湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）冷民一初字第580号
原告刘凤英，女，1950年9月15日出生，汉族。
委托代理人王文治，男，系原告刘凤英的丈夫。
委托代理人何爱勋，男，居民。
被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司。住所地冷水江市锑都南路**号。
法定代表人李军，该公司经理。
委托代理人杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。
被告罗从烈，男，1957年12月26日出生，汉族。
被告李尧，男，1976年7月30日出生，汉族。
原告刘凤英诉被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司（以下简称鹏诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，被告鹏诚公司于2014年12月5日向本院申请追加罗从烈、李尧为本案被告。本院采纳了被告鹏诚公司的申请，通知被告罗从烈、李尧参加诉讼。本案由审判员黄斌担任审判长，与人民陪审员姜菊桃、姜正华组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理，书记员张晓艳担任庭审记录。原告刘凤英及其委托代理人王文治、何爱勋、被告鹏诚公司的委托代理人杨平玲到庭参加诉讼。被告罗从烈经本院公告送达开庭传票等法律文书，被告李尧经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘凤英诉称：2009年11月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，在被告经营的金满地商业城（原名金锦综合楼）购得现房第二层内2077号商铺，面积21.38平方米，原告一次性付给被告全部购房款96673元（其中现金57066元、返租租金32100元、房产证件代办费7507元）。尔后，被告没有依约为原告办理产权证件，而商铺已被银行收取，原告即多次要求被告退还购房款，被告以各种借口不予支付。原告只有起诉、请求法院判决：1、被告退还原告购房款89166元；2、被告退还原告办理证件代办费7507元及利息2162元；3、被告支付原告从2014年5月2日至2014年11月30日的商铺返租保底租金和违约金共5254元；4、被告支付按四年返租金额32100元的20%违约金6420元，以上共计110509元；5、被告承担全部诉讼费用。
原告刘凤英为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同复印件，拟证明原告与被告鹏诚公司金满地商业城购买商铺的事实。
2、委托租赁合同复印件，拟证明原告购买的商铺又返租给被告的事实。
3、金满地商业城销售对接单复印件，拟证明原告已支付各种款项。
4、明细表，拟证明被告欠原告2014年5月2日至11月30日的商铺保底租金4683元和违约金571元的事实。
5、银行贷款利率表，拟证明2008年12月23日公布的人民币银行贷款利率情况。
6、收据复印件，拟证明原告已向被告交纳购房款和办证费的事实。
7、企业注册登记资料复印件，拟证明被告鹏诚公司的情况。
被告鹏诚公司辩称：1、原告是与罗从烈签订的房屋买卖合同，合同中未盖有被告鹏诚公司的行政公章，因此原告与被告鹏诚公司不存在商品房买卖合同关系；2、原告的购房款没有交付给被告鹏诚公司；3、2012年8月，原告曾与罗从烈进行过调解，罗从烈承诺在2013年返还原告购房款，故罗从烈将原告所购的商铺的产权办在了罗从烈名下，后罗从烈因偿还银行贷款将原告所购商铺予以抵偿，从而引起纠纷，因此本案应由被告罗从烈、李尧承担责任；4、原告的第3、4项诉讼请求没有法律和事实依据，且与合同约定相违背，违约金的计算应以原告实际所交的购房款计算；5、原告在2014年前从未向被告鹏诚公司主张过权利，因此对被告鹏诚公司的诉讼请求已过诉讼时效。请求法院驳回原告对被告鹏诚公司的诉讼请求。
被告鹏诚公司为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据：
1、冷水江市瑞兴印章有限公司出具的证明，拟证明被告鹏诚公司没有刻制金锦市场项目部合同专用章和财务章，该合同专用章和财务章系被告罗从烈、李尧私自刻制。
