湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁法民二初字第51号
原告周江飞，男，1971年3月28日出生，汉族，湖南省冷水滩区人，居民。
委托代理人龚智，湖南舜源泽律师事务所律师。
被告樊加来，男，1964年10月15日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
被告蔡春生，男，1970年1月24日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
被告樊加来、蔡春生的委托代理人何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。
被告王幼平，男，1964年9月12日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
被告欧仲科，男，1949年10月28日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
被告樊加禄，男，1956年1月14日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
被告樊国军，男，1962年5月23日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
原告周江飞诉被告樊加来、蔡春生、王幼平、欧仲科、樊加禄、樊国军建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员欧明辉担任审判长，与审判员张艳、人民陪审员唐双萍组成合议庭，由代理书记员李思雨担任庭审记录，于2014年5月23日公开开庭进行了审理，原告周江飞及代理人龚智，被告樊加来、蔡春生及其委托代理人何明辉到庭参加诉讼，被告被告王幼平、欧仲科、樊加禄、樊国军经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告周江飞诉称，2008年4月22日，原告跟六被告签订《宅基地买卖契约》，六被告将已获得国有手续的位于宁远县舜陵镇仪凤路面积为321平方米的建房用地以21.186万元的价格转让给原告，根据双方签订的《宅基地买卖合同》第四条约定：“产权过户由甲方（六被告）负责办理，办证期限在壹年之内办清，费用税费由乙方（原告）承担”。合同签订后，原告按时将所有的购地款依约交付给六被告，然而被告却一直没有为原告办理土地过户手续，据此，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令六被告限期将转让给原告的土地为原告办理过户手续，并承担延期办证而增加的办证费用。
原告周江飞为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、《宅基地买卖契约》。证实2008年4月22日六被告为原告签订了土地买卖合同。2、国有土地使用权证书。证实六被告的此土地的性质为国有出让土地。3、收条及付款凭证。证实原告已将土地款全部交付被告。4、同意书。证实被告樊加来、欧仲科同意为原告办理土地过户手续。5、国土局测绘队的测绘图。证实六被告转让给原告的土地的面积为316.29平方米。6、宁远县地税局文件。证实东郊片土地办证费用及税费。
被告樊加来、蔡春生辩称，一、原告与被告樊加来签订的《宅基地买卖契约》未征得共有人蔡春生的同意，损害了蔡春生的合法权益，属无效协议。二、答辩人樊加来之所以未办理过户手续是因为原告未能先行交纳契税。三、被告转让给原告的土地面积已超过合同约定面积64.13个平方，原告应按市场价给予补偿。据此请求法院公正裁判。
被告樊加来、蔡春生为支持其答辩理由，向本院提供了如下证据：1、《宅基地买卖契约》。证实合同此没有蔡春生、欧仲科、樊加禄的签名。2、国土局测绘队的测绘图。证实此案诉争土地面积为385.13平方米。
被告樊加来、蔡春生对原告提供的证据质证认为：对1号证据认为真实性无异议，但未征得共有人蔡春生、樊加禄、欧仲科的签字认可，且土地的实际面积为385.13平方米。对2号证据无异议。对3号证据真实性无异议，但被告蔡春生对此不清楚。对4号证据无异议，但原告违反了第7条约定，所以一直未办理过户。对5号证据认为，国土局测绘时被告未到场指定，其面积与实际面积不符。对6号证据认为真实性有异议，未加盖印章。
原告周江飞对被告提供的证据质证认为：对1号证据认为被告的证明目的不能成立，虽然被告方（甲方）只有三人签字，但三人能代表六被告，因为其他三人已经将自己的份额转让给了签字的三人。对2号证据认为被告卖给原告的只有316平方米的土地，测绘图上的面积包括了其他人的土地。
经本院主持举证、质证，本院对证据认证如下：①对原告提供的2号证据，因对方当事人无异议，本院审查后认为符合证据的客观性、合法性、关联性特点，因此本院予以采信。②原告周江飞提供的1号证据与被告提供的1号证据均为《宅基地买卖契约》，双方对此契约的真实性均未提出异议，但对此契约争持的焦点在于该契约是否有效或是否已经生效。结合原告提供的2号证据，合议庭认为此诉争土为六被告共有的1569.4平方米土地中的一部分，根据《中华人民共和国民法通则》“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”和《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务”的规定，共有人在解除共同关系之前，所有共有人对共有财产享有平等的处理权，“部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”，除非第三人善意取得的。从本案审理的情况来看，原告周江飞没有达到《物权法》规定的善意取得的构成要件，而且原告也没有提供证据证实六被告已经解除了共有关系，部分共有人可以处分共有财产，同时原告也没有提供证据证明樊加来、王幼平、樊国军取得了蔡春生等人的授权，因此此《宅基地买卖契约》只有按照《中华人民共和国合同法》第51条之规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的”，该合同才有效。因此原、被告提供的《宅基地买卖契约》属效力待定合同。对原告提供此证据的证明目的不予支持。③对原告提供的3号证据被告樊加来予以认可，因款项是被告樊加来收取的，本院予以采信。④对原告提供的4号证据，真实性被告予以认可，但只证明被告欧仲科予以了追认，尚没有得到被告蔡春生、樊加禄追认，因此对该证据证明目的本院不予支持。⑤原告提供的5号证据与被告提供的2号证据均是国土局测绘图，但反映的面积却不一样，不过双方提供该证据均为了证明诉争土地的实际面积。本院认为，土地的面积应以土地权证予以确定，而不是城乡土地测绘队以宗地图形式予以确定，因此对原、被告提供的该证据都不予采信。⑥原告提供6号证据宁远县地税局文件，因该文件属规范性法律文件，在依法撤销之前，本院对该证明予以采信。
根据以上采信的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：被告樊加来、蔡春生、王幼平、欧仲科、樊加禄、樊国军在位于宁远县舜陵镇仪凤路168号共有一块面积达1569.4平方米的国有出让土地。2008年4月22日原告周江飞作为乙方与作为甲方的被告樊加来、王幼平、樊国军达成协议，将整块土地中的321平方米作价211860元转让给原告周江飞，同日被告樊加来、王幼平、樊国军与原告周江飞签订《宅基地买卖契约》。《宅基地买卖契约》第四条约定，“产权过户由甲方负责办理，办证期限在壹年内办清，费用、税费由乙方承担”。合同签订后，原告分两次将购地款全部交付给被告樊加来和王幼平，但双方一直未办理土地过户手续。2014年2月27日原告周江飞向本院提起诉讼，要求被告限期将转让给原告的土地为原告办理过户手续，并承担延期办证而增加的办证费用。
本院认为，依法成立的合同对合同的双方均具有约束力，合同双方应严格按合同约定的义务履行。本案中如果原、被告之间签订的《宅基地买卖契约》是一份生效的合同，那么合同双方应当按照合同的约定履行自己的义务，但通过审理，双方签订的《宅基地买卖契约》属一份效力待定的合同（证据的分析与认定部分已详细阐述），即此合同在未取得所有被告签字或追认的情况下，是一份尚未生效的合同，因此原告以一份尚未生效的合同要求所有被告履行合同义务没有法律依据。据此根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告周江飞的诉讼请求。
案件受理费4465元，由原告周江飞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 欧明辉
审 判 员 张 艳
人民陪审员 唐双萍
二〇一四年八月二十六日
代理书记员 李思雨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。