河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）管民二初字第1985号
原告赵彦，男，1975年5月29日出生，汉族，无业。
委托代理人赵庆福，河南慧闻律师事务所律师。
被告河南东瑞实业有限公司。住所地，郑州市管城区。
法定代表人冯林萍，总经理。
委托代理人段颖杰，该公司员工。
委托代理人袁春，该公司员工。
原告赵彦诉被告河南东瑞实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人赵庆福、被告法定代表人的委托代理人段颖杰、袁春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年3月24日，原告与被告签订编号为NO：0001512商品房认购协议书一份，购买被告开发的美林河畔项目1号楼1单元8层8号房屋，在购房协议中，对房屋的具体位置、面积、价款、户型、付款方式等条款都做了具体明确的约定。2015年5月8日，原告按照与被告签订的购房协议的约定，向被告支付了房屋的首付款共计536064元和房屋的维修基金14352元。但被告收取原告的购房款和维修基金后，却不与原告签订正式的购房合同，当时被告给原告说的理由是房管局不出具购房合同。后在原告一再要求下，被告才告知原告其房屋在出卖给原告之前已经抵押。原告得知后要求被告马上退还购房款和维修基金及利息，被告也口头承诺退还收取原告的款项，并让原告在其出具的退款申请书上签字。但被告在其承诺的退款日仍未向原告退款，并向原告承诺如果原告愿意购买房屋，在2015年8月1日一定可以签订购房合同。但直至原告起诉之日，被告卖给原告的房屋仍处于抵押状态，不能买卖，被告也拒不退还原告的购房款和维修基金及利息。故原告诉至本院，请求判令：1、确认原、被告于2015年3月24日签订的编号为NO：0001512商品房认购协议（商品房买卖合同）无效；2、被告返还原告支付的购房款和房屋维修基金550416元及利息13000元，并赔偿原告经济损失536064元。3、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、被告在双方签订房屋认购协议时，就已经告知原告涉案房屋被抵押，解押手续由被告负责，解押后双方再签订商品房买卖合同，故被告不存在隐瞒房屋抵押的情况。2、鉴于涉案房屋已被抵押，被告在原告交纳首付款后，不能办理解押手续，双方就此情况在2015年6月16日达成一致意见，由被告退还原告交付的款项全部退还。因原、被告没有签订商品房买卖合同，认购协议双方均同意解除，在双方已经解除认购协议的情况下，被告没有及时退还原告所交的款项，由此形成新的债权债务关系，被告愿意履行该债务，全额返还原告该款项，并按照同期银行贷款利率支付利息。
经审理查明：2015年3月24日，原告（乙方，认购方）与被告（甲方，销售方）签订《商品房认购协议书》（NO：0001512）一份，主要约定：1、乙方认购甲方建设开发的美林河畔项目1号楼1单元8层08户房屋，建筑面积220.8平方米，单价8080元／平方米，总房款为1784064元。2、甲方承诺乙方所认购房屋的保留期限为签订该认购协议书起3日内。3、本协议签订时，乙方向甲方支付定金20000元。乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款。4、乙方同意选择银行按揭付款方式，定于2015年3月27日交付首期房款536064元，在与甲方签订《商品房买卖合同》时向甲方支付，余款办理银行按揭手续。
2015年5月8日，原告向被告交付房屋首付款536064元及房屋维修基金14352元，共计550416元。因涉案房屋已由被告进行抵押，双方未能按前述认购协议书的约定签订正式《商品房买卖合同》，且在原告得知房屋存在抵押情况、要求退款之下，被告同意退款并由原告于2015年6月16日填写《申请书》一份，内容载明因未能解押，不能签订商品房买卖合同的原因，申请退还1号楼807户房款637762元、维修基金8550元及1号楼808户房款536064元、维修基金14352元，合计1196728元。该申请之上有原告提供的银行帐号，并有被告工作人员核实及签名字样。但被告至今未向原告退还购房款项，并引发本案诉争。
另查明：被告系于2014年12月2日与案外人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行签订《郑州市房地产抵押合同》，将涉案房屋进行了抵押，被告表示尚未进行解押。庭审中，被告称涉案房屋是和同小区的其他房屋一并抵押，被告如果将涉案房屋解押，需将银行借款全额偿还，对小区房屋一并解押，其在签订认购协议前如实告知了原告房屋已被抵押的事实，并在原告交付首付款后，告知了原告小区房屋需要一并解押的情况；被告另称，原告交付首付款时，因房屋无法解押，确实无法签订商品房买卖合同，在上述情况下，原告选择解除认购协议、退还已交款项，被告亦同意。原告则否认被告事先曾告知，称其在签订协议并交付首付款后，因被告迟迟不按约定签订正式商品房买卖合同，其曾一再联系被告，最终在2015年6月16日，被告方告知房屋抵押情况。
还查明：原告向被告购买了美林河畔项目1号楼的房屋两套，除涉案房屋之外，原告亦另就1号楼1单元8层07号房屋提起了诉讼。
诉讼中，原告明确其诉讼请求第2项，要求被告退还已交付的款项550416元，并增加已付首付款一倍的赔偿，利息系从2015年5月8日起以550416元为基数按年利率6%计算。
上述事实，有当事人提交的证据及庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，原、被告对原告购买被告开发的商品房并交纳首期房款等款项的事实无争议，本院予以认定。根据审理查明的事实，被告在与原告签订涉案《商品房认购协议书》前已经将交易房屋抵押给银行，且在原告支付款项后仍不能予以解押，此是导致原、被告之间的商品房买卖交易不能继续进行、原告买受房屋的合同目的不能实现的真正原因。被告辩称其没有故意隐瞒抵押情况、事先已向原告说明，但未能提供有效证据证明其存在履行告知义务的事实，原告对此亦予否认，故本院对被告该辩称意见不予采纳，原告主张被告故意隐瞒成立，本院予以采信。关于原告的诉讼请求，首先，涉案《商品房认购协议书》是双方真实意思表示，认购协议对交易双方、房屋坐落、交易价格等商品房买卖的主要内容进行了明确约定，且原告按照协议约定的金额向被告支付了购房款项，故该认购协议对双方的法律拘束力应视同商品房买卖合同；其次，涉案退款申请书的内容仅涉及购房款项的退还，而未对违约责任进行约定，不能视为原告对相应权利进行了放弃，并且，原告在得知房屋抵押情况后要求被告退款，被告认可退款义务却未及时向原告退款，故有理由认为被告在涉案商品房买卖中系一再违反诚实信用原则。综上考虑，原告诉请被告承担惩罚性赔偿责任符合法律规定，本院予以支持，被告辩称意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持；但证据表明双方在诉讼发生前已经对合同关系进行了解除，无需人民法院再行处理，故原告诉请第一项不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条及相关法律之规定，判决如下：
一、河南东瑞实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵彦购房款项550416元及利息（以550416元为基数，自2015年5月8日起按年利率6%计付至本判决确定还款之日止），并另行赔偿原告赵彦536064元；
二、驳回原告赵彦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14795元，由河南东瑞实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向郑州市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期不交的视为自动放弃上诉。
审 判 员 杨绿水
人民陪审员 蒲景枝
人民陪审员 王秀亭
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 高媛媛