河南省南召县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南召民初字第720号
原告王学明，男，汉族，生于1964年12月21日。
被告杨付林，男，汉族，生于1939年7月25日。
委托代理人张恒然，男，河南豫宛律师事务所律师。
原告王学明与被告杨付林物权保护纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法组成合议庭，向被告送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书。2014年11月11日，本院公开开庭进行了审理，原告王学明、被告杨付林及其委托代理人张恒然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告诉南召县海洋木业有限责任公司（以下简称木业公司）债务纠纷一案，南召县人民法院于2000年12月4日作出了（2000）召法执字经777号执行裁定书，依法将木业公司大门南临街楼房，三层二十间整体裁定执行给原告。被告以木业公司已将二楼两通间住房抵押给自己为由提出执行异议，南召法院于2002年5月18日作出（2002）召法执字第777-5号执行裁定书，裁定驳回了被告人的执行异议申请。原告凭法院生效的执行裁定，办理了房地产过户手续，但被告仍以上述理由，占用原告两间房屋至今。多年来原告要求被告腾房无果，现诉至人民法院，请求：1、判令被告立即停止侵害，腾出产权归原告所有的两间房屋；2、判令被告自2000年12月4日起，按每间每月80元标准计算，支付占用原告房屋租金至2009年12月4日止；3、判令被告自2009年12月4日起，按每间每月租金120元标准计算，支付占用原告房屋租金至腾房搬迁之日止；本案诉讼费用由被告承担。
原告王学明向本院提交以下证据材料：
1、工商银行证明两份，其主要内容为：1992年木业公司在中国工商银行南召县支行贷款（一份证明贷款数额为37万元，另一份证明贷款数额为38万元），并办理了抵押登记手续。用于证明争议房产在抵押给被告前，已抵押给中国工商银行南召县支行。
2、（2000）召法执字第777号执行裁定书一份，用于证明法院已把争议房屋执行给原告，其主要内容为：将被执行人木业公司位于南召县城关镇人民路中段西侧大门南临街楼房三层二十间以评估价99504元的价格执行给申请执行人王学明，多出部分由王学明退还给被执行人，并凭此裁定书办理房产过户手续。
3、原告分别与王爱民、ＸＸ、陈小静、杨东和的房屋租赁协议各一份，用于证明房屋的租赁价格。
4、土地使用证及房产证复印件各一份，用于证明争议房产已过户到原告名下。
5、（2002）召法执字第777-5号执行裁定书一份，用于证明（2000）召法执字第777号执行裁定书作出后，被告以木业公司已将二楼两间通房抵押给自己为由，要求中止执行（2000）召法执字第777号执行裁定，南召法院认为因该抵押因未到南召县房产管理部门办理有效的抵押手续，故抵押无效，驳回了被告杨付林的异议申请。
6、2014年6月10日，豫宛律师事务所刘德洋、王健对原木业公司破产清算小组组长刘书元的询问笔录一份，用于证明原、被告双方争议发生的经过，及与争议房屋邻近房屋的房租收取情况。
7、（2002）召经初字第735号民事判决书一份，该判决认定的主要事实为：2000年原告与木业公司发生借款纠纷，2002年12月本院将木业公司大门南（含大门上方二、三层）临街房屋17间及楼梯，经双方和解裁定执行给原告。原告已实际取得该房屋所有权。2001年9月21日，原告办理了该房屋所有权证书，同时在该案中原告主张的房租为每间每月50元。
8、2001年5月9日南召县轻工总会、木业公司保证书及原木业公司清算小组保证各一份，用于证明原木业公司与被告杨付林的债务全部由木业公司负责解决。
9、2003年7月14日南召县法院工作人员景辉、曹民对时任南召县轻工总会副会长王国全的调查笔录一份，用于证明王学明将70000元押金放在南召县轻工总会，等到协议履行后再把押金70000元给木业公司。
被告杨付林辩称：1、被告对争议的房屋享有合法居住和使用的权利。依据被告和木业公司签订的借款抵押房子协议及借款补充协议，原木业公司借答辩人25000元，木业公司已将争议房屋抵押给答辩人。每间房屋的房租每月50元从25000元借款本金及利息中扣除。租期直至木业公司将借款本金及利息付清，或者借款25000元及利息全部扣完为止。2、本案原告在申请执行其与木业公司债务纠纷一案中，答辩人及其他十几家职工均提出执行异议，尽管执行异议被驳回，但依据“买卖不破租赁”原则，租赁合同依然有效。综上本案原告的诉讼主张不能成立，请求贵院依法驳回原告诉讼请求。
被告杨付林提供的证据材料有：
1、被告杨付林身份证复印件一份，用于证明原告身份情况。
