中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8085号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海千久文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：邱申，执行董事。
委托诉讼代理人：王桂林，上海林拓律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：CHENYAOJIANPING，男，1960年11月7日出生，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：丁向勇，上海众律律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹伟宪，上海众律律师事务所律师。
上诉人上海千久文化传播有限公司(以下简称“千久公司”)、上诉人CHENYAOJIANPING因房屋租赁合同纠纷一案，均不服中华人民共和国上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初17460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人千久公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四、五项，改判支持其一审诉请1、2、3、4【要求CHENYAOJIANPING支付千久公司室内装修、空调连接设施损失费人民币(以下币种均为人民币)145,243元包括在千久公司一审诉请4中】。事实和理由：1、一审法院遗漏认定一项法律事实。千久公司因上海市大连路XXX号2105复式房屋(以下简称“系争房屋”)欠交物业费被物业公司拒绝进场装修，千久公司、房产中介和CHENYAOJIANPING协商过程中，CHENYAOJIANPING曾口头答应同意签订补偿协议弥补延期装修损失，后又拒绝，该事实是造成装修损失的直接原因。2、一审法院认定千久公司与CHENYAOJIANPING对系争房屋的交接时间为2017年4月12日，进而判决双方合同解除时间是2017年4月12日是错误的。2016年10月19日，千久公司以书面形式正式通知CHENYAOJIANPING解除租赁合同，千久公司行使的是约定的解除权，所以，双方之间的合同解除时间应是未实际交付之日，即2016年6月15日。3、一审法院判决千久公司支付CHENYAOJIANPING从2016年10月20日至2017年4月12日期间的租金是错误的。2016年10月19日千久公司以书面形式告知CHENYAOJIANPING解除合同，合同解除后不存在支付租金义务。双方根据合同法的后合同义务规定，均应在自己能力所及的范围内，采取积极行为，防止此后损失的扩大，否则就是对合同法的违背。如果CHENYAOJIANPING及时接收系争房屋，应该在2016年6月20日能够完成交接手续。令人遗憾的是CHENYAOJIANPING没有采取及时措施防止损失扩大，故意放任损失的扩大，先是采取不露面，后又故意拒绝接收，这两种行为均直接导致损失扩大。千久公司在无奈的情况下，在2016年12月15日左右将系争房屋钥匙交给法院，本想一审法院作为公正的中间人理应为减少损失而告知CHENYAOJIANPING及时办理交接，但直至2017年4月12日一审法院才做该工作。2016年10月20日如果CHENYAOJIANPING有一点诚实信用的积极防损行为，后面的损失是完全可以避免的，相反千久公司是被动的，对损失的扩大无能为力。所以，CHENYAOJIANPING故意不及时接收是导致租金损失的直接原因，该期间的租金不应该由千久公司承担。4、系争房屋室内装修、空调连接设施损失经鉴定机构鉴定损失是145,243元，该损失是CHENYAOJIANPING的故意行为造成的。CHENYAOJIANPING出租前隐瞒欠交多年巨额物业费的事实，导致千久公司不能按计划进场装修，该行为本身就是严重的违约行为。CHENYAOJIANPING对先期的违约不但不积极弥补由此造成的损失，反而继续欺骗千久公司称同意顺延免租期，使千久公司继续开工装修，装修大部分费用直接产生后，CHENYAOJIANPING又书面拒绝之前的承诺，导致千久公司的损失继续扩大。CHENYAOJIANPING违背诚实信用原则的行为，是导致装修损失的直接原因，该损失理应由CHENYAOJIANPING承担。5、CHENYAOJIANPING欠交物业费是双方签订租赁合同之前已经发生的事实，没有事先告知千久公司，本身就是严重违约。单单交付系争房屋钥匙，不能构成实质性交付。因为千久公司拿到钥匙，并无法实现拿到钥匙的目的，随时进入使用，该事实从2016年6月15日千久公司告知CHENYAOJIANPING持续到2016年6月29日。而双方合同约定经催告后5日内仍未交付的，千久公司享有合同解除权，CHENYAOJIANPING的行为，不是一般瑕疵，而是严重的违约行为。
