上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0116民初1872号
原告（反诉被告）：上海速捷达管道工程技术有限公司。
法定代表人:林应中，总经理。
委托诉讼代理人:付强，上海市协力律师事务所律师。
被告（反诉原告）:喷达汽车精密部件（上海）有限公司。
法定代表人:Mr.YVESBONTAZ，董事长。
委托诉讼代理人:王庆英，上海福一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶冶，上海福一律师事务所律师。
第三人：上海新金山工业投资发展有限公司。
法定代表人：周永超，董事长。
委托诉讼代理人：周海英，上海市群成律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海速捷达管道工程技术有限公司（下称原告速捷达公司）与被告（反诉原告）喷达汽车精密部件（上海）有限公司（下称被告喷达公司）、第三人上海新金山工业投资发展有限公司（下称第三人新金山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告速捷达公司法定代表人林应中及其委托诉讼代理人付强、被告喷达公司委托诉讼代理人王庆英与陶冶、第三人新金山公司委托诉讼代理人周海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告速捷达公司向本院提出本诉请求：1.解除双方2015年8月18日签订的《工业区租赁项目三方协议》；2.判令被告支付12个月的租金人民币261.69万元；3.判令被告支付拖欠的10个月的房租人民币218.79万元；4.判令被告支付因拖欠房租而产生的违约金人民币1841.16075万元；5.判令被告支付实际发生的电费人民币10.584万元；6.判令被告支付原告垫付的咨询费人民币1万元；7.本案诉讼费、保全费等由被告承担。审理期间，原告速捷达公司将本诉请求变更为：1.确认双方2015年8月18日签订的《工业区租赁项目三方协议》于2016年4月18日解除；2.判令被告支付12个月的租金和实际损失共计人民币477.094891万元；3.判令被告支付拖欠的房租和逾期违约金共计人民币839.3911994万元；4.判令被告支付实际发生的电费人民币3.72万元；5.判令被告支付原告垫付的咨询费人民币1万元；6.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原告速捷达公司与被告喷达公司及上海金山工业区机电产业发展有限公司签订《工业区租赁项目三方协议》，由被告向原告租赁厂房。后因被告喷达公司违约解除合同，致使原告速捷达公司遭受损失，遂诉请赔偿相关损失和支付违约金。
被告喷达公司向本院提出反诉请求：1.判令解除被告与原告于2015年8月18日签订的《工业区租赁项目三方协议》；2.判令原告返还被告已支付押金40万元，并自2016年4月19日起到实际返还之日止按照每日2万元向被告支付违约金；3.判令原告返还被告已支付的租金42.9万元，并自2016年6月2日起至实际返还之日止按照人民银行同期贷款利率向被告支付逾期付款利息；4.本诉、反诉诉讼费均由原告承担。事实和理由：被告喷达公司系依约解除合同，没有给原告速捷达公司造成损失，反倒是原告提供的厂房有诸多问题致使被告无法实现合同目的。
第三人新金山公司述称：第三人与被告喷达公司签订了《投资促进和服务协议书》，明确约定了双方的权利义务，若发生纠纷，提交仲裁机构。
经审理查明：2015年6月，被告喷达公司与第三人新金山公司签订《投资促进和服务协议书》，约定：被告喷达公司租赁原告速捷达公司的厂房（下称涉案厂房），该厂房位于上海市金山区金山工业区储业路金强路路口；第三人于协议签订后三个月内（最晚于2015年10月1日前），完成涉案厂房产权证办理；第三人于五个月内（最晚于2016年2月1日前）完成涉案厂房门口道路的施工，保证厂房的合理、合法使用权；第三人负责协调原告给予被告租金优惠和免租期，免租期自被告进入装修施工开始计算至2015年12月31日；若双方发生争议，应协商解决，协商不成，可提交中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁。