湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00339号上诉人（原审被告）陈京。委托代理人朱义国，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）贺建中。委托代理人王常德，湖北三雄律师事务所律师。特别授权代理。上诉人陈京因与被上诉人贺建中确认合同效力纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2015）鄂葛洲坝民初字第00139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日立案受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，陈京系位于宜昌市西陵区东山大道64号房屋登记的所有权人，陈仁富、赵黎明系陈京父母。陈京于2012年5月起在美国留学，期间回国时居住于陈仁富、赵黎明家中。2014年1月24日，陈京（出租方、甲方）与贺建中（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，该合同约定贺建中租赁陈京所有的位于宜昌市西陵区东山大道64号的房屋，租赁期限为十年，自2014年6月7日至2024年6月6日；前五年租金总计230000元，后五年租金暂定为350000元；贺建中向陈京付款230000元时，合同即生效；合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。陈京的父亲陈仁富、母亲赵黎明在上述租赁合同落款处的出租方栏签字。贺建中于合同签订当日将前五年的租金230000元汇至陈京的银行账户，赵黎明于同日向贺建中出具收条，载明收到此房租并将该房屋的钥匙交给了贺建中。贺建中现将该房屋作为宜昌瑞德测绘有限公司的办公场所。由于贺建东担心“陈京可能会以其父母签订的涉案合同无效为由，要求终止租赁合同履行或要求增加租金标准”而影响租赁合同履行，遂诉至人民法院，请求确认贺建中与陈京父母以陈京名义于2014年1月24日签订的《商铺租赁合同》合法有效。原审判决同时认定，在签署《商铺租赁合同》时，陈仁富、赵黎明出示的（2007）宜证字第3212号委托书公证书载明，陈京曾于2007年9月7日委托陈仁富向银行申请贷款并同意用涉案房屋提供贷款担保；载明的委托权限包括“办理银行、信用社贷款所需的签字等手续及办理该房屋他项权利登记所需的一切手续，直至贷款办妥、他项权利登记完毕为止”。原审法院认为，双方争议焦点为陈仁富、赵黎明代陈京签订的《商铺租赁合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，贺建中虽未提供证据证明陈京授权陈仁富、赵黎明代签本合同，但因合同签订时陈京在国外上学，将本案房屋的钥匙、水电卡等物品交给陈仁富、赵黎明保管，客观上贺建中有理由相信陈仁富、赵黎明有代理陈京出租该房屋的权利。且陈京也未提供证据证明贺建中与陈仁富、赵黎明系恶意串通损害其合法权益，房屋租金也未明显低于市场行情，故贺建中在主观上应系善意。该合同也未违反法律法规的禁止性规定，不具备合同无效的法定情形。且贺建中已将租金230000元汇至陈京的银行账户，并已实际使用该房屋，该合同出租方和承租方的主要义务已实际履行。该合同签订已超过一年，租赁期间陈京回国时住在陈仁富、赵黎明家中，故陈京应知悉该房屋被出租一事，其知悉后并未提出异议，应视为陈京对陈仁富、赵黎明代理行为的追认。因陈仁富、赵黎明代陈京签订《商铺租赁合同》的行为有效，且双方已按合同约定实际履行，而陈京未提供证据证明双方签订《商铺租赁合同》存在合同无效的情形，故对于贺建中要求确认合同有效的诉讼请求，人民法院不应予以支持。虽然陈京辩称该合同签订时向贺建中出示委托书载明委托权限并不包括办理房屋出租事宜，陈仁富是无权代理同时也不构成表见代理。但由于该委托书系2007年的授权，本案合同是2014年签订；且签订合同时陈仁富、赵黎明能提供房产证复印件、房屋钥匙、水电卡等物品。故陈京仅凭2007年的委托书公证书来证明贺建中明知陈仁富、赵黎明系无权代理，也不构成表见代理的辩称意见不能成立。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条之规定，判决确认贺建中与陈京20**年1月24日签订的《商铺租赁合同》有效。原审并同时决定一审案件受理费50元，由陈京负担。