江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终6173号
上诉人（原审原告）：南京瑞联装饰工程有限公司，住所地南京市秦淮区中和桥路91-2号。
法定代表人：朱荣，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：董必正，江苏泓远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许安康，江苏泓远律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘永柱，男，1957年1月4日生，汉族，住南京市。
上诉人南京瑞联装饰工程有限公司（以下简称瑞联装饰公司）因与被上诉人刘永柱房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初11854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人瑞联装饰公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判南京市秦淮区中和桥91-2号征收补偿中的搬迁等费用131.4336万元归上诉人所有。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决一方面认定涉案租赁协议无效，另一方面又认定协议中一旦土地遇国家或政府部门征用，所有拆迁赔偿费归刘永柱所有的约定有效，相互矛盾，违反了合同法之规定。无效的合同，除合同中独立存在的有关争议解决方法的条款外，自始没有法律效力。二、租赁协议仅约定了集体土地征收赔偿归属问题，并未涉及本案国有土地上房屋征收补偿问题。本案涉及的是城市房屋征收补偿问题，一审法院对此未予区分。三、一审法院判决驳回瑞联装饰公司的诉讼请求，违反了公平原则。
被上诉人刘永柱辩称：1、因为上诉人当时迟迟不肯搬迁，拆迁办无法开挖地基，导致最终就此没有给我任何赔偿。2、当时双方约定的租金也是比较低的。
瑞联装饰公司一审请求：判令南京市秦淮区中和桥91-2号征收补偿中的搬迁等费用131.4336万元归瑞联装饰公司所有。
一审法院认定事实：
2000年3月18日，秦淮区红花镇七桥村委会（甲方）与刘永柱（乙方）签订《协议书》，约定甲方将南京市秦淮区中和桥路91-2号路边边角底洼地，面积五亩三分提供给乙方承包使用，用于建房办厂或经营；向乙方提供的承包土地无任何纠纷，为甲方有合法权利的集体土地；提供给乙方使用的五亩三分地使用期为40年，即从2000年3月18日起至2039年3月18日止；该片土地上的现有建筑物由乙方按需要改造，但需经村委会同意；乙方在承包经营期间，每年按照50000元承包费计算，每五年按照8%递增；在承包经营期间，一旦该土地上遇国家和政府部门征用，甲、乙双方应无条件服从，有关补助事宜按照国家有关规定执行，属甲方的归甲方所有（土地的各项补偿），属乙方的归乙方所有（如该片土地上的地面设施、房屋建筑、机械设备、水电增容、经营损失等）。2000年8月18日，刘永柱（甲方）与南京艺艺源装饰工程有限公司签订《租赁协议》，约定甲方将中和桥路91-2号厂房1160平方米，办公房200平方米，场地2000平方米提供给乙方承租使用，租期五年，自2000年8月18日至2005年8月17日止。合同到期后，刘永柱与南京艺艺源装饰工程有限公司续签租赁合同至2011年8月17日止。2012年8月18日，刘永柱（甲方）与瑞联装饰公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将中和桥路91-2号厂房1600平方米，超市用房580平方米，办公用房200平方米，场地2000平方米提供给乙方承租使用，租期五年，自2012年8月18日至2017年8月18日止；乙方每年8月18日、11月18日、2月18日、5月18日分四次向甲方支付承租费，年租金共计220000元；在承租经营期间，一旦该土地遇国家和政府部门征用，甲、乙双方应无条件服从，应积极配合拆迁工作，所有拆迁赔偿费归甲方所有，乙方不得以任何理由、任何条件影响拆迁工作，应无条件搬迁，当年承租费按乙方实际使用时间计算，余款由甲方退还乙方。
2016年8月20日，南京市秦淮区人民政府红花办事处（甲方）与刘永柱（乙方）签订《企业征收补偿协议》，约定甲方依据宁征房补字（2016）006号《南京市秦淮区人民政府征收决定》的批准，对乙方中和桥路91-2号工企单位房屋实施拆迁，通过测绘核实，乙方红线内自建房屋面积2043.39平方米；房屋征收补偿为房屋收购款2168848元，区位补偿660524元，停业损失162547元，搬迁费184192元，附着费815684元，奖励141468元，合计4133263元；乙方定于2016年9月20日将腾空房屋交付甲方实施拆除；乙方在交付后15个工作日内，甲方支付房屋征收补偿款。同日，南京市秦淮区人民政府红花办事处（甲方）与刘永柱（乙方）还签订《企业征收补偿协议》一份，约定甲方给予乙方清退承租户维稳费204339元，奖励84881元，合计289220元。
