内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二初字第5号
原告核工业二○八大队，住所地内蒙古自治区包头市昆都仑区阿尔丁大街9号街坊。
法定代表人邹吉斌，大队长。
委托代理人赵宝龙，内蒙古金矢律师事务所律师。
委托代理人翟志刚。
被告包头市天龙实业发展有限公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新区幸福南路4号。
法定代表人王海刚，执行董事兼总经理。
委托代理人李炜。
委托代理人汤国才，陕西腾浩律师事务所律师。
原告核工业二○八大队（以下简称二○八大队）因与被告包头市天龙实业发展有限公司（以下简称天龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员吴钢担任审判长，审判员刘兴平、魏晓燕参加的合议庭，并于2015年10月20日组织双方进行证据交换，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告二○八大队的委托代理人赵宝龙、翟志刚，被告天龙公司的委托代理人李炜、汤国才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告二○八大队诉称，2008年8月1日，原告与被告就被告承租核工业二○八科技综合楼签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，约定“乙方不得将租赁物擅自整体转租给第三方”。至今，被告欠付原告租金70万元未付。
2009年7月30日，原告与被告就被告承租核工业二○八A座、B座两栋科技楼签订了《房屋租赁合同》，约定“未经甲方同意乙方不得将租赁物擅自整体转租给第三方”。至今，被告欠付原告租金150万元未付。2012年11月8日，双方对2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》的首期租金缴纳时间从每年1月1日变更为每年2月1日。起诉时，原告获悉，被告私自将承租的天龙大酒店整体转租给了包头市华安水产贸易有限公司。
综上所述，被告拖欠租金达数月，经原告发函催告，仍未及时支付，并私自将租赁物整体转租给第三方，严重违反了合同约定。原告诉至法院，请求：1、判令被告支付原告租赁费220万元；支付逾期利息58366.30元，利随本清。（截止6月30日，按同期银行贷款利率，其中125万元从本金2015年1月1日起计算，共33162.70元；95万元本金从2015年5月1日起计算，共25203.60元。6月30日后的利息按照实际支付本金日期据实支付）。2、解除双方于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》；解除双方于2012年11月8日签订的《房屋租赁合同》。解除双方于2009年7月30日签订的《房屋租赁合同》。3、判令被告依据合同约定向原告返还租赁物。4、判令被告承担违约责任，支付原告违约金5000万元；5、判令被告承担诉讼费用。
被告天龙公司辩称，一、天龙公司的行为不成立根本违约。首先，迟延交付租金系特殊原因所致。天龙公司原系李有根发起成立，2014年9月李有根将其在公司的全部股权转让给王占永，其它小股东将其在公司所占的股权全部转让给陕西省安康市金润商贸有限公司，时因两个股东均在外地，无法参与公司的具体经营管理事务，故特聘请富有酒店经营管理经验的非股东李有根担任法定代表人，全面负责天龙公司的经营管理。天龙公司在承租二○八大队的房屋后，截止2015年1月1日前，李有根均代表本公司全面、适时地向二○八大队履行了合同义务。2015年5月27日，李有根因涉嫌犯罪被刑事拘留，直到六月初两个股东才知道李有根被刑事拘留和应交的220万元租金未付的事实。对此，全体股东迅速做出反应，首先是以书面的形式致函二○八大队请求缓交房租，另外又多次派员与二○八大队反复沟通，并作出交付房租、继续履行合同的承诺。其次，二○八大队拒绝了天龙公司继续履行合同的请求。如前所述，在原法定代表人李有根被刑事拘留后，天龙公司于2015年6月8日以书面形式致函二○八大队请求缓交房租，但二○八大队没有作出任何形式的回复，也未催告天龙公司交付房租，而是直接诉至法院，要求解除合同。对此，天龙公司先后于7月7日、7月23日和8月28日先后三次派员与之沟通，请求二○八大队撤诉，并表达了立即向其交付房租继续履行合同的意愿，但二○八大队最终拒绝了天龙公司请求撤诉与交付房租的请求。天龙公司已经实际支付了所欠的220万元房租。