山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第1034号
上诉人（原审原告）：张言丽。
委托代理人：王文博，山东平和律师事务所律师。
委托代理人：金仁琦，山东平和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林晓勇。
委托代理人：陈慧梅，山东途成律师事务所律师。
上诉人张言丽、林晓勇因财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2012）开民一初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张言丽的委托代理人金仁琦，上诉人林晓勇及其委托代理人陈慧梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张言丽原审诉称，2007年4月8日，被告与烟台金联邦家具装饰有限公司订立租赁合同，租赁烟台开发区长江路188号海港家饰二楼金联邦家具装饰广场区B08、B09号展位364平方米从事窗帘经营，租期自2007年4月28日至2010年4月27日。后因双方产生纠纷，法院于2008年12月25日判决解除上述租赁合同，但被告一直占有使用至2011年5月。2010年9月，原告购买了烟台开发区金联邦家具商城B区208号、212号和214号房屋，包括被告占有使用的约364平方米。此后，原告多次要求被告支付租金或腾迁房屋，被告一直置之不理，直至2011年5月搬离。请求判令被告支付2010年9月至2011年5月期间的房屋占用费91728元。
原审被告林晓勇辩称，被告虽然自2010年10月至2011年4月使用了现登记在原告名下的房屋，但被告租赁的是烟台培玲科教文卫发展中心（以下简称培玲中心）的房屋，并向培玲中心交纳租金至2011年1月31日。直至2011年4月1日，原告安排人员与被告发生争执，4月10日有人到商场将装修砸毁，被告即搬离。原告从未将房屋交付给被告，被告将使用期间的租金交给培玲中心后，由购买该处房产的李娜取走，被告至今也不清楚房屋是否是原告的。即使是原告的房屋，被告交付占用费也应当为2011年2月1日至4月10日期间的，在没有签订新的租赁合同的情况下，还应该按之前的租金标准执行。
原审法院审理查明，2005年5月8日，案外人李娜与培玲中心签订房屋租赁合同，约定李娜承租培玲中心位于烟台开发区长江路188号新东方商城面积为8318平方米的房屋用于经营装饰材料。2006年12月27日，李娜与周清出资成立了烟台金联邦家具装饰有限公司（以下简称金联邦公司）。2007年4月8日，被告与金联邦公司签订租赁合同，被告租赁上述房产中的B08号、B09号、使用面积共计364平方米的展位用于经营窗帘，租赁期限自2007年4月28日至2010年4月27日，月租金每平方米28元。自2007年2月份起，李娜与房屋所有权人培玲中心因新东方商城房屋租赁问题发生纠纷，自同年7月1日起，被告承租的房屋被培玲中心收回，并由培玲中心管理，被告按月向烟台开发区新东方装饰家居博览中心有限公司（以下简称“新东方公司”，系培玲中心的辖属单位）交纳房租。2008年12月25日，原审法院以（2008）开民一初字第44号民事判决判决解除被告与金联邦公司签订的房屋租赁合同，该判决已发生法律效力。
2010年9月13日，李娜与培玲中心签订房产买卖合同，约定李娜购买培玲中心的位于烟台开发区长江路188号新东方商城B区二层和C区二层西部的房产。2010年10月15日，双方签订补充协议约定，分户商品房合同由谁签订、房产着（坐）落位置、面积由李娜确定，培玲中心予以认可。2010年10月18日，原告与培玲中心签订商品房买卖�同，原告购买上述房产中的B区二层214、212、208号房产，其中包括被告使用的房屋。李娜与培玲中心办理了房屋交接手续。2010年10月20日，原告取得所买房屋的所有权证。
双方当事人对于涉案房屋的使用期间及租金交付情况产生争执。原告方提交了三张照片为据，主张其于2010年10月16日在被告当时经营的商铺张贴通知，告知被告林晓勇B区二层商铺由原告购得，通知其重新签订合同并向原告支付租金。被告对该证据不予认可，认为该证据无法证实被告能够看到该照片，也无法证实照片形成时间，主张其一直不知道房屋的所有权人是否为原告，其仍向原出租方交纳租金。
原告主张被告使用涉案房屋至2011年6月底；被告主张其实际使用至2011年4月10日。对此争议，原告方申请曾繁海、李娜两名证人到庭作证，证人曾繁海（原告系其二嫂）证称：2011年3月中旬，曾繁海受原告委托与被告协商房屋租赁事宜，4月份左右又去一次，被告报警，6月份去时被告未搬走，7月份知道被告搬走了；证人李娜证称：2010年10月，其与原告购买商场后，多次与被告协商房屋租赁事宜，但被告以与李娜存在纠纷为由，不同意将房租交给李娜和原告。李娜从原出租方拿到房屋租金后，原告不认可租金数额而未取走，被告在涉案房屋经营至2011年6月20日。被告认为原告是证人曾繁海的二嫂，二人系近亲属，且证言自相矛盾，不足采信，无法证明原告主张；证人李娜与本案有利害关系，其证言不应采信。
