上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第3341号
原告上海市奉贤区交通实业有限公司。
法定代表人陈新龙，董事长。
委托代理人李玉梅，上海市汇锦律师事务所律师。
被告上海柏翔建材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区
法定代表人郑进富，董事长。
委托代理人沈国英，上海敬贤律师事务所律师。
原告上海市奉贤区交通实业有限公司（以下简称交通实业公司）诉被告上海柏翔建材市场经营管理有限公司（以下简称柏翔管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月15日受理后，依法适用简易程序，于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李玉梅和被告委托代理人沈国英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告交通实业公司诉称，原、被告于2006年12月8日签订《房屋、场地租赁合同》1份；2008年11月28日签订补充协议1份；2012年1月5日签订补充协议1份。约定原告将位于奉贤区南桥镇南桥路XXX号内约10，000平方米场地以及场地上的现有建筑物、构筑物和相应设施、设备等出租于被告开设轻纺建材市场。2012年1月5日补充协议约定：租赁期限至2014年12月31日止，年租金人民币1，100，000元（以下币种同），分两次支付，每年12月31日前支付下一年度前半年租金550，000元；6月31日前支付下半年租金550，000元。2006年12月8日《房屋、场地租赁合同》第七条违约责任，乙方擅自转租、不按合同约定经营、逾期十五天支付租金，甲方可随时终止本合同，并有权请求乙方支付违约金和赔偿金。本合同违约金为500，000元。合同及补充协议还就其他事项作了具体约定。
但被告未按合同及补充协议履行租金支付义务，至今尚欠2014年下半年租金275，000元。原告多次催讨，并于2014年10月22日出具律师函，再次催讨租金，并明确因被告违约，双方的租赁合同于2014年10月31日解除，2014年10月31日办理租赁交接，但未果。为维护原告的合法权益。为此原告提起诉讼，请求判令：1、确认双方租赁合同于2014年10月31日解除并将使用的办公楼返还原告；2、被告支付租金275，000元；3、被告支付违约金500，000元；4、本案诉讼费由被告负担。
原告对其诉称的事实向本院提供了以下证据材料：
1、《房屋、场地租赁合同》和附图1份及补充协议2份，拟证明原、被告签订租赁合同后，两次进行延期，租赁期限至2014年12月31日止；
2、通知1份，拟证明原告在2014年2月25日就告知被告到期不再续租的事实；
3、律师函1份，拟证明被告未按约支付租金构成违约，原告提出解除合同；
4、被告的回函1份，拟证明被告收到原告的律师函的事实；
5、房地产权证1份，拟证明租赁房屋具有产权证。
被告柏翔管理公司辩称，对于尚欠的租金原告是同意双方签订续租合同后支付的，目前双方在协商过程中，不同意原告的诉讼请求。
被告为其辩称意见提供了录音资料及其文字整理材料，拟证明双方为续租问题一直在协商，原告同意下半年租金先支付一半。
经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议，但认为，通知书被告没有收到，是通过市场张贴才知道的；双方一直在为续租事宜协商，被告没有违约。原告对被告提供的证据的真实性有异议，认为谈话中双方身份无法确认，也不能证明双方有对租金、租期有协商的内容。本院对上述双方无异议的证据予以采信；对于被告提供的录音资料，是在原告起诉后收集的，且也仅反映被告想续租，但并没有原告方人员同意的意思，其要证明双方为续租进行协商的事实，本院不予认可。
经审理查明，2006年12月8日，原、被告签订《房屋、场地租赁合同》，约定甲方（原告）将位于奉贤区南桥镇南桥路XXX号内10，000平方米左右的场地及场地上的现有建筑物、构筑物和相应设施、设备等出租于乙方（被告），乙方承租后开设轻纺建材市场，租赁期限为三年，自2007年1月1日至2009年12月31日止。年租金900，000元，年租金一次性支付。乙方未经甲方同意，不得对租赁物进行拆改、扩建。经甲方同意后拆改、扩建，由乙方自筹资金。本合同终止时，对于乙方扩建部分，能搬走的由乙方自行搬走，不能搬走的归甲方所有，甲方不折价。合同期间，乙方对租赁物进行维修，由乙方自筹资金解决，甲方不承担任何维修费用。乙方擅自转租、不按合同约定经营、逾期十五天支付租金，甲方可随时终止本合同，并有权请求乙方支付违约金和赔偿金，双方承诺本合同违约金为500，000元。在合同附图中，注明：1、2、3、4号楼属于甲方，5、6、7号属于乙方改扩建。
上述合同签订后，双方按约履行了各自义务。2008年11月28日，双方签订《房屋、场地租赁合同》补充协议，对于租赁期限延长二年，至2011年12月31日，租金调整为2009年1月1日至12月31日年租金为900，000元；2010年1月1日至12月31日年租金为950，000元；2011年1月1日至12月31日年租金为950，000元。租金支付调整为每年分二次支付，每年12月1日前支付下年度上半年租金，6月1日前支付该年下半年租金。2012年1月5日，双方又签订《房屋、场地租赁合同》补充协议，租赁合同期限再延长三年，从2012年1月1日至2014年12月31日止，每年年租金调整为1，100，000元，每年租金分两次支付，每年12月31日前支付下一年度上半年租金，每年6月1日前支付该年下半年租金。
2014年2月25日，原告向被告和市场小租户发出通知，告知合同期满后，不再延长租期及续租，要求于2014年12月31日将租赁物交予原告。2014年10月22日，原告向被告发出律师函，认为被告未按约定支付下半年租金，尚欠275，000元，已构成违约，故解除租赁合同及补充协议，要求双方结清全部费用，请被告于2014年10月31日办理交接。被告于次日收到上述函件后，于2014年10月24日回函，称2014年2月25日原告在未事先告知被告的情况下，分别向被告和市场内各经营商户发通知，内容为双方租赁合同即将到期，原告不再延长租期，要求各商户准备搬迁等等，严重影响市场正常经营。被告多次与原告交涉，磋商续租事宜，原告同意2014年6月31日之前租金先交50%，剩余50%待双方订立续租合同后交纳。原告发律师函认为被告违约要求解除合同缺乏诚信，故不同意解除合同，要求尽快订立续租合同，待续租合同签订后立即支付租金275，000元。
审理中，原告同意对于现有的小商户由其自行处理在租赁场所内被告实际占有使用的办公室，同意被告于合同到期日即2014年12月31日搬离使用的办公房。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《房屋、场地租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，双方应当按约全面履行。本案中，被告经原告多次催告，但一直未能按约支付2014年下半年的全部租金，已经构成违约。被告称延付租金经原告同意，无事实依据，本院不予采信。鉴于原告现主张的租金至租赁期限到期日即2014年12月31日止，也同意被告在租赁期限到期后搬离，原告的上述意见，符合法律关于租赁期间届满，承租人应当返还租赁物的法律规定，本院应予以认可。对于原告主张的违约金，被告认为该约定过高应予以调整，本院采纳被告意见，并结合延付租金的原因，所欠租金的数额依法调整至110，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原、被告租赁关系于2014年12月31日终止；
二、被告上海柏翔建材市场经营管理有限公司于本判决生效后五日内搬离租赁的上海市奉贤区南桥镇南桥路XXX号办公房；
三、被告上海柏翔建材市场经营管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告上海市奉贤区交通实业有限公司至2014年12月31日止的租金275，000元；
四、被告上海柏翔建材市场经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海市奉贤区交通实业有限公司违约金110，000元。
案件受理费人民币11，550元，减半收取计5，775元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 屠朝辉
二〇一五年一月九日
书记员 严文琪
附：相关法律条文
一、《中华人们共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。