湖南省武冈市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0581民初2083号
原告银燕芳（反诉被告），女，1973年8月31日出生，汉族。
被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司。
法定代表人潘祝康，该公司董事长。
特别授权委托诉讼代理人傅建华，男，1966年3月5日出生。
特别授权委托诉讼代理人张新妮，女，1978年8月31日出生，系该公司销售经理。
原告银燕芳诉被告湖南昱拓置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，于2016年8月1日作出判决，被告不服提出上诉，因被告提供新的证据，邵阳市中级人民法院于2016年10月18日裁定将案件发回重审。本院于2016年11月3日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王业太担任审判长，人民陪审员邱立辉、关桂群组成的合议庭，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。在审理过程中被告湖南昱拓置业投资有限公司提起反诉,本院于2017年2月27日对反诉进行了开庭审理,代理书记员舒越担任法庭记录。原告银燕芳及被告湖南昱拓置业投资有限公司的特别授权委托代理人傅建华、张新妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银燕芳诉称：原告银燕芳于2012年2月25日购买了被告湖南昱拓置业投资有限公司开发的王城花园1栋A单元×号房一套，原告与被告湖南昱拓置业投资有限公司签订了《昱拓·王城花园商品房买卖合同》（合同编号：2011-C-241），约定该商品房屋单价为2658.32元／平方米，建筑面积为136.2平方米，该套房屋总价值为362063元，原告银燕芳按合同约定分别于2012年1月27日、2月25日将房款362063元支付给了被告湖南昱拓置业投资有限公司。按照《昱拓·王城花园商品房买卖合同》第八条第一款约定，被告湖南昱拓置业投资有限公司应当于2014年2月28日前将房屋交付使用，但被告湖南昱拓置业投资有限公司以房屋面积超过为由迟迟不履行房屋交付义务，经原告多次催促协商未果。特诉请：1、判令被告湖南昱拓置业投资有限公司履行2012年2月25日原、被告双方签订《昱拓·王城花园商品房买卖合同》的义务，并于判决生效之日起7日内将武冈市都梁路小皇城第一幢A单元×号商品房交付给原告银燕芳使用，判决书生效之日起六个月内办理好房屋产权相关手续；2、判令被告支付逾期交房的违约金100000元；3、因被告一审未按期提交证据，在二审提交新的证据，致使案件发回重审，要求被告承担发回重审期间原告参与诉讼的误工损失、车费损失等共计6000元；4、由被告承担本案诉讼费。
被告湖南昱拓置业投资有限公司辩称：1、因政府于2014年7月25日收购昱拓公司的地下车库，由于地下车库消防未通过验收，致使整栋楼的消防安全都还未通过检查，所以该房还未验收；2、本楼盘是被告拍得的高层建筑，于2012年1月份正式动工，因政府做了古城保护规划，2013年至2014年武冈市政府多次要求被告公司将楼盘从高层改成低层，2014年年初被告公司以公告形式告知住户延期交房，并对所有业主进行了电话通知；3、2015年2月政府才把所有的相关手续办好，2015年3月份开始动工，10月份开始交房，延期交房是遇到不可抗力的原因，并非被告公司造成的,被告公司在与各业主签订的合约中约定如果是因为不可抗力的原因，被告公司则不承担延迟交房的违约责任，因此被告公司不应该承担本案的违约赔偿责任；4、原告提出交房，被告同意，但因政府改变设计规划，导致原告住房面积增加，要求原告按实际住房面积付款；5、对原告要求被告赔偿原告案件发回重审的损失不予认可。
反诉原告湖南昱拓置业投资有限公司反诉称:2012年2月25日，反诉人与被反诉人签订一份商品房买卖合同，被反诉人所购房源为1栋A单元×房，面积为136平方米，单价为每平方米2658.32元，总价值362063元，反诉人售出被反诉人所购房屋后，因武冈市政府为保护古城，要求我公司所开发楼盘从高层减至6层，重新规划设计，因此造成部分房屋面积发生变化。公司于2015年经房产部门最终核定面积后，该房屋面积由原有的136.2平方米增加至现有面积171.9平方米。我公司营销人员及时电话通知被反诉人补交超出部分房款。被反诉人于当年暑假期间来本公司找营销人员陪同看了自己所购房源,当时对于超出房屋面积并无异议，但拒交房款，造成公司经济损失。综上所述，被反诉人不按合同规定补交房款，违反了双方所签订的合同条款。特诉请：1、要求被反诉人按现售房价每平方米3488元补交超出面积35.7平方米的房款124521元；2、被反诉人赔偿反诉人违约金44820元。
