河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫11民终字第2711号
上诉人(原审原告)：袁少甫，男，汉族，1971年9月28日生。住郑州市管城回族区，现住漯河市。
委托诉讼代理人：徐永霞，河南九九律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘江丽，女，汉族，1978年6月21日生，住漯河市郾城区。
被上诉人（原审第三人）：漯河经济开发区金禾小额贷款有限公司。住所地：漯河经济开发区燕山路康居鑫苑*#楼*幢***层***号。
法定代表人：赵云山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄庆伟，河南恩达律师事务所律师。
上诉人袁少甫因与被上诉人刘江丽、漯河经济开发区金禾小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2015）郾民初字第01253号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年2月22日公开开庭进行了审理，上诉人袁少甫及其委托诉讼代理人徐永霞、被上诉人漯河市经济开发区金禾小额贷款有限公司的委托诉讼代理人黄庆伟到庭参加诉讼。被上诉人刘江丽经本院合法传唤未到庭，本院依法对其缺席判决。本案现已审理终结。
袁少甫上诉请求：上诉人袁少甫与被上诉人刘江丽之间签订以物抵债协议已经双方一致认可并已经实际交付履行，应依法认定为有效协议。被上诉人漯河经济开发区金禾小额贷款有限公司对于赵良友享有的债权不能对抗上诉人对于本案标的物享有的物权。被上诉人金禾公司非本案适格的诉讼参与人，其申请的诉讼保全已经失去法律效力，现申请人为保护自身财产权益依法申请就本案争执的标的物行使了保全救济措施，被上诉人金禾公司对本案标的物不再享有任何权利，应充分保障上诉人对于该物上的所有权权利。
被上诉人刘江丽未到庭，未提交书面答辩意见。
被上诉人漯河经济开发区金禾小额贷款有限公司二审答辩称：一、以物抵债协议是实践性合同，涉案房屋未办理房产变更登记，抵债协议无效。1、当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿。代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。代物清偿的成立，必须具备四个条件：（1）必须有原债的关系存在；（2）必须有双方当事人关于代物清偿的合意；（3）他种给付必须与原定给付不同；（4）须债权人受领他种给付以代原给付。2、根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果。代物清偿只是给付标的的改变，作为清偿之目的，仍应实际履行后才发生清偿的效果。所以，代物清偿的要物性与清偿一样是顺理成章的。以物抵债同样如此，目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，所以，只有物权转移给债权人，债务方消灭。因此仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。故从抵债的目的来看，应坚持其实践性特点。3、最高人民法院在《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十七条明确规定：当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。从该规定看，只有履行完毕的和解协议，债务才算消灭，基于此也可以推断出抵债协议的实践性。4、当事人仅在案外达成抵债协议，如果有违反法律规定，尚可以诉至法院得到救济。但如果通过法院进行以物抵债，一旦法律文书予确认，如果事后证明有问题，需要付出的司法成本和代价太大了。就本案而言，袁少甫与刘江丽恶意串通，意图逃避债务，如果支持了袁少甫的诉讼请求，将损害金禾公司的利益和司法公正。5、我国实行不动产转移登记制度，以房抵债协议须在抵债房产完成转移变更登记方始生效并履行完毕。袁少甫所称的实际履行不符合法律规定。6、袁少甫无视法律规定，在漯河市源汇区人民法院对涉案房产进行查封的情况下，撕毁封条，强行入住，是一种破坏民事诉讼秩序的违法行为，其所称的交钥匙、入住、占有、签订物业协议等均是在违法状态下实施，当然不能被认可为合法的履行行为。7、最高人民法院的审判案件已经对以物抵债协议的性质、效力、司法裁判要点等提出了详细的司法意见，认为以物抵债协议是实践性合同，在未办理产权登记等物权转移手续前，不产生效力。二、袁少甫与刘江丽恶意串通，意图转移财产，妨害人民法院的执行工作，金禾公司有权依法参与诉讼，维护自己的合法权益。1、在金禾公司与赵良友、刘江丽民间借贷纠纷仲裁一案中，袁少甫作为赵良友的代理人，向仲裁庭出示了其与刘江丽签订的以房抵债协议，但刘江丽的代理人当庭表示“对被申请人提供的证据不清楚，对真实性有怀疑，不是刘江丽的真实意思”。2、在本案原审2012年7月26日开庭时，刘江丽之父作为其代理人，对袁少甫出示的以房抵债协议进行质证时说：“我(刘庆召)签名按印的时间是2012年6月13日，协议上是2012年3月27日，时间不符。