浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第2108号
原告（反诉被告）：周晓华。
委托代理人（特别授权）：周建兰。
被告（反诉原告）：浙江东旺商贸发展有限公司。
法定代表人：刘国苗。
委托代理人（特别授权）：俞岚、周春芝。
原告周晓华为与被告浙江东旺商贸发展有限公司（以下至判决主文前简称东旺公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2014年7月29日向本院提出起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭。后被告东旺公司于2014年10月20日向本院提起反诉，本院受理后，依法于2014年12月24日、2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告周晓华及其委托代理人周建兰，被告东旺公司的委托代理人俞岚两次均到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告双方申请对本案进行庭外和解，但最终未能取得一致意见。本案现已审理终结。
原告周晓华诉称，2011年8月16日，原告与原浙江东旺投资有限公司签订《东旺时代广场合作开发协议》一份，约定由原告投资参与被告的“东旺时代广场”项目开发，项目开发完成后，原告可分得房屋一套，交房时间为2013年12月31日；若被告逾期交房超过30日，原告有权单方面解除合同，并要求被告退回已经支付的房款。同时协议还对投资款的支付办法、违约金、实现债权所需要的费用承担等事项均作了约定。协议签订后，原告按约支付款项30万元。2012年4月25日，原浙江东旺投资有限公司变更为浙江东旺商贸发展有限公司即本案被告。因被告严重违约迟迟不履行交房义务，至原告签订协议的合同目的落空。2014年7月8日，原告致函被告要求解除《东旺时代广场合作开发协议》，并要求被告在收函后三日内退还投资款，但至今未果。现原告起诉要求判决解除原、被告双方于2011年8月16日签订的《东旺时代广场合作开发协议》；由被告东旺公司返还原告已经交付的款项300000元，并赔偿该款自交付之日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息损失；由被告东旺公司承担原告的律师代理费15000元。
被告东旺公司答辩并反诉称，原、被告双方之间于2011年8月16日签定的协议并非商品房预售合同关系，而是合作开发房地产合同关系，故原告并不具备法定或约定解除协议的条件。2011年8月16日，原、被告双方为了共同合作开发房地产签订了该协议，在协议第一条中对合作模式作了详细的约定，即双方采取合作开发、收益共享、风险共担的合作模式，而且约定由乙方（指原告）向甲方（指被告）支付开发项目所需的资金，待甲方的项目开发完毕后取得相应的收益。若非被告的主观因素导致交房时间延长，则协议约定的交房时间应予顺延。而且该协议对交房形式并没有约定，故双方对如何交付房屋应当另行签签订协议进行补充约定。本案中，由于涉案房产的土地性质在协议签订后发生了变更，客观上导致房屋验收的迟延。涉案房产具备全部商品房开发要件在2014年7月，故原告取得相应收益的时间也应该在2014年7月，而不是协议约定的2013年12月31日。该协议约定的交房时间属于可变时间，并不是固定的交房时间，因此原告不具备法定或者约定解除合同的条件，请求驳回原告的诉讼请求。
同时按照原、被告签订的合作开发协议，被告已经具备交房条件，并已向原告发出了书面交房通知，但原告至今未与被告签订购房合同，办理交房手续，也未支付剩余的购房款。故原告的行为已经严重违反诚实信用原则和双方之间的合作开发协议。故反诉要求原告赔偿因原合同目的落空、房屋再次出售价格下跌造成的经济损失100000元，具体金额以鉴定评估价结合其他损失综合考虑。
