杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第1761号
原告（反诉被告）：杭州丰易行企业管理有限公司。
法定代表人：蒋琳珺。
委托代理人：张锷。
被告（反诉原告）：杭州女神电器有限公司。
法定代表人：金卫国。
委托代理人：刘杰。
原告杭州丰易行企业管理有限公司（以下简称丰易行公司）诉被告杭州女神电器有限公司（以下简称女神公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月14日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，女神公司在答辩期间向本院提起反诉，本院受理后决定将本诉与反诉合并审理，于2009年12月1日公开开庭进行了审理。丰易行公司的委托代理人张锷、女神公司的委托代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰易行公司诉称：2009年7月28日，丰易行公司与女神公司经协商签订租赁意向协议一份，女神公司将其拥有合法出租权的杭州市下城区凤起路428号、430号商铺、建筑面积512平方米的房屋出租给丰易行公司作商业使用。双方在意向协议中详细约定了租赁期限、定金、租金的支付方式、各自的权利义务、合同的终止与解除、违约责任等。协议签订后，按照女神公司的要求，丰易行公司按照协议4.1条之约定将10万元定金汇入女神公司法定代表人的私人账户。2009年8月15日，丰易行公司了解到本协议标的物房产428号、430号产权系杭州龙达投资有限公司（以下简称龙达公司）所有，女神公司拥有的合法出租权是龙达公司出租给女神公司取得的。而龙达公司因债权债务纠纷标的物房产被杭州市下城区人民法院采取诉讼保全措施。丰易行公司在得知消息后，立即向女神公司发律师函要求女神公司提供担保或确保有能力继续履行租赁意向协议，女神公司回函认为法院的诉讼保全措施不影响双方协议的履行。根据协议3.2条之约定，女神公司应当在2009年9月15日前将标的物腾空交付丰易行公司使用，但是女神公司迟迟没有履行交付义务。丰易行公司认为双方的协议合法有效，双方应严格按照协议履行，女神公司的行为已构成违约。故起诉至法院：1.请求判令女神公司履行租赁意向协议，交付杭州市下城区凤起路428、430号商铺；2.请求判令女神公司赔偿丰易行公司违约金25万元。
被告女神公司答辩并反诉称：2009年7月28日，女神公司与丰易行公司达成《租赁意向协议》一份，约定由女神公司将杭州市下城区凤起路428、430号商铺出租给丰易行公司。协议中明确约定了租金数额、支付方式、支付时间及违约责任。根据协议，丰易行公司应在2009年8月20日前将第一年房屋租金260万元及租房押金25万元支付给女神公司。协议同时约定丰易行公司逾期支付租金超过15天，则女神公司有权要求丰易行公司支付违约金，并在违约金不足弥补损失的情况下，可要求丰易行公司就不足部分支付赔偿金。协议订立后，女神公司已经按照协议约定，将协议项下约定房屋腾空并随时交付丰易行公司使用的准备。但丰易行公司至今拒不支付租金、押金，也不接收房屋，造成女神公司房屋空置至今，致使女神公司遭受巨额的租金收入损失。综上，故请求法院驳回丰易行公司的诉讼请求并提起反诉，请求：1.依法判决解除女神公司与丰易行公司于2009年7月28日达成的《租赁意向协议》；2.判令丰易行公司向女神公司支付违约金25万元。
反诉被告丰易行公司辩称：协议订立后，女神公司并没有将房屋腾空，没有通知丰易行公司交接房屋。造成的女神公司租金收入损失不明确，也不是丰易行公司造成的。请求驳回女神公司的反诉请求。
丰易行公司为证明其诉讼请求及反驳对方反诉请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1.租赁意向协议书及房屋平面图各1份，欲证明双方之间权利义务关系及房屋位置；
2.银行汇款凭证1份，欲证明丰易行公司支付了10万元定金的事实；
3.律师函1份，欲证明丰易行公司在得知房屋产权不为女神公司所有时发函的事实；
4.照片6张，欲证明凤起路428号已经出租给某羽绒服公司；
5.产权证1份，欲证明凤起路428号不是本案诉争的产权证。
