江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终3159号
上诉人（原审被告）：盐城市泰阳房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市世纪大道619号盐都区房产交易中心6楼。
法定代表人：陈建春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔡金斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高步前，居民。
被上诉人（原审原告）：刘俊，居民。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：董学明，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：薛兴源，江苏知本律师事务所律师。
上诉人盐城市泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）因与被上诉人高步前、刘俊商品房销售合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第1592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
泰阳公司上诉请求：请求依法裁定发回重审或判决驳回高步前、刘俊的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定“盐城市盐都区住宅建设有限公司（以下简称住宅公司）作为商品房买卖合同法律关系中第三人代高步前等人向泰阳公司支付236万元购房款，泰阳公司已认可住宅公司的转账行为，且泰阳公司与住宅公司也将往来账目予以处理，系接受住宅公司的代履行”无事实依据，具有片面性。
泰阳公司在一审中提交了下列证据：1.住宅公司于2012年2月22日向泰阳公司发出的函件，明确表明该公司不同意代高步前等支付236万元购房款；2.住宅公司和泰阳公司于2012年3月15日在《盐阜大众报》上刊登的公告，已声明案涉相关收据、发票等作废；3.泰阳公司于2012年2月22日向高步前、刘俊发出的函件，要求其补交房款或提交江苏华悦建设集团有限公司（以下简称华悦公司）同意工程款抵充房款的说明，但其没有提交。以上证据可证明住宅公司未代付236万房款，泰阳公司也没有同意。一审判决认定的依据是住宅公司、泰阳公司于2011年9月因案涉房款出具的有关收据、发票、审批单等，但相关收据等均是依据伪造的华悦公司付款委托书作出的。在华悦公司不同意以工程款抵充房款后，相关收据等均已失去法律效力。二、泰阳公司声明发票作废的行为，产生的法律后果制约高步前和刘俊。泰阳公司声明发票作废是否具有法律效力关键是付款人高步前、刘俊有无交付236万元房款，而事实上住宅公司、泰阳公司、华悦公司均不同意工程款抵充房款，故泰阳公司声明发票作废的行为效力能够约束高步前和刘俊。三、案涉236万元工程款抵充购房款，属于三方冲账，必须征得三方一致同意方可产生法律效力，但华悦公司并未同意，故从一开始该行为就无效。四、本案应中止审理。在本案一审判决作出前，华悦公司已经就案涉委托书的效力向一审法院提起诉讼。
高步前、刘俊辩称，2010年12月份双方签订的商品房买卖合同约定总房款为1076.68万元，高步前、刘俊已全部履行给付房款的义务。其中，泰阳公司出具了836万元收款发票，另高步前、刘俊以两笔分别为150万元和90.68万元的工程款抵充房款，泰阳公司也认可并无异议。836万元中，高步前、刘俊于签订合同当日支付600万元，其余236万元是住宅公司代为向泰阳公司支付的，是由于泰阳公司欠住宅公司款项，通过债权债务转让的方式结算往来账的。2011年9月16日住宅公司向泰阳公司出具书面说明，内容为将其应支付给华悦公司的工程款236万元转为高步前的购房款，以抵消住宅公司与泰阳公司之间的债权债务，系作为该商品房买卖合同关系中的第三人代高步前、刘俊履行支付房款义务。同日，泰阳公司出具836万元发票的行为表明泰阳公司认可住宅公司的行为。事后债权债务关系早已消灭的情况下，案外人住宅公司、华悦公司等寻找借口反悔，导致矛盾发生，明显与本案不是同一法律关系。综上，高步前、刘俊已履行支付全部购房款的义务，事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
高步前、刘俊向一审法院起诉请求：泰阳公司向高步前、刘俊交付位于盐都区新区娱乐村一组境内的盐渎明城第6A-3幢房屋，并协助办理房地产过户手续。
一审法院认定事实：2010年12月24日，高步前、刘俊作为共同买受人与出卖人泰阳公司签订一份商品房买卖合同，约定：买受人购买泰阳公司开发的位于盐都新区娱乐村一组境内盐渎明城第6A-3幢房屋，建筑面积1557.87平方米，该商品房房款合计1076.68万元；付款方式为：在签订合同时已付款600万元，余款476.68万元在一个月内付清（含贷款）；交付期限为：出卖人应在2011年4月30日前将具备交付条件的商品房交付给买受人使用，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人已交付房款万分之二的违约金；以及其他事项。
