浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0382民初4913号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行，住所地浙江省乐清市柳市镇柳青路1388号。
负责人：马中和，系该行行长。
委托代理人：王云雷，浙江航英律师事务所律师。
委托代理人：倪秀秀，女，1992年8月12日出生，汉族，住浙江省乐清市，系该支行员工。
被告：张永财，男，1956年1月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。
委托代理人：陈素珠，女，1956年4月12日出生，汉族，住浙江省乐清市，系被告的妻子。
第三人：陈建新，男，1958年9月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。
原告上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行诉被告张永财、第三人陈建新债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理。原告在诉讼过程中向本院提出保全申请，本院依法裁定查封第三人陈建新所有坐落于乐清市北白象镇前程村的房产（所有权证号为221027，保全金额以900000元为限）、查封第三人陈建新所有坐落于乐清市北白象镇前程村的房产（所有权证号为221028，保全金额以900000元为限）。本案依法由代理审判员王怡如适用简易程序于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王云雷、倪秀秀、被告张永财的委托代理人王春美、陈素珠、第三人陈建新均到庭参加诉讼。后本案又于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王云雷、倪秀秀、被告张永财的委托代理人王春美、陈素珠均到庭参加诉讼。第三人陈建新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行诉称：原告与被告、案外人浙江永拓电气有限公司、温州腾旭服饰有限公司、张晓攀、张晓勇金融借款合同纠纷案件，经贵院立案审理后，分别作出编号为（2015）温乐商初字第1846号、（2015）温乐商初字第1847号、（2015）温乐商初字第1848号、（2015）温乐商初字第1849号民事判决书。该四份判决书分别判决浙江永拓电气有限公司偿付原告借款本金4899170.34元、100万元、100万元、159万元，加上期内利息、罚息、复利之后的总额超过850万元，被告对浙江永拓电气有限公司的上述债务在最高债权余额1600万元以内承担连带偿还责任。该四份判决书现已生效，被告未能履行偿还义务。原告发现被告为达到逃债目的私自转移财产，于2015年6月18日将位于北白象镇前程村的两处房产（原所有权证号为040f08738、现所有权证号为221028、建筑面积为382.95㎡；原所有权证号为040f08704、现所有权证号为221027、建筑面积为326.12㎡）以不合理的低价转让给第三人，被告在实施处分财产的行为后，已不具有足够的财产来清偿原告的债务，其行为严重损害了原告的债权。原告故此起诉，要求法院：1、依法撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同（坐落于北白象镇前程村，原所有权证号为040f08704、现所有权证号为221027、建筑面积为326.12㎡）及房屋过户转让行为；2、依法撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同（坐落于北白象镇前程村，原所有权证号为040f08738、现所有权证号为221028、建筑面积为382.95㎡）及房屋过户转让行为；3、本案诉讼费、房产评估费、保全费等原告为实现撤销权所支付的一切相关费用由被告承担。
被告张永财答辩称：《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”依据上述规定，在债权人以明显不合理的低价转让财产时，债权人撤销权纠纷适用的前提：1、原告享有合法有效的既存债权；2、债务人以不合理的价格转让财产侵害了债权人的合法权益；3、被告与受让人恶意串通。本案不符合债权人撤销权的构成要件，原告无权主张撤销被告与第三人之间的房屋买卖合同。
