广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民四终字第729号
上诉人（一审原告）龚长秀。
上诉人（一审原告）龚赫涛。
法定代理人龚长秀，系龚赫涛的母亲。
被上诉人（一审被告）桂林泰源房地产开发有限公司。
法定代表人周毅，该公司总经理。
委托代理人唐卫权，桂林市名豪法律事务所法律工作者。
上诉人龚长秀、龚赫涛因与被上诉人桂林泰源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2012）象民初字第1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月12日受理后，依法组成由审判员陆建华担任审判长，审判员刘仁香和审判员胡卫新参加的合议庭，于2013年11月19日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人龚长秀，被上诉人的委托代理人唐卫权到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
一审法院经审理查明，2009年10月7日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将桂林国际旅游商品批发城第C座一层132号房出售给原告，该房建筑面积28.73平方米，套内面积17.6平方米，总金额人民币385968元。合同还约定，买受人应在2009年9月7日一次性付清房款385968元；出卖人应在2010年3月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后200个工作日内，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，被告于2009年10月10日将该合同申报××桂林市房产管理局办理了备案登记手续。原告于2009年9月7日一次性交清了房款385968元，被告于同日向原告开具销售不动产统一发票。被告也在合同约定的交房时间2010年3月18日将房交付给原告使用。
2010年11月16日，泰源公司向桂林市政务服务中心递交桂林国际旅游商品批发城C、D座建设工程竣工规划条件核实申请。同年12月1日，桂林市规划局就泰源公司上述工程竣工规划条件核实作出整改通知，认为工程存在问题有：1、未按规划要求，拆除拆迁范围内需拆除的建筑；2、未按规划位置修建停车场；3、封闭C座商业楼第四层天井；4、未按规划要求进行绿化。桂林市规划局要求泰源公司整改完毕后再申请核实。泰源公司经整改，在2011年12月28日获桂林市规划局对批发城C座的规划核实。但D座因需拆迁安置农行宿舍约100户、经测算需投入资金近一亿元，泰源公司无力完成，致使D座仍未通过规划验收，不能办理产权登记手续。该项目涉及的众多购房业主因多年未能办理房屋产权，意见较大。桂林市象山区人民政府为妥善处理此次事件，组成工作组，做了大量工作，并向桂林市人民政府请示，建议对项目北侧市政规划道路选线进行适当调整，使D座建筑尽快规划验收。但原告××今未能取得所购商品房的房产权属证书。
一审法院审理认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同没有违反国家法律和行政法规强制性规定，亦不损害国家、集体和第三人的利益，故该合同合法有效。依法成立的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。本案原告已按合同的约定向被告缴纳了全部购房款385968元，履行了自己的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办埋房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。原、被告的实际交房日期为2010年3月18日，原、被告所签合同约定被告应当在商品房交付使用后200个工作日内，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案。但因被告未能按规划完成施工项目，致使该项目不能通过规划验收。被告将该商品房交付原告使用后200个工作日内，未能将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，导致该商品房的房地产权属证书无法办理，使原告不能按约定的时间取得所购房屋的产权证，因此，被告已构成违约，应当承担违约责任。违约金是双方当事人约定的承担违约责任的一种方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。依据本案合同约定以及合同履行情况，当事人的过错程度以及当事人的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确认被告按原告已付购房款的1%计付违约金。原告要求被告按照合同的约定，按已付购房款385968元的1%赔偿逾期办证违约金3859.68元，合法有据，予以支持。
关于原告要求被告为其办理产权证的诉讼请求，该院认为原告该项诉讼请求实质上是要求被告为其办理所购房屋的房屋权属证书，也就是办理房屋的不动产登记。《中华人民共和国物权法》第十条第一款规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”中华人民共和国建设部发布的《房屋登记办法》第二条规定：“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”第二十五条第一款规定：“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。”依照上述规定，办理房屋登记并且根据房屋登记薄的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书是房屋所在地的房屋登记机构的法定职责。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，被告的义务是在商品房交付使用后200个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并不是为原告办理房屋权属证书。因此，原告要求被告为其办理产权证的诉讼请求不符合双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，且没有法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照《房屋登记办法》第二条、第四条、第二十五条第一款之规定，并经审判委员会讨论决定。判决：一、被告桂林泰源房地产开发有限公司赔偿原告龚长秀、龚赫涛违约金人民币3859.68元；二、驳回原告龚长秀、龚赫涛的其他诉讼请求。
上诉人龚长秀、龚赫涛不服一审判决，上诉称，一审法院对违约金的计算有误，应计算××被上诉人为上诉人办好证件为止；因被上诉人的原因，致使房屋产权证××今未办理，要求被上诉人为上诉人办理产权证。
被上诉人桂林泰源房地产开发有限公司答辩，无法办理房屋权属登记是政府原因，被上诉人不存在过错。一审判决认定事实清楚，请求维持原判。
经审理查明，本案事实与一审判决认定的法律事实一致。
本院认为，上诉人龚长秀、龚赫涛与被上诉人桂林泰源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效。因被上诉人没有在合同约定的期限为上诉人办理产权证，已构成违约，根据合同约定，被上诉人应赔偿被上诉人逾期办证的违约金3859.68元（即385968元×1%）。现上诉人要求违约金计算××被上诉人为上诉人办好证件为止的上诉理由，不符合双方在合同中的约定，本院不予支持。
根据中华人民共和国建设部发布的《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本案被上诉人的义务是在商品房交付使用后200个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并不是为上诉人办理房屋权属证书。上诉人要求被上诉人为其办理其房屋权属证书与法律相悖，其上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人龚长秀、龚赫涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建华
审判员 刘仁香
审判员 胡卫新
二〇一三年十二月三日
书记员 申峰峰