浙江省温州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2010）浙温民终字第1974号
上诉人（原审原告）富锡金。
上诉人（原审原告）富玲华。
两上诉人的委托代理人赵旭峰。
被上诉人（原审被告）文成县中兴房地产投资有限公司。
法定代表人陈晓春。
委托代理人严永斌。
原审第三人文成县住房改革委员会办公室。
法定代表人邢建文。
委托代理人赵金远。
上诉人富锡金、富玲华与被上诉人文成县中兴房地产投资有限公司、原审第三人文成县住房改革委员会办公室因合同纠纷一案，不服文成县人民法院（2009）温文民初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，2006年7月10日，文成县住房改革委员会办公室（以下简称房改办）与被告文成县中兴房地产投资有限公司（以下简称中兴公司）签订开发代建合同，合同约定由被告以总承包的方式完成文成县凤溪花园干部职工住宅楼代建项目除拆迁、施工图设计以外的全部开发建设工作。代建工期从签订合同之日开始计算至房屋竣工验收备案之日结束，具体工期为850个日历天（不包括法定节假日）。在合同中约定，对以下造成建设工期推迟的延误，经房改办代表确认，工期相应顺延：由于房改办原因造成的设计变更，设计图纸错误更正及配套项目设计不完整而造成施工延误；政策处理未完全到位；不可抗力；房改办代表同意给予顺延的其他情况等。同时实行工期奖罚，每提前一天奖励5000元，每延迟一天处罚5000元，最高限额200万元。因被告原因代建工程竣工验收达不到设计要求和质量等级，被告必须无条件返工，所需费用由被告负责，并处以回购总价10%的罚款，工期不予顺延；因施工图纸设计错误或因房改办原因代建工程达不到设计要求和质量等级，所需费用由房改办负责，工期相应顺延。2007年9月3日，文成县人民政府发出文政发（2007）64号关于印发文成县凤溪花园职工住宅分配方案的通知的文件，其中规定了分配原则、购房对象及条件、购房面积控制标准、售房价格及其他事项。2008年5月9日，房改办以属于事业性单位，按规定不能签订房屋买卖合同，并不能提供公积金、按揭贷款担保为由，与被告签订委托代理合同协议书，委托被告签订文成县凤溪花园干部职工住宅楼买卖合同。协议书中约定被告必须按照房改办提供的文成县凤溪花园干部职工住宅楼买卖合同，不得擅自更改；被告与买受人签订买卖合同是受房改办委托，除双方签订的开发代建合同约定的责任范围外，房改办承担买卖合同条款中的责任；今后如买受人与被告有合同纠纷，房改办愿意无条件承担除开发代建合同约定以外的所有责任；买卖合同条款解释权属房改办，如买受人有不同意的，由房改办负责解释；被告成立文成县凤溪花园干部职工住宅楼项目部，项目部负责人及财务负责人由房改办委派担任，销售资金全部注入该项目部账户；被告必须按照房改办提供的分配名单签订买卖合同，如被告对房改办提供的分配名单中个别人员的信用等有异议的，被告有权拒绝签订买卖合同；房改办认可被告与中国建设银行文成县支行、文成县住房公积金管理中心签订的关于该项目的合作协议书（合同），其条款中所有牵涉到被告的责任由房改办负责；由于该买卖合同的签订不属于双方签订的文成县凤溪花园干部职工住宅楼开发代建合同范围，如遇特殊原因，被告可拒绝或停止签订该买卖合同；文成县凤溪花园干部职工住宅楼开发代建合同作为委托代理合同协议书的附件。2008年6月10日，原告富锡金、富玲华与被告签订房屋买卖合同，其中第三条约定原告购买文成县凤溪花园干部职工住宅楼A幢301室，建筑面积113.67㎡。第四条约定其中80㎡单价为4390元，其余33.67㎡单价为5939元，总计金额为551166元。第六条约定原告在签订合同前付清全部房价款32%，即181166元，在签订合同时，符合办理按揭贷款及公积金贷款的对象，必须同时办理按揭贷款手续，不符合及不贷款的对象需在签订合同同期一次性结清房款，计370000元。