北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09327号
上诉人（原审原告）北京奈士德科技有限公司，住所地北京市海淀区苏州街18号院长远天地大厦2号楼807室。
法定代表人李雪峰，总经理。
委托代理人药东虎，北京市凯泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京联东金桥置业有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园区金桥科技产业基地景盛南四街15号。
法定代表人王彬，总经理。
委托代理人王琼，女，1974年6月19日出生。
上诉人北京奈士德科技有限公司（以下简称奈士德公司）因与被上诉人北京联东金桥置业有限责任公司（以下简称联东金桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，北京市通州区人民法院曾于2014年07月作出（2014）通民初字第05583号民事判决，联通金桥公司不服该判决上诉至本院，本院于2014年12月作出（2014）三中民终字第12975号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。2015年6月，北京市通州区人民法院作出（2015）朝民初字第04678号民事判决，奈士德公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人奈士德公司之法定代表人李雪峰、委托代理人药东虎，被上诉人联东金桥公司之委托代理人王琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月，奈士德公司起诉至原审法院称：2010年11月8日，我公司与联东金桥公司签订了《厂房销售合同》，双方约定我公司购买联东金桥公司位于北京市通州区×厂房，编号为U东×××。房屋预测建筑面积共1122.82平方米，单价为每平方米4800元，总价款为5389536元，合同签订时我公司向联东金桥公司支付房款2800000元。2011年5月3日前支付2589536元。合同约定的交房日期为2010年12月30日前，联东金桥公司负责办理房屋权属转移登记手续。2011年4月18日，双方又签订了《联东U谷房屋买卖合同补充协议》，将交房时间变更为2011年4月19日，并取消了原合同第十九条第8款、第9款的约定，其中第五条规定：如果甲方（联东金桥公司）未在乙方（奈士德公司）交纳购房余款的二个月内为乙方办理完毕产权证，则甲方自乙方支付购房余款的二个月后为起始，每日向乙方支付已付房款的万分之三作为违约金，违约金直至甲方为乙方办理完房产过户手续时止……房屋实测面积为1123.31平方米，总价款为5391888元，2012年7月9日，我公司将最后一笔房款2591888交付给联东金桥公司，至此我公司已支付完全部房款，但至今联东金桥公司没有为我公司办理房屋产权转移手续。我公司多次催促，联东金桥公司竟以不能办理为由推脱，故我公司诉至法院，请依法判令联东金桥公司继续履行合同，为我公司办理北京市通州区×厂房的产权转移手续，同时联东金桥公司自2012年9月10日起每天支付1618元违约金直至办理完过户之日止，并由联东金桥公司承担本案的诉讼费。
联东金桥公司辩称：1.我方不认可奈士德公司所说延期办理产权的事实，我方一直在积极办理产权转移手续，因为奈士德公司购买的厂房属于工业园的工业厂房，国家对工业厂房的买受人有纳税额度的要求，奈士德公司不配合园区管委会签订纳税承诺，导致园区管委会拒绝给奈士德公司出具入园的准入单，没有入园准入单，我方无法替奈士德公司办理房屋的产权登记。2.我方不认可奈士德公司主张的违约金请求，双方对逾期办理产权证均存在过错，双方于2011年4月28日签订补充协议，其中第3条约定取消房屋买卖合同第19条第9款限制，双方协商一致约定取消纳税要求，但是这是违反国家纳税的强制性要求的，因此这个约定无效，由于取消这个条款导致不能办理产权证，因此双方对此均负有过错，应该按照过错程度来承担各自相应的责任。
