广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初8780号
原告:广东盛门创客空间商务服务有限公司，住所地广州市越秀区越秀北路xx号202、301、401房。
法定代表人：邓晓岚。
委托代理人：黄辉，广东创展律师事务所律师。
被告：广州丽富投资有限公司，住所地广州市海珠区江南大道南709号907室。
法定代表人：邓伟生。
原告广东盛门创客空间商务服务有限公司诉被告广州丽富投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄辉，被告法定代表人邓伟生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东盛门创客空间商务服务有限公司诉称：原告原名称为广州浩森投资管理有限公司，于2015年7月24日变更为原告。原告与被告在2015年3月28日签订《租赁合同》。由原告将位于广州市越秀区越秀北路xx号“xx广场”三楼自编XX号商铺出租给被告，该商铺建筑面积约为450平方米，租赁期限由2015年4月1日至2020年3月31日止，首年的租金每月为60750元。在《租赁合同》签订后，于2015年4月8日原告为该商铺办理《房屋租赁登记备案证明》，原告在2015年4月17日将该商铺交付给被告使用。被告由2015年10月起拖欠原告租金，为此原告多次催缴，但被告一直没有缴交，在2016年1月25日原告依据《租赁合同》第六十六条规定发出《知会函》给被告，解除了原告和被告签订的《租赁合同》，终止与被告的租赁关系，并提出收回场地，但被告并未将该商铺交回管业。为减少原告的损失，原告在2016年6月6日用EMS快递及在该商铺门面上张贴的方式，告知被告要求其在2016年6月15日前搬清该商铺内的物品，将场地交回原告，逾期原告将依据《租赁合同》规定自行收回场地，场内物品全部归原告所有并由原告自行处分。但被告并未搬迁该商铺的物品，并未交回商铺，现被告仍拖欠租金和水费、电费，应承担违约责任，故请求法院判令：1、被告支付自2015年11月1日起至2016年8月20日止的租金给原告（租金按照每月60750元的标准计算）；2、被告向原告支付自2015年12月6日起到所欠租金支付完毕日止的滞纳金（以同期应付而未付的租金为计算基数，按照每日千分之三的标准计算）；3、被告缴纳的121500元租赁保证金原告不需退还给被告；4、被告向原告支付121500元违约金（按60750元的200%计算）；5、被告向原告支付自2015年11月21日起至2015年12月20日止的水费1588.8元，自2015年12月21日起至2016年1月20日止的水费1118.84元，被告支付自2015年11月21日至2015年12月20日止的电费20682元，自2015年12月21日起至2016年1月20日止的电费16624.44元。
被告广州丽富投资有限公司辩称：2016年1月20日原告强行断电换锁，之后被告一直无法进入涉案房屋内，故从2016年1月20日原告已经收回商铺，因此不同意支付2016年1月20日起的租金。对于自2016年1月20日前的租金也不同意支付，因签订合同之时涉案场地消防尚未验收，导致被告承租后办理消防验收时缺乏原告应当提交的资料。而原告在出租涉案房屋时曾表示房屋是已经通过消防验收的，原告有隐瞒事实的情况，不同意支付原告要求的滞纳金，不同意原告没收保证金，要求原告返还。是原告违约在先，被告不存在违约故不同意支付违约金。原告所主张的水电费我已经付清，因此不同意再向原告支付水电费。
经审理查明：2014年5月20日，朱xx出具《证明》，内容为：朱xx将越秀区越秀北路xx号xx、xx、xx房的物业转租与广州浩森投资管理有限公司，租期为2014年2月1日至2029年7月31日，在租赁期限内，同意广州浩森投资管理有限公司将上述物业转租或分租。2014年11月12日，广州市秀南房地产开发有限公司（以下简称秀南公司）出具《证明》，内容为：我司将越秀区越秀北路xx号xx、xx、xx房的物业，合计建筑面积12549平方米出租给朱金玲在转租与广州浩森投资管理有限公司，租赁期限为2014年2月1日起至2029年7月31日止，在租赁期限内，同意广州浩森投资管理有限公司将上述物业转租或分租。
