重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00458号
上诉人（原审被告）：重庆奇峰物业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街4-8号附10、11号。
法定代表人：敖奇惠，该公司总经理。
委托代理人：夏烈，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
委托代理人：惠强，重庆市大江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市沙坪坝区公共停车管理处，住所地重庆市沙坪坝区沙南街**号。
法定代表人：付正友，该单位党支部书记。
委托代理人：赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。
上诉人重庆奇峰物业（集团）有限公司（以下简称奇峰物业公司）与被上诉人重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理处（以下简称停车管理处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2015年8月27日作出（2013）渝一中法民初字第01090号民事判决，奇峰物业公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年12月2日、24日公开开庭对本案进行了审理。上诉人奇峰物业公司的委托代理人夏烈、惠强，被上诉人停车管理处的委托代理人赵树乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年6月22日，重庆市沙坪坝区人民政府办公室（以下简称沙区政府办公室）发出《沙坪坝区人民政府办公室关于尽快启动沙南街公共停车库改造项目相关问题的会议纪要》（沙府办发（2005）114号），明确了沙南街公共停车库改造项目将于2005年启动。
2006年7月28日，沙区政府办公室发出《沙坪坝区人民政府办公室关于2006年第二次重点项目研究会议纪要》（沙府办发（2006）152号），明确了沙南街停车库旧城改造项目将规划建设一条连接学府路至沙中路的市政道路、学府路过街地下人行通道、公共停车库、休闲广场等公益型项目，并由重庆市沙坪坝区财政局、重庆市沙坪坝区建设委员会（以下简称沙区建委）牵头邀请评估单位尽快对沙南街停车库资产重新评估。
根据沙区建委的委托，重庆士申房地产评估有限公司（以下简称士申评估公司）对沙区建委下属企业重庆市沙坪坝区城乡建设开发公司（以下简称城乡建设开发公司）拥有的位于重庆市沙坪坝区沙南街10号的房地产在2006年8月9日的公开市场价值进行了评估，并于同日出具了《房地产估价报告》（士申评发（2006）024号）。报告载明：“估价对象位于重庆市沙坪坝区沙南街10号，建筑面积9264.06平方米，建筑总层数6层，房屋证载用途仓库，房屋结构混合，但实际用途与证载用途不一致，各楼层的实际用途如下：一层（沙南街10号平街负一层）：车库；二层（沙南街10号平街层）：商业门面；三至六层（沙南街10号平街二至五层）：商业。该房产分摊的土地使用面积2020平方米，土地使用权类型：划拨。该房地产的土地使用者为沙区建委，房屋所有权人为城乡建设开发公司，但委托方承诺无产权纠纷，该房屋的全部产权（含土地使用权）均属城乡建设开发公司所有。……估价对象在2006年8月9日的公开市场价为6131.72万元。具体估价结果如下：沙南街10号一层（平街负一层），所有权证号为房权证104字第1112**号，建筑面积1100.08平方米，单价4000元／平方米，评估值440.03万元；沙南街10号二层（平街层），所有权证号为房权证104字第1112**号，建筑面积1540.65平方米，单价2万元／平方米，评估值3081.30万元；沙南街10号三至六层，所有权证号为房权证104字第1112**号，建筑面积6623.33平方米，单价3941.20元／平方米，评估值2610.39万元。合计建筑面积为9264.06平方米，评估值为6131.72万元。”
