北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）一中民初字第5696号
原告中国工商银行股份有限公司北京宣武支行，住所地北京市西城区广安门内大街116号。
负责人包永康，行长。
委托代理人王征，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。
委托代理人王莉，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。
被告蔡卿杰，女，1977年2月6日出生。
委托代理人俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。
被告北京信德永利房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区南沙滩35号楼704室。
法定代表人郝玉英，董事长。
委托代理人孙风，男，1978年8月17日出生，北京信德永利房地产开发有限公司职员。
原告中国工商银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称工行宣武支行）与被告蔡卿杰、被告北京信德永利房地产开发有限公司（以下简称信德永利公司）申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2012年4月6日受理后，依法组成由法官王晴担任审判长、法官蒋巍、人民陪审员杨润杰参加的合议庭，后变更为法官邹明宇担任审判长、法官黄占山、人民陪审员吴小玲组成的合议庭进行了审理。本院于2012年5月25日公开开庭进行了审理。原告工行宣武支行的委托代理人王莉，被告蔡卿杰的委托代理人俞延彬、被告信德永利公司的委托代理人孙风到庭参加了诉讼。本案审理过程中，本院依法于2012年9月14日中止本案审理，2013年12月20日，本案恢复审理。本院于2013年12月20日再次公开开庭进行了审理，原告工行宣武支行的委托代理人王征，被告蔡卿杰的委托代理人俞延彬、被告信德永利公司的委托代理人孙风到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
工行宣武支行起诉称：2004年，工行宣武支行以借款合同纠纷为由起诉了信德永利公司，请求其偿还积欠借款本金及相应利息，并以抵押房产承担担保责任。同年，人民法院作出（2004）一中民初字第7680号民事判决书，判决信德永利公司偿还工行宣武支行借款本金7432万元及相应利息，确认工行宣武支行有权以位于宣武区×小区一、二、三号楼的房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。上述判决生效后，工行宣武支行向人民法院申请强制执行，目前案件正在强制执行过程中。蔡卿杰向人民法院申请执行异议，称其与信德永利公司签订商品房买卖合同购买本案诉争房产，并支付了全部购房价款，信德永利公司向其交付了房屋。经原北京市宣武区人民法院调解，作出（2010）宣民初字第4750号民事调解书，信德永利公司与蔡卿杰自愿达成协议，信德永利公司同意协助蔡卿杰办理房产权属证书。但由于上述房产已被查封，无法办理产权登记手续，故向人民法院申请解除对上述房产的查封措施。人民法院审理后认为：蔡卿杰已支付了诉争房产的全部购房款且实际占有，亦无证据证明蔡卿杰对该房产未过户存在过错，因而裁定蔡卿杰提出的异议成立，中止对×小区×房产的执行。事实上，上述诉争房产对应的土地使用权在2002年6月20日便设定了抵押，并办理了抵押登记，工行宣武支行为抵押权人，该事实已经（2004）一中民初字第7680号民事判决书确认。因而，工行宣武支行对诉争房产的抵押权设定日为2002年6月20日，早于蔡卿杰所持商品房买卖合同的签订日期。根据担保法（当时物权法尚未生效）第四十九条之规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”而本案中，直至蔡卿杰提出执行异议，工行宣武支行方知晓该情况，因此，蔡卿杰与信德永利公司之间的买卖抵押物的行为依法应属无效，不应获得法律的保护。