2015年3月28日，原告（为甲方，原名称为广州浩森投资管理有限公司）与被告（为乙方）签订《租赁合同》（已办理租赁登记备案），约定：第一条：甲方同意将位于广州市越秀区越秀北路xx号“xx广场”三楼自编XX号商铺出租给乙方作为商业经营使用。第二条：乙方承租的商铺建筑面积约为450平方米，使用面积约为225平方米（使用面积和建筑面积均不作为租金和管理费的计价依据）。第三条：商铺经营商铺品牌名称为：新派港式餐饮，经营范围为餐饮，经营时间为8:00-22:00。第五条：乙方确认：已知悉在其租赁期内，甲方需要继续对商铺的商业裙楼以及室内进行装修，乙方保证不得因此而提出解除本合同或向甲方提出任何索赔，但甲方装修致使乙方无法经营的除外。第六条：商铺出租期限：2015年4月1日至2020年3月31日止；第七条：商铺交付日期为2015年4月1日。第八条：甲方按照具体约定的用途和双方确定的场地交付标准向乙方交付出租场地，双方确定的场地交付标准为现状交付。第十一条：首年租金为60750元/月（租金已包含物业管理费35元/月），租金收取的日期：从2015年4月1日开始收取（乙方应签订本合同同时，向甲方支付首期租金60750元/月），2015年4月1日至2015年6月15日的管理费为15750元，2015年6月16日至2016年3月31日的租金（含管理费）为60750元，2016年4月1日至2017年3月31日的租金（含管理费）为64395元，2017年4月1日至2018年3月31日的租金（含管理费）为68258.7元，2018年4月1日至2019年3月31日的租金（含管理费）为72354.2元，2019年4月1日至2020年3月31日的租金（含管理费）为76695.5元。第十二条：租金和物业管理费按月结算，乙方须在每月的第5日（节假日不顺延）前主动将当月的租金和物业管理费、广告费和上月水电费转账到甲方指定的银行账户，甲方在收到租金、管理费后3日内向乙方开具符合国家规定的发票。除特殊情况外，甲方不再另行通知，逾期交付租金、物业管理费、广告费以及其他租赁费用的，每逾期一日，乙方须按当月租金和管理费总额百分之三的标准向甲方支付滞纳金。第十三条：作为履行本合同的担保，乙方应在与甲方签订本合同同时一次性向甲方支付租赁保证金121500元，在租赁期满时，乙方结清应缴费用并无违约行为的，甲方30日内无息退还给乙方。第十四条：如乙方违反本合同条款，但合同继续履行的，甲方有权就实际损失用租赁保证金来抵偿，在甲方用保证金抵偿乙方应付的款项后，所剩余保证金少于上述保证金金额时，乙方须在保证金不足事实发生之日起十日内将保证金补足，否则甲方有权终止本合同，保证金不予退还，甲方并有权就实际损失继续向乙方索赔。第十五条：乙方同意由甲方或甲方委托的物业管理公司对商场进行物业管理，乙方应按本合同第十二条约定及时向甲方缴纳应缴款项；第十九条：甲方按双方约定向乙方交付带装修的商铺，如乙方需进行二次装修，装修费用由乙方承担。第二十三条：乙方如需二次装修，装修需按照确认的施工图纸，在工程全部装修完毕后，须报请甲方及有关部门审核验收。第二十四条：乙方经营所需的相关证照均须乙方自行办理，甲方需积极配合。第四十条：依时缴纳租金、物业管理费（包括中央空调、公共水电分摊费、电梯、公用部位保洁和保安等服务费用，但不包含用电损耗）、水电费。第四十二条：有权对其租赁的场地进行二次装修并负责装修资金，但装修图纸及资料需提前5天提供给甲方审查，经甲方书面同意后，方能动工。第五十二条：租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方书面同意。第五十三条：任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担，并且责任方须向另一方支付相当于当月租金两倍（按满月租金两倍计算，下同）的款项作为违约金。第五十四条：租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，属于严重违约，违约方应赔偿由此造成守约方的全部经济损失，并须向守约方支付相当月租金两倍的款项作为违约金，如果因乙方违反约定解除合同的，保证金作为违约金进行抵扣，不足部分乙方应予以补足。第五十五条：合同解除后，如乙方尚欠甲方款项未付，甲方有权留置乙方在租赁物内的财物，甲方列清单要求乙方核对的，如乙方在接到上述要求7日内不予核对的，视为乙方同意甲方所列清单，乙方在解除合同后15日内仍未清偿欠款的，甲方可单方组织拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付因租赁行为所产生的费用，不足清偿的，乙方应支付余款。