重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0108民初3450号
原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆南坪支行，住所地重庆市南岸区海铜路上海城一期C区41号楼一层，组织机构代码70939431-8。
负责人罗晓华，该支行行长。
委托代理人唐静，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人郑欢，重庆比君律师事务所律师。
被告吴汉国，男，1965年8月15日出生，汉族，住重庆市巴南区，身份证号。
被告岳玲，女，1966年11月4日出生，汉族，住重庆市巴南区，身份证号。
原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆南坪支行（以下简称：浦发银行南坪支行）诉被告吴汉国、岳玲金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告吴汉国、岳玲下落不明，本案依法适用普通程序组成合议庭，并于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告浦发银行南坪支行的委托代理人唐静到庭参加诉讼，被告吴汉国、岳玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告浦发银行南坪支行诉称，2012年1月5日，原告与被告吴汉国签订《个人购房担保借款合同》，约定被告吴汉国向原告借款88万元用于购房，借款期限10年，贷款利率采用浮动利率；还款方式为等额本息还款法。当借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，则构成违约，贷款人有权宣布合同项下借款人已提用借款本息提前到期。被告吴汉国自愿以其名下坐落于重庆市南岸区江南大道2号1栋1单元9-7号房屋为本案借款设立抵押登记；被告岳玲作为被告吴汉国的配偶，在抵押物共有人和共同还款人处签字确认。合同签订后，原告依约足额履行了贷款发放义务，但二被告未按期足额归还贷款本息。原告经多次催收未果，为此特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、判令二被告共同偿还原告借款本金633268.91元及截止于2016年3月9日的利息11458.51元，罚息457.74元，合计645185.16元；并从2016年3月10日起计收罚息和复利(其中罚息以未偿还的贷款本金633268.91元为基数，按照中国人民银行公布的同档期贷款基准利率的1.69倍计收；复利以未偿还的利息11458.51元为基数，按前述罚息率计收)，直至清偿本息为止；2.请求判令本案诉讼费、公告费及实现债权的其他费用由二被告承担；3.请求判令原告对被告吴汉国名下位于重庆市南岸区江南大道2号1栋1单元9-7号的房产折价或者拍卖、变卖价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。
被告吴汉国、岳玲未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经本院审理查明，吴汉国、岳玲系夫妻关系，二人于1988年2月12日登记结婚。
2012年1月5日，原告作为贷款人、吴汉国作为借款人、重庆会展中心置业有限公司（以下简称：会展置业公司）作为保证人、岳玲作为抵押物共有人和共同还款人，四方共同签订《个人购房担保借款合同》，约定吴汉国向原告借款88万元用以购买商用房；借款期限10年，自2012年1月5日至2022年1月5日；贷款采用浮动利率，按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率上浮30%计收贷款利息。《个人购房担保借款合同》同时约定了以下内容：
贷款发放：借款人授权贷款人在符合贷款发放条件时将贷款资金支付至会展置业公司账户。
还款：还款方式采用等额本息还款法，在每个自然月的10日归还当期应还贷款本息。
抵押担保：本合同项下抵押物为坐落于重庆市南岸区铜元局街道江南大道2号1-9-7号商用房，合同签订时该房屋为期房，抵押物认定价值1964226元，权利人为吴汉国。抵押担保主债权金额88万元，抵押担保期间至2024年1月5日。抵押权人对抵押物享有第一顺位优先受偿权。
保证担保：会展置业公司为贷款提供阶段性连带责任保证担保，当借款人已办妥本合同项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到之日解除。
违约事件：下列任一事项均构成借款人在本合同项下的违约：……借款人为按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用……
违约处理：当本合同所列违约事件之一或数项出现时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理：1、按中国人民银行有关规定计收罚息，对逾期贷款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮30%执行，罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿全部贷款本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；2、有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日执行利率基础上上浮30%并立即执行；3、宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期；4、按担保合同或担保条款的约定处方抵押物或质物以清偿贷款本息。
