辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第00002号
上诉人（原审原告、反诉被告）：大连三寰商城有限公司
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京金盛国际家居市场经营管理有限公司
原审第三人：大连金盛国际家居有限公司
原审第三人：大连银行股份有限公司
原审第三人：杨贺
原审第三人：姜寿家
原审第三人：马燕
原审第三人：曲德明
上诉人大连三寰商场有限公司（以下简称三寰公司）与上诉人南京金盛国际家居市场经营管理有限公司（以下简称南京金盛公司）、原审第三人大连金盛国际家居有限公司（以下简称大连金盛公司）、原审第三人大连银行股份有限公司（以下简称大连银行）、原审第三人杨贺、原审第三人姜寿家、原审第三人马燕、原审第三人曲德明房屋租赁合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2013年10月10日作出（2012）大民二初字第60号民事判决。三寰公司和南京金盛公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭审理了本案。三寰公司的委托代理人邢思远、王岚，南京金盛公司的委托代理人张鑫辉，大连金盛公司的委托代理人马建革，大连银行的委托代理人刘丽艳
到庭参加了诉讼。杨贺、姜寿家、马燕、曲德明经本院公告送达开庭通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三寰公司向一审法院起诉称：2008年12月31日，三寰公司与南京金盛公司签订一份《租赁合同》，该合同约定：三寰公司将位于大连市沙河口区西南路479号房屋（地下一层、地上四层）整体出租给金盛公司使用，租赁物建筑面积约为38284平方米，租期为20年，并详细约定了租金数额及租金的支付方式，同时亦约定了如南京金盛公司逾期支付租金，三寰公司有权解除合同以及有权要求南京金盛公司给付违约金等其他条款。租赁合同签订后，三寰公司依约履行了己方合同义务，而南京金盛公司却自合同履行之初即开始拖欠三寰公司租金，时至2012年3月17日，南京金盛公司拖欠三寰公司租金已高达1962.6373万元。三寰公司遂于2012年3月16日依约书面通知南京金盛公司解除租赁合同。现诉至法院，请求判令：1．确认双方的租赁合同已于2012年3月17日解除，南京金盛公司立即腾退案涉房屋；2．南京金盛公司立即向三寰公司给付拖欠租金1962.6373万元；3．南京金盛公司立即向三寰公司支付拖欠租金的滞纳金1，705，158元（暂计算至合同解除之日即2012年3月17日），并自2012年3月18日起至实际付清租金之日止按照4121.54元／天的标准继续给付拖欠租金的滞纳金；4．南京金盛公
司立即向三寰公司给付解除合同的违约金1360万元；5．南京金盛公司参照租赁合同绚定的租金标准继续给付房屋占有使用费至腾退时止。
南京金盛公司一审辩称：第一，南京金盛公司同意租赁合同于2012年3月17日解除，且南京金盛公司现已将案涉房屋交付给三寰公司。第二，南京金盛公司不同意给付三寰公司1962.6373万元的租金。理由如下：依约定，三寰公司应在2008年12月31日向南京金盛公司交付符合约定的房屋，但三寰公司直至2009年7月31日才交付地上四层房屋，直至2009年8月31日才交付地下一层房屋，房屋整体交付延迟243日。根据租赁合同第10.2条约定，延迟交付房屋的，应相应推迟计算起租日。据此，起租日应推迟243天，自2010年2月26日起计算。2010年2月26日至三寰公司单方面解除合同的2012年3月17日，依约定，租金总额为27，945，205.48元。但三寰公司迟迟未能办出产权证书，导致次承租人无法办理营业执照、税务登记证，无法向顾客开具发票，最终影响了南京金盛公司对房屋出租所得的收益。且交付的房屋不符合合同约定的交付标准，如中央空调未经验收合格（在实际使用中多次发生故障）等。考虑到这些因素，三寰公司收取的租金标准应降低至约定标准的60%，南京金盛公司应支付的租金为16767123.29元。现南京金盛公
司已支付1740万元，因此，南京金盛公司并不存在拖欠租金的情形，故亦不应支付拖欠租金的滞纳金。第三，南京金盛公司不应支付解除合同违约金1360万元。理由如下：1．南京金盛公司不存在拖欠租金的情形，因此三寰公司无权解除租赁合同。2．即便南京金盛公司拖欠了三寰公司租金，三寰公司仍然无权依照租赁合同的约定解除合同，租赁合同第8.5条第（1）项约定的解除条件为南京金盛公司无正当理由并且三寰公司无违约行为前提下，南京金盛公司逾期支付当期租金连续达一个月以上。如上所述，三寰公司存在延迟交付房屋、不能提供房屋产权证供次承租人办理工商税务登记、空调未经验收等违约行为。因此，租赁合同第8.5条第（1）项约定的解除条件并未成就。3．租赁合同第10.1条以双方合意的方式排除了各方以合同法的规定解除租赁合同的权利，因此，三寰公司无权以合同法的规定解除租赁合同。且本案事实也不能支持三寰公司依照合同法的规定解除租赁合同。退一步讲，即使三寰公司有权解除合同，这也不是租赁合同第8.5条约定的给付解除合同违约金的条件04．上述三寰公司主张的拖欠租金滞纳金在法律性质上属于约定违约金，该违约金与本项违约金三寰公司不能同时主张。即便三寰公司有权同时主张两项违约金，约定的违约金金额明显高于三寰公司的实际损失，南京金盛公司在此请求法院予以调减。第四，不同意支付房屋占有使用费。三寰公司单方面解除合同系违约行为，在此情形下，南京金盛公司在合同解除之后需要一定的时间处理次承租人腾退房屋等事宜，且责任在于三寰公司，南京金盛公司不应就该期间向三寰公司支付房屋占有使用费。
