吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第18号
上诉人（原审被告）通化市大通房地产开发有限公司。住所地，通化市东昌区。
法定代表人钱全吉，总经理。
委托代理人蔡建敏，吉林昱诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林玉英，女，1970年12月23日生，汉族，无职业，住通化市东昌区。
委托代理人王利，女，1966年12月7日生，汉族，系林玉英姐姐。
原审第三人葛剑平，男，1976年1月4日生，汉族，个体工商户，住浙江省象山县。
原审第三人通化市房产租赁管理中心。
法定代表人宋新强，处长。
上诉人通化市大通房地产开发有限公司（以下简称大通房地产）因与被上诉人林玉英，原审第三人葛剑平、通化市房产租赁管理中心拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2012）东民重字第56号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年12月5日立案受理，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告林玉英一审时诉称：2007年9月14日，我与被告达成《房屋拆迁产权调换协议》，协议约定被告在2008年9月19日前将产权调换房屋锦绣家园一号楼9号门市房交付给我，逾期不交，按原补偿标准双倍支付违约金。但时至今日，已逾期两年半尚未交付，多次与被告接洽、商谈交付事宜，被告一直以“消防未验收”，暖气未安装等理由延迟交付。故诉至法院，请求判决被告交付锦绣家园一号楼9号门市房并支付违约金97500元。
原审被告大通房地产一审时辩称：本案涉及被拆迁房屋的当事人是通化市房产租赁管理中心，我们跟通化市房产租赁管理中心已经将产权问题处理完毕，故大通房地产与原告所签订的合同是无效合同，原告不具有该房屋产权。原9号门市房因规划部门要求，改变设计已经不存在。
原审第三人葛剑平一审时述称：我自2009年10月开始分三次共计交纳房款118万元购买了被告开发的锦绣家园一号楼6号门市房，有商品房买卖合同及购房交款凭证可以证明。我认为我购买的房屋法院不应查封，应当解除查封。
原审第三人通化市房产租赁管理中心一审时述称：我们与大通房地产有合同，公产面积已经给我们还完面积了，其他的我们不清楚。
原审法院重审查明，大通房地产于2006年开始动迁通化市第一中学山下房屋，其中有林玉英公公王殿春承租的通化市房产租赁管理中心（原通化市民主房产管理处）公有住房64.42平方米。2007年9月6日，通化市城乡建设委员会作出通建拆裁字（2007）第159号房屋拆迁裁决书，（裁决申请人大通房地产）被申请人为王殿春和王庆胜（王庆胜系王殿春儿子，林玉英为王庆胜妻子）。第一条：待被申请人参加房改后，补偿被申请人83231元。第二条：如被申请人选择调换非住宅房屋，将被申请人安置在锦绣家园小区1号楼9号门市房，结算差价部分690644元。2007年9月14日，原、被告签订房屋拆迁产权调换协议及补充协议各一份，甲方：拆迁人通化市大通房地产开发有限公司，乙方：被拆迁人林玉英（证名王殿春），约定被告拆除原告原有住宅64.42平方米，被告为原告在锦绣家园一号楼安置一户205平方米的门市房。具体位置是：从山下数第9户；从上数第2户。原告给被告补超面积房款60万元。合同第八条约定违约责任：因甲方责任延长过渡期限的，乙方自行解决过度用房的，自逾期之月起，甲方按照原标准的双倍支付给乙方临时安置补助费，需要过冬的还应支付采暖补助费；补充协议第四条约定：乙方应得费用：1、过度补助费3865元；搬迁补助费500元；3、越冬补助费500元；6、其他补助费15135元。以上合计人民币（大写）贰万元。被告应给原告费用20000元。回迁时间为2008年9月19日，进住前原告付清差价款。如被告不能按约定的房屋交付，将按64.42平方米，每平方米5000元的标准进行补偿。因被告方的责任延长过渡期的，自逾期之日起，被告方按原标准的双倍支付原告方临时安置补助费及采暖补助费。协议签订后，被告拆除了原告的房屋。而被告一直未能按约定给原告进行房屋安置。
