浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温平民初字第507号
原告：王雁周。
委托诉讼代理人：江志钢，浙江天富律师事务所律师。
被告：温州万豪置业有限公司，住所地浙江省平阳县昆阳镇兴良路口。
法定代表人：黄玲江。
委托诉讼代理人：雷京卫、杨秀玉，浙江诚鼎律师事务所律师。
原告王雁周与被告温州万豪置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案后，依法适用简易程序于2016年2月17日公开开庭进行了审理。本案因案情复杂于2016年3月23日转为普通程序审理，并依法组成合议庭分别于2016年4月27日、10月14日两次公开开庭进行了审理。原告王雁周的委托诉讼代理人江志钢，被告温州万豪置业有限公司的委托诉讼代理人雷京卫、杨秀玉（仅第一次到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王雁周向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2013年5月17日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付购房款1102896元并赔偿利息损失（以1102896元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2013年5月17日起算至实际履行之日止，暂计至2015年12月10日为164694.10元）；3.判令被告支付原告违约金11028.96元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付逾期交房违约金36630元（按已付购房款1102896元以每日万分之三标准从2015年7月1日起算至2015年10月20日止）；2.判令被告支付未依约履行交付昆阳二小、昆阳二中学区房义务造成的原告房屋差价损失163370元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月17日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买万豪臻品丽苑第2幢1103号商品房一套，建筑面积为108.05平方米，总房价为1102896元，交房时间为2015年6月30日前。合同签订后，原告依约于当日支付了全部购房款，但被告未按合同约定期限履行交房义务。同时，被告存在学区虚假宣传误导购房者的行为。后原告多次与被告协商退房，并于2015年12月10日向被告送达解除合同通知函主张相关权益，被告均拒绝履行法定和约定的义务。被告逾期交房和虚假宣传误导消费者的行为给原告造成了重大经济和精神损失，应承担赔偿经济损失等相应法律责任。
原告在庭审中陈述：被告的宣传单明确载明凭购房发票即可办理昆阳二中入学手续，另载明案涉商品房区域享有包括昆阳二小在内的17所一站式教育资源体系，被告销售时亦宣传属于昆阳二小学区，属于法律上的要约，直接影响原告购房意向及商品房价格。昆阳二中、昆阳二小属于优质教育资源，若原告购买的商品房不属于该学区，则子女入读需要花费较大成本且客观上难以实现，房价每平方米至少差价2000元。原告购房是出于投资目的，学区附加的房款价值实际存在，学区房有升值潜力。
被告温州万豪置业有限公司答辩称：（一）被告开发建设的万豪臻品丽苑于2015年9月28日竣工验收合格，同年10月20日完成竣工验收备案。被告先后通过电话、登报、邮寄等方式通知原告收房，并与原告及原告授权的业主代表多次协商。原告明确表示认可业主代表与被告达成的协议，业主代表与被告已达成继续履行商品房买卖合同的协议并已办理交房手续，该协商结果对原告具有约束力，但原告至今未收房。（二）案涉商品房逾期交房是由于政府部门及其委托的单位未按时完成案涉地块“五通一平”、征地补偿政策处理、市政配套工程建设等原因所致，以上因素属不可抗力，导致的逾期天数超过110天，被告可据实予以延期，原告的违约金请求应予驳回。首先，政府部门应于2010年12月4日完成案涉地块“五通一平”，但2012年4月9日案涉地块内仍有高压线路尚未移除，经被告催促后于2012年5月16日才开始移除，导致被告无法正常开工，工期延误40天。案涉商品房通往昆宋大道的经五路于2015年7月才开工建设，案涉地块在2015年6月30日时都未达到“五通”。其次，政府部门征地补偿政策处理不到位，导致部分村民阻扰施工，工期延误两个多月。再次，案涉商品房的市政配套工程于2015年7月才工建设，2015年8月初才移交给被告，自来水、排污等市政配套设施于2015年9月才符合环评、消防等验收要求，市政电力配套设施则由被告自行完成，导致案涉商品房无法如期竣工验收，延期期限至少为30天。