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广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字4148号
上诉人（原审第三人）：广州市番禺区粮食局东涌粮食管理所，住所地：广东省广州市南沙区东涌镇东涌街。
法定代表人：蔡铭辉，总经理。
委托代理人：陈峰，广东华誉律师事务所律师。
委托代理人：梁菁，广东华誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔冠球，住广东省广州市南沙区。
委托代理人：张宇宁，广东道怡律师事务所律师。
原审被告：张信强，住广东省徐闻县。
上诉人广州市番禺区粮食局东涌粮食管理所（下简称东涌粮管所）因与被上诉人崔冠球、原审被告张信强返还原物纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋坐落在广州市南沙区（原番禺区）东涌镇东兴一路40号，原地址为番禺区东涌镇粮所宿舍第四座101，各方当事人均在庭审中确认为同一地址。
据崔冠球提供的粤房字第××号《房屋所有权证》记载，涉案房屋地址为番禺市（现南沙区）东涌镇粮所宿舍第四座101，所有权人为崔冠球，占有全部份额，所有权来源为九一年房改与粮所购买，附记内容为“已房改”，填发日期为1993年4月29日。另据广州市南沙区房地产交易中心2014年5月12日出具的《房地产权情况证明》记载，产权证号为2527414的房屋坐落于番禺区（现南沙区）东涌镇粮所宿舍第4座101，权属人为崔冠球，占有全部份额，权属来源为1991年房改与粮所购买。张信强对上述两份证据没有异议。东涌粮管所确认上述证据的真实性，但认为上述证据反映的内容不属实，东涌粮管所表示就该情况已向房管部门进行过咨询，但并没有提出书面异议，也未就涉案房屋的权属情况提起确权之诉。
2009年5月31日，张信强（乙方）与广州市番禺区粮食储备有限公司米业分公司（甲方）签订《门店租赁合同》，租赁番禺区东涌镇东兴一路40号经营美容美发店。另根据合同约定：从2009年6月1日起至2010年2月28日止，租金为每月1900元；从2010年3月1日起至2011年5月31日止，租金为每月1980元；由2011年6月1日起至2013年5月31日止，租金为每月2180元；由2013年6月1日起至2015年5月31日止，租金为每月2400元。
2014年1月20日，广州市番禺区粮食储备有限公司米业分公司（甲方）、张信强（乙方）以及东涌粮管所（丙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：广州市番禺区粮食储备有限公司米业分公司与张信强在2009年5月31日就涉案物业签订《门店租赁合同》，因该物业的权属人为丙方，为理顺物业使用关系，甲方从2014年1月1日起将该物业交还丙方管理。甲、乙、丙三方协商一致达成补充协议，其中约定丙方代替甲方成为新出租方，乙方按《门店租赁合同》的约定向丙方交纳租金。补充协议为原租赁合同的补充条款，其余条款不变。东涌粮管所在庭审中确认涉案房屋实际上一直由其出租，是租赁合同的实际出租人，也是租金的实际收取人。张信强及东涌粮管所均在庭审中确认，截至2014年6月30日止，张信强已向东涌粮管所交纳租金共106540元。本案审理过程中，张信强已向东涌粮管所交纳2014年7月的租金2400元。
