辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽08民终1886号
上诉人（原审原告）：许冰利，女，1960年11月17日出生，住盖州市。
委托诉讼代理人：孙玉志，盖州市兴辰法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司，住所地：盖州市。
法定代表人：徐兴业，该公司经理。
委托诉讼代理人：申小曼，女，1960年11月8日出生，住盖州市，该公司办公室主任。
上诉人许冰利与上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，均不服辽宁省盖州市人民法院（2018）辽0881民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许冰利的委托诉讼代理人孙玉志、上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司委托诉讼代理人申小曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许冰利上诉请求：依法撤销（2018）辽0881民初254号民事判决，依法改判；案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一，一审法院认定事实不清楚，适用法律错误。2011年6月5日上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同后，原告按约定支付了全部的购房款。按合同约定被上诉人应当在2011年12月31日前交付经验收合格的商品房，同时在商品房交付360日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，协助买受人办理产权登记。也就是说在2014年12月31日前被上诉人就应该将经验收合格的商品房和权属登记的资料报产权登记机关，但被上诉人却在2015年10月21日提交验收，2016年3月15日才经验收合格后出具了竣工验收备案书。上诉人支付全款购买房屋，就是要接手验收合格的商品房同时能够办理权属登记，被上诉人出卖的房屋无法办理权属登记依据物权法的规定该房屋的所有权不能确定为上诉人所有，上诉人无法实现合同的目的（即产权证是上诉人的名字），依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持的规定,上诉人要求返还购房款符合合同法第九十四条第四款的规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。被上诉人的违约行为导致上诉人不能办理产权登记，合同解除返还购房款有法可依，但一审法院在判决中对合同是否解除或者履行没有做出明确的判决。二，一审法院认定事实错误，明显故意偏袒被上诉人。合同违约金的规定：出卖人如未按本合同规定的期限将经验收合格的商品房交付买受人使用承担违约责任，一审法院以出卖人提交验收的时间计算是错误的，应当以出具竣工验收备案书的时间来计算，同时由于被上诉人的过错导致上诉人无法实现合同的目的,被上诉人应当承担由此而产生的诉讼费，而一审法院却错误判决由上诉人承担大部分的诉讼费，明显故意偏袒。综上，请求人民法院依法解除双方签订的商品房买卖合同，被上诉人依法应返还购房款，并承担占有、使用该房款期间的利息损失，应按中国人民银行同期贷款利率支付至房款全部给付之日止。
盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司辩称，上诉人的原审诉讼请求，无论是请求返还购房款；还是支付违约金，均属债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。2011年6月5日上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第八条约定了房屋交付期限为，“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”合同签订后，因政府的行政行为变动，该房屋没有在约定的时间内取得验收。根据商品房买卖合同第九条约定，买受人可以要求出卖人承担违约责任。“2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人在30天内返还购房款，并按付款额1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”根据双方的这一约定，在被上诉人逾期交房超过60日后，也就是2012年3月1日起，上诉人就可根据合同约定向被上诉人主张违约的权利，其行使权力的期限为二年，即2014年3月1日止。但本案上诉人怠于行使诉权，至2017年11月7日才向法院诉讼要求支付延期交房的违约金，被上诉人认为，上诉人的请求已超出了法定的效期，其请求不应受法律保护。
盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销盖州市人民法院作出的（2018)辽0881民初254号民事判决书并改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。二、请求法院判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：被上诉人于2011年6月5日购买了上诉人开发的情景洋房小区的两套商品房（X栋X单元X室、X室），双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定了购买房屋于2011年12月31日交付，同时约定了逾期交付的违约责任。合同签订后，被上诉人履行了房款支付义务，上诉人在交房期内满足了房屋交付条件，可在上诉人通知被上诉人办理入住时，被上诉人确以上诉人没出具购房发票为由拒绝入住，期间上诉人数次通知被上诉人办理入住，到公司换发票，但被上诉人总以各种理由拒绝，最终被上诉人诉至法院要求退房，原审法院审理后，虽没有支持被上诉人的退房请求，但却判令上诉人违约，上诉人认为，原审法院判决错误，理由如下：一、上诉人出售的房屋在交付期限内已达到了入住使用条件，是被上诉人拒绝入住，应属被上诉人违约。二、原审法院依据“商品房买卖合同”第八条认定上诉人达到交房条件为验收合格，但“商品房买卖合同”第八条第二款还约定特殊原因出卖人可以延期。被上诉人在知道上诉人交付的房屋没有取得验收合同时,并未办理退房，也没有主张违约责任，应视为被上诉人同意上诉人延期交付房屋,更何况原审时被上诉人承认。2015年10月21日房屋验收合格后，上诉人曾通知被上诉人办理入住，被上诉人放弃办理，对这一事实原审法院没有认定是错误的。三、原审法院依据“商品房买卖合同”第九条约定判决上诉人向被上诉人支付违约金错误，该条款是针对买受人实际接收了房屋，而出卖人逾期交付时承担的违约责任。而本案中，是上诉人要求被上诉人办理入住，被上诉人多次拒绝接收房屋，应适用《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定处理（由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意以下方式处理：2.买受人已交齐全部房款，但自出卖人发出入住通知七日内，买受人仍不办理入住手续的，买受人承担自入住通知之日起的物业费及其他费用）。由此可见，由于买受人的原因没有完成房屋交付使用的,出卖人不承担责任，请人民法院查清事实依法改判。
许冰利辩称，一，上诉人陈诉多次通知答辩人办理入住，到公司办理换发票，但答辩人总以各种理由拒绝，是毫无根据的，其理由是：从一审庭审中上诉人提交的竣工验收备案书已明确证明了，依据合同约定的交付时间的房屋根本不是商品房经验收合格的，而是根本没有达到入住条件的房屋，同时按照当时约定三个月给办理换购房发票，也是迟迟不办，在2017年年末经过许冰利的委托，委托诉讼代理人到上诉人的售楼处咨询，拿出当时购房时出具的收据换购房发票，但工作人员给财务室负责人打电话后给我们的回复是现在换不了发票，留个电话等候通知，以上的事实均有证据证明。上诉人未按合同约定交付经验收合格的商品房，反而歪曲事实，说是答辩人拒绝入住，答辩人违约，简直荒谬。二，上诉人依据合同第八条的第二款约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，上诉人断章取义，合同约定的下列特殊原因上诉人没有一项符合，因此答辩人的诉请解除合同、返还购房款、并承担违约金是有法律依据的，反之上诉人的上诉理由没有任何法律依据。三，上诉人认为第九条约定是针对买受人接收了房屋，而出卖人逾期交付时承担的违约责任，而该条款明确释明是：出卖人逾期交房的违约责任，而没有买受人接收房屋的字样，上诉人的错误理解，严重的玷污了事实，不尊重法律，造成了司法混乱，让购房人心寒，购房人在拿出全部家当甚至举债的前提下相信你去买房，在长达6年之久房屋没有验收合格无法办理产权登记的情形下，怎么能继续履行合同？试问你拿出100多万购买了已经土地抵押，无法办理产权的房屋你能同意吗？你们在过错面前，不能面对，积极主动的解决协商，反而中伤购房人，严重扰乱了商品房买卖合同履行，给政府添乱，怎能让政府再次偏袒你们，让老百姓的利益毫无保障。综上，由于上诉人的过错导致在合同约定交付时间内房屋没有验收合格，合同无法履行，且在此时此刻，答辩人缴纳了全额购房款1111400元，在长达7年之久还无法办理产权登记，房屋土地己被抵押状态下，答辩人要求解除合同、返还购房款、承担违约金应予以支持。
许冰利向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还原告购房款1111400元；2、从2011年12月31日至合同解除之日按合同第九条约定的违约金，支付违约金；3、案件受理费由被告承担。
一审查明事实：2011年6月5日，原告与被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司签订两份“商品房买卖合同”。合同约定，原告购买被告的预售商品房，预售商品房批准机关为盖州市村镇规划建设管理处，商品房预售许可证证号为盖村销第XX号；原告购买第X幢X单元X号房，建筑面积131.12平方米，该房单价为每平方米4176.56元，总金额为547630元；及购买第13幢1单元302号房，建筑面积133.65平方米，该房单价为每平方米4218.26元，总金额为563770元。并约定出卖人应当在2011年12月31日前，该商品房经验收合格交付买受人使用；逾期不超过60日，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日30日内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告一次性缴纳了该两栋房屋购房款共计1111400元，被告出具了收款收据。现房屋已建成，小区部分住户已入住。该房屋于2016年3月15日竣工验收备案，载明的竣工验收时间为2015年10月21日。原告认为被告至今未换正规发票办理产权登记和按约定交付房屋，要求解除合同，返还购房款及支付违约金。