北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03070号
上诉人（原审原告）王×1，男，1952年10月27日出生。
委托代理人李松，北京市盛峰律师事务所律师。
委托代理人彭建，北京市盛峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京宣房投资管理公司，住所地北京市西城区右安门内大街15号。
法定代表人任伟，董事长。
委托代理人王毓华，女，1956年11月18日出生。
委托代理人赵雪芬，女，1956年3月20日出生。
被上诉人（原审被告）王×2，女，1970年7月7日出生。
上诉人王×1因确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第17964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年8月，王×1诉至原审法院称：我与王×2系叔侄关系。北京市西城区43号平房一间（简称涉案房屋）的承租人系我母亲贾×（已死亡）。2007年8月，涉案房屋所在区域启动拆迁，拆迁过程中贾×去世，但涉案房屋并未变更承租人。虽然王×2及案外人王×3、胡×的户口登记在涉案房屋，但其三人均不符合变更承租人的条件。2013年4月25日，北京宣房投资管理公司（简称宣房公司）、王×2在我不知情的情况下，擅自签订《购买公有住宅平房协议书》。宣房公司将我母亲承租的平房直接出售给王×2。王×2不是涉案房屋的承租人，根据北京市直管公房的相关规定，王×2也没有权利购买涉案房屋。我多次找宣房公司查询，该公司负责人称涉案房屋登记的承租人仍为贾×。可见，宣房公司明知王×2不是合法承租人，仍违反规定将涉案房屋出售给王×2。我认为，宣房公司、王×2签订的《购买公有住宅平房协议书》违反了北京市关于公有住房的相关管理规定，应为无效合同。故我起诉请求确认宣房公司、王×2于2013年4月25日签订的《购买公有住宅平房协议书》无效；诉讼费由宣房公司、王×2承担。
宣房公司辩称：北京市西城区43号原承租人为贾×，承租东房1间，使用面积8.6平方米。贾×于2007年8月去世。现在该地区正在拆迁中。该处房屋户口共有三人，分别为户主王×3（贾×之女）、胡×（户主之女）、王×2（户主之侄女）。王×1既不在涉案房屋居住，户口也不在涉案房屋。因此王×1与涉案房屋没有任何关系，更不具备对《购买公有住宅平房协议书》是否有效提起诉讼的主体资格。我公司请求法院驳回王×1的诉讼请求。
王×2辩称：我与宣房公司于2013年4月25日签订的《购买公有住宅平房协议书》有效。王×1在涉案房屋没有户口，也没有在此居住过，王×1自己有两套独立住房，故我与宣房公司签订协议与王×1无关，王×1的诉讼主体不适格。我从上托儿所到高中毕业，一直与爷爷、奶奶、姑姑共同生活在涉案房屋。后来姑姑结婚，和姑父一起也住在此房内。为缓解他们住房太紧张的实际情况，我才没有继续居住。2012年涉案房屋拆迁，因原承租人贾×过世，根据中信房地产公司的要求，经房管局批准，我代表姑姑和妹妹签订协议。所以我无任何过失，该协议应为有效。我请求法院驳回王×1的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案房屋属于公房，承租人的继承人并无继承权，且王×1的户籍一直未登记在涉案房屋。根据公有住宅租赁合同的约定，王×1不具备承租、购买涉案房屋的资格。拆迁时，涉案房屋内登记户口三人，分别为王×3、胡×、王×2，其三人均同意王×2作为家庭成员的代表，与宣房公司签订《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》的行为，并未损害王×1的利益，亦不存在违反上述法律规定的情形，应属合法有效，故王×1的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审法院于2013年12月判决：驳回王×1的诉讼请求。
原审法院判决后，王×1不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其诉讼请求，或发回重审。王×1的主要上诉理由为：原审法院认定事实错误，涉案房屋系王×1之母贾×承租，虽然承租公房本身不能作为遗产进行分割，但是由公房转化而来的拆迁利益仍旧属于贾×的遗产，基于涉案房屋所得到的拆迁利益应由贾×的所有继承人享有；《关于拆迁范围内直管公房承租人购买公有住宅平房、简易楼、筒子楼的通知》明确规定，“公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人，房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照本办法第二十七条规定给予补偿”，故公房应该出售给承租人的，而王×2并非涉案房屋承租人，宣房公司在明知承租人是贾×的情况下仍将涉案房屋出售给王×2，违反了上述规定，也侵害了王×1的继承权；王×2为侵吞贾×的财产，不惜与宣房公司串通签下承诺，即宣房公司已预见到将来可能会因此问题产生家庭纠纷，上述事实足以证明宣房公司与王×2并非善意，其行为侵害了王×1作为继承人的合法权益，二者签订的购房协议应认定为无效等等。王×1同意原审判决。
