广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6065号
上诉人（原审原告、反诉被告）：叶桂清，住广东省广州市增城区。
委托代理人：何平毅，广东恒博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑新娣，住广东省广州市增城区。
委托代理人：罗伟忠，广东金日律师事务所律师。
原审第三人：广州市名佳房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：麦其龙，该公司经理。
原审第三人：石岸勇，住广东省广州市增城区。
原审第三人：石必东，住广东省广州市增城区。
原审第三人：石榕飞，住广东省广州市增城区。
原审第三人：石春林，住广东省广州市增城区。
法定代理人：郑新娣，与石春林是母子关系。
上诉人叶桂清与被上诉人郑新娣、原审第三人广州市名佳房地产代理有限公司（以下简称名佳公司）、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：郑新娣与石岸勇、石必东、石榕飞、石春林均是母子关系。
2014年7月12日，郑新娣（卖方）、叶桂清（买方）与名佳公司（经纪方）共同协商并签订《房地产买卖合同》（含附件）。该合同约定“买卖双方就买卖位于增城市荔城街开园中路西二巷2号404房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币陆拾贰万伍仟元正（￥625000.00元）。有关付款方式详见附件或相关备注。……四、产权登记转移时间（请在下列方式中选择）：……2、产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书7工作日内，买卖双方到房管局申请办理产权转移登记【√】。……七、因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过五天的，违约方须按预期每日总楼价1‰向守约方支违约金。（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没有收定金）或支付等额与总楼价5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房屋款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……十、经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议。备选条款：……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。十一、合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……十六、三方约定其他事项：①买卖双方同意，买方首期楼款以银行出具同意贷款书为准，多除少补。②买卖双方同意：由于卖方属于继承物业，买卖双方交易过程中产生继承税费由卖方承担。③买卖双方同意：买方同意承担本次交易流程加急费用。④买卖双方同意：过户当天起2个月内卖方如没收到买方贷款银行贷款，超出2个月（过户当天算起）买方应按照银行利息给卖方直到放款。附件买卖双方就楼价的支付方式及交易程序一致达成协议，签订本合同时，买方向卖方支付10000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），……”。上述合同中，对于首期款于何时支付并未作出明确约定。同时，上述合同中附件部分第2条“产权无抵押，买方按揭付款”第（2）项记载以下内容“买方应在年月日前向贷款银行申请按揭贷款手续，卖方应在年月日前协助买方向贷款银行提供相关资料和签署文件。”。同日，叶桂清支付10000元定金给郑新娣，郑新娣收款后签署了《收款收据》给叶桂清收执。
2014年7月12日，叶桂清签署《买卖代理费支付承诺书（买方）》，同意在签订《房地产买卖合同》之日向名佳公司支付房地产咨询及买卖代理费18600元，名佳公司出具《收款收据》给叶桂清收执，确认收到叶桂清支付承购涉案房屋的中介费18000元（现金）。
2014年7月15日，石榕飞、石必东、石岸勇经过公证签署委托书，委托郑新娣办理涉案房屋的交易、过户手续、收取买卖价款、为买受人办理按揭手续签订相关文件等。
