辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民再17号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：姜燕，女，1966年4月16日出生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市。
委托代理人:姜军（系姜燕之弟），男，1972年6月6日出生，汉族，银行职员，现住辽宁省锦州市凌河区。
委托代理人:陈心光，辽宁瑞唐律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：孙秀英，女，1958年11月26日出生，汉族，退休工人，住辽宁省锦州市太和区。
委托代理人:张丽单，辽宁新阳律师事务所律师。
原审第三人:曹刚，男，1973年4月5日出生，汉族，无职业，住辽宁省锦州市经济技术开发区。
原审第三人:封丽燕，女，1974年1月12日出生，汉族，无职业，住辽宁省锦州市经济技术开发区。
再审申请人姜燕因与被申请人孙秀英，原审第三人曹刚、封丽燕申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2015）锦民终字第00134号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2015年10月21日作出（2015）辽审三民申字第1014号民事裁定，指令本院再审本案。再审申请人姜燕的委托代理人姜军、陈心光，被申请人孙秀英及其委托代理人张利单到庭参加诉讼，原审第三人曹刚、封丽燕经依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
姜燕申请再审称，请求撤销（2014）开民初字第00236号和（2015）锦民终字第00134号民事裁定书，理由如下：一、被申请人没有取得诉争房屋的所有权。本案中诉争房屋至今未登记到被申请人名下，不符合《中华人民共和国物权法》中关于善意取得的条件，所以被申请人没有取得诉争房屋的所有权。二、被申请人没有取得对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1.《房屋买卖居间合同》是被申请人与第三人（曹刚、封丽燕）在法院查封诉争房屋后签订的。法院查封诉争房屋的时间是2011年10月9日，而被申请人与第三人签订《房屋买卖居间合同》的时间是2011年10月29日，显然是在法院查封之后。虽然被申请人辩称落款时间是笔误，但没有证据证明其说法成立。合同之中某些条款的约定，不能成为推定“笔误”成立的证据，而落款日期则明确写着2011年10月29日，证据确凿。法院查封的目的，在于禁止债务人转移财产，第三人在法院查封诉争房屋后与被申请人签订《房屋买卖居间合同》，明显具有故意转移财产、逃避法院执行的企图。被申请人作为买房人，依常识应当查询该房屋的权属及查封、抵押等情况。基于查封的公示作用，被申请人知道或者应当知道诉争房屋被法院查封的事实，在此情况下，仍然与第三人以明显低的价格签订《房屋买卖居间合同》，可以认定他们之间存在恶意串通行为。2.法院查封前，被申请人没有合法占有诉争房屋。根据《房屋买卖居间合同》第二条约定，第三人在被申请人于2011年10月14日付余款后，将房照、水、电、燃气本交给被申请人。被申请人孙秀英提供的“曹刚”的收条也载明“余款于2011年10月14日前付清，收到余款之日，交付房屋相应手续”。被申请人也自认余款是2011年10月14日交付。这一切证据都证明，被申请人即使占有了诉争房屋，也是在2011年10月14日之后。在本案原审中，被申请人并无证据证明在法院查封之前合法占有了诉争房屋。3.被申请人未支付全部购房价款。《房屋买卖居间合同》约定的购房总价为36万元，为此，被申请人出示了两份证据，试图证明其已经支付全部价款。一份是落款为“曹刚”的2011年9月30日收到21万元首付款的“收条”，一份是落款为“车鸿良”的2011年10月14日收到15万元尾款，房款已经付清的“收条”，而这两份证据均不能作为认定本案事实的证据。