山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终3278号上诉人（原审被告））：范锴，男，1982年8月27日出生，汉族，山西省晋城市城区居民，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭林玉，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔芳，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西鼎泰兴盛经贸有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街9号王府大厦A座12层B户。法定代表人：胡润娣，总经理。委托诉讼代理人：周晓青，山西文鑫律师事务所律师。上诉人范锴因与被上诉人山西鼎泰兴盛经贸有限公司（以下简称鼎泰兴盛公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2016）晋0110民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人范锴及其委托诉讼代理人郭玉林、乔芳；被上诉人鼎泰兴盛公司的委托诉讼代理人周晓青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年4月16日，原、被告签订了《长风商务区西平台商业经营项目商铺租赁合同》及《补充协议》，该合同约定：原告提供位于太原市滨河西路的长风商务区商业经营项目西平台A0**及A002位置，租赁面积933平方米（以最终测绘确认面积为准）的经营场地以供被告承租；被告享有的免租装修期为自被告接收商铺之日起至2014年6月30日止，自2014年7月1日起计算租金；租赁期限为三个租赁年度，自2014年3月31日（2014年7月1日起计算租金）至2017年3月31日；日租金为2.8元/平方米，物业管理费为1元/日/平方米；租金支付方式为，第一季度租金及物业管理费应在2014年4月21日内付清，以后每季提前支付下一季度的基本租金及物业管理费，遇节假日顺延至节假日后第一个工作日；被告迟延履行租金支付义务的，每逾期一日应按约定的日租金及物管费总额的1倍支付原告违约金。2014年4月24日，被告支付了第一季度的租金及物业费326177元。被告自2014年10月1日拖欠租金，原告多次催要，并于2015年3月25日委托山西赵煌律师事务所发送律师函予以催索，均未果。2015年4月25日，原告在山西晚报刊登通知，通知被告解除双方签订的《长风商务区西平台商业经营项目商铺租赁合同》及《补充协议》。2015年5月21日，原告委托山西佳镜律师事务所对商铺中被告所留物品进行清点见证，律师事务所出具了律师见证书，原告收回了商铺。2015年6月19日，原告又委托山西佳镜律师事务所对冷库物品进行了见证，见证后的物品原告租赁库房予以了保管，期间原告支出搬家费5500元、拆装费5000元、律师服务费10000元、租库房费9000元（库房租金19000元/年，被告于2015年12月11日付10000元）、冷库拆装费500元、摄像费300元、开锁费100元，共计30400元。2015年12月11日，经原告催要，被告支付了10000元的库房费用，但对其他费用一直拖欠不付，故原告诉至本院。被告从原告处所租房屋的所有权人是太原市龙城发展投资有限公司，太原市长风商务区管理中心从太原市龙城发展投资有限公司承包租赁该房屋后，将该房屋租赁给山西国际贸易中心有限公司，后山西国际贸易中心有限公司与原告于2012年10月29日签订长风商务区商业经营项目商铺租赁合同，将该房屋租赁给原告。截至2015年5月21日被告共欠原告租金及物业费872798元、取暖费33375.7元，合计906173.7元，双方对此均无异议。一审法院认为，原、被告签订的长风商务区西平台商业经营项目商铺租赁合同及补充协议是在双方自愿的基础上签订的，被告所承租房屋的产权人是太原市龙城发展投资有限公司，该房屋有房地产管理部门颁发的所有权证书，被告认为该房屋未通过一次消防验收的理由不能成立，且被告的证据也不足以证明原告在签订合同时有欺诈行为，故双方所签订的上述合同是合法有效的。被告虽然在庭审中称未收到原告邮寄送达和登报通知的解除合同通知书，但是通过被告与原告法定代表人的短信交流和被告于2015年12月11日支付原告10000元租库房费用可以看出，被告已知晓原告解除了双方的商铺租赁合同及补充协议，且未提出异议。