2、借款抵押房子协议书一份，其主要内容为：“甲方南召县海洋木业有限责任公司，乙方杨付林。一、九八年十月二日乙方借给甲方25000元；二、甲方同意把前楼二层南两通间做抵押；三、甲方每间房费按50元，两间每月计100元扣本金；四、甲方收回房时先支付乙方本息结清；五、在借款期，乙方有使用权和租临（赁）权。甲方：南召县海洋林业有限责任公司，法人代表：李青山（签字）；乙方：杨富（付）林。98.10.2”。
3、借款补充协议一份，其主要内容为：“甲方南召县海洋木业有限责任公司，乙方杨付林，一、甲方于1998年10月2日给乙方出据的借款协议在甲方未偿还乙方的贰万伍仟元本金和利息（前）一直有效。二、经甲、乙双方协商同意再附加房子一间给乙方作借款抵押【指门面房二楼大们（门）顶一间】。三、甲方偿还给乙方全部借款及利息（之后），乙方将抵押的三间房权退给甲方，甲方：南召县海洋林业有限责任公司（加盖印章），乙方：杨付林。2000年3月17日”。
4、欠条一份，其主要内容为：“欠条（25976），欠到杨付林帐面款贰万伍仟玖佰柒拾陆元整，月利息0.025元。南召县海洋木业有限责任公司（加盖南召县海洋木业有限责任公司印章），98年12月25号”。
5、原木业公司清算小组证明一份，其主要内容为：“关于南召县海洋木业有限责任公司于1998年10月2日借杨付林现金贰万伍仟元属实，于2000年3月17日公司给杨付林双方协商制订借款补充协议，清算小组承认，特此证明。原南召县海洋木业有限责任公司清算小组（加盖印章），2003年3月20日”。
依原告王学明的申请，本院调取的证据材料有：
1、2014年11月3日对陈小静的调查笔录一份，其主要内容为：2009年9月20日至2014年2月陈小静租赁原告在原木业公司的三层门面房三层的一间房屋，每月租赁费100元。
2、2014年11月3日对ＸＸ的调查笔录一份，其主要内容为：从2000年至今，ＸＸ租赁原告在原木业公司的三层门面房中二层从北向南第6、7间两间房屋，其中2000年至2005年12月底每间每月房租50元，2006年至2011年12月底每间每月80元，2012年1月1日至今每间每月房租120元。
3、2014年11月3日对王爱民的调查笔录一份，其主要内容为：2012年1月1日至今，王爱民租赁了原告在原木业公司三层门面房中第二层自北向南第一间，每间每月房租120元。
经庭审质证，被告对原告证据2、4、5无异议。对原告证据1的真实性无异议，但对内容有异议，因一份证明证明木业公司贷款37万元，一份证明证明木业公司贷款38万元。对原告证据3有异议，认为证人未出庭接受质询，无法证实合同的真实性。对原告证据6有异议，刘书元说代表公司找被告协商不实，刘书元从未找被告协商过；刘书元不是当事人，不可能对房屋租赁价清楚；刘书元未出庭，真实性无法核实。对原告证据7真实性无异议，但认为与本案无关。对原告证据8有异议，认为对木业公司的保证书系是打印的，不是2001年当年打印的；对清算小组保证真实性无异议，但认为与本案无关；对证据9有异议，认为系复印件，无法核对真实性。
原告对被告证据1—4的真实性无异议。对被告证据5有异议，认为木业公司2000年前就破产，该证明系补开的，对其内容无异议。
对本院依原告申请调取的证据1、2、3，原告方无异议，被告对证据的内容无异议，但认为与本案无关。
本院认证如下：对双方当事人无异议的证据的证明力，本院予以确认。
被告对原告证据1的异议成立；原告证据3中原告与王爱平、ＸＸ、陈小静的租赁协议与本院调取的证据1、2、3能相互印证，本院确认其证明力；对原告与杨东和所签订的租赁协议异议成立。对原告证据6的异议成立。对证据7的异议为非实质性异议，且与证据8能相互印证，本院确认其证明力。对原告证据9的异议成立。
原告对被告证据5的异议为非实质性异议，且原告对证据内容无异议，本院确认其证明力。
根据证据，结合原、被告的陈述，本院确认以下案件事实：
1998年10月2日，被告杨付林与林业公司签订了借款抵押房子协议书，其主要内容为：“甲方南召县海洋木业有限责任公司，乙方杨付林，一、九八年十月二日乙方借给甲方25000元；二、甲方同意把前楼二层南两通间做抵押；三、甲方每间房费按50元，两间每月计100元扣本金；四、甲方收回房时先支付乙方本息结清；五、在借款期，乙方有使用权和租临（赁）权。甲方：南召县海洋木业有限责任公司，法人代表：李青山（签字）；乙方：杨富（付）林。98.10.2”。2000年3月17日，被告杨付林又与木业公司签订了借款补充协议，其主要内容为：“甲方南召县海洋木业有限责任公司，乙方杨付林，一、甲方于1998年10月2日给乙方出据的借款协议在甲方未偿还乙方的贰万伍仟元本金和利息（前）一直有效。二、经甲、乙双方协商同意再附加房子一间给乙方作借款抵押【指门面房二楼大们（门）顶一间】。三、甲方偿还给乙方全部借款及利息（之后），乙方将抵押的三间房权退给甲方，甲方：南召县海洋木业有限责任公司（加盖印章），乙方：杨付林。2000年3月17日”。