上诉人CHENYAOJIANPING辩称，不同意千久公司的上诉请求，答辩意见同其上诉意见。
上诉人CHENYAOJIANPING上诉请求：1、撤销一审判决第四、五项；2、改判千久公司向CHENYAOJIANPING支付违约金80,000元，以千久公司的押金80,000元冲抵；3、改判室内装修、空调连接设施损失费145,243元由千久公司承担；4、改判支持其一审反诉请求3。事实和理由：1、本案纠纷的起因是千久公司的违约行为造成的，CHENYAOJIANPING不存在过错。千久公司解除合同的理由不符合合同约定的解除条件，更没有法定的解除合同的事实依据。千久公司拖欠租金至今未付构成根本性违约。2、千久公司认为可以解除合同的事由是装修进场受阻，而该事由在2016年6月29日已经消除，但是千久公司正式办理装修进场手续和装修行为却是2016年7月1日之后。千久公司如要求解除合同，应该在2016年7月1日开始装修前提出，否则，应视为千久公司已经认可合同继续履行，千久公司继续履行合同几个月之后再要求解除合同没有法律依据。假设千久公司解除合同理由成立，那么千久公司的装修行为显然是属于故意扩大损失的行为，由此扩大的损失依法应由千久公司自行承担。3、千久公司对系争房屋的原有装修进行破坏，导致CHENYAOJIANPING收回房屋后必须重新装修，或降价出租由新承租人自行装修，因千久公司的违约行为给CHENYAOJIANPING造成的直接损失是客观事实，应当由千久公司承担。
上诉人千久公司辩称，不同意CHENYAOJIANPING的上诉请求，答辩意见同其上诉意见。
千久公司向一审法院起诉请求：1、请求判决千久公司与CHENYAOJIANPING签订的租赁合同于2016年6月15日解除；2、请求判令CHENYAOJIANPING向千久公司返还房租80,000元、押金80,000元；3、请求判令CHENYAOJIANPING支付违约金80,000元；4、请求判令CHENYAOJIANPING赔偿千久公司损失391,438.34元。
CHENYAOJIANPING一审中反诉请求：1、请求确认《房屋租赁合同》于2017年4月12日解除；2、请求判令千久公司支付违约金80,000元；3、请求判令千久公司支付恢复房屋原状所需重新装修的费用238,046.90元；4、请求判令千久公司支付2016年10月20日至2017年4月12日的租金240,000元及欠付的水费1,150.60元、电费4,075.50元；5、反诉费由千久公司负担。
一审法院认定事实，系争房屋产权人系陈建平(CHENYAOJIANPING)。
2016年6月15日，CHENYAOJIANPING(甲方)与千久公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，1-1条，甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积301.53平方米，类型为办公楼。3-1条，甲乙双方约定，甲方于2016年6月15日前向乙方交付该房屋，租期自2016年8月20日起至2021年8月19日。4-1条，月租金40,000元，租赁期内物业管理费由甲方承担。4-2条，乙方应于每两个月提前五日向甲方支付租金。4-3条，乙方支付租金的方式如下：银行转账方式或现金，付款方式：付二押二。5-1条，甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方支付租赁保证金80,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5-2条，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、宽带电话费由乙方承担。6-2条，交房当日，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。6-3条，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。7-1条，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。9-2条，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后五日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；(三)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(六)乙方逾期不支付租金，累计超过15天的；10-1条，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。10-2条，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方赔偿损失。10-3条，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。
