广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贺民二终字第96号
上诉人（一审原告、反诉被告）：张某某。
委托代理人：黎海能，广西宏民律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：广西贺州宝利坚房地产开发有限公司。
委托代理人：梁锦麟，贺江律师事务所律师。
一审第三人：广西贺州华安汽车运输有限责任公司。
委托代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。
上诉人张某某因与被上诉人广西贺州宝利坚房地产开发有限公司（下称宝利坚公司）、一审第三人广西贺州华安汽车运输有限责任公司（下称华安公司）确认合同无效纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2012）贺八民二初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月1日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人张某某的委托代理人黎海能，被上诉人宝利坚公司的委托代理人梁锦麟，一审第三人华安公司的委托代理人钟晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年11月26日，被告（甲方、出包方）与原告（乙方、承包方）签订贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅公司内部承包合同，约定：出包房屋座落在贺州市光明大道即贺州市客运中心。一楼商铺包括，8米×8米的7间，8米×4米的2间，8米×24米的超市商铺11间，8米×20米的超市商铺1间，一楼商铺总面积864平方米。二楼餐厅1728平方米，二楼咖啡厅602平方米，二楼厅总面积2330平方米。乙方承包期限为8年，即从2009年5月1日起至2017年4月30日止（签订合同起至2009年5月前为装修、试营阶段）。承包金及交纳期限。一楼商铺每月每平方米36元。二楼餐厅承包前6个月免收承包金，第一、二、三年每平方米15元，第四年开始每平方米18元。从第四年开始承包金每年递增，一楼9％，二楼6.5％。2009年5月至10月，每月承包金31104元，综合服务费3236元。2009年11月至2012年4月，承包金每月66054元，综合服务费3236元。2012年5月至2013年4月，每月承包金75843元，2013年5月至2014年4月每月承包金81630元，2014年5月至2015年4月，每月承包金87860元，2015年5月至2016年4月，每月承包金94578元，2016年5月至2017年4月，每月承包金101822元。缴纳承包金在当月15日前交清，交纳地点在甲方财务部。甲方向乙方提供，供水，供电、电梯、（公共场所）保安、公共设施的管理及公共场所清洁卫生综合服务，甲方向乙方收取综合服务费按0.7元每月每平方米的标准收取（暂定三年，三年后费用再作调整），即每月收取综合服务费3236元，乙方必须在当月15日前交清，交纳地点在甲方财务部。本合同在甲、乙双方签字盖章后生效，乙方即向甲方交付履约保证金10万元，乙方若中途退出，保证金归甲方所有。乙方依约交付承包金、综合服务费、水电费等，逾期不交者须缴纳滞纳金，即乙方每逾期一天应按应交费用总金额的3％向甲方缴交滞纳金。乙方不得私自拆改工作用房。若需对用房间装修所发生的一切费用全部由乙方负责，同时必须经甲方审批装修方案后方能组织施工，施工期限在2009年春节前完成。否则，乙方装修视作违约，应自行拆除、恢复原状，违约的一切费用由乙方支付。乙方拖欠甲方的承包金、综合服务费、水电费等达1个月，则作乙方自行终止合同处理，乙方应在接到甲方通知后三天内自行迁出，并补交所欠甲方的一切费用。若乙方不按时迁出，则从合同终止日起计收逾期金，每逾期一天按本合同所定的月承包金、综合服务费金额的两倍计收。第三人在业主意见栏签字盖章。