崔冠球于2014年5月30日提起本案诉讼，请求判令：一、张信强立即搬离广州市南沙区东涌镇粮所宿舍第4座101房（现地址：广州市南沙区东涌镇东兴一路40号），并将房屋交还崔冠球占有；二、张信强支付从起诉之日起至张信强交还崔冠球房屋之日止的占用费，占用费按每月3000元的标准计算；三、张信强与东涌粮管所签订的《门店租赁合同》以及《租赁合同补充协议》无效；四、东涌粮管所向崔冠球返还从2009年6月1日起至2014年6月30日止的租金106540元，张信强对返还租金承担连带责任；五、本案诉讼费用由张信强及东涌粮管所承担。
张信强在原审中答辩称：不同意崔冠球的诉讼请求。涉案房屋的租赁合同是张信强与东涌粮管所签订，不是从崔冠球处租来，涉案房屋的租金也一直向东涌粮管所交纳。张信强与东涌粮管所签订的租赁合同是合法有效的。
东涌粮管所在原审中述称：一、本案实质上是单位内部的房改纠纷，不属于法院受理范围，应该裁定驳回起诉；二、涉案房屋仅仅是挂靠在崔冠球名下进行房改，产权实际上属于东涌粮管所；三、退一步说，即使涉案房屋属于崔冠球购买的房改房，根据房改政策，由于涉案房屋仅进行过一次房改，崔冠球与东涌粮管所应是共同拥有涉案房屋的产权，东涌粮管所有权出租；四、崔冠球不是租赁合同的当事方，无权要求判令租赁合同无效；五、崔冠球一直清楚租赁事实却从未提出过异议，故崔冠球无权要求东涌粮管所返还租金，且崔冠球的该项诉讼请求部分已经超过诉讼时效，崔冠球只能请求张信强返还一年的租金，请求东涌粮管所返还两年租金。
原审诉讼中，根据张信强提供的照片及其陈述，张信强对涉案房屋内部进行了简易装修，其中包括铺设地砖、搭建二楼简易阁楼，其它家具及设备属于可移动物品。崔冠球表示对内部装修情况不清楚，东涌粮管所对张信强的陈述予以确认。张信强在庭审中表示，涉案房屋内部装修问题属于另案租赁合同纠纷，由其与东涌粮管所另行协商，不在本案中提出主张。
东涌粮管所提交《番禺县单位自有房权属证明书》（编号008187）、《出售公有房情况表》及附图、《番禺县公有住房买卖协议书》、《番禺县干部、职工购房付款统计表》、银行送票回执、进账单及送款单等书证以及申请证人黎某甲、黄某、吴某出庭作证，以证明涉案房屋只是借崔冠球之名进行房改，崔冠球并未实际支付房改款，涉案房屋只是挂靠在崔冠球名下，东涌粮管所才是涉案房屋的所有权人。张信强对东涌粮管所提供的上述证据没有异议。崔冠球认为东涌粮管所提供的上述证据以及证人证言不能证明东涌粮管所主张。
崔冠球为证明其已向东涌粮管所支付房改款，提交《番禺县税务局其它收入专用发票》（编号0207247）第二联顾客报账联的复印件。发票复印件显示顾客姓名为崔冠球，项目为房改款，金额10226.73元。张信强对该证据没有意见。东涌粮管所确认该资料为查档资料，但认为崔冠球若已实际支付购房款，应持有发票原件，另根据当时的情况，发票是为了办理房屋登记手续而制作的，并不能反映真实情况，崔冠球若已支付购房款，东涌粮管所会另外出具一份收据给崔冠球，故该发票复印件不能证明崔冠球已向东涌粮管所支付购房款。
原审法院认为：根据广州市南沙区房地产交易中心2014年5月12日出具的《房地产权情况证明》，涉案房屋目前的权属人为崔冠球，且崔冠球占有全部份额，故其作为涉案房屋的所有权人要求张信强搬离并交还涉案房屋的主张合理，予以支持。崔冠球没有提供合理依据证明占用费应按每月3000元标准计算，对该计算标准不予采纳，参照张信强与东涌粮管所签订的租赁合同，酌情将占用费标准调整为每月2400元。东涌粮管所对涉案房屋的《房屋所有权证》及《房地产权情况证明》记载的所有权人及份额有异议，应当另行提起确权之诉，不属于本案的审理范围。东涌粮管所在本案审理过程中并未提供足以推翻《房屋所有权证》及《房地产权情况证明》登记内容的相反证据，不能证明其是涉案房屋的所有权人，故东涌粮管所因出租涉案房屋而收取的租金收益理应返还给崔冠球。崔冠球要求东涌粮管所返还的106540元租金中已包含2014年6月的租金，故占用费应当从2014年7月1日开始计算。