上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6327号
上诉人（原审被告）：陈春平，男，1961年9月28日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市，现住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：陈哲（系陈春平之子），男，1992年1月21日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：陈国英（系陈春平之妻），女，1962年7月10日出生，汉族，住同上。
被上诉人（原审原告）：上海汉宇房地产经纪有限公司，注册地上海市崇明区新村乡耀州路741号3幢373室，实际经营地上海市徐汇区肇嘉浜路1033号徐家汇国际大厦9楼。
法定代表人：施少鸣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨璠，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：谭鑫，男，该公司职员。
上诉人陈春平因与被上诉人上海汉宇房地产经纪有限公司（以下简称汉宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初2876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈春平上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判陈春平无需返还汉宇公司租赁保证金以及自2016年9月26日起至2017年1月31日已交付的租金。事实和理由：双方签署的租赁合同记载出租面积仅为有证面积，违章部分系免费交由汉宇公司使用的，且该面积相对于有证面积而言比例非常之小，因此该部分违章建筑的被拆除并不影响汉宇公司使用承租房屋。汉宇公司以违章建筑被拆除导致其无法使用房屋为由解除合同，显然属于违约行为，应承担相应的法律责任。
被上诉人汉宇公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
汉宇公司向原审法院起诉请求：1、请求法院确认自2016年9月26日起汉宇公司、陈春平之间租赁关系解除；2、判令陈春平返还汉宇公司租赁保证金人民币（以下币种相同）16,500元；3、判令陈春平退还汉宇公司预付租金72,188元（自2016年9月26日起至2017年1月31日止）。
原审法院认定事实：陈春平系座落于上海市XX路XX号XX区XX号XX室房屋的权利人。
2011年7月20日，由上海XX有限公司（以下简称XX公司）作为承租方（乙方），陈春平作为出租方（甲方）签订合同编号为43905的《上海市房屋租赁合同》一份，甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系，一、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为店铺使用，甲乙双方约定，甲方于2011年7月20日前向乙方交付该房屋。二、房屋租赁期自2011年8月1日起至2014年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；三、甲、乙双方约定，该房屋月租金总计为16,500元，该房屋租金3年内不变。自第4年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲乙双方在补充条款中约定。乙方应于约定之日向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金；乙方支付租金的方式：详见补充条款。补充条款约定：1、甲方于2011年7月20日向乙方交付房屋，免租装修期12天，自2011年7月20日至2011年7月31日，租赁期限3年，自2011年8月1日至2014年7月31日；2、租金、租赁保证金及支付方式：租金付六押一即每个月支付一次，乙方于本合同签订后三日内向甲方支付租赁保证金16,500元，该保证金待合同终止且乙方结清相关水电费用后三日内无息归还乙方。月租金为16,500元，首期租金支付日期：2011年7月26日，以后每期租金支付日期为每六个月之对应日前，即2012年1月26日前、2012年7月26日前…….依此类推，即每次付款于每个租赁期开始之五日前支付（先付后租）。双方约定：本合同租赁期内租金无递增；3、甲方同意乙方按其经营需要进行装修及增添店招等附属设施，并认可其归乙方所有，但乙方不得改变、损坏房屋承重结构，否则乙方应承担赔偿责任；4、对该房屋的主体结构的维修由甲方负责并承担费用，对乙方装修部分的维修由乙方负责并承担费用。