南京金盛公司一审反诉称：第一，三寰公司未支付承诺的房屋前期改造费用。为满足房屋用于经营卖场的需要，双方共同对原房屋设计进行了变更改造，南京金盛公司共投入360余万元（不合装修装饰），相关费用约定共同分摊，但之后迟迟未能落实。直至2009年10月27日，三寰公司才在其《关于收取租金及解决工程改造问题的函》中确认，同意承担100万元。但至今三寰公司未将该100万元支付给大连金盛公司。第二，如上所述，三寰公司将房屋整体迟延交付243日，且交付房屋并不完全符合租赁合同约定的交付标准。租赁合同第10.2条约定，延迟交付房屋的，每逾期一日，三寰公司应支付滞纳金5000元。房屋整体交付延迟243日，三寰公司应支付滞纳金121.5万元。同时，由于三寰公司延迟交付房屋，导致南京金盛公司少收租金2015085元，三寰公司应予赔偿。第三，如上所述，三寰公司单方面解除租赁合同的行为属于违约行为，应当赔偿南京金盛公司因此而遭受的损失。同时，根据租赁合同第10.1条的约定，三寰公司还应该支付南京金盛公司违约金。基于以上事实与理由，南京金盛公司提起反诉，请求法院判令：1．三寰公司给付南京金盛公司改造费用100万元；2．三寰公司给付南京金盛公司延迟交房滞纳金121.5万元；3．三寰公司给付南京金盛公司延迟交房造成的实际损失2，015，085元；4．三寰公司给付南京金盛公司单方面解除合同违约金1360万元；5．三寰公司给付南京金盛公司单方面解除合同造成的实际损失约9，624，364元（包括房屋装饰装修残值700.2万元，赔偿次承租人2，506，014元，赔偿员工116，350元）。
三寰公司对南京金盛公司的反诉辩称：第一，三寰公司不应支付100万元改造费用。三寰公司已于2008年12月31日将符合约定交付条件的房屋交付给南京金盛公司，南京金盛公司基于经营需要而对租赁物进行二次改造所发生的费用理应由其自行承担。三寰公司基于长远合作及收取租金的需要才在《关于收取租金及解决工程改造问题的函》中向南京金盛公司作出同意附条件分担100万元的意思表示，所附条件为：2009年10月31日前，书面答复交纳2009年第二个季度租金扣除100万元保证金后的余额580万元，因所附条件并未成就，故三寰公司无需支付100万元前期改造费用。第二，三寰公司根本不存在迟廷交付房屋及交付房屋不符合约定标准等所谓违约行为，据此，南京金盛公司主张迟延交房滞纳金121.5万元无事实及法律依据。第三，因三寰公司已将符合约定交付条件的房屋按时交付给南京金盛公司，南京金盛公司接受房屋后何时牙业、如何协调与次承租人之间的关系等事项，属于南京金盛公司自主经营权的范畴，与三寰公司无关，故南京金盛公司要求三寰公司支付迟延开业造成的损失没有依据。另外，南京金盛公司于2012年11月9日才向三寰公司主张其在2009年度的滞纳金及损失，已超过了法定的诉讼时效。第四，南京金盛公司自租赁合同签署之初既违反合同约定未按期支付租金，尤其是在2010年10月11日之后，虽又经三寰公司多次催要，南京金盛公司更是再未向三寰公司支付过任何租金。据此，三寰公司通知南京金盛公司解除租赁合同既有事实依据，亦有法律依据，南京金盛公司基于此要求三寰公司支付单方面解除合同违约金1360万元更是无事实及法律依据。第五，南京金盛公司要求三寰公司赔偿损失9，624，364元无事实及法律依据。理由如下：1．案涉租赁合同系因南京金盛公司未按期支付租金的违约行为而解除，租赁合同第9.2条又对提前解除时租赁物的交还事宜已有明确约定，即“合同解除后，附属于案涉房屋的嵌入墙体内无法取回的装修装饰物无偿归三寰公司所有，其余物品由南京金盛公司限期内自行取走”，据此，南京金盛公司要求三寰公司承担装饰装修残值损失无任何依据。2．案涉租赁合同解除后，腾退并交付房屋是南京金盛公司必然承受的法律后果之一，其在腾退过程中如何处理与次承租人之间的争议，与三寰公司无任何关联。据此，南京金盛公司要求三寰公司承担因赔偿次承租人造成的损失2，506，014元，无事实及法律依据。3．案涉租赁合同的当事人为南京金盛公司与三寰公司，第三人大连金盛公司仅为南京金盛公司的受托人，在案涉租赁合同因南京金盛公司的违约行为而解除后，南京金盛公司与大连金盛公司之间如何赴理双方基于委托关系产生的争议，与三寰公司无关。据此，南京金盛公司无权要求三寰公司承担因赔偿员工造成的损失116，350元。
