湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初6474号
原告：兴业银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市武昌区水果湖中北路108号兴业银行大厦。
法定代表人：曾晓阳，该行行长。
委托代理人：王建国，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被告：姚峻，男，1965年4月1日出生，汉族，住址：武汉市洪山区，
被告：武汉东湖创业股份有限公司，住所地：武汉市洪山区关东科技工业园7-4号楼。
法定代表人：龚伟。
原告兴业银行股份有限公司武汉分行与被告姚峻、武汉东湖创业股份有限公司（以下简称“东湖创业公司”）借款合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理，本院于2017年5月2日由审判员陶冲祥担任审判长，与人民陪审员谢莎、孙艳萍组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王建国到庭参加诉讼，被告姚峻、东湖创业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求为：一、判令借款提前到期，被告姚峻提前返还原告借款剩余本金102386.58元、利息4517.10元、罚息及复利412.46元，共计107316.14元（上述利息计算至2016年9月12日止，此后的利息、罚息、复利等按合同约定计算至贷款本息全部清偿之日止）；二、判令原告就被告姚峻提供担保的武汉市东湖新技术开发区光谷·创业街1#-1-2403号房优先受偿；三、判令被告姚峻承担原告因实现上述债权支付的律师代理费损失6439元；四、判令被告东湖创业公司在保证担保范围内承担连带担保责任；五、判令本案诉讼费及其他所有原告为实现债权产生的费用均由被告承担。
事实与理由：2006年7月，被告姚峻因购买武汉市东湖新技术开发区光谷·创业街1#-1-2403号房，与原告签订了《个人住房/商用房抵押借款合同》（编号：兴银鄂A**字2006第0392号，以下简称《借款合同》）以及《按揭房屋违约处置协议》，双方约定：原告向被告姚峻提供借款150000元、借款期为240个月，自2006年8月至2026年8月，借款年利率5.751%，借款人按月以等额本息还款法还本付息，贷款人有权对逾期借款按借款利率上浮50%计收罚息及复利；借款人未按约定期限偿还借款本息，贷款人有权提前回收贷款，并有权依法处分抵押物；被告姚峻以所购买的武汉市东湖新技术开发区光谷·创业街1#-1-2403号房提供抵押担保、被告东湖创业公司向原告提供对该借款不可撤销的承担办理二证及他项权证前的阶段性连带保证担保，以上抵押及保证担保范围均为：借款本金、利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费、律师代理费、办案费、抵押物处置费、公告费、评估费、拍卖费等）。《借款合同》签订后，原告与被告姚峻就武汉市东湖新技术开发区光谷·创业街1#-1-2403号房提供担保的抵押办理了《期房抵押证明》（武房期湖字200605003号），原告为该房屋抵押权人。原告依约于2006年8月18日发放了借款150000元。贷款发放后至今，被告累计逾6期以上未按期足额还款，已属违约。截至原告起诉之日，被告姚峻尚未办妥所购买并抵押的房屋的二证及他项权证，抵押人及保证人也未履行担保义务。现原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼。
原告兴业银行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、《个人住房/商用房抵押借款合同》、《个人住房按揭贷款客户谈话备忘录》，证明原告与被告姚峻、东湖创业公司签订《个人住房/商用房抵押借款合同》、被告姚峻和原告约定借款金额、期限、利率及还款计划、担保等的事实以及被告东湖创业公司为借款提供连带担保的事实。
2、兴业银行借款借据、期房抵押证明，证明原告按合同向被告姚峻发放贷款、履行了合同义务的事实，被告姚峻以所购买的武汉市东湖新技术开发区光谷·创业街1#-1-2403号房提供抵押担保的事实。
3、还款明细清单及还款系统数据，证明被告不按期还款的违约事实。
4、委托代理合同、付款发票，证明原告为实现债权支付代理费，委托律师的事实。
两被告均未到庭参加诉讼，也未提供口头和书面答辩意见及相关证据，视为放弃答辩、质证权。
经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院确认如下事实：
