吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0204民初1817号原告（申请执行人）：吉林市泰鑫小额贷款有限公司，住所：吉林市船营区松江路建丰综合楼4-5号网点。法定代表人：毛桂芬，董事长。委托代理人：叶丹丹，住长春市朝阳区。委托代理人：王鹤，住吉林市。被告（案外人）：孙雅贤，住吉林省桦甸市。委托代理人：赵振民，桦甸市法律援助中心律师。第三人（被执行人）：桦甸市四方房地产开发有限责任公司，住所：吉林省桦甸市桦甸大街340号。法定代表人：尹士顺，执行董事。第三人（被执行人）：吉林省龙兴集团有限公司，住所：桦甸市苏密沟乡。法定代表人：刘湃，董事长。共同委托代理人：石岩，住吉林市。第三人（被执行人）：刘湃，住吉林省桦甸市。第三人（被执行人）：刘丹，住吉林省桦甸市。第三人（被执行人）：孙海波，住吉林省桦甸市。原告吉林市泰鑫小额贷款有限公司（下称泰鑫公司）与被告孙雅贤及第三人桦甸市四方房地产开发有限责任公司（下称四方公司）、吉林省龙兴集团有限公司（下称龙兴公司）、刘湃、刘丹、孙海波申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泰鑫公司的委托代理人叶丹丹、王鹤、被告孙雅贤的委托代理人赵振民、第三人四方公司及龙兴公司的共同委托代理人石岩到庭参加诉讼；第三人刘湃、刘丹、孙海波经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰鑫公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行吉林市船营区人民法院（2014）船民诉前保字第42号民事裁定书查封的位于桦甸市新华街龙兴水岸新城X号的车库；2、诉讼费由孙雅贤负担。事实和理由：2013年1月10日，泰鑫公司与四方公司签订借款合同和抵押合同，约定四方公司向泰鑫公司借款300万元，并以四方公司位于桦甸市新华街包括本案诉争车库在内的62处车库及龙兴水岸新城3、4、9号楼所属的三处土地使用权作为该笔借款的抵押。借款到期后，四方公司未按期还款，泰鑫公司诉至船营区人民法院，船营区人民法院于2014年11月20日作出（2014）船民诉前保字第42号民事裁定书，查封了包括本案诉争车库在内的62个车库的产籍。2015年3月30日，船营区人民法院作出（2014）船民二初字第627号民事判决书，判决泰鑫公司享有包含本案诉争车库在内的62个车库的抵押权。由于四方公司未在判决书规定的期限内履行还款义务，泰鑫公司向法院申请强制执行。在执行过程中，孙雅贤提出异议，请求法院中止（2014）船民诉前保字第42号民事裁定书执行，解除本案诉争车库的查封。经过听证，2016年5月5日船营区人民法院作出（2016）吉0204执异38号执行裁定书，裁定：孙雅贤的异议请求成立，中止本案诉争车库的执行。泰鑫公司不服，认为执行裁定缺乏事实与法律依据。理由如下：1、本案中，泰鑫公司对该车库已经构成善意取得，根据《物权法》第一百零六条，即便孙雅贤是本案诉争车库的所有权人，泰鑫公司也亦已经取得该车库的抵押权，有权就该车库拍卖、变卖所得的价款首先受偿；2、执行裁定适用法律错误，执行裁定根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条支持王晓阳的异议请求。但根据最高人民法院对该司法解释的解读，第二十八条仅适用于一般买受人。而本案中，孙雅贤从房地产开发商四方公司处购买本案诉争车库，系消费者买受人，明显不应当适用该司法解释的第二十八条，执行裁定适用法律错误。综上，为维护原告合法权益，特依据民事诉讼法相关规定提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。孙雅贤辩称：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：本案车库《认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人四方公司已经按照约定收取购房款，该协议应当认定为“商品房买卖合同”。本案实际履行该协议时，四方公司全额收款，且将该车库交付给答辩人实际占有、使用、收益、处分至今，故可以确认答辩人对该车库为有效购买，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，且享有完全排除执行的民事权益（所有权）；2、消费者权利与建设工程优先权、抵押权并存时的实现顺序上，法院的裁判观点是：商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存，在确定何者优先时，应当坚持生存权利优于经营权利的基本裁判规则；3、四方公司明知该房屋已经出售，为融资对该房屋擅自设定抵押权，属于恶意损害第三人的行为。违反了民法诚实信用原则，该抵押权不应受到法律保护。另本案四方公司作为开发商于2007年、2008年、2009年将本案车库陆续销售给各答辩人，在2009年依规登记在四方公司名下后，没有继续办理到各购买人的名下，而是于2013年拿到泰鑫公司抵押借款，还另行使用一枚不同公章，且冒充法人代表，这些欺诈行为属非法融资，甚至有借款合同诈骗之嫌疑，不但不受法律保护，其数额巨大，行为人应承担刑事责任。故答辩人请求中止本案审理，移送公安机关侦查。第三人四方公司、龙兴公司述称：听从法院判决。