辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01372号
上诉人（原审被告）：王淑玲。
委托代理人：朱书昕，女，1984年6月17日生，汉族。
委托代理人：桓绍武，辽宁峰慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜占佩。
委托代理人：杜国石，男，1958年12月22日生，汉族。
委托代理人：杜国亮，男，1961年2月6日生，汉族。
原审原告杜占佩与原审被告王淑玲房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年8月28日作出（2014）甘民初字第4660号民事判决，王淑玲不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人王淑玲委托代理人朱书昕、桓绍武，被上诉人杜占佩委托代理人杜国石、杜国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜占佩一审诉称：原告于2012年2月14日购买了被告王淑玲所有的位于大连市甘井子区矿前街×-3-6-1号的产权房屋。在签订房屋买卖合同时，被告王淑玲告诉原告此房是清水房、但被告母亲临时居住在此房内、并承诺产权证过户后被告母亲就搬出该房。原告当时也详细问过被告王淑玲，此房是否有家庭和债务纠纷，但被告予以否认。案涉房屋的产权证于2012年3月1日办理过户完毕，原告准备装修房屋，根据事前被告承诺，原告找到了被告王淑玲，但被告未能让其母亲搬出。至此在该房屋买卖过程中，被告王淑玲实属有意隐瞒家庭纠纷，导致原告至今无法入住，只好租房居住。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1.判令被告赔偿原告自2012年3月1日至2014年7月31日期间的租房租金合计33，500.00元；2.判令被告赔偿原告2014年8月1日至被告王淑玲母亲搬出此房时为止的租房租金（每月按租金1200元计算）；3.本案诉讼费用被告承担。
被告王淑玲一审辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原、被告签订的房屋买卖合同已经履行完毕，原告已获得案涉房屋的所有权。被告对出售的房屋不再享有任何权利，也不应当承担任何义务。2.原、被告在买卖房屋过程中，原告对被告母亲在该房屋内居住的事实是明知的，被告并没有向原告隐瞒该事实。根据大连市甘井子区人民法院和大连市中级人民法院的生效判决所认定的事实，原告在明知被告母亲居住在该房屋内、被告也不能让其母搬出的情况下，仍然购买此房屋。且在原告查看房屋时，原告也知道被告提供的钥匙无法打开房门，该房屋已由被告母亲占有使用的情况。被告在出卖房屋时已如实告知了原告自己母亲在房屋居住的事实，根据买卖不破租赁的原则，该房屋已形成了事实上的房屋租赁关系或其他关系。3.根据权利义务对等原则，被告对房屋不享有任何权利，也不应当承担任何义务。被告母亲是独立的民事法律主体，应当独立承担责任。被告母亲侵犯了原告的合法权利，由其儿女来承担责任是不对的。4.对原告的遭遇，被告深表同情，被告愿意配合原告来让被告的母亲搬走。
一审法院审理查明：大连市甘井子区矿前街3号3单元6层1号房屋系由原大连市甘井子区南岭北街×号房屋动迁调换而来。大连市甘井子区南岭北街51号房屋原系大连铁路分局大连机务段分配给被告之父王明文（已故）的单位自管公房，被告赵兰亭（被告之母）一家自上世纪六、七十年代起在该房屋居住。上世纪九十年代铁路房改时，该房屋所有权证落在当时是铁路职工的被告王淑玲名下。2008年大连市甘井子区南岭北街×号房屋被拆迁，根据产权调换异地安置政策，被拆迁房屋被调换为大连市甘井子区矿前街3号3单元6层1号房屋。
2012年2月14日，原告杜占佩与被告王淑玲夫妇经居间方大连际开华中不动产咨询服务有限公司签订《房屋买卖居间服务合同》一份，约定：“王淑玲及代理人朱余（被告丈夫）将位于大连市甘井子区矿前街×-3-6-1号房屋（66.53平方米）出售给原告杜占佩，房屋售价48万元。2012年2月27日，案涉房屋过户登记在原告杜占佩名下。但案涉房屋仍由被告之母居住。
2012年3月19日，原告将被告及其母等六人诉至法院，请求将案涉房屋腾退给原告。2012年6月12日，一审法院作出（2012）甘民初字第2182号民事判决书，驳回了原告诉讼请求。原告不服该判决，提起上诉，2013年7月22日，大连市中级人民法院作出（2013）大民二终字第667号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2012年2月16日，原告之子杜国石代原告与案外人王某签订租赁合同一份，约定原告租赁位于大连市甘井子区矿前街×-1-13-1号房屋（80多平方米），月租金1400元。2013年11月1日，原告又与毕某签订租赁合同一份，约定原告租赁位于大连市甘井子区石南街×-1-2-2号房屋，月租金1200元。
一审法院认为：2012年2月14日，原告杜占佩与被告王淑玲夫妇经居间方大连际开华中不动产咨询服务有限公司签订的房屋买卖居间服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故该合同系有效合同，依法对本案原、被告具有法律约束力。本案原、被告依法均应依据该合同的约定享有权利并履行义务。鉴于被告未能将案涉房屋交付原告占有使用，被告存在违约行为，该节事实清楚。故被告依法应赔偿原告相应损失。现原告请求被告赔偿自己的租金损失，一审法院依法予以支持。对于原告请求判令被告赔偿原告自2012年3月1日至2014年7月31日期间的租房租金合计33，500.00元及判令被告赔偿原告2014年8月1日至被告王淑玲母亲搬出此房时为止的租房租金一节，一审法院查明的事实是，原告自2012年3月1日至2013年8月16日止计17.5月支付租金为24，500.00元，2013年8月16日被告为原告出资租赁了房屋，原告自2013年11月1日至2014年9月1日止计10月支付租金为12，000.00元，故被告对原告已发生的即支付的租金应予赔偿。对于原告请求被告赔偿尚未发生的租金问题，一审法院认为原告可待实际支付后再依法向被告主张。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项、第六十四条之规定，作出如下判决：被告王淑玲于判决生效之日起十日内赔偿原告杜占佩租金损失36，500.00元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元及其他诉讼费用50元，均由被告负担。
