江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第1810号
上诉人（原审被告）张达虹。
上诉人（原审被告）万彪。
上述两上诉人的共同委托代理人张顺。
被上诉人（原审原告）盛学贵。
委托代理人郑宇，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人张达虹、万彪因与被上诉人盛学贵许可执行异议纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2011）江宁民初字第3747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2013年6月25日公开开庭审理了本案。上诉人张达虹及张达虹、万彪共同委托代理人张顺，被上诉人盛学贵的委托代理人郑宇到庭参加了诉讼活动。本案现已审理终结。
盛学贵原审诉称：其申请执行沈某甲民间借贷纠纷一案，江宁区人民法院受理后根据（2010）江宁江民初字第70号民事判决书及（2009）江宁民保字第67号民事裁定书依法强制执行沈志勇位于安徽省马鞍山市金家庄区东方明珠世纪花园二村×栋912室房屋。在执行过程中，张达虹、万彪以其二人购买了沈志勇该处房产不应当进行查封为由向江宁区人民法院提起执行异议。江宁区人民法院作出（2011）江宁执异字第1号民事裁定书，裁定中止对前述房屋的执行。其认为前述房屋所有权应归沈某甲所有，张达虹、万彪并未取得该处被查封房屋的所有权，应当恢复执行，理由如下：一、自其2009年12月14日申请法院保全该处房屋至今，马鞍山市房地产管理局登记该处房屋所有权人为沈某甲，从未发生物权转让登记，根据《中华人民共和国物权法》物权登记生效主义原则及物权公示公信效力原则该处房产系沈某甲所有，依法可以强制执行；二、张达虹、万彪与沈某甲就买卖前述房屋经马鞍山仲裁委员会组织调解达成调解协议并由马鞍山仲裁委员会出具调解书，该调解书不具有物权变更的效力，张达虹、万彪并未取得房屋所有权；三、基于物权登记公信效力原则，应当保护其采取的保全查封措施，张达虹、万彪在交易该房屋的过程中必然得知该房屋已被采取保全措施，仍继续进行交易违反常理，主观上存在过错，且仲裁调解书系其采取保全查封措施之后形成，不能对抗人民法院的查封。综上，请求判令恢复对位于安徽省马鞍山市金家庄区东方明珠世纪花园二村×栋912室房屋的执行。
张达虹、万彪原审辩称：一、盛学贵与张达虹、万彪作为本案原、被告主体均不适格，张达虹、万彪与盛学贵之间没有任何直接的法律关系，盛学贵的诉讼请求与张达虹、万彪无关且非法院民事诉讼的范围；二、张达虹、万彪与沈某甲签订的房屋买卖合同真实有效，已经由马鞍山仲裁委的裁决书予以确认，张达虹、万彪已经按照合同约定将房款全部交付，2009年12月30日接受了房屋，沈某甲未按照合同约定协助办理房屋过户登记手续，张达虹、万彪对该房屋不能办理过户登记没有过错，且已经依法实际占用并使用该房屋，法律应当保护善意第三人的合法占有权。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封、冻结912室房屋；三、没有办理房屋过户手续并不意味着一定不能发生所有权转移，物权变动登记生效只是一种物权变动的程序性规定，从意思自治的角度来说沈某甲在张达虹、万彪支付了房屋价款之后交付房屋并允许张达虹、万彪占有使用房屋的行为，可以推定沈某甲转移房屋所有权的效果意思；四、本案的争议焦点在于张达虹、万彪基于买卖合同应当取得房屋的物权请求权和盛学贵的普通债权请求权发生冲突时应当保护谁的权利问题，物权优先于债权的保护原则是处理二者冲突的一般适用基础，张达虹、万彪基于买卖合同应当取得房屋的物权请求权显然应当优先于盛学贵的普通债权请求权。法院对于房屋的查封只是一种临时性的诉讼措施，盛学贵对于房屋并不享有任何法律意义上的权利。综上，请求驳回盛学贵的诉讼请求。
