广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1530号
上诉人（原审原告）：杨文汉，男，1956年2月21日出生，香港居民，住香港。
上诉人（原审原告）：杨蕙瑜，女，1992年4月4日出生，香港居民，住址。
上诉人（原审原告）：杨漍瑜，男，1994年3月1日出生，香港居民，住址。
上述三上诉人的共同委托代理人：梁瑞蓉，女，1963年9月20日出生，香港居民，住址同上，香港永久性居民身份证号码：K757471（1）。
上诉人（原审原告）：梁瑞蓉，女，1963年9月20日出生，香港居民，住香港。
上述四上诉人的共同委托代理人：李丽明，广东正平天成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：关宝伟，总经理。
委托代理人：曾贤美、赖卫城，该公司职员。
上诉人杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：查册时间2009年5月8日的《广州房地产产权情况表》记载：房产地址南区xx路土主直街24之4，区段地号5区3段7049-3地号，使用土地面积282.16平方米，建筑面积191.1平方米，建基面积95.55平方米；产权人梁得，占有部分全部（产权人）；登记附注：国家经租；2003年6月24日以延拆许字（2003）第6号批准广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）拆迁该房屋，拆迁期限由2003年2月1日至2004年6月20日；等。
2009年2月13日，广东省广州市南方公证处出具（2009）南公证内字第03422号《公证书》，内容为：申请人伍笑宽、梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜，被继承人梁得、区瑛；被继承人梁得、区瑛生前遗有的合法财产：广州市xx区xx路xx号房屋，广州市xx路祥胜里xx号房屋，广州市xx路xx巷xx号房屋，广州市xx路xx街xx号之4房屋（以上房屋以梁得名义登记产权，依法属与妻子区瑛、伍笑宽的夫妻共同财产，各占三分之一产权份额）；申请人伍笑宽、梁瑞蓉表示要求继承被继承人梁得、区瑛的上述遗产；被继承人梁得、区瑛上述的房屋遗产由伍笑宽、梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜共同继承；继承后，伍笑宽占有上述房屋的5／9产权份额；梁瑞蓉占有上述房屋的2／9产权份额；杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜共同占有上述房屋的2／9产权份额；等。
2009年2月23日，伍笑宽（赠与方）与梁瑞蓉（受赠方）签订《赠与合同》，约定赠与方自愿将广州市xx区xx路xx号房屋、广州市xx祥胜里xx号房屋、广州市xx路xx巷xx号房屋、广州市xx路xx街xx号之4房屋属其所有的产权份额全部无偿赠与女儿梁瑞蓉个人所有，为其个人财产；等。该合同经广东省广州市南方公证处公证。
2009年2月17日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向业主梁得出具《通知单（给予发还）》，内容为：经我局审查核准，下列房屋已批准撤管。请到市国土房管局海珠分局办理相关手续。权属人姓名梁得，撤管字号越秀撤字1187号，房屋地址xx路xx街xx号之4，图幅地号5区3段7049-3地号，砖木2层，撤管日期2009年3月1日，部位全间，面积191.1平方米；备注：经租期间租金不结算，只退房屋产权；该屋于2000年被富基房地产开发公司征用拆除，未签补偿协议，按原册记面积发还。
查册时间2012年2月24日的《房地产登记簿查册表》记载：房产地址南区xx路xx街24之4，区段地号5区3段7049之3地号，使用土地面积282.16平方米，建筑面积191.1平方米，建基面积95.55平方米；产权人梁得，占有部分全部（所有权人）；登记附注：国家经租；2003年6月24日以延拆许字（2003）第6号批准广州市富基房地产开发有限公司拆迁该房屋，拆迁期限由2003年2月1日至2004年6月20日；该业已撤管越秀撤字1187号2009年3月，落实发还撤小港路土主直街24号之4全部面积191.1平方米；等。
2012年2月15日，杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉向原审法院提起本案诉讼，要求判决：1、富基公司补偿建筑面积不少于191.1平方米回迁房给杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉，其中房屋套内使用面积不少于171.99平方米；2、富基公司对拆除杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉房屋的附属设施-
庭院作出补偿，补偿杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉1146158.62元；3、富基公司补偿杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉从2009年3月1日起至其回迁日止的租金损失，现计至2012年1月为86950.5元（按每月每平方米13元×191.1平方米的标准计算）；4、富基公司补偿杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉回迁房为吉屋；5、富基公司承担本案诉讼费。
杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：
1、广州市人民政府房地产管理局于1954年核发的证字第41××52号《房地产所有证》，内容为：测量第五区三段7049之三地号xx路xx街24之4号，所有权人梁公弼、梁得，建筑种类双隅木楼2层，地产面积282平方公尺16平方公寸，房产面积95平方公尺55平方公寸；等。该证背面盖有58年10月1日，经租范围全部，建筑面积全部的印章及09年2月17日，撤管部位全部，撤管面积191.1平方米的印章。
2、梁瑞蓉于2011年3月15日出具的《报告》。广州市公安局海珠区分局滨江派出所在该《报告》上加注：经查我所五十年代户籍档案及六十年代户籍档案，xx街24号之四变更为民主街24号之四。
