上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2549号
上诉人（原审被告、反诉原告）姚锡珍。
委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人郑巨阳。
被上诉人（原审原告、反诉被告）姚乙。
被上诉人（原审原告、反诉被告）姚甲。
法定代理人姚乙。
上列两名被上诉人之共同委托代理人刘斌，上海普世律师事务所律师。
上诉人姚锡珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：姚锡珍于2009年11月3日经核准登记为上海市蕴川路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的权利人。2013年3月4日，姚锡珍公证委托郑巨阳（姚锡珍丈夫）出售系争房屋、收取房款及处理其他售房相关事宜。2013年3月25日，姚锡珍（甲方，卖售人）与姚乙、姚甲（乙方，买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积87.27平方米，转让价款为人民币（以下币种均为人民币）158万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年6月3日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第二款约定，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的20日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的20日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起20日内向甲方支付。合同第十条第二款约定，甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的20日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的20日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起20日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。该合同附件三付款协议约定，1、第一期房款：乙方在签订买卖合同当日向甲方支付首付款48万元；2、第二期房款：乙方贷款105万元由贷款银行直接打到甲方账户；3、第三期房款：乙方将尾款5万元交由中介公司保管，待交房时支付给甲方。合同附件五抵押情况：无。上述合同签订后，2013年2月姚锡珍出具收条确认收到定金5万元，2013年3月26日、2013年4月9日姚乙通过银行转账分别支付姚锡珍11万元及32万元。2013年3月25日，姚乙、姚甲以姚锡珍名义向税务部门缴纳契税、营业税等共计119，290元。
2013年6月5日，郑巨阳代姚锡珍向姚乙、姚甲发出《催告函》称，依约定，双方应于2013年6月3日前办理过户手续，且姚乙、姚甲应取得银行审批通过的借款合同并于当日办理抵押登记手续，然姚乙、姚甲没有前来办理，故催告姚乙、姚甲于2013年6月15日上午9时与姚锡珍共同赴交易中心办理过户及抵押登记手续。该函于2013年6月6日经投递签收，姚乙、姚甲表示收到该催告函。
2013年6月6日，姚乙、姚甲通过居间方向姚锡珍发出《履行合同催告函》，该函主要称，双方合同约定2013年6月3日前办理过户事宜，居间方于2013年5月31日已短信通知郑巨阳于2013年6月2日来居间方处理协助办理房屋贷款事宜；短信发出后郑巨阳没有回复；现用快递方式告知姚锡珍于2013年6月23日前来居间方办理协助贷款事宜。该催告函嗣后被退回。
2013年6月27日，郑巨阳代姚锡珍向姚乙、姚甲发出《通知函》，该函主要称，2013年6月5日向姚乙、姚甲发函催告于2013年6月15日到交易中心办理产权过户手续，但是因姚乙、姚甲原因产权过户手续仍然不能办理；且至今日，姚乙、姚甲仍不能取得银行审批通过的借款合同，亦不能以现金方式支付房款，导致买卖合同无法正常进行，故通知姚乙、姚甲解除买卖合同并追究支付违约金等责任。原审审理中，姚乙、姚甲表示，其于2013年6月28日收到该通知函。
