北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第02616号
原告（反诉被告）北京顺兴昌工贸有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇秦武姚村东。
法定代表人李怀东，董事长。
委托代理人徐凤霞，女，1972年1月23日出生，北京顺兴昌工贸有限公司财务经理。
委托代理人杨志，北京市金洋律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京海润四季酒店有限公司，住所地北京市顺义区马坡地区秦武姚村东。
法定代表人ＸＸ，执行董事。
委托代理人李书平，男，1979年4月6日出生。
原告（反诉被告）北京顺兴昌工贸有限公司（以下简称顺兴昌公司）与被告（反诉原告）北京海润四季酒店有限公司（以下简称海润四季公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顺兴昌公司之委托代理人徐凤霞、杨志，被告海润四季公司之委托代理人李书平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺兴昌公司诉称：原告与被告于2007年12月28日签订租赁合同。原告将位于北京市顺义区马坡地区秦武姚村东厂区内的地上建筑物（面积约18000平方米）及设施设备租赁给被告使用，租赁期自2007年12月28日至2023年1月31日，其中2007年12月27日至2008年1月31日为装修免租期，租金从2008年2月1日开始计收。双方租赁合同约定租金金额及支付方式为：第一年租金220万元，此后逐年递增20万元，自第五年起每年固定租金为300万元，租金总计4300万元；其中第一年租金在合同签订生效后3日内支付，第二年到第七年的租金应在上年12月25日前支付，第8年到第15年的租金，每半年支付一次，被告应在上年的12月25日和当年的5月25日支付。至2012年12月25日前，被告应当支付原告第六年（2013年2月1日至2014年1月31日）租金共计300万元。被告至今仍未支付，已经构成违约。依据租赁合同第7.1条规定，被告逾期交纳租金的，每逾期一天，被告应向原告支付0.15万元的违约金，至原告起诉之日起，被告已经迟延支付租金长达36天。原告依据租赁合同约定有权要求被告支付租金及违约金，原告索要未果。故请求判令：1.被告支付原告2013年2月1日至2014年1月31日的租赁费300万元；2.被告支付原告自2012年12月26日至2013年1月31日逾期交纳租金违约金共计5.4万元。
被告海润四季公司辩称：我方不交租金并非恶意。租赁后，我方进行了装修和改造，花费约2000万元。后因经营不善，我方无能力支付租金，所以我方同意解除合同并给付租金、绿化带使用费。但是，首先租赁物中有5600㎡没有产权证，该部分合同应属无效；其次，300万元的违约金，数额过高，希望法院予以调整。最后，我方装修的损失，应当由双方承担。
反诉原告海润四季公司反诉称：海润四季公司与顺兴昌公司于2007年12月28日签订租赁合同，海润四季公司承租顺兴昌公司的位于北京市顺义区马坡地区秦武姚村东厂区内的地上建筑物，面积约18000㎡，其中12398㎡有房产证，剩余约5600㎡无产权证（顺兴昌公司承诺加紧办理）。海润四季公司租得房屋后，即据合同约定，根据房屋现状对租赁物进行加固、改造、装修，以使得满足海润四季公司的使用需要。各项装修费共计2211.4776万元。后因海润四季公司经营不善，未能按时支付顺兴昌公司2013年度租金。顺兴昌公司于2013年4月3日依约解除了双方的租赁合同。海润四季公司于2013年4月19日将租赁物返还给顺兴昌公司。依据合同约定，顺兴昌公司应将30万元保证金返还给海润四季公司。在海润四季公司经营过程中发现，承租建筑物中有5600㎡没有产权证，没有建房手续，亦未取得建设工程规划许可证。按照城镇房屋租赁合同的司法解释第二条，该部分租赁合同应无效。依据相关司法解释第九条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已经形成附和的装修物，出租人不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。由于该无效事由主要是顺兴昌公司的原因，顺兴昌公司应当承担主要责任（70%）。因海润四季公司对18000㎡建筑物的总装修花费为2211.4776万元，故对无效部分的5600㎡建筑物的装修花费为688万元。双方合同约定使用年限为15年，海润四季公司已经使用5年另3个月，故现值损失为117／180＊688万元，即447万元。故请求判令：1.顺兴昌公司返还海润四季公司保证金30万元；2.顺兴昌公司给付海润四季公司装修损失312.9万元（447万元的70%）。
