江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1645号
上诉人（原审被告）陈辉，个体户。
委托代理人戴家正，江苏知缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安市老坝口小学。
法定代表人厉开武，该校校长。
委托代理人朱红英。
委托代理人张宝华，江苏拓力律师事务所律师。
原审第三人淮安市经济和信息化委员会。
法定代表人赵权，该委员会主任。
委托代理人徐和平，江苏引航律师事务所律师。
上诉人陈辉因与被上诉人淮安市老坝口小学（以下简称老坝口小学）、原审第三人淮安市经济和信息化委员会（以下简称经信委）排除妨害纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院（2014）河民初字第1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月27日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人陈辉及其委托代理人戴家正、被上诉人老坝口小学的委托代理人朱红英、张宝华，原审第三人经信委的委托代理人徐和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年7月28日，原告老坝口小学（甲方）将其所有的南排教学楼一层沿美食街门面房5间（建筑面积为409平方米）的房屋租赁给第三人经信委（乙方），并将租赁期间房屋的经营使用权全部无偿委托给乙方，由乙方按精品美食街的理念统一对外招租，统一管理。租赁期限为五年，自2008年9月20日起至2013年9月20日止。在租赁期内，甲方负有同意乙方视需要转租上述房屋的义务。
第三人经信委（甲方）将上述房屋转租给被告陈辉（乙方），约定：租期五年，从2008年9月10日起至2013年9月10日止。合同期满后，甲方即丧失房屋出租权，故乙方应自行提前半年与房屋业主洽商是否续租，如不愿或不能续租的，则乙方应按期无条件交出房屋，不得向甲方及房屋业主提任何补偿或赔偿的要求。如乙方逾期搬出的，则每逾期一日，乙方应向甲方或房屋业主支付赔偿金人民币壹万元。乙方所有装潢费用应在租赁期限内摊销完毕，租赁期满时，全部装潢无偿归甲方或业主所有，乙方不得就此提任何补偿或赔偿要求。
协议到期后，原告老坝口小学与被告陈辉没有续签租赁合同，上述房屋仍然由被告陈辉占有、使用。
以上事实，有房屋租赁经营协议书、房屋租赁合同、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、及当事人的陈述为证，经庭审质证，原审予以认定。
原审审理中，被告陈辉称其与第三人经信委之间签订补充协议，并要求原告老坝口小学退还其保证金2000元，但未提供证据证明。
原告老坝口小学诉称：2008年7月8日，我校和第三人签订了房屋租赁经营协议书，约定：将我校所有的5间门面房委托第三人对外招租，租赁期限5年，截止日期为2013年9月20日。2008年9月，第三人经信委与被告陈辉签订了租赁合同，将上述5间房屋租赁给被告陈辉作为餐饮用房，租赁到期日为2013年9月10日。房屋租赁到期后，我校要求被告返还房屋，并要求第三人协助办理相关手续，被告陈辉不予理睬。第三人也称房屋不是他们使用，与他们无关。我校作为房屋的所有权人，要求被告陈辉返还房屋，第三人经信委协助被告陈辉办理交还手续，同时要求被告陈辉赔偿延迟交房的损失60万元。
被告陈辉辩称：我想与原告老坝口小学继续签订合同，期限为五年。我与第三人经信委签订了补充协议，第三人经信委同意在同等条件下将本案争议房屋的租赁给我。原告老坝口小学如果不租给我，应当提前通知我，还应当将我的保证金2000元退还给我。
第三人经信委述称：1、我单位在此案中的行为是政府行为，为建成美食一条街，促成原、被告将饭店经营起来，我单位没有从中获利，房租也是被告直接交给原告的，我单位不应当承担法律责任。2、房屋租赁已经期满，我单位的职责已告完毕，被告应按约将房屋退还给原告即可。
原审认为：原告老坝口小学与第三人经信委签订的淮扬名菜美食街房屋租赁经营协议书、第三人经信委与被告陈辉签订的淮扬名菜美食街房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，亦不损害社会公共利益，故应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告陈辉无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。根据第三人经信委与被告陈辉签订的淮扬名菜美食街房屋租赁合同的约定，租赁期限已经届满，原告老坝口小学与被告陈辉没有重新签订房屋租赁合同，被告陈辉继续占有房屋，没有合同依据。原告老坝口小学作为本案争议房屋的所有权人，有权要求被告陈辉返还房屋。原告老坝口小学要求被告陈辉赔偿损失60万元，证据不足，不予支持。鉴于被告陈辉未及时交付房屋，客观上给原告老坝口小学造成一定损失，为此可参照租金损失计算，酌定损失6万元。被告陈辉主张保证金，可向有关收取单位主张权利或另案解决，本案不予理涉。原告老坝口小学要求第三人经信委协助办理交还手续，证据不足，不予支持。
经调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告陈辉于本判决生效之日起三日内将老坝口小学南排教学楼一层5间房屋返还原告老坝口小学。二、被告陈辉于本判决生效后十五日内一次性赔偿原告老坝口小学损失6万元。三、驳回原告老坝口小学其他诉讼请求。如果被告陈辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告老坝口小学负担2000元，被告陈辉负担2900元（已由原告老坝口小学垫付，被告陈辉自本判决生效之日起十五日内给付原告）。
