黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1429号
上诉人（原审原告）袁捷，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。
上诉人（原审被告）黑龙江省三合人造板集团有限公司，住所地黑龙江省绥棱木业局胜利区新安路南。
法定代表人张汝洪，该公司经理。
委托代理人牟善志，黑龙江朗信律师事务所律师。
委托代理人张丹，黑龙江朗信律师事务所律师。
原审被告郝玉忠，住黑龙江省牡丹江市。
原审被告张雷，住哈尔滨市道里区。
上诉人袁捷因与上诉人黑龙江省三合人造板集团有限公司（以下简称三合公司），原审被告郝玉忠、张雷房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南民二初字第965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查及询问当事人的方式审理了本案。2015年9月14日，上诉人袁捷极其委托代理人魏俊林，被上诉人三合公司的委托代理人牟善志到庭参加询问。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年1月20日，袁捷与三合公司签订了商业用房租赁合同，合同约定：袁捷将位于哈尔滨市南岗区第二巴陵街1号房屋自2010年1月21日至2016年1月20日租给三合公司用于出售建材。年租金为130000元，三合公司每年应提前三个月交纳租金，如三合公司不能按时交纳租金，需交纳违约金200000元，三合公司每逾期一日，交纳迟延履行金每日万分之五，郝玉忠与张雷提供担保。2010年1月25日，袁捷将案涉房屋交付给三合公司使用。2010年1月26日，三合公司向袁捷交付保证金10000元。三合公司已按照合同约定分别向袁捷交付2010年、2011年、2012年租金各130000元。三合公司因经营不善于2013年7月21日向袁捷提交提前解除商业用房租赁合同通知书及交接书。
经查，2013年7月，涉案房屋由哈尔滨迈吉克幼儿园占有使用。2013年7月4日，袁捷向一审法院递交起诉状，主张权利，要求三合公司、郝玉忠、张雷给付租金、承担违约金。
袁捷向一审法院提起诉讼，具体请求法院判令三合公司、郝玉忠、张雷给付房屋租金130000元及违约金200000元。
三合公司在一审辩称：一、案涉房屋租赁合同已于2013年4月合意解除，三合公司无需支付违约金。三合公司从2012年4月起，因经营亏损遂向袁捷提出解除案涉房屋租赁合同事宜，并与袁捷协商，双方共同出租案涉房屋，在没某某出租出去前，三合公司仍负交纳租金义务。于是，双方均共同寻找承租方。2013年4月，原告寻找到承租方，三合公司腾空并返还房屋。3个月后，新承租方开始装修并于9月开始经营。上述事实表明，三合公司提出的解除协议，并获得了袁捷同意，完全符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的合意解除情形。故袁捷无权请求违约金，三合公司也无需支付违约金。二、案涉房屋租赁合同违约金约定冲突，应视为没某某约定违约金。案涉房屋租赁合同第九条第2款约定，如乙方（三合公司方，下同）违约未按期交付租金，乙方每逾期一日，应交纳迟延履行金为日百分之五（6500元／日，237万元／年）。同时，该条的第3款约定，如乙方违反合同，提前解除合同或者擅自转租、转让、转借、合同到期后不能按时交接房屋的、擅自改变用途的、逾期支付租金的，应支付给甲方（袁捷方，下同）违约金贰拾万元人民币。上述约定表明，案涉房屋租赁合同对未按期交纳租金的情况，有两个不同违约金的约定，一个是违约金的计算方法，一个是一定数额的违约金。同时约定，不仅因违法而无效，也使得袁捷无法适用，三合公司无法预期。而当前，袁捷是选择适用（20万元的违约金），但无任何法律依据。因此，案涉房屋租赁合同关于未按期交纳租金应支付违约金的两个约定无效。即使三合公司违约，也无需支付违约金。即使三合公司未按期支付租金，可以适用违约金条款，但袁捷请求的违约金过高，应依法调整至袁捷实际损失的1.3倍。三合公司未按期支付租金，三合公司的损失是什么呢？只能是利息损失。利息损失是多少呢？如前所述，三合公司在第四年度仅占用了3个月的时间，仅需交纳32500元的租金，那么租金的利息损失为32500元×2.6%（存款利率）÷12个月×3个月＝211元，违约金的上限即为211元×1.3倍＝274.60元。显然，袁捷请求的违约金过高，应调整至274.60元。三、案涉房屋租赁合同保证期，袁捷应依法在六个月内向保证人主张权利，逾期保证人郝玉忠、张雷免除保证责任。因租金的履行日为2012年10月22日，袁捷书写起诉状的时间为2013年7月4日，已超过六个月，故保证人郝玉忠、张雷均免除保证责任。
