安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0602民初58号原告：刘永，男，1980年10月27日生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市杜集区。原告：曲露露，女，1977年7月9日生，汉族，驾校兼职教练，住址同上。上述两原告共同的委托代理人：马艳，安徽许继光律师事务所律师。被告：安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区高岳街道办事处****。统一社会信用代码340600000089044。法定代表人：娄杰，该公司经理。委托代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。委托代理人：丁军，安徽亚星律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行，住所地安徽省淮北市杜集区高岳街道办事处。统一社会信用代码91340600850825877Y。负责人：蔡淑华，该行行长。委托代理人：高洁，该行员工。委托代理人：王卓，该行员工。原告刘永、曲露露诉被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司（以下简称润隆房产公司）、中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行（以下简称工行杜集支行）房屋买卖合同纠纷、借款合同纠纷一案，于2016年1月18日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员安静独任审判，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告刘永、曲露露及共同的委托代理人马艳、被告润隆房产公司委托代理人丁军均到庭参加诉讼。诉讼中，原告刘永、曲露露申请追加工行杜集支行为本案被告，本院依法并案审理。因案件复杂，本案转入普通程序后依法组成合议庭，于2016年6月17日第二次公开开庭进行了审理，原告刘永、曲露露共同的委托代理人马艳、被告润隆房产公司委托代理人周擎、被告工行杜集支行委托代理人高洁均到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解。本案现已审理终结。本案现已审理终结。刘永、曲露露诉称：刘永、曲露露与润隆房产公司于2014年2月10日签署合同编号为第1402100050号商品房买卖合同（所购商品房为星洲国际城2幢一单元4层403号房产，总价款为390313元）且缴纳购房首付款120313元，并缴纳预告登记费80元。2014年3月10日，双方在工行杜集支行办理了所购房屋的贷款手续，贷款金额为27万元。至此，刘永、曲露露已经履行了购买案涉房屋的所有手续，但润隆房产公司未于合同约定的交房日期2015年3月31日如期交房。为维护自身合法权益，故诉至法院请求判令：1、依法判令解除商品房买卖合同（合同编号：第1402100050号）；2、依法判令润隆房产公司返还刘永、曲露露为购买星洲国际城2幢一单元4层403号房所支出的全部房款390313元及其利息；3、依法判令润隆房产公司按照商品房买卖合同的约定承担违约责任并支付违约金3903.13元及预告登记费80元；4、依法判令润隆房产公司协助刘永、曲露露解除为购买星洲国际城2幢一单元403号房与工行杜集支行签署的个人借款/担保合同及产权登记原备案信息的注销手续；5、本案律师费、诉讼费等相关费用由润隆房产公司承担。诉讼中，刘永、曲露露申请追加工行杜集支行为本案被告并变更诉讼请求，原诉讼请求变更为：1、依法判令解除刘永、曲露露与润隆房产公司签署的商品房买卖合同（合同编号：第1402100050号）；2、依法判令解除刘永、曲露露与工行杜集支行签署的个人借款/担保合同；3、依法判令润隆房产公司返还刘永、曲露露为购买星洲国际城2幢一单元4层403号房所支出的首付款120313元及其已向工行杜集支行归还的相应本金；4、依法判令润隆房产公司赔偿刘永、曲露露以首付款120313元为本金的相应利息；5、依法判令润隆房产公司赔偿刘永、曲露露已向工行杜集支行支付的贷款利息；6、依法判令润隆房产公司按照商品房买卖合同约定承担违约责任同时支付违约金3903.13元及预告登记费80元；7、依法判令润隆房产公司协助刘永、曲露露办理案涉商品房产权登记原备案信息的注销手续；8、依法判令润隆房产公司偿还工行杜集支行借款/担保合同项下剩余的贷款；9、本案律师费、诉讼费等相关费用由润隆房产公司承担。润隆房产公司在庭审中辩称：1、我公司同意与刘永、曲露露解除合同关系；2、刘永、曲露露要求赔偿违约金利息没有法律依据；3律师费、诉讼费由我方承担没有法律依据。工行杜集支行在庭审中辩称：1、我行不同意解除借款/担保合同；2、请求变更我行为第三人；3、刘永、曲露露应承担贷款违约责任。经审理查明：刘永、曲露露系夫妻关系。2014年2月10日，刘永、曲露露（买受人）、润隆房产公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买星洲国际城2幢一单元4层403号房屋。房屋建筑面积为104.2平方米，每平方米3745.81元，总金额为390313元。双方约定按商业按揭贷款方式支付房款。首期款在2014年2月10日前支付全部房价款的30%计120313元，除首期款外，剩余房款27万元，应于2014年3月10日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。出卖人定于2015年3月31日前将该房屋交付买受人使用，除不可抗力、出卖人无法控制之因由、市级以上规划，文物、环保、国土等主管部门根据法律法规的规定采取行政措施或遇到较大技术问题而导致开发建设期延长外。该房的交付必须符合下列条件：出卖人取得单位工程《工程竣工验收报告》。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按以下方式处理：按逾期时间，分别处理。……逾期超过270日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。2014年2月10日，润隆房产公司向刘永、曲露露出具收据一张，金额为80元、收款事由为预告费用；同年3月7日，润隆房产公司向刘永、曲露露出具金额为120313元的不动产统一发票。同年3月19日，刘永、曲露露作为借款人与工行杜集支行（贷款人）、润隆房产公司（保证人）签订个人购房借款/担保合同，约定贷款金额为27万元，贷款期限为180个月。借款人应将借款用于购置位于淮北市杜集区星洲国际城2栋4层403号、建筑面积104.2平方米的房屋。贷款人将贷款资金划入润隆房产公司名下账户。贷款以按月等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。润隆房产公司为本合同项下刘永、曲露露的全部债务提供阶段性连带保证担保。后工行杜集支行发放贷款27万元。刘永、曲露露自2014年4月23日起逐月向工行杜集支行归还贷款本息至2016年6月30日，该期间累计已还贷款本金为26790.72元，累计已还贷款利息为34939.20元，剩余贷款本金为243209.28元。因润隆房产公司未能于2015年3月31日前交房，刘永、曲露露经多次协商并于2015年12月7日向润隆房产公司寄出EMS通知后均无果，故二人诉至本院。以上案件事实有商品房买卖合同、个人借款/担保合同、预告费用收据、首付款发票、EMS快递单、银行流水清单、担保函、当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为：本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系。关于作为按揭银行的工行杜集支行在本案中的诉讼地位问题。本院认为，当事人系作为被告抑或第三人参加诉讼，确定的原则及参加诉讼的方式不同。诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告，参加诉讼的方式为被动参加，在被告主体不适格时，人民法院应驳回原告的起诉。