贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民商终字第259号
上诉人（原审原告）黄国金，男，1951年10月25日生，布依族，贵州省独山县人，农民，住独山县。
被上诉人（原审被告）独山锦鸿置业有限公司，住所地独山县。
法定代表人庄辉海，该公司董事长兼执行董事。
上诉人黄国金与被上诉人独山锦鸿置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，独山县人民法院于2015年9月10日作出（2015）独民初字第580号民事判决后，黄国金不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2012年2月14日，原告黄国金与贵州锦鸿矿业科技开发有限公司签订一份《房屋租赁合同》，双方约定租金为每年50000元，租期两年，自2012年4月1日起至2014年3月31日止。房屋租赁期间，贵州锦鸿矿业科技开发有限公司的职工董璠以该公司的名义向原告借用六盆赤楠树桩及六个紫砂花盆。租赁期限届满后，原告黄国金与被告独山锦鸿置业有限公司于2014年4月1日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：“租期为一年，自2014年4月1日起至2015年3月31日止，租金为每年56000元，租赁期间，被告负责对所租房屋及屋内设施进行保管（如有损坏必须负责进行维修或更换），租赁期满后应按照承租时的交房状态维修交回房屋”。合同签订后，原、被告双方均按协议交付租赁物和租金，被告在租赁期间未经原告允许使用原告的部分砂石及水泥砖修建雨棚基脚。租赁期届满前，被告于2015年3月27搬离原告房屋，原告以房屋未维修而拒收房屋，故引起诉讼。
原审原告黄国金一审诉称：2012年2月，原、被告共同协商，将原告位于独山县麻万镇者棉新村安置区正在进行装修的房屋出租给被告，双方签订租房合同，约定租期为二年，时间从2012年4月1日起至2014年3月31日止。后双方于2014年4月1日续签租房合同，约定租金为每年56000元。2012年4月中旬被告向原告借用了六盆赤楠树桩盆景及六个紫砂花盆，后又借用一盆火棘盆景、一盆夜关门盆景。租赁期间，被告未经原告同意擅自使用原告价值400元的砂石、水泥砖等材料修建防雨棚基墩，并且在租赁期间造成房屋内墙污渍、刮蹭、缺损、脱落、孔洞等，被告并未按照合同约定进行维修，且未支付延期交房的租金。故诉请判决：1、被告按照合同约定赔偿维修房屋费用5000元；2、被告支付从2015年4月1日至实际交还房屋为止的租金，租金每月按4666.67元进行计算；3、判决被告返还租房期间借用原告的八盆盆景（即六盆赤楠树桩、一盆火棘、一盆夜关门）及六个紫砂花盆；4、被告赔偿擅自使用原告的砂石、水泥砖等材料费约400元；5、本案的诉讼费用由被告承担。
原审被告独山锦鸿置业有限公司一审辩称：1、关于维修费用问题。被告租住的房屋属于正常折旧，就算再修补也不可能像租房前那么新。按照合同约定“租期满后，应按照承租时乙方交房的状态维修交付房屋”，但合同中并未明确承租时房屋的状态，也没有参照的标准，且交房后被告已对房屋进行了大量维修。2、关于延期交房租金问题。被告是在2015年3月27日搬离原告的房屋，故被告不应支付2015年4月1日之后的租金。3、关于盆景问题。租住的房屋外确实有很多盆景，但被告不清楚借用原告盆景之事，原告未提供证据证明盆景的所属，且被告搬离租住房屋后，原告在2015年3月底来收房的时候并未将盆景搬走，造成盆景部分丢失。4、关于使用砂石、水泥砖的问题。被告搭建防雨棚工程是属于包工包料的，被告已向施工方支付了全部费用，该施工方是否使用了原告的材料，被告并不知情，且被告搭建雨棚基脚用的水泥砖仅是十几块砖，材料费远远不到400元。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格按约履行自己的义务。原告将租赁物交付给被告使用，已按约履行了自己的义务。被告按照合同约定在租赁期届满前搬离房屋，并提供证人证言、付款证明、租赁合同、领条等证据证明，依法予以支持。原告认可拒收房屋的事实，由此可见被告并未怠于履行交付房屋的义务，原告主张被告至今未交房屋，但未提供证据证明被告仍继续使用该房屋，故原告诉请被告支付自2015年4月1日起至今的租金无法律依据，不予支持。关于维修房屋费用问题，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，原、被告双方在合同中约定：“租赁期满后应按照承租时的交房状态维修交回房屋”，但合同中未说明承租时的房屋状态，该合同条款属于约定不明，原告虽提供照片证明房屋的损坏情况，但未提供证据证明需要维修的具体费用，结合房屋的损坏情况及市场行情，酌情认定2500元为宜。关于盆景问题，借用人因管理、使用不善造成借用物毁损的，借用人应当负赔偿责任。原、被告在签订的《房屋租赁合同》中并未对盆景的借用进行约定，且原告亦未提供证据证明该盆景系被告所借，故原告要求被告返还盆景的诉讼请求无法律依据，不予支持。关于砂石、水泥砖等材料费问题，公民的合法财产受法律保护，被告未经原告允许使用原告的砂石及水泥砖修建雨棚基脚，应予以赔偿，原告主张被告使用的砂石及水泥砖等费用为400元，但未提供证据证明，根据实际情况及市场行情，酌情认定200元为宜。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第一百二十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告独山锦鸿置业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告房屋维修费2500元。二、被告独山锦鸿置业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告砂石、水泥砖等材料费共计200元。三、驳回原告黄国金的其他诉讼请求。案件受理费160元，减半收取为80元，由原告黄国金、被告独山锦鸿置业有限公司各自承担40元。
