江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟商初字第00644号
原告江苏银行股份有限公司常熟招商城支行，住所地常熟市白雪路7号仕德伟外贸内销中心1017号。
负责人仲俊伟，该行行长。
委托代理人章羽，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人曹迪，江苏新天伦律师事务所律师。
被告苏州犀利工具有限公司，住所地常熟市支塘镇常熟华东食品城A01幢06。
法定代表人胡杨青，该公司董事长。
委托代理人胡流东。
被告苏州伦达置业有限公司，住所地常熟市支塘镇食品城内。
法定代表人吴良钢，该公司董事长。
委托代理人赵卫明。
原告江苏银行股份有限公司常熟招商城支行与被告苏州犀利工具有限公司、苏州伦达置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理，依法由审判员颜志明独任审判适用简易程序，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹迪、被告苏州犀利工具有限公司委托代理人胡流东、被告苏州伦达置业有限公司委托代理人赵卫明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年5月7日，原告与被告苏州犀利工具有限公司订立《最高额综合授信合同》一份，约定原告向被告苏州犀利工具有限公司提供500万元最高额综合授信额度，授信期限自2012年5月7日起至2015年5月6日止。同日，原告与被告苏州伦达置业有限公司订立《最高额抵押合同》一份，约定由被告苏州伦达置业有限公司以其名下的位于常熟市支塘镇常熟华东食品城A01幢405、406、407、408、409房屋及土地使用权为上述《最高额综合授信合同》项下的债务向原告提供抵押担保。2014年6月27日原告与被告苏州犀利工具有限公司订立《流动资金借款合同》一份，约定被告苏州犀利工具有限公司向原告借款140万元，借款期限自2014年6月27日至2015年5月3日，利率为年息7.5%，按季付息、到期一次还本。2014年6月30日原告与被告苏州犀利工具有限公司订立《流动资金借款合同》二份，约定被告苏州犀利工具有限公司共计向原告借款220万元，借款期限自2014年6月30日至2015年5月3日，利率为年息7.5%，按季付息、到期一次还本。上述合同订立当日，原告依约发放了贷款，但被告苏州犀利工具有限公司到期未能按约归还本息。为此原告起诉要求判令被告苏州犀利工具有限公司立即归还借款本金360万元，并支付至2015年3月30日止的利息74929.05元，并承担自2015年3月31日起至实际付款日止的合同约定的利息、罚息、复利；判令被告苏州犀利工具有限公司支付原告为实现债权产生的律师费36749元；判令原告有权以拍卖、变卖或折价被告苏州伦达置业有限公司抵押的位于常熟市支塘镇常熟华东食品城A01幢405、406、407、408、409房屋及土地使用权所得价款优先受偿；判令被告承担本案诉讼费。
被告苏州犀利工具有限公司辩称：对原告诉称的借款事实、欠款金额予以确认。
被告苏州伦达置业有限公司辩称：借款事实确认，对房屋抵押担保事实确认。
原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、原、被告的营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原、被告的主体资格。2、《最高额综合授信合同》一份，证明原告向被告苏州犀利工具有限公司提供500万元最高额综合授信额度。3、《最高额抵押合同》一份、他项权证四份，证明被告苏州伦达置业有限公司以房地产提供抵押担保。4、《流动资金借款合同》、提款申请书、借款借据各三份，证明被告苏州犀利工具有限公司向原告的借款360万元的事实，双方在合同中约定了相关的权利义务。6、本息清单三份。证明截止2015年3月30日，被告苏州犀利工具有限公司结欠原告贷款本息情况。7、委托代理合同、律师费发票以及支付凭证各一份，证明律师费用，且原告已实际支付。双方当事人对上述证据及相关事实予以确认，本院对原告提供的上述证据予以认证。
因双方当事人对原告诉称事实及原告举证证据一致认可，本院查明如下事实：2012年5月7日，原告与被告苏州犀利工具有限公司订立《最高额综合授信合同》一份，约定原告向被告苏州犀利工具有限公司提供500万元的最高额综合授信额度，授信期限自2012年5月7日起至2015年5月6日止。同日，原告与被告苏州伦达置业有限公司订立《最高额抵押合同》一份，约定由被告苏州伦达置业有限公司以其名下的位于常熟市支塘镇常熟华东食品城A01幢405、406、407、408、409房屋及土地使用权为上述《最高额综合授信合同》项下的债务向原告提供抵押担保，担保最高额不超过500万元，担保的范围为主债务项下的本金、利息、罚息、复利和包括律师费在内的实现债权的费用。2012年5月11日双方为抵押的房地产办理了他项权证，权证中载明：常熟市支塘镇常熟华东食品城A01幢405、406房屋的最高额抵押的债权数额为130万元，土地使用权的金额为18万元；常熟市支塘镇常熟华东食品城A01幢407、408、409房屋的最高额抵押的债权数额为320万元，土地使用权的抵押金额为32万元。