2015年8月18日，原告速捷达公司与被告喷达公司及见证方上海金山工业区机电产业发展有限公司（系第三人新金山公司的关联公司，是第三人下属公司的下属公司）签订《工业区租赁项目三方协议》，约定原告向被告出租涉案厂房，面积为11000平方米（具体面积以房产证为准），租金每天每平方米0.65元，租期自2016年1月1日至2020年12月31日止；第3-7条约定，租金自2016年1月1日起计算，此日期之前时间无须支付租金。租金按月支付，先付后用，被告应于每月的最后一周付清下月租金，第一期租金应于2015年12月20日前支付给原告；第3-8条约定，原告为了支持金山工业区的经济发展，愿意给予被告分十次累计免除200万元的租金优惠，即每年免除租金40万元；第3-9条约定，本协议签订后一周内，被告应支付押金40万元。租期届满后10日内，双方不再续租的，在原告完成厂房验收后，无息退还押金，逾期退还的，按该金额的每日5%向被告支付违约金；第6-4条约定，（被告）有充分证据证明原告交付的涉案厂房不符合约定，致使不能实现租赁目的或严重影响被告正常经营的，被告可以解除合同；第6-7条约定，（被告）无故拖欠租金的，以应付金额每日5%向原告支付违约金，拖欠满两个月的，原告有权解除合同；第7-2条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，原告或被告一方擅自解除合同的，应赔偿对方12个月租金和相应的实际损失作为违约金予以支付；第7-4条约定，被告未经原告同意提前退租的，按违约处理，违约金按剩余租期天数的租金的二倍和实际损失予以支付；第9-1条约定，双方一致同意，虽有本协议各项条款之约定，但自本协议签订之日后，如遇被告项目未通过园区或相关政府职能机构审批的，则本协议自动作废，原告无息返还被告已付的保证金，其他费用双方各自承担，双方互不承担违约责任；第9-2条约定，被告应在租赁期满前三个月提前通知原告是否续租，如续租，应提前三个月书面向原告提出，原告在一个月内答复，同等条件下被告可以优先续租。2015年8月27日，被告喷达公司向原告速捷达公司支付押金40万元。2015年9月25日，原告速捷达公司向被告喷达公司交付了涉案厂房。2015年12月31日，涉案厂房房地产权证完成办理（2016年5月30日涉案厂房更换为新的房地产权证），载明涉案厂房坐落金山区金仁路638号，面积为10591.52平方米。2016年1月6日和1月20日，被告喷达公司分别向原告速捷达公司支付涉案厂房2016年1月和2月房租共计42.9万元（按涉案厂房面积11000平方米，租金每天每平方米0.65元，共计60天）。2016年2月29日，被告喷达公司向原告速捷达公司发送《解除<工业区租赁项目三方协议>通知函》，表示涉案厂房存在水、电、路等方面的问题导致无法实现合同目的，要求解除合同并返还已付押金和租金。2016年3月17日，原告速捷达公司向被告喷达公司发送《工作联系函》，表示不同意被告单方解约，并要求被告支付拖欠租金和逾期违约金。2016年3月21日，被告喷达公司向原告速捷达公司发送《解除<工业区租赁项目三方协议>再次通知函》，重申了解除合同的意思和原因，并言明解除通知在送达原告时生效。2016年4月6日，原告速捷达公司向被告喷达公司第二次发送《工作联系函》，重申被告无权单方解除合同，如果执意解除则属于违约，应当按照协议第7条承担违约责任，否则不同意被告解约，并要求被告及时支付拖欠租金和逾期违约金。2016年4月8日，被告喷达公司向原告速捷达公司发送《解除<工业区租赁项目三方协议>第三次通知函》，第三次表示了解除合同的意思和原因，再次言明解除通知在送达原告时已经生效。2016年4月18日，在第三人新金山公司的员工薛彬的见证下，原告速捷达公司与被告喷达公司签署了《交接协议书》，载明当天解除了《工业区租赁项目三方协议》，完成了涉案厂房的交接，同时约定对于解约责任的承担问题另行协商，如协商不成，则通过诉讼途径解决。此外，还对押金问题做了专门约定：鉴于双方关于解约责任的承担，到目前为止尚未达成一致意见，原告收取的押金暂不予退还，待双方纠纷解决之后，按照双方协商的结果，或者按照法院的判决结果处理押金。