黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑2701民初791号
原告大兴安岭佳兴物业管理有限责任公司。
法定代表人孙**，经理。
委托代理人王**，黑龙江众兴律师事务所律师。
被告张儒杰，男，汉族，现住黑龙江省。
原告大兴安岭佳兴物业管理有限责任公司诉被告张**物业服务合同纠纷一案，本院于受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大兴安岭佳兴物业管理有限责任公司委托代理人王**、被告张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月24日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：1#楼1号商服房建筑面积222.56平方米，每平方米物业费1.00元，每年物业管理费2671.00元,2014年、2015年、2016年物业管理费总计8013.00元。
2013年6月21日原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：1#1单元2层西，面积134.27平方米，每平方米物业费1.00元，每年物业管理费1611.00元，2014年、2015年、2016年的物业费总计4833.00元。
被告称原告没有为被告提供服务，没有扫垃圾、没有扫雪，不是事实，原告花了50000.00元买了清雪机，下雪的时候由机关人员分段清雪，有专业人员清扫垃圾，被告称完全没有履行服务义务，不符合事实。即便个别时候可能有垃圾，但不能证明原告始终未予打扫。对监控的照片，监控不是太清楚，但是业主范围内没有造成安全问题，原告就不承担损失。对烟道里的垃圾，是给餐饮用的烟道，有垃圾不影响排烟，没有造成损失。1楼屋顶彩钢瓦不属于平台，有零星垃圾可能，但是没有被告说的那么严重的后果。被告称收费没有通知，不是事实。即便没有通知，合同约定每年预交一年的物业费，被告也应当履行，况且物业公司也通知了被告。收费项目公示的问题，由于合同中已有收费标准，没有其他项目的收费标准，与本案没有关系。关于提供住宅商用的证据，请求法庭现场勘验，是否被告将住宅改为宾馆使用。物业公司是开发商设立的前期物业公司，物业合同有约定，现在小区房屋售卖没有到法定数额，社区没有组织成立业主委员会，无法召开业主大会，另选物业公司，因此，前期物业服务必须履行义务。诉讼时效，原告为被告连续进行服务没有终止期限，因此不存在超过诉讼时效的问题。
原告诉至法院要求被告给付物业费合计12846.00元。1号商服计算方式：面积222.56平方米，每平米1.00元，2014年1月1日到2016年12月31日，2671.00元/年×3年=8013.00元。1号楼1单元2层西计算方式：面积134.27平方米，每平米1.00元，2014年1月1日到2016年12月31日，1611.00元/年×3年=4833.00元。以上合计12846.00元。自愿放弃286.00元。
被告辩称，原告未按照合同向被告提供物业服务。夏天不打扫卫生导致门市门口的排烟道被垃圾堵住，已经起不到排烟的作用三年之久，导致室内串烟，散发出来的恶臭味已经影响了正常的生活，烟道也是在物业范围内。冬天积雪，是由被告自已雇人打扫，一个冬天1000.00元并运走，原告根本不清扫门市门口的积雪，服务不到位。而且所有的商服都没有交物业费，从没有接到任何形式的催缴通知。原告所谓的24小时保安服务，被告并没有享受到，警卫室里找不到人，监控一直是坏的，安保不到位，导致车在物业管理范围内被砸损失10000.00元（幸福里小区共砸18台车，如果有保安制止不至于砸这么多车）这是原告的失职，后期监控虽然修了，但是根本监控不到被告家，可以提供在原告监控室拍摄的监控画面为证，所以24小时安保就是形同虚设，没有享受到原告的承诺。
2014年的物业费用超过诉讼时效2年，在2014、2015、2016年原告从未通知被告交物业费，也未向业主收取物业费，没贴告示，原告也清楚自已的服务不到位，物业不完善，所以一直未通知被告，业主有权拒绝缴纳。
原告的收费标准被告是质疑的，原告没有出示物价局或者政府给出的收费标准的文件。作为物业公司是几级物业，物业范围包括什么，收费标准依据，每平方米1.00元的价格是如何计算，都包括什么，被告从2013年买房子至今，多次找原告维修塑钢窗，上下水管，原告多次不来，2013年刚装修好的房子就被涌出的下水淹了，给被告造成了损失，原告承诺赔偿，至今未予赔偿，塑钢窗至今漏雨、漏风，2016年夏被告多次找原告维修塑钢窗无果后，因漏雨导致客人摔骨折。原告拒不负责，都是被告自已赔偿的。虽然是有偿维修使用，但是被告需要原告服务的时候，原告拒绝服务，所以被告拒绝缴纳物业费。