关于第一份证据，因曹刚始终未参加庭审，是否为曹刚本人所写，真实性无法确定。因被申请人没有其他证据证明封丽燕收到了21万元，仅凭这样一份无法确定真实性的证据，不能认定被申请人已经给付了21万元购房款的事实。且在2011年8月5日，曹刚与封丽燕已经协议离婚，诉争房屋归封丽燕所有，曹刚未经封丽燕授权，无权出售该房屋并收取房款，应当认定曹刚的收条不具有证明力。关于第二份证据，车鸿良给被申请人所打的15万元“收条”，虽然车鸿良自称受曹刚、封丽燕的口头委托代收余款，但因为第三人未出庭，所以无法印证。车鸿良出具的证明及在一、二审的两次证言前后矛盾，均为假证。车鸿良在第一次出庭时说他收到孙秀英给付的15万元，汇给了第三人，在孙秀英与第三人电话确认收到后，他给孙秀英出具了收条。而从法院调取的封丽燕的银行记录看，2011年10月14日封丽燕名下的银行账户只存入人民币5万元，可见车鸿良在作假证。车鸿良看到这份银行记录后，第二次出庭时又改口说收到孙秀英15万元后，汇给了第三人5万元，另10万元替第三人偿还了欠左刚的债务。但如何支付给左刚的，并无相关证据。而申请人向法院提供的左刚的证言表明，左刚根本没有收到这笔钱，说明车鸿良又在做假证。且车鸿良收条和证明签字明显不一致。从时间上看，即便被申请人第二笔款项15万元付款真实，也是在诉争房产查封之后，且只有5万元，不是全款，不符合法律规定。虽然被申请人提供了2011年10月14日从银行取款15万元的证明，但不能证明是用以支付购房款。4.诉争房屋未过户到被申请人名下，系被申请人自身的原因。被申请人没有证据证明，诉争房屋未过户非其自身原因。而《房屋买卖居间合同》第九条约定“此房未满五年，双方协商满五年后上税更名”。由此可以认定，诉争房屋未过户到被申请人名下，系买卖双方未逃避国家税收而采取的一个手段，双方并没有想立即更名过户，系现主观不想而后客观不能。与法院查封无关，应属被申请人自身原因。既然被申请人要逃避国家税收，就必须承担法律风险，这是应当付出的代价。上述四条标准，被申请人无一符合，被申请人对诉争房屋不享有法律规定的足以排除强制执行的民事权益，不能阻止申请再审人对诉争房屋的执行。三、原审错误分配举证责任。根据法律规定，本案的举证责任在被申请人方，被申请人举证不能，就要承担不利后果。综上，再审申请人认为，法律应当平等地保护当事各方的权利，要让当事人在案件审理中感受到法律的公平正义。原一、二审判决认定事实不清、适用法律错误，请求再审予以纠正，维护申请再审人的合法权益。
孙秀英辩称，一、关于双方签订房屋买卖合同。1、《房屋买卖居间合同》约定曹刚、封丽燕将案涉房屋出卖给孙秀英，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不具有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应为合法有效。2、2011年9月29日的《委托书》及《公证书》表明曹刚、封丽燕具有将案涉房屋出售的行为表示。3、《房屋买卖居间合同》第十一条“本合同2011年10月29日于锦州签订”此处属于笔误，合同真实的签订日期为2011年9月29日，首先，在合同第二条中约定，“签订本合同时，乙方付购房款贰拾壹万元”，孙秀英是2011年9月29日支付给曹刚贰拾壹万元，用于曹刚偿还本案涉房屋贷款，根据此房房产证上所显示的房屋他项权注销登记章上显示的注销时间为2011年9月29日。其次，曹刚亲笔书写的收条也是2011年9月30日。去进行委托公证是在2011年9月29日，由孙秀英协助案涉房屋还贷是2011年9月29日。再次，根据二手房买卖交易习惯，双方也是应先签订购房合同进行双方权利义务的约定，再进行实际款项的支付、房屋交接、产权过户等等。购房合同签订的时间应为双方形成买卖合意的时间。现实中不存在全部履行了合同义务后补签房屋买卖合同的情况，签订买卖合同是为了约束买卖双方按照合同约定履行义务。