福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民初字第3780号
原告林丽珠，女，居民。
委托代理人王金财，福建理顺律师事务所律师。
被告俞建金，男，农民。
委托代理人黄金苍，福建普阳律师事务所律师。
原告林丽珠与被告俞建金房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王金财和被告的委托代理人黄金苍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林丽珠诉称：其与被告于2011年5月27日签订《租赁合同》一份，约定其将位于莆田市城厢区梅园路西段3号楼14-15-16（三开间三层）房屋出租给被告使用，租期三年，第一年月租金21000元，以后每年递增10%，以两个月为一期支付，在每个支付期开始起十日内支付，如有拖欠租金，每日按拖欠租金的3‰支付违约金等。之后被告只支付租金至2012年1月。2013年5月被告将房屋退还给原告。被告的行为已构成违约，故请求判令被告支付拖欠的租金人民币374430元及其逾期付款违约金（其中2012年2月10日至2013年9月5日的违约金为397510.10元；自2013年9月6日起至付款之日止的违约金以374430元为基数�每日千分之三计算。
被告俞建金辩称：被告已支付租金是至2012年6月，被告于2012年5月即提出要退房；原告主张的违约金过高，请求按银行同期贷款利率计算；原告应退还3万元押金；被告主张自2013年9月6日起以374430元为基数计算违约金是没有依据的。
原告林丽珠为证明其主张，向本院提供以下证据：
租赁合同一份，欲证明原、被告于2011年5月27日签订租赁合同，约定被告向原告承租坐落在莆田市城厢区梅园路西段3号楼14-16三开间三层房屋；租期三年，自2011年3月1日起至2014年2月28日止；第一年月租金21000元，第二年起每年递增10%，每两个月付款一次；逾期付款按每日千分之三支付违约金，逾期超过一个月原告有权没收押金。
被告俞建金对原告提供的证据质证认为：对合同的真实性无异议，但该合同的第八条违约金的约定以及没收押金的约定不是被告的真实意思，�于霸王条款。
本院审查认为：被告对该证据的真实性没有异议，故对该合同的真实性可予以确认。
原告林丽珠为证明其主张，向本院提供以下证据：
中国农业银行借记卡交易明细清单一份，欲证明被告于2012年4月1日向原告转帐人民币42000元，用于交纳2012年4-5月的租金。
原告对被告提供的证据质证认为：对该证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，该42000元是交纳2012年1月之前的租金，而且自2012年3月1日起双方约定的月租金应为每月23100元，故该款不可能为交纳2012年4、5月的租金。
本院审查认为：原告对该证据的真实性无异议，故可予以确认，但按原、被告签订的租赁合同约定，自2012年3月起，房屋月租金应为23100元，故被告主张该款系支付2012年4-5月的租金缺乏依据，不予采信。
根据上述认定的有效证据，结合庭审情况，本院认定本案事实如下：
原告林丽珠与被告俞建金于2011年5月27日签订《租赁合同》一份，约定被告向原告承租坐落在莆田市城厢区梅园路西段3号楼14-15-16三开间三层房屋；租赁期限三年，自2011年3月1日起至2014年2月28日止；第一年月租金21000元，以后每年递增10%，即第二年月租金23100元，第三年月租金为25410元；出租物业和水电费押金30000元；租金以每两个月为一期支付（第一次支付押金、租金为合同签订之日，以后付款应在每个支付期开始起十日内支付）；被告应依约支付租金，如有拖欠租金，每日按拖欠租金的3‰支付违约金；拖欠租金达一个月以上的，原告有权提前解除合同收回租赁物业，追回所欠租金及没收押金等。之后被告依约使用承租房并支付给原告押金人民币30000元。租赁期间被告以现金或转帐的方式支付了部分租金。2013年9月5日，原告以被告未依约支付租金已构成违约为由，向本院提起诉讼。
对双方当事人争议的下列问题，本院予以分析、认定如下：
一、关于《租赁合同》第八条约定的：“如有拖欠租金，每日按拖欠租金的3‰支付违约金；拖欠租金达一个月以上的，原告有权提前解除合同收回租赁物业，追回所欠租金及没收押金”，该约定是否有效问题。
原告主张该约定系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均有约束力。
被告主张该约定系霸王条款，应是无效的，违约金应依法调整为按银行同期贷款利率计算。
本院审查认为，该约定虽系双方当事人的真实意思表示，合法有效，但因双方既约定押金又约定违约金，该押金实质上也是违约金的一种。根据法律规定，设定违约金的主要目的在于填补守约方的损失，而本案原、被告约定的每日按拖欠租金的3‰支付违约金大大高于原告的实际损失，且被告要求对该过高的违约金进行调�，故本院根据法律规定和本案的实际情况确定由被告承担以拖欠的租金为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算违约金。
