吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉08民终590号
上诉人（原审被告）：镇赉县天泽房地产开发有限公司，住所地镇赉县镇赉镇正阳街北。
法定代表人：葛文光，该公司经理。
委托诉讼代理人：李云峰，吉林镜鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：季桂玲，女，1970年10月14日生，汉族，无职业，现住镇赉县。
委托诉讼代理人：高军，吉林高军律师事务所律师。
上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司（以下简称天泽公司）因与被上诉人季桂玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2017）吉0821民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人天泽公司的委托诉讼代理人李云峰、被上诉人季桂玲及其委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天泽公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一、《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》是双方签订《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》的唯一依据。1、被上诉人在签订协议书前，已阅读了我方送达的补偿方案并在对其规定的内容无异议之后在《征求意见表》上签署同意后双方才签订的协议书，因此，双方在签订协议书时遵循补偿方案的规定达成了合意；2、该协议书开头明确约定：“根据《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的补偿安置标准，经甲乙双方协商，本着公平、公正、合理的原则，就乙方房屋征收补偿问题达成如下协议。”可见，根据补偿方案的补偿标准来约束本协议书项下的权利义务是双方签订协议书时的约定。二、上诉人要求被上诉人补交差价款应予支持。被上诉人可享受产权调换房屋面积为106.40平方米，在此基础上，被上诉人如增加面积或住宅房屋回迁营业性房屋及车库，应按方案的规定及协议书的约定多退少补。而一审判决上诉人将回迁房屋交付给被上诉人却不需要找差价款，有失公允，属认定事实不清，适用法律不当。
季桂玲辩称，一、金色家园小区征收补偿方案，不具有法律效力，本案不属于房屋征收而形成的补偿方案，开发商无权制定补偿方案，补偿方案也没有得到被上诉人的认可。二、补偿协议第三条第三款约定的是建筑面积误差，不是回迁面积的误差，被上诉人认为可选择的面积即90平方米住宅，20平方米四个车库属于不找差价的回迁楼房及车库，由于本协议属于格式条款，产生歧义，应当作出不利于上诉人的解释，是不找差价的，这与客观事实是完全相符的。天泽房产公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
季桂玲向一审法院起诉请求：要求天泽公司交付位于镇赉县“金色嘉园”小区一期工程7号楼西侧单元402室、一期4号楼第4、第11、第12、第13号车库。
一审法院认定事实：季桂玲与天泽公司于2014年5月1日签订编号为TZ000169《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》一份，同日，为明确回迁房屋与车库位置、面积与具体回迁时间等问题，双方又签订《补充协议》一份。按约定，季桂玲以平房（有产权证平房建筑面积98.4平方米、及无证房屋建筑面积45平方米）回迁至天泽公司开发建设的“金色嘉园”小区第一期工程90平方米楼房及四个20平方米车库，并约定于2015年12月31日前办理入住。
一审法院认为，季桂玲与天泽公司是平等民事主体之间房屋拆迁安置补偿合同的法律关系，应受《中华人民共和国合同法》调整。季桂玲的诉求具有事实与法律依据，应予以支持。
一、季桂玲与天泽公司各自的权利、义务不应受《“金色嘉园”小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》约束，也不按此方案来执行。《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》为天泽公司依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》单方制定的一个补偿方案，与包括原告季桂玲在内的众多被拆迁户并不存在协商的过程。天泽公司作为开发商在本案中无论从主体上、还是程序上都不符合房屋征收的条件。房屋征收是为了公共利益的需要，房屋征收部门依照法律法规规定的权限和程序进行，是以公权力为后盾的政府行为，是将单位或个人的房屋所有权及相关土地使用权收归国有的行为。天泽公司虽举镇赉县城区棚户区改造项目审批表及镇赉县发改局（2014）第207号批复等证据，但只能证明天泽公司开发的“金色嘉园小区”是经其申请，由政府部门审核并批准的棚户区改造工程。但在具体的拆迁过程中，天泽公司自己作为拆迁人、与作为被拆迁人的季桂玲是平等民事主体间的民事行为，天泽公司不是为公共利益的需要，而是为了商业利益的目的。在具体的拆迁安置补偿过程中，政府并未发布征收公告和征收决定，是由天泽公司进行拆迁安置的。季桂玲与天泽公司于2014年5月1日所签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（编号T2000169）与补充协议是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行合同义务。二、季桂玲应享受无差价的回迁总面积为170平方米（一户90平方米住宅楼与四个20平方米车库），超过170平方米，天泽公司才能行使要求季桂玲给付差价款的权利。