张雷在一审辩称，1.袁捷所述属实，袁捷于2010年1月20日与三合公司签订了房屋租赁合同，合同期限是五年。2.2012年1月20日三合公司将争议房屋交付给郝玉忠使用，房屋租赁费用由郝玉忠自行承担。3.张雷为担保人。4.前两年房费，三合公司按期向袁捷缴纳房费，第三年开始三合公司与郝玉忠约定，由郝玉忠缴纳房屋租金，但郝玉忠未按时交纳租金给袁捷，给三合公司造成经济损失，所以应由郝玉忠交付袁捷租金及违约金，而并非由三合公司及张雷交付。
原审判决认为：2010年1月21日，三合公司与袁捷签订商业用房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方应按照合同约定全面履行合同义务。本案双方争议焦点为：一、三合公司是否向袁捷给付2013年部分租金60000元。二、三合公司应否交付袁捷2013年租金数额。三、三合公司是否应给付袁捷违约金200000元。
一、关于三合公司是否向袁捷给付2013年部分租金60000元，三合公司举示视听资料证明其已给付60000元租金，袁捷对其举示的证据不予认可，一审法院认为三合公司举示的部分证据不足以证明其主张成立，且根据双方的交易习惯，双方在交付租金时都出具了书面收条，故对三合公司主张已给付袁捷2013年部分租金60000元不予支持。
二、关于三合公司应交付袁捷2013年租金数额，袁捷作为涉案房屋的出租人未向本院举示证据证明2013年7月后对租赁房屋的使用收益情况，结合双方举示证据的情况，一审法院认定三合公司于2013年7月21日与袁捷解除合同，故三合公司应给付袁捷2013年1月至7月的租金75833.33元（130000元／年÷12月×7月），对袁捷主张的租金请求，部分支持。
三、关于三合公司是否应给付袁捷违约金，当事人一方解除合同的，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，守约方可以向违约方主张违约金。本案中，三合公司主张双方约定的违约金明显高于造成的实际损失，要求依法调整。一审法院认为，双方约定的违约金过高，可调整为以租金75833.33元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率约6%的四倍计算，即为10616.67元（75833.33×6%×4÷12×7）。对被告三合公司的抗辩理由，不予支持。对袁捷主张的违约金请求，部分予以支持。
四、关于担保责任。合同中未约定担保期间，袁捷应在主债务履行期届满之日起六个月内向保证人主张保证责任。未在保证期间要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。袁捷于2013年7月4日向本院提起诉讼主张权利，已过保证期间，故对袁捷要求被告郝玉忠、张雷承担保证责任的主张，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、三合公司于本判决生效之日起十日内给付袁捷人民币75833.33元；二、三合公司于本判决生效之日起十日内赔偿袁捷违约金10617元；三、驳回袁捷其他诉讼请求。案件受理费6250元，由三合公司负担1637元，袁捷负担4613元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审原告袁捷不服一审判决，向本院上诉称：三合公司解除合同后，袁捷于2013年10月份才将涉案房屋租出去，并不是一审判决认定的2013年7月份。所以，一审判决少判了3个月租金；袁捷起诉时，是在保证期间内，郝玉忠与张雷应当承担保证责任；一审判决违约金过低，双方当事人在合同中约定的20万违约金不超过合同总标的的30%，依法应当支持。请求二审法院予以依法改判。
三合公司答辩称：不同意袁捷的上诉观点，其在一审中承认是2013年4月份租出的。双方是合意解除合同，不存在违约责任问题。
郝玉忠与张雷未对袁捷的上诉主张进行答辩。
原审被告三合公司不服一审判决，向本院提起上诉称：三合公司已经向袁捷交付了2013年部分租金6万元，一审判决已支付租金有误；三合公司是于2013年4月份腾出房屋，房屋租金应当计算至2013年4月；三合公司向袁捷交纳10000元保证金等应当抵销；双方系合意解除合同，一审判决三合公司承担违约责任错误。请求二审法院依法改判。
袁捷答辩称：袁捷并没某某收到三合公司6万元房租，如收到，应当按照双方惯例打收条。2013年4月份，因房屋漏水及物业公司要查水表，袁捷去涉案房屋才发现已经没人居住。关于保证金问题，是因为三合公司拖欠物业费用，由袁捷垫付了，袁捷没某某起诉物业费问题，三合公司也未反诉。
郝玉忠与张雷未对三合公司的上诉进行答辩。
二审中，袁捷提交证据：租赁合同及证言各一份。证明袁捷为了减少损失，于2013年10份，将涉案房屋向外出租。
三合公司质证意见：合同系复印件，无法核对真实性；出具证言的证人没某某到庭作证，不具备证明效力。
