湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴织民初字第187号
原告：湖州佳又诚物业管理有限公司。
法定代表人：陈永权。
委托代理人：糜杰，浙江广诚律师事务所律师。
被告：刘丰。
委托代理人：周雪梅，浙江家本律师事务所律师。
原告湖州佳又诚物业管理有限公司（以下简称佳又诚公司）与被告刘丰物业服务合同纠纷一案，原告于2014年8月6日向本院起诉。本案依法由代理审判员马俊骏适用简易程序于2014年9月1日在本院织里人民法庭进行公开开庭审理。原告湖州佳又诚物业管理有限公司的委托代理人靡杰，被告刘丰的委托代理人周雪梅，到庭参加诉讼，被告刘丰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。
原告佳又诚公司起诉称：被告系湖州织里红门馆服装城61幢栋梁路665号、667号、669号商铺的业主。2013年2月，被告与原告签订《浙江织里红门馆服装城前期物业管理服务协议》一份，协议约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按约向原告缴纳物业管理服务费，沿街商铺每月每平方米0.7元。物业服务费交费时间为：被告首次交清全年物业管理服务费，以后每半年交纳一次，每次缴纳时间为该半年第一个月上旬。被告不按约定缴纳物业管理服务费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金。合同还对其他事项做出了约定。依据《浙江织里红门馆服装城前期物业管理服务协议》，原告已经履行了对红门馆服装城进行管理、服务的义务，而被告作为湖州织里红门馆服装城61幢栋梁路665号、667号、669号商铺的业主一直拖延交纳物业管理费。故请求法院判令：一、2014年2月1日至2015年1月31日的物业服务费人民币13582.47元；二被告向原告支付按每日千分之一自2015年2月1日暂计算至2015年6月10日的逾期付款违约金1765.72元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告刘丰答辩称：1、被告是与湖州红门物业管理有限公司签订的前期物业管理协议而不是原告佳又诚公司，所以本案原告主体不适格；2、被告在装修时已经向原告缴纳了1200元的垃圾清理费、1617元装修管理费和3000元的装修保证金，这三笔费用原告一直未予以退还，应当作为物业费进行抵扣；3、被告购买的房屋存在漏水等问题，向物业反映后一直无人处理，被告只好自己找人维修。原告私自拔掉消防线路导致被告被消防部门要求限期整顿。这两笔费用理应由原告承担；4、原告提供的物业服务存在瑕疵，小区内路面破损，杂草丛生。
原告佳又诚公司为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据材料：
证据1：浙江织里红门馆服装城前期物业管理服务协议一份，用于证明2012年2月，被告与原告签订浙江织里红门馆服装城前期物业管理服务协议的事实。
证据2：物业费催缴函一份，用于证明2015年3月31日，原告向被告催缴物业费的事实同时该份催缴通知上有被告的签名的事实。
证据3：律师函及快递单各一份，用于证明原告委托律师发律师函向被告催缴物业费的事实。
被告刘丰对原告提交的证据发表如下质证意见：对于证据1三性有异议，被告认为合同的相对方是湖州红门物业管理有限公司，其次被告看到原告提交的协议中的签章湖州佳又诚物业管理有限公司红门馆服装服务中心，不是原告的公章或者合同章，其效力待定；2、对于证据2、3真实性无异议，合法性关联性有异议，对于被告拒交物业费原因已在答辩时陈述过，不再赘述。
被告刘丰为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
证据1：其他沿街商铺的一份前期物业合同，用于证明合同的相对方是湖州红门物业管理有限公司的事实。
证据2：发票一份，收据二份，用于证明被告已经缴纳部分物业费的事实。
证据3：照片十四份，用于证明原告的物业管理存在严重违约的事实。
证据4：收据一份，用于证明被告当时安装消防设备所花费的费用的事实。
原告佳又诚公司对被告提交的证据发表如下质证意见：对于证据1原告认为与本案没有关联性，该份合同不能否认原被告之间存在的物业管理服务关系的事实，同时该合同虽然有湖州红门馆物业管理公司的盖章，但是对于该合同真实性也有异议，同时合同的履行并不是以盖章作为真实履行的依据，从原告所提交的证据，足以证明原被告双方存在真实的正在履行的物业管理服务合同。2、对于证据2中装修保证金与装修管理费收据三性均没有异议，该两份收据恰恰证明了原被告双方存在物业管理服务合同关系。对600元垃圾清理费发票原告认为该费用的收取单位是织里镇环境卫生管理所，因此该费用与原告不存在关系，不能在相应的物业服务费中予以扣除。3、对于证据3原告对三性均有异议，认为该证据不能证明被告所主张的事实，原告在物业管理过程中不存在违约，也不存在瑕疵。4、对于证据4，原告对三性均由异议，首先该证据只是一张书写的一定内容的收据，该收据没有任何部门的盖章，因此对该收据所体现的内容存在异议，其次，该收据上写明的是湖州妙思安宾馆线路维修，对于原告所提供的物业管理服务没有关联性。
