吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2013）永民二初字第616号原告：田宝冬，男，汉族，1979年1月5日生，无职业，住吉林省永吉县。被告：白子英，男，满族，1954年4月25日生，退休工人，住吉林省永吉县。被告：孟家安，男，满族，2009年8月14日生，儿童，住吉林省永吉县。法定代理人：孟延文，男，满族，1969年4月16日生，无职业，住吉林省永吉县。被告：孟晓宇，女，满族，1994年7月2日生，无职业，住吉林省吉林市。被告：孟永昌，男，满族，1942年9月30日生，无职业，住吉林省永吉县。被告：谢诗萌，女，汉族，1987年1月14日生，无职业，住吉林省永吉县。原告田宝冬与被告白子英、孟家安、孟晓宇、孟永昌、谢诗萌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田宝冬、被告孟永昌、谢诗萌到庭参加诉讼，被告白子英、孟家安、孟晓宇经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告田宝冬诉称：被告白子英于2009年9月1日购买吉林市寓隆房地产开发公司的口前镇欣隆家园7号楼6单元3楼东门住宅，后于2010年11月15日以22万元价格卖给了孟延明。2013年6月18日孟延明经白子英签字同意后，又以22万元的价格将此房屋卖给了原告。当日三方签订了房屋买卖协议，原告向孟延明交付了20万元的购房款，后又共同到开发商处核实关于房屋的各项事项并登记在原告名下。原告于2013年6月18日入住该房屋后所发生的水、电费及供热费都已结缴完毕，并补缴了2011年和2012年被告所欠供热费。按房屋买卖协议约定，被告白子英及孟延明必须协助原告办理房屋过户手续，但孟延明于2013年7月13日病故，被告孟家安（现由其伯父孟延文监护）、孟晓宇、孟永昌、谢诗萌系孟延明继承人。故原告提起诉讼，请求法院：1、依法确认原告与孟延明及被告白子英签订的房屋买卖协议有效；原告居住的永吉县口前镇欣隆家园7号楼6单元3楼东门房屋归原告所有。2、请求法院判决由原告自行办理更名过户手续，相关费用由原告自行承担。3、诉讼费用由原告负担。被告孟永昌辩称：合同是合法有效的，还有见证人，房子现在由原告住着，就归他所有了，原告完全可以自行去办理过户手续。原告真花钱买房子了，孟延明是我的儿子，现在他去世了，从情理上讲答辩人也得配合处理完这件事。如果支持合同有效，答辩人就没意见，要是合同出现了什么问题，答辩人保留自己的意见。被告谢诗萌辩称：合同合法有效，我们把房子卖给他了，房子就应该归他所有，我们也愿意协助原告去办理更名过户手续。被告白子英、孟家安、孟晓宇在法定期间未提出答辩。原告为证实自己的主张，向本院提供如下证据：1、2009年9月1日吉林市寓隆房地产开发有限责任公司与被告白子英签订的《商品房销售合同》、2010年11月15日被告白子英与孟延明签订的《房屋买卖协议》及2013年6月18日原告与孟延明、原房主白子英签订的《房屋买卖协议》各一份，证明被告白子英在开发商处购买诉争房屋后卖给孟延明，后孟延明经白子英同意又将此房转卖给田宝冬，三份房屋买卖协议均是合法有效的。2、2013年6月18日、6月20日孟延明出具的收据各一份，证明原告已向孟延明分两次支付了购房款20万元。3、税务发票复印件一份（原件在开发商处），证明诉争房屋已经交纳了相关税费，已经可以办理相关产权登记。4、2013年9月26日原告交纳供热费的发票及2013年9月27日永吉县自来水公司水费发票各一张，证明原告已实际入住、占有该房屋，并自入住之后补交了2011年—2013年的供热费以及2014年的供热费和水费。5、2013年9月25日永吉县华东物业服务有限公司出具的证明一份，证明原告于2013年6月18日入住诉争房屋，该房屋是原告从孟延明、白子英名下购买所有。6、2013年10月15日永吉县口前镇河东社区居委会出具的证明一份，证明原告自2013年6月18日已入住诉争房屋。7、2013年7月14日居民死亡医学证明书复印件一份，证明孟延明已去世。8、原告申请法院调取的孟延明婚姻登记档案三份及孟家安的户口本复印件一份，证明孟延明的继承人为被告孟晓宇、孟家安、谢诗萌及孟永昌。被告孟永昌、谢诗萌对原告提供的8份证据均没有异议。被告孟永昌、谢诗萌未向本院提交证据。宣读法院对被告白子英、孟晓宇、孟家安监护人孟延文的询问笔录。1、2014年1月16日，对孟家安的监护人孟延文的谈话笔录，证明其作为孟家安的监护人，对于孟延明生前将诉争房屋卖与原告田宝冬的事知情，也没有异议。但孟家安年幼，不能配合原告办理更名过户。2、2014年3月28日，对被告孟晓宇的询问笔录，证明因父母离婚后其跟随母亲居住，对于父亲孟延明生前买卖房屋的事不清楚，其也没有继承任何遗产，对于将房子卖与原告的事其没有意见。3、2014年5月4日，对被告白子英的询问笔录，证明白子英于2009年9月1日在寓隆房地产开发有限责任公司徐洪海处购买的诉争房屋，并装修入住。2010年11月，将此房及室内家具等以22万元的价格卖给孟延明。2013年6月，孟延明将房屋又卖给田宝冬，因该房未办产权证，其为原始购房人，故其与孟延明、田宝冬三人共同在物业办公室签的房屋买卖合同，在物业经理张继财见证下，田宝冬交给孟延明15万元购房款，余款何时给的其不清楚。其同意将房子转卖给田宝冬，房屋买卖合同是合法有效的，因孟延明去世，其同意将房屋产权直接登记过户在田宝冬名下。对本院依职权进行的询问笔录，原告田宝冬及被告孟永昌、谢诗萌均没有异议。