辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终278号
上诉人（原审原告）：大连水产品交易市场有限公司，住所地大连市西岗区沿海街8号。
法定代表人：刘茂阔，该公司董事长。
委托代理人：刘志永，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
委托代理人：樊启传，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连港通物业有限公司，住所地大连市西岗区沿海街8号。
法定代表人：于风义，该公司经理。
委托代理人：王春红，辽宁见道律师事务所律师。
原审原告大连水产品交易市场有限公司与原审被告大连港通物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2015年9月2日作出（2015）西民初字第2513号民事判决，大连水产品交易市场有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告大连水产品交易市场有限公司在一审中诉称：原、被告原同隶属于大连港集团黑嘴子港务公司，后因改制分别成立有限公司。原告成立于2007年1月18日。被告自成立起一直在原告所有的房屋和场地内从事经营，长期以来未缴纳租赁费，虽经催告仍置之不理。被告欠缴租赁费的行为侵害了原告的合法权益。就被告使用房屋情况具体说明，第一处位于综合楼第四层东侧，面积为42平方米办公室，被告用作经理办公室；第二处位于501库办公室一层，面积为108平方米的办公用房，被告用作物业办公室；第三处位于509库的租称房，面积为21.60平方米；位于501库的商铺摊位一处，面积为9.9平方米；位于活鲜厅卖水房一处，面积为23.40平方米；海水泵房一处，面积为24.75平方米；摊位两处，面积为20平方米；位于综合办公楼北侧仓库一处，面积为90平方米，以上合计339.65平方米。除501库商铺摊位使用年限为四年，其余七处的使用年限均为七年。以上各用房原告参照其他商铺承租人交付租金的情况，在低于其他商铺租金的标准之下合计租金为120万元。该款被告未向原告支付。故原告诉至法院请求依法判令被告大连港通物业有限公司给付租赁费120万元（自2007年1月至2013年12月）。
原审被告大连港通物业有限公司在一审中辩称：不同意原告的诉讼请求。原告未提供证据证明原、被告之间存在租赁关系。其次，按照民法通则规定，租金的诉讼时效为一年，原告起诉租金的截止日期为2013年12月，已经超过法定诉讼时效，请求法庭予以驳回。
一审法院审理查明：原告大连水产品交易市场有限公司成立于2007年1月18日，经营范围包括水产品批发；制冰；市场管理服务、摊位出租等。原告登记经营住所地大连市西岗区沿海街8号。被告大连港通物业有限公司成立于2005年1月13日，经营范围包括物业管理；水产品、渔具、船舶物资、建材等。被告登记经营住所地为大连市西岗区沿海街8号。另查，2007年1月至2013年12月，原告租赁大连港集团有限公司位于大连市西岗区沿海街8号所属的房屋、港务设施、冷库、码头、库场地及建筑物使用。诉讼中，原告主张被告自2007年1月至2013年12月在大连市西岗区沿海街8号综合楼第四层东侧经理办公室、501库办公室一层物业办公室（包括物业财务办公室）、501库经营摊位一处、509库租称房、活鲜厅海水泵房、活鲜厅卖海水房、活鲜厅两处地摊、办公楼北侧一处仓库办公。被告自认其自2007年1月至2013年12月在大连市西岗区沿海街8号综合楼四楼东侧办公，位于西岗区沿海街8号三个集装箱亦由被告作为办公和存储使用，其余原告主张的被告办公地点被告均予以否认，原告未提交被告在前述地点办公的客观有效证据。原告主张的前述被告办公地点目前均已拆迁。原告未向法庭提供原、被告存在租赁关系的证据，被告亦从未向原告缴纳过租赁费用。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”。本案中，原告主张原、被告租赁关系成立并诉请要求被告支付原告2007年-2013年租赁费120万元，原告应就双方租赁合同关系成立并生效的事实承担举证责任，现原告未向法庭提供原、被告存在租赁关系的证据，应由其承担不利的法律后果。现原告主张被告拖欠其七年（2007年-2013年）租赁费用，但原告自2007年至本案原告起诉被告前即2015年5月间近八年半时间未曾向被告主张过权利亦未催收或收取过租赁费用，有悖常理，一审法院无法认定双方存在租赁关系。综上，原告现有的证据不足以证明原、被告存在租赁关系，其要求被告支付2007年-2013年租赁费120万元的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条一款之规定，作出如下判决：驳回原告大连水产品交易市场有限公司的诉讼请求。案件受理费17650元，保全费5000元，合计22650元（原告大连水产品交易市场有限公司已预交），由原告大连水产品交易市场有限公司负担。
