浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江九民初字第378号原告陈碧虹，女，1987年10月1日出生，汉族，住浙江省兰溪市。委托代理人蔡金龙，浙江泰杭律师事务所律师。特别授权代理。被告杭州保利建锦房地产开发有限公司。住所地杭州市江干区云峰社区车站南路****。法定代表人陈冬桔，该公司董事长。委托代理人唐锋、沈莹，浙江浙元律师事务所律师，特别授权代理。原告陈碧虹为与被告杭州保利建锦房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年8月25日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员沈澄独任审判，于2015年9月14日、10月9日公开开庭进行了审理。原告陈碧虹的委托代理人蔡金龙、被告保利公司的委托代理人唐锋、沈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈碧虹诉称，原告因购房需要至被告开发的保利·梧桐语售楼处看房，在参观样板房时，被告销售顾问汪曙霞推荐原告购买88平方中间套房屋，并告知该房屋有一个可变空间可作为书房使用。在参观88平米样板房时，原告感觉房屋整体比较舒服，次卧和客厅面积均比较宽适，并且有独立书房（可变空间改造），非常符合原告对房屋的使用需求。为此，原告同意购买该户型房屋并支付了购房款5万元。2014年8月4日，原、被告签订商品房买卖合同、补充合同及合同补充条款。根据合同约定，原告应在2015年6月30日前支付剩余房屋首付款385212元，但原告到房屋项目部了解后发现，原告所购房屋与被告展示的样板房在面积上存在明显差距，样板房面积明显大于原告所购房屋。经初步测量，样板房比原告所购房屋大30cm，原告所购房屋根本无法达到样板房的舒适性。同时被告承诺的可变空间改成房屋内书房的事宜，经原告向房管部门咨询，该可变空间不属于原告所购房屋的专有部分，该改造行为属违法，房管部门可以强制进行拆除，并恢复原状，因此该可变空间无法实现法律的正当性。对此，被告存在明显的欺诈行为。原告因此向被告提出退款要求，但被告一直回避。原告认为，被告以尺寸较大的样板房即扩大宣传方式向原告介绍房屋，并以不可实现法律正当性的房屋可变空间误导原告签订商品房买卖合同、补充合同及补充条款，使原告对所购房屋状况认识有重大误解，根据我国合同法及消费者权益保护法的有关规定，原告可撤销合同并要求惩罚性赔偿。诉请判令：1、撤销原、被告于2014年8月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》、《补充合同》及《合同补充条款》；2、被告返还原告已支付房款5万元，并赔偿15万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告保利公司辩称，一、被告未实施扩大宣传的行为，故原告认为因重大误解或诈骗而诉请撤销商品房买卖合同理由均不成立，案涉商品房买卖合同等均合法有效,应当依法予以维持。首先，被告在宣传的楼书上明确注明“本宣传资料的户型平面图仅供参考，相同户型单位因所处位置不同，局部尺寸、结构、面积，管线布置等均有可能不同，具体以双方合同约定为准。”被告已将各单元之间存在的区别进行了告知。其次，双方签订的商品房买卖合同第三条，明确约定出卖标的房屋的建筑面积、套内面积，而原告签约应是知晓并认可所购房屋面积。第三，原告购买房屋时，参观的是设在8幢的样板房，而其实际购买的是13幢的房屋。原告作为具有完全民事行为能力人，应具备每幢楼房屋面积并不一致的基本常识。原告以设在8号楼样板房为参照,单纯的比较房屋面积大小就认为被告扩大宣传,明显是偷换概念。对于可变空间，被告认为该可变空间并非案涉合同的标的。楼书上虽对可变空间进行了描述，但并没有约定可变空间是合同的标的。可变空间只是被告的装修建议。合同补充协议第九条亦说明“买卖双方之间的权利义务以《商品房买卖合同》及其附件为准。