上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第617号
上诉人（原审被告）奚俊萍，＊出生，汉族，户籍地＊＊＊，现住＊＊＊。
上诉人（原审被告）张友兴，＊出生，汉族，户籍地＊＊＊＊，现住＊＊＊＊。
委托代理人侯毅，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋庆春，＊出生，汉族，户籍地江苏省＊***室，现住上海市＊***室。
委托代理人洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人奚俊萍、张友兴因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，奚俊萍与张友兴系夫妻关系。2007年10月17日，奚俊萍代理张友兴（作为被拆迁人，签约乙方）与案外人上海＊＊开发有限公司（作为拆迁人，签约甲方）、案外人上海＊＊开发经营服务公司（房屋拆迁实施单位，甲方代理人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》1份，约定张友兴安置取得包括上海市闵行区＊＊5号401室房屋（以下简称系争房屋）在内的三套产权房。奚俊萍与张友兴于2007年取得系争房屋后即行入住。
2008年3月1日，宋庆春（作为买入方，签约乙方）与奚俊萍（作为出售方，签约甲方）签订《上海市房地产居间合同》1份，约定由甲方将位于闵行区＊＊5号401室建筑面积为87.91平方米房屋转让给乙方，房屋总房款人民币100万元，乙方于2008年3月1日支付定金1万元，于同年3月20日支付30万元，于同年4月30日进房地产交易中心支付69万元。违约金为总房款的20%，即20万元。
同日，上述买卖双方签订《补充协议》1份，约定对于《房地产买卖居间合同》中约定的价格100万元，现双方一致同意《上海市房地产买卖合同》中的房地产买卖合同价格为75万元，《房地产买卖居间合同》与《上海市房地产买卖合同》中房价款产生差额部分25万元由乙方于签订买卖合同当日以划账形式一次性支付给甲方。
同年4月8日，上述买卖双方签订《补充条款》1份，约定乙方于2008年4月8日支付甲方60万元（交房装修），于同年5月20日前支付甲方20万元，于同年7月5日前支付甲方10万元，如果乙方拖延一天，违约金按1，000元／天计算，交易当天乙方支付甲方10万元（房款全部付清），中介费甲、乙双方交易当天支付，甲方如果不出售该房屋，应赔偿乙方180万元（包括首付90万元）和装修费10万元，乙方如果不买该房屋，应赔偿甲方90万元（即首付90万元）和送全部装修费（10万元），房产证以开发商做出来为准，一星期内签买卖合同，如遇不可抗拒的原因，使该房屋不能正常交易过户，甲方退回乙方房款，包括装修费（打对折），在开发商可以办理产证时，甲方应在二星期内去办理产证，并配合乙方办理产权交易过户一切手续。付款方式以补充条款为准，原居间合同上的付款方式作废，以签字为效，90万元包括1万元定金。另外，双方还约定（2008年）4月份之前的物业费、有线电视费、水、电、煤气（费用）由甲方支付，4月份之后的物业费、有线电视费、水、电、煤气（费用）由乙方支付。
奚俊萍于签订上述《补充条款》当日将系争房屋交付宋庆春，奚俊萍、张友兴搬至动迁分得的另一套位于上海市闵行区＊＊25号601室房屋内居住，宋庆春收房后对房屋进行了装修并使用至今。
期间，宋庆春分别于2008年3月1日、同年4月8日、同年5月20日及同年7月6日向奚俊萍支付了定金1万元及购房款89万元，合计90万元。
2013年4月8日，奚俊萍、张友兴（作为买方，签约乙方）与案外人上海＊＊开发有限公司（作为卖方，签约甲方）签订《上海市商品房出售合同》1份，约定乙方向甲方购买位于上海市闵行区＊＊5号401室房屋，总房价款为544，536元等内容。
同年9月3日，系争房屋的权利人由上海＊＊开发有限公司变更登记为奚俊萍、张友兴。
原审另查明，宋庆春与奚俊萍签订《上海市房地产居间合同》时，国家尚未出台住房限售政策，宋庆春对系争房屋具有购房资格。
2011年1月31日，上海市人民政府办公厅发布《关于本市贯彻的实施意见》（沪府办发（2011）6号），该意见第七条规定，自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
2013年11月8日，上海市住房保障和房屋管理局出具《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》（沪房管规范市（2013）11号），规定了非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。
上述国家政策出台后，宋庆春于2012年12月开始缴纳城镇基本养老保险，至2014年11月底已累计缴满2年。
奚俊萍在取得产权证后曾通知宋庆春于2013年9月18日至交易中心办理房屋产权过户手续，而因当初国家已出台了非本市户籍居民家庭需提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的住房限售政策，宋庆春当时因缴纳了9个月城镇基本养老保险，尚缺3个月而无法办理过户手续。
嗣后，奚俊萍、张友兴拒绝协助宋庆春办理房屋产权过户手续，宋庆春遂诉至原审法院，请求判令：1、确认宋庆春对系争房屋的所有权；2、双方继续履行对系争房屋所签订的买卖合同；3、奚俊萍、张友兴配合宋庆春办理系争房屋的产权过户登记手续。奚俊萍、张友兴则不同意宋庆春的诉讼请求。
原审中，宋庆春撤回了第一项诉讼请求，并自愿承担系争房屋在办理产权过户中本应由奚俊萍、张友兴承担的个人所得税。
