宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1492号
上诉人（原审原告）孟宗贵，男，1963年3月29日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人陈国宝，宁夏中宝律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）张卫东，男，1966年8月23日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区中宁县。
上诉人（原审第三人）白淑琴，女，1966年2月5日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区中宁县。系上诉人张卫东之妻。
上诉人张卫东、白淑琴共同委托代理人赵连忠，宁夏迪通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西华宇实业有限公司，住所地陕西省咸阳市渭城区。
法定代表人高卫华，该公司总经理。
委托代理人李志明，男，1949年5月1日出生，汉族，该公司职员，住宁夏回族自治区灵武市。
上诉人孟宗贵、张卫东、白淑琴因债权转让合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2014）灵民初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭。经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人孟宗贵委托代理人陈国宝，上诉人张卫东、白淑琴共同委托代理人赵连忠，被上诉人陕西华宇实业有限公司（以下简称华宇公司）委托代理人李志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年5月25日，宁夏新月建筑有限公司（以下简称新月公司）与华宇公司签订了一份建筑工程施工合同。合同约定：由新月公司承包华宇公司开发的灵武市花雨湖滨仿唐商业街S-10号楼、9-29轴、S-11号楼、S-12号楼的土建、给排水、电器安装工程；第三人张卫东为新月公司派驻工地的项目经理之一；所有应付工程款必须转入新月公司在合同中约定的银川本地账户和账号。新月公司和华宇公司的支付习惯是：新月公司为华宇公司出具加盖新月公司印章的工程款收据，华宇公司收取收据后往新月公司提供的账户支付工程款。2009年6月2日，张卫东持新月公司给华宇公司的两份工程款收据（每张金额376320元，两张收据金额共计752640元）与华宇公司达成购房协议，张卫东将该两份收据交给华宇公司，华宇公司给张卫东出具了购房款收据，张卫东以收据载明的新月公司应收工程款共计752640元抵顶购房款。协议达成后，张卫东与华宇公司签订了两份商品房买卖合同，合同编号分别为陕西灵售2008-S-10-23号（买受人张卫东）、陕西灵售2008-S-10-24号（买受人白淑琴），张卫东、白淑琴分别购买了华宇公司的位于灵武市花雨湖滨S-10-23号商住房、S-10-24号商住房，每套房屋价款376320元。商品房买卖合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房；签订此合同前付清房款总额，如买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2009年11月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得初始登记证。此后，华宇公司将上述两套房屋交付张卫东，并于2010年1月25日办理了备案登记。2010年6月12日，新月公司向华宇公司发出通知函，声明其并未授权张卫东办理房屋抵顶工程款事宜，对张卫东以新月公司应收工程款充抵购房款的行为，新月公司不知情，也不认可。华宇公司收到此通知后，将未使用的上述两套房屋用链锁锁住。2010年10月17日，原告孟宗贵（甲方）与张卫东、白淑琴（乙方）签订了权利转让协议书一份。协议约定：乙方享有用工程款抵偿的位于灵武市花雨湖滨的两套商品房所有权，总价款752640元。与华宇公司于2009年6月2日签订的商品房买卖合同编号分别为陕西灵售2008-S-10-23号、陕西灵售2008-S-10-24号；上述两套房屋均已办理了商品房预售登记备案。