河北省永年县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民初字第95号
原告杨大伟，男，1975年11月8日生，汉族，农民，住永年县。
被告王永强，男，1979年3月2日生，汉族，农民，住永年县。
委托代理人杜修林，永年县西阳城法律服务所法律工作者。
第三人郑进社，男，1954年7月25日生，汉族，退休工人，住永年县。
原告杨大伟诉被告王永强、第三人郑进社排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨大伟、被告王永强及其委托代理人杜修林均到庭参加诉讼，第三人郑进社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杨大伟诉称，2013年1月8日，郑进社将位于开发区路南文化局楼下门市三间西楼第1-3间门市房屋使用权转让给了原告杨大伟。在该门市转让与原告前，郑进社曾将此门市出租于王永强，租赁合同一年一签，至2008年8月31日合同到期后，郑进社与被告王永强都口头一年一续租赁合同，并出据�屋租赁的收条。王永强于2012年8月31日租赁期限满后，郑进社未收到王永强租金续订合同，现此三间门市使用权归原告杨大伟，且被告王永强的租赁期限已经届满，原告让被告腾出房屋，被告无理拒不予搬出，侵犯了原告的合法权益。为此，一、请求法院依法责令被告腾出原告房屋。二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求要求被告赔偿占有该房屋期间的租赁费，即每年按1万元计算，自2013年1月9日起至被告腾清房屋之日止。
被告王永强辩称，一、原告与郑进社签订的“转让协议书”性质和效力，是决定本案正确适用法律的关键，答辩人认为：原告于郑进社之间是房屋转租合同关系，该协议应为无效。1、本案争议房屋的所有人为永年县文广新局（原永年县文化体育委员会），房屋建设时郑同修投资获得争议房屋50年使用权，根据《最高人民法院关于�理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，郑同修与房屋的所有人原永年县文化体育委员会之间应当认定为房屋租赁合同。即使郑同修与郑进社之间有协议，郑进社也是房屋承租人，2013年1月8日原告与郑进社签订的转让协议性质，实质是房屋转租合同。2、根据《合同法》第224条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2、16规定，出租人出租的房屋应当取得建设规划许可证，否则与承租人订立的合同无效，也可以在六个月内提出异议，解除合同或者认定转租合同无效。未经出租人即现在的永年县文广新局同意转租，侵犯房屋所有的所有权，原告与郑进社签订的转租协议无效。二、原告不是适格的当事人，应当依法驳回原告起诉。由于原告与郑进社签订的所谓的转让协议无效，原告不享�合法使用权，即使转让协议有效，如果是出卖，被告有优先权，如果是转租，承租人郑进社并没有将租赁物交付原告占有、使用，原告没有实际接受租赁物仍然没有取得合法使用权，为此无权作为原告提起诉讼。按照合同相对原理，原告基于合同没有取得租赁物，只能向合同相对方主张权利。至于被告与郑进社之间，有纠纷也应当另案处理。综上，原告不是适格的当事人，应当依法驳回原告起诉。三、被告依法享有争议房屋的占有使用权。被告租赁郑进社房屋多年，按照交易习惯，次年自动续租，多年无争议，被告至今仍然占有使用租赁房屋，被告与郑进社之间房屋租赁关系并未解除，且先于原告实际占有，为此被告享有合法的占有、使用、收益权。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，请求法院依�确认被告为争议房屋的承租人。原告请求答辩人支付租金没有事实根据和法律依据。
对原告增加的诉讼请求被告辩称，答辩人与郑进社之间的租赁关系合法有效，且先于原告实际占有，即使交纳租金，也应当向郑进社交纳，郑进社是债权人。虽然原告提交了与郑进社签订的所谓的协议，由于双方约定争议房屋的交付郑进社不负责，事实上，郑进社并没有将租赁物交付原告占有、使用，原告没有实际接受租赁物，原告至今没有取得合法使用权，无权请求答辩人支付租金。
