福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第537号上诉人（原审被告）陈春，男，1973年2月26日出生，汉族，住福安市城南街道。被上诉人（原审原告）王石康，男，1962年10月22日出生，汉族，住福安市城南街道。委托代理人肖霞，福建人文律师事务所律师。上诉人陈春因与被上诉人王石康物权保护纠纷一案，不服福安市人民法院作出的（2015）安民初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审判决查明：1、位于福安市城南街道某处的房屋所有权人系王石康。2011年10月9日，原告王石康与被告陈春签订一份房屋租赁合同，约定将坐落在福安市城南街道某处出租给陈春使用，租赁期限从2011年11月8日至2014年11月7日。租金为每年计算：第一年租金260000元，第二年租金270000元，第三年租金为280000元，每年租金须提前两个月交付。合同期满，原告若需用店面有权收回，须提前二个月通知被告，不需时原告有权根据行情重新确定租金，在同等条件下被告有优先承租权。如需继续租赁，被告必须在期满前二个月通知原告，经原告同意后备好一年租金另签订合同继续使用，如原告不同意，被告必须如期交还店面，不得以任何理由为借口拖延迁出日期。被告在承租期内，可以对该店面进行装修，装修一切费用自理，但不得改变店面结构和进行难以复原的装修，租赁期满，固定装修物归原告所有不得破坏，或恢复内部原状。租赁合同还约定被告必须向原告交水电费和店面修缮费的押金10000元。该押金至今未返还被告。2014年11月7日之前的租金，被告已全部支付给原告。租期届满后，被告经原告同意续租诉争店面一个月即（2014年11月8日至2014年12月7日止），该月的租金为23333元，被告已支付23000元，尚有333元未支付。2014年12月11日，原告打电话给被告，就如何交还店面事宜进行协商。2014年12月12日晚，被告通过他人将一把店面钥匙交给原告，交付钥匙时店面的装修物未拆除，柜子里的眼镜已全部搬走，但柜子仍搁置在店里没有搬走。2014年12月13日，原告打电话要求被告将搁置在店面的柜子搬走。因原、被告就转租费及店内装修物的处理无法达成意见，2014年12月22日原告向本院提起诉讼，2015年1月23日原告向被告发出搬移柜子的通知书，因被告未在通知的时间内将店面柜子十四个进行搬移，2015年1月27日原告雇用他人将上述柜子搬至其他地方存放进行腾空店面。2015年1月26日，原告王石康与詹晗斌签订一份租赁期为60天的房屋短期租赁合同，租期为2015年1月26日起至2015年3月25日止，每月租金为20000元，租金总计为40000元。原审判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方对租赁店面的时间截止至2014年12月7日的事实并无异议，故被告应于2014年12月8日之前将讼争店面返还原告。然，租期届满后，被告并没有依据房屋租赁合同的约定将符合条件的店面返还给原告，而将十四个柜子、凳子等滞留在店面，经原告催促后仍拒不搬出，已侵犯了原告的合法权益，应承担赔偿损失的违约责任。2015年1月27日，原告已自行将店面腾空并租赁给他人，从而原告取得对讼争店面实际控制权，故2015年1月27日可作为原告收回店铺的时间，被告占用店面的时间可确定为2014年12月8日至2015年1月26日，计50天。原告主张2015年1月27日之后的租金损失没有法律依据，原审法院不予支持。房屋租赁合同约定租赁期满，固定装修物可归原告所有，被告也同意固定装修物由原告处理，而2015年1月27日原告已自行将店面腾空并出租他人，原告已实际控制讼争店面，故原告再行主张被告停止侵害、恢复店面原状并腾空归还讼争店面，不予支持。被告向原告顺延合同时的月租金为23333元，比较符合实际情况，因此原告的租金损失以月租金为23333元为宜，故被告应赔偿原告占用店面租金损失为38888元（23333元／月÷30天×50天）。庭审中，被告对结欠原告2014年11月8日至2014年12月26日的店铺租金333元及原告代为偿付水电费1117.5元的事实无异议，故被告还应返还原告店铺租金333元及水电费1117.5元。原告为了防止损失的扩大，将占用讼争店面的柜子搬往其他地方存放而支付搬运费460元，该费用属于原告因防止损失扩大而支出的合理费用，故应由被告承担。原告主张被告支付搬运费460元，符合法律规定，原审予以支持。在签订房屋租赁合同时，被告已向原告交付水电费用和店面修缮的押金10000元，被告也同意未退还押金在赔偿款项中用于抵扣，故该押金可在赔偿的租金损失38888元中予以抵扣，原审法院予以确认。