重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03554号
上诉人（原审原告）重庆市全兴药品有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南城大道224-1号，组织机构代码20316825-X。
法定代表人杨德全，该公司董事长。
委托代理人覃劲杰，重庆劲源律师事务所律师。
委托代理人王猛，重庆劲源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆光华控股（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街2号，组织机构代码20280633-6。
法定代表人陈洪，该公司董事长。
委托代理人张涛，重庆彰义律师事务所律师。
委托代理人宋丽娜，重庆彰义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆光华物业管理有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路123号，组织机构代码70944471-7。
法定代表人陈洪，董事长。
委托代理人李小鲁，重庆石松律师事务所律师。
委托代理人张辉川，男，1975年1月27日出生，汉族。
原审第三人张洪群。
委托代理人刘定全，系张洪群之夫，1954年2月20日出生，汉族。
原审第三人徐从智。
原审第三人成春兰。
委托代理人王涛，系成春兰之夫，1976年3月8日出生，汉族。
原审第三人温中群。
原审第三人彭平。
上诉人重庆市全兴药品有限公司（以下简称全兴公司）、重庆光华控股（集团）有限公司（以下简称光华控股公司）与被上诉人重庆光华物业管理有限公司（以下简称光华物业公司），第三人张洪群、徐从智、成春兰、温中群、彭平房屋租赁合同纠纷一案，重庆市永川区人民法院于2013年12月18日作出（2012）永法民初字第04293号民事判决。全兴公司与光华控股公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审经审理查明：2004年7月26日，全兴公司作为乙方，光华物业公司作为甲方，双方签订了《房屋租赁合同》，光华物业公司将光华控股公司（原名重庆光华房地产开发有限公司，2009年9月18日更名为重庆光华控股（集团）有限公司）开发后委托其公司管理的位于重庆市永川区XX楼一层3至7号的门面租赁给全兴公司，租赁期限为2004年7月22日至2009年7月21日。该合同第六条约定：“租赁合同期未满，双方原则上不得无故终止合同，确因产权委托单位转让房屋产权，乙方在同等条件下享有优先购买权，若乙方放弃购买权，甲方应保证乙方租赁期限内正常使用租赁房屋。”；第八条约定：“履约保证金及退付方式：为保证合同的正常履行和甲方房屋的主体利益，乙方应向甲方交纳履约保证金30000元，甲方应在合同终止后五日内，将保证金退还乙方（保证金不计息），如甲方未按约定退还保证金，应向乙方支付每日3‰的滞纳金。”。该《房屋租赁合同》签订后，全兴公司向光华物业公司交纳了履约保证金30000元。在《房屋租赁合同》履行期间，光华物业公司收取全兴公司的租金后开具的收款凭据有两种形式，一种是收款后开具收据，然后另行开具正式发票，另一种是直接出具手写收条加盖印章。
2009年5月20日，全兴公司向光华物业公司去函，要求续签租赁合同，并于同年5月22日通过银行向光华物业公司转账支付了2009年6月1日至8月31日的租金38274元，其中超过租赁期限的7月22日至8月31日的租金为16585.40元。同年6月17日，光华物业公司回函表示2009年7月21日《房屋租赁合同》自然到期，将不再续签租赁合同。
一审另查明：2004年9月至11月期间，光华控股公司将租赁给全兴公司的门面分别以8800元／平方米、8800元／平方米、8448元／平方米、8160元／平方米、8500元／平方米的单价出卖给了第三人温中群、成春兰、徐从智、张洪群和彭平。全兴公司曾于2009年7月22日起诉光华物业公司、光华控股公司及张洪群等人要求确认租赁门面的买卖合同无效，后全兴公司撤诉。2009年9月22日，全兴公司与本案讼争门面的五位业主即第三人温中群、成春兰、徐从智、张洪群、彭平在一审法院的主持下签订了租赁协议。
