四川省射洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）射洪民初字第165号
原告（反诉被告）胥旭东，男，生于1973年10月15日，汉族，四川省射洪县居民。
被告（反诉原告）廖从享，男，生于1982年8月18日，汉族，四川省射洪县居民。
特别授权委托代理人谭清宇，系遂宁市射洪县大榆法律服务所法律工作者。
上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月17日受理后，依法由审判员谭敏适用简易程序，于2015年1月27日、3月12日公开开庭进行了审理。原告胥旭东、被告廖从享及其特别授权委托代理人谭清宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胥旭东诉称，原、被告于2014年2月10日签订《租赁合同》，合同约定租赁期限为10年（2014.2.10-2024.2.10）；租金第一年为60000元，第二年为80000元，以后每年的租金按增加8%的标准逐年递增；租金支付方式为分期付款，每年提前叁个月支付下年度的租金。2014年10月9日，被告廖从享起诉至射洪县人民法院，要求解除与原告的租赁合同，并退还被告交纳的保证金，射洪县法院判决驳回廖从享的诉讼请求。原、被告签订的租赁合同合法有效，被告应按合同约定于2014年11月10日前支付原告2015年度的房屋租金，经原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1.由被告按照合同约定支付2015年度房租80000元；2.由被告支付违约金24000元；3.由被告支付因拖欠房租而产生的利息，利息按银行同期贷款利率标准计算；4.由被告支付原告因催收房租而产生的交通费、误工费5000元；5.若被告要求解除合同，原告要求被告赔偿损失200000元；6.本案诉讼费由被告承担。
被告廖从享答辩并反诉称，1.反诉被告胥旭东隐瞒该出租房屋埋藏在地下和草丛中长达70多米的自来水管已破损的情况及厨房严重漏水的情况，且胥旭东还故意将安装天然气的事项不列入合同条款，上述均能证明胥旭东系欺诈、胁迫出租房屋牟利；2.反诉原告廖从享已于2014年10月3日搬出，并通过手机短信通知胥旭东，后于2014年10月8日向射洪县人民法院起诉，要求撤销双方签订的《租赁合同》，法院通过判决驳回了廖从享的诉讼请求；3.廖从享支付给胥旭东20000元的保证金具有定金的性质，廖从享随时有权以丧失定金为代价而解除房屋租赁合同；4.《租赁合同》既规定了定金又规定了违约金，二者不能并用，所以胥旭东无权要求廖从享支付违约金。综上，请求法院判决：1.确认《租赁合同》已于2014年10月3日解除，胥旭东应当退还合同解除后剩余的租金21205元；2.本案诉讼费由胥旭东承担。
原告胥旭东针对被告廖从享的反诉辩称，要求驳回廖从享的反诉请求。
经审理查明，2014年2月10日，被告廖从享和原告胥旭东签订《租赁合同》，约定被告廖从享租赁原告胥旭东所有的位于四川省射洪县两幢住房，作为住房和教学场地，合同约定：租赁时间2014年2月10日至2024年2月10日（十年）；付款方式为分期付款，每年提前三个月交付下一年租金；租金第一年八万元（优惠贰万元）实收六万元，第二年八万元，第三年按每年增加8%逐年递增；保证金贰万元，作为保证合同时间、财物，期满，保证合同及财物完全遵守后归还；租期内一切财物由廖从享自行负责维修、管理；租赁期前五年胥旭东不出售该房产，如出售，胥旭东赔偿廖从享直接损失，五年后同等条件下廖从享可优先购买；如一方违约，违约金按当年租金30%计算，其他损失按实际计算。合同签订当日，廖从享向胥旭东支付租房预付款30000元。2014年2月13日，廖从享又向胥旭东之妻田某支付租金和保证金50000元，胥旭东对此表示认可。合同签订之前，原告廖从享在被告胥旭东的陪同下到租赁房屋内进行了察看。合同签订后不久，原告将房屋内部分财物以7000元的价格卖给被告，双方均未向法庭提供相关财物移交清单。廖从享在居住该房屋的过程中，双方因水管漏水、厨房质量等问题发生争议，并通过手机短信相互沟通未果。