上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1600号
原告凌军，男，1979年3月9日生，汉族，住上海市。
原告陈依琳，女，1984年8月16日生，汉族，住址同上。
两原告共同委托代理人凌德炳，住址同上。
两原告共同委托代理人陆颜，上海天之健律师事务所律师。
被告经纬置地有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人陈经纬，董事长。
委托代理人陶尚华。
原告凌军、陈依琳诉被告经纬置地有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告凌军、陈依琳的委托代理人凌德炳、陆颜，被告经纬置地有限公司的委托代理人陶尚华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌军、陈依琳诉称，2013年4月5日，原被告签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买上海市宝山区纬地路375弄《经纬城市绿洲家园》7号1401室房屋。2014年12月，被告未通知原告验房，就直接交房。交房后，原告发现系争房屋存在空鼓、开裂、房屋渗水、卫生间积水、阳台地面开裂、管道渗水等质量问题，无法居住，遂要求被告予以修复。被告在长达6个月的时间内进行修复，但仍未修好，质量问题依然存在。原告之前曾向消保委投诉，但被告推脱责任，称已经修复完毕。因被告交付的房屋存在严重质量问题，已造成原告损失，故原告起诉，要求被告赔偿其经济损失（包括：2015年1月至12月的物业管理费2，591.24元、水费24.10元、电费161.46元、房屋交付后不能居住的损失48，000元、交通费损失1，000元、修复费用14，645元、房屋贬值损失3万元、鉴定费2万元、律师费5，000元，合计113，421.80元）。
被告经纬置地有限公司辩称，原告主张的物业费和水电费与本案无关，与房屋质量问题也没有关系。房屋虽然存在质量问题，但不至于影响原告的居住，原告主张的不能居住的损失也并未实际发生，不同意赔偿该笔损失。原告称没有居住过系争房屋，根据系争房屋发生的水电费来推测，原告应该使用过系争房屋。被告维修房屋，可能会产生水费，但肯定不会产生电费。往返房屋期间的交通费与房屋质量没有关联性，原告主张的1，000元交通费，也没有证据予以证明。修复费用可根据鉴定报告由法院依法裁决。鉴定费也由法院依法裁决。律师费并不是必然发生的费用，与本案无关。关于房屋贬值损失，房屋有质量瑕疵，并不必然发生贬值，房屋是否真的发生贬值，原告也没有提供证据证明。
经审理查明，2013年4月5日，被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订《上海市商品房预售合同》，主要约定，乙方向甲方购买上海市宝山区纬地路375弄《经纬城市绿洲家园》7号1401室房屋，建筑面积107.99平方米。该房屋每平方米单价为22，896元，房屋总价款为2，472，539.04元。甲方定于2014年12月28日前将该房屋交付给乙方。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复。自该房屋钥匙交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同签订后，被告于2014年12月17日将系争房屋交付给原告。原告接收房屋时，发现系争房屋存在质量问题，要求被告进行维修，并在房屋验收单上注明了房屋存在的质量问题。主要包括：南阳台外墙水管处网格涂料未涂均匀；南阳台无空调地漏；玻璃不平（阳台高低不平）；进户门油漆污染；进户门防火条脱落；厅移门轨道不灵活；厅北阳台移门不灵活；次屋照明灯没有固定到位；房间所有灯都是固定一只螺丝；南阳台地面开裂；业主要求房间墙面所有不平的要求打磨一下等。该验收单上也明确，水表抄见数为3，电表抄见数平：184，谷129。之后，被告也对系争房屋的质量问题进行了维修，但原告认为质量问题并未修复好，曾向宝山区消费者协会反映相关情况。因被告表示无法满足原告的要求，2015年5月7日，上海市宝山区消费者权益保护委员会出具终止调解书，决定终止调解。之后，原告未再让被告继续修复，遂诉至本院。
