上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1664号
原告楼小英，女，1964年12月24日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人韦娟，上海市海燕律师事务所律师。
委托代理人曾君，上海市海燕律师事务所律师。
被告王开健，男，1957年4月16日生，汉族，户籍地上海市松江区。
被告陈庆宝，男，1965年10月16日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人陆文君，上海臻至律师事务所律师。
被告顾荣华，男，1961年11月10日生，汉族，户籍地上海市。
第三人上海宝房海滨物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人徐德明，总经理。
委托代理人杨晓薇。
原告楼小英与被告王开健、陈庆宝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，追加顾荣华作为被告，并通知上海宝房海滨物业管理有限公司（以下简称海滨物业公司）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告楼小英的委托代理人韦娟、曾君，被告王开健、被告陈庆宝的委托代理人陆文君、第三人海滨物业公司的委托代理人杨晓薇到庭参加诉讼。被告顾荣华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告楼小英诉称，2013年8月5日，楼小英经上海臻鑫房地产经纪事务所居间与王开健签订《房屋买卖居间协议》，约定，楼小英向王开健购买宝山区海滨新村XXX号XXX室非独立成套的公有住房（以下简称202室房屋），总价为人民币36万元。楼小英陆续支付王开健房款35.5万元，王开健于2013年9月底将该房屋交付给了楼小英。因该房屋涉及旧改，双方一直未能办理租赁变更手续。之后，王开健又将202室房屋以3万元的价格出售给了陈庆宝，陈庆宝以2万元的价格再出售给顾荣华。上述房价显然不真实，系恶意串通的行为。楼小英起诉要求确认王开健与陈庆宝所签《上海市公有住房承租权转让合同》无效，陈庆宝与顾荣华所签《上海市公有住房承租权转让合同》无效，王开健将202室房屋承租权转让至楼小英名下。
被告王开健辩称，楼小英所述属实，小区旧改办称需待202室房屋改造完毕两年后才能购买产权，故王开健与楼小英一直未办理过户。王开健同意楼小英的诉请。王开健向案外人张家信借款2万元，张家信拿了两份合同让王开健签字，并让王开健到房地产交易中心办理抵押，当时陈庆宝在场。王开健从未与陈庆宝签订过合同，也没有收到陈庆宝的任何房款。
被告陈庆宝辩称，楼小英与王开健仅签订了居间协议，未签订买卖合同，双方的买卖关系没有成立。楼小英向王开健购买的是房屋所有权，而王开健转让给陈庆宝的系房屋使用权，楼小英应向王开健主张违约责任。陈庆宝与王开健签订公有住房承租权转让合同时不清楚楼小英与王开健签订过居间协议，没有任何串通的意思。陈庆宝与王开健办理过户办理了合法的手续，并替王开健补交了物业管理费。王开健与他人之间有债务纠纷，陈庆宝替王开健偿还了债务，故王开健自愿以3万元的价格将202室房屋出售给陈庆宝，双方之间的转让是合法有效的。不同意楼小英的诉请。
被告顾荣华辩称，顾荣华与陈庆宝之间的转让合同约定的价格2万元系中介公司写的，顾荣华不清楚。顾荣华与陈庆宝口头约定的房价为33.5万元，其中32万元转账支付给陈庆宝，1.5万元以现金方式支付。顾荣华不同意楼小英的诉请。
第三人海滨物业公司述称，当事人之间的承租人转让均是到房地产交易中心办理，交易中心审核完毕以后出具准予差价交换通知书，海滨物业公司凭此通知书给业主办理过户。202室房屋目前尚未改造完毕，不能购买产权。
经审理查明，2013年8月5日，楼小英（乙方）与王开健（甲方）、上海臻鑫房地产经纪事务所（丙方）签订了《房屋买卖居间协议》，约定，乙方向甲方购买202室房屋，使用面积为15.4平方米，出售价格为36万元；2013年8月5日乙方支付定金4万元，2013年10月30日前乙方支付购房款15万元，2013年8月31日乙方支付1.5万元；等房屋可以购买产权，甲方必须及时买下产权，甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》并在七天内乙方申报公积金贷款15万元，由银行直接打入甲方帐户；乙方贷款批准七天内甲乙双方办理房屋交易过户，检查煤气表无问题当天乙方支付尾款5，000元。当日，王开健出具收据，载明收到楼小英定金4万元。2013年8月28日，王开健出具收据，载明收到楼小英购房款15，000元。2013年9月25日，王开健出具收据，载明收到楼小英房款15万元。2014年7月23日，王开健（甲方）与楼小英（乙方）签订补充协议，约定，由于甲方急需资金，原定乙方公积金贷款15万元现在同意现金转账支付给甲方，等产权下来后，甲方如果不及时买下产权并和乙方办理产权交易过户或转卖给别人，则甲方同意除支付乙方违约金外，另必须补偿乙方损失费，两项相加共计35万元，其他约定仍按《房屋买卖居间协议》履行。当日，王开健出具收据，载明收到楼小英房款15万元。
