北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03429号
上诉人（原审原告）北京泰禾中维物业管理有限公司，住所北京市通州区潞城镇普欣南里233号楼。
法定代表人黄建照，总经理。
委托代理人王小艳，女，1978年9月21日出生。
委托代理人刘芬，女，1984年9月3日出生。
上诉人（原审被告）金福英，女，1952年3月19日出生。
委托代理人张少勇（系金福英之夫），男，1952年10月26日出生。
委托代理人HELMUTSKOLS（系金福英之女婿）,男，1982年11月27日出生。
上诉人北京泰禾中维物业管理有限公司（以下简称泰禾公司）与上诉人金福英物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第15479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官郑慧媛、江惠参加的合议庭，于2015年3月4日、2015年3月17日召集双方进行了询问，并于2015年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人泰禾公司的委托代理人王小艳，上诉人金福英及其委托代理人张少勇、HELMUTSKOLS到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
泰禾公司在一审中起诉称：泰禾公司系金福英居住小区上河美墅的物业管理公司。根据金福英与开发商签订的《商品房现房买卖合同》附件《临时管理规约》的约定，由泰禾公司为金福英所购房屋所在小区提供前期物业管理服务，物业服务收费标准为10元/平方米，如金福英逾期支付物业费，则按逾期付款额的万分之三/天收取滞纳金。金福英所购买的房屋位于×××，房屋实测建筑面积382.72平方米。金福英自2011年10月10日起一直没有交纳物业费，尚欠物业费136503.4元。请求法院依法判令：1.金福英给付泰禾公司2011年10月10日至2014年9月30日之间的物业费136503.4元；2.金福英支付滞纳金18925.48元；3.本案诉讼费由金福英负担。
金福英在一审中答辩称：不同意泰禾公司的诉讼请求，泰禾公司主张的物业费已经超过诉讼时效，其提供的服务不到位，不同意支付物业费。
一审法院审理查明：2010年7月10日，金福英就位于北京市通州区潞城镇堡辛村×××房屋办理了入住手续，该房屋建筑面积为382.72平方米。泰禾公司系金福英居住小区的物业服务单位，物业管理费标准为人民币10元/平方米/月。金福英未交纳2011年10月10日至2014年9月30日的物业费元共计136503.4元。
一审法院判决认定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。泰禾公司为金福英居住的小区提供物业服务，故泰禾公司、金福英之间形成事实上的合同法律关系。泰禾公司提供了物业服务，金福英应当支付相应的物业服务费，金福英未交纳物业服务费，应当继续履行给付义务，故对泰禾公司要求金福英支付物业服务费的诉讼请求，该院予以支持。对泰禾公司要求金福英支付滞纳金的诉讼请求，理由不当，证据不足，该院不予支持。对金福英称泰禾公司的请求已经超过诉讼时效的辩解意见，因物业服务具有延续性，故其辩解意见，于法无据，该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、金福英给付泰禾公司2011年10月10日至2014年9月30日的物业服务费共计136503.4元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回泰禾公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
泰禾公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、金福英与泰禾公司之间的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》中关于滞纳金的约定合法有效，泰禾公司要求支付滞纳金的请求理应得到支持。二、判令违约方承担合同约定的、适当的违约责任，除了对违约方造成一定的惩戒之外，还能够督促合同当事人及时履行合同，并对其他未及时缴纳物业费的业主产生警示作用。综上，泰禾公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持泰禾公司一审关于滞纳金的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由金福英负担。
金福英答辩称：不同意泰禾公司的请求，不同意支付滞纳金。
金福英亦不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实错误。1.泰禾公司不能证明其在法定期限内向金福英主张过权利，泰禾公司出示的证据仅能说明其单方面告知金福英交纳物业费的意愿，其应证明该意思表示金福英已收悉或知悉，由于金福英收房后因房屋质量问题至今没有在涉案房屋居住，金福英至今未收到泰禾公司的相关交纳物业费的通知或告知，故该部分事实一审认定不清，泰禾公司没有完成举证义务，据此不能认定本案没有超过诉讼时效。2.泰禾公司一审庭审中未能证明其履行了全部合同义务，一审庭审中金福英已证明泰禾公司未按照《物业管理规约》的约定履行合同，在约定时间范围外施工，金福英有权行使同时履行抗辩权。尽管司法实践中物业公司提供了主要服务，业主就有义务交纳物业服务费，但金福英要求的是不能对等给付。而一审法院在金福英有足够证据证明泰禾公司履行合同义务存在问题的情形下，对泰禾公司主张金福英交纳全部物业服务费观点予以采纳，有失公允。二、一审判决适用法律错误。本案系物业服务合同法律关系，基于金福英没有交纳部分物业费形成的是泰禾公司之债权请求权，那么理应适用2年诉讼时效的规定。从2011年至2013年长达2年多，泰禾公司没有向金福英主张权利，其行为符合法律规定对怠于行使权利不予保护的情形。综上，泰禾公司的主张超过诉讼时效，泰禾公司履行合同不符合约定，致使金福英不能实现购买、使用涉案房屋，享受区别于普通住宅的高档物业服务的目的，故金福英上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为驳回泰禾公司的全部诉讼请求。2．一、二审诉讼费由泰禾公司承担。
