新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）博中民一终字第182号
上诉人（原审被告）博乐市天祥房地产开发有限公司，住所地：博乐市北京路3号小区1号楼302室。
法定代表人丁娟，该公司董事长。
委托代理人于彬，新疆亚桥律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）轩大磊，男，汉族，住博乐市。
委托代理人康国军，新疆振博律师事务所律。代理权限：特别授权代理。
原审第三人中国工商银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州分行。住所地：博乐市青得里大街***号。
负责人肖功亮，该分行行长。
委托代理人于晓莉，该行信贷与风险管理部职工。代理权限：一般授权代理。
委托代理人何文军，该行信贷与风险管理部职工。代理权限：一般授权代理。
上诉人博乐市天祥房地产开发有限公司（以下简称天祥房产公司）因与被上诉人轩大磊、原审第三人中国工商银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州分行（以下简称工商银行博州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2014）博民一初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月日28受理后，依法组成由审判员陈建荣担任审判长，审判员张晖、审判员阿不都西克*阿不都英参加的合议庭，于2014年8月6日公开开庭进行了审理，书记员黄欢担任法庭记录。上诉人天祥房产公司的委托代理人于彬，被上诉人轩大磊的委托代理人康国军，原审第三人工商银行博州分行的委托代理人于晓莉、何文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年4月23日原告轩大磊与被告天祥房产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告轩大磊购买被告开发的位于博乐市顾里木图路天祥国际建材装饰城市场二期15号楼4单元501室房屋一套，面积为113.556平方米，每平方米价格为3306.7元，房款总计为375497元。原告轩大磊向被告天祥房产公司首付225497元，向银行贷款150000元。被告天祥房产公司应当在2013年9月30日前将商品房交付原告轩大磊。合同对被告逾期交房的违约责任约定为：双方同意，出卖人逾期九十一日至一百八十日按日利率万分之零点五付出卖人，逾期一百八十日以上按日利率万分之一赔付。合同签订后，原告轩大磊向被告天祥房产公司交纳首付款225497元，2013年6月20日，原告轩大磊及其妻子郑玉红与第三人工商银行博州分行签订一份《个人购房借款担保合同》，合同约定原告轩大磊向第三人工商银行博州分行贷款150000元，担保方式为抵押，贷款期限五年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，第三人将借款一次性划入被告天祥房产公司账户，原告轩大磊及其妻子按月等额本息还款法（按月计息）从2013年7月至2013年12月，原告轩大磊及其妻子郑玉红每月向第三人还款2973.01元，共计还款14865.05元。2013年12月2日、5日及9日，被告天祥房产公司工作人员向原告轩大磊妻子通话。至今被告天祥房产公司未将房屋交付给原告轩大磊。
原审法院认为，原告轩大磊与被告天祥房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应当按照合同约定进行履行。原告轩大磊已交纳全额房款，被告天祥房产公司应当履行交房义务，至今该房被告天祥房产公司未交付给原告轩大磊，其辩称原告轩大磊未及时领取钥匙，被告交房仅逾期两个月，但未能提供证据证实被告天祥房产公司已履行交房义务，未能交房系原告轩大磊原因所致，故对被告天祥房产公司的辩称本院不予采纳，被告未能履行交房义务已超过三个月，依照相关法律规定，当事人未约定解除合同且未进行催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，原告轩大磊要求解除商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。解除合同后，被告应当向原告轩大磊返还购房款，故对原告轩大磊要求被告天祥房产公司返还购房款375497元的诉讼请求，本院予以支持。原告轩大磊购买该房与第三人工商银行博州分行签订贷款合同，并偿还贷款本金及利息，现原告轩大磊与被告天祥房产公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，使商品房担保贷款合同目的无法实现，原告轩大磊请求解除商品房买卖担保贷款合同，符合法律规定，本院予以支持。因被告天祥房产公司违约导致合同目的不能实现，故原告轩大磊购房贷款本金150000元及利息应当由被告天祥房产公司偿还，对原告轩大磊要求被告天祥房产公司偿还贷款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。