吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉06民终529号
上诉人（原审原告）：梁余，女，1985年7月8日生，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。
上诉人（原审被告）：白山市鑫德房地产开发有限责任公司。住所：吉林省白山市浑江区。
法定代表人：陈甲伟，总经理。
委托代理人：张前程，白山市鑫德房地产开发有限责任公司职员。
上诉人梁余、上诉人白山市鑫德房地产开发有限责任公司（以下简称鑫德公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2016）吉0602民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梁余原审诉称：2013年10月24日，梁余与鑫德公司签订商品房买卖协议一份。鑫德公司出售给梁余鑫德南郡A区8号楼1单元5层501室、面积为89.3平方米的房屋一处，每平方米售价2850元，总价款254505元。梁余于2014年10月25日向鑫德公司交纳预购房全款。协议中违约条款第5项约定“该商品房交付使用日期为2014年12月31日，鑫德公司如逾期交房，按照梁余已交房款的日万分之一赔偿梁余”。从2015年至2016年3月共逾期15个月，按日万分之一计算，应赔偿违约金11430元。而且自违约之日起梁余开始租房，每月租金400元，15个月共6000元。梁余诉至法院，请求依法判令鑫德公司赔偿购房违约金11430元和租房租金6000元。
鑫德公司原审辩称：一、合同约定在2014年12月31日前入户，但因当时正值年末，按照华生热力公司的要求，如按此期间办理入户，需要交纳2014-2015年度全年的取暖费，且没有减免。又时逢春节将至，便与业主沟通不予办理入户，等到取暖期过后，就是2015年4月15日起办理入户，鑫德公司这样做的原因是充分考虑到梁余等购房者的利益，可以节省一年的取暖费。二、2015年3月梁余母亲到鑫德公司要求办理入户，鑫德公司的孙海涛经理已明确告知从2015年4月15日起办理入户，如当时办理入户得补交开栓及相关取暖费用，对此梁余不予同意，并产生争执，经东兴分局处理，相关笔录证言可以证实鑫德公司通知梁余在4月15日办理入户，已申请法院调取。三、2015年4月15日开始办理入户后，鑫德公司以电话形式再次通知梁余办理入户，梁余母亲于2015年7月8日到鑫德南郡现场没有办理入户，而是谩骂鑫德公司人员。因此，梁余陈述鑫德公司未通知梁余办理入户不属实，要求鑫德公司给付违约金不成立，关于房屋租金的请求系因梁余自身原因造成，与鑫德公司无关，鑫德公司不予承担。
原审法院经审理查明：2013年10月24日，梁余的母亲于桂艳以梁余的名义与鑫德公司签订了一份商品房买卖协议书，主要条款约定梁余以单价2850元、出资255531元购买鑫德公司开发建设的铁南新城A区（鑫德南郡）A8号楼1单元5层501室、面积约为89.66平方米（此面积为暂定面积，最终以产权处测量为准，以协议约定的商品房单价为计算依据，多退少补）的商品房一处。该商品房交付使用日期为2014年12月31日，鑫德公司如逾期交房，按照梁余已交房款的日万分之一赔偿梁余。后在2014年10月25日，梁余向鑫德公司交纳89.3平方米的房款254505元，鑫德公司给梁余出具预购房定金凭证一份。2015年4月15日，鑫德公司员工通知梁余可办理入户。
原审法院认为：梁余已足额支付购房款，鑫德公司应按约定期限交付符合条件的合格房屋。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，鑫德公司在办理竣工验收后，尚应办理竣工备案手续，方得交付房屋。而本案中，鑫德公司虽提供勘察、设计、施工、监理等单位共同验收的证据，但未提供经规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，也未提交符合《商品房买卖合同》规定交付的《竣工验收备案证》、《商品房使用说明书》和《商品房保修证明书》，此状况下的房屋不具备交房条件，该违约责任应由鑫德公司承担，其须依约赔偿违约金。根据梁余主张期限，支持从2015年1月1日起至2016年3月31日止的违约金，经计算为11605元（254505×0.0001×456），梁余诉请11430元，系其对自身权利的处分，予以尊重。另梁余仅提供租赁协议，未提供已交纳租金等协议确已履行的相关证据，其主张租房租金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原审法院判决：“一、被告白山市鑫德房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后立即赔偿原告梁余从2015年1月1日起至2016年3月31日止的延期交房违约金11430元；二、驳回原告梁余的其他诉讼请求。”
梁余上诉称：梁余自2014年6月8日起至2016年3月30日止，因鑫德公司逾期交房，每月支付房屋租金400元，共计15个月，鑫德公司应赔偿梁余房屋租金共计6000元，原审法院对此不予支持错误，请求二审法院改判支持梁余主张鑫德公司赔偿房屋租金6000元的请求。
