广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2706号
上诉人（原审被告）：邓祖治，香港特别行政区居民，现住香港。
上诉人（原审被告）：邓淦芝，香港特别行政区居民，现住香港。
上诉人（原审被告）：梁淑儿，香港特别行政区居民，现住香港。系上诉人邓祖治、邓淦芝共同委托代理人。
被上诉人（原审原告）：广州市君轩物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：叶伟平，职务董事长。
委托代理人：李楚珊，广东伟邦律师事务所律师。
上诉人邓祖治、邓淦芝、梁淑儿因与被上诉人广州市君轩物业管理有限公司（以下简称君轩物业）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：座落在本市越秀区农林下路9号地下一层20房，房屋用途为非居住用房，建筑面积为22.9215平方米，所有权人为邓祖治、邓淦芝、梁淑儿。
君轩物业是具有叁级物业管理资质的物业管理企业。2012年3月24日，君轩物业（乙方）与邓祖治、邓淦芝、梁淑儿（甲方）签订《广州新富熊大厦物业管理服务协议》，约定：甲方依据本协议向乙方交纳物业管理费用，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成，物业管理费核算包括下列项目，物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费，大厦公用设施设备的维修及保养费，物业管理区域内公共秩序维护服务费，大厦公共地方绿化维护费，大厦公共部位清洁、灭虫费，用于物业管理的固定资产折旧费，商场中央空调费用、商场水电费（公共区域），税费，物业管理公司的酬金（按物业管理合同规定）；甲方交纳费用时间为每月1-10日前缴交当月的物业管理费，商场管理费按建筑面积每月每平方米38元（含公共分摊能耗），甲方自用和空置物业按管理费标准的100%缴交；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金等。协议签订后，君轩物业向涉讼物业提供物业服务。
因邓祖治、邓淦芝、梁淑儿欠缴物业管理费，君轩物业曾分别于2013年3月21日、5月4日、29日、2014年5月31日及9月29日通过中国邮政以特快专递的方式向邓祖治、邓淦芝、梁淑儿邮寄《催款通知书》。根据广东省邮政速递物流有限公司广州分公司于2014年10月4日签收记录显示，前述2014年9月29日的邮件已签收。
2014年10月20日，君轩物业以拖欠物业管理费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：邓祖治、邓淦芝、梁淑儿向某物业支付物业管理费25259元（自2012年6月1日起计至2014年10月31日止，每月每平方米38元，建筑面积为22.9215平方米）及违约金（自2012年6月10日起计至2014年10月31日之日止，按每日千分之三的标准计付）。
邓祖治、邓淦芝、梁淑儿向原审法院辩称：不同意君轩物业的诉讼请求。理由如下：君轩物业没有按照合同的约定履行物业服务义务，其无权要求收取物业管理费。
一审庭审中，邓祖治、邓淦芝、梁淑儿向原审法院提交了照片3张，证明涉案大楼的电梯没有开动。君轩物业对该证据无异议。
本案审理期间，原审法院于2014年12月8日前往涉案房屋现场查勘。根据现场查勘，显示：新富熊大厦通往负一层的入口共有2个，分别于大厦的正东及东南面，正东向的通道现开设有名为“上海今日缘”、经营羊毛衫的店铺；目前负一层处于空置状态，通往负一层直升电梯能够正常使用，首层通往负一层的楼梯口的铁闸已被拆除，负一层的水电均能正常使用。君轩物业的工作人员确认“上海今日缘”是由管理处对外临时出租，有签订租赁合同；至于通往负一层的铁闸是为安全考虑加设的，目前已拆除几个月，但是在铁闸存续期间，若有需要前往负一层的，只需通知现场管理人员就可以带其进入。此外，君轩物业在商场的一楼LED显示屏幕为邓祖治、邓淦芝、梁淑儿发布招租信息。
原审法院认为：君轩物业与邓祖治、邓淦芝、梁淑儿双方签订的《广州新富熊大厦物业管理服务协议》是双方当事人的真实表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。根据该协议的约定，邓祖治、邓淦芝、梁淑儿作为涉案物业的所有人，其应依约按38元／月／平方米的标准向某物业支付物业管理费，邓祖治、邓淦芝、梁淑儿至今未付自2012年6月起的物业管理费，显已构成违约，故对君轩物业诉请要求邓祖治、邓淦芝、梁淑儿支付自2012年6月1日起至2014年10月31日止的物业管理费，合理合法，原审法院予以支持。至于邓祖治、邓淦芝、梁淑儿辩称君轩物业没有按合同约定提供物业服务，证据不足，原审法院不予采信。此外，君轩物业诉请的滞纳金实为邓祖治、邓淦芝、梁淑儿逾期支付物业管理费的违约金，考虑到前述物业管理费用属综合费用、由包括中央空调、商场公共区域水电等多项费用构成，因涉案物业一直处于空置状态未能实现有效收益。而且邓祖治、邓淦芝、梁淑儿欠付物业管理费用系因其对君轩物业提供的物业服务水平存在异议，并非恶意拖欠物业管理费用，故对君轩物业诉请要求邓祖治、邓淦芝、梁淑儿支付的该逾期付款违约金，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项的规定，于2015年3月2日作出如下判决：一、邓祖治、梁淑儿、邓淦芝应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市君轩物业管理有限公司支付自2012年6月1日起至2014年10月31日止的物业管理费（按22.9215平方米×38元／平方米／月的标准计付）。二、驳回广州市君轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费1277元，由广州市君轩物业管理有限公司负担846元，由邓祖治、梁淑儿、邓淦芝负担431元。
判后，上诉人邓祖治、梁淑儿、邓淦芝不服原审判决，向本院提起上诉称：君轩物业未尽到物业管理合同中约定的提供维护、清洁、修缮等相关物业服务，我方某拒绝向其支付物业管理费。涉案商铺处于地下一层自2012年6月起一直处于空置状态，整层都未进行营业，君轩物业未提供照明，空调一直处于停用状态，清洁卫生也无人打扫，导致商铺一直未能对外招租。根据公平原则，我方也无需向其支付管理费用。
被上诉人君轩物业二审答辩称：同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。
本院认为，原审法院认定邓祖治、梁淑儿、邓淦芝与君轩物业签订的《广州新富熊大厦物业管理服务协议》合法有效，论理清晰无误，本院予以确认且不予赘述，针对邓祖治、梁淑儿、邓淦芝的上诉请求以及理由，评析如下。
《广州新富熊大厦物业管理服务协议》对邓祖治、梁淑儿、邓淦芝与君轩物业有约束力，双方均应依约履行各自负担的合同义务。邓祖治、梁淑儿、邓淦芝不同意支付2012年6月至今的物业服务费的理由是君轩物业未尽到物业管理合同中约定的提供维护、清洁、修缮等相关物业服务，涉案商铺所在的负一层从2012年6月起处于空置状态，未进行营业，君轩物业对负一层未提供照明，空调一直处于停用状态，清洁卫生也无人打扫，导致商铺一直未能对外招租。但根据双方合同的约定，君轩物业系对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，邓祖治、梁淑儿、邓淦芝系涉案商铺的产权人，接受了君轩物业提供的服务，应支付相应的对价，故邓祖治、梁淑儿、邓淦芝以其商铺所在的负一层未营业为由拒绝支付物业管理费，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉邓祖治、梁淑儿、邓淦芝的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1277元，由上诉人邓祖治、梁淑儿、邓淦芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 原 炜