山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威文经民一初字第664号
原告（反诉被告）：文登市德泰大酒店有限公司，住所地威海市文登区昆嵛路1号。
法定代表人：赵玉利，董事长。
委托诉讼代理人：赛英洁，该公司员工。
委托诉讼代理人：张志清，该公司员工。
被告（反诉原告）：林浩，城镇居民。
委托诉讼代理人：赵唯富，山东光威律师事务所律师。
文登市德泰大酒店有限公司（以下简称：德泰大酒店）与林浩租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德泰大酒店的委托诉讼代理人赛英洁、张志清、被告林浩及其委托诉讼代理人赵唯富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告德泰大酒店诉称：2014年10月14日，原、被告签订《房屋及设备租赁合同》，约定由被告承租原告所属的坐落于文登区昆嵛路1号楼房用于酒店经营，合同期限自2014年11月15日至2020年11月14日。合同约定：“乙方（被告）如在租赁期内擅自单方提前解约，必须提前三个月以书面形式告知甲方（原告），如未能与甲方达成第三方转让协议，应向甲方赔偿相当于当年六个月的租金作为违约金”。合同签订后被告租金仅缴至2015年11月14日。2015年10月28日，被告通知原告提前解除上述合同，导致原告场地空置，给原告造成巨大的经济损失。请求判令解除原、被告双方签订的《房屋及设备租赁合同》；被告支付原告酒店空置期间的租金466301.37元（自2015年11月15日至2016年1月28日期间74天的租金）及逾期利息；被告赔偿原告单方解除合同的违约金1150000元及逾期利息。
被告林浩辩称，同意双方签订的合同于2015年11月15日正式解除。原告在签订合同时故意隐瞒酒店供热系统的故障，严重影响被告的经营。被告于2015年10月28日通知原告解除双方签订的合同，但原告并未表示同意，被告继续坚持经营，2015年11月15日原告派人强行接管和控制了整个酒店，致使被告无法继续经营，原告属于单方解除双方签订的合同，其无权要求被告支付酒店空置期间的租金和违约金。不同意原告要求被告支付酒店空置期间的租金和违约金的诉讼请求。被告提起反诉，请求判令原告返还租赁保证金300000元。
针对被告林浩的反诉，原告德泰大酒店辩称，根据合同约定被告交纳的保证金自合同签订之日起转变为质保金，当被告违约时以质保金抵顶被告应付的款项，现被告的保证金不足以偿付原告的违约金及损失。不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2014年10月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋及设备租赁合同》，约定由被告承租原告所属的坐落于文登区昆嵛路1号地上一层、二层、第五层至第八层、第十层至第十二层区域用于酒店经营。合同期限自2014年11月15日至2020年11月14日。乙方应提前向甲方支付租赁保证金￥300000元（大写：叁拾万元整），自甲乙双方签订合同之日起，叁拾万元保证金转为合同质保金，作为整个履约期间乙方履行本合同义务的担保。租金及支付：第一年度（2014年11月15日-2015年11月14日）租金：场地租赁费1265000元，设备使用费1035000元，共人民币2300000元（大写：贰佰叁拾万元整）；第二年度（2015年11月15日-2016年11月14日）租金：场地租赁费1265000元，设备使用费1035000元，共人民币2300000元（大写：贰佰叁拾万元整）。年租金分两次付清，乙方每半年支付房租一次（即当年房租总额的50%），每年5月14日、11月14日开始前的30日（叁拾日）内向甲方交纳租金。如乙方未按约定时间缴纳租金的，逾期不超过30日的，逾期一日，甲方按应缴纳租金的千分之一收取滞纳金。逾期超过30日，甲方有权解除合同，后果乙方自负。双方责任约定如下：乙方有下列重大违约行为之一的，甲方有权解除本合同：（1）乙方不交付或者不按约定时间足额缴纳租金达20日以上的；。乙方如在租赁期内擅自单方面提前解约，必须提前三个月以书面形式告知甲方，如未能与甲方达成第三方转让协议，应向甲方赔偿相当于当年的六个月租金作为违约金。如乙方与甲方达成第三方转让协议，乙方不承担违约责任。等等。合同签订后，双方履约。原告于2014年10月21日收取被告保证金300000元。
被告提交退租申请书一份，证实被告于2015年10月28日书面向原告提出退租申请，明确无力继续租赁酒店，要求解除与原告签订的租赁合同，并自愿放弃合同签订时上交的300000元押金，作为对原告的赔偿。但原告并未同意该申请，被告继续经营。被告主张2015年11月15日原告强行接管了酒店。被告提交证人于前程、李曙光（二人均系被告酒店的员工）、丛日波出具的书面证言证实：2015年11月15日，原告派人控制了酒店，将被告的人员全部清出，扣留了被告经营期间添置的设备和物品，并将酒店大门锁上，发布新的对外出租告示。对此原告称因被告未按合同约定提前30天交付11月15日之后的租金，并明确向原告提出不再继续交纳租金，不再继续经营，且被告于2015年11月15日前已开始撤离其添置的设备、物资（对该事实，原告未提交证据证实），原告只能同意解除合同，双方于11月15日交接了现场。对于被告提交的证人证言，原告主张系由被告职工及有利益往来者出具，带有主观性，不应采信。
