湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0105民初1524号
原告（反诉被告）：江喆，女，汉族，1991年6月1日出生，住湖南省长沙市天心区。
委托诉讼代理人：江敏，湖南金州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：涂赛，女，汉族，1991年11月10日出生，住湖南省长沙县。
委托诉讼代理人：曾强，湖南本义真元律师事务所律师。
第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218号。
法定代表人：袁李。
委托诉讼代理人：钟梦雅，公司员工。
委托诉讼代理人：李铁山，公司员工。
第三人：长沙北辰房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘江北路1500号北辰时代广场A1区写字楼29层2901号。
法定代表人：陈德启。
委托诉讼代理人：潘晓剑，公司员工。
第三人：中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段456号。
负责人：陈志峰。
原告（反诉被告）江喆与被告（反诉原告）涂赛，第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、长沙北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰公司）、中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江喆的委托诉讼代理人江敏，被告（反诉原告）涂赛的委托诉讼代理人曾强，第三人新环境公司的委托诉讼代理人李铁山，第三人北辰公司的委托诉讼代理人潘晓剑到庭参加诉讼。第三人中国银行经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江喆向本院提出诉讼请求：1、涂赛继续履行与江喆签订的《房屋买卖合同》；2、涂赛立即办理房屋产权证，北辰公司予以协助；3、涂赛立即将涉案房屋的银行抵押解除，中国银行予以协助；4、涂赛在办理产权证后立即将房屋产权过户至江喆名下；5、涂赛向江喆支付违约金40500元（按500元/日，自2017年1月1日计算至实际办理房屋过户手续之日止，计算至起诉之日为40500元）；6、涂赛承担本案诉讼费。事实与理由：江喆经新环境公司居间获悉涂赛意出售XX号房，三方于2016年5月2日签订《房屋买卖合同》，就房屋买卖的主要条款进行了约定，江喆于当日向涂赛支付购房定金2万元（托管于新环境公司），约定在房产证办理完毕之后再交于涂赛，涂赛需在2016年6月30日前办理房屋的银行抵押解除手续。因房产证未如期办理完毕，涂赛要求增加定金等要求，江喆、涂赛及新环境公司于2016年8月2日又签订一份《房屋买卖合同》，约定江喆于2016年8月2日向涂赛支付购房定金8万元，涂赛于2016年12月31日之前办理银行抵押解除手续，在办理房屋过户手续时，江喆向涂赛支付剩余购房款。合同签订后，涂赛将房屋交付给江喆，江喆进行简易装修并添置家具后入住房屋。为协助涂赛加快办理房屋产权证等手续，江喆向新环境公司支付手续费3000元，但涂赛却以各种理由推脱，不予配合。至2016年12月31日，涂赛仍未能按约办理相关手续，原告多次短信、电话沟通，要求涂赛履行合同，涂赛以要求交纳租金、交付剩余购房款等为由不予办理，还要求江喆将放置在房屋内的家具等搬离，强制换锁。涂赛不配合办理解押、过户手续系违约，应按合同约定承担违约金。
涂赛辩称，涂赛已单方解除与江喆、新环境公司签订的《房屋买卖合同》，涂赛未在约定时间审批通过银行贷款。2016年11月20日前，江喆与涂赛未办完所有手续，根据约定，江喆应向涂赛支付所有购房款，但江喆未按约支付，经涂赛催告后，亦未在涂赛给予的宽限期内支付，符合合同解除的条件，涂赛已向江喆发出解除合同的书面通知，故《房屋买卖合同》已解除。合同解除系江喆原因，涂赛无需承担违约责任，无需返还定金8万元。
涂赛向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》已于2017年3月16日解除；2、涂赛无需向江喆返还定金8万元；3、江喆向涂赛支付房屋占用费16800元（自2016年5月2日计算至2017年3月16日）；4、江喆承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年5月2日、2016年8月2日签订两份《房屋买卖合同》，约定涂赛其贷款购买的XX房出售给江喆；房屋交易价格448800元；合同一方未按约定条款履行义务，每逾期一日，违约方向守约方支付500元/天的违约金，如违约累计超过十日，守约方有权解除合同，并要求违约方支付与本合同定金数目相同的违约金；2016年12月31日前，江喆申请的公积金贷款应通过银行审批，涂赛应解除房屋抵押；双方应于2016年11月20日前办完所有手续，若未办完，江喆支付所有房款给涂赛，涂赛将全权委托公证办至江喆指定人名下。