泰禾公司答辩称：1.关于诉讼时效的问题，不同意金福英的意见。在一审中，泰禾公司提交了缴费通知书和在业主家门口拍照照片，也通过邮政和快递方式给金福英邮寄过缴费通知书，地址也是金福英入住时候提交的地址。2.金福英主张的泰禾公司没有履行所有服务义务，一个是漏水问题，一个是其他业主装修期间违规施工的情况。泰禾公司在一审中提交了证据证明泰禾公司是一直积极在进行沟通，履行了物业公司的服务义务。
本院二审期间依法补充以下事实：庭审中，金福英提交物业管理费的收据，证明金福英该房屋在2010年交了11481.6元物业费。泰禾公司不认可上述证据为新的证据，但对上述证据的真实性予以认可。
庭审中，金福英向本院提交给泰禾公司和泰禾开发商的往来信函，以及给拉脱维亚使馆等的往来信函，证明金福英在不断催促泰禾公司及泰禾开发商处理房屋产生的严重的质量问题；提交照片若干，证明房屋室内和室外存在质量问题。泰禾公司对往来信函中金福英发出信函的真实性不予认可，对泰禾公司回复的信函予以认可，称上述信函证明泰禾公司在积极履行义务；对照片的真实性不予认可，且称其部分的照片涉及到的是房屋质量问题，与物业服务合同无关。
金福英称涉案房屋未装修，因出现房屋质量问题之后无法居住，且称涉案房屋没有根据国家标准做好防水，和室外有很多漏洞相通，四周墙壁全部渗水。泰禾公司称漏水问题自2012年7月大暴雨开始就产生了，问题产生之后泰禾公司通过当面沟通、函件往来的方式积极协调，也找到房屋设计部门、独立第三方专家等寻求合理的解决方案，但是金福英家庭成员之间也有分歧，至今未能确定解决方案。
泰禾公司与金福英均认可泰禾公司在金福英之女张冉购买房屋时为其免除了1年零6个月的物业费，其优惠份额分摊到涉案房屋及金福英之女张冉名下的房屋。泰禾公司称其在本案中主张的物业费已经扣除了对金福英优惠的部分及金福英已经支付的部分。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、别墅交接书、《临时管理规约》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：泰禾公司为金福英所在的小区提供了物业服务，双方存在事实上的物业管理服务合同关系，双方均应依约履行合同义务。现泰禾公司提供了物业服务，金福英应当支付相应的物业服务费。
关于金福英称泰禾公司的请求已经超过诉讼时效的辩解意见，因物业服务具有延续性，且泰禾公司在此期间并未怠于主张权利，且双方就物业服务的问题进行了反复的沟通，故对于金福英关于时效的辩解意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳，并无不当。
对于金福英主张的房屋存在质量问题故不同意交纳物业费的上诉意见，本院认为，首先，房屋质量问题与物业管理服务问题系不同的法律关系，金福英应当与开发商另行解决；第二，泰禾公司亦就此问题进行了沟通和协调，但完全解决房屋质量问题超出了物业服务的范围，故房屋质量问题并非金福英不交纳物业费的合法事由。
关于金福英主张的泰禾公司存在其他物业服务不合格的意见，金福英并未能提交充分的证据证明泰禾公司提供的服务存在严重问题，足以减免物业费，故本院对金福英的上述抗辩意见不予采纳。
由于金福英与泰禾公司及泰禾开发商就房屋存在的问题始终存在争议，故泰禾公司关于滞纳金的请求，缺乏合理性，一审法院不予支持，并无不当。
需要说明的是，物业管理费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发。良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当本着诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，并积极协助业主解决相关问题，作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，及时交纳物业费用，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。
综上，泰禾公司与金福英的上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1704元，由北京泰禾中维物业管理有限公司负担189元（已交纳），由金福英负担1515元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费3304元，由北京泰禾中维物业管理有限公司负担274元（已交纳），由金福英负担3030元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 郑慧媛
代理审判员 江 惠
二〇一五年三月十九日
书 记 员 刘茜倩
二〇一五年三月十九日