广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第796号
上诉人（原审被告）：梁荣根，男，1962年8月30日出生，汉族，住中山市横栏镇。
委托代理人：黄嘉焯，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：张继成，广东保信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社，住所地中山市大涌镇。
负责人：伍玉轩，主任。
委托代理人：秦雍，广东香山律师事务所律师。
上诉人梁荣根因与被上诉人中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社（以下简称旗南经联社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法沙民一初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2009年2月16日，甲方旗南经联社与乙方梁荣根签订南村经联社三顷花木场租赁合同（以下简称租赁合同），合同约定，旗南经联社将位于古神公路边中山市大涌镇南村村经济联合社（以下简称南村经联社）土名“三顷”的312.9716亩农业用地租赁给梁荣根种植花卉树木，其中62亩的鱼塘作种养业用，除去4条农路（31.3519亩）和一条水路（14.6454亩）共45.9973亩，实际租赁陆地面积为204.9743亩，鱼塘面积为62亩。1、租赁时间由2009年4月1日至2021年3月31日，共12年；2、陆地面积租金为每年每亩1833元，每3年递增10%，鱼塘面积租金每年每亩1000元，每3年递增10%；3、梁荣根须在每年的4月1日前付清当年租金给旗南经联社；4、旗南经联社应预留3条与古神公路竖向的农路（其中1条为主路宽15米，另2条农路各宽10米）和与古神公路平行1条水路及1条农路（水路宽12米，作为鱼塘进出水用，农路宽10米，作为“三顷”与“四顷”之间的出入道路），折合共45.9973亩（另附示意图），旗南经联社同意梁荣根免交上述4条农路和水路所占的面积租金，并议定上述农路和水路为公共道路、水路，任何一方和个人不得堵截、破坏，农路、水路的修建以及日后的维修和维护归梁荣根负责，梁荣根必须按规划预留道路面积，合理安排生产，确保今后农路的畅通和硬底化等，旗南经联社、梁荣根在合同盖章、签名。2009年2月18日，梁荣根向旗南经联社缴交30000元作租赁按金。合同签订后，梁荣根依约接收了租赁土地，梁荣根在平整土地过程中将部分水道改造、62亩鱼塘改造成陆地，其主张上述改造行为经旗南经联社同意，旗南经联社则称在接近平整完才发现，阻止已来不及，尔后梁荣根在平整土地上从事花木种植。在租金缴交情况，梁荣根租金交至2013年（全年），其中陆地以每年每亩1833元的基础递增10％按204.9743亩交纳413289.68元；鱼塘以每年每亩1000元的基础递增10％按62亩交纳68200元。旗南经联社称梁荣根在从事花木种植期间，不但未按规划修建农路、水路，擅自将鱼塘、水路陆续变更用途，还超出合同租赁面积进行种植树木，双方经协商未果，旗南经联社于2011年12月15日诉至原审法院，请求判令：1、解除旗南经联社与梁荣根于2009年2月16日签订的租赁合同；2、梁荣根向旗南经联社补缴陆地面积租金{以实际使用陆地面积（新图纸红线内362.114亩＋古神公路边9.99亩-鱼塘62亩-水路14.6454亩=295.4586亩）超出租赁合同约定陆地面积（204.9743亩）差额部分（90.4843亩）为基数，自2009年4月1日起，按每亩每年1833元计算，暂计至2011年12月31日为456108.74元［90.4843亩×1833元／亩×（2＋9÷12）年］，计至解除租赁合同判决生效之日止}；3、梁荣根恢复鱼塘原状并承担恢复费用，且梁荣根向旗南经联社支付鱼塘租赁面积租金差额{以梁荣根将鱼塘填埋改造成种植花木陆地面积62亩，并以租赁陆地租金（每亩每年1833元）与租赁鱼塘租金（每亩每年1000元）的差额（833元）为基数计，自2009年4月1日起，暂计至2011年12月31日为142026.5元［62亩×833元／亩×（2＋9÷12）年］，计至解除租赁合同判决生效之日止}；4、梁荣根恢复水路原状并承担恢复费用，且梁荣根向旗南经联社支付水路租赁面积租金{以梁荣根将水路改造成种植花木陆地面积14.6454亩，并以租赁陆地租金（每亩每年1833元）为基数计，自2009年4月1日起，暂计至2011年12月31日为73823.8元［14.6454亩×1833元／亩×（2＋9÷12）年］，计至解除租赁合同判决生效之日止}；5、梁荣根承担本案诉讼费用。
