福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终4430号
上诉人（原审被告）：黄海滨，男，1982年4月9日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
被上诉人（原审原告）：厦门银之座物业管理有限公司，住所地福建省厦门市海沧区滨湖东路826号之八。
法定代表人：林建忠，总经理。
委托诉讼代理人：林建才，男，该公司工作人员。
上诉人黄海滨因与被上诉人厦门银之座物业管理有限公司（以下简称“银之座物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院(2017)闽0205民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄海滨上诉请求：撤销厦门市海沧区人民法院(2017)闽0205民初1108号民事判决，依法改判。事实和理由：银之座物业公司未提供物业管理服务，造成小区环境脏乱差严重影响了业主的生活品质，银之座物业公司无权向业主收取物业管理费、公维金等费用。银之座物业公司收取费用没有合同依据，从未向业主公布公维金适用情况。
银之座物业公司答辩：原审判决正确，应驳回黄海滨上诉请求。
银之座物业公司一审法院起诉请求：黄海滨支付从2015年7月1日至2016年12月31日的物业管理费3105.36元、公维金621.07元、水电公摊100.8元、电梯公摊198元以及前述费用按每日3‰计算的滞纳金3521.7元，合计7546.9元。
一审法院认定事实：
一、黄海滨系福建省厦门市海沧区沧湖东一里229号501室（海沧区“旭日海湾”229号501室，建筑面积172.85平方米）业主。银之座物业公司于2009年5月10日与厦门市海沧区旭日海湾业主委员会签订一份《旭日海湾物业管理合同》，约定由银之座物业公司对旭日海湾小区进行物业管理服务，委托管理事项为小区公共部位、公共设施、公共环境的卫生、绿化、维护、秩序的管理；银之座物业公司提供三级物业服务；物业管理收费标准：一期、二期、三期I多层住宅每月每平方米0.5元，小高层（带电梯）每月每平方米0.8元，店面每月每平方米0.8元；三期Ⅱ多层住宅每月每平方米0.6元；小高层（带电梯）每月每平方米1元；店面每月每平方米1元（包含除公共电梯运行电费及二次供水公摊外的其他公共水电费）。房屋维修金：一期、二期、三期I多层住宅及店面每月每平方米0.15元，三期Ⅱ多层住宅及店面每月每平方米0.2元，高层（带电梯）每月每平方米均为0.2元，房屋维修金由银之座物业公司代收代管。费用支出约定：公共设施的小修及公共部位的维修费用（经业委会审批）从房屋维修金中支出；公共设施、公共部位的水电费用由业主按面积公摊，由银之座物业公司代收代缴。缴费时间：随时。每季度最后一天为该季度缴费的最后时限，逾期未缴纳的从逾期之日起每日按所欠费用总额的3‰收取滞纳金。合同正常期限为三年，自2009年5月1日起至2012年4月30日止，期间乙方若达不到管理等级水平且业主代表大会业主表决权2/3不满意，则此合同自动终止，双方立即交接。
二、2009年5月31日，厦门市海沧区发展和改革局以厦海发价〔2009〕8号《关于旭日海湾小区物业服务收费有关事项的通知》核定旭日海湾小区的物业管理服务费收费按银之座物业公司与海沧区旭日海湾业主委员会所签订的《旭日海湾物业管理合同》执行，房屋公共维修金一期、二期、三期Ⅰ多层住宅及店面按0.15元每平方米每月，三期Ⅱ按0.20元每平方米每月收取。
三、2012年9月5日，厦门市海沧区建设局、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处向银之座物业公司发出《关于旭日海湾小区物业管理工作的函》，载明为维护小区正常管理和群众生活秩序，经研究同意银之座物业公司在物业服务合同到期后至新一届业主委员会成立之前继续承担旭日海湾物业服务，服务内容和收费标准参照原物业服务合同执行。
四、《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》对于物业服务企业提供三级物业服务的要求具体分为：1、基础服务（0.40元/㎡/月）：管理处设置、管理人员要求、服务时间、日常管理与服务；2、清洁卫生（0.25元/㎡/月）：楼内公共区域的地面和墙面、楼梯扶手、栏杆、窗台、消防栓、指示牌等公共设施、天花板、公共灯具、门、窗等玻璃、天台、屋顶、垃圾收集、电梯桥厢及楼外公共区域的道路地面、绿地、明沟、公共灯具、宣传栏、小品等、垃圾厢（房）、果皮箱、垃圾桶、消毒灭害、化粪池清理、保洁人员等；3、秩序维护（0.48元/㎡/月）：人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施和救助（监控岗）、交通（车辆管理）等；4、绿化养护（7元/㎡/年，含水费）。共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修第三类的收费标准为：共用部位0.77元/㎡/月，公共照明小高层0.03元/㎡/月，升降系统（电梯）小高层0.04元/㎡/月，避雷设施0.01元/㎡/月。严格按照三级及共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修第三类的管理每月的物业管理服务费为2.56元/㎡/月。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。银之座物业公司与旭日海湾业主委员会于2009年5月10日签订的《旭日海湾物业管理合同》是双方的真实意思表示，合法有效。虽黄海滨认为在合同于2012年4月30日到期以后，银之座物业公司未进行事实管理。但银之座物业公司提供的证据可以证明银之座物业公司在涉诉小区提供物业管理服务的基本事实，双方事实上形成了不定期的服务合同关系，双方的权利义务可以按照前述的《旭日海湾物业管理合同》确定。黄海滨提供的要求改选业委会的材料及满意度调查表并不能涵盖小区全体业主也不是业主代表大会表决产生，不足以主张物业管理合同自动终止。
