河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第828号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡书天。
委托代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王金周。
委托代理人：刘国琳、张新峰，河南王城律师事务所律师.
上诉人蔡书天因与被上诉人王金周所有权确认纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蔡书天的委托代理人杨传朝，被上诉人王金周及其委托代理人刘国琳和张新峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1997年5月22日，被告（反诉原告）蔡书天（乙方）、洛阳天翔房地产开发总公司（甲方）签订《预售商品房合同》一份，被告（反诉原告）蔡书天按揭贷款购买洛阳天翔房地产开发总公司开发建设的位于涧西区天津路3#街坊3#楼2单元6层602号房屋一套，建筑面积100.01㎡，价款132400元。2005年1月28日，原告（反诉被告）王金周（乙方）、被告（反诉原告）蔡书天（甲方）签订《协议书》一份，内容为：甲、乙双方由于在过去业务往来中，相互信任，甲方累计欠乙方货款13万元（壹拾叁万元）。为了维护双方信誉，又不影响各自业务发展，经协商，甲方愿意将现有位于涧西区湖南路28街坊22号楼2单元602号（三室一厅）建筑面积为壹佰零壹平方米的商品房以壹拾叁万元抵偿给乙方，作为偿还所欠乙方的货款。为了完善手续，不使在商品房的产权问题上产生不必要的麻烦，房产证和过户手续由乙方负责办理，所有手续费用由乙方承担，甲方须协调。原告（反诉被告）王金周已将该房的房产证和土地使用证办理在蔡书天名下，房屋坐落：洛阳市涧西区天津路28号街坊天翔花园22幢2-602号。该房一直由原告（反诉被告）王金周占有使用。上述事实，由当事人提交的预售商品房合同、协议书、房产证等在卷资证，足以证明。
原审法院认为：原告（反诉被告）王金周、被告（反诉原告）蔡书天于2005年1月28日签订的协议书，系以房抵债协议，该协议意思表达真实、不违反法律的强制性规定，故合法有效。洛阳市涧西区天津路28号街坊天翔花园22幢2-602号房屋应归原告（反诉被告）王金周所有，被告（反诉原告）蔡书天应按照诚实信用原则继续履行协议，协助原告（反诉被告）王金周办理该房屋过户手续。被告（反诉原告）蔡书天主张“协议内容并非蔡书天的真实意思”、“在2007年双方就债务纠纷的解决方式又作了新的约定”，因未提交证据证明，该主张该院不予采信。被告（反诉原告）蔡书天“要求依法确认双方2005年1月25日签订的协议无效、要求依法判令被告即日起搬离涉案房屋”的反诉请求证据不足，不予支持。至于原告（反诉被告）王金周如何办理房产证，是否伪造文件等，因涉及行政机关行政审查等行政行为，超出本案民事案件的审理范围，被告（反诉原告）蔡书天可向有关行政机关反映。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、洛阳市涧西区天津路28号街坊天翔花园22幢2-602号房屋归原告（反诉被告）王金周所有。二、被告（反诉原告）蔡书天在判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）王金周办理上述房屋的过户手续。三、驳回被告（反诉原告）蔡书天的反诉请求。本案诉讼费4300元，反诉费2150元，由被告（反诉原告）蔡书天负担。