反诉被告银燕芳就反诉答辩称:一、反诉人在2015年从没主动通知被反诉人交房，更谈不上主动告诉被反诉人房屋面积增大，只是被反诉人在2016年3月份辞工回家找反诉人交房时才被动知道房屋面积增大，但是反诉人违反合同，将整套房漫天要价，反诉人的主张缺乏依据,法院不能支持,被反诉人也不认可,被反诉人只同意按原合同约定价格补交房款。二、合同约定房屋面积为136.2平方米，实际房屋面积为171.9平方米，对于多出的35.7平方米的面积，根据合同第五条的约定应以产权登记面积以合同约定单价据实结算，实行多退少补原则，在产权交割前交付完毕，开发商漫天要价,是导致被反诉人延迟补交差额房款的根本原因，因此不存在被反诉人违约,被反诉人不应支付违约金。
原告银燕芳向法庭提交了以下证据：
1、昱拓·王城花园商品房买卖合同一份，拟证明原、被告双方签订了商品房买卖合同的事实；
2、收据四张，拟证明原告已经将房款362063元全部付清的事实；
3、房屋平面图一份，拟证明原告购买房屋实际面积为171.9平方米的事实。
4、东莞宝成鞋业有限公司员工离职单，拟证明原告于2016年1月27日离职是因为回来参与该案件的诉讼；
5、就业失业证，拟证明同上。
被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1-3没有异议，证据4、5的真实性没有异议，但对该证据的关联性有异议。
被告向法庭提交了以下证据：
1、协议书；
2、国土使用证；
3、建筑工程施工许可证；
4、建筑工程规划许可证；
5、建设用地规划许可证；
6、商品房预售许可证；
证据1至证据6拟证明延期交房时因政府改变设计规划所致。
7、地下车库收购合同，拟证明政府于2014年7月25日收购昱拓公司的地下车库，由于消防未通过，地下车库至今还未验收。
原告对被告提交的证据的质证意见为：对被告提交的证据的真实性没有异议，被告提交的证据与延期交房没有关系。
经审查，原告提交的证据1-3及被告提交的证据形式来源合法，内容客观真实，与本案有关联，对其证据效力予以认定，对原告提交的证据4-5的真实性予以认定，但证据4-5不能证明原告离职是回来参与本案重审的事实。
休庭后,被告提交了以下证据:
1、武冈市人民政府办公室的证明，拟证明由于政府原因，昱拓王城花园为配合武冈古城保护规划，从高层减为6层，需重新规划设计，才能审批开工；
2、昱拓王城花园地下停车场负一层整体收购、负二层后期配套设施购买合同，拟证明昱拓王城花园地下停车场负一层整体出售给邵阳都梁投资有限公司，负二层由武冈市古王城建设开发有限公司收购，由邵阳都梁投资有限公司拨款给武冈市古王城建设开发有限公司予以置换，资产所有权归邵阳都梁投资有限公司；
3、地下车库收购合同，拟证明武冈市古王城建设开发有限公司收购昱拓王城花园地下负二层停车场，未完善的消防设施等由武冈市古王城建设开发有限公司完善。
原告对上述证据的质证意见为：1、原告于2012年2月25日按合同一次性付清房款362063元，原告的义务已经履行，该合同是双方真实意见的表示，是有效合同，原、被告应按合同各自履行；2、被告以借口政府保护古城为由，违反合同，没有在合同规定的时间2014年2月28日前将验收合格的商品房交付给原告，原告也没有收到任何书面及口头的延期交房通知；3、被告提供的几份证据和逾期交房所承担的违约责任没有关系，因为降低楼层改变楼房的设计，被告并没有以书面形式通知和告知原告，也没有与原告重新签订合同，所以逾期交房与原告无关，原告与被告签订的商品房购房合同是合法有效的；4、被告将高层变为低层与原告无关，这是被告与政府之间的事，且从《协议书》及《补充协议》上可以看出政府对被告的损失进行了赔偿，所以不能再让原告为被告来承担损失，武冈市人民政府与本案具有利害关系，其证明法院应不予采信，地下车库收购合同与本案没有关联，建议法院不予采信；5、逾期交房的原因主要是因为被告违反合同漫天要价导致，在2016年12月15日开庭那天，被告代理人在法庭当场承认房价由原来的单价2658.32元/平方米涨到3488元/平方米，因此，由于被告违反合同、逾期交房给原告造成的损失理应由被告承担并给予相应赔偿。
经审查,被告提交的证据1-3形式、来源合法，内容客观真实,与本案有关联，对其证据效力予以认定。
反诉原告湖南昱拓置业投资有限公司就反诉向法庭提交了房产项目测量协议书、勘测成果表、测绘分层建筑面积、房屋分层平面图，拟证明2015年4月28日房产局对住房面积进行了测量后，公司已告知反诉被告银燕芳的房屋面积。
反诉被告银燕芳的质证意见为：对证据的真实性没有异议，但是测绘后公司没有通知反诉被告。
经审查，对反诉原告提交的证据的真实、合法性予以认定，但不能证明反诉原告电话告知反诉被告补交房款的事实。
根据上述认定的相关证据，结合原、被告的当庭陈述，本院查明如下事实：
