吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初2634号原告：付历，女，汉族，1977年4月23日生，无职业，住延吉市天池路。委托代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。委托代理人：张磊，吉林海兰江律师事务所律师。被告：吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司（原名称为：延边弘圆房地产开发有限公司），住延吉市天池路165号。法定代表人：朴承春，该公司总经理。委托代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。委托代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。被告：邵淑芝，女，汉族，1970年9月4日生，无职业，住延吉市铁路小区。委托代理人：程宪伟(系被告邵淑芝丈夫)，男，汉族，1971年6月7日生，个体工商户。委托代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。第三人：吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行，住延吉市河南街425-1-62号1062。负责人：黄云�，该行行长。委托代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。第三人：兰敦光，男，汉族，1969年2月6日生，无职业，住延吉市依兰镇新岩村。第三人：程宪伟，男，汉族，1971年6月7日生，个体工商户，住延吉市铁路小区，*号楼*单元702。原告付历诉被告邵淑芝、吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司（以下简称：弘圆公司）之间确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理，同年5月31日，由审判员姜慧娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付历，被告弘圆公司的委托代理人金秀钟，被告邵淑芝及其委托代理人程宪伟到庭参加诉讼。2016年7月6日，9月7日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付历及其委托代理人文学,崔凯博，被告弘圆公司变更后的委托代理人齐晖，黄昌林，被告邵淑芝及其委托代理人程宪伟、高延波到庭参加诉讼。2016年12月23日，原告付历申请追加吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行为第三人。2017年1月24日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付历及其变更后的委托代理人李文,张磊，被告弘圆公司的委托代理人齐晖，被告邵淑芝及其委托代理人程宪伟、高延波到庭参加诉讼。第三人吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行（以下简称：吉林银行）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院按缺席审理。2017年2月8日，被告弘圆公司申请追加兰敦光为第三人。同年3月3日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审时，本院当庭追加程宪伟为第三人。原告付历及其变更后的委托代理人李文,张磊，被告弘圆公司的委托代理人齐晖，被告邵淑芝及其委托代理人高延波，第三人吉林银行的委托代理人马春蕾，第三人兰敦光，程宪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付历诉称：2005年10月18日，付历与弘圆公司签订房屋买卖合同，约定付历以649040元价格购买位于延吉市天池路白兰小区13号楼1单元2-1号，面积185.44平方米的房屋。合同签订后，付历向北三农公司交付了房款，取得并占有房屋至今。2015年4月16日，弘圆公司与邵淑芝签订争议房屋买卖合同。邵淑芝在购买争议房屋之前明知该房屋已出卖并由付历占有，但仍与同样知情的弘圆公司签订房屋买卖合同，其属于恶意串通的行为，损害了付历的合法权益。并且弘圆公司与邵淑芝之间签订的争议房屋买卖合同日期是倒签的，倒签时间为10年，弘圆公司的公章在写明签订日期时不存在，该公章是2007年变更名称后才有的，邵淑芝明知争议房屋已装修且被付历占有使用，外墙悬挂牌匾，仍恶意购买，抢先登记，同时，弘圆公司与邵淑芝无证据证明其双方存在以房抵账的事实，双方对抵账的款项数额认定不一致。综上，诉至法院，请求判令：一、撤销被告弘圆公司与被告邵淑芝之间的房屋买卖合同；二、确认位于延吉市天池路白兰小区13号楼1单元2-1号，面积为185.44平方米房屋归原告付历所有。庭审时，付历变更诉讼请求为：确认被告弘圆公司与被告邵淑芝之间的房屋买卖合同无效。弘圆公司辩称：一、弘圆公司系在付历的再三请求下，帮助介绍付历将争议房屋转让给了邵淑芝。弘圆公司不存在一房多卖的行为；二、付历与弘圆公司之间不是商品房买卖合同关系而是以房顶账的代物清偿合同关系，不应适用商品房买卖合同的司法解释，当代物清偿合同不能履行时，应履行基础法律关系即偿还借款，双方基础法律关系是民间借贷。