山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第164号
上诉人（原审被告）青岛丽池商务酒店有限公司。
法定代表人陈续华，职务董事长。
委托代理人费卫民，山东纬达律师事务所律师。
委托代理人王建峰，男，1973年1月16日出生，汉族，该公司职员。
被上诉人（原审原告）青岛全备物业管理有限公司，组织机构代码61432185－3。
法定代表人陈雪惠，职务董事长。
委托代理人姚莹，山东泰成律师事务所律师。
原审被告王爱玲，女，1942年10月27日出生，汉族。
委托代理人滕军，山东恒盛德律师事务所律师。
委托代理人金铭，山东恒盛德律师事务所律师。
原审被告侯珀，男，1971年7月21日出生，汉族，（北）户。
委托代理人滕军，山东恒盛德律师事务所律师。
委托代理人金铭，山东恒盛德律师事务所律师。
原审被告侯火炘，男，1964年8月28日出生，汉族。
委托代理人黄海波，山东和安律师事务所律师。
委托代理人赵婷婷，山东和安律师事务所律师。
原审被告姜秀兰，女，1962年3月2日出生，汉族，（南）户。
上诉人青岛丽池商务酒店有限公司（以下简称丽池酒店）因与被上诉人青岛全备物业管理有限公司（以下简称全备物业）及原审被告王爱玲、侯珀、侯火炘、姜秀兰物业服务合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2012）崂民二初字第296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长，代理审判员杨丽担任本案主审，代理审判员李深参加评议的合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年2月17日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人丽池酒店的委托代理人费卫民、王建峰，被上诉人全备物业的委托代理人姚莹，原审被告王爱玲、侯珀的共同委托代理人金铭，原审被告侯火炘的委托代理人黄海波、赵婷婷均到庭参加诉讼，原审被告姜秀兰经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
全备物业在原审中诉称，王爱玲、侯珀、姜秀兰作为弄海园小区的业主和实际使用人，自该小区交付入住时起就与全备物业建立了合法有效的物业服务关系，一直由全备物业为其提供物业服务。王爱玲、侯珀、姜秀兰并未缴纳2006年10月至今的物业管理费。全备物业多次通知王爱玲、侯珀、姜秀兰，王爱玲、侯珀、姜秀兰至今未缴纳，故诉请王爱玲、侯珀、姜秀兰给付物业费1494063.60元、电费286990元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年9月4日起计算至判决生效之日止），且本案诉讼费由王爱玲、侯珀、姜秀兰承担。
王爱玲在原审中辩称，全备物业所诉与事实不符，其收费没有合法的合同依据。全备物业事实上没有向王爱玲提供物业服务，全备物业在诉状中的陈述已经自认，所以不存在所谓的收费问题。全备物业的诉讼请求大部分已经超过诉讼时效。假设应该收费的话，全备物业的计算面积也是错误的。
侯火炘在原审中辩称，侯火炘从未与全备物业签署过任何形式的前期物业管理协议和物业管理服务协议，也从未享受过全备物业提供的物业服务，而且全备物业还存在违法行为，严重影响了侯火炘的正常经营。假设与全备物业之间存在物业服务关系，全备物业主张的收费标准也没有任何法律依据，应按照产权登记面积计算，自2009年7月1日起由丽池公司缴纳。
丽池公司在原审中辩称，丽池公司从未与全备物业签署过任何形式的前期物业管理协议和物业管理服务协议，也从未享受过全备物业提供的物业服务，而且全备物业还存在违法行为，严重影响了丽池公司的正常经营。假设与全备物业之间存在物业服务关系，全备物业主张的收费标准也没有任何法律依据。关于电费，未交该部分电费的原因是因为自丽池公司成立以来，全备物业一直多收取了丽池公司的电费，累积到2012年3月总共多收电费28万多元。从2012年9月开始，丽池公司就直接向电业局交电费，对于多交的部分，全备物业一直没有给予补偿。
侯珀在原审中辩称，同王爱玲的答辩意见。另，涉案房屋交付日期是2007年3月6日，而不是2006年10月，期间因房屋漏雨，开发商进行维修，这段期间的物业费不应由产权人承担。
姜秀兰在原审中未答辩。
