广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4426号
上诉人（原审被告）：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈素蓉，女，1972年1月21日出生，汉族，住广东省饶平县。
委托代理人：朱帆，广东华之杰律师事务所律师。
原审被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地：。
法定代表人：涂国钧，该司总经理。
委托代理人：陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
上诉人涂国钧因与被上诉人陈素蓉、原审被告广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为万城公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月19日，万城公司代涂国钧（出卖人）与陈素蓉（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层237号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为310000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年1月21日前支付160000元；余下房价款150000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等等。陈素蓉共向万城公司支付了房款160000元、税费10284元。
2012年11月5日，陈素蓉（乙方）与涂国钧（甲方）签订《和解协议书》，订明：1、双方同意乙方继续买入该铺，履行原《商铺买卖合同》，并协助甲方尽快完成交易过户手续……同时，双方互不追究该商铺买卖合同履行中之前可能存在的违约责任；2、双方应于2013年5月30日前办理该商铺的交易过户登记手续，甲方向乙方出示相关房管部门的交易递件收据后3个工作日内，乙方一次性支付该商铺的剩余房价款140000元给甲方（原剩余房价款为150000元，现甲方愿意给予乙方10000元的减价……）。双方应充分配合办理该商铺的交易过户登记手续；等等。
涂国钧、万城公司为证明其抗辩意见，还提交了以下证据：
1、（2013）穗海法民三初字第1994号案广州市海珠区人民法院调查函、广州市海珠区房地产交易登记所出具的《关于调查函的复函》，证明因受业主提起行政诉讼的影响，房产交易登记中心在2012年7月31日至2013年8月19日停止办理万城小商品交易中心商铺的转移登记。
2、万城小商品交易中心认购书、万城小商品交易中心认购须知、（2010）南公证内字第35862号，证明涂国钧委托万城公司代理出售名下商铺，陈素蓉是在清楚涉案商铺产权情况及委托代理销售情况下才签署商铺买卖合同。
3、（2013）穗中法行终字第364号行政判决书、生效证明、房产证，证明涉案商铺具备销售条件，具备过户条件。
陈素蓉对上述证据的真实性没有异议。
2013年8月6日，陈素蓉向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令解除双方签订的位于广州市海珠区南珠路2号2237铺位的《商铺买卖合同》；2、判令涂国钧向陈素蓉返还购房款160000元；3、判令涂国钧向陈素蓉支付违约金共30000元及退回税费10284元；4、判令涂国钧从起诉之日起至其还清全部退款之日止按同期银行贷款利率支付利息给陈素蓉；5、判令万城公司对诉讼诉求2、3、4的款项承担连带责任；6、本案诉讼费由涂国钧、万城公司承担。
原审诉讼中，陈素蓉表示涂国钧、万城公司没有将其主张的房管部门停止办理过户手续的事宜告知过陈素蓉，在2013年8月19日恢复办理过户手续的事宜也没有告知陈素蓉，即使陈素蓉提起本案诉讼，如果涂国钧、万城公司及时通知陈素蓉在2013年8月19日之后办理过户手续，陈素蓉也可以配合办理，但涂国钧、万城公司也从来没有与陈素蓉沟通过办理过户手续事宜，所以涂国钧、万城公司不办理过户手续是恶意行为。涂国钧、万城公司则表示有电话通知过陈素蓉停止办理过户事宜，但是没有书面证据。
原审法院认为，万城公司经涂国钧授权委托，以涂国钧名义与陈素蓉签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对陈素蓉和涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。上述合同约定，合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。