王淑玲上诉的理由及请求是：第一，案涉房屋物权已归杜占佩所有，双方之间就房屋买卖的权利义务已经终结。第二，杜占佩在明知王淑玲母亲在案涉房屋内居住的情况下仍自愿购买案涉房屋，由于购房人反悔而提出的请求不应予以支持。第三，王淑玲母亲无权居住在案涉房屋内。据此，请求撤销一审判决，改判驳回杜占佩全部一审诉请。
杜占佩二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实中除“大连市甘井子区矿前街3号3单元6层1号房屋系由原大连市甘井子区南岭北街51号房屋动迁调换而来。大连市甘井子区南岭北街×号房屋原系大连铁路分局大连机务段分配给被告之父王明文（已故）的单位自管公房，被告赵兰亭（被告之母）一家自上世纪六、七十年代起在该房屋居住。上世纪九十年代铁路房改时，该房屋所有权证落在当时是铁路职工的被告王淑玲名下。2008年大连市甘井子区南岭北街×号房屋被拆迁，根据产权调换异地安置政策，被拆迁房屋被调换为大连市甘井子区矿前街×号3单元6层1号房屋”“2012年3月19日，原告将被告及其母等六人诉至法院，请求将案涉房屋腾退给原告。2012年6月12日，一审法院作出（2012）甘民初字第2182号民事判决书，驳回了原告诉讼请求。原告不服该判决，提起上诉，2013年7月22日，大连市中级人民法院作出（2013）大民二终字第667号民事判决书，驳回上诉，维持原判”外的其他事实属实。
本院另查明：第一，案涉房屋买卖居间服务合同约定，王淑玲产权证过户到杜占佩名下后，本合同终止，双方自行办理房屋交接手续。第二，2013年7月22日，本院作出（2013）大民二终字第667号生效民事判决，认定王淑玲母亲赵兰亭对案涉房屋享有居住权，判决驳回了杜占佩要求赵兰亭腾退案涉房屋的诉请。第三，2012年2月16日至2013年8月16日，杜占佩承租案外人王安勇位于大连市甘井子区矿前街×-1-13-1号房屋，2012年2月16日至2012年8月16日租金1400元／月，2012年8月17日至2013年2月16日租金1200元／月，2013年2月17日至2013年8月16日租金1300元／月。2013年8月17日至2013年10月31日，王淑玲出资给杜占佩租赁了房屋居住，王淑玲共支付了3300元租金（3个月×1100元／月）。2013年11月1日，杜占佩又承租了案外人毕斌位于大连市甘井子区石南街×-1-2-2号房屋，2013年11月1日至2014年9月1日期间租金为1200元／月。第四，二审期间，杜占佩向本院提交书面申请，表示杜占佩承租王安勇房屋期间的租金损失，杜占佩仅按1200元／月主张租金损失。
本院所确认的上述事实，有房屋买卖居间服务合同、（2013）大民二终字第667号生效民事判决、房屋租赁合同、收条、申请及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：案涉房屋买卖居间服务合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杜占佩已依约向王淑玲支付了全部购房款，王淑玲除了应协助杜占佩办理产权变更登记外，还应保证案涉房屋具备交付条件并向杜占佩实际交付房屋。但王淑玲在明知其母亲居住在案涉房屋内的情况下，仍向杜占佩出售房屋。又因生效判决已认定王淑玲母亲对案涉房屋享有居住权，杜占佩无权要求王淑玲母亲从房屋中腾退，故王淑玲理应赔偿未能交付房屋给杜占佩造成的损失。本案中，杜占佩主张的损失为因其不能占有使用案涉房屋而租房居住的租金损失。依据案涉房屋买卖居间服务合同的约定，杜占佩取得产权证书后，王淑玲即应向杜占佩交付房屋，杜占佩于2012年2月27日取得产权证书，其诉请王淑玲自2012年3月1日起承担租金损失符合合同约定。杜占佩2012年3月1日至2013年8月16日期间承租案外人王安勇房屋支付的租金合计22，700.00元（1400元／月×5.5个月＋1200元／月×6个月＋1300元／月×6个月），二审期间，杜占佩表示按1200元／月主张其承租王安勇房屋期间的租金损失，这是杜占佩在法律规定的范围内对自己权利所作的处分，本院予以照准，王淑玲应向杜占佩支付2012年3月1日至2013年8月16日期间的租金损失21，000.00元（1200元／月×17.5个月）。此外，杜占佩2013年11月1日至2014年9月1日期间承租案外人毕斌房屋支付的租金合计12，000.00元（1200元／月×10个月），亦应由王淑玲承担。据此，一审判决王淑玲赔偿杜占佩租金损失36，500.00元，无充分的事实及法律依据，本院予以纠正，王淑玲应赔偿的租金损失为33，000.00元（21，000.00元＋12，000.00元）。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第4660号民事判决判项为：王淑玲于本判决生效之日起十日内赔偿杜占佩租金损失33，000.00元；
二、驳回杜占佩其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费790元（杜占佩预交），由杜占佩负担165元，王淑玲负担625元；二审案件受理费740元（王淑玲预交），由杜占佩负担115元，王淑玲负担625元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 刘小南
二〇一四年十二月五日
书 记 员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。