北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第13665号
原告屈×（反诉被告），男。
原告吕×（反诉被告），女。
二原告委托代理人马强，北京市大瀚律师事务所律师。
被告娄×（反诉原告），女。
委托代理人何泉华，上海瑛明律师事务所北京分所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
注册号：110115002574275
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人王×，男。
原告（反诉被告）屈×、吕×与被告（反诉原告）娄×、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告屈×、吕×及委托代理人马强与被告娄×及委托代理人何泉华、第三人我爱我家公司之委托代理人王×均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
屈×、吕×诉称，我们与被告于2013年8月7日经第三人居间签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议。合同约定被告将位于北京市海淀区八里庄×501号房屋（以下简称诉争房屋）出售给我们，房屋成交价格为299万元，我们于合同签订当日支付被告购房定金5万元，并支付居间服务费71760元。根据房屋交易保障服务合同第三条规定，我们通过商贷、公积金组合贷款方式购买诉争房屋，双方应遵守本合同的约定、政府有关部门和贷款银行或公积金管理中心的规定，积极办理各项手续，并及时向服务方北京伟嘉安捷投资担保有限公司提交所需的全部资料。北京市存量房屋买卖合同第十条约定，自双方签订合同后90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续。合同签订后我们和第三人多次要求被告履行合同配合完成面签手续，被告均置之不理。其中第三人于2013年10月24日发出告知函，要求被告积极配合完成办理组合贷款的初审与面签手续，被告签收后仍拒绝履行义务。被告的违约行为直接导致交易停滞，现已过双方约定的产权转移登记日期。现被告不履行合同义务，故诉至法院，要求：1、解除原告与被告、第三人之间的关于北京市海淀区八里庄×501号的房屋买卖合同；2、被告返还原告购房定金50000元；3、被告赔偿原告支付居间服务费损失71760元；4、被告支付原告违约金598000元；5、被告承担诉讼费用。
娄×辩称，2013年8月7日，我与原告在第三人的居间服务下签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定房屋交易价格为299万元。合同签订后，我积极履行合同，并尽最大诚意积极配合原告办理银行贷款，我在房屋买卖合同签订前后，向第三人提供了其要求的全部文件，包括房产证、身份证、离婚证明原件等，第三人均留存了相应的复印件。2013年第三季度，因国家对房地产市场的严厉调控，各家银行对房地产信贷严格控制，暂停了相关的房贷业务。原告及委托的贷款服务公司并未向银行申请办理购买诉争房屋的相关银行贷款，反以不合理的借口拒绝履行合同。通过银行和北京市公积金中心贷款支付购房款，是原告的主要义务。现原告既未申请贷款，也未按约定将部分房款50万元进行资金监管，反而以诉讼形式明确拒绝履行合同，已经构成严重违约，原告要求我返还定金和赔偿违约金等损失没有事实和法律依据。现我同意解除合同，要求原告承担违约责任，并提出反诉，要求原告支付违约金10万元，并承担诉讼费用。
第三人我爱我家公司述称，双方的合同无论解除与否我公司都予以配合，原告的其他诉讼请求与我公司无关。
屈×、吕×针对娄×的反诉辩称，我们不同意被告的反诉请求。因为被告的违约行为导致我无法履行合同，被告应承担违约责任。双方没有办理贷款是被告的原因，被告提供的材料只是第三人要求的一部分，并非完整材料。
第三人我爱我家公司针对被告的反诉述称，被告的反诉请求与我公司无关。如果原被告双方都同意解除合同，我方予以配合。
经审理查明，娄×系诉争房屋的所有权人，该房屋所有权证系2004年6月22日填发。2013年8月7日，娄×（出卖人）与屈×、吕×（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定娄×向屈×、吕×出售诉争房屋，该房屋成交价格为299万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币5万元。关于贷款，双方第四条第三款约定：“买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。”但双方未书面约定贷款方式及贷款金额。第十条约定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”同日，娄×（甲方）、屈×、吕×（乙方）与我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，第二条约定：“经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。”娄×（甲方）与屈×、吕×（乙方）还于当日签署《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定：甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。
2013年8月7日，屈×、吕×向娄×交纳房屋定金5万元。审理中，屈×、吕×表示双方口头约定二人在贷款面签之后再行支付娄×首付款179万元，其中的50万元采用资金监管形式，于过户时给付，二人另申请公积金、商业组合贷款115万元用于支付购房款。娄×表示双方并未约定房款的具体给付时间和面签时应给付的房款金额。我爱我家表示按照惯例首付款应在面签当日给付，但因签订合同时无法确定批准贷款的数额，故未书面约定首付款、贷款数额及给付时间。
2013年8月7日，娄×（甲方）、屈×、吕×（乙方）与我爱我家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间代理费65780元。第三条约定：“1、甲、乙双方应积极配合丙方居间活动，按照丙方要求提交房屋买卖所需一切证件资料，并依照本合同之约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法。有效。……”第四条第三款约定：“丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。
