广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初9943号
原告：谭金梅，女，1989年4月26日出生，汉族。
被告：罗汉明，男，1974年9月14日出生，汉族。
被告：欧阳震勃，男，1989年3月8日出生，汉族。
原告谭金梅诉被告罗汉明、欧阳震勃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。后因被告罗汉明下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员陈桂好、人民陪审员朱建忠组成合议庭，并于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告谭金梅、被告欧阳震勃到庭参加诉讼，被告罗汉明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告罗汉明《买卖合同书》项下的房屋买卖合同关系；2.被告返还原告定金30000元；3.被告向原告支付违约金30000元；4.本案的受理费由被告承担。事实与理由：2017年3月22日，原告谭金梅与被告罗汉明的代理人即被告欧阳震勃以及中介方佛山市南海区桂城汇成房地产中介服务部三方签订《买卖合同书》，合同约定原告以成交价63万元购买被告罗汉明名下位于佛山市禅城区风林路194号506房的房产【房地产权证号码：粤房地证佛字第××】，原告在签订本合同之日向被告欧阳震勃支付定金30000元。根据合同第四条付款方式约定：“甲乙双方须在2017年5月30日签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，并到当地行政服务中心办理房地产交易核税、完税并办理房产（即中华人民共和国不动产产权证书）过户（取受理回执），乙方须当日支付第一期房款人民币大写：柒万元整（70000元整）给甲方。第二期房款：乙方须在领取中华人民共和国不动产产权证书，乙方当日须支付第二期房款人民币大写：壹拾万元整（100000元整）给甲方。第三期房款：人民币大写：肆拾叁万元整（430000元整），乙方通过有关银行按揭一次性支付给甲方，乙方须在签订本买卖合同书当日，到银行办理有关该房地产银行按揭手续。……”第五条违约责任：“甲方在收到乙方定金后，不得以任何理由办理该房产资料的报失及其他债务抵押，如甲方不售或逾期十五日未能办理此手续示作甲方违约，甲方须在违约当日将所收取的购房款和定金返还给乙方，并另赔偿违约金人民币叁万元整。……”第六条约定：“甲方保证上述该物业产权清晰，证件齐全。甲方必须是具备转让上述该房地产的合法权力的全体权属人或经合法授权的代理人，并保证上述该房地产没有产权纠纷或财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前既已存在任何纠纷或权利障碍的，及与甲方有关的产权纠纷或债务等法律责任，概由甲方承担责任，及由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失，甲方须按所收乙方全部款项的双倍赔偿给乙方。因以上问题不能过户的，则视作甲方违约，并按第五点执行。乙方须保证所提供的有关证件真实，若有虚假产生损失的，由乙方负责。”同时合同就交楼时间、税费承担等其他事宜均作了明确约定。合同签订后，原告根据合同约定向被告支付了定金30000元，后向银行办理了银行按揭贷款的手续。在合同签订时，被告欧阳震勃及中介方均告知原告上述房产已办理了抵押登记，并在合同中第六条约定若因本合同签订前的产权纠纷由被告负责处理，以保证本合同的顺利执行及房产的过户手续，否则视为被告违约。因合同约定办理房产过户手续的时间将届满，经原告查询，上述房产的抵押权人为庞某，并且因被告罗汉明自身债务纠纷被人民法院查封，已处于执行阶段，受理日期为2017年3月1日。并且原告多次与中介方、被告欧阳震勃联系得知，被告罗汉明在与其前妻办理离婚手续时明确约定上述房产的权属归其前妻所有。另外，被告欧阳震勃作为被告罗汉明的代理人，并就该委托办理了公证手续，代理权限包括但不限于签订房地产买卖合同、收取购房款等。综上所述，原告认为，被告欧阳震勃作为被告罗汉明的代理人，其与被告代理人于2017年3月22日签订的《买卖合同书》对被告依法应具有约束力。因被告自身原因导致上述房产无法办理产权过户，显然已构成根本违约，原告依法有权解除本合同，并有权根据合同第五条、第六条的约定要求被告承担返还定金30000元以及支付违约金30000元的违约责任。为此，原告提起诉讼。
被告欧阳震勃答辩称，被告欧阳震勃只是被告罗汉明的代理人，收到的定金也如数转给了被告罗汉明，不应由被告欧阳震勃返还定金及支付违约金。
被告罗汉明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证、两被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。