2014年9月11日，叶桂清与名佳公司向郑新娣发出《督促函》，内容为“……买卖双方签署房地产证买卖合同当天已向建设银行新塘支行签署贷款合同申请按揭贷款，双方并交齐贷款所需资料。由于卖方不配合银行委托的评估公司上门评估而导致银行同意贷款书未能批下来。若2014年9月16日前卖方未能配合评估公司对上述物业进行评估，视卖方违约。卖方需退还买方购房定金并支付总楼价5%的违约金和中介方中介服务费人民币：壹万捌仟元整，￥18000元。特此函告。”。郑新娣承认已收到上述《督促函》。
2014年10月14日，郑新娣通过快递方式向名佳公司发出声明书。同时，郑新娣向增城市公证处申请将寄送过程进行保全证据。《声明书》记载的内容为“经纪方广州市名佳房地产代理有限公司买方叶桂清……在经纪方帮助下本人于2014年7月18日与买方一齐到中国建设银行增城市市新塘支行办理了银行按揭手续，但至今仍没有出具银行同贷书的结果，本人已于2014年9月5日和2014年9月14日两次催促经纪方加快办理银行手续未果，由于本人没有买方的联系方式至今差不多三个月也未曾见到买方前来催促本人办理其他手续，所以本人认为经纪方和买方属于恶意拖延办理该物业所需手续造成违约且有诈骗的嫌疑，现本人声明经纪方和买方必须催促银行在2014年10月18日前出具同贷款书或一次性付清剩余房款人民币陆拾壹万伍仟元整，否则本人有权单方取消该合同……另本人有权将该物业转卖他人。特此声明。”叶桂清收到了上述《声明书》。
2014年10月29日，中国建设银行股份有限公司增城市支行出具增房贷意2014年145号《个人住房贷款意向书》，记载以下内容“致原业主：郑新娣、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林，兹有借款申请人叶桂清，愿以所购房产作抵押（房屋地址：增城市荔城街开园中路西二巷2号404房），向我支行申请个人再交易住房商业贷款，借款金额人民币（大写）伍拾柒万元整，借款年限24年。经我行审查，审批同意该笔贷款。该贷款意向书只作同意贷款审批，不承诺贷款发放时间。”。
2015年1月8日，郑新娣向叶桂清发出《解除合同通知书》，内容为郑新娣与叶桂清、名佳公司就涉案房屋签订《房地产买卖合同》，叶桂清已付定金10000元，因叶桂清提供虚假资料向银行申请贷款57万元，叶桂清已构成诈骗及严重违约，郑新娣依据合同规定，于本通知书寄发之日解除双方签订的《房地产买卖合同》，并没收叶桂清支付的定金，保留追究叶桂清违约责任的权利。叶桂清收到了上述《解除合同通知书》。
2015年1月9日，郑新娣与王秀珊签订编号为穗存量房合字15010048339号《广州市存量房买卖合同》，约定郑新娣、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林将涉案房屋转让给王某。
2015年1月12日，名佳公司以快递方式向郑新娣发出《催促函》，要求郑新娣在2015年1月15日前到房管局办理涉案房屋的过户手续。《催促函》的落款处有叶桂清的签名及名佳公司的印章。郑新娣拒收上述邮件。
2015年3月9日，中国建设银行股份有限公司增城支行出具《证明》，内容为“兹有借款人叶桂清于2014年9月19日，向我支行申请个人再交易住房贷款57万元，期限24年，房屋地址：增城市荔城街开园中路西二巷2号404房，我行于2014年10月29日审批通过，并开出了个人住房贷款意向书，后经我行核查发现该笔贷款按揭购房意向书，和划款委托书上面的卖方原业主（郑新娣）签名与广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字1400000625号）的签名不一致，因此我行作出对该笔贷款退件处理。特此证明。”。
2015年5月14日，增城市地税新塘税务分局开具号码为07103291的发票，该发票记载的付款方为叶桂清，收款方为名佳公司，开票项目为服务业，金额为18000元。
截至2015年1月25日，涉案房屋登记的产权人为郑新娣、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林共有。
本案原审审理过程中：一、叶桂清认为郑新娣存在逾期未履行办理过户手续的违约行为。郑新娣认为叶桂清存在没有履约能力及提供虚假资料向银行申请按揭贷款的违约行为。