第三人刘湃、刘丹、孙海波未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对泰鑫公司提供（2014）船民二初字第627号民事判决书，孙雅贤认为该判决书是受到刘湃欺诈而取得，孙雅贤将提请再审。本院认为（2014）船民二初字第627号民事判决书系已经发生法律效力的裁判文书，本院予以采信；对（2016）吉0204执异38号民事裁定书，本院对真实性予以确认。对孙雅贤提供龙兴水岸新城车库认购协议书、收款收据、车库出售协议书、收条、商品房预售许可证，虽泰鑫公司有异议，但未提供反驳证据，本院对真实性予以确认；对桦甸市龙兴物业管理服务有限公司出具说明，本院对真实性予以确认；对四方公司出具证明，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月24日四方公司作为出卖方与吴红梅作为买受方签订《龙兴·水岸新城车库认购协议书》一份，吴红梅以116000元的价格购买四方公司编号为X号的车库一套，同日交纳全部购房款，四方公司为吴红梅出具了收款收据，吴红梅占有使用该车库，2014年5月23日吴红梅将该车库出卖给孙雅贤，孙雅贤一直使用至今，但未办理房屋产权手续。2009年4月末四方公司办理龙兴水岸新城3号、4号、9号楼初始登记，登记人为四方公司。2009年12月四方公司将坐落于龙兴水岸新城3、4、9号楼的包含本案诉争车库在内的62套车库分户办理房屋所有权证书，均登记在四方公司名下。孙雅贤购买的车库房产部门登记坐落位置为桦甸市新华街龙兴水岸新城X号。另查，泰鑫公司与四方公司就本案诉争车库在内的62套车库于2012年11月27日办理房屋抵押登记，抵押人为四方公司，抵押权人为泰鑫公司。2013年1月10日，泰鑫公司与四方公司签订借款合同，合同约定四方公司向泰鑫公司借款人民币300万元。同日，泰鑫公司与四方公司签订抵押合同，合同约定四方公司以桦甸市新华街龙兴水岸新城62套车库及桦甸市新华街龙兴水岸新城3、4、9号楼所属3处土地的建设用地使用权为债权本金及利息、违约金、赔偿金及实现债权的费用、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用提供抵押担保。因原告泰鑫公司与被告四方公司、龙兴公司、刘湃、刘丹、孙海波借款合同纠纷一案，本院于2014年11月20日作出（2014）船民诉前保字第42号民事裁定书，查封了四方公司名下62套车库的产籍。2015年3月30日本院作出（2014）船民二初字第627号民事判决书，判决主文内容：一、被告桦甸市四方房地产开发有限责任公司偿还原告吉林市泰鑫小额贷款有限公司借款本金人民币300万元，于本判决生效之日起七日内付清；二、被告桦甸市四方房地产开发有限责任公司逾期不履行上述第一项确定的义务，原告吉林市泰鑫小额贷款有限公司有权以被告桦甸市四方房地产开发有限责任公司所抵押的坐落于桦甸市新华街第X号车库等62处车库及桦甸市新华街龙兴水岸新城3号楼、4号楼、9号楼所属3处土地的建设用地使用权折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿（62处车库所有权证号及3处建设用地使用权证号名单附后）；三、被告桦甸市四方房地产开发有限责任公司逾期不履行上述第一项确定的义务，由被告吉林省龙兴集团有限公司、刘湃、刘丹、孙海波承担连带责任，被告吉林省龙兴集团有限公司、刘湃、刘丹、孙海波承担保证责任后，有权向被告桦甸市四方房地产开发有限责任公司追偿；四、驳回原告吉林市泰鑫小额贷款有限公司的其他诉讼请求。上述案件进入执行程序，执行案号为（2015）船执字第286号。在执行过程中，孙雅贤提出异议，请求法院中止（2014）船民诉前保字第42号民事裁定书执行，要求解除对孙雅贤购买的车库的查封，本院于2016年5月5日作出（2016）吉0204执异38号执行裁定书，裁定：1、孙雅贤的异议请求成立；2、中止对坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城X号车库的执行。泰鑫公司不服该裁定，提起本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，第三人欲想中止对法院查封标的物的执行而主张自己的异议请求成立，需同时具备签订合法有效的书面买卖合同、实际占有、支付部分或全部价款、未更名无过错四个条件。就本案而言，孙雅贤购买了吴红梅与四方公司签订了合法的书面买卖合同的车库、实际占有房屋并支付了价款，其未办理更名过户的原因是因四方公司所致，孙雅贤对此不存在过错。因此孙雅贤的异议请求符合法律规定的全部条件，故孙雅贤就执行标的享有足以排除执行的民事权益，泰鑫公司的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《中华人民民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告吉林市泰鑫小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费100元由原告吉林市泰鑫小额贷款有限公司负担（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  李建华人民陪审员  毛 强人民陪审员  李淑杰二〇一七年三月二十七日书 记 员  孙 越