江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中商终字第00306号
上诉人（原审被告）淮安肯瑞商业运营管理有限公司，住所地淮安市清河区淮海北路（东土大酒店对面）乐园新天地二楼。
法定代表人常勇，该公司总经理。
委托代理人袁晓航，江苏群汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安市喜洋洋广告有限公司，住所地淮安经济技术开发区安澜北路3号总部经济园区26号楼303室。
法定代表人付洁，该公司董事长。
委托代理人张从银，该公司职员。
委托代理人李琨，淮安市清河区北京路法律服务所法律工作者。
上诉人淮安肯瑞商业运营管理有限公司（以下除判决主文外简称肯瑞公司）因与被上诉人淮安市喜洋洋广告有限公司（以下除判决主文外简称喜洋洋公司）租赁合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院于2015年7月23日作出的（2015）河商初字第0199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人肯瑞公司的委托代理人袁晓航，被上诉人喜洋洋公司的委托代理人张从银、李琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
喜洋洋公司一审诉称，喜洋洋公司与肯瑞公司于2015年签订一份租赁合同。肯瑞公司将乐园服饰广场的楼体广告牌共计21块出租给喜洋洋公司经营，经营期限为从2015年1月1日至2015年12月31日，租赁费为每半年20万元，付款方式为2015年1月31日前付20万元。双方在合同第8条还约定“协议期间因政府对乐园服饰广场经营调整或资产处置而导致该广告位不能继续经营下去，乙方必须无条件服从，甲方不承担任何赔偿责任，如甲方多收，甲方负责无息退还已收乙方未使用期间的租金。”2015年1月30日，喜洋洋公司交付了半年租金20万元。2015年3月15日，肯瑞公司在未通知喜洋洋公司的情况下突然对喜洋洋公司租赁经营的广告牌进行改造，导致喜洋洋公司不能继续使用广告牌。后双方多次协商未果，故喜洋洋公司诉至一审法院，请求判令解除喜洋洋公司与肯瑞公司的租赁合同；肯瑞公司按合同约定立即退还喜洋洋公司已交未使用期间的租金116700元；由肯瑞公司承担本案诉讼费用。
肯瑞公司一审辩称：一、对双方之间的租赁关系以及喜洋洋公司已支付上半年的20万租金没有异议；二、因乐园问题处置工作的需要，经招投标程序确认，肯瑞公司代淮安市处置乐园问题领导小组办公室履行乐园项目的基础改造、招商、销售的职能。2015年3月15日，乐园国际服饰广场另租给第三方，由于第三方装修需要，对部分广告牌进行改造，目前21块广告牌还剩12块没有变动；三、喜洋洋公司要求解除合同，事先没有和被告协商一致，也不满足法定解除合同的条件，请求判决驳回喜洋洋公司的诉讼请求；四、肯瑞公司同意对2015年3月15日以后的合同价格进行下调，按实结算。
一审法院经审理查明：因乐园问题处置工作的需要，经公开招标，从2014年10月1日至2017年9月30日淮安市处置乐园问题领导小组将淮海购物广场A区（服饰城）委托淮安肯瑞房地产代理有限公司对该项目进行基础改造、招商及销售。2015年初，出租方淮安肯瑞房地产代理有限公司（甲方）与承租方喜洋洋公司（乙方）签订了一份租赁合同，合同约定：“1、甲方将乐园国际服饰广场的楼体广告牌（共计21块，详见附图）给乙方经营，经营期限两年从2015年1月1日至2015年12月31日止。……6、协议期间乙方支付租赁费每半年贰拾万元人民币。7、付款方式：2015年1月31日前付贰拾万元，下半年租金具体费用待定。8、协议期间因政府对乐园服饰广场经营调整或资产处置而导致该广告位不能继续经营下去，乙方必须无条件服从，甲方不承担任何赔偿责任，如甲方多收，甲方负责无息退还已收乙方未使用期间的租金。……”2015年1月30日，喜洋洋公司向淮安肯瑞房地产代理有限公司缴纳了2015年1月1日至2015年6月30日的广告位租金20万元。
