沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑南民二初字第00606号
原告刘维志，男，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人孙长江、轩斯文，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被告沈阳绿康置业有限公司，住所地沈阳市东陵区李相镇高八寨村。
法定代表人茅一平，系该公司董事长。
委托代理人罗群，系辽宁申扬律师事务所律师。
原告刘维志与被告沈阳绿康置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法由本院审判员朱波担任审判长，与代理审判员田琳琳、人民陪审员金丽依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙长江、轩斯文，被告委托代理人罗群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告以在购房后便可终身享受就近打高尔夫球的目的于2008年10月14日交付了101-35幢1-1-2及101-35幢2-1-1两栋别墅的诚意金10万元，并于2008年11月30日同被告签订了认购书，于2009年签订了两栋别墅的商品房买卖合同，2009年8月28日全额付清了两栋别墅的购房款3724000元。被告于2010年7月25日向原告送交交房通知书。后原告因被告不能提供高尔夫球场的合法手续，故原告未办理收房。而后，原告多次催促被告提供高尔夫球场的手续，被告均以正在办理合法手续为由敷衍原告，直至2014年11月25日，沈阳市政府决定取缔并拆除被告曾宣称的李相高尔夫球场，并在网站及报刊公告后，原告才知无法打高尔夫的可能，合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，被告对争议房屋宣传中关于购买的房屋位于高尔夫球场的说明和允诺具体明确，高尔夫球场的存在对原告订立商品房买卖合同有重大影响，若被告不履行合同义务，应承担违约责任。目前该高尔夫球场已被拆除取缔，原告已无居住在高尔夫球场景观内及终身打高尔夫球场的可能，不能实现合同目的，因此，应当由被告承担合同根本违约的责任。故原告请求法院：一、依法判令解除原、被告之间的101-35幢1-1-2及101-35幢2-1-1两栋房屋的商品房销售合同，并退还原告购房款3824000元；二、依法判令被告向原告支付实际损失1087099.47元（以房款为基数，从2010年8月25日计算到起诉之日止，依据同期银行贷款利率计算）；三、依法判令被告承担本案诉讼费。
被告辩称：一、双方订立的《商品房买卖合同》合法有效，且各方均已实际履行完毕了主要的合同义务。在案件事实上，双方早于2008年11月30日即在先分别签订了两套涉案房屋的《认购书》，分别成立了两个商品房买卖合同关系，嗣后，2009年，双方又分别签订了两套房屋的正式《商品房买卖合同》，原告于2009年8月28日依据合同约定交纳了两套房屋的购房款，被告于2010年向原告发出交房通知，而依据原告诉状的陈述，其已经收到交房通知，但因高尔夫球场问题拒绝领取房屋。综上可见，双方所签订的两套房屋的两份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示且双方均已实际履行完毕了主要合同义务，因此，两份《商品房买卖合同》真实、合法、有效。涉案两房屋所在的项目一期早已于2010年即全部交付购房业主入住使用，与原告所购房屋相同的其他商品房买受人均按时办理了入住手续，除原告以外至今无任何业主提起退房诉讼。二，本案不符合《合同法》第94条规定的法定解除合同的条件，原告诉请无依据。《合同法》第94条明确规定了当事人可以单方解除合同的条件是：“一方迟延履行债务或存在违约行为导致合同目的无法实现的”，而本案不符合该条规定。理由如下：首先，原告错误理解了条文中“合同目的”的法律含义，将法条中的“合同目的”理解成了“购房目的”，导致提起本诉的法律依据适用错误。法条中的“合同目的”指的是合同中所体现的主要权利义务内容。就本案来讲，《商品房买卖合同》的合同目的是买受人支付房款，出卖人交付房屋，此为《商品房买卖合同》的各方主要权利义务，也就是合同目的。