上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浦民一（民）初字第30153号
原告（反诉被告）田凤侠。
委托代理人马士敏，上海国年律师事务所律师。
被告（反诉原告）陆德福。
委托代理人胡全武，上海市申辰律师事务所律师。
被告（反诉原告）陆锡民。
委托代理人陈雪艳。
第三人田开东。
委托代理人田从启。
委托代理人杨国政，上海佳通律师事务所律师。
原告（反诉被告）田凤侠与被告（反诉原告）陆德福、陆锡民及第三人田开东房屋租赁合同纠纷案，本院于2012年8月30日立案受理后，依法适用简易程序，后依法追加陆锡民为本案被告，田开东为本案第三人，并转为普通程序，组成合议庭进行审理。本案分别于2012年10月9日、2012年11月15日、2012年12月26日、2013年5月8日、2013年12月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田凤侠及其委托代理人马士敏，被告（反诉原告）陆德福及其委托代理人胡全武、被告（反诉原告）陆锡民及其委托代理人陈雪艳、第三人田开东及其委托代理人田从启、杨国政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田凤侠诉称，2009年8月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于华益路XXX-
XXX号房屋一幢（无产权证），租赁期限自2009年8月20日至2015年8月19日止，年租金人民币156，000元。承租方应于每年8月底之前向出租方支付租金，逾期支付，逾期一日，则承租方按日租金的2%支付违约金。年租金8月19日一次付清。合同签订后，第一和第二个租赁年度，被告尚能依约向原告支付租金。从2012年8月20日至2013年8月19日的租金被告未予支付，故诉至法院，要求被告支付：2012年8月20日至2013年8月19日的租金156，000元并支付逾期付款违约金，按每天3，120元从2012年8月21日起计算至实际履行之日止。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认房屋租赁合同无效；2、两被告按照年租金156，000元的标准支付2012年8月20日至实际迁出房屋之日止的房屋占有使用费；3、两被告及第三人将上海市浦东新区华益路XXX-
XXX号房屋返还原告。
被告陆德福、陆锡民共同辩称，本案的租赁协议的承租方系陆德福、陆锡民、田开东三人合伙承租。系争房屋没有产权证，本案租赁协议是无效的协议，房屋占有使用费应当由实际使用人田开东支付；房屋所有权不属于原告，不存在返还房屋问题。
第三人田开东述称，一、2009年7月21日，两被告、第三人与曹建华签订房屋租赁合同，合同相对人是曹建华；2009年8月20日的合同是两被告与原告签订，第三人并不知情，故对原告的主体资格不予认可。二、系争房屋没有产权证或建设许可，属违章建筑，租赁合同应属无效。原告已收租金应予返还，租金应支付给产权人，而非原告。三、被告及第三人返还房屋的前提是对被告及第三人对房屋的改造、附属设施的增添一并处理。四、第三人与两被告系合伙经营的关系，目前系争房屋部分由第三人实际控制经营，但并非全部由第三人经营。原告及案外人也某系争房屋内经营。
反诉原告陆德福、陆锡民诉称，2009年8月20日，反诉原告丈夫曹建华与反诉被告签订房屋租赁合同。2012年8月20日，反诉被告要求反诉原告重新签订房屋租赁合同，但签订日期仍写为2009年8月20日。2009年9月14日，反诉原告交付了租金18万元和保证金1万元给反诉被告，之后反诉原告投资494，892元对系争房屋进行装修及购买必须的家具、家用电器，并委托他人进行本应由反诉被告实施的该出租房必须的水电工程，并支付工程款140，216元。现反诉原告获悉，系争房屋无产权证，故双方签订的房屋租赁合同为无效合同，故反诉要求：1、确认反诉原告与反诉被告于2009年8月20日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令反诉被告退还2009年8月20日至2010年8月19日期间多收取的租金24，000元，并返还保证金10，000元；3、判令反诉被告支付反诉原告代其施工该出租房屋水、电设施工程而支付的工程款人民币140，216元，（庭审中将数额变更为134，932元）；4、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失（装修及购置家具等）300，000元。
