黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民终668号
上诉人（原审被告）张佳铭，住齐齐哈尔市。
委托代理人刘辉，黑龙江海珊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王茁旭，住齐齐哈尔市。
委托代理人刘莉，住齐齐哈尔市。
委托代理人周晖，黑龙江卜奎律师事务所律师。
原审第三人孔繁宇，住齐齐哈尔市。
上诉人张佳铭为与被上诉人王茁旭、原审第三人孔繁宇执行异议纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2015）龙民初字第167号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年8月30日，第三人孔繁宇将其自有的位于齐市龙沙区鹤乡新城小区9号楼2单元1001号房屋出卖给王茁旭。双方签订了买卖合同，约定价款为1180557.98元（其中含银行贷款380557.98元）。签订当日，第三人孔繁宇将其出售、还贷、解贷及与王茁旭办理房屋更名过户手续的权限委托给王茁旭的母亲刘莉，并在公证处办理了公证委托手续。王茁旭支付了除贷款外的800，000.00元房款，第三人孔繁宇出具了收到房款的收条，并将房屋产权证及水、电、天然气、税费票据一并交给了王茁旭方。双方未办理房屋更名过户手续。2014年5月王茁旭入住该房屋，得知已被原审法院查封，遂向原审法院提出执行异议，原审法院经审查于2014年11月11日，做出（2014）龙法执异字第11号执行裁定书，驳回了王茁旭的执行异议请求，王茁旭提起执行异议之诉。
另查明，张佳铭于2012年9月在原审法院起诉第三人孔繁宇买卖汽车纠纷案中申请财产保全，原审法院依法查封了第三人孔繁宇位于齐市龙沙区鹤乡新城小区9号楼2单元1001号诉争房屋。
还查明，王茁旭于2014年5月入住占有使用诉争的房屋，并开始以第三人孔繁宇名义，按期向该房屋抵押机构中国银行股份有限公司齐齐哈尔分行偿还贷款，每月2100.00元，共计偿还31，500.00元。王茁旭诉至原审法院，要求确认其与孔繁宇签订的房屋买卖合同有效，该房屋的所有权归其所有，要求孔繁宇协助办理房屋更名过户手续，解除对该房屋的查封并停止对该房屋的执行。
原审法院经审理认为，王茁旭与第三人签订房屋买卖合同后，王茁旭按合同支付了除去银行贷款的剩余800，000.00元房款，第三人出具了收条，明确写明收到的是房款，并且将其出售、还贷、解除抵押及协助王茁旭办理房屋更名过户手续等权限通过公证形式全权委托给了王茁旭的母亲刘莉，此事实充分证实第三人出售诉争房屋给王茁旭是其真实意思表示。王茁旭已实际占有使用该房屋，双方签订的房屋买卖合同内容不违反法律强制性规定及公序良俗原则，该买卖合同合法有效。关于第三人孔繁宇认为与王茁旭非买卖关系应为借贷关系，出售房屋是被逼迫的主张，其在庭审中明确表示没有证据支持，故本院不予认定。案外人异议之诉设置目的在于使案外人享有救济权利，达到排除强制执行的目的，故本院中王茁旭要求第三人协助办理房屋更名过户手续的请求本院不予支持。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第二款规定，本院依法对案外人确权的诉讼请求一并做出判决。原审依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百六十六条第四项、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第二款、最高人民法院关于《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六条，判决：一、停止对坐落于龙沙区鹤乡新城小区9号楼2单元1001号房屋（房权证齐字第S2009225**号）的执行，并解除对该房屋的查封；二、王茁旭与第三人孔繁宇签订的《房屋买卖协议》合法有效，坐落于齐市龙沙区鹤乡新城小区9号楼2单元1001号房屋（房权证齐字第S2009225**号）归王茁旭所有；三、驳回王茁旭其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由张佳铭承担。
