重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01482号
上诉人（原审被告）：王磊，男，1986年5月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人：王大川（王磊之父），1963年11月23日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：重庆薪贸物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道红黄路152号樱花俪舍负一楼，组织机构代码75623608-0。
法定代表人：陈小江，重庆薪贸物业管理有限公司总经理。
委托代理人：吴祥海，重庆华升律师事务所律师。
委托代理人：陈垚，重庆华升律师事务所实习律师。
上诉人王磊与被上诉人重庆薪贸物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年7月22日作出（2015）南川法民初字第02284号民事判决。王磊对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理，现已审理终结。
一审法院审理查明：王磊系南川区XX小区业主，住该小区13幢2-12-1号，其房屋建筑面积为111.35平方米。经重庆薪贸物业管理有限公司委托，重庆薪贸物业管理有限公司物管处与重庆市南川区XX业主委员会于2013年1月1日签订《物业服务合同》，双方约定由甲方（重庆市南川区XX业主委员会）选聘乙方（重庆薪贸物业管理有限公司）实施南川区XX小区物业管理服务事宜，合同期限为2013年1月1日起至2017年12月31日止。该合同第六条中约定，物业管理服务费收取采取包干制方式，该费用按月收取，收取标准为（按建筑面积计算）：高层、小高层住宅0.72元／月·平方米，多层住宅0.60元／月·平方米。电梯运行费以第三层25元为基数，逐层递增0.9元／月·户。共用专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取4.80元／月·户方式向业主分摊计收。第八条中约定，业主应于每月25日前交纳物业管理服务费或物业管理服务资金。第二十五条中约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业管理服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。合同签订后，重庆薪贸物业管理有限公司为南川区XX小区提供物业服务。王磊从2013年8月起未缴纳物业服务费。
另查明：王磊位于南川区XX小区13幢2-12-1号房屋系高层、小高层住宅，其每月应该缴纳的物业管理服务费为：住宅80.17元／月（0.72元／平方米·月×111.35平方米）、电梯运行费33.1元（25元＋0.9元／月.户×9）、共用专项设备运行能源消耗4.80元／月，共计118.07元／月。从2013年8月至2015年5月共计22个月下欠的物业管理服务费为2597.54元（118.07元／月×22月）。审理中，王磊陈述，由于其家中房屋漏水，重庆薪贸物业管理有限公司一直没有解决，故未交纳物业服务费。重庆薪贸物业管理有限公司对其家中房屋漏水的事实予以认可。
重庆薪贸物业管理有限公司向一审法院起诉称：重庆薪贸物业管理有限公司依法对南川区XX小区从事物业服务、管理。王磊系XX小区业主。双方成立物业服务合同关系，王磊应当按照约定支付物业服务费用。而王磊从2013年8月起拒付物业服务费用，损害了重庆薪贸物业管理有限公司和小区其他业主的合法权益。请求法院判决：1、王磊立即支付从2013年8月起至2015年3月止的物业管理服务费2360元，并从2013年9月起至物业管理服务费付清之日止，按照每日千分之三支付滞纳金（即违约金）。2、本案诉讼费用由王磊承担。审理中，重庆薪贸物业管理有限公司增加诉讼请求，要求王磊支付2015年4月及5月的物业服务费，即要求其支付2013年8月至2015年5月的物业服务费，共计2596元。
王磊辩称：房屋漏水给我的生活造成影响，为此多次向重庆薪贸物业管理有限公司反映，但是重庆薪贸物业管理有限公司一直没有解决，王磊要求重庆薪贸物业管理有限公司将房屋漏水的事情解决后，王磊就交纳物业服务费。
一审法院审理认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。重庆薪贸物业管理有限公司物管处代表重庆薪贸物业管理有限公司与重庆市南川区XX业主委员会签订的物业服务合同，依法对南川区XX小区包括王磊在内的业主具有约束力。重庆薪贸物业管理有限公司为南川区XX小区进行了物业管理服务，业主即应当按照物业服务合同的约定缴纳物业管理服务费。故重庆薪贸物业管理有限公司要求王磊支付2013年8月至2015年5月的物业管理服务费的诉讼请求予以支持。前述期间的物业管理服务费应为2597.54元，而重庆薪贸物业管理有限公司只主张2596元，不违反法律规定，予以确认。至于违约金的计算，重庆薪贸物业管理有限公司主张按《物业服务合同》第二十五条的约定支付违约金。但该约定的违约金计算标准每日千分之三明显过高，酌情认定王磊应承担违约金300元为宜。对王磊提出的房屋漏水要求重庆薪贸物业管理有限公司进行解决后再支付物业服务费的辩解意见，不予采纳。王磊对房屋漏水的问题可依法另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、由王磊在判决生效后十日内支付重庆薪贸物业管理有限公司从2013年8月至2015年5月的物业管理服务费2596元、违约金300元，共计2896元。二、驳回重庆薪贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（重庆薪贸物业管理有限公司已交纳），由王磊负担。王磊负担之金额限于判决生效后立即迳付重庆薪贸物业管理有限公司。
王磊不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销或变更原判。其主要理由是：原判错误之处在于没有搞清房屋漏水的地方属于公共区域。根据《重庆市物业管理条例》规定，小区内的公共区域（本案指楼顶）属于物业公司管理维修，如果物业公司在服务期内没有履行物业服务合同对业主造成损失，业主可要求赔偿。因上诉人于2013年8月向被上诉人反映屋顶漏水要求其维修未果，上诉人才拒交物业服务费，如果被上诉人将屋顶漏水问题解决后，上诉人立即交纳。
被上诉人重庆薪贸物业管理有限公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。程序合法。被上诉人的服务范围有限，上诉人把不属于我公司管理服务范围内的事情要求我方解决。关于其提出的屋顶漏水问题，因其维修需要使用大修基金，但使用大修基金需要三分之二以上的业主签字同意，现在很多业主不签字，导致无法使用大修基金。上诉人如认为被上诉人履行合同不当，给其造成损失，可依法另行起诉解决，而不应以此作为不缴纳物业服务费的理由。请求法院驳回上诉，维持原判。
本院查明事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案双方争执的焦点：上诉人王磊屋顶漏水，被上诉人未予维修能否成为其拒交物业服务费抗辩事由。按照重庆薪贸物业管理有限公司与重庆市南川区XX业主委员会于2013年1月1日签订《物业服务合同》第三条第1项约定，物业共用部位的日常维修、养护和管理。需要更新、维修和新增设备设施单件单项实际份额在1000元以下的由（乙方重庆薪贸物业管理有限公司）负担，1000元以上的由业主出资。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）；本案上诉人所称漏水的屋顶属于公共部位，属于被上诉人维修管护范围，但根据上诉人及被上诉人陈述，该维修需要运用大修基金，而大修基金的使用需要经过特定程序，需要物业服务企业、业主委员会及业主大众共同努力方才能够办理。故上诉人称被上诉人在接到其反映屋顶漏水后未能及时修理不属于不履行物业管理职责或履行职责存在严重过错，但可以认定被上诉人在履行物业管理职责中存在瑕疵，如上诉人认为该瑕疵给其造成损失，可依法另案主张赔偿，其以被上诉人未维修为由拒绝交纳物业服务费没有依据，本院不予支持。一审法院认定该合同合法有效，并判决按该合同确定的标准支付物业服务费并无不妥，因双方对一审法院确定的欠交物业服务费及违约金数额均无异议，本院予以确认。
综上所述，王磊的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李勇
审 判 员 蔡伟
代理审判员 张艳
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 洪燕