上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初51967号
原告：上海浦东有申汽配有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：孙祥卿，经理。
被告：上海集罡机械设备有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：王志刚，负责人。
原告上海浦东有申汽配有限公司与被告上海集罡机械设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东有申汽配有限公司(以下简称上海有申公司)的法定代表人孙祥卿、被告上海集罡机械设备有限公司(以下简称上海集罡公司)的法定代表人王志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海有申公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金人民币14,162.5元(自2016年7月1日计算至2016年9月30日止)、租金的滞纳金7,647.55元、拖欠的物业管理费630元(自2016年7月1日计算至2016年9月30日止)，共计22,440.25元；2、被告向原告支付拖欠的水费93.8元，电费1,542.15元，水电费滞纳金883.41元，共计2,519.36元；上述两项合计24,959.61元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回要求被告支付租金滞纳金和水电费滞纳金的诉讼请求。原告增加要求被告支付2016年7月24日至8月24日的电费1,653.7元，即7月至9月电费共计3,195.85元。事实和理由：2012年10月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区航头镇大中路XXX号厂区综合楼一楼西侧的房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积350平方米，并分别于2013年12月31日、2014年12月31日签订《续租合同》。2016年，开发商上海地产集团和航头镇整治大中地块。被告以此为借口，从2016年7月1日起拖欠租金、物业管理费，以及2016年4月1日起的水费、2016年7月24日起的电费至今不支付。2016年9月底，被告将大部分设备等搬离后，一直不办理退租手续，经多次催告不理。原告按照合同2016年10月至2017年3月向业主方正常交纳租金。原告出租的厂区是有权证的国营工业老厂区，业主方同意改造，并发文承诺负责办理手续，且同意转租，但约定承租的第三方与业主无关等。为减少双方不必要的损失，故提起诉讼。
被告上海集罡公司辩称，其不认可水电表数字，未收到电费发票，签名不是被告所签，金额不能确定，故不同意支付水电费。其于2016年6月已停止生产，原告曾发送告知书免除两个月租金。其于2016年9月20日搬空，于9月25日将钥匙交还原告职工。因原告原因导致搬迁延误，故不同意支付三个月的租金。其于6月开始搬迁，8月20日在外租房并支付租金，故不同意支付物业管理费。
本院经审理认定事实如下：2012年10月22日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区大中路XXX号厂区综合楼一楼西边5跨半房屋出租给乙方使用，建筑面积为350平方米，租赁期限为2012年11月1日至2013年12月31日止。该合同第三条约定：“租金：每年租金55,000元，租金每二年递增3%。租金先付后用，签约后3天内先付半年租金27,500元，以后每季度支付一次，分别在前一次租金到期前的半个月内一次付清，甲方收到租金后开具合法凭证给乙方。乙方拖欠租金，按拖欠额的3‰每天计加滞纳金。乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权终止本合同，并追回拖欠款。”第六条约定：“乙方租赁区内的水、电、通讯等日常费用由乙方自行承担，按月按实结付，拖欠水、电费按拖欠房租同样处理。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告将上述合同约定的租赁房屋交由被告使用，被告按约向原告支付租金。2013年12月31日，双方签订《续租合同》，约定甲、乙双方于2012年10月22日签订的二份租赁合同，其第二期续租时间为2014年1月1日起，到2014年12月31日止。第二期续租合同的其他约定条款完全延续第一期合同的条款(年租金每二年递增一次，第一期与第二期延续计算)。第二期续租合同期间的安全生产管理约定也都完全延续第一期签订的安全生产管理协议书。上述合同签订后，被告继续使用租赁房屋。2014年12月31日，双方再次签订《续租合同》，约定甲、乙双方于2012年10月22日签订的二份租赁合同，其第三期续租时间为2015年1月1日起，到2019年12月31日止。第三期续租合同的其他约定条款完全延续第一期合同的条款(年租金每二年递增一次，第二期与第三期延续计算)。第三期续租合同期间的安全生产管理约定也都完全延续第一期签订的安全生产管理协议书。该合同签订后被告仍继续使用系争房屋，并支付租金、物业管理费至2016年6月30日，以及至2016年3月底的水费和至2016年7月24日的电费。