反诉被告周晓华针对反诉原告东旺公司的反诉答辩称，1、双方于2011年8月16日签订的《东旺时代广场合作开发协议》名义上是合作开发房地产协议，实际上是商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，涉案合同应当认定为房屋买卖合同；2、协议明确约定房屋的交付时间是2013年12月31日，在房屋交付期限届满后，反诉原告既没有通知反诉被告交付房屋，也没有告知延期交付的原因。逾期后，反诉被告多次要求反诉原告交付房屋，但反诉原告不予理睬，所以反诉被告发解除合同的通知给反诉原告；3、按照《东旺时代广场合作开发协议》的约定，反诉原告逾期交房30日，反诉被告有权解除合同，故反诉被告以此起诉要求被告解除合同、返还已付款项、赔偿损失等，反诉被告的主张并不违反诚实信用原则。相反，反诉原告明显违反了协议约定，没有按照协议约定的内容履行义务，导致反诉被告签定协议的合同目的落空。故反诉原告提出的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。
原告周晓华为证实自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、被告的工商登记资料及变更登记情况，用以证实2012年4月25日原浙江东旺投资有限公司变更为浙江东旺商贸发展有限公司的事实。
2、2011年8月16日原告与原浙江东旺投资有限公司签订的《东旺时代广场合作开发协议》一份，用以证实：（1）原告与被告的前身以合作开发的形式签订了《东旺时代广场合作开发协议》，约定由原告出资456000元，在协议签订时支付300000元，余款在房屋交付时予以付清。在原告出资456000元后，可以取得的房屋为5幢503室，面积为109.64平方米，因此原、被告签订的《东旺时代广场合作开发协议》名义上是合作开发协议，实际上是房屋买卖合同。（2）原告按照《东旺时代广场合作开发协议》支付了300000元后，原定于2013年12月31日应交付的房屋，至原告起诉时被告一直未向原告交付房屋并通知原告交房。（3）按照《东旺时代广场合作开发协议》第3.2条约定，被告逾期交房超过30日的，每逾期一日，应当按照已付房屋价款的千分之二支付违约金，且原告有权单方解除合同，要求被告退还已经支付的价款。（4）因本协议履行过程中发生纠纷，引起诉讼的一切费用包括律师费由败诉方承担。（5）协议中虽然约定合作模式采用合作开发、收益共享、风险共担的形式，但在具体的资金承担和收益分配中明确约定原告只要出资456000元就可以分得房屋，并没有约定原告应当承担风险的内容。
3、2011年8月16日的收款收据一份，用以证实被告已经收到原告缴纳的300000元款项的事实。
4、2014年7月8日的函告一份，用以证实因被告未在约定期限内交付房屋，原告要求解除合同，并要求返还已付款的事实。
5、2014年7月29日被告委托的律师向原告发送的律师函，用以证实该律师函是原告在向被告发送要求解除合作开发协议的函件后被告委托律师回复给原告的，且该律师函是在原告起诉之后发送给原告的，在该律师函中没有说明此前被告已经通知过原告交房的事实。
6、委托代理合同和律师代理费票据一份，用以证实原告为本起纠纷的处理花费律师费15000元的事实。
7、样板房图纸宣传册复印件一份，用以证实在订立协议时被告已经明确知道其出售的是商品房，签订协议在2011年8月16日，约定的交房时间在2013年12月31日，双方约定在两年后再交房已经将被告办理预售证及土地性质变更手续需要花费的时间考虑在内的事实。
被告东旺公司为证实其主张，向本院提供了以下证据：
8、商品房预售证及竣工验收备案表一份，用以证实被告已于2014年1月12日办理涉案房屋的商品房预售证及该商品房已于2014年7月30日进行竣工验收备案的事实。
9、交房通知书一份，用以证实被告于2014年6月21日向原告发送书面交房通知的事实。
10、五层楼的结构平面布置图（设计图）一张，用以证实该平面图上所标注的503室与原告提交的宣传海报上B户型的结构应当是一致的事实。
对原告提供的证据1、2、3、5、6、7，被告经质证对真实性均无异议，本院予以确认。对原告提供的证据4，被告经质证认为是否收到该函件并不清楚，而且该函件系在被告于2014年6月21日向原告发出交房通知之后才发的，不能达到原告的举证目的。但该质证意见与被告对证据5的质证意见相矛盾，在被告委托律师发送给原告的律师函中载明“现就贵方于2014年7月8日对委托人（指东旺公司）出具的《函告》，回复如下：……”，因此本院判定被告对原告寄送的函告是收到的，故对被告的质证意见本院不予采信，对原告提供的证据4本院亦予以确认。
