湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00702号
上诉人（原审被告、反诉原告）：项其文，男，1966年5月12日出生，汉族。
委托代理人：黄涛，湖北阳阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市江夏亚太房地产开发有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区庙山小区汤逊湖山庄。
法定代表人：关雨斌，该公司董事长。
委托代理人：叶菊姣，湖北卓胜律师事务所律师。
原审第三人：中国民生银行股份有限公司武汉水果湖支行，住所地武汉市武昌区洪山路28号。
负责人：吴霞，该行行长。
委托代理人：肖礼军，湖北多能律师事务所律师。
上诉人项其文因商品房销售合同纠纷一案，不服（2014）鄂江夏民二初字第00296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，武汉市江夏亚太房地产开发有限公司（以下简称亚太公司）向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认亚太公司与项其文于2003年1月16日签订的合同编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》无效；二、位于武汉市江夏区汤逊湖山庄凤凰阁1-204号房屋返还给亚太公司，由亚太公司享有房屋所有权；三、本诉诉讼费由项其文承担。
项其文提出反诉，请求判令：一、确认亚太公司与项其文于2003年1月16日签订的合同编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；二、亚太公司协助项其文办理诉争房屋的土地使用权证和房屋所有权证；三、反诉诉讼费由亚太公司承担。
一审法院经审理查明，2003年1月16日，项其文（买受人）与亚太公司（出卖人）签订编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》，约定：项其文购买亚太公司开发的位于武汉市东湖高新技术开发区庙山小区汤逊湖山庄凤凰阁1-204号房屋，房屋建筑面积为293.48平方米，商品房单价为1550元∕㎡，购房款共计人民币肆拾伍万元肆仟捌佰玖拾肆元整。付款方式为2003年1月16日付定金壹万元整，1月20日前付清首付款玖万壹仟捌佰玖拾肆元（含定金），余款叁拾陆万叁仟元办理银行按揭（以银行审批为准）。合同还约定，亚太公司应当在2004年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第二十二条约定，本合同连同附件共14页，一式肆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人叁份，买受人壹份。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向武汉市城市综合开发管理办公室申请登记备案。合同还约定了其他事项。亚太公司留存该合同原件两份，项其文未留存该合同。为办理银行按揭贷款，亚太公司在项其文未缴纳首付款的情况下开具了两张收据，显示收取项其文购房款10000元和81894元，该收据共三联，分为存根联、收据联、计帐联，三联原件均存放于亚太公司。
2003年4月1日，项其文与中国民生银行股份有限公司武汉水果湖支行（以下简称民生银行水果湖支行）、亚太公司签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定民生银行水果湖支行向项其文提供叁拾陆万叁仟元贷款，作为其购买编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》项下房屋的部分楼款，并将该房屋项下的权利抵押给民生银行水果湖支行，亚太公司为项其文的上述贷款提供连带担保责任。贷款期限为300个月，从2003年3月4日至2028年3月4日，贷款实际发放日期以借款借据为准。2003年3月27日，民生银行水果湖支行向项其文发放贷款叁拾陆万叁仟元，此款直接汇入亚太公司账户。2003年3月19日，民生银行水果湖支行办理了诉争房屋的《武汉市期房抵押证明》（武房期夏字第0300221号）。贷款发放后，亚太公司通过户主为项其文，卡号为4155990504817948的中国民生银行的银行卡按期还款，最后一次还款时间为2011年8月21日，此后，未再还款，截止2011年8月21日尚欠民生银行水果湖支行贷款本金290080.25元。后民生银行水果湖支行就与项其文、亚太公司的商品房担保贷款合同纠纷，于2014年4月诉至武汉市武昌区人民法院，要求项其文、陈利、亚太公司偿还贷款，该院以此案的审理需以本案审理结果为依据为由，于2014年8月28日裁定中止审理。
还查明，诉争房屋于2004年4月27日取得了《湖北省建筑工程竣工验收备案证》。从《武汉市商品房买卖合同》签订起至亚太公司起诉，项其文从未向亚太公司要求其交付房屋，亚太公司也未通知项其文办理收房手续，目前诉争房屋处于闲置状态，并未办理房屋所有权证和土地使用权证。
又查明，2003年期间，项其文与亚太公司有工程方面往来。
