湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2758号
上诉人（原审被告）湖南珠江实业投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区福元西路99号珠江花城第三组团16栋（长沙珠江花园酒店）19-22楼。
法定代表人罗晓，董事长。
委托代理人陶大军，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
委托代理人邹倩，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘源。
上诉人湖南珠江实业投资有限公司（以下简称珠江公司）与被上诉人刘源房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的(2015)开民一初字第05846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月12日，刘源（××）与湖南珠江实业投资有限公司（××）签订一份《长沙市商品房买卖合同》，约定由刘源购买珠江公司开发建设的长沙市开福区福元西路99号第四组团4栋14层1404房，购房款总金额927262元。关于交付期限及条件处理，该合同第十条约定如下：“××应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。”2013年7月8日，珠江公司取得了珠江花城第四组团4栋的建设工程竣工验收备案表。关于房屋交接及违约责任，该合同第十一条约定如下：“商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。××应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与××办理交接手续，双方进行验收交接时，××应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。”关于装饰、设备标准承诺的违约责任，该合同第十四条约定如下：“××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，××有权要求××按照下列方式处理：××有权要求××进行整改，并按规定标准在90日完成整改。”珠江花城·四组团花盛商品房屋住宅工程质量保证书第二条规定：在正常使用情况下该商品住宅以下部位、部件的保修内容与保修期为：“屋面防水、墙面、卫生间地面3年……；地面空鼓开裂、大面积起砂1年……。”合同签订后，刘源依约履行了付款义务。经珠江公司通知，刘源于2013年8月16日来小区对所购商品房进行验收并办理房屋接受手续。刘源认为珠江公司交付的商品房质量不符合合同约定，在验房登记表上罗列了十三处房屋质量问题，并要求珠江公司于2013年8月底前整改到位。次日，长沙市芙蓉区小李飞刀工程项目管理有限公司受刘源委托，对商品房质量进行检验并出具验房报告，该报告列出刘源所购商品房在墙地面工程、门窗工程、电气工程、给排水及洁具安装工程、细部工程中共计存在33处问题。后珠江公司按该份报告中列明的问题对房屋进行整改并于2013年10月15日全部完成，整改清单中显示多处问题系墙面、地砖、吊顶等出现空鼓、开裂的情形。另查，刘源向广州珠江物业管理有限公司长沙分公司缴纳了2013年8月、9月、10月的物业管理费756元。刘源为维护其权益，故诉至原审法院，请求判令：一、珠江公司赔偿刘源违约金人民币16690元；二、珠江公司赔偿刘源延迟入住损失共计6900元；三、珠江公司退还刘源三个月物业管理费共计756元；四、珠江公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：一、从验房报告、整改清单可知刘源房屋多处出现地面、墙面的空鼓开裂，根据珠江公司出具的《住宅工程质量保证书》第二条规定的内容可知，墙面、地面的空鼓开裂代表房屋质量有问题，故属于保修范围；二、考虑到刘源所购房屋为带装修的房屋，作为房屋基本构件的墙面、地面出现质量问题当然会影响刘源的入住体验，达不到刘源购房的合同目的，若严格按照合同约定的经验收合格作为交房条件，对刘源并不公平，故该院宜认定珠江公司合理交房的条件还应达到正常使用的程度；三、因地面、墙面不属于装饰、设备范围，不适用合同第十四条约定的装饰、设备整改期90日的规定，对珠江公司的该项抗辩，该院不予采纳；四、《住宅工程质量保证书》第二条中保修的规定，是珠江公司交付商品房后所附的售后义务，该规定不能改变珠江公司的交房时间，更不能变相延长珠江公司交房的时间，根据珠江公司提供的整改清单，该院认定珠江公司的交房时间为2013年10月15日，比合同约定的交房时间延迟了45天；五、依据合同第十二条规定的计算方式，珠江公司应向刘源支付逾期交房的违约金为8345元（927262元×0.2‰×45天），刘源第二项诉求体现的就是逾期交房的损失，不予重复计算，对刘源超过部分的诉求，该院不予支持；六、珠江公司并非物业管理费的收取方，对刘源要求其退还物业费的诉求，该院不予支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、湖南珠江实业投资有限公司于本判决生效之日起7日内赔偿刘源逾期交房的违约金8345元。二、驳回刘源的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费406元，因适用简易程序减半收取203元，由湖南珠江实业投资有限公司承担。
上诉人珠江公司不服原审判决，向本院提出上诉称：1、珠江公司已依约完成涉案商品房的交付，一审判决认定珠江公司逾期交房45天系事实认定错误。商品房的交付，以交付行为完成为标志，珠江公司于2013年7月19日向刘源发出交房通知，同年8月16日办理了交房手续，涉案商品房已按时完成了交付，珠江公司无逾期交房的情形。涉案商品房在交付时所出现的地面、墙面空鼓、开裂问题，并未对刘源的正常居住使用产生实际影响，不足以导致购房合同目的无法实现。涉案商品房存在的地面、墙面空鼓、开裂问题属于保修范围内的质量瑕疵，××可以提出整改意见，不能以此拒绝收房，否则不影响交房义务的完成。2、刘源依约向广州珠江物业管理有限公司长沙分公司缴纳涉案商品房交付后应由其承担的物业服务费，其主张退还相应物业服务费的请求缺乏事实依据和法律依据，该请求不属于本案的审理范围。综上，上诉人请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人刘源的全部诉讼请求及判令被上诉人刘源承担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人刘源辩称：上诉人珠江公司未按合同约定完成商品房的交付，请求二审法院维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人珠江公司与被上诉人刘源签订的商品房买卖合同约定，上诉人应在2013年8月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付××。上诉人与被上诉人已经于2013年8月16日办理了本案涉诉房屋交接手续，且所交付的房屋于2013年7月8日取得了建设工程竣工验收备案表，虽该房屋存在地面、墙面空鼓开裂的质量问题，但该质量问题属于保修范围，不影响房屋的交付，故原审判决认定上诉人的交房时间为2013年10月15日，延迟交房45天，与案件事实不符也无法律依据，应予纠正。鉴于上诉人向被上诉人交付的房屋存在地面、墙面空鼓开裂的质量问题，上诉人应当按照合同的约定履行整改维修义务，上诉人直至2013年10月15日才整改完成，在整改期间影响了房屋的使用，并结合双方约定交付的是已经装修达到使用条件的房屋，故上诉人应赔偿被上诉人迟延入住的损失，被上诉人请求迟延入住的损失6900元比较符合实际情况，应予支持。在本案中，上诉人无逾期交房的情形，原审判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金8345元不妥，应予撤销；但上诉人整改期间影响了被上诉人使用该房屋，应当赔偿迟延入住的损失6900元，原审判决未予支持迟延入住的损失也有不妥，应予纠正；被上诉人对延迟入住的损失虽未上诉，但其诉求体现的是上诉人整改期间影响其居住的损失，故在纠正原审判决错误的基础上予以直接调整。综上，原审判决认定事实清楚，但判处欠妥，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院(2015)开民一初字第05846号民事判决；
二、湖南珠江实业投资有限公司于本判决生效之日起7日内赔偿刘源延迟入住损失6900元；
三、驳回刘源的其他诉讼请求。
本案一审受理费203元，二审受理费406元，共计609元，由上诉人湖南珠江实业投资有限公司负担406元，被上诉人刘源负担203元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。