宣判后，大连水产品交易市场有限公司不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。其上诉理由是：一、一审中上诉人提供了充分的证据证明被上诉人自成立以来就在大连市西岗区沿海街8号使用上诉人从大连港集团租赁的房屋、场地办公、营业，但从来没有交付使用费用。被上诉人对此虽然予以否认，但是没有提供任何证据予以反驳。庭审中，被上诉人也不能说明该公司是在何处办公，甚至声称是在集装箱内办公。二、根据《私营企业工商登记查询卡》被上诉人公司的住所为：大连市西岗区沿海街8号，与原告公司住所相同。而大连市西岗区沿海街8号的全部房屋、港务设施、冷库、码头、库场地及建筑物均为原上诉人租赁使用，除此之外，没有其他任何资产。因此被上诉人如果在沿海街8号办公、经营，只能是使用了上诉人享有使用权的资产。三、周国龙、曲成君、陈兴运等九人的书面证明，可以认定，被上诉人在上诉人处办公和从事经营活动，并指明办公或经营所使用的房屋、摊位、场地所处的位置；被上诉人承认在2005年到2007年间的经理办公室是在综合楼四楼东侧，对2007年后是否使用该房间办公不置可否，但是被上诉人也不能解释如果未在上诉人所证明的房屋、场地、摊位办公、经营，那么是在什么地点办公、经营。位于沿海街8号的房屋、港务设施、冷库、码头、库场地及建筑物虽然已经拆迁，但是从大连港集团档案室保存的建筑图纸及平面图，可以指明被上诉人所使用房屋、场地、摊位的具体位置，并且可以计算出相应的面积。综上，被上诉人在2007年至2013年期间确实使用了上诉人享有使用权的房屋、场地，摊位，位置、面积明确具体，上诉人有权要求被上诉人付费。四、关于上诉人的请求是否超过诉讼时效的问题。因双方之间并没有签订书面的租赁合同，也没有约定租金的给付时间，因此本案并不适用一年的诉讼时效。被上诉人占有使用上诉人租赁的房屋、摊位、场地，在长达七年的时间里没有支付任何费用，双方之间即便没有形成事实上的租赁关系，被上诉人的行为使自己获利，没有法定依据，并且使原告利益遭受损失，其已经构成不当得利，被上诉人负有向上诉人返还不当得利的义务。因此，上诉人请求权的诉讼时效应当从其第一次向被上诉人请求权利时起算，时间应为2年。
被上诉人大连港通物业有限公司表示服从原审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，上诉人既没有提供上诉人与被上诉人就其所称租赁物的书面租赁合同，也没有证据证明双方曾就上诉人所称租赁物达成过口头协议，且上诉人自称“口头协议约定大连港通物业有限公司所使用房屋、场地的租金按照低于市场租金标准，具体金额双方结算时确定”，即“口头协议”中租金标准没有确定，而租金多少是当事人的合意，并不能依据《中华人民共和国合同法》第六十一条能够确定，也就是说，“口头协议”中没有租金的约定，显然，上诉人所称的“口头协议”不符合我国法律关于租赁合同的定义。另外，上诉人成立于2007年，注册地址为大连市西岗区沿海街8号，虽然被上诉人注册地址也是大连市西岗区沿海街8号，但被上诉人成立于2005年，早于上诉人公司，且被上诉人工商档案显示被上诉人经营场所不是上诉人所称租赁物，被上诉人的工商档案足以反驳上诉人提供的证人证言，而上诉人的证人证言又没有其他证据予以佐证，上诉人应承担举证不能的责任。因此，一审以证据不足为由驳回了大连水产品交易市场有限公司的诉讼请求并无不当。
关于上诉人提出的诉讼时效的问题，首先，上诉人与被上诉人的基础法律关系都不存在，根本谈不到诉讼时效的问题；其次，即便双方存在租赁关系且被上诉人占有使用了上诉人人所称的“租赁物”的话，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，没有约定支付租金期限的租金的诉讼时效仍然是一年，现案涉房屋已于2013年12月拆除，而上诉人于2015年6月才起诉，已超过诉讼时效；再次，至于上诉人提出的不当得利诉讼时效二年一节，因上诉人以双方当事人之间存在租赁关系为由提起诉讼，不当得利不在本案审查范围内。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17650元（上诉人大连水产品交易市场有限公司已预交），由上诉人大连水产品交易市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 丁大勇
审判员 刘冬艳
二〇一六年三月十日
书记员 王 晨