北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08351号
上诉人（原审被告）世鳌国际商务（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区光华路15号院1号楼四层。
法定代表人刘天飚，总经理。
委托代理人李灵，北京市华贸硅谷律师事务所律师。
委托代理人杨元庆，男，1976年7月31日出生。
被上诉人（原审原告）刘海祥，男，1958年9月7日出生。
委托代理人班磊，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人赵黎芳，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人世鳌国际商务（北京）有限公司（以下简称世鳌公司）与被上诉人刘海祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00731号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
2013年12月23日，刘海祥诉至原审法院称：2010年12月21日，刘海祥、世鳌公司及北京迅达世纪房地产经纪有限公司三方签订《北京市房屋租赁合同》及补充协议，《北京市房屋租赁合同》及补充协议约定：刘海祥将其位于北京市朝阳区××建筑面积1500平方米的房屋出租给世鳌公司办公使用，租期自2011年1月1日起至2021年11月30日止，共131个月，前5个月为免租期，租金自2011年6月1日起计算，2011年6月1日起至2014年5月30日止。每月租金228125元／月，第3年后分两期递增（3年＋3年＋4年），租金在上期基础上递增23%，世鳌公司以押3付1的方式，首期租金225000元及押金675000元于合同签订5日内支付，下期租金于2011年6月29日前支付。以后每月提前3天即每月29日前支付下期租金225000元／月。当年租金金额不足的差额部分，世鳌公司于每年年底一次性补齐。合同签订后，刘海祥依照约定将房屋交付世鳌公司使用，全面适当的履行了合同义务，而世鳌公司自始至终未依照约定按时足额的支付租金，经刘海祥多次催讨仍以种种理由迟延交付。世鳌公司拒不履行合同义务的行为，给刘海祥造成了巨大经济损失。现刘海祥请求：1.解除刘海祥、世鳌公司签署的房屋租赁合同及补充协议，并立即腾退房屋；2.世鳌公司支付违约金5626984.38元。
世鳌公司辩称：一、刘海祥无权解除双方签订的租赁合同，世鳌公司不需腾退租赁房屋。1.2013年11月1日，北京市北斗鼎铭律师事务所向世鳌公司快递一份律师函，以世鳌公司多次拖欠房租为由通知解除刘海祥与世鳌公司签订的房屋租赁合同及补充协议，而北京市北斗鼎铭律师事务所在向世鳌公司发送律师函时，并未附有刘海祥的授权委托书，该代表行为无效。授权委托书是用以证明律师出具律师函是有有效授权的，授权委托书应当作为律师函的附件一并寄送给世鳌公司，但这份律师函既没有附委托人刘海祥的授权委托书，也没有刘海祥的签名，故该律师函不产生直接的法律后果，只能为一种提前预警和提示。
2.2013年12月4日，刘海祥以世鳌公司拖欠房屋租金225000元为由，诉请判令解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，支付欠付租金及支付解除合同的违约金，刘海祥解除的理由为“不按照约定无故支付租金达15日的”，而截止到刘海祥起诉时即2013年12月4日，世鳌公司仅欠付2013年12月的房租，按合同约定的付款时间为2013年11月29日，仅拖欠了6天，那么抛开这个约定不明确的解除理由，即便以拖欠租金15日为由解除合同也并未达到解除合同的条件。现世鳌公司已经支付了2014年2月28日止的全部房屋租金。
3.根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第五条约定“其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列所有费用均由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁营业税费（9）卫生费（10）空调费（11）车位费（12）室内设施维修费”。对于合同中双方未约定的房产税、个人所得税应依法由刘海祥承担。世鳌公司一直与刘海祥协商从房屋租金中予以扣减，并非刘海祥所主张的世鳌公司无故拖欠房屋租金不支付，故根据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，以及双方签订的《北京市房屋租赁合同》第8.4条约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定无故支付租金达15日的”，刘海祥均无权解除双方签订的租赁合同。