广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂07民终359号上诉人（一审原告）：庞洁，女，1973年11月3日出生，汉族，住广西钦州市钦南区。委托诉讼代理人：张明喜，广西桂展律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广西中裕置业发展有限公司，住所地：广西钦州市金海湾东大街88号。法定代表人：吴金木，董事长。委托诉讼代理人：戴舒，男，1973年5月9日出生，汉族，住广西钦州市钦南区，系公司副总经理。委托诉讼代理人：梁天懿，广西信德嘉律师事务所律师。上诉人庞洁因与被上诉人广西中裕置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2017)桂0702民初2232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭，在本院第七审判庭公开开庭审理了本案。上诉人庞洁的委托诉讼代理人张明喜，被上诉人广西中裕置业发展有限公司的委托诉讼代理人戴舒、梁天懿到庭参加诉讼.本案现已审理终结。上诉人庞洁上诉请求：1、撤销钦南区人民法院（2017）桂0702民初2232号民事判决第二项；2、判令被上诉人支付2015年9月1日至2017年8月31日逾期交房违约金38968.13元给上诉人（2017年9月1日至实际取得建设工程竣工验收备案表的违约金按已交房价款每日万分之二比例另计）；3、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。请求的事实和理由为：一、商品房买卖合同第八条约定被上诉人在2015年8月31日前将具备“取得工程竣工验收备案表”条件的商品交付上诉人使用，一审判决已确认被上诉人在交付商铺时没有取得工程竣工验收备案表，却以符合交付使用条件为由驳回上诉人的诉讼请求，与合同约定的交付条件是相互矛盾的；二、被上诉人提供的《建设工程质量竣工验收意见书》没有载明竣工日期和竣工验收时间，参加验收的单位加盖印章和签名均没有落款日期，且《意见书》载明的11分部工程所记载的内容为0，因资料欠缺或不完整，不能得出合格工程的结论，《意见书》显示竣工验收组成员设计单位没有参加验收，施工单位的负责人也没有参加验收，验收程序不符合相关法律的规定，因此，被上诉人提交的《意见书》不具有真实性、客观性、合法性，不能成为涉案商铺均已取得工程综合验收合格的依据；三、消防、防雷、环保项目先后于2015年9月30日、10月10日、12月25日验收，与合同约定的交付条件无关，且不能证明涉案商铺在合同约定的交付期限内验收合格；四、签订合同时，被上诉人是东盟商贸城公司的股东，有法律上的利害关系，上诉人与被上诉人、东盟商贸城公司同时签订购房合同和代出租管理合同，其实质是被上诉人采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房，违反了《商品房销售管理办法》第十一条规定，被上诉人与东盟商贸城公司恶意串通，在不能出示《商品房买卖合同》第八条约定的证明文件情况下，越权验收交接商铺，其代理行为无效，东盟商贸城公司代上诉人对商铺的接收，不影响被上诉人在不具备交房条件时交房应承担的违约责任，并且，上诉人就涉案工程验收、办证、经营等问题多次向有关部门进行信访，有信访答复函等证据证实，商铺装修及公共设施等硬件尚未具备经营条件，上诉人没有收到任何租金，一审法院认定合同目的已经实现是没有任何证据支持的。被上诉人广西中裕置业发展有限公司答辩称，一、上诉人出具委托书委托商贸城公司代为接收涉案商铺，被上诉人向东盟商贸城公司交付的商铺合法有效，本案交付是在合同约定交付期限完成，合同约定交付期是2015年8月30日，本案在2015年8月10日已经完成交付；东盟商贸城受上诉人委托接收房屋的行为不存在恶意，反而加速了上诉人合同利益的实现，上诉人从接收房屋行为中获取固定的经营收益，其合同目的已经实现；二、虽然合同约定的交房条件为取得工程竣工验收备案表，但是实际在接收房屋的过程中，上诉人的受托人商贸城公司已确认房屋符合交付条件，可视为双方对约定交付条件的变更，涉案商铺已实际交付完毕，根据委托制度应视为上诉人对商铺交付已认可接收且未提出异议，被上诉人已向上诉人交付符合法定条件的商铺，被上诉人不存在违约行为，不应承担任何违约责任；三、项目竣工验收备案手续涉及到勘验、设计、施工、监理、建设单位及政府机关主管部门等多方关系，需要多方共同努力协调完成，并非由被上诉人单方就可办理，且该项目是因总承包方的原因导致暂不能办证，非被上诉人的原因造成，被上诉人无需承担违约责任，上诉人要求支付逾期交房违约金的请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。上诉人即一审原告庞洁一审时向法院提起诉讼请求：1、判决被告支付2015年9月1日至2017年8月31日逾期交房违约金38968.13元给原告（2017年9月1日至实际取得建设工程竣工验收备案表的违约金按已交房价款每日万分之二比例另计）；2、判令被告支付2016年8月25日至2017年8月31日逾期办理产权登记备案违约金987.55元给原告（2017年9月1日至实际取得房地产权证书的违约金按已交房价款每日万分之0.1比例另计；）3、被告承担案件受理费。