南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第1032号
原告刘安川，男，1981年12月7日生，汉族。
委托代理人彭其军，江苏诺法律师事务所律师。
被告秦晓红，女，1975年4月30日生，汉族。
原告刘安川与被告秦晓红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周安华的委托代理人彭其军、郑海华，被告秦晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘安川诉称，原、被告双方于2010年11月1日签订《房屋租赁合同》，双方约定原告承租被告位于浦口区明发滨江新城327幢303室房屋，租期从2010年11月1日至2016年12月31日，共计74个月，房租每月800元，被告同意原告对房屋进行转租，同时双方在合同中约定违约金为2万元。合同签订后，原告将房屋进行转租。2011年11月10日，被告强行将出租房屋门锁更换，造成次承租人无法租住，原告向浦口区泰山新村派出所报警，派出所工作人员告知应依法提起民事诉讼解决此事，被告行为只是原告的合法权益遭受损害，原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；判决被告返还房屋保证金800元，房屋租金5200元，共计6000元；判决被告承当违约金20000元。
被告秦晓红辩称，一、原告未按合同约定期限支付租金，除了第一期外，分别迟延了13天、25天、61天；二、根据双方签订的《租赁合同》第6.2调约定“未经答辩人书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建”，且6.4条规定“因需要进行房屋内部装修须经答辩人同意”，但被答辩人在合同履行过程中擅自拆除房屋隔断墙，损坏房屋装修，破坏房屋主体结构，对房屋大肆改建未征得答辩人同意，违反合同约定。我方基于原告的种种违约行为，于2012年10月7日通过短信和电话方式告知原告双方之间的租赁合同解除，我方将于2012年10月31日收回房屋，且勿缴纳下期房租，并且将《解除房屋租赁合同通知书》当面交付给原告，明确告知《租赁合同》已提前解除，原告须在2012年10月31日前清空房屋。然而原告没有按约清空房屋，但其单方面的支付房租的行为也不能改变双方《租赁合同》已经解除的事实。时至2012年11月5日被告仍强占该房屋，我方无奈于2012年11月10日在物业及民警的协调监督原告清空房屋并更换门锁。因此被告更换门锁的行为是基于原告的违约并已明确告知其《租赁合同》解除后维护自身权利作出的行为，被告的诉讼请求毫无依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年8月26日，原告刘安川（乙方）与被告秦晓红（甲方）签订房屋租赁协议一份，约定：一、甲方同意将坐落于浦口区明发滨江新城327幢303室甲方所有之物业出租给乙方使用。房屋的建筑面积为137平方米。二、甲乙双方商定上述房屋月租金为人民币800元。租赁期自2010年11月1日起至2016年12月21日止，共计74个月，租金按半年结算，由乙方以现金形式在每期开始的30天以前支付给甲方。三、乙方应在本合同签订之时向甲方缴纳人民币800元作为房屋租赁保证金，乙方在租赁终止之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将保证金无息退回乙方。该保证金不得于本合同终止前抵付租金后者乙方应当承担的其他费用。……六、租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按期交纳房屋租金。……4、因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意。……9、租赁期内，该物业管理费、水电煤气费、有线电视费、电话费等与房屋使用有关的费用由乙方负担。……七、违约责任1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于保证金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿额应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的2%向乙方支付违约金。逾期逾期超过15天，甲方有权单方终止合同并收回房屋，没收保证金（业主同意继续租赁的除外）。……3、乙方逾期缴纳本合同第六条第9款规定的应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金。逾期超过15日的，甲方有权解除合同。……十五、双方约定的其他事项：1、甲方同意乙方转租……3、甲乙双方不得违约，双方约定违约金为20000元。4、800元为净得价，如有租赁税征收，则由乙方承担。5、乙方支付甲方1000元家具费用。合同签订后，原告向被告支付了800元保证金、1000元家具费及半年的房租。后原告未按合同约定在每期开始前30日缴纳下一期租金，而是分别于2010年4月13日、2011年10月25日、2012年5月31日缴纳下一期房租4800元，且未按合同约定缴纳物业费及公摊水电费，被告为其代缴的物业费及公摊水电费为1458元。另原告在租赁期间未经被告允许拆除了租赁房屋内的隔断墙一堵。被告得知后，于2012年10月7日向原告发短信：“鉴于你未经房主同意，在合同期内私拆隔断，违反合同条款。房主将于10月31日收房。请提前做好准备。特此通知。”“已违约，无再以汇款的方式交下次房租，本人卡号已销除，特此通知，后果自付。”原告在收到短信后于2012年10月15日向被告银行卡中打入4800元。因原告未在2012年10月31日前搬离房屋，2012年11月10日，被告将门锁换掉，原、被告双方因此发生纠纷，原告报警，出警记录为：房主秦晓红将房屋出租给刘安川，因为刘安川没有履行合同交纳房租，秦晓红要求收回房子，并将门锁换掉，发生纠纷。2013年1月24日原告诉至我院，请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；被告返还房屋保证金800元，房屋租金5200元，共计6000元；判决被告给付违约金20000元
上述事实，有原、被告陈述、租赁协议、录像、照片、短信等为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的租赁协议是双方真实意思表示，合法有效。被告按合同约定将房屋交付给原告使用，原告在租赁期间，多次拖延支付租金超过15天并未征得被告同意的情况下拆除了屋内一堵隔断墙，违反合同约定，满足双方在合同中约定的解除条件，被告行使解除权并于2012年10月7日通知到原告，符合法律规定，合同于通知到原告时解除。原告收到其解除通知后于2013年1月24日诉至我院，已超过三个月，故对原告主张被告违约，要求其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告在收到原告解除通知后，依然向原告的账户中打入自2012年11月1日至2013年4月30日的房租4800元，而被告未按原告通知在2012年10月31日搬离，原告换锁时间为2012年11月10日，故被告要求原告退还多支付的房租，本院予以支持，但原告主张被告从2012年10月16日对租赁房屋断水断电，多交的房租应从2012年10月16日算起，但未举证予以证明，故其多缴纳的租金应是自2012年11月11日至2013年4月30日期间的租金，共计4533元，被告应返还给原告。原告主张被告返还其保证金800元，因双方在合同中约定原告在租赁终止之日缴清租赁该物业的一切费用后，被告应将保证金无息退回原告，故扣除原告为被告垫付的物业费1458元，被告共计应返还原告3875元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决如下：
被告秦晓红于判决生效后七日内向原告刘安川给付3875元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费565元，由原告刘安川负担500元，由被告秦晓红负担65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 孙 肖
人民陪审员 唐明辉
人民陪审员 姜桂兰
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 胡 颖