文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民一初字第87号原告何凤英，女。原告何山英，女。原告何江英，女。原告何秀英，女。原告何国民，男。上述五原告共同委托代理人匡勇卫，衡阳市雁峰区法律援助中心律师。被告衡阳市汇方置业投资有限公司，住所地：衡阳市雁峰区湘江南路277号。法定代表人谢恒生，该公司执行董事。委托代理人敖婷，女，系该公司办公室副主任。被告衡阳市雁峰区黄茶岭街道办事处，住所地：衡阳市雁峰区黄茶路***号。法定代表人陈昌华，该办事处主任。委托代理人罗远铁，男，系衡阳市雁峰区黄茶岭街道司法所所长。被告何翔，男。被告肖兰芳（系何翔之母），女。原告何凤英等人因与被告衡阳市汇方置业投资有限公司（以下简称汇方置业公司）、衡阳市雁峰区黄茶岭街道办事处（以下简称黄茶岭街道）、何翔、肖兰芳发生确认合同无效纠纷，于2015年1月26日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告何凤英、何山英、何江英、何国民及五原告的委托代理人匡勇卫，被告衡阳市汇方置业投资有限公司的委托代理人敖婷，被告衡阳市雁峰区黄茶岭街道办事处的委托代理人罗远铁，被告何翔到庭参加了诉讼，被告肖兰芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告何凤英、何山英、何江英、何秀英、何国民诉称：五原告系姐弟关系，其父何逢福、母刘声自先后于1996年、2001年去世，留有遗产为座落在衡阳市雁峰区黄茶岭正街17号6楼304号房屋一套，面积为54.59平方米，产权登记人为何逢福，产权证号为0039268号。五原告的父母去世前未立下任何遗嘱，也未对房屋作处置，故该房产应当由五原告共同继承。2013年8月28日，四被告擅自共同签订了《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》，将应属于五原告的房屋进行拆除，同时安置赔偿房屋给何翔、肖兰芳。四被告的行为侵犯了五原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判决确认四被告于2013年8月28日签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》为无效合同；2、本案诉讼费由被告承担。原告何凤英、何山英、何江英、何秀英、何国民为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、四被告于2013年8月28日签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》，旨在证明四被告于2013年8月28日签订了《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》，处分五原告应当继承的房屋的事实；2、《公有住房买卖合同》、《衡阳公有住房出售衔接计价审批表》、《衡阳市城镇房屋产权变更、换验证登记审批表》，旨在证明涉案房屋的产权一直登记在何逢福名下的事实；3、《五原告于2014年6月23日向衡阳市汇方置业投资有限公司发出的《产权归属告知书》，旨在证明五原告向衡阳市汇方置业投资有限公司声称对涉案房屋拥有产权的事实；4、衡阳市雁峰区黄茶岭街道黄茶岭社区居委会出具的证明，旨在证明涉案房屋产权登记人何逢福夫妻婚后生育五子女（即本案五原告）的事实。被告汇方置业公司辩称：如果原告有证据证明诉争房屋系遗产，汇方置业公司无异议，但建议双方调解处理。被告汇方置业公司未向本院提供相关证据。被告黄茶岭街道辩称：黄茶岭街道系受汇方置业公司委托协助拆迁，对涉案财产归属情况有些模糊，是看到何翔出示了涉案房产证原件才签订合同；如果原告有证据证明诉争房屋的确是应当继承的遗产，请法院依法判决。被告黄茶岭街道未向本院提供相关证据。被告何翔辩称：何翔以及何翔代表其母亲肖兰芳与汇方置业公司、黄茶岭街道签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效；何国民曾对其母刘声自和何翔、肖兰芳实施家庭暴力，所以何翔的奶奶刘声自把房产证藏了起来，在去世之前将房产证当着何国民及姑姑的面交给了肖兰芳；何国民与肖兰芳离婚时也在离婚协议上约定把诉争房屋给了肖兰芳。被告何翔为支持其答辩意见，向本院提供了下列证据：何国民与肖兰芳于2000年9月12日签订的《离婚协议书》，旨在证明何国民在离婚时将诉争房屋给了肖兰芳。被告肖兰芳未予答辩，亦未向本院提供相关证据。对五原告提供的证据，其他各方当事人发表如下质证意见：汇方置业公司对证据1、2、4无异议，对证据3有异议，认为没有收到该书面通知，且该告知书中称“房产证已遗失”明显与事实不符，房产证原件已由何翔在签订合同时交与汇方置业公司。黄茶岭街道对证据1-4均无异议。何翔对证据1、2、4无异议，对证据3不知情，但认为本案涉案房屋在购买时实际出资人是何翔之母肖兰芳，只是产权登记没有过户。对被告何翔提供的证据，其他各方当事人发表如下质证意见：五原告对该证据的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，认为该离婚协议书上约定的房屋与诉争房号不一致，而且该房屋系何逢福与刘声自的夫妻共同财产，何国民、肖兰芳在离婚时无权处分。