陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终1401号上诉人(原审被告)西安世纪熙源房地产开发有限公司,住所地灞桥区米秦路蒋家湾村委会院内2楼5号。法定代表人黄建强，系该公司总经理。委托代理人李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，员工，住。被上诉人(原审原告)丁飞，男，1980年8月28日出生，汉族，陕西省安康市汉滨区五里镇丁家营村村民，住。委托代理人王德明，陕西诺尔律师事务所律师。委托代理人陆继峰，陕西诺尔律师事务所律师。上诉人西安世纪熙源房地产开发有限公司因与丁飞房屋买卖合同纠纷不服西安市灞桥区人民法院(2015)灞民初字第02731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人西安世纪熙源房地产开发有限公司委托代理人李刚、被上诉人丁飞及其委托代理人陆继峰到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原审法院经审理查明，西安世纪熙源房地产开发有限公司与丁飞于2012年12月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人为西安世纪熙源房地产开发有限公司，买受人为丁飞；出卖人以出让方式取得国有土地使用权，土地面积55．8亩，规划用途为住宅；出卖人经批准在前述土地建造商品房，暂定名为熙源一观澜天下；房屋位于6幢1单元26层02号，房价款438000元；买受人于2012年12月23日一次性支付总房款438000元；出卖人于2013年12月31日前将合同约定的商品房交付给买受人；约定其他条款；双方签名钤印，日期为2012年12月23日。合同签订后丁飞于2012年12月23日向西安世纪熙源房地产开发有限公司支付房款438000元，西安世纪熙源房地产开发有限公司向丁飞开具房款((收款收据》1份。西安世纪熙源房地产开发有限公司未向丁飞交付《商品房买卖合同》约定的房产。西安市规划局根据市城改发(2011)313号文件于2012年6月19日作出市沪灞字第(2012)005号建设项目选址意见书，将该项目定位于西安沪灞生态区米秦路以南，沪河西路以西，规划面积55、8亩，于2012年7月22日、7月26日作出沪灞规建字第(2012)027号建设工程规划许可证及沪灞规地字第(2012)023号建设用地规划许可证，用地单位为西安世纪熙源房地产开发有限公司，西安市城中村改造办公室于2013年12月31日作出市城改发(2013)313号《关于沪灞生态区蒋家湾村城中村改造方案结转的批复》，同意该村改造方案结转。涉案房产属于蒋家湾村城中村改造项目，由西安世纪熙源房地产开发有限公司在西安市灞桥区十里铺街道办事处蒋家湾村集体土地上开发建造，用于安置蒋家湾村因城中村改造而被拆迁的村民，其中包括作为配套项目而开发的商品房。西安世纪熙源房地产开发有限公司尚未取得开发房地产所需土地的土地使用权证书。法庭审理中丁飞主张《商品房买卖合同》无效。丁飞于2015年10月27日诉至西安市灞桥区人民法院称，其于2012年12月23日与西安世纪熙源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买西安世纪熙源房地产开发有限公司开发的“熙源-观澜天下”楼盘6-12602室商品房一套，已向西安世纪熙源房地产开发有限公司交清房款438000元，西安世纪熙源房地产开发有限公司未按合同约定的日期于2013年12月31日前交付房产，后其得知西安世纪熙源房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，不具备商品房预售的法定要件，现请求确认原西安世纪熙源房地产开发有限公司于2012年12月23日签订的《商品房买卖合同》无效，请求判令西安世纪熙源房地产开发有限公司返还购房款438000元，判令西安世纪熙源房地产开发有限公司按中国人民银行同期同类贷款利率支付从2012年12月23日起至2015年10月27日期间利息74203.2元。为证明其主张，当庭出示《商品房买卖合同》1份、购房款《收款收据》1份等证据。西安世纪熙源房地产开发有限公司辩称，与丁飞签订《商品房买卖合同》属有效合同，该房产所在土地尚未取得土地使用权，本案争议的房产是“小产权房”，请求驳回丁飞的起诉。为证明其主张，当庭出示市城改发(2011)313号文件、(2012)027号建设工程规划许可证及浐灞规地字第(2012)023号及027号建设用地规划许可证、市城改发（2013）313号《关于浐灞生态区蒋家湾村城中村改造方案结转的批复》等证据。原审法院认为，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法庭审理中西安世纪熙源房地产开发有限公司未就《商品房买卖合同》中交易的房产出示相应的土地使用权证书，可以据此推定西安世纪熙源房地产开发有限公司开发、出售本案争议房产的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，能够确认原西安世纪熙源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效，西安世纪熙源房地产开发有限公司对《商品房买卖合同》的无效有过错，应承担向丁飞返还房款、赔偿损失之民事责任，对丁飞请求返还房款438000元之诉讼请求，予以支持，丁飞主张的西安世纪熙源房地产开发有限公司应赔偿的自2012年12月23日至2015年10月27日期间贷款利息74203．2元不超过按规定方式计算的利息数额，予以支持。西安世纪熙源房地产开发有限公司的抗辩观点不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，判决如下：一、原告丁飞与被告西安世纪熙源房地产开发有限公司于2012年12月23日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告西安世纪熙源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告丁飞返还购房款438000元；三、被告西安世纪熙源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告丁飞支付自2012年12月23日至2015年10月27日期间贷款利息74203．2元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8922元，原告已预交，由被告承担，被告在本判决生效后十日内将应承担的受理费8922元支付给原告。宣判后，西安世纪熙源房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人所购买的房屋是集体土地上开发建设的房屋，民法通则规定民事活动必须遵守法律，法律没有规定的应当遵守国家政策，但该房屋所占的土地一部分没有办理国有土地证，因此该房产为小产权房，目前法律没有针对该类的房屋交易。2、本案争议的房产属于城中村改造项目，根据《关于在集体土地上建设的房屋纠纷争议所提起的民事诉讼人民法院受理的批复》，本案争议的房产不属于人民法院受理的范围，一审法院明显认定事实和使用法律错误。故请求1、撤销（2015）灞民初字第02731号民事判决书；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。丁飞答辩称，1、双方交易的房屋属于政府批复并办理了部分审建手续的商品房，上诉人尚未办理商品房预售许可证，不属于在农村集体土地上没有任何审建手续贰建设的房屋，即涉案房屋不属于“小产权房”。2、西安市中级人民法院生效的裁判文书确认涉案房屋不属于“小产权房”，所以被上诉人无需举证证明。3、一审法院确认2012年12月23日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》无效，并判令上诉人返还428000元购房款和相应的利息符合法律规定，二审法院应当予以维持。经审理查明，原审法院查明事实属实。另查明，本案已经本院（2015）西中民二终字第00326号民事裁定认定属于人民法院受理案件范围。本院认为，西安世纪熙源房地产开发有限公司与丁飞签订商品房买卖合同约定交易的房屋属于蒋家湾城中村改造的配套项目，该项目已取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，故涉案房屋属于政府批准并办理了部分建审手续的商品房，不属于在农村集体土地上没有任何建审手续而建设的“小产权房”。且已有本院生效裁判文书认定本案属于人民法院受理案件范围。故西安世纪熙源房地产开发有限公司上诉称涉案房屋不属于人民法院受案范围不能成立。因西安世纪熙源房地产开发有限公司未能提供涉案房屋的土地使用权证书及房屋预售许可证，故一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》无效符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于西安世纪熙源房地产开发有限公司的过错导致合同无效，故原审法院支持丁飞主张的利息请求并无不妥。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8922元（西安世纪熙源房地产开发有限公司已预交），由西安世纪熙源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一六年三月二十二日书 记 员  柏 虹