在李有根被刑事拘留后，天龙公司的两个股东积极筹措资金，并采取变更法定代表人的方式确保公司各种经营的正常进行，现已将220万元房租于2015年10月19日全部支付履行。《合同法》第227条规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。显然,本条规定的“正当理由”和“合理期限”就是为了保持合同的稳定性，承租人没有支付租金虽然是一种违约行为，但出租人并不能马上解除合同，而是应该给承租人对违约的补救机会。天龙公司认为，第一，本案虽有迟延交付租金的事实，但原因是基于李有根意外地被刑事拘留这一特殊的事件所致，依法应当认定为迟延交付有正当的理由。第二，在天龙公司的股东知情后，即于6月8日致函请求缓交房租。二○八大队既未作出任何回复，又未向天龙公司催告收款，而是直接诉至法院要求解除合同，且起诉之后又拒绝了天龙公司交付租金的请求，显然没有根据上述法律规定给天龙公司一个合理的期限和补救的机会。第三，天龙公司已将所欠的220万房全部付清，实际履行了合同，客观上虽有迟延支付的事实，但主观上绝无拒绝支付意愿。这一点，并不影响二○八大队合同目的的实现，故天龙公司的行为不成立根本违约，本案合同依法应予继续履行，而非解除。
二、天龙公司没有转租房屋的事实存在。二○八大队诉称，天龙公司已将房屋转租。事实上，天龙公司仅仅只是将公司发包给包头市华安水产贸易有限公司承包经营。承包经营与房屋转租显然是两个不同的法律概念，二者的法律后果截然不同。故二○八大队以转租为由，诉请解除合同，没有事实根据，天龙公司拒绝接受。
三、被天龙公司诉请赔偿5000万元违约金违反法律规定。根据合同法第114条与合同法解释（二）第27条、第28条之规定，违约金的计算应比照实际损失，不得超过造成损失的百分之三十。双方在2009年7月30日的租赁合同中虽约定5000万元的违约金，但天龙公司迟延支付的房租只有220万元，被天龙公司损失的仅仅是220万元的银行利息，故被天龙公司主张的违约金明显不符合法律规定，天龙公司请求按被天龙公司损失的实际利息计算违约金。
四、二○八大队变更诉讼请求超过法定期限。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定：当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十五条规定：根据案件具体情况，庭前会议可以包括下列内容：（二）审查处理当事人增加、变更诉讼请求的申请和提出的反诉，以及第三人提出的与本案有关的诉讼请求。本案于2015年10月20日组织了庭前会议，双方交换证据，二○八大队变更诉讼请求是发生在证据交换之后，明显超过法定期限。
经审理查明，2008年8月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：二○八大队将其所有的并经天龙公司投资装修完善的位于包头市稀土高新区幸福南路4号的核工业二○八大队科技综合楼租赁给天龙公司。租赁期限为18年，自2008年8月1日至2025年12月31日。关于租金及支付期限双方约定：租金第一年为126万元，第二年起，每年递增4万元，递增8年，从第10年开始，每年158万元，18年的总租金为2700万元。支付期限为每年分三次付清，首次在每年度的1月1日前支付租金40万元，第二次在每年度的5月1日前支付30万元，余款于每年度的9月1日前一次付清。双方还约定：乙方（天龙公司）必须严格按照合同约定交纳租金，否则构成违约，甲方（二○八大队）有权按乙方违约处理，可提前收回租赁物。乙方不得将租赁物擅自整体转租给第三方。如经甲方同意转租的部分，以甲乙双方的书面约定为准。乙方擅自转租的，甲方可以解除合同，并将租赁物无偿收回。如甲方违约，赔偿乙方酒店装修及餐厅设施五倍的费用；如乙方违约，完整退回租赁物，酒店装修及餐厅设施无偿归甲方所有。双方还就其他事项进行了约定。同日双方签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：甲方同意乙方将核工业二○八大队科技综合楼所有底店的部分房屋转租给第三方，并由乙方承担相关的权益和义务。2012年10月30日，双方就2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》变更事项召开会议进行协商，经协商，双方同意对该合同进行变更，提高租赁费用，更改租赁期限，原合同自新合同签订之日起自动终止，已交纳的租赁费用根据新合同的时间及金额作相应变更。