西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第04449号
原告（反诉被告）：陕西大正电气集团有限公司。住所地：西安市未央区红光路和平工业园二号路*号。
法定代表人：赵军，该公司董事长。
委托代理人：王司政，陕西元智律师事务所律师。
被告：西安市雁塔区启新印刷装订厂。住所地：西安市雁塔区鱼化寨闵旗寨村。
法定代表人：宋某某，该厂厂长。
被告：西安市雁塔区鱼化街道办事处闵旗寨村民委员会。住所地：西安市雁塔区鱼化寨闵旗寨村。
代表人：宋某某，该村村委会主任。
被告（反诉原告）：宋某某。
委托代理人：刘刚，陕西雁塔律师事务所律师。
本院立案受理了原告（反诉被告）陕西大正电气集团有限公司（以下简称大正公司）与被告西安雁塔区启新印刷装订厂（以下简称启新印刷厂）、被告西安市雁塔区鱼化街道办事处闵旗寨村民委员会（以下简称闵旗寨村）、被告宋某某（反诉原告）租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）的委托代理人与三被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年10月18日，原告作为承租方与作为出租方的被告以及西安市未央区兴庆藤业工艺厂签订《租赁协议》，其后不久，西安市未央区兴庆藤业工艺厂退出了该协议。该协议约定原告租用坐落于雁塔区鱼化街办闵旗寨工业园一号的10亩土地作为生产厂区。被告使用原告预付的资金建设了门房，2层办公楼、3号厂房和厂区道路。2009年3月31日，原告与被告西安市雁塔区启新印刷装订厂签订了《补充协议书》，对租金和租期作了调整，还约定了合同遇到国家征用而解除时，对原告自行出资建设的建筑物，按照建筑物的原值除以租赁期限（13年）再乘未到期年限（未使用的租赁期）为最后的赔偿金额，出租方应按此金额在原告搬离前一次性赔偿给丙方。还约定丙方出资建设的建筑物原价值应当经乙方和丙方签字确认。补充协议签订之后，原告投资建设了办公楼的第三层、建设了1号厂房、在办公楼和1号厂房之间建设了砖混钢顶和安装了行吊等，先后投资约150万元。经查，被告西安市雁塔区启新印刷装订厂已于2012年12月28日被工商局依法吊销了其法人营业执照，被告闵旗寨村委会和宋某某是印刷厂的股东，对该企业被吊销执照后的民事责任承担连带责任。2012年5月，因建设富源三路，西安市鱼化工业园管理委员会对原告使用的3号厂房、金工车间、冷焊车间实施拆迁。原告不得不将主要的生产经营搬迁至现注册地进行。2013年春节后，两被告未经原告同意强行将租赁场地包括原告投资建设的厂房、办公楼第三层出租给案外第三人，被告以其自身的行为表明了对租赁关系的否定和对原告合法权益的侵犯。现诉至法院请求依法解除双方的租赁合同，并由被告依据司法鉴定的结果赔偿建筑物残值，本案的诉讼费由被告承担。
被告宋某某辩称，对解除合同没有异议，关于建筑物残值部分，对协议内的大正公司投资的办公楼第三层及一号厂房，被告表示认可，在折算完拖欠租金后，对留置部分残值可以合理折算给付。砖混钢顶及行吊属于协议外设备，大正公司擅自修建，而且属于大正公司专用设备，大正公司必须自行搬离，不搬离亦是对被告的一种侵害。关于诉讼费应由大正公司承担，在2012年5月以前，鱼化工业园征用3号车间修路，大正公司在2012年5月前擅自搬离，留下转承租人森源电气公司继续使用一号、二号车间至2012年11月，所以未经协商结算，因大正公司的擅自搬离行为导致诉讼纠纷，诉讼费用应由大正公司承担。
被告启新印刷厂与闵旗寨村的辩称意见同被告宋某某。
