广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初2513号
原告：孟有荣，女，1973年9月11日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：邓传华，广东安鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗书敏，广东安鼎律师事务所实习律师。
被告：肇庆珠影文体产业投资有限公司，住所地：肇庆市高新区工业大街19号尚城国际花园A3栋901房。统一社会信用代码：91441200076742246T。
法定代表人：杨晨辉。
委托诉讼代理人：卢宗健，该公司职员。
被告：肇庆星光酒店管理有限公司，住所地：肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场10#楼3-7层。统一社会信用代码：914412003519193776。
法定代表人：余武辉。
委托诉讼代理人：蓝文新，该公司职员。
原告孟有荣诉被告肇庆珠影文体产业投资有限公司（以下简称肇庆珠影文体公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月12日受理后，依法适用简易程序，于2017年2月7日公开开庭，后依原告申请追加肇庆星光酒店管理有限公司（以下简称肇庆星光酒店）为本案被告，并于2017年3月10日第二次公开开庭进行了审理。原告孟有荣的委托诉讼代理人邓传华、罗书敏，被告肇庆珠影文体公司的委托诉讼代理人卢宗健及被告肇庆星光酒店的委托诉讼代理人蓝文新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟有荣向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《珠影广场商品房认购书》（编号：0000289）；2.判令被告向原告双倍返还定金4万元及3万元购房款，共计7万元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月7日，原告与被告肇庆珠影文体公司签订了编号为0000289的《珠影广场商品房认购书》，约定由原告购买位于广东省肇庆高新区体育东路珠影雅苑10栋507号物业，并约定原告认购该物业的成交总房价为人民币20万元，当天原告亦向被告支付了共计5万元（2万元定金、3万元团购费）的购房款。在签订该认购书并支付5万元购房款后，被告提出要求原告必须将涉案物业出租给第三人肇庆星光酒店，并要求原告与肇庆星光酒店签订《星光酒店存房合同书》，该合同附带了要求原告免租金、购买家私家电等极其苛刻条款，原告此时方感受骗上当，并坚决抵制被告要求强租该物业的行为，同时要求与被告签订正式的商品房买卖合同。但被告却坚持要求原告接受其单方提出的物业出租条件和承担共计23万元的价款才能签订正式的商品房买卖合同，否则没收被告已缴交的购房款（2万元定金、3万元团购费）。综上，针对被告的野蛮要求和欺诈行为，为维护自身权益，原告被迫诉至法院，请求法院依法支持原告的上述诉讼请求。
被告肇庆珠影文体公司辩称，第一，原告因自身原因未能遵循双方签署《珠影广场商品房认购书》在双方约定时间2016年8月14日前支付房款及签订《商品房买卖合同》，适用于定金罚则，定金作为原告未能如约签订《商品房买卖合同》的违约金，原告无权要求返还。被告未收取原告3万元团购费，不应向被告要求退还。第二，原告要求被告修改房款，要求被告将原告未付18万元修改为15万元，由于双方签订的《珠影广场商品房认购书》约定，原告应向被告支付总房款20万元，除定金2万元外余款18万元应于2016年8月14日一次性支付。原告提出要求修改为15万元，违反了双方签署的《珠影广场商品房认购书》，属违约行为。且原告要求修改交楼时间，要求改至2017年3月份，我司工作人员在销售前已明确告诉原告交楼时间为2017年10月31日，且原告也已经看过双方将签署的模板合同，上面也明确写明交楼时间为2017年10月31日。在双方签署的《珠影广场商品房认购书》最后原告有所声明，且有亲笔签字和按指模为证，声明内容为：甲方已向乙方名示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其补充协议书，该物业所在小区的《前期物业服务协议书》，乙方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署《商品房买卖合同》等文本。原告提出要求修改交楼日期，也明显违背了双方之前约定的内容，违反了双方签署的《珠影广场商品房认购书》。最后原告以《星光酒店存房合同书》为由不与被告签订《商品房买卖合同》，《星光酒店存房合同书》与《商品房买卖合同》为相互独立的合同协议，相互互不影响，原告不应因觉得《星光酒店存房合同书》不合理而不与被告签订《商品房买卖合同》，而导致了原告违反了双方签署的《珠影广场商品房认购书》在约定期限内签订《商品房买卖合同》的双方约定。认购书作为预约合同，买卖双方应该按预约合同内容签订本约合同，拒绝按预约合同内容签订本约合同的一方应当承担违约责任。