2012年11月5日，陈素蓉和涂国钧签订《和解协议书》，约定双方继续履行原《商铺买卖合同》，并将《商铺买卖合同》约定的办理房产证的期限变更为2013年5月30日前，但涂国钧至今未能为陈素蓉办理涉案商铺的房地产权证。涂国钧、万城公司辩称房管部门在2012年7月31日至2013年8月19日期间停止办理涉案场地商铺的交易过户登记手续，认为未能办证的原因在于房管部门的行政行为以及陈素蓉的起诉，但本案和解协议签订的时间为2012年11月5日，即在签订和解协议的三个月前涂国钧、万城公司抗辩的事由已经存在，但涂国钧、万城公司仍然承诺在2013年5月30日前办理涉案商铺的交易过户登记手续，而且在2013年8月19日之后如果涂国钧、万城公司有能力为陈素蓉办理房产证则完全可以通知陈素蓉协助办理，陈素蓉的起诉并不能导致涂国钧、万城公司无法办证的后果，但涂国钧、万城公司无法提供任何证据证明其在签订和解协议之后曾通知陈素蓉协助办理涉案商铺的过户手续，也无法证明其曾将其主张的房管部门停止办理过户手续的事宜告知过陈素蓉，故综合上述情况，对涂国钧、万城公司上述抗辩意见原审法院不予采纳，涂国钧至今未能为陈素蓉办理过户手续，已构成违约，应承担违约责任。
涂国钧、万城公司还辩称签订和解协议后不再受原《商铺买卖合同》约定的违约责任条款约束，其意见缺乏法律依据，原审法院也不予采纳。陈素蓉要求解除涉案《商铺买卖合同》及要求涂国钧退还已付购房款160000元和税费10284元，并要求涂国钧支付违约金30000元，符合合同约定，原审法院予以支持。陈素蓉要求涂国钧按同期银行贷款利率支付已付款的利息，鉴于合同对此没有约定，且陈素蓉也没有提交证据证实其损失高于约定的违约金，故原审法院对陈素蓉的该诉讼请求不予支持。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故陈素蓉要求万城公司对涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，原审法院也不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年9月12日作出如下判决：一、解除万城公司代涂国钧与陈素蓉于2011年1月19日签订的《商铺买卖合同》；二、涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还购房款160000元和税费10284元给陈素蓉；三、涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金30000元给陈素蓉；四、驳回陈素蓉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4404元，由涂国钧负担。
判后，涂国钧不服原审判决，上诉至本院称：虽然双方约定于210个工作日内办理过户手续，但因陈素蓉中途对涉案商铺的经营失去信心，怠于依约办理过户公证委托手续、递交过户资料，以实际行动表示不愿履约，导致双方未能在210个工作日内办妥过户手续，原审对此查明错误并由此作出错误判决。一、原审判决对陈素蓉主张有权拒绝办理委托过户手续和委托书公证手续予以支持，违背双方买卖合同、认购书和认购须知的约定内容，没有查明涂国钧实际是通知买方交纳办证过户资料（含办理过户的身份资料、签署过户文件和签署委托过户公证文件等），更没有查明陈素蓉对委托过户这一交易过户方式在诉讼前一直无异议、愿意配合而仅是主张到场后无法办理的情况。1、2011年9月5号的《关于办理房产证相关手续的通知》内容实际上包括交纳过户办证资料。该通知内容中有“请阁下于2011年9月22日至9月25日带齐办理房产证过户所需资料……如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行”的内容。原审对此未予查明。陈素蓉不能前来交纳办证资料，构成根本违约，无权要求解除合同。2、委托过户及买方配合提交过户文件的合同依据是《万城小商品交易中心认购须知》第3条、《万城小商品交易中心认购书》第2条第9款、《商铺买卖合同》第15条约定。据此，陈素蓉出具授权委托给涂国钧认可的代理人员以便办理过户手续是其应尽的文件配合义务，但陈素蓉至今未履行其义务已构成违约。3、根据《房屋登记办法》第15条、《广州市存量房转移登记办法指引》和区房管局《登记办证指南（十四）》，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书并经公证，这也是政府对委托过户的公证要求。4、陈素蓉拒绝或不配合办理委托过户及提交过户所需办证资料应免除涂国钧为其负责办理产权交易过户的210个工作日的时间责任。二、原审法院认为涂国钧在2011年9月份发给陈素蓉的通知中不涉及按揭内容，该认定不但没有对应的证据支持，更与涂国钧在一审已提交的证据相矛盾，涂国钧提交的大量证据充分证实涂国钧当时已履行通知业主办理按揭义务，原审判决理由因欠缺证据与事实不符而不能成立。