广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1303民初238号
原告（反诉被告）薛秀琴，女，汉族，19××年××月××日出生，住址：宁夏银川市西夏区，身份证号码：××××××××××××××××××。
委托代理人：何敏，广东鸿浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）惠州市建曙房地产开发有限公司，住所：惠阳区淡水镇星河路规划小区32-33。
法定代表人：张美丽
委托代理人：梁小芳，该公司法务。
原告（反诉�告）薛秀琴诉被告（反诉原告）惠州市建曙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案及惠州市建曙房地产开发有限公司反诉薛秀琴商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐小波独任审判，于2017年3月14日公开开庭审理。原告的委托代理人何敏、被告的委托代理人梁小芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）薛秀琴诉称，原告与被告于2015年11月23日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建曙棕榈园××号××单元××号房，建筑面积98.02平方米，房屋总价867148元，合同约定原告已于2015年11月23日付清首期款267148元，余款60万元由双方共同办理银行按揭手续。合同签订后，原告即按约定履行了全部支付义务，支付了代办证费9957元、首期款267148元。但在合同履行过程中，被告迟迟未依法办理商品房预售合同登记备案手续和�品房预告登记。2016年2月16日因被告与案外人纠纷，原告所购房产被福建省高级人民法院查封。而被告却在2016年11月3日向原告发出解除《商品房买卖合同》告知函，以原告逾期付款超过60天为由解除《商品房买卖合同》。原告已按约定履行全部合同义务，原告不能按时办理按揭手续是因为被告房产已经抵押所致，而非原告过错所为。根据被告提供的福建省高院的执行裁定书民执异4号，裁定书的第三页第十行已经明确证明2016年2月26日薛秀琴所购买的房屋才解除了在建工程抵押。另外，通过被告提出的反诉所举证的合同，另案案外人的商品房买卖合同可以发现均进行了网签备案，所以在合同的抬头才出现了条形码，这可以看出案外人是有网签备案才能办理后面的按揭手续，反证，本案原告没有办理网签备案是被告过错所致，因此后续的按揭手续、备案手续均暂时无法进行。综上，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、判决确认被告解除《商品房买卖合同》告知函不生效；三、依法判令在房屋解除查封后被告继续履行《商品房买卖合同》（房屋交易总价867148元）；四、依法判令在房屋解除查封后被告立即向惠阳区不动产登记局为原告办理商品房预售合同登记备案手续和商品房预告登记；五、本案诉讼费、担保费、保全费由被告承担。
原告对其陈述提供的证据有：
1、原告身份证复印件，证明原告主体适格。
2、被告的企业信息登记查询，证明被告主体适格。
3、商品房买卖合同，证明原、被告2015年11月23日签订《商品房买卖合同》的事实。
4、银联单、收据、住房合同预约单，证明原告已支付代办证费9957元、定金50000元，首期款217148元。
5、解除《商品房买卖合同》告知函。
被告（反诉原告）惠州市建曙房地产开发有限公司答辩称：对原告诉请的第一项是确认的，合同有效。对于诉讼请求第二项不同意，根据法律规定，被告可依据合同的约定向原告发出商品房买卖合同的告知函，该函到达原告之日起合同即解除。在原告的诉状中也称收到被告向其发出的告知函，说明该函已送达原告。对于诉讼请求第三项，商品房买卖合同补充协议约定，原告购房余款60万元应当于合同签订之日起一个月内由原告办理完毕银行按揭手续，而双方签订的补充协议约定，买受人也就是原告选择按揭方式付款的应当自行向银行办理按揭手续，并督促银行按时将款项支付给被告，因任何事由导致按揭银行在本合同第六条约定期限内未支付剩余购房款的，买受人都应在约定的时间内自行筹款，一次性付清或自行筹足贷款差额部分支付给被告，银行未按时放款，未能订立按揭合同，银行批准的贷款金额少于合同约定的金额都不构成买受人逾期付款的免责理由。双方的合同在2015年11月23日签订，那么原告应在2016年12月22日之前办理完毕银行按揭贷款手续并向被告支付剩余购房款。从原告提交的证据当中，并无任何证据体现原告已向银行提交按揭贷款的资料，也未提交任何证据证明原告不能成功办理按揭贷款的原因在于被告，涉案房屋在2016年2月16日才被法院查封，那在法院查封前，原告有足够的时间办理按揭贷款以及配合办理网签手续，但原告却怠于履行合同义务，至今原告逾期付款已超过一年以上，根据双方签订的合同，原告逾期超过付款60天的，被告有权解除合同。而被告已经根据合同约定向原告发出解除合同的通知函，该函已经送达原告，涉案合同已经解除。因此，诉请三应予驳回，同时，根据福建省高院的裁定第四页第六行内已经明确说明了涉案房屋可以在法院的监督下进行交易，所以涉案房屋被查封，并不是导致原告不能办理按揭贷款的原因，刚才原告代理人说案外人是因为办理了备案才可以办理按揭，这是与客观事实不符的。我们申请法院到银行去调取原告办理按揭贷款的证据。诉请四，我方于签订合同后一直积极与原告沟通协商，催促其尽快到我方公司配合办理不动产的商品房预售合同登记，虽然合同24条约定，是由出卖人向惠阳房产管理局申请备案，但网签备案需要双方共同进行网签，即使合同的备案是被告的主要责任，但没有原告的配合被告不能单方面完成，并且该备案手续并非原告办理按揭的前置程序。鉴于被告已经于2016年11月3日向原告发出解除合同的告知函，该合同已经实质解除，因�不需继续利息商品房预告登记备案手续及商品房预告登记手续。
