广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗中法行终字第296号
上诉人（原审原告）：广东高绅实业有限公司，住所地：广州市天河区华就路12号2201、2208-2209号
法定代表人：金家，职务：副总经理。
委托代理人：黄志明，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：施野，广东格林律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：王晓文，广东华誉律师事务所律师。
委托代理人：卢锋，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局工作人员。
原审第三人：黎凤梅，女，1970年3月19日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：林杨，广东永通律师事务所律师。
上诉人广东高绅实业有限公司因请求发放房地产权证书及附带赔偿一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法行初字第129号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告广东高绅实业有限公司向第三人黎凤梅购买了位于番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居的37个车位，包括本案的涉诉车位（洛溪新城芳华花园洛湖居1幢5号，粤房地证字第C5906971号）。2013年6月14日，原告向被告广州市国土资源和房屋管理局提交过户申请，同时提交以下材料：《广州市房地产转移登记申请书》、《房地产权证》、《广州市存量房买卖合同》、（2013）粤广番禺第20089号《公证书》、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人证明书》、《授权委托证明书》、第三人身份证、法定代表人身份证、代理人身份证、企业注册基本资料、原告公司章程、（2013）粤广南方第049502号《公证书》、房地产分户图、宗地图、税收转账专用完税证、契税完税证。被告于同日受理后，向原告出具业务受理回执，告知原告办结日期为2013年6月22日（遇节假日顺延）。因原告不仅向第三人购买了洛湖居37个车位，还同时向其他案外人购买了129个洛湖居的车位，共涉及洛湖居166个车位，均向被告提交过户申请，2013年7月19日，被告派出机构番禺区分局作出《市国土房管局番禺区分局关于暂缓办理陈爱群等6人名下共166个车位整体转让事宜的函》，告知原告等人因涉及洛湖居166个车位整体转让给原告，为理顺有关房地产权登记手续，须待上级部门明确具体操作方式及要求后再行办理，并对上述车位整体转让暂缓处理。2013年9月30日，广州市番禺区房地产交易中心向原告及第三人发出《补正资料通知书》，告知双方当事人，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、广州市国土资源和房屋管理局与广州市交通委员会联合制定印发的《关于执行﹤广州市房地产开发项目车位和车库租赁管理规定﹥的补充通知》（穗国房字（2009）5**号）第四点、广州市国土资源和房屋管理局《关于进一步明确车位车库租赁管理工作意见的函》（穗国房市函（2009）56号）第三条的规定，欠缺以下材料：1、第三人须在洛溪新城芳华花园小区显著位置公示告知本小区业主转让车位、车库的具体情况，将车位对本小区业主公开销售，公示的内容应包括车位分布位置、地址、产权证明文件、出售时间、价格、数量等，公示期为30日，并且提交公告原件和能反映公示期内每日公示现场情况的照片等相关证明材料；2、第三人应在完成对小区业主转让车位后，剩余车位方可转让给本小区以外的单位或个人，但须据实提交已征询本小区其他业主同意转让的《具结书》或《承诺书》，或提交本小区业主委员会、业主大会同意转让的书面证明，并告知双方当事人在收到本通知之日起三十个工作日内，补齐上述材料，提交至业务受理7号窗，逾期不能补正资料的，登记机构将作出不予登记处理。原告及第三人均已收到该通知。原告不服被告不向其发放车位房地产权证，遂诉至原审法院。
另查明，第三人于2013年3月25日在洛湖居小区出入口宣传栏发出《公示通告》，主要内容为：我，黎凤梅是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园车位的产权人，现以整体将全部车位转让给广东高绅实业有限公司（车位位置、面积及价格请参详附件1出售车位方案明细表），根据广州市房地产交易中心要求，必须公示，如对上述转让行为有异议的，请向我和广州市番禺区房地产交易中心反映，公示时间为7天。2013年4月2日，广州市番禺公证处依第三人申请作出（2013）粤广番禺第11866号《公证书》，对第三人于2013年3月25日至2013年3月31日上述公示的行为进行证据保全。2013年5月27日，第三人再次在洛湖居小区出入口宣传栏发出《公示通告》，内容同上，并由广州市番禺公证处作出（2013）粤广番禺第20089号《公证书》，对第三人于2013年5月27日至2013年6月2日的公示行为进行证据保全。