个人所得税法第八条规定：“个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人”；《国家税务总局关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知》规定：“五、对在清理检查中找不到承租人的，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人”；税收征收管理法第六十九条规定：“扣缴义务人应扣未扣，应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款”。根据上述规定，世鳌公司为刘海祥房产税和个人所得税法律规定的扣缴义务人，故自2011年7月1日起至2013年12月31日止，世鳌公司作为代扣代缴义务人，合计为刘海祥垫付了租赁房屋的房产税634095.66元、个人所得税105682.61元，共计739778.27元，世鳌公司代为垫付的上述费用，刘海祥应从应收房屋租金中予以扣减，故世鳌公司不属于无故拖欠房屋租金拒不支付的情形。
4.双方签订的补充协议第三条约定：“甲方的义务（一）甲方应保证有合法出租该房屋。（二）甲方应按照约定将房屋交付乙方使用”；《国家税务总局关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知》规定：“……如对逃避检查或拒不交税的纳税人，采取银行扣款、查封出租房屋等强制执行措施”。刘海祥一直不主动向税务机关缴纳房产税和个人所得税，世鳌公司作为代扣代缴义务人如不先行垫付，将无法正常经营，由此可见刘海祥未依法向世鳌公司交付房屋，交付的出租房屋有瑕疵，由此刘海祥也无权解除与世鳌公司签订的租赁合同。
5.世鳌公司在北京核心商务区高端甲级写字楼开立近30000平方米的服务式办公室，提供近50个不同规格的会议厅、咖啡吧及商务活动场所等，为40多个国家和地区的5000多家企业提供服务，其中在刘海祥的租赁房屋内就有租户共计122家之多，上述租户与世鳌公司的租约均未到期，如刘海祥无正当理由与世鳌公司解除了租赁合同，那就意味着世鳌公司需与122家租户也解除租赁合同，世鳌公司需同一时间向所有租户承担违约责任并支付违约金达2411293元，需退还租户租赁保证金2411293元。而且，世鳌公司承租刘海祥租赁房屋后，装饰装修款共计花费220万元，刘海祥、世鳌公司约定的10年租赁期限，现仅履行了三年，刘海祥就无正当理由主张解除租赁合同，刘海祥的该行为会给世鳌公司造成装饰装修损失高达220万元，刘海祥的这种解约行为将致世鳌公司面临破产，也势必将引发集团诉讼案件，不利于社会稳定与和谐。
二、世鳌公司已足额支付刘海祥房屋租金至2014年2月28日止。故无需再向刘海祥支付房屋租金22.5万元。
三、因刘海祥无权解除双方签订的房屋租赁合同，故世鳌公司无需向刘海祥支付解除租赁合同的违约金，且该违约金超过其主张的损失达25倍之巨，依法也不应被支持。1.刘海祥主张的解除理由依法依合同均不能成立，故世鳌公司无需向刘海祥支付解除租赁合同违约金。2.合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”；《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第25条规定：“房屋租赁合同的违约方主张违约金过高的，应当依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十九条的规定，以违约金造成的实际损失为基准，根据公平和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、逾期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。承租人主张逾期支付租金的违约数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整”。根据上述规定，可以看出，合同双方当事人可以自由约定违约金，但违约金过分高于损失的可以请求适当减少则是对违约金的限制。合同法第一百一十四条第二款最关键的问题是确定了我国对约定违约金高低的立法本意，即以弥补损失为基准或平衡点，承认违约金并非等于损失而是可以高于损失，但不得过分高于损失。现刘海祥没有实际损失，而刘海祥主张的违约金却达其主张的损失25倍之巨，故依法依理均不应被支持。不论世鳌公司是否构成违约，世鳌公司已经足额支付房屋租金至2014年2月28日，刘海祥现无任何实际损失可言。相反，世鳌公司因代扣代缴了房产税、个人所得税共计739778.27元，刘海祥一直未从应收房屋租金中进行扣减，世鳌公司的实际损失是显而易见的。
