广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5211号
上诉人（原审原告）：广州市远见房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区。
法定代表人：范镜天，职务：总经理。
委托代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙惠珍，身份证住址：广东省广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：岑兴业，身份证住址：广东省广州市。
上述两被上诉人共同委托代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。
原审第三人：周满红，身份证住址：广东省深圳市南山区。
上诉人广州市远见房地产代理有限公司（以下简称远见公司）因与被上诉人孙惠珍、岑兴业，原审第三人周满红居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年2月14日，广州市国土资源和房屋管理局向周满红核发了位于广州市番禺区大石镇广州奥林匹克花园西X街1号602（以下简称为涉案房屋）的《房地产权证》，编号为粤房地证字第CXXXXXX号。
2015年4月10日，远见公司与周满红签订一份《独家代理委托协议》，约定由远见公司独家代售涉案房屋，独家代理委托期从2015年4月11日起至2015年4月30日止。2015年4月20日，孙惠珍、岑兴业（买方）与远见公司（经纪方）签订一份《房屋买卖确认书》（NO.0004417），约定孙惠珍、岑兴业以1860000元的价格向第三人购买涉案房屋；孙惠珍、岑兴业同意在签订该确认书时交付人民币10000元给中介方代为保管，作为购买该物业的诚意金。若该物业业主同意前述各项交易条件的，本人在此不可撤销地授权中介方并无需本人另行指示，可将此诚意金转交给业主，该诚意金自业主收到时即视为购房定金的一部分。业主收取定金后本人即确认成交，并确认与业主的买卖关系已经成立，本确认书在本人与业主之间具备生效合同的法律效力。若中介方在2015年5月5日前未能与该物业业主就以上签约条件达成协议并取得业主承诺，代保管的诚意金应无息退还给本人，但在上述期限之前本人不得要求中介方退回诚意金。若业主能按本人于本确认书第一条提出的签约条件收取定金，本人将于该物业业主收取定金之日起5天内签署《房屋买卖合约》，否则，视本人拒绝购买该物业，业主有权没收定金并另行出售该物业，而且，本人仍需向中介方支付相当于售价的3%作为中介方的中介服务费及咨询费。确认书第七条约定，所有通知、文件、资料的�达地址以下地址为准，若因地址无效导致无法送达或本人拒收的，后果由本人负责。送达地址为：广州市大学城外环东路232号。确认书第九条备注：此佣金为伍万伍仟捌佰元整（55800）。
2015年4月20日，孙惠珍、岑兴业向远见公司支付了诚意金10000元，2015年4月23日远见公司向周满红转交该购房金10000元。
2015年5月12日，远见公司以孙惠珍、岑兴业拒绝支付中介服务费及咨询费为由向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令孙惠珍、岑兴业向远见公司连带支付报酬人民币55800元；2、判令孙惠珍、岑兴业向远见公司支付自起诉之日起至付清之日止按央行同期同类贷款利率计算的利息损失；3、本案全部诉讼费用由孙惠珍、岑兴业承担。
孙惠珍、岑兴业在原审中答辩称：第一，作为房地产居间服务商除了提供报告的房产信息、协助协商双方交易细�，促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括督促双方履行，协助办理房屋产权过户以及房屋交接等后续服务，居间方只有完成了全部的服务内容后，才有权收取佣金，此外，合同法426条规定，居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬，本案孙惠珍、岑兴业并没有与房屋业主签订任何买卖合同，双方也没有见过面。远见公司作为居间人没有履行居间义务，是不符合法定和约定的，无权收取佣金，应当依法驳回远见公司的诉讼请求。