2014年10月3日，被告廖从享搬出，并以手机短信方式告知原告胥旭东，要求胥旭东接收房屋并退还20000元保证金。胥旭东不同意接收房屋，要求廖从享按合同约定履行义务。2014年10月8日，廖从享诉至本院，以受欺诈、胁迫订立合同为由，请求判令撤销原、被告双方签订的《租赁合同》，并由被告退还保证金20000元及2014年10月10日至2015年2月9日的房屋租金20000元。该案在诉讼过程中，双方又发生纠纷，并向射洪县公安局城北派出所报警处理。本院于2014年11月18日作出（2014）射洪民初字第3171号民事判决书，判决驳回廖从享的诉讼请求。该判决已发生法律效力。后原告胥旭东多次通知被告廖从享支付2015年度房屋租金未果，遂于2014年12月17日向本院提起诉讼，要求判令：1.由被告按照合同约定支付2015年度房租80000元；2.由被告支付违约金24000元；3.由被告支付因拖欠房租而产生的利息，利息按银行同期贷款利率标准计算；4.由被告支付原告因催收房租而产生的交通费、误工费5000元；5.若被告要求解除合同，原告要求被告赔偿损失200000元；6.本案诉讼费由被告承担。审理中，被告廖从享向本院提起反诉，要求判决：1.确认《租赁合同》已于2014年10月3日解除，胥旭东应当退还合同解除后剩余的租金21205元；2.本案诉讼费由胥旭东承担。
上述事实，有经原、被告举证、质证并由本院采信的原、被告身份证、《租赁合同》、手机短信打印件、射洪县公安局城北派出所接（报）处警登记表、当事人陈述等证据予以证实。对被告廖从享提供的四川川投水务集团射洪有限责任公司的收费情况统计结果表及发票二份、收条一份、证明二份因均系复印件，且与本案无关，本院不予采信。被告提供的照片打印件二份，因与本案无关，本院不予采信。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》属双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。被告在履行《租赁合同》过程中，在合同约定支付第二年度的房屋租金之前，于2014年10月3日以自己的行为明确表示不在履行合同，并于当日以手机短信方式通知原告，原告亦收到该短信。原告在收到被告不再履行合同的通知后，未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，故原、被告之间签订的《租赁合同》自被告解除合同通知到达原告时解除。本案系被告廖从享违约解除合同，被告应当按照合同约定承担违约责任。被告已在交付第二年租金之前通知原告解除合同，不应向原告支付第二年租金80000元，本院对原告该项诉讼请求不予支持。因原告未提供证据证明其损失情况，对原告要求赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。被告廖从享认为其交付的20000元保证金系定金，反诉要求以丧失该20000元为代价解除合同，因双方对交付的保证金在合同中并未约定属定金性质，对被告的该项主张本院不予支持。但原告收取被告的保证金应当返还被告。被告反诉要求原告返还合同解除后第一年度剩余的租金21205元，因本案合同解除系被告拒绝履行合同义务所致，被告要求原告返还第一年度剩余的房屋租金于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：
一、确认原告胥旭东与被告廖从享的签订《租赁合同》从2014年10月3日起解除；
二、由被告廖从享付给原告胥旭东违约金24000元；
三、由原告胥旭东返还被告廖从享保证金20000元；
四、驳回原告胥旭东其它诉讼请求。
五、驳回被告廖从享的其它反诉请求。
上列二、三项品迭后，被告廖从享还应支付原告胥旭东4000元人民币，限本判决生效后10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收案件受理费1240元，由原告胥旭东负担620元，由被告廖从享负担620元。反诉费100元，由原告胥旭东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审判员 谭敏
二〇一五年三月十二日
书记员 蒋雯