第三人大连金盛公司述称：同意南京金盛公司的意见。
第三人大连银行述称：在本案诉讼过程中，三寰公司、南京金盛公司均同意大连银行继续承租案涉房屋，本案审理结果已与大连银行无关。
第三人杨贺、马燕、姜寿家述称：第三人对腾退房屋提出异议，三寰公司和南京金盛公司违反合同约定私下解除合同的行为侵害了第三人的利益，第三人要求三寰公司和南京金盛公司承担连带赔偿责任，赔偿第三人的损失。
第三人曲德明未予答辩。
一审法院审理查明：三寰公司和南京金盛公司于2008年12月31日签订租赁合同。合同第一章租赁房产及用途约定：1.1三寰公司将其拥有合法出租权的位于大连市沙河口区西南路479号出租给被告使用。1.2租赁物建筑面积约为38284平方米（具体以实测面积为准）。1.3租赁物包括上述条款所指的完整、全部建筑物（地下一层，地上四层）、建筑物占地，以及根据图纸、竣工验收等资料确定应由原告提供的相关设备、设施，包括但不限于消防系统、分体空调系统、水、电设施。1.4三寰公司同意南京金盛公司可将租赁物用于开设建材家居大卖场，设置办公室、仓库及南京金盛公司依法核定营业范围内的其他商业项目。第二章租赁期限约定：2.1本合同所约定的租赁期限为20年（自2009年3月28日至2029年3月27日止）……．第三章租金及其支付方式约定：3.1租金：（1）前三年年租金为1360万元，第四年到第十年每年租金在上一年租金基础上递增2%，后十年每年租金在上一年租金基础上递增3%，此租金已包括租赁物和所有设施设备的租金.（2）三寰公司同意免收自2009年3月28日至2009年6月27日的租金。3.2租金的支付方式：（1）前五年南京金盛公司按季度支付租金，第六到第十年按半年支付租金，后十年按年度支付租金；若南京金盛公司不能按时交付租金，每延迟交付一日，南京金盛公司就逾期部分向三寰公司支付万分之2.1的滞纳金，但因三寰公司原因导致延迟的除
外。如南京金盛公司无正当理由并且三寰公司无违约情况发生而拖欠超过30天不缴纳租金，三寰公司有权单方解除合同，并要求南京金盛公司赔偿由此给三寰公司造成的损失。（2）2009年6月28日前南京金盛公司向三寰公司支付首期季度租金，已交定金转为首期租金的一部分。以后各期租金南京金盛公司应当提前7天交付下期应付租金。租金按照《附件6：每期租金的支付金额及时间表》支付，……第四章房产交付约定：4.1交付标准：（1）租赁物按照双方确认的《附件3一租赁物改造图纸》完成改造建设，水泥地面、墙柱见白；（2）中央空调、自动步梯、客梯、货梯、烟感喷淋等安装完毕并验收合格；……4.2三寰公司于签订合同当日向南京金盛公司交付符合4.1要求的物业。三寰公司完成或预计完成应由其完成的工作后，应以书面形式向南京金盛公司发《租赁物交接书》，南京金盛公司应在该通知书所确定的日期之日起一周内当日与三寰公司共同派代表前往租赁物现场进行验收并做出验收报告，如确实满足交付条件的，双方签订《附件4-出租房屋移交协议》。第六章三寰公司保证及责任约定：6.2三寰公司应在合同签订之日向南京金盛公司出具以下证件：（1）三寰公司法人营业执照；（2）租赁房屋平面图；（3）土地使用权证；（4）建筑工程规划许可证；并应于合同签订后合理期限内，向南京金盛公司出具产权人授权其依法出租的诳明材料。6.4三寰公司保证签约后善意履行协助南京金盛公司向所在地各行政主管部门办理开设大卖场相关手续的附随义务，且本附随义务应由三寰公司在收到南京金盛公司通知后合理期限内完成。第八章合同提前终止约定：8.5有下列情形之一，三寰公司有权选择提前解除本合同，并要求南京金盛公司支付金额为当年一年租金的违约金：（1）南京金盛公司无正当理由并且三寰公司无违约行为前提下，南京金盛公司逾期或不足额支付当期租金连续达一个月（含）以上；……8.6有下列情形之一，南京金盛公司有权选择提前解除合同，并要求三寰公司支付金额为当年一年租金的违约金：……（3）由于三寰公司提供的证明材料存在瑕疵或三寰公司未能善意履行协助义务，致使南京金盛公司无法获得经营大卖场所需的行政许可；……第九章续租及合同终止时财产处置约定：9.2本合同如提前终止、解除或届满时，三寰公司应按南京金盛公司开始使用租赁物时的状态收回房屋。南京金盛公司有权在合同终止、解除或届满前的60天内拆除及取回南京金盛公司所有的设施、设备之一部分或全部，南京金盛公司附属于建筑物的嵌入墙体内无法取回的装修装饰物无偿归三寰公司所有。南京金盛公司在所规定的日期前未拆除取回，视为南京金盛公司放弃遗留物之所有权，悉归三寰公司所有，任其处理。第十章违约责任约定：IO.1除本合同明确规定的解除条款外，任何单方面解除本合同的行为皆视为违约。任何一方单方解除合同的，应赔偿守约方一切损失并支付守约方相当于当年一年的租金作为违约金。10.4南京金盛公司未按期交纳租金的，每逾期一天应向三寰公司支付逾期租金万分之2.1的滞纳金。逾期超过一个月的，三寰公司可提前解除合同，南京金盛公司应向三寰公司支付相当于当年一年的租金作为违约金。
