黑龙江省北安农垦法院
执 行 裁 定 书
（2016）黑8106执异4号
案外人李松龄，男，1982年1月20日出生，汉族，住黑龙江省黑河市。
申请执行人王延超，男，1950年6月8日出生，汉族，住黑龙江省宾县宾州。
申请执行人孟庆海，男，1944年1月10日出生，汉族，住黑龙江省宾县宾州。
申请执行人曹忠林，男，1948年12月22日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
被执行人哈尔滨龙华盛房地产开发有限公司，组织机构代码67212763-7，住所地黑龙江省宾县宾州。
法定代表人蒋洪生，职务经理。
被执行人蒋洪生，男，1958年6月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市宾县宾州。
第三人黑龙江省逊克农场，统一社会信用代码91233005132065754L，住所地黑龙江省逊克农场场部，
法定代表人寇晓明，职务场长。
委托代理人蒋雪峰，男，黑龙江省逊克农场法律顾问，住黑龙江省北安市。
委托代理人刘强，男，黑龙江省逊克农场建设科科长，住黑龙江省逊克农场场部。
本院在执行王延超、孟庆海、曹忠林与哈尔滨龙华盛房地产开发有限公司（以下简称龙华盛公司）、蒋洪生民间借贷纠纷一案中，于2015年10月26日作出(2015）北商初字第153-4号民事裁定书，查封了逊克农场世纪佳缘小区7号楼一单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室10户，于2016年11月15日作出（2016）黑8106执74号执行裁定书，将上述房屋交付申请执行人。案外人李松龄于2016年12月2日向本院提出书面异议，同时申请黑龙江省逊克农场（以下简称逊克农场）作为第三人参加听证。本院受理后，由本院审判员王洪春、杨蓓、祁红艳依法组成合议庭进行了公开听证，案外人李松龄、申请执行人王延超、孟庆海、曹忠林、第三人逊克农场的委托代理人蒋雪峰、刘强到庭参加听证，被执行人龙华盛公司、蒋洪生经通知无正当理由未到庭参加听证，本案现已审查终结。
案外人称，第一，2013年8月，被执行人蒋洪生从案外人处借款500万元，期限为一年，被执行人蒋洪生以其所有的位于逊克农场世练纪佳缘小区4号楼全部32户住宅及24户车库，7号楼一、三单元20套房产作为抵押担保，并签订抵押合同。由于蒋洪生未能按期还款，将全部抵押房产交付案外人，现案外人已将部分房屋卖给王立志；第二，蒋洪生自愿用涉案查封房屋通过抵押物折价的方式抵偿案外人借款本息，案外人已经支付法院查封房屋的全部价款，并且取得住户购房登记卡。由于案外人实际占有、使用、管理、处分该10户房屋，所以争议房屋的产权人已经实际为案外人李松龄；案外人曾经到逊克农场办理过房屋产权过户手续，虽然未完成产权过户，但原因是被执行人龙华盛公司造成的，案外人并无过错。第三人逊克农场也明确告知，只要手续齐全，就第一时间为案外人办理产权过户手续。根据最高人法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，北安农垦法院执行案外人的财产明显违法。第三，案外人李松龄对涉案房屋享有合法物权，而申请执行人与被执行人之间为债权债务关系，根据物权优于债权的原则，申请人实现债权的顺序后于物权所有人，即案外人，故法院执行涉案房屋是错误的，侵害了案外人的合法权益，应当撤销黑龙江省北安农垦法院（2016）黑8106执74号执行裁定书，依法解除案外人所有的位于逊克农场世纪佳缘小区7号楼一单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室房屋的查封、交付等执行行为，维护案外人的合法权益。
案外人当庭提交以下证据：
证据一、借款合同，证明蒋洪生在2013年8月23日向案外人借款500万元的事实；
证据二、抵押合同，证明2013年8月23日蒋洪生与案外人签订房屋抵押协议，约定在期限届满后，蒋洪生如逾期未还款，案外人有权处分抵押财产的事实；
证据三、住户购房登记卡两份，证明蒋洪生将争议房屋抵押给案外人，案外人为房屋的所有权人的事实；
证据四，收据，证明案外人已交付购买房屋的全部价款。
证据五，世纪佳楼房抵押明细表，证实被查封房屋已经进行抵押登记。
证据六，房屋买卖合同，证明案外人将本案争议的10户房屋已卖给王立志，行使了对抵押物的处分权。
证据七、八、九、十、十一，缴费明细表、协议书、收据、收条及供热入网协议，证明案外人对抵押房屋进行了管理、维修、安装供热等，并支出了大量费用等事实。
