重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第03120号
原告重庆聚泽物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道23号1幢，组织机构代码20317808-7。
法定代表人陈君诚，董事长。
委托代理人杨某某，重庆红岩律师事务所律师。
委托代理人张某某，重庆红岩律师事务所律师。
被告陈某，男，1990年7月13日出生，汉族，身份渡舟街道桃花源大道10号2幢4单元11-1。
委托代理人张某，女，1975年7月15日出生，汉族，身份证住址重庆市长寿区。
被告陈某某，男，1998年7月29日出生，汉族，身份证住址重庆市长寿区。
法定代理人张某，女，1975年7月15日出生，身份证住址重庆市长寿区。
委托代理人宴某，重庆龙创律师事务所律师。
原告重庆聚泽物业管理有限公司（以下简称“聚泽物业”）诉被告陈某、被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告聚泽物业的委托代理人杨某某、张某某，被告陈某的委托代理人张某、被告陈某某的法定代理人张某、委托代理人宴某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告聚泽物业诉称：2007年12月10日原告与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对聚丰·江山里小区提供前期物业服务，原告成为聚丰·江山里小区物业管理企业，依法对该小区进行物业管理。2010年4月30日，二被告与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市南岸区海棠新街1号聚丰·江山里清风居8栋27-7号房屋一套，并于2010年5月9日接房。从2007年12月10日起至今，原告一直为该小区提供物业管理服务，严格按照合同约定履行了自己的义务，但二被告却从2011年4月起不再按时缴纳相关费用，截止2013年7月31日被告累计拖欠原告物业服务费3477.23元、违约金4122.79元，共计7600.2元。虽经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，要求判令二被告支付以上费用。
被告陈某辩称：陈某、陈某某是重庆市南岸区海棠新街1号聚丰·江山里清风居8栋27-7号房屋的业主，于2010年5月9日接房，2010年12月入住，房屋的建筑面积为137.44平方米。二被告从2011年4月至2013年7月没有交物管费，拒缴物管费的理由为：1、原告没有尽到物业服务的义务，2、物业费未按标准收取，收费标准过高。另外，二被告认为违约金过高，应调低。
被告陈某某辩称：与陈某的辩称意见一致。
经审理查明：原告系具有贰级资质的物业服务企业。2007年12月10日原告与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对聚丰·江山里小区提供前期物业服务。二被告系位于重庆市南岸区海棠新街1号聚丰·江山里清风居8栋27-7号房屋的业主，该房屋建筑面积137.44平方米。2010年12月二被告入住该小区（即聚丰·江山里小区）。根据合同约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，高层住宅（电梯房）以1.1元／月／平方米收取物业服务费。合同签订后，原告为聚丰·江山里小区提供物业服务。被告从2011年4月起未缴纳物业服务费。
关于原告请求的物业服务费3477.23元［1、2011年4月1日至2013年4月30日为3023.69元（137.44平方米×25个月×0.88元／M2）；2、2013年5月1日至2013年7月31日为453.54元（137.44平方米×3个月×1.1元／M2）］，原告提交了1、重庆市物价局价格监督检查分局监制的重庆市前期物业服务收费标价表2张，证实从2007年10月1日起，聚丰·江山里小区物业服务费的批准标准为1.1元／平方米／月（含电梯费），执行标准为0.875元／平方米／月（含电梯费）；从2013年5月1日起物业服务费的批准标准为1.1元／平方米／月（含电梯费），执行标准为1.1元／平方米／月（含电梯费）。2、《前期物业服务合同》，证明高层住宅的物业服务费标准为1.1元／月／平方米。庭审中，二被告对房屋面积为137.44平方米和欠费天数均无异议，对收费标准有异议，认为2011年4月1日至2013年4月30日物业费的收取标准应按照重庆市南岸区物价局（南岸价（2007）58号）《重庆市南岸区物价局关于确定江山里小区物业服务收费试行标准的通知》规定的高层住宅物业服务费0.5元／平方米／月，公共设备设施日常维修养护费0.25元／平方米／月的标准，试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%。2013年5月1日起的物业服务费收费标准应按照重庆市南岸区发展和改革委员会（南发改（2013）91号）《重庆市南岸区发展和改革委员会关于确定聚丰·江山里小区物业服务收费正式标准的通知》规定的高层住宅物业服务费0.55元／平方米／月，公共设备设施日常维修养护费0.25元／平方米／月的标准执行。原告对重庆市南岸区物价局（南岸价（2007）58号）文件和重庆市南岸区发展和改革委员会（南发改（2013）91号）文件无异议，但认为以上两份文件还规定了电梯费的收费标准，且聚丰·江山里小区物业服务费的批准标准为1.1元／平方米／月，试行期间的执行标准为0.875元／平方米／月，已经进行了下浮。
