广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第104号
上诉人（原审原告）：江门市紫莱房地产开发有限公司。
法定代表人：黄卫东。
委托代理人：何俊彦，系广东五邑律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：江门市旧城改造工程开发有限公司。
法定代表人：钟志邦。
委托代理人：李剑亮、吕志景，均系该公司职员。
被上诉人（原审被告）：江�市蓬江区横岭村业主委员会。
负责人：黄秋霜。
委托代理人：黄晚良，该业委会委员。
原审被告：黄秋霜。
上诉人江门市紫莱房地产开发有限公司（以下简称“紫莱公司”）、江门市旧城改造工程开发有限公司（以下简称“旧城公司”）因与被上诉人江门市蓬江区横岭村业主委员会（以下简称“横岭业委会”）、原审被告黄秋霜租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年8月22日，紫莱公司、旧城公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、横岭业委会、黄秋霜清理江门市横岭村6号地下D101房屋内物品并恢复原貌、返还房屋给紫莱公司、旧城公司；2、本案诉讼费用由横岭业委会、黄秋霜承担。主要事实和理由是：旧�公司与横岭业委会、黄秋霜于2012年7月3日签订《协议书》，约定横岭业委会、黄秋霜租赁紫莱公司所有的江门市横岭村6号地下D101房屋，租赁期限为从2012年7月3日至2013年7月2日。而租赁期限届满后，旧城公司于2013年7月3日要求横岭业委会、黄秋霜重新签订合同，但横岭业委会、黄秋霜予以拒绝。7月15日，旧城公司以邮寄方式告知横岭业委会、黄秋霜需要重新办理租赁事宜，横岭业委会、黄秋霜如在有效期内不办理的，则应自行搬走房屋内的物品并与旧城公司办理有关退租手续。但横岭业委会、黄秋霜逾期仍占用紫莱公司、旧城公司的房屋。
横岭业委会、黄秋霜共同答辩称：一、《协议书》是在紫莱公司、旧城公司拒绝执行政府有关物业管理条例的规定，拒不向横岭业委会移交小区内的公共设备、设施和物业管理用房，经多次交涉无效，迫于小区业主自治管理工作�展的情况下，经相关单位的协调而签订的，并不是横岭业委会的真实意思表示。横岭委会直到收到法院应诉通知书为止，尚未收到过紫莱公司、旧城公司关于协商《协议书》签约的通知。二、《协议书》中的租赁物横岭村6号地下D101房与未提到的D105房均为物业管理用房，按物业管理条例的规定，归全体业主所有，并作为物业管理使用，紫莱公司、旧城公司将其出租获利没有法律依据，横岭业委会拒绝续约理所当然。三、为解决横岭业委会与紫莱公司、旧城公司有关横岭村6号地下D101房、D105房的权属争议和小区设施、设备等移交问题，横岭业委会已向法院提起诉讼并已受理，该两房屋的权属移交问题解决后，紫莱公司、旧城公司提出的争议不复存在，也就不存在续约的问题。四、本案黄秋霜只是小区众多业主之一，是业委会的主任，在本案中的行为是职务行为，个人与本案无关，不应作为本案被告。五、由于紫莱公司、旧城公司拒绝移交物业管理用房和公共设备、设施等，横岭业委会出于无奈签订《协议书》，当得到政府部门明确答复后，横岭业委会拒绝续签并无不当。综上所述，请求驳回紫莱公司、旧城公司的诉讼请求，并纠正其将黄秋霜列为原审被告的错误行为。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年7月3日，以旧城公司作为甲方、横岭业委会作为乙方签订《协议书》一份，约定的主要内容有：1、甲方将横岭村6号地下D101房租赁给乙方，租赁时间从2012年7月3日至2013年7月2日；2、甲乙双方签订本协议时，乙方即日向甲方交付水、电按金1000元；3、由于甲方尚有十余车位在小区内，每月需向乙方缴交物管费，因此，甲方需交的管理费和乙方需交的租金互相抵销，甲乙双方无须交管理费或租金；4、水、电使用方面：每月定期由甲方工作人员抄表，每月按实际水、电用量甲方向乙方收取水、电费。水、电计价标准按供水、供电部门价格执行。该协议书签订后，旧城公司将约定的横岭村6号地下D101房交付了给横岭业委会进行使用。协议书约定的租赁期满后，旧城公司于2013年7月15日向黄秋霜寄出挂号信，通知横岭业委会、黄秋霜重新办理租赁合同事宜，但黄秋霜拒绝签收。
