江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0811号
上诉人（原审原告）姜永勤。
委托代理人李德华。
被上诉人（原审被告）南通华瑞置业有限公司。
法定代表人郭李平。
破产管理人江苏新希望清算事务所有限公司，住所地南通市桃园路12号中央商务区34幢2704室。
负责人倪建东。
委托代理人秦伟。
委托代理人吴俊逸。
上诉人姜永勤因与被上诉人南通华瑞置业有限公司（以下简称华瑞公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2013）崇民初字第1273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，坐落南通市姚港坝南村15幢401室的房屋登记的所有权人为姜永勤。2007年3月19日，南通大华置业拆迁有限公司、华瑞公司（甲方）与姜永勤（乙方）签订一份《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》，载明被拆迁房屋坐落南通市姚港坝南村15幢401室，拆迁总建筑面积60.06平方米。甲方向乙方共支付拆迁补偿、补助、补贴费合计348348元。甲方同意乙方原地安置，原合法面积部分价格为3680元／平方米，原面积15%部分价格为4480元／平方米。
2007年4月17日，华瑞公司（甲方）与姜永勤（乙方）又签订一份《拆迁补充协议》，载明“瑞园”小区项目系由甲方投资开发建设，经双方协商后，甲方同意乙方原地回购三层住宅一套，并订立如下协议：1、乙方向甲方订购“瑞园”小区联排三层住宅3幢16室，建筑面积约288平方米（最终以房管局审核面积为准），超出回购面积部分单价：7000元／平方米（一次性定价），包括阁楼、车库和储藏室面积约108平方米，总价一次性定价为人民币154万元（最终以房管局审核的房屋面积调整，阁楼、车库和储藏室面积不调整总价）。2、乙方在2009年11月30日前向甲方交纳购房款154万元。3、甲方交房时间约为2009年12月……
华瑞公司（甲方）此后还与姜永勤（乙方）签订一份《选房意向书》，载明：乙方选定瑞园小区3幢16室，建筑面积约270平方米（以房管部门核定为准）。安置房价格按拆迁办批准的实施方案执行即：1、原合法面积部分：60.06平方米×3680元／平方米＝221021元。2、优惠面积部分：10平方米×4480元／平方米＝44800元……该《选房意向书》载明的签订时间为2008年5月28日，甲方落款处有郭李平的签字及华瑞公司的印鉴。南通市崇川公证处于2008年7月24日对上述选房意向书进行了公证，该公证书载明：“兹证明南通华瑞置业有限公司的法定代表人郭李平与姜永勤于2008年7月15日签订了前面的选房意向书。《选房意向书》上的印章、签名均属实。”
原审法院另查明，华瑞公司分别于2007年4月13日、12月30日向姜永勤开具两份收据，金额分别为348348元、154万元，收款事由均为“3幢16室预收款”。2007年12月20日，华瑞公司向姜永勤出具一份《关于姜永勤拆迁安置购房款的结算说明》，载明“李成钢在南通市华瑞置业有限公司享有债权肆佰多万元人民币。因与姜永勤系夫妻关系，故上述债权为家庭共同债权。现李成钢同意将该债权壹佰伍拾肆万元支付姜永勤订购的‘瑞园小区’3幢16号楼三层住宅的房款”。
还查明，2008年4月17日经工商登记华瑞公司法定代表人由郭李平变更为钟成湘，股东变更为郭李平、郭仲华、张爱忠、钟成湘。
2007年6月16日的承诺书内容为“南通华瑞置业有限公司董事长郭李平承诺：本公司股东李成钢在0312地块开发中，以固定回报形式一次性获取收益，即以瑞园小区三层联体别墅住宅壹套（16号楼，面积三百余平方米）作为固定回报，且拿房时公司不收取任何费用。李成钢亦不再分取公司利润。根据公司需要随时无条件的退出所占股权”。该承诺书有郭李平签名，盖有华瑞公司印章。
2007年12月13日的欠条载明“南通华瑞置业有限公司欠李成钢（身份证：320602196304180539）肆佰万元人民币。备注：原郭李平承诺书（即瑞园小区三层联体住宅300平方米……）为此凭据附件，为同一标的”。欠条有郭李平签名，盖有华瑞公司印章。
2007年12月27日的转股补偿协议内容为：“今李成钢（320602196304180539）转让南通华瑞置业有限公司工商注册股权4.55%及协议分红股权15.45%给郭李平。经双方协商后郭李平补偿李成钢肆佰万人民币。郭李平承诺瑞园小区三层联体住宅壹套（约300平方米）作为此款抵债，详情见郭李平承诺书。该住宅获取预售许可证即办理过户手续。南通华瑞置业有限公司对上述债务的偿还负连带担保责任。本补偿协议经双方同意成立的前提条件是南通华瑞置业有限公司开发的瑞园小区能如期开工”。协议落款协议人处有郭李平、李成钢的签名，担保方处盖有华瑞公司印章。
姜永勤遂诉至原审法院，请求确认其取得拆迁安置房屋即瑞园小区3幢16室产权的优先权，华瑞公司履行交付房屋的义务。