2016年10月19日，原告速捷达公司与案外人上海世源供应链管理有限公司签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房出租给案外人，租赁期限为2016年10月20日至2018年12月3日（含给予案外人15天的改造期和一个月的免租期，即2016年12月4日开始收取租金）。2016年11月8日，被告喷达公司与案外人上海临港奉贤经济发展有限公司签订《房屋租赁合同》，承租案外人的厂房，租赁期限为2016年12月1日至2027年3月31日（含案外人给予的6个月免租期）。及后，原告速捷达公司与被告喷达公司通过第三人协调、函件、微信等形式就解约责任的承担问题予以协商，但没有达成一致意见，遂涉诉。
另查明，在庭审过程中，原告和被告就涉案厂房发生的电费问题达成一致意见，认为由被告承担的实际发生的电费为3.72万元。此外，在《工业区租赁项目三方协议》签订后至解约期间，被告的项目尚未进入园区或相关政府职能机构的审批程序。
以上事实，由原告、被告及第三人之间签署或提供的《投资促进和服务协议书》、《工业区租赁项目三方协议》、《解除<工业区租赁项目三方协议>通知函》、《解除<工业区租赁项目三方协议>再次通知函》、《解除<工业区租赁项目三方协议>第三次通知函》、《工作联系函》、《交接协议书》、《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同》、涉案厂房产权证、银行付款回单、扣款通知、收款收据、微信截图、档案记录材料、身份证明，以及当事人当庭陈述等证据证实，依法予以确认。
本院认为，综合案件情况，主要有两大争议焦点，下面分别阐述。
争议焦点之一，被告喷达公司是否可以依约单方解除合同。被告认为可以，理由有二：一是符合《工业区租赁项目三方协议》9-1条约定情形，被告项目未获审批，协议自动作废；二是符合《工业区租赁项目三方协议》第6-4条约定情形，涉案厂房的水、电、路均有问题，致使无法实现合同目的。其中水由两路进水变为一路进水，电容量应为1300KVA，厂房门口道路则迟迟没有按照约定时间修好，特别是路的问题直接关系到被告注册新公司所必需的路名和门牌号。为此，被告提供了汽车行业有关文件、被告与多个案外人客户之间的合同、涉案厂房设计图纸、相关微信截图等证据。原告速捷达公司则认为不可以，主要理由是：针对被告理由一，被告项目并未进入审批程序，无从谈起是否获批（第三人新金山公司对此表示认可）；针对被告理由二，电的问题，协议中明确约定电容量为630KVA；水的问题当初设计是有两路，但市政规划为一路（第三人新金山公司对此表示认可）；路的问题非原告所能控制，而是由第三人新金山公司负责的。此外涉案厂房门牌号早在2015年底办理出产证时就已明确为金仁路638号，该门牌号在2016年11月23日被案外人金巨源热能技术有限公司作为企业住所使用之前，都是可以让被告注册新公司使用的（被告也认可可以注册新公司，但是认为该门牌号中的路名和被告租赁的涉案厂房门口不一样，两者应该保持一致）。为此，原告提供了上海金山工业区机电产业发展有限公司出具的情况说明、金巨源热能技术有限公司登记资料等证据。对于该争议焦点，本院认为：首先，依据查明事实，被告项目尚未进入审批程序，无从谈起未获审批，因而被告的单方解约行为不符合《工业区租赁项目三方协议》第9-1条的约定情形；其次，关于被告反映涉案厂房的水、电、路均有问题，致使无法实现合同目的，达到了《工业区租赁项目三方协议》第6-4条的情况。其一，关于电的问题，《工业区租赁项目三方协议》中明确约定电容量为630KVA，因而被告此一理由不能成立；其二，关于水的问题，依据查明事实，涉案厂房原先设计是有两路供水，但依市政规划予以调整可以理解，另外被告也没有提供切实证据证明一路供水的影响达到了《工业区租赁项目三方协议》第6-4条的情况；关于路（包括路名和门牌号）的问题，即使如被告所说的要求非常严格和影响很是严重，但依《投资促进和服务协议书》，涉案厂房门口的道路施工等问题是由第三人新金山公司负责的，非原告速捷达公司的责任。此外，按照常理，既然被告认为水、电、路的问题如此重要（直接关系合同目的能否实现），那么应该在合同中都予以明确约定。但实际情况是，在《工业区租赁项目三方协议》中只明确约定了电容量的问题（630KVA），而水和路的问题均没有明确约定。况且即使明确约定了电容量，在被告向原告发送的《解除<工业区租赁项目三方协议>通知函》中，依然置电容量的明确约定于不顾，认为电容量应该是1300KVA，并将此作为解约理由之一。综合考虑前述情况，被告反映的涉案厂房的水、电、路等问题不符合《工业区租赁项目三方协议》第6-4条的约定情形。因此，本院认为被告喷达公司的单方解约行为不符合合同约定，属于违约行为。
