广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第884号
原告阳慧，女。
委托代理人龚冬梅，桂林市象山法律服务所法律工作者。
被告诸葛来弟，女。
委托代理人李思，广西诚瑞律师事务所律师。
委托代理人蒋雄辉，广西诚瑞律师事务所实习律师。
原告阳慧诉被告诸葛来弟排除妨碍纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员陆凯担任审判长，人民陪审员郝总路、王新华参加的合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告阳慧及其诉讼代理人龚冬梅、被告诸葛来弟及其诉讼代理人李思、蒋雄辉到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会合议。本案现已审理终结。
原告阳慧诉称，2012年12月22日，原告通过桂林市象山区永兴房地产咨询服务部购得秦开和名下位于桂林市象山区凯风路357号兴进嘉园23栋2-4-1号房屋，相关手续办理完毕后，原告取得该房屋所有权。现被告诸葛来弟以房屋买卖不知情为由拒绝将房屋交予原告，致已经合法取得房屋所有权的原告不能入住。原告为维护自身合法权益不受侵害，故诉至法院请求判令：1、被告立即搬出桂林市象山区凯风路357号兴进嘉园23栋2-4-1号房，将房屋交予原告；2、本案诉讼费及相关费用由被告承担。
原告向本院提交如下证据予以证实：一、2012年12月22日秦开和与阳慧签订的二手房中介转让合同，证明原告阳慧向秦开和购得该房屋；二、房屋所有权证象山区字第30378552号，证明原告阳慧已合法取得该房屋所有权。
被告诸葛来弟辩称，本案争议房屋系秦开和与被告诸葛来弟的共有财产，秦开和无权独自进行处分，原告与秦开和签订的合同应为无效合同。原告阳慧自述购房前去看过两次房屋，理应知道该房屋并非秦开和独自居住，独自所有，不能适用善意取得制度。原告所提交的二手房中介转让合同与在桂林市房产局备案的房屋买卖契约中的签名不一致，秦开和现已失踪，其与原告进行房产交易的真实性无法核实。原告阳慧第一次起诉时诉称已全额支付房款，现陈述余款4万元未给付，前后不一致，且未能提交转款凭证或收据证实。综上，请合议庭驳回原告的诉讼请求。
被告诸葛来弟向本院提交如下证据予以证实：一、被告诸葛来弟身份证复印件；二、结婚证，证明诸葛来弟与秦开和结婚时间是2000年；三、购房发票，证明房屋是2007年在夫妻关系存续期间购买；四、二手房中介转让合同，证明房屋交易无诸葛来弟签名；五、房地产买卖契约，证明房屋交易情况无被告签字，两份合同阳慧的签字不一样；六、疾病证明书四份，证明被告被讨赌债者骚扰以致两次入院治疗及和秦开和吵架入院治疗的事实；七、接出警记录，证明秦开和失踪后家人已报警；八、原告阳慧首次起诉的诉状，证明与此次起诉诉状内容不一致；九、桂林市七星区人民法院星民初字第731-1号民事裁定书，证明中介声称有4万元房款在其公司并被七星法院查封。
经庭审质证，被告对原告的证据一认为阳慧的签名与房产局备案的房屋买卖契约签名不一致，对二真实性认可；原告对被告的证据一、二、三予以认可，对证据四、五认为阳慧的签名都是本人所签；对证据六、七、八真实性认可，但与本案无关联性，对九无异议，认为尚未达到合同约定的交付房屋后支付尾款的条件。本院对原告、被告所提交的证据，认为符合证据主要要素，来源合法，本院予以确认证据真实性。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
秦开和与被告诸葛来弟于2000年7月31日登记结婚。2007年双方购买象山区凯风路357号兴进嘉园23栋2-4-1号房屋，房屋登记在秦开和名下，产权证号为30372305。
2012年12月22日。原告阳慧（为乙方）与秦开和（为甲方）、象山区永兴房产咨询服务部（中介方）签订二手房中介转让合同一份，合同约定：甲方所要转让的房屋的使用性住宅，房屋权属类别私有，具体位置及房号象山区凯风路357号兴进嘉园23栋2-4-1号，房屋产权证建筑面积74.72㎡，该房的产权证号30372305；房屋转让的总价为肆拾壹万伍仟元整（￥415000元）；付款方式1、签订合同当天乙方向甲方支付定金人民币：15000元，2、2013年2月5日之前到房产交易所过户当天乙方向甲方支付人民币105000元，3、2013年5月30日之前乙方向甲方支付房款人民币295000元；产权证、土地证过户税费由乙方承担；房屋中介费为人民币8300元由乙方支付等约定。2013年1月4日，秦开和（为甲方）与原告阳慧（为乙方）为办理房产过户手续，在桂林市房产局签订房地产买卖契约一份，约定：甲方将桂林市象山区凯风路357号兴进嘉园23栋2单元4-1号房（所有权证号30372305，房屋建筑面积74.72平方米）出售给乙方；房屋成交价为人民币410000元。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币25000元作为购房定金；甲乙双方同意，自本契约签订之日起六十日内，乙方将房屋借款分三次给付甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价款；双方同意于2013年4月1日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。房地产买卖契约签订后，原告阳慧自述向秦开和共支付了房款375000元，余款4万元与秦开和协商同意交房之日支付。2013年2月17日阳慧取得象山区凯风路357号兴进嘉园23栋2-4-1号房屋权属证书，产权证号象山区字第30378552号。合同约定交房之日到期后，原告阳慧无法联系秦开和，即前往所购房屋要求现居住人被告诸葛来弟交房，被告诸葛来弟以秦开和出卖房屋未经过其允许为由，房屋买卖合同无效为由拒绝向原告移交房屋。2013年4月20日，秦开和之父秦启仁向桂林市公安局象山分局平山派出所报警，称其子秦开和因欠人赌债，对方经常上门找人，现已多日联系不到秦开和，打电话关机。后原告阳慧因无法正常使用购买房屋，遂诉至法院提出上述诉请。
