江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）景民一终字第148号
上诉人（原审被告）华国林，男，汉族，1966年9月23日出生，江西省乐平市人，住江西省景德镇市珠山区积谷岭*号，身份证号码为3602021966********。
委托代理人华国辉，男，汉族，1971年4月8日出生，江西省乐平市人，住江西省景德镇市珠山区沿江东路***号，系上诉人华国林的弟弟，身份证号码为3602021971********。
委托代理人邵平，江西泰方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）毛秋狗，男，汉族，1957年9月24日出生，江西省广丰县人，住江西省上饶市广丰县下溪镇官塘社区井尾坞**号，身份证号码为3623221957********。
委托代理人文宗，江西人民律师事务所律师。
上诉人华国林因房屋租赁纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2013）珠民一初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年9月6日，阳光项目经理部与毛秋狗就双方工程结算事宜签订《工程补充结算书》，该协议约定：阳光项目经理部用其开发的阳光二期点式楼商铺：12号楼303室、304室商铺及12号楼01室至05室商铺及储藏间、12号楼二层、三层、四层01室商铺、观景花苑3号楼车库01室至07室抵付其所欠毛秋狗的工程款。2010年5月30日，罗秀花、毛忠琳及毛奕茗（作为委托人）向毛秋狗（作为受托人）出具授权委托书，委托书内容为：委托人与受托人分别是夫妻、父子及祖孙关系。因阳光观景项目部欠毛秋狗工程款，故将阳光二期点式楼商铺：12号楼303室、304室商铺、12号楼01室至05室及储藏间、12号楼二层、三层、四层01室商铺、观景花苑3号楼车库01室至07室抵付其所欠毛秋狗的工程款。在办理上述房产所涉房产证的过程中，毛秋狗将上述房产的产权人登记在委托人名下，现委托人特授权受托人对上述房产有买卖、出租等处分权利。2010年6月3日，毛秋狗（作为出租方）与华国林（作为承租方）就位于景德镇市梨树园小区阳光花苑12栋101号至401号店面的租赁事宜签订《租赁合同》。合同约定：租赁期为6年，自2010年10月1日起至2016年9月30日止；第一年租金262416元，从第三年起年度租金按10%递增；合同签订之日，华国林向毛秋狗交纳65000元履约保证金；华国林按月向毛秋狗支付租金，支付时间为每个月5日前付清月租金；按合同约定支付租金，如逾期在二个月内，按每日万分之五支付滞纳金；拖延时间超过二个月，毛秋狗有权解除合同，华国林投入的装修作为对毛秋狗的补偿，不得拆除，并没收保证金，同时承担一年租赁费为标准的违约金。合同另约定：毛秋狗对所出租的房屋经综合验收合格，并具有合法产权；毛秋狗应提供租赁的权属证明，并以复印件作为本合同附件。同日，毛秋狗收悉华国林交付的保证金65000元，并向华国林出具收条一份。租金交付至2012年9月份。罗秀花、毛奕茗与景德镇市瓷都房地产开发有限公司就位于景德镇市梨树园小区阳光花苑12幢101号、102号、103号、104号、105号商品房的买卖事宜签订《商品房买卖合同》。2013年3月21日，景德镇市瓷都房地产开发有限公司向罗秀花出具上述房屋发票，发票上注明该房产权人为罗秀花、毛奕茗。罗秀花、毛奕茗与景德镇市瓷都房地产开发有限公司就位于景德镇市梨树园小区阳光花苑12幢201号商品房的买卖事宜签订《商品房买卖合同》。2013年3月19日，景德镇市瓷都房地产开发有限公司向罗秀花出具该房屋发票，发票上注明该房产权人为罗秀花、毛奕茗。罗秀花、毛忠琳与景德镇市瓷都房地产开发有限公司就位于景德镇市梨树园小区阳光花苑12幢301号、401号商品房的买卖事宜签订《商品房买卖合同》。2013年3月19日，景德镇市瓷都房地产开发有限公司向罗秀花出具上述房屋发票，发票上注明该房产权人为罗秀花、毛忠琳。罗秀花、毛奕茗与景德镇市瓷都房地产开发有限公司就位于景德镇市梨树园小区阳光花苑12幢储藏间的买卖事宜签订《商品房买卖合同》。上述房屋的产权证，实际产权人尚未取得。另查明，毛秋狗与罗秀花系夫妻关系，毛秋狗与毛忠琳系父子关系，毛秋狗与毛奕茗系祖孙关系，毛忠琳与毛奕茗系父子关系。原审法院于2013年8月15日向罗秀花、毛忠琳核实与毛秋狗的身份关系，并作出民事谈话笔录一份。现因原告认为被告不履行支付租金的义务，致使其合法权益受损，故将被告诉至法院，要求法院判如所请。庭审中，因被告对原告诉请所持分歧意见很大，故本案调解无效。
