浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2557号
上诉人（原审被告）：浙江楼厦实业有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区长河街道晶都路115号236室。组织机构代码：77083797-4。
法定代表人：楼剑俊，执行董事。
委托代理人：吴小伟，浙江大平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡晓丽。
委托代理人：吴兆峰，浙江扬理律师事务所律师。
原审第三人：黄碎舜。
原审第三人：刘银春。
以上两原审第三人共同委托代理人：何恒锋，浙江兴运律师事务所律师。
原审第三人：朱秀萍。
委托代理人：王永田，浙江福田律师事务所律师。
上诉人浙江楼厦实业有限公司（以下简称楼厦公司）因与被上诉人胡晓丽、原审第三人黄碎舜、刘银春、朱秀萍商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2012）杭滨民初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2009年11月5日，胡晓丽与楼厦公司签订浙江省商品房买卖合同。合同约定，出卖人（楼厦公司，以下同）将杭州市滨江区朗庭2幢205室商品房以每平方米6500元出售给买受人（胡晓丽，以下同），总价款为974285元。合同第七条约定，买受人于2009年11月5日缴交首期款494285元，并于签署合同当日（或出卖人通知的7天内）办理银行按揭贷款手续并提供齐全贷款所需的全部资料及缴清按揭所需的费用。若因买受人原因，未在规定期限内办理按揭手续或未提供齐全贷款所需的资料视买受人违约，出卖人有权按合同第八条第一款的约定追究买受人的违约责任。合同第八条第一款约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条第二款约定，买受人银行按揭方式付款的，若因买受人原因未能通过银行按揭审批手续，须在出卖人发出书面通知书后的七个工作日内与出卖人另行协商付款方式。若逾期未与出卖人协商，按本合同第八条处理。2009年11月，胡晓丽按约定支付了楼厦公司首期款494285元、阳台款12390元及代办按揭等手续费1200元，合计507875元。之后，楼厦公司以2010年2月1日“胡晓丽、胡建发”签名的解除商品房预售合同协议书解除合同。经浙江汉博司法鉴定所鉴定，认定解除商品房预售合同协议书中“胡晓丽、胡建发”签名不是胡晓丽、胡建发书写。胡晓丽支付了鉴定费7437元。2010年7月7日，楼厦公司将杭州市滨江区朗庭2幢205室商品房以每平方米6500元出售给黄碎舜，总价款为974285元，双方签订浙江省商品房买卖合同。2011年5月6日，朱秀萍出具保证书载明，“因胡晓丽票据遗失，由朱秀萍代为办理相关交房事宜，若由此产生一切纠纷，由朱秀萍个人承担全部责任，与楼厦公司无关”。2012年4月28日，经浙江经纬房地产评估有限公司评估，涉案商品房现总价值121.9万元，单价值8068元／平方米。胡晓丽支付了评估费5000元。2012年3月9日，胡晓丽诉至原审法院，请求判决：1、解除胡晓丽、楼厦公司之间的商品房买卖合同；2、楼厦公司返还胡晓丽已支付购房款等人民币520985元及利息（按年利率6.65%，从2009年11月4日至款项付清时止），另赔偿胡晓丽房屋差价等损失人民币231125元，由楼厦公司承担本案的评估、鉴定费用12437元；3、楼厦公司承担胡晓丽已支付房款一倍的赔偿责任520985元；4、由楼厦公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。胡晓丽提供的楼厦公司出具的发票证明其支付首期款494285元、阳台款12390元及代办手续费1200元，故对胡晓丽关于购房款520985元的主张，不予确认，确认胡晓丽支付购房款为506675元及手续费1200元。楼厦公司未提供胡晓丽要求解除合同的相关证据，故对其关于胡晓丽要求解除合同的主张，不予采纳。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人依法可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。胡晓丽与楼厦公司签订的浙江省商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。楼厦公司未告知胡晓丽，又将房屋出卖给黄碎舜并办理产权过户，楼厦公司一房二卖的违约行为导致双方商品房买卖合同目的不能实现，故对胡晓丽要求解除与楼厦公司签订的商品房买卖合同，要求楼厦公司返还已付购房款及利息、承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，予以支持。合同解除的所受损失为因返还财产支出的必要费用、为订立合同或履行合同而造成的财产实际损失，不包括可得利益的损失。胡晓丽因笔迹鉴定支出的费用系诉讼纠纷支出的必要费用，故胡晓丽要求楼厦支付鉴定费用的诉讼请求，予以支持。