甲方收到乙方交付的上述两份商品房买卖合同原件及开发商华宇公司为乙方出具的原始收款收据，甲方确认上述事实真实合法有效；甲方接受乙方取得的物的所有权凭证，并在本合同签订生效后享有乙方与华宇公司之间签订的商品房买卖合同中约定乙方享有的全部权利，并承担商品房买卖合同中应由乙方承担的全部义务；本合同权利转让价款为756420元，甲方冲减乙方自2008年12月4日至2009年10月7日借款本金107万元及利息和罚息；本协议双方签字后，乙方负有向开发商通知乙方与开发商签订的商品房买卖合同中约定的乙方享有的全部商品房权利已全部转让给甲方的事实，并请求开发商在办理乙方名下的两套商住房屋产权时将产权变更登记在甲方名下。合同签订后，张卫东、白淑琴委托田建刚于2012年2月27日向华宇公司送达了权利转让通知书，并将未使用的上述两套房屋用链锁锁住。2012年4月6日，原告孟宗贵以张卫东、白淑琴为被告，以华宇公司为第三人，以确认合同效力纠纷向宁夏回族自治区中宁县人民法院起诉，请求确认：1.原告与张卫东、白淑琴签订的权利转让协议书有效；2.原告是灵武市花雨湖滨S-10-23号、S-10-24号两套商住房的所有权人。2013年5月20日，中宁县人民法院作出（2012）中宁民初字第544号民事判决书，确认孟宗贵与张卫东、白淑琴于2010年10月17日签订的权利转让协议书有效；并认定原告请求确认原告是灵武市花雨湖滨S-10-23号、S-10-24号两套商住房的所有权人的诉讼请求不属于确认合同有效纠纷案件的审理范围，驳回孟宗贵的该项请求。该民事判决书已生效。为此，原告起诉，请求判令：一、确认原告是灵武市花雨湖滨S-10-23号、S-10-24号两套商住楼的不动产所有权人；二、被告协助原告办理房地产变更登记手续；三、诉讼费由被告承担。
原审另查明，2012年6月26日，新月公司以张卫东、白淑琴、华宇公司为被告，以确认合同无效纠纷向银川市兴庆区人民法院起诉，请求确认张卫东、白淑琴与华宇公司于2009年6月2日达成的752640元的顶账协议无效。2012年11月21日，银川市兴庆区人民法院作出（2012）兴民初字第2908号民事判决书，判决张卫东、白淑琴与华宇公司于2009年6月2日达成的以新月公司的应收工程款752640元抵顶灵武市花雨湖滨S-10-23号房屋及灵武市花雨湖滨S-10-24号房屋购房款的协议无效。该民事判决书已生效。
原审再查明，2014年1月13日，华宇公司分别以张卫东、白淑琴为被告，向原审法院提起商品房预售合同纠纷之诉，请求判令解除双方于2009年6月2日签订的商品房买卖合同。2014年4月9日，原审法院判决驳回了华宇公司的诉讼请求。华宇公司提起上诉后，银川市中级人民法院于2014年8月12日判决驳回上诉，维持原判。
原审法院认为，物权法对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了物权效力。商品房买卖合同备案登记不同于预告登记，其在预告登记之前发生，属于行政管理的范畴，商品房买卖合同备案登记不具有物权效力。第三人张卫东、白淑琴购买被告华宇公司的商品房办理的是商品房买卖合同的备案登记，未进行预告登记，张卫东、白淑琴未取得该商品房的所有权。原告孟宗贵通过与张卫东、白淑琴的权利转让，未取得该商品房的所有权，原告不享有物权请求权。故此，对原告要求确认其是灵武市花雨湖滨S-10-23号、S-10-24号两套商住楼的不动产所有权人的诉讼请求，不予支持。张卫东、白淑琴与华宇公司于2009年6月2日达成的以新月公司的应收工程款752640元抵顶灵武市花雨湖滨S-10-23号房屋及灵武市花雨湖滨S-10-24号房屋购房款的协议，已经被生效的民事判决书确认无效。无效的合同自始没有法律约束力。双方虽然签订了商品房买卖合同，但张卫东、白淑琴自始未支付购房款。因此，华宇公司有权拒绝孟宗贵要求华宇公司协助其办理房地产登记的履行要求。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第七十九条、第八十二条之规定，判决：驳回原告孟宗贵的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孟宗贵负担。
