广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂11民终1132号
上诉人(原审原告)：余霞，女，1987年7月14日出生，瑶族，住富川瑶族自治县。
上诉人(原审原告)：沈正勤，男，1985年10月9日出生，瑶族，住富川瑶族自治县。
共同委托诉讼代理人：陈志胜，广西佰纳律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：李奕蕾，广西佰纳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广西富川盛华房地产投资有限公司，住所地广西富川瑶族自治县富阳镇沿江路商住小区。
法定代表人：李伟超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈福有，广西共恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：麦志伟，系该公司员工。
上诉人余霞、沈正勤因与被上诉人广西富川盛华房地产投资有限公司（以下简称”盛华房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院（2017）桂1123民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人余霞、沈正勤的共同委托诉讼代理人陈志胜、李奕蕾、被上诉人盛华房地产公司的委托诉讼代理人陈福有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余霞、沈正勤上诉请求：1.请求二审法院改判被上诉人支付逾期交房的违约金24796.6元（427528元×0.0005×116天）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
事实与理由：一、一审判决认为《商品房买卖合同》第九条约定的第1项商品房交付条件”该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”不是指取得《竣工验收备案表》，而是指经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的证明材料，属于认定事实不清。1.如果如一审法院所说的商品房交付条件为经过五部门验收质量达到合格，则《商品房买卖合同》关于商品房交付条件的表述应为”该商品房经验收合格”，这显然与本案《商品房买卖合同》约定的交付条件”取得建设工程竣工验收备案证明文件”不符。合同明确约定”竣工验收备案证明文件”当然指《竣工验收备案表》。2.商品房经五部门验收合格后，并不必然会取得《竣工验收备案表》。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定：”建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”，由此可以看出，《竣工验收备案表》的意义，不仅仅是行政管理，还涉及规划、公安消防、环保等部门的验收，甚至可能因为违反建设工程质量管理规定而责令建设单位重新组织竣工验收。3.建设行政主管部门出具《竣工验收备案表》时才真正表明商品房的质量合格。4.即使对《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件”该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”有两种以上的解释，根据合同法第四十条的规定，应该作出不利于提供格式条款的一方（即被上诉人）的解释。综上，被上诉人在2017年4月26日取得《工程竣工验收备案表》时，才符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件，在此之前买受人当然有权拒绝收房，因此，被上诉人向上诉人支付违约金的天数应从2017年1月1日计算至2017年4月26日，合计116天。二、一审判决在被上诉人未提供证据证实《商品房买卖合同》约定的违约金过分高于被上诉人的损失的情况下，就予以调减违约金，属于适用法律错误。1.被上诉人主张约定的违约金过高，应当提供证据予以证明。一审法院不应仅凭被上诉人口头表述即认定违约金过高，法院应尊重当事人的意思自治，不应降低违约金赔偿的计算标准。2.上诉人与被上诉人作为《商品房买卖合同》的当事人，是平等的主体，权利和义务应当对等，根据《商品房买卖合同》第八条规定，逾期付款责任的约定，买受人（即上诉人）未按约定支付房款，应按日向出卖人（即被上诉人）支付逾期应付款万分之五的滞纳金。现上诉人按约定支付房款后，作为开发商的被上诉人逾期交房违约时却主张逾期交付责任的违约金按日万分之五计算过高，明显对上诉人不公平。3.根据合同法的诚实守信原则及契约自由精神，且被上诉人是格式合同的制定方，其更应严格按照合同的约定履行自己的义务。因此上诉人请求被上诉人按日承担已付房款万分之五的违约金依法有据。
被上诉人盛华房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持一审判决，驳回对方的上诉请求。
余霞、沈正勤向一审法院起诉请求：1.判令被告偿赔原告逾期交房违约金共计人民币25651元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原告余霞、沈正勤与被告广西富川盛华房地产投资有限公司于2016年5月17日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房。双方对商品房价款、付款方式及逾期付款违约责任、商品房交付条件、交房时间及逾期交房责任等事项作了约定。其中，第八条约定：”除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的滞纳金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……。2、买受人不按本合同约定支付房款或办理按揭贷款手续的，视为买受人违约，买受人已缴付的定金不予退还，出卖人有权单方解决合同……”。第九条约定：”商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”。第十一条约定：”交付时间和手续：（一）、出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：”逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受方的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已付款万分之五的违约金。（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同……”。签订合同之日，原告交纳了首付款85528元。合同签订后，原告通过中国工商银行股份有限公司富川支行交纳余款342000元。由于被告内部原因，导致施工队不能按时施工，造成交房延迟。2017年2月28日，被告开发的涉案商品房经过勘察、设计、施工、监理、建设等部门验收。2017年2月底，被告通过邮寄、电话通知等方式向全体买受人发出《业主入伙通知书》，限买受人于2017年3月1日办理收房手续。被告的通知发出后，部分买受人如期办理了收房手续。但是包括本案原告在内的其余买受人以未取得竣工验收备案证为由拒绝收房。2017年3月27日，勘察、设计、施工、监理、建设五部门出具验收意见。2017年4月26日，富川瑶族自治县住房和城乡建设局签订备案意见，出具竣工验收备案表。从2017年4月底开始，包括本案原告在内的商品房买受人陆续收房。