审理中，原告申请对系争房屋的墙面空鼓、开裂、渗水、地面开裂、层高误差等质量问题进行鉴定，本院根据原告的申请，通过上海市高级人民法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的质量问题进行了鉴定，该公司于2015年8月31日出具了《司法鉴定意见书》，对上述质量问题出具了鉴定意见及修复方案，并预估了修复费用。其中，鉴定意见：1、系争房屋存在内墙粉刷空鼓、开裂、渗漏、局部地面平整度较大、卫生间地面积水、客厅插座安装高度不一等施工质量缺陷。对系争房屋存在的质量问题，应按相关标准和要求予以修复。对变形缝处屋面采取有效的防渗、防水措施，确保不发生渗漏。建议由专业施工资质的单位进行修复施工，并由第三方监理单位进行监理。修复方案为：1、粉刷空鼓：对有空鼓的墙面，铲除全部粉刷层，清理干净墙面，涂刷界面剂，按设计施工要求重做粉刷层，并对全部房间顶板、墙面满刷弹性涂料一底二面，面积约53.2平方米；2、交界处裂缝及粉刷斜裂缝：铲除裂缝两侧各0.3米宽粉刷层，清理干净缝内浮尘，按设计和施工要求铺贴网格布，重做粉刷层，涂刷弹性涂料一底两面。裂缝长度约7.5米。3、主卧墙角渗漏：1）检查东外墙及其相关屋面防水，查找渗漏点，按原设计和规范要求采取有效的防渗防水措施；2）铲除系争房屋东墙（填充墙）全部粉刷，清理干净墙面灰缝，对灰缝采用聚合物防水砂浆勾缝并填实，清理干净墙面后，采用高标号防水砂浆批平整个墙面，涂刷防水涂料二度（覆盖至北墙面20厘米宽），按设计和施工要求去重做粉刷层，粘贴网格布，腻子批平，涂刷弹性涂料一底二面。面积约6.5平方米；4、主卧／客厅、餐厅楼面不平整：将主卧、客厅、餐厅楼面整平。总面积约41平方米。5、卫生间：1）重做卫生间地面，坡度应符合规范和设计要求，不得有积水和倒泛水；2）地面防水有损坏的，应重做地面和墙角防水；3）更换地面有凹痕的水管；4）对卫生间顶板地漏四周嵌填防水封膏。地面面积约4.4平方米，约2米长。6、阳台外保温：1）清理干净墙面；2）对暴露的加强网格布浇水，稍湿；3）按原要求批嵌粉刷。面积约0.5平方米。7、北卧净高偏差：对顶板、楼面平整度加以修整。面积22平方米。8、1）插座面板松动、客厅插座安装高度不一：更新更换全部不符合要求的插座暗盒和面板。共4只。2）对高度偏差较大的插座，重新予以安装，共3只。9、阳台楼面裂缝：清理干净楼面，采用局部封闭的方法对裂缝进行处理。长度2.1米。经估算的修复费用为14，645元。原告预付了鉴定费2万元。
原告对鉴定报告的质证意见，认为当时是委托鉴定单位对整个房屋进行鉴定，但鉴定单位只鉴定了部分地方，客厅和主卧室的净高都没有测量，也没有出具修复方案。北卧室测量的净高值也不准确。修复方案写的不全面，对顶棚和地面的处理，具体应该处理多少，怎么处理没有明确。鉴定报告中没有找出主卧室渗水原因，所以鉴定报告中出具的修复方案是不正确的。对于向楼下渗水的原因，原告当时提出过要鉴定，但鉴定人员称没有钥匙，进不去，无法检测，所以报告中对此未作检测。鉴定意见中明确修复时最好要第三方进行监理，但聘请监理单位的费用没有明确。卫生间的倒泛水，鉴定报告中没有明确修复费用。报告预算书中拆装插座费用0.34元是人工费还是插座本身的价格，不清楚，而且价格也不合理。工料机表中的电工单价1.68元，价格太低，不符合市场行情。防水工只需要0.15个工时，工时太短，防水工至少要去三次。马桶质量太差，灯泡爆炸，鉴定报告中都没有提到。房屋的净高误差是没有办法修复的，鉴定报告中没有说到这一点。
鉴定人员对原告的上述意见答复如下：关于预算单价问题，不是鉴定单位自己确认的，都是按照定额套用。鉴定单位只计算工作量，然后由定额自动生成单价和工时，鉴定单位也没有办法改变。关于净高误差，报告前面只作数字测量，因为每个人的测量可能有误差，但最终的鉴定结论已经明确房屋净高是有误差的，鉴定结论肯定没有错。当时鉴定人员只是对两个房间进行检测，发现确实存在层高误差和不平整现象，所以在修复方案中已经将整个不平整的地方都包含进去了，包括主卧和客厅。关于顶棚和地面的处理方案，鉴定单位只是出具一个修复的建议和方案，具体如何修，修多大面积，是在下一步具体实施修复工程时，由修复施工设计图纸来明确。关于主卧室渗水的修复方案，因现场周围没有水源，渗水的墙体也不是直接对外的墙体，现场不具备将墙体凿开进行检测的条件。通过分析，认为伸缩缝可能是导致渗水的原因，也出具了相应的修复方案。原告陈述渗水原因是屋面防水层没有做好，导致水渗透到伸缩缝内的建筑垃圾所造成。