广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1748号
原告康亚彬，男，汉族，1975年9月22日出生，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人王贻远，广东瀚宇律师事务所律师。
委托代理人马薇薇，广东瀚宇律师事务所律师助理。
被告邹定坚，男，汉族，1976年8月30日出生，住址湖南省邵阳县。
委托代理人郭冠群，广东深兴律师事务所律师。
委托代理人马腾宇，广东深兴律师事务所实习律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住址深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码71527988-5。
法定代表人吴军强，系该公司执行董事。
委托代理人李常优，系公司员工。
原告康亚彬与被告邹定坚及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康亚彬及其委托代理人王贻远，被告的委托代理人郭冠群、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托代理人李常优到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告康亚彬诉称，2015年6月8日，经地产中介（本案第三人）推介，被告（卖方）与原告（买方）签订了一份编号为No.1503625号的《二手房买卖合同》，约定由原告以4350000元价格购买被告位于深圳市宝安区新安街道上川西路西北侧富源*滨海春城1栋D座2304单位的房产（房地产证号：深房地字第××号）等相关事宜。合同生效后，原告已于签约当日支付定金20万元，于2015年6月15日第二次到建设银行办理首付款资金监管和按揭贷款申请手续，因卖方未能到场，原告只能在银行人员见证之下单方签署监管协议等相关文件。此间，原告曾多次要求被告配合做资金监管，被告以种种理由拖延，直至2015年6月25日，原告在第三人中介见证之下通过EMS向被告及其代理人邹艳玉寄发了《履约催告函》，催促被告于2015年6月30日前办理签署银行资金监管协议书及其相关责任等。但被告至今尚未前往银行配合办理资金监管手续和按揭贷款申请，被告上述行为已构成公然违约。2015年7月29日，原告再次向被告公证代理人邹艳玉发出信息，告知卖方拖延不履行合同而给我方带来的损害，要求按原合同履行，并同时发给第三人，要求第三人也转发给邹艳玉等，但被告依然不予履行，且告知中介要么加价要么让买方起诉。至此，被告违约已经远远超出合同给予的宽限期10天，其行为已构成根本违约，致使买方合同目的不能实现。根据《合同法》第九十四条，原告有权解除合同。因被告违约，导致原告重大损失。房价飙升，这是众所周知的客观事实，原告已经不可能再以原来价位买到同等同类房屋。原告为了本合同之交易顺利实现，还依约支付了定金，筹措首付款等等，因此，时间、金钱和机会成本均因卖方违约而丧失殆尽。合同第十五条约定：如卖方不按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；卖方逾期履行超过10日或有其他根本违约行为的，则买方有权解除合同并可选择要求卖方支付转让总价款20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。虽然合同对违约金的标准金额并未做明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，赔偿损失亦属于违约方应当承担的违约责任之范畴，且本案中，卖方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，已经给买方造成损失，依照《中华人民共和国合同法》第113条规定，该损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。截止目前该系争房屋市场价不低于500万元，因此买方诉请赔偿60万元（低于合同价款的20%）损失于法有据合情合理。双方虽然补充约定如果卖方违约，需双倍返还定金，但根据本案实际情况，双倍返还定金这一违约约定已经远远弥补不了卖方违约给买方造成的损失，故卖方必须继续赔偿损失。综上，原告认为，原、被告签署No.1503625号《二手房买卖合同》是真实意思表示，应当依约履行。但被告公然违反合同关于配合原告叙做资金监管、承担赎楼义务等约定，拒绝出售房屋，故被告应当承担违约赔偿责任等。原告所诉于法有据，请求贵院依法判允所请。为保障原为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认编号为No.1503625号《二手房买卖合同》解除；2、被告返还原告已付定金200000元；3、被告支付逾期履行义务（自2015年6月18日起至2015年8月05日止共逾期48天）违约金48*4350000*4/10000=83520元；4、被告赔偿因其违约造成原告损失600000元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告邹定坚反诉并答辩称，涉案合同签订后，被告按合同要求及时联系中介公司进行现金赎楼，因当时房屋市场交易量大，要求赎楼的人增多，现金流不足，中介公司要求提高赎楼利息，即利息由2.5%月提高到3.5%每月，被告将该情况通知原告，原告听后随即说，这样他要比原预计的费用增加2万元左右，提出要求被告出1%费用，被告不同意，原告提出要重新考虑并协商。后经双方协商，于7月21日到中介处重新洽谈了补充协议书。双方认定：1、因近期房屋市场交易量增多，银行现金流量减少，导致供楼时间延长；2、房屋涨价，原告同意增加5万元补贴供楼款并同意按3.5%费用赎楼（但只限一个月），原告认为银行不一定30天内能放款下来，如果超出30天的费用，需被告支付，被告当天没有同意。在中介的沟通下，被告同意上述的补充要点，中介方于7月26日重新写了补充协议书发给双方，原告看后告知中介，认为他们擅自增加了第十一条且认为该条不合理，其他没有异议。这其中被告多次催促中介要求原告及时回复，7月29日、30日被告再次问中介情况并要求中介尽早回复。补充协议意见基本确定后，7月29日原告又忽然改变主意，要求按照原合同履行，被告认为原告出尔反尔，不诚信，就不再与其协商，但被告于8月18日、8月25日再次短信问原告是否履行合同。而原告于8月10日向法院起诉，被告对此一无所知。直到10月8日被告再次问中介合同怎么办，中介告知原告已经起诉。整个过程被告一直都在跟原告沟通。综上，请求法院判令：1、被告愿意继续履行合同，原告支付被告延期履行合同造成的损失；2、原告支付被告在未过户期间多支付的按揭贷款利息44987.25元（8997.45*5个月，7月至11月）；3、原告支付7月至11月除按揭贷款外的房屋款利息60780.26元。以上款项合计105767.51元。庭审中，被告当庭撤销第一项反诉请求。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司称，1、本案作为买卖纠纷，第三人作为居间服务关系，与本案当事人属于居间服务关系，属于不适格主体，不承担任何责任；2、目前第三人处仍监管定金2万元，愿意遵循法院的判决处理。3、第三人为本案原、被告的涉案房产的交易提供了全面的居间服务，有权主张佣金。