一、被告将涉案房屋出售给第三人时原告对被告不享有合法有效的既存债权，被告不存在逃避债务侵害原告债权的行为。1、原、被告系保证关系，虽然被告于2011年7月22日签订《最高额保证合同》，但直至2016年4月1日法院才确定被告需承担保证责任，涉案房屋已经于2015年6月10日转让给第三人。被告侵害原告债权的前提是原告享有合法有效的既存债权，尚未发生的债权不属于有效债权。原告在未经法院确认被告对原告承担保证责任前，原告不享有对被告合法有效的既存债权。故被告在法院未确定其承担连带保证责任的情况下将涉案房屋转让给第三人，不存在逃避债务侵害原告债权一说。2、保证人不仅仅只有被告一人，同时还有温州腾旭服饰有限公司、张晓攀、张晓勇，即便原告无法实现浙江永拓电气有限公司的债权，也存在另外三个保证人承担保证责任，浙江永拓电气有限公司自身也具有固定资产，因此原告的债权实现仍有保障，被告转让财产的行为未侵害原告的债权。
二、被告转让涉案房屋的价格合理。2015年6月10日，被告与第三人签订两份房屋买卖合同，分别将涉案的两套房屋以100万元的价格出售给第三人。2015年6月15日，第三人向被告的配偶支付了两套房屋共200万元的购房款。本案涉案房屋已经抵押给银行，涉案的房屋若不及时出售将影响还贷，而涉案房屋在当时无人购买，第三人以每套100万元购买属于房屋的正常市场价，根本不存在不合理低价转让的情况。两套涉案房屋在税务部门评估的金额分别为1239256元和1263735元，而被告将两套房屋转让给第三人的金额为200万元，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条规定“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”根据该规定，即便按税务机关认定的价格，涉案房屋的出售价也未明显过低，未达到明显不合理的标准。原告认为被告转让房屋的价格属于明显不合理，应当申请房屋价格评估以确定是否系明显低价，但原告在举证期间内未向法院申请价格评估，其应当承担举证不能的法律后果。至于原告提供的备案合同显示转让款分别为30万元和38万元，其是为了避免税收而提供给税务部门的，并非本案房屋买卖真实履行的合同，基于物权法规定设立的房产交易备案登记制度，管理部门并不据此审查双方的实际交易价格，所开具的房产交易发票也并非建立在审查真实交易价格的基础上，该备案登记的效力主要在于房产交易行为的公示性，本案真实履行的合同应为2015年6月10日签订的房屋买卖合同，6月10日的这份合同约定的房屋价款与第三人实际支付的价款能够印证，体现了当事人的真实意思。被告及第三人是按房管部门评估价格缴纳的税款，也不是按备案的合同纳税，该备案合同与本案无关，故本案转让涉案房屋的价格合理。
三、被告与第三人不存在恶意串通的行为。被告转让涉案房产是为了偿还涉案房屋作为抵押的银行贷款，不存在与第三人恶意串通侵害原告债权的情形。2012年9月3日，被告将涉案房屋抵押给中国农业银行股份有限公司乐清支行，抵押担保的期限为2012年9月3日至2015年9月2日，最高额抵押金额为1000万元。因还款期限届至，被告为防止涉案房屋被银行拍卖，于2015年6月10日将涉案房屋转让给第三人，2015年6月15日，被告的配偶陈素珠将转让本案和另案房屋的款项转入浙江永拓电气有限公司，同日，浙江永拓电气有限公司将陈素珠转入的款项用于偿还中国农业银行的贷款。被告将房屋转让，其是为了偿还涉案房屋本身就已经存在的抵押贷款，若涉案房屋原抵押贷款未偿还给中国农业银行，理应由中国农业银行实现债权将涉案房屋拍卖并对拍卖款具有优先受偿权，也与原告无关，故被告转让涉案房屋不存在恶意逃避债务的故意，未侵害原告的债权实现。本案第三人是以合理的价格受让了涉案房屋，其在签订合同时并不知晓被告还存在中国农业银行贷款之外的其他担保行为，且涉案的房屋只抵押给中国农业银行并办理抵押登记，第三人所能得知的情况只是涉案房屋抵押给中国农业银行，其无权也无义务知晓被告存在其他债权债务纠纷。第三人已支付合理对价，并将涉案房屋转移登记至自己名下，已经取得涉案房屋的所有权，且涉案房屋现也已经抵押给银行，不存在撤销的原因。原告认为被告与第三人之间是亲戚关系就属恶意串通，纯属主观推测。
综上，本案不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十八条、第十九条的规定，原告无权主张债权人撤销权。
第三人陈建新到庭陈述：第三人不同意撤销其与被告之间的买卖合同，其是按每套100万元的价格购买本案所涉房产，并不存在以低价购买的情形。且本案房产已经办理了过户手续并缴纳了相应税款。
