重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第00364号
上诉人（原审被告）：施方礼，男，汉族，1971年11月29日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
委托代理人：冉武，重庆渝东律师事务所律师。
委托代理人：周光林，重庆渝东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄显菊，女，苗族，1971年2月28日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
委托代理人：冉武，重庆渝东律师事务所律师。
委托代理人：周光林，重庆渝东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佘松林，男，汉族，1984年3月10日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
委托代理人：高元平，男，苗族，1974年8月10日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：王章华，男，汉族，1957年9月15日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
原审第三人：余胜莲，女，汉族，1961年10月22日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人施方礼、黄显菊与被上诉人佘松林，原审第三人王章华、余胜莲确认合同无效纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2015年2月12日作出（2014）彭法民初字第02730号民事判决。施方礼、黄显菊不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人施方礼、黄显菊及其共同委托代理人冉武、周光林，被上诉人佘松林及其委托代理人高元平，原审第三人余胜莲到庭参加了本案诉讼，原审第三人王章华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
彭水苗族土家族自治县人民法院查明：2013年4月18日王章华、余胜莲作为甲方与作为乙方的施方礼、黄显菊签订了一份房屋修建契约。该契约内容如下：1.甲方自愿将位于郁山镇白马社区一组（龙井街7号）的民用水泥砖危房3间（产权登记人为王章华）交由乙方重新修建；2.乙方负责新房修建过程中的所有工作；3.甲方在乙方修建好的新房中挑选一层楼归甲方所有，其余楼层房屋归乙方所有，双方对其所有的房屋享有处置权。2013年5月4日王章华与施方礼签订了房屋修建补充契约，该契约约定了王章华只选定重新修建房屋的第四楼A、B套，其余房屋由施方礼所有。依此契约，施方礼在彭水郁山镇白马社区一组（龙井街7号）修建了六层楼房。王章华、余胜莲占有了该楼房第四层A、B两套房屋。修建过程中，王章华缴纳了35872元的房屋修建配套费及5000元的房屋风貌保证金。施方礼向彭水郁山镇村镇建设管理所缴纳了修建配套费共计22000元。
2013年5月7日，佘松林与施方礼达成口头协议，约定佘松林购买该楼房第二层中的一套房屋。佘松林交付购房款34800元，施方礼出具收条一张，约定“今收到佘松林交来房室款34800元，白马堂龙井街门号7号第二楼B套，总房款134800元，双方永不反悔，如果反悔自行负责，还欠100000元。交款人：佘松林收款人：施方礼”。后因涉案楼房的楼层发生变化，佘松林、施方礼约定的第二楼变更为第四楼。佘松林接管该房屋后，在装修过程中因房屋楼顶漏水等问题与施方礼发生纠纷，佘松林向该院提起民事诉讼，要求确认佘松林、施方礼订立的房屋买卖合同无效，同时判决施方礼返还佘松林的购房款34800元及房屋装修款40000元。一审庭审过程中，佘松林当庭向该院提出撤回房屋装修款40000元这一诉讼请求。佘松林所购房屋现处于无人监管、控制状态，该房屋能随时出入。另查明：本案所涉楼房位于彭水郁山镇城镇规划区内，施方礼修建时未取得建设用地规划许可证，且在一审法庭辩论终结前，该楼房未取得产权登记。本案所涉楼房所占土地系国有土地，王章华于1991年取得该土地的国有土地使用权证。还查明：王章华与余胜莲，施方礼与黄显菊均系夫妻关系。
佘松林一审诉称：2013年5月7日，施方礼在彭水郁山镇修建房屋出售。佘松林确定以134800元的价格购买该栋楼房的第二层。佘松林与施方礼达成口头协议，同时支付购房款34800元。后施方礼擅自变更楼层，佘松林接管房屋后，发现房屋存在质量问题，佘松林向施方礼多次交涉未果。施方礼的房屋不但存在质量问题，且未能办理产权登记，该房屋属于国家禁止交易的小产权房。故，佘松林具状请求人民法院依法判决佘松林、施方礼订立的房屋买卖协议无效，同时判决施方礼返还购房款34800元。
