福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第320号
上诉人（原审被告）林金生，男，1955年5月7日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人黄秀勇，福建远东大成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）左铭（曾用名左闽），男，1953年7月3日出生，汉族，无业。
委托代理人黄秀勇，福建远东大成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）黄志玲，男，1960年8月28日出生，汉族，无业。
委托代理人黄秀勇，福建远东大成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杨志浩，男，1985年1月9日出生，汉族，厨师。
委托代理人黄秀勇，福建远东大成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）兰斌，男，1965年11月15日出生，汉族，职工。
委托代理人黄秀勇，福建远东大成律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）武夷山市大王山庄建设开发有限公司。
法定代表人柴昭杨，董事长。
委托代理人柴文达，武夷山市大王山庄建设开发有限公司股东。
委托代理人彭俊仁，福建弘袍律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭家柱，男，1966年4月28日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人郑其宝，福建武夷律师事务所律师。
委托代理人徐正，福建武夷律师事务所律师。
上诉人林金生、左铭、黄志玲、杨志浩、兰斌、武夷山市大王山庄建设开发有限公司（以下简称大王公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2013）武民初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄志玲及其与上诉人林金生、左铭、杨志浩、兰斌的委托代理人黄秀勇、上诉人大王公司的委托代理人柴文达、彭俊仁、被上诉人郭家柱及其委托代理人郑其宝、徐正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭家柱原审诉请，请求判令：林金生、左铭、黄志玲、杨志浩、兰斌及大王公司立即按约将其开发出售的坐落于武夷山市国家旅游度假区大王公司10号楼的下列房屋产权证及土地使用权证过户登记给郭家柱：一层104店面（房产证号20××55，面积61.23平方米）；一层105店面（房产证号20××54，面积47.97平方米）；一层106店面（房产证号20××53，面积61.23平方米）；202室住宅（房产证号20××51，面积74.9平方米）；203室住宅（房产证号20××50，面积132.96平方米）；302室住宅（房产证号20××48，面积74.9平方米）；303室住宅（房产证号20××47，面积132.96平方米）；402室住宅（房产证号20××45，面积74.9平方米）；403室住宅（房产证号20××44，面积132.96平方米）。
原审法院查明，2003年1月15日，大王公司与林金生签订《协议书》一份，约定大王公司将位于武夷山旅游度假区内6号楼约192平方米，每平方按地价款2560元，计491520元，10号楼约192平方米，每平方按地价款1800元，计345600元，合计837120元，由林金生开发，林金生已付地价款760000元，余款2003年5月10日前付清，协议同时约定规划许可证、施工许可证、设计费、土地变更费、建安营业税、售房营业税等由林金生负担，区域内道路、管道、人行道、绿地、水电、电信、闭路、护坡等开发费用由大王公司负担。