2010年4月16日，被告宝利坚公司向原告张某某发出终止合同通知书，通知书载明：由于你未按照与本公司签订的《贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅公司内部承包合同》履行义务，拖欠2010年3月份费用已超过1个月，本公司现按照该合同第六条“乙方（即你）拖欠甲方承包费用达1个月，则作乙方自行终止合同处理”规定通知你该内部承包合同已自行终止，请你接到通知后三日内自行迁出，并补交拖欠我公司的承包金及违约金。同月26日八步区法院受理宝利坚公司起诉张某某承包合同纠纷一案。2010年12月13日，宝利坚公司以双方已达成和解协议，愿意继续履行合同为由申请撤回起诉。该院于当日裁定准许宝利坚公司撤回起诉。
2010年12月11日，原、被告双方协商一致，同意将甲方（被告宝利坚公司）组织投资建成的客运中心即在贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅公司内部承包合同的基础上，根据乙方（原告张某某）及环境的经营现状情况，甲方同意乙方请求调整承包金价格，甲、乙双方现就贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅（按承包方实际合法经营内容为准）的承包签订以下补充合同协议：承包期限调整为10年，即从2010年12月1日起至2020年11月30日止。（取消乙方二楼餐厅承包期前6个月免收承包金的规定，本协议签订后乙方直接经营，按时交纳承包金，不再设装修、试营期）。一楼商铺面积共776平方米，按每月22元每平方米计算，一楼每月承包金为17072元；二楼餐厅、咖啡厅面积共2140平方米，按每月8元每平方米计算，二楼每月承包金为17120元。从第三年开始承包金逐年递增，一楼商铺逐年递增9％，二楼餐厅、咖啡厅逐年递增6％。一、二楼每月承包金共计34192元。甲、乙双方签订本协议后，乙方从今年的12月开始（签订当场交纳该月承包金）按本协议规定向甲方每月按时交纳承包金，承包金交纳时间调整为每月5日前。综合服务费定为1500元，缴纳时间调整为每月5日前。取消提供公共场所保安、公共设施管理、公共场所清洁卫生。水电费仍按合同规定收取，缴纳时间调整为每月5日前。乙方已知甲方承包出的物业已竣工但未验收以及经营环境实际情况，但无异议，乙方愿意接受。甲方承包出的物业不包括装修，乙方装修其所承包的物业场所为自愿装修，装修费用由乙方负责。在承包期间乙方退包、违约或者其他不可抗拒原因所造成的纠纷，甲方对乙方装修所产生费用或其他任何费用不承担任何经济和法律责任，完全由乙方自己承担，乙方无条件全部按时间向甲方交还所承包的场地房屋，如乙方违反，无条件赔偿甲方的一切经济损失。
2008年11月26日，原告张某某向被告宝利坚公司支付贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅承包履约保证金10万元。2010年1月17日，原告张某某通过银行付给被告宝利坚公司103020元，2010年2月12日通过银行支付租金34340元，2011年2月19日支付1月份部分租金6000元，2011年3月11日支付3月份部分租金15000元，2011年4月13日支付4月份部分租金15000元，2011年5月10日支付5月份部分租金15000元，2011年6月11日支付6月份部分租金15000元（收据上注明余款还欠199152元），2011年7月19日支付7月份部分租金1万元（收据上注明余款还欠233344元），2011年7月20日支付7月份部分租金5000元（收据上注明余款还欠228344元），共支付租金218360元。
2011年1月20日，被告宝利坚公司向原告张某某发出催缴通知书：按照合同约定，您应于2011年1月5日前向我公司缴纳您所承包的贺州市汽车客运中心相关物业的当月承包金，其中一楼商铺承包金17072元，二楼餐厅（候车大厅二楼）、咖啡厅（售票大厅二楼）承包金17120元，三楼宾馆（客运中心办公大楼三楼）承包金10000元，共44192元。现距应缴纳日期已逾期十五日，请您尽快到我公司财务部缴纳承包金。2011年2月28日，被告宝利坚公司向原告张某某发出催缴通知书：按照合同约定，您应于2011年2月5日前向我公司缴纳您所承包的贺州市汽车客运中心相关物业的当月承包金，其中一楼商铺承包金17072元，二楼餐厅（候车大厅二楼）、咖啡厅（售票大厅二楼）承包金17120元，三楼宾馆（客运中心办公大楼三楼）承包金10000元，共44192元。现您已缴纳了6000元，尚欠38192元承包金没有缴付，距应缴纳该部分承包金日期已逾期23日，加上您未缴纳的2011年一月份承包金，您共需缴纳82384元。请尽快到我公司财务部缴纳承包金。
