江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4560号
上诉人（原审原告）许巧根，男，1958年1月12日生，汉族，农民。
上诉人（原审原告）许菊平，女，1991年9月11日生，汉族，农民。
上述二上诉人共同委托代理人谢庆奎，江苏首开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）任翠云，女，1969年3月25日生，汉族，无业。
委托代理人尤金福，江苏天茂律师事务所律师。
原审原告许巧兰，女，1954年5月17日生，汉族，农民。
委托代理人许菊平，女，1991年9月11日生。
上诉人许巧根、许菊平因与被上诉人任翠云、原审原告许巧兰确认合同无效纠纷一案，不服南京市浦口人民法院（2014）浦民初字第2355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
许巧根、许巧兰、许菊平原审诉称，许巧根、许巧兰系兄妹，许巧根、许菊平系父女关系。2006年许巧根与任翠云签订宅基地转让协议，将浦口区盘城街道赵庄组60号宅基地转让给任翠云。因任翠云系城镇户口，无资格取得宅基地，该转让协议无效，且许菊平当时未成年，该协议也损害了许菊平的合法权益。现涉案的宅基地及建筑物已被征收，许巧根与浦口区盘城街道办事处签订了《征地房屋拆迁补偿协议》，许巧根、许巧兰、许菊平依据该补偿协议可获得拆迁款526524.8元，并可获得165平方米的安置房。目前，任翠云领取拆迁款，并占有了已安置的位于本区盘城新居9栋2单元303室房屋一套（面积92.23平方米）。现诉至原审法院要求：1、确认宅基地转让协议无效。2、任翠云给付拆迁款401965元。3、本市盘城新居9栋2单元303室房屋归许巧根、许巧兰、许菊平所有（92.23平方米），剩余的62.77平方米的安置面积由许巧根、许巧兰、许菊平享有。4、任翠云承担本案的诉讼费。
任翠云原审辩称，宅基地使用权属该集体经济组织成员，不得对外转让，双方之间签订的宅基地使用权转让属无效。本案中的宅基地在拆迁时并未获得补偿，拆迁补偿的只是宅基地上的房屋及附属设施，而建筑物及附属设施是任翠云投资建设，所有权属于任翠云，因此补偿款属任翠云所有。安置房是政府有关拆迁部门依据拆迁法规和文件以被拆迁房屋建筑面积为依据而安置相应对等面积的拆迁安置房，该安置房是被拆迁利益转化形式，因此被拆迁房屋是任翠云所有，该安置房又由任翠云出资购买，所有权应当归任翠云所有。综上，请求驳回许巧根、许巧兰、许菊平的诉讼请求。
原审法院经审理查明，许巧根、许巧兰系许炳文、徐国英的儿、女。许菊平系许巧根的女儿。徐国英先于许炳文去世，许炳文于2007年3月去世。1988年9月29日，位于本市浦口区老幼岗赵庄组的宅基地使用人登记在许炳文名下，土地性质为集体，总面积274.5平方米。2006年5月6日，许炳文、许巧根与任翠云分别作为甲方、乙方签订一份《协议》，约定：兹有甲方南京市浦口区盘城乡积分村赵庄组60号住房地皮一块转让给乙方任翠云盖房，所盖房屋产权归属协议如下：1、乙方在甲方所在地皮处盖房，所盖房屋产权归乙方所有。2、乙方在房屋建成后，给甲方楼房一上一下共计两间，居住使用。3、若遇政府拆迁该房屋，所有赔偿款由乙方所得，甲方无权干涉。4、乙方在该房屋拆迁后一次性给付甲方人民币100000元整。5、以上协议甲乙双方在无论出现任何问题的情况下都不得违约。协议签订后，任翠云拆除涉案宅基地上的两间房屋，重新建造了面积约280平方米房屋，该房屋未领取建房许可证。
2009年4月14日，许巧根与南京市浦口区盘城街道办事处签订《征地房屋拆迁补偿协议》，被拆迁建筑面积为155平方米，据此获得房屋拆迁款项232732.5元（其中原房补偿款54482.5元、购房补偿款155000元、区位补偿款23250元）、附着物补偿款282217.3元、过渡费4800元、搬家补助费775元、奖金6000元，合计526524.8元。另获得拆迁安置面积165平方米。上述拆迁款均已被任翠英领取。现拆迁部门根据拆迁协议安置了位于本市浦口区盘城新居9栋2单元303室房屋一套，尚未办理产权登记手续（面积92.23平方米），2011年10月18日的销售不动产统一发票中记载的付款方为许巧根。该房屋购房款156791元实际系任翠云交纳，且在任翠云控制之下。
原审另查明，任翠云不是老幼岗赵庄组集体经济组织的成员。
经原审法院向盘城街道征地拆迁科的工作人员调查，因许巧根被拆迁的房屋无房屋产权证，根据相关文件规定，对该户按照人口计算，享受人均35平方米计算，分别是许炳文、许巧根、许菊平，合计105平方米，另出于照顾考虑，另认证50平方米，合计155平方米，且根据政策每户都可享有在拆迁协议认定面积上加10平方米按计划内价格购买安置房屋。