第一份合同签订后，为加快合同履行进度，江喆向居间方支付3000元的加快办证费，涂赛为表示履行合同的诚意，口头答应先把房屋交付给江喆使用，前提为江喆在一个月内通过银行贷款审批并将购房款全部付清，江喆的银行贷款并未在一个月内审批通过。为继续履行合同，经协商，双方又签订《房屋买卖合同》，进一步明确双方的权利义务，约定：2016年11月20日前，双方未办完所有手续的，江喆支付所有房款给涂赛，涂赛全权委托公证办至江喆指定人名下。同时江喆口头承诺愿意支付房屋占用费。2016年11月20日，江喆的银行贷款仍未能通过审批，涂赛得知情况后，多次和江喆、居间方协商房款支付、房屋过户等合同履行事宜，江喆未能配合。涂赛于2017年3月10日通知江喆解除合同并要求支付房屋占用费，于2017年3月12日、2017年3月15日、2017年3月19日要求江喆返还房屋，江喆均不予配合，故涂赛自行将门锁更换。江喆未按约支付购房款及房屋占用费系违约。2016年5月2日签订的《房屋买卖合同》约定乙方应交付2万元购房定金给涂赛，涂赛未收取该款项，亦未授权居间方收取，该2万元定金未交付，2016年8月2日签订的《房屋买卖合同》约定8万元定金已交付涂赛。
江喆对反诉辩称,《房屋买卖合同》合法有效，涂赛因房价上涨以各种理由拒不配合履行合同，在江喆明确继续履行合同的情况下，仍一再要求解除合同，涂赛不符合单方解除合同的情形。涂赛于合同签订后不久将房屋交付给江喆，双方基于《房屋买卖合同》交付房屋，并未有租金之约定。涂赛的反诉请求缺乏依据，请法院驳回其全部反诉请求。
新环境公司述称，《房屋买卖合同》经涂赛、江喆签字确认，合法有效。合同签订当日，江喆向涂赛交付定金2万元，该定金口头约定在新环境公司处托管。因房屋产权证尚未下来，原合同约定办理过户手续的时间无法办理，故再次签订《房屋买卖合同》，约定在2016年11月21日前办理完过户手续，因2016年9月至10月期间，房价上涨，涂赛不配合办理房产证，导致无法继续履行合同。2017年2月，新环境房公司应涂赛要求退还购房合同原件。2017年3月，涂赛向江喆发出通知要求办理过户手续，因江喆在外地，无法办理，涂赛遂要求解除《房屋买卖合同》。
北辰公司述称，房屋已办理初始登记，现符合办证条件，正办理权属登记手续（小产证）。
中国银行未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见。
本院经审理认定事实如下：2016年1月，涂赛与北辰公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定涂赛购买北辰公司开发的XX房。
2016年5月2日，涂赛（出售方；甲方）、江喆（买受方；乙方）、新环境公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于XXX房出售给乙方，建筑面积约为52平方米，房屋详细情况以房屋所有权证为准，该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让，甲方承诺对该房屋有完全处置权；该房屋的现有状况为：已设抵押，在甲方办理房屋产权过户前解除抵押，未出租，甲方如实确认该房屋的其他状况：无冻结、查封、产权纠纷、债权债务纠纷和影响房屋交易的其他情形，在甲方所有期间未发生过自杀、他杀、意外死亡事件，无因附近高压电力设备电磁辐射超过国家环保总局颁发的HJ/T24-1998标准的问题，乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房，无任何异议；该房屋总售价包括下列：现有装修和配套设施，在签订本房屋买卖合同前，甲方已经为该房屋缴纳的所有费用，家具家电（以交房确认书物品登记为准）；甲乙双方签署《长沙市二手房买卖合同》（网签合同）时，以协议价格进行登记，均对此知晓且无异议；甲、乙双方确认该房屋总售价为448800元，付款步骤如下：购房定金：乙方于2016年5月2日支付甲方购房定金2万元（定金由甲方收取），购房首付：2016年6月30日之前，乙方银行审批通过，甲方解除抵押，乙方在房产局过户手续办理之时支付甲方购房首付款68800元，公积金：乙方通过省公积金贷款向甲方支付购房款35万元（此项房款由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式向甲方支付，甲、乙双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准，贷款房款差额部分在放款后三个工作日内甲、乙双方根据总房价结清，以多退少补为原则），交房尾款：交房时乙方支付甲方交房尾款1万元托管丙方转交；银