浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙舟民终字第48号
上诉人（原审被告）马海军。
委托代理人马海芬。
被上诉人（原审原告）舟山群岛新区企业联合会。
法定代表人孙军尔，会长。
委托代理人何易。
委托代理人周琨。
上诉人马海军因房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2014）舟定民初字第935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日立案受理后依法组成合议庭，并于2015年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人马海军的委托代理人马海芬，被上诉人舟山群岛新区企业联合会（以下简称联合会）的委托代理人何易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年9月3日，马海军与舟山市企业联合会签订《房屋租赁合同》。合同约定：由舟山市企业联合会将座落于舟山市定海区东海东路144号底层东1号的房屋出租给马海军用于经营。租赁期间自2010年9月3日起至2013年9月2日止。年租金130000元，第二年起递增百分之五，每年支付一次。合同还约定了其他事项。租赁期间届满后，马海军继续使用该房屋，但一度拒付租金，双方曾涉诉，经法院调解后于2014年5月27日达成调解协议，约定原合同变更为不定期租赁合同、租金按原合同计、马海军承诺参与房屋租赁投标等内容。马海军于诉讼后共向联合会支付了截止2014年5月20日按年租金150491.25元计的107786.56元租金。2014年6月17日，联合会委托舟山市产权交易中心有限责任公司对涉案房屋进行拍租。同月27日，舟山市产权交易中心有限责任公司在舟山日报发布行政事业单位公有用房出租交易（拍卖）公告，将拍租时间（2014年7月7日上午9时）、地点（舟山市招投标中心三楼开标室）、年租金起始价（200000元）等予以公示。该次拍租无人应价。联合会于2014年7月27日向马海军寄送了《解除租赁合同及房屋腾退通知》，告知其于收到通知之日起解除不定期租赁合同。该通知于2014年7月27日送达马海军，但其至今仍占用涉案房屋。2014年10月9日，联合会诉至法院，要求确认其与马海军的房屋租赁合同于2014年7月27日解除，并判令马海军：1、腾退涉案房屋；2、支付自2014年5月21日起至7月27日止的租金28036.40元（按每日412.30元计）；3、支付自2014年7月28日起至实际腾退日止的房屋使用费（按每日412.30元计）；4、支付自2014年7月28日起至实际腾退日止的违约金（按每日500元计）。
另查明，一、舟山市企业联合会于2014年3月19日更名为现联合会。涉案房屋的登记所有权人舟山市定海天地实业公司已于2005年3月31日注销，于2007年9月12日清算。根据清算方案，该房产划归联合会所有。二、因门牌重新编注，涉案房屋地址由“东海东路144号底层东1号”变更为“东海东路142号”。三、联合会自认自2014年3月起，其对涉案房屋实施强制停水至今。四、马海军为定海解放新蓝星快餐厅业主，涉案房屋为该餐厅经营场所，至今仍在营业。五、（2014）舟定民初字第235号民事调解书中达成的协议第五项载明：本协议生效后，联合会尽快启动房屋租赁的招标程序。马海军承诺参与投标，如投标成功，双方书面订立新的房屋租赁合同，原租赁合同自新订立的租赁合同约定的租赁期间起始日的前一日解除。如马海军投标不成功或未参与投标，双方之间的不定期房屋租赁合同于中标人确定之日解除；马海军应在中标人确定之日起三日内腾退房屋并腾空该房屋内的物品（以可拆卸物品为限，联合会不给予装修及其他补偿），并一次性结清租金。在双方不定期房屋租赁合同解除后，若马海军未按约定腾退房屋、腾空物品和结清租金，应按每天500元向联合会支付违约金，联合会可就房屋腾退和租金及违约金支付事宜向法院申请强制执行。
原审认为，2014年9月3日起，双方以调解协议形式建立不定期房屋租赁合同关系。按照合同法的规定，当双方建立不定期租赁关系时，当事人有权随时解除合同。但对于双方之间的不定期租赁合同而言，鉴于当时马海军有继续承租的意向，故在联合会启动房屋租赁招标程序之前，该租赁关系应得到维持。同样，基于联合会将启动房屋租赁招标程序，故该合同相应地对合同解除作了约定，其中之一是，当他人中标承租涉案房屋时，双方之间的不定期租赁合同关系解除。现双方原约定的合同解除事项虽均未发生，但如前所言，联合会作为出租人仍享有随时解除合同的权利。联合会于2014年7月27日向马海军寄送了解除函件，并给予其5日的腾退期限，马海军亦于当日收到了此份函件，联合会已行使合同解除权，其要求确认房屋租赁合同已解除的主张，于法有据，予以支持。联合会给予马海军的5日腾退期限，可视为合同解除的合理期限，故确认双方的租赁合同关系于2014年8月2日解除。马海军关于联合会无权单方解除合同的辩称，缺乏依据，不予采纳。马海军欠付的2014年5月21日起的租金，应向联合会支付，金额为30097.90元（自2014年5月21日起至8月1日止，按每日412.30元计）。