宣判后，孟宗贵不服上诉称，原审以涉案不动产只办理了商品房买卖合同备案登记，没有办理不动产预告登记为由，判决驳回上诉人要求确认其为涉案不动产所有人的请求不符合法律规定。上诉人孟宗贵、张卫东于2010年10月17日签订的《权利转让协议书》合法有效，有生效的（2012）中宁民初字第544号民事判决书予以证实，且张卫东、白淑琴签订的权利转让协议中约定孟宗贵受让了张卫东的权利，故孟宗贵有权要求华宇公司履行合同。二、原审认定华宇公司有权拒绝孟宗贵要求华宇公司办理房地产登记的履行要求的说法不符合法律规定。张卫东、白淑琴通过签订《商品房买卖合同》取得了涉案商品房的所有权，后又将涉案标的房转让给孟宗贵，孟宗贵依据转让协议取得了涉案商品房的所有权。更何况张卫东用工程款抵顶购买涉案商品房款是在张卫东、白淑琴与华宇公司协商一致的情况下签订的合同，现华宇公司应按合同履行相应的义务。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。
张卫东、白淑琴不服上诉称，上诉人与孟宗贵签订的债权转让协议已经中宁县人民法院作出（2012）中宁民终字第544号民事判决确认为有效协议，华宇公司于2014年1月13日以上诉人张卫东、白淑琴为被告请求解除双方签订的合同被法院驳回诉请。现张卫东、白淑琴已经履行了支付购房款的义务，华宇公司也履行交房的义务，故双方应继续履行合同，据此原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判支持孟宗贵原审全部诉讼请求。
上诉人孟宗贵与上诉人张卫东、白淑琴对对方的上诉相互之间没有异议，相互认可对方上诉事实理由及上诉请求。
被上诉人华宇公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人孟宗贵、张卫东、白淑琴的上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，予以确认。
本院认为，2014年1月13日，华宇公司分别以张卫东、白淑琴为被告，向原审法院提起商品房预售合同纠纷之诉，请求判令解除双方于2009年6月2日签订的商品房买卖合同。后被原审人民法院判决驳回了华宇公司的诉讼请求。华宇公司提起上诉后，本院以华宇公司与张卫东、白淑琴签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，虽然新月公司表示对张卫东收取的工程款和签订《商品房买卖合同》的行为不知情，但不能对抗华宇公司给白淑琴、张卫东出具的购房款收据及《商品房买卖合同》的效力为由判决驳回上诉，维持原判。故华宇公司和张卫东、白淑琴应按双方签订《商品房买卖合同》的内容履行相应的权利和义务。张卫东、白淑琴依据《商品房买卖合同》的约定有权要求华宇公司履行对涉案标的房的产权登记手续。孟宗贵现依据与张卫东、白淑琴签订的《权利转让协议书》，要求华宇公司将涉案标的房过户至其名下，由于该《权利转让协议书》约定：“……协议双方签字后，张卫东、白淑琴负有向开发商通知其与开发商签订的商品房买卖合同中约定的张卫东、白淑琴享有的全部商品房权利已全部转让给孟宗贵的事实，并请求开发商在办理张卫东、白淑琴名下的两套商住房屋产权时将产权变更登记在孟宗贵名下……”，该协议中合同的相对方系张卫东、白淑琴与孟宗贵，张卫东、白淑琴在《商品房买卖合同》中享有的权利可以转让给孟宗贵，但其无权对合同相对方以外的第三人设定义务，故孟宗贵无权要求华宇公司将涉案标的房过户至其名下。孟宗贵通过与张卫东、白淑琴的权利转让，未取得该商品房的所有权，故对孟宗贵要求确认其系灵武市花雨湖滨S-10-23号、S-10-24号两套商住楼的不动产所有权人的诉讼请求，不予支持。综上，上诉人孟宗贵及张卫东、白淑琴的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。对华宇公司与张卫东、白淑琴之间履行《商品房买卖合同》中的购房款支付问题，本案不做认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人孟宗贵负担100元。由上诉人张卫东、白淑琴负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周景远
代理审判员 徐玉芳
代理审判员 任朝霞
二〇一五年一月十五日
书 记 员 张 楠
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。