陈京不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称，原审法院适用法律错误，实体处理不公，请求二审人民法院依法撤销原审判决，改判驳回贺建中的诉讼请求。原审仅凭“陈仁富、赵黎明持有涉案商铺钥匙、水电卡及陈京银行卡”等表象、“陈京曾回国即推定陈京应当知道租赁合同存在且未提异议”作为认定“贺建中有理由相信陈仁富、赵黎明具有代理权的依据”，无视“贺建中在陈仁富、赵黎明提交的代理书上并无代理租赁事宜情况下仍签订租赁合同”之明显过错的事实，认定陈仁富、赵黎明的无权代理行为构成表见代理，损害了无过错方陈京的利益，危害了交易秩序。贺建中辩称，原审认定的事实清楚，法律适用正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原审判决。贺建中基于陈仁富、赵黎明系陈京父母之特定身份关系，陈京因尚在国外不能亲自签署租赁合同且曾授权陈仁富、赵黎明处理涉案房产的抵押事宜之表现，相信陈仁富、赵黎明具有代理权并与之签订租赁价格与市场行情相符的租赁合同，符合表见代理的构成要件。陈京在租赁合同已履行近一年后再主张合同无效且拟终止履行，危害了交易秩序、违反了诚信原则。经审理查明，原审认定的事实属实。本院另查明，涉案房屋为90余平米商业门面。贺建中于签订合同时要求陈仁富、赵黎明提供陈京的授权委托书，陈仁富、赵黎明遂出示了陈京于2007年9月7日签署的委托陈仁富向银行申请贷款并同意用涉案房屋提供贷款担保的授权委托书。贺建中承租涉案房屋后，已将涉案房屋进行了改造及装修。本院认为，双方争议的为陈仁富、赵黎明以陈京名义与贺建中签署《商铺租赁合同》是否构成对陈京的表见代理问题。《中华人民共和国合同法》以第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定设置了表见代理制度。其核心要件为“善意且无过错之相对人有理由相信行为人有代理权”，其立法目的在于维护交易安全、保护善意相对人利益。1、通说认为，所谓“有理由相信”，是指基于一般人的观念并结合当时场境，相对人对行为人有代理权之信赖并无瑕疵。就本案而言，首先，陈仁富、赵黎明系陈京之父母，该特定身份于我国传统与风俗而言，往往寓示着其基于子女利益可以代理子女为部分财产性事务。而陈仁富、赵黎明于签订合同时所出示陈京签署的委托书上虽然无签署租赁合同等授权，但载明有“办理银行、信用社贷款所需的签字等手续及办理该房屋他项权利登记所需的一切手续”的授权；一般而言，由于陈京授权陈仁富、赵黎明以涉案房屋办理抵押贷款对陈京利益的影响远高于将涉案房屋出租以获得收益所致影响；基于“举重明轻”的解释原则，该事实实际上强化了贺建中对“陈仁富、赵黎明有代理权”的信赖。其次，“陈仁富、赵黎明持有涉案商铺钥匙、水电卡及陈京银行卡”等表象，实际上是陈仁富、赵黎明对涉案房产享有保管权及代为有限处分的重要特征，即系陈仁富、赵黎明具有代理权的重要权力外观特征。2、依通说，所谓“善意且无过错”，强调相对人具有善意目的、且尽到一般注意义务。就本案而言，贺建中基于经营需要承租涉案房屋并支付合理对价，其目的正当性当无置疑。虽然租赁合同相对方并非陈京本人或持有其授权的人，但“贺建中曾向陈仁富、赵黎明索取过授权委托书，陈仁富、赵黎明签署租赁合同时也出示了抵押贷款授权委托书”之事实，佐证了贺建中就“陈京不在国内且授权其父母代理处理涉案房屋一般事务”的判断；因此，应当认定贺建中尽到了一般审慎义务。3、本院注意到，涉案房屋已被贺建中用于作为宜昌瑞德测绘有限公司的办公场所，且其基于十年租赁期限的信赖已支付了巨额租金、对涉案房屋进行了改建、装修并已经营逾一年，也并无证据表明该合同的履行严重损害了陈京的利益。因此，对该合同合法性的认定，也符合表见代理“有益于交易秩序维护及保护善意人利益”之立法目的。综上，无论是从表见代理的构成要件或立法目的，原审认定陈仁富、赵黎明签署《商铺租赁合同》行为构成对陈京的表见代理，继而认定《商铺租赁合同》合法有效，于法有据，本院应予维持。综上，原审认定事实清楚，法律适用正确，实体处理公平，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陈京预交的二审案件受理费100元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长朱红洲审判员邓爱民代理审判员聂丽华二〇一五年八月三十一日书记员张鹏炜