上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第5410号
原告肖春弟。
委托代理人李培春，上海百悦律师事务所律师。
被告厉亚项目管理咨询（上海）有限公司。
法定代表人PAULWILLIANHAVILAND。
委托代理人蔡珍珍。
委托代理人张康峰，北京市中银律师事务所上海分所律师。
原告肖春弟诉被告厉亚项目管理咨询（上海）有限公司（以下简称厉亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年4月22日公开开庭进行了审理，后因案件审理需要转为普通程序，并于2013年6月6日、10月17日两次公开开庭进行了审理。原告肖春弟及其委托代理人李培春，被告厉亚公司的法定代表人PAULWILLIANHAVILAND及其委托代理人蔡珍珍、张康峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肖春弟诉称，2010年4月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将浦东新区浦东大道555号2002室房屋出租给被告使用，租赁期限自2010年5月1日至2012年4月30日，月租金为15，810元（人民币，以下币种相同）。2012年5月1日，双方又续签合同，约定月租金为20，505元，并约定被告须于每月月底支付下一个月的租金，如逾期没有支付，被告须额外支付房租违约金每日50元。合同履行中，被告一直未付物业管理费、滞纳金，也不支付2012年12月起的租金。2013年1月31日，原告获悉被告在未通知原告的情况下搬离并拆除了其装修、破坏门锁、损坏墙面后不辞而别，致使房屋闲置。对于被告的违约行为，原告通过电话、电子邮件及与物业公司上门等多种方式催缴，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，要求判令被告支付：1、租金41，010元、延期支付租金的额外违约金6，850元（其中2012年9月的租金违约金尚欠250元，2012年10月、11月的租金违约金分别为450元及1650元，2012年12月和2013年1月的租金违约金暂计至2013年1月31日，要求判决被告支付至履行完毕之日），2、物业费51，478.56元（2012年1月至2013年1月）、滞纳金29，498.04元（暂计滞纳金自2012年1月1日至2012年12月31日，要求判决被告支付至履行完毕之日），3、水电费39.02元，过期电费违约金149.19元，4、更换锁芯费用300元，室内清洁及窗台维修费2，000元。审理中，原告增加诉请，要求被告支付自2013年2月1日至2013年3月14日的租金损失30，757.50元。
被告厉亚公司辩称，原告在没有任何法律依据的情况下单方解除合同，被告被迫搬离租赁房屋，由此造成的损失与被告无关。被告已向原告支付了至2012年11月底的租金，故原告要求被告支付2012年9月起的租金和滞纳金没有事实和法律依据。原告主张的水电费和违约金是被告支付的，其要求被告支付不应支持。原告更换因使用而自然损耗的门锁与被告无关，其主张的室内清洁及窗台维修也没有事实和法律依据。对于原告主张的2012年1月至2012年11月期间的物业费没有异议，但原告主张滞纳金没有依据。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系上海市浦东新区浦东大道555号2002室房屋的权利人，该房屋建筑面积为153.21平方米。2010年，原、被告就租赁房屋建立了租赁关系，2012年4月25日，原告肖春弟作为出租方（以下简称甲方），被告AsiaProjectsCorporation作为承租方（以下简称乙方），双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将上述房屋租赁给乙方，被告厉亚公司在合同尾部“乙方签字”处加盖了公章。合同第三条约定，本合同租赁期限从2012年5月1日起至2015年4月30日止。其三年是固定租赁期，之后如乙方需要续租，甲乙双方需根据市场价格协商再另行续租，租赁期内电、物业管理费用由乙方承担。乙方须按照物业管理规定按时支付管理费用。第四条约定，租金为4.4元每平方米每天，即月租金为20，505元。在签订合同之日，乙方先向甲方支付一个月的押金即20，505元，并于每月月底支付下一个月的租金，并保证在每个月的最后一日支付到甲方账号，如逾期没有支付，每超过一天，乙方须额外支付房租迟付违约金50元每天。第五条约定，房屋内设施：（无）毛坯房。由乙方进行装修，经双方同意退租时，乙方须将该房屋与其他业主房屋相隔的墙体恢复租赁前的原状，对于房屋内装修部分甲方有权利要求乙方恢复租赁前原状，如单元内混凝土功能隔墙等。第六条约定，在租赁期内，乙方可将该房屋转租给与乙方有关联的公司，乙方保证该关联公司的经营活动符合中国法律要求。第八条约定，合同期内甲方如要提前收回房屋，必须提前两个月通知乙方，否则按违约处理赔偿给乙方1个月押金及整体装修费用。第十条约定，如乙方提前解除合同，需提前两个月通知甲方，乙方已经交纳给甲方的押金将不予退还；乙方须按时支付租金，不得利用承租的房屋进行非法活动；房屋附属设施、设备损坏，通知甲方维修、维护，甲方需在3天期限内进行维修、维护，逾期不修复由乙方代为维修、维护，费用由从房租内扣除。