张佳铭不服原审法院上述民事判决，向本院提出上称：一、一审法院认定的事实有误。第三人孔繁宇曾向被上诉人王茁旭借款，并将孔繁宇个人所有的房屋即本案诉争的房屋抵押给了被上诉人王茁旭，未办理抵押登记手续。由于孔繁宇向王茁旭的借款不能如期偿还，于是王茁旭强迫第三人孔繁宇将其抵押给王茁旭的房屋以借款转为买卖形式过户，以达到偿还欠款的目的，当时上述行为并不是第三人孔繁宇的真实意思表示。所以，本案的事实是民间借贷，而非真实的房屋买卖。另外，本案原告对如何签订购房协议及如何给付第三人孔繁宇购房款，在庭审表述中前后矛盾不能自圆其说。本案的事实是债务关系，不是房屋买卖关系。因此，一审法院对本案事实认定有误。二、一审法院违反了法律规定。
根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应该登记，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”。所以物权的变动原则是公示原则，公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以外部查知的方式表现出来。另据“物权的优先效力”的规定，在同一标的物上物权与债权并存时，物权优先于债权的效力。依据上述法律的规定，被上诉人王茁旭对第三人孔繁宇所有的本案诉争的房屋只是享有债权，不享有物权，因此，龙沙区人民法院对第三人孔繁宇所有的房屋依法查封，未违反法律规定且该裁定是合法有效的；另据最高人民法院关于审理民间借贷的通知规定，民间借贷中有抵押房屋或者又签订买卖合同的，应当先审理债务关系，审理后不能履行判决的，可以将抵押或者签订买卖合同不动产进行拍卖，来实现债权人的债权。本案中被上诉人王茁旭与第三人孔繁宇原系基于债务关系产生的买卖协议，故应当依据上述规定，先审理被上诉人王茁旭与第三人孔繁宇的债务关系。但一审法院未按照上述法律规定审理此案。因此，一审法院做出的判决违反法律规定，应当予以撤销，并维持龙沙区人民法院2012年9月作出执行裁定为合法有效并继续执行，以维护法律的公正和上诉人的合法权益。
本院经二审审理，对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，孔繁宇与王茁旭签订的《房屋买卖协议》，约定了房屋的价款及尚欠银行贷款本息的偿还、办理更名手续的授权等事项，该协议系双方的真实意思表示，协议内容未违反法律的强制性规定，故该《房屋买卖协议》是合法有效的。上诉人张佳铭主张孔繁宇与王茁旭签订《房屋买卖协议》是在受胁迫的情况下签订，但上诉人在原审及二审审理中均未提供相关证据予以证实，故本院对上诉人此主张不予采信。
关于上诉人主张孔繁宇与王茁旭的房屋买卖关系是基于债务关系产生的房屋买卖协议，原审应当先审理债务关系，但上诉人没有提供证据证明孔繁宇与王茁旭在签订《房屋买卖协议》之前有债权、债务关系，且王茁旭将除房屋贷款以外的800，000.00元房款交给孔繁宇，孔繁宇给王茁旭出具了收条，故原审程序并未违反法律规定，上诉人此主张不成立。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。现王茁旭依据提供证据证明其对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故应停止对涉案房屋的执行。王茁旭要求孔繁宇协助办理房屋更名过户手续，符合上述司法解释的规定，应当予以支持。原判判决涉案房屋归王茁旭所有，属适用法律不当，本院予以纠正。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律有不当之处，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2015）龙民初字第167号民事判决第（一）、（三）项；
二、变更齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2015）龙民初字第167号民事判决第（二）项为：王茁旭与孔繁与签订的《房屋买卖协议》合法有效，继续履行。孔繁宇协助王茁旭办理房屋更名过户手续（待房屋贷款偿还完毕后）。
一、二审案件受理费200.00元，由张佳铭负担。
本判决为终审判决。
审判长 董春良
审判员 戚丽英
审判员 李立新
二〇一六年四月二十八日
书记员 杨子旋