甘肃省兰州市安宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民二初字第44号
原告（反诉被告）甘肃力源继续教育培训中心。
法定代表人李雨农，该中心主任。
委托代理人刘伟，甘肃荣庆律师事务所律师。
委托代理人张维斌，甘肃荣庆律师事务所律师。
被告（反诉原告）兰州金盛房地产有限公司。
法定代表人金鑫，该公司董事长。
委托代理人黄天德，甘肃秉民律师事务所律师。
原告（反诉被告）甘肃力源继续教育培训中心诉被告（反诉原告）兰州金盛房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告兰州金盛房地产有限公司提出反诉，本院合并审理。原告（反诉被告）甘肃力源继续教育培训中心（以下简称力源教育）的委托代理人刘伟、被告（反诉原告）兰州金盛房地产有限公司（以下简称金盛房地产公司）委托代理人黄天德到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）力源教育诉称，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“被告将位于兰州市安宁区安宁西路自己所有的综合楼1-4层、6-8房屋（面积：约2700平方米）出租给原告作为艺翔学苑办公、教学、住宿使用，租赁期限为5年，自2010年4月20日至2015年6月20日，每年租金为307600元。合同签订后，原告向被告交纳了60000元的押金，征得被告同意后，原告对租赁房屋开始装修并投入使用。截止起诉时，原告完全依据《房屋租赁合同》的约定履行了义务。2013年11月1日，兰州金盛物业管理有限公司通知原告“因综合楼供暖系统地沟多处管路严重损害，故无法给原告供暖”，就此事宜，原告多次与被告及其物业公司进行沟通并发送《律师函》，尝试用其他方式供暖，均无果。原告无奈于2013年11月15日与兰州市安宁区汇乐艺术学校签订了房屋租赁合同，将学校迁至汇乐艺术学校，约定租期为2013年11月15日至2014年4月15日，租金243000元。产生搬运费20300元。综上，被告不给原告提供供暖服务的行为违反双方签订的《房屋租赁合同》的约定，构成严重违约，给原告造成了经济损�。故请求判令被告向原告赔偿损失合计135133元（房屋租金损失114833元，托运费20300元）；判令被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）金盛房地产公司辩称，1、原、被告之间签订了两份房屋租赁合同，一份是兰州金盛房地产有限公司出租综合楼1F、2F、3F、4F（除1F、2F部分大厅及1-4F西楼梯），一份是出租金盛科技花园5号楼（3幢）一单元6F、7F、8F六套住房（即七间包厢）。关于5号楼一直是由原告自己供暖，所以不存在供暖不合格的问题。2、原告未经我公司同意，擅自改动供暖管线，加装暖气，加重管线负荷，致使管道破裂，无法供暖。就此问题原告与被告曾沟通过但未解决。3、原告提出的搬迁费用，与本案没有关联性，我公司不应承担。
本案审理中，被告（反诉原告）金盛房地产公司提出反诉称，2010年4月初，反诉原告将其位于兰州市安宁区安宁西路兰州金盛房地产有限公司综合楼1F、2F、3F、4F（除1F、2F部分大厅及1-4F西楼梯）；金盛科技花园5号楼（3幢）一单元6F、7F、8F六套住房（即七间包厢）出租给反诉被告，合同签订后，反诉原告将房屋及附属设施移交给反诉被告使用。合同履行中，反诉被告违反合同约定擅自对房屋内供暖设施大规模进行了加装、改装，增大了供暖设施负荷，导致供热管道长期超负荷运行，多次多处发生爆管，天燃气锅炉停用，致使无法供暖，并给我方造成了巨额财产损失。反诉被告不按合同约定使用房屋，造成部分设施损毁、丢失，经我方多次通知，反诉被告拒不恢复，且反诉被告长期拖欠反诉原告房屋租金。故反诉原告提出反诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的两份《房屋租赁合同》；2、请求判令反诉被告赔偿因违反合同约定使用房屋造成的损失共计80000元；3、请求判令反诉被告支�反诉原告拖欠的房屋租赁费用及使用费307600元；4、请求依法判令反诉被告在合同解除后将房屋恢复原状；5、本案诉讼费和其他费用由反诉被告承担。
