江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北黄民初字第0288号
原告陆国峰。
委托代理人裴旭辉。
委托代理人杨建强。
被告无锡市住房保障建设发展有限公司，住所地无锡市健康路77号702室。
法定代表人张中云，无锡市住房保障建设发展有限公司董事长。
委托代理人吴开琴，远闻（无锡）律师事务所律师。
委托代理人蒋潇轲。
原告陆国峰与被告无锡市住房保障建设发展有限公司（以下简称住房保障公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月1日立案受理。依法由代理审判员葛宏锴适用简易程序，于2013年11月28日、12月18日公开开庭进行了审理。原告陆国峰的委托代理人裴旭辉、杨建强，被告住房保障公司的委托代理人吴开琴、蒋潇轲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆国峰诉称：2012年5月15日，其与住房保障公司签订一份房屋租赁合同，约定由住房保障公司将无锡市惠景家园钱皋路x号房屋租赁给其用于酒店经营，并约定了租赁期间、房屋租金及违约责任等内容。其按约向住房保障公司支付了保证金及首期租金，但住房保障公司至今未向其交付该房屋。请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、住房保障公司承担违约金222500元；3、住房保障公司承担本案诉讼费用。
被告住房保障公司辩称：1、其与陆国峰在签订房屋租赁合同时所涉房屋未经消防验收，双方于2012年11月份终止合同，其已将相应款项退还陆国峰，而消防验收的通过时间是2012年12月12日，故双方签订的合同无效，不存在解除的情形；2、房屋租赁合同中约定的违约金过高，陆国峰的损失为交付金额到返还金额期间的利息损失，陆国峰没有提供证据证明其他损失。
经审理查明：2012年5月15日，陆国峰与住房保障公司签订一份房屋租赁合同，约定：由住房保障公司将坐落于无锡市惠景家园钱皋路x号的房屋出租给陆国峰用于酒店经营。住房保障公司于2012年5月31日前将房屋交付给陆国峰，并给予4个月的免租装修期。租赁期限为自2012年11月1日起至2020年10月31日止，其中2012年11月1日至2013年10月31日的年租金为890000元。合同签订时陆国峰应向住房保障公司缴纳履约保证金200000元，并支付455000元作为首期租金。任何一方未能履行合同约定或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，违约方支付对方当年度三个月的租金作为违约金等内容。房屋租赁合同签订后，住房保障公司一直未向陆国峰交付房屋。
另查明：2012年4月25日，陆国峰以本票方式向住房保障公司交付了645000元。其中445000元，住房保障公司出具的收据上载明的收款事由是“陆国峰惠景家园钱皋路1号酒店半年房租金（2012.11.1-2013.4.30）”，另外200000元，住房保障公司出具的收据上载明的收款事由是“陆国峰惠景家园钱皋路1号酒店保证金”。2012年11月12日，住房保障公司向宜兴市利康机械配件厂电子转账支付496500元，2013年1月11日，住房保障公司向宜兴市利康机械配件厂电子转账支付148500元，附加信息及用途栏内均注明“退钱皋路1号租赁款”，陆国峰分别出具收条确认收到上述款项。
还查明：惠景家园钱皋路1号房屋系原无锡市住房保障中心开发建设，无锡市住房保障中心现已改制为住房保障公司。2012年12月12日，本案所涉房屋经消防验收合格。
上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、收据、电子转账凭证、收条、土地使用权证、商品房预（销）售许可证、批复文件、建设工程消防验收意见书等证据在卷佐证。
本院认为：陆国峰与住房保障公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。住房保障公司虽辩称讼争房屋未经消防验收而导致合同无效，但本案所涉房屋系陆国峰租赁用于酒店经营，该房屋是否经消防验收合格并非是认定房屋租赁合同效力的必要条件，且所涉房屋已于2012年12月12日经消防验收合格，故对于住房保障公司的辩称意见，本院不予采纳。陆国峰在合同签订前向住房保障公司支付的款项与合同中约定的款项具有对应关系，可以认定陆国峰已经依约履行了相应的合同义务。住房保障公司未按约于2012年5月31日前向陆国峰交付房屋且至今未交付，陆国峰主张解除租赁合同，依法应予支持。
住房保障公司系违约方，依法应承担违约责任。住房保障公司认为双方约定的违约金过高，认可陆国峰的损失为陆国峰向其付款期间的利息损失，即：1、以496500元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率6.56%计算自2012年4月25日起至2012年11月11日止的利息17936.03元（496500元×（6.56%÷365天）×201天】；2、以148500元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率6.56%计算自2012年4月25日起至2013年1月10日止的利息6965.91元（148500元×（6.56%÷365天）×261天】；二项合计24901.94元。陆国峰主张应由住房保障公司赔偿其三个月租金222500元作为违约金，该标准明显超过上述利息损失的30%即32372.52元，超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第二款、第一百七十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第四十五条第二款之规定，判决如下：
一、解除陆国峰与无锡市住房保障建设发展有限公司于2012年5月15日签订的房屋租赁合同。
二、无锡市住房保障建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日十日内赔偿陆国峰损失32372.52元。
三、驳回陆国峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4640元减半收取2320元，由陆国峰负担1982元、无锡市住房保障建设发展有限公司负担338元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）预交上诉案件受理费。
代理审判员 葛宏锴
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 王晓芬
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条第二款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
第四十五条第二款权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。