另查：对于旗南经联社、梁荣根签订的租赁合同，旗南经联社曾委托大涌测绘公司对梁荣根实际使用的土地面积进行测量，测量结果超出租赁合同约定的面积，但梁荣根称未同意委托。由于双方对梁荣根实际使用面积是否超出合同租赁面积无法达成一致意见，原审法院根据旗南经联社的申请，依法委托中山市测绘工程有限公司对梁荣根实际占有使用的位于古神公路边南村经联社土名“三顷”农业用地的面积（包括农路、水路、陆地种植面积）进行司法测绘测量，该司出具旗南村经联社南村土名“三顷”农业用地位置面积示意图（以下简称司法测量用地示意图），古神公路水泥路边界线，236160.2平方米，折合354.2403亩；古神公路边水渠界线，234969.8平方米，折合352.4547亩；种植树苗边界线，232565.3平方米，折合348.848亩。旗南经联社对测绘测量该土地位置面积示意图真实性确认，根据梁荣根确认的现场实际使用情况的照片，梁荣根实际使用已经延伸到古神公路水泥路边，图纸清晰的表明，红线范围内古神公路水泥路边界线合计354.2403亩，可以充分证明梁荣根违反合同，与合同对应，梁荣根已经远远超出租赁合同的约定使用土地。梁荣根对测绘测量该土地位置面积示意图认为古神公路边的用地依法属于古神公路有限公司，据梁荣根了解，古神公路用地以中间线向两边延伸24米，但该图纸与该情况不符，该图纸将古神公路的土地计算为旗南经联社的土地，对图纸真实性确认。
又查：2009年3月28日、3月29日，梁荣根作为甲方分别与承租方（乙方）唐汝财、李润辉、韦兆堂、陈佳强、欧焕娟、卢浩枝签订土地承包合同，合同分别约定，甲方将位于古神公路边南村经联社土名“三顷”面积15.78亩（含鱼塘）、15.99亩（含鱼塘）、15.94亩、15.78亩（含鱼塘）、35.86亩、31.75亩农业用地（含鱼塘）承包给乙方作种植花卉树木使用；承包时间由2009年4月1日至2021年3月31日，共12年；承包单价每年每亩2480元，每3年每亩在原基础递增10%；乙方必须在每年的2月1日前付清当年租金给甲方。梁荣根与唐汝财、李润辉、韦兆堂、陈佳强、欧焕娟、卢浩枝分别在合同上签名、南村经联社亦在合同上盖章。
再查：在诉讼过程中，根据旗南经联社的申请及提供担保，原审法院于2011年12月22日依法查封梁荣根相当于671959元的财产。
案经原审法院审理认为：本案系土地租赁合同纠纷。旗南经联社与梁荣根签订租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。梁荣根在租赁期间，未经旗南经联社同意，自行将鱼塘改成陆地使用，改变了租赁合同的约定，梁荣根辩称将鱼塘改成陆地是经旗南经联社同意，但旗南经联社不予确认，梁荣根未按合同履行存在违约，理应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同不能实现合同目的；……”的规定，由于梁荣根违反合同约定，旗南经联社要求解除与梁荣根签订的租赁合同，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款：“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿”的规定，由于梁荣根自行将鱼塘改成陆地使用，旗南经联社要求梁荣根恢复鱼塘原状，原审法院予以支持。梁荣根并向旗南经联社支付鱼塘租赁面积租金差额按每亩每年833元×62亩计，自2009年4月1日起计至解除租赁合同判决生效之日止（按旗南经联社诉求计）。根据中山市测绘工程有限公司对梁荣根租赁合同农业用地的面积（包括农路、水路、陆地种植面积）进行司法测绘测量，该农业用地位置面积示意图显示至古神公路水泥路边界线，236160.2平方米，折合354.2403亩；租赁合同亦约定为位于古神公路边，故租赁面积可按354.2403亩计算，减除租赁合同面积312.9716亩，梁荣根实际多使用面积41.2687亩，其应向旗南经联社支付多使用面积按每亩每年1833元×41.2687亩计，自2009年4月1日起计至解除租赁合同判决生效之日止（按旗南经联社诉求计）。