2012年1月5日，原告作为抵押权人、吴汉国作为抵押人、会展置业公司作为担保人（开发商），三方共同签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定以吴汉国向会展置业公司所购买的南岸区铜元局街道江南大道2号1-9-7号房屋为本案所涉借款提供抵押担保。2012年1月19日，预购商品房完成预告登记，预告登记权利人为原告。
2012年2月13日，原告依约向会展置业公司发放本案所涉借款本金88万元。
2013年8月19日，吴汉国预购商品房完成不动产权设立登记，不动产权证书编号：106房地证2013字第30195号；登记房屋坐落为：南岸区江南大道2号1栋1单元9-7号；登记所有权人为吴汉国；登记抵押权人为原告。
原告发放贷款后，吴汉国按月偿还贷款本息至2015年11月10日，之后未再偿还任何款项。截至2016年3月9日，吴汉国未偿还借款本金633268.91元、利息11458.51元，此时已产生罚息457.74元，共计645185.16元。原告经多次催收未果，为此于2016年5月3日向本院提起诉讼。
因被告吴汉国、岳玲下落不明，本院依法采用公告方式向其送达法律文书，为此原告交纳公告费600元。
上述事实，有原告提交的结婚证、《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、房地产权证书、个人贷款借款凭证、特种转账贷方传票、《提前到期通知书》、EMS特快专递回执和查询记录、借据明细，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。
本院认为，原告与被告吴汉国、岳玲签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效。
按照合同的约定，原告应当履行贷款发放义务，吴汉国、岳玲应当按月履行还本付息义务。吴汉国、岳玲不能按时支付利息的，其行为即构成违约。违约时，原告有权要求二被告清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用，同时有权计收罚息，并对欠息计收复利。本案中，吴汉国、岳玲自2015年11月10日之后未再偿还任何借款本息，其行为已经严重构成违约，应当承担违约责任。吴汉国、岳玲的行为已经表明其不履行合同义务。因此，原告起诉要求二被告提前偿还全部未偿还的借款本金633268.91元的诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。
自2015年11月10起，因二被告未履行还款义务，应当按照合同的约定向原告支付罚息。《个人购房担保借款合同》约定贷款采用浮动利率，按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率上浮30%计收；罚息利率按计收罚息之日的执行利率上浮30%计收。按照上述约定，二被告应当自违约之日起，按照中国人民银行公布的同档期贷款基准利率的1.69倍计算罚息至本金付清为止。原告起诉要求二被告支付罚息、复利的诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。
截止2016年3月9日，原告应当收取的正常利息为11458.51元，该利息二被告没有支付。按照合同约定，该部分利息应当按照罚息的计算方式计收复利。其约定不违反法律的禁止性规定，本院予以准许。因此，二被告应当自2016年3月10日起，对未偿还部分的正常利息11458.51元支付复利。复利计算方式与罚息一致。
原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》的同时，又签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定以吴汉国购买的南岸区江南大道2号1栋1单元9-7号房屋为借款设立抵押担保。该房屋完成产权登记的同时，一并办理了抵押登记，抵押权成立。因此，吴汉国所有的，坐落于南岸区江南大道2号1栋1单元9-7号房屋（房地产权证书编号：106房地证2013字第30195号），原告享有优先受偿权。原告起诉要求对该不动产享有优先受偿权的理由成立，相应的诉讼请求本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告吴汉国、岳玲于本判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆南坪支行借款本金633268.91元及截止于2016年3月9日的利息11458.51元、罚息457.74元，合计645185.16元；
二、被告吴汉国、岳玲于本判决生效后十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆南坪支行支付罚息和复利，罚息和复利均从2016年3月10日起计收，罚息以未偿还的贷款本金633268.91元为基数，按照中国人民银行公布的同档期贷款基准利率的1.69倍计算至本金偿清时止，复利以未偿还的利息11458.51元为基数，按前述罚息率计算至利息清偿完毕时止；
三、被告吴汉国、岳玲不履行本判决所确定的还款义务的，原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆南坪支行有权就被告吴汉国所有的，坐落于南岸区江南大道2号1栋1单元9-7号房屋（房地产权证书编号：106房地证2013字第30195号）予以折价、或者以申请拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11511元、公告费600元，合计12111元，由被告吴汉国、岳玲负担（此款原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆南坪支行已缴纳，限被告吴汉国、岳玲于本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
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审 判 长 罗阳清
人民陪审员 黎海星
人民陪审员 赖喜富
二〇一六年十月九日
书 记 员 马永芹