山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第1401号
上诉人（原审原告、反诉被告）青岛国际机场集团有限公司。
法定代表人张敬吉，职务董事长。
委托代理人郭海荣，系山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人王凯，系山东琴岛律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）荆治军，男。
委托代理人赵燕红，系山东泰成律师事务所律师。
委托代理人荆秀琴，女。
原审被告青岛金贵都商务会所有限公司。
法定代表人荆治军，职务总经理。
上诉人青岛国际机场集团有限公司（以下简称机场集团公司）与上诉人荆治军因房屋租赁合同纠纷一案，均不服青岛市市南区（2011）南民初字第81080号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长、代理审判员李深担任本案主审、代理审判员杨丽参加评议的合议庭。于2013年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人机场集团公司的委托代理人郭海荣，上诉人荆治军及其委托代理人荆秀琴，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
机场集团公司在一审中诉称：2003年7月2日，机场集团公司与荆治军签订房屋租赁合同，约定荆治军承租机场集团公司位于青岛市香港中路30号民航大厦4楼房屋，面积为1344平方米，租期为6年，自2003年10月1日起至2009年9月30日止，年租金50万元，每半年预交一次租金，支付时间为每半年上个月的30日前，金额为25万元。租赁期间发生的水费、电费、取暖费、通讯费、空调费等由荆治军承担。后双方将租赁合同起止期限延后两个月至2009年11月30日止。荆治军在承租房屋后注册成立了金贵都公司。现租赁合同期限已经届满，但荆治军未按租赁合同约定支付租金，至今仍拖欠机场集团公司租金86万元未支付。且荆治军在租赁合同期满后仍然占用该房屋进行经营，荆治军应支付机场集团公司占用期间的租金。经机场集团公司多次催要，荆治军一直拖延不予支付。荆治军的违约行为给机场集团公司造成了较大的经济损失。为此，机场集团公司诉请法院要求：一、判令荆治军、金贵都公司支付机场集团公司截至2009年11月30日止的租金86万元；二、判令荆治军、金贵都公司支付机场集团公司自2009年12月1日起至2010年3月31日和2010年7月1日起至2011年5月31日止的租金625000元；三、本案诉讼费用由荆治军、金贵都公司负担。
荆治军、金贵都公司在一审中共同辩称：机场集团公司所述与事实不符，没有法律依据，应依法驳回机场集团公司的诉讼请求。理由为：一、荆治军在房屋租赁期限内按时交纳房租，不存在拖欠机场集团公司租金的事实，相反荆治军还超付机场集团公司租金35万元，机场集团公司应予以返还。二、2009年房屋租赁合同期限届满后，机场集团公司违背最初承诺，以所谓的拖欠租金为由，不再续签合同，要求荆治军停止经营活动，荆治军为继续租赁房屋，曾多次与机场集团公司进行协商并对帐，截至2011年5月31日，荆治军一直处于停业状态，故不存在所谓荆治军占用机场集团公司房屋继续经营的事实。三、从2009年11月30日至2011年5月，机场集团公司未将房屋租赁给荆治军使用，双方之间不存在租赁关系，机场集团公司向荆治军主张此期间的房租没有法律依据。四、因机场集团公司的原因导致双方未续签租赁合同，对此荆治军曾多次向机场集团公司主张赔偿经济损失，机场集团公司亦曾承诺给予一定赔偿，故不存在机场集团公司多次找荆治军催要拖欠租金的事实，相反机场集团公司应赔偿荆治军经济损失270万元。
