江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1102民初2190号原告（反诉被告）：刘永兴，男，1984年10月10日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，务工，住江西省上饶市广丰区，委托代理人：郑平，江西贤和律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：徐文，男，1972年10月8日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，会计，住江西省上饶市信州区，委托代理人：吴步军，江西贤和律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：叶涛，江西贤和律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）刘永兴（下简为原告）诉被告（反诉原告）徐文（下简为被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郑平、被告及其委托代理人叶涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还房屋租赁押金90,000元；2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月26日，被告与原告（以下简称“我”）签订《合作协议》。约定被告于2013年7月1日以场地（赣东北大道69号、面积780、19平米）即原家之味快餐厅设备（不可移动部分）与我合作经营，被告在将上饶市家之味餐饮有限公司移交给我合作之前，必须交给我一份物资移交清单作为交接依据，被告拥有物资的所有权。签订合同后，我需交纳押金9万元，被告在收到押金后于7月1日把家之味餐饮店交给我。双方具体合作经营期限为被告与原出租方（王昭毅）签订的租赁合同所规定的剩余期限。合同第六条约定我经营过程中所产生的开支（含房租等）及债权债务自行承担。每季度20号之前预付下季度的房租给房东，被告不再参与经营。具体的租金数额按照被告与房东签订的租赁合同约定的房租如实计算。2013年7月1日，双方签订《补充协议》，约定我每月20日前支付给被告的合作经营费为1.3万元。协议签订后，我按约交付了9万元押金给被告，接手经营餐饮店。因我是第一次经营餐饮业，没有经营经营，又不懂事先进行市场考察，造成了严重亏损。尽管这样，我仍按约每月付给被告1.3万元。到2014年中期，我已亏损近百万元。实在经营不下去了，恰逢余干人倪恩忠对我表示他有意向经营该店，于是我于2014年6月11日与倪恩忠签订了《房屋店面租赁合同》，将该店铺租与倪恩忠经营。后被告以我转租未经他同意为由，解除了与我所签的协议，被告直接与倪恩忠签订了《租赁协议》，将店铺给倪恩忠经营。经我多次催取，被告拒绝将9万元押金归还给我，迫于无奈只得向法院起诉。被告辩称，一、原告关于被告不予归还押金的陈述与事实不符，被告实际已经归还了原告部分押金。1、2013年10月11日，被告通过银行转账的方式向原告转账交付了3万元的押金，原告收悉后向被告出具了书面的收款收据一份，用以证明押金收取事实。2、因原告违法转租、拖欠租金等违约行为，导致被告与房屋所有人王昭毅之间的租赁合同无法继续履行，之后房屋所有权人王昭毅解除了被告的租赁合同，并扣除了被告向其缴纳的3万元房屋押金及房屋内属于被告所有的物件资产。二、因原告违反双方签订的《合作协议》的约定，违法转租房屋及拖欠房屋租金，导致合同不能继续履行，原告理应承担相应的违约责任，故被告才扣留了原告部分的押金用以抵扣拖欠的房租费用和违约金，并保留继续向原告追索违约金的诉请。1、按照《补充协议》的约定，原告须于每月20日前支付甲方合作经营费13,000元，如未经被告许可下延期支付，则视同原告违约，但是之后原告却未向被告按约支付2014年8月份的合作经营费，该笔费用理应由原告补交，并承担由此产生的违约责任。2、根据双方签订的《合作协议》的约定，原告私自将房屋出租给第三人倪恩忠，且租赁时间远远超过被告与原告签订的合作协议的期限，而且使得原告无法按照合作协议的约定履行其经营餐馆的义务，由此原告之行为已构成严重的违约行为，故被告在知道转租事宜后便向其发函解除了原《合作协议》，并扣留了原告部分的押金，用以抵扣原告拖欠的房租费用和应支付的违约金，并保留继续向原告追索剩余违约金的诉请。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告承担违约金18万元；2、判令原告支付被告拖欠租金13,000元；3、本案一切诉讼费用由原告承担。事实与理由：2011年3月9日，被告与王昭毅签订了《店面租赁合同》，合同约定，王昭毅将位于上饶市信州区赣东北大道69号房产租赁给被告使用，建筑面积为780.19平方米，租赁期限为五年，从2011年3月9日至2016年4月2日。