湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潭民一初字第875号
原告王平，女。
委托代理人张炯，湖南力攻律师事务所律师。
被告贺幸辉，女。
委托代理人刘山丰，湖南康泰律师事务所律师。
原告王平诉被告贺幸辉租赁合同纠纷一案，于2013年7月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员胡康宁担任审判长，人民陪审员赵德钰、文瑛参加的合议庭于2013年9月3日、12月31日公开开庭进行了审理。代理书记员周银波担任记录。原告王昌华于2013年9月18日死亡，本院于2013年10月21日依法裁定本案中止诉讼，原告王昌华的继承人（女儿）王平向本院表明参加本案诉讼，本院于2013年12月10日决定恢复审理。原告王平及委托代理人张炯、被告贺幸辉及委托代理人刘山丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王平诉称：2008年8月1日，原告王平的父亲王昌华与被告签订了门面租赁合同，租赁期限为2008年8月1日至2014年7月30日，租期6年。合同签订后，王昌华按约支付了租金，并对该门面进行重新设计并装修，与女儿王平共同经营休闲中心。在租赁期间，由于被告房屋漏水，严重影响经营。王昌华多次向被告反映此情况，要求及时维修好，被告一直置之不理。2012年5月12日因突降大雨，因三楼天井堵塞致使漏水情况更为严重，致王昌华店内的财物因被水浸泡、受潮，不同程度受损，门店因此被迫停业。王昌华当即多次催促被告维修房屋，被告不予理睬，双方发生了纠纷。2012年10月27日，被告来门面吵闹，王昌华打电话报警，天易派出所调解未果。2012年11月5日，被告带人又再次强行破门，将原告店内用品向外丢掷。11月9日被告强行用氧割将门锁割开，将门面用锁锁上。租赁合同被被告以粗暴的方式强行解除，原告蒙受巨大经济损失。综上，特诉至法院，请求依法判令：1、被告赔偿原告因被告单方解除租赁合同给原告造成的装修损失53054.45元及因被告违约行为给原告造成的财物损失46788.10元，合计99842.5元。2、被告返还原告三个月租金5300元。3、由被告承担本案部诉讼费用。
被告贺幸辉辩称：原告所诉完全不是事实。1、被告出租的房屋没有质量问题，不存在漏水，原告诉称不实。王昌华关门停业是因为门面经营不正常，长年门锁紧闭所致。因经营不正常，2010年左右王昌华向外张贴转让告示，意欲转租他人。2、被告通知王昌华解除合同，是因王昌华根本违约不支付租金所致。依合同约定，王昌华应于2012年8月1日前支付下半年的租金，在催告的情况下仍不支付。被告于2011年11月5日，找王昌华理论，后报警湘潭县公安局天易派出所，双方在派出所主持下达成协议，王昌华应于2012年11月8日付清租金。到2012年11月8日，王昌华又拒付租金，2012年11月9日，被告通知王昌华到场，搬出房屋，王昌华派女婿李志来到门面，但拒绝开门，被告报警，在派出所的安排下将门打开，开门后，被告告知李志来将门面中剩余财产搬走。被告在王昌华拒付租金的情况下实施了上述行为是合理合法的，不存在违约，不存在侵权。3、王昌华无损失，其虚构损失不应得到法律的支持。王昌华、被告解除合同，终止协议后，王昌华有义务清点自己的财产并搬出门面。被告在通知王昌华腾房时同时告知公安机关，履行了自己的义务。王昌华接到通知委托家人到场后，除4台旧空调（IP奥柯玛）、4台旧热水器外，无其余财产，被告一再要求王昌华搬走空调和热水器，王昌华一直没有答复，并将空调、热水器滞留在被告处，致被告门面无法使用长达六个半月之久。故王昌华要求被告赔偿损失是无理的。