北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7625号
上诉人（原审原告）李国平，男，1972年10月9日出生。
委托代理人袁丽萍，北京市隆平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）高仲英，男，1945年6月25日出生。
上诉人（原审被告）王秀云，女，1948年3月1日出生。
高仲英、王秀云之委托代理人高仲银，男，1963年3月26日出生。
高仲英、王秀云之委托代理人王小雪，北京仁道律师事务所律师。
上诉人李国平、高仲英、王秀云因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2015）密民初字第6768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李国平的委托代理人袁丽萍，上诉人高仲英、王秀云的委托代理人高仲银、王小雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李国平诉至原审法院称，1996年2月9日，我与高仲英、王秀云签订房屋买卖合同，约定高仲英、王秀云将位于密云区北庄镇北庄村××村的北正房四间、南房四间、厨房一间转让给我，价款7200元。同年，我和家人搬入此房并居住至今。居住期间，我对此房进行了修缮、装修，新建了厕所、炕，安装了暖气，还对房屋内部进行了改造。2014年，因此房屋及院落被列入搬迁范围，高仲英、王秀云起诉我要求确认房屋买卖合同无效。法院判决双方签订的房屋买卖合同无效、由我返还房屋、高仲英、王秀云返还我购房款。我认为，高仲英、王秀云受利益驱使，违背诚信原则，给我造成信赖利益损失。我要求判令：1.高仲英、王秀云赔偿我对涉案房屋所添附的财产价值125257元；2.高仲英、王秀云赔偿我房屋区位补偿价的信赖利益损失466668元；3.房屋区位补偿价评估费3000元由高仲英、王秀云负担；4.案件受理费由高仲英、王秀云负担。
高仲英、王秀云辩称：李国平的赔偿要求过高；不同意李国平的诉讼请求。
原审法院认为：依照法院的生效判决，李国平与高仲英、王秀云之间的房屋买卖合同确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。本案中，高仲英、王秀云作为出卖人在出卖时明知李国平并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，在出卖房屋多年后又以房屋买卖违法、高仲英不知情为由主张合同无效，应当就此承担主要责任；李国平明知其不是该村集体经济组织成员的情况下仍签订合同，应承担次要责任；根据双方过错程度和本案的实际情况，对于李国平的损失，法院确定由高仲英、王秀云承担70%，李国平承担30%。
此外，本案双方争议的焦点在于高仲英、王秀云应赔偿李国平房屋重置及装修附属物价值、宅基地区位补偿价如何确定。因涉案房屋处于生存条件恶劣的泥石流易发区，已被当地政府纳入搬迁计划，故其房屋价值及其宅基地区位补偿价应当有别于通常意义上的房屋拆迁补偿价值。而评估报告中引用的是密云区一般房屋拆迁安置补偿标准，并未考虑评估对象所处地理位置的制约条件。故其区位补偿价评估值明显偏高。关于修改后的房屋区位补偿价，仅考虑有政府批示的房屋占地面积，未评估没有批示的院落占地面积，又与农村居民住宅应当包括房屋、院落的实际情况不符，评估价值明显偏低。据此，关于涉案房屋宅基地区位补偿价的评估结论可作为参考，但不宜直接引用，其具体价值应结合本案的实际情况酌情确定。李国平关于诉争房屋已列入搬迁计划、其应享受该村村民搬迁待遇一节，属另一法律关系，本案不宜涉及。综上，判决：一、高仲英、王秀云赔偿李国平房屋重置及装修附属物价值、宅基地区位补偿价值共计二十一万四千七百四十元（于判决生效之日起七日内付清）。二、驳回李国平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李国平与高仲英、王秀云均不服原审判决提出上诉。其中李国平请求撤销原审判决，改判支持其原审诉求。其上诉理由如下：1.关于房屋的价值应当以北京中诚亿房地土地评估有限责任公司（以下简称中诚亿公司）出具的评估报告作为依据；2.关于土地的补偿价应当以北京市国盛房地产评估有限责任公司（以下简称国盛公司）的第一份评估报告作为计算依据。区位补偿价应当以当地的区位补偿价标准作为计算标准。
