浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0225民初6392号
原告：顾永洪，男，1974年5月11日出生汉族，住象山县。
委托诉讼代理人：黄永顺，浙ＸＸ宁律师事务所律师。
被告：顾成裕，男，1937年2月26日出生汉族，住象山县。
委托诉讼代理人：顾春婷，系被告女儿，女，1969年3月14日出生汉族，住象山县。
原告顾永洪与被告顾成裕所有权确认纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，原告于当日向本院提出财产保全申请，请求查封被申请人顾成裕在象山县丹东街道办事处的可分配房屋（坐落于象山县丹东街道马乌岭路28号）拆迁补偿款3894286元，本院裁定予以准许，并依法采取了查封措施。2017年9月6日，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告顾永洪及其委托诉讼代理人黄永顺，被告顾成裕的委托诉讼代理人顾春婷到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告双方共同向本院申请庭外和解期限50天。本案现已审理终结。
原告顾永洪向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告及母亲沈和凤于2010年3月25日签订的《析产书》合法有效（析产房地产价值约1500000元，房产证号为象房证字第××号，土地使用权证号为象集建（90）字第011257号），确认该宗房地产属原告所有；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系父子关系。原告母亲沈和凤于2015年3月10日去世，原告有三位姐姐顾亚明、顾春婷、顾小婷均已出嫁，现由原告夫妻及儿子顾嘉儒随被告共同生活并由原告夫妻对被告尽主要赡养义务。2010年3月25日，因被告年事已高等原因，原、被告及原告母亲沈和凤及原告三位姐姐在村干部的见证下，经协商一致签订了一份《析产书》，该文书的主要内容是被告及原告母亲自愿将丹城东塘山路15弄9号（现名马乌岭28号）房地产析产给原告所有，原告三姐姐自愿放弃财产权利，约定原告对被告及母亲尽主要赡养义务等，所涉房地产价值约1500000元。2013年1月，因房屋年久破陋等原因，由被告出面向政府主管部门申请旧房维修，经许可后由原告出资对房屋进行了原拆原建，但因原告系居民户口（非农）等原因未办理房地产过户变更手续。2017年上半年，经象山县人民政府批准，原、被告等人现共同居住的房屋因黄家桥区块改造项目需要被列入拆迁范围，因拆迁安置补偿等事宜原、被告意见不一，原告一再作出让步，但被告听信原告三位姐姐的不当言语，提出来不合理的过分要求，导致事情未能在家庭内部得到协商解决。后村、街道及拆迁办相关领导出面协调，但均因被告原因导致协调不成，故只能通过司法诉讼途径寻求解决。
原告为证明上述诉称的事实成立，向本院提交下列证据：
1.《析产书》1份，拟证明案涉房产已于2010年3月25日通过家庭析产的方式析产给原告的事实；
2.房屋所有权证、土地使用权证各1份，拟证明马乌岭28号（原东塘山路15弄9号）房地产的权属情况及房屋符合析产条件的事实。
3.户籍注销证明及火化证明各1份，拟证明原告母亲沈和凤已于2015年3月10日去世的事实；
4.《浙江省象山县农（居）民旧房维修备案申请表》1份，拟证明2013年1月8日，被告作为申请人，向政府主管部门提出旧房维修申请，经审核批准，原告出资对涉案房产进行原拆原建的事实；
5.《象山县国有土地上房屋征收（住宅）评估分户报告》1份，拟证明原、被告等人共同居住生活的房产已被列入政府拆迁范围、拆迁款总计3894286元等事实。
被告顾永洪答辩称：一、《析产书》无效。被告年事已高，不懂析产含义，认为析产与遗嘱含义是一样的，要等到被告去世之后房产才归原告，所以《析产书》是因重大误解而订立的合同，并未生效。且该析产书违背了《土地管理法》的规定，原告是非农户口，无法办理涉案房产的过户，所以该析产行为无效。双方之前均认为该析产书无效，所以才去公证处立了遗嘱。二、原房产已经不存在了，与现在的拆迁款无任何关系。即使析产书有效，析产书的标的是原有房产，但该房产已于2015年拆除重建，与现在的拆迁款无任何关系，涉案房产仍然登记在被告名下，被告有权获得应属于被告的拆迁款。
被告顾成裕未向本院提交证据。
对于上述证据，本院已组织当事人进行了质证。双方当事人对证据的真实性均没有异议，本院对上述证据的真实性予以认可，关联性本院将结合案件事实在说理部分予以阐述。
依据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定本案基本事实如下：