二、郑新娣为证明叶桂清存在伪造合同骗取银行同贷书的事实，提交编号为穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》复印件及《首期购房款收据》复印件佐证。郑新娣称上述证据是到建设银行了解情况时，该行复印给她的。其中穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》复印件记载的甲方、卖方为郑新娣、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林委托代理人），乙方、买方为叶桂清，买卖的房屋为涉案房屋，出售价为82万元，约定签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金，首期款应于2014年11月15日前向甲方支付房款25万元，剩余房款57万元于2014年11月15日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款等。该合同一共6页，每页上方条印有合同编号及签约时间，其中打印的签约时间为2014年9月15日；另第2页及第6页甲乙双方落款处除手写签有“郑新娣”“叶桂清”的名字外，在签名下方手写的签订日期为2014后10月15日。《首期购房款收据》记载卖方郑新娣收到买方叶桂清购买涉案房屋之首期款25万元，收款人处签有“郑新娣“的名字，落款日期为2014年10月20日。叶桂清对穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》复印件及《首期购房款收据》复印件的真实性予以认可，认为与郑新娣确实签订过该合同，签订该合同是为了协助其办理贷款手续，且《首期购房款收据》与本案没有关联，这是名佳公司或郑新娣为了协助共取得贷款而出具并提供的材料。名佳公司对上述证据的真实性没有意见。
三、关于履约的过程，各方当事人陈述以下事实：1、叶桂清陈述称其签订《房地产买卖合同》后，委托中介公司办理按揭手续，穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》是名佳公司去办理的，其当时并没有到场签名，但对名佳公司代理签署该合同是认可的，之后收到郑新娣通过公证寄送的通知书，其不同意，也向郑新娣发了一份通知书催促郑新娣履行合同；名佳公司于2014年10月告知其银行同意其贷款申请，为此，其与名佳公司共同联系郑新娣办理过户手续，但一直无果；2015年1月12日，其与名佳公司向郑新娣发函，催促办理过户，但郑新娣没有理会；2015年1月10日，郑新娣向其发出解除合同通知书，其于同月17日才收到该通知书。2、郑新娣称收到定金后其与叶桂清、中介公司一起银行办理贷款申请手续，当时叶桂清要求以吴某的名义申请贷款，其当时亦同意协助叶桂清以吴某的名义办理贷款，因吴某的信誉问题未获银行同意，后来其一直在等，也不清楚叶桂清的贷款情况，并向叶桂清发出2份通知，2014年9月19日，叶桂清以她自己的名义申请银行贷款，但其对此并不知情，后来银行打电话给其核实贷款时其才知晓，并到银行了解相关情况，知道了叶桂清冒用其签名办理网签合同。3、名佳公司称其只负责促成交易，至于办理网签、申请贷款及过户手续等不属于其公司负责范围，其公司对此过程并不清楚。经原审法院询问叶桂清与郑新娣如何收到银行出具的《个人住房贷款意向书》的问题。叶桂清称是郑新娣向其提交该意向书的复印件。郑新娣称叶桂清所讲不属实，是叶桂清复印给她的，因该意向书是叶桂清与名佳公司到银行处收取的。
四、关于何时到银行办理贷款申请手续的问题，叶桂清称是其与郑新娣共同银行办理的，时间大概在2014年9月底至10月期间。郑新娣称合同签订当天就马上去了银行，其在9月份没有去过银行。名佳公司的代理人称具体时间记不清楚了，但其是与叶桂清、郑新娣一起去银行办理的。另，叶桂清称签订《房地产买卖合同》时没有明确告知郑新娣申请多少银行贷款。郑新娣称在协助叶桂清办理贷款申请到银行提交资料面签时不清楚叶桂清申请贷款的具体金额。
五、关于由何人负责办理贷款申请手续的问题。叶桂清称合同中对于如何办理按揭贷款手续没有约定，实际应由名佳公司办理，且办理贷款申请的手续不是其亲自办理的，其委托中介公司提交材料。名佳公司称其只是负责帮叶桂清提供资料给银行，并不是受托办理贷款申请。经原审法院询问，叶桂清称应是由郑新娣负责办理贷款手续。郑新娣称合同没有相关约定，应该由叶桂清办理贷款申请手续，其只是负责协助提供资料。名佳公司称是由叶桂清与郑新娣自己去银行办理的。经原审法院再次询问叶桂清有无委托按揭公司办理贷款申请手续的问题时，叶桂清称没有委托按揭公司办理，按合同约定，一切手续都是由名佳公司负责办理，实际过程中，其是按照名佳公司的指引提交材料，也是名佳公司带其到银行办理贷款申请手续，在办理过程中其只提交了身份证，其余资料如产权证、业主的身份证等都是郑新娣协助提交。
