广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4903、4904号
上诉人（原审被告）：肖剑平。
委托代理人：姚舜，广东鹏融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金彩霞。
委托代理人：郑汉东，广东恒港律师事务所律师。
委托代理人：李争光，广东恒港律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：肖玲玲。
被上诉人（原审第三人）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强。
上诉人肖剑平因与被上诉人金彩霞、肖玲玲、深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷两案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第818、819号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本两案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年5月8日，经世华公司介绍，金彩霞作为买方，肖剑平代表肖玲玲作为卖方签订两份《房地�买卖合同》，约定金彩霞购买深圳市龙岗区xx山居x期xx号楼x座xxx、xxx号房产，转让成交价共计218万元，定金为6万元；买方以银行按揭付款方式支付剩余房款，买方应于签署合同之日起三十日（含当日）内付清首期款（房款总额减去银行承诺贷款金额），并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；该房产的产权现状为处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起五十日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予中介；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方�付转让成交价20％的违约金或双倍返还买方已支付的定金。上述合同“备注条款”注明：“买卖双方协商约定：由于卖方肖玲玲不能到场签字，现肖剑平代表肖玲玲参阅、理解并认同同意签署本合同，并同意遵守本合同规定之所有条款，如肖玲玲对本合同有异议，肖剑平自愿同意承担本合同的违约责任。”
合同签订当日，金彩霞支付定金6万元，该款项托管在世华公司。
另查，在金彩霞与肖剑平协商购房事宜之时，肖剑平出示一份《申明》，注明肖剑平于2010年购买了深圳市万科xxxx栋x座xxx、xxx号房，以肖玲玲的名字办理了购房及贷款手续，此房的全部购房资金由肖剑平负责，产权归肖剑平所有，肖剑平负责办理购房及还贷手续，并承担相应费用，肖玲玲只负责提供名字，不具有房屋的所有权，不承担因此产生的权利义务。上述《申明》落款处有�剑平、肖玲玲的签名及指模，并有见证人肖某、胡某的签名。
又查，金彩霞与肖剑平在庭审中确认，2015年5月13日肖剑平当面向金彩霞明确表示不将涉案房产转让予金彩霞。
金彩霞诉请判令：1、解除金彩霞与肖剑平签订的《房地产买卖合同》；2、肖剑平、肖玲玲支付违约金424000元，并退还定金6万元；3、诉讼费和担保费由肖剑平、肖玲玲承担。
肖剑平、肖玲玲的反诉请求：1、撤销金彩霞与肖剑平签订的《房地产买卖合同》；2、全部诉讼费用由金彩霞承担。
原审法院认为，金彩霞与肖剑平签订的两份《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房地产权证是房屋所有权的唯一凭证，涉案房产登记在肖玲玲名下，故房产所有权人是肖玲玲。上述合同签订之时，肖剑平自称代理肖玲玲出售房产，但仅凭其提供的《申明》不足以证明其得到所有权人肖玲玲的授权，故肖剑平的行为属于无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”因现有证据无法证明房产所有权人肖玲玲曾对肖剑平的代理行为予以认可，故涉案合同对肖玲玲不产生效力。本案中，金彩霞已支付定金6万元，肖剑平却明确表示无法履行房产过户义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故金彩霞诉请解除合同、退还定金6万元以及支付违约金，该院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”金彩霞以诉讼方式要求解除合同，故涉案房地产买卖合同于本案诉讼材料送达肖剑平之日即2015年7月28日解除。对于金彩霞主张的违约金，由于双方在合同中约定的违约金标准过高，结合双方履行合同义务的情况以及肖剑平违约行为发生时间，该院酌情将违约金调整为12万元，对金彩霞的过高诉讼请求部分，该院不予支持。
本案反诉中，肖剑平、肖玲玲以肖剑平签订合同时存在重大误解为由要求撤销涉案《房地产买卖合同》，该院认为，肖剑平作为成年人，理应在签订合同之�清晰知晓合同所涉权利义务，本案并不存在重大误解的情形，故对于肖剑平、肖玲玲的反诉请求，该院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认金彩霞与肖剑平在2015年5月8日签订的两份《房地产买卖合同》于2015年7月28日解除；二、肖剑平应于该判决生效之日起十日内向金彩霞退还定金6万元；三、肖剑平应于该判决生效之日起十日内向金彩霞支付违约金12万元；四、驳回金彩霞的其他诉讼请求；五、驳回肖剑平、肖玲玲的反诉请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9860元、财�保全费1820元，反诉受理费200元，由金彩霞负担6193元，肖剑平负担5687元。
肖剑平上诉称，一、肖剑平从未向金彩霞、世华公司出示过《申明》。金彩霞、世华公司不能说明《申明》的来源，且《申明》为复印件，真实性无法得到确认。二、定金在世华公司，没有支付给肖剑平，因此定金应当由世华公司退还。三、原审判决对房屋买卖合同解除时间认定错误。肖剑平明确告知金彩霞、世华公司不转让涉案房产是在2015年5月13日，双方在电话中已明确了涉案房产不再转让，应当视为协商解除了合同。四、金彩霞作为无权代理的相对人虽然选择追究违约责任，但原审判决支持的违约金仍然过高。从签订合同到明确不再转让，仅仅5天时间，金彩霞也仅仅支付了6万元的定金，其实际损失无论如何也不至于到12万元。原审判决虽然考虑了双方履行合同义务的情况以及�剑平违约行为发生时间，但并未考虑金彩霞和世华公司的过错。五、原审判决仅以肖剑平是成年人为由，认为其签订房屋买卖合同没有重大误解理由不足。事实上，综合本案情况，可以很明显看出肖剑平在签订合同时，其本意只是替不在本地的所有权人寻找合适的买家，最终生效需要被代理人确认。请求：撤销原审判决，诉讼费用由金彩霞和世华公司承担。
金彩霞请求驳回上诉，维持原判。
肖玲玲和世华公司未发表意见。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，肖剑平与金彩霞于2015年5月8日签订的两份《房地产买卖合同》对合同标的、价款、履行方式、违约责任等方面作了详细的约定，且有备注条款“买卖双方协商约定：由于卖方肖玲玲不能到场签字，现肖剑平代表肖玲玲参阅、理解并认同同意签署本合同，并同意遵守本合同规定之所有条款，如肖玲玲对本合同有异议，肖剑平自愿同意承担本合同的违约责任”。从合同内容来看，上述合同并非意向性合同，而是完全可以履行的房地产买卖合同。肖剑平作为完全民事行为能力人，在签订合同之前应当对合同内容（包括增加的备注内容）充分理解，并预见合同签订后可能产生的法律后果。因此，肖剑平上诉称其对合同有重大误解理由不能成立，本院不予支持。上述合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。
虽然肖剑平于2015年5月13日向金彩霞表示不履行涉案合同，但肖剑平作为违约方，根据法律规定和合同约定，并无解除合同的权利，因此，肖剑平上诉称本案合同已于2015年5月13日解除的主张不能成立，本院不予支持。涉案的两份《房地产买卖合同》约定如卖方根本违约，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还已支付的定金。原审考虑到合同的履行情况以及违约时间等因素，将违约金从43.6万元调整为12万元，处理合理，本院予以维持。
《房地产买卖合同》第三条第1点约定：“买方将定金支付给监管方或存入监管帐号，即视为卖方收讫定金。”本案中的定金6万元虽然托管在世华公司，但根据上述约定，可视为卖方肖剑平已经收讫定金。因此，原审判令肖剑平返还金彩霞定金6万元并无不当，应予维持。
综上，肖剑平的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共103元，由上诉人肖剑平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年六月十二日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。