广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深龙法布民初字第2721号
原告深圳吉祥瑞物业管理有限公司，住所地深圳市。
法定代表人文惠光。
委托代理人沈宜群，广东格德律师事务所律师。
被告深圳市世纪龙鼎首饰包装有限公司，住所地深圳市。
法定代表人姜永生。
委托代理人李佑国，广东海埠律师事务所律师。
上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院在2013年12月19日受理后，依法进行了审理，现已审理终结。
原告诉请：1、被告支付原告2011年9月、10月的租金16670元、水电费9387元；2、被告支付原告逾期支付租金的违约金38043.2元；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原告的诉请于法无据。原告并非涉案房屋所有权人。原告与涉案房屋所有权人深圳市沙塘布股份合作公司的房屋租赁合同关系已于2010年12月15日深圳市沙塘布股份合作公司起诉时解除。原告亦知悉被告与深圳市沙塘布股份合作公司签订《协议书》的前提是免除剩余未付租金，否则，原告的保安不可能让被告搬离。且若原告仍提出支付租金的主张，被告也是不可能搬离的。原告隐瞒需要拆迁的重大事实与签订房屋租赁合同。被告依约支付了押金并在使用前对涉案房屋进行了装修。但是不久，被告便接到“旧城改造”的通知。2011年8月，涉案房屋的拆迁已开始启动，许多保安进入厂区，挖断运输道路，不许货物进入，被告的正常经营受阻，涉案房屋也已失去应由的使用价值。同时原告与深圳市沙塘布股份合作公司的租赁合同纠纷一案认定水电费属于代收代付的项目，原告在本案中无证据证明其已向深圳市沙塘布股份合作公司支付了相应费用。况且原告与被告签订房屋租赁合同时虚增了房屋面积，多收的租金也应属不当得利、应予以退回。总之，被告在搬离前已与业主结清了相关的租金和水电费，领取了业主支付的搬迁费和相关补偿金，不存在拖欠的事实；2、原告既未提交证据证明其曾向被告主张权利亦未提交证明证明诉讼时效存在中断事由，原告的诉请已超诉讼时效。
本案相关情况
一、涉案房屋的位置：深圳市（xx平方米）。
二、产权人情况：为深圳市沙塘布股份合作公司所有。
三、涉案房屋用途：厂房。
四、原告取得涉案房屋使用权的相应情况：2007年10月15日，深圳市沙塘布股份合作公司作为甲方，文惠光作为乙方，双方签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将深圳市厂房（面积xx平方米）租赁给乙方；租赁期限从2007年10月1日至2017年9月30日止共计10年，租金每月78000元；甲方同意乙方转租和不干预乙方的自行管理，并未乙方办理出租厂家的租赁合同。2008年7月1日，原告注册成立，文惠光担任其法定代表人。2009年11月2日，深圳市沙塘布股份合作公司与原告签订一份《补充说明》，双方确认上述《厂房租赁合同》中乙方原为个人，现公司已注册，因此双方在原合同上加盖公司公章。
五、合同约定的月租金）标准：8335元。
六、合同约定的水费、电费标准：原告为被告需要提供用电，水费按每吨的标准价计算（每户2吨水损），电费按每度的标准价计算（另加10%损耗费），原告将高压线路拉至一楼配电箱为止，厂房内低压线路由被告承担。
七、合同约定租金、水电费缴纳日期：租金在每月5日前交清；水电费在每月10日前交清。
八、合同约定租赁合同履行期限：1年，从2011年7月1日起至2012年6月30日止。
九、保证金（押金）交付情况：16670元。
十、合同约定拖欠租金、水电费等的违约金标准：若逾期，在每月的10日之前未交清费用，则按每日2‰交纳违约金，如延期到每月15日仍未交清费用，原告有权采用停水电措施实行催收，所造成的一切经济损失由被告承担，并且原告有权单方终止合同，并没收被告所有的履约保证金，并以被告的财物、设备等抵扣所欠费用。
十一、被告交纳租金、水电费等的情况：原告提交了被告在2011年8月之前交纳相关费用的部分收款收据和两份其自行制作的水电费收缴通知单，证明被告自2011年9月起未再向原告支付租金、水电费等费用。
十二、其他需要说明的情况
1、原告从深圳市沙塘布股份合作公司承租了深圳市厂房后，随即将该房屋进行了分隔，相继转租给了包括被告在内的15个次承租户。2013年12月19日，原告以与本案相同的事由对包括被告在内的13个次承租户提起了诉讼。
