上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2558号
上诉人（原审被告）黄恩裕，男，1952年5月15日出生，汉族，住上海市。
委托代理人邹高飞，上海慧谷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张建华，女，1958年1月8日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。
委托代理人杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。
原审第三人上海银行股份有限公司静安支行，住所地上海市。
负责人陈新，支行行长。
委托代理人陈建勋。
上诉人黄恩裕因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第2147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，黄恩裕与案外人李某某系夫妻关系。
2005年1月3日，张建华与黄恩裕签订《上海市房地产买卖合同》，约定由黄恩裕购买上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”），房屋转让价款为人民币（以下币种均为人民币）290，000元，
2004年12月24日，黄恩裕（甲方）与上海银行浦江支行（乙方）签订的《个人住房抵押借款合同》载明，甲方向乙方借个人住房商业性贷款200，000元；抵押物为系争房屋；借款期限为2004年12月24日起至2019年12月23日止。
2005年1月16日的上海银行《整存整取定期储蓄特种大额存单》显示，户名张建华，金额200，000元于该日提前支取。该存单背面存款人姓名一栏填写的为“张建华及身份证号码”。
2006年12月21日，中国银行业监督管理委员会上海监管局印发了《关于同意上海银行外滩支行等十家支行变更名称的批复》，同意上海银行浦江支行更名为上海银行股份有限公司静安支行（以下简称“上海银行静安支行”）。
2011年12月24日，案外人赵某（出借人、抵押权人、甲方）与黄恩裕（借款人、抵押人、乙方）、共有抵押人李某某（乙方）签订的《房产抵押借款合同》载明，甲、乙双方于2011年12月24日签订合同，乙方愿以其合法拥有的房地产抵押给甲方，作为借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用；抵押房地产为系争房屋，本房地产已向上海银行浦江支行抵押贷款200，000元，本次抵押为剩余价值抵押；借款金额为270，000元，借款期限自2011年12月24日起至2012年12月24日止，利率为1.8﹪／月。后赵某在系争房屋上设定了270，000元的抵押权。
2013年6月24日，张建华书写的字条内容为“兹本人张建华目前再次急需流动资金150，000元，请黄恩裕出面代为借款150，000元，定于叁个月内还清，并将去年没有还清的110，000元最迟在2013年12月24日前（还）清。以上两笔借款如不能在规定日期还清，同意放弃共和新路XXX弄XXX号XXX室的赎还权，并同意将上述地址内的户口全部迁出，其后果由本人全责负担。”
2013年12月14日，黄恩裕向崔佳出具委托书：委托崔佳向赵某还款270，000元，崔佳与赵某无债权债务关系。同日，赵某书写的《收据》载明，兹收到崔佳代黄恩裕向本人以房产抵押借款270，000元，本人与崔佳不形成债权债务关系。本人承诺即赴房产中心解除抵押，如不解除双倍返还。同日，赵某向上海市闸北区房地产交易中心申请注销其在系争房屋上设定的抵押权。
2013年12月21日，黄恩裕书写的字条内容为“兹先有张美华筹款解决共和新路XXX弄XXX号XXX室的银行贷款，后本人同意将该房过户给崔佳，但必须由崔佳代其母张建华还清所欠本人所有债务。”
