河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终12657号
上诉人(原审原告)：张保军，男，1964年12月8日生，汉族。
委托诉讼代理人：赫忠奎，河南鼎荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中牟县昌盛贸易有限公司。
法定代表人：段康杰，总经理。
委托诉讼代理人：吴福岚，河南官渡律师事务所律�。
上诉人张保军因与被上诉人中牟县昌盛贸易有限公司（以下简称昌盛公司）合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2017）豫0122民初2646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张保军不服原审判决，上诉请求：1、请求维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项；2、请求改判张保军所交付的20万元租房定金由昌盛公司如数返还，或将本案发回重审。3、本案一、二审诉讼费由昌盛公司承担。事实与理由：昌盛公司出租的房屋没有办理规划许可证、建筑许可证等相关证件，违反相关法律、行政法规有关规定，根本不具有出租的条件。一审判决认定2017年3月20日双方签订的“租房合同”无效，该认定是正确的。但判决昌盛公司返还张保军租金10万元是完全错误的。1、张保军交给昌盛公司�20万元是租房定金，而非租金。2、昌盛公司租给张保军的房屋尚未安装门窗、水、电，只是一个刚封顶的半成品房屋。张保军在合同签订后没有作任何投入前到工商局、消防队办理开歌厅的有关证照时，必须提供房屋的规划证、建筑许可证等证件。随后找昌盛公司提供才得知他只有一个土地使用证，其他什么都没有。证件张保军没有投入一分钱，更谈不上实际占用该房屋。3、一审判决认为，张保军在租房前没有查看该房的权证资料，对合同无效具有过错。张保军认为此观点是错误的。交纳定金前，昌盛公司称该房屋权证都有，可以提供给张保军开办歌厅的有关证照，且该楼房地上七层位于县城大道旁，足以令张保军对其说法信以为真。
昌盛公司答辩称：一、20万元确系租金，而非定金。双方系2017年3月19日签订书面合同，应张保军要求又让利一天，凑整�款为3月20日，签订合同后张保军便遣其子通过银行转账方式支付租金20万元(按约定张保军本应一次性付清当年租金50万元，但张保军称租房后紧接着就要装修，资金紧张，希望租金支付上能照顾一下，分两次支付，昌盛公司一方碍于熟人面子不好拒绝，就答应其当天先付一部分，剩余部分装修完付清)，交接妥当之后昌盛公司还安排张保军吃了午饭。另外昌盛公司当天收到20万租金后并未给张保军出具任何书面手续，案中出现的收据是后来张保军找昌盛公司会计孟海强补开的，上面注明的时间(2017年3月19日)是收到租金的时间而非出具该收据的时间。以上事实在一审中均已查明，庭审中无论双方还是经手的证人均认可签订合同当天支付20万元租金的事买。由此可见，20万元的性质并非为了顺利缔结合同而先期支付的定金，而是签订合同后为履行合同而支付的租金，而且双方在合同中也无定金担保方面的的任何约定，因此一审法院依据查明的事实直接认定该20万元为房屋租金并无任何错误。再者，此20万元的性质问题对案件的处理结果并无实质影响，故此张保军以此作为一审判决认定事实错误的上诉理由并不成立。二、昌盛公司己将房屋交付，要求张保军赔偿占用期间的损失合法有据。昌盛公司向外出租的是水电均通的毛坯房，可不是什么半成品房，同为一栋楼的隔壁火锅店承租后已开店营业，怎可能水电不通？而且合同签订当天昌盛公司已将房屋交付张保军，何时装修、使用，是张保军的事情，昌盛公司无权干涉，张保军自己未及时装修使用并不代表昌盛公司没把房子交给他用，因此张保军所谓的未实际履行合同一说显然不能成立，昌盛公司的合同义务已经履行完毕，合同即便无效，作为出租方，昌盛公司依法要求对方赔偿占用期间的损失，也应该获得支持，故此一审判决按租金标准判令张保军赔偿昌盛公司占用期间的损失并无不妥。三、张保军对房屋现状完全知情，其中途毁约另有他因。涉案房屋为紧邻北环路与城东路的门面房，地理位置相当优越，如果证件齐全，怎可能月租金还不足30元每平米，因为同位置证件齐全房屋，月租金每平米已达110元之多(一审中已提交相关证据)，此市场行情，对于租房做生意的上诉人来说不可能不知，1400多平米，年租金50万，张保军就是看中了便宜，且后来张保军执意不租，也不是因为没规划证办不了消防证的问题(中牟县那么多家歌厅真正有消防证的据说只有121家)，而是他遇到了无法逾越的障碍，因为根据《娱乐场所管理办法》规定，娱乐场所不得设在居民居住区和学校、医院、机关周围，涉案房子距离中牟县第四高级中学不足200米，这个距离内是不允�设立娱乐场所的，即便张保军能通过自己的关系办齐各类证件，其KTV也不可能开办，其合同目的也无法实现，这与房屋有无建设规划许可证没有关系。一审法院认定合同无效，并认为双方均有过错，也算公平，并无任何偏袒。