第六十一条：有下列情况发生的，甲方可以解除本合同：2、乙方未经双方确认，不按规定时间开业、停业连续三天或累计七天中途停业或关门的；3、乙方未办理手续擅自撤场；6、乙方逾期交租或拖欠其他费用超过一个月经甲方特别通知仍拒绝缴付的；9、发生乙方违反本合同的约定导致解除合同的情形。第六十二条：有下列情况发生的，乙方可以解除本合同：1、甲方逾期未能交付商铺的正当理由包括不可抗力、政府行政部门行为的延误。如无正当理由，逾期一个月经乙方书面催促后仍不能交付的；2、商铺内的主体结构或公共配套设施如因自然损坏或甲方的疏忽而损坏，导致乙方连续30天无法使用商铺的。第六十三条：合同的解除应采取书面形式，双方协商一致共同解除的，应签订书面解除合同，单方解除合同的，一方应当通知对方，合同在通知送达对方时解除。第六十四条：租赁期届满或解除合同当天，乙方应交回原承租商铺和设备给甲方，一切嵌装在墙体内的装修、固定设备设施归甲方所有，乙方不得拆除，如乙方逾期拒不清场并归还场地的，视为乙方放弃场地内物品的所有权，场内物品归甲方所有。第六十六条：如果发生下列情况之一时，甲方有权停止水、电供应，并有权终止本合同，并无须对乙方作出任何补偿：1、乙方违反本合同的规定，累计拖欠一个月的租金、物业管理费或各项费用的；2、乙方停止营业时，或乙方违法经营，或被政府部门勒令停业整顿，或被罚没查处；3、乙方不依时缴付其应承担的各项税费时。第六十七条：如乙方因自身原因确需提前解约，须提前一个月书面通知甲方，并履行完毕下列手续：1、向甲方交回租赁物；2、交清使用期间的租金及其它因本合同所产生的费用（包括但不限于甲方支付的商铺装修费）；3、提前终止合同前一日向甲方支付相当于当月租金两倍的款项作为违约金，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退回乙方。第六十九条：租赁期限届满时或者根据约定解除本合同时，乙方应于租赁期限届满后或者解除本合同当天迁离出租场地，并将其按乙方返还时的现状返还甲方，如乙方逾期拒不清场并归还场地的，视为乙方放弃场地内物品的所有权，场内物品归甲方所有。第七十条：租期届满时或者根据约定解除本合同时，乙方不得拆移其固定的添附物，可拆移动的添附物（包括货柜等）可由乙方搬走。第七十二条：凡涉及双方权利、义务的事宜（通知、函件），双方应以书面形式告知及电话通知确认。第七十三条：甲方和乙方按下列地址交付本合同约定各种文书、票据或发送通知：乙方（空白）。一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方，否则，原通讯方式为有效送达方式，怠于通知的一方应当承担不利的法律后果。文件资料发出后的第十天为送达时间，其风险责任由被送达方承担。第七十四条：甲方除可以上述通知方式外，还可以在乙方承租商铺的显要位置张贴通知，通知张贴的第二日为有效送达的通知。
2015年4月17日，被告在《盛门商务中心场地交接表》上签收确认接收涉案商铺，该表载明土建项目交接现状为“毛坯“，消防、空调、给电、给水、其他项目的交接现状均为“无”。
2015年12月25日，原告向被告发出《催缴通知书》，内容为要求被告在2015年12月30日前缴交2015年8月1日至2015年8月31日的租金、2015年10月1日至2015年12月31日的租金、2015年10月1日至2015年11月30日的水电费，若逾期未收到上述费用，原告将于2015年12月31日暂停被告的供水供电，并按下列安排处理双方关系：1月5日前按合同约定收取所欠费用总额3%的滞纳金；1月6日仍未收到上述款项，将依据合同自动终止租赁合同，并保留追讨费用的权利。
2016年1月25日，原告向被告发出《知会函》，内容为：至2016年1月20日，被告租用的商铺已有三个月租金及水电费未能缴清，所缴纳的保证金已不足支付欠款，根据合同约定，原、被告之间的租约关系已自动终止，原告将于2016年1月30日收回场地，保留追讨所欠费用的权利。
2016年6月3日，原告向被告发出《告知函》及《财物清单》，内容为要求被告于2016年6月9日前将室内物品迁离，否则原告将自行处理室内物品。
2016年6月6日，原告向被告发出《收回出租场地及对场地内物品处理通告》，内容为通知被告双方租赁关系已经解除，要求被告在2016年6月15日前将场内物品迁离，将场地交回给原告，逾期原告将自行收回场地，场内物品视为被告已放弃所有权，场内物品全部归原告所有并处分。