荆治军在一审中反诉称：2003年7月2日，荆治军与机场集团公司签订房屋租赁合同，约定荆治军承租机场集团公司位于青岛市市南区香港中路30号民航大厦四层从事洗浴和宾馆经营。根据测算，荆治军对该房屋的投资需要正常经营8至10年才能达到预期回报，但机场集团公司以“其内部规定租期不能超六年，承诺先签六年，到期再续签4年”为由，说服荆治军与其签订了租期6年的房屋租赁合同，即自2003年10月1日起至2009年11月30日止，年租金50万元。合同签订后，荆治军卖掉住房，从亲戚朋友处筹集500余万元，按照十年规划对承租房屋进行了改造、装修，并增加了中央空调、供热机房等设施设备。合同期内，荆治军按时交纳租金及相关费用，不存在违约。但合同到期后，机场集团公司违背承诺，书面通知荆治军不再续签房屋租赁合同，要求荆治军自2009年12月1日起至停止一切经营活动，且声称荆治军拖欠其房租86万元。荆治军为继续经营收回投资，多次请求机场集团公司进行对帐并要求续签租赁合同。经双方多次对帐，荆治军发现不但不拖欠机场集团公司租金，实际还超付机场集团公司租金35万元，但机场集团公司对此不予确认。2011年5月26日，在荆治军多次请求和要求下，经双方多次协商，机场集团公司终于同意荆治军继续经营4年。但荆治军因长时间停止营业已无力继续经营，只能将该4年的租赁经营权转让给他人，并由机场集团公司与他人签订为期4年的房屋租赁合同。对于因机场集团公司内部账目管理混乱，不续签合同导致荆治军停业及对帐期间产生的经济损失，机场集团公司应依法承担赔偿责任。为此，荆治军反诉要求机场集团公司赔偿经济损失270万元，本案反诉费用由机场集团公司负担。
机场集团公司在一审中对荆治军的反诉请求辩称：一、荆治军未按期足额交纳房租，违约在先。双方签订房屋租赁合同后，荆治军未能按时履行合同，经常延期支付房屋租金，且至今尚欠机场集团公司合同项下租金86万元及合同期满后的房屋使用费，根本不存在荆治军超付租金35万元的情况。二、双方签订的房屋租赁合同期满后，机场集团公司有权决定房屋是否续租，续签合同并非机场集团公司的法定义务。如果双方对于续签合同的权利义务不能达成一致，即使有续签合同的意向，双方均可拒绝续签合同而不构成违约。三、荆治军的反诉请求不成立。理由为：1、机场集团公司财务管理及内部账目井然有序，每笔收款及付款均符合财税法律规定，且每年都经审计部门审计，不存在荆治军所谓帐务混乱的情况。2、续签合同不是机场集团公司的法定义务，且荆治军主张的损失与是否续签合同无关，两者之间不存在因果关系，且荆治军不能证明其损失是因为未续签合同而造成的。3、虽然双方在房屋租赁合同期满后未立即续签合同，但并未影响荆治军对房屋的正常使用，荆治军在合同期满后一直正常使用租赁房屋，且一直正常经营，故房屋租赁合同未续签，并未给荆治军造成损失。4、承租双方进行对帐属于正常的业务往来，并未额外增加荆治军的合同义务，机场集团公司从未要求荆治军停业对帐，因此荆治军所主张的停业对帐的损失不能成立。5、荆治军主张的损失没有充分的事实依据。四、荆治军在反诉状中明确承认，机场集团公司已经与其续签房屋租赁合同，故荆治军所主张的因未续签合同而导致的损失与实际已经续签合同的事实相互矛盾。综上，荆治军的反诉请求没有事实与法律依据，应依法驳回荆治军的反诉请求。
原审法院查明和认定的基本事实是：2003年7月2日，机场集团公司与荆治军签订房屋租赁合同，约定荆治军承租机场集团公司位于青岛市香港中路30号民航大厦四楼房屋，使用面积1344平方米，租赁期共6年，自2003年10月1日起至2009年9月30日止；承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同，收回房屋；合同期满后，如出租人仍继续出租房屋的，同等条件下，承租人享有优先权；租金为每年50万元，合同签订之日起7天内，承租方应交付半年房租25万元，房屋租金每半年预交一次，交付时间为每半年上个月的30日前，金额25万元；租赁期间的水、电、暖、通讯、空调等费用由承租方承担；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应按照每日1000元支付违约金；承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金10万元；如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿；合同签订之日起七天内，承租方应交付半年房租25万元整；房屋租金每半年预交付1次，交付时间为每半年上个月的30日前，金额25万元。机场集团公司陈述后来双方均同意将合同期限延长至2009年11月30日，荆治军表示认可。合同签订后，机场集团公司如约将房屋交付荆治军使用，荆治军用于开办住宿洗浴业务，并于2006年8月17日设立金贵都公司经营住宿业务。合同到期后，双方未签订新的房屋租赁合同。合同期间内双方约定租金数额为300万元，机场集团公司认可荆治军已支付租金214万元，剩余租金86万元至今未付。荆治军认可合同期内租金数额为300万元，其不但不拖欠机场集团公司租金，实际还超付机场集团公司租金35万元。经原审法院主持双方当事人对帐，机场集团公司提交现金缴款单、发票、银行进帐单、收款收据、白条收据一宗共计43份单据，证明其开具单据金额为240万元，实际收到租金为214万元。荆治军提交白条收据、收款收据、发票及银行转账支票存根一宗共计33份，证明其以现金付款210万元（包括白条收据、收款收据和发票），以银行转帐方式付款125万元，荆治军累计支付租金335万元。
