湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2016）鄂0106执异60号案外人：陈奎发，男，1963年5月28日生，汉族，住武汉市武昌区。申请执行人：中建三局第二建设工程有限责任�司，住所地：武汉市洪山区鲁磨路306号。法定代表人：罗宏，该公司总经理。委托代理人：刘芳，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被执行人：武汉林泽工贸有限公司，住所地：武汉市武昌区东湖路188号。法定代表人：李艳锋，该公司经理。本院在审理及执行中建三局第二建设工程有限责任公司（以下简称中建三局二公司）与武汉林泽工贸有限公司（以下简称林泽公司）建设工程施工合同一案中，于2010年1月21日查封登记在林泽公司名下的座落于武汉市武昌区东湖路188号东湖名邸A区3-4-1号房屋（权证号：200502594号，建筑面积157.59㎡）。于2013年1月对该房屋续查封。2016年11月16日，本院再次作出（2010）武区执字第988-3号执行裁定书，查封该套房屋。案外人陈奎发向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审�。本案现已审查终结。案外人陈奎发称，2001年1月6日，武汉市公安局武昌分局水果湖第二派出所（现东亭派出所，以下简称东亭派出所）与林泽公司签订联合建房合同，以派出所出地，林泽公司出资金的形式进行合作，按照合同约定，此项目派出所共获得2000㎡的办公用户及3000㎡的民警住房，并由林泽公司负责派出所获得的共计5000㎡房屋办理产权证和土地证的相关手续。房屋建成后派出所分给我一套位于东湖名邸逸景阁3单元401号住房，面积为154.27㎡，由于多种原因，本人一直未办理房屋确权手续，一直登记在林泽公司名下。2010年因林泽公司与中建三局二公司存在经济纠纷，被起诉到法院并败诉，因林泽公司不执行判决。中建三局二公司申请强制执行，武昌区法院在执行过程中将上述房屋查封，我当时即向法院作出说明并提交了证据，但至今无结果，导�我无法办理房屋所有权证和土地使用权证。本人与林泽公司不存在房屋买卖关系，此房系派出所分配给本人，房屋登记在林泽公司名下，是因为林泽公司负有协助办理两证的义务，虽然未办理确权手续，但改变不了该房屋归本人所有的事实。为此请求解除对东湖路188号东湖名邸A区3-4-1号的查封。陈奎发为支持其异议主张，向本院提供了以下证据：1、东亭派出所与林泽公司于2001年1月6日签订的《联合建房合同书》；2、东亭派出所暨东湖明邸住宅楼分房方案；3、付款凭证。申请执行人中建三局二公司抗辩称，一、案外人的异议请求不能成立，应予驳回。被查封的房屋（商品房权属证明书编号：昌××号）依法应作为被执行标的物予以强制执行。武昌区房管局资料显示，被查封的房屋登记在林泽公司名下。根据《物权�》第九条的规定，不动产物权的设立及变动采取公示原则，以依法登记为生效要件，未经登记，不发生法律效力。本案被查封房屋登记在林泽公司名下，说明该房屋为林泽公司合法所有。其他任何人对该房屋不享有物权，该房屋依法应成为本案被执行标的物。二、即使分房事宜属实，陈奎发仅对东湖名邸项目中100㎡房屋享有要求相对人履约的权利，而不享有被查封房屋的所有权，被查封房屋不属于陈奎发。陈奎发提供的《分房方案》可见，其在东湖名邸项目中可分得的房屋面积为100㎡，而非154.27㎡。且林泽公司在2010年5月28日提供的《情况说明》，可见林泽公司当时的意见为：1、被查封房屋中的57.59㎡与陈奎发需补交房款;2、陈奎发自始不能取得被查封房屋，是因为自房屋建成以来陈奎发从未就上述57.59㎡与林泽公司签订房屋买卖协议，亦未支付对价、未占有使用；3、林泽公司书面同意以被查封房屋中57.59㎡面积的房产抵扣对本公司所负欠款。此后，陈奎发未就上述57.59㎡与本公司达成任何合意。因此，不论是申请执行之初还是现在，被查封房屋均不属于陈奎发。在此情况下，陈奎发认为被查封房屋为其所有系对事实认识错误，且于法无据。陈奎发对查封房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其撤销查封的请求不能成立，按照《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条：“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行权益的，裁定驳回其异议；……”之规定，对于陈奎发的请求应予驳回。被查封房屋依法应作为被执行标的物予以强制执行。如陈奎发与林泽公司之间存在其他民事纠纷，应另案处理，与本案无关。审查查明，案外人陈奎发原系东亭派出所（原水果湖二所）民警。2001年1月６日，东亭派出所就其位于武昌区东湖路东侧一块8.2亩土地建办公用房及警员宿舍与林泽公司签订《联合建房合同书》，以东亭派出所出地，林泽公司出资的形式进行合作。