广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第21号
上诉人（原审被告）：珠海豹特多体船有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：林夏莲，总经理。
委托代理人：黎鹏，广东维克胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市洋海不锈钢复合板开发有限公司，住所地：珠海市斗门区。
法定代表人：戴建明，董事长。
委托代理人：聂忠仁，湖南民声律师事务所律师。
上诉人珠海豹特多体船有限公司（以下简称豹特公司）与被上诉人珠海市洋海不锈钢复合板开发有限公司（以下简称洋海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民三初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2008年8月26日，洋海公司与珠海市阳海特钢有限公司签订《房屋租赁合同》，约定珠海市阳海特钢有限公司将厂区内所有资产租赁给洋海公司使用，合同期限2008年9月15日至2018年9月15日。年租赁费120000元。
2013年5月3日，洋海公司与豹特公司签订《租赁合同》，约定洋海公司将位于珠海市斗门区井岸镇黄杨大道888号生产厂房内的2号、3号厂房出租给豹特公司使用，面积为4200平方米，可用部分空地不计租金；豹特公司须将厂房修复好交付豹特公司使用，包括：修补天面漏水及加固，门及窗口缺失修补好，厂内设备清理，坑洞用混凝土找平，冲洗地面，留用设备如吊车等检修至正常使用状态并配合以后保养；该房屋现有装修及设施情况见附件，除双方另有约定外，该附件作为洋海公司按照本合同约定交付豹特公司使用和豹特公司在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据；该房屋用途为生产制造游艇及游艇相关产业；房屋租赁期限自2013年5月20日至2018年5月19日，共计五年，交房期为2013年5月19日，计租期从2013年5月20日开始，计租期前为装修期，装修期不计租金；厂房租金标准为每月每平方米11元，首年每月每平方米多1元的修复费用；租金每月支付一次，自本合同生效之日起三日内支付第一笔租金，以后期租金支付时间为上一个月终结前三日；豹特公司若逾期支付租金，每逾期一天，豹特公司需按月租金的0.5%支付滞纳金承担违约责任；洋海公司向豹特公司收取租金必须提供租赁业正规发票或洋海公司少收豹特公司3%的费用作为发票费；洋海公司交付涉案厂房时，豹特公司应向洋海公司支付房屋租赁保证金，保证金为100800元。在经营过程中如果因市场的原因，豹特公司不能经营下去，应当提前一个月通知洋海公司，保证金转作租金；租赁关系终止时，洋海公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由豹特公司承担的费用外，剩余部分洋海公司应在合同履行完毕后三个工作日内归还豹特公司，否则每逾期一日向豹特公司支付保证金1%的滞纳金；豹特公司向洋海公司支付定金30000元，涉案厂房交付后定金转作租金，定期分六个月返还，于2013年11月全部返还完，如洋海公司不能按合同约定交付租赁房屋，则应按照有关法律规定将定金双倍返还豹特公司，并按照现行国家银行贷款利率向豹特公司支付利息。在租赁期内，洋海公司应保证出租房屋的使用安全，涉案厂房及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由洋海公司负责（豹特公司使用不当除外），维修期间影响豹特公司经营的，免计租金；洋海公司提出维修的，须提前三日通知豹特公司，豹特公司应积极协助配合，豹特公司向洋海公司提出维修请求后，洋海公司应及时提供维修服务，如洋海公司未提供维修服务，则豹特公司有权自行维修，但因此产生的损失及维修费用由洋海公司承担，对豹特公司的装修装饰部分洋海公司不负有修缮的义务；洋海公司有下列情形之一的，豹特公司有权单方解除合同：交付的房屋及附属设施不符合合同约定严重影响豹特公司使用；不承担约定维修义务致使豹特公司无法正常使用该房屋；交付的房屋危及豹特公司安全或健康的；交付房屋的消防设施不符合国家消防安全要求的；豹特公司有下列情形之一的，洋海公司有权单方解除合同收回涉案厂房：不支付或者不按照约定支付租金的；擅自改变房屋用途造成严重影响的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；利用房屋从事违法活动的。另约定关于供电以洋海公司名义开通，豹特公司付费，费用如下：基本用电23元×800千瓦＝18400元（实际应少于此数），实际用电就是按实际使用电量计算，杂费少于应缴电费3%的费用，除上述费用外，其它费用与豹特公司无关。豹特公司于2013年5月下旬开始使用涉案厂房。