经袁捷与三合公司质证，本院认为：袁捷提交的与案外人的租赁合同系复印件，且案外人刘士博未到庭作证，不能确定该合同的真实性；证人证言仅为“2013年10月1日起租。张凯波，2015年9月14日”字样，不能确定该文字表述的真实含义，且该证人未到庭作证，无法确认该证言真实性。故此，本院对袁捷的证据不予采信。
二审中，三合公司、郝玉忠、张雷未提交证据。
二审对一审认定的案件事实予以认定。
二审另查明：袁捷与三合公司签订的商业用房租赁合同第四条约定：“乙方（三合公司）交给甲方（袁捷）签订保证金人民币壹万元，此款在合同到期后，如乙方不欠任何的税费等费用，保持完好，并按期返还房屋，则此款在甲方全部验收结束后当天全额退还给乙方，否则作为甲方追索欠款和强迁的差旅费等，不予退还。”
本院认为：综合袁捷及三合公司的各项上诉主张，本案的焦点是，三合公司是否已经支付给袁捷6万元房租金；房屋租金计算截止时间如何确定；三合公司是否应当承担违约责任以及违约金如何确定；郝玉忠与张雷应付承担保证责任。
关于三合公司是否已向袁捷支付2013年部分租金6万元的问题。三合公司主张其已向袁捷支付了2013年的租金6万元，其依据的主要证据是在一审中提交的视听资料，通过该视听资料，并未能显示袁捷明确认可收到该6万元租金，且能够显示袁捷一直在要房屋租金，郝玉忠承认拖欠房租金的事实。同时，袁捷承认曾收到三合公司付款抵顶欠物业费及动力电钱，与租金无关。故该录音资料内容并不能证明三合公司已经向袁捷支付了2013年部分租金6万元。同时，按照双方每次支付房屋租金的惯例，袁捷都给三合公司出具收条，现三合公司没某某提交支付给袁捷6万元房屋租金收条予以证实，故其主张已经向袁捷支付6万元房屋租金的主张证据并不充分，本院不予支持。
关于房屋租金计算截止时间如何确定的问题。三合公司主张按其实际腾出房屋的2013年4月份作为计算截止时间，但是其没某某充分证据证明其于2013年4月份实际向袁捷交付涉案房屋，其主张不能成立。袁捷主张应当按照其2013年10月份将房屋实际出租给案外人的时间计算，但是其在二审中提交的租赁合同及证言因不具有证明效力，本院未予采信，故其该主张也不能成立。从现有证据显示，三合公司是于2013年7月21日向袁捷提交的解除商业用房租赁合同通知书及交接书，一审法院据此认定以该时间为计算房屋租金截止时间符合客观实际及法律规定，本院予以确认。
关于三合公司应否承担违约责任的问题。三合公司因经营不善向袁捷提出提前解除双方合同。双方合同第九条违约责任中第3项明确约定，如承租方提前解除合同，应支付给出租方违约金。该条约定明确了承租方提前解除合同的责任，现三合公司主张其不应承担违约责任与双方约定不符，本院不予支持。
关于违约金如何承担的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失去”。本案中，三合公司提前解除合同，并未给袁捷造成实际损失，所以双方合同约定20万元违约金明显过高，应当予以调整。一审判决以拖欠房屋租金本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金符合法律规定，本院予以确认。
关于10000元的保证金问题，双方当事人约定的保证金是三合公司不欠任何的税费、保持完好返还房屋的情况下退还给三合公司。在本案中，三合公司不存在违反合同约定的情形，双方在解除合同及交接房屋后，袁捷应当依约返还该10000元定金。一审法院未判决返还此款有误，本院予以纠正。
关于郝玉忠与张雷应否承担保证责任的问题。三合公司与袁捷签订的商业用房租赁合同中，在担保责任方式中明确了为连带责任担保，但未约定担保期间。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，债务履行期届满之日为应当支付2013年租金的2012年10月22日，袁捷于2013年7月5日向一审法院主张权利，明显超过六个月，保证人郝玉忠与张雷依据上述法律规定免除保证责任。故此，袁捷主张郝玉忠与张雷承担保证责任的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误。双方当事人关于一审判决租金计算截止日期有误的主张与法律事实不符，本院不予支持；袁捷关于违约金过低及保证人承担担保责任的上诉主张；三合公司关于已经给付租金6万元以及其不应当承担违约责任的上诉主张亦没某某事实及法律依据，本院不予支持。三合公司主张应当返还10000元保证金的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南民二初字第00965号民事判决；
二、上诉人袁捷于本判决书生效之日起十日内返还上诉人黑龙江省三合人造集团有限公司签约保证金10000元。
一审案件受理费6250元，由三合公司负担1637元，袁捷负担4613元；二审案件受理费6037元，由袁捷负担5100元，由黑龙江省三合人造集团有限公司负担937元。
本判决为终审判决。
审判长 许 静
审判员 蔡耘耕
审判员 孙树清
二〇一五年十月二十三日
书记员 齐 跃