原审法院经审理查明：盛学贵因与沈某甲民间借贷纠纷一案，于2009年12月14日向原审法院提出申请要求对沈志勇位于安徽省马鞍山市金家庄区东方明珠世纪花园二村×栋912室房屋（以下简称×栋912室）进行保全。原审法院于同日作出（2009）江宁民保字第67号民事裁定书（以下简称67号裁定书），对登记在沈某甲名下的×栋912室依法进行了查封。2010年3月29日，原审法院作出（2010）江宁江民初字第70号民事判决书（以下简称70号判决书），判决：沈某甲欠盛学贵借款300000元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。上述判决生效后，沈某甲逾期未履行义务，盛学贵申请执行。在执行过程中，张达虹、万彪向原审法院提出执行异议。原审法院对张达虹、万彪的异议进行审查后，认为，张达虹、万彪提出沈某甲已将×栋912室转让张达虹、万彪，且马鞍山仲裁委员会作出调解书确认由沈某甲协助将房屋过户至张达虹、万彪名下，张达虹、万彪要求中止对×栋912室的执行符合法律规定，于2011年6月15日作出（2011）江宁执异字第1号民事裁定书（以下简称1号裁定书），裁定：异议人张达虹、万彪异议理由成立，中止对×栋912室的执行。后盛学贵因对1号裁定书不服，在法定期限内以张达虹、万彪以及沈某甲为被告向原审法院提起本案之诉。
原审中，张达虹、万彪提供落款时间为2009年12月11日的《房屋买卖合同》一份，以证明其二人购买×栋912室的事实，该合同载明：沈某甲将其所有的建筑面积58.94平方米的×栋912室出售给张达虹、万彪，房款总计265000元；2009年12月11日前张达虹、万彪付定金70000元以及房款130000元，同年12月30日前付45000元；2010年3月30日前张达虹、万彪将购房尾款20000元付给宜居总店，由宜居总店通知双方交接；沈某甲于2009年12月30日之前将房产证等有关材料交给宜居总店，沈某甲、张达虹以及万彪应在2009年12月30日之前备齐房产交易材料，配合办理房屋过户的相关手续，如有违约，违约方按总价款的5%支付违约金，同时责任方承担全部赔偿责任；发生争议向马鞍山市仲裁委员会仲裁。《房屋买卖合同》附则栏注明：沈某甲留给张达虹、万彪是毛坯房；沈某甲房产证沈某甲自理；2009年12月30日拿钥匙。
另查明，因沈某甲未履行协助办理过户手续，张达虹、万彪向马鞍山仲裁委员会申请仲裁。2010年7月28日，经仲裁庭主持调解张达虹、万彪与沈某甲达成调解协议：一、张达虹、万彪与沈某甲于2009年12月11日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方一致认可应当继续履行合同；二、张达虹、万彪分别于2009年12月11日、2009年12月31日和2010年1月13日向沈某甲支付房款200000元（含定金70000元）、35800元和10000元，合计245800元，沈某甲确认已收到上述购房款；三、沈某甲自愿在调解协议生效之日起七日内协助张达虹、万彪将×栋912室过户至张达虹、万彪名下，双方进行结算后，张达虹、万彪将尾款支付给沈某甲；四、仲裁费927元，由沈某甲承担；五、如沈某甲在调解协议生效之日起七日内未履行协议第三条、第四条之约定及因沈某甲原因导致该房在约定的时间内不能过户，张达虹、万彪可向法院申请强制执行。同年7月29日，马鞍山仲裁委员会作出（2010）马仲案调字第40号调解书（以下简称40号调解书）。后张达虹、万彪向马鞍山市中级人民法院申请执行40号调解书，马鞍山市中级人民法院于2010年11月11日作出（2010）马执申字第16号执行裁定书（以下简称16号执行裁定书），载明因2009年12月江宁区人民法院作出67号裁定书将×栋912室房屋查封，查封期间房地产管理部门不能协助办理房屋过户登记手续，裁定终结马鞍山仲裁委员会40号调解书本次执行程序。
再查明，×栋912室已办理合同备案登记，尚未办理产权登记。
审理中，张达虹、万彪申请证人杨某出庭作证，杨某陈述：其系宜居总店业务员，具体经办沈某甲与张达虹、万彪房屋买卖事宜，2010年3月底沈某甲未按约协助张达虹、万彪将×栋912室过户并收取尾款，张达虹、万彪未能联系到沈某甲，将尾款20000元交给其并请其帮助联系沈某甲。因其亦未能与沈某甲取得联系，后其将20000元房款交还给张达虹、万彪。张达虹、万彪完全按照合同约定履行了义务，且没有任何过错。在买卖×栋912室前后，均曾至房产管理部门查询该房屋的情况，未发现异常信息。盛学贵质证后认为证人与张达虹、万彪存在利害关系，对证人证言的真实性不予认可。张达虹陈述2009年12月30日沈某甲将×栋912室钥匙交付其手中，其于2010年3月25日发现×栋912室被查封。
