山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第391号
上诉人（原审原告、反诉被告）济南乐盈物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人陆亚范，董事长。
委托代理人张绪才，山东绪才律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）胥睿，女，1972年8月12日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人冯艳，山东蕴达律师事务所律师。
委托代理人荣荣，山东蕴达律师事务所实习律师。
上诉人济南乐盈物业管理有限公司（以下简称乐盈公司）因与被上诉人胥睿物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2012）槐民初字第2485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，分别于2015年3月11日、2015年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人乐盈公司的委托代理人张绪才，被上诉人胥睿的委托代理人冯艳、荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：乐盈公司与胥睿于2008年9月22日签订了《某某嘉睿苑前期物业管理服务协议》，该合同对双方的权利义务进行了约定，物业管理费按月收取，每月15号之前交纳一次，逾期按照欠费金额日千分之五支付滞纳金，收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.65元计算。
胥睿系济南市槐荫区某小区6号楼5单元102室的业主，其房屋建筑面积为77.03平方米。按照每月0.65元／平方米收费标准收取物业费，物业费每月为50.1元，胥睿自2009年4月至2011年12月，2012年7月至9月未交纳物业费共计1803.6元。
2012年3月，胥睿房屋因暖气漏水，致使地板及部分家具浸泡受损。山东金信达资产评估有限公司于2014年4月10日出具鲁金信达评字（2014）第007号资产评估报告，报告结论为此次委托方委估资产市场价值为人民币15712.72元。乐盈公司认为乐盈公司、胥睿在法庭调查中曾说明对于损失的范围由双方在勘查现场时确定，但在鉴定书第十页中重大合同协议产权文件中提出的损失按照地板装修等购置发票评估，但在现场我们未看到这部分证据。胥睿对评估报告没有意见。胥睿为此次评估支付费用3000元。
另查明：乐盈公司于2011年3月16日向胥睿收取暖气报停费255.2元，并出具收款收据一张。
熊某某系济南乐盈物业管理有限公司工作人员，于2012年10月29日向胥睿出具保证书一份，载明“现有嘉瑞苑六号楼五单元102室，因暖气漏水新装修房子被破坏部分物品，现保证在十一月三十日前修复完。如在拾壹月叁拾日前完成不了，按物价局评估市场价给予双倍赔偿。济南乐盈物业管理有限公司，经办人：熊某某，2012.10.29，因公章不在家无法盖章。”
胥睿与中国某某集团济南物业有限公司签订房屋租赁合同两份。合同中约定承租人胥睿租赁出租人中国某某集团济南物业有限公司位于某某庄宿舍区13号楼1-301室房屋一套，第一份合同约定租赁期限为2013年2月1日至2014年1月31日，第二份合同约定租赁期限为2014年1月31日至2015年1月30日，年租金均为3993元。中国某某集团济南物业有限公司分别于2013年1月22日，2014年3月5日出具收取上述两笔房租的收款收据。
原审法院认为：乐盈公司与胥睿签订了前期物业管理服务协议，该协议对双方权利及义务进行了约定。在该小区居住的业主在接受乐盈公司提供的服务同时即应交纳相应的物业服务费用。就本案而言，乐盈公司的服务工作还存在需要改进之处，但胥睿拒绝交纳物业费的做法原审法院不支持。乐盈公司要求胥睿按照前期物业管理服务协议的约定支付拖欠的物业费共计1803.6元的诉讼请求，不违反法律和相关法规的规定，予以支持。乐盈公司要求的违约金，对此原审法院认为，胥睿拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，原审法院不支持这种做法，但考虑到乐盈公司的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，原审法院对于乐盈公司要求胥睿承担逾期交费违约金的诉讼请求，不予支持。胥睿主张该房屋一直未居住，应该按照70%收取物业费，因没有相关证据证明其告知物业管理公司进行确认，对此抗辩意见，不予采纳。
胥睿要求乐盈公司赔偿暖气漏水造成财产损失15712.72元的2倍，因双方签订了前期物业管理服务协议，乐盈公司负有管理维护职责，因其工作失误导致胥睿家中暖气漏水造成了财产损失，其应承担赔偿责任。山东金信达资产评估有限公司作出的鲁金信达评字第007号资产评估报告，原审法院予以采信，依据该报告胥睿因暖气漏水受到的财产损失金额定为15712.72元。熊某某系乐盈公司的工作人员，其作出的保证书，系职务行为，应由乐盈公司承担相应的法律责任。保证书中约定如果不能按时完成修复将给予双倍赔偿，故对于胥睿要求乐盈公司赔偿财产损失15712.72元2倍的诉讼请求，予以支持。
