被告姚腊梅又微信传了授权委托书的照片给中介，同意委托高浩清签订合同。签订合同之前，原告支付了五万元的意向金，合同签订后两天，意向金转为定金，当时中介准备把五万转给被告姚腊梅，但因为交易促成后，房东要支付五万元的中介费，中介就跟被告姚腊梅说好该五万元作为中介费，故中介给被告姚腊梅开具了五万元的中介费收据，该五万元没有转给房东，之后原告又转账给姚腊梅45万元，被告高浩清向原告出具了伍拾万元的定金收据。签订合同的时候，被告姚腊梅很忙，双方约定2016年3�底之前履行网签等手续。2016年1月4日左右，原告资金已准备好了，就跟中介打电话，说想要做手续，中介就跟被告高浩清联系，高浩清表示其很忙要到年后才可以做手续。快过年的时候，被告姚腊梅表示要加价，双方沟通说加价二、三十万，原告也同意了。过年后大约在2016年2月8日左右，其与买卖双方联系确定做手续的时间，两被告都表示说不卖了，说房屋留着自用。中介希望促成交易，约双方见面协商，但房东一直很忙，就一直没有约上。原告的中介费已经支付了一半即20400元，剩下的中介费，中介公司会根据法院判决向违约方主张。原告对证人证言予以认可，其证人作证期间向证人出示了一份共有权人（配偶）同意出售证明，该证明载明本人姚腊梅（身份证号码）系房源工业园区都市花园10幢201室产权人。现本人声明如下：本人同意出售上述房屋。同意配偶高浩清（身份证号码：）对外签署买卖合同及附件并认可买卖合同及附件的效力。该声明人处有姚腊梅的签名，签署日期为2015年12月16日。原告向其询问签订合同时该声明是否即为被告姚腊梅微信转给中介的授权委托书，中介表示予以认可。被告对证人所陈述的被告姚腊梅传送委托书、房产证、银行卡的事情、对被告姚腊梅同意卖房、涨价不愿出售的事情均不予认可。对证人身份无异议，但对证人是否是该房屋买卖的经办人有异议。就�有权人（配偶）同意出售证明，被告表示其不记得向原告出示过任何委托书。当时高浩清因为生意资金周转需要想出售涉案房屋，原想签合同后再征得被告姚腊梅的同意，签合同以后被告高浩清将卖房一事告知了姚腊梅，姚腊梅坚决不同意。原告还申请了Q房网的中介人员鲍俊妮出庭作证，鲍俊妮表示，其是Q房网的房源端，负责房源维护，涉案房屋一直在Q房网出售好几年了，是群租房。其参与了原、被告合同签订的过程，当时还有常坤坤、原告及被告高浩清在场。房产证是登记在被告姚腊梅的名下，原告打定金50万元的时候，被告高浩清将结婚证复印件及被告姚腊梅的银行卡传了过来。签合同的时候，被告姚腊梅是同意卖房的，当时被告高浩清给被告姚腊梅打了电话的。原告对该证人证言予以认可。被告对该证人�言不予认可。就何时向原告明确表示不出售涉案房屋的情况，被告姚腊梅表示其在2016年3月份的时候被告找到原告明确表示不出售涉案房屋的。原告表示，被告没有直接与原告联系，被告是与中介联系的，在2016年2月10日左右中介跟原告说被告不卖房了，其让中介在2月20日给被告发送催告函，被告仍拒绝履行，在2016年4月1日原告去中介，打电话给两被告，两被告明确表示不卖房。被告确认是跟中介说不卖房的事情的。诉讼过程中，原告向本院提出申请，要求就因房价上涨导致原告的房屋差价损失予以鉴定，就鉴定的价值时点，原告同意为2016年4月28日，被告表示其明确不卖房的时间为2016年4月1日，认可为2016年4月1日。本院认为，在原、被告一致确认房屋买卖合同无法继续履行的情况下，原告重新选定新房源亦需一定�间，本院结合双方就价值时点的意见并综合，依法委托江苏苏地仁合土地房产评估咨询有限公司就2016年4月28日涉案房屋的价值予以评估。2016年12月6日，江苏苏地仁合土地房产评估咨询有限公司出具房地产估价报告，确认该时点涉案房屋单价为21703元，房地产总价为635万元。就该评估报告，原告予以认可。被告对以2016年4月28日作为房屋价值评估时间无异议。但就评估报告的内容的真实性和客观性有异议。具体理由：依据评估报告所述，本案房屋估价范围包括房屋所有权及不可移动的装饰装修，评估报告的房屋单价是21703元，具体数额装修价格应该是一个精确的数字，但被告凭现有证据，足以认定评估机构对装修的评估是不负责任的、草率的，甚至可能无权评估，理由：1、现场评估人员去屋内看了一下，并没有进行实地测量更没有登记一些品牌；2、房地产评估报告只是陈述了基本状况，对装修报价没有分项列明；3、评估公司经营范围不包含造价评估这一范围。以上理由，被告足以相信被告没有能力和资格对装修作出精确的评估故其房屋造价中包含装修得出的单价是不公正、客观的。评估报告出具之后，原告向本院提交其与案外人于2016年2月26日就苏州工业园区四季新家园12幢2308室房屋签订的房屋买卖合同，表示其于2016年2月26日重新购房。