浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第971号
原告郭显杨。
委托代理人来林娟（特别授权代理），浙江浙联律师事务所律师。
被告杨福光。
委托代理人李军民（特别授权代理），浙江天复律师事务所律师。
委托代理人曾小华（特别授权代理）。
原告郭显杨为与被告杨福光房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月5日向本院起诉，被告杨福光于2014年7月15日提起反诉。本院受理后，依法由审判员金长义独任审判，于2014年7月30日、8月28日、12月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭显杨的委托代理人来林娟，被告（反诉原告）杨福光的委托代理人李军民、曾小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭显杨诉称，2013年10月30日，郭显杨与杨福光签订了《杭州市房屋租赁合同》一份，约定将其位于杭州市江干区景芳东区4幢2单元602室的房屋出租给杨福光使用，租赁期限从2013年12月1日至2019年12月1日，租金每月2600元，第六年（即2018-2019年）租金为每月2700元，双方还特别约定同意将客厅隔成一室、将厨房灶台拆掉改成一室，由原本的三室改成五室。合同签订后，杨福光违反约定将房屋隔成八室，安装八个电表，其中两个房间各分成两个小房间，杨福光的行为已构成根本性违约，严重损害了郭显杨的合法权益。根据《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，出租住房的，应当以原来设计的房间为最小出租单位，人均租住的建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。杨福光将案涉房屋分割成八间进行出租的行为存在严重安全隐患，为了防止将来发生严重事件影响郭显杨的合法权益，现根据相关法律规定起诉。经变更后，其诉讼请求为1、请求判令解除原、被告间的租赁合同；2、判令被告赔偿原告将房屋恢复原状的损失7219.28元；3、判令被告将房屋归还给原告；4、判令被告向原告支付自2014年6月1日起至被告返还案涉房屋之日止按2600元/月计算的房屋租金及占有使用费；5、判令被告支付违约金56520元；6、判令被告向原告支付鉴定费5000元。
被告杨福光辩称，1、2013年10月30日，双方签订了《杭州市房屋租赁合同》，郭显杨将其所有的位于杭州市江干区景芳东区4幢2单元602室的房屋出租给了杨福光属实。2、该租赁合同第十六条明确约定郭显杨同意在不改变房屋原始结构且不损坏房屋的情况下，杨福光可以装修房屋，将房屋分割为小房间进行合租出租，同时双方对客厅和灶台改造成房间有特别约定，据此，杨福光将房屋分割为小房间用于出租没有违反双方约定。3、杨福光将案涉房屋分割成小房间，郭显杨是明知，且没有提出异议。郭显杨意图收回房屋，再以合租方式出租。4、杨福光投入了5万元进行装修，将原来破旧的房屋装修得很好，使房屋出租可获得的租金提高了，郭显杨以存在合租、有安全隐患为由收回房屋，是不诚信的行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告杨福光诉称，2013年10月30日，郭显杨与杨福光签定了《杭州市房屋租赁合同》一份，将其所有的位于杭州市江干区景芳东区4幢2单元602室出租给杨福光使用。双方约定从2013年12月1日到2019年12月1日该房屋由杨福光承租后用于再出租。该租赁合同第十六条明确约定郭显杨同意杨福光在不改变房屋原始结构且不损害房屋的情况下，杨福光可以装修房屋，将房间分隔成小房间进行合租。因此，杨福光承租该房屋后按照原本计划对其进行装修且将房间分隔成数间用于出租，该行为符合合同约定，并无违约。现郭显杨在该租赁合同履行期间内无正当理由提出解除合同，构成违约，严重侵害了杨福光的利益，为此，特向贵院提起反诉。经变更后，其诉讼请求为1、请求判令郭显杨赔偿杨福光装修房屋费用28317.47元；2、判令郭显杨返还押金3000元；3、判令郭显杨支付违约金人民币56520元；4、判令郭显杨支付鉴定费5000元。
反诉被告郭显杨辩称，郭显杨是同意杨福光对案涉房屋进行分割，但分割是有限度的，即只能将三室改为五室，而杨福光将房屋分隔成了八间，在阳台上还放了一张床，每间房只7平方米多，这违反相关法律规定。杨福光行为不仅侵犯了郭显杨权利，还侵犯了杨福光的承租人的人身安全，扰乱了租赁市场，给社会安全带来了隐患，因此，其反诉理由不成立。另外，杨福光装修违反合同约定，其装修损失不受法律保护，故其不存在实际损失，其主张的违约金过高。综上，请求驳回杨福光的诉讼请求。
原告（反诉被告）郭显杨为支持其诉请和辩称，向本院提交了以下证据：
1、国有土地使用证、房屋所有权证和契证各一份，以证明原告拥有位于杭州市江干区景芳东区4幢2单元602室房屋所有权的事实。
2、杭州市房屋租赁合同一份，以证明原、被告在2013年10月30日签定了《杭州市房屋租赁合同》，约定了租赁期限、租金、装修等内容的事实。
3、接水申请表、供用水合同、水费发票各一份，以证明2013年10月23日原告向杭州市水业集团有限公司申请安装案涉水表，并将水费交至2013年10月31日的事实。
4、司法鉴定报告一份，以证明原告修复房屋需支付7219.28元的事实。
5、鉴定费发票一份，以证明原告支付了鉴定费5000元的事实。
