山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第932号
上诉人（原审被告）青岛齐海置业有限公司
法定代表人孙福新，董事长。
委托代理人殷启峰，山东文康律师事务所律师。
委托代理人王英，山东文康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）焦鸿基。
委托代理人侯安清，山东新和律师事务所律师。
委托代理人董晓峰，山东新和律师事务所律师。
上诉人青岛齐海置业有限公司（以下简称齐海公司）因与被上诉人焦鸿基房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案、与代理审判员王化宿、代理审判员邱彦共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人齐海公司的委托代理人王英，被上诉人焦鸿基的委托代理人侯安清、董晓峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
焦鸿基在原审中诉称，2009年8月25日，双方签订《商品房预售合同》，焦鸿基购买齐海公司＊＊公馆商品房一处，房屋总价款为640037元。齐海公司自房屋交付之日起360日内取得房地产权属登记证明，由焦鸿基办理房地产权证，齐海公司提供必要的协助。合同签订后，焦鸿基支付了全部购房款，齐海公司于2010年12月28日通知交房，直到2013年3月6日通知焦鸿基办理房地产权证，其行为违反了合同的约定，侵害了焦鸿基的利益。故焦鸿基起诉要求齐海公司支付逾期办证违约金，以合同约定价款为本金，按银行同期贷款利率，自2011年12月24日起至2013年3月5日止，并由齐海公司负担诉讼费。
齐海公司在原审中辩称，1、焦鸿基主张逾期办证的期限是错误的，合同约定办证期限为480天，不是360天。实际办证期限的计算起点为房屋实际交付之日，不是通知交房之日。2、齐海公司无逾期行为，所谓逾期办证是因杨宗强的侵权行为所导致。3、从合同约定来看，合同未约定逾期办证的违约责任，焦鸿基亦未举证证明其实际损失，齐海公司不应承担违约赔偿责任。4、焦鸿基主张的逾期办证责任不应适用最高院审理商品房买卖合同司法解释第十八条的规定。该司法解释的适用前提是“由于出卖人的原因”，是指出卖人具有过错的情况，不得扩大适用范围。本案即使存在逾期办证的问题，也是由于杨宗强擅自搭建违章建筑的侵权行为所致。齐海公司已穷尽所有合法手段阻止侵权行为，并无过错，不应适用该条规定。该司法解释的本意是惩罚开发商故意拖延不办理房产证的情况，而齐海公司一直积极履行办证义务，协调多部门拆除，无果后向法院起诉，并申请法院强制执行，不属于司法解释惩处的对象，因此该司法解释不应强行适用本案。同时，司法解释的规定是“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因此焦鸿基主张的违约金计算方法有误。逾期办证并非齐海公司原因造成，杨宗强侵权行为占用的时间应从办证期限中予以扣除，扣除后齐海公司并无逾期办证行为。5、即使焦鸿基主张齐海公司承担逾期办证违约金，也不应超过逾期交房违约金的标准，且应扣减自身过错部分。本案中，焦鸿基作为小区业主，对杨宗强的侵权行为完全消极对待，放任损失扩大，应承担自身过错部分，扣减违约金数额。
原审法院查明，一、2009年8月25日，焦鸿基（乙方）与齐海公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定乙方向甲方购买位于青岛市市南区＊＊公馆商品房，房屋单价每平方米11133元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款640037元。甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方。房屋的交付要求是：取得单体楼毛坯房工程验收合格证明后，由甲方进行精装修后交房。合同另约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同《补充条款》另约定，甲方自房屋交付之日起，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。双方均在该合同上盖章确认。合同约定，补充条款与主合同及附件内容不一致时，以补充条款为准。
合同签订后焦鸿基交付了购房款。
后齐海公司通知焦鸿基于2010年12月28日交房。2010年12月28日，齐海公司向焦鸿基交付房屋，双方签订《商品房交接书》。
2013年2月5日，齐海公司取得该楼盘的房地产权证。