之后，双方就核工业二○八大队科技综合楼的租赁事宜于2012年11月8日重新签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为十四年，从2012年1月1日至2025年12月31日。第一年的租金为142万元，第二年起每年递增4万元，递增4年，从第五年开始每年158万元，十四年的总租金为2172万元。支付期限为：每年租金分三次付清。第一次于每年度2月1日前支付40万元，第二次于每年度5月1日前支付30万元，余款于每年度9月1日前一次付清。双方就其他事项的约定与2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》基本一致。
2009年7月30日，原被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（二○八大队）将其新竣工的并经甲方投资装修完善的位于包头市稀土开发区幸福南路与青工路交叉口的核工业二○八A、B两座科技楼及地下停车场整体租赁给乙方（天龙公司）使用。租赁期限为十六年，从2010年1月1日至2025年12月31日。租金：第一年180万元，第二年起每年按4%递增，递增8年，第九年租金为383.2万元；从第十年起，每年按1%递增。十六年的总租金为5755.06万元。支付期限：每年1月1日支付85万元，5月1日前支付65万元，余款于每年9月1日前付清。双方还约定：乙方必须严格按照合同约定交纳租金，否则构成违约，甲方有权按乙方违约处理，可提前收回租赁物。未经甲方同意，乙方不得将租赁物整体转租给第三方。关于违约责任，双方约定：甲乙双方任何一方违约，赔偿对方损失5000万元。
上述合同签订后，二○八大队依约将租赁物核工业二○八大队科技综合楼和核工业二○八科技楼A、B座交付给天龙公司。2015年4月3日，因天龙公司未按照合同约定的付款期限交纳2015年度第一期租金，二○八大队向天龙公司发送《催款函》，要求天龙公司在收到该函后15日内，将欠付的125万元房屋租金支付至其账户。2015年6月8日，天龙公司向二○八大队回复《关于请求缓交房租的致函》一份，称因受国民经济结构调整的影响，企业经营产生波动，经济效益下滑。特别是其公司法定代表人涉嫌经济犯罪被检察机关刑事拘留，致使公司资金发生极度困难，导致拖欠房租，请求二○八大队允许缓交，并表示将积极筹备资金，尽早支付房租。至本案诉前，天龙公司共欠付二○八大队房屋租金220万元。本案诉讼期间，天龙公司于2015年10月19日将220万元提存于内蒙古自治区包头市天信公证处，提存受领人为二○八大队。同日，内蒙古自治区包头市天信公证处通过特快专递方式向二○八大队寄送《领取提存款通知书》一份，该通知书载明：包头市天龙实业发展有限公司已于2015年10月19日将其应支付给你大队的2015年5月1日以前的房屋租金，共计人民币220万元提存于我处，请你大队尽快派员来我处领取上述提存款。但是，为了资金安全，需要包头市天龙实业发展有限公司派员协助方可领取。若二○八大队委托他人代为领取，领取人需携带本人身份证件原件、二○八大队出具的加盖公章的委托书、需提供二○八大队指定的银行账户、领取提存款通知书及其他证明材料。之后，天龙公司与二○八大队共同到公证处领取该提存款，但因双方携带的领取提存款材料均不齐备，未能领取。2015年11月16日，天龙公司向二○八大队支付2015年度第三期应付租金274.66万元，二○八大队于2015年11月17日向天龙公司出具了收款收据。
2010年3月30日，天龙公司（发包方）与包头市华安水产贸易有限公司（以下简称华安公司，承包方）及包头市中通化工防腐保温材料有限公司（保证方）签订《酒店经营权承包合同》一份，双方就承包标的约定：甲方（天龙公司）名下天龙酒店企业法人营业执照登记的经营权利，即允许乙方（华安公司）以甲方名义经营；甲方经营天龙酒店现有的经营场地；甲方经营天龙酒店现有的全部设备设施。承包期限十五年，自2010年5月1日起至2025年4月31日止。承包费的支付：承包（房租、折旧）费每年800万元（不含任何税费）。经营权的使用及监管：乙方在甲方营业执照核定的范围内自主经营、合法经营，在此条件下，甲方不得干涉；甲方允许乙方使用其印鉴、账号用于正常经营；甲方将用于经营的证照以清单方式交乙方保管使用；企业行政及合同印鉴由甲方掌管，乙方因业务经营需要加盖印鉴，由甲方审查后方可使用。固定资产及经营设施的使用：乙方应合理使用甲方移交的固定资产及经营设施，合同届满后完整交付甲方，如有损坏，应合理赔偿；乙方对固定资产及经营设施进行改造、增添或装饰，经书面征得甲方允许后实施，费用由乙方承担，合同届满后，增添或装饰物全部无偿归甲方所有；承包经营期间，对固定资产及经营设施的维修、维护由乙方负责，费用由乙方承担。