广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第175号
上诉人（原审被告）：欧阳建和。
上诉人（原审被告）：杨仲华。
两上诉人的共同委托代理人：陈莹，广东良匠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李国亮。
委托代理人：李建中、黄健玲。
上诉人欧阳建和、杨仲华因与被上诉人李国亮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年7月10日，李国亮向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除双方签订的《二手房买卖合同》；二、欧阳建和、杨仲华向李国亮双倍返还定金6万元，并从2013年6月5日（即从欧阳建和、杨仲华于2013年5月30日通知解除合同，构成违约之日起五日后）起按每日200元的标准支付逾期返还定金的违约金直至双倍定金付清之日止；三、欧阳建和、杨仲华承担本案的诉讼费。主要事实和理由是：欧阳建和、杨仲华与李国亮于2013年4月10日签订《二手房买卖合同》以及补充条款，约定欧阳建和、杨仲华将江门市蓬江区出售给李国亮，房价为59.3万元，合同签订时，李国亮向欧阳建和、杨仲华支付3万元定金，李国亮在房地产交易中心缴交房屋过户税费时支付首期款（含定金）34.3万元（包括定金3万元、自筹款项19.3万元、向欧阳建和、杨仲华借款12万元）给欧阳建和、杨仲华，余下房款25万元通过向银行申请按揭贷款的方式来支付。2013年4月18日，双方又签订补充条款，其中第一条约定李国亮通过自筹款项将首期款中的19.3万元交银行暂时保管，第二条约定李国亮将江门市房屋作为抵押担保向欧阳建和、杨仲华借款12万元用作支付首期款的一部分，并在李国亮提取了自己的住房公积金后3天内偿还该12万元给欧阳建和、杨仲华。之后，李国亮依约支付了3万元定金，但欧阳建和、杨仲华没有向李国亮支付1万元结清水电费、户口迁出保证金，同时欧阳建和、杨仲华违反约定，在合同没有约定的情况下要求李国亮办理借款12万元的公证手续，并要求在办理借款公证手续但没有实际发生借款时，由李国亮向欧阳建和、杨仲华出具12万元借款的借条，并要求计算该12万元借款的利息，还要求李国亮提前在网签房屋买卖合同时就支付该19.3万元给欧阳建和、杨仲华。另外，欧阳建和、杨仲华又在2013年5月15日通过EMS向李国亮寄来书面《通知》，再次表明不出借12万元给李国亮，并要单方解除合同，不退还定金。综上，欧阳建和、杨仲华的行为严重违反约定，以自己的行为表明不履行卖房义务。在庭审中，李国亮陈述根据补充条款约定，在办理余款25万元银行按揭手续后，其才支付首期款19.3万元，由于银行按揭的贷款一直没有办理，故李国亮没有办理19.3万元的资金托管服务。而李国亮至今没有办理银行按揭是由于欧阳建和、杨仲华要求李国亮办理12万元借款的公证及另行约定利息等，欧阳建和、杨仲华没有向李国亮出借12万元，导致李国亮没法筹集首期款34.3万元，无法办理银行按揭，无法支付余款，无法履行合同。
欧阳建和、杨仲华辩称：欧阳建和、杨仲华没有实施毁约的行为，李国亮认为欧阳建和、杨仲华以行为表明不履行卖房义务缺乏事实依据，欧阳建和、杨仲华同意依补充协议的约定向李国亮借出12万元，同时依该协议的约定，李国亮应以其房产进行抵押借款，因此，欧阳建和、杨仲华要求办理借款公证符合个人借款的抵押办理登记要求。欧阳建和、杨仲华与李国亮约定借款时，没有就相关的利息进行具体的约定，双方有权对该权利与义务进行补充约定，欧阳建和、杨仲华要求李国亮按照补充协议的约定，将自筹款项19.3万元进行托管，而非在办理按揭或者变更合同约定要求李国亮提早支付。欧阳建和、杨仲华于2013年5月15日催告李国亮应当尽快办理银行按揭，完成过户手续，但李国亮一直怠于履行。李国亮提出欧阳建和、杨仲华没有支付水电费、户口迁出保证金，其原因是合同及补充协议没有约定具体的支付时间，李国亮也没有催欧阳建和、杨仲华支付，其理由不足以构成欧阳建和、杨仲华违反合同的约定。双方之间约定以银行按揭方式与首期款相结合来支付购房款，而李国亮一直怠于筹备实施银行按揭所需的前期材料，无法按照银行按揭的要求提供材料，导致《二手房买卖合同》第三条约定的付款时间与补充条款的约定无法实施。