讼争房产建成后，林金生及其合伙人左铭、黄志玲、杨志浩、兰斌与郭家柱于2007年4月10日签订《协议书》一份，约定大王山庄10号楼由郭家柱出售，总售价160万元，签订协议即付60万元，其余在2007年8月底全部付清，其中在有效时间郭家柱若有出售房屋，即时给林金生等付款，林金生等人只找郭家柱收售房款，郭家柱负责把售房款金额交给林金生等人。签订该份协议书前后，郭家柱先后支付了协议约定的款项60万元（其中一笔由2007年1月15日的借款5万元转为房款；2007年4月23日，左铭出具收条一张，确认收到郭家柱购买大王山庄10号楼人民币伍拾万元）。2007年10月13日，郭家柱与林金生签订《补充协议》，协议约定：大王公司10号楼1-4层店连宅建筑面积800平方米左右的房屋出售给郭家柱，售价为160万元，2007年4月2日付60万元，余款两证办好后银行贷款付清，林金生同意郭家柱在该楼房进行装修使用，在未办理两证过程中，产权证、土地证属于郭家柱，办理两证一切费用由林金生自负。后因郭家柱认为林金生等人及大王公司未将讼争房产过户至郭家柱名下，故而形成诉讼。
另查明，包含讼争房产在内的10号楼工程项目，以大王公司名义开发建设和工程验收。2012年，讼争房产先后办理了房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权人和土地使用权人均登记为大王公司。讼争房产中104、106、202、203号房屋在房产管理处办理合同登记备案，其中104号房屋买卖合同编号为0008227，买受人周启茂，106号房屋买卖合同编号为0008231，买受人为黄志玲，202、203号房屋买卖合同编号为0006985，买受人为陈新。在武夷山市人民法院执行周启茂为被执行人的案件中，于2012年3月21日裁定查封讼争房产中的10号楼104号房；在武夷山人民法院（2012）武民初字第928号武夷山市隆达房地产有限公司与武夷山市力马艺画品有限公司分期付款买卖合同纠纷案件中，大王公司作为案外人提供讼争房产中的10号楼104、106号房屋，作为隆达公司财产保全的担保。
原审法院认为，郭家柱与林金生等人于2007年4月10日签订的协议书，系双方当事人真实意思表示。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项有关于“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定，但该规定属管理强制性规范，而非效力强制性规范，该协议系双方真实意思表示，所以郭家柱与林金生等人所签订协议书并不因林金生等人未取得权属登记而无效，该协议仍具有法律效力，对郭家柱与林金生、左铭、黄志玲、杨志浩、兰斌具有约束力。对于该协议的性质，郭家柱认为系房屋买卖合同，林金生等人认为系委托销售房屋合同，且郭家柱在约定期限内未将房屋销售，林金生等人无需履行协议将房屋过户给郭家柱。原审法院认为，从该协议书中载明的“大王公司10号楼由郭家柱出售，总售价160万元，签订协议即付60万元，其余在2007年8月底全部付清，其中在有效时间郭家柱若有出售房屋，即时给林金生等人付款，林金生等人只找郭家柱收售房款，郭家柱负责把售房款金额交给林金生等人”的内容来看，以及左铭在协议书签订后对郭家柱所交款项出具的55万元收条中载明“购房款”的事实分析，该协议林金生等明确房屋销售的价格为160万元，不论郭家柱是否以该价款销售或溢价销售，均要向林金生等交纳160万元，因此具有房产包销的性质。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条关于“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”的规定，郭家柱与林金生等人约定的包销期满未销售，应由包销人即郭家柱按照合同约定的160万元价格予以购买。因此，郭家柱与林金生等人2007年4月10日签订的协议书系房屋买卖协议且合法有效。
关于郭家柱要求林金生等人及大王公司协助将讼争房产过户至郭家柱名下的诉请，原审法院认为，郭家柱、林金生等人2007年4月10日签订的协议书系房屋买卖协议且合法有效，林金生等人在签订协议后也将房屋钥匙交给郭家柱，且从协议签订的2007年到本案诉讼，经过多年时间，林金生等人未依法解除该协议书，对房屋一直没有采取积极行为，现郭家柱要求林金生等人协助办证，林金生等人有义务予以协助。对于大王公司因其与林金生于2003年1月15日签订协议，约定以34.56万元的价格将10号地块交由林金生开发，虽然讼争房产现登记在大王公司名下，但实际为林金生等人建设，根据《中华人民共和国物权法》第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，林金生等人的建造行为可导致讼争房产物权发生变动；此外，2013年9月13日的庭审中，大王公司已明确表示认可林金生等人与郭家柱所签订的协议书，并同意协助郭家柱将讼争房产过户至郭家柱名下，故对郭家柱要求大王公司协助办证的诉请予以支持。