高仲英、王秀云亦不服原审判决，上诉请求撤销原审判决，改判其赔偿98539.7元。其上诉理由如下：1.认可装修折价63971元，区位补偿价认可国盛公司出具的复函中的84000元。2.已返还的购房款应扣除。
本院经审理查明：高仲英、王秀云系夫妻关系，原为北京市密云区北庄镇北庄村××村村民。李国平系河北省承德市兴隆县上石洞乡栅子沟村村民。
1996年2月9日，王秀云与李国平签订《卖房协议书》，约定“王秀云将位于北京市密云县北庄镇北庄村××的四间北房、四间南房以7200元的价格出售给李国平，1996年5月1日前付款5000元，年底全部付清”等内容。协议签订后，李国平付清房款并搬入诉争房屋及院落内居住至今。居住期间，李国平对房屋及院落进行了部分改动，新建了炕、厕所，安装了暖气片，改造了北正房内的一堵隔断墙，并对房屋进行了修缮及装修。2014年，王秀云、高仲英以农村房屋买卖合同纠纷为由起诉李国平，要求确认双方签订的《卖房协议书》无效，并要求李国平将房屋及院落返还给王秀云、高仲英。原审法院一审判决：“一、王秀云与李国平于一九九六年二月九日签订的《卖房协议书》无效；二、李国平于判决生效后九十日内将位于北京市密云县北庄镇北庄村××的四间北正房、四间南房、一间厨房及院落返还给王秀云、高仲英；三、王秀云、高仲英于判决生效后十日内向李国平返还购房款七千二百元。”李国平不服一审判决，提出上诉。本院终审判决驳回上诉，维持原判。现李国平还在诉争房屋内居住。
关于讼争院落的价值，本案在审理过程中，经李国平及高仲英、王秀云申请，原审法院委托，国盛公司对涉案房屋的价值和房屋宅基地区位补偿价进行了评估。评估结论为：宅基地区位补偿价518520元，房屋重置及装修附属物价值63971元。为此，李国平支付评估费3000元，高仲英、王秀云支付评估费3000元。
高仲英、王秀云对评估报告提出异议：涉案房屋地处泥石流易发区，属于政府为村民规避自然灾害的惠民政策行为；评估报告引用的密政发（2003）23号文件，是针对本行政区域内实施房屋拆迁并对被拆迁人补偿、安置的办法，以此作为评估本案房屋区位补偿价的依据明显错误；涉案房屋有政府审批的《农村建房申请表》，而评估报告未采用。高仲英、王秀云申请对诉争房屋的区位补偿价重新鉴定。
就高仲英、王秀云对涉案房屋评估报告所提异议，原审法院向评估方国盛公司函告反馈。国盛公司复函意见为：“1.关于宅基地合法有效的审批情况没有采用问题，由于当事人及委托人未提供《农村建房申请表》，经与委托人沟通采用实测面积进行测量；现收到经质证后的《农村建房申请表》，估价对象宅基地批准面积确认0.063亩，现将报告中宅基地面积及区位补偿价作修改说明：宅基地面积折合约42平方米，估价84000元；2.关于宅基地区位补偿价评估参考标准的问题，根据王秀云、高仲英的书面申请及其附带提供的证明文件，仅能证明估价对象属于泥石流搬迁项目，不属于城市拆迁项目，不享受安置房待遇，但未说明宅基地区位补偿价款有别于集体土地上房屋拆迁项目；且目前价值时点，现行的密云区宅基地区位补偿价标准仅为《密云县人民政府关于印发密云县房屋拆迁补偿安置办法的通知》，因此本次评估宅基地区位补偿价评估参考标准准确无误。”
另查明：1983年7月22日，高仲英申请翻建房屋并填写农村建房审批表，该表载明高仲英申请建房3间、扩建1间，占地0.063亩。在二审过程中，双方当事人均认可涉案院落内除上述经审批的翻建之外的房屋，均形成于上世纪八十年代之前，即除此次翻建之后再无其他翻建行为。