对于原、被告双方提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据能证明原告为被告所有的物业提供物业服务的事实。被告提交的证据1，佳又诚公司仅承接了织里红门馆服装城三期的物业服务项目，被告提交的证据1中显示的房屋并不属于佳又诚公司物业服务范围内，该证据与本案没有关联性；被告提交的证据2，其中装修管理费1617元及文明装修保证金3000元，因原告佳又诚公司予以认可，故本院对于被告向原告缴纳装修管理费1617元，文明装修保证金3000元的事实予以确认，但2014年垃圾清运处理费600元的发票系湖州市吴兴区织里镇环境卫生管理所开具，与原告佳又诚公司无关，故对该发票的证明效力本院不予确认。被告提交的证据3，虽原告质证时称被告拍摄的照片仅是某个时间点的情形，不能真实反应物业服务质量，但本院认为，照片中体现的物业管理区域内路面破损、墙面污垢、绿化带未修整等现象是常年累月积累之结果，故本院确认原告佳又诚公司提供的物业服务存在一定瑕疵，被告有权要求原告限期改正，但不能成为被告不缴纳物业费的抗辩理由。被告提交的证据4，系个人出具的收据，无法证明被告所要证明的事实，本院对该证据的证明效力不予确认。
本院经审理查明：原告佳又诚公司经湖州星火房地产开发有限公司委托对其开发的织里红门馆服装城（三期）项目提供物业服务。被告刘丰系湖州市织里红门馆服装城61幢栋梁路665号、667号、669号的业主，房屋建筑面积为1616.96平方米。2013年2月，被告刘丰在原告提供的甲方为“湖州红门物业管理有限公司”的《湖州织里红门馆服装城前期物业管理服务协议》上签字，该协议约定，沿街商铺物业服务费为每月0.7元／平方米，每次缴纳费用时间为该半年第一个月的上旬，如逾期不交，按每日1‰交纳违约金，协议还对物业服务的具体内容和质量进行了约定。该协议实际由原告佳又诚公司签订并履行。被告刘丰在签订湖州织里红门馆服装城前期物业管理服务协议后向原告缴纳了3000元的文明装修保证金及1617元的装修管理费。因被告刘丰未缴纳2014年2月1日至2015年1月31日的物业服务费13582.47元，原告诉至本院。
本院认为：原告湖州佳又诚物业管理有限公司与刘丰签订的前期物业管理服务协议合法有效，除逾期付款违约金约定过高外，对双方具有约束力。被告刘丰作为湖州市织里红门馆服装城61幢栋梁路665号、667号、669号的业主，未按约支付物业管理费，显属违约，原告要求被告支付物业管理费的请求本院予以支持。对于被告提出的物业管理费应当扣除文明装修保证金、装修管理费和垃圾清理费的抗辩意见，其中文明装修保证金3000元，因原告同意退还，为减少当事人诉累，应当在被告应支付的物业管理费中予以扣除；装修管理费1617元，因本案处理的是物业管理服务合同纠纷，装修管理费不属于本案处理的范围，被告可另行主张；垃圾清运处理费600元，非原告收取，原告亦不予认可，故不应在本案中扣除。对于被告提出的，因原告原因造成被告支付消防线路维修费11000元的抗辩意见，因原告提交的证据不足以证明该事实，本院不予采信。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，因双方约定的逾期付款违约金过高，本院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘丰应向原告湖州佳又诚物业管理有限公司支付物业服务费10582.47元，并支付逾期付款违约金232.56元（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2015年6月10日止），合计10815.03元，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告湖州佳又诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费184元，减半收取92元，由被告刘丰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 马俊骏
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陈晓霞