上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2129号
上诉人（原审被告、反诉原告）顾红英，女，1970年6月30日出生，汉族，住所地上海市。
委托代理人叶建勇（系顾红英丈夫），男，1955年1月13日出生，汉族，住所地上海市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海天昊商业合作公司，住所地上海市。
法定代表人沈世根，董事长。
委托代理人刘红力。
上诉人顾红英因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第2095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人顾红英的委托代理人叶建勇，被上诉人上海天昊商业合作公司（以下简称“天昊公司”）的委托代理人刘红力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室商铺（以下简称“101室”）系公有非居住营业用房，天昊公司系该房屋原承租人，上海五角场物业管理有限公司受上海卫百辛（集团）有限公司委托与天昊公司建立租赁关系。该房屋建筑面积152.22平方米，被分隔为4间商铺转租，其中东首店面第二间为本案系争房屋。
2014年3月19日，天昊公司与顾红英签订《房屋租赁协议书》。主要内容为：天昊公司将系争房屋出租给顾红英作经营之用，建筑面积25平方米，租赁期限从2014年3月25日至2015年3月24日，月租金为人民币（以下币种均为人民币）3，125元；保证金为2，500元，协议终止后，如顾红英没有违约，并已办理了工商、税务、食品卫生等注销手续后二个月内，天昊公司将保证金返还顾红英；顾红英逾期付款按每日千分之三比例加付滞纳金；租赁期间，任何一方违约则应承担违约责任和违约金5，000元。
2014年6月28日，天昊公司与案外人上海源佑贸易有限公司（以下简称“源佑公司”）签订《使用权商业用房转让协议书》，将101室商铺使用权有偿转让给源佑公司。协议书除约定了转让价格和付款方式外，还约定源佑公司办妥进户手续取得使用人身份后，此商铺天昊公司原与他人签订的“房屋租赁协议书”必须履行完毕，中途不得变更或提价，待“房屋租赁协议书”结束后再行使户主权利。2014年6月30日，天昊公司办理了退房手续。同日，天昊公司向上海五角场物业管理有限公司递交《报告》，申请将101室商铺使用权转让给源佑公司。2014年7月1日，上海五角场物业管理有限公司作为出租人与源佑公司签订《公有非居住房屋租赁合同》，将101室商铺出租给源佑公司，租期自2014年7月1日至2024年6月30日。
2015年5月28日，天昊公司向原审法院提起诉讼称：天昊公司已于2014年6月将101室租赁权转让给源佑公司，并办理了租赁户名的变更登记；双方约定天昊公司与101室原次承租人的租赁合同继续履行至合同期结束，租金仍由天昊公司收取。但2014年9月起顾红英拒付租金，故请求法院判令顾红英支付系争房屋2014年9月25日至2015年3月24日租金18，750元，并向天昊公司支付违约金5，000元。原审审理中，天昊公司自愿将违约金数额减少至1，800元。
原审审理中，顾红英辩称并反诉称：不同意天昊公司的诉请。顾红英从2007年3月开始从天昊公司处承租系争房屋，经营理发店直到现在；2014年顾红英听说系争房屋要出售，遂与同在101室的东三间水果店、东一间五金店协商，愿意买下各自承租的房屋，并与天昊公司进行了协商。但2014年6月，天昊公司将101室以每平方米23，000元的价格整体出售给了案外人李某及其某某，天昊公司将系争房屋出售后，无权再向顾红英收取租金，租金应当交给新的房屋使用权人。顾红英作为承租人对系争房屋有优先购买权，而天昊商业违反了相关法律规定，既未告知顾红英有优先购买权，亦无有效理由即终止原租赁合同，故提起反诉要求天昊公司赔偿顾红英违约金20，000元。
天昊公司辩称：根据房屋权利人的要求，系争房屋是商业用房，要出售给企业而非个人，故天昊公司不需要和顾红英谈优先购买权；且权利人要求101室四间门面由同一家公司一并购买，而不能分别购买，所以顾红英要求购买系争房屋客观上是不能实现的，所以也不能谈优先购买权。故不同意顾红英的诉请。
原审审理中，源佑公司出具《情况说明》，言明：101室使用权虽已转让给源佑公司，但双方约定天昊公司与自然人签订的租赁协议还未到期的，租赁费仍由天昊公司收取；如法院判决顾红英租金支付给天昊公司，则源佑公司不再向顾红英收取2014年9月25日至2015年3月24日期间的租金。上海五角场物业管理有限公司出具《情况说明》，言明：经物业公司批准，天昊公司将101室承租权转让给源佑公司；该房屋转让必须是单位与单位之间的转让，不能转让给自然人，且必须整体转让，不能把内部分割的某一个部位作为一个独立体转让，即不能分割转让。
