北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）昌民初字第05501号
原告（反诉被告）戴景宏，女，1972年4月14日出生。
委托代理人常路，北京市国振律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴嬿，女，1962年11月21日出生。
委托代理人魏喆，男，1988年2月27日出生。
委托代理人杨婧，北京市博景泓律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫惠，女，1980年10月4日出生。
原告（反诉被告）戴景宏与被告（反诉原告）吴嬿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戴景宏及委托代理人常路，被告（反诉原告）吴嬿及委托代理人魏喆、杨婧，第三人链家公司的委托代理人闫惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告戴景宏诉称：原、被告通过链家公司于2010年10月30日签订《北京市存量房屋买卖合同》，由被告购买原告私有房产一套。合同约定：房产位于昌平区××镇××小区××号楼××单元××号，建筑面积124.27平方米；房屋成交价为195万元；房屋无抵押；原、被告自本合同签订之日起100日内（2012年2月7日前）办理房屋权属转移登记手续；如发生争议依法向房屋所在地人民法院起诉。另外，原、被告于2010年10月30日签订一份补充协议，约定：被告拒绝购买该房屋的，应以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。由于当时链家公司经办人焦实说需要把合同拿回公司盖章，待日后再给原告，原告多次找居间方索要协议原件，居间方一直推脱不予配合，最后给一份复印件，并且上面添加原告不知的其他约定。期间，原告多次要求被告履行合同，但被告一直推脱不予配合。原告认为，被告怠于履行合同已构成严重违约，并侵犯了原告的合法权益。现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的合同；二、判令被告支付原告违约金39万元；三、诉讼费由被告承担。
被告吴嬿辩称：原告陈述的内容与事实不符。原、被告于2011年10月30日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并非原告所主张的2010年10月30日。原告主张“原告多次找居间方索要协议原件，居间方一直推脱不予配合，最后给一份复印件，并且上面添加原告不知的其他约定”，该主张不仅与事实不符，也与原告于2011年12月5日发给被告父亲吴焕荣的《律师函》内容不符，属于原告为达到其诉求恶意捏造的情形。具体答辩意见如下：一、同意解除原、被告于2011年10月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、根据合同约定，被告不存在违约情形，故无须向原告支付违约金，原告的诉求依法应予驳回。双方于2011年10月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律规定，属于合法有效的合同，双方应按其约定履行。《北京市存量房屋买卖合同》第十条约定：“自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”《补充协议》“其他约定”条款约定：“经甲乙双方协商，在本协议以外的时间，如乙方房屋未售出，甲乙双方各不承担违约责任。甲方收到所有款项退还给乙方，居间将全部佣金退还给乙方。”因被告父亲吴焕荣此次购房属于改善性购房，只有将其居住的海淀区××的房屋售出，才有钱购买原告的房屋，这种情况被告在签订购房合同前就已向原告及第三人讲明。故原、被告及第三人才达成一致，在补充协议中作了如上约定。根据上述约定，如果自合同签订后100日后，即2012年2月7日后被告还未将海淀区××的房屋售出，则无法购买原告的房屋，双方互不承担违约责任，也就无须向原告支付违约金，且原告收到的款项还应退还给被告。因此原告要求被告支付违约金的诉求不符合合同约定，没有事实依据，依法应予以驳回。三、退一步讲，即使被告存在违约情形，但其违约并未给原告造成任何损失，反而有所收益。因此，基于公平原则，被告也不应向原告支付违约金，其诉求应予驳回。众所周知，××的房价近一年升值很快，被告购买时该房屋价格为195万元，现该房屋已升值到335万元，如原告现在出售该房屋，将多收益140万元。如果再支持其违约金的主张，那么将严重与违约金的“填平原则”不符，更违反了公平原则，故原告的诉求应依法予以驳回。综上所述，原告的诉求不仅无事实依据及合同依据，也不符合法律原则，应依法予以驳回，以维护被告的合法权益。
反诉原告吴嬿诉称：2011年10月30日，反诉人与被反诉人签订协议，约定由反诉人购买被反诉人位于北京市昌平区××镇××小区××号楼××单元××室的房屋一套，并先向被反诉人支付2万元。因反诉人需要先将位于海淀区××的房子卖掉后才能向被反诉人履行合同义务，故双方在协议中约定“在本协议以外的时间，如乙方房屋未售出，甲乙双方各不承担违约责任，甲方收到所有款项退还乙方，居间方将全部佣金退还乙方”。由于反诉人的房屋在协议约定的时间内未卖出，反诉人无法向被反诉人履行合同义务。依据协议约定，合同权利义务关系自动终止，反诉人不但不需要向被反诉人承担违约责任，反而被反诉人应向反诉人退还所交的2万元。在反诉人多次与被反诉人沟通协商解决退款事宜时，被反诉人总是以各种理由推诿，不予退还。被反诉人现又向法院提起诉讼，明显是滥用诉讼权利，损害了反诉人的合法权益，也浪费了司法资源。现反诉人提起反诉，请求：一、判令解除反诉人与被反诉人签订的合同；二、判令被反诉人退还反诉人2万元；三、诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告戴景宏辩称：一、同意解除合同。二、反诉人已构成违约，无权要求返还定金。合同签订后，被反诉人多次要求反诉人履行合同，但被反诉人一直推脱不予配合，其主要原因是房价在降，反诉人不想购买。