为证明原告已向被告送达了上述通知、函件及清单，原告提交了：1、编号尾号为12719的EMS快递详情单（载明原告向被告的住所地地址寄出知会函一份、告知函一份、财物清单一份）及网上打印的投递情况列表（显示尾号为12719的EMS邮件于2016年6月15日由他人签收）；2、张贴知会函、告知函、财物清单、通告的照片（原告称张贴时间为2016年6月6日）。被告不确认收到上述知会函、告知函、财物清单和通告。
据原告提交的《xx广场租户收费数额汇总表》显示，在2015年11月21日至2015年12月20日期间，涉案商铺水表实用度数为331，电费实用度数分别为1030和18120，应缴水费为1588.8元，应缴电费为1112.4元和19569.6元。2015年12月21日起至2016年1月20日期间，涉案商铺水表实用度数为233，电费实用度数分别为1527和13866，应缴水费为1118.4元，应缴电费为1649.16元和14975.28元。
原告为证明其代垫了包含涉案商铺在内的整栋大厦的水电费，提交了2015年10月2日至2016年2月1日的水电费发票。被告认为该证据不能证明涉案商铺有使用水电。
被告为证明其主张，提交了以下证据：1、与电话136××××3441的短信聊天记录。2、与潘生（物业）短信聊天记录。3、户名为李xx的中国建设银行账户交易明细和中国银行转账的手机屏幕截图，显示该帐户于2016年1月19日向邓xx分三笔分别支付了10000元。原告确认证据1中的136××××3441是原告公司林总的电话，证据2无显示电话号码，但对证据1、2的聊天内容均不予确认，原告不确认收到短信中提及的被告支付的款项。对证据3的真实性不予确认，无法证明原告收到了被告的转账。
另查明，2012年10月12日，广州市公安消防局向秀南公司出具的穗公消验［2012］第xx号《建设工程消防验收意见书》，载明该局综合评定秀南公司建设的小北路与越秀路交界处的越秀广场暨越秀宾馆裙楼及地下室的土建工程消防验收合格。
2015年6月4日，广州市公安局越秀区分局向被告出具的穗公越消审字［2015］第xx号《建设工程消防设计审核意见书》之《关于同意越秀广场xx房丽富港式茶点餐厅内部装修建设工程消防设计的审核意见》，载明越秀区越秀北路xx号越秀广场第二层xx（自编xx室）的工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求。
2015年9月3日，广州市公安局越秀区分局向被告出具的穗公越消审字［2015］第241号《建设工程消防验收意见书》之《关于越秀广场xx房丽富港式茶点餐厅内部装修建设工程消防验收复验合格的意见》，载明该局综合评定越秀区越秀北路xx号越秀广场第x层xx（自编xx室）装修工程消防验收复验合格。
庭审中，被告表示：接收涉案商铺时商铺为毛坯状态，没有任何装修，当时原告仍在进行公共部位的装修，被告接收后立即申报消防、环保等手续，从签订合同后15天后开始装修，装修期间是两个半月，2015年6月底开业经营。但因涉案商铺未通过消防验收故被告无法通过消防验收，承租前曾就消防验收问题征询过原告的员工，其答复已经通过，但被告没有细阅过具体证照资料。开业后以来的首两月，约有六至七次公安消防部门上门检查，被告应物业公司的要求停电关门，被告曾收到消防部门发出的整改通知，但是资料在商铺内，被告经营至2016年1月20日原告断水断电换锁之日止，得知涉案商铺被断水断电及换锁加锁后有进行报警，但没有报警回执，被告的员工见到涉案商铺被上锁加锁后曾一起投诉至劳动部门，曾开会处理，当时劳动部门有记录；2016年1月20日被告因为想重新开业，应原告要求向邓xx转账了8万元租金，该费用是为了开业继续经营及为了原告开业开锁而支付的，当时原告要求支付11万，但是被告只转账给8万元，该8万元具体是支付哪个时段的租金不清楚，原告在收到后也没有开具票据。原告表示：移交涉案商铺给被告使用时商铺为毛坯状态，在出租给原告时大楼的公共部位已经装修完毕，并无影响商铺经营，商铺内部装修后办理的二次消防验收是由被告自行负责的，与原告无关，不确认曾要求被告在消防检查的时候关门停业，被告是在2015年12月31日停止经营的，原告在2016年6月6日已将涉案商铺的锁剪断，并进入涉案商铺内对物品进行清点，并于2016年8月20日收回商铺；被告的法定代表人邓伟生仅在2016年1月4日通过邓晓岚转交过70000元而非80000元，该费用是用于支付2015年11月前欠付的租金，并非原告本案主张的租金。
本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