第三人参加诉讼的方式根据对本诉的诉讼标的有无独立请求权不同，或为主动要求参加本诉，或为人民法院通知参加本诉。刘永、曲露露在诉讼中一并要求解除商品房买卖合同及按揭借款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的工行杜集支行列为被告，并无不当。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然非为工行杜集支行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，前述最高人民法院的司法解释并不适用。故对于工行杜集支行要求变更其为第三人，本院不予支持。刘永、曲露露与润隆房产公司签订商品房买卖合同系当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方均应按约履行各自义务。润隆房产公司作为案涉房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，其应在2015年3月31日前向刘永、曲露露交付房屋，逾期超过270天，二人有权单方面解除合同。现润隆房产公司逾期交房已超过270日，至今未能履行交房义务，显然已经违约，刘永、曲露露据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。上述合同解除后，润隆房产公司应协助刘永、曲露露办理案涉房屋的产权登记备案信息的注销手续。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，刘永、曲露露要求解除其与工行杜集支行签订的个人购房借款/担保合同，应予支持，工行杜集支行辩称不同意解除该合同，于法无据，本院不予采纳。关于合同解除后违约责任的承担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，润隆房产公司应按约返还刘永、曲露露已支付的房款，并赔偿二人因此所产生的损失。因此，刘永、曲露露要求润隆房产公司返还已付购房首付款及已向工行杜集支行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已向工行杜集支行所还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于首付款利息的损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日计算至判决生效之日止。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。刘永、曲露露与润隆房产公司在合同中约定了违约金的计算方法，其要求违约金应予支持，润隆房产公司应支付刘永、曲露露首付款违约金1203.13元（120313元×1%）及累计已付款违约金617.30元[（已还贷款本金26790.72元+已还贷款利息34939.20元）×1%，截至2016年6月30日，之后继续计算至判决生效之日止，以工行杜集支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，按1%计算]。刘永、曲露露要求润隆房产公司赔偿其支付的预告登记费80元，于法有据，本院予以支持。刘永、曲露露要求润隆房产公司负担其律师费用，因双方对于该项费用并未约定，且该费用并非合同解除所造成的直接损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故刘永、曲露露要求润隆房产公司向工行杜集支行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持。润隆房产公司清偿剩余贷款本息等债务后，工行杜集支行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告刘永、曲露露与被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司就位于淮北市杜集区星洲国际城2幢一单元4层403号房屋签订的商品房买卖合同（合同编号：第1402100050号）。自上述合同解除之日起七日内，被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司协助刘永、曲露露办理淮北市杜集区星洲国际城2幢一单元4层403号房屋产权登记备案的注销手续；二、解除原告刘永、曲露露与被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司、被告中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行签订的个人购房借款/担保合同；三、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向原告刘永、曲露露返还房款120313元及累计已还贷款本金26790.72元（截至2016年6月30日止，之后继续计算至判决生效之日止，以被告中国工商股份有限公司淮北杜集支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向原告刘永、曲露露赔偿首付款利息989.57元（以120313元为本金，自2014年3月7日起至2016年6月30日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算，之后继续计算至判决生效之日止）；五、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向原告刘永、曲露露赔偿已向被告中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行支付的贷款利息34939.20元（截至2016年6月30日止，之后继续计算至判决生效之日止，以被告中国工商股份有限公司淮北杜集支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告刘永、曲露露预告登记费80元、首付款违约金1203.13元及累计已付款违约金617.30元（截至2016年6月30日止，之后继续计算至判决生效之日止，以被告中国工商股份有限公司淮北杜集支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，按1%计算）；七、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向被告中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行偿还原告刘永、曲露露自判决生效之日起就个人购房借款/担保合同剩余的贷款243209.28元（截至2016年6月30日止，之后继续计算至判决生效之日止，以被告中国工商股份有限公司淮北杜集支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。自被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，被告中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行办理淮北市杜集区星洲国际城2栋4层403号房屋上抵押登记的涤除手续；八、驳回原告刘永、曲露露其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7214元，由被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  许 磊审 判 员  安 静代理审判员  丁建设二〇一六年七月二十六日书 记 员  郑 璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第款的规定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。