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条的规定，反诉人怠于履行合同已构成严重违约，其无权要求返还定金。三、反诉人称被反诉人许诺可延期支付，与事实情况不符，无法律依据，不能成立。1、根据《合同法》规定，任何协议的签订都是双方当事人合意的结果，是双方当事人真实意思的表示，协议的任何条款也都是建立在双方协商一致的基础之上。任何人不得擅自添加或减少协议的条款，擅自添加或减少的条款依法是无效的。协议签订后，居间方经办人焦实说需要把合同拿回公司盖章，待日后再给反诉人和被反诉人，被反诉人多次找居间方索要协议原件，居间方一直推脱不予配合，最后给一份复印件，并且在反诉人与被反诉人不知情的情况下，擅自添加“经甲乙双方协商，本协议以外的时间，如乙方房屋未售出，甲乙双方各不承担违约责任，甲方收到所有款项退还乙方，居间将全部佣金退还乙方”的条款。就该内容而言，双方当事人并未达成合意，是居间方单方的意思表示，依法不能对反诉人和被反诉人形成法律约束力，也就不能构成有效的合同条款。2、该条款不符合常理，违背交易习惯。按照常理，应该在手写部分由双方当事人签字确认，反诉人和被反诉人不可能签订两个内容相冲突的条款，这不符合常理，并且没有居间方盖章。该条款显然违背反诉人和被反诉人的真实意思表示，违背事实和法律，应属无效条款。综上所述，反诉人的请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
第三人链家公司针对原告戴景宏的诉讼请求述称：原告的诉讼请求与我公司无关，我公司不发表答辩意见。原告诉状中第二页第二段陈述的内容与事实不符，补充协议中的“其他约定”是双方在签约时经协商达成的一致意见，在签约时就已经写在补充协议上。该条款对我公司并无有利的地方，我公司没有理由在上面添加。我公司确实将补充协议原件拿回公司盖章，盖完后给了买卖双方，因为这个事，我公司经办人到原告处找了原告两三回，才把原件给了原告。
第三人链家公司针对反诉原告吴嬿的反诉请求述称：反诉请求与我公司无关，我公司不发表意见。反诉人陈述的事实与理由，我公司没有异议。
经审理查明：2011年10月30日，经链家公司居间，吴嬿之父吴焕荣代理吴嬿（买受人，乙方）与戴景宏（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：出卖人将坐落于昌平区××镇××小区××号楼××单元××号的房屋出售给买受人；该房屋成交总价为50万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为145万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起100内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方与链家公司（丙方）签订《补充协议》。该补充协议第二条约定：乙方于2011年10月30日向甲方支付定金2万元，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分；甲乙双方应当在过户后1周之内自行办理物业交割手续，丙方陪同。该补充协议第四条第3款约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。该补充协议“其他约定”一栏载有以下手写内容：经甲、乙双方协商，在本协议以外的时间，如乙方房屋未售出，甲乙双方各不承担违约责任，甲方收到所有款项退还给乙方，居间将全部佣金退还给乙方。
合同签订后，吴嬿向戴景宏支付购房定金2万元。2011年11月10日，双方签订的房屋买卖合同办理了网签。本案庭审中，吴嬿称其于2012年2月7日前告知戴景宏，表示不再购买上述房屋。
本案庭审中，戴景宏向法庭提供其与吴焕荣的通话录音，用于证明双方在签订《补充协议》时，该协议“其他约定”一栏处并无手写内容。经质证，吴嬿对该录音证据的真实性予以认可，但主张吴焕荣已78岁高龄，且耳背，该通话内容并不是吴焕荣的真实意思表示。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收据、网签合同、录音证据及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，戴景宏与吴嬿签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据戴景宏提供的录音证据，吴焕荣表示在签订《补充协议》时，不知道该协议上“其他约定”一栏处的手写部分内容，故该合同条款并非买卖双方的真实意思表示，依法对买卖双方不具有法律约束力。吴嬿关于通话录音内容并非吴焕荣真实意思表示的主张，事实及法律依据不足，本院不予采信。吴嬿在合同履行期限届满之前，明确表示不再购买涉案房屋，根据补充协议的相关约定，戴景宏有权解除合同，并要求吴嬿支付违约金。故戴景宏的诉讼请求理由正当，本院应予支持。但双方约定的违约金过高，本院综合考虑吴嬿的违约情形及戴景宏的实际损失情况等因素，对违约金酌情予以确定。吴嬿反诉要求戴景宏返还2万元款项，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除戴景宏与吴嬿于二○一一年十月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
二、吴嬿于本判决生效后十日内给付戴景宏违约金人民币二万元。
三、驳回戴景宏的其他诉讼请求。
四、驳回吴嬿的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七千一百五十元，由戴景宏负担六千八百五十元（已交纳三千五百七十五元，余款三千二百七十五元于本判决生效后七日内交纳）；由吴嬿负担三百元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一百五十元，由吴嬿负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 李 强
人民陪审员 冯秀琴
二〇一三年十二月六日
书 记 员 李峥艳