最后，当时购房合同中约定尾款于2011年10月14日支付也是因为孙秀英将钱存了理财产品，2011年10月14日才能取出来支付，如果双方是在2011年10月29日形成房屋买卖合意签订购房合同，那孙秀英完全可以一次性支付购房款，也不会出现委托车鸿良代收尾款之事，曹刚、封丽燕也不用在2011年9月29日去公证处进行委托公证。4、孙秀英将给付36万元购房款的金钱义务全部履行完毕后，其已经完成了合同法规定的买受人义务，享有取得房屋所有权的物权期待权。签订的房屋买卖合同对当事人双方已具有完全的法律约束力，双方之间的合同已经实际履行，孙秀英与曹刚关于位于海逸半岛的房屋物权变动的合意已依法受到保护。虽然该涉案房产未办理过户登记，但不影响房屋买卖合同的效力，产权变更手续虽未办理，不具有公示力，这只是针对善意第三人来说的，且该第三人也是特指对该房产有权属争议的第三人，而不是泛指任意的第三人。此时孙秀英对位于海逸半岛的房屋已享有足以排除曹刚与姜燕民间借贷纠纷案强制执行的权利。二、关于购房款支付问题，孙秀英以现金方式支付了全部购房款，并提交了曹刚开具的收条以及曹刚委托车鸿良收取剩余房款的车鸿良的收条，孙秀英还提供了其取款记录，曹刚开庭不到庭，不能据此否认孙秀英付款的事实，曹刚与姜燕的几次庭审曹刚均出庭应诉，但到本案中，曹刚每次都不到庭，实属恶意逃避，应当认为，孙秀英已经尽到了相应的举证责任，不能由孙秀英承担曹刚、封丽燕不到庭的不利后果。三、根据法律规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定，孙秀英占有涉案房屋系基于合同关系而合法占有，加之孙秀英支付了全部的、合理的价款，且其也并不知晓曹刚对外负有债务，其购买涉案房屋没有与他人串通而损害第三方利益的行为，因此，孙秀英是本案诉争房屋的实际权利人。民事权益既包括所有权、用益物权，还包括物权法规定的“占有”事实状态。孙秀英基于合法有效的房屋买卖合同，长期、公开、和平的占有涉案房屋，其所享有的占有权亦受法律保护。曹刚将房屋所有权证及钥匙及合同中约定空调无条件交予孙秀英，也表明涉案房屋已交付孙秀英合法占有。2011年9月30日车鸿良将案涉房屋内曹刚、封丽燕的家具、家用物品搬走后，孙秀英就获得了案涉房屋的使用权，2011年10月5日孙秀英买了床、床垫，在该房进行了实际居住，2011年10月9日的查封也仅仅是在房产局进行了冻结，法院并未直接到案涉房屋进行实地查封，导致孙秀英无法得知此房已被查封，才在2011年10月14日支付了尾款。如果姜燕当时对房屋进行更为有利的措施，那孙秀英知道了此房的查封，肯定会配合法院将尾款交付至法院，这样孙秀英就属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第三款中所说的已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情况了，姜燕也就能如期获得债权的实现，由于姜燕没有这样做，所以对此不利后果应由姜燕自行承担。另案中姜燕的姐弟姜鸿、姜军与曹刚的案件中，都有对曹刚、封丽燕的银行账户进行查封，为何姜燕2011年10月8日起诉时不对曹刚、封丽燕的账户进行查封，如果查封，也能使其债权得以实现，我们认为姜燕并未积极行使其权利，由此造成的权利的丧失，应由其自己承担。四、关于涉案房屋未办理过户的原因，因涉案房屋已经在2011年10月9日被法院冻结，而法院并未对其进行公示，法院在房产局的冻结导致孙秀英无法办理过户登记，这是孙秀英至今未能办理房屋产权迂户登记的根本原因，也是孙秀英作为买受人所无法控制和克服的，因此不宜认定系因孙秀英自身原因未办理过户登记。五、孙秀英的物权期待权优于姜燕的普通金钱债权。姜燕与曹刚发生民间借贷纠纷，法院判决的是普通金钱债权的给付，姜燕作为一般债权人，其债权的标的是金钱给付，而非特定的涉案房屋。而孙秀英与曹刚发生的是房屋买卖合同纠纷，属于确认合同有效及标的物的过户转移。孙秀英的执行请求权应当优先于姜燕的金钱债权的执行请求权。本案中，如果支持姜燕的执行申请，那么孙秀英与曹刚之间就会产生房屋买卖合同诉讼孙秀英依法可以申请对标的物查封、强制执行，按照司法解释的规定，姜燕的普通金钱债权执行请求权及孙秀英的房屋过户请求权均不能排除对方执行。