原审法院认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，本案中任翠云不是涉案宅基地所在集体经济组织的成员，其与许巧根订立宅基地转让协议，违反了国家土地管理行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得财产应当予以返还。因宅基地及宅基上的建筑物已被征收拆迁，实质上无法返还，现任翠云取得拆迁补偿款，许巧根、许菊平对上述拆迁利益有权主张权利，另许巧兰是许炳文的继承人之一，其亦有权主张权利。任翠云取得涉案宅基地后重新建造房屋，该房屋拆迁后获取的附着物补偿款282217.3元、过渡费4800元、搬家补助费775元、奖金6000元等拆迁利益均针对实际居住人，应归任翠云享有，许巧根、许巧兰、许菊平无权要求。对于拆迁获取的原房补偿款54482.5元、购房补偿款155000元、区位补偿款项23250元，合计232732.5元，原审法院认为根据对拆迁部门的调查，上述补偿款均因宅基地使用人的3个人口而获得，许巧根、许巧兰、许菊平有权主张该部分利益，但许巧根、许巧兰、许菊平将宅基地转让给任翠云，对转让协议无效应承担主要责任。为了平衡双方的利益，结合双方的过错程度，以及双方对拆迁款分配的约定，原审法院酌定由许巧根、许巧兰、许菊平享有100000元。许巧根、许巧兰、许菊平主张拆迁155平方米的安置房归其所有，原审法院认为目前拆迁部门仅安置了盘城新居09幢303室房屋一套（面积92.23平方米），剩余面积尚未安置，根据拆迁协议，该房屋的安置人为被拆迁人许巧根，且根据原审法院对拆迁部门的调查，安置房面积是基于许巧根、许巧兰、许菊平的三个人口来确定的，针对的安置对象是特定的，应为宅基地使用权人。但由于安置面积不属于宅基地使用权纠纷的处理范畴，与本案不属于同一法律关系，可另行解决。故许巧根、许巧兰、许菊平主张155平方米的安置房面积的诉讼请求，原审法院不予支持。任翠云认为许菊平是不适格主体，原审法院认为根据土地管理法第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的分配是以农户为单位，本案的宅基地使用权属虽署名为许炳文，但宅基地使用权本身为家庭成员共同所有，许菊平系该户的人口，故许菊平是本案的适格主体，对任翠云的辩解意见，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、确认许巧根、许炳文与任翠云于2006年5月6日签订的协议无效。二、任翠云于判决生效之日起十日内给付许巧根、许巧兰、许菊平拆迁款100000元。三、驳回许巧根、许巧兰、许菊平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费11695元，由许巧根、许巧兰、许菊平负担10175元，任翠云负担1520元。
许巧根、许菊平不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实及判决理由均存在过错。一、原审法院未查清案件基本事实。许巧根与任翠云于2006年5月16日签订房屋重建协议，任翠云将许巧根的两间旧房屋拆除，盖了三间楼房，言明给许巧根一上一下两间房屋居住，并补偿人民币10万元。任翠云虽然在许巧根的宅基地上建造了房屋，但并未实际居住，其建造房屋的目的就是为了日后骗取相关的拆迁安置与补偿。2009年4月14日，许巧根与南京市浦口区盘城街道办事处签订征地房屋拆迁补偿协议，任翠云得知情况后，又于2011年10月20日签订协议，将原协议中的补偿人民币10万元增加到12万元，但并未履行。后任翠云在办理相关拆迁手续时，均采取欺骗的手段，让许巧根出示身份证件并签名，取得了相关的补偿款以及安置房屋。对于任翠云的建造房屋的目的以及实际居住情况，原审法院未能查明。二、原审判决理由部分不当。原审对于许巧根主张的宅基地转让协议无效的认定并无不当，但原审又认为对重新建造房屋的拆迁，相关附着物补偿款等归实际居住人，如果此理由成立，那么实际居住人为许巧根，而任翠云未曾居住过拆迁的房屋。如果认为此款项归房屋的实际建造人，那么原合同无效又从何谈起呢？这与有效合同没有差别。许巧根在原审中主张对安置的房屋享有所有权，原审法院采取回避的态度，认为与本案不属于同一法律关系，可另行解决。虽然许巧根有多项诉讼请求，这些请求具有关联性，本应遵照“两便”原则一并处理，却要求上诉人另行解决，增加了当事人的讼累。