河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商梁民初字第03537号
原告某某部队。
委托代理人王志英，河南君盟律师事务所律师。
被告任某，女，汉族，1969年8月1日生。
委托代理人牛某某，男，汉族。
原告某某部队（以下简称某某部队）诉被告任某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月6日受理后，依法组成合议庭，由审判员陈志强担任审判长，审判员黄清培、尹德勇参加合议。于2014年12月17日公开开庭进行了审理。原告某某部队委托代理人王志英，被告任某委托代理人牛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年4月29日，71320部队与被告任某签订《房屋租赁合同》约定：部队将位于商丘市团结西路西至东第11号门面房（上下两层）交给任某承租，用于经营俱乐部，租期自2008年5月1日起至2009年5月1日止，年租金为16800元。2009年5月5日16时许，商丘公安局防暴支队干警同商丘市水务公司工作人员到被告任某经营的“战地酒吧”俱乐部检查用水情况时与被告任某的丈夫牛某某发生争执，从此被告经营的俱乐部不再营业，长期闲置占用，既不交付租金，也不返还房屋，至今已达5年之久。2012年9月，经上级部队批准，71320部队向原告某某部队移交了部分房地产，其中包括出租给被告任某的门面房。71320部队作为原房屋出租人的权利义务，继续由原告行使和承担。上述房屋交接后，原告多次找到被告要求其支付拖欠的租金并限期搬离租赁房屋，被告非但置之不理，反而提出种种无理要求。综上，被告承租的房屋合同到期后，双方当事人并未续签租赁合同，被告长期占用租赁房屋，已无合同依据。被告与案外人因故发生争执，与出租人无关。此外，该租赁房屋位于商丘市区繁华地段，租金也是逐年上涨，被告长期占用该房屋拒不交纳租金，严重侵害了原告的合法权益。诉请法院判令被告：1、支付拖欠的房屋租金166610元（暂计算至起诉之日；起诉之后至被告实际搬离租赁房屋期间的租金，按本年度同一地段出租房屋租金计算）。2、限期搬离租赁房屋，并将其完好无损移交给原告。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：2009年4月29日，任某与71320部队续签《房屋租赁合同》约定：房租、水、电费由71320部队房管处收缴，与当地水务公司无关。30日晚71320部队负责管理水电的士兵小赵和71320部队房管处军官丁波不查看水表实际用量、不出具水票就要求给其3000元现金，遭到任某夫妻当场拒绝。事后，丁波、小赵就联络商丘水务公司共同实施报复，关停水电，至今没有恢复，侵害长达6年之久，损失巨大。71320部队在商丘市团结西路所建门面房屋对外出租经营，该房屋性质为非营房，应依法到县级以上房屋管理部门办理不动产登记；到工商局申、领经营许可证；到税务局依法纳税并依法取得房屋经营、出租许可证。原告非法经营，理应依法受到惩处，收缴违法所得。71320部队与某某部队是两个单位，经营性房屋非营房，产权转移变更应依法到房屋管理部门办理变更过户登记，没有办理变更过户登记，某某部队起诉主体不适格。且拒付租金的诉讼时效期间为1年。综上，反诉要求依法判令：1、驳回原告的起诉或诉讼请求。2、原告停止侵权，恢复水、电使用，赔偿由此给原告造成的停业损失1666100元，评估费用由原告承担。3、依法给予原告的不法行为予以训诫，收缴原告非法经营所得。
本案争议焦点：1、原告起诉被告主体是否适格。2、原告诉请有无事实法律依据，能否得到支持。
原告向本院提交的证据有：1、2008年4月29日，71320部队商丘营房管理处与任某签订的《房屋租赁合同》一份，证明：①该合同约定租期一年，自2008年5月1日至2009年5月1日，年租金16800元。水电费以水务公司、电业局有关收费标准执行，任某每月交纳一次，交纳500元租赁保证金，经部队确认，任某退房时无房屋和设施损坏退还保证金。②该合同到期后，双方再未续签租赁合同，被告却一直占用该房屋，拒不交付租金至今。③该租赁合同系71320部队商丘营房管理处在办理交接手续时交付原告行使权利、履行义务。2、2007年3月30日，71320部队商丘营房管理处与牛某某签订的《房屋租赁合同》一份，证明该合同约定租期一年，自2007年5月1日至2008年5月1日，年租金16800元。