重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初6491号
原告（反诉被告）：江涛，男，1973年1月13日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：甘国静，重庆瀚沣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈建超，男，1973年1月23日出生，汉族，住四川省内江市。
委托诉讼代理人：朱清，重庆鼎圣律师事务所律师。
原告（反诉被告）江涛与被告（反诉原告）陈建超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江涛的委托诉讼代理人甘国静，被告（反诉原告）陈建超的委托诉讼代理人朱清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江涛向本院提出诉讼请求：1.判令解除江涛、陈建超与重庆途迈房地产经纪有限责任公司签订的《房屋租赁合约》项下的房屋租赁合同关系，并搬离陈建超位于重庆市江北区嘉陵一村X号X幢X、X1房屋内的所有物品；2.判令陈建超向江涛支付2016年6月1日至2017年5月31日�间欠交的租金136000元；3.判令陈建超向江涛支付违约金5179.2元（以39000元为基数，从2016年5月15日起至2017年3月15日止，按每日万分之二的标准计算；以39000元为基数，从2016年8月15日起至2017年3月15日止，按每日万分之二的标准计算；以39000元为基数，从2016年11月15日起至2017年3月15日止，按每日万分之二的标准计算；以39000元为基数，从2017年2月15日起至2017年3月15日止，按每日万分之二的标准计算）；4.本案诉讼费用由陈建超承担。事实和理由：2016年2月17日，江涛与陈建超签订《房屋租赁合约》，约定江涛将位于重庆市江北区嘉陵一村X号X幢X、X1房屋出租给陈建超；租期36个月，从2016年3月1日至2019年2月28日；月租金13000元，每三个月支付一次租金；租赁期间的所有物业费用均由陈建超承担。合同签订后，陈建超仅支付了第一季度的租金和第二季度的部分租金，之后一直拖欠租金，遂诉至法院。
被告陈建超答辩并反诉称，江涛与陈建超签订的《房屋租赁合约》已于2016年8月16日解除，陈建超不应再支付合同解除后的租金；陈建超曾向江涛交纳押金，押金可以抵扣欠付的租金；江涛主张陈建超支付违约金于法无据，即使法院判决陈建超支付违约金，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调减。综上，反诉请求：1.确认江涛、陈建超与重庆途迈房地产经纪有限责任公司签订的《房屋租赁合约》项下的房屋租赁合同关系于2016年8月16日解除；2.判令江涛向陈建超返还电脑6台、交换机1套、投影1套、打印机1台、百叶窗6套、工程资料、名人字画2幅、茶叶茶具2套、插板10套、装订机1套；3.若江涛不能返还前述物品，判令江涛向陈建超赔偿损失50000元；4.本案反诉费用由江涛承担。
反诉被告江涛辩称，江涛与陈建超签订的《房�租赁合约》仍在履行过程中，并未于2016年8月16日解除；江涛并不确定陈建超有哪些物品在涉讼房屋，即使确实存在陈建超所述物品，因其拖欠租金数额巨大，也不应当返还；陈建超不能确定其损失的具体数额，故其要求江涛赔偿损失于法无据；本案系陈建超违约，押金不予退还，陈建超应当承担诉讼费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋租赁合约》《房地产权证》、银行自助转账凭条、收据、借记卡账户历史明细清单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.陈建超举示的短信记录，结合《房屋租赁合约》落款处约定的联系方式以及短信记录内容，本院予以采信；2.陈建超举示的照片，无法确认其真实性，本院不予采信；3.陈建超举示的通话录音，结合录音内容以及当事人陈述，本院予以采信；4.陈建超举示的收据，无法与本案产生实质性关联，本院不予采信。