一审法院经审理并确认以下法律事实：2015年6月3日，原告庞洁与被告中裕置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015060304234），约定原告向购买被告位于广西钦州市金海湾东大街88号的中国广西东盟商贸城第B-3号楼1层115号房，建筑面积23.95平方米，总价款266905元。《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、取得工程竣工验收备案表”。第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2.00%向买受人支付违约金。”第十五条关于产权登记的约定中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、详见附件四：合同补充协议第八条”，合同补充协议第八条约定：“对买卖合同‘关于产权登记的约定’，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的处理方式约定：自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点一的违约金；逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之零点三支付违约金”。另查明，原告庞洁作为委托人于2015年6月3日与东盟商贸城公司签订了《授权委托书》，约定由东盟商贸城公司代为与该商铺的开发商办理该商铺的交付及验收事宜（包括代为对是否接受该商铺的开发商所交付的商铺作出最终决定，代为领受该商铺，代为办理该商铺在交接过程需要办理的其他事项等），与该商铺的开发商及开发商委托的物业公司签署交接相关的文件，并代为领取该文件，代为领取商铺钥匙、交接资料、物品等，受托人在其权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认，并由委托人承担由此产生的一切法律后果。被告根据原告与东盟商贸城公司的委托经营管理协议，将原告的商铺交与东盟商贸城公司，东盟商贸城公司已于2015年8月10日对商铺进行了交接验收，并领取了钥匙，对商铺的交付并未持有异议。该商铺均已取得工程综合竣工验收，工程质量合格，并经过消防、环保、防雷等验收，符合交付使用条件。同时，原告庞洁作为委托人于2015年6月3日与东盟商贸城公司签订了《商铺委托经营管理协议》，约定原告自愿将其购买的位于钦州市金海湾东大街88号的“中国广西东盟商贸城一期商业B区B-3-115号商铺在合同约定的委托期限内全权委托东盟商贸城公司经营管理，东盟商贸城公司对商铺的经营权限包括但不仅限于：统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理等权利。委托期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止。委托期限起算日后每满12个月为一个委托经营管理年度。第一个委托经营年度至第三个委托经营年度期间，东盟商贸城公司按3379元/年的标准计算租金，第四个委托经营年度期间，东盟商贸城公司按16893元/年的固定租金标准计算租金，第五个委托经营年度期间，东盟商贸城公司按27028元/年的固定租金标准计算租金，第六至第十个委托经营年度期间，原告与东盟商贸城公司按照实际租金收入9:1分成。再查明，被告中裕置业公司与东盟商贸城公司于2015年8月10日签订了《确认书》，确认原告的商铺于2015年7月30日前书面通知商铺的买受人、东盟商贸城公司办理该商铺的委托期限起算日确定确认及该商铺交接手续，该商铺于2015年8月10日由中裕置业公司按合同约定交付给了买受人的代理人（东盟商贸城公司），东盟商贸城公司对商铺的交付不持任何异议。自2015年9月1日起，东盟商贸城公司按照委托协议之约定对商铺进行经营管理，并按照委托协议之约定向买受人支付委托经营收益（租金）；与此同时，东盟商贸城公司不会就该商铺交付事宜向中裕置业公司主张任何权利。一审法院认为，原告庞洁与被告中裕置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律规定，该合同合法有效。在本案中，虽然被告中裕置业公司在交付商铺时没有取得工程竣工验收备案表，但是商铺均已取得工程综合竣工验收，工程质量合格，并经过消防、环保、防雷等验收，取得了《建设工程质量竣工验收意见书》，符合交付使用条件，合同的目的也已经实现，因此，原告请求被告支付逾期交房违约金无事实和法律依据，不予支持。根据双方签订的合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告方提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今仍未能将有关的资料报产权登记机关备案，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，根据合同补充协议第八条的约定，应从违约之日起按日向买受人支付已交房款的万分之零点一的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告广西中裕置业发展有限公司向原告庞洁支付逾期办理产权登记备案违约金（计算方法：从2016年8月10日起至被告办理产权登记备案手续之日止，以266905元为本金，按日万分之零点一计算）；二、驳回原告庞洁的其他诉讼请求。