重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0108民初15471号
原告：重庆银行股份有限公司南坪支行，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道199号1层2-2号，统一社会信用代码91500000903185667G。
负责人：李斌，职务行长。
委托诉讼代理人：陈星，重庆依斯特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘敏，重庆依斯特律师事务所律师。
被告：ＸＸ，男，住重庆市九龙坡区。
被告重庆联星投资有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区世纪大道28号，统一社会信用代码915001087688790673。
法定代表人：袁军，职务董事长。
委托诉讼代理人：刘刚（公司员工），男，住四川省仪陇县。
原告重庆银行股份有限公司南坪支行（以下简称重庆银行南坪支行）诉被告ＸＸ、重庆联星投资有限公司（以下简称联星公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈星、刘敏、被告联星公司委托代理人刘刚到庭参加诉讼，被告ＸＸ委托诉讼代理人胡兴星，经本院审查，该委托行为不符合我国《民事诉讼法》关于公民个人代理的规定，本院依法对胡兴星作为被告ＸＸ代理人的身份参加诉讼不予准许，被告ＸＸ经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，请求法院判令：1、ＸＸ立即偿还截止到2016年6月12日的借款本金1103332.27元、利息14827.60元、罚息195.29元，共计1118355.16元。并采取2016年6月13日起，以1103332.27元为基数按照实际执行贷款利率5.39%上浮50%计收罚息，以所欠14827.60元为基数按照实际执行贷款利率5.39%上浮50%计收复利；2、要求联星公司对上述债务承担连带保证责任；3、原告对ＸＸ提供的的房产享有抵押权，并以该抵押财产优先受偿；4、两被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由，2014年6月16日，原告与ＸＸ、联星公司签订了《重庆银行个人按揭贷款合同》，该合同约定原告为ＸＸ提供贷款1152000元，贷款期限为240个月，贷款利率为基准利率上浮10%，遇人民银行调整的，则从下年年初开始进行调整，偿还方式为等额本息法。同时约定，ＸＸ未按照合同约定期限足额还款，对逾期本息，在本合同实际执行利率上加收50%计收逾期贷款罚息及复利。ＸＸ以其所有的房产提供抵押。联星公司对本贷款合同项下贷款所产生的全部债务向原告提供阶段性连带责任保证担保，保证期限自贷款发放之日起，至联星公司办妥抵押登记的房地产权证原件交存给原告之日止。2014年6月30日，原告对ＸＸ提供的抵押房产在国土局办理了预抵押登记，取得《重庆市土地房屋预告登记证明》。上述合同签订后，原告于2014年7月7日向原告发放了贷款。但ＸＸ自2016年4月6日起至本案起诉之日，已经连续三期未按时归还借款，原告也未收到联星公司办妥的抵押登记的房地产权证原件。为此，提前上述诉讼请求。
被告联星公司辩称，本案债务应当由ＸＸ本人承担，联星公司不应承担担保责任，即使要承担，应当按照相关法律的规定，先物后人，即先由ＸＸ提供的房屋进行偿还，无法偿清的，才有联星公司承担。
被告ＸＸ未到庭，未答辩。
经审理查明，2014年6月16日，重庆银行南坪支行与ＸＸ、联星公司签订了《重庆银行个人按揭贷款合同》（合同编号2014年重银南坪支贷字第1067号），约定ＸＸ向重庆银行南坪支行贷款，用于购买住房，贷款金额为1152000元，贷款期限为240个月，预计自2014年6月16日起至2034年6月16日止。贷款实际发放时间及到期日以《重庆银行个人贷款借款借据》为准。贷款利率按照ＸＸ提款当日中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%执行。中国人民银行调整法定贷款利率的，以中国人民银行公告为准，贷款人不另行通知借款人，遇中国人民银行调整同类贷款基准利率或允许银行调整同类贷款基准利率上下浮动比例的，则从下年年初开始，按照中国人民银行规定的同类代理基准利率调整比例或同类贷款基准利率浮动比例相应调整本合同的实际贷款利率。合同第八条约定，ＸＸ连续三期或累计六期未按时或全额履行还款义务的，构成本合同项下的违约事件，则重庆银行南坪支行有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求ＸＸ立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。若ＸＸ未按照约定期限足额还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。联星公司为ＸＸ在本合同项下贷款所产生的全部债务向重庆银行南坪支行提供阶段性连带保证担保：保证期间至贷款发放之日起，至开发商将办妥抵押登记的房地产权证等所有能够证明抵押权属的证明文件（原件）交存我行之日止，保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息及罚息）、损害赔偿金、重庆银行南坪支行实现债权的费用和ＸＸ所有其他依法应付款项。如ＸＸ未按合同的约定履行其还款义务，重庆银行南坪支行可直接要求联星公司履行其在本合同项下的保证责任。联星公司在任何情况下不得要求重庆银行南坪支行行使物的担保。本合同项下贷款资金的发放、支付应接受重庆银行南坪支行的管理和控制，本合同项下贷款资金采用“受托支付”方式进行发放、支付，即贷款人将贷款资金发放至ＸＸ个人结算账户后，ＸＸ授权并委托重庆贷款人将贷款资金从ＸＸ个人结算账户直接支付给符合本合同约定用途的ＸＸ交易对象。ＸＸ个人结算账户为户名交易对象结算账户如下：还款方式为等额本息，每期还款金额为9074元。
