黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庆民二初字第2号
原告冯玉强，男，汉族。
委托代理人季国军，黑龙江盛和盛律师事务所律师。
被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地大庆市肇源县肇源镇中央大街。
法定代表人李义，该公司总经理。
被告大庆隆宇房地产开发有限公司，住所地肇源县肇源镇。
法定代表人乔士奇，该公司总经理。
委托代理人于海英，黑龙江海鹰律师事务所律师。
被告贾庆学，男，汉族。
委托代理人刘建筑，男，汉族。
被告王京会，男，汉族。
被告杨维民，男，汉族。
委托代理人毕士海，男，汉族。
被告李爱民，男，汉族。
原告冯玉强与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、大庆隆宇房地产开发有限公司（以下简称隆宇公司）、贾庆学、王京会、杨维民、李爱民申请执行人执行异议之诉一案原告冯玉强于2012年12月4日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，于2013年3月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人季国军、被告隆宇公司委托代理人于海英、被告贾庆学委托代理人刘建筑、被告杨维民委托代理人毕士海、被告李爱民到庭参加诉讼，被告鑫源公司与被告王京会经本院依法送达开庭传票后，未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告冯玉强诉称，原告申请贵院对鑫源公司所负债务强制执行一案，贵院于2012年8月4日立案执行。并于2012年9月21日将鑫源公司名下位于肇源县松花江大街南侧的远大丽景二期B区1号A楼5号商服；远大丽景B区2号楼北1号车库、北2号车库、北3号车库、北4号车库、北5号车库、北6号车库、北7号车库、北8号车库、南8号车库、南4号车库（上述房产估价为607，075.00元）予以查封。查封后，被告贾庆学、王京会、杨维民、李爱民对执行标的提出书面异议。贵院执行部门经过程序审查后，作出中止对鑫源公司名下的上述被查封商服及车库执行的裁定。原告认为，被告鑫源公司名下的上述被查封商服及车库理应作为可执行财产，依法对其拍卖、变卖，以偿还债务。具体理由如下：一、位于大庆市肇源镇的远大丽景二期B区工程是由被告鑫源公司开发的房产，该房产的所有权人为鑫源公司；二、被告鑫源公司与隆宇公司签订的无偿转让协议书不发生物权变更、转让的法律效力。《物权法》第六条及《城市房地产管理法》第六十一条均规定：“房地产转让或者变更时，应当依照法律规定进行登记”。《物权法》第九条同时规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。以上法律规定充分说明，合同双方虽然签订了物权转让协议书，但双方没有在相关行政主管部门依法办理登记的情况下，不发生效力。即该房产的所有权人仍然是被告鑫源公司；三、被告鑫源公司与隆宇公司签订的无偿转让协议书无效，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”。被告鑫源公司将其开发的房产（远大丽景综合楼1号楼商服24号房）出售给他人并办理了产权变更登记手续后，又将该房产一房二卖出售给原告，并于2011年6月2日签订商品房买卖合同的当天全额收取了房款236万元。被告鑫源公司收取房款的一个月后（即2011年7月22日）与隆宇公司签订了一份协议书，将其开发的远大丽景二期B区的全部权利义务无偿转让给隆宇公司。被告鑫源公司与隆宇公司的行为既符合“以合法形式掩盖非法目的”，又符合“恶意串通，损害第三人利益”的情形，因而，双方签订的协议书是无效的。综上所述，即使被告鑫源公司与隆宇公司签订的协议书是有效的，那么也因双方未履行相应的登记义务而不发生物权变更的效力。更何况双方的协议是无效的。所以说大庆市肇源镇远大丽景二期B区的房产的所有权人仍然是被告鑫源公司，被告贾庆学等人虽然支付了房款，但因其与无权处分的隆宇公司签订的房屋买卖合同，并将房款支付给隆宇公司的行为是不能获得房产的所有权的。所以贵院完全可以对上述房产进行强制执行。综上，原告为保护自己的权益诉至贵院，请求确认被告鑫源公司与隆宇公司签订的无偿转让协议书无效；判令准许执行大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司名下位于肇源县松花江大街南侧的远大丽景二期B区1号A楼5号商服；远大丽景B区2号楼北1号车库、北2号车库、北3号车库、北4号车库、北5号车库、北6号车库、北7号车库、北8号车库、南8号车库、南4号车库（上述房产估价为人民币607075元）；本案诉讼费用由被告依法承担。
