江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0830民初2825号
原告:丁乃仁，退休公务员。
委托诉讼代理人：王式军，江苏金政律师事务所律师。
被告:盱眙泗州城农业开发有限公司,统一社会信用代码9132083069331655X7，住所地盱眙县盱城镇工业集中区服装路。
法定代表人：刘林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：芮锋，该公司员工。
委托诉讼代理人：薛建军，江苏法之衡律师事务所律师。
被告:王雪峰，个体户。
委托诉讼代理人：刘义祥，江苏益和律师事务所律师。
原告丁乃仁与被告盱眙泗州城农业开发有限公司（以下简称泗州城公司）、王雪峰买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告丁乃仁及其委托诉讼代理人王式军，被告泗州城公司委托诉讼代理人芮峰、薛建军，被告王雪峰的委托诉讼代理人刘义祥到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为适用普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理，前述当事人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁乃仁向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告泗州城公司的集资建房协议书无效；2、判决两被告共同返还原告集资款1208000元；3、判决两被告共同承担1208000元集资款从起诉之日起按月息率二分计算的利息；4、本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2012年2月12日原告丁乃仁与被告泗州城公司签订集资建房协议书一份，同年2月21日原告丁乃仁、原告妻子及合伙人刘某与被告王雪峰签订建设工程施工合同一份。两份合同约定由原告、原告妻子及刘某共同承建被告的厂房一栋及综合楼一栋，所建造的房屋为两被告所有，该工程的工程款为10927128元。被告王雪峰将以现金方式支付工程款5561628元，余款5365500元工程款作为集资建房款，其中的1208000元作为原告的集资建房款，由被告泗州城公司按工程进度分批出具集资款条据给原告，折抵应付的工程款。上述房屋已于2013年办理了房屋产权证及土地证，土地性质为工业用地，被告以职工集资建房的名义变相进行房屋买卖，擅自改变土地用途，被告的行为严重违反法律规定，请求依法判如前所诉。
被告泗州城公司辩称，被告泗州城公司系盱眙县盱城镇工业集中区列入江苏省统计企业，成立于2009年8月6日，因经营需要被告泗州城公司于2011年下半年筹备扩建综合楼及厂房，因资金不到位迟迟没有开工，原告知道后主动要求投资合伙建设。经几方多次协商，原告和被告泗州城公司及刘某于2012年2月21日签订集资建房协议书一份。同日被告王雪峰和刘某及原告丁乃仁签订建设工程施工合同一份，由原告丁乃仁和被告泗州城公司、王雪峰及刘某合伙投资共同建房，并在集资建房协议书中明确说明该协议地块是工业用地，该房屋建成后用途为住宅或工业用，也明确注明了土地证和房产证为被告泗州城公司所有。集资建房协议书签订后，几方均按照协议履行了合同义务。该协议书是几方当事人的真实意思表示，自愿签订，不违反法律及行政法规的强制性规定，属于有效协议，且已履行完毕。原告丁乃仁无权单方私自撕毁该协议书，其要求确认集资建房协议无效，没有事实和法律依据，应予依法驳回。原告丁乃仁诉称被告泗州城公司以职工集资建房的名义变相进行房屋买卖，擅自变更工业用途，其与事实不符。被告泗州城公司没有变更土地用途，土地性质并未改变，至今依然是工业用地。集资建房协议书和建设工程施工合同本质是几方各自利用自身优势合作合资建房，并在协议中明确了各方的权利义务，是自愿签订的符合法律规定的协议书和合同。原告丁乃仁的房屋早已使用，其于2015年7月23日用合作合资建造的属于原告个人的房屋进行抵押借款，已经行使了该房屋的占有使用收益的权利，按照约定取得了协议书中的房屋，因此无权以协议无效为借口而违背诚实信用原则。原告丁乃仁同时主张返还集资款1208000元及其利息也没有任何事实依据。不承认原告丁乃仁的诉讼请求。