关于原告主张的租金问题，首先，被告抗辩称签订合同时涉案场地尚未通过消防验收，但根据本案证据及被告确认的事实，被告承租商铺后对商铺进行了装修，并于2015年6月底开业经营，而广州市公安局越秀区分局已先后于2015年6月4日向被告出具《关于同意越秀广场xx房丽富港式茶点餐厅内部装修建设工程消防设计的审核意见》以及于2015年9月3日向被告出具《关于越秀广场xx房丽富港式茶点餐厅内部装修建设工程消防验收复验合格的意见》，可见涉案商铺已通过消防验收，被告自2015年11月起欠付租金缺乏理据，其欠付租金的行为已构成违约。其次，被告称原告于2016年1月20日断电换锁，但未能提供证据证明，故本院对其主张不予接纳，被告应继续承担支付租金的合同义务。鉴于原告已确认其于2016年6月6日已将涉案商铺的锁剪断及清点物品，故原告应自行承担其剪锁之日起的租金损失，原告在本案中要求被告承担2016年6月6日至2016年8月20日的租金缺乏依据，本院不予支持。因双方明确约定若被告逾期支付租金须按当月租金金额的百分之三支付滞纳金，现原告要求被告按欠付租金的千分之三计付滞纳金，合法有理，本院予以支持，该滞纳金应以不超过欠付的租金总额为限。
关于水电费问题，因合同约定被告负有每月向原告交纳水电费的义务，现原告已提供了2015年11月21日起至2016年1月20日止的水、电费读数记录以及2015年10月2日至2016年2月1日的水电费发票，可见原告已实际代垫了涉案商铺在上述期间的水、电费，故原告现要求被告支付2015年11月21日起至2016年1月20日止的水、电费合法有理，本院予以支持。
关于租赁保证金问题，因合同约定“如乙方违反本合同条款，但合同继续履行的，甲方有权就实际损失用租赁保证金来抵偿，在甲方用保证金抵偿乙方应付的款项后，所剩余保证金少于上述保证金金额时，乙方须在保证金不足事实发生之日起十日内将保证金补足，否则甲方有权终止本合同，保证金不予退还，甲方并有权就实际损失继续向乙方索赔。”由于被告存在欠付租金的行为，故原告有权将租赁保证金用于抵偿所欠租金，从数额上看，被告支付的租赁保证金仅能抵偿其欠付的2015年11月1日起至2016年1月1日共两个月的租金，被告未能依约在此后补足租赁保证金，原告据此要求没收租赁保证金符合双方的约定，本院予以支持。
关于月租金两倍的违约金问题，因合同约定被告若无法定或约定理由单方提出解除合同，则须支付相当于当月租金两倍的款项作为违约金，但没有证据显示被告单方提出解除合同，且本案已要求被告承担因其欠付费用而须承担的继续履行及支付滞纳金、被没收租赁保证金的责任，故本院对原告要求被告支付月租金两倍的违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告广州丽富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2015年11月1日起至2016年6月5日止的租金（按每月60750元的标准计）支付给原告广东盛门创客空间商务服务有限公司。
二、被告广州丽富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东盛门创客空间商务服务有限公司支付迟延支付租金的滞纳金（自2015年12月6日起至实际付清所欠租金之日止，每日按当月欠付租金额的千分之三标准计）。该滞纳金总额以不超过上述第一项欠付租金总额为限。
三、被告广州丽富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将自2015年11月21日至2015年12月20日止的水费1588.8元，自2015年12月21日起至2016年1月20日止的水费1118.84元，自2015年11月21日至2015年12月20日止的电费20682元，自2015年12月21日起至2016年1月20日止的电费16624.44元支付给原告广东盛门创客空间商务服务有限公司。
四、被告广州丽富投资有限公司已付的租赁保证金121500元由原告广东盛门创客空间商务服务有限公司没收。
五、驳回原告广东盛门创客空间商务服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11844元，由原告负担2730元，被告负担9114元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍丽娜
人民陪审员 黎冬梅
人民陪审员 马 明
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 唐嘉仪