综上所述，刘海祥不能解除与世鳌公司的房屋租赁合同及补充协议，世鳌公司已经足额支付了房屋租金至2014年2月28日，无需再向刘海祥支付房屋租金，也不需向刘海祥支付解除租赁合同违约金，请求驳回刘海祥的诉讼请求，维护世鳌公司的合法权益。
原审法院经审理查明：世鳌公司原名称为北京世鳌泰达时代商务服务有限公司，2012年9月，北京世鳌泰达时代商务服务有限公司名称变更为世鳌国际商务（北京）有限公司。
2010年12月21日，刘海祥（作为出租人，甲方）与世鳌公司（作为承租人，乙方）、北京迅达世纪房地产经纪有限公司（作为居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定，经丙方居间，甲方将坐落于北京市朝阳区××房屋出租给乙方，建筑面积1500平方米，租赁用途办公。房屋租赁期限自2011年1月1日至2021年11月30日，共计131个月。甲方应于2011年1月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。月租金22.5万元，支付方式押3付1，提前3天支付下月租金。押金67.5万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，乙方应在签订合同5个自然日内将押金支付给甲方。租赁期内下列所有费用均由乙方承担：（1）水费；（2）电费；（3）电话费；（4）电视收视费；（5）供暖费；（6）燃气费；（7）物业管理费；（8）房屋租赁营业税费；（9）卫生费；（10）空调费；（11）车位费；（12）室内设施维修费。因乙方商业经营特点，甲方同意乙方将其租赁面积分割后出租给第三方其服务之客户，但乙方须对其行为承担全部法律责任。
合同第八条就合同解除约定：……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定无故支付租金达15日的。2.欠缴各项费用达22.5万元。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。（五）其他法定的合同解除情形。
第九条就违约责任约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之的，应按年租金的200％即人民币540万整向乙方支付违约金，如因此给乙方造成其他损失的，甲方应承担赔偿责任；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按年租金的200%即人民币540万元整向甲方支付违约金。甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按年租金的200%即人民币540万元整支付违约金；如甲方违约，还应退还相应的押金和租金，如给乙方造成其他损失，还应承担赔偿责任。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按见补充协议标准支付违约金。（五）因甲方产权证原因或提供与产权有关的资料原因，导致乙方转租客户不能办理注册等相关事宜，甲方应赔偿因此给乙方造成的损失。
2010年12月21日，刘海祥（作为出租人，甲方）与世鳌公司（作为承租人，乙方）、北京迅达世纪房地产经纪有限公司（作为居间人，丙方）签订《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》约定：租期为131个月，自2011年1月1日（约定交付日）起至2021年11月30日止。甲乙双方协商一致：乙方房屋装修期为5个月，乙方在装修期内免付租金，但需缴纳水费、电费、空调费、物业费以及因乙方使用而产生的相关费用。
租金标准：自2011年6月1日起至2021年11月30日止，租金为22.5万元，第3年后，分两期递增（3年＋3年＋4年），租金在上期基础上递增23%；具体如下：1.自2011年1月1日起至2011年5月30日止为装修期，甲方同意免收租金；2.自2011年6月1日起至2014年5月30日止，租金为22.5万元／月；3.自2014年6月1日起至2017年5月30日止，租金为276750元／月；4.自2017年6月1日起至2021年11月30日止，租金为340402元／月。以上租金计算标准以30天计算，但实际一年为365天，双方针对以上租金计算方式变更如下：乙方按时间天数365天计算，租金5元／天／平米，前三年实际月租金228125元／月，第3年后分两期递增（3年＋4年）递增基数为5元／天／平米，租金在上期的基础上递增23%，乙方于每年年底一次性补齐当年租金金额不足的差额部分。