2006年8月17日，原告与被告姚峻签订了编号为“兴银鄂A**字2006第0392号”的《个人住房/商用房抵押借款合同》（以下简称《借款合同》），借款合同双方主体为贷款人（抵押权人）为原告；借款人（抵押人）为姚峻，保证人为东湖创业公司。合同约定，借款金额为人民币150000元整；借款期为240个月（2006年8月18日至2026年8月18日）；该笔借款用于借款人向售房者东湖创业公司支付购房款，该房产坐落于武汉市东湖新技术开发区光谷·创业街1#-1-2403号；该笔借款利率为按年浮动利率，年利率在同期同档次国家基准利率基础上下浮10%；借款期间，如遇国家调整利率，则从调整之日的下一个公历年的第一天自动开始执行新的利率，不再通知借款人。借款人未按期还款且又未就展期事宜与贷款人达成协议，即逾期还款的，贷款人有权对被逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；对不能按期支付利息的，贷款人有权按照本合同约定的罚息利率计收复利；第六条约定：借款人不可撤销地授权贷款人直接将贷款划转至售房者东湖创业公司银行账户名下，借款偿还方式为借款发放次月起每个公历月的21日及借款到期日为还款日，借款人采取等额本息偿还法还款；第八条约定：借款由借款人及抵押人提供抵押担保，抵押物系位于武汉市东湖新技术开发区光谷·创业街1#-1-2403号房屋，若借款人未按合同约定偿还借款本息（包含罚息），贷款人有权依法处置抵押物，抵押担保范围包含但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用等；东湖创业公司作为保证人为借款提供连带责任保证，若借款人未按本合同约定偿还借款本息，保证人应代为偿还，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用等；保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起二年。但是如果保证人房屋竣工且借款人办妥房屋所有权证、土地使用权证和以贷款人为抵押权人的房屋抵押登记手续及以贷款人为第一受益人的保险手续，则自借款人将房屋所有权证、土地使用权证、他项权证正本和保单正本交由贷款人收执之日起，保证人的保证责任解除。同时，贷款人提前收贷时，则视为主债务履行期提前届满，保证期间相应提前；第十条第十三款约定：若借款人未按约定偿还借款本息，则贷款人对借款人有权暂停发放贷款乃至终止发放贷款或提前收贷；合同第十二条第四款约定：若借款人、抵押人未履行本合同项下的义务引起诉讼或其他法律纠纷，贷款人实现债权的费用由借款人、抵押人承担。原告作为贷款人，姚峻作为借款人、抵押人，东湖创业公司作为保证人在合同上签章。
2006年7月13日，被告姚峻在原告提供的《个人住房按揭贷款客户谈话备忘录》上签字按手印确认，其载明的内容包括但不限于：您签订《个人购房借款合同》时，应在贷款人开设还款账户，贷款发放后，依照合同约定的还款方式归还贷款本息……如您不能按时归还贷款本息，贷款人则有权要求您承担以下责任：（1）未按约定时间还款，将按国家规定对逾期贷款计罚息；（2）对未按约定支付利息，计收复利；（3）如您连续违约3个月或累计违约6个月，贷款人有权宣告合同提前到期，并要求提前偿还全部贷款本息，或依法律规定拍卖、处置抵押房屋；对此，您是否清楚？是。
2006年8月25日，原告与被告姚峻就上述房屋在武汉市东湖新技术开发区房产管理局办理了《期房抵押证明》（期房抵押证明编号：武房期湖字200605003号），载明期房的种类为预购商品房，期房坐落于武汉市东湖开发区东信路光谷创业街二期一号楼栋一单元24层2403号，抵押人为姚峻，抵押权人为原告，约定抵押期限为2006年8月18日至2026年8月18日，售房单位为东湖创业公司。
2006年8月18日，原告向被告姚峻发放了150000元的贷款。
原告提交的《客户还款明细清单》及《个人贷款催收通知书》显示：被告姚峻前108期的贷款本金、利息、罚息等均结清，2015年12月9日向原告偿还了第109期（到期日为2015年9月21日）的部分利息0.04元，此后，被告姚峻未曾还款，至起诉时累计逾6期以上未按期足额还款，未还本金102386.58元。
庭审中原告自称：截止2016年9月12日，被告姚峻尚欠原告兴业银行借款剩余本金102386.58元、利息4517.10元、罚息及复利412.46元，共计107316.14元。
2016年9月1日，原告兴业银行为本案诉讼与湖北得伟君尚律师事务所签订《委托代理合同》（编号：兴银鄂20160**），合同第四条第一款约定：“律师代理费按照起诉金额的6%确定。甲方在付款前，乙方须向甲方提供符合国家规定的增值税专用发票。”。举证期内，湖北得伟君尚律师事务所向本院提交了开票日期为2016年9月26日的本案代理费6439元的代理费发票。
另查明，2016年9月13日，中国人民银行公布的五年以上期贷款基准利率为4.90%，上述《借款合同》约定的借款年利率调整为4.90%×（1-10%）=4.41%，年罚息率为4.41%×（1+50%）=6.615%。