被告王雪峰辩称，集资建房协议书是被告泗州城公司与原告丁乃仁签订，被告王雪峰不是该协议当事人，根据合同相对性的基本原则，王雪峰不应是本案的被告。案涉房屋从西数起至第七间应为刘某与原告丁乃仁共有，该两共有人存在并需要解决析产关系，刘某应参与诉讼。王雪峰虽是施工合同发包人，应为本案所有当事人及刘某四方的代表人。尽管《关于泗州城农业厂房、综合楼建设关系说明》中写着房屋所有权归盱眙泗州城农业开发有限公司和王雪峰共同所有，而就其物权被告王雪峰并不因此高于刘某和原告丁乃仁，厂房和综合楼的产权证未登记被告王雪峰为产权人。完整的房屋权属以产权登记簿为准，未行登记不能对抗案外的善意第三人，关系说明中有关两被告共有内容系在登记以外当事人的约定，就对案涉房屋的权利而言，被告王雪峰与刘某及原告丁乃仁的地位是完全一样的。集资建房协议书实是合伙建房的无名合同，不损害国家利益，也没有转让，土地仍在被告泗州城公司名下，所谓改变用途之说完全是假命题。原告丁乃仁主张协议无效的法律条文均为国家对土地管理的管理性规范，而非效力性规范，不能作为认定协议无效的依据。本案既不存在改变土地用途，也不存在房屋买卖情况。所有权的核心或标志是处分权，原告丁乃仁并没有取得房屋的所有权，依合同文件及其履行情况，原告丁乃仁所取得的仅是占有、使用、收益的部分权能，进而可见原、被告之间的法律关系并非房屋买卖。原告丁乃仁起诉主张两被告承担共同责任，但未明确被告王雪峰应承担的份额，也缺乏事实和法律基础，不能自圆其说。不承认原告丁乃仁的诉讼请求。
原告丁乃仁围绕诉讼请求提出以下证据：1、原告丁乃仁与被告泗州城公司于2012年2月21日签订的集资建房协议书一份，以证明原告丁乃仁不是被告泗州城公司的职工，该协议内容是买卖关系，协议注明建造的是厂房，被告泗州城公司将厂房作为集资房对外集资建造改变了厂房及土地的用途，违反了法律的强制性规定，该协议书应属无效；2、被告王雪峰与刘某及原告丁乃仁于2012年2月21日签订的建设工程施工合同一份，证明被告王雪峰以被告泗州城公司名义发包2、3号厂房及综合楼的土建和安装工程，原告丁乃仁与案外人刘某合伙承建，以建房工程抵冲集资款，两被告为共同产权人，对于返还集资款及其利息应当承担共同责任；3、被告泗州城公司出具的收据三份，证明以建房工程款转为折抵集资建房款的金额为1208000元，被告泗州城公司系与原告丁乃仁单独开票结算；4、关于泗州城公司农业厂房、综合楼建设关系说明一份，证明厂房、综合楼房屋所有权归两被告共同所有，两被告应当承担共同返还集资款及利息的责任。
被告泗州城公司围绕答辩意见提出以下证据：1、集资建房协议书一份，内容同原告丁乃仁提供的协议书，证明该协议书是与刘某及原告丁乃仁签订；2、厂房、综合楼产权证书各一份，证明案涉厂房及综合楼产权已登记，房屋所有权人为被告泗州城公司单独所有；3、彩色照片十四幅，证明原告丁乃仁参与的集资房屋已经被其占有使用及其物理状况；4、个人房屋抵押借款合同及借条两张，证明原告丁乃仁已受领该房屋并将集资房屋用于借款抵押而行使占有、使用收益权利的事实。
原告丁乃仁申请的证人刘某出庭陈述认为，被告泗州城公司厂房及综合楼是与原告丁乃仁承包施工的，施工合同是与被告王雪峰于2012年2月21日签订的。同日集资建房协议书签订后，其本人在原告丁乃仁后面加了签名，集资建房准备用于商业用房，以建筑工程款抵冲集资款，房价为3000元/平方米。合同文本中何善珍的名字是原告丁乃仁代签的，何善珍是代理人，自始至终一直是原告丁乃仁出面的。原告丁乃仁工程款折算为集资款金额是1208000元，由被告泗州城公司开具了收据，原告丁乃仁名下的房屋是一大间上下两层。厂房和综合楼施工的发包方为被告泗州城公司，该公司提供土地，被告王雪峰出资金，产权为两被告共有。