六、关于叶桂清与郑新娣有无签订穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》的问题。郑新娣称未签订过该合同，该合同是伪造的，且名佳公司答辩陈述在签订该合同时，其当时在外地。叶桂清有以下几种陈述，1、其有签署过该合同；2、其委托名佳公司办理按揭贷款申请，该合同是名佳公司办理的，其当时并没有到场签名，但对名佳公司代理签署该合同其是认可的；3、其有签署过该合同，是在2014年7月至9月期间办理按揭贷款申请时在名佳公司内签订的，当时名佳公司要求其签了很多文件，其估计所签文件中应包括该合同；4、其不记得有没有签署过该合同，但其对该合同是认可的。
七、叶桂清认为《房地产买卖合同》未解除，应由法院判决解除。郑新娣认为《房地产买卖合同》在2014年10月18日已解除，因其在2014年10月14日通过公证向名佳公司及叶桂清发出了解除合同的声明书，即使发出了声明书，但其还想与叶桂清继续交易涉案房屋，期间给了很多次机会叶桂清，但都无果，因此其才在于2015年1月向叶桂清发出了解除合同通知书。
为查清郑新娣协助叶桂清办理涉案房屋的贷款申请的相关事实，原审法院向中国建设银行股份有限公司广州增城支行发函了解上述情况。2015年7月2日，该支行作出《关于叶桂清按揭贷款情况说明》，内容为“经我行对叶桂清按揭贷款情况进行调查，现就具体情况回复如下：一、吴某并没有向我行申请按揭贷款。二、《个人住房贷意向书》及《证明》是我行出具；叶桂清为购买增城市荔城街开园中路西二巷2号404房，在2014年9月19日向我行申请按揭贷款，并与原业主郑新娣一起到我行面签相关按揭文件，并提供相关按揭材料（包括原业主身份证、户口本、婚姻证明、房地产权证复印件及收款账户），在当时提供的材料中，并不包含《广州市存量房买卖合同》这项材料，《广州市存量房买卖合同》是后来才补交我行的材料，且《广州市存量房买卖合同》是由买卖双方到增城市房管局签署，并非在我行面签。我行于2014年10月28日审批通过了借款人叶桂清的按揭贷款，并于2014年10月29日向郑新娣、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林发出了《个人住房贷款意向书》（增房贷意2014年145号），并由按揭公司转交原业主。2015年3月9日，因郑新娣告知我行，其本人并未与叶桂清到增城市房管局签署过《广州市存量房买卖合同》，《广州市存量房买卖合同》上的签名不是其本人签名，我行随即对《广州市存量房买卖合同》上郑新娣的签名与郑新娣与我行其他文件上的签名进行了比对，发现《广州市存量房买卖合同》上郑新娣的签名与其他文件上郑新娣的签名的确有出入，因此叶桂清的贷款作出了退件处理，并电话通知了按揭公司。三、叶桂清与郑新娣发生买卖纠纷后，郑新娣到我行了解过相关情况。”。叶桂清对上述说明的真实性、合法性、关联性均无异议。郑新娣对上述说明的内容不予认可，称其在2014年9月19日并没有到过该行，其在2014年7月18日就已到该行协助叶桂清提交了申请贷款的材料，且叶桂清及名佳公司于2014年9月11日向其发出的《督促函》就能证明其与叶桂清在签订《房地产买卖合同》当天已向该行提交了叶桂清所需的申请贷款材料，该行隐瞒相关事实，并没有正面回应、如实反映出穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》是何人向该行提交。
为查清叶桂清与郑新娣是否签订了穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》，以及郑新娣于何时与王某办理了涉案房屋过户手续，原审法院向广州市增城区国土资源和房屋管理局了解相关情况。该局于2015年6月3日作出增国房复（2015）475号《增城区国土房管局关于荔城街开园中路西二巷2号404房交易情况的复函》，内容为“……一、编号为穗存量房合字14100000625号的《广州市存量房买卖合同》并非由我局网签服务点打印。二、目前，位于增城市荔城街开园中路西二巷2号404房产权人为王秀珊（身份证号码：××。2015年1月20日，王秀珊与郑新娣共同向我局申请上述房屋的转移登记，并提交了申请书、身份证、《广州市存量房买卖合同》、契税完税证等材料。申请人提供的登记材料齐备并符合法定形式，我局于2015年1月26日核准登记。专此函复。”。同时，该复函还附有穗存量房合字15010048339号《广州市存量房买卖合同》。叶桂清对上述复函的真实性、合法性、关联性予以认可。郑新娣对于复函的真实性无异议，认为复函反映出穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》上是伪造的。
