云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）禄民初字第828号
原告禄丰诚兴物业管理有限公司
组织机构代码：67873XXXX。
法定代表人欧阳俊忠，公司经理。（未到庭）
住所地：禄丰县金山镇环城路公务员小区。
委托代理人李珺，云南鑫玉李珺律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告普建美，住禄丰县。（未到庭）
委托代理人杨庆能，云南省楚雄市人，大专文化，住禄丰县，系普建美的丈夫。代理权限：特别授权。
原告禄丰诚兴物业管理有限公司诉被告普建美物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月13日公开开庭进行了审理，原告禄丰诚兴物业管理有限公司的委托代理人李珺和被告普建美的委托代理人杨庆能到庭参加了诉讼。在审理过程中，因原告禄丰诚兴物业管理有限公司所诉的物业服务合同纠纷案件是系列案，本案只是其中的一件，而该批系列案中（2015）禄民初字第583、599号案件经本院判决后，案件当事人不服提起上诉，因本案的处理结果应参照（2015）禄民初字第583、599号案件处理的结果，当时该两件案件在二审审理中，故本院中止本案的审理，现（2015）禄民初字第583、599号案件二审已进行处理，故于2015年12月10日恢复了本案的审理。本案现已审理终结。
原告诉称：被告普建美在禄丰县公务员小区购买了一套153.11平方米的住房。2008年7月因公务员一期原物管公司擅自终止合同，退出管理，造成公务员一期垃圾堆成山。为此“公务员小区建设工程指挥部”在7月9日与原告签订了“关于给予解决禄丰县公务员小区物业管理交接手续中的若干问题的协议”。责成原告尽快进驻小区，先行承担小区的物业管理工作。后经禄丰县建设局主持在2008年7月18日选举产生了业主委员会，2009年8月6日原告与禄丰县公务员一期业主委员会签订了“公务员小区一期物业管理合同”，约定原告从2008年7月对小区进行管理，物业管理费按照每月0.4元每平方米计收，小宗地300平方米以上收1200元每年，300平方米以下按960元每年收取。2012年原告方对物业管理费进行了调整，由原来的每平方米0.4元调整为每平方米0.5元，并公告通知了全体业主。此后原告按照合同约定对公务员一期进行了物业管理，投入了大量的人力、物力，然而被告从购买房屋居住至今均不缴纳物业管理费。为此原告多次催要，但被告置之不理，为维持原告的合法权利。现起诉至法院，要求被告缴纳从2009年1月1日至2015年7月31日的物业管理费5496.66元，滞纳金12674.78元，垃圾清运费230元，合计17865.55元。并由被告承担本案的诉讼费。
被告辩称：一、原告与被告从未签订过物业管理服务合同，被告居住的小区从未成立过业主委员会，被告也不知道何时何地何人召开过业主大会，更别说选举业主委员会了。原告是何原因管理小区及何时对小区进行管理被告不知道，被告也从没有与原告签订过物业管理服务合同，根据合同相对性原则，被告与原告没有任何的法律义务关系。由于双方没有建立合同关系，就谈不上涉及合同内容的诸如物业费的收费标准、交纳物业费的时间及违约责任等等的事项的约定，双方的权利义务如何履行等。因此，原告起诉被告要求支付物业管理费是没有任何法律或合同约定的，是没有依据的。二、原告没有履行物业管理服务义务。退一步说，就算形成事实上的物业管理服务法律关系，原告对小区业主（特别是被告家）是没有进行物业管理服务的。被告家因原告未履行物业管理服务义务。原告所管辖范围的公共部分漏水，导致被告家高档竹木地板浸泡后霉变损坏，3盏水晶灯进水损坏，实木窗子3道腐变。多次找到物管办，都没有得到处理。之后找了多个单位也没有得到解决。造成被告经济损失共计：40358.80元（详见附件材料）。后来被告只好自己找人处理，材料和人工费共需40000多元，被告的损失都还没有着落处。从被告提供的证据材料完全可以证明原告未履行物业管理服务义务。并且原告所管辖的公共部分缺失维修对被告户的损害还在持续。且小区公共设施损坏、自行车被盗，景观灯损坏，单元中控门损坏，楼顶检修天窗损坏，车辆乱停乱放，楼道长期无人清理、屋外墙砖脱落长期无人问津，并且经常发生物业管理公司工作人员深夜与业主吵闹事件。