水电费以水务公司、电业局有关收费标准执行，牛某某每月交纳一次，交纳500元租赁保证金，经部队确认，牛某某退房时无房屋和设施损坏退还保证金。3、2012年9月，集团军商丘营房管理处交接文件一组，证明：①71320部队商丘营房管理处与某某部队签订军队房地产及人员交接手续，其中包括出租给本案被告任某在内的商丘市团结路门面房。至此，该门面房所有权归本案原告所有。②交接文件附表，其中房租收缴情况统计表显示被告未交付租金。4、中国人民解放军陆军第二十集团军出具的《证明》一份，证明二十集团军防空旅与某某部队系同一单位，前者为部队内部番号，后者为对外代号。5、照片二张，证明照片拍摄于2013年5月28日、2014年8月16日，显示被告经营的俱乐部一直处于闲置歇业状态。6、2013年6月2日，原告与案外人商丘鑫联房产投资开发有限公司签订的《军队房地产租赁合同》一份，证明：①该合同租期一年，自2013年5月20日至2014年5月20日止，租金为每月每平方米15元。②该合同的门面房位于被告俱乐部西邻，属同一地段同一位置，租金也应相同。7、2014年1月1日，原告与案外人马锦信签订的《军队房地产租赁合同》一份，证明：①该合同租期一年，自2014年1月1日至2014年12月31日止，租金为每月每平方米20元。②该合同的门面房位于被告俱乐部东邻，属同一地段同一位置，租金也应相同。8、交纳水费票据一张，证明任某以前租赁户向水务公司交纳水费的事实。9、2009年6月18日，71320部队商丘营房管理处出具的《情况说明》一份，证明该部团结西路空余房地产（高炮旅大门西）门面房用水为商丘市水务公司管理和收费。10、（2010）商梁刑初字第373号刑事判决书一份，证明本案被告因用水与案外人发生争执，与原告无关。
被告向本院提交的证据有：1、2007年3月30日，71320部队商丘营房管理处出具的收取牛某某水电押金《收款收据》一张，证明房屋租金、水电费的收取都是该部队营房管理处负责。2、照片5张。3、2009年4月19日，任某交纳租金，部队出具的发票一张。证明原告按时交纳租金，几天后部队人员又来收取水费3000元，且不开发票、不给打条，遭到拒绝后，2009年“五一”放假后，部队就带着水务公司及公安人员强制停水，公安人员因此渎职涉案。后来电也停了，是部队的行为导致被告无法经营，直至今日没有协商好。4、2009年4月29日，任某与71320部队商丘房地产管理处签订的《房屋租赁合同》一份，证明该合同第四条约定“水电费在抄表5日内向部队统一交纳”，与证据1可以相互印证，证明水电费交给部队，而不是水务公司。
经庭审质证，双方当事人对对方提交的证据均有异议，本院根据证据的合法性、真实性、关联性作如下认定：
一、原告提交的证据，被告认为原告首先应提供房屋变更过户登记手续、营业执照、完税证明、对外出租经营许可证等相关证据，否则原告主体不适格、经营不合法，不应得到法律的保护，对其他证据不予质证。本院认为，部队的房地产受《军队房地产管理条例》调整，其军队房地产的变更不需要到地方县以上房屋管理部门办理过户登记手续，被告要求原告提供房屋变更过户登记手续，没有法律依据，本院不予支持。部队闲余房地产对外出租经营，是否办理营业执照、完税证明、对外出租经营许可证等相关手续属行政管理范畴，即使未办理上述相关手续，依法应承担相应的行政责任，与本案审理的租赁合同并不矛盾。被告以原告出租的房屋存在行政瑕疵对抗承担民事责任，没有法律依据，本院不予支持。原告提交的证据客观真实、合法、且与本案有关联性，其证明力，本院予以采信。
二、被告提交的证据1，原告有异议，认为部队收取的是保证金，水电费由相关部门收取。本院认为，该收款收据载明水电押金500元，本院予以采信。
三、被告提交的证据2、3，原告认为，该证据不能证明被告租赁的房屋开办“战地酒吧”俱乐部停业是部队人员造成。本院认为，结合原告提交的证据10，可以认定2009年5月5日，“战地酒吧”俱乐部因用水与水务公司发生争执，牛某某受轻微伤，涉案人员构成犯罪，此后“战地酒吧”俱乐部停业至今，本院予以采信。
