上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第1280号
原告上海齐锦物业有限公司。
法定代表人陈昕。
委托代理人黄燕，上海市联诚律师事务所律师。
委托代理人郑宏，上海市联诚律师事务所律师。
被告顾长华。
被告阎红萍。
委托代理人顾长华。
被告顾祺东。
委托代理人顾长华。
原告上海齐锦物业有限公司与被告顾长华、阎红萍、顾祺东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯丽娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑宏律师，被告顾长华及其作为被告阎红萍、顾祺东的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，本市黄家路XXX弄XXX号XXX室系商品房。2002年7月31日，原告与上海浩城置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对XXX路XXX弄小区进行前期物业管理。小区业主委员会成立后，原告又与业委会签订《物业服务合同》，继续为该小区提供物业管理服务。2003年6月23日，被告办理入户手续。根据物业服务合同约定，三被告应向原告缴纳人民币151.9元／月（以下币种均为人民币）的物业服务费，自2004年1月1日起，三被告无故停止缴纳物业服务费。后虽经原告多次催讨，三被告仍未支付上述费用。为此，原告诉至法院，请求判令：1、三被告支付原告自2004年1月1日至2014年4月30日止的物业服务费26，126.80元；2、三被告支付原告自2004年1月1日起的逾期滞纳金26，126.80元（计算方式：自2004年1月1日起至2010年4月30日的欠费本金为11，544.4元，以欠费本金为基数按照应缴费用的每日千分之三的标准，自2010年5月1日起至2014年4月30日计算的滞纳金为50，564.5元；自2010年5月1日起至2014年4月30日的欠费本金为7，291.2元，以欠费本金为基数按照应缴费用的每日千分之五的标准，自2011年4月1日起至2014年4月30日分段计算的滞纳金为17，407.74元；滞纳金总数因已超过本金26，126.80元故仅主张滞纳金26，126.80元）。
原告为支持其诉请提供证据为：房屋状况及产权人信息、《前期物业管理服务合同》、《补充条款》、给排水煤气施工设计说明、上海市物业管理服务收费价目表、《物业服务合同》、发票记账联、房屋修理养护任务单二份、欠费催缴通知三份、照片一组、（2005）黄民四（民）初字第1795号民事判决书。
被告辩称，被告物业服务费自2004年起未缴纳属实。被告房屋内的水压自入住后一直达不到使用标准，原告经理曾承诺三个月内修缮，但之后一直未予解决。另房屋顶层漏水、水管漏水导致房屋发霉严重，小区管理混乱，消防通道门全部上锁造成安全隐患，原告占用会所用于出租经营旅馆、饭店、足浴房，且原告未尽到物业管理义务。综合上述情况，被告不同意原告的诉请。
被告对原告提供的证据真实性无异议，但认为消防通道不应该锁链条。
被告为证明其辩称意见提供照片一组、《上海市商品房预售合同》两页。
原告对被告提供的小区照片的真实性无异议，但认为无法反映被告辩称意见，对于被告房屋内部的水压问题认为属于房屋质量问题，与本案系不同法律关系，小区会所的产权属于房产商，不属于小区业主所有。
经审理查明，2002年7月31日，原告与案外人上海浩城置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，根据该合同约定原告为本市XXX路XXX弄浩城华苑小区的前期物业管理单位，原告每月每平方米建筑面积的收费标准为物业管理费0.42元、保洁费0.15元、保安费0.28元、房屋设备运行费0.55元、维修养护费0.1元，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴费用千分之三支付滞纳金，合同另对委托管理等事项予以约定。2003年5月20日，经物价部门核准浩城华苑的物业服务收费标准为每月每平方米建筑面积1.5元。2010年7月12日，原告（乙方）与上海市黄浦区浩城华苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，根据该合同约定原告为本市XXX路XXX弄浩城华苑小区的物业管理单位，合同期为2010年5月1日至2013年4月30日，原告收费标准为高层每月每平方米建筑面积的物业服务费为1.5元，物业服务费按季交纳，业主应于3月、6月、9月、12月履行交纳义务。业主逾期未交纳物业管理费，乙方可以在逾期的次年次季之日起，每日按应缴费用的千分之五加收滞纳金，合同另对委托管理等事项予以约定。被告顾长华、阎红萍、顾祺东系本市黄家路XXX弄XXX号XXX室的业主，该户建筑面积为101.24平方米，2003年10月30日，被告缴纳同年10－12月的物业管理费455.70元，之后被告未再向原告缴纳物业管理费。2012年6月9日，被告报修房屋屋顶渗水，同年6月14日，原告为被告维修完毕。2014年2月23日，原告为被告维修上海市黄家路XXX弄XXX号XXX室的窗密封条。2012年12月7日、2013年11月5日、2013年12月31日，原告分别向被告发出欠费催缴通知。
另查明，本市黄家路XXX弄XXX号房屋类型是会所，产权人是上海浩城置业有限公司。
以上事实，由房屋状况及产权人信息、《前期物业管理服务合同》、《补充条款》、给排水煤气施工设计说明、上海市物业管理服务收费价目表、《物业服务合同》、发票记账联、房屋修理养护任务单两份、欠费催缴通知三份、（2005）黄民四（民）初字第1795号民事判决书、照片以及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，原告与案外人及浩城华苑小区业主委员会签订的《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》符合法律规定，应确认为有效合同，并对被告具有约束力，原告根据该合同约定，在小区成立业主委员会之前和之后分别行使服务管理职责，原告可参照合同的标准收费，有权向小区各业主按经物价部门核定的标准收取物业管理费，故原告要求被告支付物业管理费的诉请，本院予以支持。针对被告抗辩，本院认为：1、关于被告在入住之时即已发现房屋的水压不符合标准问题，因生活水箱水泵系开发商安装设计，被告应依据房屋买卖合同关系主张权利，原告作为物业管理公司不负有安装水箱水泵义务，对于被告认为原告曾承诺予以维修，被告未提供证据予以佐证；2、关于房屋漏水，原告于被告报修后及时进行了维修，被告予以认可，但被告认为原告应对屋顶渗水造成装修损坏予以修复无合同依据和法律依据；3、关于原告的物业服务质量问题，结合原、被告提供的照片不能证明原告未履行物业管理职责，小区公共卫生的整洁度、停车秩序的有序性、安保工作的管理等均无明显不妥，通过两组照片的比对可以说明原告积极履行了物业管理的义务。综上，被告的上述抗辩均不能成立。原告提供物业管理服务过程中不存在业主要求减免或拒交物业管理费的事由，故对原告提出要求被告支付滞纳金的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告顾长华、阎红萍、顾祺东应自本判决生效之日起十日内给付原告上海齐锦物业有限公司自2004年1月1日至2014年4月30日止的物业服务费共计人民币26，126.80元；
二、被告顾长华、阎红萍、顾祺东应自本判决生效之日起十日内给付原告上海齐锦物业有限公司滞纳金人民币26，126.80元；。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，106.34元（原告已预缴），本案适用简易程序结案，减半收取计人民币553.17元，由被告顾长华、阎红萍、顾祺东负担（该款三被告应于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 冯丽娟
二〇一四年六月二十日
书记员 陈 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。