争议焦点之二，解约责任的承担问题。对此，原告和被告都认为各有损失，且互有攻防。在此，首先明确几个计算标准：一是涉案厂房面积，依房产证为10591.52平方米；二是日租金标准，依约为每天每平方米0.65元（被告对此提出异议，认为按照《工业区租赁项目三方协议》第3-8条约定，每年免除租金40万元后，应该是折合每天每平方米0.5465元；原告认为适用第3-8条约定的前提是被告正常履行合同，第三人也认为只有正常履行合同才会体现该条“原告为了支持金山工业区的经济发展”的目的。对此，本院认同原告和第三人的主张，如今既然合同没有正常履行，也就不存在年租金免除和日租金标准降低的问题）；三是自然月的计算天数，如果涉及具体的自然月份，则按实际天数计算，如果不涉及具体的自然月份，则统一计算为30天，一年则计算为365天。由于具体损失涉及项目较多，本院在此逐一列明，并予以判定：
其一，原告速捷达公司依《工业区租赁项目三方协议》第7-2条约定，诉请被告赔偿解除合同违约金共计477.094891万元，其中包括涉案厂房12个月租金251.283812万元、2015年9月25日（原告交房当天）至2015年12月31日共计98天免租期的租金损失67.467855万元，以及2016年4月18日（双方合同解除日）至2016年12月3日（原告找到下家租赁涉案厂房并实际收取租金起算日前一天）共计230天闲置期的租金损失158.343224万元。被告喷达公司则认为一是违约金过高，请求法院调整，二是闲置期时间过长，原告属于故意拖延，理应责任自负，三是协议中没有约定免租期。对此，本院认为，结合《投资促进和服务协议书》中第三人负责协调原告给予被告免租期的约定，原告主张的三个月左右的免租期可以认定。原告主张的近八个月的闲置期（其中还包括原告给予案外人一个半月左右的免租期）着实过长，虽然厂房租赁市场难以把控，但在被告数次明确表达执意解除合同的情况下，原告亦应及早止损，早做谋划。而结合考虑《工业区租赁项目三方协议》第9-2条约定，以及原告应积极止损等因素，本院认为将闲置期认定为三个月左右比较合适。如此一来，原告的实际损失可以认定为六个月左右（三个的免租期加三个月的闲置期）。此外，合同中约定的违约金也着实过高，远远超过实际损失的数额（即使如原告主张的实际损失11个月左右租金计算，违约金也超过一倍有余）。因此，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将被告单方解约的违约金调整为八个月租金，即165.227712万元。
其二，原告速捷达公司依《工业区租赁项目三方协议》第3-7条和6-7条约定，诉请被告支付拖欠房租和逾期违约金共计839.3911994万元，其中包括2016年3月1日至2016年4月17日拖欠的房租33.0455424万元，以及相应的逾期违约金（按拖欠金额的日5%计算，暂计算至2017年7月13日，实际截止日期为法院判决书确定的付款日）806.345657万元。被告喷达公司则认为拖欠租金事出有因，逾期违约金于约无据。对此，本院认为，适用《工业区租赁项目三方协议》第6-7条的前提是被告“无故拖欠租金”，本案中被告拖欠租金缘起于和原告之间的解约纠纷，属于“有故拖欠”，因而难以支持原告的逾期违约金诉请。由于《工业区租赁项目三方协议》2016年4月18日解除，此前被告亦向原告支付了2016年1月和2月的租金，因而原告关于拖欠租金的诉请理应获得支持。
其三，原告速捷达公司依《工业区租赁项目三方协议》第1-6条和3-2条约定，诉请被告支付实际发生的电费3.72万元。被告喷达公司对此表示认可。对此，本院认为，既然对于电费项目，双方没有异议，该项诉请可以支持。
其四，原告速捷达公司诉请被告支付由其垫付的咨询费1万元。被告喷达公司则认为没有依据。对此，本院认为，原告没有提供具体明确的证据证明该笔咨询费实际发生过，亦未证明双方曾对咨询费的支付事宜达成一致意见，因而该项诉请难以支持。
