安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终1834号
上诉人（原审原告）：张辉，男，1982年5月6日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：武发支，安徽黄淮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：侯磊，男，1977年2月20日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：马述爱，安徽三联律师事务所律师。
原审第三人：张元元，女，1982年4月4日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
上诉人张辉与被上诉人侯磊、原审第三人张元元执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2016）皖1322民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人张辉及其委托诉讼代理人武发支，被上诉人侯磊的委托诉讼代理人马述爱，原审第三人张元元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张辉上诉请求：撤销原审判决，改判确认张辉与张元元签订的房屋买卖合同有效，案涉房屋归张辉所有。事实和理由：2008年9月30日，张辉与张元元的委托代理人陈位成签订房屋买卖合同，分三次将22万元购房款支付给陈位成。房款付清后，张元元的委托代理人陈位成将房屋交付张辉使用。张辉实际占有房屋后，将房屋出租给王胜江，并签订租赁合同，张辉仍在使用案涉房屋。一审法院认为张辉没有提供相关交易契税票据及家庭设施过户相关材料，提供的收条雷同，显属错误。因上述材料是在过户后才能办理。一审中，张辉提供的取款明细和张元元的委托代理人陈位成的收条日期，承租人王胜江交付的租金和租赁合同日期一致，法律没有规定近亲属之间不能进行房屋买卖，也不能进行现金交易。综上，一审判决驳回张辉的诉讼请求错误。
侯磊辩称：张辉所称的房屋买卖合同和出租合同均不真实，该房屋没有发生物权转移，不能证明张辉享有所有权。一审法院查封的房屋系张元元所有，判决驳回张辉的诉讼请求正确。请求二审法院维持原判。
张元元述称：案涉房屋登记在张元元名下，但实际上房屋是张辉所有，是为了孩子的户口入到合肥，才将房屋登记在张元元名下。因张元元准备起诉离婚，致使无法将房屋过户到张辉名下。一审法院不应查封案涉房屋。
张辉向一审法院起诉请求：撤销安徽省萧县人民法院（2015）萧执异字第6号执行裁定，确认张辉与张元元签订的房屋买卖合同有效，案涉房屋属张辉所有。
一审法院认定事实：张元元于2014年7月15日从侯磊处实际借款97万元，后未按期偿还。侯磊诉至萧县人民法院【案号为（2015）萧民一初字第00786号】，该案审理期间，依据侯磊申请，2015年1月30日作出（2015）萧民一初字第00786号民事裁定，查封了张元元的位于安徽省合肥市张洼路2公里处住房一套（房地权号：包字第022756号，建筑面积87.66平方米），并向合肥市房地产管理机关办理了查封登记，向张元元送达了查封裁定书，张元元及其他人未提出复议或异议。该案经调解，张元元自愿于2015年6月30日前给付侯磊借款20万元，2015年12月30日前给付77万元，但调解书生效后张元元未自觉履行法定给付义务，侯磊申请对张元元予以强制执行。萧县人民法院强制执行期间，张辉以案外人身份于2015年9月16日提出书面执行异议，认为案涉房地产系其于2008年9月30日以总价款22万元购买并付清购房款，且实际占有使用，虽然至今未办理过户手续，但已取得合法所有权，要求终止对该房地产的执行，并提供了相关的公证书、买卖合同、购房款收条及银行账户明细、房屋出租合同、陈位成的证人证言。该院于2015年10月13日组织张辉、侯磊、张元元进行了执行异议听证，后于2015年11月24日作出（2015）萧执字第6号执行裁定，驳回了张辉的异议申请，张辉不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。本案审理期间，张辉提交的合肥市衡正公证处公证的授权委托书基本内容为：“我们夫妻共同全权委托陈位成办理合肥市张洼路2公里处2幢503室（建筑面积：87.66平方米，权证字号：房地权包字第022756号）的房屋买卖、产权过户和借款事宜，授权如下：1、签订《存量房屋买卖合同》、办理产权过户及房屋交接手续；2、签订资金托管协议并代领托管账户上的售房款；3、到税务部门办理纳税手续并代交税款或开具免税证明；4、办理水、电、煤气、有线或数字电视、物业等交接及过户；5、签订借款合同、房屋抵押合同并办理该合同公证；6、签订借据；7、办理房屋抵押登记，并领取他项权证；8、领取贷款；9、与房屋买卖和贷款有关的其他授权事项。委托期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。二OO八年九月二十三日”。买卖合同内容为：“甲方陈位成，乙方张辉，双方现达成如下协议：1、甲方受张元元、程甦的委托，自愿将合肥市张洼路2公里处2幢503室（房产证号：0227**）委托甲方代为出售。2、乙方自愿购买上述房屋。3、乙方先交5万元购房款，由甲方代为收取，剩余的购房款，乙方一年内付清，房屋价款为20万元，超出一年，房屋价款为22万元，乙方在三年内付清的购房款数额不足15万元，甲方有权再行出售，甲方将乙方的购房款全部退还给乙方。4、如乙方在二年内付清剩余房款，甲方协助乙方办理过户手续。