2013年5月31日，双方签订供电押金证明一份，约定豹特公司员工关炳强代表豹特公司为洋海公司所承租珠海市阳海特钢有限公司向供电局垫付60000元作为恢复供电预付金。在豹特公司不拖欠电费的情况下，退租时返还该款项。另注明电费押金共120000元，豹特公司付60000元，洋海公司从租金中60000元。
2013年10月8日，豹特公司向洋海公司发出律师函，要求履行厂房维修义务，维修完毕经双方验收后，豹特公司再付租金。同年10月24日，洋海公司向豹特公司复函称双方签订合同后洋海公司已对涉案厂房进行了维修，经豹特公司验收使用至今，并要求豹特公司在2013年10月31日前付清租金。同年11月15日，双方达成协议约定豹特公司拖欠洋海公司2013年7、8、9月租金共131664元，经双方协商分六个月付清，即到2014年5月份付清。
2014年2月14日，豹特公司给洋海公司的法定代表人发函称因厂房顶棚漏水延误船东为难（现在已修缮好），又因其他租用厂区的租户未按比例分担变压器的基本电费及调整电费造成压力等原因，本公司资金困难，经营进入困境，为摆脱困境，根据合同第9条第1款约定，请将豹特公司交纳的保证金转作租金。
另查明，2013年5月3日，豹特公司向洋海公司支付定金30000元。2013年5月31日，豹特公司向洋海公司支付涉案厂房押金100800元。2013年7月12日，豹特公司通过李业凤的账户向戴建明付款43888元，2013年10月24日，豹特公司通过关炳强的账户向戴建明付款43888元，2013年11月2日，豹特公司通过关炳强的账户向戴建明付款43888元，2013年12月24日，豹特公司通过关炳强的账户向戴建明付款70832元。
2013年5月22日，豹特公司的工作人员关炳强向广东电网公司珠海供电局支付款项120000元。2013年6月17日，豹特公司以珠海市阳海特钢有限公司的名义支付电费8560.89元。2013年8月6日，豹特公司以珠海市阳海特钢有限公司名义支付电费22963.72元。
2013年12月6日，豹特公司收取铁桶加工场电费516元、收取化妆品厂电费960元、办公室及宿舍电费3645元、五号车间电费2400元。2014年1月14日，豹特公司收取化妆品厂（办公室用电）2013年12月电费450元（用电量300度）、收取化妆品厂（厂房用电）2013年12月电费840元（用电量560度）、收取洋海公司2013年12月电费349.5元（用电量233度）、五号车间2013年12月电费540元（用电量360度）。
2014年6月23日，珠海斗门供电局井岸供电所出具《关于珠海市阳海特钢有限公司欠费情况》，确认欠费情况如下：
2013年8月实缴电费0元，应缴电费23538.43元，用电周期为2013年7月1日至2013年8月1日；
2013年9月实缴电费0元，应缴电费25430.44元，用电周期为2013年8月1日至2013年9月1日；
2013年10月实缴电费0元，应缴电费25019.18元，用电周期为2013年9月1日至2013年10月1日；
2013年11月实缴电费0元，应缴电费23544.46元，用电周期为2013年10月1日至2013年11月1日；
2013年12月实缴电费0元，应缴电费22407.49元，用电周期为2013年11月1日至2013年12月1日；
2014年1月实缴电费0元，应缴电费23579.13元，用电周期为2013年12月1日至2014年1月1日；
2014年2月实缴电费0元，应缴电费24528.84元，用电周期为2014年1月1日至2014年2月1日；
2014年3月实缴电费0元，应缴电费31101.18元，用电周期为2014年2月1日至2014年3月1日；