原审法院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”被告作为广州市的房地产行政主管部门，具备核发房地产权证的主体资格。原告要求撤销上述房地产权证，广州市国土资源和房屋管理局作为本案被告，主体适格。
《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。此条规定彰显对业主权益予以优先保护的立法价值取向。《广东省物业管理条例》第五十四条第一款规定，物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。第三款规定，建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。广州市国土资源和房屋管理局、广州市交通委员会《关于执行﹤广州市房地产开发项目车位和车库租赁管理规定﹥的补充通知》第三点规定，房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库数量无法满足本项目业主需要的，开发企业原则上不得向本项目业主之外的单位或个人出售，在已满足本项目业主购买需要的前提下，开发企业确需将车位、车库出售给本项目业主之外的单位或个人的，必须按照《广东省物业管理条例》第五十四条的规定办理。第四点规定，车位、车库权属人转让车位、车库，也应当首先满足项目业主的需要。被告《关于进一步明确车位车库租赁管理工作意见的函》第三点规定，在办理车位车库权属人二手过户登记手续时，参照一手车位车库权属登记办法核对购买人资格，购买人为非本小区业主的，应据实提交已征询本小区其他业主同意转让的《具结书》或《承诺书》，或提交本小区业主委员会、业主大会同意转让的书面证明。上述规定均是依据物权法第七十四条而制定的，意在最大限度的保障业主的优先购买权，维护广大业主的公共利益。本案中，第三人名下车位虽然属于其个人物业，其可以自主出售，但根据上述规定，其在转让名下车位所有权的时候，也应当首先满足本小区业主的需求，在满足本小区业主的需求或经全体业主同意之后，才可以转让给小区业主以外的单位或个人。原告没有提交材料反映全体业主同意放弃购买车位或转让车位给原告。原告提交的《公示通告》也只是公示了第三人名下车位已经转让给原告的信息，其中告知全体业主如对上述转让行为有异议的请向第三人和广州市番禺区房地产交易中心反映，不能视作已告知全体业主有优先购买权。《广州市城镇房地产登记办法》第十七条规定，房地产行政主管部门在审核阶段发现申请人提交的申请登记材料不齐备或者不符合法定形式的，应当一次性书面告知申请人补正。被告认为原告提交的材料不齐全要求补正，并告知原告如不补正相关材料的，将作出不予登记的处理，符合规定。因此，被告在原告补齐材料之前不向其发放产权证书，并无不妥。原告请求被告立即向其发放番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居1幢5号车位的房地产权证，理由不成立，应不予支持。原告请求被告赔偿原告多支付的利息差额损失和租金损失，缺少事实和法律依据，应不予支持。综上，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（一）项的规定，判决驳回原告广东高绅实业有限公司的诉讼请求。
上诉人不服原审判决，上诉至本院称：一、一审法院曲解了《物权法》第七十四条第一款关于“车位车库应首先满足业主需要”的立法本意，错误的将小区业主的优先权当成是一种许可权，过度的限制了车位业权人对车位的处置权。首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条的规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。可见，除了出售、附赠等转让产权的方式外，出租给小区业主的方式，也是属于“首先满足业主需要”的法定方式。而本案上诉人所购买的车位，本来也是为了出租给小区业主使用，因此并未违反《物权法》关于“首先满足小区业主需要”的规定。其次，《物权法》第七十四条虽然彰显了对业主权益予以优先保护的立法价值取向，但这种保护仅仅是一种同等条件下的优先权，而并不是排他权，其立法本意并不是要禁止车位产权人向小区外的其他人出售或者出租车位，而是在出售或出租小区车位时，赋予小区业主在同等条件下比小区外的其他单位或个人享有优先的权利。