广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第949号原告：中山市迪兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区。法定代表人：柳小清，总经理。委托代理人：李宏科、陈艺金，广东正日律师事务所律师。被告：谭锦华，男，1979年3月11日出生，汉族，住广东省中山市，被告：何湛宁，男，1973年12月19日出生，汉族，住广东省中山市，委托代理人：刘宏杰，广东ＸＸ海天律师事务所律师。原告中山市迪兴物业管理有限公司（以下简称迪兴物管公司）诉被告谭锦华、中山市皇马会歌舞娱乐有限公司（以下简称皇马会公司）、何湛宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告迪兴物管公司委托代理人陈艺金，被告皇马会公司、何湛宁共同委托代理人刘宏杰到庭参加诉讼。被告谭锦华经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庭审中，原告向本院申请撤回对被告皇马会公司的起诉，本院予以准许并另行制作裁定书。本案现已审理终结。原告迪兴物管公司诉称：被告谭锦华向原告承租了位于中山市××区××路××码头××卡商铺××办公室使用，双方于2012年11月1日签署物业租赁合同，租期自2012年11月1日起至2019年2月14日止，原告已依约交付租赁商铺给被告谭锦华使用。根据物业租赁合同约定，被告应在每月第五日前将当月租金、物业管理费支付给原告，逾期应按日以滞付款项金额8‰的标准向原告支付违约金。截至2014年9月，被告谭锦华已拖欠租金及物业管理费合共141840元未付。2014年9月27日，皇马会公司与被告何湛宁向原告出具承诺书，承诺对被告谭锦华的前述债务承担付款责任，并提供了支付方案，但皇马会公司、被告何湛宁没有按承诺付款。经原告多次催告，皇马会公司及被告谭锦华、被告何湛宁至今尚欠原告121020元。皇马会公司及被告谭锦华、被告何湛宁违反租赁合同约定及自身承诺，造成了原告的经济损失，故原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告谭锦华立即向原告迪兴物管公司支付拖欠的租金105114元，并从2014年9月起以实际拖欠金额从拖欠之日起按每日千分之八的标准支付违约金至全部款项付清之日止；2.被告谭锦华立即向原告迪兴物管公司支付拖欠的物业服务费15906元，并从2014年9月起以实际拖欠金额从拖欠之日起按每日千分之八的标准支付违约金至全部款项付清之日止；3.皇马会公司及被告何湛宁对被告谭锦华的上述债务承担连带清偿责任；4.皇马会公司及被告谭锦华、何湛宁承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告撤回对皇马会公司的起诉，变更诉求1中租金金额为103513.81元，明确诉求1及诉求2中违约金的起算时间为2014年9月28日，并明确诉求4中诉讼费用胜诉后由被告谭锦华、何湛宁迳付原告。原告迪兴物管公司就其主张的事实及诉讼请求，在举证期限内提交的主要证据有：1.身份证复印件；2.人口信息全项；3.企业机读档案登记资料；4.物业合同书；5.承诺书；6.房产证、授权委托书、房地产档案资料证明表。被告何湛宁辩称：1.原告主体不适格。涉案物业为中山市南下房地产开发有限公司所有，原告没有所有权，无权向各被告主张租金；2.原告向两被告主张租金及违约金没有事实依据。被告谭锦华作为皇马会公司的法定代表人与原告签订相关的合同书，本案合同相对人为皇马会公司。皇马会公司现已经注销，不清楚办理清算手续时有无通知原告。被告谭锦华签署合同属于履行职务行为，无须承担还款责任，如被告谭锦华无需承担责任，则被告何湛宁无须承担连带清偿责任；3.原告依据物业合同书主张支付违约金，但承诺书中并未约定违约金及利息，故被告何湛宁无须对违约金、利息承担连带责任，且原告主张的违约金标准过高，应依法予以调整。关于被告何湛宁应否向原告支付租金、基础设施费、其他费用以及支付的具体数额，由法院依法认定。被告何湛宁对其辩解意见在举证期限内提交的证据：1.企业机读档案登记资料；2.租赁发票；3.协议书；4.收款收据。被告谭锦华在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。经审理查明：位于中山市××区南下新码头，建筑面积为12853.48平方米的建筑物[房产证号：Ｃ3××31；土地证号：国（2007）2313**]（以下简称南下新码头物业）原为中山市南下房地产开发有限公司（以下简称南下房地产公司）所有，后于2014年7月出售给中山市汇诚实业有限公司（以下简称汇诚公司）。