2014年6月30日，重庆银行南坪支行将ＸＸ所购买的房产在重庆市国土局办理了《重庆市土地房屋预告登记证明》（106渝预告2014字第12515号），预告登记权利人为重庆银行股份有限公司南坪支行，预告登记义务人为ＸＸ，抵押金额为1152000元。
2014年7月7日，重庆银行南坪支行向ＸＸ发放了贷款1152000元。
2016年4月-6月，ＸＸ出现第21、22、23连续三期未按时足额还款情况。截止到2016年6月12日，ＸＸ尚欠重庆银行南坪支行借款本金为1103332.27元、利息14827.60元、罚息195.29元，共计1118355.16元。
以上事实由原告提供的《重庆银行个人按揭贷款合同》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、借款借据、贷款户主查询表等证据在案佐证，足以认定案件事实。
本院认为，重庆银行南坪支行、ＸＸ、联星公司三方签订的《重庆银行个人按揭贷款合同》系其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，本院依法予以确认。合同当事方均应按照约定履行义务、行使权力。未按照合同约定履行义务的，应当承担违约责任。本案中，重庆银行南坪支行已按约定向ＸＸ发放了贷款，ＸＸ依约应履行按月足额偿还贷款的义务，现ＸＸ已经连续三期未按时足额偿还借款，已构成违约，依法应承担违约责任。故对重庆银行南坪支行要求ＸＸ支付截止到2016年6月12日尚欠借款本金为1103332.27元、利息14827.60元、罚息195.29元，共计1118355.16元的诉讼请求，本院依法予以支持。双方约定就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，但对复利并未约定，故对重庆银行南坪支行要求ＸＸ从2016年6月13日起以尚欠本金1103332.27元为基数，按照本合同约定的贷款利率水平上加收50%计收罚息的诉讼请求，本院依法予以支持。对以14827.60元为基数，按照合同约定的贷款利率水平上加收50%计收复利的诉讼请求，本院依法不予支持。
联星公司作为保证人，自贷款发放之日起，至开发商将办妥抵押登记的房地产权证等所有能够证明抵押权属的证明文件（原件）交存重庆银行南坪支行之日止提供阶段性连带保证责任。根据审理查明的事实，ＸＸ、联星公司并未将抵押登记的房地产权证等所有能够证明抵押权属的证明文件（原件）交存重庆银行南坪支行，故对重庆银行南坪支行要求联星公司承担连带保证责任的诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。联星公司与重庆银行南坪支行约定“重庆银行南坪支行可直接要求保责任联星公司履行其在本合同项下的保证责任。联星公司在任何情况下不得要求重庆银行南坪支行行使物的担保”。故对于联星公司辩称，应当依照我国相关法律的规定，按照“先物后人”的原则实现担保债权，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条规定，抵押权自登记时设立。重庆银行南坪支行对ＸＸ提供的抵押物办理了预告抵押登记，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登权利人享有当不动产物权登记条件成就时对系争不动产办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。该抵押预告登记并非正式抵押登记，故抵押权未设立，债权人主张对抵押物行使优先受偿权尚不具备行使条件。故对重庆银行南坪支行请求对ＸＸ提供的抵押物享有抵押权，并对该抵押物优先受偿的诉讼请求，本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ自本判决生效之日起5日内向原告重庆银行股份有限公司南坪支行偿还借款本金1103332.27元、利息14827.60元、罚息195.29元，共计1118355.16元。并以1103332.27为基数，从2016年6月13日起按照双方合同约定的贷款利率水平上加收50%支付罚息至付清本金时为止；
二、被告重庆联星投资有限公司在本院所确认的被告ＸＸ应付债务范围内承担连带保证责任；
三、驳回原告重庆银行股份有限公司南坪支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费15045元，减半收取7522.5元由被告告ＸＸ、重庆联星投资有限公司负担（此款已由原告垫付，被告于本判决生效之日起5日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 吕金伟
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 谭雄艳