最后鉴于李国亮无法办理按揭，依照江门市住建局二手房交易程序及网签合同明确要求的银行核准贷款金额，本案中李国亮根本不符合房屋过户的条件，导致《二手房买卖合同》无法实现。综上，本案李国亮怠于履行购房义务，导致买卖合同无法履行，属于违约。经欧阳建和、杨仲华催告后，李国亮仍怠于履行合同，欧阳建和、杨仲华依法有权解除合同，并依据相关的定金条款约定，欧阳建和、杨仲华无须向李国亮返还定金。在庭审中，欧阳建和、杨仲华陈述因李国亮没有与欧阳建和、杨仲华办理12万元的借款公证及另行约定利息等，故欧阳建和、杨仲华至今没有向李国亮出借12万元。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：李国亮与欧阳建和、杨仲华于2013年4月10日签订《二手房买卖合同》，双方主要约定：“一、欧阳建和、杨仲华向李国亮出售坐落于江门市蓬江区房屋，转让总价款为人民币59.3万元整，本合同签订之日，李国亮向欧阳建和、杨仲华支付人民币3万元整，作为购房定金；二、双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币34.3万元整给欧阳建和、杨仲华，剩余房款人民币25万元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，李国亮应在缴交税费当日将差额一并支付给欧阳建和、杨仲华）；三、欧阳建和、杨仲华应于收到李国亮全额房款之日起30天内将交易的房产全部交付给李国亮使用，并应在交房当日将水、电、治安费等费用结清；四、双方合同签订后，若李国亮中途违约，应书面通知欧阳建和、杨仲华，欧阳建和、杨仲华应在五日内将李国亮的已付款不计利息返还给李国亮，但购房定金归欧阳建和、杨仲华所有。若欧阳建和、杨仲华中途违约，应书面通知李国亮，并自违约之日起五日内应以李国亮所付定金的双倍及已付款返还给李国亮。逾期按每日200元整赔偿……；五、补充条款：双方承诺二十五个工作日必须办理此次买卖过户手续，超出该期限，双方视为违约……。”
2013年4月18日，李国亮与欧阳建和、杨仲华又签订《补充条款》，主要约定：“李国亮和欧阳建和、杨仲华双方于2013年4月10日当天签订的《二手房买卖合同》经双方友好协商作如下补充：一、李国亮和欧阳建和、杨仲华双方同意将首期款19.3万元作为中国银行资金托管服务，待银行贷款审批后办理；二、李国亮同意将江门市的房产证作为抵押，向欧阳建和、杨仲华借款12万元整，待李国亮提取住房公积金后，向欧阳建和、杨仲华偿还12万元整借款，欧阳建和、杨仲华归还李国亮用于抵押的房产证，提取公积金三天内偿还该款项，逾期每天按200元赔偿；三、李国亮和欧阳建和、杨仲华双方应尽快协助对方办理按揭、过户等手续，待银行贷款审批后尽快办理过户手续；四、欧阳建和、杨仲华收到12万元房款后，将土地证交给李国亮办理土地过户……。”
上述合同签订当日，李国亮向欧阳建和、杨仲华支付了定金3万元。对于其余首期款31.3元及按揭贷款25万元，李国亮至今没有向欧阳建和、杨仲华支付。李国亮认为欧阳建和、杨仲华违反约定不出借12万元，并要求李国亮提前在网签房屋买卖合同时就支付首期款19.3万元，导致李国亮无法支付首期款，无法履行合同，欧阳建和、杨仲华构成违约，应承担违约责任，为此，李国亮起诉至法院。在庭审中，双方均陈述对于李国亮支付房款除首期款34.3万元（含定金3万元）约定在房地产交易中心缴交税费当日即过户当日支付外，对于余款25万元没有约定支付时间，在2013年4月18日进行补充条款约定时，双方对于首期款的支付方式（即将19.3万元办理银行资金托管服务，由欧阳建和、杨仲华出借12万元，另支付定金3万元）进行了约定，但对支付时间没有另行约定。