被告承租该房产后用于经营“家之味快餐厅”，经营一段时间后，于2013年6月26日与原告签订了《合作协议》，实际为转租协议。该《合作协议》约定，被告将上述承租的房产交给原告经营，原告向被告交纳9万元的押金；每季度20号之前预付下季度的房租给房东（但支付银行回单需给被告，被告不参与经营，如延期支付，视为原告违约；具体的租金金额按被告与房东王昭毅签订的租赁合同约定的房租如实计算；原告合作期限为：从2003年7月1日起到被告与房东王昭毅签订的《店面租赁合同》规定的剩余期限，如双方除不可抗力外单方面终止合同，必须征求另一同意，否则视为违约，违约金为押金总额两倍18万元。2013年7月1日，被告与原告签订《补充协议》，约定原告于每月20日前向被告支付合作经营费13,000元，如未经被告许可延期支付，视同原告违约。原告于2013年7月1日承租上述涉诉房产后，其未按约定支付租金，共计拖欠被告租金13000元。因原告多次拖欠租金以及在未取得被告同意的情况下将该店面于2014年6月11日转租给倪恩忠。为此，被告于2014年9月29日因原告违约解除了双方的《合作协议》，并将解除通知通过EMS寄给原告。后，被告于2014年9月30日与倪恩忠签订《租赁协议》。2014年12月底，原告及家属多次到倪恩忠经营的店内因租金支付问题发生争议并报警处理未果，倪恩忠认为无法再经营下去，于2015年1月撤离。被告认为，原告多次拖欠被告房屋租金，并且在未征得被告同意的情况下将租赁店面转租给倪恩忠，未按《合同协议》约定经营至2016年4月2日，严重违反了《合同协议》第四条的约定，构成违约。故，被告要求原告承担违约金18万元以及拖欠租金13,000元，但原告拒不承担上述费用。因此，为维护被告的合法权益，提出反诉请求。本院经审理认定事实如下：2011年3月9日，案外人王昭毅与被告签订《店面租赁合同》一份，合同约定：王昭毅将位于上饶市信州区赣东北大道69号房产租赁给徐文使用，建筑面积为780.19平方米。租赁期限为5年，从2011年3月9日至2016年4月2日，2011年4月2日至2014年4月2日期间的年租金为39万元，2014年4月2日起年租金在上年度租金的基础上递增10%；租金按季度支付，前三季度应付租金9.75万元，后续租金应在每季前十日一次性缴清，首次租金在合同双方签字之日起生效。被告在签订合同时交纳保证金6万元，合同终止交回租赁房产时，如租赁房产不存在主体结构损坏的情况，无欠租金、水电费、转租、转借或分租等违约情况，保证金无息全额退还。合同第三条第3项约定，租赁期内，出租方同意承租方有权将上饶市赣东北大道69号二楼部分房产出租给他人使用，次承租人不得将该房产转租。承租人将上述部分房产租给次承租人后3日内将租赁合同提交一份给出租方。2013年6月26日，被告与原告签订《合作协议》一份，协议约定：被告于2013年7月1日以场地（赣东北大道69号、使用面积780.19平方米）即原家之味快餐厅设备（不可移动部分）与原告合作经营，被告在将上饶市家之味餐饮有限公司移交给原告合作之前，必须交给原告一份物资移交清单作为交接依据，被告拥有物资的所有权。签订合同时，原告需交押金9万元，被告在收到押金后于7月1日把家之味餐饮店交给原告。协议第四条约定具体合作经营期限为：被告与出租方（王昭毅）签订的租赁合同所规定的剩余期限。并约定双方除不可抗力外单方面终止合同，必须征求另一方同意，否则视为违约，违约金为押金总额两倍18万元。合同第六条约定：原告经营过程中所产生的开支（含房租等）及债权债务自行负担。每季度20号之前预付下季度的房租给房东（但支付银行回单需给被告），被告不再参与经营。如未经被告许可下延期支付，则视同原告违约。具体的租金额按照被告与房东签订的租赁合同约定的房租如实计算。合同第十约定：本协议为不可泄密，任何一方如有泄密（原件被房东拥有）行为发生，应向对方支付违约金50万元，因泄密造成对方经济损失的，应向对方赔偿实际损失（无法计算的按每天2000元的标准计赔）。2013年7月1日，双方再次签订《补充协议》，协议约定：原告每月20日前支付给被告的合作经营费1.3万元，如未经被告许可下延期支付，则视同原告违约。协议签订后，原、被告按协议约定对租赁物进行了交接，并由原告单独进行经营。2014年6月11日，原告与案外人倪恩忠签订《房屋店面租赁合同》一份，合同约定原告将位于赣东北大道69号一楼店面3.4米宽，深15.8米，二楼面积467平方米，租给倪恩忠经营中餐，租期2014年7月1日至2018年4月2日，并对租金及违约责任等事项进行了约定。后倪恩忠得知原告不是该店面的实际产权人，认为原告与被告所签的《合作协议》的租赁期限至2016年4月2日止，原告无权转租该店面，双方即产生纠纷。原告以倪恩忠拖欠租金为由诉至本院，倪恩忠认为原告故意隐瞒无权转租和租赁期限的事实，违背自己的真实意愿签订合同，提起反诉。本院作出的（2015）信民一初字第2634号民事判决认定：原告与案外人倪恩忠于2014年6月11日所签的《房屋店面租赁合同》为可撤销合同，对倪恩忠提出撤销该《房屋店面租赁合同》的反诉请求予以支持。另，该判决还查明认定：2014年9月29日，被告以原告拖欠合作费和转租为由，要求解除双方所签的合同，并将解约通知书通过EMS寄给原告。