2007年起，南下房地产公司委托迪兴物管公司负责管理和出租上述建筑物，并授权迪兴物管公司收取租金、物业管理费，涉案商铺属于上述建筑物的一部分。2012年11月1日，迪兴物管公司（甲方）与谭锦华（乙方）签订中山市南下新码头物业合同书，约定：将中山市石岐区博爱三路38号1座三层1—4卡商铺出租给乙方作办公室使用，计租建筑面积合计289.17平方米；租赁期限自2012年11月1日起至2019年2月14日止；2012年11月1日至2012年12月31日为免租期，2013年1月1日至2014年2月14日租金为8964元/月，2014年2月15日至2016年2月14日期间租金为9832元/月，2016年2月15日至2018年2月14日期间租金为10699元/月，2018年2月15日至2019年2月14日期间租金为11856元/月；2012年11月1日起至2019年2月14日，每月物业管理费为1446元；乙方在每月第五日前将当月租金、物业管理费支付给甲方；乙方逾期交付租金、物业管理费、水费、电费（含电梯电费）、电梯维护费、电损耗分摊费，每逾期一日，乙方按滞付款项金额的8‰向甲方支付违约金。物业管理合同还约定了其他内容。物业合同书签订后，迪兴物管公司将租赁物交付给谭锦华使用，谭锦华将涉案租赁商铺用作皇马会公司的经营场所。后因谭锦华拖欠数月租金物业管理费未付，何湛宁、皇马会公司于2014年9月27日向迪兴物管公司出具承诺书，载明如下内容：谭锦华与迪兴物管公司就涉案租赁商铺签订了物业合同书；截至2014年9月，谭锦华尚欠租金123042元、物业管理费18798元；涉案租赁物实际由皇马会公司使用；皇马会公司、何湛宁承诺对谭锦华承租涉案租赁商铺的产生的租金、物业管理费、水电费等租赁费用承担连带支付责任；何湛宁自愿以位于中山市××北区××路××区××房作为抵押担保。承诺书还载有其他内容。皇马会公司、何湛宁分别在“承诺人”处加盖公章、签名及捺印。庭审中，迪兴物管公司、迪兴建筑公司与何湛宁均确认：迪兴物管公司、迪兴建筑公司与谭锦华已在承诺书出具之前解除了双方签订的物业合同书；新码头物业转让给汇诚公司后，迪兴物管公司、迪兴建筑公司与汇诚公司于2015年10月19日签订协议书，就有关租户拖欠费用的划分事宜进行了约定。协议书载有如下内容：汇诚公司向南下房地产公司购买了位于涉案的南下新码头物业，该物业属于带租出售；双方确认皇马会公司从2014年7月20日至2014年9月30日期间的租金、基础设施装修费属于汇诚公司债权，由汇诚公司向承租方追讨；皇马会公司2014年7月20日至2014年9月30日期间拖欠租金71067.69元、基础设施装修费71067.69元；2014年7月20日至2014年9月30日期间的物业管理费以及2014年7月20日前的租金、基础设施装修费、物业管理费均由迪兴物管公司、迪兴建筑公司收取，属于迪兴物管公司、迪兴建筑公司债权。协议书还约定有其他内容。2015年10月28日，汇诚公司出具收款收据两张，载明皇马会公司向其缴纳了2014年7月20日至2014年9月30日期间的房屋基础设施装修费71067.69元、租金71067.69元。由于谭锦华、何湛宁没有向迪兴物管公司清偿拖欠的租金、物业管理费，迪兴物管公司遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：迪兴物管公司确认:皇马会公司于2015年1月22日分别支付本案租金17928元、物业管理费2892元。由于迪兴物管公司与皇马会公司另有案号为（2015）中一法民一初字第950号的房屋租赁合同纠纷，迪兴物管公司主张皇马会公司向汇诚公司缴纳的租金中属于本案汇诚公司代收的租金债权金额为1600.19元，另案租金债权金额为69467.5元（71067.69元-1600.19元）。故迪兴物管公司主张谭锦华尚欠本案租金103513.81元（123042元-17928元-1600.19元）、物业管理费15906元（18798元-2892元）。又查：皇马会公司于2010年2月9日成立，于2015年9月22日以经营不善为由注销，法定代表人为谭锦华，何湛宁为皇马会公司股东之一，其与迪兴物管公司、迪兴建筑公司未就承诺书约定的作为担保的房地产办理抵押登记手续。再查：何湛宁提交的发票证据显示：2013年2月至5月期间、2014年11月均以皇马会公司名义开具了租金发票。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。迪兴物管公司受南下房地产公司委托负责涉案租赁商铺的管理与出租，其与谭锦华在平等自愿的基础上签订物业合同书，该合同书内容未违反法律法规的强制性规定，故该合同书依法成立且生效，双方均应依约履行各自义务。