根据沙区建委的委托，士申评估公司对城乡建设开发公司拥有的位于重庆市沙坪坝区沙南街10号停车库拆迁还建房在2006年8月31日的公开市场价值进行了评估，并于2006年9月12日出具了《房地产估价报告》（士申评发（2006）040号）。报告载明：“估价对象为奇峰物业公司拟拆迁城乡建设开发公司拥有的位于沙南街10号的房屋而在原地还建的房屋（包括土地使用权），根据委托方提供的资料，还房期限为2年，还建房屋建筑面积为12228.6平方米，分摊的土地使用权类型为出让。……估价对象在2006年8月31日的公开市场价值为6151.44万元。具体评估结果如下：沙南街10号负四层，用途车库，建筑面积3265平方米，单价4000元／平方米，评估值1306万元；沙南街10号负三层，用途车库，建筑面积3931.8平方米，单价4000元／平方米，评估值1572.72万元；沙南街10号负二层，用途车库，建筑面积3431.8平方米，单价4000元／平方米，评估值1372.72万元；沙南街10号负二层，用途商业门面，建筑面积500平方米，单价18000元／平方米，评估值900万元；沙南街10号平街五层，用途办公用房，建筑面积800平方米，单价5000元／平方米，评估值400万元；沙南街地下通道门面，用途商业门面，建筑面积300平方米，单价20000元／平方米，评估值600万元。合计建筑面积为12228.6平方米，评估值为6151.44万元。”
2006年9月29日，奇峰物业公司（甲方）与城乡建设开发公司（乙方）签订《沙南街10号停车库旧城改造项目拆迁安置协议》（以下简称《拆迁安置协议》），约定：“一、甲方负责对乙方所属的沙南街10号停车库进行拆迁及安置，实施旧城改造。二、乙方拆迁房屋总面积约9264.06平方米，属非住宅。（具体面积以房屋产权证登记面积为准）……四、拆迁安置内容1.本项目采取原拆原建，在保证国有资产保值、增值的原则上安置，具体面积和楼层如下：沙南街10号负四层，用途车库，建筑面积3265平方米；沙南街10号负三层，用途车库，建筑面积3931.8平方米；沙南街10号负二层，用途车库，建筑面积3431.8平方米；沙南街10号负二层，用途商业门面，建筑面积500平方米；沙南街10号平街五层，用途办公用房，建筑面积800平方米；沙南街地下通道门面，用途商业门面，建筑面积300平方米，合计12228.6平方米。……2.鉴于区财政评审中心委托的评估机构对本安置方案进行了价值评估，因此，如本项目设计方案变更影响了安置方案，则变更后的安置方案需报区国资委予以确认后生效。3.甲方有义务办理安置房屋产权证，涉及的相关税费等按国家规定由双方各自承担自己的部分。……十、区财政评审中心委托的评估机构重庆士申房地产评估有限公司于2006年9月12日提供的评估报告为本协议不可分割的组成部分……”。2007年2月27日，奇峰物业公司取得涉案项目的房屋拆迁许可证，之后便开始实施房屋拆迁工作。
2007年11月8日，奇峰物业公司（甲方）与城乡建设开发公司（乙方）签订《关于沙南街10号停车库改造项目拆迁回购的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：“一、甲方支付乙方沙南街10号停车库补偿款共计人民币6131.72万元，甲方支付给乙方的资金在本协议签订日起半年内全部付清。二、甲方将新建车库、门面和办公用房（面积、楼层、位置等具体内容以甲乙双方2006年9月29日签订的原协议为准，不受房价上涨等其他因素影响）转让给乙方、乙方支付甲方购房款共计人民币6131.72万元。乙方购房资金在甲方支付补偿款到位后半个月内支付，但在正式交房前最多支付到人民币5400万元，余款待甲方正式交房后15日内付清。考虑甲方资金紧张困难，乙方可在余款限额内通过借款等形式支持甲方。甲方保证乙方拥有本协议所指房产的全部完整产权，无任何产权纠纷，否则由甲方承担所有责任。……”停车管理处认为《补充协议》签订后并未实际履行，而奇峰物业公司认为该协议已实际履行，但并未举示任何证明协议已实际履行的证据。
