北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第16268号
原告王磊，男，1980年4月29日出生。
委托代理人赵晓军，北京中晏律师事务所律师。
被告张海波，男，1986年9月17日出生。
委托代理人徐丽君（张海波之妻），女，1988年10月14日出生。
原告王磊与被告张海波租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙之智独任审判，公开开庭进行了审理，本案原告王磊的委托代理人赵晓军、被告张海波及其委托代理人徐丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王磊诉称，原被告于2013年5月签订北京市房屋出租委托代理合同。合同约定甲方将自己的房屋交付乙方对外出租，租期2年，租金标准每月2500元。乙方按季向甲方支付租金，代理期内任何一方提前终止合同的，应提前30日通知对方。合同签订后，原告如约将房屋交付被告。被告在合同签订当日本应支付1个季度的租金，但被告称先支付1个月租金，剩余2个月租金在租期结束时再支付。2014年2月31日，被告应支付该季度租金，可原告却联系不上被告，被告不接电话，之后回短信称让原告自己收回房屋并问拖欠的水电费有多少钱。对原告要求支付扣除的2个月租金及违约金置之不理。原告的门在租赁期间被人为损坏。现要求确认双方于2013年5月31日签订的合同已经解除；要求被告支付拖欠的租金5000元；要求被告支付未能提前30天通知的租金损失2500元；要求被告支付拖欠的水电费410元；要求被告支付房门修理费及换锁费1000元；要求被告支付违约金5000元；诉讼费由被告负担。
被告张海波辩称，原告所述不属实。我与原告签订合同当天已付一季度租金，二、三季度租金随后也已付清，使用时间八个月，没有拖欠房租。根据合同第8条第3款第2项，原告提供房屋不符合约定导致提前解除合同。据租户反应，冬天屋内温度过低，我与甲方曾有沟通，但是甲方未予理会，导致租户在2014年1月10日强行退房。我于1月20日左右通知过原告退房事实，要求提前解除合同，因此不同意支付违约金。在第四次交房租的时候，我早已告知原告不再承租，理由就是屋内温度过低。在2014年3月7日左右，我给原告打电话，在房里对钥匙、房卡、电卡等进行交接，双方核对无误。原告诉讼请求的一、二、三条，我不同意；第四条水电费我们双方对具体数字没有达成一致意见。原告在交接时没有对房门和修锁提出问题。故我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年5月31日，原告王磊（甲方）与被告张海波（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》。合同约定：甲方将自己的房屋（坐落于北京市通州区通胡大街）交付乙方对外代理出租，租期2年，自2013年6月1日至2015年5月31日。出租空置免租期2个月，用于乙方前期对该房屋进行装修，维修，做保洁，为该房屋做市场推广等，出租空置免租期乙方一次性扣除。满一年扣一个月免租期。租金标准每月2500元。乙方按季向甲方支付租金。乙方承担水电费。出租代理期内任何一方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。若甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人使用的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的200%支付违约金。若乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%支付违约金。合同还约定了其他内容。
合同签订后，原告如约将房屋交付被告。被告支付了第一季度的租金2500元以及第二季度、第三季度的租金分别为7500元。
2014年3月1日，双方进行了5分钟多的通话。2014年3月3日，双方进行了短信交流。原告称：“你要是不租，交钥匙结算啊”。被告称：“一月前就收拾出来了，钥匙在房间里。”原告称：“我等你回来查房，还是我自己可以查房。”被告称：“收拾出来了您去吧。”原告称：“钥匙不够，每个门全缺钥匙，家具有损坏，门也有损坏。”原告又给被告发短信称被告欠水电气费410.21元。原告查房后发现门把手损坏。
庭审中，原告称2014年3月3日其查房，当时被告不在场。而被告称双方于2014年3月7日在租房内进行了现场交接。原告称租户反映室内温度过低，但被告不认可室内温度过低。原告称其2014年1月就通知被告退房，但因为时间较长，电信部门无法打印明细。
经核实，被告尚欠原告第一季度2个月的租金5000元、水电气费410.21元、门把手损失酌定200元、违约金5000元。
上述事实，有北京市房屋出租委托代理合同、收条、短信记录、短信详单、照片、录像及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告王磊与被告张海波签订《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应认真遵守履行。在履行过程中，被告提前退租，原告王磊也实际收回了出租房屋，现原告要求确认合同已经解除，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告称其支付了第一季度的租金7500元，原告称仅收到2500元，被告作为交纳租金的一方没有提供充分证据证明其已经交纳了租金，故被告应承担举证不能的责任。现原告要求被告支付拖欠的租金5000元，理由正当，证据充分，本院予以支持。从电话联系记录和短信记录来看，双方在2014年3月1日、3月3日进行了交流，但没有证据证明被告在2014年1月提前通知原告退租，而且，被告提前退租也属于违约行为。现原告要求被告支付未能提前30天通知的租金损失2500元并要求被告支付违约金5000元，理由正当，符合合同约定，但是，这两项合并的违约责任过重，不符合公平原则，本院仅支持违约金5000元。被告辩称该房屋供暖不达标，影响房屋使用，原告否认，被告未能充分举证，故被告的辩解意见，本院不予采信。原告要求被告支付拖欠的水电费410元，被告称其租户曾经交付过水电费，但没有充分举证，故本院支持原告的诉讼请求。原告要求被告支付房门修理费及换锁费1000元，从照片和录像可以看出，房门确实有破损，本院酌定支持200元；关于换锁费，双方没有约定，亦没有法律规定，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告王磊与被告张海波于二零一三年五月三十一日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》已经解除；
二、被告张海波给付原告王磊拖欠的第一季度租金五千元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告张海波给付原告王磊拖欠的水电费四百一十元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、被告张海波给付原告王磊房门修理费二百元，于本判决生效之日起七日内执行清；
五、被告张海波给付原告王磊违约金五千元，于本判决生效之日起七日内执行清；
六、驳回原告王磊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十四元，由原告王磊负担四十一元（已交纳），由被告张海波负担三十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 孙之智
二〇一四年十一月二十八日
书记员 王 楠