江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0582民初2801号
原告中国农业银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇人民中路41号。
负责人李颖，该行行长。
委托代理人余军，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。
委托代理人茅丽佳，江苏竹辉（张家港）律师事务所实习律师。
被告陈世卿。
被告胡爱军。
原告中国农业银行股份有限公司张家港分行（以下简称农行张家港分行）与被告陈世卿、胡爱军金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由审判员吴丹适用简易程序于2016年4月6日公开开庭进行了审理，原告农行张家港分行的委托代理人余军、茅丽佳、被告陈世卿到庭参加诉讼，被告胡爱军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行张家港分行诉称：2012年7月25日，被告陈世卿、胡爱军与原告订立了《个人购房担保借款合同》，约定被告陈世卿向我行贷款人民币63万元，双方约定了借款期限、还款方式、利率、违约责任等内容。被告陈世卿、胡爱军以其位于张家港市大新镇滨江龙湖湾27幢1404室房产、车库提供抵押担保并办理抵押登记。后原告依约发放借款63万元，但被告陈世卿自2015年8月起未能按约偿还借款本息，根据合同约定，原告有权提前收回借款。故起诉请求判令：1、被告陈世卿归还借款本金540132.08元及暂计至2016年2月22日的利息11795.5元、罚息236.34元、复利211.86元，2016年2月23日之后按照合同约定继续计算至实际付款之日；2、被告陈世卿承担原告为实现债权所支付的律师费27618元；3、原告就两被告名下大新镇滨江龙湖湾27幢1404室房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。
审理中，农行张家港分行变更第二项诉讼请求律师费损失为13089元。
被告陈世卿辩称：欠款是事实，希望按原来的合同履行。
被告胡爱军未作答辩。
经审理查明：2012年7月25日，农行张家港分行（贷款人）与陈世卿（借款人、抵押人）、胡爱军（抵押人）签订编号为N03xxxx52的《个人购房担保借款合同》一份，该合同“通用条款”中约定：本合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例确定执行年利率，借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自次年1月1日起调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和该合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、担保人；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为该合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用等；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权等措施；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。该合同“特别条款”中约定：借款金额为63万元；借款用途为归还购买房产的借款；借款人购买的房产位于张家港市大新镇滨江龙湖湾27幢2单元1404室；借款期限180个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民贷款基准利率为基础下浮10%确定；借款人授权贷款人将全部借款直接划入江苏奥澜德置业有限公司的账户；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；担保方式为由保证人江苏奥澜德置业有限公司提供阶段性连带责任担保和在本合同签章的抵押人按本合同约定提供抵押担保；抵押物坐落于张家港市大新镇滨江龙湖湾27幢2单元1404室。
2014年12月1日，农行张家港分行与陈世卿、胡爱军办理了抵押登记手续，农行张家港分行取得了房屋他项权证，载明：房屋他项权利人为农行张家港分行，房屋所有权人为陈世卿，房屋所有权证号为00xxx0，房屋坐落大新镇滨江龙湖湾27幢1404室，他项权利种类为一般抵押权，债权数额为63万元。
2012年7月25日，农行张家港分行依约发放了63万元借款，相应的借款凭证记载：到期日期为2027年7月24日，还款方式为等额本息还款、还款日为每月25（号），执行利率为5.895%，逾期利率为8.8425%。
借款发放后，陈世卿自2015年8月起即未能按约归还借款本息，截至2016年2月22日，共结欠农行张家港分行借款本金540132.08元，利息11795.5元，罚息236.34元，复利211.86元，农行张家港分行为此涉讼。
另查明，农行张家港分行为本案诉讼与江苏竹辉（张家港）律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师费为27618元。
以上事实，有《个人购房担保借款合同》、房屋他项权证、借款凭证、账户明细、《委托代理合同》及本院庭审笔录等予以证明。
本院认为：原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方之间的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。首先，原告农行张家港分行依约足额发放借款，但被告陈世卿多期未能依约归还借款本息，原告农行张家港分行有权按照合同约定要求被告陈世卿归还尚欠的全部借款本息并承担相应的违约责任。原告农行张家港分行主张被告陈世卿归还借款本金540132.08元及相应利息，本院予以支持。其次，原告农行张家港分行诉请的律师代理费损失具有事实和法律依据，不逾越合同约定和相关规定，本院予以支持。再次，被告陈世卿、胡爱军以自有房产为本案所涉借款提供抵押担保，抵押权自登记时设立，原告农行张家港分行可在登记的范围内依法行使抵押权。被告胡爱军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、抗辩的权利，不利后果由其自行负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈世卿于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司张家港分行借款本金540132.08元及利息、罚息、复利（截至2016年2月22日的利息11795.5元，罚息236.34元，复利211.86元，自2016年2月23日起至实际履行之日止按照双方签订的《个人购房担保借款合同》的约定计算）。
二、被告陈世卿于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司张家港分行律师代理费损失13809元。
三、如被告陈世卿到期未履行上述给付义务，原告中国农业银行股份有限公司张家港分行有权就被告陈世卿、胡爱军的本案债务，对被告陈世卿、胡爱军提供的抵押房产（坐落于张家港市大新镇滨江龙湖湾27幢1404室，房屋所有权证号为张房权证锦字第××号）的拍卖、变卖所得价款，在抵押权登记的债权数额63万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4800元、财产保全费3470元，合计8270元，由被告陈世卿、胡爱军负担，该款原告已预交本院，由被告陈世卿、胡爱军在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院交纳上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行及帐号：中国农业银行苏州苏福路支行，xxxxxx。
审判员 吴 丹
二〇一六年四月十五日
书记员 钱丽芳
本判决适用法规：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十条第一款第（一）项：
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。