被告第一次庭审时主张其使用至2011年1月，租金按每月4700元的标准向新东方公司交纳，李娜从新东方公司领取。第三次庭审时，被告提供照片七张，用以证明2011年4月10日原、被告双方发生争吵并报警，被告店内的装饰装修全部被毁坏。原告对照片的真实性予以否认，被告认可其使用涉案房屋至2011年4月10日。
原审法院依原告申请调取了烟台开发区公安分局金桥派出所2011年4月1日的接处警登记表，依被告申请调查了4月10日该所出警情况，该所出具了证明。证实4月1日和4月10日，有人就涉案房屋的租赁争议发生争执并报警。
原审法院依原告的申请，委托山东乾圆资产评估有限公司对涉案房产自2010年10月至2011年6月期间的房屋占用费进行评估，结论：2010年10月至2010年12月每月房屋占用费为11700元，2011年1月至2011年6月每月房屋占用费为12200元。原告付鉴定费2000元。原告对上述鉴定结论无异议；被告主张评估价值过高，并提供其他房屋租赁的收款收据予以证实，且申请鉴定人员到庭质询，虽鉴定人员对被告提问的问题有的不方便回答，但被告以本案不需要鉴定为由不申请重新鉴定。
被告开办的烟台开发区时代布艺店工商档案资料载�：原告承租的房屋出租方为烟台开发区新东方装饰家居博览中心有限公司，房屋建筑面积100平方米，租赁期限自2009年1月1日至2009年12月31日，年租金18600元，按月支付。
原审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告自2010年10月20日取得涉案房屋权属证书，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告占有使用原告所有的房屋，应当支付相应的占用费。双方的争执焦点在于被告占用原告房屋的起始、终止时间和占用费标准问题，针对双方争执焦点，结合双方提交的证据，法院评判如下。
一、关于被告应向原告支付占用费的时间起点问题。
法院认为，被告与原出租方新东方公司签订的租赁合同期满后，双方未续签合同，被告享有不定期的租赁期限，当事人一方可以随时终止租赁合同。从新东方公司在2011年1月前仍然收取被告租金的情况来看，不能表明培玲中心在2011年1月前将房屋所有权的变动情况通知了承租人，也不能表明新东方公司在此前通知被告解除原租赁关系；原告提供的证据，亦不足以证实其于2010年10月16日将房屋产权变动情况通知到了被告。鉴于被告2011年1月前交纳到新东方公司的租金已被与原告有特定关系的人员取走，而被告2011年2月开始再未继续向新东方公司交纳租金，表明自2011年2月起其与新东方公司之间形成的原租赁关系不再履行。因此，被告向原告支付房屋占用费用的时间应自2011年2月1日起算。
关于被告应向原告支付占用费的时间终点问题。
原告在起诉状中自认的被告搬离时间为2011年5月，原告提供的证人曾繁海证实其于2011年7月份知道被告于同年6月份搬走，证人李娜证实被告于同年6月20日搬走。因上述证人与原告�利害关系，且证言与原告起诉时主张的事实不符，对其证言法院不予采信。虽然金桥派出所最后一次因涉案房屋争议出警是在同年4月10日，被告提供了标注日期为4月10日的相关照片，但不足以证明被告于当日即搬离涉案房屋并交付给原告。由于原、被告均无有效证据证实被告搬离房屋的确切时间，只能对被告于4月10日发生争执后搬离房屋的合理期间进行推定，综合案件的事实情节，推定被告于2011年4月底搬离，原告此时收回了涉案房产的使用权。
三、关于房屋占用费的标准问题。
原告主张自其取得产权证书后，即应按评估报告的鉴定结论计取房屋占有使用费。被告主张2011年1月以前，其已按原标准向原出租方交纳了租金，对于2011年2月至4月10日应依据“买卖不破租赁原则”，仍按每月4700元计算。法院认为，被告自2011年2月开始再未继续向新东方公司交纳租金，其�经终止了原与新东方公司形成的租赁关系的履行，其主张按原租金标准向原告支付房屋占有使用费的辩解理由不当，不予支持。被告虽对鉴定结论提出异议，但不申请重新鉴定，对鉴定报告予以采信。被告应支付原告2011年2月1日至2011年4月30日的房屋占有使用费为36600元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，原审法院于2014年5月21日判决：被告林晓勇于判决生效后十日内支付原告张言丽2011年2月1日至2011年4月30日的房屋占有使用费为36600元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5156元，由原告张言丽负担3096元，被告林晓勇负担2060元。鉴定费2000元，由原告张言丽负担1200元、被告林晓勇负担800元。
