长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0106民初2470号原告：长春新碧丽湖酒店管理有限公司，住所地长春市绿园区普阳街1266号。法定代表人：鞠东辰，经理。委托诉讼代理人：刘大铖，该公司工作人员。被告：长春市吉达房地产开发有限责任公司，住所地长春市绿园区普阳街44号。法定代表人：赵国有，总经理。委托诉讼代理人：颜廷学，吉林信责律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁黎，吉林信责律师事务所律师。原告长春新碧丽湖酒店管理有限公司（以下简称新碧丽湖公司）与被告长春吉达房地产开发有限责任公司（以下简称吉达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新碧丽湖公司的委托诉讼代理人刘大铖，被告吉达公司的委托诉讼代理人颜廷学、袁黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告风险保证金100万元；2.被告赔偿原投入告1-15层楼室内外不可移动设施、设备、装修、装饰损失800万元（具体以评估为准）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月30日原告向被告租赁1-15层，建筑面积9750平方米毛坯楼房，做酒店经营，签订了《房屋租赁合同书》。按合同约定，原告向被告交纳100万元风险保证金。原告于2013年11月1日至2014年6月30日，对楼房进行装修装饰，投入1000多万元。因原告没有交房租，被告起诉，法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同书》。按合同约定，房屋租赁期限为12年，原告仅使用3年，被告即解除合同，按合同约定应当返还原告100万元风险保证金，并赔偿原告装修装饰损失。为维护原告合法权益，请求法院给予公正判决。被告辩称：请求依法驳回原告全部诉求。理由一、贵院作出的3061号民事判决以及长春中院作出的2966号民事判决已发生法律效力，判决双方租赁合同解除，原告给付2016年1月1日至12月31日的租金、利息及供暖费22万元，同时判决本案原告立即将全部房屋返还给被告。上述判决义务，本案原告拒不执行，分文未付，且故意侵占和使用房屋至今，被告已向贵院申请强制执行，该案正在强制执行中；理由二、关于原告提到的100万元保证金。该保证金返还的前提是，本案原告腾空房屋且经被告验收合格，方可返还100万元保证金。因该100万元保证金也已经实际抵扣本案原告所欠本案被告的部分款项，事实上也无需返还；理由三、关于原告主张索要装修装饰补偿费这一主张，属于无理主张，依照生效判决和双方所签订的合同第7条第8款的约定，本案被告在原告腾房时无需给付原告任何补偿。原告在判决生效后，仍实际占有和使用被告房屋，拒不履行判决义务，应当给付2017年1月1日至今的实际房屋占用费，被告选择另案告诉。综上，双方合同解除是由原告严重失信和违约所造成，其主张的三项诉求属于蓄意占用房屋的缠诉行为，请求依法驳回。经审理查明：2013年10月30日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告吉达公司将长春市绿园区普阳街1266号9750平方米共15层房屋，出租给原告新碧丽湖公司用于开设商务酒店；租赁期限2013年11月1日至2026年6月30日；年租金300万元，每6年递增8%；新碧丽湖公司向吉达公司交纳风险保证金100万元，于合同期满时，双方交接验房后，确认房屋及设施未损坏的情况下，吉达公司于10日内不计息一次性返还给新碧丽湖公司。合同签订后，新碧丽湖公司向吉达公司交纳了风险保证金100万元，吉达公司将房屋交付给新碧丽湖公司进行装修装饰并营业。因欠付租金及采暖费问题，吉达公司于2016年起诉新碧丽湖公司，本院于2017年3月10日作出（2016）吉0106民初3061号民事判决，解除吉达公司2013年10月30日与新碧丽湖公司签订的房屋租赁合同，新碧丽湖公司将租赁的全部房屋返还给吉达公司；新碧丽湖公司给付吉达公司2016年度房屋租金300万元、供暖费22万元及利息。新碧丽湖公司提出上诉，长春市中级人民法院于2017年6月6日作出（2017）吉01民终2966号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，新碧丽湖公司未执行判决，吉达公司已向本院申请强制执行。现新碧丽湖公司请求吉达公司返还其风险保证金，并赔偿其装修装饰损失。本院认为：一、关于返还风险保证金100万元问题租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。有效合同，双方均应按该合同约定履行。关于风险保证金100万元的返还问题，《房屋租赁合同书》明确约定“新碧丽湖公司向吉达公司交纳风险保证金100万元，于合同期满时，双方交接验房后，确认房屋及设施未损坏的情况下，吉达公司于10日内不计息一次性返还给新碧丽湖公司”。根据该约定，“双方交接验房后”即作为承租方的原告将承租房屋返还给出租人vcb即被告以后，并在“房屋及设施未损坏的情况下”，作为出租人的被告应当向原告返还风险保证金100万元。但新碧丽湖公司至今未执行生效判决，继续占有原承租被告吉达公司的房屋，故原告主张返还风险保证金100万元的条件尚未成就。另外，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”关于先履行抗辩权的规定，在原告未将房屋返还被告时，被告有权拒绝返还原告的风险保证金。故对原告返还风险保证金100万元的诉讼请求，暂无法支持。待所附条件成就，原告将承租房屋返还给被告，并且在“未损坏的情况下”，被告应当将风险保证金予以返还，自不待言。至于是否符合互相抵销的构成要件，是另外一个法律问题，本案不予论述。二、关于装修、装饰损失问题吉达公司将房屋交付给新碧丽湖公司后，新碧丽湖公司对承租房屋进行了装修装饰。现在虽仍在合同租赁期限内，但因原告违约（欠付被告租金及采暖费），本院（2016）吉0106民初3061号民事判决，解除双方签订的房屋租赁合同，新碧丽湖公司将租赁的全部房屋返还给吉达公司。合同解除以后，未形成附合的装饰装修物的处理，有约定的从其约定，没有约定的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”具体到本案，未形成附合的装饰装修物，承租人新碧丽湖公司可以自行拆除。但是不能造成房屋毁损，毁损出租人房屋的，应当恢复原状或者折价赔偿。合同解除以后，对已形成附合的装饰装修物的处理，有约定的从约定，没有约定的，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”因承租人新碧丽公司欠付吉达公司房屋租金等违约事宜，吉达公司解除了双方的《房屋租赁合同书》，该事实已经本院生效的（2016）吉0106民初3061号民事判决予以确认。根据第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”规定，对原告主张的“被告赔偿原告1-15层楼投入室内、外不可移动设施、设备、装修、装饰损失800万元（具体以评估为准）”请求，不予支持。庭审中，出租人吉达公司表示不同意利用原告已形成附合的装饰装修物，故无须在利用价值范围内予以补偿。因实体上不可能支持原告的该项诉讼请求，再组织评估，对于当事人和人民法院均无任何益处，故对原告提出的评估申请，不予准许。原告若自认有必要，可以与被告协商选择评估机构。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：驳回原告长春新碧丽湖酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费74800元，由原告长春新碧丽湖酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  张 季人民陪审员  付英汉人民陪审员  杨淑清二〇一七年十一月八日书 记 员  王乃毅