中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）民申字第268号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大连得乐实业总公司，住所地辽宁省大连市甘井子区革镇堡镇。
法定代表人：王殿禄，该公司经理。
委托代理人：汪冬，北京天达共和律师事务所律师。
委托代理人：郭莉梅，北京天达共和律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘彩华。
委托代理人：王洪岩，辽宁众义律师事务所律师。
一审第三人：大连市甘井子区人民政府，住所地辽宁省大连市甘井子区明珠广场1号。
法定代表人：侯祯涛，该区区长。
委托代理人：衣兵，该区政府办公室副主任。
委托代理人：冯兴辉，该区政府办公室复议应诉科科长。
再审申请人大连得乐实业总公司（以下简称得乐公司）因与被申请人刘彩华及一审第三人大连市甘井子区人民政府（以下简称甘井子区政府）用益物权纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2013）辽民一终字第274号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
得乐公司申请再审称，1、二审判决认定案涉《旧厂区、旧厂房使用权出让合同》及《补充合同》并不违反法律法规，为有效合同错误。无论双方当事人转让的土地性质为集体土地还是国有土地，其行为均因违反法律禁止性规定而无效。案涉土地使用权的性质在转让之时为集体土地，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条有关“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，双方签订的转让合同无效。该集体土地于2007年被国家征用，土地性质由集体土地转为国有土地，但土地性质的变化并不能改变当事人行为的无效性。退一步讲，即使按国有土地性质审理本案，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条有关“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，只有在得乐公司取得国有土地使用权证书或国家职权部门对得乐公司与刘彩华之间的转让合同予以批准后，双方签订的转让合同方可认定为有效。得乐公司作为集体土地的转让人，在土地性质变更为国有后，并未取得国有土地使用权证书，更未获得国家有关部门对该转让行为的批准。因此，案涉集体土地转让合同并不能因该土地被政府征收的事实行为而致使无效合同转化为有效合同。2、关于转让合同的范围是一栋还是全部的问题。得乐公司与刘彩华在2005年签订《旧厂区、旧厂房使用权出让合同》，约定“甲方以现状旧厂区（包括旧厂房一栋）一并出让给乙方”，后又签订《补充合同》，协议中体现了得乐公司同意刘彩华在旧厂区进行开发建设，并对开发建设证照的转移进行了简单约定。二审判决由刘彩华即将在旧厂区进行开发建设推论出此项开发建设需要在整个旧厂区；又由证照、手续的移交推论出得乐公司意图将旧厂区及全部厂房转让给刘彩华。此种推论是对协议条款的扩大解释，与事实严重背离，属认定事实错误。3、二审判决将“地随房走、房随地走”的原则适用本案，系适用法律错误。“房随地走”原则的适用仅限于土地和地上房屋为同一权利人的情况，而本案中案涉集体土地使用权人是得乐公司，地上房屋的所有权人为案外人，土地和房屋的权利人主体不同，因此不能适用“地随房走、房随地走”的原则。4、关于案涉补偿款是否应归刘彩华的问题。本案讼争的3883万元为开发建设过程中因被政府征用而给予的补偿款。款项数额依据大连土地储备中心委托大连正融资产评估有限公司作出的评估报告确定。据报告所载，上述款项包括：土地评估值335.4万元，原有建筑物评估值1513.88万元，新建五栋住宅评估值2515.42万元。其中，原有建筑物即为三家企业所有的房产，房屋拆迁补偿款1513.88万元应归属于三家企业获取。二审判决将已经确定的补偿对象变更为刘彩华，没有事实依据和法律依据，严重侵害了案外人的利益。5、得乐公司与刘彩华系合资合作关系，其投入的开发款项应一并处理。得乐公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
刘彩华提交意见认为，1、刘彩华与得乐公司签订的《旧厂区、旧厂房使用权出让合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，已实际履行，合法有效。且现该案涉土地及地上新建五栋住宅楼已被大连市土地储备中心收储，后又被大连市国土资源和房屋局挂牌出让，并已成交。2、《旧厂区、旧厂房使用权出让合同》及《补充合同》转让的合同标的物范围为土地及地上所有的建筑物。3、一、二审法院均是把“地随房走，房随地走”作为交易原则，而非作为法律规定。由于房屋与土地具有不可分离的依附关系，因此，在转让时，房屋和土地使用权应视为一个整体，不允许分别转让。4、在签订合同时，案涉土地上根本没有所谓的三个企业的存在，从签订出让合同至土地储备中心准备收储之前，三个企业也没有出现过。得乐公司所提交的工商登记材料无法证实三个企业的存在，更无法证实三个企业坐落在刘彩华受让的土地上。5、得乐公司虽在开发过程中承包了部分工程项目，其与本案不属于同一法律关系，不应在本案中处理，得乐公司主张双方是合作开发关系，没有事实和法律依据。综上，请求驳回得乐公司的再审申请。
