贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1871号上诉人（原审原告）薛梅，女。委托代理人彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201010141523。委托代理人苏梅，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201511197783。被上诉人（原审被告）贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。法定代表人肖春明，该公司董事长。委托代理人张涤非，北京市中银律师事务所贵阳分所律师，执业证号：15201200510305413。委托代理人冯阳，北京市中银律师事务所贵阳分所实习律师。上诉人薛梅与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年8月11日作出（2015）南民初字第03128号民事判决，上诉人薛梅不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2012年4月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于本市南明区花果园五里冲“花果园五里冲项目T2区”第X栋X单元X层X号住宅房屋，房屋建筑面积67.94平方米；总价款264287元，合同签订之日买受人交付首期房款84287元，余款180000元以银行按揭支付。合同第十一条交付时间和条件约定：“（一）出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。……”。合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）、逾期在90工作日内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1））项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，……”。合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”合同附件十二《补充协议》约定：“一、关于订立主合同及本补充协议的特别提示：1.1、买卖双方经友好、自愿协商一致，订立如下条款，作为对本《商品房买卖合同》（以下简称本合同）的修改和补充。签订本合同及其相关补充条款、附件前，买受人确认出卖人已就本合同及补充协议、附件中包含的免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人对相关内容已充分理解其含义并同意全部内容。……7.3、出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房的违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。……二十一、关于补充协议的效力：21.1本补充协议是买受人、出卖人对于《商品房买卖合同》的补充约定，《商品房买卖合同》约定的条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。二十二、格式条款提示说明和确认：22.1、买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充协议、附件前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容（此条为最后一条）”。此《补充协议》全部为打印件，无填充内容。上述《商品房买卖合同》及《补充协议》均加盖有被告的印章，原告签名及捺印。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。合同约定的交房期限到期，被告未按约交付房屋，至今被告未通知原告交付房屋。2015年6月3日原告诉至法院，请求判令：一、确认《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第七条第三款为无效条款；二、诉讼费由被告承担。原判认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原告称其与被告签订的《商品房买卖合同》的附件《补充协议》第七条第三款约定“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利”，该条款属于格式条款，在《商品房买卖合同》中原、被告对退房已有约定，而被告提供的《补充协议》第七条第三款明显限制了原告退房的权利，同时排除了被告的义务，并且被告对该条款还未做必要的提示及说明，故该条款应当为无效条款。《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，故原、被告签订的《补充协议》应认定为格式条款。原、被告签订的《补充协议》第一条及最后一条均已载明买受人确认出卖人已就本合同及补充协议、附件中包含的免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已对相关内容充分理解含义并同意全部内容，且《补充协议》为原、被告另行签订，现原告称未进行提示义务的主张不予以采信。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据法律规定，原、被告对合同解除权行使的期限是可以约定，本案合同约定的交付房屋期限是2014年10月31日，逾期90个工作日是至2015年3月13日，90个工作日后的60日是至2015年5月12日，按此时间计算，原告对合同是否行使解除权，从合同约定的交付房屋时间至最后决定通知被告解除合同的时间有6个多月，原告是有合理的时间考虑决定合同是否解除、是否要求退房，故不能认定该条款具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。原告称《补充协议》第七条第三款对原告依法享有的合同解除权进行了严重限制，同时排除了原告在被告违约60天后解除合同权利的主张不能成立。原告诉请确认合同附件十二《补充协议》第七条第三款为无效条款的请求，不符合法律规定，依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告薛梅的诉讼请求。案件受理费60元减半收取30元，由原告薛梅负担。一审宣判后，薛梅不服该判决，向本院提起上诉称：一、根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第六条之规定，对于格式条款中的免除或限制责任的条款，被上诉人必须要满足两个法定条件，一是以足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标示，二是对该条款进行说明。但本案中，被上诉人对《补充协议》第7.3条未做任何足以引起上诉人注意的特别标示，被上诉人也未举证证明其对该条款已尽合理提示及说明义务。原判以《补充协议》中同样系格式条款的第一条及最后一条来认定被上诉人已履行法定的提示义务错误；二、依据《商品房买卖合同》的约定，上诉人只有在2015年3月13日起至2015年5月12日2个月的时间考虑决定合同是否解除、是否要求退房，依据法律的规定，上诉人自合同达到解除条件之日起一年内都有权要求被上诉人退房。诉争的条款明显具有免除提供格式条款一方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形。综上，薛梅请求撤销原判，支持其上诉请求。贵阳宏益房开答辩称：格式条款并非需要对整个合同进行说明，即不需要对《补充协议》的第一条和最后一条进行说明，被上诉人仅需要对免除责任的条款进行说明。综上，贵阳宏益房开请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人的陈述以及《商品房买卖合同》、《补充协议》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，签订合同的双方当事人均应恪守履行。本案争议的焦点在于《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中第七条第三款的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”之规定，本案中，在《补充协议》的首部及尾部均标注了签订该合同及相关补充条款、附件前，买受人确认出卖人已就本合同及补充协议、附件中包含的免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人对相关内容已充分理解其含义并同意全部内容。特别是合同尾部的标注紧挨买受人签章栏，上诉人薛梅亦在该签章处签名捺印，故应认定被上诉人贵阳宏益房开对协议中的内容已尽到了合理提示和说明的义务。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，商品房买卖合同双方当事人可就合同解除权的行使期限进行约定，本案中，诉争的《补充协议》第七条第三款约定，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人。该条款之约定并未明显免除被上诉人的主要责任、排除上诉人的主要权利。因此，原判对上诉人主张《补充协议》第七条第三款系无效条款的主张不予支持并无不当，本院予以维持。对于上诉人的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由薛梅负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  彭伦禹代理审判员  刘 劼代理审判员  邓禹雨二〇一五年十二月十一日书 记 员  林 艳