原审法院认为，本案所涉的诉争焦点有二点，其一，毛秋狗是否为本案适格原告；其二，华国林的行为是否构成违约。
针对诉争焦点一，首先，本案所涉租赁物为毛秋狗承包阳光观景项目工程，因阳光项目经理部资金紧张，以房抵债而来。在办理本案所涉房屋房产证过程中，其在所涉合同及发票上均列明其妻子罗秀花、儿子毛忠琳及孙子毛奕茗的名字。其次，本案所涉房屋所开具的发票中已注明罗秀花为产权人之一，而罗秀花作为毛秋狗的妻子，罗秀花就房屋产权共有部分亦为毛秋狗和罗秀花的夫妻共同财产，毛秋狗作为夫妻一方，亦有权代表妻子处理财产。现毛秋狗提交妻子罗秀花、儿子毛忠琳及孙子毛奕茗的授权委托书，委托毛秋狗处置本案所涉房产，因此毛秋狗与华国林所签订的合同是有效的，应当受到法律的保护。故毛秋狗是本案适格原告。
针对诉争焦点二：根据毛秋狗与华国林签订的《租赁合同》第六条第二项第三款约定：“华国林按合同约定支付租金，如逾期在二个月内，按每日万分之五支付滞纳金，拖延时间超过二个月，毛秋狗有权解除合同，华国林投入的装修作为对毛秋狗的补偿，不得拆除。并没收保证金，同时承担一年租赁费为标准的违约金。”华国林于2012年10月份开始就停止向毛秋狗支付租金，虽华国林庭审中称其电话通知毛秋狗领取租赁费，是毛秋狗以种种理由拒绝收取房租，导致其交租未果，并递交录音光碟一张，但该份证据系属孤证，且该份证据的证明内容存在瑕疵，证明效力亦不充分，故不予认定。
综上，根据上述相关合同条款的约定，华国林作为承租人已违反合同约定，华国林除按照合同约定支付拖欠的租金外，还应按约承担违约责任，即租金185878元（2012年10月至2013年5月，其中2012年10月至2012年12月租金为72164.4元（因毛秋狗诉请金额为65604元，故按65604元处理）；2013年1月至2013年5月租金为120274元］；因毛秋狗诉请中的没收保证金与支付违约金在法理层面均涵盖惩罚性质，即予以竞合，故择一认定。结合本案案情，原审法院认为华国林所交付的保证金65000元不予退还毛秋狗为宜。并同时解除毛秋狗与华国林于2010年6月3日签订的《租赁合同》。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百一十一条、第一百一十五条、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定，判决：1、解除原告毛秋狗与被告华国林于2010年6月3日签订的《租赁合同》；2、被告华国林于本判决生效之日起十五日内向原告毛秋狗支付拖欠房租185878元；3、原告毛秋狗收取被告华国林交付的保证金65000元不予退还；4、驳回原告毛秋狗其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9695元，由原告毛秋狗承担5187元，被告华国林承担4508元。
上诉人华国林不服一审判决，向本院上诉称，原判决认定事实错误，判决解除双方合同不合法，且审判程序违法。理由为：1、原审法院已查明在涉案房屋租赁合同签订之前，华国林明知毛秋狗系受罗秀花、毛奕茗、毛忠琳委托与其签订的房屋租赁合同，仍认定罗秀花、毛奕茗、毛忠琳的代理人毛秋狗具有本案房屋租赁合同纠纷一案的主体资格违法。本案房屋租赁合同虽系毛伙狗自己签名，但在该合同签订前，华国林就知道毛秋狗系受罗秀花、毛奕茗、毛忠琳委托与其签订，依据《合同法》第四百零二条规定，本案租赁合同只约束罗秀花、毛奕茗、毛忠琳与华国林，与毛秋狗无关。