广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第205号
原告：梁永枝，男，1954年8月18日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：李建军、龚伟，分别系广东共阳律师事务所律师、实习律师。
被告：周琪辉（曾用名周祺辉），男，1969年12月20日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：钟其安、黄露珊，分别系广东广中律师事务所律师、律师助理。
被告：周满辉，男，1969年5月13日出生，汉族，住中山市。
原告梁永枝诉被告周满辉、周琪辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李建军、龚伟，被告周琪辉的委托代理人钟其安，被告周满辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与周满辉系朋友关系。1989年，周满辉向原告借款11万元。1994年11月19日，周满辉提议以其共有的位于民众镇浪网＊＊路＊＊号房产折抵原告债务，双方同意，并于当日在中山市浪网镇司法所内签订调解协议书约定：“1.以周满辉和周祺辉共建的房屋中周满辉所占孖间中的西南面边间折抵借款。2.周满辉与周祺辉共建的房屋是混合结构三层，建筑面积共265平方，实际折抵的房屋是132.5平方，其余的边间即孖间中的东北面边间仍属周祺辉所有。3.土地使用面积共290平米，现甲方以自己所属的房屋及土地使用面积145平方属梁永枝所有，其他属周琪辉所有。4.屋与屋之间的巷按民众规定归属谁的便谁人拥有。5.协议一经签订即生效，甲乙方不得反悔，一式三份，甲乙双方各存一份，浪网镇司法所存一份。6.房屋共有证交梁永枝放存。”协议书签订后，被告依约交付涉案房产及其土地证、房产证原件，原告入住并落户涉案房地产至今已逾20年。期间，原告多次催促被告周满辉和周琪辉协助办理过户手续，但两被告诸多借口，百般拖延，至今仍未办理。为维护自身权益，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告立即协助原告办理中山市民众镇＊＊＊西路166号房屋的过户手续；2、被告承担本案诉讼费用。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供了以下证据：
1.调解协议书，证明原告从被告处合法取得涉案房屋；
2.原告身份证，证明原告入住并落户涉案房屋已逾20年；
3.国有土地使用证、房产证，证明被告已将涉案房产的物权凭证交由原告保管多年；
4.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表，证明被告至今未配合原告办理房屋过户手续；
5.录音资料（原告与周琪辉的谈话），证明周琪辉对涉案房屋与原告共有的事实知情并同意。
被告周琪辉辩称：1、涉案房屋由两被告共有。1994年11月，周满辉将该房屋西南面的产权卖给原告，但并未将此情况告知我，在原告起诉前，我从未见过原告与周满辉签订的《调解协议书》，我对他们买卖房屋的情况并不知情，我不同意周满辉出卖共有房屋。根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条第一款：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。”同时，参照我国《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”以及我国《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，周满辉未经占份额三分之二以上的按份共有人的书面同意，擅自出卖共有房屋的行为无效。2、虽然涉案房屋的西南面由周满辉使用，东北面由我使用，但双方并未对房屋进行分割，无法区分该共有房屋哪部分产权归谁享有，故即使周满辉将西南面房屋出卖给原告，但该部分产权归我与周满辉共有，周满辉无权处分该部分份额。周满辉与原告的买卖行为无效。3、周满辉在未通知我的情况下出卖共有房屋，侵害了我的优先购买权。根据《民法通则》第七十八条第三款：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”、《城市私有房屋管理条例》第十条：“……在同等条件下，共有人有优先购买权”的规定，并参照我国《物权法》第一百零一条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”的规定，我对周满辉出卖给原告的份额享有优先购买权。综上，原告与周满辉的买卖行为无效，并且我不是《调解协议书》的当事人，没有义务协助原告办理房屋的过户手续。
被告周琪辉对其辩解意见在举证期限内未提交证据。
被告周满辉辩称：1994年11月19日，我与原告在浪网镇司法所签订《调解协议书》后，原告随即搬入涉案房屋居住至今。涉案房屋由我与周琪辉共有。房屋建成后，西南面由我使用，东北面由周琪辉使用，我们未对房屋进行分割。我将西南面卖给原告，未征得周琪辉的同意，也未将此情况告知周琪辉。我认为房屋作为我们两被告共有的一个整体，在未分割的情况下，即使我同意出卖，周琪辉不同意的话，我与原告间的买卖合同应该是无效的，也没有办法办理过户手续。
被告周满辉对其辩解意见在举证期限内未提交证据。
