四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民终字第447号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）张炳贵，男，生于1955年6月26日。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）广元市川北贸易有限公司。
法定代表人张斌，该公司经理。
委托代理人张明太，男，生于1953年12月11日，汉族，该公司职员。
委托代理人刘海燕，四川广府律师事务所律师。
上诉人张炳贵因合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2013）广利州民初字第2225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月12日公开开庭进行了审理，上诉人张炳贵、被上诉人广元市川北贸易有限公司的委托代理人张明太、刘海燕到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会进行讨论并作出决定。现已审理终结。
原审查明，原告张炳贵原系被告川北贸易公司的聘用职工，居住于被告在广元市利州区雪峰街道办事处综合楼三楼的住房内，房屋室内面积为84.27㎡加公摊面积共计92.46㎡。2010年7月21日川北贸易公司以张炳贵自行住进该房屋为由，提起了返还原物纠纷诉讼，请求张炳贵搬出该房屋，并赔偿其损失36000.00元。同年11月30日原审法院作出（2010）广利州民初字第1290号民事判决，驳回其诉讼请求。2010年被告川北贸易公司将综合楼转为出让土地后转让，由广元东润房地产开发有限公司开发。2011年1月11日川北贸易公司作为甲方与作为乙方的张炳贵签订了协议，该协议约定，“被告拆除职工宿舍后，在修建的住房中依照乙方现住房屋楼层（3楼）房屋室内面积为84.27㎡加公摊面积共计92.46㎡，由甲方张斌还房乙方住房一套；甲乙双方在2011年年底交付房屋时，若有房屋面积变动，甲乙双方依照房屋实际面积按当时市场房价进行核算，实行多退少补。产权登记事宜由甲方统一办理，所涉及的税费乙方承担5000.00元其余由甲方承担。若甲方不能按期交付房屋，乙方房屋的费用由甲方承担；双方签订本协议之日起5日内（即2011年1月16日止），乙方搬离现住房屋，甲乙双方于当日移交房屋。若乙方不搬离该房屋，此协议自动作废”。协议签订后，张炳贵收到川北贸易公司支付的过渡费2500.00元并搬离了综合三楼的住房。2011年底，川北贸易公司未向原告交付房屋。张炳贵以拆的是三室两厅的房屋，强迫其接受二室一厅的房屋为由，要求还三室两厅的房屋，多几平方米少几平方米可以按市价补为由提起诉讼，请求判令被告按约定偿还拆建房一套三楼三室两厅、面积92.46㎡或按市场价支付原告房屋价款425316.00无；同时由被告支付其从2012年1月1日起至2013年6月房屋租金17000.00元（1000.00元／月），并承担本案诉讼费用；反诉原告川北贸易公司提起反诉，请求确认反诉人与被反诉人2011年1月11日签订的协议无效；判令被反诉人按原房款比例支付反诉人购房款差额；本案诉讼费用由被反诉人承担。
在庭审中，张炳贵说明房屋单价系4600.00元／㎡，其依据为乾元公寓的售房部售楼小姐介绍的；在出示证据中将房屋租赁费变更为2011年1月至2014年1月，每年11000.00元，计33000.00元；反诉原告说明了反诉请求中购房款差额为70000.00元，是按土地转为出让性质时产生的土地出让费1856000.00元为基数，张炳贵原住房屋所占比例15%-16%计算而来的。另在诉讼过程中，本院在广元市房地产管理处调取了由本案拆建所修建的乾元公寓所有三楼房屋出售登记信息，该公寓三楼仅B区4-3-2号房屋未出售，此房屋面积为86.27㎡；所出售的三楼所有房屋平均单价为4408.75元／㎡。川北贸易公司提交了广元东润房地产开发有限公司的情况说明，说明了川北贸易公司对该套房屋有处置权利的情况，并称此房屋就是为解决与张炳贵的纠纷。经核实，川北贸易公司对此房屋享有处置权利。
上述事实，有经举证并经质证的下列证据予以证实，1、广元市利州区人民法院（2010）广利州民初字第1290号民事判决书；2、张炳贵与川北贸易公司于2011年1月11日签订的协议；3、广元东润房地产开发有限公司的情况说明；4、广元房地产管理处房屋交易价格登记查询。上列证据来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，均予以采信。