而原告所理解的合同目的指的是“买房的目的”。原告称“购房是为了打高尔夫球”，将老百姓口中的“购房的目的”错误理解成了法条中“合同目的”，是严重的适用法律错误。因此，原告称《商品房买卖合同》的合同目的无法实现的观点是错误的。其次，原告错误理解了“无法实现”的法律含义，本案不存在合同目的无法实现的事实。双方订立的《商品房买卖合同》是完全可以履行的，合同目的完全可以实现。法条中的“无法实现”指的是“合同无法履行”，具体指合同中的一方主体无法履行合同义务，导致另一方主体无法享有合同权利，称之为合同目的“无法实现”，即合同无法履行。而原告理解的“无法实现”指的是合同履行完毕后无法充分利用合同标的物。因此原告所称合同目的无法实现属错误理解法律。原告所购房屋类型为别墅，使用用途为住宅，这一事实是明确的，双方合同的标的物为商品房，商品房的使用用途是居住，被告所交付房屋也完全符合该用途，双方合同也完全可以履行，这才是合同的根本目的，因此，原告称不能实现《商品房买卖合同》的合同目的不成立。三，报纸上所刊登的内容系报社的报导，并非是被告在报纸上刊登的广告；并且，假设是广告，该内容的法律实质也是对购房业主的一个优惠或福利赠送，假设是被告原因造成原告无法享受到该项福利，被告也仅承担违约责任，但绝对不是根本违约，更不是合同解除的事由。假设报纸内容是被告的广告，也仅是对购房业主的赠送福利或优惠条款，而绝对不是《商品房买卖合同》的根本内容，合同的根本内容是购房。由于高尔夫球场的停运导致原告无法享受打高尔夫球，也仅是购房业主的购房优惠或所赠送的福利无法享受，只影响了房屋业主的业余休闲娱乐，但绝对不影响《商品房买卖合同》的履行即合同目的的实现。即便是因被告原因造成原告不能打高尔夫球，被告也仅承担违约责任或赔偿责任，绝非是合同解除事由。四，高尔夫球场系项目外的娱乐设施。并且，球场是真实存在的。而球场的停运是因为国务院基于土地利用的需要而对全国的在建球场进行统一“叫停”所导致，系国家政策因素，属于不可抗力，并非是被告的违约所致，被告不存在违约行为。李相高尔夫球场的产权人为沈阳李相现代农业有限公司（更名前为李相置业公司）。高尔夫球场非被告住宅项目内设施。被告开发的“优山美地”商品住宅项目土地系通过招拍挂这一出让程序而摘牌取得的住宅用地，分期开发了一期、二期项目进行出售，不可能在住宅用地上建设高尔夫球场，这是明显的违法行为，而且在出让土地上建设面积巨大的球场从经济角度也是不可能的，不仅与法理不符更与情理不符。国务院暂停了全国范围内所有在建高尔夫球场的审批及建设，沈阳市有5家被叫停，其中包括李相球场（美兰湖高尔夫球场）。因此，球场停建、原告无法享受打高尔夫球的原因是国家统一“叫停”，并非单独针对李相球场，系政府的政策调整所致，在民事法律范畴及合同中属不可抗力因素，并非被告违约造成的。五、原告的起诉已经超过了一年的除斥期间。解除权属形成权，依据法律规定，解除合同的除斥期间为一年。双方早在2008年即成立了合同关系，被告于2010年通知原告接收房屋，原告也自认收到该通知，但因高尔夫球场的问题拒绝受领。也就是双方纠纷在2010年即已出现，而原告提起本诉的时间为2015年，经过长达五年时间。因此，暂且不论是否符合合同解除条件，原告的起诉已经超过了法律规定的除斥期间，解除权已经丧失。六、原告主张实际损失的诉求无任何事实及法律依据。七，本案从程序上来说，双方分别成立了两个商品房的买卖合同，系两个法律关系，应当是两个独立的诉讼案件，原告以同一案件起诉，属于起诉错误，依法应当裁定驳回起诉。
综上，请求驳回原告的起诉。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、报刊广告3份、报刊宣传资料4份、网站宣传资料各2份，用以证明被告在报刊广告宣传中将别墅坐落在高尔夫球场中、业主享有已建成的两个36洞PGA标准高尔夫球场的终身会籍等作为对绿洲·悠山美地的主打宣传内容，且该宣传内容的说明和允诺具体确定，使原告有理由认为购买争议房屋后即可享受优质的居住条件及打高尔夫球，对原告订立合同产生重大影响，应当成为原、被告双方之间商品房销售合同的合同条款，是购买别墅的重要因素，也应该成为商品房买卖和的重要的条款内容。
