江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1822号
上诉人（原审原告）周子越，男，1983年11月3日生，汉族，南京某市场部经理。
委托代理人周立利（系上诉人周子越之父），男，汉族，1952年12月8日生，江苏省沭阳县委宣传部退休干部。
委托代理人徐涛明，江苏东域律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵明广，男，汉族，1965年3月20日生，南京某厂工人。
委托代理人张金宝，江苏金港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蒋筠，女，汉族，1966年4月24日生，南京市某托儿所园长。
上诉人周子越因与被上诉人赵明广、蒋筠房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第7296号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年5月29日公开开庭审理本案。上诉人周子越及其委托代理徐涛明、周立利，被上诉人赵明广及其委托代理人张金宝，被上诉人蒋筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周子越原审诉称：2013年7月30日，周子越和赵明广、蒋筠经协商签订了《房屋买卖协议》，约定由赵明广、蒋筠以888000元价格将位于本市线路新村6-18号房屋出售给周子越。当日，周子越向赵明广、蒋筠支付了定金20000元。该协议签订后，赵明广、蒋筠反悔，以种种理由和借口，甚至恫吓、诱迫周子越，要么自动放弃购房，要么接受赵明广、蒋筠涨价要求。四个多月过去了，赵明广、蒋筠非但不履行协议约定的配合周子越办理过户、公积金按揭贷款等手续，且周子越多次以不同方式要求赵明广、蒋筠共同至房产局办理房屋过户等相关手续，赵明广、蒋筠均不予理睬。赵明广、蒋筠在签订合同时，未如实告知周子越房屋建造年代、质量状况等，且隐瞒了已与中介公司签订委托代售协议的情况，对周子越予以欺诈。因赵明广、蒋筠违约行为，导致周子越买房未果，给周子越及家人造成了严重损害。现诉至法院，请求判决周子越、赵明广、蒋筠之间签订的房屋买卖合同依法解除，两赵明广、蒋筠返还周子越购房定金20000元，赔偿违约损失100000元，并承担本案诉讼费用。
赵明广、蒋筠原审共同辩称：一、赵明广、蒋筠于2013年7月16日与南京市下关区锦华房产经纪中心（以下简称锦华房产中心）签订委托销售协议书，委托该房产中心对外发布信息售房。2013年7月30日下午，周子越获得售房信息后在锦华房产中心的安排下，与赵明广、蒋筠相约看房。周子越实地看房后表示满意，经双方协商签订房屋买卖协议。签订合同前，赵明广、蒋筠明确告知周子越已委托锦华房产中心售房，要求所有手续需到该中心办理，周子越也表示同意。协议签订后，赵明广、蒋筠多次通过手机和短信通知周子越，要求其按约尽快到锦华房产中心签订正式房屋买卖合同，并由该中心代办房屋过户手续。周子越与锦华房产中心接触之后认为其收费过高，且不能满足其确保公积金贷款成功的要求。周子越又单方面联系了另外一家中介机构，并要求由该中介机构代办过户手续。鉴于赵明广、蒋筠已委托锦华房产中心售房，如果再行委托其他中介，需向锦华房产中心承担违约责任，故赵明广、蒋筠拒绝了周子越的要求，最终导致涉房屋至今未完成交易。二、周子越通过锦华房产中心获得涉案房屋销售信息后，按照诚实信用的原则，本案的房屋过户交易手续应当由该中介代理。周子越为了少交中介费而要求更换中介机构，赵明广、蒋筠有权拒绝。双方因中介机构产生矛盾导致交易未能完成，依法应不能认定是赵明广、蒋筠违反了房屋买卖协议约定的配合周子越共同办理过户手续、公积金按揭贷款等手续的合同附随义务。在赵明广、蒋筠没有违约的情况下，周子越未能在2013年12月5日前付清全部购房款，周子越的行为已经构成违约，应向赵明广、蒋筠承担违约责任。三、赵明广、蒋筠在交易过程中从未隐瞒该房屋的建造年代，未伪造协议，也未一房多卖。综上，请求法院驳回周子越的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市线路新村6号-18房屋，建筑面积72.72平方米，登记产权人为赵明广。赵明广、蒋筠原系夫妻关系，2013年12月16日登记离婚。