鑫德公司答辩称：对梁余主张房屋租金的诉讼请求不应予以支持，未办理入户系梁余自身原因造成，与鑫德公司无关，请求二审法院驳回梁余的上诉请求。
鑫德公司上诉称：依据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，鑫德公司在一审时已向法院提供了勘察、设计、施工、工程监理等相关单位分别签署的质量合格文件和会议记录，证实鑫德公司出售给梁余的房屋已经验收合格，可以交付使用。梁余母亲于2015年7月8日到鑫德南郡小区办理入户时，现场完全可以办理入户。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位在建设工程竣工验收后需要到建设行政主管部门或其他有关部门履行备案手续，但建设单位不履行备案手续，并非不能将房屋交付业主使用。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持鑫德公司的上诉请求。
梁余答辩称：根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，鑫德公司交房时不具备国家法律规定的条件，梁余有权拒绝收房，鑫德公司的行为已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交房的法律责任。《建设工程质量管理条例》应由建筑商和开发商遵守，与业主无关，根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定，房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人，对未能按期交付的房地产，开发企业应当承担违约责任。
二审审理过程中，梁余提交如下证据：
证据一、时间为2014年12月8日、2015年6月8日、2015年12月8日的三份收据，证明自2014年6月8日至2016年12月8日其租赁臧美芝转租钟顺利的房屋，租房期间租金每月400元。因鑫德公司逾期交房，按鑫德公司违约时间（2015年1月-2016年3月）计算，鑫德公司应赔偿梁余15个月租金损失，共计6000元。
证据二、靖宇县龙居物业服务有限公司出具的其他房屋的住宅质量保证书、白山市汇鑫房地产开发有限公司出具的住宅使用说明书，证明按《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，销售商品房时，房地产开发企业应当向买受人提供住宅使用说明书、住宅质量保证书，鑫德公司通知梁余办理入户，也应向梁余提供上述证书。
证据三、证人臧美芝出庭作证其与梁余合租钟顺利的三室一厅大约90平房屋，梁余在2014年6月份入住，梁余所住房间由其转租，每月租金400元，臧美芝收梁余房租时有时写个白条，有时不出具收条。
鑫德公司对梁余提供的证据一收据的真实性及证明问题均有异议，主张三份收据编号分别为1074465、1074466、1074467，而出具的时间是2014年12月8日、2015年6月8日、2015年12月8日，每时隔半年出具一份收据，却是同一本收据标号相连，系虚假证据，不应采信。对于证据二、主张出具住宅质量保证书的单位是靖宇县龙居物业服务有限公司，该公司并非房地产开发公司，无权出具住宅质量保证书，因此该住宅质量保证书无效，而住宅使用说明书未记载出具日期，而且该使用说明书并非向住户个人出具，在此说明书上并未注明房屋使用人，无法证明该证据的真实合法性，同时梁余提供的该组证据并非新证据，二审法院依法均不应采信。对于证据三，证人证言不具有客观性，不应采信。
经本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，梁余与鑫德公司之间签订的商品房买卖协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。梁余按约履行付款义务后，鑫德公司应及时将具备商品房交付条件的房屋交付梁余。鑫德公司虽向法院提供了勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件和会议记录，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，鑫德公司提交的上述文件并非建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表，故鑫德公司上诉主张其不存在逾期交房的依据不足，本院不予支持。鑫德公司应按照合同约定向梁余承担违约责任。关于梁余要求鑫德公司另行赔偿其租金损失6000元问题，即使由于鑫德公司逾期交房，致使梁余租房居住的事实成立，但因鑫德公司与梁余约定的违约金数额高于梁余主张的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，梁余的此项主张无法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费472元，由白山市鑫德房地产开发有限责任公司承担236元，由梁余承担236元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 李晓伟
代理审判员 兆艳红
代理审判员 毕克强
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 胡 雪