在租赁合同解除后，马海军仍占用涉案房屋，其应支付房屋使用费（自2014年8月2日起至实际腾退日止，按每日412.30元计）。故对联合会要求马海军支付房屋租金以及使用费的诉请，予以支持，但计算期限予以调整。联合会要求马海军自合同解除日起支付每日500元违约金的诉请，其依据系调解协议。该协议中的违约金条款载于第五项下，针对的是他人中标承租涉案房屋，导致双方之间房屋租赁合同解除后，马海军未按约腾退的情形。故该违约金仅适用于特定前提，在本案所涉情形下并不适用。故对此项诉请，不予支持。马海军主张联合会强制停水影响其对涉案房屋的正常使用，但该节应另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条和二百三十二条之规定，判决：一、联合会与马海军的房屋租赁合同于2014年8月2日解除；二、马海军于判决生效后15日内向联合会返还座落于舟山市定海区东海东路142号的房屋；三、马海军于判决生效后10日内向联合会支付拖欠租金30097.90元；四、马海军于判决生效后10日内按每日412.30元的标准向联合会支付自2014年8月2日起至实际返还前述房屋之日止的房屋使用费；五、驳回联合会的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由马海军负担。
宣判后，马海军不服，向本院提起上诉称：一、原审未查清以下事实：1、联合会并未就投标事宜通知上诉人，致使上诉人错过了报名时间；2、联合会在第一次诉讼前已就涉案标的物公开进行过两次拍租，且都已每年200000元招标，但均流拍；3、联合会自2014年3月1日起强制停水至今，影响正常经营。二、（2014）舟定民初字第235号民事调解书确定了2013年9月3日以后双方的不定期租赁关系为附有解除条件的租赁关系。三、民事调解书约定的解除条件还未成就，租赁合同继续有效。联合会未通知上诉人参与投标，其招标价仍定为年租金200000元是故意阻止上诉人投标，违背了双方调解时联合会口头承诺会降低年租金的真实意思。如果上诉人参与年租金200000元投标就不存在诉讼。两次流拍后，联合会仍要求按原评估的年租金200000元进行拍租，未降低招拍价，是恶意阻止条件成就。根据调解协议第五条约定，必须有确定的中标人才能解除双方不定期租赁合同。现无人中标，说明约定的解除条件未成就。四、联合会发出的单方解除合同通知没有法律效力。联合会首先违反合同义务，强制停水，所以其不能以上诉人未付租金为由行使单方解除合同的权利。五、调解协议就合同解除条件作了明确约定，原审认为双方的合同关系为出租人可随时解除的不定期租赁合同是错误的。为此，请求二审查清事实，驳回联合会的原审诉讼请求。
联合会答辩称：一、上诉人要求查清的事实并非客观事实，且与本案无实质关联，不影响本案定性和判决结果。前两次公开拍租上诉人曾答应参拍，但均以起拍价过高未参拍，两次均流拍。合同到期后，上诉人既不腾退又拖欠租金，联合会于2014年3月1日无奈断水是正当行为，后上诉人自接水源继续经营。联合会没有通知上诉人参加拍租的义务，但每次拍租均告知其关注拍租公告信息，并且第三次拍租前案外人也实地看房，其应当知道拍租启动事实。二、上诉人将不定期租赁合同关系下的合同解除条件等同于附解除条件的租赁合同系曲解法律。原审的释法说理符合当事人的真实意思，合理合法。三、上诉人不参加投标并吓唬报名参拍人，导致流拍，其恶意占有涉案房屋意图明显。根据合同法第四十五条规定，不正当阻止合同解除条件成就的，视为条件成就，合同也已解除。为此，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
二审另查明，联合会在第一次诉讼前已就涉案标的物公开进行过两次拍租，且都已每年200000元招标，但均流拍。联合会自2014年3月1日起对涉案房屋强制停水至今，马海军另接水源继续经营。
本院认为，在上诉人合同到期的情况下，经诉讼调解，双方以调解协议形式建立不定期房屋租赁合同关系。基于上诉人愿意参拍，双方对上诉人中标与否的合同解除时间作了约定，但并不表明房屋所有权人行使物权权利的丧失。对于联合会而言，其仍以年租金200000元起拍租，表明无论上诉人还是其他人租赁涉案房屋的前提条件是年租金必须达到200000元以上，上诉人再次未参拍是对联合会招拍价的不认可，是对涉案房屋按招拍价继续租赁的放弃。故在无人达到招标要求的情况下，原审认定联合会享有随时解除合同的权利并无不当。既然上诉人在调解协议中承诺参拍，理应关注拍租时间、条件、公告等事项，况且拍租前案外人亦实地看房，上诉人也应当知道拍租启动事实。上诉人称未予通知不知拍租一事的上诉理由不能成立。上诉人称双方调解时联合会口头答应会降低年租金，但未提供相应证据，对此本院不予采信。联合会的停水行为系针对上诉人合同到期后既不腾退又拖欠租金，与其行使合同解除权没有必然联系。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费707元，由上诉人马海军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 炅
审 判 员 徐惠忠
代理审判员 高嘉侃
二〇一五年四月二十二日
代书 记员 毛 赟