2013年8月，姚乙、姚甲以其已依约支付首期房款48万元，并多次联系姚锡珍协助办理房屋贷款及过户事宜，但姚锡珍一直未予答复，也未协助办理，反而于2013年6月28日提出解除买卖合同，其行为已构成违约为由，起诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2013年3月25日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、姚锡珍向姚乙、姚甲返还已经支付的首付款48万元；3、姚锡珍向姚乙、姚甲支付自2013年3月25日起至判决生效之日止的利息（以48万元为基数，按照6个月以上1年一下银行同期贷款利率支付）；4、姚锡珍赔偿姚乙、姚甲已经支付的中介费22，000元，税费119，290元；5、姚锡珍向姚乙、姚甲支付违约金96，000元。
姚锡珍辩称并提起反诉称：签订居间协议及《上海市房地产买卖合同》后，姚锡珍积极配合姚乙、姚甲向银行申请借款，然因银行查出姚乙的配偶李守华在外地已有一次购房借款记录，依照贷款政策，构成二套房贷，只能首付六成，贷款四成。姚乙为达到其首套购房贷款的目的，即可以首付三成，贷款七成，提出办理假离婚，并强制姚锡珍接受其配合退税，重新签订买卖合同的不合理要求。因如此操作将导致买卖合同严重迟延履行，并存在巨大的法律风险，姚锡珍表示拒绝，并要求按照原买卖合同继续履行，然姚乙、姚甲非但不履行买卖合同，并伙同中介单方撤销了网上备案的《上海市房地产买卖合同》。姚锡珍对此提出异议，催告姚乙、姚甲继续履行原买卖合同，但姚乙、姚甲仍坚持其错误做法，因协商未果，2013年6月27日姚锡珍发函解除买卖合同。综上，姚乙、姚甲所述的姚锡珍不配合其办理贷款事宜与事实不符，姚乙、姚甲应当按照国家政策规定申请购房贷款，其为规避贷款政策提出的不合理要求缺乏依据，并致买卖合同不能继续履行，姚乙、姚甲的行为已构成根本违约。基于系姚乙、姚甲违约，故姚锡珍不同意支付利息、中介费、税费及违约金，同意解除买卖合同，并要求48万元在扣除姚锡珍反诉主张的违约金后予以返还。同时，依买卖合同约定，姚乙、姚甲应在2013年6月3日前支付贷款，如在6月3日过户之前未办理出贷款手续，姚乙、姚甲应当在2013年6月3日过户当天以现金补足贷款数额，其逾期付款行为已构成违约，故反诉请求判令姚乙、姚甲支付姚锡珍违约金22万元。
原审另查明，2013年5月30日，中国光大银行上海宝山支行向姚锡珍出具《客户贷款结清通知书》，该通知书载明，姚锡珍与银行之间的《贷款合同》住房按揭贷款已于2013年5月30日全部清还完毕。2013年6月5日，姚锡珍向交易中心申请抵押权注销，2013年6月14日，系争房屋上的原有抵押权被注销。
原审审理中，1、关于房屋买卖的其他情况，姚乙、姚甲表示，姚乙、姚甲支付姚锡珍48万元首付款后，2013年5月23日，双方到中介处商谈贷款事宜，中介告诉姚锡珍要其出具相关材料并到银行签署相关文件，但遭到姚锡珍拒绝。5月底中介通过短信通知郑巨阳办理贷款手续，但郑巨阳未回复。2013年6月15日，双方到了交易中心，姚乙、姚甲当天向姚锡珍提出顺延过户时间，但姚锡珍不同意。姚锡珍表示，签订居间协议的时候，中介拿着定金和居间协议到姚锡珍家里签的，当天姚锡珍将所需的材料都给中介了。2013年3月25日签订买卖合同当天就缴税完毕。5月中旬的时候，中介打电话给姚锡珍要求配合办理贷款手续。2013年5月21日，双方到中介处，姚乙、姚甲要求姚锡珍配合办理退税手续，但是没有谈拢。2013年5月23日，姚锡珍没有到中介商谈贷款事宜。2013年5月28日，双方又到中介处，姚乙、姚甲逼迫姚锡珍配合办理退税，姚锡珍不同意。2013年5月29日，姚锡珍到中介发现网上备案的合同已经被中介私自撤销。2013年6月3日及6月15日，姚锡珍到交易中心要过户，但是姚乙、姚甲均没有去。
2、姚乙、姚甲申请本次交易的中介经办人管亦民出庭作证。管亦民称，姚锡珍委托中介出售系争房屋，中介找到了姚乙、姚甲，姚乙、姚甲支付了定金5万元。2013年5月初的时候，中介通知姚锡珍要办理贷款事宜，姚锡珍表示没空，直到2013年5月23日，姚锡珍到中介处表示不打算继续履行买卖合同，希望管亦民配合并可以给好处费，当时管亦民拒绝了。嗣后，中介一直跟姚锡珍做思想工作，然姚锡珍坚决表示不继续履行合同，并表示姚乙、姚甲之前有过贷款，首付款要付六成才行。2013年6月3日，姚锡珍打电话给管亦民让姚乙、姚甲去办理过户，但此时贷款手续未办出且房屋上存在抵押，无法办理过户。同时因为原先合同约定的过户时间是2013年6月3日前，过户时间已过期，因此需要重签合同重新约定过户时间，然姚锡珍一直拒绝来签字。