综上，请求依法判决：1、被告退还王昌华留存的4台旧空调、4台旧热水器。2、由原告支付拖欠被告3个月房屋租金5800元。3、驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，证明租赁期限为2008年8月1日至2014年7月30日，2012年11月9日，被告强行要求王昌华腾出房屋时，合同并未到期。2、照片37张，证明因房屋天井漏水，导致屋内墙壁发霉，店内吊顶脱落，店内物品受潮发霉。3、照片26张，证明当时王昌华店内财产的情况。4、证人阳某某书面证言，证明2012年5月的一天，天井下水管堵塞，导致楼上楼下住户受漏水影响，渗漏非常严重。5、租金收条，证明王昌华的房租已交至2012年7月30日。6、2012年11月9日的视频资料（存U盘），证明开锁当天的一些情况。7、湖南锦程司法鉴定中心司法鉴定意见书，证明王昌华装修房屋及财物的价值。8、王昌华、被告身份信息资料，证明身份年龄等基本情况。9、申请证人王某出庭作证，证实王某认识王昌华，经常去原告店面，是搞洗浴、按摩的，2012年5月，原告店面是正常的，王昌华喊王某进去帮忙，进去后，发现地下都是水，房屋漏水。看到王昌华拍的照片能够真实反映店内当时漏水的情况。但后来漏水后没有营业了。10、湘潭县中路铺镇金银村证明一份，证明王昌华家庭成员情况。湘潭县公安局户口注销证明一份，证明王昌华的户口已于2013年10月10日被注销。结婚证复印件一份，证明齐敬容与王昌华生前系夫妻关系。齐敬容、王进身份证复印件一份，证明齐敬容、王进的身份信息情况。火化证卡复印件一份，证明王昌华于2013年9月19日死亡，2013年9月19日火化。协议书一份，证明王平独自享有和承担与贺幸辉租赁合同纠纷一案的权利与义务。易俗河镇城塘社区居民委员会证明一份，证明王昌华有两个子女，分别为王平、王进。11、王昌华与贺幸辉的手机短信，证明王昌华告诉贺幸辉房屋漏水的情况及要求修补，贺幸辉不修补只要房租。
被告对原告的举证进行质证并发表质证意见如下：1、对证据5、8、9、10，均无异议。2、对证据1的真实性、关联性、合法性均无异议，但合同第三款后来约定为每半年先支付租金后使用，对原告的证明目的有异议，不能因该合同就享有6年的承租权，原告违约，出租方有权解除合同。3、对证据2，无法查实该组照片所拍摄的时间和显示的具体位置，对其关联性不予认可，不能达到原告的举证目的。4、对证据3，无法查实照片拍摄的时间，与本案无关，不能证明被告开门进去的时候门店里的财产情况。5、对证据4，证人应当出庭接受双方询问，证人阳某某未出庭，对证言的真实性无法核实，证明的内容，房屋漏水不是出租房屋本身存在质量问题，而是因为共用的顶层天井堵塞漏水造成的，被告认为这是使用房屋的人没有对房屋尽到管理义务才导致漏水。6、对证据6，视频资料不能证明被告要求王昌华搬出门面的行为非法，其真实性、合法性没有异议，但是该份证据不能达到原告的证明目的，视频资料不能证明被告要求原告搬出租门面的行为的非法性，视频资料显示（2012年11月9日9时-2012年11月9日17时30分）贺幸辉通知了王昌华，王昌华派其女婿李志来到场（穿黑衣与警察打交道的瘦高个），在李志来不愿开门的情况下，贺幸辉才告知公安，开门是贺幸辉要求的，公安安排专业开锁人员实施且公安在场监督的情况下进行的，从门面搬出少许不值钱财产由贺幸辉与李志来共同签字确认，王昌华在自己的财产被搬出的情况下，有保管义务。且被告的上述行为是在王昌华一再违约，不履行双方在派出所2012年11月5日达成的支付租金的协议的情况下才实施的，其行为性质是单方解除合同的行为，有合理合法性。7、对证据7，不认可该司法鉴定意见书的合法性、真实性，因鉴定书依据的数据，都是原告单方提供的，没有得到被告的认可，看不出原告提供给鉴定机构的所谓装修项目是否与被告的门面有关，鉴定部门没有到被告门面对相关的财产进行调查，依据原告提交的表格和相关照片来计算的，表格上的财产是否与本案有关无从核实，不能证明上述财产在被告进入门面时存在的。8、对证据9，证人王某证言，证实原告店面房屋漏水原因有异议，但房屋漏水是原告使用不当造成的，不是被告的责任。9、对证据11，王昌华与贺幸辉的手机短信，不能证明被告应承担房屋漏水的责任。
