云南省丘北县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丘民初字第429号
原告石林义顺安物业管理有限公司。
法定代表人洪龙章，该公司董事长。
委托代理人刘辉，系公司员工，特别授权。
委托代理人鲁有林，系公司员工，特别授权。
被告缪应奎，男，汉族，1969年3月10日生。
委托代理人缪祥云，系被告父亲，特别授权。
原告石林义顺安物业管理有限公司与被告缪应奎服务合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，依法由审判员赵兴和适用简易程序于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告石林义顺安物业管理有限公司及其委托代理人刘辉、鲁有林和被告缪应奎及其委托代理人缪祥云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月27日原告石林义顺安物业管理有限公司与欧韵丽景的开发商丘北永盛房地产开发商签订前期物业管理合同，就管理对象、服务范围、管理时间、物业费收取标准、权利义务等进行约定。2012年5月26日被告缪应奎与原告石林义顺安物业管理有限公司签订合约书及住户入住合约，合约明确了双方的权利义务。物业公司已多次电话通知、书面通知、上门通知、口头通知被告缴纳物业费，但被告至今未缴纳，无故拖欠。为此，起诉要求法院依法判令被告缴纳拖欠原告2013年5月26日至2015年5月26日共计两年的物业费3494.4元，公共能耗费200元，滞纳金1913.18元，共计5607.58元。并承担本案的诉讼费用。
被告辩称，原告说我们已经完全享受了物业公司提供的各种物业管理费我们认为是不符合事实的。62A这套住房坐东向西，前门是政通路对面是农业局，北边是丘广公路及达平公司，背后是小区的外围，离小区的界线铁栏杆有10米左右，因没有你们的门卡，就连小区的北门我们都进不去。请问物业公司给我们提供了什么服务呢？我们入住后，我们家的花盆在门口被盗过几次、刘家的三轮车、电机被盗过几次，你们来管过了吗?2013年5月我和刘口头向你们反应，请求你们和开发商协商在适当的地点建造个楼梯让业主好上去楼顶维修太阳能，但是你们办到了吗？就我们的电费来说，我们住在小区外线的住户，电费现交的全部都是营业用电没有生活用电，申请表及其他证件已交了一年多了，你们给办了吗？2014年4月我们家的太阳能水管损坏，水白流去了几天，你们的人员有谁来看过，有谁发现了来告诉业主？
诉讼中提到物业管理费按每月每平方米0.56元收取并报县发改委物价科备案批准收取。请问你们怎么不召开业主大会，把批复的文件精神讲给业主听呢？综上所述：1、答辩人不应缴纳物业费，答辩人所居住的欧韵丽景62A商住一体的房屋，该房屋前面临公路，后面与小区不相通。享受不到小区的一切设施和物业公司的服务。2、答辩人没有享受到小区的公共资源，更没有损耗过什么公共能源，不知道答辩人要求的公共能耗费是从何而来？3、被答辩人进住欧韵丽景小区并未召开业主大会，也未公布收费标准，其进驻是否符合相关规定，答辩人也不知道。故对该物业公司，答辩人不予认可。4、答辩人所居住的房屋的电费应分为营业用电和生活用电各一支电表。答辩人多次向物业公司反映，但一直未得到解决。所以答辩人不应承担物业管理费、公共能耗费，更不应承担滞纳金。望法院查明事实依，法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张和支持其诉讼请求向本院提供下列证据：
第一组证据前期物业管理合同复印件，用以证明，原告与丘北永盛房地产开发有限公司于2012年2月27日合法有效签订物业管理合同。就管理对象、服务范围、管理时间、物业费收取标准、权利义务等进行约定，其中特别约定店面为每月每平方米0.56元的收费标准。
第二组证据合约书及入住合约书复印件，用以证明，原被告双方在交接房时，合法有效签订了物业管理服务合同，再次确认《前期物业管理合同》约定的内容，明确双方权利义务。约定被告有按时交纳管理费用的义务。