关于旗南经联社诉求梁荣根恢复水路原状并承担恢复费用，且梁荣根应向其支付水路租赁面积租金问题，旗南经联社无法确认水路改造成陆地详细面积，梁荣根不予确认，且旗南经联社并无提供证据佐证，故原审法院对旗南经联社该诉求不予支持。旗南经联社的解除与梁荣根签订的租赁合同、补缴陆地面积租金、恢复鱼塘原状并承担恢复费用及支付鱼塘租赁面积租金差额等诉讼请求，有理有据，原审法院予以支持，但以原审法院核定为准。梁荣根的辩解不符合法律规定，原审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社与梁荣根于2009年2月16日签订的南村经联社三顷花木场租赁合同；二、梁荣根于本判决生效之日起7日内向中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社支付多使用面积租金（按每亩每年1833元×41.2687亩计，自2009年4月1日起计算至解除租赁合同判决生效之日止）；三、梁荣根于本判决生效之日起7日内向中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社支付鱼塘改成陆地面积租金差额（按每亩每年833元×62亩计，自2009年4月1日起计算至解除租赁合同判决生效之日止）；四、梁荣根于本判决生效之日起30日内将鱼塘恢复原状，如梁荣根不按时将鱼塘恢复原状，中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社可将鱼塘恢复原状，并由梁荣根承担恢复产生的费用；五、驳回中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10520元，诉讼保全费3880元，共计14400元，由中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社负担1582元，梁荣根负担12818元（中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社已付14400元，梁荣根应在本判决生效后7日内向原审法院交纳12818元）；测量费19718元，由中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社负担718元，梁荣根负担19000元（中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社已付19718元，梁荣根应在本判决生效后7日内向中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社支付19000元）。
一审宣判后，梁荣根不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回旗南经联社的诉讼请求或发回重审。理由如下：一、其在租赁期间没有任何违约行为。租赁合同没有禁止其对于租赁土地进行重新规划改造，也没有明确禁止其将鱼塘改造成陆地。其将鱼塘改造成陆地，用途与合同约定的农业用途一致，并未用于非农建设，并无违法之处。二、原审判令梁荣根向旗南经联社支付鱼塘改造成陆地部分的租金差额没有任何依据。经过协商，梁荣根在考虑经营后被迫投入巨资将鱼塘改造成陆地，旗南经联社因此受益，原审支持旗南经联社的差价租金诉求，使旗南经联社双重获利，不能体现公平、合理原则。原审适用民法通则第一百一十七条第二款判定梁荣根将鱼塘恢复原状，存在根本性错误。旗南经联社没有遭受损失，而且还获得了利益，不符合适用上述规定的前提条件。梁荣根不存在违约行为，又没有违反法律禁止性规定，没有造成侵权后果。另外，原审判令梁荣根支付多使用面积租金以及将鱼塘改造成陆地面积的租金差额的起算时间均为2009年4月1日，没有事实依据。旗联经联社从未出示过证据证明梁荣根开始超越合同约定多使用租金面积以及将鱼塘改造成陆地的时间，其应承担举证不能的不利法律后果。原审仅凭旗南经联社的单方陈述就将前述租金的起算时间确定为2009年4月1日，不符合以事实为依据的审判原则。