反诉被告田凤侠辩称，本案房屋虽然没有产权证，但租赁房屋并不违反法律的禁止性规定，所以合同应当有效。根据租赁合同5-4条的约定，被告的装修应当事先征得原告的同意并报批，但被告未经原告同意进行装修，其损失应当自行承担。被告主张的30万元经济损失也无事实及法律依据。另外，2009年8月19日，陆锡民、陆德福与原告签订合同的时候，曾口头约定第一年的租金为18万元，但是书面合同中没有更改，所以被告交付了18万元的租金，不存在多付租金的事情。另外，关于两被告实施的水电设施工程，原告愿意补偿五万元。最后一次庭审中，反诉被告表示除同意合同无效外，不同意其余诉讼请求。
第三人田开东述称，关于被告提出的各项损失的分摊，是第三人与两被告之间合伙的内部关系，第三人不参与反诉。最后一次庭审中，田开东表示，同意反诉诉请1、2，反诉诉请3、4的数额以鉴定为准，应由原告返还。
经审理查明，2009年7月21日，原告的丈夫曹建华（出租方、甲方）与两被告及第三人（承租方、乙方）订立《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落在华益路自有房屋五十二间出租给乙方，租期自2009年8月20日起到该土地遇国家建设开发和市政动迁止，年租金为156，000元整，租金半年一付，先付后用。下半年租金2000年8月20日付清，否则无效。
2009年8月5日，曹建华因车祸死亡。
由于曹建华去世，2009年8月20日，双方就系争房屋重新签订过一份《房屋租赁合同》，2012年7、8月份，又签订一份《房屋租赁合同》。
上述两份《房屋租赁合同》，其中一份合同抬头出租人为原告，承租人为被告陆德福，合同的落款日期倒签为：2009年8月20日和2015年8月19日，合同甲方处还盖有上海建侠废旧物资回收有限公司公章。合同主要内容：甲方将坐落在本市浦东新区华益路XXX-
XXX号武警部队房屋出租给乙方；甲方于2009年8月20日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2009年8月20日起至2015年8月19日止；年租金为156，000元；乙方应于每年8月底之前向甲方支付租金，每年租金8月19日一次付清，合同生效；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币1万元。另一份《房屋租赁合同》抬头甲方（出租方）为田凤侠，委托代理人为陆锡民，乙方（承租方）处为陆德福一人；落款处原告在甲方处签名，两被告在乙方处签名；落款时间为2009年8月20日。合同主要内容为甲方（出租方）将华益路XXX-
XXX号武警部队房屋出租给乙方（承租方），房屋使用面积为1600平方米，甲方于2009年8月20日前向乙方交付房屋，租赁日期自2009年8月20日起至2015年8月19日，年租金为156，000元整。乙方每年8月底前向甲方支付租金。年租金8月19日一次性付清，合同生效。甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金1万元。双方还对其他事项进行了约定。
2009年9月14日，原告开具两份收条，分别写明：收到房租租金十八万元整，2009年至2010年8月19日已清；收到陆德福保证金10，000元。
另查明，系争房屋所在空地系上海雪骄物资利用有限公司曹建华于2008年通过与中国人民武装警察部队上海市总队第四支队浦东新区中队订立《协议书》承租而来。系争房屋系承租后建造，没有办理产权证或其他相关建筑规划许可证。
审理中，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托了上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋的水电工程、装修、附属设施造价进行鉴定。2013年4月3日，该公司出具了《关于“浦东新区华益路XXX-
XXX号房屋的水电工程、装修、附属设施”的工程审价鉴定意见书》，鉴定意见为：本案所涉标的物“浦东新区华益路XXX-
XXX号房屋的水电工程、装修、附属设施”项目价值为448，436元［其中装修工程（不含水电）造价为314，225元，水电工程造价为134，211元］，有争议项目价值（防盗窗、塑钢推拉窗工程）为16，964元。另对其他问题进行说明：1、本次鉴定不含空调......等移动设施；2、原告未书面同意被告对涉案房屋进行二次装修；3、原告提出涉案房屋中的防盗窗、塑钢推拉窗为原告自行施工，本次鉴定将该项目列为有争议项目；4、本项目的折旧依据租赁合同中约定的租赁期限为6年，截止法院委托鉴定时间，剩余残值率为43.06%，最终由法院裁定。被告陆德福为本次审价垫付鉴定费12，000元。