《旭日海湾物业管理合同》约定银之座物业公司提供三级物业服务，按照《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》三级三类标准收费是2.56元/㎡/月，而银之座物业公司向黄海滨收取物业管理费是按《旭日海湾物业管理合同》约定的收费标准三期Ⅱ小高层（带电梯）1元/㎡/月，该标准仅是《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》三级三类标准的39%，即便银之座物业公司的物业服务有不尽如人意之处，服务水平并未达到三级物业服务标准，但也与其收费标准基本匹配,虽由不尽人意的地方，但不属于黄海滨可拒交物业费的“正当理由”，同时，黄海滨拒绝缴纳物业管理费事出有因，银之座物业公司要求黄海滨支付滞纳金的请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。
因此，一审法院认定，黄海滨应按照每月172.52元的标准（172.52㎡*1元/㎡/月）缴纳物业管理费从2015年7月1日开始至2016年12月31日，共计18个月，合计3105.36元。公维金系因为全体业主利益收取，且物业服务企业仅为代收性质，黄海滨应支付自2015年7月1日至2016年12月31日的公共维修金621.07元。银之座物业公司关于水电公摊、电梯公摊的计算方法与现实常理不符，且无法提供代垫发票予以佐证，该项诉求一审法院不予支持。
黄海滨提出银之座物业公司多收物业费的对应期间是2010年7月1日至2015年6月30日，提供的公维金收支明细对应期间是2009年1月至2009年12月，均与本案无关，一审法院不予采纳。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、黄海滨于本判决生效之日起十日内支付银之座物业公司2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理费3105.36元、2015年7月1日至2016年12月31日的公维金621.07元，合计3726.43元；二、驳回银之座物业公司的其余诉讼请求。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄海滨提交1.《政府信息公开告知书》两份及《筹备组名单公告》，拟证明案涉物业合同无效；2.《变更小区物业管理服务企业通知》，拟证明公维金不用缴交给银之座物业公司。银之座物业公司质证认为，筹备组名单无原件，真实性不予认可，《政府信息公开告知书》真实性无异议，《变更小区物业管理服务企业通知》无异议，同意公维金交给新的物业公司。本院认为《筹备组名单公告》无原件，对真实性不予认可。《政府信息公开告知书》真实性予以确认，但该告知书并非确认案涉物业管理合同效力依据，对其证明对象不予确认。双方对一审查明的事实除黄海滨上诉状提出的异议外，其余事实没有争议。本院对双方无争议的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为银之座物业公司收取2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理费是否有法律依据，以及银之座物业公司在物业管理服务中服务不达标是否构成黄海滨不缴交物业费的理由。银之座物业公司与旭日海湾业主委员会于2009年5月10日签订的《旭日海湾物业管理合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同于2012年4月30日到期以后，银之座物业公司提供的证据可以证明银之座物业公司继续在涉诉小区提供物业管理服务的基本事实，双方事实上形成了不定期的服务合同关系，双方的权利义务可以按照前述的《旭日海湾物业管理合同》确定。《旭日海湾物业管理合同》约定的物业服务收费标准属于普通收费标准，收费标准也低于政府指导价格，即便银之座物业公司的物业服务有不尽如人意之处，不属于黄海滨可拒交物业费的“正当理由”，拒交物业费没有事实与法律依据，本院不予采信。另银之座物业公司在二审中明确放弃诉讼请求中的公维金，同意黄海滨将公维金交给新物业，与法不悖，本院予以准许。
综上所述，黄海滨的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持厦门市海沧区人民法院(2017)闽0205民初1108号民事判决第二项。
二、变更厦门市海沧区人民法院(2017)闽0205民初1108号民事判决第一项为：“黄海滨于本判决生效之日起十日内支付银之座物业公司2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理费3105.36元”；
三、驳回黄海滨其他上诉请求。
本案一审案件受理费25元，由黄海滨负担12元，厦门银之座物业管理有限公司负担13元；二审案件受理费50元，由黄海滨负担40元，厦门银之座物业管理有限公司负担10元。
本判决为终审判决。
审 判 长 （王小兰）
审 判 员 （许 莹）
审 判 员 （叶鑫欣）
二〇一七年十一月二十二日
代书记员（ 傅晓 琴）
附：本案所涉及的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。