安徽省六安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）六执异字第00014号
案外人：李维全。
委托代理人：ＸＸ，律师。
申请执行人：六安市融资担保有限公司。
法定代表人：刘玉飞，董事长。
委托代理人：ＸＸ，律师。
申请执行人：六安农村商业银行股份有限公司（原六安市郊区农村信用合作联社
法定代表人：陈礼宏。
委托代理人：何如国，律师。
被执行人：六安市野马制衣有限公司。
法定代表人：王举友，该公司总经理。
被执行人：六安市麦格达斯纺织品有限公司。
法定代表人：张家李，该公司总经理。
被执行人：王圣礼。
被执行人：程西宝。
被执行人：王举友。
被执行人：张家李。
被执行人：丁美全。
被执行人：程伟。
本院在执行（2015）六执字第00007号六安市融资担保有限公司（以下简称六安融资公司）与六安市野马制衣有限公司（以下简称野马公司）、六安市麦格达斯纺织品有限公司（以下简称麦格达斯公司）、王圣礼、程西宝、王举友、张家李、丁美全、程伟追偿权纠纷案和（2014）六执字第00179号六安农村商业银行股份有限公司（以下简称六安农商银行）与麦格达斯公司金融借款合同纠纷案中，案外人李维全对上述两案的执行标的提出书面异议，主张享有在先的租赁权。本院立案后依法组成合议庭进行审查，期间案外人两次书面申请延期审查，本院决定同意，于2016年5月27日进行了公开听证，案外人李维全及其委托代理人ＸＸ、申请执行人六安融资公司及其委托代理人ＸＸ、申请执行人六安农商银行及其委托代理人何如国到庭参加听证，被执行人麦格达斯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审查终结。
案外人李维全称：2012年12月13日，案外人与麦格达斯公司、第三方野马公司签订《房屋租赁合同》，约定麦格达斯公司将位于裕安区顺河镇河套村共十二处房屋及所占土地出租给案外人使用，租期20年自2012年12月13日起至2032年12月12日止，总租金230万元，租金用于抵充第三方野马公司所欠案外人的债务。房屋租赁合同约定案外人可以转租，案外人现已实际对外转租了部分房屋。法院在执行上述两案中处置的麦格达斯公司位于裕安区顺河镇河套村的九处房屋及所占土地使用权包含在案外人承租范围内，按照买卖不破租赁原则，请求法院在执行中切实保护其承租人权利，确保租赁合同顺利履行完毕。
申请执行人六安融资公司答辩称：案外人主张支付的租金230万元系以第三人野马公司所欠案外人的款项抵付，而案外人承担的抵押担保责任并未履行，未取得追偿权，案外人对230万元主张权利无法律依据。麦格达斯公司以其所有的位于裕安区顺河镇河套村的七套厂房为六安融资公司提供抵押担保时，上述厂房仍由该公司经营使用，租赁权并未实际产生。且案外人主张20年租赁期的租金仅为230万元，价格过低与市场行情不符。故，案外人主张的租赁权不是真实合法有效的，不能对抗六安融资公司的抵押权，案外人的异议理由不能成立。
申请执行人六安农商银行答辩称：麦格达斯公司以其房产为六安农商银行提供抵押担保的登记时间为2011年7月22日，而案外人提交的租赁合同显示签订时间为2012年12月13日，在后的租赁不能对抗六安农商银行的抵押权，故案外人的异议理由不能成立。
本院经审查查明：六安融资公司诉野马公司、麦格达斯公司等追偿权纠纷一案，本院（2014）六民二初字第00312号民事判决查明：2013年野马制衣公司分别向建行云路支行借款1900万元、交行六安分行借款1000万元、中行六安分行借款100万元，六安融资公司分别为该三笔贷款提供连带责任保证。麦格达斯公司和王圣礼、程西宝、王举友、程伟、张家李、丁美全向六安融资公司的保证行为提供连带责任的反担保保证。2013年3月20日，六安融资公司与麦格达斯公司签订二份《最高额反担保抵押合同》，麦格达斯公司以其所有及使用的位于裕安区顺河镇河套村的七套房屋及土地使用权提供抵押担保，并于2013年3月22日办理了抵押登记。上述贷款到期后，野马制衣公司未有偿还，六安融资公司代野马制衣公司代偿借款本息合计30909038.70元。该案判决主文第二项：原告六安市融资担保有限公司对被告六安市麦格达斯纺织品有限公司抵押的财产在抵押限额内享有优先受偿权。
六安农商银行诉麦格达斯公司金融借款合同纠纷一案，本院（2014）六民二初字第00121号民事判决查明：2011年7月22日，麦格达斯公司与六安农商银行签订最高额抵押合同，约定为2011年7月22日至2014年7月22日期间的借款提供抵押担保，最高贷款金额为700万元，抵押物为麦格达斯公司的房产及土地使用权，于2011年7月22日办理了抵押登记。2013年9月4日麦格达斯公司从六安农商银行借款700万元，麦格达公司自2013年11月26日起一直未支付利息，构成违约，六安农商银行依约宣布合同提前到期。该案判决主文第三项：原告六安市郊区农村信用合作联社对被告六安市麦格达斯纺织品有限公司的房产及土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款在上述一、二款项范围内优先受偿。