经审理查明：陈素珠与被告系夫妻关系。第三人系陈素珠的弟弟。2015年6月10日，陈素珠与被告作为出卖方（甲方）、第三人作为买受人（乙方），签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落于北白象镇前程村私有住宅一处，建筑面积为326.12㎡（以产权登记面积为准），产权证号为乐房权证白象镇字第××号，土地使用权证号为乐政集用（2005）第56-301号，使用面积为88.07㎡；房屋售价为100万元，于签字后一次性付清。2015年6月10日，陈素珠与被告作为出卖方（甲方）、第三人作为买受人（乙方），签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落于北白象镇前程村私有住宅一处，建筑面积为382.85㎡（以产权登记面积为准），产权证号为乐房权证白象镇字第××号，土地使用权证号为乐政集用（2005）第56-294号，使用面积为88.07㎡；房屋售价为100万元，于签字后一次性付清。2015年6月18日，被告与第三人办理了房屋过户手续，将上述房产过户至第三人名下。
诉讼过程中，原告申请对第三人名下的坐落于乐清市北白象镇前程村的两处房产（产权证号：221027、221028）在2015年6月10日至2015年6月18日期间的市场价格进行评估。本院依法委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司温州分公司进行评估，北京大地盛业房地产土地评估有限公司温州分公司于2016年9月2日作出温大地房估字（2016）第S00083号房地产估价报告，评估结果为：评估对象（产权建筑面积为709.07㎡，未确权建筑面积为273.06㎡）于价值时点在2015年6月15日的市场价值为246万元。原告为此支出评估费7300元。
另查明，1、2014年6月20日，浙江永拓电气有限公司与原告签订了一份《流动资金借款合同》（编号为：90162014280113），合同约定：借款金额为491万元，借款期限自2014年6月23日至2015年6月23日。2014年7月2日，浙江永拓电气有限公司与原告签订了一份《流动资金借款合同》（编号为：90162014280123），合同约定：借款金额为100万元，借款期限自2014年7月3日至2015年7月3日。2014年7月7日，浙江永拓电气有限公司与原告签订了一份《流动资金借款合同》（编号为：90162014280125），合同约定：借款金额为100万元，借款期限自2014年7月7日至2015年7月7日。2014年7月8日，浙江永拓电气有限公司与原告签订了一份《流动资金借款合同》（编号为：90162014280128），合同约定：借款金额为100万元，借款期限自2014年7月8日至2015年5月8日。2014年7月9日，浙江永拓电气有限公司与原告签订了一份《流动资金借款合同》（编号为：90162014280129），合同约定：借款金额为59万元，借款期限自2014年7月10日至2015年7月10日。2011年7月22日，温州腾旭服饰有限公司、被告张永财分别与原告签订了《最高额保证合同》（编号分别为：ZB9016201128031301、ZB9016201128031302），合同均约定：温州腾旭服饰有限公司、被告张永财分别为浙江永拓电气有限公司提供最高额连带保证，担保的主债权为原告在2011年7月22日至2014年7月22日的期间内为浙江永拓电气有限公司提供的一类或几类授信，包括但不限于各类贷款，债权余额在债权发生期间内以最高不超过人民币1600万元为限；保证范围为除了本合同所述主债权，还及于由此产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及债权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），以及主合同生效后，经债权人要求追加而未追加的保证金金额。2014年6月12日，张晓攀、张晓勇分别与原告签订了《最高额保证合同》（编号分别为：ZB9016201400000055、ZB9016201400000056），合同均约定张晓攀、张晓勇为浙江永拓电气有限公司提供最高额连带保证，担保的主债权为原告在2014年6月12日至2017年6月12日止的期间内与浙江永拓电气有限公司办理各类融资业务所发生的债权，主债权余额在债权确定期间内以最高不超过人民币1000万元为限；保证范围为除了本合同所述主债权，还及于由此产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及债权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），以及根据主合同生效经债权人要求债务人补足的保证金。