成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初字第134号原告陈群英，女，汉族，1966年10月8日出生，住成都市金牛区长庆路*号*栋*单元*号。委托代理人陈军，北京安博（成都）律师事务所律师。被告杜晓林，女，汉族，1962年1月17日出生，住四川省达州市二马路**号。委托代理人王煜，四川勤证律师事务所律师。委托代理人覃华，男，汉族，1964年1月1日出生，住四川省达州市通川区健民路**号，系被告配偶。原告陈群英与被告杜晓林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并作出判决。后被告杜晓林不服本院判决，提起上诉。成都市中级人民法院二审审理后裁定将本案发回重审。后本院依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告陈群英及其委托代理人陈军、被告杜晓林的委托代理人王煜、覃华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈群英诉称，原告将位于成都市武侯区二环路西一段附5号的铺面出租给被告经营餐饮使用。合同约定自签订合同之日起首付三个月租金，以后每三个月支付一次租金；若承租方未按合同约定支付租金，出租方有权解除合同，承租方按照合同约定向出租方支付年租金30%的违约金。被告最近一年通过银行转账的方式向原告支付租金的时间分别为：2010年9月17日支付20100元、2010年12月17日支付20100元、2011年3月17日支付20700元、2011年6月16日支付20700元。被告应于2011年9月17日前向原告支付租金，但被告至今未支付租金。由于被告的行为严重违反了租赁合同的约定及法律规定，原告于2011年9月29日向被告发出解除合同通知书，被告仍拒不退房。为此，原告诉至法院，请求人民法院：1.判令被告腾退并返还租赁房屋；2.判令被告支付2011年9月17日至退房时止的房租费（合同到期前按照230元/天计算，到期后按照780元/天计算）；3.判令被告支付违约损失24840元。被告杜晓林辩称，1.对原、被告之间的租赁关系予以确认，被告是从案外人处租得原告所有的房屋；2.原、被告签订的合同并未规定支付租金的方式，只规定了交纳租金的期限，我方电话告知原告收取租金，但原告不予理睬，是原告的原因导致被告无法按照合同约定支付租金；3.原告提前收回房屋应当提前30天告知被告；4.评估房屋租金损失的评估报告是原告非法获得，来源不合法，不能作为定案依据；5.被告交还房屋的时间是2012年2月而非9月。经审理查明，原告陈群英于2010年8月17日登记为成都市武侯区二环路西一段102号附5号4栋1单元1层房屋的所有权人（权0962951，建筑面积179.18平方米）。2010年8月20日，原、被告签订《门面租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告开设餐饮用，租赁期限五年，自2007年2月19日起至2012年2月18日止，第五年每月租金为6900元；租金每季度支付一次，第一年于2007年2月19日支付，以后每三个月支付一次，支付时间为每年的5月19日、8月19日、11月19日、2月19日，如被告不按合同约定交付租金，原告有权解除合同，由此给原告造成的损失由被告承担，并由被告向原告支付合同约定的年租金总额的30%的违约金。2011年9月29日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明因被告未按约支付租金，原告要求：1.解除双方的《门面租赁合同》；2.要求被告腾退并返还房屋；3.要求被告支付违约金24840元。被告称未收到该通知书，并称其多次向原告发短信、打电话要求交付租金，但原告不予接收，但被告提交的证据未获得原告认可，。原审一审中，因原、被告对被告交还房屋的时间存在争议，原审一审合议庭于2012年9月21日到达案涉房屋处进行现场勘查。根据原审一审合议庭《工作情况说明》的记载，调查当日“现场看到，涉案商铺大门紧闭，玻璃窗上书写有‘出租出售1322811280613548081488’字样，透过玻璃窗可见室内设施已大部分搬离，仅堆放了几张破旧的餐椅。人民陪审员薛峰遂与电话1322811****联系，电话接听者自称系成都市好房有约房地产经纪有限公司的工作人员余国平，并介绍该商铺要出租，除了正常的租金外，还需要另行支付40万元的铺面转让费；如果需要开门看房可能要到其办公室等半小时，其才能回来带去看房……”，后经纪公司工作人员因故未向合议庭及原、被告双方提供看房服务，“经原、被告双方同意，当场请开锁匠将大门锁破坏，双方对水、电、气表计数予以核对，当场确认陈群英接收房屋”。当日下午，合议庭成员、原、被告还到为案涉房屋提供物业服务的成都蜀信物业服务有限公司谊苑二期客户服务中心进行询问，并形成《询问笔录》，被询问的物业服务人员薛洪发陈述：“据我所知天元砂锅已经经营了四、五年了，今年关门大约两、三个月了。”毛晓陈述：“天元砂锅是6月1日11点39分我公司给他打的票（水、电费）……物管费是5月22日交的5月物管费，6月起至今的物管费没有交，6月以后的水、电费没有抄到，应为没有开门，所以没有人来交”。原审一审中，本院应原告陈群英的申请，对案涉房屋的租金标准进行评估，本院依法委托四川大成房地产土地评估有限公司（以下简称大成公司）开展评估工作。2012年7月13日，大成公司向本院出具《评估情况说明》，记载“目前成都市商铺租赁市场价格波动较明显，个体差异性较大，同一条街道不同位置的租金差别较大。此次评估所涉及的商铺位于成都市内双楠片区，临二环路和少陵路，其临少陵路一侧有约20米绿化带相隔，遮挡明显，少陵路另一侧仅有约3米宽人行道无遮拦。