原审法院经审理查明：2010年11月8日，联东金桥公司（出卖人，合同甲方）与奈士德公司（买受人，合同乙方）签订《厂房销售合同》，约定联东金桥公司将联东U谷东一区3楼2层，编号为U东×××出售给奈士德公司，按照建筑面积计算，该厂房单价为每平方米4800元，总价款为5389536元，合同约定面积与最终测绘面积有差异的，以最终实际测绘面积为准。第五条付款方式及期限约定，买受人与出卖人签订《厂房销售合同》时向出卖人支付2800000元，于2011年5月3日前买受人向出卖人支付2589536元。第七条交付期限约定，出卖人应当在2010年12月30日前，将具备条件、经验收合格并符合本合同约定的厂房交付买受人使用。第八条出卖人逾期交房违约责任约定，除第七条列明原因外，出卖人如未按合同规定的期限交付买受人，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十九条其他约定第八款买受人承诺于签约后6个月内（即2011年5月3日），将入住企业的工商和国、地税注册（或变更）至金桥科技产业基地联东U谷内，如果不能按期注册／变更完毕，则销售价格在签约价格基础上上浮100元／平米；第九款买受人承诺在房屋属地内正常生产经营后年度纳税额不低于30万元（不低于每平米500元）；第十三款出卖人承诺此房产证齐备，可办理房产证，且乙方为唯一买受人。销售合同同时还约定了其他条款。
2011年4月18日，双方又签订了《补充协议》，约定双方同意将原销售合同中交房日期由2010年12月30日变更为2011年4月19日；甲方同意取消原合同第十九条第8款、第9款的约定；如甲方未在乙方交纳购房余款的二个月内为乙方办理完毕产权证，则甲方自乙方支付购房款余额二个月后为起始，每日向乙方支付已付房款的万分之三作为违约金，违约金直至甲方为乙方办理完毕房产过户手续时止（以乙方产权证的登记日期为准），如因乙方未按本协议约定交纳余款及办理产权的相关费用而导致该房屋产权无法办理，甲方不承担相关违约责任；自本协议签订之日起，乙方同意放弃因甲方未按原合同约定的交房期限交付房屋已产生逾期交房的违约责任。关于上述补充协议签订的背景，奈士德公司提交了2011年1月奈士德公司因联东金桥公司未按期交房而起诉要求联东金桥公司交付厂房并支付迟延交房违约金的起诉状，基于当时联东金桥公司同意取消了“年纳税额不低于30万元”等不合理条款及承诺在2012年4月18日前办理完毕产权证，奈士德公司放弃追究联东金桥公司逾期交房的违约责任，双方由此签订了补充协议，后奈士德公司撤诉。
2012年，双方签订《房屋面积增加补充协议》，将原合同相关信息作如下变更：房产地址变更为通州区×，实测建筑面积为1123.31平方米，单价为4800元，实测房屋总价款为5391888元，根据实测据实结算。奈士德公司在签订《厂房销售合同》之日交纳购房款2800000元，于2012年7月9日交纳剩余购房款2591888元。联东金桥公司按照上述补充协议约定将涉案厂房交付给奈士德公司，但涉案厂房的产权转移登记手续尚未办理完毕。
本案审理过程中，奈士德公司提交了该公司与案外人北京×公司（×公司）签订的《厂房买卖合同》、支付违约金与解约通知书，用以证实其将涉案厂房出售给×公司，因联东金桥公司违约迟迟不能办理产权证书，导致其与×公司的买卖合同无法履行，需要承担高额违约金的事实。联东金桥公司对奈士德公司提交的上述证据均持有异议，并要求奈士德公司提供上述买卖合同履行情况的相关证据，奈士德公司称×公司仅向其支付了5万元定金，其他款项并未支付，涉案厂房并未交付给×公司。奈士德公司同时提交2010年5月其与渣打银行签订的《信贷融资合同》一份，用以证明奈士德公司为经营企业办理贷款，涉案房屋产权登记手续迟迟不能办理，造成奈士德公司的经营损失很大，因此要求支持其全部违约金请求；联东金桥公司对奈士德公司的上述说法不予认可，表示上述融资合同签订的时间是在2010年5月，当时双方的买卖合同并未签订，因此该融资合同与本案无关，且奈士德公司称其已经将涉案厂房转让给×公司，现又主张存在经营损失，说法及主张自相矛盾。
2010年10月8日，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市经济和信息化委员会、北京市规划委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布的《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用（2010）480号文件）、北京市住房和城乡建设委员会于2011年1月4日下发的《关于联东金桥公司等研发、工业项目申请预售的请示》（京建文（2011）2号文件）及2014年1月2日北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于加强空港融慧园等八个项目销售及权属登记管理工作的通知》（京建发（2014）3号文件），其中京建文（2011）2号文件中规定，“取得预售许可手续后，北京国家环保产业园区管理委员会（园区管委会）应对该项目购买单位逐个审查，审核是否具备入园条件，并提出处理意见，确保该项目功能的实现。通州区住建委依据园区管委会意见办理产权转移登记手续。”京建发（2014）3号文件中规定，联东金桥公司开发建设的联东U谷项目位于国家环保产业园区内，规划用地性质为工业。该项目本次申报现房销售，销售形式为整栋及分割销售。