宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬东民初字第1243号
原告：谢松麟。
委托代理人：谢恩斌，浙江共业律师事务所律师。
委托代理人：张帅，浙江共业律师事务所实习律师。
被告：宁波华远物业管理有限公司。住所地：宁波市江东区锦绣街**号。
法定代表人：钟圣伟，该公司董事长。
委托代理人：吴惠方、徐南安，该公司员工。
原告谢松麟为与被告宁波华远物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2015年7月7日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈奕适用简易程序独任审判，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告谢松麟及其委托代理人谢恩斌，被告宁波华远物业管理有限公司的原委托代理人钱亮杰到庭参加诉讼。在案件审理过程中，本院依原告申请实施了财产保全。同时，本院依原告申请对涉案房屋因溢水造成的财产损失进行鉴定。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告起诉称：原告系宁波市江东区华锦巷xx号xx幢xx室房屋的业主，被告系该小区的物业服务公司。因小区管道老化，被告未予及时维修，管道内污水于2015年1月至3月期间两次回流倒灌进原告房屋内，致使原告室内的装饰装修、家具等受损。在社区多次调解下，被告拒绝修复或赔偿，原告室内装修、家具一直无法修复更换，房屋无法正常使用，空置至今。故呈诉法院，请求判令被告赔偿原告装饰装修及家具损失200000元、租金损失54000元（按4500元／月计算12个月），共计254000元。
被告答辩称：首先，被告对涉案房屋因管道堵塞污水外溢导致财产受损之事实无异议。其次，原告的损失系因其自身疏忽大意造成，被告已尽到了及时维修、通知的义务，不应承担责任。2015年1月，涉案房屋第一次发生管道堵塞情况，原告当即告知被告，被告也及时派员进行了疏通，未造成财产损失。同年3月再次发生管道堵塞，因原告房屋长期处于空置状态，未及时发现该情况，被告在接到邻居报告后及时通知原告，并予以疏通。被告认为管道堵塞部位位于涉案房屋内，被告不得在无业主授权或许可的前提下擅自入室进行维修，故请求法院驳回原告的诉讼请求。在庭审过程中，被告愿意赔偿原告20000元。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.房产证原件一份，拟证明原告系涉案房屋所有权人。
2.照片原件十八张，拟证明因污水管道年久失修导致堵塞，污水外溢造成原告装饰装修、家具等损失。被告已于2015年6月初对该管道进行维修更换。
3.房地产租赁合同、中国银行汇款凭证原件各一份，拟证明涉案房屋2012-2013年度出租时租金为3800元／月，现因室内受损导致房屋空置，根据当前的租金标准，被告应按4500元／月赔偿原告租金损失。
4.因原告申请，本院依法委托宁波安全三江资产评估有限公司对涉案房屋因溢水导致的损失（包括室内装饰装修及家具）进行了评估。2016年2月17日，该公司出具资产评估报告一份。
经质证，被告对证据1、2无异议，对证据3的真实性无异议，但认为涉案房屋之前的租赁金额与本案无关。
证据4经庭审出示，原告对证据无异议，但认为评估报告遗漏客卧的一张床，因评估时客卧溢水，故将该床搬至客厅，要求在总损失价值中予以调解。被告对证据无异议。
本院认为，对被告无异议的证据本院予以确认。证据3的关联性将在说理部分一并论述。本院于2015年9月24日进行过现场勘察，在谈话笔录中原、被告均确认有二张床，而在评估结论中仅有一张主卧床，故评估结论应予适当修正。
原告庭后补充提供同小区其他房源的租赁合同。本院认为，该租赁合同缺乏与本案的关联性，且非与案件基本事实有关的证据，原告未在举证期限内提交，本院不予采纳。
被告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.维修情况概要复印件一份、维修派工单复印件十份、照片打印件二份，拟证明被告已尽到物业管理职责，及时对涉案污水管道进行了维修疏通。派工单上记载的时间为保险公司勘察时间。
2.物业管理委托合同复印件一份，拟证明被告的管理职责及被告已履行了其应尽的义务，不存在违约的情形。
经质证，原告对上述证据的真实性均有异议，派工单所载时间与溢水发生时间不符，证据存在后补伪造的可能。物业管理委托合同即使为真，在合同中约定被告的职责包括上下水管道的维修、养护、运行、管理，故被告存在违约。
本院认为，证据2系正式合同文本，原告虽对真实性有异议，但未提供反证，故本院对该证据予以采信。原告对证据1提出异议，但同时亦认可涉案房屋溢水事件发生后被告曾派员进行维修，故本院对该事实予以确认。
本院经审理，认定事实如下：
原告谢松麟系宁波市江东区华锦巷xx号xx幢xx室房屋所有权人，被告宁波华远物业管理有限公司系该小区物业服务企业。