根据调查，少陵路两侧租金相差很大，很难作出一个所谓绝对准确的租金数值。因该案当事方坚持要求给出一个具体的租金数额，综上所述并结合此次评估目的，我们认为对该商铺的租金给出一个符合市场价格的区间比较合理，故向贵院申请退回《（2012）武侯委评估字第86号》委托书”。2012年7月26日，大成公司再次向本院出具《情况说明》一份，说明：“1.公司于2012年6月15日完成初评报告。2.针对初评报告，我公司技术部认为，成都市目前对商铺租赁市场价格影响因素较复杂，尤其评估所涉及的少陵路片区，相邻、相近位置租金相差较大，一个租金定额难以准确的反映商铺可能实现的合理价格水平，建议对委估商铺的租金给出一个符合市场状况的区间值。我公司于6月19日发函给贵院说明了此情况，陈群英不认同该方案。经郑重考虑，7月13日我公司再次函告贵院，申请退回该项目评估委托书。3.7月26日上午10点左右，陈群英等一行4人情绪激动地到我公司质询该项目评估情况，我们耐心解释、反复强调有事应与法院衔接，不能直接找评估机构，让他们停留在公司办公区入口侧的会议室，但他们不听劝阻并一度数人闯入、滞留在公司508号办公室，直至中午12点才离开公司办公区。下午，陈群英电话告知我公司称已将公司6月15日撰写的初评报告卷宗拿走，我们才发现初评报告被陈群英一行人在我公司不知情的情况下从其曾滞留的办公室擅自拿走……”。此后，原告向本院提交了由大成公司完成的《房地产评估报告》，并变更诉讼请求，要求按照该报告所载金额将占有使用费计算为780元/天。此后，关于本案案涉房屋的租赁价格，各方均未再次评估。另查明，1.被告杜晓林在2012年6月20日申请注销开设在案涉房屋处的“武侯区天元砂锅中餐店”的税务登记；2.被告在原审一审庭审中陈述归还房屋的时间为2012年6月。以上事实，有房屋登记信息、《门面租赁合同》、《解除合同通知书》、《工作情况说明》、《询问笔录》、《评估情况说明》、《情况说明》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，被告应当按照合同的约定向原告支付租金，故本院按照合同约定，对原告主张被告支付2011年9月19日起的租金及占有使用费的诉讼请求予以支持。关于租金、房屋占有使用费计算的截止时间。原告认为被告归还房屋的时间为原审一审本院合议庭现场组织双方交接的时间，即2012年9月21日，而被告在本次庭审中陈述是2012年2月。对此，本院认为，被告在原审一审庭审中陈述房屋归还的时间为2012年6月，随后被告便注销了税务登记，现被告陈述归还时间为2012年2月，但被告仍将水、电费交纳至2012年6月1日，并交纳了2012年5月的物管费，被告关于归还房屋的时间为2012年2月的陈述与此前陈述矛盾，且不符合常理，本院不予采纳。对于原告称此前被告未向其归还房屋的陈述，本院认为，根据原审一审合议庭的现场调查及对物业服务工作人员的询问，可推断原告在2012年9月21日前便早已收回了案涉房屋并委托中介再次招租，故本院对原告关于收回房屋的时间为9月21日的陈述亦不予采信。综合本案的证据及双方当事人的陈述，本院确认被告向原告返还房屋的时间为2012年5月31日，被告应当向原告支付2011年9月19日至2012年2月18日期间的房屋租金，以及合同到期后2012年2月19日至2012年5月31日期间的房屋占有使用费。关于租金、房屋占有使用费的计算标准。本院认为，在合同期限内，租金应当按照合同约定，即每月6900元计算。合同期限届满后，虽经原告的申请，本院委托评估机构对房屋租金进行了评估，但原告在评估过程中擅自拿走评估报告、非经法定程序向本院提交了评估机构未最终完成的评估报告，故本院对原告提交的《房地产评估报告》不予采信，并酌情合同期限届满后的房屋占有使用费参照原合同约定的6900元/月计算。综上，被告应当向原告支付租金34500元（6900元?/月×5个月），房屋占有使用费为23649元（6900元/月×3个月零13天）。对于原告主张被告腾退并返还房屋的诉讼请求，因案涉房屋在2012年已经交接，本院对该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，《门面租赁合同》中虽未约定租金的交付方式，但杜晓林向陈群英历次交付房租均系通过银行转账方式进行，故即使杜晓林确实已经遗失陈群英银行卡号，仍可通过查询自己所持银行卡交易明细的方式获得陈群英银行卡账号。就租金支付的义务而言，杜晓林负有积极履行的责任，而在杜晓林明知《门面租赁合同》中已约定逾期支付租金将赋予陈群英解除合同的权利的情况下，仍怠于积极查询而获知陈群英账户，属履约上的消极行为。在此情况下，即使陈群英存在拒不告知账户的行为，也不能认为该租金不能支付的现状应归责于陈群英，故被告因其未按约支付租金的行为应当承担合同约定的年租金总额的30%的违约金，共计24840元（6900元/月×12个月×30%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告杜晓林于本判决生效之日起十日内向原告陈群英支付租金34500元、房屋占有使用费23649元及违约金24840元，共计82989元；二、驳回原告陈群英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8115元，由被告杜晓林负担3880元，由原告陈群英负担4235元。诉讼保全费670元，由被告杜晓林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  沈璟晶代理审判员  王 倩人民陪审员  戴克果二〇一五年二月二十八日书 记 员  周小燕