江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民再终字第0024号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王建良。
委托代理人：方忠宏，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人：石峰，江苏仁海方舟律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：中国人民解放军94906部队，住所地苏州市吴中区光福镇塘村街1号。
法定代表人：陆正华，中国人民解放军94906部队部队长。
委托代理人：张蕾蕾，上海市勋业律师事务所律师。
委托代理人：周松青。
再审申请人王建良因与被申请人中国人民解放军94906部队（简称94906部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）苏中民终字第0317号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2013年8月14日作出（2012）苏审二民申字第314号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
2010年12月7日，一审原告94906部队起诉至苏州市沧浪区人民法院称：2006年12月原告与王建良签订《军队房地产租赁合同》及《补充协议书》。《补充协议书》约定：原告将南门西二路X号房屋出租给王建良，租期三年，第一年租金63万元，第二年租金76万元，第三年租金83万元。王建良支付了2008年4月底之前的租金，但2008年5月起王建良一直未支付租金，截止2010年2月底被告已结欠租金1381570元。王建良租赁期满后未将租赁房屋返还给原告。请求法院判令：被告王建良将苏州市沧浪区南门西二路X号所租赁的房屋返还给原告；王建良应支付所欠租金1381570元；王建良应支付自2010年3月1日起至房屋实际返还之日的房屋使用费（按每月租金7万元计算）。
一审被告王建良辩称：双方实际履行的是480平方米，年租金12万元的《军队房地产租赁合同》，被告不欠原告租金。《补充协议书》是应原告要求签署，并非被告真实意思表示，补充协议签订程序不符合军队房地产管理相关规定。南门西二路X号的其余房屋，双方之间是委托代管关系，并非租赁关系。
苏州市沧浪区人民法院一审查明，2006年12月20日，南京军区空军上海房地产管理处与王建良签署《军队房地产租赁合同》一份，约定：王建良承租南门西二路X号房屋，建筑面积480平方米，租赁期限自2007年1月1日至2007年12月31日止，年租金12万元。2006年12月29日，94906部队与王建良签订《补充协议书》一份，约定：《补充协议书》是《军队房地产租赁合同》的补充。王建良承租苏州市沧浪区南门西二路X号房屋三年。2007年1月1日至2010年2月28日，前两月为装修免租期，第一年（2007年3月至2008年2月）租金63万元，第二年租金76万元，第三年租金83万元，三年租金合计222万元（含主合同租金）。王建良承租前配合部队清理其他承租户所产生的费用由王建良承担。在租赁期间，清理原门面房承租户所需的费用和引起的其他责任均由王建良承担；王建良须按照经审定的装修方案对承租房屋进行装修，装修费用自行承担，折旧期为五年（以实际装修的原始票据为凭），五年后，装修所有权归部队所有。该合同约定的履约保证金为人民币5万元，王建良已缴纳。2007年1月1日，94906部队出具《委托代管书》，内容为：2007年1月1日至2010年2月28日期间，94906部队委托王建良代为管理苏州市沧浪区南门西二路X号房屋。委托代管事项为“委托王建良在代管期限内管理上述房屋的经营管理权（包括上述房屋的出租、承包经营等权限），受委托人所从事的一切与房屋有关的经营管理活动，委托人均予以认可”。2010年11月10日，中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处（简称上海房管处）出具情况说明，内容为：“根据中国人民解放军房地产租赁管理有关规定，坐落于苏州市沧浪区南门西二路X号的部队房地产租赁管理由中国人民解放军94906部队（正团级）组织实施”。
王建良实际使用的房屋为西二路X号全部房屋，东至化工新村，西至五院，南北为道路（除北面沿马路门面）。王建良曾对此房屋进行了修补、改造和装修，王建良称其为此共花费320万余元。94906部队称西二路X号房屋北面沿马路店铺自2010年2月28日之后的问题将自行与使用人协商解决。王建良应返还西二路X号门面房以外的其余房屋。双方确认西二路X号房屋北面沿马路店铺的年租金（或委托代管年收益）为人民币20万元。
苏州市沧浪区人民法院一审认为：王建良签订补充协议书后，依约交纳了履约保证金5万元和2008年4月底之前的租赁费用，并在94906部队催缴租金的通知书上签字确认。双方按照《补充协议书》约定履行，《补充协议书》是双方之间的真实意思表示。王建良自2008年5月起欠交租金，违约明显。2008年3月至2009年2月，王建良结欠租金人民币633333元（10月＊76万／12）；2009年3月至2010年2月，94906部队收取租金88430元，王建良结欠租金人民币741570元（83万元－88430元）。2008年5月至2010年2月28日，王建良结欠房屋租金人民币1374903元。
