广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第201号
上诉人（一审被告）：谭XX。
委托代理人：吕文龙，广西鸿州律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：廖X。
委托代理人：李济见，广西济见律师事务所律师。
委托代理人：徐耐程，广西济见律师事务所实习律师。
上诉人谭XX因确认合同有效纠纷一案，不服北流市人民法院（2013）北民初字第266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月22日受理后，依法组成由审判员陈敦文担任审判长，审判员吕海欢和代理审判员郑燕冰参加的合议庭，于2014年5月15日公开开庭审理了本案。书记员梁伟成担任法庭记录。上诉人谭XX及其委托代理人吕文龙、被上诉人廖X及其委托代理人李济见、徐耐程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：被告谭XX和李霞是夫妻关系，讼争房屋的《土地证》、《房屋证》使用权、所有权人均登记为被告谭XX。1999年10月8日，廖文英代被告廖X与被告谭XX签订《转让合同》一份。《转让合同》约定：1、被告将其所有的讼争房屋转让给原告；2、转让价12万元；3、双方签订合同后，原告向被告交付定金5万元，在办好房屋转让手续时交付5万元，在被告搬出讼争房屋时全部付清款项给被告；4、被告协助原告办理讼争房屋的转户手续，办理手续的一切费用由原告负担。1999年11月16日，被告出具《委托书》一份。《委托书》写明：被告委托廖X、廖文英代被告采购用于建31号房的材料及支付建房款项，代支费用以被告转让讼争房屋的价款和以前代原告及廖文英购买商品房用地的定金作为资金来源，不足部分待31号房工程完工结算后付清给原告及廖文英。2000年10月27日起，原告廖X搬入讼争房屋居住至今。原告在讼争房屋居住期间，于2007年3月12日缴纳了讼争房屋的契税7452.44元；2007年9月27日，缴纳了纳税保证金2484.15元，防洪保安费、土地增值税、产权转移合同印花税共5340.92元；同时，原告在居住期间亦交纳了相关的水电费用。另查明，讼争房屋的《土地证》登记的土地使用权的土地用途为“住宅”，《房屋证》登记的房屋的产别为“私产”。《转让合同》并没有载明土地使用权取得的方式。《转让合同》签订后，讼争房屋的《土地证》、《房屋证》由原告保管。
2013年1月9日，廖X向一审法院起诉，请求：1、确认《转让合同》有效；2、被告在本案判决生效后一个月内办理讼争房屋转户手续给原告。
一审法院认为：讼争房屋的土地使用权人、房屋所有权人均登记为被告谭XX，土地用途为“住宅”，房屋的产别为“私产”，因此，依法认定被告对讼争房屋享有合法的自主处分权。经过协商一致，原、被告双方签订了《转让合同》，被告将讼争房屋转让给原告，并将讼争房屋的《土地证》、《房屋证》交付原告廖X，原告亦搬入讼争房屋居住至今，期间，原告为此交纳了讼争房屋的相关税款等费用，因此，依法认定《转让合同》为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反有关法律、行政法规的禁止性规定，原、被告之间的房屋转让合同关系成立有效，对原、被告双方均具有约束力，现原告主张确认关于转让讼争房屋的《转让合同》有效的诉讼请求，证据确实，理由成立，依法予以支持。被告提出讼争房屋为被告谭XX和其配偶李霞的夫妻共同共有财产，《转让合同》没有经过李霞同意，《转让合同》无效的抗辩意见，一审法院认为，讼争房屋为被告与李霞夫妻存续期间的财产，理应认定为两人的共有财产；根据公平交易原则，结合签订本案的《转让合同》后，被告将讼争房屋交由原告进行占有、使用、管理十几年的法律事实，被告在与李霞夫妻共同生活期间处分本案讼争房屋，应认定被告的妻子是知道或者应当知道被告的该处分行为的，而且至本案起诉前，被告的妻子也没有提出过异议，故依法应认定被告的处分行为是经过了被告的妻子李霞的同意或视为李霞已经同意被告进行处分本案的共有财产；另外，讼争房屋的土地使用权人、房屋所有权人仅为被告谭XX一人，根据登记公示原则，原告完全有理由相信被告谭XX对该讼争房屋有处分权，故被告的此抗辩意见，理由不成立，依法不予采纳。被告提出讼争房屋的土地性质为划拨，故《转让合同》无效的抗辩意见，一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第四十一条的规定，《转让合同》中没有载明土地使用权的取得方式，即使现在查实本案土地性质为划拨，根据市场交易习惯和公平原则，原告作为善意受让人，在不知道土地使用权的取得方式的情形下取得讼争房屋后，被告理应配合原告前往有关政府部门办理批准手续，而不应由原告承担此不利的法律后果，故依法不采纳被告的此抗辩意见。因本案的《转让合同》有效，则被告有义务协助原告办理关于讼争房屋的相关权属转让的变更手续，但原告主张被告协助原告到房产管理部门办理讼争房屋的过户登记手续，其诉讼目的是房屋的所有权变更，此为房产管理部门的职责范围，并非法院的审判职责范围，因此，原告的此诉讼请求，不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第四十一条的规定，判决：原告廖X与被告谭XX于1999年10月8日订立的关于转让位于北流市荔丰路0679号房屋（现北流新松路二区0088号）的《房地产转让合同书》有效。案件受理费5026元，由被告谭XX负担。
