广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云中法民二终字第44号
上诉人（原审原告）：陈杨忠，男，1980年8月8日出生，汉族，住云浮市。
上诉人（原审原告）：梁舰，女，1982年6月10日出生，汉族，住云浮市。
委托代理人：陈杨忠，本案上诉人之一。
被上诉人（原审被告）：云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市。
法定代表人：潘锦灿，该公司董事长。
委托代理人：李建辉、谭意娣，广东金科律师事务所律师。
上诉人陈杨忠、梁舰因与被上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司（下称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2013）云城法民二初字第375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
案经原审法院审理认定：2010年10月26日，陈杨忠、梁舰（买受人）与荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：10101xx），该合同约定：“……第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路xx号、编号为04-01-00xx的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭……第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第D3幢六层xx号房。……该商品房合同约定建筑面积共190.62平方米，其中，套内建筑面积168.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.17平方米……第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4096.4元，总金额人民币柒拾捌万零仟捌佰伍拾陆元整。……第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式。组合贷款。买受人须在2010年10月26日前交纳首期房款，计人民币240856元；并于2010年10月29日前提交所需资料，办理余款54万元贷款。……第八条：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经云浮市住房和城乡建设局验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、异常地质状况或因政府行为而延期的；3、出卖人无过错的，但无法防止的外因导致延期交楼的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期不超过90日的不作违约处理，合同继续履行；超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。……第十一条：交接。……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……”该合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。双方分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。
合同签订后，陈杨忠、梁舰按照约定支付了全部购房款给荣威房地产。荣威房地产于2012年9月4日出具《交楼通知书》，告知陈杨忠、梁舰办理收楼手续。双方于2012年9月22日完成了房屋的交接手续。关于荣威房地产延期交楼问题，双方于2012年10月21日签订一份《D1-D3幢迟交楼协议书》，约定：1、计算迟交楼违约金的起止时间：从2012年4月1日计至2012年9月4日止。2、迟交楼的违约金合计469元。3、该款项为一次性支付，付款时间：在2012年11月30日前转账支付。4、开户行：中国工商银行，户名：陈杨忠，账号：62220220200020592xx。陈杨忠在上述协议签名确认。2012年11月30日，荣威房地产按约定转账支付了违约金469元。2013年10月21日，陈杨忠、梁舰以《商品房买卖合同》中关于逾期交楼的格式条款无效、约定的违约金过低请求增加违约金等为由，向原审法院起诉，请求解决。
庭审中，荣威房地产当庭将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付给陈杨忠、梁舰，陈杨忠、梁舰当即撤回要求荣威房地产提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的诉讼请求。
