浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终5337号
上诉人（原审原告）：浙江佳信休闲用品有限公司，住所地：浙江省兰溪市经济开发区江南园区。
法定代表人：黄红霞，公司董事长。
委托诉讼代理人：陈建学，浙江大名律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，浙江大名律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：兰溪市阳昇休闲用品有限公司，住所地：浙江省兰溪市上华街道康恩贝大道9号。
法定代表人刘育松，总经理。
委托诉讼代理人：洪娟，浙江婺星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田林鑫，浙江婺星律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘育松，男，1978年8月7日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。
上诉人浙江佳信休闲用品有限公司（以下简称佳信公司）、兰溪市阳昇休闲用品有限公司（以下简称阳昇公司）因与被上诉人刘育松租赁合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2016）浙0781民初4088号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
佳信公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费均由阳昇公司、刘育松承担。事实与理由：涉案两份租赁协议并不是同一份协议，不可能由第二份租赁协议替代第一份租赁协议，第一份租赁协议签订时阳昇公司尚未成立，故刘育松签订协议不可能是阳昇公司的职务行为。为保障当事人的利益，法院应依法解除第一份租赁协议。原判虽认定阳昇公司违约，但确定违约金明显偏低，未按合同约定支付逾期利息及全部律师费用，认定事实有误导致本案适用法律不当。
阳昇公司答辩称，佳信公司为了方便开租赁发票，要求对后一份协议对中房屋租金及机器设备年租金的数额稍作调整，年租金总额24万元不变，阳昇公司对此表示认可，故前后两份租赁协议除承租人由刘育松个人变更为阳昇公司外，其余条款实质上是完全一致的。从第二份协议可以清楚的看出，本案的实际承租人仅为阳昇公司一个主体。2015年6月29日，当时因阳昇公司没有成立，刘育松作为公司发起人在设备、易耗品明细单上接收人处签字，但设备、厂房的承租人及使用人是阳昇公司，刘育松签订前一份租赁协议及接收设备的行为，均属于履行公司发起人职责的行为，而不是其个人行为，且被阳昇公司所追认，佳信公司对此也表示认可，所以双方才签订了第二份租赁协议。本案租赁物的使用人以及租金、水电费缴纳人均阳昇公司，佳信公司也将租赁发票出具给阳昇公司，故涉案厂房、设备的承租人为阳昇公司。二、本案的违约方系佳信公司，而非承租人阳昇公司，佳信公司擅自拦截阳昇公司的货物，导致阳昇公司无法按期交货，佳信公司作为出租方，故意破坏租赁物的用途，迫使阳昇公司无法继续租用涉案厂房，佳信公司这一行为构成根本违约，阳昇公司依法享有抗辩权和单方解除合同的权利。2016年6月26日，佳信公司在阳昇公司不欠其房租的情况下，无故拦截阳昇公司装满成品的车辆出厂门，物流货车当晚拦截十多个小时，次日货车卸货后，佳信公司才准许让空车放行，此行为导致阳昇公司无法向客户交货，客户还向阳昇公司索赔人民币30万元损失，给阳昇公司造成巨大损失。由于车辆无法进出，该厂房对阳昇公司而言已经不再符合租赁用途。为避免损失扩大，阳昇公司不得已辞退公司全部员工。佳信公司的行为已经根本违约，阳昇公司享有单方解除权，2016年7月2日，阳昇公司书面发函给佳信公司，通知其解除合同，佳信公司的恶意严重违约行为导致阳昇公司无法使用租赁物，全部后果应由佳信公司承担。佳信公司早已将涉案厂房出租给其他租户，佳信公司理应立即返还阳昇公司的成品及半成品。但佳信公司至今不允许阳昇公司将价值15万余元的成品及半成品拉出厂门，且擅自将阳昇公司的货物搬离厂房，给阳昇公司再次造成货物贬值等巨大损失。