江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终10268号
上诉人（原审原告）：沙岚,女,1971年9月27日生,汉族，户籍所在地江苏省苏州。
委托诉讼代理人：陈全兴，江苏陈全兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郁康，江苏陈全兴律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐竹林,男,1976年10月19日生,汉族，户籍所在地北京市宣武区。
上诉人（原审被告）：郑敏,女,1980年2月5日生,汉族，户籍所在地河北省河间市。
委托诉讼代理人：薛磊，男，1983年10月8日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州，代理上述两被告。
原审第三人：苏州链家房地产经纪有限公司，组织机构代码31375633-5，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼4746室。
法定代表人：左晖,总经理。
委托诉讼代理人：王九楼，系公司员工。
委托诉讼代理人：肖冰，系公司员工。
上诉人沙岚、徐竹林、郑敏因与原审第三人苏州链家房地产经纪有限公司(以下简称：链家)房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初3921号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人沙岚不服一审法院判决上诉请求：双方签订的房屋买卖合同中约定20%的违约金并未超过法律允许的范围,一审法院判决10万元起不到惩罚的作用,请求二审法院支持上诉人80万元的一审诉讼请求。
上诉人徐竹林、郑敏不服一审法院判决上诉请求：1、网签合同变更了房屋买卖合同中关于办理资金托管及支付首付款日期的相关约定，并不存在逾期办理资金托管及支付首付款的违约情形；2、我方已经按约履行了贷款审批义务，但出卖方单方面拒绝继续履行涉案房屋买卖的约定，已经构成违约，我方未能在2016年3月8日前支付首付款不构成违约。3、即使我方存在违约行为，但出卖方并没有任何损失，且一审法院判决的违约金已经高于双方的约定，应当予以调整。请求二审法院依法改判。
原审第三人链家辩称，1、对一审法院判决没有任何异议。2、作为居间方，我公司已经积极促成交易，并且签订了合同，现在合同无法继续履行完全是由于买卖双方原因导致，与我们公司无关，我公司依法保留相关的权利。
一审原告沙岚的起诉请求：1、解除编号：201601170941苏州市存量房买卖合同及补充协议；2、被告支付违约金80万元、退还定金10万元给被告；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：苏州工业园区都市花园47幢503室房屋所有权人系原告。2016年1月17日，原告沙岚(出卖人、甲方)通过第三人链家与被告徐竹林、郑敏(买受人、乙方)签订编号为201601170941的《苏州市存量房买卖合同》(以下简称“房屋买卖合同”)，约定甲方将位于苏州工业园区都市花园47幢503室房屋出售给乙方，面积为205.84平方米，房屋价款为390万元。房屋买卖合同第二条第二款约定，该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，出卖人应于2016年3月18日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。就房款支付，双方在房屋买卖合同第四条约定房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准以后，出卖人按照房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房屋价款具体支付方式为除贷款外，其他部分以现金方式支付；贷款额度不足或者在买卖双方约定的期限内无法办理贷款，则买方应以现金方式补足。买卖双方约定买方办理贷款款项支付时间截止至2016年3月18日；贷款款项支付时间以贷款银行放款到账时间为准，若因银行原因未能按时放款则买卖双方另行协商。双方约定，若买受人未能按合同第四条约定支付相应房屋价款，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照本合同第三条约定的房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第十条约定，买卖双方约定于2016年1月18日前，双方共同向房屋权属登记机构申请办理资金托管，且买方应在资金托管当日将首付款(或全款)打入资金托管账户；自买受人付清房款之日起7天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。该合同附补充协议，并约定补充协议与合同不符之处，以补充协议为准。
