贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔义民初字第498号
原告中国工商银行股份有限公司兴义分行。
负责人谢嘉，系该分行行长。
委托代理人刘永吉、周冬华，系该公司员工，特别授权代理。
被告张照莲。
委托代理人张智杰，系兴义市中心法律服务所法律工作者，一般授权代理。
被告罗江云。
被告贵州美福房地产开发有限公司。
法定代表人何波，系该公司董事长。
委托代理人张小伟，系该公司员工，特别授权代理。
委托代理人陈涛，系该公司员工，一般授权代理。
原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称工行兴义分行）诉被告张照莲、罗江云、贵州美福房地产开发有限公司（以下简称美福房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院2014年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2014年5月20日公开开庭进行了缺席审理。原告的委托代理人刘永吉、周冬华，被告张照莲及其委托代理人张智杰、被告美福房开公司的委托代理人张小伟、陈华到庭参加了诉讼，被告罗江云经本院于2014年2月14日在《贵州民族报》A3版公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告工行兴义分行诉称，被告张照莲于2011年8月8日因购买贵州美福房地产开发有限责任公司位于兴义市某某城某栋XXX号住房，向原告申请个人信用按揭贷款318000元，并与原告签订了借款合同，办理了相关抵押登记手续。原告于2011年9月20日向被告张照莲发放个人住房贷款318000元，期限10年，按月等额还本付息。截止2013年6月6日，被告张照莲尚欠原告贷款279020.02元。2013年6月5日经原告电话通知，被告张照莲已明确表示无力偿还原告贷款本息。且2013年6月7日原告接到贵州省兴义市人民法院《债权告知书》，由于借款人张照莲、罗江云二人民间借贷、合伙协议纠纷被他人向法院提起诉讼，法院将对原告贷款抵押物（兴义市某某城某栋XXX号住房）进行拍卖，为确保资产不受损失，为此原告依法提出合同提前到期，对抵押房产，原告请求人民法院依法确认原告的优先受偿权，处置抵押物偿还被告在原告的所欠贷款本息。根据《担保法》第三十五条的规定，被告美福房开公司为被告张照莲、罗江云提供连带保证担保，自愿承担代为还款责任，其应代被告张照莲、罗江云承担全部还款、付息义务。依据上述事实。原告认为被告与原告借贷关系明确，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，1、请求人民法院判令解除原告与被告张照莲签订的借款合同；2、请求人民法院判令借款人张照莲偿还所欠原告贷款本金264041.06元及利息（2013年4月起）；3、第三被告美福房开公司承担前述债务的连带清偿责任；4、判令原告依法享有对张照莲和罗江云共有的位于兴义市某某城某栋XXX号房屋的优先受偿权；5、本案一切费用均由三被告承担。
被告张照莲辩称，贷款是事实，并且还款也是事实。被告张照莲与被告罗江云于2010年3月9日登记结婚，在贷款的时候是夫妻关系，但已于2012年3月9日登记离婚。2012年9月20日，被告张照莲与原告签订了个人购房合同后每月按约还款付息，可原告总是找各种借口想终止合同，被告张照莲的按揭贷款购房未被任何法院拍卖且始终按约履行合同到2014年4月21日，在原告起诉后才停止还款，并且根据还款明细可以看出，被告张照莲一直还款至2014年4月，不管是扣第三被告还是被告张照莲的款项，但都是属于被告张照莲履行中。其次，根据原告提供给被告答辩人签订的格式条款合同第十一条明确规定，足以证实，被告张照莲与原告双方达成了仲裁协议，依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉”及《中华人民共和国合同法》第四十一条之“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，请人民法院依法驳回原告的诉请。
被告罗江云未提交答辩状，也未到庭抗辩、举证、质证。
被告美福房开公司辩称，被告张照莲是在我公司购房，向工行兴义分行申请贷款，我公司承担连带保证。2013年4月份以后就没有继续还款，原告从我公司交纳的保证金中分别于2013年9月26日扣了14456.7元、2013年12月26日扣款还本息10989.42元代张照莲偿还其房贷；我们主要是卖房给张照莲，并且张照莲也有抵押物，应该使用抵押优先受偿权，工行应该把扣我们的保证金还给我公司。
本案争议焦点：1、被告张照莲与原告签订的合同是否约定有仲裁条款？2、被告张照莲还本付息到何时，尚欠贷款余额是多少，已到期的本金及利息各是多少？3、原告的诉讼请求是否能得到支持？
经审理查明，2010年3月9日，被告张照莲与被告罗江云登记结婚。2011年4月18日，被告张照莲向被告美福房开公司购买兴义市民航大道某某城某栋XXX号商品房一套，在支付了首付款后向原告申请住房按揭贷款318000元。同年9月20日，张照莲作为借款人、罗江云作为抵押物共有人、美福房开公司作为保证人与原告签订了一份《个人购房借款合同／担保合同》，合同约定借款金额为318000元，借款期限为10年，年利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，罚息为约定利率的基础上加收50%，并约定用被告张照莲购买兴义市民航大道某某城某栋XXX号商品房屋作为贷款抵押，被告美福房开公司在合同的保证人处加盖公司公章。其中合同第十一条约定“争议解决，本合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决，协商不成按下列种方式解决：A、提交仲裁委员在进行仲裁；B向贷款人所在地人民法院提起诉讼；C、向合同签订地人民法院提起诉讼（合同签订地：）；D、其他：”，合同第十四条违约及违约责任中14.1约定“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”、14.2约定“借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同”。