湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘09民终484号
上诉人（原审原告）：益阳信实置业有限公司，住所地益阳市。
法定代表人：孙咏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙月明，湖南金顺达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江国伟，男，1967年9月24日出生，住福建省永定县。
委托诉讼代理人：莫平，湖南理定明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏雨薇，湖南理定明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：向丽，女，1982年12月15日出生，住湖南省桃江县。
委托诉讼代理人：罗龙，湖南义剑（安化）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：益阳中禾置业有限公司，住所地益阳市。
法定代表人：陈雅辉，该公司董事长。
上诉人益阳信实置业有限公司（以下简称信实公司）因与被上诉人江国伟、向丽、益阳中禾置业有限公司（以下简称中禾公司）合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2016）湘0902民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进�了审理。上诉人信实公司的委托诉讼代理人孙月明、被上诉人江国伟的委托诉讼代理人莫平、被上诉人向丽的委托诉讼代理人罗龙参加诉讼。被上诉人中禾公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信实公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持信实公司的原审诉讼请求；2、由江国伟、向丽、中禾公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定侵害优先购买权不能否定买卖合同的效力，法律适用错误，本案是江国伟、向丽、中禾公司之间恶意串通，损害信实公司的法律行为，依法无效；二、即使侵害优先购买权不能否定合同效力，但也不能否定承租人的优先购买权，信实公司主张按照同等价款、付款时间和付款方式优先购买不应受到法律的否定。
江国伟辩称：1、江国伟与信实公司之间没有房屋租赁的合同关系，双�只有房屋借用关系；2、按信实公司的理由，江国伟没有出卖房屋的意愿，信实公司也不能主张优先购买权。请求二审法院驳回信实公司的上诉。
向丽辩称：江国伟与信实公司之间不存在租赁合同关系，江国伟与信实公司存在隐名股东关系，江国伟提交的结算书证明其将房屋暂借给信实公司是客观存在的，信实公司在脱离该事实的基础上，无法主张优先购买权。请求二审法院驳回信实公司的上诉。
中禾公司未到庭未予答辩。
信实公司向一审法院起诉请求：1、判令中禾公司、江国伟、向丽之间的商品房买卖合同无效，宣告中禾公司与向丽签订的《益阳市商品房买卖合同》（合同编号：20090058606）无效；2、确认信实公司对益阳市资阳区资江明珠第X栋（X栋）312号房享有优先购买权；3、由江国伟、向丽、中禾公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：江国伟原系信实公司的监事。2010年9月6日、2011年3月25日，江国伟分两次向中禾公司支付购房款324963元，向中禾公司购买其开发的资江明珠第4栋312房，双方未签订书面商品房买卖合同，未办理房屋产权过户手续。厦门信德投资有限公司系信实公司和中禾公司的股东，信实公司和厦门信德投资有限公司的法定代表人均为孙咏。中禾公司将其开发的资江明珠第4栋307、308房分配给股东厦门信德投资有限公司所有。2010年10月，信实公司因办公需要，租用资江明珠第4栋的307、308、312房，并于2010年11月24日与深圳齐信建设集团有限公司签订装饰工程施工合同，对该3套房屋进行统一的设计和装修，装修完毕后作为办公场所一直使用至今。江国伟作为信实公司的分管领导负责该3套房屋装修工作。信实公司与江国伟及厦门信德投资有限公司均未签订书面的房屋租赁合同，亦未交纳租金。信实公司陈述租金暂定每间房每月1000元，待公司盈利后结算，租赁时间为信实公司存续期间。江国伟陈述，作为监事，为了公司的发展，无偿将312房给信实公司使用，没有约定使用时间。从2011年4月18日起至2016年9月30日止，信实公司交纳了资江明珠第4栋的307、308、312房的物业费。向丽陈述于2015年12月向江国伟支付324963元后与中禾公司签订合同编号为20090058606的益阳市商品房买卖合同一份，该合同没有进行网签，没有销售备案，没有具体的签订时间，资江明珠第4栋312房的产权登记所有人至今为中禾公司。2016年4月25日，向丽交纳了D312号房从2016年7月1日起的物业费1800元，2016年6月8日，中禾公司向向丽开出关于资江明珠第4栋312房，金额为324963元的增值税发票一份。2016年8月24日，向丽交纳了住房买卖契税12709.59元。中禾公司、江国伟就出售资江�珠第4栋312房给向丽的事均未通知信实公司或征求其意见，亦未向向丽交付房屋。
