四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大邑民初字第624号
原告成都农村商业银行股份有限公司大邑支行。住所地：四川省大邑县晋原镇温泉大道*****号。
负责人方学兰，行长。
委托代理人周志刚（一般代理），成都农村商业银行股份有限公司大邑支行员工。
被告罗太龙。
被告张志琼。
原告成都农村商业银行股份有限公司大邑支行（以下简称“农商行大邑支行”）与被告罗太龙、张志琼金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。原告农商行大邑支行的委托代理人周志刚，被告罗太龙、张志琼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告农商行大邑支行诉称，2013年4月10日，原告与被告罗太龙签订《最高额授信合同》，约定2013年4月10日至2016年4月9日期间原告向被告提供最高额授信额度1，820，000.00元，其中本金1，400，000.00元，利息、违约金、赔偿金和乙方实现债权和担保权利而发生的费用42万元。2013年4月10日，原告与被告罗太龙、张志琼签订《最高额抵押合同》，约定对2013年4月10日至2016年4月9日期间因罗太龙办理各类业务而实际形成的一系列债权提供担保，并将罗太龙、张志琼共同共有的位于大邑县晋原镇红光小区玉龙街东七巷71号-77号1号1栋1、2、4的房屋、张志琼所有的位于晋原镇红光小区玉龙街东7巷1栋1-4楼71、73、75、77号的土地作为该笔授信的抵押物。2013年4月10日，原告与被告张志琼签订了《最高额保证合同》，约定张志琼对2013年4月10日至2016年4月9日期间因罗太龙办理各类业务而实际形成的一系列债权提供连带责任保证。2013年4月10日，原告与被告罗太龙签订了《个人贷款授信合同》，约定原告向被告罗太龙提供授信贷款1，400，000.00元，授信期限为12个月，贷款利率为同期同档次中国人民银行人民币贷款基准利率基础上浮50%。原告向被告罗太龙发放贷款1，400，000.00元后，被告未按期结息还款。原告已向被告罗太龙、张志琼送达逾期贷款催收通知书，但二被告至今仍未履行义务，截至2014年6月5日，被告尚欠本金140万元及利息67，479.44元。原告起诉要求：1、被告罗太龙立即清偿原告借款本金140万元及至全款还清之日止的利息、罚息、及复利；2、被告张志琼对上述债务承担连带清偿责任；3、对被告罗太龙、张志琼用于抵押的房屋所有权及土地使用权享有抵押权，对抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。
被告罗太龙、张志琼辩称，原告所述借款是事实，但现无能力偿还。待将抵押房屋出卖后偿还，请求原告放在还款时间上进行宽限。
经审理查明，被告罗太龙、张志琼系夫妻关系。2013年4月10日，原告农商行大邑支行与被告罗太龙签订《最高额授信合同》（合同编号：成农商邑营个高授20130028号），约定：2013年4月10日至2016年4月9日期间，原告向被告提供最高额授信额度1，820，000.00元。该合同项下的各笔单签授信业务的合同所约定的债权，一并纳入成农商邑营个商抵20130028号《最高额抵押合同》担保范围。2013年4月10日，被告罗太龙与农商行大邑支行签订《个人贷款授信合同》（合同编号：成农商邑营个授20130028号），约定：农商行大邑支行给予罗太龙个人生产经营贷款1，400，000.00元，授信额度有效期从2013年4月10日起至2014年4月9日止，贷款利率根据贷款发放时间同期、同档次中国人民银行贷款基准利率上浮50%确定。授信合同项下的贷款按月结息，采取抵押担保的授信方式。贷款到期后，如未按时还清本金及利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止，逾期本金部分按合同约定的贷款利率水平上浮50%计收罚息。2013年4月10日，被告张志琼作为保证人与农商行大邑支行签订了《最高额保证合同》（合同编号：成农商邑营个高保20130028号），约定：张志琼对罗太龙自2013年4月10日起至2016年4月9日止办理约定的各类业务而实际形成的一系列债权提供担保，其最高额为1，820，000.00元。2013年4月10日，罗太龙、张志琼共同与农商行大邑支行签订了《最高额抵押合同》（合同编号：成农商邑营个高抵20130028号），约定：以罗太龙、张志琼共同共有的位于大邑县晋原镇红光小区玉龙街东七巷71-77号1栋1、2、4层住宅作抵押，建筑面积540.39㎡（产权证号：大房权证监证字第01455**号、大房权证监证字第01455**号），并办理了抵押登记（大房他证他权字第00374**号）。同时，以张志琼位于大邑县晋原镇红光小区玉龙街东7巷1栋1-4楼71、73、75、77号国有土地使用权作抵押【土地使用证编号：大邑国用（2010）第707号】，但未办理抵押登记。合同签订后，原告于2013年4月16日向罗太龙发放了贷款1，400，000.00元。贷款到期后，被告罗太龙仅归还了截止2013年12月27日前的利息，未归还本金。原告分别于2013年11月2日、2014年3月10日、2014年4月18日进行了催收。
本院认为，原告农商行大邑支行与被告罗太龙签订的《最高额授信合同》、《个人贷款授信合同》、《最高额保证合同》及原告农商行大邑支行与被告张志琼签订的《最高额抵押合同》，意思表示真实，不违反相关法律规定，合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行义务。被告罗太龙未按约定还本付息，应承担归还借款本金及合同约定的利息及逾期利息的违约责任。被告张志琼作为连带责任保证人，应对被告罗太龙的上述借款本金、利息（包括逾期利息）承担连带清偿责任。对原告要求被告立即归还借款、利息以及逾期利息的诉讼请求，应予支持。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”被告张志琼所有的位于大邑县晋原镇红光小区玉龙街东7巷1栋1-4楼71、73、75、77号国有土地使用权虽未办理抵押登记，但被告罗太龙、张志琼将其共同共有的占用上述土地的房屋办理了抵押登记，该抵押合法有效。故上述国有土地使用权视为一并抵押，抵押权人对上述房屋及土地享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定，判决如下：
一、被告罗太龙在本判决生效之日起三十日内归还原告成都农村商业银行股份有限公司大邑支行借款本金1，400，000.00元及利息（利息计算方法：从2013年12月28日起至2014年4月9日止按合同约定的利率计付；从2014年4月10日起至本判决确定的付款日止按合同约定的逾期利率计付）；
二、被告张志琼对被告罗太龙的上述义务承担连带清偿责任；
三、原告成都农村商业银行股份有限公司大邑支行对位于大邑县晋原镇红光小区玉龙街东七巷71-77号1栋1、2、4层住宅（产权证号：大房权证监证字第01455**号、大房权证监证字第01455**号）以及该房屋项下的国有土地使用权【土地使用证编号：大邑国用（2010）第707号】享有优先受偿权，在被告罗太龙不履行上述第一项义务时，以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18，007.00元，由被告罗太龙、张志琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 严睿劼
代理审判员 李 莉
人民陪审员 刘晓君
二〇一四年八月十日
书 记 员 安 威