周满红在原审无陈述意见。
原审诉讼过程中，远见公司和孙惠珍、岑兴业对于《房屋买卖确认书》未能继续履行的原因存在较大争议：孙惠珍、岑兴业主张在签署《房屋买卖确认书》后，远见公司一直都没有通知其与业主签订《房屋买卖合约》，而远见公司则认为孙惠珍、岑兴业在签署《房屋买卖确认书》后，远见公司已以电话通知的方式通知孙惠珍、岑兴业签署相关的《房屋买卖合约》，但孙惠珍、岑兴业明确表示了不再购买涉案房屋。为此，远见公司提供了2015年4月27日下午15时02分其公司经理王某主叫岑兴业手机号159XXXX****的通话录音光盘作为证据证实，经质证，岑兴业对远见公司所提供该通话录音光盘内容的真实性不予以确认。
原审另查明，涉案房屋已于2015年5月15日出售给案外人。
原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案要处理的是远见公司与孙惠珍、岑兴业之间的居间合同法律关系。
关于孙惠珍、岑兴业是否应当向远见公司支付55800元中介服务费及咨询费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，远见公司虽与孙惠珍、岑兴业签订了《房屋买卖确认书》，但尚未促成孙惠珍、岑兴业与出卖人即周满红签订《房屋买卖合约》。按照确认书的约定，远见公司应通知孙惠珍、岑兴业于物业业主收取定金之日起5天内签署房屋买卖合约，但远见公司并没有按确认书第七条所约定的送达地址向孙惠珍、岑兴业发出签约通知。远见公司主张于2015年4月27日下午15时02分通过其员工王某主叫岑兴业的手机号159XXXX****X已完成相关签约通知，但岑兴业在通话中明确表示不购买涉案房屋。为此，远见公司提供了相关的电话录音光盘作为证实，但鉴于岑兴业对该录音光盘通话内容的真实性不予确认，而且远见公司用电话通知方式亦不符合双方在《房屋买卖确认书》所约定的通知方式�即远见公司并没有按《房屋买卖确认书》第七条所约定的送达地址向孙惠珍、岑兴业发出书面签约通知。鉴于远见公司并没有证据证实其已按照《房屋买卖确认书》第七条所约定的送达地址通知孙惠珍、岑兴业签订《房屋买卖合约》，现远见公司主张孙惠珍、岑兴业支付中介服务费及咨询费55800元，缺乏事实以及法律依据，不予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2015年8月12日作出一审判决：驳回广州市远见房地产代理有限公司的诉讼请求。本案受理费598元，由广州市远见房地产代理有限公司负担。
判后，远见公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人已经按照约定为被上诉人成功找到了符合条件的房屋，提供了居间服务，如因被上诉人单方悔约拒绝按约定签约，恶意阻止房屋买卖合同签订成立的，仍应当认定房屋买卖合同关系已成立并生效，被上诉人依法应当按照协议约定向上诉人支付中介服务费。根据《房屋买卖确认书》第二条“若业主同意前述交易条件的，本人在此不可撤销地授权中介方并无需本人另行指示，可将此诚意金转交业主。该诚意金自业主收到时即视为购房定金的一部分，业主收取定金后本人即确认成交，并确认与业主的买卖关系已经成立。本确认书与业主之间具备生效合同的法律效力”、第四条“若业主能按本人于本确认书第一条提出的签约条件收取定金，本人将于业主收取定金之日起5天内签署《房屋买卖合约》，否则，视为本人拒绝购买该物业，业主有权没收定金并另行出售该物业。而且，本人仍需向中介方支付相当于售价的3％作为中介方的中介服务费及咨询费”，以及《独家委托协议》第四条“第三人指定了上诉人为代理出售该房屋的独家委托公司。委托期内，若上诉人介绍的买家同意按上述条件交易的，第三人全权委托上诉人代其收取买方承购该房屋的定金。在上诉人代为收取定金时，即视为第三人收取定金及同意出售该房屋，并同意按上诉人与买方签订的协议约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序等”的约定，可以确认涉案房屋已经成交，买卖合同关系已经成立并生效。