荆治军陈述，最初双方签订房屋租赁合同时，曾协商租赁期限为10年，后因机场集团公司称其公司最长租赁期限只能6年，可以先签订6年期限，合同到期后再续签4年合同，所以双方最初签订合同期限为6年，荆治军为此按照10年规划进行了装修和投资，但合同到期后，机场集团公司违背承诺，书面通知荆治军不再续签房屋租赁合同，要求荆治军自2009年12月1日起至停止一切经营活动，在荆治军多次请求和要求下，经双方多次协商，机场集团公司终于同意荆治军继续经营4年，但荆治军因长时间停止营业已无力继续经营，只能将该4年的租赁经营权转让给他人，并由机场集团公司与他人签订为期4年的房屋租赁合同。对于因机场集团公司内部账目管理混乱，不续签合同导致荆治军停业及对帐期间产生的经济损失，机场集团公司应依法承担赔偿责任。
原审另查明，机场集团公司委托琴岛律师事务事务所于佃伦律师和王凯律师于2008年11月19日向荆治军、金贵都公司发出（2008）琴律函字第154号律师函，督促荆治军、金贵都公司于2008年11月30日前向机场集团公司支付拖欠2008年11月30日前的租金34万元及2008年12月1日至2009年5月31日的租金25万元共计59万元。2009年12月1日，机场集团公司向荆治军、金贵都公司发出关于不再续签房屋租赁合同的函，告知荆治军：一、原房屋租赁合同于2009年11月30日到期，机场集团公司不再与荆治军、金贵都公司续签房屋租赁合同，自2009年12月1日起，要求荆治军、金贵都公司停止在民航大厦4楼房屋内的一切经营活动；二、请荆治军、金贵都公司按照房屋租赁合同约定，于2009年12月15日前从民航大厦4楼房屋内迁出；三、根据机场集团公司账目显示，荆治军、金贵都公司拖欠机场集团公司房屋租金共计86万元，请于2009年12月10日前将所欠租金交付给青岛航空房地产公司财务部；四、请认真履行双方所签署的房屋租赁合同及附加协议的各项约定，以期维护双方合法权益不受侵害，否则机场集团公司将通过法律途径维护自己的合法权益，且由此造成的一切法律后果将由荆治军、金贵都公司承担。荆治军、金贵都公司于2009年12月8日向机场集团公司发出关于要求续租香港中路30号民航大厦4楼的函，声明其承租房屋合同约定的租赁期限届满，因荆治军、金贵都公司先后投入资金500多万元用于装修、改造和增加设施，当时预计经营八年时间才能达到预期汇报。因当时机场集团公司领导称根据机场集团公司内部规定租赁合同期限不能超过6年，并口头承诺“如果合同到期后荆治军要求续租，还可以延续租赁合同”，故在此背景下租赁合同的租期只签订了6年……恳请机场集团公司考虑当初的承诺和荆治军的损失，适当延长租赁期限，与荆治军协商续租等相关事宜。2010年7月28日，荆治军再次致函给机场集团公司董事长张敬吉，恳请机场集团公司考虑当初签约背景和荆治军的巨大投入以及所遭受的损失，尽快与荆治军续签合同，以便让荆治军尽快正常经营，减少损失。关于以前合同期的租金问题，荆治军已多次催促机场集团公司方王建红进行核对租金账目但至今未办理，荆治军希望由机场集团公司财务部门出面尽快与荆治军进行核实账目和结算。荆治军提交机场集团公司方王建宏于2011年3月11日和3月13日发的两份电子邮件，内容为双方于2011年3月10日关于民航大厦4楼房屋租赁有关事宜会谈情况的报（草稿），该报（草稿）没有双方人员的签字。机场集团公司认为该报（草稿）只是将双方协商的内容向公司领导进行汇报，不代表机场集团公司的承诺。双方先后于2011年3月19日、5月10日、5月26日达成三份协议，对于因机场集团公司将民航大厦三楼对外出租，因三楼房屋在2010年4-6月装修，影响了荆治军的经营，双方最终达成协议，机场集团公司给予荆治军一次性补偿50万元，该款项为机场集团公司就荆治军上述经营损失补偿的最终金额，除此之外，荆治军不得再就2010年4-6月民航大厦三楼装修影响其经营、给其造成损失的相关事宜向机场集团公司主张任何权利。庭审中，荆治军确认该协议签订后其收到了机场集团公司的50万元补偿款。