2、《买卖合同书》。证明被告欧阳震勃代理被告罗汉明，与原告签订房屋买卖合同，将房屋出卖给原告。
3、收款收据1份。证明被告欧阳震勃代被告罗汉明收取了原告房款定金3万元。
4、《公证书》。证明被告罗汉明委托被告欧阳震勃出卖涉案房屋。
5、房地产权证、不动产登记信息查询结果2份。证明被告罗汉明是涉案房屋的权属人，房屋被查封。
诉讼中，被告欧阳震勃提交以下证据：
1、《公证书》。证明被告罗汉明委托被告欧阳震勃签订房屋买卖合同。
2、银行转账回单2张、收条两份。证明被告欧阳震勃已经将收到的3万元定金按照被告罗汉明的意思，将其中2万元转给案外人谢子康，1万元转给被告罗汉明。
诉讼中，被告罗汉明未提交证据。
为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区不动产档案馆调取不动产登记信息查询结果两份。
经庭审质证，本院认证如下：被告罗汉明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告起诉的抗辩及放弃对原告举证的质证。原告的证据，被告欧阳震勃对真实性无异议，本院予以采信。被告欧阳震勃的证据，能提供证据原件核对，且原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
本院依职权调取的证据，原告与被告欧阳震勃对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2017年3月14日，被告罗汉明出具委托书，就其所有的佛山市禅城区XXX房的房产，委托被告欧阳震勃、案外人叶某以被告罗汉明的名义在代理期限内，即2017年3月14日至2020年3月14日，办理以下事项：1、全权办理提前还清上述房产银行按揭贷款手续，代为签署融资担保协议，代办抵押登记注销手续、领取房地产买卖合同或房地产证等产权证明；2、全权办理转让、出售上述房产的有关手续，办理网签手续，打印房产买卖合同，代为签署房产买卖合同及相关文件，受托人代为收取上述房产转让的全部楼款或银行按揭楼款；3、受托人办理签署上述房产的房款资金监管协议及收取资金监管协议中的全部楼款。上述委托事项经广东省深圳市罗湖公证处公证并出具公证书。
2017年3月22日，被告欧阳震勃作为被告罗汉明（甲方、卖方）的代理人与原告（乙方、买方）、佛山市南海区桂城汇成房地产中介服务部（丙方、经纪方，下称汇成中介服务部）签订《买卖合同书》，主要内容为：“甲、乙、丙三方在平等自愿协商一致的基础上就下列房地产买卖达成以下协议：一、甲方自愿将座落在佛山市禅城区XXX房出售给乙方，物业面积为83.56平方米……协定售价为630000元，乙方应在签定本合同时支付给甲方定金30000元。……四、付款方式：银行贷款。首期款：甲乙双方须在2017年5月30日签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，并到当地行政服务中心办理房地产交易核税、完税并办理房产过户，乙方须当日支付第一期房款70000元给甲方。第二期房款：乙方须在领取中华人民共和国不动产产权证书，乙方当日须支付第三期房款100000元给甲方。第三期房款为430000元，乙方通过有关银行按揭一次性支付给甲方，乙方须签订本买卖合同书当日，到银行办理有关该房地产银行按揭手续。……五、违约责任：甲方在收取乙方定金后，不得以任何理由办理该房产资料的损失及其他债务抵押，如甲方不售或逾期十五日未能办理此手续示作甲方违约，甲方须在违约当日将所收取的购房款和定金返还给乙方，并另赔偿违约金30000元，由乙方与丙方按50%进行分配。……六、甲方保证上述该物业产权清晰，证件齐全。并保证上述该房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前既已存在任何纠纷或权利障碍的，及与甲方有关的产权纠纷或债权债务等法律责任，概由甲方承担责任，及由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失，甲方须按所收乙方全部款项的双倍赔偿给乙方。因以上问题不能过户的，则视为甲方违约，并按第五点执行。……十三、甲、乙双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自丙方邮寄之日起满三天视为甲方或乙方已收到上述有效文书。……甲方（卖方）落款处由被告欧阳震勃代被告罗汉明签字。同日，被告欧阳震勃代理被告罗汉明出具收款收据，确认收取原告购房定金30000元。2017年3月24日，被告罗汉明出具收条一份，确认收到原告购房订金30000元。