在这种情况下，涉及到执行请求权优先性的问题，多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。物权期待权性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，孙秀英既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律应当优先保护孙秀英的物权期待权。六、如果严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响无过错第三人的权利保护，仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的合法利益，不符合公平原则，会引发巨大的社会矛盾。七、从利益平衡原则来看，本案涉及的是申请执行人与案外人之间的利益发生冲突如何平衡与选择。比照《最高法关于建设工程价款优先受偿权的批复》中的规定，已交付购买房屋全部或者大部分款项的消费者对于房屋的物权期待权优于建筑工程承包人的优先受偿权、抵押权和普通债权。可以看出最高法对于物权期待权是优先保护的。综上所述，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果执行标的不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。涉案房屋虽然登记在曹刚名下，但孙秀英对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，孙秀英有权要求对涉案房屋停止执行。据此，再审申请人姜燕以涉案房屋登记物权人为曹刚请求继续执行涉案房屋的上诉理由不能成立。除此之外，首先，姜燕与曹刚、封丽燕的债务只有13万元，姜燕也申请法院查封了两处房产，姜燕不积极行使另一处房产导致其债权仍未实现，这是不符合常理的，姜燕不积极履行债权，应由其承担不利后果。其次，辽宁省高级人民法院的民事裁定书程序不合法，高院从未告知我方此案对方申请再审，导致我方未提交答辩状，丧失了答辩权利，而且高院未向我方下达此民事裁定书，在我去房产局解封当天是对方当事人姜燕的代理人姜军拿着此民事裁定书交给锦州市经济技术开发区法院执行庭的法官，当时锦州中院也并未接到此民事裁定书。我方认为高院此行为不合法。故此，为维护被申请人孙秀英的权益。
姜燕向一审法院起诉请求：2012年5月31日，锦州市太和区人民法院（2011）锦开民初字第00312号民事判决书发生法律效力。原告依法向一审法院申请执行债务人曹刚、封丽燕座落于锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号的房屋。2012年9月18日，被告孙秀英以执行标的已发生买卖为由，向法院提出执行异议。原告认为，被告所提出异议的事实不成立。被告并未依法取得执行异议标的的所有权，被告不是执行标的的产权所有人。被告提供的所谓房屋买卖居间合同不具有法律效力。被告提供的证据自相矛盾难以自圆其说。被告与第三人在房屋买卖居间合同约定“五年后上税更名”恶意串通，损害国家利益，应属无效合同。综上，被告提出的执行异议的事实和理由依法不能成立，请求法院许可执行标的，驳回被告的申请，本案全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告姜燕与第三人曹刚、封丽燕因民间借贷纠纷一案，原告于2011年10月8日向锦州市太和区人民法院起诉，同日原告申请法院对第三人曹刚、封丽燕所有的位于锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号和47-30号两处房屋予以查封。经审查位于锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋登记在第三人曹刚、封丽燕名下，本院于2011年10月9日依法对该房屋进行了查封。