广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终7298号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李国江，男，汉族，1970年11月1日出生。
委托诉讼代理人：余祖保,广东深博律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁丽娟，女，1972年9月2日出生，香港特别行政区居民。
委托诉讼代理人：杜德才，广东龙新律师事务所律师。
上诉人李国江与被上诉人宁丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初13147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李国江委托诉讼代理人余祖保及被上诉人宁丽娟委托诉讼代理人杜德才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李国江上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判李国江无需支付宁丽娟赔偿人民币8000元；2、判令上诉费用由宁丽娟承担。事实与理由：1．双方存在事实房屋租赁关系。李国江与宁丽娟存在房屋租赁系客观事实，宁丽娟收取李国江房屋押金人民币30000元也是客观事实，有押金收条为证；李国江与宁丽娟签订“深圳市罗湖区XX职业技术培训中心”转让协议书时，其中转让协议三条注明宁丽娟提供8部空调给李国江使用，转让或退租时需移交；因李国江与宁丽娟签订转让培训学校而产生房屋租赁，双方未签订书面房屋租赁合同，租赁期限超过六个月即双方存在不定期租赁关系，李国江随时可以解除房屋租赁关系且无需提前通知宁丽娟。2．李国江无需支付宁丽娟空调赔偿款8000元；李国江在涉案房屋有二个公司在办公，2015年6月6日至7日旅行公司搬离涉案房屋，2015年9月12日至13日将与宁丽娟转让的“深圳市罗湖区XX职业技术培训中心”搬离涉案房屋。假设，李国江拖欠宁丽娟房租，或者给宁丽娟造成十几万的损失，李国江的办公用品不可能搬离涉案房屋，没有经过宁丽娟的同意物业管理部门的放行，李国江的办公用品是不可能搬离的，更不可能存在宁丽娟所提到的八台空调拆卸搬离，不符合常理。如果李国江拖欠了租金或给宁丽娟造成房屋重大损失，未经过宁丽娟同意，而能大摇大摆、光天化日搬离如此众多的办公家具，试问，房屋管理处干嘛去了？尽到管理职责了吗？假设给宁丽娟造成空调损失的，理应追究物业管理处监管不严责任。因宁丽娟教师资格还挂在“深圳市罗湖区XX职业技术培训中心”处，李国江在搬离时还通知宁丽娟将教师资格脱离此培训中心，对李国江退租搬离涉案房屋是知晓的。虽然，李国江未与宁丽娟办理书面的交接房屋及空调手续，但按照一般通常交易习惯，告知宁丽娟，宁丽娟通知管理处放行即代表完成的交接。李国江搬走后，宁丽娟立即对涉案房屋进行了全面装修，宁丽娟将旧空调全部更新极有可能，李国江不可能拆卸几台旧空调，不符合常理。3．涉案房屋长X苑管理处出具的证明不属实，不应作为证据使用。首先，物业陪同人员是谁？没有任何人员身份显示。其次，发现屋内空无一物，屋内空无一物？还是墙壁空无一物？房间未摆设其他可移动物品，不代表墙上未安装空调。最后，物业管理处与宁丽娟存在利益及被管理关系，有利益存在，其出具的证据效力极低。同时该份证据与客观事实不符，不应作为证据使用。综上，请求二审法院支持李国江的上诉请求。
宁丽娟答辩称，一、李国江认为属于事实房屋租赁关系，这是一审将认定本案为不定期的租赁合同，认定事实错误，不属于事实房屋租赁关系，而是属于有房屋租赁协议的合同关系。二、在中止房屋租赁协议的时候，擅自拆卸宁丽娟8台空调，为何李国江未办理交接手续擅自搬离租赁房屋，把宁丽娟8台空调拆卸运走，属于单方解除合同的违约行为。三、管理处出具相关证据证明在2015年8月底李国江一直拖欠房租，电话也不接，2015年9月6日在管理处的陪同下，打开了李国江承租的房屋，发现李国江已经把里面所有的东西搬走了，连宁丽娟的8台空调也未经同意拆走。故应予驳回李国江的上诉请求。
宁丽娟上诉请求：1、撤销一审判决，改驳回李国江的诉讼请求。2、判令李国江赔偿宁丽娟因重新装修恢复原状的装修费80000元。3、单方面终止租赁合同的租金损失2个月30000元。2-3项共计110000元。4、一、二审诉讼费由李国江承担。事实和理由：1、李国江自2013年9月开始就一直在租用宁丽娟位于深圳市罗湖区XX路长X苑XX房产，当租至2014年3月，李国江转让宁丽娟的深圳市罗湖区XX职业培训心，双方重新签订了房屋租赁合同，宁丽娟收取了房屋押金15000元及8台空调的押金15000元，租期为5年，至2019年3月租期届满。李国江在未征得宁丽娟同意的情况下，擅自对租赁房屋进行了重新装修，当租至2015年8月，李国江在未能与宁丽娟协商解除租赁合同的条件下，单方面终止合同，关门走人，既未将房屋恢复原状，还私自拆走宁丽娟的8台空调。李国江在租期届满之前单方面终止合同，擅自拆走宁丽娟的8台空调，无权要求返还房租押金及空调押金。
