上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2891号
上诉人（原审被告、反诉原告）何云中。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李蓉蓉。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陆海锋。
上列两被上诉人之共同委托代理人李群，上海恒隆律师事务所律师。
上诉人何云中因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月26日立案受理后依法组成合议庭，于同年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人何云中，被上诉人李蓉蓉、陆海锋的共同委托代理人李群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年11月2日，李蓉蓉、陆海锋出售方（甲方），何云中作为购买方（乙方）及居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方向甲方购买座落于房屋（以下简称系争房屋）；房屋总价为240万元（人民币，下同），甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付甲方房款72万元作为首付款（含定金）；乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时支付1万元作为购买意向金；甲乙双方同意乙方支付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，并由丙方将该笔定金转付甲方；在甲方签署本协议后1日内，乙方应将定金补足至10万元；以上房屋总价格为甲方净到手价格，在本次交易过程中所有税费由乙方支付承担，注：甲乙双方商定此房屋买卖过户时间定于2014年5月15日前。上述协议签订后，何云中向李蓉蓉、陆海锋支付定金10万元。
同月8日，李蓉蓉、陆海锋作为出售方（甲方），何云中作为买受方（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋。该合同特别告知（二）约定，买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人应当符合限售规定；合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价格共计240万元；合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2014年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方均同意：双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于何云中责任，造成李蓉蓉、陆海锋损失的，何云中应赔偿相应损失；合同附件三付款协议约定，签订房地产买卖合同当日，乙方应支付甲方首期房价款72万元（含已付定金10万元）。同日，发布非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上的通知，因双方对合同后续如何处理协商未果，2014年5月，李蓉蓉、陆海锋起诉至原审法院，要求判令：1、解除李蓉蓉、陆海锋与何云中于2013年11月8日签订的上海市房地产买卖合同；2、何云中支付违约金4，650元、赔偿金38万元。审理中，何云中提起反诉，要求判令：1、解除李蓉蓉、陆海锋与何云中于2013年11月8日签订的上海市房地产买卖合同；2、李蓉蓉、陆海锋返还何云中10万元。
原审另查明，李蓉蓉、陆海锋于2009年8月23日取得系争房屋的上海市房地产权证。
原审再查明，何云中于2013年4月开始缴纳基本养老保险。
原审庭审中，何云中认为即使系其违约，违约金的约定亦过高，希望法庭能予以调整。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应按约全面自觉地履行义务。鉴于双方当事人均提出要求解除合同，本案的争议焦点为：1、造成合同解除的原因为何？2、合同解除的后果应如何处理？3、违约责任应如何承担？
首先，造成合同解除的原因为何？对此，法院认为，其一，《上海市房地产买卖合同》签订当日何云中不具备购房资格。根据上海市住房保障和房屋管理局于2011年2月17日发布的关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知第2条“自《实施意见》发布之日起，凡在本市购买住房（含新建商品房住房和二手住房）的，均应执行《实施意见》中的限售规定，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准”。本案中，备案的《上海市房地产买卖合同》签订于2013年11月8日，此时何云中因缴纳基本养老保险尚不满一年，未具备购买条件，属限购对象。