管亦民另称，签订合同时因为国五条要出来了，姚乙、姚甲担心之后会支付20%的个税，就在银行审批贷款之前就缴纳了税费，在办理贷款手续时，银行表示如果姚乙、姚甲已交好了税费，则默认姚乙、姚甲是二套房，只能贷款四成。当时姚乙、姚甲就要求姚锡珍配合退税，再去银行审批贷款，走正常的流程，姚锡珍不同意配合办理退税。2013年5月23日，中介组织过双方办理贷款手续，管亦民向姚锡珍表示，如银行审批出来只能贷款四成，姚乙、姚甲就补相应的款项给姚锡珍，姚乙、姚甲当时表示先看银行审批，最好做成单身状态办理首套。嗣后，姚锡珍告诉管亦民，现手头有钱且另一中介告知房屋涨了20万元，不想继续履行合同。管亦民同时表示，中介已向姚乙、姚甲收取中介费2.2万元。姚乙要办理离婚的情况下才能申请首套房贷款资格，按照上海限购政策，姚乙、姚甲单身加小孩的情况在宝山区不可以购房。姚乙、姚甲对上述证人证言的真实性无异议。姚锡珍质证认为，证人陈述的姚锡珍表示房屋涨价不打算卖及要给中介好处费等证词不属实，证人是站在姚乙、姚甲的角度作证的。
原审法院审理后认为，姚乙、姚甲与姚锡珍就系争房屋达成的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守全面履行，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方约定二期房款通过贷款方式予以支付，姚锡珍理应根据交易习惯积极配合姚乙、姚甲办理贷款手续。然根据本案查明的事实，在办理贷款过程中，姚乙、姚甲因自身贷款资质受限需要办理离婚及退税手续以获得首套贷款资格，并就上述资格的获得向姚锡珍提出交涉。对此非属合理的配合要求，姚锡珍基于风险考虑提出异议并拒绝予以配合，其行为并无不当，姚乙、姚甲以姚锡珍未配合办理贷款手续为由解除买卖合同并要求支付利息、赔偿税费、中介费损失及支付违约金，缺乏依据，不予支持。至于姚锡珍因姚乙、姚甲逾期支付二期房款而主张享有解除权并要求姚乙、姚甲支付违约金的反诉请求，考虑到买卖合同中并未就二期房款的支付时间及贷款未获审批情况下二期房款如何支付作出约定，嗣后双方因协商处理贷款资格事宜而亦未就上述事项进行协商，现姚锡珍主张贷款数额应在2013年6月3日过户当天以现金补足，依据不足，难以采信。综上，姚锡珍以姚乙、姚甲未在2013年6月3日及之前支付二期房款并据此主张违约金，依据不足，法院难以支持。同时，基于本案中，双方当事人均同意解除买卖合同，法院予以确认。合同解除后，姚锡珍应将已收取的48万元房款返还给姚乙、姚甲。
原审法院据此作出如下判决：一、解除姚乙、姚甲与姚锡珍就上海市蕴川路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、姚锡珍于判决生效之日起十日内返还姚乙、姚甲房款48万元；三、姚乙、姚甲及姚锡珍其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人姚锡珍不服，向本院提起上诉称：其一，原审认定事实不清。1、涉案的《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）约定按居间合同为准，故居间合同中关于买卖合同的履行方式、履行期限等约定也属于房屋买卖合同的内容。双方签订的居间合同第3.2.2条明确约定姚乙、姚甲作为买受人申请银行贷款（二期房款）应在产权过户前经贷款银行审批通过，放款期限以贷款银行为准。因此，房屋买卖合同明确约定了二期房款的支付时间为2013年6月3日之前。2、姚乙、姚甲的违约行为并非其申请的贷款不能被银行审批通过，而是银行根据姚乙、姚甲的条件可以审批通过第二套购房贷款，但姚乙、姚甲坚持要做首套房的贷款，直到姚锡珍催告函确认的最后期限届满，姚乙、姚甲仍要求姚锡珍配合办理撤销原买卖合同、退税、假离婚等不合理手续，而未去申办银行贷款手续，亦没有其他以现金方式支付房款的意思表示，造成房屋买卖合同客观上无法继续履行。姚锡珍依据《合同法》第九十四条规定，有权解除买卖合同，主张违约金。其二，原审判决适用法律不当。姚乙、姚甲的贷款是可以按二套房贷款获得银行审批通过，其只要补足首付款的差额部分即可，但姚乙、姚甲拒绝办理二套房贷款，虽经双方当事人充分协商，但仍不能达成一致意见。按照上海市二手房买卖的交易习惯，如购买人的贷款未获审批通过或审批通过的额度不足，则购买人应在产权过户前以现金补足。因此，依据《合同法》第六十一条规定，姚乙、姚甲也应在2013年6月3日过户当天以现金补足房款。综上，请求撤销原审判决第三项，依法改判支持姚锡珍的原审诉讼请求。
