重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）璧法民初字第01635号
原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司，住重庆市璧山区璧城街道文星路228号附36，组织机构代码20393922-9.
法定代表人封海龙，系公司总经理。
委托代理人汪羽，重庆新源律师事务所律师。
委托代理人赵兴礼，系公司员工，男，生于1980年6月1日，汉族，居民，住重庆市璧山区。
被告朱丛美，女，生于1980年7月15日，汉族，居民，住重庆市璧山区。
原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司（以下简称璧山顺达百货）与被告朱丛美租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘泽念担任审判长，与人民陪审员王萍、陈语组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告璧山顺达百货的委托代理人汪羽、赵兴礼，被告朱丛美经本院公告传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告璧山顺达百货诉称，原、被告之间于2013年签订场内物业对外出租的《租赁合同》。合同约定原告璧山顺达百货将璧山区文星路xx商铺（实际为平面图11号商铺）出租给被告朱丛美，租赁期间为2013年11月4日至2014年11月2日，合同约定每月租金3000元，物管费每月60.8元，合同另对违约责任进行约定。后被告朱丛美未按时足额支付原告璧山顺达百货租金等费用，故原告璧山顺达百货诉至本院，请求法院确认解除原、被告之间2013年11月4日签订的《租赁合同》；判令被告朱丛美支付原告璧山顺达百货欠付租金20400元、物管费425.6元、水电费584.62元、违约金30000元、逾期付款违约金8891.51元、律师费3200元；本案诉讼费由被告朱丛美承担。
被告朱丛美未答辩。
经审理查明，2013年11月4日，璧山顺达百货（甲方）与朱丛美（乙方）签订《租赁合同（场内商业物业对外出租）》，合同约定乙方承租甲方位于璧山区文星路xx商铺用于经营安俪芳丝品牌化妆品类，合同约定：……二、租赁期限、费用及支付方式：2.1合同期限为2013年11月3日至2014年11月2日；2.2交付商业物业时间为2013年11月1日；2.3免租期为30天，开业时间为2013年12月2日。如提前开业，以开业时间计租。2.4租金、递增及支付条件标准如下：①双方约定：先支付租金后使用商业物业。租金三个月一付，第一个支付期租金（按第一年标准的三个月计算）在签订合同时，即2013年11月3日乙方一次性向甲方支付9000元，之后的支付时间为：每期租赁费用到期日的前15日支付下一期租赁费用。②租金递增：首期（2013年11月3日至2014年2月2日）租金金额为9000元，支付时间为2013年10月19日；第二期（2014年2月3日至2014年5月2日）租金金额为6000元（已减除免租期一个月租金），支付时间为2014年1月19日；第三期（2014年5月3日至2014年8月2日）租金金额为9000元，支付时间为2014年4月19日前；第四期（2014年8月3日至2014年11月2日）租金金额为9000元，支付时间为2014年7月19日。2.5租赁费用所含费用项目：房屋租金＋商业物业服务费＋公共设备设施使用维护保养费。（以实际情况定）。商业物业服务费按2元／月／平方米计算，物管费不递增，即每月60.8元，每三个月支付一次，三个月共计182.4元，起算时间为乙方入场之日，支付时间与租金支付时间相同。2.6租赁费用以现金方式支付。2.7其他费用：甲方免收乙方的空调初装费，商场内的中央空调及附属设施产权归甲方，租赁期内由乙方使用，商场公共区域的能源费用按每月实际产生的费用进行分摊（按商场内各商家建筑面积分摊）。中央空调、公共区域灯光及电梯的运行时间按商场统一时间管理，其余时间由商业物业自行解决上述问题。乙方店铺内的二次照明和经营用水、电、天然气由乙方自行安装。每月由甲方按乙方实际使用量向乙方收取水、电费，价格按商场统一标准计算收取。….三、租赁保证金：…..乙方向甲方支付租赁保证金3000元整，该保证金在签订本合同之日支付，合同期满且乙方无违约行为并按合同约定办理完相关手续、结清相关费用后无息退还。四、商品质量保证金：为保护消费者的合法权益，乙方在租赁期间向甲方一次性交纳商品质量保证金3000元。……八、违约责任：8.1若有下列情形之一者，则视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付1万元违约金，并赔偿甲方造成的实际损失。……④乙方未按照合同约定按时足额支付应付租金及费用超过30日的；…..8.2乙方未按照合同约定支付应付费用（包括但不限于租金、商业物业服务费、公共设备设施使用费、维护保养费、水电气等费用，后同），每逾期一日，按照应付未付费用总额的1%向甲方支付违约金；逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方应无条件撤出，且乙方另向甲方支付惩罚性违约金1万元。