山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终1852号
上诉人（原审原告）：山西木林森好照明电器有限公司，住所地太原市杏花岭区大同路7号3幢1单元18层1803号。统一社会信用代码。
法定代表人：陈飞林，总经理。
委托诉讼代理人：王在球，男，山西木林森好照明电器有限公司副总经理，住太原市。
委托诉讼代理人：乔小兵，山西真强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山西德居美型材有限公司，住所地太原市小店区许坦东街44号。统一社会信用代码。
法定代表人：胡小良，董事长。
委托诉讼代理人：冯丽君，北京盈科（太原）律师事务所律师。
上诉人山西木林森好照明电器有限公司因与被上诉人
山西德居美型材有限公司租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初5765号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人山西木林森好照明电器有限公司的委托诉讼代理人王在球、乔小兵、被上诉人山西德居美型材有限公司的法定代表人胡小良、委托诉讼代理人冯丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山西木林森好照明电器有限公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初5765号民事判决第四项，依法判决山西德居美型材有限公司赔偿山西木林森好照明电器有限公司装修损失71800元、经营损失200000元。2、本案一、二审诉讼费由山西德居美型材有限公司承担。事实和理由：1、山西木林森好照明电器有限公司在房屋租赁中已尽到必要的审慎和注意义务，不存在过错。山西德居美型材有限公司存在明显过错，应赔偿山西木林森好照明电器有限公司遭受的损失。首先，山西德居美型材有限公司故意隐瞒出租库房的面积。其次，山西德居美型材有限公司早在2014年就已取得租赁房屋，对租赁房屋合法性应该很清楚，但却未向山西木林森好照明电器有限公司进行任何说明，相反却向山西木林森好照明电器有限公司提供其《营业执照》副本复印件（该复印件载明其经营范围包括”普通货物仓储；房屋租赁”）、以及载有其出租库房平面图并注明”用途”为”仓储”的《中华人民共和国国有土地使用证》复印件，使山西木林森好照明电器有限公司误以为其出租的库房有合法手续且出租库房的行为是合法的。2、合同无效导致山西木林森好照明电器有限公司的装修费用和经营损失等损失应由有过错的山西德居美型材有限公司承担。（1）一审法院以合同未明确约定装修装饰条款及装修未经山西德居美型材有限公司同意为由，不予支持山西木林森好照明电器有限公司的装修损失，明显错误，理由如下：第一，一审法院认定租赁合同无效，却以合同中无装修条款作为理由否定山西木林森好照明电器有限公司的装修损失请求，二者矛盾；第二，根据租赁房屋的现状，山西木林森好照明电器有限公司只有装修后才能正常经营，这是符合常理的，山西德居美型材有限公司也是明知的。且在山西木林森好照明电器有限公司装修过程中从未提出任何反对意见，可以推定山西德居美型材有限公司同意。第三，双方签订的补偿协议中特别强调”押金退还不受装修拆门窗装暖气所破坏”的内容证明山西德居美型材有限公司对于山西木林森好照明电器有限公司的装修行为是同意的。（2）山西木林森好照明电器有限公司要求赔偿经营损失的请求是合理合法的，理应得到支持。由于山西德居美型材有限公司的过错，导致合同无效，山西木林森好照明电器有限公司需要腾出租赁房屋，重新租赁房屋并进行装修，山西木林森好照明电器有限公司在此期间无法正常经营，必然会给山西木林森好照明电器有限公司的经营造成重大损失。
山西德居美型材有限公司辩称，1、关于山西木林森好
照明电器有限公司称其在房屋租赁过程中不存在过错的问题。（1）根据《合同法》第二百一十六条规定，山西德居美型材有限公司自合同签订后就已经交付了库房，实际租赁房屋面积与约定有出入，主要是双方未进行测量评估所致，不能仅归咎于一方当事人，且结合租赁物实际用途，本案房屋的面积出入，并不足以使该房屋丧失作为”库房”的用途，因此并没有给山西木林森好照明电器有限公司造成经营上的损失。（2）山西德居美型材有限公司提供其营业执照副本复印件，是为了证明山西德居美型材有限公司经营范围以及经营合法，提供租赁房屋平面图是为了证明此房屋构造格局，注明”用途为仓库”是为了证明租赁物符合合同约定的用途，山西木林森好照明电器有限公司以此为由说山西德居美型材有限公司误导，使其认为房屋有合法手续并不能成立。山西木林森好照明电器有限公司没有尽到必要的审慎注意义务，对合同无效产生的损失亦应承担相应的责任。2、关于合同无效导致山西木林森好照明电器有限公司装修费用和经营损失的问题。