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告陈春应于本判决生效之日起十日内向原告王石康赔偿租金损失38888元，扣除被告陈春已支付给原告王石康的押金10000元，被告陈春实际还应赔偿原告王石康租金损失28888元。二、被告陈春应于本判决生效之日起十日内向原告王石康支付租金333元并返还原告王石康垫付的水电费1117.5元、搬运费460元。三、驳回原告王石康的其他诉讼请求。本案受理费836元，由原告王石康负担86元，被告陈春负担750元。宣判后，原审被告陈春不服，向本院提出上诉。上诉人陈春上诉称：一、上诉人早在2014年12月8日就将讼争店面交还被上诉人。上诉人搬空货物并将讼争店面的钥匙交还给上诉人，目的就是为了交还店面。上诉人留有一把钥匙，是为了如果找到合适的地点便于搬运剩余的空柜子，而不是为了控制店面。原审认定被上诉人自行将店面腾空时其才取得店面的实际控制权，该事实认定有误。原审判决还以店面里存放着许多空柜子、凳子等非固定物件为由，认定上诉人不符合合同约定的返还条件，不符事实。空柜子、凳子等物品不属于租店的货物，只是经营所需的工具，可以认为是添附，该物品都应由被上诉人所有并处置，其费用理应由被上诉人承担。二、即使被上诉人认为空柜子、凳子等物品占用其店面而使其权利受到侵害，也应采取适当措施防止损失扩大，否则无权就扩大的损失要求赔偿。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审：1、撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人该项诉讼请求。2、撤销原审判决第二项中有关搬运费的内容，改判驳回被上诉人搬运费的诉讼请求。被上诉人王石康答辩称：一、原审认定被上诉人收回店面的时间是正确的。上诉人虽在2014年12月12日交还一把店面钥匙，但上诉人不仅还掌握另一把钥匙，而且在店面里放置经营期间使用的大小柜子14个及若干凳子，把整个店面都占满，并主张后面承租者必须支付15万元的转让费。被上诉人在诉前和诉中多次通知上诉人搬迁物品、腾空店面无果后，于2015年1月27日将上诉人滞留在店面的物品搬迁从而腾空店面，才实现了空店出租给他人。因此，上诉人在2015年1月27日前实际控制店面的用意十分清楚。二、上诉人滞留店里的柜子、凳子并没有约定在租期满后无偿归被上诉人所有，且上诉人还声称要搬走，故并非添附。三、上诉人为了能从下家承租者处拿到15万元的转让费，决意不搬走滞留物，该侵权行为造成被上诉人无法出租店面并造成租金的损失，这种损失是无法采取措施来防止的。经审理查明：双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对没有争议的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1、原审认定的交还店面的时间是否合理；2、被上诉人是否存在扩大损失的情形；3、搬运费是否应由上诉人承担。本院对此分析、认定如下：本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案《房屋租赁合同》约定“租赁期满，固定装修物归甲方（王石康）所有不得破坏，或恢复内部原状”，并未约定租赁期满后，上诉人用于经营的存放于店面内的柜子、凳子等可移动设施归出租人所有。故上诉人作为承租方在租赁合同关系终止后，应遵循诚实信用原则，负有履行腾空店面内存放的柜子、凳子等物品等义务。上诉人在租赁合同关系终止后，经被上诉人催告后仍不主动履行腾空店内物品的义务，造成被上诉人无法正常支配店面，已损害被上诉人的合法权益。被上诉人在此情形下，雇请他人搬运店内物品并将店面及时另行出租，显然是为了防止扩大损失而采取的救济行为，并不存在扩大损失的行为。故被上诉人因防止损失扩大而支出的合理费用（搬运费），也理应由上诉人承担。在店面内存放的柜子、凳子等物品搬离后，被上诉人方可完全自主支配店面，故原审认定上诉人交还店面的时间为店面内存放物品腾空之日，应予维持。上诉人应赔偿租赁合同关系终止后，无故占用店面期间的损失。综上所述，本院认为，原审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人所提上诉均依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费784元，由上诉人陈春负担。本判决为终审判决。审判长沈鸣鸣审判员林斌代理审判员陈富强二〇一五年五月二十日书记员彭杨清附本案主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……