一审审理中，千久公司、CHENYAOJIANPING均认可CHENYAOJIANPING于2016年6月15日将系争房屋钥匙交给千久公司。千久公司支付2016年8月20日至2016年10月19日的租金80,000元、押金80,000元。
一审审理中，千久公司、CHENYAOJIANPING均提供千久公司法定代表人邱申与CHENYAOJIANPING之子陈韵兆之间的微信记录。
2016年6月21日，邱申：在吗？那个今天我们施工队要办进场施工，可是你们物业费没有付，那个物业那边不给我们办怎么办？陈：我刚打电话跟我父亲说了，他待会儿就安排人去付掉了。陈：要不你跟物业那边说一下，就是我们这边已经安排去汇款了，要不让他先帮你那个证开一下吧。邱申：那我让那边跟他沟通看看吧，我估计不行。肯定是要款到账了他才会开给我们的。那你那边稍微催一下吧，让他快点打款好了，我让那个装修队在物业那边稍微等一下。陈：好的好的，我再去催一下我父亲吧。邱申：那今天反正肯定动不了工了，因为你们这边物业费好像他一定要到账了才能那个叫什么，才可以动工开那个东西……人家工人也不可能在这边等着今天，他们先撤退了，今天就动不了了，你催一下你父亲那边吧，这个拖一天都是一天的费用，很烦的，好伐。邱申：还有刚才我们那个负责装修的人在那边。物业那边查的时候，那个物业那边怎么说你们什么14年开始物业费就没有交好像。我不知道是什么情况。你要不跟物业那边再了解一下好吧？你看这个事情抓紧弄一下。陈：OK。邱申：款转好告诉我一声。陈：好的。我父亲那边款转好会通知你的。邱申：OK。
2016年6月28日，邱申：你好呀那个我刚刚有打电话给你父亲。那个他们的物业费还是没有到账，我们今天去办进场还是没有办进去。这个已经拖了好几天了。如果是还这样子下去的话我这个拖延工期你得帮我算上。陈：我帮你问一下具体情况，待会儿回你。邱申：好的。邱申：问好了吗？现在是什么样的情况呀？陈：刚打通电话，我父亲在处理了。可能和物业那边的一些纠纷。他好了会打电话通知你的。邱申：今天能弄好伐？陈：这个我不清楚，你得问我父亲。我打他电话也常没人接。
2016年6月29日，陈：物业那边的事情处理好了。我父亲刚给我通知。邱申：知道了。
2016年9月21日，陈：邱总，刚刚物业那边打电话说海上海装修停了。是遇到什么问题了吗？邱申：噢没关系，开业延迟了，装修就稍晚一点。
2016年10月16日，陈：申总您好！后面两个月的房租这几天可以转到我父亲的银行卡上吗？邱申：每次30之前我们不会忘记的。陈：当时约定的不是20号提前5天吗？邱申：具体的你可以跟你父亲沟通一下。因为当时的时候，因为你们物业费这边延期，导致我们的装修期拖延了十五天。然后当时我们通过中介跟你父亲沟通说需要签一个补充协议的。然后他说这个事情都好商量，然后这个都OK没问题的。你具体跟他沟通一下吧。还是说这个打房租是你父亲叫你来提醒我的。他不认这件事情还是怎么样？我现在要了解一下你们到底是什么情况。陈：我和他了解一下情况，他的意思是还是按照原定的方案。合同上是怎么写的就怎么来。麻烦您配合一下。
2016年10月18日，陈：邱总您好！请在20号之前将租金转到我父亲的账户上。否则将是违约处理，请您配合。谢谢！邱申：那你们现在的意思是不承认当初因为你们跟物业方的纠纷导致我们延迟进场十五天这件事情是吗？陈：当初我们签合同的时候写明的是8月20日开始，在那之前都是免租期，并没有规定说从你们进场装修开始计算。而之后你们方面和我父亲沟通的时候也没有签订补充的协议，因此还是按照之前合同上规定的时间执行。
2016年10月19日打印的《海上海新城物业服务收费通知单》显示，物业服务费欠费44,757.20元、能耗维保费欠费30,154元、电费欠费3,899.60元、水费欠费721.74元，合计欠费79,532.54元。
2016年10月19日，千久公司向CHENYAOJIANPING发出《解除合同通知》，根据我方与你方于2016年6月15日签订的《上海市房屋租赁合同》第九条约定，你方未按时交付目标房屋，在我方催告5日内仍未交付，你方已构成根本违约，给我方造成极大损失，我方可依约解除该合同。现我方正式向你方寄送本解除合同之通知，你方在收到本通知后，上述《上海市房屋租赁合同》即告解除。
2016年10月21日，CHENYAOJIANPING向千久公司《回函》，我收到你方的解除合同通知，你提出的理由根本不存在，我方不予接受。请按合同在规定时间内交付房租。否则造成的一切损失由你方负责。
