安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第00430号
上诉人（原审被告）：安徽正创电气有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀山新产业园稻香路9号创业大厦614室。
法定代表人：侯正荣，总经理。
委托代理人：陈立东，安徽金的律师事务所律师。
委托代理人：冯家稳，安徽金的律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阮怀军，无业。
委托代理人：何泉泉，安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人安徽正创电气有限责任公司（以下简称正创公司）因房屋租赁纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年4月13日，阮怀军和正创公司签订《厂房租赁合同》一份，约定阮怀军将位于合肥市大杨镇十张村梁岗组300平方米的厂房租赁给正创公司，租赁期限自2012年4月18日至2013年4月18日；月租金为3000元，签订合同后即付半年租金，此后应提前一个月支付租金；如正创公司拖欠租金满一个月，阮怀军有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2013年3月14日，正创公司和阮怀军经协商确定提前一个月解除合同，正创公司结清了此前的租金及水电费。正创公司搬离厂房时发现厂房内台式空调和12块铜板丢失，遂报案。合肥市公安局庐阳分局经侦查，认定阮怀军及其妻子涉嫌盗窃，并移送检察机关审查起诉，该案尚在审查中。正创公司因发现物品被盗，故未继续搬离厂房，现仍有部分物品存留于厂房。后因双方发生争议，阮怀军提起本案诉讼，请求判令：1、解除阮怀军和正创公司之间签订的《厂房租赁合同》；2、正创公司立即迁出所租赁的位于合肥市庐阳区大杨镇十张村梁岗组的300平方米厂房；3、正创公司立即支付欠付租金3000元，并自2013年4月18日起按月租金3000元标准支付房屋占有使用费至实际迁出之日，暂计至2013年12月17日的房屋占有使用费为24000元；4、正创公司承担本案诉讼费用。
原审法院审理后认为：阮怀军和正创公司签订的《厂房租赁协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。租赁期限到期后，正创公司仍占用租赁厂房，阮怀军没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，现阮怀军要求解除租赁合同、正创公司迁出承租房屋，符合法律规定，予以支持。本案的争议焦点在于正创公司于2013年3月18日之后继续占用阮怀军出租厂房期间是否应当支付占有使用费。正创公司辩称不应承担上述占用期间租赁费用的依据是阮怀军涉嫌盗窃且该案正在侦查过程中，需保留现场。原审法院认为，根据正创公司提交的现有证据来看，并无公安机关查封现场或通知其保留现场的证据，即便为侦破盗窃案件需要也无需保留现场长达一年半之久。考虑到侦破案件确需占用一定期限，原审法院酌定两个月的期限为合理期限，在此期间正创公司可以不支付占有使用费，但自2013年5月18日起应当支付占有使用费。阮怀军主张按照3000元／月标准计算占有使用费，符合合同约定和市场行情，予以支持，据此，自2013年5月18日起至2013年12月17日的占有使用费为21000元（3000元／月×7个月），此后的占有使用费按照上述标准顺延计算至正创公司迁出厂房时止。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除阮怀军和安徽正创电气有限责任公司之间的《厂房租赁合同》；二、安徽正创电气有限责任公司于本判决生效之日十日内迁出其承租的位于合肥市庐阳区大杨镇十张村梁岗组的300平方米厂房；三、安徽正创电气有限责任公司于本判决生效之日十日内支付阮怀军占有使用费21000元（暂算至2013年12月17日，此后的占有使用费按照3000元／月标准顺延计算至实际迁出厂房之日止）；四、驳回阮怀军的其他诉讼请求。案件受理费3556元，由阮怀军负担790元，安徽正创电气有限责任公司负担2766元；公告费400元，由安徽正创电气有限责任公司负担。