被告为支持其主张向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，证明王昌华、被告存在租赁关系，约定的租金交付方式为每半年支付一次，先交付后使用。2、照片4张，证明出租门面紧锁，王昌华停止经营，对外张贴门面转让告示，对外转让门面。3、报警案件出警登记表，证明2012年11月5日，因王昌华拒绝交付租金导致发生矛盾，通过派出所协调，达成原告于2012年11月8日将租金付清的协议。4、湘潭县公安局天易派出所证明一份，证明2012年11月9日，因王昌华未按双方在派出所约定的时间付清租金，被告不同意再出租门面，并报告派出所的事实。5、录像资料（存光碟），证明2012年11月9日，在王昌华拒付租金的情况下，被告通知王昌华女婿李志来到场，通知派出所到场，门面内除4台空调、4台热水器外，无任何值钱财产，被告告知王昌华将自己的财产搬走，腾出房屋的事实。6、证人王某某、谭某某的证言，证明二楼木隔包厢为出租时现状，非原告租赁后装修。
原告对被告的举证进行质证并发表质证意见如下：1、对证据1的真实性无异议，但不认可租金交付时间，因两份合同不一样。2、对证据2，对照片的真实性无异议，但王昌华没有实际转让门面的行为。3、对证据3，王昌华、贺幸辉双方达成的协议附有条件，被告没有履行约定的条件，王昌华才未交租金。4、对证据4的真实性有异议，该证明没有公正、全面的反映事实的情况。5、对证据5被告视频资料的真实性无异议，开锁当时并未通知原告方，以后也从未通知。店内所有的财物原告均未拿走；派出所未安排开锁。开锁是被告私自行为；该视频证据恰好证明当时原告店内的财物情况。与原告提交的证据司法鉴定的物品清单可以吻合。开锁之前原告家人已离开现场，丢东西的时候不在场。6、对证据6不予认可，王昌华的装修合同内有拆除木墙这一项内容。
本院对原、被告提交的证据作如下认证：1、对原告证据5、8、9、10，被告均无异议，予以认定。2、对原告证据1与被告证据1，租赁合同，予以认定。3、对原告证据2、3，相关照片情况予以认定，但财物数量原、被告存在争议。5、对原告证据4，证人阳某某证言，因证人阳某某未到庭，不予认定。6、对原告证据6、被告证据5，双方的视频资料，予以认定。7、对原告证据7，不予认定。8、对原告证据9，出庭作证证人王某证言，予以认定。9、对原告证据11，手机短信内容予以认定，但原、被告在履行方面存在争议。10、对被告证据2，原告无异议，予以认定。11、对被告证据3，予以认定。12、对被告证据4，公安机关出警情况，予以认定。13、对被告证据6，因证人王某某、谭某某没有出庭作证，不予认定。
