湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00655号
原告：王松存。
委托代理人：周威，湖北省正大法律服务所法律工作者，一般授权代理。
被告：杨汉民。
委托代理人：何冬菊，特别授权代理。
原告王松存诉被告杨汉民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，由审判员崔玉华独任审理，于同年11月19日、12月16日公开开庭进行了审理。原告王松存及其委托代理人周威、被告杨汉民及其委托代理人何冬菊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王松存诉称：原告与被告母亲黄元英（1991年去世）于1986年3月28日就汉阳区西大街XX号房屋改建事宜签订的房屋承包改建协议，双方约定由原告承揽汉阳区西大街XX号房屋改建事宜，将房屋改建成两栋楼房，房屋改建后北边楼房归原告所有，以抵扣工程款。房�建成后原告入住北边房屋，后该房屋门牌号经原告申请，由公安部门编为汉阳区西大街附XX号。因房屋无证未办理过户手续，2014年9月本案诉争房屋纳入拆迁范围，拆迁部门将被拆迁人名单登记后，原告方知，1993年被告在未告知原告的情况下将汉阳区西大街附XX号房屋登记到自己名下，原告多次要求被告协助办理产权变更及拆迁手续，但被告对原告避而不见。现原告为维护自身合法权益，故起诉来院请求依法确认原告与被告母亲黄元英于1986年3月28日签订的房屋承包改建协议有效，判令被告将汉阳区西大街附XX号1栋3层楼建筑面积为110.1平方米的住房产权变更登记到原告名下，本案诉讼费用由被告承担。
被告杨汉民辩称：房屋改建协议早就因为王松存多次的违约无法有效。一、原告违反出资建房的约定，依协议原告拆除旧房，在旧房基地上建两栋房屋，前面�栋归被告，后面一栋归原告。但在建房时，原告没有支付被告材料费的前提下就动用了被告筹建房屋的建筑材料。材料用完后，房屋改建停工，原告弃之不管，被告自费请人继续后期施工又用2，500元，原告根本不具备承建房屋的经济实力。二、原告在拖欠建筑款、房屋未竣工的前提下，采取强占搬进获得房屋，严重的侵犯了被告的权益。原告在建房中首先用拆除旧房的木材料卖掉的钱和用旧房的砖将后面一栋房屋建成，并于1986年6、7月左右将全家老小搬进住房，原告当时既没给钱也没有交房，根本没有获得房屋的资格，又一次严重违约。为维护被告权益要求原告搬出，双方发生争吵，甚至肢体冲突。被告于1986年11月7日诉至法院要求解除双方签订的协议，建房费用双方据实结算。后经法院主持调解，被告无奈的情况下，达成调解，欠款5，300元原告在1987年底支付。三、原告违反协议书中房屋保质保量的要求，房屋建成后严重漏水，民房渗水是常见，但我们的房屋是流水似的漏。由于原告根本无经济实力承包改建房屋，导致施工队多次调换，施工中偷工减料，三楼屋顶严重下塌，四周围墙严重漏水。因房屋质量问题双方多次发生争吵，并请房管有关部门到现场鉴定，要求原告返工，原告无钱也不管，仍是被告支付的防水款七百多元。虽然返工，但只是倒反背梁解决三楼屋面下塌的问题，由于施工中的粗制滥造，要想解决漏的问题，三楼需要推倒重来，双方均无钱拿出来，所以只刷了一层防漏的材料。原告交付被告的房屋是严重不合格的。四、原告不仅多次违反签订的协议，还藐视法院的裁定书，不执行法院的裁定意见，经法院执行庭多次找原告做工作，原告才逾期还款。从协议签订到还款截止时间（1988年4月份），原告无偿�用被告5，300元，无偿居住未获得资格居住的房屋近两年。五、因房屋质量存在问题，发生了不少纠纷和冲突，但原告需要居住，于1989年搬进居住至2000年搬走。几乎每年夏季花钱维修漏水问题，后被告无奈将被告居住的一栋房屋贱卖（130，000元）。