内蒙古自治区高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）内执复15号
申请复议人（担保人）内蒙古瓯江房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区。
法定代表人沙汝拉，总经理。
申请执行人内蒙古华立水泥有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。
法定代表人方歧山，董事长。
被执行人内蒙古佳澳塑业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区。
法定代表人陈思堂，董事长。
申请复议人内蒙古瓯江房地产开发有限公司(以下简称瓯江公司)不服呼和浩特市中级人民法院（以下简称呼市中院）于2015年10月12日作出的(2015)呼执异字第00056号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
2012年4月6日,呼市中院就原告内蒙古华立水泥有限责任公司（以下简称华立公司）与被告内蒙古佳澳塑业有限责任公司（以下简称佳澳公司）、呼和浩特市天昊水泥有限公司（以下简称天昊公司）债权债务纠纷一案作出（2011）呼商初字第11号民事判决:1、被告佳澳公司于本判决生效后十日内向原告华立公司履行债务，给付人民币5429341.55元，并承担该数额自2011年1月1日起至履行完毕止的利息。2、驳回原告华立公司要求天昊公司承担连带责任的诉讼请求。判决生效后，华立公司向呼市中院申请执行。2014年11月19日，瓯江公司以其开发的瓯江现代城1号楼2单元101#面积136.74平方米、201#面积160.16平方米、1401#面积160.16平方米的商品房为被执行人佳澳公司提供执行担保。2015年1月21日，呼市中院作出(2012)呼执字第81-1号裁定，查封了担保人瓯江公司提供担保的上述商品房。2015年5月27日，呼市中院委托内蒙古科瑞房地产评估有限公司对上述三套房产进行评估。担保人瓯江公司对内科瑞(2015)（估）字第0701-39-199号、(2015)（估）字第0701-40-200号、(2015)（估）字第0701-41-201号估价报告提出异议，要求重新或补充鉴定。2015年10月12日，呼市中院作出(2015)呼执异字第00056号执行裁定驳回了其异议申请。
执行法院呼市中院查明：呼市中院作出的(2011)呼商初字第11号民事判决生效后，华立公司向呼市中院申请执行。2015年1月19日，呼市中院作出(2012)呼执字第81号裁定，执行担保人瓯江公司向法院提供的瓯江现代城1号楼2单元101#面积136.74平方米、201#面积160.16平方米、1401#面积160.16平方米的商品房。2015年1月21日，呼市中院作出(2012)呼执字第81-1号裁定，查封担保人内蒙古瓯江房地产开发有限公司所有位于呼和浩特市赛罕区世纪东街与达尔登路交汇处的瓯江现代城1号楼2单元101#面积136.74平方米、201#面积160.16平方米、1401#面积160.16平方米的商品房。2015年5月27日，呼市中院委托内蒙古科瑞房地产评估有限公司对上述三套房产进行评估。该评估公司作出评估报告后，依法送达。因不服该评估报告，担保人瓯江公司向呼市中院申请执行异议。在执行异议审查期间，呼市中院执行监督庭将瓯江公司提交的《关于对房地产估价报告异议申请书》，提供给本案的评估机构。该评估机构向呼市中院出具回函称：1、本次评估报告综合考虑并清楚地解释分析了市场售价及实际租金价格的差异情况，采用加权算数平均法为最终结果。估价方法没有违背市场规律。2．根据《房地产估价规范》的要求本次评估报告综合考虑并清楚地解释了采用收益还原法及市场比较法的原因，估价原则和过程没有违背《房地产估价规范》的要求。3．本次估价结果综合调研结果，待估对象周围房地产均价为4700元／平方米左右，估价结果符合呼市房地产现状。故估价方法合理，估价过程及原则公正，估价结果客观，不予重新或补充鉴定。
执行法院呼市中院认为:内蒙古科瑞房地产评估有限公司具备相应的评估资质，评估人员具备相应的评估资质，对本案评估程序合法，结果客观公正。担保人瓯江公司对内科瑞(2015)（估）字第0701-39-199号、(2015)（估）字第0701-40-200号、(2015)（估）字第0701-41-201号估价报告提出异议，要求重新或补充鉴定，但又不能提供出相应的证据及法律依据。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，瓯江公司出的执行异议不能成立，裁定驳回瓯江公司的异议。
申请复议人瓯江公司的复议理由为：请求严格按照市场比较法对所执行房屋重新或者补充评估。内蒙古科瑞房地产评估有限公司对位于呼和浩特市赛罕区世纪东街瓯江现代城l号楼2单元1层101号、1号楼2单元2层201号、1号楼2单元14层1401号房产进行房屋价格评估做出的内科瑞(2015)（估）字第0701-39-199号、内科瑞(2015)（估）字第0701-40-200号、内科瑞(2015)（估）字第0701-41-201号三份报告依据不客观，没有按照实际情况进行评估。该房产现在还未竣工，属于期房，采用市场比较法求取待估房地产价格，其计算的结果比较客观，申请人也同意按照该方法进行评估。但如果将收益法加权算术平均值取权重0.2去评估，得出本次房价的收益价格为991.34元的结论，违背市场规律，要求完全按照市场比较法估价房产。
本院查明的事实与呼市中院(2015)呼执异字第00056号执行裁定所查明的事实基本一致。
本院认为，人民法院委托资产评估机构进行的资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需市场检验。被执行人如认为评估价过低，可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。本案的评估机构内蒙古科瑞房地产评估有限责任公司及其评估人员具备相应的评估资质。对此，瓯江公司在复议申请中未表示异议。
内蒙古科瑞房地产评估有限责任公司在对涉案房产进行评估时，根据《房地产估价规范》的要求，综合运用了市场比较法和收益还原法两种方法综合估算出了涉案房地产的估算价值。在用市场比较法估算中，采取了专业的估价方法，对涉案房地产与选取的交易实例的位置、用途、交易日期、交易价格等相关因素进行了比较修正。同时，根据《房地产估价规范》的相关规定，评估机构在进行房地产拍卖底价评估时，可以考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响。基于上述理由，因房地产市场的急剧变化，即使评估估价时点房屋价格低于实际价值和现行的市场价格，也并不违反房地产拍卖的估价原则。
综上，申请复议人内蒙古瓯江房地产开发有限公司要求完全按照市场比较法对估价房产重新评估的复议请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人内蒙古瓯江房地产开发有限公司的复议申请，维持呼和浩特市中级人民法院（2015）呼执异字第00056号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 杨国峰
代理审判员 柏 岭
代理审判员 陈晓峰
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 卫 群