原审法院查明，王爱玲、姜秀兰、侯珀作为共同买受人于2004年7月27日与开发商青岛全统旅游育乐有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：崂山21974）。王爱玲于2006年10月19日从青岛全统旅游育乐有限公司处取得房屋钥匙。原告侯珀、王爱玲与被告姜秀兰、第三人青岛全统旅游育乐有限公司因物权确认纠纷一案中，已生效的青岛市中级人民法院（2008）青民一初字第60号民事判决书查明，2007年12月27日，王爱玲取得了涉案房产的房地产权证（权证字号：青房地权崂字第＊＊＊＊＊＊＊号，建筑面积1824.35平方米，其中共用分摊面积135.65平方米）。同日，侯珀取得涉案房产的共有权证（权证字号：青房地权崂共字第＊＊＊＊＊＊号），所占份额为33%，姜秀兰取得权证字号为青房地权崂共字第＊＊＊＊＊＊号的共有权证，所占份额为27%。判决原告王爱玲、侯珀与被告姜秀兰就位于青岛市香港东路316号园内＊＊号＊单元＊＊＊户房屋（权证字号：青房地权崂字第＊＊＊＊＊**号）的划分以庭审中双方重新达成的分割方案为准，即双方以界墙为准不再变动，界墙以南为被告姜秀兰所有，界墙以北为原告王爱玲、侯珀所有。按照判决书分割后的面积王爱玲、侯珀占1323.62平方米，姜秀兰占500.73平方米，该面积和产权证的面积有出入，判决书分割的面积就是王爱玲、姜秀兰、侯珀实际占有的面积。
全备物业自入住弄海园SPR琴岛星多层商住楼与多数业主分别签订了前期物业管理协议，王爱玲未与全备物业签署过任何形式的前期物业管理协议，也未在临时业主公约的承诺书上予以签字。弄海园二期未成立业主委员会。2008年3月30日，琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）召开首届业主大会，会议决议采取业主大会形式共同履行业主大会、业主委员会的职责，王爱玲在会议决议上签字。2010年4月17日，琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）业主会议议定事项，该证据由全备物业提供，全备物业对议定事项的内容也予以认可，并且议定事项的内容系由全备物业机打形成的，王爱玲予以签字，议定事项为：“一、琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）统一委托青岛全备物业管理有限公司实施物业管理；二、全体业主需与青岛全备物业管理有限公司签订《物业服务管理协议》以及《前期物业费结算确认书》，并尊该约定履行之；三、对未签订上述法律文书的业主，物业管理费仍按入住时确定的标准收取”。该日后，王爱玲未与全备物业签订《物业服务管理协议》，全备物业与大多数业主签署了上述协议。
东翼101A户的房产由王爱玲、侯珀所有。自2008年1月1日起，东翼101A户实际由侯火炘承租使用，日期自2008年1月1日起至2020年5月31日止；2009年6月1日，王爱玲、侯珀与侯火炘、丽池公司签订补充协议，均同意承租方候火炘的权利义务全部变更由丽池公司履行，候火炘和丽池公司负有同等义务，现东翼101A户的房产实际由丽池公司经营。
全备物业主张东翼101A户的建筑面积为1323.62平方米，自2006年10月19日至2008年3月31日，按照每月每平方米1元计算，自2008年4月1日至2008年7月31日，按照每月每平方米6元计算，数额为54823.50元；装修后的建筑面积3953平方米，自2008年8月1日至2009年4月30日，按照每月每平方米6元计算，自2009年5月1日至2012年4月30日，按照每月每平方米6元计算，数额为1166925.60元。101B户的建筑面积为500.73平方米，自2007年8月1日至2008年3月31日，按照每月每平方米1元计算，自2008年4月1日至2009年4月30日，按照每月每平方米6元计算，自2009年5月1日至2009年8月31日，按照每月每平方米6.7元计算，数额为56482.30元；装修后的建筑面积1006.68平方米，自2009年9月1日至2012年4月30日，按照每月每平方米6.7元计算，数额为215832.20元。上述物业费共计为1494063.60元。