同日，双方签订补充协议，约定乙方支付甲方上述房屋交易首期款人民币10万元，付款方式为乙方于2016年1月13日前支付给甲方定金人民币10万元。甲方双方约定乙方需于2016年2月7日前确定该次交易是否继续，如由于乙方原因导致该次交易无法继续履行的，乙方须赔偿甲方人民币5万元；若由于甲方原因在2016年2月7日前确定不出售该房屋的，则甲方需赔偿乙方人民币5万元。甲方同意乙方若在打印该房屋网签合同时将网签合同价增加，则超过人民币390万元的款项，甲方需于该房屋办理领证领款当日返还给乙方。甲方双方确定涉案房屋价款为存量房买卖合同约定的房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计人民币400万。被告已支付原告购房定金10万元。
2016年1月21日，原、被告通过居间方苏州翰林房地产经纪有限公司(以下简称“翰林经纪公司”)签订在房管局备案的编号为苏房存园区合同201601210177的苏州市存量房买卖合同(以下简称网签合同)，网签合同约定房屋价款为人民币672万元，房款支付方式为除贷款外，其他部分以现金方式支付；贷款额度不足或者在买卖双方约定的期限内无法办理贷款，则买方应以现金方式补足。买卖双方约定买方办理贷款款项支付时间截止至2016年3月18日；贷款款项支付时间以贷款银行放款到账时间为准，若因银行原因未能按时放款则买卖双方另行协商。
诉讼过程中，原、被告一致同意双方于2016年7月20日解除房屋买卖合同及补充协议，予以确认。
针对双方争议的被告徐竹林、郑敏是否构成违约，原告补充提交如下证据，被告、第三人质证如下：
证据1，原告与第三人的业务员罗瀛短信记录，证明在2016年3月28日被告未提供相应证据证明被告的银行贷款已经下发。
证据2，个人账户银行存款明细。证明在2016年2月16日原告将房屋应当归还的贷款资金存入账户，随时可以还款。
证据3，上海市房地产买卖网签合同，证明因被告违约，原告为了筹款购买新加坡的房屋，低价转让了其所有的上海的房屋，导致原告损失。
证据4，2016年1月17日原、被告及第三人的聊天录音，证明被告明确表示其最晚在2016年2月7日告知原告贷款能否审批通过。
被告对证据1无异议，对证据2真实性无异议，对证据3真实性无异议，但认为与本案无关。对证据4不予认可，其表示录音所反映的内容与后续发展的事实不一致，双方后续仍同意继续交易。第三人对上述证据无异议，就证据4其表示该证据可证实被告确认贷款由其自己办理、原告知晓被告要做高评估价，且第三人告知被告要把首付款打入资金托管账户。
被告提交如下证据，原告、第三人质证如下：
证据1，被告与原告手机记录打印件，证明被告一直在积极促成交易。
证据2，被告与第三人的业务员肖冰聊天记录。证明被告一直在努力促成交易，肖冰告知被告原告要停止交易，被告不知道是否应继续付款。
证据3，中信银行商品房按揭贷款审批放款表，证明徐竹林就涉案房屋申请办理470万的商业贷款，贷款已于2016年2月23日获批。应当存入托管资金账户的首付款202万元。
原告对证据1、2真实性无异议，但原告终止交易的原因是因为被告违约。原告对证据3真实性无异议，但审批流程表负责人签名日期为2016年2月23日，与原、被告约定的2016年2月7日确定贷款能否办下来的日期晚了近两周。第三人对上述证据无异议。
就涉案房屋贷款办理，被告表示，涉案房屋的贷款有别于常规的贷款办理。因为涉案房屋有阁楼，评估价可以做到高于实际成交价，而银行贷款金额以评估价为准，被告为了多从银行贷款，故网签合同约定的房屋价款即评估价高于购房合同的价款，正因如此，本案中被告没有像通常操作即办理网签的时候即将首付款打入资金托管账户。被告希望等银行贷款预审批通过后，再往托管资金账户里打入首付款，因为银行放款的前提是首付款必须打入资金托管账户。等贷款470万元到资金托管账户后，原、被告双方再结算将超出房款的多余款项返还给被告，这也是双方约定补充协议第三条的原因。正常贷款流程是先由被告将首付款交至托管账户，银行根据首付款支付凭证及被告贷款流程就直接将贷款发放到托管账户，没有预审批流程。在贷款预审批通过后，原告表示因为被告违约不再继续履行了，故被告不敢往资金托管账户里打首付款。双方在补充协议第二条约定“乙方需于2016年2月7日前确定该次交易是否继续”即是因为在签订合同时被告告知原告想做高评估价，原告询问是否可行，故被告就说在2月7日给原告回复，故约定了该条款。
