广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2138号
上诉人（原审被告）港丰房地产开发（深圳）有限公司。
法定代表人李菁，该公司总经理。
委托代理人张涓，广东银华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）欧松莲，香港永久居民。
委托代理人陈涛，广东太上律师事务所律师。
上诉人港丰房地产开发（深圳）有限公司（以下简称港丰公司）因与被上诉人欧松莲房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、欧松莲与港丰公司签订《深圳市房地产认购书》及《﹤深圳市房地产认购书﹥补充协议》，由欧松莲向港丰公司认购港丰大厦的第x栋x单元x层x号房。上述合同约定，涉讼房屋的认购总价为1331041元，认购定金为10万元；欧松莲、港丰公司双方自认购书签订之日起七日内签订正式的《房地产买卖合同》；如因卖方的原因导致不能在约定的时间内签订《房地产买卖合同》，卖方应双倍返还定金。二、2013年6月25日，欧松莲向港丰公司支付了定金10万元；7月1日，欧松莲再向港丰公司支付购房款301041元。三、欧松莲认购港丰大厦第x栋x单元x层x号房时，该房屋因另一买卖合同备案登记在案外人名下。由于该备案登记尚未解除，欧松莲、港丰公司双方未就认购房屋签订《房地产买卖合同》。
欧松莲向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除欧松莲与港丰公司签订的《深圳市房地产认购书》及《﹤深圳市房地产认购书﹥补充协议》。2、港丰公司双倍返还欧松莲支付的定金10万元，共计人民币20万元；3、港丰公司立即返还欧松莲支付的认购房屋首期价款301041元及利息25434.02元（自2013年7月1日暂计至2014年4月28日，共计302天，401041×302×0.21‰=25434.02），共计人民币326475.02元。4、港丰公司承担本案全部诉讼费用。以上共计人民币526475.02元。
原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。欧松莲、港丰公司为认购房屋签订的《深圳市房地产认购书》及《﹤深圳市房地产认购书﹥补充协议》合法有效，双方应按约定各自履行义务。港丰公司没有证据证明，欧松莲认购房屋时港丰公司已向欧松莲充分说明，其所购房屋已出售给他人且备案登记在他人名下。故欧松莲、港丰公司未能就该房屋的买卖在约定时间内签订《房地产买卖合同》，是港丰公司的过错所致。港丰公司的过错导致欧松莲无法实现签订相关认购协议的目的，欧松莲要求解除认购书及补充协议于法有据，港丰公司同时应将收取的购房款退还欧松莲，并向欧松莲支付资金占用期间的利息。该利息的性质是欧松莲在港丰公司占用资金期间的利息损失，应按照存款利率计算，欧松莲要求按贷款利率计算的请求，原审法院部分予以支持。依据双方认购协议的约定，由于港丰公司的原因导致未能在约定的时间内签订《房地产买卖合同》，港丰公司应双倍返还定金，欧松莲要求港丰公司双倍返还定金的诉讼请求，有事实和法律的依据，原审法院予以支持。
港丰公司辩称，港丰公司是受案外人的委托与欧松莲签订认购协议，由于案外人的原因，欧松莲认购的房屋未能及时解除备案登记，后果应由案外人承担。原审法院认为，即使如港丰公司所述，港丰公司受案外人委托向欧松莲出售房屋，港丰公司没有出示证据证明，在其与欧松莲签订合同时欧松莲已经知晓该代理关系。虽然港丰公司在因案外人的原因对欧松莲不能履行合同义务后，向欧松莲披露了案外人，欧松莲亦可以选择本案港丰公司主张其权利。故港丰公司的该答辩意见，原审法院不予采纳。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百零三条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除欧松莲与港丰房地产开发（深圳）有限公司签订的《深圳市房地产认购书》及《﹤深圳市房地产认购书﹥补充协议》；二、港丰房地产开发（深圳）有限公司应在本判决生效之日起十日内双倍返还欧松莲定金20万元；三、港丰房地产开发（深圳）有限公司应在本判决生效之日起十日内返还欧松莲购房款301041元并支付该款项的利息（按中国人民银行同期存款均准利率，自2013年7月日计至付清之日）。四、驳回欧松莲其他诉讼请求。本案受理费人民币4532元，由港丰房地产开发（深圳）有限公司负担。
上诉人港丰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2013）深罗法民三初字第660号民事判决第一、二、三、四项；2、驳回欧松莲在一审中所提出的全部诉讼请求；3、一审、二审的诉讼费用由欧松莲承担。
