湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0191民初2492号
原告（反诉被告）：杨玉华。
委托诉讼代理人：王忠德，湖北证本律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王沁。
被告：王凤。
以上两被告共同委托诉讼代理人：马威，湖北维勒律师事务所律师。
以上两被告共同委托诉讼代理人：龙江波，湖北维勒律师事务所律师。
原告杨玉华与被告王沁、被告王凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由审判员刘晓凌适用简易程序公开审理，被告王沁答辩期内向本院提起反诉，本院于2016年8月29日公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。杨玉华及其委托诉讼代理人王忠德，王沁及王凤的共同委托诉讼代理人马威、龙江波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨玉华向本院提出诉讼请求：1.确认王沁、王凤解除购房协议的行为不合法；2.确认杨玉华与王沁、王凤签订的武汉经济技术开发区29R1地块金桥太子湖1号7栋1单元6层3室房屋《购房协议》合法有效；3.王沁、王凤继续履行《购房协议》，并按约定协助杨玉华办理住房公积金或商业贷款手续，王沁、王凤协助杨玉华在武汉市不动产登记部门将本案涉诉房产不动产权属证书变更登记至杨玉华名下；4.王沁、王凤承担违约责任，承担违约金人民币100，000元；王沁、王凤承担杨玉华律师费人民币20，000元；5.本案诉讼费用由王沁、王凤承担。事实和理由：2014年7月，杨玉华为陪读租赁王沁位于29R1地块金桥太子湖1号7栋1单元6层3室房屋，租赁期间杨玉华得知王沁欲出售该房屋，当即给付购房定金人民币50，000元，之后又给付人民币15，000元，并于2015年6月12日与王沁的委托代理人王凤签订了《购房协议》一份，对付款方式、分期付款时间、公积金贷款的办理期限及宽限时间、违约责任等进行约定。之后，杨玉华积极办理住房公积金贷款手续，但因王沁、王凤未予配合，导致公积金贷款申办手续迟迟未能批复，在此期间，武汉市房价上涨，王沁、王凤不仅不配合办理贷款申办手续，还多次要求停止履行合同，单方面撤销合同，为了达到其解除合同的目的于2016年4月14日委托律师向杨玉华送达了一份解除合同的律师函，杨玉华当即表示反对，坚决要求继续履行合同，杨玉华主动交了今年7月份的租金，但王沁仍坚持解除合同，并再次委托律师发函要求杨玉华从房屋中搬出，《购房协议》是双方真实意思表示，应当严格履行，杨玉华要求继续履行合同，制裁王沁、王凤违约行为。
王沁、王凤针对杨玉华的起诉共同辩称：王凤作为王沁的委托代理人处理卖房事宜，所有后果应由王沁承担，被告王凤非本案适格主体；杨玉华在合同签订后拒不履行申办公积金义务、拒不履行交付首付款义务、拒不履行交付定金义务，经王沁多次催促，杨玉华以各种理由搪塞，王沁依法行使解除权，解除权系形成权，自通知到达杨玉华之日起生效，应认定双方购房协议于2016年4月14日已依法解除。
王沁向本院提出反诉请求：1.杨玉华与王沁签订的关于武汉经济技术开发区29R1金桥太子湖1号7栋1单元6层3室的《购房协议》已于2016年4月14日解除；2.杨玉华承担违约责任并支付违约金人民币35，000元（已扣除违约金人民币65，000元）；3.本案全部诉讼费用由杨玉华承担。事实和理由：2015年6月12日，王沁授权王凤与杨玉华签订《购房协议》，约定以人民币900，000元的价格将涉案房产卖与杨玉华，杨玉华依约应于协议签订之日起开始办理公积金贷款，但截至王沁解除《购房协议》当日杨玉华仍未申办公积金贷款，且未向王沁要求协助，杨玉华未及时申办公积金的行为系重大违约。按照《购房协议》的约定杨玉华应于2015年6月6日前支付定金人民币50，000元，2015年10月1日前支付定金人民币50，000元，但截至2016年4月14日杨玉华仍未按约定支付剩余定金人民币35，000元，视为杨玉华违约。王沁经多次催告无果情况下，于2016年4月14日通过邮寄方式向杨玉华发函解除《购房协议》的行为合法有效，杨玉华在《购房协议》已解除的情况下，于2016年7月2日、3日支付“定金”的行为无效。根据《购房协议》的约定，杨玉华应支付王沁违约金人民币100，000元，扣除杨玉华已向王沁支付了人民币65，000元，杨玉华仍需支付人民币35，000元。