2016年1月15日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向原告发出(浦-415)城管限拆字[2016]第0015号《限期拆除决定书》，内容为：“经查你(单位)于2004年9月在航头镇大中路XXX号实施未取得建设工程规划许可证进行建设(26处建筑物总面积为20,365.96平方米)的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关责令你(单位)自收到本决定书之日起10日内自行拆除。逾期不拆除的，本机关可以依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定，申请上海市浦东新区人民政府强制拆除，拆除费用由你(单位)承担。……”2016年5月31日，浦东新区“三违”整治工作领导小组办公室发出《公告》，要求：“(一)整治范围内的涉及的违法行为必须立即整改、消除，违法建筑内的物品必须在2016年6月30日前自行清空、搬离，违法建筑必须自行拆除；存在违规经营、违法排污、消防安全隐患和安全生产隐患的，应当立即整改。逾期不整改的，由政府执法部门依法进行查处，拆除违法建筑；涉及犯罪的，依法追究法律责任。(二)根据整治进展，将适时采取停电、停水、停气等措施。”2016年7月1日，原告向被告发送《告知书》，表示系争房屋尽力维护到2016年8月31日结束，租赁合同自然终止，按交钥匙起向前免二个月租金作为补偿。2016年9月20日，被告搬离系争房屋并于同月25日将钥匙交予原告。现因被告仍未支付拖欠的相关费用，故原告于2017年5月诉至本院，要求判如所请。
审理中，原告提供分别于2017年1月10日、3月22日两次向被告发送的函，要求被告办理相关手续、交还钥匙，并支付拖欠的租金及水电费、物业管理费，但被告表示未收到上述函。原告提供水电表抄见数照片、财务计算表，证明被告拖欠水费93.8元以及自2016年8月24日至被告搬离之日止的电费1,542.15元；并提供注有案外人马祥伟签名的2015年12月24日至2016年1月24日、2016年1月24日至2月24日、2月24日至3月24日、7月24日至8月24日的电费发票，证明前三张经马祥伟签名的电费发票已经被告认可并交费，但2016年7月24日至8月24日的电费1,653.70元尚未支付。被告认可此前马祥伟签名的电费发票均经由其确认后予以支付。本院经向原、被告释明双方之间签订的合同效力后，原告对合同效力的尊重法院的认定，若合同无效，同意租金变更为使用费，没有需要其他法律后果在本案中处理。被告认为合同无效，没有其他法律后果需要处理。
以上事实由原告递交的《租赁合同》、《续租合同》、《函》、发票，被告递交的《告知书》、《限期拆除决定书》、《公告》、《证明》，以及庭审记录等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的《租赁合同》及《续租合同》中所涉的系争房屋系无合法建造手续，故双方的租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。审理中，因双方均表示没有其他法律后果需在本案中处理，故本院仅对原告在本案中提起的诉讼请求予以处理。被告因实际占有系争房屋期间在事实上获得利益，应当承担占有期间的使用费、物业管理费。根据本院查明的事实，被告占有系争房屋直至2016年9月25日，故被告理应承担上述日期前欠付原告的使用费和物业管理费。对于使用费和物业管理费可参照合同约定的标准予以计算。关于被告要求原告按照所发《告知书》中的内容给其减免两个月房租的意见，因该《告知书》中言明给予被告减免租金系被告应于2016年8月31日前终止合同作为条件，而被告实际系于2016年9月20日搬离系争房屋，显然与上述减免部分租金的条件不符合，故被告的上述意见，本院难以采纳。对于水费以及自2016年8月24日至被告搬离之日止的电费数额，因被告不予认可，故本院不予采纳；对于自2016年7月24日至8月24日止的电费金额，已由相关案外人签字确认，而被告此前已对该案外人签某的发票认可并予以支付，系对该种收取电费形式的认可，故原告要求被告支付2016年7月24日至8月24日电费的诉讼请求，本院予以支持。审理中，原告自愿撤回主张租金滞纳金、水电费滞纳金的诉讼请求，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、原告上海浦东有申汽配有限公司、被告上海集罡机械设备有限公司于2012年10月22日签订的《租赁合同》、2013年12月31日签订的《续租合同》、2014年12月31日签订的《续租合同》均无效；
二、被告上海集罡机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司自2016年7月1日起至2016年9月25日止的房屋使用费13,156.39元；
三、被告上海集罡机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司自2016年7月1日起至2016年9月25日止的物业管理费609元；
四、被告上海集罡机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司自2016年7月24日起至2016年8月24日止的电费1,653.70元；
五、驳回原告上海浦东有申汽配有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费423元，减半收取计211.5元，由原告上海浦东有申汽配有限公司负担61.5元，由被告上海集罡机械设备有限公司负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一七年九月十八日
书记员 瞿佳侃
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。