在签订租赁合同当日，三寰公司将案涉房屋交付给南京金盛公司，并签订了租赁物交接书，约定：移交人：三寰公司，接收人：南京金盛公司。大连三寰商城项目现已按规划、淌防、设计文件要求全面建设完成（接收入要求甩项部分除外），……经双方代表现场查验实物及相关资料确认具备交接条件，现将租赁物（三寰商城）整体办理交接。交接项目明细表中列明的商城主体及各分部分项设施、设备等经双方代表现场查验核定实物与表中所列内容相同一致，同意交接。经双方共同确认2008年12月31日为交接日。案涉房屋总建筑面积38284.88平方米，其中地上四层公建面积32498.76平方米，地下一层公建面积5786.12平方米。
为在案涉房屋经营建材家居卖场需要，南京金盛公司与第三人大连金盛公司签订协议书，约定：双方就案涉房屋的租赁管理等事宜，达成以下协议：一、南京金盛公司委托大连金盛公司以大连金盛公司的名义与分租户就各个摊位签订房屋租赁合同，并处理包括经营管理在内的与此相关的事宜。二、为经营管理案涉房屋需要，大连金盛公司可以其自身的名义招聘员工，建立劳动合同关系。三、大连金盛公司可代表南京金盛公司与出租方三寰公司进行联系。四、就受南京金盛公司之委托，大连金盛公司处理与案涉房屋有关的事宜，大连金盛公司所获得的利益和遭受的损失最终由南京金盛公司享有和承担。此后，南京金盛公司在案涉房屋经营建材家居卖场，但因案涉房屋无产权证书，除第三人大连银行（营业执照登记地址非案涉房屋）外，所有承租卖场摊位的商户均无法办理营业执照，也无法申领发票、交纳税费。为此，大连市沙河口区工商行政管理局于2012年3月向大连金盛公司下达了工商行政管理机关责令改正通知书。此外，2012年初，大连市沙河口区国税局工作人员到卖场督查并研究税收问题时，当场与三寰公司通话协调案涉房屋产权证问题，三寰公司回答材料已上交，一个月内有望办成。但至2013午1月8日本案证据交换时，三寰公司仍未取得案涉房屋产权证书。另，2010年1月12日，案涉房屋取得竣工验收备案表。
经营期间，南京金盛公司共计向三寰公司支付租金1740万元，具体支付情况如下：2008年5月12日支付定金100万元转为租金，2010年1月8日支付620万元，2010年5月4日支付340万元，2010年7月2日支付340万元，2010年10月11日支付340万元。
租赁合同履行期间，三寰公司曾多次向南京金盛公司发出催款函，要求南京金盛公司按期足额支付租金。南京金盛公司均以三寰公司迟延交付房屋、房屋不符合约定给南京金盛公司造成损失，要求三寰公司予以补偿为由复函三寰公司。其间的2009年10月27日，三寰公司致函第三人大连金盛公司，表示基于大连金盛公司工程改造上全部支出和大连金盛公司单方提出的因开业时间而延期交租以及单方提出的物业缺陷造成损失等问题，三寰公司同意帮助大连金盛公司承担100万元，其他一概不予考虑。
2012年3月16日，三寰公司向南京金盛公司发出解除租赁合同通知书，表明：因南京金盛公司累计欠付租金达2000万元，违反合同约定，故三寰公司依据租赁合同第8.5条第（1）款之约定及合同法的相关规定，通知南京金盛公司解除案涉租赁合同；望南京金盛公司收到通知书后10日内，支付欠付租金及逾期违约金，腾退租赁物并办理移交手续。该通知于次日到达南京金盛公司。
在南京金盛公司清退次承租人期间，三寰公司于2012年8月28日致函南京金盛公司，表明：如南京金盛公司腾退租赁房屋确有困难，可由南京金盛公司协调剩余3户次承租人与三寰公司确定的后续经营主体重新签订租赁协议，后续经营主体承租房屋租金若高于该3户次承租人与南京金盛公司签订的租赁合同约定的租金，高出部分由南京金盛公司承担。南京金盛公司于2012年9月15日复函三寰公司，表示：应三寰公司要求，为不影响新承租人的经营，请三寰公司立即安排相关人员前来接收物业，因三寰公司单方面提出解除合同事发突然，南京金盛公司经过努力已于6月26日前清退170户次承租人，大连银行和地下室2户保持现状，由新的承租人承接，最后1户的清退事宜由被告继续解决。2012年9月21日，三寰公司再次致函南京金盛公司，表明：在南京金盛公司清退所有次承租人后，三寰公司才同意与南京金盛公司办理租赁物业的移交事宜。南京金盛公司于2012年9月28日复函三寰公司，表示：南京金盛公司已清退地上四层的全部次承租人，三寰公司已承诺接收地下一层尚存的3户次承租人，并协助他们与后续经营主体重新签订租赁合同，故请三寰公司立即接收物业。
一审法院于2012年11月21日对案涉房屋进行了现场勘验，勘验情况如下：案涉房屋为地下一层，地上四层。地上四层除第三人大连银行正常经营外，其余次承租人已全部清空。地下一层尚有三个商铺，所有展品均未搬走，但均闭店未经营。一审法院对上述勘验情况当场制作了笔录，双方在笔录上签字确认。地下一层三个商铺的承租人即为本案第三人杨贺、马燕、曲德明、姜寿家。2012年11月24日，南京金盛公司致函本院，表示南京金盛公司愿先向三寰公司返还案涉房屋地上一至四层，待时机成熟再返还地下一层。
2013年2月6日，三寰公司与大连金盛公司对案涉房屋进行了归还交接，并签订了租赁物归还交接书，经双方共同确认2013年2月6日为交接日。至此，南京金盛公司已清退除大连银行外承租案涉房屋摊位的所有次承租人。