经审理查明，2015年6月8日，原告康亚彬（买方）与被告邹定坚（卖方）在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（编号：1503625），约定卖方将其名下的深圳市宝安区新安街道上川西路西北侧的富源*滨海春城1栋D座2304（房地产证号码：50××77）转让予买方，转让价格为人民币435万元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元，于签署本合同之日起2日内再支付定金15万元。前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金。剩余房款通过银行按揭付款。买方应于签署本合同之日起7个工作日内付清首期房款110万，并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。合同第十五条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方于备注条款约定，买卖双方协商同意现金赎楼，费用由买方承担；买卖双方若单方违约，卖方违约双倍返还买方定金，买方违约卖方没收买方已付定金。
原告于合同签订当日支付了定金人民币2万元给第三人，于2015年6月9日通过转账方式向被告支付定金18万元，被告出具《业主收据及托管单》确认收到定金20万元。庭审中，被告确认收到定金18万元，第三人确认现仍有2万元交房保证金托管于第三人处。
原告称其于2015年6月25日在第三人见证下向被告发出《履约催告函》，通知被告于2015年6月30日前办理银行资金监管协议书，被告称未收到该通知函。
被告称未办理资金监管是由于原、被告双方一直对增加赎楼费用在进行协商，并拟定了《补充协议书》，但是原告出尔反尔，一变再变。对此原告称其同意被告提出的增加1.2万的赎楼费用之后，被告又提出加价，原告不同意，并通过短信和邮寄《履约催告函》的方式通知被告履行合同，但被告不予理睬。第三人当庭确认原告该说法。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及二手房买卖合同、涉案房屋产权信息、收款收据、履约催告函等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院均予以确认。
本院认为，原告康亚彬与被告邹定坚签订的《二手房买卖合同》（编号：1503625）系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告已按照合同约定支付了人民币20万元的定金，被告亦应履行其作为卖方的合同义务。配合原告办理首期款资金监管是被告应当履行的合同义务，现被告以未与原告就增加赎楼费用达成一致为由不履行该义务，无事实和法律依据，被告的行为已经构成违约。
在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告以赔偿损失的方式承担违约责任。本院确认上述合同于本案起诉状副本送达被告之2015年10月21日解除。由于合同已解除，被告应将收取的购房定金人民币20万元返还原告，因该款现有2万元仍托管于第三人处，其2万元由第三人负责返还原告。
关于原告要求被告赔偿违约造成损失60万元的诉讼请求。原告提交深圳市新永基土地房地产评估顾问有限公司对涉案房产作出的《房地产抵押估价报告》，欲证明其由于被告违约行为导致合同未能履行遭受的损失，该评估报告估计时点为2015年12月9日，显示该时点涉案房屋评估净值为472.92万元。本院认为，首先，原、被告在涉案合同的备注条款约定，买卖双方若单方违约，卖方违约双倍返还买方定金，买方违约卖方没收买方已付定金，该约定应视为原、被告合意对双方的违约责任作出了新的约定，对双方的违约风险同时予以了降低；其次，原告于2015年6月25日函告被告于6月30日之前配合原告签署银行资金监管协议书，根据《二手房买卖合同》约定，买卖双方逾期履行合同义务超过10日即为根本违约，也即被告在7月11日之前未履行相关合同义务，原告就应该积极履行减损义务，防止自身损失继续扩大，但本案中，原、被告在2015年7月底仍在就增加赎楼费用进行协商，后因协商未果未能继续履行合同，原告对这一期间的房价上涨损失亦应该承担相应的责任；最后，原告提交的评估报告估价时点为2015年12月9日，并不能真实客观的反映2015年7月涉案房产价格上涨的金额，即原告的实际损失。综上，原、被告已经对违约责任进行了特别约定，降低了双方的违约成本，约定被告违约应双倍返还定金，结案本案案情，被告应赔偿原告违约损失20万元，对高出20万元的部分，本院不予确认。
关于原告要求被告支付逾期履行义务的违约金83520元的诉讼请求，因涉案合同已依法解除，该请求缺乏事实和法律依据，本院不予确认。
关于被告的反诉请求，因被告违约且合同已依法解除，被告反诉请求无事实和法律依据，本院不予确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告康亚彬与被告邹定坚于2015年6月8日签订的《房地产买卖合同》（编号：1503625）于2015年10月21日解除；
二、被告邹定坚应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告康亚彬返还定金人民币20万元（其中2万元由第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司返还原告）；
三、被告邹定坚于本判决发生法律效力之日起五日内向原告康亚彬支付违约金人民币20万元；
四、驳回原告康亚彬的其他诉讼请求；
五、驳回被告邹定坚的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6318元，保全费4520元，合计人民币10838元，由原告负担人民币5931元，由被告负担人民币4907元。案件受理费原告已预交。反诉受理费1208元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一五年十一月五日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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