一审判决宣判后，黄国金不服，向本院上诉称：一、一审法院未对被上诉人一审提交的证据三性严格进行审查，就予以认定，违法相关规定。二、关于盆景，上诉人提供了被上诉人原副总经理董璠的书面证言，能够证明被上诉人借用赤楠树桩盆景的事实。被上诉人在独山挂牌多个公司，只有一套人马，是借用主体，两个公司在衔接使用盆景时，都负有管理和归还的义务。事实上，被上诉人的工作人员每天进出都能看到这些盆景，并进行日常浇水、维护，被上诉人搬家时，也把六盆赤楠树桩留在原地，说明被上诉人已经知晓这些盆景是上诉人的。因此，被上诉人应当归还上诉人的盆景和花盆。三、关于房屋维修，一审法院仅认定2500元的房屋维修费用，不符合当前市场行情，维修需要材料和人工，该费用仅够维修租赁房屋30-40%的墙面。四、关于被上诉人占用的砂石、水泥砖，被上诉人雨棚桩敦共8个，最大为1平方米，敦深0.6-0.8米，被上诉人动用上诉人材料远超400元，而一审仅认定200元，亦不符合市场行情。五、房屋租金、被上诉人应予支付。被上诉人至今未对房屋进行维修且未交还房屋钥匙，导致上诉人无法正常使用房屋，因上诉人的房屋系用于出租，被上诉人实际控制房屋就造成上诉人房屋租金的损失，由被上诉人支付占用上诉人房屋期间的租金合法合理。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人独山锦鸿置业有限公司二审答辩称：首先，被上诉人是正常使用租赁房屋，没有人为破坏，自然使用留下的痕迹属于正常折旧，况且被上诉人已对房屋进行了大量的维修及清扫工作，上诉人不分责任原因均要求被上诉人予以维修显然不公平。其次，从3月底到4月初，上诉人多次到现场，都以房屋维修未达不到其要求而拒绝拿钥匙，被上诉人2015年3月27日搬离，2015年4月1日以后，被上诉人没有使用或居住，没有任何理由支付此后的房租。再次，房屋外确有一些盆景和花草，经被上诉人联系以前公司职员，没人能说清这些盆景花盆属于上诉人，上诉人也未提供这些资产证明的依据，为减少矛盾，盆景价值太小，被上诉人在搬家时就留了下来让上诉人自行处理，但上诉人在3月底及4月初多次来收房及讨论房屋维修等问题时，没有搬走，在没人看管的情况下，造成其中部分丢失，被上诉人不负有赔偿责任。最后，被上诉人请人搭建过雨棚，是否施工方使用了上诉人的材料，无从考证，如有使用，雨棚共六个基脚，一个基脚用两块水泥砖就足够了，而且不是所有基脚都使用了水泥砖，远达不到上诉人所说的400元价值。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：第一，关于房屋维修的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。从上诉人一审提交的证据及一审法院调取的照片来看，被上诉人在租赁期间确实造成租赁房屋内墙污渍、刮蹭等损坏，一审法院根据房屋的损坏情况结合市场行情酌情确定维修费2500元适当。即使上诉人向被上诉人出租房屋时系新房，在经过一段时间的租住使用后，房屋内装饰也不可能保持全新的状态，上诉人对此应具有一定的容忍义务，况且被上诉人损坏的部位经修复后并不影响房屋居住使用的功能和用途，上诉人主张维修费用需5000元，但未能提供证据证明维修房屋的具体事项及费用构成，故对其此项上诉请求，本院不予支持。第二，关于2015年4月1日以后的租金是否应当支付的问题。本案租赁合同约定的租赁期间届满前即2015年3月27日，被上诉人已经搬离租赁房屋，2015年4月1日后，被上诉人并未实际占有和使用该房屋，虽然房屋钥匙尚在被上诉人处，但并非被上诉人拒不交付的原因造成，而是上诉人拒绝接收所致，由此扩大的损失，不应由被上诉人承担，故上诉人要求被上诉人支付2015年4月1日以后的租金，没有事实依据，本院不予支持。第三、关于盆景的问题。首先，本案租赁合同并未对盆景的借用进行约定，上诉人也未提供证据证明上诉人系盆景的借用人；其次，被上诉人与贵州锦鸿矿业科技开发有限公司在法律关系上并非同一主体，如若盆景确系贵州锦鸿矿业科技开发有限公司所借，由此产生的法律后果也不应由被上诉人承担，故上诉人要求被上诉人赔偿盆景的请求，应不予支持。第四、关于砂石、水泥砖等材料费的问题。被上诉人未经上诉人同意擅自使用上诉人的砂石、水泥砖等材料修建雨棚基脚，一审法院根据基脚修建情况并结合市场行情酌情确定由被上诉人赔偿上诉人400元并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费160元，由上诉人黄国金承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国红
代理审判员 王开恒
代理审判员 万 青
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 裘文昕