广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初10699号
原告（反诉被告）：深圳市宜居房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道百花二路白沙岭停车场BSL-1008号，统一社会信用代码914403003582981711。
法定代表人：文进鹏。
委托代理人：王向东，男，汉族，1981年7月19日出生，系公司员工。
被告（反诉原告）：陈淑明，女，汉族，1991年1月10日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人：杨丽，广东融泽律师事务所律师。
上列原告诉被告居间合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院依法受理了反诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月4日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告法定代表人文进鹏、委托代理人王向东，被告陈淑明及其委托代理人杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年12月24日，被告通过原告公司员工介绍购买了深圳市福田区长城大厦6栋B1XXX房产，并且签订了房屋买卖合同及佣金支付承诺书等资料，按约定被告需于过户时支付佣金。因被告之前也是从事房地产中介行业，办手续时一直私自约业主办手续跳开原告自行办手续，后一直以资金紧张拒不支付佣金至今，其行为严重损害了原告的合法权益。请求判令：1、被告偿还所欠佣金40000元及合约所约定延期付款违约金，暂计至起诉日为1200元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称，一、原告在提供居间服务过程中，违背法�居间义务，向被告虚假提供信息及承诺，致使被告遭受了巨大经济损失。被告在与原告就相关房屋信息进行沟通时，被告已向原告反复强调因资金有限，如果房屋不能评估到购买价，将无法购买，原告却一再承诺房屋可以评估到购买价（695万元）。但房屋买卖合同签订后，原告却告诉被告房屋仅可评估到600万元。因原告不负责任的虚假承诺，严重打乱了被告的资金计划，致使被告陷入要么违约要么承担巨大经济压力的两难境地，对此原告却不予理睬。在数次交涉无果后，为最大程度的降低损失，被告无奈只能拖着刚刚生产后虚弱的身体自行寻找评估机构和资金监管机构。最终，该房产评估到当时的市值650万。但即便如此，也致使被告要比原计划多支出30多万元的首付款，才得以继续履行买卖合同。当时，虽被告已调动了所有能够调动的资金，但仍无法填补这30多万�的空缺，无奈被告只能筹借个人高利借款，遭受了一定的经济损失。此外，根据被告后来的调查，房屋买卖合同签订时，同一小区相似面积的房屋售价仅为650万元，而原告向被告提供的房源售价却为695万元，而且还一再向被告推销，致使被告付出比当时市价高45万元的价格购买房屋，遭受了巨额经济损失。二、原告要求被告向其支付40000元佣金，缺乏依据。双方《佣金及必要费用支付承诺书》第一条明确约定“居间服务的必要费用为佣金额的20%，交易完成后此必要费用可抵扣佣金”，由此可见，本案佣金中包含必要费用。原告在整个居间过程中，并未向被告提供过任何居间服务，亦未代被告支付过任何必要费用，因此其无权要求被告向其支付必要费用。原告没有全面履行居间义务，无权收取佣金。根据双方《佣金及必要费用支付承诺书》第二条“佣金应在签订�土局版本的《深圳巿二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付”，可见原告获取佣金的前提应在其完成所有房屋买卖手续后，即需完成委托评估、资金监管、按揭贷款、登记过户等居间服务后，否则佣金支付的时间就会约定在买卖合同签订时。房地产居间合同是一种特殊的居间合同，居间方不仅要提供房源促成房屋买卖合同订立，还要提供委托评估、资金监管、代办房屋按揭贷款、代办房屋产权过户等居间服务。原告作为被告与第三人房屋买卖的居间服务方，对被告负有上述行业义务，但原告为了能够收取佣金却向被告进行虚假承诺，导致被告陷入两难境地，对此原告却不闻不问。为降低损失，被告只能自行委托评估机构，并自行完成与卖方的全部过户和交房手续。