北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第08373号
原告北京第五广场置业有限公司，住所地本市东城区朝阳门北大街7号三层305、306单元，组织机构代码×××。
法定代表人田景琦，董事长。
委托代理人姚正旺，北京市中伦文德律师事务�律师。
委托代理人刘培峰，北京市中伦文德律师事务所律师。
被告兴业银行股份有限公司北京分行，住所地本市朝阳区朝阳门北大街20号1至25层101室，组织结构代码×××。
法定代表人张霆，行长。
委托代理人赛娜，北京市立方律师事务所律师。
委托代理人柴奕，北京市立方律师事务所律师。
原告北京第五广场置业有限公司（以下简称五矿公司）诉被告兴业银行股份有限公司北京分行（兴业银行北京分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理。本院依法由审判员陈新担任审判长，与审判员范欠歌、人民陪审员陶聪组成合议庭，适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告五矿公司的委托代理人姚正旺，被告兴业银行北京分行的委托代理人柴奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原�北京第五广场置业有限公司诉称：原、被告于2009年10月10日签订《房屋租赁合同》，并于2009年11月10日签订《房屋租赁合同补充条款》。上述合同约定，被告承租原告名下位于五矿广场B座地上一层02A+02B单元以及B座地上二层01单元的房屋。固定租赁期限为2010年1月18日至2015年1月17日。自2014年7月以来，原告依据《房屋租赁合同》的约定，就房屋续租事宜先后多次与被告进行沟通，但由于被告提出并始终坚持的续租价格远远低于当前租赁市场公认的价格水平,致使双方未能就续租事宜达成一致意见。为维护自身的合法权益，防止国有资产流失，原告于2015年1月6日向被告送达《租赁合同到期终止告知函》。告知被告《房屋租赁合同》于2015年1月17日到期终止，并敦促被告依据合同按时腾退租赁房屋，并履行相关后续义务。2015年1月20日，原告委托北京市中伦文德律师事务�向被告寄送律师函，要求被告积极履行腾退租赁房屋的义务。但截止起诉状递交之日，被告仍非法占有原告所属的租赁房屋，拒不归还。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告返还被告非法占有的北京市东城区朝阳门北大街3号五矿广场B座地上一层及B座地上二层01单元的房屋；2、被告按照B座地上一层02A+02B单元的市场租赁标准每月每平方米585元和B座地上二层01单元的市场租赁标准每月每平方米468元向原告支付自2015年1月18日暂计至2015年5月8日期间的费用共计2909533.77元。案件受理费由被告承担。
被告兴业银行股份有限公司北京分行辩称：根据原、被告签订租赁合同的约定，2014年7月17日前，被告以书面方式向原告提出续租申请的情况下，原告负有按固定期月租金上下调整不超过10%的标准，将租赁房屋继续出租给被告至续租期5年届满的义务。2014年6月始，被告即向原告表示续租房屋，并于2014年7月15日向原告送达了告知函，书面提出续租申请。被告却以上调固定期月租金10%的租金标准远远偏离当前租赁市场价格水平为由，不同意继续履行双方租赁合同约定的续租期。因双方签订的租赁合同合法有效，被告应按合同约定的续租期条件履行合同至5年续租期届满。原告未按照合同约定与被告续签续租期合同，原告属违约方，由此产生的相关责任应当由原告自行承担。被告使用房屋期间向原告支付房屋租金，并非房屋占用费。被告一直按照固定租期的租金标准向原告支付租金，并未拖欠租金。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年10月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，被告承租位于五矿广场B座地上1层02A+02B单元及B座地上2层01单元房屋（以下简称涉案房�）。