云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民四终字第239号
上诉人（原审原告）彭云保，男，汉族
被上诉人（原审被告）昆明康源物业管理有限责任公司
住所：昆明市人民中路**号明昌大厦*楼。
组织机构代码：71949800-6。
法定代表人季鹏，董事长。
委托代理人张铭，云南法彰律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人彭云保因与被上诉人昆明康源物业管理有限责任公司（以下简称：康源公司）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院确认以下事实：位于昆明市长春路明昌大厦2号楼10H号的房屋所有权人为彭云保，该房屋属房改售房，房屋建筑面积为67.8平方米,加上公摊面积后房屋实际面积为87.55平方米。彭云保系云南漫湾水电站工程管理局的职工。1997年10月5日，云南漫湾水电站工程管理局与明昌屋业有限公司签订了一份《物业委托管理协议》，由云南漫湾水电站工程管理局委托明昌屋业有限公司对明昌大厦2号住宅楼进行物业管理服务，云南漫湾水电站工程管理局确定进行物业管理委托的具体住房清单中楼层、房号为10-H的住房为彭云保，面积为87.55平方米。该合同于2000年10月31日失效。合同失效后，由康源公司向明昌大厦2号住宅楼提供物业管理服务，经昆明市盘龙区物价局批准同意康源公司与产权人及使用人协商议定的物业管理综合服务费。后彭云保按照87.55平方米的面积向康源公司交纳物业管理费至2011年6月30日。另外彭云保居住的明昌大厦2号楼属于未实行“一户一表”抄表到户的合表居民用户，康源公司在提供物业管理期间亦代为收取电费，并按照云南电网公司昆明供电局收取的标准向住户收取电费。庭审中彭云保陈述交纳电费至2011年7月，康源公司陈述交纳至2011年5月31日。另查明，《云南省物业服务收费管理实施办法》第十四条第三款规定，房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。现彭云保诉至原审法院，请求判令：1、康源公司退还向彭云保多收取的物业费3263.9元；2、康源公司退还向彭云保多收取的电费472.17元。
原审法院认为：彭云保未与康源公司签订物业服务合同，但其接受了康源公司提供的物业服务，并向康源公司交纳了物业管理费，彭云保与康源公司之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”依据庭审查明的事实，彭云保与康源公司双方并未签订物业服务合同，诉争房屋系房改售房，彭云保购买时的面积为87.55平方米，虽房屋所有权证上登记的建筑面积为67.8平方米,但自康源公司向其提供物业服务之日起彭云保亦按照87.55平方米向康源公司交纳物业费至2011年6月30日,因此彭云保按照87.55平方米的面积交纳物业服务费系交易习惯,且与《云南省物业服务收费管理实施办法》的规定相吻合，当事人双方均应诚信履行。故彭云保主张应按房产证上载明的建筑面积收取物业服务费并要求康源公司退还多收取的物业费于法无据，原审法院不予支持。关于彭云保要求康源公司退还多收取的电费，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”庭审中彭云保认可电费由康源公司代收，且彭云保居住的房屋属于未实行“一户一表”抄表到户的合表居民用户。审查本案全部证据，彭云保并未向法院提交确实充分的证据证明康源公司存在多收取电费的情况以及计算的依据和标准，对此应由彭云保承担举证不能的责任。故原审法院对彭云保主张退还多收取电费的诉讼请求不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：驳回彭云保的诉讼请求。
原审判决宣判后，彭云保不服向本院提起上诉，彭云保请求：撤销原判，改判为支持彭云保要求康源公司退还多收的物业服务费3263.9元的诉讼请求，其对原审判决中关于电费的裁判认可。其上诉的主要事实及理由：一、康源公司未提交彭云保购房面积是87.55平方米的直接证据，仅出示了彭云保单位与第三人签订的《物业管理委托协议》，该协议在彭云保名下写明的面积为87.55平方米，此事系单位所为，彭云保并非合同当事人，公民的物权受法律保护，他人的登记错误与彭云保无关。二、原审判决认定的彭云保购买房屋时的面积为87.55平方米与彭云保唯一的购房书的登记内容不符，彭云保登记购买房屋的面积是67.8平方米。三、《明昌花园住宅楼预售协议书》表明购买87.55平方米的房屋面积系他人所为，他人所购，彭云保没有认购。该协议书写明：87.55平方米是暂定面积，实际结算面积等工程竣工后，以有关部门核准的竣工面积为准。四、《云南省物业服务收费管理实施办法》第十四条规定：物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。彭云保主张以67.8平方米交纳物业服务费，证据充分，于法有据，应得到支持。彭云保的诉讼请求并非否定康源公司主张的双方之间形成了事实上的物业合同关系，与康源公司主张的“交易习惯”也没有原则性的区别，合同法所指的“交易习惯”是指不违反法律、行政法规规定的，并为对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者是当事人双方经常使用的习惯做法。若康源公司能当庭出示双方之间事实上的物业合同关系成立时，康源公司履行了重大事项告知义务的证据，彭云保愿意接受、承担全部过错责任。
