湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永冷民初字第1621号
原告陈展林，男，1977年6月1日出生，汉族。
委托代理人屈艳君，冷水滩法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告永州市墨香阁置业有限公司，住所地永州市冷水滩区河东伍家巷59号。
法定代表人欧阳清。
委托代理人朱小凤，女，1967年1月13日出生，该公司职员，代理权限为特别授权。
被告永州市墨香阁置业有限公司北斗苑项目部，住所地永州市新火车站北斗苑小区。
负责人李云。
被告唐新军，男，1964年2月17日出生，汉族。
委托代理人邓运先，冷水滩区法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
原告陈展林与被告永州市墨香阁置业有限公司（以下简称墨香阁置业公司）、永州市墨香阁置业有限公司北斗苑项目部（以下简称北斗苑项目部）、唐新军商品房销售合同纠纷一案，于2013年12月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员谭胡林担任审判长，审判员蒋翠霞，人民陪审员杨明华参加的合议庭，于2014年2月17日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员周凯担任法庭记录。原告陈展林及其委托代理人屈艳君、被告墨香阁置业公司委托代理人朱小凤、被告唐新军、北斗苑项目部委托代理人邓运先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈展林诉称：2011年2月15日，原告在被告开发的新火车站北斗苑小区购买了一单元903号住房一套，面积133.61平方米，并于次日与被告唐新军一同到银行将房屋的首付款72000元交到被告北斗苑项目部的账户上，2011年5月3日，在签订合同时，原告又按合同约定交付购买27号车库（面积23.61平方米）的全部款项106000元和购买房屋的第二次款项90400元，共计268400元给被告，但被告不能按合同约定（2011年11月30日）交房，被告唐新军又在2012年7月6日承诺给原告办理房产证、土地使用证、水电三通等时需收取原告费用18926元。但至起诉时止，被告没有给原告办理相关证件，没有将房屋交付，水电不通，房屋也没有竣工验收，还将车库转让给了其他人。为维护原告的合法权益，诉至法院请求依法判令：1、三被告履行合同义务，返还给原告在被告处购买的27号车库（门面），并按合同约定交付已购903号的一套住房，2014年6月1日前给原告办理房屋、车库产权所有证、土地使用证并交给原告；2、被告赔偿原告房屋违约金，从2012年3月1日起每天按162400元万分之五计算至2013年10月31日即48720元。车库违约金，从2011年12月1日起每天按106000元计算至2013年10月31日即36570元。两项共计85290元，原告房屋及车库违约金两项计算至被告交付给原告使用时止；3、本案诉讼费由被告承担。
被告墨香阁置业公司辩称：请求驳回原告对墨香阁置业公司的起诉。原告购买并签订房屋买卖合同的当事人不是被告公司，被告公司从来没有对其房屋买卖行为施加任何影响，被告公司是被告李云、唐新军的房地产开发项目的协作人，按照双方约定各自独立经营并各自承担责任，被告公司从未出具“永州市墨香阁置业有限公司北斗苑项目经理部”公章，也未授权他人使用该公章，没有证据表明北斗苑项目经理部系被告公司设立，或者是被告公司实际控制，根据相关司法解释，应当驳回原告对被告公司的起诉。
被告北斗苑项目部、唐新军辩称：1、原告所购903号房因预期付款违约才导致交房延期；2、原告所购车库，由于车库号有误解错号，原告强硬不同意补救变更合同车库号，不能确认被告有违约行为；3、原告拒接钥匙，不进行装修，水电已通，原告不能交清购房款，当然无法办理产权证。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证实其诉称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一、售房合同两份，证实原告与被告于2011年5月3日签订了合法有效的房屋买卖合同，约定了双方权利和义务，被告已经违约，应承担违约责任；证据二、现金解款单及收款收据，证实2011年2月16日，原告与被告在售房合同签订前已达成口头协议，提前预交订金72000元购买售房合同中的房屋与门面（车库），在书面合同签订时抵作首付款，2011年5月3日原告当天按合同约定交付了196400元，履行了全部的给付义务；证据三、结婚证，证实王玲玲系原告妻子的事实；证据四、2012年7月26日收据与协议，证实被告承诺在2012年8月31日前为原告办理售房合同中的产权分户及水电开户收取原告的费用18926元。
被告北斗苑项目部、唐新军对原告的证据的质证意见为：对证据一、三、四无异议，对证据二真实性没有异议，但对其证明目的有异议，对口头协议不予认可。
被告北斗苑项目部、唐新军为证实其诉称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一、车库平面图，证实变更后3号车库就在原告所购房屋903号房屋下面，更加便利；证据二、平面图，证实变更后的3号车库比原告所购车库面积大；证据三、通知，证实被告已经履行交房义务，通知原告接房的事实。
原告对被告北斗苑项目部、唐新军的证据的质证意见为：对证据一、二的证据三性均有异议，其来源不清楚，与本案无关；对证据三通知的真实性、目的性有异议，原告没有收到该通知。
被告墨香阁置业公司对原告及被告北斗苑项目部、唐新军的证据的质证意见均为不清楚。
经原、被告举证、庭审质证，本院对原、被告提交的证据，认证如下：
