中华人民共和国北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第06022号
上诉人（原审被告、反诉原告）赵莉莉，女，1974年1月22日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郭顺萍，女，1957年12月31日出生。
上诉人赵莉莉与被上诉人郭顺萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第05640号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年12月，郭顺萍诉至原审法院称：郭顺萍与赵莉莉于2013年1月31日通过北京安信瑞德房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，郭顺萍租赁赵莉莉北京市朝阳区×的房屋，租赁方式为押一付三，郭顺萍当时就交给赵莉莉10000元的押金及按季付的房屋租金，租赁时间为2013年2月15日至2014年2月14日。房屋到期后，郭顺萍又续租了一周，于2014年2月23日郭顺萍将房屋交还给赵莉莉，赵莉莉给郭顺萍写了收到房屋钥匙、门禁等收条，但赵莉莉迟迟不给郭顺萍退还押金10000元。郭顺萍多次同赵莉莉协商未果，为了维护郭顺萍的合法权益，特向法院起诉，请求判令：赵莉莉退还郭顺萍房屋押金10000元。
赵莉莉答辩并反诉称：不同意郭顺萍的反诉请求，押金10000元确实未退还，郭顺萍陈述的事实和理由属实，但是不完整。赵莉莉与郭顺萍于2013年1月31日通过房屋中介公司签订《北京市房屋租赁合同》，合同期是2013年2月15日至2014年2月14日。租赁期内，郭顺萍对房屋及家具电器造成严重破坏，其行为已经违反了双方的口头协议及签订的《北京市房屋租赁合同》如下条款：第七条房屋维护及维修第二款第2项，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条合同解除（三）第5款，乙方保管不当或不合理适用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权要求乙方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第十条违约责任，乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方可要求违约方赔偿损失。第十二条其他约定事项第3条，甲乙双方约定，甲方有权每三个月到房间检查房屋使用情况和安全状况，如发现乙方有违约行为，甲方有权终止此合同并扣一个月房屋租金。郭顺萍的违约行为对赵莉莉造成了严重的经济损失，赵莉莉有权要求郭顺萍依法赔付损失。赵莉莉为维护合法权益，现提出反诉，反诉请求为判令：1、郭顺萍支付赵莉莉违约金10000元；2、郭顺萍支付赵莉莉房屋家居家电更换、修复、折损的费用35850元，具体指的是三人沙发修复费4560元、单人沙发修复费2736元、客厅纱帘更换费4480元、卧室纱帘更换费4480元、留声机家具修复费300元、铂金贴面吧台凳子折损费3940元、三门冰箱储物盒折损费3984元、柜式空调折损费6400元、壁纸和墙角修复费2000元、沙发坐凳清洁费200元、卧室门更换费1300元、洗手间门套修复费100元、台灯更换费80元、卧室衣帽间修复费30元、2个水槽下水档更换费60元、橱柜把手修复费30元、洗手间排风扇后盖更换费50元、LG烘干洗衣机折损费300元、木质书架更换费200元、木质茶几折损费80元、电视柜折损费500元、水晶吊灯中的水晶坠丢失损失40元。
郭顺萍针对赵莉莉反诉辩称：我没有违约，不同意反诉请求一，在我居住期间房屋出现的损失我已经自行维修，我没有违约，合同为自然终止。在我居住开始的时候房屋内的设备损坏问题都是我修复的，其中淋浴房的下水道堵了，我是自行维修的，我居住的一年中物业给我提供了20多次上门维修的单据，在我退房的时候房屋都是清洁干净后交付给对方，我居住的时候房屋内的有些物品本身就存在质量问题。反诉请求二的柜式空调我同意赔偿，但是我同意赔偿1700元，空调的外壳损坏，这个是LG的人员给我的报价，冰箱储物盒确实坏了，当时厂家的人没有找到同一型号的更换，我和对方沟通过，厂家报价350元，我同意赔偿350元。壁纸我同意赔偿1000元，其他的不同意赔偿，因为从2009年到2013年，房屋没有做过维修，物业公司的人员告诉我物业服务的保修期为两年，但是涉案房屋至少有两个租户居住过，都没有做过修复，在我入住的前一个月，房屋就存在一些质量问题，对方提供的家电我的使用为自然损耗，三人沙发同意赔偿500元，纱帘同意赔偿300元。
