重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终2897号
上诉人（原审被告）：重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路6巷8号负1层至14层。组织机构代码79587129-8。
法定代表人：何汝海，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李洪涛，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐昌芳，女，1969年3月25日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨青安，重庆能海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨玲，重庆能海律师事务所律师。
原审被告:重庆超霸房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路6巷8号。组织机构代码62191064-8。
法定代表人：何剑峰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李洪涛，重庆百君律师事务所律师。
上诉人重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司（以下简称超霸管理公司）因与被上诉人徐昌芳、原审被告重庆超霸房地产开发有限公司（以下简称超霸房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月11日询问审理了本案。上诉人超霸管理公司的委托诉讼代理人李洪涛、被上诉人徐昌芳的委托诉讼代理人杨青安、原审被告超霸房地产公司的委托诉讼代理人李洪涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
超霸管理公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐昌芳的诉讼请求。主要理由：1.徐昌芳主张退还房屋租金、物管费等费用而提起的本案诉讼已经超过了法定的2年诉讼时效期间，其诉讼请求依法应予驳回。与徐昌芳的租赁情形相类似的的其他承租人如幸春芳、周小斌分别在另案诉讼中的陈述（即重庆恒升资产经营管理有限公司在2013年初已就涉案商场管理人的变更情况通知了租赁户）足以说明徐昌芳早已知晓超霸管理公司在2013年初已无权收取租金，而且，2013年初涉案商场权利人实际变更过程影响巨大（当时有上百保安人员介入），徐昌芳也应当知晓有权出租的管理方在当时发生变更。而徐昌芳于2016年1月才提起本案诉讼，显然超过了法定的诉讼时效期间。2、即使应当返还徐昌芳的费用，也只需返还租金和物业服务费，而设备维护费和宣传费也不应退还，因该费用为消耗性费用，超霸管理公司也实际支出了相应费用。3、涉案商场楼层产权归属问题的再审案正在审理中，本案依法应中止审理。
徐昌芳辩称，徐昌芳是在看到重庆市第五中级人民法院于2015年8月11日作出的（2015）渝五中法民终04033号生效判决书后才知晓超霸管理公司于2013年后对涉案商铺无出租权限，本案未过诉讼时效;徐昌芳支付的租金等费用是无法分割的，且均属超霸管理公司变相收取的租金，而超霸管理公司在2013年1月后已无权出租房屋、也未再提供任何服务，故其应将多收取费用退还给超霸管理公司；本案不应中止审理，超霸管理公司所称的另案与本案不属同一法律关系，本案不必以另案的审理结果为依据。因此，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
超霸房地产公司陈述，同意超霸管理公司的上诉请求及理由。
徐昌芳向一审法院起诉请求：1.超霸管理公司、超霸房地产公司立即归还租金和物管费等费用16054元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占用损失至归还上述款项止，暂计至2015年7月15日为10367元，本息合计为26421元；2.本案诉讼费由超霸管理公司、超霸房地产公司承担。
一审法院认定事实：2007年12月14日，重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司（甲方）与超霸房地产公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场的5、6、7、12、13和负1层部分出租给乙方，租赁期限五年：2008年1月1日至2012年12月31日。合同签订后，甲方按照约定将港渝广场5、6、7、12、13和负1层部分交付给超霸房地产公司。
重庆市商业储运公司出具情况说明载明：重庆市渝中区陕西路6巷8号港渝广场第5、6、7、12、13层及负一层40%的房屋原系重庆市商业储运公司所有，2007年12月14日委托重庆市商务集团有限公司物业管理分公司租赁管理，同超霸房地产公司签订房屋租赁合同，2009年2月起该房屋交由恒升公司全权行使对房屋有占有、使用、收益、处分的权利，并继续履行与超霸房地产公司签订的房屋租赁合同中重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的权利和义务。
2012年11月2日，恒升公司向超霸房地产公司发出“关于港渝广场租赁资产收回的函”，通知超霸房地产公司2012年12月31日租赁合同到期后将不再对外出租。2012年11月12日，超霸房地产公司回函，称2012年11月2日来函已收悉，并请恒升公司对要收回房屋进一步说明。
重庆市商业储运公司与超霸房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷案，重庆市第五中级人民法院经审理查明，重庆市商业储运公司与超霸房地产公司联合开发建设位于重庆市渝中区X房屋，1996年6月16日、1998年6月26日重庆市商业储运公司与超霸房地产公司两次签订港渝广场分配合同，约定重庆市商业储运公司分得楼层第5层、第6层、第7层、第12层、第13层、地下1层40%面积，2000年8月6日，超霸房地产公司取得重庆市渝中区X房屋的产权证。2012年1月10日，重庆市第五中级人民法院判决超霸房地产公司在判决生效之日起三十日内将重庆市商业储运公司分得的港渝广场（位于重庆市渝中区陕西路X巷8号）第5、6、7、12、13及地下1层40%面积的房屋产权办理至重庆市商业储运公司名下。该判决已发生法律效力。2014年7月10日，重庆市高级人民法院因重庆市人民检察院提出抗诉，裁定指令重庆市第五中级人民法院另行组成合议庭对该案进行再审，再审期间，中止原判决执行。目前涉案商铺所在港渝广场第7层产权登记在重庆商业投资集团有限公司名下。
