重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终6945号
上诉人（原审原告）：重庆市瑞源物业酒店管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路25号，组织机构代码62205526-8。
法定代表人：施朝秀，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄莉，重庆翰墨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：游爽，重庆翰墨律师事务所律师
上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地广东省深圳市福田区滨河路5022号广场A座29层，组织机构代码70856694-X。
法定代表人：吴斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐新平，该公司职员。
委托诉讼代理人：杨庆华，重庆三大律师事务所律师。
原审第三人：重庆润恩商贸有限公司，住所地重庆市江北区建新北路25号，组织机构代码69658026-8。
法定代表人：杨兴碧，该公司经理。
上诉人重庆市瑞源物业酒店管理有限公司（下称瑞源公司）因与上诉人中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（下称信达公司）及原审第三人重庆润恩商贸有限公司（下称润恩公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第9914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后依法组成合议庭，对本案进行了询问。瑞源公司的委托诉讼代理人黄莉、游爽，信达公司的委托诉讼代理人徐新平、杨庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞源公司上诉请求，撤销一审判决第二项，改判由信达公司向瑞源公司支付所欠物业服务费违约金100万元。事实和理由：1、瑞源公司已举示证据证实向信达公司所有的江田大厦第四层提供了物业服务，既然瑞源公司提供了物业服务，信达公司就应该支付物业服务费，一审法院判决信达公司向瑞源公司支付物业服务费却不承担违约金明显逻辑不清，前后矛盾；2、因信达公司不交纳物业服务费，瑞源公司于2012年12月采取了停电措施，但经过思考后，早就将江田大厦第四层的电力恢复了，故停止供电并不能成为信达公司不交纳物业服务费的抗辩理由。
信达公司辩称，瑞源公司对第四楼没有进行物业服务，电梯不能使用，整层楼都是停电的，并且卫生间是封闭的，第四楼停水停电导致信达公司不能使用是基本事实，现在都处于停水停电状态，所以信达公司不应支付物业服务费，也不应支付违约金。
信达公司上诉请求，撤销一审判决，改判驳回瑞源公司的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定信达公司已取得涉案房屋的所有权证，与客观事实不符，信达公司并未取得涉案房屋的所有权证，也未取得涉案房屋的占有、使用权。润恩公司才是涉案房屋的实际占有人和使用人，物业费应由润恩商贸公司承担；2、瑞源公司于2012年12月对涉案房屋停水停电，法院依职权调取的涉案房屋现场拍摄的照片，证明房屋仍然处于停水、停电状态，电梯不能到达四楼，瑞源物业公司提交的保安巡逻记录也显示未到四楼巡逻，说明瑞源物业公司未对四楼进行物业服务。
瑞源公司辩称，1、信达公司称其未取得所有权的说法不成立，如果其没有产权，就无权要求润恩公司搬出并取得收益；2、房屋的实际使用人是润恩公司，润恩公司使用后向信达公司支付了费用；3、一审判决认定瑞源公司对整栋大楼进行了物业服务并符合要求，对整栋大楼提供了服务就包含了对信达公司所有的部分提供服务，信达公司属于业主，就应该支付物业服务费。
原审第三人润恩公司未到庭发表意见。
瑞源公司向一审法院起诉请求，判令信达公司支付2011年8月1日至2015年7月30日期间的物业服务费2158838.64元；判令信达公司支付2011年8月1日至2015年5月7日期间的水电费47495.19元；判令信达公司支付违约金100万元，
一审法院认定事实：瑞源公司是具有叁级资质的物管企业。2000年10月10日，瑞源公司（乙方）与重庆江田房地产开发有限公司（甲方，下称江田公司）签订《重庆市江田国际金融大厦物业管理委托协议书》，约定：甲方同意将其开发的“重庆江田国际金融大厦”（下称江田大厦）物业本体所有内容委托乙方进行专业化、一体化的物业管理。乙方提供的服务受益人为本物业的业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应责任。委托管理物业内容：房屋建筑本体共用部位；共用设施设备；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施；属配套服务设施内容；公共环境；配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安24小时安全防范服务（不含人身、财产保险、保管责任），保障客户安全；本物业所有的产权资料及物业管理档案资料的收集、管理；其他事项；交通与车辆停放的管理。物业管理费商场：每平方米（建筑面积）管理费10元/月，物业承租人（使用人）应承担各项管理服务费。管理服务费的收取采用每季度首月1－10日经银行委托收取，未按时交纳者，每日按应交纳总额的0.3%计收滞纳金。该合同还对双方的职责和权利、管理目标、违约责任等方面进行了约定。同日，双方还签订了《物业收费委托协议》，江田公司同意瑞源公司按10元/月·平方米的标准收取收费商场物业费，包括公共区域保洁费、保安费、绿化费、设备设施日常维修保养费等，设备设施大修、更换费用另行商定。