原审法院经审理查明：2013年1月31日，赵莉莉作为出租方（甲方），郭顺萍作为承租方（乙方）、北京安信瑞德房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：赵莉莉将坐落于北京市朝阳区×房屋（下称2103房屋）出租给郭顺萍，房屋用途为居住，租赁期自2013年2月15日至2014年2月14日；租金标准为每月10000元，押金10000元，押壹付叁，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由郭顺萍承担的费用、租金，以及郭顺萍应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给郭顺萍；因郭顺萍保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，郭顺萍应负责维修或承担赔偿责任；郭顺萍保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，赵莉莉有权要求郭顺萍按月租金的100%向其支付违约金并单方解除合同，收回房屋。《北京市房屋租赁合同》后附有房屋交割清单一份，约定了涉案房屋附属家具、电器等设施，但是未列明物品现状，也未列明房屋装修现状。《北京市房屋租赁合同》到期后，郭顺萍和赵莉莉口头续约一个星期，合同实际终止日期为2014年2月21日，郭顺萍租金支付至2014年2月21日。
2014年2月23日，赵莉莉向郭顺萍出具收条一张，内容为：“今收到郭顺萍张太太交来关于朝阳区×房屋大门钥匙2把，门禁2把，信箱钥匙2把，已交清楚。承租人郭顺萍已将房屋租金全部支付完毕，此房的水、电、燃气等各项费用共计人民币玖佰壹拾叁元整已交付给业主赵莉莉。此房押金人民币：壹万元整还未返还给承租人郭顺萍，特此证明。”
庭审中，赵莉莉为了证明郭顺萍故意破坏房屋造成违约，并给其造成损坏，提交了2103房屋内家具、电器、装修照片数张。郭顺萍对于照片的真实性均认可，称壁纸同意赔偿1000元，但是墙纸不是其故意损坏的；洗衣机还可以用，不同意赔偿，给其的时候就是旧的；空调同意赔偿1700元，冰箱同意赔偿350元；门框不同意赔偿，房子在其入住前没有维修过，为自然损坏；三人沙发同意赔偿干洗费500元，且给其的时候就是用过的，其家里有猫，为了保护沙发我在上面贴胶条，撕下来的时候有印记；纱帘同意赔偿300元，其他均不同意赔偿。
经询，双方均认可在签订《北京市房屋租赁合同》时，未对2103房屋内部的家具家电、附属设施以及装修现状进行过详细约定。双方均同意郭顺萍在庭审中同意赔偿的数额在押金中抵扣。
赵莉莉称郭顺萍对于2103房屋内附属物品、设施保管不当表现在：沙发被动物抓了，坐凳如果正常使用是不会有液体的印记，窗帘中间被撕大口子，留声机磕掉一块木头，吧凳的一个角被磕了，冰箱的盒子碎了，空调外罩粉碎掉了，壁纸墙角被动物抓了，卧室门框掉了下来，郭顺萍让人员维修也是用胶粘的，有胶的痕迹。郭顺萍称其正常使用房屋，没有故意损坏，门是损坏了，但是找师傅维修了，空调外罩是其在清洁水晶灯的时候搬运梯子碰到损坏的，不是故意损坏的，冰箱的盒子是郭顺萍的孩子拿东西蹭坏的，也不是故意损坏的。
原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，郭顺萍与赵莉莉、北京安信瑞德房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》，是三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的合法权益和社会公共利益，因此，法院确认上述合同合法有效，各方应当按照合同约定履行各自的义务。