同日，娄×（甲方）、屈×、吕×（乙方）与北京伟嘉安捷投资担保有限公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定：丙方负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。具体服务内容如下：……5、办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度；6、办理房屋抵押登记手续，跟进贷款发放进度……。签订本合同当日，乙方向丙方支付保障服务费5980元。合同第三条约定：“1、甲、乙双方同意对《买卖合同》作以下补充修订：A、乙方明确采取商贷、公积金方式购买交易之房屋，如甲、乙任一方变更付款方式，则贷款过程中已产生的费用由提出变更方承担。B、甲、乙双方均认可《买卖合同》第四条第三款关于贷款的约定是根据乙方要求初步拟定的贷款银行及额度，根据乙方签署合同后提供的贷款相关资料及己身资质，具体批贷银行及额度以实际情况为准，实际批贷金额低于期望贷款金额的差额部分乙方须积极补齐，若遇银行政策调整以银行调整后为准。C、如甲乙双方无特殊约定，依据交易习惯及相关机构要求，乙方为全款购房，乙方最迟应于办理房屋产权转移登记手续当日将剩余房款支付甲方；乙方为商业贷款或公积金贷款购房，乙方应于与银行办理面签或与公积金办理初审手续前支付甲方房屋首付款，乙方贷款部分的房款由银行或公积金管理中心委托银行直接支付甲方。……2、甲、乙双方应遵守本合同的约定、政府相关部门和贷款银行或公积金管理中心的相关规定，积极办理各项手续，并及时向丙方提交所需的全部资料，包括但不限于身份及户口证明、房屋权属证明、物业结清证明等。”2013年8月7日，吕×向我爱我家公司刷卡支付了居间代理费及保障服务费71760元。
审理中，屈×、吕×表示娄×爱人始终无法配合其办理贷款面签手续，后其在2013年10月底才从我爱我家公司工作人员张×处得知娄×已经离婚，但因娄×提供的离婚调解书没有离婚双方当事人的签字，且之后娄×丢失了离婚调解书原件，故至今未办理面签手续。屈×、吕×提交北京伟嘉安捷投资担保有限公司于2013年10月21日出具的告知函及快递凭证，证明该公司曾通知娄×配合贷款初审及面签等事宜。娄×表示其并未收到告知函。我爱我家公司对告知函及快递凭证予以认可。证人张×出庭作证，表示娄×于2013年9月才告知其已离婚，并于9月向其提供离婚调解书原件，但因银行规定调解书上需要娄×及原配偶的签字，故其留存了复印件，于10月将调解书原件归还娄×，后娄×告知其找不到调解书原件，娄×也没有调取相关档案，故无法进行贷款面签等事宜，娄×也曾与其电话沟通过配合办理面签事宜，2014年5月娄×亦表示愿意配合调取调解书档案。屈×、吕×对证人证言予以认可，表示娄×因自身原因无法提供贷款所需材料，导致合同无法履行。娄×表示证人证明其积极配合办理面签手续，其于2013年9月初将调解书原件提供给张×，一个月后张×告知其提供调解书原件无法办理贷款，但未告知其需要提供何手续，2013年10月其向张×索要调解书原件，之后其将调解书原件丢失，过了两周左右张×又告知其可以办理贷款手续，其告知张×原件已经丢失，但张×未告知其需要到法院调取原件事宜。我爱我家公司对证人证言予以认可。
审理中，我爱我家公司表示公积金管理中心规定离婚调解书需要离婚当事人的签字，因娄×未提供符合要求的离婚调解书，导致无法办理贷款面签等事宜，但我爱我家公司就其主张并未提交相应证据。娄×表示我爱我家公司的要求并不合理，诉争房屋系其离婚后的财产。庭审中，娄×表示愿意继续履行合同，屈×、吕×坚持要求解除合同，要求娄×返还定金并承担违约责任。娄×表示如果屈×、吕×坚持解除合同，其亦同意解除，因屈×、吕×未办理贷款，亦未履行支付房款的义务，故要求二人支付违约金10万元。屈×、吕×表示不同意。我爱我家公司表示若买卖双方均同意解除合同，其亦没有异议。
上述事实，有当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、装修款补充协议、房屋交易保障服务合同、居间服务合同、存量房交易结算资金自行划转声明、刷卡凭证、定金收据、告知函、快递详单、证人证言、房屋所有权证书、录音等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。屈×、吕×与娄×签订的《北京市存量房屋买卖合同》及屈×、吕×、娄×与我爱我家公司签订的《补充协议》均系各方真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。屈×、吕×要求解除房屋买卖合同，娄×、我爱我家公司亦表示同意，现三方已明确表示不再履行合同内容，故屈×、吕×要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院不予支持。双方并未明确约定贷款金额及办理贷款的期限，亦未实际办理贷款手续，现屈×、吕×主张娄×存在违约行为，但娄×在合同履行过程中已经按照我爱我家公司的要求提供了离婚调解书原件，我爱我家公司就其提出的调解文书应有离婚双方签字的主张没有相应证据予以支持，其亦未提交证据证明在娄×丢失调解书原件后其曾告知娄×调取相关档案，故现有证据不足以证明娄×未协助屈×、吕×办理贷款面签手续，屈×、吕×要求娄×赔偿其居间服务费损失及违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。因双方未约定首付款、贷款金额及付款时间，且双方并未进行贷款面签手续，亦未达成变更付款方式的合意，故娄×主张屈×、娄×存在违约行为，要求二人给付违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。屈×、吕×对于合同解除并无过错，娄×应返还其定金。屈×、吕×要求返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，判决如下：
一、解除屈×、吕×与娄×于二○一三年八月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及屈×、吕×与娄×、北京我爱我家房地产经纪有限公司于二○一三年八月七日签订的《补充协议》；
二、娄×于本判决生效后七日内返还屈×、吕×定金五万元；
三、驳回屈×、吕×的其他诉讼请求；
四、驳回娄×的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千四百九十九元（原告已预交），由屈×、吕×负担四千九百七十四元，已交纳；由娄×负担五百二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一千一百五十元，由娄×负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭晶
二〇一四年七月八日
书 记 员 常远