湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初3208号
原告：国营武汉长虹机械厂，住武汉市武昌区石洞街。
法定代表人：付彪，厂长。
委托代理人：周炎发，湖北诚明律师事务所律师。
委托代理人：谢圣桢，国营武汉长虹机械厂员工。
被告：王放鸣，男，1957年8月2日出生，汉族，住武汉市武昌区。
原告国营武汉长虹机械厂与被告王放鸣执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员陈杰担任审判长，与人民陪审员王伶、人民陪审员张俊良组成合议庭，适用普通程序于2016年8月12日公开开庭审理本案。原告委托代理人周炎发、被告王放鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告因不服武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106执异6号执行裁定，依法提起诉讼。本案所涉工程项目是由武昌区政府支持的建桥拆迁还建公益项目，原告当时受市区两级政府的工作投资该项目，实际是对该公益项目的支持，为了使投资人取得相应财产，政府取得该项目的住宅，原告取得商铺和车位，具有代建性质。因此行政许可是定向销售，这一客观事实，法院而不顾、不支持，今后无人会支持此类公益事业，因为寒心。再者，法院对法律规定释义错误，因而做出了不公正、错误的裁定，恳请人民法院查明事实，判如所请。被告与武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新公司）因借款合同纠纷向贵院起诉，并申请强制执行由汇新公司开发的位于武汉市武昌区紫阳街中山路826号“汇文新都”项目的住宅和商业门面，原告认为由汇新公司开发的位于武汉市武昌区紫阳街中山路826号“汇文新都”项目的住宅和商业门面都是定向销售的，住宅是售与武昌区土地储备中心，商业门面是售与原告。武汉市住房保障和房屋管理局2014年10月28日颁发的《武汉市商品房预售许可证》已载明。武昌区法院执字第01114—2号执行裁定所设的（合同备案号：昌140248880）建筑面积257.75平方米的房屋一套就在其中。原告早在2010年已将汇文新都项目的建设资金支付给汇新公司。2014年7月14日原告与汇新公司签有定向购房协议，这与2014年10月28日武汉市住房保障和房屋管理局颁发的《武汉市商品房预售许可证》的内容相一致。因《武汉市商品房预售许可证》颁发时间较晚，同时房屋建设还未竣工验收，因而未及时与汇新公司签订正式购房合同，这并不是原告过错。2016年4月27日，原告收到贵院送达的（2016）鄂0106执异6号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回异议人国营武汉长虹机械厂异议请求的裁定事项，缺乏事实与法律依据。被告王放鸣申请人民法院执行拍卖的房屋，实属申请人国营武汉长虹机械厂名下的财产，该房屋的拍卖，是对国营武汉长虹机械厂财产权益的侵害。综上所述，异议裁定书驳回异议人国营武汉长虹机械厂异议请求的裁定事项缺乏事实与法律依据。诉讼请求：一、要求立即停止对登记在武汉汇新房地产开发有限公司名下的位于武汉市武昌区中山路826号1、2栋／单元1-2层2商业服务室（合同备案号：昌140248880，建筑面积：257.75平方米）房屋一套的拍卖，解除查封扣押，判决该房屋属于原告所有。二、要求被告承担一切诉讼费用。
原告为了支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一、武昌区人民法院（2016）鄂0106执异6号执行裁定书（复印件），为证明武昌区人民法院驳回原告执行异议请求。
证据二、武昌区人民法院（2014）鄂武昌执字第01114-2号执行裁定书（复印件），为证明武昌区人民法院查封原告财产的执行通知。
证据三、“汇文新都E区”预售许可证（复印件），为证明汇新公司具有销售商品房的资质，且商铺和车位是定向销售给原告的。
证据四、定向购房协议（复印件），为证明被查封的商业用房属于原告的财产。
被告辩称：1、本案中案外人与被执行人于2014年7月14日签订的《定向购房协议》不具有商品房买卖合同的属性。签约程序不合法，该合同是自行制作的合同，没有履行网上签约程序，更没有在房管部门登记备案；2、该合同签约行为不合法，案外人和执行人明知道《商品房预售许可证》未取得，仍通谋签订所谓《定向购房协议》，主观上存在明显的过错，客观上已违背了《城市商品房预售管理办法》第六条；3、协议内容不合法，该协议内容明确约定以房屋“全部定向销售给甲方冲抵乙方债务。”协议前言已明确案外人与被执行人是债权债务关系，协议目的是清算双方存在的债权债务，内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条条件，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，该协议不能认定为商品房买卖合同。4、该执行异议裁定适用法律正确，案外人与被执行人的法律关系是资金借贷关系，不是房屋买卖关系，理由是付款时间与购房无关，2010年涉案房屋尚未建造，房屋面积价格均未确定。付款用途与购房无关，案外人通过银行转账凭证支付给被执行人款项，未注明用途为“购房款”。收款人与购房无关，收款人中包含的被执行人认可的武汉工贸职业学院其业务范围：民办高等职业技术学院，该学院不是涉案房屋的权力人；5、案外人不是涉案房屋的权利人，执行异议之诉是实质上是权利的确认，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款规定，案外人无上述法定证据证明享有权利。