合同签订后，原告与被告张照莲到兴义市房地产管理局办理了抵押权预告登记（市房预兴字第201107708号）。同日，原告按合同约定将贷款318000元打到被告张照莲指定的被告美福房开公司账号上，被告张照莲按合同约定按期偿还贷款至2013年4月20日，此后，被告张照莲陆续履行还款义务至2013年6月20日，之后未再按约还本付息。2013年9月26日，原告向被告美福房开公司下发个人客户扣款通知书，并于次日从该公司保证金账户上扣款14456.27元用于归还被告张照莲个人贷款本息。同年12月26日，原告再次向被告美福房开公司下发个人客户扣款通知书，并于次日从该公司保证金账户上扣款10989.42元用于归还被告张照莲个人贷款本息，当日扣款后，被告张照莲尚欠原告贷款本金264041.06元。之后，原告未再从被告美福房开公司保证金账户上扣款，被告张照莲也未再还本付息。由于被告张照莲、罗江云涉及其它民事案件纠纷，因执行需要，贵州省兴义市人民法院向原告发出债权告知书，需对被告张照莲所有的兴义市民航大道某某城某栋XXX号商品房进行评估、拍卖，故原告诉来我院。
上述事实，有原告的当庭陈述及所举的张照莲《身份证》、《结婚证》、《离婚证》、《个人购房借款合同／担保合同》、《预告登记》、《委托转账付款授权书》、《借据凭证》、《还款明细》、《兴义市人民法院债权告知书》；被告张照莲所举的《个人购房借款合同／担保合同》、《扣款清单》；被告美福房开公司所举的《个人客户扣款通知书》在卷佐证。被告罗江云未举证也未到庭质证，视为对自己举证、质证权利的放弃，本院足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《个人购房借款合同／担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。原告按约定向被告发放了贷款，被告就应按合同约定按期还本付息。被告张照莲主张“合同中有仲裁条款约定，应驳回原告诉讼请求”，因该合同为格式合同，在合同第十一条中所载明的条款中为填充式条款，双方在填充部分并未填写内容，因此，合同第十一条对仲裁协议并未约定，本院根据地域管辖受理本案并无不当，故对被告张照莲的该辩解，本院不予采纳；合同签订后，被告张照莲向原告申请贷款318000元，但从2013年6月20日之后未再履行还本付息的义务，虽然原告从被告美福房开公司的保证金中扣款25445.69元用于偿还被告张照莲从2013年6月20日至2013年12月20日之间所欠的贷款本息，但该扣款行为并不能表明被告张照莲自动履行了义务，根据《个人购房借款合同／担保合同》第十四条第14.1、14.2项的规定及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，张照莲已连续三个月未按时足额偿还贷款本息，已构成违约，原告有权宣布贷款立即到期并解除合同，其要求被告张照莲偿还所欠贷款本金264041.06元及利息，于法有据，应予支持。其中至2014年4月21日止的利息5876.2元，被告张照莲理应支付；但2014年4月22日以后的罚息，因原告主张解除合同，被告张照莲尚未违约，而对复息，原告也未举证明确之前应付利息的数额，故本院不予支持。合同解除后的利息，应以尚欠的借款本金264041.06元为基数，从2014年4月22日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算，支付至清偿完毕之日止。
《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。但法律另有规定的除外。”因被告张照莲向原告贷款时，用自己购买的兴义市民航大道某某城某栋XXX号商品房到兴义市房地产管理局办理了抵押权预告登记，故原告对该住房依法享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；……。”由于《个人购房借款合同／担保合同》中，既有被告美福房开公司的担保，也有被告张照莲自己提供兴义市民航大道某某城某栋XXX号商品房的担保，但对实现债权的方式并未进行约定，故原告应当先就兴义市民航大道某某城某栋XXX号商品房的担保实现债权，不足清偿部分，再由被告美福房开公司承担连带清偿责任。而对于原告在被告美福房开公司保证金范围扣款25445.69元用于偿还被告张照莲所欠的贷款本息，被告美福房开公司可另案起诉主张权利，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司兴义分行与被告张照莲、贵州美福房地产开发有限公司签订的《个人购房借款合同／担保合同》；
二、由被告张照莲偿还原告中国工商银行股份有限公司兴义分行贷款本金人民币264041.06元及利息（其中截止2014年4月21日止的利息为5876.2元；从2014年4月22日起，以尚欠的借款本金264041.06元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算，支付至清偿完毕之日止）；
三、原告中国工商银行股份有限公司兴义分行对被告张照莲、罗江云共同所有的位于兴义市民航大道某某城某栋XXX号商品房享有优先受偿权；
四、对处理兴义市民航大道某某城某栋XXX号商品房清偿被告张照莲的上述债务后，不足清偿部分，由被告贵州美福房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
诉讼费6086元（其中案件受理费5486元，公告费600元），由被告张照莲承担。
上列义务限判决生效后十日内自动履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 穆 亮
审 判 员 王 明 快
人民陪审员 常 维 进
二〇一四年七月十五日
书 记 员 李海（代）