在该情形下，何云中仍与李蓉蓉、陆海锋签订《上海市房地产买卖合同》，故何云中存在明显的过错。何云中虽辩称按双方合同约定的过户时间计算，至2014年5月15日何云中缴纳基本养老保险已满一年，但依据上述《实施意见》则双方当事人须撤销网上备案的该份合同，重新签订《上海市房地产买卖合同》，但双方未就此进行约定，故何云中的辩称意见，法院不予采信。其二、何云中存在逾期付款情形。《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》均约定何云中于签订合同当日即2013年11月8日支付首付款72万元，但至今何云中除支付已转为首付款的定金10万元外未支付其余款项。虽何云中辩称因当日银行无法转账，双方口头约定次日再支付该首付款，但因无证据相佐证，且李蓉蓉、陆海锋亦予以否认，故法院对何云中的该辩称意见，不予采信。同时，依据何云中提供的短信复制件，其首次通知李蓉蓉、陆海锋要求解除合同系2013年11月21日，距双方约定的支付首付款时间已长达15日之久，故何云中存在逾期付款问题，也属违反合同约定。因此，系何云中的违约行为造成合同解除，何云中应承担相应的违约责任。法院以具有解除权的一方发出的解除通知到达对方，即本诉的诉状副本送达之日作为合同的解除日。
其次，合同解除的后果应如何处理？合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于双方当事人均同意合同的网上备案登记撤销手续，故法院予以准许。
最后，违约责任应如何承担？李蓉蓉、陆海锋主张的违约金及赔偿金在性质上均属于一方违约后承担的违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。何云中支付李蓉蓉、陆海锋的10万元，在支付时系定金，但双方签订合同后，已转化为首付款。现因归责于何云中的原因导致合同解除，何云中应承担相应的违约责任，法院综合何云中的过错程度、合同终止履行后发生的实际损失以及本案的实际情况，酌情调整违约金，确定何云中应当向李蓉蓉、陆海锋承担的违约金为10万元，基于该款项何云中已实际支付李蓉蓉、陆海锋，故不需再另行支付。
原审法院审理后于2014年9月10日作出判决：一、原告（反诉被告）李蓉蓉、陆海峰与被告（反诉原告）何云中于2013年11月8日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年5月21日解除；二、被告（反诉原告）何云中于判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）李蓉蓉、陆海峰办理上述合同的网上备案登记撤销手续；三、被告（反诉原告）何云中于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李蓉蓉、陆海锋支付违约金10万元（已支付）；四、驳回原告（反诉被告）李蓉蓉、陆海锋的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）何云中的反诉请求；本诉案件受理费3，575元，反诉案件受理费2，150元，合计诉讼费5，725元，由原告（反诉被告）李蓉蓉、陆海锋负担3，535元，被告（反诉原告）何云中负担2，190元。
判决后，何云中不服，上诉至本院称：一、上诉人何云中在2013年11月8日签订《上海市房地产买卖合同》当日不具备购房资格，这是被上诉人李蓉蓉、陆海锋和中介都明知的事实。被上诉人和中介因为明知上诉人社保未缴满一年、不具备购房资格，但为积极促进系争房屋能够顺利办理过户登记，双方在《上海市房地产买卖合同》作出明确、可行的约定，特别是合同第六条约定在2014年5月15日之前完成房屋过户登记，这是因为上诉人到2014年5月才符合缴纳社保满一年即符合房屋买卖合同签署时缴纳社保满一年的政策要求。故原审认定上诉人“存在明显的过错”有误，被上诉人与中介的主观故意成分更多。二、房地产买卖合同备案制度是《物权法》实施后推行的一项行政管理制度，不影响合同的效力问题，不备案的合同也是有效合同，签订网上备案合同只是配合行政管理，办理过户的一个手续而已，双方对此根本不用约定。三、上诉人与被上诉人于2013年11月8日签订《上海市房地产买卖合同》，但在当晚，电视播放了发布的非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上的通知，遇到这种政策性的不可抗力、意外事件，上诉人立即自行和通过中介与被上诉人积极协商处理。上诉人表示，由于新政，系争房屋要一年之后交易，但被上诉人不愿意，其表示为了购买他处房屋而出售系争房屋，故不可能等一年。根据《合同法》的相关规定，不可抗力属于法定解除事由，但原审对双方解除合同起因是政策干扰、不可抗力事件未做认定。由于本案的《上海市房地产买卖合同》系因不可归责于双方的原因而解除，故不存在违约金。另，双方在签订《上海市房地产买卖合同》当天，由于被上诉人出了交通事故，故直到晚上6、7点，双方才达成一致意见并签订合同。由于当时银行已经下班，故双方都同意当晚不支付剩余房款。综上，请求二审撤销原判第三项，依法改判为被上诉人返还上诉人10万元。
