广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终1120号
上诉人（原审被告）深圳市联顺房地产开发有限公司。
法定代表人凌国庆。
委托代理人钟志扬，广东启仁律师事务所律师
被上诉人（原审原告）邓伦玉。
委托代理人杜莹，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市联顺房地产开发有限公司（以下简称联顺公司）与被上诉人邓伦玉因委托合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第1473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，联顺公司是位于深圳市某区某街道吉华路某广场房地产项目开发商，该广场二至四楼物业合计15236平方米为商业用途。2001年7月9日，联顺公司与深圳市法X西施投资发展有限公司签订了《租赁合同》，约定将上述二至四楼物业出租给该公司，租赁期限12年（2001年8月15日到2013年8月14日）。合同签订后，深圳市法X西施投资发展有限公司在承租物业开办了新X佳超市。联顺公司为了便于开发销售，将某广场二至四楼层部分分割成产权式商铺对外销售，邓伦玉是向联顺公司购买了分割后的商铺业主。2002年1月15日，邓伦玉、联顺公司签订了《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《委托出租协议书》，两份合同约定的主要内容是：邓伦玉购买某广场第三层BXXX号房，建筑面积18.13平方米，用途为商铺，售价为233696元；装修标准为“配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶”；邓伦玉在购买联顺公司所出售的布吉中心广场商铺时已经清楚知道，联顺公司已经将二、三、四楼商铺整体租赁给深圳市法X西施投资发展有限公司（新X佳），租期为十二年，因此邓伦玉同意并确认上述事实，同意将购买的商铺在租赁期限内出租给第三方；为了方便经营，联顺公司无需按设计图纸进行具体商铺间隔后再租给第三方，并同意国土部门根据施工图纸进行竣工查丈；为确保邓伦玉收益，采取全权委托联顺公司出租，邓伦玉收取固定租金的方式获得回报，委托期间租赁方向和直接收益，均由联顺公司承担，邓伦玉不介入具体的租赁行为；委托出租期限为139个月，从2002年1月15日起至2013年8月14日止；邓伦玉委托联顺公司出租月租金为1558元；邓伦玉同意联顺公司在委托期内对商铺进行全面装修，但联顺公司必须在委托出租合约期满后三个月内（此三个月联顺公司不再承担租金），将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给邓伦玉使用；如联顺公司延期交付，以延期时间计，按合同约定的双倍租金标准支付给邓伦玉。上述《委托出租协议书》签订后，原、联顺公司均依约履行到2013年8月14日。另查，2012年11月15日，联顺公司与新X佳超市有限公司（为深圳市法X西施投资发展有限公司的股东，后更名为深圳市新X佳商业发展有限公司）签订了《租赁合同》，约定联顺公司将其在某广场二至四层内合计面积7137.01平方米（二层935.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米）出租给新X佳超市有限公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止；合同还约定，联顺公司只是表达其持有7137.01平方米物业的业主意见，新X佳超市有限公司如需承租二至四层非联顺公司所有部分，需向其他业主争取。其后，新X佳超市有限公司陆续与339户小业主中294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为十年（2013年8月15日到2023年8月14日），首年租金标准为原租赁实收金额上上涨20%，第二年起每年在上一年基础上递增1%。本案邓伦玉因拒绝与新X佳超市有限公司签订租赁合同，于2014年3月12日向法院起诉新X佳超市有限公司，请求新X佳超市有限公司返还商铺并赔偿从2013年8月15日起按280元／平方米／月标准支付到实际排除妨碍之日止的不法侵占期间的损失。经原审与二审，深圳市中级人民法院于2014年9月9日作出（2014）深中法房终字第1628号-1646号民事判决书，终审判决维持原判。该案件原审原判决认定新X佳超市有限公司按其自愿给付的租金标准上浮20%支付给邓伦玉占有使用费，判决驳回了邓伦玉的其他诉讼请求。又查，就邓伦玉所有的某广场第三层BXXX号商铺所在位置，邓伦玉提交的深房地字第××号房地产证上并未就涉案商铺标明地界点座标，标明的地界点坐标为整个某广场G06213-8宗地座标。在原、联顺公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》附表中，整个二层平面的1：150图纸上标明了涉案商铺所在位置。