由于毛秋狗作为本案原告主体不适格，导致上诉人无法提起反诉。原审法院以罗秀花自认为毛秋狗系夫妻关系从而认定毛秋狗有权代理妻子处理财产没有依据。原审法院应当将罗秀花、毛奕茗、毛忠琳追加为本案原告。2、原审法院认定上诉人递交的录音资料系孤证，证明内容存在瑕疵，证明效力不充分，否认上诉人主张的关于“没有拒交租金，是被上诉人拒收租金”错误。录音资料中，上诉人的合伙人宋勇与被上诉人毛秋狗委托收取租金的代理人余春德通话时，余春德在电话中明确认可上诉人打电话叫其来拿房租，其请示毛秋狗，毛秋狗不让拿，上诉人还递交多份余春德收取房租的收据，证明余春德代收租金。原判决认为该证据证明内容存在瑕疵及效力不充分没有依据。而且根据证据规则第六十五条规定，单一证据可以证明案件事实。3、本案是被上诉人首先违约，其不按合同规定交付1562平方米的房屋面积给上诉人使用，却每月恶意多收取租金，原审法院应判决被上诉人承担违约责任，并将上诉人多付的租金进行冲抵。根据被上诉人一审提供的购房发票，被上诉人实际交付的租赁房屋面积只有1465.42平方米，每月多收95.58平方米。4、上诉人未支付或者迟延支付租金有正当理由。第一，被上诉人违约在先，每月多收租金，上诉人提出质疑要求核实实际面积，但被上诉人却不予理睬。第二，从交易习惯看，不是上诉人不交租金，而是被上诉人不来收取租金。从2010年9月至2012年9月共25个月，均是余春德（24次）、毛秋狗（1次）主动上门到“六天假日宾馆”收取租金，而不是上诉人到被上诉人处交纳租金。但2012年10月份以后，被上诉人故意一直不来收取租金。第三，从双方履行地点看，双方的履行地点是“六天假日宾馆”，而不是被上诉人住所地。第四，被上诉人从没有告诉过上诉人住所地和银行帐户，上诉人客观上无法向被上诉人交付租金。第五，租赁期间，上诉人多次要求被上诉人履行维修义务，但被上诉人拒不维修，致使上诉人自行花费3.5万元。第六，上诉人提交的电话录音证实，在合同履行过程中，上诉人多次要求交纳租金，而被上诉人无意按实际面积收取，且在一审诉讼时，上诉人当法官面要求一次性交清租金，但被上诉人拒绝。5、被上诉人至今没有要求上诉人在合理期限内支付租金，判决解除合同不符合法律规定。《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不付，出租人可以解除合同。而本案出租人没有要求承租人在合理期限内支付租金，法院不能直接判决解除合同。6、原审法院没有按实际租赁面积计算租金。虽然双方约定租金单价为14元，但在实际履行的前两年过程中，按平方米14元收取两个月后，因发现附近另两家宾馆的租金为每平方米7－8元，双方就同意降低1元，每月按整数20200元计收。按合同约定两年后租金上调10%，从2012年10月1日至2013年5月31日，按1465.42平方米面积计算，租金为166741.35元。7、被上诉人华国林撤回反诉，原审法院裁定是否准许没有经合议庭决定，即不对反诉部分进行审理违反法定程序综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，改判上诉人按实际租赁面积计算租金，支付被上诉人166741.35元，驳回被上诉人其他诉讼请求。
针对上诉人华国林上诉，被上诉人毛秋狗辩称：1、原判决认定事实清楚，答辩人是本案适格主体。第一，涉案房屋均系开发商冲抵答辩人工程款而来，答辩人系涉案房屋的实际所有者。原审法院已经查明，阳光观景项目部由于资金紧张，将本案房屋折价冲抵给答辩人。答辩人只是在办理房产证时考虑日后过户税费问题，将房屋买卖合同以及开具的发票写答辩人妻子及儿子和孙子。第二，答辩人系房屋所有权人罗秀花的丈夫，主体适格。原审法院已经审理查明，答辩人及罗秀花系夫妻关系，就夫妻共同财产即房屋共有部分，答辩人有权处理。第三，房屋所有权人即答辩人妻子、儿子和孙子，写给答辩人的《授权委托书》明确涉案房屋的由来，且房屋所有权人授权答辩人处分房屋，该授权委托书经上诉人质证和法院调查核实，依法有效。2、被答辩人上诉所称与事实不符，答辩人不存在违约。第一，答辩人已经按照合同约定交付了面积为1562平方米的房屋给被答辩人使用。