杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第1503号
原告：施文珺。
委托代理人：王忠国。
委托代理人：马建尧。
被告：亿科置业（杭州）有限公司。
法定代表人：刘华。
委托代理人：蒋瑛。
原告施文珺诉被告亿科置业（杭州）有限公司（以下简称亿科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2013年7月31日公开开庭进行了审理。原告施文珺及其委托代理人王忠国、马建尧，被告亿科公司委托代理人蒋瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施文珺起诉称：2011年8月19日，施文珺与亿科公司签订《物业租赁合同书》，约定：施文珺承租亿科公司位于杭州市西湖区振华路202号西港新界东5幢1单元＊室房屋；亿科公司于2012年12月31日前交付房屋，逾期90日交付房屋的，施文珺有权解除合同，亿科公司除退还已付租金外，还应按合同租金总额的20％支付违约金。签约后，施文珺支付了房屋租金409440元，但亿科公司至今未向施文珺交付上述房屋。故诉至本院，请求判令：1、解除双方签订的《物业租赁合同书》；2、亿科公司退还已付租金409440元；3、亿科公司支付违约金163776元；4、本案诉讼费用由亿科公司承担。在审理过程中，施文珺将违约金诉请金额变更为81888元。
被告亿科公司答辩称：案涉《物业租赁合同书》约定42年余的租金818880元于签约当日支付50％，余款在2011年10月31日前付清。但施文珺并未按约支付第二期款项，直至其于2013年3月4日明确表示无力支付余款，请求亿科公司同意其转让承租权。嗣后，施文珺并未转让案涉房屋承租权，也未能付清余款，故施文珺违约在先，亿科公司享有先履行抗辩权，施文珺应继续履行合同，亿科公司无需承担违约责任。即便法院认定亿科公司应承担责任，违约金也过高，应调整为按银行同期贷款利率计算。综上，请求判决驳回原告施文珺的诉讼请求。
为证明其主张，原告施文珺提交证据如下：
1、《西港新界东区房屋预订合同》、租赁合同样本各一份，证明施文珺向亿科公司预订租赁房屋。
2、收据二份，证明施文珺已支付租金409440元。
为证明其主张，被告亿科公司提交证据如下：
1、《物业租赁合同书》一份，证明施文珺与亿科公司约定的权利义务关系。
2、委托书一份，证明施文珺无力支付租金着手转让案涉房屋租赁权。
3、国有土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表各一份，证明案涉房屋系经批准建造的合法建筑，可以予以出租。
当事人质证及本院认证意见如下：
一、被告亿科公司对原告施文珺提交的证据1、2、3真实性无异议，本院予以确认。二、原告施文珺对被告亿科公司提交的证据1、2真实性无异议，但认为证据2系亿科公司答应帮忙转让承租权而要求施文珺出具。本院审查后对证据1、2的真实性予以确认。
根据上述确认的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：
2011年7月19日，甲方出租人亿科公司与乙方承租人施文珺签订《西港新界东区房屋预订合同》，约定：1、乙方向甲方预订座落杭州市西湖区振华路202号西港新界东5幢＊室房屋；2、该房屋的建筑面积为116.55平方米；3、房屋租赁款按建筑面积计算，该房屋的剩余年限租赁总额折合单价为人民币每平方米7501元，总金额874242元；4、付款方式：一次性付款；5、乙方同意签署本合同时，支付定金100000元，作为双方订立租赁合同书的担保，签订租赁合同书后，乙方支付的定金转为租赁款；6、乙方应于2011年7月26日前至振华路290号西港新界展示中心与甲方签订《租赁合同书》。2011年7月19日，施文珺按约向亿科公司支付了定金100000元。
2011年8月19日，甲方出租人亿科公司与乙方承租人施文珺签订《物业租赁合同书》，约定：租赁房屋位于杭州市西湖区振华路202号西港新界东5幢＊室房屋，建筑面积116.55平方米，租赁用途为住宅（宿舍）；第一阶段租赁期自2011年8月19日至2031年8月18日，期限20年；本合同租赁期限届满时，甲乙双方应当依照本合同约定的租赁条件自动续订租赁合同，双方同意可以不再另行签订租赁合同。续订租赁合同期限为20年，即第二阶段的租赁期限自2031年8月19日至2051年8月18日；在续租合同的租赁期限届满时，甲乙双方应当依照本合同约定的租赁条件再次自动续订租赁合同，双方同意可以不再另行签订租赁合同。续订租赁合同期限截止至2053年12月28日，即第三阶段的租赁期限自2051年8月19日至2053年12月28日；甲方就三个阶段的租赁期收取的全部租金总金额为818880元，折合单价7026元／平方米；乙方在签订本合同当日，即2011年8月19日支付全额租金的50％，即409440元，余款409440元在2011年10月31日前付清；甲方承诺于2012年12月31日之前可以将符合本合同约定的房屋交付给乙方使用，具体交付手续办理方式和时间以甲方书面通知为准；甲方交付给乙方房屋时，该房屋须经竣工验收合格，取得项目竣工验收备案表；甲方逾期交付房屋的，应按日向乙方支付已付租金的万分之三作为违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，乙方有权解除合同，甲方除退还乙方已付的租金外，还应按本合同租金总额的20％支付违约金；乙方延迟支付租金的，应按日向甲方支付所欠租金的万分之三作为违约金，逾期超过90日的，甲方有权解除合同，乙方应按本合同租金总额的20％支付违约金。2011年8月19日，施文珺向亿科公司支付了309440元。之后，施文珺未支付余款，亿科公司也未向施文珺交付案涉房屋。2013年3月，施文珺欲转让案涉房屋承租权并向亿科公司出具委托书，但转让未果。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。案涉《物业租赁合同书》约定的三个阶段的租赁期限长达40年余，故超过20年的内容部分据此无效。施文珺已足额向亿科公司支付了20年的租金，剩余年限的租金条款因合同无效，对施文珺不具约束力，故施文珺并未违约。亿科公司至今未交付案涉房屋已超过90天，已构成违约，应承担违约责任。施文珺要求解除合同、返还租金的诉讼请求，具有合同及法律依据，本院予以支持。亿科公司辩称施文珺违约在先，其享有先履行抗辩权的抗辩，与事实不符，本院不予采信。由于合同中超过20年部分无效，施文珺将违约金标准由约定的按合同租金总额20％支付主动调整为按已付20年租金金额的20％支付，符合规定，本院亦予以支持。亿科公司辩称违约金过高，本院认为结合施文珺已付租金的金额及距今时间，该违约金金额未明显超过损失，亿科公司的上述辩称，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、亿科置业（杭州）有限公司与施文珺于2011年8月19日签订的《物业租赁合同书》予以解除。
二、亿科置业（杭州）有限公司退还施文珺租金409440元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、亿科置业（杭州）有限公司支付施文珺违约金81888元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半预交4766元，实际应交8670元，减半收取4335元，由亿科置业（杭州）有限公司负担，于本判决生效之日起十日交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈 曦
二〇一三年九月二十二日
书记员 王明丹