关于全备物业主张东翼＊＊＊＊户的电费，实际由丽池公司经营所产生。对于东翼101A户，自2012年4月29日至2012年9月3日，全备物业主张按照每度0.9985元计算，电费共计286990元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年9月4日起计算至判决生效之日止）。全备公司自2012年4月至2012年9月，每月向供电公司缴纳电费的单价均不一致，有每度0.9749元、0.99725元、0.9948元、0.9827元等，而且电力公司抄表时间与全备物业抄表时间不一致，用电总量为287421度，全备物业最后一次为丽池公司代缴电费的日期为2012年9月28日。丽池公司自2012年9月4日以后直接向供电公司缴费，丽池公司认可全备物业主张的该段期间未缴纳电费，但认为丽池公司自经营后至2012年3月，全备物业均超出物价局规定的标准收费，小区公用设备的损耗，应由全备物业公开损耗明细后，由全体业主分摊，而不是按照每度0.9985元的标准收费，全备物业多收取丽池公司电费215218.14元，故该部分费用应该予以抵销。全备公司对此不予认可。
对东翼＊＊＊＊户，全备物业主张自2006年10月19日至2007年12月31日由王爱玲、侯珀承担物业管理费，自2008年1月1日至2009年5月31日由王爱玲、侯珀、侯火炘承担连带责任，自2009年6月1日至今物业费和电费由王爱玲、侯珀、侯火炘、丽池酒店承担连带责任。对东翼101B户，按照全备物业提交的缴费通知单所列明细缴费，由姜秀兰承担。
再查明，丽池公司承租使用的坐落于青岛市崂山区香港东路316号弄海园小区＊＊号楼＊＊＊＊的房屋系经营性房屋，丽池公司使用该房屋从事洗浴和酒店住宿业务，而全备公司提供物业服务的其他房屋大多数是普通住宅房屋。丽池公司承租使用的经营性房屋与全备物业提供物业服务的住宅房屋是各自独立的物业，两个物业均有单独使用的进出大门。
全备物业提交了《琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）物业管理服务协议》，该协议小区其余业主均签署，但王爱玲、侯珀、姜秀兰未予以签字，协议第六条第（二）项约定，物业管理综合服务费标准为每月每建筑平方米人民币6.7元，房屋建筑面积以产权登记建筑面积为准。协议第四条及其附件《社区服务内容及标准》、《公共设备设施养护内容及标准》约定，全备物业的服务范围包括：1、公共建筑及附属建筑物的维护，包括变电室、空调机房、电梯、备用水池、监控室、保卫岗亭、路沿、沟、井、停车场、围墙、玻璃、消防通道等，按季清洗生活水池、化验水质，定期清疏公共排污系统及化粪池；2、设备的正常运行、维护，包括变配电设备、发电设备、消防设备、空调设备、电梯设备、电子门禁系统、污水处理系统、二次供水设备、红外线监控设备、避雷设备、公共照明设备、公共供排水管道、换热站、智能化设备等，实行24小时技工值班制度；3、环境美化，包括地面绿化、花坛、树木、花卉的维护、培植花卉；4、公共环境卫生服务，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、每天清洁门前大理石地面、擦拭路口处公共设施、岗亭卫生，每天清扫住户水电表、清洁户外玻璃；5、车辆停放秩序服务，包括封闭小区，实施人、车出入登记制度；6、维护公共秩序，负责消防安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤、设立110警务室、24小时保安巡逻、消防监控中心24小时值班，周界报警电子系统、公共设备监控管理系统、电子巡更系统、背景音乐系统等。全备物业认为提供了上述服务。
丽池公司认为，全备物业并未对丽池公司提供《物业管理服务协议》及其附件约定的物业服务。丽池公司作为一家专业从事洗浴和酒店住宿业务的经营单位，所承租使用的经营性房屋有自行维护并单独使用的中央空调设备、电梯、消防、变电和备用水系统，有独立的进出通道和自行管理使用的封闭停车场、3个专用治安岗亭，丽池公司自行聘用了设备维修、保洁、绿化等专业人员，并未使用全备物业管理服务的住宅业主进出门厅，未使用全备物业管理服务的空调设备，电梯，消防、变电、监控和备用水系统，未使用全备物业管理服务的地上和地下停车场，未享受全备物业的保安、设备维护维修、保洁、绿化等服务。而全备物业提供物业服务的住宅房屋也有自行维护并单独使用的中央空调设备、电梯、消防、变电和备用水系统，有独立的进出通道和自行管理使用的封闭停车场、治安岗亭等，两个物业的配套设施设备是各自独立的，而不是共用的。对全备物业提供的非物业性服务，丽池公司已经及时支付了相关费用，丽池公司按月及时向全备物业支付清洁费等费用，而全备物业向丽池公司收取清洁等费用的行为本身，也充分证明了全备物业与丽池公司之间并不存在物业服务关系，否则全备物业收取的应当是物业费，而不是清洁费等。