2009年12月14日，被告与第三人葛剑平签订商品房买卖合同，约定葛剑平购买被告开发的一号楼6号门市房，面积190.95平方米，价款壹百壹拾伍万伍千陆百捌拾元整。原告于2011年4月12日来院诉讼，要求判令被告交付锦绣家园一号楼9号门市房并支付违约金97500元。查，原告未给被告补超面积房款60万元，被告也未支付原告过度补助费等款项。锦绣家园一号楼自山下向上原有10处房门，后由通化市建筑设计院有限责任公司证明：根据政府规划部门要求，设计更改为七个有独立配套设施的门市用房，将自山下的1-4号房门改为一处门市房，原告的安置房屋和第三人葛剑平购买的房屋为同一房屋，现争议房屋为6号门市房。王殿春称自己将承租房屋赠给了儿媳林玉英和儿子王庆胜。本院就房屋使用权归属及林玉英签订安置补偿协议的行为多次征求第三人通化市房产租赁管理中心的意见，但第三人始终未表达明确意见。
原审法院重审认为，公有住房原承租人王殿春已将承租公产房屋转让给原告。原、被告在自愿、平等的条件下签订的房屋拆迁产权调换协议，房屋所有权人通化市房产租赁管理中心未表达意见，视为对该协议的追认，故该协议合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。如果拆迁人将该补偿安置房屋另行卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，虽规划设计更改，但双方约定的房屋没有变化，可以交付。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告未按约定的时间及地点履行安置原告义务，违反了合同的约定，应承担民事责任。被告应按约定支付的违约金，为双方约定的每年过渡补助费3865元，每逾期一年的双倍计过渡补助费7730元，至2012年9月19日过度补助费合计27055元；2007年-2013年4月，6个冬季过度期，每年500元X6，计3000元；搬迁补助费500元；其他补助费15135元。第三人葛剑平与大通房地产的房屋买卖合同纠纷，当事人可以另案告诉。遂判决：1、按合同约定被告大通房地产于本判决生效后，立即向原告林玉英交付锦绣家园一号楼从上数第2户门市房（下数第6号门市房），面积以房产主管部门测量的面积为准，如有误差，以货币补齐。2、被告大通房地产于本判决生效后，立即按产权调换协议约定向原告林玉英支付违约金双倍过度补助费、6个过冬补助费、搬迁补助费、其他补助费，合计45690元。
上诉人大通房地产不服原审法院重审判决，向本院提出上诉，主要上诉理由为：1、上诉人与被上诉人签订的房屋拆迁产权调换协议应属无效合同。第一，房屋拆迁产权调换协议应与房屋原所有权人签订，被动迁房屋的原所有权人是通化市房产租赁管理中心，被上诉人为租赁者，无权与上诉人签订房屋拆迁产权调换协议；第二，上诉人与被上诉人签订的房屋拆迁产权调换协议是建立在被上诉人参加房改的基础上，但被上诉人签订协议前后均未参加房改，故没有取得该房屋所有权，无权取得回迁房屋；第三，通化市房产租赁管理中心未明确就房屋的使用权归属表达意见不等同于对该协议效力的默认，原审认定通化市房产租赁管理中心未明确表达意见即视为对该协议的追认，没有法律依据。2、双方动迁协议约定的回迁房屋因规划设计原因已不存在，即便认定该房屋系被上诉人私产，原产权调换协议有效，但该房屋客观上无法交付，按协议约定，上诉人应承担的责任为按每平方米5000元的标准对被上诉人进行经济补偿。3、原审判决没有明确以货币补齐的标准。被上诉人原房屋面积64.42平方米，而该门市房面积为205平方米，相差140.58平方米，已经超出了误差的范围。以货币补齐，每平方米单价如何确认，原审判决没有明确，导致该判决无法实际履行。