本院认为，本案争议焦点有两点：一、秦开和擅自将夫妻共有房屋出卖给原告阳慧所签订的房地产买卖契约效力问题；二、原告阳慧是否能够适用善意取得制度享有争议房屋所有权。
首先，对合同效力的认定应该根据合同法及物权法的相关规定，原告认为依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故被告秦开和擅自处分夫妻共有财产，未经原告诸葛来弟的确认，其行为损害了原告诸葛来弟的权利，该商品房买卖合同在签订之时，应属无效合同。本院认为，我国物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，明确表明我国立法已经接受区分“物权变动的原因与结果”的原则，依据该法条，处分行为的效力与合同的效力并非有必然相同的结果，即以合同方式所为的处分，应区分为负担行为（债权行为）和处分行为（物权行为）。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损失的，人民法院应予以支持。依据该解释阐述意见表明，处分他人财产或处分与他人共有财产时，处分合同的效力是确定有效的，真正效力未定的是合同履行的结果。合同法第五十一条之规定中的“处分”仅指处分行为（物权的变动）而不包括负担行为（债权行为）。故被告秦开和与被告阳慧签订的房地产买卖契约对合同双方应属有效合同。但因秦开和在处分物权时未取得共有人诸葛来弟同意，该合同效力不及于原告诸葛来弟，原告在合同未履行完毕之前可行使物权排他性权利保护自身权益，原告未及时行使其权利，现合同已履行完毕，是否能确认合同无效，需审查阳慧之购买行为是否构成善意取得。
其次，是否使用善意取得的问题。原告诉称被告阳慧在签订二手房中介合同的笔迹与房地产买卖契约时的签名笔迹不一致，有与被告秦开和串通侵害原告诸葛来弟权益的嫌疑，本院认为，原告诸葛来弟该意见无证据证实，被告阳慧对两次签名的笔迹予以自认，并对两次签订合同的行为均予以确认，即使签名笔迹不一致，被告阳慧亦有权对该签名行为进行追认，对合同的效力不产生影响，故本院对原告该意见不予采纳。合同签订后，原告阳慧与秦开和即按合同约定进行了房产交易，取得了房屋所有权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，对于原告阳慧取得该房屋的行为是否构成善意取得需从以下三个方面考虑：1、原告阳慧是否对争议房屋属于秦开和与诸葛来弟共有具有已知或应知的可能；2、原告阳慧支付的房屋对价是否合理；3、争议房屋已经按照法律规定进行登记。根据庭审查明，2007年，秦开和与诸葛来弟购买该房屋时由于当时房屋登记制度原因房屋登记在秦开和名下，即对外公示该房屋为秦开和所有，原告阳慧据此有理由相信房屋为秦开和所有。被告诸葛来弟辩称，原告阳慧先后去看房两次，有理由发现秦开和与家人共同居住该房屋，本院认为，与家人居住属于房屋的使用情况，无论房屋出租或自用，原告阳慧无法以此推论出房屋的实际权属，对被告该辩称本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十的，一般可以视为明显不合理低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。原告阳慧与秦开和约定的购房价格为415000元，每平方米单价5554元，过户费、中介费等由原告承担，该价格与市场价格未有明显差距，故原告阳慧支付的对价合理。被告辩称原告未足额交付房款，本院认为，原告阳慧购买该房屋经桂林市房产局登记并发给房屋权属证书，原告未足额交付房款属于债权债务关系，被告有权要求原告给付房款，但不能以此对抗原告对该房屋享有的所有权。
综上，秦开和与原告阳慧签订房地产买卖契约未经被告诸葛来弟同意，房地产买卖契约属于效力待定合同，但由于被告诸葛来弟未及时发现并行使撤销权，导致合同已实际履行，不动产登记变更实现。依据相关法律规定，原告阳慧适用善意取得制度取得该房屋所有权。被告诸葛来弟居住争议房屋拒不搬出，损害了物权所有人阳慧利益，对原告阳慧要求被告诸葛来弟立即搬出象山区凯风路357号兴进嘉园23栋2-4-1号房屋的诉讼请求，本院予以支持。对秦开和擅自处理共有房屋导致被告诸葛来弟权益受到损害的行为，被告诸葛来弟可另行诉讼处理。本院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条的规定，判决如下：
被告诸葛来弟在本判决生效之日起三十日之内搬出象山区凯风路357号兴进嘉园23栋2-4-1号房屋，并将该房屋移交原告阳慧。
本案案件受理费100元（原告已预交），由被告诸葛来弟承担并给付原告阳慧。
上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求交纳上诉案件受理费（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 陆 凯
人民陪审员 郝总路
人民陪审员 王新华
二〇一三年十二月八日
书 记 员 覃 鑫