四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民提字第140号
申诉人（一审被告，二审上诉人）：四川省资阳市天缘房地产开发有限责任公司，住所地四川省资阳市天缘购物广场A座。
法定代表人：黄斌，董事长。
委托代理人：何峰，四川壮思律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：李伟，男。
委托代理人：文利，四川豁达律师事务所律师。
一审被告、二审被上诉人：李永忠，男。
申诉人四川省资阳市天缘房地产开发有限责任公司（简称天缘公司）因与被申诉人李伟及一审被告、二审被上诉人李永忠房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省资阳市中级人民法院（2009）资民终字第386号民事判决，向本院提出申诉。本院于2013年11月7日作出（2013）川民监字第318号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人天缘公司的委托代理人何峰，被申诉人李伟的委托代理人文利到庭参加诉讼。一审被告、二审被上诉人李永忠经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审原告李伟诉称，2004年7月21日，李伟与天缘公司签订了《房屋租赁合同》，约定天缘公司将自有的天宇装饰材料市场二期14号楼B栋底层8-15号、二层8-15的房屋，建筑面积423.28平方米，其中底层203.53平方米，二层219.75平方米租赁给李伟使用，合同租赁期为三年。从2005年1月1日起将该房屋交给李伟经营使用，至2007年12月30日止，租金约定底层每平方米5元，二层每平方米4元，三年租金总额为68279.4元。李伟按合同约定按时交纳租金，双方关系良好。2006年2月10日，天缘公司秘密将出租房卖给了李永忠。作为出租人，出卖房屋理应告知承租人，在承租人同意不购买房屋的情况下，出租人可以出卖给他人，可出租人却在不告知的情况下秘密将房屋卖出，根据相关法律规定，出租人出卖租赁房屋，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。请求：1.判决天缘公司与李永忠签订的《房屋买卖合同》无效；2.李伟在同等条件下以当时出售房屋的价格享有优先购买权，购买该租赁房屋。诉讼费由被告负担。
天缘公司辩称，天缘公司不是秘密卖房，有卖房通知，并以电话或以口头方式通知了李伟，拟将该房对外出售，李伟一直未向天缘公司表示购买意愿。2006年2月才将房屋卖给了李永忠，李永忠在购买房屋后于2006年4月就在李伟租赁房上安装广告牌，李伟是早已知房屋出卖事实，而李伟未在合理期限内向天缘公司表达购买意愿，且李伟主张优先购买权已过了诉讼时效，请求驳回李伟的诉讼请求。
李永忠辩称，天缘公司在2005年已书面告知市场门市要卖，李永忠是看到通知并询问了李伟是否要购买，不存在秘密买卖房屋问题。李永忠买房后安装了广告架，李伟也是知道的，但未提出异议。在安装时漏水，把李伟的灯具打湿了，李永忠还赔钱给李伟。天缘公司与李永忠之间的房屋买卖合法有效，请求驳回李伟的诉讼请求。
资阳市雁江区人民法院一审查明，2004年7月21日，李伟与天缘公司签订《房屋租赁合同》，约定：“出租方：天缘公司（以下简称甲方），承租方：李伟（以下简称乙方），根据《中华人民共和国合同法》和《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，甲、乙双方本着平等自愿、友好协商、共同发展的原则，就乙方租赁甲方天宇装饰材料市场（二期）房屋的有关事宜，经双方协商一致签订本合同。一、房屋的位置：甲方将自有的坐落在雁城路三段321国道与老成渝路交汇处的房屋，即天宇装饰材料市场二期14号楼B栋底层8-15号、二层8-15号（侧）的房屋，建筑面积423.28平方米，其中底层203.53平方米，二层219.75平方米租给乙方使用。二、房屋的用途应符合甲方市场总体规划方案，主要经营各类板材等装饰材料。