北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14319号
上诉人（原审被告）赵衍斌，男，1969年8月22日出生。
委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
委托代理人朱雨溪，北京市中唐律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）北京万厦物业管理有限公司，住所地北京市东城区船板胡同27号迤南。
法定代表人崔景林，总经理。
委托代理人田洛凡，男，1978年6月18日出生，北京万厦物业管理有限公司法务。
上诉人赵衍斌因与被上诉人北京万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第18689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月24日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官孙京、邢军参加的合议庭，并于2014年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人赵衍斌的委托代理人王佳红、朱雨溪，被上诉人万厦物业公司的委托代理人田洛凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万厦物业公司在一审中诉称：万厦物业公司自2003年5月受开发商委托为铂宫国际中心小区提供物业管理服务，约定物业费标准为每平米每月6.8元，滞纳金为日3‰。诉争的小区有住宅、商用、酒店，不同房屋性质由不同物业公司管理，赵衍斌居住的房屋一直由万厦物业公司管理，物业费应向万厦物业公司支付。万厦物业公司一直全面、恰当地履行自己之服务义务，但赵衍斌拖欠万厦物业公司物业管理费和其他相关费用直到2013年4月30日万厦物业公司撤出该项目。万厦物业公司认为，赵衍斌作为铂宫国际中心小区之业主，有缴纳物�管理费和其它费用的义务。赵衍斌不缴纳上述费用的行为明显违约。且万厦物业公司一直主张权利，万厦物业公司有公证书，在小区张贴公告主张权利，也有向赵衍斌发送收费通知单，诉讼时效也未中断。现赵衍斌不缴纳物业费，严重损害万厦物业公司利益，故万厦物业公司诉至法院，请求法院判令：1.赵衍斌支付万厦物业公司2006年1月1日至2013年4月30日欠缴物业费133377.38元。2.赵衍斌按照日万分之五的标准支付自2013年4月30日至2014年2月28日的滞纳金19800元。
赵衍斌在一审中辩称：不同意万厦物业公司的诉讼请求。一、赵衍斌于2004年10月16日签署购房合同，购买了铂宫国际中心B座××号房屋，于2005年3月办理入住手续。赵衍斌居住的小区，存在多家物业公司，物业管理混乱，且万厦物业公司提供的物业服务存在重大的瑕疵。赵衍斌居住的小区内，物业管理混乱，除万厦�业公司外，还有××1物业公司和××2物业公司，赵衍斌不知道物业费交给谁。万厦物业公司作为专业的物业服务公司，其所提供的物业服务存在严重的质量瑕疵，例如，赵衍斌收房后小区内是临水临电，对于消防通道没有设置，小区经常停水停电，万厦物业公司没有按照业主手册要求进行24小时巡逻，小区监控设施没有启动。万厦物业公司物业服务行为严重不符合《北京市住宅物业管理服务标准》中的服务要求，更不符合铂宫国际业主手册中物业管理服务内容的承诺标准。整个小区各个方面的物业管理都不到位，消防、安全、环境等方面都存在极大的问题。二、万厦物业公司主张的物业费不具有法律依据。通过业主临时公约可知，万厦物业公司收取物业费的依据是《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字1998第394号）。但上述规定自2006年1月1日就己经失效。依据《北京市物业服务收费管理办法》第二十一条之规定：物业服务收费实行明码标价。万厦物业公司并未就物业服务内容、标准、收费项目、收费标准等进行公示。赵衍斌作为小区业主，多次要求万厦物业公司公开物业服务费用的支出情况以及使用明细，但均遭到万厦物业公司拒绝。三、万厦物业公司所主张的部分物业费己超过诉讼时效。万厦物业公司没有依据法律的规定，向赵衍斌发送过书面催交物业费的通知。2006年至2012年2月27日物业费超过了诉讼时效。万厦物业公司在2013年已经退出了小区，要求2013年物业费没有法律依据。万厦物业公司要求滞纳金过高，应该酌减或者不支持。
一审法院审理查明：2004年10月16日，赵衍斌与北京××房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定赵衍斌购买位于北京市朝阳区朝外大街3号铂宫国际中心B座×单元××号房屋（下称涉案房屋），房屋建筑面积220.02平方米。2005年，万厦物业公司办理入住手续，物业费交到2005年12月31日，之后物业费未缴纳。
2003年5月1日，万厦物业公司与北京××房地产开发有限公司签订了《铂宫物业管理服务委托合同》，约定：北京××房地产开发有限公司将位于北京市朝阳区朝外大街3号铂宫委托给万厦物业公司实行物业管理，物业费按照6.8元／平方米／月收取。2013年5月1日后，万厦物业公司不再为涉案房屋所有小区提供物业服务。
2005年3月14日，赵衍斌签署承诺书，确认已详细阅读北京××房地产开发有限公司制定的“铂宫国际中心业主临时公约”，同意遵守该临时公约，同意承担违反临时公约的相应责任。《业主临时公约》约定：涉案房屋按照6.8元／月／建筑平方米收取物业管理服务费；物业管理服务费按季度收取，业主应在每季度首月前1号-15号到物业管理公司交纳；未按该公约和物业管理委托合同交纳物业管理服务费的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金。
庭审中，万厦物业公司提交了2006年6月30日铂宫国际中心公寓收费通知单、（2009）京方圆内经证字第00918号公证书、（2011）京方圆内经证字第00276号公证书、（2013）京方圆内经证字第06414号公证书，证明其每年在小区内通过张贴通知的形式催缴物业费。赵衍斌对收费通知单真实性不认可，称没有收到；对2009年公证书真实性不认可；对2011年、2013年公证书真实性认可，证明目的不认可。