反诉被告力源教育对反诉原告金盛房地产公司的反诉辩称，1、原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护，双方应继续履行；2、关于租赁合同约定供暖事宜是反诉原告应履行的义务。按双方签订的《房屋租赁合同》的约定，出租方应保证承租方承租的房屋的配套设施能正常使用。在合同签订后履行的前三年反诉原告已提供了供暖服务，且反诉被告承租房屋用途为教学及住宿，即供暖是房屋出租方应尽的附随义务，也是履行合同的主要内容的应尽义务；3、反诉原告称反诉被告违反合同约定给其造成损失且拖欠租赁费无依据，①反诉原告未能依约履行出租方应尽义务，导致反诉被告在冬季供暖期无法继�使用承租房屋。②反诉原告在反诉中称反诉被告擅自对房屋的供暖设施大规模进行了加装、改装，增加了供暖管道的运行负荷，致使无法供暖，系扭曲事实。因反诉被告对该房屋的装饰、装修是征得反诉原告同意的。且反诉原告在租赁期间的前三年已提供了供暖义务，说明供暖设施完好。③关于房屋租金部分，反诉被告已向反诉原告交清，并不存在任何拖欠。反诉被告向反诉原告方交纳的租金截止于2013年12月20日，因被告无法向我方提供供暖服务，违约在先，我方另寻他处，租期5个月产生租赁费用243000元，扣除应交给反诉原告的租赁费用实际产生租金损失为114833元。即截止2014年5月20日的租金，反诉被告已向反诉原告交清，且反诉原告已将出租房屋大门封堵，反诉被告无法使用，故不应交纳房屋租赁费用。综上，反诉原告不给反诉被告提供供暖服务，违反双方签订�《房屋租赁合同》的约定，构成严重违约，反诉被告为了教学工作不受影响，其自力救济行为完全符合合同法及民法通则相关原则。因此请法庭驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年4月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于兰州市安宁区安宁西路金盛房地产公司综合楼1F、2F、3F、4F、（除1F、2F部分大厅及1F
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4F西楼梯）出租给原告作为办公、教学、住宿使用；租赁房屋面积为1800平方米；租期5年，自2010年4月20日起至2015年6月20日止；年租金为237600元，押金总60000元。2010年6月20日，原、被告又签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于兰州市安宁区安宁西路金盛科技花园5号楼（3幢）1单元6F、7F、8F，6套住房（即七间包厢）出租给原告，作为教学、住房使用，面积为881.43平方米，租期5年，自2010年6月20日起至2015年6月19日止；年租赁费为70000�。合同签订后，原告对租赁房屋进行装修，其中对室内部分暖气设备进行改造，并投入使用。2013年11月1日，兰州金盛物业管理有限公司通知原告，综合楼供暖系统地沟多处管路严重损坏无法修复，故无法给原告供暖，原告多次与被告及其物业公司就供暖事宜进行沟未果。2013年11月12日，兰州恒信公证处作出了2013年兰恒公内字第2336号公证书、2013年兰恒公内字第2337号公证书，公证原告分别向被告金盛房地产公司、兰州金盛物业管理有限公司送达了《要求对兰州金盛房地产限公司综合楼1F、2F、3F、4F正常供暖的通知》《要求对兰州金盛物业管理有限公司综合楼1F、2F、3F、4F正常供暖的通知》及《甘肃荣庆律师事务所律师函》、《通知》，要求被告立即解决综合楼供暖问题，后被告仍未供暖。原告力源教育在尝试用其他方式供暖无果后，于2013年11月15日与兰州市安宁区汇�艺术学校签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期为2013年11月15日至2014年4月15日，房屋面积：建筑面积2700平方米，租金243000元。原告整体将学校搬迁至汇乐艺术学校过渡，产生搬运费20300元。后被告又将原告承租的金盛房地产公司综合楼的大门封堵，2014年6月5日，兰州恒信公证处出具（2014）兰恒公内字第1406号公证书，对堵门的事实进行证据保全。双方酿成纠纷，诉至本院。
