江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2511号
上诉人（原审被告）史超，男，1987年3月3日生，汉族。
委托代理人ＸＸ宇，江苏同盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘春生，男，1971年4月27日生，汉族。
委托代理人魏永。
上诉人史超与被上诉人潘春生房屋买卖合同纠纷一案，南京市六合区人民法院于2014年4月10日作出了（2014）六沿民初字第189号民事判决，史超不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人史超的委托代理人ＸＸ宇，被上诉人潘春生的委托代理人魏永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
潘春生原审诉称，其与史超于2012年9月28日在史克祥的见证下，签订房屋买卖合同一份，约定史超将其位于南京市六合区某小区某幢301室房屋（下称诉争房屋）转让给潘春生，价格为397500元。诉争房屋系拆迁安置房，签订合同时尚未领取权属证书，无法办理产权变更登记手续，约定史超有协助潘春生办理产权变更登记义务。现史超已领取权属登记证书，但拒绝协助潘春生办理变更登记手续。请求判决史超协助潘春生办理诉争房屋的变更登记手续，承担本案的诉讼费用。
史超原审辩称，诉争房屋系夫妻共同财产，合同上仅史超一人签名，未得到夫妻另一方追认，买卖无效；潘春生明知诉争房屋系拆迁安置房，买卖时无产权证、土地证，物权难以保证，仍然签订合同，自身存在过错；买房时，潘春生不具备南京市买房资格；诉争房屋已设立抵押。请求判决双方解除合同，各自承担过错。
原审法院经审理查明，2012年9月28日，潘春生与史超在案外人史克祥的见证下签订买卖合同一份，约定史超将诉争房屋出售给潘春生，价格为397500元，支付方式为：潘春生在签订本合同后二个工作日内付款347500元，余款5万元待办理完产权变更登记手续、潘春生领取产权证书后二日内付清，办理的相关费用由潘春生承担；史超应在潘春生领取产权证后一天内或于2012年11月5日前腾空房屋，并书面通知潘春生办理交付的具体时间。合同订立后，潘春生分别于同年9月29日给付史超银行承兑汇票10万元、10月23日支付现金10万元、11月2日支付现金147500元，潘春生于2012月11月5日搬入涉案房屋居住至今。诉争房屋系史超的拆迁安置房，订立合同时尚未取得权属证书。2013年11月，史超领取诉争房屋权属证书，产权人登记为史超一人。2014年1月16日，史超将诉争房屋抵押给蒋云，并办理抵押登记手续。
另查明，史超与赵自星于2012年6月27日办理离婚登记手续，2013年7月24日再次办理结婚登记手续。
原审法院认为，潘春生与史超自愿达成关于涉案房屋的买卖合同，依法有效，潘春生亦已搬入涉案房屋居住至今，现史超已取得诉争房屋权属证书，变更产权登记手续条件成就，潘春生要求史超协助办理产权变更登记手续，合法有据，予以支持。订立合同时史超无婚姻关系，合同未经过夫妻另一方追认的说法不成立。行政机关颁布的购房政策系行政措施，非法律强制性规范，不能据此否认合同效力，诉争房屋土地系划拨土地亦不影响产权变更。史超接受的银行承兑汇票如兑现失败应及时通知潘春生，史超既未返还票据又未在举证期限内证明兑付失败，视为史超已收到10万元票据利益。现史超取得权属证书，潘春生按约定履行347500元付款义务，史超应协助潘春生办理权属变更登记手续，但因诉争房屋上已设立抵押权，产权变更登记存在实际障碍，双方应在该障碍消除后办理产权变更手续，办理的相关费用根据合同约定由潘春生自行负担，潘春生领取权属登记证书后，应按合同约定履行余款5万元的付款义务。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决：史超于南京市六合区某小区某幢301室房屋抵押登记解除后十五日内协助潘春生办理产权变更登记手续，相关费用由潘春生缴纳；潘春生于取得产权登记证书后二日内支付史超50000元。原审案件受理费减半收取40元、保全费2500元，合计2540元，由史超负担。