根据上述认证及庭审调查查明：2007年3月30日，71320部队商丘营房管理处（甲方）与牛某某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1、租赁房屋用途：乙方租赁房屋经营项目为俱乐部。2、租赁期限：自2007年5月1日到2008年5月1日，租期一年，合同到期本协议自行终止。乙方若继续租赁，应在本协议期满前一个月，与甲方就租金和租期等事宜协商一致后，重新签订协议。3、租赁金额及支付方式：年租金16800元。合同签订时，乙方一次性付清一年租金。水电费以自来水公司、电业局有关收费标准规定执行，乙方每月交纳一次。交纳500元的租赁保证金，经甲方确认，乙方退房时无房屋和设施损坏退还保证金。4、双方的权利义务等。上述合同签订后，牛某某交纳当年的房租并装修该房屋开办了“战地酒吧”俱乐部。2008年4月29日、2009年4月29日，任某与71320部队商丘营房管理处续签《房屋租赁合同》各一份，除租赁期限作了相应的变更外，其余内容没变。2009年5月5日，“战地酒吧”俱乐部因用水与水务公司发生争执，牛某某受轻微伤，涉案公安人员因渎职构成犯罪，此后“战地酒吧”俱乐部停业至今，任某、牛某某未再续签合同，也未向部队交纳房租。
另查明：1、任某与牛某某为夫妻关系。2、任某租金交至2010年5月1日。3、2012年9月8日，71320部队将商丘营房管理处撤销，原营房管理处部分人员及管理的房地产（包括被告租赁的房屋）移交给某某部队接管。4、某某部队接管后，与案外人承租户签订的《军队房地产租赁合同》约定的租金为15-20元∕平方米。
本院认为，某某部队从2012年9月8日接管71320部队商丘营房管理处部分人员及管理的房地产（包括被告租赁的房屋）后，原71320部队商丘营房管理处的权利和义务随之转移至某某部队享有和承担。原告起诉被告符合民诉法第一百一十九条规定的条件，主体适格，本院予以确认。被告辩称其租赁的房屋并非营房，是部队对外经营的商业用房，71320部队商丘营房管理处将该房屋移交给某某部队应依地方房屋管理部门变更过户登记为准，没有办理变更过户登记，原告主体不适格的理由，因没有法律依据，本院不予确认。
2009年4月29日，被告任某与71320部队商丘营房管理处续签《房屋租赁合同》，约定年租金16800元；租赁期限自2009年5月1日到2010年5月1日，租期一年，合同到期本协议自行终止；承租人若继续租赁，应在本协议期满前一个月，与出租人就租金和租期等事宜协商一致后，重新签订协议。是双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。该合同到期后，双方当事人再未续签租赁合同，被告既不交纳租金，也不将租赁物返还出租人，继续占用该房屋已没有合同依据，故原告要求被告限期搬离租赁房屋移交给原告的诉讼请求，本院予以支持。关于租金问题，鉴于2009年4月29日被告任某是与71320部队商丘营房管理处签订的租赁合同，该合同到期后虽未续签租赁合同，被告占有该房屋，71320部队商丘营房管理处是否及时主张租金权利不清。某某部队接管该房屋后是否及时主张租金权利，本次诉讼也未提交有效证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，结合拒付租金的诉讼时效期间为1年，故原告要求被告支付拖欠的房屋租金166610元的诉请，部分予以支持，具体数额为1年（自2013年11月6日至2014年11月6日起诉之日）的租金16800元，起诉之后的租金按合同约定的年租金16800元计算到实际返还租赁物日止，超过部分，本院不予支持。原告要求按目前同地段租金标准计算，因原、被告未达成新合同，原告也没有及时主张权利，应视为对原合同的默认，故本院不予支持。被告的反诉，因未交纳反诉费用，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、被告任某于本判决生效之日起十日内搬离承租的房屋，并将该房屋移交给原告某某部队。
二、被告任某支付原告某某部队房屋租金16800元，原告起诉日之后的租金按合同约定的年租金16800元计算到被告实际返还租赁物日止。
案件受理费3640元，原告负担3420元，被告负担220元。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于商丘市中级人民法院。
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审判长 陈志强
审判员 黄清培
审判员 尹德勇
二〇一五年二月二十六日
书记员 孔 媛