海南省三亚市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）琼02执异29号
案外人张学江，女。
委托代理人陈帅。
申请执行人陈海武，男。
委托代理人郭胜辉。
被执行人三亚环球智力开发有限公司。
法定代表人钟海军，该公司总裁。
被执行人海南中东集团有限公司。
法定代表人钟海军，该公司总裁。
上述被执行人共同委托代理人洪诒烔。
被执行人钟月娣，女。
本院在执行申请执行人陈海武与被执行人三亚环球智力开发有限公司（简称智力公司）、海南中东集团有限公司（简称中东公司）、钟月娣借款合同纠纷一案中，案外人张学江向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张学江称：2012年10月21日，本人与被执行人三亚环球智力开发有限公司签订了《房屋定购协议书》，该协议约定：智力公司将其位于三亚市中华雅苑小区B栋809、810号房卖给本人，本人己向被执行人付清全部购房款并实际占有居住该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，请求法院解除查封，中止对中华雅苑小区B栋809、810号房屋的执行。
申请执行人陈海武辩称：1、为保障本人债权的实现，智力公司与本人指定的第三人三亚众投创和旅业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同签订后并在房屋行政管理部门进行了预售备案登记，故本人己经足额支付了购房款，且房产也己经进行备案，本人己经取得涉案房屋的准物权，案外人无权占有。2、案外人明知涉案房屋己备案在他人名下而贸然与智力公司签订《定购协议书》，且未签订正式《商品房买卖合同》，其过错及恶意占有的行为不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。综上，请求法院依法驳回案外人的异议申请。
被执行人智力公司、中东公司和钟月娣未作任何辩解。经听证查明,2015年6月15日，本院作出（2015）三亚民一初字第14号民事调解书，其调解内容为“一、陈海武同意智力公司于2015年10月20日前向陈海武支付481.3909万元。1、2015年6月20日前支付76.3909万元；2、2015年7月20日前支付利息50万元；3、2015年8月20日前支付利息100万元；4、2015年9月20日前支付利息105万元；5、2015年10月20日前支付利息150万元。二、陈海武同意智力公司于2016年2月20日前向陈海武支付1800万元。1、2015年11月20日前支付本金500万元；2、2016年1月20日前支付本金500万元；3、2016年2月20日前支付本金500万元及利息300万元；……五、中东公司、钟月娣对智力公司任一期还款义务承担连带责任。”2015年10月27日，陈海武向本院提交强制执行申请书，请求执行（2015）三亚民一初字第14号民事调解书第一项即2015年10月20日之前的到期债务481.3909万元。2016年12月16日，本院作出（2015）三亚执字第41号执行裁定书，裁定：“查封被执行人三亚环球智力开发有限公司开发建设的，已与三亚众投创和旅业有限公司签订了《商品房买卖合同》的，位于三亚市河东榕根开发区“中华雅苑”B栋601、603、604、605、607、608、609、610、701、702、703、704、705、707、708、709、710、801、802、803、804、805、807、809、810、1002、1501、1507共计28套房屋，预售许可证编号：三房预许字[2012]019号”。2016年4月7日，本院到三亚市河东榕根开发区“中华雅苑”现场，对上述查封房屋进行现场查封时，张学江己实际装修入住“中华雅苑”小区B栋809、810号房屋。
另查，2015年12月14日，三亚市房产信息中心出具的预售备案登记机读查询单，上述28套房产预售登记备案，开发商是智力公司，购房人是三亚众投创和旅业有限公司（简称众投创和公司），备案时间是2014年1月17日。
2012年10月21日，张学江与智力公司签订二份《定购协议书》，该协议书约定：张学江自愿认购智力公司开发建设的“中华雅苑”B栋809、810号房屋、其中809号房建筑面积约60.55平方米，付款方式一次性现金支付，单价为每平方米8258元，总金额为500000元；810号房建筑面积约60.55平方米，付款方式一次性现金支付，单价为每平方米10000元，总金额为605500元。智力公司分别于2012年10月21日、2014年8月9日、2015年12月28日、12月30日出具收据确认收到张学江的支付的“中华雅苑”B栋809、810号房屋全部购房款1105500元。
上述事实，有本院作出的（2015）三亚执字第41号执行裁定书、张学江与智力公司签订的《定购协议书》、智力公司出具的收据等证据在案佐证。
本院认为，当事人的民事活动应遵循诚实信用的原则，在执行程序中对案外人异议的审查只是形式上的审查，而真正实体权属的判断，应通过执行异议之诉来解决。本案中，被执行人将己预售登记备案的房屋再次出让给案外人张学江，违背了诚实信用的原则。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，案外人张学江己经全部支付了购买“中华雅苑”B栋809、810号房屋全部购房款1105500元，且实际占用了该房屋，案外人张学江对被执行人“一房两卖”的行为后果，没有过错责任。因此，案外人张学江的异议请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
中止对“中华雅苑”B栋809、810号房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依据审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 雷 俐
审判员 肖传义
审判员 吴 忠
二〇一六年五月二十三日
书记员 庞理文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。