上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第21587号
原告顾宝顺。
原告黄时玉。
上述两原告共同的委托代理人陈琦，上海雷曼律师事务所律师。
被告徐根兰。
被告顾筱丽。
上述两被告共同的委托代理人忻鼎曦，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告顾关忠。
第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司。
法定代表人舒榕斌。
委托代理人陈樑。
原告顾宝顺、黄时玉与被告徐根兰、顾筱丽、顾关忠、第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司（以下简称外高桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，先后于2014年7月29日、2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告顾宝顺、黄时玉及其两原告共同的委托代理人陈琦，被告徐根兰、顾筱丽的委托代理人忻鼎曦，被告顾关忠，第三人外高桥公司的委托代理人陈樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾宝顺、黄时玉诉称：2009年8月1日，原、被告共同签订《房屋转让协议书》，双方约定：被告将坐落于上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）转让给原告。现原告已履行了协议项下约定的义务，但被告未协助办理过户。故原告现诉至法院，要求判令三被告在一个月内协助两原告办理上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续。
被告徐根兰、顾筱丽辩称：不同意原告的诉讼请求。系争房屋是三被告共同共有的动迁安置房，但是徐根兰、顾筱丽从来没有在系争房屋的转让协议上签字，并且名字写错，共同共有人处分的行为是无效的，原告无权要求过户。原告在签署合同过程中存在过失，缺乏注意义务，徐根兰、顾筱丽的签字是顾关忠代为签署的，没有经过徐根兰、顾筱丽的授权，且徐根兰、顾筱丽未追认，合同应该对徐根兰、顾筱丽无效，请求驳回原告的诉讼请求。徐根兰、顾筱丽对追加第三人有异议，第三人不是本案当事人，不是合同相对方，原告无权直接要求第三人协助履行合同义务。根据最高院的有关规定，不得追加为第三人。
被告顾关忠辩称：徐根兰、顾筱丽没有签字过。现在无法执行合同了。希望原告拿出证据原件。本案与第三人没有关系。
第三人外高桥公司述称：原、被告之间的房屋买卖关系与第三人无关。
经审理查明：2006年12月11日，三被告签署《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》，动迁安置分得系争房屋。之后，被告方将系争房屋在上海明明房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）挂牌出售。2009年8月1日，三被告与二原告共同至中介公司协商买卖系争房屋事宜，由中介公司工作人员杨国忠起草了《房屋转让协议书》及《补充协议书》（以下简称《协议书》），二原告在《协议书》尾部乙方一栏签字，被告方由顾关忠在《协议书》尾部甲方一栏签名并写了其他两被告的名字，中介公司杨国忠在双方签名的下方写了“经办杨国忠”。《协议书》约定：甲方为“顾关忠、徐根兰、顾筱丽”，乙方为“顾宝顺、黄时玉”；系争房屋的转让总价为人民币（以下币种相同）70万元；协议生效后，乙方即付定金2万元，开始办理相关手续，如因政策因素不能完成手续，定金退还乙方；乙方于2009年8月30日前付房款33万元，同时双方交接房钥匙，待甲方取得小产证时付34万元，尾款1万元待双方产证（权）过户时付清；甲方应按规定提供相关必须得资料；房款付清前，应将户口迁出，办好房屋搬场、水、电、煤费结清等相关事情；协议自签订之日起生效，双方应共同遵守，如单方面违约，造成对方损失的，应赔偿33万元，如有未尽事宜，双方协商解决；甲方负责做好自己的小产证（做产证的费用自理），甲方无偿转让系争房屋的维修基金及其他开通费用，乙方承担双方之间（产权）过户的对方费用（如出售方所得税超过房价1%的，双方各负责50%的费用），乙方同意支付中介服务费8，000元；（双方约定的系争房屋的）建筑面积是开发商的首期（预测）面积，到时按小产证的建筑面积为准，房价不变；甲方出售的系争房屋是动迁配套商品房，目前该小区的大产证、小产证尚未办理完成，乙方在知晓全部实情后，自愿与甲方签订此协议；不管今后市场（价）涨落情况怎样，双方必须严格按照协议所约定的内容执行，否则视为违约，按违约责任赔偿对方33万元违约金；双方承诺此房屋转让协议是各自的真实想法和意愿，如就此引起的家庭及其他纠纷由本人自己承担所有责任，与其他方无关；甲方应无条件及时协助乙方办理小产证的过户手续。2009年8月，原告入住系争房屋。2009年9月15日，黄时玉通过银行转账支付顾关忠房款40万元。2009年11月2日，二原告与顾关忠、徐根兰共同出具《承诺书》，《承诺书》的主要内容为：顾关忠、徐根兰原出售系争房屋给二原告，售房总价为70万元；后商定付款方式为定金2万元、首付款33万元、顾关忠、徐根兰办出产证并将产证给中介公司时二原告支付34万元；到目前为止，顾关忠、徐根兰已收到二原告支付的购房款42万元（包括定金）；现因顾关忠、徐根兰购房缺钱，与二原告商定提前支付购房款10万元；顾关忠、徐根兰承诺等顾关忠、徐根兰产证办好后共同去房地产交易中心办理借款抵押合同，然后把产证交给中介公司保管，同时二原告再支付给顾关忠、徐根兰余款，尾款1万元等正式交易过户时支付。顾关忠当庭确认收到原告购房款共计52万元。2011年2月25日，系争房屋的初始产权经核准登记于第三人的名下。徐根兰、顾筱丽曾于2013年12月31日诉至本院，要求确认徐根兰、顾筱丽与顾宝顺、黄时玉签订的《房屋转让协议书》无效，后因故于2014年5月12日撤回诉讼。