原告姜燕诉第三人曹刚、封丽燕民间借贷纠纷一案，经本院（2011）锦开民初字第00312号民事判决书判决，第三人曹刚、封丽燕应偿还原告姜燕借款本金130000元及利息（利息自2011年6月1日起按月利率2.1%计算至执行终结之日止）。该判决书生效后，原告姜燕向本院申请执行，在该案执行过程中，被告孙秀英以该房屋实际所有人为由，于2012年9月18日对锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋的查封提出书面异议，被告孙秀英为购买锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋，于2011年9月30日向第三人曹刚、封丽燕交付购房款210000元，第三人曹刚、封丽燕为被告孙秀英出具收条，收条写明“今收到孙秀英购房款首付贰拾壹万元￥210.000.00元整（说明：购房全款为叁拾陆万元正），（余款於贰零壹壹年壹拾月壹拾肆日前付清）。收到余款之日，交付房屋相应手续”，2011年10月14日被告孙秀英交付购房尾款150000元。现锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋的房屋所有权证在被告孙秀英手里，该房屋所有权证登记的所有权人仍为曹刚、封丽燕。经本院对异议审查认为，被告孙秀英的申请符合法律规定，裁定中止对第三人曹刚、封丽燕所有座落于锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋的执行。裁定下发后，原告姜燕向本院提起申请执行人执行异议之诉。
一审法院判决：许可原告姜燕在本院（2012）锦开执字第00048号执行案件中申请对位于锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋的执行。
孙秀英不服一审判决，上诉请求：1、请求法院依法撤销（2012）锦开民初字第00314号民事判决书；2、依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，解除对执行财产的查封；3、由被上诉人承担本案上诉费用及原审诉讼费用。
二审法院裁定：一、撤销锦州市太和区人民法院（2012）锦开民初字第00314号民事判决；二、发回锦州市太和区人民法院重审。二审案件受理费人民币100元，退还上诉人孙秀英。
一审法院认定事实：原告姜燕与第三人曹刚、封丽燕因民间借贷纠纷一案，原告于2011年10月8日向锦州市太和区人民法院起诉，同日原告申请法院对第三人曹刚、封丽燕所有的位于锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号和47-30号两处房屋予以查封，本院于2011年10月9日依法对该房屋进行了查封，并用公告方式向第三人送达民事裁定书。原告姜燕诉第三人曹刚、封丽燕民间借贷纠纷一案，经本院（2011）锦开民初字第00312号民事判决书判决，第三人曹刚、封丽燕应偿还原告姜燕借款本金130000元及利息（利息自2011年6月1日起按月利率2.1%计算至执行终结之日止）。该判决书生效后，原告姜燕向本院申请执行，在该案执行过程中，被告孙秀英以该房屋实际所有人为由，于2012年9月18日对锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋的执行向本院提出书面异议，2012年10月15日本院作出（2012）锦开执字第00048号执行裁定，中止对被执行人曹刚、封丽燕名下的座落在开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋的执行。另查，位于锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋登记在第三人曹刚、封丽燕名下，被告孙秀英与第三人曹刚、封丽燕签订房屋买卖居间合同，并于2011年9月30日向第三人曹刚、封丽燕交付购房款210000元，第三人曹刚、封丽燕为被告孙秀英出具收条，2011年10月14日被告孙秀英交付购房尾款150000元。现锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋的房屋所有权证在被告孙秀英处，该房屋所有权证登记的所有权人仍为曹刚、封丽燕。一审法院判决：驳回原告姜燕的诉讼请求。