出租房屋的租赁期为固定租期5年+续租期5年，固定租期自2010年1月18日至2015年1月17日，续租期指在第6个租约年开始前6个月前（即不晚于2014年7月17日）以书面形式向甲方提出申请的情况下，甲方应按合同确定的价格将租赁标的继续出租予乙方，续租期限5年。关于续租期的租赁价格，在第6个租约年开始前6个月，双方协商确定当时的市场价格，并与本合同第5条的月租金比较，定价方式为：上下调整幅度不超过第五条的月租金10%，并作为在第六个租约年至第十个租赁年度的月租金价格。如果双方未能在第6个租约年开始前3个月确认当时的市场价格或签订续租合同，本合同将在到期日届满，除非本合同提前终止。第五条，2010年1月18日至2015年1月17日，出租房屋一，每月每建筑平方米240元，即月租金157903.20元；出租房屋二，每月每建筑平方米145元，即月租金为126602.40元。以上租金不包括合同第六条、第七条规定的物业管理费、水、电等公用事业费及其他费用。被告须在签订本合同后七个工作日内一次性向甲方支付三个月的租金共计853516.80元，作为本合同项下支付的首期租金。第十三条，乙方权利与义务。租赁期满，若乙方不继续租用该出租房屋，应在租赁期到期日三个月前书面告知甲方，届时甲方给予乙方三个月宽限期，用于乙方搬家使用，宽限期内乙方按本合同第五条约定租金价格，向甲方支付租金和其他本合同应付费用。第十四条，违约责任，下列行为构成本合同项下的违约行为；一方违反本合同项下所作声明与承诺或须履行的义务；未经另一方书面同意，一方擅自终止本合同。违约救济措施；一方根本违约并持续没有采取补救措施，对另一方造成重大损失，另一方可解除合同。乙方违约给另一方造成损失的，违约�应当向另一方赔偿因此而遭受的实际损失等。
2009年11月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》。该补充协议约定，甲方同意乙方可免租期独立使用房屋里的卫生间。甲方同意乙方在办公门口区域指定位于监理logo墙，前提是不违反消防及不可破坏大楼现有主体的结构及装修，乙方应事先将具体装修方案提交甲方或物业管理公司审批，并在甲方或物业管理公司书面同意后才可以建立logo墙。
2014年7月16日，被告向原告发出告知函，表示准备继续租赁涉案房屋。2014年10月15日，被告再次向原告发出敦请函，表示已于2014年7月15日发出关于房屋租赁的告知函，但原告仍未回复，敦请原告尽快答复被告并办理相关手续。同日，原告向被告发出告知函，表示因被告提出并坚持的租赁房屋的续租价格远远偏离当前的租赁市场价格水平�致使双方就续租签约的具体价格事宜至今仍未达成一致意见，续租合同迟迟不能签署，敦请被告提出符合当前租赁市场价格水准的续租价格，尽快签署续租合同。2014年12月3日，被告致函原告表示同意租金上浮，但上浮比例不应超过现租金的10%。2014年12月15日，原告回函表示因被告提出并坚持的租金价格远远偏离了当前租赁市场价格水平，致使续租合同未能签署，表示将在租赁期限届满后即2015年1月18日收回涉案房屋。2014年12月16日，被告致函原告表示不同意原告回函中提出的提前终止租赁合同的请求，并再次敦请原告按照租赁合同的相关条款与其办理手续。2015年1月7日，原告向被告发出租赁合同到期终止告知函。2015年1月13日，被告回函原告表示不同意原告来函中提出的提前终止租赁合同的请求，并再次敦请原告按照租赁合同的相关条款与其办理手续。原告提交了往来的电子邮件，证明原、被告已经就续租期的租金达成了一致意见。被告不认可电子邮件的真实性。
2015年8月3日，被告起诉原告，要求原告按照月租金人民币312956.16元的标准履行与原告之间的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充条款》至5年续租期满即2020年1月17日止。经审理，本院于2016年1月29日作出（2015）东民初字第12262号民事判决书，判决驳回被告的诉讼请求。被告不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。二审法院经审理，于2016年5月11日作出（2016）京02民终字3349号民事判决书，认为租赁合同第三条第4款除规定了确定价格的方式外，还约定合同到期日届满、不续约的情形，即如果双方未能在第6个租约年开始前3个月确认当时的市场价格或签订续租合同，本合同将在到期日届满。依据现有证据，即使确认被告的公证邮件为有效证据，但双方之间未就续约签订合同，也不符合合同续约条件，据此，原告主张双方签订的租赁合同到期届满，未续签合同符合双方约定，也未违背法律规定。因此，维持原判，驳回上诉。