此租金为甲方净收益，租赁营业税费、物业费、空调费、水、电、气费用均由乙方承担，上述费用由乙方自行缴付。电话网络配备：租赁期内，乙方自行申请电话和网络，相关费用由乙方按电信部分的收费标准自行缴付。乙方应提前3天将下月租金支付给甲方，首期租金22.5万元于合同签订5日内支付，下月租金于2011年6月29日之前支付，以后分别应于7月、8月、9月、10月的29号之前类推支付各期租金。房屋租赁押金应于签订合同5个自然日内支付，在乙方全部履行租约各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交还所租房间并交清所欠的一切费用后（包括但不限于水、电、气及电话、违约金、赔偿金等费用）10个工作日内，甲方退还乙方押金（不计利息），租赁押金由甲方开具收据。
合同终止：（一）有下述情形之一，租约终止：1.租赁期限届满：2.一方连续三个月或更长时间确实不能履行义务的；3.一方进入破产或任何类似程序；4.一方依法或依据本租约约定解除租约。（二）乙方有下列情形之一的。甲方有权单方解除本租约：1.乙方存在主合同第八条第（四）项1、6、7约定违约情形的；2.乙方存在主合同第八条第（四）项2、3、4、5约定违约情形，经甲方书面通知后5个工作日内未纠正的；3.乙方逾期为支付房屋租赁押金超过10日的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本租约：1.甲方存在主合同第八条第（三）款约定违约情形，在乙方书面通知5个工作日后仍未纠正的；2.该房屋被查封或因可归责任于甲方的其他情形被禁止／限制使用，并于3个月内不能得到解除的。
违约责任：（一）主合同第九条第（一）款约定的违约金仅指合同解除时的违约金；若乙方逾期支付租金，则应按月租金每日千分之五的数额向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除；若甲方因自身原因逾期交付房屋，应亦按月租金的千分之五的数额向乙方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。（二）在租赁期间，除非按照主合同第九条第（二）款中的约定，甲、乙双方无提前解约的权利。（三）如甲方依据补充协议第五条第（二）款约定解除租约，乙方应按主合同约定金额在30天内支付给甲方，以补偿对甲方造成的损失。（四）如乙方依据补充协议第五条第（三）款约定解除租约的，甲方应按主合同约定金额在30天内支付给乙方，以补偿对乙方造成的损失。（五）如乙方在租约终止后逾期交还该房屋，则还应按租约约定的交还当月之月租金除以30计算所得之日租金标准两倍乘以逾期天数向甲方支付房屋占用费。（六）如甲方出售房屋，但未配合乙方与第三方（新业主）按照本合同约定内容签订新的租赁合同，则甲方应按照月租金的200%承担违约责任，如因此给乙方造成其他损失的，甲方还应承担赔偿责任。
房屋腾退：（一）本租约租赁期届满或提前终止（包括违约解除），甲方有权全部收回该房屋。双方约定按以下方式交接房屋：不按照租约第三条约定，不恢复原状，保持房屋的良好使用状态，不存在重大或明显的损害（乙方可要求拆除或移走乙方自行添加的完全独立的设施设备）。
（二）本租约租赁期届满或提前终止（包括违约解除），乙方须在终止后的3日内完成房屋的腾退并完好交接该房屋。逾期腾退的，甲方有权立即收回全部出租房屋及钥匙，包括采取换锁、封闭该房屋、禁止继续经营及将屋内物品清出至第三方（物业公司、开发商库房等）位置存放或公证处提存等方式。乙方须自行承担由此产生的全部后果和责任。（三）乙方在租赁期届满或提前终止（包括违约解除）迁出或实际撤离租赁房屋后，如乙方遗留在租赁房屋内的任何装饰、装备或其它任何物品在迁出或实际撤离租赁房屋后的7日内未处理，均视为乙方放弃上述物品，甲方有权以任何方式处理上述物品，乙方无异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。（四）乙方向甲方交还租赁房屋时及以后，乙方无权要求甲方支付有关装修、增添设备等发生的开支、费用、迁址、赔偿金等一切费用，也无权要求甲方予以补偿或者购买乙方安装的各项设备与设施。
合同签订后，刘海祥将房屋交付给世鳌公司使用。因世鳌公司存在逾期支付租金情形，双方产生纠纷。2013年11月1日，北京市北斗鼎铭律师事务所通过邮递方式向世鳌公司发出《律师函》，以世鳌公司拖欠两处房屋将近5个月的租金为由，通知世鳌公司：解除世鳌公司与刘海祥签署的两份《北京市房屋租赁合同》及补充协议；要求世鳌公司搬离承租的两套房屋；要求世鳌公司支付拖欠租金1833189元并支付违约金234265.5元。世鳌公司已于当日收到该邮件。收函时，世鳌公司认可拖欠刘海祥的租金。
本案审理过程中，刘海祥提交了借记卡账户交易明细清单及统计的租金支付清单。借记卡账户交易明细清单显示，世鳌公司在支付各期租金时存在多次逾期支付情形，刘海祥向世鳌公司主张2013年6月29日至2014年1月13日期间逾期支付199天的违约金226984.38元。