胥睿要求乐盈公司承担自2012年3月至2014年3月房屋租赁费用7986元。根据胥睿提供的证据仅能够证实2013年2月至2014年3月的房租4658.5元，原审法院予以确认。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）胥睿于判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）济南乐盈物业管理有限公司物业管理费1803.6元；二、驳回原告（反诉被告）济南乐盈物业管理有限公司要求被告（反诉原告）胥睿支付滞纳金的诉讼请求；三、原告（反诉被告）济南乐盈物业管理有限公司于判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）胥睿财产赔偿金31425.4元；四、原告（反诉被告）济南乐盈物业管理有限公司于判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）胥睿房屋租赁费4658.5元；五、原告（反诉被告）济南乐盈物业管理有限公司于判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）胥睿鉴定费3000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告（反诉原告）胥睿负担；反诉诉讼费800元，减半收取400元，由原告（反诉被告）济南乐盈物业管理有限公司承担。
上诉人乐盈公司不服原审判决上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。乐盈公司没有违反合同约定和法律规定的行为，不存在任何过错。1.乐盈公司不应承担胥睿暖气漏水造成的损失赔偿责任。乐盈公司的职责是负责物业共用部位和公用设施设备等的管理维护，胥睿暖气漏水系在其室内，属专有部位，不属于乐盈公司的物业服务范围，且胥睿系与供热企业形成供用热服务合同关系，应由供热企业为其提供供热和供热设施设备维修服务，乐盈公司作为物业服务企业只是接受供热企业委托代收供热费用及暖气报停费，不是供热服务合同中相对人，不负有供热方面的相关义务且胥睿房屋被水淹损的时间发生在停止供暖之后，与暖气是否报停无关。胥睿在装修时对暖气进行过改动，又长期不在该房屋居住，对供暖设施疏于管理，未及时发现漏水并报修，导致损失发生和扩大，故损失应由胥睿自行承担。胥睿提交的保证书并非乐盈公司出具，该员工不能代表乐盈公司，保证书中二倍赔偿显失公平，明显不可能是乐盈公司的真实意思表示，并且该员工是在受到胥睿不写保证书不准离开的胁迫下书写，为此还报警。况且乐盈公司并没有为胥睿维修供暖设施的义务，故该保证书不具有证明力，法院不应采信。2.胥睿逾期交纳物业服务费，应当按照约定支付违约金，原审判决未支持违约金错误。3.胥睿主张其在外租房并要求乐盈公司赔偿房租，明显不真实。胥睿于2008年9月22日收房，并进行装修，后一直未居住，那么，除了租赁合同显示的租房时间之外，其余时间在哪居住？如果租房，也应当有租房合同及租金收据，况且自己有房屋，再在外租房，也不合常理，请求二审法院予以审查。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项、第四项、第五项并依法改判；一、二审案件受理费均由胥睿负担。
被上诉人胥睿答辩称：胥睿的房屋暖气漏水的原因是因为暖气报停后上诉人未将阀门全部关闭，导致停暖后，胥睿家中暖气负压过大，造成暖气漏水，而非因暖气设施存在瑕疵造成，故乐盈公司主张胥睿与供热企业形成供用热服务合同关系不成立。胥睿地板被泡，是乐盈公司没有尽到义务所致。2011年3月16日，乐盈公司收取了胥睿的暖气报停费255.2元，意味其有义务将通向胥睿房屋的供暖管道阀门关闭。每户供暖管道阀门都位于各层楼道里，属于公共区域，属于共用设备。关闭暖气阀门的操作在公共区域内，而非胥睿家里。熊某某作出的保证书，系职务行为，且合法有效，乐盈公司应当按照保证书的承诺承担赔偿责任。房屋被水淹后，胥睿一直找乐盈公司协商，乐盈公司未解决，故房屋租赁费用应由乐盈公司承担。乐盈公司的服务水平较低，不应当收取正常水平的物业费及逾期交纳物业费用的违约金。请求二审法院维持原判。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
二审中，乐盈公司提交三份证据，分别为：1.现场查勘记录一份，乐盈公司主张该记录是华泰保险公司的出险记录，欲证实胥睿暖气漏水系在室内，暖气漏水是因为管道内原存有的水漏出，不是供暖造成漏水。胥睿质证称该证据系复印件，对真实性不认可，但认可漏水的具体位置是室内暖气阀门处，并称漏水原因是胥睿在向乐盈公司报停暖气后，乐盈公司只是关闭了进水的阀门没有关闭出水的阀门，导致负压过大暖气漏水。2.济南市公安局槐荫区分局中大槐树派出所接处警登记表一份，欲证实保证书是受胁迫出具。胥睿对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，称该登记表载明业主因家中地板被淹坏，物业经理熊某某答应在月底前解决，说明该保证书是乐盈公司的真实意思表示，不存在乐盈公司主张的受胁迫出具。经查，该接处警登记表载明，接警时间2012年10月29日18时22分报警人为韩某，内容主要有，韩某（370112198004120511）称：其车辆被扣，到达现场了解，业主徐先生因家中地板被水淹坏而且物业经理熊某某称在月底前给予解决。3.乐盈公司向济南热电公司缴纳2011至2012年采暖费的的单据。欲证实其仅代收采暖费，然后将收取的采暖费交给供热部门。胥睿质证称，乐盈公司管理的不只是涉案小区，还包括嘉盛、嘉兴、嘉和以及嘉瑞。该组证据只能证明其缴纳的采暖费是其应承当的部分，不能证实其将代收的采暖费交到热力公司。