被告（反诉原告）惠州市建曙房地产开发有限公司反诉称：反诉人与被反诉人于2015年11月23日签订《商品房买卖合同》约定被反诉人向反诉人购买位于惠阳区××棕榈××房，房屋总价为867148元。合同签订后，被反诉人向反诉人支付首期款267148元，根据合同第六条约定，余款60万元应于合同签订之日起一个月内由被反诉人办理完毕银行按揭贷款手续。根据双方签订的补充合同约定：“买受人选择按揭方式付款的，应当自行向银行办理按揭贷款手续，并督促按揭银行代买受人将剩余购房款按时支付至出卖人账户，因任何事由导致按揭银行在本合同第六条约定期限内未支付剩余购房款的或买受人与银行未能订立按揭贷款合同或银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人都应在该约定期限内自行筹款一次性付清或自行筹款补足差额贷款部分，银行未按时放款、未能订立按揭贷款合同、银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额都不构成买受人逾期付款的免责理由”。合同签订后，被反诉人一直迟迟未能办理银行按揭贷款手续，至今仍未向反诉人支付剩余购房款。根据双方签订的合同约定，被反诉人逾期付款超过60天的，反诉人有权解除合同，要求被反诉人以房屋总价为基数，按万分之一每日的标准支付违约金，并要求被反诉人另行支付房款总价20%的违约金及反诉人因出卖商品房缴纳的各项税费等。反诉人已于2016年11月3日向被反诉人发出解除《商品房买卖合同》告知函，解除合同告知函已经送达被反诉人，因此，《商品房买卖合同》已解除。为此，反诉人惠州市建曙房地产开发有限公司提出反诉请求：一、请求法院判令反诉人与被反诉人签订的《�品房买卖合同》解除；二、判令被反诉人向反诉人支付违约金暂计211497.4元，其中违约金173429.6元为总房价867148元的20%，38067.8元以867148元为基数，按万分之一每日的标准，算至实际支付之日，暂计至2017年3月6日为38067.8元；三、本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉原告对其陈述提供的证据有：
1、房屋买卖合同四份及个人贷款支付凭证，证明晚于原告（反诉被告）签订《商品房买卖合同》的业主，在合同约定时间内积极办理银行按揭贷款手续以及配合办理网签手续，于房屋被查封前成功办理贷款以及网签手续，该房未受案件查封的影响，房屋查封并非原告（反诉被告）在合同约定期限内不能办理按揭贷款的原因，原告（反诉被告）并无直接证据证明房屋查封导致其不能在合同约定期限内办理按揭贷款。
2、《福建省高级人民法院执行裁�书》，证明被福建省高院查封的房屋仍可在法院的监督下进行交易，但经被告（反诉原告）多次催促，原告（反诉被告）仍然拒绝按照合同约定以一次性付款的方式将剩余购房款支付给被告（反诉原告），原告（反诉被告）的行为已构成根本违约，被告（反诉原告）有权解除合同。
原告（反诉被告）薛秀琴辩称：一、建曙公司依据商品房买卖合同的补充协议解除合同的依据违反法律规定，属于格式合同，应当认定为无效；二、对方恶意隐瞒出售的房屋在出售之前就已经整体抵押给银行的事实。在被福建省高院于2016年2月16日查封时，房产仍然在抵押状态，已经抵押的交易房屋怎么可能再次向银行办理抵押按揭贷款，所以反诉的依据和事实理由均不成立，请求驳回。
经审理查明，2015年11月23日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房�卖合同》，向被告（反诉原告）惠州市建曙房地产开发有限公司购买位于惠州市××棕榈××商品房××套，建筑面积98.02平方米，房屋总价867148元。合同中对薛秀琴、惠州市建曙房地产开发有限公司之间的权利义务进行了详细约定，原告（反诉被告）已于2015年11月23日支付了代办证费9957元、付清首期款267148元，余款60万元需要由原告（反诉被告）在合同签订之日起30日内办理完毕住房银行按揭手续。《商品房买卖合同》第二十四条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳房产管理局申请登记备案”，经查在上述期限内，出卖人没有向惠阳房产管理局申请登记备案。《商品房买卖合同补充协议》第2条约定：买受人若选择本合同第六条第3种“其他方式”（按揭方式）付款的，买受人应当自行向银行办理按揭贷款手续，并督促按揭银行代买受人将�余购房款按时支付至出卖人账户。因任何事由导致按揭银行在本合同第六条约定期限内未支付剩余购房款的或买受人与银行未能订立按揭贷款合同或银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人都应在该约定期限内自行筹款一次性付清或自行筹款补足差额贷款部分，银行未按时放款，未能订立按揭合同、银行批准的贷款金额少于合同约定的金额都不构成买受人逾期付款的免责理由。