辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2372号
上诉人（原审被告、申请执行人）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区.
委托诉讼代理人:李建，辽宁铭迅律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：曹颖，女，1974年10月24日出生，汉族，住沈阳市和平区.
被上诉人（原审被告、被执行人）：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人:佟韶辉，男，1983年1月27日出生，汉族.
被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
委托诉讼代理人:佟韶辉，男，1983年1月27日出生，汉族.
上诉人曲贵田诉被上诉人曹颖、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合开发公司”）、张志勇案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院(2017)辽0102民初7556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曲贵田上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判继续执行案涉房屋；2.被上诉人承担全部的诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人的情形不符合该法条规定的排除执行的情形，因此应继续执行。
曹颖辩称，我在法院查封前签订了买卖合同，缴纳了全部购房款并已经实际入住，为办理产权登记我并无过错，开发公司当时存在在建工程抵押买卖时并没有向我方告知。一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判。
联合开发公司、张志勇辩称，同意曹颖主张，曹颖买卖行为发生在借款之前，买卖合同是真实的。
曹颖向一审法院起诉请求，1.判令不得执行位于沈阳市苏家屯区银杏路28-7号1-6-2的房产，并立即解除对该房产的查封；2.本案诉讼费由曲贵田、联合开发公司、张志勇承担。
一审法院认定事实:2011年8月20日，曹颖（买受人）与联合开发公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，曹颖购买联合开发公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-7号1-6-2，建筑面积99.13平方米，其中，套内建筑面积73.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.70平方米，单价为7503.11/平方米，总金额为743,783元。付款方式为2011年8月20日前付清全部房款的100%即743,783元。房屋交付日期约定为2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即该商品房所在楼宇经四方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。曹颖分别于2011年8月7日、2011年8月20日以刷卡方式，支付给联合开发公司10,000元、733,783元共计743,783元，联合开发公司分别为曹颖开具了对应的2张收款收据。2012年2月11日曹颖办理入住手续。诉讼中，曹颖提供证据，在实际入住后交纳物业费及垃圾清运费、水费、电费、采暖费、有线电视等的收款收据。
一审法院另查明，2015年7月8日，曲贵田（反诉被告）以民间借贷纠纷将联合开发公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）诉至本院。诉讼中，一审法院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房产，涉案房产在此抵押物清单（明细）内。
2016年4月28日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合公司不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220民事判决书，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。
后该案进入执行程序，本案曹颖提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年5月22日，一审法院作出（2017）辽0102执异87号执行裁定，驳回案外人曹颖的异议，故曹颖诉至一审法院。
一审法院再查明，联合开发公司在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。
一审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：曹颖对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，曹颖的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。
（一）关于案涉商品房买卖合同是否合法有效的问题。本案中，曹颖与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，同时被告联合开发公司作为出卖人已认同买受人交纳全部房款并向买受人交付房屋，故合同合法有效。
（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。诉讼中，曹颖提供了联合开发公司为曹颖出具了收款收据两张，证明曹颖向该联合开发公司支付全部购房款。联合开发公司也承认曹颖以刷卡方式支付了全部房款。故应认定曹颖已按约支付了房屋全部价款。
（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。诉讼中曹颖提交的物业费及垃圾清运费、水费、电费、供暖收费等缴费单据均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于曹颖实际使用状态中。曹颖基于其与联合开发公司签订的《商品房买卖合同》、收款收据、商品房准住通知、入住手续等能够证明曹颖对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。
（四）关于是否非因曹颖的原因未办理过户登记的问题。经查，联合开发公司在建工程时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。根据《物权法》第一百七十九条规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该条对于抵押权的定义，抵押权人具有优先受偿权。此处所谓的优先受偿权是指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿，抵押权人对抵押物享有的抵押权，并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权。同时，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，“未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，并非绝对无效。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于被告联合开发公司未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致曹颖办理房产备案、过户登记存在的障碍涤除，故曹颖未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由曹颖的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中曲贵田又未能提供证据证明曹颖对此存在过错，故曹颖对此无过错。
综上，根据现有在案证据，应当认定曲贵田享有的是普通债权，而曹颖基于与被执行人联合开发公司形成真实的房屋买卖合同关系，并实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于曲贵田享有的普通债权，故曹颖就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，曹颖要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，一审法院应予以支持。
一审法院判决：一、停止对本案所涉执行标的沈阳市苏家屯区银杏路28-7号1-6-2房屋的执行；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费11238元（原告已预交），由被告曲贵田、辽宁联合房地产开发有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中曹颖所提供的证据能够证明其在法院查封之前与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》购买了涉案房屋，交付了全部购房款，并合法占有了涉案房屋。曹颖未能办理过户登记系因联合开发公司在将房屋出售给曹颖前设置了在建工程抵押，责任不在曹颖，曹颖作为买受人符合该条规定所规定的可排除强制执行的权利，故一审支持曹颖主张并无不当。关于曲贵田主张本案应适用该规定第二十九条的问题，曹颖作为房屋的买受人法律未予规定强制适用的条款，上诉人该主张无法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,238元，由辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 韩彩霞
审 判 员 姜会军
二〇一八年三月二十八日
法官助理 史舒畅
书 记 员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。