反诉原告宋某某诉称，2006年10月18日签订租赁协议，2009年3月签订补充协议书，补偿协议第七条约定变压器产权归乙方所有。原告未经协商于2012年5月擅自搬离，留下转承租人森源电气公司继续使用一号、二号车间，森源电气公司于2012年11月也搬离，扣除大正公司投资建设的办公楼第三层、一号厂房、变压器投资，折抵租金外，仍拖欠租金22.15万元未付，大正公司还擅自安装专用的砖混钢顶及行吊，该设施大正公司应自行搬离，不搬离是对反诉原告的一种侵害。另外，大正公司在搬离过程中将反诉人的大量门窗、电动伸缩门、道路等物毁损，应予以赔偿。现反诉原告要求反诉被告支付拖欠的租金22.15万元；确认变压器归宋某某所有，并过户到宋某某名下；赔偿损坏财产损失约5.1万元；将擅自修建的砖混钢顶及行吊自行搬离。
反诉被告大正电气辩称，反诉原告诉称反诉被告擅自搬离之说违背事实。因园区管委会通知2012年5月对反诉被告使用的3号厂房、金工车间、冷焊车间将实施拆迁，由于反诉被告主要以生产超高压输配电设备为主，拆迁致使反诉被告在原址已经无法进行正常的生产经营活动。原租赁合同的目的已经无法实现，原告不得不将主要的生产经营搬迁至现注册地进行。关于租金问题，因双方租赁合同计租的起点是1号厂房的交付，交付时间是2007年9月，反诉被告于2012年4月搬出，故计租时间应为4年7个月。根据双方租赁合同第6条虽然规定每年租金为18万元，但同时在该合同的第3条规定“2号厂房要求在2008年4月20日前交付使用，如2号厂房未按期交付，丙方将按15万元缴纳前一年的租金。”2009年3月31日，双方签订补充协议将租金标准变更为每年21万元。反诉人直至2010年9月才将2号厂房建成并交付给反诉被告使用，故而双方租金应是分段计算的，即2010年9月之前为每年15万元；之后为每年21万元。故2010年9月之前共计36个月，租金45万元；2010年9月之后至2012年4月，共计19个月，租金共计33.25万元，并扣除反诉被告为反诉原告垫付的架设输电电杆1.2万元。反诉被告已支付租金应为104.5万元＋1.2万元=105.7万元。综上，反诉被告不仅不欠反诉原告的租金，实际上还多支付租金26.75万元。关于变压器过户的问题，此事已包含在清算双方租赁及赔偿事项的一揽子方案中，由于双方始终未达成一致协议，故而一直未能办理。关于损坏财产问题，反诉原告所谓的损坏的财产已被鱼化工业园拆除，宋某某与鱼化工业园签订的补偿协议可以证明，并未发现有财产损坏。关于钢顶和行吊的问题，该钢顶是在反诉被告投资建设的二期工程之一，本是建筑物的一部分，不可分离，不存在擅自建设之说。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
被告启新印刷厂和被告闵旗寨村委会同意反诉原告的反诉意见。
经审理查明，2006年10月18日，原告陕西大正电气集团有限公司作为承租方与作为出租方的西安市雁塔区启新印刷装订厂以及西安市未央区兴庆藤业工艺厂三方签订了《租赁协议》，该协议约定原告承租位于雁塔区鱼化街道办事处闵旗寨村（东邻自力电器厂）的10亩土地为生产厂区，被告按原告提供的规划和建筑要求施工，工程分两期进行，一期工程先行建设门房及广场、2层办公楼及2、3号厂房、厂区公共厕所、食堂、澡堂以及配套的厂区道路和绿化。一期工程全部由出租方投资建设。一期工程竣工后，从原告入住之日起两月后被告开始收取丙方租金，每年18万元，原告已预付的租金冲抵每年应交的租赁金，第一年冲抵18万元，从第二年开始每年冲抵8万元，直至冲抵完为止。二期工程为办公楼加盖为3层和1号厂房的建设，由原告投资建设，原租金不变，建设所花费用充抵原告日后的租金。如在租赁期内该土地被国家征用，而原告已预付的租金仍未冲抵完，被告必须将未冲抵完的租金退还原告，并按8%的年息支付给原告。