案件审理过程中，瑞联装饰公司、刘永柱均认可双方签订的租赁合同中所涉房屋无建设规划许可证。另，瑞联装饰公司提供照片、食品经营许可证、发票、视频等证据材料，以证明其承租后就承租房屋进行了建设，如车棚、坯子等，故相关补偿款项应归瑞联装饰公司所有。刘永柱对证据真实性不持异议，但是认为房屋租金约定较低，就是考虑到了瑞联装饰公司改造的相关情况，而地沟改造、电力增容的费用也在租金中予以扣除，且双方合同明确约定了拆迁补偿归刘永柱所有。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，瑞联装饰公司、刘永柱签订的《租赁协议》所涉中和桥路91-2号土地上所建房屋并未取得建设工程规划许可证，故瑞联装饰公司、刘永柱所签《租赁协议》应属无效。关于瑞联装饰公司要求确认瑞联装饰公司取得的拆迁补偿款归其所有的诉讼请求，一审法院认为，尽管瑞联装饰公司、刘永柱签订的《租赁协议》系无效合同，但双方在该协议中就拆迁补偿问题进行了约定，即一旦该土地遇国家和政府部门征用，所有拆迁赔偿费归刘永柱所有，该约定系瑞联装饰公司、刘永柱双方真实意思表示，现瑞联装饰公司诉至法院，主张因租赁房屋取得的拆迁补偿款项，无事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回南京瑞联装饰工程有限公司的诉讼请求。一审案件受理费19542元，保全费5000元，合计24542元，由南京瑞联装饰工程有限公司负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，当事人均无异议，本院依法予以确认。根据当事人一审提交的证据及二审中的陈述，本院补充查明以下事实：
一审法院组织双方当事人勘验现场时，询问91-2号门卫、车棚、洗澡间平房、宿舍一间（约8平方米）、水泥土地、下水道、电力设施、门头改造、办公室二次装修是否是瑞联装饰公司所建，刘永柱陈述，门卫房、车棚、洗澡间平房、宿舍、水泥土地、下水道、电力设施由瑞联装饰公司所建，但水泥土地、下水道的建设费用刘永柱已经在租金中扣除，至于门头改造、办公室二次装修是瑞联装饰公司在拆除刘永柱原有装修的情况下所建。
在《南京市征收集体土地房屋补偿评估结果分户表》中显示：房号4，建筑面积49.08㎡，砖混，评估总价46822元；房号6，建筑面积8.18㎡，砖混，评估总价7804元；房号10，建筑面积7.88㎡，砖混，评估总价7518元。《装饰装修及附属物单项明细测算表》显示：披房，16.93㎡，评估价5604元。
本院认为：《中华人民共和国合同法》规定违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，刘永柱与瑞联装饰公司之间签订的《租赁合同》所涉的房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。刘永柱和瑞联装饰公司对此均存在过错，刘永柱对此应负主要责任，瑞联装饰公司对此应负次要责任。
无效合同自始对当事人无约束力。合同无效后，当事人因履行无效合同取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿。本案中，具体返还和补偿方式如下：
1、瑞联装饰公司所建的房屋及其他设施。本院认为，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费由双方按照过错分担。本案中，瑞联装饰公司主张门卫、车棚、洗澡间平房、宿舍一间（约8平方米）、下水道、电力设施、混凝土工作台为其所建，并主张相关费用。一审审理中，瑞联装饰公司和刘永柱确认门卫、车棚、洗澡间平房、宿舍一间（约8平方米）、下水道、电力设施为瑞联装饰公司所建。综上，本院认为，瑞联装饰公司对其所建房屋及设施的造价费用未举证证明，《南京市征收集体土地房屋补偿评估结果分户表》中显示房间4、6、10以及披房评估价值总计为67748元，结合本案的实际情况以及双方当事人的过错程度，本院酌定刘永柱补偿瑞联装饰公司6万元。
2、瑞联装饰公司主张的装饰装修及附属物部分，本院认为，承租人经出租人同意的装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，因涉案房屋已被政府拆迁，瑞联装饰公司对其所承租房屋进行装修的部分，已无法返还，故刘永柱应对瑞联装修公司予以补偿。根据《装饰装修及附属物单项明细测算表》，瑞联装饰公司主张该部分现值为30600元，同时主张其实际装修但以上测算表中未反映出来的装修现值为121024元。综上，本院认为，《装饰装修及附属物单项明细测算表》可以在一定程度上反映装修的现值，瑞联装饰公司主张该测算表中未反映出来的装饰装修部分的价值，为瑞联装饰公司自行估算，并无事实依据。根据以上实际情况以及双方当事人的过错程度，本院酌定刘永柱补偿瑞联装饰公司30000元。
3、搬迁费、停业损失费。瑞联装饰公司主张因涉案房屋被征收，产生了相应的搬迁费、停业损失费、空调移机费、固话及宽带移机费。对此，本院认为，因南京市秦淮区人民政府红花办事处与刘永柱签订征收补偿协议的时间为2016年8月20日，刘永柱与瑞联装饰公司之间的租赁协议约定的租赁期间并未到期，而瑞联装饰公司停止经营，涉案房屋内的可移动部分由瑞联装饰公司自行搬走，由此给瑞联装饰公司造成了一定损失。因瑞联装饰公司并未就其实际发生的搬迁费、停业损失以及移机费用等进行举证，南京市秦淮区人民政府红花办事处补偿了刘永柱搬迁费184192元、停业损失162547元。综合以上情况，本院酌定刘永柱补偿瑞联装饰公司搬迁费、停业损失80000元。
4、关于瑞联装饰公司主张的区位补偿、清退承租户维稳费、奖励、营业中企业证照赔偿均系南京市秦淮区人民政府红花办事处对刘永柱的补偿，与瑞联装饰公司无关，故本院对瑞联装饰公司以上主张均不予支持。
综上所述，上诉人瑞联装饰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初11854号民事判决；
二、刘永柱于本判决生效之日起十五日内补偿南京瑞联装饰工程有限公司17万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19542元，保全费5000元，合计24542元，由刘永柱负担3190元，由南京瑞联装饰工程有限公司负担21352元；二审案件受理费16629元，由刘永柱负担2162元，由南京瑞联装饰工程有限公司负担14467元。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 付 双
审判员 马 帅
二〇一七年十月二十日
书记员 汪海燕