广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0202民初496号原告：钟某，男，汉族，1971年8月14日生，住广西柳州市城中区。原告：周某1，女，汉族，1974年1月12日生，住广西柳州市城中区。原告：周某2，女，汉族，1965年10月19日生，住广东省珠海市，现住南宁市青秀区。以上三原告同委托代理人：黄永坚，广西桂三力律师事务所律师。被告：陈某，男，汉族，1974年10月2日生，住广西柳州市柳南区。委托代理人：周艳，广西永维律师事务所律师。关于原告钟某、周某1、周某2诉被告陈某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟某、周某1、周某2的委托代理人黄永坚，被告陈某及其委托代理人周艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、解除原告与被告在2013年11月1日签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的租金388033.76元（从2015年6至2016年8月30日）；3、被告向原告支付逾期交租的滞纳金235287.45元；4、被告向原告支付违约金50000元；5、被告支付欠交的水电费14803元、物业管理费3418.4元、垃圾外运费105元；6、被告向原告支付律师代理费35540.7元；7、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年11月1日原被告签订了一份《租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于柳州市五星街X号商铺，建筑面积X㎡，租赁期限自2014年1月4日起至2019年1月3日止。合同还对租金、违约责任及押金做了约定。合同签订后，原告完全履行自己的合同义务，将商铺交给被告经营使用，但被告没有按约定交纳租金。被告只向原告交付租金至2015年5月，自2015年6月起被告开始拖欠租金、水电费、物业管理费等费用。2016年8月30日被告单方面终止合同，到2016年9月2日被告自行撤离商铺，严重违约。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告答辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。一、原告与被告在2013年11月1日签订的租赁合同是原告违约，并且由原告于2016年9月2日单方面强制解除，应当由原告支付违约金50000元。二、从2015年6月原被告多次协商降低租金数额变更为49000元/月，2015年9月起降低为45000元/月，2016年7月降低到23000元/月。2016年9月原告将被告租赁商铺锁住，不让被告营业，原告严重违约。三、被告仅欠租金122000元，但是被告交付的押金是158000元，因此原告需退还这笔押金给被告。被告愿以部分押金抵消租金。四、原告要求支付滞纳金和律师代理费没有事实和法律依据，且原告违约，被告不应支付。五、被告没有拖欠水电费、垃圾费及物业管理费，无需支付这些费用。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的《民事委托代理合同》和《广西增值税普通发票》经法院核对原件，足以证明原告为本次诉讼支出35545.7元律师费的事实，被告否认该证据真实性的，应当举出相反证据予以推翻，被告没有举证推翻的，本院采信该证据；二、原告提交的关于缴纳物业费和水电垃圾费的发票，由管理商铺物业的物业公司出具并且加盖公章，足以证明证据的真实性。被告否认该证据真实性的，应当举出相反证据予以推翻，被告没有举证推翻的，本院采信该证据；三、被告提交的微信截图经法院核对原件，足以证明双方曾就降低租金事宜协商达成一致意见。原告否认微信截图真实性，并认为有断章取义的情形，应当举出相反证据予以推翻，原告没有举证推翻的，本院采信该证据；四、被告提交的关于原告将门面上锁的照片，原告虽然否认证据的真实性，但是认可对门面上锁的事实，本院对该事实予以认定。经审理查明，原告钟某、周某1、周某2作为甲方与被告陈某作为乙方于2013年11月1日签订《租赁合同》，被告承租原告所有的位于柳州市五星街X号商铺，面积X㎡，租赁期限自2014年1月4日起至2019年1月3日止。合同对押金、租金及支付的约定：“3.2租赁房产的租金（本租金不含税票）：a.2014年度每月租金人民币：370.00元/平方米。b.2015年度每月租金人民币：370.00元/平方米。C.2016年度每月租金人民币388.00元/平方米……3.5本合同签订后的七日内，乙方向甲方交付相当于三个月租金，共计人民币158000.00元作为定金……3.5租金的交纳本着‘先交租后使用’的原则每月支付一次，乙方应于每个月30日前交下月的租金……。”合同对税收及费用的约定为：“4.1乙方的水、电按政府或水、电供应部门规定的标准和方法计算。水、电费的交纳委托物业管理部门代收代缴。若由于拖欠或不付水、电费导致水、电部门或物业管理公司采取行动的，由乙方与水、电供应部门或物业管理公司交涉解决。