被告对该组证据真实性无异议，对证明的问题有异议，第一，以上报纸中的内容的性质是报社记者的个人编辑作品，包含了记者的个人观点和看法，并非是本公司在报纸上刊登的广告，非合同条款。第二，在报纸出版的当时直至现今，美兰湖高尔夫球场也是真实存在的。第三，假设以上内容是项目的宣传内容之一，也不能证明原告买房就是为了打高尔夫球这一“购房的目的”，假设能够证明，也是原告对房屋利用的问题，并非是双方《商品房买卖合同》的合同目的。
2、绿洲悠山美地VIP业主权益说明一份、绿洲悠山美地VIP会员优惠卡认购凭证两份、绿洲悠山美地认购书两份，用以证明原告为打高尔夫球向被告交付VIP业主诚意金100000元并签订房屋认购书，成为拥有打高尔夫球终身会籍的VIP业主，进一步证明了原告购房的目的为长期打高尔夫球。
被告对该组证据真实性无异议，对于证明的问题有异议，第一，通过以上证据内容可见，原告是与本公司的销售部签订的协议，其性质是购房的优惠和赠送协议；第二，原告缴纳的两个5万元是购房诚意金，缴纳诚意金后可享受优先选房、抵扣房款等购房优惠，交纳诚意金成为房地产项目的VIP会员后可享受5万元抵扣20万元的房款优惠，此为本公司当时的售楼政策，原告缴纳诚意金以及签订业主权益协议的目的是抵扣房款；第三，不能证明原告是为了打高尔夫球而缴纳购房诚意金，而是为了抵扣房款，原告也是在诚意金有效期内购房的（认购书是在认购凭证的有效期内签订的）。
3、商品房买卖合同两份、收款收据一份，用以证明原告与被告之间成立合法有效的商品房销售合同，且原告已为两栋房屋交付了全额购房款，原告履行了全部购房义务。
被告对真实性、合法性没有异议，且该证据反向证明了双方分别成立了两个独立的商品房买卖合同关系，也证明了双方《商品房买卖合同》的权利义务内容，即合同目的内容。
4、交房通知书两份，用以证明被告告知原告办理交房，但原告因被告称正在办理高尔夫球场合法手续，原告认为被告交付的是房屋，无法提供合法手续而无法收房，原告拒绝收房。
被告对真实性、合法性没有异议，该证据反向证明了原告已经收到了本公司发出的交房通知书，也证明双方的纠纷发生在5年前。
5、《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》（国办发（2004）1号）一份、《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》（发改社会（2011）741）一份、国家督查组来我市督办高尔夫球场整治情况一份、沈阳清理整治5个高尔夫球场一份，用以证明国家于2004年便开始清理整治高尔夫球场，2014年11月25日被告承诺的高尔夫球场已经被沈阳市政府决定取缔并拆除，原告不可能再打高尔夫球，无法实现打高尔夫球目的，被告行为违约，应当承担合同根本违约责任。
被告质证对真实性无异议，对于证明的问题有异议，第一，以上证据证明基于土地利用的考虑，国务院对全国的在建或预建的高尔夫球场进行叫停整治，属政府的政策调整因素导致李相高尔夫球场的停运，是不可抗力的因素，并非是本公司的违约行为。第二，证明李相高尔夫球场是真实存在的。
6.照片一张，用以证明高尔夫球场与绿洲悠山美地房屋位置如被告宣传所称：球场围绕房屋，使原告有理由认为房屋与球场由同一开发商统一兴建，球场属于商品房开发范围内。且是因为建了球场，才导致了欺骗原告的行为，故这个事实证明了被告的欺骗行为。
被告质证对证据真实性无异议，对证明问题有异议：第一，照片仅能证明现场的现状和外观，不能证明其它问题；第二，该组照片也反向证明了李相高尔夫球场是真实存在的。
7、照片一张，用以证明被告一直以高尔夫球场进行宣传，利用高尔夫球场举办比赛，使原告认为高尔夫球场能够合法有效的存在。
被告质证对证据真实性无异议，证明问题有异议，照片仅能证明现场的现状和外观，不能证明其它问题。
8、地图一份，用以证明争议房屋位于沈阳四环路之外，远离市区，地理位置十分偏远，非常不便于原告正常生活，间接证明原告只是出于打高尔夫球才购买争议房屋。
被告对真实性无异议，对证明问题有异议：第一，地图仅能证明项目的地理位置，不能证明其它问题；第二，悠山美地项目是别墅项目，而别墅均远离市区，这是城市规划的需要和规定，
9、商品房买卖合同（2份）、购房发票（2份）、契证（2份）、房屋产权证（2份）、居住证明（2份）、原告女儿的结婚证，会员卡的证明，用以证明原告于2008年5月16日购买本案争议房屋前已经购买泰宸湖畔佳园两套相邻现房打通用于与女儿共同居住，两套现房面积共计498㎡，房屋价款共计430万元，进一步证明原告在已有住房的情况下购买本案争议房屋的目的为打高尔夫球。原告已经有居住的房屋，该房屋是因为有高尔夫球场，所以才购房的房屋，原告才购买了三个会籍卡，原告与被告签订的商品房的目的是为了打高尔夫。