另查明，从欧阳建和、杨仲华提供的粤房地证字第号《房地产权证》可以显示，坐落于江门市蓬江区房屋的权属人为欧阳建和、杨仲华共同共有，两人系夫妻关系。欧阳建和、杨仲华分别于2013年5月16日、7月5日向李国亮邮寄《通知》、《终止买卖合同通知书》，并对上述邮寄的内容及方式办理了公证手续。上述《通知》载明：“……因李国亮确实没有支付首期款给欧阳建和、杨仲华，银行没法办理按揭手续。李国亮也没有按2013年4月18日合同补充协议第2条履行付款义务。在此期间欧阳建和、杨仲华与李国亮经过多次协商，双方就支付首期款问题没在达成一致。欧阳建和、杨仲华现通知李国亮于2013年5月30日前支付首期款（人民币34.3万元）给付欧阳建和、杨仲华并办理过户手续。请李国亮收到通知后联系欧阳建和、杨仲华。李国亮逾期办理或不办理视为违约，需负全部责任，李国亮所交定金，欧阳建和、杨仲华不予退回。”上述《终止通知书》载明“……欧阳建和、杨仲华向李国亮发函，要求李国亮在2013年5月30日前支付首期款并办理过户手续，但李国亮仍没有按时履行。鉴于李国亮的违约行为，现正式通知李国亮，解除双方签订的《二手房买卖合同》，李国亮已交的定金3万元，欧阳建和、杨仲华将不予退还。”在庭审中，双方均陈述无法再履行上述《二手房买卖合同》，同意解除合同。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。综合分析双方当事人的举证、陈述，李国亮与欧阳建和、杨仲华签订的《二手房买卖合同》（附补充条款）及《补充条款》是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《二手房买卖合同》（附补充条款）及《补充条款》依法具有法律效力，双方均应依照合同及补充条款的约定履行各自的义务。
关于双方签订的《二手房买卖合同》（附补充条款）及《补充条款》是否解除的问题。因欧阳建和、杨仲华分别于2013年5月16日、7月5日向李国亮邮寄了要求履行合同及解除合同的通知，且在庭审中，双方均表示无法再履行上述合同及补充条款，同意解除合同，因此，对李国亮要求解除其与欧阳建和、杨仲华签订的《二手房买卖合同》（附补充条款）及《补充条款》的请求，原审法院依法予以支持。
关于双方在本案是否构成违约的问题。本案属于房屋买卖合同纠纷，李国亮作为买方主要有支付房款的义务，在李国亮付清全部房款后，欧阳建和、杨仲华作为卖方有将房屋交付给李国亮等义务。在庭审中，双方陈述除在合同及补充条款对支付房款的方式及时间进行约定外，没有进行另行约定。依照双方签订的《二手房买卖合同》“本合同签订之日，李国亮向欧阳建和、杨仲华支付定金3万元，在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）34.3万元，剩余房款25万元申请银行按揭”以及于2013年4月18日签订的《补充条款》约定“待银行贷款审批后尽快办理过户手续”的内容，以及双方约定李国亮支付首付款34.3万元（除定金）通过两种方式完成，即将19.3万元办理银行资金托管服务，余12万元由欧阳建和和杨仲华以出借方式进行支付。而根据双方的举证及陈述，李国亮至今没有办理房款25万元的银行按揭手续，也没有将首付款中的19.3万元办理银行资金托管服务，欧阳建和和杨仲华也没有将12万元出借给李国亮用于支付首付款，故李国亮作为买方没有按约定积极主动履行付款或办理付款手续的义务，而欧阳建和和杨仲华也没有按约定履行出借款项以配合李国亮完成支付部分房款的义务，双方的上述行为共同造成双方在本案无法继续履行合同，继而双方同意解除合同，因而，李国亮与欧阳建和、杨仲华在本案均构成违约。对李国亮认为其无法支付房款及履行合同，均因欧阳建和和杨仲华没有出借12万元造成的意见，因李国亮作为办理银行按揭以及银行资金托管服务的义务方，没有积极主动完成上述事项，造成房款未能支付的后果，而李国亮未能举证证明上述两笔款项的支付及手续的办理须以欧阳建和和杨仲华完成出借12万元为前提，故对李国亮的上述意见，因证据不足，原审法院不予采信。对欧阳建和和杨仲华提出因李国亮没有配合办理借款公证以及另行约定利息等，故欧阳建和、杨仲华没有出借12万元给李国亮，欧阳建和、杨仲华不构成违约的意见，因欧阳建和和杨仲华在庭审中陈述对于房款支付方式及时间除合同及补充条款约定外，双方没有另行进行约定，而上述12万元实际是李国亮支付房款的一种方式，但欧阳建和、杨仲华在与李国亮签订补充条款时，没有就借款需李国亮支付利息及办理公证等进行约定，之后欧阳建和和杨仲华另行提出上述要求，除与李国亮达成一致意见外，欧阳建和和杨仲华以李国亮未完成上述事项作为其不履行约定的抗辩缺乏理据，故对欧阳建和和杨仲华的上述意见，原审法院亦不予采纳。
