山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1127号
上诉人（原审原告）：侯玉杰，无业。
被上诉人（原审被告）：烟台通用置业有限公司。住所地：烟台经济技术开发区长江路***号*号楼**层。
法定代表人：周承志，该公司董事长兼总经理。
委托代理人：闫凌宇，山东鑫士铭律师事务所律师。
委托代理人：周一鸿，山东鑫士铭律师事务所律师。
上诉人侯玉杰因与被上诉人烟台通用置业有限公司（以下简称通用公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2015）开民一初字第192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年7月9日，侯玉杰、通用公司签订《商品房买卖合同》，约定侯玉杰购买通用公司开发的位于烟台开发区天津南路91号通用富馨佳苑小区29号楼1单元17层1703室，建筑面积68.23平米，房屋总价款341496元。合同第八条约定，卖方应当在2014年10月31日前将具备合同约定条件的商品房交付买方使用；第九条第1款（1）逾期不超过180日自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过180日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应按买方累计已付款3%向买方支付违约金。合同签订后，侯玉杰依约于2013年7月9日一次性足额付清全部房款341496元。通用公司2015年4月14日办理《建设工程竣工规划核实合格证》、2015年4月29日取得房屋《建筑工程竣工验收备案表》和烟台经济技术开发区《新建住宅项目配套设施交付使用许可证》。2015年4月27日、2015年5月7日、2015年5月21日通用公司通过短信通知侯玉杰办理正式交房手续。侯玉杰以通用公司不具备交付条件为由没有与通用公司办理房屋交付手续。
另查，关于涉案房产，通用公司于2012年1月13日办理《建筑工程规划许可证》、2012年7月24日办理《建筑工程施工许可证》、2012年8月28日办理《商品房预售许可证》。
在审理过程中，侯玉杰为证明其诉讼请求，提交以下证据，并当庭进行了质证：
（一）、2013年7月9日侯玉杰、通用公司签订的《商品房买卖合同》原件一份，证明双方的房屋买卖关系，且合同约定侯玉杰购买的房屋是地上26层，地下没有，而现在房屋有地下一层，合同约定交房的房屋和对方验收合格的房屋不一样，侯玉杰有权决定接受或者退房。通用公司称对该份证据的真实性无异议，但不能证明侯玉杰的诉讼请求成立。根据本案履行的情形，尚达不到《商品房买卖合同》第九条约定的买卖合同解除的条件，侯玉杰应当与通用公司继续履行《商品房买卖合同》。
（二）、2013年7月9日付款凭证原件一份，证明侯玉杰在通用公司购买涉案房产，并付房款341496元。通用公司对该证据无异议
（三）、电话录音两份及5月17日侯玉杰去询问交房事宜的视频一份，证明通用公司领钥匙的地方说4月30日以后才开始交钥匙。通用公司称对通话录音及视频有异议：1、关于录音，对其真实性无法确认，对通话对方的身份无法确定是否是通用公司的工作人员。该通话录音不具备合法性，侯玉杰采取隐瞒自身目的偷录形成，诱导对方人员说出自己希望的内容。根据商品房买卖合同的约定，交房通知应当以合同约定的书面形式进行。根据通用公司发出的交房短信，能够确定通用公司发出的交房通知在合同约定的期限之内。侯玉杰提供的通话录音不具有合同约定的书面形式，其内容不能否定通用公司的书面交房通知。2、关于视频，该视频的录制地点不明，视频中与侯玉杰对话的人员身份不明，该视频证据不具有关联性。视频的合法性同关于录音证据的表述。在视频当中所说的29号或者30号交房，谈话者均没有说出具体年份和月份，所表达的事实是不清楚的，因此，该视频的内容也不能作为证据使用。
通用公司为证明其答辩主张，提供证据如下并进行了质证：
（一）、2013年7月9日侯玉杰、通用公司签订的《商品房买卖合同》原件一份，证明双方的房屋买卖关系，合同约定了交付条件。合同约定房屋交付时间为2014年10月31日，通用公司在2015年4月29日之前交房，双方就应该继续履行合同，侯玉杰不享有合同解除权。
（二）、核字第370601201500050号《建设工程竣工规划核实合格证》、烟开房建备字（2015）第（030）房屋建筑工程竣工验收备案表及编号（2015）-012烟台经济技术开发区新建住宅项目配套设施交付使用许可证，证明涉案房产已具备合同约定的交付条件。侯玉杰对该三份证据无异议，称房屋不具备交付条件与事实不符。
