北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第07038号
原告郭勇（反诉被告），男，1988年5月26日出生。
委托代理人韩文辉，北京伦辉律师事务所律师。
被告赵研（反诉原告），女，1982年11月30日出生。
委托代理人闫会东，北京在明律师事务所律师。
原告郭勇诉被告赵研房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐明祺独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭勇及其委托代理人韩文辉，被告赵研及其委托代理人闫会东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭勇诉称：2014年6月29日，原告与被告在平等友好协商的基础上签订《底商出租合同》。合同约定：被告将坐落于翠屏里，建筑面积220平方米的房屋租赁原告使用，从事儿童游乐，租期五年，自2014年7月1日至2019年6月30日止，每年租金133200元，另付保证金30000元，合同签订的同时，原告如约缴纳了30000元保证金以及一年的租赁费133200元，为实现合同目的，确保经营环境良好，原告按照合同5年的租期投资4万元对承租的房屋进行了装饰、装修，并按照合同五年的租期及房屋现状购置12.8万元游乐设备进行现场安装，在原告经营过程中，发现承租面积缩水，仅为135平方米，且被告无故制造事端，赶走客户，影响我的正常经营，更有甚者被告在未通知我的情况下，于2014年11月27日23点10分至2015年3月31日18点29分先后6次在58同城网刊登出出租原告所承租的房屋广告，该恶劣行为不仅给原告经营造成重大影响，前来看房预承租的承租户也干扰了原告的客户所有儿童的游乐玩耍，被告不仅违约，也在未通知原告的情况下擅自刊登广告转租，也使剩余租期不能继续经营，被告的种种行为严重违约，致使合同无法正常履行，故要求法院判令解除原告与被告签订的《底商租赁合同》，判决被告向原告支付擅自转租房屋赔偿金30000元，判令被告承担违约责任，向原告支付违约金30000元，判令被告返还原告2015年4月1日至2015年6月30日的房屋租金33300元，判决被告返还原告2014年6月29日至2015年4月1日多收取的租金38598元，判令被告向原告补偿剩余租期因被告违约不能继续履行给原告造成装修损失32000元，判令被告向原告补偿固定设备损失104200元，判令被告支付证据保全费1310元，诉讼费由被告负担。
被告赵研辩称：不同意擅自解除合同，要求被告继续履行合同；原告主张被告支付擅自转租房屋的赔偿金的请求没有事实和法律依据；原告要求被告承担违约责任，支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据；原告要求被告返还保证金的请求没有事实和法律依据；原告要求被告返还房屋租金的请求依据不足；原告要求被告返还多收租金的诉讼请求依据不足；原告要求被告补偿装修装饰损失的依据不足；原告要求被告补偿固定设备损失的依据不足，综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。
被告赵研反诉称：2014年6月29日，原告与被告签订了《底商出租合同》，合同约定反诉原告向反诉被告出租北京市通州区翠屏里，租期5年，自2014年7月1日至2019年6月30日止，合同还就其他事项做出约定。合同签订后，双方一直正常履行合同，但2015年4月9日，反诉原告突然收到反诉被告的起诉状，反诉被告声明要解除合同，反诉原告认为，合同一经签订就具有法律效力，对双方具有约束力。反诉被告无故解除合同，反诉原告不同意解除合同。反诉被告的起诉没有任何事实和法律依据，反倒是反诉被告明显地、故意地违约。反诉原告认为反诉被告已经对承租房屋进行了装修和实际经营，本租赁合同具有履行的基础和条件，故反诉原告不同意解除合同，要求双方继续履行合同，故要求法院判令反诉被告继续履行双方签订的《底商出租合同》，判令反诉被告向反诉原告支付违约金3万元，诉讼费由反诉被告负担。
原告郭勇辩称：不同意被告反诉请求，我们主要由于被告擅自将原告承租房屋在网上转租，但原告在承租期间，导致原告客户在网上看见之后觉得原告不经营了，经营过程中每天都有很多客户去看房子，当时有小孩子在，被告在网上连续发布信息，对于被告这种行为，只能解除合同，对于被告反诉请求，我们不同意。