经审理查明：两被告共有位于中山市民众镇＊＊＊西路的一处房地产，其土地使用起始时间为1989年1月1日，土地面积为290平方米，土地证号：1166＊＊／08001**；地上房屋系由两被告自建，建筑面积265.6平方米，房产证发证日期为1990年11月2日，房产证号：01996＊＊／02023**，该房产证载明两被告各享有1／2的产权份额。土地证及房产证所附图纸显示该自建房系一整体，以中间一面围墙隔出两套房，两房构造及占地面积均一致，呈对称型，该自建房两边各有一条水巷（纳入土地面积），宽度为一米。
1994年11月19日，原告（乙方）与被告周满辉（甲方）签订《调解协议书》约定：“现就甲乙双方因借贷问题产生纠纷，经我所调解，达成如下协议，共同遵守。一、甲乙双方原是好友，于89年甲方建屋缺乏资金，因而向乙方借取人民币壹拾壹万元。由于目前甲方在浪网住房已解决，加之在浪网工作，而新建的房子又远在民众、因而自愿将借乙方的款所建的房屋（周满辉与周其辉共建共有的在民众＊＊＊西路）作抵顶所欠永枝的债务。而乙方考虑到甲方目前的偿还债务的能力、加之乙方在民众亦无居所，为此亦乐意收取甲方与周祺辉共建的房屋中的甲方所占的孖间中的西南西边间以抵顶所借给甲方的债款。（甲方与周祺辉共建的房屋是混合结构三层、建筑面积共265平方、实际抵顶的房屋是132.5平方、其余的边间，即孖间中的东北面边间仍归属周祺辉所有。而土地使用共290平方，现甲方以自己所属的房屋及土地使用面积145平方属梁永枝所有，其余的属周祺辉所有。屋与屋之间的巷按民众建委规定归属谁的便谁人拥有。二、此协议一签订即生效，甲乙方不得再反悔，并一式三份，甲乙双方各存一份、浪网镇司法所存一份（房屋共有权保持证在梁永枝交存）。”中山市浪网镇司法所并在该《调解协议书》下方加盖公章。
之后，周满辉向原告交付前述房屋的房产证及钥匙，原告即时入住至今。
因两被告未配合原告办理房屋过户手续，原告起诉至本院，提出前述诉求。
庭审中，原告与被告周满辉均确认该《调解协议书》的实质是房屋买卖合同，当时双方约定过户费用由原告负担。
另查，原告提供的录音证据显示，在2013年8月15日，原告及其女儿与周琪辉商讨涉案房屋的过户事宜，原告提及其已在该房屋居住20年，周琪辉表示知道这件事，并问原告房屋还没有过户吗？原告称还没有过户，周满辉同意协助办理过户，但仍需周琪辉配合。周琪辉表示愿意配合。
经本院现场勘查，涉案房屋实际状态与产权证所附图纸相同，房屋座落的马路边有一排类似的自建房屋，每两幢房屋中间均有一条宽度相同的水巷，涉案房屋系一整体，以一面墙隔出两套面积高度相同呈对称型的房屋，两房屋各有一出入大门，大门正对马路，两套房边各有一条水巷可以直通房后。目前水巷的使用状态为，原告可以使用自住房屋旁边的水巷，而周琪辉房屋旁的水巷则由水巷另一旁的屋主使用。原、被告双方均确认这是约定俗成的使用方式。周琪辉认为房屋目前的使用状态对其不公平，因其无法使用水巷。
本院认为：本案讼争的房屋系由两被告共同建造，房产证上载明各享有1／2的产权份额，并且，该房屋以中间一面墙隔出两套房的建造方式足以实现两被告各自使用自有份额互不干扰的目的，故本院认定两被告系按份共有讼争房地产。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条关于“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”的规定，被告周满辉有权处分讼争房地产中其自有的1／2份额而不必征得另一按份共有人的同意。对于被告周琪辉辩称其对周满辉出卖给原告的产权份额享有优先购买权，因此原告与周满辉的房屋买卖行为无效。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定，按份共有人转让其所享有的不动产份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。但周满辉系于1994年将自有份额出卖给原告，原告已即时付清房屋转让款并入住房屋至今，在长达二十年时间里，作为一墙之隔的周琪辉显然知晓原告入住情况，并且原告提供的2013年8月15日录音也反映，周琪辉对原告与周满辉的房屋买卖行为是清楚的，其不但没有提出优先购买权的问题，还表示同意配合过户；另外，在本案中，周琪辉虽提出优先购买权的问题，但并未明确提出要购买周满辉享有的产权份额。因此，即使周满辉在出卖自有份额时未通知周琪辉，那么周琪辉的优先购买权也应在其知晓原告与周满辉的房屋买卖行为后合理期限内行使，该合同期限不应超过两个月。现根据原告提供的录音，周琪辉最迟也已于2013年8月15日知晓了周满辉出卖房屋的行为，但其直至原告于2014年1月10日提起本案诉讼，也未采取任何方式行使其优先购买权，故本院认定，周琪辉的优先购买权因未在合理期限内行使归于消灭，原告与被告周满辉的房屋买卖合同合法有效。至于被告周琪辉提出的水巷使用问题与本案无关，其可另循途径解决。原告诉求被告周满辉协助办理房屋过户手续，理据充分，本院予以支持；根据双方约定，相关过户费用由原告负担。被告周琪辉并非房屋买卖合同关系的当事人，根据合同相对性原则，其不具有协助原告办理房屋过户手续的义务，故原告诉求被告周琪辉协助办理房屋过户，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告周满辉在本判决发生法律效力后七日内协助原告梁永枝办理座落于中山市民众镇＊＊＊西路的房地产［土地证号：1166＊＊／08001**、房产证号：01996＊＊／02023＊＊］的过户手续，即将被告周满辉的产权份额变更至原告梁永枝名下；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费2500元，由被告周满辉负担（该费原告已预付，由被告在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 周 逵
审判员 李 芳
审判员 王 珊
二〇一四年十月十日
书记员 李海艳