甘肃省山丹县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0725民初735号原告：梁某，男，汉族，1983年3月15日出生，甘肃省武威市凉州区居民。委托诉讼代理人：杨正宏，甘肃正峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周勇，甘肃瑞雪律师事务所律师。被告：尤某，男，汉族，1990年1月1日出生，山丹县居民。委托诉讼代理人：马新胜，山丹县东乐镇法律服务所法律工作者。原告梁某向本院提出诉讼请求：一、由被告立即交付租赁房屋、将房屋恢复原状，维修地暧、上水等内部设施；二、由被告立即支付租金12500元、取暖费2760元、物业费460元，合计15720元；三、庭审中，原告提出由被告再承担2个月的租赁费5000元。事实和理由：2015年10月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将其位于山丹县仁和大道和谐小区门口的铺面租赁给被告，租赁期限自2015年10月10日至2018年10月9日，约定第一年的租金为30000元，第二年及以后的租金由被告需在当年到期日提前一个月与原告协商并交纳。合同签订后，原告即将房屋交付被告，被告陆续付清第一年的租金。2016年9月，原、被告就第二年的租金进行协商，因被告不同意上浮租金而未达成协议，并言称若上浮租金就不再租赁房屋，但被告仍继续使用房屋。2017年2月13日，原告将租赁铺面时的押金5000元退还给被告，同年2月15日，被告伙同他人将所租铺面的地板、地暖及上水等设施毁坏。被告未按约定支付租金的行为已构成违约，且将所租铺面的财产损坏，已明确表明被告不再履行合同，故请求依法支持原告的诉讼请求。被告尤某辩称，原告诉称的情况不属实，请求依法驳回原告的诉讼请求。主要理由如下：第一、原告的诉讼请求不符合法律规定，原告必须在解除与被告签订的房屋租赁合同的基础上才能提出上述诉讼请求，而实际上，原告至起诉时并未解除房屋租赁合同。第二、原、被告签订的房屋租赁合同的合同期限为3年，被告也是按3年的使用期限进行装修，在合同履行过程中，原告以增加租赁费为由强行于2016年10月16日将租赁房屋收回，原告存在违约行为。第三、在合同履行过程中，并未出现导致合同无法履行的客观事实，只是基于原告单方增加租赁费的要求不能得到满足的情况下，原告单方解除合同，给被告造成很大的损失。经审理认定的事实如下：原告作为甲方，被告作为乙方，于2015年10月10日签订《房屋租赁合同》一份，原告将其位于山丹县仁和大道和谐小区门口的铺面租赁给被告从事汽车装潢美容。合同约定的租赁期限为：自2015年10月10日至2018年10月9日，期限为3年。租金及支付方式为：第一年租金为30000元，以后两年按市场行情商定当年租金。协议签订后付清第一年租金，第二年及以后的租金需在当年到期日提前一个月与甲方协商并提交租金。合同签订时被告向原告交付押金5000。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告向原告交付了第一年的租金30000元。2016年9月19日，原告以短信形式告知被告租金提到1年45000元，若一次交2年则为85000元；被告提出按合同约定的租金交纳，双方就第二年租金问题未能达成一致意见。同年10月10日，原告仍以短信形式通知被告停止营业，其要收回出租铺面。同月16日，原告再次以短信形式通知被告已有人去收回出租铺面，要求被告当面进行交接，并提出待物业费等费用核对清楚后将向被告退回押金。2017年2月13日，原告退回被告押金5000元，被告向原告出具条据一张。同月15日，被告与原告的岳母杨秀英因装潢材料拆卸问题发生争吵并相互撕打，原告侄女周璟雯报警，后经征求意见，双方表示自行协商处理。对上述事实，原告提交的证据有房屋租赁合同1份、短信复制件1张、照片6张、山丹县新城热力有限责任公司收款收据1张、山丹县物业管理有限责任公司收款收据1张及被告出具的押金退还单，被告提交的证据有销货清单1张、出庭作证的证人证言3份、短信复制件1张及照片1张，本院依职权调取的谈话笔录1份、接处警登记表1份在卷作证。对有争议的事实，本院认定如下：一、被告是否存在交付租赁铺面、将铺面恢复原状，维修地暧、上水等内部设施的问题。（一）原告提交的证据及质证情况1.原告提交房屋租赁合同，证明被告承租原告铺面、被告未能按照合同约定交纳租金及占用铺面的事实。