广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0705民初977号
原告（反诉被告）杨沃华，男，汉族，住广东省江门市新会区。
委托代理人杜福香、罗杏勇，是广东福香律师事务所律师。
被告（反诉原告）庞学才，男，汉族，原住安徽省太和县，现住广东省江门市新会区。
杨沃华诉庞学才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法适用简易程序于2016年4月18日公开开庭进行了审理，杨沃华的诉讼代理人罗杏勇及庞学才到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转换为适用普通程序进行审理，由审判员陈辉灿担任审判长，与审判员冯豪德及代理审判员陈仲庆共同组成合议庭于2016年6月29日第二次开庭审理。庞学才于2016年7月6日提起反诉，经审查，本院决定将本诉与反诉合并审理，并于同年8月10日第三次开庭审理本案。第二、三次庭审，杨沃华的委托代理人杜福香、庞学才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨沃华诉称：杨沃华与庞学才于2010年12月30日签订《商铺租赁合同》，约定庞学才承租会城紫华路9号D116商铺，第一年每月租金4200元、每月垃圾清运费96元，第二年每年递增3%，先交款后使用，每三个月为一交费期，于每期第一个月的5号前支付，逾期支付则按月息20厘计付利息，逾期达五天，视为承租方违约。庞学才自2015年12月起拖欠租金及各项费用，至2015年3月7日共拖欠14508元拒不支付。现向法院提起诉讼，请求判令：一、庞学才立即向杨沃华支付拖欠的2015年12月8日至2016年3月7日的租金、垃圾清运费及水电费合计14508元，并按月息2%自2015年12月8日起计付利息给杨沃华至实际清偿之日止；二、本案诉讼费用由庞学才负担。
杨沃华于2016年6月29日自愿变更其诉讼请求为：一、庞学才立即向杨沃华支付拖欠的2015年12月8日至2016年5月27日的场地使用费、垃圾清运费及水电费合计29886元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际清偿之日止（场地占用费参照合同约定的第六年的租金4870元／月计付，垃圾清运费按照111元／月的标准计付）；二、本案诉讼费用由庞学才负担。
庞学才辩称：一、涉案租赁物是违章建筑，杨沃华无权要求本人支付租金；二、本人已经自2015年11月从涉案租赁物中搬离，合同第五条以及第十一条约定，本人有权搬走并不需要支付此后的租金，且签合同存在欺骗性，杨沃华还应该向本人返还自2012年8月起交付的租金和赔偿一定的装修费。
庞学才反诉称：一、杨沃华要求本人支付2015年12月8日至2016年5月27日的商铺使用费、垃圾清运费及水电费、利息，没有法律依据，依法应予驳回。双方在签订租赁合同时，杨沃华明知没有审批手续，故意隐瞒、欺骗庞学才签订不平等合同，根据已签订的合同第四条、第五条、第十一条，杨沃华已经强制收回商铺（杨沃华已经上锁）。根据合同的第十九条违约责任也明确规定，本人不需要承担这几个月的费用；二、根据《中华人民共和国合同法》，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，应当承担赔偿责任。杨沃华自合同签订之日起，明知没有合法手续，故意把工业用地当作商业用地（临时建设工程规划许可证也只有两年有效期）租给庞学才，骗取本人的高额租金。致使本人遭受巨大损失，杨沃华应该赔偿本人的损失；三、本人同意按新会工业用地租金的市场价格18元／平方米的标准补偿租金给杨沃华，但超出上述标准的部分租金应由杨沃华退回。按照110平方米计算，第一年退回26640元，第二年退回28152元，第三年退回29712元，第四年退回31320元；第五年退回32976元。
经审理查明：2010年10月28日，杨沃华与江门市新会区会城仁义房地产开发公司签订《商铺租赁合同》1份，由杨沃华承租会城紫华路9号商铺用于家私展销。其后，杨沃华将上述商铺中的D116商铺租赁给马志强使用，并签订《商铺租赁合同》1份，约定租赁期限为8年，从商铺正式收取租金的第一日开始计算。马志强于2011年4月8日正式开始使用商铺至2013年4月（正式移交使用之日起第一个月为装修期，免收租金及垃圾清运费），自2013年5月起，庞学才顶手马志强租赁使用D116商铺，并参照马志强与杨沃华签订的《商铺租赁合同》重新签订合同，租赁期限依旧不变，约定从商铺正式移交使用之日起第一个月为装修期，免收租金及垃圾清运费，从移交使用之日起第二个月（含第二个月）开始计收租金及垃圾清运费，且每年该两项费用均以上一年的金额为基数递增3%至合同期满，另附有《租金、综合费和垃圾清运费明细表》对8年内的租金及垃圾清运费详细约定；庞学才需要在合同签订后两天内一次性缴交履约保证金12600元，且应先交费后使用，自使用第二个月起按每三个月为一期、在每期第一个月的5号前交付本期的租金、垃圾清运费的方式支付费用。上述合同签订后，庞学才开始使用该商铺，并按照双方签订的《租金、综合费和垃圾清运费明细表》第三年的租金4456元／年以及垃圾清运费102元／年开始支付费用。此外，庞学才已向杨沃华支付了履约保证金12600元。
因庞学才自2015年12月8日起没有如期支付租金、垃圾清运费及水电费，杨沃华催讨未果，遂于2016年3月11日向本院提起本案诉讼。庭审中，杨沃华自愿放弃水电费的主张。2016年5月25日，经杨沃华申请，本院到场见证杨沃华收回涉案商铺。
另查明，涉案铺位为临时建筑，江门市规划局新会分局于2010年8月23日颁发《临时建设工程规划许可证》（编号为2010-L002），有效期为2010年8月23日至2012年8月23日。经本院向江门市城乡规划局新会分局发函调查，该局于2016年5月10日函复本院，上述《临时建设工程规划许可证》在有效期届满后并未办理续期手续。