原审诉讼过程中，叶桂清于2015年2月3日向原审法院提出申请要求查封登记于郑新娣名下的涉案房屋，原审法院依据叶桂清的申请，于同日作出（2015）穗增法民三初字第75号之二民事裁定书，在实施保全措施过程中，发现涉案房屋于2015年2月26日已转让登记到了王某名下，导致无法采取查封措施。经原审法院告知叶桂清后，叶桂清向原审法院申请撤回查封，并要求解除对担保人王丽娜提供房产的查封。
因本案纠纷，叶桂清于2015年1月29日向原审法院起诉，请求判令：一、解除叶桂清与郑新娣、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林之间的房屋买卖关系；二、郑新娣退回定金10000元给叶桂清；三、郑新娣支付逾期退回定金的利息（自2014年7月13日起以10000元为基数参照中国人民银行同期贷款年利率的四倍计算至退回定金之日止）；四、郑新娣支付房地产居间代理费18000元给叶桂清；五、郑新娣赔偿叶桂清律师费10000元；六、郑新娣承担本案受理费和其他诉讼费用。
郑新娣向原审法院提起反诉，请求判令：一、叶桂清支付总楼价5%的违约金31250元给郑新娣；二、叶桂清赔偿郑新娣损失11200元（其中律师费10000元，公证费1200元）；三、叶桂清承担本案诉讼费用。
原审法院认为：叶桂清与郑新娣、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林、名佳公司共同签署的《房地产买卖合同》包含以下三个法律关系，一、叶桂清与郑新娣、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林之间的房屋买卖合同关系；二、叶桂清与名佳之间的居间合同关系；三、郑新娣、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林与名佳公司之间的居间合同关系。鉴于叶桂清诉请要求解除上述合同中房屋买卖关系，因此，原审法院只审查叶桂清与郑新娣、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林之间的房屋买卖关系。
涉案房屋原系郑新娣与石岸勇、石必东、石榕飞、石春林共同共有。郑新娣与叶桂清签订《房地产买卖合同》，约定郑新娣将涉案房屋转让给叶桂清，石岸勇、石必东、石榕飞、石春林对此不持异议，其中石岸勇、石必东、石榕飞经过公证程序签署了《委托书》委托郑新娣办理涉案房屋的交易手续。为此，原审法院认为该合同是各方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。
双方在履约过程中存在以下问题，一、买方申请按揭贷款手续是何人负责办理的？二、叶桂清向银行申请贷款提供的穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》及25万元的《首期购房款收据》有无征得郑新娣的意见？一、根据叶桂清的陈述，叶桂清对于如何办理贷款申请手续以及应该由谁负责办理按揭贷款申请的问题存在以下几种不同的陈述，1、应由郑新娣负责办理，2、应由名佳公司负责办理，3、委托了名佳公司办理，4、按照名佳的指引办理。但名佳公司否认接受叶桂清的委托办理按揭贷款申请，并表明只是代叶桂清向银行提供了相关资料，不清楚叶桂清是如何办理贷款申请的。而郑新娣认为应由叶桂清负责办理按揭贷款申请，其只是予以协助办理。以上表明，叶桂清对于如何办理按揭贷款申请手续存在前后不一、相互矛盾的陈述，且叶桂清也没有提供证据证明委托名佳公司或郑新娣办理按揭贷款申请的相关手续。二、根据叶桂清与郑新娣在庭审陈述可知叶桂清并没有告知郑新娣申请贷款的具体金额。从中国建设银行股份有限公司广州增城支行出具的《关于叶桂清按揭贷款情况说明》以及叶桂清的陈述可知，叶桂清能够获取银行《个人住房贷款意向书》的主要凭据是穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》及25万元的《首期购房款收据》。根据广州市增城区国土资源和房屋管理局的复函，穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》并非由该局网签服务点打印。