原审法院认为，关于姚港坝南村15—401室房屋的所有权问题，根据法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，该房屋登记在姜永勤名下，可以证明姜永勤对该房屋享有所有权，华瑞公司虽提供了询问笔录及账册，但笔录系复印件，李成钢在笔录中并未确认房屋系华瑞公司所有，姜永勤对账册亦不认可，故仅凭笔录和账册不足以证明房屋实际为华瑞公司所有。
关于李成钢对华瑞公司的400万元债权的问题，华瑞公司提供的承诺书、欠条、转股补偿协议互相关联，三份材料指向的400万元应系同一笔，是给李成钢的补偿款，同时还约定了以瑞园小区三层联体住宅抵偿，为该400万元作担保。姜永勤主张存在两个400万元，没有依据，法院不予采信。
综上，南通大华置业拆迁有限公司、华瑞公司（甲方）与姜永勤（乙方）于2007年3月19日签订的《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，姜永勤依法享有相关拆迁补偿安置权益。但之后姜永勤、华瑞公司签订的拆迁补充协议及选房意向书表明姜永勤以60.06㎡被拆迁房屋获安置近300㎡住宅，明显与常理相悖。在房款的支付上，又以李成钢对华瑞置业的债权抵偿，该抵偿与承诺书、转股补偿协议中的约定相印证。即便李成钢对华瑞公司400万元的债权真实有效，通过抵偿，姜永勤、李成钢夫妇优先分走价值巨大的房屋，无疑会使华瑞公司可供清偿债务的资产大大缩水，必然导致华瑞公司债权人的利益遭受严重损失。现华瑞公司明确不同意姜永勤的主张，姜永勤要求对瑞园小区3幢16室房屋享有优先安置权于法相悖，法院不予支持。姜永勤要求华瑞公司履行交付房屋义务的诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决驳回姜永勤的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由姜永勤负担。
宣判后，姜永勤不服，向本院提起上诉称，1、案涉房屋中，一小部分属于拆迁安置，大部分为本人按市场价购买。原审法院认为拆迁补偿协议、选房意向书无效无法律依据。2、李成钢对华瑞公司400万元债权问题，本人提交的证据证明力大于华瑞公司提供的证据，应予采信。3、案涉房屋已做预告登记，李成钢对华瑞公司的债权早已实现，不应再作为破产债权。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人华瑞公司答辩称，姜永勤以66平方米的房屋拆迁安置近300平方米别墅，不合常理，价格也远远低于市场价，意图以拆迁安置的方式侵吞本公司财产，该协议应为无效。李成钢对本公司不享有债权。原审法院认定事实准确，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审中，姜永勤提交了建设工程规划许可证、土地评估报告以证明案涉房屋并非别墅，华瑞公司向李成钢承诺回报时土地已大幅增值。华瑞公司质证认为上述证据与本案无关联性。本院经审查认为，姜永勤诉请为确认案涉房屋的优先权，上述证据与该诉请无关联，故不作为认定本案事实的证据。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审争议焦点为姜永勤是否有优先安置权，华瑞公司是否应交付案涉房屋。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”2007年3月19日，南通大华置业拆迁有限公司、华瑞公司、姜永勤订立的拆迁补偿安置协议合法有效，姜永勤据此享有的相应拆迁安置权益应受到法律保护。同年4月17日，华瑞公司与姜永勤订立的拆迁补充协议对于安置的具体房屋、面积及价格进行了约定，但该协议约定的商品房面积远远超过拆迁安置面积，超出安置面积外的房屋价格也远远超过安置价，4月17日协议已非正常的拆迁安置协议。且从承诺书、欠条、转股补偿协议内容来看，案涉房屋系华瑞公司对李成钢固定回报收益的抵偿，故拆迁补充协议在性质上更符合普通商品房买卖合同的特性，姜永勤据此主张优先安置权缺乏法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”南通市崇川区人民法院于2011年9月27日受理华瑞公司破产清算申请，管理人此后并未通知姜永勤继续履行合同，故无论姜永勤是否实际支付相应对价，姜永勤与华瑞公司拆迁补充协议应视为已解除，姜永勤再以此主张华瑞公司交付案涉房屋无法律依据。姜永勤认为案涉房屋已办理预登记，债权已实现，由于华瑞公司并未实际交付房屋，双方也未办理房屋过户手续，故难以认定拆迁补充协议已履行完毕，本院对姜永勤该主张不予采信。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人姜永勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 周 君
二〇一四年六月十三日
书 记 员 张晓光