一审庭审中，全兴公司对光华物业公司所称的2005年1月17日晚上举行了有全兴公司的“杨总”、“余主任”、光华物业公司的“张经理”、“王律师”和张洪群等人参加的“三方会议”以及“三方会议”达成了五业主不涨租金、全兴公司不要求业主开据发票和由光华物业公司代收租金的协议的事实予以否认，并陈述其只交定额税，对光华物业公司收取租金后开具发票或出具收条并未特别要求。同时，全兴公司放弃要求光华物业公司、光华控股公司支付违约金50000元的诉讼请求，将要求光华物业公司、光华控股公司赔偿门市差价损失1700044元的诉讼请求变更为以评估结论为依据计算。全兴公司并于2012年8月20日申请对本案讼争的五个门面的价格按照申请时间进行评估，以此减去2005年五个业主购买门面时的总价款2231869元作为其损失。一审法院向全兴公司释明评估的时间节点问题后，全兴公司仍坚持按其申请进行评估，一审法院于2012年9月18日委托重庆中咨运卓资产评估房地产土地估价有限公司对本案讼争五个门面进行价格评估。2012年10月9日，重庆中咨运卓资产评估房地产土地估价有限公司作出司法鉴定评估报告书，该报告书载明：该案讼争的五个门面于2012年8月31日的鉴定评估价值为人民币9248400元。全兴公司为此预付评估费92000元。光华物业公司、光华控股公司质证后认为该评估报告结论与全兴公司所主张的损失无关联性，全兴公司质证后无异议，并对诉讼请求进行了相应的变更。
一审法院认为，光华物业公司受光华控股公司的委托与全兴公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规规定，该租赁合同合法有效，该合同的出租人实际为光华控股公司，合同的权利义务应当由光华控股公司享有和承担。该合同到期后，双方未续签合同，光华控股公司应将履约保证金和多收取的租金退还全兴公司，故对全兴公司要求退还履约保证金和多收租金的诉讼请求予以支持。但全兴公司要求光华控股公司按照《房屋租赁合同》支付迟延退还履约保证金期间每日3‰的滞纳金，因该滞纳金属于双方特别约定的违约金性质，与实际资金成本相比约定过高，光华控股公司要求调整符合法律规定，依据实际情况适当调整为从双方约定的支付期限之后按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的两倍计算。
关于光华物业公司、光华控股公司是否侵害了全兴公司的优先购买权和光华物业公司、光华控股公司是否应当赔偿全兴公司损失及损失大小的问题。根据双方举证情况和证据规则评判如下：
一、关于光华物业公司、光华控股公司是否侵害了全兴公司的优先购买权问题。所谓承租人优先购买权，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。出租人在出售租赁房屋时对承租人负有通知义务，出租人在履行通知义务时应将出售租赁房屋的时间、价格等条件明确告知承租人，承租人应当在15日内明确表示购买，否则视为放弃。光华物业公司、光华控股公司辩称其出售门面前派员向门面租赁人逐一通知了预备销售门面的情况，但优先购买权要求出租人将出售租赁房屋的时间、价格等同等条件明确告知承租人，即使光华物业公司、光华控股公司在出售门面前派员向门面租赁人逐一通知了预备销售门面情况，但其未举示证据证明在出售门面前将出售租赁门面的时间、价款等同等条件明确告知全兴公司。故光华物业公司、光华控股公司在出售门面前未履行明确告知义务，其行为侵犯了全兴公司的优先购买权。另光华物业公司、光华控股公司辩称因各方于2005年1月17日曾召开“三方会议”，全兴公司现起诉已超过诉讼时效的理由无充分证据佐证，不能成立，亦不予采纳。
二、关于全兴公司的损失问题。如上所述，光华物业公司、光华控股公司的行为侵犯了全兴公司的优先购买权，应依法对全兴公司的损失予以赔偿。全兴公司有权要求光华物业公司、光华控股公司赔偿损失，但全兴公司应当举证证明其公司因光华物业公司、光华控股公司侵犯其优先购买权的行为所造成的损失大小。一审庭审中，全兴公司虽就其损失申请评估，但其公司坚持要求以其申请评估时间即2012年8月20日作为评估节点不符合法律规定，这一评估报告因而不能证明全兴公司实际所产生的损失。故全兴公司要求光华物业公司、光华控股公司赔偿相应损失的证据不充分，依举证责任应承担不利的法律后果，对该诉讼请求不予支持，但本案后全兴公司就其损失部分如有充分证据证实还可另行主张赔偿。一审审理中全兴公司放弃违约金的诉讼请求，这一行为系全兴公司的真实意思表示，予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《最高人民法院关于修改后的民事诉讼法施行时未结案件适用法律若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：“一、由被告重庆光华控股（集团）有限公司于本判决生效之日起3日内退还原告重庆市全兴药品有限公司履约保证金30000元，并从2009年7月27日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的两倍计付滞纳金；二、由被告重庆光华控股（集团）有限公司于本判决生效之日起3日内退还原告重庆市全兴药品有限公司多付的租金16585.40元；三、驳回原告重庆市全兴药品有限公司的其他诉讼请求”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60920元，评估费92000元，由全兴公司负担150275元，由光华控股公司负担2645元（光华控股公司应负担的部分已由全兴公司预缴，由光华控股公司在给付上述款项时一并直付全兴公司）。
