广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤09民终962号上诉人（原审原告）李燕，女，1960年7月31日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托代理人苏海，广东南天竹律师事务所律师。委托代理人曾冠尧，广东南天竹律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）茂名市明胜房地产开发有限公司，住所地：茂名市高凉中路89号。法定代表人魏焕亮，总经理。委托代理人龚健，广东海日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）茂名市淦江房地产开发有限公司，住所地：茂名市高水公路鲤鱼岭3号。法定代表人许柏任，经理。委托代理人邱日彬，广东海日律师事务所律师。关于上诉人李燕与被上诉人茂名市明胜房地产开发有限公司、茂名市淦江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，因上诉人李燕不服广东省茂名市电白区人民法院（2015）茂电法民二初字第501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。案经原审法院审理查明：明胜公司（××）在未取得规划许可、施工许可等相关手续的情况下，与李燕等325购房意向者（××）签订《内部认购商品房协议书》。其中原、被告于2007年9月4日签订的《内部认购商品房协议书》约定：一、铭桂园的概况。××筹划开发的“铭桂园”位于茂名市高水路以东，即原“南海鱼村”旧址，和茂名市质量监督局一墙之隔，占地约55亩，拟建成6栋17层、5栋23层园林式、智能化管理的高尚住宅小区，小区内设有幼儿园、商场、综合办公楼、健身体育活动场所（部分一楼架空安装健身设施）。该项目工程拟2007年12月31日前动工兴建，预计于2009年12月31日前交付使用。五、商品房面积计算及付款方式。1、房屋面积按建筑面积计价和结算。房屋面积为出卖方暂测面积，实际面积以市房产局测量为准，房款最后结算多还少补。2、××拟开发的“铭桂园”项目现正办理报建手续之中，××在选定房号的2天内，并同时缴交购房诚意金￥30000元（人民币叁万元整，即为购房首期款）后再签订本协议书；该项工程动工前的10天内再交诚意金￥30000元。××所交的￥60000元诚意金，××必须作为该项目开发建设的专款使用，××有权监督该款项的使用情况。3、××所认购的“铭桂园”A5栋梯705号房，建筑面积约128.2㎡，房屋单价为每平方米￥2226元，总房屋款为￥285373元。4、铭桂园项目动工前交足诚意金60000元后，剩余的购房款分期付款，放价按所购房屋价格下调10元/㎡。当工程建设到（±0.000）的10天内付￥56344元,工程建设到总进度50%的10天内付￥56343元,工程建设到封顶后的10天内付￥56343元，工程建设到验收及格后的10天内交清房款付￥56343元。八、违约条款。本协议作为买、卖双方预购商品房的依据，如××不能按以上约定的时间交付诚意金、购房款及签订正式《商品房买卖合同》，则为违约，××有权收回××认购的单位（房屋）另行出售，该项目（××预订单位）竣工后的30天内方退还××所交的诚意金及购房款；如××未按规定时间交房（不可抗力灾害除外）给××，则每推迟一月按50元/套补偿给××，一直计至交房之日止。九、其他。1、本协议未尽事宜，由××、××双方友好协商解决；2、本协议书一式两份，双方各执一份，经双方签字之日起生效；3、签订正式《商品房买卖合同》后，按《商品房买卖合同》条款执行。双方还在协议书中对住宅公共范围装修及标准、住宅内装修及设施及标准、主要建筑材料、物业管理及收费标准、办证等问题进行了约定。同日，李燕将30000元交存入被告在中国建设银行帐号上，被告收到汇款后出具一份《收据》给李燕告收执，载明“今收到李燕购房诚意金（A5705）,金额大写叁万元整，￥30000”。因报建手续一致未能完成，明胜公司于2008年12月16日向购房意向者发出《告知书》，告知“铭桂园”项目地处高水路以东区域，2007年8月市政府对该区域编制《控制性详细规划》，由于市政府的规划至今未确定，致使“铭桂园”项目规划审批工作未能按计划推进，明胜公司将继续大力推进“铭桂园”项目件事，待市政府对高水路以东区域《控制性详细规划》确定后，立即启动项目报建审批工作。2009年9月23日，茂名市住房和城乡建设局引发《转发省建设厅关于开展房地产开发企业违规收取购房意向金、定金专项整治工作的通知》后，明胜公司按照通知要求进行整改，开始向购房意向者退还集资款。2015年8月21日，被告在茂名日报刊登《通知》告知李燕等购房意向者，因“铭贵园”项目得不到有关部门的批准，不具备开发条件，最终被告放弃开发，并及时为大部分购房意向者办理了退款手续，要求李燕等36名购房意向者办理退款手续。李燕要求被告履行《内部认购商品房协议书》无果，于2015年11月30日诉至原审法院，要求办理。另查明，明胜公司自2009年在茂名市住房和城乡建设局进行资质换证后，已有5年未进行资质换证，截至2015年8月31日，处于无资质状况。目前涉案地块高水路东侧，原南海渔村旧址进行开发的公司为淦江公司，项目为“东方绿洲”，登记的土地权利人为淦江公司。又查明，明胜公司成立日期为2003年11月10日，注册号为：440900000010521。原来股东为李武，江泳何，2014年9月22日变更为古锦辉，魏焕亮。淦江公司成立于2003年6月19日，注册号为：440900000001038，股东为李源、陈振文、许柏任、谢耀琼。庭审中，李燕主张《内部认购商品房协议书》属于预约合同，应有效，被告主张《内部认购商品房协议书》属于商品房买卖合同，违反法律规定无效。原审法院认为，本案争议的焦点为：一、关于淦江公司与明胜公司是否为同一主体的问题；二、关于《内部认购商品房协议书》的性质问题，三、关于《内部认购商品房协议书》的效力问题。一、关于淦江公司与明胜公司是否为同一主体的问题。根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任，有限公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任”、第六条“设立公司，应当依法向公司登记机关申请设立登记”，依法成立并登记的公司人格独立，财产独立。本案中，明胜公司与淦江公司是依法成立的不同法人，名称及股东亦不同，两者人格及财产独立，应属不同的主体。被告主张两公司为不同主体的主张，原审法院予以采纳。