关于李国亮请求双倍返还定金及支付违约金如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因李国亮与欧阳建和、杨仲华在本案均构成违约，而从双方的举证及违约行为来看，未能证明哪一方的违约或过错较大，且双方均未能陈述清楚及举证证明（除李国亮支付定金3万外）其因对方违约而造成其具体的实际损失，包括损失的内容及金额，本案双方约定的房屋又未实际交付且权属未变更，故结合上述规定及双方的举证情况，对李国亮要求双倍返还定金6万元及支付违约金（从2013年6月5日起按每日200元计算）的请求，因证据不足，原审法院不予支持。对于李国亮和欧阳建和、杨仲华双方均违约，双方责任的承担，结合李国亮实际支出了定金3万元的情况，应以欧阳建和和杨仲华退回定金3万元进行处理较为合理。故对李国亮要求欧阳建和和杨仲华退还定金3万元的请求，因合法有理，原审法院予以支持。对欧阳建和、杨仲华抗辩提出李国亮存在违约，其无须退还定金的意见，因缺乏理据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、解除李国亮与欧阳建和、杨仲华分别于2013年4月10日、4月18日签订的《二手房买卖合同》（附补充条款）及《补充条款》；二、欧阳建和、杨仲华应自本判决生效之日起十日内向李国亮返还定金人民币3万元；三、驳回李国亮的其他诉讼请求。欧阳建和、杨仲华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10780元，由李国亮负担5390元，欧阳建和、杨仲华负担5390元。
当事人二审的意见
欧阳建和、杨仲华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判第二项，一、二审案件受理费由李国亮承担。主要事实与理由是：一、欧阳建和、杨仲华不存在违约行为。欧阳建和、杨仲华要求李国亮办理借款抵押公证符合双方约定及法律规定。1、原审法院确认李国亮以其房产作抵押向欧阳建和、杨仲华进行借款的事实。2、江门市的房产应当进行抵押登记。本案中鉴于李国亮已同意以其自有的江门市的房产作为抵押，向欧阳建和、杨仲华借款，因此应当办理抵押登记；否则该抵押权无法设立及无效，将严重损害欧阳建和、杨仲华的优先受偿权。3、办理江门市房产的抵押登记前提条件是办理借款抵押公证。房管部门对房屋抵押登记己有明确的办理要求，必须向房管部门出示借款抵押公证书，否则无法对此办理抵押登记。4、欧阳建和、杨仲华要求李国亮办理借款抵押公证的要求合法合理，原审法院认定欧阳建和、杨仲华提出的借款抵押公证超出原约定的范围，明显违背了客观事实及法律规定。二、欧阳建和、杨仲华不存在违约行为。依据合同约定，欧阳建和、杨仲华要求李国亮支付利息，是对李国亮逾期偿还12万元借款本金时是否承担借款期间的银行利息的补充约定，对原合同及补充协议的继续履行不产生任何影响。综上，请二审法院查明事实，依法撤销原审判决第二项的内容。
李国亮答辩称：一、欧阳建和、杨仲华要求李国亮办理借款抵押公证既不是双方的约定，也不是法律的强制性规定。双方在后来签订的《补充条款》中虽约定李国亮同意将其江门市的房产向欧阳建和、杨仲华抵押作为向两人借款12万元的担保，但并未约定这笔借款抵押需要办理公证，其二人单方提出办理公证的要求，不是双方的约定。另外，根据江门市住建局网站公布的《房地产抵押权登记办事指南》和《存量房（二手房）交易与转移登记办事指南》等文件，也并未强制规定房屋办理抵押登记需要提交借款抵押公证资料，上述文件都只是对未成年人房屋的抵押登记作出需要提交经公证是为了未成年利益的书面保证的规定。所以房产抵押登记的前提条件并非欧阳建和、杨仲华所述的“办理借款抵押公证”，而是抵押人有权处分房屋。且法律没有强制性规定借款抵押要公证才生效。欧阳建和、杨仲华的要求不符合合同约定，也没有法律依据。二、欧阳建和、杨仲华要求李国亮支付逾期偿还12万元借款本金的利息的行为也构成违约。首先，欧阳建和、杨仲华在本案中并没有出借12万元给李国亮，其次，合同双方在签订《补充条款》时，并没有就12万借款需李国亮支付利息进行约定，之后欧阳建和、杨仲华另行提起上述要求，但没有与李国亮达成一致意见，故欧阳建和、杨仲华的要求已经构成违约。三、一审法院认为李国亮“作为买方没有按约定积极主动履行付款或办理付款手续的义务”构成违约，及“原告未能举证证明上述两笔款项的支付及手续的办理须以被告完成出借12万元为前提”的认定不正确（见一审判决书第10页）。