严重影响了被告的正常生活，这种情况发生后，反映给原告，原告怎么不出来？现在要钱了就有合同了，就有关系了，天下的法治社会国家没有这样的事情。没有履行物业管理服务义务，哪有物管费用之说，真是无稽之谈，无源之水。三、2013年5月27日之前的物业费用依法已经超过诉讼时效。首先，退一步说，就算双方形成事实上的物业管理服务法律关系，之前因原告未尽到管理服务义务，而没有脸到被告家要求支付物业管理费，依据原告的起诉时间为2015年5月27日，根据《中华人民共和国民法通则》和《合同法》的规定，合同纠纷的诉讼时效为2年，因此原告无权要求被告予以支付，被告有权拒绝支付。其次，物业管理费的调整就更没有任何依据了，既然是合同，就必须要有双方的合意，特别是关系到被告业主重大利益的收费标准上，在没有达成合意之前，只能按照国家相关法律文件规定的最低标准进行收费。业主及原告认可的所谓的业主委员会尚不知情，且物业管理费的调整更没有原告向相关单位的书面申请批准批复。原告用公告以强奸方式强加给业主，没有法律依据，是不合法的。四、原告诉请的滞纳金，依法应定性为违约金，支付违约金应在合同有效的前提下才能产生，而双方至今没有建立合同关系，何来的违约？因而原告诉请的滞纳金依法是不能成立的。况且，原告因未履行物业管理服务义务而怠于收取物业管理费，由此产生的损失应由其自行承担。五、垃圾清运费的收取单位是政府的环卫部门，作为企业的原告是无权收取的，有权向被告收取的只能是政府相关部门，且被告也没有授权给原告，要求其为被告缴纳，就不存在追偿的问题。综上所述，一是双方没有形成物业管理服务合同关系，二是原告方没有履行物业管理服务义务，三是已经超过法定诉讼时效，原告的诉讼请求依法不能成立，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
针对其诉讼主张，原告向本院提交了如下证明材料：
1、物业服务企业的营业执照、组织机构代码证各一份（复印件），欲证实原告具备物业管理资质，系适格的物管企业。
2、物业服务企业资质证书一份（复印件），欲证实原告具备物业管理资质，系适格的物管企业。
3、（2008）10号会议纪要一份，欲证实公务员小区遗留问题，公务员小区物业管理问题，小宗地建设保证金问题。房屋漏水在物管公司进驻之前就存在，与原告无关。公务员一期的开发商对公务员一期的物业管理移交作出了处理。
4、（2008）13号会议纪要一份，欲证实公务员一期业主管理委员会主任选举产生的情况，同时证实业主委员会的选举得到了开发商的认可。公共设施部分是由政府进行规划的时候制定的，原告物管公司无法进行处理。
5、交接协议、物管移交若干问题的协议各一份，欲证实在业主委员会选举产生后，原告与开发商委托的物管公司办理了移交，而且小区在规划时就是开放性小区，原告的管理也只是参照前一个物管公司的巡逻管理，对其外部车辆的停放原告是无法进行处理的，这部分属于政府管理。
6、物业管理合同一份，欲证实在业主委员会成立后，原告与公务员一期的业主委员会就公务员一期的物业管理达成了协议，原告在合同中约定过300平方米以上的物管费是按每年1200元收取的，原告收取的滞纳金是按照逾期之日起每天按照千分之三收取。
7、禄丰县发改委文件一份（复印件），欲证实原告收取物业管理费是有依据的。
8、公告一份，欲证实在原告对公务员一期进行管理的过程中，自2012年物业管理费收取的标准进行了调整由原来0.4元每平方米调整到了0.5元每平方米。
经质证，被告对原告提交的证明材料1的真实性、合法性和关联性均无异议。对2的真实性、合法性和关联性无异议，只是认为此证是在原告进驻小区管理后才取得的资质证书。对3、4的真实性不能确认，认为第一份的会议纪要上没有原告公司的印章，签字的人不也看不清楚是谁。而且选举业主委员会的时候也没有通知所有的住户进行参与。被告不清楚业主委员会与物管公司签订的合同中约定的权利义务是什么。对5的真实性不予认可，认为协议上没有印章，被告也不清楚这个事实。对6的真实性不予认可，认为被告之前不清楚合同上的内容，而且业主委员会的成员被告也不认识。对7的真实性、合法性和关联性均无异议，认为这份文件是从2012年1月1日开始实施的。对8的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为根据物管条例，物管公司没有按照规定履行其义务。