原审认为，本案的争议焦点为：宋庆春与奚俊萍签订的《上海市房地产居间合同》、《补充协议》及《补充条款》的效力问题。宋庆春于2008年3月1日就系争房屋与奚俊萍签订《上海市房地产居间合同》是基于奚俊萍提供的其代张友兴与拆迁人签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，该份拆迁补偿安置协议显示张友兴为房屋的权利人；同时亦基于奚俊萍与张友兴系夫妻关系的事实。因此，宋庆春有理由相信奚俊萍作为张友兴的配偶，其有权代表两人处分系争房屋。而且宋庆春向奚俊萍支付首笔房款60万元当日，奚俊萍、张友兴共同从居住的系争房屋内迁出，并将房屋交付给了宋庆春。奚俊萍、张友兴亦曾通知宋庆春前往房地产交易中心办理系争房屋过户手续。鉴于本案中的房屋买卖属家庭内部重大事项，每个共有产权人之间应该对此进行协商并取得一致同意。奚俊萍于2008年通过签订《上海市房地产居间合同》及《补充条款》的方式向宋庆春出售系争房屋，张友兴与奚俊萍共同于2008年4月从系争房屋搬出后将房屋交付宋庆春。张友兴在奚俊萍收取宋庆春首期房款60万元并将房屋交付宋庆春时并未对系争房屋的转让行为提出任何反对意见。现张友兴以该转让合同的签订，未经其同意而要求确认无效，此系其对系争房屋已出售他人后的反悔行为，当不予支持。关于宋庆春与奚俊萍签订的《补充协议》，因其内容为将《上海市房地产居间合同》中约定的价格100万元在《上海市房地产买卖合同》中书写为75万元，该约定系为逃避国家相关税费，达到少缴税的目的，该价格约定条款应属无效。但该条款的无效，不影响合同其他条款的效力。因此，宋庆春与奚俊萍就系争房屋签订的《上海市房地产居间合同》及《补充条款》系签约双方真实意思表示，于法不悖，合法有效。况且，宋庆春以不低于当时市场价的对价购买系争房屋，有偿取得了系争房屋，其合法权益应当得到维护。另外，系争房屋系动迁安置房，存在上市流通时间方面的限制。而在履行期间，国家又分别于2011年及2013年出台住房限售政策，且在后一次出台的限售政策中将“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”，致使买受人未能及时办理产权变更登记。现宋庆春至2014年11月在本市已累计缴纳2年城镇基本养老保险，根据现行国家房产政策，该房屋目前已具备办理产权过户转移登记的条件，且宋庆春亦已将剩余房款10万元交至法院，故宋庆春要求继续履行合同，即由奚俊萍、张友兴协助宋庆春办理房屋产权过户之诉请，理由正当，予以支持。张友兴关于宋庆春与奚俊萍签订的买卖合同未得到其认可而无效之抗辩意见，与事实不符，不予采纳。另外，关于宋庆春自愿承担奚俊萍、张友兴部分税费一节，系宋庆春自行处分自己权利的行为，且国家法律对此也没有禁止性的规定，应予以准许。为避免讼累，对宋庆春应支付奚俊萍、张友兴的后续房款10万元在本案中一并作出处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，于二○一五年一月二十二日作出判决：一、宋庆春与奚俊萍签订的《上海市房地产居间合同》及《补充条款》继续履行；二、奚俊萍、张友兴于判决生效之日起十日内协助宋庆春将位于上海市闵行区＊＊5号401室房屋产权过户登记至宋庆春名下（产权变更过程中产生的相关费用，由宋庆春与奚俊萍、张友兴按国家规定各自承担，其中本应由奚俊萍、张友兴承担的个人所得税由宋庆春负担）；同时宋庆春于双方办理产权过户当日向奚俊萍、张友兴支付房款100，000元。案件受理费13，800元，由宋庆春负担6，900元，奚俊萍、张友兴负担6，900元。
原审法院判决后，奚俊萍、张友兴不服，向本院提起上诉称：双方签订的居间合同及补充条款违反了法律关于动迁房在一定年限内不得转让的规定，应属无效。系争房屋为两上诉人共有，上诉人奚俊萍未经上诉人张友兴同意，擅自将系争房屋出售，属于无权处分，故涉案的居间合同及补充协议应属无效。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人宋庆春辩称：涉案居间合同及补充条款是双方的真实意思表示，上诉人张友兴作为上诉人奚俊萍的丈夫全程参与了合同的签订，涉案居间合同及补充条款合法有效，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中，两上诉人于2013年9月取得系争房屋产证，而涉案的《上海市房地产居间合同》及《补充条款》系双方于2008年签订，当时系争房屋并未登记在两上诉人名下。被上诉人提交的《上海市征用集体所有土地房屋宅前补偿安置协议》表明，上诉人奚俊萍有权代理上诉人张友兴与动迁公司签订该协议，从而获得包括系争房屋在内的三套产权房，再结合两上诉人之间的亲情关系，故可以认定上诉人张友兴认可上诉人奚俊萍对系争房屋具有处分权。况且，被上诉人早于2008年即与上诉人奚俊萍签订了系争房屋的居间合同及补充条款，并支付了90万元房款，而两上诉人亦于2008年4月从系争房屋内搬出，并将系争房屋交付给被上诉人使用至今。在被上诉人实际占有、装修和使用系争房屋长达六年的时间里，上诉人张友兴作为上诉人奚俊萍的丈夫，其声称对房屋的出售情况一无所知，有违常理。因此，上诉人以此为由主张涉案的《上海市房地产居间合同》及《补充条款》无效，本院不予支持。至于房屋在一定期限内限制转让的地方性规定，其所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。现房屋已实际交由被上诉人占有使用，且目前已具备过户条件，两上诉人理应遵守诚实信用原则，履行合同义务，协助被上诉人办理产权过户登记手续。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币13，800元，由上诉人奚俊萍、张友兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……