三、本案情况不符合行使法定解除权的条件。其按时足额支付租金，不存在迟延履行债务的行为，也没有其他违约行为。其将鱼塘改造成陆地，也是用于农业生产经营，符合农村土地承包经营的用途，其行为达到了使旗南经联社增加经济收入、盘活集体资产的目的，实际提高了旗南经联社的资产价值。四、其不存在多使用租赁面积的行为，其参与投标时针对的是一个土地的整体，至于面积大小，只是用来计算租金的承受能力，旗南经联社实际划定的土地范围与梁荣根无关。旗南经联社在一审中主张以测量所得的面积计算租金，对于梁荣根极不公平。本案为土地租赁与土地承包经营权相结合，与一般的租赁关系有本质区别，不能严格以普通租赁的角度来确定当事人的权利义务，而应以双方的约定以及合同的履行情况来考究案件的客观事实。梁荣根向旗南经联社交付租赁土地租金至今已3年多，双方一直按约定的312.9716亩土地来履行各自的义务，旗南经联社对于土地面积从未提出异议，更没有通知梁荣根多支付租金，因此，当事人应按照租赁合同约定继续履行。
被上诉人旗南经联社同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、梁荣根的上诉没有新的证据与事实，其上诉理由没有法律依据，旗南经联社在一审期间已经进行了明确回应。二、梁荣根擅自变更合同，明显违约。交租的情况不能说明梁荣根完全履行合同，旗南经联社同意梁荣根转租土地不等同于同意其改造鱼塘。梁荣根除了擅自改造鱼塘之外，也没有履行有关水路的约定，对周边农用地的水流和灌溉产生不良影响。三、本案的审理还可以适用合同法第二百一十九条、第二百二十三条第二款的规定。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查：本案租赁合同得到中山市大涌镇法律服务所的见证，合同附有一份南村三顷花木场用地示意图。原审庭审中，双方确认在签订合同时均知晓该份示意图，梁荣根认为不存在超出示意图的范围使用土地的情况，旗南经联社述称当时双方没有就具体的四至进行交接，该社无法说清交接的具体情况。经比对南村三顷花木场用地示意图与司法测量用地示意图，除南村三顷花木场用地示意图没有标明具体坐标之外，两份图纸的轮廓并无明显差异，南村三顷花木场用地示意图的涉案土地左侧标注为古神公路。另在原审庭审中，旗南经联社主张梁荣根在签订合同之后的2009年2月底就开始将62亩鱼塘全部改为陆地，梁荣根则述称其在签合同后连续改造了3个月，将鱼塘全部改为陆地。
梁荣根按照租赁合同的约定交付了2013年4月至2014年3月的租金。
再查：2011年12月15日，旗南经联社与南村经联社向原审法院分别出具一份法定代表人身份证明书，伍玉轩同时为该两个经联社的法定代表人。二审期间，旗南经联社述称旗南村与南村村是领导与被领导的关系，南村经联社的公章一直在使用而没有注销。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷，争议焦点为旗南经联社是否具有合同解除权。旗南经联社以梁荣根擅自改造鱼塘、变更规划及超范围使用土地为由，请求解除双方之间的租赁合同关系。对此，本院认为，涉案租赁合同仅约定了“双方不得擅自违约，否则必须赔偿另一方的一切经济损失”，并没有赋予旗南经联社约定的合同解除权；而在诉讼过程中，梁荣根拒绝协商解除合同，故当事人协商一致解除合同也失去可能；那么本案解除合同的途径仅余法定解除，旗南经联社是否具有法定解除权，应当根据当事人的履约情况进行综合分析。根据原审期间旗南经联社与梁荣根对于鱼塘改造时间的陈述可知，鱼塘改造工作最迟在2009年2月底开始进行，而在此时点之后的1个月，梁荣根转包了部分土地给案外人唐汝财、李润辉、陈佳强、卢浩枝等人，转包的土地之中虽然包含鱼塘，但鱼塘部分并没有单列计价，转包的单价较梁荣根承包价格上浮超过30%，结合梁荣根的鱼塘改造历时3个月的陈述，可以推知此时转包土地之中的鱼塘改造工程进展顺利。南村经联社准许了梁荣根的转包行为，且该经联社与旗南经联社没有阻止梁荣根改造鱼塘，反而放任梁荣根完成鱼塘改造工程。梁荣根主张旗南经联社准许其填埋鱼塘，虽没能举证证明，但即便梁荣根的改造行为没有得到同意，本案中租赁合同约定的农业土地用途为种植花卉树木、鱼塘作种养业用，承租人梁荣根改造鱼塘为陆地虽变更了部分合同约定，但鱼塘改造之后亦用于种植花木，租赁物整体用于农业生产的合同目的没有因此发生根本改变，原审认为合同目的不能实现而将租赁合同解除不妥。