二、一审法院适用法律错误，其所引用的相关依据并不足以作为本案判决的依据。首先，根据《物权法》第二百四十六条的规定，法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。一审法院在判决中所引用的广州市国土资源和房屋管理局、广州市交通委员会联合制定的《广州市房地产开发项目车位和车库租赁管理规定》（以下简称《车位管理规定》）以及该规定的《补充通知》（以下简称《补充通知》），还有被上诉人内部市场管理部所制定的《关于进一步明确车位车库租赁管理工作意见的函》（以下简称意见函），显然都不属于是法律、法规或者地方性法规，上述三个文件根本无权对《物权法》的相关规定作出细化规定或解释，一审法院以此作为判决依据，违背《物权法》第二百四十六条的规定。其次，一审法院所引用的《广东省物业管理条例》虽然属于是地方法规，该法规约束的是建设单位出售出租车位的行为，而不是个人出售出租车位的行为。三、原审第三人在准备向上诉人出售涉讼车位时，提前进行了公示，在没有小区业主要求优先购买的情况下才将涉讼车位出售给上诉人，已经满足了物权法关于“首先满足业主需要”的规定，符合《物权法》第七十四条的规定。四、首先，一审法院没有查明被上诉人在审核其他向非小区业主出售车位时要求的公示时间、内容、格式是否和本案的公示一致，就贸然认定本案的公示不符合规定。而实际上被上诉人在审核同类情况时，其要求的公示的格式和内容和本案的公示是完全一样的，如果说本案公示不符合规定，那为何其他同类情况的公示又能通过被上诉人的审核。其次，一审法院又错误地认为原审第三人的《公示公告》只是公示了原审第三人名下车位已经转让给上诉人的信息，因此不能视作已告知全体业主有优先购买权，这实际是对公示内容的一个误解。实际上原审第三人在公示中特别提到如果小区业主对此有任何异议，都可以向第三人或者是番禺区房管局提出异议，因此本案的公示足以保障到小区业主的优先购买权的。五、一审法院要求上诉人按照被上诉人内部《意见函》的要求，提交小区业主的同意函或承诺书才能进行过户，根本就不具有实操性，从而变相剥夺了产权人依法处置自己物权的合法权利。六、上诉人于2013年6月14日向被上诉人提交涉讼车位的过户申请，根据规定，被上诉人应在30天内完成审核，在30个工作日内核发房地产权证书，但被上诉人却在2013年9月份才发函要求上诉人补缴相关材料，已经明显超出了法定的审核期限。故上诉请求：一、撤销广州市番禺区人民法院（2013）穗番法行初字第129号行政判决；二、责令被上诉人依法履行职责，办理涉案车位的过户登记手续。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，请求予以维持。
原审第三人黎凤梅同意上诉人的上诉意见。
经审理查明，原审判决认定事实清楚且有相应证据支持，本院予以确认。
本院认为，《广州市城镇房地产登记办法》第十六条规定：“房地产行政主管部门应当按照本办法的规定进行审核，并在规定的期限内作出核准登记或者不予登记的决定，同时将有关事项如实记载于房地产登记簿。”第三十一条第二款规定：“房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。”本案中，被上诉人于2013年6月14日出具业务受理回执，受理上诉人提出的非住宅二手房交易过户申请后，未在上述法规规定的期限内对上诉人的申请作出核准登记或者不予登记的决定违法，被上诉人应当对上诉人的非住宅二手房交易过户申请依法作出处理决定。而且，被上诉人《补正资料通知》中要求上诉人补正的内容并无明确的法律法规的规定，故其以《补正资料通知书》替代核准登记或不予登记规定缺乏法律依据，确有不当。一审法院判决驳回上诉人诉讼请求处理错误，本院予以纠正。上诉人上诉请求撤销一审判决有理，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2013）穗番法行初字第129号行政判决；
二、被上诉人广州市国土资源和房屋管理局对其2013年6月14日受理的上诉人非住宅二手房交易过户申请未在法定期限内作出核准登记或者不予登记的决定违法；
三、被上诉人广州市国土资源和房屋管理局应在本判决发生法律效力之日起三十日内对其2013年6月14日受理的上诉人广东高绅实业有限公司非住宅二手房交易过户申请作出核准登记或者不予登记的决定。
四、驳回上诉人广东高绅实业有限公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人广州市国土资源和房屋管理局承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 唐 勇
代理审判员 余秋白
二〇一四年七月十八日
书 记 员 严顺财
周芷诺