机场集团公司于2011年5月31日向荆治军出具函，声明其同意荆治军将青岛市香港中路30号民航大厦四楼自2011年7月1日至2015年6月30日共四年的租赁经营权转让给案外人潘凤敏，由机场集团公司委托授权于青岛航空房地产开发公司与潘凤敏签订房屋租赁合同。
机场集团公司名称于2006年9月20日由原民航流亭机场变更为机场集团公司。荆治军于2008年8月17日在青岛市市南区香港中路30号4楼登记注册成立金贵都公司，该公司属于荆治军个人设立的一人有限责任公司。
原审法院认为，机场集团公司与荆治军签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效。合同签订后，机场集团公司将房产交付给荆治军使用，荆治军后在该房产处注册成立金贵都公司对外经营住宿和洗浴业务，并在双方签订的房屋租赁合同上加盖金贵都公司公章，但根据合同的实际履行情况，原审法院认定房屋租赁合同的合同主体为机场集团公司和荆治军。
本案的争议焦点一是荆治军是否拖欠机场集团公司房屋租金。机场集团公司与荆治军均确认双方租赁合同约定的租赁期限自2003年10月1日起至2009年11月30日止，合同期内房屋租金为300万元，合同到期后双方未续签合同。机场集团公司认为根据其账目显示机场集团公司向荆治军开具发票或收据金额为240万元，其实际收到荆治军支付房屋租金214万元。荆治军认为其实际支付机场集团公司租金335万元，超付机场集团公司租金35万元，并提交发票、收款收据及银行转账支票存根予以证明。对此原审法院认为，机场集团公司与荆治军之间的账目繁多且混乱，机场集团公司提供的账目明细中收条、发票和现金解款单的日期和金额无法一一对应，已经开具单据金额240万元和实际收到租金金额214万元也存在差额，对此应由机场集团公司承担不利后果，发票和收款收据属于付款凭证，机场集团公司向荆治军累计开具金额为240万元的发票和收款收据，应认定机场集团公司收到了荆治军支付的240万元租金。而荆治军通过银行转帐方式支付的125万元租金机场集团公司也已实际收到。虽然机场集团公司陈述荆治军支付的款项中存在先行开具发票后实际收到款项冲帐的情况，但其持帐冲帐时间间隔长达数月且不能一一对应，不符合会计作帐规范，原审法院认定机场集团公司开具的收款收据、白条收据、发票及银行转帐支票均应视为荆治军的付款。对于荆治军提交的4张发票，票号分别为01368523、01368522、01368520、01368524，金额为30万元，其背面注明了对应的收款收据，不应重复计算，荆治军在提交对帐中已经予以说明并扣除。综上，原审法院认定荆治军以现金方式付款210万元（包括机场集团公司出具的白条收据、收款收据和发票），以银行转帐方式付款125万元，荆治军累计支付机场集团公司房屋租金335万元。因双方在租赁合同到期后未续签合同，但荆治军实际占有房屋继续使用，对于荆治军超付的租金35万元（335万元-300万元），应视为荆治军在合同期外的房屋使用费用予以折算。
本案的争议焦点二为机场集团公司与荆治军未续签房屋租赁合同是否给荆治军造成经济损失。综合分析双方当事人提交的证据，原审法院认为双方签订的房屋租赁合同到期后，荆治军多次向机场集团公司发函要求继续签订房屋租赁合同，机场集团公司一直迟迟未予明确答复，双方对于是否拖欠租金和续签租赁合同问题一直在进行协商，时间从2009年12月起持续到2011年5月底，时间跨度长达一年半，虽然是否续签合同不是双方当事人的法定义务，但因为双方对于是否续签合同迟迟未达成一致意见，房屋是否继续租赁一直悬而未决，因此双方未及时续签租赁合同对于荆治军的正常经营存在一定影响是难免的。荆治军认为机场集团公司的行为给其造成270万元的经济损失并向原审法院提出反诉请求，该反诉请求没有相关证据予以证明，原审法院不予采信。原审法院认为对于荆治军实际占有使用房屋的费用，应参照原租赁合同租金予以适当调整，荆治军按照原租赁合同约定的年租金50万元标准的70%比例支付房屋使用费为宜，荆治军应支付机场集团公司房屋使用费525000元（年租金50万元×1.5年×70%）。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、荆治军于判决生效之日起十日内支付机场集团公司自2009年12月1日起至2011年5月31日止期间产生的房屋使用费175000元；二、驳回机场集团公司对青岛金贵都商务会所有限公司的诉讼请求；三、驳回荆治军的反诉请求。本诉案件受理费18165元，由机场集团公司负担3240元，荆治军负担14925元；反诉案件受理费14200元，由荆治军负担。