2012年6月14日，盛学贵就本案向原审法院申请撤回对沈某甲的诉讼。原审法院口头裁定准许。同年9月3日，张达虹、万彪向原审法院申请追加沈某甲为本案共同被告，未获准许。
上述事实，有67号裁定书、70号判决书、1号裁定书、40号调解书、16号执行裁定书、《房屋买卖合同》、及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，本案争议焦点：一是双方主体是否适格问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条规定“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告”，本案系申请执行人盛学贵依照原民事诉讼法第二百零四条之规定提起的请求对执行标的×栋912室许可执行的诉讼，盛学贵作为本案原告主体适格，张达虹、万彪作为本案被告主体亦适格。二是×栋912室的产权归属问题，即张达虹、万彪是否已经取得×栋912室的所有权，其二人所提出的执行异议是否成立。其一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”，原审法院于2009年12月14日作出67号裁定书并对×栋912室进行查封时，张达虹、万彪并未支付全部价款并实际占有该房屋，故原审法院依据盛学贵的申请对×栋912室进行查封符合法律规定。其二，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”，并非所有法律文书或者征收决定都可以直接引起物权变动，只有变更现存民事法律关系的法律文书或者征收决定才能引发物权变动。本案中，马鞍山仲裁委员会作出的40号调解书的内容是沈某甲协助张达虹、万彪将×栋912室过户至张达虹、万彪名下，该调解书是在张达虹、万彪与沈某甲之间房屋买卖法律关系的基础上确认沈某甲履行协助过户之义务，并没有确定物权变动和设定的内容，并未变更现存民事法律关系，不能引发物权变动的效果。综上，张达虹、万彪并未取得×栋912室的所有权，其二人提出的执行异议不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原审法院判决：许可对位于安徽省马鞍山市金家庄区东方明珠世纪花园二村×栋912室房屋的执行。
本案应收案件受理费5275元，由张达虹、万彪负担。张达虹、万彪应当负担的案件受理费已由盛学贵垫付，张达虹、万彪应于判决发生法律效力之日起10日内支付此款。
上诉人张达虹不服原审判决，向本院上诉称：一、原审严重违反法定程序，违反了我国民诉法关于不动产专属管辖的规定，实行地方保护主义，本案应由不动产所在地人民法院管辖，原审法院没有管辖权。二、原审法院查明事实不清。法院查封程序存在严重瑕疵，是导致上诉人在购买该房屋时无法得知该房在交易过程中被查封的一个重要原因。原审判决却只字未提。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。”第十条：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”，但上诉人在与沈某甲交易过程中并没有发现有法院的任何封条或者公告，实际上原审法院也没有张贴封条或者公告，也没有通知管理人或者实际占有人，所以原审法院查封该房产时在程序上是存在瑕疵的，这是导致上诉人在购买该房屋时无法得知该房在交易过程中被查封的一个重要原因。原审判决在查明事实中回避这一事实，属于查明事实不清。三、没有办理房屋过户手续并不意味着一定不能发生所有权移转，而且本案的争议焦点也不仅仅是涉案房屋的产权归属问题，而是两种民事权利发生冲突时应当保护谁的权利问题。换言之，就是应当保护善意第三人基于买卖合同应当取得房屋的物权请求权还是被上诉人的普通债权请求权。四、上诉人作为善意第三人，本案中不存在过错，而其合法权益却未能得到合法保护。