李燕主张淦江公司与明胜公司为同一主体，但其未提供证据证实淦江公司与明胜公司存在人格混同的，权利义务一致的的情形，对李燕的该主张，原审法院不予采纳。二、关于《内部认购商品房协议书》的性质问题。根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和××应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，从李燕与明胜公司签订的《内部认购商品房协议书》来看，该协议书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，符合商品房买卖合同的形式要件。被告也在签订协议书当天已经按照合同约定收受了李燕30000元购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且××已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”的规定，李燕与明胜公司签订《内部认购商品房协议书》是商品房买卖合同，原审法院予以认定。李燕主张《内部认购商品房协议书》实际是一份预约书，不是商品房买卖合同，双方的纠纷不应适用审理商品房买卖合同纠纷案件的法律法规，李燕的该主张，依据不足，原审法院不予采纳。三、关于《内部认购商品房协议书》的效力问题。原、明胜公司双方在签订《内部认购商品房协议书》后至李燕起诉前，明胜公司既没有取得建设工程规划许可证也没有取得施工许可证，更未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告主张《内部认购商品房协议书》无效，符合法律规定，原审法院予以支持。李燕主张《内部认购商品房协议书》有效，依法无据，原审法院不予采纳。综上，李燕与明胜公司签订的《内部认购商品房协议书》无效，双方不存在合同履行问题，淦江公司不是合同相对方，其与明胜公司是二个不同的独立法人。因此李燕的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国公司法》第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回李燕的诉讼请求。案件受理费5634元，由李燕负担。上诉人李燕不服原审判决，向本院提起诉讼称：一、《内部认购商品房协议书》是预约合同，而非正式的商品房买卖合同。原审认定《内部认购商品房协议书》错误。二、原审适用2003年的《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用适用法律若干问题的解释》不当，应适用2013年的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。原审适用法律错误，应予纠正。三、淦江公司与明胜公司的股东、实际出资人、和实际控制人一致，因此两公司的人格混同。而且淦江公司使用了涉案土地，根据权利义务对待原则，淦江公司应当按《内部认购商品房协议书》的约定，将房屋销售给李燕。综上，请求：1.依法撤销原审判决；2.判决淦江公司、明胜公司承担与李燕签订预约合同的违约责任，即判令淦江公司、明胜公司在其开发的原“铭桂园”现“茂名市文才小区东方绿洲”取得预售许可证后十五天内，按《内部认购商品房协议书》约定的条件与李燕签订《商品房买卖合同》，将位于原“铭桂园”A5栋附近7层位置，面积约为128.2平方米的东南方向商品房一套，以每平方米2226元，总价人民币285373元出售给原告；3.判令淦江公司、明胜公司从2010年1月1日起至实际交房日止按每月50元补偿给李燕（暂计至起诉日为人民币3550元）；4.本案全部诉讼费用由淦江公司、明胜公司承担。被上诉人淦江公司、明胜公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审查明，一审查明的事实属实，二审予以确认。二审还查明以下事实：2015年11月30日，李燕向原审法院提起诉讼，请求：1.判决淦江公司、明胜公司承担与李燕签订预约合同的违约责任，即判令淦江公司、明胜公司在其开发的原“铭桂园”现“茂名市文才小区东方绿洲”取得预售许可证后十五天内，按《内部认购商品房协议书》约定的条件与李燕签订《商品房买卖合同》，将位于原“铭桂园”A5栋附近7层位置，面积约为128.2平方米的东南方向商品房一套，以每平方米2226元，总价人民币285373元出售给原告；2.判令淦江公司、明胜公司从2010年1月1日起至实际交房日止按每月50元补偿给李燕（暂计至起诉日为人民币3550元）；3.本案全部诉讼费用由淦江公司、明胜公司承担。本院认为，根据本院查明的事实和人保茂名公司的上诉请求，本案争议的焦点为:1.《内部认购商品房协议书》的性质和效力如何认定；2.明胜公司与淦江公司的法人是否相同。一、关于《内部认购商品房协议书》的性质和效力如何认定的问题。本院认为，第一，从李燕与明胜公司签订的《内部认购商品房协议书》来看，该协议书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，符合商品房买卖合同的形式要件。被告也在签订协议书当天已经按照合同约定收受了李燕30000元购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且××已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”的规定，李燕与明胜公司签订《内部认购商品房协议书》是商品房买卖合同。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，李燕、明胜公司双方在签订《内部认购商品房协议书》后至今，明胜公司既没有取得建设工程规划许可证也没有取得施工许可证，更未取得商品房预售许可证，因此，原审认定《内部认购商品房协议书》无效，符合法律规定，本院予以维持。李燕主张《内部认购商品房协议书》有效，依法无据，不予采纳。二、关于明胜公司与淦江公司人格是否混同的问题。本院认为，明胜公司与淦江公司是依法成立的不同法人，名称及股东亦不同，两者人格及财产独立，应属不同的主体。李燕主张淦江公司与明胜公司为同一主体，但其未提供证据证实淦江公司与明胜公司存在人格混同的，权利义务一致的的情形，对李燕的该主张，原审法院不予采纳。综上所述，李燕的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5634元，由上诉人李燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘浩江审 判 员  曾维海代理审判员  张 茹二〇一六年六月三十日书 记 员  许增海张淑贞