三、房屋租赁期限，合同租赁共计三年，甲方从2005年1月1日起将该房屋交付乙方使用，至2007年12月30日止。四、甲、乙双方议定：房屋月租金为（套租）：底层5元∕平方米每月，二层4元∕平方米每月，本合同期房屋租金总额为68279.4元（大写陆万捌仟二百柒拾玖元肆角），甲方免收房租至2004年12月31日止，计租时间从2005年1月1日起，乙方在本合同签订时一次性向甲方交纳六个月房租，即11379.9元，每次租金交纳时间应在期满前一个月内，合同期满后，如乙方需继续租用该房屋的，乙方具有优先承租权。……甲方：天缘公司，甲方代表黄斌，乙方代表李伟。2006年2月10日，李永忠与天缘公司签订《房屋买卖合同》，以每平方米1137.66元的价格购买了位于资阳市雁江区松涛镇狮子村3社（天宇商贸批发市场）14号楼B栋8-15号2层219.751平方米的房屋，并于2006年5月19日、2006年6月3日到资阳市房地产管理局、资阳市国土资源局办理了房屋产权证、国有土地使用权证。2007年8月1日，李伟以天缘公司售房时未在合理期限内通知，侵害了其优先购买权为由向一审法院起诉。2007年12月13日，一审法院作出了（2007）雁江民初字第01426号民事判决，判决驳回李伟的诉讼请求。李伟不服一审判决，上诉于四川省资阳市中级人民法院，该院以原判决程序违法，发回重审。一审法院于2008年8月8日重新立案并分成两案合并审理。李伟申请对天缘公司的售房通知的真伪进行鉴定。2008年12月23日，成都蓉城司法鉴定中心作出鉴定意见书，该意见书载明：“鉴定结论：1.检材一、二中盖印的‘四川省资阳市天缘房地产开发有限责任公司’印章印文不是在2005年8月17日盖印形成，即检材一、二不是在2005年8月17日形成……”。用去鉴定费9800元。
资阳市雁江区人民法院一审认为，李伟作为承租人，享有对承租房屋的优先购买权。天缘公司所提供的证据不能证明其在出卖讼争房屋前，在合理期限内通知李伟，侵害了李伟的优先购买权。对于李伟要求确认天缘公司与李永忠签订的《房屋买卖合同》无效及李伟要求按天缘公司与李永忠约定的价格购买讼争房屋的主张，一审法院认为，李永忠对讼争房屋支付了合理的价款，并已办理权属登记，李伟也未提供证据证明李永忠受让讼争房屋时存在与出卖人（天缘公司）恶意串通、损害李伟的合法权益的事实，故对该主张不予支持。天缘公司侵害李伟的优先购买权，致李伟继续使用讼争房屋受到妨碍，因此给李伟造成的损失，天缘公司应予赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条和第一百零六条之规定，判决：一、天缘公司补偿李伟的经济损失50000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回李伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，鉴定费4900元，保全费1582.5元，合计6532.5元，由天缘公司负担。
四川省资阳市中级人民法院二审查明的事实与一审基本一致。另查明，李伟承租本案讼争的房屋后，用于开办灯具店，现李永忠已将李伟强行搬出。李永忠于2006年2月10日与天缘公司签订《房屋买卖合同》，购买位于资阳市雁江区天宇商贸批发中心14号楼B栋8-15号的第二层219.75平方米的房屋（即李伟所租赁房屋的第二层）时，李永忠明知道房屋由李伟租赁使用。在李伟所租赁的房屋被出售后，李伟之父李伯端曾几次找到天缘公司法定代表人黄斌之父黄祖仕协商租赁房屋的问题，但未取得一致意见。
