湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民初字第03320号原告长沙育天物业管理有限公司，住所地在湖南省长沙市开福区芙蓉北路一段119号标志房产2105房。法定代表人黄长，总经理。委托代理人张树森，湖南工总律师事务所律师。委托代理人黄丹梅。系湖南工总律师事务所实习律师。被告罗忠。原告长沙育天物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告罗忠（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员唐战胜独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张树森、黄丹梅到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月19日，原告与被告所在小区的业主委员会即长沙市雨花区南雅社区雅致名园业主委员会续签了《物业服务合同》，合同约定物业费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前预交下月的物业管理费，并约定了逾期交纳物业管理费的违约金为每日千分之三，律师费由违约方承担。合同约定物业管理费为每平方米2.0元，截至2015年4月8日，被告共计拖欠物业管理费为8369元，并应承担逾期交纳物业费的违约金4592.36元、律师费3000元。原告为维护自身合法权益，诉请判令：1、被告支付物业服务费8369元，并支付违约金4592.36元（计算至起诉之日）；2、被告承担本案律师费3000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告未答辩。经审理查明，被告罗忠系雅致名园小区1栋101房的业主，该房屋性质为商业，建筑面积为268.51㎡。2012年3月19日，长沙市雨花区南雅社区雅致名园业主委员会（甲方，以下简称雅致名园业主委员会）代表全体小区业主与原告（乙方）续签了《物业服务合同》，双方约定：1、原告对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维修、养护、运行和管理；原告负责向业主或物业使用人收取物业服务费等相关费用；2、商业物业的物业服务费按建筑面积每月2.0元/㎡收取，每月25日前预交下月的物业费；3、物业服务期限自2012年1月1日至2014年12月31日止;4、业主逾期交纳物业管理费的，应按逾期额的千分之三每天支付违约金，并承担原告为主张权利所发生的费用（包括律师费、交通费等费用）。2014年12月26日，原告与雅致名园业主委员会又签订了《雅致名园小区物业管理续签合同》，约定由原告继续为该小区提供物业服务，商业物业的物业服务费按建筑面积每月2.0元/㎡收取，物业服务期限自2015年1月1日至2015年4月8日止;此外双方还对其他相关事项进行了约定。被告于2014年6月1日开始拒绝向原告交纳物业服务费，原告于2015年4月9日向被告发出催缴《通知》。至2015年4月8日止，被告共拖欠物业服务费5495.3元，原告遂于2015年6月24日向本院起诉，请求裁决。庭审中，原告自愿将违约金调整为按逾期金额每日千分之一的标准计算。以上事实，有《物业服务合同》、《雅致名园小区物业管理续签合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《物业费催款通知书》、欠费清单、律师函、当事人的身份信息、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，雅致名园业主管理委员会与原告签订的《物业服务合同》、《雅致名园小区物业管理续签合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对全体业主均具有约束力，双方均应按合同履行各自的义务。1、关于拖欠物业服务费的认定。原告履行了对被告房屋所属的雅致名园小区进行物业管理服务的义务，被告也应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。根据商品房买卖合同约定的面积，被告门面面积为268.51平方米，按2.0元/月/平方米的物业费标准，被告欠付自2014年6月1日至2015年4月8日止的物业服务费5495.3元[268.51㎡×2.0元/月×10月＋（268.51㎡×2.0元/月）÷30天×7天]，原告主张物业费8369元，对超过部分本院不予支持。2、关于逾期付款违约金的认定。原告虽已在合同中约定从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三累计计算收取违约金，但原告未提供证据证明因被告违约造成的损失，且约定和主张的违约金标准均过高，本院确认被告分别以537元（268.51㎡×2.0元/月）为基数，自逾期的第二个月即2014年7月1日起至起诉之日即2015年6月24日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率向原告支付违约金，以被告拖欠的物业服务费5495.3元的30%即1648.6元为限，超过部分本院不予支持。3、关于律师费的认定。原告虽已在合同中约定违约方承担守约方为主张权利发生的律师费，但双方未约定具体标准，且原告未能提供本案支付了律师费的正式发票，故本院对原告的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗忠于本判决生效之日起7日内向原告长沙育天物业管理有限公司支付物业服务费5495.3元及逾期付款违约金（按中国人民银行公布的同期贷款利率的标准，每月以537元为基数，分别自2014年7月1日、8月1日、9月1日、10月1日、11月1日、12月1日、2015年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日起计算至2015年6月24日止，违约金以1648.6元为限）；二、驳回原告长沙育天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，因适用简易程序减半收取100元，由被告罗忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐战胜二〇一五年八月二十日书记员  张 莎附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。