上述合同签订以后，被告向原告支付了至2012年11月底的租金，并向原告交纳了押金20，505元。其中，被告于2012年9月18日支付了当月租金及违约金共计21，155元（违约金为650元），2012年10月9日支付原告当月租金20，505元，2012年11月的租金则分别于2012年11月23日、12月23日各支付了10，252.50元。
另查明，2012年12月21日，原告向被告送达《解除合同通知》，表示因被告拖欠租赁房屋的物业管理费和租金，严重违反了2012年4月25日签订的房屋租赁合同，故提出终止该合同，此通知发出之日合同即解除。
2013年1月23日，原告向被告方Paul发送电子邮件，通知其终止合同，并要求其在2013年1月31日之前将租赁房屋恢复原状并支付电费、管理费、租金和滞纳金及安装门锁的费用，事情完成后将退还一个月的押金。2013年2月7日，Paul向原告发送电子邮件，表示物业已经复原，要求原告进行查看，另外，被告方会与物业公司开会制定还款时间并按合同支付相关费用和滞纳金。
又查明，2012年2月21日，伊顿物业管理（上海）有限公司（以下简称伊顿公司）作出《关于单元租户欠缴物业管理费之事宜》的通知，称被告未代原告缴付2011年9月起的物业管理费和滞纳金，故要求业主（即原告）督促租户（即被告）尽快付清所欠费用。之后，伊顿公司又作出多份催缴物业管理费的通知。上述通知亦贴在了租赁房屋的门上。
2013年1月29日，伊顿公司作出《关于裕景国际广场B座2002单元租户、厉亚项目管理咨询（上海）有限公司拖欠物业管理费和由此产生的滞纳金的证明》，内容为被告至今未交纳其租赁的2002单元2012年全年的物业管理费51，478.56元和滞纳金29，498.04元，伊顿公司从2012年2月开始受业主委托至今一直通过各种方式多次催促被告交纳物业管理费用，但被告始终以各种借口拒绝交纳。同日，伊顿公司又出具了关于被告从租赁房屋搬迁以及搬迁后该物业状况的证明一份，内容为被告于2013年1月1日至3日从租赁房屋搬出其办公用品至其裕景国际广场B座2001单元（即租赁房屋隔壁），并将租赁房屋内装修全部拆除。搬迁拆除后租赁房屋状况为：地面和墙面不整洁，窗台水泥平面多处被破坏，并且单元的玻璃门也被拆除，致使该单元玻璃门没有锁门可使人员随意进入其中。之后，该公司又分别于2013年6月18日、8月20日作出书面材料各一份，就原、被告之间签收文件、搬迁等内容作了陈述。
2013年9月5日，本院至伊顿公司进行调查，该公司工作人员张乐翌向本院陈述：2012年12月21日，其与公司两名保安与原告一起到租赁单元，原告将相关文件交给了蔡珍珍签收，之后，被告将其文件和物品搬至隔壁的2001室，不清楚何时彻底迁空，但其于2013年1月2日值班时曾去房屋内查看，发现已经迁空，房屋玻璃门因地锁主体掉落无法锁闭，屋内比较干净，但窗台还存在破损状况，其已将此情况电话告知了原告。2013年1月4日，原、被告并未见面。之后其应原告要求陪原告到租赁单元安装玻璃门锁，原告交给其一把钥匙，表示被告修复房屋时可以找其拿钥匙，后蔡珍珍曾向其拿过钥匙表示要进去修复。之后，房屋窗台进行了修复，至于修复时间其不清楚。
再查明，2013年3月15日，原告至伊顿公司支付了租赁房屋自2012年1月至2013年3月的物业管理费共计64，348.20元（每月为4，289.88元，不包括滞纳金）。另，2012年11月至2013年1月12日期间，租赁房屋产生的电费金额共计188.21元，其中包括过期电费违约金10.09元。
2013年3月8日，原告与案外人上海丰浩家具有限公司签订租赁合同，将系争房屋出租给该公司办公使用，约定租赁期限自2013年3月16日起至2015年3月15日止。
2013年2月17日，原告起诉来院，诉请如前。
审理中，原、被告对于本院至伊顿公司所作的调查笔录均无异议，并确认租赁房屋的窗台已由被告修复，但原告坚持窗台虽然已经修复，可室内墙壁、地面都粘了胶，是其请人清理的，故仍要求被告支付维修清洁费用2，000元。被告则对原告单方请案外人维护房屋不予认可。关于更换门锁时间，原告称2012年1月3日张乐翌电话告知其被告已经搬走之后，其于2012年1月17日进入租赁房屋，发现大门开着，故请人更换了门锁。关于物业管理费的滞纳金，原告表示其确实尚未支付，但已与物业公司协商待诉讼结束后再支付给该公司。关于2012年9月至11月的租金违约金，原告要求按50元每天及迟付的天数进行计算，2012年12月起的租金违约金要求按照50元每天计算至实际支付之日止，被告对于租金违约金和物业费滞纳金的标准无异议，但认为原告无法定理由单方解除合同，故对违约金的计算方式不予认可，原告也未交纳物业费滞纳金，故也不同意支付。