因旗南经联社没有提供证据证明梁荣根的改造行为影响灌溉或形成隐患，该经联社放任梁荣根改造鱼塘，且鱼塘经梁荣根改造后亦正在承包经营使用中，故本院对于旗南经联社在目前阶段主张的恢复鱼塘原状的诉求暂不予支持。但梁荣根的改造鱼塘行为毕竟属于违约行为，其因此获取了额外收益，从公平角度出发，梁荣根应就此向旗南经联社作出相应的补偿。原审判令梁荣根按照承包农业用地的标准向旗南经联社支付原鱼塘部分租金，合法妥当，本院对此可予维持，梁荣根应按约定的农业用地租金标准支付原鱼塘部分的租金至租赁期满。
至于梁荣根超出约定的面积使用土地的问题，本院认为，在租赁合同之中，除了约定具体面积的内容之外，用地示意图作为租赁合同的组成部分，亦应作为确定租赁范围的依据，故梁荣根的承包面积应当结合用地示意图的具体面积进行综合判断。旗南经联社主张梁荣根多占用了土地，但该社并不能证实梁荣根超出用地示意图范围使用土地，故此即便存在梁荣根实际使用面积超出了合同明文约定的客观事实，梁荣根对此亦无过错。由于旗南经联社举证不能，本院推定双方缔约之时的真实意思为梁荣根承包的土地以用地示意图范围为限，现因用地示意图范围之内的土地超出了合同正文的约定，故梁荣根依约可以使用的土地面积经司法测量确定为354.2403亩。至于超出合同约定的41.2687亩土地的租金标准，根据等价有偿的原则，梁荣根应比照约定的农业用地租金标准支付。对于租金起算时间的争议，本院认为，虽然旗南经联社没有举证证明梁荣根的实际占用时间，但梁荣根以现状使用承租土地的辩称反证了其在合同关系成立之后即使用了该部分土地的事实。旗南经联社主张梁荣根自2009年4月1日补交41.2687亩土地的租金，符合上述事实与合同约定，本院予以支持，梁荣根应当按照合同约定的农业用地租金标准支付该41.2687亩土地的租金至租赁期满。梁荣根拒付多占用土地的费用的抗辩意见，没有事实根据，亦缺乏法律基础，本院不予采纳。
综上所述，上诉人梁荣根的上诉部分有理，本院对其上诉合理部分予以支持，对其余上诉部分不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理失当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条第二款与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2012）中一法沙民一初字第3号民事判决；
二、梁荣根于本判决生效之日起7日内向中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社支付多使用面积41.2687亩土地的租金（该租金计算如下：2009年4月至2012年3月按每亩每年1833元计算，2012年4月至2014年3月按每亩每年2016.3元计算）；
三、梁荣根于本判决生效之日起7日内向中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社支付62亩鱼塘改成陆地面积租金差额（该租金差额计算如下：2009年4月至2012年3月按每亩每年833元计算，2012年4月至2014年3月按每亩每年916.3元计算）；
四、驳回中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10520元，诉讼保全费3880元，共计14400元，由梁荣根负担8000元，由中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社负担6400元（该款中山市大涌镇旗南村股份合作经济联合社已付14400元，梁荣根应在本判决生效后7日内向原审法院交纳8000元）。二审案件受理费10520元，由梁荣根负担6000元，由中山市大涌镇旗南经济联合社负担4520元（梁荣根已预交10520元诉讼费用，中山市大涌镇旗南经济联合社应于本判决生效之日起7日内向本院补交4520元诉讼费用）。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二〇一四年三月十日
书记员 钱绮丽