2、房地产开发项目服务合同书，拟证明被告鹏诚公司只是为被告罗从烈、李尧提供技术服务。
3、退伙协议书复印件，拟证明金锦市场项目系被告罗从烈、李尧合伙开发。
4、建设用地规划许可证等报建、审批资料复印件，拟证明金锦市场项目与被告鹏诚公司无关。
被告罗从烈、李尧没有进行答辩，也没有向本院提交证据。
本案在审理过程中，原告刘凤英和到庭被告鹏诚公司就对方提交的证据进行了质证。
被告鹏诚公司对原告刘凤英提交的证据发表了如下质证意见：
1、证据1、2的合同相对人不是被告鹏诚公司，该合同中的公章也不是被告鹏诚公司的，对被告鹏诚公司不产生法律效力。
2、证据3、6与被告鹏诚公司无关。
3、证据4、5不属证据，系原告自行计算的结果。
4、对证据7没有异议。
原告刘凤英对被告鹏诚公司提交的证据发表了如下质证意见：
1、对证据1不认可，金锦项目部是真实存在的。
2、证据2证明被告鹏诚公司与被告罗从烈、李尧是有关联的。
3、证据3不能对抗原告的主张。
4、对证据4没有异议。
对原告刘凤英、被告鹏诚公司提交的证据，本院作如下分析：
原告刘凤英提交的证据1、2、3、6、7符合证据客观性、关联性、合法性，予以采信；证据4系原告自行计算出来的数额，不属于证据范畴；证据5不符合证据形式要求，不予采信。
被告鹏诚公司提交的证据1在证明被告鹏诚公司没有刻制金锦市场项目部合同专用章和财务章的同时，却能证明被告鹏诚公司刻制了金锦市场项目部的公章这一事实；证据2、4符合证据客观性、关联性、合法性，予以采信；证据3系被告罗从烈、李尧对合伙事宜的处理，客观真实，予以采信。
本院根据采信的证据，结合到庭双方当事人在庭审当中的陈述，确认以下案件事实：
2007年8月，被告罗从烈与李腊念（被告李尧的父亲）合
伙建设“金锦综合楼”房地产开发项目（该项目位于冷水江市金竹西路与文印路交汇处）。2007年12月，李腊念将合伙事务转交给被告李尧。2013年1月8日，被告罗从烈、李尧签订退伙协议，约定被告李尧退伙。
2009年1月16日，被告罗从烈与被告鹏诚公司签订《房地产开发项目服务合同书》，约定甲方（被告鹏诚公司）为乙方（被告罗从烈和李腊念）开发的“金锦综合楼”项目（后改名为“金满地商业城”）提供以下服务：“1、提供项目开发所需的相关法定资质；2、协助办理房屋报建手续；3、协助办理房屋所有权证书；4、帮助乙方协调各职能部门的关系；5、派出工程技术人员对本项目进行技术指导；6、其他需要甲方出面处理的事项。”合同签订后，经公安机关审核，被告鹏诚公司刻制了“冷水江市鹏诚房地产开发有限公司金锦市场项目部”印章。
2009年1月9日，原告刘凤英与被告罗从烈、李尧签订《商品房买卖合同》，该合同封面有被告鹏诚公司单位名称，合同第1页中合同当事人为“罗从烈、刘凤英”，出卖人为被告鹏诚公司，买受人为“刘凤英”。合同约定的主要内容有原告购买“金满地商业城”第2层内2077号商铺，建筑面积21.38平方米，总房价89166元，签订合同时一次性付清，商铺产权登记费用由原告承担，被告代办。合同出卖人签章栏处有被告罗从烈的签名和被告李尧的私章，还加盖有“冷水江市鹏诚房地产开发有限公司金锦市场项目部合同专用章”。同日，原告刘凤英又作为甲方，与乙方“金锦综合楼项目部”签订“金满地商业城商铺委托租赁合同”，将上述商铺全权委托乙方代理出租，并认可以乙方名义与承租人签订租赁合同。在该租赁合同中，双方约定：商铺出租委托代理期限从2010年5月1日起至2014年5月1日止，4年保底租金即不管乙方招租具体情况，乙方必须向甲方一次性支付甲方购买该商铺合同总款9%的年回报共32100元。双方还约定乙方的违约责任是乙方逾期向甲方支付保底租金，每逾期1日，由甲方按乙方保底月租金的1‰收取逾期付款违约金。双方还约定甲、乙双方不得以任何形式单方面终止本合同或本合同中任何一项委托事项，否则违约方须支付合同约定金额20%的违约金给守约方。该合同乙方签章处有被告罗从烈的签名、被告李尧的私章，还加盖了“冷水江市鹏诚房地产开发有限公司金锦市场项目部合同专用章”。合同签订后，原告于当日交纳了购房款22066元（在2009年10月15日原告已先交纳购房款35000元）和办证费用7507元，并取得了盖有“冷水江市金锦市场项目部财务专用章”的收据。因被告罗从烈、李尧一直未能将上述商铺的产权证书办好交给原告，原告曾于2012年8月份与被告罗从烈协商，罗从烈承诺于2013年1月向原告返还购房款，故罗从烈未将原告所购商铺产权登记在原告名下。尔后，罗从烈因偿还银行贷款将本案争议商铺抵偿给了银行，但没有向原告返还购房款。原告至2014年6月找被告鹏诚公司要求处理亦未果，遂向本院提起诉讼。
