安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03704号
上诉人（原审被告）：吴帮应。
上诉人（原审被告）：乐桂华。
两位上诉人共同委托代理人：孙旭东，安徽健友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴新珍。
委托代理人：晋红兵，安徽锦和律师事务所律师。
上诉人吴帮应、乐桂华因与被上诉人吴新珍房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥�县人民法院于2014年8月18日作出的（2012）肥西民一初字第01987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：本案的诉争房屋位于肥西县三河镇中街，系肥西县三河西线防洪工程二号102室，面积70.95平方米，由肥西县房屋开发公司与周增保合资开发，宋直华承建，后吴帮应从宋直华处购入该套房屋。2006年8月17日，肥西县房产局将该房屋登记在吴帮应名下，权证字号为：房地权三河字第01××80号。2010年2月3日，吴新珍与吴帮应、乐桂华在肥西县三河镇法律服务所的见证下签订了一份《房屋买卖协议书》，约定吴帮应、乐桂华将该套房屋以86600元价格卖给吴新珍。后吴新珍依约付款，但是吴帮应、乐桂华一直未办理过户手续。2010年7月14日，该“房地权三河字第01××80号”房产证被肥西县�产局以肥房撤字（2010）第001号撤销房屋登记书决定予以撤销。2012年1月9日，肥西县房产局将该房屋的产权证办理在周增保名下（产权号20120010**）。后周增保持产权证并在公安机关的配合下要求吴新珍让出该房屋，吴新珍拒绝，周增保将房屋的锁换掉，实际占有了房屋。
吴新珍于2012年7月17日诉至原审法院，请求判令吴帮应、乐桂华按合同约定办理房屋产权过户手续。审理期间，吴帮应于2012年12月7日以“判令撤销肥西县房产局作出的肥房撤字（2010）第001号撤销房屋登记决定书并恢复原房屋登记证书（房地权三河字第01××80号）”为由与肥西县房产局进行了行政诉讼。原审法院于2012年12月21日裁定本案中止审理。后吴新珍变更诉讼请求为：1、解除吴新珍与吴帮应、乐桂华签订的《房屋买卖合同》；2、吴帮应、乐桂华赔偿损失224800元；3、吴帮应、乐桂华承担评估费3450元。原审法院于2014年8月15日决定恢复本案审理。原审庭审时，吴帮应提供了上述行政诉讼案件的行政判决书，拟证明本案房屋的所有权仍然属于其所有，但该份判决书尚未生效，且肥西县房产局对吴帮应的原房屋登记证书并未恢复。目前，该诉争房屋的产权证仍登记在周增保名下，房屋仍被周增保实际控制。吴帮应、乐桂华主张行政诉讼案件已经将肥西县房产局撤销吴帮应房产证的撤销决定予以撤销，因此以后房屋产权恢复后再给吴新珍，并希望本案中止审理，但吴新珍表示不同意。
根据吴新珍申请，原审法院依法委托肥西双信价格评估有限公司对涉案房屋的现价进行了评估，涉案房屋在估价时点的客观合理价格为总价22.48万元。对此，吴新珍与吴帮应、乐桂华均无异议。
原审法院认为：吴新珍与吴帮应、乐桂华于2010年2月3日在三河镇法律服务所�见证下签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，予以确认。吴新珍依约交付了购房款，但作为合同标的物的房屋产权被登记在案外人周增保名下且被周增保实际占有，吴帮应、乐桂华既不能为其办理房屋过户手续，又无法保证吴新珍合法使用房屋，导致吴新珍购房的目的无法实现。因此，吴新珍有权要求解除合同及赔偿损失，解除合同后吴帮应、乐桂华应返还吴新珍的购房款以及赔偿房屋差价部分的损失。吴新珍主张吴帮应、乐桂华赔偿损失224800元（含购房款）的请求，予以支持。本案的审理并不需要以行政案件的审理结果为依据，因而对吴帮应、乐桂华主张本案应中止审理，不予支持。本案因评估产生的3450元评估费，吴新珍提供了正规发票，且该项费用也是其损失的一部分，故吴新珍要求吴帮应、乐桂华承担3450元评估费，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除吴新珍与吴帮应、乐桂华于2010年2月3日签订的《房屋买卖协议》；二、吴帮应、乐桂华于判决生效之日起十日内一次性向吴新珍返还购房款及赔偿损失合计224800元；三、评估费3450元由吴帮应、乐桂华共同承担，于判决生效之日起十日内一次性向吴新珍付清。案件受理费减半收取为2362元、保全费920元，均由吴帮应、乐桂华共同负担。
