江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第00419号上诉人（原审被告）张环。委托代理人钱超、娄强，江苏义扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡子宁。被上诉人（原审原告）胡爱芹。二被上诉人委托代理人叶建康，江苏勤辉律师事务所律师。上诉人张环因与被上诉人胡子宁、胡爱芹房屋买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭民初字第2576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡子宁、胡爱芹原审诉称，2011年6月，张环与胡子宁、胡爱芹约定，张环将位于沭阳县万顺帝景天成小区房屋一套出售给胡子宁、胡爱芹，胡子宁、胡爱芹给付张环购房款100万元。2014年，张环将其置换的沭阳县万顺帝景天成小区13幢D301室房屋交付胡子宁、胡爱芹，胡子宁、胡爱芹为此支付50000元家具补偿款，并对该房屋进行装修使用。后张环与案外人王会兵因该房屋发生矛盾，胡子宁、胡爱芹被迫搬出该房屋。2014年6月6日，张环与胡爱芹签订协议，确认胡子宁、胡爱芹已给付张环的购房款为1050000元，利息为350000元，装修费用为100000元，共计1500000元，张环承诺于2014年8月10日前将沭阳县万顺帝景天成小区13幢D301室房屋出售并过户给胡子宁、胡爱芹，如在上述期限内不能过户给胡子宁、胡爱芹，则张环一次性支付胡子宁、胡爱芹1500000元。后张环未在约定期限内将房屋过户给胡子宁、胡爱芹。现要求解除双方之间的房屋买卖协议，并要求张环返还购房款1500000元及利息。张环原审辩称，张环与胡子宁、胡爱芹达成的房屋买卖合同仍然有效，张环已将胡子宁、胡爱芹购买的房屋交付胡子宁、胡爱芹，胡子宁、胡爱芹退回该房屋系案外人侵权所致，与张环无关，不同意胡子宁、胡爱芹的诉讼请求。原审法院经审理查明：2011年6月，胡子宁、胡爱芹向张环购买房屋，并分多次给付张环购房款共计1000000元。2014年4月22日，张环与胡子宁、胡爱芹约定：张环将沭阳县万顺帝景天成小区13幢D301室房屋出售给胡子宁、胡爱芹，并2014年5月25日前将房屋过户至胡爱芹名下，因该房屋原由案外人王会兵使用，经胡子宁、胡爱芹及张环同意，由胡子宁、胡爱芹补偿王会兵50000元家具费用。胡子宁、胡爱芹与张环为此签订了承诺书。后胡子宁、胡爱芹向王会兵给付了50000元家具补偿费用，张环也将房屋交付胡子宁、胡爱芹，胡子宁、胡爱芹遂对上述房屋进行装修使用。后因王会兵与张环之间存在经济纠纷，王会兵要求返还房屋，经胡子宁、胡爱芹与张环协商，胡子宁、胡爱芹搬出该房屋。张环与胡子宁、胡爱芹于2014年6月6日签订协议书，确认至2014年6月6日，胡子宁、胡爱芹共给付张环购房款1050000元（包含50000元家具补偿款），该款的利息为350000元，胡子宁、胡爱芹另支出装修费用100000元，共计1500000元；张环承诺于2014年8月10日前将上述房屋出售并过户给胡爱芹，如不能在上述期限内将房屋过户至胡爱芹名下，则张环一次性支付胡爱芹1500000元。协议到期后，张环未能将上述房屋过户给胡子宁、胡爱芹。胡子宁、胡爱芹诉至法院，要求张环返还购房款1500000元及利息。原审法院另查明，胡子宁、胡爱芹与张环约定出售的位于沭阳县万顺帝景天成小区13幢D301室房屋产权所有人为王琪，该房屋于2014年1月即办理了产权登记。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。胡子宁、胡爱芹与张环达成的沭阳县万顺帝景天成小区13幢D301室房屋买卖协议，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该协议合法有效。张环应按约定期限将该房屋出售并过户给胡子宁、胡爱芹。因张环在约定期限内未能出售房屋并过户给胡子宁、胡爱芹，胡子宁、胡爱芹按协议约定内容要求解除该买卖协议并要求张环返还购房款1500000元，有事实和法律依据，依法予以支持。胡子宁、胡爱芹要求张环赔偿的利息损失，应按返还款项总额中扣除利息部分自约定给付期限到期次日起按银行同期贷款利率标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、解除胡子宁、胡爱芹与张环签订的沭阳县万顺帝景天成小区13幢D301室房屋买卖协议；二、张环于判决发生效力之日起十日内给付胡子宁、胡爱芹款1500000元及利息（利息以1150000元为本金，自2014年8月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18750元，减半收取9375元，保全费5000元，合计14375元，由张环负担。上诉人张环不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审中，胡子宁、胡爱芹在诉状中及庭审时均未提出解除房屋买卖合同的诉讼请求，原审法院直接判决解除双方的买卖合同，超出了当事人的诉讼请求。张环与胡子宁、胡爱芹之间的买卖合同没有约定解除条件，亦未经过法定程序解除，所以该合同仍然有效。在签订合同之后，张环已将涉案房屋交付胡子宁、胡爱芹，张环已经履行完了房屋买卖合同义务。后因案外人的原因导致胡子宁、胡爱芹无法使用涉案房屋，与张环无关。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回胡子宁、胡爱芹的原审诉讼请求。被上诉人胡子宁、胡爱芹答辩称：双方2014年6月6日签订的协议约定，如张环不能在2014年8月10日前将房屋过户给胡爱芹，张环应一次性支付胡子宁、胡爱芹150万元，该约定表明如张环不能将房屋过户，协议自然解除。涉案房屋并非张环所有，张环无权处分，房屋买卖合同根本无法履行，与案外人王会兵无关。在原审中，胡子宁、胡爱芹向法庭提交了情况说明，表明胡子宁、胡爱芹的诉讼请求，前提是解除房屋买卖合同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。双方当事人二审中均未提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：张环与胡子宁、胡爱芹之间的房屋买卖合同是否应予解除，原审判决解除双方之间的买卖合同是否超出了胡子宁、胡爱芹的诉讼请求。本院认为，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张赔偿损失的，应予支持。本案中，胡子宁、胡爱芹与张环之间成立了房屋买卖合同，张环应按约定将涉案房屋交付并转移所有权给胡子宁、胡爱芹。但该买卖合同标的物即涉案房屋现登记在案外人王琪名下，张环未取得涉案房屋所有权，致使胡子宁、胡爱芹不能取得涉案房屋所有权，胡子宁、胡爱芹要求解除双方签订的房屋买卖协议，应予支持。因涉案房屋属于不动产，不动产所有权转移的方式是变更所有权登记，张环并未将涉案房屋所有权变更登记至胡子宁、胡爱芹名下，故对张环二审中辩称张环将涉案房屋交付胡子宁、胡爱芹即履行完了合同义务的主张不予采信。根据胡子宁、胡爱芹在原审过程中向法庭提交的情况说明，表明胡子宁、胡爱芹已提出解除房屋买卖合同诉讼请求，原审法院虽未组织答辩，但判决结果正确，故对张环关于原审法院判决解除双方之间的买卖合同超出了当事人诉讼请求的主张亦不予采信。综上，张环的上诉理由不成立，其上诉请求本院难以支持。原审法院审理过程中虽然在程序上存在瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18750元，由上诉人张环负担。本判决为终审判决。审 判 长  覃卫东代理审判员  徐金鸽代理审判员  吴振环二〇一五年八月十一日书 记 员  冯 邻第6页/共6页