2、2010年12月16日，深圳市沙塘布股份合作公司以深圳吉祥瑞物业管理有限公司（原告、下称吉祥瑞公司）未按合同约定交纳租金为由诉至本院，案号为（2011）深龙法民三初字第149号，要求：（1）、解除双方于2007年10月15日签订的《厂房租赁合同》及2007年11月6日签订的《补充协议》；（2）、吉祥瑞公司立即支付租赁合同欠款共计191314元（暂计至2010年11月30日止，实际请求至合同解除之日）；（3）、诉讼费由吉祥瑞公司承担。在该案举证期限内，深圳市沙塘布股份合作公司增加及变更了部分诉讼请求，要求：（1）、吉祥瑞公司立即支付2011年8月、9月租金165198元及2011年6月至10月水、电等费用285956元；（2）、吉祥瑞公司支付因其违约行为导致各分租户租赁合同解除时深圳市沙塘布股份合作公司垫付的租赁押金244650元、装修补偿款489020元及搬迁费180900元；（3）、评估费由吉祥瑞公司承担。吉祥瑞公司针对该案深圳市沙塘布股份合作公司的起诉提起了反诉，要求：（1）、深圳市沙塘布股份合作公司赔偿各项经济损失3603156元；（2）、深圳市沙塘布股份合作公司赔偿15位分租户的的装修损失718609.21元；（3）、深圳市沙塘布股份合作公司返还厂房、宿舍保证金84903元；（4）、深圳市沙塘布股份合作公司承担全部诉讼费用。本院经审理后作出判决如下：（1）、解除深圳市沙塘布股份合作公司与吉祥瑞公司签订的《厂房租赁合同》和《补充协议》；（2）、吉祥瑞公司支付深圳市沙塘布股份合作公司2011年8月、9月的租金123898.5元；（3）、吉祥瑞公司支付深圳市沙塘布股份合作公司代还次承租人的租赁押金244650元；（4）、深圳市沙塘布股份合作公司赔偿吉祥瑞公司装修损失1008246.19元；（5）、深圳市沙塘布股份合作公司退还吉祥瑞公司厂房、宿舍保证金84903元；（6）、驳回深圳市沙塘布股份合作公司的其他诉讼请求；（7）、驳回吉祥瑞公司的其他反诉请求。深圳市沙塘布股份合作公司不服一审判决，上诉至深圳市中级人民法院。该院于2013年9月22日作出判决如下：（1）、维持一审判决第一、二、三、五项；（2）、变更一审判决第四项为深圳市沙塘布股份合作公司赔偿吉祥瑞公司装修损失485700元；（3）、撤销一审判决第六、七项；（4）、驳回深圳市沙塘布股份合作公司的其他诉讼请求；（5）、驳回吉祥瑞公司的其他反诉请求。
3、原告在其与深圳市沙塘布股份合作公司的租赁合同纠纷一案中确认，2010年12月8日，深圳市龙岗区城中村（旧村）改造办公室发出《关于南湾街道沙塘布中南片区改造专项规划公开展示公告》，深圳市厂房包含在沙塘布中南片区的“旧村改造”片区内；深圳市沙塘布股份合作公司及开发商在协商无果的情况下，曾对涉案房屋采取停电、暴力挖断道路、离间承租户等方式逼迁。
4、2011年9月7日到2011年11月5日期间，深圳市沙塘布股份合作公司与深圳市厂房的15个次承租户通过协商，分别签订了《协议书》，约定由深圳市沙塘布股份合作公司代为退还原告收取的押金，补偿上述次承租户搬迁费、装修费等，次承租户承诺在2011年11月4日前分批搬离承租的场地。对于深圳市厂房的具体拆除时间，原告陈述为2011年11月4日，深圳市沙塘布股份合作公司陈述为2011年12月20日。
判决结果
本院认为，原告与深圳市沙塘布股份合作公司及被告之间分属两个不同的租赁合同关系，原告与深圳市沙塘布股份合作公司租赁合同纠纷一案的审理并不影响原告向被告主张权利。原告关于该案的审理导致本案诉讼时效中断的主张，理由不足，本院不予采信。我国法律规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告作为承租人，在次承租人即被告等未按约定向其支付租金时，就应当知道其权利被侵害的事实。且，被告已与深圳市沙塘布股份合作公司签订协议书后搬离，深圳市沙塘布股份合作公司在被告搬离后也已于2011年年底将涉案房屋拆除。至此，因租赁物已不存在，原、被告的租赁合同已根本无法继续履行。原告却怠于行使自己的民事权利，直至2013年12月19日才诉至本院，原告的上述诉请已明显超出了法律规定的诉讼时效期间。同时，租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人应尽的合同义务。涉案房屋在原、被告的租赁合同后期已被停止供电、涉案房屋的道路也已被挖断，被告已无法在涉案房屋中开展正常的生产经营活动。原告在无法保持涉案房屋符合约定用途的情况下，仍诉请被告支付租金，明显有失公平。水电费属于代收代付的项目，原告如要被告支付水电费，应当根据自来水公司、供电公司的抄表数、缴费通知书及已经付款的证明等向被告追讨，而原告在本案中却未能提交上述证据。综上，原告要求被告支付2011年9月至10月的租金、水电费及逾期支付租金的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一般三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告深圳吉祥瑞物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费1402元（原告已预交），由原告深圳吉祥瑞物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
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审 判 长 廖 慧
审 判 员 王瑞瑾
人民陪审员 梁子才
二〇一四年三月十七日
书 记 员 刘 丹
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