2014年8月26日，张建华起诉至原审法院，请求：1、判令张建华与黄恩裕在2005年1月就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令黄恩裕协助办理将系争房屋恢复到张建华名下的变更登记手续；3、判令准许由张建华偿还黄恩裕所欠上海银行静安支行的剩余贷款本息，然后由上海银行静安支行涤除抵押权。
原审审理中，法院调取了2011年1月至2012年3月系争房屋银行贷款的归还凭证。张建华对于法院调取的证据无异议，其中一张是因为张建华生病，由黄恩裕去归还的。黄恩裕对于法院调取证据的真实性无异议，但认为张建华是以还贷的形式支付租金。
根据上海银行静安支行提供的《客户还款情况明细清单》、《客户逾期明细》显示，截止2014年9月23日，黄恩裕的上海银行贷款账户共实际归还本金102，108.58元、利息79，118.03元、罚息53.81元、复利67.31元；2011年1月至2014年9月（已扣除2012年3月由黄恩裕归还的贷款本息），黄恩裕的上海银行贷款账户共实际归还本金及利息62，658.37元、罚息53.81元、复利59.4元；截止2015年4月20日，贷款本金尚有97，891.42元未归还。
2015年5月8日，黄恩裕申请对张建华提交的录音证据的真实性、完整性及声音来源进行司法鉴定。经华东政法大学司法鉴定中心司法鉴定，对张建华提交的录音文件进行如下认定：“送检录音笔录音时间不可设置，任何时间直接录制形成的录音文件的文件属性中，创建时间、修改时间均固定为：2012-5-110∶03，待检文件REC009.mp3，时间属性也是2012-5-110∶03。通过对待检文件REC009.mp3的属性，语音的连续性、语图、声纹特征、语音逻辑等因素的综合分析和检测未发现REC009.mp3有剪辑现象。恢复已删除的文件发现_EC006.mp3和_EC011.mp3是男女对话的录音。REC009.mp3声音来源是通过使用京华DVR-918（4G），序列号DXXXXXXXXXXXXXXH数码录音笔录音”。黄恩裕认为通过鉴定书能看出当时张建华没有提供全部的录音材料，张建华仅提供了REC009号文件，其中还有两段男女对话的录音均没有提供。张建华现在提供的009号确实与张建华之前提供的证据是一致的，但是录音笔中还有其余的录音文件，张建华也应该提供。录音文件的时间与张建华证据上载明的时间是不相符的，通过鉴定，录音是在2012年5月形成的，但张建华证据上载明的时间是在2013年12月14日。张建华对于对鉴定书无异议，张建华是2013年12月14日去黄恩裕家交涉，但是录音笔上记载的2012年5月份是录音笔的出厂日期。其他录音是个人隐私活动，与黄恩裕无涉，故不予提供。
原审审理中，张建华表示，黄恩裕答辩意见不属实，所谓的房款交付和租赁也是虚构的，事实上就是为了骗取银行贷款才进行的买卖。张建华住在系争房屋，黄恩裕也从来没有去看过房，家中的其他居住人之前都不知道房屋买卖的事情。因黄恩裕要办理贷款手续，产证才会在黄恩裕处。系争房屋的契税根据合同约定就是应该由黄恩裕缴纳的。200，000元贷款具体的事宜都是黄恩裕去办理的，张建华当时曾将身份证给过黄恩裕，但是张建华没有去银行领过钱，后来黄恩裕共给了张建华130，000元。当时黄恩裕称因以黄恩裕的名义贷款，为保证黄恩裕的信用不受影响，就预留了70，000元归还每月的本息。2008年8月，70，000元已经还得差不多了，故从2008年8月之后，是由黄恩裕先去还款，张建华再将每月还款的数额以现金的形式交给黄恩裕妻子。后来黄恩裕的妻子觉得这样操作麻烦，从2011年1月8日至2012年3月18日，黄恩裕妻子就将存折给了张建华，由张建华直接支付。2012年3月19日，又更换了新的存折，现在该存折也在张建华处。对于2013年6月24日张建华书写字条中“赎还权”的意思是指权利的赎还，不存在实物的赎还，因为房屋一直在张建华处。户口迁出是指如果两笔借款无法按期归还，就同意将房屋真实权利转让给黄恩裕，并将户口迁出。张建华实际向黄恩裕借了100，000元，但黄恩裕要求张建华写150，000元的欠条，张建华现在按照文义上确认为150，000元，还有一笔110，000元的借款，总共260，000元。