胡晓丽要求楼厦公司赔偿房屋差价损失为可得利益，可得利益的取得是以合同双方继续履行为前提，故对胡晓丽要求解除合同的同时又要求楼厦公司赔偿房屋差价损失，不予支持，胡晓丽因此支出的鉴定费由其自行负担。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年6月17日判决：一、胡晓丽与浙江楼厦实业有限公司于2009年11月5日签订的浙江省商品房买卖合同于判决生效之日起解除。二、浙江楼厦实业有限公司于判决生效之日起七日返还胡晓丽507875元及利息（从2009年11月5日起至判决确定履行之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计息）。三、浙江楼厦实业有限公司于判决生效之日起七日赔偿胡晓丽506675元。四、浙江楼厦实业有限公司于判决生效之日起七日支付胡晓丽鉴定费7437元。五、驳回胡晓丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17513元、财产保全费5000元，合计22513元，由胡晓丽负担2372元，由浙江楼厦实业有限公司负担20141元。胡晓丽于判决书生效之日起十日内来原审法院退费；浙江楼厦实业有限公司于判决书生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费（原审法院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）。
宣判后，楼厦公司不服，向本院提起上诉称：一、交易过程充分说明上诉人并未一房二卖。本案所涉的朗庭2幢205室商品房，在销售之初，上诉人是以每平方米6500元的价格，以预售的方式销售给一客户的，后由于房价上涨，该顾客又将该商品房溢价转让给从事房产中介业务的本案第三人朱秀萍，朱秀萍又于2009年11月初将该商品房溢价转让给胡晓丽。为此，胡晓丽向上诉人支付了购房款507875元。上诉人也与胡晓丽签订了商品房买卖合同。并同时，向杭州市滨江区房产管理部门办理了商品房预售备案登记。后由于胡晓丽未能办理银行按揭贷款手续，也未能向朱秀萍支付相应的溢价款，故经第三人胡晓丽同意，该房又转卖给第三人黄碎舜。应胡晓丽与朱秀萍的要求，上诉人与胡晓丽解除了商品房买卖合同，取消了备案登记，另外，又在朱秀萍的要求及保证下，上诉人又与黄碎舜签订了所涉商品房买卖合同，将胡晓丽所交的507875元购房款转让到黄碎舜名下。以上交易过程充分说明上诉人不存在一房二卖的事实。二、其他相关情况证实，上诉人不存在一房二卖的情况。首先，从胡晓丽自身的行为来推定，商品房预售合同己解除。合同约定的交房时间为2010年，但时到如今，胡晓丽对交房问题无动于衷。到目前止，除提起诉讼外，胡晓丽从未就交房问题等与上诉人交涉。这足以说明胡晓丽是认可商品房预售合同己解除的。其次，预登记己变更的事实也从一个侧面反映了商品房买卖合同己解除。为了保障购房人的合法权益，与胡晓丽签订商品房预售合同后，上诉人即向滨江房产管理部门办理了商品房买卖的预登记，在与胡晓丽解除商品房买卖合同后，上诉人又及时地申请取消了以胡晓丽作为权利人的预登记，并请求将预登记的权利人变更为黄碎舜。在接到申请后，滨江区房产管理部门及时地进行变更登记，取消了以胡晓丽为权利人的预登记，将朗庭205室商品房预登记的权利人变更为黄碎舜。上诉人认为，取消预登记是以房产买卖双方权利人同意为前提的。因此，本案预登记的取消，至少说明房产登记机关是认定胡晓丽同意解除商品买卖合同的。房地产管理部门取消胡晓丽作为权利人的预登记，是从行政管理的角度证明上诉人与胡晓丽之间的商品房买卖合同已解除。再次，从第三人黄碎舜购买朗庭2幢205室商品房，只支付过按揭贷款，而未支付过购房的首付款的事实，也能从一个侧面证明胡晓丽是同意解除她与上诉人之间的商品房买卖合同，将己付购房款转入黄碎舜名下的。另外，从胡晓丽不再履行以按揭贷款为形式的支付购房款义务来看，商品房预售合同也是已经解除的。上诉人与胡晓丽所签订的商品房买卖合同明确约定，胡晓丽应在签订合同的当天办理好按揭贷款手续，如不能办理的，责任由胡晓丽承担。但事实上，胡晓丽到如今都没有办理好按揭贷款手续，也从未想办理此事，这也从一个侧面反映，商品房买卖合同已解除。综上所述，上诉人与胡晓丽之间的商品房买卖合同己解除。上诉人不存在一房二卖的行为，请求本院依法撤销原审判决，改判驳回胡晓丽的诉讼请求。
胡晓丽答辩称：一、原审法院认定上诉人一房二卖证据确实充分。答辩人与上诉人签订了商品房买卖合同、并依约支付了首付款及其他相关款项，后上诉人又将案涉房屋出售给第三人黄碎舜。对此各方在原审中均无异议。显然上诉人在将房屋销售给答辩人后，在未和答辩人解除合同的情况下，其又将房屋转让他人已经构成违约