因为《补充条款》中约定了由欧阳建和、杨仲华出借12万元作为李国亮支付首期款的一部分，欧阳建和、杨仲华应当先履行向李国亮出借12万元的义务，但两人却没有履行约定，却发出《通知》要求李国亮提前至办理银行按揭时便支付首期款，所以李国亮没有履行支付首期款及办理付款手续只是其行使先履行抗辩权的表现，不构成违约。四、李国亮在2013年4月19日与欧阳建和、杨仲华已经到建行办理银行按揭。五、对于19.3万元资金托管的问题，当时双方还没有签订买卖合同，李国亮是有理由拒绝。六、欧阳建和、杨仲华在2013年5月16日寄给李国亮的通知中认为李国亮应当办理银行初审的时候交付首期，但是在2013年7月5日寄给李国亮的终止买卖合同通知书中又提到应当在缴纳税费当天支付购房首期款，欧阳建和、杨仲华的说法前后矛盾。欧阳建和、杨仲华寄出通知的时间是2013年5月16日，也是双方签订《二手房买卖合同》中约定交易的最后一天，明显故意。七、欧阳建和、杨仲华要求在办理公证的那天，在没有实际借款的情况下要求李国亮向其写12万元的借条，违反合同的约定。综上所述，李国亮并不存在违约行为，恳请法院依法判决，以维护李国亮的合法权益。
欧阳建和、杨仲华二审补充提交的证据有：江门市蓬江区公证处办理借款抵押公证提供的资料，证明按照《补充协议》约定，李国亮以房屋作抵押，应当与欧阳建和、杨仲华办理借款抵押公证，否则房管部门无法就该房屋设立他项（抵押）登记的事实。
李国亮对欧阳建和、杨仲华提交的证据认为：上述证据不属于新的证据，已经超过举证期限。退一步说，即使认为是新的证据，但该证据无法证明其真实性，也不能证明其所要证明的内容，因为上面只记载办理公证需要提供的材料，并没有记载办理房屋抵押先要办理公证。
李国亮在二审期间没有提交新的证据。
经审查，欧阳建和、杨仲华提交的证据不属于二审期间新的证据，本院不予采纳。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”之规定，本案二审的审理范围仅围绕双方当事人上诉的问题进行。结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：欧阳建和、杨仲华是否构成违约，应否退还3万元定金。
首先，从《补充条款》第二条“李国亮同意将江门市的房产证作为抵押，向欧阳建和、杨仲华借款12万元整，待李国亮提取住房公积金后，向欧阳建和、杨仲华偿还12万元整借款，欧阳建和、杨仲华归还李国亮用于抵押的房产证，提取公积金三天内偿还该款项，逾期每天按200元赔偿”以及第四条“欧阳建和、杨仲华收到12万元房款后，将土地证交给李国亮办理土地过户”的内容分析，实际上是以买方将其自有的一套房屋的房产证交由卖方持有为条件，卖方向买方出借12万元款项作为买方支付首期的部分房款，再由买方及时提取其住房公积金并向卖方偿还该12万元，卖方收到12万元还款后即将该房产证交还买方。由此可见，卖方向买方出借12万元是买方支付首期部分房款的一种方式，买卖双方仅约定是将买方的房产证转交卖方持有，并未约定需到房产部门办理房屋抵押登记手续，更无约定需买方提供抵押公证书，而且双方对该12万元短期借款没有约定利息，应为无息借贷。
其次，即使按上述《补充条款》的约定理解为需要办理房屋抵押登记手续，事实上无需借款人向房管部门提供借款抵押公证书。因此，欧阳建和、杨仲华在出借款项之前要求李国亮提供借款抵押公证书及支付借款利息是不符合双方约定，也是不合理的，其以此为由拒绝支付借款给李国亮应属违约。欧阳建和、杨仲华上诉主张其拒绝出借行为不构成违约，理由不成立，本院不予采纳。
最后，本案的买卖双方在履约过程中均有违约，欧阳建和、杨仲华不属于非违约方，其无权依据定金罚则没收李国亮已交付的定金。鉴于买卖双方现一致同意解除合同且该房屋买卖合同除支付3万元定金以外并无进一步的实际履行，从平衡双方当事人的利益角度出发，原审判令欧阳建和、杨仲华向李国亮返还3万元定金是合理的，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由欧阳建和、杨仲华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈 健
代理审判员 赵 斓
二〇一四年五月十二日
书 记 员 李慕华