被告自2015年1月15日至2016年6月28日，均按房屋租赁合同固定期租金标准向被告支付房屋使用费。
庭审中，原告持其与案外人中国银行股份有限公司北京三里屯支行等签订的租赁协议及案外人出具的北京写字楼市场研究分析与租赁执行建议称，当前租赁市场的租金价格水平为B座地上一层02A+02B单元每月每平方米585元和B座地上二层01单元的市场租赁标准每月每平方米468元，现原、被告未续签合同，固定租期届满，被告应将房屋腾退给原告，并按照市场标准支付房屋占用费。被告表示根据双方所签订的租赁合同，原告没有权利提出超过上浮10%的租赁价格，同时，被告并非原告�持原告与案外人签订的合同的主体，无法确认该租赁合同的真实性；同时，被告一直按照固定期租金标准向原告支付租金，未拖欠原告租金，故不同意原告的诉讼请求。
上述事实，有原、被告所签订的《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同补充协议》，原、被告往来函件，公证书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对合同双方具有法律约束力，当事人当遵照履行。虽原、被告所签订《房屋租赁合同》约定的租赁期为固定期5年+续租期5年，但现二审生效判决已认定，固定期5年届满后，双方未能续约，双方合同期限届满，因此，对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据双方《房屋租赁合同》第十三条约定，租赁期满，若被告不继续租用该出租房屋，应在租赁期到期日三个月前书面告知原告，届时原告给予被告三个月宽限期，用于乙方搬家使用。从该条款约定可以看出，被告在不愿意续租涉案房屋的情况下，尚有六个月准备腾房的期间。但根据《房屋租赁合同》第三条第3款约定，被告在不晚于2014年7月17日以书面形式提出申请的情况下，原告应以本合同第三条第4款规定的价格将租赁标的物继续出租给被告，续租期限5年。第三条第4款规定的定价方式为上、下调整幅度不超过原合同租金的10%。根据查明事实，2014年7月17日前，被告向原告发出告知函，表示愿意以原合同租金上浮10%的价格继续租赁涉案房屋。原告以被告主张的续租价格远低于市场价为由拒绝续签合同。原、被告双方《房屋租赁合同》中并未约定关于双方就续租合同未能续签时，被告的合理腾房期间。虽然因未续签合同，双方合同固定期5年届满时终止，但被告拒签合同的行为有失诚�，导致原告依据《房屋租赁合同》的合理续租预期未能实现，被告作为银行特殊行业临时寻找新的租赁地点、装修、搬家均需时间，故本院综合考虑上述因素以确定被告的腾房期间。关于原告主张被告以市场价标准向其支付房屋使用费的诉讼请求。首先，被告占有使用涉案房屋基于原、被告之间的房屋租赁合同，并非强占。其次，在固定期届满后，原、被告未商定续租期租金的情况下，被告仍按原租赁标准向原告支付房屋使用费并无不当，且并未拖欠房屋使用费。综上，本院对原告的第二项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，判决如下：
一、被告兴业银行股份有限公司北京分行于本判决生效后十个月内将北京市东城区朝阳门北大街三号五矿广场B座地上一层02A+02B单元以及B座地上二层01单元的房屋腾空交付原告北京第五广场置业有限公司；
二、驳回原告北京第五广场置业有限公司其他诉讼请求。
案件受理费30076元，由原告北京第五广场置业有限公司承担20000元（已交纳）。被告兴业银行股份有限公司北京分行负担10076元（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 新
审 判 员 范欠歌
人民陪审员 陶 聪
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 武景格