四、1、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即16,500元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；2、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、保洁等费用由乙方承担。其他有关费用，均由甲方承担；五、解除本合同的条件：1、甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；5、甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押并可能于租赁期内被处分，现被处分的；六、合同附件二约定：1、租金支付方法：转账，甲方指定银行账号：开户行：工商银行，户名：陈春平，账号XXXXXXXXXXXX4830；2、甲方同意乙方入租装修时在乙方租赁部位设置必要的设备及办公设施，包括安装空调、宽带、LED宣传走字屏等设备设施，甲方应予以协助提供相关手续；3、物业管理费由乙方承担，其他物业租赁期间水、电、电话、宽带、保洁费等使用费均由乙方承担，并按实际使用数如期缴纳；4、有关开具发票的税收由乙方承担；5、租赁期内，乙方不享有转租权；6、任何一方违约，导致本合同提前解除的，须承担违约金16,500元，如因甲方违约造成合同提前解除，还应承担对乙方装修费用的赔偿责任；7、房屋现状：简单装修，无空调、热水器等其他设备移交；8、本合同终止或提前终止，乙方退出商铺应按自然正常使用状态下交还甲方，若有留置的物品，在未取得甲方谅解的情况下，均视为乙方放弃，由甲方处置。
2011年7月20日陈春平出具给XX公司的收据中载明：今收到XX公司16,500元，上述款项系XX公司向陈春平支付租赁本市XX路XX号XX区XX号XX室商铺之租赁保证金。上述款项系XX公司以网上银行转账方式转入陈春平指定的银行账号。
2014年6月18日由陈春平作为甲方，XX公司作为乙方签订《协议》一份，约定：1、甲乙双方关于本市XX路XX号XX区XX号XX室商铺租赁合同将于2014年7月31日届满，双方均良好履行合同；2、经双方友好协商：乙方将于上述租期届满后续租该商铺，租赁期限自2014年8月1日至2017年7月31日，月租金为17,325元，付款方式仍为押一付六即每六个月为一期支付，租赁保证金仍为16,500元，故无需再支付补充保证金及其他任何费用。违约金仍为16,500元。3、双方确认：本协议未涉及之内容，仍按双方于2011年7月20日订立之租赁合同相关条款适用。
2015年12月12日，由陈春平作为甲方，XX公司作为乙方，汉宇公司作为丙方签订《房屋租赁合同主体变更协议》一份，协议约定：1、出租人甲方同意乙方的租赁合同主体变更，乙方在原合同中租赁的上海市XX路XX号XX区XX号XX室商铺变更为由丙方继续承租，自本协议生效之日至合同期结束，原乙方XX公司的权利义务均由汉宇公司继续履行；2、本协议经各方签字盖章后生效，各方依约履行后再无其他争议。
汉宇公司于2016年7月26日支付给案外人陈国英款项102,950元。汉宇公司在备注中载明：2016年8月1日至2017年1月31日的租金。租金中扣除1,000元的墙壁渗水维修费。
2016年1月5日，由汉宇公司作为乙方，陈春平作为甲方签订房屋维修协议书一份，协议书中载明：该渗水部位系搭建房屋接缝渗漏所致，本应属物业维修部位，但物业因维修基金用磬无法维修。乙方为保证正常经营，决定聘请工程公司对渗水部位进行维修，工程公司对维修工程作出报价3,706.30元，该笔费用由甲方承担1,000元，在乙方应向甲方支付的下期租金中扣除，余款2,706.30元由乙方承担。本次维修后，该渗水部位在本次续租合同期内的维修事宜均由乙方自行负责。
2016年8月19日闵行区七宝镇拆违和环境综合整治工作领导小组办公室向汉宇公司发出《七宝镇拆违和环境综合整治催告书》一份，催告书中载明：你户在XX路XX弄XX区XX号XX室室外公共部位擅自搭建的违法建筑，2016年7月19日已向你户发出《七宝镇拆违和环境综合整治告知书》，要求你户主动签约自行拆除违法搭建或申请镇有关部门助拆违法搭建，但你户至今仍未签约。现要求你户自收到本催告书之日起3日内，主动至小区居委会签约自拆或助拆，逾期不签约的，将根据七宝镇住宅小区拆违和环境综合整治的工作部署，由闵行区七宝镇拆违和环境综合整治工作领导小组办公室实施强制拆除。
2016年9月20日汉宇公司向陈春平发出《告知函》一份，函件中载明：近日汉宇公司收到《七宝镇拆违和环境综合整治催告书》，称上述房屋中存在室外公共部位擅自搭建违法建筑的情况，并在2016年9月22日由闵行区七宝镇拆违和环境综合整治工作领导小组办公室实施强制拆除。因该拆除的部位为汉宇公司分行会议室及机房重地，拆除后对汉宇公司的正常工作产生严重影响，已无法继续经营，万般无奈下汉宇公司只得与陈春平解除上述房屋的租赁合同，同时上述拆违事件并非汉宇公司引发，故汉宇公司不承担此次提前解除租约的任何违约责任。现汉宇公司特此书面通知陈春平，汉宇公司将于2016年9月26日向陈春平退还租赁的上述房屋。鉴于汉宇公司已向陈春平支付租金至2017年1月31日，届时务必请陈春平亲自前来与汉宇公司人员办理退还房屋及钥匙的交接手续，并和汉宇公司办理完房屋交接手续、结清相关费用后，将汉宇公司支付的租赁保证金16,500元及预付的租金72,188元，共计88,688元退还汉宇公司。嗣后，汉宇公司于2016年10月12日再次向陈春平发出告知函。
