湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一终字第186号
上诉人（原审原告）杨长剑，男，1967年4月7日出生，土家族，大专文化，居民。
上诉人（原审原告）宋金元，女，1964年10月9日出生，汉族，高中文化，居民。
委托代理人杨长剑，男，1967年4月7日出生，土家族，大专文化，居民。
被上诉人（原审被告）张家界宏力置业有限公司。
法定代表人熊寿民，该公司董事长。
委托代理人蒋训民，湖南新川律师事务所律师。
上诉人杨长剑、宋金元因与被上诉人张家界宏力置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二○一五年五月二十七日作出的（2015）张定民二初字第142号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月10日受理后，依法组成由代理审判员王丽琴担任审判长，代理审判员盖景阳、向源参加的合议庭，于2015年8月26日公开开庭对本案进行了审理。上诉人杨长剑暨宋金元的委托代理人，被上诉人张家界宏力置业有限公司的法定代表人熊寿民及其委托代理人蒋训民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：张家界宏力置业有限公司开发建设的时代港湾综合商住楼项目位于张家界市永定区西溪坪办事处彭家巷居委会。2010年2月8日，张家界市房地产管理局给张家界宏力置业有限公司颁发了两份编号分别为张房售许字（2010）第0019号、0020号的商品房预售许可证，准许该公司预售其开发建设的时代港湾S-1、S-2栋商品房。
2010年2月8日，杨长剑与张家界宏力置业有限公司签订了《张家界市商品房买卖合同》，约定杨长剑购买张家界宏力置业有限公司开发建设的时代港湾项目中的S-1栋3层A301号住宅商品房，合同约定建筑面积共160.26平方米，套内建筑面积159.99平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.15平方米；按建筑面积计算，单价为1960.61元／平方米，总价款为313678元，首付款94678元于2010年2月28日支付，剩余房款219000元采用银行按揭方式支付。宋金元为共有人，共有情况为夫妻共有。
杨长剑所购上述房屋，因其房前有空闲平顶一块，宽约8米，可供购房者合理使用，因此其房屋单价高出同栋同单元同层房前无空闲平顶的其他房屋约300余元。张家界宏力置业有限公司就房屋定价作出上述说明后，杨长剑在选购该房屋时要求将房前空闲平顶使用权写入合同，张家界宏力置业有限公司未同意。
合同签订后，张家界宏力置业有限公司于2010年4月24日给杨长剑出具了预收购房款专用收款收据，载明收到杨长剑购房首付款94678元。2010年5月11日，杨长剑作为借款人，张家界宏力置业有限公司作为保证人与贷款人中国银行股份有限公司张家界分行签订了《个人一手住房贷款合同》，杨长剑贷款219000元，贷款期限为180个月，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月的10日，用途为支付购买时代港湾房屋的价款，贷款直接发放至张家界宏力置业有限公司专用账户。2010年5月11日，杨长剑作为抵押人和债务人，以其所购时代港湾1A301号房屋作抵押，与债权人中国银行股份有限公司张家界分行签订了张家界市房地产抵押合同，宋金元也在抵押人处签名捺印，为上述219000元贷款提供抵押担保，并同时在张家界市房地产管理局办理了抵押登记。杨长剑以贷款合同约定的方式每月偿还该笔贷款的本息。
2011年6月30日，合同约定的交房期限到期后，张家界宏力置业有限公司通过打电话、发短信的方式，通知杨长剑接收房屋，杨长剑认为未达到交房条件而拒绝接收该房屋。
原判认为：杨长剑、宋金元与张家界宏力置业有限公司于2010年2月8日签订的《张家界市商品房买卖合同》，确为双方真实意思的表示，内容不违背法律法规，系合法有效的合同。杨长剑、宋金元与张家界宏力置业有限公司均应按合同约定履行各自的义务。在该合同中，并未对房前空闲平顶的使用权问题进行特别约定，张家界宏力置业有限公司在销售时特别说明该房前空闲平顶可由杨长剑与宋金元使用，因而房价有别于房前没有空闲平顶的房屋。杨长剑与宋金元在签订该购房合同时对此是知情的，虽然曾提出要将房前空闲平顶的使用权问题在购房合同中予以明确，但是在张家界宏力置业有限公司拒绝的情况下仍然签订了该购房合同，应视为对该项要求的放弃。该房屋前面的空闲平顶属公用性质，但杨长剑与宋金元使用最为便利，只要二人合理使用，不会有其他问题。张家界宏力置业有限公司对杨长剑与宋金元所购房屋前面空闲平顶使用权的说明，是确定商品房价格的因素之一，且杨长剑与宋金元现未接收房屋，也未提供张家界宏力置业有限公司妨碍其合理使用房前空闲平顶的相关证据。综上，杨长剑与宋金元诉称张家界宏力置业有限公司关于房前空闲平顶的口头允诺无效、其房价高于同栋同单元同层无空闲平顶房屋的部分应予退回并赔偿银行按揭利息损失的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不符合法律法规的规定，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告杨长剑、宋金元的诉讼请求。案件受理费2304元，由原告杨长剑、宋金元共同负担。
宣判后，杨长剑、宋金元不服，向本院提起上诉称：张家界宏力置业有限公司在销售房屋时已口头允诺第S-1栋第三层房屋前面的空闲平顶由该房屋的购买者使用，因此该房屋价格高于同层其他房屋。在签订合同时，张家界宏力置业有限公司的销售人员称杨长剑、宋金元所购买房屋前面宽约8米的平顶由二人独立使用，并称该条款不需进行书面约定。原审中杨长剑、宋金元提交的证据以及张家界宏力置业有限公司在原审中的自认足以证明该平顶的独立使用权是影响房价的重要因素。现该平顶为公用性质，张家界宏力置业有限公司无权处分，且该平顶已安装了栏杆及燃气管道，杨长剑、宋金元也不能独立占有使用，故张家界宏力置业有限公司作出的口头允诺无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第二十七条、第五十八条，《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，请求二审法院依法撤销原判决，并改判张家界宏力置业有限公司作出的杨长剑、宋金元购买房屋前的平顶由二人独立使用的口头允诺无效，并退回杨长剑、宋金元支付的超出同栋同层同单元的58262元购房款以及银行按揭利息损失44125元。