3、《批准国家经租房屋移交接管表》，内容为：南区xx路xx街24之4号，测量地号5区3段7049之3号，土地面积282平方公尺16平方公寸，房产面积95平方公尺55平方公寸；等。
经质证，富基公司对上述证据的真实性均无异议。
在本案审理期间，杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉撤销其上述第1、3、4项诉讼请求。杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉表示该三项诉讼请求双方已谈妥，故该三项诉讼请求的受理费其意见是由杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉、富基公司各负担一半。富基公司对此表示同意。
原审法院为查明上述《通知单（给予发还）》关于按原册记面积发还的情况，分别向广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局和越秀区分局发出《协助调查函》。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于2013年11月18日出具《关于（2012）穗海法民三初字412号文的复函》，内容为：经查，xx路xx街xx号之4房屋属越秀区经租改造的房屋；市国土房管局越秀区分局于2009年3月1日将上述房屋发还业主管业（撤管字号：越秀撤字1187号）；因此，建议贵院向市国土房管局越秀区分局查询了解上述房屋发还情况。广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2013年11月25日出具《关于xx路xx街24号之4房屋发还情况的说明》，内容为：xx路xx街24号之4房屋，测量地号5区3段7049-3地号；册记该屋砖木2层，土地面积282.16平方米，建基面积95.55平方米，叠合面积191.1平方米；该屋1958年全间国家经租，2000年由富基房地产开发公司征用拆除；2006年产权继承人申请发还经租房屋；根据海珠区房管局复查该房屋未与征用单位签订拆迁补偿协议，同意我局按原册记面积发还；我局2009年2月以越秀撤字1187号落实政策发还xx路xx街24号之4房屋，撤管面积191.1平方米，我局只发还该房屋产权。杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉对上述复函及说明的质证意见为：由于历史原因，当年没有分到现在这么细致的土地权、房屋产权。当年经租是全部，包括了土地及产权，现富基公司除补偿房屋产权面积外，也应补偿土地庭院面积给其，庭院面积应作补偿。其认为越秀房管局的答复含糊其辞。富基公司对上述复函及说明的质证意见为：对越秀区房管局的复函没意见，根据上面的内容也证实只发还191.1平方米。经原审法院释明，杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉表示仍坚持其上述第2、5项诉讼请求。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉提交的广州市人民政府房地产管理局于1954年核发的证字第41××52号《房地产所有证》背面盖有58年10月1日，经租范围全部，建筑面积全部的印章及09年2月17日，撤管部位全部，撤管面积191.1平方米的印章。广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向业主梁得出具的《通知单（给予发还）》记载房屋地址xx路xx街24号之4，撤管日期2009年3月1日，部位全间，面积191.1平方米并备注按原册记面积发还。现广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的《关于xx路xx街xx号之4房屋发还情况的说明》，载明：该屋1958年全间国家经租，2000年由富基房地产开发公司征用拆除；2006年产权继承人申请发还经租房屋；根据海珠区房管局复查该房屋未与征用单位签订拆迁补偿协议，同意我局按原册记面积发还；我局2009年2月以越秀撤字1187号落实政策发还xx路xx街24号之4房屋，撤管面积191.1平方米，我局只发还该房屋产权。因此，杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉要求富基公司对拆除其房屋的附属设施-
庭院作出补偿，补偿其1146158.62元依据不足。经原审法院释明，杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉表示仍坚持其该项诉讼请求，故予以驳回。杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉要求对其撤销的三项诉讼请求的受理费由杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉、富基公司各负担一半，富基公司对此表示同意，故可按双方一致的意见处理。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年12月10日作出判决：驳回杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉的诉讼请求。案件受理费15998元，由杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉负担15387元，富基公司负担611元。