2013年7月16日，赵明广与锦华房产中心签订了《房地产限时委托销售协议书》，约定由赵明广、蒋筠委托锦华房产中心全权代理销售涉案房屋，委托代售价格为900000元，代理期限为90天，如赵明广、蒋筠违约应承担委托代售价格10%的违约金等等。
2013年7月30日，周子越、赵明广、蒋筠签订了《房屋买卖协议》，约定：由赵明广、蒋筠将涉案房屋出售给周子越，房屋售价为888000元，此价格在周子越向赵明广、蒋筠交付定金时及往后，无论市场房价涨跌，均按此价格执行；赵明广、蒋筠向周子越提供的房屋、土地、身份等三证必须确保真实无误，赵明广、蒋筠主动积极地与周子越共同办理好房屋过户、公积金按揭贷款等手续；周子越交给赵明广、蒋筠定金20000元，赵明广、蒋筠确保在2013年12月5日之前将房屋移交给周子越，周子越确保在赵明广、蒋筠移交房屋之前的五日之内将房款交付给赵明广、蒋筠；在办理各种手续过程中产生的各种费用，均须按有关规定、常规、惯例等予以承担，如万一需交中介费，周子越予以承担周子越应承担部分；本协议具有法律效力，双方需严格遵守，无论哪一方违约，须赔偿给守约方100000元作为违约处罚；本协议一式两份，在房屋正式交付前的十日内，以本协议为基本架构，重新签订房屋买卖合同，等等。
上述协议签订当日，周子越即向赵明广、蒋筠交付了20000元购房定金。此后，在合同履行过程中，双方产生争议。周子越称要求赵明广、蒋筠配合办理公积金贷款、房屋过户手续但赵明广、蒋筠未予配合。赵明广、蒋筠则称因涉案房屋在之前已委托锦华房产中心全权代售，且该事实在双方签订房屋买卖合同时已告知周子越，故应通过锦华房产中心签订正式的存量房交易合同。2013年10月，经锦华房产中心组织双方协调，周子越、赵明广、蒋筠曾沟通协商签订房屋买卖合同的具体事宜。周子越称当时系考虑赵明广、蒋筠遂同意至锦华房产中心协商，但房屋交易中介费周子越只承担一部分，锦华房产中心须能确保周子越办理各种贷款手续，赵明广、蒋筠对于涉案房屋内的装修在房屋交付时不能拆除。赵明广、蒋筠称经协商双方就中介费支付、房屋装修交付并无争议，因周子越要求锦华房产中心确保其能办理房屋贷款事宜，遂导致双方未签订存量房交易合同。此后，周子越多次短信催促赵明广、蒋筠配合办理过户手续，赵明广、蒋筠则短信通知周子越签订存量房交易合同，双方互不理涉，致使周子越、赵明广、蒋筠之间的房屋买卖合同未再履行。2013年12月12日，赵明广、蒋筠向锦华房产中心支付了15000元中介费。同日，锦华房产中心向赵明广、蒋筠承诺，如涉案房屋由其出售，且收取买方中介费等于或高于15000元，则返还赵明广、蒋筠15000元。
2013年12月18日，周子越以赵明广、蒋筠违约致使双方合同无法履行为由，诉至原审法院，请求赵明广、蒋筠承担返还定金，支付赔偿损失的违约责任。原审法院依法向赵明广、蒋筠送达起诉状副本及相关应诉材料，并于2014年2月28日开庭审理。庭审中，周子越明确主张解除与赵明广、蒋筠之间的房屋买卖合同。赵明广、蒋筠则表示如周子越坚持解除合同，亦同意与其解除合同。
因周子越、赵明广、蒋筠双方意见分歧较大，致使本案在原审期间调解无效。
以上事实，有当事人陈述、房屋买卖协议、房地产限时委托销售协议书、收条、双方往来短信及原审法院调查笔录、开庭笔录等证据予以证实。
原审法院认为，周子越、赵明广、蒋筠之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定履行相应的合同义务。
本案中，周子越经实地看房，并与赵明广、蒋筠协商后，于2013年7月30日签订了房屋买卖合同。该合同中载明如万一需交中介费，乙方予以承担乙方应承担的部分，则双方在签订合同时对于涉案房屋买卖应通过中介机构过户交易系明知，且对于中介费负担有明确约定。2013年10月，经锦华房产中心组织协调，周子越、赵明广、蒋筠曾通过协调签订存量房交易合同事宜，可见周子越对于通过锦华房产中心办理涉案房屋过户交易系同意。周子越称因锦华房产中心无法确保其办理贷款手续，故无法签订存量房交易合同。因支付房款系周子越作为买方的合同义务，锦华房产中心作为居间方并无确保周子越办理贷款的合同义务。周子越称因赵明广、蒋筠要求涨价致使周子越未签订合同，但未提供证据予以证明。周子越亦对于在双方约定的2013年12月5日房屋交付前五日内为履行付款义务的准备情况，未举证证明。故在此情形下，周子越、赵明广、蒋筠双方未签订存量房交易合同，并导致双方合同未再继续履行的责任不在赵明广、蒋筠。本案审理过程中，周子越于2014年2月28日提出解除合同，赵明广、蒋筠于2013年3月14日亦同意解除合同。双方对于合同终止履行不持异议，原审法院予以确认。