广告及各类宣传资料均为要约邀请。”，再次向原告说明了宣传资料性质为要约邀请。同时，被告虽然在展示的样板房中将可变空间设计为书房，但同样也明示该书房不是交付标准。另一方面，可变空间亦非合同约定的交付内容，合同约定的面积并不包括可变空间的面积，原告亦未支付可变空间的对价。被告在楼书和展示的样板房中均作了提示、说明，并无欺诈。案涉商品房买卖合同并不涉及可变空间的面积，同时基于生活常识，原告亦应当知道可变空间并非法律意义上房屋的组成部分，原告也并未因此产生损失。二、原告行使合同撤销权,已过除斥期间，依法应当驳回原告起诉。原、被告于2014年8月4日签订案涉合同，原告于2015年8月20日向法院递交起诉材料，法院于8月25日立案。而案涉商品房买卖合同已将原告所购买房屋的面积等基本情况明确告知原告，故原告主张合同撤销权已超过法律规定的一年除斥期间，撤销权已消灭，法院应依法驳回起诉。对于诉称的事实，原告陈碧虹提交了以下证据：1、浙江省商品房买卖合同、合同补充协议、合同补充条款各1份，以证明原、被告存在商品房买卖合同关系；2、发票，以证明原告已向被告支付购房款5万元；3、房屋宣传页、照片各1份，以证明被告向原告宣传涉案房屋有一个可变空间可作为房屋内书房使用；4、视频资料，以证明业主曾到媒体投诉，样板房比涉案房屋大30cm左右；被告对证据1、2的三性均无异议。对证据3中宣传页的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为宣传页上，可变空间画了斜线，表示是中空位置，已提示买受人该空间和其他空间不一样，非合同约定的交付标的，房屋面积88平米显然不包括可变空间。宣传页下方提示该宣传页仅供参考，户型、面积以实际合同为准。照片真实性无异议，但被告在样板房的书房里做了提示，书房不是交付标准。对证据4的真实性无法确认，对证明对象也有异议，交付房屋和样板房之间尺寸如果有差别，应以平米计而非厘米。被告保利公司提交了以下证据：6、商品房预售证，以证明被告合法出售案涉房屋；7、2015年8月25日拍摄于涉案楼盘8号楼2单元401室87.08平米样板房的照片2张，以证明被告已告知原告可变空间不是交付标准；已拆除的临时样板房也同样有提示的；8、装修委托协议书，以证明楼书广告中宣传的三室二厅中有一室不属于商品房销售合同约定的内容，该部分系非交付标准，该室系在房屋交付后由原告自行委托第三方施工完成的，原告对此是清楚知晓的并自愿承担法律风险。原告对证据6的真实性无异议。对证据7的三性均有异议，认为照片形成于诉讼之后，不排除原告系为了诉讼目的添加了提示牌后拍摄，原告在参观样板房时并未看到提示。对证据8的真实性无异议，但对其合法性和证明对象有异议，认为不能达到被告的证明目的。该委托协议与商品房买卖合同同时签订，结合被告出示的楼书、样板房，可以推断被告当时传递给原告的意示就是涉案房屋有一个可变空间作为书房使用。该委托协议并未说明原告承担的哪些具体风险。该委托协议书第二条的内容违反了法律规定。委托协议书有实质目的是无法实现的，反而可以证明被告对原告存在欺诈和隐瞒。本院对上述证据审查后认为，证据1、2、3、6、8的真实性均可予确认，反映的内容与本案相关联，本院予以确认。证据4的真实性无法确认，本院不予确认。证据7形成于本案立案之后，且该照片反映的样板房展示的时间晚于双方签订合同的时间，与本案无涉，该证据本院不予确认。综上，本案事实认定如下：2014年7月26日，原告支付给被告商品房预售定金人民币5万元。2014年8月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买杭州市江干区梧桐语轩13幢1单元1102室房屋，建筑面积86.42平方米，单价为每平方米16607.41元，总价款为人民币1435212元。买受人选择银行按揭贷款方式（包含公积金和商业贷款、组合贷款）支付房款，应于本合同签署之日支付首期房款人民币435212元，剩余购房款1000000元，应在签订本合同之日起七个工作日内办理完毕相关贷款手续。