河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民四终字第832号
上诉人（原审原告）王连军，男，1965年2月1日生，汉族，现住邢台市。
委托代理人吕骏，河北和生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）嘉昌房地产开发有限公司，住所地，河北省石家庄市桥东区和平路20号。
法定代表人蒋必长，系该公司总经理。
委托代理人张清海，河北领航律师事务所律师。
上诉人王连军因房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服邢台市桥东区人民法院（2014）东民初字第1103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王连军及委托代理人吕骏，被上诉人嘉昌房地产开发有限公司的委托代理人张清海到庭参加了诉讼，本案已审理终结。
原审查明，2011年10月19日，原、被告双方分别签订了三份《房屋拆迁补偿协议书》（合同编号分别为000595、000596、000597），协议约定被告拆迁原告所有房屋419.13平方米（房屋所有权证登记设计用途为非住宅），将邢台市西大街小吃城1号楼从东数第2号、4号、7号房安置给原告；过渡方式为自行过渡；过渡期限为24个月，延期过渡期限按邢台市城市房屋拆迁管理实施细则执行；后双方因调整房号发生纠纷，原告诉至本院。本院于2013年1月31日作出（2013）东民初字第22号民事调解书，调解协议书内容“一、将被告安置给原告王连军的房屋由1号楼从东数第2号、4号、第7号变更为1号楼从东数第2号、第5号、第9号，合同其他条款双方继续履行。…四、原告放弃因房屋拆迁所享有的仲裁和诉讼等一切权利”。
另查明，2013年5月28日，邢台市规划局批准被告所开发建设的邢台市西大街小吃城将原来的容积率1.7268变更为2.15。
邢台市西大街小吃城现在处于施工阶段，尚不具备有效交付条件。
原审认为，原、被告双方于2011年10月19日签订的三份《房屋拆迁补偿协议书》（合同编号分别为000595、000596、000597），系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。原告提交的被拆迁房屋的房产证上登记设计用途为非住宅，双方签订的三份房屋拆迁补偿协议书明确约定原告用419.13平方米被拆迁房屋置换被告219平方米门市，且庭审中原告也无证据证明被拆除的房屋系什么性质，上述证据可以认定被拆除的房屋并不完全具有商业性质，本着公平的原则，被告应从延长过渡期限之日起向原告支付临时安置补助费。依据邢台市房屋拆迁实施细则第三十九条、第四十条第一款的规定，过渡期内由拆迁人按原拆迁面积每月每平方米五元的标准给付被拆迁人临时安置补助费；因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，从逾期之日起，以每月每平方米五元临时安置补偿费的标准为基数，增加临时安置补助费，逾期不满半年的增加百分之二十五，逾期半年不满一年的增加百分之五十，逾期满一年不满两年的增加百分之七十五，逾期满两年以上的增加百分之百，按照上述规定，被告自2013年10月20日至2014年4月20日应给付原告临时安置补偿费15，717元，自2014年4月20日至2014年10月20日应给付原告临时安置补偿费18，861元，自2014年10月20日至2014年11月20日应给付原告临时安置补偿费3，667元，共计38，245元。原告诉请被告赔偿土地补偿费96，250元，因双方拆迁补偿协议所约定的置换房屋尚未有效交付，尚未办理土地使用证，安置房屋所占土地是否减少，现无法确定，原告可在房屋实际交付后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《邢台市房屋拆迁实施细则》第三十九条、第四十条的规定，原审判决：一、判决生效后十日内，被告嘉昌房地产开发有限公司给付原告王连军临时安置补偿费38，245元（截止到2014年11月20日）。二、驳回原告王连军的其他诉讼请求。案件受理费2，570元，由被告负担。
王连军上诉主要称，一、一审法院认定事实不清。1、被上诉人应依法给付上诉人土地补偿款96，250元。原审查明市规划局批准西大街小吃城规划变更，容积率由1.7268变更为2.15，规划变更使上诉人实际取得的土地面积由126平方米变更为101平方米，比原规划少25平方米。依据《规划法》第七条的规定，未经法定程序不得修改，上诉人实际取得面积比原规划面积少已成定局，原审却以置换房屋尚未实际交付，减少面积无法确定为由驳回上诉人的土地补偿款96，250元的诉求错误。2、被上诉人应当依法赔偿上诉人每月停产、停业损失费16，765.2元。上诉人提供的房屋所有权证可以证明所拆除的房屋属于非住宅，具有商业性质的房屋，一审认定上诉人无证据证明被拆除的房屋系什么性质，属认定事实不清。3、《房屋拆迁补偿协议》明确了交房日期，一审查明该房处于施工阶段，尚不具备交付条件，被上诉人不能如期交房已成定局，其明显违约，自延期交付之日起应当给付上诉人双倍的迟延履行金。二、一审适用条款错误。根据上诉人提供的产权证书，应当按照邢台市房屋拆迁实施细则第36条，按被拆除房屋建筑面积每平方米每月40元标准给予停产、停业补偿费，一审适用该实施细则第39、40条的规定错误。
嘉昌房地产开发有限公司当庭口头答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回上诉人的诉求。
二审查明的事实同一审查明的事实基本一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2011年10月19日签订的三份《房屋拆迁补偿协议书》，（合同编号分别为000595、000596、000597），系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人提交的被拆迁房屋的房产证上登记设计用途为非住宅，双方签订的三份房屋拆迁补偿协议书明确约定上诉人用419.13平方米被拆迁房屋置换被上诉人219平方米门市。双方房屋拆迁补偿协议书第8条约定，过渡期为24个月，延期过渡期限按邢台市城市房屋拆迁管理实施细则执行。虽然《邢台市城市房屋拆迁管理实施细则》被《邢台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》所取代，但双方协议约定按《邢台市城市房屋拆迁管理实施细则》执行，所以本案纠纷仍应按《邢台市城市房屋拆迁管理实施细则》处理。《邢台市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十六条规定，拆除非住宅房屋实行产权调换的，由拆迁人向被拆迁人在协议规定的期限内，按被拆除房屋建筑面积每平方米每月四十元的标准给予停产、停业损失。因双方签订的三个协议由419.13平方米置换219平方米的门市，被上诉人交付的门市是219平方米，逾期应按219平方米门市计算损失，而不应按置换前的房屋面积来计算损失。上诉人提交的被拆迁房屋的房产证上登记设计用途为非住宅，依据双方约定，应按照《邢台市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十六条的规定计算损失，即2013年10月20－2014年11月20日共计13个月X219平方米X40元＝113，880元。原判按照该实施细则第三十九、四十条计算损失与实际情况不符。上诉人诉请被上诉人赔偿土地补偿费96，250元，因双方拆迁补偿协议所约定的置换房屋尚未有效交付，尚未办理土地使用证，安置房屋所占土地是否减少，现无法确定，上诉人可在房屋实际交付后另行主张权利。本案经调解无效，参照《邢台市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十六条规定和依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持原审判决第二条即“驳回原告王连军的其他诉讼请求”。
二、变更原判第一条即“判决生效后十日内，被告嘉昌房地产开发有限公司给付原告王连军临时安置补偿费38，245元（截止到2014年11月20日）。”为“判决生效后十日内，嘉昌房地产开发有限公司给付王连军临时安置补偿费113，880元（截止到2014年11月20日）。”
一审案件受理费2，570元，二审案件受理费2，570元均由嘉昌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁景春
代理审判员 杜 浩
代理审判员 孙跃兴
二〇一五年二月二日
书 记 员 张 雪