因原告轩大磊与被告天祥房产公司《商品房买卖合同》已解除，原告轩大磊交纳购房款225497元应予退还，故对原告轩大磊要求被告天祥房产公司退还房款的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告轩大磊与被告博乐市天祥房地产开发有限公司于2013年4月23日签订的《商品房买卖合同》二、解除原告轩大磊与第三人中国工商银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州分行于2013年6月20日签订的《个人购房借款担保合同》；三、被告博乐市天祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告轩大磊退还房款225497元；四、被告博乐市天祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向第三人中国工商银行股份有限公司博尔塔拉蒙古自治州分行偿还本金150000元及利息（原告轩大磊已偿还本金及利息部分由被告博乐市天祥房地产开发有限公司返还给原告轩大磊）。本案受理费3466元，由被告博乐市天祥房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人天祥房产公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原判决认定“上诉人未履行交房义务已超过三个月”的事实不清，无事实根据。双方签订的《合同》约定，上诉人向被上诉人在2013年9月30日交房，上诉人的房产于同年12月16日通过竣工验收。上诉人购买的楼房，该楼房的业主从2013年10月8日开始领钥匙，同年12月30日基本上整栋楼房业主已领取钥匙。上诉人将整栋楼的其他业主都通知来收房，不可能不通知被上诉人，2012年12月期间，上诉人多次电话通知被上诉人收房。以上事实上诉人提交了相应证据证实。2、原判决认定的基本事实错误。上诉人与被上诉人签订的《合同》第九条“出卖人逾期交房违约责任”的本意是双方继续履行合同，承担违约责任，本案不存在被上诉人行使合同解除权的情形。双方应当依据《合同》约定认定本案的基本事实。《合同》对上诉人逾期交房的违约责任在第九条明确约定了赔付的标准和方式，其《合同》本意是双方继续履行商品房买卖合同，由出卖人向买受人承担违约责任。否则，根本就不会存在出卖人逾期交房违约条款的约定。因此，在本案中对出卖人逾期交房的约定是继续履行合同，承担违约赔偿责任。本案不存在被上诉人以上诉人逾期交房行使合同解除权的情形。而本案也不存在上诉人不能交房、无法交房的情形，商品房买卖合同是完全可以履行的，而合同法的立法本意也是促成交易、鼓励交易的。一审法院错误理解了双方合同条款的约定，以上诉人逾期交房为由，作出支持被上诉人行使合同解除权的判决是错误的，应当依法给予纠正。综上，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人轩大磊答辩称：上诉人竣工时间不代表这一时间通知了被上诉人向其交付房屋的问题。上诉人电话是通知被上诉人去交纳暖气费的问题。依照最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，超过三个月开发商不能交房的，买受人有权解除合同。在双方签订的《合同》第九条中虽然没有约定逾期九十天可以退房，但也并没有限制上诉人享有的法定权利。上诉人的补充理由没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人工商银行博州分行答辩称：本案的房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，被上诉人不应要求解除合同。上诉人与被上诉人之间的法律关系不能影响到第三人的利益。
本院经审理查明，2013年12月初，上诉人天祥房产公司因商品房交房事宜通知被上诉人轩大磊，上诉人要求被上诉人交纳一个采暖期的全额暖气费才能领取购房钥匙，被上诉人拒绝交纳全额暖气费，双方产生纠纷。另：2013年12月16日，被上诉人购买的商品房已全部竣工验收。
以上事实有上诉人提供的证人郭世香、张启鹏的证言及双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，被上诉人轩大磊与上诉人天祥房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行。被上诉人按照该《合同》约定向被上诉人交纳了全额房款；上诉人未在2013年9月30日向被上诉人交房。同年12月，双方当事人又因暖气费交纳的问题发生争议，致使诉争房屋至今未交付与被上诉人。上诉人迟延履行交房的行为，构成违约。根据《合同法》第九十四条第一款第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，上诉人虽然迟延履行了交房义务，但未造成被上诉人轩大磊不能实现合同目的的情形。被上诉人要求解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》并退还购房款的诉请不能成立，本院依法不予支持。上诉人的该项上诉理由成立。因《个人购房借款担保合同》是被上诉人基于《商品房买卖合同》与原审第三人签订的，《商品房买卖合同》未被解除，《个人购房借款担保合同》也应继续履行。故被上诉人要求解除与原审第三人签订的《个人购房借款担保合同》和承担贷款利息的诉请不能成立，本院不予支持。上诉人的该项上诉理由成立。原判决认定事实错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销博乐市人民法院（2014）博民一初字第161号民事判决。
二、驳回被上诉人轩大磊的诉讼请求。
一案件受理费3466元，二审案件受理费6932.46元，合计10398.46元，由被上诉人轩大磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 建 荣
审判员 骆 玲
审判员 阿不都西克*阿不都英
二〇一四年九月十九日
书记员 黄 欢