杨玉华针对王沁的反诉辩称：本案涉及的《购房协议》合法有效，王沁解除协议的行为无效。《购房协议》中约定的违约条件是人民币600，000元的付款时间及宽限时间的特别约定，只有在约定时间未付情况下才构成违约，现仍在履行期内；虽然杨玉华未及时支付剩余人民币35，000元定金，因履行过程中双方事实上变更了定金支付方式；杨玉华在履行《购房协议》中虽存在瑕疵行为，但不影响王沁出售房屋合同目的的实现，杨玉华公积金贷款未及时办理下来有政策性因素存在，只有杨玉华在宽限期过后未支付人民币600，000元房款时才构成违约，对于房款杨玉华现可以现金支付。故双方之间的《购房协议》合法有效应继续履行，驳回王沁的反诉请求，支持杨玉华的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：王沁系本辖区29R1地块金桥太子湖1号7栋1单元6层3室房屋所有权人，杨玉华于2014年7月9日与王沁之母王凤签订房屋租赁合同，租赁王沁名下的该房屋。承租期间，杨玉华得知王沁欲出售涉案房屋，王沁也知晓杨玉华意欲购买的意愿后，王沁授权其母亲王凤代为处理房屋买卖事宜，王凤作为王沁的委托代理人与杨玉华于2015年6月12日签订《购房协议》一份，约定成交价为人民币900，000元，其他过户等一切相关费用由杨玉华承担，房款人民币600，000元由杨玉华于签订协议起开始办理公积金贷款支付给王沁，2016年6月30日止若公积金贷款因客观原因支付延迟，付款可同时宽限到2016年12月31日，在此期间继续按租房缴纳每月人民币3，000元房租按季支付，无论何种原因到宽限期止仍无法支付人民币600，000元房款，视为违约，按违约条款执行，王沁何时收到人民币600，000元公积金贷款日起，停止缴纳房租；定金人民币100，000元于2015年6月6日前支付人民币50，000元，2015年10月1日前支付人民币50，000元，自双方签订协议当日起，杨玉华违约已缴纳定金不予退还，购房协议终止；房款人民币100，000元于2016年12月31日前支付（免息附借条）；房款人民币100，000元于2017年6月30日前支付（免息附借条）；因杨玉华租赁到期日为2016年6月30日，在此期间购房款付清，房屋过户给杨玉华，房屋属杨玉华所有，房屋内各类物品归杨玉华所有，停止支付房租，反之2016年6月30日至2016年12月31日止继续按租房缴纳每月人民币3，000元房租按季度支付；无论任何原因，任何一方违约需向对方支付违约金人民币100，000元，房屋协议终止等。协议签订前后，杨玉华分别于2015年6月2日、2015年10月1日向王沁支付了定金人民币50，000元、人民币15，000元，共计支付定金人民币65，000元。2016年4月14日，王沁以杨玉华违反双方《购房协议》的约定未按期足额支付定金，委托律师向杨玉华邮寄了解除双方《购房协议》的律师函，杨玉华于2016年4月16日收悉。2016年5月左右，武汉市房产交易开始升温。2016年7月2日、3日，杨玉华共向王凤支付人民币35，000元。2016年7月4日，杨玉华委托律师向王凤发短信称要求继续履行《购房协议》等。2016年7月5日，王沁再次委托律师向杨玉华邮寄关于房屋纠纷事宜律师函，表明《购房协议》已于2016年4月解除，不认可人民币35，000元为定金，并将该款项作为杨玉华腾退房屋的担保金予以暂时保管。杨玉华认为双方已口头变更了关于定金方面的协议内容，己方并未违约，且目前尚在合同履行期限内，双方的《购房协议》应当继续履行，王沁单方解除合同的行为无效，为此诉至法院，请求依诉予判。王沁认为杨玉华未按合同约定启动贷款手续且未按约支付定金，已严重违约，双方《购房协议》已经解除，杨玉华应当按约支付合同违约金赔偿给王沁带来的损失，为此提出反诉，请求依诉予判。对于当事人双方没有争议的上述事实，本院予以确认。
对当事人有争议的事实的质证和认定情况：杨玉华为证实己方按约履行购房协议提交了银行账户交易明细单、转账凭证，王沁、王凤对该证据的真实性无异议，仅认可收到定金人民币65，000元，王沁为证实杨玉华违约提交了银行流水、录音资料、律师函、快递单、查询记录，杨玉华对上述证据真实性无异议，认可按约支付定金人民币65，000元，剩余定金人民币35，000元认为双方口头变更了支付时间等，本院对各方提供的上述证据的真实性予以采信，因杨玉华对双方口头变更定金支付时间未能举证，且王沁、王凤均不予认可，本院对杨玉华未按约履行定金支付义务的事实予以认可，通过双方从2016年3月3日至2016年3月20日的多次通话录音清晰反映杨玉华对《购房协议》的履行持拖延、观望态度，王沁于2016年4月14日向其发律师函表明解除《购房协议》后，2016年4月16日双方的通话录音清晰反映杨玉华嫌房价高本人根本不想买的想法，加之杨玉华未能提交在签订协议后开始办理公积金贷款的相关证据，由此本院对王沁证据的证明目的予以采信。
