上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民一（民）初字第3412号
原告（反诉被告，以下简称原告）上海发展研究基金会，住所地上海市黄浦区龙华东路XXX号办公楼A区22楼2201室。
法定代表人乔依德。
委托代理人冯逸舟。
被告梁佳蓉。
委托代理人顾海平，上海市捷华律师事务所律师。
原告上海发展研究基金会诉被告梁佳蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月19日受理后，依法组成合议庭，并于2014年5月19日公开开庭进行了审理，原告上海发展研究基金会的委托代理人冯逸舟，被告梁佳蓉的委托代理人顾海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，自2006年10月1日起，原告租用被告位于上海市静安区新闸路XXX号XXX室（以下简称涉案房屋）作办公用房，租赁期2年。以后分别在2008年、2010年和2012年续签，最后租赁期限至2013年9月30日。租赁期间原告始终及时支付租金。租赁到期前，原告事先通知被告要退房，被告短信通知原告因自己在美国，所以请自己的儿子李元杰代为交接。2013年9月29日，原告与李元杰在涉案房屋内办理了退房交接，李元杰表示验收合格，向原告委托代理人冯逸舟发送手机短信予以确认，并表示租房押金被告会退至原告账户。原告告知被告收到押金即退还涉案房屋钥匙。2013年9月30日，原告收到被告短信，被告认为地板有损坏，双方约在2013年10月17日10时在涉案房屋商谈。然，2013年10月17日10时不到，原告发现有两位不认识的人已经进入涉案房屋，双方未商谈成功。因被告至今未退还租房押金，原告上海发展研究基金会遂诉诸法院，请求判令：1、被告梁佳蓉返还原告租房押金人民币（以下币种同）23，200元；2、被告梁佳蓉以23，200元为本金，按日3%的标准，支付自2013年10月1日至返还之日的滞纳金。
原告为证明自己的本诉主张，提供如下证据：
1、手机短信一组，证明房屋交接过程；
2、房地产登记簿，证明涉案房屋系被告所有；
3、房屋租赁合同三份、补充协议一份，证明原、被告之间的租赁关系；
4、收据、发票联各一份，证明被告收到原告的租房押金23，200元。
针对原告的本诉主张，被告辩称，被告确实收到原告支付的租房押金23，200元，但由于原告违约，根据合同可以抵扣。原告起诉要求被告承担的滞纳金没有依据，且违约责任在原告，故不同意支付滞纳金。被告对原告提供的证据1真实性不予确认，并认为证明效力极低，且无其他相关证据来印证，故不应作为判决的依据；对原告提供的其他证据均无异议。
就反诉部分，被告诉称，原、被告之间的租赁合同于2013年9月30日到期，原告拒不向被告移交房屋，被告迫于无奈，在物业管理公司等有关部门在场的情况下，于2013年10月17日才将涉案房屋收回，原告至今未将涉案房屋的钥匙交还被告。原告实际逾期返还房屋17天，应当根据合同约定向被告支付使用费。原告在租赁期间经常逾期支付租金，逾期支付的天数累计超过半个月，根据合同第9-2条第（六）款的规定，原告应向被告支付违约金23，200元。此外，原告在租赁期间使用的水电煤也未全额付清。原告在租赁期间，损坏了被告的房屋地板，应予以修复或赔偿。被告据此提出反诉，要求判令：1、原告向被告支付房屋租赁期间的水、电、煤等费用合计1，384.82元；2、原告向被告支付逾期返还房屋的使用费7，570.19元；3、原告因违约向被告支付违约金23，200元；4、原告赔偿被告因地板损坏造成的损失9，000元。
被告为证明自己的本诉答辩意见、反诉主张，提供如下证据：
1、房屋租赁合同三份、补充协议一份，证明原、被告之间的租赁关系；
2、水、电、煤单据及抄表记录，证明原告应支付的费用，且原告未付清相关费用，构成违约；
3、涉案房屋照片一组，证明地板损坏系原告人为造成，该组照片系被告在2013年10月17日拍摄；
4、房地产登记簿，证明涉案房屋系被告所有；
5、银行交易记录，证明原告多次逾期交付租金；
6、证人朱金莲的证人证言，朱金莲到庭作证。2013年10月，朱金莲公司老板作为被告朋友，安排朱金莲去涉案房屋进行交接，并将涉案房屋钥匙交给朱金莲。2013年10月17日10时许，朱金莲同估价师傅到达涉案房屋，看到原告代理人等两人在门口说话。朱金莲用钥匙打开房门，发现地板损坏严重，估价师傅说一半地板需要更换。后来，被告及儿子也到达涉案房屋，原、被告发生争吵，原告说门已经打开了，就不进去了，故双方未完成交接。当时，有人抄了表，被告也进行了拍照；
7、收条，证明2006年9月25日，原告收取了涉案房屋的钥匙；
8、入住、退租验收单，证明被告与物业、中介公司人员于2013年10月17日共同在涉案房屋抄取了水、电、煤的读数；
9、地板修复评估单，证明地板损失3万元；
10、购房收条、房屋质量保证使用说明书，证明涉案房屋出租给原告使用时是新房子。
针对被告的反诉主张，原告辩称，不同意被告的诉讼请求。对被告提供的证据1、4、7、10，无异议；对证据2不予确认，被告进行抄表没有通知原告参加，发票上的相关费用有10月份的费用，且原告自2013年9月29日就没有进入涉案房屋，并没有拿到过水、电、煤的单据，故不存在违约；对证据3，认为拍照时原告不在场，故不予认可；对证据5，认为自己确实是延迟支付，但延迟支付的原因是被告提供不出租房发票，原告为此提供清单及记账凭证、发票一组；对证据6认为证人证言内容基本属实，涉案房屋在2013年10月17日之前，已经有人进入了；对证据8，认为被告未通知原告一起查看，且没有物业公司的证明，不予认可；对证据9，认为与原告无关。
