北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9728号
上诉人（原审被告）董淑娟，女，1970年10月30日出生。
委托代理人王立明，北京市环亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）鸿诚祥兆公司北京鸿诚祥兆投资担保有限公司，住所地北京市朝阳区延静西里2号1号楼1311室。
法定代表人刘强，总经理。
委托代理人田野，女，1992年12月2日出生，北京鸿诚祥兆投资担保有限公司法务。
上诉人董淑娟因与被上诉人北京鸿诚祥兆投资担保有限公司（以下简称鸿诚祥兆公司）委托合同一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初8757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的代理人王立明，被上诉人的代理人田野到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鸿诚祥兆公司诉至原审法院称，2015年12月20日，董淑娟与鸿诚祥兆公司签订《房屋抵押贷款委托合同》（以下简称贷款委托合同），董淑娟以自有的房屋作为抵押物，委托鸿诚祥兆公司向银行申请贷款。董淑娟按银行最终批贷额的1.5%向鸿诚祥兆公司支付服务费。合同签订后，鸿诚祥兆公司成功为董淑娟申请银行批贷116万元，扣除董淑娟已付3000元服务费后，董淑娟至今仍有14400元委托服务费未支付。现鸿诚祥兆公司诉至法院，要求董淑娟支付服务费14400元，并承担本案诉讼费用。
董淑娟答辩称，不同意鸿诚祥兆公司的诉讼请求，鸿诚祥兆公司应经明示董淑娟不能取得116万元的贷款，只能取得20余万元的贷款，要从116万元中扣除原来应经存在的90万元贷款，因此服务费的计算应以董淑娟实际获得的贷款金额计算。
原审法院认为，董淑娟与鸿诚祥兆公司签订的《房屋抵押贷款委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应依约履行合同义务。本案诉争合同约定委托事项为代为办理董淑娟以顺义区双兴南区××、××房屋作为抵押担保向银行申请贷款事项，并以银行批贷作为付款条件。合同签订后，鸿诚祥兆公司已依约完成合同约定的义务，中信银行股份有限公司北京中粮广场支行（以下简称中信银行）已经批准董淑娟116万元的融资额度，鸿诚祥兆公司亦将批贷情况通过电话告知了董淑娟，扣除董淑娟已经支付的服务费，董淑娟应按合同约定支付剩余服务费。董淑娟不认可贷款审批表，要求鸿诚祥兆公司提供盖有银行公章的付款承诺函等材料无合同依据，法院不予支持。关于董淑娟主张应以从116万元批贷额中扣除原来已经存在的90万元贷款后为服务费计算基数的答辩意见，法院认为，贷款委托合同明确约定服务费按照银行最终批贷额的百分之一点五计算，董淑娟主张服务费计算基数应扣除其原有贷款金额的答辩意见与双方在贷款委托合同中的约定不符，法院不予采纳。综上，判决董淑娟于判决生效之日起十日内给付鸿诚祥兆公司北京鸿诚祥兆投资担保有限公司委托服务费一万四千四百元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，董淑娟不服上诉至本院，请求撤销原审判决，改判发回重审或驳回对方的全部诉讼请求。其上诉理由如下：1.双方签订委托合同时已明知涉案房屋存在90万元抵押，故鸿诚祥兆公司应当在此基础上就房屋价值余额为董淑娟申请二次抵押，而非将中信银行登记为第一顺位抵押权人的抵押登记；2.因一审中鸿诚祥兆公司表示贷款116万元要先偿还涉案房屋已有的90万元抵押贷款，故只能发放26万元，因此应当以26万元为基数计算服务费；3.现因董淑娟无力偿还已有的抵押贷款，不能将中信银行登记为第一顺位的抵押权人，故合同不具备继续履行的条件；4.鸿诚祥兆公司提供的证据仅是银行内部批贷的审批手续，不具备对外效力，故现在尚不满足合同约定的支付服务费的条件；5.原审法院未依照董淑娟的申请将中信银行追加为第三人参与诉讼属程序违法。
鸿诚祥兆公司同意原审判决，请求维持。
