江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02441号
上诉人（原审被告、反诉原告）江苏星光电影投资有限公司，住所地南通市人民东路6号王府大厦二楼。
法定代表人王淑，总经理。
委托代理人王浩峰，江苏山水律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南通王府物业发展有限责任公司，住所地南通市人民东路6号王府大厦二号楼4楼。
法定代表人杜建国，董事长。
委托代理人李井明，北京大成（南通）律师事务所律师。
委托代理人陈锋，北京大成（南通）律师事务所律师。
上诉人江苏星光电影投资有限公司（以下简称星光电影）与被上诉人南通王府物业发展有限责任公司（以下简称王府物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第00230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，南通王府电影城有限公司，原法定代表人俞杰。2010年6月29日，名称变更为南通星光天地电影世界有限公司，法定代表人变更为王淑。同年9月26日，南通星光天地电影世界有限公司又变更了注册资本、经营范围及名称，其中名称变更为星光电影。
2008年起，王府物业将王府大厦部门房屋出租给南通王府电影城有限公司。2008年5月6日，王府物业与南通王府电影城有限公司的法人代表俞杰签订《物业管理协议》一份，约定由王府物业为南通王府电影有限公司承租的区域提供物业服务。合同中明确该物业管理协议作为合同双方租赁合同的附件与主合同具有同等的法律效力，滞纳金的收取标准按主合同约定，主合同没有则按每天万分之五。2010年7月26日，南通星光天地电影世界有限公司向王府物业发出书面的《报告》，载明“原南通王府电影城有限公司已更名为南通星光天地电影世界有限公司；法定代表由俞杰更换为王淑，俞杰担任该公司董事长；原南通王府电影城有限公司与王府物业有限责任公司签订的房屋租赁合同中各项条款，由南通星光天地电影世界有限公司承担租赁合同中一切责任及更换租赁单位名称；原王府电影城有限公司与王府物业签订的房屋租赁合同自更变公司名称和法人代表后，不再生效使用。”同日，王府物业（出租方、甲方）与南通星光天地电影世界有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，合同就租赁场地、租赁期限、经营范围、装修、综合费、违约责任、争议的解决等作了详细的规定。合同明确约定，甲方将人民东路6号王府大厦二层东侧部分场地及一导门厅北侧中厅电梯外侧约2平方米一并租给乙方，经测量双方确认租赁面积为500平方米。租赁期限18年，自2008年4月5日至2026年4月4日。甲方按季收取综合费，每季首月5日前缴清该季的综合费。综合费包含租金45%、物业管理费55%。收费标准前三年每年25万元。第四年（2011年4月1日）起以前一年为基数每年环比递增5%（本合同签订之日起算，每365天为一年），从2022年4月1日起按前一年基数每年环比递增8%。乙方应及时缴纳综合费及其他应缴费用，从应缴之日起每日迟交一天按万分之五交纳滞纳金，超过30天甲方有权终止本租赁合同，终止相关物业服务，并追究乙方的法律责任，而由此产生的损失由乙方承担。合同中还明确双方的违约责任，合同第六条规定一方违约致本合同终止履行的，则按本合同尚未履行部分的综合费总额的5%赔偿给守约方；乙方不按第五条的规定缴纳综合费及其他双方议定的应缴费用，甲方有权单方解除本合同，并依本合同的规定追究乙方的违约责任，且乙方对甲方的经济损失按本条的一款的约定予以补偿。
2014年9月22日，王府物业向星光电影发送律师函，要求其于2014年9月30日前支付2014年7至9月份的综合费计76157元，否则依约将解除合同。同月24日，星光电影收到律师函。2014年10月17日，王府物业通知星光电影解除案涉租赁合同，并要求星光电影付清相关费用及将租赁房屋交付王府物业。当日星光电影收到《解约租赁合同通知书》。2015年1月21日，王府物业诉至一审法院请求判令：1、星光电影支付王府物业租赁房屋综合费共计90318.7元（自2014年7月1日至2014年10月17日）；房屋使用费61619.3元（暂从2014年10月18日计算至2014年12月31日，最终以星光电影实际搬出之日为准）；2、星光电影支付王府物业滞纳金7302元、违约金238080元；3、星光电影立即腾退租赁房屋交还王府物业；4、本案诉讼费由星光电影承担。答辩期内，星光电影提出反诉，请求依法判令王府物业退还已收的物业管理费588555元，并承担反诉的案件受理费。
另查明，案涉房屋一直由星光电影占用使用至今。双方在庭审中均认可案涉房屋综合费给付至2014年6月30日。星光电影在庭审中提出王府物业未尽管理职责的主张，并提供六张照片为证。该六张照片仅为王府大厦内、外面的场景及家乐福的退卡公告等，与王府物业履行物业管理职能无关，证明力明显不足，故对该事实法院不予采信。
原审法院认为，当事人在订立合同可以预先约定解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以通知对方解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同内容未违反法律法规等强制性规定，应为有效，承租人应当按约支付综合费（自2014年7月1日至2014年10月17日，按年租金303876元计算），计89914元（303876＊108／365）。承租人未按时未支付2014年7月起的综合费，视为违约。依照约定，承租人逾期超过三十日未支付综合费的，出租人享有单方的解除权。现王府物业已书面发出解除函通知至星光电影，案涉租赁合同于2014年10月17日被单方解除。合同因解除终止，承租人应当返还租赁物，逾期返还租赁物的，出租人请求参照合同约定的租金标准支付至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，于法有据，法院予以支持。依据合同约定，星光电影给付综合费中45%为租金、55%为物业管理费。星光电影一直占有使用房屋至今，其也一直实际享受了王府物业提供的物业服务，故王府物业主张占有使用费依照合同的约定的综合费的标准，法院予以支持。
