上海市黄浦区人民法院行 政 判 决 书（2015）黄浦行初字第171号原告韩康。委托代理人褚振亚，上海江三角律师事务所律师。委托代理人刘晶婧，上海江三角律师事务所律师。被告上海市黄浦区住房保障和房屋管理局。法定代表人洪继梁。委托代理人朱炯。原告韩康因要求被告上海市黄浦区住房保障和房屋管理局(下称区房管局)履行法定职责一案，向本院提起行政诉讼。本院于2015年5月26日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。被告在法定举证期限内向本院提交了相关证据和依据，并提交答辩状。本院依法组成合议庭，于2015年7月1日公开开庭审理了本案。原告韩康及其委托代理人褚振亚、刘晶婧，被告区房管局的委托代理人朱炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年2月10日，原告韩康委托上海江三角律师事务所律师向被告区房管局提出申请，要求对济南路XXX号上海公寓(毛里求斯)有限公司擅自改变物业用途、违法逃避物业费缴纳义务行为予以查处，被告区房管局于2015年4月2日依据《上海市住宅物业管理规定》第四条第一款、第二款第(四)项[职权依据]、《物业管理条例》第四十九条[程序依据]、《上海市住宅物业管理规定》第四十五条第三款、第五十二条第一款[适用法律依据]作出书面答复称，上海公寓(毛里求斯)有限公司所在的济南路XXX号东楼一层、二层为商业用途，游泳、健身等休闲功能区域在西楼；上海公寓(毛里求斯)有限公司逃避缴纳物业服务费的，物业服务企业可依法维权。原告韩康诉称：由于上海市黄浦区济南路XXX号小区存在上海公寓(毛里求斯)有限公司擅自改变物业会所用途以及长期逃避物业费缴纳义务违法行为，原告等人委托上海江三角律师事务所律师向被告投诉举报，要求被告履行法定职责，对违法行为予以查处。被告作出的书面信访答复对是否存在违法行为均未予明确回答。原告认为，被告应对业主及物业公司存在的物业违法行为依法履行监督管理职责。上海公寓(毛里求斯)有限公司将济南路XXX号东苑1－2层及西苑1－2层部分位置原会所改变为餐厅属于擅自改变物业用途，应予查处。按照规定被告对物业费缴纳具有监督职责，上海公寓(毛里求斯)有限公司和上海帕默斯顿物业管理有限公司恶意串通，逃避物业费缴纳义务，且该小区尚未成立业委会。被告针对原告等人的投诉举报未能依法履行职责，不仅不认真调查核实，反而消极不作为，把权益保护的责任推脱给原告等业主，侵害了原告合法权益。因此，原告诉请法院判令被告依法履行职责，对济南路XXX号业主上海公寓(毛里求斯)有限公司擅自改变物业会所用途、逃避物业费缴纳义务的违法行为进行查处。被告区房管局辩称：对于原告的举报内容，被告已分别进行了调查核实。关于上海公寓(毛里求斯)有限公司擅自改变物业会所用途的问题，该公司系通过二手房买卖方式将丽晶苑整体收购改造，根据该公司的产权证记载，房地座落为济南路XXX号(东苑)的1－2层的房屋用途为商业，房地座落济南路XXX号(西苑)1－2层房屋用途为特种用途(娱乐)，均属于该公司所有，并非业主共有。另外，原开发建设单位永亮房产有限公司的《建设工程竣工测绘报告书》标明，西苑一层平面使用分配包含了中餐厅等，二层包含了健身中心(为出租用房，独立经营)，游泳、健身等休闲功能区域应在西苑。根据沪房地资物[2005]91号关于印发《关于实施有关问题的意见》的通知的规定，被告查处改变物业用途的行为是指将住宅改为非住宅使用、将非住宅改为住宅使用以及改变非住宅的规划批准用途使用(一般指办公或商业用途的改变)。现在东苑1－2层和西苑1－2层部分部位作为餐厅使用并不属于上述需要被告查处的擅自改变物业用途的行为，是否可开餐厅应属于工商行政管理等部门在颁发营业执照时需要核实的问题。对于上海公寓(毛里求斯)有限公司是否存在逃避物业费缴纳义务的问题，根据法律规定，应由业委会督促其缴纳，或者由物业服务企业向法院提起民事诉讼，与原告并不存在直接关系。综上，被告不存在不履行法定职责的情形，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经开庭举证、质证，并经法庭认证，本院查明本案事实如下：1998年10月28日，上海市测绘院第三分院作出的项目编号为98－3640、房屋座落于本市济南路XXX号、申请人为上海永亮房产发展有限公司的《建设工程竣工测绘报告书》显示，西苑1－2层用途为娱乐、东苑1－2层用途为商业；西苑一层平面使用分配中包含了中餐厅、二层包含了健身中心(为出租用房，独立经营)等。