崔冠球基于涉案房屋的所有权人要求东涌粮管所返还租金收益，属于物权请求权，不适用诉讼时效规则。张信强与东涌粮管所就涉案房屋所产生的租赁合同关系，与本案属不同法律关系，在本案中不予处理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条的规定，于2014年8月27日作出判决：一、张信强应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离广州市南沙区东涌镇东兴一路40号（原番禺区东涌镇粮所宿舍第四座101），并将涉案房屋返还崔冠球占有；二、张信强应于本判决发生法律效力之日起十日内向崔冠球支付从2014年7月1日起至实际返还涉案房屋之日止的占用费，占用费按每月2400元计算；三、广州市番禺区粮食局东涌粮食管理所应于本判决发生法律效力之日起十日内向崔冠球返还租金106540元，张信强对返还租金承担连带责任；四、驳回崔冠球的其他诉讼请求。本案受理费1290元，由崔冠球承担25元，张信强承担50元，广州市番禺区粮食局东涌粮食管理所承担1215元。
判后，东涌粮管所不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案不属于法院受理范围，应当裁定驳回起诉。本案实质争议焦点是涉案房屋是否适用房改政策及如何适用房改政策，崔冠球是否已通过单位内部的房改获得涉案房屋产权和使用权。单位与职工签订售房（购房）协议，是单位依据国家房改政策，行使职能和落实职工福利待遇的一种方式，无论从合同发生的原因还是价格及内容上看，都与私法领域下“意思自治”这一民事法律行为的核心有明显差异，协议双方当事人不符合《民法通则》第二条所规定的主体间的平等性，协议仍然具有国家分配性质，不属民事诉讼受理范围，当事人对此产生的纠纷，其实质乃属单位内部纠纷。本案属于因单位内部建房、分房而引起的房地产纠纷，根据1992年11月25日《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，应当裁定驳回崔冠球的起诉；二、涉案房屋只进行了一次房改，即使涉案房屋是崔冠球购买的房改房，也是崔冠球与东涌粮管所共同对涉案房屋拥有产权。东涌粮管所提供的《出售公有住房情况表》及《番禺县公有住房买卖协议书》显示，涉案房屋是以标准价认购的房改房，只进行了一次房改，而且崔冠球提供的粤房字第××号《房屋所有权证》附记内容为“已房改”，如果是进行了二次房改的房屋，就会将附记内容中的“己房改”涂销。1991年一次房改文件《番禺县城镇住房制度改革实施方案》第二条第（八）项规定，“干部职工在城镇住房制度改革中按优惠价购买的公有住房，在付清购房款后，购房者拥有部分产权，可以使用和继承”，1997年二次房改文件《番禺市深化住房制度改革实施意见》第三条第（三）项规定，“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有”。根据上述的证据和文件可以证明，广州市南沙区房地产交易中心2014年5月12日出具的《房地产权情况证明》记载的情况并没有完全反映涉案房产的权属情况，即使涉案房屋是崔冠球购买的房改房，也是崔冠球与东涌粮管所共同对涉案房屋拥有产权。一审法院没有进一步核实相关的情况下，仅凭广州市南沙区房地产交易中心2014年5月12日出具的《房地产权情况证明》认定涉案房产属于产权清晰的房屋；三、涉案房屋仅仅是挂靠在崔冠球名下进行房改，产权全部属于东涌粮管所，崔冠球未支付过任何购房款，东涌粮管所从未将涉案房屋交付给崔冠球使用，一直是由东涌粮管所管业使用。