湖北省武汉市武昌区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0106执异84号
案外人（利害关系人）：刘忠俊，男，1977年9月22日生，汉族，住湖北省随州市曾都区，
委托代理人：王丹，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。
委托代理人：张红方，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。
申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市江汉区新华路218号浦发银行大厦。
负责人：黄旭东，行长。
委托代理人：张德伟，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行，住所地武汉市武昌区紫阳路268号武汉七零一所科技开发楼。
负责人：姚芳，行长。
委托代理人：张德伟，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
被告：陈华山，男，1957年11月23日出生，汉族，住武汉市江岸区，
本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行（以下简称浦发银行武汉分行）、上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称浦发银行武昌支行）申请对被执行人陈华山、武汉华威广告有限责任公司（以下简称华威公司）、武汉亚飞担保有限责任公司金融借款合同纠纷强制执行一案中，于2016年10月19日作出（2016）鄂0106执906号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人陈华山所有的位于武汉市江岸区建设大道959号惠园18层Ｄ室、18层Ｅ室（权证号市字第2011022572、2011022573号）、19层Ｅ室三套房屋（权证号市字第××）。经摇号选择并受本院委托，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（以下简称戴德梁行）对上述三套房屋在2016年12月28日时点的房屋市场价值（包含装修价值）进行了评估，于2017年1月19日作出《评估报告书》，评估报告意见为：建设大道959号惠园18层Ｅ室、Ｄ室，19层Ｅ室三套房屋总建面529.48㎡，市场价值977万元，单价18452元/㎡。案外人刘忠俊对该鉴定结论不服，向本院提出书面异议。本案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人刘忠俊请求：1、依法暂缓拍卖平台上对陈华山名下的建设大道959号惠园18层D室、E室、19层E室住宅房地产的拍卖;2、另行委托估价机构对上述住宅房地产重新估价后再行拍卖。
事实与理由:贵院受理浦发银行武汉分行及武昌支行与被执行人陈华山、华威公司、武汉亚飞担保有限责任公司金融借款合同纠纷一案中,将陈华山位于建设大道959号惠园18层D室、E室、19层E室住宅房地产委托戴德梁行进行价格评估,并根据戴德梁行提交评估结论在淘宝网拍卖平台上发布拍卖该住宅房地产公告。异议申请人刘忠俊与陈华山、华威公司民间借贷纠纷一案经湖北省高级人民法院（以下简称湖北省高院）终审判决((2015)鄂民一终字第00177号),申请人刘忠俊享有600余万元债权。同时,在诉讼过程中,刘忠俊申请对案涉房屋采取了保全措施。该案现已进入执行程序,该案经十堰中院移送武昌区法院进行评估拍卖。
申请人认为:上述房屋的评估报告不公正、不客观,且没有对房屋装修作出任何评估说明,评估价值明显过低,远远低于市场价格,将严重损害到其他债权人的合法权益。现就该住宅房地产评估等事项提出异议如下:
一、评估报告书没有按照《房地产估价规范》规定的估价原则、估价程序、估价方式对估价对象评估价值进行客观、公正的评估,严重低估该住宅房地产的市场价值,违背了估价的客观、公正以及最高最佳使用、谨慎等原则,估价对象市场价值约低于市场价值4484元/㎡,三套房产合计减少237万余元。
1、统观整个评估报告书,对评估对象的价值表述仅简单叙述,仅仅在报告书第18页载明惠园18层D室、E室、19层E室住宅房地产的市场价值为977万元,折合建面单价为18452元/㎡。但是,无任何相关项目的评估依据、参考的市场价格、具体计算方式,相关价格来源,估价过于笼统,缺乏事实依据。