2008年6月5日，重庆市沙坪坝区机构编制委员会出具电子公文（沙编委发（2008）59号），将沙区建委下属事业单位沙南街停车库划转至重庆市沙坪坝区市政管理委员会（以下简称沙区市政委）。
2008年6月17日重庆市建设委员会出具《重庆市建设委员会关于沙南街10号、60号工程初步设计的批复》（渝建初设（2008）105号），同意该工程初步设计，该工程由人行过街天桥（沙南街）和市政休闲广场（沙杨路）组成。
2008年11月3日，奇峰物业公司向沙区市政委提交《关于沙南街停车库拆迁安置方案变更的申请》，载明由于市规划局控规调整，沙南街地下过街通道改为过街天桥，造成原协议中300平方米的通道两边门面不能还建，奇峰物业公司申请将拟还建面积及楼层进行调整。沙区市政委对该申请未予答复。
2010年12月至2013年3月，奇峰物业公司还多次向重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站及重庆市沙坪坝区市政园林管理局（沙区市政委后更名为重庆市沙坪坝区市政园林管理局）报送新的安置方案，但各方均未能达成一致意见。
2011年8月30日，奇峰物业公司与重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站签订《沙南街公共停车库经营管理协议》，约定从2011年9月1日起，奇峰物业公司将沙南街公共停车库及沙坪坝清华源三期裙楼平街五层930.23平方米的办公用房及负二楼369.77平方米的商业门面，交由重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站自行管理。2011年8月31日，奇峰物业公司向重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站发出《关于终止停车库管理站拆迁过渡补偿费的函》，决定终止对重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站的拆迁安置补偿。
另查明：2014年1月17日，重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站更名为重庆市沙坪坝区公共停车管理处。
城乡建设开发公司于2014年3月20日出具《情况说明》载明：“我公司于2006年9月29日及2007年11月8日与重庆奇峰物业（集团）有限公司签订的《沙南街10号停车库旧城项目拆迁安置协议》及《补充协议》中的全部权利义务已经于2008年6月5日交由重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站享有和承担”。沙区建委在该《情况说明》上批注“情况属实”。
重庆市沙坪坝区市政园林管理局于2014年9月12日出具《情况说明》载明：“我局下属单位重庆市沙坪坝区公共停车管理处（原重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站）享有和承担《沙南街10号停车库旧城项目拆迁安置协议》中的全部权利及义务，并有权单独提起诉讼”。
奇峰物业公司对重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站更名的事实以及上述两份《情况说明》的内容均无异议，并认可停车管理处为本案适格原告。
本案争议发生后，停车管理处向一审法院提起诉讼，请求：1.判令奇峰物业公司按位于原重庆市沙坪坝区沙南街10号地段430.23平方米商业门面及246.21平方米地下车库（具体面积以房管部门核定为准）现在的市场价（约850万），以现金形式赔偿停车管理处的经济损失（具体金额以司法评估为准）；2.本案的诉讼费用及司法评估费由奇峰物业公司承担。其后停车管理处将其第1项诉讼请求明确为：请求人民法院判令奇峰物业公司赔偿因无法交付原重庆市沙坪坝区沙南街10号地段430.23平方米商业门面及867.36平方米地下车库导致停车管理处的经济损失1572.22万元。
