河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀02民终3620号
上诉人（原审被告）：刘相云，女，1967年7月5日生，汉族，农民，现住迁西县。
委托代理人：张印华（系上诉人之夫），1965年9月14日生，汉族，农民，现住同上。
委托代理人：张俊智，河北尚悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙广征，男，1985年8月27日生，汉族，农民，现住迁西县。
委托代理人：赵丽敏，河北燕峰律师事务所律师。
原审第三人：赵淑志，女，1958年8月29日出生，汉族，农民，现住迁西县。
原审第三人：李印增，男，1957年8月3日出生，汉族，农民，现住同上。
上诉人刘相云因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（2016）冀0227民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由代理审判员周丽任审判长、代理审判员李鑫、高颖参加的合议庭审理了本案，书记员张倩担任本案记录。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年12月30日，原告孙广征与第三人赵淑志签订房屋买卖协议一份，第三人赵淑志将座落于迁西县洒河桥商贸城B4幢7号（产权号000027**）楼房出售给原告。签订协议后，第三人赵淑志将该房屋钥匙及房屋所有权证、土地使用权证交付原告，原告支付全部价款157000元。原告孙广征购房后实际占有该房屋，期间未办理房屋过户登记手续。另查明，2012年12月12日11时许，第三人李印增无证驾驶无牌号载货摩托车由西向东行驶至迁西县洒河桥镇道马寨村小学路口，与被告刘相云驾驶无牌号普通二轮摩托车由南向北行驶相撞，造成刘相云受伤，双方车辆损坏的交通事故。该案经迁西县人民法院作出（2013）迁刑初字第252号刑事附带民事判决书，判决李印增犯交通肇事罪，判处有期徒刑2年；李印增与赵淑志连带赔偿刘相云各项经济损失145643元。判决生效后，刘相云向本院申请执行，2014年12月18日，本院做出（2014）迁执字第852号执行裁定书，依法查封登记人为赵淑志的座落于迁西县洒河桥商贸城B4幢7号（产权号000027**）楼房。原告于2014年12月23日向迁西县人民法院提出书面异议，要求解除对该房屋的查封。本院于2014年12月24日裁定驳回原告提出的异议。
孙广征一审起诉，请求判令立即停止对位于迁西县洒河桥商贸城B4幢7号（产权号：000027**）商品房的强制执行，并解除查封，依法确认该房屋归原告所有。
原审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三人赵淑志与原告孙广征签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，价款基本符合当地的市场价格，不存在显失公平情形。原告虽未及时办理房屋变更登记手续，但实际占有该房屋，属善意取得。被告未提供充分证据证明原告与第三人之间就房屋买卖存在着恶意串通，抗辩理由证据不足，不予支持。原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定判决如下：一、终止对迁西县洒河桥商贸城B4幢7号房屋的执行；二、驳回原告孙广征的其它诉讼请求。案件受理费80元，由原告孙广征承担。
判后，刘相云不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，改判或发回重审；恢复对迁西县洒河桥商贸城B4栋7号房屋的执行。其主要上诉理由为：一、原审法院认定事实不清。1、迁西县洒河桥商贸城B4栋7号房屋所有权证和土地使用权证仍登记在赵淑志名下，并没有进行任何变更登记，顾不发生物权变更的效力，被上诉人对该房屋不享有所有权，其主体不适格；2、原审判决认定原告属于善意取得是荒谬的，善意取得的前提是无处分权人处分财务，本案中不存在无权处分人，不属于无权处分，且善意取得需要进行交付即办理过户为根本要件；3、第三人与被上诉人恶意串通转移财产。2012年12月12日第三人李印增交通肇事，应赔偿上诉人各项损失145643元，但2012年12月30日第三人就与被上诉人签订了房屋买卖协议，2014年12月18日该房屋被查封，2014年12月23日被上诉人就向法院提起诉讼明显存在恶意串通；4、被上诉人并没有向第三人支付购房款，该中国工商银行的转账个人业务凭证由两部分构成，且第三人赵淑志对于转账一事前后有三次不同解释。同时转账打款方式说明被上诉人和第三人伙同他人恶意串通侵害上诉人利益，或者李亮亮转账给赵淑献的凭证是因为其他法律关系所引起的，与本案无关；5、被上诉人并没有实际占有该房屋，2015年3月28日迁西县玉马物业公司欠费停电通知一份证实该房屋一直没有任何人居住，同时庭审中证人张某也证实该房屋在查封前一直用铁链锁没有人居住；二、原审法院适用法律错误。1、原审没有适用2007年《物权法》第九条规定，而适用2004年最高院司法解释，不应适用该司法解释；2、原审适用《物权法》第十五条属于偷换概念，该条与本案无关联；3、不应适用《物权法》第一百零六条善意取得制度的规定；4、不应适用2004年发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。
