辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01966号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳联东置业有限公司，住所地：沈阳市沈北新区兴明街34号，代码证号：67198538-1。
法定代表人：张立凯，系该公司总经理。
委托代理人：赵培海，男，1971年8月21日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁纳可佳生物制药有限公司，住所地：沈阳市沈河区文体东路7号，代码证号：71570678-7。
法定代表人：张策，系该公司董事长。
委托代理人：刘俊佳，系辽宁和昊律师事务所律师。
上诉人辽宁纳可佳生物制药有限公司（以下简称“纳可佳制药公司”）与上诉人沈阳联东置业有限公司（以下简称“联东置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，均不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第165号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年07月28日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
联东置业公司诉称，1、要求解除联东置业、纳可佳制药公司双方于2010年12月24日签订的编号为：联东U谷-
销售-2010-S-054厂房销售合同；2、要求纳可佳制药公司按总房款1，944，320元的10%支付违约金194，432元；3、要求纳可佳制药公司承担诉讼费用。
纳可佳制药公司辩称，同意解除双方的房屋买卖合同，但联东置业公司应当赔偿纳可佳制药公司相应损失。双方对付款期限作出变更，故不存在逾期付款的事实。我方从联东置业处一共购买的两处房屋，系主厂房与附属厂房（本案房屋）的关系，两处厂房均存在漏水等质量问题，其中主厂房的漏水问题已经法院调解解决。联东置业公司邮寄我方的入住通知书不属于中国邮政的专营业务，不具有诉讼时效中断的作用。联东置业公司未提供厂房验收的证明。
纳可佳制药公司诉称：1：要求联东置业公司按已付房款1，166，592元的10%支付违约金116，659.2元；2、要求联东置业公司赔偿违法解除合同的违约金194，432元（按合同约定的总房款10%计算）；3、要求联东置业公司返还已经支付的购房款1，166，592元及利息。
联东置业公司辩称：不存在延期交房及违法解除合同的情况，纳可佳制药公司的损失与我方无关。
原审法院经审理查明：2010年12月24日，联东置业公司与纳可佳制药公司签订编号为联东U谷-
销售-2010-S-054厂房销售合同（以下简称合同），纳可佳制药公司购买联东置业公司开发的位于沈北新区蒲河大道83号三区2-4号厂房，约定价款1，944，320元，付款时间为签订合同同时付款583，296元，于2011年6月30日付款583，296元，于2011年10月30日付清余款777，728元。合同第六条约定买受人逾期付款违约责任约定，一次逾期超过90日或者多次逾期累计在90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日15日内按累计逾期应付款的10%向出卖人支付违约金。合同第七条约定，出卖人应当在2012年6月30日，将具备条件，经验收合格并符合本合同约定的厂房交付买受人。合同第八条关于逾期交房违约责任约定，逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退换全部已付房款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。合同签订同时纳可佳制药公司付款50，000元，并于2011年3月4日付款533，296元。
另查明：纳可佳制药公司在联东置业公司共购买两处厂房，另一处厂房位于沈北新区蒲河大道83号一区5号，交付期限为2011年4月30日，双方在履行该合同中，因房屋墙体漏水发生争议，双方与2011年10月8日签订补充协议一份，约定联东置业公司修复5号厂房墙体漏水状况，同时纳可佳制药公司恢复本案诉争房屋的付款583，296元，付款时间按原合同执行。双方关于该一区5期房屋争议已经该院做出2013北新民初字第1225号调解书做出处理，解除双方于2010年11月30日签订的联东U谷-
