江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民初字第02162号
原告孙晓园，个体户。
被告王栋，务工。
原告孙晓园诉被告王栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告孙晓园、被告王栋均到庭参加诉讼。审理中，原告孙晓园申请保全并提供担保，本院依法裁定查封了被告王栋名下的泗洪县黄山路东侧（中正时代城）2幢二单元1106室房屋。本案现已审理终结。
原告孙晓园诉称：2014年12月31日，原告孙晓园通过中介与被告王栋签订《房屋买卖合同》，约定将原告孙晓园所有的中正时代城2幢二单元1106室房屋以280000元总价售与被告王栋，当日被告王栋支付10000元购房定金。2015年1月14日，被告王栋支付给原告孙晓园90000元购房首付款，当日原告孙晓园即履行了协助被告王栋办理涉案房屋所有权过户的手续。后双方约定，涉案房屋土地使用权证暂由中介保管，待被告王栋按揭贷款申请被银行审批通过且付清购房尾款后，再由原告孙晓园履行房屋买卖合同中约定的义务，完成房屋买卖剩余手续。因被告王栋个人存在不良银行征信记录，致使按揭贷款未能审批发放。被告王栋遂向原告孙晓园表示若二次按揭贷款申请不成功，则会在2015年5月20日前支付180000元购房尾款。但至2015年5月20日，被告王栋又以房屋产权交易税费超过预算为由，拒付购房尾款。故原告孙晓园诉至法院，请求依法判令：（1）被告王栋给付购房尾款180000元；（2）被告王栋支付逾期付款违约金40320元；（3）被告王栋返还原告孙晓园代为支付的1000元中介费用；（4）被告王栋承担本案诉讼费用。
原告孙晓园为支持其诉讼请求提供以下证据：
证据1，房屋买卖合同1份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同的事实。
证据2，房屋登记信息情况表1份，证明原告孙晓园已于2015年1月14日将涉案房屋所有权过户到被告王栋的名下。
证据3，手机短信清单1份，证明被告王栋承诺于2015年5月20日前将购房尾款支付给原告孙晓园。
被告王栋辩称：（1）被告王栋结欠原告孙晓园180000元购房尾款属实，但被告王栋支付该款的前提是原告孙晓园先将房屋土地使用权证过户给被告。（2）被告王栋已决定购买原告孙晓园的房屋，但因中介没有调查清楚被告王栋信用卡的不良记录，导致被告王栋不能办理按揭贷款，故原告孙晓园所主张的中介费和违约金均不应由被告王栋支付。另外，若法院支持原告孙晓园主张的违约金诉讼请求，则被告王栋认为双方约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。
被告王栋未提供证据支持其答辩意见。
经庭审质证，被告王栋对原告孙晓园提供的证据质证意见为：对于证据1无异议，但合同中没有约定支付购房尾款的具体日期。对于证据2无异议，涉案房屋所有权已经过户到被告王栋的名下。对于证据3无异议，被告王栋原来准备于2015年5月20日前支付原告孙晓园购房尾款，但因原告孙晓园没有将涉案房屋土地使用权证过户到被告王栋的名下，也没有将涉案房屋的钥匙交付给被告王栋，故被告王栋不应先支付该购房尾款。
本院认证意见为：被告王栋对原告孙晓园提供的证据1、证据2、证据3的真实性均无异议，且该三份证据具有合法性、与本案的关联性，本院予以采信。
结合当事人的陈述，本院查明以下事实：
2014年12月31日，原告孙晓园与被告王栋通过泗洪县正兴房屋信息服务中心签订《房屋买卖合同》，双方在该份合同中约定以下内容：“一、甲方（即本案原告孙晓园）自愿将下列房屋卖给乙方（即本案被告王栋）所有，所售房屋状况按所有产权证填写：1.房屋位于泗洪县：中正时代城小区2幢2单元1106室。2.该房屋房产所有权证，泗洪房字第：S032662，土地权证号：2012第1754号。二、甲乙双方商定成交价格为人民币贰拾捌万元整，房款支付具体约定为：1.签订合同时乙方付给甲方购房定金壹万元整（可转为购房款）；2.过户时乙方付给甲方购房首付款30%以上；3.余下购房款乙方办理按揭付清给甲方（所需手续有乙方提供）。三、甲方于付款当日将房屋及附属物正式交付给乙方，……，并将该房屋的钥匙和相关手续交于乙方验收。六……，甲方承诺随时积极配合乙方到各个部门办理过户等相关手续，并在一个月内办完过户等手续。八、乙方未能在本合同约定期限内支付房款的，逾期未超过七日的，乙方应按日向甲方支付房屋成交价千分之壹的违约金，合同继续履行。逾期超过七日的，甲方有权单方解除合同，定金予以没收，乙方并按日向甲方支付房屋成交价千分之壹的违约金。……”合同签订当日，被告王栋支付10000元购房定金。2015年1月14日，被告王栋支付给原告孙晓园90000元购房首付款，当日，原告孙晓园即履行了协助过户的义务，将涉案房屋所有权过户到被告王栋的名下。涉案房屋所有权过户后，因被告王栋个人存在不良银行征信记录，致使被告王栋按揭贷款申请未能通过银行审批。后原告孙晓园多次催要涉案房屋尾款180000元未果，故诉讼来院。