2011年9月5日，被告宝利坚公司通知原告张某某：2008年11月26日双方签订贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅公司内部承包合同。2010年12月11日，经双方再次协商，以降低经营成本，减少承包费用为主要意向，在原合同的基础上签订了补充协议。自补充协议签订以来，由于您经营不善，大部分承包场地空置，且未能足额缴付承包金，致使我公司该部分资产经营一直处于亏损状态。至2011年7月5日止，您已拖欠我公司承包金228344元，8月、9月两个月的承包金更是一分未交，你共拖欠我公司承包金316728元，已违反了相关的合同、协议。鉴于此，您已不能很好的经营我公司资产。早前，您曾向我公司物业部经理莫国强说要将场地退回我公司，但是近一个月过去仍未见你到我公司办理退租手续。现我公司正式通知您，请您10天内到我公司办理场地退租手续并当面结清所拖欠的承包金，逾期不到作您自动解除合同（协议）处理。
2011年9月18日，被告宝利坚公司与案外人蔡某某签订贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅公司内部承包合同，将本案合同标的物承包给案外人蔡某某经营。
2010年3月29日，贺政办发（2010）47号文件贺州市人民政府办公室关于对2010年度市重点监督的重大安全事故隐患进行整改的通知，贺州市汽车客运中心主站楼部分网架工程分包手续不全，未能提交验收资料，玻璃幕墙检测项目不齐，无法通过竣工验收，现已投入使用。整改要求办理网架工程分包手续，整理验收资料，补充玻璃幕墙检测不齐部分，组织竣工验收。2009年11月16日，贺建规发（2009）118号关于完善贺州市汽车客运中心主站楼工程竣工验收程序的通知：你公司（注：指宝利坚公司）建设的贺州市汽车客运中心主站楼工程，竣工验收尚未合格已交付使用，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定及《建设工程质量管理条例》第五十八规定，责令你公司应立即按照市建设工程质量安全监督站提出的整改意见进行整改，待整改合格后重新组织竣工验收，完善竣工验收程序，并根据《建设工程质量管理条例》第十七条的规定，将建设项目档案移交我委办理工程竣工备案手续。
2013年1月10日，广西汇业工程造价咨询有限公司桂汇鉴字（2013）第01号建设项目工程司法鉴定报告鉴定贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅装修工程竣工结算总价为444189.58元。原告支付鉴定费11000元。2012年12月10日，广西汇业会计师事务所有限责任公司桂汇业所专审字（2012）第72号张某某对贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅的设备投入审核报告审核的张某某2009年9月、10月投入的设备共99项，价值为227679.43元。审核时，上述投入设备部分在使用中，部分闲置在贺州市客运中心二楼。原告为本次审核支出鉴定费4500元。
2010年6月26日第三人华安公司在贺州日报登报声明：2010年6月9日，华安公司经股东和员工代表大会一致决议通过；华安公司全面解除和被告宝利坚公司及贺州金湾花园房地产开发有限公司的合作。华安公司将通过法律的程序解散、撤销宝利坚公司和贺州金湾花园房地产开发有限公司主体。
第三人是被告宝利坚公司的股东之一，另一股东是公司法定代表人陈宝财。宝利坚公司章程修正案第五条：经营项目为贺州汽车客运中心、信都汽车客运站、公会汽车客运站、物流中心的工程建设，以及贺州华安汽车运输有限公司的客运业务以外所有项目开发（贺州华安汽车运输有限公司现有的第三产业项目除外），以上建筑物内的铺面出租。
