山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）李民初字第1648号
原告青岛万科置业有限公司。
法定代表人杨海，职务总经理。
委托代理人吕士威，山东德衡（北京）律师事务所律师。
委托代理人贾国栋，山东德衡律师事务所律师。
被告郭世敬，男，汉族。
原告青岛万科置业有限公司（以下简称“万科置业”）为与被告郭世敬商品房预售合同纠纷一案，于2013年6月20日向本院提起诉讼。本院于2013年6月21日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月21日公开开庭进行了审理。原告万科置业的委托代理人贾国栋到庭参加诉讼。被告郭世敬因下落不明，经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告万科置业诉称，2011年11月13日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”），被告向原告购买李沧区金水路179号《万科生态城1.1期1-5号楼》5号楼8层802户商品房一套，房屋含精装修总价为2068857元，毛坯房（不含装修）部分总价为1661635元。依据《预售合同》附件一约定，被告应于2011年11月13日前支付首付款501635元，但虽经原告多次催告，被告至今仍有31万元首付款未补齐。依据《预售合同》第七条，被告的逾期付款行为已构成严重违约，原告有权解除合同。据此，原告于2012年7月24日向被告发出《解除商品房预售合同通知书》，依据《预售合同》补充协议第四十条之约定，《解除商品房预售合同通知书》于2012年7月25日视为送达，双方之间的《预售合同》于送达时解除。同时，被告应按照《预售合同》第七条之约定，赔偿原告206885.70元。故诉诸法院，请求依法判令：1、确认原被告之间签订的备案号为201100136273的《青岛市商品房预售合同》于2012年7月25日解除；2、被告赔偿原告206885.7元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告申请撤回第2项诉讼请求。
被告郭世敬未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2009年12月4日，原告青岛万科置业有限公司（甲方）与被告郭世敬（乙方）签订备案号为201100136273的《青岛市商品房预售合同》一份，该合同同时含附件6份、补充协议1份，同时就万科生态城1.1期第20号车位的使用权签订附件1份。
《预售合同》第二条约定，乙方向甲方购买坐落于李沧区金水路179号《万科生态城1.1期1-5号楼》5号楼8层802户的住宅1套。第三条第一、二款约定，乙方购买该房屋的每平方米建筑面积单价为9772.6元，总价款暂定为1661635元。第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%。甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。第二十六条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。第二十八条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。
《预售合同》的附件一《付款方式和付款期限》约定，付款方式为银行按揭贷款。（一）基本条款：乙方按以下方式向甲方支付本合同第三条约定的合同总价款1661635元：乙方于2011年11月13日前将首付款501635元（含定金31万元）存入本合同指定账户；乙方以银行按揭贷款方式贷款116万元，于2011年11月13日将办理按揭贷款所需文件全部提交光大银行，放贷机构于2011年11月20日前将贷款存入本合同指定账户。（二）双方在以上约定的基础上，作出以下补充条款：乙方于2012年11月30日前向甲方支付装修款407222元。
《预售合同》的补充协议第八条对主合同第三条变更、补充约定，买受人购买该房屋的价款为全装修价格，每平方米建筑面积单价为12167.6元，总房价款（包括房屋全装修价格）为2068557元。补充协议第十一条对主合同附件一补充约定，买受人应按照合同附件一付款方式的约定按期足额支付各期购房款。若买受人迟延支付任何一期购房款之全部或部分的，就每期付款的逾期期间，每日按逾期未付款额的万分之十向出卖人支付违约金；任何一期付款的全部或部分逾期超过30天后，出卖人均有权单方面解除合同及本补充协议。若出卖人行使解除权的，买受人应赔偿出卖人损失（包括但不限于市场价格调整导致出卖人的损失）并向出卖人支付总房价款10%的违约金（损失赔偿及违约金从买受人已付款中优先扣除，不足扣除的由买受人支付）。补充协议第十一条同时还约定，因买受人办理银行按揭贷款，出卖人就买受人贷款向银行提供保证的，在出卖人保证期间，如因买受人原因，导致银行从出卖人处扣款，买受人必须自扣款之日起5日内归还出卖人代还款项，并按以下方式承担违约责任：…（3）买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，应按代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息，并支付代还款项10%的违约金，同时出卖人还有权解除合同…。补充协议第四十条约定，除本补充协议另有约定外，《预售合同》及本补充协议中，书面通知的送达方式为挂号信或特快专递通知；采用上述方式通知的，以挂号信或特快专递发出后的第二日为送达时间；即使出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均以挂号信或特快专递发出的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日。因一方提供的联系地址不准确或地址变更而导致其未能实际收到相关通知的，后果由责任方自行承担。任何向买受人发送的通知或短信应发送至地址：青岛市市南区钜野路2号2单元302室，电话：137××××7184。
上述合同签订后，被告郭世敬于2011年11月6日支付了购房定金10万元及车位定金1万元；于2011年11月13日支付了首付款81635元，并于同日持案外人郭凤英的声明，将郭凤英在万科生态城的31万元转为涉案房屋的购房款，上述款项共计501635元。2011年11月13日署名为“郭凤英”的声明内容为：“本人郭凤英同意将万科生态城叁拾壹万元转入伍号楼八0二房款中（房主：郭世敬），所出现的一切后果与万科无关。”