大王公司在庭审辩论终结前向原审法院提交告知函，表示其庭审意见要以2013年9月13日之前的庭审意见为准。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款关于“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”的规定，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条关于民事诉讼自认的有关规定，且大王公司对于不以最后一次庭审意见为准并未说明理由，原审法院仍采纳大王公司在2013年9月13日的庭审意见。
本案讼争房产中有四套（10号楼104、106、202、203）在2005年、2006年由大王公司与案外人签订房屋买卖合同，并到房管部门办理合同备案登记，但这几套房产始终未交付给案外人，也没有办证至案外人名下，案外人与大王公司之间仍是债权关系，不影响本案中讼争房产的物权变动。另外，本案中还有两套房产（10号楼104、106号房屋）被法院查封。但经调查，该两套房产中一套是案外人周启茂因为一起民间借贷案件在执行过程中被法院查封，另一套则是大王公司在一起分期付款买卖合同纠纷中提供作为财产保全的担保物，这些被法院查封行为是发生在本案买卖合同之后，而不是查封以后才进行买卖，所以也不影响本案房产的协助办证。
林金生经原审法院合法传唤，在2013年9月13日无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决：林金生、左铭、黄志玲、杨志浩、兰斌、大王公司应于判决生效之日起十日内协助郭家柱将坐落于武夷山市国家旅游度假区（大王山庄）10幢的下列房屋产权证及土地使用权证过户至郭家柱名下：104店面（房产证号：武夷山字第××号，土地证号：武国用2012第048**号）；105店面（房产证号：武夷山字第××号，土地证号：武国用2012第048**号）；106店面（房产证号：武夷山字第××号，土地证号：武国用2012第048**号）；202室住宅（房产证号：武夷山字第××号，土地证号：武国用2012第048**号）；203室住宅（房产证号：武夷山字第××号，土地证号：武国用2012第048**号）；302室住宅（房产证号：武夷山字第××号，土地证号：武国用2012第048**号）；303室住宅（房产证号：武夷山字第××号，土地证号：武国用2012第048**号）；402室住宅（房产证号：武夷山字第××号，土地证号：武国用2012第048**号）；403室住宅（房产证号：武夷山字第××号，土地证号：武国用2012第048**号）。
上诉人林金生、左铭、黄志玲、杨志浩、兰斌上诉称，一、原审在查明讼争房产中的104、106、202、203房屋已在房管处办理了合同登记备案手续的情况下，对以上房产进行财产保全没有告知买受人周启茂、黄志玲、陈新，对买受人提出的保全异议未依法作出书面意见；当买受人以有独立请求权的第三人为由书面申请参与诉讼时，原审法院却口头驳回了买受人的申请，原审没有依法保障讼争房产买受人的财产权益和诉讼权利，程序违法。二、林金生等人与郭家柱签订的《协议书》应属无效。首先，讼争房产的开发主体是大王公司，该公司未授权林金生等人与郭家柱签订商品房代理销售合同。虽然在2013年9月13日庭审时，大王公司的代理人表示认可《协议书》，但随后该公司又向原审法院提交《告知函》，告知2013年9月13日代理人的庭审意见与大王公司的意见相左。其次，早在《协议书》签订之前，大王公司已经将104、106、202、203房屋分别销售给周启茂、黄志玲和陈新，且在房管部门登记备案，大王公司销售房产的事实与其代理人2013年9月13日庭审所作的陈述相矛盾。最后，林金生等人与郭家柱均系自然人，不具有开发销售和代理销售商品房的资质。因此，双方签订的《协议书》依法应认定为无效。三、原审判决林金生等人与大王公司协助将讼争房产的权属过户至郭家柱名下，违反法律规定，系错误判决。讼争房产中，104、106、202、203房屋在《协议书》签订之前已经出售给相关买受人，原审判决将以上房产过户至郭家柱名下，损害了买受人的财产权益。综上，原审判决程序违法，适用法律错误，请求二审撤销原判，改判驳回郭家柱的原审诉讼请求。