其一，涉案房屋一直属于东涌粮管所的资产，即属于国有资产，不属于崔冠球个人资产。东涌粮管所从2006年开始委托有资质的会计师事务所对资产进行审计至今，均显示涉案房屋属于东涌粮管所资产。其二，崔冠球未支付过任何购房款。东涌粮管所提交的《东涌粮所职工购房付款统计表》显示两幢楼职工房改款总计93090.11元（崔冠球购房款也在其中），银行账号为53×××03（该账号为单位房改专项账号）；《送票回执、进账单及送款单》中4163.72元加上88636.37元（送票回执和进账单是同一笔款项）正好等于93090.11元，东涌粮管所持有票据原件，可知，上述款项是东涌粮管所转入的。其三，根据三位证人的证言可知道以下事实：首先，涉案房屋一直由东涌粮管所管业使用，用于经营门市部、商场等。其次，崔冠球在东涌粮管所处工作时就住在涉案房屋隔壁楼。再次，崔冠球配偶也是东涌粮管所的职工，而且就在涉案房屋工作。最后，崔冠球对待涉案房产的态度和表现明显不符合作为房屋所有权人应有的关注和控制，相反，崔冠球对涉案房屋的权属以及管业使用情况非常清楚，东涌粮管所从未将涉案房屋交付给崔冠球使用。其四，根据上述证据显示，涉案房产一直由东涌粮管所作为经营业务的商铺使用，如果将该商铺通过房改分配给崔冠球，东涌粮管所就必然失去经营场地，严重影响经营运作。同时，由于涉案房产可以作为商铺使用，其经济价值肯定是远远高于其他房改房，崔冠球作为当时东涌粮管所的一名普通职员，在房屋紧缺的90年代，不可能分配到这样的房屋；四、崔冠球一直清楚涉案房屋的管业使用情况，因此，崔冠球要求东涌粮管所返还2009年6月1日至2014年6月30日租金106540元中，2009年6月1日至2012年6月30日的租金已过两年诉讼时效。综上，东涌粮管所上诉请求撤销（2014）穗南法民三初字第784号民事判决第一、二、三项，改判驳回崔冠球的全部诉讼请求，并判令本案一、二审诉讼费用由崔冠球承担。
被上诉人崔冠球答辩称：同意一审判决，请求驳回东涌粮管所的上诉请求。一审已查明，涉案房屋产权登记在崔冠球名下，根据物权法的有关规定，不动产的所有权应该以登记为准，所以东涌粮管所的上诉理由是不成立的。
原审被告张信强经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。
二审过程中，东涌粮管所向本院提交以下证据：一、《关于黎某乙通知的问题调查综合》、《协议书》（崔冠球与陈耀于1994年5月2日签订）、《住房协议》（东涌粮管所与黎某乙、高金美于1994年6月13日签订）、《东涌粮管所会议纪要》（1994年5月31日）、《崔冠球谈话记录》（1997年2月20日）、《黎某乙谈话记录》（1997年2月20日、1997年2月25日）、《陈耀谈话记录》（1997年2月25日）、《收据》（东涌粮管所开具给陈耀购买沙墟综合楼），拟证明：黎某乙将原来分配的位于东涌镇大街四座301房产还给东涌粮管所，东涌粮管所将该房分配给崔冠球作房改房，崔冠球将该房与陈耀互换；二、《关于转发广州市房改办﹤关于对番禺县城镇住房制度改革实施方案的批复﹥的通知》（番政（1997）75号）、《关于住房标准面积及超标准面积售房计价问题的通知》（番房改字（1991）第2号），拟证明：职工仅可申请以标准价购买公房一套，购房者只拥有部分产权；三、《番禺县出售公有住房实施细则》、《关于印发﹤番禺市深化住房制度改革实施意见﹥的通知》（番府（1997）9号）、《番禺市成本价出售公有住房实施细则》、《关于1997年度公有住房出售有关问题的通知》，拟证明：取得房改房完全产权的必须支付差价（俗称二次房改）。崔冠球对此发表如下质证意见：一、东涌粮管所提交的全部证据在一审时均已存在，并不属于因客观条件而不能提供的证据，故不属于二审新证据；二、东涌粮管所提交的证据部分属于通知文件，在法律效力上低于物权法。而且，即使涉案房改房在出让时需补缴土地出让金，也不影响崔冠球是涉案房产权属人的事实；三、东涌粮管所应当提供房产证或者房产相关登记资料才证明崔冠球有另外一套房改房，故东涌粮管所提交的所有证据均与本案无关。
