云南省芒市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芒民初字第541号
原告龚锦芬，女，傣族，1960年12月28日出生，云南省芒市人，初中文化。
委托代理人蒋富彪，云南春晖律师事务所律师（特别授权）。
被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司。
法定代表人付洪林，该公司总经理。
委托代理人何勒约，男，景颇族，1987年8月11日出生，云南省陇川县人，中专文化，系该公司员工。
委托代理人赵龙龙，男，汉族，1989年11月8日出生，保山市隆阳区人，高中文化，系该公司员工。
原告龚锦芬诉被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月15日公开开庭进行了审理，原告龚锦芬委托代理人蒋富彪、被告委托代理人何勒约、赵龙龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月12日，原告与被告签订商品房购销合同，合同约定原告购买被告位于芒市阔时路80号祥成花园第6幢第7层01号房，建筑面积为135.6平方米，每平方米3452元，购房合同总价款468000元。合同第七条约定，被告于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。合同生效后，原告按约履行了义务，但被告至今不具备交房条件。依据合同第九条约定，被告未按照合同约定时间交房的，按照合同约定交房时间的次日起5天内，被告按照每天200元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期5天后，被告按照原告已付款的3%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。原告认为被告的行为已侵犯原告的合法权益。原告诉至法院，请求判令被告：1、向原告支付逾期交房违约金70325元，合同继续履行（请求金额按已付款的1‰乘以逾期天数计算，暂计算至起诉日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一是原告诉请支付的逾期交房违约金缺乏依据，原告诉请逾期交房违约金“按已付款的1‰乘以逾期天数计算”既没有双方合同约定依据，也没有法律依据；二是被告逾期交房是政府部门规划调整等不可抗力因素导致，是无法预见、无法抗拒的。请求法院驳回原告的诉讼请求。
综合双方的诉辩主张，合议庭归纳本案的争议焦点如下：1、原告与被告签订的商品房购销合同是否合法有效？2、被告违反约定逾期不交房是否具有合同约定的免责事由？被告是否应当向原告支付违约金并继续履行合同？
原告针对争议焦点和自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、身份证复印件一份，欲证明原告主体身份适格。
2、商品房购销合同复印件一份，欲证明原、被告双方存在商品房销售合同权利义务关系，且被告违约的事实。
3、收据复印件2张，欲证明原告按照合同的约定向被告支付购房款人民币235000元。
经质证，被告对原告提交的三组证据没有异议。
本院认为，原告向本院提交的三组证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
被告根据争议焦点和自己的辩解，向本院提交了以下证据：
1、营业执照副本复印件一份和法人代表身份证明一份，欲证明被告相关信息。
2、商品房销售合同复印件一份，欲证明原被告双方当事人签订商品房买卖合同的事实。
3、潞发改备案（2010）50号投资项目备案证、中华人民共和国建设用地规划许可证、中华人民共和国建设工程规划许可证、中华人民共和国建筑工程施工许可证复印件各一份，欲证明祥成花园项目依法建设及规划变更的事实。
4、商品房预售许可证明复印件一份，欲证明商品房预售的合法依据。
5、（2011）006号芒市住房和城乡建设局停工整改通知书、（2011）69号建设工程停工核查通知书、建设行政责令改正通知书、停工通知书、（2012）15号建设工程停工核查通知书、芒市住建局行政处罚决定书、（2013）011号芒市住房和城乡建设局停工整改通知书、芒城管综责字（2014）第10、11号芒市城市管理综合行政执法局责令停止违法行为通知书复印件各一份，欲证明祥成花园项目因规划变更而停工、整改的事实。
6、《芒市人民政府会议纪要》第21期复印件一份，欲证明项目验收工作必须于2015年11月30日—12月15日前完成。
经质证，原告对被告向本院提交的证据发表质证意见如下：对被告向法院提交的第1、2、4、6组证据没有异议，对第3组证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为建设、规划、施工许可证与本案被告存在违约行为无关联性。对第5组证据的关联性及证明内容有异议，停工整改并不是规划变更而导致的停工，是因被告违规建设而停工。
本院认为，被告向本院提交的第1、2、4、6组证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。对被告向本院提交的第3、5组证据虽客观真实，但不能证明被告的主张，本院对第3、5组证据的真实性予以采信，对被告欲证明的内容不予采信。
根据庭审举证、质证，确认本案的法律事实如下：
2010年10月19日，被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司投资建设位于芒市阔时路的祥成花园，取得了投资项目备案证。被告于2010年10月28日取得建设用地规划许可证。2011年开工投资建设祥成花园。被告于2012年6月26日取得建设工程规划许可证，2012年8月27日取得了建筑工程施工许可证，2012年9月17日取得商品房预售许可证。
2013年12月12日，原告与被告签订商品房购销合同，合同约定原告购买被告开发位于芒市阔时路80号祥成花园第6幢第7层01号房，建筑面积为135.6平方米，每平方米3452元，购房合同总价款468000元，被告应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告，如被告未按合同约定的时间交房，按照合同约定交房时间的次日起5天内，被告按照每天200元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期5天后，被告按照以下两种方式承担违约责任“1、解除合同，甲方（被告）按乙方（原告）已付款的3%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由甲方承担。2、甲方按乙方已付款的3%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”，双方当事人还针对合同的其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了部分房款，但被告至今未向原告交付符合合同约定的商品房。原告认为被告的行为已侵犯原告的合法权益，诉至法院，请求判令被告：1、向原告支付逾期交房违约金70325元，合同继续履行（请求金额按已付款的1‰乘以逾期天数计算，暂计算至起诉日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
另查明，被告在开发位于芒市阔时路80号祥成花园的过程中，2011年11月，因被告开发的祥成花园工程存在安全等问题，被芒市住房和城乡建设局要求停工整改。2012年3月，被告因未取得施工许可擅自开工和未按规定办理工程质量监督手续，芒市住房和城乡建设局通知被告暂停施工。2012年8月27日，因被告未办理施工许可证、擅自施工，芒市住房和城乡建设局作出芒建罚字（2012）003号行政处罚决定，对被告处以人民币20000元罚款。2013年7月，因被告在建的祥成花园住宅小区工程存在安全问题，被芒市住房和城乡建设局要求停工整改。2014年5月，因被告未按照《建设规划许可证》（证号：建字第5331032012-046号）批准的建设规模，超出规定面积建设，被芒市城市管理综合行政执法局责令停止建设并予以行政处罚。2012年6月，祥成花园建设项目修建性详细规划批准实施后，芒市住房和城乡规划建设局未要求祥成花园项目进行规划调整。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担民事责任。原告与被告双方签订商品房购销合同，是双方在平等自愿的基础上协商一致签订的，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行义务。原告已向被告支付了全部房款，被告应按合同约定时间向原告交付房屋，被告未能按合同约定交付房屋已构成违约，应承担违约责任。被告辩解逾期不能交房是由于项目建设过程中，行政部门多次调整建设规划，责令停工整改，工期一再延误，导致被告逾期交房，不可归责于被告，被告的上述辩解与客观事实不符，本院不予支持。经本院向被告释明，被告认为违约金过高，要求对违约金予以减少，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，综合本案的情况，本院对双方约定的违约金予以适当调整，由被告承担已付购房款10%的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司继续履行与原告龚锦芬签订的《商品房购销合同》。
二、由被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司向原告龚锦芬支付逾期交房的违约金人民币23500元，限于判决书生效之日起十日内一次付清。
案件受理费人民币1558元，由被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司承担（未付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 刘宏芸
审 判 员 杨秋蓉
人民陪审员 刀晓桂
二〇一六年一月二十日
书 记 员 徐瑞情