被告质证对证据关联性有异议，以上证据与本案无关。
10、沈阳盛京国际高尔夫俱乐部会籍申请表、会员合约书、俱乐部章程（3份），用以证明原告及女儿、女婿因被告宣传的高尔夫球场已被拆除取缔，无法打高尔夫球，因此在沈阳盛京国际高尔夫俱乐部办理高尔夫球会员，进一步证明了原告打高尔夫球的爱好及购买争议房屋的目的为打高尔夫球。
被告质证对证据真实性、合法性无异议，关联性有异议；该份证据与本案无关；也不能证明原告所要证明的问题。
被告为支持其主张，向法庭提供如下证据：
1、《认购书》两份、《商品房买卖合同》两份，用以证明两份《认购书》的订立时间为2008年11月30日，两份《商品房买卖合同》订立的时间为2009年；双方在订立两房屋的《认购书》后又签订了正式《商品房买卖合同》，涉案房屋仅作为住宅使用（合同中第18条）；《认购书》及《商品房买卖合同》的其它约定内容；双方分别形成了两个独立的商品房买卖合同关系。
原告对证据真实性没有异议，但对购房合同的来源有异议，因为两份购房合同不在被告的手中，一直在被告处，认购书和购房合同并不能证明的购房的目的是居住，不能证明被告方全部的履行了。
2、绿洲悠山美地VIP业主权益协议一份；绿洲悠山美地VIP会员优惠卡认购一份；原告的起诉状一份；证据的来源是原告所提供，用以证明，第一，原告所签订的是优山美地房地产项目业主的VIP协议，并非是高尔夫球会员协议；第二，原告签订悠山美地VIP业主协议的目的是为了抵扣购房款，5万元为诚意金，可抵扣20万元房款，而不是原告证据中所称的“为了打高尔夫球”，即便其并非是合同目的，而就连购房目的也不是。
原告对证据真实性、合法性没有异议，对证明的问题有异议，是购房过程中的先交认购金，和报纸中宣传的两回事，不能混淆一谈。
3、两份《商品房预售许可证》，用以证明本公司取得了预售许可证等房地产开发的“五证”，双方合同合法有效。
原告质证对证据真实性没有异议，但是其合法性和证明的问题有异议，原告注意到许可证2008年发放，当时被告的房屋并没有施工完，要其他证据来佐证，来证明被告的合法性。
4、两房屋的交房通知书、与原告相同的项目一期其他业主的房屋交接单3份、验房单、入住资料钥匙签收表、承诺书，用以证明本公司于2010年向原告分别发出两房屋的交房通知书，与原告诉状相互印证并证明原告已经收到；与原告相同的其他业主于2010年即已办理了入住交房手续。
原告对交房通知书真实性、合法性没有异议，对证明的问题有异议。收到交房通知书后，被告方也没有提出异议，声称之后办理相关手续；对于其他业主的房屋交接单，因原告不认识该业主，故不清楚是否为代签。
5、新建楼房门牌号码审批表一份；涉案房屋所在的项目一期竣工验收备案表；项目一期房屋所有权初始登记证明（即产权登记批复）用以证明包括涉案两房屋在内的整个项目一期已经取得办理房产证前的一切手续，证明项目已经取得“五证”以及竣工验收完成；包括涉案房屋在内的项目一期房屋均早已符合办理产权证条件。
原告质证对证据真实性、合法性没有异议，对证明的问题有异议，不能证明被告方具备向原告交付房屋的法定条件。
6、原告所购两房屋的现场照片、原告及邻居房屋照片、一期现场部分照片、项目大门照片，用以证明原告所购房屋完全符合交付使用条件，与相邻入住业主房屋一致，相邻业主早已办理入住使用，整个项目早已投入使用。
原告认为缺乏照片的时间、地点和拍摄人，虽然照片的内容是真实的，但其他业主收房原告并不知道，这些照片有些是之前宣传的模型。
7、整个项目的沙盘照片、俯瞰图（一期、二期），用以证明项目一期、二期、三期的具体位置；高尔夫球场是真实存在的，美兰湖高尔夫球场在项目之外。
原告对证据真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，球场是真实存在的，但后来被非法取缔了，与被告之前的宣传资料是相矛盾的。
8、浑南区人民法院民事判决书一份，用以证明美兰湖高尔夫球场的产权人为沈阳李相新城现代农业公司；美兰湖高尔夫球场是真实存在的。
原告对证据真实性、合法性没有异议，证明的问题有异议，球场不是本案被告修建，故是被告欺骗原告。