2014年4月实缴电费0元，应缴电费11661元，用电周期为2014年3月1日至2014年4月1日。
以上欠费经多次催缴无效，于2014年2月14日执行停电，该客户从2013年12月19日开始计算电费违约金。根据《供电营业规则》第九十八条第（2）点的规定，当年欠费部分，每日按欠费总额的千分之二计算；跨年度欠费部分，每日按欠费总额的千分之三计算，截至2014年6月23日，当前客户总欠费210870.15元（包含欠预付电费120000元），总欠违约金31984.32元，合计343854.47元。
洋海公司在原审诉讼中的请求为：要求豹特公司支付租金256384元（计算至2014年3月20日），支付违约金227857.6元（计算至2014年3月20日）；支付拖欠电费207159.12元。
原审法院认为，洋海公司、豹特公司之间的租赁合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应当按照双方合同的约定行使权利、履行义务。
一、关于豹特公司应支付的租金问题。
首先，双方在庭审中对涉案厂房使用时间存在争议。豹特公司辩称洋海公司至2013年5月27日才交付厂房，但其没有提供证据证明，原审法院不予采纳。依据双方签订的合同，原审法院确定从2013年5月20日开始计算租金。豹特公司辩称2013年12月14日至2013年12月24日、2014年2月12日起至今因洋海公司将涉案厂房上锁，致使其无法使用涉案厂房。但其对自己的上述主张未提供充分证据证明，故原审法院不予采信。根据供电部门提供的《关于珠海市阳海特钢有限公司欠费情况》，涉案厂房于2014年2月14日已停止供电。因此可以确定豹特公司从2014年2月14日起已停止经营。但是豹特公司停止经营后未与洋海公司解除租赁合同，也未从涉案厂房内搬离，致使洋海公司无法利用涉案厂房。因此豹特公司仍应当按双方合同的约定向洋海公司支付租金。豹特公司要求洋海公司支付2014年3月20日前的租金，依法有据，原审法院予以支持。
其次，双方对豹特公司已支付的租金存在争议。原审法院认为，双方签订合同后，豹特公司缴纳定金30000元、押金100800元，并陆续付租金202408元。按租赁合同第10条的约定，豹特公司已支付的定金30000元，在涉案厂房交付后转为租金，并分摊于2013年6月至2013年11月的租金中。双方于2013年11月15日达成的协议，将2013年7、8、9月的租金支付期限延长至2014年5月底。2014年2月14日，豹特公司以经营困难为由，通知洋海公司按双方租赁合同第9.1条的约定将保证金转为租金，符合双方合同的约定，应当视为保证金已转为租金。结合双方约定的租金支付期限和豹特公司支付租金的时间，原审法院认定豹特公司支付的租金分别为2013年6月、10月、11月、12月，2013年12月份又支付2013年7月份租金21944元；豹特公司支付的定金分别分摊至2013年6月至2013年11月的租金；豹特公司的押金转为租金后分别支付2014年1、2月的租金，余款3024元支付2014年3月部分租金。豹特公司现拖欠洋海公司2013年7、8、9月租金共109720元，2014年3月租金45864元。
豹特公司辩称洋海公司向豹特公司交付的厂房、消防设施严重不合格并拒绝履行维修义务，导致豹特公司无法正常生产经营，应当按照合同约定免除豹特公司部分租金。原审法院认为，双方在合同中约定由洋海公司将涉案厂房维修好后交付豹特公司使用，并对洋海公司维修的范围进行了约定。豹特公司在接收涉案厂房时应当按照合同约定进行验收，如有异议应当向洋海公司及时提出。但豹特公司没有提供涉案厂房在交付时仍存在质量问题，需要维修的证据。豹特公司在使用三个月后，才于2013年8月21日第一次委托律师向洋海公司发函，提出涉案厂房的维修问题，并要求减免租金，因此豹特公司辩称洋海公司交付时涉案厂房就不符合合同约定的条件，没有依据，原审法院不予以采纳。豹特公司向洋海公司发出律师函后，经协商，双方在2013年11月15日就豹特公司欠付租金的问题达成协议，豹特公司承诺分期向洋海公司支付租金。根据双方协商的结果，可以推断双方对争议的涉案厂房维修和租金问题已达成和解。而且豹特公司在2014年2月11日向洋海公司发出的函件中也确认厂房顶棚漏水现在已修缮好。因此豹特公司也没有证据证明豹特公司未履行维修义务。故原审法院对豹特公司要求减免租金的抗辩不予采纳。