原告所主张的房屋租金、物业费及取暖费符合合同约定，本院予以支持。原告所主张的搬家费、拆装费、律师服务费、租库房费、冷库拆装费、摄像费及开锁费中，被告对搬家费5500元提出异议，鉴于原告为被告搬家必然会产生相关费用，而被告也无相关证据证明搬家费的金额，故对原告所提交的搬家费票据予以认定，被告理应支付原告在终止合同后，履行协助义务产生的上述费用。双方在合同中对违约金约定是按日租金和物管费总额的1倍，被告认为过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的规定，双方所约定的违约金属过分高于造成的损失，违约金的功能包括赔偿和惩罚两个功能，被告拒不支付房屋租金和物业管理费给原告造成的损失为房屋租金和物业管理费的利息损失，该损失应当按照银行同期贷款利率6%、从2015年5月21日起算至立案之日2016年3月16日止，该损失为43785.37元，在该损失的基础上再加上30%，就为应当支持原告的违约金的上限，即56920.98元。综上所述，被告应当支付原告房屋租金及物业管理费872798元、取暖费33375.7元、搬家费5500元、拆装费5000元、律师服务费10000元、租库房费9000元、冷库拆装费500元、摄像费300元、开锁费100元、违约金56920.98元，共计993494.68元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：被告范锴在本判决生效后十日内支付原告山西鼎泰兴盛经贸有限公司房屋租金及物业管理费872798元、取暖费33375.7元、搬家费5500元、拆装费5000元、律师服务费10000元、租库房费9000元、冷库拆装费500元、摄像费300元、开锁费100元、违约金56920.98元，共计993494.68元。判决后，范锴不服，上诉称：1、双方签订的《长风商务区西平台商业经营项目商铺租赁合同》系无效合同。该房屋未经消防验收或消防验收不合格，不应当投入使用，更不应出租。商铺租赁合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。而一审法院以出租商铺具有产权证来代替、混肴该房屋没有经过建设工程消防验收合格这一事实，属事实不清。2、范锴不应向鼎泰兴盛公司支付物业管理费。鼎泰兴盛公司在一审庭审中未提交其与与物业公司的合同，也未提交其已经缴纳物业管理费的证明，仅依据范锴与鼎泰兴盛公司之间的约定显然是证据不足。3、范锴不应向鼎泰兴盛公司支付取暖费33375.7元.范锴所租赁的商铺于2014年12月12日至2015年3月31日进行了断断续续的供暖,一审庭审中鼎泰兴盛公司未提交范锴所租赁商铺缴纳取暖费的发票,因此范锴不应当缴纳取暖费33375.7元。4、原审判决范锴支付鼎泰兴盛公司搬家费、拆装费、律师服务费、租库房费、冷库拆装费、摄像费、开锁费共计30400元无事实和法律依据。故请求二审法院查清事实，驳回鼎泰兴盛公司的诉讼请求。鼎泰兴盛公司辩称，出租的房屋已经有了房产证，取得房产证的前提是各个环节都验收合格。范锴认为双方所签的商铺租赁合同无效并无事实和法律依据。鼎泰兴盛公司提出解除合同并对范锴在租赁物内的财产再次承租库房进行保管时，范锴也支付了10000元的租赁库房费用。说明双方对解除合同是明知的。故请求二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判决。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人范锴与被上诉人鼎泰兴盛公司签订的《长风商务区西平台商业经营项目商铺租赁合同》及《补充协议》是在双方自愿的基础上签订的，该房屋有房地产管理部门颁发的所有权证书，范锴认为该房屋未通过消防验收的理由不能成立，故双方签订的上述合同是合法有效的。范锴在租赁房屋期间以供暖是断断续续为由，拒绝支付该租赁物的取暖费证据不足，不予采信。2015年12月11日，范锴通过其支付宝汇给鼎泰兴盛公司10000元租赁库房费用，用以存放其财产。说明双方对解除合同的事实是明知的。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件诉讼费13736元由上诉人范锴负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 卫审 判 员  赵耀功代理审判员  温冠华二〇一六年十二月十九日书 记 员  陈晋婷