据粤房地权证佛字第××号《房地产权证》记载，被告罗汉明为佛山市禅城区风XXX房的权属人，占有份额为单独所有。另依据2017年3月27日的不动产登记信息查询结果显示，涉案506房有抵押，抵押权人为庞某。506房处于查封状态，受理日期为2016年12月22日，限制文号为（2016）粤0605执保2026号，限制机构为佛山市南海区人民法院，限制日期为2016年12月22日至2019年12月21日；受理日期为2017年1月3日，限制文号为（2016）粤0604执10312号，限制机构为佛山市禅城区人民法院，限制状态为轮候查封。根据2017年5月26日的不动产登记信息查询结果显示，506房处于查封状态，受理日期为2017年1月3日，限制文号为（2016）粤0604执10312号，限制机构为佛山市禅城区人民法院，限制状态为查封。
原告陈述，在签订涉案房屋买卖合同时，中介曾经跟原告说过涉案房屋被查封，但原告不知道查封和抵押的区别，原告以为房屋只是被抵押了。原告是从事房地产中介业务的。根据房屋买卖合同的约定，违约金30000元是由原告和汇成中介服务部按照50%进行分配。
被告欧阳震勃陈述，被告欧阳震勃在代理被告罗汉明与原告签订房屋买卖合同之前已经知道涉案房屋已经被查封，但被告罗汉明告知被告欧阳震勃他能解决这个事情。被告欧阳震勃也已经告知汇成中介服务部涉案房屋有抵押和查封。
诉讼中，经本院询问，汇成中介服务部陈述如下，被告罗汉明、欧阳震勃已告知汇成中介服务部涉案房屋已经被查封，汇成中介服务部也如实向原告告知了房屋被查封的情况，当时两被告跟汇成中介服务部说，只要原告支付定金，则两被告可以解决查封的事情，房屋可以顺利过户给原告，汇成中介服务部也认识房屋的抵押权人庞某，他同意出卖房屋，也同意向法院解封，但后来庞某跟汇成中介服务部说，因被告罗汉明与其妻子就房屋出卖后分配的价款不能达成一致的意见，故其不同意向法院申请解除查封，最终房屋无法过户给原告。
经公告，本院于2017年10月27日向被告罗汉明送达起诉状。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告以及被告罗汉明、汇成中介服务部签订的《买卖合同书》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，是各方的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。
根据查明的事实，因涉及另案纠纷，被告罗汉明名下所有的涉案房产已由案外人向本院申请查封，故被告罗汉明事实上已不能履行交付涉案房屋及协助原告办理过户的义务，依据涉案《买卖合同书》第六条的约定，被告罗汉明已构成根本违约，原告诉请解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告未提供证据证明起诉前已向被告罗汉明发出解除买卖合同的通知，而原告起诉状副本已于2017年10月27日经公告送达至被告罗汉明，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认原告与被告罗汉明于2017年3月22日签订的《买卖合同书》项下的房屋买卖合同关系，已于2017年10月27日解除。
关于原告诉请的返还定金以及支付违约金。涉案《买卖合同书》因被告罗汉明违约已解除，依据上述合同第五、六条的约定，原告诉请被告罗汉明返还定金以及支付违约金，有理有据，本院予以支持。至于违约金数额，因原告在签订合同时明知被告罗汉明的房屋已被查封，故涉案房屋未能过户，原告自身亦因未尽审慎注意的义务存在过错，根据过错比例，本院酌定被告罗汉明应按合同约定违约金的70%向原告支付违约金，经计算为10500元（15000元×70%），原告诉请超出部分，本院不予支持。原告为完全行为能力人，且从事房地产中介业务，其陈述不清楚抵押与查封的区别理据不足，本院不予采信。
至于原告诉请被告欧阳震勃承担责任。被告欧阳震勃为被告罗汉明就出卖涉案房屋的代理人，因原告未举证证明被告欧阳震勃的代理行为违法，涉案定金亦已由被告罗汉明收取，故原告再诉请被告欧阳震勃返还定金和支付违约金于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告谭金梅与被告罗汉明于2017年3月22日签订的《买卖合同书》项下的房屋买卖合同关系已于2017年10月27日解除；
二、被告罗汉明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭金梅返还定金30000元；
三、被告罗汉明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭金梅支付违约金10500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序，受理费收取1300元，由原告谭金梅负担422元，被告罗汉明负担878元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 罗婉文
人民陪审员 朱建忠
人民陪审员 陈桂好
二〇一七年十二月四日
书 记 员 黄帼文
附引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。