2、《房地产估价规范》第4.2条对采取比较法进行房地产评估进行了规范性要求。但是,从本报告书来看,显然没有任何显示报告书按照规定的步骤和要求对房地产进行估价,作出的最终评估价格不客观、不公正,且没有任何依据。
(1)《房地产估价规范》第4.2.1条规定“运用比较法进行房地产估价时,按下列步骤进行:1搜集交易实例;2选取可比实例;3建立此较基础;4进行交易情况修正:5进行市场状况调整;6进行房地产状况调整;7计算比较价值”。4.2.2搜集的交易实例应满足此较法运用的需要,宜包括下列内容:交易对象基本状况;交易双方基本情况;交易方式;成交日期等。4.2.3可比实例的选取应符合下列规定:1可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个……”。但是,评估报告第18页仅仅简单表述估价人员搜集到了足够多的相关近似房地产交易案例,所以采用市场法对估价对象进行评估。但是,既未对收集到的相关近似房地产交易案例作出列举分析,最终评估价格如何确定等均无表述,实际评估价格也严重低于当地房地产市场价格。
(2)按照市场此较法而言,本案所涉的估价对象价格评估过低,差价近237余万元。而且,惠园的房屋价值仍然持续走高。
根据申请人在58同城、房天下的网上交易价格来分析:
调查情况一:位于建设大道959号惠园大公馆一套建于2005年的、4室2厅2卫、建面230㎡、精装修的住宅房地产总价为530万,折合建面单价23043元/㎡；
调查情况二:位于江岸区惠济一路建设大道交叉口惠园小区一套建于2006年的、4室2厅2卫、建面229.6㎡、中等装修住宅房地产总价为550万,折合建面单价23954元/㎡；
调查情况三:位于建设大道959号惠园大公馆一套建于2001年、5室2厅3卫、建面298㎡、豪华装修住宅房地产总价为650万，折合建面单价21812元/㎡。
上述房屋均价为22936元/㎡,比评估报告高出近4484元/㎡,整个房屋价值差价237万元。
3、评估对象是由三套房屋打通组成,应当按照最高最佳利用原则确定房屋的价值。评估报告未作表述。
根据《房地产评估规范》第2.0.5规定“估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次,应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。本案中,估价对象由三套房屋由产权人自行打通组成,均有独立的产权证件,共计8室2厅1厨5卫3阳台。其中,18层E室、19层E室为上下层打通,面积均为163.57㎡,可作复式结构。18层D室为202.34㎡,可单独隔成一间,仅需做一堵隔墙,改造一间厨房即可。基本三套房屋整体拍卖价值较高,如果考虑分别出售,则更容易变现,市场价值更容易体现。根据申请人从58同城、房地产网站的交易价格来分析,该小区均价达24000元/㎡左右,单套可卖到500多万元。按照最高最佳利用原则,三套房屋分别利用法律上显然是可行的,必须考虑到三套房产的重新隔断、独立使用、变现的价值、便利等因素,在评估报告中作出综合分析。
4、对房屋的装修部分仅表述为“市场价值包合估价对象于估价时点2016年12月28日的装修价值。”但是对装修价值未进行估值计算。估价对象为豪华装修,据产权人口头陈述,曾花费装修费高达近500万元。但是《评估报告》第3.4条仅对室内装修作了简单表述,未对装修价值作出评估。
5、3.4.3权益状况的估值存在重大瑕疵。《评估报告》未获取估价对象《国有土地使用证》,在无法确认估价对象土地用途、分摊土地面积、土地终止日期等土地权益状况的情况下作出的评估报告(见《评估报告》第14页)。而土地权益状况显然是对房地产价值产生重大影响的因素。不考虑土地使用权属,将严重影响估价对象的市场价值。6、房屋权利存在的瑕疵即抵押记载信息未作核实。在《评估报告》第14页仅显示了19层E室的房屋抵押信息。房屋是否存在抵押权利负担,是在司法评估中必须载明的事项。
