上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第2487号
原告（反诉被告）王鹏。
委托代理人韩静。
被告（反诉原告）胡建红。
委托代理人王遐芳。
原告王鹏诉被告胡建红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月15日受理后，依法组成合议庭，审理中，被告胡建红提起反诉，本院依法合并审理，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告王鹏、被告胡建红及其委托代理人王遐芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王鹏诉称：原告系本市陆家浜路XXX号XXX室房屋权利人，2013年9月5日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将系争房屋出租给被告，租赁期自2013年9月10日起至2014年9月9日止，租金每月人民币3，000元，合同对租金支付方式、房屋交付时间、违约责任、合同解除条件等事项均作了约定。合同签订后，双方各自按约履行交付房屋和支付租金的义务。但合同期届满后，被告却未按时返还承租房屋，继续占用房屋至2014年10月9日，故要求被告按照合同约定支付占用期间的房屋使用费人民币6，000元。
被告胡建红辩称：其承租房屋不久，发现该房屋不适宜作为老年人的被告居住，即向原告提出提前解除合同要求并愿意承担相应违约责任，因原告无法退还已收取的租金，故出具委托书，委托被告出租系争房屋，原、被告之间租赁关系在原告出具委托书委托被告出租房屋之时已经解除。之后，双方因对房屋漏水造成的损失赔偿，未能协商一致，致使未能按期办理房屋交接手续，故不同意原告要求按照合同约定标准支付房屋使用费的诉讼请求。
反诉原告胡建红诉称：在反诉被告委托反诉原告出租房屋期间，房屋发生漏水，作为房屋权利人的反诉被告不尽报修职责，因房屋无法正常使用导致租客提前退租，使房屋处于空置状态。现要求反诉被告赔偿因房屋质量问题导致租客提前解约房屋空置期间的损失人民币21，500元和为出租房屋支付的中介费人民币1，050元以及房屋设施维修费人民币100元、赔偿因涉讼导致代理人误工费人民币4，000元、返还已收取的押金人民币3，000元。
反诉被告王鹏辩称：其出具委托书给反诉原告并不意味双方之间租赁关系终止，在房屋漏水修复后，系争房屋由反诉原告继续掌控并有人使用，故反诉原告要求赔偿空置费和中介费的诉讼请求不予同意，反诉原告从未通知其房屋设施需维修，其自行维修的费用应由其自行承担，因双方产生纠纷，自愿通过法律途径解决，作为反诉原告聘请的代理人，其代理反诉原告参加诉讼所产生的误工费应由反诉原告自行承担，对于已收取的押金同意抵冲反诉原告支付的房屋使用费。
原告提供的证据如下：1、《房屋租赁合同》，证明双方建立租赁关系以及对相关租赁权利义务的约定；2、《上海市房地产权证》，证明原告系本市陆家浜路XXX号XXX室房屋权利人。
被告对原告提供的证据均无异议。
被告提供的本诉和反诉证据如下：1、2013年12月4日被告与案外人签订的《房屋租赁合同》，证明被告出租房屋以租金折抵原告所欠的被告费用；2、居委会出具的证明，证明被告系独居老人；3、中介方出具的事实说明和案外人的情况说明，证明被告出租系争房屋的情况以及房屋出现漏水问题，原告未予解决，致使租客提前退租的情况；4、报警记录，证明因房屋发生漏水，未能及时维修，被告与租客发生争执而报警；5、物业单位的证明，证明系争房屋于2014年2月4日发生漏水，报修后于同年2月23日修复；6、收据，证明被告支付原告租金和押金的情况；7、原告出具的委托书，证明原告委托被告出租系争房屋，收取租金、押金等费用，原、被告之间租赁关系终止；8、被告代理人的收入证明和请假申请，证明代理人为被告代理诉讼所产生的损失，作为主张损失赔偿的依据；9、收据，证明因系争房屋发生漏水，导致租客无法居住，双方解除合同结算的情况；10、佣金收据，证明被告通过中介方出租系争房屋而支付佣金，因提前解除合同，故佣金应由原告赔偿；11、收据，证明原、被告之间系通过中介方签订《房屋租赁合同》；12、维修费收据，证明因系争房屋内设施损坏，原告未予维修，被告自行维修所支出的费用，该费用应由原告承担。
原告对被告提供的证据1真实性无异议，不认可其证明内容；对证据2无法确认其真实性；对证据3不认可，称其曾电话联系物业要求维修；对证据4称不清楚；对证据5无异议；对证据6无异议；对证据7真实性无异议，但不认可双方租赁关系终止；对证据8不予认可，认为其不负有赔付义务；对证据9认为系被告与租客之间关系与其无关；对证据10认为被告通过中介方出租房屋应承担中介费；对证据11无异议；对证据12称被告从未向其提及房屋设施损坏的情况，故无法确认该维修费用。