1、涂国钧于2011年9月5日向商铺买方统一发出的邮寄函件品名注明是“办理按揭手续通知”，明确发出按揭通知；2、邮件内页《关于办理房产相关手续的通知》注明“详见附件”，而涂国钧已举证附件即是《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》，并在内容中提及“逾期办理按揭手续违约金责任”，加上邮件封面品名以概括方式注明“办理按揭手续通知”，三者与附件表述内容一致，互相关联；3、涂国钧寄给同楼盘的其他业主11份的邮件退件（已办理拆件公证），快件包裹均含有附件《办理按揭客户所需提供的资料》、《按揭及交易费用明细》、《收入证明》，反映同时期出卖方均是以同样方式及内容通知业主；4、业主徐莉在（2013）穗海法民三初字第1415号案件中明确举证，证明其收到涂国钧发出的《关于办理房产证相关手续的通知》及《按揭及交易费用明细》等附件通知。三、原审未查明现场具备办理交易过户及按揭手续的条件。涂国钧有大量的证据证明在2011年9月17日至9月30日通知陈素蓉办理委托过户手续期间，现场具备办理过户条件，只要陈素蓉积极履行配合义务，不存在合同约定210个工作日无法过户的情形。1、本次新证据，即当时在现场负责交易过户委托手续的办理机构广东华科律师事务所对本所代理律师向其发出的《情况征询函》中所调查情况认为属实所出具的证明、按揭代理机构广州市盈联投资顾问有限公司出具的《证明》，也与海珠区凤阳街道办事处信访办于2012年12月3日重新出具给一审法院的补正的调查笔录称现场有万城公司的工作人员在接待业主的情况相吻合；2、同楼盘系列案业主徐裴玲、梁敏瑜向法院递交的《按揭收件交接清单》、《按揭费收据》均真实反映现场有员工负责接待业主办理按揭手续；3、业主李凤莲、梁结敏、郑淑君的委托交易过户《公证书》、《房产登记查册表》，证明业主按通知要求如按期抵达交易中心办公现场，通过现场办理按揭及委托过户手续就可顺利拿到房产证；4、本次提交的小业主提交的退款申请；5、信访办笔录。四、涂国钧尽了自身的履约义务，造成逾期办证的后果应由陈素蓉承担。涂国钧是受该事件影响最大的受害者，在出现部分业主要求退款而引起的“信访事件”后，涂国钧积极配合街道信访办、派出所，响应政府维稳需要，派出保安人员配合民警维持现场秩序，增派工作人员到现场听取业主意见，耐心讲解事实情况，并召开了业主说明会化解双方矛盾，期间于2011年10月9日通过网络公开阐述“万城小商品交易中心”的现阶段工作进展及日后信息披露，督促业主尽快办理过户及按揭手续。目前万城小商品交易中心已全部出租，经营良好，充分体现了涂国钧积极履行合同义务的态度。五、随着万城小商品交易中心商铺买卖纠纷系列案件不断增多，大量证据从不同方面证实涂国钧履行了通知及现场具备办公条件的合同义务事实。也反映大量小业主以借助诉讼手段达到单方合法违约以逃避商业风险的真实目的。现在，万城小商品交易中心自2012年3月28日正式开业以来，不断有商家承租商铺进驻经营，交易中心已进入正常运行轨道。据此，涂国钧上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判驳回陈素蓉要求涂国钧支付违约金30000元的诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费由陈素蓉负担。
被上诉人陈素蓉答辩称：不同意万城公司的上诉意见。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告万城公司答辩称：同意涂国钧的意见。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，陈素蓉提交一份查册日期为2014年11月19日的《房地产登记簿查册表》，其中“登记附注”中载明涉案商铺已被原审法院查封，查封时效：2014年9月4日到2016年9月3日。涂国钧与万城公司称涉案商铺是因执行案而被法院超额查封。涂国钧与万城公司均未提交新证据。
本院认为：根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对涂国钧的上诉，本院认为，由于涂国钧未在合同约定期限内办理过户手续，其行为已构成违约，且根据陈素蓉二审提交的查册表显示，涉案商铺现已被法院查封，涂国钧与万城公司均确认是因其执行案而被法院查封，故原审判令双方解除合同、返还已付房款及税费，并判令涂国钧支付违约金30000元均符合合同约定。涂国钧对违约金不服提出上诉，但其原审提交的证据均不足以证明其主张，二审期间亦未提交新证据推翻原审认定，故本院对其上诉请求不予支持。
综上所述，涂国钧的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人涂国钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一四年十二月十日
书 记 员 党春婷