本院认为，原告与被告姚峻签订的《个人住房/商用房抵押借款合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告按合同约定向被告姚峻发放150000元贷款，被告姚峻仅按合同约定偿还了部分贷款本金和支付了部分利息，累计逾6期以上未按期足额还款，构成违约。上述《借款合同》约定“借款人未按约定偿还借款本息，贷款人有权暂停发放贷款乃至终止发放贷款或提前收贷，”故原告有权提前收回贷款。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百九十六条：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”及第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”的规定，现《借款合同》已提前到期，被告姚峻应当返还原告偿还全部剩余本金及支付拖欠的利息。原告要求被告姚峻偿还本金102386.58元及截止到2016年9月12日的利息4517.10元的请求，本院予以支持。
被告姚峻未依约向原告偿还本金及支付利息，其行为违反合同约定构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，被告姚峻应按照约定支付从违约之日起至实际清偿借款本息之日止的罚息及复利。原告要求被告姚峻支付截止到2016年9月12日的罚息及复利412.46元及从2016年9月13日起至实际偿还借款本金之日止的罚息（以本金102386.58元为基数，按年利率6.615%计算）的请求，本院予以支持。
被告姚峻以其用上述贷款购买的位于坐落于武汉市东湖开发区东信路光谷创业街二期一号楼栋一单元24层2403号房屋为上述贷款向原告提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告取得了对上述房屋的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”及第一百七十九条第一款：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”的规定，因被告姚峻未能履行到期还本付息义务，原告对上述房屋享有优先受偿权。原告请求对坐落于武汉市东湖开发区东信路光谷创业街二期一号楼栋一单元24层2403号房屋享有优先受偿权的主张成立，本院予以支持。
上述《借款合同》约定，被告东湖创业公司作为保证人为被告姚峻的上述债务提供连带责任保证，若借款人未按本合同约定偿还借款本息，保证人应代为偿还。依照《中华人民共和担保法》第十八条第二款：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”以及第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”的规定，被告东湖创业公司对被告姚峻的上述债务应当承担连带清偿责任，原告要求判令被告东湖创业公司对被告姚峻的上述债务承担连带清偿责任的主张成立，本院予以支持。
原告为实现本案债权支付律师代理费6439元，依据《借款合同》约定：“若借款人、抵押人未履行本合同项下的义务引起诉讼或其他法律纠纷，贷款人实现债权的费用由借款人、担保人承担。”，该律师代理费用应当由被告姚峻承担。原告要求被告姚峻承担6439元律师费的诉讼请求成立，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告姚峻于本判决生效之日起15日内返还原告兴业银行股份有限公司武汉分行借款本金102386.58元及支付利息4517.10元、罚息和复利412.46元，共计107316.14元；
二、被告姚峻向原告兴业银行股份有限公司武汉分行支付2016年9月13日至实际清偿借款本金之日止的罚息（以本金102386.58元为基数，按年利率6.615%计算）；
三、被告姚峻于本判决生效之日起15日内赔偿原告兴业银行股份有限公司武汉分行为实现本案债权所支付的律师代理费6439元。
四、被告武汉东湖创业股份有限公司对上列第一、二、三判项承担连带清偿责任；
五、原告兴业银行股份有限公司武汉分行对被告姚峻购买的武汉市东湖开发区东信路光谷创业街二期一号楼栋一单元24层2403号房屋【期房抵押证明编号：武房期湖字200605003号】拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
本案案件受理费2443元、公告费650元，共计3093元，由被告姚峻、武汉东湖创业股份有限公司共同承担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并支付给原告）。
当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
当事人必须履行发生法律效力的民事判决书，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审 判 长 陶冲祥
人民陪审员 谢 莎
人民陪审员 孙艳萍
二〇一七年七月十七日
法官 助理 王 聪
书 记 员 何利仙