蔡书天不服一审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定双方2005年1月28日签订的以房抵债协议合法有效错误。该协议书记载的是双方2005年1月28日之前的债务关系，是上诉人与人合伙经营洛阳市涧西区华天大酒店期间欠被上诉人13万元的货款，却被迫用当时价值近30万元的进行过精装修的房子及全套的家具、家电抵偿。2、被上诉人以协议书对上诉人名下的房产主张所有权，不仅违反了《民事诉讼法》关于诉讼时效的规定，且侵犯了上诉人对本案所涉房屋拥有的物权权利。3、上诉人与被上诉人在2005年1月28日所签的协议书应属于无效协议。该协议书内容显示双方因13万元的货款纠纷签订的该协议，表明的是双方的债权债务关系。被上诉人要求以上诉人名下的位于洛阳市涧西区天津路28号院22号楼2单元602号价值30万元的房产抵偿13万元的债务。该抵偿行为明显对上诉人显失公平，足以证明上诉人当时的被迫与无奈。4、2005年1月28日的协议约定的以房抵债，是以房屋替代清偿债务。且代物清偿行为为实践性法律行为，在当时该房产未办理房产证、以及未办理物权转移登记手续之前，清偿行为尚不成立。截止2008年6月，上诉人与被上诉人之间的债权债务关系并未消灭；被上诉人在原审起诉依据该抵债协议向上诉人主张房屋所有权没有法律依据。5、2005年1月28日双方签订的以房抵债协议涉及的房产是上诉人的家庭共有财产，当时不仅该房产无法办理房产证，且上诉人的其他家庭成员不同意亏本以30万元房产抵偿13万元的债务。上诉人虽然在该协议书中被迫承诺以房抵债，但是上诉人对该房屋的物权处分受到了物权共有关系的限制，因此直接导致了这份协议书中以房抵债实际履行不能的后果，所以2007年我们双方对此笔13万元的债务偿还方式另行约定的事实客观存在。二、被上诉人2008年6月非法取得上诉人名下房屋所有权证的事实昭然若揭，原审判决却以超出民事案件的审理范围一笔带过。1、在上诉人外出不在洛阳期间，2008年6月被上诉人与案外人靳春玲恶意串通伪造上诉人的委托书，私章，到洛阳市房管局办理并领取了上诉人的房产证，在长达6年的时间里私藏房产证从未告知上诉人。2、上诉人在1997年按揭购买的洛阳市天翔房地产总公司位于洛阳市涧西区天津路28号院22号楼2单元602号房屋，2009年10月27日，案外人洛阳市润升房地产开发公司在向洛阳市国土局出具的证明中，与被上诉人恶意串通编造上诉人在买房12年后退房的虚假事实。企图非法帮助被上诉人私自处理该房屋的过户手续，虽然最终没有得逞，但其行为已经严重侵犯了上诉人的物权权利。3、被上诉人在本案依据2005年1月28日的以房抵债协议请求确认该房的所有权归其所有时，一审法院却无视行政机关的物权登记公示效力，将本案所涉早已超出诉讼时效的10年前的协议书认定合法有效，将上诉人名下家庭共有的房屋所有权判决归被上诉人所有。4、2014年4月，上诉人在多方寻找本案所涉房屋所有权证无果的情况下，根据洛阳市房管局的要求，在《洛阳日报》上登报声明原证作废；2014年8月被上诉人到一审法院提起诉讼开始主张所有权。综上所述：一审法院的判决结果，严重侵害了上诉人的合法权益，请求：1、依法撤销（2014）涧民二初字第350号民事判决的错误判决并依法予以改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
王金周答辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人所述与事实不符，应驳回上诉请求。3、就时效问题，我方诉讼未过诉讼时效，双方签订的协议是双方真实意思表示，合法有效。
本院经审理查明的事实与原审认定一致。
本院认为：王金周与蔡书天于2005年1月28日签订协议书，协议约定蔡书天将洛阳市涧西区天津路28号街坊天翔花园22幢2-602号房屋以13万元抵偿给王金周，作为偿还所欠王金周的货款，签完协议后蔡书天就把房子及相关手续交给王金周，王金周一直居住至今，双方所签协议已实际履行，双方所签协议意思表达真实、不违反法律的强制性规定，一审法院认定该协议合法有效并无不当，故洛阳市涧西区天津路28号街坊天翔花园22幢2-602号房屋应归王金周所有；该协议明确约定房产证和过户手续由王金周负责办理，所有手续费用由王金周承担，蔡书天须协调，蔡书天应按照诚实信用原则继续履行协议，协助王金周办理该房屋过户手续。蔡书天的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人蔡书天负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵国欣
审 判 员 沈可可
代审判员 王 鹏
二〇一五年十二月四日
书 记 员 李亚丹