山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁09民终574号
上诉人（原审被告）新泰市农村信用合作联社，住所地新泰市。
法定代表人孙法学，理事长。
委托代理人赵进，山东青阳律师事务所律师。
委托代理人徐进，山东青阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孔勇，男，1968年4月23日出生，汉族，住新泰市。
委托代理人苏夫成，新泰汶河法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）王义祥，男，1968年11月16日出生，汉族，住新泰市。
委托诉讼代理人：尹义辉，新泰青云街道法律服务所法律工作者。
上诉人新泰市农村信用合作联社因与被上诉人孔勇、被上诉人王义祥案外人执行异议之诉纠纷一案，不服新泰市人民法院（2015）新民初字第2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新泰市农村信用合作联社（以下简称信用社）的诉讼代理人赵进、被上诉人孔勇及其诉讼代理人苏夫成到庭参加诉讼。被上诉人王义祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人信用社上诉请求：1.撤销新泰市人民法院（2015）新民初字第2263号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人孔勇的诉讼请求或发回重审。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋自2009年初才能办理房屋过户登记是错误的。二、一审判决认定被上诉人孔勇未办理变更登记不存在过错是错误的。第一次庭审时，被上诉人孔勇称被上诉人王义祥在甘肃工作，第二次庭审时被上诉人孔勇又称被上诉人王义祥在新疆工作，被上诉人王义祥都予以承认。被上诉人王义祥作为金钱债权执行中的被执行人，本案的结果与被上诉人王义祥具有直接的利害关系，被上诉人王义祥作出利已的、偏向被上诉人孔勇的承认，是理所当然的。庭审中，被上诉人王义祥承认平时在新泰，被上诉人王义祥于2010年11月27日向上诉人申请本案涉及的金钱债权执行中的贷款，可见，被上诉人王义祥平时确实在新泰，被上诉人孔勇称被上诉人王义祥常年在新疆工作不属实。假设被上诉人孔勇找不到被上诉人王义祥，被上诉人孔勇应当提起诉讼主张办理涉案房屋的过户登记。自2001年1月10日涉案房屋颁发房屋所有权证之日起至2011年11月30日查封涉案房屋之日止历时3976天，被上诉人孔勇没有向新泰市房地产管理局提出过过户登记的申请，也没有起诉被上诉人王义祥要求将涉案房屋过户登记到被上诉人孔勇名下。由此可知，涉案房屋是因为被上诉人孔勇自己的原因怠于主张权利未办理过户登记，其自身存在过错。
被上诉人孔勇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王义祥未答辩。
孔勇向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告签订的房屋买卖合同属有效合同，登记在王义祥名下的新房权证新字第××号楼房的所有权归原告，并停止对该涉案房屋的执行；2、本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2011年11月30日，被告信用社查封了第三人王义祥名下位于新泰市金斗商城9号楼西单元201室楼房一套（新房权证新字第××）。原告提出执行异议，经审查裁定驳回原告的异议。原告不服，向一审法院提起诉讼。2001年1月涉案房屋办理产权登记。原告主张涉案房屋已于2000年11月16日从第三人王义祥购买并入住。2009年前该房屋不能办理过户，后没有办理过户是因第三人不协助办理造成的，原告不存在过错。被告主张原告与第三人之间的买卖真实性有异议，即使买卖真实，购买房屋后在十年的时间内未办理，明显存在过错。第三人称与原告的买卖是真实的，支付房款后交付房屋，因在外地干活没有协助原告办理过户。原被告提供的证据及质证意见：原告提交房屋买卖合同、收条、房产证，证实涉案房屋归原告所有。提交山东泰丰矿业集团有限公司出具的证明，证明自2000年10月16日原告购买第三人的房屋，2000年8月至2006年5月涉案房屋的物业费由该公司收取。提交新泰市嘉源物业服务公司的证明，证明涉案房屋从2006年5月至今物业费、水暖费有原告交纳，且物业费单据证明的9号楼四单元二西户与涉案房屋系同一楼房。提交泰安宏远劳务派遣有限公司企业信息、营业执照、组织机构代码、劳动合同、工资表证明第三人自2008年12月至2013年12月在新疆库车县永新矿业有限公司工作，多次联系第三人，但第三人只承诺办理，一直没有协助办理。申请证人出庭证明多次未能找到第三人办理房屋过户。提交裁决书证明涉案房屋自2009年初才能办理过户。原告未办理过户不存在过错。被告认为该合同真实性存有异议。合同只是当事人约定权利义务的协议，原告提供的房产证登记物权人为第三人，原告主张2000年11月16日涉案房屋归其所有是错误的。收条70000元属大额资金，第三人与原告具有利害关系，应当有转款凭证方能证明付款的真实性。涉案房屋在2001年1月10日发证，查封日期是2011年11月30日，假设买卖存在，应当办理涉案房屋转移登记，十年之久没有办理，原告明显存在过错。房屋转让应在九十天内办理转移登记。山东泰丰矿业集团有限公司及新泰市嘉源物业服务公司的证明有异议，两份证明属于单位书证，形式上没有负责人的签字，也没有制作人的签字，不符合单位书证的形式要件，不能作为定案依据。物业费单据载明的9号楼四单元二西户与涉案房屋是否系同一楼房不知情。刘军的证明属于证人证言，证人应当出庭作证，不出庭的证人证言真实性不足以采信。物业单据只能证明房主不欠费，不能证明房屋的出租、侵占、转让等情形。证人与原告系朋友，证言具有明显偏向性，原告所述不符，证言是不真实的，不能作为定案依据。原告自称2009年第一次找王义祥办理过户，距签订合同九年多，明显超出90天办理转移登记的期限。对企业信息、营业执照、组织机构代码、劳动合同、工资表的真实性无异议，但第三人有休假的时间，原告应及时向第三人主张过户。第三人对原告提供的证据均无异议，称因存在个人债务，到外地打工。