答辩人依约交付给被答辩人使用的房屋除房屋发票面积的1466.42平方米外，还包括未开发票的12幢储藏间以及取得房屋后自建的4间卫生间。其中储藏间《商品房买卖合同》已经提交原审法院，自建卫生间也在签订《房屋租赁合同》时向被答辩人进行了说明。第二，不存在答辩人违约拒绝收取租金事实。首先，答辩人将房屋租赁的目的是收取租金，拒绝收取租金不符合逻辑；其次，截止今日，被答辩人拖欠答辩人房租近1年半，若想履行支付租金义务，其可将拖欠租金直接付至法院，通知答辩人领取。最后，本案实际情况是被答辩人拒绝按房屋租赁合同约定的金额支付租金，签约后不久，被答辩人找到答辩人称经营困难，要求在租金上照顾，答辩人便口头同意在前两年按13平方米价格优惠租赁。后被答辩人经营情况明显好转，答辩人要求按合同约定履行，而被答辩人却拒绝履行，要求只能按13元每平方米价格支付。被答辩人的违约行为导致本案发生，答辩人不存在违约。3、原判决符合法律规定，依法应当驳回被答辩人的上诉请求。《房屋租赁合同》系答辩人与被答辩人之间的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法有效。合同约定租金第一年为262416元，从第三年起年度租金按10%递增，拖延超过两个月未付，答辩人有权解除。而被答辩人拖延支付租金已经超过1年多，原审判决符合法律规定。
二审查明，上诉人华国林与被上诉人毛秋狗因租金及房屋维修问题产生纠纷，致使上诉人支付租金至2012年9月份止。被上诉人毛秋狗陈述系上诉人不按合同约定的金额即每平方米14元（两年后即自2012年10月开始递增10%）交纳，存在违约；而上诉人却认为被上诉人不来收取租金。结合原审案卷及当事人陈述，本案交纳租金的方式为被上诉人毛秋狗或其委托余春德到涉案租赁房屋收取现金，收取人在“借条”即收取租金票据上签名。另查明，在与余春德的通话中，余明确表示因没有谈妥租金递增事宜，所以租金不能收。其他查明事实与一审查明的一致。
本院认为，本案存在的争议焦点为：1、原判决程序是否合法；2、本案房屋租赁合同应否解除；3、如不能解除，房屋租金及面积又如何确定。
关于本案程序问题。第一，毛秋狗作为本案原告主体是否适格。首先，结合本案案情，本案所涉房屋系阳光项目经理部因资金紧张抵付债务给毛秋狗，在房屋租赁合同签订时，该房屋尚未办理产权证明，毛秋狗作为房屋所有人，其有权对房屋作出处分。办理产权时，尽管毛秋狗将房屋登记到其妻子、儿子和孙子名下，但因签订协议在先，办理产权在后，产权办理在其他人名下不影响租赁合同签订和履行。其次，针对上诉人对主体资格的异议，原审法院嗣后还核实罗秀花及毛忠琳身份，确认罗秀花系毛秋狗妻子，毛忠琳系毛秋狗儿子，毛奕茗系毛秋狗孙子。罗秀花、毛忠琳及毛忠琳代表毛奕茗同意授权给毛秋狗处分房屋。最后，在实际履行合同过程中，收取房屋租金的一直是毛秋狗，亦可视为名义产权人对毛秋狗签订合同的追认。为此，作为签订和实际履行房屋租赁协议的当事人，毛秋狗主体适格。第二，原审法院准予上诉人原审撤回反诉程序是否合法。结合原审庭审笔录，上诉人在原审提出反诉后尚未交纳诉讼费，在原审庭审时即同意撤回，其反诉并未进入实体程序，审判长口头准许其撤回程序合法。
关于本案租赁合同应否解除问题。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除，只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同目的无法实现，合同继续存在失去积极意义，将造成不适当结果，才考虑解除合同。因此，针对合同是否达到解除要件，应持审慎态度。本案中，尽管被上诉人超过两个月没有交纳房租，表面看来构成违约，但客观上系其交纳房租存在障碍且主观上并不拒绝交纳房租。首先，与余春德的通话记录、收取房租的收条及当事人陈述均证实，被上诉人毛秋狗系通过自己或委托余春德到涉案房屋处收取房租，后因双方租金调整问题产生矛盾，毛秋狗遂不上门收取租金且亦未告知其他租金交纳方式，导致上诉人即使积极主动交纳也难以履行交纳租金义务。