2013年2月28日，三寰公司、大连金盛公司、大连银行签订合同主体变更协议书，约定三方均同意将大连金盛公司出租部分案涉房屋给大连银行而签订的合同申的出租方变更为三寰公司。即大连银行可继续承租案涉房屋中其原承租的部分。
一审法院所确认的上述事实，有三寰公司提交的租赁合同、租赁物交接书、竣工验收备案表、催款函、关于租金问题的回复函、关于要求尽快妥善处理物业交付遗留问题的函、回函、大连银行进账单（回单）、中国农业银行进账单（回单）、解除租赁合同通知书、EMS快递查询、租赁物归还交接书、关于租赁房屋腾退及交接事宜的函、物业移交通知函、关于物业移交通知函的复函、关于物业移交通知函的复函的回复，南京金盛公司提交的租赁合同、协议书、工商行政管理机关责令改正通知书、大连市沙河口区国税局黑石礁税务所出具的情况说明、请款单、费用报销审批单、关于收取租金及解决工程改造问题的函、关于我公司愿意先行返还房屋地上一至四层的函，大连银行提交的合同主体变更协议书及勘验笔录、当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和审查，应予采信。
一审法院认为：三寰公司与南京金盛公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。然本案中，三寰公司与南京金盛公司均未依约全面履行自己的义务。具体理由如下：第一，案涉租赁合同约定：“三寰公司应于合同签订后合理期限内，向南京金盛公司出具产权人授权其依法出租的证明材料；三寰公司保证签约后善意履行协助被告向所在地各行政主管部门办理开设大卖场相关手续的附随义务，且本附随义务应由三寰公司在收到南京金盛公司通知后合理期限内完成；由于三寰公司提供的证明材料存在瑕疵或三寰公司未能善意履行协助义务，致使南京金盛公司无注获得经营大卖场所需的行政许可，南京金盛公司有权选择提前解除合同。”而三寰公司取得房屋权属证书，是协助南京金盛公司招商的商户获得经营行政许可的必要条件之一。根据相关法律规定，房屋所有权人取得竣工验收备案表后，将竣工验收备案表送往房屋登记机构审核，经审核通过后即可办理房屋权属证书。但从本案查明的事实可知，案涉房屋2010年初既已取得竣工验收备案表，但直至合同解除后引发本案诉讼之时（2013年初），历经三年之久，案涉房屋仍未取得权属证书。这导致承租卖场摊位的商户无法办理营业执照、无法申领发票，也就无法正常经营。即南京金盛公司承租案涉房屋经营建材家居卖场的三年时间里，南京金盛公司招商的摊位商户存在不能完全正常经营的情形，这势必要影响南京金盛公司本该取得的租金收益。故三寰公司对被告未能按时足额向三寰公司交付租金应承担相应的责任。第二，虽然三寰公司未在合理期限内提供房屋权属证书，存在违约行为，但南京金盛公司从应支付第一期租金之时便迟延支付，其亦非守约方，对案涉租赁合同解除亦存在过错。故三寰公司与南京金盛公司均非守约方，无权要求对方按照合同约定承担违约责任，据此，对三寰公司要求南京金盛公司给付拖欠租金滞纳金、解除合同违约金的诉请及反诉三寰公司南京金盛公司要求反诉被告三寰公司支付单方解除合同违约金，赔偿实际损失（装饰装修残值、赔偿商户和员工的款项）的反诉请求，一审法院均不予支持。
关于三寰公司诉请被告支付拖欠的1962.64万元租金一节，一审法院认为，依据案涉租赁合同约定的租金标准计算，案涉租赁合同约定的租金起算日（2009年6月28日）至租赁合同解除日（2012年3月17日）期间的租金为3707.40万元。南京金盛公司在此期间虽然实际占有使用房屋获取祖金收益，但如上所述，三寰公司未在合理期限内提供案涉房屋权属证书，影响了南京金盛公司本该取得的租金收益，三寰公司亦未提供充分的证据证明此期间南京金盛公司招商的商户处于完全正常经营的状态，故理应酌情扣减此期间的租金。至于南京金盛公司辩称因三寰公司未提供房产证、未按约定标准交付房屋等，应扣减租金至约定租金标准60%的意见，一审法院认为，南京金盛公司在明知案涉房屋未取得产权证书的情形下同意承租案涉房屋并开业经营，其应对此风险有基本的预判，且南京金盛公司未提交充分的证据证明三寰公司交付的房屋不符合约定的标准，故对南京金盛公司此项抗辩意见，一审法院不予采信。考虑到南京金盛公司招商的商户无法申领营业执照和发票，存在不能完全正常经营的情形，酌情扣减至约定租金标准的90%为宜，即3336.66万元（3707.40万元×90%）。又因南京金盛公司在承租案涉房屋期间，已向三寰公司支付了1740万元租金，故南京金盛公司尚欠三寰公司1596.66万元租金，据此，一审法院对三寰公司此项诉请中合理部分予以支持，南京金盛公司应向三寰公司支付1596.66万元租金。