后浙江永拓电气有限公司逾期偿还上述贷款，原告起诉要求浙江永拓电气有限公司偿还上述借款，并要求张晓攀、张晓勇、温州腾旭服饰有限公司、被告担保证责任。2015年12月22日，乐清市人民法院作出（2015）温乐商初字第1846号、（2015）温乐商初字第1847号、（2015）温乐商初字第1848号、（2015）温乐商初字第1849号民事判决书，分别判令浙江永拓电气有限公司偿还原告借款本金4899170.34元、100万元、100万元、159万元及期内利息、逾期利息、复利，并判令张晓攀、张晓勇、温州腾旭服饰有限公司、被告张永财对上述债务以其各自的最高额为限承担连带清偿责任。上述四份判决书已于2016年4月1日生效。
2、2015年6月12日，第三人与陈建敏向案外人陈爽借款400元。2015年6月12日，陈爽向被告的妻子陈素珠的账户汇款400万元，其中200万元用于支付本案房产的购房款。
3、2015年6月15日，被告作为卖方、第三人作为买方，签订了《房屋卖契》，约定被告自愿将坐落于北白象镇前程村的房屋（房屋权证为乐房权证白象镇字第××号，土地使用权证号为乐政集用（2005）第56-301号）出卖给第三人，成交金额为30万元，付款方式为现金一次性付清。2015年6月15日，被告作为卖方、第三人作为买方，签订了《房屋卖契》，约定被告自愿将坐落于北白象镇前程村的房屋（房屋权证为乐房权证白象镇字第××号，土地使用权证号为乐政集用（2005）第56-294号）出卖给第三人，成交金额为38万元，付款方式为现金一次性付清。
以上事实，有原告的营业执照、单位负责人身份证明书、被告的户籍证明、第三人的户籍证明、（2015）温乐商初字第1846号、（2015）温乐商初字第1847号、（2015）温乐商初字第1848号、（2015）温乐商初字第1849号民事判决书、生效证明、《房屋买卖合同》、《房屋卖契》、房屋权属登记信息查询证明、账户明细、谈话笔录及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”
本案中，原告主张根据被告和第三人在乐清市住房和城乡规划建设局备案的《房屋卖契》可知，被告分别以一套38万元和30万元的价格向第三人出售本案所涉的房产，属于以明显不合理低价转让财产。被告辩称乐清市住房和城乡规划建设局备案的《房屋卖契》并非本案房产买卖真实履行的合同，本案真实履行合同为2015年6月10日签订的《房屋买卖合同》，其是以每套100万元的价格向第三人出售本案所涉的房产。本院认为，我国实行的是不动产交易备案登记制度，管理部门并不审查双方的实际交易价格，该备案登记的效力主要在于房产交易行为的公示性，故就房产转让内部关系而言，应进行实质审查，并遵循意思自治原则，判断当事人的真实意思。本案中，第三人通过陈爽向被告支付了200万元的购房款，与《房屋买卖合同》载明的金额相一致。且在二手房买卖中，往往交易双方会先就交易价格达成协议，然后在办理所有权转移登记时，另行签订一份格式合同，这与本案中被告与第三人签订的《房屋买卖合同》、《房屋卖契》的时间顺序相吻合，故本院依法确认本案所涉房屋买卖的实际交易价格为200万元。经评估涉案房屋在2015年6月15日的市场价格为246万元，即上述转让价款不低于涉案房屋当时市场价格的70%，且亲属之间的房屋买卖并非法律禁止的行为，故本案诉争房屋交易行为不存在以明显低价转让财产的情形，不属于法律规定债权人可以请求撤销的情况，即原告的第一、二项诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告主张陈爽向被告的妻子陈素珠转账的400万元不是支付本案所涉的购房款，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。经本院审查本案不存在法律规定的应准予重新评估的情形，故对原告要求重新评估本案房产市场价的意见不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行的诉讼请求。
本案受理费80元减半收取40元、财产保全费5000元、评估费7300元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 王怡如
二〇一六年十一月二十二日
代书 记员 黄媛媛