工行宣武支行认为人民法院出具的（2011）一中执异字第1065号执行裁定书适用法律错误。执行裁定书中的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，该条明确规定了不得查封的前提是“第三人对此没有过错”。而实际上，在蔡卿杰买受诉争房产时，工行宣武支行已在诉争房产上设立了抵押权并进行了登记（即法定的公示程序），蔡卿杰应当知道该情形，并应当知道相关法律对抵押房产不能转让的规定。蔡卿杰在应当知道其买受抵押物的行为应属法定无效情形的前提下，仍坚持订立买卖合同并交付价款，有明显的过错。因此，上述裁定认定蔡卿杰对房产未过户“不存在过错”无任何事实与法律依据，而应当适用上述司法解释中“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，驳回蔡卿杰的执行异议申请。综上，工行宣武支行认为（2011）一中执异字第1065号执行裁定书中止对工行宣武支行拥有抵押权房产的执行，严重影响了工行宣武支行的合法权益的行使，故提起诉讼，请求人民法院判令：一、许可工行宣武支行在（2004）一中执字第1350号执行案件中对位于北京市西城区×小区×房产继续执行；二、蔡卿杰、信德永利公司承担本案诉讼费用。
工行宣武支行向本院提交以下证据予以证明：
1、（2011）一中执异字第1065号执行裁定书，证明工行宣武支行与信德永利公司的借款合同纠纷案正在执行过程中，信德永利公司与蔡卿杰之间的商品房买卖合同涉及的房产是在信德永利公司为工行宣武支行办理抵押登记之后；
2、人民法院送达回证，证明工行宣武支行是在法定的时效内起诉；
3、北京鸿天涉外评估有限责任公司受人民法院委托出具的报告书，证明本案诉争房产评估值；
4、2002年6月设定抵押的土地他项权利证明书（宣其他项2002出字第107号），证明2002年6月20日对蔡卿杰从信德永利公司购买的房产所对应的土地使用权设定了抵押权，目前抵押权仍然有效；
5、信德永利公司向工行宣武支行出具的情况说明，证明蔡卿杰与信德永利公司之间不存在真实的房屋买卖关系；
6、（2004）一中民初字第7680号民事判决书，证明蔡卿杰从信德永利公司购买的房产所对应的土地使用权被人民法院的生效判决书判决由工行宣武支行行使抵押权。
7、（2013）一中民再提字第7422号民事裁定书，用以证明（2010）宣民初字第4750号民事调解书已经被依法撤销，发回西城区人民法院重审，蔡卿杰提出执行异议的法律依据已经被撤销。
蔡卿杰答辩称：蔡卿杰与信德永利公司签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，办理了入住手续长期居住且承担房屋的各项费用，不存在任何过错，人民法院不得查封蔡卿杰所购房屋。蔡卿杰作为买受人已经取得了涉案房屋的准法律物权，已经取得该房屋的物权期待权，应当得到法律保护。蔡卿杰在买房时并不知晓房屋存在抵押的情形，也无法查询该房屋是否设定抵押，商品房买卖合同中也未涉及抵押的相关情况，蔡卿杰不存在任何过错，工行宣武支行存在怠于行使权利的情形。蔡卿杰就涉案房屋已经取得了生效法律文书，信德永利公司应当协助蔡卿杰办理房屋权属证明，但却未予办理。工行宣武支行向蔡卿杰主张权利，应当先依据审判监督程序启动相应诉讼程序。从保障业主的生存利益的角度考虑，也不适宜继续执行房产，否则不利于社会和谐稳定，请求驳回工行宣武支行的诉讼请求。
蔡卿杰向本院提交以下证据予以证明：
1、2003年4月30日签订的商品房买卖合同，证明蔡卿杰与信德永利公司存在商品房买卖法律关系，合同中约定开发商有办理产权登记的义务；
2、购房款发票，证明蔡卿杰支付了全部房屋价款；
3、原北京市宣武区人民法院（2010）宣民初字第4750号民事调解书，证明信德永利公司应当协助蔡卿杰办理产权证。
4、业主入住凭单，证明蔡卿杰长期居住在×房屋，并承担物业费等相关费用。
信德永利公司答辩称：与蔡卿杰的答辩意见一致。同时主张，信德永利公司和工行宣武支行的抵押行为是双方的恶意串通，损害了购房人的利益，当时的借款合同并未履行，工商银行并未给信德永利公司发放贷款。信德永利公司出售抵押的房产，工行宣武支行是知晓的。请求驳回工行宣武支行的诉讼请求。