由于物业合同书载明承租方为谭锦华，且没有加盖皇马公司的公章，故不能就此认定谭锦华签署该物业合同书系履行职务行为。实际上，皇马会公司在其与何湛宁出具的承诺书亦载明物业合同书的签订方、欠款方均是谭锦华，皇马会公司是以承诺人的身份就谭锦华的欠款承担连带责任，并无谭锦华系代表皇马会公司签订前述合同或履行合同义务的表述。因此，尽管涉案租赁商铺实际由皇马会公司使用并以皇马会公司名义开具租金发票，但不影响谭锦华作为本案合同相对人即承租人承担相应的义务，故本院对于何湛宁主张谭锦华签署是履行职务行为的辩解不予采纳。由于迪兴物管公司已依约向谭锦华交付涉案租赁商铺并提供物业服务等其他服务，谭锦华应按时向原告交纳租金、物业服务费等费用。现扣减皇马会公司代为补缴的相关费用后，何湛宁对于迪兴物管公司主张的租金、物业服务费的具体金额不持异议，而谭锦华未到庭应诉亦未提交证据予以反驳，故本院对迪兴物管公司要求谭锦华支付拖欠租金103513.81元、物业服务费15906元的诉请予以支持。对于违约金的计算问题。谭锦华拖欠租金、物业服务费已违反合同约定，构成违约，理应承担违约责任，向迪兴物管公司支付违约金。合同约定每月5日前支付当月租金、物业服务费，逾期按滞付款项金额的8‰计算违约金，现迪兴物管公司主张从承诺书出具次日即2014年9月28日起支付违约金是对自身权利的自由处分，于法无悖，本院对此违约金起算日期予以确认。何湛宁已当庭表示违约金计算标准过高请求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本案中，迪兴物管公司未举证证明除利息损失外存在其他损失，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法对双方约定的上述违约金标准予以适当调低，标准为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。关于担保责任的问题。何湛宁在承诺书签名确认，承诺书载明其对谭锦华与迪兴物管公司签订的物业合同书的内容是知悉的，且承诺对谭锦华拖欠涉案租赁商铺的租金、物业服务费等租赁费用承担连带支付责任。与此同时，违约金是因谭锦华未及时支付上述费用而依约产生的违约赔偿款，结合承诺书上下文的意思以及签订情况，可以确定违约金属于承诺书中约定的租赁费用的组成部分，现迪兴物管公司要求何湛宁对租金、物业服务费以及因欠费产生的违约金承担连带保证责任的诉讼请求，符合承诺书的约定及《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院予以支持。何湛宁承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定向谭锦华追偿。谭锦华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，其应自行承担相应的诉讼风险。综上，迪兴物管公司诉求合理部分，本院予以支持，不合理部分，则予以驳回。依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谭锦华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市迪兴物业管理有限公司支付租金103513.81元及违约金（计算方法：以103513.81元为基数，从2014年9月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）；二、被告谭锦华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市迪兴物业管理有限公司支付物业服务费15906元及违约金（计算方法：以15906元为基数，从2014年9月28日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、被告何湛宁对被告谭锦华的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，被告何湛宁承担担保责任后，有权向被告谭锦华追偿；四、驳回原告中山市迪兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2688元（原告中山市迪兴物业管理有限公司已预交），由被告谭锦华、何湛宁负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市迪兴物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗代理审判员  林佩坚人民陪审员  黄丹民二〇一六年五月十日书 记 员  姚 班冯冰冰