诉讼中，赵衍斌提交了通知函复印件43份、北京××物业服务评估监理有限公司出具的评估查验记录原件、（2011）朝民初字第14418号民事裁定书复印件，证明万厦物业公司物业服务有瑕疵、万厦物业公司曾经起诉其他业主被法院驳回起诉。万厦物业公司对上述证据真实性认可，证明目的不认可，称恰证明万厦物业公司为小区提供大量物业服务，评估查验记录报告基准日是2012年12月12日，之前状况无法评估，且评估报告多是设备设施问题，不是物业情况。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，万厦物业公司依据其与涉案房屋所在小区开发商北京××房地产开发有限公司签订的物业管理服务委托合同，为小区提供物业服务，赵衍斌签署了承诺书，承诺遵守铂宫国际中心业主临时公约，且接受了万厦物业公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，应当依照约定履行各自义务。
现万厦物业公司为赵衍斌提供了2006年1月1日至2013年4月30日之间的物业管理服务，赵衍斌应当向万厦物业公司支付相应的物业费。关于赵衍斌主张�厦物业公司诉请的2006年至2012年2月27日的物业费超过诉讼时效一节，一审法院认为，本案中，万厦物业公司出示了其向赵衍斌连续书面催缴物业费的证据，万厦物业公司的物业服务行为从未间断过，且物业服务合同案件具有特殊性，诉讼时效不宜严苛，故对于赵衍斌的上述抗辩理由，一审法院不予采纳。
另，赵衍斌主张万厦物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，不符合铂宫国际业主手册中物业管理服务内容的承诺标准，但其提交的证据不足以证明其主张，故对赵衍斌上述主张，一审法院不予认可。不过，赵衍斌提供的证据可以显示万厦物业公司提供的物业服务尚有不足之处，故一审法院酌情减少赵衍斌应向万厦物业公司支付的物业费数额，并对万厦物业公司要求赵衍斌支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上，判决：一、赵衍斌于判决生效之日起7日内支付北京�厦物业管理有限公司2006年1月1日至2013年4月30日期间物业服务费100000元。二、驳回北京万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
赵衍斌不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：小区内消防设施不健全，没有通过消防验收，小区内无安保人员，秩序无人维持；万厦物业公司没有按照《物业管理服务委托合同》及《铂宫国际业主手册》中载明的物业服务内容进行服务。小区内公共设施不能正常运转，经常停水、停止供暖，一直使用临电，车库迟迟不能使用等等，因此万厦物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，至少应减半收取物业费用。万厦物业公司主张的物业费不具有法律依据，且部分主张超过诉讼时效，没有向赵衍斌发送过任何催缴通知。故上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院作出的（2014）朝民初字第18689号民事判决书，驳回万厦物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由万厦物业公司承担。
万厦物业公司服从一审法院判决，其针对赵衍斌的上诉意见答辩称：万厦物业公司的收支情况一直按期公布，赵衍斌提出的停水停电问题应由开发商负责解决，赵衍斌自2006年一直未缴纳物业费，其对欠费事实一直明知。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有业主临时公约、承诺书、铂宫物业管理服务委托合同、2006年6月30日铂宫国际中心公寓收费通知单、（2009）京方圆内经证字第00918号公证书、（2011）京方圆内经证字第00276号公证书、（2013）京方圆内经证字第06414号公证书、商品房买卖合同、铂宫国际业主手册及当事人当庭陈�等在案佐证。
本院认为：万厦物业公司依据其与涉案房屋所在小区开发商北京××房地产开发有限公司签订的物业管理服务委托合同，为小区提供物业服务，赵衍斌承诺遵守铂宫国际中心业主临时公约，且接受了万厦物业公司提供的物业服务，故双方形成了事实上的物业服务合同关系，应当依照约定履行各自义务。赵衍斌享受了物业服务，应当向万厦物业公司支付相应的物业费。
关于赵衍斌提出万厦物业公司部分主张超过诉讼时效一节。本院认为，万厦物业公司提供的物业服务属持续履行，且物业服务合同案件具有特殊性，万厦物业公司向赵衍斌主张物业费用并未超过诉讼时效。
关于赵衍斌提出万厦物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，不符合《铂宫国际业主手册》中物业管理服务内容的承诺标准，至少应减半收取物业费用一节。本院认为，赵衍斌提供的证据能够显示万厦物业公司提供的物业服务尚有不足之处，故一审法院已酌情减少赵衍斌应向万厦物业公司支付的物业费数额，并对万厦物业公司要求赵衍斌支付滞纳金的诉讼请求未予支持。而赵衍斌提出至少应减半收取物业费用并无证据予以证明，故对其上述主张本院不予支持，
综上，赵衍斌的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1682元，由北京万厦物业管理有限公司负担682元（已交纳），由赵衍斌负担1000元（北京万厦物业管理有限公司已预交，赵衍斌于本判决生效之日起7日内给付北京万厦物业管理有限公司）。
二审案件受理费3364元，由赵衍斌负担（已交纳）�
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽新
审 判 员 邢 军
代理审判员 孙 京
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 赵 霄