合同约定王建良装修投入折旧期至2012年2月28日，94906部队应对王建良交还房屋之日起至此期间的装修等进行折旧补偿。王建良称其装修投入320万余元，94906部队表示对按月折旧没有异议，予以准许。94906部队对王建良房屋交还之日起至2012年2月28日期间的日期应按月（月＊320万元／5／12）给予装修折价补偿。
双方确认西二路X号房屋北面沿马路店铺的年租金为人民币20万元。94906部队在租赁期满后所主张的房屋使用费范围不应包含西二路X号房屋北面沿马路店铺的使用费，94906部队要求按照双方租赁合同第三年的租金标准83万元（但应扣除店面年租金20万元）计算占用期间的房屋使用费，不违反法律法规的强制性规定。
2011年11月11日，苏州市沧浪区人民法院作出（2010）沧民初字第0877号民事判决：一、王建良于判决生效之日起5日内将苏州市沧浪区南门西二路X号所租赁的房屋（除北面沿马路店面）腾空后返还给中国人民解放军94906部队；中国人民解放军94906部队自接收房屋之日起5日内支付王建良装修折旧补偿款（装修折价补偿款计算方法：王建良房屋交还之日起至2012年2月28日期间的日期按月＊320万元／5／12）。二、王建良于判决生效之日起10日内支付中国人民解放军94906部队2008年5月至2010年2月28日的房屋租金人民币1374903元。三、王建良于判决生效之日起10日内按年使用费63万元支付中国人民解放军94906部队自2010年3月1日起至房屋实际交还之日止的房屋使用费。
王建良不服一审判决，向本院提起上诉称：《补充协议书》无效，一审原告主体不适格。《委托代管书》系双方真实意思表示。如《补充协议书》合法有效，委托代管书也应合法有效。王建良已经全额缴纳了租金，租金应当从2007年度起每年扣除北面沿马路店铺年租金20万元后再计算上诉人应付的租金。一审判决认定的折旧计算方法有误。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人94906部队称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院二审认为，南京军区空军上海房地产管理处出具的《情况说明》效力应予认定，94906部队有权签订《补充协议书》，具有原告诉讼主体资格。王建良并无证据证明《补充协议书》违背其真实意思表示，《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。王建良称《补充协议书》未经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章，没有生效，但军队房地产管理部门对租赁合同的内部管理程序，不影响《补充协议书》的法律效力。王建良主张与94906部队是委托代管关系，但根据94906部队提供的相关收据，2008年4月底之前王建良按《补充协议书》约定的租金标准支付租金，王建良未能提供证据证明其按委托代管关系履行权利义务。《补充协议书》约定的租赁期已经届满，王建良应将租赁房屋返还给94906部队，并支付租赁期内拖欠的租金和占有使用期间的房屋使用费。《补充协议书》约定租赁期间王建良清理原门面房承租户所需费用和引起的其他责任由王建良承担，王建良对原门面房承租户需要清理且要承担相应风险是明知的，原门面房承租户的清理情况不能作为王建良抗辩不予支付或减少支付租金的正当理由。94906部队表示南门西二路X号房屋北面沿马路店铺自2010年2月28日之后的使用权问题将另行解决，但94906部队并未放弃2010年2月28日之前该部分房屋的租金，该部分房屋包含在王建良承租范围之内，2010年2月28日之前该部分房屋租金仍应由王建良向94906部队履行，2010年2月28日之后该部分房屋使用费可在王建良应支付的房屋使用费中予以扣除。原审诉讼中，王建良陈述投入装修320万余元，但未能提供装修的原始票据，也无证据证明装修完成的具体时间，94906部队表示为简化处理，同意按320万元按月折旧补偿，原审法院以此作为装修折旧补偿的计算方式，并无不当。2012年2月13日，本院作出（2012）苏中民终字第317号民事判决：驳回上诉，维持原判。
王建良再审称：坚持二审上诉意见，原审认定南门西二路X号房屋由94906部队管理有误，案涉房屋应由上海房管处出租。《情况说明》不能作为94906部队有权出租诉争房屋并具备原告资格的证据。《补充协议书》违反了法律和军事法规的强制性规定，应认定合同无效。94906部队出具《委托代管书》后，双方已经转化为“委托代管关系”，王建良不需要支付租金。请求再审驳回94906部队的诉讼请求或发回苏州市姑苏区人民法院重审。