同时，叶桂清在庭审中关于是否签署过穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》的问题存在4种不同且相互矛盾的陈述，表明对于是否签署过该合同叶桂清自己也不确定。而且该合同签署人手写的落款时间为2014年10月15日，与合同每页注明的签约时间2014年9月15日并不一致。另《首期购房款收据》载明的郑新娣收取首期款25万元也与事实不符。郑新娣明确否认曾签署过上述两份材料，认为是叶桂清用于骗取银行贷款而伪造的材料。名佳公司也表明不清楚上述合同是如何办理的，并表明要求郑新娣签订上述合同时郑新娣在外地。根据《关于叶桂清按揭贷款情况说明》以及郑新娣提供的2015年3月9日银行出具的《证明》可见，银行发现穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》及25万元的《首期购房款收据》中郑新娣的签名与郑新娣提供银行其他文件上的签名不一致，才对叶桂清的贷款申请作出退件处理。从上述查明的事实分析，对于穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》及25万元的《首期购房款收据》是否真实是存疑的。以上也表明，叶桂清向银行申请贷款提交的穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》及25万元的《首期购房款收据》申请57万元的贷款一事既未告知郑新娣也未征得郑新娣的意见。另，《房地产买卖合同》就涉案房屋约定的交易价款为625000元，但叶桂清向银行申请贷款的金额为57万元，该贷款金额与实际交易的价款差额不足10%，从叶桂清向银行提交穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》及25万元的《首期购房款收据》是为了取得银行的贷款以及增加贷款金额，叶桂清的这种行为明显违反诚信原则。在郑新娣发现叶桂清的可能存在提交虚假材料向银行申请贷款的事情后，郑新娣担心因叶桂清的行为会影响到是否能收到银行的放款、可能出现其他情形导致涉案房屋的买卖无法继续履行或者存在对其本人与石岸勇、石必东、石榕飞、石春林等带来其他影响的情形，而不同意配合叶桂清办理涉案房屋过户手续，也是符合常理的。综合分析叶桂清与郑新娣在履约过程中存在的上述问题，归结于叶桂清与郑新娣签订的《房地产买卖合同》中对于首期款金额、首期款的支付日期、买方申请贷款的金额、如何办理按揭贷款手续等并未作出明确约定所导致。依据当事人提供的现有证据显示，叶桂清与郑新娣在履约过程中，对于上述未明确约定的事项并未进一步协商达成一致意见。因此，导致涉案房屋买卖履行不能的原因不能归责于任何一方。
郑新娣于2015年1月8日向叶桂清发出了《解除合同通知书》，石岸勇、石必东、石榕飞、石春林对于郑新娣向叶桂清发出解除合同不持异议。叶桂清收到了解除通知后，又向郑新娣发出催促函，要求郑新娣履行过户义务，但郑新娣拒收函件。为此，叶桂清在2015年1月29日提起了本案诉讼，要求解除与郑新娣的房屋关系。根据《中华人民共和国关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，因《房地产买卖合同》约定不明确，导致合同无法履行的过错不可归责于买卖双方，叶桂清与郑新娣均不存在违约。在房屋买卖无法继续履行的情况下，叶桂清与郑新娣并未协商一致解除合同，且叶桂清在收到郑新娣发出的解除合同通知后三个月内已向原审法院提起了诉讼，要求解除双方的房屋买卖关系，表明叶桂清不同意郑新娣发出解除合同通知。综上，原审法院认定郑新娣向叶桂清发出的解除合同通知不发生解除的效力，郑新娣抗辩与叶桂清的房屋买卖关系已解除，原审法院不予采纳。基于履约过程存在的问题，叶桂清与郑新娣未就合同履行进行进一步协商，导致双方之间的房屋买卖无法继续履行，故郑新娣在发出解除通知之后将涉案房屋另行出售给案外人王某，并不构成恶意违约，再结合叶桂清提起本案诉讼要求解除房屋买卖合同，表明买卖双方已无继续履行合同之意愿，现叶桂清要求解除与郑新娣之间的房屋买卖关系，原审法院予以支持，因涉案房屋原是由郑新娣与石岸勇、石必东、石榕飞、石春林共有，石岸勇、石必东、石榕飞、石春林对于郑新娣转让涉案房屋给叶桂清一事是知情并同意，表明石岸勇、石必东、石榕飞、石春林也是涉案房屋的卖方，故叶桂清与郑新娣就涉案房屋买卖关系的解除效力及于石岸勇、石必东、石榕飞、石春林。