被告湖南昱拓置业投资有限公司通过拍卖购得原武冈市公安局和检察院的房地产，计划用于开发17层的商品房，楼盘于2012年1月份正式动工建设。2012年2月25日，原、被告签订了《昱拓(王城花园商品房买卖合同》，该合同第三、四、六条约定：原告购买被告位于武冈市都梁路小皇城、编号为2011-C-241地块的第1幢A单元×号商品房，该商品房建筑面积136.2平方米，单价为每平方米2658.32元，总价值362063元，原告应在2012年1月27日前支付房款60000元，在2012年2月25日前支付房款302063元。合同第五条约定：商品房交付时，合同约定面积与产权登记面积有差异的，双方同意房屋面积以产权登记面积为准据实结算房款,结算方式以本合同约定单价为准，实现多退少补原则，在产权交割前双方交付完毕。合同第八条约定,交房时间为2014年2月28日前，但如遇下列特殊原因，出卖人在发生之日起以书面形式在20日内告知买受人的，出卖人可以据实延期：遭遇不可抗力，国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的，逾期超交房通知发出后，因买受人原因未能办理相关交房手续的，买受人不履行支付义务。合同第九条约定：逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从合同约定的交房时间的第二日起按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同第十三条约定：出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人在产权办理过程中应按照出卖人要求提供相应的资料，如因买受人原因不能在规定期限内取得产权证书的，责任由买受人承担，如因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得产权证书的，责任由出卖人承担。原告于2012年1月27日、2月25日按约定将购房款362063元全部交清。因实施古城保护规划，2014年武冈市政府第二次市长办公会议研究决定,湖南昱拓置业投资有限公司开发的楼盘昱拓王城花园,为配合武冈古城保护规划，从高层减为6层，且其6层建筑格调风貌要与古城相称,需重新规划设计，符合古城规划要求才能审批开工。至2015年2月12日止，政府相关部门才把该楼盘的建设用地规划许可证、建筑施工许可证等相关建房手续办好，2015年7月8日办理好商品房预售许可证，整个楼盘于2015年9月竣工，于2015年10月底开始交房，整个楼盘90套商品房，现已交房约50套。2015年4月28日，经武冈市房地产测绘事务所测绘，原告购买的商品房1栋×房的实际建筑面积为171.9平方米，超出合同约定面积35.7平方米。被告通知原告交房时，提出超出面积按3488元／平方米补足房款，原告不同意，被告故不同意交房。在庭审中，原告同意按合同约定价格2658.32元／平方米补交超出面积的房款。反诉原告在庭审中称楼盘验收手续最迟在2017年4月初完成。
2014年7月15日,湖南昱拓置业投资有限公司与武冈市古王城建设开发有限公司签订地下车库收购合同,武冈市古王城建设开发有限公司按成本价收购昱拓王城花园地下停车场负二层作为社会停车场,未完善的消防设施等由武冈市古王城建设开发有限公司完善,如武冈市古王城建设开发有限公司未能在昱拓(王城花园商品房项目投入使用前完善配套设施,甲方负责协调该层消防验收工作。2016年12月12日，湖南昱拓置业投资有限公司与邵阳都梁投资有限公司签订合同，湖南昱拓置业投资有限公司将昱拓王城花园地下停车场负一层整体出售给邵阳都梁投资有限公司，负二层由武冈市古王城建设开发有限公司收购，由邵阳都梁投资有限公司拨款给武冈市古王城建设开发有限公司予以置换，资产所有权归邵阳都梁投资有限公司，同时双方在交付标准中约定：停车场能正常使用，消防、排水设备等配套设施完善，车位设置合理符合标准，负一、负二层建设工程竣工验收备案资料齐全,并于2016年12月20日由湖南昱拓置业投资有限公司移交给邵阳都梁投资有限公司。武冈市古王城建设开发有限公司作为见证方在合同上签字同意。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷,被告湖南昱拓置业投资有限公司与原告银燕芳于2012年2月25日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规，也没有损害他人的利益，该合同合法、有效，原、被告双方均应履行合同约定的义务。在合同签订后，出现了合同第八条约定的延期交房的情形，虽然被告没有按合同履行书面告知手续,但确因政府的原因，需改变楼层设计规划，且至2015年2月政府相关部门才把该楼盘所有的相关建房手续办好,按合同约定的交房时间2014年2月28日交房已不可能，因此在延期交房的原因消除前，被告不承担违约责任。但在延期交房的原因消除后，在2015年10月底，被告具备交房条件并向他人陆续交房时，被告单方面提价并以原告不同意超出面积按新房价3488元／平方米补交房款为由拒绝向原告交房，理由不正当,鉴于原告要求被告交房,被告在庭审中也同意向原告交房，且被告已向其他住户交房，双方对商品房视为验收合格，被告应当履行交房义务并从2015年11月1日起承担延期交房的违约责任。