一审法院审理认为：原、被告2008年11月26日签订的贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅公司内部承包合同及补充协议，名为承包合同，实为房屋租赁合同。合同当事人在合同上签章，第三人亦在公司内部承包合同业主意见栏签章，合同自当事人签章时起生效。原告主张贺州市客运中心一楼、二楼商铺所在大楼未经竣工验收、消防验收和办理房屋所有权证，就贺州市客运中心一楼、二楼商铺签订的租赁合同违反了有关法律、法规的强制性规定，根据合同法第五十二条第（五）项的规定，合同无效。根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案合同不违反有关效力性强制性规定，原告所列的有关法律、法规的强制性规定并非效力性强制性规定，不能据之判定合同为无效。原告的上述主张不能成立，该院不予采纳。
贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅公司内部承包合同约定，乙方（指原告张某某）若中途退房，保证金归甲方（指被告宝利坚公司）所有。补充协议约定，履约保证金10万元按合同执行，但乙方不能再有任何形式、理由的违约，如有违约，保证金归甲方所有，并严格按合同第六条乙方的责任第七条执行。2011年9月5日，被告宝利坚公司通知张某某10天内办理场地退租手续并当面结清所拖欠的承包金，逾期不到作自动解除合同处理。原告张某某没有按被告宝利坚公司提出的时间办理场地退祖手续，被告宝利坚公司于2011年9月18日将本案合同标的物另行出租给他人，本案合同实际终止。原告张某某请求返还履约保证金10万元，该院予以支持。
原告张某某承包租赁贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅后进行了装修，经鉴定，装修造价为444189.58元。公司内部承包合同签订后，2010年4月16日被告宝利坚公司向原告张某某发出解除合同通知书，并向该院提起诉讼，后因双方达成协议，被告宝利坚公司撤回起诉。补充协议签订后，原告张某某并未完全按补充协议约定支付租金，被告宝利坚公司于2011年9月5日通知原告张某某10天内办理退租手续，逾期则作张某某自动解除合同处理。2011年9月18日，被告宝利坚公司已将本案合同标的物另行出租他人。本案合同的解除，是原告张某某没有完全按约支付租金造成。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，被告宝利坚公司应适当补偿原告张某某10万元。
原告张某某对贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅投入的设备，经专业机构审核共99项，部分在使用中，部分闲置在贺州市客运中心二楼，价值为227679.43元。上述审核的价值为设备投入时的价值，不能作为原告张某某投入设备的损失，且上述投入的设备为动产，原告张某某可自行处置。补充协议签订后，原告张某某没有完全按协议履行支付租金的义务，被告宝利竖因此通知原告张某某解除合同没有过错，原告张某某要求被告宝利坚公司赔偿其设备投入损失没有依据，该院不予支持。
关于被告宝利坚公司反诉要求原告张某某支付承包金、综合服务费1245370元的问题。被告宝利坚公司反诉要求支付的承包金、综合服务费包括补充协议前（2009年5月起至2010年11月止共计19个月）的1106810元和补充协议后（2010年12月起至2011年9月止共计10个月）的356920元。原告支付的有票据证明及双方认可的承包金与综合服务费包括补充协议前原告分二次支付的137360元，和补充协议后分7次支付的81000元，共计218360元。原、被告2010年12月11日签订的补充协议约定，甲、乙双方签定本协议后，乙方从今年的12月开始（签订当场交纳该月承包金）按本协议规定向甲方每月按时交纳承包金，承包金交纳时间调整为每月5日前。根据上述约定，2010年12月的费用应确定为原告已交纳。故被告宝利坚公司反诉要求原告张某某支付该月的费用，该院不予支持。