2014年6月27日原告与被告苏州犀利工具有限公司订立编号为JK03241400486的《流动资金借款合同》一份，约定被告苏州犀利工具有限公司向原告借款140万元，借款期限自2014年6月27日至2015年5月3日，利率为年息7.5%，按季付息、到期一次还本；如逾期还本则按约定借款利率上浮50%计收罚息，逾期支付利息则计收复利；因借款人违约则应承担包括律师费在内的实现债权的费用。合同订立当日，原告按约支付了借款140万元。2014年6月30日原告与被告苏州犀利工具有限公司订立编号为JK032414000496《流动资金借款合同》一份，约定被告苏州犀利工具有限公司共计向原告借款80万元，借款期限自2014年6月30日至2015年5月3日，利率为年息7.5%，按季付息、到期一次还本；如逾期还本则按约定借款利率上浮50%计收罚息，逾期支付利息则计收复利；因借款人违约则应承担包括律师费在内的实现债权的费用。合同订立当日，原告按约支付了借款80万元。2014年6月30日原告与被告苏州犀利工具有限公司订立编号为JK032414000495《流动资金借款合同》一份，约定被告苏州犀利工具有限公司共计向原告借款140万元，借款期限自2014年6月30日至2015年5月3日，利率为年息7.5%，按季付息、到期一次还本；如逾期还本则按约定借款利率上浮50%计收罚息，逾期支付利息则计收复利；因借款人违约则应承担包括律师费在内的实现债权的费用。合同订立当日，原告按约支付了借款140万元。但被告苏州犀利工具有限公司到期未能按约归还本息。另计算至2015年3月30日三笔借款合计余欠借款本金360万元，利息74929.05元。原告委托江苏新天伦律师事务所律师提起本案诉讼，并产生律师费36749元。
本院认为：原告与被告苏州犀利工具有限公司间签订的《最高额综合授信合同》、三份《流动资金借款合同》，原告与被告苏州伦达置业有限公司订立的《最高额抵押合同》，依法成立，且合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告依照《流动资金借款合同》向被告支付借款后，被告苏州犀利工具有限公司理应按约承担还本付息的义务。但在三笔贷款全部到期后，被告未能依约履行还款义务，其行为构成违约，故本院对原告有权要求其归还全部借款，并支付借款的利息、罚息和复利的诉讼请求予以支持。原告诉请主张的律师费，系双方在合同中约定的违约损失，原告主张的金额也在合理范围内，故本院对原告的有关律师费的诉讼请求也予支持。
被告苏州伦达置业有限公司应当依照《最高额抵押合同》的约定承担抵押义务，原告有权以拍卖、变卖或折价被告苏州伦达置业有限公司抵押的房屋和土地使用权所得价款在抵押物的登记中载明的最高额范围内优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百零三条的规定，判决如下：
一、被告苏州犀利工具有限公司支付原告江苏银行股份有限公司常熟招商城支行借款本金360万元及利息、罚息、复利（至2015年3月30日的利息计74929.05元，自2015年3月31日至实际付款之日止的利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》约定计算）。
二、被告苏州犀利工具有限公司偿付原告江苏银行股份有限公司常熟招商城支行为实现本案债权产生的律师费36749元。
上述第一、二款款项于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入江苏省常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，帐号：73×××17）。
三、原告江苏银行股份有限公司常熟招商城支行有权以拍卖、变卖或折价被告苏州伦达置业有限公司抵押的位于常熟市支塘镇常熟华东食品城A01幢405、406房屋所得价款在最高额130万元范围内优先受偿；原告有权以拍卖、变卖或折价被告苏州伦达置业有限公司抵押的位于常熟市支塘镇常熟华东食品城A01幢405、406土地使用权所得价款在最高额18万元范围内优先受偿；原告有权以拍卖、变卖或折价被告苏州伦达置业有限公司抵押的位于常熟市支塘镇常熟华东食品城A01幢407、408、409房屋所得价款在最高额320万元范围内优先受偿；原告有权以拍卖、变卖或折价被告苏州伦达置业有限公司抵押的位于常熟市支塘镇常熟华东食品城A01幢407、408、409土地使用权所得价款在最高额32万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币18246.5元，财产保全费5000元，合计诉讼费23246.5元，由被告苏州犀利工具有限公司负担，被告负连带清偿责任。（原告同意其预交诉讼费人民币23246.5元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行苏州工业园区支行营业部，帐号10×××99，帐户名称：苏州市中级人民法院。
审判员 颜志明
二〇一五年六月十一日
书记员 王晟红
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当地人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。