关于三寰公司诉请南京金盛公司参照租赁合同约定的租金标准继续给付从合同解除后至南京金盛公司腾退时止的房屋占有使用费一节，一审法院认为，依据相关法律规定，房屋租赁合同解除，出租人有权请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费。但结合本案案情，依据公平原则，不应由南京金盛公司承担合同解除后的全部占有使用费。具体理由如下：第一，三寰公司在其向南京金盛公司发出的解除租赁合同通知书中要求南京金盛公司在接到通知书后的10日内腾退租赁物。但南京金盛公司承租案涉房屋经营的是建材家居卖场，已在经营期间将卖场摊位出租给众位次承租人，在南京金盛公司接到解除租赁合同通知时，南京金盛公司委托代理人大连金盛公司与众位次承租人的摊位祖赁合同基本尚未到期，南京金盛公司只有将众位次承租人清退后，才能将案涉房屋返还给三寰公司。而在清退期，卖场已无法正常经营，故从公平原则考量，三寰公司应免予收取清退期的占有使用费，且10日的清退期过短，清退期酌情定为3个月较为合理。即应自清退期满后的2012年6月17日起开始计算逾期腾房占有使用费。第二，2012年11月24日，南京金盛公司表示其愿先向三寰公司返还案涉房屋地上一至四层。从一审法院于2012年11月21日携三寰公司与南京金盛公司共同对案涉房屋进行勘验时的情况来看，案涉房屋地上一至四层除大连银行外的其他次承租人已全部清退完毕。又因三寰公司允许大连银行继续经营，故地上一至四层已具备向三寰公司返还的条件。在地上一至四层已具备交接条件的情形下，三寰公司无正当理由仍拒绝接收，三寰公司应自行承担此部分扩大损失，故三寰公司不得向南京金盛公司主张2012年11月24日之后、地上一至四层房屋的占有使用费，据此，地上一至四层房屋的占有使用费应从2012年6月17日计算至2012年11月24日。第三，2013年2月6日，南京金盛公司向三寰公司归还了包括地下一层的全部案涉房屋。故地下一层房屋的占有使用费应从2012年6月17日计算至交接日2013年2月6日。结合租赁合同约定的租金标准及地上一至四层、地下一层房屋与整个房屋的面积比来计算，逾期腾房占有使用费总额为653.50万元（2012年6月17日至2012年11月24日房屋使用费610.99万元x地上一至四层面积32498.76平方米÷房屋总面积38284.88平方米＋2012年6月17日至2013年2月6日房屋使用费892.23万元×地下一层面积5786.12平方米÷房屋总面积38284.88平方米）。第四，从已查明的事实来看，自2012年3月17日案涉租赁合同解除至2013年2月6日大连金盛公司与三寰公司最终进行房屋归还交接，三寰公司与南京金盛公司一直在协商清退次承租人与房屋归还交接事宜；且南京金盛公司自租赁合同解除之后，一直在进行次承租人的清退工作，并未继续使用案涉房屋获取收益。又因三寰公司与南京金盛公司均有违约行为导致合同解除，故依据公平原则，对逾期腾房占有使用费此部分损失653.50万元，三寰公司与南京金盛公司各自分担50%为宜。据此，对三寰公司诉请南京金盛公司继续给付房屋占有使用费中合理的部分，一审法院予以支持，南京金盛公司应向三寰公司支付326.75万元占有使用费。
关于三寰公司诉请确认租赁合同已于2012年3月17日解除，南京金盛公司立即腾退房屋一节，一审法院认为，根《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。解除权为形成权，合同自通知到达对方时解除，三寰公司发出的解除通知已于2012年3月17日到达南京金盛公司，租赁合同已于2012年3月17日实际解除，南京金盛公司对此并无异议，故三寰公司无需诉请法院确认解除合同的效力。且南京金盛公司已于2013年2月6日向三寰公司归还了案涉房屋，故南京金盛公司已无需再腾退房屋，据此，对三寰公司要求确认租赁合同已于2012年3月17日解除及被告立即腾退房屋的诉请，一审院不予支持。
关于南京金盛公司反诉请求三寰公司支付100万元改造费用一节，一审法院认为，三寰公司于2009年10月27日致函大连金盛公司时已明确表示同意承担100万元相关费用，且此承诺并未附加任何成就条件，故对南京金盛公司此项反诉请求，一审法院予以支持。
关于南京金盛公司反诉请求三寰公司给付延迟交房滞纳金及迟廷交房造成实际损失一节，一审法院认为，虽然租赁合同约定三寰公司交付了符合约定的房屋时，双方要签订出租房屋移交协议，但租赁合同还约定三寰公司于合同签订当日向南京金盛公司交付房屋，且双方于合同签订当日也实际签订了租赁物交接书，载明：房屋具备交接条件，同意交接，2008年12月31日为交接日。故可认定虽然双方未签订出租房屋移交协议，但双方实际以签订租赁物交接书的形式进行了房屋交接。据此，南京金盛公司此项反诉主张无充分的事实依据，一审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、南京金盛国际家居市场经营管理有限公司给付大连三寰商城有限公司房屋租金人民币1596.66万元；
二、南京金盛国际家居市场经营管理有限公司给付大连三寰商城有限公司房屋占有使用费人民币326.75万元；
三、大连三寰商城有限公司给付南京金盛国际家居市场经营管理有限公司房屋改造费人民币100万元；
以上三项相互抵顶后，由南京金盛国际家居市场经营管理有限公司给付大连三寰商城有限公司1823.41万元；
