河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终2393号
上诉人（原审原告）：张岭，男，1974年6月20日出生，汉族，无业，住张家口市宣化区。
委托诉讼代�人：王新宇，河北纵腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ刚，男，1981年7月16日出生，汉族，住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：温小彬，张家口市诚信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：乔瑞静，女，1986年10月7日出生，汉族，住张家口市宣化区。
被上诉人（原审被告）：张春生，男，1976年3月10日出生，汉族，住址同上。
上列二被上诉人委托诉讼代理人：马虎平，张家口市顺德法律服务所法律工作者。
上诉人张岭因诉与ＸＸ刚、乔瑞静、张春生房屋买卖合同纠纷一案，不服张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张岭委托代理人王新宇、被上诉人ＸＸ刚委托代理人温小彬、被上诉人乔瑞静及其与被上诉人张春生委托代理人马虎平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张岭上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。理由为：一、ＸＸ刚与乔瑞静、张春生恶意串通进行房屋买卖，严重损害张岭的合法利益，应认定买卖无效。1、ＸＸ刚一房二卖，恶意出售房屋。一审判决认定ＸＸ刚与张岭签订的房屋买卖合同有效，且张岭已经实际占有使用房屋三年有余，只是因为房贷尚未还清而未办理过户。2013年12月1日之后，ＸＸ刚在无权对房屋做出的处分的情形下，将房屋出售给乔瑞静、张春生显然处于恶意。2、乔瑞静、张春生恶意购买房屋。诉争房屋价值不低于250万元，而乔瑞静、张春生未支付合理对价，且在房屋过户登记后，不进行房屋实体交付，而是组织他人上门撵人腾房，显然出于恶意。3、三被上诉人进行房屋买卖存在恶意串通。三被上�人为了将房屋产权过户到乔瑞静、张春生的名下，于2017年4月20日由ＸＸ刚向乔瑞静、张春生出具《房屋买卖证明》，ＸＸ刚于2017年4月21日还清贷款期限长达30年的按揭贷款，4月24日三被上诉人便办理了产权过户登记。三被上诉人对价值近300万元的房屋既不签订书面买卖合同，又未议定房屋价格，钱房不交接却先办理产权过户登记，显然属于恶意串通，以达到让张岭腾房的目的。4、ＸＸ刚向张岭交付使用的是毛坯房，张岭花费数十万元对房屋进行了装修，支付了80万元的对价，并支付了部分房屋贷款，现诉争房屋登记在他人名下，损害了张岭的合法权益。二、乔瑞静、张春生虽办理了诉争房屋的所有权证，但双方针对的是不动产的原因行为是否有效而非物权归属，一审以无权优于债权原则为由认定三被上诉人之间的买卖合同有效并履行完毕错误。1、三被上诉人恶意串通进行房屋买卖，严重损害了张岭的合法利益，应当被认定无效。2、《房地产管理法》第四十一条规定房屋买卖属于要式合同，必须采取书面形式，三被上诉人未签订书面合同，其买卖合同当然无效。3、一审中三被上诉人对房屋买卖合同的实质内容未能提供有效证件，不能证实合同已经履行完毕。三、一审法院适用法律错误。1、诉争房屋虽然办理了所有权转移登记，但乔瑞静、张春生取得无权的原因行为仍应依法接受审查和评价，三被上诉人恶意串通达成的房屋买卖协议应当被认定为无效。2、三被上诉人未签订书面的房屋买卖合同，应当被认定合同无效。用来办理产权过户的买卖合同并非真实的买卖，而是恶意串通骗取房屋登记的道具而已。
ＸＸ刚答辩称：与张岭存在复杂的经济往来。诉争的房屋原登记在ＸＸ刚名下，后张岭借住该房屋，其对房屋�行装修是自愿的。根据物权法的规定，确认物权所有权是以登记为准。现房屋登记在乔瑞静、张春生名下，房本已经下发，张岭所主张的请求没有法律依据。
乔瑞静、张春生答辩称：同意ＸＸ刚的意见，张岭的上诉请求不能成立，没有证据证明三被上诉人之间是恶意串通。本案中过户登记是通过房管局办理的，ＸＸ刚也出具了房屋买卖的证明，没有侵犯张岭的合法权益，请法院驳回张岭的诉讼请求。
张岭向一审法院提出讼请求：1、请求判决确认三被上诉人签订的宣化区皇城家园52号院11号楼2单元601号房屋买卖合同无效，并判定三被上诉人协助上诉人将房屋过户在张岭名下；2、诉讼费用由三被上诉人负担。理由是：2013年12月1日，ＸＸ刚与张岭签订房屋买卖协议，ＸＸ刚将位于宣化区皇城家园小区52号院11号楼2单元601号出售给张岭，并约定“在没有还清贷款之前还继续延用原房主ＸＸ刚的名字，待还清贷款后，甲方配合乙方无条件过户到乙方名下”，2013年底前双方完成相互交付，ＸＸ刚将房屋交付后，张岭对ＸＸ刚交付的毛坯房装修后居住至今，期间房屋贷款也一直由张岭偿还。2017年4月底有人持乔瑞静、张春生为权利人的房产证到张岭家中，要求腾房，张岭才知道三被上诉人恶意串通对张岭所有的房屋签订了买卖合同并办理了产权过户登记。
