广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河中法民一终字第124号
上诉人（原审被告）：吴戈，男，汉族。
委托代理人：杨明添，广东唐龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邱小云，女，汉族。
被上诉人（原审被告）：邹国文，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：陈易天，男，汉族。
原审被告：龙川县旅游局，住所地为龙川县老隆镇东风路。法定代表人：黄海泉，局长。
上诉人吴戈与被上诉人邱小云、邹国文、陈易天、原审被告龙川县旅游局因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省龙川县人民法院（2013）河龙法民一初字第273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴戈及其委托代理人杨明添，被上诉人邱小云、邹国文，原审被告龙川县旅游局到庭参加诉讼。被上诉人陈易天经本院合法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，邹国文是陈易天的内弟。邹国文委托陈易天与龙川县旅游局签订租赁合同。2008年10月21日，龙川县旅游局将其坐落在老隆镇河边二路16号原旅游局办公楼第一层一卡门店及第二层全部房屋出租给陈易天，约定：租期三年（从2008年11月15日起至2011年11月15日止），月租金为2800元，押金5000元，装修费由承租方自负，如需改变店内现状，装修前应协商，征得同意后方可动工……。签订《店铺租赁合同》后，陈易天将租赁物全部交由其内弟邹国文经营管理、使用。邹国文接受租赁物后，第一层开麻将馆，第二层开设暑、寒假培训班。2011年4月18日，邹国文将原旅游局办公楼第二层全部转租给吴戈，双方约定：月租金为2000元，押金2000元，租期从2011年5月15日至2015年5月15日止，装修费由承租方自负，如需改变店内现状，装修前应协商，征得同意后方可动工……。吴戈与邹国文签订合同后，向邹国文交纳押金2000元，委托龙川县视诚广告工程对第二层进行装修，开办经营龙川县为尔开舞蹈培训中心。因龙川县旅游局与陈易天签订的《店铺租赁合同》期满后，双方于2011年11月16日签订了不定期的《店铺租赁延期协议》，约定：双方于2008年10月21日签订的《店铺租赁合同》各条款顺延期，直到出租方收回店铺为止，出租方收回店铺应提前30天通知承租方……2012年11月7日，吴戈将承租的原旅游局办公楼第二层转租给原告，吴戈作为甲方，原告作为乙方，双方约定：乙方同意代替甲方向本店持有人履行原有门面租赁合同中所规定的条款，乙方签订合同之日起向甲方支付定金2000元（成功转让后此定金可作为押金2000元），一次性支付转让费15000元，月租金2000元交付给邹国文……。双方签订合同后，吴戈收取原告交来的押金2000元、转让费15000元后，出具转让费收据及将邹国文出具给其的押金收据原件交给原告收执。第二天，原告向邹国文支付了2012年11月25日至2013年2月15日租金6000元。随后，原告对承租的原旅游局办公楼第二层进行装修，准备开办幼儿园。2013年1月，旅游局领导据员工反映原旅游局办公楼有装修杂物，即前往，才知原告承租了第二层，当即告知原告“旅游局将在2013年3月收回租赁物”，同时电话通知陈易天。2013年2月1日，旅游局书面通知陈易天，要求其在2013年3月31日前交回租赁物。2013年4月10日，旅游局收回出租店铺的第一层。2013年5月6日，旅游局再次书面通知陈易天，要求其在2013年5月16日前交回承租的第二层店铺。2013年6月17日，旅游局收回出租的第二层店铺。原告搬离租赁场地。原告因无法正常使用租赁物于2013年7月向法院提起诉讼。诉讼中，经原告申请，法院委托广东诚正达工程咨询有限责任公司对原告承租房屋的装饰价值进行鉴定评估。2013年12月3日，广东诚正达工程咨询有限责任公司评估原告承租房屋己形成附合物装饰价值为21689.72元。原告用去鉴定评估费2600元。以上事实有原告的诉状，被告的答辩状，《房屋所有权证》，《店铺租赁合同》，《店铺租赁延期协议》，《转让协议》，《通知》，收据，评估费收据，《鉴定报告》及原、被告庭审时陈述的笔录予以证明。
原审法院认为，龙川旅游局将其所有的坐落在老隆镇河边二路16号原旅游局办公楼的房屋出租给陈易天，与陈易天签订的《店铺租赁合同》、《店铺租赁延期协议》，合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下简称解释）第一条规定：本解释所称的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。本案原告承租的房屋坐落在龙川县老隆镇规划区内，故本案的处理适用该《解释》。《解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定除外”。第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”本案中，旅游局与陈易天第一次签订的租赁合同期为三年（2008年11月15日至2011年11月15日止），该合同期满后再与陈易天签订不定期的租赁合同。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。旅游局于2013年2月1日通知陈易天，要求其在2013年3月31日前交回租赁物，己给予了合理期限，故认定旅游局与陈易天的租赁合同于2013年3月31日终止，即旅游局与陈易天的租赁合同效力时间为2008年11月至2013年3月31日。转租是指承租人在承租他人之物后作为出租人，将租赁物出租给次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系。依据上述司法解释“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，根据查明的事实，认定邹国文与吴戈签订的租赁合同从2011年4月18日起至2013年3月31日止期间有效，从2013年4月1日起至2015年5月15日止期间无效。