豹特公司辩称按双方2013年11月15日的协议书，双方对2013年7、8、9月的租金进行了调整，每月为43888元，共131664元。原审法院认为，根据双方合同第10条的约定，涉案厂房交付后定金转作租金，分6个月返还，即每个月5000元，2013年11月还清。双方约定的每月租金为48888元，2013年7、8、9月还处在定金返还期内，因此双方在协议书中约定的租金应当未包括应返还的定金。豹特公司认为双方调整了租金，没有依据，原审法院不予采信。
二、关于豹特公司应支付的拖欠租金的违约金问题。
双方在2013年11月15日达成协议，洋海公司同意豹特公司拖欠的2013年7、8、9月的租金分期支付，至2014年5月底之前付清。说明双方已就豹特公司拖欠2013年7、8、9月租金的问题达成了协议，对支付租金的期限重新作出了约定。因此，拖欠2013年7、8、9月租金的违约金应当从2014年6月1日开始起算。由于双方未对其他租金履行期限进行变更，豹特公司支付其他欠付租金的违约金应当从双方合同约定期限开始计算。双方在合同中约定每月租金支付期限为上个月终结前三日，因此豹特公司欠付租金的违约金计算期间为欠付租金当月的上一个月终结前的第三日计至原审法院确定的清偿日。
双方租赁合同第8.3条中约定每逾期一天，豹特公司需按月租金的千分之五支付违约金。豹特公司在庭审中抗辩双方约定的上述违约金过高。原审法院认为按双方约定的违约金计算方式，一年的违约金已达到本金的183%，明显高于豹特公司拖欠租金给洋海公司造成的损失。因此豹特公司的上述抗辩，依法有据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，原审法院对双方约定的上述违约金予以调整，确定豹特公司按照中国人民银行同类贷款利率的标准支付违约金，其中2013年7、8、9月租金的违约金从2014年6月1日计至原审法院确定的清偿日，2014年3月租金45864元的违约金从2014年2月26日计至原审法院确定的清偿日。
三、关于电费问题。
豹特公司于2013年5月下旬至2014年2月14日使用涉案厂房。在使用涉案厂房期间，豹特公司以珠海市阳海特钢有限公司的名义在供电部门开通用电，并支付了2013年7月1日以前发生的电费，未支付过2013年7月1日以后发生的电费。豹特公司在使用涉案厂房期间还收取了化妆品厂、五号车间、洋海公司、办公室、宿舍等用电单位缴纳给其的2013年5月至12月的电费。双方在合同中明确的约定电费由豹特公司支付，并列明了应支付的项目，结合上述豹特公司开通用电、缴纳电费和收取其他用电单位电费的过程，可确定涉案厂房的用电是由豹特公司以珠海市阳海特钢有限公司的名义开通的，发生的电费由豹特公司负责缴纳给供电部门。涉案厂房的其他用电单位，将自己发生的电费缴纳给豹特公司，再由豹特公司缴纳给供电部门。因此，洋海公司要求豹特公司履行支付电费义务，依法有据，原审法院予以支持。豹特公司抗辩其他用电单位应当共同分摊基本电费，但其没有提供相关证据予以证明，故原审法院不予采纳。
洋海公司在豹特公司存在未按期缴纳电费的违约行为时，应当采取适当措施，如代豹特公司缴纳电费等措施，以防止发生电费违约金，造成损失扩大。在供电部门因多次数催缴无效，于2014年2月14日执行停电后，洋海公司也应及时采取代豹特公司补缴电费，办理停用手续的借施，以防止其他费用的产生，造成损失扩大。但豹特公司发生上述违约行为后，洋海公司没有采取措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，洋海公司不得就扩大损失要求赔偿。故原审法院确定豹特公司应当支付的电费为2013年8月至2014年3月的应缴电费199149.15元。扣除豹特公司已支付的预付金60000元，豹特公司仍须支付电费139149.15元。对于其他用电单位拖欠豹特公司的电费，豹特公司可向其他用电单位另行主张。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、豹特公司于判决生效之日起七日内向洋海公司支付2013年7、8、9月的租金109720元，2014年3月租金45864元，合计155584元，按照中国人民银行同类贷款利率的标准支付违约金，其中2013年7、8、9月租金109720元的违约金从2014年6月1日计至原审法院确定的清偿日，2014年3月租金45864元的违约金从2014年2月26日计至原审法院确定的清偿日；二、豹特限公司于判决生效之日起七日内向洋海公司支付2013年8月至2014年3月的应付电费139149.15元；三、驳回洋海公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10714元，洋海公司负担5992元，由豹特公司负担4722元。
