建昌县人�法院
民 事 判 决 书
（2015）建大民初字第00228号
原告韩XX。
委托代理人吕XX.
被告张XX。
被告王XX。
原告韩XX诉被告张XX、王XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法由审判员王春德适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告韩XX的委托代理人吕XX和被告张XX到庭参加诉讼，被告王XX经传票传唤，未到庭应诉，依法缺席审判，本案现已审理终结。
原告诉称，二被告系夫妻关系，原、被告于2014年1月11日签订房屋买卖合同，合同约定被告自愿将其房屋（所有权证号：村房字第2011-0**号）出售给原告，双方议定房屋价格为15万元，并约定在2个月内进行过户，过户费由被告承担。合同签订后，原告按约定付清的房款，但被告至今未向原告交付房屋，也未给原告办理过户手续。故起诉请求：1、请求法院依法判令二被告将黑山科乡黑山科村本街组的房屋（所有权证号：村房字第2011-0**号）交付给原告。2、为原告办理过户手续，并承担过户费用。3、诉讼费由被告负担。
被告张XX、王XX均未提交书面答辩。庭审中，被告张XX承认二被告与原告签订了房屋买卖合同及收取原告买房款15万元。但提出，本案二被告卖给原告的六间房屋所在院落共计有四栋房屋，整个院落土地使用权及房屋所有权原来是黑山科乡暖气片厂的，后转让给农行，又由农行转让给被告张XX的父亲张玉升，整个院落内土地面积4486㎡，有集体土地使用权证，土地使用权证载明的土地使用权人是张玉升，二被告卖给原告的六间房屋没有专门的土地使用权证，签订本案房屋买卖合同时，双方对土地使用权没有约定。如果原告要房子，可以给原告留道，如果原告要钱，可以给钱�但得张罗，一次性给不起。
经审理查明，二被告系夫妻关系，原、被告于2014年1月11日签订了一份房屋买卖合同，该房屋买卖合同载明的主要内容为：甲方（卖方）张XX、王XX，乙方（买方）韩XX，担保人王树峰，甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致。达成以下条款：1、甲方自愿将黑山科乡本街组房屋卖给乙方所有……。2、双方议定上述房地产总价款15万元。3、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。4、办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。5、甲方应在2014年3月10日之前将该房产过户给乙方，届时该房产应无任何担保、房产瑕疵。无人租住使用。无欠账，如电话费……等。6、本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商或调解不成的，可向建昌县人民法院起诉。甲方必须在本合同规定的日期之前完成过户，如违约给乙方造�的经济损失，按房屋金额的2倍给予乙方赔偿。7、保证责任。担保人责任有，如甲方遇到不可抗拒的事情，没能力偿还卖房款，由担保人偿还卖方款及违约金……。8、本合同未做约定的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定执行。签约时间：2014年1月11日。”该合同书上有买卖双方当事人和担保人签名。签订合同当日，原告支付给二被告买房款15万元，二被告给原告出具了收款条并将村房字第2011-0**号房屋所有权证交付给原告。该房屋所有权证载明的相关情况为：村房字第2011-0**号，房屋所有权人张XX，共有人王XX，所有权性质私产，房屋座落黑山科乡黑山科村本街组，建筑结构砖混，层次一层，间数六间，建筑面积245㎡，使用性质库房，使用土地情况栏目处空白未填写。填发日期2011年3月24日。填发机关建昌县村镇房屋产权验证登记办公室（此处加盖了公章）。合同签订后，因二被告未能按合同约定给原告办理房屋过户手续及将房屋交付给原告，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告张XX提供了一份与该买卖房屋有关的土地使用权证，该土地使用权证载明：“建昌集用（2015）第14640329号，土地使用权人张玉升，座落黑山科乡本街村，地号40320号，图号10号，地类（用途）工业，使用权类型其它，使用面积4486㎡。填发日期2015年8月7日，填发机关建昌县人民政府（此处加盖建昌县人民政府土地登记专用章）”。
