重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰法民初字第00973号
原告代淑会，女，1965年4月27日出生，汉族。
委托代理人戴勤杰，重庆森吉律师事务所律师。
被告重庆市志航房地产开发有限公司。
法定代表人曾翠菊，经理。
委托代理人李明荣，该公司职工。
委托代理人刘勇，重庆创辉律师事务所律师。
原告代淑会诉重庆市志航房地产开发有限公司（以下简称重庆志航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代淑会及其委托代理人戴勤杰，被告重庆志航公司的委托代理人李明荣、刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告代淑会诉称，原、被告于2006年12月4日签订移民集资房合同，约定被告将丰都县新世纪学校住宅楼二单元四楼＊＊＊住房一套以90280元出卖给原告，原告按照约定支付了95%的购房款，余剩5%由被告办理该房屋产权证后支付。被告也将该房屋交给了原告居住使用至今，但被告违规向原告收取了搭伙费900元并要求原告缴纳每平方米42元的土地出让金，才为原告办理该房屋产权证。被告的行为已构成违约，按照合同约定，被告应当承担购房款总价5%的违约金。请求判决：1、原、被告签订的移民集资房合同有效，由被告协助原告办理产权过户登记义务；2、被告退还向原告违规收取的搭伙费900元；3、被告向原告支付违约金4514元；4、被告承担办理产权过户费用。
被告重庆志航公司辩称，与原告之间存在房屋买卖合同关系。本案所涉及的房屋不是商品房买卖合同，是移民集资建房合同，争议房屋的土地出让金应该由工程发包方丰都县新世纪学校缴纳而不是由被告缴纳，对于应当缴纳的所有税费被告已经全部缴纳，没有办理房屋产权证系没有缴纳土地出让金，因此，被告没有违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年12月7日，李明荣、王学进、冉正荣蒋侍清等人以丰都县三峡建筑工程公司的名义与丰都县新世纪学校签订协议书，由丰都县三峡建筑工程公司承建丰都县新世纪学校教师住宅楼，双方约定丰都县新世纪学校将该工程中的部分房屋以650元／㎡折抵工程款。2006年10月29日，由冉正荣代表重庆天鹏源建筑安装工程有限公司与丰都县新世纪学校签订综合楼（1号）建设合同，双方约定：丰都县新世纪学校将属于自己享有建筑使用权的划拨用地交由重庆天鹏源建筑安装工程有限公司带资承建，修建好后，80%的房屋归重庆天鹏源建筑安装工程有限公司所有，关于该部分房屋办理产权证的各项费用及税费规费均由重庆天鹏源建筑安装工程有限公司承担。李明荣、王学进、冉正荣、蒋侍清等人在取得该批房屋后，又以本案被告重庆志航公司的名义对外销售。
2006年12月4日，原告代淑会（乙方）与被告重庆志航公司（甲方）签订《移民集资合同书》载明：“……一、房屋坐落位置：新县城中心区白塔三社花地湾（现丰都县三合街道雪玉路603号）……三、乙方所购房面积及类型1、住房。二单元肆楼（底楼起算起肆层）户型肆室贰厅壹厨双厕房号＊＊＊，暂定建筑面积122㎡。四、1、住房：单价740元／㎡，总金额玖万零贰佰捌拾元整。五、付款时间及期限：签订合同时乙方向甲方交预付款金额叁万元，在2007年元月10日前，乙方交预付金额伍万元，其余在工程全面竣工后十日内一次性交清。交房扣5%办证费，其余全部交清……九、装修类型：…4、厨厕安装给排水及普通便盆一个，水接至厨房，龙头各一个。电接至室外门口。水电气户口由乙方负责。十、产权事宜：工程竣工后，乙方交清全部购房款后，甲方为乙方办产权证，国家现行规定的产权转费税由甲方支付，甲方不收取任何手续费。十二、竣工结算：工程竣工后按实际建筑面积结算，建筑面积增减按合同单价作增减决算；如发生合同外增减项目，其增减费用按实际发生量结合现行物价计算。十三、合同注释：1、本合同不作收款依据，乙方交款一律以甲方财务收据为准。2、合同单价不随市场行情变动……十四、违约责任1、合同违约：一方违约，付守约方违约房价款总额5%的违约金。十五、合同生效与失效：本合同一式二份，乙方交定金后，双方代表签定生效；工程全部竣工办完产权移交手续后失效”。原告代淑会分别于2006年12月4日、2007年1月9日、2月10日向被告缴纳购房款30000元、50000元、5766元，共计85766元。2008年11月5日被告向原告电户头费600元、搭伙费900元。
2013年5月8日，丰都县人民政府形成专题会议纪要，对涉及本案房屋等办理产权证进行了明确，其中有关缴纳土地出让金明确由涉及本案房屋的承建人缴纳。
另查明，被告对涉及讼争房屋的产权总证已办理，并已缴纳了涉诉房屋的土地出让金。原告在诉讼中自愿放弃要求被告支付违约金的请求。
上述事实，有双方当事人的陈述，房屋买卖合同，购房款收据、会议纪要等在案，经双方当事人质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《移民集资合同书》名为集资，实际为买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且该合同原告已缴纳大部分购房款，被告业已将该房交付原告居住使用至今，合同的内容不违反法律法规的强制性规定，因此，属于合法有效的合同，双方均应受到该合同的约束，均应当全面履行自己的义务。
本案争议的焦点是：1、被告是否应当向原告办理讼争房屋的产权证；2、被告是否应当退还原告900元；3、涉及该房屋的土地出让金应当由谁负担。
关于被告是否应当向原告办理讼争房屋的产权证问题。本院认为，双方签订的合同属于合法有效的合同。根据双方合同第五条“交房屋扣5%办证，其余全部交清”之约定，原告已按照合同履行缴纳购房款之义务，对于购房余款被告应当先履行对讼争房办理产权证的义务后，原告缴纳余剩房屋价款，故被告应当履行协助原告办理讼争房屋产权过户登记义务。
关于被告是否应当退还向原告“违规”收取的900元的问题。
本院认为，根据双方《移民集资合同书》合同第十二条“工程竣工后按实际建筑面积结算，建筑面积增减按合同单价作增减决算；如发生合同外增减项目，其增减费用按实际发生量结合现行物价计算”之约定，被告向原告收取管网费900元，符合双方约定的收费项目且不违反法律、法规的强制性规定，原告也实际于2008年11月5日缴纳。故本院对于原告要求被告退还900元的请求依法不予支持。
关于涉及该房屋的土地出让金应当由谁负担的问题。本院认为，双方在签订的《移民集资合同书》中对此问题虽然未作明确约定，但丰都县人民政府通过会议纪要已经明确应当由该房屋的承建人承担；且双方在《移民集资合同书》第十条约定：“工程竣工后，乙方交清全部购房款后，甲方为乙方办产权证，国家现行规定的产权转费税由甲方支付，甲方不收取任何手续费”，双方对于办理产权所需税费也约定由被告负担。因此，本院认定办理本案讼争房屋产权应缴纳的土地出让金应当由被告负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告代淑会与被告重庆市志航房地产开发有限公司于2006年12月4日签订的移民集资合同合法有效；
二、被告重庆市志航房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后15日内协助原告代淑会办理坐落于丰都县新县城中心区白塔三社花地湾（现丰都县三合街道雪玉路603号）二单元＊＊＊房屋的产权过户登记并承担办理产权过户登记所产生的费用。
本案案件受理费80元，由被告重庆市志航房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 秦大江
人民陪审员 江其祥
人民陪审员 周 霖
二〇一四年八月十二日
书 记 员 谭秋红