山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁09民终498号
上诉人(原审被告)：中国建银投资有限责任公司。住所地：北京市东城区建国门内大街**号民生金融中心*座**层。
法定代表人：仲建安，董事长。
委托诉讼代理人：徐征年，国浩律师（济南）事务所律师。
上诉人（原审第三人）：山东非凡拍卖有限公司。住所地：济南市山大路***号大舜天成1-2-1404。
法定代表人：牟玲，董事长。
委托诉讼代理人：刘斌，男，1981年9月5日出生，汉族，住济南市市中区。
被上诉人（原审原告）：朱文娟，女，1979年1月6日出生，汉族，住肥城市。
委托诉讼代理人：张涛，山东信望律师事务所律师。
原审被告：山东建投金融服务有限公司（原名山东建银金融服务有限公司）。住所地：济南市黑虎泉北路***号建金大厦。
法定代表人：马卫东，董事长。
委托诉讼代理人：齐敬水，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称中建投公司）、山东非凡拍卖有限公司（以下简称非凡公司）因与被上诉人朱文娟、原审被告山东建投金融服务有限公司（以下简称山建投公司）拍卖合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2015）宁民初字第1481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中建投公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人朱文娟的诉讼请求。事实和理由：第一，被上诉人没有在法定期限内行使解除权，解除权已经消灭，参照商品房买卖合同司法解释，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。被上诉人在2007年购买涉案房屋，在无法交付和过户的情况下，其在2015年才提起诉讼，且无证据证实存在诉讼时效中止中断事由的情况下，一审法院认定其具有法定解除权，是认定事实不清，适用法律错误。第二，被上诉人无权要求赔偿损失，根据拍卖法的规定，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任，本案中已经在拍卖文件中声明房屋存在的瑕疵，朱文娟自己也是房地产中介服务机构的工作人员，对此完全了解，无权要求损失，另因其怠于行使权利，导致房屋价格上涨等损失，应自行承担。第三，被上诉人2007年购买，如不能交付，其应在法定期限内主张，但直到2015年才起诉，超出法定诉讼时效。一审法院认定多次催促交付、上诉人多次许诺是错误的，没有任何证据和依据。
针对中建投公司的上诉，朱文娟辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
针对中建投公司的上诉，非凡公司述称，上诉正确，没有意见。
针对中建投公司的上诉，山建投公司述称，同意中建投公司的上诉请求，一审判决对朱文娟的损失认定，我方认为是不正确的，因为房屋至今没有过户，朱文娟没有占有房屋，不存在房屋的差价损失，朱文娟交付的就是现金十多万，损失就是同期贷款利率的损失。
非凡公司上诉请求：撤销原审判决第四项内容。事实和理由：我公司已经尽了审查义务，山建银公司提供了文件，即中建投公司委托给山建银公司处置固定资产的函，一审法院判定我公司承担连带责任是错误的，我公司已经审查了委托材料。
针对非凡公司的上诉，朱文娟辩称，非凡公司仅审查了山建投公司向其提供的处置固定资产的函，其审查所有权不到位，行为有过失，一审法院在此基础上认定其承担连带责任是正确的，应当驳回上诉，维持原判。
针对非凡公司的上诉，中建投公司述称，非凡公司的上诉不是针对我们公司，因此不发表意见。
针对非凡公司的上诉，山建投公司述称，拍卖是依法拍卖，并无过错。对于拍卖资产本身存在瑕疵是拍卖方和买受方明知的，当时并没有产权证书，对于这点朱文娟有过错，房屋差价损失向中建投公司、山建投公司主张是没有法律依据的。