综上，无论从任何方面都不能将房屋卖给原告，房屋建成后的房产税、土地契税一直都是被告在交直到2006年国家停止征收。包括原告住的房屋的罚款2，637元也是被告交的。在僵持的二十九年的时间里，原告只有四次找被告提及房屋过户的问题。之所以只有四次是因为原告理不直、气不壮。如果原告在法院调解后及时将钱还给我们，如果房屋漏水问题得到解决，如果原告无偿使用被告巨款和强行居住未获资格的房屋给予适当补偿，如果原告友善对待被告，如果原告及时将违建罚款返还被告。被告也表达过这些问题得到解决�被告保证办理过户。现该房屋纳入拆迁，被告的答辩意见是双方就房屋改建问题（费用）进行合理结算。
经审理查明：位于武汉市汉阳区西大街XX号（XX号）私房（建筑面积约80平方米）房屋原系黄元英夫妇的共同财产。黄元英夫妇育有一子即被告杨汉民，被告父亲于1971年左右去世。1986年，黄元英计划改建房屋因资金问题，以将北边38平方米的私房出卖的方式，筹款建房。同年3月28日，黄元英作为甲方与乙方王松存签订协议书一份，约定：一、甲方享有私房占地面积约80平方米，交与乙方，由乙方承包拆除旧房，兴建新房的工程，旧房材料属乙方所有；二、在旧房面积上以南北为距离，取中间线为界分建两栋楼房，南边楼房属甲方所有，被告楼房产权过户给乙方；三、甲方建房要求两层半楼，按甲方供图施工，并包括水、电安装，乙方不承担金结、油化、排水等工程，甲方按土建、安装工程规范验收，如在施工期间发现乙方施工不符要求，甲方有权责令其返工，乙方须保质保量完成；四、旧房改建一切手续费由甲乙两方均等分担；五、房屋建成后办理过户手续。手续费由乙方承担；六、乙方需在86年四月一日开始拆除旧房并紧接着破土动工，过期此协议作废；七、施工要求：按XX号东边房屋建房要求参照执行；八、本协议一式二份，双方各执一份，签章生效，竣工后并办理过户手续后作废，双方所持法律效力同等。协议下方甲方黄元英签名系杨汉民之妻何冬菊代签。乙方王松存签名。协议签订后，王松存拆除旧房兴建新房，同时黄元英与王松存分别向其居住社区居民委员会及所在单位提交申请，申请出卖房屋和购买房屋，单位及居委会均确认情况属实请房管部门予以办理。因房屋未建成，过户未能办理。同年六七月份，原告建起南边占地约41平方米二层半楼房屋一栋（朝南开门，建筑面积约107.86平方米）、北边占地约42平方米两层楼房屋一栋（朝北开门，建筑面积约84平方米），两栋房屋背靠背，房屋编号为西大街XX号。房屋建好后原告及其家人即搬进北边一栋居住。因原告所建南边一栋房屋尚未完全完工及存在漏水等问题，黄元英自费请人继续施工，因房屋质量及费用结算问题双方产生纠纷。同年11月17日，黄元英诉至本院请求解除与王松存所签订的改建房屋协议，双方就改建房屋费用合理结算，王松存违反协议在未竣工前强行搬进居住，责令退出。后经本院主持调解，双方达成调解协议：一、王松存承建了黄元英的座落在汉阳区西大街XX号房屋由于质量不合要求。黄元英改修支出了4，456元，由王松存在收到调解书之日起22日内交付黄元英；二、房屋返工漏雨，屋面防水二项�其他工程款人民币750元，鉴定费人民币80元，合计人民币830元由王松存于1988年二月底一次性交付黄元英。后1988年四五月份，王松存将上述调解书中涉及的款项支付黄元英。同年，王松存将其居住的北边的二层楼加盖半层成两层半楼房，未办理审批手续。1989年，黄元英及其家人搬进南边一栋两层半楼房居住。1991年，黄元英去世。1992年10月9日，杨汉民申请继承位于西大街XX号二层半，建筑面积191.59平方米房屋，继承份额全部。1993年12月9日，杨汉民办理了上述两栋房屋的房屋所有权证（武房房私字第XX号）和国有土地使用证，登记产权人杨汉民，房屋座落西大街附XX号，房屋幢号1栋、三层、建筑面积110.10平方米，2栋、三层、建筑面积107.86平方米。