由于涉案院落所属的北庄镇北庄村已被密云县山区建设办公室列入生存条件恶劣地区，纳入山区搬迁计划。在搬迁过程中，受村集体的委托，中诚亿公司对涉案房屋价值进行评估，该房屋的拆迁补偿价格125257元（仅包括房屋及装修小计和设备及附属物小计两项）。李国平主张对涉案房屋的补偿应依据该标准，高仲英、王秀云否认，并提交了密云区北庄镇北庄村民委员会出具的证明两份，证明：“兹有密云区北庄镇北庄村××村民小组高仲英房屋，已纳入泥石流易发区范围”、“密云区北庄镇北庄村××村民小组为北庄村泥石流易发区搬迁项目，不属于城市拆迁项目，李国平在此居住，因李国平不是我村村民，不享受安置房待遇”。
上述事实，有双方当事人陈述、《密云县北庄镇××村房屋及附属物价值、宅基地区位补偿价值司法鉴定评估报告》、《关于对（京）国评房（2015）（估）SF第115号评估报告的异议回复》、《农村建房申请表》、密云县山区建设办公室《关于北庄镇北庄村列入2013年山区搬迁计划的证明》、北京市密云区北庄镇北庄村民委员会证明、（2014）密民初字第4673号民事判决书、（2014）三中民终字第14834号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，合同无效后，各方当事人应当按照各自的过错程度承担责任。李国平与高仲英、王秀云之间的房屋买卖合同经人民法院生效民事判决确认无效，对此双方均有过错，应当结合各自的过错程度，赔偿对方的损失。
本案争议的焦点是涉案院落的现值，即房屋重置及装修附属物价值、宅基地区位补偿价。就此一共有三个不同的评估结论，分别是中诚亿公司评估的房屋重置及装修附属物价值125257元，国盛公司第一次评估的房屋重置及装修附属物价值63971元、宅基地区位补偿价518520元，和国盛公司复函中将宅基地区位补偿价修订为84000元。
本院认为，上述三份评估报告均不能作为认定涉案院落现值的依据。首先关于房屋重置及装修附属物价值部分应当采纳原审诉讼程序中形成的国盛公司的评估报告中63971元的结论。其次关于宅基地区位补偿价，涉案院落共三部分，分别是经审批的建房面积，即国盛公司复函中评估宅基地区位补偿价的计算面积；二是形成于上世纪八十年代之前的由于历史原因而无建房手续的房屋；三是院落。上述面积均是房屋买卖合同的标的物，相应的宅基地区位补偿价亦应成本案审理的赔偿损失的一部分。故国盛公司复函仅补偿第一部分是显失公平的，该意见不应作为本案认定事实的依据。但国盛公司的第一份评估报告所依据的区位补偿价是密云区宅基地区位补偿价标准，未能体现涉案院落所处的恶劣自然条件，故原审法院在国盛公司第一份评估报告的基础上酌减区位补偿价计算标准亦符合实际情况，本院应予维持。
综上，结合原审判决确定的高仲英、王秀云承担70%责任，李国平承担30%责任的比例，高仲英、王秀云应赔偿李国平房屋重置及装修附属物价值、宅基地区位补偿价共计（63971+250000-7200）*70%=214740元。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9720元，由李国平负担5199元（已交纳），由高仲英、王秀云负担4521元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费9565元，由高仲英、王秀云负担2640元（已交纳），由李国平负担6925元（已交纳4521元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
评估费6000元，由李国平负担1800元（已交纳），由高仲英、王秀云负担4200元（已付3000元，其余1200元于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
审 判 员 曾 彦
代理审判员 陈烁琳
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 田 晔