广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛三法塘民初字第61号
原告佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组，住所地广东省佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村。
负责人李华章，村民小组组长。
委托代理人颜国牛，广东务正律师事务所律师。
委托代理人杨蔚昉，广东务正律师事务所律师。
被告黄立志，男，汉族，1964年11月27日出生，住广东省佛山市三水区。
委托代理人符强，广东金舵律师事务所律师。
委托代理人区倩彦，广东金舵律师事务所律师。
原告佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组（以下简称美西村民小组）诉被告黄立志土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案于2015年3月4日第一次公开开庭时，原告美西村民小组的负责人李华章、原告的委托代理人颜国牛、杨蔚昉以及被告黄立志到庭参加了诉讼。本案于2015年6月8日第二次公开开庭审理时，原告美西村民小组的负责人李华章、原告的委托代理人颜国牛以及被告黄立志的委托代理人符强、区倩彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告美西村民小组诉称，2005年至2006年期间，美西村民小组的集体土地被佛山市三水区芦苞镇政府征收（租用），其中位于美西村民小组前、大南路边的约20亩土地由芦苞镇政府填土硬底化后作为集体经济留用地交还美西村民小组使用。2007年7月1日，美西村民小组就上述20亩土地（西至大南路边绿化带，北至美西村中大道，东至长塘，南至硬底化冲）与黄立志签订一份《租赁合同书》，黄立志要求在合同中增加“土地性质：综合、工业用地”一项，双方约定租期从2007年7月1日至2037年6月30日，土地租金为247000元/年，黄立志自签订合同书五日内向美西村民小组支付首年度租金，从2008年起须在每年7月1日前向美西村民小组支付下一年度租金。上述合同签订后，黄立志如约支付了2007年7月1日至2009年6月30日共两年的租金494000元。从2009年7月1日起，黄立志开始拖欠租金，因黄立志以经济困难为由拒绝支付租金，美西村民小组每年向黄立志提出要求终止合同及交还土地，但黄立志以仍在使用土地为由拒绝交还。黄立志拖欠美西村民小组从2009年7月1日起至2015年6月30日共六年租金1482000元。故请求法院判决：1.解除原、被告于2007年7月1日签订的《租赁合同书》；2.被告黄立志退还20亩土地给原告美西村民小组，被告黄立志所交押金100000元归原告美西村民小组所有；3.被告黄立志向原告美西村民小组支付拖欠的租金共1482000元；4.案件诉讼费由被告黄立志负担。其后，原告美西村民小组变更本案诉讼请求为：1.确认原、被告双方签订的《租赁合同书》无效；2.被告黄立志返还20亩土地给原告美西村民小组，被告黄立志所交押金100000元归原告美西村民小组所有；3.被告黄立志向原告美西村民小组支付土地占用费1482000元；4.案件诉讼费由被告黄立志负担。同时，原告美西村民小组变更、增加本案事实和理由为：被告黄立志曾明确表示双方签订的《租赁合同书》真实合法有效，上述合同是由黄立志先到村委会开具证明再向芦苞镇政府申请，在得到镇政府批复后三个月内签订的。被告黄立志持有以上办理手续原件，且由黄立志单方完成上述手续。原告美西村民小组的土地大部分被征收，现对仅有土地进行出租并无过错，美西村民小组在上述《租赁合同书》上签字亦无过错。被告黄立志向四联村委会拿到证明，向镇政府拿到批复的过程，不排除其使用不合法的行为，故被告黄立志在与原告美西村民小组签订租赁合同时具有故意隐瞒以及虚构的情况，签订合同的过错行为应由被告黄立志承担。上述合同签订后至今，涉案土地由被告占有，且六年来未缴纳土地使用费，使得原告美西村民小组的村民遭受巨大经济损失，原告美西村民小组要求被告黄立志赔偿损失合法合理。
被告黄立志辩称，黄立志在与美西村民小组签订《租赁合同书》后，于2008年底到芦苞镇政府报建工厂时，芦苞镇政府不批复，故黄立志未向美西村民小组交付租金。黄立志认同美西村民小组变更后的第一项诉讼请求，《租赁合同书》的签订违反国家强制性法律规定，故应认定无效。该缔约过错责任不在于黄立志，美西村民小组在签订合同之前应该清楚土地性质，故责任在于美西村民小组。黄立志一直并未占有涉案土地，因租赁合同无效，美西村民小组应返还押金100000元以及黄立志已缴纳的两年租金。黄立志并无事实上占有和使用涉案土地，黄立志签订合同是基于涉案土地可以作为商业使用，涉案土地是芦苞镇政府征收后的返还地，在黄立志租赁前属于空置。以上后果均不是被告黄立志的行为导致，且美西村民小组实际上占有使用涉案土地，从涉案土地上有村民自行搭建竹棚可见。综上，请求法院驳回原告美西村民小组的第二项、第三项诉讼请求。
