杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第312号
原告（反诉被告）：王根来。
委托代理人：吕秋叶。
被告（反诉原告）：浙江世贸房地产开发有限公司。
法定代表人：谢方明。
委托代理人：吴方荣、沈玲玲。
王根来为与浙江世贸房地产开发有限公司（以下简称世贸公司）关于房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2014年2月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员周蓓独任审判。在审理中世贸公司提出反诉，本院审查后决定受理与本诉合并审理。本案于2014年3月24日公开开庭进行了审理，王根来及其委托代理人吕秋叶，世贸公司的委托代理人吴方荣、沈玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王根来诉称：杭州市德胜路33号3单元704室房屋（建筑面积为53.67平方米）系王根来与马琦在夫妻关系存续期间取得的共同财产。上述房屋由世贸公司拆迁，双方于2005年1月4日订立《杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》。协议约定：世贸公司在清水公寓F组团的商品房（霞湾巷一带）安置王根来，安置时间为清水公寓F组团交房之日，世贸公司在交房前必须办齐手续并提供相关资料，否则逾期一天，处违约金人民币5000元告。2009年12月14日，世贸公司开发的清水公寓F组团开盘销售。根据协议约定，世贸公司应当在提前七天通知王根来选房，然世贸公司违反合同约定，并未通知选房。无奈之下，王根来于2010年9月28日向杭州市拱墅区人民法院提起诉讼，要求选定清水公寓26幢4单元1801室作为安置房源。经拱墅区人民法院及杭州市中级人民法院判决，均判定王根来有权选择清水公寓26幢4单元1801室作为安置房源。世贸公司开发的清水公寓F组团已于2012年1月8日交房，然世贸公司却迟至2013年8月23日才将王根来选定的安置房即清水公寓26幢4单元1801室房屋交付给王根来。王根来认为世贸公司逾期安置的行为对王根来构成违约，为维护自身合法权益，现王根来诉至法院，请求：1、判决世贸公司向王根来支付逾期安置违约赔偿金人民币40万元（2012年1月8日至2013年8月23日期间共计20个月的租金损失，按照每月2万元计算）；2、本案诉讼费用由世贸公司承担。
王根来向本院提交以下本诉证据：
1、《杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》，证明：被告在清水公寓F组团的商品房（霞湾巷一带）安置原告，被告提供清水公寓F组团（即25幢、26幢）所有的住宅房子中由原告第五个选房，安置时间为F组团交房之日，被告在交房时必须办齐手续并提供相关资料，否则每逾期一天，被告应承担违约金人民币5000元。
2、（2010）杭拱民初字第1212号民事判决书及（2011）浙杭民终字2252号民事判决书，证明因被告违反双方签订的《杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》，侵犯原告在F组团所有商品房中第五个选房的合同权利，原告于2010年9月28日向杭州市拱墅区人民法院提起诉讼，最终二审法院审定，均判定原告有权选择清水公寓26幢4单元1801室房屋作为安置用房的事实。
3、物品交付清单，证明被告迟至2013年8月23日才将原告选择的清水公寓26幢4单元1801室安置交付给原告的事实。
4、交款凭证，《要求切实履行2011浙杭民终字第252号民事判决书立即交付清水公寓26幢4单元1801室房屋的函》及邮件凭证，证明2013年1月10日原告向拱墅法院履行房屋结算款，1月13日向被告发函，催告其履行生效判决，立即交付清水公寓26幢4单元1801室房屋的事实。
5、函件及邮寄详情单，证明2013年6月，被告才通知原告进行交房验收，经原告验房发现，清水公寓26幢4单元1801室房屋存在多处问题，原告要求被告整改后及时交付，但被告迟迟不予整改。2013年7月16日和7月26日，原告两次书面致函被告，要求尽快整改并及时办理交房手续。
6、搜房网房屋出租信息，证明参考涉案楼盘清水公寓同类房屋的租金水平，被告逾期向原告交付的安置房租金为每月2万元左右的事实。