上诉人豹特公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、请求二审法院将本案发回重审；2、本案上诉费用由洋海公司承担。事实和理由：2013年5月3日，双方签订《租赁合同》，租赁合同约定：由豹特公司承租洋海公司位于珠海市斗门区井岸镇黄杨大道888号生产厂房内2号3号厂房（以下简称厂房）。根据《租赁合同》第5条第5.2款“甲方须将厂房修好后交付乙方使用”、第12条12.1款“在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），维修期间影响乙方经营的免计租金……乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务……”及第14条等条款的约定，洋海公司负有维修厂房、提供合格消防设施、保障厂房符合安全生产的义务。双方在合同中还约定，“关于供电，以甲方名义开通，乙方付费，费用如下：基本电费23元＊800千瓦=18400元（实际应少于此数）；实际电费：就是按实际使用电量计算；杂费：少于应缴电费的3%的费用。除上述费用外，其他费用与乙方无关”。根据上述约定，洋海公司还有按照厂区内经营厂家的数量平均分摊基本电费、杂费等义务。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了义务，而洋海公司一直拒绝履行修缮、交纳电费的合同义务，严重违反合同约定。不仅如此，洋海公司还违反合同约定于2014年2月12日锁上厂房导致豹特公司无法进行生产。根据以上事实，豹特公司认为一审法院认定事实不清、适用法律错误。具体如下：一、豹特公司应付租金的截止日期应为2014年2月12日，应付租金总额应为163052元，而非一审判决所认定的256384元。1、豹特公司2013年7月、8月、9月应付洋海公司每月租金应为104720元。根据豹特公司与洋海公司达成的《协议书》，上述7、8、9三个月每月租金变更为43888元，该三个月租金总额应为131664元。豹特公司于2014年12月24日向洋海公司支付了2014年12月租金75832元（含洋海公司每月应返还定金5000元），上述75832元租金为支付2013年12月份租金48888元以及7月份部分租金26944元。因此，豹特公司2013年7月、8月、9月尚欠洋海公司租金仅为104720元。2、豹特公司2013年1月、2月应付租金为50832元。豹特公司于2014年11月2日、2014年12月24日向洋海公司按时交纳了11月租金48888元（含洋海公司应返还定金5000元）、12月份租金48888元（含洋海公司应返还定金5000元），豹特公司缴纳上述两个月租金的义务履行完毕。由于洋海公司于2014年2月12日违反合同约定强行锁上豹特公司厂门导致豹特公司无法生产，豹特公司仅应支付2014年1月及2月半个月实际租赁期间的租金。豹特公司2014年1月及2月半个月租金应付洋海公司租金合计为73332元，上述7332元扣除洋海公司尚未返还的定金15000元，故豹特公司2014年1月、2月应付洋海公司租金为58332元。3、由于洋海公司于2014年2月12日违反合同约定强行锁上豹特公司厂门导致豹特公司无法实际租赁和生产，因此从2014年2月15日起豹特公司无需向洋海公司支付租金。关于洋海公司严重违约导致豹特公司的损失、租金返还及其他法律责任，豹特公司已另案主张。综上，截止至2014年2月12日豹特公司应付洋海公司租金总额为104720元＋58332元合计163052元。二、豹特公司应付洋海公司的电费应为52445元，而非139149.15元。根据一审法院认定，截止至2014年3月1日豹特公司应付洋海公司电费为139149元。