其实鉴定单位在修复方案中已经明确要做好屋面防水，至于将伸缩缝内的建筑垃圾完全清理掉，这是不现实的，伸缩缝只有20公分左右的距离，人进不去，无法清理垃圾。要清理垃圾，只有拆除墙体，鉴定单位认为拆除墙体没有必要。按照一般的规范，只要建筑垃圾不对房屋结构产生影响，一般是不清理的。只要将屋面防水做好，没有水源，就不会产生渗水。关于渗水到13楼的情况，因为系争房屋是14楼，鉴定人员无法检测13楼的渗水情况。修复方案中已经明确重做卫生间地面，卫生间地面做好以后，渗水情况就不会再发生，实际上修复方案中已经明确了卫生间渗水的修复方法，只要按照修复方案，正常使用，是不会发生渗水的。报告中计算的修复费用只是计算施工费用，如果要请监理和设计，费用应该另行计算。为了保证施工质量，鉴定单位建议原告请监理单位，监理费用一般是不计算在修复费用中。关于插座更换的费用，工机料表是将各项科目分开来计算的，有人工费、拆装费等项目，原告只是看了其中的一个项目，至于具体价格都是套用定额来计算的。防水工、电工都是一样的。关于马桶和灯泡，原告确实提出过，因为系争房屋是毛坯房，马桶和灯泡都是施工时临时使用的，原告还要进行二次装修，施工时这些都是要更换的。
被告对鉴定报告不持异议，认可报告内容。
审理中，原告提供照片、光盘、交通费票据及律师费发票、物业费发票、水电费发票等证据，证明系争房屋存在质量问题，被告一直未予修复。原告多次往返，产生了交通费。因系争房屋的质量问题，原告无法入住系争房屋，但已经向物业公司支付了2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费，被告应予赔偿。因原告从未在系争房屋内居住过，只是将钥匙交给被告让被告维修，截至2015年5月份，抄表数为平196，谷132，水为7吨，系争房屋内已发生了水电费，该费用应由被告承担。另外，原告聘请律师花费了5，000元，该笔费用应由被告承担。另外，由于系争房屋不能居住，原告一直在外借房，系争房屋同地段的租金价格大约是每月4，000元，要求被告赔偿原告房屋不能居住的损失，自2015年1月起算。因被告一直没有修复好系争房屋，现在原告也不要求被告予以修复，要求被告赔偿修复费用。原告自行修复还要花费2个月的时间，所以房屋不能居住的损失计算至2015年12月。被告对上述证据的质证意见为，被告向原告交付房屋时，原告提出有质量问题，被告就进行了修复。由于原告不是一次性报修，不断提出新问题，加之小区是集中交房，不可能对原告一家单独进行维修，导致修复时间过长。被告已经将质量问题修复好了。原告提供的交通费票据不能证明是为了处理本案纠纷而发生的交通费。物业管理费并不是被告收取，是原告和物业公司之间存在的物业服务关系，无论原告是否实际居住房屋都应当支付物业费，物业费并不是房屋质量问题造成的损失。系争房屋内的水电费也不是被告维修房屋所产生的。律师费并不是必然产生的费用，不同意赔偿。房屋质量问题确实存在，但并不会影响原告的实际居住。渗水问题也是在原告起诉之后才发生的，也只是一个点的渗水，对居住影响不大，原告主张的房屋不能居住的损失与本案无关，事实上原告也没有在外借房，租房损失并没有发生。因为系争房屋系毛坯房，租金每月最多3，000元，不认可原告主张的每月4，000元标准。房屋维修是否需要2个月，具体代理人不清楚，估计一个月应该可以修好。现原被告一致确认系争房屋的租金每月为3，000元。
审理中，原告表示，被告在2014年12月17日将系争房屋交付给原告，交房当天，原告发现房屋存在质量问题后，就将钥匙交给物业公司，让他们进行维修。交房当天，原告没有仔细查看渗水问题，也不知道房屋是否渗水，只看到卧室的墙面有空鼓、起泡现象。一个多月后，被告都没有进行修复，原告不停的去找开发商、物业公司，后来被告才开始修复空鼓、门窗以及墙面不平整的地方。由于空鼓很多，被告只修复了一点点，也没有修好。原告得到消保委的终止调解的答复后，才到物业公司取回钥匙，不再要被告进行修复。之后，原告也没有动过房屋。后来15楼装修后，原告发现系争房屋的卫生间有渗水现象，原告也让物业公司来看过。鉴定单位到现场鉴定以后，13楼的业主给原告打电话，称原告家卫生间渗水到了13楼。近期，被告和物业公司一起到系争房屋，寻找主卧室的渗水原因，将墙体凿开，才找到渗水原因。被告表示，被告5月份修复以后，没有发现系争房屋存在渗水的情况。交房后，原告是否将钥匙交给被告，代理人不清楚，估计是交给被告进行维修。