另，本案所涉及的横岭村6号地下D101房所在楼宇的开发商为紫莱公司，紫莱公司于2007年11月22日通过修改该房屋的用途为“物业管理用房”而取得证明书号为QS-
的涉案房屋商品房权属登记证明书，该证明书备注栏上记载有“管理用房（公共房屋）”的内容。紫莱公司向旧城公司出具的落款日期为2000年3月15日的《授权书》，以与旧城公司合作兴建涉案房屋所在楼宇商住小区、投资方为旧城公司为由，授权旧城公司独家代理该小区的业务经营、建设、管理和销售。
又，横岭业委会于2012年4月12日向江门市蓬江区住房和城乡建设管理局、江门市蓬江区仓后街胜利社区居民委员会提交了业主委员会成立的备案资料。横岭业委会成立后，因向紫莱公司、旧城公司交涉移交物业管理用房、公共水电设施等问题未果，去信江门市住房和城乡建设局要求其协助办理移交物业管理用房，该局于2012年7月6日向紫莱公司发出江建函（2012）430号《关于责令紫莱房地产开发有限公司移交管理用房的通知》，要求紫莱公司根据1998年10月1日起实施的《广东省物业管理条例》第34条、第41条的规定，在2012年8月15日前向横岭业委会移交横岭村6号地下D101房和D105房。但，除本案所涉及的D101房因签订《协议书》的原因交由横岭业委会使用外，D105房并没有移交给横岭业委会使用。2013年8月26日，横岭业委会以紫莱公司和原物业管理公司江门市宝城物业管理有限公司没有移交物业管理用房、水电设施和设备等问题向原审法院另行提起诉讼，要求紫莱公司与江门市宝城物业管理有限公司移交物业管理用房、水电设施和其他相关物业管理用资料以及赔偿因没有移交物业管理用房而造成的损失，原审法院对此已予以受理，审理案号为（2013）江蓬法民一初字第1647号。紫莱公司在该案中确认除横岭村6号地下D101房和D105房外，该小区未配置有其他的物业管理用房。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，紫莱公司、旧城公司以其与横岭业委会、黄秋霜之间的租赁合同关系已终止为由提起本案诉讼，要求横岭业委会、黄秋霜返还横岭村6号地下D101房，而横岭业委会、黄秋霜则以黄秋霜签订租赁合同是行使职务行为而不应作为被告、涉案房屋为物业管理用房应由横岭业委会占有使用为由�出抗辩，因此本案争议焦点为：一、黄秋霜是否本案所涉及租赁合同的当事人，其作为本案被告是否合适的问题；二、横岭村6号地下D101房是否为法律规定的物业管理用房而应由横岭业委会无偿占有使用的问题。
一、黄秋霜是否本案所涉及租赁合同的当事人，其作为本案被告是否合适的问题。从《协议书》首两行“甲方：江门市旧城改造工程开发有限公司”、“乙方：江门市蓬江区横岭村业主委员会”的内容看，该协议书是旧城公司与横岭业委会就横岭村6号地下D101房的租赁事宜达成的协议，协议书的权利义务方为旧城公司与横岭业委会，黄秋霜只是作为乙方即横岭业委会的签约代表在该协议书上签名确认，黄秋霜并不享有协议中所约定的权利和承担义务，故紫莱公司、旧城公司将其列为本案的共同被告缺乏依据，原审法院依法不予支持。
二、横岭村6号地下D101�是否为法律规定的物业管理用房而应由横岭业委会无偿占有使用的问题。《物业管理条例》第三十条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。紫莱公司在取得涉案房屋的权属登记证书时，已改变该房屋的用途为“物业管理用房”，房产登记管理部门所发出的权属登记证书亦明确记载该房屋为“管理用房（公共房屋）”，紫莱公司亦确认除涉案房屋及（2013）江蓬法民一初字第1647号案件中争议的横岭村6号地下D105房外，没有配置其他物业管理用房的情况，故依照《物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”的规定，涉案房屋应认定为上述法律规定的物业管理用房，应为横岭业委会所代表的全体小区业主所有。横岭业委会经过业主大会的授权已依�通过（2013）江蓬法民一初字第1647号案件主张上述房屋的权利，该房屋应由横岭业委会代为行使所有权、进行物业管理之用。综上，紫莱公司虽依照《中华人民共和国物权法》的有关规定在房产管理部门取得涉案房屋对外公示的所有权，但依照特别法优于普通法的法律原则，紫莱公司作为建设单位依照上述《物业管理条例》的规定并不实际享有该房屋的所有权。紫莱公司、旧城公司要求横岭业委会、黄秋霜清理江门市横岭村6号地下D101房屋内物品并恢复原貌、返还房屋给紫莱公司、旧城公司的主张缺乏依据，原审法院依法不予支持。