被告对原告证据没有异议，本院对原告的证据予以确认为有效证据，但原告的证据不能证明原、被告之间有口头协议；被告北斗苑项目部、唐新军的证据原告均有异议，但被告北斗苑项目部、唐新军的证据一、二是车库的平面图，与事实相符，该证据予以确认为有效证据；被告北斗苑项目部、唐新军的证据三并没有原告的接受凭证，不能证明被告通知了原告收房，该证据不予确认为有效证据。
本院依据以上确认的证据和原、被告在庭审中的陈述，可以认定如下基本事实：
蒋丽云等66人取得永州市冷水滩区传芳路、站前路交叉口东南角土地，修建房屋两栋，取得规划许可并以北斗苑小区合伙建房指挥部的名义向有关部门申报质量监督等。被告唐新军以被告墨香阁置业公司的名义开发，并成立永州市墨香阁置业有限公司北斗苑项目部具体经营、运作，2011年2月15日，原告在北斗苑小区购买了一单元903号的住房一套。当日，原告向被告北斗苑项目部支付房屋首付款72000元。2011年5月3日原告与被告北斗苑项目部签订售房合同，合同约定：一、原告购房位置为新火车站北斗苑小区第一栋一单元九层903号住房壹套，面积约133.61平方米，售价每平方米1736.40元，合计人民币232000元；五、付款方式及期限，在签合同时付总房价的70%计162400元，房屋交付使用时付总房价的30%计69600元；六、被告在2011年11月30日前，将符合本合同约定的住宅或车库交付给原告；七、被告逾期交房超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日向原告支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行。此外，双方还对其他权利义务事项进行了约定。同日，原告与被告北斗苑项目部签订另一份售房合同，合同约定：一、原告购房位置为新火车站北斗苑小区27号车库壹间，面积约23.61平方米，售价每平方米4490元，合计人民币106000元；五、付款方式及期限，在签合同一次性付款106000元；六、被告在2011年8月30日前，将符合本合同约定的住宅或车库交付给原告；七、被告逾期交房超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行。此外，双方还对其他权利义务事项进行了约定。2011年5月3日，原告按合同约定将购买27号车库的全部款项106000元和购买房屋的第二次款项90400元，共计268400元支付到被告北斗苑项目部的账户上，由于被告不能按合同约定的时间交房，2012年7月26日，原告与被告唐新军达成协议，被告唐新军承诺给原告办理房产证、土地使用证、水电开户，并收取原告费用18926元，协议约定被告唐新军在2012年8月31日前将903号房屋和27号车库房产证、土地使用证交给原告，逾期则承担赔偿责任，土地分户证可于2012年12月31日前交给原告。至原告起诉时止，被告没有将房屋交付给原告，没有办理相关证件，该房屋也没有竣工验收。被告唐新军将27号车库转让给了他人，该人在车库上安装了卷闸门。
本院认为：被告唐新军以被告墨香阁置业公司的名义开发位于永州市冷水滩区传芳路、站前路交叉口东南角土地，并成立北斗苑项目部具体经营、运作，被告墨香阁置业公司事实没有参与经营、运作，应为被告唐新军个人行为，同时原告没有证据证实被告墨香阁置业公司与其买卖房屋有关联，被告唐新军以项目部的名义与原告签订卖房合同、收取卖房款，应由被告唐新军承担责任。被告墨香阁置业公司不应承担本案责任。被告唐新军将其开发的房屋出卖给原告，并与原告签订房屋买卖合同，该合同并没有违反法律规定，应为合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同签订后，原告已向被告交纳了约定的购房款，被告没有将房屋交付给原告使用，根据双方合同约定，被告应当将合同约定的903号房屋及27号车库交付给原告，并为原告办理房屋产权登记手续，虽被告唐新军将27号车库交付给他人，但该车库并没有办理产权登记手续，被告应将该车库交付给原告，因此对于原告要求被告交付房屋及车库、办理房屋产权的诉讼请求，本院予以支持。因被告唐新军没有按合同约定交付903号房屋，应承担违约责任，合同约定的交付时间为2011年11月30日，原告要求从2012年3月1日起每天按已交房款162400元的万分之五计算至2013年10月31日即48720元及计算至房屋交付时止符合法律规定。原告要求被告唐新军承担逾期交付车库的违约金36570元，因买卖车库的合同约定的违约金为总合同价款的万分之五即106000元的万分之五，为53元，即被告唐新军应支付逾期交付车库的违约金53元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告唐新军在本判决生效之日起十日内将位于新火车站北斗苑小区第一栋一单元九层903号房屋、北斗苑小区27号车库交付给原告陈展林；
二、被告唐新军在本判决生效之日起九十个工作日内为原告陈展林办理位于新火车站北斗苑小区第一栋一单元九层903号、北斗苑小区27号车库的房屋产权证；
三、被告唐新军在本判决生效之日起十日内向原告陈展林支付至2013年10月31日的逾期交房违约金48720元及逾期交付车库违约金53元，并自2013年10月31日起按合同约定支付逾期交付903号房屋违约金至房屋交付时止；
四、驳回原告陈展林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案受理费1932元，由原告陈展林承担332元，由被告唐新军承担1600元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 谭胡林
代理审判员 胡 慧
人民陪审员 杨明华
二〇一四年二月二十四日
代理书记员 周 凯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。