第三组证据一年、二年、三年未交物业费资料明细复印件，用以证明，原告在日常生活中对小区未交物业费的住户进行了统计，其中包括缪应奎。原告通过电话方式向被告通知其交纳物业费，被告答应“会来”，但一直未交纳，拖欠至今。
第四组组证据物业管理费、水费、电费交费通知复印件，用以证明，对被告拖欠物业相关费用的事实，原告向被告下过书面通知，告知其交费的次目、数目、时限。
经质证，被告对原告提供的第一组证据有异议，认为没有领到该份前期物业管理合同，不知道。对于第二组证据，我不承认，是他们逼的，不签就不给钥匙。对于第三组证据，我不认可。对于第四组证据，我们没有收到该交费通知。
被告未向法庭提交证据。
通过双方当事人的举证和质证，本院认为，原告提供的第一组证据前期物业管理合同复印件，能够证明原告与丘北永盛房地产开发有限公司于2012年2月27日签订物业管理合同。就管理对象、服务范围、管理时间、物业费收取标准、权利义务等进行约定，其中特别约定店面为每月每平方米0.56元的收费标准。第二组证据合约书及入住合约书复印件，能够证明原被告双方在交接房时签订了物业管理服务合同，再次确认《前期物业管理合同》约定的内容，明确双方权利义务。约定被告有按时交纳管理费用的义务。第三组证据一年、二年、三年未交物业费资料明细复印件、第四组组证据物业管理费、水费、电费交费通知复印件，能与合约书相互印证，能证明被告缪应奎未交物业管理等费用的事实，但由于该两组证据是原告单方面制作的材料，不能证明其已经通知到被告缪应奎的事实。
根据庭审和举证质证，本院确认如下法律事实：2012年2月27日原告石林义顺安物业管理有限公司与欧韵丽景的开发商签订前期物业管理合同，就管理对象、服务范围、管理时间、物业费收取标准、权利义务等进行约定。2012年5月26日被告缪应奎与原告石林义顺安物业管理有限公司签订合约书及住户入住合约，合约明确了双方的权利义务。被告于2012年5月26日入住后，现尚欠原告2013年5月26日至2015年5月26日两年的物业管理等费用。原告向本院起诉要求法院依法判令被告支付尚欠原告物业管理费人民币3494.4元、公共能耗费人民币200元、滞纳金人民币1913.18元，共计人民币5607.58元。并由被告承担本案的诉讼费用。
本院认为，2012年2月27日原告石林义顺安物业管理有限公司与欧韵丽景的开发商签订前期物业管理合同。合同约定店面按每月每平方米0.56元收取综合管理服务费，被告所购买的房屋是店面。2012年5月26日被告缪应奎与原告石林义顺安物业管理有限公司签订合约书及住户入住合约，是双方真实意思的表示，双方均应遵守约定。合约约定按时交纳有关费用，逾期按金额每日收取1%的违约金。根据《物业管理条例实施细则》第二十一条的规定原告石林义顺安即成为合法有效的成为欧韵丽景的物业管理公司。虽然被告所住的住房属于商住楼，但是其也属于欧韵丽景小区的一部分，原告已经对欧韵丽景进行了实际的管理，被告作为业主应当缴纳物业管理费等相关的费用，原告主张被告缴纳拖欠的物业管理费人民币3494.4元（260㎡×0.56/㎡×24）的诉讼请求成立，本院予以支持。公共能耗费、滞纳金在合约书中并未约定，本院不予支持。被告要求原告建造楼梯让业主好上去楼顶维修太阳能、电表的营业用电与生活用电分开、太阳能水管损坏等的主张，根据《前期物业管理合同》、《合约书》、《住户入住合约》不属于物业公司管理的范畴。被告主张其所住的欧韵丽景62A商住一体的房屋，后面不与小区相通且由于没有小区的门卡，不能进入小区，享受不到小区的一切设施和物业服务，没有向本院提供证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条《物业管理条例实施细则》第二十一条的规定，判决如下：
由被告缪应奎支付尚欠原告的物业管理费人民币3494.4元。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告石林义顺安物业管理公司承担10元，被告缪应奎承担15元。限判决生效后三十日内履行完毕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 赵兴和
二〇一五年七月一日
书记员 董娅萍