全兴公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。主要理由：一审法院认为不应以2012年8月作为评估节点评定损失，应承担举证不能的法律后果是严重的事实认定错误，评估时间节点定为2012年8月是上诉人、被上诉人、一审法院的真实意思表示，不是全兴公司单方决定的，且全兴公司选择该评估时间节点是合法合理的；光华控股公司、光华物业公司侵犯了全兴公司的优先购买权，全兴公司也依照法院的要求申请了评估，故侵害全兴公司优先购买权的主体应当赔偿全兴公司依买卖合同所定的价格和现在该房屋涨价后的市场价格之间的差额，即7016531元；全兴公司系2009年6月30日知道权利被侵害，现全兴公司另行以2009年6月30为价值时点对涉案房屋委托了估价，估价结果为2009年6月30日涉案房屋的房地产市场价值为7028200元；一审法院懈怠审理拖延时间长达5年之久，设置诉讼障碍。因此，一审判决错误，请求二审依法予以撤销。
光华控股公司答辩称：鉴定是全兴公司申请的，全兴公司的上诉请求没有事实依据，不应得到支持；光华控股公司在出售门面前通过醒目的广告进行了宣传且派员向门面租赁人逐一通知了预备销售门面的情况，已经按照法律规定履行告知义务，全兴公司通过口头与事实行为放弃购买，全兴公司已丧失优先购买权；至今全兴公司也未在同地段购买其他经营用房，故全兴公司在本案中不存在损失；本案也不存在时限违法的情形。同时光华控股公司亦对一审判决不服提起上诉，请求二审依法认定光华控股公司没有侵犯全兴公司的优先购买权，主要理由：光华控股公司在出售涉案房屋时已向全兴公司履行了通知义务，且三方协议真实客观，故一审认定光华控股公司侵犯全兴公司的优先购买权于法无据；全兴公司在接到卖房通知并放弃购房后，其优先购买权事实上已经丧失；即使全兴公司优先购买权被侵害，其请求也超过诉讼时效，不能得到保护。故请求二审查明本案事实，纠正一审法院认定和适用法律的错误，维护司法公正和权威。
全兴公司答辩称：我公司没有收到卖房通知，且我公司是2009年6月30日才知道优先购买权被侵害，后提起的优先购买权的诉讼也没有超过诉讼时效。我方也有证据证明优先购买权的损失，故一审未主张我方的损失是错误的。
光华物业公司答辩称：鉴定是全兴公司提出的，与光华物业公司、光华物业公司没有关系，光凭鉴定结论不能确定损失的大小和实际金额，且全兴公司所谓的差价没有实际发生，也不是必然发生。我公司亦同意光华控股公司的上诉意见。
张洪群、徐从智、成春兰、温中群陈述称：房屋均是合法购买的，且售房部当时在全兴公司斜对面大约50米处拉了横幅写明涉案房屋出售；召开三方会议是事实，是为了协商产权人变更后租金的收取问题，后谈妥由光华物业公司代张洪群等人收取，张洪群等人只开租金收据不开发票；全兴公司的杨总明确表示全兴公司不会购买涉案房屋。请求二审支持光华控股公司的意见。
彭平未陈述意见。
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人全兴公司称其没有收到过卖房通知，其于2009年6月30日才知道优先购买权被侵害，但根据上诉人光华控股公司、被上诉人光华物业公司、原审第三人的陈述及相关证人证言，可以认定光华控股公司、光华物业公司在出售涉案房屋前曾通过醒目的广告进行了宣传，故可以推定全兴公司在涉案房屋出售前就已知晓该房屋将要出售的情况；结合光华物业公司及原审第三人关于“三方会议”后收取租金的凭据由发票变更为收据的陈述，及全兴公司应提交此期间收据却未向法院提交的行为，可以推定全兴公司知晓“三方会议”的协议内容，故可以认定全兴公司在“三方会议”召集之时就已经知道涉案房屋已出售给张洪群等人的事实，但其从未对该出售行为提出异议，相反，在此后数年中全兴公司一直向新产权人履行支付租金的义务。根据前述分析，可以认定全兴公司认可由张洪群等人购买涉案房屋的事实。因此，全兴公司认为其优先购买权受到侵害的理由不能成立。即使其优先购买权受到了侵害，其也未举证证明其存在实际损失。因为全兴公司并未在光华控股公司将涉案房屋出售给张洪群等人后的合理时间内，在同地段或相邻地段以高于涉案房屋的售价购买类似经营用房，甚至没有证据证明其当时准备在同地段或相邻地段购买同类房屋，故其所谓损失显然缺乏依据。另外，损失应当以同一时间段的价格进行比较，全兴公司申请的评估时间节点是在多年以后，房屋价格已经有所变动，不具有可比性。故一审判决驳回了全兴公司要求赔偿损失的诉讼请求，并无不当。综上所述，全兴公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。光华控股公司的上诉理由成立，本院予以采信。一审判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45170元，由上诉人重庆市全兴药品有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 冯子婷