被告白子英、孟晓宇、孟家安未到庭参加诉讼，未提供相关证据，未对原告提供的证据及本院依职权制作的询问笔录进行质询，视其对相关诉讼权利的放弃。本院针对上述证据，分析评判如下：原告提供的证据1（2009年9月1日吉林市寓隆房地产开发有限责任公司与被告白子英签订的《商品房销售合同》、2010年11月15日被告白子英与孟延明签订的《房屋买卖协议》及2013年6月18日原告与孟延明、原房主白子英签订的《房屋买卖协议》各一份）具有客观性、合法性，能够证明诉争房屋的买卖过程，与本案具有关联性，予以采信；证据2（2013年6月18日、6月20日孟延明出具的收据各一份）具有客观性、合法性，能够证明原告向孟延明支付购房款的数额情况，与本案具有关联性，予以采信；证据3（税务发票复印件一份）具有客观性、合法性，能够证明白子英在开发商处购买诉争房屋时已交纳了相关税费情况，与本案具有关联性，予以采信；证据4（2013年9月26日原告交纳供热费的发票及2013年9月27日永吉县自来水公司水费发票各一张）其中的供热费发票具有客观性、合法性，能够证明田宝冬于2013年9月26日作为现住户，交纳了诉争房屋拖欠的供热费的情况，与本案具有关联性，予以采信。对于水费发票虽付款方为原告，但是发票中未体现该费用是为诉争房屋所交纳的，无法确认与本案的关联性，不予采信；证据5（2013年9月25日永吉县华东物业服务有限公司出具的证明一份）、证据6（2013年10月15日永吉县口前镇河东社区居委会出具的证明一份）、具有客观性、合法性，能够证明原告自2013年6月18日起入住诉争房屋的事实，与本案具有关联性，对该二份证据予以采信；证据7（2013年7月14日居民死亡医学证明书复印件一份）、证据8（申请法院调取的孟延明婚姻登记档案三份及孟家安的户口本复印件一份）相佐证，具有客观性、合法性，能够证明孟延明已去世及其继承人情况，与本案具有关联性，对该二份证据予以采信。对被告孟家安法定代理人孟延文、被告白子英、孟晓宇三人的询问笔录，系本院依职权作出的，具有客观性、合法性，能够证明三名被告对于本案的意见，与本案具有关联性，予以采信。通过以上分析，本院对以下事实予以确认：2009年9月1日，被告白子英与吉林市寓隆房地产开发有限责任公司口前项目部签订《商品房销售合同》一份，购买了位于永吉县口前镇欣隆嘉园7号楼6单元3层东门、建筑面积88.96平方米的房屋，合计价款133440.00元。购房后，白子英对该房进行装修并入住。2010年11月15日，白子英与孟延明（已故）签订一份《房屋买卖协议》，将此房屋以22万元的价格卖给孟延明，并约定“因房屋现无法办理房屋产权证照，甲方（白子英）无条件提供一切办理房照手续给乙方，并协助乙方办理房屋过户手续”。签订协议后，白子英迁出，由孟延明居住。后孟延明欲出售此房，因房屋未办理产权证，2013年6月18日孟延明找到白子英，与田宝冬三人一起到小区物业办公室共同签订了《房屋买卖协议》，将该房屋及附属厨具、家电、家具等以22万元的价格转卖给原告田宝冬，被告白子英作为原购房主在协议中签字予以确认。签订协议当日，田宝冬支付孟延明现金15万元，2013年6月20日，田宝冬再次给付孟延明5万元。因协议中第八条约定：“甲方及原购房主无条件协助乙方办理房屋产权及土地使用证，办理相关费用全权由甲方负责”，孟延明向开发商支付5万元结清之前所欠相关款项后，与田宝冬约定，办理房屋产权证的费用由原告自行负担，余款2万元原告也不必支付。《房屋买卖协议》签订后，原告田宝冬搬入此房内居住，并补缴了陈欠的供热费。2013年7月14日，孟延明因病去世。现原告起诉要求确认其与孟延明、白子英签订的《房屋买卖协议》有效、诉争房屋归其所有，并要求由其自行办理更名、过户手续。另查，孟延明去世后，其继承人共有四人，分别为被告孟永昌（父亲）、谢诗萌（妻子）、孟晓宇（女儿）、孟家安（儿子，监护人为其伯父孟延文）。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”。本案中原告田宝冬与孟延明签订的《房屋买卖协议》明确将诉争房屋卖与田宝冬，田宝冬实际履行了给付房款的义务并入住该房屋，且原房主白子英亦在该协议上签字确认，该协议书系双方当事人的真实意思表示，自签订时起即合法成立并生效。因此，原告请求确认其与孟延明及被告白子英签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。协助办理产权过户手续是出卖方应履行的合同义务，现孟延明去世，其继承人负有协助原告办理房屋产权更名过户的法定义务，但由于开发商的原因，致房屋至今未能正常办理产权登记，故不具备办理更名过户的条件，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因白子英与吉林市寓隆房地产开发有限责任公司口前项目部签订的《商品房销售合同》为非正式的预售合同，本案中各方当事人对于房屋买卖及签订的相关协议均没有异议，且均同意将房屋直接登记在田宝冬名下，现孟延明去世，田宝冬可与白子英及吉林市寓隆房地产开发有限责任公司进行协商，由该公司为其办理相应产权登记事宜。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认2013年6月18日原告田宝冬与孟延明、被告白子英签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4300.00元，由原告田宝冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  姜丽新审 判 员  李淑杰人民陪审员  吴海英二〇一四年六月十三日代理书记员  吴 越