2011年9月5日，被告宝利坚公司通知原告张某某10天内办理退租手续，逾期作张某某自动解除合同处理。2011年9月18日，被告宝利坚公司已与案外人另行签订公司内部承包合同。本案合同在2011年9月16日实际已终止。被告宝利坚公司反诉要求原告张某某支付2011年9月份的租金没有依据，该院不予支持。公司内部承包合同约定甲方向乙方提供公共场所保安、公共设施的管理及公共场所清洁卫生综合服务，甲方向乙方收取综合服务费。补充协议虽将综合服务费定为1500元，缴纳时间调整为每月5日前。但同时约定取消提供公共场所保安、公共设施管理、公共场所清洁卫生等服务。根据上述约定，甲方向乙方收取综合服务费是因为甲方提供综合服务，补充协议约定取消综合服务，再收取综合服务费则无依据。被告宝利坚公司出具的收据及2011年9月5日给原告张某某的信中，被告宝利坚公司均只提出原告张某某尚欠租金（承包金），并未提出原告张某某尚欠综合服务费，从被告宝利坚公司对原告张某某尚欠租金（承包金）数额的计算中，也未包括综合服务费在内。故被告宝利竖公司反诉要求原告张某某在补充协议后支付综合服务费没有依据，该院不予支持。
2010年4月16日，被告宝利坚公司通知张某某解除合同，同时提起诉讼，同年12月13日宝利坚公司以双方和解，继续履行合同为由撤回起诉。2010年12月11日，原、被告签订补充协议，将承包期限调整为10年，即从2010年12月1日起至2020年11月30日止，并调低租金。原、被告双方对补充协议前按公司内部承包合同计算张某某所欠租金的问题没有明确约定。补充协议是根据张某某及环境的经营现状情况，双方协商调低承包价格而签订。被告宝利坚公司2011年9月5日给张某某的信中载明，2010年12月11日，经双方再次协商，降低经营成本，减少承包费用为主要意向，而签订补充协议。在被告宝利坚公司出具的收据中注明张某某尚欠租金是按补充协议约定计算所欠的租金，并未包括补充协议签订前所欠租金（承包费）。因此，原、被告双方在补充协议中虽未明确约定按公司内部承包合同计算张某某所欠的租金（承包费），应认定为该所欠租金（承包费）已不再计算。被告宝利坚公司反诉要求原告张某某支付按公司内部承包合同计算的张某某所欠的租金（承包费）没有依据，该院不予支持。因此，张某某尚欠被告宝利坚公司租金（承包费）应为192536元（2011年1月至2011年8月的8个月租金273536元，减去张某某在补充协议后所交租金81000元）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告宝利坚公司反诉要求张某某支付尚欠租金192536元，该院予以支持。
贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅公司内部承包合同及补充协议的合同双方当事人是原告张某某与被告宝利坚公司，合同权利义务的享有和承担者应是合同当事人即原告张某某与被告宝利坚公司。第三人华安公司没有证据证明被告宝利坚公司是受其委托签订本案合同。第三人华安公司认为其是业主，被告宝利坚公司签订本案合同是受其委托，故第三人应是本案合同当事人，被告宝利坚公司不应是本案合同当事人的主张不能成立，该院对其主张不予采纳。因此，第三人请求判决原告向第三人给付拖欠租金，没有依据，该院不予支持。本案原、被告间的纠纷是租赁合同纠纷，第三人在合同上的业主意见栏签章，说明第三人同意被告宝利坚公司对本案合同标的物出租，第三人以其是本案合同标的物的业主为由要求解除合同，并要求原、被告归还本案合同标的物没有依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决：一、确认原、被告2008年11月26日签订的贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅公司内部承包合同及其补充协议合法有效，驳回原告张某某关于确认本案合同无效的诉讼请求；二、被告广西贺州宝利坚房地产开发有限公司应返还原告张某某履约保证金10万元；三、被告广西贺州宝利坚房地产开发有限公司应补偿原告张某某装修费10万元；四、原告张某某应支付尚欠被告广西贺州宝利坚房地产开发有限公司租金192536元；五、驳回原告张某某的其他诉讼请求；六、驳回第三人广西贺州华安汽车运输有限责任公司的诉讼请求。案件受理费13852元，鉴定费15500元，合计29352元（原告已预交），由原告张某某负担24000元，被告广西贺州宝利坚房地产开发有限公司负担5352元；反诉受理费减半收取8004元（被告已预交），由被告广西贺州宝利坚房地产开发有限公司负担7000元，原告张某某负担1004元，第三人起诉受理费减半收取8004元（第三人已预交），由第三人广西贺州华安汽车运输有限责任公司负担。