上诉人是下岗特困人员，家庭条件极为困难，只靠城市最低保障维持生活，负债购买该小户型的房屋当初只是为了小孩上学需要，为了小孩能够得到更好的教育，购买该房已经致使上诉人背负了极为沉重的债务负担，上诉人当初购买该房也非常慎重，而且在交易前后也多次去房管部门查询，并没有发现关于该房已被查封的任何信息。这有证人杨某的证词可以证实。所以上诉人是善意第三人，而且上诉人依法所享有的是物权，物权大于债权，即使被上诉人是善意的也只是债权，也不能对抗善意上诉人的物权请求权。五、本案应追加沈某甲作为共同被告，方可查明事实，原审判决却置上诉人合法请求以及事实于不顾，一味维护被上诉人的利益，是地方保护主义作崇。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。
被上诉人盛学贵要求维持原判决。
本院查明：张达虹与万彪现已离婚，张达虹与其女单独生活，无其他住房，现长期吃“低保”。二审中，本院查明的其他事实与原审认定事实一致。此节事实有二审谈话笔录、开庭笔录在卷证实。
本院认为：上诉人张达虹、万彪上诉主张原审法院对本案没有管辖权的意见因与最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十二条规定不符，且该管辖权异议已经两级人民法院裁定认定原审法院有管辖权，故上诉人张达虹、万彪再行提出该异议，没有法律依据，本院不予理涉。涉案标的物是被执行人沈某甲预购的商品房，虽未办理产权证，但在有关房产部门已办理了预购登记，被执行人沈某甲对涉案房屋享有相应的物权权利。被执行人沈某甲因向盛学贵借款未还，盛学贵诉至原审法院主张权利，并对预登记在沈某甲名下的房产进行查封保全，与法并无不合。现盛学贵依据生效判决，于2011年6月左右要求对已查封房产强制执行，以实现其债权，符合法律规定。上诉人张达虹、万彪在上述房产被查封的前三天即2009年12月11日与被执行人沈某甲签订了房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，合法有效。上诉人张达虹、万彪于当天支付了大部分购房款给被执行人沈某甲，2009年12月30日上诉人张达虹接收了涉案房屋，并于2009年12月31日、2010年1月10日分别支付余款35800元及10000元，尾款20000元上诉人张达虹依据合同约定于2010年3月交付中介，至此，上诉人张达虹、万彪交付了全部购房款。2010年7月被执行人沈某甲与上诉人张达虹、万彪在安徽省马鞍山市仲裁委员会达成调解，涉案房产由被执行人沈某甲过户给上诉人张达虹、万彪。从目前的证据来分析，本案中双方所取得的权利均有法律依据，但两者权利在执行程序中直接冲突。对此，本院认为：1、被执行人沈某甲从被上诉人盛学贵处借款，虽然时间早于沈某甲向上诉人张达虹、万彪出卖房屋，但并未约定以该房屋作抵押，因此，被上诉人盛学贵取得的债权是普通债权。2、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”，对上述司法解释中的“第三人已经支付全部价款并实际占有……，”在适用上应作如下理解：第三人应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有该标的物，且第三人无过错。本案中，被上诉人盛学贵申请执行的时间为2010年6月左右，而上诉人张达虹、万彪已在2010年3月将购房款交清并已实际占有房屋，上诉人张达虹、万彪是按合同约定支付房款，现有证据不能证明其存在过错，涉案标的物没有办理产权过户手续，是被执行人沈某甲的原因所致，故上诉人张达虹、万彪依据上述司法解释，要求对涉案标的物停止执行理由能够成立，被上诉人盛学贵以上诉人张达虹、万彪没有取得涉案标的物所有权为由，要求对涉案标的物许可执行，理由不能成立。
综上，原审法院适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2011）江宁民初字第3747号民事判决；
二、驳回盛学贵原审要求许可对位于安徽省马鞍山市金家庄区东方明珠世纪花园二村×栋912室房屋的执行的诉讼请求。
一审案件受理费5275元，由被上诉人盛学贵负担；二审案件受理费5275元，由张达虹申请，经本院审查同意予以免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 石 莹