张建华是债务人，没有理由威胁黄恩裕，张建华也没有委托黄恩裕向赵某借款，赵某的借款是黄恩裕自己的债务，张建华不知道系争房屋上有赵某的抵押权。张建华的家人之前都不知道系争房屋买卖的事情，为了拿回系争房屋，张建华的妹妹愿意借钱给张建华，由张建华替黄恩裕还掉赵某的270，000元借款，这已经冲抵了张建华向黄恩裕的借款150，000元和110，000元，还多还了10，000元，但字条上面的但书约定是应黄恩裕要求写的。在张建华还掉270，000元之后，黄恩裕就反悔了。黄恩裕提供的40，000元借条是已经还清的，在房屋买卖之前就已经还掉了，之后黄恩裕也从来都没有提到过40，000元的事情。张建华总共只向黄恩裕借了260，000元。
黄恩裕表示，2004年7月，张建华向黄恩裕借款40，000元用于物流生意，年底又再次向黄恩裕借款，黄恩裕一开始回绝了张建华，后张建华提出将系争房屋出售给黄恩裕，黄恩裕考虑到自己只有一套住房，而且有一个患有残疾的儿子，就想买一套婚房给儿子。系争房屋买卖是通过中介的，中介的门店在保德路上。虽然合同上没有中介公司的印章，但当时是找的中介公司的朋友帮忙办理的。定金10，000元是在中介处签署买卖合同后，直接付给张建华的。还有40，000元尾款，当时其认为产权已经过户，所以就没有必要写收条了。购房的契税也是由黄恩裕缴纳的。银行贷款200，000元是直接给张建华的。之后没有签订过租赁合同。租金的标准是每月1，000元，张建华每个月发了工资后，给其1，000元现金，租金一共支付了2年4个月。之后就断断续续支付，都是经过黄恩裕口头催讨之后支付的。2005年购买系争房屋时是与张建华口头约定有赎回的，但是具体方式和时间都没有约定。赵某的抵押权是因为黄恩裕一直向张建华主张权利，要求张建华迁出房屋及房屋内的户口，但张建华说让黄恩裕再借给其270，000元就搬走，故黄恩裕才去向赵某进行了借款，张建华在诉状中也说260，000元和270，000元是两笔钱。张建华之子崔佳在归还赵某的270，000元借款后，黄恩裕就无法联系张建华了，为此黄恩裕还两次报警。黄恩裕当时已经和张建华之子崔佳达成了归还270，000元赎回系争房屋的协议。张建华与黄恩裕约定由张建华归还完系争房屋上所有的抵押贷款后，再将房屋卖给张建华。张建华一共向黄恩裕借了570，000元，第一笔40，000元，后来陆续借了260，000元，还有一笔270，000元是向赵某借的。2012年，张建华多笔借款以及房租未还清，所以黄恩裕提出将房屋出售归还欠款，张建华就说由其来向存折中存钱用来归还银行贷款，以冲抵房屋的租金以及所欠款项，2012年的账户是为了让张建华还款方便，特地去开的。从2005年1月至2011年年底是黄恩裕每个月去银行柜台存钱还款，从2012年开始黄恩裕确实把存折交给了张建华，由张建华负责银行贷款的归还。2012年开始租金也从每月1，000元涨到1，600元，原来1，000元的租金都是以现金形式交付的，但是黄恩裕没有出具过收条。张建华在2013年时又向黄恩裕借150，000元，黄恩裕认为2013年6月24日张建华书写的字条就是收条，代表了张建华当时收到了150，000元，当时交付的都是现金，其中“赎还权”的意思因张建华对于房屋也是有感情的，所以黄恩裕同意张建华在还清贷款后以市场价让张建华将房屋赎回，字条后面也提到了户口问题，说明张建华不配合，并且以户口迁出的问题多次向黄恩裕借款。原审审理中，黄恩裕确认200，000元存单上张建华的名字是黄恩裕写的，上面的字虽然是其写的，但是钱还是放到张建华的账户，这笔钱其没有拿到过。其去询问过银行，银行称当时是让黄恩裕书写张建华的身份信息，因张建华本人去领取，存单上就不需要写其他的东西，如果是别人代领的，存单上还要书写代领人的名字及信息。
上海银行静安支行表示，2005年1月14日发放200，000元贷款到黄恩裕的账户，1月14日当天银行又开具定期存单，因为钱是要支付给张建华的，张建华在1月16日支取了该存单。从调取的材料看，该笔钱是由张建华本人支取。
