上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第16076号
原告（反诉被告）上海市东辉职业技术学校。
法定代表人陆晔。
委托代理人戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海美车饰汽车百货有限公司。
法定代表人冯均侠。
委托代理人庄国莲。
委托代理人陈莉。
原告（反诉被告）上海市东辉职业技术学校（以下简称东辉学校）与被告（反诉原告）上海美车饰汽车百货有限公司（以下简称美车饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）东辉学校的委托代理人戚夏凤，被告（反诉原告）美车饰公司的委托代理人庄国莲、陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东辉学校诉称，2007年10月15日，双方签署了《租赁合同》，约定由原告将上海市浦东新区锦绣路XXX号房屋及场地（以下简称系争房屋）出租给被告使用，租期从2007年11月11日至2012年11月10日；租赁费为每季度人民币（以下币种相同）12.50万元，先付后用。2012年10月，双方又续签了合同，租期延长至2017年11月10日。被告从2012年5月11日起未支付房屋租金，经原告多次催讨，被告没有支付。2014年1月26日，原告委托律师发函解除了租赁合同。原告起诉请求：1、判令被告支付原告欠付的2012年5月12日至2014年1月26日的租赁费854，167元；2、判令被告支付原告违约金50万元；3、诉讼费由被告承担。
被告美车饰公司辩称，是原告的原因导致被告经营亏损，无力承担租金。合同约定了租赁的用途为从事汽车消费服务及相关产业的经营。但因被告提供的产权证显示系争房屋为教育用途，导致无法在系争房屋办出用于洗车的相关证照，导致营业亏损。2008年2月11日至2014年1月26日期间，被告实际支付了房租212.50万元，之前已经支付过的租金就算了。2012年5月12日至2014年1月26日的租赁费854，167元，被告要求免除。原告违约在先，不同意支付原告违约金。如果法院认为被告需要支付违约金，被告认为违约金约定过高，请求调低违约金。
反诉原告美车饰公司反诉称，2007年10月15日双方签署了《租赁合同》，约定由东辉学校将上海市浦东新区锦绣路XXX号房屋（以下简称系争房屋）出租给美车饰公司使用，租期从2007年11月11日至2012年11月10日；2012年10月，双方又续签了合同，租期延长至2017年11月10日。合同约定了租赁的用途为从事汽车消费服务及相关产业的经营。美车饰公司将协助配合东辉学校办理因开展修理业务所需的行业消防、环保、工商营业执照等相关手续所需证明。合同签订后，美车饰公司进入场地后进行装修，但是美车饰公司办理相关证照手续的时候，发现系争房屋的用途为教育用途，无法办理相关证照。经沟通，东辉学校未能对房屋用途进行变更，导致美车饰公司无法正常使用系争房屋。美车饰公司反诉请求：1、判令东辉学校支付美车饰公司违约金50万元；2、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告东辉公司辩称，不同意美车饰公司的反诉请求。双方签订合同时，美车饰公司就知道房屋对应的土地是教育用地。美车饰公司经营不善可以选择关店，不应归责于东辉公司。
经审理查明，系争房屋的房地产权证显示权利人为上海市浦东新区社会发展局，土地使用权来源为划拨，用途为教育用地。
2007年10月15日，东辉学校（甲方、出租方）与美车饰公司（乙方、承租方）签署了《租赁合同》，约定由东辉学校将上海市浦东新区锦绣路XXX号房屋及场地出租给美车饰公司使用，租赁面积约1，106平方米，其中室内建筑面积419平方米，室外场地面积687平方米；租期从2007年11月11日至2012年11月10日；租金为每季度12.50万元，押金3万元；乙方租赁的上述房屋和场地用于从事汽车消费服务用品及相关产业的经营；未经书面同意，不得将租赁物改变用途及转租第三方；2007年11月11日起至2008年2月10日止为免租期，租赁费从2008年2月10日起计算；甲方协助配合乙方办理开展修理业务所需的行业消防、环保、工商营业执照等相关手续所需证明，由此产生的费用由乙方承担；甲方同意乙方在租赁的场地内设立一台高速电脑洗车机和擦车工位，用于乙方开展汽车清洗服务，甲方协助为乙方办理洗车机的相关申请及许可手续，由此产生的费用由乙方承担；甲方在下列情况下有权单方面解除合同，且乙方除支付相关赔偿外，仍须承担相应的违约责任：乙方未按本合同约定期限缴纳租金，并延迟交付达二个月以上的……；乙方在下列情况下有权单方面解除合同，且甲方除支付相关赔偿外，仍须承担相应的违约责任：……因甲方未向乙方提供本合同约定条款内的服务，导致乙方经营受影响的……；本合同期满后，原租赁房屋的室内外装修无条件归甲方所有（可移动设施除外）；若因乙方违约导致本合同提前终止的，乙方须向甲方支付违约金50万元，若因甲方违约导致本合同提前终止的，甲方须向乙方支付违约金50万元；合同附件三为房地产权证。合同另对其他事项作了约定。