第七条约定买受人逾期付款在30日之内，自合同规定的应付款限期第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期付款30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条约定出卖人应当在2008年12月31日前，将竣工验收合格的房屋交付买受人，如遇政府行为等特殊原因的可据实予以延期。第九条约定出卖人除第八条规定的特殊原因外，逾期交房不超过30日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。同时，原告付清了前期付款。2008年8月1日，房改办发出文房改（2008）6号关于凤溪花园干部职工住宅楼限期签订购房合同的通知的文件，该文件载明因多方反映，对凤溪花园干部职工住宅楼土地出让金等问题持有异议，经房改办报请县委常委会研究同意，对凤溪花园干部职工住宅楼土地出让金等有关事项进行调整，其中将土地性质调整为国有土地出让性质，车位由全体业主共同享有使用，由业主委员会进行统一管理，将签订购房合同期限定于2008年8月11日，要求已签订购房合同的购房户在2008年9月4日前缴清房款或办结个人住房按揭贷款，逾期将按合同收取滞纳金。2008年9月24日，原告办理了个人住房公积金贷款及银行按揭贷款，付清了剩余房价款。2009年1月16日，凤溪花园干部职工住宅楼建筑工程进行竣工验收，工程竣工验收意见为整改完成后评为合格。2009年1月20日，被告向原告发出“关于凤溪花园干部职工住宅楼交房通知”，要求原告于10天内到被告处办理房屋交接手续，原告接到通知后，认为房屋未验收合格，不具备交房条件，故未办理交房手续。2009年3月30日，凤溪花园干部职工住宅楼建筑工程竣工验收需整改的项目共15项全部整改完成。2009年4月2日，凤溪花园干部职工住宅楼建筑工程竣工验收向备案机关进行备案。2009年4月28日，原告诉至原审法院。同年6月19日，被告向原审法院提起反诉。2010年5月17日，被告在庭审中口头向原审法院申请撤回反诉，原审法院于同日裁定准予其撤诉。
另查明，在凤溪花园职工住宅楼工程建设过程中，设立文成县中兴房地产凤溪花园职工住宅项目部，该项目部实行独立核算，自负盈亏，项目部负责人及项目部财务负责人由房改办派员兼任，在中国建设银行文成县支行营业部设立帐户，名称为文成县中兴房地产凤溪花园职工住宅项目部，该帐户受房改办控制，被告对该帐户中的资金无控制权。原、被告签订房屋买卖合同后，原告将购房款的前期付款注入该帐户。被告与房改办均认为，双方之间的代建合同已履行完毕，被告已按照代建合同的约定完成了该工程的建设，并提前竣工。2009年4月30日，经房改办主持组织相关部门单位对被告提出的文成县凤溪花园职工住宅楼工程代建总费用结算的问题进行研究讨论，会议对于被告提出的因房改办行为、高考、台风、法定假日等原因导致工期延误502天，被告代建工程实际工期提前434天的事实予以确认，对于由于房改办未能按工程进度及时付款造成的工期延误问题决定工期予以顺延，同时按照相关条款的约定，会议决定同意支付被告因工期提前的奖金200万元。2009年6月9日，原、被告已办理房屋交付手续。
原判认为，房改办与被告签订文成县凤溪花园干部职工住宅楼开发代建合同，约定由被告带资代建。尔后，房改办与被告签订委托代理合同，委托被告签订文成县凤溪花园干部职工住宅楼房屋买卖合同，随后，被告以自己的名义与原告签订房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，被告与房改办之间已形成委托代理关系，被告作为房改办的代理人与原告签订房屋买卖合同，被告的代理行为所产生的后果应由房改办承担，即房屋买卖合同中约定的权利及义务应由原告与房改办享有与承担。根据被告与房改办签订的开发代建合同约定，工程工期为850天，被告在代建过程中，因设计、政策处理、资金未及时到位等原因造成的延期天数为502天，房改办已确认造成被告延期的原因是因为政府原因，按开发代建合同的约定，属于可据实予以延期的情形，扣除延期天数后，被告尚提前434天完成该工程的建设，为此，房改办奖励被告奖金200万元。可见，被告并没有因其自身原因造成与原告买卖合同交房的延期。同时，原、被告签订的买卖合同文本系房改办提供，合同中约定的权利和义务是经房改办授权的，被告是代理房改办与原告签订买卖合同，原告作为买受人是按照政府下发的文件所确定，故原告对此应该是知情的，被告在此过程中并不存在有超越代理权的情形。综上，被告作为房改办的代理人，在本案中并未超越代理权，亦无因自身过错致使买卖合同未按约履行，原告要求被告承担逾期交房的责任，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告富锡金、富玲华的诉讼请求。案件受理费210元，由原告富锡金、富玲华负担。