判后，上诉人杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉不服原判，向本院上诉称：一、一审判决违背客观事实。（1）、1954年广州市人民政府房地产管理局核发的证字第41××52号《房地产所有权证》载明：梁得拥有所有权的广州市xx路xx街24号之4的房地产所有权情况是：“建筑种类：双隅木楼二层，地产面积282.16平方米，房产面积95.55平方米”；《房地产所有权证》背面记录：1958年l0月1日，涉案房屋被国家经租，“经租面积：全部”，“建筑面积：全部”。1958年9月形成的《批准国家经租房屋移交接管表》载明：国家接管涉案房屋包括了地产和房产全部：“结构层次：双隅砖木楼类壹层；土地面积282平方公尺16平方公寸；建筑面积：95平方公尺55平方公寸，（“双隅砖木楼类壹层”的“壹”应是笔误，因为“房屋间格”栏记载有二楼，背面的《住户情况表》有四户是租住二楼的）。上面两个证据证明：涉案房屋在1958年10月1日被国家经租时，“经租面积：全部”指的是涉案房屋全部的房地产所有权情况，“建筑面积：全部”指的是涉案房屋土地上建筑物的情况。当时的房产面积指的是在土地上建设的建筑物（通常称为“上盖”）的占地面积，相当于我们现在说的房屋“建基面积”。在解放前，广州城区的许多房屋使用土地面积往往大于在该土地上建设的建筑物的用地面积，一般设有天井、花园或庭院等附属设施，这些设施以土地使用总面积减去建筑物占地面积来标示（有时在《土地所有权状》中有标示天井、花园、庭院等房屋附属设施，但大多数情况下没有文字标示），而不会用建筑物面积即现在意义上房屋建筑面积来标示。因此1958年10月1日对涉案房屋进行经租的范围包括了涉案房屋的地产面积和建筑物（即上盖）面积。（2）、证字第41××52号《房地产所有权证》背面，载明：2009年2月17日广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局对涉案房屋作出了撤管决定：“撤管部位：全部”，“撤管面积：191.10平方米，“全楼处理后情况：留房部位和面积：无；经租部位和面积：无”。由此可见，2009年3月1日涉案房屋被撤管时广州市人民政府是把涉案房屋的房地产所有权全部发还给杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉管业，即不但发还房产面积还发还地产面积。根据原册记面积即证号为证字第41××52号《房地产所有权证》记载的房地产面积：“建筑种类：双隅木楼二层，地产面积282.16平方米，房产面积95.55平方米”，把其转换为现在用语即为：“使用土地面积282.16平方米，建基面积95.55平方米，建筑面积191.1平方米”（见《广州房地产产权情况表》，2009年5月8日查册）。因此，根据上述所述证据，一审法院根据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的《关于xx路xx街xx号之4房屋发还情况的说明》而认定越秀区分局只发还191.1平方米房屋建筑面积而没有发还186.61平方米土地面积（282.16平方米－95.55平方米=186.6l平方米）给杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉是没有审清证据、违背证据所反映的客观事实的。二、一审法院的判决违反法律法规的规定。（1）、违反了1954年9月20日公布的《中华人民共和国宪法》第十一条、第十二条、第十三条的规定。从1954年的宪法可以看出，1954年时城市和乡村的土地和房屋（即上盖）是私有的，由此得出当时涉案房屋的房地产权均为梁得个人所有。在1982年我国公布了修改后的宪法，从1982年开始城市土地依宪法为国家所有，原来私人所有的土地所有权收归国家，私人只拥有土地的使用权。对于涉案房屋来说，当2009年3月1日发还给杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉管业时，杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉就拥有了册记282.16平方米的土地使用权；减除上盖建筑物的用地面积95.55平方米，庭院面积即为186.61平方米。（2）、违反《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第十一条、第十二条、第十三条的规定。上述土地法律表明，在城市土地收归国有后，我国实行了土地使用权登记制度、土地使用权征用补偿制度。对涉案房屋来说，杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉在2009年5月8日向广州市房地产档案馆查询涉案房屋的房地产产权情况时，广州市房地产档案馆出具的《广州房地产产权情况表》载明了经依法登记的涉案房屋的土地使用范围、土地使用面积，该土地使用面积为282.16平方米，这是杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉拥有的经依法登记的土地使用权，任何单位和个人不得侵犯。现在富基公司征用杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉拥有的涉案房屋，征用杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉拥有法定使用权的土地，富基公司就应当根据法律法规给予杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉补偿，补偿金额为1146158.62元。（3）、违反了1998年1月1日实施、2008年6月30日废止的《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”2008年7月1日实施的《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”一审法院割裂土地使用权主体和房屋所有权主体，把属于杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉拥有使用权的土地面积186.61平方米视为国家未发还给杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉的土地使用面积。（4）、违反广州市落实侨房政策方面的规定。广州市人民政府在1997年4月28日发出了房政发（1997）20号文《贯彻市人大常委会审议通过（关于加大本市落实侨房政策工作力度）决议的意见》第十条规定：“处理住宅出租的私改经租侨房和处理500平方米以内的非住宅私改经租侨房，只退房屋产权，业主取得房屋产权后应与原承租单位或原承租人重新订立租赁协议，三年内不得迫迁”。因此“只退房屋产权”是针对房屋使用权而言的，并不是针对土地使用权!当时，1997年，广州市整体住房供应不足，但是广州市需要改革开放、发展经济，需要大量资金，需要吸引侨胞回国投资、支援祖国建设，因此在发还经租侨房政策上，就来了个折中方案：只发还产权，但不发还使用权，并规定三年内不得迫迁承租户。