沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01511号
上诉人（原审原告）：崔东辉，男，1969年2月12日出生，汉族。住址：沈阳市和平区。
委托代理人：刘建伟，男，1954年2月17日出生，汉族，系沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。住址：沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告）：沈阳华坤物业管理有限公司。住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：程明强，总经理。
委托代理人：廉贵敏，男，1984年1月2日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人崔东辉因与被上诉人沈阳华坤物业管理有限公司（以下简称华坤物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员那卓担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭公开开庭审理了此案。上诉人崔东辉及其委托代理人刘建伟，被上诉人华坤物业公司的委托代理人廉贵敏到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原告崔东辉诉称：原、被告于2013年12月10日签订租赁合同，合同约定被告将其位于和平区中华路10号朗勤地下通道A区1203号（建筑面积约为22.86平方米）的商铺租给原告使用。租期2014年5月1日至2015年4月30日，月综合费用共9144元；履约保证金15000元。合同第十三条约定了违约及解除合同的条件，其中二款（4）项约定，承租方未达到《朗勤商道经营管理规定》中要求的经营标准开门营业或无论任何原因承租方连续三天或一个月内累计三天未营业的。被告有权解除合同。合同签订后，原告先后交纳了质保金2500元，开业保证金2500元，履约保证金15000元及6个月的综合费用54864元。2014年9月30日，被告向业主发出通知，内容是：尊敬的朗勤商道业主：贵铺所在的朗勤商道已经于2014年5月1日开业，为了更好的扶持广大业主，促进达到双方共赢的经营目的，公司特将2014年5月1日至2014年9月30日共计5个月的时间段设为免租期。贵铺的起租期为2014年10月1日。合同租赁期限为2014年10月1日至2015年9月30日。2014年9月30日，由于被告和广大业户发生矛盾，导致商场集体停业，和平区政府和公安分局人员到现场协调。2014年10月1日早上，原告去商场准备营业，发现门锁被堵塞，要求被告给个说法（因该商场夜间封闭，只有该商场领导和保安人员可以出入），被告无言以对，后向吴淞派出所报警未果；直到11月18日被告才将门锁打开，原告将货品取出。2014年10月11日、11月8日，被告先后向原告发出解除合同通知，以原告无故停业三天为由解除合同，通知中解除合同的时间分别为2014年10月11日和2014年10月9日。随后，被告向原告发出朗勤商道商铺撤场费用清单，内容载明：“经营位置A段A区1203号，商铺面积22.86平方米；进场时间2014年5月1日，撤场时间2014年10月11日；租赁期限2014年5月1日至2015年4月30日；已缴纳租金数额54864元，实际租金金额48965元；剩余租金额5899元；履约保证金15000元，质量保证金2500元，罚款金额2500元；最近退／补款金额8399元；撤场类型为违约。备注：履约保证金扣除，剩余租金、开业保证金、质量保证金返还，正常缴纳罚款。”原告收到被告发出的朗勤商道商铺撤场费用清单后，对其中扣履约保证金、经营期限、实际缴付租金、罚款等事项提出异议，双方协商未果，原告对该撤场费用清单未予签字确认。原告认为，被告在合同履行过程中向原告发出书面通知，将2014年5月1日至2014年9月30日共计5个月时间段设为免租期。将商铺的起租期变更为2014年10月1日。合同的租赁期限变更为2014年10月1日至2015年9月30日；上述内容已经对原合同条款进行变更，双方应当遵守履行。原告同意解除合同，但原因是被告违约造成的，不应当扣缴任何费用。综上，请求人民法院判令被告返还租金54864元；返还履约保证金15000元，返还开业保证金2500元，质量保证金2500元。请求人民法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告返还租金54864元；2、返还履约保证金15000元；3、返还开业保证金2500元；4、返还质量保证金2500元；5、判令被告承担本案的诉讼费用，共计74864元。
被告华坤公司辩称：1、关于租金的费用，虽然我公司曾经给予全体商户2014年5月1日至2014年9月30日免租优惠，但是根据合同第13条第2款约定，原告无故停业超过3天，系存在违约情形，我公司有权解除合同，并要求原告补缴免租期费用。所以原告的计租期限应当自2014年5月1日开始至2014年10月11日截止。所以我公司主张只返还原告剩余部分及2014年10月12日至2014年10月31日的费用。2、关于履约保证金，根据合同第17条第2款约定，承租方按本合同约定所缴付的押金作为违约金不予退还，所以我公司主张该费用不予退还。3、关于开业保证金，原告系按期开业，我公司予以返还。4、关于质量保证金，我公司同意予以返还。5、有关罚款事宜，自2014年10月4日到10月8日，由于原告擅自关门停业，我公司连续发函要求其尽快开业并针对其关档事宜处以每日500元罚款，所以我公司有权从其所缴纳费用中扣除该罚款。
