上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）闵民五（民）重字第10号
原告苍南县三旗纸品有限公司。
法定代表人张某。
委托代理人李峰，上海百战律师事务所律师。
被告邵荣丽。
委托代理人钟火祥，上海市天地律师事务所律师。
被告杜毅。
被告陈秀英。
委托代理人钟火祥，上海市天地律师事务所律师。
原告苍南县三旗纸品有限公司与被告杜某某、邵荣丽、杜毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月7日以（2012）闵民五（民）初字第XX号案件受理，并于2012年6月5日作出判决。判决后，被告邵荣丽、杜毅不服向上海市第一中级人民法院提起上诉。二审法院审理后认为原审被告杜某某于2012年3月17日去世，导致本案判决程序不当，于2012年9月14日裁定撤销（2012）闵民五（民）初字第XX号判决，发回本院重审。本院于2012年10月31日受理后依法组成合议庭。期间，本院依法通知杜某某的法定继承人即其母亲陈秀英作为本案被告参加诉讼，并于2013年1月16日、2014年3月5日、5月26日公开开庭进行了审理。原告苍南县三旗纸品有限公司的委托代理人李峰，被告邵荣丽、陈秀英的委托代理人钟火祥到庭参加诉讼。被告杜毅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告苍南县三旗纸品有限公司诉称，2010年10月25日，杜某某、邵荣丽、杜毅经公证委托案外人吕某某代为办理其位于上海市闵行区水清路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）出售等相关手续。2011年10月13日，吕某某代被告与原告签订的《上海市房地产买卖合同》约定，由原告以人民币（币种下同）260万元受让涉案房屋，于同年11月30日前共同办理房屋过户手续。签约后，原告按约履行了付款义务，但被告拒不交房，也不协助办理涉案房屋过户手续。
原告认为，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告拒不履行约定之义务的行为已构成违约。据此，请求法院判令：被告协助将涉案房屋的产权过户至原告名下，并将涉案房屋交付给原告；被告以260万元为本金，按0.1%的标准向原告偿付自2011年11月19日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；被告以260万元为本金，按0.1%的标准向原告偿付自2011年12月19日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。
被告邵荣丽辩称，答辩人与丈夫杜某某从未与原告签订过房屋买卖合同，也未授权吕某某与原告签订房屋买卖合同。根据杜某某的护照记载，在办理公证委托书的2010年10月25日其远在国外，不可能前往办理。同时，根据《司法鉴定书》的鉴定意见，《委托书》上“邵荣丽”的签名非答辩人本人所签。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告杜毅在本案中未作答辩。
被告陈秀英辩称，同意被告邵荣丽的辩称意见。
经审理查明，被告邵荣丽与杜某某系夫妻关系，被告杜毅为双方所生的儿子。被告邵荣丽、杜毅及杜某某是登记的涉案房屋产权人。
2010年10月25日，浙江省XX县公证处对一份署名为杜某某、邵荣丽、杜毅的《委托书》进行公证，该公证文书记载：兹证明杜某某、邵荣丽、杜毅于2010年10月25日来到我处，在《委托书》上签字。
经公证的《委托书》记载：委托人杜某某、邵荣丽、杜毅委托吕某某代理涉案房屋的买卖、领取房地产转让款，代为开立银行帐号，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续；代为办理上述房产证及房产证密码的领取、挂失、变更、补办，原始资料调阅；代为办理上述房产证的转移登记过户手续；代为办理上述房地产的抵押登记手续，签订抵押借款合同并开立借款凭证，办理公证手续；代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款，并前往交易中心办理注销抵押登记手续；代为办理上述房地产交接过程中的一切相关手续；代为签订租赁协议，收取租金、押金，与承租人结清租金、押金；代为交纳与办理上述事项有关费用和税款；代为办理房地产交易过户过程中的其他相关事宜。
《委托书》的“委托人”处，有“杜某某”、“邵荣丽”、“杜毅”的签名。
同日，浙江省XX县公证处对另一份委托人为杜某某、邵荣丽，受托人为杜毅的《委托书》进行了公证，公证文书公证的《委托书》内容与上述《委托书》的内容基本相同。
2011年3月30日，被告杜毅以其名义及其父母杜某某、邵荣丽的名义（为签约借款人），与案外人夏某某（为签约出借人）签订了一份《抵押借款合同》。双方约定的主要内容为：本合同项下的借款金额为245万元，借款人以涉案房屋作为借款之抵押担保；借款期限2个月，即自2011年3月30日至2011年5月29日，如实际放款日与合同约定不一致，则借款期限的起算日以实际放款日为准；借款月利率为2%，按月结息付息，到期一次还本；逾期违约金按天计算，每天按借款金额的千分之一计算。
2011年4月13日，上海市XX区公证处就上述《抵押借款合同》，出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