另查明，原告全备物业诉被告金玉芬物业服务合同纠纷一案中，已生效的原审法院（2011）崂民二初字第196号民事判决书查明，全备物业根据与其他业主签订的物业管理合同，按照12元／月／平方米的收费标准，向金玉芬计收物业管理费。2009年上半年，全备物业向业主送交了新的物业管理服务协议和前期物业费结算确认书，该二份文件对物业费收费标准作出如下修订：1、自房屋办理入住手续之日起至2008年3月31日止，前期物业管理费按照1元／月／建筑平方米计收；2、自2008年4月1日起至2009年4月30日止，住宅房屋按3元／月／建筑平方米计收；经营房屋按6元／月／建筑平方米计收；电梯运行费均按0.4元／月／建筑平方米计收；3、自2009年5月1日起，物业管理综合服务费按照每月每建筑平方米人民币6.7元收取。全备物业表示愿意按照上述新的物业管理服务协议和前期物业费结算确认书计收物业费。
原审法院认为，物业管理是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理企业在物业服务中应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，王爱玲、侯珀、姜秀兰未与全备物业签署过任何形式的前期物业管理协议以及物业服务合同，王爱玲、侯珀、姜秀兰的经营性房屋不同于全备物业提供服务的其他住宅房屋。全备物业未能提供证据证明其向王爱玲、侯珀、姜秀兰提供了《琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）物业管理服务协议》第四条及其附件《社区服务内容及标准》、《公共设备设施养护内容及标准》约定的王爱玲、侯珀、姜秀兰享有所有权的房屋部分的公共建筑及附属建筑物、各种设备的维护，环境美化，公共环境卫生服务，车辆停放秩序和公共秩序管理等方面的主要物业服务。按照物业服务费用应当与服务水平相适应的基本原则，自2008年4月1日以后的物业费，原审法院酌情认定王爱玲、侯珀、姜秀兰享有所有权的房屋的物业服务费标准为每月每建筑平方米3元。
关于全备物业主张自2008年8月1日后房屋按照装修面积收费，原审法院认为，全备物业提供的《琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）物业管理服务协议》第六条约定，物业管理综合服务费标准为每月每建筑平方米人民币6.7元，房屋建筑面积以产权登记建筑面积为准，故应按照房屋的产权登记面积为准，全备物业该主张无法律依据，原审法院不予支持。产权登记面积为1824.35平方米，按照判决书分割后的面积王爱玲、侯珀占1323.62平方米，姜秀兰占500.73平方米。
综上，对于全备物业主张的物业费，东翼＊＊＊＊户的建筑面积为1323.62平方米，自2006年10月19日至2007年12月31日，按照每月每平方米1元计算，数额为19470.02元，该期间欠费由王爱玲、侯珀承担；自2008年1月1日至2008年3月31日，按照每月每平方米1元计算，数额为3970.86元，该期间欠费由王爱玲、侯珀、侯火炘承担；自2008年4月1日至2009年5月31日，按照每月每平方米3元计算，数额为55592.04元，该期间欠费由王爱玲、侯珀、侯火炘承担；自2009年6月1日至2012年4月30日，按照每月每平方米3元计算，数额为138980.10元，该期间欠费由王爱玲、侯珀、侯火炘、丽池公司承担；东翼＊＊＊＊户的物业费欠费数额为218013.02元。东翼＊＊＊＊户的建筑面积为500.73平方米，自2007年8月1日至2008年3月31日，按照每月每平方米1元计算，数额为4005.84元；2008年4月1日至2012年4月30日，按照每月每平方米3元计算，数额为73607.31元；东翼＊＊＊＊户的物业费欠费数额为77613.15元，由姜秀兰承担。
关于全备物业主张的电费，该电费由丽池公司实际经营所产生，故应由丽池公司承担责任。关于丽池公司抗辩称全备物业超出标准收取电费并主张抵销，原审法院认为，小区公用设备的损耗，对于2012年4月29日之前的电费，丽池公司已按照全备物业的收费标准予以缴纳，丽池公司主张应由全备物业公开损耗明细，故原审法院不再予以处理，丽池公司可另案解决。对于2012年4月29日至2012年9月3日的电费，因电力公司抄表时间与全备物业抄表时间不一致，无法区分代缴电费的区间，因用电总量为287421度，故原审法院取五个月全备物业缴纳的平均电价进行计算，平均单价为0.9894元，电费数额应为284374.30元，故丽池公司应给付全备物业电费284374.30元及利息。