出卖人应当在2015年9月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。合同同时还对面积确认及面积差异处理、商品房交付条件、出卖人逾期交房的违约责任及规划设计变更等相关事宜作了约定。同日，双方还分别签订合同补充协议和合同补充条款，就房屋交付、产权登记的补充、合同解除等事宜作了补充约定。原、被告均同意原告支付的预售定金5万元用于折抵原告应支付的购房款。梧桐语轩系被告开发的楼盘，于2013年12月取得商品房预售证。在被告印制的楼书上，涉案房屋的户型标注为A户型，约88㎡，可变3房2厅2卫（可延展约20㎡）。在规划设计为通风井的位置，楼书标注为：“可变空间[多一个书房]独立书房设计，繁华奢享之外另有静谧空间悦读随心而动”。楼书上还标有“本宣传资料的户型平面图仅供参考，相同户型单位因所处位置不同，局部尺寸、结构、面积、管线布置等均有可能不同，具体以双方合同约定为准”。原、被告签订商品房买卖合同前，原告曾参观被告设置的涉案户型的临时样板房，该样板房现已拆除。2014年6、7月间，被告又在涉案楼盘的8号楼设置了涉案户型的样板房。在上述两个样板房中，可变空间部分均设置成封闭式书房。另查明，2014年8月14日，原告（甲方）与浙江保利物业管理有限公司（乙方，以下简称保利物业）签订装修委托协议书，约定由甲方自愿委托乙方负责组织本协议房屋的部分装修工作。装修工作的范围按照本协议附件所示，超出附件规定范围的装修工作不属于本协议内容。装修工作采用的方案、技术和材料由乙方为甲方制定，费用全部由乙方承担，甲方无需支付任何费用。装修工作自甲方购买该商品房买卖合同约定的交付时间起15日开始，之后120日内按本协议附件的标准完成。若乙方未能按约定日期完成装修工作，则乙方承诺每逾期一个月，免收甲方一年的物业管理费用。……，非因乙方原因造成工期延迟，乙方不承担工期延长的违约责任。甲方不得因装修后的房屋现状与其所签定商品房买卖合同附图及其秘购物业产权证附图不符追究乙方及本项目开发单位的任何责任。甲方同意乙方在确保结构安全范围内对同楼栋其它户型的装修改造。甲方就装修工作及后续使用所涉及的法律风险明确知晓，相关风险由甲方承担。该协议书附附图。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、合同补充协议及合同补充条款，均合法有效。本案的争议焦点在于被告以其展示的样板房和楼书告知原告，涉案房屋有一个可变空间可作为书房使用的行为，是否构成对原告的欺诈。对此，本院认为，楼书系销售宣传资料，虽然被告在楼书中称涉案房屋有可变空间多一个书房、可变3房2厅2卫（可延展约20㎡）的内容，在被告对外展示的样板房中，亦将该可变空间布置成封闭的独立书房，但在原、被告签订的商品房买卖合同中明确约定房屋的建筑面积为86.42平方米，原告应支付的购房款，也是86.42平方米的相应对价，而不包括可变空间的面积。至于原告与案外人保利物业签订的装修委托协议书中就可变空间的装修工作所作的相关约定，则与被告无涉。由此，从原、被告签订的商品房买卖合同、合同补充协议及合同补充条款的内容，结合原告与保得物业签订的装修委托协议的内容，同时按照日常生活经验及购房人应有的判断能力分析，原、被告双方就可变空间改造成书面的理解是一致的，原告应当知晓其所购的房屋中并不包括可变空间的面积，因此，原告并非因为被告的售楼广告及展示的样板房而作出错误的意思表示，被告的行为并不构成对原告的欺诈，原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告陈碧虹的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币2150元，由原告陈碧虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员  沈澄二〇一五年十二月二十日书记员  王洁