原告作为居间方，没有履行应尽的行业义务，无权获取相应佣金。三、原告应向被告返还被告代其向房屋卖方退还的交楼保证金5000元。由于原告拒绝向房屋卖方退还交楼保证金，致使卖方迟迟不肯交楼，为降低损失，被告只能先行向卖方垫付了5000元的交楼保证金，卖方才肯交楼。5000元的交楼保证金是原告所收，按照规定理应由原告返还给卖方，可是原告为给被告的房屋买卖设置障碍而拒绝返还。目前，被告为减少损失已代原告垫付了该笔费用，原告理应向被告返还。四、原告依法应赔偿被告因其虚假承诺等行为而遭受的经济损失。原告作为居间人为收取佣金，其不但极力向被告推销高出市场价45万元的房屋，还向被告作出虚假承诺，其行为已违背了居间人应尽的义务，严重的损害了被告的权益，给被告造成了巨大的经济损失，按照《合同法》第425条的规定，原告“不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”在本案房屋买卖过程中，被告因原告的行为所遭�的损失包括30万元额外借款的利息、自行委托评估和自行办理按揭贷款的费用、代付的交楼保证金、因卖方延迟交楼3个月的租金损失，合计为52500元。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据，被告自始都没有要跳开原告的想法，否则就不会签订《佣金及必要费用支付承诺书》。致使今天局面的出现，完全都是因为原告罔顾被告利益，虚假提供信息及承诺，且在居间服务过程中未能尽职尽责依据行规完成居间服务事项所致。原告的行为已致使被告遭受了巨额的不必要的经济损失，依法应对被告进行赔偿。因此，被告请求法院依法保护被告的合法权益，对于原告不合理无依据的诉讼请求给予驳回，作出公正的判决。
被告反诉称，2015年12月被告根据原告法定代表人王向东的介绍和承诺，拟通过原告的居间服务以695万元的价格购买位于深圳市福田区长城大厦6栋B1XXX号房产。居间服务合同签订前，被告反复向原告表示被告资金有限，如果房产无法评估到购买价，就无法购买该房产，原告一再承诺其委托的评估机构一定能够将房产评估到695万元。基于对原告的信任，被告于2015年12月24日签订了居间服务合同和房屋买卖合同。但合同签订后，原告却告知被告，交易房产无法评估到695万元，只能评估到600万元。因原告的不负责任的虚假承诺，严重打乱了被告的资金计划，致使被告陷入要么违约要么承担巨大经济压力的两难境地，对此原告却不予理睬。为最大程度的降低损失，被告无奈只能拖着刚刚生产后虚弱的身体自行寻找评估机构和资金监管机构。最终，该房产评估到当时的市值650万元。但即便如此，也致使被告要比原计划多支出30多万元的首付款，才能得以继续履行买卖合同。当时，虽被告已调动了所有能够调动的资金，但仍无法填补这30多万元的空缺，无奈被告只能筹借个人高利借款，遭受了巨大经济损失。其后，因原告拒绝退还房屋卖方的交楼保证金，致使卖方不能如期向被告交房，被告无奈只能先行向卖方垫付了5000元的交楼押金，卖方才同意交楼。根据我国《合同法》的相关规定，原告作为居间人理应如实向被告报告订立合同的有关事项和准确信息、尽职尽责完成居间服务、维护委托人权益。但其却不顾法律的权威、行业的准则和职业道德，仅以收取佣金为目的，置被告利益于不顾，虚假提供信息及承诺，且在居间服务过程中未能尽职尽责依行规完成居间服务事项，致使被告遭受了巨额的不必要的经济损失。基于上述事实和理由，被告为了维护自己的权益，特向贵院提起反诉，请求判令：1、原告返还被告已先行垫付的交楼押金5000元;2、原告赔偿被告因其拒付交楼押金致使卖方延迟交楼3个月而给被告造成的经济损失7000元/月＊3个月＝21000元；3、原告赔偿被告因其虚假信息及承诺所遭受的经济损失合计26500元（委托评估机构费用7000元、按揭服务费用1500元、30万元高利借款的利息18000元）；4、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。
原告口头答辩称，1、原告提供了居间服务，关于贷款的事宜原告只能提供参考，也不能保证可以做到。2、被告已经签署佣金支付承诺书，涉案房产成功过户后被告应向原告支付佣金，但涉案房产至今已经过户，被告至今仍未支付。且被告此前也是从事中介行业，被告跳开原告私下与业主办理手续。3、被告两次到原告公司闹事，影响原告正常营业，并威胁原告公司人员人身安全，就此原告已经报案，被告要求原告退还5000元交楼押金，原告有权不予退还。