被告隆宇公司辩称，隆宇公司与鑫源公司签订的转让协议有效，应当予以保护。双方签订的该协议是远大丽景二期工程，与原告不具有关联系。隆宇公司与鑫源公司系两个完全独立的法人单位，原告冯玉强与鑫源公司的债权债务关系应当由鑫源公司独立承担，隆宇公司与本案房屋买受人均没有过错，对诉争房屋不得申请执行。
被告贾庆学辩称，房屋早已购买了，执行的时候被告已经买一年多了。
被告杨维民辩称，被告作为买受人在隆宇公司购买了2号楼北侧共8个车库，都是现房，在隆宇公司售楼处按隆宇公司的销售价格购买的，当天签订的预售合同书，交付全部价款。隆宇公司当天将8个车库交给被告，现被告正在使用。被告与隆宇公司的车库买卖行为是双方真实意思表示，不违反法律规定。购买时也没有低于当时的车库价格，因肇源县房产处还没有对该地块办理产权登记，被告在隆于公司购买车库而未办理产权登记，被告没有过错。根据《最高院关于法院执行中查封、冻结财产的规定》第17条，被告购买车库已经支付全部价款并实际占有使用，虽然未办理产权登记，但被告对此无过错。被告购买的车库是合法财产，应受到法律的保护，不得查封扣押，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告李爱民辩称，鑫源公司与隆宇公司所签订的转让协议有效，被告与隆宇公司所签订的买卖协议有效，远大丽景1号A楼5号商服房屋所有权归被告李爱民，原告无权申请执行案外人李爱民的财产。
被告鑫源公司与被告王京会未答辩。
原告冯玉强为证明其诉讼请求及主张，向法院提交如下证据：
第1组证据、大庆市中级人民法院（2012）庆执异字第81-2号、（2012）庆执字第81号执行裁定书及协议书各一份，证明：（1）原告提起本起诉讼是基于大庆市中级人民法院（2012）庆执异字第81-1号执行裁定书；（2）原告请求准许执行的1座商服及10间车库现均登记在被告简称鑫源公司名下；（3）被告鑫源公司与被告隆宇公司签订无偿转让协议书的日期是2011年7月22日；（4）贾庆学、王京会、杨维民、李爱民四被告分别于2011年12月1日至2012年3月3日期间与被告隆宇公司签订的预售合同并将购房款支付给隆宇公司；
第2组证据、原告与被告鑫源公司之间的商品房买卖合同一份、收据二份、（2012）庆民二初字第10号民事调解书一份及庭审笔录二页（上述证据来源于（2012）庆民二初字第10号民事调解书卷宗），证明：原告于2011年6月2日与被告鑫源公司签订的商品房买卖合同并于同日向被告鑫源公司支付236万元购房款的事实；
第3组证据、远大丽景综合楼1号楼商服24号房房产档案一份（该证据来源于肇源县房产局），证明被告鑫源公司于2008年8月1日已经将其卖给原告的房产卖与他人，并已经办理了产权变更登记手续。
被告隆宇公司质证称，对第1组证据中的裁定书真实性无异议，81-2号裁定虽然被告未收到，但对裁定真实性无异议，执行裁定内容与法律依据均正确，事实清楚。对协议书真实性也无异议，但对于原告要证明的问题有异议。协议能够证实是鑫源公司与隆宇公司经过协商，在自愿平等的基础上签订的，不违反法律强制性规定；对第2组证据中的调解书真实性无异议，鑫源公司与原告之间的买卖关系与隆宇公司无关联性。对合同的真实性无异议，但对于该房屋地块及时间能够进一步确认，房屋地块是1号楼商服24号楼是一层，2011年6月份，鑫源与隆宇签订合同是7月份，房屋与隆宇公司也无关，合同所涉及的地块不在鑫源公司与隆宇公司转让的地块中，故商品房买卖合同与被告无关；第3组证据与本案无关，与隆宇公司也无关。
被告贾庆学质证称，对第1组证据无异议；对第2组证据认为是王德胜借原告的钱，原告只提供了担保，鑫源公司与隆宇公司的协议与这个无关。对第3组证据认为与被告无关。
被告杨维民质证称，对3组证据的质证意见均同隆宇公司的质证意见。
被告李爱民质证称，对第1组证据无异议；对第2组证据有异议，这是王德胜以三分利抬的款，鑫源公司是担保人，以房屋抵押给信合了，鑫源公司属重复抵押，是欺诈行为；对第3组证据认为与被告无关。
被告鑫源公司与被告王京会对原告冯玉强提交的证据未质证。
本院认为，被告对原告提交的三组证据的真实性均无异议，本院对原告提交证据的真实性予以采纳。
被告隆宇公司为证明其抗辩理由成立，向本院提交如下证据：
证据1、营业执照一份、机构代码证一份，证明隆宇公司是独立承担责任的法人企业；
证据2、转让协议书复印件一份，证明原告与鑫源公司订立买卖合同时，隆宇公司和鑫源公司当时没有这种权利义务关系，原告与鑫源之间的买卖关系不及于隆宇公司。转让协议针对远大丽景二期B区1-7号楼46000余平方米，是裸地转让，转让内容并不是原告购买的房屋范围内；