被告泗州城公司对于原告丁乃仁提供的证据质证认为对集资建房协议书本身内容的真实性不持异议，该协议书真实、合法、有效。建设工程施工合同内容属实，被告王雪峰是经过授权代表被告泗州城公司签订。三份收据及建设关系说明的内容是事实。对证人刘某证言未持实质性异议。
被告王雪峰对原告丁乃仁提供的证据质证认为，集资建房协议书中被告王雪峰不是合同当事人，不应当作为共同被告并承担责任，其他质证意见基本与被告泗州城公司相同。
原告王雪峰对被告泗州城公司提供的证据质证认为，认可集资建房协议书的内容，该协议实质是买卖关系。厂房和综合楼产权证书内容属实，被告泗州城公司是单独所有的产权人，登记簿内容明确注明规划是厂房，被告方改变了土地用途，协议书应为无效。照片的内容与本案无关联性，原告丁乃仁未接受并使用集资房屋，也没有放置过任何物品及其他设备。借款抵押合同及借条内容属实，抵押借款合同上涉及的房屋产权属被告泗州城公司所有，该抵押合同无效，对原告无任何法律意义。
对当事人提供的证据，本院认证认为，集资建房协议书、建设工程施工合同、收据、建设关系说明、房产证书、照片、借款抵押合同及借条内容真实，其与本案亦具关联性，照片本身不能反映或证明原告丁乃仁受领并使用集资房屋的事实。
根据当事人陈述及证据审查，本院确认以下事实：原告丁乃仁（职工、乙方）与被告泗州城公司（甲方）于2012年2月21日签订集资建房协议书一份，约定甲方为解决公司职工的住房和生活问题，根据乙方申请同意乙方参与集资合作建房，乙方参与集资建设的房屋位于被告泗州城公司院内厂房第二幢第二、三层从西往东七间，建筑面积为1778.50平方米，3000元/平方米；付款方式从乙方建房款中扣除，甲方收款后开具集资投资款收据，乙方将全部集资建房款支付给甲方，乙方即享有该套房屋的产权；集资建房是为了甲方发展，改善职工居住环境；集资建房的土地性质为工业用地，土地证、房产权为公司总房产、土地证，所集资建房款不包括今后个人办理房产证、土地使用证等费用；交付房产时必须缴纳装修保证金及物业服务费；所有参与集资的职工必须为甲方服务八年以上，甲方交付时保证水电进户；甲方同意在该栋楼取得整体房产权后，乙方如需要融资，可以帮其抵押；甲方从交房之日起一年内办理一层门面临山水大道开门手续。同日被告王雪峰以发包人名义与刘某及原告丁乃仁签订建设工程施工合同一份，约定将被告泗州城公司2号厂房、3号厂房及综合楼的土建安装工程包由刘某及原告丁乃仁施工承建。合同价款为10927128元。上述协议书由被告泗州城公司在甲方栏内加盖了行政公章，原告丁乃仁在乙方栏内签名，刘某嗣后在被告泗州城公司持有的合同文本乙方栏内补签了姓名。嗣后刘某及原告丁乃仁即组织施工建设。2012年5月4日及同年6月19日、11月27日经结算后，被告泗州城公司分别向原告丁乃仁出具收据三份，注明交款单位为原告丁乃仁，收款方式为工程款转，收据事由为集资建房款，金额分别为500000元、358000元和350000元，合计1208000元。原、被告未陈述并举证证明办理了案涉集资房屋的交接手续。
另认定：刘某与原告丁乃仁不是被告泗州城公司职工。本案庭审期间两被告认诺被告王雪峰签订建设工程施工合同系经授权的对被告泗州城公司的代理行为。同时陈述认为案涉厂房及综合楼系被告泗州城公司提供了以出让方式取得的工业用地及部分资金及被告王雪峰提供了资金合作兴建。2012年3月18日刘某与两被告签署了关于泗州城农业厂房、综合楼建设关系说明一份，注明建设人及土地所有人为被告泗州城公司，出资人为被告王雪峰，承建人为刘某，房屋所有人归两被告共同所有，该关系说明由公司盖章和个人签名。2013年2月1日被告泗州城公司经核准取得案涉厂房及综合楼的房产证，注明厂房和综合楼的所有权人为被告泗州城公司单独所有。