合同签订当日，高步前、刘俊已支付600万元。2011年9月16日，住宅公司向泰阳公司出具一份说明，内容为：华悦公司承建我公司2009庄园5#、6#楼，现我公司支付其工程款236万元，转作高步前购买盐渎明城6A-3-01商铺房款。我们两单位的往来自行处理，请予以办理手续。同日，泰阳公司向高步前、刘俊出具一份销售不动产统一发票，票据金额为836万元，款项性质为预收购房款。同年9月21日，住宅公司向泰阳公司出具一份收据（编号为0045906），收款事由为：往来（住宅公司工程款抵高步前盐渎明城房款）。因泰阳公司欠住宅公司往来款，2011年9月26日，住宅公司会计在记账凭证中将往来冲抵了236万元。后因华悦公司提出异议，住宅公司又单方增加了泰阳公司236万元的债务。
2011年12月5日，高步前、刘俊又通过江苏宏都建设有限公司应收泰阳公司工程款冲抵房款150万元。
2012年2月22日，住宅公司发函给泰阳公司，主要内容为：涉及一笔应付给华悦公司236万元工程款，由于当时华悦公司曾用于抵冲高步前所欠你公司房款，现华悦公司向我司提出，高步前持有的委托书不是他们的真实意思表示，不同意抵冲，并向我司提出异议。现致函贵司，涉及原高步前购买房屋抵冲的236万元，不能再抵冲。同日，泰阳公司又发函给高步前、刘俊，称“高步前用于抵冲房款的工程款236万元，被抵冲单位华悦公司不予认可，不同意抵冲；同时住宅公司也函告我司，涉及华悦公司的工程款236万元，不能用于抵冲高步前房款。鉴于此，望你们在三日内落实上述事宜（或交付236万元的房款，或由你们和华悦公司协调，由该公司出具同意抵房款的说明）”。高步前、刘俊对此未予答复。
2012年3月15日，住宅公司、泰阳公司同时在报刊上发出声明，声明上述各自开出的236万元收据、836万元不动产销售发票作废。
2014年1月20日及1月27日，华悦公司给住宅公司关于工程结算事宜的函件中，有“涉及高步前的236万元，我司不予认可”和“涉及高步前的236万元，其出具的委托书是住宅公司有关人员涂改伪造，与我公司无任何关联，我司不予认可”的内容。
2015年5月19日，高步前、刘俊又以江苏宏都建设有限公司在泰阳公司的应付工程款90.68万元抵冲房款。上述150万元和90.68万元两笔款项，泰阳公司均未开具发票。同日，高步前向泰阳公司致函称：请你司向我们开具房款发票，并在2015年5月25日前办理房屋交接手续；否则，我们将依法追究你司的违约责任。泰阳公司收函后，未予处理。
一审法院另查明，由华悦公司承建的2009庄园5、6号楼，实际施工人为方大海。方大海与案外人张某有借款等往来，方大海向张某提供过华悦公司出具给住宅公司的委托书盖有华悦公司章印。委托书内容为：我公司用为贵公司施工的2009庄园5、6号楼施工款人民币（大写）贰佰叁拾陆万元，冲抵高步前购买泰阳公司开发的盐渎明城6A-3-01商铺房款，我公司与其之间的往来由我们自行处理，与贵公司无关。但该委托书施工款的金额原为空白，236万元和已划去的“购买贵公司开发的2009庄园4楼1102室”均为住宅公司原会计张某某填写。另对支付236万元工程款的审批手续全部办理完毕，有项目负责人、财务部、单位负责人、局长等签署的意见。
一审又查明，高步前曾于2014年1月诉至一审法院，要求确认华悦公司出具给住宅公司关于以236万元抵其房款的委托书合法有效。住宅公司和泰阳公司均主张委托书合法有效。华悦公司认可方大海是2009庄园5、6号楼工程的项目负责人，曾有张某要求用46万元抵冲4号楼1102室房款，对4号楼1102室抵冲房款，华悦公司出具过两份委托书，真实意思是抵冲46万元，且已抵冲过了。高步前后撤回该案起诉。同时，华悦公司曾于2014年1月向公安机关报案，称高步前等人涉嫌篡改其单位的委托书，骗取在住宅公司的工程款236万元。
一审审理期间，住宅公司对一审法院因倪志国与华悦公司买卖合同价款纠纷扣划其银行账户52万余元，提出异议。一审法院于2015年10月25日作出（2015）都执异字第0035号执行裁定书，该份裁定书认定案涉的236万元仍属于住宅公司应付给华悦公司的工程款，且未实际支付，后驳回住宅公司提出的执行异议（住宅公司通过邮递提交了该裁定书）。后本案依法中止诉讼。
2016年3月，本院因住宅公司不服一审法院的上述裁定书提出的复议，作出（2016）苏09执复7号执行裁定书，裁定撤销（2015）都执异字第0035号执行裁定书和另一份民事裁定书。
一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效，均应按约履行。泰阳公司作为出卖人应当履行转移标的物的所有权于买受人的义务，即交付符合约定和法定条件的房屋以及协助买受人办理产权登记手续。高步前、刘俊作为买受人应当履行支付房款的义务，如未能在约定的时间内支付房款，泰阳公司可依据合同约定要求其承担逾期付款的违约责任。因双方于2010年12月即签订房屋买卖合同，高步前、刘俊亦支付了大部分房款，后双方为236万元房款是否交付发生了争议，泰阳公司至今未交房，历时五年多时间。双方因房款的支付发生争议，泰阳公司采取拒绝交房的方式，不便于纠纷的处理，相反对双方亦将造成较大的经济损失。对此，泰阳公司应负主要责任。
