安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖12民终282号上诉人（原审被告）：临泉县中泰置业有限公司，住所地安徽省临泉县临化路西侧李庄,统一社会信用代码91341221070907855N（1-1）。法定代表人：王玉才，该公司总经理。委托诉讼代理人:徐国库，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：张影丽，女，1977年8月21日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：侯志杰，安徽泉河律师事务所律师。上诉人临泉县中泰置业有限公司因与被上诉人张影丽房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2017）皖1221民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。临泉县中泰置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张影丽对临泉县中泰置业有限公司的诉讼请求，并由张影丽承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.其公司与张影丽之间不存在房屋买卖合同关系；2.一审程序违法。张影丽辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张影丽向一审法院起诉请求：1.依法确认其与临泉县中泰置业有限公司的房屋买卖合同合法有效，并判令临泉县中泰置业有限公司限期无条件交付涉案房屋及办理房屋产权证的合法手续；2.依法判令临泉县中泰置业有限公司支付延期交房损失16880元（按银行贷款月利率8厘，从2016年10月30日暂计算至2017年3月30日）；3.由临泉县中泰置业有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：临泉县中泰置业有限公司开发有中泰锦城小区，王玉才系该公司法定代表人。2015年6月26日，张影丽交付王玉才现金422000元用于购买中�锦城小区7号楼1单元202号房屋。王玉才出具收条一张，载明：“今收到张影丽中泰锦城7#楼202户购房款肆拾贰万贰仟元整。”王玉才在收条上签名并摁有手印。2015年6月30日，张影丽与临泉县中泰置业有限公司签订中泰锦城认购协议书一份。同日，临泉县中泰置业有限公司为张影丽出具一张20000元的购房发票，2016年9月10日，临泉县中泰置业有限公司又为张影丽出具一张100000元的购房发票。该两张发票均注明付款方为张影丽，收款性质为中泰锦城7#楼202户的预收购房款。张影丽起诉时该套房屋尚未交付。除涉案房屋外，中泰锦城其余房屋已交付完毕，且均可办理房地产权属登记。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.双方就涉案房屋买卖是否达成协议；2.张影丽是否全额支付涉案房屋的购房款。本案中，张影丽诉称其已支付全部购房款422000元给临泉县中泰置业�限公司法定代表人王玉才，有张影丽2015年6月26日的三张取款凭证、王玉才给张影丽出具的收条以及临泉县中泰置业有限公司于2015年6月30日、2015年9月10日出具的购房发票等相互印证，可以认定张影丽为购买涉案房屋支付了422000元，该422000元购房款系临泉县中泰置业有限公司法定代表人王玉才收取。对临泉县中泰置业有限公司辩称王玉才收取422000元的行为是其个人行为，与其公司无关且其公司聘请有专业团队收取购房款的辩解意见，其公司的内部规定不能对抗不知情的第三人，王玉才系临泉县中泰置业公司法定代表人，张影丽有充分理由相信其收取购房款的行为系职务行为，故对临泉县中泰置业有限公司的辩解不予采信；对临泉县中泰置业有限公司辩称张影丽先支付购房款再签订认购协议书的行为不符合常理，亦不符合购房流程，张影丽没有按照认购协议书规定的事项签订正式房屋买卖合同，因此双方的买卖行为没有成立的辩解意见，购房流程系临泉县中泰置业有限公司的内部售房模式，对外不产生效力，张影丽的购房行为虽不符合其公司的售房流程，但不能据此否定张影丽的购买行为，且临泉县中泰置业有限公司为张影丽出具的购房发票载明付款方为张影丽，收款性质为中泰锦城7#楼202户的预收购房款，结合其公司法定代表人王玉才出具的收条、双方签订的中泰锦城认购协议书，可以认定双方的房屋买卖行为成立，故对临泉县中泰置业有限公司的上述辩解意见不予采信。双方对涉案房屋的买卖是其真实意思表示，虽未签订正式房屋买卖合同，但张影丽已按照约定支付了相应的对价，临泉县中泰置业有限公司也出具了发票予以认可，双方应当按照约定全面履行自己的义务，双方虽未书面约定房屋的交付时间，但临泉县中泰置�有限公司自认目前中泰锦城的房屋均可办理房产手续，且除了涉案房屋外其余房产均已交付，故对张影丽要求判令临泉县中泰置业有限公司限期无条件交付涉案房屋及办理房屋产权证的合法手续的诉讼请求，予以支持；对张影丽要求临泉县中泰置业有限公司支付延期交房损失16880元的诉讼请求，因双方就交付时间没有明确约定，且张影丽没有提供证据证明其损失，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第五十八条的规定，判决：一、临泉县中泰置业有限公司于判决生效之日起十日内将张影丽购买的中泰锦城7号楼1单元202室的房屋交付给张影丽，并协助办理房屋产权手续。二、驳回张影丽的其他诉讼请求。案件受理费7883元，由张影丽负担303元，临泉县中泰置业有限公司负担7580元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩意见及一、二两审庭审情况，本案争议焦点为：一、双方是否存在真实有效的房屋买卖合同关系；二、一审法院审理程序是否合法。针对争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条之规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，临泉县中泰置业有限公司认可王玉才系其公司法定代表人。张影丽交付王玉才422000元用于购买涉案房屋的事实，有张影丽的取款凭证、王玉才出具的收条、中泰锦城认购协议书、临泉县中泰置业有限公司出具的购房发票等佐证。张影丽有理由相信王玉才收取购房款的行为系职务行为，双方就涉案房屋的买卖是真实意思表示，临泉县中泰置业有限公司应对王玉才的行为承担民事责任。故一审认定张影丽与临泉县中泰置业有限公司存在真实有效的房屋买卖合同关系并无不当，本院予以确认。针对争议焦点二，本院认为，临泉县中泰置业有限公司认可王玉才系其公司法定代表人，其收取购房款的行为系职务行为。故王玉才并非本案的必要共同被告，临泉县中泰置业有限公司主张一审法院违反法定程序没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，临泉县中泰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7630元，由上诉人临泉县中泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一八年四月二十日书记员  徐玉洁附：（2018）皖12民终282号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用�律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。