原审法院审理查明：2013年12月10日，原告崔东辉（承租方）与被告华坤公司（出租房）签订朗勤商道经营管理合同一份，约定出租方同意出租，承租方同意承租位于沈阳市和平区中华路10号朗勤商道地下商场A区1203号商铺。承租商铺的套内建筑面积约22.86平方米。租赁期限12个月，预计自2014年5月1日起至2015年4月30日止。如朗勤商道实际开业时间晚于预计起租时间，出租方另行通知实际开业日期，出租方与承租方一致同意以朗勤商道的实际开业日期作为起租时间，租赁期限不变。为确保合同的履行，保证承租方经营的连续性和稳定性，并严格遵守本合同及附件，在签订本合同时，承租方向出租方交纳履约保证金，该保证金为1000元／平方米（每个承租商铺履约保证金不得低于5000元，不足5000元的按5000元收取，合计15000元。该款项应于本合同签订之日一次性向出租方支付。租赁期限届满，在下列条件全部得到满足的情况下，出租方应将押金无息退还给承租方：（1）承租方已全部履行完其在本合同项下的所有义务；（2）承租方已经向出租方交还承租商铺及附属物品；（3）出租方已经确认承租方没有拖欠租金、物业费、推广费、咨询费、培训费、电费、水费、装修管理费、税金等各项费用，并支付所有应由承租方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等款项并承租商铺内设施、设备等无损害。出租方在上述条件全部满足的情况下且承租方已办妥退租手续后30个工作日内退还押金。承租方同意在本合同租赁期内，按每6个月为一期，以上打租的方式向出租方一次性支付每期租金。承租方应在2013年12月10日向出租方支付6个月的综合费用，合计54864元。出现下列情形之一，出租方有权终止／解除本合同并收回承租商铺，并且1）承租方按本合同规定所缴付的押金将作为违约金，不予退还；2）承租方补交齐全免租期的租金；3）出租方保留要求承租方承担由此所造成损失的权利（4）承租方未达到《朗勤商道经营管理规定》中要求的经营标准开门营业或无论任何原因承租方连续三天或一月内累计三天未营业的；任何一方因以下不可抗力情形被阻碍履行期在本合同项下的义务，包括地震、台风……或受阻方无法控制的任何其他不可预见事件，受阻方应尽快通知另一方并在不可抗力发生后十五天内，提供有关该事件的详尽资料以及经公证证明的该事件的文件，说明其不能履行或迟延履行本合同全部或部分条款的原因；如发生不可抗力事件，任何一方均无需对另一方因本合同未能履行或迟延履行而蒙受的任何损害、成本增加或损失负责，未能履行或迟延履行本合同不应被视为对本合同的违约。声称发生不可抗力时间的一方应采取适当手段尽量减少或消除不可抗力事件的影响，并尽可能在最短的时间内力争恢复履行被不可抗力时间延误或阻碍履行的义务……。之后，2013年12月29日，原告向被告支付质量保证金2500元、开业保证金2500元，并于2013年12月10日，向被告支付履约保证金15000元、综合费用54864元（6个月）。
2014年9月30日，被告发出通知一份，载明，原告承租的商铺所在的朗勤商道已经于2014年5月1日正式开业，被告公司特将2014年5月1日至2014年9月30日共计5个月的时间设为免租期。原告承租的商铺起租期为2014年10月1日。合同期限为2014年10月1日至2015年9月30日。
另查明，2014年10月1日，原告发现自家商铺门锁锁眼被堵，立即通知被告，被告协助原告报警，原告以被告未解决上述问题为由没有开业经营。2014年10月3日，被告工作人员向原告发送短信息，内容为，因原告档口没有开业，被告工作人员打电话欲与原告沟通解决，原告没接电话，并规劝原告应先把档口打开或者同意被告帮原告打开，现在不开档口的做法很不妥，商场有经营管理规定和合同约定，如果明天还不能开门，公司就会按商场经营管理规定进行处理，希望原告明天能正常营业。2014年10月6日，被告工作人员耿靖给原告发送短信息，载明：崔东辉先生，我是朗勤商道运营部的耿静，给您打电话，联系不上，由于你在朗勤商道a3区的档口，已经连续三天无人经营，根据商场经营管理规定，现已下罚款单，请尽快恢复正常营业。
再查明，2014年10月4日、2014年10月5日、2014年10月6日、2014年10月7日、2014年10月8日，被告连续给原告下发商户通知单，内容为，由于其承租经营的朗勤商道A区1203号档口，无故闭铺停业，根据《朗勤商道经营管理规定》中第四章第三条之规定，将对原告罚款500元，如其商铺仍不能正常经营，被告将按照朗勤商道经营管理合同予以处理，请原告自觉遵守商场管理规定，尽快保证商铺正常经营，并杜绝违规行为发生。
又查，2014年10月11日，被告向原告出具解除合同通知一份，载明，因原告经营的商铺自2014年10月2日开始无故闭店停业，被告分别于2014年10月4日、5日、6日、7日、8日五天分别向原告发放了商户通知单，督促原告尽快恢复营业，原告仍继续无故停业，被告依据双方签订的朗勤商道经营管理合同第十三条第二款约定，有权单方与原告解除合同并收回承租商铺。合同解除时间：2014年10月11日，请原告于2014年10月14日前到被告公司办理解约手续并按照合同约定结算费用。2014年11月8日，被告向原告出具解除合同联络函一份，载明，被告于2014年10月9日向原告发出解除合同通知书，注明合同解除时间为2014年10月9日，鉴于截至今日退铺尚未完成，被告特作如下宽限，合同解除时间：2014年10月9日，请原告于2014年11月10日到被告公司办理解约手续并按照合同约定结算费用；请原告于2014年11月11日前将物品办理并交还商铺……。2014年11月18，被告工作人员将涉案商铺锁锯开，原告将东西搬出撤场。
上述事实，有原告向法庭提供的朗勤商道经营管理合同、收款收据、通知、解除合同通知、解除合同联络函，被告提供的经营管理规定、短信息照片、商户通知单（复印件）及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。