邵淑芝辩称：2015年4月12日，邵淑芝与兰敦光商议用争议房屋抵偿工程款，嗣后，邵淑芝又支付40万元，合计100万元购买了争议房屋。同年4月25日，该房屋办理了房屋所有权证。同年5月，邵淑芝到吉林银行办理了房屋抵押贷款。同年5月6日，延龙房地产评估公司办理了该房屋的评估，评估时，是付历开的房门。邵淑芝对付历与弘圆公司之间的房屋买卖合同并不知情。购买房屋时，弘圆公司承诺两个月内交付房屋钥匙，但至今仍未给付。吉林银行述称：吉林银行在办理抵押登记过程中符合法律规定及程序。2015年5月5日，吉林银行工作人员和评估公司工作人员到现场进行了查看。同年5月22日，办理了争议房屋的房屋他项权证证。吉林银行对双方的纠纷不知情。综上，双方之间的纠纷不影响吉林�行的抵押权。兰敦光述称：付历主张恶意串通不属实，每次去看房屋时均是弘圆公司的法定代表人朴承春通知的，且付历安排人开的门，双方达成以房顶工程款协议后，朴承春说要涨价10万元。不清楚付历与朴承春之间存在何种协议。程宪伟述称：程宪伟给兰敦光干位于白兰小区车库的工程，兰敦光拖欠其人工费40万元，兰敦光将争议房屋以100万价格进行了顶账，程宪伟又支付了40万元房款。经审理查明：延边弘圆房地产开发有限公司于2000年6月2日成立。2009年6月1日，该公司变更名称为吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司。2003年11月18日，弘圆公司为付历的丈夫张立群出具了一份转账现金收入凭证，写有：“付历（13#2层2-1）、各项费用58539元，顶账房”字样。同日，弘圆公司为付历出具收据一张，写有：“付历（13#2层2-1）、房款649040元”字样。2005年10月18日，弘圆公司与付历签订商品房买卖合同，约定：付历购买弘圆公司出卖的位于延吉市白兰小区13幢1单元2-1号，面积为185.44平方米的房屋。合同签订后，弘圆公司将该房屋交付付历使用至今。2014年11月17日，弘圆公司与兰敦光签订协议，约定：2013年兰敦光负责弘圆公司白兰小区维修工程，现弘圆公司将白兰小区13号楼1单元201号门市房顶账给兰敦光作为部分工程款，即834392元。2015年3月12日，弘圆公司与兰敦光签订补充协议，约定：因弘圆公司和原房主在价格有异议，原房主又在原来的价格基础上上调壹拾万元整，共收934392元，兰敦光表示认可并接受。同年4月12日，兰敦光与程宪伟签订购房合同，约定:兰敦光于2013年欠程宪伟工人工资60万元整，�2015年4月份用白兰小区13栋1单元201室作价100万元抵付给程宪伟，程宪伟在2015年4月10日左右给付兰敦光现金40万元整。程宪伟在与兰敦光签订以房抵工程款协议后要求邵淑芝与弘圆公司签订争议房屋买卖合同。同年4月14日，弘圆公司与邵淑芝签订商品房买卖合同，约定：邵淑芝购买弘圆公司出卖的位于延吉市白兰小区13幢1单元2-1号，面积为185.44平方米的房屋。同年4月17日，该房屋办理了房屋所有权变更手续，现房屋所有权登记人为邵淑芝，弘圆公司与邵淑芝在房产局提交的房屋买卖合同上写明的签订日期为2005年10月18日。同年5月21日，程宪伟、邵淑芝与吉林银行签订抵押借款合同。同年5月22日，该房屋办理了抵押权登记。同年7月6日，弘圆公司的法定代表人朴承春承诺白兰小区13#一单元201室房屋于8月末之前更名至付历名下，原付历的房屋返还给付历名下。另查明，兰敦光、程宪伟、邵淑芝购买争议房屋前，均去查看过房屋，查看房屋时，该房屋外面已悬挂“天下一家房地产中介公司的牌匾”，且该房屋内进行了简单的装修。邵淑芝陈述其每次看房屋都是开发商打电话给付历，然后程宪伟、邵淑芝去看房屋。吉林银行工作人员曾询问过程宪伟为何没有该房屋的钥匙，程宪伟回答称:该房屋原来是中介使用，但因为要转行干别的，已经不经营了。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同书、房屋所有权证、协议书、补充协议书、转账现金收入凭证、个人借款合同、抵押合同、房屋他项权属证书、照片12张。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的�…”的规定，付历、弘圆公司提交的证据能够证明付历与弘圆公司之间达成争议房屋抵账协议并实际占有争议房屋至今的事实。通过弘圆公司与兰敦光签订的补充协议内容并结合兰敦光、程宪伟、邵淑芝的法庭陈述能够认定弘圆公司认可争议房屋的房主为付历，兰敦光、程宪伟、邵淑芝知道争议房屋已被他人购买并占有的事实。弘圆公司与邵淑芝在明知争议房屋已经有人占有使用，仍签订争议房屋的买卖合同，且将签订合同的日期提前到2005年10月18日的情形，应认定为恶意串通，损害付历的合法权益的情形。故对付历的诉讼请求，本院予以支持。弘圆公司主张其系帮助付历出卖争议房屋，但未提交充分证据予以证明，故对弘圆公司主张的该事实，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司与被告邵淑芝之间签订的关于延吉市白兰小区13幢1单元201室，建筑面积为185.44平方米房屋的商品房买卖合同无效。案件受理费用10290元(原告已预交)，由被告吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司、被告邵淑芝共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  张念德审判员  朴龙贺审判员  金 贤二〇一七年五月十八日书记员  梁春梅