世鳌公司亦提交了自己统计的租金支付清单及中国光大银行借记通知、中国工商银行业务回单。根据世鳌公司的统计，世鳌公司在支付各期租金时累计逾期1889天，自2013年6月29日至2014年1月13日期间，在逾期支付租金天数累计为581天。
世鳌公司还提交了《中华人民共和国税收通用完税证》，以证明代刘海祥缴纳了房产税、营业税、个人所得税。完税证显示，税款所属日期为2012年3月1日至2012年3月31日的完税证填发日期为2012年4月17日、税款所属日期为2012年8月1日至2012年12月31日的完税证填发日期为2012年11月1日。
世鳌公司称其承租诉争房屋后，对房屋进行装修，并将房屋分割出租给多家公司及个人。本案审理过程中，刘海祥表示仅要求世鳌公司从承租的房屋场地腾退，暂不要求转租的公司和个人腾退。
双方未就税款代扣代缴达成过协议，世鳌公司称每次交房租时没有将代缴的税款扣除，法院询问世鳌公司是否将税款代扣代缴事宜告知刘海祥，世鳌公司称告知了，每期交完钱都会告诉刘海祥垫付了房产税和个人所得税。刘海祥否认世鳌公司曾告知，直至起诉后，世鳌公司拿了几张税单才知道。世鳌公司未能举证证明其所述。
原审法院审理认为：刘海祥、世鳌公司所签订的《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定严格履行自己的义务。根据合同约定，世鳌公司不按照约定无故支付租金达15日的，刘海祥有权解除合同，收回房屋，在合同履行过程中，世鳌公司在支付各期租金过程中存在多次逾期支付租金的情形，满足合同解除的条件，因世鳌公司严重违约，现刘海祥有权要求解除涉案合同，因合同解除，世鳌公司应将所占用的房屋场地腾退给刘海祥，腾退时，世鳌公司可拆除其自行添加的完全独立的设施设备，但不得影响房屋的结构安全。对世鳌公司转租的公司及个人，刘海祥在本案中不要求转租的个人和公司腾退，出于自愿，法院不持异议。
因世鳌公司存在逾期支付租金的情形，应按照合同约定向刘海祥支付逾期支付租金违约金。刘海祥主张2013年6月29日至2014年1月13日期间逾期支付199天的违约金，世鳌公司应向刘海祥支付199天违约金223875元。
因世鳌公司违约导致合同解除，刘海祥还要求世鳌公司支付违约金540万元，世鳌公司认为约定的违约金过高，且没有给刘海祥造成损失。应当明确的是，缔约双方是平等的民事主体，双方在签订合同时对违约责任的约定是对等的，刘海祥若存在合同约定的违约行为时，亦需要向世鳌公司支付相应数额的违约金，且合同解除，刘海祥转租时，亦需面临空置期、装修免租期等问题，并非毫无损失，考虑到本案实际情况，法院适当减轻世鳌公司应承担的违约责任，酌定世鳌公司支付刘海祥违约金300万元。刘海祥索要的违约金数额过高，对过高部分，法院不予支持。
针对代缴税款一节，纳税人向税务机关缴纳税款系法定义务，对于个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。个人所得超过12万元的，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。扣缴义务人在向个人支付应税款项时，应当依照税法规定代扣税款，按时缴库，并专项记载备查。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。本案世鳌公司代刘海祥缴纳相关税款并不违反法律、行政法规的强制性规定，世鳌公司在向刘海祥支付应税收入时并未将代缴税款扣除，而将全部应税所得支付给刘海祥，世鳌公司称其已将代扣代缴税款事宜告知刘海祥，刘海祥否认，世鳌公司未能举证证明其所述。双方在租赁合同中明确约定世鳌公司按月支付租金，世鳌公司作为代扣代缴义务人缴纳税款，应逐月向税务机关申报纳税，并将应税收入按照合同约定的时间及时支付给刘海祥，世鳌公司提交的完税证显示，部分月份应税收入的纳税申报是在事后进行的，进一步印证了世鳌公司存在逾期支付租金的情形，代扣代缴税款并非世鳌公司迟延支付房屋租金的合法理由。对世鳌公司代缴的税款，如符合税法规定，世鳌公司可另行通过合法途径向刘海祥主张。
据此，原审法院于2014年4月作出判决：一、解除刘海祥与世鳌国际商务（北京）有限公司之间的《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》；二、世鳌国际商务（北京）有限公司于判决生效后十日内将《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》项下其占有、使用的北京市朝阳区××全部房屋（建筑面积1500平方米）腾退给刘海祥（腾退时，世鳌国际商务（北京）有限公司可拆除其自行添加的完全独立的设施设备，但不得影响房屋的结构安全）。三、世鳌国际商务（北京）有限公司于判决生效后十日内支付刘海祥违约金三百二十二万三千八百七十五元；四、驳回刘海祥的其他诉讼请求。