2012年10月，双方又续签了合同，租期延长至2017年11月10日。
2014年1月26日，东辉学校委托律师发解除函给美车饰公司称，解除与美车饰公司的租赁合同，美车饰公司欠付从2012年5月11日之后的租金共计854，167元，美车饰公司需要支付违约金50万元。美车饰公司2014年1月28日收到函件。
审理中，东辉学校和美车饰公司均认可2012年5月11日之前的租金均已支付完毕；2012年5月12日至2014年1月26日的租金854，167元美车饰公司未支付。
关于东辉学校是否负有保证美车饰公司办出相关消防、环保、工商营业执照等证照的义务。美车饰公司主张合同约定“甲方协助配合乙方办理开展修理业务所需的行业消防、环保、工商营业执照等相关手续所需证明”就表明东辉学校承诺过可以办出相关证照，相关证照办不出，影响美车饰公司的经营。东辉公司则主张其只有协助提供相关证明的义务，并不保证能够办出相关证照；2007年签订合同的时候，合同附件内有房产证，美车饰公司也看过相应房产证；美车饰公司已经经营多年，不影响其经营。
关于装修和搭建。美车饰公司称，在2007年的时候有过装修、搭建，因为装修、招工等投入巨大，即便没有办出证照，美车饰为减少损失，仍坚持履行合同；2010年11月，因证照不全经营困难，为扭转局面，将系争房屋承包给了案外人，承包方一开始付了几个月的租金，之后就不付了；美车饰公司认为相关装修、搭建被承包方给拆除了，就装修和搭建事宜将另案追究该承包人的责任，本案中不要处理。
东辉学校称，目前系争房屋已经被产权人收回，产权人于2014年2-3月份将系争房屋另行出租给了案外人。
关于租赁关系终止，东辉学校和美车饰公司均主张本案中没有其他事项需要法院处理；关于押金3万元和水电费事宜，东辉学校和美车饰公司均不主张在本案中处理。
以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、律师函及其送达凭证、房地产权证等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，东辉学校与美车饰公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于东辉学校是否负有保证美车饰公司办出相关消防、环保、工商营业执照等证照的义务系本案争议焦点。首先，合同仅约定东辉学校有为美车饰公司办理证照提供相关证明的协助义务，不代表东辉学校保证美车饰公司可以办出相关证照，也没有证据证明东辉公司有过保证办出相关证照的承诺。其次，签订租赁合同的时候，房产证是合同的附件，美车饰公司对相应的产权状况是明知的，美车饰公司作为经营者对能否办出相关证照有相应的审查注意义务。最后，从合同履行上看，合同履行的前几年美车饰公司仍能正常支付租金，且原定的5年租期届满，美车饰公司仍与东辉学校续租，可见即使没有相关证照，美车饰公司的租赁目的仍能实现。因此，本院认为东辉学校不负有办出相关证照的义务，东辉公司不违约。美车饰公司要求东辉公司承担违约金50万，缺乏依据，本院不予支持。美车饰公司不付租金，东辉公司于2014年1月26日发函解除了其与美车饰公司租赁合同关系，符合合同约定。双方租赁关系提前终止的责任在美车饰公司，美车饰公司构成违约。本院认为原告主张的违约金确实高于全部实际损失。违约金由本院依法参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整为15万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海美车饰汽车百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海市东辉职业技术学校欠付的2012年5月12日至2014年1月26日的租金854，167元；
二、被告（反诉原告）上海美车饰汽车百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海市东辉职业技术学校违约金15万元。
三、驳回被告（反诉原告）上海美车饰汽车百货有限公司的反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16，987元，减半收取计8，493.50元，由原告上海市东辉职业技术学校负担1，575元，被告上海美车饰汽车百货有限公司负担6，918.50元；反诉案件受理费4，400元，由反诉原告上海美车饰汽车百货有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一四年七月三十日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。