以上事实，有《房屋转让协议书》、《补充协议书》，《承诺书》，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》，浦东新区高行镇绿洲第一居民委员会于2014年1月13日出具的《证明》，本院（2014）浦民一（民）初字第1416号民事裁定书，本院于2014年2月18日所做的《法庭审理笔录》，《上海市集体所有土地居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》，黄时玉名下的建行交易明细表，原、被告的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。顾关忠举证的离婚证，与本案关系不大，不予认证。
本院认为：本案争议的焦点为在于徐根兰、顾筱丽是否知晓出售系争房屋给原告之事、《协议书》是否有效。本院认为，徐根兰、顾筱丽应当知晓出售系争房屋给原告之事，《协议书》依法应认定有效。理由为：一、签订《协议书》时，徐根兰、顾筱丽在场，应当知道出售系争房屋之事，并应当知道顾关忠在《协议书》上签字之事。2009年8月1日签署《协议书》时，徐根兰与顾关忠尚系夫妻关系，顾筱丽系徐根兰与顾关忠所生之女，三被告为一家人，关系密切，在出售系争房屋前应进行了协商；中介公司的工作人员杨国忠及赵儒华均曾出庭证明，签署《协议书》当天三被告均至签约现场，即均至中介公司处，可以推定三被告均知道出售系争房屋、签署《协议书》之事。二、徐根兰于2009年11月2日签署《承诺书》，进一步表明其知道并同意出售系争房屋给原告，且知道原告方已支付了购房款52万元；庭审中，徐根兰称签署《承诺书》时不知道《承诺书》的内容，但徐根兰当庭表示识字，而《承诺书》的内容较多，徐根兰不阅读《承诺书》即签字有悖常理。三、自2009年7月外高桥公司交付系争房屋给顾关忠及2009年8月原告入住系争房屋起至2013年12月31日徐根兰、顾筱丽诉至法院之日止，四年有余，在上述期间内，徐根兰、顾筱丽未曾向原告主张系争房屋的相关权利，徐根兰、顾筱丽的长期未主张权利的行为有悖常理。徐根兰、顾筱丽当庭表示知道外高桥公司于2009年7月交付系争房屋之事，基于信任交由顾关忠管理系争房屋，并经顾关忠告知得知系争房屋被出租；徐根兰、顾筱丽的上述陈述，说明徐根兰、顾筱丽充分信任顾关忠而交由顾关忠全权管理系争房屋，对顾关忠可能出售系争房屋的行为持放任态度，应推定允许顾关忠出售系争房屋并在《协议书》上签字。四、双方已经实际履行了《协议书》约定的大部分内容，原告早已支付顾关忠52万元房款，原告也早已入住系争房屋。综上，原、被告所签的《协议书》系双方买卖房屋的真实意思表示，且不违反法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。仅因政策限制原因双方尚未办理系争房屋的产权过户手续。现系争房屋已可以办理产权过户手续，故原告现要求判令被告立即办理系争房屋的产权证，并判令被告办理产权证后将上述房屋的产权过户到原告的名下之诉讼请求，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告徐根兰、顾筱丽、顾关忠办理位于上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司变更为被告徐根兰、顾筱丽、顾关忠，办理产权过户手续中产生的税费，依法由第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司与被告徐根兰、顾筱丽、顾关忠各自承担；
二、被告徐根兰、顾筱丽、顾关忠在上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记至被告徐根兰、顾筱丽、顾关忠名下之日起十日内协助原告顾宝顺、黄时玉办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由被告徐根兰、顾筱丽、顾关忠变更为原告顾宝顺、黄时玉，办理产权过户手续中产生的税费等依法由原告顾宝顺、黄时玉承担（如被告徐根兰、顾筱丽、顾关忠方的所得税超过房价70万元的1%，双方各负责50%的费用）；
三、原告顾宝顺、黄时玉于上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记至被告顾宝顺、黄时玉名下之日起二日内支付被告徐根兰、顾筱丽、顾关忠剩余房款18万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，800元，减半收取计5，400元，由被告徐根兰、顾筱丽、顾关忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一四年十月十六日
书记员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。