根据审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月17日，江涛、陈建超与重庆途迈房地产经纪有限责任公司签订《房屋租赁合约》，约定江涛将位于重庆市江北区嘉陵一村X号X幢X、X1房屋出租给陈建超，租赁期限为2016年3月1日起至2019年2月28日止；租金标准为13000元/月，第三年起递增5%；租金支付方式为三个月一期，第一期租金签订合同时支付，之后租金在上一期租金到期前15日支付；陈建超须于2016年2月21日前向江涛支付押金13000元，租赁期满，陈建超负责结清使用该物业应由其承担的相关费用且在该物业内相关设施无损坏的情况下，江涛退还其押金；陈建超逾期支付房屋租金超过10日或以上，或欠交该租赁期内每月的物管费、水电费及相关费用达两个月或以上视为违约，江涛有权解除合同，自江涛书面解除合同通知到达陈建超之日起本合同终止，陈建超应当补交已使用天数的租金，押金不退还；江涛如果不解除合同，陈建超除应及时全额补交当期未缴租金外，从应缴之日起，每日按当年未交租金全额的万分之二向江涛支付违约金。2016年2月22日，陈建超向江涛支付了第一期租金39000元以及押金13000元共计52000元。2016年6月14日，陈建超向江涛支付了第二期部分租金20000元。2016年8月12日，合同约定的江涛联系手机向陈建超联系手机发送信息，载明“陈总，不接电话也找不到你人，办公区无人上班。现通知于你8月16日前无联系我就按合约强行收回江北区嘉陵一村X号X幢X、X1租赁房屋。同时保留追述权利”。之后，陈建超未于2016年8月16日前联系江涛。陈建超与江涛未办理涉讼房屋交接手续。
案件审理过程中，陈建超举示了通话录音拟证明其在涉讼房屋内留存的相应物品的事实，本院对该证据的真实性予以认可，但录音内容本身不能达到其证明目的，故本院对该事实不予认可。
本院认为，江涛、陈建超与重庆途迈房地产经纪有限责任公司签订的《房屋租赁合约》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同签订后，陈建超未按时交纳租金，构成违约，江涛有权解除租赁合同；且江涛向陈建超发送了附条件解除合同的通知，陈建超亦未在2016年8月16日前联系江涛，故江涛主张与陈建超解除合同的意思表示已经生效，双方的房屋租赁合同关系已于2016年8月16日解除，关于江涛主张法院判令解除江涛与陈建超房屋租赁合同关系的请求，本院不予支持；关于陈建超主张确认江涛与陈建超房屋租赁合同关系于2016年8月16日解除的请求，本院予以支持。
关于江涛的其他本诉请求。案件审理过程中，江涛不能确定涉讼房屋中的具体物品，其要求陈建超搬离涉讼房屋内物品的诉讼请求不明确，本院不予支持。合同履行过程中，陈建超应当依约按时向江涛交纳租金，故陈建超应当向江涛交纳2016年6月1日至2016年8月16日期间的租金，扣除其已支付的20000元租金，还应当支付13000元/月×2月+13000元/月×0.52月-20000元=12760元，对于原告主张被告支付租金超过前述期间及金额的请求，本院不予支持；此外合同约定，承租人逾期交纳租金，押金不予退还，故关于陈建超主张用押金抵扣租金的意见，本院不予采纳；陈建超逾期交纳租金构成违约，根据合同约定，江涛已选择解除合同并不退还押金的方式追究其违约责任，不应再要求陈建超支付违约金，故关于江涛要求支付陈�超支付违约金的请求，本院不予支持。
关于陈建超的其他反诉请求。陈建超要求江涛返还涉讼房屋内的物品，但其举示的证据不足以证明其所述物品在涉讼房屋内，故对于陈建超要求江涛返还物品的请求，本院不予支持；陈建超并未举证证明其实际损失，故对于其要求江涛赔偿损失的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）江涛、被告（反诉原告）陈建超与重庆途迈房地产经纪有限责任公司签订的《房屋租赁合约》项下的房屋租赁合同关系于2016年8月16日解除；
二、被告（反诉原告）陈建超于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江涛支付2016年6月1日至2016年8月16日期�欠交的租金12760元；
三、驳回原告（反诉被告）江涛的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈建超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3128元，减半收取计1564元，由由原告（反诉被告）江涛负担1400元，被告（反诉原告）陈建超负担164元；反诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告（反诉被告）江涛负担40元，被告（反诉原告）陈建超负担485元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 卢玉萍
二〇一七年九月十三日
书 记 员 刘 培