另东涌粮管所申请证人黎某乙、陈某甲和陈某乙出庭作证。
其中，证人黎某乙陈述：依据当时的房改政策，有房才能改，没房就不能改。崔冠球是东涌粮管所的职工，为了让崔冠球能参加房改，就将东涌楼的首层铺位挂崔冠球的名字办理房改。本来计划安排黎某乙搬出东涌楼3楼3号房以后，腾出的3楼3号房安排给崔冠球居住。黎某乙搬出以后，崔冠球接收的三楼房没有房产证，房产证就没有及时更换。东涌楼一楼铺位用崔冠球的名义办理房产证，是为了让崔冠球能参加房改，一楼房屋不属于崔冠球，3楼房屋才属于崔冠球；除了东涌楼一楼房屋以外，并无其他房屋通过房改登记到崔冠球名下。黎某乙并确认，东涌粮管所提交的《东涌粮所职工购房付款统计表》显示黎某乙支付的购房款系购买3楼房屋的房款，因为房改时，黎某乙实际居住在三楼房屋。
证人陈某甲陈述：陈某甲帮父亲陈耀付款购买市桥沙墟的房屋，陈耀之后与崔冠球换房，陈耀大约在1993、1994年在置换之后的房屋居住；该房屋原先登记在黎某乙名下，之后登记在陈某甲弟弟陈某乙名下；虽然当时房屋系由黎某乙居住，但因当时粮所开会称房屋要给崔冠球，所以与崔冠球签订书面协议换房。
证人陈某乙称：听父母说，九几年的时候，陈某乙父亲陈耀购买沙墟的房屋，后与崔冠球换房，置换后的房屋由我们使用，该房后通过陈庆堂转卖给第三方，转卖以前房屋的产权证是登记在黎某乙名下。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：东涌粮管所对崔冠球已参加房改的事实不持异议，仅认为崔冠球参与房改的房屋系广州市南沙区东涌镇粮所宿舍第4座（现地址：广州市南沙区东涌镇东兴一路40号）三楼房屋而非涉案101房，但其一，涉案房屋已登记到崔冠球名下，东涌粮管所并未提供相关证据证明东涌粮管所所有的其他房屋经房改登记到崔冠球名下，且东涌粮管所在二审中申请出庭作证的证人黎某乙亦确认除涉案房屋之外，并无其他房屋通过房改被登记到崔冠球名下，其二，东涌粮管所提交的《番禺县干部、职工购房付款统计表》显示崔冠球已支付购房款，且证人黎某乙亦确认该《番禺县干部、职工购房付款统计表》中列明的“黎某乙”付款系对应于三楼房屋，证人陈某甲及陈某乙亦称其父亲陈耀与崔冠球置换三楼房屋时，该房房产证登记在黎某乙名下，故东涌粮管所上诉认为涉案房屋仅仅是挂靠崔冠球名下进行房改，产权全部属于东涌粮管所所有，理据不足，本院不予采纳。另涉案房屋已登记到崔冠球名下广州市南沙区房地产交易中心于2014年5月12日出具的《房地产权情况证明》注明涉案房屋“已房改”，即有关涉案房屋的房改程序已终结，东涌粮管所提及的“二次房改”涉及的是房改房屋进入市场流通领域时需补办相关手续等事项，与房改程序无关，故东涌粮管所上诉认为本案不属于法院受理范围及其与崔冠球对涉案房屋共同拥有产权，缺乏法律依据，本院不予采纳。因崔冠球系基于涉案房屋所有权被侵犯主张东涌粮管所返还租金收益，故不适用诉讼时效，东涌粮管所上诉认为崔冠球部分诉讼请求已超过诉讼时效依据不足，本院亦不予采纳。
综上所述，东涌粮管所的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2430元，由上诉人广州市番禺区粮食局东涌粮食管理所负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年十二月十八日
书记员 王 健