一审判决后，世鳌公司不服，上诉至本院请求撤销原审判决，依法改判驳回刘海祥的全部诉讼请求。世鳌公司的上诉理由为：第一，双方当事人约定出租人单方解除合同条件并未满足。在合同履行过程中，各期的租金支付部分存在延期支付的情况，而且有的超过了15天，是因为世鳌公司与刘海祥全权授权的其子刘雄伟沟通联系，考虑到刘海祥的实际经营情况，刘雄伟同意迟延支付；且已支付的各期租金，部分迟延15天之上，刘海祥明知租赁合同约定解除条件已成就，每次仍接受世鳌公司迟延交纳的租金，每次均未行使单方解除权，应视为刘海祥放弃了就各期迟延15天以上支付租金而享有的单方合同解除权，该解除权已经消灭。第二，原审法院未考虑世鳌公司已足额支付租金，刘海祥不存在实际转租损失的事实，认定的违约金数额过高，不符合法律规定和案件事实。第三，原审判决未区分一般违约行为和根本违约行为，世鳌公司迟延些许时间支付租金的行为属于一般违约行为，不构成根本违约等。刘海祥同意原审判决。
本院经审理查明：世鳌公司提供的租金支付清单显示2013年12月应付租金262500元，应付日期为2013年11月29日，实付日期为2014年1月9日，逾期天数为41天；2014年1月应付租金225000元，应付日期为2013年12月29日，实付日期为2014年1月13日，逾期天数为15天。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
以上事实有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》、租金支付清单等证据在案佐证。
本院认为：刘海祥与世鳌公司所签订的《北京市房屋租赁合同》及《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务、享有权利。
本案《北京市房屋租赁合同》第八条第四款第一项约定世鳌公司不按照约定无故支付租金达15日的，刘海祥有权单方解除合同，收回房屋。现根据查明的事实可以认定，在合同履行过程中，世鳌公司在支付各期租金过程中不仅存在多次逾期支付租金的情形，而且存在逾期合计天数远超15天和多次当期逾期支付租金超过15天的情形；此外，在刘海祥于2013年11月向世鳌公司发出解除合同的《律师函》之后，世鳌公司亦存在逾期支付租金合计或当期逾期天数超过15天的情形。所以依据本案合同约定，刘海祥有权要求解除合同，世鳌公司应以妥当的方式将所占用的房屋腾退交还给刘海祥。对于世鳌公司转租给其他公司和个人的部分房屋，鉴于刘海祥在本案不要求转租其他公司和个人腾退，出于自愿，本院对此亦不持异议。
合同因违约解除的，守约方可以主张继续适用违约金条款追究违约方的违约金责任等。本案《北京市房屋租赁合同》第九条第一款约定，世鳌公司有第八条第四款约定的情形之一的，应按年租金的200%即人民币540万元整向刘海祥支付违约金。刘海祥并可要求世鳌公司将房屋恢复原状或赔偿相应损失。《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》第六条第一款约定，主合同第九条第一款约定的违约金仅指合同解除时的违约金；若世鳌公司逾期支付租金，则应按月租金每日千分之五的数额向刘海祥支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。可见，依据涉案合同，若世鳌公司逾期支付租金可导致其承担两种违约金，即逾期支付租金导致合同解除的违约金和迟延支付租金导致的逾期付款违约金（以下简称迟延付款违约金）。本案中刘海祥诉请的违约金中的540万元系由于世鳌公司逾期支付租金达15天，依据《北京市房屋租赁合同》第八条第四款第一项主张的一次性违约金，属于逾期支付租金导致合同解除的违约金；刘海祥诉请的540万之外的违约金亦系由于世鳌公司逾期支付租金，依据《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》第六条第一款主张的按日计算违约金，属于逾期付款违约金。本案的关键在于均是基于逾期支付租金而约定的两种不同的违约金该如何适用。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。依据该规定及合同法其他相关规定可以看出，合同法所规定的违约金具有补偿和惩罚双重性质，其中以赔偿守约方的损失为主要功能，即违约金约定低于或过高，守约方或违约方均可以以实际损失为基础请求予以增加或适当减少。所以合同法所规定的违约金在本质上系以实际损失为基础的民事责任形式。