甘井子区政府提交意见认为，1、大连佳地房地产开发有限公司未按协议约定交纳成交款和建筑成本，补偿款划拨程序尚未启动。2、该宗案涉土地补偿款总额为3883万元，含土地补偿费、安置补助费、税款以及已被拆除的地上建筑物和新建的构筑物净值、附着物搬（拆）迁补偿费等全部费用。本案中，得乐公司和刘彩华对此补偿数额均无异议，但问题是二者分别以权利人和受让人身份向区政府主张补偿款。为明确补偿对象和补偿数额，区政府也多次对双方进行调解，但一直没有达成一致意见。因大连佳地房地产开发有限公司未履约，大连市土地储备中心未启动补偿款划拨程序，补偿款支付缺少资金来源。甘井子区政府将依据法院最终生效判决，在大连市土地储备中心全额划拨补偿款后再行支付给受偿主体。
结合得乐公司再审申请书载明的申请理由及其提供的证据，本院对以下问题进行审查：
（一）关于案涉《旧厂区、旧厂房使用权出让合同》和《补充合同》的效力问题
本案中，得乐公司与刘彩华先后签订了《旧厂区、旧厂房使用权出让合同》和《补充合同》，就得乐公司将坐落于大连市甘井子区革镇铺镇中革村的旧厂区出让给刘彩华的相关事宜进行了约定。上述协议是当事人在自愿的基础上达成，为当事人的真实意思表示。从案涉土地的性质看，案涉土地在协议签订时虽为集体土地，但合同履行过程中，案涉土地已被列入城市规划区内，且在刘彩华起诉前案涉土地已经征收为国有土地并经挂牌出让。合同签订后，刘彩华已向得乐公司支付了转让款360万元及农村集体土地征收补偿款290万元，并在案涉土地上进行了开发建设。故二审判决认定案涉《旧厂区、旧厂房使用权出让合同》和《补充合同》有效并无不当。得乐公司申请再审主张案涉《旧厂区、旧厂房使用权出让合同》及《补充合同》为无效合同的事由，本院不予支持。
（二）关于案涉出让合同约定的是出让其中一栋房屋，还是旧厂区、旧厂房整体转让的问题
本院认为，案涉出让合同约定的是旧厂区、旧厂房的整体转让，理由如下：第一，《旧厂区、旧厂房使用权出让合同》第一条约定：“甲方（得乐公司）以现状旧厂区（包括旧厂房一栋）一并出让给乙方（刘彩华）。”根据上述约定，如果仅转让其中的一栋房屋，而非整体转让，则当事人应在合同中明确该栋房屋的具体情况，但当事人并未在合同中对此予以明确。而且，从《补充合同》的相关约定内容看，如果不是整体转让，当事人约定得乐公司将案涉旧厂区的有关证、照和得乐公司前期办理的行政审批手续交给刘彩华则有悖常理。第二，从当事人签订合同的目的及合同履行看，刘彩华与得乐公司签订合同的目的是要在案涉旧厂区内建设房屋，且已在案涉土地上建成了5栋楼房。得乐公司如果仅转让其中的一栋旧厂房，应向刘彩华提出异议，但并无证据证明得乐公司曾向刘彩华主张过权利。第三，即使案涉土地上存在其他企业房屋及其他企业的权益受到侵害的事实，也应该由原权利人另行主张。故得乐公司申请再审主张案涉出让合同约定的是出让其中一栋房屋的事由，不能成立。
（三）关于案涉补偿费的归属问题
合同签订后，刘彩华已按照约定向得乐公司全额支付了360万元转让款，并在受让的案涉土地上进行了开发建设。作为合同相对方的得乐公司也承诺将原旧厂区的有关证、照和其前期已办理的行政审批手续原件交付给刘彩华。尽管上述手续已由得乐公司交付给了案涉土地的摘牌人大连佳地房地产开发有限公司，但不影响刘彩华根据合同约定对案涉土地享有权益。由此，案涉土地使用权因被大连市土地储备中心收回所补偿的费用应由刘彩华所有。得乐公司诉讼过程中主张案涉土地还有其他三家企业所有的原建筑物，该三家企业对案涉旧厂房享有权益。对此，二审法院向大连市工商企业咨询服务中心及大连市甘井子区工商企业咨询服务中心查询得乐木器厂、得乐钢丝厂及得乐福利厂的相关信息情况，该院查明的相关企业登记情况与得乐公司提供的证据存在企业名称不符、地址不符等问题。且从大连正融资产评估有限公司出具《资产评估咨询报告书》的相关情况看，该报告虽对案涉地块上的财产所有人表述为三家企业，但同时又特别说明：委托评估时厂房已经拆迁，没有实物，资产评估师无法进行现场勘察；委托评估的厂房的房产执照产权单位与资产占有方不相符。对应的评估咨询结论只能在厂房照片、图纸及改扩建时间和房屋产权单位真实并与大连得乐实业总公司所签订的合同无虚假基础上得出，属于限制性结论。由此，结合得乐公司未能提供证明该三家企业对案涉旧厂房享有权益的证据及《资产评估咨询报告书》的相关内容等情形，二审法院未支持得乐公司的该上述主张是正确的。另，关于得乐公司主张案涉土地上新建筑物为其与刘彩华联合开发建设的问题，该主张与本案审理的讼争不属于同一法律关系，且二审判决已指明双方就案涉新建筑物的施工等问题如有争议，应另行解决。二审判决认定案涉宗地的收回补偿费3883万元归刘彩华所有正确。得乐公司申请再审主张案涉补偿费不应归刘彩华所有的主张，本院不予支持。
综上，得乐公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回大连得乐实业总公司的再审申请。
审 判 长 宋春雨
审 判 员 李 春
代理审判员 赵风暴
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 蒋保鹏