内蒙古自治区乌拉特中旗人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乌中民初字第1389号
原告付云江，男，1957年10月20日出生，汉族，无业，现住巴彦淖尔临河区城关乡。
委托代理人任国新，男，内蒙古塞外律师事务所律师。
被告巴彦淖尔市绅禾房地产开发有限公司，住所在乌拉特中旗中联国际城。
法定代表人王维德，男，巴彦淖尔市绅禾房地产开发有限公司经理。
委托代理人任永丰，男，内蒙古日恒律师事务所律师。
被告王智广，男，汉族，1959年8月24日出生，绅禾集团董事长，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区。
原告付云江诉被告巴彦淖尔市绅禾房地产开发有限公司（以下简称绅禾房地产公司）、王智广房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员王永红担任审判长，审判员萨仁高娃、人民陪审员郭玉珍参加的合议庭，在2014年4月3日公开开庭进行了审理。原告付云江的委托代理人任国新，被告绅禾房地产公司的委托代理人任永丰到庭参加诉讼。被告王智广经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告付云江诉称，2011年8月5日，我与被告绅禾房地产公司签订《中蒙互市贸易区认购商铺协议书》2份，约定原告购买被告位于乌拉特中旗甘其毛都口岸互市贸易区第2栋B16号和2栋B2号商铺，面积都是102.9㎡，价格分别为5498／㎡元和5638／㎡元，总房价分别是565744元和582208元，合同签订当日支付现金100000元，订立后30日内付清全部房款，优惠总房款的8%，含定金交付人民币520485元和535631元，合计1056116元，逾期不予优惠，逾期25日则视为乙方（原告）放弃购买权，并于甲方通知的日期签订正式购房合同等内容。上述两份协议签订后，我陆续给被告绅禾房地产公司交纳购房款700000元，但被告绅禾房地产公司一直不予交付房屋，造成违约。我找被告给优惠并交付钥匙，被告绅禾房地产公司的售楼部经理张惠军带领我和其他购房者到绅和集团，由被告绅禾房地产公司的上级总公司法定代表人王智广出面担保，并于2013年4月5日给我写下保证书称：“我保证绅禾地产在2013年7月底交钥匙，如违约所交房款从2011年8月底到交钥匙之日，按月息2分利息计算，以上承诺必须将下余款在2013年4月6日交财务，否则保证书无效。减免106116元后付云江贰套门点共欠款250000元，留壹万元作为保证金符合交钥匙条件交款给钥匙。”2013年4月6日是星期六，公司财务周末休息，于是我在星期一，即2013年4月8日给被告绅禾房地产公司补交了购房款240000元。但房屋至今未交付，已违约。根据被告王智广的保证从2013年8月30日至2013年12月30日，共计5个月，房价1056116元，月息2分，被告应给付利息为：1056116元×5个月×2分＝105600元。现诉至法院，要求被告绅禾房地产公司给付105600元，被告王智广承担连带责任。
被告绅禾房地产公司辩称，原、被告签署认购书及原告已将房款交付是客观存在的法律事实。认购书未约定具体交房时间，所以我公司不存在违约，故违约金的计算及要求承担违约金无事实依据，但如果认为认购书项下的房屋属迟延违约交付，原告请求的违约金过高，应按同期银行贷款利率计算。王智广既不是我公司的法定代表人也不是我公司的股东，因此王智广对原告出具的保证书，对我公司无任何约束力。请求驳回原告的诉讼请求。
被告王智广未做答辩。
经审理查明，2011年8月5日，原告付云江与被告绅禾房地产公司签订《互市贸易区认购协议书》2份，约定绅禾房地产公司将位于乌拉特中旗甘其毛都口岸绅禾中蒙互市贸易区第2幢B16号和2幢B2号商铺出售给原告，面积均为102.9㎡，单价分别为：5498元／㎡和5658元／㎡，总房款分别为：565744元和582208元，合计1147952元。乙方（付云江）须于签订认购书当日每套房支付定金100000元，在签订认购书30日内付清全部房款，优惠总房款的8%，即（含定金）交付人民币520485元、535631元，合计1056116元，逾期则不予优惠，逾期45日，则视为乙方放弃购买权，并于甲方（绅禾房地产公司）通知的日期签订正式购房合同等内容。原告付云江分别于2011年7月22日、2011年8月7日、2011年9月17日、2011年10月18日、2012年4月21日、给被告绅禾房地产公司交付购房款10000元、190000元、200000元、200000元、100000元，合计交付700000元。绅禾房地产公司一直没有与原告付云江签订正式的购房合同也未交付使用房屋。后原告及其他购房者要求交付使用房屋，被告绅禾房地产公司的职员张惠军带领购房者到绅和集团，由绅和集团的董事长王智广出面协调，陆续给魏晓东、付云江等购房者出具了保证书。2013年4月5日，被告王智广给原告付云江出具了保证书，内容为：“我保证绅禾房地产中旗甘其毛都口岸付云江贰套门点（门点号贰栋B2、贰栋B16）在2013年8月底前交钥匙并签购房合同，如违约所交的房款从8月底前到交工之日月利息按贰分算。以上承诺是必须将下余款在2013年4月6号交财务，否则保证书无效”，并出具内容为：“绅禾房地产开发公司：经协商减免后付云江贰套门点共欠款贰拾伍万元整（250000元），留壹万元作为保证金（符合交钥匙条件交款给钥匙），注（减免106116元）”的承诺书。由于2013年4月6日是星期六，是周末，故，原告付云江在星期一，即2013年4月8日给被告绅禾房地产公司交纳剩余购房款240000元。至此，原告共计交付购房款940000元。被告绅禾房地产公司的房屋至今未交付原告付云江。
另查明，被告王智广是绅和集团的董事长，绅和集团以绅禾农牧发展集团有限责任公司为母公司，下辖数个子公司。被告绅禾房地产公司于2010年9月6日成立，是绅禾农牧发展集团有限责任公司的子公司之一，该公司法定代表人是王维德，注册资本是20000000元，投资者为刘瑞和、王维德，各投资10000000元。
