宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第1037号
上诉人（原审原告）银川怡隆欣物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路育林巷2号楼。
法定代表人张启明，该公司董事长。
委托代理人张春强，男，1963年3月1日出生，汉族，系银川怡隆欣物业服务有限公司经理，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人沈毅，宁夏综义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王军，男，1962年6月5日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人陈科宁，宁夏合天律师事务所律师。
上诉人银川怡隆欣物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2014）金民初字第1706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人银川怡隆欣物业服务有限公司的委托代理人张春强、沈毅，被上诉人王军及其委托代理人陈科宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年10月30日被告王军与拉普斯置业有限公司签订《商品房买卖合同》，被告王军购买了银川市金凤区森林公园首善花园1号楼1#、2#、4#、5#营业房，该房屋面积共计1427.67平方米。双方在《商品房买卖合同》中约定“该综合楼1#、2#、4#、5#房的所有物业管理服务项目与物业收费项目，均由该业主本人王军自行管理，与其他物业管理单位无关”。2010年7月拉普斯置业有限公司将该1号楼交付被告王军，王军就该套房屋的室外排水、化粪池、隔油池、管网、道路铺设、天然气系统、给水系统、电力设备系统、监控系统、有线电视系统等进行改造，改造后涉案房屋的以上设施均独立于首善花园小区，自行运转使用。2010年12月2日，被告王军与当时为首善花园小区提供物业服务的案外人宁夏佰仕德物业服务有限公司就涉案的1号楼签订《物业管理服务协议》，协议约定：综合楼及其外围（东至亲水大街、南至首善花园入口主路、西至小区东围墙、北至艾依河）环境卫生管理、绿化养护管理、景观及设备维护管理、秩序维护管理、给排水系统的维护管理等涉及物业管理服务事宜均由王军自行承担。”自此之后，被告王军一直按该协议对1号楼的物业自行进行管理。
2014年1月1日起，原告与银川市金凤区森林公园首善花园业主委员会签订了《物业服务合同》，为银川市金凤区森林公园首善花园小区提供物业服务。原告认为被告系该小区的业主，应向其收取物业费。被告认为原告没有给其提供物业服务，拒绝交纳，双方协商无果。故原告诉至法院，请求：1.判令被告向原告支付2014年1月至2014年6月物业管理费25698元；2.本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为，被告与开发商签订的购房合同明确约定，被告王军购买的涉案房屋，由被告自行管理，不与任何无业公司存在物业服务关系，该约定证明被告的物业独立于首善花园物业管理范围，属于独立自管物业。原告虽与首善花园业委会签订了物业服务合同，但因被告不属于首善花园业主，不受该业委会的管理，该业委会与原告签订的合同对被告无约束力，且原告无证据证明该合同约定的管理范围包含被告的物业，已无证据证明其为被告提供了相应的服务，相反，被告提交的证据证明，被告的物业由其自行管理，根据权利义务对等原则，原告未履行义务即不享有权利，故被告的辩解理由成立，予以采纳。原告的诉讼请求，缺乏事实依据，不与支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决：驳回原告银川市怡隆欣物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费442.5元，减半收取221.25元，由原告银川怡隆欣物业服务有限公司负担。