2000年，原告与木业公司发生借款纠纷，本院作出（2000）南召民初字第459号民事调解书，其主要内容为：木业公司应在2000年7月20日前付清原告款70950元。因木业公司未按期履行，后原告申请执行，2000年11月30日，原告与木业公司达成执行和解协议，本院于2000年12月4日作出（2000）召法执字第777号执行裁定书，其主要内容为：“将被执行人河南省南召县海洋木业有限责任公司位于南召县城关镇人民路中段西侧大门南临街楼房三层二十间以评估价99504元的价格执行给申请执行人王学明，多出部分由王学明退还给被执行人，并凭此裁定书办理房产过户手续”。该裁定书所涉及房产包括本案原、被告双方所争议的两间房屋。（2000）召法执字第777号执行裁定书作出后，被告以木业公司已将二楼两通间住房抵押给自己为由提出执行异议，要求中止执行（2000）召法执字第777号执行裁定。本院认为在借款期间，杨付林对此两间房子有使用权和租赁权，但双方未到南召县房产管理部门办理有效的抵押手续，故抵押无效，于2002年5月18日做出了（2002）召法执字第777-5号执行裁定，驳回了被告杨付林的异议申请。后被告仍以上述理由，占用该两间房屋至今，为此双方发生纠纷，原告于2014年6月23日诉至本院。
诉讼中，原告王学明之妻袁娜明确表示不参加本案诉讼，本案所有权利由王学明一个人行使。
另查明：与原、被告双方争议房屋属同一楼层的也为原告所有的房屋租赁价为：2000年至2005年12月底为每间每月50元；2006年至2011年12月底为每间每月80元；2012年1月1日至今每间每月120元。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故自2000年12月4日（2000）召法执字第777号执行裁定做出后，原告已取得该房屋的所有权。该裁定书包括原、被告双方所争议的两间房产，依生效的法律文书，被告对该两间房屋的抵押权无效，但依被告与木业公司签订的借款抵押房子协议书及借款补充协议，被告享有对原、被告双方争议房屋的租赁权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故在双方争议房屋的所有权转移给原告后，原告对争议房屋仍有租赁权。但被告应当向新房主交纳房租，因为此时被告与木业公司之间的借款抵押房子协议书及借款补充协议中以借款本金及利息抵房租的条款对原告无约束力。被告与木业公司之间的借款关系已形成另一法律关系，与原告无关。故原告要求被告支付房租的诉讼请求，本院予以支持。参照同一地段、同一位置的房屋租赁价格，则被告应自2000年12月4日至2005年12月份，以每间每月50元的租赁价格向原告交纳房租；自2006年1月1日至2011年12月份，以每间每月80元的租赁价格向原告交纳房租；2012年1月1日起以每间每月120元的租赁价格向原告交纳房租。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定，仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被告对争议房屋的承租权是基于被告与木业公司签订的借款抵押房子协议书与借款补充协议，借款补充协议第一条约定“甲方（木业公司）于1998年10月2日给乙方出据的借款协议在甲方未偿还乙方的贰万伍仟元本金和利息（前）一直有效。”该条款表明被告租赁争议房屋的期限，依据是木业公司归还清被告借款及利息的时间早晚，说明该租赁合同的租赁期限是附条件的，并没有约定明确的租赁期限，应视为不定期租赁合同。况原、被告争议房产的房屋所有权早已转移给原告，被告与木业公司之间关于房屋租赁期限的条款约束原告无法律依据，故原告可以随时解除合同。所以原告要求被告腾出产原告所有的两间房屋的诉讼请求，本院予以支持，但应给予被告合理的腾房期限。本案经调解，原、被告双方无法达成一致意见。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：
一、被告杨付林于本判决生效之日起三个月内腾出租赁原告王学明的位于南召县城关镇人民路南段房产的二楼两（通）间房屋。
二、被告杨付林自2000年12月4日起按每间每月租金50元支付原告两间房屋租金至2005年12月31日止，于本判决生效后十日内付清。
三、被告杨付林自2006年1月1日起按每间每月租金80元支付原告的两间房屋租金至2011年12月31日止，于本判决生效后十日内付清。
四、被告杨付林自2012年1月1日起按每间每月租金120元支付原告的两间房屋租金至腾房之日止，于本判决生效后十日内付清。
五、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费700元，由原告负担140元，被告负担560元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 闫学东
审判员 吴丰成
审判员 张 玲
二〇一四年十一月二十一日
书记员 唐昌伍