广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）象民初字第1415号
原告刘浩，男，汉族，1990年6月9日出生，住广西桂林市象山区。
被告桂林彰泰物业服务有限公司，住所地：桂林市象山区民族里98号。
法定代表人黄海涛。
委托代理人蒙文娟，公司法务人员。
原告刘浩与被告桂林彰泰物业服务有限公司侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘浩、被告桂林彰泰物业服务有限公司委托代理人蒙文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年10月，原告购买鸣翠新都15一2一10一3号房屋，该房产权面积：77.18㎡，购房赠送阁楼、平台。原告入住小区至今，都没拖欠过物业费。被告在收取物业费同时，违规收取了赠送面积的物业费：“15元/月×12月=180元/年”。2012年-2014年原告多次口头向被告提出过质疑，要求停止侵权，被告不予理睬。无奈之下，原告从2012年1月至今，都是在交通银行缴纳物业费，同时拒付赠送面积物业费，维护自身的合法权益。根据广西住宅物业服务收费管理办法第十五条规定：“物业服务收费按法定房屋产权面积计收”。原告认为：被告明知违规却故意为之，属欺诈行为，严重损害原告的合法权益，违反《办法》第二十八条、第三十条、违反《消费者权益保护法》第四十条、第五十条、依据《消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元，法律另有规定的，依照其规定”。被告2008年10月-2011年12月违规收费39个月×每月15元=585元，物业费缴纳以年为结算单位：2008年-2011年，被告违规收费4次，每次500元×3倍×4次=6000元（赔偿金)。物业费缴纳以月为结算单位：被告违规收费39个月，共39次，500元×3倍×39次=58500元（赔偿金）。原告认为：被告违反法规，原告要求被告支付赔偿金按月计算更为合理，请法院给予考虑。
原告所住小区，楼栋单元公摊电费都是由被告代收，2005年-2013年12月前，电费单价：0.9055元/每度（商业电)，15栋2单元共计52户业主，每户每月5元，合计260元。2012年1月-12月全年为例：楼道每月平均用电量56.8度×0.9055元=51.46元/月。每月收电费260元一51.46元/月=208.54元，从2005年-2013年12月，被告每月吃电费差额就208.54元。2014年1月供电公司将电费调整为居民用电，单价0.528元，15栋2单元楼道电费每月平均用电56.8度×0.528元=实用电费30元，被告每月吃差额230元，1年吃2760元，10年吃了多少？按物业服务合同描述：“代收楼道电费包括维保费用”，原告所住15-2单元楼道每年难换一次灯泡及开关，近10年来，被告也从没有向原告公布过楼道公摊电费，及相关维保费收支报表。违反了物业管理条例有关规定，并且欺瞒供电公司调整电价的事实，剥夺原告知情权，损害了原告的合法权益，违反《办法》第二十八条、第三十条有关规定，被告的行为属严重的欺诈行为。为了维护原告的合法权益，故起诉，请求：1、判令被告停止侵权，向原告赔礼道歉，退还违规收取的物业费585元，支付赔偿金6000元，以上费用共计人民币6585元；2、判令被告停止侵权，退还违规多收取的单元楼道公摊电费，向原告及15栋2单元业主公开赔礼道歉。3、诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、违规收费及支付赔偿金之说无任何事实及法律依据。首先，答辩人与原告之间己针对赠送面积部分物业费的交纳形成了事实合同关系，违规收费之说毫无根据。阁楼、平台该部分赠送面积属于房屋的组成部分，是由原告专有使用。本案中答辩人依约对鸣翠新都小区提供了物业服务。赠送面积部分虽未计入产权面积，但其已与产权面积部分共同构成了一个不可分割的房屋主体，共同享受了答辩人对房屋及其配套所进行的维修、养护、管理等服务。可以说在此之上，赠送部分的面积与其他面积是没有任何差异的。既然如此，那么根据对价平等的原则，原告就应该像支付产权面积部分的物业费一样支付赠送部分面积的物业费。且从本案房屋交付之日起至2010年12月，原房屋所有人及原告都针对该部分赠送面积交纳了物业费。也就是说，本案中答辩人与原告已对赠送面积部分物业费达成合意，并通过事实行为分别履行了合同义务，形成了事实合同关系。答辩人要求原告在享受物业服务的同时交纳赠送面积部分的物业费，完全合理合法合约定。原告应按照双方形成的事实合同，按时履行交纳物业费的义务。因此，原告称答辩人违规收费且要求退回赠送面积物业费的请求无任何事实及法律依据。其次，如前所述，答辩人与原告之间已对赠送面积部分物业费形成了事实合同，产生了合同效力。且该合同并不存在《合同法》第五十二条中合同无效的情形，并未违反法律、行政法规的强制性规定，更不存在任何欺诈行为。相反，该事实合同具有法律效力，对答辩人和原告均具有法律约束力，双方都应按照已形成的事实合同履行合同义务，并承担违约责任。因此原告要求答辩人退回已收赠送面积部分物业费并支付赔偿金的要求无任何依据。再次，原告购买了本案涉案房屋之后，仅交纳了2009年至2010年两年的赠送面积部分物业费，之后虽经答辩人催促，亦再未交过此部分物业费。因此，即使原告对该事实合同的成立有异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，其要求退回该部分物业费的主张亦早已超过诉讼时效，丧失了胜诉权利。