吴帮应、乐桂华不服上述判决，向本院提起上诉称：一、案涉房屋的行政诉讼尚未结案，原审判决认定事实不清。上诉人系案涉房屋的合法产权人，上诉人取得肥西县房产局核发的房地权三河字第01××80号房产证。后上诉人将案涉房屋出售给吴新珍并办理了见证手续，也向吴新珍交付了房产证原件便于�办理房产过户手续。吴新珍去办理房产过户手续时得知肥西县房产局撤销了上述房产证，上诉人得知后非常震惊，便立即提起了行政诉讼，要求撤销肥西县房产局的撤销决定。后原审法院已于2014年8月13日作出行政判决书，判决撤销肥西县房产局的撤销决定，现肥西县房产局不服提起了上诉。可见，本案的行政诉讼尚未结案，如果一旦行政判决生效维持，则吴新珍要求解除合同并赔偿显然不当。故行政诉讼的结果与本案民事诉讼有直接的关系，原审法院并未采纳并直接作出本案判决，无事实和法律依据。二、原审法院按现在的房屋市场价格赔偿无事实和法律依据。从该案的实际情况来看，吴新珍由于没有及时办理过户才导致本案的发生，吴新珍对此也应承担相应的责任，同时即使赔偿也只能按当时双方约定的买受价格确定赔偿。且吴新珍应当向上诉人返还房屋。综�，请求撤销原审判决，发回重审或者改判驳回吴新珍的诉讼请求。
吴新珍答辩称：上诉人将涉案房屋出售给答辩人时虽是产权登记人，但并未按合同约定将房屋过户给答辩人，答辩人已经全额支付了房款，但因涉案房屋争议太大致答辩人至今无法占有使用房屋，双方合同无法继续履行，答辩人有权要求解除合同，不需要等待上诉人的行政诉讼案件结果。关于损失225800元，其中包括购房款86600元，损失合理。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审另查明：本院于2005年1月18日作出的（2004）合民一终字第645号生效民事判决书认定以下事实：2000年10月，吴帮应从宋直华处购买了案涉房屋，向宋直华支付了购房款并实际入住。后周增保对案涉房屋的产权提出异议，于2001年11月28日向肥西县房产局申请办理了房屋产权证书，证书号为02××96号。后吴帮应以肥西县房产局为被告提起行政诉讼，要求撤销肥西县房产局的上述具体行政行为，确认周增保所有的1××号房屋产权证无效。该行政诉讼经本院2004年5月17日作出（2004）合行终字第19号生效行政判决，撤销了肥西县房产局颁发的02××96号房屋产权证书。
2006年8月17日，肥西县房产局将涉案房屋的产权登记办理在吴帮应名下，产权证号为01××80号。2010年7月14日，肥西县房产局以肥房撤字（2010）第001号撤销房屋登记决定书，撤销了01××80号房产登记证书，并于2012年1月9日将涉案房屋的产权登记又重新办理在周增保名下，产权证号为2012001069号。吴帮应于2012年12月7日再次以肥西县房产局为被告提起行政诉讼，要求撤销肥西县房产局作出的肥房撤字（2010）第001号撤销房屋登记决定书，并恢复原房屋产权登记证书。安徽省肥西县人民法院于2014年6月13日作出（2013）肥西行政初字第00002号行政判决书，判决撤销肥西县房产局于2010年7月14日作出的肥房撤字第001号撤销房屋登记决定书。肥西县房产局不服向本院提起上诉，本院于2014年12月1日作出（2014）合行终字第00242号行政判决书，驳回上诉，维持原判。
本院认为：吴新珍与吴帮应、乐桂华签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。吴新珍向吴帮应、乐桂华支付了全部房款，按约履行了合同义务。但从本案查明的事实情况来看，涉案房屋产权争议较大，吴帮应虽通过行政诉讼使得法院撤销了肥西县房产局于2010年7月14日作出的肥房撤字第001号撤销房屋登记决定书，但目前涉案房屋的产权登记仍在案外人周增保名下且已长期被周增保实际占有使用，吴帮应、乐桂华长期不能按约向吴新珍交付房屋并办理过户登记手续，致吴新珍的购房目的不能实现，吴新珍要求解除合同的请求，有事实和法律依据。关于赔偿，涉案房屋经评估现价为224800元，扣除解除合同后吴帮应、乐桂华应向吴新珍返还的购房款86600元，余款138200元作为吴新珍主张的损失，结合本案的具体情况，考虑到购房资金的占有、吴新珍无法占有房屋产生的损失以及吴新珍重新购置房屋可能产生的差价等综合因素，该数额作为损失认定，并无不当。
综上，吴帮应、乐桂华的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4672元，由上诉人吴帮应、乐桂华负担。
本判决为终审判决�
审判长 陈思
审判员 沈静
审判员 王莉
二〇一四年十二月五日
书记员 朱敏
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。