四川省资阳市中级人民法院二审认为，李伟作为本案讼争房屋的承租人，依法享有承租房屋的优先购买权。天缘公司应当在出售房屋前的合理期限内告知李伟，对此，天缘公司称售房前天缘公司告知了各房屋租赁人，包括李伟。通知的方式主要是张贴了售房公告（本案在一审法院第一次审理中以及重审中均是天缘公司的主要证据），但天缘公司向一审法院提供的加盖了天缘公司印章的售房公告（公告日期为2005年8月17日），并不是售房前制作的，故在该证据虚假的情况下，天缘公司提供的其他证据也不足以证实售房前天缘公司告知了李伟。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”以及最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第118条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”之规定，天缘公司的行为侵害了李伟的优先购买权。故天缘公司所称在售房前告知了李伟的上诉理由不能成立，不予支持。另依照2009年9月1日施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，虽然李永忠明知其所购房屋是李伟租赁并经营使用，且在租赁合同履行期内，但是李伟不能提供证据证明房屋出卖人天缘公司与购房人李永忠有恶意串通行为，所以，李伟请求确认天源公司与李永忠签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。一审判决在认定天缘公司侵害了李伟的优先购买权，同时认定天缘公司与李永忠签订的《房屋买卖合同》有效的情况下，判决侵权人天缘公司赔偿李伟的经济损失，符合2009年9月1日施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，但是在李伟未请求赔偿损失的情况下，该判决结果属判非所诉。况且，一审判决计算损失的标准不详，故对一审判决依法予以纠正，李伟可另案就侵权赔偿提起诉讼。综上，李伟、天缘公司的上诉理由部分成立，予以支持。其他上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销资阳市雁江区人民法院（2008）雁江民初字第02005号民事判决；二、驳回李伟的诉讼请求。本案一审诉讼费50元由李伟负担；一审鉴定费4900元、诉讼保全费1582.5元，合计6482.5元，由天缘公司负担。二审诉讼费1050元，由李伟负担525元，天缘公司负担525元。
天缘公司申诉称，一、天缘公司与李永忠之间不存在买卖关系。天缘公司于2003年1月4日与包括肖群在内的六名员工商议，签订了合作建房性质的《关于股份合作项目的决议》，主要内容为天缘公司出地，参股员工按自认比例出资合建房屋，在房屋建成后，按出资比例和约定的方式分配房屋，为了经营管理的方便，由公司对员工各自分得的房屋在前三年内统一对外招租，从而有利培养规划的建材市场的人气和良好的商业氛围，该房屋原则上不对外销售，以满足天宇市场的需求。2004年，合作建房人之一的肖群分得了位于资阳市雁江区天宇商贸批发中心14楼B栋8-15号的第一层和第二层房屋。2006年2月1O日，天缘公司按《关于股份合作项目的决议》约定，将肖群分得的上述第二层房屋登记到肖群指定的受益人名下，天缘公司根据房屋管理机关按照房屋登记法规和政策的需要在产权分户办理过程中，按合作建房成本价与李永忠签订《房屋买卖合同》，并据此将产权证变更至李永忠名下，所以天缘公司与李永忠之间自始不存在买卖关系，原审法院认定双方存在买卖关系与事实不符。二、天缘公司与李伟之间并不存在事实上的房屋租赁关系。按照天缘公司与各股东签订的《关于股份合作项目的决议》约定，房屋产权由天缘公司统一办理和管理。股东按投资所持股权可在股东内部转让，各股东须服从市场的统一出租与安排。各股东在三年租赁合同期内应维护公司对外签订合同的严肃性，确保合同完整的履行。以上证据清楚表明，天缘公司与李永忠之间并不存在实际的房屋买卖关系。天缘公司按约定将肖群作为合作建房参股人分得的房屋登记在其名下或指定的人名下，均是履行合作建房《关于股份合作项目的决议》的行为。天缘公司统一对外招租，租赁费由各参股人按其分得的房屋各自分享，天缘公司虽与李伟签订了《房屋租赁合同》，但未实际享有租金收益，且天缘公司在租赁关系建立前已公开表明房屋已分给股东的事，李伟对房屋的实际权利人为肖群知道。三、原一、二审法院认为天缘公司在对讼争房屋项目的开发建设中，并未以股东合伙建设办理立项审批，故肖群不能依房屋的建设取得所有权。二审法院将天缘公司提交的合作开发房地产性质的《关于股份合作项目的决议》这一重要证据未采信，在判决查明和认为中对这一关键事实只字不提，作出上述判决，为李伟向天缘公司索赔埋下伏笔。