本院就2016年2月26日涉案房屋的房屋价值函询评估机构，评估机构回函表示，涉案房屋于2016年2月26日的房屋价值约为660万元。原告表示，虽然评估机构确认原告重新购房时的房屋价值高于庭审中其确认的2016年4月28日的房屋价值，其仍同意按照2016年4月28日的房屋价值确认其损失。被告亦表示，双方庭审时已确认以2016年4月28日作为评估时点，故其认为仍应以2016年4月28日作为评估时点。本院认为，原告与被告高浩清签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。但按照法律规定，物权转让应当经所有权人同意，现有证据不足以证实被告姚腊梅对房屋买卖合同予以确认并同意转让涉案房屋。本院认为，被告高浩清签订房屋买卖合同，处分登记在被告姚腊梅名下的房产，后合同无法继续履行，导致原告合同目的无法实现，构成违约。故原告主张解除与被告高浩清签订的房屋买卖合同，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告高浩清作为违约方，原告诉请要求被告高浩清返还购房定金有相应的事实和法律依据。就�房定金返还金额，本院认为，虽然实际转账至被告账户金额为45万元，根据中介公司当庭陈述可确认原告实际支付定金为50万元，其中5万元作为被告支付的中介服务费故未转到被告账户，双方合同约定的定金为50万元且被告亦出具的收条确认收到原告定金50万元，表明被告高浩清认可收到定金50万元的事实，故被告高浩清应退还原告定金50万元，扣除双方确认的被告高浩清诉讼过程中已退还原告的定金45万元，被告高浩清还应当退还原告定金5万元。就原告主张的违约金155万元，原告表示因房屋价格上涨导致原告损失很大，另因本起诉讼支出了中介费和律师费。被告认为，原告主张的损失过大，不同意支付。本院认为，违约行为导致原告的合理损失应当予以支持。就被告违约责任承担金额，本院认为，违约损失应当综合考虑双方合同约定，双方�同签订、履行过程中的各自过错以及原告因房屋上涨导致的损失、原告中介费、律师费支出情况。根据本院庭审查明，在签订房屋买卖合同时，原告知晓房屋权属登记情况，其在房屋所有权人未签字确认的情况下签订房屋买卖合同，就后续合同无法继续履行原告自身亦存在一定过错。另，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方合同约定在出卖方未能履行合同导致合同终止或无法履行，出卖方需双倍返还定金给买受方。在一方违约时，双方依据合同约定就违约责任承担金额有一定的预期，但因房屋上涨导致合同约定的违约责任赔偿低于原告实际损失，原告增加其违约金额亦符合法律规定。综上，本院基于上述多重因素及相关法律规定，酌情认定被告高浩清赔偿原告违约损失100万元。原告主张的中介费、律师费损失不再另予支持。就被告姚腊梅是否承担共同返还定金5万元及赔偿损失100万的违约责任，本院认为，被告高浩清签订房屋买卖合同的行为系两被告夫妻关系存续期间发生，且被告姚腊梅亦未提供证据证实系两被告就夫妻关系存续期间因合同履行导致的债务系高浩清个人债务并向他人批露，故相应的赔偿责任依法应当属于夫妻共同债务，被告姚腊梅应就上述损失及定金返还承担共同赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（三）》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告朱燕雯与被告高浩清于2015年12月4日就苏州工业园区都市花园10幢201室房屋签订的房屋买卖合同解除；二、被告高浩清于本判决生效之日起十日内退还原告朱燕雯购房定金5万元；三、被告高浩清于本判决生效之日起十日内支付原告朱燕雯违约金100万元；四、被告姚腊梅就本判决第二、三项承担共同清偿责任；五、驳回原告朱燕雯的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23200元，保全费5000元，合计28200元，由原告朱燕雯负担4900元，由被告高浩清、姚腊梅负担23300元。评估费37600元，由原告朱燕雯负担16786元，由被告高浩清、姚腊梅负担20814元，被告高浩清、姚腊梅应负担的上述款项，已由原告预交，由被告高浩清、姚腊梅于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢淑敏人民陪审员  徐家骝人民陪审员  魏淼澄二〇一六年五月十二日书 记 员  孙司存拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。第12页共12页