上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2499号
上诉人（原审被告、反诉原告）方霞琳。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱东。
上诉人方霞琳因与被上诉人朱东房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明：2012年8月30日，关＊＊代方霞琳与朱东签订物业租赁合同。该合同约定，朱东承租方霞琳位于本区泗泾镇泗陈公路＊＊＊弄＊＊＊号1-3层房屋；每月租金为人民币（下同）3，200元；租赁期限为2012年9月15日至2015年9月14日；押金为6，400元；合同期结束时，在朱东没有出现违约情况并结清应付费用时，全额退还押金；方霞琳在合同期未满之前，要收回房屋的，双倍退还朱东所付押金；方霞琳如提前违约，装修款适当赔偿等。上述合同签订后，方霞琳依约交付房屋，朱东支付押金6，400元以及相应租金，并封闭阳台，分隔地下室、客厅及房间，且简单装修，隔成八套带有独立电表、卫生间、厨房间、房间的相对独立的居住空间。
2014年8月23日，双方签订变更房租协议。该协议载明，原合同约定第三年房租另议，现双方达成一致，自2014年9月15日至2015年9月14日止，每月租金变更为4，400元；朱东于本协议签订之日起一周内收齐住户身份证彩照版发送至方霞琳邮箱等。同时，方霞琳出具房租交付确认书，确认朱东已付清至2014年9月14日租金以及第三年前两个月的租金6，400元，朱东应于2014年9月14日前支付上述两个月的租金差价2，400元，并应于2014年11月14日前支付2014年11月15日至2015年5月14日租金26，400元。现当事人一致确认朱东向方霞琳全额支付了截止至2014年11月30日的租金。
2014年11月7日，上海市松江区住房保障和房屋管理局对朱东在上述房屋张贴沪松房责改字（2014）第＊＊号责令限期整改通知书。该通知书载明，在租赁房屋中，存在将原始设计为居住空间的房间分隔搭建后出租，或按床位出租，违反《商品房屋租赁管理办法》第八条、《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条，限自接到本通知之日起七日内改正上述行为，逾期不改正的，将依法予以处罚等。2014年11月14日，相关部门对上述房屋存在的整改通知单中的情形，依法采取了拆除等整治措施，以致现场一片狼藉。审理中，朱东自认包括其在内共有7户人家居住在租赁房屋内。
2014年11月15日，朱东报警称，双方发生房屋租赁纠纷。2014年11月30日，朱东配偶报警称，房东不让搬走引起纠纷；民警到场了解，因租房问题与关＊＊发生纠纷，“现上址房子的空调及冰箱在关＊＊处”等。2014年12月1日，双方以短信就搬离及拆除问题进行协商。方霞琳要求朱东按计划当天搬走，其原承诺不变，租金不再加收，但违建部分要有解决办法。而朱东称方霞琳压着空调、冰箱，方霞琳不同意物业不让搬，要找人“把东西运出去，不会跟你要钱”，并要求将钥匙返还方霞琳、在居委会要拆的情况下，由其安排人来拆等。当日，朱东搬走了放置在上述房屋内的空调、冰箱等。2014年12月4日，最后一位住户搬离上述房屋。上述房屋现已由朱东占有。现朱东、方霞琳各以其所称事由，提出如上主张。
2015年4月28日，法院对上述房屋进行了现场勘察并拍摄了录像，且向筹备中的租赁房屋所在地的居委会人员彭＊＊作了相关调查。彭＊＊称，因发现租赁房屋存在群租，经通知整改未果而采取整治措施。
原审审理中，方霞琳称，在租赁期间其曾至租赁房屋看过一、两次，客厅隔断其看到过，但朱东不让其上楼看；刚租房3个月，物业告知其朱东改变了房屋结构，其遂要求朱东不要改变房屋结构；其不知道朱东改了地下室、三楼露台，其仅知道房屋北侧有改变。
此外，朱东称，2014年11月14日下午，其将强拆事宜通知了方霞琳。对此，方霞琳予以否认，并称在2014年11月15日因其未收到租金，故致电朱东，朱东才称“房子被砸了，住不下去了”，其遂赶至现场，要求朱东及同住人一起尽早搬走，并因发生争执而报警。而朱东则称，当时没有谈租金，其他的想不起来了，被砸当天其就把东西往外搬，但方霞琳不让搬；至2014年11月15日，还有5户未搬。
朱东针对因方霞琳售房而解除合同的事实，提供电话录音、短信，涉及的内容为：1、2014年11月9日，方霞琳告知朱东售房事宜，并与朱东协商如果终止出租，如何处理押金退还、装修补偿等，朱东则要求与方霞琳面谈。2、2014年11月10日，方霞琳告知朱东“昨天没有谈定，所以一切照常”，并要求调整押金数额，将剩余的2，400元“汇过来”，而朱东则拒绝增加押金。对上述证据的真实性，方霞琳没有异议，但其认为，其所说的是如果终止出租，朱东有何想法，何况其于次日即告知朱东仍继续履行租赁合同。
另查明：2010年12月24日，方霞琳对上述房屋取得松＊＊＊房地产权证，载明的建筑面积为270.10元、房屋类型为联列住宅。
原审认为：朱东、方霞琳之间签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效。现当事人对该合同已经解除的事实没有异议，其主要争议在于导致该合同解除的责任在谁、该合同于何时解除以及解除后果如何处理问题。对此，法院阐述如下：
一、关于合同的解除及时间问题。
朱东认为，因方霞琳售房而违约解除合同。方霞琳认为，因朱东的违章搭建、群租而解除合同。
