杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第1739号
原告：杭州钱江奔腾科技有限公司。
法定代表人：张海明。
委托代理人：瞿国伟。
被告：浙江三鹿实业有限公司。
法定代表人：朱枫梅。
被告：朱劲松。
原告杭州钱江奔腾科技有限公司诉被告浙江三鹿实业有限公司（下称三鹿公司）、朱劲松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理后，依法由代理审判员陈晶独任审判，于2014年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人瞿国伟到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年7月24日，原告与被告三鹿公司签订《房屋租赁合同》、《设施、设备租赁合�》各一份，分别约定原告将位于杭州市西湖区科技园西园一路16号奔腾科技园内1号楼房屋（以下简称案涉房屋）与设施、设备出租给被告三鹿公司，被告三鹿公司向原告支付租金；租赁期限为三年，自2012年9月1日至2015年8月31日止，租金分别按每月13.3元／平方米与5.7元／平方米计算，年租金分别为1264431元与541899元，此后年租金在上一年租金标准基础上递增5%；若被告三鹿公司逾期支付租金及水电费等费用，按每日3‰支付违约金；若被告逾期支付租金或水电费等超过十日内，原告有权单方解除合同，并由被告三鹿公司支付相当于当年6个月租金的违约金。合同签订后，原告依约交付了房屋及设施、设备，但被告三鹿公司一直拖欠租金及水电费。原告于2014年3月26日发函给被告三鹿公司，要求自2014年4月3日起解除与被告三鹿公司的《房屋租赁合同》、《设施、设备租赁合同》，被告三鹿公司同意解除上述合同。被告朱劲松于2014年4月2日向原告出具了自愿承担连带保证责任的承诺书。后虽经原告多次催讨，但两被告至今仍未履行义务。故诉请判令：1、被告三鹿公司支付房屋租金及占有使用费663826.28元，设备租金及占有使用费284496.98元（自2014年3月1日暂算至2014年8月31日，之后按合同约定的标准支付至腾退之日止）；2、被告三鹿公司支付水电费20220.06元；3、被告三鹿公司支付延期支付租金及占有使用费的违约金158369.98元（按每日1‰，以948323.26元为基数，自2014年2月15日暂算至起诉之日，直至上述费用付清日止）及违约解除合同的违约金948323.26元（按租金6个月计算）；4、被告三鹿公司支付律师费100000元；5、被告三鹿公司立即腾退房屋；6、被告朱劲松对上述房屋、设备租金及占有使用费、水电费、违约金、律师费承担连带责任；7、两被告承担本案诉讼费用。后原告变更第2项诉讼请求为被告三鹿公司支付水电费9430.75元，并撤回第4项诉讼请求。
原告为证明其主张，提供了下列证据：
1、房屋租赁合同。证明原告与被告三鹿公司之间存在房屋租赁关系。
2、设施、设备租赁合同。证明原告与被告三鹿公司之间存在设施设备租赁关系。
3、关于解除房屋租赁合同的函。证明原告于2014年3月26日发函给被告三鹿公司催讨租金，并要求自2014年4月3日起解除合同的事实。
4、2014年5月22日的承诺书。证明被告三鹿公司同意解除合同，且确认尚欠原告房屋租金及占有使用费、设备租金及占有使用费的事实。
5、2014年4月2日的承诺书。证明被告朱劲松自愿对租金等承担连带保证责任，担保期限为两年的事实。
6、2014年8月13日的承诺书。证明被告三鹿公司确认租赁合同已经终止的事实。
7、授权委托书。证明被告�鹿公司授权被告朱劲松签署处理方案和相关法律文书，法律后果由被告三鹿公司承担的事实。
8、签收表及发票。证明被告应支付的水电费。
9、房屋所有权证。证明案涉房屋系原告所有的事实。
两被告未答辩，亦未提供证据。
两被告未到庭，视为其放弃对原告提供的证据进行质证的权利。
经审查，本院对上述原告提供的证据的真实性予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
案涉房屋由原告所有。2012年7月24日，原告与被告三鹿公司签订《房屋租赁合同》及《设施、设备租赁合同》各一份，约定：原告将案涉房屋及设施、设备出租给被告三鹿公司使用，房屋租赁建筑面积为7922.5平方米；原告已配备设施、设备主要有：货梯、客梯、消防器材、安全防范设施、供水供电系统、配电设备、市政及排水等；租赁期限为3年，自2012年9月1日至2015年8月31日止；第一年租金，以房屋建筑面积7922.5平方米为基数，房屋租金按每月13.3元／平方米，年租金1264431元，设施、设备租金按每月5.7元／平方米，年租金541899元；此后每年租金在上一年租金标准基础上递增5%，每年递增，依次类推；按先付后用的原则，被告三鹿公司每半年支付一次租金，每次支付需提前15天，第一次租金合同生效时即付；房屋租赁合同保证金100000元，合同生效时即付，该保证金待合同终止退承租房时给予退还，不计息；租赁期间，使用案涉房屋所发生的水、电、通讯费、垃圾清运费用由被告三鹿公司自行承担，并在收到收据或发票后3个工作日内付清，由原告负责安装计量表，被告三鹿公司按月按时支付水电费，如有公用水、电费，被告三鹿公司按实用数加分摊数支付；如被告三鹿公司逾期支付租金及水、电费等费用，则逾期按每日3‰支付违约金；如被告三鹿公司逾期支付租金或水、电等费用超过十日，或因违规、违法被有关部门查处的，原告有权单方解除合同，并由被告三鹿公司支付相当于当年6个月租金的违约金，多余租金不退，如造成原告损失的，被告三鹿公司承担全部赔偿责任。
上述合同签订后，原告将案涉房屋及设施、设备交付给被告三鹿公司使用。被告三鹿公司未支付自2014年3月1日起的房屋及设施、设备租金。
