辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）铁民一终字第000133号
上诉人（原审被告）：铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司，住所地：铁岭市后八里村。
委托代理人：许利伟，辽宁国制律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白国伟，男，1971年12月8日生，回族，个体工商户，住铁岭市银州区柴河街**栋*单元***室。
委托代理人：王亚萍、王桂馨，辽宁务实律师事务所律师。
铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司因租赁同纠纷一案，前由铁岭市银州区人民法院作出（2013）铁银民一初字第00245号民事判决。宣判后，原审被告铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。上诉人铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司的委托代理人许利伟、被上诉人白国伟及其委托代理人王亚萍、王桂馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告白国伟诉称：1999年12月1日，原告白国伟与被告龙山房地产开发公司签订银州路市场农贸大厅货位租赁合同，原告一次性交纳设施费54,000元，取得银州路市场内三个床位50年的经营权。十几年来，原告一直在银州路市场内经营销售生肉。2012年1月24日，被告龙山房地产开发公司在未经市场业主同意的情况下，私自将市场正门焊死，后门锁上，禁止业主在市场内经营。原告白国伟与被告铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司多次协商未果，故诉至贵院。请求法院判令被告：1、继续履行银州路市场农贸大厅货位租赁合同，同时赔偿从2012年1月24日起至起诉时止经营损失6万元；2、诉讼费由被告承担。
原审被告龙山房地产开发公司辩称：该市场有上百个摊位，现只有六户业主经营，市场对于日常的管理和维护产生了巨大的费用。在2011年年末，原、被告双方达成口头协议，约定原告经营摊位到2012年春节，被告免收三个月的费用，期限届满后解除租赁协议。被告已将市场的门钥匙交给业户代表，原告可以随时到市场取走物品，并不存在原告所说的门已焊死不能进入市场的情况。被告无经营该市场的资质，每年都因此受到消防、工商等部门的处罚，被告已无法继续经营。原告要求的经济损失6万元没有法律依据，不同意给付。原告并未长期经营摊位，原告在此经营请拿出收取的费用收据。
原审认定，1999年12月1日，原告白国伟与被告铁岭市龙山房地产建筑开发公司（原为银州区龙山房地产建筑开发公司）签订租赁合同，双方约定：被告龙山房地产开发公司将铁岭市银州区银州路市场的三个床位出租给原告并保证其经营，原告白国伟向被告龙山房地产开发公司一次性交纳租赁费54,000元，租赁期限为1999年12月1日计算到50年终止，每个床位按月向被告交纳卫生费10元等。原告白国伟于协议签订前即向被告交纳租赁费54,000元。原告租赁床位后，由其父亲白玉昆及王桂敏利用租赁床位经营生肉生意，所得收益归原告白国伟所有。经营床位依法登记的个体工商户字号为铁岭市银州区桂敏生肉摊床。2012年1月24日，被告龙山房地产开发公司未经原告同意将铁岭市银州区银州路市场的正门焊死，后门上锁，致原告无法正常营业。
原审认为：原告白国伟与被告龙山房地产开发公司签订的租赁合同系双方自愿真实意思表示，但该租赁协议约定的租赁期限为50年，违反最长租赁期限20年的法律规定，因此超过法定最长租赁期限部分无效，但是合同无效部分，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。依据该租赁合同，被告龙山房地产开发公司负有在租赁期限内将租赁物交付承租人使用并保持租赁物使用用途的义务，被告龙山房地产开发公司在租赁合同履行期限届满之前，未经原告同意又无正当理由，单方将银州路市场的前后门锁死，致使原告无法正常经营，造成原告营业损失，其行为已违反合同约定，构成违约，应当承担继续履行合同、赔偿损失的违约责任。被告龙山房地产开发公司辩称，事前已与原告达成解除合同的口头协议一节，原告不予认可，被告又未举示相应的证据予以证明，本院不予认定。被告龙山房地产开发公司辩称经营成本过高一节，既无证据证明又不是其单方解除合同的法定事由，本院不予认定。原告租得床位依法登记的个体经营者是案外人王桂敏，但王桂敏自认称实际经营者系原告白国伟，经营床位获得的收益亦归原告白国伟所有，本案审理过程中，王桂敏自愿放弃诉讼权利，同意由白国伟作为实际经营者参加诉讼。原告白国伟取得银州路市场一个床位的经营权，并依法进行工商登记，进行合法经营，因被告擅自违约行为造成其停止营业发生营业损失，应当依法获得赔偿。但因原告未举证证明其营业收入情况，故其主张的营业损失应参照辽宁省2012年度城镇居民人均消费性支出14,790元/年给付为宜，原告依法经营三个床位，应按照三个床位的营业损失计算赔偿数额。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条（依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定）、第五十六条（无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效）、第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第一百零八条（当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任）、第一百一十二条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失）、第一百一十三条第一款（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失）、第二百一十二条（租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同）、第二百一十四条（租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）之规定，判决如下：一、被告铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内恢复对铁岭市银州区银州路市场的通行及经营管理，继续履行租赁合同。二、被告铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告白国伟从2012年1月24日起至起诉时2013年4月15日止的营业损失54,094.20元（14,790元/年÷365天×445天×3个）。案件受理费1,600元（原告预交），由被告铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司负担。
原审被告铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司提出上诉，请求撤销原判，依法改判上诉人不承担责任。理由：被上诉人并未实际经营摊位，未经上诉人准许转租给王桂敏，是违反合同约定的，原审认定被上诉人经营摊位是错误的；改判上诉人不承担赔偿责任；解除双方租赁合同。
被上诉人答辩称，不存在转租的事实，一审判决事实清楚，证据理由正确，请求维持原判。
本院认为，原审认为上诉人与被上诉人签订租赁合同的租赁期限为20年，但租赁协议约定货位50年使用权，此货位是否属于租赁关系还是使用权关系，应进一步查清。现该市场已无法继续营业，原审判决继续履行合同是否能够实现，综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销铁岭市银州区人民法院（2013）铁银民一初字第00245号民事判决；
二、发回铁岭市银州区人民法院重审。
二审案件受理费1,600元，全额退回上诉人铁岭市龙山房地产建筑开发公司。
审判长 姜 军
审判员 张贵轶
审判员 孙爱萍
二〇一四年五月八日
书记员 徐明哲