双方在《联合建房合同书》第六条“利益分配”约定：甲方（东亭派出所）获得整个开发项目中办公用房2000㎡，住宅用房3000㎡；乙方（林泽公司）获得上述房屋以外的剩余房屋。2002年11月28日，东亭派出所就上述约定所得3000㎡住宅的分配作出《东亭派出所暨东湖明邸住宅楼分房方案》，根据该方案，东亭派出所共获得31套住宅，其中案外人陈奎发可分得100㎡的住房，并明确其应分得的住宅为逸景阁（3单元）401号房（即本院查封的东湖路188号东湖名邸A区3-4-1号房屋）。上述房屋于2003年建成交付后，东亭派出所即将该套房屋分配给陈奎发。陈奎发先后于2002年6月5日、2003年3月10日、2004年4月26日向该所交纳购房款11万元、5000元、3.8万元，合计14.3万元。此后，该房屋一直为陈奎发占有使用。2004年4月6日，东亭派出所向林泽公司出具《通知》，告知：“……，按照合同约定，返还面积3105㎡，超出面积由贵公司与被分房者按照有关规定协商解决”。关于该套房屋面积，东亭派出所在2002年11月28日出台的《分房方案》中确认为154.27㎡，该套房屋于2005年进行了商品房权属的初始登记，登记所有权人为林泽公司，权证号为：武房商证昌字第200602594号，登记建筑面积为157.59㎡。林泽公司于2010年5月28日向本院作出《情况说明》，称：“东湖名邸3-401号房（该房总面积为157.59㎡），其中100㎡分配给干警陈奎发，另57.59㎡为多出面积，陈奎发需补交房款才归其所有，陈奎发至今未来收房�既未补房款，也未与我公司签订商品房买卖合同。故该部分（57.59㎡）住房产权仍归我公司所有”。另查明，林泽公司于1999年3月注册成立，成立时的名称为武汉林泽工贸有限公司。2001年2月16日，公司更名为武汉林泽实业有限公司。2011年11月10日再次更名为武汉林泽工贸有限公司。公司注册登记住所地仍为：武昌区东湖路188号，法定代表人为李艳锋。本院审查认为，坐落于东湖路188号的东湖明邸住宅楼为东亭派出所与被执行人林泽公司以一方出地、另一方出资形式合作所建房屋。该房屋建成后，东亭派出所依据《联合建房合同书》的约定分得其中31套住房，该31套住房虽登记在林泽公司名下，但根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，合法建造的房屋自建房的事实行为成就时即取得房屋的所有权，即东亭派出所依据《联合建房合同书》�约定自上述31套住宅建成时即取得所有权，为该31套房屋的实际所有权人，有权对该31套房屋进行处分。东亭派出所制订《分房方案》，以有偿的方式对该31套住房进行分配，将其中A区3-4-1号房屋“分配”给了案外人陈奎发，陈奎发也支付了相应的“价款”。此种“分配”既非典型法律意义上的买卖，也非赠与，而是基于陈奎发系该所警员身份，即有有偿转让的性质，也含有福利，故陈奎发为该房屋的特殊受让人，其自“分配”完成时对房屋享有物权期待权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占�该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，陈奎发作为该房屋的特殊受让人，其异议满足上述第二十八条规定的条件，对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，所提出的异议成立。关于超出《分房方案》规定面积（即超出100㎡的面积部分）房屋的产权归属问题，A区3-4-1号房屋是成套房屋，属不可分割物，林泽公司在房屋建成并向东亭派出所交付时并未与该所就超出部分另行约定为共有或保留对该部分的所有权，根据东亭派出所向林泽公司所发《通知》可推定，超出面积由被分房者按照有关规定协商解决，该通知虽未明确具体方案，但根据林泽公司在2010年5月28日向本院作出的《情况说明》可推定，其解决方案应为“差额补偿”�即由被分房者向林泽公司补偿超出部分房屋的款项。该事实说明，林泽公司将约定的31套房屋交付给东亭派出所时，即已将超出约定面积部分的产权让渡给该所，由该所处分，东亭派出所及“被分房者”就“差额部分”对林泽公司进行补偿，故陈奎发自实际占有该房屋时即一并取得超出部分的所有权，但林泽公司有权就“差额部分”的房款向“东亭派出所”及陈奎发主张权利。综上所述，案外人陈奎发对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其所提出的异议成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止本院（2010�武区执字第988-3号执行裁定书的执行，解除对座落于武汉市武昌区东湖路188号东湖名邸A区3-4-1号房屋的查封。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 万文沙审 判 员 陶冲祥审 判 员 刘 蕾二〇一七年一月十八日法官助理 刘良志书 记 员 李 璟