邓伦玉向原审法院起诉时请求法院判令：1、联顺公司按配备独立电源插座、地面高级抛光砖、石膏板吊顶天花的装修标准，向邓伦玉返还深圳市龙岗区布吉镇某广场第三层BXXX号房产；2、联顺公司向邓伦玉支付2013年11月15日至实际返还涉诉房产之日期间的违约金，暂计至2015年12月14日为77900元；3、联顺公司承担诉讼费和保全费。
原审法院审理认为，邓伦玉与联顺公司在2002年1月15日签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《委托出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。邓伦玉是涉案商铺的所有权人，对涉案商铺依法享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案商铺所在的某广场二至四层，因联顺公司出租给法X西施公司，该公司在此处开办了新X佳超市后再由联顺公司分割成单元商铺进行销售。邓伦玉在购买商铺时已经清楚知道联顺公司将包括涉案商铺在内的某广场二至四层商铺整体出租给了法X西施公司，并同意将商铺出租给第三方，每月收取固定租金的方式获得回报。邓伦玉虽然开办了独立的房地产证，但其在购买商铺时已经知晓统一经营的状况，知道其商铺与某广场其他商铺具有不可分割性。邓伦玉作为某广场的部分业主之一，要求联顺公司返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能和效益的发挥，进而损坏某广场二至四层大部分面积的其他业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，邓伦玉在对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利应符合其他商铺业主的整体意志。邓伦玉请求联顺公司返还涉案商铺，原审法院不予支持。联顺公司没有按照合同约定的期限及时返还商铺给邓伦玉，应承担违约责任。联顺公司主张因新X佳公司的原因无法返还商铺，原审法院认为，当事人一方因第三人原因造成违约的，当事人一方可以按照法律规定或者约定解决与第三人之间的纠纷，并不影响向相对方承担违约责任。按照合同约定，联顺公司应从2013年11月15日起按双倍租金标准向邓伦玉承担违约责任，该违约金具有补偿性质，当违约金不足以补偿损失时，当事人可以请求赔偿损失，但邓伦玉没有证据证明损失超过合同约定的违约金，故原审法院认为邓伦玉获得最多补偿应是每月两倍租金，即3116元。因（2014）深中法房终字第1628号-1646号生效判决已确定案外人新X佳公司向邓伦玉赔偿从2013年8月15日起至判决生效之日止实际占用商铺期间的使用费损失（每月1715.92元），故联顺公司还应按每月1400.08元（3116元-1715.92元）承担违约责任至本判决生效之日止。联顺公司辩称邓伦玉的第二项诉讼请求已经超过诉讼时效。原审法院认为，邓伦玉的第二项诉讼请求是要求联顺公司承担违约责任而支付相应的违约金，并非租赁合同的正常租金。诉讼时效应当从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，根据双方的合同约定，合同期限截至2013年8月14日；且联顺公司必须在委托出租合约期满后三个月内（此三个月联顺公司不再承担租金），2013年11月14日前将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状并交付给邓伦玉使用，否则联顺公司承担违约责任。按照普通诉讼时效期间为两年的规定，邓伦玉关于本案的提起诉讼时间并未超出诉讼时效，因此原审法院不予支持联顺公司的该项抗辩意见。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、联顺公司于本判决生效之日起十日内按照每月1400.08元的标准向邓伦玉支付从2013年11月15日起至本判决生效之日止的违约金；二、驳回邓伦玉的其他诉讼请求。本案受理费873元、诉讼保全费799元，以上共计1672元（邓伦玉已预交），由邓伦玉负担921元，由联顺公司负担751元。
上诉人联顺公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销原审全部判决。二、邓伦玉承担本案全部诉讼费用。