其五，被告喷达公司诉请原告返还押金40万元以及自2016年4月19日起到实际返还之日的逾期违约金（以每日2万元计算，即以40万元为基数，每日违约金按5%计算），依据是《工业区租赁项目三方协议》第3-9条约定，逾期返还押金的，按每日5%计算违约金。原告速捷达公司则认为双方在《交接协议书》中明确约定原告收取的押金暂不予退还，待双方纠纷解决后再予处理。对此，本院认为，关于押金的处理，《交接协议书》和《工业区租赁项目三方协议》都有约定，但是《交接协议书》的约定在后，效力优先。再者，《工业区租赁项目三方协议》中约定的押金逾期返还违约金适用的前提是合同正常履行，本案情形并不符合。因此，被告关于押金逾期返还违约金的诉请难获支持。同时，既然双方的协议已经解除，返还押金亦在情理之中，因而被告返还押金的诉请可以支持。
其六，被告喷达公司诉请原告返还已支付的租金42.9万元，以及自2016年6月2日起至实际返还之日止的逾期利息损失，依据是《工业区租赁项目三方协议》第9-1条约定。原告速捷达公司则认为被告已经在实际使用涉案厂房，被告的项目亦没有进入审批程序，不符合第9-1条约定条件。对此，本院认为，原告已经完成交房义务，被告支付租金亦属合同义务。再者，据已查明事实，被告的项目尚未进入审批程序，难以适用《工业区租赁项目三方协议》第9-1条约定。因此，被告关于返还全部已付租金的诉请难获支持，但考虑到被告支付给原告2016年1月和2月的租金系按照涉案厂房的合同面积11000平方米计算，而涉案厂房的产证面积为10591.52平方米，依此计算被告多支付了1.593072万元，对于该部分原告理应返还。
综上，原告速捷达公司与被告喷达公司之间的《工业区租赁项目三方协议》合法有效，双方理应恪守履行。被告的单方解约行为属于违约，理应承担违约责任。被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少，本院综合案件情况予以调整。《工业区租赁项目三方协议》业已解除，双方理应依约依法处理好后续事宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海速捷达管道工程技术有限公司与被告喷达汽车精密部件（上海）有限公司2015年8月18日签订的《工业区租赁项目三方协议》于2016年4月18日解除；
二、被告喷达汽车精密部件（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海速捷达管道工程技术有限公司违约金165.227712万元；
三、被告喷达汽车精密部件（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海速捷达管道工程技术有限公司租金33.0455424万元；
四、被告喷达汽车精密部件（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海速捷达管道工程技术有限公司电费3.72万元；
五、原告上海速捷达管道工程技术有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告喷达汽车精密部件（上海）有限公司押金40万元；
六、原告上海速捷达管道工程技术有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告喷达汽车精密部件（上海）有限公司租金1.593072万元；
七、驳回原告上海速捷达管道工程技术有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回被告喷达汽车精密部件（上海）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费158,462元（原告已预缴），由原告负担120，000元，被告负担38,462元；反诉案件受理费6,045元，由被告负担（已预缴）。被告所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 奚利强
审 判 员 王庆廷
人民陪审员 袁贞康
二〇一七年九月十一日
书 记 员 谢玄卿
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。