姜燕不服一审判决，上诉请求：请求撤销锦州市太和区人民法院（2014）开民初字第00236号民事判决，发回重审或者直接改判。理由如下：1.原审判决认定房屋买卖居间合同已经生效是认定事实错误，孙秀英、崔起与曹刚、封丽燕签订的房屋买卖居间合同是虚构的，因曹刚、封丽燕没有出庭，无法验证合同的真假，该合同应当认定无效。2.原审判决认定在房屋查封时已经将房屋所有权证及钥匙交付给被告孙秀英是认定事实错误。3.原判决程序违法。孙秀英与崔起是共同购房人，居间合同有二人签名，诉讼中却遗漏当事人崔起，原审程序违法。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，程序违法，故请求撤销原判，改判驳回孙秀英执行异议申请或者发回重审。
二审法院认定事实：原审法院判决认定的基本事实属实。本院予以确认。本院另查，2011年9月29日，第三人曹刚、封丽燕与案外人刘向升签订了一份《委托书》，委托事宜内容如下：我们（曹刚、封丽燕）是夫妻关系，我们在锦州市经济技术开发区渤海大街二段天兴.海逸半岛47-29号共有房产一处，建筑面积87.34平方米。上述房产准备出售，因我们要去外地工作，不能亲自前去办理，特委托刘向升为我们的代理人，全权办理上述房屋买卖的相关手续。受托人在委托权限范围内所签署的一切文件我们均予承认。委托期限：从2011年9月29日至2012年3月28日止。委托人：曹刚、封丽燕。该委托书于2011年9月29日经锦州市公证处公证。落款时间为2011年10月29日的孙秀英、崔起（买方）与曹刚、封丽燕（卖方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定的部分内容是：经甲（卖方）、乙（买方）双方协商，甲方将座落在开发区渤海大街二段天兴.海逸半岛47-29号房屋，建筑面积为87.34平方米，以36万元价格将产权转让给乙方。在签本合同时，乙方付购房定金21万元，余款于2011年10月14日付给甲方，甲方将房照、水电气本交给乙方；甲方（卖方）负责将2011年9月30日以前的水电气一概结清；该房屋的过户手续由双方办理，其税费由乙方支付，甲方于2011年10月14日迁出户口；此房未满5年，双方协商，满5年后更名，更名所需相关手续，甲方积极配合，并无偿提供；本合同2011年10月29日于锦州市签定。该合同的落款时间为2011年10月29日，孙秀英主张该时间为笔误，实际签订合同的时间为2011年9月29日。孙秀英提供了2011年9月30日第三人曹刚为其出具的收条，内容为：今收到孙秀英购房款首付210000元整，余款于2011年10月14日前付款，收到余款之日，交付房屋相应手续。现锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋的房屋所有权证在被告孙秀英处，该房屋所有权证登记的所有权人仍为曹刚、封丽燕。本院再查，关于孙秀英的证人车鸿良就其受托于曹刚接收孙秀英购房款一事，车鸿良的证实内容如下：2011年9月29日，曹刚夫妇和孙秀英（签）购房合同后，9月30日孙秀英给付曹刚210000元，曹刚把房照钥匙等交给孙秀英，曹刚当着孙秀英和我的面，口头委托我把剩余款150000元代收，当面汇给曹刚夫妇。本院依据孙秀英的申请，于2015年7月15日向锦州银行调取车鸿良、孙秀英于2011年10月14日汇款情况及同日封丽燕账户存款情况，锦州银行的协助查询存款通知书（回执）内容如下：“按法院要求，提供封丽燕账户及交易明细，未查到车鸿良、孙秀英在2011年10月14日的交易明细。”但10月14日封丽燕名下存入人民币50000元。针对锦州银行的上述回执内容，孙秀英提供了车鸿良于2011年10月14日汇款给封丽燕50000的存款凭条，以此证明孙秀英通过车鸿良将购房款汇给封丽燕的事实。又查，第三人曹刚与第三人封丽燕于2011年8月5日在锦州经济技术开发区社会事业管理局办理协议离婚，在《离婚协议书》载明：座落于锦州市经济技术开发区渤海大街二段天兴.海逸半岛47-29号、47-30号两户房屋归女方所有，摩托车一辆归男方所有，无存款；欠银行房贷归男方偿还。