在一审审理中，停车管理处和奇峰物业公司均确认由于规划调整及设计方案的变化，《拆迁安置协议》中约定由奇峰物业公司在原址安置的还建房屋中涉及430.23平方米的商业门面（包括地下通道门面300平方米及负二层的门面130.23平方米）和867.36平方米的地下车库（包括负二层的地下车库709.54平方米及负三层的地下车库157.82平方米）的部分现已无法交付。
停车管理处申请对上述无法交付的房屋即位于重庆市沙坪坝区沙南街10号地段430.23平方米的商业门面（包括地下通道门面300平方米及负二层的门面130.23平方米）和867.36平方米的地下车库（包括负二层的地下车库709.54平方米及负三层的地下车库157.82平方米）以同地段、同位置为基础，在本案起诉时即2013年8月8日的价值进行司法评估。
根据停车管理处的申请，一审法院委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称瑞达评估公司）对涉案标的物的价值进行司法评估。瑞达评估公司于2015年6月15日出具《房地产估价报告》（渝瑞达（2014）房鉴字第138号、以下简称第138号《房地产估价报告》），该报告载明：“在2013年8月8日，估价对象的价值如下：重庆市沙坪坝区沙南街10号地段负一层地下通道门面，建筑面积300平方米，评估单价27150元／平方米，评估价814.5万元；负二层（平沙南街为负二层，平沙中路为平街第一层）门面，建筑面积130.23平方米，评估单价26420元／平方米，评估价344.07万元；负二层车库，建筑面积709.54平方米，评估单价4800元／平方米，评估价340.58万元；负三层车库，建筑面积157.82平方米，评估单价4630元／平方米，评估价73.07万元。合计建筑面积为1297.59平方米，评估总价为1572.22万元。”
停车管理处向瑞达评估公司缴纳评估费47000元。停车管理处对第138号《房地产估价报告》质证后认可该报告的真实性、合法性、关联性。
奇峰物业公司对第138号《房地产估价报告》质证后提出如下异议并申请瑞达评估公司的评估人员出庭接受质询：1.地下通道门面的市场价值是使用价值还是交换价值？2.无法修建的负二层、负三层的部分车库与同层已经修建的车库是否单价应当一致？3.地下通道门面的权属情况是否影响其价值？4.评估人员是否清楚地下通道门面的具体位置、是否位于道路红线之内以及地下通道门面的权属状况？5.评估地下通道门面时的参照物位置及权属状况？6.将无权属的地下通道门面作为有权属的地下通道门面进行评估有无法律依据？
瑞达评估公司评估人员ＸＸ、谢渝出庭接受了质询，对奇峰物业公司前述异议答复为：1.第138号《房地产估价报告》中估价的价值类型为公开市场价值，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。2.无法修建的负二层、负三层的部分车库与同层车库的单价是一致的。3.由于地下通道门面在修建过程中没有实际修建，本次估计是假设修建后并办理合法产权前提下的价值。4.评估人员清楚地下通道门面的位置，原设计地下通道门面的位置现在是人行过街天桥，本次评估即是假设在此处位置的前提下进行的。至于地下通道门面是否属于道路红线之内，不在评估机构的考虑范围之列，评估人员也不清楚地下通道门面是否属于道路红线之内。5.无法修建的地下通道门面的价值是参照同一供需圈（沙坪坝步行街三峡广场）可办理产权证的类似地下通道门面进行的评估。6.本次评估的地下通道门面纳入了停车管理处的安置范围内，且并没有注明不能办理产权证，法院委托评估的内容也是参照同地段、同位置的类似房屋状况进行评估。估价人员经实地调查，类似的地下通道门面办理了合法产权，并且市场租赁情况活跃，根据收益法测算的本案地下通道门面价值符合周边同地段、同位置类似房屋的价值。