被申请人94906部队称：除涉案房屋地址错误外，原一审、二审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，服从法院实体判决。《补充协议书》合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定。军事法规、军事规章在武装力量内部实施，王建良以违反军队规章规定为由，主张本案租赁合同无效不能成立。
再审查明的事实与本院二审已查明的事实一致。
再审另查明，本案王建良租用的房屋坐落于苏州市西二路，房屋东至化工新村边缘小道，西至苏州市第五人民医院围墙，南至化工新村边缘小道，北至西二路道路，不包括西二路沿街门面房。房屋产权登记地址为苏州市南门街新邨路，房屋所有权证号：苏房字××号，建筑面积4462.66平方米，房屋所有权人为中国人民解放军总后勤部。房屋土地登记地址为南门街道西二路，土地使用面积为2346.7平方米，使用人为中国人民解放军86458部队。
西二路X号房屋所有权人为万新民，房屋共有人为张红，房屋建筑面积为146.61平方米，房屋登记地址为西二路X号，房屋所有权证编号：苏房权证市区字第××号。土地登记地址为南门街道新饨路X号，土地使用权证编号：苏国用（2006）第2008XXX号，使用权面积221.6平方米。2006年12月26日，苏州市公安局南门派出所出具“门（楼）牌号变更证明单”，证明：居住在南门新邨路X号居民因市区地名标志门牌整顿，原门牌号取消。根据《苏州市门牌管理暂行办法》的有关规定，现重新编制为西二路X号。
2013年9月7日，中国人民解放军94891部队出具证明，“根据2000年10月上海基地（2000）司通字135号，86458部队代号更换为94906部队。特此证明。（注：94891部队现为94906部队上级单位）”。
1984年4月28日，苏州市人民政府作出苏府复（1984）24号批复，将人民路南段通往东大街的主干道正式命名为西二路。2013年9月6日，苏州市公安局姑苏分局沧浪派出所出具情况说明“根据户籍底册PH1-1-35记载，原86458部队登记户籍住址为西二路86458部队接待站，该地名原为新邨路，后于80年代后期改为西二路”。
本院再审认为：本案94906部队与王建良签订的《补充协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。王建良称《补充协议书》违反军事法律、法规，合同无效，但军事法律、法规在武装力量内部实施，军队规范军产出租目的在于规范各级部队对外出租的行为，不涉及部队对外签订房屋租赁合同的效力。王建良称《补充协议书》系受胁迫签订，但未提供证据加以证实，也与王建良按照《补充协议书》缴纳履约保证金，支付房屋租金的事实不符。《委托代管书》仅授权王建良管理涉案房产，王建良自己出租房产，也应支付使用费用，王建良以此拒交房屋租金缺乏依据，本院不予支持。《补充协议书》到期后，王建良仍占有使用案涉房屋至今，本院二审判决王建良腾退房屋并支付占有使用费并无不当。本案涉案房屋坐落于西二路，原一、二审已查明了房屋确切位置，但原审对涉案房屋地址的表述不规范，再审予以纠正。《补充协议书》约定的租金是王建良使用涉案全部房屋应支付的租金，但王建良实际未能租用北面沿马路门面房，原审双方确认门面房年租金人民币20万元，王建良请求房屋租赁期间，每年扣除20万元门面房租金的请求，符合《补充协议书》实际履行情况，再审予以准许。2008年5月至2010年3月王建良应缴租金共计人民币101.33万元{计算如下：2008年5月至2009年2月王建良应缴租金38.33万元［10＊（76-20）／12］；2009年3月至2010年2月王建良应缴租金63万元（83-20）}，扣除2007年门面房租金20万元，王建良应支付94906部队租金人民币81.33万元。根据《补充协议书》王建良装修折旧期为五年，原审判决作出时五年折旧期未过，但本案再审时房屋装修已过五年，不应再计算装修折旧费用，再审予以纠正。
本案经本院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）苏中民终字第0317号民事判决及苏州市沧浪区人民法院（2010）沧民初字第0877号民事判决；
二、再审申请人王建良于本判决生效之日起三十日内将其占用的位于苏州市西二路的房屋（房屋所有权证号：苏房字××号，除北面沿马路店面）腾空后返还给被申请人中国人民解放军94906部队；
三、再审申请人王建良于本判决生效之日起十日内支付被申请人中国人民解放军94906部队房屋租金人民币81.33万元；
四、再审申请人王建良于本判决生效之日起十日内按年使用费人民币63万元支付被申请人中国人民解放军94906部队自2010年3月1日起至房屋实际交还之日止的房屋占有使用费。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，承担迟延履行的责任。
一审案件受理费人民币31534元，由王建良负担18653元，94906部队负担12881元；二审案件受理费人民币31534元，由王建良负担18653元，94906部队负担12881元。（以上费用由双方当事人在履行本判决时自行结算）
本判决为终审判决。
审 判 长 周 军
审 判 员 杨 兵
代理审判员 李 伟
二〇一四年五月四日
书 记 员 马文洁