基于违约金的该本质属性，关于违约金过高的认定标准，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该规定进一步明确了当违约金约定过高，法院可以基于违约方的请求予以适当减少所参考的因素，但其核心仍然是以实际损失为基础。虽然该规定并未明确约定过高的违约金系基于同一违约行为所约定的单一违约金，还是基于不同违约行为所约定的不同的违约金，抑或基于同一违约行为所约定的多种违约金，但由于对于违约金是否过高的考量均是以实际损失为基础，所以法院在认定违约金是否过高时，首先要考虑的是违约行为是否会对守约方造成损失，该损失是单种损失还是多种损失；如果是多种损失，不同的损失所指向的利益应不同。其次，如果合同针对不同的违约行为会造成不同的损失或者同一违约行为会造成不同的损失，分别约定了不同的违约金，那么由于不同的违约金所欲补偿的损失不同而应同时得到支持。再次，无论是支持不同的违约行为所导致的不同的违约金，还是同一违约行为所导致的不同的违约金，均应分别考虑不同的违约金针对不同的损失是否属于约定过高，如果符合过高的情形，违约方亦请求适当减少，法院应依法予以酌减。
具体到本案，如果当事人约定的两种违约金是针对逾期支付租金所导致的利益指向不同的损失，就应同时适用；如果该两种违约金是针对逾期支付租金所导致的利益指向相同的损失，就不应同时适用，而应择一适用，且通常情况下择一高标准而适用。本案中的逾期支付租金导致合同解除的违约金是针对因世鳌公司逾期支付租金达15天导致租赁合同解除，刘海祥必然产生的房屋闲置期间、再次出租的装修免租期间的租金等实际损失作出的约定；本案中的逾期付款违约金是针对因世鳌公司逾期支付租金，导致刘海祥未能及时收到租金而必然产生的租金利息和资金周转费用等实际损失作出的约定。所以世鳌公司逾期支付租金行为会导致利益指向不同的两种损失，该两种违约金属于针对同一违约行为导致不同的损失分别约定的违约金，均应予以支持。鉴于世鳌公司主张约定的违约金过高而请求予以适当减少，本院还应对该两种违约金是否属于过高予以审查。
对于逾期付款违约金，依据本案《﹤北京市房屋租赁合同﹥之补充协议》第六条第一款的约定，若世鳌公司逾期支付租金，则应按月租金每日千分之五的数额向刘海祥支付违约金。现世鳌公司存在逾期支付租金的情形，刘海祥主张2013年6月29日至2014年1月13日期间逾期支付199天的违约金，符合合同约定，本院予以支持。鉴于迟延付款违约金主要是针对刘海祥未能及时收到租金而必然产生的租金利息和资金周转费用等实际损失，所以日千分之五的违约金标准显属过高，本院以欠付的月租金为基数，在参照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准基础上对违约金数额进行适当调整，酌定为5万元。
对于逾期支付租金导致合同解除的违约金，依据《北京市房屋租赁合同》第九条第一款的约定，若世鳌公司逾期支付租金达15天导致租赁合同解除的，世鳌公司应按年租金的200%即人民币540万元整向刘海祥支付违约金。考虑到依据世鳌公司的统计，世鳌公司在支付各期租金时累计逾期1889天，且自2013年6月29日至2014年1月13日期间，逾期支付租金天数累计为581天，可见世鳌公司在合同履行过程中逾期支付租金情形较多，过错程度较重；同时考虑到逾期支付租金导致合同解除的违约金的约定标准为540万元，明显带有一定的惩罚性质，并非完全的损失补偿，所以原审法院酌定的300万元，符合本案实际情况。
综上，原审法院对于逾期付款违约金认定过高，本院依法予以调整。世鳌公司的其他上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00731号民事判决第一、二项。
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00731号民事判决第四项。
三、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00731号民事判决第三项为：世鳌国际商务（北京）有限公司于本判决生效后十日内支付刘海祥违约金三百零五万元。
四、驳回刘海祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费51188元，由刘海祥负担23443元（已交纳），由世鳌国际商务（北京）有限公司负担27745元（刘海祥已交纳5254元，世鳌国际商务（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付刘海祥5254元，余款22491元，世鳌国际商务（北京）有限公司于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费32591元，由刘海祥负担1758（刘海祥于本判决生效之日起七日内给付鳌国际商务（北京）有限公司），由世鳌国际商务（北京）有限公司负担30833元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 建 刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 金 园 园
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 陈茜书记员云凝