奇峰物业公司对第138号《房地产估价报告》形式上的真实性、关联性无异议，但对第138号《房地产估价报告》中地下通道门面的评估总价有异议。奇峰物业公司认为《拆迁安置协议》中约定还建给停车管理处并办理产权证的房屋仅限于拆迁红线内的房屋，而地下通道门面在拆迁红线之外，并不属于拆迁安置协议中约定办理产权证的范畴。本案的第138号《房地产估价报告》是将地下通道门面按照完全产权进行的价值评估，而事实上地下通道门面在道路红线之内，无法办理产权证。评估人员在评估地下通道门面的价值时，选择的参照物是三峡广场的地下商场门面，该门面是产权完整的门面，并不具有可参照性。故奇峰物业公司请求法院不予采信第138号《房地产估价报告》中涉及地下通道门面的评估总价，对第138号《房地产估价报告》中的其余评估结果请求法院依法裁决。
一审法院认为，城乡建设开发公司将其与奇峰物业公司签订的《拆迁安置协议》及《补充协议》中的全部权利义务于2008年6月5日交由重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站享有和承担，城乡建设开发公司的上级单位沙区建委、重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站的上级单位重庆市沙坪坝区市政园林管理局以及奇峰物业公司均对此予以认可，另重庆市沙坪坝区沙南街公共停车库管理站现已更名为停车管理处，故城乡建设开发公司在《拆迁安置协议》及《补充协议》中的权利义务应由更名后的停车管理处享有和承担。现针对本案争议焦点分别评述如下：
一、《拆迁安置协议》及《补充协议》的效力问题
2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理……”。奇峰物业公司于2007年2月27日取得涉案项目的房屋拆迁许可证，故应适用《城市房屋拆迁管理条例》。《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例”，第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”奇峰物业公司虽在取得房屋拆迁许可证前与城乡建设开发公司签订了《拆迁安置协议》，但其具体开始实施拆迁行为却是在取得房屋拆迁许可证的2007年2月27日之后，且从《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定的内容来看，也并非属于效力性、强制性规定。故奇峰物业公司在签订前述协议时未取得房屋拆迁许可证的事实并不足以影响该协议效力。
至于奇峰物业公司所称300平方米的地下通道门面未能修建的原因，以及《拆迁安置协议》中包含该300平方米的地下通道门面的工程建设方案未经批准的辩解，均属于《拆迁安置协议》能否实际履行的范畴，并不能影响合同效力。另奇峰物业公司并未举证证明该300平方米的地下通道门面属于市政设施，不能据此认定占有该地下通道门面即属于损害了社会公共利益的情形。故奇峰物业公司关于《拆迁安置协议》中安置的沙南街300平方米的地下通道门面的约定无效的辩解意见，该院不予采纳。奇峰物业公司与城乡建设开发公司签订的《拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人都应当按照约定全面履行合同义务。
对于《补充协议》的效力，因停车管理处称该协议签订后并未实际履行，而奇峰物业公司称该协议已经履行但又未举示证据加以佐证，鉴于现有证据无法证明该协议已经实际履行，故该院对该协议的效力不予评判。
二、关于奇峰物业公司应否就其无法安置的部分房屋赔偿停车管理处的经济损失的问题
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
本案中，奇峰物业公司签订《拆迁安置协议》后应按照约定全面履行合同义务，现奇峰物业公司确认《拆迁安置协议》中约定由奇峰物业公司在原址安置的还建房屋中涉及430.23平方米的商业门面（包括地下通道门面300平方米及负二层的门面130.23平方米）和867.36平方米的地下车库（包括负二层的地下车库709.54平方米及负三层的地下车库157.82平方米）的部分现已无法交付，奇峰物业公司的行为已经构成违约，奇峰物业公司应根据不能交付的房屋价值向停车管理处承担赔偿责任。
