中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1698号
上诉人（原审被告）：广州市东门房地产发展有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：叶志强，职务：总经理。
委托代理人：王琪、蒋霆，均系广东合邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁志伟，美国籍，现住美国。
被上诉人（原审原告）：高观莲，住广东省湛江市霞山区。
两被上诉人的共同委托代理人：张剑辉，住广州市海珠区。
两被上诉人的共同委托代理人：刘泽丰，广东宏安信律师事务所律师。
原审被告：广东岭南经济开发有限公司，住所地：广州市。
法定代表人：陈群余。
上诉人广州市东门房地产发展有限公司（以下简称东门公司）因与被上诉人梁志伟、高观莲、原审被告广东岭南经济开发有限公司（以下简称岭南公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梁志伟、高观莲原审共同诉称：岭南公司于1997年拆除我方位于越秀中路越秀中约14号房屋，但岭南公司未能按《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的时间向我方提供回迁房，经我方提起诉讼，2012年12月17日，广州市中级人民法院以（2012）穗中法民五终字第1419号民事判决书，判决东门公司、岭南公司安置我方回迁到越秀中路64号1301房，但东门公司、岭南公司自2013年4月3日将上述房屋交付我方后，至今未能为我方办理该回迁房的房地产权证，严重损害了我方的合法权益。据此，请求法院判令：东门公司、岭南公司为梁志伟、高观莲办理回迁房广州市越秀区越秀中路64号1301房的房地产权证，并承担由此产生的所有费用。
岭南公司原审无答辩。
东某公司原审辩称：1.东某公司同意与梁志伟、高观莲共同办理涉案的1301房的房产证，但双方应当按照各自的产权份额对案涉房屋的产权按份共有。涉案的1301房的建筑面积为118.2546平方米，其中100.89平方米属梁志伟、高观莲，余下的17.7346平方米归东某公司所有，故双方应按上述比例按份共有案涉房屋产权。2.梁志伟、高观莲自2013年4月回迁涉案房屋后，每月按市场价的标准向东某公司支付17.6346平方米的房屋租金。3.东某公司于2013年4月3日口头通知梁志伟、高观莲后，再于11月19日以书面通知梁志伟、高观莲要求共同办理房产证，但其没有配合办理，故不能办证的原因为梁志伟、高观莲所致，其应承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：1997年5月16日，岭南公司（拆迁人、甲方）与梁开（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除越秀中路越秀中约14号的房屋，乙方是该房屋的使用人，建筑面积100.89平方米；甲方应于2001年12月30日前在征用范围内新建大楼第十一层，产权属于自有的、建筑面积100.89平方米的房屋安置给乙方回迁居住等。该协议在原广州市公证处公证办理了公证手续。
同年5月27日，岭南公司（拆迁人、甲方）与梁开（被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方将自有的座落在征用范围的新建大楼第十一层楼、位置东向的自有房屋，建筑面积100.89平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2001年12月30日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需要的登记费用，由甲方负责等。此后，该协议在广州市城市房屋拆迁管理办公室办理了备案手续。
上述协议签订后，梁开即将上述越秀中路越秀中约14号房屋交由岭南公司拆除。2001年1月10日，上述房屋所在地段经批准更改用地单位为东某公司。
因东某公司、岭南公司逾期安置回迁，梁志伟、高观莲遂向原审法院提起诉讼，要求东门公司、岭南公司交付回迁房屋并支付逾期安置的违约金。案经原审法院审理，原审法院于2011年12月8日作出（2011）穗越法民三初字第1568号民事判决书，判决：一、被告广东岭南经济开发有限公司、广州市东门房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内安置原告梁志伟、高观莲回迁至广州市越秀区越秀中路64号1301房。二、驳回原告梁志伟、高观莲的诉讼请求。判后，梁志伟、高观莲不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。2012年12月17日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第1419号民事判决书，驳回了梁志伟、高观莲的上诉，维持原审判决。
根据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，座落在本市越秀区越秀中路64号1301房的性质为商品房，建筑面积为118.2546平方米，套内建筑面积91.7035平方米，现权利人为东某公司，所有来历为新建。