5、本协议签字后生效。2008年9月30日”。房款交付收条三份，其一内容为：“今收到张辉买503室房款5万元正。此据，陈位成。2008年9月30日”；其二内容为：“今收到张辉买503室房款2万元正。此据，陈位成。2009年5月22日”；其三内容为：“今收到张辉买503室房款15万元正。房款已付清。此据，陈位成。2010年11月20日”。房屋出租合同基本内容为：“甲方张辉，乙方王胜江。甲方向乙方出的租房屋位于张洼路2公里处2#503室，租赁期限一年，从2011年7月1日至2012年7月1日将房屋出租乙方，店面所有设施，归乙方所有至本合同期满时收回；租房期间，如遇到拆迁，甲方将剩余房屋和抵押金退还乙方，乙方不得享受国家任何补偿，将店内所有设施完好交付甲方合同终止；租金每月700元，半年一付”。房租交付收条四份，其一内容为：“今收到王胜江房租费六个月4200元正。时间（2011.7-2012.12）。张辉2011.7.2”；其二内容为：“收到王胜江房租费（壹年）12个月8000元正。张辉2012.12.29”；其三内容为：“收到王胜江房租费10000元正。张辉2013.4.5”；其四内容为：“今收王胜江3个月房租费3000元正。张辉2013.12.26”。侯磊提供的房地产他项权证载明该处房地产权利人为张元元，2013年2月21日为宿州市鸿运粮食贸易有限公司与宿州市中小企业融资担保有限公司之间借款100万元提供房地产抵押担保，并办理了抵押权登记；张辉知情该抵押担保事实。张元元与程甦系夫妻，系张辉的姐姐，陈位成系张辉的舅舅，该处房屋位于五楼，属于住房性质。
一审法院认为，依法成立有效的合同是发生物权变动的原因，不能必然发生物权变动的结果，有关不动产物权的合同有效和物权的设立、变更、转让和消灭是两个应当加以区分的情况，不动产物权的变动一般只能在登记时生效，即使买卖合同真实有效并不当然引起物权变动完成，不动产登记是针对物权变动所采取的一种排他性公示方法，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的有效证明。本案中，张辉提供的买卖合同系其与张元元的授权委托人陈位成签订并履行的；张元元的授权委托事项包括签订房屋买卖合同、办理房屋产权过户、办理纳税及水电煤气有线电视、物业等交接及过户，买卖合同中亦约定付清购房款后，陈位成协助办理过户手续，张辉有权要求陈位成履行合同义务，办理房屋过户、家庭生活设施及物业管理交接手续，但至今没有提供相关房屋交易契税及家庭生活实用水电煤气电视、物业等交接过户材料。张辉所提供形成于三年内陈位成三次书写的房款交付收条的模式雷同，支付房款数额、时间与所提供的银行账户明细没有大致对应期间及金额支取转账交易情况，房屋租金收取数额、期限与出租合同约定租金标准、交付方式、期限应付数额也不相吻合。张辉知情张元元于2013年2月21日为其他公司借款提供该房地产抵押担保事实，之后并未积极行使买卖合同权利，促使张元元或者陈位成完成该房屋买卖的变更登记，取得不动产权属证书。现张辉诉讼主张的房屋买卖合同的订立、房款交付行为发生在近亲属之间，且以现金方式进行，又无其他有效证据印证，买卖合同、房屋出租合同及相关交易款项之间，不能形成有效证据链条，证实案涉房屋买卖行为真实及实际占有使用事实，不能达到对异议执行标的享有足以排除强制执行的效力，其诉请撤销该院（2015）萧执异字第6号执行裁定，确认张辉与张元元签订的房屋买卖合同有效，案涉房屋属于张辉所有，均不能成立，不予支持。案经该院审判委员会讨论决定，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回张辉的诉讼请求。一审案件受理费80元，由张辉负担。
二审中，当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。从上述法律规定可知，买受人欲排除执行的，应当同时具备四种情形，缺一不可。本案中，虽然张辉与张元元之间的房屋买卖合同及张辉占有房屋的时间均在一审法院查封之前，且张辉已支付了合同约定的全部购房款，但张辉至今未办理房屋过户登记。关于没有办理过户登记的原因，张辉的理由是因张元元是其姐姐，是亲属关系，而从本案查明的事实看，2008年9月张元元即将房屋出售给张辉，并委托陈位成收取房款及办理房屋过户手续，在张辉交清全部房款后，其具备办理房屋过户登记的条件，但其并没有及时要求办理过户手续。2013年2月张元元又用案涉房屋为宿州市鸿运粮食贸易有限公司办理抵押担保手续，张辉对抵押担保的事实知情，在抵押担保登记涂销后，张辉完全有条件、有理由要求张元元为其办理房屋过户登记手续，但张辉仍未办理过户登记手续。从张辉购买张元元的房屋到一审法院查封该房屋长达近八年的时间，张辉完全有条件办理房屋过户手续，但其一直没有办理，因此，没有办理过户手续应属张辉的原因。张辉没有办理房屋过户登记的原因是其自身原因，故，张辉要求排除一审法院对案涉房屋的执行，没有法律依据，一审判决不予支持正确。张辉与张元元签订的房屋买卖合同虽为有效，但因张辉没有办理房屋过户登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，张辉不能取得案涉房屋的物权，故，其要求确认案涉房屋归其所有，亦没有法律依据，一审判决不予支持正确。综上所述，张辉的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
审 判 员 杨俊举
代理审判员 李 震
二〇一六年十一月××日
书 记 员 夏春秋
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。