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理，甲、乙双方委托代办机构办理；甲、乙双方合同签订后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日乙方应支付丙方居间服务费9000元，为保障丙方合同合法权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向丙方支付的服务费用，甲、乙双方均无异议；甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权人同意出售和签订本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，保证所确认的房屋其他状况真实，由此而引起的一切法律及经济责任由甲方承担全部责任，甲方于房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清，甲方在签订本合同后7日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方，甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续；乙方应按本合同约定的付款步骤、时间按期付款，乙方在签订本合同后7日内将办理该房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或甲方，乙方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续；丙方为达成本合同提供居间服务，丙方对在交易过程中甲、乙方提供的文件、资料、凭证、信息保密，本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用经双方协商由甲、乙方承担，若甲、乙双方委托代办机构办理交易所有手续，双方均须按照代办机构的要求在签订后180天内完成所有手续（其他约定的除外），不配合方视为违约方，甲、乙双方交房时间为过户当日；如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；本合同履行期间，因不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止，甲方在本合同终止后三个工作日内将已收房款无息全额退还，丙方则应将甲、乙双方提交的所有证件及相关资料退还（已实际发生的费用由甲、乙双方承担），甲、乙双方交易完成后，双方自行根据国家相关政策到相关部门办理相对应的登记手续；经甲、乙双方协商决定在本次房屋买卖交易过程中费用承担分别为，甲方承担个人所得税及增值税总额的百分之五十，乙方承担的费用为契税，产权证加快费用及增值税的百分之五十。上述合同签订后，江喆向涂赛交付定金20000元（由居间方新环境公司托管），涂赛亦将房屋交付江喆使用。
因房屋产权证尚未办理，原《房屋买卖合同》约定的房屋过户手续等无法按时履行，故涂赛（出售方；甲方）、江喆（买受方；乙方）、新环境公司（居间方；丙方）又于2016年8月2日签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于XXX房出售给乙方，建筑面积约为52.47平方米，房屋详细情况以房屋所有权证为准，该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让，甲方承诺对该房屋有完全处置权；该房屋的现有状况为：已设抵押，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押，未出租，甲方如实确认该房屋的其他状况：无冻结、查封、产权纠纷、债权债务纠纷和影响房屋交易的其他情形，在甲方所有期间未发生过自杀、他杀、意外死亡事件，无因附近高压电力设备电磁辐射超过国家环保总局颁发的HJ/T24-1998标准的问题，乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房，无任何异议；该房屋总售价包括下列：现有装修和配套设施，在签订本房屋买卖合同前，甲方已经为该房屋缴纳的所有费用，家具家电（以交房确认书物品登记为准）；甲乙双方签署《长沙市二手房买卖合同》（网签合同）时，以协议价格进行登记，均对此知晓且无异议；甲、乙双方确认该房屋总售价为448800元，付款步骤如下：定金：乙方于2016年8月2日支付甲方购房定金8万元（定金由甲方收取），首付：2016年12月31日之前，乙方银行审批通过，甲方解除抵押，银行贷款：乙方通过省公积金贷款向甲方支付购房款35万元（此项房款由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式向甲方支付，甲、乙双