原告美西村民小组在诉讼中向本院提供了以下证据：
1.关于三水区芦苞镇四联村民委员会美西村民小组自留用地的批复复印件一份，用以证明涉案土地性质为农村集体所有的自留用地，土地权属属于美西村民小组，土地现状为黄立志使用；
2.佛山市三水区芦苞镇四联村民委员会证明复印件一份,用以证明芦苞镇四联村民委员会在2007年3月29日代表美西村民小组向芦苞镇政府申请对涉案土地进行市场商业生活用地的招租、招商，该证明上没有政府书面批复，四联村委会告知美西村民小组自留用地自己招租即可；
3．《租赁合同书》原件一份，用以证明美西村民小组与黄立志于2007年7月1日签订合同，签订前由村委会召开村民委员会会议通过，签订后通过村委会盖章见证，该合同书写明租期、租金以及按现状交付给黄立志，还约定美西村民小组协助黄立志办理报建和其他手续；
4.三水区农村收款统一收据复印件三份（加盖芦苞镇档案室印章），用以证明黄立志于2007年7月17日向美西村民小组交付押金100000元，之后交付2007年7月1日至2009年6月30日共两年的费用494000元；
5.三水区芦苞镇四联村民委员会证明复印件一份，用以证明被告黄立志已缴纳两年费用，2009年7月1日以后的费用至今未缴纳。
针对原告美西村民小组提供的证据，被告黄立志发表意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但签订土地租赁合同后，黄立志并未使用土地，因为政府没有批复允许使用土地。
被告黄立志在诉讼中向本院提供了以下证据：
1.佛山市三水区芦苞镇四联村民委员会证明复印件一份，用以证明原、被告签订合同时约定涉案土地可以进行商业活动；
2.关于三水区芦苞镇四联村民委员会美西村民小组自留用地的批复复印件一份，用以证明租赁土地后，因政府不批准报建，故黄立志不能使用涉案土地。
针对被告黄立志提供的证据，原告美西村民小组发表意见为：对真实性无异议，但芦苞镇政府明确涉案土地是美西村民小组自留用地，根据广东省人民政府办公厅《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》的通知，留用地可以给村集体发展为商业用地，可以招商、招租的，黄立志现提出未得到政府批准而不能使用土地没有依据予以支持，且涉案土地处于路边，可以用于市场、商业活动。
诉讼中，本院依原告美西村民小组的申请向佛山市三水区国土城建和水务局发函调查涉案土地的权属及性质，该局函复如下：三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组位于南丰大路东侧约20亩的土地权属类别为集体土地，所有权权属为美西村民小组集体所有，该土地的地类为未利用地。
针对佛山市三水区国土城建和水务局的函复，原告美西村民小组发表意见为：对于涉案土地为集体土地无异议，对于涉案土地性质为未利用地不清楚，原告美西村民小组是在被告黄立志取得政府批复才同意出租土地的，故原告无过错。
针对佛山市三水区国土城建和水务局的函复，被告黄立志发表意见为：对真实性无异议，对未利用地的定义不明白，对于土地权属无异议。
经质证，原告美西村民小组提供的证据1、证据2与被告黄立志提供的证据一致，且双方对于真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。原告美西村民小组提供的证据3、证据4、证据5，被告黄立志对其真实性、合法性、关联性均无异议，且证据之间能够相互佐证，故本院予以采信。对于佛山市三水区国土城建和水务局的函复，因系国家机关依职权制作的公文，故本院予以采信。
本院审理查明，2007年3月29日，佛山市三水区芦苞镇四联村民委员会出具一份《证明》,其上记载：“兹三水区芦苞镇四联美西村民小组现有土地一块（位于南大路边），面积约15亩，今向社会各界人士进行市场商业生活用地招商，希政府有关部门批准。”
2007年4月3日，佛山市三水区芦苞镇人民政府向美西村民小组作出一份《关于三水区芦苞镇四联村民委员会美西村民小组自留用地的批复》，其上记载：“为鼓励发展村级集体经济，经2007年3月30日镇人民政府招商会议讨论决定，批复如下：1.同意该自留用地采取公开招投标的形式招租，签定合约前须经镇人民政府批准。2.该自留用地的建设项目，须符合区、镇有关产业政策，立项前须经镇人民政府批准。3.该自留用地的规划设计建设须经镇人民政府审批，并办理报建等手续。”