被上诉人李蓉蓉、陆海锋辩称，其不同意上诉人何云中的上诉请求。被上诉人出售系争房屋是为购买他处房屋，不可能知道上诉人无购房资格而将房屋出售给上诉人。上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》有效，上诉人未按约在签订合同当日支付房款72万元，被上诉人不清楚什么原因。按照上诉人的陈述，其在2015年4月具备购房资格，被上诉人愿意等到上诉人具备购房资格，是上诉人不愿意购买系争房屋。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，鉴于上诉人何云中愿意购买系争房屋，被上诉人李蓉蓉、陆海锋亦愿意出售房屋，故本院组织调解，但因双方间的意见差距较大，致本案调解不成。
本院认为，上诉人何云中与被上诉人李蓉蓉、陆海锋签订的《上海市房地产买卖合同》真实有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于合同解除的原因以及后果处理。根据《上海市政府办公厅关于贯彻落实的实施意见》（沪府办发（2011）6号）以及上海市住房保障和房屋管理局于2011年2月17日发布的《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》的规定，能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准。根据上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》的相关条款，买卖双方当事人在签订合同时，均已知晓国家和本市住房限售规定。本案中，上诉人于2013年4月开始缴纳基本养老保险，其与被上诉人在2013年11月8日签订《上海市房地产买卖合同》之时缴纳基本养老保险尚不满一年，属于限购对象。而根据合同第六条的约定，双方在2014年5月15日之前办理过户手续，而该时，上诉人已经满足缴纳基本养老保险满一年的条件，具备购房资格。一般而言，买卖双方自签订买卖合同到办理过户手续短则几天，长则二、三个月，而本案双方从2013年11月8日签订《上海市房地产买卖合同》到约定2014年5月15日之前办理过户手续长达六个月，有违一般交易惯例，结合双方明知本市住房限售规定的事实，恰证明上诉人已经明确告知被上诉人其属限购对象，而至2014年5月其满足缴纳基本养老保险满一年的条件，符合购房资格，被上诉人表示接受该方案。因此，上诉人主张被上诉人明知其限购而与其签订《上海市房地产买卖合同》并对房屋过户时间作出特别约定，本院予以采信。
2013年11月8日，发布非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上的通知，而上诉人于2013年4月开始缴纳基本养老保险，故根据房产新政，上诉人与被上诉人已经不可能按约于2014年5月15日办理系争房屋的过户手续。对此，本院认为，上诉人与被上诉人在签订《上海市房地产买卖合同》之时并不知晓房产新政，房产新政的出台时间对双方当事人而言又实属凑巧，故本院认定新政的出台系双方不可控制的风险，新政导致《上海市房地产买卖合同》事实上履行不能不可归责于上诉人。之后，由于双方在新政出台后未能就合同继续履行的条件达成一致意见，且被上诉人主张解除合同，上诉人亦予以同意，故合同应予解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于本案《上海市房地产买卖合同》解除的责任不可归责于任何一方当事人，且上诉人支付的10万元定金已转化为首付款，故被上诉人应返还上诉人房款10万元。至于上诉人未能按约支付首付款72万元的问题，本院认为，由于房产新政在双方当事人签订《上海市房地产买卖合同》当日发布，上诉人知晓之后不愿支付余款乃人之常情，在房产新政导致《上海市房地产买卖合同》事实上履行不能的情况下，被上诉人要求上诉人先按约付足首付款72万元，对上诉人而言过于严苛亦违背常情。原审认定《上海市房地产买卖合同》解除系上诉人逾期付款并判定上诉人支付违约金10万元，与本案事实相悖，确有不当，应予纠正。但鉴于本案的合同解除系由于上诉人何云中受房产新政所限而导致本案纠纷，因此，一、二审案件受理费均应由何云中负担。另，原审判决主文第一项、第二项将陆海锋的名字写错，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1584号民事判决；
二、李蓉蓉、陆海锋与何云中于2013年11月8日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年5月21日解除；
三、何云中于本判决生效之日起十日内配合李蓉蓉、陆海锋办理上述合同的网上备案登记撤销手续；
四、李蓉蓉、陆海锋于本判决生效之日起十日内返还何云中人民币10万元；
五、驳回李蓉蓉、陆海锋的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币3，575元，反诉案件受理费人民币2，150元，合计诉讼费人民币5，725元，二审案件受理费人民币2，300元，均由何云中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……