宣判后，张言丽与林晓勇均�服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人张言丽上诉称：1、张言丽已经于2010年10月20日取得涉案房屋所有权，且已经及时履行了通知义务，应从2010年10月20日开始按照评估价格计算房屋占有使用费，并计算至2011年6月30日止。原审法院从2011年2月开始计算至2011年4月30日不当。请求查明事实，依法改判。
上诉人林晓勇上诉称：1、张言丽找人将林晓勇的店铺全部砸毁，林晓勇无法继续经营，林晓勇搬离的时间是2011年4月10日，并非4月30日。2、涉案房屋是商场内一处商业用房，该商场房屋的租赁费标准应为市场价格标准，每平方米14元，原审法院应张言丽的申请对房屋租金进行鉴定，显属错误。3、评估报告的评估目的中明确载明需要鉴定涉案房屋2010年10月至2011年6月期间的房屋占用费，而评估报告中载明的评估基准日为2013年1月18日，显然在这一评估基准日评估出的市场价�是2013年的而非评估目的中载明的时间的，众所周知在这期间房租一直在上涨。原审法院采信该评估报告作出不公正判决。请求查明事实，依法改判。
原审审理中，林晓勇提供案外人李娜出具的三张收条复印件，2010年10月21日出具的收条载明：“今收到李娜、张言丽、曾祥虎购房返租金，自2010年10月21日至10月31日止共计陆仟伍佰元整。”2010年11月17日出具的收条载明：“今收到李娜、张言丽、曾祥虎购房返租金，自2010年11月1月至11月30日止，共计贰万元整。”2011年1月17日出具的收条载明：“今收到李娜、张言丽、曾祥虎购房返租金，自2011年1月1日至1月31日止，共计壹万伍仟陆佰伍拾贰元整。（15652元）”经质证，张言丽对证据的真实性无异议，但称不认可每月租金的数额，虽然李娜代理张言丽收取了部分租金，但不能当然地理解成张言丽认可每月4700元租金。本院审�中，上诉人张言丽称其对李娜代收的租金数额不认可，所以一直未领取。关于涉案房屋的买卖情况，上诉人张言丽称案外人李娜与培玲中心签订房屋买卖合同后，因资金不足，无力购买全部房屋，遂找到张言丽，各人分别出资购买部分房屋，整个商场由李娜负责管理，全面处理相关事务。
本院审理查明的其他事实与原审判决查明事实一致。
本院认为，林晓勇自2007年4月开始占有使用涉案房屋，张言丽于2010年10月20日取得涉案房屋的所有权证，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，张言丽自2010年10月20日开始对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其要求林晓勇支付房屋占有使用费，于法有据，应予支持。房屋占有使用费的起始时间以及计算标准是本案双方当事人二审争议的焦点问题。
虽然张言丽于2010年10月20日取得涉案房屋的所有权证，但其后张言丽并未与林晓勇签订新的租赁合同，且林晓勇一直按原来的租金标准每月向新东方公司交纳租金4700元，2010年10月21日至2011年1月31日期间的租金已由案外人李娜代替上诉人张言丽从新东方公司领取，张言丽在本院审理中亦称其购买涉案房屋后，整个商场由李娜负责管理，全面处理相关事务。张言丽主张其已将房屋所有权变动情况通知林晓勇，林晓勇不认可，张言丽也未提供确实充分的证据予以证实，因此，李娜从新东方公司收取租金的行为，应视为张言丽的行为。张言丽对租金数额有异议，未予领取，不能否定林晓勇按期交纳租金的行为。林晓勇应自2011年2月1日开始向张言丽支付房屋占有使用费。关于占有使用费的终止时间问题，张言丽自己陈述林晓勇搬离时间是2011年5月，但张言丽的证人曾繁海证实搬离时间是2011年6月，李娜证实是2011年6月20日，三人陈述的�间不一致，张言丽与林晓勇也没有对涉案房屋进行交接，原审法院综合本案实际情况，认定林晓勇于2011年4月底搬离，并无不妥。张言丽上诉称林晓勇应支付自2010年10月20日至2011年6月底的房屋占有使用费的理由不成立，本院不予支持。林晓勇上诉称应计算至2011年4月10日的理由亦不成立，本院不予支持。
关于房屋占有使用费的计算标准问题。张言丽在取得涉案房屋所有权以后一直未与林晓勇签订房屋租赁合同，2011年1月31日以前的租金林晓勇已经交给培玲中心的下属单位新东方公司，2011年2月以后林晓勇未向新东方公司交纳租金，说明林晓勇以实际行动终止了与培玲中心之间的租赁合同。因此，2011年2月1日以后的房屋占有使用费应按评估价格计算。林晓勇上诉称应按原来的租金标准每月4700元计算，理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人张言丽与上诉人林晓勇的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予以驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2093元，由上诉人张言丽负担2019元，上诉人林晓勇负担74元。
本判决为终审判决。
审判长 王天松
审判员 刘海波
审判员 张莉莉
二〇一四年九月二十五日
书记员 姜永鑫