对被告提供的证据8、10，原告经质证无异议，本院予以确认。对被告提供的证据9，原告经质证认为其并没有收到该通知书，同时说明被告于2014年6月再发通知，告知原告交房，本身就存在违约情形。该证据因被告未能提供原告已经实际签收的依据，且原告否认收到，故对该交房通知书本院不予认定。
综上，本院经审理认定事实如下：
2011年8月16日，原告作为乙方与原浙江东旺投资有限公司作为甲方签订《东旺时代广场合作开发协议》一份，约定乙方投资参与甲方“东旺时代广场”商业地产项目的开发，根据优势互补、互利互惠的原则，甲、乙双方采用合作开发、收益共享、风险共担的合作形式。甲方负责具体项目开发工作，包括项目审批、规划设计、工程施工招标等，乙方负责向甲方提供部分项目开发所需的资金。在项目开发完成后，乙方可根据已支付的项目建设资金分得相应的房屋。乙方需要提供的项目开发资金为456000元，协议签订时支付300000元，房屋交付时再付156000元。项目开发完成后乙方可以得到的房屋为5栋503室，建筑面积为109.64平方米（详见图纸标示）。甲方向乙方交房的时间为2013年12月31日。凡因不可抗力原因以及甲方不能控制的其他客观原因及重大情势变更（包括但不限于政府行为、政策法规变化、异常天气、突发事件等）导致工期或验收延误，则本协议约定的交房期限相应顺延，但甲方应提供相关部门出具的关于该项原因的证明文件。若甲方逾期向乙方交房，则每逾期一日按乙方已付价款的千分之一支付违约金；逾期超过三十日，则每逾期一日按乙方已付价款的千分之二支付违约金，且乙方有权单方面解除合同，并要求退回已付的价款。为解决争议发生的一切费用（包括但不限于律师费、评估费、差旅费等）均应由败诉方承担。协议签订后，原告按约支付款项300000元。2012年4月25日，原浙江东旺投资有限公司变更为浙江东旺商贸发展有限公司。2014年1月12日，被告办妥涉案房屋的商品房预售证。2014年7月30日，涉案房屋通过竣工验收备案登记。2014年7月8日，因被告未能按约交房，原告致函被告要求解除《东旺时代广场合作开发协议》，并要求被告在收函后三日内退还已支付的款项，但未果。2014年7月29日，原告诉至本院，要求判决解除原、被告双方于2011年8月16日签订的《东旺时代广场合作开发协议》，并由被告东旺公司返还已付款、赔偿已付款利息损失、承担律师代理费。
另查明，2014年7月29日，被告委托律师致函原告要求其来被告公司办理房屋交接手续并支付余款。
审理过程中，被告提出反诉，要求原告赔偿被告因合同解除给被告造成的经济损失。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案中，在原告与被告的前身原浙江东旺投资有限公司签订的《东旺时代广场合作开发协议》中虽约定双方采用合作开发、收益共享、风险共担的合作形式，但对合作期间各自的分工又约定原浙江东旺投资有限公司负责具体项目开发工作，包括项目审批、规划设计、工程施工招标等，原告只负责提供项目开发所需的资金。在开发项目完成后，原告取得坐落位置、房号、建筑面积均确定的房屋。因此，在整个合作开发房产项目中原告仅提供资金并取得房屋，不承担经营风险。双方之间的关系符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，应当认定为名为合作开发房地产，实为房屋买卖合同关系。而且在被告于2014年1月12日取得商品房预售证后，双方之间的关系应进一步认定为商品房买卖合同关系。该协议的效力根据现有房地产法律法规的规定，应属有效。2012年4月25日，原浙江东旺投资有限公司变更为本案被告，故合作开发协议中载明的原浙江东旺投资有限公司的权利义务均应由被告承受。根据合作开发协议的约定，被告应于2013年12月31日向原告交付房屋，若非因合同约定的事由被告逾期交付三十日以上，原告有权解除合同，由被告返还已付款并支付违约金。现原告认为，至原告起诉时被告尚未交付房屋，合同约定的解除条件已经成就，其可以解除合同。