经审理查明：原告系本市陆家浜路XXX号XXX室房屋权利人，2013年9月5日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期自2013年9月10日起至2014年9月9日止，租金每月人民币3，000元，全年租金一次性付清，原告于2013年9月6日交房，被告于签约之日支付押金人民币3，000元，在租赁关系终止并结清各项应付费用当日无息退还，除续租外，被告应在租赁期届满后当日，将房屋及设施在正常使用状态下返还原告，逾期返还的，则每逾期一日按日租金的贰倍支付房屋占用费。合同还对其他相关事项均作了约定。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告也按约向原告支付了全年租金人民币36，000元和押金人民币3，000元。承租期间，被告以该房不适宜老年人居住为由，向原告提出要求提前解除合同，双方对此未能协商一致，但原告同意被告将系争房屋转租并出具了委托书。依据原告出具的委托书，被告通过中介方的介绍与案外人于2013年12月4日签订了《房屋租赁合同》，将系争房屋转租给案外人，为此，被告支付了佣金人民币1，050元。转租期间，系争房屋于2014年2月4日发生漏水问题，被告报修后，于2014年2月23日修复。因漏水影响居住，案外人与被告解除了租赁合同，被告收回了房屋。2014年9月6日原告就房屋交接事宜与被告进行协商，被告提出相关损失赔偿要求，因双方未达成一致，被告在租赁期届满后未返还承租房屋。原告交涉未果，提起诉讼。2014年10月9日双方办理了房屋交接手续。为此，原告要求被告按合同约定的标准支付2014年9月10日至2014年10月9日的房屋使用费人民币6，000元。
审理中，被告称因原告提起诉讼，其委托代理人调查取证，参与诉讼，造成代理人误工损失，要求原告赔偿误工费人民币4，000元。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行各自义务。在合同履行过程中，经作为出租人的原告同意，被告将承租房屋转租给案外人，其转租行为亦属有效，但原告同意被告转租房屋，并不表明原、被告之间的租赁合同已终止。转租期间，被告与次承租人经协商解除了租赁合同，被告在收回房屋后，对系争房屋仍享有原告授权范围内的各项权利。因系争房屋在出租期间发生漏水情形，对房屋的居住使用造成影响，租赁期届满后，被告以原、被告双方对损失赔偿未达成一致为由，拒绝返还房屋，其行为显属不当，故原告要求被告按合同约定标准支付房屋占用期间房屋使用费的诉讼请求，应予支持。现双方对系争房屋发生漏水以及修复时间均无异议，对于因维修房屋影响承租人正常使用的，作为出租人的原告应当扣减修复期间的租金。被告反诉要求原告赔偿房屋空置费、中介费的反诉请求，因原、被告之间的租赁关系依然存在，故被告反诉请求没有法律依据。对于被告要求赔偿维修费和代理人误工费的反诉请求，因被告仅提供一张维修费收据，不足于证明该费用与系争房屋相关，代理人取证调查系被告自愿委托，由此造成代理人误工的损失，应由被告自行承担责任。综上，被告反诉诉请不成立，本院均不予支持。对于被告已付押金，应在被告结清各项应付费用后，由原告予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）胡建红应于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王鹏2014年9月10日至2014年10月9日的房屋占用费人民币6，000元；
二、原告（反诉被告）王鹏应于判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）胡建红2014年2月4日至2014年2月23日租金人民币2，000元；
三、原告（反诉被告）王鹏应于判决生效后十日内退还被告（反诉原告）胡建红押金人民币3，000元；
四、被告（反诉原告）胡建红其余反诉诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币80元，由被告（反诉原告）胡建红负担，反诉案件受理费减半收取计人民币270.50元，由原告（反诉被告）王鹏负担人民币50元，由被告（反诉原告）胡建红负担人民币220.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 煜
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 石志仁
二〇一五年二月十六日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。