上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1716号
上诉人（原审原告）上海绿达经济发展有限公司。
法定代表人陈建荣。
委托代理人管海萍，上海久光律师事务所律师。
委托代理人谢璇，上海久光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海建盈物流有限公司。
法定代表人蒋君。
委托代理人王福英。
上诉人上海绿达经济发展有限公司（以下简称绿达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月18日，绿达公司与上海建盈物流有限公司（以下简称建盈公司）签订《租赁合同》，约定：绿达公司将位于嘉定区安亭镇黄渡工业园区春归路XXX号的厂房及附属设施等出租给建盈公司，建筑面积9376平方米，其中厂房面积7063平方米，办公及辅助用房2313平方米，彩钢天棚面积约4462平方米；租赁期限1年，自2013年6月1日至2014年5月31日，合同到期后在同等条件下建盈公司优先续租；租金标准为：厂房、办公楼及辅助用房每平方米每天租金为人民币（以下币种均为人民币）0.7元，年租金2，395，568元，彩钢天棚面积每天每平方米0.3元，年租金488，589元，租金先付后用，按季支付，租金每季支付721，039.25元，第一季的租金及一个月的押金总计961，385.67元于合同签订当日支付，以后每季租金应在上季度月末前五天支付；建盈公司支付的押金，待租赁合同终止或提前解除时，绿达公司从押金中扣除所有建盈公司应付的租金、费用、赔偿金等后，如有剩余的部分无息返还建盈公司；租赁期限内，房屋（如屋顶漏水）自然损坏的由绿达公司负责维修；建盈公司逾期不支付租金、物业管理费、水电费等累计超过15日的，绿达公司有权解除租赁合同，建盈公司应按月租金的二倍支付违约金，造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；双方发生纠纷诉至法院的，建盈公司还应向绿达公司支付绿达公司因此发生的诉讼费、律师费等。合同签订后，绿达公司依约将厂房及附属设施交付建盈公司使用，建盈公司于2013年6月28日支付租金461，385.67元。因建盈公司未按约足额支付首期租金和押金，也未按约支付之后的租金，绿达公司于2013年11月1日委托律师向建盈公司发函，告知建盈公司双方间的租赁合同于2013年11月1日解除，要求建盈公司于2013年11月11日前迁离所租赁的房屋，将房屋返还绿达公司，并支付拖欠的租金、违约金及其他费用。该函建盈公司于2013年11月2日收悉。因建盈公司接函后仅于2013年11月6日支付租金15万元，未支付剩余租金及相关费用，也未搬离房屋，因此绿达公司涉讼。
另查，建盈公司在本案原审审理中分别于2014年3月27日、2014年7月7日、2014年7月8日向绿达公司支付租金46.50万元、30万元和14万元。目前租赁房屋由建盈公司占有使用。绿达公司为本案诉讼支出律师费120，000元。
2014年3月绿达公司向法院起诉称，2013年5月18日，双方签订《租赁合同》，建盈公司承租后，未按约支付第一季度租金及押金，仅支付611，385.67元，尚欠35万元租金久催不付。2013年8月底，建盈公司应按照约定支付下季度租金，建盈公司仍未支付。建盈公司拖欠租金的行为显属违约，绿达公司根据合同约定有权解除双方的租赁合同。绿达公司于2013年11月1日向建盈公司发函告知因建盈公司欠租的违约行为，于2013年11月1日解除双方间的租赁关系，并要求建盈公司结清相关费用，于2013年11月11日迁离承租房屋。但建盈公司至今不付拖欠的租金，也拒不搬离。故起诉要求法院判令：1、确认绿达公司、建盈公司间的《租赁合同》于2013年11月1日解除；2、建盈公司立即支付拖欠的租金832，009.80元及解约违约金480，692.83元（按月租金的2倍计算）；3、建盈公司支付自2013年11月1日起至2014年2月28日期间的房屋实际使用费948，216元（厂房、办公楼及辅助用房按每天每平方米0.7元计算，彩钢天棚按每天每平方米0.3元计算）；4、建盈公司立即迁出所承租的房屋并将房屋交还绿达公司；5、建盈公司支付自2014年3月1日至实际迁出日止的房屋使用费（厂房、办公楼及辅助用房按每天每平方米0.7元计算，彩钢天棚按每天每平方米0.3元计算）；6、建盈公司支付律师费120，000元。
原审审理中，绿达公司将第二项诉请主张的租金变更为367，009.80元。
原审审理中，建盈公司辩称，在签订合约时，绿达公司没有将厂房、办公楼、仓库完整的交付给建盈公司，当时厂房、仓库等是漏的，建盈公司一直与绿达公司沟通但一直未解决，2013年8月23日左右，建盈公司才将漏水情况完全修复好，故不同意确认合同解除。订立合同的时候已经支付了一部分租金，由于下雨，建盈公司发现漏水后就与绿达公司沟通，但是绿达公司要其付清租金才解决这个问题，而其认为是要租完整的不漏的房子才能支付完所有租金，且建盈公司的资金周转也有点问题，这是当时拖欠租金的原因。希望可以继续履行合同，拖欠的租金会在6月中旬付清。今年1月份，打过报告给绿达公司，希望能够在房屋维修期间内免除部分租金，但是绿达公司没有给予明确的回复，仍然要求支付租金。现在无法返还房屋，希望能与绿达公司协商解决。对2013年11月以后绿达公司主张的使用费标准没有异议，仅认为漏水没有修复期间的费用应当适当予以免除一部分。律师费和违约金不认可。3月底4月初支付了46.50万元，没有足额支付租金。