关于张炳贵所提交的房屋租赁费收据，由于出具收条时间系2012年1月26日，而收据纸张印刷时间为2012年10月，且证人胡福平未出庭质证，其真实性无法印证，故不予采信；关于川北贸易公司所提交的综合楼房屋面积造价表、收费证明及通知书，其系川北贸易公司转换土地性质并将土地转让于案外人的相关文件，与本案无关联性，故不予采信。
原审认为，张炳贵与川北贸易公司对双方于2011年1月11日所签订协议的真实性均无异议，争议的是该协议是否有效。张炳贵提交了（2010）广利州民初字第1290号民事判决书以及协议支持其诉讼请求；被告除此之外还提交了综合楼房屋面积造价表、缴款书及王德强向其所发的通知书证明其签订协议，属于情势所迫，认为该协议无效。针对此争议评判如下：首先，该协议签订之前，川北贸易公司以返还原物纠纷为由提起诉讼，要求张炳贵搬出其综合宿舍楼，并赔偿其房屋损失费36000.00元，后作出了驳回其诉讼请求的判决，此判决为生效判决。川北贸易公司在此诉讼之后，与张炳贵协商达成了本案中所涉协议，并非川北公司所述的情势所迫；其次，川北贸易公司称，该协议不是反诉人真实意思表示，其损害了公司的合法利益。川北贸易公司当庭并未提交证据证明该协议非其真实意思表示以及损害其合法利益的证据，故此抗辩意见不成立；最后，该协议的签订，是经过双方协商之后签订的，其不具有《合同法》第五十二条所规定的情形，故合法有效。综上所述，本诉原告张炳贵与反诉原告川北贸易公司于2011年1月11日所签订的协议是合法有效的，协议双方均应按约定履行各自的义务。关于川北贸易公司以协议约定是由张斌而不是被告返还张炳贵的房屋为由，认为被告主体不适格的抗辩意见，由于张斌系公司法定代表人，协议签订由川北贸易公司加盖公章确认，视为其履行职务的行为，故此抗辩意见及理由不成立，不予采纳。关于原告张炳贵要求返还其三室两厅房屋的诉讼请求，由于协议只约定了楼层为三楼及面积，并未约定户型，面积按市价多退少补，加之在原地拆建所开发的乾元公寓三楼的房屋只有B区4-3-2号房屋未出售，且川北贸易公司表示以此房屋的处置权利来处理与张炳贵的纠纷，故应由川北贸易公司向张炳贵交付此房屋，面积不足的部分即6.19㎡应折价补偿于张炳贵。关于补偿金额，由于双方对价格有争议，但均未提交证据，故应按本院调取的平均单价4408.75元／㎡进行计算；办理产权相关证书所产生的税费，张炳贵承担5000.00元，其余部分由川北贸易公司承担；关于其主张的2012年1月起的租赁费用，双方协议约定若川北贸易公司不按期交付房屋，由其承担交付房屋前的租赁房屋费，川北贸易公司没有证据证明其按约定向张炳贵交付过房屋，故应承担相应的民事责任；而张炳贵所举证据不能证明租赁房屋所产生的费用，事实上在川北贸易公司向其交付房屋的过渡期间，需租房居住，故此费用可参照广元市土地房屋征收拆迁补偿安置政策自2012年1月起至本判决作出之日止进行计算。关于反诉人的反诉请求，如前所述，其请求不成立，不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广元市川北贸易有限公司向原告张炳贵交付位于广元市利州区雪峰街道办事处乾元公寓B区4-3-2号房屋一套，并协助张炳贵办理产权相关证书，所产生的税费，张炳贵承担5000.00元，其余部分由广元市川北贸易有限公司承担；二、被告广元市川北贸易有限公司向原告张炳贵补偿房屋面积差损失27290.16元；三、被告广元市川北贸易有限公司向原告张炳贵补偿过渡费20880元（240元／月／人×3人×29月）；四、驳回原告张炳贵的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告广元市川北贸易有限公司的诉讼请求。