经审理查明：2008年8月1日，原告王平的父亲王昌华（承租方乙方）与被告贺幸辉（出租方甲方）签订了湘潭县易俗河镇大鹏路318号一、二层房屋租赁合同。合同约定：一、租赁期限六年，从2008年8月1日至2014年7月30日止，2008年8月1日至2009年7月30日租金为9600元一年，2009年8月1日至2011年7月30日租金为15000元每年，共计30000元。2011年7月30日后租金按周边门面随行就市进行调整。二、房屋押金为1000元。三、租金按每半年支付一次，先交付后使用。四、房屋水电费由乙方负责。五、违约责任：1、乙方如不按时交付租金，甲方有权解除合同，且押金不退还，如果门面中途转让，必须经甲方同意。2、房屋主体结构及设施经甲方同意后，方可改造。门面装修是按来装去丢的原则，不能拆除。损坏房屋玻璃等器具设施应照价赔偿甲方。六、合同期满后，在同等条件下优先乙方承租。七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字生效，未尽事宜双方协商解决。违约责任按合同法执行。合同签订后，王昌华按约支付了租金，并对该门面进行重新设计、装修，与女儿王平共同经营龙游海浴休闲中心。
2012年以来，王昌华按约定将房屋租金交至2013年7月30日，2012年3月14日被告向王昌华出具了收条，收取2012年2月1日至2013年7月30日租金10600元。2012年5月12日，因突降大雨，房屋三楼天井堵塞致使王昌华租用的部分房屋漏水，王昌华店内的财物因被水浸泡、受潮，造成不同程度受损。王昌华采用打电话、发短信等方式，告知被告所租房屋及门面漏水情况，要求被告进行解决，被告则认为出租的房屋没有质量问题，不存在漏水，双方发生争执，但王昌华、贺幸辉均没有就处理房屋及门面漏水问题提出相关的处理措施或者采取相关处理措施，也没有达成一致协议。此后，王昌华所租被告的门面关门，停止经营。2012年10月27日，被告到门面催促王昌华交纳拖欠的2012年8月以后的半年租金，双方言语不和，发生争执。2012年11月5日，被告再次催促王昌华交纳拖欠的租金，经湘潭县公安局天易派出所出警处理，双方达成协议，王昌华的女儿王平同意于2012年11月8日付清贺幸辉半年房租11660元，拉闸门和石棉瓦由贺幸辉修好。2012年11月8日，王昌华未按协议向被告支付租金。2012年11月9日上午，被告电话通知王昌华到场，要求王昌华搬出房屋，王昌华委托女婿李志来到门面，但拒绝开门，被告报警，湘潭县公安局天易派出所赶到现场，之后，被告自行安排人员用氧割将门面门锁割开，将王昌华所租门面里的棉被、浴巾、床上用品、沙发、茶几等物品搬出，放在屋外，但被告没有将上述物品交李志来清点、验收，李志来也没有将上述物品搬走，而是放任不管离开现场。被告的房屋内尚留存4台空调、4台热水器，王昌华拒绝将4台空调、4台热水器搬走。被告搬出原告门面部分财物后，将门面用锁锁上，原告未再使用该门面。
2013年4月22日，王昌华委托湖南锦程司法鉴定中心对租用被告房屋损失进行鉴定，该司法鉴定中心作出锦程司鉴中心（2013）鉴字第048号司法鉴定意见书（关于对易俗河镇大鹏路318号龙游海浴装修工程及资产价格的鉴定意见），鉴定意见为：1、装修工程价值为53054.45元；2、资产价值为46788.10元。而该司法鉴定中心工作人员没有到王昌华所租门面现场进行勘验，也没有告知被告鉴定情况。在审理过程中，被告对湖南锦程司法鉴定中心司法鉴定意见书有异议，不予认可，但没有提出重新鉴定的申请。
另查明，王昌华系湖南省湘潭县易俗河镇居民，出生于1948年11月17日，于2013年9月19日死亡，2013年10月10日被湘潭县公安局注销常住户口。王昌华的继承人为妻子齐敬容、儿子王进、女儿王平，王昌华的继承人于2013年10月25日签订协议书，内容为：一、齐敬容、王进放弃对王昌华与贺幸辉租赁合同纠纷一案的诉讼权利、义务和实体权利的继承。二、该案所有的实体权利和诉讼权利义务均由王平享有和承担。协议后，王平向本院表明要求参加诉讼。庭审中，原、被告均同意双方签订的租赁合同从2012年11月9日解除，合同权利义务终止。2013年7月23日，王昌华诉至本院。