（三）被告并不存在虚假宣传误导购房者的行为，也没有向原告交付学区房的合同义务，原告要求支付房屋差价损失的请求应予驳回。首先，被告的宣传单仅是要约邀请，内容未载入《商品房买卖合同》，也不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体承诺。被告的宣传单仅涉及昆阳二中，原告亦没有证据证明被告宣传万豪臻品丽苑属于昆阳二小学区。其次，被告在作出宣传前根据政府部门会议纪要及文件判断万豪臻品丽苑属于昆阳二中、昆阳二小学区，会议纪要明确载明购房者可为子女办理昆阳二中入学手续。学区政策由政府部门决定并随时作出调整，之后因政府部门没有落实导致无法办理。再次，即使被告销售时宣传万豪臻品丽苑属于昆阳二中学区，原告主张的房屋差价损失目前亦无法确定，也没有相应证据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的被告逾期交房是否有免责事由及被告是否宣传万豪臻品丽苑属于昆阳二小、昆阳二中学区等的证据和事实，本院认定如下：
原告王雁周在庭审中出示以下证据：1.《商品房预定协议书》复印件；2.宣传单，证据1、2共同证明被告在销售活动中虚假宣传，误导业主购买商品房的事实；3.律师函、邮件单复印件、回执查询页打印件，证明因被告逾期交房，原告要求退房并于2015年12月10日向被告送达律师函主张权益。
经庭审质证，被告温州万豪置业有限公司对原告的质证意见如下：对证据1的真实性有异议，协议书复印件的当事人不是原告，原、被告的权利义务应以《商品房买卖合同》为准；对证据2的真实性无异议，宣传单仅是要约邀请，内容也未载入《商品房买卖合同》，平阳县人民政府之前的会议纪要明确案涉商品房属于昆阳二中学区，被告不存在虚假宣传，但入学政策由政府随时调整；证据3的律师函内容没有法律效力，被告也没有收到该律师函。
被告温州万豪置业有限公司在庭审中出示以下证据：1.《国有建设用地使用权出让合同》，证明被告依法取得案涉工程项目土地，平阳县国土资源局应于2010年12月4日前将符合“五通一平”的宗地交付给被告；2.建设工程规划核实确认书；3.建设工程消防验收意见书、工程竣工验收报告、环保部门备案意见，证据2-3证明案涉工程项目已依法取得工程规划核实文件并通过消防验收和环保备案；4.建设工程竣工验收意见表2份（一份被告保存，一份已在住建部门备案）；5.竣工验收备案表，证据4-5证明案涉商品房工程于2012年4月9日开工，2015年9月30日通过竣工验收，2015年10月20日完成竣工验收备案；6.案涉工程项目地块红线图；7.案涉工地内高压电线照片2张；8.电力系统发供电设备停役（试验）申请书，证据6、7、8证明案涉工程项目地块交付给被告时，地块红线内的高压电线金狮471线及供电设施并未移除，直到2012年5月16日才移除；9.平阳县城市建设投资有限公司出具的证明；10.村民阻挠施工拖工工期及损失统计表，证据9-10证明案涉商品房施工过程中因政府征地补偿等政策处理没有到位，引起村民多次到工地阻扰施工，至少导致施工工期延误两个多月；11.附属管道工程验收纪要、会议签到表（均为复印件），证明案涉工程项目地块红线内由被告负责建设的污水管道、自来水管道等配套工程已于2015年4月28日验收合格；12.平阳县城市建设投资有限公司出具的《关于经五路市政配套的情况说明》，证明昆阳镇经五路临时市政配套工程包括污水管道、自来水管道、水泥路面于2015年7月1日开工建设，同年7月10日完工，2015年8月初才移交给被告；13.平阳县城市建设投资有限公司工商登记信息，证明平阳县城市建设投资有限公司受平阳县人民政府委托，负责包括案涉工程项目在内平阳县所有项目的配套城市道路、基础设施的投资、建设；14.县城东开发建设办公室[2014]10号《专题会议纪要》（2014年11月27日平阳县县城东片开发建设领导小组文件）；15.平城投[2015]53号《关于要求明确万豪臻品学区的申请报告》（2015年11月27日平阳县城市建设投资有限公司文件），证据19-20证明在昆阳镇城东新区购买商品房的购房户可以与同区其他购房户享有同等入学待遇，案涉商品房属于昆阳二中、昆阳二小的学区范围，政府领导明确要求县教育局予以落实，被告不存在学区虚假宣传行为。
