安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第00989号
原告：合肥市文物管理处。
法定代表人：程红，处长。
委托代理人：计京旺，安徽安泰达律师事务所律师。
委托代理人：司开铭，安徽安泰达律师事务所律师。
被告：陈青香，女，1980年2月3日出生，汉族。
被告：徐斌，男，1975年8月27日出生，汉族。
第三人：徐春梅，女，1973年5月2日，汉族。
原告合肥市文物管理处与被告陈青香、徐斌，第三人徐春梅房屋租赁合同纠纷一案。本院于2014年3月3日受理，依法由审判员刘军适用简易程序于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告合肥市文物管理处委托代理人计京旺、司开铭，被告徐斌，第三人徐春梅到庭参加诉讼，被告陈青香经法院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
合肥市文物管理处诉称：2010年3月30日，合肥市文物管理处与陈青香签订《安徽省房屋租赁合同》（合同编号：标的X）一份，约定合肥市文物管理处将位于合肥市庐阳区霍邱路XX号房屋租给陈青香使用，租赁期限为3年，从2010年4月11日至2013年4月10日，年租金为148000元，若陈青香将该房屋转租给第三方使用须事先征得合肥市文物管理处的同意并重新签订房屋租赁合同并约定了具体双方权利义务。合同期限届满后，合肥市文物管理处不再出租欲收回房屋，多次通过“通知”等方式告知陈青香限期返还租赁房屋，但陈青香一直不予返还且继续占有租赁房屋。2013年3月15日，陈青香未经合肥市文物管理处同意擅自将涉案房屋转租给徐斌。2013年11月21日，合肥市文物管理处为妥善处理收回涉案房屋事宜，与陈青香签订《协议书》一份，约定：合肥市文物管理处同意陈青香使用涉案房屋至2014年2月15日止，并于期满次日交房；陈青香于当日向合肥市文物管理处缴纳50000元行为保证金；若陈青香未于房屋使用期限届满时将房屋返还合肥市文物管理处即视为违约，所交保证金50000元作为占有使用费赔偿合肥市文物管理处，不足部分，合肥市文物管理处有权要求陈青香承担违约赔偿责任，继续追偿，占有使用费标准参照《安徽省房屋租赁合同》约定的租金执行。合同到期后，合肥市文物管理处多次通知两被告要求返还房屋，但其拒不返还并占有使用至今，故合肥市文物管理处诉至法院，请求判令：1、陈青香、徐斌及徐春梅向合肥市文物管理处返还位于合肥市庐阳区霍邱路XX号的租赁房屋，并恢复原状；2、陈青香、徐斌及徐春梅支付合肥市文物管理处123333.33元（以年租金148000元，从2013年4月11日暂计算至2014年2月10日，之后顺延计算至返还全部租赁物并偿清所有款项时止）；3、陈青香、徐斌及徐春梅承担本案的诉讼费。
陈青香未作答辩。
徐斌辩称：1、徐斌从未接到合肥市文物管理处关于要求收回房屋的通知；2、徐斌不是实际经营者，在与合肥市文物管理处签订《安徽省房屋租赁合同》后就把涉案房屋转租给他人，协议书中陈青香的签字是徐春梅所签，50000元保证金也是徐春梅缴纳的，直到接到法院的通知才去了解情况；3、陈青香和徐斌是夫妻，陈青香从未参与过房租租赁，愿意配合将涉案房屋返还给合肥市文物管理处，但徐斌和陈青香不应承担房租。
徐春梅辩称：徐春梅实际经营涉案房屋，在转租发生后的房租一直由徐春梅缴纳，协议书中陈青香的签字是徐春梅所签，50000元保证金也是徐春梅缴纳的。在期满后没有搬离是由于货物太多。
经审理查明：2010年3月30日，合肥市文物管理处同陈青香签订《安徽省房屋租赁合同》一份，合同约定：合肥市文物管理处将位于合肥市庐阳区霍邱路XX号房屋租给陈青香使用，租赁期限自2010年4月11日至2013年4月10日，年租金为148000元，如陈青香将该房屋转租给第三方使用须事先征得合肥市文物管理处的同意并重新签订房屋租赁合同。2013年3月15日，合肥市文物管理处向涉案房屋送达通知要求在2013年4月10日合同期满后收回房屋，涉案房屋实际占有人徐春梅在该通知上签名。合同期限届满后，陈青香及徐春梅未将涉案房屋返还给合肥市文物管理处。