苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相黄民初字第00182号
原告苏州市相城区望亭镇集体资产经营公司，住所地苏州市相城区望亭镇泥图湾村。
法定代表人张建良，总经理。
委托代理人陆敏彪，江苏五洲信友律师事务所律师。
委托代理人钟天舒，江苏五洲信友律师事务所律师。
被告邹其昌。
原告苏州市相城区望亭镇集体资产经营公司与被告邹其昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，由代理审判员黄伟适用简易程序，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟天舒到庭参加诉讼。被告邹其昌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告苏州市相城区望亭镇集体资产经营公司诉称，2013年12月31日，原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，年租金32100元，违约金为年租金的20%。租赁期限届满后，双方未续签新的租赁合同，被告也未及时退还租赁房屋，尚结欠租金及租赁期限到期后的房屋使用费。原告多次催讨无果，请求法院依法判令：1、被告立即支付租金人民币10700元，并支付自2015年1月1日起至实际迁离之日止按照房屋租赁合约约定的租金计取的房屋使用费，暂算至2015年3月18日，为6903.23元；2、被告立即迁离租赁房屋；3、被告支付违约金6420元；4、被告承担本案诉讼费。
审理中，原告明确诉讼请求为：1、被告立即支付原告欠付租金人民币5020元，并按照月租金1255元的标准，支付自2015年1月1日起计算至实际迁离之日止的房屋使用费；2、被告立即迁离租赁房屋；3、被告支付违约金3012元；4、被告承担本案诉讼费。
原告明确违约金计算方法为，依据租赁合同第十三条，按照两间房屋的年租金15060元乘以20%后违约金为3012元。
被告邹其昌未应诉答辩。
经审理查明，原、被告签订房屋租赁合同一份，主要内容为：租赁房屋坐落于苏州市相城区望亭镇电厂一村一幢第一层，共4间，建筑面积约89.58＋94.32平方米；（第三条）租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日；（第四条）房屋年租金为32100元；退租时，被告的装修遵“来修去丢”原则，原告不作任何补偿；租赁期间，水、电费由被告支付；租赁期满后，本合同即终止，届时被告须将房屋退还原告；如双方同意继续租赁，则续签租赁合同；如合同到期后或被告违约致使原告宣布解除本合同后，被告遗留、存放在原告出租房内的货物、设施，均视为被告的抛弃物，原告有权任意处置；被告有欠付租金达30天以上情形的，原告可解除合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违约，赔偿对方20%的年租金作为违约金；本合同自双方签字及被告交付租金和保证金后生效；合同签订时，被告同时向原告交付水电费等保证金1000元，该保证金在合同终止并双方结算账目后退还。原告陈述，合同底部有被告亲笔签名；合同第三条与第四条之间手写文字“每月房租为1420＋1210＋45=2675”系合同签订当时书写，是合同组成部分，意思是每月租金由三部分构成，第一部分是两大间房屋（相互打通）月租金为1420元，第二部分是两小间房屋（相互打通）月租金为1210元，第三部分是四间房屋内设置的柜台月租金为45元，三项合计月租金为2675元；第五条结尾处手写文字“按月先交款后经营的方式”系合同签订当时书写，是合同组成部分。原告表示：1、合同第十四条约定的水电费等保证金1000元，被告已实际支付原告，但因被告尚未迁离租赁房屋，水电费未实际结算，故本案中不要求一并处理，由双方自行结算；2、2014年5月1日起，被告退租四间房屋中的两小间（相互打通），剩余两大间（相互打通）月租金为1420元，使用相应部分柜台的月租金为20元，合计月租金1440元，因被告符合租金优惠条件，实际月租金为1255元；3、被告自2014年9月1日开始欠付租金，四个月租金共计5020元。
再查明，2015年1月21日，原告指派工作人员许建芳、许晓忠、周兴才以在租赁房屋外墙粘贴的方式向被告送达退租函，主要内容为：邹其昌，自2014年12月15日通知你续签2015年房屋租赁合同，后又于2015年1月10日送达书面通知书，限期你2015年1月20日之前来办理租房手续，目前你还是没有前来续签和交纳年租金，也没有提出退租，现由于你租赁合同至2014年12月31日已到期，租赁合同已终止；请你于2015年1月31日前搬空清理出所有自己的物品；接到本退租函通知后有续租意向的租户可以在3天内继续办理续租事宜，超过3天永久性不再享受优先续租条件。原告另提供2015年1月10日的通知（存根）予以佐证，上有原告指派送达的工作人员许建芳、许晓忠、周兴才签字，通知主要内容为：邹其昌，自2014年12月15日通知你续签2015年租房合同并交纳租金，但到目前为止你尚没有前来续租和交纳租金，也没有提出要办理退租事宜，因你租赁合同2015年12月31日已到期，今书面通知，请你于2015年1月20日前办妥租房手续及交纳2015年年租金，逾期作自动放弃，按退租处理。
以上事实由原告提供的房屋租赁合同、退租函（存根）、通知（存根）、粘贴退租函的照片以及原告当庭陈述予以证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告之间的租赁合同为双方当事人真实意思的表示，应为有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。该合同的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租赁期限届满后，双方未就续租达成一致意见，被告理应及时退出租赁房屋，逾期未退的，应支付占有使用费。本案中，原告于租赁合同到期后向被告发出通知及退租函，被告未与原告续签租赁合同，原告要求被告迁离租赁房屋并按照月租金1255元的标准自2015年1月1日起至实际迁离之日止支付房屋使用费，可予支持。原告主张被告应按照租赁合同第十三条，支付按照两间房屋的年租金15060元乘以20%的违约金为3012元，有合同和事实依据，可予准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系自行放弃应诉抗辩权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告邹其昌应于本判决生效之日起十日内自苏州市相城区望亭镇电厂一村一幢第1层两间房屋（相互打通）迁出并交付原告苏州市相城区望亭镇集体资产经营公司；
二、被告邹其昌应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市相城区望亭镇集体资产经营公司房屋租金5020元、违约金3012元，合计8032元，并按照月租金1255元的标准，支付自2015年1月1日起至实际迁离之日止的房屋使用费（如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币240元，由原告苏州市相城区望亭镇集体资产经营公司负担130元，被告邹其昌负担110元（该款原告已预交，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，在区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，并向上诉人催交）。农业银行苏州工业园区支行营业部账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院。
代理审判员 黄 伟
二〇一五年五月十四日
书 记 员 李方园