（1）关于装饰装修费用的问题：根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第十三条规定，因合同中未明确约定装饰装修条款，补充协议中关于”押金退还不受装修所拆门窗装暖气所破坏”的内容并不能表明装饰装修的行为取得了山西德居美型材有限公司的同意，因此山西木林森好照明电器有限公司让其承担装修装饰费用于法无据。（2）关于经营损失问题：山西木林森好照明电器有限公司称由于合同无效，需要腾出房屋，重新租赁房屋并装修，在此期间无法正常经营所造成的损失由山西德居美型材有限公司承担，更是于法无据，首先合同无效是双方过错导致，其次，经营利益并不是直接损失，更不符合民法公平与诚实信用原则。（3）一审法院认定租赁合同无效，与合同中无装修条款并不矛盾，因为无装修条款是一个客观事实，与合同是否有效并无关联性。综上，根据《合同法》第五十八条规定，山西木林森好照明电器有限公司上诉无理，应予驳回。
山西木林森好照明电器有限公司向一审法院起诉请求：判令撤销山西木林森好照明电器有限公司、山西德居美型材有限公司之间的库房租赁协议；由山西德居美型材有限公司退还山西木林森好照明电器有限公司租赁费149014.8元、押金70000元；并赔偿山西木林森好照明电器有限公司装修损失71800元、经营损失200000元。
一审法院认定事实：山西德居美型材有限公司成立于2011年6月3日，经营范围为型材生产、销售安装；房屋租赁等。2014年11月26日，山西德居美型材有限公司的法定代表人胡小良以”太原市小店区小梁昌泰塑胶型材厂”（登记性质为个体工商户，经营者为胡小良）名义租赁取得山西省机械进出口公司位于许坦西街44号山西省进出口公司仓库院内二块场地，约计1500㎡，附带旧房2层小楼。2015年12月15日，山西木林森好照明电器有限公司与山西德居美型材有限公司签订《库房租赁协议》。主要内容为，山西德居美型材有限公司将坐落于太原市小店区许坦东街44号的库房租给山西木林森好照明有限公司，用于货物存储、办公。租赁面积为2640平方米，单价为10.6元/平方米，租赁期限从2016年1月1日至2018年12月31日，共3年。每月租金27984元，租金每12月交付一次，一年租金为335808元。第二年，第三年租金按每平米11元收取。合同签订后，山西木林森好照明电器有限公司向山西德居美型材有限公司支付了租金335808元及押金50000元。山西德居美型材有限公司实际交付山西木林森好照明电器有限公司的租赁物为库房及院内西北角三层楼房中的2间房屋。2016年2月13日，双方签订一份补充协议，补充内容主要为：乙方山西木林森好照明电器有限公司于2016年3月5日交20000元到甲方山西德居美型材有限公司，甲方共计收到乙方押金70000元；该押金在合同到期甲方不得以乙方在租赁期间装修所拆门窗装暖气所破坏等理由扣款。2016年9月10日，山西木林森好照明电器有限公司、山西德居美型材有限公司就租赁库房的面积签订《库房租赁补充协议》，内容为甲乙双方经友好协商，就乙方租赁甲方库房面积事宜达成共识，由甲方退还乙方库房租金30000元整，原租赁内容协议不变。山西德居美型材有限公司在协议中手写备注”甲乙双方协商事宜在9月20日前完成（重新签库房租赁合同）”。同日，山西木林森好照明电器有限公司收到山西德居美型材有限公司退还的现金叁万元整。因双方在履行合同过程中对租赁物的面积发生争议，山西木林森好照明电器有限公司诉至本院。经释明，山西木林森好照明电器有限公司不同意变更诉讼请求，也不同意在法院组织下移交租赁物。本案审理中，一审法院组织双方到现场对实际租赁的库房面积进行了测量。根据双方一致确认的测量面积，山西木林森好照明电器有限公司实际占用使用被告的库房面积为1970.63㎡，另有西北角三层办公楼中的两间共140㎡，共计租赁面积为2110.63㎡。另查明，山西德居美型材有限公司出租的库房，未取得主管部门批建许可手续。再查明，山西木林森好照明电器有限公司租赁库房后，对库房进行了部分装修。经一审法院释明，双方均不申请对装修的现时价值进行鉴定。一审法院认为，山西木林森好照明电器有限公司、山西德居美型材有限公司之间订立的房屋租赁合同，因所涉房屋未取得主管部门的批准建设手续，该合同应认定为无效合同。山西德居美型材有限公司作为出租人将未取得建房许可手续的房屋对外租赁，山西木林森好照明电器有限公司作为承租人未尽到对租赁物的合理审查义务而承租，双方均有过错；因合同无效所产生的后果，山西木林森好照明电器有限公司、山西德居美型材有限公司应各自承担。山西木林森好照明电器有限公司认为山西德居美型材有限公司故意隐瞒租赁标的物面积，构成民事欺诈，主张撤销该合同。经查，涉案库房无合法建设手续，也没有有关机关对面积的确认登记。实际租赁房屋面积与约定有出入，主要是双方未进行测量评估所致，不能仅归咎于一方当事人；结合山西木林森好照明电器有限公司租赁实际用途，本案租赁库房的面积出入，并不足以使承租人对租赁物的根本性质产生错误认识，故山西木林森好照明电器有限公司主张山西德居美型材有限公司构成民事欺诈不成立。相反，本案合同是因库房无合法建设手续而导致无效。对于无效的合同，不产生法律上的撤销权。无效的合同，自始没有法律效力，双方应当恢复到合同签订之前的最初状态。