四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0181民初3196号
原告：成都市斯培行物业服务有限公司。住所地：四川省成都市金牛区九里堤西路。
法定代表人：刘琬戈。
委托诉讼代理人：邴其云，男，1988年7月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系原告公司员工。
被告：余亦珊，女，1978年1月6日出生，汉族，住四川省犍为县。
原告成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行物业公司）与被告余亦珊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员胡蓉独任审判，并于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告斯培行物业公司的委托诉讼代理人邴其云、被告余亦珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告斯培行物业公司诉称，都江堰市走马河西路232号“逸水青城.兰卡威”楼盘系成都皇朝置业有限公司开发。2011年10月28日，成都皇朝置业有限公司与原告斯培行物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，并于2011年11月7日在都江堰市房产管理局备案。被告余亦珊系“逸水青城.兰卡威”5栋4单元10楼37号房屋（面积：102.88平方米）的业主。按照《前期物业管理服务合同》第七条1款规定：业主交纳物业服务费的金额是按照每月每平方米1.1元计算交纳。被告余亦珊应当缴纳的物业服务费每月是人民币113.2元。按照《前期物业管理服务合同》第十一条约定：物业服务费的缴纳时间是按月收取，在每月5日前交纳。该条约定：逾期按照每日应缴纳的物业服务费的千分之三支付滞纳金（违约金）。但自2014年1月1日起至2016年12月31日止期间，被告拒不支付原告物业管理费。原告遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费4075.2元（从2014年1月1日起至2016年12月31日止）；2、被告向原告支付垃圾清运费180元（从2014年1月1日起至2016年12月31日止）；3、被告向原告支付违约金1000元（违约金计算标准为每日千分之三，从2014年1月1日起至2016年12月31日）；4、本案诉讼费及因诉讼发生的其他费用由被告承担。
被告余亦珊辩称，1.对原告起诉所欠物业费的起止时间（从2014年1月1日起至2016年12月31日止）及所欠物业服务费和垃圾清运费的金额无异议。但我作为业主没能享有应有的物业服务标准，由于邻居的水管爆裂，我的房屋墙壁漏水，原告斯培行公司并没有妥当处理。既然我享有的物业服务已打折，我只同意缴纳一半的物业服务费，且不支付违约金；2.原告的主体不适格，我与成都市斯培行物业服务有限公司都江堰分公司签订的物业合同，与原告没有相关的物业关系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即1.被告余亦珊的身份信息；2.生活垃圾委托清运处置协议书；2.个人及房屋登记证明。
对双方争议的证据认定如下：1、原告斯培行公司提交的成都市斯培行物业服务有限公司营业执照、成都市斯培行物业服务有限公司都江堰分公司营业执照、法定代表人身份证明、员工证明、授权委托书。被告余亦珊对该组证据的真实性无异议，但认为原告的主体资格不适格，与本案不具有关联性，本院认为被告所诉称的成都市斯培行物业服务有限公司都江堰分公司系原告斯培行公司的分公司，其经营范围是接受原告斯培行公司的委托，从事原告斯培行公司承揽的物业管理业务，原告作为法人对外享有民事权利和承担民事责任，该组证据与本案具有关联性，故本院对其真实性、合法性、关联性均采信。2、原告斯培行公司提交的前期物业管理合同及委托合同备案表，被告质证后对其真实性予以确认，对于关联性不予认可。本院认为，通过庭审查明的事实，原告斯培行物业公司与成都皇朝置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，由原告斯培行物业公司对“逸水青城.兰卡威”小区提供物业管理服务，该组证据真实、合法、与本案具有关联性，本院对该组证据予以采信。3、被告余亦珊提交的房屋墙体照片5张，主要证明其房屋漏水，本院认为该房屋漏水是被告余亦珊房屋的专有部分损坏，并非《前期物业服务合同》中约定的物业服务内容，本院对该组证据不予评价。