申请执行人王延超、孟庆海、曹忠林辩称，申请执行人因与被执行人蒋洪生之间的债权债务关系诉至法院，申请人的诉讼保全申请和法院作出的查封裁定书均是依法办理的。在执行过程中，法院、申请人曾与逊克农场房产科反复进行核对，最后确认25户房屋（包括争议10户房屋）无产权异议，才将上述房屋交付申请人。因此，申请人在诉讼和执行阶段都是依法办理，申请人在执行阶段与蒋洪生签订的抵债协议也是合法有效，法院的执行行为正确、合法。
第三人逊克农场辩称，本案争议与第三人无关。案外人提交的世纪房产抵押明细表，是蒋洪生在2013年将该表交到逊克农场建设科备案的。
本院审查查明：2015年8月3日，被执行人龙华盛公司的法定代表人蒋洪生向申请人王延超、孟庆海、曹忠林借款用于逊克农场世纪佳缘小区的房屋建设。2016年1月20日，本院依法作出（2015）北商初字第153号判决书，判令龙华盛公司、蒋洪生于本判决生效后10日内偿还王延超、孟庆海、曹忠林借款本金及利息240万元。
另查，2013年8月23日，蒋洪生为案外人李松龄出具借款500万元的借据一张，双方同时签订了抵押合同。在该抵押合同中约定，还款期限届满后，蒋洪生未能如期还款，双方同意以抵押物折价偿还借款。后双方将抵押房屋清单交逊克农场建设科备案。
又查，2015年7月29日，蒋洪生为李松龄出具住户购房卡2张和购买房屋收据（金额为1214万元），李松龄并未支付房屋价款。此后，李松龄以约定抵押房屋折价还款而占有上述房屋，并对抵押房屋进行维修、安装玻璃和门锁、室内粉刷、以及办理供热、供水等手续，为此支付了相关费用。
本案争议的焦点问题是：案外人是否依法取得法院查封逊克农场世纪佳缘小区7号楼一单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室10户房屋的物权。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当进行依法登记，登记后方能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。本案中，案外人李松龄虽然与被执行人蒋洪生签订了抵押合同，但由于案外人未出示不动产权属证书及提供合法有效的产权证明，故不能证明其对争议10户房屋享有物权。第一，从案外人提交的证据进行审查，案外人与被执行人蒋洪生之间仅为民间借贷关系，以及为保证债权实现而设定抵押物的担保，并没有能够引起争议房屋所有权发生变动的有效证据。另外，案外人与蒋洪生虽然在抵押合同中对争议房屋的处分权进行约定，但作为主合同的从合同，该抵押合同既不能改变主合同的法律关系的性质，也不能产生抵押物所有权变动的法律后果，因此，案外人主张其享有物权优于申请执行人的债权无事实根据和法律依据；第二，案外人与蒋洪生之间签订抵押合同的标的物为房屋，作为不动产抵押，应依法到不动产管理部门办理抵押登记才能生效。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。虽然案外人与蒋洪生向逊克农场建设科提交了抵押房屋的清单，以及该建设科在本次听证结束后出具了抵押登记证明等，但由于逊克农场建设科非法定不动产管理部门，其无权办理不动产的登记、变更、转让等行为。所以，案外人与蒋洪生之间的抵押合同因未到不动产管理部门进行登记而不发生法律效力；第三，案外人与蒋洪生在抵押合同中约定将抵押房屋以折价的方式还款，即在蒋洪生未按期还款的情况下，案外人取得抵押房屋的所有权，该约定内容违背了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，不具有法律上的约束力。故案外人关于蒋洪生自愿通过抵押物折价的方式偿还500万元借款并取得约定抵押房屋的物权的主张，依法不能成立；另外，案外人取得购房卡和购房收据，并非案外人向蒋洪生实际购买房屋而取得的凭证，而是为保证案外人所主张的债权实现所采取的保证性措施，双方不存在真正的房屋买卖关系，故案外人不能以此取得争议房屋的物权；第四，案外人根据抵押合同的约定而认为已经取得了房屋的物权，并对该房屋占有、使用、管理、维修和处分，由于其所依据的抵押合同及合同内容均不能产生法律上的物权变动的效力，案外人占有约定抵押房屋的行为不属于合法占有，因此，案外人不因其占有、管理、维修等行为而成为争议房屋的所有权人。
综上，申请执行人在诉讼中申请财产保全、在执行中与蒋洪生达成以房屋抵偿债务的行为合法，法院依据（2016）黑8106执74号执行裁定书采取的执行行为不无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院<关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）>》第71条第3款的规定，裁定如下：
驳回案外人李松龄的异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王洪春
审判员 杨 蓓
审判员 祁红艳
二〇一七年一月十六日
书记员 任 霞