广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1239号
上诉人（原审被告）：邝X珍，香港特别行政区居民。
委托代理人：李X，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：王X强，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市禾X光股份合作公司，住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人：邹X忠，董事长。
委托代理人：赖X道，广东博商律师事务所律师。
委托代理人：鲁X，广东博商律师事务所律师。
上诉人邝X珍因与被上诉人深圳市禾X光股份合作公司（以下简称禾X光公司）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年8月29日，禾X光公司、邝X珍签订了一份《合作开发协议书》，约定主要内容为：1、禾X光公司将位于深圳市龙岗区坂田街道禾X光公司4003.7平方米土地与邝X珍合作开发建商住大厦，建成后禾X光公司拿回4000平方米（商业面积1000平方米、住宅面积3000平方米）建筑物作为利润面积，此利润面积禾X光公司同意反租给邝X珍50年（20元／平方米／月并按每10年递增10%）或在禾X光公司经济上有需求时，部分或全部按市场价格转让给邝X珍；计租期限，从原租客搬迁完日的2008年8月6日起至2010年8月5日止为邝X珍的免租开发期，计租期间从2010年8月6日到2060年8月5日止共50年；合同期内如国家、政府征用该土地，本协议书即时自行终止，但补偿款按禾X光公司占面积4000㎡，其余面积归邝X珍所有；邝X珍在合同期内须按规定时间交纳租金；邝X珍须于协议签订之日付给禾X光公司100万元诚意金，待项目完成后从租金里扣除。合同签订后，邝X珍称通过其开办企业的关联公司深圳市宏X纸制品有限公司通过深圳发展银行蔡屋围支行11×××02账户在2007年8月30日向禾X光公司在深圳农村商业银行坂田支行38×××89账户支付了60万元诚意金，其他方式支付了40万元诚意金，付清了《合作开发协议书》约定100万元诚意金。禾X光公司认可收到了100万元诚意金。由于《合作开发协议书》中约定的商住大厦邝X珍并未如约建设，2010年12月27日，禾X光公司以快递方式给邝X珍寄送了一份《合作开发协议解除函》，内容是“……您应在2010年8月5日前完成商住大厦的开发建设，2010年8月6日起应向我公司交纳租金。但时至今日，您始终未着手商住大厦的开发建设。为了避免公司的利益长期受损，我公司即日决定解除2007年8月29日与您签订的《合作开发协议书》；所收取的100万元诚意金如数退还于您，请您收到此函后五日内来我公司办理诚意金领取事宜”。邝X珍在原审庭审时表示，并未收到禾X光公司通过快递寄送的《合作开发协议解除函》，虽然原一、二审期间禾X光公司将此函件作为证据提交，邝X珍仅认可有函件的事实但不同意解除《合作开发协议书》。因双方协商无果，禾X光公司在2012年10月24日诉至原审法院。
又查，本案在原一审期间，原审法院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局发函查证《合作开发协议书》涉及4030平方米土地的所有权人及使用权人情况，并随函提供了禾X光公司提交的涉案土地四至范围示意图。该局于2013年6月6日函复原审法院【深规土龙函（2013）1002号】，内容是核查用地范围位于坂田街道，面积4029.64平方米，相关土地权属情况为：1、涉及征（收）、转地补偿情况。用地范围内已征地面积为582.44㎡，涉及征地协议号：深规土龙征字（2001）094号；其余未见征转地记录；2、涉及出让和非农用地情况。用地范围未涉及已出让国有用地及已批非农建设用地；三、涉及“两规处理”情况。用地范围涉及“两规”处理的G03313-0030宗地用地32.29㎡。