佳信公司在租赁协议之外擅自额外要求阳昇公司承担变压器基本电量每月6705元及当月实际用电量5%的电损，否则以停电来威胁阳昇公司，该行为已构成严重违约。2015年6月30日至2015年7月31日，阳昇公司实际产生电费1787.50元，但佳信公司提供书面通知阳昇公司还需额外承担该月变压器基本电量9000元及电损89.38元，阳昇公司当即表示反对，佳信公司却以“如再不支付，只能停电”的无理要求迫使阳昇公司缴纳变压器基本电量及5%电损。此后佳信公司每月均要求阳昇公司额外承担变压器基本电量6705元及当月实际用电量5%的电损。阳昇公司依约需每年向佳信公司支付房租、机器设备、配电房等租金共24万元，给阳昇公司供电是佳信公司的基本义务之一，佳信公司每月额外要求阳昇公司承担变压器基本电量6705元及当月实际用电量5%的电损的费用没有任何合同依据，佳信公司多收取的费用6万余元足以支付2016年5月、6月阳昇公司根据实际用电量产生的水电费，故阳昇公司不欠佳信公司水电费的事实清楚。租赁期间，佳信公司无故给阳昇公司断电四天，给阳昇公司造成巨大的经济损失。佳信公司随意断电没有任何合同依据，属于严重违约行为。综上，本案的违约方显然是佳信公司，而非阳昇公司，阳昇公司无需向佳信公司支付任何违约金，阳昇公司也不拖欠佳信公司任何水电费、房租，无需支付佳信公司的律师费及诉讼费，佳信公司的全部上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回佳信公司的全部上诉请求。
刘育松答辩称，同意阳昇公司的答辩意见。
阳昇公司上诉请求，撤销原判，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费均由佳信公司承担。事实与理由：佳信公司违反合同约定，在租赁期间要求阳昇公司缴纳多于实际用电量的电费，上述多交电费应予返还或者折抵涉案电费。佳信公司无故拦截阳昇公司货物的行为已经构成根本违约，并导致租赁物不符合约定用途，故阳昇公司不需再支付2016年6月26日之后的租金。即使阳昇公司拖欠水电费，佳信公司亦无权拦截阳昇公司的货物。因无法正常使用租赁物，佳信公司通知阳昇公司于2016年7月1日正式解除租赁协议，故阳昇公司不需要支付之后的租金。本案的违约方是佳信公司而非阳昇公司，原审法院判决阳昇公司支付违约金及佳信公司的律师代理费，明显不当。
佳信公司答辩称，佳信公司收取基本电量及5%电损的电费，这是有依据的，企业除了正常产生的电费外，变压器本身会产生电损。每个变压器的容量不同，佳信公司有很多承租户，不仅只有阳昇公司，因此每个承租企业电量加起来，按5%电损交。佳信公司起诉后阳昇公司才说不拖欠电费，这完全是错误的。阳昇公司陈述成品都是藤条，一审提供的证人证言认为没有及时交付损失30万元，但上诉状提到的是半成品和成品，当时是把生产的藤条装一车准备逃离，而不是全部成品藤条，想整个厂都撤离。根据合同约定，阳昇公司必须在2016年6月30日之前支付第二年租金24万元，刘育松、阳昇公司均没有按时支付租金。根据租赁合同，阳昇公司没有在2016年6月30日之前按租赁合同约定交纳租金，刘育松也没有交纳租金，也没有按合同约定支付拖欠的水电费，更为重要的是本案租赁标的物不仅是厂房，还有机器、设备及低值易耗品，阳昇公司及刘育松至今没有证据将租赁厂房和机器设备及低值易耗品移交给佳信公司。阳昇公司认为由于无法按时交货赔偿30万元，这与事实不符，因为佳信公司为了防止阳昇公司逃避拖欠租金和承担责任，在阳昇公司将部分成品、半成品及原材料准备撤离时被佳信公司发现后将其拦下，基本上都是塑料粒子、原材料以及部分工具。综上，请求依法驳回阳昇公司的上诉请求。
刘育松答辩称，同意阳昇公司的上诉意见。
佳信公司向一审法院起诉请求：1、依法解除佳信公司与刘育松在2015年6月16日签订的租赁协议，依法解除与阳昇公司在2015年7月28日签订的租赁协议，同时返还租赁的机器设备（详见租赁协议中的明细清单）；2、判令阳昇公司、刘育松支付违约金240000元；3、判令阳昇公司、刘育松支付拖欠房屋租金及机器设备租赁费计120000元及利息14400元，合计134400元[租金从2016年7月1日起暂计算至2016年12月31日（具体时间以法院确定解除租赁协议日止计算，利息暂按月息2%从2016年7月1日起计算暂计算至2016年12月31日计14400元）]；4、判令阳昇公司、刘育松支付租赁期间拖欠水电费计66749.33元及逾期利息8009.92元，合计74759.25元（逾期利息按月息2%从2016年7月1日起计算至2016年12月31日止）；5、本案诉讼费、律师费由阳昇公司、刘育松承担。
