广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第694号
上诉人（原审被告）：朱少华，女，1968年5月21日出生，汉族，住中山市石岐区。
被上诉人（原审原告）：中山市供水有限公司，住所地中山市东区。
法定代表人：刘雪涛，执行董事。
委托代理人：郑建威，广东中元（中山）律师事务所律师。
上诉人朱少华因与被上诉人中山市供水有限公司（以下简称供水公司）返还原物纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：位于中山市石岐区莲塘路01号103房（以下简称涉讼房屋）的产权人系供水公司，建筑面积为74.42平方米，用途为住宅。
2011年9月27日，供水公司与朱少华签订房屋租赁合同，约定：供水公司将涉讼房屋出租给朱少华作商业用途；租赁期间自2011年11月5日至2013年11月4日止；租金标准为1000元／月；合同第四条第（二）款第9项约定，租赁期届满时，朱少华应按合同约定交还所承租的房屋及其附属设施给供水公司，如需继续承租的应提前三个月与供水公司协商，双方另行签订租赁合同；合同还约定了其他事项。2013年9月12日，供水公司向朱少华发出房屋租赁合同期满不再续租通知书，告知朱少华：“一、自2013年11月5日起，你与我司签订的房屋租赁合同自行终止。根据房屋租赁合同第4条第2款的约定，请你在合同期满之日起3日内搬出位于石岐区莲塘路01号103房，按约定交还上述房屋及其附属设施给我司。此期限内我司不收取你的租赁费用。二、如你逾期不按约定搬出并交还房屋，我司将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求你承担相应的损失。”合同期限届满后，朱少华以有权续约为由拒不归还涉讼房屋给供水公司。供水公司经多次催促无果，遂诉至原审法院，请求判令：1.朱少华立即向供水公司交还位于中山市石岐区莲塘路01号103房及其附属设施；2.朱少华自2013年11月5日起至交还上述租赁物之日止，每日向供水公司支付占用费（占用费每日按33.33元计算，暂计至2014年1月7日为2133.12元）；3.朱少华承担本案诉讼费用。
原审庭审中，供水公司撤回诉求1关于交还租赁物的附属设施的请求，并明确诉求2关于占用费的计算标准为：自2013年11月5日起至朱少华交还租赁物给供水公司之日止参照原租赁合同约定的每月1000元计算。
原审法院认为：本案为返还原物纠纷。供水公司与朱少华之间存在租赁合同关系，供水公司系出租人，朱少华系承租人。双方在房屋租赁合同中约定的租赁期间为2011年11月5日至2013年11月4日。合同届满之前，供水公司于2013年9月12日向朱少华发出房屋租赁合同期满不再续租通知书，朱少华知悉并签收了该通知书。虽朱少华表示反对，但是否续签合同需要双方合意，现双方最终未能就续约问题达成一致意见，因此，至2013年11月4日，供水公司与朱少华之间的租赁合同权利义务关系已终止，朱少华已无占用涉讼房屋的合法根据，故供水公司请求朱少华归还涉讼房屋，合法有据，原审法院予以支持。关于供水公司请求朱少华支付涉讼房屋占用费的问题，因朱少华自租赁期届满后至今未归还涉讼房屋给供水公司，确给供水公司造成了一定的经济损失，请求朱少华支付自2013年11月5日至归还涉讼房屋之日，参照房屋租赁合同的租金标准（即1000元／月）计算占用费，理由正当，原审法院亦予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、朱少华于本判决生效之日起七日内归还位于中山市石岐区莲塘路01号103房给供水公司；二、朱少华于本判决生效之日起七日内支付自2013年11月5日起至归还上述房屋之日止，按1000元／月的标准计算占用费给供水公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取为50元（供水公司已预交），由朱少华负担（朱少华于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人朱少华不服原审判决，向本院提起上诉称：供水公司与朱少华签订房屋租赁合同，约定将位于中山市石岐区莲塘路1号103房出租给朱少华，双方约定的租赁期限为2011年11月5日至2013年11月4日，合同约定租赁期满朱少华向供水公司交还应承租的房屋，如朱少华需继续承租的应提前三个月与供水公司协商，双方另行签订租赁合同。供水公司曾口头承诺将与朱少华续约，但随之却称朱少华所承租的房屋已被纳入拆迁范围，所以到期后不再与朱少华续租，并向朱少华发出房屋租赁合同期满不再续租通知书。供水公司对其出租的房屋没有自主权、处置权，应与朱少华续租。供水公司未按租赁合同的约定为朱少华开通用水，应尽快为朱少华办理通水。供水公司明知租赁房屋是住宅的情况下却在租赁合同中写明作商铺出租给朱少华，导致其花费了一年又四个月去申领营业执照。综上，请求本院判令：1.撤销原审判决，驳回供水公司的诉讼请求；2.供水公司为朱少华开通用水、安装水表；3.供水公司赔偿朱少华因被欺骗而多花了一年又四个月申领牌照的时间；4.供水公司承担本案诉讼费用。
二审审理中，朱少华与供水公司均未提交新证据。
本院二审经审理查明：原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为返还原物纠纷。首先，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”朱少华租赁的房屋即中山市石岐区莲塘路01号103房登记的产权人是供水公司，供水公司对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。其次，关于房屋租赁合同的效力。虽然供水公司与朱少华签订的房屋租赁合同将住宅用途变为了商业用途，但用途的改变并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定的租赁合同无效的范畴，亦并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是双方真实意思的表示，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行。供水公司与朱少华的房屋租赁合同约定：房屋租赁期限为两年，即从2011年11月5日至2013年11月4日止；租赁期届满时，朱少华应按合同约定交还所承租的房屋及其附属设施给供水公司，如需继续承租的应提前三个月与供水公司协商，双方另行签订租赁合同。根据上述约定，租赁期满，供水公司享有约定的合同解除权。一方行使解除权，作出解除合同的意思表示，这种意思表示不需要征得对方同意，只需在合理时限内通知对方，合同自通知到达对方时解除。供水公司于合同到期之前向朱少华发出合同期满不再续约的通知书，朱少华于当天收到上述通知，双方的房屋租赁合同于2013年11月4日因期满即已解除，朱少华应向供水公司交还承租房屋。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”朱少华没有法律根据而非法占有属于供水公司所有的房屋是侵害物权的行为，造成供水公司无法对其房屋享有收益的权利，其主张按照双方约定的租金计算损害赔偿于法有据。朱少华未在原审阶段提出反诉，其在二审阶段提出的要求供水公司开通用水、安装水表及赔偿朱少华因被欺骗而多花了一年又四个月申领牌照的时间的请求亦超出了原审审理范围，本院不予审理。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人朱少华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年五月三十日
书 记 员 谭长琴