一审法院经审理认为，项其文在与亚太公司签订《武汉市商品房买卖合同》前后，项其文并未支付购房首付款，未偿还银行按揭贷款，长达十几年未收房，且亚太公司通过项其文卡号还款等一系列行为显示，项其文并非真实的购房者，亚太公司也并非真实的出卖方，双方签订该合同的目的系通过虚假的购房交易套取银行个人贷款，由开发商代替购房借贷人归还贷款的行为。亚太公司与项其文签订《武汉市商品房买卖合同》，是采取形式上合法的“购房按揭”来达到套取银行贷款的目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，故项其文与亚太公司签订的编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》无效。关于亚太公司要求项其文返还诉争房屋，由亚太公司享有房屋所有权的主张，因该房屋并未交付给项其文，不存在返还问题，且诉争房屋初始登记在亚太公司名下，其仍对其享有所有权，故对其该项主张，不予支持。关于项其文辩称该房屋系交由亚太公司出租，以租金偿还贷款的意见，其并未提供相关证据予以证实，不予采信。因该合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，亚太公司无需履行协助办证义务。因民生银行水果湖支行在本案中并未提出诉讼请求，且已经就该商品房担保贷款合同纠纷另行起诉至武汉市武昌区人民法院，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，本案仅处理商品房买卖纠纷。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决：一、确认武汉市江夏亚太房地产开发有限公司与项其文于2003年1月16日签订的编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》无效；二、驳回武汉市江夏亚太房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回项其文的诉讼请求。本案受理费500元，反诉费250元，合计750元，由武汉市江夏亚太房地产开发有限公司负担450元，项其文负担300元。
判后，项其文不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决根据亚太公司提供的收款收据三联单与备案收款收据是一致的，就认定项其文未支付首付款属于事实认定不清。2、是否办理收房手续不是判断项其文是否为诉争房屋真实购买者的依据，且亚太公司在一审承认项其文对其提出过交付房屋，而被亚太公司以返租为由拒绝的事实，一审判决应对亚太公司自认的事实予以认定。3、一审判决认定亚太公司将诉讼请求之一即确认项其文与亚太公司于2003年1月16日签订的合同编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》已经解除，后又变更为确认上述合同无效属于混淆事实。二、一审判决适用法律错误。本案法律适用的焦点在于项其文签订房屋买卖合同是否存在“非法目的”以及适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的理由是否能够由亚太公司主张，其主张也应提供证据。三、一审审理程序违法。一审判决载明了亚太公司变更诉讼请求的事实，但却没有详细载明变更的时间，而根据法律规定变更诉讼请求应在举证期限内提出，而亚太公司提出变更诉讼请求的时间为第一次庭审的法庭辩论终结后，且亚太公司陈述的事实和理由也发生了根本性的变化，针对这一明显违反民事诉讼程序的行为，项其文的代理人当庭提出异议，表示不同意变更，但一审法院却同意亚太公司变更诉讼请求，致使程序公正遭到破坏，严重影响本案的实体审理，导致本案错误判决。四、从维护诚实信用原则、保护交易安全的立法目的上看，也不应确定合同无效。请求二审法院判令：一、撤销一审判决。二、依法重新判决或发回重审。三、本案的全部诉讼费用由亚太公司负担。
被上诉人亚太公司答辩请求维持一审判决。
原审第三人民生银行水果湖支行陈述表示其同意项其文的上诉意见。
经审理查明，一审认定的事实属实。
二审另查明，一审法院于2014年10月21日对本案进行第二次庭审过程中，亚太公司提出变更部分诉讼请求，项其文的委托代理人虽当庭提出异议，但经一审法院释明后，其要求一审法院给予其三十天的答辩举证期。
本院认为，项其文在与亚太公司签订涉案的《武汉市商品房买卖合同》前后，项其文并未支付购房首付款，未偿还银行按揭贷款，长达十几年未收房也未主张权利，且亚太公司通过项其文银行账户偿还贷款等一系列行为显示，项其文并非真实的购房者，亚太公司也并非真实的出卖方，双方签订该合同的目的系通过虚假的购房交易套取银行贷款，由开发商代替购房借贷人归还贷款的行为，亚太公司与项其文签订《武汉市商品房买卖合同》，是采取形式上合法的“购房按揭”来达到套取银行贷款的目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，以合法形式掩盖非法目的，属于合同法定无效的情形，故项其文与亚太公司签订的编号为030016的《武汉市商品房买卖合同》无效。双方当事人对于上述合同的效力发生争议时，应由公权力判断是否有效。由于项其文与亚太公司未签订租赁合同，无法确定租金的具体数额，项其文上诉提出是由其将诉争房屋租赁给亚太公司，产生的租金收益用来偿还银行贷款的情形不符合常理，且在正常情况下也应该是在项其文办理收房手续后协议租赁事宜。亚太公司在一审第二次庭审中，变更部分诉讼请求，项其文的委托代理人虽当庭提出异议，但经过一审法院释明后，其要求一审法院给予其三十天的答辩举证期，应视为项其文同意亚太公司变更部分诉讼请求。维护诚实信用原则、保护交易安全的立法目的也应在符合法律规定的前提下实现，项其文在知情的情况下配合亚太公司签订虚假合同，责任不在亚太公司一方，故项其文的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由项其文负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年七月六日
书记员 宋 飞