甘肃省酒泉市肃州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒肃民一初字第93号
原告孙爱娟，女，生于1986年1月15日。
被告酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司。
法定代表人洪忠进，该公司董事长。
委托代理人路惠芬，酒泉阳关律师事务所律师。
原告孙爱娟与被告酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司（以下简称：洪洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2014年8月15日作出（2014）酒肃民二初字第191号民事判决书，宣判后，原告孙爱娟不服提起上诉。酒泉市中级人民法院于2014年12月10日作出（2014）酒民一终字第443号民事裁定书，撤销本院（2014）酒肃民二初字第191号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙爱娟及被告洪洋公司委托代理人路惠芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年1月10日，原、被告签订洪洋商业广场租赁合同，约定被告将位于酒泉市肃州区世纪广场东路11号洪洋商业广场2号楼1层2120号商业门店出租给原告用于开办婚庆公司，租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。税后月租金2246元，每半年缴纳一次，同时原告在合同期间享有转租及期满后的优先续租权。2013年6月，被告在未与原告协商同意的情况下，将原告租赁的房屋出租给浦发银行，强行收回房屋，严重侵犯了原告的合法权利。此后虽然被告给原告调整了3120号门店，但由于被告从七月份开始的洪洋广场大型改造工程持续施工，截止目前施工仍然没有结束，导致原告长达九个月的时间内不能正常营业。被告的行为不仅给原告造成了预期经营利益的损失，而且使原告先期投入的转让费、装修费、广告费均无法产生预期利益，为此诉至法院，请求判令：解除双方的租赁合同；由被告赔偿因违约造成原告2013年7月至12月份的预期利益损失207352元；赔偿因违约造成的转让费损失60000元；赔偿因违约造成的装修费用损失46630元；赔偿因违约造成的广告费用损失30270元；返还合同保证金4000元；承担本案诉讼费。
被告辩称，原、被告于2013年1月10日签订洪洋商业广场租赁合同一份，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。2013年6月，由于浦发银行酒泉分行对洪洋商业广场2号楼整体租赁，经与原告充分协商，原告同意对承租门店进行调整，并自行选定3号楼一层3120号门店，当时被告对洪洋商业广场的改造工程已经开始，被告明确告知原告在施工过程中对原告的正常经营会造成一定的影响，可以通过免收租金的方式对原告进行补偿，经协商一致，重新签订了房屋租赁合同一份，约定被告将洪洋商业广场3号楼一层3120号商业门店租赁给原告，租赁期限共2年，自2013年7月1日至2015年6月30日，其中2013年7月1日至2014年12月31日为免租期。被告通过免收租金的方式已经对原告的损失进行了合理补偿。故原告要求被告赔偿因违约给原告造成的预期利益损失、转让费损失、装修费损失、广告费损失等没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年6月，被告洪洋公司将位于酒泉市肃州区世纪广场东路11号洪洋商业广场2号楼1层2120号商业门店承租给赵占勇使用，租期共2年半。自2009年6月17日至2011年12月31日。自2011年11月起原告孙爱娟从赵占勇处转租该店开办婚庆公司，租用期间，原告于2012年3月25日制作了形象墙、门柱、门头牌、墙体字、照片墙、立体墙贴字等，花费20270元。2012年4月25日原告与赵占勇协商后转让了该门店，并支付赵占勇转让费6万元，赵占勇出具收条一张，内容为“今收到房屋装修费（转让）陆万元正”。之后，被告与原告签订了《洪洋商业广场租赁合同》，约定：被告将该商业门店出租给原告用于开办婚庆公司，租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。月租金2246元（税后），每半年缴纳一次，原告给被告交纳合同保证金4000元。同时约定合同租赁期满或者由于乙方（原告）原因导致合同中途解除时，乙方对该房屋的改建或整修归甲方（被告）所有，乙方不得要求甲方承担任何费用。2012年6月2日原告又投入26360元进行装修。2012年12月底合同届满后，双方于2013年1月10日重新续签租赁合同，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，合同约定的其他内容不变。2013年6月2日，原告投入31300元请吉亚广告装饰公司进行广告宣传。同月10日，被告给原告发出通知，内容为：“尊敬的孙爱娟商户，因商场经营规划调整需要，请于2013年6月20日前从您租用的2120号商铺搬离，特此告知”。随后，被告给原告调整了门店，双方于2013年7月1日重新签订《洪洋商业广场租赁合同》，约定：被告将洪洋商业广场3号楼一层3120号商业门店租赁给原告，租赁期限共2年，自2013年7月1日至2015年6月30日，其中2013年7月1日至2014年12月31日为免租期。2015年1月1日至2015年6月30日租金每月1500元。约定原告在签订本合同的同时向被告方交付保证金2000元。2013年5月10日，被告与浙江宝业钢结构有限公司签订合同，由浙江宝业钢结构有限公司从2013年6月5日开始对洪洋商业广场9号楼加层钢结构工程施工，截止原告起诉时施工仍没有结束，导致调整后的门店原告不能正常营业，要求被告调整门店无果，双方为此发生纠纷。庭审中，原告变更诉讼请求为：解除双方的租赁合同；由被告赔偿因违约造成原告2013年7月至2014年3月份的预期利益损失385515元；赔偿因违约造成的转让费损失60000元；赔偿因违约造成的装修费用损失46630元；赔偿因违约造成的广告费用损失31300元；返还合同保证金4000元；承担本案诉讼费。