……4.3如果物业管理部门要求交纳物业管理费，乙方应当交纳。”合同对提前终止约定为：“7.3有下列情形之一，甲方有权选择提前终止合同并将房产收回，并且有权要求乙方赔偿其遭受的一切损失：(a)乙方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定；(b)乙方逾期支付租金累计达二个月以上（包括二个月）；……。”合同对违约责任约定为：“9.1乙方拖欠租金应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取拖欠租金千分之三（3‰）的滞纳金。”“6.9因乙方违约导致甲方追索租金、收回房产等而发生的法律费用及其它费用由乙方承担。”由于被告陈某在2015年6月之后均未足额交付租金酿成诉讼。另查明，2016年9月2日原告将商铺上锁，被告不再使用该商铺。被告提交的2016年7月11日11时微信记录显示，原被告双方经协商自2016年3月起租金变更为33000元/月。庭审中，原告同意在被告已支付的158000元押金对尚欠的租金进行抵扣。原告向柳州市中房物业服务公司支付涉案商铺2016年7-8月物业费1709.20元，2016年6-8月电费、水费、垃圾费8290元。本院认为，原告钟某、周某1、周某2与被告陈某签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应该按合同约定履行相应义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同。被告陈某从2015年6月起均未足额交付租金，经原告多次微信催收，至今租金未交付齐全，原告要求解除合同的，本院支持。关于原告要求被告支付2015年6月至2016年8月30日期间租金的诉请。被告提交的微信证据足以证明双方曾就2016年3月起租金降为33000元/月达成一致，则被告应付的2015年6月至2016年2月期间的租金按照合同约定为479453.04元（142.44㎡×370元/㎡×7月+142.44㎡×388元/㎡×2月），2016年3月至2016年8月期间的应付租金按照协商降租为198000元（6月×33000元/月），合计为677453.04元。由于被告已经陆续支付过该期间的租金423000元，尚欠254453.04元未支付的，原告有权要求被告清偿。被告陈某在签订合同之时，向原告交付过定金158000元，双方同意用该笔定金冲抵部分租金的，被告陈某还应向原告支付尚欠的租金96453.04元。关于违约金，因被告陈某自2015年6月起至今未足额交付租金，应当按照合同9.1条的约定向原告支付违约金：2015年6月为5083元、2015年7月为27862.8元、2015年8月为24653.7元、2015年9月为19434.6元、2015年10月为53121.6元、2015年11月为2356.2元、2015年12月为6375.6元、2016年1月为18995.24元、2016年2月为11672.43元、2016年3月为5520元、2016年5月为7749元、2016年6月为6348元、2016年7月为1860元、2016年8月为1395元，共计192427.17元。因逾期交租的违约金超过造成损失的百分之三十的，过分高于造成的损失，本院支持逾期交租的违约金为76335.91元。原告根据合同第9.2条约定诉请的违约金50000元，本院认为，导致合同解除的原因是被告陈某拖欠租金的行为，针对被告拖欠租金的违约行为，已参照合同9.1条承担了违约责任，被告陈某无需再按合同第9.2条的约定对同一违约行为再次承担违约责任。关于物业管理费、水电费、垃圾费，根据合同4.1条约定，被告陈某在承租期间应交纳租赁商铺产生的管理费、水电费、垃圾费。由于涉案商铺2016年7-8月物业费1709.20元，2016年6-8月电费、水费、垃圾费8290元，共计9999.2由原告实际交付，原告有权要求被告承担。关于律师代理费，原告聘请律师代理本案诉讼支付35540.7元，根据双方合同第6.9条约定由被告承担的，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、的规定，判决如下：一、解除原告钟某、周某1、周某2与被告陈某于2013年11月1日签订的《租赁合同》。二、被告陈某向原告钟某、周某1、周某2支付2015年6月至2016年8月30日租金96453.04元。三、被告陈某向原告钟某、周某1、周某2支付逾期交租的违约金76335.91元。四、被告陈某向原告钟某、周某1、周某2支付欠交的水电费、物业费、垃圾外运费共计9999.2元。五、被告陈某向原告钟某、周某1、周某2支付律师代理费35540.70元。六、驳回原告钟某、周某1、周某2的其他诉讼请求。本案诉讼费12290元（原告已预交），由被告陈某负担3160元，原告钟某、周某1、周某2负担9130元。上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 傅     馨     慧人民陪审员 刘          冰人民陪审员 王燕芬二〇一七年七月六日代书 记员 梁     慧     仪