被告对原告提供的清单及记账凭证、发票，认为合同仅规定了租金的支付时间，并未约定被告给原告开具发票后，原告再支付租金。
经审理查明，2006年9月6日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称合同），原告租用被告名下的涉案房屋作办公用房，租赁期2年，月租金为每月11，130元，押金为2个月租金，合同还对缴款方式和违约责任等内容进行了约定。原、被告双方另在2008年、2010年对合同进行续签，2012年双方签订《上海市房屋租赁补充协议》（以下简称协议），最后租赁期限至2013年9月30日，月租金均为每月11，600元，押金为2个月租金，合同和协议还对缴款方式和违约责任等内容进行了约定。2006年9月，原告支付被告押金22，260元，2008年9月，支付被告押金940元。
审理过程中，原告表示，对于原告未支付的水、电、煤的金额，认为被告提供的发票中含有的10月份的金额，不应由原告支付，同意支付被告1，000元；关于延迟支付房屋租金的问题，因为被告没有把发票交付原告，原告才延迟交付租金，如果法院认为原告违约，则认为合同对违约金的约定过高，要求调整到3，000元。
以上事实，有原、被告陈述，原、被告提交的合同、协议、房地产登记簿，原告提供的收据、记账凭证等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的合同及协议系当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应恪守履行。原、被告之间的租赁期于2013年9月30日终止，被告主张其于2013年10月17日才收回房屋，并因原告逾期返还房屋，要求原告承担房屋使用费及违约金，应承担举证责任。被告为此提供了朱金莲的证人证言，然，该证人证言证实2013年10月17日之前证人已经取得了涉案房屋的钥匙，由此可知被告在此之前已经取回了涉案房屋的控制权，故对被告的上述主张本院不予支持。被告要求原告赔偿地板损失9，000元，但未提供地板损坏是原告使用不当或不合理使用造成的充足证据，故被告的该主张本院难以支持。被告要求原告支付水、电、煤的费用1，384.82元，但未提供截至2013年9月30日合同到期日原告使用的水、电、煤的数额，原告同意支付1，000元，并无不当，本院予以准许。被告主张原告逾期支付租金，构成违约，故要求原告承担违约金23，200元。根据被告提供的银行交易记录，比对原、被告间的协议，原告四次租金的支付时间均晚于协议的约定时间，且其中有三次超过约定付款时间长达半个月以上一个月以内。协议约定，除租赁期间外，其余条款与双方在2010年签订的合同条款一致，由此，根据2010年签订的合同9-2约定，原告构成违约，应向被告按月租金的一倍支付违约金。现原告主张该违约金约定过高，要求调整到3，000元，综合考量原告的实际损失、合同履行情况以及违约方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将违约金的金额调整为3，000元。
原、被告之间的租赁合同已于2013年9月30日到期，被告理应在此时返还原告租房押金23，200元。根据双方约定，租赁关系终止时，被告收取的租房押金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。由此，抵扣水、电、煤1，000元及违约金3，000元后，被告尚须返还原告19，200元。被告逾期返还，应承担相应的违约责任，然原告要求按照日3%的标准支付滞纳金并无法定或者约定的依据，本院依法予以调整，被告应以中国人民银行同期贷款利率作为标准向原告支付滞纳金。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告梁佳蓉应于本判决生效之日起十日内返还原告上海发展研究基金会租房押金19，200元，并以19，200元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，支付自2013年10月1日至租房押金返还之日的滞纳金；
二、被告梁佳蓉的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件本诉受理费380元，由被告梁佳蓉承担；反诉受理费414.44元，由原告上海发展研究基金会承担50元、被告梁佳蓉承担364.44元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告在三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱睢洁
代理审判员 荣琼英
人民陪审员 丁剑英
二〇一四年六月十九日
书 记 员 张鎏馨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等异物。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。