一审审理中，因千久公司申请，一审法院依法委托上海中世建设咨询有限公司(以下简称“中世公司”)对系争房屋室内装修、空调连接设施装修进行司法鉴定，2017年3月6日，中世公司出具《工程造价司法鉴定意见书》，本次鉴定意见中的系争房屋室内装修、空调连接设施装修的工程造价为145,243元。
2017年4月6日打印的《海上海新城物业服务收费通知单》显示，物业服务费欠费32,926.60元、能耗维保费欠费21,107.80元；水费欠费1,150.60元、电费欠费4,057.50元。2017年4月7日的谈话中，CHENYAOJIANPING对上述单据中所列水、电费的金额没有异议，并表示愿意承担。
2017年4月12日，千久公司与CHENYAOJIANPING进行房屋交接。
一审法院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，CHENYAOJIANPING应于2016年6月15日交付房屋。一审审理中，双方均确认CHENYAOJIANPING于2016年6月15日已将房屋钥匙交给千久公司，故千久公司认为CHENYAOJIANPING未交付房屋而解除合同之主张，一审法院不予采纳。根据双方往来微信内容显示，千久公司因为CHENYAOJIANPING欠付物业费的原因而延迟办理装修手续，对此CHENYAOJIANPING确实负有责任，CHENYAOJIANPING理应主动与千久公司协商处理免租期延长事宜，CHENYAOJIANPING无视千久公司合理要求的行为确有不妥。但是，上述瑕疵，并不足以解除合同，千久公司以CHENYAOJIANPING未交付房屋而发函解除租赁合同的行为，并不符合合同约定，故千久公司请求确认租赁合同于2016年6月15日解除，并要求CHENYAOJIANPING支付违约金之诉讼请求，一审法院不予支持。因CHENYAOJIANPING对本案的纠纷形成亦负有责任，且双方已就租赁纠纷诉至法院，故CHENYAOJIANPING以千久公司未付租金为由要求千久公司支付违约金之诉讼请求，亦不予支持。
在本案审理过程中，双方于2017年4月12日交接房屋，故一审法院确认《房屋租赁合同》于2017年4月12日解除。因租赁合同解除，CHENYAOJIANPING应将收取的押金80,000元返还给千久公司，千久公司应将欠付的水费1,150.60元、电费4,075.50元支付给CHENYAOJIANPING。由于千久公司发函要求解除合同的理由不成立，且千久公司在未与CHENYAOJIANPING协商一致的情况下，自行撤离系争房屋，又未与CHENYAOJIANPING办理房屋交接，故千久公司应当支付自2016年10月20日至2017年4月12日的租金。
因双方对于本案纠纷形成均负有责任，故对于千久公司投入的室内装修、空调连接设施造价，由双方各半承担。至于CHENYAOJIANPING要求千久公司支付重新装修的费用之反诉请求，因CHENYAOJIANPING本身对纠纷的形成负有责任，且无切实证据可以证明损失，一审法院难以支持。
一审判决：一、千久公司与CHENYAOJIANPING签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年4月12日解除；二、千久公司应于判决生效之日起十日内支付CHENYAOJIANPING2016年10月20日至2017年4月12日的房屋租金232,000元；三、千久公司应于判决生效之日起十日内支付CHENYAOJIANPING水费1,150.60元、电费4,075.50元；四、CHENYAOJIANPING应于判决生效之日起十日内返还千久公司押金80,000元；五、CHENYAOJIANPING应于判决生效之日起十日内支付千久公司室内装修、空调连接设施损失费72,621.50元；六、千久公司之其余诉讼请求，不予支持；七、CHENYAOJIANPING之其余反诉请求，不予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现千久公司、CHENYAOJIANPING上诉均要求撤销一审判决中对己方不利的判项，但在二审中没有提出新的事实和理由，也未提供新的证据，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对千久公司、CHENYAOJIANPING的上诉请求，本院均不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14,780元，由上诉人上海千久文化传播有限公司负担10,064元、由上诉人CHENYAOJIANPING负担4,716元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一七年十一月十三日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……