广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柳市民一终字第164号
上诉人（一审被告）白主恩
委托代理人魏玉良
被上诉人（一审原告）柳州市恒合物业服务有限公司
法定代表人陈善谋
委托代理人覃英
上诉人白主恩因物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2012）北民一初字第1253号民事判决，向本院提出上诉。，本院于2013年2月25日受理后，依法组成由审判员刘慕祥担任审判长，代理审判员司英华和宾修清参加的合议庭，于2013年3月21日公开开庭审理了本案。书记员潘毅华担任记录。被上诉人柳州市恒合物业服务有限公司（以下简称恒合物业服务公司）及其诉讼代理人覃英，上诉人白主恩及其诉讼代理人魏玉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，恒合物业服务公司系一家从事物业服务的有限责任公司，白主恩是柳州市跃进三区16栋1单元602室房屋的所有权人。2007年10月18日，恒合物业服务公司与柳州市跃进三区小区的建设单位柳州铁路工程集团有限责任公司职工住房建设管理中心签订一份《前期物业管理服务委托合同》，该合同约定，恒合物业服务公司为柳州市跃进三区小区提供前期物业服务，合同约定的物业服务期间为从2007年10月25日到2009年10月24日。合同还约定，合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，恒合物业服务公司与柳州铁路工程集团有限责任公司职工住房建设管理中心应就延长合同期限达成协议确定延长时间，如不另签订合同则该合同继续有效。因柳州市跃进三区至今并未成立业主委员会，建设方也未与原告续签物业服务合同，故该合同到期后，恒合物业服务公司按照合同约定继续为柳州市跃进三区提供物业服务。根据物价管理部门核准的收费标准，柳州市跃进三区的物业服务费用按建筑面积每平方米每月0.3元的标准收取，公摊电费按每户每月2元的标准收取，白主恩的物业面积为133.86平方米，白主恩从2011年1月到2011年12月欠缴上述费用共计12个月，故白主恩欠交的物业服务费为481元，公摊电费为24元，合计为505元。后恒合物业服务公司以“工资上涨因素成本增大难以消化，物业费交纳率由原来的91%下降至50%，难以维持正常开支”为由，向柳州市柳北区住房和城乡建设局办理物业管理企业退出物业项目备案登记手续，于2011年12月31日退出了柳州市跃进三区的物业服务项目。恒合物业服务公司向白主恩催交上述费用未果。
一审法院审理认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故白主恩主张未与恒合物业服务公司签订合同、前期物业合同对被告没有约束力不能成立。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予以支持。本案中，恒合物业服务公司向法庭提供的证据证明了恒合物业服务公司为包括白主恩在内的柳州市跃进三区的业主提供了物业服务，并且其收取物业服务费用的标准也得到相关物价部门的批准，故恒合物业服务公司要求白主恩支付从2011年1月到2011年12月的物业服务费481元的主张，予以支持。关于公摊电费，虽然恒合物业服务公司未能提供相应的票据，但按照柳州市的电费收费标准以及由物业服务企业统一代收城市生活小区公摊部分电费的惯例，恒合物业服务公司按照每户每月2元的标准收取公摊电费合情合理，故恒合物业服务公司要求白主恩支付从2011年1月到2011年12月的公摊电费24元的主张，予以支持。
关于白主恩陈述的因恒合物业服务公司管理不善的原因导致柳州市跃进三区消防设施缺水、业主家中电器烧坏、小区内垃圾无人清理等情况，如能举证证实，白主恩可以恒合物业服务公司未履行或未完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务为由，通过诉讼途径要求恒合物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳物业服务费。故对于白主恩的辩解理由，不予采信。关于白主恩认为其房屋面积为124.15平方米，白主恩未向法院提供证据证实其住房面积，白主恩这一观点，不予以采纳。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，作出如下判决：被告白主恩支付原告柳州市恒合物业服务有限公司物业服务费481元、公摊电费24元，合计505元。