原告主张根据合同被告如在租赁期内擅自单方面提前解约，必须提前三个月以书面形式告知原告，如未能与原告达成第三方转让协议，应向原告赔偿相当于当年的六个月租金作为违约金。现被告于2015年10月28日书面告知原告提前终止合同，被告还应缴纳租金至2016年1月27日，而被告实际仅缴纳租金至2015年11月14日，2015年11月15日至2016年1月28日间共74天的租金欠缴且未实际经营，未能与原告达成第三方转让协议，给原告造成了损失，因此主张被告给付酒店空置期间的租金466301.37元（2300000元÷365天×74天）以及违约金1150000元（6个月的租金），逾期利息从起诉之日起按银行同期贷款利率计算。
被告辩称被告于2015年8月13日已提出解除合同或降低租金（但未提交证据证实），2015年10月28日被告又发送给原告一个退租申请(解除合同申请)，但原告未同意，双方未达成解除合同的合意。根据合同约定被告应当于2015年11月14日前30日内向原告交纳租金，逾期超过30日原告可以解除合同，即2015年11月14日是被告交纳租金的最后期限，然而在被告只是逾期一天交纳房租的情况下，2015年11月15日原告派人强行接管酒店，原告是单方解除合同，构成违约，此后酒店一直由原告控制，控制期间所产生的场地空置费应当由原告负担，原告无权主张违约金，即使违约金被支持该违约金过高也应予以调整。原告单方解除合同，构成违约，应当返还被告交纳的保证金300000元。对此原告认为被告在退租申请中已自愿放弃，原告不同意返还。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋及设备租赁合同》、证人证言、录音录像、收款收据等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的《房屋及设备租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当恪守履行。该合同订立后依约履行。根据被告提供的证人以及原告的自认可以证实，原告于2015年11月15日派人强行接管了酒店（原告主张被告在2015年11月15日前私自搬走其添置的设备、物资，但未提交证据证实，该事实，本院不予认定）。现原、被告均同意合同自该日解除，本院对此予以确认。
依据合同的约定，被告如在租赁期内擅自单方面提前解约，必须提前三个月以书面形式告知原告，如未能与原告达成第三方转让协议，应向原告赔偿相当于当年的六个月租金作为违约金，如被告与原告达成第三方转让协议，被告不承担违约责任。被告于2015年10月28日提出退租申请，系擅自单方面提前解约，被告在以书面形式告知原告后，原告并未同意该申请，双方未达成解除合同的合意，原告仍继续经营。此时，依据合同约定，被告自2015年10月28日起仍有三个月的时间（至2016年1月27日）寻找第三方，找到第三方后，被告与原告达成第三方转让协议。但该租赁合同因原告于2015年11月15日接管了酒店而解除，被告与原告达成第三方转让协议已不可能。即该合同因原告的行为而解除，致使被告无法找到第三方后，被告与原告达成第三方转让协议。故被告无需仍按合同约定，再向原告赔偿相当于当年的六个月租金作为违约金。原告的该诉请，本院不予支持。
依据合同约定，被告于每年5月14日、11月14日开始前的30日（叁拾日）内向原告交纳租金，如被告未按约定时间缴纳租金的，逾期超过30日（另约定被告不交付或者不按约定时间足额缴纳租金达20日以上的），原告有权解除合同，后果被告自负。本期被告依约缴纳租金的最后期限是2015年11月14日，但原告于2015年11月15日接管了酒店而解除了租赁合同，系原告只在被告逾期一天未支付租金的情况下解除了租赁合同，并未达到约定的合同解除的条件（即逾期超过30日，或合同另约定的被告不交付或者不按约定时间足额缴纳租金达20日以上的）。原告收回酒店，系单方解除合同，构成根本违约。原告请求被告给付酒店空置期间的租金损失，本院不予支持。被告无违约行为，被告在签订合同时交纳的300000元保证金（整个履约期间被告履行本合同义务的担保）原告应予返还。被告要求原告返还租赁保证金300000元的反诉请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）文登市德泰大酒店有限公司与被告（反诉原告）林浩在2014年10月14日签订的《房屋及设备租赁合同》，于2015年11月15日解除；
二、原告（反诉被告）文登市德泰大酒店有限公司于本判决生效后十日内返还收取的被告（反诉原告）林浩的租赁保证金300000元；
三、驳回原告（反诉被告）文登市德泰大酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9673元，由原告负担9648元，被告负担25元；反诉费2900元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 许文昌
二〇一七年三月三十日
书记员 丛 源