（三）、编号LT-000036预付费企信通客户端受理单及2015年4月27日、2015年5月7日、2015年5月21日短信日志、青岛联科时代科技有限公司证明一份。证明通用公司于2015年4月27日向侯玉杰发出交房通知，并多次督促侯玉杰办理交房手续。侯玉杰对收到短信没有异议，但通知的交房时间与实际交房时间不一致，并提交电话录音为证。
（四）、房号分别为29-1-902、29-1-1601、29-1-1704、29-1-12-2号房屋交房流程确认单。证明侯玉杰所购楼房的相关业主在2015年4月28日、4月29日进行了房屋交接。侯玉杰认为与事实不符。
侯玉杰请求判令：1、解除侯玉杰、通用公司签订的商品房买卖合同（合同编号：开预字130709100010）；2、通用公司返还侯玉杰已付购房款341496元；3、通用公司向侯玉杰支付逾期交房违约金10244.88元；4、本案诉讼费由通用公司承担。
原审法院认为，侯玉杰、通用公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行。（一）通用公司逾期交房期限尚不符合合同约定解除合同的条件。合同约定逾期交房超过180日后，买方有权解除合同。合同约定的交房时间为2014年10月31日，交付条件中包括通用公司必须取得《建设工程竣工规划核实合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用许可证》。通用公司于2015年4月14日取得《建设工程竣工规划核实合格证》、2015年4月29日取得《建筑工程竣工验收备案表》和《烟台经济技术开发区新建住宅项目配套设施交付使用许可证》。因此，应当认定通用公司于2015年4月29日具备涉案房产交付条件，通用公司逾期交房期限为2014年11月1日至2015年4月29日，合计179天，逾期交房时间未超过180日。通用公司最早于2015年4月27日短信通知侯玉杰交付房屋，侯玉杰当庭承认收到通知。侯玉杰辩称通用公司工作人员电话答复4月30日以后交房，根据侯玉杰提供的2015年4月27日的电话录音中，通用公司客服工作人员明确答复侯玉杰4月30日开始交房，因此侯玉杰称涉案房产不符合交付条件且逾期超过180日，不符合事实，侯玉杰请求解除合同，不予支持。侯玉杰主张合同中约定是地上26层、地下0层，而现在房屋有地下一层，不符合合同约定，要求退房。原审法院认为，合同第一条中已经明确涉案房产建设规划许可证号为建字第370601201200006号，签订合同时通用公司也已经办理了规划许可证，该规划许可证中明确载明有地下一层，侯玉杰在签订合同时对合同条款内容应当知道，因此侯玉杰以此要求退房，理由不当，不予支持。（二）通用公司未按照合同约定的时间交付房屋，应承担违约责任。合同约定的交房时间为2014年10月31日，涉案房产于2015年4月29日具备交付条件，通用公司逾期交房179天，根据合同约定，通用公司应按照已交付房款341496元，按日万分之0.3支付给侯玉杰逾期交房违约金1834元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院于2015年9月22日判决：一、烟台通用置业有限公司于本判决生效后十日内支付侯玉杰逾期交房违约金1834元。二、驳回侯玉杰的其他诉讼请求。如果烟台通用置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6676元减半收取3338元，由侯玉杰负担3313元，烟台通用置业有限公司负担25元。
宣判后，上诉人侯玉杰不服，向本院提起上诉称，被上诉人2015年4月27日通知上诉人交房无效。被上诉人2015年4月27日未取得交房条件中的《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用许可证》，不能交房。《商品房买卖合同》第十一条约定被上诉人必须通过书面方式通知上诉人办理交付手续，而短信不属于书面形式，被上诉人的通知方式不符合约定。通知需送达后生效。虽然上诉人手机号码接收了短信数据，但被上诉人没有证据证明上诉人何时查看了短信。以短信方式送达，接收人查看短信时通知才正式生效。《商品房买卖合同》第十一条约定，双方进行验收交接时，被上诉人应出示合同第八条规定的证明文件，否则上诉人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被上诉人承担。被上诉人2015年4月27日通知交房，上诉人完全有权利拒绝，被上诉人仍应承担延期交房责任。被上诉人2015年4月29日具备交房条件后，直至2015年5月7日才通知上诉人交付房屋，因此被上诉人逾期交房的期限应为2014年11月1日至2015年5月7日，合计187天。被上诉人延期交房超过180天，上诉人请求解除合同应当得到支持。上诉人一审中提交电话录音两份及2015年5月17日去询问交房事宜的视频一份，证据之间能够相互印证，形成了完整的证据链，真实性应当得到采纳。请求撤销原判，改判支持上诉人全部诉讼请求。