二、关于被告已支付租金至何时问题。
原告主张被告只支付租金至2012年1月。
被告主张其已支付租金至2012年6月，并提供中国农业银行借记卡交易明细清单一份，欲证明被告于2012年4月1日向原告转帐人民币42000元，用于交纳2012年4-5月的租金。
本院审查认为，原、被告未在租赁合同中约定租金的支付方式（即通过银行转帐或以现金支付），诉讼期间双方确定租金被告有时支付现金有时通过银行转帐支付。现被告主张其已支付租金至2012年6月，并提供中国农业银行借记卡交易明细清单一份加以证明。原告主张该款系支付被告拖欠的2012年1月之前的租金。因被告提供的该借记卡显示2012年4月1日被告通过农业银行转帐给原告人民币42000元，根据原、被�双方的约定，第一年（即2011年3月1日至2012年2月28日）租金为每月21000元，第二年（即2012年3月1日至2013年2月28日）租金为每月23100元，那么2012年4-5月两个月的租金应为46200元，不可能为被告所转帐的42000元，且根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被告又未能提供其他证据证明自己的该主张，故本院对原告的该主张予以采信，即依法认定该款系用于支付2012年1月之前的租金，被告自2012年2月起未再支付租金。
三、关于被告何时将承租房交还原告的问题。
原告主张被告于2013年5月31日将承租房交还给原告。
被告主张其于2012年7月将承租房交还给原告。
本院审查认为，原告根据租赁合同的约定将房屋移交给被告使用，在被告控制承租房期间对其是否将房屋交还�何时交还房屋负有举证责任，现其既未能提供证据证明其已于2012年7月将房屋交还原告，又未能提供证据推翻原告主张的被告于2013年5月31日才交还房屋，故本院依法按原告的主张认定。
综上所述，本院认为，原告林丽珠与被告俞建金签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，是合法有效的，双方当事人均应依约履行约定的义务。原告依约将房屋交付被告使用后，被告拒不按约付款，已构成违约，故现原告要求被告支付拖欠的租金，符合双方约定和法律规定，本院依法予以支持。被告只支付租金至2012年1月，拖欠自2012年2月1日起至其将房屋交还原告的2013年5月31日止租金。按合同约定，2012年2月1日至同月28日止的租金为人民币21000元；自同年3月1日起至2013年2月28日止月租金为人民币23100元，全年为人民币277200元；自2013年3月1日至同年5月31日月租金为人民币25410元，三个月共计76230元，即被告共拖欠原告租金人民币374430元，该款被告应予支付。原告同时要求被告支付拖欠的租金按日3‰计算的违约金，因该约定的违约金大大高于原告的实际损失，且被告要求对该过高的违约金进行调整，故本院根据法律规定和本案的实际情况调整为由被告支付给原告以拖欠的租金为基数按中国人民银行发布的银行同期贷款利率的四倍计算违约金。因被告已交纳押金人民币30000元，该押金实质上也是违约金，本院已确定被告应承担的违约金总额为以拖欠的租金为基数按银行同期贷款利率的四倍计算违约金，故该30000元应从违约金中扣除。被告主张已支付租金至2012年6月，且其已于2012年7月搬离承租房将房屋交还原告，缺乏事实依据，本院不予采信。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告俞建金应于判决生效之日起十日内支付给原告林丽珠拖欠的租金人民币三十七万四千四百三十元及相应的违约金［其中二万一千元自2012年2月11日起计算；四万六千二百元分别自2012年3月11日、2012年5月11日、2012年7月11日、2012年9月11日、2012年11月11日、2013年1月11日起计算；五万零八百二十元自2013年3月11日起计算；二万五千四百一十元自2013年5月11日起计算，均计至本判决指定的还款之日止，均按中国人民银行发布的银行同期贷款利率的四倍计算，被告已支付的押金（违约金）人民币三万元予以扣抵］。
本案案件受理费�民币11519元，由原告林丽珠负担2940元，被告俞建金8573元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 方新福
代理审判员 郭 升
人民陪审员 陈 琴
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 陈丽清
附：本案所适用的法律法规及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民�院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期�行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。