关于星光电影提出的反诉请求。法院认为，法定代表人是指依照法律或法人的组织章程的规定，代表法人行使职权的负责人，其有权代表法人从事民事活动。企业法人对其法定代表人经营活动负代表责任，即由法人承担民事责任。南通王府电影城有限公司公司原法人俞杰与王府物业签订的物业管理协议，未违反法律等强制性规定，应为有效，由南通王府电影城有限公司公司承担合同约定权利和义务。公司发生变更、合并、分立，原先企业法人的权利和义务变更后的法人享有和承担。南通王府电影城有限公司后向工商登记部门进行申请，并经审核，原公司的名称、法定代表人及注册资本发生了变更，该案涉物业管理协议项下的权利、义务由变更后星光电影享有和承担。出租人提出双方未签订正式的物业管理协议，与事实相背，法院不予采信。综上星光电影提出的退还物业管理费的主张，于法无据，法院不予支持。
关于滞纳金和违约金如何适用的问题。依据双方的约定，违约金计算标准为未履行部分的综合费总额的5%，该约定未超过合同未履行部分的价金总额的30%，不属于违约金过高的情况，对星光电影提出的违约金过高需要调整的主张，无事实与法律依据，法院不予采信。案涉的滞纳金实质为承租人延迟履行支付综合费义务的违约金，案涉的违约金实质为一方违约导致合同终止履行的违约金，故本案的滞纳金和违约金适用条件不一，属于不同违约行为导致的不同违约金适用情形。鉴于星光电影实际存在逾期给付租金的违约事实，庭审中也认可给付滞纳金，滞纳金计算至合同解除之日，合计4028元。鉴于星光电影的违约行为最终导致王府物业行使单方合同解除权，导致合同的解除，现王府物业主张238080元的违约金，其未超过合同对违约金约定的数额，于法有据，法院亦予以支持。
综上依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审判决：一、江苏星光电影投资有限公司支付南通王府物业发展有限责任公司综合费89914元及房屋使用费（按照合同约定的综合费的标准，从2014年10月18日起计算至实际搬出之日止）。二、江苏星光电影投资有限公司支付南通王府物业发展有限责任公司滞纳金4028元及违约金238080元。三、江苏星光电影投资有限公司将房屋腾退交还给南通王府物业发展有限责任公司。江苏星光电影投资有限公司于判决书生效之日起十五日内履行上述一、二、三项判决内容。四、江苏星光电影投资有限公司的反诉请求。本诉案件受理费人民币7340元，反诉案件受理费4843元，合计12183元，由江苏星光电影投资有限公司负担。
宣判后，上诉人星光电影不服，向本院提起上诉称，1、上诉人认为被上诉人收取高额的物业管理费没有事实和合同依据。根据双方租赁合同的约定，双方重新签订合同后应当另行签订物业管理协议。但双方至今未签订物业管理协议明确被上诉人应尽的物业管理职责，被上诉人收取高额费用没有合同依据。被上诉人即是出租方，也是王府购物中心的招商方和物业管理方，由于其未尽到管理职责，从2013年起商城区域内的家具城、家乐福超市等店铺陆续歇业，整个商城内几乎没有客流，导致上诉人无法经营。因此被上诉人收取高额的物业费也无充分的事实依据。2、双方的租赁合同中约定的违约金过高，应当予以调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认为过分高于造成的损失。这就要求以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素综合考虑。本案中一审法院已判决支持了被上诉人的诉讼请求，且被上诉人已有了备选的承租人，其没有实际损失。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。上诉费用由被上诉人负担。
被上诉人王府物业答辨称，1、双方的租赁合同关系自2008年开始，后来因上诉人的企业名称多次变更而重新签订了房屋租赁合同，但是物业管理协议仍沿用原有的协议。在合同履行期间，被上诉人一直履行租赁合同以及物业管理协议，提供物业管理，上诉人也认可物业服务，并缴纳了费用，其认为物业管理费过高，并要求退还没有事实和法律依据。2、双方租赁合同中所约定的违约金比例是按照合同未履行部分租金总额的5%来确定，并不高于法律规定的比例。由于上诉人未能履行合同约定的义务，致使合同终止，被上诉人按照合同约定主张违约金合法有据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人收取物业费有无依据。二、双方约定的违约金是否过高。关于争议焦点1，虽然双方约定重新签订合同后另行签订物业管理协议，但事实上并未另行签订，因此应当适用租赁合同中约定的标准。原物业管理协议未被新的协议取代，因此仍合法有效，对双方仍有约束力。王府物业作为出租人，其不负有保持商场客流量的义务，且商场内店铺撤场涉及公司经营调整等多种因素，并非即是难以经营的原因，即便难以经营，与出租人或物业管理人也无必然联系。本案中对于合同的解除被上诉人并无过错，因此上诉人认为被上诉人未尽到义务，应当退还物业费的理由不能成立。关于争议焦点2，双方约定违约金计算标准为未履行部分综合费的5%并不过高，未履行部分的综合费系被上诉人的预期收入，可作为其损失予以考量，如上述分析，本案合同的解除被上诉人没有过错，一审按此标准计算违约金公平合理。综上，上诉人星光电影的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12183元，由上诉人星光电影负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 陆炜炜
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。