另查明，截至目前，原告孙晓园未将涉案房屋土地使用权过户到被告王栋的名下，亦未将涉案房屋实际交付给被告王栋。
本案争议焦点为：（1）被告王栋是否应先履行支付购房尾款180000元的义务？（2）被告王栋是否应向原告孙晓园支付逾期付款违约金？
关于第一个争议焦点，本院认为：应当综合原、被告双方实际履行情况及合同约定情况，确定原、被告双方各项合同义务的履行顺序。本案中，从合同的实际履行来看，被告王栋先行支付了原告孙晓园10000元购房定金和90000元购房首付款，原告孙晓园即履行了协助办理房屋所有权过户的义务，即给付购房首付款的行为先于协助办理房屋所有权过户的行为。从双方合同约定“余下购房款乙方办理按揭付清给甲方（所需手续有乙方提供）”、“甲方于付款当日将房屋及附属物正式交付给乙方，……，并将该房屋的钥匙和相关手续交于乙方验收”及“甲方承诺随时积极配合乙方到各个部门办理过户等相关手续，并在一个月内办完过户等手续”来看，被告王栋因自身存在不良银行征信记录，致使其未能成功办理按揭贷款，而非原告孙晓园未协助办理土地使用权过户手续所致，原告孙晓园并不存在过错，且因双方实际履行过程中给付购房首付款的行为先于协助办理房屋所有权过户的行为、付款当日交付房屋及附属物的约定、协助办理完过户手续一个月期限的约定，故本院认为，被告王栋在不能通过办理按揭贷款履行其支付购房尾款的义务及原告孙晓园已经将其所有的房屋所有权过户到被告王栋名下的情形下，被告王栋应当积极筹款履行其支付购房尾款的义务，其该项义务应当先于原告孙晓园协助办理土地使用权过户手续的义务及实际交付房屋的义务，即被告王栋存在支付购房尾款180000元的先履行义务。因此，被告王栋质证中抗辩“因原告孙晓园没有将涉案房屋土地使用权证过户到被告王栋的名下，也没有将涉案房屋的钥匙交付给被告王栋，故被告王栋不应先支付购房尾款”，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点，本院认为：本案中，双方对被告王栋不能通过办理按揭贷款途径付清购房尾款时如何处理没有作出约定，也即双方合同第八条中的“约定期限”不明确；原告孙晓园诉称被告王栋应于2015年5月20日前付清购房尾款，系原告孙晓园催要购房尾款时被告王栋的口头承诺，后被告王栋又不同意于该期限给付购房尾款，故该承诺的期限不应作为合同第八条中的“约定期限”。因此，在原、被告双方对支付购房尾款期限约定不明确的情形下，对于原告孙晓园主张逾期支付购房尾款违约金的诉讼请求，本院不予支持。
本院认为：原、被告双方房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。被告王栋应当按照合同约定及双方交易的实际情况，先行履行其支付180000元购房尾款的义务，故对原告孙晓园主张被告王栋支付180000元购房尾款的诉讼请求，本院予以支持。关于涉案房屋土地使用权过户手续的办理和房屋的实际交付，可待被告王栋履行支付购房尾款义务后，双方另行解决。原告孙晓园主张“被告王栋返还原告孙晓园代为支付的1000元中介费用”，因其未提供证据予以证明，故其该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王栋给付原告孙晓园购房尾款180000元，于本判决生效后十日内履行完毕。
二、驳回原告孙晓园其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4620元，由原告孙晓园负担900元，由被告王栋负担3720元。保全费1620元，由被告王栋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费4620元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。
审 判 长 陈昌扬
代理审判员 李永居
人民陪审员 陈野林
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 郑 颖
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。