2011年8月4日，超霸管理公司（甲方）与徐昌芳（乙方）签订《商业店面租赁使用合同》，约定甲方提供重庆市渝中区陕西路8号港渝广场X店面租赁给乙方使用，建筑面积52.24平方米，租赁期限自2011年8月1日起至2012年7月31日止，并约定店面使用费由店面租金和甲方无形资产的价值所构成，店面使用费每日每平方1.0703元，店面使用费的计算方法为每日每平方米单价×建筑面积×租赁使用期天数＝店面使用费总额，租赁使用期内的店面使用费总额20407元。同日，超霸管理公司（甲方）与徐昌芳（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定乙方将上述店面交由甲方进行物业管理，委托管理的期限为1年，自2011年8月1日0时起至2012年7月31日24时至，管理服务费按建筑面积25元/月·㎡收取。同日，徐昌芳（甲方）与超霸管理公司（乙方）还签订《品牌产品宣传委托协议书》，约定甲方委托乙方对其经营的产品进行整体包装，并组织、宣传、促销活动，委托授权的期限为一年，自2011年8月1日起至2012年7月31日止，并约定宣传费每年每个品牌为2000元，多增加一个经营品牌追加宣传费1500元。上述合同期限届满后，双方并无续签任何书面合同。
2012年7月20日，徐昌芳向超霸管理公司支付了36578元，超霸管理公司出具了收据，收据上载明：暂收7F13#租金、物管、宣传费等相关费用（2012.8.1-2013.5.10）。
2015年9月15日，徐昌芳向超霸房地产公司、超霸管理公司发出通知一份，要求其返还交纳的租金等费用。
一审审理中，超霸房地产公司、超霸管理公司称其于2013年1月2日将涉案商场移交给重庆恒升资产经营管理有限公司。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，涉案商铺系超霸房地产公司从重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司租赁而来，超霸管理公司在将涉案商铺转租给徐昌芳。徐昌芳与超霸管理公司的租赁合同在届满后，徐昌芳继续使用租赁物并交纳租金，双方形成不定期租赁。超霸房地产公司与重庆市商务集团有限公司物业经营管理分公司的房屋租赁合同已于2012年12月31日届满。转租合同具有一定的依附性，在2012年12月31日之后，超霸管理公司对涉案商铺不再具有对外转租的合法依据，因此徐昌芳与超霸管理公司在2012年12月31日之后的转租合同无效，超霸管理公司收取的2012年12月31日之后的租金应予返还。至于超霸房地产公司、超霸管理公司辩称，徐昌芳交纳的费用中除租金外还包含有物管费、设备维护费、宣传费用，且该部分费用不应返还。一审认为，双方签订的《物业管理服务合同》期限已经届满，现超霸管理公司自认其于2013年1月2日将涉案商场移交给重庆恒升资产经营管理有限公司，且不能证明实际对徐昌芳履行了物业服务，故收取物管费无法律依据，理应返还。关于宣传费和设备维护费的问题，因《品牌产品宣传委托协议书》的约定期限为一年，该合同期限也已届满。同时，所谓品牌宣传委托协议亦是建立在转租关系之上的合同附随义务，因转租关系的消除而不再具有存在基础，且超霸管理公司未举示其实际为徐昌芳经营品牌进行了宣传的相关证据，故亦应进行返还。同时超霸管理公司亦无证据证明收取的费用包含有设备维护费这一项目，故对其辩称不予支持。综上，超霸管理公司收取上述超过其有权转租期限的费用均无法律依据，应将其退还徐昌芳。故对徐昌芳要求按照实际天数折算费用16054的请求予以支持。另徐昌芳请求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占用损失，于法无据，一审酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失。至于超霸房地产公司在本案中是否承担责任的问题，一审认为，超霸管理公司是受超霸房地产公司委托经营“港渝广场”的场地，并非受超霸房地产公司委托对外签订合同，根据合同相对性原则，超霸房地产公司不是合同的相对方，在本案中不承担责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：“一、被告重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司于本判决生效之日起返还原告徐昌芳租金、物管费、宣传费等费用16054元；并按照中国人民银行同期贷款利率支付原告徐昌芳自2013年1月1日起算至付清时止的资金占用损失；二、驳回原告徐昌芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案减半收取受理费230元，由被告重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司负担。”
二审经审理查明：徐昌芳于2016年1月8日提起本案诉讼。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人超霸管理公司与被上诉人徐昌芳在二审诉讼中主要争议诉讼时效是否超过、费用应否退还及如何退还的问题。关于时效问题，超霸管理公司所称的另案类似承租人的相关陈述的效力并不能当然及于本案承租人徐昌芳；即使涉案商铺交接之时因有保安人员介入而影响较大，也并不能由此推定徐昌芳应当知道其权利受到了侵害。可见，超霸管理公司并无确凿的证据证明徐昌芳于2013年1月就已知道或应当知道其权利受到侵害，故超霸管理公司提出本案诉讼时效应从2013年1月起算的理由不应采信。本院对徐昌芳辩称的其于2015年8月11日后（即另案生效判决作出后）才得知其权利受到侵害的理由予以采信。所以，本案诉讼时效的起算点应为2015年8月，此后徐昌芳于2016年1月提起本案诉讼，并未超过法定的2年诉讼时效期间。关于费用退还问题，由于超霸管理公司于2013年1月已将涉案商场移交与新权利人恒升公司，超霸管理公司与徐昌芳之间的租赁合同事实上也终止履行，超霸管理公司又无证据证据其后仍在对该商场实施管理，故一审判令其退还2013年1月之后的租金等费用16054元，并无不当。超霸管理公司上诉称至少其中的宣传费、设备维护费不应退还，因缺乏依据，不应予以采信。至于超霸管理公司上诉所称的中止审理问题，由于本案系涉案商场的租赁问题，另案系该商场的权属问题，本案并非必须以该案的审理结果为依据，故对超霸管理公司中止审理的请求不予支持。综上所述，超霸管理公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元，由上诉人重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊仕琼
审 判 员 徐晓瑮
代理审判员 陈 莹
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 赵 曦