关于瑞达评估公司出具的《房地产估价报告》，对涉及地下通道门面的评估总价之外的其余评估结果，双方当事人均未提出异议，一审法院予以采信。对第138号《房地产估价报告》中涉及地下通道门面的评估总价，虽奇峰物业公司单方不予认可，并提出拟还建给停车管理处的地下通道门面的位置因在拆迁红线之外且又属于道路红线之内，故事实上无法办理产权证，而第138号《房地产估价报告》中所评估的地下通道门面是按照完全产权的参照物进行的价值评估，其估价结果与事实不符，对该估价结果应不予采信的辩解意见。但奇峰物业公司并未举证证明拟还建给停车管理处的地下通道门面的位置属于道路红线之内，无法办理产权证的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”奇峰物业公司未就其主张的前述事实举证，对此应承担举证不能的法律后果。另一方面，《拆迁安置协议》中明确约定地下通道门面属于拟安置给停车管理处的房屋范围内，协议第四条第3项也明确约定了奇峰物业公司有义务办理安置房屋的产权证，并未将地下通道门面排除在办理产权证的房屋范围外，也并未将是否属于拆迁红线内作为是否办理产权证的限制条件。故奇峰物业公司的相关抗辩理由不能成立，该院不予采纳。
关于奇峰物业公司辩称重建后的车位、门面及办公用房的评估总价值，即便不含地下通道门面，已经达到7400余万元，完全实现了原国有资产的保值、增值，奇峰物业公司不应再承担赔偿责任的辩解意见。经查，《拆迁安置协议》中已经就奇峰物业公司拟还建房屋的具体位置、面积等进行了约定，现奇峰物业公司也确认无法按约交付所有房屋的事实。虽奇峰物业公司可向停车管理处还建的房屋因价格上涨其价值可能已经超过原拆迁房屋的价值，但从公平角度而言，不能以可还建房屋的现有价值与被拆迁房屋当时的价值是否相当，来判断是否实现了国有资产的保值、增值，也不能因此免除奇峰物业公司无法按约交房所应承担的违约责任。故奇峰物业公司的上述抗辩理由不能成立，该院亦不予采纳。
综上，一审法院采信瑞达评估公司出具的第138号《房地产估价报告》，认定奇峰物业公司在原址安置的还建房屋中涉及430.23平方米的商业门面（包括地下通道门面300平方米及负二层的门面130.23平方米）和867.36平方米的地下车库（包括负二层的地下车库709.54平方米及负三层的地下车库157.82平方米）现已无法交付的部分房屋在本案起诉时，即2013年8月8日的价值为1572.22万元，故停车管理处请求由奇峰物业公司按评估价值1572.22万元赔偿其经济损失的诉讼请求应予支持。
依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《城市房屋拆迁管理条例》第二条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
奇峰物业公司于本判决生效后十日赔偿停车管理处因无法交付原重庆市沙坪坝区沙南街10号地段430.23平方米商业门面及867.36平方米地下车库所导致的经济损失1572.22万元。一审案件受理费116133.2元，鉴定费47000元，共计163133.2元，由奇峰物业公司负担。
奇峰物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判驳回停车管理处的全部诉讼请求。主要事实和理由：1.一审法院认定奇峰物业公司未能举证证明拟还建给停产管理处的地下通道门面位置属于道路红线之内属于对举证责任分配错误。拟修建地下通道的门面位置属于道路红线之内系众所周知的事实，无需举证。2.拟修建地下通道的门面位于主要通行道路下方，属于重要市政设施，无法办理产权证。合同双方关于地下通道门面办理产权证的约定自始不能履行，应当予以解除。且解除原因不可规则于双方当事人，奇峰物业公司不应当全额赔偿停车管理处损失。3.第138号《房地产估价报告》选取沙坪坝区三峡广场内的地下商场门面作为拟修建地下通道的门面的估价参照物不当，二者地理位置不同、人流量不同。并且该报告未考虑门面的产权是否完整，作出的价值评估不当，人民法院不应采信。4.双方通过签订《补充协议》的方式已将实物安置变更为货币安置，且已安置完毕。停车管理处再向奇峰物业公司主张实物安置缺乏合同依据。
