江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第0656号
上诉人（原审被告）刘小浩，男。
委托代理人曹燕清，江苏东臻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐耀平，男。
委托代理人樊立新，江苏常信律师事务所律师。
上诉人刘小浩因与被上诉人徐耀平租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2013）新民初字第1163号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
徐耀平诉称，我与刘小浩签订房屋租赁合同，约定刘小浩承租我的房屋，租期为三年，年租金为72000元，约定租金先付后租，刘小浩应当于2013年3月15日前支付一年的租金，但其未能支付，故要求：1、判令刘小浩支付2013年4月15日至2014年4月15日期间的房租72000元；2、本案诉讼费用由刘小浩承担。
刘小浩辩称，我入驻承租的房屋内发现该出租房屋的中央空调已损坏，无法正常使用，我多次口头通知徐耀平修理，但徐耀平未予回应，我向徐耀平发出解除租房合同的律师函，要求与徐耀平解除合同，但徐耀平未作回应，应视为同意解除合同，要求驳回徐耀平要求继续履行合同的请求。
原审经审理查明，徐耀平与刘小浩签订一份房屋租赁合同，约定刘小浩承租徐耀平位于常州市新北区黄山路16号所有权证登记为徐耀平的房屋，租赁期限为3年，从2011年4月16日起至2014年4月16日止，年租金为72000元，签订合同时支付第一年的租金；2012年3月16日前付2012年4月16日至2013年4月15日租金；2013年3月15日前付2013年4月15日至2014年4月16日租金。房屋租赁合同签订后，刘小浩承租该房屋至今，已付清前两年的租金即支付至2013年4月15日。对2013年3月15日前应当支付的2013年4月15日至2014年4月16日租金，至今未能支付，徐耀平遂诉至法院，要求刘小浩支付租金72000元，引起纠纷。
刘小浩为证明其承租的房屋中的空调不能正常使用，其委托修理的事实，向法院提供了由常州市新北区河海全家家电售后服务部于2011年5月3日出具的收款收据，内容为空调维修，修理费为2300元。刘小浩同时又向法院提供关于通知解除租房合同的律师函和2013年5月7日的EMS邮政特快专递单。刘小浩又申请证人唐某到庭作证，证人陈述我到黄山路16号的房去，听店员说空调坏了，我还看到以徐先生名义招租的小广告。徐耀平质证陈述，刘小浩承租期间有人看到广告和我联系承租事项，据了解，该广告为刘小浩以我的名义张贴的，考虑刘小浩仍在承租期限内，不与他人谈论承租事项。
上述事实，由房屋租赁合同、房屋所有权证等证据以及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为，徐耀平将位于常州市新北区黄山路16号已取得房屋所有权证的房屋出租给刘小浩，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意图表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘小浩抗辩认为，徐耀平初始交付的租赁房屋中的中央空调已坏，不能正常使用，通知徐耀平修理未予理睬的情况下，刘小浩无奈委托他人修理，并于2013年5月7日向徐耀平发出解除租房合同的律师函，认为双方已经解除租赁合同。徐耀平否认刘小浩通知其修理空调的情况，也否认收到解除租房合同的律师函。原审法院认为，根据刘小浩的陈述，徐耀平出租的房屋中的空调存在不能使用的问题，刘小浩自行委托他人于2011年5月3日修理完毕，并继续承租使用至2013年5月7日。刘小浩的上述行为，应当认定刘小浩对自认为出租人交付房屋不符合合同约定要求解除合同的放弃，即解除权的放弃，故法院对刘小浩以此理由要求解除租赁合同的请求不予采纳，但刘小浩可另行向徐耀平主张空调修理费。证人陈述2012年12月听黄山路16号房内的员工说空调坏了，这与刘小浩抗辩2011年5月份空调坏了时间上存在矛盾，另外证人陈述的以徐先生名义张贴招租广告，这两点都不能证明租赁合同被解除或主张解除。法院组织双方当事人进行调解，刘小浩只同意支付自认为使用期限内的租金，也不同意按合同约定违约金的计算方法支付违约金，双方分歧较大，不能达成一致意见。双方签订的房屋租赁合同对双方继续有效，刘小浩应当按合同的约定支付租金72000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条规定，作出如下判决：刘小浩于本判决生效之日起十日内支付徐耀平房屋租金72000元。案件受理费1600元，由刘小浩负担（该款徐耀平已预交，由刘小浩于本判决生效之日起十日内直接支付给徐耀平）。