7、结算单，证明被告向原告交付安置房屋并办理交付手续，并不需要马琦配合，被告向原告发函称办理相关手续需要马琦配合签字不是事实。
世贸公司辩称：1、自判决生效并房屋解封，加上办妥结算安置等手续的合理期限届满后，世贸公司才有现实的交付义务。直至二审法院判决生效才确定王根来有权选择清水公寓26幢4单元1801室作为安置用房，世贸公司才需要履行该判决的义务。王根来在一审诉讼中申请查封讼争房屋，其迟至2013年3月11日才申请解封，故自判决生效并房屋解封，加上办妥结算安置手续的合理期限届满后，世贸公司才有现实的交付义务。2、世贸公司多次催告王根来办理结算手续及排除交房办证之障碍，王根来无任何证据表明世贸公司拒绝与其办理前述手续。事实上，王根来存在以种种理由故意拖延的情形，故不应当由世贸公司承担逾期安置的违约赔偿责任。讼争房屋原为商品房需更改为保障房后才能办理初始登记，导致双方在2013年6月3日实际交付该房屋的权属证书。因王根来提出例如要求房屋室内隔断等无理要求拒绝接收该房屋，导致双方在2013年8月13日实际办理了房屋交接手续。交房前后的质量整改属于建设单位与业主之间就房屋质量保修的法律关系，即便建设单位要承担整改及赔偿的责任，也不影响安置用房交付条件的成就。因此，王根来存在故意拖延交付的情形，不应由世贸公司承担逾期安置的违约赔偿责任。3、世贸公司按约向王根来提供了过渡房即是对未安置期间的补偿和对价，王根来至今未腾退过渡房，王根来不存在任何法律意义上的损失。生效判决判令世贸公司向王根来支付违约金3万元，已经包含了王根来的全部损失。王根来没有任何证据证明其存在其他损失。综上，王根来的诉请缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。
世贸公司向本院提交以下本诉证据：
1、《杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》，证明原被告关于提供过渡房及使用期限的约定。
2、判决书两份，证明终审判决生效时间及二审改变了一审关于房屋结算和交房的内容。
3、2013年2月1日的函及寄送底单和签收回执，证明被告发函催告原告，要求消除办理产权登记的障碍与马琦共同办理安置手续。
4、结算单，证明2013年3月4日原被告办理拆迁安置结算手续，结算单上面需要马琦签字。
5、执行笔录、解除财产保全申请书、执行裁定书，证明经法院调解，原告才消除办理清水公寓26幢4单元1801室房屋权属登记的障碍，被告从未拒绝原告交房，是因为房屋一直处于查封状态。在执行笔录中，原告对交房时间并没有异议，且笔录中记载双方没有其他争议。
6、原告出具的收条，证明原告于2013年6月3日收到讼争房屋的权属证书、发票等资料。
7、2013年7月17日催告函及寄送底单和签收回执，证明被告已多次催告原告办理房屋交接手续，但原告未及时来办理。
8、2013年7月25日回函及寄送底单和签收回执，证明被告对原告的发函已经进行回复，且原告来函中陈述的事实并不构成交接房屋的障碍。
世贸公司反诉称：2005年1月4日，世贸公司与马琦签订了《杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》。该《拆迁产权调换协议》约定：世贸公司在清水湾F组团的商品房中（霞湾巷一带）安置马琦。同时，由世贸公司免费提供给马琦文一路95号1单元201室过渡房一套，时间从2005年1月8日起至清水公寓F组团马琦选定的商品房交房之日起四个月内。随后，世贸公司按约提供文一路95号1单元201室过渡房。2009年，王根来与马琦离婚，在离婚协议书中双方约定，《拆迁产权调换协议》中马琦一方的合同权利义务均由王根来享受和承担。回迁安置房屋产权归王根来所有，文一路95号1单元201室过渡房由王根来使用。在履行必要的回迁安置及款项结算手续后，世贸公司与王根来在2013年8月23日实际办理了王根来选定的清水公寓F组团的商品房即26幢4单元1801室的房屋交接手续。王根来使用过渡房的期限至王根来选定的商品房交房之日起四个月即2013年12月22日届满。虽经世贸公司多次催告，但王根来至今仍未腾退文一路95号1单元201室过渡房，给世贸公司造成了经济损失。为此提起反诉，请求：1、判令王根来立即腾退杭州市文一路95号1单元201室过渡房；2、判令王根来赔偿因其逾期腾退过渡房的行为造成世贸公司的损失8308.24元（自2013年12月23日起至2014年2月28日，之后的损失按租金每平方米每天2元计算至王根来实际腾退之日止）；3判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。