但一审法院认定的上述电费金额中，包含其他单位（包括被上诉人）的用电费用以及调整电费，上述费用不应由豹特公司承担。而基本电费、杂费应当由豹特公司与洋海公司及其他承租人、使用人共同分摊。1、洋海公司应当与豹特公司以及厂区其他4名承租人、使用人分摊基本电费，因此豹特公司应当承担的2013年7、8、9、10、11、12月及2014年1月至2014年2月约半个月的基本电费的五分之一共为28000元，其余五分之四共119200元由洋海公司及其他承租、使用单位承担。首先，根据《租赁合同》“关于供电，以甲方名义开通，乙方付费，费用如下：基本电费23元＊800千瓦=18400元（实际应少于此数）；实际电费：就是按实际使用电量计算；杂费：少于应缴电费的3%的费用。除上述费用外，其他费用与乙方无关”（以下简称“用电条款”）的约定，洋海公司应当根据厂区实际租赁和使用单位的数量（六个）与豹特公司共同分担每月18400元的基本电费。其次，作为承租人的豹特公司仅承租洋海公司偌大厂区里的两间厂房，不仅无权向其他承租人收取电费，更非合同义务。同时，豹特公司从承租开始便拒绝按照洋海公司的要求收取其他承租人的电费，因此豹特公司无代收电费并承担整个厂区电费的义务。再次，厂区其他厂房的的出租无需经过豹特公司同意及备案，豹特公司无从知晓交纳电费的义务人，一审法院判决豹特公司承担整个厂区的全部电费不仅违背事实，更违背常理。2、豹特公司不应承担调整电费（所谓调整用电指的是无功用电，即洋海公司厂区总用电量无法满足800千瓦变压器最低用电要求而产生的罚金）。首先，根据《租赁合同》“用电条款”的约定，豹特公司只承担分摊基本电费、分摊杂费及承担实际使用产生电费的义务，除此之外其他费用与豹特公司无关，该费用应全部由洋海公司承担。因此，从2013年5月起至2014年3月的调整用电费用约10000元应当由洋海公司自行承担。3、豹特公司于2013年6月17日支付的第一笔电费8560.89元为2013年5月1日至6月1日的电费，而豹特公司实际承租时间为2013年5月底。上述大部分电费并非豹特公司承租厂房后实际使用而产生，因此在计算豹特公司电费时应当相应予以扣除7505.93元。4、厂区其他承租人或使用人实际使用产生的电费不应由豹特公司承担。豹特公司无任何为其他承租人及使用人代缴电费的合同义务，因此在计算豹特公司电费时应当扣除上述承租人及使用人实际使用而产生的电费约10000元。三、豹特公司不应承担违约责任。豹特公司严格按照《租赁合同》及《协议书》的约定享有合同权利、履行合同义务，不存在包括欠付租金在内的任何违约行为，其合法权益应当受法律保护。综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求贵院支持豹特公司的上诉请求，维护豹特公司的合法权益。
被上诉人洋海公司在二审中答辩称：一、关于豹特公司应支付租金数额。1、一审判决认定，豹特公司拖欠洋海公司2013年7月部分租金和2013年8、9月租金共109720元，豹特公司上诉状中认定为104720元，其差额5000元是豹特公司认为2013年12月洋海公司应返还定金5000元，但30000元定金分六个月返还，每月返5000元，是2013年6、7、8、9、10、11这六个月每月5000元，2013年12月哪里还有定金5000元返还呢？2、一审判决认定的2014年1月至3月的租金146664元，其计算起始时间应是2013年12月20日至2014年3月20日整三个月，按每月48888元标准，三个月租金就是146664元。豹特公司主张2014年2月12日洋海公司强行锁上豹特公司厂门，导致豹特公司无法生产的事实根本不存在，豹特公司虽然主张与洋海公司解除租赁合同，但豹特公司实质上却未腾空租赁场地并交还洋海公司，租金当然应持续计算至其腾空厂房并交还洋海公司之日。所以，截止到2014年3月20日豹特公司应付洋海公司租金总额为109720元＋146664元合计256384元。二、关于豹特公司应支付电费金额。豹特公司与洋海公司在《租赁合同》中约定，关于供电，以洋海公司名义开通，豹特公司付费。由豹特公司向供电局交付电费是有合同依据的，豹特公司也是按上述约定履行的，其它用电单位如铁桶加工场、化妆品厂、洋海公司、五号车间等的电费是交付给豹特公司的，并且豹特公司收取这些用电单位的每度电的单价要比供电部门的单价高1元／度。