反诉被告顺兴昌公司就反诉辩称：首先，海润四季公司同意解除合同，是以合同有效为前提的；但是其要求顺兴昌公司按过错赔偿损失是以合同无效为前提的，两者自相矛盾。其次，海润四季公司恶意添附，应自行承担损失。对涉诉房屋的白墙纸，海润四季公司没有装修；海润四季公司加隔断墙，未经顺兴昌公司同意；对没有取得相关手续的房屋，海润四季公司亦没有装修。再次，顺兴昌公司不存在违约，无任何过错，不应当赔偿。双方租赁合同第一条即明确告知海润四季公司现有地上建筑物的状况。海润四季公司对部分建筑物未取得权利证明的事实明知，并且通过缴纳租金及实际使用的行为予以认可。最后，海润四季公司所述的装修，无发票证据，不足以证明装修的价值。并且海润四季公司就装修一事与案外人存在争议。装修损失不应该转嫁给顺兴昌公司。综上，不同意海润四季公司的反诉请求。
经审理查明：
2007年12月28日，顺兴昌公司（甲方）与北京海润四季酒店管理有限公司（该公司名称于2008年12月26日变更为海润四季公司，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市顺义区马坡地区秦武姚村东甲方厂区内的地上建筑物（建筑面积约18000平方米，其中有12398平方米的建筑物已经取得土地使用权证和房屋所有权证，另外5600平方米的建筑物相关的权利证明未取得）及现有的设施设备租赁给乙方使用。甲方承诺，甲方对租赁给乙方使用的建筑物的土地拥有合法的使用权，对相关房屋拥有合法的所有权；甲方保证，在乙方合法使用租赁物、按时交纳租金的情况下，乙方使用租赁物的行为不受任何限制。
关于租赁期限，《租赁合同》第二条第一款约定：租赁期限自2007年12月28日至2023年1月31日止；其中2007年12月至2008年1月31日前为乙方装修期。
关于租金及相关费用，《租赁合同》第三条约定：2008年1月31日前为乙方装修期，甲方免收乙方租金，租金从2008年2月1日开始计收；第一年的租金为220万元，此后逐年递增20万元，自第五年起每年租金固定为300万元，租金总计4300万元。
关于租金及相关费用的支付，《租赁合同》第四条约定：乙方应在本合同生效后3日内，向甲方支付30万元的保证金。租赁期满或合同解除时，甲方应在乙方将租赁物返还给甲方后7日内将保证金返还给乙方（无息）。租金为预付。第一年的租金，乙方应在本合同生效后3日内一次性支付；第二年至第七年的租金，乙方应在上年的12月25日前一次性支付；第八年至十五年的租金，每半年支付一次，乙方应在上年的12月25日和当年的5月25日前支付。
关于租赁物的交付和使用，《租赁合同》第五条约定：甲方在本合同生效之日起2日内，将租赁物和租赁物内的所有设施设备进行登记造册，并移交给乙方进行管理。乙方有权根据自己的经营需要，对租赁物进行合理的改造、装修。相关改造、装修方案经甲乙双方协商后实施。乙方必须保证建筑物的整体安全。相关改造、装修需要相关部门审批同意的，乙方必须办理相关的手续。……租赁期满，乙方不再续租的，乙方应按照设施设备名册将租赁物交还给甲方，但按照设施设备的合理使用寿命已经不能使用的，乙方不需赔偿；乙方对租赁物进行了改造、装修的，乙方不需要恢复原状；乙方对租赁物进行了添付的，归甲方所有。
《租赁合同》第六条约定了相关事务的处理：乙方同意租赁甲方未取得相关权利证明的房产，租赁期内，乙方不得以此来抗辩甲方的租期、租金；甲方应采取积极措施，及时取得相关房产的权利证明。乙方可以无偿使用甲方厂区内的空地（除绿化带及广场外的场地，但甲方应在平面图上标注），甲方应在移交租赁物的同时将厂区的空地一并移交给乙方管理。乙方可以在空地内新建建筑物，但必须取得相关的批准文件；租赁期满，乙方新建建筑物归甲方所有。
关于违约责任，《租赁合同》第七条约定：乙方逾期交纳租金的，每逾期一天，乙方应向甲方支付0.15万元违约金；乙方逾期交纳租金超过60天的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，乙方应支付给甲方300万元的违约金，并应向甲方赔偿相关的损失；乙方已租用期间未支付的租金及相关费用，乙方还应支付。乙方不支付相关费用的，甲方有权留置乙方租赁物内的财产或者保证金用于抵偿或支付给第三方。