原告付云江诉至法院，要求被告绅禾房地产公司给付105600元，被告王智广承担连带责任。
证据的分析与认定：
1、原告付云江提供《互市贸易区认购协议书》2份及收款收据10份，证明原告付云江购买被告绅禾房地产公司在乌拉特中旗甘其毛都口岸开发的商铺两套，交付购房款940000元，绅禾房地产公司一直不予签订正式购房合同的事实。被告绅禾房地产公司对证据的真实性没有异议，对证明意图不予认可。该证据能够证明原告付云江购买被告绅禾房地产公司开发的商铺两套及交付购房款940000元的事实，可以作为认定案件事实的依据。本院予以采信。
2、原告付云江提供王智广出具的保证书2份及集团简介1份，证明绅禾集团下辖有14个子公司，绅禾房地产公司是其中一个，被告王智广作为绅禾集团董事长保证原告购买的商铺在2013年8月底前交付使用，如违约按所付房款2分计算利息并减免购房款106116元的事实，被告绅禾房地产公司对其真实性没有异议，对举证意图不予认可，该证据能够证明绅禾房地产公司是绅禾集团下辖的子公司之一，绅禾集团的董事长王智广向原告付云江保证于2013年8月底前交付使用，如违约按所付房款2分计算利息并减免购房款106116元的事实，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。
3、原告付云江提供录音及项目简介、施工许可证复印件各一份，证明被告绅禾房地产公司承诺房屋交付使用日期最晚在2011年11月15日的事实。被告绅禾房地产公司对其真实性没有异议，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。
4、被告绅禾房地产公司提供营业执照及股东出资表一份，证明绅禾房地产公司的法定代表人是王维德，注册资本是20000000元，投资者为刘瑞和、王维德，各投资10000000元，王智广既不是法定代表人，也不是股东的事实。原告付云江对其真实性没有异议，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。
5、法庭出示企业机读档案登记资料一份，证明被告绅禾房地产公司于2010年9月6日成立，其法定代表人是王维德，注册资本是20000000元，投资者为刘瑞和、王维德，各投资10000000元的事实。原、被告双方对此没有异议，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。
本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中，原告付云江与被告绅禾房地产公司签订《互市贸易区认购协议书》，双方虽没有签订正式的购房合同，但认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，应当认定为商品房买卖合同。合同双方应按约定履行各自的义务。原告付云江作为买受人已将购房款交付给出卖人，被告绅禾房地产公司作为出卖人应履行交付使用房屋的义务。双方在协议中未约定房屋交付使用的具体时间，但在2013年4月5日，被告王智广作为绅禾集团董事长，向原告作出附条件的保证，于2013年8月底前交钥匙及违约责任，余款在2013年4月6日交付财务，否则保证无效以及承诺减免购房款106116元。王智广虽不是被告绅禾房地产公司的法定代表人或者股东，但其作为集团的董事长出面作出保证，让原告及其他购房者相信王智广的行为能够代表绅禾房地产公司，而被告绅禾房地产公司在知道王智广向购房者作出保证交付房屋时间及违约责任的情况下，未作出否认表示，应视为同意保证内容。故被告王智广的保证及违约责任对被告绅禾房地产公司发生效力，绅禾房地产公司应对王智广的保证内容承担责任。该保证书属于双方的补充约定。被告绅禾房地产公司未在2013年8月底前交钥匙，已构成违约，应承担违约责任。被告王智广作为保证人应承担保证责任。原告付云江要求被告绅禾房地产公司给付2013年8月30日至2013年12月30日期间的利息105600元。2011年8月30日至2013年12月30日是4个月，按照保证书中的违约责任约定“如违约所交的房款从8月底前到交工之日月利按息2分算”的内容计算，应付利息为：所交房款940000元×2%×4月=75200元。而原告的诉讼请求105600元已超过应付利息75200元，超出的部分本院不予支持。被告绅禾房地产公司提出原告请求的违约金过高，应按同期银行贷款利率计算的抗辩理由，但其不能提供有效证据加以证实违约金过高的事实主张，本院不予采纳。故，本院对原告付云江的诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经合议庭评议，缺席判决如下：
一、巴彦淖尔市绅禾房地产开发有限公司给付原告付云江
75200元，该款于本判决生效后立即履行；
二、被告王智广承担连带清偿责任；
三、驳回原告付云江其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2412元，由原告付云江负担699元、被告巴彦淖尔市绅禾房地产开发有限公司负担1713元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 王 永 红
审 判 员 萨仁 高娃
人民陪审员 郭 玉 珍
二〇一四年四月八日
书 记 员 巴德玛日格
本案判决所依据的相关法律：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后已被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条出卖人通过认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。