原审法院经审理后认为：天昊公司与顾红英签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行期间，天昊公司经上海五角场物业管理有限公司批准，将包含系争房屋在内的101室商铺使用权转让给源佑公司，法律对房屋使用权转让后原租赁合同继续履行并无禁止性规定，新的承租人源佑公司与天昊公司就天昊公司与顾红英签订的《房屋租赁协议书》继续履行达成一致，现天昊公司要求顾红英继续支付合同期内的租金，并无不当。顾红英正常使用系争房屋，无正当理由拒绝支付租金，天昊公司要求顾红英支付延期付款违约金1，800元，亦无不当，法院可予支持。101室商铺虽被分隔为4间，但使用权不能分割为4份分别转让，顾红英要求购买其承租的其中一间即本案系争房屋的使用权，客观上无法实现。顾红英以天昊公司违反承租人优先购买权的法律规定，拒绝支付租金并要求天昊公司支付违约金，无合同依据。顾红英认为天昊公司没有有效理由终止原租赁合同，亦无事实依据。故对顾红英的反诉诉请，法院难以支持。租赁合同租期届满，顾红英支付的押金应予返还。据此，原审法院判决如下：一、顾红英应于判决生效之日起十日内支付上海天昊商业合作公司2014年9月25日至2015年3月24日的租金18，750元；二、顾红英应于判决生效之日起十日内支付上海天昊商业合作公司逾期付款违约金1，800元；三、上海天昊商业合作公司应于判决生效之日起十日内返还顾红英押金2，500元；四、顾红英要求上海天昊商业合作公司支付违约金20，000元的反诉诉请，不予支持。
原审判决后，上诉人顾红英不服，向本院提起上诉称：2014年6月30日房屋转让后，天昊公司对系争房屋不再享有任何权益，顾红英与天昊公司的租赁合同已终止，故天昊公司应当承担该合同履行两个月就中止的违约责任。顾红英在2014年6月30日之后从未接到天昊公司代收房租或房租应交给源佑公司的通知，也从未表示过拒付房租，在整个租赁过程中都没有违约。顾红英是在2015年6月18日才看到源佑公司向法院提供的情况说明，该份说明的内容也很清楚的证明了尽管顾红英未与源佑公司签订新的租赁合同，但已存在事实上的租赁关系，天昊公司只是房租代收人；且顾红英与天昊公司之间的租赁合同已不存在，更不存在违约一说。综上，顾红英请求本院撤销原审判决第一、二、四项内容，依法改判如下：1、顾红英向源佑公司支付2014年9月25日至2015年3月24日的租金18，750元；2、顾红英无需向天昊公司支付违约金1，800元；3、天昊公司应向顾红英支付租赁合同只履行两个月就中止的违约金5，000元。
被上诉人天昊公司发表答辩意见称：不同意顾红英的上诉请求。天昊公司与源佑公司签订的转让合同中明确约定天昊公司与之前租户的租赁合同应当履行完毕，就是为了保护承租人的利益；源佑公司亦同意合同期内的租金由天昊公司收取，故天昊公司与顾红英之间的租赁合同直至2015年3月才终止，顾红英要求天昊公司承担违约责任没有依据。顾红英应当按约定向天昊公司支付租金，但其至今仍未支付租金，构成违约，应当支付逾期付款违约金，天昊公司主张的1，800元的违约金已经很低。综上，天昊公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回顾红英的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，天昊公司表示自愿放弃要求顾红英支付1，800元违约金的诉请。
本院认为：租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，天昊公司将包括系争房屋在内的101室房屋的承租、使用权转让给源佑公司，双方约定天昊公司原与他人签订的租赁合同必须履行完毕，源佑公司并同意由天昊公司收取租金，故天昊公司有权要求顾红英按照原租赁合同的约定支付租金。租赁合同继续履行，顾红英的权利义务并未受到影响，且该合同中并未对房屋使用权发生变动的违约责任作出约定，故顾红英要求天昊公司承担违约责任的主张缺乏依据，本院难以支持。本院审理中，天昊公司表示自愿放弃要求顾红英支付1800元违约金的诉请，是其对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第2095号民事判决第一、三、四项；
二、撤销上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第2095号民事判决第二项。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币313元，减半收取计人民币156.50元，由顾红英负担；反诉案件受理费人民币150元，由顾红英负担；二审案件受理费人民币463元，由上诉人顾红英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一五年十一月五日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。