河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第954号
上诉人（原审被告）：陈遂民，男，汉族。
委托代理人：尚钢、张亚楠，河南邦诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：洛阳昊运建设工程有限公司。住所地：洛阳市老城区。
法定代表人：赵高潮，该公司经理。
委托代理人：王敬波，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：洛阳市建隆房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区。
法定代表人：王辉，该公司经理。
上诉人陈遂民因与被上诉人洛阳昊运建设工程有限公司（以下简称昊运公司）、洛阳市建隆房地产开发有限公司（以下简称建隆公司）申请人执行异议纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2014）老民初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈遂民及其委托代理人尚钢、被上诉人昊运公司之委托代理人王敬波到庭参加了诉讼，被上诉人建隆公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：陈遂民系建隆公司原法定代表人张英建的表弟，陈遂民在建隆公司工作期间主要负责协调四周邻居和建筑队之间的关系。2004年6月18日陈遂民与建隆公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：陈遂民购买建隆公司开发的老城区左安街三组团四号楼一层2号门面房，房价款共计272376元，付款方式为冲抵欠款；交房期限约定为2003年3月31日前，建隆公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记所需相关资料报产权登记机关备案。合同签订当天，建隆公司向陈遂民出具272376元收据，载明“系清帐抵账款”，并交付房屋钥匙，该房屋至今未办理产权过户登记手续，陈遂民自2005年11月1日起将该房屋出租。2013年8月22日陈遂民以37万元的价格将涉案争执的门面房出售给李东亚，但该房屋至今未办理产权过户登记手续。
建隆公司于2002年7月办理了洛阳市老城区左安街三组团四号楼预售许可证，但未办理房屋所有权证。2005年9月2日本院在审理昊运公司诉建隆公司建设工程施工合同纠纷一案中，昊运公司提出财产保全申请，2005年9月2日本院依法查封了建隆公司所有的位于洛阳市老城区左安街三组团四号楼一层2号房屋。2005年9月8日建隆公司签收了该民事裁定书。2006年3月28日本院作出（2005）洛民二初字第16号民事判决，判决建隆公司支付昊运公司工程款282.6652万元及相应利息等。2006年5月31日昊运公司向本院申请强制执行已查封的房产。2006年8月9日本院将该案移送该院执行。2007年9月6日陈遂民向该院提交执行异议书，2011年5月16日该院作出（2006）老执字第231-9号执行裁定书，裁定中止对老城区左安街三组团四号楼一层2号门面房屋的执行。为此，昊运公司提起诉讼。在庭审中，陈遂民抗辩称建隆公司2002年至2003年期间向其借款32万元，但未向法庭提交证据。
原审法院认为，申请执行人执行异议之诉是指申请执行人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定提起诉讼，以案外人为被告，请求对执行标的许可执行；被执行人反对申请执行人请求的，案外人和被执行人为共同被告。在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院经审查裁定中止对该标的的执行，申请执行人不服该裁定的，应当在裁定送达15日内向人民法院提起诉讼，未在上述期限内提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。原告昊运公司在该院作出（2006）老执字第231-9号中止执行裁定后，对该裁定不服，在法定时间内向该院提起诉讼，符合我国法律规定。对于本案诉争的位于洛阳市老城区左安街三组团4号楼一层门面房2号的房产，被告建隆公司作为开发商依其合法建造的行为原始取得上述房产的所有权，无需办理登记手续。2002年7月洛阳市房地产市场管理处向被告建隆公司颁发上述房产的预售许可证，许可被告建隆公司进行商品房预售，亦可佐证被告建隆公司享有所有权的事实。被告陈遂民与被告建隆公司签订《商品房买卖合同》购买诉争的房产，系通过买卖行为的继受取得，应依法办理不动产登记，未经登记，不发生物权效力。被告陈遂民购买诉争房产应办理房产过户手续而未办理过户登记，现该房产在法律效力上仍属建隆公司所有，故原告昊运公司要求继续（许可）对洛阳市老城区左安街三组团4号楼一层2号门面房的执行的诉讼请求，证据充分，且符合法律规定，该院予以支持；在庭审中，被告陈遂民提出建隆公司2002年至2003年期间向其借款32万元，并用本案诉争房屋抵款的抗辩主张，对32万元借款事实，未提交证据，若该事实成立，被告陈遂民可向建隆公司另行主张权利。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十四条之规定和最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条之规定，判决继续对左安街三组团四号楼一层2号门面房执行。本案受理费100元，由被告陈遂民负担。