宣判后，富锡金、富玲华不服，向本院提上诉称，一、房改办不符合原审第三人的诉讼主体资格。二、中兴公司与房改办之间的关系，名为“委托代建”，实为“通过招投标方式竞得项目除拆迁、设计以外的全部建设工作”的总承包关系。三、工程未经政府部门验收合格，至今不具备交房的条件。2009年1月16日的《建设工程竣工验收意见表》仅是被上诉人提请验收的申请书，且到2009年3月30日才整改结束，2009年4月2日为备案时间，但原判没有认定工程验收合格的具体时间，属认定事实不清。四、中兴公司与房改办于2006年7月10日约定工期为850天，上诉人与中兴公司于2008年7月24日约定交房时间为2008年12月31日，原判由上诉人承担其与中兴公司签订合同之前的延误工期责任，没有依据。且中兴公司未将工期延误的事由通知上诉人，工期延误对上诉人无约束力。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人文成县中兴房地产投资有限公司答辩称，一、中兴公司与房改办系委托代理关系，为了便于办理按揭贷款手续，才与上诉人签订合同，合同权利和义务的实际履行主体是房改办，中兴公司不符合原审被告的主体资格。二、2009年1月16日工程已竣工验收，2009年1月21日发出交房通知，但上诉人不予办理交房手续，并非中兴公司逾期交房，故无须承担工期延误的违约责任。《浙江省建设工程质量管理条例》第十一条规定，竣工的建设工程，业主应当组织勘察、设计、施工、监理等单位按照国家和省规定的工程竣工验收条件进行竣工验收。因此，2009年1月16日该工程已竣工验收合格。工程因台风原因停工11天，高考停工7天，政府工程款未能及时拨付延误444天，加上法定节假日，交房日期可据实予以延期的有502天。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人文成县住房改革委员会办公室陈述称，一、工程前期建设的资金系中兴公司带资，主要是政府工程款没有及时到位等原因导致工期延期。该工期延期，按照合同约定，无须承担违约责任。二、如以房改办作为合同当事人签订合同，干部职工不能办理按揭贷款手续，故房改办与中兴公司签订委托代理合同，委托中兴公司与干部职工签订买卖合同，目的是让干部职工顺利办理按揭贷款手续。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人均没有向本院提交新的证据。
本院认为，文成县凤溪花园干部职工住宅楼是经政府批准，面向县城工作的财政全额拨款的干部职工出售，具有一定福利性质的限价房。房屋由中兴公司代建，形式上是中兴公司与上诉人签订房屋买卖合同，实质上是房改办作为出卖方享有权利和履行义务，故诉争合同不是平等民事主体之间的房屋买卖合同，不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的商品房买卖合同，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应依法驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项、第一百五十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条的规定，裁定如下：
一、撤销文成县人民法院（2009）温文民初字第346号民事判决；
二、驳回富锡金、富玲华的起诉。
本裁定为终审裁定。
当事人预交的一、二审案件受理费，依法予以退回。
审判长 马永利
审判员 刘宏杰
审判员 杨宗波
二〇一一年一月二十五日
书记员 詹旭初