经庭审质证，原告王雁周对被告温州万豪置业有限公司的证据质证意见如下：对证据1-3、5的真实性、合法性均无异议；对证据4的真实性无异议，但两份意见表落款时间、建筑面积不一致，该证据存在瑕疵；对证据6、7的真实性有异议，对证据8的真实性无异议，证据6-8无法证明待证事实，被告也没有书面通知原告，不能据实延期；证据9证明的出具单位不是政府机关，证据10系被告单方制作，故对证据9-10的真实性、合法性、关联性均有异议，且阻挠施工时间均在原、被告合同签订前，被告不能免责；对证据11的真实性有异议，其中工程验收纪要系被告单方制作，签到表为复印件，无法证明待证事实；对证据12的真实性无异议，但不能证明2015年8月才移交被告，且市政配套工程问题在原、被告签订前已存在，被告应找政府部门解决；证据13与本案没有关联性；对证据14-15的真实性、合法性无异议，文件虽然有领导签字但落款处没有单位盖章故没有行政效力，且平阳县城市建设投资有限公司与教育局没有领导关系，不能决定学区划分问题，在没有政府部门发文明确学区的情况下，被告显然属于虚假宣传。
本院对原、被告的证据认证如下：原告的证据1为复印件，真实性无法确认，本院不予采纳；对证据2予以采纳，但该宣传单仅涉及昆阳二中，未承诺万豪臻品丽苑属于昆阳二小学区；证据3律师函内容为单方制作，且没有证据证明送达被告，本院不予采纳。被告的证据1-5、14-15，原告对真实性均无异议，本院予以采纳，其中证据4、5案涉商品房工程竣工验收合格时间应以竣工验收备案表为准，即2015年9月30日；证据6-10所涉的影响工程施工因素均发生于原、被告合同签订前，即使是真实的也不能免除逾期交房的违约责任，故本院均不予采纳；证据11系复印件，真实性无法确认，本院不予采纳；证据12的证明没有出具证明单位的负责人或经办人签名，即使证据12-13载明的内容属实，被告亦未按合同约定履行告知原告的义务，不能据此免责，故本院对证据12、13不予采纳。
在本案审理过程中，本院就万豪臻品丽苑的施教区（学区）问题向平阳县昆阳镇人民政府发函，后平阳县昆阳镇人民政府未书面回函但向本院提供了昆政[2007]53号《昆阳镇人民政府关于镇区范围内各中小学施教区划分的通知》、[2016]57号平阳县人民政府专题会议纪要，表明万豪臻品丽苑目前不在昆阳二中、昆阳二小的施教区范围。原告对上述文件无异议，被告认为通知中“昆阳二中施教区”位置手写部分包含童桥村，会议纪要载明童桥村施教区不变，故位于童桥村的万豪臻品丽苑应为昆阳二中、昆阳二小施教区。本院认为，童桥村原属万全办事处所辖行政村，根据[2007]53号通知正文应属于昆阳四中、昆阳五小施教区，[2016]57号会议纪要表明童桥村施教区不变，故位于童桥村的万豪臻品丽苑目前不在昆阳二中、昆阳二小的施教区范围，本院予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月30日，被告（××）与平阳县国土资源局（××）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定××取得坐落于平阳县昆阳镇童桥花苑北侧地块的建设用地使用权，用途为商业、住宅，××同意在2010年12月4日前将场地平整、周围基础设施达到五通（具体由昆阳镇人民政府负责实施）的宗地交付给××。后被告依法办理受让地块项目建设相关手续，于2012年4月9日开工建设，工程项目名称为万豪臻品丽苑。2013年5月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房为被告建设的万豪臻品丽苑第2幢1103号房，该商品房合同约定建筑面积共108.05平方米，单价为每平方米10207.27元，总价为1102896元，付款方式为一次性付款。合同第九条约定，出卖人应当在2015年6月30日前将符合建设工程经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明等各项条件的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据。合同第十条约定，除规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，原告与被告签订了《附件八：补充协议内容》，约定：对于小区红线外的范围非出卖人规划开发，出卖人对用地红线外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施为准；买受人购买该商品房后该商品房所在用地红线外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化，或与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况不一致，不论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任。
