四川省古蔺县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）古蔺民初字第2754号
原告成瑞雪，女，生于1963年2月22日，汉族。
委托代理人胡云，古蔺县唯理法律服务所法律工作者。
被告李友林，男，生于1967年1月14日，汉族。
委托代理人李洪，男，生于1976年5月20日，汉族。
第三人宋光杰，男，生于1973年11月12日，汉族。
原告成瑞雪与被告李友林、第三人宋光杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理后，依法由审判员何光秀独任审判，于2013年10月30日公开开庭进行了审理。原告成瑞雪的委托代理人胡云，被告李友林及委托代理人李洪到庭参加诉讼。第三人宋光杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法决定对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告成瑞雪诉称，原、被告于2002年12月24日签订协议，被告将其修建的房屋（位于某某县某某镇某某村3组第二层住宅）出售给原告，约定的住宅面积为117平方米，转让价格为25800元，被告实际交付原告的住房面积共有约85平方米，在约定的面积基础上少了30余平方米。双方还约定交付房屋时支付房款15800元，余10000元待过户手续办结后一次性给付，房屋交付后。原告对房屋进行了装修，自费接通了水电等。并在所转让的房屋内居住至2012年10月28日。在长达十年的过程中，被告未配合原告办理房产过户手续，致使房屋的交易转让一直处于非法状态。2012年10月，原告因去某某地照顾女儿，将此房作价128000元转让给第三人宋光杰并交付。被告出面妨碍宋光杰的居住，并将原告诉诸法院要求解除2002年12月24日原被告签订的转让协议，古蔺县人民法院开庭审理后，判令原被告2002年12月24日所签协议因违反法律强制性规定而无效，致使原告不能回到原住房中，与第三人的交易无法实现。原告认为被告违背了诚信原则，2002年双方签的协议无效就应予双返，且造成协议无效的主要责任应在被告，诉至本院请求判令被告赔偿损失143800元，并由被告承担诉讼费用及其他费用。庭审中，原告变更损失金额为128640元。
被告李友林辩称，原告未向被告付清购房款，是原告违约。2002年与原告签订的协议法院已判决无效，为何还有今天的诉讼？对方所诉均为谎言。原被告间协议无效，则双方关系为房屋租赁关系，原告应支付被告房屋租金。
经审理查明，原告成瑞雪系城镇居民，被告李友林系某某县某某镇某某村农民，被告李友林于2002年12月24日与原告成瑞雪签订协议将其修建的房屋（位于某某县某某镇某某村三组）的第二层住宅出售给原告成瑞雪，转让金额为25800元，被告只负责砖混结构主体工程，第二楼内装由原告自装，被告负责把水、电接到第一楼，以后由双方共同协商整个第一、二楼外部装修，还述明：因被告原房属于城北大街拆迁范围，故被告现新建房的建房手续尚未审批下来，待国土局审批下来后，先由原告保管，待原告将第二楼房屋办理过户手续后，再将审批手续交还被告；今后如成瑞雪要出售自己的第二楼，须与李友林商量，同等金额下，优先满足李友林；付款方式：待李友林房屋审批手续下来后，成瑞雪付清全部购房款，但两年内如房子手续未审批下来，原告也应在2004年12月30日前全部付清。该协议签订后，原告成瑞雪给付了被告15800元购房款，尚欠被告10000元，被告将诉争房屋交付原告，原告随即对该房屋进行装饰装修，原告一家住进该房至2012年。但被告房屋至今未取得相应的审批手续，仍属农村集体经济组织土地上房屋。被告认为该房屋的买卖合同违反国家强制性规定，应属无效，诉至本院，请求确认该协议无效。本院以（2013）古蔺民初字第1085号民事判决书确认李友林与成瑞雪于2002年12月24日签订的房屋买卖《协议》无效。现原告认为该协议无效的主要原因是被告违背诚信原则，被告应当赔偿原告损失。另查明，2012年10月28日原告与第三人宋光杰签订《房屋转让协议》，将本案所涉房屋转让给第三人，价格为128000元，第三人已付清房款，交接完毕，第三人准备入住时，该房屋楼梯门被李友林以原告尚未付清购房款为由进行关堵致第三人无法实现合同目的。原告为此支付第三人违约金20000元。
上述事实，有原告成瑞雪提供的证据：第一组；原、被告户籍和身份证明；第二组：1、原、被告2002年12月签订的合同；2、原告与第三人2012年10月28日签订的协议；第三组：1、被告2013年2月27日的诉状；2、（2013）古蔺民初字第1085号民事判决书；第四组：1、宋光杰起诉成瑞雪的诉状；2、宋光杰向原告出具的收条（20000元）；3、（2013）古蔺民初字第982号民事裁定书；被告李友林提供的证据：第一组：1、原告向被告出具的欠条（10000元）；2、房屋买卖协商处理意见；第二组：（2013）古蔺民初字第1085号民事判决书；以上证据及双方在法庭上的陈述在案佐证，足以认定，本院予以确认。被告李友林提供的协议（李友林与王光伟）、残疾证复印件、老山作战纪念证复印件、退伍证复印件不同时具有证据的三性，本院不予采信。
本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，合同无效所造成的损失，有过错方应当承担相应的赔偿责任。本案中，作为城镇居民的原告成瑞雪购买被告农村集体土地上房屋的合同违反法律的规定属于无效合同。原告应当将所涉房屋返还被告，被告应当返还原告已支付的房屋价款15800元并与原告按过错分摊因房屋买卖合同无效给原告造成的损失。原告与被告2002年签订的买卖房屋合同是双方自愿，造成现在合同无效的主要原因在被告，原告也应当承担相应的责任。本院认为，综合本案的实际情况由原告成瑞雪承担40%的责任、被告李友林承担60%的责任较为合理。合同无效的损失为：所涉房屋的价差=原被告房屋合同无效时原告与第三人的买卖价格128000元-2002年的价格25800元=102200元。对于该损失，原告成瑞雪承担40%的责任，即40880元，被告李友林承担60%的责任，即61320元。故本院支持原告主张的合理部分的请求由被告赔偿原告损失61320元。关于被告要求的合同无效原告应支付被告房租损失的要求，本院认为，原告在其房屋的装修过程中亦付出装修费用，二者相互品迭后，互相抵消。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、由被告李友林返还原告成瑞雪购房款15800元，赔偿原告成瑞雪损失61320元，共计77120元，限于本判决生效后十日内支付完毕；
二、驳回原告成瑞雪其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3176元，由原告成瑞雪负担1276元，被告李友林负担1900元（原告已预交，执行时由被告直接交付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 何光秀
二〇一三年十一月二十日
书记员 张 益
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
注：以正式加盖法院印章的裁判文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途。