上诉事实与理由：原审法院的判决与（2014）深中法房终字第1628-1646号民事判决相矛盾，导致联顺公司事实履行不能，依法不应当向邓伦玉承担违约责任。联顺公司对原审法院查明的涉案场地由联顺公司开发、租赁给案外人新X佳超市有限公司经营超市、向邓伦玉等人出售后签订《委托出租协议书》和《补充协议》的情况予以确认。依据生效的深圳市中级人民法院作出的（2014）深中法房终字第1628-1646号民事判决，已经确认了在联顺公司与邓伦玉签订的《委托出租协议书》到期后，涉案场地仍然由新X佳公司在使用并正常营业，在该判决中，二审法院作出了驳回邓伦玉等人要求直接占用新X佳超市有限公司返还场地的诉讼请求，并判决新X佳超市有限公司按照统一租金标准向邓伦玉等人支付使用费。联顺公司作为委托出租人，委托出租协议到期后，在涉案场地由第三人占用的情况下，将涉案场地向邓伦玉等产权人返还的前提是实际承租人（占用人）的占有已不具有法律依据。然而，（2014）深中法房终字第I628-1646号判决已从法律上确认了由新X佳超市有限公司在《委托出租协议书》约定的承租期到期后，自2013年8月15日起继续占有使用涉案当地，从法律上造成了联顺公司无法依据《委托出租协议书》向邓伦玉交付场地。原审法院已经判决新X佳公司不向邓伦玉等人返还涉案场地，那么，在占用人依据生效判决合法占用，不必返还涉案场地的情况下，联顺公司作为委托出租人必然也不应当向邓伦玉返还场地，因联顺公司已不具有返还的合法性。因此，原审法院既判令实际占用人不必向产权人返还场地，又判令委托出租人承担没有向产权人返还场地承担违约责任，是自相矛盾的。
上诉人联顺公司在庭审中补充道：涉案房产实际占用人新X佳超市，截至开庭日仍按既定标准向邓伦玉支付场地占有使用费。
被上诉人邓伦玉答辩称：一、联顺公司没有按合同约定装修标准向邓伦玉返还涉诉房产，联顺公司依法应向邓伦玉支付逾期履行违约金，原审判决具有事实和法律依据，应予维持。联顺公司确认其至今没有向邓伦玉返还涉诉房产，违反了《委托出租协议书》约定的其须在2013年11月15日前将涉诉房产按《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状并向邓伦玉返还的义务。根据委托出租协议第四条约定，联顺公司应从2013年11月15日起按双倍租金标准向邓伦玉支付迟延返还涉诉房产期间的逾期履行违约金。二、根据合同法的规定，联顺公司不能因第三人造成其违约而免除其违约责任。因此联顺公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。虽然涉诉房产因案外人新X佳超市有限公司违法侵占致使联顺公司至今无法履行返还义务，但根据合同法第一百二十条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。因此，联顺公司应向邓伦玉承担违约责任，而其与案外人新X佳公司的纠纷应另循法律途径解决。三、虽然新X佳侵权案生效判决和本案原审判决认定涉诉房产暂不具备返还条件，但日后具备返还条件时，联顺公司仍应履行装修及返还义务；而在其履行返还义务之前应按双倍租金标准向邓伦玉支付违约金至其实际返还涉诉房产之日止。邓伦玉是涉诉房产的所有权人，根据物权法规定享有占有、处分、收益等权能。因此，虽然目前暂因维护某广场其他商铺业主的公共利益而限制了邓伦玉的所有权权能，新X佳侵权案生效判决和本案原审判决判令联顺公司暂不返还涉诉房产，但根据物权法相关规定及合同法第一百一十四条第三款关于“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，联顺公司应支付迟延返还涉诉房产期问的违约金，且当具备返还条件时还应按合同约定装修标准向邓伦玉返还涉诉房产。综上所述，邓伦玉请求二审法院依法驳回联顺公司全部上诉请求，维持原审原判，维护邓伦玉合法权益。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，据双方的诉辩意见，本案争议的焦点是双方租赁合同到期后，联顺公司未能交回租赁物时应否承担违约责任的问题。联顺公司上诉认为，在有本院（2014）深中法房终字第1628-1646号民事判决确认双方租赁合同到期后，涉案场地仍由新X佳公司正常支付租金后使用的情况下，其已在法律上对交还租赁物构成不能，进而无须向邓伦玉承担未返还租赁物的违约责任。但是，本院就此主张已在（2015）深中法房终字第1097号民事判决中作了明确论述。据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，联顺公司因其与新X佳公司原因未能向邓伦玉返还租赁物，是联顺公司自己的问题，该理由不能成为不向邓伦玉承担违约责任的抗辩。联顺公司是否因此向第三人主张权利是其作为民事主体自行处分自己权益的范围，本院不作处理。为此，联顺公司上诉理由没有事实和法律依据，其认为原审判决与本院生效判决存有矛盾的主张不成立，其请求无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1746元由上诉人深圳市联顺房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一六年三月十四日
书 记 员 陈晓莹
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。