上述事实，由原、被告陈述，《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、对账明细、照片、伊顿物业管理（上海）有限公司的证明、发票联、电子邮件等证据和庭审笔录予以佐证。
本院认为，原、被告之间的租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，对当事人具有约束力。根据合同约定，合同期内，如原告要提前收回房屋或被告提前解除合同，均需提前两个月通知对方。本案中，原告于2012年12月21日向被告送达通知单方要求解除合同，后被告迁出了租赁房屋，即以实际行为表示同意解除合同，可见原、被告已就解除合同达成了合意，本院予以准许。
合同解除后，原、被告双方仍应按约进行结算。本案中，被告仅向原告支付了至2012年11月底的租金，应继续支付之后的租金和房屋使用费。根据现有证据，被告已于2013年1月3日前已迁出租赁房屋，但并未与原告办理房屋交接手续，且之后双方仍在就房屋清洁及恢复原状等问题进行交涉，对于具体修复时间双方均未能明确，鉴于被告于2013年2月7日就恢复原状问题向原告作出回复并要求原告查看，故本院确认被告应向原告支付至该日止的租金和房屋使用费，但原告要求被告继续支付至2013年3月14日的租金损失没有依据，对该部分请求本院不予支持。合同约定，被告须于每月月底支付下一个月租金，如逾期支付，每超过一天，须每天支付迟付违约金50元，被告未按约支付2012年9月起的租金显属违约，故原告要求被告支付2012年9月至11月期间的逾期付款违约金及自2012年12月1日起至实际履行之日止的逾期付款违约金具有合同依据和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，租赁期内的电费和物业管理费由被告承担，审理中，被告确认尚未支付2012年1月起的物业管理费，故原告主张2012年1月至2013年1月前的物业管理费并无不当，本院予以支持，但原告主张的物业管理费滞纳金尚未实际发生，对物业管理费滞纳金本院不予支持。原告主张的系2012年11月至2013年1月12日期间的电费及相应的违约金，根据合同约定，被告应予支付，被告未能提供证据证实电费系由其支付，故对其意见本院不予采信。合同约定，被告退租时须将房屋恢复租赁前的原状，本案原告交付给被告的房屋为毛坯房，被告在迁出时已对房屋进行了清扫和修复，故原告再行要求被告支付清洁费用和复原维修费用显然与合同约定不符，本院不予支持。被告租赁使用期间造成原告门锁损坏，应予承担原告由此支付的更换锁芯费用。原告要求没收押金没有依据，应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告肖春弟与被告厉亚项目管理咨询（上海）有限公司之间的《房屋租赁合同》；
二、被告厉亚项目管理咨询（上海）有限公司支付原告肖春弟2012年12月1日至2013年2月7日期间的租金和房屋使用费计人民币45，728元；
三、被告厉亚项目管理咨询（上海）有限公司支付原告肖春弟2012年9月至10月期间的逾期付款违约金人民币2，350元，并向原告肖春弟支付自2012年12月1日起至实际履行之日止、按每日人民币50元计算的逾期付款违约金；
四、被告厉亚项目管理咨询（上海）有限公司支付原告肖春弟物业管理费计人民币51，478.56元；
五、被告厉亚项目管理咨询（上海）有限公司支付原告肖春弟电费人民币188.21元；
六、被告厉亚项目管理咨询（上海）有限公司支付原告肖春弟更换锁芯费用人民币300元；
七、原告肖春弟返还被告厉亚项目管理咨询（上海）有限公司押金人民币20，505元；
八、驳回原告肖春弟的其余诉讼请求。
上述第二至第七项折抵后，余款由被告厉亚项目管理咨询（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告肖春弟。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，926元、财产保全费人民币820元，共计人民币3，746元，由原告肖春弟承担人民币626元，被告厉亚项目管理咨询（上海）有限公司承担人民币3，120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 倪军燕
人民陪审员 马顺山
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。