上诉人正创公司上诉称：阮怀军涉嫌盗窃正创公司的物品，2013年3月18日，合肥市庐阳公安分局对该案立案侦查，直至2014年5月11日，合肥市庐阳公安分局向合肥市庐阳区人民检察院递交合庐公（刑二）诉字（2014）185号《起诉意见书》。而后该案一直在检察机关审查起诉期间，并经检察院退回补充侦查，该案至今仍未审理结束。因办案机关侦破案件需要保留案发现场，正创公司并未接到办案机关要求搬离厂房的通知，故至今仍有部分物品存留于厂房。因此，正创公司不拖欠阮怀军任何费用，也不应当承担支付阮怀军在盗窃案件审理期间的房屋占有使用费。故请求二审法院改判正创公司不承担支付阮怀军房屋占有使用费，本案一、二审诉讼费用由阮怀军承担。
被上诉人阮怀军答辩称：双方租赁合同未提前解除，正创公司占有使用租赁厂房至今。正创公司所称保护刑事案件现场需要占有厂房没有事实和法律依据，且刑事案件与本案无关联性，正创公司应承担民事责任。请求二审法院依法驳回正创公司的上诉请求，维持原判。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
二审期间，阮怀军提交证据二份，即2014年9月5日合肥市庐阳区人民检察院不起诉决定书，欲证明阮怀军及其妻子涉嫌盗窃罪的事实不清，证据不足，检察机关决定对阮怀军及其妻子不起诉，故正创公司上诉理由不成立。正创公司质证意见为对此证据三性均无异性，但称正创公司已在2014年9月向合肥市人民检察院提起申诉，本案仍在正在审理中。
二审期间，正创公司提交补充证据二份，补充证据一：正创公司法定代表人侯正荣与阮怀军叔叔2013年6月5日和6月20日的通话录音，欲证明阮怀军的叔叔曾答应等刑事案件处理后正创公司再搬走厂房内所属物品，同时阮怀军的叔叔与侯正荣协商说房租不要了。补充证据二：搬家公司工作人员周朝良、谢龙出具的《证明》，欲证明2013年7月7日，正创公司到阮怀军处搬东西，阮怀军不让搬的事实。阮怀军的质证意见为，对于补充证据一，无法核实其真实性，阮怀军对此事并不知晓，即使阮怀军叔叔说过不要房租，其行为也不能代表阮怀军，此份证据不能达到正创公司的证明目的。对于补充证据二，阮怀军认可正创公司曾要求搬走相关设备的事实，但当时阮怀军不让正创公司搬走承租厂房内的物品，是因为正创公司欠付房租。
本院认为：首先，在双方租赁合同到期前，双方于2013年3月14日协商确定原租赁合同期限提前一个月解除，即于2013年3月18日解除，该约定不违反法律规定，故应当认定双方租赁合同关系已于2013年3月18日解除。原审法院认为其在双方协商解除租赁合同后又产生不定期租赁合同关系，没有事实依据，其判令解除双方之间所谓的不定期租赁合同，缺乏前提条件，应予纠正。在原租赁合同提前解除后，正创公司负有将承租房屋返还，搬离房屋内设备的合同义务，并在未履行上述义务的情况下，应当向阮怀军支付租赁合同解除后其实际占有该房屋所产生的占有使用费，这在法律上是没有疑义的。其次，在双方租赁合同于2013年3月18日提前解除后，由于正创公司发现物品缺失并报案，导致双方未能按照合同约定和法律规定及时交接承租房租，因此导致双方就房屋占有使用费问题产生争议。双方的争议焦点在于正创公司长期未搬离厂房内物品而实际占有使用该房屋是否具有正当理由，以及正创公司应当承担的房屋占有使用费之数额问题。现就此点争议，依法分析认定如下：
从本案现有证据来看，双方之间就正创公司该出租厂房内设备财物的搬离问题的相关事实，可分为三个阶段，第一阶段：2013年3月18日盗窃案件发生后至2013年7月6日。此期间，正创公司占有使用阮怀军的涉案厂房，阮怀军没有提出异议，此期间阮怀军要求正创公司搬离租住厂房相关设备。第二阶段：2013年7月7日至2013年12月17日。2013年7月7日正创公司至阮怀军处要求搬离案涉厂房的相关设备，阮怀军以正创公司拖欠房租为由，拒绝正创公司搬走案涉厂房内的相关设备，故正创公司未搬离。第三阶段：2013年12月18日至今，阮怀军于2013年12月18日就此案起诉至原审法院，要求解除双方签订的《厂房租赁合同》，并要求正创公司立即迁出所租赁的案涉厂房并支付相应房屋占有使用费用，在此期间正创公司仍未搬离案涉厂房。