对此，法院认为，根据查明的事实，2014年11月9日，方霞琳虽告知朱东售房事宜，并与朱东协商如果因此而终止出租时违约责任的承担问题，但朱东当时并未同意解除合同，并要求与方霞琳面谈。此为其一。其二，在双方未达成解除协议的情形下，方霞琳于2014年11月10日即告知朱东“一切照常”。由此表明，当事人未对因欲售房而解除合同事宜达成一致。因此，法院对朱东主张的合同解除事由，不予采纳。
至于方霞琳主张的解除合同的事由。根据查明的事实，2014年11月14日，因朱东在承租房屋后，将承租的房屋除自用部分外，又转租他人且构成群租，并经通知整改未果而被相关职能部门采取措施，以致实际无法继续履行租赁合同，故法院采纳方霞琳主张的解除合同事由。但是，鉴于截止至上述被采取整改措施之日，双方之间的租赁合同已经实际履行长达2年多。期间，方霞琳自认曾至租赁房屋查看过，物业公司也告知其朱东改变了房屋结构。变更房租协议约定，一周内收齐住户身份证彩照版发送至方霞琳邮箱。上述事实，足以认定方霞琳知道并且同意朱东群租。因此，朱东、方霞琳对双方之间的租赁合同的解除均负有同等责任。
至于合同的解除时间，法院认定为2014年11月15日。因为，在被采取整改措施后，方霞琳于2014年11月15日要求朱东及同住人一起尽早搬走，而朱东亦有将“东西往外搬”意思表示。
二、关于合同解除后果的处理问题。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
首先，采取整改措施后，涉案房屋实际已无法再继续居住使用。为避免损失扩大，双方均负有及时交接房屋义务。然，朱东、方霞琳在交接过程中，各自强调自己的权利，而忽视各自应尽的义务，以致最后一位租户于2014年12月4日才搬离涉案房屋，而且截止至法院现场勘察之日，现场仍留有被整改后杂物。鉴于朱东实际已经向方霞琳支付了至2014年11月30日止的租金，故法院综合考虑上述情形，对方霞琳反诉主张的租金以及租金损失，均不予支持，但其已收取的租金无须返还朱东，而其已收取的押金则应当返还朱东。
其次，关于朱东主张的装修费，方霞琳主张的拆除费。鉴于，一、涉案租赁合同系因双方的共同过错导致合同解除。二、朱东主张的装修在被整改的过程中均被破坏，而且租赁合同约定的租赁期间为三年，截止至整改之日朱东已实际使用了近2年2个月。三、根据法院现场勘察情况，现场仍留有被整改后的杂物，确实需要清理并为此支付一定的费用。四、朱东、方霞琳对各自主张的具体的装修费、拆除费数额，均未提供确凿的证据予以佐证。基于此，法院酌情确定上述两项数额基本相当。
最后，根据上述合同解除事由以及责任的裁判理由，朱东、方霞琳各自主张的违约金，均不符合同约定的违约金的适用情形，故法院均不予支持。
原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，于二〇一五年七月六日判决：一、确认朱东与方霞琳之间于2012年8月30日签订的物业租赁合同于2014年11月15日解除；二、方霞琳于判决生效之日起十日内返还朱东押金6，400元；三、方霞琳于判决生效之日起十日内赔偿朱东装修费5，000元；四、朱东于判决生效之日起十日内支付方霞琳拆除费5，000元；五、驳回朱东的其余诉讼请求；六、方霞琳的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费780元，减半收取390元，财产保全申请费470元，反诉案件受理费339元，合计诉讼费1，199元，由朱东负担372.50元（已付），方霞琳负担826.50元（已付339元，余款487.50元于判决生效之日起七日内交付原审法院）。
判决后，方霞琳不服，上诉称，原审法院认定事实错误，即上诉人并不知晓被上诉人朱东在承租房屋内有违建及“群租”事实，其行为未经上诉人同意。原审确定合同解除的理由及由上诉人承担一半解约责任没有法律依据，故上诉请求撤销原判第二、三、六项，改判原判第四项，由朱东支付方霞琳拆除费10，000元。
朱东辩称，不同意上诉请求，上诉人履约期间多次至承租房屋察看，其对改建、群租是明知的，原审查明事实清楚、适用法律正确，要求维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人方霞琳与被上诉人朱东签订的物业租赁合同、变更房租协议系当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
本案合同履行期间，因标的房屋存在“群租”现象，被当地行政执法部门采取拆除等整治措施处理，被上诉人及其相关人员实际也已搬离，原判据之确定合同解除，双方并无异议，本院予以确认。本案上诉争议的焦点是关于解约责任之确定问题。本案标的房屋的群租显系承租人朱东履约期间主动行为，该等行为涉及行政违法被查处，此时租赁合同并非处于客观履行不能状态，双方完全可以通过调整履行行为继续履行租约，值得注意的是，被上诉人此后实际搬离了租赁房屋，上诉人并未要求、主张继续履约，原审确定解约双方亦予接受，应该认为，根据现有事实，本案应属双方以履行行为共同达至解约合意。同时，在双方两年之履行中，被上诉人大量改建、对外群租房屋，上诉人作为具有民事行为能力之出租人应该知道，即就双方解约动机而言，双方亦均有原因力之作用。应该认为，于此确定本案解约双方承担各半责任具有相应的事实及法律基础，原审裁判结果无误，本院应予维持。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人方霞琳的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，119元，由上诉人方霞琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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