广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第840号
原告：冯小龙，男，1969年3月1日出生，汉族，住广东省四会市。
委托代理人：陈润，系广东金丰华律师事务所律师。
被告：林良柱，男，1985年3月11日出生，汉族，住广东省阳春市。
被告：林良敏，男，1986年12月12日出生，汉族，住广东省阳春市。
原告冯小龙诉被告林良柱、林良敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理。依法由审判员伍青花于2014年10月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯小龙及委托代理人陈润，被告林良柱、林良敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与两被告于2014年4月2日签订《房地产买卖合同》，约定两被告向原告出售位于中山市＊＊镇＊＊居＊幢＊梯＊＊＊房。原告于合同签订前已支付定金40000元，签订当日又向两被告支付定金110000元，并约定该定金用于两被告返还银行按揭贷款以便解除银行抵押，但两被告在收到该款后用作其他，原告多次催告均拖延，未履行双方约定。至此，两被告的行为已构成根本性违约，致使合同无法履行。原告有权解除合同，并要求两被告双倍返还定金并赔偿原告利息损失。故为维护自身合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》相关规定，诉至法院，请求：1、判决解除原告与两被告于2014年4月2日签订的《房地产买卖合同》；2、判令两被告双倍返还定金300000元，并赔偿原告利息损失4000元（以150000元为本金，自2014年4月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日，暂计至2014年8月2日为4000元）。三、本案诉讼费由两被告承担。
原告对其主张在诉讼中提供的主要证据有：1.房地产买卖合同；2.房地产权属证书复印件；3.律师函及邮单。
被告林良柱、林良敏对原告诉称的部分事实，即双方签订房地产买卖合同，收取了原告所支付的两次房款共150000元，以及截止本案庭审时尚未清偿涉案房屋银行贷款，双方尚未完成房屋交易的定金等予以确认。但辩称：不同意解除合同，希望与原告协商继续履行合同。虽然已收楼款因自身原因曾挪作他用，但后来系原告不同意交易才没有返还银行贷款，现在只要原告同意履行合同，我方可以马上返还贷款并办理过户手续。
两被告亦提供房地产买卖合同、收据及涉案房屋土地使用权证及房产证作为证据。
经审理查明：原告与两被告经人介绍认识，双方于2014年3月26日，就买卖位于中山市＊＊镇＊＊居＊幢＊梯＊＊＊号房达成初步口头意向。当日原告委托朋友“宁莉”向两被告支付购房定金4万元，两被告向缴款人出具收据，载：“今收到宁莉交来中山市＊＊镇＊＊居＊幢＊梯＊＊＊房，人民币定金4万元（总楼价32.3万元）。
2014年4月2日，双方签订《房地产买卖合同》，书面确定房屋座落、房产证号及总价款为32.3万元。合同第二条关于付款方式，约定：1.乙方（冯小龙）于2014年3月26日前支付甲方购房定金40000元，届时直接冲抵房款。大定金：110000元于2014年4月2日缴付。第五条关于违约责任：（1）在本合同签订后，甲方（林良柱、林良敏）不得以任何理由终止或私自出售，出租予他人，否则由此导致无法顺利过户或延期交易过户乙方名下，视同甲方恶意违约，甲方应在五个工作日内一次性如数退还所收的乙方款项及经济损失，并双倍定金赔偿予乙方；（2）若乙方中途不买，甲方所收定金不予退还。合同第八条补充事项，载”现已收到乙方房款定金合计150000元。但该合同没有明确约定购房余款支付及双方办理房屋交接、过户手续等时间或期限。
合同签订当日，原告依约再支付了房款110000元。双方口头约定该款由两被告用于返还房屋尚欠银行的按揭贷款。两被告收到该款后，挪作他用，没有用于返还按揭贷款。原告多次催促无果后，于2014年8月29日委托广东金丰华律师事务所陈润律师向两被告发出一份律师函，指出两被告未按合同及口头约定，收到楼款后没有及时办理还贷解除银行抵押，已构成违约。限令被告在收函后三日内清偿银行贷款并履行合同，否则将诉诸法院，承担相应的违约责任。两被告于9月2日收到该函，但双方未就合同履行达成一致协议。原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。
另查：两被告系兄弟关系，案涉房屋位于中山市＊＊镇＊＊居＊幢＊梯＊＊＊号房，由两人通过银行按揭方式共同购买，各占二分之一产权份额。于2009年9月23日取得房屋产权证，分别为中府国用（2009）第易3134＊＊号，中府字第02090246＊＊号、中府字第02090246＊＊号，并办理了银行按揭贷款抵押登记。庭审中两被告确认，原、被告签订《房地产买卖合同》时，该房尚欠银行按揭贷款约10万余元；截止本案辩论终结，两被告尚未还清该银行按揭贷款。