宣判后，机场集团公司及荆治军均不服原审判决，上诉至本院。
机场集团公司上诉称：1、荆治军欠付租金86万元，实际仅支付了租赁合同期内的房屋租金214万元，不存在超付的事实。2、合同期满后，荆治军继续占用租赁房屋，应当支付房屋使用费625000元。原审判决将荆治军应支付的房屋使用费进行下调，仅按照原租赁合同约定的年租金的70%判令支付房屋使用费错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判荆治军支付欠付租金86万元，判令荆治军支付占用期间租金625000元。
荆治军答辩称：荆治军的帐目十分清楚，原审中提交的白条收据、收款收据、发票及银行转帐证明等已经充分证明实际付款为335万元，原审判决对此认定正确，请求驳回机场集团公司的上诉。
荆治军上诉称：荆治军已经支付了合同期内的全部租金，且超付35万元，而机场集团公司却认为荆治军欠付租金86万元，且机场集团公司发律师函要求荆治军停止经营并停止供应经营用水电，导致荆治军陷入停业并进入与机场集团公司对帐的马拉松战中。在此期间机场集团公司也并未要求荆治军交接房屋。原审在对上述事实已经查清的情况下，却认定荆治军占用房屋且继续经营，判令荆治军支付该期间的房屋使用费并将荆治军超付的租金予以折抵，确属认定事实错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判荆治军不支付此期间的房屋使用费。
二审中，荆治军提交由青岛航空房地产开发公司发给其的《关于停止提供水电气等服务的通知》。证明机场集团公司自2009年12月1日起停止提供涉案房屋的水电气等服务。机场集团公司质证称：对该证据的真实性无异议，因当时给荆治军发了不再续签合同的函，故由为涉案房屋提供物业服务的青岛航空房地产开发公司给荆治军发了此函，停止供应水电气服务，仅保留公司日常用水电。
二审经审理查明的其他事实与原审判决查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、荆治军在合同租赁期内是否超付房屋租金；二、荆治军是否应当支付自2009年12月1日起至2011年5月31日期间的房屋使用费。
关于焦点一：本院认为，依据荆治军提交的发票、收款收据、白条收据及银行转账支票存根，能够证明其实际支付机场集团公司租金335万元，超付35万元的事实。机场集团公司虽对此不予认可，但其提交的账目明细中收条、发票和现金解款单的日期和金额均无法一一对应，机场集团公司主张荆治军欠付租金无事实依据，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。荆治军超付租金35万元，其主张机场集团公司赔偿其经济损失的反诉请求部分成立，机场集团公司应予返还35万元。
关于焦点二：本院认为，根据已经查明的事实，房屋租赁合同期满后，机场集团公司立即停止了对涉案房屋的水电气供应，仅保留日常用水电，由此足以导致荆治军开办的洗浴中心及客房业务无法继续经营，也即无法继续使用涉案房屋，直至2011年5月31日荆治军经机场集团公司同意后才将涉案房屋转租，故对此期间造成的房屋使用费，不应由荆治军承担。机场集团公司主张荆治军应当支付该期间房屋使用费的理由不能成立，本院不予支持。荆治军的该项上诉理由成立，本院予以采信。
综上，原审判决认定事实不清，判决结果错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市市南区人民法院（2011）南民初字第81080号民事判决；
二、上诉人青岛国际机场集团有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人荆治军35万元；
三、驳回上诉人青岛国际机场集团有限公司的诉讼请求；
四、驳回上诉人荆治军的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件案件受理费18165元，由上诉人青岛国际机场集团有限公司负担，一审反诉费14200元，由上诉人荆治军负担；二审案件受理费共计21965元，由上诉人青岛国际机场集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 李 深
代理审判员 杨 丽
二〇一三年十一月二十三日
书 记 员 王 繁