但被告认为，其迟延交付房屋的原因在于在项目开发过程中涉案房屋的土地性质发生了变更，土地性质的变更并不属于被告的义务，其为办理土地性质变更花费的时间属于合同中约定的被告不能控制的其他客观原因，由此造成的工期延误可以产生交房期限顺延的后果，故被告并不存在违约情形，合同约定的解除条件并不成就，原告无权解除合同。因此，本案争议的焦点为在履行合同的过程中，被告是否存在着迟延交房的违约情形，导致合同约定的原告解除合同的条件是否已经成就。本院认为，在订立合作开发协议时载明被告拥有的、用于商业地产项目开发地块的土地性质为国有出让土地（商业、服务业），并约定由被告负责项目审批、规划设计等具体的项目开发工作，同时根据订立协议时被告提供给原告的户型结构图，不难发现在双方“合作开发”的虚伪表示下，真正体现双方权利义务关系的隐藏行为是商品房买卖。而且，在实际履行过程中，被告将商业用地变更为可以进行商品房销售的商品住宅用地，并且在2014年1月12日取得商品房预售证，以明示的行为彻底否定双方之间达成的“合作开发”之意，故根据对双方之间真实法律关系性质的界定，保证涉案房屋的土地使用权性质符合法律法规的相关规定系被告作为房地产开发商的应有之义，而不能将被告的该合同义务予以排除。因此，在订立合作开发协议时，被告应当预见在此后的履行过程中，其应当完成对涉案房屋土地性质的变更和调整，所需要花费的时间应当计算在原先预定的交房时间内。故被告为办理土地性质变更花费的时间并不属于合同中约定的被告不能控制的其他客观原因或重大情势变更，不能产生交房期限顺延的法律后果。更何况，被告至今未能提供其为办理土地性质的变更手续花费大量时间从而导致工期或验收延误的相关证据。故对被告提出的其不存在逾期交房的违约情形的观点，本院不予采信。原告提出的至原告起诉时被告尚未交付房屋、合同约定的解除条件已经成就、其可以解除合同的观点，与事实相符，对该观点本院予以采信。故原告要求解除双方于2011年8月16日签订的《东旺时代广场合作开发协议》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，协议解除后，原定原告可以取得的房屋，被告无需再行交付，被告已经收取的款项300000元，应当返还给原告。因双方在该协议中约定被告逾期交房的，每逾期一日按已付款的千分之一支付违约金；逾期超过三十日的，原告除享有解除合同、退回已付款的权利之外，还可按照每逾期一日按已付款的千分之二计算的违约金。现原告将其遭受损失的计算标准调整为银行同期贷款基准利率的四倍，并从逾期交房之日起算，系对其诉讼权利的自由处分，本院予以照准。对原告为解决争议委托律师而产生的律师代理费，协议约定由败诉方负担，现原告要求被告承担，符合约定，本院亦予支持。对被告提出的合同解除后，房屋如再次出售价格下跌的损失应由原告承担的反诉请求，因本案系被告违约在先，被告该反诉请求的提出缺乏事实和法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）周晓华与原浙江东旺投资有限公司于2011年8月16日签订的《东旺时代广场合作开发协议》；
二、被告（反诉原告）浙江东旺商贸发展有限公司应返还原告（反诉被告）周晓华已缴纳的人民币300000元，赔偿该款自2014年1月1日起至付清日止按照中国人民银行颁布的同期贷款基准利率的四倍计算的经济损失，支付律师代理费人民币15000元，限于本判决生效之日起十五日内付清;
三、驳回被告（反诉原告）浙江东旺商贸发展有限公司要求原告（反诉被告）周晓华赔偿经济损失的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6025元，反诉案件受理费1150元，合计人民币7175元，由被告（反诉原告）浙江东旺商贸发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费7175元（包含本诉和反诉案件受理费），款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008,开户行：绍兴银行营业部，并注明上诉费。逾期则按自动撤回上诉处理】。
审 判 长 魏岩岩
审 判 员 赵珊妮
人民陪审员 周苗来
二〇一五年四月二十日
书 记 员 齐海平