以上事实，有原告提供《上海市商品房预售合同》、售后服务报修单、业主投诉事宜的函、终止调解书、照片、光盘、交通费发票、律师费发票、物业费发票、水电费发票、鉴定费发票、被告提供的房屋验收单、上房院司鉴（2015）建鉴字第1096号司法鉴定意见书，及当事人所作陈述等证据为证，相关证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实之意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为房地产开发商，应向原告交付符合质量要求的房屋。现根据本院委托的上海市房屋建筑设计院有限公司出具的司法鉴定意见书证实，系争房屋确实存在内墙粉刷空鼓、开裂、渗漏、局部地面平整度较大、卫生间地面积水、客厅插座安装高度不一等施工质量缺陷。根据法律规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。受损害方可根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上海市房屋建筑设计院有限公司出具的司法鉴定意见书中已对系争房屋存在的质量问题出具了修复方案，并预估了修复费用，虽然原告对该报告提出了意见，但鉴定单位已进行充分的解释、说明，鉴定单位作为专业的机构，其意见具有合理性，可予采信，对该报告的鉴定意见，本院也予以采信。现原告明确表示不要求被告进行修复，要求被告根据鉴定意见书中预估的修复费用进行赔偿，本院可予准许。被告赔偿原告修复费用后，房屋质量问题由原告自行修复。事实上，按照鉴定意见书中出具的修复方案进行修复后，房屋即可正常使用，不存在贬值问题，故原告要求被告赔偿其房屋贬值损失3万元，缺乏依据，本院不予准许。原告在交房当天，就向被告提出了房屋有质量问题，要求被告修复，报修后，被告也进行了维修，但维修一直拖延至2015年5月份。被告拖延修复，有一定的责任，但根据房屋交接单上记载的原告反映的质量问题，这些问题都是房屋开发过程中普遍存在的质量瑕疵，并未严重到足以影响原告对系争房屋的居住和使用。在被告拖延修复的情况下，原告亦应积极采取措施，督促被告或自行对质量问题进行修复。对房屋质量问题拖延修复，原被告均有一定的责任。在原告不要求被告对房屋质量问题进行修复的情况下，原告应及时自行修复质量问题，否则扩大的损失应由原告自行承担。考虑到系争房屋的质量问题可能对原告正常使用房屋造成一定的影响、原告自行修复房屋也需要一定的合理期限，综合考虑原被告的责任，被告拖延修复的情况，本院对原告不能正常使用系争房屋的损失酌情计算6个月。原被告均认可租金按每月3，000元的标准计算，本院予以确认。关于原告主张的物业费损失，因房屋不能正常使用，已造成原告的物业费损失，本院亦酌情确定被告赔偿原告6个月，即1，295.62元。关于水电费，根据房屋交接单上记载，原被告在交接房屋时，水表、电表上已经有字数，原告现在提供的截至2015年5月份的水电费单据上字数较房屋交接书上的字数略有增加，原告表示从未在房屋内居住，交房时房屋就是交给被告进行维修，被告也认可在2015年5月份之前对系争房屋进行了维修，故该笔费用应由被告承担。关于原告主张的交通费损失，因原告提供的单据无法证明是因为解决系争房屋的维修事宜而发生的费用，故对于其主张，本院不予准许。原告主张的律师费，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下
一、被告经纬置地有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告凌军、陈依琳房屋修复费用14，645元；
二、被告经纬置地有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告凌军、陈依琳房屋空置损失18，000元、物业管理费1，295.62元、水电费185.50元；
三、原告凌军、陈依琳的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1，284元，由原告凌军、陈依琳负担708元，被告经纬置地有限公司负担576元；鉴定费20，000元，由被告经纬置地有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一五年十一月四日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。