杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭滨民初字第1760号
原告徐剑锋。
委托代理人（特别授权）陈小良。
被告高森芳。
被告朱文娣。
两被告共同委托代理人（特别授权）何福林。
原告徐剑锋诉被告高森芳、朱文娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法由代理审判员倪晓花适用简易程序独任审理，于2013年12月23日公开开庭进行了审理。原告徐剑锋的委托代理人陈小良，被告高森芳、朱文娣的委托代理人何福林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐剑锋诉称，原告与被告于2003年6月18日签订房屋转让合同，约定被告将迎春小区50幢2单元302室房屋、以及储物间11平方米出让给原告，原告支付房屋转让价款235000元及违约责任等，双方对此合同还进行了公证。合同签订后，原告依约支付了房价款。合同约定：被告应当在规定的时间将凭证交给乙方，否则视为违约；同时向乙方支付违约金10万元。被告于2011年就已经取得房产证等房屋证明，原告要求被告办理过户手续时，被告提出加价的要求，不予配合办理；且被告还将储物间单独使用，未将合同约定的11平方米交给原告使用。请求法院判令：1、被告立即配合原告办理房屋过户手续；2、确认原告享有11平方米储物间的使用权并由被告将11平方米储物间交付原告；3、被告向原告支付违约金10万元；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告高森芳、朱文娣辩称，购房事实基本属实，双方曾就加价过户进行协商，但未达成一致。2013年上半年，原告以孩子读书注册为由，向被告母亲索取该房的土地证、房产证、契税证，并于2013年10月17日叫被告补写收条一张。11平方米储物间十年来一直由原告使用，事情发生后，被告母亲因原告存在欺骗行为而堆放物品。被告认为，该房屋转让当时虽经双方及共有人同意签字，并经公证处公证，但当时该房还未办房产证、土地证、契税证，此合同是效力待定合同。后公证部门因公证的瑕疵取消了该公证业务，买卖价款也没有全部履行。该买卖合同一直到被告于2013年7月1日办理了土地证、房产证、契税证，才完全生效。此时房产市场值已经涨到110万元。被告认为，尽管原始合同没有注明增值后平均收益，但在没有违反法律法规或者社会公共利益的情况下，应遵循公平合理的原则，该合同在未完全生效时到发生生效时间期内，增值部分（即110万元-23.5万元=86.5万元）应平均收益，即432500元。请求法院判决：1、按房屋转让合同第六条违约责任条款执行，由被告收回原告房屋使用权，并由被告赔偿原告装修损失120000元，违约金100000元，退回购房款235000元，共计455000元；2、如未能支持第1项请求，由原告补偿被告购房增值款432500元；3、诉讼费由法院判决。上述意见不作为反诉请求。
原告徐剑锋为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据1、经过公证的房屋转让合同1份，证明双方买卖房屋的事实。
证据2、所有权证2份、国有土地使用权证1份，证明被告已办妥自己的产权凭证，但未配合办理过户。
证据3、收条3份，证明原告已支付房款的事实。
证据4、律师催告函1份，证明原告希望被告配合办理过户手续，但被告不配合而违约的事实。
证据5、照片1份，证明被告未将储物间交付给原告的事实。
证据6、征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书1份，证明涉案房屋及合同约定的储物间的情况。
被告高森芳、朱文娣对上述证据的三性均无异议。
被告高森芳、朱文娣未举证。
经庭审质证，上述证据能够证明原、被告房屋买卖合同权利义务、购房款的支付情况、产权证书的办理事实，以及原告催促被告办理过户手续的经过，本院对上述证据予以采纳并确认其证明效力。
结合上述证据与双方当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
被告高森芳、朱文娣系夫妻。2003年，高森芳户取得包括坐落于杭州市滨江区西兴街道迎春小区50幢2单元302室房屋在内的两套房屋的拆迁安置。原告徐剑锋原系涉案房屋的承租人，2003年6月18日，被告高森芳（作为合同甲方），与原告徐剑锋（作为合同乙方）就涉案房屋签订房屋转让合同，约定甲方将涉案房屋及储物间面积约11平方米转让给乙方，房屋转让价格（包括储物间）为235000元。同时约定“因转让房屋的产权证、土地使用权证尚未领出，甲方保证在领到房产证、土地使用权证、契税证等后三天之内通知乙方，并在一定的时间内将房产证、契税证等交给乙方。房屋转让必须向有关部门办理房屋过户手续。房屋产权证、土地使用权证、契税证的变更登记手续由乙方办理，甲方必须协助，费用由乙方承担。”就违约责任约定“甲方在规定的时间内不将应交给乙方的凭证交给乙方，视甲方违约。甲方必须在期满后10天之内将乙方已付的房款退还给乙方，并支付给乙方因装修该房屋的全部费用，同时向乙方支付违约金10万元。”，朱文娣作为共有人在合同上签字。合同签订后原告已支付全部价款，并对涉案房屋使用、居住至今。
另查明，2011年7月1日，被告高森芳、朱文娣被登记为涉案房屋的共同共有权人，办理了房屋所有权证、国有土地使用权证等权利凭证。原告得知后，要求被告配合办理房屋过户手续，但被告拒绝办理，故原告诉至法院。
本院认为，一、被告作为涉案房屋的共有权人，与原告签订房屋买卖合同，合同对房屋基本状况、房屋价款的确定及价款交付、交付使用等主要内容予以约定，该合同符合法律规定，也未损害国家、集体或者第三人利益，虽合同签订时未办理房屋权属证书，但没有效力性强制规定否定该房屋买卖合同的效力。故合同对原、被告双方均产生法律约束力。原告已按约履行了交付房款的义务且入住使用至今，被告应当按照合同约定履行办理房屋过户手续的义务。对原告要求被告配合办理过户手续的诉请，本院予以支持。二、房屋转让合同约定了储物间11平方米一并转让，鉴于储物间（架空层）未进行权属登记，原告在要求确认11平方米储物间使用权的前提下进而要求被告交付相应面积储物间的诉请，与涉案房屋买卖合同系基于不同的法律关系，同时原告所主张的仅是整个储物间中的一部分，如何分割双方并未明确，故原告的该诉请，在本案中不宜一并处理，原告可另行解决。三、转让合同就违约责任约定的“甲方在规定的时间内（不）将应交给乙方的凭证交给乙方”应视为被告在合理时间内配合原告办理房屋过户手续之意，但根据合同约定，“向乙方支付违约金10万元”的违约责任承担的前提是被告退还购房款及装修费用，当然即指在原告同意退房的情况下，该违约金条款未及于被告不配合办理过户手续而原告不退房的情况。故原告要求被告支付10万元违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告高森芳、朱文娣于本判决生效之日起10日内配合原告徐剑锋办理坐落于杭州市滨江区西兴街道迎春小区50幢2单元302室房屋的过户手续，过户费用由原告徐剑锋负担；
二、驳回原告徐剑锋的其它诉讼请求。
案件受理费14700元，减半收取7350元，由被告高森芳、朱文娣负担。原告徐剑锋于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告高森芳、朱文娣于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
代理审判员 倪晓花
二〇一四年一月二十九日
书 记 员 陈欧飞