宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 � � 判 决 书
（2014）兴民初字第1124号
原告黄蓉，女，1979年10月16日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人刘亚东，宁夏永合律师事务所律师。
被告宁夏京能房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人谢建忠，该公司董事长。
委托代理人张鹏，宁夏辅德律师事务所律师。
被告长城物业集团股份有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人陈耀忠，该公司经理。
委托代理人宋振华，北京市中银（银川）律师事务所律师。
第三人北京建谊建筑工程有限公司，住所地北京市丰台区。
法定代表人张荻，该公司董事长。
委托代理人熊锦遇，男，该公司法务，住北京市丰台区。
委托代理人赵宝贵，男，该公司维修主管，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告黄蓉与被告宁夏京能房�产开发有限公司（以下简称京能公司）、长城物业集团股份有限公司银川分公司（以下简称长城物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理，依法由代理审判员王娜适用简易程序于2014年3月10日公开开庭进行了审理。因案件的审理结果与北京建谊建筑工程有限公司（以下简称北京建谊）有利害关系，本院追加北京建谊为本案第三人，并于2014年8月21日组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请对位于银川市兴庆区京能天下川小区二期96-3-401室因水淹造成的财产损失及修复费用进行评估。本院委托银川市兴庆区价格认证中心进行评估。2014年11月11日，原告申请变更诉讼请求，合议庭于2014年11月28日、2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘亚东、被告京能公司的委托代理人张鹏、被告长城物业的委托代理人宋振华、第三人北京建�的委托代理人熊锦遇、赵宝贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄蓉诉称，2011年10月23日，原告购买了被告京能公司开发的位于银川市兴庆区某小区二期某401室商品房一套，并装修准备入住。由于小区二期该室上层501室业主在验收房屋时提出房屋存在问题，被告京能公司通知建设方建谊公司对501室进行修缮。北京建谊于2014年1月20日从被告长城物业处借出了由该公司保管的501室钥匙，对501室进行交付前的修缮。修缮过程中，501室漏水导致原告的401室房屋及原告楼下的301室房屋均遭水淹。致使原告无法入住该房屋，在外租房居住，给原告造成了损失。因原告与被告、第三人协商赔偿未果，故诉至法院，请求判令：1.被告京能公司、长城物业、第三人北京建谊共同赔偿原告房屋损失、租房租金损失、证据保全费等损失，共计50000元（房屋装修损失41813.68元、房屋租�6000元、停车费450元、多支付采暖费616元、证据保全公证费1000元）；2.本案诉讼费由被告承担。原告变更诉讼请求，要求：二被告及第三人共同赔偿原告房屋损失40600元、租房租金损失18000元、证据保全费1000元、采暖费1845元、物业费412元，合计61855元。
被告京能公司辩称，被告京能公司于2013年8月向501室房主刘某邮寄送达该房屋的入住通知书，刘某于2013年8月13日签收。按照被告京能公司与刘某签订的《商品房买卖合同》之补充协议的约定，被告京能公司已将501室房屋交付给了刘某。被告京能公司对501室没有保管义务。且原告的房屋发生漏水时，被告京能公司没有对其楼上501室进行维修，也没有从被告长城物业处借出过501室房屋钥匙。原告的财产损害与京能公司无关，请求依法驳回原告对京能公司的诉讼请求。
被告长城物业辩称，2014年1月13日，北京建谊施工人员杨某某为维修501室房屋从长城物业处借走了该房屋的钥匙。至2014年1月20日，即漏水事故发生日，501室的钥匙仍在第三人北京建谊处。长城物业与原告的损失无关，请求依法驳回原告对长城物业的诉讼请求。
