福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第1040号
上诉人（原审被告）漳平市瑞景房地产开发有限公司，住所地漳平市。
法定代表人洪益山，董事长。
委托代理人洪丽宏，福建博益律师事务所律师。
委托代理人段渭川，男，漳平市瑞景房地产开发有限公司经理，住福建省龙岩市新罗区曹溪街道马坑路103号。
被上诉人（原审原告）郑广平，男，住漳平市。
委托代理人陈秋发，福建坤朗律师事务所律师。
上诉人漳平市瑞景房地产开发有限公司因与被上诉人郑广平商品房销售合同纠纷一案，不服福建省漳平市人民法院（2013）漳民初字第1281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人漳平市瑞景房地产开发有限公司的委托代理人洪丽宏、被上诉人郑广平的委托代理人陈秋发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2010年4月22日，原被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告向被告购买位于桂林街道赤仑山“龙御山庄”第29幢别墅一幢，商品房建筑面积为381.87㎡，商品房总价款人民币805000元，双方约定交房时间为2010年8月1日，依照有关规定将符合交房条件的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房时，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。同时，双方又签订一份《合同补充协议》对《商品房买卖合同》进行补充约定，其中《合同补充协议》的第六条对《商品房买卖合同》第十四条的“产权登记”进行补充约定：“买受人同意委托由出卖人向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用由买受人承担，且买受人同意可在商品房交付使用后360个工作日内取得房屋权属证书，若由于买受人或政府部门原因导致买受人无法按时取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任”。合同签订后，原告依约向被告�付购房款人民币805000元，原告自2012年1月1日开始居住使用至今，被告至今未办理讼争房屋所有权初始登记，未提供龙御山庄建筑工程竣工验收合格的证据材料，未办理讼争商品房的房屋所有权证和土地使用权证书。原告起诉，请求判决：1、被告为原告所有的房屋办理房屋所有权证和土地使用权证书；2、被告从2011年8月2日起每日按已付购房款总额的万分之二点一向原告支付逾期办证违约金至房屋权属证书办理完毕之日止（暂计至起诉之日违约金约人民币111742.05元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原审判决认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。《商品房买卖合同》中双方约定被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构�理房屋所有权初始预登记，但被告至今未办理房屋所有权初始登记。本案中被告未按合同约定的时间内办理初始预登记，无论是委托办证还是买受人自行办证，被告必须办理初始预登记前提下才有可能办理相关的房屋产权证书。因此，被告未按相关规定对所售商品房进行初始登记，造成该房屋不能办理相关的权利证书，其责任在被告，被告应承担违约责任。违约责任应从商品房交付使用后360个工作日开始计算至被告办理房屋初始登记之日止，原、被告均同意360个工作日折算为515日的计算方法，违约金标准按照已付购房款总额以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即每日以万分之二点五计算，原告自愿调整为每日以万分之二点一计算，予以准许。初始登记后，原、被告双方按合同约定履行办证手续，若存在一方违约，应另行解决。其违约金的起止日从2012年1月1日起，其违约金起止日为自2012年1月1日起至2013年5月28日止，合计511天，违约金为805000元×511天×0.00021%／天＝86385元。被告应从2013年5月28日起至讼争房屋建筑工程竣工验收备案（即办理初始预登记）之日止每日按已付购房款总额的万分之二点一支付逾期办证违约金。原告要求判令被告从2011年8月2日起至房屋权属证书办理完毕之日止每日按已付购房款总额的万分之二点一支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以部分支持。原告要求判令被告办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求，理由充分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告漳平市瑞景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内为原告郑广平办理位于桂林街道赤仑山“龙御山庄”第29幢房屋所有权证和土地使用权证书；二、被告漳平市瑞景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑广平支付自2012年1月1日起至2013年5月28日止逾期办证违约金人民币86385元；三、被告漳平市瑞景房地产开发有限公司应向原告郑广平支付逾期办证违约金（自2013年5月28日起至讼争房屋建筑工程竣工验收备案（即办理初始预登记）之日止每日按已付购房款人民币805000元的万分之二点一计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告郑广平的自2011年8月2日起至2012年12月30日止逾期办证违约金诉讼请求。一审案件受理费人民币2635元，由�告郑广平负担435元，由被告漳平市瑞景房地产开发有限公司负担2200元。