上述证据经女神公司庭审质证，本院认证如下：女神公司对证据1中协议书三性均无异议，平面图系丰易行公司单方制作有异议。对证据2三性均无异议。证据3，发送时间为2009年8月25日，本身已经证明丰易行公司已经违反了协议约定支付租金的事实，诉争房屋已经被其他法院查封，不构成不安抗辩权的依据，法院的查封对房屋的出租权不构成影响。对证据4拍摄时间有异议，不能反映房屋已经出租，即使有效也不能反映是凤起路428、430号。证据5不能反映是428号。本院认为，证据1中的协议书女神公司无异议，予以确认；平面图系丰易行公司单方制作，无其他证据印证，故不予确认。证据2女神公司无异议，予以确认。证据3，女神公司认可曾收到丰易行公司该函的事实，故予以确认。证据4并不能证明系案涉房屋，故不予确认。证据5，双方皆认可房屋系龙达公司所有，故予以确认。
女神公司为证明其反诉请求及反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1.房屋产权证及附图2份，欲证明诉争房屋为龙达公司合法拥有；
2.《房屋交接书》、《杭州龙达投资有限公司的证明》、《房屋租赁备案证》各1份，欲证明女神公司已从产权人处接受诉争房屋，并办理房屋租赁备案登记；
3.租赁意向协议1份，欲证明丰易行公司与女神公司达成诉争房屋租赁协议，同时约定丰易行公司延迟支付租金的违约责任；
4.皇亲苑物业管理科出具的证明1份，欲证明诉争房屋已经腾空并闲置至今；
5.律师函1份，欲证明女神公司已催告丰易行公司缴纳房租。
上述证据经丰易行公司庭审质证，本院认证如下：丰易行公司对证据1，诉争房屋系龙达公司合法拥有无异议，对产权证及附图有异议，与本案无关，不是本案的产权证，凤起路416-430号有两本产权证，本案的产权证应该是尾号为2049。对证据2中的《房屋租赁备案证》无异议，房屋交接的《证明》有异议，与原件不符，事实上女神公司和龙达公司有没有交接丰易行公司也不清楚。对证据3真实性、合法性均无异议，关联性有异议。对证据4三性均有异议，综合楼管理科与龙达公司有利害关系，证据形式上不符合书证的证据形式，内容上也不符事实，凤起路428号实际已经出租给羽绒服公司。对证据5真实性无异议，关联性有异议，内容不能作为证据。本院认为，证据1，丰易行公司认可案涉房屋系龙达公司所有的事实，故予以确认。证据2中的《房屋租赁备案证》丰易行公司无异议，《房屋交接书》及龙达公司的《证明》女神公司能提交原件，且该事实也能与《房屋租赁备案证》相印证，故均予以确认。证据3双方均作为证据提交，且对签订该意向书的事实无异议，故予以确认。证据4女神公司能提供原件，并有证明人盖章确认，证明人系皇亲苑的物业管理部门，了解案涉房屋状况，故予以确认。证据5丰易行公司对其真实性无异议，且该证据与本案有关联，故予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：杭州市下城区皇亲苑1、2幢一层（即凤起路416-430号）房屋系龙达公司所有，龙达公司将该房屋出租给女神公司，并于2009年8月23日交付女神公司，8月24日，杭州市下城区房产管理局认定上述房屋的租赁符合出租条件，并颁发了《房屋租赁备案证》。
2009年7月28日，女神公司与丰易行公司签订《租赁意向协议》，约定女神公司将杭州市下城区凤起路428、430号房屋出租给丰易行公司作商业使用。房屋建筑面积约512平方米（以产权证配图为准），租赁期限五年，自2009年9月1日至2014年9月30日，女神公司应于2009年9月15日前将房屋腾空交付丰易行公司使用，并同意给予丰易行公司不少于30日的免租装修期。丰易行公司应支付定金10万元，于2009年7月28日之前支付女神公司。第一年的租金为260万元。租金按一年期支付，首期租金和房屋押金于2009年8月20日前付清。如女神公司与丰易行公司任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为25万元。若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金。同日，丰易行公司向女神公司法定代表人账户转入10万元。同年8月25日，丰易行公司委托律师向女神公司发函称，经了解女神公司出租的房屋系龙达公司所有，龙达公司因债权债务纠纷，出租房屋已被杭州市下城区人民法院采取诉讼保全措施。