二审法院认为，本案争议焦点是被上诉人孙秀英是否已经善意取得了本案诉争房屋的权利，上诉人请求法院执行本案诉争的标的是否应该予以支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，姜燕提起申请人执行异议之诉后，孙秀英应当就执行标的即锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据孙秀英提供的证据，本院认为，从孙秀英提供的曹刚于2011年9月30日书写的收条看，曹刚收取孙秀英购房首付210000元属实，从证人车鸿良的证言及其给孙秀英出具的收条上看，车鸿良受曹刚口头委托代曹刚、封丽燕收取孙秀英的购房款150000元亦是事实，即孙秀英已依《房屋买卖居间合同》约定全额支付了购房款人民币360000元，孙秀英亦从曹刚、封丽燕处取得了相关的房产证并实际占有了该房产。至于车鸿良是否将150000元全额交付了曹刚、封丽燕，不影响认定孙秀英已全额支付了购房款的事实。因此，上述证据看，孙秀英、案外人崔起与曹刚、封丽燕之间通过《房屋买卖居间合同》就本案争议的执行标的即渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋进行交易的事实存在，以上证据形成了一个完整的证据链条，能够互相印证。因此，本院认定孙秀英、案外人崔起与曹刚、封丽燕签订的《房屋买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，且该合同已经实际履行，孙秀英支付了全额购房款，基于合同取得了对执行标的的民事权益。关于上诉人姜燕上诉主张孙秀英、案外人崔起与曹刚、封丽燕所签订的《房屋买卖居间合同》落款时间为2011年10月29日，而法院查封的时间为2011年10月9日，孙秀英支付房款的时间是在房屋查封之后，因此孙秀英与曹刚、封丽燕的《房屋买卖居间合同》是虚假行为一节。本院认为，即便《房屋买卖居间合同》签订的时间为2011年10月29日，孙秀英已于2011年9月30日、10月14日向曹刚、封丽燕全额支付了购房款360000元，姜燕无证据证明孙秀英与曹刚、封丽燕之间存在虚构房屋交易的事实，姜燕亦无反驳孙秀英对执行标的不享有民事权益的证据和充分的理由，故一审法院判决驳回姜燕的执行异议之诉并无不当，本院应予以维持。关于上诉人姜燕上诉主张《房屋买卖居间合同》未载明居间人及居间费用问题。本院认为，合同的名称虽然为《房屋买卖居间合同》，但居间人并不是本案合同的主体，合同的内容亦无体现居间合同之居间人为委托人传递信息、提供机会并促成交易双方达成合意之性质，因此，本案的《房屋买卖居间合同》的“居间”二字仅仅是合同书名称文字上的表达形式，合同名称的表达形式不能决定合同的实质内容，本案的《房屋买卖居间合同》其实质仍为买方和卖方直接合意的买卖合同。因此，上诉人姜燕以《房屋买卖居间合同》未载明居间人及居间费用问题故而认为该合同无效的观点，理由不充分，本院依法不予采纳。关于上诉人姜燕上诉主张《房屋买卖居间合同》的卖方主体资格无效，因为在订立该合同时，曹刚、封丽燕已解除了婚姻关系，本案的执行标的已归属于封丽燕所有，故曹刚再以卖方身份订立合同应属无效的观点。本院认为，虽然曹刚、封丽燕二人已于房屋出售予孙秀英之前解除了婚姻关系，但2011年9月29日封丽燕与曹刚共同签订《委托书》，授权案外人刘向东出售本案诉争房屋，另在《房屋买卖居间合同》卖方一栏有封丽燕的签名，以上证据反映封丽燕同意处分本案所涉房产。