第三人北京建谊述称，2014年1月13日，建谊公司接到被告京能公司的通知对501室房屋进行维修，维修范围为墙面空鼓、裂缝维修，并不包含该房屋内的水管维修。当日进入501室后，被告京能公司工程部马某某已经发现该房屋卫生间水管没有堵头。建谊公司在维修501室房屋期间，该栋楼处于停水阶段，维修所用水也是从别处运来的。2014年1月19日结束维修后，被告京能公司的马某某与第三人北京建谊的赵宝贵对501室维修进行验收时，该房屋未发生漏水。验收完毕后，第三人北京建谊维修人员向被告长城物业交还501室钥匙，但被告长城物业的工作人员以周末负责人不在为�要求第三人北京建谊周一再还。2014年1月20日501室发生漏水。第三人认为漏水系由两方面原因导致，第一是501室房屋卫生间缺失堵头，第二是有人打开501室管道井阀门。而管道井的钥匙一直由被告长城物业保管，业主手里没有该钥匙，且阀门也由被告长城物业负责。第三人北京建谊对原告的损失没有责任，请求依法驳回原告对第三人北京建谊的诉讼请求。
经审理查明，原告于2011年10月23日购买由被告京能公司开发的某小区二期某401室房屋后对房屋进行了装修。2013年11月10日，被告京能公司向第三人北京建谊出具工作联系单，载明：包括某小区二期某501室在内的房屋存在房间主卧、次卧、客厅窗户以及所有墙面，卫生间墙面平整度偏差过大，不符合分户验收标准，望北京建谊尽快投入维修以达到分户验收标准。2014年1月12日，被告京能公司职员马某某、被告长城物业职�贺某某陪同该501室业主验收房屋时，因501室存在墙面大面积空鼓、裂缝，501室业主要求被告京能公司对房屋进行维修。被告长城物业出具维保单，该公司职员贺某某在维保单上签字，被告京能公司职员马某某在维保单上注明：请北京建谊安排维修。2014年1月13日，北京建谊维修人员杨立厚从长城物业处借取该小区二期该501室房屋钥匙，并在天下川管理处钥匙借用登记表上签字登记。2014年1月13日至漏水发生时，该小区二期该501室钥匙由第三人北京建谊维修人员保管。2014年1月20日，该小区二期该501室发生漏水，漏水渗至原告购买的401室，导致401室装修、家具等遭水淹损坏。漏水发生时，原告租住于银川市金凤区某小区某室，其提交的与该房屋房主刘举签订的《房屋租赁合同》载明：一、租期自2013年2月10日至2014年2月10日；二、租金为2000元／月，按年结算。原告称租金�2013年2月10日付清并提交了刘举向其出具的收条一张。租期到期后，原告先后与刘举签订两份《房屋租赁合同》，续租该房至2014年11月10日，并向刘举支付租金共计18000元。期间，原告支出采暖费1845元、物业费412元。漏水发生后，被告长城物业向被告京能公司出具工作联系函，载明：“关于某小区二期某501室漏水问题：2014年1月20日下午15时19分，我物业公司前台接到该301室业主保修楼上漏水，遂派工作人员抵达现场关闭水阀，经查看此次漏水是由该501室分水器堵头缺失漏水至401、301室。该501室钥匙由施工方北京建谊借用，我管理处催要多次未还。现401、301室都已装修完毕，漏水导致损失严重，业主要求予以赔偿。请贵司协助沟通北京建谊借用该501钥匙期间发生漏水赔偿问题，并尽快予以处理，具体被淹情况如下：该401被淹情况：1.室内房顶均被泡起皮；2.室内木地板被大面积严重浸泡，其中客厅和次卧更为严重；3.主卧、次卧顶部石膏线全被泡坏；4.主卧、客厅、次卧、书房北面墙面壁纸全被泡坏开裂；5.两个卫生间及厨房吊顶长时间浸泡；6.客厅实木茶几、顶灯泡水严重；7.次卧书桌被泡严重；8.进门过道顶及灯水泡严重；9.大卧室实木床床脚被泡严重。并附45张照片，其中37张为401室、8张为301室……”。漏水发生后，原告于2014年1月28日对96-3-401室被水淹现场进行证据保全，银川市国信公证处做出（2014）宁银国信证字第00464号公证书。原告支付公证费1000元。因原、被告及第三人对房屋损失及赔偿未能协商解决，原告诉至本院，请求判如所请。
