安徽省芜湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜民一初字第01803号
原告：安徽国华建材有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇湾石路�组织机构代码75489802-1。
法定代表人：王席华，董事长。
委托代理人：许玄，安徽润深律师事务所律师。
被告：梁肖：男，现住安徽省芜湖县湾沚镇。
被告：陶述才：男，住安徽省芜湖市镜湖区。
被告：杜影萍：女，住安徽省芜湖县湾沚镇。
上列被告共同委托代理人：伍云召，安徽天谛律师事务所律师。
原告安徽国华建材有限公司诉被告梁肖、陶述才、杜影萍房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年9月6日受理后，由审判员周玉道适用简易程序于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告安徽国华建材有限公司的委托代理人许玄，三被告共同委托代理人伍云召到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽国华建材有限公司诉称：2013年6月28日，原、被告经过充分协商，自愿达成了房屋租赁合�，根据合同约定，原告将其所有的位于湾石路南侧与荆山河路西侧交汇处西2号02幢房屋一、二两层出租给被告；租赁期限自2013年6月28日至2022年6月28日止；实际付款租赁期为2013年8月28日至2022年6月28日。此外，合同对租金、支付时间和违约责任均作了约定。之后，被告向原告提出要增加承租三层房屋，为此，原、被告双方经协商一致又达成了协议，并重新签订了《房屋租赁合同》。新签订的房屋租赁合同对租金进行了新约定：租金第一年、第二年分别为58万元，第三年、第四年分别为61.48万元，第五年、第六年分别为65.1688万元，第七年、第八年分别为69.0789万元，第九年为73.2236万元，其他未变。合同签订后，被告支付了第一年租金，原告将本案所涉房屋一、二、三层交付给了被告。到被告该交纳2015年8月28日至2016年8月27日第三年租金时，被告拒不交纳，为此原告曾多�催讨，但被告一直未交纳。根据房屋租赁合同第二条第三款规定，被告迟交租金，原告有权收取滞纳金，收取标准为该租期月租金的三倍计取。另外，被告在承租期内拖欠了29010.38元电费和5230元水费，由于是原告的户头，原告已为其垫付了水费、电费。故请求法院判决：1、被告交纳房租费61.48万元并承担逾期交纳房租滞纳金24592元（计算至2015年9月17日，实算至实际给付之日）；2、请求判决被告给付垫付的水电费34240.38；3、被告负担全部诉讼费用。
原告为支持自己的请求与主张，向本院提交的证据为：
1、原告营业执照、组织机构代码证复印件，证明原告诉讼主体资格适格；
2、三被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格适格；
3、房屋租赁合同，证明⑴原告将本案所涉房屋出租给被告，⑵对房屋租期、租金及支付时间、违�责任等出租情况的约定；
4、房产证，证明出租房屋系原告所有；
5、说明一份，证明被告应于7月底前付清房租；
6、催交水费通知单和发票，证明原告已垫交了水费5230元；
7、电费催收通知单和停电通知书，证明被告拖欠电费。
三被告在庭审中辩称：1、双方虽然在2013年6月28日签订合同，自2013年至2022年6月28日，并约定两个月装修期间，每年交租金时间是7月底，但是在合同第二年即将交纳第三年租金时，被告明确告知原告其后合同将不再履行，并在7月10日、9月2日发函告知原告，但是原告拒绝签字。被告在8月28日之前并已经以实际行动向对方表达不再继续履行合同，原告起诉继续履行合同并支付租金和滞纳金不应当支付。合同事实上因为被告搬走，不能继续履行，强制履行造成社会资源浪费；2、原告垫付的水电费单据只有一份，其余的是催交单，没有供电部门印章，不能直接证明与原告有关系，签订合同时被告已交了8万元的保证金，现在产生的水电费足够支付。同时向法庭提交书面证据材料：两份通知。
经庭审举证、质证及本院认证：三被告对原告提交的证据真实性均不持异议，本院均予以采信。原告对被告提交的证据真实性提出异议，认为被告没有交付给原告。本院认为，被告提交的两份通知，虽有三被告签名，但并不能证明已经通知了原告，被告提交的快件回执上也有改退批条，说明三被告没有送达给原告，该证据本院不予采信。