2011年12月5日，郭世敬与中国光大银行股份有限公司青岛分行（以下简称“光大银行”）、万科置业签订《个人贷款合同》，合同约定郭世敬向光大银行申请贷款116万元用于购房，万科置业为上述贷款提供无条件并不可撤销的阶段性连带责任保证。2011年12月16日，光大银行依约向郭世敬支付116万元，该笔贷款已存入万科置业的账户。
原告称，原告已经履行了装修的义务，但被告一直未向原告支付装修款407222元。
上述事实，有原告提供的《预售合同》1份、收款通知书3份、2011年11月13日署名为“郭凤英”的声明1份、（2012）南商初字第30325号民事判决书1份及原告的陈述笔录在案为凭。
另查明，2012年3月23日案外人郭凤英向原告出具声明1份，称2011年11月13日的声明系郭世敬伪造，郭凤英并不知情，并向原告申请退款，原告按照其申请返还了郭凤英31万元。上述事实，有原告提供的声明1份及退款凭证5份在案为凭。
再查明，因被告怠于偿还银行贷款，2012年9月29日，光大银行向原告发出保证责任履行通知，要求原告履行保证责任替被告偿还逾期本金及利息共计54213.9元，原告按照该通知向光大银行付款54213.9元。但是，2013年4月19日和4月22日，光大银行重新确认被告的欠款总额应为42051.61元。上述事实，有原告提供的银行还款凭证5份在案为凭。
又查明，因郭世敬未依约还款，光大银行追索未果，诉至青岛市市南区人民法院。2013年6月8日，青岛市市南区人民法院作出（2012）南商初字第30325号民事判决，判决郭世敬偿付光大银行借款本金1096059.88元及利息（截止到2013年5月24日利息为11210.66元，自2013年5月25日至该判决生效之日的利息等按照上述贷款合同的约定计算），万科置业对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，2013年9月27日，青岛市市南区人民法院作出（2013）南执字第11953号执行裁定，扣留、提取郭世敬向万科置业缴纳的购房款1102697.69元。2013年10月10日，上述案款已经全部执行完毕。上述事实，有原告提交的（2012）南商初字第30325号民事判决书、（2013）南执字第11953号执行裁定书、协助执行通知书、人民法院案件款专用收据各1份在案为凭。
又查明，2012年7月24日，原告以EMS特快专递方式向青岛市市南区钜野路2号2单元302室的被告预留地址发出《解除商品房预售合同通知书》，该特快专递后被退回。上述《解除商品房预售合同通知书》的主要内容为：根据合同约定，被告应在2011年11月13日前付清全部购房款，逾期付款原告有权解除合同。截至本通知发出之日，被告仍有31万元的房款未付，逾期付款已达254天，故原告决定解除合同，合同自被告收到通知之日解除。被告应在收到本通知之日起3日内，协助原告办理合同解除的相关手续并承担相关费用，同时，按照合同约定支付原告违约金／赔偿金206885.7元，对于上述违约金／赔偿金、手续费等费用，原告已从被告已付购房款中扣除。上述事实，有原告提交的《解除商品房预售合同通知书》及EMS特快专递详情单各1份在案为凭。
又查明，2013年5月14日，原告以EMS特快专递方式向青岛市市南区钜野路2号2单元302室的被告预留地址发出《债务抵销通知书》，该特快专递后被退回。通知的主要内容为：被告应向原告支付的违约金206885.70元以及原告代被告支付的银行贷款本息42051.61元，两项共计248937.31元，与原告应退还给被告的购房款等额抵销，抵销后，应退还被告的剩余购房款为1102697.69元。但是，鉴于光大银行已向法院提起诉讼，且被告未协助办妥《预售合同》撤销登记备案手续和撤销预告登记备案手续并承担相关费用，因此原告特留置应退还给被告的剩余购房款。上述事实，有原告提交的《债务抵销通知书》及EMS特快专递详情单各1份在案为凭。
本院据以确认上述事实的证据，已经本院审查并当庭质证，可予采信。
本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，符合法律的相关规定，双方当事人均应遵照执行。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”补充协议第十一条约定，若被告任何一期付款的全部或部分逾期超过30天后，原告均有权单方面解除合同。本案中，原告主张，原告已经履行了装修的义务，但被告一直未支付407222元装修款。因被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证权利，本院对原告的上述主张予以采纳。补充协议第十一条同时约定，因买受人办理银行按揭贷款，出卖人就买受人贷款向银行提供保证的，在出卖人保证期间，如因买受人原因，导致银行从出卖人处扣款，买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，出卖人有权解除合同。本案中，原告提交的银行还款凭证、（2012）南商初字第30325号民事判决书、（2013）南执字第11953号执行裁定书及协助执行通知书、人民法院案件款专用收据等证据，足以证实因被告未按时偿还银行贷款，导致银行从原告处扣款，且被告至今仍未归还原告代还款项的事实。因此，原告主张解除双方所签订的《预售合同》，本院予以支持。
原告主张，原告于2012年7月24日向被告发出通知，以被告仍有31万元房款未付为由，单方解除双方之间的《预售合同》，依据《预售合同》补充协议第四十条约定，该通知已于2012年7月25日到达给被告，因此《预售合同》已于2012年7月25日解除。本院认为，2011年11月13日，被告将案外人郭凤英在万科生态城的31万元转为涉案房屋购房款时，因该事项涉及案外人的重大权利和义务，应得到案外人的认可，但是，原告在未得到案外人书面确认的情况下将被告提供的声明予以接收，显然没有尽到合理审慎的注意义务，自身存在重大过失。因此原告以被告未付31万元首付款为由主张合同于2012年7月25日解除，本院不予支持。
综上，因被告未按时偿还银行贷款，导致银行从原告处扣款以及未按时支付装修款，原告主张解除与被告签订的《预售合同》，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
解除原告青岛万科置业有限公司与被告郭世敬就李沧区金水路179号《万科生态城1.1期1-5号楼》5号楼8层802户签订的《青岛市商品房预售合同》（备案号为201100136273）。
案件受理费4403元、公告费600元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决生效之日起10日内给付原告5003元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陈密亮
人民陪审员 乔玉生
人民陪审员 吉 虹
二〇一三年十一月五日
书 记 员 王 莉