康源公司针对彭云保的上诉请求答辩称：关于物业管理费的问题，一审判决正确，并无不当。该诉争房屋原先的买受人是云南漫湾水电站工程管理局，购买的面积就是87.55平方米。1997年，云南漫湾水电站工程管理局与明昌屋业有限公司签订物业管理委托协议，在该协议中明确约定按照87.55平方米收费，所以康源公司按照87.55平方米计收物业服务费并无任何不当。彭云保从1997年至2011年6月30日开始一直按照87.55平方米缴费，彭云保在此期间也并未提出任何异议。再次，按照云南省物业服务收费管理实施办法第14条第3款的规定，房改售房和公共住房不是按照产权证上载明的面积计算物业服务费，而是按照同期同类别的房屋的面积计算。康源公司的收费是有理有据的。另外，彭云保要求退还2011年前的物业费，早就超过了诉讼时效。康源公司请求维持原判，驳回彭云保的上诉诉请。
二审中，彭云保新提交了《昆明市个人购买公有住房审定书》复印件及《明昌花园住宅楼预售协议书》复印件各一份，欲证明彭云保购买的房屋面积是67.8平方米。
康源公司质证后认为，虽然是复印件，但对真实性无异议，从该两份证据可以看出67.8平方米仅仅是套内面积，不包括公摊面积。
本院认为，彭云保提交的上述证据经康源公司质证后对其真实性无异议，证据真实、合法，与本案具有关联，故为有效证据，本院予以采信。
二审中，彭云保对原审判决确认的部分事实有异议。其认为彭云保的房屋面积就是67.8平方米，而不是87.55平方米，彭云保向单位所购房屋的面积是67.8平方米。彭云保所在单位和开发商有个预售协议书暂定面积是87.55平方米，面积究竟是多少彭云保并不清楚。彭云保当时按照87.55平方米的标准缴费是不知道协议已经失效,是被蒙蔽的。
二审中，康源公司对原审判决确认的案件事实无异议。
对于原审判决认定的事实，双方当事人均表示无异议的，本院依法予以确认，对于异议部分，本院将在下文予以评述。
另，二审中补充确认以下事实：1995年3月20日，云南漫湾水电站工程管理局（乙方）与昆明明昌屋业有限公司（甲方）签订《明昌花园住宅楼预售协议书》，协议约定：乙方向甲方认购明昌花园2号楼6-23层136座房产，该房产建筑面积暂定为12032平方米，其中104.61平方米34套、87.55平方米34套、88.51平方米34套、73.21平方米34套，建筑面积测算方法按《云南省建筑工程预算定额》中的“建筑面积计算规则”计算，该房产实际结算面积，等工程竣工后，以有关部门核准的竣工面积为准。1996年12月，彭云保向其所在单位购买明昌大厦2号楼10H座房屋。该房屋于1998年2月30日核发了房屋所有权证，所有权人登记为彭云保，建筑面积登记为67.8平方，该面积为套内建筑面积。
综合双方当事人诉辩主张，本院归纳本案争议焦点如下：彭云保是应以87.55平方米的房屋面积为标准向康源公司交纳物业服务费，还是应以房屋所有权证上登记的房屋面积67.8平方米为标准交纳物业服务费，康源公司是否多收取了彭云保的物业服务费，彭云保的上诉请求能否成立。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，彭云保系明昌大厦2号楼10H座房屋的业主，康源公司实际为明昌大厦提供了物业管理服务，双方虽未签订物业服务合同，但双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。关于本案双方当事人争议的物业服务费是应以87.55平方米，还是应以67.8平方米的房屋面积为标准进行交纳的问题。本院认为，首先，本案中，彭云保名下的上述房屋系其向所在单位云南漫湾水电站工程管理局购买的房改售房，彭云保所持房屋所有权证上登记的房屋面积为67.8平方米。根据彭云保提交的《昆明市个人购买公有住房审定书》所载房屋建筑面积平面图及建筑面积算式能够认定房屋所有权证上登记的建筑面积67.8平方米仅为套内面积，不包括公摊面积在内。其次，云南漫湾水电站工程管理局最初向昆明明昌屋业有限公司购买明昌大厦2号楼房屋时双方所签《明昌花园住宅楼预售协议书》反映，云南漫湾水电站工程管理局向昆明明昌屋业有限公司认购了34套暂定面积为87.55平方米的房屋，协议约定房屋实际结算面积等工程竣工后,以有关部门核准的竣工面积为准。在房屋建成竣工后，云南漫湾水电站工程管理局与昆明明昌屋业有限公司签订的《物业管理委托协议》中明确云南漫湾水电站工程管理局委托昆明明昌屋业有限公司进行物业管理服务的明昌大厦住宅楼记载各住房的购房面积中H座的购房面积为87.55平方米，该面积与《明昌花园住宅楼预售协议书》约定房屋暂定面积一致，可以认定房屋买卖双方确认H座房屋的建筑面积即为87.55平方米，该面积包括了公摊面积在内。云南漫湾水电站工程管理局将明昌大厦2号楼10H座房屋出售给其职工彭云保，房屋的建筑面积仍应为87.55平方米。康源公司以87.55平方米的面积向彭云保收取物业服务费符合上述《物业管理委托协议》的约定，且彭云保长期以来也是以此面积向康源公司交纳物业费。最后,根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第十四条第一、二、三款之规定：“物业服务费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算，自物业交付业主之日开始计收，以月、季、半年或一年为交费时限。房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。”本案中，彭云保名下的房屋系房改售房，根据上述实施办法的规定，其房屋应按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费，彭云保现无充分证据证实物业服务公司只应按照套内面积来收费，故本院认为康源公司以该套房屋包括公摊面积在内的建筑面积87.55平方米向彭云保收取物业服务费并无不当。
综上所述，彭云保的上诉请求及事实理由无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由彭云保承担。
本判决为终审判决。
本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 起 俊
代理审判员 陈 锐
代理审判员 苏 燕
二〇一五年七月二日
书 记 员 罗明珠