至于曹刚、封丽燕委托孙秀英的女婿刘向升与孙秀英办理房屋买卖相关手续是否构成恶意问题，本院认为，上诉人姜燕对其主张仍需提供证据予以证明，在其不能提供买卖双方存在恶意串通的证据的前提下，法院不能以亲属关系作出孙秀英与曹刚、封丽燕之间存在虚假买卖、恶意串通的事实判断。关于上诉人姜燕上诉主张“该房屋在查封时第三人已将房屋所有权证及钥匙交付给被告，故被告应具有对天兴海逸半岛47-29号房屋所有权”属于认定事实错误及适用法律错误，因为物业公司已证明本案诉争的执行标的一直无人居住，不存在孙秀英占用问题，且《房屋买卖居间合同》约定在2011年10月14日交毕全款后交付房屋产权证和钥匙，不是一审法院认定的“查封时”已交付产权证和钥匙，且房价也明显低于市场价格，亦无过户手续等问题。本院认为，孙秀英、案外人崔起与曹刚、封丽燕发生买卖事实且交付全部房款后，孙秀英即对本案诉争的执行标的依法享有了排除强制执行的民事权益，虽然该标的未办理所有权变更登记手续，但交付是事实，即客观上孙秀英已对执行标的享有了占有使用权。至于孙秀英如何支配该标的，并不影响其对执行标的享有民事权利。同时根据双方合同约定的价格以及当地房地产市场情况，本院亦不能认定双方交易价格明显低于市场价格。因此，上诉人姜燕的此项上诉理由亦不能成立。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审查明，原审查明的事实属实，有原判所列证据载卷为凭，本院予以确认。
本院再审认为，2011年9月29日孙秀英、崔起与曹刚、封丽燕签订买卖合同，约定房屋价款36万元。孙秀英主张其于当日给付曹刚、封丽艳6万元房款，在曹刚当日还完银行贷款20万元后将房照赎回，其又于9月30日给付曹刚、封丽燕15万元，曹刚在收到上述钱款后给孙秀英出具21万元的收条。孙秀英的上述陈述有15万元的取款记录和收款人曹刚签名的收条予以证明。2011年10月14日，孙秀英将购房尾款15万元交付给车鸿良予以代收，车鸿良代收后给孙秀英出具15万元的收条。该笔款项有孙秀英当天取款记录予以佐证，且车鸿良在出庭作证时证明了曹刚、封丽燕当着孙秀英的面口头委托其代收余款的事实。虽然车鸿良出庭两次证实关于15万元的去向矛盾，但其并不否认收到15万元尾款并出具收条的事实。通过合计36万元的收条及车鸿良出庭证实，足以证明孙秀英已经支付了全部购房款的事实。虽然孙秀英在支付150000尾款时法院已经对争议房屋查封，但孙秀英并不知情，现无证据证明孙秀英在给付房款时存在过错。
关于孙秀英何时占有争议房屋的问题，即是查封前或查封后占有争议房屋是本案的关键。从第一组证据看，曹刚、封丽燕给出具的21万元收条注明：“收到余款之日，交付房屋相应手续”，而双方合同约定：“余款于2011年10月14日付给甲方（曹刚、封丽艳），甲方将房照、水、电、气本交给乙方。”从第二组证据看，车鸿良出庭证实曹刚于2011年9月30日也就是收到21万元当天交付的房照与钥匙，与孙秀英的陈述以及2011年10月5日购买床及床垫的收据相吻合，虽然与第一组证据有出入，但双方在履行过程中并不排除变更约定的可能性，综合全案情况，根据优势证据规则，上述证据能够证明孙秀英于10月9日查封之前占有房屋。
根据《最高人民法院<关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出售给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案客观上孙秀英已经全额支付价款，在查封之后支付15万元尾款时，人民法院并未要求孙秀英交付执行，现无证据证明交付尾款时孙秀英存在恶意，故孙秀英已经支付全款。本案的事实符合以上条款的规定，原一、二审判决驳回姜燕的诉讼请求正确，应予维持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持本院（2015）锦民终字第00134号民事判决。
二审案件受理费100元，由再审申请人姜燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 涛
审判员 王群星审判员张悦
二〇一六年十二月九日
书记员 陈 楠