北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第4306号
原告（反诉被告）王晓曦，男，1982年7月8日出生。
委托代理人陈鑫，北京市时代九和律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋潜英，女，1958年6月16日出生，北京市协和医科大学附属阜外医院退休医生。
原告王晓曦诉被告宋潜英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王晓曦及其委托代理人陈鑫与被告宋潜英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王晓曦诉称：2013年9月12日，我与宋潜英签订《租赁合同》，约定我以每月5400元的价格租住宋潜英的北京市西城区××室，租期一年（2013年9月15日至2014年9月14日），宋潜英未尽维修义务而与我产生纠纷，具体表现在客厅、卫生间、壁柜的灯不亮、厨房推拉门损坏，宋潜英都不进行修理。宋潜英还在2013年12月17日通知物业将房间内的水及暖气停供。并于2014年1月15日下午强行将我的物品搬出房间。宋潜英的行为已构成违约，故我诉至法院请求法院判令宋潜英支付我违约金5400元并退还押金5400元。
被告宋潜英辩称：我不同意王晓曦的诉讼请求。关于押金问题，王晓曦租住我的房屋是交三个月租金并支付一个月租金作为押金。王晓曦租住了我的房屋四个月，租金只支付了三个月的，故押金折抵第四个月的租金，我不同意退还。关于违约金问题，我不存在违约行为，王晓曦所述的厨房门拉不动，我在9月15日就向物业报修了，物业进行了修理。而客厅的装饰灯王晓曦租房时就是坏的，收房时王晓曦认可，因为客厅四边装有灯池，不影响采光。壁柜里面的灯在收房时就是坏的，卫生间的感应灯安装在洗手池下方，不影响卫生间的采光。这两个灯在王晓曦看房时都告知王晓曦，王晓曦对此是知晓的，未提出异议。感应灯管我早就买好了，追着王晓曦安装，王晓曦总是托词不在家。水和暖气我没有通知物业关闭，物业也不可能关闭。灯的问题在租房的前三个月王晓曦都没有提出，我认为王晓曦是在找理由不想支付我租金。总之，我没有任何违约行为，反倒是王晓曦违约，故我提出反诉。
反诉原告宋潜英诉称：2013年9月12日，王晓曦通过红上地产艾志明要求租住我的××号房屋，双方以每月5400元的价格签订合同，王晓曦押一付三，交纳了租金及押金21600元。按照合同约定，王晓曦应当在2013年12月15日前交纳第二季度租金16200元。但王晓曦无正当理由拒不支付。在王晓曦迟延交付房屋30日后，我有权收回房屋。王晓曦拒绝交付钥匙、门卡等。租赁期间，王晓曦多次电话骚扰我。我认为王晓曦是想短期租赁，但没有人会租给他，他想中途毁约，又不想承担违约金，所以故意找茬。我在2013年12月17日曾发短信，让他搬走，押金退还。但他直至2014年1月15日仍拒绝搬出。我收回房屋。鉴于王晓曦的行为，我提起反诉要求王晓曦赔偿因违反租赁合同给我造成的全部损失。1、拒交第二季度房租，欠第四个月租金5400元，按照合同约定，双倍赔偿，合计10800元；2、因王晓曦过错房屋空闲45天损失8100元；3拒交9月份歌华有线费9元及重新开通费用60元；4、2013年12月至2014年1月水费16元；5、未按时归还钥匙造成的换锁费用100元及补办水卡工本费30元。诉讼费被反诉人承担。
反诉被告王晓曦辩称：我不同意宋潜英的全部反诉请求。因为停水、停暖影响了房屋的使用，我拒交租金不是违约，是行使抗辩权；租金损失于法无据；歌华有线我没有用过，原租户和我说过其交纳了下半年的有线电视费；2014年1月15日，宋潜英将我强行清退，其主张的水费是否截止到清退日期不能确定；钥匙、卡等物品在我这里，我同意返还，不同意支付损失费。
经审理查明：2013年9月12日，原告王晓曦（乙方）、被告宋潜英（甲方）在居间人（丙方）北京红山世家房地产经纪有限公司的服务下签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），约定王晓曦以每月5400元的价格租住宋潜英所有的北京市西城区××室，租赁期自2013年9月15日起至2014年9月14日止；租金标准为每季度16200元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2013年9月12日、2013年12月15日、2014年3月15日、2014年6月15日；押金5400元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数还给乙方。