实际上，如双方因租金调整产生纠纷，毛秋狗可通过其他方式主张权利，而不能以不收取房租促成合同解除条件成就进行对抗。该种以不正当地促成条件成就的，视为条件不成就，合同解除自然没有依据。其次，根据《合同法》227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不付出租人可解除合同。本案中，被上诉人毛秋狗既未出示其向上诉人华国林催交租金、上诉人不同意交纳的证据，也未能举证曾给予合理期限要求上诉人交纳而上诉人不交。为此，超过两个月未交纳租金原因主要不在于上诉人。且在一、二审诉讼期间，上诉人均主动提出要将未交纳的房租补上，但被上诉人以将租金汇入法院帐户为由不配合收取。因此，在拖欠房租问题上，原判决认定上诉人构成违约且据此解除合同依据不足。另外，从合同目的而言，上诉人租赁房屋从事宾馆经营，租赁期限六年，租期尚有两年半时间，按双方约定合同解除，上诉人装修投资亦归属被上诉人，如解除合同将会给上诉人带来巨大损失，显然继续租赁合同是上诉人目的所在；而被上诉人出租房屋是收取租金，其拒收租金起因双方对租金调整未成达共识，故本案如对租金问题进行裁决即可解决双方纠纷、实现合同目的，较之解除合同将更取得较好的社会和法律效果。
关于租金如何调整及租赁面积如何确定问题。针对租金，上诉人认为，双方虽然约定前两年租金为每平米方14元，但在实际履行中系按每月20200元收取，即每平方米约为12.93元。而被上诉人却主张，尽管之前其同意按每月20200元交纳，但之后还是应该按合同约定计算。结合租赁合同，双方约定从2010年10月1日起两年，年租金为262416元；自第三年度租金按10%递增。实际履行时，上诉人在2012年9月止按月租金20200年即年租金242400元交纳，但双方对其后租金如何收取并未达成书面补充协议，因此只能视为被上诉人毛秋狗对之前租金放弃部分利益，不能推定之后租金其仍愿以之前履行的金额为基准进行调整，故在双方不能协商租金金额时，应按初始约定收取租金。即自2012年10月起，以年租金262416元为基准每年按10%比例递增直至合同期限届满。针对房屋租赁面积，上诉人主张根据办理产权证发票，其使用房屋的实际面积仅为1465.42平方米，被上诉人未交付足额面积的房屋违约在先且要求扣减多交面积的房租。被上诉人解释为，房屋内有12幢储藏间没有办理产权证但有买卖合同为凭，且其在每层自建四个卫生间，其房屋使用总面积为1562平方。对此，本院认为，产权登记面积是相关行政部门确权登记的面积，而上诉人与被上诉人系租赁关系，双方应按实际使用面积计算租金，且被上诉人对产权登记面积小于实际使用面积作出合理说明和解释，故在上诉人未能举证证实其实际使用面积少于双方约定面积时，则仍按合同约定面积计算。
综上，被上诉人在原审要求解除合同及支付违约金的主张依法不能成立，但按合同约定支付2012年10月至2013年5月租金可予支持，原审法院根据被上诉人诉请判决2012年10月至2013年5月租金计185878元符合法律规定，之后租金被上诉人可按合同约定向上诉人继续收取。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销景德镇市珠山区人民法院（2013）珠民一初字第243号民事判决；
上诉人华国林于本判决送达之日起15日内向被上诉人毛秋狗支付2012年10月至2013年5月份房租共计185878元；
驳回毛秋狗其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审及二审案件受理费共计13713元，由上诉人华国林承担8526元，被上诉人毛秋狗承担5178元。
本判决为终审判决。
审判长 李 锋
审判员 付小琴
审判员 鄢用正
二0一四年元月二十八日
书记员 王小莉
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同
依法成立的合同，受法律保护。
第六条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……