本案双方当事人的主要争议为高步前、刘俊是否已履行交纳房款236万元的义务。高步前、刘俊应按约定向泰阳公司支付房款236万元，住宅公司于2011年9月16日向泰阳公司出具书面说明，将其应当支付给华悦公司的工程款236万元，转为高步前的房款，以抵销住宅公司与泰阳公司之间的债权债务，系作为该商品房买卖合同法律关系中的第三人代高步前向泰阳公司履行。同日，泰阳公司也出具836万元（含签订合同时已交付的600万元）购房款发票给高步前、刘俊，虽该款项不是高步前、刘俊从其他公司转入，但泰阳公司已认可住宅公司的转账行为，且泰阳公司与住宅公司也将往来账目予以处理，系接受住宅公司的代为履行。故综合审核本案双方当事人提交的证据，可以认定泰阳公司已收到高步前、刘俊支付的房款236万元。至于住宅公司代为履行的原因，华悦公司与住宅公司因工程款的支付所发生的争议，与本案不属同一法律关系，应由有关当事人另行处理。关于泰阳公司后基于住宅公司的函件在报刊上刊登关于购房发票失效的声明，以此否认已作出的行为，因第三人代为履行的法律后果依法由合同当事人承担，住宅公司并非合同当事人，泰阳公司的声明未得到高步前、刘俊的认可，故不影响该履行行为的效力。综上，高步前、刘俊已履行支付房款的义务，泰阳公司应按约履行交付房屋及协助办理产权变更登记手续的义务。故高步前、刘俊的该请求，予以支持。对高步前、刘俊在本案中暂撤回逾期交房的违约责任的诉讼请求，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百三十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条等规定，一审判决：泰阳公司于判决生效后十日内将位于盐城市盐都区境内盐渎明城第6A-3幢房屋交付给高步前、刘俊；并于判决生效后三十日内协助办理上述房屋房地产登记手续。案件受理费25680元，由泰阳公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，对一审查明的签订合同等主要客观事实予以认定。
本院认为，高步前、刘俊与泰阳公司于2010年12月24日签订的商品房买卖合同合法有效，双方形成商品房买卖合同关系，均应依约履行。一审审理中，高步前、刘俊主张其已付清房款，泰阳公司作为商品房的出卖人应依约交付房屋并协助办理产权证书，而泰阳公司抗辩称高步前、刘俊尚有236万元房款未支付，故不应交房及协助办证。泰阳公司的抗辩系行使《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十七条规定的后履行抗辩权，如其抗辩成立，则足以对抗高步前、刘俊的请求，故本案审理应以该条规定为基本依据之一。
根据《合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由此，当先履行方未履行即完全未履行义务时，已到履行期的后履行方享有不履行合同义务的权利，而当先履行方履行债务不符合约定时，即先履行方存在部分履行、迟延履行或不适当履行时，除非先履行方的行为构成根本违约，则后履行方仍需为对待给付。
本案中查明的基本事实为：案涉房屋总价为10766800元，签订合同时高步前、刘俊已付600万元，余款476.68万元须于签订合同一个月内即2011年1月24日前结清，泰阳公司房屋交付时间为2011年4月30日前。另，高步前、刘俊虽未于合同签订一个月内付清余款476万元，但除本案争议的236万元，其余款项至目前为止已全部履行完毕。
根据上述《合同法》第六十七条之规定以及上述事实，本院认为泰阳公司应向高步前、刘俊交付房屋并协助办理有关登记手续，理由为：第一，高步前、刘俊并非完全未履行合同义务，故本案不适用《合同法》第六十七条先履行方未履行合同时的有关规定；第二，本案中，双方当事人均未行使合同解除权，故案涉商品房买卖合同仍合法有效，泰阳公司交付房屋的合同义务仍然存在；第三，即使争议的236万元不计入已付款，高步前、刘俊亦已支付了总价四分之三左右的价款，并且本案中客观存在系因案外因素导致住宅公司代付或转付236万元用于抵冲案涉房款发生反复，从而导致案涉争议发生等情况。因此，即使高步前、刘俊尚欠236万元房款，目前尚不足以认定其行为已构成根本违约，至多为部分履行即履行不符合合同约定，泰阳公司仍负有对待给付义务；第四，综合以上分析，并考虑到高步前和刘俊已付巨额房款、合同签订至今已达数年之久，即使高步前、刘俊尚欠部分房款但泰阳公司仍可通过司法救济等途径解决有关纠纷以及房屋交付为不可分割义务等情况，从公平角度考量，泰阳公司应向高步前、刘俊交付房屋。
另，一审法院有关泰阳公司已收到高步前、刘俊支付的房款236万元的认定，因案涉236万元争议涉及到华悦公司、住宅公司等非本案当事人的利益，相关纠纷正在另案处理中，且如上分析泰阳公司是否应交付房屋与之并无必然联系，故本案双方争议的236万元是否应纳入泰阳公司已收款的问题在本案中不予认定，一审判决相关认定应予纠正，有关当事人可另行解决。
综上，一审判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25680元，由上诉人盐城市泰阳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁益钧
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 李 砚
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 甫 明