第三人郑进社称，关于文化局楼下从西起第三间门市我已经2013年1月8日起长期转租给杨大伟使用，王永强租赁期限到2012年8月31日已经到期，到现在未收租金。我同原告签署协议后，通知了被告。
经审理查明，双方诉争之房屋位于永年县临洺关镇开发区永年县文化中心楼下。第三人郑进社与郑同修�吕社奇三人于2002年共同承建永年县文广新局（原永年县文化体育委员会）所有的永年县文化中心大楼内外装修工程，该大楼所有人原永年县文化体育委员会将该中心大楼一层的12间门市归第三人郑进社与郑同修、吕社奇三人使用，使用期为50年（自2002年10月1日至2052年10月1日），以抵顶工程款。第三人郑进社与郑同修、吕社奇三人在该中心竣工交付后，三人协议西边四间归第三人郑进社使用。
2005年9月1日原告杨大伟开始租赁第三人郑进社所使用的该四间门市的西边二间。2007年9月1日被告王永强开始租赁该门市的西边第三间。均约定租期一年，房租一年一算。被告已交清2012年8月30日前租赁费。2012年9月1日后的房租为1万元一年。
2013年1月8日第三人郑进社（甲方）与原告杨大伟（乙方）签订转让协议书，协议书内容为：“...1，将位于开发区路南文化局楼下门市三间，西数第1-3间，面积约132平米，门市使用权转让给乙方，使用期为40年，（祥见甲方原与文化局所签协议）。2，转让费为陆拾万元整人民币。协议签订时乙方必须先付叁拾肆万元。剩余贰拾陆万元整，于2013年10月1日前付清。如到期不付，甲方有权将其中一间门市收回，乙方并补交所欠转让费陆万元。3，转让费付清后，甲方将门市原证明协议等相关手续复印件交于乙方。4，协议生效之日起，无论出现拆迁、拒搬等任何事情，甲方概不负责，并没有任何责任。5，本协议一式二份，甲乙双方各执一份，任何一方不得反悔，违约者诉诸法律。6，协议签之日生效。使用到期后自动废除。2013年1月8日。”
协定签订当日，原告、第三人一起到被告所租门市通知了被告，第三人告知被告2013年1月8日前房租不用交，2013年1月9日后房租交予原告。原告告知被告该房屋不再向被告租赁，要求被告尽快搬走。因被告拒绝搬迁，形成诉讼。
上述事实有永年县文化体育委员会与永年县正西乡郑湾村建筑队所签的关于合资建设永年县文化中心大楼的协议书、第三人郑进社与郑同修、吕社奇三人所签协议书、第三人郑进社与原告杨大伟签订的转让协议书及当事人陈述在卷佐证。
另查明，永年县文化中心大楼一楼2013年对外出租费用每间一年租赁费均为一万元整。
本院认为，第三人郑进社因同永年县文广新局（原永年县文化体育委员会）合资建设而取得永年县文化中心大楼一楼西边四间房屋50年的使用权。第三人郑进社对该房屋使用权所得为债权关系，而非租赁关系，第三人郑进社在该使用期内有权对该房屋进行出租和转让。
原告与第三人在该房屋使用权剩余期限内签订转让协议，不违反法律强制性规定，该转让行为应合法有效。原告自合同签定之日取�该房屋使用权，原告有权要求被告在合理期限内搬出该房屋。故本院对原告的诉讼请求依法予以支持。
被告与第三人之间的口头租赁合同期限为一年，于2012年8月30日到期，之后被告并未同原告、第三人签订租赁协议。被告与第三人之间的租赁合同已经终止。并且，原告与第三人均在转让协议签订后通知被告不再租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告应返还租赁物即该房屋。因被告未按期交还租赁物即房屋，故应赔偿原告损失，该损失为被告占有该房屋期间的租赁费，即每年按1万元计算，自2013年1月9日起至被告腾清房屋之日止。
被告关于原告与郑进社之间房屋转租协议为无效、原告不是适格的当事人，应当依法驳回原告起诉、被告依法享有争议房屋的占有使用权，不应支付给原告租赁费的辩称本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告王永强在本判决生效后十日内腾清位于永年县文化中心楼下自西向东第三间门市房屋。
被告王永强赔偿原告杨大伟自2013年1月9日起至腾清房屋之日止的租赁费（租赁费按每年按1万元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 侯 占 国
审 判 员 王彦�
人民陪审员 Ｘ Ｘ 恩
二〇一三年七月十六日
书 记 员 李 凯 轩
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。