2、李国江擅自单方面终止租赁合同的原因是李国江的房屋太小，不够用，这一事实已经宁丽娟在一审庭审时承认。李国江把宁丽娟出租房屋的门锁住，没和宁丽娟办理任何交接手续，还擅自拆走空调，李国江违约事实清楚。宁丽娟与李国江不是未采用书面形式签订租赁合同，而是李国江拒不提供双方签订的租赁合同。李国江作为本案原告，负有举证责任，现在李国江拒不提供该证据，应当承担对其不利的法律后果。一审法院以此认定为不定期租赁合同，属于认定事实错误。另外，从李国江租赁房屋的用途来看，是用于开办培训学校，也不可能是属于临时租赁，李国江还重新装修租赁房屋，也可以推断李国江不是临时租用。
3、同时，李国江还应该赔偿宁丽娟不能及时出租房屋的租金损失。宁丽娟对赔偿诉求不是没主张权利，而是李国江弃房逃跑，无法找到李国江。李国江没有将所租房屋恢复原状，还应该承担宁丽娟因恢复原状而支付的装修费等。除此之外，宁丽娟还为李国江支付了李国江在租赁期间未支付的物业管理费、水电费。综上所述，一审法院认定事实和使用法律均存在错误，请二审法院依法改判。
后宁丽娟补充上诉意见为，在本案当中押金的性质问题：一、作为李国江来讲，其起诉要求宁丽娟返还押金，因李国江不提供租赁合同，不能说明李国江完全按照房屋租赁协议履行了全部义务，李国江无权要求返还押金。二、从本案判决的情况来看，已经李国江擅自拆卸了8台空调，这在李国江提供的转让协议里也有记载，8台空调被李国江拆卸。作为担保的支付违约金的押金，在本案当中不应判决返还给李国江。
李国江答辩称，一、李国江对涉案房屋进行重新装修是双方转让协议第3条明确约定的，李国江自费装修房屋，说明装修是双方约定且经过宁丽娟同意才装修的，所以不存在宁丽娟诉求请恢复原状，装修费用8万元的事实。如果李国江给宁丽娟造成8万元如此重大的损失，为何宁丽娟不主动向李国江维权，而是待李国江诉请返还房屋押金时才提出反诉，这也是不符合常理的。二、双方没有书面的房屋租赁合同，宁丽娟称合同到期为2019年3月，但未向法庭提供书面的租赁合同，应视为双方存在事实的租赁合同。既然是事实的租赁合同，李国江可以随时退出，故不存在赔偿宁丽娟的租金损失。三、李国江搬离涉案房屋时，是经过对方的同意，否则不可能搬离涉案房屋，更不存在搬离涉案房屋所述的8台空调的事实。故宁丽娟的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
李国江向一审法院起诉请求：1、宁丽娟返还租房押金30，000元整。2、宁丽娟负担本案诉讼费、公告费。
宁丽娟向一审法院提出反诉请求：1、李国江返还非法占有的宁丽娟的空调8台折价16，000元。2、李国江因重新装修恢复原状的装修费80，000元。3、单方面终止租赁合同的租金损失2个月30，000元。4、诉讼费由李国江承担。
一审法院认定：（一）2014年3月10日李国江（乙方）、宁丽娟（甲方）签订了一份“转让协议书”，约定甲、乙方经过协商一致就甲方将位于深圳市罗湖区XX路长X苑主楼XX室的“深圳市罗湖区XX职业技术培训中心”转让给乙方；学校办公所在地的场地租赁费用问题：乙方向甲方交纳押金15，000元，乙方自费重新装修，空调8部由甲方配制，乙方支付甲方房租费1.5万元人民币/月，乙方转让或停租时，需移交8部空调（自然旧坏除外）；本协议生效后学校所有的收费和支出由乙方负责。李国江在合同的空白部分又手写载明：1、已收押金15，000元整。2、转让费尾款伍万元，减去应付税金4，500元+住房公积金2，400元，剩余应付甲方43，100元整。3、甲乙双方协议以此为准。2014年10月20日宁丽娟向李国江出具了一张“押金收条”载明：今日收到长X苑主楼XX楼XX室押金一个月共计15，000元，总计收到30，000元。
（二）涉案房产原属于宁丽娟所有，宁丽娟提交了一份其与李国江签订的租赁合同（2122室），租赁期限为2013年7月1日至2014年6月30日。李国江主张之后其与宁丽娟未签订书面的租赁合同，是口头约定的。宁丽娟则主张双方签订了书面的租赁合同，只是房子出售了，没有保管，租赁期限为2014年3月10日到2019年3月。庭审中，李国江与宁丽娟双方确认每月租金数额为人民币15，000元。李国江向宁丽娟支付租金至2015年8月。宁丽娟根据转让协议为涉案的房产配备了八台空调，宁丽娟主张李国江在搬离涉案房产时将八台空调拆走搬离，李国江主张并未搬走空调。
（三）负责涉案房产物业管理的XX物业集团股份有限公司长X苑管理处出具证明，称2015年8月底，因物业管理费拖欠问题致电并上门与上述房产的租户李国江先生沟通，但没有任何实际性的结果。于2015年9月3日在物业工作人员的见证下上楼进行处理，李国江先生电话关机且房门紧锁。随后，李国江委托人宁X利先生于2015年9月6日前来收房，在物业工作人员的陪同下进入屋内发现空无一物。