一审法院认为，原告许冰利与被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司签订的房屋买卖合同成立。原告交付了购房款，被告应交付房屋，现房屋设施已完备，并且部分住户已经装修入住，由于争议房屋已经达到了入住条件，虽然被告在交付房屋时间上存在延迟的行为及未出具发票，但不构成解除房屋买卖合同的实质性条件，原告应接收房屋，被告亦应立即为原告出具正规发票协助办理相关手续,且应向原告支付迟延交付房屋期间的违约金，自2012年1月1日起至2015年10月21日止按已交付房价款1111400元的日万分之一即111.14元支付违约金，即1416天×111.14元=157374.24元。一审判决：一、被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司于判决生效后十日内给付原告许冰利违约金157374.24元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如逾期未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14802元，由被告负担2095元，由原告负担12707元。
二审中，许冰利举证1、更换发票办理房照的录音，证明该房屋资金无法更换发票办理产权登记；2、盖州市不动产登记不予受理告知书，证明截止2018年6月1日涉案房屋因土地被抵押无法办理不动产产权证。盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司质证意见为，第一份录音材料的节选，录音是否是我家售楼员出具的事实不清楚，我们家财务规定每月15-25日给购房业主开具发票，不存在上诉人说的至今不能开具发票的事实；第二份证据真实性没有异议，情况属实。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
另查明，案涉房屋所用土地已被盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司抵押，至今尚不能办理不动产产权证。
本院认为，当事人双方所签订的合同系双方真实意思表示且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方受合同约定条款的约束。盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司未能按照合同约定的条件向许冰利交付房屋，构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。一审认定盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司应当向许冰利支付违约金，并无不当。许冰利多次向盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司交涉案涉房屋办理不动产产权证事宜，但盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司在未告知许冰利的情况下，已将案涉房屋所用的土地进行抵押，至今无法办理不动产产权证，严重影响了许冰利对案涉房屋的占有、处分权益，致使许冰利不能实现合同目的，且许冰利已向盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司催告办理不动产产权证事宜，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司至今仍未能办理。依《中华人民共和国合同法》第九十四条相关规定，当事人可以解除合同，故许冰利有权依法解除合同，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司除应依法承担合同约定（自2012年1月1日起至2015年10月21日止）的违约金外，还应返还购房款并承担占有、使用许冰利购房款期间的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率从2015年10月22日起至给付购房款之日止。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省盖州市人民法院（2018）辽0881民初254号民事判决第一项。
二、撤销辽宁省盖州市人民法院（2018）辽0881民初254号民事判决第二项。
三、解除盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司与许冰利签订的商品房买卖合同。
四、盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司于本判决生效后十日内向许冰利退还购房款1111400元。并按中国人民银行同期贷款利率向许冰利支付从2015年10月22日起至给付购房款之日止利息损失。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14802元，二审案件受理费，许冰利已缴纳14802元、盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司已缴纳2095元，均由盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵洪稷
审 判 员 秦振敏
审 判 员 朱隆升
二〇一八年六月二十八日
法官助理 陶夫通
书 记 员 孙 玲