案件受理费400元，由原告庞洁负担380元，被告广西中裕置业发展有限公司负担20元。二审期间，上诉人庞洁向本院提交了如下新证据，证据一、照片3页共12张，证明涉案的商铺现在还没有经营，设备也没有运转，硬件设施未完备；证据二、钦州市住房和城乡建设委员会的信访答复一份，证明在2017年11月份涉案商品房还没有进行验收。本院组织双方当事人对上诉人提交的证据进行了质证。被上诉人广西中裕置业发展有限公司对上诉人庞洁提交的证据发表质证意见认为，对证据一的真实性没有异议，但对其关联性及证明目的有异议，本案上诉人的经营目的是将商铺委托给东盟商贸城进行经营，获取固定的利益，而不是由上诉人自行进行经营，因此，无论商铺的经营现状如何都不影响上诉人获取本合同目的，并且通过该照片显示，涉案商铺已进行了招商工作，进驻了部分商场，商贸城电梯等设施已经完备。对于证据二的真实性没有异议，但对关联性及证明事实有异议，农成娟不是本案件的当事人，该答复是针对农成娟反映个案问题的答复，从该函答复内容来看，并没有说明本商贸城存在逾期交房的问题，也未表明解决本案合同交付问题。本院认为，涉案房屋由上诉人委托东盟商贸城接收并对外出租的，上诉人所举的照片由当事人自行拍摄，仅能证明目前商场的部份情况，同时也不能证明房屋验收和交付的情况；所提供的钦州市住房和城乡建设委员会《关于农成娟信访事项处理情况答复》复印件，只能证明相关部门对农成娟信访事项处理情况，属于个案情况，不具有普遍性；同时，农成娟并不是本案的当事人，该信访件中亦无法证明涉案房屋没有经验收和交付的事实，故对上诉人所举的上述证据依法不予采信。本院所查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人庞洁与被上诉人广西中裕置业发展有限公司经自愿协商，双方于2015年6月3日签订了《商品房买卖合同》（编号：2015060304234），合同约定由上诉人庞洁向被上诉人广西中裕置业发展有限公司购买位于钦州市盟商贸城B区（凤凰商业广场）商品房B-3号楼1层115号商铺，总价款266905元。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应依法遵守。双方签订《商品房买卖合同》后，上诉人庞洁作为委托人于2015年6月3日与东盟商贸城公司签订了《授权委托书》，约定由东盟商贸城公司代为与该商铺的开发商办理该商铺的交付及验收事宜（包括代为对是否接受该商铺的开发商所交付的商铺作出最终决定，代为领受该商铺，代为办理该商铺在交接过程需要办理的其他事项等），与该商铺的开发商及开发商委托的物业公司签署交接相关的文件，并代为领取该文件，代为领取商铺钥匙、交接资料、物品等，同时，双方又签订了《商铺委托经营管理合同书》，约定上诉人庞洁自愿将其购买的位于钦州市金海湾东大街88号的“中国广西东盟商贸城一期商业B区B-3-115号商铺在合同约定的委托期限内全权委托东盟商贸城公司经营管理，委托期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止。上诉人庞洁与东盟商贸城已构成委托与被委托的关系，委托关系亦由其双方自愿达成，委托关系合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。”的规定，涉案商铺已取得工程综合竣工验收，工程质量合格，并经过消防、环保、防雷等验收，符合交付使用条件。东盟商贸公司基于其与上诉人庞洁的委托关系，于2015年8月10日对涉案商铺进行了交接验收，并领取了钥匙，对商铺的交付并未持有异议。因此，东盟商贸公司在受托的权限内和受托的期间内对房屋进行接收的行为合法有效，故涉案商铺已实际交付，购买商铺行为已完成，合同目的已实现。上诉人庞洁上诉主张涉案商铺未达到交付条件，被上诉人广西中裕置业发展有限公司与东盟商贸城公司存在恶意串通和越权验收交接商铺的行为，该行为无效，但其并未能提供证据证实其主张，对其主张东盟商贸城公司存在越权收房的行为，本院不予采信。据此，在被上诉人广西中裕置业发展有限公司已按时交付房屋的情况下，上诉人庞洁要求被上诉人广西中裕置业发展有限公司支付2015年9月1日至2017年8月31日逾期交房违约金38968.13元的请求是不成立的，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被上诉人广西中裕置业发展有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记中需由被上诉人广西中裕置业发展有限公司提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人广西中裕置业发展有限公司至今仍未能将有关的资料报产权登记机关备案，其行为已经构成违约，一审判决由被上诉人广西中裕置业发展有限公司向上诉人庞洁支付逾期办理产权登记备案违约金（计算方法：从2016年8月10日起至被告办理产权登记备案手续之日止，以266905元为本金，按日万分之零点一计算）合理，被上诉人广西中裕置业发展有限公司对此亦没有提出上诉，因此，本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人庞洁的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费774.2元，由上诉人庞洁负担。本判决为终审判决。审判长  陈明华审判员  黄载文审判员  王英佑二〇一八年六月二十七日书记员  刘 蔚