2014年7月1日，宁波市江东区华光城小区业主管理委员会与被告签订华光城物业管理委托合同一份，约定：由被告对华光城小区一至四期及外围商业用房进行管理；合同期限为2014年7月1日至2017年6月31日；物业管理服务内容包括规划红线内房屋建筑本体共用设施设备（包括共用部位的上下水管道、雨水管、烟囱、共用照明、天线、楼宇对讲、安防监控、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；报修要求：报修响应率100%，响应期限为接到报修通知（包括电话通知）内的4个工作小时。在合同附件考核评分标准中，对于排水管道的日常运行、保养、维修服务记载的内容为小区内公共雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
2015年2月，涉案房屋第一次溢水，因原告及时发现并通知被告，被告于当日即时进行疏通，未造成较大损失。
2015年3月28日，涉案房屋再次发生溢水，因原告房屋空置，被告经邻居告知后通知原告，后进行了维修。
庭审中，原、被告双方对涉案房屋溢水是由于公共部位管道堵塞引起的事实均无异议。另原告陈述称涉案房屋原用于出租，租期至2014年12月15日届满，之后由于正逢春节期间，再次出租较难，故空置。2015年2月15日，原告及家人至涉案房屋内吃年夜饭，故发现第一次溢水，后由于3月再次发生溢水导致房屋难以出租，空置至今。
依原告申请，本院依法委托宁波安全三江资产评估有限公司对涉案房屋因溢水导致的损失（包括室内装饰装修及家具）进行了评估。该公司于2016年2月17日出具评估报告。经评估，截止至2016年1月15日止，涉案房屋因溢水导致的损失为59679元，但评估明细表中遗漏客卧床一张。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，故争议焦点在于违约责任及损失范围的认定。
一、关于违约责任的认定。本案中，原告谢松麟所有的宁波市江东区华锦巷xx号xx幢xx室房屋所在小区由被告宁波华远物业管理有限公司负责物业管理，被告宁波华远物业管理有限公司应当根据物业服务合同履行相应的管理职责，现因公共部位管道堵塞导致原告房屋溢水，故被告应向原告承担相应的违约责任。但是，第二次事故发生时，原告因房屋处于空置，未能及时发现污水回流的情况，导致被告维修迟延，家具、装修等浸泡多时，故原告自身对损失的扩大亦负有一定的责任。
二、关于损失范围的认定。根据宁波安全三江资产评估有限公司出具的资产评估报告，涉案房屋因溢水导致的损失（包括室内装饰装修及家具）为59679元，但评估明细表中遗漏客卧床一张，故本院参照主卧床的价格酌情认定1000元，并在评估报告中予以修正。另原告主张有租金损失，本院认为，在庭审中，原告自行陈述原租赁合同租期至2014年12月15日届满，后由于市场行情等多方原因导致空置，且第一次溢水后被告当即进行维修，并未给原告造成较大损失，故本院认为至第二次溢水前，即2015年3月28日前的租金损失与被告的违约行为间无涉，不应由被告承担。2015年3月28日的溢水致使原告房屋内部分家具、装饰装修受损失，在客观上确实影响了房屋再次出租，但在被告将管道修复后，涉案房屋具备了再次出租的条件，原告可自行予以修复后向被告主张修复费用，因原告怠于修复造成的扩大损失不应由被告承担。结合涉案房屋受损的情况，本院酌情认定合理的修复期限为五个月。原告主张涉案房屋租金标准4500元／月缺乏事实依据，本院不予采信，但原告提供的证据3可以证明涉案房屋受损前的租金为3800元／月，故可作为参照标准。综上，原告的房屋因溢水造成的损失合计为79679元（59679元＋1000元＋3800元／月×5个月），根据合同法的减损规则，原告自行应当承担一定的责任，本院酌情认定被告赔偿原告60000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条和最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告宁波华远物业管理有限公司赔偿原告谢松麟因宁波市江东区华锦巷xx号xx幢xx室房屋溢水导致的财产损失60000元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告谢松麟的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。
本案受理费减半收取2555元，由原告谢松麟负担1905元，被告宁波华远物业管理有限公司负担650元。保全费1790元，由被告宁波华远物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市兴宁东路568号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 陈 奕
二〇一六年四月十二日
代书记员 林静益