宣判后，银川怡隆欣物业服务有限公司不服，上诉称，第一，原审法院认定事实错误。被上诉人作为首善花园1号综合楼1#、2#、4#、5#营业房的所有权人，依法成为该小区业主，依据银川市规划局的规划图确定，1号综合楼属于首善花园小区用地范围之内，首善花园公用配电设施也位于该综合楼内，且1号综合楼也享用小区绿化带和共用通道等公共基础设施。开发商拉普斯置业有限公司应当依照规划部门的用地规划来划分物业区域，被上诉人所有的涉案房屋在规划许可上，与首善花园属同一物业区域，拉普斯置业有限公司在物业申报时又以同一物业区域申报，1号综合楼共用了首善花园的主要配套设施及相关场地，依法应当与首善花园组成一个不可分割的物业服务管理区域。1号综合楼前身是会所，拉普斯置业有限公司在向物业公司移交物业时，将会所纳入首善花园的物业管理区域内，至于会所变更为商业用房，不影响1号综合楼属于首善花园物业管理区域这一事实。并且拉普斯置业有限公司与王军签订的商品房买卖合同关于1号综合楼由王军独立管理物业的约定加重业主责任，排除业主主要权利，损害了首善花园全体业主的利益，应属无效条款。上诉人的物业服务对象是全体业主，上诉人为被上诉人提供了物业服务。故被上诉人作为小区业主，应当向上诉人支付物业费。请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人缴纳物业费25698元；2、本案上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人王军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人提出的《物权法》和首善花园会所的问题和本案无关，上诉人一审提供的物业服务合同中未表明其向被上诉人提供了物业服务。本案是物业服务纠纷，业主委员会没有将被上诉人的商业用房交给上诉人管理。2、上诉人2009年购买的房子时与当时开发商签订购房合同中明确该综合楼1号房的所有物业管理服务项目与物业管理收费有关的收费项目，均由该业主本人王军独立管理，与其他物业管理单位无关；王军受领房屋后与原有的佰仕德物业公司签订的物业服务合同中约定物业由王军单独使用，单独管理，所有水电暖、消防设施、园林绿化及聘请清洁人员、保安人员均是王军管理并支付报酬。3、业主委员会是2014年1月成立，移交的物业服务对象中没有王军所属的营业房，上诉人与王军没有服务与被服务的关系，上诉人无权起诉王军。4、上诉人称1号楼是会所，应提供1号楼1#、2#、4#、5#营业房是会所的证据。5、上诉人与王军未建立物业服务关系，没有向王军提供物业服务，1号楼物业由王军自己管理使用，王军无义务缴纳物业服务费用。请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审时，上诉人银川怡隆欣物业服务有限公司提供一组证据：照片42张（原件）及工作记录本两份（原件），欲证明因被上诉人侵占小区公共通道、人行通道，严重侵害了全体业主利益，给物业服务带来困难，加大了上诉人提供物业管理服务的工作负荷。上诉人进驻首善花园后依合同约定向小区提供了相应物业服务，被上诉人作为小区业主理应缴纳物业费用。
被上诉人王军认为上诉人提交的照片拍照角度不能反应客观情况，照片显示的位置不是王军营业房的所在，而是小区内的公共路段，和王军的营业房无关。涉案房屋在小区大门外，绿化树木是王军从山东移植来的，地面由王军自己铺设管理。工作记录本属上诉人自制而成，故对该组证据的真实性有异议，对其证明目的不予认可。
经审查，上诉人提供的证据不能证明其对王军的1号楼营业房提供了物业服务，达不到上诉人的证明目的，不予采信。
二审查明的事实与原审判决查明的一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，首先，2009年10月30日，王军购买涉案房产时即与开发商拉普斯置业有限公司形成协议，双方在《商品房买卖合同》中约定王军所购买房产的物业管理服务项目与物业收费项目均由王军自行管理。2010年12月2日，王军与上诉人之前的物业公司即宁夏佰仕德物业服务有限公司达成协议，约定涉案房产的物业管理及相关费用均由王军自行承担。开发商及物业公司均有权与王军约定该物业的管理和使用主体，且并未损害其他业主及上诉人的合法权益，上诉人无权对此提出异议。其次，涉案房产自购买后，王军对相关设施进行了改造，水、暖、管网等相关设施独立于首善花园小区，并没有与小区内的相关设施相通，水、暖、卫生、绿化、安保等相关费用也由王军自行承担。王军购买的1号楼营业房位于首善花园小区大门外，在该小区临街的位置作为经营性用房使用，其地理位置和用途有别于小区其他普通住房，上诉人不得强行为其提供物业服务并收取物业管理费。上诉人与首善花园业主委员会签订的物业服务合同中服务对象并不包含涉案房产，王军不属于上诉人的物业服务对象，上诉人也没有证据证明其对涉案房产提供过物业服务。综上，上诉人向王军收取物业费无合同依据和事实依据，其上诉主张不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费443元，由上诉人银川怡隆欣物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴志明
审 判 员 王建玲
代理审判员 刘兆平
二〇一四年十二月三日
书 记 员 王丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。