原审法院认为，绿达公司与建盈公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，法院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建盈公司未按约支付租金，显属违约，理应承担相应的法律后果。按照合同约定，建盈公司应于签约当日支付首期租金及押金961，385.67元，并于2013年8月26日前支付2013年9月1日至2013年11月30日的租金721，039.25元，但建盈公司仅于2013年6月28日支付租金461，385.67元，绿达公司在催讨无果的情况下于2013年11月1日向建盈公司发函行使单方解除权并无不当，法院依法确认双方之间的房屋租赁合同于该函件送达建盈公司之日即2013年11月2日解除。合同解除后，建盈公司应将房屋返还绿达公司，并支付实际使用房屋期间的租金和使用费。鉴于建盈公司在合同解除后于2013年11月6日至2014年7月8日期间陆续向绿达公司支付租金共计105.50万元，法院确认建盈公司已结清2013年6月1日至2013年11月2日的租金979，823.20元，并支付2013年11月3日至2014年1月8日的实际使用费529，420.60元及2014年1月9日的部分使用费7，141.87元。建盈公司仍使用房屋至今，故应按合同约定的租金标准即7，901.80元／日给付绿达公司2014年1月9日的使用费差额759.93元及2014年1月10日至实际返还房屋之日的房屋使用费。建盈公司违约致合同解除，绿达公司要求建盈公司按合同约定承担违约金合法有据，法院予以支持。建盈公司关于绿达公司交付的房屋存在漏水的情况直至2013年8月23日方修复并据此要求减免漏水期间租金的抗辩意见，因其未提供报修记录，且提供的照片未显示拍摄时间及地点，而绿达公司对此也不予认可，故法院认为其提交的证据不足以证明房屋存在漏水情况并影响其实际使用，对于其要求减免部分租金的抗辩意见不予采信。合同中关于律师费的约定明显有违公平原则，故对于绿达公司据此主张律师费的诉讼请求，法院不予支持。
原审法院据此判决：一、上海绿达经济发展有限公司与上海建盈物流有限公司于2013年5月18日签订的租赁合同于2013年11月2日解除；二、上海建盈物流有限公司应于判决生效之日起三十日内搬离嘉定区安亭镇黄渡工业园区春归路XXX号厂房，并将上述房屋返还上海绿达经济发展有限公司；三、上海建盈物流有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海绿达经济发展有限公司违约金480，692.83元；四、上海建盈物流有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海绿达经济发展有限公司2014年1月9日的使用费差额759.93元及2014年1月10日至实际返还房屋之日的房屋使用费（按照每日7，901.80元计算）；五、驳回上海绿达经济发展有限公司其余诉讼请求。
原审法院判决后，绿达公司不服，向本院提起上诉称：原审法院对被上诉人已付房屋实际使用费的截止期限事实认定不清，导致判决错误。被上诉人向上诉人已支付租金及房屋使用费用共计1，516，385.67元，2013年6月1日至2013年11月2日共计155天，在此期间的租金应为1，224，779元（7，901.8＊155天）而非原审法院所认定的979，823.2元，因此存在244，955.8元的差额；原审法院以律师费约定明显有违公平原则为由不支持上诉人的律师费没有依据，租赁合同中的约定明确，系双方真实意思表示，且不违背法律相关规定。请求依法改判。
被上诉人建盈公司答辩称，仓库全面漏水时段的租金不应该计算在应付租金额内。诉讼期间建盈公司已经陆续支付了一部分租金，要求继续履行双方的租赁合同，不同意绿达公司的上诉请求，也不愿意支付违约金。
经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为有效，双方应当遵照履行。建盈公司未按约支付租金属违约，应当承担相应的法律后果。在建盈公司未按约支付租金的情况下，绿达公司可以依据合同约定行使合同解除权并追究建盈公司的违约责任。原审法院关于合同解除日期、违约金的判定、判令建盈公司迁出租赁房屋及不支持绿达公司关于律师费的诉请的理由已详尽阐述，本院认同原审法院的观点，并维持原审法院所作的相应判决。本院审理过程中绿达公司提供了建盈公司付款明细，经确认建盈公司截至2014年9月18日已经支付了2，631，385.67元。据此，本院确认建盈公司已结清2013年6月1日至2013年11月2日的租金共计1，224，779元，尚余1，406，606.67元，其中应包含有双方约定建盈公司应当在合同签订当日支付而未付的一个月押金240，346.51元，并支付2013年11月3日起至绿达公司诉请的建盈公司实际迁出之日的实际使用费。鉴于建盈公司自2013年6月1日起至本院审理期间在合同期内外实际使用争议房屋一年零五个月左右时间，租金和使用费之和超过四百万，虽然双方合同约定的租赁期已经届满，但即便在本院审理期间仍存在建盈公司拖欠实际使用费的情况，故原审法院认定建盈公司违约并判令其支付违约金并无不当。综上，上诉人绿达公司上诉称原审法院判决使用费计算有误的上诉理由本院予以部分采纳，对其要求法院判付律师费的上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第296号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第296号民事判决第四项，即上海建盈物流有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海绿达经济发展有限公司2014年1月9日的使用费差额759.93元及2014年1月10日至实际返还房屋之日的房屋使用费（按照每日7，901.80元计算）；
三、上海建盈物流有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海绿达经济发展有限公司2013年11月3日起至实际返还房屋之日的房屋使用费（按照每日7，901.80元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费16，671元，由上海建盈物流有限公司承担8，336元，由上海绿达经济发展有限公司承担8，335元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 峰
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。