江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2678号
上诉人（原审原告）刘晓红。
委托代理人陈长良。
委托代理人李诚圃，北京市大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王永霞。
委托代理人王志浩，南京市玄武区盛达法律服务所法律工作者。
上诉人刘晓红因与被上诉人王永霞房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月9日立案受理后，依法组成合议庭于2013年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人刘晓红的委托代理人陈长良、李诚圃，被上诉人王永霞及其委托代理人王志浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
刘晓红原审诉称，2009年8月26日，刘晓红、王永霞签订协议书，约定王永霞将位于南京市栖霞区百水芊城春水坊××幢×单元×××室作价26万元转让给刘晓红。协议订立后，王永霞将诉争房屋交付刘晓红，并将诉争房屋的拆迁手续、购房发票、所有权证、土地使用证、住宅质量保证书、住宅使用说明书等有关该房屋全部材料交付刘晓红。刘晓红一家居住在该房屋内已三年有余，现该房屋已符合南京市经济适用住房上市的规定，可依法自由上市交易。刘晓红多次向王永霞提出结清房款，办理过户手续，但王永霞对刘晓红的要求不予理睬。故起诉至原审法院请求判令王永霞办理百水芊城春水坊××幢×单元×××室所有权证、土地使用证转移登记手续，王永霞承担本案诉讼费用。
王永霞原审辩称，刘晓红称2009年8月26日其与王永霞签订房屋买卖合同，将房屋以26万元转让给刘晓红不是事实。王永霞从来没有与刘晓红签订过任何形式的买卖协议，包括本案的协议书。王永霞也从来没有与刘晓红达成将争议房屋以26万元作价卖给刘晓红的意思表示。王永霞对协议书中载明的内容毫不知情。王永霞没有收到刘晓红支付的购房款。刘晓红诉称多次要求王永霞结清房款办理相关过户手续不是事实，刘晓红从来没有向王永霞提过。王永霞在接到法院材料后知道此事。刘晓红称王永霞将两证、房屋拆迁、购房手续提供给刘晓红，并且刘晓红在争议房屋中入住三年有余不是事实。实际上刘晓红自2011年11月19日以后才入住争议房屋，至今不到14个月。居住原因主要是王永霞的再婚丈夫与刘晓红丈夫之间有借贷关系，在刘晓红及其丈夫一再催款之下，王永霞才在2010年6月份将房屋两证抵给刘晓红，2011年11月19日，王永霞将房屋给刘晓红不收租金居住。王永霞的拆迁手续和买房契约是刘晓红住进争议房屋后，从该房屋内王永霞放置物品的房间内取走的。本案争议房屋在2009年8月份的时候市值近60万元，而所谓的协议中约定的价格是26万元。协议约定，前期仅支付10万元，余款在办手续时一次性付清。这种交易明显不合理，显失公平。争议房屋系王永霞与其前夫及女儿的共同财产，按照法律规定是王永霞的婚前财产，王永霞在2003年拆迁后依法分得了争议房屋及一个40多平方米的单室套，王永霞已经将单室套卖出，并且在2012年办理了过户手续。目前王永霞名下仅剩争议房屋这一套住房，王永霞也不可能将争议房屋卖给刘晓红，否则王永霞女儿也无房居住。刘晓红没有提供收房款的证据，只提供了借条。即使买卖成立，按照相关法律法规，也是一个名为买卖，实为借贷的法律关系。刘晓红的诉讼请求无事实和法律依据，不应当得到法院的支持。请求驳回刘晓红的诉讼请求。
原审法院经审理查明，位于南京市栖霞区百水芊城春水坊××幢×单元×××室房屋所有权人为王永霞。案外人梁某某与王永霞于1995年7月1日结婚。2009年8月26日，梁某某以王永霞的名义与刘晓红签订协议书一份，协议约定：1.经双方有（友）好协商，王永霞自愿转让百水芊城春水坊××幢×××室转让给刘晓红，价格人民币26万元整。2.房子是经济适用房从2007年6月1日到2012年五年上市才能过到刘晓红名下，到期时王永霞全面负责过户，解决户口等事宜。3.刘晓红前期付款10万元，余款到手续办清一次性付清。4.此协议一式两份，双方各执一份，如有一方违约按前期款一半赔偿损失。
2010年6月25日，王永霞向刘晓红出具借条一份，内容为：今借刘晓红人民币壹拾玖万壹仟贰佰元正。审理中，刘晓红陈述，案外人梁某某在签订协议前与其丈夫陈长良曾有经济往来。截止至2009年，梁某某陆续向陈长良借款八、九万。协议书中约定的前期付款10万元即为上述借款。协议签订后，王永霞夫妇又陆续向其借款。包括协议中约定的10万元，借款合计19.12万元。
另查明，王永霞的前夫吴某某因车祸于1993年12月去世。吴某某在1993年6月23日申领村镇房屋建设许可证，在位于南京市栖霞区马群街道青马一队建造平房3间。2003年7月30日，王永霞与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室签订征地房屋拆迁补偿协议，同意将上述房屋交拆迁办拆除。2007年5月，王永霞与南京栖霞建设股份有限公司签订经济适用住房买卖契约，购买包括本案争议房屋在内的经济适用住房2套。王永霞取得上述经济适用住房后，与案外人闫某、陈甲签订房屋买卖合同，将其中位于南京市栖霞区百水芊城春水坊×幢×单元×××室房屋出售给闫某、陈甲。该房屋已经转移登记至闫某、陈甲名下。
上述事实，有当事人的当庭陈述，刘晓红举证的协议书、南京市经济适用住房买卖契约、借条、户名为刘晓红的中国建设银行、中国工商银行存折及中国建设银行账户明细，王永霞举证的南京市栖霞区人民政府马群办事处青马社区居民委员会出具的证明、南京市公安局马群派出所出具的证明、结婚申请书、结婚证、征地房屋拆迁补偿协议、江苏省村镇建设许可证、南京市存量房买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用证等证据在卷证实。上述证据均经当庭质证，原审法院予以采信。刘晓红举证的新购住房证明与本案无关联，原审法院不予采信。