2014年3月26日，原告向被告送达《关于解除房屋租赁合同的函》，通知被告三鹿公司其已拖欠房屋租金、设备设施租金、物管费、水电费等费用1048146.76元，并要求被告三鹿公司在2014年4月2日前付清拖欠费用，若逾期不付，则原告自2014年4月3日起解除与被告三鹿公司签订的《房屋租赁合同》、《设施、设备租赁合同》、《物业服务合同》。
2014年4月2日，被告朱劲松出具《承诺书》一份，承诺为被告三鹿公司应支付给原告的房租费、物管费1048146.76元承担连带保证责任，担保期为两年。
2014年5月22日，被告三鹿公司出具《承诺书》一份，确认拖欠原告房屋租金663826.28元、设备租赁费284496.98元、物管费99823.5元，共计1048146.76元，承诺于2014年7月10日前付款948146.76元，并将全部设备及物品自行拆卸清运完毕，若逾期支付，支付违约金174691.13元，若未搬运完毕，则原告可以将房屋内剩余设备及物品按无主废物或垃圾进行处理，被告三鹿公司放弃一切抗辩权；搬移后违约金及所欠款项于2014年8月10日前付清。
2014年8月13日，被告三鹿公司又出具《承诺书》一份，载明因被告三鹿公司无力支付案涉房屋及设备租金、物管费，租赁合同已终止，因被告三鹿公司置于原告厂房内的生产设备、库存、办公用品等尚未搬迁清除，故同意由原告将原承租厂房�的全部设备、库存、办公用品等搬移至其他类似库房，其行为后果与责任由被告三鹿公司承担，对搬迁及产生的场地占用等费用由被告三鹿公司支付。
后被告三鹿公司及朱劲松并未支付房屋、设施设备租金，并拖欠水电费9430.75元。案涉房屋仍在被告三鹿公司控制下未腾退。
本院认为，《房屋租赁合同》及《设施、设备租赁合同》系原告与被告三鹿公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。合同签订后，原告依约交付案涉房屋及设施设备，被告三鹿公司理应按约支付相应租金及水电费。根据上述两份合同的约定，被告三鹿公司逾期支付租金或水电费超过十日，原告有权解除合同。被告三鹿公司未支付自2014年3月1日起的房屋、设施设备租金，且原告在2014年3月26日送达给被告三鹿公司《关于解除房屋租赁合同的函》中明确表示若被告三鹿公司未在2014年4月2日前付清欠款则将于2014年4月3日解除上述两份合同，故原告与被告三鹿公司的上述两份合同均于2014年4月3日解除。故原告要求被告三鹿公司腾退房屋并支付拖欠的租金及占用使用费的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金及占用使用费的数额，经计算，2014年3月1日起至2014年4月3日止的房屋、设施设备租金为175233.65元，2014年4月4日至2014年8月31日止的房屋、设施设备占有使用费为773089.61元。因被告朱劲松出具《承诺书》自愿为上述款项承担连带保证责任，故被告朱劲松应对被告三鹿公司的上述应付款项承担连带清偿责任。自2014年9月1日起至腾退之日止的房屋、设施设备占用使用费，被告三鹿公司按合同约定的标准另行计付。现有证据显示，被告三鹿公司尚欠原告水电费9430.75元，该款项被告三鹿公司应予支付，原�有权就该费用向被告三鹿公司主张。关于原告主张的违约金，根据上述两份合同均约定，如被告三鹿公司逾期支付租金及水、电费等费用，则逾期按每日3‰支付违约金；如被告三鹿公司逾期支付租金或水、电等费用超过十日，原告有权单方解除合同，并由被告三鹿公司支付相当于当年6个月租金的违约金。对此本院认为，前一个违约金条款仅适用于合同未解除之情形，在合同解除的情形下，应直接适用后一个违约金条款，故原告要求被告三鹿公司支付解除合同违约金948323.26元的诉请，本院予以支持，但对于其要求赔偿延期支付租金及占用使用费的违约金的诉请，本院不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六�、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、浙江三鹿实业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区科技园西园一路16号奔腾科技园内1号楼房屋腾空并交还给杭州钱江奔腾科技有限公司。
二、浙江三鹿实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州钱江奔腾科技有限公司房屋、设施设备租金175233.65元（计算至2014年4月3日）及房屋、设施设备占有使用费773089.61元（自2014年4月4日起计算至2014年8月31日），共计948323.26元。自2014年9月1日起至房屋腾退之日止的房屋、设施设备占有使用费按《房屋租赁合同》、《设施、设备租赁合同》约定的标准另行计付。
三、浙江三鹿实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州钱江奔腾�技有限公司水电费9430.75元。
四、浙江三鹿实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州钱江奔腾科技有限公司违约金948323.26元。
五、朱劲松对上述第二项中浙江三鹿实业有限公司应付款项948323.26元承担连带清偿责任。
六、驳回杭州钱江奔腾科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取10977元，由杭州钱江奔腾科技有限公司负担842元，由浙江三鹿实业有限公司负担10135元，浙江三鹿实业有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 陈 晶
二〇一四年十月十四日
书 记 员 黄萍萍