该房产证附总平面图显示厂房2面临山水大道（盱马公路）。2015年7月23日刘某及原告丁乃仁与案外人芮锋签订个人房屋抵押借款合同一份，由刘某及原告丁乃仁向芮锋借款800000元，由借款人以坐落于被告泗州城公司院内厂房2第二、三层从西往东七间房屋设定抵押，同日借款人分别向芮锋出具各400000元的借条，原、被告未陈述并举证证明及该抵押行为办理了抵押登记行为的事实。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案外人刘某及原告丁乃仁与被告泗州城公司签订的集资建房协议书，因建设工程施工合同的签订及工程款的结算，被告泗州城公司向原告丁乃仁出具收据三份，确认原告丁乃仁个人单独交付集资款1208000元，无论刘某与原告丁乃仁在协议书和施工合同中的法律关系如何，均不影响原告丁乃仁就该1208000元款项主张相关权利。案外人刘某与原告丁乃仁不属于不可分的共同共有关系，在本案中刘某不应列为必要的共同诉讼的当事人。案涉集资建房协议书注明了标的物的名称、数量、质量标准、单价和金额、交付的时间和方式、价款的支付和结算方式等内容，符合买卖合同的法律特征，以协议书中权利义务内容确定原告丁乃仁与被告泗州城公司之间应属房屋买卖法律关系。案涉争议的一大间上下两层房屋系面临山水大道的厂房2一部分，为工业用地的厂房，而协议书约定解决职工住房问题、改善职工居住环境、从交房之日起一年内办理一层门面临山水大道开门手续，均有个人住房、商业住房、商住两用住房的供人居住、生活或工作的住房属性，改变了工业用地的使用条件和用途。改变土地用途必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。被告泗州城公司变相开发房屋转让，未办理土地变更登记手续，违反了法律和行政法规的强制性规定，案涉集资建房协议书无效。原告丁乃仁主张给付集资款并无不当，依法照准，其同时主张按月息率二分计算利息，没有事实和法律依据，可确定自其起诉主张之日起按银行贷款基准利率计算赔偿损失。两被告认诺均为出资和建设方，同为案涉厂房和综合楼的共同产权人，两被告关于产权共有的约定对其双方具有约束力，被告王雪峰享有案涉厂房和综合楼与被告泗州城公司共有的未分份额的权益，本案中因其对外发生物权纠纷和争议，因而被告王雪峰应与被告泗州城公司共同承担返还和赔偿责任。两被告的抗辩理由不能改变集资建房协议书的性质及效力的事实，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第十二条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八的规定，判决如下：
一、被告盱眙泗州城农业开发有限公司与被告王雪峰于判决生效后10日内返还原告丁乃仁集资款1208000元并承担该款自2016年5月19日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息至本判决确定的给付之日止。
二、驳回原告丁乃仁的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15672元，由被告盱眙泗州城农业开发有限公司与被告王雪峰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；账号：34×××54）。
审 判 长 陈正龙
人民陪审员 王宜国
人民陪审员 武振波
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 卓 蕾
附：本案援引相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第四条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。