被上诉人张家界宏力置业有限公司辩称：涉案平顶是公用性质，张家界宏力置业有限公司与杨长剑、宋金元签订购房合同时已将房屋价格告知二人，且并未向二人承诺平顶归其使用，杨长剑与宋金元对房屋的买卖价格是明知的，购买房屋系二人的真实意思表示，张家界宏力置业有限公司的行为不构成欺诈。
二审中，上诉人杨长剑、宋金元共同提交了五张照片，拟证明涉案平顶已经安装了栏杆、排气管、燃气管等，其他购房者已按张家界宏力置业有限公司的口头允诺在使用平项。
经庭审质证，被上诉人张家界宏力置业有限公司认为两上诉人提交的照片不属于二审程序中的新证据，照片中的构筑物已违章，该组证据与本案没有关联性，不能达到上诉人的证明目的。
本院经审查认为，上诉人提交的证据只能证明涉案平顶使用的现状，与本案并无关联，依法不予采纳。
二审经审理查明：张家界宏力置业有限公司开发建设的时代港湾综合商住楼项目位于张家界市永定区西溪坪办事处彭家巷居委会。2010年2月8日，张家界市房地产管理局给张家界宏力置业有限公司颁发了两份编号分别为张房售许字（2010）第0020号、0019号的商品房预售许可证，准许该公司预售其开发建设的时代港湾S-1、S-2栋商品房。
2010年2月8日，杨长剑与张家界宏力置业有限公司签订了《张家界市商品房买卖合同》，约定杨长剑购买张家界宏力置业有限公司开发建设的时代港湾项目中的S-1栋3层A301号商品房，合同约定建筑面积共159.99平方米，其中套内建筑面积135.84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.15平方米；按建筑面积计算，单价为1960.61元／平方米，总价款为313678元，首付款94678元于2010年2月28日支付，剩余房款219000元采用银行按揭方式支付。宋金元为共有人，共有情况为夫妻共有。杨长剑所购上述房屋，其房前有空闲平顶一块，宽约8米，可供购房者合理使用。合同中双方并未就涉案平顶的使用权进行约定。
合同签订后，张家界宏力置业有限公司于2010年4月24日给杨长剑出具了预收购房款专用收款收据，载明收到杨长剑购房首付款94678元。2010年5月11日，杨长剑作为借款人，张家界宏力置业有限公司为保证人与贷款人中国银行股份有限公司张家界分行签订了《个人一手住房贷款合同》，由杨长剑向中国银行股份有限公司张家界分行贷款219000元，贷款期限为180个月，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月的10日，用途为支付购买时代港湾房屋的价款，贷款直接发放至张家界宏力置业有限公司专用账户。同日，杨长剑作为抵押人和债务人，以其所购时代港湾1A301号房屋作抵押，与债权人中国银行股份有限公司张家界分行签订了张家界市房地产抵押合同，宋金元也在抵押人处签名捺印，为上述219000元贷款提供抵押担保，并同时在张家界市房地产管理局办理了抵押登记。杨长剑以贷款合同约定的方式每月偿还该笔贷款的本息。
2011年6月30日，合同约定的交房期限到期后，张家界宏力置业有限公司通过打电话、发短信的方式，通知杨长剑接收房屋，杨长剑认为未达到交房条件而拒绝接收该房屋。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的法律事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人杨长剑、宋金元在与张家界宏力置业有限公司签订房屋买卖合同时已明知该房屋价格高于同栋同层同单元的其他房屋的情况下，仍与该公司签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同应视为双方当事人的真实意思表示，该合同中并未就涉案平顶的使用权进行任何约定，现杨长剑、宋金元主张张家界宏力置业有限公司在销售房屋以及签订合同时均已口头允诺涉案平顶由其独立使用，而该平顶的独立使用权是影响房价的重要因素，应当提交相关的证据证明。杨长剑、宋金元在一审中虽然提交了关于时代港湾第S-1栋第三层的前面空闲塔子的有关情况说明以及证人吕炜、龙彪的证言，但上述情况说明形式不合法，证人吕炜的证言只能证明其与张家界宏力置业有限公司签订房屋买卖合同的相关情况，证人龙彪的证言只能证明杨长剑与张家界宏力置业有限公司签订合同时其要求将平顶写入合同但该公司的工作人员并未同意，以上证人证言与其他证据不能相互印证，且与本案并无关联，不能证明张家界宏力置业有限公司在销售房屋以及与杨长剑、宋金元签订房屋买卖合同时口头允诺该涉案平顶由二人独立使用。张家界宏力置业有限公司虽在一审中认可该公司的工作人员口头允诺二人可以使用涉案平顶，但一、二审中均未认可其工作人员口头允诺了二人对涉案平顶进行独立使用的事实，杨长剑、宋金元也没有提交有效证据证实其主张，应当承担举证不能的不利后果。故上诉人提出张家界宏力置业有限公司作出的杨长剑、宋金元所购买房屋前的平顶由二人独立使用的口头允诺无效，且应当退还其支付的超出同栋同层同单元的部分购房款以及银行按揭利息损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2304元，由上诉人杨长剑、宋金元承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 王丽琴
代理审判员 盖景阳
代理审判员 向 源
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 向思丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。