朱文娟向一审法院起诉请求：1、解除签订的拍卖合同；2、中建投公司退还购房款11.20万元；赔偿因被告未能交付房屋给原告造成的经济损失22.5760万元；3、山建银公司（山建投公司旧名简称，下同）、第三人非凡公司对上述房款及损失承担连带清偿责任；4、案件诉讼费等由被告承担。
一审法院认定事实：2007年10月18日，山建银公司受中建投公司的委托，与第三人非凡公司签订了“委托拍卖合同”，将涉案房屋——宁阳县三里沟小区2号楼1单元401室委托给非凡公司进行拍卖。2007年11月9日，非凡公司在泰安日报刊登拍卖公告，对包括涉案房屋在内的多套房屋进行拍卖，朱文娟于2007年11月16日在拍卖规则签字区签字同意遵守拍卖规则规定的事项，其竞买号牌为033号，2007年11月17日朱文娟与非凡公司签订拍卖成交确认书，朱文娟以11.20万元的价格竞买了涉案房屋，支付成交价2%的佣金，同时还以13.40万元成交了宁阳县三里沟小区的另一套拍卖房屋。2007年11月19日，非凡公司向山建银公司提交了鲁非凡拍字（2007）第73号委托拍卖成交报告，该报告显示，受委托拍卖的31套房屋，起拍总价3361080.61元，成交总价456.80万元，该报告列明的买受人中包括朱文娟。朱文娟提供了其通过泰安市信邦房地产服务有限公司（以下简称信邦公司）向非凡公司的汇款的银行凭证，结合拍卖规则第六条“买受人在付清全部成交价款及相应佣金后，由拍卖人出具《拍卖成交确认书》”的规定，一审法院依法确认原告与非凡公司签订的拍卖成交确认书，是对朱文娟已经付清房款与佣金的认可，朱文娟通过信邦公司履行了付款义务，对此信邦公司已经出具了说明，证明朱文娟系本公司员工并通过公司向非凡公司支付了房款及佣金。
被告主张在拍卖过程中，已经告知了朱文娟涉案房屋已被使用过或正被使用中，拍卖公司不对成交后的标的物清空做担保，朱文娟对房屋的使用情况是知情的，朱文娟应自行清空，因此被告不存在违约行为。其提交非凡公司出具的“特别声明”一份，其中第二条写到“由于此次拍卖的标的物为建行系统自有房产，部分房产已被使用过或正在被使用中，介于此种情况，竞买人在参加拍卖前须亲自查勘标的物，我公司仅拍卖房屋的现状，不对成交后的标的物清空作担保”。朱文娟认为，该声明的前提条件应是被告对拍卖物具有所有权，只是拍卖物已经被使用过或者正在被使用中，这种被使用的状态不应影响所有权，而事实上被告对涉案房屋没有所有权，朱文娟根本不可能进行清空。一审法院经审核认定，对涉案资产委托拍卖的主体是中建投公司，其将所有权存在争议的资产委托拍卖公司进行拍卖是不能及时将拍卖标的物交付给朱文娟或朱文娟不能自行清空的根本原因，拍卖公司声明中明确的房屋已被使用过或正被使用中，与被告根本不具有所有权不是同一个概念，被告并没有告知朱文娟被告对拍卖的涉案房屋没有所有权，中建投公司关于涉案资产所有权的诉讼活动，从起诉到一、二审结束，历时近三年，被告答辩称朱文娟不及时主张权利造成的损失应自行承担的理由是不符合事实的，朱文娟主张多次找被告催促交房，被告也多次许诺、并试图通过诉讼程序胜诉后再交付的事实是存在的。
朱文娟为主张损失提供了自行委托鉴定机构出具的涉案房屋评估报告，评估价值为34万元。诉讼过程中朱文娟申请对涉案房屋价值进行重新鉴定，在一审法院组织下，经当事人选定，委托山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司，对涉案房屋当事人发生争议时（向人民法院提起诉讼）的市场价值进行评估，2016年8月9日，该评估公司出具了《房地产评估报告》，该报告显示：涉案房屋具有房屋所有权证，未提供土地使用权证，在假定该房屋具有土地使用权证的情况下，其评估总价为30.35万元，2016年8月26日，该评估机构应一审法院要求出具书面说明：“涉案房屋系职工已购房改房，占有土地为划拨土地的情况下，该房屋的评估总价为30.0465万元”。经当事人质证，朱文娟对评估报告无异议。被告不予认可，认为该评估报告认定的是预期最好成交价、评估人员并没有到房屋内进行实地查看也没有实际测量；朱文娟竞买后长期怠于主张权利，2015年才主张权利，鉴定基准日确定为2015年3月不予认可，应当将鉴定基准日确定为拍卖合同成立后的一年内比较符合解除权行使为一年的法律规定。