一审法院认为，宁丽娟与李国江签订“转让协议书”，将位于深圳市罗湖区XX路长X苑主楼XX室的“深圳市罗湖区XX职业技术培训中心”转让给李国江后，李国江租赁使用宁丽娟所有的长X苑主楼XX室，约定了月租金金额，双方形成租赁关系。宁丽娟主张双方签订了租赁合同，期限自2014年3月10日到2019年3月，但未提供租赁合同等证据，而李国江主张双方是口头约定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故一审法院认定李国江与宁丽娟形成不定期租赁关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但承租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在此，并未要求承租人提前通知的义务。故本案中李国江解除合同，并不需要提前通知宁丽娟，故不构成违约。李国江向宁丽娟缴纳的押金人民币30，000元，在租赁合同解除后，宁丽娟应当返还李国江。故李国江请求宁丽娟返还租房押金人民币30，000元，理由成立，一审法院予以支持。李国江与宁丽娟双方确认在李国江承租涉案房产时宁丽娟提供了八台空调给李国江使用，并且在双方签订的“转让协议书”中，约定了李国江转让或停租时，需移交8部空调（自然旧坏除外）。在本案中，李国江未提交证据证明在其搬离涉案房产时，向宁丽娟移交了八台空调，结合涉案房产物业管理公司的证明，一审法院认定李国江未向宁丽娟交还八台空调，故宁丽娟要求李国江赔偿不能返还八台空调折价赔偿，理由成立，考虑到空调的使用时间等因素，一审法院酌定李国江按照每台空调人民币1，000元向宁丽娟赔偿。宁丽娟请求李国江赔偿因重新装修恢复原状的装修费80，000元及单方面终止租赁合同的租金损失2个月30，000元，因并不能举证证明双方关于违约责任的约定，故对于宁丽娟的这两项诉讼请求，理由不能成立，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、宁丽娟应当自判决生效之日起十日内向李国江返还租房押金人民币30，000元。二、李国江应当自判决生效之日起十日内向宁丽娟赔偿人民币8，000元。以上一、二项折抵后，宁丽娟应当向李国江支付人民币22，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币550元，由宁丽娟负担；反诉受理费人民币1，410元，由李国江负担人民币90元，宁丽娟负担人民币1，320元。
双方当事人均对一审查明的事实无异议，本院二审予以确认。
本院认为，李国江与宁丽娟签订“转让协议书”，宁丽娟将位于深圳市罗湖区XX路长X苑主楼XX室的“深圳市罗湖区XX职业技术培训中心”转让给李国江，李国江租赁使用宁丽娟所有的长X苑主楼XX室，合同中约定了月租金金额，因此，双方实际形成租赁关系，现双方均未能提交书面租赁合同。因李国江使用该涉案房屋已超过六个月。故根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故一审法院认定李国江与宁丽娟形成不定期租赁关系正确，本院予以确认。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但承租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在此，并未要求承租人提前通知的义务。故本案中李国江解除合同，并不需要提前通知宁丽娟，故不构成违约。李国江向宁丽娟缴纳的押金人民币30，000元，在租赁合同解除后，宁丽娟应当返还李国江。故宁丽娟上诉称不应向李国江返还租房押金人民币30，000元的理由不能成立，本院不予支持。
因双方在合同中已约定李国江自费重新装修，因此，宁丽娟上诉称李国江擅自重新装修，请求李国江恢复原状的装修费8万元，与合同约定不符，该上诉理由没有合同依据，本院不予支持。
因双方履行的是不定期租赁合同，因此，李国江可以单方随时解除合同，故宁丽娟上诉称李国江应赔偿单方终止合同的2个月租金损失，于法无据，其上诉理由不能成立。
李国江与宁丽娟双方确认在李国江承租涉案房产时宁丽娟提供了八台空调给李国江使用，并且在双方签订的“转让协议书”中，约定了李国江转让或停租时，需移交8部空调（自然旧坏除外）。在本案中，李国江未提交证据证明在其搬离涉案房产时，向宁丽娟移交了八台空调，结合涉案房产物业管理公司的证明，一审法院认定李国江未向宁丽娟交还八台空调，李国江应向宁丽娟赔偿不能返还八台空调的损失正确，李国江上诉称不应赔偿宁丽娟八台空调损失的理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费分别为50元、2500元，分别由李国江负担50元，宁丽娟负担2500元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 曹 静
二〇一七年七月十二日
书记员 李开宇（兼）