关于原告请求的违约金4122.79元（从2011年4月计算至2013年7月，按每日3‰的标准计算），并提交了1、《前期物业服务合同》，证实合同第二十九条约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；2、2011年4月20日原告向该小区26曾7号房发出的整改通知，南岸区房屋管理局（2013）173号“关于集中开展物业区域内违法建设整治行动的通知”，违法建设、违法建筑清理明细表，2014年3月11日重庆市南岸区海棠溪街道敦厚街社区居民委员会出具的情况说明，证实原告对小区提供了相关的物业服务，并履行了相应的义务。庭审中，二被告认为原告未将相邻房屋的违章建筑拆除，导致二被告的利益受损，并提交了照片4张。
上述事实，有《前期物业服务合同》、收费标价表、《商品房买卖合同》、接房物品领取表、入住手续办理情况表以及原被告陈述等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为：原告与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律的禁止性规定，故本院确认该合同真实有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，二被告对其系重庆市南岸区海棠新街1号聚丰·江山里清风居8栋27-7号房屋的业主、于2010年5月9日接房、2010年12月入住、房屋的建筑面积为137.44平方米、从2011年4月至2013年7月没有缴纳物业服务费均无异议，本院予以确认。
对于原告请求的物业服务费3477.23元。根据《重庆市物业管理条例》第五十六条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。由于重庆市前期物业服务收费标价表系由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，该办法确定的该小区的物业服务费标准为1.1元／平方米／月，且《前期物业服务合同》亦约定收费标准为1.1元／平方米／月，本院对该两份收费标价表予以采信。重庆市前期物业服务收费标价表能够证实2011年4月1日至2013年4月30日物业费的执行标准为0.875元／月／平方米（含电梯费），2013年5月1日至2013年7月31日物业服务费执行标准为1.1元／月／平方米（含电梯费），故本院对物业费的收费标准确认为2013年4月30日以前为0.875元／月／平方米（含电梯费），2013年5月1日之后为1.1元／月／平方米（含电梯费），且前期物业服务合同对物业服务费用标准为1.1元／月／平方米。故本院对原告请求的物业服务费本院确认为3460.05元（137.44平方米×0.875元／月／平方米×25个月＋137.44平方米×1.1元／月／平方米×3个月）。
对于原告请求的违约金4122.79元。原告提交的证据能够证实原告提供了相关的物业服务，并履行了相应的义务，故本院对原告请求的违约金予以支持。但原告请求违约金按每日千分之三计算的标准过高，本院酌情予以调整，对违约金确认为按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率计算。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《重庆市物业管理条例》第五十六条之规定判决如下：
由陈某、陈某某于本判决生效之日起十日内支付重庆聚泽物业管理有限公司物业服务费3460.05元，违约金以每月欠费金额为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率计算自欠费之日起计算至物业服务费付清之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由陈某、陈某某承担（此款由重庆聚泽物业管理有限公司垫付，陈某、陈某某支付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 鞠 劼
人民陪审员 蒲昌元
人民陪审员 刘安碧
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 王绪权