经审理查明，2015年12月24日，被告（买方）与案外人安某哲、何某（均为卖方）在原告的居间服务下签署《房产买卖合同》约定，卖方将其名下位于深圳市福田区长城大厦6栋B1XXX物业（下称涉案房产）以695万元的价格转让给买方，买方申请按揭贷款支付购房款，买方须于2015年2月29日之前预付首期购房款除去银行贷款外，到买方贷款银行作资金监管，买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准。如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续；卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产�为此卖方同意从定金中预留5000元作为交房保证金，此款托管于第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，由第三方无息退还给卖方，卖方拒不结清所欠费用或未按约定条件如期交付房产及家电的，买方有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部仍由卖方承担。
同日，原告（经纪方）与被告（××）签署《佣金及必要费用支付承诺书》约定，由经纪方提供居间服务，已经促成××与卖方安某哲、何某签署涉案房产的买卖合同，××承诺支付租金及必要费用，佣金为4万元，居间服务的必要费用为佣金额的20%，交易完成后此必要费用可抵扣佣金；必要费用应在签订《房产买卖合同》时支付，佣金应在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记�关递件前支付，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金，拒绝支付佣金的，经纪方有权拒绝办理过户手续。如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已支付的必要费用及佣金，如尚未支付必要费用及佣金的，仍需支付。守约方可向违约方追究违约方的责任。如买卖双方解除合同后又私下成交（包括买方的亲属、朋友与卖方私下成交）或通过其它经纪方成交的，××承诺支付以上全部佣金及必要费用，否则承诺与买方连带向经纪方支付违约金4万元。
2015年12月28日，原告向何某开具《收款收据》，确认收到何某支付的涉案房产的交房保证金5000元。
2016年4月10日，原告发短信给被告催要佣金，并称在评估价是出了点错误，可是政策性没有办法把控。被告回复称，原告应想清楚怎么赔偿，年前其已告知王向东房子评不到成交价钱佣金一毛钱都没有。
2016年7月26日，被告（买方）与何某、安某哲（卖方）签署《情况说明》载明，买卖双方在交易涉案房产的过程中，买方与中介方老板王向东之间因中介服务费发生纠纷，中介方拒绝退还卖方托管的交房保证金5000元，导致交楼程序无法进行，现买卖双方经过协商一致达成共识，由买方先垫付5000元给卖方，卖方待租约到期之时（8月18日）准时交楼给买方。同日，安某哲开具《收款收据》，确认收到被告支付的涉案房产的交楼押金5000元。
被告为证实其主张的损失，向本院提交了与涉案房产同类型房屋在网上挂牌的出租价格为6800元/月至9000元/月的网页截图、地产中介查询的与涉案房产同类型房屋2015年12月市场价为650万元的电脑截屏、原告自行委托房产评估公司对涉案房产作出评估价值为6546236元的评估摘要及致估价委托人即被告的函、载明评估费为3200元的被告与评估人员之间微信聊天记录、按揭服务费1500元的收款收据、被告于2016年1月25日、2月2日、2月3日分别向案外人借款共计30万元的《借据》、被告女儿于2016年1月28日出生的出租证明、被告于2016年2月29日登记的离婚证予以佐证。
另查，涉案买卖合同已履行完毕，买卖双方实际于2016年7月下旬完成交楼。
庭审时，原告与被告确认因原告找的评估公司无法将涉案房产的价值评估至695万元，被告遂自行寻找评估公司进行评估，之后买卖双方自行完成了涉案房产的交易。被告确认其之前是从事中介行业，其与原告的法人原为同事关系。
庭审后，安某哲、何某向本院�具《情况说明》称，被告已向其支付了交楼保证金5000元，其对被告以自己名义向原告主张退还交楼保证金5000元无异议，同意原告将该款项退还被告。