一审法院认为，原告、第三人对双方之间的房屋买卖合同无异议，被告对房屋买卖合同的真实性有异议，但未提供证据证明其主张，应承担举证不能的后果。一审法院认定原告与第三人之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。原告提供新泰市嘉源物业服务公司的物业费单据证明9号楼四单元二西户与涉案房屋系同一楼房，被告称不知情且未提供证据证明非同一房屋，一审法院对该证据予以采信。被告对新泰市嘉源物业服务公司的物业收费单无异议，一审法院予以采信。物业公司向原告出具的物业费单据能够证实原告已实际占有。第三人认可收到原告的房款后交付房屋，被告有异议，但未提供证据证明，应承担举证不能的后果，结合原告缴纳的物业费，一审法院认定原告已支付全部房款并实际占有涉案房屋。被告对企业信息、营业执照、组织机构代码、劳动合同、工资表无异议，一审法院予以采信。一审法院已向新泰市房产管理局调查查明，涉案房屋自2009年初才能办理房屋过户登记。2008年12月至2013年12月第三人在新疆工作。2011年11月30日被告申请查封了涉案房屋。涉案房屋在满足办理过户至被查封期间，第三人常年在新疆工作，致原告无法办理涉案房屋过户登记，未办理变更登记原告不存在过错。被告主张第三人经常在当地，但未提供证据证明，应承担举证不能的后果。综上，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决：一、确认原告孔勇与第三人王义祥签订的房屋买卖合同有效。二、停止对涉案房屋（新房权证新字第××）的执行。三、驳回原告孔勇的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由被告新泰市农村信用合作联社负担。
本院二审期间，上诉人提交2009年10月20日的企业流动资金借款申请书、2009年10月28日的贷转存凭证、2009年10月28日的借款合同、2010年5月21日的企业流动资金借款申请书、2010年5月21日的贷转存凭证、2010年5月21日的借款合同、2010年5月21日的新泰市瑞昌工贸有限公司股东会决议、2010年11月5日新泰市瑞昌工贸有限公司股东会决议、2010年11月5日的夫妻共同责任承诺书、2010年11月27日的保证合同、2011年2月21日的公司类客户借款申请书、流动资金借款合同、新泰市瑞昌工贸有限公司股东会决议、夫妻共同责任承诺书、2011年5月21日的公司类客户借款申请书、2011年5月30日的贷转存凭证复印件、流动资金借款合同、2011年5月21日的夫妻共同责任承诺书、2011年6月8日的公司类客户借款申请书、2011年6月10日的贷转存凭证、流动资金借款合同、2011年6月8日的新泰市瑞昌工贸有限公司股东会决议、夫妻共同责任承诺书、2011年6月30日的公司类客户借款申请书、2011年7月6日的贷转存凭证、流动资金借款合同、2011年6月30日的夫妻共同责任承诺书、2011年7月16日的公司类客户借款申请书、2011年7月21日的贷转存凭证、流动资金借款合同、2011年7月16日的新泰市瑞昌工贸有限公司股东会决议、夫妻共同责任承诺书、2012年11月29日的公司类客户借款申请书、2012年11月30日的贷转存凭证、流动资金借款合同、2012年11月29日的新泰市瑞昌工贸有限公司股东会决议、夫妻共同责任承诺书、2010年4月12日的有限责任公司变更登记申请书、2010年5月17日的有限责任公司变更登记申请书、2011年度公司年检报告书（以上证据中被上诉人王义祥的签名均系本人所签），欲证实自2009年至2012年被上诉人王义祥不仅在翟镇王家寨村居住，而且一直在新泰生产经营；王义祥与其妻子一直在新泰生产经营；被上诉人孔勇自2009年到2011年期间一直没有向被上诉人王义祥主张权利，存在严重的过错；被上诉人孔勇所称的被上诉人王义祥一会儿在甘肃工作、一会儿又在新疆工作是不真实的。由于被上诉人孔勇在一审提交的证据证实被上诉人王义祥自2008年至2013年在新疆工作，且被上诉人王义祥在一审中也认可该事实，而上诉人提交的上述证据不能证实被上诉人王义祥在新泰居住生活及被上诉人孔勇对涉案房屋未办理过户存在过错。因此，对上诉人提交的上述证据的证明效力，本院不予认定。二审庭审中，上诉人向本院书面申请对涉案的买卖合同及王义祥出具的收据是否是在2000年11月份出具的进行司法鉴定，因上诉人无法提供鉴定所需的检材，导致鉴定无法进行。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人孔勇与被上诉人王义祥之间的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，系有效合同。被上诉人孔勇在一审中提交的被上诉人王义祥出具的收条证实其已支付全部购房款。被上诉人孔勇在一审中提交的物业公司出具的物业费单据能够证实被上诉人孔勇在涉案房屋被查封前已实际占有涉案房屋。根据被上诉人王义祥在一审中的陈述，涉案房屋系山东泰丰矿业集团有限公司统一建设，2009年之前无法办理房屋产权过户登记，且自2008年至2013年被上诉人王义祥在新疆工作。因此，被上诉人孔勇因客观原因未能办理涉案房屋产权过户登记，其自身并不存在过错。综上，被上诉人孔勇对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由没有事实与法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人新泰市农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王安广
审 判 员 郄延亮
代理审判员 张晓丹
二〇一七年六月一日
书 记 员 李丹丹