证据3、协议书的平面图纸一份，证明隆宇公司转让协议中1号楼24号房并不在协议范围内，证明不含有原告购买的房屋。
原告冯玉强质证称，证据1无异议。证据2因与我方提交的一致，故对真实无异议，但对证明问题有异议，通过该协议书不能证明协议双方转让的标的为裸地转让，被告杨维民等人与隆宇公司签订房屋预售合同的时间是2011年12月1日至2012年3月9日，而且杨维民等人买的现房，如果被告隆宇公司讲的是裸地，签订该转让协议的日期是2011年7月22日。从时间上来讲，这么短的时间内由裸地变为现房是不符合常理的，所以转让书中转让的标的为裸地的说法不真实。证据3我方也无异议，我方买的房屋确实是远大丽景一期。
被告贾庆学质证称，无异议。
被告杨维民质证称，无异议。
被告李爱民质证称，无异议。
被告鑫源公司与被告王京会对被告隆宇公司提交的证据未质证。
本院认为，原告对被告隆宇公司提交的证据1和证据3均无异议，本院予以采信；原告对被告隆宇公司提交的证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，本院将结合其它事实予以综合认定。
被告贾庆学、王京会、杨维民、李爱民为证明其抗辩理由成立，分别向本院提交如下证据：
证据1、贾庆学和王京会的收据复印件及购买合同各一份、王京会入住物业协议一份，2011年12月1日签订的合同，当时交纳全款，也是当天交付的房屋，证明房屋从隆宇公司处买的，交完钱了，房屋已经交付并使用了；
证据2、购房合同及票据复印件共8份、入住的物业协议书8份，证明出卖方是隆宇公司，购买方是杨维民，时间是2012年1月6日，2号楼北侧1-8号车库是杨维民购买，并当日交付全部价款。入住协议书可以证明杨维民交付了物业费、取暖费、电费、垃圾装卸费等费用，隆宇公司将车库交付杨维民使用；
证据3、肇源县人民法院（2011）源商初字第177号民事调解书一份、2012年1月21日收据及购房合同各一份，证明房屋已经归被告李爱民所有了。
原告冯玉强质证称，对四被告提交证据的真实性及证明问题均有异议，四被告提供的房屋预售合同并非是国家房产部门统一使用的正式合同文本。该合同内容存在重大瑕疵，合同中约定交房日期为2011年10月30日，而签订合同的日期均在该日期之后。故该合同的真实性值得商榷的。以上四被告所购买的商服及车库购买时均登记在鑫源公司名下，并非已经登记到隆宇公司名下。且隆宇公司在向四被告出售房屋时也未取得房屋预售许可证。在这种情况下四被告与隆宇公司签订的房屋预售合同是无效的。以上四被告基于疏于审查，所以应认定其具有过错。
被告隆宇公司质证称，无异议。
被告鑫源公司对被告贾庆学、王京会、杨维民、李爱民提交的证据未质证。
本院认为，原告对被告贾庆学、王京会、杨维民、李爱民提交的证据有异议，但四被告所出示的证据能够证实四被告已经将本案诉争的房款交清，并实际占有使用的事实，本院对四被告提交的证据予以采信。
被告鑫源公司未向本院提交证据。
根据当事人举证、庭审调查，本院确认以下事实：
冯玉强与鑫源公司商品房买卖合同纠纷一案，大庆市中级人民法院于2012年5月29日作出（2012）庆民二初字第10号民事调解书，民事调解书内容为：“一、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司返还原告冯玉强购房款人民币2360000元，于2012年7月30日前一次性付清；二、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司赔偿原告冯玉强经济损失按236万元本金计算，按月息3%计算，计算时间自2011年12月2日至被告给付之日止；三、如到期被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司不能履行给付义务，将查封标的物拍卖、变卖履行给付义务。”该民事调解书生效后，鑫源公司未按期履行法律文书确定的给付义务，经冯玉强申请，大庆市中级人民法院于2012年8月4日立案执行。大庆市中级人民法院于2012年9月21日作出（2012）庆执字第81号执行裁定书，查封被执行人鑫源公司名下位于肇源县松花江大街南侧的远大丽景二期B区1号A楼5号商服（面积222.51平方米，共两层）、8号商服（面积381.17平方米，共两层）、9号商服（面积293.78平方米，共两层）、远大丽景B区2号楼北1号车库（面积21.79平方米）、北2号车库（面积25.26平方米）、北3号车库（面积25.26平方米）、北4号车库（面积21.05平方米）、北5号车库（面积36.84平方米）、北6号车库（面积36.84平方米）、北7号车库（面积27.37平方米）、北8号车库（面积34.34平方米）、南8号车库（面积24.28平方米）、南4号车库（面积23平方米）。大庆市中级人民法院于2012年9月25日向肇源县房产管理处送达（2012）庆执字第81号执行裁定书和协助执行通知书。在执行上述房产过程中，贾庆学、王京会、杨维民、李爱民向大庆市中级人民法院提起了案外人执行异议，大庆市中级人民法院于2012年11月15日作出（2012）庆执异字第81-2号执行裁定书，裁定中止本案诉争房屋的执行。