2015年3月15日，喜洋洋公司租赁经营的广告牌被部分改造。为此，喜洋洋公司于2015年3月17日就广告位的事情与淮安肯瑞房地产代理有限公司的法定代表人常勇进行交涉，常勇回复的手机短信中称“现在主力店装修，占用了多少，我就给你去多少，没事的！按实计算！”2015年4月23日，淮安肯瑞房地产代理有限公司名称变更为肯瑞公司。
一审法院另查明，因案件审理需要，在双方的见证下，一审法院依法到乐园国际服饰广场进行了现场勘查，并制作了勘查笔录，具体内容为：1、面朝东共10大2小广告位，现自南向北为华都服饰广告位，在中间入口处左侧两块广告牌为喜洋洋公司发布使用，自中间入口处向北原三个广告位被拆除。再向北，挂“五城办”公益广告，向北两块为乐园休闲广场招商广告，均为肯瑞公司使用。2、面向南7块（6大1小）广告位，目前两块为华都服饰使用，其余一直空置。3、面向北广告位1块为喜洋洋酒类广告。面向北门口上方，双方对是否属于合同范畴存在争议。经核实，合同约定共21块，争议广告位属于合同范畴，该广告位亦为乐园休闲广场使用。双方对上述勘查笔录内容签字确认。
一审法院认为：一、喜洋洋公司与肯瑞公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。双方均应依约行使权利，履行义务。
二、喜洋洋公司按约缴纳了半年的楼体广告牌租金，肯瑞公司应当提供符合合同约定的租赁物供喜洋洋公司使用。然后，2015年3月15日，部分广告牌未征得喜洋洋公司的同意即被拆除改造，结合本案审理期间依法现场勘查的情况，肯瑞公司的严重违约行为已使合同目的不能实现，在此情形下，喜洋洋公司有权解除租赁合同。
三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同第8条亦明确了喜洋洋公司有权要求肯瑞公司退还已收喜洋洋公司未使用期间的租金。一审庭审中，双方对于2015年3月15日以后喜洋洋公司使用的广告牌数量以及应退还的租金数额的计算方法各执一词。喜洋洋公司认为仅使用2块，应退还租金为116700元（200000元÷6个月×3.5个月），肯瑞公司认为喜洋洋公司使用12块，应退还租金为50000元（200000元÷6个月×3.5个月÷21块×9块）。对此，一审法院认为，从审理期间现场勘查的情况看，除了被占用和空置的广告牌外，喜洋洋公司使用了3块广告牌，该部分租金应从退还租金中扣除。然而，喜洋洋公司承租的是乐园国际服饰广场的楼体广告牌，广告牌数量虽共计21块，但广告牌本身的位置、大小各有不同，其租金并非按平均每块价格来计算。楼体广告牌作为一个整体出租，每块广告牌因地理位置的区别，商业价值上显然是不尽相同的。一审法院综合现场勘查的实际情况，酌情认定自2015年3月15日至今仍由喜洋洋公司实际占用的3块广告位的租金为20000元，肯瑞公司应退还喜洋洋公司租金96666.67元（200000元÷6个月×3.5个月－20000元）。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条之规定，一审法院判决：一、解除淮安市喜洋洋广告有限公司与淮安肯瑞商业运营管理有限公司签订的租赁合同；二、淮安肯瑞商业运营管理有限公司于判决生效后十日内退还淮安市喜洋洋广告有限公司租金96666.67元。案件受理费2634元，减半收取1317元，由淮安市喜洋洋广告有限公司负担217元，淮安肯瑞商业运营管理有限公司负担1100元。
上诉人肯瑞公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、租赁合同第8条明确约定协议租赁期间因政府对乐园服饰广场经营调整或资产处置而导致该广告位不能继续经营下去，被上诉人必须无条件服从，上诉人不承担任何赔偿责任。故在签订合同时被上诉人应明知广告牌有拆除、调整的可能，故上诉人不存在违约行为，涉案合同应继续履行。2、一审认定2015年3月15日以后被上诉人只使用了3块广告牌错误。21块广告牌除了上诉人拆除和占用的，其余均在被上诉人的支配下，一审判决将五城办的公益广告及空置的广告牌认定为上诉人使用明显不合理。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院发回重审或判决驳回被上诉人一审诉讼请求。