原审法院认为，原告崔东辉与被告华坤公司签订的朗勤商道经营管理合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。现双方签订的经营管理合同已经经双方约定解除，关于合同解除时间，因原告在庭审中举证证明被告向其发出解除合同通知载明的解除合同时间为2014年10月11日，予以确认。虽被告后又向原告发出解除合同联络函，但该函上载明的解除合同时间早于前一份通知，且与内容明显相互矛盾，不能认定系被告真实意思表示，故不能以联络函上载明的解除时间为准。
关于合同解除的责任承担问题，依据双方合同中“无论任何原因承租方连续三天或一月内累计三天未营业”被告有权解除合同的约定，结合本案，原告主张其超过三天未营业系因所承租商铺门锁被堵，但原告未能提供证据证明上述情况的出现系由于被告原因导致，且被告在上述情况出现后，尽其所能的与原告积极沟通协调，已尽到善良管理人的相关义务，而原告所称的门锁被堵的情况不足以导致其不能正常开门营业、合同目的不能实现，被告在连续通知其开业后，向其下发解除合同通知符合双方合同中关于解除的约定。基于以上，双方合同的解除系因为原告超过三天未营业所致，故原告存在明显违约行为，且依据双方合同约定，因原告上述行为，被告有权将其所缴付的押金作为违约金，不予退还，并要求其补交免租期的租金，故对原告要求被告返还履约保证金即押金的诉请，因有违合同约定，不予支持。关于原告要求被告返还6个月租金54864元的诉请，因依据合同约定及相关法律规定，原告需补交免租期2014年5月1日至2014年9月30日期间的租金费用及支付合同解除之前的租金费用，虽原告在合同解除后仍将涉案商铺占用至2014年11月18日，但被告同意返还原告2014年10月12日至2014年10月31日期间的租金5899元，系对其权利的处分，予以准许。关于原告要求被告返还开业保证金及质量保证金2500元的诉请，因被告同意返还，予以支持。关于被告提出扣除每日罚款500元的抗辩，因原告不予认可，且被告并未提出反诉，故本案中不予处理。
原审法院判决：一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳华坤物业管理有限公司返还原告崔东辉租金5899元；二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳华坤物业管理有限公司返还原告崔东辉开业保证金2500元；三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳华坤物业管理有限公司返还原告崔东辉质量保证金2500元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1672元（原告已预交），减半收取836元，由原告崔东辉承担799元，由被告沈阳华坤物业管理有限公司承担37元。
宣判后，崔东辉不服，向本院提出上诉，以免租期内不应计算租金、被上诉人华坤物业公司应当全部返还其已付租金及履约保证金1.5万元为由，请求二审法院依法改判。
被上诉人答辩称：同意原审法院判决，请求予以维持。
经本院审理查明：原审法院审理查明的事实属实。
本院认为，双方当事人之间订立的朗勤商道经营管理合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于上诉人崔东辉主张免租期内不应计算租金、被上诉人华坤物业公司应当全部返还其已付租金的问题。因双方之间的经营管理合同未能继续履行，故免租期不宜单独适用，上诉人自2014年5月1日起占有使用所承租的商铺，原审法院判决上诉人向被上诉人支付实际占用期间的租金并无不当，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人崔东辉主张被上诉人华坤物业公司应当返还其履约保证金1.5万元的问题。因上诉人作为承租方闭店停业的起因为门锁锁眼被堵，被上诉人作为出租方对此未尽到安全保障义务，存在一定过错，且被上诉人亦无证据证明系上诉人自行将锁眼堵上，故被上诉人不予返还上诉人履约保证金1.5万元的理由不够充分，依照公平原则，该笔履约保证金应予返还。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第481号民事判决第四项，即“四、驳回原告其他诉讼请求”；
二、维持沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第481号民事判决第一、二、三项，即“一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳华坤物业管理有限公司返还原告崔东辉租金5899元；二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳华坤物业管理有限公司返还原告崔东辉开业保证金2500元；三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳华坤物业管理有限公司返还原告崔东辉质量保证金2500元”；
被上诉人沈阳华坤物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人崔东辉履约保证金人民币15000元；
四、驳回上诉人崔东辉的其他上诉请求。
如被上诉人沈阳华坤物业管理有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审法院判决执行；二审案件受理费1672元，由上诉人崔东辉负担1000元，由被上诉人沈阳华坤物业管理有限公司负担672元。
本判决为终审判决。
审 判 长 那 卓
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年六月三十日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；