一审法院认定事实：2015年6月26日，佳信公司与刘育松签订一份租赁协议，佳信公司将一条生产制作休闲用品的流水生产线、相关的机器设备（列有明细清单）、1#厂房的一楼（计面积2456.01平方米）、配电房等以每年24万元的租金租给刘育松办厂（其中厂房租金7万元，机器设备、配电房等租金17万元），租期为三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。第一年租金24万元，于2015年12月底付清；第二年租金24万元，于2016年6月30日前付清；第三年租金24万元，于2017年6月30日付清。租赁期间内的水电费、电话费由乙方（即刘育松）承担，供电局向甲方（即佳信公司）收取电费时，按乙方计划用电收取每千瓦用电补贴费（铜铁损），同时收取乙方实际用电量加损耗。水电费、电话费必须按月交清。若双方提前终止或解除合同，须支付违约金，违约金为解除合同当年度租金的1倍并赔偿实际损失。双方发生纠纷协议不成，交由兰溪法院处理，产生相关债权费用及律师费由败诉方承担，另乙方需办理营业执照。2015年7月15日，刘育松向兰溪市市场监管局办理工商提出申请，注册成立了兰溪阳昇休闲用品有限公司，刘育松为该公司的法定代表人。2015年7月28日，阳昇公司与佳信公司签订租赁协议，与前次租赁协议对照，租赁物为同一标的，总租金也是相同的，只是房租与机器设备的租金因与税收有关而做过调整。之后佳信公司将租赁物交给阳昇公司使用，2016年6月30日前（即第一年度）的租金阳昇公司已付清，在2016年4月份之前所产生的生产电费阳昇公司也已付清。但2016年5月、6月份的生产电费62080.93元及2016年3、4、5、6月份阳昇公司员工宿舍的水电费4668.4元未付。阳昇公司不付的理由是（佳信公司要求阳昇公司）每月负担变压器基本电量6705元及负担5%电损不合理，还有变电箱损坏的修理费摊派不合理，因阳昇公司拖欠水电费不付，为此阳昇公司在2016年6月26日运货出厂时，佳信公司进行了拦截。2016年7月2日阳昇公司致函佳信公司，告知佳信公司自2016年7月1日起不再租赁佳信公司房屋，主要原因是：1、租赁房屋抵押银行问题；2、租赁设备老化问题；3、电费缴收问题；4、租金税票问题。可佳信公司认为阳昇公司该交的费用没有交清，所以佳信公司并不认可双方已解除了租赁关系。因双方当事人之间的纠纷难以自行解决，为此佳信公司向该院提起了诉讼（佳信公司聘请律师花费人民币25000元）。
一审法院认为，2015年6月26日佳信公司与刘育松签订的租赁协议与同年7月28日佳信公司与阳昇公司签订的租赁协议系同一个租赁物，相同的租金，且在第一份协议中已明确约定乙方需办理营业执照，之后在刘育松营业热照办好后，又以兰溪阳昇休闲用品有限公司的名义与佳信公司签订租赁协议，前一个合同已被后一个合同取代，所以对佳信公司的第一项诉讼请求中要求解除与刘育松于2015年6月16日签订的租赁协议不再支持。因第一份租赁协议已被第二份租赁协议所取代，所以佳信公司对刘育松个人提出的诉讼请求于法无据，应予以驳回。现双方对解除后一份租赁协议没有异议，该院予以准许，同时阳昇公司所租用的机器设备也应一并退还佳信公司（即对佳信公司第1项诉讼请求的处理意见）。对佳信公司的第2项诉讼请求，因阳昇公司的行为实际已不想再履行合同，阳昇公司的行为已构成违约，应承担违约责任。合同约定解除的一方应支付当年租金的一倍即24万元的违约金，但这个违约金的约定太高，有失公平，该院现降低至当年总租金24万元的20%即为4.8万元。对佳信公司的第3项诉讼请求，该院的意见是自2016年7月1日起至判决确定的解除租赁协议日止，按原年租金24万元换日进行折算，由阳昇公司支付佳信公司租金，这部分的利息因阳昇公司实际已不使用租赁物，故不再计算佳信公司的利息损失。