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，叶桂清与郑新娣、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林就涉案房屋买卖关系解除后，郑新娣已收的购房定金10000元应返还给叶桂清，故叶桂清诉请要求郑新娣返还10000元购房款定金，予以支持。鉴于导致《房地产买卖合同》不能继续履行的不能归责于买卖双方，故叶桂清要求郑新娣支付定金利息、居间代理费18000元、违约金31250元、律师费10000元的诉讼请求，于法无据，原审法院均不予支持；同理，郑新娣反诉要求叶桂清支付违约金31250元及赔偿损失11200元（律师费10000元、公证费1200元）的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条一款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，于2015年10月13日作出如下判决：一、解除叶桂清与郑新娣、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林之间成立的房屋买卖关系；二、郑新娣于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金10000元给叶桂清；三、驳回叶桂清的其他诉讼请求；四、驳回郑新娣的反诉请求。一审本诉案件受理费10760元、诉讼保全费720元，由叶桂清负担6490元，郑新娣负担4990元。反诉案件受理费435元，由郑新娣负担。
判后，上诉人叶桂清不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认为合同未明确约定，该观点是对合同条款的错误理解。就涉案房屋的买卖关系，涉案双方于2014年7月12日在《房地产买卖合同》中清楚约定买卖标的、买卖价款、付款方式、标的交付方式、标的过户登记、违约责任、违约方承担居间服务费及承担守约方发生的费用、诉讼管辖。二、郑新娣怠于履行合同职责，拒绝履行合同责任和义务的事实清楚，一审判决关于“涉案房屋买卖合同履行不能的原因不能归责于任何一方”的观点不能成立。1、叶桂清积极履行合同职责，交付定金10000元，支付中介费用18000元，按照按揭公司或银行的要求提供贷款资料给银行，催促郑新娣办理房屋过户登记手续，筹集首期款项给郑新娣。2、郑新娣在银行出具《个人住房贷款意向书》前，就称要解除双方的《房地产买卖合同》，此后拒绝履行合同责任和义务，拒绝办理房屋过户登记手续，并在《房地产买卖合同》解除之前，就与他人另外达成涉案房屋的买卖交易，将涉案房屋转卖他人，一审诉讼后，郑新娣主动去银行以不正当的理由撤回贷款申请。3、郑新娣在判决合同解除前，就单方撕毁合同，将涉案房屋另行转卖给他人并已办理过户的行为，就是违反双方《房地产买卖合同》的违约行为。三、一审判决对郑新娣在办理按揭贷款过程中关于存量房合同和首期购房款收据的签名责任，应当查明、可以查明而没有查明，就推定是叶桂清违反诚信原则不能成立。l、按照双方关于贷款支付大部分房款的约定和房地产中介的指引，叶桂清与郑新娣被引导至银行签署了一堆文件，签署的全部文件（包括穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》、25万元的《首期购房款收据》）均有按揭办理机构“广东杰信律师事务所”、经办人“赵某”关于“本件与原件核对相符”的印章。2、无论穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》是否由广州市增城区国土资源和房屋管理局的网签服务点打印，打印时间是2014年10月15日，签署时间也是2014年lO月15日。该合同文本是郑新娣提供的，其中卖方签名是“郑新娣”。至于一审判决认定的该存量房合同文本右上部加注明的“签约时间2014年9月15日”，均是于2015年10月15日打印时一并形成的，不存在是谁可以另行加注的。该加注部分不是合同条款，不影响合同的效力，不能因加注部分就认定合同相互矛盾。3、25万元的《首期购房款收据》是郑新娣自行提供的，其签名落款是“郑新娣”的名字，还加上了“指纹”。该收据的签名是否真实，应当由郑新娣举证说明。4、上述穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》、25万元的《首期购房款收据》是银行出具“同贷书”的主要依据，签署人是“郑新娣”，有按揭办理机构“广东杰信律师事务所”、经办人“赵某”关于“本件与原件核对相符”的印章和“郑新娣”的“指纹”。