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准，贷款房款差额部分在放款后三个工作日内甲、乙双方根据总房价结清，以多退少补为原则）；银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理，甲、乙双方委托代办机构办理；签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日乙方应支付丙方居间服务费9000元，为保障丙方合同合法权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向丙方支付的服务费用，甲、乙双方均无异议；甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权人同意出售和签订本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，保证所确认的房屋其他状况真实，由此而引起的一切法律及经济责任由甲方承担全部责任，甲方于房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清，甲方在签订本合同后7日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方，甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续；乙方应按本合同约定的付款步骤、时间按期付款，乙方在签订本合同后7日内将办理该房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或甲方，乙方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续；丙方为达成本合同提供居间服务，丙方对在交易过程中甲、乙方提供的文件、资料、凭证、信息保密，本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用经双方协商由甲、乙方承担，若甲、乙双方委托代办机构办理交易所有手续，双方均须按照代办机构的要求在签订后180天内完成所有手续（其他约定的除外），不配合方视为违约方，甲、乙双方交房时间为双方协商确定；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付500元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；本合同履行期间，因不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止，甲方在本合同终止后三个工作日内将已收房款无息全额退还，丙方则应将甲、乙双方提交的所有证件及相关资料退还（已实际发生的费用由甲、乙双方承担），甲、乙双方交易完成后，双方自行根据国家相关政策到相关部门办理相对应的登记手续；备注：甲、乙、丙三方友好协商，乙方支付甲方首付款之前，甲方需配合丙方将全权委托公证办至丙方指定人名下，甲方允许乙方将该房屋产权上至丙方名下，甲乙双方约定2016年11月20日之前办完所有手续，如果未办完，乙方支付所有房款给甲方，甲方将全权委托公证办至乙方指定人名下。上述合同签订当日，江喆又向涂赛交付购房定金8万元。
江喆于2017年1月5日向涂赛发短信，内容为“根据合同约定，你要在12月31日解除房屋的抵押并配合我办理房屋过户手续，现已逾期，请你在收到本信息后3日内配合我办理房屋过户手续，否则我将采取法律手段”，涂赛回复“你打算什么时候过户，约个时间，我陪你去吧”，江喆回复“后天或者明天都可以”，涂赛回复“好的，我明天中午给你消息吧，上午有事”，江喆回复“好的”。涂赛于2017年1月6日向江喆发短信，内容为“你好，美女，我问了下，明天周末办不了手续，周一怎样呢”。江喆于2017年1月7日向涂赛发短信，内容为“涂赛，你好，关于您哥哥说的支付租金的方式我无法接受，按照法律程序，我是买房而不是租房，买房有买房的法律程序，如果你们觉得不合理…因为我有跟您哥哥关于房子我付款后他让我居住的截图，如果他非法进入房子，或者强制要求拆除房间物品，我将以非常入民宅，继续起诉”。涂赛于2017年1月10日向江喆发短信，内容为“美女，今天所说的本月房租，我个人觉得还是合理的，因为上周我是配合你过户的，你有急事，就推迟了，至于之前我哥所说要把之前的房租补上，个人理解是不公平，所以我也没提过，还是希望相互谅解，我过几天要去外地，到时若你找我，估计得往外地跑”。涂赛于2017年2月24日向江喆发短信，内容为“江喆，你好，因开发商办理房屋栋证时间太长，导致我们双方至今未办理房屋过户手续，根据我们于2016年8月2日签订的《房屋买卖合同》第十条约定，请你方在2017年2月26日前将剩余房款348800元付至以下银行账户。