与经营相关费用的承担：承包期间，因经营产生的税费、水电暖等费用均由乙方承担。合同的终止：本合同履行届满即终止，如乙方要求续租，同等条件下，乙方有优先权。双方还约定：甲方原与其底店（综合楼A、B、D段）租赁户签订的租赁合同继续履行，合同生效以前的收费归甲方所有，合同生效以后的收费归乙方所有。企业证照的经营范围内，除乙方经营的项目所发生的一切税费由乙方承担外，其他经营项目（天龙写字楼B座、天龙音乐会所）所发生的一切税费由甲方承担。本案审理过程中，经与双方核实，该合同中约定的承包标的即指核工业二○八大队科技楼A座及科技综合楼（不包括天龙音乐会所，该会所约占科技综合楼整体面积的10%左右）。
因天龙公司未能按照原被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定支付房屋租赁费，二○八大队在催收租赁费的过程中，又发现租赁物已由华安公司使用，遂向本院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告租赁费220万元；支付逾期利息58366.30元，利随本清。（截止6月30日，按同期银行贷款利率，其中125万元从本金2015年1月1日起计算，共33162.70元；95万元本金从2015年5月1日起计算，共25203.60元。6月30日后的利息按照实际支付本金日期据实支付）。2、解除双方于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，解除双方于2009年7月30日签订的《房屋租赁合同》。3、判令被告依据合同约定向原告返还租赁物。4、判令被告承担违约责任，支付原告违约金5000万元。5、判令被告承担诉讼费用。在本院组织双方当事人进行证据交换后，开庭审理前，原告二○八大队提出变更诉讼请求的申请，将诉讼请求第二项变更为：解除双方于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，解除双方于2012年11月8日签订的《房屋租赁合同》，解除双方于2009年7月30日签订的《房屋租赁合同》。
以上事实有房屋所有权证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、房屋租赁合同、房屋租赁合同补偿协议、会议记录、酒店经营权承包合同、催款函、关于请求缓交房租的致函、公证书、提存款收条、领取提存款通知书、特快专递存根、银行转账信息、现金缴款单、收据、证人何某某、张某某的证言以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案双方当事人均认可2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》已终止，核工业二○八大队科技综合楼的租赁事宜按照双方2012年11月8日签订的《房屋租赁合同》履行，故2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》已无须法院判决。双方当事人对天龙公司尚欠房屋租金220万元的事实、租赁物核工业二○八大队科技楼A座及科技综合楼（不包括天龙音乐会所，该会所约占科技综合楼整体面积的10%左右）现由华安公司占有使用的事实及天龙公司违约的事实均没有异议。双方争议的焦点问题为：1、双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议是否应当解除；2、违约金的数额；3、原告二○八大队增加诉讼请求是否超过法定期限。
一、关于双方签订的三份《房屋租赁合同》及补充协议是否应当解除的问题。天龙公司未按合同约定的期限支付租金，并将部分租赁物在未经二○八大队同意，也未通知二○八大队既转租他人，其行为构成违约。但其违约行为是否必然导致双方合同的解除，对此，应从以下几个方面考量：第一，二○八大队将其所有的房屋租赁给天龙公司，其合同目的为在合理维持租赁物的价值及使用价值的基础上，获得租金收益。本案中，天龙公司在二○八大队向其催交租金后，其积极与二○八大队沟通缓交租金事宜，并在诉讼过程中积极履行支付租金义务，将220万元欠付租金提存，后又向二○八大队支付了2015年度第三期应付租金274.66万元。以上事实表明，天龙公司具备租金支付能力，且对其未按期支付租金的行为进行积极补救，履行其支付租金的义务，故该违约行为并未导致合同目的不能实现。其次，天龙公司抗辩称不存在转租事实，其与华安公司系承包经营关系，并非转租。