经本院审理查明：2015年12月20日，董淑娟作为甲方、鸿诚祥兆公司作为乙方签订贷款委托合同，约定：本协议所称的房屋抵押贷款，是指借款申请人将其拥有完全产权的房产抵押给中信银行或其他商业银行以获得贷款；董淑娟需向放款银行申请用于个人消费的房屋抵押贷款，特独家委托鸿诚祥兆公司代为办理申请贷款相关手续；抵押标的物的描述：顺义区双兴南区××、××，房屋所有权证京房权证顺私字第××号；董淑娟保证对此抵押标的物拥有合法处置权，有抵押，工商银行抵押90万元，若发生与该标的物有关的任何权属纠纷，董淑娟均应承担全部法律责任；根据董淑娟、鸿诚祥兆公司双方的约定，鸿诚祥兆公司接受董淑娟委托完成以下委托事项：1.进行市场考察和业务调研，向董淑娟提供合理有效的贷款方案；2.收取董淑娟提交的房屋抵押贷款的全部申请材料，并进行初步审核；3.依据银行要求向银行提交贷款申请材料，并组织董淑娟与银行签署相关文件；4.协调房地产评估事务所对抵押物进行评估；5.协调办理抵押登记；6.银行批准贷款额度后，采取短信、电子邮件、快递信函等方式通知董淑娟。为确保董淑娟委托事项的顺利进行，董淑娟应配合鸿诚祥兆公司完成如下事项：1.按照放款银行要求，先行向鸿诚祥兆公司提交贷款审批材料，董淑娟保证通过鸿诚祥兆公司递交给放款银行的资料均具有客观真实性及合法有效性，如因资料出现任何问题所导致的一切后果均由董淑娟承担，与鸿诚祥兆公司无关；2.鸿诚祥兆公司通过电话、短信、电子邮件或信函等方式通知董淑娟提交相关材料，签署各项合同书及相关法律文件的时间、地点、方式后，董淑娟需严格遵守不得单方面变更；3.积极、主动地配合鸿诚祥兆公司为董淑娟的利益从事的各项工作，并根据实际需要为鸿诚祥兆公司提供便利；4.董淑娟如遇有任何可能影响委托事项办理的情况，及其他诸如通讯地址、联系电话等变更，应及时通知鸿诚祥兆公司；房屋交易中心收取的房屋登记费、公证处收取的公证费、评估公司收取的评估费及在申请借款过程中可能发生的其他费用，均由董淑娟在办理相关业务时自行交纳，董淑娟委托鸿诚祥兆公司代交相关费用的，由鸿诚祥兆公司按照实际发生费用多退少补。就委托事项，董淑娟须按照银行最终批贷额的百分之一点五向鸿诚祥兆公司支付服务费。签订本委托合同当日，董淑娟向鸿诚祥兆公司支付委托定金3000元；银行批贷后2日内，董淑娟一次性支付剩余服务费；本协议未尽事宜，双方可以另行签订补充协议，经董淑娟签字盖章及鸿诚祥兆公司盖章方可生效。
合同签订后，鸿诚祥兆公司向中信银行申请了以董淑娟为申请人的个人抵押贷款。就此，鸿诚祥兆公司提交了《总行营业部标准个人经营抵押贷款审批表（授信额度）》，记载，申请人董淑娟，建议批准经营授信额度，条件如下：额度金额116万，额度期限10年，担保方式房产最高额抵押，额度生效条件办妥以我行为第一顺位权利人的房产最高额抵押/落实自然人李小雨连带保证责任担保/单笔提款期限不得短于五年/办理强制执行公证，日期为2016年1月5日。
原审庭审中，鸿诚祥兆公司陈述，贷款委托合同签订后，董淑娟支付了3000元定金，该定金已冲抵部分服务费。董淑娟自认于2016年2月初通过电话知道贷款获批，额度为116万元。
以上事实，有鸿诚祥兆公司提交的《房屋抵押贷款委托合同》、贷款审批表及当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为，董淑娟与鸿诚祥兆公司签订的《房屋抵押贷款委托合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。
根据该合同的约定，董淑娟支付剩余服务费的条件是在银行贷款获得批准。现鸿诚祥兆公司主张董淑娟支付服务费，应举证证明其已按合同约定，以董淑娟的房屋作为抵押担保，向银行申请贷款事项并获得批准。就此，鸿诚祥兆公司仅提供一份《总行营业部标准个人经营抵押贷款审批表（授信额度）》，根据该审批表记载，中信银行建议批准经营授信额度，但该额度生效需满足若干条件。该审批表所确定的审批额度为附延缓条件的民事法律行为，需在所附条件成就时方生效，在此之前并不发生法律效力。因此，该尚未生效的证据并不能证明鸿诚祥兆公司已依约完成了合同约定的义务。现《房屋抵押贷款委托合同》所约定的董淑娟支付剩余服务费的条件尚未满足，故鸿诚祥兆公司要求董淑娟支付贷款服务费的诉讼请求，本院不予支持，原审判决认定付款条件已满足，董淑娟需支付服务费系认定事实错误，本院应予纠正。
综上，董淑娟的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初8757号民事判决；
二、驳回北京鸿诚祥兆投资担保有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费80元，由北京鸿诚祥兆投资担保有限公司负担（已交纳）；二审案件案受理费160元，由北京鸿诚祥兆投资担保有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李丹
审 判 员 曾彦
代理审判员 胡婧
二〇一六年十月十日
书 记 员 田晔