湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）州行终字第56号
上诉人（原审被告）泸溪县房地产业管理局，住所地湖南省泸溪县白沙镇朝阳路北侧。
法定代表人杨胜春，男，该局局长。
委托代理人孙纯纯，男，湖南省泸溪县兴沙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张显财（又名张显才），男，1951年12月18日出生，土家族。
被上诉人（原审原告）谭有菊（系张显财之妻），女，1962年3月12日出生，土家族。
二被上诉人的委托代理人张华（系二被上诉人之子），男，1976年12月12日出生，土家族。
原审第三人杨胜龙，男，1966年2月7日出生，汉族。
上诉人泸溪县房地产业管理局因与被上诉人张显财、谭有菊及原审第三人杨胜龙房屋行政登记一案，不服泸溪县人民法院二○一四年七月三十一日作出的（2013）泸行初字第10号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人泸溪县房地产业管理局的委托代理孙纯纯，被上诉人张显财及其与被上诉人谭友菊的共同委托代理人张华，原审第三人杨胜龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2010年11月，原告张显财、谭有菊向黄建明借款。因原告未及时返还，2011年7月，应黄建明请求，被告的工作人员与黄建明一起到原告处，向原告提供格式申请书、房屋转移登记申请（询问）审批表、以及房地产转让契约，并叫原告在相应位置签名、捺印，但时间、内容当时均未填写。2011年11月24日，在只有黄建明和第三人到场的情况下，由被告的工作人员填写了前述房屋转移登记申请（询问）审批表以及房地产转让契约的内容，并让第三人在前述原告已签名的申请书、原告已签名被告已填写好的房屋转移登记申请（询问）审批表以及房地产转让契约上签名后，被告办理了本案房屋登记手续，并于2011年11月25日给第三人颁发了证号为泸房权证合水镇字第7110008**号房屋所有权证，将原告的101房转移登记给第三人。由被告工作人员填写的房地产转让契约的主要内容为，原告101房的面积为156平方米，转让价格为10万元。对过户费怎样负担没有约定。
原判认为，根据相关规定，对房屋登记的受理、审核和发证是被告的法定职责。被告在作出房屋登记行政行为时，应当证据充分，适用法律、法规正确，并遵循法定程序。本案，根据认定的证据可以确认，被诉房屋登记行政行为，被告在受理时，作为房屋登记行政行为主要证据的房屋转移登记申请（询问）审批表和房地产转让契约上，只有原告签名，没有具体内容。被告在作出被诉房屋登记行政行为时，前述主要证据的内容，系由被告工作人员在原告未到场的情况下填写。因被告无证据证明其已就契约的内容向原告进行了核实，亦无证据证明其所填写的内容即原告的真实意思表示，故应认定被告在作出被诉房屋登记行政行为时，主要证据不足；另，被诉房屋登记行政行为，在受理时，申请书上只有原告一方签名，但被告未按照《房屋登记办法》第十二条第一款“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”的规定，要求当事人补充完整。在办理登记时，在只有一方当事人到场的情况下，对其所填写的房地产转让契约的内容亦未进行核实，未尽审核义务。故被告在作出被诉房屋登记行政行为时，违反法定程序。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第二十六条第一款之规定，判决：撤销被告泸溪县房地产业管理局作出的，将原告张显财、谭有菊所有的证号为泸房权证浦市字第000240**号房屋所有权证上的101房转移登记给第三人杨胜龙，并给第三人杨胜龙颁发证号为泸房权证合水镇字第7110008**号房屋所有权证的行政行为。案件受理费50元，由被告泸溪县房地产业管理局负担。
上诉人不服一审判决上诉称，一、一审认定事实有误。1、一审认定办证材料“时间、内容当时均未填写”不是事实，在申请人张显财填写申请材料时，有房屋买卖意思表示的文字内容，有书写时间2011年9月10日，有原始登记资料为证。2、本案买卖双方已经场。本案存在二次交易，第一次是张显财与黄建明的买卖关系，第二次是黄建明与杨胜龙之间的买卖关系，只是在办证时为了节约办证费用，就直接由第一方转到第三人名下，中间的购买人又是出卖方的黄建明在办证上没有体现。张显财没有否认把房屋出卖给黄建明的事实，黄建明与张显财是一起申请房屋买卖登记的。3、房屋交易价格真实有效。本案中房屋二次买卖价格不同，登记薄上的价格是杨胜龙与黄建明双方的交易价。二、一审适用法律错误。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，房屋登记案件应先民事后行政，一审法院也裁定过中止诉讼，但民事案件是以按撤诉处理，实际上本案牵连的房屋买卖关系是否成立还没有得到法院的认定，没有结论。本案不能撤销中止诉讼，不能恢复审理。综上，请求二审依法改判：驳回张显财的起诉要求，维持上诉人的房屋登记行为。
被上诉人口头辩称，上诉人说的第一点时间和内容的问题，房产局只将该契约的最后一页送给被上诉人签字，前两页没看到过。上诉人说的二次交易不存在，事实上是债务关系抵押。一审适用法律正确。请求二审维持原判。
原审第三人杨胜龙口头述称，请二审依法判决。
在二审中，各方当事人均没有新的证据向本院提交。
经审理查明，一审在审理过程中，于2013年9月26日作出行政裁定，认为民事行为是房屋登记行为的基础，因原告对作为房屋登记行为基础的买卖关系提出异议，并提起民事诉讼。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”的规定，裁定本案中止诉讼。2014年6月18日，泸溪县人民法院对原告张显财、谭有菊诉被告杨胜龙确认合同效力纠纷一案，因原告张显财、谭有菊经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，作出（2013）泸民初字第360号民事裁定，该案按撤诉处理。2014年7月17日，泸溪县人民法院认为（2013）泸民初字第360号民事裁定书已发生法律效力，恢复本案诉讼。
本院认为，本案是被上诉人以其与第三人之间无房屋买卖关系为由而对房屋转移登记行为提起的行政诉讼，被上诉人与原审第三人对作为房屋登记行为基础的房屋买卖关系存在民事争议，根据《》第规定，本案应裁定中止诉讼，先由当事人解决民事争议。在一审裁定中止诉讼后，虽然被上诉人张显财、谭有菊对民事争议提起了民事诉讼，但结果是裁定按撤诉处理，民事争议仍未解决，本案中止诉讼的原因仍未消除。故一审在民事争议解决前，本案中止诉讼的原因仍未消除的情况下，对本案恢复了审理并作出实体判决，属于程序违法，可能影响案件的正确判决。依照《》第第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销泸溪县人民法院（2013）泸行初字第10号行政判决；
二、本案发回泸溪县人民法院重审。
审 判 长 陈学军
审 判 员 覃繁荣
代理审判员 田玉莲
二〇一四年十月二十日
代理书记员 胡贻江
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
《》
第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。