任翠云在不缺乏房屋居住的情况下，与许巧根签订协议，目的就是为了日后的拆迁安置补偿，其主观上存在着明显的故意，对于协议无效存在严重的过错，原审法院却本末倒置，认定许巧根对协议的无效承担主要责任，显然不当。综上，请求二审法院撤销原审判判决，依法改判支持上诉人在原审的全部诉讼请求；由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人翠云针答辩意见，要求二审维持原判。理由如下：双方于2006年签订协议后，上诉人将该宅基地上原有两间茅草屋拆除，由被上诉人重新建设284平方米的房屋，该房屋所有权应归任翠云所有，因此房屋拆迁利益也应归任翠云享有。2、按照农村房屋拆迁规定，拆迁补偿款只针对房屋及附属物，宅基地不作补偿，原审法院以上诉人和原审原告为宅基地使用权人，认定三人属拆迁安置对象，与法不合，被上诉人对此虽持有异议，但为平息纠纷未提起上诉。
原审原告许巧兰答辩意见同上诉人上诉意见。
针对原审法院查明的事实三方当事人均持有异议。上诉人许巧根、许菊平及原审原告许巧兰认为，被上诉人任翠云建造的284平方米房屋中，有三分之一面积由许巧根、许菊平居住，原审对此未查清。被上诉人任翠云认为，许巧根、许菊平、许巧兰从未在新建的房屋中居住过；原审法院向盘城街道征地拆迁科工作人员调查内容，与拆迁文件相背，被拆迁人取得安置房的基础须有被拆迁房屋客观存在。三方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
二审中，上诉人许巧根、许菊平向本院提交南京市浦口区盘城镇老幼岗村民委托会赵庄组出具的《证明》一份，证明内容为赵庄组60号房屋一上一下由许巧根居住，以此主张被拆迁房屋的补偿款及安置房应由许巧根等人享有。被上诉人任翠兰质证认为，该证据证明内容与实际情况不符，许巧根并未实际居住被拆迁房屋内。
另，二审中，任翠云针对诉争被拆迁房屋当初建设成本是多少，其陈述30余万元，但未提交证据证明。
本院认为，上诉人许巧根、案外人许炳文（已死亡）与被上诉人任翠云于2006年5月16日针对诉争宅基地转让签订的《协议》，违反了法律、行政法规强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，现本案诉争房屋在征地拆迁过程中被拆除，该房屋及宅基地使用权益已转化成相应的拆迁补偿款和房屋安置资格权益。故基于房屋产生的补偿利益应归任翠云所有，基于宅基地产生的补偿利益应归许巧根等人所有。
关于安置房问题。本案诉争的安置房资格专属宅基地使用权上房屋内户籍人员，而任翠云既未合法取得房屋所有权，也非该集体经济组织成员，户籍也不在被拆迁房屋内，任翠云不能享有诉争宅基地的拆迁安置资格，现其取得本市浦口区盘城新居9栋2单元303室安置房屋应退还给许巧根等人。原审法院在此项争议处理上存在不当，本院予以纠正。对于许巧根等人主张剩余62.77平方米安置房权利归属问题，因任翠云并未实际取得，且实际安置面积尚未最终确定，故许巧根等人在本案中要求一并处理，本院不予支持。
关于拆迁补偿款利益分配问题。本案中，任翠云虽未能证明诉争被拆迁房屋当初建设的成本，但该房屋确已在征地拆迁过程中转化为526524.8元拆迁补偿款利益。对此，本院认为，①原房补偿款54482.5元、附着物补偿款282217.3元，共计336699.8元，主要针对原房屋和附着物，该两项应归任翠云享有；②购房补偿款155000元、区位补偿款23250元、过渡费4800元、搬家补助费775元、奖金6000元，共计189828元，该组补偿款取得与原房屋面积、被安置人口因素相关联，故应由任翠云、许巧根等人共同享有，双方各分得94914元。因此，原审法院为平衡双方利益，酌情认定任翠云给付许巧根等人100000元拆迁补偿款并无不当，本院予以维持。
另，任翠云就本案诉争房屋已向房地产开发公司交纳156791元购房款，因其在本案中就该费用并未提起反诉，该款项与100000元补偿款折抵问题，本院不予处理，当事人可另案解决。
综上，原审法院认定部分事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市浦口人民法院（2014）浦民初字第2355号民事判决第一、二、三项；
二、任翠云于本判决生效之日起十日内向许巧根、许巧兰、许菊平返还本市浦口区盘城新居9栋2单元303室房屋。
一审案件受理费11695元，由许巧根、许菊平、许巧兰负担5847.5元，由任翠云负担5847.5元；二审案件受理费11695元，由许巧根、许菊平负担5847.5元，任翠云负担5847.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月三日
书 记 员 冯 超