江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰靖商初字第0232号
原告江苏长江商业银行股份有限公司，住所地靖江市靖城骥江路359号。
法定代表人朱惠健，董事长。
委托代理人邵银军，江苏骥江律师事务所律师。
委托代理人沈倩，原告工作人员。
被告朱庆国。
被告蒋红梅。
原告江苏长江商业银行股份有限公司与被告朱庆国、蒋红梅为金融借款合同纠纷一案，本院2015年4月30日受理后，由代理审判员丁峰独任审理，于同年6月2日依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人邵银军、沈倩到庭参加诉讼，被告朱庆国、蒋红梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告朱庆国、蒋红梅系夫妻关系。2013年7月17日，我行与被告朱庆国签订流动资金最高限制余额借款合同，约定我行在2013年7月17日至2015年7月16日间向被告朱庆国发放最高贷款余额不超过200万元的贷款，年利率11.16%，按月结息，结息日为每月的20日；如逾期，则在逾期当日的贷款利率基础上加收30%计收罚息；借款人未按合同支付利息的，贷款人有权提前收回部分乃至全部借款。同日，我行与两被告签订最高限制余额抵押担保合同，约定由两被告以其名下位于靖江市新建路299-3号的房屋为上述借款提供抵押担保。根据物权法规定的“房地一体”原则，我行依法办理了房屋及土地使用权抵押登记。2013年7月23日，我行按约向被告朱庆国提供了贷款200万元，被告朱庆国向我行出具了借款借据。借款借据载明还款时间2014年7月17日，年利率11.16%。被告朱庆国借款后，未按约还款。截止2015年4月20日，被告朱庆国结欠我行借款本金200万元、利息314466.44元。因借款发生在两被告夫妻关系存续期间，故两被告应当承担共同还款义务。请求判令：1、被告朱庆国、蒋红梅立即归还我行借款本金200万元及利息（至2015年4月20日欠息314466.44元，2015年4月21日至还款之日的利息按年利率14.508%计算）；2、我行对被告朱庆国、蒋红梅名下位于靖江市新建路299-3号的房屋及土地使用权享有优先受偿权；3、本案诉讼费由两被告承担。我行提供两被告的结婚证、身份证、流动资金最高限制余额借款合同、最高限制余额抵押担保合同、借款借据、房屋他项权证、土地他项权证及利息清单以支持我行的诉讼请求。
被告朱庆国、蒋红梅未答辩。
本院经审查认为，原告提供的证据内容与原告陈述的事实一致，且来源合法、形式完整，能够形成证明事实的证据链，本院对上述证据的真实性、关联性依法予以确认，上述证据能够作为本案认定事实的依据。
经审理查明：被告朱庆国、蒋红梅于2008年8月领取结婚证。2013年7月17日，原告与被告朱庆国签订流动资金最高限制余额借款合同，约定自2013年7月17日至2015年7月16日间，原告向被告朱庆国发放最高借款余额不超过200万元的贷款，年利率11.16%，按月结息，结息日为每月的20日；如逾期，则在逾期当日的贷款利率基础上加收30%计收罚息；借款人未按合同约定支付利息的，贷款人有权提前收回部分乃至全部借款。不能收回的，按逾期借款利率计收违约金。同日，原告与两被告签订最高限制余额抵押担保合同，约定两被告以位于靖江市新建路299-3号的房屋（房屋所有权证号：靖房权证城字第××、138309号），在2013年7月17日至2015年7月16日期间为朱庆国向原告申请最高限制余额借款200万元内的连续借款提供抵押担保。原告分别于同年7月19日、7月23日办理了房屋、土地使用权抵押登记手续。2013年7月23日，原告按约向被告朱庆国提供了贷款200万元，被告朱庆国向原告出具了借款借据。借款借据载明还款时间2014年7月17日，年利率11.16%。被告朱庆国借款后，未按约归还借款本息。至2015年4月20日，被告朱庆国结欠原告借款本金200万元、利息314466.44元。
本院认为：原、被告签订的最高限制余额借款合同、保证担保合同，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告发放借款后，被告朱庆国应当按约给付原告利息，现被告朱庆国逾期还款，已构成违约，原告要求其立即归还全部借款本息并承担逾期还款的违约责任（即按约给付罚息），符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。本案所涉借款发生在被告朱庆国与蒋红梅夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，被告蒋红梅对本案债务负有共同清偿之责。
我国法律规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。抵押人未按规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案中，两被告以其名下位于靖江市新建路299-3号的房屋为借款本息的归还提供抵押担保，原告依法办理了房屋及土地使用权抵押登记手续，在被告朱庆国未按约还款时，原告主张其对上述房屋及土地使用权折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权的请求，符合双方的约定，于法有据，本院依法予以支持，原告享有的优先受偿权以他项权证记载的金额为限。被告朱庆国、蒋红梅未到庭应诉，系其放弃抗辩原告诉讼主张的权利，由此产生的民事责任依法由其自行承担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十二条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱庆国、蒋红梅于本判决生效后10日内归还原告江苏长江商业银行股份有限公司借款本金200万元及利息（至2015年4月20日欠息314466.44元，2015年4月21日至还款之日的利息按年利率14.508%计算）。
二、原告江苏长江商业银行股份有限公司对被告朱庆国、蒋红梅名下位于靖江市新建路299-3号的房屋（房屋所有权证号：靖房权证城字第××、138309号）及土地使用权（土地使用权证号：靖国用2013第602540号）折价、拍卖或变卖后的价款，在200万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25320元减半收取计12660元、财产保全费5000元，合计17660元，由两被告负担（原告已垫付，两被告还款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费25320元（户名：泰州市财政局，开户行：泰州市农业银行海陵支行，帐号：20×××88）。
代理审判员 丁峰
二〇一五年六月十七日
书 记 员 马炼
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
……
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建筑用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉
若干问题解释》
第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉
若干问题解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。