2013年11月21日，合肥市文物管理处同徐春梅（以陈青香名义签署）签订《协议书》一份，协议约定：合肥市文物管理处与陈青香签订的房屋租赁合同早已届满，由于承租人尚有部分库存货物需处理，致使其继续占有涉案房屋不愿归还，其侵权行为严重损害了合肥市文物管理处的合法权益，双方达成如下协议：合肥市文物管理处同意陈青香使用涉案房屋至2014年2月15日，并于期满次日交房。陈青香须于本协议签订之日向合肥市文物管理处交纳50000元行为保证金，若陈青香依约将涉案房屋完好交还于合肥市文物管理处，合肥市文物管理处将免除陈青香所拖欠的房屋占有使用费，并于收到房屋后五日内如数返还保证金。若陈青香未依约返还涉案房屋即视为违约，陈青香同意将保证金作为占有使用费赔偿合肥市文物管理处，不足部分，合肥市文物管理处有权要求陈青香承担违约赔偿责任，继续追偿，占有使用费标准参照原《房屋租赁合同》约定的租金执行。协议约定后，徐春梅交纳保证金50000元。2014年2月15日协议期满后，陈青香及徐春梅未归还涉案房屋。合肥市文物管理处诉至本院，要求判如所请。
上述事实有安徽省房屋租赁合同、协议书、通知及当事人陈述予以证实。
本院认为：根据各方提供的证据及陈述可以认定合肥市文物管理处与陈青香签订的租赁合同约定的租赁期限已届满，在租赁期限内陈青香已将涉案房屋租赁给徐春梅。在转租的情况下，合肥市文物管理处系出租人地位，陈青香系承租人及转租的出租人地位，徐春梅作为次承租人地位。徐春梅作为次承租人以陈青香的名义于2013年11月21日与合肥市文物管理处签订协议且徐春梅之后按照协议缴纳50000元保证金，应认定该份协议系约束合肥市文物管理处与徐春梅。本案争议焦点在于合肥市文物管理处与陈青香之间于2013年11月21日签订的协议书是否实质上改变了各方之间的主体地位？即合肥市文物管理处是否直接与徐春梅之间发生房屋租赁关系？本院对此予以否认，具体分析理由如下：
合肥市文物管理处与徐春梅于2013年11月21日签订的协议书并非重新签订租赁合同。徐春梅作为实际占有经营者根据协议内容向合肥市文物管理处缴纳50000元保证金，该约定的2014年2月15日前交房系基于徐春梅尚有部分库存货物需要处理而给予的返还缓冲期限。另外，徐春梅缴纳保证金50000元在合同签订时被认定为行为保证金，若按期交付房屋，则出租人合肥市文物管理处同意免除房屋占有使用费并返还保证金，若不按期返还房屋，则以保证金作为占有使用费予以赔偿，其目的是为了督促实际占有人徐春梅能够及时按约履行交付房屋义务。该约定系出租人合肥市文物管理处为了及时收回房屋而做出的，并非为了赚取租金而重新签订房屋租赁协议。徐斌抗辩认为陈青香未实际经营不应承担返还房屋及支付占有使用费的义务。在房屋被转租且租赁期限届满的情况下，承租人及次承租人均有履行返还房屋的义务。房屋所有人要求次承租人返还房屋系基于物权保护的返还原物所有权，故徐斌的抗辩意见，本院不予采信。
综上所述，合肥市文物管理处收取租金至2013年4月10日，由于徐春梅未按时交房，对于其缴纳的50000元保证金应冲抵2013年4月11日起的占有使用费。经核算，50000元保证金冲抵占有使用费至2013年8月12日。自2013年8月13日起陈青香与徐春梅向合肥市文物管理处支付占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告陈青香、第三人徐春梅于本判决生效之日起十日内将位于合肥市霍邱路XX号房屋恢复原状并返还给原告合肥市文物管理处；
二、被告陈青香、第三人徐春梅于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市文物管理处占有使用费（自2013年8月13日起按年租金148000元计算至房屋返还之日止）；
三、驳回原告合肥市文物管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1923元，由原告合肥市文物管理处负担200元，被告陈青香、第三人徐春梅负担1723元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 刘军
二〇一四年五月六日
书记员 梁静