据此，原审法院依照《物业管理条例》第三十条、第三十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年11月18日作出（2013）江蓬法民一初字第1654号民事判决：驳回紫莱公司、旧城公司的全部诉讼请求。本案�理费100元，减半收取50元，由紫莱公司、旧城公司共同负担。
当事人二审的意见
紫莱公司、旧城公司均不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判支持紫莱公司、旧城公司的上诉请求。2、本案一、二审案件受理费由横岭业委会承担。主要事实和理由是：一、本案涉及的横岭村5号、6号、7号、8号、15号楼房是在1999年由紫莱公司报建开发的，因上述房屋并非小区式物业，所以在规划报建中并没有配置物业管理用房。而当时国家的法律法规也没有规定建设单位要配置物业管理用房。一审判决用现行《物业管理条例》的规定要求紫莱公司提供物业管理用房是适用法律错误。二、涉案横岭村5号、6号、7号、8号、15号楼房不实行小区管理，且在建成后，建设单位已经按当时市政府的规定与仓后办事处签订协议移交管理用房和管理费用给社区管理。但一审判决对该事实置之不理，又根据《物业管理条例》的规定要求建设单位提供物业管理用房，无疑是要求建设单位承担双重责任。三、根据《广东省物业管理条例》第三十九条的规定，物业管理用房是指规划行政主管部门在审判建设工程规划许可时就已明确位置和面积，并且房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时在的房地产登记簿中注明用于物业服务用途的房屋。本案涉及的横岭村6号D101、D105室房屋在审批建设工程规划许可时，其用途是车房。只是在确权时，紫莱公司出于自身办公用房需要，而自行申报用途为管理用房，实际是紫莱公司自用办公用房。因此，上述房屋不属于《物业管理条例》规定的物业服务用房。上述房屋在办理所有权初始登记时，房产部门将其确权在紫莱公司名下，而没有确权在全体业主名下，也表明房产部门确认上述房屋不属《物业管理条例》规定的物业服务用房。四、一审判决认定紫莱公司虽然依照《物权法》取得涉案房屋对外公示所有权，但依照《物业管理条例》的规定并不享有该房屋的实际所有权。这一认定没有法律依据，而且也违反了法律适用原则，明显是适用法律错误。因为《物业管理条例》是由国务院颁布的行政法规，不属特别法，相比《物权法》，该条例实施在先。而《物权法》实施在后，其法律效力也高于《物业管理条例》，且没有房屋对外公示所有权和实际所有权的法律规定。《物业管理条例》的规定不能否认紫莱公司依照《物权法》取得涉案房屋所有权的事实。五、2007年11月22日，房产部门向紫莱公司颁发了《商品房权属登记证明书》，将横岭村6号D101室房屋确权登记在紫莱公司名下后，就一直由紫莱公司占有和使用，横岭业委会一直没有提出任何异议。横岭业委会一直承认紫莱公司是横岭村6号D101房屋的合法所有权人。2012年7月3日，横岭业委会与紫莱公司签订租赁协议书，向紫莱公司租赁该房屋并以物管费抵销租金的形式支付租金。双方签订租赁协议书合法有效并已实际履行，一审判决不予认定是错误的。
横岭业委会答辩称：一、涉案的横岭6号D101、D105是物业管理用房，这是无可争议的事实。紫莱公司在2007年7月14日申报规划部门审批修改的平面图中，明确标明该房屋时物业管理用房。且房产局在NO：、NO：的商品房权属登记证明书的备注中明确注明是管理用房并填报注明是“公共房屋”。而江门市住房和城乡建设局江门信（2012）91号和江建函（2012）430号两份文件也申明了涉案房屋为物业管理用房。而紫莱公司对上述证据在本案审理前没有向有关政府部门提出过异议，证明其承认上述证据所记载的事实。二、紫莱公司以横岭小区建成时间及D101、D105房屋原用途为由否认涉案房屋为物业管理用房，无法律依据。房屋属性是以获得批准修改的最后定性为准。横岭业委会作为小区物业管理者，使用涉案的D101、D105房屋理应受到法律支持的。三、涉案房屋最后修改日期是2007年7月14日，其适用法律应该是2007年7月14日前所颁布的法律。四、紫莱公司认为已经向仓后社区移交管理费用，再向横岭业委会移交物业管理用房是双重负担，这是错误的。因为社会用房管理费用与物业管理用房是完全不同性质的两种用途。五、涉案D101、D105房屋自2007年11月以后，一直由当时进驻横岭小区的前期物业公司及宝成苑物业管理有限公司占据和使用，直至该公司2011年5月撤场，紫莱公司在此段期间没有使用过涉案房屋。2012年4月前，横岭业主没有提出异议，是因为由横岭小区物业管理公司使用该涉案房屋，是合理合法的。2012年4月横岭业委会成立后，就一直与紫莱公司就移交涉案房屋问题提出请求。至于双方签订租赁合同的缘由，横岭业委会在一审中已作详细说明。请二审法院驳回上诉，维持原判。