上诉人谭XX不服一审判决，上诉称：一、上诉人与李X系夫妻关系，讼争房地产是否属于夫妻共同财产、李X是否知道并同意转让，应当依法追加李X参加诉讼才能查清，一审法院没有追加李X参加诉讼，便认定上诉人的处分行为经过李X同意或视为李X同意错误，违反法定程序；二、讼争房屋是上诉人夫妻共同财产，未经共有人同意，不得转让，上诉人私自处分共同财产的行为无效，被上诉人至今尚未支付房屋转让款，不构成善意取得；三、讼争房屋的土地性质为划拨，双方应依法取得市、县人民政府土地管理部门批准，才能进行转让，被上诉人明知道没有经过批准不能取得使用权，不利的法律后果不应该由上诉人来承担。综上，本案《转让合同》无效。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人廖X答辩称：一、本案《转让合同》是合法有效的，虽然合同是以上诉人的名义签订的，但上诉人的妻子李X也是知情的；二、当时被上诉人受上诉人委托代建房屋，在建设过程代为支付部分工程款，已经抵扣购房款，被上诉人受让讼争房屋已经足额支付对价。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、双方签订的《转让合同》是否合法有效；2、一审判决是否违反法定程序。
二审中，上诉人谭XX提交如下证据：律师函、国内特快专递邮件详情单及邮件全程跟踪查询结果，欲证明李X委托律师具函并邮寄给被上诉人廖X要求其一家搬离讼争房屋，该邮件已经签收的事实。
被上诉人廖X没有新的证据提交，对上诉人提交的证据质证认为不能证明上诉人待证事实。
本院认为：上诉人谭XX提交的证据在一审立案前已经持有而没有提交，不属于二审新的证据，且与本案无关，不能作为认定本案事实的依据。
经审理查明：谭XX在北流市新松路建有自住房屋一幢，1992年1月6日领取了房产所有权证（桂房证字第1656908号），房屋情况：产权人谭XX，产别私产，房屋座落新芝街车站背，结构为混合，5层，建筑面积合计338.17平方米，使用土地面积61.37平方米。1992年12月，谭XX领取了国有土地使用证［北国用（1992）字第09-4074号］，该证载明：土地使用者谭XX，地址新松路，地号0915355，用途住宅，用地面积61.65平方米，备注注明“阳台8.58平方米登记不发证”。1999年10月8日，廖文英代廖X（房产受让方、乙方）与谭XX（房产出让方、甲方）签订《房地产转让合同书》一份。约定：甲方同意将北流市荔丰路0679号私人住宅楼，占地61.65平方米，建筑面积每层61.65平方米，五层半共有建筑面积348平方米的房地产转让给乙方。转让价12万元。付款方式，双方签订合同后，乙方先向甲方交定金5万元；在办好房地产转让的全部手续时乙方向甲方交款5万元；在甲方搬出该房屋时乙方将全部款项交清给甲方。转让手续的办理，甲方协助办理房地产的转户手续，所办理房地产手续的一切费用由乙方负担。合同还约定了其他条款。1999年11月16日，谭XX向廖X、廖文英出具《委托书》一份，内容为：“廖X、文英：因我要到容县上班，没有时间进料（采购建房的材料），请代我购材料和支付建房款项，资金来源可用我的卖房款和以前代你们买商品房用地的定金支付，不足部分向我要或在工程完结，结帐后我一定筹款付清给你们。”谭XX新房屋建成后，即与家人搬离新松路房屋并将房屋及国有土地使用证［北国用（1992）字第09-4074号］和房产所有权证（桂房证字第1656908号）交给廖X。廖X收房后进行了装饰、装修，完工后于2000年10月27日入住至今。廖X入住后，用自己的名义开户交水费，用谭XX妻子李X在中国工商银行北流市北宝分理处开立的存折交纳电费。为办理房屋产权变更登记，廖X于2007年3月12日缴纳契税7452.44元，于2007年9月27日，缴纳纳税保证金2484.15元，缴纳防洪保安费、土地增值税、产权转移合同印花税共5340.92元。
本院认为：谭XX转让的房地产登记的产权人只有谭XX，没有其他共有人，转让合同签订人亦为本案双方当事人，因此，本案适格的当事人为合同当事人，即谭XX及廖X。李X既不是房屋登记的产权人，也不是合同当事人，不应作为本案当事人参加本案诉讼。谭XX上诉称一审法院未追加李X参加诉讼，违反法定程序没有事实和法律依据，本院不予采纳；本案讼争的房地产已经领有国有土地使用证和房产所有权证，产权人依法可以进行处分，不须经过审批。虽然按照法律的规定，婚姻存续期间所取得的财产归夫妻共同所有，但由于本案讼争房屋产权登记的所有权人仅为谭XX一人，因此，廖X有理由相信谭XX有权处分该房产。谭XX在与李X夫妻共同生活期间搬离该房屋后即交给廖X占有、使用、管理至今，且廖X是使用李X在银行开立的存折交水费，应认定李X是知道或者应当知道并同意谭XX出卖房产。谭XX与廖X签订的房地产转让合同，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效，廖X请求确认合同有效符合法律规定，本院予以支持。房屋转让价款是否支付不是确认合同是否有效的依据，本院不作认定。谭XX上诉称未经土地管理部门批准及共有人同意，不得转让，上诉人私自处分共同财产的行为无效均没有事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人谭XX负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敦文
审 判 员 吕海欢
代理审判员 郑燕冰
二〇一四年六月三十日
书 记 员 梁伟成