其中第2幢107.86平方米的房屋系南边黄元英及其家人使用的一栋，第1幢110.10平方米的房屋系北边王松存及其家人使用的一栋。1995年5月29日，杨汉民交纳上述房屋办证登记费人民币140.7元，因登记房屋面积两栋合计217.96平方米超过建房之前审批的191.59平方米约26.37平方米，杨汉民交纳罚没款人民币2，637元。杨汉民居住使用南边一栋第2幢房屋至2000年左右搬出，2002年8月1日，杨汉民将第2幢（建筑面积107.86平方米）房屋出售与鲁久斌，鲁久斌于同年办理了107.86平方米的第2幢房屋的房屋所有权证及国有土地使用证。同年12月26日，第1幢房屋建筑面积110.10平方米房屋更换国有土地使用证（阳国用（私2002）字第XX号），登记土地使用者杨汉民，座落汉阳区西大街XX号，使用权面积42平方米。房屋所有权证未更换，在附记中备注：“鲁久斌已购第二幢107.86平方米。2002.8.27”。王松存后又于1994年及2009年左右两次改建在其居住使用的房屋上加层将房屋改建成四层楼的房屋，未办理审批手续，王松存及其家人�1986年房屋建好后一直居住使用该房屋至今。原、被告双方因房屋质量及罚款费用等事宜产生纠纷，该房屋一直未过户至原告王松存房屋“两证”一直在被告杨汉民手中。2014年诉争房屋纳入拆迁，杨汉民已将诉争房屋“两证”交给拆迁人，双方仍未能协商一致，原告诉至本院请求确认原告与被告母亲黄元英于1986年3月28日签订的房屋承包改建协议有效，判令被告将汉阳区西大街附XX号1栋3层楼建筑面积为110.1平方米的住房产权变更登记到原告名下，本案诉讼费用由被告承担。案经调解双方当事人未能达成一致协议。
另查明，诉争房屋建成后至2006年期间国家一直征收土地税，王松存缴纳了自1988年至1990年三年的土地使用税人民币42元，其他均系杨汉民支付。在双方因房屋问题相互协商期间王松存向被告支付过人民币400元。
以上事实有双方当事人陈述、协议书、黄元英1986年民事起诉状、民事调解书、黄元英退休履历登记表、申请书两份、出卖私房申请表、承买私房申请表、房屋档案信息、收款收据、照片、录音、房屋两证、房屋产权继承申请表、证明、收款收据、纳税簿等证据证实，可作如上认定。
本院认为：王松存与黄元英1986年3月28日签订的协议书包括两个方面内容即房屋买卖和房屋改建，通过出卖约38平方米的旧房给王松存以购房款抵建房款，由王松存承建两栋房屋，双方各享有一栋。该协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。双方依约建好房屋，后虽因房屋质量问题双方产生纠纷，亦经法院主持调解，王松存支付了修建房屋的相关费用，房屋改建已完成，双方亦均居住使用，被告杨汉民已于2002年将其享有的一栋房屋出售，获得收益。原、被告双方签订的《合作建房协议》合法有效，故对原告请求确认原告与被告母亲黄元英于1986年3月28日签订的房屋承包改建协议有效的诉讼请求本院予以支持。依协议黄元英有协助王松存办理过户的义务，黄元英去世后，杨汉民因继承取得汉阳区西大街附XX号房屋产权，该过户义务由杨汉民承担。因诉争房屋现已纳入拆迁范围，房屋的交易过户手续已经冻结，现不能办理交易过户，故对原告主张判令被告将汉阳区西大街附XX号1栋3层楼建筑面积为110.1平方米的住房产权变更登记到原告名下的诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告王松存与被告杨汉民母亲黄元英于1986年3月28日签订的《协议书》有效；
二、驳回原告王松存的其他诉讼请求。
本案诉讼费减半收取为人民币6，400元（原告王松存已缴纳），由原告王松存负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 崔玉华
二〇一六年一月二十五日
书记员 刘 婷