再查，邝X珍答辩称，涉案土地并非2007年才合作开发，早在1998年邝X珍即以其开办的香港松X实业公司与禾X光公司签订土地转让合同，受让了面积7099.9平方米土地，受让价款922987元已付清；2007年12月，上述土地中的承租人深圳市鸣X钢结构机械有限公司搬迁，搬迁费290万元是由邝X珍支付；邝X珍并非没有开发土地，而是在2008年完成了涉案土地的岩土工程勘察工作。邝X珍为此举证包括：
证据1、经司法部委托公证人及香港律师李X生公证，并通过中国法律服务（香港）有限公司转递的资料一套，内有：（1）邝X珍出具的《独资东主的决定声明》，内容是邝X珍为香港松X实业公司的独资东主，并无涉及有关本人的破产呈请；（2）邝X珍的香港身份证复印件、香港松X实业公司的商业登记资料，证明禾X光公司为单一股东。
证据2、1998年11月18日，禾X光公司农村城市化改制前主体深圳市龙岗区布吉坂田禾X光村民小组（合同甲方）与香港松X实业有限公司（合同乙方，代表签约人为邝X珍）签订的《土地转让协议书》复印件，内容是甲方将位于布吉坂田南路路段7099.9平方米（以实际测量为准）的土地按现状转让给乙方使用，转让费922987元（130元／平方米）合同签订当日付清；乙方在签约后，对该用地享有自行使用、租用及转让的权利，甲方不得干涉并协助乙方办理用水、电、地的相关手续，并不再收取管理费；乙方开发土地，必须经国土部门及林业部门办理立项手续才能开工，所需一切手续由乙方自行办理；乙方签约后进行申办土地使用权及报建手续，甲方予以协助。
证据3、1998年11月18日，香港松X实业公司交付922987元给深圳市龙岗区布吉坂田禾X光村民小组收款收据复印件一张。
证据4、2007年12月11日，禾X光公司作为甲方、深圳市鸣X钢结构机械有限公司作为乙方，邝X珍作为丙方签订的《搬迁协议书》，主要内容是甲方出租给乙方的土地合同期未满，因土地发展需要，经乙方同意，甲方丙方要求乙方搬迁，搬迁费用及其他一切费用合计290万元由丙方补偿给乙方。邝X珍还提交了2008年1月4日到2008年8月7日期间深圳市鸣X钢结构机械有限公司出具的四张收款收据（付款人是深圳市宏X纸制品有限公司，邝X珍称为其关联企业），说明290万元已按约付清。
证据5、2007年期间，市公路局因修路通过市国土资源和房管局征收位于禾X光3707.8平方米土地的有关拆迁许可证及平面图复印件，邝X珍称征收的3707.8平方米土地即为其在证据2涉及7099.9平方米的一部分。
证据6、2008年8月10日由禾X光公司出具的《证明》复印件，内容是禾X光公司证明收到坂田街道办的拆迁补偿款4451209.71元，其中代收了邝X珍的拆迁补偿款4202029.71元。
证据7、2009年4月24日由禾X光公司出具的《证明》原件，内容是禾X光公司证明深圳市龙岗区布吉坂田禾X光村民小组在1998年11月18日与香港松X实业公司签订土地转让协议书，转让位于坂田南路7099.9平方米土地情况属实。
证据8、2008年10月由深圳市协X工程勘察有限公司作出的《坂田松元酒店拟建场地岩土工程勘察报告》原件一本，邝X珍称在与禾X光公司签订《合作开发协议书》后拟建酒店，因此委托勘察设计公司进行的岩土工程勘察工作，说明已为土地开发进行了前期准备。
对邝X珍上述答辩及举证，禾X光公司认为，禾X光公司与香港松X实业公司在1998年签订的《土地转让协议书》是虚构事实，是在2007年《合作开发协议书》之后签订的，目的是帮助邝X珍，让其在2007年《合作开发协议书》签订后向有关部门办理“历史遗留”有关手续。禾X光公司对邝X珍上述证据的质证意见是：对证据1没有异议，但认为与本案无关。对证据2禾X光公司另提交了由其保存的《土地转让协议书》原件，在该原件第二页右下角，有一处禾X光公司和香港松X实业公司盖章的“声明”（未写签订时间），内容是“双方同意转让协议书原件、复印件声明作废”。对证据3禾X光公司不予认可，禾X光公司称由于与香港松X实业公司签订的《土地转让协议书》本身就是虚构事实，所以也开出了假收据，但没有给邝X珍，邝X珍不可能提供此收款收据原件，也证实了证据2是虚假的。对证据4、5、6的真实性均无异议，禾X光公司认为并不涉及本案土地范围，也证实被搬迁的土地在签订协议当时是租赁给深圳市鸣X钢结构机械有限公司使用，并非在1998年就转让给香港松X实业公司，邝X珍在此次征收补偿中获得了130多万元的非法利益。对证据7真实性无异议，是为了协助邝X珍办理“历史遗留”有关手续出具的假证明。对证据8不予认可，理由是与本案无关，涉案土地上也未建成酒店。