原告对上述鉴定报告的内容基本同意，但补充说明：1、涉案房屋中的防盗窗、塑钢推拉窗为原告自行施工；2、原告出租给被告时，系争房屋内存在简易装修，但该部分没有在鉴定报告中体现。两被告对上述鉴定报告无异议。第三人认为该鉴定意见书的真实性无异议，但表示鉴定过程中没有将第三人装修的部分评估入内，两被告与原告恶意串通损害了第三人的利益，并申请补充鉴定。
2013年11月12日，上海大华工程造价咨询有限公司出具《关于“浦东新区华益路XXX-
XXX号房屋的水电工程、装修、附属设施”的补充鉴定意见书》，鉴定意见为补充工程内容项目价值284，547元（其中装修工程88，189元、水电安装工程196，358元）；本次补充鉴定是按照法庭要求，依据第三人父亲和弟弟的自述工程范围（钢结构塑料瓦楞板屋面、室外埋地排污管、室外排水管、室外电力进户线、室外进水管、发电机、空调、监控、网络、电话系统等），并结合现场勘查情况作出，属于原鉴定意见书范围之外的工程项目，供法庭据实裁判时参考。田开东为补充鉴定垫付鉴定费9，000元。
原告对补充鉴定不予认可，认为：1、房屋出租时已经属于可使用状态，不需要承租人装饰装修，合同还约定装饰装修需经原告书面同意，现对未经书面同意的不予认可；2、补充鉴定时，原告到场，但第三人未到场，案外人的自认不能作为鉴定依据；3、监控设备是在本案起诉以后再安装，不予认可，应予拆除。两被告对补充鉴定无异议，但向法庭说明，除监控设备是第三人安装外，其余均是两被告与第三人共同装修。第三人对补充鉴定意见认为，鉴定价格偏低，不予认可，折旧没有依据。庭审后，第三人提供了安装监控合同书及收据一张，欲证明监控系统是2011年11月安装。
庭审中，原、被告双方一致确认，承租方的租金支付至2012年8月19日，之后的租金没有支付。被告表示，由于两被告与第三人之间的租金收益存在矛盾，所以两被告没有支付后面的租金，目前系争房屋实际由田开东控制经营，作转租使用。
关于本案租赁合同签署多份的原因，前几次庭审中，原告表示，2009年8月20日签订的租赁合同上被告陆德福的落款日期写错了，而且该份合同上有较多涂改的痕迹，故原告于2012年8月20日重新要求两被告签订《房屋租赁合同》，两被告对原告的陈述予以确认。两被告表示，虽然2009年的租赁合同及2012年签署的租赁合同均无第三人签名，但因为三者是合伙关系，两被告的签字实际上代表了第三人的签字。第三人表示，2009年的租金合同及2012年签署的租赁合同签约时，两被告均未通知第三人，系签约后再通知第三人的，第三人对此表示不满，但对于三者的合伙经营关系表示确认。2013年12月23日庭审中，原告和两被告均称2009年8月20日重签合同时，田开东在场，签完合同后田开东才离开；田开东则称，当时其到场，因不承认该合同，故没有签字。原告、两被告表示2012年重签合同时，田开东不在场。
关于租赁的房屋范围，原告及被告确认为：楼上全部、楼下南面一半，共50间房间；另有门面2间；总共52间。第三人则认为总共69间，第三人现实际经营51间。
2013年12月23日最后一次庭审中，原、被告、第三人均确认两被告及第三人系合伙关系。原告要求被告及第三人共同返还房屋及支付使用费。被告要求原告返还押金、多收的租金，同时称诉请3、4都已经在评估范围内，要求按照评估结果扣除折旧后由原告赔偿，评估之外的家具等不再主张；第三人则要求按照评估结果不计折旧返还被告及第三人。
本院认为，虽然两被告及第三人与曹建华签订合同在先，但合同签订后、租期开始前，曹建华已经死亡。在曹建华死亡后，原告与两被告重签了租赁合同。故本院认定曹建华签订的合同并未实际履行，双方系依据之后与原告签订的合同实际履行，故原告的诉讼主体资格适格。
虽然，田开东并未在之后重签的合同上签名，但是两被告及田开东是合伙关系，应当对外共同承担债务；而且田开东在明知曹建华死亡的前提下，参与了与原告重签合同的过程，并在合同实际履行过程中共同与两被告投资装修、经营、支付租金，故本院认定两被告及第三人田开东系共同承租人。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，双方之间的房屋租赁合同依法应确认为无效。合同无效后，被告及第三人再行使用房屋失去了合同依据，故原告要求两被告及第三人返还房屋于法有据，本院予以支持。关于租赁房屋的范围，曹建华的合同上明确载明为52间，原告及被告均也确认为52间，本院予以认定。原告要求两被告及第三人支付2012年8月20日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。第三人要求返还租金，不予支持。两被告庭审中抗辩称，系争房屋目前由第三人田开东实际控制，房屋占有使用费亦应由其支付。对此，本院认为，两被告与第三人均一致认可三人承租系争房屋后作合伙经营转租使用，因此房屋占有使用费的分摊系三人合伙关系内部应处理的问题，本案中不予处理。原告表示保证金10，000元应当优先抵扣被告及第三人应付款项，于法并无不当，本院予以准许。