本院根据采信的证据，确认下列案件事实：2013年6月28日，原、被告经过协商，自愿达成了房屋租赁合同，根据合同约定：原告将其所有的位于湾石路南侧与荆山河路西侧交汇处西2号02幢房屋一、二两层出租给被告；租赁期�自2013年6月28日至2022年6月28日止；实际付款租赁期为2013年8月28日至2022年6月28日；租房水、电、气等经营费用保证金为8万元；租金应自合同签订的同时由三被告按年度向原告交纳，第一年自合同签订后于2013年7月1日前，以后交纳的时间为每年度的前一个月的前10天，若三被告迟交租金，原告有权向三被告收取滞纳金，收取标准为该租期月租金的三倍计取；逾期超过两个月的，原告有权留置三被告租用房屋内的一切财产（物），自留置之日起一个月内，三被告应完全履行义务，否则，原告有权解除合同，同时对留置的财产（物）依法进行处理，因留置所引起的不利后果由三被告承担。合同签订后，三被告向原告提出要增加承租第三层房屋，为此，原、被告双方经协商一致又达成了协议，并重新签订了《房屋租赁合同》。新签订的房屋租赁合同对租金进行了新约定：租金第一年、第二年分别为58万元，第三年、第四年分别为61.48万元，第五年、第六年分别为65.1688万元，第七年、第八年分别为69.0789万元，第九年为73.2236万元，其他未变。合同签订后，被告支付了第一年租金及8万元水、电、气等经营费用保证金，原告将本案所涉房屋一、二、三层交付给了被告。2015年7月，三被告提出退房，在未得到原告同意的情况下，擅自搬出了租赁房屋，并致房屋部分装璜损坏。三被告该交纳2015年8月28日至2016年8月27日第三年租金时，三被告拒绝交纳，为此原告诉至本院，要求三被告交纳房租费61.48元并承担逾期交纳房租滞纳金24592元；同时要求三被告给付垫付的水电费34240.38元。
本案在审理过程中，原告同意解除《房屋租赁合同》，变更诉讼请求为：1、要求被告赔偿房屋未出租之前的房租费损失；2、赔偿财物损失205294元；3、要求三被�承担经营期间拖欠的水、电费。
本院认为：原告与三被告签订的《房屋出租合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，应受法律保护，双方理应全面履行合同确定的权利义务。三被告在未与原告协商一致的情形下，擅自搬出租赁房屋，且拒交租金，以自己的行为表示不再继续履行合同，已构成违约，为此，三被告应承担违约责任。鉴于三被告已搬出房屋，以行为表示不再继续履行合同，强制履行势必造成资源浪费，对于三被告解除合同的辩解理由，本院予以支持。合同解除后，不影响原告要求赔偿的权利。
关于本案的损失赔偿问题。三被告应于2015年7月20日前交纳2015年8月28日至2016年8月27日租金，至今已逾期将近四个月，该四个月房租三被告应当交纳；关于财物损坏问题，原、被告在交付房屋时，双方办理了交接清单，原�被告签字确认，现确有部分毁损，另外在三被告搬离租赁房屋时，也造成了部分装修损坏，上述损失不便于详细评估计算。本院从客观、公平角度，结合原告另行出租房屋所需时间，综合认定三被告赔偿原告七个月房租损失，以年租金61.48万元计算，即35.86万元。三被告交纳的水、电等保证金8万元，因三被告在经营期间共欠水费5230元，电费29010.38元，应当从中扣除，余款45759.62元，原告应予退还。
综上，本院为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告安徽国华建材有限公司与被告梁肖、陶述才、杜影萍于2013年8月28日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告梁肖、陶述才、杜影萍于本判�生效后十日内赔偿原告安徽国华建材有限公司各项损失人民币35.86万元；
三、原告安徽国华建材有限公司退还被告梁肖、陶述才、杜影萍水、电、气等经营费用保证金45759.62元；
上列二、三两项拆抵，被告梁肖、陶述才、杜影萍给付原告安徽国华建材有限公司312840.38元。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告安徽国华建材有限公司的其他诉讼诉讼请求。
案件受理费5268元，由原告安徽国华建材有限公司承担1000元，被告梁肖、陶述才、杜影萍承担4268元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中�人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。
审判员 周玉道
二〇一五年十一月十三日
书记员 缪 鹏
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。