信德永利公司未向本院提交证据材料。
经本院庭审质证，蔡卿杰对工行宣武支行提交的证据1-7的真实性认可，但对其中证据3、5的关联性不予认可，认为与本案无关；针对证据6，认为该判决是在蔡卿杰买房之后作出的，且蔡卿杰不知晓判决的内容和该房屋被抵押的情况；针对证据7，认为仅仅依据该份证据不能支持工行宣武支行的诉讼请求。信德永利公司对证据1-7的的真实性认可，但针对证据5，认为该情况说明是信德永利公司的管理层在交替过程中，在不清楚涉案房屋具体情况下出具的，不能反映实际情况；针对证据7，认为该裁定只是发回重审，还没有作出实体判决，不能证明信德永利公司对于涉案房产没有所有权。因蔡卿杰与信德永利公司对证据1-4、6、7的真实性认可，且该6份证据与本案具有关联性，故本院均以确认。工行宣武支行提交的证据5，因信德永利公司是本案当事人，其出具的证明属于当事人陈述，不属于证据，故本院对信德永利公司提供的情况说明不作为证据予以确认。
蔡卿杰提交的证据1-4。信德永利公司对上述证据的真实性均予认可。工行宣武支行对证据1、2、4形式上的真实性认可，但是不认可其合法性和关联性，并强调证据3已经被依法撤销，发回重审。因信德永利公司和工行宣武支行对证据1、2、4的真实性无异议，故本院对该3份证据的真实性予以确认。因证据3已经被本院（2013）一中民再提字第7422号民事裁定书依法撤销，故对该证据不予确认。
本院根据上述认证查明：2002年6月20日，工行宣武支行与信德永利公司签订2002年宣武字0138号中国工商银行房地产业借款合同，约定：信德永利公司向工行宣武支行借款7695万元，用于偿还99房G第011号（2000年宣武字0105号）合同项下所欠借款本金，该笔贷款为借新还旧；借款期限20个月，即自2002年6月20日起至2004年2月19日止，贷款利率为年利率5.49％；信德永利公司应于2003年8月31日至2004年2月19日间分5次向工行宣武支行偿还全部借款，其中2003年8月31日偿还1500万元、10月31日偿还2000万元、12月31日偿还2000万元、2004年1月31日偿还1195万元、2月19日偿还1000万元；信德永利公司到期不偿还借款本金及利息的，工行宣武支行对逾期借款按日计收万分之二点一的利息，对未支付利息计收复利。
借款合同签订当日，工行宣武支行与信德永利公司签订2002年宣武抵字第0016号抵押合同，约定：信德永利公司用在建的位于北京市宣武区×小区1、2、3号楼的房地产为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。2002年6月，上述抵押合同约定的抵押财产办理了抵押物登记和他项权利证明书（宣其他项2002出字第107号），该他项权利证明书载明：抵押土地面积2559.95平方米，抵押范围国有土地使用权及在建工程18438.26平方米，设定日期2002年6月。
2003年4月30日，蔡卿杰与信德永利公司签订商品房买卖合同，约定：信德永利公司将×房现房出售给蔡卿杰，总价款为100万元，信德永利公司应当在商品房交付后180日内将办理权属登记需要由信德永利公司提供的资料报产权登记机关备案，如因信德永利公司的责任，蔡卿杰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由信德永利公司向北京市宣武区房地局申请登记备案。合同签订后，蔡卿杰向信德永利公司支付了100万元房款。诉讼中，信德永利公司认可蔡卿杰已经入住×房屋。
2004年10月29日，本院作出（2004）一中民初字第7680号民事判决书，依法判决：一、信德永利公司偿还工行宣武支行借款本金人民币7432万元及利息（截止到2004年3月20日欠息额为6669241.67元。自2004年3月21日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期逾期还款的有关规定计算）；二、工行宣武支行有权以位于北京市宣武区×小区一、二、三号楼的房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款在上述第一项确定的信德永利公司的债务范围内优先受偿。