5、叶桂清在一审过程中，己说明上述穗存量房合字14100000625号《广州市存量房买卖合同》、25万元的《首期购房款收据》的“郑新娣”的签名，与郑新娣反诉状、证据材料清单“郑新娣”的签名是一致的。对于涉及本案的上述关键事实，以及郑新娣否认签名的陈述，叶桂清已书面请求法院调查取证，但法院未能查明。四、一审对案件受理费计算错误，没有按照叶桂清诉讼请求标的计算，判决叶桂清承担的部分不合理。1、叶桂清在一审诉讼请求中，请求解除合同和要求郑新娣退回和赔偿的诉讼标的是70557元。解除合同属于一种行为，案件受理费是100元，诉讼标的70557元的案件受理费是1564元。一审法院收取10760元错误，应当更正。2、本案诉讼是由郑新娣违约所致，合同不能履行和解除的责任在于郑新娣，诉讼保全的直接原因也是郑新娣所致，因此应当由郑新娣承担全部诉讼费用。综上，叶桂清上诉请求撤销原审第三项判决，改判支持叶桂清的原审诉请第3、4、5、6共四项，标的合计60557元；本案一、二审诉讼费由郑新娣承担。
被上诉人郑新娣答辩称同意原审判决，不同意叶桂清的上诉请求。
原审第三人名佳公司、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，郑新娣确认《首期购房款收据》的签名是由其所签，但签名时收据上的金额是空白的；叶桂清确认其没有支付25万元首期款，该收据就是为了办理贷款而提供的资料，因为双方是约定《个人住房贷款意向书》确定的贷款金额与购房款总价的差价作为首期购房款的金额，所以首期款的数额是不确定的，支付的日期是出具同贷书的7日内，但《个人住房贷款意向书》出具后郑新娣要求解除合同，导致叶桂清无法实际支付首期款。郑新娣则认为买卖合同特别约定了将房屋可过户至其他人的名下，在叶桂清只支付了1万元且如其所言在银行贷款确定之后才支付房款，如果贷款未批准的情况下则合同如何履行并未约定，另银行的按揭手续本应是很快办理的，但双方签订合同后超过三个月叶桂清都没有答复。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案二审争议的焦点是涉案合同不能履行的责任认定问题，围绕该焦点作评析如下。
一、关于《首期购房款收据》。2015年3月9日中国建设银行股份有限公司增城支行出具的《证明》显示：因叶桂清提交的个人住房贷款意向书和划款委托书的卖方郑新娣签名与广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字1400000625号）的签名不一致，该行对该笔贷款作退件处理。根据本案查明事实，叶桂清提交银行申请办理贷款的《首期购房款收据》载明的首期款25万元与事实不符，而签名真伪并不对该收据金额与事实不符造成影响，原审法院认为叶桂清违反诚信并无不妥。另该行对该笔贷款作退件处理的原因是叶桂清提交的个人住房贷款意向书和划款委托书的卖方郑新娣签名与广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字1400000625号）的签名不一致，故《首期购房款收据》是否为郑新娣提供亦非不能取得银行贷款的关键事实。
二、关于涉案合同不能履行的责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，叶桂清与郑新娣签订的《房地产买卖合同》对于首期购房款的支付金额及支付时间、办理贷款的手续和申请贷款的金额及期限、以及贷款不批准致使余款不能按期支付的责任，均没有作出明确的约定，后续也未进行补充约定，致使涉案双方在发生纠纷时没有合同依据，涉案合同不能履行的责任既无明确的合同约定也无相应的法律规定，因此原审法院认定该责任不可归责于任何一方并无不妥。
三、关于一审诉讼费。叶桂清一审请求解除与郑新娣、石岸勇、石必东、石榕飞、石春林之间的房屋买卖合同关系，由于该合同涉及到财产争议，依据《诉讼费用缴纳办法》第十三条的规定，一审请求的诉讼费应按财产案件受理来计费，本案涉案合同标的金额为625000元，一审以此为基数计算诉讼费并无不妥，本院对原审法院就诉讼费作出的决定予以维持。
综上所述，叶桂清的上诉理由均不成立，应予驳回；原审查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费550元由上诉人叶桂清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年一月十九日
书 记 员 张 辉