停车管理处答辩称：1.一审法院已经查明了本案的事实，瑞达评估公司出具的第138号《房地产估价报告》程序合法，内容客观，应予采信，不存在奇峰物业公司前三点上诉请求提到的问题。2.奇峰物业公司认为《补充协议》已实际履行与一审法院查明的事实不符，也与其在一审中的陈述及举示的证据矛盾。
奇峰物业公司举示了三组新证据：1.加盖有城乡建设开发公司财务专用章的《重庆市非经营结算统一收据》五张。时间为2007年7月27日，收款名称“房屋补偿款”，金额1000万元；时间为2007年6月29日，收款名称“车库房屋补偿款”，金额1500万元；时间为2007年8月28日，收款名称“房屋补偿款”，金额900万元；时间为2007年10月29日，收款名称“拆迁补偿款”，金额1000万元；时间为2007年11月8日，收款名称“拆迁补偿款”，金额1000万元。以上共计5400万元。拟证明奇峰物业公司已按照《补充协议》约定履行了货币安置义务。2.奇峰物业公司出具的《收据》财务记账联四张。时间为2007年7月27日，交款单位为城乡建设开发公司，收款事由“购房”，金额1000万元；时间为2007年8月28日，交款单位为城乡建设开发公司，收款事由“购房款”，金额900万元；时间为2007年10月29日，交款单位为城乡建设开发公司，收款事由“购房款”，金额1000万元；时间为2007年11月8日，交款单位为城乡建设开发公司，收款事由“购房款”，金额1000万元。以上共计3900万元。拟证明城乡建设开发公司亦按照《补充协议》约定履行了支付购房款的义务。3.银行汇款凭证五张、内部记账凭证一张、情况说明一份。2007年8月28日，中国建设银行沙坪坝支行电汇凭证，汇款人重庆惠中建筑材料有限公司（以下简称惠中材料公司），收款人“重庆市沙坪坝区财政结算中心城乡开发”，收款账号：3xxxx8，金额900万元；同日，记（转）账凭证，载明：“代付款，其他应付款，奇峰物业公司，900万元”；惠中材料公司于2015年12月16日向本院出具的《情况说明》，载明：2007年8月28日，该公司通过中国建设银行沙坪坝支行电汇支付重庆市沙坪坝区财政结算中心城乡开发900万元，系受奇峰物业公司委托，代该公司向城乡建设公司支付的房屋拆迁补偿款；2007年10月29日中国建设银行沙坪坝支行进账单回单，载明出票人“本票”，收款人奇峰物业公司，金额1000万元；同日，中国建设银行沙坪坝支行银行汇（本）票申请书一份，申请人奇峰物业公司，收款人“重庆市沙坪坝区国库支付中心”，收款账号：3xxxx8，金额1000万元；同日，中国建设银行沙坪坝支行进账单（收账通知），载明出票人“本票”，收款人奇峰物业公司，金额1000万元；2007年11月8日兴业银行重庆沙坪坝支行电汇凭证一份，汇款人奇峰物业公司，收款人“重庆市沙坪坝区财政结算中心城乡开发”，收款账号：3xxxx8，金额1000万元。拟证明奇峰物业公司已按照《补充协议》约定履行了货币安置义务。
停车管理处质证认为：1.该三组证据并非新发现、新形成的证据，不属于新证据。2.第一组证据系案外人开具，是否真实，停车管理处无法判断。第二组证据系奇峰物业公司自己开具，对其真实性予以认可，但不能达到其证明目的。对第三组证据真实性无异议，但收款人并非城乡建设开发公司，与本案不具有关联性。3.《补充协议》签订于2007年11月8日，约定奇峰物业公司应在协议签订后半年内付清6131.72万元停车库补偿款，但奇峰物业公司举示证据的时间均早于《补充协议》签订时间，也早于合同约定的付款时间，不符合逻辑。4.2007年7月27日，奇峰物业公司向城乡建设开发公司出具收到1000万元购房款的收据，同日，城乡建设开发公司亦向奇峰物业公司出具收到1000万元房屋补偿款的收据，可见双方之间并未真实发生支付行为。其他几笔款项亦是如此。5.城乡建设开发公司虽系国资公司，但也有自己的账户，奇峰物业公司举示的三笔银行转账凭证的收款人均非城乡建设开发公司，不能证明如此巨大的款项发生了真实的支付行为，故不能证明《补充协议》实际履行。6.在《补充协议》签订后，奇峰物业公司自2008年以来均是向停车管理处作出房屋安置的意思表示，并未提及双方的关系应为房屋买卖。
