广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1461号
上诉人（原审原告）：陈少芳。
委托代理人：袁小云，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：陈华英，广东诺臣律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告）：乔正安。
委托代理人：周诗才，广东君之杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冼苏珠。
上诉人陈少芳因确认合同效力纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈少芳一审诉称：我方在广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号有自建宅基地性质房屋一栋。因我居住在香港，为管理方便，自1998年开始，我方就将该房屋及其《农村（墟镇）宅基地使用证》交给冼苏珠（系我的妹夫）居住使用和用于出租。据冼苏珠陈述：2007年10月26日，冼苏珠将该房屋采用以息抵租方式租赁给乔正安使用，并一次性收取租金70万元（冼苏珠实际汇款给我方53万），当时冼苏珠与乔正安约定保证其最少居住五年；五年届满后，冼苏珠将所收租金70万元返回给乔正安，乔正安则将所租赁房屋返还。期满后，我方多次催促冼苏珠将该房屋收回交还给我方，但冼苏珠总是以各种理由推诿。无奈，我方只得起诉到海珠区人民法院，法院以返还原物纠纷立案并于2014年4月21日开庭审理。在审理过程中，乔正安辩称在2007年12月10日，其与冼苏珠达成口头协议，购买了上述房屋，并提供了冼苏珠签名的收据等证据。有鉴于此，我方当庭撤诉。我方认为：冼苏珠与乔正安未经我方同意，擅自买卖我方私有房屋，严重侵害了我方的正当合法权益。我方只是授权冼苏珠帮忙管理房屋，冼苏珠与乔正安所谓的买卖完全没有经过我方的同意，冼苏珠与乔正安擅自处置我方的物业是非法的行为。故起诉请求：1、判令冼苏珠与乔正安擅自买卖我方私有房屋（位于广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号）的买卖关系无效；2、判令乔正安在30天内搬离上述房屋，并将该房屋及穗海新字第NO.015564号《农村（墟镇）宅基地使用证》交还给我方；3、判令冼苏珠与乔正安承担本案诉讼费。
乔正安一审辩称：不同意陈少芳的诉讼请求。涉案房屋买卖的整个过程陈少芳都参与和知情。
冼苏珠一审辩称：我没有将涉案房屋出售给乔正安，我只是出租，陈少芳知道并同意我将房屋出租给乔正安。
原审法院经审理查明：冼苏珠是陈少芳的妹夫。广州市海珠区新滘镇法律服务所出具的《见证书》载明：沥滘村当事人黄带根、陈少芳于98年3月12日到镇司法办要求办理宅基地使用人变更事宜。经查，坐落在本镇沥滘村南洲路583号之27……此屋产权实属黄带根、王小娟夫妻所有，宅基地证使用人姓名是写黄带根名字，现因变更宅基地证使用人事宜，经房屋所有人充分协商，并达成一致意见，同意把上述房屋1间的产权全部转让给陈少芳所有，并在法律工作者面前表示决不反悔；当事人上述行为是履行了申请、审批等有关手续，并附有身份证及户口簿、宅基地证等复印资料；等等。该《证明书》落款处有黄带根、王小娟及陈少芳的签名。根据穗海新字第NO.015564号《农村（墟镇）宅基地使用证》，广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号宅基地的使用人已由黄带根变更为陈少芳，该宅基地占地面积60平方米，框架结构，层数为3.5层。在房管部门保存的房屋档案中可以查询到上述《农村（墟镇）宅基地使用证》和《证明书》。
冼苏珠于2007年12月10日向乔正安出具了一份《收据》，载明：今收到乔正安交来购买广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号房款70万元；经手人冼苏珠代收。
陈少芳和冼苏珠与乔正安均确认冼苏珠于2007年12月份将涉案房屋交付给乔正安。上述穗海新字第NO.015564号《农村（墟镇）宅基地使用证》原件现由乔正安持有。
乔正安表示冼苏珠将宅基地使用证原件交付给其，因其觉得房屋面积和宅基地证上记载的面积不一致，所以将宅基地使用证交给律师，委托律师去国土部门查询，国土部门表示陈少芳本人才能委托查询，所以就扣留了宅基地使用证，后来是陈少芳本人去国土部门取回宅基地使用证，取回后又把证件交回给乔正安，所以陈少芳是知道并参与房屋买卖的。陈少芳确认是其本人去国土部门取回宅基地使用证，但是认为取回后是将宅基地使用证交给冼苏珠，并非交给乔正安；因为证件被国土局收回，冼苏珠告知需要陈少芳本人去才能取回。冼苏珠对此表示因为乔正安一次性支付这么多钱，所以必须把宅基地使用证交付给乔正安，不清楚乔正安是因为何事而被国土局收回证件。