原审法院认为，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。本案所涉《上海市房地产买卖合同》的效力，张建华认为签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，黄恩裕认为系争房屋买卖系真实交易，是为其子准备的婚房，但因考虑到银行还贷的压力，才将系争房屋继续租住给张建华。综合张建华、黄恩裕提供的证据及双方在庭审中的陈述，法院认为：首先，黄恩裕除银行贷款外，无法提供其余购房款的支付凭证；其次，黄恩裕自认在购房时曾与张建华口头约定过房屋赎回，而系争房屋一直由张建华使用，黄恩裕并未提供证据证明其在双方发生争议前曾要求张建华搬离系争房屋；第三，黄恩裕称系争房屋由张建华租住，但从未签订过租赁合同，收取的租金也没有写过收条。综上，张建华、黄恩裕签订合同后，双方并未交付房屋，黄恩裕也无支付房款等合同履行行为，黄恩裕抗辩称张建华租用系争房屋，但无法提供租赁合同及支付租金的凭证，在购房时约定赎回且系争房屋一直由张建华使用，有违社会及交易常理，与黄恩裕所称其购房目的亦相违背，故法院认为张建华、黄恩裕签订《上海市房地产买卖合同》的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示，应为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。张建华表示，贷款200，000元由黄恩裕领取，只向张建华陆续交付了130，000元，银行贷款都是由张建华每月将现金交给黄恩裕的，2011年1月开始，由张建华直接向贷款账户存钱。黄恩裕则称，贷款200，000元系由张建华领取，2012年开始将贷款存折交给了张建华，由张建华将租金存入账户用于归还贷款。法院认为，黄恩裕确认银行存单上“张建华”的名字系其所签，但其主张200，000元还是放到张建华的账户，却未能提供证据予以佐证；而且黄恩裕表示贷款因张建华本人领取，故存单上没有代领人信息，但根据交易常理，如张建华本人在场的情况下，领取存单应由张建华直接签名领取，无须黄恩裕代签，黄恩裕的代签行为有违常理，法院认为张建华陈述的事实更具有高度盖然性。张建华表示，黄恩裕扣下的70，000元于2008年8月归还完毕，自2008年8月至2010年底都是由张建华每月将现金交予黄恩裕，再由黄恩裕去归还贷款。黄恩裕则称，张建华每月支付的系租金，2012年之前为每月1，000元。鉴于系争合同为无效合同，双方并不存在租赁关系，张建华也未提供上述时间段归还贷款的证据，故黄恩裕自认的张建华每月支付的1，000元应认定为张建华归还的银行贷款。因交易行为产生的贷款利息、罚金等均应作为损失，由当事人按其过错程度分别承担。黄恩裕称张建华系2012年开始直接归还贷款，在法院调取了2011年至2012年的存款凭证后，黄恩裕又称2011年张建华存入银行账户的钱款为租金，黄恩裕在该节事实上前后表述不一，故根据在案证据及双方陈述，法院认为张建华的主张更具有高度盖然性，即2011年1月开始，系争房屋的银行贷款系由张建华归还。鉴于出售系争房屋系张建华为了套取银行贷款，其应当承担主要责任，再结合实际损失金额以及各自还款情况等，酌定张建华须返还黄恩裕的钱款为20，000元。张建华、黄恩裕之间的债务纠纷，可依法另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条之规定，判决如下：一、张建华与黄恩裕就上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、张建华应于判决生效之日起三十日内偿还黄恩裕与上海银行股份有限公司静安支行签订的《个人住房抵押借款合同》项下所有剩余贷款本金及利息（含逾期还款罚息、复利等）；三、上海银行股份有限公司静安支行应于上述第二条判决主文履行完毕之日起三日内办理上址房屋的抵押权注销手续；四、黄恩裕应于上海银行股份有限公司静安支行注销抵押权之日起三日内配合张建华办理上址房屋的过户手续，将房屋产权恢复登记至张建华名下，产生的税费由张建华、黄恩裕按照政策承担；五、张建华应返还黄恩裕代为归还的银行贷款本息等20，000元。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，730元、财产保全费2，020元、鉴定费7，000元，均由黄恩裕负担。