上诉人大王公司上诉称，大王公司与林金生等人系合作开发本案讼争房产，大王公司是讼争房产的对外合法开发建设主体，林金生等人只能与大王公司分享开发利益，而不能取得房产的物权；原审判决林金生等人因“合法建造”取得讼争房产的物权，侵害了大王公司的合法权益。林金生等人在没有取得大王公司同意的前提下，私下与郭家柱签订《协议书》，委托销售讼争房产，属于恶意串通损害大王公司合法权益的行为，依法应认定为无效。请求二审撤销原判，改判驳回郭家柱的原审诉讼请求。
被上诉人郭家柱答辩称，一、大王公司与林金生之间系房地产开发内部合作关系，大王公司授权林金生有权出售本案讼争房产，因此，讼争房产登记在大王公司名下并不影响林金生与郭家柱房屋买卖关系的成立。林金生等人以其没有开发出售商品房的资质为由，要求认定其与郭家柱签订的房屋买卖《协议书》无效，该上诉理由不能成立。二、郭家柱与林金生等人签订的《协议书》以及之后签订的《补充协议书》具有房屋买卖的意思表示。原审认定《协议书》属于商品房包销合同是正确的，讼争房产应按《协议书》约定的价格出售给郭家柱。三、原审判决是否损害买受人周启茂、黄志玲、陈新的合法权益，应当由买受人自行向法院主张。本案审理至今，买受人周启茂等人并未向法院主张权利，且讼争房产仍登记在大王公司名下，未交付给买受人，买受人与大王公司之间仍让是债权关系，不影响讼争房产过户至郭家柱名下。综上，原审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，林金生等人与郭家柱于2007年4月10日签订的《协议书》约定出售的“大王山庄10号楼”即：大王山庄10号楼104店面、105店面、106店面、202室住宅、203室住宅、302室住宅、303室住宅、402室住宅、403室住宅；大王公司在二审庭审中陈述该公司于2010年得知林金生等人与郭家柱签订了上述《协议书》。
本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点主要是：大王公司与林金生签订的《协议书》的性质和效力如何认定；林金生等人是否有权处分讼争房产，其与郭家柱签订的《协议书》的性质和效力如何认定；原判处理结果是否会侵害第三人的利益，原审是否存在程序违法情形。
一、大王公司与林金生签订的《协议书》的性质和效力如何认定
讼争房产所在的10号楼地块的土地使用权人登记为大王公司，2003年1月15日，大王公司与林金生签订《协议书》，约定大王公司将讼争房产所在的10号楼地块192平方米，每平方米按地价款1800元，共计245600元的形式交由林金生开发，林金生已支付相应的地价款。以上约定符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与”，以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”所规定的情形。本院据此认定大王公司与林金生所签订的《协议书》属于土地使用权转让协议，且《协议书》的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该《协议书》成立并生效。
二、林金生等人是否有权处分讼争房产，其与郭家柱签订的《协议书》的性质和效力如何认定
1、林金生等人是否有权处分讼争房产。本院认为，一是林金生与大王公司签订土地使用权转让《协议书》后，可以取得10号楼土地的使用权，而事实上，林金生在与大王公司签订《协议书》后，即在10号楼地块投资建设讼争房产。虽然讼争房产的土地使用权人及房屋所有权人均登记为大王公司，但房屋所有权登记行为实质上是物权的公示方式，所有权证书仅具有房屋所有权正确性的推定效力，并不等同于房屋所有权本身。本案讼争房产已经通过工程验收，且并未被相关行政部门确定为违法建筑，因此，不论林金生等人与大王公司是合作开发建设抑或是林金生等人单独开发建设讼争房产，均不能否定林金生等人通过合法建造的事实行为取得讼争房产所有权的事实。二是讼争房产建成后，林金生等人即于2007年4月10日与郭家柱签订出售《协议书》，大王公司作为讼争房产的名义开发建设者及名义产权人，其已在原审庭审中对林金生等人与郭家柱所签订的《协议书》予以认可，并同意协助郭家柱将讼争房产过户至其名下。