双方另签订《补充协议》，约定：乙方因为使用承租物的需要，需对乙方承租的部分建筑物进行改造。双方经协商一致，就相关事宜达成如下协议：1.甲方同意乙方拆除下列房屋……，房屋建筑面积共计1600平方米。2.乙方将上述房屋拆除后，应在原址内新建建筑物，新建建筑物的建筑面积不得少于1600平方米。若新建建筑物的建筑面积少于1600平方米的，对面积减少部分，乙方应按照国家房屋拆迁补偿标准，对甲方进行补偿。3.乙方新建建筑物需要办理的相关手续，由乙方负责办理，甲方应提供办理相应手续需要的文件等，并配合办理。
上述《租赁合同》及《补充协议》签订后，顺兴昌公司依约交付租赁物；海润四季公司依约给付顺兴昌公司保证金30万元以及2013年1月31日之前的租金。海润四季公司依约应于2012年12月25日之前给付顺兴昌公司第六年（2013年2月1日到2014年1月31日）的租金300万元；该款海润四季公司至今未付。
审理中，海润四季公司认为其承租的18000平方米建筑物中，其中5600平方米没有产权证，该部分租赁合同应属无效，并具体提出反诉请求。海润四季公司同意解除租赁合同的有效部分。2013年4月19日，海润四季公司将涉诉租赁物交付顺兴昌公司。双方确认海润四季公司未付租金，应自2013年2月1日计算至2013年4月19日，按每月25万元计算。
海润四季公司承租后，对建筑物进行了改造和装修；该改造和装修系依照海润四季公司与案外人北京万国法源教育科技有限公司（以下简称万国法源公司）约定进行的。2009年，海润四季公司与万国法源公司因合作协议产生纠纷，本院对此作出（2009）顺民初字第9721号民事判决，北京市第二中级人民法院以（2011）二中民终字第15264号维持了该判决。该案中，海润四季公司主张其为履行合同投入了大量资金，包括培训基地工程款23378199.27元、设备购置款4053102元，并提供了相应的合同、发票、收据、报价单、借款单等；海润四季公司认为因万国法源公司违约，导致其所承建的培训基地处于无法营运状态，故请求解除与万国法源公司之间的合同，万国法源公司支付其违约金及培训基地使用费等。法院经现场勘查并查明相关事实后，以海润四季公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量双方约定的违约金；认为海润四季公司的损失已经超过了1000万元，遂判令：1.解除海润四季公司与万国法源公司2007年12月27日签订的《合作协议》；2.万国法源公司给付海润四季公司培训基地使用费6.07万元；3.万国法源公司赔偿海润四季公司违约金1000万元。
关于海润四季公司反诉主张的装修损失312.9万元，海润四季公司提交如下证据：1.消防系统安装施工合同，合同标的26.86万元；2.《电料采购合同》，合同标的24万元；3.中水处理工程合同，合同标的26.5万元；3.外墙涂料粉刷合同，合同标的16万元；5.钻井合同，合同标的15.5065万元；6.装修付款协议，合同标的161万元；7.装修改造结算协议及付款协议，合同标的307.6869万元；8.装修改造结算协议及付款协议，合同标的832.4959万元；9.装修改造结算协议及付款协议，合同标的323.0212万元；10.装修改造结算协议及付款协议，合同标的478.4044万元。海润四季公司称关于上述证据6-10，海润四季公司与合同相对方均有纠纷。顺兴昌公司对证据1-10均不认可。
另，2007年12月28日，甲方顺兴昌公司，乙方李怀东，丙方北京海润四季酒店管理有限公司签订《协议》，约定：1.甲乙双方同意丙方使用甲方和乙方的绿化带、广场、果园。2.甲方负责甲方和乙方的绿化带、果园的绿化及树木的养护。丙方支付相关费用8万元／年。丙方应每年支付一次，支付给甲方或乙方都可。丙方付款时，收款方开具发票。甲方、乙方之间如何分配丙方支付的使用费与丙方无关。使用期限自2007年12月至2023年1月31日。该协议签订后至2012年年底，海润四季公司每年均依约给付顺兴昌公司相关费用，2013年的相关费用海润四季公司至今未付。
顺兴昌公司称绿化带、广场、果园系顺兴昌公司法定代表人李怀东与他人签署合同承租的。李怀东同意解除该协议，并同意该协议项下的属于李怀东的权利均由顺兴昌公司享有。