原审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。本案争议房屋系王永霞与案外人梁某某结婚后，因婚前个人房产被拆迁取得的经济适用住房，仍应当认定是王永霞的个人财产。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案争议房屋是王永霞的个人财产，并非王永霞与梁某某的夫妻共同财产。因此，梁某某以王永霞的名义与刘晓红签订买卖协议，转让王永霞的个人财产，系无权代理行为。
《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。刘晓红明知本案协议系梁某某以王永霞的名义签订，其事后多次借款给王永霞，并要求王永霞出具借条，却一直未催告王永霞予以追认。梁某某未经王永霞授权，以王永霞的名义与刘晓红签订协议书，王永霞对梁某某的行为不予追认。因此，本案协议书对王永霞不发生效力。刘晓红要求王永霞办理百水芊城春水坊××幢×单元×××室所有权证、土地使用证转移登记手续缺乏事实依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决：驳回刘晓红的诉讼请求。原审案件受理费5200元，保全费1820元，合计7020元，由刘晓红负担。
刘晓红不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审认定梁某某以“王永霞”的签名，与上诉人刘晓红订立本案协议书系无权代理行为是正确的。二、被上诉人对无权代理人的行为作了追认，但原审未对被上诉人的履行行为作出追认的认定，存在错误。一是诉争协议订立后，被上诉人即向上诉人交付了该房屋的所有权证、土地使用权证；二是被上诉人交付两证时一并交付了与诉争房屋有关的拆迁、安置手续材料；三是被上诉人也实际向上诉人交付了房屋。三、根据最高人民法院关于合同法司法解释（二）第十二条规定，虽然无权代理人梁某某以被代理人刘晓红的名义订立合同，但刘晓红已经开始履行合同义务，视其对合同予以追认。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人在原审的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人王永霞答辩称，被上诉人与上诉人从未签订过房屋买卖合同，也从未授权第三人以被上诉人名义与上诉人签订房屋买卖合同。在其他人员与上诉人签订买卖协议后，被上诉人并不知情，也未以其它形式对该合同予以追认。原审判决并无不当，请求二审法院维持原判。
在本院二审庭审中，上诉人陈述，对于王永霞将与诉争房屋拆迁有关的全套材料交给上诉人的事实，原审查明事实中未列明；对此，被上诉人陈述，其留有一间房屋放置物品，相关拆迁材料放在其中由上诉人拿走，其将两证交给上诉人仅仅以房屋作为归还其借款的担保。另上诉人申请陈乙出庭作证。陈乙证言为，其与陈长良是老乡，2009年下半年其帮助王永霞夫妇从诉争房屋内搬出，不清楚刘晓红搬进诉争房屋的时间，也不清楚上诉人与被上诉人之间有无协议。
针对王永霞于2010年6月25日向刘晓红借款19.12万元借条的内容，上诉人解释，在双方签订协议后，梁某某还向其借钱，最后打借条是来冲账的，协议上前期付款10万元没有实际支付，是以协议签订前的借款来冲抵，借条中19.12万元包含协议中前期付款的10万元。被上诉人解释，从该借条内容看，不仅表明被上诉人不知晓协议存在，也未对协议予以追认，证明双方之间不存在买卖关系；同时，被上诉人出具该借条的时间在2010年6月，如果被上诉人对协议予以了追认，则借条数额不可能为19.12万元。
本院二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，双方当事人在二审的主要争议焦点为，被上诉人王永霞对无权代理人梁某某签约卖房行为有无进行了追认。上诉人刘晓红认为，虽然梁某某以王永霞名义卖房构成无权代理是正确的，但王永霞在梁某某签约后向其交付房屋，并将房屋两证及相关拆迁资料交给刘晓红，以实际行为实施了追认；王永霞认为，其并不知晓梁某某与刘晓红签订了涉案协议书，当时将房屋及两证交给刘晓红系作为其向刘晓红借款的担保。本院认为，根据双方的诉辩意见及本案案情，不能认定王永霞对梁某某签约卖房行为予以了追认。分析认定如下：第一，在涉案协议书签订后，刘晓红未向王永霞实施了催告是否追认该协议。第二，根据该协议书约定的总房款26万元及刘晓红前期付款10万元的内容，在刘晓红16万元购房尾款未付的情况下，王永霞于2010年6月25日向刘晓红借款并出具借条，而未将借款性质变更为房款与常理不符。第三，从上述借条中借款19.12万元的数额来看，如王永霞知晓并追认该涉案协议书，在其出具借条时，应将协议之前欠款转为首付款的10万元从19.12万元中扣除，不应在借条中重复累加计算。综上，本院认为，王永霞对梁某某与刘晓红签约卖房并不知情，其后的借款仅表明双方之间存在借贷关系，故对王永霞将房屋及两证交给刘晓红担保将来还钱的抗辩意见，应予采信。二审中，刘晓红申请陈乙出庭作证，但陈乙并不清楚双方之间有无协议，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5200元，由上诉人刘晓红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 刘恩臣
代理审判员 汪德全
二〇一三年十一月六日
书 记 员 石 莹