张保军向一审法院提出诉讼请求：1.依法认定张保军、昌盛公司于2017年3月20日签订的租房合同无效；2.判令昌盛公司返还租房定金20万元，支付违约金124998元（月租金三倍）。
一审法院查明：2017年3月20日张保军与昌盛公司签订《租房合同》一份，昌盛公司为甲方，张保军为乙方，主要内容为：1.乙方租甲方北侧门面楼一楼门面房，开设歌厅项目，二楼开设歌厅项目；2.租用期限5年（2017年3月20日——2022年3月20日）；3.租金为每年50万元整（大写伍拾万元）；4.付款方式为一年一清（即每年3月20日起交清下一年房租方可用房）。�保军向昌盛公司交纳租金20万元，昌盛公司向张保军出具收据一份，主要内容为：今收到张保军租房定金20万元，系付一、二楼房租定金。合同签订后，因所租房屋无房产证及规划证，张保军无法办理消防证，于2017年6月5日向法院提起诉讼，请求法院确认合同无效，要求昌盛公司返还租金并支付违约金。另查明，双方合同约定的房屋位于中牟县××南侧与××交叉口，昌盛公司称该房屋建于2015年，共计7层，加上地下室8层，未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，张保军、昌盛公司签订的《租房合同》中涉及的房屋未取得建设工程规划许可证。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。昌盛公司在城镇规划区内未取得建设工程规划许可证建房，违反上述规定。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《租房合同》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当�人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订的《租房合同》无效后，张保军可以要求昌盛公司返还交纳的租金，昌盛公司可以要求张保军参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用。昌盛公司应当出租符合法律规定的房屋，张保军亦应在租赁房屋前查看房屋的状况及权证资料，对合同无效，双方均具有过错。双方约定的租赁期限始于2017年3月20日，张保军于2017年6月5日向法院提起诉讼。根据本案合同签订及履行的实际情况、双方的过错程度，参照双方约定的租金标准，昌盛公司可以请求扣除房屋占有使用费10万元。扣除后，昌盛公司应返还张保军租金10万元。合同无效后，张保军要求昌盛公司支付违约金，没有法律依据。张保军称起诉前向昌盛公司主张合同无效返还租金，昌盛公司不予认可，张保军未提供相应的证据，应承担举证不能的法律责任。综上，张保军要求确认双方于2017年3月20日签订的《租房合同》无效，昌盛公司返还张保军租金10万元，事实清楚，证据充分，于法有据，法院予以支持。张保军的其他的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。昌盛公司拒绝支付下余租金，请求驳回张保军的全部诉讼请求，亦无事实根据和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认张保军与中牟县昌盛贸易有限公司于2017年3月20日签订的《租房合同》无效；二、中牟县昌盛贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还张保军租金10万元；三、驳回张保军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6175元，减半收取3087.5元，由张保军负担1937.5元，中牟县昌盛贸易有限公司负担1150元。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此本案双方签订的租房合同违反法律规定，应属无效。造成该后果，张保军、昌盛公司均有过错，因此一审判决酌定扣除10万元房屋占有使用费适当。综上，张保军上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由张保军负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 成 锴
审判员 李剑锋
二〇一七年九月二十一日
书记员 李 丹