关于周子越主张赵明广、蒋筠返还定金20000元问题。合同签订后，赵明广、蒋筠已收取周子越定金20000元。现赵明广、蒋筠不认可其存在违约行为，但同意在合同解除后向周子越返还该20000元定金。因赵明广、蒋筠自愿返还该笔定金，原审法院对此予以确认。
关于周子越主张赵明广、蒋筠支付违约赔偿金100000元。周子越称系因两赵明广、蒋筠违约行为致使双方合同无法履行，且因赵明广、蒋筠违约行为造成其损失，对此周子越未提供充分证据予以证明。故周子越该项诉讼主张，并无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，为维护当事人合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、周子越、赵明广、蒋筠之间签订的关于南京市线路新村6号-18房屋买卖合同于2014年3月14日解除。二、赵明广、蒋筠于判决生效之日起五日内返还周子越定金20000元。三、驳回周子越的其他诉讼请求。如赵明广、蒋筠未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理1350元（已减半收取），由周子越负担1200元，赵明广、蒋筠负担150元（周子越已预交，赵明广、蒋筠在履行上述给付义务时一并给付周子越）。
上诉人周子越不服原审判决，向本院提起上诉称，一、赵明广、蒋筠弄虚作假。表现在：1、赵明广、蒋筠向原审法院举证的是一份假协议（废弃的协议草稿）。协议草稿与正式协议有着本质和关键的不同：协议草稿上没有赵明广签名，协议草稿里条款重复，有两个重复的第五条款，协方草稿里没有正式协议中“甲方须维护好房屋的固定设施，如有损坏应予修复和照价赔偿”内容。2、赵明广、蒋筠向原审法院提供的《收条》是假的。周子越与赵明广、蒋筠签订的房屋买卖协议约定的履行有效期是2013年7月30日起至2013年12月5日至。在协议约定的有效期已过7天后12月12日，赵明广、蒋筠再向锦华房产中心交了15000元的中介费，锦华房产中心向赵明广、蒋筠出具收条，此举明显不合常理，存在恶意串通之嫌。3、赵明广、蒋筠向原审法院提供的是虚假的离婚证明。二、赵明广、蒋筠隐瞒了其与锦华中介与2013年7月16日签订的《房地产限时委托销售协议书》，隐瞒了诉争房屋是1958年建的砖木结构房屋等情况，主观上构成欺诈。三、赵明广、蒋筠与锦华房产中心串通，合伙诬陷周子越。周子越从未委托过锦华房产中心帮助买房，更不知赵明广、蒋筠委托该中介售房之事。该中介与赵明广、蒋筠相互串通，合伙胁迫周子越加价。锦华房产中心和赵明广、蒋筠都不能提供证据证明是锦华房产中心安排周子越看房的事实。涉案合同也不是锦华房产中心所拟定。四、涉案合同无法履行的责任均在赵明广、蒋筠欲加价出售诉争房屋，并无视协议已签，定金已收的事实，进行一房多卖。五、赵明广、蒋筠主张应由锦华房产中心代办的方式已经超出了协议约定的范围，其行为已构成违约。且赵明广、蒋筠与锦华房产中心的约定无权约束上诉人，上诉人买房无须让锦华房产中心办理相关手续，被上诉人亦无权要求上诉人必须委托锦华房产中心办理相关手续。综上，请求二审法院在查清事实基础上依法撤销原审判决改判支持上诉人的原审诉请。同时判令赵明广、蒋筠承担本案一、二审全部诉讼费。
被上诉人赵明广、蒋筠共同答辩称，1、周子越有关被上诉人向法院提供假协议、假收条、假离婚证明，与锦华房产中心恶意串通，合伙诬陷周子越的主张，没有任何证据予以证明。2、赵明广、蒋筠在履行双方签订的房屋买卖合同过程中没有违反双方约定的由卖方协助买方办理过户手续，申请公积金按揭贷款的合同附属义务的约定。首先合同签订之后赵明广、蒋筠曾多次通知周子越到锦华房产中心办理相关手续。其次，在签订合同时赵明广、蒋筠曾明确告知周子越本案所涉房屋是委托锦华房产中心代理销售，因此相关的手续要到锦华房产中心办理。再次双方在合同中并未约定由周子越选择中介机构，因此导致双方在中介机构的选择的问题上产生争议，最终导致合同无法继续履行，其责任不在赵明广、蒋筠，因此周子越要求赵明广、蒋筠承担违约责任缺乏事实依据。
二审中，上诉人周子越提交了以下证据：1、《收入证明》（复印件）；2、《南京市社会保险个人参保缴费证明》（复印件）；3、《个人授权委托书》（复印件）；4、周子越个人账户银行流水明细；5、周子越与南京金羚房地产开发有限公司于2013年11月13日签订的商品房预售合同及购房发票。上诉人用上述证据证明其为履约做好了准备，并且有能力履行合同。两被上诉人对上诉人提供的证据的真实性不持异议，但认为上述证据不能证明上诉人有履约能力。两被上诉人同时认为商品房预售合同恰好能证明上诉人违约，因为双方之间的纠纷尚未有生效民事判决裁决，而周子越就在案件审理期间另行购买房屋，而两被上诉人是一直同意按原协议履行。