结合通州区政府、区相关部门意见，原则同意“联东U谷”项目共107栋楼整栋及分割销售给符合产业政策和备案内容的工业企业。园区管委会应当对项目买受人身份进行审核，确认买受人条件符合园区产业政策，出具书面意见，作为买受人交易及办理权属登记的要件，并做好后续监管工作。2014年5月7日，园区管委会向联东金桥公司下发了《关于加强“联东U谷”项目引进审核及后续监管工作的通知》，园区根据京建发（2014）3号文件要求并结合该项目实际情况，就项目买受人身份审核及后续监管工作对联东金桥公司提出要求：一、严格按照项目引进标准引进企业项目。二、严把后续监管工作。1.项目审核通过后，园区出具《允许企业入住通知单》作为项目买受人交易及办理权属登记的要件；2.买受人为个人的，园区审核项目后出具《临时入住通知单》，待项目将工商注册、税务登记手续办理至联东U谷厂房销售（租赁）合同约定的地址，并经审核确认后为工商注册、税务登记办理完毕的企业出具《允许企业入住通知单》作为项目买受人交易及办理权属登记的要件；3.未按照园区项目引进制度签约购买或租赁“联东u谷”厂房、研发楼的企业及个人，园区不配合办理相关审核入住登记手续。
园区管委会根据这些文件要求各项目将对买受人资格的审核意见作为买受人进行房屋登记的必要条件。联东金桥公司称因奈士德公司未按照园区管委会要求出具纳税承诺，导致园区未向奈士德公司核发入园许可，入园许可系办理产权证的必备条件，因此导致涉案厂房产权证迟迟不能办理下来，过错在奈士德公司。奈士德公司提交了北京市第三中级人民法院向北京市通州区房地产交易中心进行咨询，北京市通州区房地产交易中心向北京市第三中级人民法院出具的复函，复函内容为：1.京国土用（2010）×号、京建文（2011）×号文件、京建发（2014）×号文件确系真实存在。2.文件性质属于规范性文件。3.房屋买卖合同签订时间早于前述文件的，现在办理产权转移登记手续不受前述文件约束。4.现在签订的买卖合同不能为个人。5.京建文（2011）×号第4页第9行至12行的内容属实。6.为买受人办理转移登记时需要园区管委会出具意见。7.如无园区管委会意见，法院生效裁判文书判定联东金桥公司为买受人办理产权转移登记手续，判决内容具备可执行性。8.我单位可依据法院判决及协助执行通知书为买受人办理房屋登记手续。9.京建发（2014）×号文件中第八部分列明的楼号是规划楼号。奈士德公司称根据北京市房地产交易中心上述复函的内容可以看出，如果法院判决涉案厂房的产权转移登记手续的内容具有可执行性，涉案房屋买卖合同的履行不存在障碍。联东金桥公司称该复函仅能证明如果法院判决进行产权登记，具有可执行性，但并不代表没有管委会的入住通知，联东金桥公司可以办理涉案厂房的产权登记手续，联东金桥公司并不存在怠于履行协助奈士德公司办理产权手续的义务，而是奈士德公司未取得园区的入住通知，因此无法办理产权登记。
原审法院经审理认为：依法成立的合同对双方具有法律拘束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中双方签订的厂房销售合同及补充协议系有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。奈士德公司作为买受人，履行了合同约定的支付购房款的义务，联东金桥公司作为出卖人，负有按照合同及补充协议约定，协助奈士德公司办理涉案厂房产权登记手续的义务。京国土用（2010）×号、京建文（2011）×号文件、京建发（2014）×号文件及园区管委会《关于加强“联东U谷”项目引进审核及后续监管工作的通知》对工业项目产权登记的限制性规定，对涉案厂房产权登记手续的办理造成了履行上的一定障碍，但不可否认的是联东金桥公司一直在积极的履行协助办理产权登记手续的义务，因上述限制性规定造成的办理障碍（奈士德公司不向园区管委会出具纳税承诺，导致园区不予出具入园许可）至今未办理完毕，但根据北京市通州区房地产交易中心出具的回复函，可以显示涉案厂房的产权登记手续的办理具备可执行性，故法院对奈士德公司要求联东金桥公司协助办理产权登记手续的诉讼请求予以支持。
关于奈士德公司要求联东金桥公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，补充协议约定联东金桥公司应当在奈士德公司交纳购房余款后2个月内办理完毕产权登记手续，奈士德公司于2012年7月9日交纳了购房余款，因此联东金桥公司应当于2012年9月9日前办理完毕产权登记手续，联东金桥公司至今未办理完毕产权登记手续的行为构成了违约，因此应当承担违约责任，自2012年9月10日起向奈士德公司支付逾期办证违约金。关于违约金的计算标准，奈士德公司要求按照补充协议约定的违约金标准（每日向乙方支付已付房款的万分之三）支付违约金，但因联东金桥公司一直在积极履行协助办理产权登记手续的义务，并不存在怠于履行办证义务的行为，产权登记手续未能办理的原因系政府相关文件对涉案厂房产权登记的限制性规定所致，故法院认为本案中的违约金的计算标准以中国人民银行同期存款利率标准计算为宜。关于奈士德公司以联东金桥公司逾期办证，导致其对案外人×公司承担违约责任，并对其经营融资合同造成损失为由，要求联东金桥公司按照合同约定的违约金标准支付违约金的主张，因奈士德公司与×公司的买卖合同并未实际履行，涉案厂房仍由奈士德公司实际经营使用，且奈士德公司签订的融资合同的签订日期在双方厂房销售合同之前，故对奈士德公司主张的上述两项损失与本案的关联性法院不予确认，对奈士德公司据此要求联东金桥公司按照合同约定的违约金标准支付违约金的请求不予支持。