大王公司认可该《协议书》也即认可了林金生等人将讼争房产交由郭家柱销售的行为，该认可行为已经发生法律效力。三是大王公司将讼争房产中的104、106、202、203房屋分别销售给周启茂、黄志玲和陈新，且在房管部门登记备案的事实与其认可《协议书》的事实亦不矛盾。大王公司销售房产涉及的是其与周启茂等案外人之间的法律事实，并不影响其认可《协议书》的法律行为效力；且大王公司在2010年即已知晓上述《协议书》的存在，其从未提出该《协议书》有损害其权益的主张，本案当事人亦未诉请解除该《协议书》，上述事实也应视为大王公司对该《协议书》是认可的，亦即认可林金生等人将讼争房产交由郭家柱销售的事实。综上，林金生等人有权处分本案讼争房产。
2、林金生等人与郭家柱签订的《协议书》的性质和效力。林金生等人与郭家柱签订的《协议书》具有法律效力，原判认定该《协议书》具有包销合同性质并无不当。理由：本案讼争房产建成后，林金生等人与郭家柱签订了《协议书》，约定将讼争房产以160万元的价格交由郭家柱出售，林金生等人只找郭家柱收售房款，林金生等人向郭家柱出具的收条亦载明系收到“购房款”；而郭家柱如对外售房，则需以讼争房产的名义开发人大王公司的名义与购房人签订商品房销售合同，才能办理房屋产权转移登记手续，且大王公司对林金生等人将讼争房产交由郭家柱销售也予以认可。因此，林金生等人与郭家柱签订的《协议书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定的商品房包销合同性质。对于郭家柱是否具备包销主体资格问题，从房地产经营的角度考虑，规范并限定包销人的主体资格有利于规范房地产市场秩序；但是，从诉讼的角度考虑，在我国法律、行政法规对包销没有具体规定，尤其是没有禁止性规定的情况下，以包销人不具备房地产经营资格为由，认定包销合同无效，是不当的。故应当认为，林金生等人与郭家柱签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，属于包销性质的合同，具有法律效力。
三、原判处理结果是否会侵害第三人的利益，原审是否存在程序违法情形
林金生等人上诉认为，原审既已查明讼争房产中的104、106、202、203房屋已在房管处办理了合同登记备案手续，买受人为周启茂、黄志玲、陈新，本案的判决结果与买受人即具有利害关系，应追加买受人作为第三人参加本案诉讼，原审未予追加程序违法。本院认为，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第65条规定，“依照民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼”。依照该规定，是否追加第三人参加诉讼，主要是由第三人申请或由人民法院通知的形式追加。本案中，周启茂、陈新并未向原审法院书面申请参加诉讼，而黄志玲已经作为本案当事人，亦未就本案讼争房产提出独立诉求、主张权利。根据已查明的事实，讼争房产中的104、106、202、203房屋在2005、2006年虽由大王公司与以上买受人签订了《商品房买卖合同》，并办理了合同登记备案手续，但大王公司没有证据证明买受人有支付购房款，以上房屋至今未交付给买受人，买受人也从未向法院起诉要求大王公司交付房产。2012年讼争房产权属登记至大王公司名下后，包括本案当事人黄志玲在内的买受人均未提出异议，上述事实足以证明大王公司与买受人之间的《商品房买卖合同》并未履行。因此，上述买受人与本案的审理并无利害关系，原判认定买受人与大王公司之间仍是债权债务关系，不影响本案的实体处理并无不当。林金生等人的上述上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上分析认定，本案讼争房产已由郭家柱购买，郭家柱应享有讼争房产的物权，其诉请判令林金生等人及大王公司将讼争房产过户登记至其名下具有事实和法律依据，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人林金生、左铭、黄志玲、杨志浩、兰斌、武夷山市大王山庄建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
代理审判员 陈志勇
代理审判员 余观贵
二〇一四年八月五日
书 记 员 刘冬龙
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。