广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第173号
上诉人（原审被告、反诉原告）：清新新亚房地产开发有限公司。
法定代表人：陈恩，董事长。
委托代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：赖晓静，广东中肯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯建华。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯宗伟。
上列被上诉人共同的委托代理人：廖志球，广东正肯律师事务所律师。
上诉人清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）因与被上诉人冯建华、冯宗伟商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：冯建华、冯宗伟与新亚公司诉争的房屋是由新亚公司开发并销售。2009年4月6日，黎小青与新亚公司签订《新亚时代城预约登记协议书》，约定由黎小青预约购买新亚公司开发的新亚时代城***单位，该商品房建筑面积为145.96㎡，套内面积为123.87㎡，实际面积以房管局核实面积为准。该商品房原总价为402850元，优惠折扣原单价减50元/㎡，再总价97折，折后总价格为383685元；预约登记协议书一经签订，预约方拥有该商品房的购买权。
2009年4月29日，冯建华、冯宗伟与新亚公司就购买预售商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定冯建华、冯宗伟购买新亚公司位于清远市清新区太和镇清新大道12号新亚时代城***号房为预售商品房；预售商品房批准机关为清远市清新区环保和建设局，商品房预售许可证号为2009005；预售商品房建筑面积共145.96㎡，套内面积为123.87㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.09㎡（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；计价方式与价款：该商品房属预售房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米3065.19元，总金额为379685元；面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%；付款方式及期限为银行按揭贷款：买受人支付首期购房款79685元，余款300000元办理银行按揭贷款支付。合同附件一为房屋平面图；合同附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：分摊建筑面积=套内建筑面积*分摊系数。
合同签订后，冯建华、冯宗伟依约向新亚公司支付了首期房款79685元，余款300000元于2009年6月26日通过中国工商银行打入新亚公司帐户。涉案房屋完成建设，并取得建设工程竣工验收备案表，新亚公司将涉案商品房交付给冯建华、冯宗伟使用。
2011年12月30日，清远市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记，并出具了房地产权证。房地产权证记载：房地产权属人为冯建华、冯宗伟，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为145.59㎡，套内建筑面积为118.77㎡。
2012年11月26日，广东中原地产代理有限公司出具《证明函》，证明：“我公司为清新新亚房地产开发有限公司代理策划或销售新亚时代城A1-A7栋商品房：1、我司代理策划、销售该项目，是按商品房的建筑面积确定其销售价格。2、我司代理策划、销售该项目，与购房客户看房、洽谈价格、给予折扣优惠、签署认购书等，均按照商品房的建筑面积计算。”
2012年11月27日，清远市清新区住房和城乡规划建设局出具复函，说明：“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》（以下简称格式合同），只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套（单元）出售的，只有按套内建筑面积计价的约定，没有其他选项。2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时，与购房者按建筑面积单位签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况，要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套（单元）出售的，没有按建筑面积单价填写的选项，我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价，买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外，我局房屋登记档案中的完税证、销售不动产统一发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。”
原审中，冯建华、冯宗伟的诉讼请求为：1、判令新亚公司向冯建华、冯宗伟退还多收房价款15632.4元和利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从合同签订日计至还清日为止）；2、本案诉讼费由新亚公司承担。新亚公司的反诉请求为：判令撤销冯建华、冯宗伟和新亚公司签订的《商品房买卖合同》第四条，将该条变更为“该商品房按建筑面积单价2601.29元/㎡计价，总金额379685元。
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。冯建华、冯宗伟和新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。