邝X珍对禾X光公司提交的1998年签订的《土地转让协议书》第二页的“声明”内容，邝X珍称无法确认香港松X实业公司盖章的真实性及盖章时间，即使“声明”内容是真实的，也不能否定土地转让协议的真实性且已实际履行。本案原审庭审后，邝X珍书面向原审法院申请鉴定，要求对两个香港松X实业公司所盖印章（即《土地转让协议书》中乙方处盖章，“声明”结尾盖章）是否为同一印章，对禾X光公司公章的盖印时间予以鉴定。
对邝X珍提出的鉴定申请，禾X光公司书面申请了异议，理由包括其诉请并不涉及1998年签订的《土地转让协议书》是否有效且“声明”内容已确认《土地转让协议书》作废，邝X珍本人在原二审期间也到庭确认了“声明”处所盖香港松X实业公司印章的真实性，邝X珍申请鉴定缺乏事实和法律依据，是浪费司法资源。禾X光公司另提交了在原二审期间的调查询问笔录为证。原审法院已作出《通知书》，对邝X珍鉴定申请不予准许。
本案其他情况：邝X珍在本案发回重审后的答辩期间，对管辖权提出异议，原审法院已裁定驳回。邝X珍不服，上诉至本院，2014年10月15日，本院作出（2014）深中法立民终字第2448号民事裁定，驳回了邝X珍的上诉。
禾X光公司诉至原审法院，请求判令：1、确认禾X光公司、邝X珍所签订的《合作开发协议书》无效；2、邝X珍承担诉讼费。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、1998年禾X光公司在农村城市化改制前村民小组与邝X珍在香港个人控股香港松X实业公司签订的7099.9平方米土地转让协议与禾X光公司、邝X珍在2007年签订4003.7平方米合作开发土地协议之间是否具有承接关系；2、两份合同是否已实际履行及是否有效。
对第一个争议焦点，邝X珍认为两份合同有承接关系，邝X珍从1998年就使用及开发涉讼土地，因此需保护其合法权益。原审法院对此认为，1、两份合同均未反映土地四至范围或测点测绘图，无法确定2007年合同涉及的4003.7平方米土地包含在1998年合同涉及的7099.9平方米土地范围内；2、邝X珍未提供1998年合同及支付土地转让款922987元收据两份证据原件，不能证明香港松X实业公司依约履行了支付土地转让款的义务，也不能证明1998年合同实际履行；3、禾X光公司虽有1998年合同原件，但在第二页右下部有禾X光公司及香港松X实业公司盖章“声明”，明确表明合同“作废”，从字义上理解，“作废”包括合同根本没有履行或双方协商一致解除终止合同权利义务等情形；4、邝X珍没有提供证据证是在7099.9平方米土地上的开发、使用情况。综上情况，原审法院不予认定两份合同有承接关系，邝X珍相关辩解意见，原审法院不予支持。香港松X实业公司如认为其权利受损，可另案主张。
对第二个争议焦点，由于禾X光公司、邝X珍均确认2007年签订《合作开发协议书》邝X珍并未实际建成约定的商住大厦，邝X珍仅交付了100万元诚意金，因此可以确定合同并未履行。对合同效力，根据本市2004年原特区外农村城市化改制有关政策，依照2004年6月26日深圳市人民政府发布实施的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》第二条“两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”规定，可以确定涉案土地已为国有土地。经原审法院向规划国土部门发函查询，涉案土地大部分未征转或进行了“两规处理”（未征转及“两规处理”面积为3414.91平方米）。