本院认为，原告与被告签署的《佣金及必要费用支付承诺书》是双方当事人的真实意思表示，被告签署涉案房产买卖合同系通过原告提供居间服务进行，原告与被告之间成立合法有效的居间合同关系。原告在涉案合同签署后并未提供其他居间服务，其要求被告全额支付佣金无事实和法律依据，本院不予支持。承诺书载明的居间必要费用为佣金的20%即8000元（40000×20%），被告应向原告支付居间必要费用8000元。关于原告诉请的违约金，《佣金及必要费用确认书（买方）》中载明延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金，但该佣金的延期付款违约金计算标�的约定系在原告顺利促成房产交易完成的前提下所确定的佣金的支付时间和佣金的延期付款违约金计算标准，其前提并不符合本案情形。再者，原告主张的利息实则是原告主张损失的一种补偿，在本院认定的居间必要费用已经弥补原告损失的情况下，对原告的违约金请求，本院不予支持。
关于反诉。1、交楼押金，托管在原告处的交楼押金原本为案外人安某哲及何某出售涉案房产房款的一部分，即该5000元由原告在涉案合同顺利履行并无涉案房产交付给被告后退还卖方。在被告已向卖方支付该5000元，且卖方书面同意居间方将该款项退回被告的情况下，为避免诉累，本院对原告的该请求予以支持。2、延迟交楼的损失。如上所述，交楼押金本不属于被告，在卖方与被告自行私下完成涉案房产买卖的情况下，原告向卖方退还该押金的条件未成就，�买卖双方私下交易，亦构成违约，原告有权不向卖方退还该押金。卖方因此未能向被告交房给被告造成的损失不应由原告承担，本院对被告主张的21000元损失不予支持。3、其他经济损失26500元。被告主张的该损失包含了评估费7000元、按揭服务费1500元及另筹资金所产生的利息18000元。涉案合同约定，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准。如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款。涉案房产评估的价值直接影响被告申请按揭贷款的额度，合同明确约定如贷款少于应交房款的，买方应补足首期款。无证据显示原告在提供居间服务的过程中向被告承诺涉案房产的价值能评估至695万元。退一步讲，即便原告曾表示涉案房产能评估到695万元，但房产的评估由专业的评估公司按照严格的程序、科学的评�方法所做出的结论，涉案房产的评估价值不能以原告的意志来决定，被告本人作为地产中介从业人员，理应知晓房产评估的价值受市场因素的变化等各种因素的影响而存在不确定性，即涉案房产最终未能评估至被告期望的价值不是原告所造成的，被告以此为由要求原告承担其另筹资金所产生利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。无论涉案房产交易最终由原告提供居间服务完成还是由买卖双方自行完成，评估费和按揭服务费是必然要产生的费用，且该费用本来亦应由被告承担，对被告主张的该部分费用，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈淑明应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市宜居房地产投资顾问有限公司支付居间必要费用8000元；
二、原告深圳市宜居房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起10日内向被告陈淑明退还交房保证金5000元；
三、驳回原告深圳市宜居房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告陈淑明的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费830元（已由原告预交），由原告承担669元，被告承担161元；反诉受理费556元（已由被告预交），由原告53承担元，被告承担503元。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉�及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 侯媛蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一六年十一月七日
书 记 员 李锐珊
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。