关于郭顺萍的诉讼请求和赵莉莉的反诉请求，因为双方在签订《北京市房屋租赁合同》时并未详细约定2103房屋内家具家电及附属设施、装修的详细情况，赵莉莉提交的证据不足以证明上述物品系郭顺萍租赁期间保管不当或不合理使用损害的，故赵莉莉请求郭顺萍支付违约金的反诉请求，法院不予支持。赵莉莉请求郭顺萍支付2103房屋家居家电更换、修复、折损的费用35850元的反诉请求，根据法院查明事实，赵莉莉现有证据无法证明其全部反诉请求，现郭顺萍自认在使用过程中确实非故意损坏了空调外罩、冰箱盒子等物品，同意壁纸赔偿1000元，空调赔偿1700元，冰箱赔偿350元，三人沙发赔偿500元，纱帘赔偿300元，共计3850元，法院不持异议。根据合同约定，押金除了抵扣郭顺萍应该承担的费用、租金、违约赔偿责任外，剩余部分应该退还给郭顺萍。对于郭顺萍请求退还押金的诉讼请求，法院予以支持。郭顺萍、赵莉莉均同意3850元在押金10000元中抵扣，故赵莉莉应该退还郭顺萍押金6150元。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、赵莉莉于本判决生效之日起七日内给付郭顺萍房屋押金六千一百五十元。二、驳回郭顺萍的其他诉讼请求。三、驳回赵莉莉的其他反诉请求。
一审判决后，赵莉莉不服一审判决，提起上诉，请求：判令被上诉人郭顺萍在一审判决的3850元赔偿基础上，再支付上诉人赵莉莉损失费7850元；一、二审诉讼费用全部由被上诉人郭顺萍承担。被上诉人郭顺萍同意一审判决。赵莉莉上诉的事实和理由如下：第一，承租人郭顺萍由于保管和使用不当，造成房屋设施损坏，事实清楚。居间方可以证明房屋在交接时设施和装修完好，至少八成新。该房屋的租金价格也高于同类房型的平均租金价格。在一审中，承租人郭顺萍对于出租人提供照片证明损害的真实性均认可，却拒绝赔偿大部分损坏。第二，对于郭顺萍的自认部分，其同意赔偿的金额明显偏低。第三，对于房屋其他设施的损坏部分，郭顺萍应当予以赔偿。
二审中，上诉人赵莉莉提交了居间方的书面证言、相关设备设施厂家的报价、维修工人的书面证言等证据。被上诉人郭顺萍就上述证据进行了质证。
本院查明的其他事实与一审查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、照片、收条等证据在案佐证。
本院认为：结合双方的诉辩意见，本案争议的焦点主要在于以下三点：一是承租人郭顺萍是否使用不当，造成房屋设施毁损；二是承租人郭顺萍对于自认的赔偿部分和金额，是否金额过低，该部分包括：柜式空调面板、冰箱储物盒、品牌沙发、进口纱帘、壁纸等；三是承租人郭顺萍对于拒绝赔偿的其他部分损坏，是否应予赔偿，该部分包括：贵族留声机、门框、台灯、书架、洗衣机等。
本案中，在承租人使用房屋期间，房屋设施遭到了多项严重损害（柜式空调触控屏破碎、电视机屏幕破碎、冰箱储物盒破碎、门框严重破损并脱落、纱帘撕裂破损、沙发被动物撕抓严重、壁纸受损严重）。从当事人双方的举证情况，以及承租人郭顺萍在一审庭审笔录中对于上述损害事项的自认，结合生活经验，可以认定承租人郭顺萍在使用房屋过程中，未尽妥善保管和合理使用义务，应当进行赔偿。一审法院认为出租人并不能够举证证明承租人对于房屋使用不当，仅仅对于承租人郭顺萍愿意赔偿的部分和金额进行了认定，其他损坏部分一概不予支持出租人赵莉莉的损害赔偿请求，此种认定和处理不当，本院予以纠正：
一、对于承租人郭顺萍自认的赔偿部分的金额过低，不足以弥足出租人赵莉莉的损失，本部分包括柜式空调控制面板、冰箱储物盒、品牌沙发、进口纱帘和壁纸，该部分的赔偿金额整体需要适当调高2000元；二、对于承租人郭顺萍认可造成了损害但是拒绝赔偿的部分，该部分包括留声机、门框、台灯、书架、洗衣机，其中部分损失已经超出了正常合理使用的限度，应当根据实物的价值进行适当赔偿1500元。综上，承租人郭顺萍应当在一审判决赔偿3850元的基础上，再赔偿出租人赵莉莉3500元。根据赵莉莉、郭顺萍在一审中达成的一致意见，该部分赔偿也在押金10000元中抵扣。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第05640号民事判决第一项为：赵莉莉于本判决生效之日起七日内给付郭顺萍房屋押金二千六百五十元。
二、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第05640号民事判决第二、三项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费25元，由郭顺萍负担（已交纳）；一审反诉案件受理费473元，由赵莉莉负担350元（已交纳），由郭顺萍负担123元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由赵莉莉负担25元（已交纳），由郭顺萍负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
代理审判员 夏 莉
代理审判员 陈 茜
二〇一五年六月十七日
书 记 员 李 惠