一审法院认定：鉴定机构在报告中作出的30.0465万元的价值认定为预期最好成交价的表述并无不妥，房屋买卖行为作为商业活动，其目的就是追求利益的最大化，朱文娟以鉴定机构给出的最好成交价格要求被告赔偿自己的损失，符合商业活动追求利益最大化的商业活动规律，法院不可能在鉴定机构给出的鉴定价值基础上以职权自由裁量可能的成交价格，因此被告的该项抗辩意见不成立；本案中鉴定的涉案房屋具有其特殊性，从审理查明以及房屋登记的情况看，涉案房屋属于本案当事人之外的第三人所有并居住，鉴定机构人员不经所有人或居住人同意不可能强行进入，因此鉴定人员在进行外围实地勘验拍照的情况下，按照《房屋所有权证》上记载的内容进行价值鉴定的做法并无不妥，《房屋所有权证》登记记载的房屋建筑面积等事项，系法定行政机关履行行政管理职能的范畴，具有法定公示效力，被告关于应进行实地测量的异议意见依法不成立；从审理查明的事实可以证明，朱文娟竞买成交后多次不间断的催促被告交房，造成房屋长期不能交付是被告与房屋实际拥有者存在产权争议并进入诉讼程序，朱文娟在多次要求交房无果并得知不可能交房后，于2015年3月第一次向一审法院提起诉讼，应视为当事人对拍卖合同的履行发生了争议，一审法院以当事人发生争议的时间作为鉴定房屋价值的基准日，是根据被告一直承诺能交付、原告一直催促希望能交付的案件事实而确定的。被告主张原告应在拍卖成交一年内主张权利，但审理查明的事实证明，被告直到拍卖成交五年后的2012年两审程序终结后也没有明确对朱文娟表明房屋无法正常交付，因此被告对鉴定基准日确定以及朱文娟怠于行使权利的异议与审理查明的事实不符，被告的该项异议不成立。
另查明，2011年3月5日，一审法院作出（2010）宁民初字第656号民事裁定书，裁定书内容显示，该案原告为中建投公司，被告系涉案房屋的房产证记载的所有权人杜晓红，涉案房产自1994年就登记在该人名下，2007年委托拍卖时，该房产仍然登记在其名下，房屋所有权登记没有发生过变更。中建投公司起诉要求确认房产归其所有、要求杜晓红返还侵占的房屋并办理过户手续，此案一审被裁定驳回起诉，中建投公司不服提出上诉，本院于2011年12月26日作出（2011）泰民一终字第812号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持了原裁定。
一审法院认为，本案争议的焦点有以下四个方面：1、原告要求解除拍卖合同的请求是否应当得到支持；2、中建投公司是否存在违约行为并应退还原告购房款赔偿损失；3、鉴定报告提供的价值认定数额能否作为原告要求赔偿损失的依据，原告起诉要求被告赔偿损失是否超过诉讼时效；4、山建银公司、非凡公司是否应当承担连带责任。第一，审理查明的事实证明，原告在看到非凡公司刊登在媒体上的公告后，在非凡公司拟定的拍卖规则签字区签字，并对涉案房屋进行了竞拍，竞拍成交后，原告与非凡公司签署了“拍卖成交确认书”并履行了缴纳房屋成交价款以及拍卖佣金的义务，原告与被告以及第三人之间的拍卖合同关系成立，被告没有提供证据证明双方签字确立的拍卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应依法认定为有效合同。由于被告拍卖的涉案资产系被告自身不具有所有权的资产，虽经原告多次催促，被告多次许诺，由于被告对该资产根本没有所有权，因此直到本案辩论终结前被告也没有表示能够交付，应依法认定合同目的根本无法实现，原告在此情况下要求解除合同的请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，其请求依法应予支持。被告关于原告应在拍卖成交后一年内行使解除权的辩称意见与一审法院查明的案件事实不符，原告之所以没有及时主张权利是被告一直许诺能够交付造成的，被告的该辩称意见一审法院不予采纳。第二，审理查明的事实证明，被告委托拍卖的房产是其不具有所有权的资产，被告将不具有所有权的财产委托进行拍卖，违背了《中华人民共和国拍卖法》第六条“拍卖标的物应当是委托人所有或者依法可以处分的物品”的规定，由于被告对拍卖物不具有所有权，虽经原告若干年催促，被告最终也无法履行交付义务，其行为依法应认定为违约。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十八条“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任”的规定，被告应依法承担违约责任。