另外，冼苏珠表示其一次性收取了乔正安70万元租金，当时与乔正安约好是以利息代租，五年后其返还70万元给乔正安，乔正安再返还房屋给陈少芳。陈少芳则表示2007年时冼苏珠想出租房屋，就告知陈少芳一次性收取了53万元租金，5年后返还70万元；冼苏珠之前一直说租金是53万元，直到2012年后才告知陈少芳当时收取租金70万元，且是以息代租，5年届满后须返还70万元。
陈少芳于2014年4月22日提起本案诉讼。
一审诉讼中，原审法院向陈少芳释明：陈少芳要求确认冼苏珠与乔正安擅自买卖其私有房屋的房屋买卖关系无效和要求确认陈少芳和乔正安之间的房屋买卖关系无效是不同的诉讼请求。陈少芳对此表示冼苏珠与乔正安是在陈少芳完全不知情的情况下，擅自买卖陈少芳私有房屋，构成对陈少芳侵权，其行为无效，故不变更其诉讼请求，坚持要求确认冼苏珠与乔正安擅自买卖陈少芳私有房屋的房屋买卖关系无效。
原审法院认为：根据冼苏珠于2007年12月10日向乔正安出具的《收据》显示，冼苏珠是代收购房款70万元，故冼苏珠的意思表示显然是代为出售涉案房屋给乔正安，所收款项的性质应为房款。冼苏珠辩称其是出租房屋，该抗辩意见缺乏依据，原审法院不予采纳。
陈少芳否认曾授权冼苏珠将涉案房屋出售给乔正安，即认为冼苏珠是擅自出售其房屋，出售人是冼苏珠，并非陈少芳，陈少芳与乔正安之间不存在房屋买卖关系，冼苏珠与乔正安擅自买卖其房屋构成侵权。乔正安则辩称陈少芳对冼苏珠出售涉案房屋是知情、同意且参与了买卖，认为其和陈少芳形成了房屋买卖关系。经原审法院释明要求确认冼苏珠与乔正安擅自买卖其私有房屋的房屋买卖关系无效和要求确认陈少芳和乔正安之间的房屋买卖关系无效是不同的诉讼请求后，陈少芳仍表示冼苏珠与乔正安是在陈少芳完全不知情的情况下擅自买卖陈少芳私有房屋，构成对陈少芳侵权，其行为无效，故不变更其诉讼请求，坚持要求确认冼苏珠与乔正安擅自买卖其私有房屋的房屋买卖关系无效。据此，本案应为侵权之诉。
根据陈少芳和冼苏珠的陈述，冼苏珠向乔正安收取了70万元房款之后将其中的53万元交付给陈少芳。在冼苏珠向乔正安交付涉案房屋和宅基地使用证后，乔正安持有的宅基地使用证因非本人所持有而被国土部门扣留，然后由陈少芳本人去国土部门才得以取回该宅基地使用证，之后该宅基地使用证又回到乔正安手中。原审法院认为，综合上述情况，结合陈少芳和冼苏珠的关系，且陈少芳和冼苏珠陈述的以70万元的5年利息抵扣租金的约定没有任何证据证明，陈少芳主张其仅收到53万元租金，5年之后才由冼苏珠告知实际收取了70万元，且是以息代租，但即便按5年租金53万元来计算，该租金标准也远远超出涉案房屋在2007年时应有的租赁价值，陈少芳和冼苏珠关于租金的相关陈述既无任何证据证明，也明显不符合常理，故陈少芳显然应是知情且同意冼苏珠将房屋代为出售给乔正安，即陈少芳与乔正安形成了房屋买卖关系。陈少芳主张冼苏珠与乔正安擅自买卖其私有房屋构成侵权，对该主张原审法院不予采纳。鉴于陈少芳与乔正安已形成了房屋买卖关系，陈少芳未依据其与乔正安的房屋买卖关系提起合同之诉，却提起本案侵权之诉，故陈少芳以冼苏珠与乔正安侵权为由请求确认冼苏珠与乔正安擅自买卖其私有房屋的房屋买卖关系无效以及要求乔正安搬离和交还涉案房屋及宅基地使用证的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决：驳回原告陈少芳的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。
判后，上诉人陈少芳不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认为“原告和乔正安形成了房屋买卖关系”的事实认定不正确。我方只是将自己的私有房屋即位于广州市海珠区新活镇沥滔村南洲路583号之27号的房屋的交给冼苏珠居住和出租。据冼苏珠当时说，他一次性收取一大客户的几年租金53万元。后来在我方问房屋租赁情况之后，冼苏珠又说他是收他人70万元，房屋是以息抵租方式出租给他人使用的，使用期为五年，其一次性收取了他人的款项70万元。在整个过程中，冼苏珠只汇款给我方53万元。后来，在另案的审理过程中我方才发现冼苏珠与乔正安之间存在买卖涉案房屋的行为，只好提起本案的诉讼，而一审法院认定我方与乔正安之间形成对涉案房屋的买卖关系显然不正确，1、在整个过程中我方并没有接触过乔正安；2、我方与乔正安没有签订相应房屋买卖协议，这非常不正常；3、对于冼苏珠所述的租赁行为是否合理，当时我方只是没过多考虑而己；4、即使冼苏珠与乔正安之间存在买卖我方私有的涉案房屋的行为，也不能推断得出我方与乔正安之间存在买卖房屋的关系。