涉案合同本身具备履行条件，倘若被上诉人诚信按照《房屋买卖确认书》约定签订《房屋买卖合约》的，合同签订履行的结果就是房屋过户，则上诉人必定能够收取到费用。由于被上诉人违约，拒不履行其合同义务，恶意阻止了合同成立及付款条件的成就。根据《合同法》第45条的规定，应当视为条件己就，被上诉人依法依约向上诉人支付咨询及中介服务费。二、本案已有证据充分证实被上诉人存在拒绝按约定签订《房屋买卖合约》的行为，已经构成根本违约。1、根据《房屋买卖确认书》第四条的约定，假设上诉人代收取了被上诉人的一万元定金后又迟迟不通知被上诉人签约的话，被上诉人肯定会提出强烈的异议并且要求退回购房定金，但是被上诉人却一直没有这样做，显然是不符合常理的。因此可以反映，真相就是被上诉人自己在收到签约通知后拒绝签约。2、被上诉人2015年4月20日签订了《房屋买卖确认书》，4月23日周满红收取定金后，虽经上诉人多次电话催促签订房屋买卖合同，被上诉人仍然明确表示不再购买房屋。2015年4月27日下午由经理王某再致电被上诉人岑兴业的最后电话�，被上诉人仍明确表示不购买涉案房屋，此时已经是到了对被上诉人是否确定不再买房的问题进行最后的确认的时候了。三、涉案的录音作为本案的关键证据，有上诉人与被上诉人双方提供的通话记录予以佐证，足以确定其真实性，应当作为认定事实的根据。录音作为视听资料，是民事诉讼法中明确规定的一种证据类型。民诉法第71条规定：“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”。为证实被上诉人拒绝购买房屋，明示违约，上诉人提供了电话录音，并且提供了对应的通话清单予以佐证。但原审法院并未对录音的真伪进行辨别，也忽略其它辅佐证据的存在，而是在被上诉人在没有提供任何反驳证据的情况下，仅凭口头否认就不予采纳录音证据。鉴于上诉人已经完成了举证义务，被上诉人只是口头否认录音真实性，上诉人已经当庭提出被上诉人须对录音申请声纹鉴定，提供相反证据以证实录音中的通话人并非本案被上诉人岑兴业，但是原审法院却没有要求被上诉人对涉案电话录音申请声纹鉴定，仅凭被上诉人的口头否认就否定了录音的真实性，显属错误。四、书面催促函只是催促迟延履约的一方尽快履约的其中一种方式，但不是唯一方式，也不应当作为唯一的方式。上诉人在本案中在多次以电话方式催促被上诉人履约及最后核实被上诉人是否明确不再履行合同的做法合法有效，对被上诉人具备催告、通知的法律效力。虽然《房屋买卖确认书》对于通知、文件、资料的送达地址存在一些约定，但并不会在整个交易过程中排除适用其他的通知形式。事实上，在现实的交易过程中，情况是瞬息万变的，中介方需要传达的信息量以及与买卖双方之间的沟通频率也是很高的，为了追求效率，当事人更多的是选择电话、短信甚至是微信等即时通讯工具等等现代通讯手段进行沟通，而不会也不可能凡事都要通过效率低下甚至是很容易流于形式的“书面催促函”方式进行通知。在两被上诉人已明确表示不再履行合约的情况下，上诉人没有做形式上的、表面功夫，没有为形成对自己有利的证据而再向被上诉人寄发毫无实质性意义的所谓书面催促函。综上所述，远见公司上诉请求二审法院：1、判决撤销原审判决，改判两被上诉人向上诉人连带支付报酬人民币55800元；2、判令两被上诉人向上诉人支付自起诉之日起至付清之日止按央行同期同类贷款利率计算的利息损失；3、判决两被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人孙惠珍、岑兴业答辩称不同意远见公司的上诉请求和理由，请求法院予以驳回，维持原判。
原审第三人周满�未陈述意见。