原、被告确认，于2014年7月两被告已将案涉房屋交付给原告占有使用。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。两被告与原告签订的关于买卖拥有合法产权的房屋，原告知晓房屋交易时尚存在银行按揭贷款未还清，并自愿支付首期房款用于清偿该贷款。合同没有违反法律法规的禁止性规定，系双方真实的意思表示，合法有效。本院予以确认。故双方应遵照合同及相关法律履行各自的义务。两被告在收取了原告支付的房款后，没有积极清偿按揭贷款，促成房屋符合顺利交易的状态，且经被告多次口头催促、发送律师函等，均未积极履行，显然不当。且其当庭确认，双方有口头约定该款用于清偿银行按揭贷款，故已经构成违约。本案的争议焦点系：（1）两被告的行为是否构成根本违约，即原告是否有权解除合同；（2）两被告应承担的违约责任，即双方倍定金适用的标准。具体分析如下：
关于焦点一，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，达成一致的房屋买卖协议，并约定了标的、价款、首期款支付期限及违约责任，具备买卖合同的一般内容且已经生效。但没有约定余款及房屋交易的时间或期限，亦系存在内容缺陷即为不完备条款的合同。根据《合同法》第六十一条、第六十二条，合同生效后，当事人就履行期限等内容没有约定的，可以协议补充；不能补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。就履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。同时，《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。具体到本案中，双方签订合同的目的是买卖房屋，原告支付定金及首期价款，被告应先予清偿所欠银行的按揭贷款以解除抵押，确保房屋可以顺利交易过户。合同虽未约定办理产权交易的时间或期限，但根据一般交易习惯，两被告若积极作为，可以在两个月内清偿按揭贷款、解除抵押，使房屋符合可顺利进行产权交易的条件。原告在等待了合理期限后，多次催促被告履行义务，并发送律师函，足以证明其已经履行了催告义务。两被告在收款逾四个月后，尚未清偿银行贷款，显然已经怠于履行主要债务，构成违约。且在收到原告律师函及本案诉讼材料后，直至本案辩论终结，两被告仍未清偿银行贷款。原告有足够理由对两被告失去信任而担心合同目的不能实现。因此，要求解除合同，实属正当。被告关于已交付房屋，担心原告不再购买而未清偿按揭贷款，要求继续履行合同的辩解，理据不足且不合逻辑，本院不予采信。故确认双方所签订的《房地产买卖合同》于两被告收到本案应诉材料之日，即2014年9月14日解除。
关于焦点二。双方所签订的《房地产买卖合同》虽约定了关于没收或双倍退还的定金罚责。但合同中出现了三个关于定金的不同数额，即第二条付款方式中所载“定金40000元”，“大定金110000元”，而第八条补充事项又载“房款定金合计150000元”。即双方由于对法律规定、合同条款以及违约责任等的不理解、不清晰等原因，对定金罚责适用的定金数额并没有明确、一致的意见。而因该合同系第三方所草拟的格式合同，故该约定不明不可归责于任何一方。根据前述焦点一中关于合同约定不明时的相应法律规定，本院结合一般交易习惯及合同标的、违约情形、过错程度等因素综合确定。具体到本案中，双方自2014年4月签订合同，原告支付总价款150000元，至合同于2014年9月14日解除，期间共5个月，结合两被告占用原告所支付的房款资金，对比该期间内银行同期同类贷款利率水平，案涉房屋在该期间内价格浮动及房地产市场活跃情况，《房地产买卖合同》总标的等因素，本院酌定以40000元为定金基数，适用合同有关违约责任的约定。原告在主张定金罚责的同时要求赔偿已支付款项的利息损失，属于对违约责任的双重适用。经本院依法释明后，原告未作选择，本院依法按有利于原告原则，以双方退还定金40000元予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
原告冯小龙与被告林良柱、林良敏于2014年4月2日签订的关于买卖中山市＊＊镇＊＊居＊幢＊梯＊＊＊号房的《房地产买卖合同》于2014年9月14日解除；
被告林良柱、林良敏应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告冯小龙返还购房款150000元，并支付违约金40000元。
如果被告林良柱、林良敏未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5860元，减半收取2930元（原告冯小龙已预交），由被告林良柱、林良敏负担，该款两被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 伍青花
二〇一四年十一月十七日
书记员 王莉森