2011年12月1日至2012年3月9日期间，贾庆学、王京会、杨维民、李爱民等人先后与隆宇公司签订商品房买卖合同，约定购买位于肇源县松花江大街南侧的远大丽景二期B区1号A楼5号商服、2号楼车库，合同签署后均已付清房款并已实际交付给四人使用，因开发商的原因，暂未办理房屋权属过户登记。其中贾庆学购买的是2号楼南8号车库（面积24.28平方米），王京会购买的是2号楼南4号车库（面积23平方米），杨维民购买的是2号楼北1号车库（面积21.79平方米）、北2号车库（面积25.26平方米）、北3号车库（面积25.26平方米）、北4号车库（面积21.05平方米）、北5号车库（面积36.84平方米）、北6号车库（面积36.84平方米）、北7号车库（面积27.37平方米）、北8号车库（面积34.34平方米），李爱民购买的是1号A楼5号商服（面积222.51平方米，共两层）。四被告向法院提交了商品房买卖合同、收据、入住缴费票据，票据均显示付清房款。另查明，2011年7月22日，鑫源公司与隆宇公司签订协议书，鑫源公司将远大丽景建设工程中有关房屋、商铺的开发、销售等协议中就甲方项下的全部权利义务无偿转让给隆宇公司，由隆宇公司作为有关鑫源公司在远大丽景房屋、商铺的开发、预订销售等协议中的一方享有权利，并履行义务。
本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，申请执行人提起执行异议之诉的，诉讼请求应当表述为请求对执行标的物许可执行。原告的第一项诉讼请求，即请求确认被告鑫源公司与隆宇公司签订的无偿转让协议书无效，该诉请并不是本案审理的范围，本院对原告此项诉讼请求不予支持。执行异议之诉案件审理中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，被告贾庆学、王京会、杨维民、李爱民已经出示了房屋买卖合同、付款票据、物业服务合同、物业费缴费发票，完成了己方的举证责任。本案争议的焦点是：如何理解《物权法》第九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。
二者之间不存在冲突，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》属于司法解释，在这里应理解为广义上的法律。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该条规定，首先、第三人应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有该标的物；其次、第三人对此没有过错，是指案外人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。被告贾庆学、王京会、杨维民、李爱民购买房屋的时间，在原告冯玉强查封诉争房屋之前，且涉案房屋并非原告冯玉强与鑫源公司民事调解书中的执行标的，不存在执行涉案特定房屋的有效判决。被告贾庆学、王京会、杨维民、李爱民实际占有、使用涉案房屋，并全额清偿了购房款，对未办理房屋过户登记手续没有过错。被告贾庆学、王京会、杨维民、李爱民有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，对原告冯玉强的第二项诉讼请求，即判令准许执行鑫源公司名下位于肇源县松花江大街南侧的远大丽景二期B区1号A楼5号商服；远大丽景B区2号楼北1号车库、北2号车库、北3号车库、北4号车库、北5号车库、北6号车库、北7号车库、北8号车库、南8号车库、南4号车库，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告冯玉强的诉讼请求。
案件受理费19264元，由原告冯玉强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 员 边 坤
审 判 员 刘振影
代理审判员 赵丹晖
二〇一三年五月三日
书 记 员 傅 佳
附法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。