广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第105号
上诉人（原审原告）：深圳市凯鑫机械有限公司。
被上诉人（原审被告）：创东电子（深圳）有限公司.
上诉人深圳市凯鑫机械有限公司（以下简称凯鑫公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法松民初字第9号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月24日，以凯鑫公司为甲方，创东电子（深圳）有限公司（以下简称创东公司）为乙方，签订一份《租赁合同》，约定由凯鑫公司提供位于XX街道XX工业区的厂房三楼一层，面积1，100平方米，办公楼三层整层，面积280平方米，宿舍楼四楼一层，厂房结构为框架结构，水电齐全，租赁给创东公司兴办工厂使用。租赁期为：2009年10月1日至2012年10月1日，共3年。厂房、宿舍租金为：厂房、办公室单价每月每平方米7.5元，宿舍一层4，000元，合计金额人民币14，350元整。付款方式为：合同签订后，创东公司即交一个月押金给凯鑫公司做保证金，人民币14，350元；租金、水费、电费、管理费应于每月5日前交清，凯鑫公司出具收款收据；电梯的保养、维修、年审费用每月1，000元；保安费、清洁费、电工等公共管理费用每月3，200元。凯鑫公司责任为：代收水电费，电费每度RMB1.5元，水费每吨RMB4.5元。违约责任约定如创东公司拖欠租金达一个月的，凯鑫公司有权单方解除合同，并且收回租赁物，不退还保证金。租赁期未满，因创东公司原因终止本合同时，创东公司应补偿甲方一个月租金作为赔偿，双方应签订终止合同书。另查明，凯鑫公司主张创东公司欠交凯鑫公司2月水电费，提交《收款通知单》一张，显示创东公司2012年2月的租金、管理费18，550元，水费218元，电费3，372元。创东公司对《收款通知单》不认可，辩称没有收到该张《收款通知单》，因为其在2月28日搬走的时候已经结清所有的费用，钥匙也交回给了凯鑫公司。创东公司针对自己的上述主张，向原审法院提交照片两张和光盘一份。创东公司保安队长刘XX认可光盘视频中对话中的甲方的证词为其所说，对方为凯鑫公司保安队长孙XX，一同去的还有其队员靖XX，靖XX认可。凯鑫公司对照片和光盘不认可，辩称凯鑫公司是将厂房完全租给创东公司，不清楚创东公司使用到什么时候。再查，凯鑫公司出租给创东公司的厂房没有房产证或规划许可证。凯鑫公司向原审法院提交《见证书》一份。显示1999年7月23日，XX镇经济发展总公司将位于XX镇塘下冲村，面积为6，880平方米的地块转让给杨XX和麦XX使用。
凯鑫公司诉至原审法院，请求判令：1、创东公司支付凯鑫公司拖欠的2012年3月1日至2012年7月31日之间的租金71，750元；2、解除凯鑫公司与创东公司的租赁合同，凯鑫公司不退还保证金14，350元；3、创东公司支付凯鑫公司一个月租金即14，350元作为补偿金；4、创东公司支付凯鑫公司拖欠的2月份水费218元、2月份电费3，372元、2012年3月1日至7月31日管理费21，000元；5、案件受理费由创东公司负担；以上合计125，040元。
原审法院认为，合法签订的合同，合同有效应受法律保护，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应认定为无效合同。根据法律规定，出租人就未取得房地产证或者建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。凯鑫公司在法律规定期间内未能提交证据证明其出租给创东公司的厂房已经取得房地产证或建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。因此，凯鑫公司、创东公司签订的《租赁合同》违反了法律强制性规定，应为无效合同。合同虽然无效，但创东公司实际使用了涉案房产的占用费和由此发生的水电费，创东公司应当予以支付。关于创东公司搬离涉案房产的时间。创东公司主张在2012年2月28日搬离但其提交的照片和光盘均属单方制作，证人孙XX及靖XX均属创东公司公司员工，和创东公司有利害关系，故对照片和光盘原审法院不予采信。但，同样凯鑫公司应就创东公司实际使用厂房的时间进行举证证实。如创东公司在2012年3月至7月仍在使用凯鑫公司厂房进行生产经营的话，那么必然会产生水电费用，而在本案中凯鑫公司并未主张，也未能提交3月至7月有发生水电费用的证据证明，因此可以推定为创东公司在3月至7月没有使用该涉案房屋，故原审法院对创东公司主张已于2012年2月28日搬离凯鑫公司厂房的意见，原审法院予以采纳。因此创东公司要求凯鑫公司支付拖欠的2012年3月1日至2012年7月31日之间的租金的诉请；解除双方《租赁合同》，凯鑫公司不退还保证金的诉请；支付一个月租金即14，350元作为补偿金的诉请；支付2012年3月1日至7月31日管理费的诉请，均没有法律依据，原审法院不予支持。合同虽然无效但凯鑫公司仍可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费和由此发生的水电费。