四、驳回大连三寰商城有限公司其他诉讼请求；
五、驳回南京金盛国际家居市场经营管理有限公司其他反诉请求。
上述具有履行给付金钱义务内容的判项，应在本判决发生法律效力之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，成当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费233，609元（三寰公司预交），案件反诉费89，536元（南京金盛公司预交），保全费5，000元（三寰公司预交），共计328，145元，由三寰公司负担122，253元，由南京金盛公司负担205，892元。
三寰公司的上诉理由和请求是：一、一审法院认定，因三寰公司存在违约行为，无权要求南京金盛公司承担违约责任，故对三寰公司要求南京金盛公司给付拖欠租金滞纳金和解除合同违约金的诉请不予支持。该认定错误。1、三寰公司未提供房屋权属证书，并未违反《租赁合同》的约定。2、一审法院已确认了《租赁物交接书》的效力，故三寰公司未向南京金盛公司交付房屋符合合同约定，不存在违约行为。二、一审法院判决三寰公司向南京金盛公司支付租金及房屋使用费，缺乏事实和法律依据。1、一审法院以三寰公司未向南京金盛公司提供房屋权属证书，影响南京金盛公司收取租金收益为由，扣减南京金盛公司应当支付的租金缺乏根据。2、一审法院认定租赁合同解除后，当给予南京金盛公司3个月的腾退期间，没有事实根据。3、三寰公司与南京金盛公司签订的《租赁物交接书》的日期为2013年2月6日，一审法院将房屋使用费截止日期确定为2012年11月24日错误。4、一审法院判决由三寰公司承担50%的房屋使用费，理由不能成立。租赁合同因南京金盛公司拖欠租金导致解除，合同解除后，腾退房屋是南京金盛公司的义务。在腾退房屋前，南京金盛公司理应支付房屋使用费，由三寰公司承担50%的房屋使用费没有道理。三、一审法院判决由三寰公司支付给南京金盛公司100万元改造费缺乏事实根据。依据《关于收取租金及解决工程改造问题的函》，支付100万元改造费的前提条件是2009年10月31日前，南京金盛公司应当书面答复交纳2009年第二季度租金扣除100万元保证金后的余额580万元。因南京金盛公司未履行该条件，故三寰公司无需支付该费用。四、一审法院对三寰公司提出的对租赁物恢复原状费用、空调、消防、电梯维修更换费用、装修残值进行鉴定的请求不予支持显失公平。综上，请求二审法院依法改判。
南京金盛公司二审辩称：一审认定三寰公司存在违约行为是正确的。一审不支持三寰公司请求的解除合同违约金是正确的。一审降低租金幅度过低，应从10%降至60%，并应给予三个月的腾退期。三寰公司提出的恢复租赁物原状费用，空调、消防、电梯维修费用，装修物残值，一审未提出，二审不应审理。
大连金盛公司二审述称：同意南京金盛公司的答辩意见。
大连银行述称：不发表意见。
南京金盛公司的上诉理由和请求是：一、三寰公司在履行租赁合同中存在过错，应当适当扣减租金。理由是1、三寰公司迟延移交房屋是事实，迟延移交房屋的时段是2008年12月31日至2009年8月31日，共243天。《租赁物移交书》没有南京金盛公司盖章确认，不能作为移交的证明。2、三寰公司提供的房屋，未在合理的期限内提供权属证书，影响南京金盛公司的租金收益，导致商户无法申领营业执照和发票，影响商户的正常经营。另，三寰公司提供的中央空调未验收合格，不符合租赁合同的约定。综上，扣减幅度为约定租金标准的60%，即租金合计16，767，123.29元（租赁期间2010年2月26日至2012年3月17日共750日X日租金37，260.27X60%）扣除已交1740万元租金，南京金盛公司非但未欠三寰公司租金，反而多交632，876.70元。二、房屋占有使用费不应按照《租赁合同》约定的租金标准计算，而应适当调低，南京金盛公司只应当承担98.13万元。三、三寰公司迟延交付房屋，应当向南京金盛公司交付迟延交房滞纳金121.5万元。四、三寰公司单方解除合同，给南京金盛公司造成损失，理应给予合理补偿并承担违约责任。1、卖场装修残值700.2万元。2、南京金盛公司支出的赔偿次承租人违约损失9，606，014元，赔偿员工116，350元，合计9，722，364元。3、根据《租赁合同》10.1的约定，南京金盛公司应赔偿违约金13，600，000元。以上总计30，324，364元。综上，请求二审法院：1、撤销原判第一项，驳回三寰公司要求给付租金的诉讼请求。2、撤销原判第二项，改判南京金盛公司向三寰公司给付房屋使用费981，300元。3、撤销原判第五项，改判三寰公司给付南京金盛公司迟延交房滞纳金1，215，000元，单方解除合同违约金13，600，000元，解除合同造成的实际损失16，724，364元（包括房屋装修残值7，002，000元、赔偿次承租人9，606，014元、赔偿员工116，350元），此项共计31，539，364元。3、由三寰公司承担诉讼费用。