被告称昱拓王城花园地下停车场未通过消防安全验收，但未提交证据证明，同时2014年7月15日,虽然武冈市古王城建设开发有限公司收购昱拓王城花园地下停车场负二层作为社会停车场,并约定未完善的消防设施等由武冈市古王城建设开发有限公司完善,但在2016年12月12日被告又同意负责昱拓王城花园地下停车场负一、二层消防等配套设施的完善，因此被告不得以地下停车场消防等配套设施的完善为由作为免除其对延期交房违约责任承担的抗辩理由。本案双方在合同中虽然约定了违约金，但原告所交的房款362063元不属于违约损失，因此原告按房款362063元计算违约金不符合法律规定，本院不予支持;考虑本案违约损失难以确定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第二款规定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。被告应支付违约金的期间为485天（2015年11月1日至宣判日2017年3月1日），按2015年中国人民银行发布的1-3年期贷款年利率5.5％上浮50％，即违约金按年利率8.25％计算，被告湖南昱拓置业投资有限公司应支付的迟延交房的违约金为40242元[362063元×8.25％÷12÷30×485天]。从被告开始交房的时间2015年10月底至今已有一年有余，已超过合同约定的房屋产权手续办理时间，因此原告要求被告于判决生效之日起6个月内办理好房屋产权手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告在本案原审期间未提交证据，在二审期间提交新的证据，致使案件发回重审，被告应当赔偿发回重审期间原告参与诉讼的误工损失、车费损失等合理损失，考虑原告未提交相关证据证明其具体损失数额，根据原告从广东清远回家参与本次诉讼的误工时间及往返车费，本院酌情考虑原告参与本次诉讼的损失为1000元。被告改变设计规划后，双方并未就房价重新协商一致，故对被告反诉要求按新的房价补足超出合同约定面积房款的反诉请求,本院不予支持，根据合同第五条约定，对超出合同约定的房屋面积，应以合同约定的单价据实结算，补足房款，原告所购买的房屋的实际面积超出合同约定面积35.7平方米，对超出合同约定面积应按合同约定的价格2658.32元／平方米计算，因此原告应补交房款94902元[2658.32元×35.7平方米]。反诉被告未补交房款是由于反诉原告违反合同约定提价所致，因此反诉被告不存在违约，故对反诉原告要求反诉被告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司在本判决生效之日起六个月内办理好原告银燕芳所购买的昱拓(王城花园第1幢A单元×号房的房屋产权证书并将第1幢A单元×号房交付给原告（反诉被告）银燕芳；
二、被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司支付原告（反诉被告）银燕芳迟延交房的违约金40242元；
三、被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司赔偿原告（反诉被告）银燕芳参与本案重审的损失费1000元；
四、原告（反诉被告）银燕芳支付被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司房款94902元；
五、驳回原告（反诉被告）银燕芳的其他诉讼请求;
六、驳回被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司的其他反诉请求。
上述二、三、四项相抵后，由原告（反诉被告）银燕芳支付被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司53660元，此款限在本判决生效后10日内付清。
当事人如未按判决书指定的期限履行给付金钱的义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案诉讼费2300元，由原告（反诉被告）银燕芳承担500元，由被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司承担1800元，本案反诉诉讼费1500元，由被告（反诉原告）湖南昱拓置业投资有限公司承担700元，由原告（反诉被告）银燕芳承担800元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 王业太
人民陪审员 邱立辉
人民陪审员 关桂群
二〇一七年三月一日
代理书记员 舒 越
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百零二条当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。
当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。
当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，人民法院可予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。