原告表示，签订合同时被告告知原告贷款金额会超过房款金额一些，但原告不知道会超多少，其以为超一百万了不得了，为了方便被告就答应了，故双方在补充协议中约定了第三条。网签合同确实是原告自己签订的，但当时第三人的业务员肖冰就翻到最后一面让原告签字，原告没有看网签金额，也没注意到网签合同的第三方变成了翰林公司，到2016年5月13日拿到网签合同才知道购房款与第三方与房屋买卖合同不一样。补充协议约定的2016年2月7日确定交易是否继续即是指2016年2月7日被告必须确定贷款下来，要不然就不继续了。而合同约定的2016年3月18日为原告拿到房款的时间。被告在2月7日没有把贷款批复出示给原告，被告实际上已经违约了。原告从未表示不和被告交易，只是跟被告说按照合同办。被告一直未将贷款批复出示给原告，原告不敢还清房屋贷款，涤除抵押权，被告一直不知道原告未将首付款打入资金托管账户。
第三人表示，其知道被告要将评估价做到高于房屋成交价，但具体多少不清楚，因涉及资金返还，故双方约定了补充协议第三条。公司为控制风险，无法作为第三方办理网签，故肖冰找了翰林公司代办，此事一开始原、被告均不知晓，第三人也是为了促成交易。
一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。现原、被告双方同意房屋买卖合同及补充协议于2016年7月20日解除，予以确认。就被告有无违约，一审法院认为，根据双方房屋买卖合同约定并结合整个二手房交易流程，被告应当在网签时即办理资金托管、将首付款打入资金托管账户，根据查明事实，被告方知晓通常二手房交易流程为办理网签时即办理资金托管、存首付款，而原、被告网签后，被告一直未往资金托管账户内存入首付款，且被告未提供证据证实其就不存首付款一事告知原告并取得原告同意，构成违约。且该违约事实在双方签订的补充协议约定的2月7日确定交易是否继续前即已发生。就原告主张的违约金，综合考虑被告违约情节、双方合同约定、苏州市二手房市场行情，酌情认定被告赔偿原告违约金10万元。该款项与被告已支付的定金10万元直接抵扣。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2016年1月17就苏州工业园区都市花园47幢503室房屋所签订的房屋买卖合同及补充协议解除；
二、被告徐竹林、郑敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告沙岚违约金10万元，该款项与被告徐竹林、郑敏已支付的定金10万元直接抵扣完毕；
三、驳回原告沙岚的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告沙岚负担4250元，由被告徐竹林、郑敏负担1150元，被告徐竹林、郑敏应负担款项已由原告预交，由被告徐竹林、郑敏于本判决生效之日起十日内支付原告。
二审查明事实与一审法院查明事实一致。
二审中，当事人未提供新的证据。
本院认为，根据双方签订的房屋买卖合同的约定，徐竹林、郑敏办理资金托管以及支付首付款的时间在2016年1月18日前，补充协议的约定，徐竹林、郑敏应当在2016年2月7日前确定对涉案房屋是否继续交易，说明双方约定办理上述事项的时间约定延后了。但在2016年2月7日前，徐竹林、郑敏未能办妥资金托管也未能支付首付款，且未能提供证据证明就其未能支付首付款的事由告知出卖方沙岚并经沙岚同意，应视为构成违约。鉴于双方合同中约定的违约金过高，一审法院根据房屋市场行情，确定违约金10万元在裁量范围内，本院不再调整。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院应予维持。上诉人上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13100元，由上诉人沙岚负担10800元，由上诉人徐竹林、郑敏负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
审 判 员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一七年三月七日
书 记 员 许炯