广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第461号
上诉人（原审原告、反诉被告）：任汝楠。
委托代理人：邱全峰，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：邓安烈，广东深天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：卢伟锋，香港居民。
委托代理人：袁梅，广东远明律师事务所律师。
委托代理人：李小敏，广东远明律师事务所律师。
上诉人任汝楠因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年7月2日，双方签署《二手房买卖合同》，合同约定任汝楠作为买方，购买卢伟锋位于深圳市宝安区龙华镇和平�XX阁A栋1层XX单位物业，建筑面积77.64平方米，用途为商铺，房地产证号码为深房地字第××号，成交价格680万元。合同约定，任汝楠在签署合同时向卢伟锋支付定金60万元。剩余房款通过银行按揭方式付款，任汝楠应于2013年8月3日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款320万元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。任汝楠应于2013年8月3日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。合同载明涉案房产处于抵押状态，卢伟锋同意于签署合同之日起三十日内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续。合同约定在任汝楠取得银行贷款承诺函，且卢伟锋已取得房地产证原件之日起三个工作日内，双方须办理递件过户手续，但最晚不得迟于2013年8月15日。合同约定，如任汝楠未按照合同约定的期�履行义务，卢伟锋有权要求任汝楠以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如任汝楠逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卢伟锋可解除合同并选择要求任汝楠支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收任汝楠已支付的定金。如卢伟锋未按照合同约定的期限履行义务，任汝楠有权要求卢伟锋以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卢伟锋逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，任汝楠可解除合同并选择要求卢伟锋支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还任汝楠已支付的定金。
2013年7月2日，任汝楠通过银行转账方式向卢伟锋支付定金60万元。
2013年7月25日，卢伟锋向贷款银行还款账户存入191，604.64元，提前偿还了涉案房产的全部贷款。
2013年8月8日，任汝楠向原审法院提起诉讼，卢伟锋于2013年8月26日收到了任汝楠的起诉状。
2013年9月16日，卢伟锋提起反诉，任汝楠于2013年9月26日收到了卢伟锋的反诉状。
原审庭审中，关于合同无法履行的原因，任汝楠主张是卢伟锋没有办理赎楼、注销抵押手续，导致交易无法进行，其已经筹齐首期款；卢伟锋主张是任汝楠明确告知不购买涉案房产。对此，任汝楠提供了《房地产权抵押登记查询表》，证实涉案房产在2013年8月9日仍处于抵押状态，但其没有在原审法院指定的期限内提交筹齐首期款的相关证明。卢伟锋申请证人吴福年、谌凯出庭作证。证人吴福年称和卢伟锋是朋友关系，在本案交易过程中接受卢伟锋的委托为其出售涉案房产寻找买家，后与接受任汝楠委托寻找物业的谌凯一起促成任汝楠、卢伟锋签订了本案合同。2013年7月6日，谌凯电话告知吴福年任汝楠因资金问题，不再购买涉案房产了，吴福年将此通知内容转达给卢伟锋，卢伟锋表示涉案房产仍然要出售，所以去银行办理了还贷手续。证人谌凯称其和任汝楠是朋友关系，接受任汝楠的委托为其物色合适的房产，并接受任汝楠支付的佣金，后与吴福年一起促成任汝楠、卢伟锋签订了本案合同。2013年7月6日，任汝楠告知谌凯因资金问题，不再购买涉案房产，后谌凯将此通知内容告知了吴福年，吴福年将卢伟锋电话号码提供给了谌凯，谌凯将该电话号码给了任汝楠。证人谌凯称任汝楠告知他，其于2013年7月6日通过电话告知卢伟锋不购买涉案房产了，但卢伟锋不退定金。卢伟锋同时向原审法院提交了其手机通话清单，证实任汝楠在诉讼文书送达地址确认书上填写的任汝楠的138××××6245手机号码于2013年7月6日主动与卢伟锋的138××××0909手机号码发生过通话。