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即一房二卖。原审据此认定事实清楚、适用法律正确。二、上诉人上诉所称的交易过程与事实不符。一方面上诉人并未出具相关证据表明案涉房屋存在的连环交易，并且本案的第三人也不认可存在连环交易；另一方面即使成立所谓的前述二个环节的连环交易，也是上诉人与相关人员之间内部的、违反相关法律的约定，与答辩人无关；答辩人是直接向上诉人买房并与其签约、向其付房款的。此后，答辩人也从未与上诉人签订过解除买卖合同的协议，也从未同意将房屋转让给第三人黄碎舜，上诉人的陈述是毫无证据的。三、答辩人从未与上诉人解除商品房买卖合同。1、取消预登记不能成为双方已经解约的证据。按照相关规定取消预登记确实是需要买卖双方权利的同意为前提的，但现有证据已经表明：上诉人提交的、来证明双方同意解约的唯一证据--《解除商品房预售合同协议书》中买受人的签字不是答辩人夫妻所书写；即该协议书是虚假的。上诉人利用虚假的协议书获取了有关部门对预登记的取消，现反过来以该预登记已取消来证明双方商品房买卖合同已经解除，这显然是不合逻辑的。2、黄碎舜只支付按揭款、没有支付首付款；这与双方是否解约没有关系。上诉人与第三人之间的款项往来是上诉人与第三人之间的事，即使第三人至今一分钱未付，那也仅仅能证明上诉人已经将案涉房屋卖给了第三人；而并不表示答辩人同意解除双方的商品房买卖合同。3、答辩人未再履行以按揭为形式的支付购房款的义务，那是完全按照上诉人与答辩人签订的合同办理的，根据合同第八条第2项的约定：买受人以银行按揭方式付款的，若因买受人原因未能通过银行按揭审批手续，须在出卖人发出书面通知后七个工作日内与出卖人另行协商付款方式。而答辩人此后从未收到过上诉人发出的另行协商付款方式的书面通知。故上诉人不能以此证明合同解除。4、答辩人签订合同后，已经按照合同的约定进行履行，并不存在违约行为。上诉人从未与答辩人解除买卖合同。综上所述，上诉人的上诉没有任何事实和法律依据，请求本院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。
黄碎舜、刘银春共同答辩称：黄碎舜、刘银春是通过合理的价格买卖，并已经法定部门过户登记取得了涉案房产的所有权，对涉案房产被上诉人与上诉人之间曾经预售，第三人黄碎舜、刘银春是不知情的，而且，从上诉人在上诉状中十分明确地诉称：其将涉案房产转让给第三人黄碎舜、刘银春，都是经被上诉人胡晓丽认可的，可见，第三人黄碎舜、刘银春根本不存在过错。因为原审判决正确，请求本院予以维持。
朱秀萍答辩称：一、第三人朱秀萍保证，仅是建立在无偿的为朋友帮忙的基础上，帮助被上诉人胡晓丽补办其丢失的税务发票、手续费、阳台款票据。该行为不存在承担实体上赔偿责任的义务。二、黄碎舜已经获得了争议商品房的所有权，说明第三人朱秀萍已经完成了帮助提供以上票据的义务。因此，更无其他约定义务的承担。三、上诉人在上诉状中提出的新的关于“在朱秀萍的要求及保证下，上诉人又与黄碎舜签订了所涉商品房买卖合同”的主张是不成立的。因为，1、该主张上诉人一审时并未提出；2、没有证据证明朱秀萍提出了书面保证；3、商品房交易是买卖主体双方的事，无需第三人保证。综上，朱秀萍不具备法律规定及合同约定承担任何责任的义务。
二审中，楼厦公司逾期向本院提交原审法院（2012）杭滨民初字第1293号案件的民事起诉状和民事裁定书各一份，拟证明第三人黄碎舜所主张的多支付的购房款和浙江楼厦实业有限公司欠他购房款这个说法不成立。黄碎舜、刘银春受让案涉房屋之后，没有将预付款及时给胡晓丽。
该证据经出示，胡晓丽认为该份证据楼厦公司超过二审举证期限提交，不同意质证。黄碎舜、刘银春对证据的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关，不能证明其所要证明的目的。起诉和撤诉是当事人的处分权利，撤诉并不代表没有这个事实。朱秀萍认为该证据与朱秀萍无关，不发表意见。本院认为，楼厦公司无合理理由逾期提交证据，且该证据只能证明黄碎舜曾起诉楼厦公司后又撤诉的事实，与本案缺乏关联性，对该证据本院不予采纳。
胡晓丽、黄碎舜、刘银春和朱秀萍均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，2009年11月5日，胡晓丽与楼厦公司签订了购买杭州市滨江区朗庭2幢205室的商品房买卖合同。该合同系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。之后楼厦公司用虚假的解除商品房预售合同协议书解除了与胡晓丽的购房合同，并将案涉房屋出售给黄碎舜。楼厦公司的行为导致商品房买卖合同的目的不能实现，胡晓丽客观上亦无法取得所购房屋，楼厦公司应承担相应的民事责任。楼厦公司认为胡晓丽同意解除其与楼厦公司之间的商品房买卖合同，但并无充分的证据予以证明。根据《中华人民共和国合同法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，胡晓丽请求解除合同、楼厦公司应返还已付购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。原审法院据此部分支持胡晓丽的原审诉讼请求，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，楼厦公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13998元，由上诉人浙江楼厦实业有限公司负担。上诉人于本判决书生效之日起十五日内来本院办理多预缴部分的退费手续。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一四年一月十三日
书记员 黄琴