根据《中华人民共和国合同法》关于不安抗辩权的规定，丰易行公司有理由有证据相信女神公司不能按照协议约定按时将房屋交付丰易行公司使用，故发函，暂停支付首期租金260万元，直到女神公司提供适当的担保或确保有能力继续履行租赁意向协议后，再恢复履行。如女神公司未在合理期限内恢复履行能力并且未提供适当担保的，丰易行公司将根据《中华人民共和国合同法》第六十九条之规定解除合同，并按照租赁意向协议的约定追究女神公司的违约责任。同年8月31日，女神公司委托律师向丰易行公司发函称，双方签订的《租赁意向协议》合法有效，租赁房屋的占有、使用、收益权利已由龙达公司转移给女神公司，龙达公司与女神公司签订了合法有效的租赁协议并办理了房屋租赁登记。租赁房屋已于8月23日交付女神公司占有使用，租赁房屋虽经杭州市下城区人民法院采取动态查封的财产保全措施，但是该保全措施系法院对龙达公司作出，与女神公司无涉，不影响龙达公司与女神公司租赁协议的履行，同样也不会对丰易行公司于2009年9月15日前使用该房屋造成任何影响，所以不存在丰易行公司在律师函所述的不安抗辩事由，女神公司随时可以将租赁房屋交付丰易行公司使用。丰易行公司应依约履行相关义务，目前丰易行公司已经违约延迟支付首期租金260万元，丰易行公司应当承担延迟支付租金的滞纳金，如延期超过15日，则视为丰易行公司擅自终止合同。故函告丰易行公司于支付首期租金260万元和约定滞纳金后的三日内办理房屋交付手续。
凤起路428、430号房屋自2009年8月23日闲置至今。
本院认为：丰易行公司与女神公司签订的《租赁意向协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。协议约定丰易行公司应当在2009年8月20日前付清首期租金和房屋押金，女神公司应在9月15日前将房屋腾空交付丰易行公司，即支付租金及押金在前，交付房屋在后。丰易行公司至今未支付租金和押金，故其要求女神公司履行协议、交付房屋缺乏依据。另外，丰易行公司发函以女神公司将不能履行交付房屋义务为由主张不安抗辩权的时间在同年8月25日，即丰易行公司系在已经超出合同约定的付款期限才主张不安抗辩权，已经违约在先。而且，女神公司接到丰易行公司的律师函后亦回函说明租赁房屋已由龙达公司腾空交付给女神公司，并已办理租赁登记，租赁房屋的动态查封措施不影响合同的履行。且租赁房屋亦实际空置至今，女神公司有实际履行租赁合同的能力，故丰易行公司主张不安抗辩权缺乏依据。丰易行公司以女神公司违约为由要求女神公司支付违约金的请求缺乏依据，本院不予支持。合同约定，丰易行公司逾期支付租金超越15天，在未经女神公司谅解的情况下，视为丰易行公司擅自终止合同，并需支付违约金25万元。女神公司在回复丰易行公司的函中亦再次明确要求丰易行公司支付租金，否则视为丰易行公司擅自终止合同。丰易行公司未依约支付租金，在经女神公司催告后至今亦未支付相应租金，故女神公司依约要求解除双方的《租赁意向协议》并由丰易行公司支付违约金的请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除杭州丰易行企业管理有限公司与杭州女神电器有限公司于2009年7月28日签订的《租赁意向协议》；
二、杭州丰易行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州女神电器有限公司违约金25万元；
三、驳回杭州丰易行企业管理有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5050元，因适用简易程序审理，减半收取2525元，由杭州丰易行企业管理有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费2525元，由杭州丰易行企业管理有限公司负担（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，其中本诉部分5050元，反诉部分2525元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
代理审判员 周菁晖
二〇一〇年一月十一日
书 记 员 汪国庆