2013年11月，东某公司向梁志伟、高观莲分发出《关于收到房屋租金的函》，称涉案的1301房的建筑面积为118.2546平方米，其中100.89平方米归梁志伟、高观莲所有，17.3646平方米归东某公司所有，并要求梁志伟、高观莲支付其占有的东门公司、岭南公司所有面积的房屋的使用费用。同月12日，梁志伟、高观莲的委托代理人张剑辉签收该函件，并在其上备注内容，称：梁志伟、高观莲根据生效判决回迁到涉案的1301房，对于东某公司所称的17.3646平方米所有权没有明确判决，且东某公司至今没有协助其办理产权证，因此不同意东某公司提出的租金要求等。
同月，东某公司再向梁志伟、高观莲发出《关于办理产权证的函》，称其在2013年4月3日已为梁志伟、高观莲办理入住手续，并口头通知梁志伟、高观莲办理产权手续，现再次通知梁志伟、高观莲带齐资料办理产权相关手续，并要求梁志伟、高观莲自收到函件20天内与东门公司共同向广州市房地产交易中心递交办理产权所需的资料等。同月19日，梁志伟、高观莲的委托代理人张剑辉签收了该通知。
原审另查明：根据广州市海珠区公证处于2011年4月28日出具的编号为（2011）粤穗海证民字第3279号《公证书》记载：被继承人梁某于2010年5月13日死亡，继承人梁志伟向本处申请继承梁开遗留的财产为经广州市城市房屋拆迁管理办公室于1997年5月27日备案的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》所涉及的权利义务，上述协议书所涉及的权利义务及补偿得来的房屋依法为梁某与其配偶高观莲的夫妻共有财产，各占二分之一；梁某生前立有遗嘱处分上述财产，根据梁某的意愿，在其死亡后，将上述财产的其所占份额由儿子梁志伟一人继承；即继承后，梁志伟、高观莲各自承担上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》所涉及权利义务的二分之一份额等。
原审法院认为：根据上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》的约定，东门公司、岭南公司应在回迁房屋移交梁志伟、高观莲时，提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同梁志伟、高观莲向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，并负担所需要的登记费用。现涉案的1301房登记在东某公司名下，虽然东某公司已依生效判决安置梁志伟、高观莲回迁至涉案的1301房，但东某公司作为拆迁人，其除应依约安置梁志伟、高观莲回迁，还应协助梁志伟、高观莲办理回迁房屋的产权调换（补偿）手续，东某公司逾期办理的，已构成违约，故对梁志伟、高观莲诉请要求东某公司为梁志伟、高观莲办理涉案的1301房的房地产权证，并承担因办证而产生的费用，合理合法，原审法院予以支持。至于涉案房屋面积和约定回迁面积存在差异，但此并不影响东门公司依《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》应承担的办证义务。东某公司辩称涉案房屋应由其与梁志伟、高观莲按份共有的意见，并不利于回迁房屋的使用及经济效益的实现，原审法院不予采信。至于面积差的补偿问题，双方当事人应另循法律途径解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，于2014年10月15日作出如下判决：被告广州市东门房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告梁志伟、高观莲办理广州市越秀区越秀中路64号1301房的的产权登记和领取房地产权证手续，因办理房地产权证所产生的登记费用由被告广州市东门房地产发展有限公司负担。本案受理费100元，由被告广州市东门房地产发展有限公司负担。
判后，上诉人东某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，遗漏了梁志伟、高观莲不愿意购买回迁房面积超出原产权面积的增大部分或补交差价款。涉案房屋1301房的建筑面积为118.2546平方米，超出了补偿协议约定的产权调换（补偿）建筑面积100.89平方米归，增大部分建筑面积17.3646平方米梁志伟、高观莲在一审中明确表示不同意购买或补差价款。二、原审法院认为“东某公司在原审答辩时主张按份共有的意见，不利于回迁房屋的使用及经济效益的实现，故将回迁房屋增大面积也登记于梁志伟、高观莲名下”于法无据，且违反物权法、民法通则等法律的相关规定。1、根据物权法第九十三条的规定，法律认可不动产可以按份共有，并不认为按份共有将损害共有人的合法权益。2、根据物权法第九十七条规定，现梁志伟、高观莲所占回迁房的产权份额为85.30%，超出三分之二以上的份额，双方也并无约定重大事项的处理方式，并且梁志伟、高观莲现已在占有、使用回迁房全部面积，梁志伟、高观莲完全可以按照自己意愿来使用、处分和修缮房产。3、根据民法总则第4条规定了自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，在本案中，梁志伟、高观莲在原审庭审中明确表示不购买增大面积，原审判决认为“面积差的补偿问题，双方当事人应另循法律途径解决”，这无异于强买强卖。三、原审法院将办理房地产证的全部登记费用判由东某公司承担，无合同和法律依据。根据补偿协议书第八条规定，东某公司负责回迁房办理产权登记的费用，但该协议所称的回迁房屋是建筑面积为100.89平方米的房屋，并非现在面积增大至118.2546平方米的越秀中路64号1301房。四、本案诉讼费用由梁志伟、高观莲负担。我方于2013年4月3日、11月19日通知梁志伟、高观莲共同办理房产证，但其没有配合，故不能办证的原因为梁志伟、高观莲所致。故上诉请求：1、撤销原审判决，改判东门公司协助梁志伟、高观莲办理广州市越秀区越秀中路64号1301房属于梁志伟、高观莲所有的建筑面积违约100.89平方米份额内的产权登记和领取房地产权证手续，因办理梁志伟、高观莲所有的建筑面积100.89平方米份额内的房地产权证所产生的登记费用由东某公司负担。2、诉讼费用由梁志伟、高观莲负担。
