清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民一初字第78号
原告：胡海珍，女，汉族，住清远市清城区。
被告：清远市利昌房地产开发有限公司，住所地清远市新城人民一路农业局宿舍B座102号。
法定代表人：钱楚湖，该公司总经理。
委托代理人：阮顺松，广东尚义律师事务所律师。
原告胡海珍诉被告清远市利昌房地产开发有限公司（以下简称利昌房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员潘金桥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡海珍；被告的委托代理人阮顺松，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡海珍诉称：原告和被告双方于2011年10月17日签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于清远市清城区人民一路8号东骏豪庭二号楼17层04号的商品房一套，该商品房总金额为人民币453500元，被告应当在2012年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经市建设局工程竣工验收合格后的该商品房交付原告使用，然而直到2013年12月10日，被告仍未能将符合合同约定的商品房交付原告使用。虽经原告多次催促，但被告仍以各种理由推脱其责任。根据合同第九条约定以及《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”的规定，被告需按合同约定向原告支付逾期交房违约金。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金158271.50元（违约金按日以房屋价款453500元的万分之十计算，从2012年12月28日起计付至2013年12月10日）。
被告利昌房地产公司辩称：一、根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定，答辩人不构成违约。1、涉案房屋位于答辩人开发的东骏豪庭小区2号楼，该小区共有5栋高楼，经建设部门同意分三期开发，并于2011年3月30日取得了第一期1、2号楼的房屋预售许可。涉案房屋位于2号楼，该2号楼的单栋验收已于2012年12月底前完成，已具备入住条件，2012年12月答辩人已通过EMS快递通知l、2号楼的全部购房人（包括原告）前来收楼交付装修，之后90%以上的购房户已收楼装修并入住，并且该2号楼的住宅分户验收已于2013年4月23日完成，但原告却以东骏豪庭小区未经综合验收备案为由拒绝接收（合同约定的交楼标准不是综合验收备案）。但小区的综合验收要一、二、三期全部完成后才能进行，这是政府相关部门迟延办理相关许可证照的结果（2013年11月14日综合验收合格，2013年12月10日验收备案），非答辩人所能控制。2、东骏豪庭施工期间，2012年3月至12月政府相关部门将在东骏豪庭前面排水坑进行水利工程（市政配套工程）发包给核工业志诚建设工程总公司施工，导致答辩人有5个月的时间所有施工材料不能进入，严重影响工期，对此，答辩人之交楼日亦应据实予以延期。以上事实，符合原、被告双方在补充协议第3条的约定。二、退一万步来说，即使答辩人有违约，原告请求的违约金也明显过高，也不应得到支持，法院应当依法根据原告的实际损失予以调整。理由是：1、关于违约金的性质，《中华人民共和国合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。可见法律规定其为补偿性质，而非惩罚性质。2、原告购房时只付答辩人首期款15万多，其余30万元为按揭贷款（该30万元由原告在固定期限内还本付息），因此，这部分原告并没有损失，原告也没有举证其损失，因此，原告应承担不能举证的后果。答辩人认为，即使是答辩人迟延交付房屋，原告的损失顶多是房屋租金。为此，答辩人委托清新中永恒土地和房地产评估事务所，对原告所购房屋租金市场价进行了评估，评估结果是每平方租金18元／月，原告的请求明显过分高于其实际损失。3、根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第29条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条等的有关规定，法院应当依法根据原告的实际损失调整违约金。三、原告逾期付款，明显存在违约行为。根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第六条约定，原告应于2011年11月17日前付清房屋按揭贷款30万元，但该款直至2012年3月9日才付给答辩人。对此，答辩人依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（三）》第30条提出抗辩，要求原告按合同约定承担违约责任或按其违约时间顺延答辩人对原告的交楼日期。