被告购买二楼住宅时，与原告签订的合同是0.6元/平方米，现在原告起诉1.00元/平方米，物业公司随意更改价格向业主乱收费，原告需要举证证明2014年被告开始商用。二楼卫生不打扫，导致夏天根本不能开窗户，垃圾恶臭，原告不尽职责，不打扫。不交物业费，原告不给门禁卡，导致被告进不去小区，享受不了作为业主有权利享受的公共区域，进不去屋里。2013年被告购买房屋，原告收取取暖费，作为物业公司没有权利收取暖费，只给收据，不出示正规发票。
被告拒绝原告提前收取物业费，因为被告现在没有享受到原告的物业服务，原告也保证不了能对以后的日子为被告进行服务，开门做生意都是先营业后上税，吃饭还要吃完给钱。如果物业费提前预支，原告公司倒闭了或者物业收费人员跑了，被告的权利无法保证，无法维权。
房子至今没有房证，没有产权，也没有业主委员会。被告正式通知原告，被告要求解除合同，什么都是被告自已做的，所以不需要物业公司。
经审理查明，被告系加格达奇区曙光街康庄幸福里1#西至东A区1号商服及幸福里1#西至东1单元2层1021室业主。其中1号商服建筑面积为222.56平方米，2013年6月21日，被告办理了入户手续，与被告签订了前期物业管理服务协议一份，约定：由原告为被告提供物业管理服务，首次交纳物业管理费用期限为1年，1年以后的物业费为全年收费，交纳办法为每下半年开始前30日交纳全年的物业管理费。1-2层商业网点按产权面积每月每平方米1.0元。其中1021室建筑面积为134.27平方米，2013年7月24日，被告办理了入户手续，与被告签订了前期物业管理服务协议一份，约定：由原告为被告提供物业管理服务，首次交纳物业管理费用期限为1年，1年以后的物业费为全年收费，交纳办法为每下半年开始前30日交纳全年的物业管理费。1-2层商业网点按产权面积每月每平方米1.0元，2-6层商品住宅按产权面积每月每平方米0.6元。
2014年1月-2016年8月被告未向原告交纳物业管理费。
另查明，被告所购住宅实际用作经营鑫鼎主题宾馆，原告在为商业网点业主提供物业管理服务过程中存在瑕疵。
上述事实有原告提供的入户通知单、入住文件目录、业主入住收费通知、前期物业管理服务协议；被告提供的商品房买卖合同复印件、照片、2016黑27**民初789号卷宗内材料；以及原、被告的陈述，在卷为凭，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的前期物业管理服务协议真实有效，本院予以确认。依照合同约定，原告享有向业主收取物业管理费及每年7月30日前预收当年物业管理费的权利，物业管理费的标准应当为1.00元/平方米/月。
但依本案证据，可认定原告在为商业网点业主提供物业管理服务的过程中存在瑕疵，结合本案案情，酌情减少原告20%的物业管理服务报酬。
关于被告辩称的2014年物业管理费已超过诉讼时效的意见，因其于2016年8月主张并未超过2年，本院不予采信。
关于被告所辩称的要求与原告解除物业管理合同的意见，因在本案中并未提起反诉，可另诉处理。
被告欠缴的物业管理费为：康庄幸福里1#西至东A区1号商服222.56平方米×1.00元/平方米/月×36个月（2014年1月-2016年12月）=8012.16元，康庄幸福里1#西至东1单元2层1021室134.27平方米×1.00元/平方米/月×36个月（2014年1月-2016年12月）=4833.72元。合计8012.16元+4833.72元=12845.88元。
被告应当承担的物业管理费的数额为：12845.88元×80%=10276.70元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告张**向原告大兴安岭佳兴物业管理有限责任公司支付自2014年1月起至2016年12月期间物业管理费合计10276.70元。
案件受理费减半收取61.00元（原告已预交），由被告**负担61.00元。
以上有给付内容的判项，应在本判决生效后十日内给付完毕。如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。
代理审判员 陈东梅
二〇一六年九月六日
书 记 员 赵玉凤
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。