三寰公司二审辩称：三寰公司不存在过错，南京金盛公司无权要求扣减租金。房屋占有使用费应全额按租赁合同的租金标准计算，一审判决及南京金盛公司提出的减免理由不成立。三寰公司不存在延迟交付房屋的行为。三寰公司单方解除合同符合法律规定和合同约定。
大连金盛公司二审述称：同意南京金盛公司的上诉请求。
大连银行述称：不发表意见。
本院经审理查明，一审认定的事实属实。
本院认为：合同履行制度是我国合同法的一项重要制度。法律对合同履行的基本要求是全面履行，作为约束合同当事人的义务条款，无论是主要义务条款或是一般义务条款，当事人均应遵守。本案诉辩双方讼争问题的核心是，在房屋租赁合同的履行过程中，各自对对方所负的合同义务是否做到了全面适当履行。一审法院查明的事实表明，三寰公司自2010年取得案涉房屋竣工验收备案资料后，历经三年之久，未取得出租房屋的权属证书，由此导致承租摊位的商户无法办理营业执照、申领发票，不能正常经营。而南京金盛公司从应付第一期租金之时，就迟延给付。之后，继续拖欠累计达1000余万元。一审法院认定双方均未依约全面履行各自的义务，均构成违约，对三寰公司提出的给付拖欠租金滞纳金、解除合同违约金，南京金盛公司提出的给付单方解除合同违约金、赔偿商户和员工损失、给付装修残值不予支并无不当。
关于三寰公司上诉提出一审法院扣减南京金盛公司应当支付的租金缺乏根据、一审法院认定租赁合同解除后，应当给予南京金盛公司3个月的腾退期间，没有事实根据；一审法院确定房屋使用费截止日期错误；判决由三寰公司承担50%的房屋使用费，理由不能成立问题。本院认为，基于三寰公司未依约全面履行合同义务，已构成违约的实际，以扣减承租人应当支付租金的方式承担违约责任，是恰当的。租赁合同解除后，给予南京金盛公司3个月的腾退期间，属合同解除后的善后处理，法律没有明确时限规定。一审法院根据本案具体情况酌定给予三个月腾退期间，亦无不当。关于一审认定房屋使用费截止日期以及由三寰公司承担50%的房屋使用费问题，一审法院认定，在部分房屋已具备返还接收条件的情况下，三寰公司以整体接收为由拒绝接收，属扩大损失。该认定是正确的。由三寰公司承担50%的房屋使用费的直接原因是清退房屋次承租人以及双方善后处理、交接房屋需要时间，而在此期间，南京金盛公司并未获得承租收益。又基于双方因各自违约均应承担责任，故一审法院按50%分配损失的承担份额是适当的。关于三寰公司提出一审法院判决由三寰公司支付给南京金盛公司100万元改造费缺乏事实根据问题。从《关于收取租金及解决工程改造问题的函》第一条和第二条之间所表达的文意看，三寰公司所主张的支付100万元改造费的前提条件是2009年10月31日前，南京金盛公司应当书面答复交纳2009年第二季度租金扣除100万元保证金后的余额580万元，理由不充分。又鉴于南京金盛公司已经实际发生了房屋改造费用，一审法院判决由三寰公司支付给南京金盛公司100万元改造费并无不当。关于三寰公司上诉提出，其一审请求对租赁物恢复原状费用、空调、消防、电梯维修更换费用、装修残值进行鉴定，一审法院不予支持显失公平问题。因三寰公司一审诉讼请求中并不包含上述内容，且一审法院在审理本案讼争中已综合考虑了双方违约与解除合同后的善后处理，故一审法院对三寰公司的该项诉讼请求不予支持亦无不当。
关于南京金盛公司上诉提出三寰公司在履行租赁合同中存在过错，应当适当扣减租金问题。一审判决中对不予支持的意见已阐述明确，该意见符合事实，论述有理，理由充分，故本院对三寰公司该项上诉请求不予支持。关于南京金盛公司上诉提出房屋占有使用费不应按照租金标准计算，而应适当调低问题。本院认为，案涉房屋的利用实际表明，已发生的使用是商业出租。作为商业用房，一审法院选择租金标准计算使用费是恰当的。南京金盛公司主张应按照租金标准计算，适当调低使用费，理由不充分，本院不予采信。关于南京金盛公司主张三寰公司应当向其交付迟延交房滞纳金问题。根据一审法院查明的事实，双方以签订租赁物交接书的形式进行了房屋交接。该交接符合合同约定，交接后南京金盛公司并未提出过异议。故一审法院认定南京金盛公司此项主张无充分的事实依据并无不当。关于南京金盛公司上诉主张因三寰公司单方解除合同，给南京金盛公司造成损失，应承担违约赔偿责任问题。本院认为，一审法院查明的事实表明，案涉合同的解除，并非三寰公司单方原因。南京金盛公司的违约，也是导致了合同的解除的原因之一。在双方均存在违约的情况下，一审法院在审理双方诉讼请求时，已经充分考虑了双方违约对处理结果的影响，故不应当再考虑单方违约赔偿问题。因此，对南京金盛公司的此项上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。三寰公司和南京金盛公司的上诉请求均缺乏事实根据和法律依据，故本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费328，145.00元，由大连三寰商场有限公司和南京金盛国际家居市场经营管理有限公司各负担164，072.50元。
本判决为终审判决。
审判长 潘志斌
审判员 王 隽
审判员 赵碧涛
二〇一四年八月二十二日
书记员 刘 禹