根据双方当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年10月28日，原告斯培行物业公司与成都皇朝置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：一、合同物业基本情况：1、物业名称：“逸水青城.兰卡威”；2、物业类型：住宅、商业；3、物业坐落：成都市都江堰走马河西路1号；4、总建筑面积：208312.04平方米。二、前期开办费及物业服务费标准：1、电梯住宅1.1元/月·平方米；2、多层洋房：0.8元/月·平方米；3、多层叠拼：1元/月·平方米；4.商业用房3元/月·平方米。三、物业费用支付方式：由业主依照本合同约定的标准按月向斯培行物业公司交纳，月住应当在每月首五日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，应按照应付金额每天千分之三的标准支付违约金。四、服务期限：自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时止。并于2011年11月7日在都江堰市房产管理局备案。
被告余亦珊系“逸水青城.兰卡威”5栋4单元10楼37号房屋（面积：102.88平方米）的业主。按照《前期物业管理服务合同》第七条1款规定，被告余亦珊交纳物业服务费的金额是按照每月每平方米1.1元计算交纳，其应当缴纳的物业服务费每月是人民币113.16元。按照《前期物业管理服务合同》第十一条约定：物业服务费的缴纳时间是按月收取，在每月5日前交纳。被告余亦珊逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起，按照每日应缴纳的物业服务费的千分之三支付违约金。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告斯培行物业公司与成都皇城置业有限公司签订了“逸水青城”前期物业服务合同，由原告斯培行物业公司对“逸水青城.兰卡威”小区提供物业管理服务。该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同。被告余亦珊系“逸水青城.兰卡威”小区业主，该《物业服务合同》对被告余亦珊具有法律约束力。被告抗辩其与成都市斯培行物业服务有限公司都江堰分公司签订合同，原告没有主体资格，本院经审理查明，成都市斯培行物业服务有限公司都江堰分公司系原告斯培行公司的分公司，其经营范围是接受原告斯培行公司的委托，从事原告斯培行公司承揽的物业管理业务，原告作为法人，对所委托分公司的物业服务项目对外享有民事权利和承担民事责任，故原告具有主体资格。
关于原告斯培行物业公司主张被告支付物业服务费人民币4075.2元、垃圾清运费180元的问题。原告斯培行物业公司依约向被告余亦珊提供物业服务，原告斯培行物业公司要求被告余亦珊支付物业服务费（从2014年1月1日起至2016年12月31日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。故被告余亦珊应当支付的物业服务费如下：从2014年1月1日起至2016年12月31日止，102.88㎡×1.1元/月/㎡×36个月=4074元。被告应缴纳的垃圾清运费：2014年1月至2016年12月共计36个月，被告对金额本身无异议，每月应交五元，本院对每月应缴纳垃圾清运费金额予以确认，共计应缴纳垃圾清运费180元。对被告余亦珊抗辩因房屋漏水而拒不全额支付物业服务费的问题，按照《前期物业管理服务合同》第四条的约定：物业专有部分的损坏，业主、使用人可以向原告报修，也可以自行维修。由原告维修的，维修费用由业主、使用人承担。经查，被告余亦珊房屋漏水是其专有部分，而并非《前期物业管理服务合同》约定的物业服务内容，其以专有部分的房屋漏水而不全额支付物业服务费的理由不成立，故对其抗辩主张，本院不予支持。
关于原告要求被告支付违约金1000元的诉讼请求，鉴于被告存在逾期付款的事实，应当承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案原告主张违约金过高，本院根据本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失情况等依法予以裁量，对原告主张违约金调减为200元较为适宜。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告余亦珊于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付物业服务费4074元（自2014年1月1日起至2016年12月31日止）。
二、被告余亦珊于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付垃圾清运费180元（自2014年1月1日起至2016年12月31日止）。
三、被告余亦珊于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付违约金200元。
四、驳回原告成都市斯培行物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告余亦珊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 胡蓉
二〇一七年十月十七日
书记员 周羽