浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第483号
原告：鲍建龙，注册会计师。
委托代理人：王红标。
委托代理人：骆剑岚。
被告：杨汉荣。
被告：陈丽英。
两被告共同委托代理人：童修江。
原告鲍建龙诉被告杨汉荣、陈丽英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理，依法由审判员施文卫适用简易程序，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王红标，两被告共同委托代理人童修江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍建龙诉称：2014年12月26日，原告与两被告就义乌市稠城街道通惠门1幢1号806室房屋以及车位（一个）等事宜达成协议并签订了《房地产绝卖契约》，约定两被告将自己所有的义乌市稠城街道通惠门1幢1号806室房屋以及车位以人民币240万元转让给原告，并约定了被告无条件办理相关证件及协助原告办理一切过户手续。因两被告曾向原告借款未还，原、被告双方一致同意上述房屋的转让款240万元在借款中一次性扣除。2014年12月26日，两被告将上述房屋交付给原告使用。原告多次要求被告协助办理上述房产的过户手续未果。原告认为，上述买卖协议合法有效，被告应依约协助原告办理过户登记手续，为此起诉，诉讼请求：1、确认原告和被告杨汉荣、陈丽英就义乌市稠城街道通惠门1幢1号806室房屋以及车位（一个）房地产绝卖契约有效；2、要求被告杨汉荣、陈丽英协助原告办理义乌市稠城街道通惠门1幢1单元806室房屋的房产、地产过户手续（包括房屋所有权、土地使用权的初始登记手续和房屋所有权、土地所有权的过户变更登记手续）以及车位（义乌市稠城街道通惠门1幢1单元806室配套地下三层249号车位）过户登记手续。原告对事实部分当庭补充：1、两被告将涉案房屋交付给原告后，原告对该房屋进行了装修、使用；2、两被告与原告之间的民间借贷纠纷，原告已经向义乌市人民法院提起诉讼，并在起诉状主张中扣减了240万元借款。
被告杨汉荣、陈丽英提交答辩状称：1、第一被告因资金周转所需，多次向原告借款，后因债务清偿期届满，第一被告无力还款，为此，原告与第一被告达成以物抵债的合意。2014年12月26日，原告与两被告订立名为“房地产绝卖契约”实为“以物抵债”协议书，将涉案房屋车位抵偿原告的借款债务240万元，同日，两被告也将房屋的三把钥匙交由原告保管，但并非法律意义上的交付房屋行为。2、上述协议书系实践性合同，本案原被告之间仅有以物抵债合意，并未办理房屋及车位的物权转移手续，因此该协议书并未成立，更未生效。3、上述协议书的订立，明显损害了其他债权人的合法权益。被告不仅欠原告借款未还，也对案外人负有数额巨大的借款债务。在债权人的逼迫下，诉争房屋已被多次“以物抵债”，案外人何昭娟诉两被告与第三人义乌市都市房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案就是“以物抵债”的个案。如果“以物抵债”成立的话，必然会损害其他债权人的合法权益。4、迄今为止，诉争房屋已被法院三次预查封，根据城市房地产管理法规定，依法查封了房地产权利不得转让，所以即使有效，两被告客观上也无法协助原告办理相关物权转移手续。5、同本案情况一致的最高法院指导案件已存在，其意见为，债务清偿期满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。6、鉴于上述协议书并未依法成立，更未生效，因此请求驳回原告的两项诉讼请求。对原告当庭所作陈述，当庭补充答辩称：1、关于原代所说其已对涉案房屋装修，被告是不知情的；2、原告主张向法院提起的民间借贷的诉讼并在起诉状中扣减了240万元，两被告目前并未收到起诉状副本及其他法律文书，对其有无扣减也不知道。而且原告在起诉状中扣减240万元的行为，并不必然导致本案以物抵债的合法化、有效化。
原告为证明其主张举证如下：
一、商品房买卖合同复印件一份，以证明被告与义乌市都市房地产开发有限公司关于本案涉诉的房屋买卖事实。
二、收款收据两份，其中号码3386的为原件，另一份为复印件，以证明被告付清义乌市稠城街道通惠门1幢1单元地下三层249号车位款项。
三、房产证明一份，以证明义乌市稠城街道通惠门1幢1单元806室的房屋产权归属两被告。
四、房地产绝卖契约一份，以证明原告与被告义乌市稠城街道通惠门1幢1单元806室的房屋以及配套车位买卖合同权利义务。
五、照片打印件十份，以证明两被告将案涉的房屋交付给原告以及原告已接受使用情况。