案经原审法院审理认为：本案是房屋买卖合同纠纷。陈杨忠、梁舰与荣威房地产签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的规定，该合同是合法有效的，予以确认。该合同的权利、义务双方已经履行完毕，至今已一年多，陈杨忠、梁舰又起诉请求确认《商品房买卖合同》的格式条款“逾期不超过90日的不作违约处理”无效，理由不成立，不予支持。关于荣威房地产逾期交楼问题，双方就违约金已于2012年10月21日签订了《D1-D3幢迟交楼协议书》，约定违约金的计算从2012年4月1日起至2012年9月4日止共469元。该款陈杨忠、梁舰已于2012年11月30日收取。该协议是双方当事人的真实意思表示，也没有损害他人的合法权益，是合法有效的。陈杨忠、梁舰在收款后又向法院起诉请求增加违约金，已违反了诚实信用原则，该请求理由不成立，不予支持。荣威房地产已当庭将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付给陈杨忠、梁舰，陈杨忠、梁舰亦当即撤回要求荣威房地产提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的诉讼请求，是其自由处分权利，予以准许。综上，陈杨忠、梁舰要求确认格式条款无效、增加违约金及支付利息的诉讼请求，理由不成立，不予支持。荣威房地产认为《商品房买卖合同》、《D1-D3幢迟交楼协议书》合法有效的抗辩理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回陈杨忠、梁舰的诉讼请求。本案受理费398元，适用简易程序审理，减半收取199元，由陈杨忠、梁舰负担。
上诉人陈杨忠、梁舰不服原审判决，向本院上诉称：请求二审法院撤销原判，依法改判；本案一、二审诉讼费由荣威房地产负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，双方签订的迟交楼协议书无效。迟交楼协议书只是作为证明荣威房地产逾期交房及支付违约金过低的证据，不能反过来认定其合法有效。事实上，该商品房的买受人是两人，属于共有财产。荣威房地产明知买受人为两人，仅通知其中一人并与其签订该协议书，且陈杨忠未取得梁舰的授权，荣威房地产从未催告梁舰是否追认，没有尽应有的通知义务，存在不应有的疏忽。作为梁舰，在起诉前从不知道该协议书的存在，从未授权陈杨忠签订该协议书，也从未追认该协议书的效力，现要求增加违约金。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”一审判决认定该协议合法有效，明显违背事实和法律。二、一审判决适用法律错误，未保护我们的合法权益。根据我们与荣威房地产签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，到目前为止，由于荣威房地产的责任，我们尚未取得房地产权属证书，荣威房地产未全面、适当地完成其合同约定的义务，我们的合同权利也未得到完全实现，故一审判决认定双方的合同权利、义务已履行完毕，认定事实错误。即使合同的权利义务已终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，也不影响合同中结算和清理条款的效力，而违约金条款恰属于“合同中结算和清理条款”。因此，对于荣威房地产逾期交房的违约责任，我们有权在两年的诉讼时效期间请求人民法院予以保护，对提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的免责条款宣告无效（并非申请撤销该免责条款）。一审判决认为我们要求确认合同中“逾期不超过90日的不作违约处理”无效的理由不成立，我们认为一审判决该实体处理错误。我们根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，要求增加违约金，并非根据该法第五十四条的规定。我们在诉讼时效期间内行使权利，应得到法院的支持。至于增加违约金的数额问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条规定，在合同没有约定损失赔偿额计算方法的情况下，将同地段同类房屋租金标准作为确定实际损失额的参照。在本案中，荣威房地产逾期交房造成我们了不能按时入住，应由荣威房地产赔偿损失，这损失的大小就相当于在该楼盘租一套面积相同的房子所支付的租金。如果按照荣威房地产所定的78元／月计算违约金，肯定不能租赁一套190平方米的房屋，故该违约金显然过低，所以请求法院予以增加。云浮市住房和城乡建设局于2012年12月11日公布，所在地为本楼盘的、四室二厅的租金为3000元／月，因云浮市住房和城乡建设局是我市商品房屋租赁的主管部门，故法院可参照该价格审理本案。综上，一审判决没有依法判令荣威房地产全面、适当地履行违约责任，反而以我们违反诚实信用原则驳回我们的诉讼请求，实体处理错误，请二审法院予以纠正。
被上诉人荣威房地产辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。我公司与陈杨忠、梁舰签订的《商品房买卖合同》、《迟交楼协议书》是在平等自愿下签订的，双方履行了义务。现陈杨忠、梁舰要求增加违约金，违反合同的约定。梁舰认为其未在协议书签名则该项协议书无效，我公司认为其主张是不成立的。首先，陈杨忠、梁舰在起诉状均已提及与我公司签订了协议书，并且收取了我公司支付的违约金，这足以证明该协议书合法有效。梁舰从未提及无授权陈杨忠签订协议书，在一审中，梁舰已全权委托了陈杨忠作为本案代理人，陈杨忠当庭亦承认其签订了协议书，且收取了违约金。再次，陈杨忠、梁舰是夫妻关系，该违约金是夫妻的共同财产，我公司有理由相信陈杨忠有权代理梁舰签订协议书，并收取违约金。本案的协议书的内容是对购房合同第九条的再次确认，并没有变更内容，即使梁舰没有签名也有效。