被上诉人林玉英辩称：很多我们这样的动迁户，有给钱的，也有按面积回迁的，参加房改的就七户，剩下都没有参加房改。转让是我们自己家的，被动迁房屋原来是我父亲王殿春的名字，父亲与我们住在一起，唯一的生活来源就是开小卖店，当时父亲年龄大了，（营业执照）办的是我的名字，父亲指望我们养老，所以让我签的合同。被动迁房屋面积是64.42平方米，动迁时的补偿标准是每平方米2800元到4000元不等，我们合同签的就是回迁门市，其余的按每平方米3500元向上诉人购买的，我们是按当时市价购买这个房子，所以才同意动迁的。
二审中，双方当事人对上诉人应否按其与被上诉人签订的房屋拆迁产权调换协议将上诉人卖与葛剑平的现锦绣家园1号楼6号门市房交付给被上诉人存有争议，本院评判如下：
上诉人大通房地产主张：被拆迁房屋的性质为公产房，王殿春未经法律准许不得转让，通化市房产租赁管理中心是真正的产权人，其没表态不能视为是对王殿春转让房屋行为的追认。原审认定王殿春将房屋赠与林玉英夫妇亦没有证据证明。林玉英及王殿春均未参加房改，林玉英没有取得法定回迁权，不具备签订合同的主体资格，其与大通房地产签订的协议属法定无效协议；原锦绣家园1号楼的10套门市房经重新设计改成了7套，这7套门市房是重新设计的，不能理解将1-4号门市改为一处门市房。双方产权调换协议约定的是1号楼9号门市房，按最新的设计图纸，已没有9号门市房，葛剑平购买的房屋登记为1号楼6号门市房，原审将该两户房屋认定为一个房屋错误。根据产权调换协议，如果不能安置房屋，则应进行货币补偿，07年签订合同时有产权的房屋补偿标准为每平方米3000元，我们同意按每平方米5000元对林玉英进行货币补偿。
被上诉人林玉英主张：上诉人说的（原）1-4号门市房实际就是4个门市房，上诉人是为了打官司不给我们房子而把4户办成1户，从上数第2户房子还存在，我们就要这个房子。王殿春还在，不存在赠与或转让，我们是一家人，共同生活，签合同时也是上诉人来找的我们，王殿春年龄大了，所以让我签订的合同。关于上诉人主张的房管所一事，我们去房管所问了，我家的被拆迁房屋根本不在上诉人给房管所的600户之内。不同意上诉人主张的货币补偿。
本院认为，上诉人因拆迁被上诉人房屋事宜，已经上诉人申请，由通化市城乡建设委员会于2007年9月6日作出通建拆裁字（2007）第159号房屋拆迁裁决书对被拆迁房屋的权利人、面积及补偿方式等予以裁决，之后双方又于2007年9月14日签订房屋拆迁产权调换协议及补充协议就具体拆迁事宜进行了进一步的约定和确认，该协议由被拆迁房屋即永宏食品店的业主林玉英代表其家庭成员与上诉人签订，系双方经裁决及协商后的真实意思表示，通化市房产租赁管理中心对此亦未提出异议，故原审认定产权调换协议及补充协议合法有效，并无不当。根据双方当事人一、二审中的诉辩以及所举证据，锦绣家园1号楼虽经规划设计更改，但双方约定的房屋事实存在，客观上可以交付，虽然上诉人将该房屋卖给第三人葛剑平，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。如果拆迁人将该补偿安置房屋另行卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”上诉人应将该争议房屋交付给被上诉人，第三人葛剑平所受损失可依法另案告诉。
本院二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，原审判决上诉人按合同约定立即向被上诉人交付锦绣家园一号楼从上数第2户门市房（下数第6号门市房），并支付违约费用45690元，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。对于面积误差的计算，双方协议亦有约定，可以计算出货币补齐的给付标准。上诉人大通房地产的上诉主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10775元，由上诉人通化市大通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱向阳
代理审判员 盖晓晨
代理审判员 李尧川
二〇一四年三月三日
书 记 员 单铄然