一审判决后，上诉人陈辉不服，向本院提起上诉称：1、一审缺席审理并判决不符合法律规定的程序，应当撤销一审判决，发回重审；2、上诉人已与被上诉人达成续租5年的口头协议，被上诉人无权要求上诉人返还承租房屋。上诉人在合同期满前与被上诉人协商并达成口头协议，按照原租赁合同条件继续租赁5年，并且上诉人为了经营需要，在原租赁房屋的北侧新建厨房1间，被上诉人也未提出异议，被上诉人还于2013年11月5日收取上诉人截至到2014年3月28日的房屋租金；3、一审判决上诉人返还房屋的时间太短、明显不合理；4、一审判决上诉人赔偿被上诉人损失6万元无事实依据。请求二审依法改判或发回重审。
被上诉人老坝口小学答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。
原审第三人经信委答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审予以维持。
本院经审理确认一审查明的事实。
二审庭审中，上诉人提供被上诉人会计陈启年2013年11月15日出具的收条一张（加盖学校印章），内容是：收到八方缘房租62100元，自2012年10月28日-2014年3月28日，18个月。上诉人据此证明已经与被上诉人达成口头协议，续签房屋租赁合同5年。被上诉人质证认可该收据的真实性，主张原是按照房屋建筑面积计算租金，后来按上诉人的要求，改为按房屋使用面积收取租金，同时提供上诉人2014年4月25日出具给第三人的申请书一份，内容是：“经贸委本人陈辉于2008年接手你单位位于美食街门面房（市老坝口小学门面房），由于没有电源，我于2009年3月28日才接手经营，特此申请认定该时间”。被上诉人据此证明合同实际履行时间从2009年3月28日起计算至2014年3月28日止，并非上诉人主张的达成续租协议。经质证，上诉人承认是其签字提交的申请，但主张其与学校厉校长口头协商续签合同，要求法院核实。原审第三人质证认可是上诉人提交的申请。庭审中，上诉人认为其未构成违约，不承担违约金，可以支付延期的租金，一审认定6万元违约金太高。被上诉人认为上诉人合同到期后继续占用房屋构成违约，应当承担延期租金加上违约金。
本院另查明，上诉人在一审庭审前，委托其妹妹向法院递交淮安市第一人民医院2014年7月5日出具的疾病证明书一份，该疾病证明书诊断上诉人患颈椎痛，处理意见休息一周。上诉人据此申请延期开庭。原审审查认为上诉人提供的是病假诊断书非住院证明材料，明确答复庭审正常进行。如果庭审后经法院调查核实确实不能到庭参加庭审，已经住院，可以再次开庭。庭审后经原审调查出具疾病诊断书的医生袁东堂，其证明陈辉当时说头有点晕，想休息两天，于是就给她开具病假证明书，实际上她的颈椎病并无大碍。
庭审后，本院与被上诉人的法定代表人厉开武谈话，其承认上诉人曾找其谈过续租房屋事宜，但学校没有同意与上诉人达成续签租赁房屋5年合同。
本院认为：被上诉人老坝口小学与原审第三人经信委签订的“淮扬名菜美食街房屋租赁经营协议书”，约定老坝口小学将门面房租赁给经信委，由经信委按精品美食街的理念统一对外招租并统一管理，租赁期限为5年，自2008年9月20日-2013年9月20日，上述协议为合法有效协议。原审第三人经信委与上诉人陈辉签订的“淮扬名菜美食街房屋租赁合同”再次确认房屋租赁期为5年，自2008年9月10日-2013年9月10。该合同明确约定：合同期满后，由上诉人与学校自行协商续租房屋事宜，如不愿或不能续租的，上诉人应当无条件交出承租的房屋。上述协议是双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同，合同当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。
上诉人原租赁合同到期后，其与被上诉人没有达成续租房屋的合同，则其应当按照与原审第三人的合同约定，在合同规定的期限内将承租的房屋返还给被上诉人。但上诉人仍然继续占用原租赁房屋从事经营活动，给被上诉人造成财产损失，上诉人应当承担返还房屋并赔偿损失的义务。因上诉人二审提供的新证据证明，被上诉人收取的租金每月是3450元（62100元／18个月），自2014年3月28日合同到期后，上诉人仍一直占用该房屋至今，截至到2014年9月28日，房屋租金为20700元（3450＊6）。原合同中虽然约定上诉人每逾期交付房屋一天，支付赔偿金1万元。但该约定的违约金明显过高于被上诉人老坝口小学的实际损失，且上诉人二审请求法院依法调整。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。就本案双方合同的履行情况看，上诉人每月承担的租金为3450元，逾期一天承担1万元的赔偿金，该标准显然过分高于被上诉人的实际损失，故二审依法予以调整。本院认为以每月3450元的租金为计算依据，按130%计算上诉人逾期交付房屋应承担被上诉人的损失比较公平合理。上诉人主张只按照合同租金标准计算逾期交付房屋的违约金无法律依据，本院不予支持。
关于一审审理程序问题，一审庭审前，上诉人委托其妹妹提供病假条一份，称不能出庭申请延期开庭，原审法院当即表示病假诊断书非住院证明材料，庭审正常进行。上诉人庭审后如提供住院的相关证据材料，其确实不能出庭的，法院再重新开庭。但经原审法院调查，上诉人只是患颈椎痛，并非不能出庭诉讼，故一审缺席审理并无不当。上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，本院认为一审判决认定事实清楚，判决上诉人陈辉返还承租的房屋正确。但计算上诉人逾期返还房屋造成的损失有误，二审依据上诉人提供的新证据予以调整。经调解未果，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持淮安市清河区人民法院（2014）河民初字第1454号民事判决第一、三项；
二、撤销淮安市清河区人民法院（2014）河民初字第1454号民事判决第二项；
三、上诉人陈辉于本判决生效后15日内一次性赔偿被上诉人老坝口小学逾期返还承租房屋损失，按每月3450元＊130%计算，自2014年3月29日起，计算至付清之日止。
一审案件受理费4900元，二审案件受理费1300元，合计6200元，由上诉人陈辉负担3500元，由被上诉人老坝口小学负担2700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 华
审 判 员 阮 明
代理审判员 刘 斌
二〇一四年十月九日
书 记 员 仲瑶瑶