江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太城民初字第00691号原告苏州沿江物业管理有限公司。法定代表人孙金权。委托代理人王玉秀，该公司法务。委托代理人刘颖，该公司小区板块主管。被告李志恒。原告苏州沿江物业管理有限公司与被告李志恒物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理，依法由审判员王云超适用简易程序分别于2015年11月26日、2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告苏州沿江物业管理有限公司的委托代理人王玉秀、刘颖、被告李志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州沿江物业管理有限公司诉称：被告李志恒为恒荣泰·城市广场2幢904室业主，该室房屋面积135.03㎡。原告自2007年9月28日进入恒荣泰·城市广场小区，对被告所居住的该小区提供物业服务，并就相关的物业管理期限、范围、服务项目、物业收费标准等事项签订了合同。原告在管理期间对该小区进行了全面的管理和服务，但被告在享受了原告提供的管理服务的同时不按合同约定履行支付物业管理服务费用的义务。被告从2010年1月1日至2014年3月31日共计拖欠原告物业管理费合计10329.80元未交纳。经原告多次催要，被告仍拒不交纳。根据《恒荣泰·城市广场前期物业管理服务协议》第八条第（三）项的规定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金，被告拖欠的10329.80元物业管理服务费共计产生滞纳金35097.76元。现原告诉至法院要求：被告支付原告2010年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理服务费10329.80元、滞纳金35097.76元，合计45427.55元。被告李志恒辩称：1.对拖欠的物业管理服务费的金额不持异议。2.原告无权收取滞纳金，且滞纳金计算标准过高，原告也未向被告催缴过物业管理服务费。3.被告拖欠物业管理费未交纳系事出有因：被告要求处理阳台、卫生间漏水问题，但原告态度不好且未处理好；原告存在乱划车位、保安扰乱小区秩序的行为；故物业费应打五折。4.原告主张的部分物业费超过两年诉讼时效，对超过两年诉讼时效部分的物业费请法院驳回原告的诉请。经审理查明：2007年4月30日，案外人太仓美豪房产开发有限公司（甲方）与原告苏州沿江物业管理有限公司（乙方）签订《太仓市物业管理委托合同（前期）》一份，约定由甲方委托原告提供恒荣泰·城市广场小区（东至锦州路、南至南城河、西至太平路、北至南园路）的物业服务：委托期限自2007年9月28日起至业主委员会成立止；该合同第九条还约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理公共服务费的，由乙方按照《前期物业管理服务协议》处理。2008年4月10日，太仓市物价局的普通住宅前期物业公共服务收费备案表（招投标方式）中载明该小区的前期物业管理公共服务费用的收取标准为：住宅每月每平方米1.50元，商铺每月每平方米2.0元，商务楼每月每平方米1.80元。2008年10月14日，被告李志恒在原告处办理恒荣泰·城市广场小区2幢904室房屋的入伙手续，并与原告苏州沿江物业管理有限公司签订该小区《前期物业管理服务协议》一份，该协议约定：李志恒所购房屋物业名称为恒荣泰·城市广场，地址为太仓市太平南路18号；在本物业区域业主委员会成立前，由太仓美豪房产开发有限公司选聘的物业公司苏州沿江物业管理有限公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后两年，前期物业管理费为住宅每月每平方米1.50元，商铺每月每平方米2.0元，商务楼每月每平方米1.80元；业主和物业使用人依照协议向物业管理企业交纳物业管理各项费用，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。另查明：1.2013年左右恒荣泰·城市广场小区业主委员会成立，原告苏州沿江物业管理有限公司按照该小区业主委员会的要求对该小区提供管理服务至2014年3月31日，2014年3月31日的物业服务费由原告收取。2.被告李志恒购买的恒荣泰·城市广场小区2幢904室住宅房产面积为135.03㎡，该房产的物业管理服务费交纳至2009年底，2010年1月1日至2014年3月31日期间的物业费至今未交纳。被告李志恒陈述：其2014年4月1日至今的物业管理服务费均按时交纳至2014年4月1日起为该小区提供服务的新物业公司（新鑫物业公司）。以上事实，有原告苏州沿江物业管理有限公司提交的物业管理（前期）委托合同、入伙通知书、业主基本情况登记表、普通住宅前期物业公共服务收费备案表、太仓市前期物业管理服务协议、房屋权属登记信息查询结果证明、恒荣泰·城市广场小区的业主委员会与苏州沿江物业管理有限公司的协议、公告，当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：原、被告签订的前期物业管理服务协议依法成立且成效，对双方均有约束力，原、被告均应按照协议内容履行义务。原告苏州沿江物业管理有限公司于2014年3月31日前一直在为诉争小区提供物业服务，被告李志恒作为业主也实际接受了该服务，且涉案物业管理服务合同在履行上具有连续性，原告主张的2010年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理服务费系连续发生，对其诉讼时效应从最后一期物业管理服务费用的履行期限届满之日起计算，现原告的起诉日期为2015年10月27日，由此显然可见该案中原告的诉求未超出二年诉讼时效的期限规定，故本院对被告的相应辩称意见不予采纳。关于被告李志恒辩称因原告未尽到其列举的物业管理服务职责故物业管理服务费应打五折收取的意见，原告予以明确否认；本院认为，被告李志恒未能提供相关证据证明其主张，应承担举证不能的不利法律后果，在现有证据下本院对被告李志恒的该点辩称意见不予采纳；如被告李志恒认为物业管理服务存在服务不完善的问题可以提出整改意见，或通过业主委员会行使相应权利，而不应通过拒交物业服务费的方式对抗物业管理服务的交费义务。但原告苏州沿江物业管理有限公司未向本院提交物业费应何时交纳的依据及催交物业费的有效通知等证据，应承担举证不能的相应不利法律后果，在现有证据下本院对原告主张的滞纳金诉求不予支持。综上，被告庭审中对拖欠原告2010年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理服务费10329.80元不持异议，经计算，该金额符合合同约定且计算无误，故本院对原告要求被告支付2010年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理服务费10329.80元的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李志恒于本判决生效之日起10日内支付原告苏州沿江物业管理有限公司物业管理服务费10329.80元；二、驳回原告苏州沿江物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述款项由被告直接给付原告苏州沿江物业管理有限公司或汇入太仓市人民法院账户（户名：太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓支行，账号：45×××14）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费936元、减半收取468元，由原告苏州沿江物业管理有限公司负担362元，被告李志恒负担106元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告按照负担额在履行本判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  王云超二〇一五年十二月十七日书记员  徐瑜洁