上诉人为支持其上诉理由，二审提供如下新证据：2015年3月26日上诉人与刘启明签订的房屋租赁合同，证明上诉人出租房屋部分并未包括涉案广告牌。
被上诉人喜洋洋公司二审答辩称：1、被上诉人承租的是广告牌整体，由于各自广告牌本身大小、地理位置不同，其商业价值也不尽相同。2、被上诉人按照合同约定支付了半年租金20万元，但上诉人未经被上诉人许可，在2015年3月15日对部分广告牌进行了拆除改造，该行为已构成违约，且使得合同目的无法实现，故被上诉人要求解除合同符合法律规定，且有权依据合同要求上诉人返还未使用期间的租金。综上，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人对上诉人二审提供新证据的质证意见为：对证据真实性有异议，对关联性及证明目的亦不予认可。
本院认证意见：对上诉人提供的证据真实性予以确认，但该证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。
本院经审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。
另查明，上诉人二审中自认涉案广告牌的拆除是经其授权许可。被上诉人庭审中陈述部分广告牌空置的原因为广告牌位置不好，没有商业价值，所以没有人投放广告。
经双方当事人确认，二审归纳本案争议焦点为：涉案租赁合同应否解除，如应解除上诉人应否返还被上诉人租金，返还的租金数额为多少。
本院认为：对于租赁合同应否解除问题，从合同内容来看，涉案广告牌的出租为整体出租，并非按块分别出租。上诉人在未经被上诉人同意的情况下，擅自对部分广告牌进行了拆除，该行为明显构成违约，且致使被上诉人签订合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，上诉人的违约行为已致使合同目的无法实现，被上诉人有权据此解除合同。故一审判决解除涉案租赁合同，有事实及法律依据，本院予以确认。同时依据租赁合同第8条的约定，被上诉人有权要求上诉人退还被上诉人未使用期间的租金。
对于上诉人应退还租金的具体数额，本院认为，对于上诉人许可拆除的部分广告牌以及被五城办、华都服饰占用的广告牌，系上诉人原因所致，故该部分广告牌被上诉人未使用期间的租金，应由上诉人退还。对于被上诉人继续使用的3块广告牌，相关租金应由其自行承担。另外对于空置的5块广告牌，被上诉人陈述空置的原因为广告牌位置不好，没有商业价值，与上诉人无关，故该部分广告牌的租金仍应由被上诉人承担。因各广告牌本身的地理位置、大小各不相同，商业价值也不尽相同，且其租金亦并非按平均每块价格来计算，本院根据一审勘验笔录，综合现场实际情况，酌情认定自2015年3月15日至合同解除之日仍由被上诉人实际占用的3块广告牌以及空置的5块广告牌的租金为28000元。故上诉人应返回被上诉人租金的数额为88666.67元（200000元÷6个月×3.5个月－28000元）。
综上，一审法院判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持淮安市清河区人民法院（2015）河商初字第0199号民事判决第一项；
二、撤销淮安市清河区人民法院（2015）河商初字第0199号民事判决第二项；
三、上诉人淮安肯瑞商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内退还被上诉人淮安市喜洋洋广告有限公司租金88666.67元。
一审案件受理费2634元，减半收取1317元，由上诉人淮安肯瑞商业运营管理有限公司负担1000元，由被上诉人淮安市喜洋洋广告有限公司负担317元；二审案件受理费2217元，由上诉人淮安肯瑞商业运营管理有限公司负担1667元，由被上诉人淮安市喜洋洋广告有限公司负担550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱月娥
代理审判员 邹艳萍
代理审判员 王 纯
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 嵇洋洋
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。