另此案2014年10月上诉期间，经原告同意房屋已交回被告方使用。
以上事实，有洪洋商业广场租赁合同、转让费收条、吉亚广告装饰公司业务订单、肃州区环球广告装饰部出库单及收条、房屋装修协议及预算书、证人证言、照片、客户沟通表、洪洋公司收款收据、2013年6月10日洪洋公司给原告下发的通知、录音、光盘、赵占勇与洪洋公司的租赁合同、原被告陈述及庭审笔录等证据证实。
本院认为，原、被告签订的洪洋商业广场租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。原、被告2012年签订的租赁合同届满后，双方于2013年重新签订了租赁合同，在承租期限内，因被告整体经营的调整，限期原告搬出所租赁的门店，在合同履行中存在违约行为。之后，原、被告对租赁房屋的更换、免除租金期限达成一致意见并重新签订了合同，但合同签订后，被告因施工作业影响原告的正常经营，调整后的3120号门店无法正常使用，故原告要求解除2013年7月1日签订的洪洋商业广场3号楼一层3120号商业门店租赁合同的请求，应予以支持。且经原告同意后房屋已交回被告方，双方的合同实际已经解除。原告要求被告赔偿2013年7月至2014年3月期间的预期利益损失385515元，并以其2013年1至6月份的营业收入每月42835元作为计算依据。但原告实际自2011年11月即使用该门店进行经营，时间达一年半左右，其提供的计算依据不全面，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告经营期间税务部门核定的月营业额为1万元，原告要求按照每月42835元的标准进行赔偿远远超出被告的逾期，不能作为损失的计算依据。本院将参照原告经营期间税务部门核定的月营业额10000元的30%的比例标准作为计算依据。原告要求被告赔付因违约造成的转让费损失6万元，被告称赵占勇的合同于2011年12月31日到期，2012年1月被告就和原告签订了租赁合同，原告于2012年4月支付赵占勇转让费60000元不属实，而且没有必要支付。且已经以免租的方式对原告的损失进行了合理补偿。根据原告提供的洪洋公司收款收据显示，2012年被告还在收取赵占勇的物业、水电、房租等各项费用，证实2012年赵占勇还在继续租赁该门店，原告从赵占勇处转让该门店以及支付6万元转让费的事实成立，被告的辩解理由不予采信。同时，根据被告与浙江宝业钢结构有限公司签订的钢结构加层工程，合同中虽然约定2013年6月5日开始施工，2013年12月5日完工。但6月初被告才开始施工的准备工作，实际开工时间以及被告要进行大型改造工程是否已告知原告，没有相关证据证实，且截止原告起诉时被告的改造工程还在继续，也不能证实被告的改造工程是按照合同约定的开工时间如期进行的，被告的辩解意见亦不能成立。鉴于原告于2013年6月搬离2120号店时，已经经营一年有余，本院将酌情予以支持。原告要求被告赔偿因违约造成的装修费用损失46630元，被告辩称原告当时已经知道被告要进行施工，同意以免租的形式补偿原告的损失。如上所述，没有证据证实被告如期开工及告知原告施工的事实，由于被告提前解除2120号门店的租赁，使原告的经营受到影响，被告给原告调整3120门店时虽然以免租的形式给原告进行装修补偿，但因被告后期施工的影响，使原告不能正常经营，被告以免租补偿装修费的目的没有实现，应当酌情赔偿原告装修费。原告请求被告赔偿因违约造成的广告费用损失31300元。根据原告提供的证据，2013年6月2日原告进行广告宣传，被告于2013年6月10日即限期原告搬离2120号门店，影响了原告的广告宣传效果，被告应当酌情予以赔偿。原告认可广告费31300元中自己使用部分为2110元，剩余部分29190元本院将酌情判决。原告要求被告退还押金4000元，根据双方2012年1月1日及2013年7月1日签订的租赁合同，两份合同中约定的保证金分别为4000元、2000元，原告没有提供保证金收据，实际缴纳数额不清，经被告核对，财物账目中没有显示原告交纳过保证金，故对原告的该项请求不予支持。如原告持有该收据，可另行到被告处退款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告孙爱娟与被告酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司签订的洪洋商业广场3号楼一层3120号商业门店租赁合同（原告已交给被告使用）；
二、被告酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司赔偿原告孙爱娟预期利益损失27000元（2013年7月至2014年3月共计9个月，每月营业额10000元＊30%=3000元，每月3000元＊9个月=27000元）；
三、被告酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司赔偿原告孙爱娟转让费损失30000元（60000元＊50%）；
四、被告酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司赔偿原告孙爱娟装修费损失23315元（46630元＊50%）；
五、被告酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司赔偿原告孙爱娟广告费损失23352元（29190元＊80%）；
六、驳回原告孙爱娟的其他诉讼请求。
以上二至五项合计103667元，限于判决书生效后十日内付清。
如果被执行人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8510元，由原告孙爱娟承担5510元，被告酒泉市洪洋房地产开发有限责任公司承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
审 判 长 邵瑞华
人民陪审员 周旭德
人民陪审员 陈治林
二〇一五年八月十二日
书 记 员 郭晓丹