9、项目宣传楼书资料，用以证明项目开发商为被告公司，投资商为上置集团、中国新城镇。
原告对证据有异议，上置集团与本案没有关系。
10、国务院令网络截图；沈阳晚报各一份，用以证明美兰湖高尔夫球场停运原因为国务院对全国在建球场进行“叫停”整顿，包括李相球场在内的沈阳5个球场的叫停时间为2014年7月；美兰湖高尔夫球场是真实存在的。
原告质证对证据真实性、合法性没有异议，但对证明的问题有异议，报纸中明确载明了球场的项目在2008年12月就责令非法退回，没收设施和建筑物，处理责任人6名，说明在2008年处理了被告，但被告欺骗原告至今。
经审理查明，2008年8月、9月，被告在沈阳日报、华商晨报刊载绿洲悠山美地项目的广告，广告内容称“绿洲悠山美地为沈阳首席高尔夫山水别墅、沈阳唯一PGA标准高尔夫赛场环抱的国际社区”等。2008年10月14日，原告分别以自己的名义和梁国均的名义与被告签订VIP会员优惠卡认购凭证两份、并向被告支付100000元诚意金。同时，原被告还签订了VIP业主权益协议一份，协议写明VIP业主可以参加沈阳美兰湖高尔夫球场的相关免费体验及优惠活动，在优惠卡有效期内成功购房即可成为“沈阳美兰湖乡村俱乐部”永久会员。2008年11月30日，原被告双方签订了两份认购书，约定原告认购被告开发的绿洲悠山美地35号1单元02室、2单元01室的房屋两套，原告于2009年8月28日一次性支付两套房屋的购房款3724000元。后原被告签订上述两套房屋的商品房买卖合同两份，合同约定两套房屋的交付条件为该商品房经验收合格，交付时间为2010年7月31日前。2010年7月25日被告向原告下达交付通知书两份，告知原告两套涉案房屋于2010年7月31日正式交付使用，请原告于2010年8月28日至29日办理交房手续。原告收到交房通知书后，以高尔夫球场未交付使用为由未接收房屋。2008年11月27日，涉案房屋取得商品房预售许可证。2011年3月3日，涉案房屋取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。2011年7月7日，涉案房屋取得房屋所有权初始登记证明。2015年2月11日，原告以无法实现打高尔夫球的目的为由，到法院起诉，要求解除两份商品房买卖合同，要求被告返还购房款并支付实际损失。
另查，美兰湖高尔夫球场的产权人为沈阳李相新城现代农业公司。在双方签订商品房买卖合同时，美兰湖高尔夫球场是真实存在的，但在2014年11月25日，该高尔夫球场被沈阳市政府取缔并拆除。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，虽然被告就项目周边拥有高尔夫球场事宜在报纸、网络等媒体上进行了宣传，且在VIP业主权益里承诺可以参加球场的免费体验及优惠活动，但因被告不是该高尔夫球场的产权人，该球场不在被告开发的商品房开发规划范围内，故被告对该高尔夫球场的宣传，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条的规定，不能视为合同内容。故即使高尔夫球场因被取缔未能使用，也不影响合同的继续履行。其次，商品房的主要用途是居住使用，而涉案房屋已取得房屋建筑工程竣工验收备案书、商品房预售许可证、初始登记证明，符合交付条件，且可以办理房证，故原告完全可以实现使用房屋并取得房屋所有权的根本目的。被告所承诺的沈阳美兰湖高尔夫球场免费体验及沈阳美兰湖乡村俱乐部永久会员，属于购房附随的优惠活动，该承诺未能实现不属于根本违约，故本案不符合合同法九十四条的法定解除条件，原告请求解除商品房买卖合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告刘维志的诉讼请求。
案件受理费46089元，由原告刘维志承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费46089元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱 波
代理审判员 田琳琳
人民陪审员 金 丽
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 沈 晴
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。