如果把“只退房屋产权”从一段话、从特定语境中抽离出来，就违背了“只退房屋产权”这句话的原意，也违反了国家关于城市房屋权属登记方面的法律法规。因此，一审法院的判决是在曲解“只退房屋产权”的原意上作出的，违反了房政发（1997）20号文的规定，是错误的。2009年11月25日广州市人民政府发布的穗国房字（2009）1280号文《关于进一步做好我市落实侨房政策工作的意见》第三条第（三）款规定：“因不可抗力原因致使房屋灭失的，原房屋不作补偿，其土地使用权不作发还；当时有残物收回的，按回收残值补偿。”有关不发还土地使用权的规定，在经租侨房落实政策的文件中，杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉仅找到这一条规定，而这一条规定的适用是在因不可抗力原因致使房屋灭失的前提下进行的，不适用杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉的涉案房屋的情况。因此，发还房屋不发还原用地面积不符合经租侨房落实政策的规定。（5）违反有关城市房屋拆迁补偿方面的法律法规。穗常发（1997）42号文第三十五条规定：“拆除房屋附属设施（包括天井、庭院、花园等）不作产权调换，但应作价补偿……．花园、庭院部分按其所占土地面积的住宅用地基准价以及花园、庭院设施价值给予补偿。住宅用地基准价由市土地主管部门制定并报市人民政府批准后公布施行。”1995年5月18日施行的《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第十三条规定：“拆迁华侨房屋附属设施包括天井、庭院、花园等不作产权调换，但应当予以补偿。……花园、庭院部分按照花园、庭院所占土地面积的住宅用地基准价以及花园、庭院设施价值给予补偿。”“第十七条：拆迁香港同胞、澳门同胞和台湾同胞在本省行政区域内城镇的私有房屋，适用本规定。”涉案房屋的原册记情况，有南字1××6号房地产档案为证，在该档案中的《土地所有权状》分段图，可见上盖建筑物座落地块中央，四周为庭院。由于涉案房屋是按原册记面积发还给梁得，因此即使涉案房屋在国家经租后进行过改建，也与杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉无关，杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉只主张原册记房地产产权的权利，也因此，富基公司应当对杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉给予拆除庭院的补偿。请求法院判决：1、撤销广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第412号民事判决；2、富基公司对拆除杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉房屋的附属设施-
庭院作出补偿，补偿金额为1146158.62元；3、一审诉讼费、二审诉讼费由富基公司承担。
被上诉人富基公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持，请求二审法院驳回上诉人杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉的上诉。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：广州市xx路xx街xx号之4房屋登记在梁得名下，其中使用土地面积282.16平方米，建筑面积191.1平方米，建基面积95.55平方米，该房屋经租期间，富基公司获准拆迁该房屋，但没有签订拆迁补偿协议。2009年2月17日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向梁得出具《通知单（给予发还）》，该房屋已批准撤管，撤管日期2009年3月1日，部位全间，面积191.1平方米，并备注经租期间租金不结算，只退房屋产权，按原册记面积发还。杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉作为梁得的继承人据此主张发还涉案房屋的同时包括了186.61平方米的庭院面积，要求富基公司对涉案房屋庭院面积部分补偿。房管部门有无发还涉案房屋的庭院面积及该部分应否予以补偿为本案争议的焦点。本院认为，从广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的《通知单（给予发还）》的内容看，明确载明撤管部位面积为191.1平方米，是指全部房屋，并没有包括杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉主张的庭院面积。原审法院为核实清楚该事实，又分别向广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局和海珠区分局发出《协助调查函》，根据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的《关于小港路土主直街24号之4房屋发还情况的说明》，该局落实政策发还xx路xx街xx号之4房屋，撤管面积191.1平方米，只发还该房屋产权。据此，杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉认为房管部门发还涉案房屋包括了庭院面积依据不足，其主张富基公司对涉案房屋的庭院面积予以补偿缺乏依据，原审法院予以驳回杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉的诉讼请求并无不当。至于房管部门对涉案房屋经租期间是否包括涉案房屋的庭院面积及撤销代管发还业主时为何不包括涉案房屋庭院面积的事由均不属于本案的审理范围。上诉人杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15115元，由杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、梁瑞蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 粤 海
审 判 员 李 静
代理审判员 刘 勋
二〇一四年十一月四日
书 记 员 闫娜（代）
邹凌青