湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1002民初1477号
原告龙礼儒，女
委托代理人马韵耕，男
被告郴州市盛昌房地产开发有限公司
法定代表人刘明枝，系该公司总经理。
委托代理人谢刘勇，湖南善道律师事务所律师。
原告龙礼儒诉被告郴州市盛昌房地产开发有限公司（以下简称盛昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙礼儒的委托代理人马韵耕，被告盛昌公司的委托代理人谢刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙礼儒诉称，2012年3月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的江山丽城小区项目中第20栋1402室，建筑面积115.28平方，总价549886元；交付使用后十八个月内完成初始登记，再到产权登记机关备案并通知原告。原告于2013年9月25日收房并入住，被告至今尚未办理完上述登记，原告无法办理房屋权属登记，被告已构成违约，故原告诉至本院，请求本院判令：1、被告协助原告尽快办理房产证；2、被告赔偿原告违约金10997.72元；3、诉讼费用由被告承担。
被告郴州市盛昌房地产开发有限公司辩称：被告未能完成房屋初始登记的原因是房屋没有取得竣工规划验收。1、房屋的部分结构改变了规划设计。这是苏仙区人民政府要求将“江山丽城”小区第20、21、22栋架空层封闭建设成为社区老年人活动中心的行为，也是得到业主支持的行为。2、业主私搭乱建。3、开发过程的分期施工，全部完工后才能一起办理规划验收，前期开发的楼房需要等到后期楼房完工后才能一起进行综合验收，所以造成大面积逾期办理房屋产权证。4、实行不动产统一登记的政策变更。故未能完成房屋初始登记的责任不在被告，原告的诉讼请求不能得到支持。
原告龙礼儒围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
证据1、原告身份证复印件，拟证明原告身份主体资格。
证据2、被告公司信息，拟证明被告身份主体。
证据3、《郴州市商品房买卖合同》，拟证明原告在被告处购买了商品房，应按起诉状陈述的时间进行商品房初始登记。
被告郴州市盛昌房地产开发有限公司围绕答辩意见依法提交了如下证据：
证据1、《关于申请对“江山丽城”进行竣工规划验收报告》，拟证明郴州市盛昌房地产开发有限公司分别于2012年9月13日、2013年8月10日和2014年11月12日向郴州市规划局申请竣工规划验收。
证据2、郴州市人民政府办公室2013年受文处理单、郴州市苏仙区人民政府文件苏政[2013]112号，拟证明封闭部分架空层是业主委员会提出来的结果。
证据3、郴州市城乡规划局的郴规责改监字[2014]37号“责令改正通知书”、郴规责改监字[2015]53号“责令改正通知书”、郴规限拆[2015]20号“限期拆除通知书”、郴规限拆[2016]102号“限期拆除通知书”、郴规强催（行）[2016]2号“履行行政决定催告书”、郴规强催（行）[2016]108号“履行行政决定催告书”，拟证明郴州市城乡规划局未能进行竣工规划验收是因为政府行为和业主委员会保留封闭部分架空层及业主私搭乱建的行为造成的。
证据4、郴州市“江山丽城”小区业主委员会出具的《报告》，拟证明2016年3月11日，郴州市“江山丽城”小区业主委员会向郴州市城乡规划局提交报告，请求对改变规划设计的建筑维持原状。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据1、2、3的真实性均无异议，原告对被告提交的证据1、2、3、4认为与本案无关联，但对其真实性均无异议。故对以上证据本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年3月9日，原告以银行按揭方式购买了被告郴州市盛昌房地产开发有限公司开发的总价款为549886元的“江山丽城”小区第20栋1402房。双方签订编号为201200041402的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定：第九条：“出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即：该商品房经建设、施工、设计、监理单位盖章确认验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第十六条第三、四款：“出卖人应在商品房交付使用后18个月内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可以委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理，即买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，但是此违约金总额不得超过已付房款的2%”。2013年10月18日，原告收房并入住。被告因房屋没有取得竣工规划验收，至今未完成该幢商品房的初始登记，更未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人亦无法申请办理权属登记。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原、被告双方于2012年3月9日签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是：一、被告是否构成违约，是否需向原告支付违约金以及违约金数额的确定问题；二、本案中被告是否应当协助原告办理房产证。
一、被告是否构成违约，是否需向原告支付违约金以及违约金数额的确定问题。原、被告双方在《郴州市商品房买卖合同》中约定：“……出卖人应在商品房交付使用后18个月内，完成该幢商品房的初始登记……”。被告实际交付原告房屋时间为2013年10月18日，依照该约定被告应在交付使用后18个月内即2015年4月18日前办理好该幢商品房的初始登记，而被告在该时间段尚未办理好房屋初始登记。被告抗辩称是因业主私搭乱建等改变规划设计行为导致不能验收完成房屋初始登记以及实行不动产统一登记的政策变更等因素造成的，但被告抗辩的上述理由并不是由合同的相对人即本案的原告造成的，故被告的行为已经违背该约定。截至本案原告起诉之日，被告逾期办理初始登记时间为397天。《郴州市商品房买卖合同》第十六条对违约金计算标准进行了明确约定，即“……自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，但是此违约金总额不得超过已付房款的2%”。该约定并未违反法律规定，被告因逾期办理房屋初始登记，应依合同约定向原告支付违约金10997.72元（总房款549886元×2%）。
二、本案中被告是否应当协助原告办理房产证。
依据原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定，被告应当提供办理权属登记的相关资料，协助原告办理权属登记。第九条约定，出卖人应该将经建设、施工、设计、监理单位盖章确认验收合格的商品房交付买受人使用。被告方作为出卖人，在房屋尚未取得验收合格时就将房屋交付给了原告，既违反了行政法规的规定，又违反了合同约定，导致涉案房屋初始登记至今未完成，客观上尚不具备办理房屋权属登记的条件，原告可待办理房屋权属登记的条件成就后，再另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告郴州市盛昌房地产开发有限公司应支付原告龙礼儒违约金10997.72元，此款限被告郴州市盛昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付完毕。
二、驳回原告龙礼儒的其他诉讼请求。
如果被告郴州市盛昌房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费155元，由被告郴州市盛昌房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 黄俊斌
人民陪审员 王宪明
人民陪审员 李一庆
二〇一六年十月九日
书 记 员 梁 毅
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。