上诉人白主恩不服一审判决，上诉称，l、上诉人不服柳州市柳北区人民法院（20l2）北民一初字第l253号民事判决书，本判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决；2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用；事实与理由：一、本案上诉人与被上诉人均不具备诉讼主体：l、柳州市柳北区跃进路三区是原柳州铁路局投资建成后分配给铁路职工的经济适用房，是半产权房屋。其建设单位是南宁铁路局（原柳州铁路局）。中铁25局柳铁工程集团有限责任公司只是该小区房屋建筑的承建单位，而柳铁工程集团住房建设管理中心又是柳铁工程集团下属的一个行政管理部门。柳铁工程集团住房建设管理中心根本不是小区的建设单位，更不是独立的企业法人，没有单独对外从事民事行为的主体。本案中柳州市恒合物业服务有限公司与柳铁工程集团住房建设管理中心签订的《前期物业管理服务委托合同》，该合同应是一份无效合同。柳铁工程集团住房建设管理中心与南宁铁路局是两个不同的独立法人，柳铁工程集团住房建设管理中心在没有南宁铁路局（原柳州铁路局）的授权与委托的前提下是无权代表建设单位聘请物业公司的，更无权签订小区《前期物业管理服务委托合同》，无效合同对小区业主是没有约束力的。2、恒合物业服务公司进驻小区服务后也没有遵照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律规定，从未向业主公示《前期物业管理服务委托合同》，也未与小区业主订立《业主临时公约》以及相关的服务协议，致使业主无法明确与物业管理服务公司之间的服务合同约定、权利与义务关系。二、《物业管理条例》第三十六条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。但恒合物业服务公司以无效合同承接小区物业管理以来，不注重服务质量，没有按规定对小区做有序的管理，没有按规定履行物业服务合同：1、《物业管理条例》第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但从事小区物业管理的人员均是无证上岗，没有从事物业管理的资执，管理人员经常当班吃饭、饮酒、下棋或从事与物业管理无关的工作；2、依照《中华人民共和国消防法》第十八条规定：物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。但本小区消防管道内无水，各楼层消防箱内无消防工具、备品、及其他设施，恒合物业公司承接小区物业管理以来，不查验、不整改、不维护，至今还是原状；3、小区治安混乱，出租房末进行登记管理，来往人员复杂，随便出入小区，门卫无管理制度，当班人员对过往的陌生人无问询、无登记、无检查，因而导致小区偷盗案件多次发生，给业主造成损失，物业服务公司总是推卸责任，业主多次提出意见，但物业服务公司从不改进；4、物业服务公司进入小区以来就没管理过小区绿化，原建的缘化带如今己是建筑拉圾成堆，利用绿化带搭建违章建筑（汽车蓬）、鸡舍，改建菜地，存放弃物，停放车辆，绿化带内到处杂草从生；5、依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条规定，小区周边空地归全体业主所有，物业公司利用其空地停车收费，收益应归全体业主所有，理应按规定列入小区共有部分的维修基金内。而物业公司长期以来对所收入帐目不公布，将其收入占为已有；三、《物业管理条例》第二十八条、第二十九条，《柳州市物业管理交接工作管理规定》第七条、第八条、第九条规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收时建设单位应当向物业管理企业移交工程建筑、公共设施设备等验收资料、技术资料。并要求双方洋列清单、签字、盖章、存档。但恒合物业公司承接小区物业管理时，未对的小区内所管理的公共设施、设备进行查验与验收，未履行交接手续。2011年年底小区配电箱供电设备发生故障（零线断路，导致供电线路380伏供电），造成十多户业主烧坏电器，经济损失数万元（本人家中也损失数千元，事发时已报柳州市政府热线，事后物业服务公司也对业主损失项目进行了登记）。