二、在市场价格走高,而估价对象被严重低估的情况下,选一步将拍卖标的降低100万元将严重损害其他债权人的权利。目前,惠园大公馆的均价已经近24000元/㎡,即本案中拍卖房屋的价值已经近1270万元,市场价格持续走高。而从武昌区法院在淘宝网拍卖平台上对惠园18层D室、E室、19层E室住宅房地产拍卖公告内容来看,该住宅房地产起拍价为879万元,而房产的评估价格为977万元。起拍价与市场价之间的差价近400万元。此种情形下,降低评估价格对外出售可能严重损害后续查封人的合法权益。本案中,抵押权人的债权近700多万,如计算至实际拍卖成功,可能近800万,拍卖价格在偿还银行抵押债权后所剩无已。但是,申请人作为房屋的首轮查封人,有600余万元的债权不能实现,将直接导致申请人负债累累,无法生存。综上所述,根据《最高院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条“当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的,可以提出执行异议。异议、复议期间,人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定,为维护自身合法权益,特此申请执行异议。
审查查明，案外人刘忠俊与被执行人陈华山、华威公司民间借贷纠纷一案，经十堰中院及湖北省高院一、二审，终审判决陈华山、华威公司偿还刘忠俊借款本金600万元及相应利息。因陈华山未履行生效判决确定的义务，刘忠俊向十堰中院申请强制执行，该院在执行中，裁定继续查封被执行人陈华山名下的建设大道959号惠园18层D室、E室、19层E室三套房屋（系首轮查封），因本案申请执行人浦发银行武昌支行系该三套房屋抵押权人，对该三套房屋享有优先受偿权，浦发银行武汉分行及武昌支行于2016年7月19日向本院申请对该三套房屋进行评估拍卖。本院于2016年9月1日及2017年2月9日两次向十堰中院发出《商请函》，函请十堰中院将该三套房屋移送我院处置。十堰中院于2017年3月3日向本院回函，同意将其院首轮查封的该三套房屋移送我院执行，对该三套房屋的续封、解封和变价、分配等后续工作交我院处理，该院不再负责。
因该三套房屋已被产权人陈华山整体打通装修，本院于2015年5月23日发出拍卖公告，对该三套房屋进行整体拍卖，确定起拍价为879万元，增价幅度为5万元。因案外人刘忠俊认为该房屋评估价格过低，向本院提出异议，请求暂停拍卖。本院撤回了此次拍卖，并就刘忠俊提出的房屋评估价格过低的异议要求戴德梁行作出说明。戴德梁行于2017年7月4日向本院作出书面回复，就刘忠俊提出的问题一一进行了答复，并阐明其公司为完成评估委托事项，经过实地勘察，并查询、收集评估所需要的相关材料，遵循必要的评估程序与原则，选用科学合理的估价方法，对该物业市场价值作出评定估算。此次评估委托事项明确，在满足估价假设和限制的条件下，依据客观充分、评估过程公正合法，该估价报告书合理有效。该书面回复已于2017年7月12日送达给刘忠俊的委托代理人张红方。
审查认为，本院在本案执行过程中对拟拍卖的被执行人陈华山名下的三套房产进行评估，所作的评估意见仅为拍卖房产的内在市场价值，并作为辅助执行确定拍卖保留价的参考价和手段，而并非评估房屋最终的市场交易价格，评估房屋的市场价格仍需由市场检验。故评估结果出具后，利害关系人刘忠俊仅以评估价格严重低于真实价格为由请求重新评估，本院不予支持。
关于涉案三套房屋可否整体拍卖的问题。涉案的三套房屋虽然形式上登记为三套房屋，但三套房屋已由其所有权人陈华山进行了整体布局、装修，各套房屋功能不一，实质上已合为一体，如分别拍卖，极有可能由不同的竞买人拍得，并因此进行分割，如此反而会因整体布局、装修风格遭到破坏而降低竞买人的竞买意愿，从而影响最终的拍卖价格。故对三套房屋整体进行拍卖，更有利于实现房屋市场价值的最大化。
关于首次拍卖本院确定的起拍低于评估价格的问题，一是本院已就此征求了申请执行人及被执行人陈华山的意见，双方同意以879万元的价格起拍。二是本院确定的起拍价符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”的规定。
综上所述，案外人刘忠俊对本案提出的异议，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定如下：
驳回案外人刘忠明的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向武汉市中级人民法院申请复议。
审 判 长 万文沙
审 判 员 舒光明
人民陪审员 孙艳萍
二〇一七年十月二十日
法官 助理 刘良志
书 记 员 冯 武