本案争议焦点：1.王凤是否为本案适格主体？2.《购房协议》是继续履行或是解除？3.违约责任如何承担？
关于焦点1.本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”的规定，本案中，作为房产所有人的王沁委托其母亲王凤代理其办理有关房屋过户等相关事宜，未违反法律禁止性规定，王凤作为王沁代理人实施民事法律行为的后果应由王沁承担，杨玉华向王凤主张权利无法律依据，本院不予支持，王凤提出非本案适格主体的抗辩本院予以采纳。
关于焦点2.本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同，当事人根据该法第九十四条规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，王凤作为王沁的代理人与杨玉华签订《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，杨玉华主张双方签订的《购房协议》合法有效的诉请，本院予以确认；《购房协议》明确约定“房款人民币600，000元由杨玉华于签订协议起开始办理公积金贷款支付给王沁，2016年6月30日止若公积金贷款因客观原因支付延迟，付款可同时宽限到2016年12月31日”，杨玉华未能提供证据证实其已在签订协议后合理期限着手办理房屋贷款手续，也无证据证实公积金贷款因客观原因支付延迟，故其主张有权在2016年12月31日前付款的理由不能成立；杨玉华未按《购房协议》履行定金支付义务，主张双方变更定金支付时间未能举证，在王沁委托律师向其发解除双方《购房协议》的律师函前，杨玉华对《购房协议》的履行持拖延、观望态度，收到函后，明确向王沁表示嫌房价高本人根本不想买，武汉市房产交易于2016年5月左右开始升温后，杨玉华遂委托律师于2016年7月4日向王凤及王沁短信告知要求继续履行合同，上述事实充分表明杨玉华以自己的行为不履行《购房协议》约定的义务，王沁于2016年4月14日委托律师向杨玉华送达解除《购房协议》的律师函，行使解除权有事实和法律依据，该行为合法有效，双方《购房协议》自该律师函于2016年4月16日到达杨玉华时解除，杨玉华主张《购房协议》继续履行的诉请不能成立，杨玉华主张协助办理住房公积金或商业贷款手续及协助过户的诉请本院也不予支持，王沁主张《购房协议》于2016年4月14日解除不符合法律规定，本院不予确认。
关于焦点3.本院认为，杨玉华违约导致《购房协议》解除，其无权要求王沁承担违约责任和律师费用，本院对杨玉华主张的违约金和律师费诉请不予支持。关于杨玉华违约责任问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，本案中，《购房协议》明确约定“自双方签订协议当日起，杨玉华违约已缴纳定金不予退还，购房协议终止；双方无论任何原因，任何一方违约需向对方支付违约金人民币100，000元，房屋协议终止。”，杨玉华与王沁约定了定金也约定了违约金，王沁实际收取杨玉华定金人民币65，000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，鉴于当下武汉市房产处于升温状态，杨玉华违约并未造成王沁其他损失存在，本院兼顾合同履行并根据公平原则衡量，杨玉华向王沁支付的定金人民币65，000元作为违约金足以弥补违约给王沁造成的实际损失，王沁在此之外诉请杨玉华支付违约金人民币35，000元过高，本院不予支持。
综上所述，王沁与杨玉华签订的《购房协议》合法有效，杨玉华未按《购房协议》履行义务，王沁依法行使解除权的行为合法，《购房协议》自杨玉华2016年4月16日收到解除通知时解除，杨玉华已支付的定金人民币65，000元作为违约金足以弥补违约给王沁造成的损失，本院对各方当事人其他诉请均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、杨玉华与王沁签订的武汉经济技术开发区29R1地块金桥太子湖1号7栋1单元6层3室房屋《购房协议》合法有效；
二、杨玉华与王沁签订的《购房协议》于2016年4月16日解除；
三、驳回杨玉华的其他诉讼请求；
四、驳回王沁的其他诉讼请求。
本诉案件受理费人民币2，700元，减半收取人民币1，350元，由杨玉华自行承担（已交纳）；反诉案件受理费人民币676元，减半收取人民币338元，由王沁自行承担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘晓凌
二〇一六年十月十一日
书记员 王 骏