针对其答辩主张，被告向本院提交了20张打印照片（共三页）和经济损失清单1页，欲证实物业管理公司没有做到维修义务，导致被告受到损失的事实。
经质证，原告对被告提交的证明材料的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，认为被告家漏水是屋顶漏水和太阳能漏水，不是自来水管道漏水浸到被告家漏水的。这方面的问题不在原告物管公司接收范围内，这些问题是由建设方和以前的物管公司造成的，按照原告提交的证据，应由政府和建设方来处理。对于公共部分，墙体破损等情况待原告公司合同期满后，一起与业主委员会进行处理。
本院认为，对原告提交的营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书因被告无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。对（2008）10号会议纪要和（2008）13号会议纪要，系县政府及有关职能部门就涉案小区物业管理、业主委员会主任选举等问题开会讨论所作的会议纪要，本院予以采信。对交接协议和物管移交若干问题的协议，有禄丰县公务员小区建设工程指挥部的印章和小区原物业管理公司（远东物业公司）代理人及原告公司法定代表人的签名，且能证实原告公司接管涉案小区物业管理的经过，本院予以采信。对物业管理合同，有涉案小区业主代表和原告公司代表的签名，双方约定了各自的权利义务，与本案具有关联性，本院予以采信。对禄丰县发改委文件，系政府职能部门针对物管费收费标准发布的文件，不违反法律规定，本院予以采信。对公告，虽然系原告单方提出，但参照本地物业管理费收取的价格，该物价并未超出市场价位，且原告已经按照新的物管费标准进行了收取，且收取了近两年的时间，故对该公告，本院予以确认。对被告提交的证明材料打印照片，因原告对其真实性无异议，对其真实性，本院予以采信。
经过开庭审理，原、被告举证、质证和辩论，本院认定本案如下基本法律事实：
被告普建美在禄丰县公务员小区一期购买了9幢3单元502室面积为153.11平方米的住房一套。2008年7月以前，该小区的物业管理由远东物业管理公司管理，后因该公司退出小区停止物业管理，造成小区无人管理。为此，在2008年7月9日，公务员小区建设工程指挥部就小区遗留的问题、物业管理、小宗地建设保证金等问题召开会议，会议对上述问题作了相应的安排，并决定自2008年7月1日起公务员一期（包括涉案别墅小区）物业管理由新接管的物管公司负责。小区经全体业主选举已产生五位业主代表（肖国荣、李永吉、唐思莲、普文恒、周平）。参加此次会议的部门有公务员小区建设工程指挥部、禄丰县房地产管理所、业主代表、诚兴公司。2008年7月9日，远东物业管理公司（甲方）与原告的法定代表人欧阳俊忠（乙方）签订了公务员小区物管交接协议，协议约定小区物业管理费自2008年7月1日以前，未收取的物管费由甲方自行收取，7月1日后多收取的物管费由甲方于2008年7月30日前退还业主或甲方转给乙方，未收取的部分由乙方自行收取；2008年7月1日以隶属于甲方管理范围的小区公共部分设施，在双方验收后，损坏的部分应由甲方承担。2008年7月9日，公务员小区建设工程指挥部与原告的法定代表人欧阳俊忠签订了关于解决禄丰县公务员小区物业管理交接手续中若干问题的协议，协议就公务员小区原物业管理公司遗留问题（单元房面漏水、太阳能水小、窗台回水等问题）的处理进行约定。2008年7月21日，公务员小区建设工程指挥部、禄丰县房地产管理所、业主代表、诚信物业管理公司就公务员小区业主管理委员会主任的选举产生召开会议，会议推选肖国荣担任公务员小区业主管理委员会主任一职，负责在公务员小区业主大会闭会期间，主持业主委员的日常工作。