2011年10月13日，吕某某以被告邵荣丽、杜毅及杜某某委托代理人的身份，并以被告邵荣丽、杜毅及杜某某之名义（为签约甲方）与原告苍南县三旗纸品有限公司（为签约乙方）签订了一份《上海市房地产买卖合同》。该合同记载：由乙方受让甲方的涉案房屋，转让价260万元；甲方于2011年11月18日前腾出该房并通知乙方进行验收交接；双方确认，在2011年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
此外，合同补充条款记载：1、房价款内包括空调、装修、家具、维修基金、煤气、有线电视等，乙方不需要另行支付；2、乙方于2011年10月13日支付购房定金2万元整；于2011年10月18日前交易过户当日一次性支付房款258万元；3、交房约定：乙方拿到房地产权证当天交房（即2011年11月18日前）。4、甲方承诺收到乙方全款当日还清抵押权人夏某某的所有借款本息，同时撤销夏某某的抵押权，确保该房能顺利交易过户，甲方必须确保委托书真实有效；……6、如乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行；如甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行。
2011年10月15日，原告（单位财务朱某）通过农业银行网上银行将260万元转入夏某某的银行帐户。
同日，原告向闵行区财税部门缴纳了房地产交易税等相关费用。
2011年11月22日，原告向上海市闵行区房地产登记处办理了存量房地产买卖的预告登记。
2011年11月24日，夏某某出具《确认书》，该《确认书》记载的主要内容为：2011年10月15日，本人收到苍南县三旗纸品有限公司260万元，以抵作杜毅、杜某某、邵荣丽的借款本息。之后，夏某某办理了撤销涉案房屋的抵押登记手续。
嗣后，因被告杜毅拒绝及无法联系邵荣丽、杜某某，涉案房屋未完成产权过户登记。
2012年3月7日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。
被告杜毅在原审中辩称，本人系通过向黄某某、夏某某借款后认识吕某某的，其是本人向黄某某借款的中间人。我们曾和吕某某签订过公证委托书，但公证委托书是格式合同，事后发现委托书上有办理涉案房屋出售的条款，故要求公证部门将该条款划去，所以委托吕某某的仅是办理涉案房屋抵押借款事宜，且该委托书在2011年3月因委托事项已办完失效。本人从未委托吕某某代为出售涉案房屋，至于向夏某某的借款已经还清。此外，本人不认识原告的法定代表人，原告也未上门看过房屋。故本人不同意原告的全部诉讼请求。
杜某某于2012年3月17日因病去世。
本案重审期间，被告邵荣丽向本院提供了杜某某的护照，旨在证明，在浙江省XX县公证处对署名为杜某某、邵荣丽、杜毅的《委托书》进行公证期间，杜某某在非洲莫桑比克。
原告对杜某某护照的真实性不持异议。
同时，被告邵荣丽还向本院提出申请，要求对委托人为杜某某、邵荣丽、杜毅的《委托书》中“邵荣丽”的签名进行笔迹鉴定。据此，本院委托司法鉴定科学技术研究所对《委托书》中“邵荣丽”的签名是否是其本人所签进行了鉴定。2014年2月14日，鉴定机构向本院出具了《司法鉴定书》，该《司法鉴定书》的鉴定意见记载：检材（即《委托书》）上需检的“邵荣丽”签名不是邵荣丽本人所写。
原被告对《司法鉴定书》的鉴定意见不持异议。
以上事实，由原告提供的两份《委托书》，浙江省XX县公证处出具的两份公证文书，被告杜毅以其及父母名义与案外人夏某某签订的《抵押借款合同》，上海市XX区公证处就《抵押借款合同》，出具的《具有强制执行效力的债权文书公证书》，吕某某以被告邵荣丽、杜毅及杜某某之名义与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，被告邵荣丽提供的杜某某护照，司法鉴定科学技术研究所出具的《司法鉴定书》及当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。
本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，经浙江省XX县公证处公证的《委托书》中，杜某某、邵荣丽并未在该《委托书》上签名，即案外人吕某某于2011年10月13日以被告邵荣丽、杜毅及杜某某的委托代理人身份，与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，实际未获得杜某某、邵荣丽的授权委托，故吕某某通过与原告签订《上海市房地产买卖合同》，处分属于杜某某、邵荣丽、杜毅共同共有的房屋行为当属无权处分。依照最高人民法院的司法解释，即使吕某某在签约时未经杜某某、邵荣丽同意，构成无权处分，但并不因此导致双方签订的买卖合同无效。就本案而言，原告基于买卖合同要求办理产权变更登记，则取决于吕某某的处分权在嗣后是否获得邵荣丽、杜某某（即陈秀英）的追认。由于吕某某处分涉案房屋的行为没有获得权利人的追认，故其处分涉案房屋的行为应认定无效，将不发生物权变动之结果。据此，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于不能办理涉案房屋产权变更登记所产生的法律后果，原告则可另行主张。
被告邵荣丽、陈秀英关于要求驳回原告诉讼请求的辩称意见成立，本院予以采信。
被告杜毅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告苍南县三旗纸品有限公司的诉讼请求。
原审案件受理费27，600元，由原告苍南县三旗纸品有限公司负担（原审中原告已按减半交纳了13，800元）；重审案件鉴定费3，000元，由被告杜毅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 林 舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。