《商品房买卖合同》第七条第2款约定“买受人逾期付款的，按逾期金额每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的20%。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应另行按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用”。2016年2月1日，福建省高级人民法院作出（2016）闽民初3号《民事裁定书》，查封了上述房屋，后因被告（反诉原告）提出异议，福建省高级人民法院作出（2016）闽执异4号《执行裁定书》，确认查封时该房屋仍处于在建工程抵押状态，2016年2月26日，惠州市建曙房地产开发有限公司向惠州市惠阳区房产管理局申请注销抵押登记，现该房屋均已解除了银行抵押。2016年11月3日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出解除《商品房买卖合同》告知函。2017年3月1日，原告（反诉被告）向本院申请调查取证，要求确认上述事实，本院发函给“房产管理局”，证明原告（反诉被告）买受的房屋曾经于2014年11月24日进行了在建工程抵押登记，抵押权人为建行惠州市分行，注销登记时间为2016年2月26日。另查明：福建省高级人民法院作出的（2016）闽执异4号《执行裁定书》第4页已明确说明，“被保全查封之房产的处分权虽受到限制，但异议人建曙公司仍可向法院申请在法院的监督下进行交易，在将交易款项交至法院并达到保全限额5800万元（包括已冻结的银行存款）后，本院即可解除对所有不动产的保全措施”。原告（反诉被告）在代理词中明确表示：经原告（反诉被告）多方筹集资金，结合福建高院执行裁定书的要求，原告（反诉被告）同意被告（反诉原告）当庭提出的继续交易方案，一次性将尾款付至查封法院以解封房屋，合同应当继续履行。
本院认为,2015年11月23日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了正式的《商品房买卖合同》，向被告（反诉原告）惠州市建曙房地产开发有限公司购买位于惠州市××棕榈××商品房××套，双方对上述合同的效力均不持异议，本院予以确认。但涉案的商品房从2014年11月24日至2016年2月26日一直处�在建工程抵押状态，抵押权人为建行惠州市分行。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条的约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳房产管理局申请登记备案”，经查在上述期限内，出卖人没有向惠阳房产管理局申请登记备案，应该说只要涉案的商品房处于在建工程抵押状态和没有向惠阳区房产管理局办理登记备案的情况下，原告（反诉被告）是办理不了预购商品房预告登记证明的，并导致原告（反诉被告）不能向银行办理预购商品房抵押权预告登记、银行也发放不了贷款，这些具有环环相扣的法定程序和办理按揭手续的步骤，都是由于被告没有办理合同的登记备案导致的，也导致该房产最后被福建省高级人民法院查封，查封后，什么手续也办理不了了。本案中，虽然交易的房产因诉讼被福建省高级法院查封，但是原告在诉讼中明确表示愿意一次性将尾款60万元付至查封法院以解封房屋，符合（2016）闽执异4号《执行裁定书》的要求和相关的法律规定，本案合同不存在履行不能的情况，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出催告函单方要求解除合同，原告（反诉被告）不同意，原被告双方未达成合意解除合同，合同未解除，催告函自然未生效，也无须法院判决确认。本院认为各方应当按照合同约定，履行相关义务。双方的商品房买卖交易在惠阳房价迅速上涨的背景之下，双方签订合同后，均应按照诚实信用原则，遵守市场交易秩序，综上，对被告（反诉原告）要求判令反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》解除，判令被反诉人向反诉人支付违约金211497.4元的主张，本院不予支持。据此，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《中华人民共和国民法通则》第四条的�定，判决如下：
一、原告（反诉被告）薛秀琴与被告（反诉原告）惠州市建曙房地产开发有限公司于2015年11月23日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
二、在《商品房买卖合同》中确认购买的房屋解除查封后，双方继续履行《商品房买卖合同》，被告（反诉原告）惠州市建曙房地产开发有限公司应立即向惠阳区不动产登记局为原告（反诉被告）薛秀琴办理商品房预售合同登记备案手续和商品房预告登记。
三、驳回原告（反诉被告）薛秀琴的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）惠州市建曙房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案诉讼费6236元，反诉费7524元，保全费4856元，由被告（反诉原告）惠州市建曙房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 唐小波
二〇一七年八月二十五日
书记员 张樱雅