被告无证据提交。
经过当庭举证、质证，被告对原告的证据质证意见如下：1、对证据一的真实性及证明目的均没有异议；2、对证据二的真实性及证明目的均没有异议；3、对证据三的真实性无异议，对证明目的和关联性有异议。不能证明权属是原告所有，这只是一种行政许可行为，不是行政登记行为；4、对证据四的真实性无法确定，对合法性有异议，签约形式、签约行为、协议内容均不合法，预售许可证是在2014年10月28日颁发的，定向购房协议是2014年7月14日签订的，因此协议不合法。该协议不具有商品购房协议的属性，协议内容不合法；5、对证据五的真实性无法确定，都是复印件，与待证事实无关，不能达到证明目的，付款时间、付款用途、收款人均与购房无关。当时没有签订买卖合同，用途也没有备注是购房款，无法证明是购房款，收款人与执行标的物没有关系，属于案外人。
本院依法对原告提交的证据一、二、三的真实性予以确认，但是对于未确认之证据及上述证据欲证明的问题，本院结合案情综合认定。
经审理查明，2010年4月14日，长虹机械厂按汇新公司要求通过上海浦发银行转账2000万元到汇新公司旗下的武汉工贸学院。2010年11月30日通过民生银行转账1000万元给汇新公司。2010年12月24日通过民生银行转账1500万元给汇新公司。
2014年7月14日，长虹机械厂和汇新公司签订《定向购房协议》，协议载明：“依据甲方（国营武汉长虹机械厂）、乙方（武汉汇新房地产开发有限公司）之间债权、债务关系及乙方向甲方出具《承诺书》，经双方协商，达成如下协议：一、由乙方开发的“汇文新都E区”项目中的地下室车库、地上车位及商业用房（实际面积以房产部门测量为准）不对外销售，全部定向销售给甲方冲抵乙方债务。待乙方办理完毕“汇文新都E区”项目“预售许可证”后，甲、乙双方依据本协议签订正式房屋买卖合同。二、房屋基本情况：“汇文新都E区”地下室车库、地上车位及商业用房，坐落于武昌区紫阳路保安街。三、乙方如将“汇文新都E区”地下室车库、地上车位及商铺销售给第三方需经过甲方同意。四、本协议壹式肆份，甲、乙双方各执两份。本协议自双方签字盖章之日起生效。五、本协议未尽事宜由双方协商解决。2014年7月16日，本院向武昌区住房保障和房屋管理局发出（2014）鄂武昌民初字第02338号民事裁定书及《协助执行通知书》，查封了汇新公司名下坐落于武汉市武昌区中山路826号1、2栋单元1—2层2商业服务室（合同备案号：昌140248880，建筑面积：257.75平方米）房屋一套。2014年10月18日武汉市住房保障和房屋管理局向汇新公司颁发《武汉市商品房预售许可证》（证书编号：武房开预售（2014）565号），预售许可证中载明：“项目地址位于武昌区紫阳路保安街（武昌区紫阳街中山路826号），项目名称为“汇文新都E区”，项目总建筑面积：29288平方米，核准预售范围面积：1#、2#楼住宅建筑面积22606.13平方米及商业建筑面积1235.69平方米（该项目住宅仅销售给武汉市武昌区土地整理储备中心审核确认的安置户，商业仅销售给国营长虹机械厂）。该许可证确定的1235.69平方米商业用房中含本院查封的257.75平方米。长虹机械厂与汇新公司至今未签订本原查封房屋的买卖合同，更没有将该房屋交付给长虹机械厂。
2015年12月11日，本院作出（2014）鄂武昌执字第01114—2号执行裁定。裁定拍卖上述房屋。
原告在庭审中向本院陈述，原告从来没有合法占有过诉争房屋。
本院认为：武汉市住房保障和房屋管理局颁发《武汉市商品房预售许可证》属行政许可行为，许可汇新公司定向向长虹机械厂销售1235.69平方米商用房，而非房屋买卖合同的行政登记行为。本院裁定拍卖上述商用房中的部分房屋属司法行为，不受行政行为拘束，长虹机械厂在拍卖中也有资格作为竞买人参与竞拍。长虹机械厂与汇新公司签订的《定向购房协议》，虽名为定向购房协议，但该协议第一条即确定以物抵债，属代物清偿协议，该协议尚不具备房屋买卖合同的属性，不能依此认定长虹机械厂与汇新公司之间成立了合法有效的房屋买卖合同。
长虹机械厂至今未合法占有标的房屋。该事实表明，长虹机械厂的异议主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定应当具备的要件，也不具备其他法律或司法解释规定能够支持其异议主张成立的条件。异议人长虹机械厂对本案执行标的物提出异议，不享有足以排除强制执行的权益，本院不予支持。
综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告国营武汉长虹机械厂全部诉讼请求。
本案诉讼费18719元，减半收取9359.5元，全部由原告国营武汉长虹机械厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 陈 杰
人民陪审员 张俊良
人民陪审员 王 伶
二〇一六年八月十五日
书 记 员 鲁倩倩