本院认为：（一）原、被告之间的租赁合同是双方平等、自愿签订的，对双方均具有法律约束力，受法律保护。原、被告均同意双方签订的租赁合同从2012年11月9日终止，该租赁合同已经按照约定解除。
（二）原告诉讼提出，要求被告赔偿原告因被告单方解除租赁合同给原告造成的装修损失53054.45元及因被告违约行为给原告造成的财物损失46788.10元，合计99842.5元。因原告的财物损失系原告单方委托鉴定机构进行的，且被告提出异议，本院不予认可。根据原、被告之间的租赁合同的约定“门面装修是按来装去丢的原则，不能拆除。”，对于王昌华的房屋装修损失，应按该约定履行，因双方的租赁合同已经按照约定解除，故该项请求不予支持。对于王昌华在门面的其他财物的损失，因被告认可王昌华留存的4台空调、4台热水器，而王昌华的其他财物被搬出的数目不清、去向不明，难以确定数量和价值，本院根据原、被告提供的有关视频资料、照片，酌情认定王昌华的经济损失为30000元。
（三）原告诉讼提出，要求被告返还三个月房屋租金5300元的请求。被告辩称提出，由原告支付被告3个月房屋租金5800元。因王昌华存在未按时支付租金的违约情形，贺幸辉存在解除合同处理不当的过错，因此，对原告的该诉讼请求和被告的该抗辩，均不予支持。
（四）被告辩称提出，被告出租的房屋没有质量问题，不存在漏水，王昌华关门停业是因为门面经营不正常。因2012年5月12日因天下大雨，发生原告所租的房屋漏水，王昌华告知被告处理，被告推脱，双方未达成协议，但王昌华、贺幸辉均没有就处理房屋及门面漏水问题提出相关的处理措施或者采取相关处理措施。因此，被告出租的房屋漏水未妥善解决，双方均有责任，而王昌华已交纳租金期间内的经营状况与租赁合同履行无关。故本院对被告的抗辩，不予支持。
（五）被告辩称提出，被告通知王昌华解除合同，是因王昌华违约不支付租金所致，王昌华无损失，解除合同、终止协议后，王昌华有义务清点自己的财产并搬出门面，王昌华要求赔偿损失是无理的。经庭审查明，被告在没有与王昌华就合同的解除达成一致的情况下，于2012年11月9日派人将王昌华所租门面内的部分财物搬出门面外，且没有将相关财物交到场的王昌华女婿李志来清点和接受，以致被搬出的财物数目不清和去向不明，被告处理问题方法不当，对造成王昌华门面部分财物的经济损失，存在过错责任。王昌华违反双方约定未按时交纳租金，属于不履行合同义务，导致被告将门面内的部分财物搬出，也有一定过错责任。故对被告的该抗辩意见，本院部分不予支持。
（六）被告辩称提出，对湖南锦程司法鉴定中心司法鉴定意见书有异议，不予认可，也不提出重新鉴定的申请。因该司法鉴定中心工作人员没有到原告租门面现场进行勘验，也没有告知被告鉴定情况，鉴定书依据的数据，都是原告提供的，并没有得到被告的认可。因此，对该司法鉴定意见书鉴定程序存在瑕疵，本院不予认可，对被告的该抗辩意见，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告王平之父王昌华与被告贺幸辉的租赁合同自2012年11月9日起解除；
二、被告贺幸辉在本判决生效后十日内赔偿原告王平的经济损失30000元；
三、驳回原告王平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2402元，由原告王平负担960元，被告贺幸辉负担1442元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 胡康宁
人民陪审员 赵德钰
人民陪审员 文 瑛
二〇一四年一月三日
代理书记员 周银波
附本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。