第三，原告要求被告退还3万元团购费，但我司从未收取原告3万元团购费，团购费为第三方公司“肇庆星光酒店”收取，该收据中明显盖有第三方公司财务专用章，若原告有疑问或要求退还，应追究肇庆星光酒店或向其提起诉讼。被告作为第三方公司之外的独立法人，不应承担该款的退款责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告肇庆星光酒店辩称，我司与被告肇庆珠影文体公司是合作关系，是以优惠的形式收取了原告3万元团购费，其他与我司无关。至于3万元是否返还由法院依法认定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告肇庆珠影文体公司是肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影雅苑10#楼[土地使用权证号：肈府国用（2014）第0080017号]的开发商，取得该项目的预售许可证（编号：肇旺许字第2015026号）。2016年8月7日，原告孟有荣（乙方）与被告肇庆珠影文体公司（甲方）签订《珠影广场商品房认购书》（编号：0000289，以下简称《认购书》），约定：原告认购广东省肇庆高新区体育东路珠影雅苑10栋507号公寓，预售/确权建筑面积33.49平方米；认购该物业的成交总房价款为200000元；在签订认购书时，乙方同意支付20000元给甲方作为认购该物业的定金；付款方式为一次性付款，买受人须于2016年8月14日前支付100%的购房款人民币200000元，并于当日到珠影广场销售中心签订《商品房买卖合同》；自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订房地产买卖合同，买卖合同签订后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分；乙方应在甲乙双方签订本认购书后七日内，凭本认购书和已付清首期房款之收据，必须与甲方正式签订《商品房买卖合同》，以及该物业所在小区的《前期物业服务协议》，否则视为乙方放弃认购该物业，本认购书自动解除，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金；备注：当天补齐2万定金，3万元团购费，申请2016年8月30日付清全款；声明：甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其补充协议书，该物业所在小区的《前期物业服务协议书》，乙方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本……等内容。签订《认购书》当天，原告在被告肇庆珠影文体公司的售楼部向同一财务人员刷卡支付两笔款项，一笔为20000元，一笔为30000元。被告肇庆珠影文体公司的同一财务人员向原告开具两份收据，其中一份抬头为“肇庆珠影文体公司收款收据”，内容为确认原告交来定金20000元，收款单位盖“肇庆珠影文体公司财务专用章”，另外一份抬头为“收据”，内容为确认原告交来团购费30000元，收款单位盖“肇庆星光酒店财务专用章”。
2016年12月12日，原告向本院提起本案诉讼。庭审中，双方均确认签订《认购书》当天，被告肇庆珠影文体公司对外宣传有“3万抵6万”的购房优惠。被告肇庆珠影文体公司自述：被告肇庆星光酒店为被告肇庆珠影文体公司的一个酒店的经营公司，3万元团购费用于肇庆星光酒店的经营，被告肇庆珠影文体公司与被告肇庆星光酒店没有签订相关酒店管理的合同；被告肇庆珠影文体公司的工作人员在销售涉案物业时，通过口头方式告知原告享受团购优惠的前提是需要将涉案物业出租给肇庆星光酒店及告知出租的细节内容；由于原告在签订《认购书》后，一直没有付清款项，所以一直没有打印具体的商品房买卖合同给原告。
原告提供的被告肇庆星光酒店确认的《星光酒店存房合同书》内容包括：甲方（原告）将拥有合法出租权的房地产出租给乙方（被告肇庆星光酒店）；甲方于2017年6月30日前向乙方交付该物业，租赁期自2017年6月30日起至2022年6月29日止共计5年，第二年开始，甲方给予乙方每年15日的房屋保养期，免租金。免租期间的物业服务费、水、电、天然气等费用由乙方承担；甲、乙双方约定，甲方保证在合同有效期内不以任何理由调高租金，第一年租金为总房价的5%，第二年租金为总房价的6%，第三年租金为总房价的6%，第四年租金为总房价的6%，第五年租金为总房价的7%；酒店公寓由开发商装修后交付使用，酒店经营所用家私、家电等物品由甲方委托乙方按《家私家电配置清单》代理购买并享有使用权，并签署《家私家电代购委托书》，租赁期满，均无偿归甲方所有……等。被告提供的《商品房买卖合同（预售）》模板显示，交付商品房的时间为2017年10月30日前。被告未向本院提供《星光酒店存房合同书》的相关公示模板，也未向本院提供于签订《认购书》当天向原告交付《星光酒店存房合同书》的证据。