上诉事实与理由：一、原审判决认定事实不清。本案实际涉及两种法律关系，其一是欧松莲与实际出卖方深圳市中裕财富投资企业（以下简称中裕财富公司）之间的房屋买卖合同关系；其二是港丰公司与中裕财富公司之间的委托代理合同关系。不管是在哪一种法律关系中，中裕财富都是实际的权利主体和责任主体，其作为实际出卖方和委托方都应当承担相应的法律后果。1、涉案房屋权利人实际为中裕财富公司，系由其委托港丰公司进行销售，其与本案具有直接的法律上的利害关系。港丰公司与中裕财富公司及案外人何建华、长城融资担保有限公司、深圳市国融投资控股有限公司等于2012年12月25日签订《协议书》，约定中裕财富公司将已备案登记在其名下的122套港丰大厦的房产（下称“目标房产”）委托港丰公司进行销售。具体销售时，中裕财富公司无需另行向港丰公司出具《授权委托书》。同日，中裕财富公司出具《声明书》，声明同意港丰公司销售其名下的目标房产。2、港丰公司与欧松莲签订认购书后，港丰公司依据《协议书》的约定，要求中裕财富公司配合办理解除该已售房产的预售备案登记手续，并将此房产备案登记至受让方即欧松莲名下，但中裕财富公司以公章被投资人拿走为由，拒绝为该房产解除备案手续盖章，拒绝协助港丰公司办理解除备案登记手续，致使该房产不能过户至欧松莲名下。因此，本案系因中裕财富公司的违约行为，导致港丰公司无法办理涉案房屋的相关产权手续，依法应由作为委托方和实际出卖方的中裕财富公司赔偿损失，承担相应的法律责任。3、港丰公司在代卖中裕财富公司名下的所有目标房产时均会告知买方该房产系由中裕财富公司委托其销售的。欧松莲在购买涉案房产时，港丰公司的销售人员告知了这一事实。因此欧松莲应向中裕财富公司主张权利和追究责任。
二、原审法院违反法定程序，未依法追加应当追加的第三人参加诉讼，影响到本案正确判决。因中裕财富公司与本案存在直接的法律上的利害关系，港丰公司在一审申请追加中裕财富为本案第三人参加诉讼，原审法院未予准许，也未予答复。并且在原审法院其他同类案件中，已应港丰公司的请求追加了中裕财富公司作为第三人，同样案件处理不同，有失公允。
被上诉人欧松莲当庭答辩称，一、港丰公司认为涉案房屋的权益人实际上是中裕财富公司，且由中裕财富公司委托港丰公司销售，但港丰公司提供的证明文件是一份协议书，该份协议书所表述的内容是委托销售与销售监管，又无生效的司法文书来佐证，无法证明中裕财富公司就是实际的权利人。二、港丰公司认为是由于中裕财富公司的违约行为导致其无法办理涉案房屋产权的转移，而应当由中裕财富公司承担相应的责任，但港丰公司与欧松莲之间签订的合同文件中，从未出现过中裕财富公司的名称，欧松莲不可能向中裕财富公司追究责任。三、港丰公司声称在销售的时候已经告知欧松莲买受的房屋已经备案登记到中裕财富公司名下，但是未提交相应的证据。港丰公司一直要求欧松莲追究中裕财富公司的责任，但是港丰公司是在欧松莲起诉港丰公司之后，才起诉中裕财富公司，其作为与中裕财富公司相关合同的相对方，应对情况更为了解且先于欧松莲起诉中裕财富公司，其诉请中也没有追究中裕财富公司的责任，因此欧松莲有理由相信双方存在恶意串通，以相互推诿的手段侵占买房人的合法财产。四、在本案中欧松莲是要求港丰公司退赔，并非要求港丰公司履行买卖房屋的过户义务，即便港丰公司与中裕财富公司存在买卖合同关系，也与本案无关，中裕财富公司没有成为本案第三人的法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案欧松莲与港丰公司之间为房屋买卖合同关系，原审判决将本案案由界定为房屋租赁合同纠纷错误，本院予以纠正。欧松莲与港丰公司间签订的《深圳市房地产认购书》、《﹤深圳市房地产认购书﹥补充协议》合法有效，港丰公司确认上述协议是因涉案房屋备案登记在案外人中裕财富公司名下导致无法履行，因此港丰公司一方存在违约行为，应承担相应的违约责任。港丰公司上诉主张应追加案外人中裕财富公司为本案第三人并由其承担本案合同的违约责任。对此，本院认为，港丰公司与欧松莲签订的《深圳市房地产认购书》、《﹤深圳市房地产认购书﹥补充协议》中均明确涉案房产的卖方为港丰公司，即使该代理真实有效，港丰公司亦未举证证明其在出售房产时已经告知欧松莲其是作为中裕财富公司的代理人签订涉案合同，因此双方签订的上述合同不能直接约束欧松莲与中裕财富公司。在诉讼阶段，港丰公司才提出其为中裕财富公司代理人的身份，但欧松莲也明确表示向港丰公司追究相关责任，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，港丰公司签订合同后才披露其代理人身份，欧松莲有权选择委托人或代理人作为合同的相对人主张权利，且选定后不得变更。因此，本案无需再行追加中裕财富公司为第三人，港丰公司认为涉案合同违约责任应由中裕财富公司承担的主张不成立，本院不予支持。港丰公司若认为其未能履行合同是因委托人的过错所致，应就此另循法律途径解决。原审判决依据双方合同约定认定港丰公司承担的违约责任恰当、正确，本院予以维持。
综上所述，港丰公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费共计9064元，由港丰房地产开发（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 陈晓莹（兼）