协议原件应该是6月13号签的”。3、本案原审于2012年7月13日立案受理，按普通程序进行审理，于2012年7月26日开庭审理，并于当日作出判决，未按照民事诉讼法的规定给予当事人答辩期和举证期限，也足以证明双方存在恶意串通的事实。4、金禾公司在向漯河仲裁委员会提出仲裁申请后，依法申请仲裁委指定人民法院对刘江丽的财产采取保全措施，而袁少甫与刘江丽恶意串通，意图转移刘江丽的财产，逃避债务，妨害人民法院的执行工作。金禾公司得知袁少甫与刘江丽恶意串通，进行虚假诉讼的事实后，申请参与本案诉讼，于法有据。5、金禾公司在漯河仲裁委员会作出(2012)漯仲字第25号仲裁裁决书后，即向人民法院申请执行。除了漯河市源汇区人民法院依照漯河仲裁委员会的委托对涉案房产进行查封外，漯河市中级人民法院于2014年6月12日又向漯河市房管局发出协助执行通知书，查封涉案房产。作为与本案的审理结果有直接利害关系的当事人，金禾公司有权参与本案诉讼。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决结果公正，依法应予维持。袁少甫的上诉理由不能成立。金禾公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。
袁少甫向一审法院起诉请求：1、判决被告刘江丽履行合同义务，协助办理房产过户手续；2、诉讼费由被告刘江丽承担。事实与理由：2012年3月27日，被告刘江丽与我签订房屋所有权转让协议，被告刘江丽自愿将其单独所有的位于漯河市郾城区××与××路交叉口的建业一号城邦××楼××幢××号楼房产（房产证号为：漯房权证郾城区字第××号）所有权转让给我，以抵偿刘江丽和赵良友（刘江丽前夫）所欠我的欠款，包括两个车位—××区××号和××号。房产作价80万元整，双方约定刘江丽协助办理过户手续，现刘江丽已将房产钥匙、房产证、小区出入证、车位证等手续交付我，但刘江丽至今未协助办理过户手续，故诉至法院。
一审法院认定事实：刘江丽与赵良友系夫妻关系，2012年3月12日，赵良友与刘江丽协议离婚。协议约定：“关于财产分割，位于漯河市郾城区建业一号城邦××号楼××幢××号住房一套归刘江丽所有，其余财产归赵良友所有。关于债权债务，一切债务由赵良友承担，债权归赵良友。”2012年3月27日，刘江丽与袁少甫签订一份房屋转让协议：“甲方刘江丽，乙方袁少甫，经甲乙双方协商同意，甲方刘江丽自愿将建业一号城邦××号楼××幢××号房产所有权转让给袁少甫，抵刘江丽、赵良友欠袁少甫的欠款，（含两个车位××区××号××区××号）房产证号为20××67号，房产作价为八十万元整（800000.00）甲方协助办理过户手续，房产手续已交袁少甫。证明人刘庆召2012年3月27日。”2012年7月13日，袁少甫向本院提起诉讼，要求被告刘江丽将诉争房屋过户到原告名下，一审法院于2012年7月26日作出（2012）郾民初字第01956号民事判决书，判决刘江丽于判决生效后五日内为袁少甫办理房屋过户手续，判决生效后刘江丽未按判决执行，袁少甫申请本院强制执行，在执行过程中，发现诉争房屋已于2012年3月31日被漯河市源汇区人民法院查封，致使该案无法执行。一审法院启动再审程序，撤销了本院（2012）郾民初字第01956号民事判决书，进行再审。再审过程中，漯河经济开发区金禾小额贷款有限公司申请参加诉讼，本院依法追加漯河经济开发区金禾小额贷款有限公司为本案第三人参加诉讼。第三人提供的证据显示，2011年9月15日，被告刘江丽的前夫赵良友向第三人借款100万元，后归还20万元，下欠80万元一直未归还，第三人于2012年3月31日向漯河市仲裁委员会申请仲裁，漯河市仲裁委员会于2012年7月11日进行了审理，于2012年7月27日作出（2012）漯仲字第25号裁决书，裁决赵良友、刘江丽于裁决生效后十日内共同偿还第三人漯河经济开发区金禾小额贷款有限公司借款本金80万元及利息。在漯河市仲裁委员会开庭时，本案袁少甫作为赵良友的委托代理人参加了开庭。
一审法院认为：2011年赵良友与刘江丽向袁少甫借款属实，有借条、银行转账凭条、对账单、询问笔录证明。袁少甫与刘江丽的借款关系成立，因双方借款120万发生于赵良友与刘江丽夫妻关系存续期间，且双方都签字认可。故赵良友与刘江丽对120万承担连带还款责任。虽然赵良友与刘江丽已协议离婚，并对夫妻财产进行了分割，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十五条第一款规定：当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。袁少甫可以要求刘江丽还款80万。因此，袁少甫与刘江丽双方约定以刘江丽所有的房产折价给袁少甫，用以清偿债务的行为属于“以物抵债”行为。以物抵债源于债权，但落脚点却在物权转移，目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，所以，只有物权转移给债权人，债务方消灭。因此仅有双方合意，而未实现实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。所以，袁少甫对刘江丽签订的房屋转让协议属于实践性合同，包括如下构成要件：（1）必须有债权存在。