2014年6月23日，珠海斗门供电局井岸供电所出具《关于珠海市阳海特钢有限公司欠费情况》，确认欠费情况：截至2014年6月23日，总欠费210870.15元，总欠违约金31984.32元，合计242854.47元，豹特公司支付电费是合同义务，也是法律责任，豹特公司明知电费应按月交付供电部门，故意不交，在套取电费预付金后另欠巨额电费致使供电部门采取强制手段停止供电，尽管供电部门存在过失，未及时发现豹特公司的违规行为，但责任更多在豹特公司，恶意拖欠电费，性质更恶劣。豹特公司应按供电部门的数据支付欠交电费和支付违约金共计242854.47元。三、豹特公司应承担违约责任。豹特公司在履行合同过程中，拖欠房租，欠交电费，洋海公司催告多次，仍拒绝履行合同义务，其违约行为非常显明和恶劣，依法应承担违约责任。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，豹特公司对欠付2013年7月部分租金及8、9月租金共109720元并无异议，表示其上诉状计算错误。
本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：豹特公司是否应当向洋海公司支付欠付租金、违约金及电费。豹特公司与洋海公司签订《房屋租赁合同》明确约定计租期从2013年5月20日开始，而豹特公司主张厂房于2013年5月27日交付，并未提交证据证明，因此本院确定起租日期为2013年5月20日。涉案厂房自2014年2月14日停止供电后未予经营，但是豹特公司确认其部分设备仍在涉案厂房中存放，因此洋海公司无法利用涉案厂房，因此洋海公司要求豹特公司支付2014年3月20日之前租金，理据充分，本院予以支持。豹特公司上诉认为租金日期应当计算至2014年2月14日，无事实依据，本院不予采纳。双方争议2013年7、8、9月租金，豹特公司上诉认为双方依据2013年11月5日协议书，对上述三个月租金调整为43888元，应当冲抵的定金予以顺延，对此本院认为，虽然《协议书》中计算2013年7、8、9三个月应付租金共计131664元，但是按照双方《房屋租赁合同》约定，豹特公司支付30000元租金分为六月个予以返还，2013年7、8、9三个月均在约定定金返还期内，因此《协议书》中按照43888元标准计算三个月租金，显然是已经扣除每月应返还定金，因此豹特公司认为双方调整租金标准，理据不足，本院不予采纳。根据庭审查明事实，豹特公司支付租金202408元，分别为2013年6、10、11、12月及7月份部分租金21944元，因此豹特公司欠付洋海公司2013年7月份部分租金及8、9月份租金共计109720元，2014年1至3月租金146664元。豹特公司占有使用涉案厂房，但未按照合同约定支付租金，应当承担违约责任，原审法院结合双方签订《房屋租赁合同》及2013年11月15日《协议书》确认2013年7月部分租金及8、9月租金从2014年6月1日起开始计算违约金，2014年1月至3月欠付租金从上一个月终结前的第三日计算违约金，符合客观事实及法律规定，本院予以维持，
关于豹特公司欠付电费问题。双方签订《房屋租赁合同》明确约定电费由豹特公司以洋海公司名义开通，由豹特公司负责支付费用，并且列明了基本电费数额为18400元，实际电费及杂费内容。实际涉案厂房用电开通亦是豹特公司以珠海市阳海特钢有限公司名义在供电部门开通用电，并且实际缴付2013年7月1日之前电费，还收取了其他租户化妆品厂、五号车间、铁通加工场、洋海公司宿舍、办公室等用电单位交付的电费。结合合同约定和实际开通用电过程，可见涉案厂房用电在豹特公司以珠海市阳海特钢有限公司名义开通后，发生电费由豹特公司支付给用电部门，其他部门使用电费直接支付给豹特公司，原审法院对此认定正确，本院予以维持。豹特公司上诉认为其仅应当承担基本电费和实际电费60%，不符合客观事实及双方约定，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。豹特公司上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10714元，由上诉人豹特公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年二月九日
书 记 员 程 敏