2009年3月31日，被告启新印刷厂与原告签订补充协议书，双方约定，由于出租方在建设过程中比原协议规定的建筑面积多出350平方米，双方同意在原协议基础上将原告租赁费用由18万元增至21万元；从2008年9月1日起按新的租赁费收取。原协议租赁期为2007年9月1日至2019年8月31日止，现变更为2007年9月1日起至2020年8月31日。原告在协议规定的租赁土地内自行出资建设的建筑物产权归被告所有。在租赁期内如该土地被国家征收，则该协议和原租赁协议自然终止，原告自行出资建设的建筑物，按照建筑物建设的原价值除于租赁期（13年）再乘未到期年限（未使用的租赁期）为最后的赔偿金额，被告应按此金额在原告搬离前一次性赔偿给原告。原告出资建设的建筑物原价值应经被告和原告签字确认。合同还约定，变压器产权归被告所有，在租赁期内原告对该变压器拥有无偿使用权，在现有变压器负荷允许范围内，被告可以对外供电，所得管理费归被告所有。
关于原告与被告之间的租金计算，按双方合同约定，2007年9月1日至2008年8月31日起每年18万元；2008年9月1日至2013年4月起每年21万元。还有西边钢构车间300平方米，一年共计5.4万元。原告共支付被告租金104.5万元，原告曾为被告垫付架设电线杆的费用1.2万元。
后经原告申请，陕西建业房地产估价有限公司对西安市雁塔区鱼化街办闵旗寨工业园一号的办公楼第三层、1号厂房、在办公楼和1号厂房之间建设的砖混钢顶等涉案房地产进行了价值评估，评估结论为：办公楼三层为20.91万元、厂房为70.15万元、砖混钢顶为3.01万元，上述三项合计为94.07万元。西安建华资产评估有限责任公司对电动单梁起重机（规格型号为2D5t）跨度为19.9米和9.45米各一台、风淋设备（规格型号为Lz-20型）一套进行评估，总价值为9.0355万元。
另查明，西安市雁塔区启新印刷装订厂于2012年12月28日被工商局依法吊销了营业执照。该厂的两名股东是被告鱼化寨闵旗寨村委会及被告宋某某。本案在审理过程中，反诉原告宋某某撤回反诉请求。
上述事实，有租赁协议书、补充协议书、收条、照片、评估报告及当事人陈述在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。
本院认为，原、被告之间的租赁合同并未违反法律规定，依法应当认定为合法有效。合同签订后，原、被告均应当按合同约定内容履行自己的义务。现原告要求解除合同，被告表示同意解除，本院依法予以准许。关于原告要求赔偿建筑物残值一节，本院认为，虽原告已经搬离该场地，但该地段并未实际开始拆迁改造，故而原、被告合同约定的条件并未成就，且被告也未实际获得利益，现原告要求按照司法鉴定的价值进行赔偿，显失公平，故对原告的该项诉请不予支持。反诉原告宋某某在诉讼中撤回反诉请求，符合法律规定，对此予以准许。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告陕西大正电气集团有限公司与被告西安市雁塔区启新印刷装订厂于2006年10月18日签订的《租赁协议书》及2009年3月31日签订的《补充协议书》。
二、驳回原告陕西大正电气集团有限公司的其余诉讼请求。
本案受理费30720元，由原告承担20760元，由三被告承担9960元，因此款原告已预付，故被告在本判决书生效后将其承担诉讼费支付原告。本案反诉费2999元，减半后由反诉原告宋某某承担。本案鉴定费用，由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭天鲁
代理审判员 殷 瑞
代理审判员 赵 妍
二〇一五年一月九日
书 记 员 尹亚林