本案诉讼双方诉争的根源在于对《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》中第三条第（三）项，原文为“乙方（季桂玲）可享受产权调换房屋面积106.4平方米，甲方（天泽公司）按乙方（季桂玲）选择回迁90平方米楼、20平方米车库4个的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符合部分按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》规定多退少补。”该项约定应认定为对楼房及车库建筑面积误差的约定，而并不是天泽公司理解的是对整个产权调换是否找差价的约定。是否对整个产权调换找差价的约定，对诉讼双方来说均至关重要，若存在该约定，应在协议或补充协议中明确。退一步讲，诉讼双方之间签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》，系天泽公司提供的填充式格式合同，对格式条款解释不一致的，应当做出不利于提供格式条款乙方即天泽公司的解释。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案从季桂玲、天泽公司签订合同的目的来看，是以物易物，而天泽公司要求季桂玲支付差价款有违季桂玲签订协议书的目的，已不符合补偿的本意。从合同中双方的权利与责任条款及诚实信用原则也可以看出，如有约定，对季桂玲来说交付被拆迁的房屋及补交少许差价款是其主要义务，相对于天泽公司而言交付回迁楼房与车库是其主要义务，收取少许差价款是其主要权利。天泽公司作为一个从事房地产开发的公司，作为提供格式条款的一方，却没有将补交差价款一项写入协议，不符合常理。天泽公司不仅应在协议中写明是否需要补交差价款，还应就此条款向季桂玲进行解释并明确说明，便于季桂玲在签订合同时做出选择判断，而不是在合同签订后、工程竣工待履行交付应回迁楼房时才主张给付差价款，也违背诚实信用原则。另季桂玲的平房大部分是经营、使用多年的库房（产权证上用途为住宅），季桂玲以具有产权证平房（建筑面积98.4平方米）及无证房屋（建筑面积45平方米）置换90平方米住宅及四个20平方米车库，并未显失公平。故原审法院认为，应做出不利于提供格式条款一方，即天泽公司的解释，确认季桂玲享受无差价的回迁面积为170平方米。三、季桂玲回迁1户住宅楼房及4个车库的具体位置已明确。季桂玲要求天泽公司回迁镇赉县“金色嘉园”小区一期7号楼西侧单元402室、一期4号楼从东向西数第4、第11、第12、第13号车库。以上住宅与车库是在诉讼过程中经季桂玲申请，原审法院以（2016）吉0821民初838号民事裁定进行的保全。在原一审和重审时，天泽公司并未提出复议申请，且亦同意回迁上述房屋及车库，但要求季桂玲补差价，即说明已保全的标的物不存在出卖或其他处置情形，故原审法院认为，季桂玲回迁1户住宅楼房及4个车库的具体位置已明确。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条规定，判决如下：一、原告季桂玲与被告镇赉县天泽房地产开发有限公司签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》及《补充协议》合法有效；二、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将其开发的位于镇赉县“金色嘉园”小区一期工程7号楼西侧单元402室、一期工程4号楼自东向西数第4、第11、第12、第13号车库安置交付给原告季桂玲。案件受理费100元，保全费3620元，由被告镇赉县天泽房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
二审查明的案件事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人天泽公司与被上诉人季桂玲于2014年5月1日签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，两份协议均合法有效。上诉人天泽公司应按照协议约定履行其义务，向被上诉人季桂玲交付案涉回迁楼房及车库。现上诉人上诉称，《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》（以下简称补偿方案）是双方签订房屋产权调换协议书的依据，被上诉人应按补偿方案的规定补交差价款。由于天泽公司开发的“金色嘉园小区”是经其申请，由政府部门审核并批准的棚户区改造工程。但在具体的拆迁过程中，政府并没有发布征收公告和征收决定，由天泽公司自行拆迁安置，此点天泽公司也不否认。故天泽公司作为拆迁人与被拆迁人季桂玲达成的协议系平等民事主体之间的合同关系，双方应按照协议约定履行各自的义务，而不应受补偿方案的约束。关于《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》中约定的第三条第三款“乙方（季桂玲）可享受产权调换房屋面积106.4平方米，甲方（天泽公司）按乙方（季桂玲）选择回迁90平方米楼、20平方米车库4个的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符合部分按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》规定多退少补。”的含义，该项约定应认定为对楼房及车库建筑面积误差的约定，而非天泽公司理解的被上诉人可享受产权调换房屋面积有证房屋面积为98.4平方米，无证房屋面积为45平方米，被上诉人产权面积为106.40平方米，在此基础上，被上诉人如增加面积或住宅房屋回迁营业性房屋及车库，应按补偿方案的规定及协议书的约定多退少补。本案中被上诉人季桂玲应享受无差价的回迁总面积为170平方米（一户90平方米住宅楼和四个20平方米车库），超过170平方米，天泽公司要求季桂玲给付差价款，可另行主张。故天泽公司的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，镇赉县天泽房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 常宗仁
审 判 员 张天秋
代理审判员 戴红娟
二〇一七年六月五日
书 记 员 张 琨