2015年4月16日，王开健（甲方）与陈庆宝（乙方）签订了《上海市公有住房承租权转让合同》，约定，甲方将202室房屋承租权转让给乙方，该公有住房转让成交价格为3万元。2015年7月15日，陈庆宝（甲方）与顾荣华（乙方）签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定，甲方将202室房屋承租权转让给乙方，该公有住房转让的成交价格为2万元。2015年7月20日，上海市宝山区房地产登记处出具了准予差价换房通知书，载明，顾荣华接到本通知之日起七日内，凭本人户口簿、本通知书和公有住房原《租用公房凭证》等材料，向物业公司申请办理租赁关系的变更手续。嗣后，顾荣华登记为202室房屋的承租人。
审理中，陈庆宝提供了王开健出具给张家信的两张借条，及两张收条，内容为，王开健向张家信两次分别借款11.2万元、8.7万元。陈庆宝表示，陈庆宝替王开健向张家信偿还债务19.9万元，张家信将上述借条、收条交给了陈庆宝，故王开健自愿将202室房屋以3万元的价格出售给陈庆宝。王开健表示，王开健向张家信借款2万元，张家信要求本金翻倍，利息翻倍，故借条写为11.2万元，第二张8.7万元的借条王开健也记不清怎么写的。
审理过程中，楼小英表示，楼小英现仅要求王开健将202室房屋承租权过户给楼小英，而不要将产权过户，楼小英取得202室房屋承租权后，自行购买该房屋产权，所需费用由楼小英自行负担，楼小英仍愿意在过户时支付王开健剩余房款5，000元。
以上事实，有楼小英提供的《房屋买卖居间协议》、补偿协议、收款收据、《上海市公有住房承租权转让合同》，陈庆宝提供的收条、借条，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，楼小英与王开健签订的《房屋买卖居间协议》系双方真实意思表示，其中包含了双方的房屋买卖协议，该协议合法有效。陈庆宝与王开健，及顾荣华与陈庆宝签订《上海市公有住房承租权转让合同》在楼小英之后，且上述合同的转让价款过分低于房屋的市场价格，明显不合理。上述合同侵犯了楼小英的合法权利，楼小英要求确认上述《上海市公有住房承租权转让合同》无效，本院予以准许。合同无效后，顾荣华应将202室房屋承租权返还给陈庆宝，陈庆宝应将该房屋承租权返还给王开健。出于提高执法效率的考虑，本院确定顾荣华直接将该房屋承租权返还给王开健。顾荣华主张其购买202室房屋的实际价款为33.5万元，与《上海市公有住房承租权转让合同》不符，且其未与陈庆宝签订房价为33.5万元的合同，就支付33.5万元的房款，明显不符合常理。顾荣华主张其为善意购买该房屋，本院不予采信。至于《上海市公有住房承租权转让合同》无效后，陈庆宝与王开健，及顾荣华与陈庆宝之间的纠纷，当事人可另行主张，本案不作处理。现楼小英愿意以36万元的价格购买202室房屋承租权，并在变更承租权时支付王开健尾款5，000元，王开健亦予同意，系双方自愿变更房屋买卖协议，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王开健与被告陈庆宝就宝山区海滨新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效；
二、被告顾荣华与被告陈庆宝就宝山区海滨新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效；
三、被告顾荣华于本判决生效之日起十日内，将上述房屋承租权返还给被告王开健；
四、被告王开健于本判决生效之日起十日内，将上述房屋承租权过户给原告楼小英；
五、原告楼小英于被告王开健办理上述房屋承租权过户手续时支付被告王开健房款5，000元。
案件受理费减半收取为3，350元，保全费2，320元，均由被告王开健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一五年十二月二十一日
书记员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。