一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，该合同合法有效。双方当事人应依合同约定，全面正确履行合同约定的义务。（一）关于被告在商品房销售中是否违约的问题。原被告在双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定：”出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。原告以被告未履行合同约定的按期交房义务，已经造成逾期交房为由，要求被告承当违约责任，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告以逾期交房是由于不可抗力因素所致，不应承担逾期交房的违约责任的抗辩主张，缺乏理据，本院不予采信。
（二）关于如何确定违约金的数额问题。违约金数额的确定涉及违约天数和支付标准两个问题。
第一，关于违约天数问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款”建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，商品房交付的实质要件是工程质量经验收合格。本案争议商品房质量验收合格时间为2017年2月28日，被告方以五部门验收质量合格为基础，向原告发出《业主入伙通知书》，限原告于2017年3月1日收房。根据上述规定，本案商品房已经达到交付的实质要件，可以交付使用。原告以被告未取得竣工验收备案表为由拒绝收房，从交付催收之日即2017年3月1日起，延迟交房的违约责任不应由被告承担。理由有二。其一，原被告在双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：”商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”该约定”竣工验收备案证明文件”并非原告方所指的《竣工验收备案表》，而是指经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的任何证明材料均可认为是”竣工验收备案证明文件”，本案证据表明，2017年2月28日是五部门实际验收的时间。经验收质量合格后，被告完全有理由告知并催促原告方收房；其二，勘察、设计、施工、监理、建设五部门在竣工验收合格后，在出具《竣工验收备案表》的过程中，往往要经历一个行政审批期间，而且期间的长短取决于这些部门行政效率的高低。将行政部门在行政审批过程中经历的期间，强加在房地产开发商身上，要求其承担逾期的违约责任，对房地产开发商有失公平。庭审中，被告提出原告应根据房地产开发惯例及本案实际给予被告交房3个月展期。对此，原告不予认可。被告对这一主张未提供依据，本院不予支持。据此,本案违约天数应从2017年1月1日起计算到2017年3月1日止（不包括当日），共59天。
第二，关于违约金计算标准问题。本案被告抗辩主张违约金按双方合同约定的日计算万分之五过高，应按银行同期同类贷款利率计算原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款”约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，被告的辩驳主张于法有据，本院予以支持。本案中，被告逾期交房构成事实，其在逾期交房期间违约占用了原告已付房款，客观上造成了原告被占用资金在此期间的利息损失。因此，可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准确定被告违约给原告造成的损失。虽然原告主张因被告违约给其造成的损失高于银行贷款利息，但未能提供证据予以证实。2017年1月中国人民银行一年以内含一年贷款基准利率为年利率4.35%，折算为日利率为日万分之一点二，即原告损失计算标准应为已付房款的日万分之一点二。对比原告主张的按照合同约定的违约金计算标准为已付房款的日万分之五计算标准得出的违约金明显超过了原告损失的30%。本院以当事人的实际损失为基础，兼顾违约金的惩罚性质，结合案件的实际和本区域的审判实践，酌定本案违约金的计算标准为已付房款的日万分之二。经计算，被告应当支付原告违约金为5044.8元（427528元×0.0002／日×59日）。
综上，原告的诉请求部分有理，部分无理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：被告广西富川盛华房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余霞、沈正勤逾期交房违约金5044.8元。案件受理费442元(原告已预交)，由原告余霞、沈正勤负担355元，被告广西富川盛华房地产投资有限公司负担87元。
本院二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交有符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的新证据，对一审认定的事实也无异议。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审判决对双方约定的交房条件的认定是否正确？2.一审判决对本案违约金的调整是否有事实和法律依据？
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款”依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，本案中，上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，内容合法，形式完备，具有法律效力，双方应遵照合同履行。在本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件中第一项约定”1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；……”，该约定是指”取得建设工程竣工验收备案证明文件”，没有直接指明要”取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》”，且本案勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收等证明文件均属于”建设工程竣工验收备案证明文件”的范畴。因此，上诉人提出的被上诉人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即2017年4月28日方符合合同约定的交房条件的主张，依据不足。被上诉人以该商品房经五部门验收质量合格为基础，于2017年2月底向上诉人发出《业主入伙通知书》，限上诉人于2017年3月1日收房，上诉人对此也予以签收。且在案证据材料中的上诉人所签收《收楼意见书》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》也反映了被上诉人通知上诉人”入伙”的房屋实质上符合商品房买卖合同的房屋居住质量条件，不存在整改的问题。因此，一审判决根据上诉人与被上诉人双方签订的合同内容及查明的事实，认定本案违约天数从2017年1月1日起计算到2017年3月1日止（不包括当日），共59天，合情合理，本院予以确认。
关于本案违约金适用问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款”约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，考虑被上诉人逾期交房期间客观上造成上诉人被占用资金在此期间的利息损失，以及违约金以赔偿非违约方的损失为主要功能，兼顾当事人的过错程度和预期利益等因素，结合案件的具体情况，一审酌情确定本案违约金的计算标准为已付房款的日万分之二，公平合理，本院予以确认。一审对违约金的酌情调整，上诉人虽然持有异议，但并未提出确凿充分的事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人余霞、沈正勤的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费294元，由上诉人余霞、沈正勤负担。
本判决为终审判决。
审判长 凌丽琪
审判员 严永茂
审判员 陈小坤
二〇一七年十二月二十九日
书记员 袁 巧