上诉人周子越还申请证人王某出庭作证，证明是因为两被上诉人欲加价才导致双方之间的买卖合同没有履行。王某陈述其与周子越是朋友，当时是周子越通过电话联系看房，然后三个人就一起开王某的车子去了诉争房屋。而在2014年2月28日原审法院开庭审理时，周子越当庭陈述其在下午三点左右与房主电话联系上后，其一个人先去看了诉争房屋，之后其又去看了另一套房子，晚上周子越觉得还是两被上诉人的房子好，恰好下午5点钟时，其父亲来到南京，周子越和和父亲、表哥三个就一同去两被上诉人家看房，并当场谈价格，因为第二天其父要离开南京，所以当天晚上7点就又到两被上诉人家里签订了买卖协议。
二审中，为了进一步查清案件事实，本院依职权向锦华房产中心经理赵万春和工作人员周承兰进行调查，赵万春和周承兰均表述诉争房屋系两被上诉人委托锦华房产中心独家对外销售，诉争房屋对外销售的相关房源信息系锦华房产中心对外发布，上诉人周子越是通过锦华房产中心周承兰的安排前往诉争房屋去看房的。该二人亦均表示周子越及其父母均前往锦华房产中心洽谈过买卖合同签订事宜，接待人为赵万春，买卖双方也曾在锦华房产中心洽谈过正式的买卖合同签订事宜。赵万春陈述其已明确告知周子越和其父亲锦华房产中心独家代理诉争房屋的对外销售，并向本院提交了一份没有上诉人和被上诉人签名的《房地产买卖中介合同》，赵万春陈述虽然该合同上没有双方签名，但内容中的一部分系周子越的父亲周立利书写，其字体与周子越提交的买卖协议一致，由此可以证明周子越和周立利父子确实就正式的房屋买卖合同与锦华房产中心洽谈并基乎谈妥过，后来因为周子越父子要求锦华房产中心确保其办得到公积金贷款，锦华房产中心提出就此要另外支付一些费用时遭到周子越父子的拒绝而未正式签订合同。对于赵万春和周承兰的陈述，两被上诉人均予以认可，上诉人周子越不认可。对于锦华房产中心陈述的《房地产买卖中介合同》中周立利书写的部分，周子越表示不知情。
本院查明的其他事实与一审认定基本一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明书当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周子越认为两被上诉人存在加价售房和无理要求上诉人必须通过锦华房产中心办理购房相关手续两项违约行为，对于周子越的该项主张，周子越负有举证义务。对于周子越有关两被上诉人加价售房的主张，周子越申请证人王某出庭作证，因王某的陈述与周子越在原审庭审中的陈述有矛盾，且王某与周子越有利害关系，故王某的证人证言本院依法不予采信。故周子越有关两被上诉人加价售房的上诉意见，因周子越举证不足，本院依法不予采纳。关于周子越认为两被上诉人没有明确告知其委托锦华房产中心独家销售诉争房屋事宜，即便事后告知，两被上诉人也无权要求其必须委托锦华房产中心办理买房事宜的问题，本院认为，从《房屋买卖协议》内容、《房地产限时委托销售协议书》、南京市下关区锦华房产经纪中心工作人员赵万春、周承兰陈述、上诉人与被上诉人庭审陈述、周子越最先与锦华房产中心洽谈沟房事宜等综合情况来看，可以认定两被上诉人在与周子越就诉争房屋进行交易洽谈时已经将锦华房产中心系诉争房屋独家销售商的事宜明确告知周子越，故周子越有关其不知道锦华房产中心为诉争房屋独家销售商的主张，本院不予支持。从二手房交易惯例来看，凡卖方委托房地产中介公司独家销售房屋的，房屋买卖所需要办理的相关手续通常在该房地产中介公司的指导下进行或者由该房地产中介公司负责办理相关手续。故周子越有关独家销售的约定仅约束两被上诉人，周子越有权自由选择帮助买方办理购买手续的中介公司的主张，有违二手房交易惯例，故对于周子越的该主张，本院不予支持。综上，周子越有关两被上诉人存在违约行为，理应向其支付10万元违约金的主张，因依据不足，本院不予支持。因周子越与两被上诉人在原审期间就双方买卖合同的解除达成合意，两被上诉人理应向周子越返还其交付的2万元购房定金。综上，上诉人周子越的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2700元，由上诉人周子越负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年六月十八日
书记员 金丽丽