被告对房屋租赁合同的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为原、被告签订的合同尚在履行中，原告至起诉时并未解除房屋租赁合同，被告也不存在合同第三款第五条约定“乙方不得在租赁房屋内进行违法活动，否则甲方有权收回房屋”的情形，并提交销货清单一份，证明被告是按照租赁合同约定的三年期限进行装修的，原告以双方未就第二年租金达成一致意见而强行收回房屋、单方解除合同系违约行为，其行为给被告造成了一定损失。2.原告提交短信复制件，证明原告以短信的方式通知被告双方所签订的房屋租赁合同已解除，且被告也同意解除合同的事实；被告若认为原告单方行使解除权的行为不当，可另行提起诉讼。被告对原告提交的短信内容的真实性没有异议，但主张短信内容不能证明房屋租赁合同已解除，在原、被告对第二年租金未能达成一致意见的情况下，被告有权按照第一年的租金约定交纳租金，因原告单方提高租金导致被告不能交纳租金，过错在原告。3.原告提交照片6张，证明被告因防水处理不当造成原告铺面墙体裂缝、2017年2月15日被告将所租铺面进行损坏及被告继续使用铺面的事实。被告认为原告已于2016年10月16日将铺面收回，其提交的照片与本案的诉讼请求没有关系，且也不能证明上述损坏系被告所为。4.原告提交被告向其出具的内容为“押金已退和谐小区门口商铺押金伍仟元尤海天”条据一张，证明原告已将被告的押金退还，案涉租赁合同已解除，且被告也同意解除租赁合同。被告对退还押金条据的真实性无异议，主张因原告强行将租赁铺面实际控制后才将被告的押金退还，但该条据不能证明案涉租赁合同已解除。（二）被告提交的证据及质证情况1.证人杨某、林某、曹某出庭作证，证明因原告单方提高第二年租金与被告未达成一致意见，并于2016年10月16日将铺面收回的事实。原告认为证人证言均系虚假陈述，与被告陈述的时间存在许多矛盾之处，被告若将铺面交付原告，应提供原告的收据，故上述证人证言不能证明被告的主张，被告应承担恢复承租铺面原状并交纳租金的责任。2.被告提交短信复制件，证明因租金问题未达成一致意见，根据原告2016年10月16日“人已经过去了，你尽快过去，当天交接清楚，你的押金等几天，我到物业上对清楚了就会联系你”的短信内容，原告已将铺面收回，且事后原告也按短信内容将押金退还被告。原告对被告提交的短信内容没有异议，认为该短信内容只能证明因租金问题未能达成一致意见，原告已于2016年9月9日、10月10日两次以短信形式通知被告解除租赁合同，且该通知已到达被告；2016年10月16日的短信内容也可证明被告并没有将铺面交付原告。3.被告提交照片1张，证明2016年10月10日，原、被告因铺面租金发生矛盾，原告在铺面卷闸门原有自动锁的基础上，又另行打眼将铺面门用链锁锁上，原告已将被告所租铺面实际控制的事实。原告对照片无异议，认为该照片只能证明被告之妻将铺面门口地坪砸坏的事实。（三）本院依职权调取的证据及质证情况1.接处警登记表，其记载内容为“远通汽车美容店原租客尤海天与房东亲属杨秀英因门店部分装潢材料拆卸问题发生纠纷”，原告侄女周某报警的事实。原告对接处警登记表无异议，认为该登记表可证明铺面仍由被告实际控制，同时也可证明被告认可2017年2月15日之前案涉房屋租赁合同已解除。被告对接处警登记表无异议，认为该登记表可证明铺面已于2016年10月16日由原告实际控制，原告将铺面又另行租给他人，在铺面装修过程中，被告前去拆卸部分装潢材料发生纠纷的事实。2.案外人刘某的谈话笔录，证明案外人刘清于2017年2月通过招租电话与原告协商租赁案涉铺面，原告将铺面交付案外人，案外人于2017年2月10日左右开始装修；在装修过程中，被告因部分装潢材料拆卸问题与原告亲属发生纠纷并将地坪等进行损坏的事实。原告对该份谈话笔录的合法性无异议，但对笔录内容有异议。原告认为，首先案外人到底是何时开始装修的无确定时间；其次，原告答应将铺面租给案外人，但没有确定具体的时间，也没有与案外人签订合同；最后，案外人与被告有利害关系。故该份笔录与接处警登记表相结合，可证明被告在2015年2月15日之前未向原告交付承租铺面。被告对案外人刘清的谈话笔录无异议。关于被告是否存在向原告交付承租铺面的问题。第一、除原告提交的短信内容之外，被告还提交原告于2016年9月19日、同年10月16日分别通知被告的短信内容，原、被告对上述短信内容无异议，可证明原、被告因第二年租金未达成一致意见，原告于2016年10月16已将承租铺面实际控制。第二、被告提交的照片证明2016年10月10日，原、被告因第二年铺面租金发生矛盾，原告另行打眼将铺面门用链锁锁上，被告所租铺面已由原告实际控制的事实。