宣判后，陈遂民不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法判决中止对洛阳市老城区左安街三组团四号楼一层2号楼门面房的执行，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案所涉房产在昊运公司申请查封前上诉人已经通过买卖取得并实际占有、使用该房产。2004年6月18日，上诉人与建隆公司签订《商品房买卖合同》，约定上诉人购买建隆公司开发的洛阳市老城区左安街三组团四号楼一层2号门面房，房款272376元，付款方式为冲抵欠款。合同签订当天，建隆公司向上诉人出具房款收据并交付房屋钥匙。从2005年11月1日起，上诉人将房屋一直出租并收取租金至今，而法院查封的时间是2006年7月4日，此时，该房产已由上诉人通过买卖取得，上诉人与昊运公司之间无债权债务关系，昊运公司申请查封上诉人的财产没有事实和法律依据。二、原审法院对上诉人与建隆公司之间的借款冲抵房款，并于2004年6月18日交付给上诉人占有和使用和重要事实不予认定是错误的。上诉人提交的证据显示上诉人与建隆公司于2004年6月18日对该房产进行了交付，上诉人即于2004年6月18日起占有、使用该房产，而原审判决对此重要事实避而不谈。三、上诉人与建隆公司签订的房屋买卖合同合法有效。该合同是在2002年7月建隆公司获得预售许可证的情形下签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，合同真实有效，应当受到法律保护。四、原审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案房屋虽未办理过户登记手续，但是上诉人已经支付全部价款并实际占有该财产且不存在过错，符合该司法解释不得查封、冻结、扣押的情形。因此，对该房产人民法院不得进行执行。五、昊运公司已于2010年6月10日被洛阳市工商行政管理局作出吊销营业执照的行政处罚，并被责令办理注销登记、缴回营业执照及公章，依据该处罚决定，昊运公司2010年后继续使用该公司公章应为无效和非法，因此，本案中昊运公司的主体资格不适格。综上，请求二审法院以事实为根据，以法律为准绳，查明事实，支持上诉人的上诉请求，维护法律的公平与尊严，维护上诉人的合法权益。
被上诉人昊运公司答辩称：一、原审法院依据双方提交的证据认定的事实清楚。2005年8月4日，洛阳市中级人民法院受理昊运公司诉建隆公司施工合同纠纷一案，9月2日，洛阳市房管局协助法院查封了建隆公司位于洛阳市老城区左安街三组团4号楼一层2号房产及其他房产。2006年3月28日市法院作出（2005）洛民二初字第16号民事判决，2006年6月6日，昊运公司依据该生效判决向市法院申请执行上述已查封的房产，2006年8月9日市法院将该案移送原审法院执行，2007年9月6日陈遂民向原审法院提交执行异议书，要求解除查封并返还本案诉争的房产，2011年5月16日，老城区法院作出（2006）老执字第231-9号执行裁定，裁定中止对该房产的执行，为此，昊运公司不服，提起诉讼，请求人民法院对执行标的许可执行。二、陈遂民不是本案房产的权利人，对该房产不享有所有权及其他相应权利。房屋的登记功能是确认房产物权的归属和对社会的公示，本案房产至今仍登记在建隆公司名下，陈遂民不是该房产的所有权人，对诉争房产不具有实体权利。陈遂民与建隆公司签订的《房屋买卖合同》存在重大问题，该合同签订时间是2004年6月18日，而约定房屋的交付时间是2003年3月31日，如此重要的条款，年、月、日无一照应，不符合常理。退一步讲，假设合同关系成立，其双方之间因买卖合同形成的合同之债，陈遂民可向建隆公司主张权利。陈遂民系建隆公司原法定代表人张英建的表弟，并任职于该公司，涉案房屋至今未通过验收是客观事实。《商品房买卖合同》第八条及我国对商品房的交付的有关规定均要求经验收合格，才符合交付条件。本案诉争的房产未验收，孙遂民只有《售出房屋移交表》，不符合客观事实也不符合法律规定。租赁合同签订的时间是2005年11月1日，人民法院查封涉案房产的时间是2005年9月，陈遂民的占有和租赁行为违法。三、原审法院审理的昊运公司执行建隆公司的执行异议之诉案件并非陈遂民一起，其他案件已经过一、二审并执行终结，本案也应依法公正判决。昊运公司的营业执照被吊销，依照最高人民法院的有关解释，昊运公司的民事主体资格仍然存在，具有诉讼主体资格。综上，答辩人认为一审程序合法，事实清楚，适用法律正确，请上级法院依法维持，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人建隆公司未到庭，亦未提交答辩意见。
上诉人陈遂民提交的证据有：一、昊运公司的信息查询单一份，拟证明该公司在2010年6月10日被吊销营业执照。二、洛阳市工商行政管理局行政处罚决定书洛工商处字（2010）1308号，拟证明该公司因未年检，工商局作出行政处罚，昊运公司应该交回公章。三、建隆公司的工商登记信息查询单，拟证明上诉人是一个合法登记的企业。
被上诉人昊运公司质证称：对该三份证据的真实性无异议，昊运公司是被吊销了营业执照，但这只是一种行政行为，昊运公司的民事主体资格仍然存在，仍是本案适格的主体。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。建隆公司因合法建造行为取得本案所涉房产所有权，洛阳市房地产市场管理处也向其颁发了预售许可证。陈遂民与建隆公司签订《商品房买卖合同》购买本案所涉的房产，系通过买卖行为的继受取得，应依法办理不动产登记，未经登记，不发生物权效力。陈遂民上诉称其已支付全部房款并实际占有房产，符合《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的内容，对该房产人民法院不得执行，本院经审理后认为，陈遂民与建隆公司签订《商品房买卖合同》的时间是在2004年6月18日，查封该房产的民事裁定书于2005年9月8日向建隆公司送达，由此可见，陈遂民在长达一年多的时间里完全可以办理产权过户登记手续而未及时办理，该房产在法律效力上仍属建隆公司所有，昊运公司要求继续执行已查封的涉案房产的诉求应予支持。关于孙遂民上诉所称昊运公司营业执照已被吊销，不是本案适格诉讼主体的问题，本院认为，昊运公司的营业执照虽被吊销，但其民事主体资格依然存在，诉讼主体资格适格。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理妥当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈遂民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祖 萌
审 判 员 刘丽娜
代审判员 陈加胜
二〇一五年九月八日
书 记 员 黄思维