合同签订后，原告向被告支付了全额购房款1102896元。2013年8月2日，案涉《商品房买卖合同》在平阳县住建部门登记备案。万豪臻品丽苑分别于2015年9月23日、9月25日、9月28日通过消防、环保、规划部门验收，9月30日竣工验收合格，10月20日完成竣工验收备案。2015年9月26日，被告电话通知原告交房，10月22日，被告在温州都市报上刊登交房通知。2015年11月14日，被告向原告邮寄《房屋交付通知书》、《房屋交接确认书》、《入住手续办理须知》、业主结算清单等，通知原告收到之日起30日内办理交房手续，后因原告拒收邮件而退回。现原告尚未与被告办理交房手续。
另查明，被告在销售商品房过程中曾印发宣传单，载明“万豪置业郑重承诺凭借购买万豪臻品购房发票即可办理昆二中入学手续”，“本形象广告仅供参考，一切以政府批文及最终合同文件为准，开发商拥有最终解释权”。平阳县县城东片开发建设办公室[2014]10号《专题会议纪要》载明，“根据2014年6月12日县四套班子会议精神，会议决定，凡在新区购买商品房的购房户，凭经县住建部门备案的商品房买卖合同，其子女在义务教育阶段起始年级入学可享受同区域住宅产权同等待遇。”平阳县城市建设投资有限公司平城投[2015]53号《关于要求明确万豪臻品学区的申请报告》载明，“城东片开发建设领导小组召开专题会议，决定凡在新区购买商品房的购房户，凭经县住建部门备案的商品房买卖合同，其子女在义务教育阶段起始年级入学可享受同区域住宅产权同等待遇。……希望县政府能明确万豪臻品的学区为昆阳二中和昆阳二小。”当时的平阳县常务副县长和昆阳镇镇长在《关于要求明确万豪臻品省学区的申请报告》签字表示，拟同意万豪臻品学区为昆阳二中、昆阳二小，请教育局落实。诉讼过程中，本院就万豪臻品丽苑的施教区（学区）问题向平阳县昆阳镇人民政府发函，后平阳县昆阳镇人民政府未书面回函，但向本院提供的政府相关文件表明万豪臻品丽苑目前不在昆阳二中、昆阳二小的施教区范围。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。
关于原告主张的逾期交房违约金问题。《商品房买卖合同》第九条、第十条约定，除规定的特殊情况外，出卖人应在2015年6月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，或施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况（需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据），出卖人可据实予以延期；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。本案中，被告主张逾期交房存在政府部门及其委托单位原因导致，属不可抗力。即使存在政府部门的原因，但被告未依合同约定履行告知买受人义务，亦不符合据实延期的条件，故被告不能据此免除逾期交房违约责任。被告曾于2015年9月26日电话通知原告交房，此时商品房尚未达到交付条件，原告不予接收理由正当。被告于2015年10月20日完成竣工验收备案，此时才符合交房条件，原告要求逾期交房违约金按已付购房款1102896元以每日万分之三标准从2015年7月1日起算至2015年10月20日止，合法合理，逾期交房违约金为37057元（1102896元×0.03%×112天），原告要求被告支付逾期交房违约金36630元，本院予以支持。
关于原告主张的房屋差价损失问题。被告的宣传单仅载明凭借购买万豪臻品购房发票即可办理昆二中入学手续，原告主张被告承诺案涉商品房为昆阳二小学区房，但未提供相应证据，本院不予认定。本院认为，昆阳二中属公立学校，施教区的范围由政府相关部门统筹安排，学校地址的搬迁、办学规模的变化、区域生源的变化等都可能影响政府相关部门对辖区内公立学校施教区范围的划分或调整，施教区范围亦可能一年或几年就发生变化。被告未考虑以上因素，在商品房销售过程中宣传案涉商品房为昆阳二中学区房明显不妥，但《商品房买卖合同》的附件及被告的宣传单均表明宣传广告仅供参考，宣传单亦注明以最终合同文件为准，原告亦负有对该重要事项进行了解、核实的义务。现原告未举证证明被告因学区房宣传而抬高房价致使原告遭受损失，也未能证明损失金额，故本院对原告主张的房屋差价损失不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告温州万豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王雁周逾期交房违约金36630元；
二、驳回原告王雁周的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由王雁周负担3584元，由温州万豪置业限公司负担716元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 李 洁
人民陪审员 裴 伦
人民陪审员 林 婷
二〇一六年十一月一日
代书 记员 张翔彬