经审理查明，2014年6月29日，赵研（甲方）与郭勇（乙方）签订底商出租合同，约定：甲方出租的商铺坐落地址：北京市通州区翠屏里，建筑面积220平方米，租期5年，自2014年7月1日至2019年6月30日，每年租金为133200元，另需付保证金30000元，从第二年起，租金每年比上一年度增加10%。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及装缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋构架。合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金30000元，合同还就其他事项做出约定。
郭勇租赁场地是用来经营儿童乐园。合同签订后，郭勇对租赁的房屋进行了部分装修，购买了相应的娱乐设施，并于当年的7月份开始经营。郭勇已经支付赵研2014年7月1日至2015年6月30日的租金133200元以及保证金30000元。
庭审中，郭勇以实际租赁的面积小于合同约定的面积以及赵研擅自在网上发布承租广告影响了其正常经营为由，要求解除双方签订的租赁合同，赵研表示不同意解除租赁合同，但同时其表示如果郭勇在2015年6月30日后不想继续承租，她也不想将房屋继续出租给郭勇。
以上事实，有底商出租合同、现场照片、房屋租赁合同、房屋所有权证书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。郭勇与赵研签订租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效，赵研按照合同的约定将房屋出租给郭勇使用，郭勇按照合同约定支付赵研租金并支付保证金，均履行了合同相应的义务。现双方争议焦点是双方是否存在违约行为。郭勇认为赵研实际出租的面积小于合同约定的面积，赵研存在违约行为，本院认为根据双方签订的底商出租合同，租赁的标的物为特定的房屋，合同约定的租金标准为固定数额，且郭勇在合理期限内并未提出过异议，已经开始在此经营，故郭勇以此主张的赵研违约实属不妥。郭勇认为赵研在网上发布承租广告，有人前往承租地看房影响了其正常经营，属于违约行为，本院认为赵研发布承租信息的行为确有不妥，但并未实际发生转租行为，郭勇主张影响其正常经营，但并未提供相应的证据予以证明，故郭勇以此主张赵研违约实属不妥。赵研主张郭勇向其发出解除底商租赁合同通知的行为属于违约行为，结合本案的实际审理情况，本院认为赵研并无违约行为，郭勇无故发出解除合同通知并明确表示要求解除合同，属于明显的违约行为。综上，郭勇要求赵研支付赔偿金、违约金，返还多收取的租金的诉讼请求，本院不予支持；郭勇主张赵研返还2015年4月1日至2015年6月30日的租金33300元的诉讼请求，因合同并未解除，租赁的标的物一直由郭勇实际占用，故本院不予支持；郭勇主张装饰装修费的诉讼请求，因郭勇的行为导致合同解除，现郭勇以此主张装饰装修费损失的诉讼请求，本院不予支持；郭勇主张赵研赔偿固定设备损失费的诉讼请求，因设备均可以移走，郭勇并未产生实际损失，且郭勇属于违约方，故本院不予支持；郭勇主张赵研支付证据保全费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。赵研主张郭勇赔偿违约金的反诉请求，因郭勇确实存在违约行为，根据双方合同的约定理应支付违约金，故本院予以支持。
关于双方合同是否继续履行的问题，郭勇主张解除合同，赵研虽反诉请求继续履行合同，但庭审中，赵研亦表示如果在2015年6月30日以后，郭勇既不同意继续租赁，其亦不同意将房屋继续租赁给郭勇，故本院认定双方签订的合同于2015年7月1日解除。合同解除后，赵研应返还郭勇支付的保证金3万元，现郭勇主张赵研返还保证金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认郭勇与赵研于二〇一四年六月二十九日签订的《底商出租合同》于二〇一五年七月一日解除。
二、郭勇支付赵研违约金人民币三万元，于本判决书生效后七日内执行清；
三、赵研返还郭勇保证金人民币三万元，于于本判决书生效后七日内执行清；
四、驳回郭勇的其他诉讼请求；
五、驳回赵研的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千六百三十二元，由原告郭勇负担二千三百三十二元（已交纳），由被告赵研负担三百元，于本判决生效后七日内日交纳。
反诉费二百七十五元，由被告郭勇负担，于本判决生效后七日内日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐明祺
二〇一五年七月一日
书 记 员 喻倩雯