未依法征转土地，原农村集体经济组织的继受单位即禾X光公司是使用权人，但在土地的使用上，必须严格遵守国家的有关法律规定。对于土地使用权出让或合作开发行为，国有土地依照《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同；集体土地依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定，应当办理审批手续。由此可以确定，无论土地性质是国有还是集体所有，禾X光公司、邝X珍签订的《合作开发协议书》均不符合上述法律规定，依法属于无效合同，禾X光公司要求确认此合同无效的诉讼请求，原审法院予以支持。由于邝X珍在本案中未提出反诉，对《合作开发协议书》无效后的法律后果，双方可依法另循途径解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百六十九条的规定，判决如下：禾X光公司与邝X珍于2007年8月29日签订的《合作开发协议书》是无效合同。案件受理费100元（禾X光公司已预交），由邝X珍负担；管辖权异议不成立收取诉讼费100元，由邝X珍负担（限邝X珍在本判决送达七日内缴交）。
上诉人邝X珍不服原审判决，向本院上诉，请求：1、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民重字第4号民事判决；2、驳回禾X光公司的诉讼请求；3、判决禾X光公司承担本案一、二审案件受理费。上诉理由：
一、一审法院查明事实有重大遗漏，人为地割裂了邝X珍在涉案土地上持续的投资、合作活动，从而导致一审判决在不完整的事实基础上作出错误判决。事实上邝X珍与禾X光公司就涉案土地的合作始于1998年而非2007年。1998年11月18日邝X珍独资拥有的香港松X实业有限公司（下称松X公司）与禾X光公司的前身深圳市龙岗区布吉镇坂田村禾X光村民小组签定《土地转让协议书》，双方约定：禾X光公司将位于布吉坂田南路7099．9平方米的土地（案涉的4000平方米土地包含在该地块内）按现状转让给邝X珍，禾X光公司收取邝X珍费用为每平方米l30元，合计922987元。协议签订当日邝X珍向禾X光公司支付前述土地转让款922987元，禾X光公司向邝X珍开具收款收据。
二、邝X珍在涉案土地上开展了合法的民事活动并得到政府职能部门及禾X光公司的确认，一审法院对这一客观事实及其由此产生的法律后果未能给予认定也是本案有失公允的关键原因之一。2007年市政府扩建坂田南路，征用前述7099．9平方米中的3096.20平方米。因当时在涉案土地上有另一租户深圳市鸣X钢结构机械有限公司（下称鸣X公司）。为配合政府的征地活动，2007年邝X珍、禾X光公司、鸣X公司三方签订《搬迁协议书》，三方约定：由邝X珍“负责补偿乙方（即鸣X公司）搬迁费用及其他的一切费用合计人民币290万元，其中协议签订日起5天内付160万元，在规定时间搬完后5天内付130万元”。同时约定，“等甲、丙（即邝X珍、禾X光公司）办好有关用地开工手续后，搬迁后的变压器配套设备，包括政府拆迁补偿款等，全部归丙方（即邝X珍）所有”。据此，邝X珍先后分两次向鸣X公司支付拆迁赔偿款290万元。2008年政府对前述征用的3096．20平方米的土地及建筑物依法给予赔偿，合计赔偿款项人民币4451203．71元，该笔款项全部由禾X光公司收取，随后禾X光公司于2008年7月10日以银行转帐形式向邝X珍转付4202029．71元，余款归禾X光公司。2008年8月10日禾X光公司出具相关《证明》确认前述事实。