世贸公司向本院提交以下反诉证据：
1、《杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》，证明原被告关于提供过渡房及使用期限的约定。
2、文一路95号1单元201室产权证，证明世贸公司是过渡房的产权人。
3、离婚协议书，证明过渡房由王根来使用。
4、物品交付清单及房屋交付验收清单，证明王根来选定的清水公寓F组团商品房于2013年8月23日交付给王根来使用，房屋在交付时是符合各项质量标准的，王根来以安置房屋质量不符合标准还需整改作为逾期归还过渡房的理由不能成立。
5、搜房网出租信息，证明与文一路95号1单元201室房屋同类地段房屋租金标准大致为每平方米每天2元。
6、2013年9月25日世贸公司给王根来的回函（针对王根来9月22日的发函），证明房屋不存在质量问题，即便有问题也要找物业公司解决。
7、2013年12月13日世贸公司给王根来的回函（针对王根来11月27日的发函），证明房屋不存在质量问题，即便有问题也要找物业公司。
王根来对反诉辩称：1、王根来在接收讼争房屋后就发现该房屋存在断电等问题，即多次发函世贸公司要求进行查明原因，世贸公司作为拆迁方同时也作为建设单位，应当查明问题所在并进行保修，但是世贸公司并未进行维修或查明原因导致王根来未能正常使用该房屋，无法按时腾退过渡房。2、世贸公司要求赔偿逾期腾退过渡房的损失不能成立。由于世贸公司未及时履行作为拆迁人及开发商的义务导致王根来未能正常使用拆迁安置房，不能按照协议约定腾退过渡房。该过渡房的使用时限应当延期至安置房可以使用之日后4个月。退一万步讲，即使王根来存在逾期腾房的事实，世贸公司主张的违约金损失也没有依据，要求驳回世贸公司的反诉诉请。
王根来向本院提交以下反诉证据：
1、函件（2013年9月21日、10月31日、11月27日、12月29日）及邮寄详单、质保单，证明2013年8月23日世贸公司将房屋交付后，其负有对房屋的维修义务。王根来发现安置房有断电、电梯停止运行等质量问题后先后四次致函世贸公司要求其查明故障原因并维修，但是世贸公司不予理会，至今未进行任何保修，导致原告无法正常使用房屋，故过渡房的使用期限应相应顺延。
2、施工图纸，证明被告未按施工图纸施工修建室内楼梯导致房屋使用功能不全。
对双方提交的证据经庭审质证，本院认证如下：
一、本诉证据
世贸公司对王根来提交的证据1、2无异议；对证据3、4的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为该两组证据恰好证明是王根来自身的原因导致房屋在2013年8月23日才完成交付；对证据5的真实性无异议，但对关联性有异议，认为房屋是否有质量问题属于保修范畴，并不影响房屋的交付；对证据6的真实性、合法性及关联性均有异议，来自于网络，没有显示日期，也没有相同情形的房源，无法证明清水公寓26幢4单元1801室房屋的月租金为2万元；对证据7的真实性无异议，但对证明对象有异议，因为被拆迁人是马琦，所以办理回迁房屋的结算手续需要马琦本人签名。本院对证据证据1、2予以认定；对证据3、4、5、7的真实性予以认定，对其证明力需结合其他证据进行综合判断认定；对证据6形式上的真实性予以认定，但对其证明力不予认定。
王根来对世贸公司提交的证据1、6无异议；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，生效判决只是对权利义务进行判定，并不是权利义务产生的时间；证据3形式上的真实性无异议，但对其内容及证明对象均有异议，交付房屋及办理相关的手续并不需要马琦的签字，讼争房屋被查封也不影响房屋的交付；对证据4的真实性有异议，王根来持有及在房管局备案的结算单均没有马琦的签字；对证据5的真实性无异议，但对关联性及证明对象有异议，执行案件没有涉及交房，故执行笔录中记载双方没有其他争议不表明王根来对逾期交房没有异议；对证据7形式上的真实性无异议，但对内容的真实性不予认可，2013年6月世贸公司才通知王根来验房，王根来验收后发现存在多处质量问题遂要求世贸公司整改，但世贸公司却迟迟没有整改交付；对证据8的真实性无异议，但对证明对象有异议，王根来在收房之前发现房屋质量问题当然要求世贸公司进行整改，世贸公司在函件中只要求王根来收房，不提整改问题，明显没有履行建设单位的义务。本院对证据1、2、3、6、7、8予以认定；对证据4、5的真实性予以认定，对其证明力需结合本案其他证据进行综合认定。