原告要求被告退还房款并赔偿损失的诉讼请求依法应得到支持。第三，原告要求被告退还已经支付的房款11.20万元，被告没有异议，一审法院依法予以确认。原告要求被告赔偿损失的数额，是依据鉴定机构对房屋现有价值认定的数额减去11.20万元的房款得出的，从2007年原告竞买房屋到2015年原告诉讼时，国内不动产物价正处于持续大幅上涨的阶段，原告依据鉴定机构对于现有房屋价值的鉴定数额与拍卖成交价的差额要求被告赔偿损失的请求合理合法。虽然被告对鉴定报告提出了异议，但在案件审理中一审法院已当庭说明了异议不成立的法律依据和理由。自2007年拍卖成交以来，原告一直要求被告履行交付义务，多年来原告奔波于济南、北京，被告与第三人一再许诺，从审理查明的上述事实可以证明，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，被告关于原告的诉讼请求超过诉讼时效的辩称意见与查明的事实不符，其意见一审法院依法不予采纳。原告要求被告退还房款、赔偿损失的请求依法应予支持。第四，案件审理过程中，被告承认山建银公司系受中建投公司委托与非凡公司签订的委托拍卖合同，该事实原告在催促交房时也已知晓，故原告要求受托人山建银公司承担连带责任没有法律依据，原告的该项请求一审法院依法不予支持；审理查明的事实已经证明，被告委托第三人拍卖的涉案房屋一直登记在案外人名下，被告不可能向第三人提供对涉案房屋具有所有权的证明材料，第三人在没有见到拍卖标的物所有权证明材料的情况下，接收委托并与被告签订委托拍卖合同，将涉案房屋纳入拍卖标的物范围进行拍卖，违反了《中华人民共和国拍卖法》第五十八条“拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任”的规定，原告要求第三人非凡公司承担连带责任的请求，符合法律规定，其请求一审法院依法予以支持。由于被告的违约行为，造成原告提起诉讼并通过鉴定程序确定损失数额，因此鉴定机构依法收取的鉴定费用3500元应由被告承担。判决：一、依法解除原告与第三人非凡公司签订的拍卖合同。二、被告中建投公司退还原告因竞买涉案房屋支付的房款112000元。三、被告中建投公司赔偿原告损失188465元（300465-112000）。上述二、三项合计300465元，于本判决生效后十日内履行。四、第三人非凡公司对上述二、三项合计300465元承担连带清偿责任。五、驳回原告要求被告山建银公司承担连带责任的诉讼请求。案件受理费3183元、鉴定费3500元，合计,6683元，由被告中建投公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中，委托拍卖的标的系不动产物权，上诉人中建投公司对拍卖的房屋从委托拍卖时至今始终不能提交相应的物权权属登记证书，作为拍卖人的非凡公司也并未对拍卖标的的权属状况进行核实，导致买受人朱文娟至今不能获得该房屋的所有权，不能实现合同目的，对此朱文娟有权主张解除合同，一审法院依据当事人的申请解除合同，并无不妥。上诉人中建投公司主张拍卖人已经声明了拍卖标的存在瑕疵，但并未披露中建投公司对标的不具备物权法上的所有权的真实情况，因此而导致朱文娟当时竞买成功却不能获得交付房产和办理房产过户手续，无法实现合同目的，最终导致合同解除后，朱文娟有权主张返还价款并赔偿其损失。上诉人非凡公司作为拍卖人，在拍卖标的为不动产物权且委托拍卖人不能提交不动产物权权属登记证书的情况下，仍然接受委托进行拍卖，一审法院依据《中华人民共和国拍卖法》第五十八条的规定令其承担连带责任，并无不妥。
综上所述，上诉人中建投公司、非凡公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11720元，由上诉人中国建银投资有限责任公司承担5860元，上诉人山东非凡拍卖有限公司承担5860元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 峰
审 判 员 张 萍
代理审判员 刘文华
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 刘晓旭