原告对照片无异议，认为该照片证明了被告之妻将铺面门口地坪砸坏的事实，但对被告提出由其将铺面门用链锁锁住的事实未提出不同意见。第三、根据接处警登记表所记载的内容，案涉铺面已由原告控制，被告前往拆卸装修材料时与原告发生纠纷，由原告报警的事实。第四、案外人刘清的谈话证明其于2017年2月承租案涉铺面并装修的事实，原告对此事实没有异议，只提出没有明确的时间且未签订书面合同。第五、被告申请证人杨某、林某、曹某出庭作证的证言，虽未能明确证明原告于2016年10月10日锁铺面的事实，但证人所陈述的事实与被告主张的事实基本相吻合。第六、原告提交由被告出具的押金条据，证明原告已按2016年10月16日的短信内容，在核实被告未拖欠物业费用的情况下，将被告的押金退还。综上，原告虽主张被告在2017年2月15日前未向其交付铺面，但其提供的证据不足以证明其主张，且未能提供相反的证据足以推翻2016年10月16日短信及2017年2月15日接处警登记表所记载的内容。结合原、被告提供的证据及本院依职权调取的证据，可形成完整的证据链，证明原、被告因第二年的铺面租金未达成一致意见，原告已于2016年10月16日将被告承租的铺面实际控制的事实，故不存在由被告向原告再交付承租铺面的问题。关于原告要求被告将铺面恢复原状，维修地暧、上水等内部设施的问题。庭审中，原告并未提供证据证明案涉铺面的原始状态及地暧、上水等的具体损害情况，原告的请求无证据证明。二、被告应否向原告支付租金17500元（含庭审中增加的5000元）、取暖费2760元、物业费460元，合计20720元。（一）原告要求被告支付2016年10月10日至2017年4月10日的租金17500元，被告则认为原告已于2016年10月16日实际控制案涉铺面，被告不能再使用租赁铺面，不应再承担支付租金的责任。（二）原告提供山丹县新城热力有限责任公司、山丹县物业管理有限责任公司的收款收据各1张，要求被告承担2016年度暧气费2760元、2016年10月5日至2017年3月5日物业费460元。被告认为原告已于2016年10月16日将所租铺面实际控制，被告不能使用租赁铺面，故无依据再承担上述费用。根据第一焦点问题的证据分析，原告已于2016年10月16日将所租铺面实际控制，被告无法继续使用承租铺面，故原告要求被告承担暖气费、物业费无事实依据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同为有效合同，对原、被告均有法律约束力，双方应按约全面履行合同义务。原告要求被告将承租铺面恢复原状，维修地暧、上水等内部设施，原告并未提供证据证明案涉铺面的原始状态及地暧、上水等设施的具体损害情况，故该诉讼请求无证据证明，本院不予支持。原告要求被告支付租金17500元（含庭审中增加的5000元）、取暖费2760元、物业费460元，原告提供的证据不足以证明其主张，且未能提供相反的证据以推翻2016年10月16日短信及2017年2月15日接处警登记表所记载的内容；被告租赁铺面从事汽车装潢美容，按照合同约定，第二年的租金由双方协商确定，在原、被告就第二年租金未达成一致意见，原告已通过短信通知被告停止营业的情况下，被告租赁铺面却无故将铺面锁住，既不用于正常经营也不向原告交付铺面，不符合常理，故原告主张被告在2017年2月15日前未向其交付铺面，要求被告承担上述费用无事实依据，也与法律规定不相符。被告主张案涉合同尚未解除的问题。根据本案查明的事实，原告已将其铺面收回，被告也将其装修的地坪等设施进行拆卸，原、被告均以其实际行为表明不再继续履行合同，故案涉租赁合同已无履行之可能，故不存在再解除合同的问题。根据相关法律规定，当事人对自己提出的主张所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鉴此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告梁某的诉讼请求。案件受理费193元，由原告梁某承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  肖金玉审 判 员  邵会琴人民陪审员  王秀娟二〇一七年八月十七日书 记 员  杨 斐附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当收集调查。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的主张所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。