对佳信公司的第4项诉讼请求，2016年5月、6月份阳昇公司的生产电费62080.93元及2016年3、4、5、6月份阳昇公司员工宿舍的水电费4668.4元，合计人民币66749.33元的水电费未付，阳昇公司也间接承认这一事实，阳昇公司只不过想用之前已支付的变压器月基本电量及5%电损（6万余元）相抵，该院不予采纳，佳信公司要求这部分水电费从2016年7月1日起按月息2%计付利息太高，该院调整为按银行同期同档利率计算佳信公司利息损失。对佳信公司的第5项诉讼请求，佳信公司所聘请的代理律师费用25000元可按一定的比例由双方分摊。对阳昇公司在庭审中提出的其他抗辩，该院的意见是：1、关于阳昇公司提出的变压器基本电量每月6705元及当月实际用电量5%的电损问题，合同明确约定阳昇公司所产生的电费应由阳昇公司负担（内含变压器铜铁损、损耗），水电费必须按月交清，况且阳昇公司变压器基本电量、损耗费用已交，不应再进行追究。2、关于佳信公司无故断电四天的问题，佳信公司承认断电过，但天数不认可，因阳昇公司未提起反诉，所以该院在本案中对这一事实及阳昇公司称的断电损失不作出认定。3、关于佳信公司将涉案厂房抵押给银行的问题，确实佳信公司将涉案厂房在2016年4月6日抵押给银行贷款，阳昇公司也应佳信公司要求出具了承诺书，但抵押权人并未处置租赁物，目前止也未对阳昇公司的租赁关系产生过实质性的影响。4、关于佳信公司擅自拦截阳昇公司一车货物的问题，佳信公司确实在2016年6月26日拦截过阳昇公司一车货物，而当时阳昇公司也确实不欠佳信公司房租费，但不等于不欠佳信公司水电费，因阳昇公司未提出反诉，所以对阳昇公司自称的因佳信公司拦截汽车，造成阳昇公司损失30万元的事实在本案中不作出认定。5、关于佳信公司至今不允许阳昇公司将价值15万元的成品及半成品拉出厂门的问题，阳昇公司确实还有部分成品及半成品存放在租赁的厂房内，不管什么原因，佳信公司都应允许阳昇公司拉回。6、关于租赁期间佳信公司对各租户电量分配不合理的问题，因变电箱损坏，佳信公司按用电量分摊到阳昇公司名下的维修费1200元并无不当，且阳昇公司也已交付了该笔维修费，应不再追究。综上所述，对佳信公司的诉讼请求，该院只能酌情支持。对阳昇公司方在庭审中的抗辩，其合理部分该院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除浙江佳信休闲用品有限公司与兰溪市阳昇休闲用品有限公司于2015年7月28日签订的租赁协议，同时由兰溪市阳昇休闲用品有限公司返还浙江佳信休闲用品有限公司租赁的机器设备（详见租赁协议中的明细清单）。二、兰溪市阳昇休闲用品有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江佳信休闲用品有限公司（解除合同）违约金4.8万元。三、自2016年7月1日起至判决确定的解除租赁协议生效日止，按原年租金24万元换日进行折算，由兰溪市阳昇休闲用品有限公司支付佳信公司租赁物的剩余租金（此租金不再计算利息损失）。四、兰溪市阳昇休闲用品有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江佳信休闲用品有限公司拖欠的水电费计66749.33元，并自2016年7月1日起按中国人民银行同期同档利率支付浙江佳信休闲用品有限公司利息损失至其实际水电费付清日止。五、兰溪市阳昇休闲用品有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江佳信休闲用品有限公司因聘请律师产生的代理费人民币1万元。六、驳回浙江佳信休闲用品有限公司要求解除与刘育松签订的租赁协议的诉讼请求，驳回浙江佳信休闲用品有限公司对刘育松个人的全部诉讼请求，驳回浙江佳信休闲用品有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4018.5元（已减半），由浙江佳信休闲用品有限公司负担2018.5元，由兰溪市阳昇休闲用品有限公司负担2000元。