据此，原审法院于2015年6月判决：一、联东金桥公司继续履行厂房销售合同，并于判决生效之日起三十日内协助奈士德公司办理北京市通州区×厂房的产权转移登记手续；二、联东金桥公司支付奈士德公司逾期办理产权证违约金（以总房款五百三十九万一千八百八十八元为基数，自二零一二年九月十日起计算至产权转移登记完成之日，按中国人民银行同期存款利率标准计算），于产权转移登记完成之日起七日内执行清；三、驳回奈士德公司的其他诉讼请求。
判决后，奈士德公司不服，向本院提起上诉，请求依法改判，支持其一审全部诉讼请求；诉讼费由联东金桥公司承担。其理由为：联通金桥公司未积极履行协助办理产权登记手续的义务，双方合同中约定年度纳税额不低于30万元并不是办理产权证的前提，奈士德公司签订买卖合同和补充协议时，并不知晓办理房屋产权登记需要签署纳税声明；因联通金桥公司迟迟无法办理房产证，造成奈士德公司严重经营损失，且与×公司的买卖合同无法履行，原审判决认定《信贷融资合同》及奈士德公司与×公司买卖合同与本案无关系认定事实错误；双方约定违约金条款不违反法律规定，原审法院在认定联通金桥公司构成违约的情况下，大幅减少违约金数额是错误的；奈士德公司的诉讼请求是要求联通金桥公司按照合同约定为奈士德公司办理产权证，原审判决却表述为协助办理，明显偏袒联通金桥公司，减轻了联东金桥公司的义务。
联东金桥公司同意原判。
本院经审理查明部分与原审法院经审理查明一致。
上述事实，有双方当事人陈述、厂房销售合同、补充协议、房屋面积增加补充协议、房款支付凭证、通知单、企业住所（经营场所）证明等证据在案佐证。
本院认为：本案二审的争议焦点为联东金桥公司是否应按照双方合同约定的标准支付违约金。
根据查明的事实，由于京国土用（2010）×号、京建文（2011）×号文件、京建发（2014）×号文件及园区管委会《关于加强“联东U谷”项目引进审核及后续监管工作的通知》对工业项目产权登记存在限制性规定，园区管委会以奈士德公司出具纳税承诺作为其向北京市通州区房地产交易中心出具同意办理产权转移登记手续的前提，北京市通州区房地产交易中心亦明确表示需在园区管委会出具意见后方为奈士德公司办理产权转移登记手续，上述情况的存在对涉案厂房产权转移登记手续的办理构成了履行上的障碍，致使奈士德公司至今未能取得涉案厂房的产权证，考虑到双方签订《厂房销售合同》时曾对奈士德公司年度纳税额进行了相关约定，后联东金桥公司又通过签订补充协议的方式免除了奈士德公司此项合同义务，联东金桥公司由此获得不再向奈士德公司支付逾期交房违约金的利益，而是否出具纳税承诺又对办理产权转移登记手续起到决定性作用，故联东金桥公司应就此次逾期办证向奈士德公司承担违约责任。有关违约金的数额，原审法院综合考虑逾期办证的原因，联东金桥公司签订合同中存在的过错及奈士德公司就逾期办证所造成的经济损失并未充分举证等情况酌定违约金数额，该做法并无不当，奈士德公司就此提出上诉不能成立。奈士德公司以其与渣打银行签订《信贷融资合同》主张存在严重经营损失及与×公司签订房屋买卖合同主张存在巨额违约金损失，依据不足，本院对上述证据的关联性及证明效力不予认可。有关奈士德公司主张联东金桥公司负有为其办理产权证的义务，而并非协助办理一节，因联东金桥公司并非办证主体，故其义务应限定为按有权机关的要求提供相应文件予以协助，奈士德公司要求其办理产权证，于法无据，本院对其此项上诉请求不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费12537元，由北京联东金桥置业有限责任公司负担6385元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京奈士德科技有限公司负担6152元（已交纳70元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费6152元，由北京奈士德科技有限公司负担（已交纳70元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 贾 旭
代理审判员 孙承松
二〇一五年十月十九日
书 记 员 杜超男