2009年8月6日，禄丰县公务员一期业主委员会（小区业主代表肖荣国、潘正富、杨文明、杞国平等7人）与原告签订了公务员小区一期物业管理合同，合同第一条约定根据法律、法规，在自愿、平等、协商的基础上，甲方将禄丰县公务员一期（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立物业合同；第十五条约定委托管理期限6年，自2009年8月1日起至2015年7月31日止；第二十条物业管理费：1、本物业管理费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月0.4元／㎡向业主或物业使用人收取；小宗地房屋300㎡以上每年按1200元收取，300㎡以下按每年960元收取；2、管理服务费标准的调整，按年度调整。乙方将根据物价和人工工资等因素，需要调整物价管理费时，乙方将提交出相应的调价报告并交于甲方，通过协商调整。4、业主或物业使用人逾期缴纳管理费的，按以下条款处理：业主逾期不按本协议约定收费标准和时间交纳物业管理费的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，并可采取停水、停电、公告等催缴措施和停止相应服务，直至向人民法院起诉。签订合同后，原告对公务员一期（包括别墅小区）进行管理。2011年12月24日，原告根据禄丰县发展和改革局文件禄发字（2011）309号文件“关于印发禄丰县物业服务收费指导意见的通知”，在小区公告栏内粘贴《公告》，公告称自2012年1月1日起，小区物业管理费收费标准由0.4元／㎡调整为0.5元／㎡。公告期届满后，原告自2012年1月1日以0.5元／㎡标准向小区的业主收取物管费。自2011年起以每户50元的标准收取垃圾清运费。自2012年起又变更为以每户60元的标准收取垃圾清运费。现被告欠原告2009年1月1日至2015年7月31日的物业管理费5496.66元，2011年至2015年的垃圾清运费230元。2015年5月27日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付物业服务费、垃圾清运费及违约金。
本院认为，原告诚兴公司与公务员一期业主委员会签订的公务员一期物业管理合同，对原告和被告以及公务员一区（含别墅区）的业主均有约束力。签订合同后，原告对被告等业主居住的公务员一区（含别墅区）进行了物业服务管理，被告应按公务员一期物业管理合同的约定向原告公司交纳物业管理费和垃圾清运费等相关费用。对原告要求被告支付2009年1月1日至2015年7月31日期间的物业管理费5496.66元和垃圾清运费230元的诉讼请求，因被告在本案中提出诉讼时效抗辩的主张，而本案系合同纠纷，适用二年的普通诉讼时效，原告于2015年5月27日向本院起诉，2013年5月27日是诉讼时效起算时间，本案审理过程中，原告不能提交证据证实于2013年5月27日前向被告主张过权利，故2013年5月27日之前的费用因已经过诉讼时效，原告丧失了请求支付2013年5月27日前相关费用的胜诉权。被告应支付拖欠2013年5月27日至2015年7月31日的物业管理费1990.5元、垃圾清运费130元给原告。对原告要求被告支付滞纳金12674.78元的诉讼请求，因原告在管理的过程中存在瑕疵（如小区公共设施设备损坏未进行修理等），故对该诉请，本院不予支持。被告提出的原告没有严格按照协议履行物业服务导致其房屋渗水造成损失的主张，因引起房屋渗水的原因存在多方面，被告的损失无法确认完全是原告的过错所致，同时被告在本案也未提出反诉，故对该主张，本院不作评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条、第五十五条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、由被告普建美于本判决生效之日起十日内支付原告禄丰诚兴物业管理有限公司2013年5月27日至2015年7月31日期间的物业管理费1990.5元、生活垃圾清运费130元，合计2120.5元。
二、驳回原告禄丰诚兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取123元（已交），由原告承担73元，由被告普建美承担50元。因被告承担的部分原告已预交，现由被告在履行上述款项时一并支付原告。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 巴丽萍
二〇一五年十二月十五日
书记员 李昱蓉