济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民一初字第240号
原告济南乐盈物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人陆亚范，董事长。
委托代理人贾明君，山东德衡（济南）律师事务所律师。
委托代理人孟朔，山东德衡（济南）律师事务所律师。
被告孙连陞，住济南市。
委托代理人孙强，住济南市。
原告济南乐盈物业管理有限公司（以下简称乐盈物业公司）与被告孙连陞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐盈物业公司的委托代理人孟朔，被告孙连陞的委托代理人孙强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐盈物业公司诉称，原告是济南市天桥区嘉和苑小区物业服务企业，为该小区提供物业管理服务。被告孙连陞是该小区的业主。依据原告乐盈物业公司与中国重型汽车集团房地产开发公司签订的物业管理服务合同，被告孙连陞应按照0.44元／平方米／月的标准向原告乐盈物业公司交纳物业服务费。但被告孙连陞并未及时交纳，至2013年12月份，被告孙连陞拖欠物业服务费累计2157.3元，经多次催要，被告孙连陞均拒不交纳。现原告乐盈物业公司诉至法院，请求：1、判令被告孙连陞向原告乐盈物业公司支付物业服务费2157.3元；2、诉讼费由被告孙连陞承担。
被告孙连陞辩称，第一，原、被告之间不存在法律上的合同关系，原、被告从未就物业管理服务进行协商或达成任何物业管理服务协议，原告乐盈物业公司与开发商所签订的物业管理服务合同未征求包括被告孙连陞在内的小区业主同意，�没有告知业主，原告乐盈物业公司在小区的经营物业管理活动应被视为未获授权的物业管理。第二，原告乐盈物业公司未依法组织召开业主大会以及成立业主委员会，根据物业管理服务合同第二十条约定，“本物业委托管理期限为叁年，即2007年11月20日至2010年11月20日，在到达业主委员会筹办前提条件下，乙方应根据相关法规要求组织召开业主大会并选举产生业主委员会，业主委员会与物业公司重新签订物业管理委托合同生效后，本合同终止。”原告乐盈物业公司从未与业主及街道办事处联系、协商召开业主大会、成立业主委员会事宜。第三，原告乐盈物业公司在未获授权进行物业管理期间，原告疏于管理，给业主造成了重大财产损失，小区内多年来陆续发生多起深夜入户盗窃案件及电动自行车盗窃案件，被告孙连陞曾于2009年5月份在小区内被盗电动自行车一辆，价值3200元；直至2014年7月份1号楼又发生深夜入室盗窃案件，原告乐盈物业公司才在小区内安装上监控设施；物业管理人员未依法配置，仅配置收费人员、保安及保洁人员三人。第四，原告乐盈物业公司未经业主同意，擅自将属于全体业主共有的公共区域设置、划分车位进行出租，获取非法收入；原告乐盈物业公司曾连续两年未将业主交纳的取暖费转交热电公司，险些造成停止供暖，对业主个人的征信记录产生不良影响。综上，原告乐盈物业公司起诉缺乏法律依据，在物业管理期间疏于职守，给业主造成重大财产损失，请求法院依法驳回其诉讼请求。
经审理本院认定：被告孙连陞系坐落于济南市某小区某楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的业主。2007年11月2日，中国重型汽车集团房地产开发公司（甲方）与原告乐盈物业公司（乙方）签订《重汽·嘉和苑、嘉�苑物业管理服务合同》一份，约定由原告乐盈物业公司对嘉和苑、嘉祥苑小区进行物业管理服务，该合同第三条约定：“乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和非业主使用人，本物业的全体业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第二十条约定：“本物业委托管理期限为叁年，即2007年11月20日至2010年11月20日，在到达业主委员会筹办前提条件下，乙方应根据相关法规要求组织召开业主大会并选举产生业主委员会，业主委员会与物业公司重新签订物业管理委托合同生效后，本合同终止。”第五十七条约定：“…沿街公建楼物业管理服务费：1.14元／平方米／月多层物业管理服务费：0.44元／平方米／月小高层物业管理服务费0.65元／平方米／月…”。该合同中，甲乙双方另就委托管理事项、双方权利义务、管理目标、违约责任等内容进行了约定。
另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋系多层普通住宅，其建筑面积为93.01平方米，根据《重汽·嘉和苑、嘉祥苑物业管理服务合同》的约定，涉案房屋物业服务费应按建筑面积每月每平方米0.44元标准收取。
案件审理过程中，原告乐盈物业公司称，截止至2013年12月，被告孙连陞未交纳2009年7月至2011年12月、2012年4月至2013年12月期间的物业服务费。被告孙连陞抗辩称，其2009年7月之前交纳过物业服务费，2012年1月至同年3月亦交纳过物业服务费，但是关于其余月份是否未交纳物业服务费，被告告孙连陞记不清了。被告孙连陞对其抗辩意见未向本院提交相关证据。
诉讼中，原告乐盈物业公司明确其诉讼请求，要求：1、判令被告孙连陞向原告乐盈物业公司支付2009年7月至2011年12月、2012年4月至2013年12月期间的物业服务费共计2089.16元（0.44元×93.10平方米×51个月）；2、诉讼费由被告孙连陞承担。
上述事实，有原告乐盈物业公司提交的物业管理服务合同、城市居民供用气合同、房屋户（室）面积对照表等证据证明，以及原、被告的当庭陈述在案为凭。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中国重型汽车集团房地产开发公司与原告乐盈物业公司签订《重汽·嘉和苑、嘉祥苑物业管理服务合同》系前期物业服务合同，对该小区内业主均具有约束力，被告孙连陞作为该小区内的业主，应受上述合同条款的约束。原告乐盈物业公司依约为涉案房屋所在的小区提供物业服务后，有权按照合同约定的标准收取物业服务费。关于被告孙连陞称原告乐盈物业公司从未与业主、街道办事处联系，协商召开业主大会、成立业主委员会事宜，以及原告乐盈物业公司划分车位进行出租、延迟交纳取暖费等抗辩意见，与本案诉讼标的并非同一法律关系，被告孙连陞以此理由拒交物业费，没有法律依据。关于被告孙连陞称原告乐盈物业公司在物业服务期间存在瑕疵的抗辩意见，虽未向本院提交相关证据予以证明，但结合原告乐盈物业公司与涉案房屋所在小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告乐盈物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于原告乐盈物业公司所主张被告孙连陞未交纳物业服务费的期间及金额，被告孙连陞未提交相关反驳证据，本院予以认定，故原告乐盈物业公司要求被告孙连陞支付2009年7月至2011年12月、2012年4月至2013年12月期间的物业服务费共计2089.16元，符合法律规定，本院予以支持�
鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告乐盈物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告孙连陞于本判决生效之日起10日内向原告济南乐盈物业管理有限公司支付物业服务费2089.16元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告孙连陞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王善
代理审判员 韩峰
人民陪审员 吴昕
二〇一五年一月三十日
书 记 员 于蕊