同理，认定吴戈与原告签订的租赁合同从2012年11月7日起至2013年3月31日止期间有效，从2013年4月1日起至2015年5月15日止期间无效。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”故本案原告只能依合同向吴戈请求赔偿损失，其请求邹国文、陈易天、龙川县旅游局赔偿损失，不予支持。原告从吴戈转租的原旅游局办公楼第二层于2013年6月17日被旅游局收回，其应支付租金为12000元（2000元×6个月），实际支付6000元，据其与吴戈《转让协议》的约定，定金2000元转化为押金，故原告请求吴戈返还定金（押金）主张，不予支持。原告请求返还转让费15000元，本院依据上述认定原告与吴戈转让协议租赁合同无效期与合同期比例，确定吴戈返还原告转让费12580元（15000元×26个月（无效合同期）÷31个月（合同期）。原告请求投资装修装饰损失款45722元，该装修装饰损失经鉴定评估为21689.72元，各方当事人均无异议，确认原告投资的装修装饰损失21689.72元，依据原告与吴戈转让协议租赁合同的剩余租赁期与合同期的比例，确认吴戈赔偿原告投资的装修装饰损失款18192元（21689.72元×26个月（剩余租赁期）÷31个月（合同期）］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十一条之规定，判决如下：（一）、被告吴戈应于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告邱小云转让费12580元。（二）、被告吴戈应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告邱小云投资装修装饰损失18192元。（三）、驳回原告邱小云对被告吴戈的其他诉讼请求。（四）、驳回原告邱小云对被告龙川县旅游局、邹国文、陈易天的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1418元，适用简易程序审理减半收取709元，鉴定评估费2600元，合计3309元，由原告负担909元，被告吴戈负担2400元。
吴戈不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判决，驳回被上诉人邱小云对上诉人所提的诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：上诉人与邱小云于2012年11月7日签订《转让协议》前征得邹国文的同意，《转让协议》约定的权利与义务由邱小云与邹国文已实际履行。双方签订合同后，吴戈收取邱小云交来的押金2000元后将邹国文出具给其的押金收据原件交给邱小云收执。邱小云向邹国文支付了2012年11月25日至2013年2月15日租金6000元。”由此可见，上诉人与邱国文签订的租赁合同上的权利与义务全部转给了合同第三人邱小云。根据《合同法》的相关规定，邱小云与邹国文已形成了事实上的租赁关系，也即是邹国文是邱小云在本案中诉讼请求的合同相对人。邹国文与旅游局形成的不定期的租赁关系，应当知道在此情况下与上诉人签订租期到2015年5月15日止的法律后果，以及应当知道同意上诉人将上述合同权利、义务转给邱小云的法律后果。据此导致上述合同、协议无效并造成邱小云损失的后果及法律责任是陈易天、邹国文的过错行为所造成，理应由陈易天、邹国文承担，而不应由上诉人承担。上诉人收取邱小云的转让费15000元，实际上是上诉人在该店铺的投资装修款项，上诉人与邱小云在转让协议中的有关15000元的转让费是一种补偿性质的合同条款，该补偿条款是双方的真实意思表示，并不违反禁止性的法律、法规，是合法有效的，邱小云请求返还是无理的。撤销原判，驳回邱小云对上诉人所提的诉讼请求。
邹国文答辩称：请求维持原判。
邱小云答辩称：本案中陈易天、邹国文及龙川县旅游局是否承担责任由法院决定。关于返还转让费问题，吴戈称转让费是装修款，我认为概念不同，所以返还合情合理。
旅游局答辩称：本案与我们没多大关系，不作答辩。
陈易天未作答辩，亦未到庭。
本院查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）上诉人吴戈与被上诉人邱小云签订的《转让协议》属于转租还是属于被上诉人邹国文直接租赁。（二）被上诉人邱小云的损失应由谁赔偿。
关于上诉人吴戈与被上诉人邱小云签订的《转让协议》属于转租还是属于被上诉人邹国文直接租赁的问题。2012年11月7日《转让协议》的合同主体是吴戈与邱小云，约定由邱小云一次性支付转让费人民币15000元给吴戈，合同条款同吴戈与邹国文的《店铺租赁合同》相同，并约定月租金交付给邹国文。从合同形式看，并没有经出租人邹国文签名；从合同内容看，由吴戈收取转让费。虽月租金交付邹国文，但属于吴戈与邱小云之间的约定，协议的权利义务是吴戈和邱小云。故上诉人吴戈与被上诉人邱小云签订的《转让协议》属于转租。
关于被上诉人邱小云的损失应由谁赔偿的问题。吴戈与邱小云签订《转让协议》后，双方应当按照约定全面履行自己的义务。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法应当认定超过部分的约定无效……”的规定，故吴戈转租给邱小云的租赁期限超过2013年3月31日止的期间无效。《合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，本案中主要是因超过剩余租赁期限导致合同部分无效，邱小云对履行《转让协议》并无过错，故邱小云的损失应由合同相对方吴戈赔偿。原审判决并无不当。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1418元，由上诉人吴戈负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢健生
审 判 员 李小强
代理审判员 高 宇
二〇一四年六月十日
书 记 员 黄秋君