湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第506号
上诉人（原审被告）谭忠。
被上诉人（原审原告）周雅瞳。
委托代理人戴翔，湖南公畅律师事务所律师。
上诉人谭忠与被上诉人周雅瞳因房屋租赁合同纠纷一案不服湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民一初字第851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月5日受理后，依法组成由审判员陈卫平担任审判长，审判员肖锋、冯海燕参加的合议庭，代理书记员刘欣担任记录，于2014年12月29日公开开庭进行了审理。上诉人谭忠，被上诉人周雅瞳的委托代理人戴翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：原、被告双方于2013年10月1日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告所有的位于湘潭县易俗河镇雪松中路西侧的四层楼房（另有地下层作厨房用）经营商务会所。租期为五年，第一年租金为10万元，另需交纳6万元押金。合同签订当天，原告即向被告交纳了10万元房屋租金及6万元押金，被告也按合同约定将房屋交付原告使用。作厨房用的地下室内有一地下流沙井水池。随后原告对该房屋进行了装修，共计用去装修费用33600元。原告对该房屋装修后，便开始营业。原告租赁被告房屋后，各项营业手续，包括个体工商户营业执照、餐饮服务许可证等，一直未能办理妥当。因该房屋二、三、四楼，只有上楼的板梯通道，无另外的安全出口通道，另外作厨房用的地下室内有一地下流沙井污水池，遇下雨天，雨水直接倒灌该水池，且该水池又不能封闭，只能靠水泵抽水外排，不符合作厨房用的卫生条件，不能作厨房用。2014年4月28日，湘潭县公安局天易派出所及湘潭县食品药品监督管理局到原告开办的商务会所进行检查，天易派出所出具检查意见认为：“场地达不到安全验收要求，目前已经停止营业”；而湘潭县食品药品监督管理局的检查意见为：“1、未办理《餐饮服务许可证》不得对外提供餐饮服务；2、加工间必须配备纱门、纱窗，不得有化粪池污染源；3、必须另择符合条件的加工场所”。导致原告的商务会所不能再继续营业。原告认为应解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，并且由被告退还多收的租金和押金，由于被告隐瞒的原因，导致原告无法经营的情形，致使原告为该房屋用去装修费用33600元的损失，应由被告承担。原告于2014年6月26日向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2、由被告返还房屋租赁押金6万元给原告；3、由被告返还房屋租金41669元给原告；4、由被告赔偿原告装修费用损失33600元。共计135269元。
原判认为：一、原告请求解除原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》，因该合同中所租赁的房屋二、三、四层楼，只有上楼的板梯通道，无另外的安全出口通道，且作厨房用的地下室内有一地下流沙井污水池，遇下雨天，雨水直接倒灌该水池，且该水池又不能封闭，只能靠水泵抽水外排，不符合作厨房用的卫生条件，不能作厨房使用，导致相关证照无法办理，致使原告不能经营开办商务会所，直接导致原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》原告再无履行的可能，故原、被告签订的《房屋租赁合同》宜予解除，原告该项诉讼请求，予以支持；二、被告将无安全出口通道，不符合消防安全条件，且卫生不能达标的餐饮加工场所，租赁给原告使用，直接导致原告的经济损失，被告应承担一定的责任；即应承担本案租金20%的损失，退还租金20000元（100000元×20%）、退还押金6万元给原告；二、原告开办商务会所，对所租赁的经营场所，考察不周到、不细致，且在没有办理相关证照的情形下，即对不符合要求的场所进行装修，经营开办商务会所，造成本案损失的扩大，原告应承担本案一定的责任；即应承担本案租金80%的损失，即租金80000元（100000元×80%）的损失、承担本案装修费用的损失。原告要求被告承担装修费用33600元的损失的诉讼请求，不符合法律规定，其理由不成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第二百四十四条、第二百四十五条之规定，判决如下：一、原告周雅瞳与被告谭忠于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、由被告谭忠在本判决生效之日起十日内退还押金6万元给原告周雅瞳；三、由被告谭忠在本判决生效之日起十日内退还房屋租金2万元给原告周雅瞳；四、驳回原告周雅瞳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3006元，减半收取1503元，由原告周雅瞳负担803元，由被告谭忠负担700元。