以上事实有原告（反诉被告）力源教育提交原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》（2份）、《通知》（2份）、原告（反诉被告）与第三方签订的《房屋租赁合同》、交纳房屋租赁费的票据及搬迁费用发票、《甘肃荣庆律师事务所律师函》（2份）、《公证书》（2份）；被告提交《房屋租赁合同》（2份）、票据，及双方当事人当庭陈述，经当庭质证，在卷佐证。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。原、被告在平等自愿基础上签订2份《房屋租赁合同》，双方应以诚信为本，积极履行合同约定义务。原告依约向被告支付房屋租赁费用，被告理应依约向原告提供能正常使用的房屋。原、被告在租赁合同正常履行三年后，被告以原告在承租的综合楼装修时擅自加装供暖设备，致使供暖负荷加大、致管道爆裂为由停止供暖，但被告未提供证据证明其无法供暖确与原告装修存在因果关系。且兰州地处我国北方，属冬季供暖的区域，冬季不供暖必然会影响居民工作、生活。被告明知原告承租综合楼作为教学使用，却在合同履行中未依约定履行供暖义务，影响了原告的正常工作，致原告生源流失。被告对综合楼未供暖之行为构成违约，给原告造成的损失应予以承担。但原告承租的金盛花园5号楼，系原告自主供暖，符合其合同约定的出租条件。虽原告陈述两处房屋均用于住宿、教学，相辅相成，当一处无法使用时，另一处也无法达到使用目的。本院认为，原、被告未在合同中约定两处房屋必须具有同时使用的条件，因金盛花园5号楼符合合同约定居住、使用条件，原告对该房屋放弃使用，属对损失的扩大，该损失由被告承担不当，对原告主张的关于金盛花园5号楼主张的经济损失的诉请本院不予以支持。故因被告对综合楼1-4层未供暖其给原告造成的合理损失77098元（1800平方米÷（881平方米＋1800平方米）×114833元】本院予以支持。关于原告请求被告给付搬迁费20300元，因该费用过高，本院酌情支持10000元。关于被告反诉请求解除两份《房屋租赁合同》，本院认为，因反诉原告出租的综合楼无法供暖，且将门封堵的行为已明确表示合同不再履行，反诉被告亦将学校整体搬迁的事实，且未再履行交付房屋租赁费义务，致使合同目的无法实现，故对反诉原告此项诉请本院予以支持。关于反诉原告请求反诉被告赔偿因使用房屋造成的损失80000元及请求反诉被告在合同解除后将房屋恢复原状的诉请，因反诉原告未能向本院提供证据证明其损失的客观存在，并与反诉被告的行为存在因果关系，故对此两项诉请本院不予支持。关于反诉原告诉请反诉被告支付拖欠的房屋租赁费及使用费307600元（2013年12月20日至2015年3月20日），本院认为，涉案金盛花园5号楼，虽反诉被告在2013年11月20日后未实际使用，但该房屋符合租用条件，故2014年5月27日反诉原告对大门封堵前产生的房屋租赁费用31111元（70000元÷360天×160天），反诉被告应支付给反诉原告。关于综合楼租赁费用，因反诉原告未能供暖，已构成违约，且于2014年5月27日反诉原告对该出租房屋门口进行了封堵，故反诉原告请求反诉被告支付该房屋的租赁费用无事实依据，本院不予支持。据此依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十七条判决如下：
一、被告（反诉原告）兰州金盛房地产有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告（反诉被告）甘肃力源继续教育培训中心经济损失87098元（77098元＋10000元）。
二、原告（反诉被告）甘肃力源继续教育培训中心于本判决生效之日起15日内给付被告（反诉原告）兰州金盛房地产有限公司房屋租赁费31111元。
三、解除反诉原告（被告）兰州金盛房地产有限公司与反诉被告（原告）甘肃力源继续教育培训中心于2010年4月9日、2010年6月20日签订的两份《房屋租赁合同》。
四、驳回原告（反诉被告）甘肃力源继续教育培训中心的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）兰州金盛房地产有限公司的其他反诉请求。
本案本诉受理3030元，由原告（反诉被告）甘肃力源继续教育培训中心承担1091元，被告（反诉原告）兰州金盛房地产有限公司承担1939元。本案反诉受理费3557元，由原告（反诉被告）甘肃力源继续教育培训中心承担285元，被告（反诉原告）兰州金盛房地产有限公司承担3272元。
如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 管兰成
审 判 员 孙桂娟
人民陪审员 任国庆
二〇一五年六月十九日
书 记 员 司 艺