江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第01204号
上诉人（原审被告、反诉原告）镇江市润州区土地房屋开发总公司，住所地镇江市润州区黄山南路20号。
法定代表人吴忠，该公司总经理。
委托代理人陈悦忠，江苏思扬宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）丁宁。
委托代理人许兆玉，江苏中坚汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）梅新兰。
委托代理人许兆玉，江苏中坚汇律师事务所律师。
上诉人镇江市润州区土地房屋开发总公司因商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2014）润民初字第0475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年9月14日，镇江市润州区土地房屋开发总公司（以下简称润州公司）与丁宁、梅新兰就位于本市润州花园二期18幢2层202室，建筑面积为140.89平方米的房屋签订了买卖合同一份。合同约定：房屋总价款为119万元。房屋经验收合格后于2012年12月31日前交付。房屋交付时，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋验收合格的证明，签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同同时约定，逾期交付房屋，不超过15日的，出卖人每日按照买受人已付房款承担万分之二的违约金，逾期超过15日，买受人要求继续履行合同的，出卖人每日按照买受人已付房款承担万分之二的违约金。关于合同价款的支付方式，双方约定买受人于2011年9月13日支付357000元，于2011年10月8日前支付833000元。关于逾期给付房款的违约责任，双方约定不超过15日的，买受人每日按照应付房款承担万分之二的违约金；逾期超过15日，出卖人要求继续履行合同的，买受人每日按照应付房款承担万分之二的违约金。另合同也约定，双方不办理商品房预购登记的，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担房屋价款2%的违约金。
合同签订后，丁宁、梅新兰于当日给付房款357000元，于2011年10月8日给付房款36万元，于2011年11月12日给付房款43万元，于2011年12月16日给付房款43000元。2013年1月17日，涉案房屋竣工验收。2013年1月8日，润州公司制作房屋装修告知书一份，该告知书上有丁宁、梅新兰签字，但未签署日期。2013年9月18日，丁宁、梅新兰预交了水电费和垃圾清运费，并开始缴纳物业费。
双方并未办理商品房预购登记。双方合同纠纷亦非个案，因润州公司原因，丁宁、梅新兰至今不能办理房屋权属登记手续，润州公司交付给房屋买受人的住宅使用说明书上显示的交付日期为2013年6月。
原审庭审中，润州公司提供单方记录一份，证明该公司已于2012年12月31日通知丁宁、梅新兰领取钥匙，并于2013年3月21日实际交付房屋，但该记录上丁宁、梅新兰并未签署日期，并载明“蓄水、不漏水”等字样。丁宁、梅新兰认为润州公司并未于2013年3月21日给付涉案房屋钥匙，当时只是通知看房并进行蓄水试验，实际取得房屋钥匙时间为2013年8月26日，房屋实际交接日期为2013年9月18日。现丁宁、梅新兰认可2013年8月26日为房屋交接日期。
丁宁、梅新兰原审诉称，自己按约支付了房款，润州公司于2013年8月26日才交付房屋，且至今不能办理房屋产权登记手续。要求该公司承担逾期交房违约金56644元（119万元×0.02%／天×238天）、未能在约定期间内提交办理权属登记资料的违约金23800元（119万元×2%）。针对润州公司反诉的逾期付款违约金的请求，丁宁、梅新兰表示认可。
润州公司原审辩称，1、丁宁、梅新兰于2013年3月21日已拿到房屋钥匙。2、即使逾期交房也系因为二期的业主对规划公示采取了过急手段造成的，并非该公司故意行为，应属不可抗力。3、丁宁、梅新兰主张的违约金过高。请求驳回丁宁、梅新兰的请求。丁宁、梅新兰逾期支付购房款，要求其承担逾期付款违约金3328元（43万元×0.02%／天×35天＋43000元×0.02%／天×37天）。
原审法院认为，合同依法成立生效后，对双方当事人均具有法律约束力。双方应根据合同的约定严格履行各自的义务。
润州公司提供的单方记录即使真实，也只能证明双方曾对涉案房屋进行过蓄水试验，并不能证明丁宁、梅新兰于上述日期领取房屋钥匙，且上述活动不符合合同约定的交付方式和内容；丁宁、梅新兰主张2013年8月26日交付房屋，有物业费等收据予以证明，符合常理，应予确认。即使规划调整导致其他业主有过激行为，也不属于不可抗力，故润州公司应当承担逾期交房的违约金。参照同地段同时期同类型房屋的市场租赁价格，以及丁宁、梅新兰主张的逾期交房的天数，对丁宁、梅新兰主张的逾期交房违约金调整为18443元（140.89平方米×15元／平方米／月×110%÷30天／月×238天）。
因润州公司原因致使丁宁、梅新兰至今不能办理房屋权属登记手续，且双方亦未办理预购登记，故润州公司应按约承担违约责任。房屋交接距今已数年，丁宁、梅新兰因无法取得房产证从而无法办理房屋买卖过户手续或贷款，影响颇巨，按照合同约定，润州公司应当支付不能办理房产证的违约金23800（119万元×2%）元。
润州公司主张丁宁、梅新兰部分房屋价款延期给付，丁宁、梅新兰对此予以认可。润州公司的主张并不超过法律规定及合同约定，丁宁、梅新兰应当给付该公司逾期付款违约金3328元。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、镇江市润州区土地房屋开发总公司于判决生效后十日内给付丁宁、梅新兰逾期交房违约金18443元，未能在约定期间提交办理房屋权属登记相关资料的违约金23800元，以上合计42243元；二、丁宁、梅新兰于判决生效后十日内给付镇江市润州区土地房屋开发总公司逾期付款违约金3328元；三、以上两项抵扣后，镇江市润州区土地房屋开发总公司于判决生效后十日内给付丁宁、梅新兰38915元；本诉案件受理费1812元，反诉案件受理费25元，合计1837元，由丁宁、梅新兰负担25元，润州公司负担1812元。
上诉人润州公司不服一审判决，向本院提起上诉，坚持一审诉辩意见，请求驳回丁宁、梅新兰的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人丁宁、梅新兰辩称，一审判决认定事实正确。请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人二审期间均未主张新的案件事实，未提交新的证据。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。
本院认为，交付房屋是商品房销售合同中售房人的核心义务，双方在合同中明确约定了房屋交付的方式，上诉人是从事商品房开发销售的企业法人，应当严格按照合同约定的方式履行交付房屋的义务。本案中，上诉人所称的被上诉人签字领取钥匙时办理的手续内容不明确，其未能提供足够的证据证明在被上诉人认可的交付时间之前已经实际履行了房屋交付义务，应当由上诉人承担不利的后果。一审法院判决认定上诉人逾期交付房屋并无不当。
上诉人称逾期办证源于不可抗力依据不足，鉴于逾期办证时间较长，双方约定的违约金总额不大，一审法院对该项违约金数额未予调整，符合法律规定。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费856元，由上诉人镇江市润州区土地房屋开发总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一五年八月十四日
书 记 员 刘 静