二审中，阳昇公司围绕上诉请求提交证据：证据1、现场照片4张（是2016年10月20日左右，拍摄于佳信公司），证明佳信公司不让阳昇公司车辆进出，其行为已经构成根本违约，双方合同自2016年6月27日已经解除，阳昇公司无需支付2016年7月1日之后的房租。一审判决后，佳信公司已将涉案厂房出租给他人经营，但还扣留阳昇公司价值15万余元的成品及半成品，货物被佳信公司擅自放置在厂房外的走廊上，至今不准许阳昇公司提走的事实。证据2、公司章程一份，证明刘育松是小股东，占30%的股权，刘育松是阳昇公司发起人及负责人，不存在与阳昇公司资金往来混同的事实。佳信公司质证认为，对证据1的真实性无异议，但不能达到其证明目的。对证据2不是新证据，真实性无异议，与本案无关。刘育松质证认为，对上述证据均无异议。本院认为，对证据1因佳信公司自认涉案场地已于2016年11月另租他人，故对涉案场地已经租赁他人予以确认，但无法达到其他待证目的。佳信公司对证据2真实性无异议，故本院对其证明力予以确认。
佳信公司、刘育松均未向本院提交证据。
一审认定事实清楚，本院予以确认。另查明，二审中，佳信公司自认涉案租赁物已于2016年11月另租他人。
本院认为，一、佳信公司与刘育松之间的涉案租赁合同是否应当解除。佳信公司与刘育松签订第一份租赁合同后，又与阳昇公司签订第二份租赁合同并将租赁物租给阳昇公司，如第一份租赁合同未被第二份租赁合同所取代，则佳信公司“一房两租”已构成根本违约，故佳信公司相关上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。二、涉案第二份租赁合同的违约方及违约责任。双方当事人对佳信公司曾于2016年6月27日阻拦阳昇公司货车驶离涉案厂区均无异议，鉴于涉案租赁合同约定租赁期为三年且第二年租金应于2016年6月30日支付，在此之前及上述过程中均无充分证据证明阳昇公司有支付相应租金的意愿，佳信公司上述行为虽有不妥之处，但不足于认定佳信公司存在根本违约，阳昇公司亦不能因此单方解除涉案租赁合同。阳昇公司未按合同约定支付第二年租金，并于2016年7月1日通知佳信公司要求解除涉案租赁合同，佳信公司于2016年7月18日起诉要求解除涉案租赁合同，涉案租赁合同约定：若阳昇公司超过一个月还未支付租金，佳信公司有权解除租赁合同，结合佳信公司自认涉案租赁物已于2016年11月另租他人，故本院确定因阳昇公司未按期支付租金，涉案租赁合同已于2016年7月31日解除，阳昇公司作为违约方，应按合同约定支付相应租金及承担违约责任。佳信公司自认涉案场地已经另租他人，且未提供充分证据证明涉案机器设备已经被阳昇公司转移或灭失，故对佳信公司要求返还相应机器设备的诉请，本院不予支持。三、阳昇公司主张佳信公司曾多收取水电费及阻拦其货车通行导致相应损失，然阳昇公司未在一审中提起反诉，故上述问题不宜在本案中处理，阳昇公司可另行主张。一审法院根据本案事实、证据、损失及双方过错程度，酌情确定违约金数额及律师代理费数额，并无不当，双方当事人的相关上诉意见，本院均不予采纳。
综上所述，阳昇公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；佳信公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（三）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省兰溪市人民法院（2016）浙0781民初4088号民事判决第二、四、五项；
二、撤销浙江省兰溪市人民法院（2016）浙0781民初4088号民事判决第一、三、六项及诉讼费承担部分；
三、浙江佳信休闲用品有限公司与兰溪市阳昇休闲用品有限公司于2015年7月28日签订的租赁协议于2016年7月31日解除，兰溪市阳昇休闲用品有限公司支付浙江佳信休闲用品有限公司尚欠租金人民币2万元，款于本判决生效之日起十日内支付；
四、驳回浙江佳信休闲用品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4018.5元（已减半），由浙江佳信休闲用品有限公司负担2218.5元，由兰溪市阳昇休闲用品有限公司负担1800元；二审案件受理费8037元，由浙江佳信休闲用品有限公司负担4437元，由兰溪市阳昇休闲用品有限公司3600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
代理审判员 盛 伟
代理审判员 黄 晖
二〇一六年十二月二十九日
代书 记员 施金金