（2）必须以与原定给付不同的他种给付来代替原定给付。（3）必须清偿人与清偿受领人就以物清偿达成合意。（4）必须清偿受领人现实受领他种给付。本案中刘江丽确实有到期不能归还本息时以房抵债的意思表示，但在以房抵债约定条款签订后，并没有主动协助袁少甫办理房产的登记过户手续等实际交付行为，根据《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依其规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或办理批准、登记手续才生效的，在一审辩论终结前，当事人仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。故该以房抵债协议仅成立而未生效，袁少甫不能根据以房抵债的约定就可以行使形成权，从而不能提出变更该房所有权的请求。且袁少甫与刘江丽签订“以房抵债”协议侵犯了第三人漯河经济开发区金禾小额贷款有限公司的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回袁少甫的诉讼请求。本案受理费11800元，保全费5000元，共计16800元，由袁少甫负担。
二审庭审中，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人袁少甫与被上诉人刘江丽之间2012年3月27日签订的以房抵债协议的前提是赵良友、刘江丽夫妇与袁少甫之间所借款项已经到期，刘江丽为了偿还借款将该房屋抵债给袁少甫并于签订协议当天办理了交接手续，其性质上属于债的履行方式的变更，属于代物清偿，刘江丽、赵良友购买房屋的价款与抵债金额相当，不存在过低或过高的情况，该协议系双方真实意思的表示且不违反强制性法律法规，协议真实有效。刘江丽父亲刘庆召作为刘江丽的代理人参与诉讼时，转达了刘江丽自愿配合办理过户手续的真实意思以及刘江丽、刘庆召父女曾于2012年6月13日协助袁少甫去行政大厅办理过过户手续的客观事实，可以确认刘江丽与袁少甫对于双方签订的代物清偿借款的协议已经实际办理了不动产的实物产权证照的交付和受领手续，仅仅是因为主观以外的其他原因未能将过户手续办理完善，《物权法》第一百九十五条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”第二百一十九条第二款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。”参照上述规定，当事人在债务清偿期届满后，可以折价或拍卖、变卖等方式来清偿债务，而为此缔结的相关协议及履行行为均在法律授权范围内，应认定其法律效力。金禾公司起诉赵良友借款案件时间是2012年3月31日，刘江丽与袁少甫之间根据2012年3月27日签订的以物代偿协议已经完成交付和受领，金禾公司与赵良友之间的借款期间为2011年9月15日至2012年3月14日，该借款合同相对方是借款人赵良友和保证人河南省博旺生物科技有限公司，2012年3月19日赵良友归还金禾公司借款20万元。期间2012年3月12日赵良友与刘江丽办理离婚手续，约定位于建业壹号城邦的额房屋归刘江丽。该案仲裁期间，金禾公司申请查封了登记在刘江丽名下的崂山路××号院××号楼××单元××住房一处和博旺公司部分资产。金禾公司的债权在当时情况下可以满足其债权的实现，本院认为袁少甫与刘江丽之间的签订的以物代偿协议不存在侵害第三人利益的情形。《中华人民共和国物权法》第十五条依法确立了合同行为和物权行为的区分原则。根据新法优于旧法、特别法优于一般法的适用原则，一审法院适用《中华人民共和国合同法》解释一第九条属适用法律错误，本院予以纠正。上诉人袁少甫与被上诉人刘江丽签订的协议，为双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效协议，本院依法予以确认。金禾公司参与到本案中是在2012年9月份袁少甫申请执行与刘江丽案件（2012）郾民初字01956号判决之后，在本案再审阶段金禾公司以无独立请求权第三人的身份参与到诉讼中的，根据我国民诉法第五十六条和民诉法解释第81、82条关于无独三的规定，金禾公司为适格的诉讼主体。无独立请求权第三人是附属于被告地位消极参加诉讼的，是无权对本案提出任何实体权利的。金禾公司在本案中为无独立请求权第三人，行使有独立请求权第三人的诉讼权利，本院不予支持。
综上，一审判决审理程序合法，认定事实正确，部分法律适用错误，处理结果欠当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
撤销漯河市郾城区人民法院（2015）郾民初字第01253号民事判决。
二、刘江丽于本判决生效后五日内协助袁少甫办理房产过户手续，将位于祁山路与纬一路交叉口建业壹号城邦××号楼××幢××号房屋过户给袁少甫所有。
一审案件受理费11800元，保全费5000元，由刘江丽负担。二审受理费11800元由刘江丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 左 昊
审判员 刘继伟
审判员 王路明
二〇一八年五月十八日
书记员 王瑞珺