中国银行，卡号：×××，户名：涂赛。逾期支付视为你方违约，我方将根据房屋买卖合同第8条约定解除双方签订的所有合同并追究你方的违约责任”，江喆回复“根据合同的约定，你先要解除房屋的抵押，开发商是否办理栋证是你需要解决的问题，因你未解除抵押，我付款在你解除抵押后，我享有先履行抗辩权，房款我可以给，但房屋先要解除抵押，解除之后我们走新环境，然后付款，请回电话一起办理过户，不然将以法律手段采取措施”。江喆于2017年2月28日发向涂赛告发短信，内容为“请回电话一起办理过户，不然将以法律手段采取措施”。涂赛于2017年3月9日向江喆发短信，内容为“江喆，你好，我是涂赛，我已多次以电话和短信方式向你催付房款和房屋使用费，昨天我的受托人肖俊先生再次电话告知你方于2017年3月10日去中介办理房屋过户以及付款手续，现我再次以短信方式通知你，请你方务必准时赴约，如再次逾期，我方将单方解除合约并追究你方违约责任”，江喆回复“因为你们一直打电话不接，联系也不回信息，所以我一直无法联系，我明天叫我父亲来这边谈过户，但是麻烦以短信形式确定，我不会给你们租金，因为我是买房子不是租房子，我现在人在杭州出差，明天晚上我父亲将会到新环境谈过户问题，你们一直都没正面回答，麻烦还清贷款，我们过户，现在双方唯一问题在于买房子却要交十个月的房租费用，这个是不合理的，你反复说需要交房租，但是我是买房不是租房，今天最后期限，如果付全房款给你，我就周一把房款打给新环境”。江喆于2017年3月11日向涂赛发送短信，内容为“请于礼拜一将贷款还清后将还款单据送到新环境办理房屋过户手续，不然我们将以法律手段收回房屋所有权，因你方一直没有将房款还清导致房屋一直无法买卖，3月11日请将还款单据送至新环境，我方将全款负责房款，不然将采取法律责任”，涂赛回复“江喆，你好，我是涂赛，你从2016年5月份开始占用我所有的位于XXX房，按市场价格1600元每月计算房屋占用费，从2016年5月1日至2017年3月1日止，你已欠付我房屋占用费16000元及物业管理费1200元，我已多次发短信向你催收房款和房屋占用费，而你却一而再再而三的以各种理由拒付，之前通知你方于2017年3月10日一同前往中介处办理房屋过户手续和付款手续，我方在中介处苦等你一天，却始终未见你方露面，鉴于你方多次违约，毫无继续履行合同的诚意，现我方依据2016年8月2日签订的《房屋买卖合同》第八条约定，解除双方签订的《房屋买卖合同》，并通知你方在2017年3月15日前将房屋钥匙、电卡、天然气卡等交还给我。另通知你方于2017年3月15日前将购买的家电家具搬离，逾期未搬，我方不负责保管，你方购买的家具家电因他人破坏、盗窃或折旧所造成的损失，我方概不负责”，江喆回复“涂赛，你好，我早已告知你3月10日在外地出差，不能前往办理手续，同时因你及你哥哥要求房屋涨价的原因造成你一而再，再而三的要求和我当面沟通，同时对于房屋手续的办理一直含糊其辞，房屋至今未解除抵押，导致我无法办理银行贷款手续，我在数次通知你后，你仍然无法与我办理房屋过户手续，在你无法满足房屋过户条件…”。
涂赛于2017年3月12日向江喆发出解除合同通知函（于2017年3月16日签收），内容为“我方于2016年5月2日和2016年8月2日与你方共签订了两份《房屋买卖合同》，合同履行过程中你方未按约定时间支付房款和房屋占用费，经我方多次催要，你方仍拒不支付，也拒绝协商，毫无履行合同的诚意。现我方依据2016年8月2日签订的《房屋买卖合同》第八条约定以及《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除双方签订的《房屋买卖合同》，并通知你方在2017年3月15日前将房屋钥匙、电卡、天然气卡等交还给我。另通知你方于2017年3月15日前将购买的家电搬离，逾期未搬，我方不负责保管，你方购买的家电因他人破坏、盗窃或折旧所造成的损失，我方概不负责”。
涂赛于2017年3月13日向江喆发短信，内容为“江喆，之前按协议是公积金贷款，后来你又说一次性付全款，我在2017年1月的时候要你配合过户，经常联系不到你本人，中介可以证实，约定于2017年3月10日办理过户，你出差在外，并告诉我你父亲会按约定过来办理过户手续，可是你父亲也没按约定出现，说明你没有付款能力，也不尊重契约精神，我于2016年5月将房屋钥匙及水电卡交付给你，也约定每月将收取使用费，可你也到期拒不支付，房屋产权及所有权都在本人名下，放贷有我来偿还，物业费由我支付，我并未承诺你无偿使用我的房屋，现在你违约在先，我当然可以收回我的房”。涂赛于2017年3月15日向原告发短信，内容为“江喆，我已经准备收房了，请你过来配合，六点前到北辰”，江喆回复“房屋合同还在履行中，房屋我已经准备走法律程序提出诉讼冻结，你无权现在收回房屋，我现在人在外地，出差日期是3月20日回到长沙，这个中介可以作证，我跟他说过您也是知道的，我无法回到长沙，我一直强调你方解除房屋贷款我立马打款全额支付。