二、因原审认定上述事实不正确，从而导致原审作出了不正确的判决，请求二审法院予以撤销并改判。三、冼苏珠与乔正安之间买卖涉案房屋的行为明显侵犯了我方的房产权益，他们之间的行为依法属无效行为，他们理应将涉案房屋及相应的证件退还我方。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令确认冼苏珠与乔正安擅自买卖我方私有房屋（位于广州市海珠区新沼镇沥滔村南洲路583号之27号）的买卖关系无效；3、判令乔正安在3O天内搬离位于广州市海珠区新活镇沥活村南洲路583号之27号的房屋，并将该房屋及穗海新字第No．015564号《农村（墟镇）宅基地使用证》交还给我方；4、诉讼费用由冼苏珠与乔正安承担。
被上诉人乔正安答辩称，不同意陈少芳的上诉请求，请二审法院驳回陈少芳的上诉。在整个房屋买卖过程中，陈少芳参与而且知情。陈少芳把自己和上一手买卖合同、票据、扩建房屋的收据全部交给了我方，因为是宅基地，当时不能过户。当地周围邻居都知道我方购买了涉案房屋，在出租屋管理中心、水电部门都已经办理了乔正安水电过户手续，房屋出租手续都办到乔正安的名下。
被上诉人冼苏珠答辩称，证是我给乔正安的，就算是出租，我也可以把水电过户到乔正安名下，房屋是租上租，村里要纳税，就是要乔正安负责。我租给乔正安是以息代租，分三次支付了70万元给我当押金，我将53万元给陈少芳当作租金，我在1998年代管了房屋出租，后来拖欠了几年租金，我一次过支付了53万元给陈少芳，我是出租的，不是卖的，后来乔正安把款项都给了我，让我签名，我写了收据给乔正安，收据上写了收到多少钱，后来乔正安加了购房字样。我也拿三张票据让乔正安核实。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，在本案中，陈少芳称冼苏珠与乔正安擅自买卖其自有的涉案房屋，其并不知情；冼苏珠称其只是将涉案房屋出租给乔正安而非出售房屋；乔正安称冼苏珠出售涉案房屋，陈少芳是知情并参与的，认为其和陈少芳形成了房屋买卖关系。首先，根据陈少芳的上述陈述，乔正安是涉案房屋的购房人，其只是认为冼苏珠是擅自出售房屋。审查冼苏珠于2007年12月10日向乔正安出具的《收据》载明“今收到乔正安交来购买广州市海珠区新滘镇沥滘村南洲路583号之27号房款70万元”的内容可知，冼苏珠是代收购房款70万元，显然是冼苏珠代为出售涉案房屋给乔正安，所收款项的性质应为房款。冼苏珠辩称其是出租房屋，该抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。根据以上两点可以得知，冼苏珠是将涉案房屋出售给乔正安，虽然双方没有签订房屋买卖合同，但并不影响双方形成房屋买卖关系，本案的争议焦点是冼苏珠出售涉案房屋给乔正安，陈少芳是否知情？陈少芳在本案中否认曾授权冼苏珠将涉案房屋出售给乔正安，认为冼苏珠是擅自出售其房屋，出售人是冼苏珠，并非陈少芳，陈少芳与乔正安之间不存在房屋买卖关系。对此，本院认为，第一、根据陈少芳和冼苏珠在本案中的陈述，冼苏珠向乔正安收取了70万元房款之后将其中的53万元交付给陈少芳。在冼苏珠向乔正安交付涉案房屋和宅基地使用证后，乔正安持有的宅基地使用证因非本人所持有而被国土部门扣留，然后由陈少芳本人去国土部门才得以取回该宅基地使用证，之后该宅基地使用证又回到乔正安手中。第二、陈少芳和冼苏珠陈述的以70万元的5年利息抵扣租金的约定没有任何证据证明，且即便按5年租金53万元来计算，该租金标准也远远超出涉案房屋在2007年时应有的租赁价值，陈少芳和冼苏珠关于租金的相关陈述既无任何证据证明，也明显不符合常理。第三、再结合陈少芳和冼苏珠的关系以及上述冼苏珠于2007年12月10日向乔正安出具的《收据》内容。陈少芳应当是知情且同意冼苏珠将房屋代为出售给乔正安，即陈少芳与乔正安形成了房屋买卖关系。鉴于陈少芳与乔正安已形成了房屋买卖关系，陈少芳未依据其与乔正安的房屋买卖关系提起合同之诉，却提起本案侵权之诉，原审法院经过释明，陈少芳仍坚持其诉请，原审不予支持其诉讼请求，处理并无不当，本院予以维持。陈少芳上诉坚持主张冼苏珠与乔正安是擅自买卖涉案房屋，其并不知情，理由不充分，本院不予支持。陈少芳可依照原审法院的释明，另诉主张。
综上，经审查，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。陈少芳上诉理由不成立，其上诉请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人陈少芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 邹文芳
颜玉婵