福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第5114号
原告龙岩市安保物业有限责任公司，住所地龙岩市新罗区登高东路88号，组织机构代码：77291721-4。
法定代表人张树榕，总经理。
委托代理人施丽仙，福建诺佳律师事务所律师。
被告邱村鸿，居民。
原告龙岩市安保物业有限责任公司（以下简称安保物业公司）与被告邱村鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月21日受理后，依法由审判员陈庆林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人施丽仙、被告邱村鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安保物业公司诉称，2011年11月30日，原告与龙岩市城市建设投资发展有限公司（下称城投公司）签订1份《前期物业�理合同》，合同约定原告为龙岩市双龙路安置小区（下称双龙小区）提供前期物业管理服务，期限两年。期满后，双龙小区仍未成立业主委员会。为此，城投公司与原告续签了《前期物业管理合同》，将物业服务期限延长至2014年11月30日。前述合同对委托管理服务事项、物业管理服务费用以及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告即对双龙小区业主提供了物业管理服务。2009年7月14日、2010年3月13日，被告先后办理了双龙小区2号楼203室、201室房屋的交接以及入住手续。2013年1月1日至2014年7月31日期间（共计19个月），被告拖欠原告公摊电费152元、物业服务费1596.84元，两项共计1748.84元至今未付。为此，原告经多次催讨未果，遂诉至法院请求判令被告邱村鸿支付原告尚欠的公摊电费152元、物业服务费1596.84元，两项共计1748.84元，并支付违约金（计算方法：以1748.84�为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍，从2014年4月23日至款清结之日止）。
被告邱村鸿辩称，2013年1月1日至2014年7月31日期间，被告拖欠原告物业服务费1596.84元、公摊电费152元至今未付属实。但是，根据《前期物业管理合同》的约定，原告应每半年或一年清洗水箱一次，但双龙小区的水箱逾一年未清洗，水质发黄。原告应半个月或一个月对小区水沟进行喷药消毒，但双龙小区的水沟长期积土垢、长虫长草，原告多年来仅消毒一次。2014年8月，双龙小区才安装门卡。此前，外来人员及车辆可自由出入小区，保安长期外出，上班睡觉，公共秩序毫无保障。原告从未对双龙小区的地面进行清扫，小区满地垃圾，土层积厚。双龙小区原本有完善的监控系统。原告不知何故将其以及小区围墙拆除，致使被告家中财物（50余寸的液晶电视等）于2010年9月29日被窃，�述损失原告应当赔偿。综上，原告安保物业公司未能善尽物业管理职责，被告有权拒付物业管理等费用，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告邱村鸿系双龙小区201室、203室的物业使用人。2009年至2010年期间，被告先后办理了上述房屋的入住手续。2011年11月30日，城投公司（甲方）与原告（乙方）订立壹份《前期物业管理合同》，合同约定甲方聘请乙方对双龙小区提供物业管理服务，物业服务费用按照物价部门审批的价格向业主或物业使用人收取（龙发改（2007）房134号文件，多层住宅按0.5元／㎡收费）。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月15日前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方有权从逾期之日起按每天3‰收取违约金，逾期90天则乙方有权停止向业主或物业使用人提供管理服务。乙方违反合同约定�能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同，造成经济损失，乙方应给予甲方适当的经济赔偿。合同期限自2011年12月1日起至2013年11月30日。合同订立后，原告即对双龙小区进行了物业管理。合同期限届满后，城投公司又与原告签订了壹份《前期物业管理合同》，合同期限从2013年12月1日起至2014年11月30日，合同约定的其余内容不变。2013年1月1日至2014年7月31日，被告拖欠原告物业服务费1596.84元、公摊电费152元，前述款项被告至今未付。2014年4月22日，原告向被告发出壹份“律师函”，要求其付清拖欠的物业管理等费用，未果。为此，原告具状本院请求判如所请。
另查明，原告安保物业公司成立于2005年4月14日，营业期限至2015年4月13日。经营范围为物业管理、家政服务等。
上述事实，有原告的提供的营业执照、《前期物业管理合同》、入伙手续书、业主入住合约、律师函以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告安保物业公司具有独立法人资格，系有资质的物业管理服务单位。城投公司有权与原告签订《前期物业管理合同》，委托原告对其物业进行管理。该合同未违反法律法规强制性规定，合法有效。作为物业服务企业，原告应按约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务。作为业主，被告应按约向原告交纳物业服务费及公摊水电费。被告未按约交纳物业管理费及公摊电费合计1748.84元，已构成违约，侵害了原告的合法权益，应限期交纳。同时，根据前述物业管理合同的规定，若逾期交纳物业管理费，则原告有权按日利率3‰的标准向被告收取违约金。现原告将前述计取违约金的标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍，系其对自身民事权利的处分且并无�反法律规定，本院予以准许。由于上述合同仅对逾期交纳物业管理费应收取违约金作出了约定，但并无约定拖欠公摊电费应当支付违约金，故而原告的该部分诉请没有合同依据，本院不予采纳，但被告应按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付尚欠公摊电费的利息。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，原告在履行物业管理服务合同过程中若存在瑕疵并给被告造成经济损失，当事人可依法另案处理。被告以此为由拒付物业管理等费用无理，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告邱村鸿应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩市安保物业有限责任公司尚欠的物业管理服务费1596.84元，并支付该款从2014年4月23日起至本判决指定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算的违约金。
二、被告邱村鸿应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩市安保物业有限责任公司尚欠的公摊电费152元，并支付该款从2014年4月23日起至本判决指定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。
三、驳回原告龙岩市安保物业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告邱村鸿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 陈 庆 林
二〇一四年九月二十四日
书记员 黄海燕（代）
附主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申�执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。