二、反诉证据
王根来对世贸公司提交的证据1、2、3无异议，对证据4的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为在房屋交付后其多次发现断电断水的情况，要求世贸公司查询维修，但世贸公司至今未履行维修义务，致使其无法正常使用安置房屋，过渡房应当延期归还；对证据5的真实性及合法性均有异议，对过渡房的租金标准不予认可；对证据6、7形式上的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为两份函件不能证明安置房屋没有质量问题，也不能作为世贸公司对房屋承担保修责任的免责事由。本院对证据1、2、3予以认定；对证据4、6、7的真实性予以认定，对其证明力需结合本案其他证据综合认定；对证据5形式上的真实性予以认定，但对其证明力不予认定。
世贸公司对王根来提交的1形式上的真实性无异议，但对内容的真实性有异议，停止供应水电及电梯停运并不属于房屋的质量问题；对证据2的真实性有异议，房屋交付时王根来对房屋现状验收并认可才办理交接手续，不存在房屋使用功能不全的情况，即使安置房存在质量瑕疵，也不影响过渡房的腾退，这是两个法律关系。本院对证据1的真实性予以认定，但该证据并不能证明安置房屋在双方正式交接后仍然存在质量问题；对证据2的真实性无法判断，不予认定。
根据上述有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
原坐落于杭州市德胜路33号3单元704室房屋系王根来与马琦在夫妻关系存续期间取得的共同财产。后该房屋由世贸公司拆迁。2005年1月4日马琦与世贸公司订立《杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》。双方约定：世贸公司在清水公寓F组团的商品房安置马琦，在F组团所有住宅中由马琦第五个选房，安置时间为清水公寓F组团交房之日；世贸公司在交房时必须办齐“三证”手续并提供相关资料，否则每逾期一天，处5000元违约金给马琦；安置房屋超过原房屋建筑面积的部分按照7000元／平方米进行资金结算，该房款在交房前一次性付清；世贸公司免费提供马琦文一路95号1单元201室房屋（建筑面积61.07平方米）作为过渡房，时间从2005年1月8日至选定的商品房交房之日起四个月。2009年10月26日王根来与马琦离婚。双方在离婚协议中约定马琦与世贸公司签订的《杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁产权调换协议书补充条款》所涉的所有合同权利义务均由王根来一人享受和承担，补充条款中约定的房屋产权归王根来个人所有。
2010年9月28日王根来向本院提起诉讼，以世贸公司违反约定，未通知其选房即开盘销售，侵犯其合法权益为由，要求法院判令清水公寓F组团中26幢4单元1801室房屋作为安置用房，按照拆迁协议补充条款的约定进行资金结算；判令世贸公司支付违约金100万元。在该案的审理过程中根据王根来的申请，本院对清水公寓F组团26幢4单元1801室房屋实施了查封的保全措施。案经本院及杭州市中级人民法院审理，最终判定王根来有权选择世贸公司开发的清水公寓F组团26幢4单元1801室房屋作为安置用房，对超出53.67平方米的部分按照每平方米7000元进行结算；世贸公司支付王根来违约金3万元。终审判决于2012年12月25日生效。
清水公寓F组团已经于2012年1月8日交房。王根来在判决生效后随即向本院申请强制执行，并于2013年1月10日将资金结算款打入本院账户。2013年2月1日世贸公司发函给王根来告知：1、王根来立即申请解除对清水公寓26幢4单元1801室房屋的查封，以消除办理权属登记的障碍；2、办理拆迁安置需由马琦签署相关文件，王根来需与马琦共同前往办理相关安置手续。2013年3月4日双方达成执行和解，王根来通过法院将资金结算款支付给了世贸公司。2013年3月11日王根来向本院申请解除对清水公寓26幢4单元1801室房屋的财产保全措施，次日本院裁定解除对该房屋的查封。之后世贸公司着手办理清水公寓26幢4单元1801室房屋的初始登记，并于2013年6月3日将该房屋的产权证等相关权属凭证交付给王根来。随后世贸公司电话通知王根来验收房屋。王根来验房后认为房屋存在质量问题拒绝收房。世贸公司对房屋存在的墙面空鼓、渗水等问题进行维修后，于2013年7月17日书面催告王根来于2013年7月23日前办理收房手续，并要求王根来在2013年11月23日前归还过渡房。2013年8月23日王根来与世贸公司办理了房屋交接手续。目前王根来尚未将世贸公司提供的坐落于文一路95号1单元201室的过渡房归还给世贸公司。