黄秋霜答辩称：要求维持原审判决。
二审期间，本案各方当事人均未提供新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案中，紫莱公司、旧城公司以其与横岭业委会之间的房屋租赁合同关系已经终止为由，要求横岭业委会返还涉案房屋，横岭业委会则抗辩认为涉案房屋的性质系小区的物业管理用房，属小区全体业主所有而无需返还，因此，解决本案纠纷的前提是准确界定横岭村6号地下D101房屋的性质及权属。
从查明的事实出发，涉案的D101房屋原先规划用途为车库，但在2007年，紫莱公司经�门市规划局同意修改了设计图纸，将上述房屋的用途变更为物业管理用房，并据此向房屋产权登记部门申请产权登记。江门市房产管理局房地产交易登记所于2007年11月22日出具的D101房屋的《商品房权属登记证书》中虽载明权属人为紫莱公司，但同时注明该房屋为管理用房（公共房屋）。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。这是我国民法关于不动产登记簿之推定力和公信力的规定。除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，人民法院应根据不动产登记簿的记载确认权属。尽管紫莱公司与旧城公司在二审中抗辩认为《商品房权属登记证书》中载明的“管理用房”指的是其公司的办公用房，但对此无任何证据可以佐证，同时紫莱公司与旧城公司对涉案房屋在办理产权登记时既然是作为其公司的办公用房提出申请，但登记的结果却又载明是“公共房屋”的情况又没有作出合理解释，故本院认为，根据D101房屋《商品房权属登记证书》的内容可以认定涉案房屋的性质属于物业管理用房。综合上述情况，应当认为横岭村6号地下D101房屋的性质及用途已由紫莱公司自行变更为物业管理用房。
涉案D101房屋所在的小区始建于1999年、竣工于2004年左右，均在2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》之前。虽然在我国《物权法》施行之前，相关法律、行政法规和司法解释对于建筑物区分所有问题未进行明确规定，但紫莱公司自行变更房屋的用途及性质为物业管理用房的登记行为发生在我国《物权法》施行之后，因此本案可以适用我国《物权法》及其相关司法解释的规定进行调整。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外�建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、国务院《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主……”。依照上述条款规定，既然D101房屋的性质属于物业管理用房，那么权属应当归涉案小区全体业主共有。加之，江门市住房和城乡建设局亦于2012年7月5日向紫莱公司发出《关于责令紫莱房地产开发有限公司移交管理用房的通知》，要求紫莱公司向横岭村业主委员会移交包括本案D101房屋在内的管理用房。在此情况下，紫莱公司、旧城公司以其与横岭业委会之间的房屋租赁合同关系已经终止为由，要求横岭业委会返还横岭村6号地下D101房屋，明显理据不足，依法不应支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，�理妥当，依法应予维持。紫莱公司、旧城公司的上诉，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人江门市紫莱房地产开发有限公司与江门市旧城改造工程开发有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 海
审判员 李雁羽
审判员 黎景欣
二〇一四年四月八日
书记员 刘现流