任汝楠向原审法院提起本案诉讼，请求：一、卢伟锋双倍返还任汝楠定金120万元；二、卢伟锋承担受理费用以及财产保全费。
卢伟锋向原审法院提起本案反诉，请求：一、解除双方所签订的《二手房买卖合同》；二、卢伟锋没收任汝楠支付的定金60万元；三、任汝楠承担本案所有诉讼费用。卢伟锋于2013年10月31日向原审法院提出书面申请，请求撤回第二项反诉请求。
原审法院认为：双方签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同不能履行的原因，任汝楠主张是卢伟锋没有办理赎楼、注销抵押手续，导致交易无法进行，其已经筹齐首期款；卢伟锋主张是任汝楠明确告知不购买涉案房产。原审法院认为，证人吴福年和谌凯出庭作证，证实任汝楠于2013年7月6日明确通知卢伟锋不购买涉案房产，鉴于两名证人与双方的关系、证人证言内容能与手机通话记录相互印证，对证人证言所证明的事实，原审法院予以采信，任汝楠已构成根本违约。退一步说，即使卢伟锋没有按合同约定的期限注销抵押登记，也不影响合同下一步交易的进行，任汝楠应当筹齐首期款、办理银行监管和按揭贷款申请，卢伟锋的行为不构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条关于合同解除的规定，当事人一方在履行期限届满前明确表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同；合同自解除通知到达对方时解除。卢伟锋在任汝楠明确表示不购买涉案房产时即可解除合同，任汝楠于2013年9月26日收到卢伟锋的反诉状，因此本案合同已于2013年9月26日解除，原审法院对此予以确认。因任汝楠已构成根本违约，任汝楠无权要求返还定金，任汝楠关于卢伟锋双倍返还定金的诉讼请求，原审法院不�支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、确认任汝楠与卢伟锋签订的《二手房买卖合同》已经于2013年9月26日解除；二、驳回任汝楠的其他诉讼请求。本案本诉受理费、保全费人民币20，600元由任汝楠负担，受理费、保全费任汝楠已预交。反诉受理费人民币4，900元，由卢伟锋负担4850元，任汝楠负担50元，反诉受理费卢伟锋已预交。
上诉人任汝楠不服原审判决，向本院提起上诉，称：任汝楠、卢伟锋于2013年7月2日签署《二手房买卖合同》，合同约定任汝楠作为买方，购买卢伟锋位于深圳市宝安区龙华镇和平路XX阁A栋1层XX单位物业。物业成交价格680万元，任汝楠应当支付定金60万元。合同签订之后，任汝楠按照约定于当日向卢�锋支付了定金，卢伟锋出具了收款收据。按照合同约定，卢伟锋收到定金之后应当办理交易物业的赎楼手续，以便双方办理产权过户。合同第六条写明：卖方应当于合同生效之日起30日内即2013年8月1日之前办理完毕赎楼以及注销抵押登记手续，但是截至2013年8月8日卢伟锋尚未办理完前述手续。任汝楠认为卢伟锋行为已经构成严重违约，按照《中华人民共和国合同法》相关规定以及合同第十一条的约定，任汝楠有权解除合同，卢伟锋应当承担违约责任。一审法院没有查清上述事实，做出错误判决，因此任汝楠向提起上诉，请求：1、改判支持任汝楠诉讼请求即判令卢伟锋双倍返还定金120万元；2、判令卢伟锋支付诉讼费用。
被上诉人卢伟锋答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。本案合同没有履行的原因在于任汝楠已经通知了卢伟锋不购买房，这是任汝楠的违约行为所导致的。任汝楠不顾事实，有悖于诚实信用原则。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。任汝楠与卢伟锋签订的涉案《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。任汝楠于2013年7月6日电告卢伟锋不再购买涉案房产，有通话记录为证，且得到双方居间人的确认，原审法院在综合考量各项证据证明力的基础上，认定任汝楠已构成违约，认定事实清楚，本院予以确认。卢伟锋于2013年7月25日提前偿还了涉案房产的全部贷款，已具备了办理注销抵押登记的条件，在任汝楠已明确表示不再履行合同，违约在先的情况下，其不办理注销抵押登记亦无需承担违约责任，故任汝楠的上诉主张不成立，本院不�支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币15600元，由任汝楠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年五月十四日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。