上述认定的事实，有原告起诉状、被告张XX庭审陈述材料，原告提供的房屋买卖合同、收款凭据、房屋所有权证，被告提供的相关土地使用权证等证据佐证。上列证据已经过本院审查、开庭质证并载卷为凭，本院将上列证据予以归纳综合，以此证明本院审理查明的事实。
本院认为，本案原、被告签订的房屋买卖合同虽然成立，但因违反有关行政规章的禁止性、强制性规定，该合同应当无效，不受法律保护。具体理由如下：第一，双方在签订房屋买卖合同时，被告交付的房屋所有权证上，对相关土地使用权状况未记载，根据被告张XX提供的土地使用权证，该房屋所占土地属于集体所有（土地所有权人未标明），土地使用权人现在是张玉升（张玉升是在本案房屋买卖合同签订后办理的土地使用权证），双方在签订该房屋买卖合同时及现在，未征得张玉升同意将该房屋所占土地使用权随房转让给原告。另该土地使用权证是整个院落土地使用权证，并不是本案所涉买卖房屋的单独土地使用权证。由此可见，原、被告在签订本案房屋买卖合同时，所涉房屋用地产权不明，界址不清，对所涉房屋用地使用权是否准许随房流转或转让，也未经相关土地权益人同意和报经有关行政部�审批。根据（国土资发（2009）27号）文件第（六）条规定“集体土地使用权有偿使用和流转必须做到产权明晰，没有纠纷，保障土地流转和交易安全，没有经过土地确权登记发证，所有权主体不清或使用者不明的集体土地使用权不允许有偿使用和流转，不得进入市场交易，以保证集体土地各方的经济利益”。由此可见，双方所签订的房屋买卖合同所涉及的集体土地使用权流转违反有关行政规章的禁止性规定，也侵犯了相关集体土地权益人的利益，因该房屋买卖所涉土地使用权流转或转让违法无效，从而导致该房屋买卖合同无效。第二，房屋买卖及办理房屋产权过户必须涉及房屋建设土地使用权流转或转让，因本案房屋买卖所涉房屋用地流转或转让存在障碍，且违反法律规章的禁止性规定，由此，本院应当依法驳回原告要求被告交付房屋及办理房产过户手续之诉讼请求，同时应当依法按合同无效处理，判令被告返还因该合同取得的财产，并根据双方的过错责任程度酌定损失赔偿。鉴于二被告在合同中“保证对该房屋有合法的土地使用权”，但其实际对该房屋用地没有合法的土地使用权（无证），由此可见其违反诚信原则，且其签约将上述集体土地随房转让违反上述有关法律规章的禁止性规定，其过错程度较大，应当承担本案缔约的主要过错责任，另其收取原告15万元价款后，在二个月内未能过户的情况下，又未及时解除合同返还价款，从而占用原告价款近二年，应当认定其又给原告造成价款之外的其它相关经济损失，据此，本院应判令由二被告除返还给原告购买房屋价款150，000元之外，再适当酌定由二被告赔偿原告其它部分经济损失48，000元（按照年利率16%，使用期限二年酌定赔偿原告相关损失）。鉴于二被告系合同的共�签订人且系夫妻关系，由此本院应依法判令二被告对原告承担上述连带民事责任。因原告不仔细审查土地使用权状况，违反法律规章的禁止性规定，盲目购买集体所有土地上的房屋，导致房屋买卖合同无法履行且无效，因而使其遭受经济损失，对此其自身也存在过错责任，由此，对原告的其余经济损失，应由原告自行承担。因本案是按合同无效处理，由此处理损失赔偿时，对双方合同中约定的违约责任不做考虑及参照。故依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条（五）项、第五十八条、第一百三十条及上述有关行政规章之规定，判决如下：
一、原告韩XX与被告张XX、王XX签订的房屋买卖合同无效。
二、驳回原告韩XX要求二被告交付房屋并办理产权过户手续的诉讼请求。
三、被告张XX、王XX承担连带责任，返还原告韩XX买房价款150，000元并赔偿原告经济损失48，000元。两项合计198，000元。
上述金钱给付义务，限二被告自本判决生效之日起立即一次性给付。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1650元，由原告韩XX负担660元，由被告张XX、王XX负担990元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审判员 王春德
二〇一五年十二月二十八日
书记员 张 淼