合同约定水电费由凯鑫公司统一代收，《收款通知单》显示创东公司2012年2月份的水费为218元，电费为3，372元。创东公司虽辩称未收到该通知单，并主张在2012年2月28日搬走的时候已经结清所有的费用，但未能提交相关证据予以证实已经支付2月份的水电费，创东公司举证不力，应承担举证不能的法律责任，因此创东公司应支付凯鑫公司2012年2月的水电费合计3，590元（218＋3，372）。故对凯鑫公司要求创东公司支付拖欠的2月份水费218元、2月份电费3，372元的诉请，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、创东电子（深圳）有限公司于本判决生效之日起三日内支付深圳市凯鑫机械有限公司水电费人民币3，590元；二、驳回深圳市凯鑫机械有限公司其他诉讼请求。案件受理费人民币1，400元，由创东公司承担40元，凯鑫公司承担1，360元。
上诉人凯鑫公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院在认定事实和适用法律上有明显错误。一、上诉人作为一审原告，以房屋租赁合同纠纷为由起诉，原审法院认定合同无效的，应当对上诉人基于合同纠纷提起的诉讼请求予以释明。现原审法院认定合同无效并以没有法律依据为由判决驳回相关诉讼请求，有失审判的公平、公正。上诉人认为，原审法院应告知上诉人若合同无效则允许原告对诉讼请求予以相应的变更，而不宜直接以没有法律依据为由驳回诉讼请求。二、原审法院认定被上诉人没有实际使用涉案房屋系认定事实错误。因为即便原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作为裁决标准，但该解释第五条相关内容明确表述为：“占有使用费”，而非“实际使用”费。被上诉人占有涉案房屋与实际使用涉案房屋对上诉人造成的损失是相同的。没有产生水电费并不能推断出被上诉人没有占有涉案房屋，在标的物已为被上诉人实际占有的客观条件下，对房屋占有权已移交给上诉人的举证责任完全在被上诉人一方。三、原审法院认为上诉人有义务对原审被告实际使用涉案房屋承担举证责任，有违现行的证据规则，也明显不具备合理性。上诉人在一审时并没有请求2012年3月1日至7月31日期间被上诉人须支付水电费，故上诉人没有义务对被上诉人实际使用涉案房屋承担证明责任。
请求：1、维持（2012）深宝法松民初字第9号民事判决第一项；2、撤销（2012）深宝法松民初字第9号民事判决第二项；3、改判被上诉人支付拖欠的2012年3月1日至2012年7月31日期间的租金71750元；4、改判上诉人无须退还保证金14350元；5、改判被上诉人支付一个月租金即14350元作为补偿金；6、改判被上诉人支付2012年3月1日至7月31日期间的管理费21000元；7、由被上诉人承担本案诉讼费。以上合计：121450元。
被上诉人创东公司口头答辩称，被上诉人是2012年2月28日搬离租赁场地，由于被胁迫，当时被上诉人有新股东加入，发现厂房面积和租赁合同的面积不符，后来上诉人就向被上诉人停水停电，我方无法经营，后来我方书面向上诉人提出解除合同。我方租金已缴纳至3月份，我方是2012年2月28日搬离。在一审时上诉人提出3372元水电费我方已经给了，只是双方发生争议，就丢一边去了，3372元是包括了2月份的水电费，双方差异的只是一天的水电费。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人凯鑫公司在法律规定期间内未能提交证据证明其出租的厂房已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，原审法院据此认定《租赁合同》无效，本院予以确认。原审法院在审理过程中明确要求凯鑫公司提交涉案房产的相关产权证书和报建资料，并未限制凯鑫公司对证明合同效力的证据进行举证，且原审法院在查明事实的基础上，对合同双方权利义务的实体处理并无不当。凯鑫公司以没有释明为由主张判决不公，依据不足。合同无效，凯鑫公司应当将保证金14350元退还给创东公司，凯鑫公司请求创东公司支付14350元补偿金没有法律依据，本院不予支持。
关于创东公司是否应当支付2012年3月1日至2012年7月31日期间的占有使用费的问题。本院认为，房屋交接是双方行为，租赁双方有互相配合的义务，创东公司在原审提交的证据证明已经向凯鑫公司交还厂房并搬离，但凯鑫公司予以否认，对此凯鑫公司应当提供反证，结合涉案厂房自创东公司主张的搬离时间之后并无新发生的水电费用，原审法院认定凯鑫公司举证不足，不予支持其请求的2012年3月1日至7月31日期间的租金和管理费，本院予以认可。关于上诉主张的损失，本案中凯鑫公司并未提供实际发生损失的证据。
综上，凯鑫公司的上诉理由事实依据不充分，本院不予采信。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币2700元，由上诉人深圳市凯鑫机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年三月十八日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。