但你迟迟不正面回复此问题，也不解决房屋真正的买卖问题，还是那句话，我是买房子不是租房子，我一直按照法律要求付款首付。而且任何时候你说过户我都是积极应对，即使不在长沙我依然可以按照法律过户要求付款，但是请您方先还清贷款，不要拖沓，涂赛，请不要每次挑我出差时候进行房屋过户办理，我们约定一个具体的时间：3月20日（我出差回来的第一天）进行房屋过户办理，届时我准备全部房款进行房屋过户，如果是你这边没有按时来，那你这边就要按合同承担违约责任，我没有按时来办理我也按合同承担违约责任”，涂赛回复“江喆，我已经到了北辰1302，请立即配合我们开门，还有你未经我允许私自换门换锁，你应恢复房屋原状”，江喆回复“因为我不在长沙所以无法给你开门，如果强行进入有丢任何物品由你方负责，请回复3月20日办理我们之间房子过户手续的事情，如果不回复，我将视为默认了，如果到期不来办理手续，你方自行承担违约责任”，涂赛回复“江喆，我已经发了告知函，今天也等了你4个小时，现在我最后通知你于2017年3月19日下午6点务必到场配合清空房屋，否则一切后果我方不负责赔偿，并且我会通知公安部门备案，如你方继续侵权，我将采取一切合法手段维护合法权益”。江喆于2017年3月16日向涂赛发送短信，内容为“我已经明显说了3月20日才能到长沙，你现在让我3月19日搬出房子，你就是不想履行合同，我本来3月20日邀你过来就是为了履行合同，你这是明显的毁约，我们约3月20日办理过户手续，如果不来，视为违约，房屋中有任何东西丢失都是您的责任，之前合同说按照公积金支付，我已经支付完全部首付，也已经把全部的个人过户资料于7月份全部送到新环境手里坐等过户，你方10月份因房价上涨要求不卖房了，被我…2月24日你方又在房屋没有解除抵押情况下，直接要求我将348800元的全额房款打至您账户，感到非常困扰，但是我也是说了，答应只要走中介我愿意负担全额房费，不再使用公积金贷款，但你方又在电话里面继续提出要租金的问题，咄咄逼人，之前约定3月20日来办理房屋过户手续，您方也一直没有回复，现在再次确认一下3月20日下午3点，请你方务必到新环境办理过户手续”。涂赛于2017年3月19日向江喆发短信，内容为“江喆，鉴于你的种种违约行为，我已邮寄解除合同通知函给你，我们双方下一步只需协商具体解除事宜了，且今天下午六点我的委托人及律师会去房屋开锁，望你积极配合”。江喆于2017年3月20日向涂赛发短信，内容为“涂赛，我已到新环境，你来这边”，涂赛回复“江喆，你好，现在具体情况如下：第一，我人在江苏看病，不在长沙。第二，我一再强调3月10日你要来新环境办理过户或者是合同解除事宜，可你没过来，你父亲说好可下午过来也没赴约。我们等了一天，说明你没有付款能力或者是蔑视契约，最后，因你违约并解除合同事宜我已全权委托我的律师及我表哥处理，请不要打扰我”。
涂赛向本院提交以其与张维娜名义于2017年4月19日签订的房屋租赁合同（合同约定被告将XX房出租给张维娜，租赁期自2017年4月23日至2018年4月22日，租金标准为2300元/月（含物业费），张维娜承担租赁期间的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费）；于2017年4月19日出具的收据，内容为“今收到张维娜6900元（2017年4月23日-2017年7月22日）承租北辰三角洲E3区4栋1302房租，押金2300元，共计9200元”，拟证明涉案房屋占用费的计算依据。
另查明，涂赛因购买长沙市XX房向中国银行股份有限公司长沙松桂园支行贷款33万元并以该房作为担保办理了抵押登记手续（债务履行期限自2016年1月12日至2036年1月12日）。
本案审理过程中，江喆表示同意在本案中一并处理剩余房款的支付问题，愿意替涂赛清偿涉案房屋的抵押贷款，清偿的贷款及费用数额在未支付的房款余款中扣除，经抵扣，房款仍不足部分，于双方办理产权转移登记之日支付。
以上事实，有书证、视听资料、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为：一、当事人协商一致，可以变更合同。原、被告于2016年8月2日签订的《房屋买卖合同》系双方协商一致后对2016年5月2日签订的《房屋买卖合同》的变更，该《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，不得擅自变更或者解除合同。涂赛主张本案购房定金为8万元，对居间方收取的2万元定金不予认可，但根据涂赛要求江喆支付剩余购房款348800元与购房总价448800元的差额来看，其认可江喆已支付房款10万元，故其对2万元定金的交付方式（由居间方托管）系认可的，涂赛就2万元定金提出的异议，本院不予采纳。江喆实际交付购房定金10万元，故本案购房定金为10万元。