销售-2010-S-041号厂房销售合同。审理中，纳可佳制药公司陈述，本案争议厂房及另案中一区5号厂房均用于制药生产，具有主厂房与附属厂房的关系。
审理中，联东置业公司提交了单位工程质量竣工验收记录证明涉案房屋已经验收合格。针对2-4号厂房，纳可佳制药公司共向联东置业公司付款三笔，2010年12月29日付款50，000元，2011年3月付款533，296元，2011年10月8日付款583，296元，余款777，728元至今未付。
庭审中，纳可佳制药公司对其主张的2-4号厂房漏水问题及损失问题没有提交充足的证据加以证明。
上述事实有《厂房销售合同》2份、补充协议1份、工程质量验收记录1份及当事人陈述等证据已经庭审质证，原审法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为：联东置业公司与纳可佳制药公司签订的联东U谷-销-2010-S-054厂房销售合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。审理中纳可佳制药公司同意联东置业公司要求解除合同的主张，予以确认。
关于联东置业公司要求纳可佳制药公司支付违约金的主张，根据双方合同及补充协议约定，余款777，728元应于2011年10月30日付清，纳可佳制药公司至今未履行该付款义务，不符合双方合同的约定，故纳可佳制药公司应按合同约定支付该部分款项延期付款违约金77，772.8元（777，728元X10%）。关于纳可佳制药公司于2010年12月29日的付款50，000元、2011年3月付款533，296元及2011年10月8日付款583，296元亦存在延期交付的情况，但联东置业公司确已实际收取了该部分购房款，截至联东置业公司首次起诉主张权利2014年4月24日，已超过诉讼时效，对该部分违约金无法予以支持。
关于纳可佳制药公司主张要求联东置业公司支付逾期交房违约金116，659.2元的主张，因纳可佳制药公司未完成其应在先履行的付款义务，故对纳可佳制药公司要求联东置业公司支付延期交房违约金的主张原审法院无法予以支持。
关于纳可佳制药公司主张未支付余款777，728元系基于法律规定的不安抗辩权，该院认为，纳可佳制药公司提交的证据并不足以客观反映本案争议房屋存在质量问题，纳可佳制药公司基于另案一区5号房屋存在质量问题而推定本案房屋存在质量问题没有依据，原审法院无法支持。
关于纳可佳制药公司主张的另案一区5号厂房和本案三区2-4号厂房系主厂房与附属厂房的关系。该院认为，纳可佳制药公司并没有提交证据证明其已经向联东置业公司充分告知了两处厂房的使用目的、用途及主从关系，本案联东置业公司作为房地产开发公司于签订合同当时亦无法预料纳可佳制药公司公司购买两处厂房的使用用途。故纳可佳制药公司主张的两处厂房系主从关系不属于联东置业公司签订合同时可预见的范围，对纳可佳制药公司主张要求联东置业公司承担解除合同违约金194，432元的主张不予支持。
关于纳可佳制药公司已经向联东置业公司支付的购房款1，166，592元，合同解除后，联东置业公司应将该款项返还纳可佳制药公司。关于纳可佳制药公司要求联东置业公司支付利息的主张，因系纳可佳制药公司未支付余款777，728元的在先违约行为致使双方合同无法履行。对纳可佳制药公司主张利息的要求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除沈阳联东置业有限公司与辽宁纳可佳生物制药有限公司于2010年12月24日签订的联东U谷-
销售-2010-S-054号厂房销售合同；二、辽宁纳可佳生物制药有限公司于本判决发生法律效力后30日内给付沈阳联东置业有限公司违约金77，772.8元；三、沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力后30日内返还辽宁纳可佳生物制药有限公司购房款1，166，592元；四、驳回双方其他诉讼请求。若纳可佳制药公司、联东置业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5，635元，由沈阳联东置业有限公司负担3，885元，由辽宁纳可佳生物制药有限公司负担1，750元；反诉费18，100元，减半收取9，050元，由沈阳联东置业有限公司负担7，150，由辽宁纳可佳生物制药有限公司负担1，900元。