本院认为，商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原、被告所签订的《认购书》，系双方就彼此在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，该协议虽对所购房屋达成初步的意向，并对总房价款达成一致意见，但对商品房的交付使用条件及日期，装饰、设备标准，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式等并未明确约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购书不属于商品房买卖合同或商品房预售合同，应属于预约合同，故本案应为商品房预约合同纠纷。原告与被告肇庆珠影文体公司签订的《认购书》是双方真实意思表示，未违反有关法律规定，为合法有效合同。双方均应按照《认购书》的约定履行各自的义务。原、被告签订《认购书》后，双方只处于缔结预约的阶段，双方能否达成协议，应视当事人在正式协商后的具体结果而定。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。即便双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，也可能基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原告主张其在签订《认购书》时并不清楚需要将涉案物业出租给被告肇庆星光酒店的事实，被告肇庆珠影文体公司则辩称享受团购优惠的前提是需要将涉案物业出租给肇庆星光酒店并有口头告知原告出租的细节内容。结合本案的证据，原告支付团购费和定金是分两笔款项支付的，所收到的两份收据格式并不相同，一份明确载明为被告肇庆珠影文体公司的收据，收款内容为购房定金，收款单位为被告肇庆珠影文体公司，另一份则仅印有“收据”二字，收款内容为团购费，收款单位为被告肇庆星光酒店，可以基本印证被告所述以将涉案物业出租给被告肇庆星光酒店的形式享受团购优惠的内容。原告作为完全民事行为能力人，对双方的交易行为及交易资料负有注意义务，其主张在签订《认购书》当天完全没有发现收款单位的差异及完全不了解要将涉案物业出租给被告肇庆星光酒店的约定，因未提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。同时，被告肇庆珠影文体公司也无法举证证明在原告签订《认购书》时已将《星光酒店存房合同书》文本交付给原告，其向本院提供的示范文本也并未包括《星光酒店存房合同书》模板，即被告肇庆珠影文体公司无法举证证明原告是在完全知悉全部出租条款的情况下签订《认购书》的，双方仍需就出租的权利和义务进行后续谈判。《星光酒店存房合同书》的有关约定直接影响到《商品房买卖合同》中具体条款的磋商，如《星光酒店存房合同书》中明确约定原告须于2017年6月30日前向被告肇庆星光酒店交付相关物业，而被告肇庆珠影文体公司提供的《商品房买卖合同（预售）》模板则显示交付商品房的时间为2017年10月30日前。如原告完全接受《商品房买卖合同（预售）》模板中的内容，则有可能导致原告面临无法按期交付涉案物业给被告肇庆星光酒店的违约责任。故原告因对《星光酒店存房合同书》的相关条款存在争议或因对房屋交付日期存在异议等原因，而未在《认购书》约定的期限交付购房款及签订《商品房买卖合同》，不构成违约，双方仍需就《星光酒店存房合同书》及《商品房买卖合同》的内容进行磋商。由于原、被告对《星光酒店存房合同书》的内容未能达成一致而致使双方没有最终签订《商品房买卖合同》，但是双方均未能举证证明无法签署《商品房买卖合同》是因当事人一方原因，应认定双方未能签署《商品房买卖合同》的原因是双方当事人磋商不成，因此，本院认定因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。故对原告请求解除《认购书》的主张予以支持，被告肇庆珠影文体公司应将定金20000元返还给原告。原告并未提供充分的证据证明未能订立商品房买卖合同的原因在于被告肇庆珠影文体公司，其主张被告肇庆珠影文体公司双倍返还定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，因原告与被告肇庆珠影文体公司就《商品房买卖合同》磋商不成，被告肇庆星光酒店收取相关的团购费30000元也没有相应的法律依据，其应将团购费30000元返还于原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告孟有荣与被告肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的《珠影广场商品房认购书》（编号：0000289）。
二、被告肇庆珠影文体产业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孟有荣返还定金20000元。
三、被告肇庆星光酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孟有荣返还团购费30000元。
四、驳回原告孟有荣的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费775元（已减半收取），由被告肇庆珠影文体产业投资有限公司负担221元，由被告肇庆星光酒店管理有限公司负担332元，由原告孟有荣负担222元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 彭静雯
二〇一七年三月十一日
书记员 徐梓文