8.3任何一方在对方无其它违约情况下单方解除合同，作如下处理：…..②若乙方单方解除合同：乙方除对已付的租金、商业物业服务费及公共设备设施维护费无权请求甲方退回外，还应向甲方补交免租期租金，同时向甲方支付惩罚性违约金1万元。……8.5如乙方违约导致本合同无法继续履行，甲方有权不予退还乙方已付租金、商业物业服务费以及公共设备设施维护费，并可在乙方所交的保证金中直接扣除违约金及应付给甲方的款项（含赔偿款等费用），若乙方原缴纳的保证金不足抵扣时，乙方承诺以其经营场所内的甲方代收营业款、商品、设备及其他财产作为抵偿；同时甲方有权通过法律程序追偿，所有费用（包括诉讼费、律师费、差旅费及其为诉讼所产生的一切费用）均由乙方承担。
合同签订后，朱丛美支付首期租金9000元，已缴纳2013年11月至2014年1月物管费，于2014年1月17日缴纳水电费490.84元，于2014年2月28日缴纳水电费521.95元。朱丛美缴纳租赁保证金3000元和商品质量保证金3000元。璧山顺达百货陈述朱丛美于2014年4月底搬离本案所涉商铺，但未与璧山顺达百货办理解除租赁的相关手续。后该门面长期空置，璧山顺达百货于2014年8月27日将该商铺租赁与另一商户。
同时查明，朱丛美租赁租赁名豪购物广场一层三号商铺使用，在2013年11月3日至2014年8月26日应支付租金（含免租期租金）29400元，2014年2月至2014年8月产生物管费425.6元，被告朱丛美搬离本案所涉商铺前欠付水电费584.62元。
另查明，璧山顺达百货因本次诉讼产生的律师代理费为3200元。
上述事实，有原告方的陈述、《租赁合同》等证据佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2013年11月4日签订的《租赁合同（场内商业物业对外出租）》系原、被告真实意思表示，对原、被告均有约束力。2014年4月，被告朱丛美离开经营场地，未按照合同约定按时支付租金等费用，后2014年8月27日原告璧山顺达百货也将门面租赁给新商户，故本院认为原、被告于2013年11月4日签订的《租赁合同》在2014年8月27日已自动解除。合同签订后，原告璧山顺达百货将合同约定门面交付给被告朱丛美使用，在合同未解除前被告朱丛美应按合同约定支付租金及相关水电、物业费用。原告璧山顺达百货请求被告朱丛美支付2013年11月3日至2014年8月26日欠费租金（含免租期一个月租金）共计20400元，本院认为原、被告合同虽约定免租期，但合同的解除原因系被告朱丛美首先做出不再履行合同的明确行为，对原告璧山顺达百货造成损失，原告璧山顺达百货参照乙方单方解除合同约定要求被告朱丛美补交免租期租金的诉讼请求合理，对其请求被告朱丛美支付2013年11月3日至2014年8月26日欠付租金（含免租期租金）20400元本院予以支持。对欠付的物管费425.6元及水电费584.62元，被告朱丛美应按照合同约定支付原告璧山顺达百货。被告朱丛美签订合同时已支付原告璧山顺达百货共租赁保证金和商品质量保证金共6000元，根据合同约定，被告朱丛美缴纳的保证金可抵扣欠付原告璧山顺达百货的款项，抵扣后被告朱丛美欠付租金、水电费及物管费共计15410.22元。被告朱丛美在合同解除前未按合同支付租金，已构成根本性违约，原告璧山顺达百货可要求被告朱丛美承担违约责任，并支付违约金，但因原告璧山顺达百货已请求被告朱丛美承担全部欠付的租金（含免租期租金）等费用，本院只支持逾期付款违约金，逾期付款违约金原、被告合同约定过高，本院酌情支持3000元。另原告璧山顺达百货请求律师代理费3200元，因律师代理费系原告璧山顺达百货向被告朱丛美追偿欠付租金等费用产生，且按合同约定应由被告朱丛美支付，本院予以支持。综上，被告朱丛美应支付原告璧山顺达百货欠费、违约金及律师代理费共计21610.22元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱丛美在本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司租金、水电费、物管费、违约金及律师代理费共计21610.22元。
二、驳回原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间，履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1308元，由原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司负担967.74元，被告朱丛美负担340.26元。（被告朱丛美承担诉讼费340.26元已由原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司垫付，在被告朱丛美履行本判决义务时一并支付给原告重庆市璧山区顺达百货有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 刘泽念
人民陪审员 王 萍
人民陪审员 陈 语
二〇一五年九月九日
书 记 员 杨 帆