被上诉人梁志伟、高观莲答辩认为：一审判决正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉。理由：一、东某公司提起本案诉讼违反一事不再理原则、关于1301房的纠纷，在（2011）穗越法民三初字第1568号案和（2012）穗中法民五终字第1419号案已经有过审理，这两份判决书明确判令由东某公司将1301房给我方作为回迁房，东某公司如果对当初面积有异议，应该在该两案中提出，而不是另案提出。二、东某公司在上两案中明确表示愿意提供1301房给我方作为回迁房。三、面积差的问题，虽然1301房建筑面积比原产权房的建筑面积要大，根据安置合同的约定，东某公司应该提供91平方米的套内使用面积给我方作为回迁房，经过我方计算，东某公司提供的1301房套内面积是91.7035平方米，套内面积还要减去墙体占用的面积才等于房屋的使用面积，东某公司提供的1301房使用面积比原约定回迁的91平方米的建筑面积要小，不存在面积差补偿的问题。四、1301房与安置协议约定的回迁房的条件如层数、朝向、间隔等严重不符，东某公司又不能提供符合约定的回迁房，在上述1568号案和1419号案中，法院综合考虑各方面的因素包括面积差、朝向、间隔、层数等因素，将1301房判决整体给我方回迁，而不是将1301房其中的某一个面积给我方回迁。五、东某公司在将1301房交付给我方时，也没有提出过任何异议。六、东某公司提出的按份共有的问题，我方认为这一说法没有法律依据，严重侵害我方的合法房屋权益，东某公司在拆迁我方房屋时，我方的房屋是一个独立的产权，东某公司提供的回迁房不是独立的产权，东某公司的主张违反合同约定，也是对我方房屋权益的严重侵害。七、登记费用的问题，根据合同的约定是由东某公司负担，东某公司同意且经法院判决将1301房给我方作为安置房，理应由东某公司承担办理产权登记的全部费用。八、关于诉讼费用的意见，与登记费用的意见一致。
岭南公司经本院依法传唤，没有到庭应诉，也无作出书面意见。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。东某公司与梁志伟、高观莲二审均表示无新证据提交。
在二审庭审中，东某公司表示涉案房屋所在项目已经具备为各业主办理房产证的条件。东某公司与梁志伟、高观莲对涉案房屋超出的建筑面积17.3646平方米（含分摊面积）是否购买以及如何购买未能协商一致。
本院认为，根据涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》的约定，东某公司、岭南公司应安置梁志伟、高观莲回迁，并办理办理回迁房屋的产权调换（补偿）手续及负担所需要的登记费用。
《房地产登记簿查册表》记载，涉案房屋广州市越秀区越秀中路64号1301房的建筑面积为118.2546平方米，套内建筑面积91.7035平方米。关于回迁安置，已经生效的（2012）穗中法民五终字第1419号民事判决已经作出了处理。关于产权调换（补偿）手续，东某公司与梁志伟、高观莲双方在（2012）穗中法民五终字第1419号案中均无提出请求处理，该案只是对回迁安置进行处理，并无对产权调换（补偿）进行调处，因此，对回迁房屋的产权调换（补偿），仍应按双方房屋拆迁补偿协议的约定进行处理，按照房屋拆迁补偿协议的约定，东某公司应对梁志伟、高观莲回迁安置房屋建筑面积100.89平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内）用作拆除其原址房屋后的产权调换（补偿），现安置回迁的涉案1301房的建筑面积为118.2546平方米，那么东某公司应对其中的建筑面积100.89平方米（含分摊面积）为梁志伟、高观莲办理产权调换（补偿）手续，超出的建筑面积17.3646平方米（含分摊面积），因双方当事人对是否购买以及如何购买未能协商一致，不宜判决归任何一方所有，鉴于该17.3646平方米属于东某公司所有，因此，涉案1301房的产权由梁志伟、高观莲与东某公司按份共有。当然，双方当事人可对超出的建筑面积17.3646平方米，再行协商。审查原审判决处理不当，本院予以纠正。东某公司的上诉主张理由成立，本院予以支持。
因办理回迁安置房屋的产权调换（补偿）手续是东某公司的合同义务，故本案受理费应由东某公司负担。
岭南公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1240号民事判决为：上诉人广州市东门房地产发展有限公司与被上诉人梁志伟、高观莲应于本判决送达之日起十日内共同办理广州市越秀区越秀中路64号1301房（总建筑面积118.2546平方米）的按份共有产权登记和领取房地产权证手续［其中建筑面积100.89平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内）归梁志伟、高观莲所有，建筑面积17.3646平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内）归广州市东门房地产发展有限公司所有］，因办理房地产权证所产生的登记费用由广州市东门房地产发展有限公司负担。
本案一审、二审受理费各100元，均由上诉人广州市东门房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月九日
书 记 员 邹文芳
颜玉婵