工行宣武支行向本院申请对信德永利公司强制执行期间，原北京市宣武区人民法院于2010年4月10日出具（2010）宣民初字第4750号民事调解书，内容为：信德永利公司于2010年4月30日前协助蔡卿杰办理北京市宣武区×小区×房屋所有权证书。
执行期间，案外人蔡卿杰以其购买诉争房屋，交付了全部购房款并实际入住，但至今信德永利公司未办理房屋产权证为由提出执行异议申请。2011年9月20日，本院作出的（2011）一中执异字第1065号执行裁定书载明：执行工行宣武支行与信德永利公司借款合同纠纷［（2004）一中民初字第7680号、（2004）一中执字第1350号］案过程中，依法查封了信德永利公司名下的位于北京市西城区×小区1、2、3号楼的部分房地产；蔡卿杰针对北京市西城区×小区×房屋提出异议，要求解除对该房产的查封。依据相关法律规定，信德永利公司将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封该财产。蔡卿杰提供了已支付×房全部购房款且实际占有的证据，亦无证据证明蔡卿杰对该房产未过户存在过错，故其提出的解除×房查封的主张理由充分，依法应予支持。该裁定书依法裁定：一、案外人蔡卿杰提出的异议成立；二、中止对北京市宣武区（现西城区）×小区×房的执行。工行宣武支行在法定期限内提起诉讼。
诉讼中，工行宣武支行提交了本院2013年6月20日作出的（2013）一中民提字第7422号民事裁定书，该裁定书认为：信德永利公司向工行宣武支行借款，并将本案诉争房屋抵押与工行宣武支行；信德永利公司在明知其公司与工行宣武支行有关借款纠纷的案件已作出生效判决且借款未还清的情况下，未经工行宣武支行同意，信德永利公司即与蔡卿杰达成诉争房屋的产权过户调解协议的行为侵犯了工行宣武支行的相关权益。原审认定事实不清，依法裁定：一、撤销原北京市宣武区人民法院（2010）宣民初字第4750号民事调解书；二、发回北京市西城区人民法院重审。
另查明，诉争的×房屋系信德永利公司开发的房产，现所有权登记在信德永利公司名下。
上述事实，有各方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：判决生效后，即产生既判力，非经法定程序不得随意变更或否定该判决的内容。本案所涉及的生效法律文书（2004）一中民初字第7680号民事判决书主文部分判决工行宣武支行有权以位于北京市宣武区×小区一、二、三号楼的房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款在信德永利公司的债务范围内优先受偿。本案诉争房屋包含在生效判决所指抵押房地产范围内，人民法院执行部门依据生效法律文书判决主文内容执行诉争房屋并无违法之处，且诉争房屋目前登记在信德永利公司名下，蔡卿杰并非诉争房屋所有权人，人民法院执行部门依据生效法律文书的判决主文内容执行诉争房屋，未侵害他人物权，工行宣武支行的诉讼请求应予支持。蔡卿杰系其与信德永利公司商品房买卖合同的债权人，其所持合同及其他证据不能对抗生效法律文书的强制执行力，故本院对蔡卿杰、信德永利公司的答辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十二条、第二十四条之规定，判决如下：
许可原告中国工商银行股份有限公司北京宣武支行在本院（2004）一中执字第1350号执行案件中对位于北京市西城区×小区×房屋继续执行。
案件受理费七十元（原告中国工商银行股份有限公司北京宣武支行已预交），由蔡卿杰、北京信德永利房地产开发有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邹 明 宇
审 判 员 黄 占 山
人民陪审员 吴 小 玲
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 陈靖忠书记员焦媛