经审理查明：王×1与王×2系叔侄。
北京市西城区43号东房一间原系王×1之母贾×承租的公房。2000年5月11日，贾×（乙方）与原北京市宣武区陶然亭房管所（甲方）签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定了该房屋承租事宜，其中第七条约定，“租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续”。贾×的户籍于1994年7月14日从北京市西城区43号迁出，迁至北京市西城区22号。王×1的户籍原在北京市西城区22号，2011年7月14日迁至北京市东城区4号。登记在北京市西城区43号内的户籍人口有三人，分别为：王×3（户主）、胡×（曾用名胡×1、户主之女）、王×2（户主之侄女）。其中，王×3、王×2的户籍分别于1965年9月6日、1977年9月2日迁入该址，胡×的户籍于1984年8月7日登记在该址。贾×于2007年8月15日死亡。
因北京市西城区43号涉及拆迁，2013年4月25日，王×2书写申请一份，内容为：“本人王×2，住43号东房一间，使用面积8.6平方米。该房屋承租人是我奶奶贾×。我奶奶于2007年8月15日因病去世。该房屋有一个户口本，户主是王×3（是承租人之女），胡×（是承租人之外孙女），之侄女王×2（是承租人之孙女）。现房屋拆迁，经以上家庭成员协商，同意由本人王×2作为此处住房优惠购房人办理购房手续。如因购房所引起的一切家庭纠纷由本人负法律责任，以及经济赔偿责任，与产权单位无关。”王×3、胡×在该份申请上签字并捺印表示同意。
2013年4月25日，宣房公司（甲方、售房单位）与王×2（乙方、购房人）签订《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》，约定：“根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府第87号令）、《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》及其《补充协议》（京国土房管字（2001）1281号和1286号文件）和有关文件精神，签订本协议。一、甲方经宣武区房改办批准出售宣武区43号平房（简易楼、筒子楼），乙方自愿购买上述住房；二、甲乙双方共同认可上述房屋建筑面积为11.46平方米；三、经计算，房价款为人民币3585元整；四、乙方同意从其所购房屋拆迁补偿款中扣除上述房价款；五、甲方从本协议签订次月起，停止收取乙方房租。”
诉讼中，王×1提交《关于拆迁范围内直管公房承租人购买公有住宅平房、简易楼、筒子楼的通知》、《拆迁有关问题告知书》、《致被拆迁居民的一封信》等证据，以主张公有住房按照房改政策只能出售给房屋承租人，而王×2并非涉案房屋的承租人，只有贾×才能签订协议、享受安置。宣房公司对上述证据的真实性均认可，但称列入拆迁范围的房屋不再进行承租人的变更，因涉案房屋承租人已经去世，进行承租人变更没有意义，所以原承租人去世后，按现住人及在册户口，推举购房人，经过审核，签订协议直接购房。王×2则表示没有见过上述文件。
上述事实，有《北京市公有住宅租赁合同》、户口簿、死亡医学证明书、申请、《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》、《关于拆迁范围内直管公房承租人购买公有住宅平房、简易楼、筒子楼的通知》、《拆迁有关问题告知书》、《致被拆迁居民的一封信》以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案中，涉案房屋原系公房，原承租人贾×享有的公房承租权并不属于法律规定的公民可继承财产的范围，贾×死亡后，其继承人对涉案房屋并不享有继承权。另，王×1的户籍一直未登记在涉案房屋处，根据《北京市公有住宅租赁合同》的相关约定，王×1亦不具备被选定为涉案房屋承租人、购买人的资格。拆迁时，宣房公司选择与王×2签订《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》的行为，并未损害到王×1的利益，亦无违反法律及行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。王×1上诉主张宣房公司与王×2恶意串通损害王×1之合法利益，缺乏事实依据，本院不予采信。原审判决并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元、二审案件受理费70元，均由王×1负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 馨
代理审判员 张 洁
代理审判员 李俊晔
二〇一四年四月十八日
书 记 员 张 璐