审理中，顺兴昌公司明确其诉讼请求为：1.解除双方于2007年12月28日签订的《租赁合同》、《协议》及《补充协议》；2.被告支付原告违约金300万元；3.被告支付原告自2013年2月1日到双方合同解除之日的租赁费；4.被告支付原告自2013年2月1日到双方合同解除之日的绿化带、广场、果园的使用费。5.被告赔偿原告免租期损失15万元；6.被告支付原告恢复原状费用10万元。
上述事实，有集体土地使用证，房屋所有权证，《租赁合同》，《补充协议》，《协议》，双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：
顺兴昌公司与海润四季公司之间的《租赁合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应本着公平等价有偿、诚实信用原则自觉履行合同义务。海润四季公司因部分建筑物不具备合法手续，主张合同部分无效，本院不予采信。
依据双方合同约定，海润四季公司应于2012年12月25日之前给付顺兴昌公司第六年租金300万元。海润四季公司至今未付该笔租金，构成违约。
双方合同约定，海润四季公司逾期交纳租金超过60天的，顺兴昌公司有权解除合同；顺兴昌公司解除合同的，海润四季公司应支付给顺兴昌公司300万元的违约金，并应向顺兴昌公司赔偿相关损失；海润四季公司已租用期间未支付的租金及相关费用，海润四季公司还应支付。审理中，顺兴昌公司主张解除合同，于法有据。现顺兴昌公司与海润四季公司均同意租赁合同及补充协议于2013年4月19日解除，本院不持异议。
海润四季公司已经于2013年4月19日将涉诉租赁物交付顺兴昌公司，双方对海润四季公司欠付顺兴昌公司租金达成一致，本院亦不持异议。故顺兴昌公司要求海润四季公司给付2013年2月1日到双方合同解除之日的租金，本院予以支持。因双方合同解除，系海润四季公司逾期交纳租金所致，顺兴昌公司没有违约行为，故海润四季公司应给付顺兴昌公司违约金。双方合同约定租赁期限至2023年1月31日，顺兴昌公司解除合同时违约金数额为300万元，考虑合同的履行情况、顺兴昌公司实际损失及预期利益，该数额适当。故对顺兴昌公司要求海润四季公司给付违约金300万元，本院予以支持。海润四季公司认为该违约金数额过高，本院不予采信。
顺兴昌公司主张的免租期损失、恢复原状费用，无合同约定亦无法律依据，并且合同约定违约金300万元足以弥补其损失，故本院对此不予支持。关于绿化带、广场、果园的使用费及相关损失，因2007年12月28日，甲方顺兴昌公司，乙方李怀东，丙方北京海润四季酒店管理有限公司签订《协议》涉及第三人，且与本案并非同一法律关系，本案不予处理。
海润四季公司反诉主张的装修损失，系基于其合同部分无效的主张，且其证据不足以证明其损失，故本院不予支持。在合同解除的情况下，海润四季公司主张顺兴昌公司返还其30万元保证金，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告北京顺兴昌工贸有限公司与被告北京海润四季酒店有限公司于二〇〇七年十二月二十八日签订的《租赁合同》及《补充协议》于二〇一三年四月十九日解除；
二、被告北京海润四季酒店有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京顺兴昌工贸有限公司租金七十五万八千三百三十三元；
三、被告北京海润四季酒店有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京顺兴昌工贸有限公司违约金三百万元；
四、驳回原告北京顺兴昌工贸有限公司的其他诉讼请求；
五、反诉被告北京顺兴昌工贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还反诉原告北京海润四季酒店有限公司保证金三十万元；
六、驳回反诉原告北京海润四季酒店有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三万六千九百一十八元，由原告北京顺兴昌工贸有限公司负担五十一元（已交纳），由被告北京海润四季酒店有限公司负担三万六千八百六十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费一万七千一百一十六元，由反诉原告北京海润四季酒店有限公司负担一万五千六百一十八元（已交纳），由反诉被告北京顺兴昌工贸有限公司负担一千四百九十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李洪磊
人民陪审员 郭汝楫
人民陪审员 董桂芬
二〇一四年三月十九日
书 记 员 张 旭