胥睿提交其在济南热电公司官方网站上在线咨询的电脑网站截图及通话录音笔录各一份，欲证实涉案小区是由物业公司自管，热电公司提供热源，物业公司负责换热站，暖气报停后的相关操作也属物业公司负责的范围。乐盈公司质证称对电脑网站截图来源和真实性均不予认可，因为在责任划分上供热部门与乐盈公司之间有利害关系，其陈述不能作为证明本案事实的证据。录音材料中显示对方也是客户，不是热电公司的工作人员，不具有证明力。
另查明，在本院审理中，乐盈公司认可《保证书》系在派出所人员在场的情况下出具。
本院认为：2012年3月，因胥睿的房屋暖气漏水，造成部分物品损坏，双方就损失赔偿产生争议，乐盈公司主张胥睿的房屋暖气漏水与其无关，亦非其物业服务范围，其不应承担赔偿责任，但乐盈公司的工作人员熊某某于2012年10月29日向胥睿出具了保证书，对修复日期及到期未修复的违约责任作出承诺，熊某某向胥睿出具保证书的行为构成表见代理，乐盈公司应履行保证书的承诺，但乐盈公司在保证书出具后，并未按保证内容予以修复，构成违约，应承担违约责任。根据山东金信达资产评估有限公司作出的鲁金信达评字第007号资产评估报告，胥睿因暖气漏水受到的财产损失金额定为15712.72元，结合保证书中双倍赔偿的承诺，乐盈公司应赔偿胥睿损失31425.4元。乐盈公司主张保证书系受胁迫出具，保证书内容显失公平，不是其真实意思表示，其不应当承担赔偿责任。但根据济南市公安局槐荫区分局中大槐树派出所接处警登记表载明的内容及乐盈公司庭审中有关保证书系在派出所人员在场时出具的陈述，本院难以认定熊某某系受胁迫出具的保证书，故对乐盈公司的该项主张，本院不予支持。对于胥睿要求乐盈公司支付房屋租赁费的请求，因房屋租赁费亦属于损失，乐盈公司依据评估报告确认的损失数额双倍赔偿胥睿，足以弥补胥睿的实际损失，故对胥睿要求乐盈公司支付房屋租赁费的请求，本院不予支持。由于鉴定费系为确定胥睿所遭受的实际财产损失数额而产生，原审判决乐盈公司承担鉴定费并无不当，本院予以确认。
对于胥睿因欠付乐盈公司2009年4月至2011年12月、2012年7月至9月期间的物业费，乐盈公司要求胥睿支付逾期交纳物业费违约金的请求。本院认为，胥睿房屋暖气设施2012年3月发生漏水，双方产生争议，故胥睿未及时交纳2012年7月至9月份的物业费，理由正当，乐盈公司要求胥睿支付逾期交纳该期间物业费违约金的诉讼请求，本院不予支持。但2009年4月至2011年12月期间胥睿欠付物业费，已违反双方物业服务协议约定，构成违约，应支付逾期交纳该期间物业费的违约金。胥睿主张乐盈公司未尽到管理义务，服务水平较低，不应当收取逾期交纳物业费的违约金，且违约金的约定标准过高，即使交纳，应以同期银行贷款利率计算。本院认为，胥睿未提交证据证实乐盈公司在2009年4月至2011年12月期间的物业服务存在瑕疵，其因此主张不支付逾期交纳物业费违约金的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。乐盈公司要求胥睿按每天3‰的标准支付违约金，明显过高，现胥睿请求法院减少，本院予以支持，并以中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准予以调整。根据双方物业服务协议约定，胥睿应在每月15日前交纳当月的物业费50.1元，鉴于乐盈公司主张的违约金截止时间为2012年10月31日，故对于胥睿欠交2009年4月至2011年12月期间物业费产生的违约金，应在上述期间的每月16日起，以50.1元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，分别计算当月逾期交纳物业费的违约金至2012年10月31日止。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2012）槐民初字第2485号民事判决第一项、第三项、第五项及诉讼费用负担项；
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2012）槐民初字第2485号民事判决第二项、第四项；
三、被上诉人胥睿自本判决生效之日起10日内支付上诉人济南乐盈物业管理有限公司逾期交纳2009年4月至2011年12月期间物业费的违约金（违约金的计算为：2009年4月至2011年12月期间，自每月16日起，以50.1元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，分别计算每月逾期交纳物业费的违约金至2012年10月31日止。）；
四、驳回被上诉人胥睿要求上诉人济南乐盈物业管理有限公司支付房屋租赁费的诉讼请求；
五、驳回上诉人济南乐盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费450元，由上诉人济南乐盈物业管理有限公司负担400元，被上诉人胥睿负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
审 判 员 翟 某
代理审判员 何菊红
二〇一六年一月十五日
书 记 员 刘 红