上诉人张某某不服一审判决，上诉称：一、一审判决没有认定被上诉人的出租行为是严重损害社会公众利益的行为，违背事实。合同签订后，被上诉人出租给上诉人的房屋是未经竣工验收和消防验收的公共场所用屋，存在严重安全事故隐患，严重损害社会公众利益。被上诉人的出租行为违背了法律的禁止性规定，出租给上诉人的房屋是禁止投入使用的。一审判决没有查清上诉人是否有从根本上实现合同目的可能的事实，就判决上诉人支付被上诉人租金是错误的。上诉人与被上诉人签订内部承包合同后，上诉人多次向被上诉人索取房屋产权证，被上诉人均不能提供，致使上诉人无法办理企业注册登记，预先核准的企业名称超过保留期限，被上诉人提出的租金要求没有事实根据。上诉人与被上诉人签订的内部承包合同是双务合同，作为出租方的被上诉人不交付竣工验收和消防验收合格的租赁物的房产证给上诉人，不能保证上诉人有效使用出租屋合法经营，被上诉人已经构成违约，上诉人有权不支付租金。作为出租方的被上诉人故意违约，一审判决被上诉人不赔偿上诉人的装修损失，没有事实依据。二、一审判决适用法律错误。合同法、建筑法、消防法、城市房地产开发经营管理条例等法律法规，均规定建筑工程竣工验收和消防验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不能交付使用。被上诉人出租的房屋系贺州市汽车客运中心，属于特殊的社会公共场所，该工程建筑未经竣工验收和消防验收，存在重大安全事故隐患。被上诉人出租未经竣工验收和消防验收的该楼层商铺的行为，严重损害社会公共利益，违反了上述法律法规的强制性规定。三、因合同无效，被上诉人依法应返还收取上诉人的保证金和租金，还要赔偿上诉人的装修损失444l89.58元和设备设施投入损失100000元。因为被上诉人的过错，出租未经竣工验收和消防验收、存在重大安全事故隐患的租赁物，加上不提供租赁房屋合法产权证给上诉人办理必须的手续，导致根本上无法实现合同目的而造成上诉人的上述损失被上诉人应予赔偿。综上，请求二审法院依法确认上诉人与被上诉人签订的内部承包合同及补充协议为无效合同；改判被上诉人返还上诉人已经交付的租金及利息；赔偿上诉人投入的装修损失444189.58元和设备设施损失100000元。
被上诉人宝利坚公司答辩称：1、本案合同是合法有效的，本案的标的物房屋在签订合同时，已经具备了使用功能，双方在合同中也没有约定被上诉人要提供房产证合同才有效。上诉人明知房屋没有办理房产证，而与被上诉人签订合同的，上诉人就应当按合同约定交付租金。2、上诉人在使用房屋时，从来没有受到有关部门和人员的干扰，实际是由于经营效益不好不能继续经营。根据合同和补充协议的约定，装修应当经被上诉人同意，上诉人没有履行约定就擅自装修，责任和后果应该由上诉人自己承担。3、上诉人投入的设备是动产，上诉人完全可以自己进行支配，这部分是没有受到实际损失的。装修部分，由于上诉人没有经过被上诉人的同意，后果应该由上诉人自己承担。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
一审第三人华安公司陈述称：l、上诉人张某某的请求没有事实与法律依据，不应得到二审法院的支持。2、一审判决认定2009年5月份至2O10年11月份租金已不再计算没有事实与法律依据，属于遗漏事实和错误认定。3、华安公司与宝利坚公司属于委托代理关系，华安公司对客运中心享有完全物权，且在本案判决后宝利坚公司对一审判决错误认定2009年5月份至2010年11月份租金已不再计算的事实导致该期间巨额租金损失没有提出上诉，已严重损害了华安公司的合法权益。华安公司在解除与宝利坚公司的全面合作后，作为客运中心大楼的业主当然有权主张权利，要求当事人返还出租铺面给华安公司使用，事实上华安公司为维护公司利益，也已实际收回了二楼部份铺面并另行出租给他人使用。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院发回重审或判决返还租赁的铺面给华安公司，租赁合同的权利义务由华安公司来履行。