宣判后，谭忠不服，上诉称：1、原判认定事实不清，谭忠与周雅瞳签订的《房屋租赁合同》未就房屋的用途进行特殊约定，本案亦无其他证据证实双方就所租赁的房屋应当具备开办以餐饮经营为核心的商务会所的特定条件进行约定，故谭忠对此不负有特殊义务；2、原判适用法律错误，处理不当，本案因谭忠不负有保证所租赁的房屋应当具备开办以餐饮经营为核心的商务会所条件的特殊义务，故在谭忠所提供的房屋符合通常生活、居住及一般性经营条件的情形下，周雅瞳租赁房屋后不能用作餐饮经营与谭忠无关，亦不构成租赁合同根本无法继续履行，原判判令谭忠承担部分违约损失并解除合同错误。综上请求二审撤销原判，依法改判驳回周雅瞳的全部诉讼请求。
被上诉人周雅瞳答辩称：原判认定事实清楚，证据确凿，处理正确，请求二审依法予以维持。
二审期间谭忠提交其原自己用场地开办商务会所的相关证照复印件八份，拟证明周雅瞳现在无法开办商务会所的理由不能成立。
周雅瞳质证认为，对证据的真实性无异议，但原判周雅瞳已提供了相关行政部门出具处理决定的证据，足以证明所租赁房屋不具备办理相关证照的条件，谭忠二审提供的证据不能达到其证明目的。
周雅瞳二审未提交新证据。
本院认证认为，谭忠二审提交的证据不符合二审期间新证据的规定，且无法达到证明目的，不予采信。
二审经审理查明，谭忠与周雅瞳2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》中双方就租赁场所的使用用途并未进行约定，亦无其他确凿证据能证实双方就所租赁场所应符合餐饮经营条件或其他特殊条件进行了特别约定，仅约定了周雅瞳在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构和装修情况；合同第五条：押金及其他约定“1、押金60000元，大写陆万元整该押金用于保障房屋内的设备完好，…”。现有证据只能明确证实所租赁房屋现有厨房不符合餐饮经营的条件，不能办理《餐饮服务许可证》，湘潭县公安局天易派出所的治安工作检查记录中“因场地达不到安全验收要求…”的内容并未明确是何种安全要求。除此之外，原判认定的事实基本清楚，证据确凿、充分，本院予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：
一、原判认定事实是否清楚。
根据查明的事实，谭忠与周雅瞳2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》中双方就租赁房屋的使用用途并未进行约定，亦无其他确凿证据能证实双方就所租赁房屋应符合餐饮经营条件或其他特殊条件进行了特别约定，原判认定双方合同约定了周雅瞳租赁谭忠所有的位于湘潭县易俗河镇雪松中路西侧的四层楼房（另有地下层作厨房用）经营商务会所，谭忠将无安全出口通道，不符合消防安全条件，且卫生不能达标的餐饮加工场所，租赁给周雅瞳使用属于事实不清、证据不足。谭忠上诉称原判认定事实不清的理由成立，本院予以支持。
二、原判处理是否恰当。
本案系房屋租赁，因谭忠与周雅瞳就租赁物的使用方法没有明确约定，故按房屋的性质只需满足一般的居住、经营使用条件即可，周雅瞳租赁房屋后在不擅自改变房屋的结构和装修情况下如何使用系其个人决定范围，谭忠对此无权干涉也不负有特殊义务。周雅瞳因开办商务会所向相关行政部门申请证照，现有证据只能明确证实其所租赁房屋因现有厨房不符合餐饮经营的条件而不能办理《餐饮服务许可证》，不属于房屋根本不能满足一般使用条件，且双方未就所租赁房屋应具备餐饮经营条件或其他特殊条件进行特别约定，谭忠对此亦不负有义务。原判仅因周雅瞳不能办理《餐饮服务许可证》，而认定双方的房屋租赁合同再无履行可能，并判令谭忠退还部分租金的处理错误，但租赁合同系双务合同，周雅瞳在租赁期限届满前已未再实际使用租赁房屋，并明确向法院提起诉讼主张解除合同，属于以自己行为明确表示不继续履行合同，双方的租赁合同已无继续履行的可能，无法再实现合同目的，故原判最终解除双方合同的处理结果正确，但在谭忠无过错而周雅瞳要求提前解除合同的情形下，周雅瞳已交纳的第一年租金谭忠无需退还，关于押金因双方合同中约定是针对保障房屋设备的完好，故在无证据证明房屋设备有损坏的情况下，应在合同解除时退还。谭忠上诉称原判处理错误的理由部分成立，本院予以支持。
综上，原审判决程序合法，但认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（二）项、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民一初字第851号民事判决第一、二、四项；
二、撤销湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民一初字第851号民事判决第三项。
本案一审案件受理费1503元，二审案件受理费3006元，合计4509元，由被上诉人周雅瞳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈卫平
审 判 员 肖 锋
审 判 员 冯海燕
二〇一五年五月八日
代理书记员 刘 欣
附依据法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。”
第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…”
第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”