上诉人刘小浩不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由在于：该判决认定事实错误，证据不足。一、被上诉人交付上诉人的房屋不适合作为经营用房来使用，不符合合同订立目的，被上诉人履行合同义务不完全。上诉人在2011年4月已发现房屋内的中央空调系统损坏，无法正常使用。中央空调设施属于房屋的主要构件，上诉人租赁房屋的目的是经营电器销售，本应为消费者创造舒适的购物环境，中央空调设备损坏严重影响了经营环境。上诉人为此多次电话通知被上诉人维修中央空调，但被上诉人未加已答复。上诉人无奈自行请人维修空调。经过维修，空调仍无法恢复。原审中提交的证人证言也说明空调损坏的事实。为改善经营环境，上诉人不得已在2013年5月7日向被上诉人提出解除合同，解除通知发出后，被上诉人也一直未予回应。2013年5月15日，上诉人搬离了承租房屋。二、上诉人提出解除合同后，被上诉人合理期限内未予以回应，应视为被上诉人同意解除合同。本案中被上诉人未全面履行自己的合同义务，没有保证上诉人对案涉房屋的正常使用，属于违约在先。根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十五条规定，上诉人有解除合同的权利。上诉人已在2013年5月7日履行了解除合同的通知义务，被上诉人在合理期限内未作回应。因此本案租赁合同已经解除，对被上诉人主张合同继续履行的诉讼请求应予驳回。三、2013年5月17日后，上诉人并未对案涉房屋进行实际控制和使用，相反被上诉人对案涉房屋进行了招租等活动。2013年5月17日上诉人搬离案涉房屋后从未出入更未使用案涉房屋。上诉人在原审提交的证人则证明被上诉人张贴了招租广告，上面留的是被上诉人的手机号码。证人还作证称被上诉人曾指示自己的亲戚打开案涉房屋的大门并与他人商量房屋租赁事宜。事实上被上诉人对案涉房屋进行了招租等活动。被上诉人的行为表明其已在2013年5月17日之后控制了案涉房屋。原审法院判决合同继续履行，违背客观事实和法律。四、原审法院判决书中认为上诉人不同意支付违约金，这与庭审事实不符，上诉人同意支付违约金，只是要求法院根据合同履行实际情况，适当予以减少。
被上诉人徐耀平辩称，上诉人的上诉意见不成立。一、租赁物中的空调在交付时是可以正常使用的，在原审审理期间，上诉人并没有提供有力的证据证明被上诉人提供的空调不能正常使用。二、即使空调在之后发生故障，但上诉人也没有向被上诉人提出，空调不能使用也不能作为合同解除的理由，因为不构成根本违约。三、被上诉人实际收回房屋是2014年4月23日，双方的租赁期已届满，不存在2013年5月19日后被上诉人已经控制房屋的情形。综上，原审判决依法有据，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审过程中，被上诉人徐耀平向本院提交叁年租期到期开门进入凭证1份，证明被上诉人是在2014年4月23日才收回房屋。
上诉人刘小浩对被上诉人徐耀平提交的上述证据的真实性没有异议，对其关联性不予认可，并认为案涉房屋已由上诉人在2013年5月搬离，被上诉人的陈述与事实不符。
二审查明的事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张被上诉人所出租的房屋内中央空调无法正常使用，上诉人为此多次向被上诉人提出但被上诉人不予回应也不进行维修，被上诉人该行为构成根本违约，上诉人因此享有合同的法定解除权。但上诉人并未提交充分证据证明其向被上诉人告知过空调损坏以及要求被上诉人维修空调的事实，应承担举证不能的法律后果，对于上诉人主张其享有合同的法定解除权的理由，本院不予支持。上诉人于2013年5月7日向被上诉人发出的解除房屋租赁合同的函件依法不产生解除合同的通知效力，双方当事人均应继续履行房屋租赁合同。此外，上诉人并未提交证据证明其在2013年5月15日搬离了承租房屋，被上诉人要求上诉人支付2013年4月15日至2014年4月15日期间的房租于法有据，原审法院对其诉讼请求予以支持并无不当。
综上，上诉人刘小浩的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费1600元，由上诉人刘小浩负担。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 吴立春
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 赵 艳