同日，宋潜英向王晓曦交付了房屋，王晓曦向宋潜英支付租金16200元及押金5400元，共计21600元。在此后的合同履行过程中，双方就有线电视费用、房屋钥匙交付等问题产生纠纷。2013年11月21日，王晓曦通过短信提出向宋潜英提出其已经入住二个月灯还未修。2013年12月15日第二次租金交纳时间到期，王晓曦未交纳下一季度租金。12月17日，宋潜英短信回复王晓曦：今天你搬走吧，我退你押金。王晓曦回复法院见。此后，双方多次短信来往，纠纷未能解决。2014年1月15日，宋潜英将王晓曦物品搬出1807号房屋，现场除王晓曦、宋潜英外，还有物业公司人员及北京红山世家房地产经纪有限公司的艾志明在场。现王晓曦以宋潜英提供的房屋存在问题，而宋潜英未尽维修义务及切断供水及供暖，严重违约为由，诉至本院，要求王晓曦退还押金5400元并支付违约金5400元。宋潜英以王晓曦所述不是事实为由，主张王晓曦违约，并反诉要求王晓曦赔偿其各项损失19115元。王晓曦不同意宋潜英的反诉请求，以答辩意见予以抗辩。
另查，一、审理中，本院对××号房屋进行了实地勘验：厨房是推拉门，安有滑轮；客厅装饰灯不亮，但四周有灯池，不影响客厅采光；壁柜灯安装在壁柜里面，不亮；卫生间感应灯安装在洗漱池底下，不亮，但不影响卫生间的照明。二、本院依据王晓曦提交的调查申请，与西堤红山物业公司及北京红山世家房地产经纪有限公司进行了联系，物业公司否认接到宋潜英要求停水、停暖的通知，且小区是集中供暖，不存在单户停暖问题。北京红山世家房地产经纪有限公司证明王晓曦所述的灯及门的问题，在入住时均存在，此后，宋潜英将厨房门报修，物业也进行了维修。壁柜灯双方同意不再修理。三、西堤红山物业公司出具的4-1807报事报修单显示2013年9月15日入室维修厨房推拉门。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、本院调查笔录、现场照片、报事报修单、短信记录等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王晓曦与宋潜英签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应遵守履行。合同签订初期，双方均较好的履行了各自的合同义务，王晓曦提出的设施损坏问题，宋潜英及时进行了报修。但此后因租赁房屋中存在的一些瑕疵问题，导致双方在合同履行的第二个月即出现分歧，虽多次协商，未果，并使矛盾激化。双方于2014年1月15日以实际行动解除了合同。现王晓曦诉至本院请求判令宋潜英支付违约金5400元及退还押金5400元，虽然宋潜英提供的租赁房屋存在瑕疵，但并不影响租赁合同目的的实现，亦不能作为王晓曦拒付第二季度租金的理由。现王晓曦提交的证据不能证明宋潜英存在违约行为，故王晓曦主张的违约金请求，本院不予支持。虽然王晓曦使用了四个月的房屋，只交纳了三个月的租金，按照合同约定押金可以折抵租金，但鉴于宋潜英已就第四月租金提出反诉请求，故押金不再折抵租金，应当予以退还。对于宋潜英的反诉请求，因王晓曦实际使用租赁房屋为四个月，只交付了三个月租金，故应当补交第四个租金5400元。鉴于王晓曦未及时支付第二季度租金系因在合同履行的第二个月时双方发生争议且租赁房屋确实存在一定的瑕疵，并非无故拒付，故对于宋潜英主张的双倍赔偿的请求本院不予支持。在没有证据证明王晓曦存在违约行为的前提下，对宋潜英主张的房屋空闲期损失，本院不予支持。而水费、有线电视费及换锁等损失，现有证据不能证明应由王晓曦负担，故本院亦不予支持。同时，建议王晓曦、宋潜英能正确看待双方的纠纷，减少不必要的诉累。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，宋潜英退还王晓曦房屋押金五千四百元。
二、自本判决生效之日起七日内，王晓曦支付宋潜英房屋租金五千四百元。
三、驳回原告王晓曦的其他诉讼请求。
四、驳回被告宋潜英的其他反诉请求。
如王晓曦、宋潜英未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百四十八元（含反诉费二百七十八元），由王晓曦负担七十元（已交纳三十五元），余款自本判决生效后七日内交纳；由宋潜英负担二百七十八元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭云燕
人民陪审员 孙仲峰
人民陪审员 李春英
二〇一四年六月五日
书 记 员 史江伟