六、两被告书写的证明一份，以证明两被告和何昭娟之间也签订了房屋买卖合同，该合同是2015年1月8日，何昭娟让两被告在空白合同上签字，其他内容并非当着两被告的面填写，所以两被告和何昭娟之间签订的房屋买卖合同并非两被告的真实意思表示。
被告对原告提供的证据质证意见：对证据一的真实性合法性关联性没有异议，对证明目的也没有异议，以302万元全款付清房款，28万元付清车位款；对证据二、三的真实性合法性关联性没有异议；对证据四的形式真实没有异议，对合同的内容来说，这是一份以物抵债的协议书，原被告之间的真实意思表示就是以诉争房屋抵偿借款240万元，以物权抵偿债权，对其关联性没有异议，对证明对象有异议，被告认为这份材料恰恰可以证明这是一份以物抵债的协议；对证据五的形式真实性有异议，真实性无法确认，所以对其主张的证明目的不予认可；对证据六没有异议。
两被告为证明其主张提供证据如下：
一、义乌市房地产管理处预售房产证明一份，证明两被告所有的位于义乌市稠城街道通惠门1幢1单元806室房屋，已被法院三次查封的事实。
二、起诉状及民事裁定书一份，以证明原告何昭娟诉两被告及第三人义乌市都市房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2015）金义民初字第251号，其诉请也是确认诉争房屋买卖合同有效，且请求判令两被告协助办理过户手续。
原告对被告提供的证据质证意见：对两组证据的真实性合法性关联性没有异议，对证明目的有异议，查封仅仅是诉讼过程中诉讼保全的措施，不影响房屋买卖以后的履行，裁定书仅仅证明了何昭娟对法院提起诉讼，无法证明其他目的。
本院认证：两被告对原告提供的证据一、二、三、四、六的真实性等无异议，本院予以确认，其中证据六涉案外人，其证明目的不能认定；两被告对证据五照片的真实性有异议，但没有相反的证据证明该照片不真实，本院确认其真实性。原告对两被告提供的证据的真实性等均无异议，本院对其真实性等予以确认。
经审理查明：2013年12月15日，义乌市都市房地产开发有限公司与被告杨汉荣、陈丽英签订浙江省商品房买卖合同一份，约定两被告向义乌市都市房地产开发有限公司购买义乌市稠城街道通惠门1幢1号806室房屋，房屋价款一次性支付302万元，交房时间为2014年1月30日前。由于该房屋为预售，双方同意并进行了预售登记。后两被告又向义乌市都市房地产开发有限公司购得该楼地下三层249号车位一个，共支付车位款28万元。此后，两被告按约取得上述房屋和车位并实际使用，但因开发商原因未进行房地产物权登记。
2014年12月26日，原告鲍建龙与两被告签订了《房地产绝卖契约》一份，约定两被告将上述购得的义乌市稠城街道通惠门1幢1号806室房屋以及车位以人民币240万元价款转让给原告，转让款240万元在从两被告欠原告的借款中一次性扣除；两被告保证房屋产权清楚，无争议，如有潜在纠纷概由两被告处理，如有债权债务，概由两被告清偿，造成原告经济损失由两被告赔偿；违约金为转让款的30%即72万元；因该房为预售房地产，两被告尚未办理房地产权证，待可以办理相关手续时，两被告应无条件协助原告办理相关证件及办理一切过户手续，否则视为违约；2014年12月26日，两被告向原告交付房屋钥匙3把、门禁卡1张。双方还对其他内容作了约定，双方当事人在上述合同上签字并捺印。此后，原告占有使用该房屋，现正在装修中。
另查明，上述房屋因开发商等原因仍不能办理房地产权证。
涉案房产已被本院（2015）金义民初字第251号和（2015）金义商初字第662号案件先后裁定预查封。因原告申请，本院再次裁定预查封了上述房产。
本院认为：2014年12月26日原告鲍建龙与两被告签订的《房地产绝卖契约》系双方签字捺印成立的合同，不存在合同无效的情形，依法应认定为有效。由于涉案房产非因当事人原因尚不能办理房地产权登记手续，且即使办理了房地产登记手续，也因存在司法查封而不能转让。因此，原告现在起诉要求两被告办理房地产权登记和过户手续，属起诉不适时，应予驳回。两被告主张上述合同属以物抵债侵害他人合法权益而无效的意见，法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项的规定，判决如下：
一、确认2014年12月26日原告与两被告签订的《房地产绝卖契约》有效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费13000元，由原告承担10000元，两被告负担3000元；诉讼保全费5000元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费26000元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员 施文卫
二〇一五年四月十三日
书记员 何嘉娟