被告顾成裕与其配偶沈和凤（2015年3月10日死亡）育有三女一子，分别为顾亚明、顾春婷、顾小婷及原告顾永洪。被告与其配偶婚后共同建造坐落于象山县的两层房屋，该房屋于1990年8月11日登记于被告名下，产权证号为象房证字第××号，集体土地建设用地使用权证号为象集建（90）字第011257号，房屋建筑面积196.84平方米，用地面积159.27平方米。2010年3月25日，原、被告及其配偶、三女顾亚明、顾春婷、顾小婷在象山县村民委员会的见证下，签订一份《析产书》，约定被告及其配偶将其所有的坐落于象山县的房产析产给原告，顾亚明、顾春婷、顾小婷三人放弃权利。分家析产书签订后，房产证、土地证由被告保管，未办理过户手续。
2013年1月16日，被告作为申请人（户主），向相关部门提交《浙江省农（居）民旧房维修备案申请表》，并将房产证、土地证交由原告，由原告负责对原房屋进行拆除重建。申请表中“现有在册人口”一栏记载了五人，分别为顾亚明（农业户口，户主女儿）、沈和凤（非农户口，户主妻子）、顾永洪（非农户口，户主儿子）、石玲娜（渔业户口，户主儿媳）、顾嘉儒（非农户口，户主孙子）。经相关部门审核批准，2015年，由原告出资对涉案房产进行原拆原建，出资金额约900000元。2016年年底，重建完成，原、被告均迁入新建房屋居住。2017年上半年，涉案房屋因黄家桥区块改造项目被列入拆迁范围，经评估，涉案房屋价值共计3894286元，其中评估总价值2782972元，货币补偿款417446元、签约搬迁奖励278298元，一次性搬迁费63501元，6个月临时过渡费26671元，未登记建筑及装修325398元。现该房屋已启动拆迁工作，拆迁利益尚未分配。
另查明，原告于1997年迁入城镇户口，于2006年结婚，婚前与其母亲及被告共同居住在原房产。
本院认为，本案的争议焦点有二，一是《析产书》是否有效；二是原告是否有权取得重建房产的所有权。
关于争点一，涉案《析产书》的实质内容为被告及其配偶沈和凤将象集建（90）字第011257号土地上建造的房屋赠与给原告，因此该析产书应属于赠与合同。该赠与合同有原告、被告及其配偶的签名及手印，系各方当事人的真实意思表示，不违反我国法律的强制性规定。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定：公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效。因此析产房屋虽未办理物权登记，但析产后直至原告结婚前，原告一直居住在该房屋内，2013年被告将房产证、土地证交与原告，由其负责房屋的重建工作，应视为已经交付，赠与合同合法有效。被告抗辩称原告系非农户口无法办理过户，且该《析产书》订立是被告对条款存在重大误解。根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。《析产书》所涉房产的赠与虽未办理过户手续，但并不意味着赠与合同必然未生效。且，被告未提供相关证据证明双方签订《析产书》时存在重大误解，被告作为完全民事行为能力人，具备认知自己行为将带来相应法律后果的能力，析产行为涉及到自身名下大宗房产的处分，被告应当保持审慎的注意义务，充分了解析产行为的效力及意义，被告的三个女儿均参与了《析产书》的签订过程，本院有理由相信对于《析产书》，原、被告及见证人各方均是基于真实正确的意思表示下签订的，故对被告关于其签订《析产书》存在重大误解的抗辩，本院不予采纳。
关于争点二，本院认为，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，《析产书》所涉房屋已于2015年拆除，故原房产上的物权已经消灭。同时，房屋具有依附土地存在的性质，地上建筑物所有权的转让必然涉及土地使用权的转让。农村宅基地是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员用于建造住宅及其附属设施的集体土地之一部分，具有人身属性和社会保障属性，非集体经济组织成员无权享有宅基地使用权及地上物所有权。原告系城镇居民，非该集体经济组织成员，故原告要求确认对新建房屋享有所有权的请求，本院不予支持。关于原、被告因建造房屋所产生的权利义务，原、被告双方可另行理直，原告因建造、装修房屋支出的相关费用，原告可另行主张权利，本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告顾永洪、被告顾成裕签名捺印的落款日期为2010年3月25日的《析产书》合法有效；
二、驳回原告顾永洪的其他诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取40元，保全费5000元，共计5040元，由原告顾永洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
代理审判员 鲁 云
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 赖芒芒
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