新疆维吾尔自治区鄯善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄯民二初字第348号
原告（反诉被告）中国人民解放军69026部队。
法定代表人李海章，团长。
委托代理人钟魁，新疆楼兰律师事务所律师。
委托代理人张保华，中国人民解放军69026部队股长。
被告（反诉原告）马世明，男，汉族，49岁，住鄯善县。
委托代理人姚雪云，女，汉族，系被告马世明妻子。
委托代理人寇佳佳，男，汉族，系被告马世明之子。
原告（反诉被告）中国人民解放军69026部队诉被告（反诉原告）马世明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，于2014年7月8日由审判员尚玉香依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟魁和张保华、被告马世明及其委托代理人姚雪云和寇佳佳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月1日，原被告签订军队房地产租赁合同，约定：原告将位于鄯善县新城东路2163号建筑面积110平方米房屋出租给被告使用，租赁期限2013年8月1日至2013年12月31日止，租金总额1万元（不含水、电、暖费用）如一方违反合同约定，应当向守约方支付违约金4800元，由于军事任务需要，原告用于出租的房屋需拆除，2013年11元12日，原告给被告发出书面通知，告知被告在合同期满后，尽快搬离。2014年1月1日，原被告间租赁合同期限届满，被告未按合同约定返还房屋，2014年3月24日和4月5日，原告又两次给被告发出书面通知，被告拒之不理至今，被告逾期返还并占用的房屋在鄯善县新城房屋租赁市场的最低价为500元／平方米／年，被告占用期间还产生电费451元（日均151元，截止到被告返还日），被告已经违约，请求人民法院依法判令被告1、返还租赁房屋；2、承担违约金4800元；3、赔偿逾期返还租赁房屋给原告造成的损失21140元（日均房租151元×140天截止到被告返还日，即2014年5月20日）；4、支付欠付电费451元；5、承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交的证据如下：
证据一、军队房地产租赁合同，主要证明合同第三条：租赁期限自2013年8月1日起至2013年12月31日止。第四条：租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）一万元。年租金24000元。租金按年结算。第六条：自本合同签订后10日内，乙方按年租金的百分之二十向甲方支付房地产租赁保证金4800元，乙方履行合同义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定的义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第八条：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。第十一条：乙方有违反本合同第八条的约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币4800元作为违约金。
证据二、通知（2013年11月12日），内容：“根据当前社会形式和军事任务需要，军区要求我部对位于鄯善县新城东路2163号（兰·新39**-1号座落）营区临街门面房进行拆除。为严格贯彻落实军区指示，希望贵承租户在合同期满后积极给予配合，尽快搬离”。该通知张贴在承租户门面墙上（在2014年3月24日和4月5日又分别两次张贴）
证据三、我部周围门面房价格参考表，证实相邻原告的五家店铺每平方米每年均价（750元、667元、577元、533元、579元）
证据四、2014年1-4月电费收缴表，证实马世明2014年1-3月电费已交，4月电费未交。
证据五、证人赵凯当庭证实，本人是该部队司务长，负责收电费，每次有两人（都是我们部队的人）一起抄电表，然后计算出每家电费，只有总电费发票，没有每家每户的电费发票。
被告辩称：我们书面签订租赁期限是2013年8月1日至12月31日，同时口头约定到期后继续续租，一年一续，正是基于双方“一年一续租”的约定，本人才投入近十万元进行了房屋装修，因此，本人有权继续使用租赁房屋，不应承担违约金。在合同履行过程中，原告多次切断租赁房屋的水、电，给我们造成巨大损失，同时原告也未按合同第七条第三、四款履行合同审批义务，应按照合同第十条向本人支付违约金4800元。另外，合同约定年租金24000元，折合日租金为65.75元，原告主张的房屋租金显然与约定不符，依法应予调整。原告要求本人承担电费数额，要向法庭进行举证，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交以下证据：
证据一、2014年6月24日电话录音（马世明妻子与部队向伟的通话），证明向伟是代表部队和我们有续签合同的意向。
证据二、收据，证明马世明2013年8月15日向原告交纳门面房押金4800元。
证据三、军队房地产租赁合同，证明原告给仝攀峰签过一年半的合同。
证据四、军队房地产租赁合同，证明原告和我们签订的这份合同，没有启封章，合同专用章，没有经过上级审核，是无效合同。
证据五、请愿书一份，证明我们几家都是刚装修房屋，部队答应可以续签的。
证据六、房屋转让协议，证明部队同意我们从李东辉那里转租过来。
被告反诉称：我们与原告签订的军队房地产租赁合同是无效合同。2013年7月20日李东辉经过原告同意，将其承租的本县新城东路2163号110平方米门面房转租给本人，本人向李东辉支付店铺转让费8万元，原告没有与本人订立新的房屋租赁合同，承诺原合同到期后再续订新合同，一年一续订。在得到原告“一年一续订”承诺后，本人便开始进行装修，共花费8万元。2013年8月1日，原租赁合同到期，本人与原告签订《军队房地产租赁合同》，期限为5个月，2013年12月31日双方合同到期，本人要求原告续订合同，遭到拒绝，2014年4月18日到至今，原告将水电切断，造成本人无法经营，请求人民法院依法判令原告赔偿本人房屋装修损失8万元，经营损失2万元，退回多收的5个月房租5000元和房屋出租稅2400元，原告承担本案全部诉讼费。
被告向法庭提交的反诉证据如下：
证据一、21张照片，证明我们刚租上他们的房子状况和我们装修后的情况。
证据二、装修合同，证明确实进行了装修，投入了大量材料。