因房屋存在面积差，齐海公司通知焦鸿基补交房屋面积差价款。2013年3月12日，齐海公司为焦鸿基开具购房发票，发票金额为641707元。
2013年3月5日，齐海公司通知焦鸿基可办理涉案房屋的房地产权证。
二、2010年12月28日，＊＊公馆部分业主向齐海公司提出异议，认为其购买的＊＊公馆房屋，“因产权纠纷所以暂时无法办理交接手续：即在交房通知下达前有人抢占了楼顶平台，并在屋顶平台上私建违章建筑，现已将天井加高了约3米……我们要求从速把楼顶平台的产权关系依法弄顺，保证平台不被别人私自占有，立即拆除违章建筑，恢复原有设计结构，此时我们方能办理房屋的交接手续；而且我们不承担延期交接的责任。希望不要影响房屋的尽早使用。”
后针对业主的情况反映，齐海公司出具说明一份，内容为：“我单位开发建设的伊莎贝拉项目现已竣工投用，原来在2#楼9层上人平台天井顶部设有玻璃顶盖，2010年12月16日我公司工作人员发现该处顶盖被拆除，并有人再次擅自施工加高墙体，经落实为该楼906室业主所为，我公司工作人员当即阻止施工，但该业主我行我素、置之不理，因此阻止未能奏效。……为维护公司和业主的合法权益，在我公司多次与业主沟通协调无效后，分别于2010年12月31日、2011年1月7日，两次组织施工人员在城管部门协助下进行拆除，但均因为906室业主组织多人进行阻挠未能实施。……”
2011年1月10日，青岛市工程质量监督站市南区站向齐海公司发布《建设工程（质量）》整改通知》，认为伊莎贝拉国际公馆2号楼8层顶高度超出设计标高（上人平台天井顶部）达不到验收标准，待整改后竣工验收。竣工验收前禁止交付使用。
2011年1月25日，齐海公司向原审法院提起诉讼，要求906室业主杨宗强立即拆除擅自加高的墙体，将2号楼9层上人平台恢复原状。案经一、二审，判决杨宗强立即拆除违章建筑，恢复平台原状。2012年6月7日，齐海公司通过申请法院强制执行将上述违章建筑予以拆除。
2012年6月21日，在齐海公司将杨宗强搭建的违章建筑强制拆除后，齐海公司依法取得伊莎贝拉项目的竣工验收备案表。
齐海公司主张因杨宗强的侵权行为，导致齐海公司无法办理竣工验收证明，因此导致齐海公司直至2012年6月21日方才办理完成竣工验收证明，并最终于2013年2月5日取得整个楼盘的房地产权证，于2013年3月为焦鸿基办理房地产权证。而齐海公司已穷尽一切办法拆除杨宗强的违章建筑，因此齐海公司并无过错，不应承担逾期办理房地产权证的责任。
原审法院认为，双方当事人在自愿基础上签订的协议，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。违约责任的计算，有约定的按照合同约定计算，无约定的，应以实际损失为限。同时，法律以保护守约方及无过错方为基本原则，遵循公平原则确定各方的权利和义务，对于采取措施降低损失发生的行为应予肯定，在考虑违约责任承担上可酌情调整。
依据合同补充协议的约定，齐海公司自交付房屋之日起360日内应协助焦鸿基办理房地产权证。本案中，双方于2010年12月28日进行房屋交接，则齐海公司最迟应于2011年12月23日协助焦鸿基办理房地产权，但齐海公司直至2013年3月方才通知焦鸿基办理房地产权证，迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。
关于齐海公司主张的杨宗强的侵权行为导致办证迟延的抗辩理由，原审法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。依据合同相对性，齐海公司应先行向焦鸿基赔偿违约损失，再另行向杨宗强进行协商或追偿。齐海公司以此主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，原审依法不予支持。
综上，应由齐海公司承担逾期办理房地产权证的责任。
但结合本案具体情况，依据庭审审查可知，本案中齐海公司已于2010年12月28日完成房屋施工并通知焦鸿基进行房屋交接，青岛市工程质量监督站市南区站向齐海公司发布《建设工程（质量）》整改通知》也明确指出杨宗强的违章建筑是不能完成竣工验收的原因。依据相关法律规定，竣工验收证明是办理房地产权证的必备材料。在2012年6月7日完成拆除违章建筑后，齐海公司迅速于2012年6月21日完成竣工验收，更可进一步证明，杨宗强的侵权行为是造成齐海公司无法正常履行办证程序的原因。面对案外人的侵权行为导致的后果，齐海公司一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉、申请强制执行等。应认定，齐海公司为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，并未故意拖延或消极对待，避免了损失的进一步扩大，对此行为，原审法院依法予以肯定，故在违约责任的承担上，可依法酌情降低。