本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。
另查明：2013年11月27日，陈杨忠、梁舰向原审法院起诉，请求法院判令1、确认格式合同条款“逾期不超过90日的不作违约处理”无效；2、双方在合同约定按月支付已交房款万分之一的违约金过低，请求增加；3、判决荣威房地产增加支付违约金23931元及按银行同期存款利率计付利息；4、判决荣威房地产提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；5、由荣威房地产承担本案的一切诉讼费用。
再查明：陈杨忠、梁舰在起诉时提交的起诉状载明：“2012年10月21日，原被告协议迟交楼违约金的起止时间从2012年4月1日至2012年9月4日止，合计469元。2012年11月30日，被告向原告支付了469元。”
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据陈杨忠、梁舰的上诉意见及荣威房地产的答辩意见，本案的争议焦点一是双方关于“逾期不超过90日的不作违约处理”的约定是否有效；焦点二是陈杨忠与荣威房地产签订的《D1-D3幢迟交楼协议书》是否合法有效；焦点三是双方约定的违约金是否过低，是否需调整。
关于第一个争议焦点，陈杨忠、梁舰认为根据《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十条的规定，双方约定“逾期不超过90日的不作违约处理”无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第52条第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该条款规定的“免除其责任”是指免除提供格式条款一方当事人的主要义务，即免除同类合同通常情况下都应当规定的或者法律本来就规定的义务。本案中，双方的上述约定不是免除了出卖方的违约责任，只是对承担违约责任的起算时间进行特别约定，故该约定不是免除一方当事人的主要义务，故陈杨忠、梁舰该上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决驳回陈杨忠、梁舰该诉讼请求正确，本院予以维持。陈杨忠、梁舰与荣威房地产于2010年10月26日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力。
关于第二个争议焦点，陈杨忠与荣威房地产签订的《D1-D3幢迟交楼协议书》是否合法有效的问题。陈杨忠、梁舰上诉认为梁舰未在《D1-D3幢迟交楼协议书》上签名，不知道陈杨忠与荣威房地产签订协议，且事后亦未予以追认，故该协议无效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”陈杨忠、梁舰在起诉时提交的起诉状载明：“2012年10月21日，原被告协议迟交楼违约金的起止时间从2012年4月1日至2012年9月4日止，合计469元。2012年11月30日，被告向原告支付了469元。”因本案的原告是陈杨忠与梁舰两人，故从上述起诉状载明的内容可见，梁舰知道陈杨忠与荣威房地产签订了协议书，且亦承认收到了违约金，虽然梁舰现反悔，但因其未能提供证据推翻其自认的事实，故本院对陈杨忠、梁舰该主张不予采纳，确认梁舰知道且认可陈杨忠与荣威房地产签订的协议书，该协议合法有效，应受法律保护。
关于第三个争议焦点，双方约定的违约金是否过低，是否需调整的问题。陈杨忠、梁舰与荣威房地产于2010年10月26日签订的《商品房买卖合同》、陈杨忠于2012年10月21日与荣威房地产签订的《D1-D3幢迟交楼协议书》均合法有效，双方当事人均应按合同的约定享受权利及履行义务。陈杨忠于2012年10月21日与荣威房地产签订的《D1-D3幢迟交楼协议书》，是根据双方签订的《商品房买卖合同》中对关于出卖人逾期交房的违约责任部分作具体细节的约定，该协议确定了出卖方因逾期交房所应承担的违约责任就是赔偿469元给买受人。现荣威房地产已根据协议书确定的义务履行了全部义务，陈杨忠、梁舰亦收取了违约金，双方当事对《D1-D3幢迟交楼协议书》确定的权利义务已履行完毕，即荣威房地产已履行了《商品房买卖合同》中确定出卖人逾期交房的违约责任，故陈杨忠、梁舰在出卖人已全部履行逾期交房的违约责任后，认为双方约定的违约金过低，要求调整，违反了诚实信用原则，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费398元，由上诉人陈杨忠、梁舰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 李敏芝