原告、到庭被告在审理过程中对以下问题存有争议：
1、原告刘凤英与被告鹏诚公司之间是否存在商品房买卖合同关系的问题。
本院认为，虽然被告罗从烈与被告鹏诚公司名义上签订的是一个《房地产开发项目服务合同书》，但是从该合同约定被告鹏诚公司为被告罗从烈“提供项目开发所需的相关法定资质”的内容以及从被告罗从烈、李尧与原告签订的《商品房买卖合同》文本形式、内容来看，罗从烈、李尧是以被告鹏诚公司的名义对外进行商品房销售的，而当时被告鹏诚公司对罗从烈的这一行为并没有提出异议，甚至还让其刻制了“冷水江市鹏诚房地产开发有限公司金锦市场项目部”的印章，然后罗从烈又刻制了“冷水江市鹏诚房地产开发有限公司金锦市场项目部合同专用章”、“冷水江市金锦市场项目部财务专用章”，并以此二枚印章与原告签订合同或收费。因此被告鹏诚公司与罗从烈之间不仅是服务合同关系，实质上是罗从烈挂靠到被告鹏诚公司名下进行房地产项目建设、销售。被告鹏诚公司应当承担上述商品买卖合同中出卖人一方的相应责任，是本案的适格被告。同时，原告与被告罗从烈、李尧签订合同时也未仔细进行审查，该合同中的出让人一方的名称与所盖印章内容不是完全一致，该合同存在一定的瑕疵，但不影响该合同的效力。
2、本案的违约责任如何确定的问题。
本院认为，由于被告罗从烈、李尧未履行合同约定，将商铺交付给原告或者向原告返还购房款，两被告的行为已构成违约。而被告鹏诚公司作为被挂靠人，在本案中对被告罗从烈、李尧的违约行为也应当承担相应的民事责任。
3、原告刘凤英的起诉是否超过诉讼时效的问题。
本院认为，由于原告刘凤英与被告罗从烈在2013年1月曾就商铺问题发生争议并进行协商，尔后被告罗从烈并未实现承诺，原告又于2014年6月向被告鹏诚公司主张权利，因此，原告的起诉并未超过诉讼时。被告鹏诚公司关于原告的起诉已超过诉讼时效的主张不能成立。
综上所述，本院认为，合同成立后，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告刘凤英依约支付了购房款及办证费用，被告罗从烈、李尧未向原告交付商铺或返还购房款，两被告应当承担违约责任，被告鹏诚公司应当承担连带责任。结合原告刘凤英与被告罗从烈、李尧签订的两份合同及原告实际支付的购房款金额的情况来看，双方实质上是采取了原告以现金交纳部分购房款和以4年租金抵部分购房款的付款形式，因此至2014年5月1日，应视为原告向被告支付了全部购房款89166元，现被告罗从烈、李尧违约，原告要求返还购房款89166元的主张成立，本院予以支持。原告主张被告退还办理证件代办费7507元及利息2162元，办理证件代理费因被告违约，理应退还，但双方并未约定该项违约责任，故原告主张的利息本院不予支持。原告主张要求被告支付从2014年5月2日至2014年11月30日的商铺返租保底租金和违约金共5254元，因双方并未就租赁合同到期后的事项进行约定，故原告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付按四年返租金额32100元的20%违约金6420元的主张，因原告是以4年返租租金抵交应付的购房款，故不存在4年租赁期内被告违约的事实，对原告的该项主张本院亦不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条之规定，判决如下：
一、由被告罗从烈、李尧偿还原告刘凤英购房款89166元和办理证件代办费7507元，共计96673元，被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司承担连带偿还责任，限本判决生效之日起十日内支付；
如果被告罗从烈、李尧、被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告刘凤英的其他诉讼请求。
本案案件受理费2510元，由被告罗从烈、李尧负担2217元，被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司承担连带责任，其余293元由原告刘凤英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 黄 斌
人民陪审员 姜菊桃
人民陪审员 姜正华
二〇一五年六月十五日
书 记 员 张晓艳
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。