以上证据经质证，被告对证据1、5没有异议，本院予以确认。被告对证据2没有异议，但认为租赁合同中同意分割成小房间和将三室改为五室的约定同时有效，本院认为，证据2能证明双方间的权利和义务约定，予以确认。被告对证据3的申请表有异议，认为办理一户一表的时间为2013年10月31日，对发票真实性无异议；本院认为，证据3能证明租赁合同签订之前的水费原告已交清的事实，予以确认。被告对证据4没有异议，但认为至少将房屋由三室改为五室是原告允许的，不应由被告承担全部修复费，修复费用应进一步细分；本院认为，该证据能证明案涉房屋的修复费及被告的装修投入，予以确认。
被告（反诉原告）杨福光为支持其辩称和诉请，向本院提交以下证据：
1、照片三页，以证明案涉房屋装修之前的格局的事实。
2、收条一份，以证明被告已交纳半年房租和押金的事实。
3、收据一份，以证明被告缴纳了中介费的事实。
4、关于收取约定房租的通知一份，5、邮寄凭证一份，以上证据4、5共同以证明被告通知原告提供银行账号、收取租金的事实。
6、照片若干，以证明案涉房屋装修后的现状的事实。
7、装修凭证若干，以证明反诉原告的房屋装修费用的事实。
8、通话记录、短信记录各一份，以证明反诉原告多次向反诉被告交纳房租，反诉被告拒绝收取房租的事实。
9、证人曾某、刘某的证人证言一份，以证明被告在将房屋隔成八小间过程中，原告是知道的事实。
10、鉴定费发票一份，以证明被告支付了鉴定费5000元的事实。
以上证据经质证，原告对证据1、6的真实性、关联性和合法性均有异议，本院认为，因被告对原告提交的司法鉴定报告无异议，故对证据1、6的认定并非审理本案所必需，本院不予确认。原告对证据2的待证事实没有异议，本院予以确认。原告认为证据3与其无关，本院认为，该证据能证明被告交纳了中介费的事实，予以确认。原告认为证据4、5其没有收到过，其绝对不会收原告的租金，本院认为，证据5的邮寄凭证中的收件人和手机号码为正确的，结合双方的陈述，证据4、5能证明被告催促原告收取下半年租金，原告拒绝的事实，予以确认。对被告的装修投入，应以司法鉴定报告为准，故对证据7本院不予确认。原告对证据8的待证事实没有异议，本院予以确认。原告认为证据9中两个证言之间相互矛盾，不能证明被告的待证事实；本院认为，该两份证人证言并不存在明显矛盾，能证明在装修过程中，原告的父亲到现场看过，知道被告将案涉房屋隔成了八间的事实，予以确认。原告对证据10没有异议，本院予以确认。
根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2013年10月30日，郭显杨（甲方）与杨福光（乙方）签订《杭州市房屋租赁合同》（编号为0008727）一份，约定：甲方将坐落于杭州市景芳东区4幢2单元602室房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积81.59平方米；甲方于2013年10月31日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2013年12月1日起2019年12月1日止；该房屋月租金为2600元，租金半年一付；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金3000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期限内，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：损害承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途，利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动，逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损害的，及拖欠累计一个月以上；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的100%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方应该承担赔偿责任；租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的100%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，及拖欠房租累计一个月以上的；等等。双方还在合同其他约定事项中约定：①甲乙双方约定该房屋租金在第五年、第六年即2018年至2019年为2700元/月，②甲方同意在不改变房屋原始结构及损害房屋的情况下，可以装修且分割小房间进行合租，③甲乙双方同意合同未约定事项，双方可以友好协商。双方在合同备注部分载明：①甲方同意乙方将客厅里面的隔墙、厨房的灶台拆掉，将三室改为五室，②甲乙双方约定至租期到期时，灶台、客厅还原给甲方，……。
协议签订后，杨福光支付了半年的租金15600元和押金3000元，支付了中介费1300元，郭显杨将房屋交付给了杨福光使用。杨福光对房屋进行了装修，将厨房拆除做成一个房间、将客厅隔成两个房间，将两个大房分别隔成两个小房间。在装修过程中，郭显杨的父亲到现场查看过。装修完成后，杨福光将房间转租给他人使用。庭审中，其陈述现已将房间分别出租给七个人使用。后郭显杨与杨福光因房屋装修和群租问题产生纠纷，拒绝接受下半年租金，并于2014年6月5日向本院起诉，杨福光于2014年7月15日提起反诉。
经本院委托，2014年11月25日，浙江韦宁工程审价咨询有限公司出具《工程价款鉴定报告书》一份，载明：杭州市江干区景芳东区4幢2单元602室房屋已形成附合的装饰装修物投入费用为人民币28317元，房屋装修恢复原状的费用为人民币7219元。杨福光与郭显杨为此次鉴定各支付了鉴定费5000元。庭审中，郭显杨要求3000元押金从杨福光应向其支付的租金等款项中扣除。