二、2016年8月2日签订的《房屋买卖合同》约定“甲、乙、丙三方友好协商，乙方支付甲方首付款之前，甲方须配合丙方将全权委托公证办至丙方指定人名下，甲方允许乙方将房屋产权上至丙方名下，甲乙双方约定2016年11月20日之前办完所有手续，如果未办完，乙方支付所有房款给甲方，甲方将全权委托公证办至乙方指定人名下”，该条款约定2016年11月20日之前未办完所有手续，乙方支付所有房款给甲方，甲方将全权委托公证办至乙方指定人名下，并未明确乙方支付所有房款的时间，且该条款亦涉及甲方将全权委托公证办至乙方指定人名下。为解决二手房交易过程中，房屋转移登记前的付款安全问题，原、被告约定了委托公证，故在涂赛未办理委托公证，双方亦未明确约定在办理委托公证前由江喆支付所有房款的情况下，涂赛主张江喆支付全部购房款不符合一般的二手房交易流程，涂赛据此主张江喆逾期支付购房款、解除合同、无需退还购房定金缺乏依据，本院不予采纳。三、涂赛主张江喆使用房屋的前提是江喆在一个月内通过银行贷款审批并将购房款全部付清，江喆不予认可，涂赛亦未能提供充分证据证明双方就此进行了约定，故涂赛的该主张缺乏充分依据，本院不予采纳。涂赛将房屋交付江喆使用系履行《房屋买卖合同》中的交房义务，涂赛主张江喆口头承诺愿意支付房屋占用费，江喆不予认可，涂赛亦未能提供充分证据予以证明，故涂赛主张江喆支付房屋占用费缺乏依据，本院不予采纳。四、本案中，涂赛在签订《房屋买卖合同》后表示不想履行合同，诉讼中亦表示不同意继续履行合同，涂赛拒绝履行合同，构成根本违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现北辰公司明确房屋已办理初始登记，正办理权属登记手续（小产证），涂赛已具备办证条件，亦具备了处分该房产的权利，故江喆诉请继续履行合同，涂赛办理房屋产权证（小产证）、房屋的抵押解除手续符合法律规定，本院予以支持。五、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让的限制，现江喆明确表示愿意替涂赛清偿涉案房屋的抵押贷款，故在涂赛未能清偿贷款的情形下，江喆可以代位清偿涉案房屋的抵押贷款（上述清偿的贷款及费用数额应在未支付的房款余款中扣除）。六、关于剩余房款的支付问题，江喆在审理中表示同意由本院一并予以理涉，同意于双方办理产权转移登记之日向涂赛支付剩余购房款，为减少当事人的诉累予以照准。七、《房屋买卖合同》约定“乙方于2016年12月31日之前乙方银行审批通过、甲方解除抵押”，因2016年12月31日之前，办证条件是否具备及江喆、涂赛能否继续履行《房屋买卖合同》尚不确定，基于该客观情况，江喆未通过银行审批，涂赛亦未办理抵押解除手续，江喆据此主张涂赛逾期履行合同缺乏充分依据，本院不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案涂赛属预期违约。《房屋买卖合同》约定的违约金适用一方逾期履行合同义务，未就预期违约的违约金标准进行约定，江喆未能举证涂赛存在逾期履行合同义务的情形，故江喆以涂赛不配合办理解押、过户手续为由主张涂赛支付违约金缺乏充分依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）涂赛继续履行原告（反诉被告）江喆与被告（反诉原告）涂赛签订的《房屋买卖合同》；
二、被告（反诉原告）涂赛于本判决生效后立即办理长沙市开福区XXX房的产权登记手续（小产证），第三人长沙北辰房地产开发有限公司予以协助；
三、被告（反诉原告）涂赛于本判决生效后十日内向中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行清偿全部贷款本息，并涤除设定在长沙市开福区XXX房上的房地产抵押登记，第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行予以协助，如届时被告（反诉原告）涂赛不能清偿贷款本息，则由原告（反诉被告）江喆以其应付的房款代为清偿（清偿的贷款及费用数额在未支付的房款余款中扣除）；
四、被告（反诉原告）涂赛于上述第二项、第三项判决履行完毕后十日内协助原告（反诉被告）江喆将长沙市开福区XXX房的产权转移登记至原告（反诉被告）江喆名下，原告（反诉被告）江喆于双方办理产权转移登记之日向被告（反诉原告）涂赛支付剩余购房款；
五、驳回原告（反诉被告）江喆的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）涂赛的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费813元，保全费2764元，共计3577元，由被告（反诉原告）涂赛承担1789元，原告（反诉被告）江喆承担1788元；反诉受理费1110元，由被告（反诉原告）涂赛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 房淼淼
人民陪审员 谢江红
人民陪审员 李小辉
二〇一七年九月十九日
代理书记员 宋 敏