宣判后，纳可佳制药公司与联东置业公司均不服原审判决，向本院提起上诉。纳可佳制药公司上诉请求：一、依法撤销原审判决第二、四项并予以改判。二、请求二审法院判令联东置业公司向纳可佳制药公司赔偿其延期交房违约金人民币116，695.20元及违法解除合同违约金194，432.00元。三、请求二审法院判令联东置业公司向纳可佳制药公司赔偿因其违约导致双方无法实现合同目的给纳可佳制药公司造成的经济损失，包括已付房款同期银行贷款利息人民币暂计227，485.44元（计算至被上诉人实际履行之日为止）。四、由联东置业公司承担本案的一、二审诉讼费用。其主要理由：一、原审法院判决纳可佳制药公司给付联东置业公司违约金77，772.8元违反双方合同约定及法律规定，属于明显错判。二、原审法院对于本案证据及事实认定错误，适用法律错误，甚至与联东置业公司沆瀣一气，擅自从卷宗中违法剔除已经法庭质证的证据。三、联东置业公司延期交房及其违法解除合同应按约定给予纳可佳制药公司赔偿，因其违约导致双方无法实现合同目的给纳可佳制药公司造成的经济损失应给予赔偿。
上诉人联东置业公司诉称：一、依法撤销原审判决第二项，判令由纳可佳制药公司支付194，432元违约金。二、本案一切诉讼费用由纳可佳制药公司承担。其主要理由：原审判决认定纳可佳制药公司逾期付款事实，又以诉讼时效为由不支持联东置业公司全部诉讼请求，属于适用法律错误，应依法改判。
本院除原审法院查明的事实外，另查明：2011年10月8日纳可佳制药公司与联东置业公司签订补充协议的内容为：“1、甲方（联东置业公司）承诺：（1）、对5#号厂房存在的问题，包括多处墙体、窗、框、排水管渗水等情况，同时考虑到乙方（纳可佳制药公司）提出外墙保温要求，双方经协商决定由甲方制定5#厂房外墙维修及保温工程方案极工程预算，由甲方在短期内负责工程的实施，保证2年内不再出现上述问题，施工费用由双方按比例承担，甲方30%，乙方70%…；2、乙方承诺：…（4）本协议签订后，乙方购买甲方的4#厂房，付款方式按原厂房销售合同执行。”再查明：本院于2015年8月26日对诉争厂房进行现场勘验，该厂房地面及墙体存有水渍印痕。又查明：联东置业公司自认其最早于2012年8月10日向纳可佳制药公司发出交房通知，但其不能提供证据证明纳可佳制药公司于本案诉讼前收到交房通知。
本院认为：关于本案诉争买卖合同的解除原因，根据2011年10月8日双方就修复5号厂房墙体漏水事宜签订的补充协议中“本协议签订后，乙方（纳可佳制药公司）购买甲方（联东置业公司）的4#厂房同时恢复付款，付款方式按原厂房销售合同执行”的约定内容及纳可佳制药公司购房作为药厂生产车间的特殊合同目的，本案应认定联东置业公司明知纳可佳制药公司购买本案诉争4#厂房与另案调解解除的5#厂房具有使用功能上的不可分割性。虽纳可佳制药公司未按补充协议约定时间履行付款义务，且不能提供证据证明其就4#厂房的质量问题向联东置业公司提出异议或协商，但鉴于5#厂房的购买合同己于2012年12月9日另案调解解除，且联东置业公司也不能提供证据证明其于诉讼前向纳可佳制药公司履行了通知交房义务，另结合4#厂房至今仍存在渗水问题的事实，本案应可认定纳可佳制药公司及联东置业公司因5#厂房的解除及4#厂房的质量问题而就本案案争4#厂房购买协议的质量、交房、付款条件等问题一直在进行协商且未能达成合意。而鉴于本案诉争4#厂房与5#厂房具有使用功能上的不可分割性，现5#厂房购买合同己由另案调解解除且本案诉讼中双方均要求解除4#厂房的购买合同，故本案应认定案争买卖合同系因归结于双方的原因，造成事实上不能履行而解除。而对于联东置业公司要求纳可佳制药公司支付逾期付款违约金及纳可佳制药公司要求联东置业公司支付的逾期交房违约金等诉请均系依解除前的原合同约定义务而主张，故对上述本诉及反诉请求，本案均不予支持。综上，对于纳可佳制药公司要求撤销原审判令纳可佳制药公司支付逾期付款违约金判项的上诉请求，本院予以支持。对于双方上诉人的其它上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第165号民事判决第一、三项；
二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第165号民事判决第二、四项；
三、驳回双方其他诉讼请求。
一审案件受理费5，635元，由沈阳联东置业有限公司负担5，629元，由辽宁纳可佳生物制药有限公司负担6元；反诉费18，100元，减半收取9，050元，由沈阳联东置业有限公司负担7，150，由辽宁纳可佳生物制药有限公司负担1，900元。二审案件受理费17，185元，由上诉人沈阳联东置业有限公司负担4，244元，辽宁纳可佳生物制药有限公司负担12，941元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。