本院认为，郭显杨与杨福光签订的《杭州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均有法律拘束力。本案首要的争议焦点为杨福光将案涉房屋分割成八间是否得到了郭显杨的同意。本院认为，首先，虽然双方的租赁合同备注中载明“甲方同意乙方将客厅里面隔墙、厨房灶台拆掉，三室改为五室”，但该租赁合同同时约定“甲方同意在不改变房屋原始结构及损害房屋的情况下可以装修且分割小房间进行合租”，故杨福光将案涉房屋由三室改为五室，又用轻质墙将客厅和两个大房间分别隔成两个小房间符合双方合同约定，其次，证人曾某、刘某的证人证言证明了在装修过程中，郭显杨的父亲曾到装修现场进行查看且未对房屋分割提出异议，故郭显杨对杨福光装修案涉房屋的状态是认可的，再次，根据租赁合同约定，郭显杨同意杨福光将案涉房屋分割进行群租，故杨福光将房屋分割装修成八间进行出租符合双方租赁合同的目的。因此，郭显杨主张杨福光未经其同意擅自将案涉房屋分割成八间，构成违约，本院不予采信。
根据《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。本案中，双方在租赁合同中约定允许杨福光将厨房、客厅改造成房间及将大房间隔成小房间进行群租明显违反了上述规章的规定，郭显杨继续履行该份合同存在法律障碍，属法律上履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，杨福光请求郭显杨继续履行租赁合同，本院依法不予支持，郭显杨请求解除该租赁合同，本院予以支持。该租赁合同系因郭显杨违约解除，其请求杨福光支付违约金56520元缺乏依据，本院不予支持。杨福光对案涉房屋进行装修已得到郭显杨同意，且租赁合同系因郭显杨违约提前解除，故郭显杨请求杨福光赔偿将案涉房屋恢复原状的费用及鉴定费缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，杨福光应依法将案涉房屋腾空并归还给郭显杨，故对郭显杨的腾房诉讼请求，本院依法予以支持。郭显杨请求杨福光支付从2014年6月1日起至其腾退房屋之日每月按2600元计算的租金、房屋占有使用费（计算至2014年11月30日的租金为15600元）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
关于杨福光的损失，对固定装修投入28317元，中介费1300元，本院予以确认。暂计算至2014年11月30日，该两项费用剩余租期内的损失为（28317+1300）×5/6≈24681元。杨福光主张其装修损失还包括其他人工费、垃圾清理费，其他损失还包括赔偿给次承租人的违约金、低价处理床和家电的损失，但其并未提供证据加以证明。本院认为，对于杨福光的损失，应根据上述可认定的损失，综合考虑双方的陈述酌情确认。根据《杭州市房屋租赁合同》的规定，甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的100%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方应该承担赔偿责任。据此，杨福光请求郭显杨支付解约违约金符合合同约定，本院予以支持，因其实际损失并未超过违约金，其再请求郭显杨赔偿装修损失与合同约定不符，本院不予支持。双方对签订的租赁合同因违反规章而不能继续履行均有过错，郭显杨主张杨福光请求支付的违约金过高，本院予以采纳。对杨福光应承担的违约金，本院根据合同的履行情况、双方的过错程度、杨福光的实际损失等因素酌情确定为22000元。鉴定费系杨福光主张自己权利须支付的费用，因双方对造成杨福光装修损失均有过错，故对于郭显杨应承担的装修鉴定费，本院酌情确认为4000元。押金3000元依约应抵充杨福光欠付的租金等费用，杨福光请求郭显杨返还该押金缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告郭显杨与被告杨福光于2013年10月30日签订的《杭州市房屋租赁合同》。
二、被告杨福光于本判决生效后三十日内将其承租的杭州市江干区景芳东区4幢2单元602室房屋腾空并交还给原告郭显杨。
三、被告杨福光向原告郭显杨支付从2014年6月1日起至杨福光腾退房屋之日止每月按人民币2600元计算的租金及房屋占有使用费（其中计算至2014年11月30日的租金为人民币15600元），扣除押金人民币3000元后，余款于本判决生效后三十日内付清。
四、反诉被告郭显杨向反诉原告杨福光支付违约金人民币22000元，于本判决生效后三十日内付清。
五、反诉被告郭显杨向反诉原告杨福光支付鉴定费人民币4000元，于本判决生效后三十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告郭显杨的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告杨福光的其他诉讼请求。
按规定减半收取本诉案件受理费人民币954元，财产保全申请费人民币585元，合计人民币1539元，由原告郭显杨负担人民币1254元，被告杨福光负担人民币285元。反诉案件受理费人民币998元，由反诉原告杨福光负担人民币703元，反诉被告郭显杨负担人民币295元。郭显杨尚应向本院交纳诉讼费10元，于本判决生效后三日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对本诉部分不服的，预交案件受理费人民币1908元，对反诉部分不服的，预交案件受理费人民币998元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 金长义
二〇一四年十二月十八日
书记员 苏 翔