三、禾X光公司提供的2007年8月29日的《合作开发协议书》是前述l998年协议的沿续与继承，邝X珍自1998年在案涉土地的投入及相关活动依法应得到承认与保护。因案涉土地出现了政府征用的客观情形，土地面积发生改变，上诉双方为此在2007年8月29日对现存的4003．7平方米的土地签订了《合作开发协议书》，进一步明确和完善了双方的合作权利义务，同时，邝X珍也据此协议于协议书签订当日支付l00万元。邝X珍需特别指出的是：该协议第三条第4款明确约定：合同期内，如国家政府征用该土地，本协议书即时自行终止，但补偿款按甲方（即禾X光公司）占面积4000平方米，其余面积归乙方（即邝X珍）所有。据此条款，邝X珍是对案涉土地享有最终财产权益。综上，鉴于上述邝X珍自1998年在案涉土地的投资、被征用、被赔偿以及先后支付922987元的转让款，100万元的合作款事实，司法机关应依法确认并保护邝X珍在涉案土地上的合法权益，驳回禾X光公司的诉讼请求。
被上诉人禾X光公司口头答辩称：一、本案争议的焦点是2007年8月29日所签订的合作开发协议书是否有效的问题。对此原判事实清楚，证据确实，适用法律准确，判决公平公正，请求维持原判。二、本案的背景如下，并反驳邝X珍的上诉理由：1、本案的纠纷来源于2007年时，邝X珍称可在涉案土地上建设小产权房或者是经产房，经过协商双方签订了合作开发协议书，约定了建成房产之后的分成比例以及有关的其他事项，同时根据邝X珍的要求倒签了1998年的土地转让协议书，开具了92万多元的收款收据，供邝X珍以历史遗留违法建筑的名义去办理复核手续，为了避免以后的争议，邝X珍在我方持有的协议书上签署了作废等字样，又另签了一份声明给我方持有，说明1998年的协议是无效、作废的，双方履行的是2007年的合作开发协议书。2、同时，邝X珍仅有收据的复印件用于办理手续，没有原件。后来的鸣X钢结构机械有限公司的拆迁补偿，是原先已经协商好的，该公司的补偿由邝X珍包干，后政府给了400多万元，但邝X珍与鸣X钢结构机械有限公司协商是290多万元，所以多出了130多万元，经过邝X珍反复要求，我方将130万元给了邝X珍。拆迁款付清的证明是有关政府机关和机构要求开具的，与本案无关。从该点可见，邝X珍就涉案的土地没有任何的损失，相反收到了130多万元的补偿款，扣除原来支付的100万元的保证金，还赚了好几十万。上述可见，本案的纠纷是起源于2007年8月29日双方签订的合作开发协议书。邝X珍上述主张的事实没有依据，理由不能成立，请求二审法院予以驳回。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为禾X光公司与邝X珍于2007年签订的《合作开发协议书》效力，故本案需首先判断涉案土地的性质。涉案土地位于坂田街道，经原审法院向规划国土部门发函查询，涉案土地的绝大部分面积未征转，少部分进行了“两规处理”以及征转。对未依法征转土地，仍应属于集体土地性质，原农村集体经济组织的继受单位即禾X光公司是使用权人；对于已征转的土地，应当属于国有土地。对于国有土地，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同，而对于集体土地，依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，也应当经相关政府土地管理部门的审批。邝X珍作为不具备从事房地产开发经营的个人，其与禾X光公司签订的以房地产开发为内容的《合作开发协议书》未经过相关政府部门的审批，原审认定该合同无效正确，本院予以确认。
邝X珍上诉主张，1998年禾X光公司在农村城市化改制前以村民小组名义与邝X珍在香港个人控股香港松X实业公司签订的7099.9平方米土地转让协议与涉案《合作开发协议书》有承接关系，本院认为，无论两合同是否具有承接关系，不影响禾X光公司、邝X珍在2007年签订《合作开发协议书》的合同效力。至于涉案《合作开发协议书》被认定无效后的法律后果，邝X珍在原审未提出反诉，双方可另循法律途径解决。
综上，原审认定事实基本清楚、适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人邝X珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年九月十日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。