上诉人张炳贵上诉认为，1、双方签订协议时，拆的是上诉人三室两厅的房屋，并口头约定上诉人有优先选房的权利。上诉人曾优先选中三楼一套三室两厅房屋，而被上诉人却强行抢走该房屋，还将上诉人打伤。原审判决违背了“上诉人优先选房”的真实意思表示；2、原审判决补偿上诉人房屋面积差损失27290.16元违反了广元市政府关于棚户区改造优惠政策的规定，还房面积应以1：1.2的标准计算还房，补差损失为81426.6元；3、原审判决补偿标准过低，自2011年1月11日，上诉人在外居住达42个月，搬离时租金每月1100元，除被上诉人支付2500元外，还应支付上诉人过渡费43700元。4、原审法院应当遵照上诉人的原审诉讼请求。被上诉人剥夺了上诉人优先选房的权利，而剩余房屋户型不符合拆迁房屋的情况下，被上诉人应支付房款489159.63元（110.952㎡×4408.75元／㎡）。综上，请求撤销原判，依法改判上诉人优先选房并按棚户区改造优惠政策还房和补偿过渡费；诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人广元市川北贸易有限公司答辩称，原拆迁房屋在产权上根本不属于上诉人所有。当时被上诉人同意分配给上诉人住房是五楼，并收到上诉人7000元，后公司要求职工买断房屋产权，上诉人未补齐下欠房款33500元，也不搬离。后被上诉人要向开发商交付转让的房屋进行开发，才与上诉人签订了损害公司利益的协议。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人张炳贵申请了证人樊仕第出庭作证，其证实：当时双方签订协议时有张炳贵和川北贸易公司的人，以及开发商都在场，我也作为见证人在现场。关于让张炳贵优先选房双方都是口头同意的，房屋开发公司是曾晓勇（原川北贸易公司法定代表人张明太的侄子）、王仕强等人合伙的。当时签协议时，因不知道国家政策双方都没有提按1：1.2比例还房屋面积，但张炳贵是吃亏的应当享受棚户区改造的优惠政策。
被上诉人广元市川北贸易有限公司质证认为，上诉人申请出庭的证人所诉不实，对于优先选房以及按1：1.2比例还房面积当时双方并没有约定。
本院认证意见，证人樊仕第作为双方签订协议时的见证人，其证实签订协议时双方同意张炳贵优先选房的情况，结合本案客观情况及其他证据能够相互映证，对证人樊仕第的证言，本院予以采信。但证人樊仕第在作证时关于上诉人应按棚户区改造1：1.2比例还房的陈述，不属证言范围。
二审查明的事实与一审无异，对一审查明的事实本院予以确认。
另查明，2011年8月29日，广元市人民政府印发《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》。该办法第二十九条有被征收房屋建筑面积与产权调换高层房屋建筑面积1：1.2比例还房的规定。
本院认为，本案双方当事人所争议的焦点为：一、被上诉人是否应当按三室两厅还上诉人房屋；二、还房面积是否应按原房与还建房1：1.2比例确定；三、原审判决的过渡费是否过低。本案中，虽然被上诉人不是名义上的开发商，但其实际负责房屋的拆迁及安置，其与上诉人就拆除上诉人旧房所达成的协议效力应予确认。虽然协议中未明确还房的户型是三室两厅，但双方明确了楼层及面积（多退少补）。上诉人拆除的房屋是三室两厅，因此，在上诉人选定具体户型后，被上诉人应当按照上诉人的选择向上诉人交付房屋并按照多退少补的原则结清房价款。但被上诉人将上诉人所选房屋处理给他人，而把仅剩的一套二室房屋作为还建房源交付给上诉人，明显不能为上诉人接受。根据本案证人所作证言，被上诉人也违反了其当初所作的上诉人有权优先选房的承诺。房屋作为特殊商品，在双方未协商一致时，一方不能根据自己的意志强行交付另一方不愿接受的房屋。被上诉人的单方行为违背了协议签订时双方的真实意思表示，故上诉人在被上诉人不能交付三室两厅的房屋时要求赔偿相应房款的请求应予支持。在双方为房屋价格发生争议时，原审法院依据在房管部门调取的均价（三楼4408.75元／㎡）确认房屋的价格是适当的，被上诉人应支付上诉人房款为407633元（92.46㎡×4408.75元／㎡）。上诉人要求按1：1.2的比例还房，因协议系双方自愿达成，且地方政府有关还房的比例在该协议签订之后才有明确的规定，上诉人在原审中也未有该项诉讼请求，故上诉人的这一请求本院不予支持。在上诉人未提供真实发生的票据时，原审参照广元市相关规定对上诉人的过渡费作出的处理并无不当，其要求本院调整过渡费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持四川省广元市利州区人民法院（2013）广利州民初字第2225号民事判决第（三）、（四）、（五）项；
二、变更四川省广元市利州区人民法院（2013）广利州民初字第2225号民事判决第（一）、（二）项为“被上诉人广元市川北贸易有限公司于本判决生效后十五日内支付上诉人张炳贵房屋价款407633元”。
二审案件受理费370元，由被上诉人广元市川北贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊剑洪
审判员 韩恩齐
审判员 江 英
二〇一四年九月二十五日
书记员 黄 琴