被上诉人孙广征答辩称，一、房屋买卖协议合法有效。1、该协议为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，合同签订后，被上诉人依合同约定支付了全部购房款，并实际占有使用房屋，虽然未办理过户登记手续，但被上诉人为诉争房屋的实际权利人；2、被上诉人与赵淑志存在真实的房屋买卖法律行为，一审中提交的房屋买卖协议、银行转账凭证、收条、张某、李春艳、李亮亮出庭证人证言等证据，形成完整的证据链，能证实房屋买卖行为真实合法有效，上诉人称被上诉人与赵淑志系亲属关系、双方恶意串通、合同是虚假的，但没有提供充分证据证明，其主张不能成立；3、李春艳证实，经其介绍才与赵淑志达成购房意向，之前双方并不认识，赵淑志对李春艳和被上诉人说卖房是为了给女儿在上海买楼筹集资金，被上诉人对发生交通事故一事并不知情，在购房时主观是出于善意，并未恶意串通转移财产，李亮亮证实，通过其银行卡将购房款15万元转账到赵淑志妹妹赵淑献名下，作为购房人，只要支付了购房款，赵淑志出具了收条，就足以证明支付了购房款。上诉人主张并未购房未提供证据，该主张不能成立；4、诉争房屋未过户不影响合同效力，本案系案外人执行异议之诉，而非确权之诉，被上诉人依据合同取得了房屋所有权，故对房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益；二、被上诉人对诉争房屋支付了全部购房款，并实际占有该房屋，没有办理房屋过户登记手续，并没有过错，法院不得查封、扣押、冻结；三、《物权法》第九条与《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条，并不冲突。从历史的沿革、法律规定的效力及权利的性质看，均不冲突；四、房屋未办理产权变更登记，产权未转移，房屋就可以作为债务人财产予以执行是对法律片面理解。如果不顾及被上诉人与赵淑志的房屋买卖合同，强制执行被上诉人占有使用的房屋，必将侵害被上诉人的合法权益，被上诉人的执行异议成立，对查封房屋应予以解封。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
第三人李印增陈述称，第三人与被上诉人不属于恶意串通、转移财产，有买卖合同、房产证和土地证可以证明；被上诉人向第三人支付了购房款，有中国工商银行转账个人业务凭证，卖房是为了支付上诉人医药费，不属于恶意串通侵害上诉人利益；诉争房屋是赵淑志个人财产与李印增无关，不属于夫妻共同财产；诉争房屋于本案无关，迁西县人民法院财产报告令表明只是追查执行通知之日前一年的财产情况，诉争房屋不在追查范围之内；对迁西县人民法院的刑事附带民事判决书有异议，服刑后伤残补助费38788.8元就不应赔偿；对事故的道路交通事故认定书有异议。
第三人赵淑志未陈述意见。
二审经审理查明，被上诉人孙广征陈述在其购买诉争房屋后房屋至今一直锁着，没有人居住使用。其他二审查明事实与原判查明事实相一致，有相关书证及双方当事人陈述所证实，并记录在卷。
本院认为，本案争议的主要问题为：是否应停止对迁西县洒河桥商贸城B4栋7号房屋的执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被上诉人孙广征主张其购买了诉争迁西县洒河桥商贸城B4栋7号房屋，虽然被上诉人孙广征提交了其与第三人赵淑志签订的书面房屋买卖协议、赵淑志书写的收款收条及由李亮亮名下银行卡转账到赵淑志妹妹赵淑献名下15万元的银行转账凭证等证据，但从2012年12月30日签订房屋买卖协议起至2014年12月18日迁西县人民法院作出（2014）迁执字第852号执行裁定书时止，该房一直未被被上诉人孙广征实际使用且将近两年的时间里一直未办理房屋过户登记手续，因此现有证据不能证实被上诉人孙广征对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决终止对诉争房屋的执行不当，本院依法予以纠正。
综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：
一、撤销河北省迁西县人民法院（2016）冀0227民初206号民事判决；
二、驳回孙广征的诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，由被上诉人孙广征负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周丽
代理审判员 李鑫
代理审判员 高颖
二〇一六年七月十八日
书 记 员 张倩