杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第00857号
原告：盛土炎。
原告：吴婉娣。
委托代理人：余苏祯。
被告：裴文雅。
委托代理人：陶志辉。
第三人：乔利民。
原告盛土炎、吴婉娣为与被告裴文雅房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员叶东晓独任审判，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告盛土炎及盛土炎、吴婉娣共同委托代理人余苏祯，被告裴文雅及其委托代理人陶志辉到庭参加诉讼。后本案转为普通程序组成合议庭，并根据原告的申请依法追加乔利民为第三人参加诉讼，于2015年9月9日再次公开开庭进行了审理。原告盛土炎及盛土炎、吴婉娣共同委托代理人余苏祯，被告裴文雅及其委托代理人陶志辉到庭参加诉讼，第三人乔利民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告盛土炎、吴婉娣起诉称：2014年10月10日，被告与第三人乔利民（系原告女婿）签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告方将位于本市下城区打铁关新村XX幢X单元XXX室房屋出租给被告，租期2014年10月10日至2015年10月9日，月租金2800元，乔利民以代理人的名义签订该合同未经原告方任何授权。2014年11月份，原告要求被告搬出该房，至今被告没有搬出。基于上述事实，特诉至人民法院，要求依法判决。诉讼请求：1.判决被告与第三人之间的房屋租赁合同无效；2.判决被告承担搬出下城区打铁关新村XX幢X单元XXX室，并补偿原告16800元的法律责任；3.本案诉讼费用由被告承担。后原告申请增加诉讼请求，其第2项诉讼请求变更为：判决被告承担搬出下城区打铁关新村XX幢X单元XXX室，并补偿原告30000元的法律责任。其余诉讼请求不变。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.房屋登记信息查询记录，证明两原告为杭州市下城区打铁关新村XX幢X单元XXX室房屋共同共有人。
2.房屋租赁合同，证明被告与第三人乔利民签订案涉合同的事实。
被告裴文雅答辩称：被告确实向原告女婿乔利民租用该房屋，被告是替公司租的房屋，用来给员工居住，并且也以汇款和现金方式支付了房屋的租金、保证金给乔利民。因为房屋的所有权人是原告，而被告当时是与乔利民签订房屋租赁合同，考虑到法律风险，被告后来又与原告本人签订了房屋租赁合同，原告也签字、捺印确认，因此原、被告双方的房屋租赁合同关系真实合法存在，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1.房屋租赁合同两份，证明盛土炎与吴婉娣确认乔利民与被告签订的租赁合同，并认可租金由乔利民收取。
2.租金支付凭证，证明按乔利民提供的账户转账了两次，分别是30000元和2800元。
3.证明，证明陶志辉出具证明认可其向乔利民转账支付的32800元系代被告支付租金。
第三人乔利民未陈述意见，未向本院提交证据材料。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的二组证据，第三人乔利民因缺席未进行质证，视为放弃质证权利。被告对证据1、2均无异议。本院认为证据1、2均与本案具有关联，故对证据的真实性及关联性均予以确认。
被告提交三组证据，第三人乔利民因缺席未进行质证，视为放弃质证权利。原告对证据1，对乔利民签订的租赁合同的关联性、真实性无异议，对合法性有异议。对另外一份租赁合同的三性均有异议，该合同是被告伪造的，原告于2015年1月25日才认识被告，这之前不可能与被告签订合同的，上面的签字不像是原告的字迹，手印也不是原告所按，合同是2015年5月份经法院调解之后被告伪造的。对证据2，对关联性有异议。因为打款人不是合同中的乙方即被告，与本案无关。对证据3，陶志辉是以法定代表人身份出具的，所以该证据是合法的，有证人的资格，对证明记载的内容是认可的。本院对证据1中被告与乔利民所签订的房屋租赁合同的真实性予以确认，对其合法性不予确认；被告与原告之间所签订的房屋租赁合同，现原告对合同的真实性提出异议，认为合同中的签名及指印均系伪造，但原告未在法庭规定的期限内提出笔迹及指纹鉴定申请，又不提交其他相反证据予以反驳，故本院对被告与原告之间所签订的房屋租赁合同的三性予以确认，原告认为该合同系被告伪造的抗辩，本院不予采信。证据2、3可以相互印证，证明陶志辉代裴文雅向乔利民支付租金以及押金32800元的事实，故本院予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
杭州市下城区打铁关新村XX幢X单元XXX室房屋系原告盛土炎、吴婉娣共同共有。2014年10月10日，被告裴文雅与第三人乔利民签订一份《房屋租赁合同》，约定将杭州市下城区打铁关新村XX幢X单元XXX室房屋出租给被告使用，租赁期限自2014年10月10日至2015年10月9日。月租金2800元，被告应于当日向出租方支付半年租金16800元，押金2800元。2014年10月13日、10月17日，被告通过陶志辉在招商银行的账户向乔利民转账汇款30000元、2800元，合计32800元。合同签订前被告已实际使用房屋。之后两原告与被告重新签订一份《房屋租赁合同》，合同约定的租赁物、租期、租金均与前份合同一致。在第五条其他事项中约定：同意租金由乔利民代收。租赁期满或合同解除，被告必须在七日内搬出全部物件并将房屋恢复原状。因原告认为房屋租赁合同无效，故诉至本院。
本院认为：一、关于第三人乔利民与被告之间签订的《房屋租赁合同》的效力。合同中所涉的租赁物即杭州市下城区打铁关新村XX幢X单元XXX室房屋，系两原告共同共有，乔利民事先未取得两原告的授权，以两原告代理人的名义签订租赁合同将案涉房屋出租给被告，该行为事后亦未得到两原告的追认，故乔利民擅自处分他人财产的行为，应当认定为无效，原告主张乔利民以原告代理人名义与被告所签订的《房屋租赁合同》无效，具有事实和法律依据。本院予以支持。二、原告是否有权要求被告提前搬离涉案房屋。因原告与被告重新签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。原告将杭州市下城区打铁关新村XX幢X单元XXX室房屋出租给被告，双方之间建立了合法有效的租赁关系，原告无权要求被告提前腾退房屋。目前房屋租赁期已届满，如未续租，双方可自行协商办理房屋交接手续。三、关于原告主张的30000元补偿款。根据合同约定的租金标准，被告应支付的全年租金为33600元，押金2800元，被告分别向乔利民转账支付了租金30000元，押金2800元，因原、被告在合同均认可租金由乔利民代收，故应视为被告已履行了该部分合同义务，被告还应向原告支付的房屋租金为3600元。至于押金2800元可由双方在房屋交接时自行结算。被告称其余部分租金以现金方式支付给乔利民，但未提供证据佐证，本院不予采信。第三人乔利民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人乔利民与被告裴文雅之间所签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告裴文雅于本判决生效之日起十日内向原告盛土炎、吴婉娣支付房屋租金3600元；
三、驳回原告盛土炎、吴婉娣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，由原告盛土炎、吴婉娣负担500元，被告裴文雅负担50元（于本判决生效之日起十日内履行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费550元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 王土根
人民陪审员 郑 义
二〇一五年十月十九日
书 记 员 周伴伴