因停车管理处对奇峰物业公司举示的第一组新证据的真实性未予否认，对第二组、第三组新证据的真实性予以认可，故本院对该三组证据的真实性予以确认，对其证明效力将结合其他证据进行综合评判。
二审另查明：第138号《房地产估价报告》九、估价方法（一）技术路线2.方法的选取：“……根据估价对象所在区域内同类型房地产市场租赁情况活跃，收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中一种估价方法。收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，本次估价对象为商业用房，估价对象所在区域类似房地产市场发育完善，租赁实例充足，故估价对象宜采用收益法进行估价。”
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本案的争议焦点：奇峰物业公司是否应赔偿停车管理处经济损失。
本院认为，奇峰物业公司应当赔偿停车管理处经济损失。主要事实和理由：1.《拆迁安置协议》约定奇峰物业公司用拟修建的价值6151.44万元的房屋作为对拆除城乡建设开发公司价值6131.72万元房屋的还房。但在奇峰物业公司实际修建房屋过程中因施工方案发生变更，前述拟还房屋中有430.23平方米商业门面及246.21平方米地下车库未能建成，现停车管理处作为城乡建设开发公司在《拆迁安置协议》中权利义务的继受者，有权主张奇峰物业公司赔偿相应损失。2.奇峰物业公司主张根据《补充协议》约定，双方已以货币安置的方式取代了实物安置，且奇峰物业公司已经履行完毕货币安置义务，不应当再就未能实物安置而赔偿停车管理处损失。但从《补充协议》约定的内容来看，奇峰物业公司支付城乡建设开发公司6131.72万元停车库补偿款，城乡建设开发公司支付奇峰物业公司6131.72万元购房款，所购房屋为《拆迁安置协议》中约定的应还房屋，其实质仍是以《拆迁安置协议》中约定的房屋履行安置义务。且从奇峰物业公司其后的行为来看，直至2011年8月交房时止，该公司仍按照《拆迁安置协议》的约定在支付拆迁过渡费。该公司在发生设计变更后系与沙坪坝区人民政府、沙坪坝区市政园林管理局、沙南街公共停车库管理站就如何变更安置方案进行沟通协调，并未就提出已经实现货币安置，无需再进行实物安置的主张。可见，双方自始至终系按照实物安置在履行拆迁合同。另外，奇峰物业公司举示的收条和银行转账凭证，大多产生于《补充协议》签订以前，不符合《补充协议》关于款项支付的约定，亦不能达到证明双方通过签订《补充协议》的方式变实物安置为货币安置的目的。3.根据士申评估公司2006年9月12日作出的《房地产估价报告》，奇峰物业公司拟归还停车管理处的房屋建筑面积12228.6平方米，土地使用权类型为出让，在2006年8月31日公开市场价值为6151.44万元，其中地下通道门面300平方米，单价2万元／平方米，评估值600万元。该报告系《拆迁安置协议》不可分割的组成部分，对合同双方具有约束力。根据该报告可见奇峰物业公司在与城乡建设开发公司签订《拆迁安置协议》时即约定应归还的地下通道门面是按照拥有完全产权的状况进行的价值评估。若该门面实际不能办理产权证，不满足拆迁还房标准，停车管理处亦有权主张用其他方式安置或赔偿损失。现因奇峰物业公司不能按约向停车管理处交付拥有完全产权的商业门面300平方米，停车管理处主张赔偿相应损失并无不当。士申评估公司考虑到拟还建门面系商业用房，其所在区域同类型房产地产市场租赁情况活跃，故采用收益法对其价值进行评估。其评估方法科学，客观，评估结论并无不当。因同地段同类房地产缺乏交易案例，士申评估公司并未采取比较法评估方式，故该门面是否能办理产权证对评估价值并不产生直接影响。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费116133.2元由重庆奇峰物业（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐渝梅
代理审判员 谭振亚
代理审判员 李 震
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 ＸＸ平