因合同未对逾期办理房产证的违约责任进行约定，焦鸿基也未提交证据证明其实际损失数额，故可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审法院考虑齐海公司的行为及过错程度，依法酌情减至同期银行贷款利率的70%标准计算违约金。
因在焦鸿基未实际补足房屋面积差额的情况下，实际付款数额为640037元，故应以此为本金计算，焦鸿基自愿要求自2011年12月24日起计算至2013年3月5日止，系对其权利的处分，依法予以认可。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决：一、齐海公司于判决生效之日起十日内给付焦鸿基逾期办证违约金，以640037元为本金、按照同期银行贷款利率的70%计算，自2011年12月24日起计算至2013年3月5日止；二、驳回焦鸿基的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944元，诉讼保全费520元，由齐海公司承担。因焦鸿基已预交，齐海公司于判决生效之日起十日内给付焦鸿基1464元。
宣判后，齐海公司不服原审判决向本院提起上诉。
上诉人上诉请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、双方在补充条款约定：“甲方自房屋交付之日，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。”与主合同约定的“甲方取得房地产权属登记证明后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》90日内由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”是承接关系。因此，办证时间应当为480天，而不是一审认定的360天；2、案外人杨宗强侵权行为占用的时间应当从办证期限中扣除，该行为不是齐海公司的过错，不应由齐海公司承担赔偿责任；3、合同未约定逾期办证的违约责任，被上诉人也未证明其实际损失，一审判决齐海公司承担违约责任，适用法律错误。即使承担违约责任，也不应超过逾期交房的违约金标准。
被上诉人答辩称，1、齐海公司未在约定的时间内使购房者具备办理房产证的条件，构成违约，应当承担违约责任；2、齐海公司的违约无论是否由第三人造成，齐海公司均应当向购房人承担违约责任；3、一审判决按司法解释的规定判令齐海公司承担违约责任，适用法律正确。被上诉人请求二审法院维持原判。
经审理查明，本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方均应按约履行，违反合同的一方当事人，应当承担相应的违约责任。本案中，上诉人未按约如期履行协助被上诉人办理房产证的义务，应当支付逾期办证的违约金。根据合同的相对性原则，是否因案外人的侵权行为导致办证迟延，上诉人都应就涉案合同向被上诉人承担违约责任。上诉人主张案外人杨宗强侵权行为占用的时间应当从办证期限中扣除，无法律依据，本院不予采信。
关于如何承担逾期办证的违约金问题，本院认为，1、根据双方约定，补充条款与主合同及附件内容不一致时，以补充条款为准，因此应当优先适用补充条款。双方在补充条款约定：“甲方自房屋交付之日，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。”该约定系对整个房产证办理时间和过程的约定，上诉人主张该360日应当与主合同中关于办理房产证的时间合并计算，无事实及法律依据，本院不予采信。故原审法院确认上诉人应当自交房之日起360日内协助被上诉人办理房产证，符合双方合同约定，本院予以确认。2、逾期办证与逾期交房系两种不同的违约行为，上诉人主张按合同约定的逾期交房违约金标准确认逾期办证违约金，无事实及法律依据，本院不予采纳。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方合同中未约定逾期办证的违约金，一审法院根据该司法解释认定逾期办证违约金的标准，符合法律规定，本院予以确认。
综上，齐海公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费601元，由上诉人青岛齐海置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年六月六日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 郇小雪