上述两案判决生效后，各被告未按判决主动履行义务，六安融资公司、六安农商银行申请强制执行。其中（2015）六执字第00007号案，本院于2014年8月7日保全查封了麦格达斯公司抵押的七套房屋及土地使用权；（2014）六执字第00179号案，本院于2015年3月3日裁定查封了麦格达斯公司抵押的两套房屋。执行中本院发现上述房屋中有部分被第三人占有使用，遂在上述房产张贴了书面查封公告，并向占有人调查了解相关情况。
另查明：案外人李维全提交的《房屋租赁合同》，显示签订时间为2012年12月13日。协议主要内容为：甲方（麦格达斯公司）将其所有的位于裕安区顺河镇马路边的12幢厂房全部租赁给乙方（李维全）使用；租赁期限20年自2012年12月13日起至2032年12月12日止，总租金230万元，以乙方对丙方（野马公司）享有的230万元债权抵付租金；甲方同意乙方在租赁期内享有转租权，转租所得的收益归乙方所有，但租赁期限不得超过本合同约定的租赁期限。
房屋占有人刘立敏向本院提交的《厂房租赁合同》显示，出租方六安市麦格达斯纺织品有限公司（甲方），承租方刘立敏（乙方）。合同主要内容：甲方将位于裕安区窑单公路的厂房A8楼下两间、楼上三间及三间宿舍出租给乙方，租期5年自2015年2月8日至2020年2月8日，租金每年5万元。合同落款处，甲方盖章，乙方签名，签订日期2015年2月8日，并附注租金实收日从2015年4月1日起。
房屋占有人鲍传红向本院提交《厂房租赁合同》显示，出租方六安市麦格达斯纺织品有限公司（甲方），承租方六安市鸿宇床上用品有限公司（乙方）。合同主要内容：甲方将自有厂房B5幢一楼出租给乙方，租期5年自2012年3月30日至2017年3月30日，租金每年6万元。合同落款处，双方盖章并签名，签订日期2012年3月28日。
再查明：案外人李维全向本院提交的《协议书》及《汇款情况说明》显示，甲方野马公司、乙方李维全、丙方霍邱县泰顺中医医疗器材有限责仟公司（以下简称泰顺公司），签订日期2012年11月13日。该协议书主要内容：丙方向银行贷款500万元，乙方以其位于六安市光彩大市场的5套房产为其中300万元作抵押担保。500万元贷款中丙方自用200万元，乙方使用30万元，甲方使用270万元（其中70万元为甲方为乙方代偿上述房产的按揭余款），甲方实际使用的200万元必须向乙方出具借条，并每月支付贰分陆厘利息，由乙方向银行支付300万元贷款的利息等。本院（2013）六民二初字第00299号民事判决查明以下相关事实：2012年12月11日泰顺公司向原告（徽商银行股份有限公司六安公安路支行）借款400万元，借款期限12个月。同年12月13日，原告依约发放400万元借款。2013年5月起，被告泰顺公司未能按约定结清利息，原告于2013年8月26日向被告泰顺公司邮寄《贷款到期通知书》，宣布贷款提前到期并要求被告于2013年9月1日前结清贷款本息。
本院认为：根据案外人提交的《房屋租赁合同》和《协议书》，案外人李维全以自有房产为泰顺公司抵押担保贷款300万元，支付房屋按揭余款70万元后，将余款230万元借给野马公司使用。签订的《协议书》要求野马公司出具借条，并每月支付贰分陆厘利息，而签订的《房屋租赁合同》又要求以麦格达斯公司12幢厂房及土地20年的租金抵付该230万元债权，可以认定案外人李维全与麦格达斯公司签订的《房屋租赁合同》，实为案外人对野马公司享有230万元债权的一种担保措施。且根据本院（2013）六民二初字第00299号民事判决及案外人李维全在本院的谈话笔录，上述银行贷款一直由麦格达斯公司代为支付利息，自2013年5月起才欠付利息。说明在此之前该230万元款项的性质是麦格达斯公司或野马公司的借款，而非麦格达斯公司收取的房屋租金，案外人李维全与麦格达斯公司之间的租赁关系在2013年5月之前并未产生。而六安融资公司于2013年3月22日办理的抵押登记，六安农商银行于2011年7月22日办理的抵押登记，抵押时间均在此之前，故案外人主张“买卖不破租赁”，不能对抗申请执行人六安融资公司和六安农商银行登记在先的抵押权，也不能对抗本院执行。
另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，案外人李维全提交的《房屋租赁合同》中约定，麦格达斯公司12幢厂房及土地20年的租金为230万元，即年租金11.5万元，远低于该厂房实际占有人提交的租赁合同显示的年租金，明显不符合客观实际。
综上，案外人李维全的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人李维全的异议。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 王成涛
代理审判员 丁志欢
代理审判员 龚江涛
二〇一六年七月七日
书 记 员 张 悦
附：本案适用的相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。