经审理查明，2011年10月17日，原告胡海珍与被告利昌房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区人民一路8号的东骏豪庭二号楼一梯17层04号房屋，建筑面积89.16平方米，套内面积72.93平方米，房屋总价款为453500元，付款方式为按揭贷款，首期款153500元在签订合同前付清，余款300000元办理银行按揭贷款（含公积金贷款，贷款数额定于2011年11月17日付清），按揭贷款300000元于2012年3月9日付清。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经市建设局工程竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、另附补充协议。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。”原、被告双方约定的交楼期限届满后，因涉案商品房没有具备合同约定的交付条件，被告无法向原告出示竣工验收的材料，故原告拒绝收楼。2013年11月14日，涉案房屋所在的2号楼经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，同年12月10日，该工程交清远市住房和城乡建设局验收备案。
诉讼中，被告对于其提出的因市政工程施工导致涉案房屋所在楼盘的开发建设受阻，有5个月的时间所有施工材料不能进入工地的主张，其提供了一份由核工业志诚建设工程总公司于2014年2月21日出具的市政工程施工证明，该证明内容为：“位于清远市人民一路北侧（东骏豪庭、广信花园南面）的市政水利排水工程，是由我单位施工承建，施工日期自2012年3月至2012年12月止。”被告提出合同约定按已付购房款每日万分之十计算违约金过高，要求以涉案房产租金标准调低违约金。被告提供了其自行委托清新中永恒土地和房地产评估事务所对涉案商品房市场租金估价的评估报告书，评估确定原告所购房产的月租金为1605元（18元／m2×89.16m2）。原告对该评估报告书不认可，认为被告逾期交房的违约金应严格按照商铺买卖合同执行。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票，被告提供的市政工程施工证明、住宅工程质量分户验收汇总表、建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表、特种转账贷方传票、评估报告书，以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为，本案的争议焦点有：1、被告未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给原告是否构成违约；2、如果构成违约，双方约定的违约金是否过分高于原告的实际损失，可否对违约金进行调整，以及以何标准进行调整；3、被告可否不提出反诉或者另行提起诉讼而仅依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（三）》第30条的规定要求原告承担违约责任。对于第一个争议焦点，原告胡海珍与被告利昌房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已支付全部购房款，被告应依照合同的约定在2012年12月28日前将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付原告使用。尽管被告答辩认为其逾期交房的原因在于市政工程施工导致其工期受阻，但是其所提供的市政工程施工证明并无法证明该市政工程施工影响了被告的工期，因此，其提出交楼时间应顺延的主张事实依据不足，不予采纳，故被告并无任何理由对交楼时间进行延期，因此，被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，并承担给付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告认为约定的违约金过分高于原告的损失，其有权提出要求适当减少。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，由于被告迟延交楼违约导致原告的直接损失主要表现为涉案商品房不能及时入住所造成的租金损失。对于租金损失，被告提供了由第三方有资质的评估机构所作出的评估报告书，虽然原告对评估报告书提出异议，但其并无提供异议成立的相应依据。在原告并无提出足以认定评估意见依据明显不足的情况下，本院对被告提供的评估报告书予以采信，对原告的租金损失依该评估报告书确定为53.50元／日（89.16m2×18元／m2÷30天）。通过计算可知，原、被告双方在合同中约定的按已付购房款的万分之十计算每日违约金确实过分高于原告的实际损失，本院依法予以调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，被告应当按照53.50元／日的130%即69.55元／日的标准支付自2012年12月29日起计至被告完成涉案房屋经建设局工程竣工验收备案手续之日（2013年12月10日）止的违约金给原告，经计算为24133.85元（69.55元／日×347天）。对于第三个争议焦点，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（三）》第30条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”显然，本案的情形不适用该条规定。被告要求原告承担逾期付款的违约责任，由于被告无提出反诉，对其该主张在本案中不予审查处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
限被告清远市利昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告支付逾期交楼违约金24133.85元。
本案受理费1733元，由被告清远市利昌房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘金桥
二〇一四年四月十八日
书记员 朱洁雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。