关于反诉，被告要求原告返还2009年8月20日至2010年8月19日期间多收取的租金24，000元，原告不予认可。虽然双方前后签订的多份租赁合同中均列明年租金为156，000元，但从被告庭审中提供的证据“收条”来看，上面明确写明“今收到房租、租金十八万元整，已付清，2009年至2010年8月19日已清”。这表明，双方的实际履行行为对原租赁合同的书面约定已经进行了变更。且被告及第三人正常支付后续租金，也未在之后承租的多年内向原告催要多付租金，故被告的该项反诉请求，本院难以支持。
合同被宣告无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的应当各自承担相应的责任。被告及第三人在承租房屋后对房屋进行了水电安装及装修，原告从未提出异议，应认定为同意被告及第三人装修。被告及第三人要求原告按照鉴定范围赔偿水电工程及装修费用，现有关水电工程及装修工程费用已经由鉴定单位出具鉴定意见书及补充意见书。原告主张补充鉴定时并非第三人本人指认，因现场指认人是第三人的亲属，现第三人对指认内容并无异议，可以认定为第三人的意思表示，不影响补充鉴定的效力。关于原告提出的监控系统系起诉后安装，因原告没有提供相应的证据证明，且安装时原告也未提出异议，故原告意见不予采纳。因此，本次鉴定程序合法、结论客观，就双方提出的异议，鉴定人已经当庭作出充分、合理的解释，可以作为本案定案依据。关于双方争议项目（防盗窗、塑钢推拉窗工程），因双方均无证据证明是自己安装，故本院根据公平合理的原则，各半分摊。被告及第三人在装修后已实际使用房屋多年，故应予折旧，现鉴定人提出的折旧方案合情合理，本院予以采纳。综上，被告及第三人的可认定的损失范围为319，274.83元。原告将违法建筑出租，应承担合同无效的主要责任；被告及第三人承租房屋时疏于对房屋合法性审核义务，应承担合同无效的次要责任；因此，本院判决由原告按上述损失范围的70%予以赔偿。本院判决原告赔偿后，评估范围内的装修、设备应归原告所有。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）田凤侠与被告（反诉原告）陆德福、陆锡民、第三人田开东之间的房屋租赁合同关系无效。
二、被告（反诉原告）陆德福、陆锡民及第三人田开东应于本判决生效之日起三十日内迁出位于上海市浦东新区华益路XXX-
XXX号52间租赁房屋，并将该上述房屋返还原告（反诉被告）田凤侠。
三、被告（反诉原告）陆德福、陆锡民、第三人田开东应于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）田凤侠自2012年8月20日起至两被告及第三人实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按每年156，000元的标准计算，执行中还应扣除两被告及第三人已支付的保证金10，000元）。
四、原告（反诉被告）田凤侠应于本判决生效之日起三十日内赔偿被告（反诉原告）陆德福、陆锡民及第三人田开东装修及水电安装损失223，492.38元。
五、驳回被告（反诉原告）陆德福、陆锡民其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，420元（原告已预付），反诉案件受理费4，166.50元（已减半收取），鉴定费21，000元，合计28，586.50元，由原告（反诉被告）田凤侠负担17，101元，被告（反诉原告）陆德福、陆锡民、第三人田开东负担11，458.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
人民陪审员 周国莲
人民陪审员 施连生
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 薛辰彦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。