对此，本院认为，企业承包经营合同是企业根据其所有权与经营权分离的原则，确定企业所有权人与企业经营者之间的权利义务关系的合同。房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，天龙公司对争议房屋并无所有权，天龙公司与华安公司所签订的合同名称虽然为《酒店经营权承包合同》，但从该合同的内容来看，其是将涉案房屋及设备等交与华安公司使用、收益，华安公司定期向其支付租金，华安公司只是借用天龙公司的名义进行经营，实质上双方系租赁合同法律关系。故对于天龙公司的该抗辩意见本院不予采纳。双方签订的《房屋租赁合同》中，均约定天龙公司不得擅自将租赁物整体转租给第三方。天龙公司虽然将核工业二○八大队科技综合楼（不包括天龙音乐会所）及科技楼A座转租给华安公司，但科技楼B座、科技综合楼的天龙音乐会所仍由天龙公司占有使用，且科技综合楼底店部分房屋亦系经二○八大队同意后转租，故天龙公司虽然存在转租行为，但并未构成根本违约。第二，从双方合同履行情况来看，自2008年8月1日双方签订合同后至2015年之前，天龙公司一直依约交纳租金，双方并未发生纠纷。诉讼后，天龙公司就未交租金亦采取了积极地补救措施，同时二○八大队对天龙公司已支付的274.66万元租金出具了收据。因此，从本案实际情况考虑，双方继续履约，有利于稳定交易关系，维护财产动的安全，也更有利于合同目的的实现，故二○八大队请求解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及返还租赁物不能成立，本院不予支持。
二、关于违约金的数额的问题。原被告双方于2012年签订的《房屋租赁合同》，并无关于违约金的约定，在2009年7月30日签订的《房屋租赁合同》中，就违约责任双方约定：甲乙双方任何一方违约，赔偿对方损失5000万元。本案中，原告二○八大队的实际损失为天龙公司欠付的租金220万元，故该合同对于违约金的约定已过分高于造成的损失，被告天龙公司关于双方约定的违约金过高的抗辩意见成立，本院予以支持。另外，原告二○八大队诉请的220万元租金的利息亦属于违约金范畴。天龙公司的行为已构成违约，应当向二○八大队支付违约金，二○八大队关于违约金的请求本院予以部分支持。综合本案双方合同约定及履行情况，该违约金以欠付租金220万元为基数，按照年利率24%计算，利随本清。具体计算方式为：以85万元为基数，自2015年1月1日起至实际付清之日止；以40万元为基数，自2015年2月1日起至实际付清之日止；以95万元为基数，自2015年5月1日起至实际付清之日止。
三、关于原告二○八大队增加诉讼请求是否超过法定期限的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”原告二○八大队在法庭辩论终结前增加诉讼请求，且该请求与本案有关，故二○八大队增加诉讼请求并未违反法律规定。被告天龙公司关于原告在双方证据交换后变更诉讼请求，超过法定期限的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的规定（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告包头市天龙实业发展有限公司于本判决生效后十五日内，向原告核工业二○八大队支付租赁费220万元；
二、被告包头市天龙实业发展有限公司向原告核工业二○八大队支付欠付租金220万元的利息，具体计算方式为：以85万元为基数，自2015年1月1日起至实际付清之日止；以40万元为基数，自2015年2月1日起至实际付清之日止；以95万元为基数，自2015年5月1日起至实际付清之日止，以上款项的利息均按照年利率24%计算，利随本清。
三、驳回原告核工业二○八大队其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费303091.82元（原告预交），由原告核工业二○八大队负担289401.82元，由被告包头市天龙实业发展有限公司负担13690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。
审判长 吴 钢
审判员 刘兴平
审判员 魏晓燕
二〇一六年一月十八日
书记员 邢海峰
常慧青
附：本判决索引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的规定（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。