李伟辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本案经本院公开开庭审理，各方当事人对二审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本案争议焦点：在李伟承租房屋期间，天缘公司与李永忠之间的房屋买卖关系是否侵害了李伟的优先购买权。
针对本案争议焦点，天缘公司举出以下证据：天缘公司《关于股份合作项目的决议》、《关于天宇市场铁路沿线合作项目》股东会决议、天缘公司与肖群等人签订的《房屋买卖合同》及肖群等人的房屋产权证、户籍信息登记、天缘公司与李永忠签订的《房屋买卖合同》及税收通用完税证、收款单、收据及周中宁、王斌、李海的书面证言。拟证明肖群与天缘公司之间系合作建房关系，按项目股份肖群有权分得房屋，天缘公司有义务将房屋登记到肖群名下。天缘公司与各合作建房人以买卖的形式，按房屋分配方案将房屋产权办理到合作建房人或其指定的名下，天缘公司与肖群签订的《房屋买卖合同》仅是为了办理产权登记，天缘公司与肖群之间并不存在事实上的买卖关系。李永忠与天缘公司于2006年2月10日签订合同之前即2005年的房租由天缘公司代收，房租税由天缘公司代交；2006年1月的房租税由肖群直接交纳，由此证明肖群才是房屋的实际权利和义务人，天缘公司与李永忠之间不存在事实上的买卖关系。李伟是应当知道房屋的实际权利和义务人。
李伟质证认为，对天缘公司《关于股份合作项目的决议》、《关于天宇市场铁路沿线合作项目》股东会决议的真实性有异议，认为以上两份证据是公司内部文件，不能对抗第三人。对肖群等人与天缘公司签订的《房屋买卖合同》及肖群等人的房屋产权证、户籍信息登记、天缘公司与李永忠签订的《房屋买卖合同》的真实性予以认可，但不能证明其目的。对税收通用完税证、收款单、收据及周中宁、王斌、李海的书面证言，认为与承租人无关，不能达到其证明目的。
本院认为，针对本案焦点问题，天缘公司称案涉房屋是内部职工肖群合作建房取得，后该公司与肖群指定的受益人李永忠按合作建房成本价签订《房屋买卖合同》，并据此将该房屋产权证变更至李永忠名下，天缘公司与李永忠之间不存在买卖关系。天缘公司的上述主张是否成立关键要看案涉房屋的权利人是天缘公司还是肖群。为此，本案一、二审期间，天缘公司向法院提供了《关于股份合作项目的决议》以及相关联的股东会决议和股东分房的相关证据，但上述证据均属于天缘公司内部形成的文件，不能对抗第三人。且天缘公司向有关部门报送资料均以公司名义形成的，故对天缘公司所举的《关于股份合作项目的决议》及股东会决议等证据，本院不予采信。李伟承租房屋签订的合同相对人是天缘公司，李永忠签订《房屋买卖合同》的合同相对人亦是天缘公司，故二审判决认定“天缘公司在对讼争房屋项目的开发建设中，并未以股东合伙建设办理立项审批，故肖群不能依房屋的建设取得所有权”正确。
李伟作为本案讼争房屋的承租人，依法享有承租房屋的优先购买权。天缘公司应当在出售房屋前的合理期限内告知李伟，对此，天缘公司称，售房前天缘公司告知了各房屋租赁人，包括李伟，但天缘公司向一审法院提供的加盖了天缘公司印章的售房公告（公告日期为2005年8月17日）经鉴定并不是售房前制作的，且天缘公司提供的其他证据也不足以证实天缘公司在售房前告知了李伟。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，天缘公司的行为侵害了李伟的优先购买权，故天缘公司所称在售房前告知了李伟的申诉理由不能成立。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，天缘公司的申诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持四川省资阳市中级人民法院（2009）资民终字第386号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 新
代理审判员 秦 谊
代理审判员 牟桂红
二〇一四年九月十六日
书 记 员 刘琴容