二、单元楼道电费及相关维保费的收取符合合同约定且有事实依据支撑。首先，单元楼道电费及相关维保费的收费标准有合同依据，且有判决支持。答辩人与鸣翠新都小区业委会先后签订的数份《物业服务合同》均明确约定了“业主每年初需一次性预交60元/年的单元楼道电费及相关维保费”，答辩人依照合同约定收取该部分费用完全符合合同约定。在答辩人诉原告缴清拖欠物业费的(2015）象民初字第726号案件的民事判决书中，象山区人民法院亦支持了答辩人的请求，判决要求原告支付拖欠的楼道电费及相关维保费。因此，答辩人要求原告依约预交60元/年的楼道电费及相关维保费合理合法。其次，单元楼道电费及相关维保费专款专用自动延续至下一年度，答辩人从未从中抽取一分一毫。每年预交的该部分费用包含了单元楼道电费、灯具维护费、单元门禁系统维护费等整个单元楼道的维护费，并非只涉及到原告所提及的楼道公摊电费和灯具维护费，每户每年预收60元的费用并未超出合理范围。且每年的楼道电费及相关维保费都根据实际使用情况自动延续使用，即多了自动迁入下一年的费用中，少了也不再另行收取而是从下一年度的费用中扣除，所有费用未流出一分一毫。且小区业委会亦是认可此部分费用，因此在先后签订的数份物业服务合同中均未对此提出异议。综上所述，原告所称的违规收费、支付赔偿金、退回多收费用等既无事实依据，又无合同约定，更无法律支撑，请法院依法判决驳回其全部诉讼请求。
经审理查明，原告刘浩系桂林市象山区翠竹路15号鸣翠新都15栋2-10-3号房屋业主，2009年开始入住。原告该房屋所属电梯楼，房屋产权证载明建筑面积77.18平方米，另还包含非产权面积赠送的阁楼、平台部分。被告桂林彰泰物业服务有限公司自2006年起在该小区进行物业管理服务，并与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，其中约定服务费用收费包括物业服务费、车位使用（维护）费、代收代缴费等；2009年1月1日至2012年12月31日期间的电梯楼的物业服务费为1.08元／月／㎡（建筑面积）；2013年1月1日至2015年12月31日期间电梯楼的物业服务费为1.40元／月／㎡（建筑面积）；代收代缴费中约定业主每年初交60元／年的楼梯电费及相关维保费用等内容。在2009年1月1日至2010年12月31日两年期间，被告除向原告收取物业服务费及代收代缴费用外，还对于原告房屋中非产权面积的阁楼、平台部分，收取了每年180元的顶／底用物业费。2011年1月1日之后原告不再向被告交纳顶／底用物业费。另，被告每年向原告收取了60元／年的楼梯电费及相关维保费用。在本案审理过程中，被告对于每年收取的60元／年的楼梯电费及相关维保费用的使用情况作了说明，同时表示每年被告所做的财务收支表均在小区内进行公示。
另查明，因本案原告刘浩在近几年间有未足额交纳物业费情形，2015年4月，本案被告桂林彰泰物业服务有限公司将刘浩诉至本院，要求刘浩支付欠交的相关物业服务费用等。同年5月27日，本院作出（2015）象民初字第726号民事判决书，判决刘浩应支付桂林彰泰物业服务有限公司相应的物业服务费用及违约金等，但对于桂林彰泰物业服务有限公司要求刘浩支付欠交的顶／底用物业费，本院不予支持。
以上事实，有房产证、物业费缴费凭证、物业服务合同、本院（2015）象民初字第726号民事判决书、派工维修单、财务收支报表及公示照片等证据及当事人陈述予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案鸣翠新都小区业主委员会与被告桂林彰泰物业服务有限公司历年所签订的《物业服务合同》，对于原被告双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告系该小区15栋2-10-3号房屋业主，因该房屋有非产权面积赠送的阁楼、平台部分，从2009年1月起，被告向原告收取每年180元的顶／底用物业费，原告实际向被告交纳该费用是在2009年1月至2010年12月期间，共计两年360元，之后原告未再交纳。对此，由于在该小区《物业服务合同》中只是约定物业服务费按建筑面积计收，并未约定收取顶／底用物业费。同时，《广西壮族自治自区住宅物业服务收费管理办法》中规定：物业服务费按房屋权属证书标明或购房合同登记的建筑面积计收。所以，被告对于原告房屋非产权面积的阁楼、平台部分计收顶／底用物业费，并无合同依据和法律依据，对于原告要求被告退还收取的2009年1月至2010年12月期间的顶／底用物业费之诉请，本院予以支持。被告以超过诉讼时效为由进行抗辩，本院认为，双方对于顶／底用物业费的交纳与否是持续存在争议的，被告亦在本院（2015）象民初字第726号物业服务合同纠纷案件中提出了要求本案原告刘浩交纳顶／底用物业费的诉请，在该案判决书对该项物业费是否交纳作出认定之后，应以此时为原告知道其民事权利被侵害之时，所以，原告提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。本案属于物业服务合同法律关系，应适用物业管理及合同法方面的法律法规进行调整，不属于《消费者权益保护法》的调整范围，且被告违规收费的行为不应认定为欺诈行为，故原告要求被告支付赔偿金6000元没有法律依据，本院不予支持。被告每年收取60元／年的楼梯电费及相关维保费用符合合同约定，且被告每年均对费用收支情况进行公示，原告要求被告退还违规多收取的单元楼道公摊电费，向原告赔礼道歉的请求，无事实依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告桂林彰泰物业服务有限公司向原告刘浩退还违规收取的顶／底用物业费360元，并支付相应利息（利息自2011年1月1日起计至本案生效判决规定的履行期间最后一日止，按照人民银行同期贷款利率分段计付）。
二、驳回原告刘浩其他诉讼请求。
本案案件受理费250元（原告已预交125元），本案适用简易程序审理，受理费减半收取，由原、被告各承担62.5元。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延付款期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费250元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 熊迁
二〇一五年九月九日
书记员 覃鑫