姜秀兰经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王爱玲、侯珀于判决生效之日起十日内给付全备物业物业费19470.02元；二、王爱玲、侯珀、侯火炘于判决生效之日起十日内给付全备物业物业费59562.90元；三、王爱玲、侯珀、侯火炘、丽池酒店于判决生效之日起十日内给付全备物业物业费138980.10元；四、姜秀兰于判决生效之日起十日内给付全备物业物业费77613.15元；五、丽池酒店于判决生效之日起十日内给付全备物业电费284374.30元及利息（按照银行同期贷款利率，自2012年9月28日起计算至判决生效之日止）；六、驳回全备物业的其他诉讼请求。案件受理费20840元，由全备物业承担14172元，王爱玲、侯珀承担208元，王爱玲、侯珀、侯火炘承担625元，王爱玲、侯珀、侯火炘、丽池酒店承担1667元，姜秀兰承担834元，丽池酒店承担3334元。宣判后，丽池酒店不服，向本院提起上诉。
上诉人丽池酒店上诉请求依法撤销原审判决第三项、第五项，并判令被上诉人全备物业承担本案诉讼费用。其理由是：1、原审判决判令上诉人按照每月每平米3元标准缴纳物业费无法律及事实依据，上诉人认为应按入住时的物业费标准每月每平方米1元收取或者委托价格认定。2、原审判令上诉人向被上诉人支付电费284374.3元违背公平原则。被上诉人在代收电费期间一直以超出物价局核定电费标准0.1元收取，累计多收上诉人电费215218.14元。被上诉人应对其多收电费的合法合理性进行举证，而一审判决免除被上诉人的举证义务，要求上诉人另案主张，剥夺了上诉人的诉讼权利。
被上诉人全备物业在二审中辩称，原审法院对物业服务关系及物业费等事项的判定并无不妥，上诉人理应依法缴纳物业管理费。关于电费部分的主张，原审法院认定事实清楚，裁量公正，理应依法维持。
原审被告王爱玲、侯珀在二审中共同辩称，我们对原审判决虽有异议，但基本接受一审意见。
原审被告侯火炘在二审中辩称，同上诉人意见。
原审被告姜秀兰在二审中未答辩。
经审理查明，二审查明事实与一审一致。
本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人应向被上诉人缴纳物业费的标准及具体数额；2、上诉人应否向被上诉人支付电费及电费数额。关于上诉人应向被上诉人缴纳物业费的标准及具体数额，本案中，涉案房屋产权人虽未与被上诉人签署过任何形式的前期物业管理协议以及物业服务合同，但双方之间自办理房屋入住手续之日起已产生事实上的物业服务合同关系。因涉案房屋为经营性房屋，不同于被上诉人提供服务的其他住宅房屋，而被上诉人也未能提供证据证明其向涉案房屋权利人提供了《琴岛星休闲娱乐中心（弄海园二期）物业管理服务协议》第四条及其附件《社区服务内容及标准》、《公共设备设施养护内容及标准》所约定的全部物业服务，按照公平及物业服务费用应当与服务水平相适应的基本原则，原审法院酌情认定涉案房屋自2008年4月1日以后的物业服务费标准为每月每建筑平方米3元并无不妥，本院予以支持。关于上诉人应否向被上诉人支付电费及电费数额，上诉人主张被上诉人在代收2012年4月29日之前电费期间以超出物价局核定标准收取电费，其多收费用应从上诉人所欠电费中抵销，并主张被上诉人应提供小区用电总量的原始数据，如有小区公用设备损耗，应在公开所有明细后，由全体业主分担。因上诉人在原审中未就此提出反诉，故本院在本案中对其该项主张不予处理。对于2012年4月29日至2012年9月3日期间的电费，因电力公司抄表时间与被上诉人抄表时间不一致，无法区分代缴电费的区间，原审法院取五个月被上诉人缴纳的平均电价进行计算并无不当，本院予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7650元，由上诉人青岛丽池商务酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 李 深
代理审判员 杨 丽
二〇一四年三月十八日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 张倩芸