1、关于第一阶段房屋占有使用费的问题。正创公司称因为阮怀军涉嫌盗窃且该案仍未审理结束，办案侦破案件需要保留案发现场，故其不应支付占有使用费。但从正创公司提交的现有证据来看，其并未提供办案机关关于需要保留案发现场的通知、文书及相关证据，在二审中其也承认，办案机关并未要求其搬离或不搬离涉案厂房，只是正创公司自身认为案件调查需要保留现场，故没有搬离案涉厂房。二审期间，正创公司申请法院调取公安机关需保留案发后现场的证据，本院依法到合肥市公安局庐阳分局责任区刑警二队调查核实，刑警二队出具书面《情况说明》中载明“关于侯正荣被盗窃案中我单位负责侦查时，在现场勘查后我单位未口头要求双方保留被盗现场，也没有发相关需要保留现场的书面通知书”，因正创公司未能举证其占有使用案涉房屋系办案机关要求的相关证据，且案涉厂房内仍有正创公司部分生产材料及机械设备未搬离。故对正创公司此节上诉意见，不予支持。另原审法院考虑到侦破案件确需占用一定期间，酌定扣除两个月的占有使用期限后，从2013年5月18日起计算，判令正创公司支付阮怀军占有使用费用，并无不妥，本院予以维持。正创公司称阮怀军的叔叔曾在电话中同意不收取房租相关事宜，因该份录音通话双方并无阮怀军本人，且阮怀军也予以否认曾同意其叔叔协商免除相关房租事宜，故正创公司提供的此份电话录音，尚不能证明免除相关房租系阮怀军的真实意思表示，本院不予采信。正创公司应支付阮怀军2013年5月18日至2013年7月6日的房屋占有使用费用5000元（3000元／月÷30天×50天）。
2、关于第二阶段房屋占有使用费的问题。正创公司上诉称2013年7月7日，其到阮怀军处搬离相关物品，阮怀军不让搬离，故其不应支付其后的房屋占有费。阮怀军认可正创公司曾要求搬离的事实，但称因正创公司未支付拖欠房租故没有同意正创公司搬离。本院认为，阮怀军不让正创公司搬离，在法律上显然不能理解为其在正创公司业已拖欠租金的情况下意欲在双方之间单方强制延续原租赁合同关系，而应理解为是一种为将来实现租金权益救济而单方采取的扣留对方财物的措施，这显然缺乏合理性，也缺乏法律依据。正创公司与阮怀军之间的纠纷系房屋租赁合同纠纷，若阮怀军认为正创公司拖欠房屋租金，应通过协商或法律途径来主张其权利，阮怀军并无权利扣留正创公司的案涉厂房内的设备。阮怀军在正创公司要求搬离的情况下，以对方拖欠租金为由扣押对方物品致使正创公司不能搬离，具有明显的过错，其在本案中要求正创公司承担在此情形下产生的占有使用费，依据明显不足，本院依法不予支持。
3、关于第三阶段房屋占有使用费的问题。2013年12月18日，阮怀军就此案起诉至原审法院，诉请正创公司立即迁出所租赁的案涉厂房并支付相应房屋占有使用费用等，该意思表达是明确的并具有法律行为的效力，在此种情况下，正创公司仍占有使用阮怀军的案涉厂房，显然没有合法的依据，故正创公司主张其不应支付阮怀军起诉后的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00353号民事判决第二、四项，即：“安徽正创电气有限责任公司于本判决生效之日十日内迁出其承租的位于合肥市庐阳区大杨镇十张村梁岗组的300平方米厂房”；“驳回阮怀军的其他诉讼请求”。
二、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00353号民事判决第三项为：安徽正创电气有限责任公司于本判决生效之日十日内支付阮怀军2013年5月18日至2013年7月6日房屋占有使用费5000元，2013年12月18日此后的房屋占有使用费按照3000元／月标准顺延计算至实际迁出厂房之日止。
三、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00353号民事判决第一项，即“解除阮怀军和安徽正创电气有限责任公司之间的《厂房租赁合同》”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院一审案件受理费3556元，由阮怀军负担1556元，安徽正创电气有限责任公司负担2000元；公告费400元，由安徽正创电气有限责任公司负担。二审案件受理费325元，由上诉人安徽正创电气有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年三月十八日
书 记 员 朱 敏
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第四十六条由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失，人民法院应予支持。