后原开发建设单位上海永亮房产发展有限公司于2000年在进行房地产权登记时，将东苑登记为济南路XXX号、将西苑登记为济南路XXX号。上海公寓(毛里求斯)有限公司于2005年12月31日取得济南路XXX号(东苑)1、2层及地下自行车库的房地产权证，其中1、2层房屋用途为商业；于同日取得济南路XXX号(西苑)1、2层及地下1、2、3层房地产权证，其中1、2层房屋用途为特种用途(娱乐)。原告韩康系济南路XXX号XXX室房屋产权人，其认为济南路XXX号业主上海公寓(毛里求斯)有限公司存在改变物业用途(将会所改为餐厅)、逃避物业费缴纳义务的行为，遂委托律师于2015年2月10日向被告发出《关于要求对济南路XXX号物业建设单位上海公寓(毛里求斯)有限公司违法情况进行查处的函》，要求被告对上述行为进行查处。被告收悉后，经调查，于2015年4月2日作出书面答复称，一是关于擅自改变物业会所用途，“济南路XXX号”前身为“丽晶苑”，由上海永亮房产发展有限公司开发，于1998年9月竣工验收，作为酒店式公寓使用。根据1998年的《建设工程竣工测绘报告书》以及《房屋土地测绘技术报告书》，东苑一层为办公室、商场(外租)以及大堂等，二层为办公用房和物业管理用房；西苑一层为商店餐厅，二层为多功能厅、健身中心、泳池、休息室等。上海公寓(毛里求斯)有限公司通过二手房买卖方式将丽晶苑整体收购改造，同时更名为“济南路XXX号”。因此，济南路XXX号游泳、健身等休闲功能区域应在西楼。二是关于逃避物业费缴纳义务，根据法律规定，物业服务企业可以依法维权。原告收到答复后不服，向本院提起行政诉讼。以上事实由原、被告均提交的《关于要求对济南路XXX号物业建设单位上海公寓(毛里求斯)有限公司违法情况进行查处的函》、编号为黄信XXXXXXXXX的《书面答复意见书》，被告提交的书面答复意见书收据、上海永亮房产发展有限公司济南路XXX号(东苑3－27层)房地产权证、沪房地卢字(2006)第000204号房地产权证、沪房地市字(2000)第003420号房地产权证(济南路X**号、西苑)、沪房地卢字(2006)第000206号房地产权证、上海公寓(毛里求斯)有限公司济南路XXX号(4－27层)房地产权证、建设工程竣工测绘报告书、照片复印件、沪房地资物[2005]91号上海市房屋土地资源管理局关于印发《关于实施有关规定问题的意见》的通知，原告提交的沪房地卢字(2008)第000698号房地产权证、要求对违法情况进行查处的函的附件(业主委托书、相关法律法规条文)、前期物业服务合同(住宅物业示范文本)、巴卡拉·济南路XXX号的楼书、住宅使用说明书、临时管理公约以及当事人的庭审陈述予以证明。本院认为：依照《上海市住宅物业管理规定》的有关规定，被告负责本辖区内物业使用和维护的监督管理工作，负有对违反住宅物业管理规定的检举和控告进行处理的行政职责。被告在收到原告的投诉申请后，对其反映的问题进行了调查，作出书面答复，并送达原告。关于原告要求查处擅自改变物业会所用途的申请，因被告只对未经规划管理部门批准，将住宅改为非住宅使用、将非住宅改为住宅使用，以及改变非住宅的规划批准用途使用的行为负有查处之责，但本案并不存在上述情形，原告要求被告对改变物业会所用途的行为予以查处，于法无据。关于要求查处上海公寓(毛里求斯)有限公司逃避物业费缴纳义务的申请，原告与上海公寓(毛里求斯)有限公司是否缴纳物业费并不具有直接的利害关系，且根据规定可由物业服务企业通过民事诉讼解决。原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告韩康的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告韩康负担。如不服本判决，原告韩康可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  马金铭代理审判员  孙焕焕人民陪审员  肖 阳二〇一五年七月二十四日书 记 员  邹 杨附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。