一审法院认定：张岭与ＸＸ刚因存在经济往来，至2013年12月1日前，经双方核对，ＸＸ刚尚欠张岭部分款项，于是在2013年12月1日，签订了房屋买卖协议，以此来抵顶ＸＸ刚对张岭的欠款。协议约定ＸＸ刚将自己所有的位于宣化区皇城家园小区52号院11号楼2单元601号楼房出售给张岭，并已收取购房款人民币800000元，同时约定在没有还清贷款之前还继续延用原房�ＸＸ刚的名字，待张岭还清贷款后，ＸＸ刚配合张岭无条件过户到张岭名下。2013年年底前ＸＸ刚将房屋（含车位）交付后，张岭对该房屋进行了装修，现由张岭朋友柯艳敏居住使用，期间的水、电、煤气、物业等费用均由张岭和柯艳敏交纳。为偿还房屋贷款张岭于2014年3月25日至9月12日分七次给ＸＸ刚通过银行转账共计54200元。2017年4月20日ＸＸ刚出具房屋买卖证明，将上述房屋出售给乔瑞静和张春生，并已于同年4月24日完成了过户登记。另查，诉争的房屋为按揭贷款房，贷款银行是中国工商银行股份有限公司张家口宣化支行，借款人ＸＸ刚，贷款日期2012年2月6日，借款金额为人民币818000元，借款期限360个月，年利率5.88%，该笔贷款本息已于2017年4月21日全部结清，本次已还本金770372.76元，利息1887.41元。
一审法院认为，张岭与ＸＸ刚于2013年12月1日所签订的房屋买卖合同将ＸＸ刚以按揭贷款方式购买的位于宣化区皇城家园小区52号院11号楼2单元601号楼房，以80万元的价格出售给张岭，无论是以房抵债，还是单一的房屋买卖，均是双方当事人的真实意思表示，合同内容基本完整，且不违反法律规定，属有效合同。合同签订后，ＸＸ刚将房屋（含车位）交付张岭，张岭对房屋也进行了装修，现由张岭的朋友柯艳敏居住使用，期间所发生的水、电、煤气、物业等费用均由张岭和柯艳敏交纳，为偿还房屋贷款张岭还于2014年3月25日至9月12日分七次通过银行给ＸＸ刚转款共计54200元。由此可见，张岭和ＸＸ刚的房屋买卖合同虽然没有履行完毕，但随着时间的推移，合同义务在逐步履行，只是因房屋贷款尚未还清，而未完成过户登记。ＸＸ刚与乔瑞静和张春生的房屋买卖，虽然未签订书面的房屋买卖合同，但从ＸＸ刚给乔瑞静和张春生出具的房屋买卖证明，特别是将剩余房贷本金770372.76元，利息1887.41元还清，并协助乔瑞静和张春生完成过户登记等种种情况表明，ＸＸ刚与乔瑞静和张春生房屋买卖合同有效且已经履行完毕，现该房屋的所有权已属于乔瑞静和张春生。而张岭依法享有的仅仅是合同债权，根据物权优于债权的原则，ＸＸ刚与乔瑞静对该房屋享有的物权应当优先保护。另外，ＸＸ刚的行为虽然构成一房二卖，但并不存在ＸＸ刚与乔瑞静和张春生恶意串通，损害张岭利益的情况，因为张岭与ＸＸ刚在房屋买卖合同中约定，在没有还清贷款之前还继续延用原房主ＸＸ刚的名字，而该贷款金额818000元，贷款期限360个月，可自2013年12月31日合同签订以来张岭给ＸＸ刚转账54200元，远不足以偿还该期间的房屋贷款，其不足部分仍由ＸＸ刚负责偿还，ＸＸ刚如不偿还贷款，可能会面临房子被银�用来优先偿还贷款的情况出现。短短三年的贷款偿还情况尚且如此，慢长的300多个月贷款的偿还，其结果则难以预料。由此可见，ＸＸ刚将已与张岭签订买卖合同的房屋再出售给乔瑞静和张春生，并没有损害张岭的利益，而是在减少或者避免可能发生的不必要的损失，是对双方利益的保护。尽管如此，张岭依然享有房屋买卖的合同权利，ＸＸ刚的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。综上所述，张岭请求确认ＸＸ刚与乔瑞静、张春生签订的宣化区皇城家园52号院11号楼2单元601号房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第三十七条，第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，第十四条，第十五条之规定，判决：驳回张岭请求确认ＸＸ刚与乔瑞静、张春生签订的宣�区皇城家园52号院11号楼2单元601号房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由张岭负担。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：张岭与ＸＸ刚签订的房屋买卖合同合法有效，且已经交付于张岭，但未办理所有权变更登记，故不能认定已完成了所有权公示。
依照常理，乔瑞静、张春生在与ＸＸ刚签订房屋买卖合同时应当依照合同法第一百五十七条对所购买的标的物进行实地看查。如果乔瑞静、张春生实地看查，则不难知晓该房已有人居住的事实，如未实地看查就支付大额资金购买房屋，显然不能认定为正常交易。故乔瑞静、张春生未予以检验就支付大额资金购买涉案房屋不能认定为是善意取得。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉�法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705民初1736号民事判决；
二、ＸＸ刚与乔瑞静、张春生签订的房屋买卖合同无效；
三、ＸＸ刚与张岭依照双方合同约定办理房屋所有权变更登记。
一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，由ＸＸ刚、乔瑞静、张春生各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 姜 兵
审判员 梁金前
审判员 姜建龙
二〇一七年十一月二十三日
书记员 王璐璐