南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1924号
原告：中国工商银行股份有限公司南昌苏圃路支行，住所地：南昌市东湖区苏圃路208号。
负责人：闵三洪，支行行长。
委托代理人：裴蕾，中国工商银行股份有限公司江西省分行营业部职员。
委托代理人：马晓莉，中国工商银行股份有限公司南昌苏圃路支行职员。
被告：巴荣洲，男，1973年10月7日出生，汉族。
被告：王欢，女，1985年3月28日出生，汉族。
原告中国工商银行股份有限公司南昌苏圃路支行诉被告巴荣洲、王欢金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人裴蕾、马晓莉到庭参加诉讼，被告巴荣洲、王欢经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月29日，原告与被告巴荣洲签订了《个人购房借款／担保合同》，约定被告巴荣洲向原告申请个人购置住房贷款420000元，用于购买南昌市万科四季花城北区90-A502号房产，借款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款；被告巴荣洲、王欢以上述房产提供抵押担保，并办理了洪房他证高新开发区字第10005005**号房屋他项权证。被告王欢为抵押物共有人。原告于2010年3月29日依约足额向被告巴荣洲发放贷款人民币420000元整。至2015年6月30日被告巴荣洲已违约多期，未按期足额归还原告贷款本息，由于被告巴荣洲存在严重的违约行为，按照《个人购房借款／担保合同》的有关约定原告要求被告巴荣洲提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。虽经原告多次催收，但被告巴荣洲、王欢仍未偿还原告贷款本息，原告因而诉至法院。请求：1.判令被告立即归还原告欠款本金346874.93元以及截至2015年6月30日所欠的利息3761.06元，共计350635.99元；2.判令被告按借款合同约定利率向原告支付自2015年7月1日起至全部欠款本息付清之日止的利息（按合同约定的逾期贷款罚息利率计算，并对未支付的利息计收复利）；3.判决原告对被告巴荣洲、王欢抵押担保的位于南昌市万科四季花城北区90-A502号房产享有有优先受偿权；4.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用及其他实现债权的费用。
被告巴荣洲、王欢未到庭，亦未提交书面答辩、未向法院提交证据。
经本院审理查明：2010年3月29日，被告巴荣洲作为借款人、被告王欢作为抵押物共有人与原告签订了编号：A［洪］字［省行营业部］行［苏圃路］支行（2010）年（01494）号《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币420000元；贷款用途为购买坐落于万科四季花城北区90-A502号住房；贷款期限为二十年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，据此确定年利率为4.58%；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款或借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定。还款方式为按月等额本息还款法。在合同违约及违约责任条款中，约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或者发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或者部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。贷款的担保方式为抵押。被告巴荣洲、王欢以其贷款购买的位于南昌市万科四季花城北区90-A502号房产为本合同项下的债务承担抵押担保责任，抵押担保范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告巴荣洲作为借款人和抵押人，被告王欢作为抵押物共有人在合同上签字确认，原、被告对合同约定的抵押房产依法办理了抵押登记，房屋他项权利人为原告中国工商银行股份有限公司苏圃路支行，他项权证号为洪房他证高新开发区字第10005005**号。
2010年3月29日，原告依被告巴荣洲申请向其发放借款，在《个人借款凭证》中载明：贷款金额420000元，贷款发放日为2010年3月29日，贷款到期日为2030年3月29日，贷款期限为240个月，贷款年利率为4.158%，还款方式为等额本息还款。原告依约向被告巴荣洲发放了人民币420000元的借款，被告巴荣洲未按合同约定按时归还借款本金及利息。原告催收未果，因而成诉。截止2015年9月29日，被告巴荣洲尚欠原告借款本金计342608.93元，利息计3713.51元，共计346322.44元。
上述事实，有原告当庭陈述以及原告提交的原告中国工商银行股份有限公司南昌苏圃路支行营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明、被告巴荣洲、王欢的身份证、户口本、婚姻状况声明、《个人购房借款／担保合同》、他项权证、贷款凭证、个人贷款逾期查询结果明细等证据在案佐证。
本院认为：原告与被告巴荣洲、王欢签订的《个人购房借款／担保合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告与被告巴荣洲、王欢就抵押房产办理了抵押登记，原告抵押权设立，对抵押财产享有优先受偿的权利。原告依约向被告巴荣洲发放贷款后，被告巴荣洲作为借款人却未按约按期偿还借款本金及利息，构成违约。因此，原告要求被告巴荣洲归还所欠借款本息以及对被告巴荣洲、王欢的抵押房产行使优先受偿权的请求，符合双方合同约定及法律规定，应予支持。被告巴荣洲、王欢经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十八条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告巴荣洲于本判决生效之日起十日内偿还给原告中国工商银行股份有限公司南昌苏圃路支行借款本金342608.93元及利息3713.51元（利息截止2015年9月29日止；从2015年9月30日起至本判决确定的履行期限内实际履行日止，以借款本金342608.93元为基数，利率按双方合同约定计算）；
二、若被告巴荣洲届期未履行上项判决，原告中国工商银行股份有限公司南昌苏圃路支行对登记于被告巴荣洲、王欢名下坐落于南昌市万科四季花城北区90-A502号房产享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6630元，财产保全费2320元，共计8950元（原告已预交），由被告巴荣洲承担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 余延平
人民陪审员 陈 英
人民陪审员 熊小毛
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 陶端远
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条、借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条、借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条、借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
第一百八十七条、以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条、被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。