一审法院认为，江国伟向中禾公司交纳了资江明珠第4栋312房的购房款，为该房的实际所有人，江国伟对房屋有处分权。因江国伟是信实公司的监事，代表信实公司分管对包括307、308、312房在内的房屋作为信实公司办公场所的统一装修，虽双方未签订书面的租赁合同，但就312房构成事实上的租赁关系，且租赁至今。江国伟辩称的其与信实公司不是租赁关系的理由不能成立。因没有足够的证据证明江国伟作为房屋的实际所有人和出租方将房屋卖给向丽的行为是恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权，根据法律规定，承租人的优先购买权系法定的优先缔约权，系债权，不具有对抗第三人的效力，承租人不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，故信实公司的诉讼请求没有事实和法律依据。综上所述，对信实公司的诉讼请求，不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回信实公司的诉讼请求。案件受理费6174元，减半收取3087元，由信实公司负担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案系合同纠纷，当事人二审争议的焦点问题是：一、向丽与江国伟、中禾公司之间的房屋买卖合同是否有效；二、信实公司对资江明珠第4栋312房是否享有优先购买权。
一、关于向丽与江国伟、中禾公司之间的房屋买卖合同是否有效的�题
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，江国伟向中禾公司支付了购房款，购买了资江明珠第4栋312房，其系该房屋的实际所有人，享有对该房屋的处分权。后江国伟将涉案房屋出租给信实公司作为办公场所。江国伟在出卖涉案房屋时虽未在合同期限内通知信实公司，但作为房屋所有权人，向丽作为涉案房屋的买受人，双方达成房屋买卖协议系双方真实意思表示，合同合法有效。即便江国伟出卖房屋的行为侵犯了信实公司的优先购买权，信实公司亦不能主张江国伟与向丽之间的房屋买卖合同无效。同时，信实公司并未提交充分有效证据证明中禾公司、江国伟及向丽之间系恶意串通损害其权益，其要求判令中禾公司、江国伟、向丽之间的商品房买卖合同无效，宣告中禾公司与向丽签订的《益阳市商品房买卖合同》无效的请求亦不能成立，一审法院未予支持信实公司的该项诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。
二、关于信实公司对资江明珠第4栋312房是否享有优先购买权的问题
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，信实公司主张其与江国伟为租赁合同关系，江国伟主张其与信实公司系借用关系，�审法院认定信实公司与江国伟之间系事实租赁关系，江国伟并未提起上诉，视为对该法律关系的认可。江国伟将涉案房屋出租给信实公司作为办公场所使用，信实公司作为涉案房屋的承租人，对涉案房屋享有优先购买权。江国伟在出售涉案房屋时，未在合理期限内通知承租人信实公司，侵犯了信实公司的优先购买权。虽然信实公司请求确认江国伟与向丽之间买卖合同无效的主张不能成立，但江国伟与向丽之间房屋买卖合同的效力，并不影响信实公司优先购买权的确认，故信实公司请求确认其对涉案房屋享有优先购买权符合法律规定，应予支持，一审法院驳回信实公司的该项诉讼请求不当，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人信实公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法�第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、撤销湖南省益阳市资阳区人民法院（2016）湘0902民初1006号民事判决；
二、确认益阳信实置业有限公司在同等条件下对益阳市资阳区资江明珠第4栋（D栋）312号房享有优先购买权；
三、驳回益阳信实置业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费6174元，减半收取3087元，由益阳信实置业有限公司、江国伟各负担1543.5元；二审案件受理费6174元，由益阳信实置业有限公司、江国伟各负担3087元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄和平
审 判 员 刘国清
代理审判员 吴丽亚
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 李伊琳