1、关于冯建华、冯宗伟和新亚公司讼争房屋的计价方式。冯建华、冯宗伟和新亚公司在《广东省商品房买卖合同》约定以套内建筑面积计价。诉讼中，新亚公司请求撤销《广东省商品房买卖合同》约定的以套内建筑面积计价，变更为按建筑面积计价，是对《广东省商品房买卖合同》约定计价方式的变更。(1)、冯建华、冯宗伟和新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》明确约定涉案商品房“按套出售，按套内建筑面积计算，单价为3065.19元/㎡，总金额为379685元”。虽然冯建华、冯宗伟和新亚公司签订的《新亚时代城预约登记协议书》约定按建筑面积计算房屋总价，但《广东省商品房买卖合同》是在冯建华、冯宗伟和新亚公司签订《新亚时代城预约登记协议书》之后签订的，可视为是冯建华、冯宗伟和新亚公司对原约定的变更，且《广东省商品房买卖合同》是经房管部门备案的唯一合同，故应认定涉案商品房是约定按套内建筑面积计算总价的；(2)、本案冯建华、冯宗伟和新亚公司签订的合同是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局监制并下发的示范合同文本，对主要条款进行了设置。合同的内容不违反法律的相关规定，不损害他人合法的利益和社会公共利益，无法定理由不得擅自变更或解除合同。新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》约定以套内面积（套内建筑面积）计价，但其并无证据证明签订合同时存在重大误解或显失公平的情形。新亚公司认为套内建筑面积单价纯粹是为了填写合同而按建筑面积计算出的总价换算出来的，不是真实的交易单价，该理由是不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，故冯建华、冯宗伟和新亚公司签订《广东省商品房买卖合同》的计价条款不存在撤销或变更的法定情形。综上所述，新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》第四条约定的“以套内建筑面积计价”为“以建筑面积计价”，无理无据，原审法院不予支持。
2、关于房屋面积差异问题。涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较，套内建筑面积减少了5.1㎡，面积差异百分比为4.11%，公摊面积增大4.73㎡。新亚公司违反合同约定向冯建华、冯宗伟交付了套内建筑面积不足的商品房，显属违约，现有证据亦无法证明新亚公司存在合理免责事由，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及《广东省商品房买卖合同》第五条的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少5.1㎡，应按合同约定套内建筑面积单价3065.19元/㎡计算，新亚公司应向冯建华、冯宗伟返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款15632.47元（3065.19×5.1）；对公摊面积增大4.73㎡，冯建华、冯宗伟应补偿新亚公司，公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算，公摊面积单价为3065.19×50%=1532.59元/㎡，即冯建华、冯宗伟应补缴公摊面积房款7249.17元（3065.19×50%×4.73）。两项对比，新亚公司应退还冯建华、冯宗伟多支付房款8383.3元，并赔偿冯建华、冯宗伟因此而损失的利息（利息以8383.3元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2009年6月26日起算至本判决确定履行之日止）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原审法院作出如下判决：一、新亚公司应于判决生效之日起十日内向冯建华、冯宗伟支付多收的购房款8383.3元及利息（利息以8383.3元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2009年6月26日起算至本判决确定履行之日止）。二、驳回冯建华、冯宗伟的其他诉讼请求。三、驳回新亚公司的反诉请求。案件受理费296元，反诉费100元，共计396元，由冯建华、冯宗伟负担138元，由新亚公司负担258元。
宣判后，新亚公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第一项，改判新亚公司向冯建华、冯宗伟支付多收的购房款3328.37元，驳回冯建华、冯宗伟其他诉讼请求。主要事实和理由是：（一）原审判决认定冯建华、冯宗伟对公摊面积增大部分参照套内建筑面积单价的50%计算补交购房款，违反公平、等价有偿原则，应改判冯建华、冯宗伟对公摊面积增大部分按发票上的建筑面积单价计算补交购房款。1、双方签订的《广东省商品房买卖合同》记载冯建华、冯宗伟支付购房款379685元购买的房屋包括套内建筑面积123.87㎡和公摊面积22.09㎡合共建筑面积145.96㎡，而房管部门登记的涉案房屋建筑面积145.59㎡，其中套内建筑面积118.77㎡，比合同约定少了5.1㎡，公摊面积26.82㎡，比合同约定多了4.73㎡。新亚公司退还多收的5.1㎡套内建筑面积购房款15632.47元（3065.19元/㎡×5.1㎡）给冯建华、冯宗伟后，冯建华、冯宗伟只支付了套内建筑面积118.77㎡，公摊面积22.09㎡的购房款，却实际得到套内建筑面积118.77㎡，公摊面积26.82㎡，变成尚有4.73㎡公摊面积未支付对价。因此原审判决认定冯建华、冯宗伟应补交4.73㎡公摊面积的购房款是正确的，符合公平和等价有偿的原则。需要说明的是，涉案房屋套内建筑面积差异是由于新亚公司适用《建筑工程建筑面积计算规范》进行测量，将属于公摊面积的一半外墙面积算作套内建筑面积，造成合同约定的套内建筑面积算多了而公摊面积算少了。若只退多算的套内建筑面积购房款而不补交少算的公摊面积购房款，显然有违公平和等价有偿的原则。2、原审判决认定对公摊面积增大部分参照套内建筑面积单价的50%计算补缴购房款有失公平。公摊面积是建筑面积的一部分，增大的公摊面积应按发票上的建筑面积单价计算补交购房款，冯建华、冯宗伟应补交的购房款为12304.1元（2601.29元/㎡×4.73㎡）。按发票上的建筑面积单价计算补交公摊面积房价款是适当的。首先，从建筑成本上讲，新亚公司建设涉案房屋时，按建筑面积计算和支付建设成本，也按建筑面积制定销售价格。其次，公摊面积是建筑面积的一部分，公摊面积增大部分按发票上的建筑面积单价计算补交购房款符合双方交易的实际情况。而且，退还购房款按较高的套内建筑面积单价计算，补交购房款按较低的建筑面积单价计算亦保障了冯建华、冯宗伟的权益。综上分析，套内建筑面积减少部分新亚公司应退还购房款15632.47元，公摊面积增大部分冯建华、冯宗伟应补交购房款12304.1元，两项对比，新亚公司应退还的购房款为3328.37元。（二）原审判决新亚公司支付利息不符合合同约定，没有法律事实依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，差异值超过3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应退回全部购房款及利息。也就是说，买受人未选择退房的，只作多退少补购房款处理。冯建华、冯宗伟未选择退房，其诉请赔偿利息不符合合同约定，应予以驳回。