汇方置业公司、黄茶岭街道对该证据的真实性无异议。本院认为：原告提供的证据1、2、4，各方均无异议，足以证实本案诉争房屋的权属及产权人第一顺序遗产继承人等涉案事实，本院依法予以采信；证据3因无法证实汇方置业公司已收到该通知，故本院对该份证据不予采信。对被告何翔提供的证据，本院对其真实性依法予以确认；但该离婚协议书中所记载的房产地址与本案诉争房屋地址不一致，且假如离婚协议书中何国民、肖兰芳分割的房产即本案诉争房产，也因何国民并非该房产的完全所有权人，而无权处分该房产，其处分行为因未得到全体共有产权人追认而为无效民事行为，故本院对何翔认为雁峰区黄茶岭正街17号6楼304号房屋已由何国民在离婚时处分给肖兰芳的事实不予采信。根据本院审核认定的证据和当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：原告何凤英、何山英、何江英、何秀英、何国民系兄弟姐妹关系，其父何逢福、母刘声自。何国民与其前妻肖兰芳（已离婚）婚后共生育一男一女，男孩名何翔，女孩名何娟。何逢福系衡阳市港务管理处职工，于1993年6月30日（与刘声自夫妻关系存续期间）与衡阳市港务管理处签订了《公有住房买卖合同》，购买雁峰区黄茶岭正街17号6楼304号房屋（建筑面积54.59平方米），扣除何逢福工龄折扣后并按合同约定支付了全部房款。此后该房产权登记在何逢福名下，产权证号为10113538。1996年，何逢福去世。2001年，该房换发全国统一房产证，登记的产权人仍为何逢福，变更后的产权证号为00121985。2000年9月12日，何国民与肖兰芳在原城南区民政局（现雁峰区民政局）办理了离婚登记手续，双方在离婚协议中约定：衡阳市黄茶岭正街9号301室房屋归肖兰芳所有。何国民、肖兰芳并对前述《离婚协议书》的内容在原衡阳市城南区公证处进行了公证。2001年，刘声自去世。刘声自去世后，雁峰区黄茶岭正街17号6楼304号房一直由何国民及其子女何翔、何娟居住。2004年，何国民因贩毒被羁押后，何翔、何娟遂到其亲戚家生活，该房闲置至今。2013年8月28日，何翔持雁峰区黄茶岭正街17号6楼304号房的房产证原件与汇方置业公司、黄茶岭街道签订了一份《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定何翔将该房交由黄茶岭街道拆除，由黄茶岭街道于2016年9月10日前以产权调换的形式将云沙诗意3栋G3单元2006室安置给何翔，建筑面积为85.51平方米。五原告得知此事后，遂多次找汇方置业公司、黄茶岭街道进行交涉，但一直未能达成协议，遂于2015年1月26日诉至本院，要求确认被告签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》为无效合同。本院认为：衡阳市雁峰区黄茶岭正街17号6楼304号房系何逢福在与刘声自夫妻关系存续期间所购，该房属于何逢福、刘声自夫妻共同财产。何逢福去世之后，该房产所有权的一半应当归刘声自所有，另一半由五原告与刘声自共同继承。刘声自去世之后，其个人所有的份额再由五原告共同继承，故雁峰区黄茶岭正街17号6楼304号房应当属于五原告共同所有。何翔主张该房系由其母肖兰芳出资的证据不足，本院不予采信。何翔主张该房已由何国民、肖兰芳在签订的《离婚协议书》中予以分割给肖兰芳，但双方约定分割的房屋与本案诉争房屋的地址、房号均不相符，且即便双方约定分割的财产为本案诉争房屋，何国民、肖兰芳的行为亦属无权处分行为，在未得到房屋全体所有权人共同追认的情况下，亦不产生民事法律效力。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，何翔非雁峰区黄茶岭正街17号6楼304号房屋的所有权人，与汇方置业公司、黄茶岭街道签订《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》的行为为无权处分行为，该行为在何翔取得房屋所有权或事后得到房屋所有权人追认后即为有效，反之即为无效民事行为。何翔至今未取得该房屋的所有权，而五原告亦通过向汇方置业公司、黄茶岭街道主张权利和向人民法院起诉的方式明确表示拒绝追认何翔的无权处分行为，故何翔与汇方置业公司、黄茶岭街道签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》为无效合同。被告肖兰芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告衡阳市汇方置业投资有限公司、衡阳市雁峰区黄茶岭街道办事处与被告何翔于2013年8月28日签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》为无效合同。本案受理费1847元，由被告衡阳市汇方置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李小兵人民陪审员  丁隆凤人民陪审员  罗 毅二〇一五年四月二十三日代理书记员  姚 芳校对人：姚芳注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。