施方礼、黄显菊一审辩称：1.施方礼、佘松林达成的口头购房协议合法有效，并未违反法律规定；2.涉案房屋不是小产权房，施方礼享有该房屋的物权；3.涉案房屋本身不存在质量问题，房屋楼顶渗漏是佘松林操作不当所致；4.佘松林、施方礼并未对办理房产证进行约定。
余胜莲一审述称：涉案楼房所占土地登记在王章华名下，因王章华、余胜莲的房屋已破旧，遂与施方礼合伙修建涉案楼房，双方签订了房屋修建契约。
王章华一审未作陈述。
彭水苗族土家族自治县人民法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案佘松林与施方礼先达成口头协议，后缴纳部分房款，施方礼出具收条一张，收条约定了标的、价款、履行方式等内容，后楼层虽发生变化，但佘松林接管房屋的行为视为其已经认可变更后的房屋。从佘松林、施方礼达成的内容来看，佘松林与施方礼之间已经订立了房屋买卖合同。本案的争议焦点在于该房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……。”本案中，施方礼修建的房屋位于彭水郁山镇城镇规划区内，施方礼修建该楼房时并未取得建设工程规划许可证。另，截止一审法庭辩论终结时，施方礼修建的涉案楼房未取得产权登记。施方礼辩称已缴纳了修建配套费，手续已完备。对于修建配套费，其性质仅是政府依法征收并用于乡镇（街道）基础设施配套建设的专项费用，施方礼缴纳了配套费并不能免除其建房应履行审批手续的强制性义务，更不能说明涉案房屋已经进行了物权登记，取得了房屋的权属证书。该院认为，对于未履行任何审批手续且未进行物权登记的房屋不应受到法律的保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”佘松林与施方礼订立的房屋买卖合同因所涉房屋未办理建房审批手续，且未取得权属证书而进行了转让，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，应当认定无效。佘松林已向施方礼缴纳了34800元的购房款，施方礼应当予以返还。对于佘松林所购房屋，因现处于闲置状态，施方礼可随时对其进行控制，故无返还必要。综上，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认佘松林与施方礼于2013年5月7日订立的房屋买卖合同无效，施方礼于该判决生效之日起十日内返还佘松林购房款34800元；二、驳回佘松林其余诉讼请求。案件受理费835元，由佘松林自行负担。
施方礼、黄显菊对彭水苗族土家族自治县人民法院作出的一审判决不服，向本院提起上诉，请求本院撤销（2014）彭法民初字第02730号民事判决，依法改判佘松林对其装修的坐落于彭水郁山镇龙井街7号的第6层B套房屋恢复原状，并返还给施方礼、黄显菊。事实和理由如下：一审法院确认佘松林与施方礼于2013年5月7日签订的房屋买卖合同无效后，只判决施方礼返还佘松林购房款34800元，而未能同时判决佘松林返还房屋、恢复原状错误。
被上诉人佘松林答辩认为，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
原审第三人余胜莲对施方礼、黄显菊的上诉请求、事实和理由不持异议。
原审第三人王章华未作陈述。
当事人各方在本案二审期间均未向本院举示新的证据。
本院二审查明：佘松林接收的房屋位于案涉楼房物理层第六层。
本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是，在确认房屋买卖合同无效后，在判决施方礼返还佘松林购房款34800元的同时，应否一并判决佘松林返还房屋并恢复原状。本院对此焦点评述如下：
佘松林提起诉讼，请求人民法院判决确认其与施方礼签订的房屋买卖合同无效，同时判决施方礼返还其已支付的购房款34800元。佘松林、黄显菊针对佘松林的起诉，抗辩认为案涉房屋买卖合同有效，并未认可佘松林合同无效的主张。由于对合同效力存有争议，施方礼、黄显菊并未主张合同无效的法律后果，一审法院仅针对一审原告佘松林的诉讼请求作出判决并无不当。在合同无效的情况下，施方礼可以另行起诉，向佘松林主张因合同无效导致其应负的返还财产等法律后果。
综上，施方礼、黄显菊上诉的事实和理由不成立，本院不予支持。对一审判决，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1670元，由上诉人施方礼、黄显菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 王军峰
代理审判员 王瑞霞
二〇一五年五月十八日
书 记 员 谭昕怡