被上诉人姚乙、姚甲辩称：居间协议和房地产买卖合同并未就第二期房款的支付时间作出明确约定，故姚锡珍主张2013年6月3日前支付二期房款的说法不成立。银行贷款审批的前提是姚锡珍必须协助姚乙、姚甲办理有关申请，但姚锡珍拒绝配合，因此相关后果应由姚锡珍承担。姚乙、姚甲已按约履行了交付首付款的义务，并积极申请银行贷款。姚锡珍不履行合同的真正原因是签订合同后系争房屋的价格上涨20万元左右，姚锡珍不愿意再出售而故意拖延履行合同的时间，以致合同最后无法履行，故本案中违约一方系姚锡珍。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院审理中，姚乙、姚甲称若其应承担违约责任，则双方约定的违约金过高，请求法院依法调整。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，1、2013年3月25日，姚锡珍与姚乙、姚甲签订的《上海市房地产买卖合同》第十一条约定，经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同补充条款（一）约定，按居间合同为准。
2、2013年2月26日，姚锡珍（甲方，出卖方）与姚乙、李守华、姚甲（乙方，买受方）及上海博客房地产经纪事务所（丙方，居间方）就系争房屋签订《房地产买卖及租赁居间协议》。该协议第3.2.2条约定，第二期房价款计107万元，【乙方通过银贷款支付】待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。待贷款申请审核通过（若有），买卖合同公证书（若有）、贷款抵押合同公证书（若有）出具，首期房价款付清，甲方名义之抵押登记（若有）已经注销后，应赴有关房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记（若有）手续（简称送件），丙方收执收件收据。
本院认为，双方当事人及案外人李守华就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖及租赁居间协议》系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按约履行自己的义务。按照上述买卖合同及居间协议的有关内容，可以推定，姚乙、姚甲应在2013年6月3日办理系争房屋过户之前以银行贷款形式向姚锡珍支付第二期房款105万元。现姚乙、姚甲未按约支付第二期房款，其辩称系因姚锡珍拒绝配合办理银行贷款申请所致。根据查明的事实，姚乙的配偶李守华已有一次购房借款记录，姚乙、姚甲在签订合同之时明知自身贷款资质受到限制，仅可申请办理二套房贷款，故相应的贷款风险应由其自身承担。但姚乙、姚甲仍要求姚锡珍配合其获取首套房贷款资格，姚锡珍基于风险考虑提出异议并拒绝姚乙、姚甲的不合理要求，并无不当。姚乙、姚甲未按约支付第二期房款，已构成违约，应向姚锡珍承担违约责任，故姚锡珍要求姚乙、姚甲向其支付违约金的请求可予支持。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现姚乙、姚甲主张若其确应承担违约责任，则双方关于违约金的约定过高，要求法院依法予以调整，于法不悖，本院对此予以采纳。违约金数额由本院根据姚乙、姚甲的违约情形，结合本案实际情况酌情认定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1204号民事判决第一项、第二项；
二、撤销上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1204号民事判决第三项；
三、姚乙、姚甲应于本判决生效之日起十日内支付姚锡珍违约金人民币8万元；
四、姚乙、姚甲及姚锡珍的其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费减半收取为人民币5，486元，由姚乙、姚甲负担1，815元，姚锡珍负担3，671元，反诉案件受理费减半收取为人民币2，300元，由姚乙、姚甲负担837元，姚锡珍负担1，463元，保全费人民币4，106元，由由姚乙、姚甲负担1，358元，姚锡珍负担2，748元；二审案件受理费人民币4，600元，由由姚乙、姚甲负担1，674元，姚锡珍负担2，926元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一四年二月十二日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……。