原审法院认为，汉宇公司、陈春平所签订的《房屋租赁合同主体变更协议》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，汉宇公司、陈春平均应按照合同约定全面履行各自合同义务。合同履行过程中，汉宇公司已经按约支付了租赁保证金16,500元，陈春平亦出具收据确认收到上述保证金，且汉宇公司于2016年7月已经支付了自2016年8月1日至2017年1月31日的房租102,950元。而上述汉宇公司支付的房租中已扣除了部分陈春平自愿承担的维修费1,000元，故汉宇公司实际支付的房租金额系102,950元。然在租赁合同的履行过程中，由于涉案房屋存在违章搭建，案外人于2016年8月19日向汉宇公司发出了拆违和环境综合整治催告书，并且于2016年9月23日对涉案房屋内的违章搭建进行了拆除。由于违章搭建的部位的拆除，导致了汉宇公司无法开展实际经营活动，遂汉宇公司于2016年9月26日向陈春平发函要求解除租赁合同的履行，并要求陈春平完成交房的手续。考虑到违章建筑的拆除，已经实际影响到汉宇公司对租赁物的合理使用，汉宇公司、陈春平之间的租赁合同的缔约目的难以实现，故原审法院认为涉案租赁合同理应予以解除，结合汉宇公司实际搬离涉案场所的时间，故原审法院确定涉案租赁合同于2016年9月26日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，汉宇公司可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故汉宇公司有权要求陈春平退还相应的租赁保证金16,500元，并主张要求陈春平退还合同解除后汉宇公司已经支付的租金72,188元。
陈春平经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一七年三月十六日判决如下：一、确认上海汉宇房地产经纪有限公司与陈春平于2015年12月12日签订的《房屋租赁合同主体变更协议》于2016年9月26日解除；二、陈春平于判决生效之日起十日内返还上海汉宇房地产经纪有限公司租赁保证金16,500元；三、陈春平于判决生效之日起十日内返还上海汉宇房地产经纪有限公司租金72,188元（自2016年9月26日起至2017年1月31日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,008.60元，由陈春平负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
庭审中，双方确认汉宇公司于2016年10月26日退还陈春平钥匙。汉宇公司基于该事实，同意将房屋支付至2016年10月26日。
本院认为，本案的争议焦点为认定陈春平是否需返还汉宇公司租赁合同保证金以及已收取的自2016年9月26日起至2017年1月31日的租金。双方在租赁合同中记载的租赁面积确实系该房屋的有证面积，而且被拆除违章的面积所占比例也确实不大。然而，承租人在承租房屋时，房屋的实际结构和现状亦系其考虑是否承租的重要因素。原审根据双方实际情况，认定由于违章的拆除导致汉宇公司承租房屋的目的无法实现，尚属合理，本院予以照准。鉴于汉宇公司解除合同并不构成违约，故陈春平要求没收定金的请求本院不予认同。庭审中，汉宇公司同意将租金支付至实际交还钥匙之日即2016年10月26日，本院对此亦予以照准，并确认陈春平应将汉宇公司已支付的2016年10月27日至2017年1月31日的租金予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初2876号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初2876号民事判决第三项；
三、陈春平于本判决生效之日起十日内返还上海汉宇房地产经纪有限公司租金55,688元（自2016年10月27日起至2017年1月31日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计1,008.60元，由陈春平负担808.06元，由上海汉宇房地产经纪有限公司负担200元。二审案件受理费2,017.20元，由上诉人陈春平负担1,717.20元,由上海汉宇房地产经纪有限公司负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 毛海波
审判员 周 寅
审判员 李伟林
二〇一七年六月十三日
书记员 强 斐
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；