2007年7月1日，美西村民小组（甲方）与黄立志（乙方）签订一份《租赁合同书》，双方约定：乙方租赁甲方位于佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组内，面积约20亩的一块土地；土地性质为综合、工业用地；租期30年即从2007年7月1日至2037年6月30日；土地租金为247000元/年，租金按年度收取，乙方在签订合同5日内向甲方支付首年度租金（即247000元），从2008年起乙方须在每年7月1日前向甲方支付下一年度租金；签订合同5日内，乙方向甲方支付土地押金100000元，租期满后，甲方将向乙方全额无息退回该押金。该合同书还约定了甲、乙双方的权利、责任以及见证、生效条件等事项。该合同书上由美西村民小组李荣章、叶仲南、李明章等村民代表甲方签字，由黄立志在乙方落款处签字，并由佛山市三水区芦苞镇四联村民委员会加盖公章予以见证。
2007年7月17日，黄立志交纳了美西村土地押金100000元。2007年7月18日，黄立志交纳了租用美西村土地款（2007年7月1日至2008年6月30日）247000元。2008年7月14日，黄立志交纳了租用美西村土地款（2008年7月1日至2009年6月30日）247000元。
另查明，佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组位于南丰大路东侧约20亩的土地权属类别为集体土地，所有权权属为美西村民小组集体所有，该土地的地类为未利用地。
本院认为,本案是土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中涉诉土地是原告美西村民小组的集体所有土地，在未办理土地证及未被批准为建设用地用途的情况下，原告美西村民小组将该土地有偿出租给被告黄立志作工业用途，违反了法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告美西村民小组与被告黄立志于2007年7月1日所签订的《租赁合同书》应认定为无效合同。
被告黄立志未举证证明涉案土地上存在阻碍接收的情况，且从被告黄立志自2007年起连续两年向原告美西村民小组交纳土地使用费的行为来看，以及结合被告黄立志在诉讼中陈述由其在签订《租赁合同书》后向芦苞镇政府进行报建的行为，本院对原告美西村民小组主张已将涉案土地交付给被告黄立志的意见予以采信，被告黄立志辩称未接收占用涉案土地依据不足，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告美西村民小组要求被告黄立志返还涉案土地，有事实和法律依据，本院予以支持。
原告美西村民小组与被告黄立志明知涉案土地不具备建设用地功能，在未办理土地证及未被批准为建设用地用途的情况下，仍签订涉案合同，双方对导致合同无效均负有过错，应当对由此产生的损失各自承担相应的责任。在综合考虑原告美西村民小组的土地面积及闲置损失、被告黄立志对土地的投入及利用状况、双方的过错程度，本院酌定被告黄立志参照合同约定土地使用费标准的一半即123500元/年向原告美西村民小组支付土地使用费。有鉴于此，被告黄立志须向原告美西村民小组支付2009年7月1日至2015年6月30日期间的土地使用费741000元。原告美西村民小组主张该期间的土地使用费超出部分，本院不予支持。至于原告美西村民小组主张被告黄立志已交纳的押金100000元归原告所有，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组与被告黄立志于2007年7月1日签订的《租赁合同书》无效；
二、被告黄立志须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组返还该村民小组位于南丰大路东侧约20亩的土地；
三、被告黄立志须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组支付2009年7月1日至2015年6月30日期间的土地使用费741000元；
四、驳回原告佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19038元，由原告佛山市三水区芦苞镇四联村委会美西村民小组负担10121元，由被告黄立志负担8917元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 曾朝阳
代理审判员 陆志珊
人民陪审员 蔡镜华
二〇一五年七月六日
书 记 员 蔡斯恩