上诉人史超不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、讼争房屋系上诉人史超与第三人赵自星共同财产。买卖合同上写明的出售方为上诉人和第三人赵自星，但合同签署时仅有上诉人一人签字。上诉人于2009年3月11日与赵自星结婚，2010年缴纳面积超出部分的购房款并实际占有讼争房屋，2013年7月24日上诉人史超与赵自星复婚，2013年11月5日缴纳办理两证费用取得权属登记证书，原审法院未查明上述事实，仅凭调取的婚姻登记记录证明，即否认第三人赵自星是讼争房屋的共有人，缺乏事实依据。二、买卖合同约定潘春生应付购房款347500元，但潘春生只提供了三份收条，未能举证证明钱款已经实际支付。三、原审遗漏必要共同诉讼人。原审遗漏赵自星，致重要事实未查清；如原审能追加承兑汇票的持票人、背书人、被背书人、付款人、收款人参加诉讼，就能查清上诉人是否收到10万元票据利益。四、原审适用法律错误。讼争房屋系划拨土地，史超与潘春生签订的买卖合同势必造成土地使用权的一并转让，根据相关规定必须报有批准权的人民政府审批，而本案一审诉讼时，该买卖合同未报批，合同效力处于未生效状态。讼争房屋系农村集体土地上的宅基地房屋的拆迁安置房，具有村集体成员福利性质和国家补偿性质，潘春生非本村集体成员，不应享受相应的福利和补偿。四、原审判决不具有履行的现实可行性。潘春生不具有在南京市购房的资格，无法在房地产登记部门办理产权过户手续。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回潘春生的原审诉讼请求或发回重审，本案诉讼费用由潘春生承担。
被上诉人潘春生辩称，双方房屋买卖合法有效，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人史超的上诉请求。
二审中，上诉人史超向本院提交一份江苏省行政事业单位资金往来结算票据，付款人是本案的上诉人，票据的内容是办理本案诉争房屋两证的费用，票据上加盖的公章是南京市六合区葛塘街道集体土地房屋处置办公室财务专用章。证明诉争房屋系对于集体土地上的房屋的处置，而补偿给上诉人的安置房屋，是由于上诉人的集体成员的性质所获取的。不具有该身份的人员，买受该房屋实际上是侵占了本该有相应身份才能享受的国家对被拆迁农民的福利的补偿。被上诉人潘春生对该证据真实性没有异议，但认为该证据更说明诉争房屋两证已经办下来了，现在上诉人拒不协助被上诉人办理房屋产权过户手续，还将诉争房屋抵押给他人，可见上诉人的恶意行为。
二审中，被上诉人潘春生向本院提交其缴纳社会保险的《南京市社会保险个人参保缴费证明》，该证明载明其自2013年7月至2014年6月缴纳社会保险情况，并显示当前单位累计缴费月数为14。上诉人史超认为该证明可以推算出潘春生在签订合同时不具备在南京市买房资格，社会保险个人参保缴费证明只是开具《新购房证明》的条件之一，被上诉人只提供南京市社会保险个人参保缴费证明，不能证明其已经具备在南京买房和办理产权登记的资格。
二审庭审中，上诉人史超认可买卖合同系赵自星起草，并亲自参加了合同的协商和谈判过程，合同签订时，赵自星和史超曾向潘春生出示过离婚证。上诉人史超认可在收款时同意接收承兑汇票，且收到的10万元承兑汇票已经兑现，但认为存在贴现损失。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人史超与被上诉人潘春生于2012年9月28日签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。该合同系案外人赵自星起草，合同签订时史超与赵自星曾向潘春生出示过离婚证，故赵自星对史超向潘春生出售案涉房屋应系知情且无异议，史超主张房屋系其与赵自星的共同财产，合同未经赵自星签字，侵犯了赵自星共有权的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人史超在收款时同意接收承兑汇票，并且已将该汇票承兑，其主张的贴现损失，双方并无约定，上诉人亦未举证证明该损失客观存在，故史超主张未收到10万元汇票利益，与事实不符，本院不予采纳。史超要求追加赵自星及汇票的持票人、背书人、被背书人、付款人、收款人参加本案诉讼，没有法律依据，本院不予采纳。案涉房屋虽系拆迁安置用房，但所占用的土地属国有土地，上诉人史超主张的村集体福利和国家补偿已经体现在拆迁安置过程中，现案涉房屋已经办理国有土地使用权证和房屋所有权证书，现行政策并未限制此类房屋交易及办理过户手续，亦未限制购买此类房屋的人员身份，故上诉人史超以案涉房屋系划拨土地上房屋，且具有村集体福利和国家补偿性质为由，拒绝办理房屋过户手续，缺乏事实依据，本院不予支持。潘春生虽非本地户口，但其向本院提供的南京市社会保险个人参保缴费证明，能够证明其目前已符合外地人在宁首次购房条件，史超配合办理房屋过户手续系其合同义务，现史超在没有证据证明系潘春生自身原因不符合办理过户条件的情况下，拒绝协助潘春生办理房屋过户手续，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人史超的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人史超承担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 曹 艳
审判员 夏海南
二〇一四年八月二十五日
书记员 朱亚芳