宣判后，原审被告漳平市瑞景房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人漳平市瑞景房地产开发有限公司上诉称，一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第十四条第一款是对买受人自行申请登记的约定，第二款是对买受人委托出卖人代办权属登记的约定，从附件六第六条的约定可知双方选择由出卖人代办，而委托办证的违约责任双方并未做任何约定，故一审法院依照双方《商品房买卖合同》第十四条第一款的规定，判决上诉人承担逾期办证违约金没有法律和合同依据。一审法院主动适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决支持被上诉人的诉讼请求，属判非所请、程序违法。二、《商品房买卖合同》附件六第六条约定“……且买受人同意可在商品房交付使用后360个工作日内取得房屋权属证书”，应理解为上诉人应在商品房实际交付使用后的360个工作日内办理房屋权属证书，因为房屋只有具备交付条件后才能办理房屋权属登记。同时，依照合同附件六第三条关于商品房交付的约定，被上诉人应当在上诉人交付房屋前一次性付清应由其承担并由上诉人代收代缴的房屋交易税、印花税、公共维修基金、产权登记费、土地分割登记办证、工本费等国家规定的商品房相关配套费用；否则由此引起的交房和办证等相关延期责任由被上诉人承担。被上诉人在上诉人通知其交房后，拒不到上诉人处办理交房相关手续，未将上述费用交给上诉人，因此被上诉人无权要求上诉人承担逾期办证的违约责任。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人郑广平答辩称，一、无论是买受人办证还是委托办证，开发商均应依照建设部《房屋登记办法》第三十条的规定办理初始预登记。上诉人至今未办理初始预登记，导致被上诉人无法办理房屋产权登记，应承担相应的逾期办证违约责任。二、双方在合同中约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，上诉人未在合同约定的期限内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料交付被上诉人，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人显属违约，应承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对一审判决查明的事实，除上诉人对“被告至今未办理讼争房屋所有权初始登记，未提供龙御山庄建筑工程竣工验收合格的证据材料”有异议外，其余事实双方均�有异议，对双方无异议的事实，本院予以确认。
在二审期间，上诉人提供了如下证据：1.邮件详情单、《关于缴纳契税等款项的函》及附件《办房产证土地证所需费用》各一份，证明上诉人在2013年10月23日发函通知被上诉人缴纳费用，因被上诉人迟延缴纳契税等办证费用，被上诉人存在违约行为，无权要求上诉人办理房屋权属证书及承担违约责任。2.福建省漳平市人民法院（2013）漳民初字第1270号、第1282号民事判决书，证明一审法院已查明上诉人办理房屋初始预登记的时间为2013年10月27日，因为初始预登记是统一办理的，不可能分户办理，因此本案办理房屋初始预登记的时间是一致的。被上诉人质证认为，对证据1的真实性没有异议，但与计算违约金没有关联；对证据2没有异议。本院经审查认为，上诉人提供的证据，被上诉人无异议，真实、合法，与本案有关联，�作为本案的定案依据。根据上述证据以及庭审调查，可以认定以下事实：上诉人于2013年10月23日向被上诉人发出快递，通知被上诉人于2013年11月5日之前向上诉人交纳契税及办理房产证、土地证等相关费用。被上诉人于2014年8月4日向上诉人交纳上述费用。
另查明，上诉人于2008年12月12日取得漳平市城乡规划建设局的《商品房预售许可证》。2010年4月22日，上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受�在权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》第十四条还约定，经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。上诉人与被上诉人于2010年4月22日签订的附件六《合同补充协议》第三条约定，商品房的交付：1.买受人签署房屋交接单、签署入伙（户）通知、签收《住宅质量保证书》和《房屋使用说明书》均作为房屋交付的形式之一；2.出卖人的交房以买受人已经付清全部购房款及应由其承担并由出卖人代收代缴的费用为前提，否则，出卖人有权拒绝办理交房，由此引起的交房和办证等相关延期责任由买受人承担。买受人必须在接到该商品房交付通知之日起至交房前一次性付清应由其承担并由出卖人代收代缴的房产交易契、印花税、公共维修基金、产权登记费、土地分割登记办证、工本费等国家规定的商品房相关配套费用及闭路电视初装费…的初装费、使用费和开户费，否则，出卖人有权拒绝办理交房，由此引起的交房和办证等相关延期责任由买受人承担。2013年10月27日，上诉人办理了本案房屋的初始预登记。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定上诉人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋初始预登记，同时，《合同补充协议》第六条约定被上诉人同意委托由上诉人代办房屋权属登记，并可在商品房交付使用后360个工作日内取得房屋权属证书。本院认为，上述所称的“交付使用”是指双方实际办理商品房交接手续的交�，而非双方约定的交付日期。根据《合同补充协议》第二条关于交接的约定，交付以买受人签署房屋交接单、签署入伙（户）通知、签收《住宅质量保证书》和《房屋使用说明书》作为房屋交付的形式之一，且买受人必须在接到该商品房交付通知之日起至交房前一次性付清应由其承担并由出卖人代收代缴的房产交易契税、印花税、公共维修基金、产权登记费、土地分割登记办证、工本费等国家规定的商品房相关配套费用等，否则，出卖人有权拒绝办理交房，由此引起的交房和办证等相关延期责任由买受人承担。虽然上诉人于2012年1月1日起便已入住讼争房屋，但因其未依照约定办理相关交接手续，也未缴纳相关费用，故被上诉人的入住行为并不构成合同约定的“交付使用”。上诉人于2013年10月23日向被上诉人发出快递通知被上诉人于2013年11月5日之前向上诉人交纳契�及办理房产证、土地证等相关费用，被上诉人于2014年8月4日才向上诉人缴纳上述费用，在被上诉人缴纳了办证费用后，双方才符合商品房交付的实质要件，为保护买受人的利益，上诉人应在被上诉人缴纳办证费用后向被上诉人办理商品房交接手续，并开始起算办证期限。由于上诉人在2013年10月27日已经办理房屋初始预登记，依照约定最迟也可以在2014年8月4日之后的360个工作日内为被上诉人办妥房屋权属证书，因此，虽然上诉人至今未为上诉人办理讼争房屋的权属证书，但并未违反合同的约定，不存在逾期办证的情形。被上诉人以上诉人逾期办证为由请求上诉人为其办证并支付逾期办证违约金，缺乏合同依据，应不予支持。原审法院认定事实错误，适用法律错误，上诉人的上诉理由成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第�二）项之规定，判决如下：
一、撤销福建省漳平市人民法院（2013）漳民初字第1281号民事判决；
二、驳回被上诉人郑广平一审的诉讼请求。
二审案件受理费2635元，由被上诉人郑广平负担。变更一审案件受理费2635元，由被上诉人郑广平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许培清
审 判 员 傅胜荣
代理审判员 赖其荣
二〇一四年十二月十八日
代书 记员 黄秋华
附本案引用相关条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……