2014年9月30日，被告与倪恩忠签订《租赁协议》，协议约定：1、本协议租赁期限为2014年9月30日至2016年3月31日，到期后，被告不再与房东王昭毅续约，由倪恩忠自行与房东协商。2、押金3万元，如房东王昭毅愿意与倪恩忠直接签订合同，该押金被告须无条件转给房东。……13、本协议自2014年9月30日且倪恩忠支付押金及首次房租款合计9万元后生效。该协议签订后，被告收到倪恩忠支付押金及首次房租款合计9万元。2014年12月底，倪恩忠由于原告与家属多次到其经营的店内因租金的支付问题发生争执并报警处理未果，认为无法再经营下去，于2015年1月撤离。2015年3月31日，王昭毅与被告在2011年3月9日所签的《店面租赁合同》的末页下方注明：本合同经双方协商一致予以解除，租赁房屋于合同解除当日交还王昭毅（房屋内剩余徐文财产徐文予以放弃），徐文原交押金3万元不予退还，至合同解除之日租金等费用双方结清。本院另认定，原告于2013年9月28日与案外人郑珺签订《租赁合同》一份，约定原告将赣东北大道69号一楼及地下室，使用面积270平米的场地出租给郑珺，合同还约定双方在签订合同时，郑珺五万元押金及首季度租金交付于房东王昭毅，合同到期后由房东归还押金。此外，被告曾于2013年10月11日汇给原告3万元，并收到原告出具的《收款收据》一份，该收据载明：“今收到由徐文转汇郑珺处押金总计叁万元整.刘永兴”。上述事实，有原、被告签订的《合作协议》、《补充协议》、《移交乙方可移动物资清单》、被告收取押金9万元的《收款收据》、原告与案外人郑珺签订的《租赁合同》、被告与案外人王昭毅签订的《店面租赁合同》、原告向被告出具的《收款收据》、原告银行流水、郑珺出具的《证明》、本院（2015）信民一初字第2834号《民事判决书》及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，本案争议的焦点为：原、被告双方签订的《合作协议》、《补充协议》是否有效？结合该两份协议的内容，本院认为，该两份协议实际系名为合作、实为转租协议，被告将承租房屋加价转租，虽然被告亦提供了部分设备给原告使用，但加价部分的费用明显较高，故该协议部分内容显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项的规定，为可撤销合同，本案中，原告显然在签订协议时即已应当知道部分内容显失公平，故根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第（二）项的规定，原告应从协议签订之日起，一年内行使撤销权，但原告未在法定期限内依法行使撤销权，故其撤销权已依法丧失，本院确认该两份协议有效。现双方的协议已经解除，故原告提出的返还押金9万元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告提出的支付拖欠租金13,000元的诉请，被告未向本院提交该诉请的租金已经支付的证据，故本院对被告该诉请予以支持。2、原告是否存在违约行为？违约责任应如何确定？原告在协议履行期间，存在未按协议约定期限支付租赁费用的情形，故应依法认定其存在违约行为，但被告主张的双倍押金的违约金计算方式，协议明确约定适用“单方面终止合同”这一情形，对原告逾期支付租赁费用的违约情形，双方并未约定违约责任的承担方式，故对被告提出的判令原告向被告承担违约金18万元的诉请，因无合同依据，本院不予支持。3、被告主张的于2013年10月11日已支付给原告的3万元是否能够依法抵扣？原告主张该款系案外人王昭毅委托被告将收取的郑珺的部分押金转由原告退还给郑珺，但原告未向本院提交相应证据予以佐证，且原告也未向本院提交证据证明该款已经转汇给郑珺的证据或其与被告有其他经济来往的证据，故本院对被告提出该3万元应从收取的9万元押金中扣除的抗辩主张予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百二十六条的规定，判决如下：被告（反诉原告）徐文返还原告（反诉被告）刘永兴房屋租赁押金6万元；二、驳回原告（反诉被告）刘永兴其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）刘永兴支付被告徐文（反诉原告）租金13,000元；四、驳回被告徐文（反诉原告）其他反诉请求。（上述一、三项相抵，被告徐文应支付原告刘永兴人民币47,000元，该款限于本判决生效后十日内履行完毕。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2050元，由原告（反诉被告）刘永兴负担685元，被告徐文（反诉原告）负担1365元；反诉案件受理费2080元，由原告（反诉被告）刘永兴负担140元，被告徐文（反诉原告）负担1940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  熊文凯审 判 员  张 卫人民陪审员  徐海燕二〇一七年十月十六日书 记 员  廖阿玲