被上诉人通用公司答辩称，一审判决认定被上诉人逾期交房期限尚不符合合同约定的解除条件，事实清楚，证据充分。一审查明被上诉人2015年4月29日取得房屋交付的全部证件，符合合同约定的房屋交付条件。因此，一审判决认定被上诉人具备交付条件，逾期交房期限自2014年11月1日至2015年4月29日，未超过180天；上诉人诉称房屋不符合交付条件且逾期超过180天，与事实不符，故不享有合同解除权，认定事实清楚、正确。一审判决适用法律正确。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。就本案而言，合同目的在于销售及买受诉争房屋。上诉人收到被上诉人的交房通知，本应按照诚实信用原则履行协助义务，受领诉争房屋。但上诉人不仅对多次发出的交房通知置之不理，期待被上诉人超期交房，而且采取偷拍偷录等非正常手段炮制解除合同的所谓“证据”。上诉人的行为与合同目的相悖，也有违诚实信用原则。一审法院查明解除合同条件不成立后，依照合同法第60条的规定驳回上诉人该项诉请，适用法律正确。上诉人称2015年4月27日交房通知无效，没有法律依据。在法律上，有效还是无效，针对的是法律行为。交房通知不属于法律行为，而是一种事实告知，不存在有效、无效的问题。短信是一种“可以有形地表现所载内容的形式”，符合《合同法》第十一条对书面形式的规定。上诉人的手机号码是其在合同中指定的通讯工具，参照《合同法》第十六条第二款之规定，通知短信进入上诉人手机即视为到达，其是否查看不影响通知的法律效果。本案为不动产买卖合同，根据《合同法》规定及合同约定，交付地点及文件查验均在不动产所在地，即被上诉人的售楼处。上诉人收到通知后，未经查验房屋交付文件是否齐备，不享有拒绝交接的权利。当被上诉人具备交房条件并通知交房后，上诉人在事实及法律上就具有了接收房屋的可能，其拖延受领房屋、拒绝履行房屋交接的协助义务，有违诚信。上诉人因此要求被上诉人承担延期交房的责任，于法不合。请求驳回上诉，维持原判。
二审当中，侯玉杰提交2015年7月16日查询的号码147××××8459手机通话详单一份，以证实通话录音是真实的。通用公司认为通话详单的真实性无法确认，该证据产生于一审诉讼期间，不属新证据。本院审理查明的其他事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为，涉案房屋于2015年4月29日取得《建筑工程竣工验收备案表》及《新建住宅项目配套设施交付使用许可证》，达到合同约定的交付条件，此时距合同约定的交房期限未超过180天。此前的2015年4月27日，通用公司即已通过短信向侯玉杰发出交房通知。此后的2015年5月7日、5月17日，通用公司再行通过短信向侯玉杰发出交房通知。前述事实表明，通用公司在积极履约，且诉争房屋达到交付条件之日距约定的交房期限未超过180天。侯玉杰请求解除双方之间的《商品房买卖合同》，依法不应支持。侯玉杰的起诉状表明，其诉请的违约金是合同第九条1款（2）项约定的，买方解除合同情况下，按已付款3%计算的违约金。因侯玉杰关于解除合同的请求未得到支持，其关于违约金的请求也不应支持。原审法院依照合同第九条1款（1）项约定判决通用公司按已付房款日万分之0.3的标准支付侯玉杰逾期交房违约金，系判非所请，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项及第一七十五条之规定，判决如下：
一、撤销烟台经济技术开发区人民法院（2015）开民一初字第192号民事判决；
二、驳回侯玉杰的诉讼请求。
如果烟台通用置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3338元，二审案件受理费6676元，合计10014元，由被上诉人侯玉杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一五年十二月四日
书记员 林重霄