本院认为：本诉的主要争议焦点是世贸公司是否存在逾期安置交房的行为。虽然根据双方协议约定世贸公司应当对王根来进行安置的时间为清水公寓F组团交房之日即2012年1月8日，但由于双方对王根来是否有权选择清水公寓26幢4单元1801室房屋作为安置用房存在争议而产生诉讼，安置房屋尚未确定，而判决生效后因清水公寓26幢4单元1801室房屋尚未解除查封，世贸公司不得处分，故当时世贸公司客观上无法按照约定的时间履行交房义务。但是在法院判决确定王根来有权选择清水公寓26幢4单元1801室房屋作为安置用房，王根来按照判决向世贸公司支付了资金结算款，2013年3月12日法院根据王根来的申请裁定解除对清水公寓26幢4单元1801室房屋的查封后，交房的条件已经具备，此时世贸公司应当向王根来交付清水公寓26幢4单元1801室房屋。房屋实物的交付与产权证是否已经取得并不矛盾，世贸公司以该房屋尚未进行初始登记，产权证未取得为由不履行交房义务，该理由不能成立。世贸公司在王根来验房后对其提出的房屋墙面空鼓及渗水问题进行了整改，并书面通知王根来在2013年7月23日前办理房屋交接手续，应当视为世贸公司已经履行交付房屋的义务。而王根来仍以室内没有隔墙、跃层没有楼梯等为由要求世贸公司整改，因清水公寓F组团的房屋为大开间设计，所有跃层房屋均只有临时楼梯，所以王根来拒收房屋的理由不能成立。本院认定世贸公司迟延履行交房义务的期间为2013年3月13日至2013年7月23日。对于世贸公司逾期交房所应当承担的责任，王根来按照估算的每月租金2万元作为损失计算依据。对此本院认为，双方在协议中对逾期交房的违约责任未作约定，应当按照违约行为实际造成的损失进行赔偿。考虑到在逾期交房期间世贸公司已经无偿提供过渡房供王根来居住使用的实际情况，并结合清水公寓26幢4单元1801室房屋的面积及参考周边房屋的租金价格，本院酌情确定世贸公司赔偿王根来逾期交房的损失3万元。
反诉的主要争议焦点是王根来逾期腾退过渡房的理由是否成立。对此本院认为，王根来目前拒绝归还过渡房的理由是清水公寓26幢4单元1801室房屋存在室内停电、17楼至18楼电梯停运的问题导致其无法对房屋正常使用，而在2013年8月21日双方办理的房屋交付验收清单中显示房屋通电，且在验收房屋时电梯也正常运行，故世贸公司交付给王根来的房屋不存在停电及电梯停运的问题。即便目前房屋使用中出现王根来陈述的情形，也是由于其他原因所致，与世贸公司无关。故王根来逾期腾退过渡房的理由不能成立，其应当于2013年12月23日前将文一路95号1单元201室房屋归还给世贸公司。本院对世贸公司要求王根来腾退过渡房的请求予以支持。对于世贸公司主张逾期腾房所造成的损失，本院根据文一路95号1单元201室房屋的面积，参考周边房屋的租金价格，酌情确定截止2014年5月22日世贸公司的损失为1万元。此后至房屋实际腾退之日的损失按照每月2000元的标准计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、浙江世贸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿王根来逾期交房的损失30000元；
二、王根来于本判决生效后十日内将杭州市文一路95号1单元201室房屋腾空并归还浙江世贸房地产开发有限公司；
三、王根来于本判决生效后十日内赔偿浙江世贸房地产开发有限公司逾期腾房损失10000元（暂计算至2014年5月22日，2014年5月23日起至房屋实际腾退之日止的损失按照每月2000元的标准计算）；
四、驳回王根来的其他诉讼请求；
五、驳回浙江世贸房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7300元，减半收取3650元，由王根来负担3375元，由浙江世贸房地产开发有限公司负担275元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由王根来负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7350元（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 周蓓
二〇一四年六月十日
代书记员 江晶