即，山西木林森好照明电器有限公司应当腾出库房及办公用房，返还山西德居美型材有限公司租赁物；山西德居美型材有限公司则应当从其实际收取山西木林森好照明电器有限公司的租赁费305808元（已扣除退还的30000元）及押金70000元中扣除山西木林森好照明电器有限公司占有使用租赁物期间应当承担的占有使用费用后，将多收取的费用退还山西德居美型材有限公司。山西木林森好照明电器有限公司主张撤销合同并要求退还多收取的租赁费，经释明后山西木林森好照明电器有限公司不同意移交租赁物，故其要求返还租赁费的诉讼请求不予全部支持。关于占有使用费，可参照双方在合同中约定的租金标准执行；因合同中约定的租赁面积与实际面积不符，山西木林森好照明电器有限公司主张以实际使用面积计算，一审法院予以支持。即山西木林森好照明电器有限公司应当承担自2016年1月1日起，按照实际占用面积2110.63㎡，每月10.6元/㎡计算占有使用费。关于装修费用的承担。因合同中未明确约定装修装饰条款，而补充协议中关于”押金退还不受装修所拆门窗装暖气所破坏”的内容亦不能表明山西木林森好照明电器有限公司装饰装修的行为取得了山西德居美型材有限公司的同意。故山西木林森好照明电器有限公司主张装修损失，一审法院不予支持；山西木林森好照明电器有限公司主张的其他经营损失没有事实依据，一审法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、山西木林森好照明电器有限公司、山西德居美型材有限公司签订的《库房租赁协议》无效；二、山西木林森好照明电器有限公司腾出租赁的库房及办公用房；三、山西德居美型材有限公司从其实际收取山西木林森好照明电器有限公司的租赁费用305808元及押金70000元中，扣除山西木林森好照明电器有限公司实际占有使用租赁物应当承担的占有使用费后，将剩余款项退还山西木林森好照明电器有限公司；占有使用费以面积2110.63㎡、每月10.6元/㎡计算。上述第二、三项在本判决生效后三十日内履行。四、驳回山西木林森好照明电器有限公司的其他诉讼请求。
二审期间，山西木林森好照明电器有限公司向法庭提交如下证据：1、9000元装饰服务费用发票（NO：04215687）；9000元装饰服务费用发票（NO：04215688）；7326元装饰服务费用发票（NO：04215689）；7490元搬迁运输费用发票；1500元卷闸门费用发票；3100元监控安装费用发票；200元清洁服务费用发票；700元清洁服务费用发票。欲证明由于山西德居美型材有限公司的过错导致房屋租赁合同无效，山西木林森好照明电器有限公司重新租赁房屋，给该公司造成38316元的损失。2、山西木林森好照明电器有限公司资产损益表，欲证明因山西德居美型材有限公司的过错导致房屋租赁合同无效，严重影响了山西木林森好照明电器有限公司的正常经营，造成了30多万元的利润损失。山西德居美型材有限公司对上述证据的质证意见为：山西木林森好照明电器有限公司提交的证据，所有的损失在2017年以后产生，是预期费用，应根据《合同法》第五十八条规定，各自损失各自负担。损失与本案没有关联性，因为过错，不但山西木林森好照明电器有限公司有损失，山西德居美型材有限公司也有20多万元的损失。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。
经本院主持调解，因彼此各持己见，没有达成调解协议。
本院认为，山西德居美型材有限公司与山西木林森好照明电器有限公司之间《库房租赁协议》所约定的租赁库房没有取得合法建房许可手续，一审判决认定该合同无效，双方当事人对此亦予以认可，本院不持异议。山西木林森好照明电器有限公司上诉提出，其在房屋租赁中已尽到必要的审慎和注意义务，不存在过错。山西德居美型材有限公司对该项上述主张不予认可。本院认为，山西木林森好照明电器有限公司作为涉案房屋的承租方在签订合同时未能对其将要承租房屋的合法性进行必要合理的核实、了解，对此应承担合同无效的相应责任。一审判决关于合同无效过错责任的认定，并无不妥。山西木林森好照明电器有限公司的上述主张，依据不足，本院不予支持。关于山西木林森好照明电器有限公司上诉提出的装修损失，现有证据不足以认定双方之间就装修费用的负担存在合同约定，该项主张缺乏事实依据，一审认定并无不当。关于山西木林森好照明电器有限公司上诉主张的经营损失，其二审期间提交的相关证据真实性无法查实，不能作为认定案件事实的依据，一审法院认定该项主张缺乏事实依据，不予支持，并无不当。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行认定，并在此基础上依法作出一审判决，符合事实与法律规定，本院予以确认。
综上所述，山西木林森好照明电器有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2689元，由山西木林森好照明电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张璟芳
审判员 赵国建
审判员 李 晨
二〇一七年七月五日
书记员 陈 琼