各方当事人在二审期间均未提供新的证据。
综合各方当事人的意见，上诉人张某某、被上诉人宝利坚公司和一审第三人华安公司对一审判决认定的主要事实没有异议，本院予以确认。
本案当事人的争议焦点是：上诉人与被上诉人签订的《贺州市客运中心一楼商铺、二楼餐厅、咖啡厅公司内部承包合同》及补充协议（以下简称内部承包合同及补充协议）是否有效？上诉人主张被上诉人返还已交付的租金及利息，赔偿上诉人装修损失和设备设施损失有无事实和法律依据？
本院认为，上诉人张某某与被上诉人宝利坚公司签订的内部承包合同及补充协议，名为内部承包，实为房屋租赁。被上诉人宝利坚公司已依约将房屋交由上诉人张某某经营管理多年，上诉人张某某应当按照双方合同的约定，按时足额向被上诉人宝利坚公司缴纳租金。上诉人张某某在拖欠被上诉人宝利坚公司部分租金的情况下，提出合同无效，要求被上诉人宝利坚公司返还已交付租金的主张，其理由主要是被上诉人出租给上诉人的房屋即贺州市汽车客运中心主站楼工程未经竣工验收和消防验收，存在重大安全事故隐患，是禁止投入使用的房屋。建筑法、消防法关于建筑工程验收合格后方可使用，未经验收合格不能交付使用的规定，不属于决定合同效力的效力性强制性规定，而且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，即使本案租赁房屋有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，法律仅赋予承租人法定解除权，不是上诉人主张合同无效的事实和法律依据，因此，上诉人主张合同无效，返还租金，没有法律依据，本院不予支持。
根据上诉人与被上诉人双方签订的补充协议第五条第2项的约定：“乙方（张某某）已知甲方（宝利坚公司）承包出的物业已竣工但未验收以及经营环境实际情况，但无异议，乙方愿意接受。”可见签订合同时，上诉人张某某是知道房屋未经竣工验收，没有房产证的实际情况的，但上诉人张某某仍然愿意承租房屋，而且在上诉人承租期间，没有出现房屋质量问题或者政府行使职权而影响上诉人经营管理的情况发生，所以上诉人以被上诉人不能提供房产证导致不能实现合同目的为由进行抗辩，拒绝支付拖欠的租金，理由不成立，本院不予支持。
本案双方当事人已经以自己的民事行为终止了内部承包合同和补充协议的履行。关于双方合同终止后上诉人的装修损失如何确定和赔偿的问题，双方签订的补充协议第五条第3项已有明确约定：“……。在承包期间乙方退包、违约或者其他不可抗拒原因所造成的纠纷，甲方对乙方装修所产生费用或其他费用不承担任何经济和法律责任，完全由乙方自己承担，……。”一审判决在权衡上诉人投入装修工程的残值、装修工程的利用价值范围以及当事人双方的过错大小的基础上，酌情判决被上诉人适当补偿上诉人装修残值损失100000元，合法有据，符合公平原则，本院予以维持。上诉人主张其投入经营的设备设施，主要包括办公设备、厨房设备、厨房用品及员工工作服，上述资产均为动产及易损耗资产，上诉人在终止经营时，可以回收再用，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。……。”的规定，上诉人投入的设备设施归上诉人所有，由上诉人自行处理。上诉人要求被上诉人按其投入设备的价值予以赔偿，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审认定主要事实清楚，审判程序合法，适用法律和实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元（上诉人已预交），由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚智文
审判员 陈立峰
审判员 严永茂
二〇一四年一月二十日
书记员 刘 瑜