黄恩裕不服原审法院判决，向本院提起上诉称，《房地产买卖合同》是黄恩裕和张建华在平等自愿、协商一致的基础上通过中介签订，真实有效，张建华并未提供充分证据证明双方签订的《房地产买卖合同》无效。系争房屋的抵押贷款200，000元已由张建华支取，剩余房款黄恩裕也已按约支付给张建华，系争房屋已过户登记至黄恩裕名下，黄恩裕与张建华之间签署的《房地产买卖合同》已履行完毕，系争房屋应归黄恩裕所有。系争房屋交易完成后，黄恩裕以以租养贷的形式将系争房屋出租给张建华继续居住使用，张建华按期支付租金，一审法院认为系争房屋一直由张建华使用，违背交易常理，没有依据。系争房屋2005年至2010年期间贷款由黄恩裕直接支付给银行，从2011年起的银行贷款则由张建华将每月租金直接支付银行代黄恩裕偿还贷款，张建华以租金代黄恩裕偿还贷款的行为，与《房地产买卖合同》无任何直接联系，不构成双方《房地产买卖合同》无效的因素。一审法院认定双方合同无效张建华应承担主要责任，故应由张建华承担大部分的诉讼费用。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判确认张建华与黄恩裕就系争房屋签订买卖合同有效，或发回重审。
被上诉人张建华辩称，不同意黄恩裕的上诉请求。黄恩裕的上诉意见缺乏事实支撑，陈述的相关事实前后矛盾，张建华与黄恩裕关于系争房屋的买卖合同是虚假的，10，000元定金、200，000元贷款及尾款等款项支付给张建华，黄恩裕均未提供支付凭证，张建华与黄恩裕之间不存在所谓房屋租赁关系，2011年之后的系争房屋贷款均是张建华偿还，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人上海银行静安支行述称，请求二审法院保护上海银行静安支行的利益。
本院经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，黄恩裕与张建华就系争房屋的交易，存在不实际交付房屋、购房时约定赎回权及无支付房款行为等诸多有违社会及交易常理的行为，在张建华主张签订房屋买卖合同的目的为骗取银行贷款的情况下，黄恩裕未能对交易过程中诸多不合理之处给予合理的解释，原审法院据此认定张建华、黄恩裕签订《上海市房地产买卖合同》的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示，应为无效，并无不妥。相关理由原审法院已作充分阐述，本院予以认同，不再赘述。黄恩裕上诉认为双方《房地产买卖合同》真实有效，黄恩裕已支付全部房款，系争房屋由张建华租借使用，但未能提供充分证据予以证明；且张建华对黄恩裕上述主张均予以否认，在此情况下，本院对黄恩裕的上述主张难以采纳。关于系争房屋200，000元贷款支取及贷款偿还情况，原审法院根据在案证据，并结合双方当事人陈述，认为张建华的相关陈述更具高度盖然性，并无不当。黄恩裕上诉仍主张系争房屋200，000元贷款是由张建华支取使用，贷款是由黄恩裕偿还，但未能提供新的证据予以证明，对其主张，本院不予采纳。合同无效后，原审法院根据双方的责任大小及查明的款项支付和贷款归还等情况，酌情确定由张建华返还黄恩裕20，000元，亦无不妥。综上，黄恩裕的上诉请求，依据尚不充分，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币5，730元，由上诉人黄恩裕负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一五年十二月二十五日
书记员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……