江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1688号
上诉人（原审被告）孙应昌。
被上诉人（原审原告）苏州百居顺物业服务有限公司。
委托代理人胡彦如。
委托代理人何国策。
上诉人孙应昌与被上诉人苏州百居顺物业服务有限公司（以下简称百居顺公司）因物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江民初字第0219号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年5月30日，孙应昌与吴江市望湖物业管理有限公司（简称望湖公司）签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定在奥林清华业主委员会成立前由望湖公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，物业管理费包含住宅0.85元／月／平方米及小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.65元／月／平方米。孙应昌所购房屋坐落于奥林清华西区86幢1801号，建筑面积为337.78平方米，86幢房屋总层数为20层。2008年6月23日，孙应昌办理了上述房屋的交付接收手续。2012年12月7日，望湖公司名称变更为百居顺公司。2013年12月10日，百居顺公司向孙应昌寄送催款通知，要求孙应昌支付2009年4月至2013年12月间的物业管理费28880元。孙应昌未支付上述物业管理费，百居顺公司遂向原审法院提起诉讼。庭审中，百居顺公司认可孙应昌物业管理费支付至2009年3月31日。
以上事实，由原审原告提交的《苏州市前期物业管理服务协议》、催款通知及邮寄凭证、公司准予变更登记通知书、入伙手续书、收楼登记表、房产信息及当事人陈述予以证实。
原审原告百居顺公司的诉讼请求为：请求法院判令原审被告立即交纳物业管理费28880元，并由原审被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为：原审原告百居顺公司与原审被告孙应昌之间签订的《苏州市前期物业管理服务协议》合法有效，对双方具有约束力。原审原告百居顺公司按约实际提供物业服务后，原审被告孙应昌理应支付物业服务管理费。依据原审被告孙应昌居住的房屋面积、双方约定的收费标准，原审被告孙应昌于2009年4月1日至2013年12月31日间结欠的物业管理费为28880.19元（（0.85＋0.65）×337.78×57），故原审原告百居顺公司要求原审被告孙应昌支付物业管理费28880元，符合法律规定并在其权利范围内，原审法院予以支持。原审被告孙应昌经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原审被告孙应昌于本判决生效后十日内支付原审原告苏州百居顺物业服务有限公司物业管理费28880元。原审被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取261元，由原审被告孙应昌负担，并于本判决生效后十日内直接交付原审原告苏州百居顺物业服务有限公司，原审原告已预交的案件受理费原审法院不再退回。
上诉人孙应昌不服民事判决，向本院提出上诉称：一、2008年上诉人房屋背面小房间漏水，地板受潮，上诉人向被上诉人反映后，被上诉人派工作人员前来处理，被上诉人口头承诺前来维修，但是一直未帮上诉人处理维修事宜。2009年上诉人客厅楼梯边漏水及客厅东南角墙纸因楼顶漏水发霉，19层东面房间墙纸发霉，19层房间楼顶发黄。被上诉人每次都是叫小工来看现场，并承诺前来维修，但至今无人帮忙维修。2010年19层楼顶多处漏水，被上诉人派副总施建忠前来处理，仍未能帮上诉人处理好维修事宜。为此，在2008年到2010年间，上诉人多次到信访局投诉和110报警。信访局的人和110民警都来处理过双方的纠纷，但均未能解决问题。2012年到2014年间楼房漏水问题仍没有解决，被上诉人处工作人员来过现场，拍了照片并承诺予以维修，但维修问题还是没有落实。现在房屋质保期已过，由于被上诉人承诺维修而未能维修的原因，上诉人丧失了向开发商索赔的机会。另外，由于与被上诉人长期的争执，上诉人精神也受到了极大的伤害。二、2012年下半年开始，被上诉人开始实施刷卡进电梯制度。由于被上诉人拒绝给上诉人办卡，几乎每次上电梯为刷卡问题双方都要发生争执。甚至年三十，被上诉人都拒绝给上诉人办卡上电梯，多次，上诉人都是步行上下18楼的。如此，对待60多岁的老人，被上诉人道德良心何在？为此，现在上诉人已经不住在被上诉人管理的小区了。三、被上诉人扣押了上诉人的一些款项。2013年春节小区放烟花，破坏了上诉人的窗玻璃，同年7月由于台风，被破坏的窗玻璃彻底毁坏。当时，被上诉人承诺该损失3000元左右与业主无关由被上诉人承担，但上诉人垫付了该款项后被上诉人至今未向上诉人返还，还有，被上诉人至今还扣押着上诉人的2000元装修押金。法律规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。此外，合同应当全面履行，被上诉人未能全面履行双方的物业服务合同，上诉人有权请求减少支付物业费的金额。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人百居顺公司答辩称：双方存在物业服务合同关系，被上诉人为上诉人提供了相应的物业服务。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付2009年4月至2013年12月的物业服务费28880元。本案中，双方对于2008年5月30日签订的《苏州市前期物业管理服务协议》的真实性无异议。按照该协议约定，上诉人房屋为奥林清华86幢1801室，房屋建筑面积337.78平方米，在诉争小区业委会成立前，由被上诉人负责该小区的前期物业管理工作，前期物业管理费为住宅0.85元／月／平方米，小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.65元／月／平方米。协议第16条约定“本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。”经查，双方对于欠付物业服务费的计算期间和交费数额无异议，上诉人拒交物业费的理由是被上诉人对其房屋漏水维修不力，禁止刷卡乘坐电梯以及玻璃损失和装修押金的问题，但从双方签订的物业服务协议附件一《物业管理企业提供的物业管理服务事项》第一条规定“包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑公用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）”来看，物业所做维修费房屋保修、大修等非日常维护，房屋质量问题应属于房屋开发商的责任，上诉人房屋如出现质量问题，应积极向房屋开发商主张维修责任。关于禁止刷卡乘坐电梯，窗玻璃损失，装修押金等，如物业公司确实存在上述行为，上诉人应向物业公司反映情况，物业公司应有针对性地进行整改，物业公司要求上诉人全额交纳物业费，也应提供全面完善的物业服务。尤须指出的是关于上诉人刷卡乘坐电梯的问题，物业公司不应因上诉人欠付物业费就在刷卡方面设置障碍，造成上诉人的生活不便。考虑到物业服务费的公共属性，任一业主不能以拒交物业服务费来对抗物业公司的服务瑕疵，否则双方将陷入恶性循环，最终损害的还是全体业主的利益。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费522元，由上诉人孙应昌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年六月三日
书 记 员 陆晓婷