冯建华、冯宗伟答辩称：新亚公司交付给冯建华、冯宗伟的房屋套内建筑面积少了5.1㎡，新亚公司多收了冯建华、冯宗伟房款15632.47元。上述事实已经原审判决认定。新亚公司要求冯建华、冯宗伟就增大的公摊面积进行补偿，既与双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定不符，也违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。新亚公司多收取了购房款，其返还购房款同时理应返还相应利息。原审判决合理合法，应予以维持。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，冯建华、冯宗伟和新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》附件一房屋平面图、冯建华、冯宗伟《房地产权证》平面图、《清远市清新区房地产所有权查丈图》附图与建筑、规划部门审定的图纸一致。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕新亚公司上诉请求的范围进行审理。
关于冯建华、冯宗伟应否补偿新亚公司公摊面积增加部分的价款及补偿多少的问题。依据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利，承担责任。因此，公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分。房屋销售的价格不仅与建筑面积、单价有关，更与房屋的位置、配套设置等密切相关。业主与房屋销售者就价格的协商过程，也是双方对各种因素的认同过程。本案中，冯建华、冯宗伟与新亚公司先后签订《新亚时代城预约登记协议书》、《广东省商品房买卖合同》，双方认同房屋价格的过程是没有争议的。新亚公司按双方已认知的图纸施工，没有做过调整或变更，因此，双方协商订立合同过程中的意思表示均是真实意思表示，应当作为定案依据。冯建华、冯宗伟与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定冯建华、冯宗伟购买涉案房屋的建筑面积为145.96㎡，其中套内建筑面积为123.87㎡，公摊面积为22.09㎡。冯建华、冯宗伟据此享有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利，同时应承担支付房屋对价的义务，与此相对应，新亚公司则负有交付符合合同约定面积的房屋的义务以及享有收取房屋价款的权利。本案中，涉案房屋产权登记的套内建筑面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，但无论套内建筑面积减少还是公摊面积增加，均是对合同约定的变更，双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。现双方对涉案房屋套内建筑面积减少部分的房款按双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积单价计算并由新亚公司退回15632.47元给冯建华、冯宗伟一节均已认可，本院对此予以确认。冯建华、冯宗伟获得超过约定的公摊面积，其又不主张退房，因此，相应地应向新亚公司支付相应的对价。
冯建华、冯宗伟与新亚公司既没有约定产权登记的公摊面积大于约定公摊面积的处理方式，也没有约定公摊面积的单价。从双方签订的《新亚时代城预约登记协议书》的内容反映，在协商过程中，双方对涉案房屋的计价方式系以建筑面积单价计算。虽然双方在签订《广东省商品房买卖合同》时以套内建筑面积计价，但总价款与双方此前议价的总房价一致，而该套内建筑面积单价3065.19元/㎡亦是来自该总房价379685元÷套内建筑面积123.87㎡，所以，从双方协商到最终签订《广东省商品房买卖合同》的整个过程，“建筑面积单价”贯穿于其中，而公摊面积是建筑面积的一部分，因此，公摊面积增加部分以双方协商的建筑面积单价2601.29元/㎡（379685元÷145.96㎡）作为公摊面积的计价标准符合本案实际。涉案房屋公摊面积增加4.73㎡，冯建华、冯宗伟应向新亚公司支付12304.1元（2601.29元/㎡×4.73㎡）。对冲新亚公司向冯建华、冯宗伟退回多收房款15632.47元，新亚公司仍需向冯建华、冯宗伟支付3328.37元。
至于利息的问题，新亚公司多收了冯建华、冯宗伟房款，为此造成了冯建华、冯宗伟资金利息的损失，原审判令新亚公司以应退回的房款为基数按中国人民银行同期贷款利率赔偿利息给冯建华、冯宗伟，并无不当。
综上所述，新亚公司的上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第133号民事判决第二项、第三项；
二、变更清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第133号民事判决第一项为：清新新亚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向冯建华、冯宗伟支付多收的购房款3328.37元及利息（利息以3328.37元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2009年6月26日起算至付清多收房款之日止）。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费100元，由清新新亚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一四年十月十日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《商品房销售管理办法》
第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。