由于物业服务公司未履行上述规定，工作上存在过错，致使物业服务公司、电力公司、施工单位三家互相推卸责任，至今也没给小区业主有个明确的交待。依照《物业管理条例》第三十六条规定：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承当相应的责任。综上所述，上诉人认为柳北区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条、第六条所作的判决中，认定《前期物业管理服务委托合同》合法有效、认定恒合物业服务公司已按照合同约定及相关规定提供了服务，是不符合基本事实的。上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律不当。为维护法律的尊严、维护上诉人的合法权益，请求法院支持上诉人的诉求。
被上诉人恒合物业服务公司答辩称，公司与上诉人的物业服务关系是合法有效的，公司已为上诉人提供了正常、合理的物业服务，就应当支付物业服务费，但上诉人拖欠物业费，因此我们起诉是合法的，请法院支持我们的请求。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：柳铁工程集团住房建设管理中心根本不是小区的建设单位，无权签订小区《前期物业管理服务委托合同》，无效合同对小区业主是没有约束力的；恒合物业服务公司已按照合同约定及相关规定提供了服务，不符合基本事实。
上诉人对争议事实提供的证据：1、铁路房产证、建筑工程保修书等（复印件）。证明柳州市跃进路三区原是柳州市铁路局分给职工的福利房，铁路局拥有一半产权，业主有一半产权，施工单位是中铁二十五局恒源建筑公司，建设单位是柳州铁路局，柳州铁路工程集团有限责任公司职工住房建设管理中心并不是建设单位。2、前期物业管理服务委托合同（复印件）。3、小区消防设施照片3张（复印件）。小区的消防栓里没有水，甚至连灭火器都没有准备，证实被上诉人管理不到位。4、小区环境、绿化照片12张（复印件）。证实被上诉人的管理不符合管理规范。
被上诉人质证意见：证据1形成的时间是2006年，是在我们起诉之前，并且仅提供复印件，没有原件，不予质证，证据2形成时间是2007年，在起诉之前形成，不予质证。照片上并不显示时间，时间是上诉人自己写的，我们2011年12月31日就已经退出该小区的物业管理，不知道照片是反映的是否是被上诉人管理时的情况。一审证据柳州市柳北区住房和城乡建设局办理物业管理企业退出物业项目备案登记表写明柳州铁路工程集团有限责任公司职工住房建设管理中心就是建设单位，上诉人没有证据证实我们与柳州铁路工程集团有限责任公司职工住房建设管理中心的前期物业管理合同无效。
本院对上诉人提供证据的真实性予以确认，但上诉人未能提供铁路房产证发证单位原柳州市铁路局否认柳州铁路工程集团有限责任公司职工住房建设管理中心签定的前期物业管理合同的意见，无法否定本案上诉人与被上诉人诉讼主体资格。上诉人提供小区消防设施照片3张、小区环境、绿化照片12张，但上诉人未能提供照片的时间，地点的证明材料，无法否定被上诉人提供了物业服务的事实。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，恒合物业服务公司与柳州市跃进三区小区的建设单位柳州铁路工程集团有限责任公司职工住房建设管理中心签订的《前期物业管理服务委托合同》，是有关法律允许签定的合同，上诉人主张被上诉人没有单独对外从事民事行为的主体，签订《前期物业管理服务委托合同》是违反《物业管理条例》的，没有提出否定柳州市柳北区住房和城乡建设局办理物业管理企业退出物业项目备案登记表写明柳州铁路工程集团有限责任公司职工住房建设管理中心是建设单位等无效资格主体的证据，上诉人的主张无事实根据，不予支持。上诉人主张被上诉人未能履行物业服务合同的约定，应当承当的责任，但上诉人未能提供确定证明材料，否定被上诉人提供了物业服务的事实，也未在一审法院提出具体的诉讼，上诉人的主张不符合法律规定，不予支持。
综上所述，上诉人的主张，无事实法律根据，不予支持。一审判决无误，应予维持。依照依中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘慕祥
代理审判员 司英华
代理审判员 宾修清
二〇一三年四月八日
代书 记员 潘毅华