证据三、税收发票，营业执照、税务登记证各一张，证明我们是合法经营，应该是原告交的税，原告不交，没办法，我们替原告交纳了2400元税费，税务登记证很晚才办上。
证据四、照片两张，证明2014年4月21日中午，部队把我们的电掐掉。
针对被告的反诉，原告辩称：2013年11月12日，由于上级机关要求师级以下作战单位不得再出租空余房地产，原告便向被告发出了书面通知，租赁合同到期后，原告所拥有房屋不再出租，承租人应交还租赁房产。而被告称：2013年12月31日后，原告以合同未满一年为由拒绝续订合同，纯属子虚乌有。原告一直承诺的是一年一签，不存在一年一续订的说法。租金按年支付仅是双方约定的租金支付方式，按年租金24000元的20%收取租赁保证金与租赁期限无关。因此，被告的反诉，无事实依据和法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。
原告向法庭提交的证据：军队房地产租赁合同，证明双方签订的合同中，没有约定我们要给被告赔偿装修费或其他费用。
经审理查明：2013年8月15日，原被告签订了一份《军队房地产租赁合同》，合同约定：原告将位于鄯善县新城东路2163号建筑面积110平方米房屋出租给被告使用，租赁期限2013年8月1日至2013年12月31日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）一万元。年租金24000元。租金按年结算。合同第六条约定：自本合同签订后10日内，乙方（被告）按年租金的百分之二十向甲方（原告）支付房地产租赁保证金4800元，乙方履行合同义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定的义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第八条：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。第十一条：乙方有违反本合同第八条的约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币4800元作为违约金。合同签订当日，被告向原告交纳了4800元押金和2013年8月1日至2013年12月31日的房屋出租费10000元。2013年9月30日，原告的儿子寇佳佳向鄯善地税局完税2098元。后被告将租赁原告的房屋进行了装修，后由于军事任务需要，原告用于出租的房屋需拆除，2013年11元12日，原告在被告承租的房屋门面墙上张贴通知，告知被告在合同期满后，尽快搬离（共14家租赁原告的门面房）。2013年12月31日，被告房屋租赁合同到期。2014年3月24日和4月5日，原告又两次给被告发出书面通知，要求被告将租赁到期的房屋腾退，否则，将停水、停电。庭审中，原告向法庭提交被告2014年1月-4月电费收缴表和我部周围门面房价格参考表两份证据，均是原告自己打印的，没有被告的签名。原告称：2014年6月24日自己的妻子与原告部队的向伟手机通话，向伟的意思5个月租赁期到后，还可以续签合同的。原告从开始签订合同，就有误导本人合同到期后，还可以继续签合同的意思在里面，并向法庭提交了录音光盘一个。
本案争议焦点：1、原被告间签订的《军队房地产租赁合同》是否为无效合同？2、被告装修租赁房屋的费用，原告是否应赔偿？
本院认为：关于原被告间签订的《军队房地产租赁合同》是否为无效合同的问题。被告马世明租赁原告的房屋开袁师傅腊汁肉夹馍店，双方之间形成房屋租赁关系。2013年8月1日，原被告就有关租赁内容、时间、金额、支付方式以及违约责任的承担等签订《军队房地产租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，无违背国家法律、法规及行政性规定，并且该合同双方已履行完毕，应为合法有效的合同，对原被告均具有约束力，本院予以认可。原告主张由被告返还到期的租赁房屋，按照双方签订的租赁合同期限为5个月，2013年12月31日已期满，因此对其主张，本院应予支持。原告主张由被告承担违约金4800元，合同第十一条规定：乙方有违反本合同第八条的约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币4800元作为违约金。本案被告未按合同约定将已到期的租赁房屋退还原告，已造成违约，因此，对原告此项诉讼请求，本院应予支持。原告主张被告赔偿逾期返还租赁房屋给其造成的损失21140元（151元×140天，2014年1月1日至5月20日共140天）和被告欠付的电费451元，本院认为，原告对此所举的证据，是自己打印的两张表，没有被告签名，该两项诉讼请求，本院不予支持。
被告装修租赁房屋的费用，原告是否应赔偿的问题。本院认为，双方签订的合同第三条规定，租赁期限2013年8月1日至2013年12月31日止。第八条第三项：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。另外，被告向法庭所举的证据，不足以证明自己的事实主张，也反映不出原告有误导被告合同到期后，继续续签的意思。因此，按照双方签订合同约定的内容，被告请求原告赔偿装修费用8万元，多收5个月房租5000元，租稅2400元，经营损失2400元，合计107400元，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。为保护双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）马世明自本判决书生效之日起，将租赁到期的位于鄯善县新城东路2163号建筑面积110平方米房屋返还原告中国人民解放军69026部队。
二、被告（反诉原告）马世明自本判决书生效之日起支付原告（反诉被告）中国人民解放军69026部队违约金4800元。
三、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军69026部队的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）马世明的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费214元，由原告（反诉被告）负担175元，被告（反诉原告）负担39元。案件反诉受理费1224元，由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式四份，上诉于吐鲁番地区中级人民法院。
审判员 尚玉香
二〇一四年七月十一日
书记员 徐 伟