经审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖确认书》联系电话一栏，被上诉人所留号码为“159××××8256”。应法庭要求，被上诉人一审提交了机主显示岑兴业、号码为159××××8256在2015年4月的语音通话清单，清单显示2015年4月27日15：02，153××××8570主叫该号码，通话时长3分20秒；同日下午15：55，该号码主叫153××××8570，通话时长6分57秒。上诉人一审提交了2015年4月27日15：02号码153××××8570主叫159××××8256的通话录音记录，涉及“问问你这边还要不要购房”、“有一件事确定的就是说不买了”、“你确定已经不买了是吧”、“对，我上星期已经跟你们说过N多次了”、“沟通下去也没有什么意义……这个事情呢就交给我们公司去处理了”、“反正就是你们爱咋地就咋地……我肯定要�回那一万元的诚意金”等内容。被上诉人不认可该通话录音记录的真实性，称录音中的声音不是来自岑兴业，且153××××8570机主并非上诉人工作人员王某。二审诉讼中，上诉人解释称153××××8570机主的确不是王某，属其公司的另一工作人员，因王某使用的iphone手机没有录音功能，故借用了他人的手机。
二审中，为证明被上诉人拒绝购买涉案房屋，上诉人提交了两份证据：2015年4月27日15：55号码159××××8256拨打153××××8570的通话录音记录和2015年4月20日至21日上诉人工作人员的微信聊天记录截图。4月27日15：55的通话录音记录涉及“我想确认一下……我们那一万块钱的诚意金当做赔偿给那个业主还是怎么样”、“那一万块钱的诚意金是早就给了业主的了”、“我上星期就是说不要给嘛”等内容。对2015年4月20日至21日的微信聊天记录截图，上诉人称该截图来源是�公司专门为被上诉人购买涉案房屋设置的聊天群，群聊涉及“我们没有买房经验，今天主要是太心急了，没问清楚”、“以后每个月还1.6万，压力太大了”、“不好意思，经过考虑，我们还是不要了”、“麻烦跟你经理说一声，明天不用去找业主谈了”、“月供高”等内容。被上诉人表示上述两份证据不能作为二审的新证据，但是确认2015年4月27日15：02和15：55两个时间点岑兴业与153××××8570的号码通过电话，因时隔半年已不记得通话内容。
本院认为，上诉人基于2015年4月10日与周满红签订的《独家代理委托协议》，于2015年4月20日与被上诉人签订了《房屋买卖确认书》，上诉人与被上诉人之间形成居间服务的权利义务关系。本案需要处理的是上诉人依《房屋买卖确认书》主张中介服务费及咨询费是否应予以支持。
本案中，被上诉人未实际签订房�买卖合约。对未签合约的原因，被上诉人主张是因上诉人一直未发出签约通知，上诉人则主张是因被上诉人拒绝签约。虽然被上诉人不认可上诉人提供的通话录音记录、微信聊天记录截图，但确认在2015年4月27日15：02和15：55这两个时间点岑兴业与号码为153××××8570的手机通过电话；被上诉人称号码153××××8570机主不是王某的意见，上诉人亦作出了合理的解释。结合当事人在诉讼中的陈述、微信聊天记录内容，本院采信上诉人所述被上诉人拒绝签约的事实主张。
按照《房屋买卖确认书》的约定，被上诉人在签署确认书时交付人民币1万元诚意金给上诉人保管，业主同意确认书的交易条件后，由上诉人转交该1万元诚意金给业主，自业主收到时即视为购房定金的一部分；从业主收取定金之日起5天内，被上诉人需与业主签署《房屋买卖合约》。依上诉人的主张，�上诉人在4月21日的微信群聊中已经明确向上诉人表示不再购买涉案房屋，就已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”的规定，上诉人在明知被上诉人已拒绝购买涉案房屋的情况下，仍于4月23日将1万元诚意金转交给了周满红，该行为有违诚实信用原则。上诉人以此确认涉案房屋成交，买卖合同已经成立，于法不符。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的规定，原审法院驳回上诉人本案所提支付报酬及利息的诉讼请求，该处理结果可予维持。需要指出的是，即使依上诉人所述其已经通知被上诉人签约，上诉人采取的电话通知方式也与《房屋买卖确认书》约定的内容不符，这与上诉人作为房地产中介服务机构的专业性并不相称�审查上诉人的上诉理由并不充分，其上诉请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1196元，由广州市远见房地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一五年十二月三十日
书记员 杨银桃