庭审中，被告京能公司、长城物业、北京建谊对原告主张因水淹造成的财产损失数额不认可。经法庭询问，原告要求对该401室因水淹造成的财产损失及修复费用进行评估。原、被告及第三人协商一致选取银川市兴庆区价格认证中心对原告申请事项进行评估，该机构作出银兴价（鉴）自（2014）007号价格认证报告，载明：“本次鉴定财产损失的修复费用为40600元”。
上述事实，银川市商品房买卖合同、被告长城物业出具的工作联系函、公证书、公证费发票、房屋租赁合同、房屋所有权证复印件、租金收条、采暖费发票、光盘、天下川管理处钥匙借用登记表、EMS回单、商品房买卖合同之补充协议、被告京能公司出具的工作联系函、维保单、价格认证报告及原、被告及第三人当庭陈述在案为凭，经本院审查，可以采信。
本院认为，该小区二期某501室发生漏水，漏水渗至原告的401室房屋，导致该房屋内装修、家具、家电损坏。漏水发生时，501室房屋钥匙未交付该房业主，该房仍由被告京能公司实际管理。第三人北京建谊因对501室房屋进行维修，于2014年1月13日�被告长城物业处借走了501室钥匙直至漏水发生时尚未归还。被告长城物业对501室房屋管道井水阀有管理义务。因漏水发生时，被告京能公司、长城物业及第三人北京建谊对漏水房屋该小区二期该501室均具有注意及管理义务，故被告京能公司、长城物业及第三人北京建谊应对原告因水淹造成的损失承担共同赔偿责任。本案审理过程中，原告申请对财产损失及房屋修复费用进行评估鉴定，经银川市兴庆区价格认证中心鉴定，该房屋因水淹造成的财产损失为40600元，故对原告要求被告京能公司、长城物业及第三人北京建谊共同赔偿原告财产损失40600元，本院予以支持。原告购买的房屋被水淹后，原告对水淹现场进行证据保全并支付公证费1000元应当由被告负担。原告提交的房屋租赁合同及收条可以证明自漏水发生后至2014年11月，原告在外租房居住支出18000元（2000元／月×9个�）。被告京能公司、长城物业及第三人北京建谊认为漏水发生于2014年1月，原告在外租住至2014年11月，存在扩大损失。但根据原告提交的（2014）宁银国信证字第00464号公证书及被告长城物业出具的工作联系函，可以证实漏水发生后原告购买的房屋受损严重，不适合居住；又因被告京能公司、长城物业及第三人北京建谊对原告主张房屋因水淹造成的财产损失数额不认可，原告申请对房屋财产损失进行鉴定，为保留财损现场确保鉴定结果真实可信，至2014年9月银川市兴庆区价格认证中心对该401室水淹导致的财产损失进行评估鉴定后，原告对房屋进行维修后方可入住，原告因租房居住产生的房屋租金属必要支出，故本院酌情支持原告自2014年2月10日至2014年10月10日租金损失16000元（2000元／月×8个月）。因采暖费、物业费系生活必须支出，且原告并未提交证据证明其重复缴纳了该费用，故本院对原告主张的采暖费、物业费不予支持。综上，被告京能公司、长城物业及第三人北京建谊应共同赔偿原告因水淹造成的财产损失40600元、公证费1000元、房屋租金损失16000元，共计57600元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：
一、被告宁夏京能房地产开发有限公司、长城物业集团股份有限公司银川分公司、第三人北京建谊建筑工程有限公司于本判决生效之日起三日内共同赔偿原告黄蓉财产损失共计57600元；
二、驳回原告黄蓉的其他诉讼请求。
如果宁夏京能房地产开发有限公司、长城物业集团股份有限公司银川分公司、第三人北京建谊建筑工程有限公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1346元，由原告黄�负担95元，剩余1251元由被告宁夏京能房地产开发有限公司、长城物业集团股份有限公司银川分公司、第三人北京建谊建筑工程有限公司共同负担（此款原告黄蓉已预交，被告宁夏京能房地产开发有限公司、长城物业集团股份有限公司银川分公司、第三人北京建谊建筑工程有限公司随上述款项一并给付原告黄蓉）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至银川市中级人民法院。
审 判 长 王 娜
人民陪审员 王惠宁
人民陪审员 吴秀敏
二〇一五年一月二十日
书 记 员 李 悦
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。