再查明，杨沃华对庞学才主张装修天花板及吊灯合共花费6080元并无异议，但双方对于上述装修的现值无法达成一致意见。此外，杨沃华在本案法庭辩论终结后提出若《商铺租金合同》无效，庞学才应向杨沃华赔偿免租期一个月的租金4200元。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、杨沃华与庞学才签订的《商铺租赁合同》是否有效？二、庞学才何时向杨沃华交回商铺？三、庞学才是否存在对涉案商铺进行装修的问题？四、双方主张的各项费用是否合理，应否支持？
关于焦点一。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定，新会区会城紫华路9号D116商铺是江门市新会区会城仁义房地产开发公司的临时建筑物业，建设有效期是2010年8月23日至2012年8月23日。马志强自2011年4月8日正式接手商铺，接手后第一个月为免租期，故租赁期限实际从2011年5月8日起算至2019年5月7日止。庞学才租赁上述商铺的租赁期限与马志强一致，在该商铺建设有效期届满后，江门市新会区会城仁义房地产开发公司或杨沃华并未取得该商铺合法使用的权证，一审辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。因此，杨沃华与庞学才签订的《商铺租赁合同》自2012年8月24日起无效。
关于焦点二。庞学才自称已于2015年11月15日左右停止使用涉案商铺，但经庭审核实，庞学才没有向杨沃华发出书面的交还商铺通知，也没有清空商铺并交还钥匙。在庞学才无法举证证明杨沃华已实际知悉其交还商铺事宜的情况下，应视为杨沃华在上述时间段并未收回商铺。直至本案诉讼期间，杨沃华在本院的见证下才于2016年5月27日正式收回商铺，故杨沃华收回商铺的时间应以2016年5月27日为准。
关于焦点三。杨沃华否认庞学才曾经对涉案商铺进行装修，认为庞学才接手使用商铺时铺内的装修已与现状一致，庞学才若曾装修应提供经杨沃华同意装修的证据。对此，本院认为，依照双方签订的《商铺租赁合同》中“从商铺正式移交使用之日起头壹个月为装修期”的约定，庞学才依约享有相应的装修期。因此，杨沃华以庞学才并未经其同意进行装修即认定庞学才没有装修并不合理。退一步讲，即使相关的装修均是马志强建造，庞学才陈述其向马志强支付的顶手费中已含装修费用亦合符常理。在杨沃华无法举证证明天花板及吊灯均由其装修的情况下，上述装修应推定为由庞学才建造。
关于争议焦点四。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，杨沃华主张的场地占用费、垃圾清运费、庞学才主张的租金、装修费以及庞学才实际已支付的履约保证金均应在本案中一并处理。其中，履约保证金12600元应由杨沃华全额退回。而杨沃华不再主张水电费，是对其权利的自主处分，本院予以确认。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。庞学才自2015年12月8日起拒付租金，但其实际仍然使用涉案商铺，应向杨沃华支付相应的场地占用费和垃圾清运费至2016年5月27日止。其中，2015年12月8日至2016年5月7日场地占用费及垃圾清运费均应参照《租金、综合费和垃圾清运费明细表》中第五年4728元／年及108元／年计算，2016年5月8日至2016年5月27日的场地占用费及垃圾清运费应参照《租金、综合费和垃圾清运费明细表》中第六年4870元／年及111元／年计付，分别计算为26886.67元及614元。而杨沃华请求上述两项费用均按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际清偿之日止的主张以及庞学才请求杨沃华退回租金的主张，均没有法律依据，本院不予支持。因杨沃华需退回履约保证金12600元给庞学才，上述款项抵扣后，庞学才仍应向杨沃华支付场地占用费及垃圾清运费合共14900.67元。
至于庞学才主张的装修费的问题。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，杨沃华确认天花板及吊灯的装修费用为6080年，在上述装修的现值无法鉴定的情况下，本院结合原合同期限的约定以及庞学才实际使用的情况，酌情认定上述装修的现值为3000元。杨沃华作为出租方，在涉案商铺的《临时建设工程规划许可证》有效期届满后，将未取得合法使用权证的D116号商铺继续出租，故杨沃华对合同无效存在主要过错责任，庞学才在承租的时候没有履行审慎审查的义务，对合同无效存在次要过错责任。因此，杨沃华应按其责任向庞学才支付天花板及吊灯70%的现值，即2100元。
至于杨沃华提出要求庞学才赔偿免租期一个月的租金4200元的问题，杨沃华该主张于法庭辩论终结后提出，且其无法证明涉案商铺在该月已符合使用的标准，故本院对杨沃华的该项主张不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、杨沃华应于本判决发生法律效力之日起十日内向庞学才支付装修费2100元。
二、庞学才应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨沃华支付场地占用费及垃圾清运费合共14900.67元。
三、驳回杨沃华的其他诉讼请求。
四、驳回庞学才的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费547.15元，财产保全费170元；反诉案件受理费为1899.40元，以上合共2616.55元，由杨沃华负担600元，庞学才负2016.55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 陈辉灿
审 判 员 冯豪德
代理审判员 陈仲庆
二〇一六年十月八日
书 记 员 廖雪珍
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