2002年2月5日，重庆市物价局向瑞源公司作出渝价[2002]88号文件《重庆市物价局关于江北区江田国际商业广场物业管理服务收费标准的通知》：经审查瑞源公司申报的环境、设备、设施条件及提供的服务内容、质量标准，基本符合普通商场物业管理服务一级标准，同意商场公共服务费按瑞源公司与江田公司签订的《物业收费委托协议》执行，特约服务收费在自愿前提下，由双方协商议定。瑞源公司不得自立项目和擅自提高收费标准向业主收取其他任何费用。瑞源公司收费实行明码标价，大厦成立业主委员会后，由物业管理公司与业主委员会共同协商收费标准，本文件则自动废止。重庆市物价局价格监督检查分局监制的《重庆市前期物业服务收费标价表》亦载明，江田大厦商场收费标准是10元/平方米/月。
2011年5月26日，信达公司以4904.5万元价格竞得了重庆市高级人民法院委托重庆润民拍卖有限公司、重庆开元拍卖有限公司和重庆市公得拍卖有限公司公开拍卖的江田大厦第四层房屋，2011年7月12日，重庆市高级人民法院作出（2010）渝高执提字第241-5号、242-4号执行裁定书，裁定信达公司取得该房产所有权（建筑面积4283.41平方米）。该裁定书于2011年8月1日送达给信达公司。
2012年8月24日，信达公司与瑞源公司签订《物业服务合同》，瑞源公司提供的物业服务内容主要为：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由瑞源公司管理服务的其他服务事项。合同约定，物业服务期为2012年8月27日至2017年8月27日，物业服务费为每月每平方米（建筑面积）10.5元，应于每月15日前交纳，若未按时如数交纳物业服务费，按每日千分之四支付违约金。其他费用包括但不限于水电费、水电公摊费以及中央空调费等由物业使用人负责缴付。该合同记载信达公司的地址为：深圳市福田区滨河路北5022号联合广场A座29层。
2011年11月，信达公司向重庆市第一中级人民法院提起民事诉讼，主张润恩公司非法占有江田大厦第四层房屋，未腾空交房也未支付租金，导致其无法行使所有权，给其造成了巨大经济损失。信达公司要求润恩公司腾空并返还房屋，赔偿其2011年5月26日至2012年10月24日期间的损失2588607.44元及物业管理费776582.24元，共计3365189.68元。2014年4月7日，重庆市第一中级人民法院审理后作出了（2012）渝一中法民初字第00858号民事判决书，此判决查明了以下事实：2009年12月9日，江田大厦第四层的实际租用人变更为润恩公司；因信达公司拍得江田大厦第四层房屋后并未缴纳物业服务费，瑞源公司于2012年12月对该房屋做出了停电处理，对此情况瑞源公司于2013年7月18日向法院提交了《关于4楼拖欠物管公司水电费和物管费说明》；2013年7月2日，瑞源公司向信达公司催收2011年7月12日至2012年8月26日期间的物业费，信达公司并未缴纳。此判决还认定：信达公司取得江田大厦第四层所有权的时间为2011年8月1日；讼争房屋属于抵押在前出租在后的情况，信达公司通过拍卖法院裁定其获得房屋所有权后，涉及该房屋的一系列出租、转租合同对信达公司均无约束力。润恩公司属无权占有，应当返还原物给信达公司，应当支付占用期间的使用费；由于信达公司没有向物管公司实际支付物业管理费用，没有实际损失，该项费用不予支持。遂判决如下：一、限重庆润恩商贸有限公司于本判决生效之日起15日内撤出位于重庆市江北区建新北路25号江田国际金融大厦裙楼第四层的房屋，并向中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司返还该房屋；二、限重庆润恩商贸有限公司于本判决生效之日起一个月内向中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司支付房屋占有使用费2253787.56元；三、驳回中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司的其他诉讼请求。
信达公司、润恩公司不服上述判决，均向重庆市高级人民法院提起了上诉。重庆市高级人民法院审理后于2014年12月19日作出（2014）渝高法民终字第00283号民事判决书，认为一审认定事实清楚，适用法律正确，双方的上诉理由均不成立，遂判决：驳回上诉，维持原判。
因润恩公司没有按上述生效判决履行返还房屋义务，2015年9月信达公司向重庆市第一中级人民法院申请强制执行，现该案尚在执行阶段。信达公司以未实际占有和使用房屋为由，没有向瑞源公司支付物业服务费和其他相关费用。
2014年8月8日，瑞源公司通过邮政特快专递方式，按照《物业服务合同》记载的地址寄送了《催款函》，要求信达公司支付2011年7月至2014年8月期间的物业服务费1809885.47元及所欠水电费47495.19元。邮政查询回执显示，该邮件于2014年8月11日“投递并签收”。2015年5月12日，瑞源公司再次通过邮政特快专递方式，按照信达公司在《物业服务合同》记载的地址再寄送了《催款函》，要求信达公司支付2011年7月至2015年5月期间的物业服务费2214465元及所欠水电费47495.19元。邮政查询回执显示，该邮件于2015年5月14日“妥投，他人收周小姐代收”。本案审理中，信达公司对邮寄地址没有异议，但否认收到两份催收函，表示不认识签收人。
一审审理中，瑞源公司举示了防火巡查记录表、扶梯自动人行道日常维护保养记录表、乘客电梯载货电梯半月维护保养工作记录、重庆市电梯日常维护保养合同、与保洁人员签订的劳动合同、保安巡逻签到表、江田广场喷淋系统管网整改工程施工合同、化粪池清掏合同等证据材料，拟证明对江田大厦实施了物业服务事宜。信达公司的质证意见质证表示，瑞源公司对第四层房屋停水停电，第四层电梯无法使用，瑞源公司对第四层房屋没有履行物业服务。润恩公司的质证意见与信达公司的意见一致，表示停电后确实无法经营。
瑞源公司主张信达公司拖欠2011年8月1日至2015年5月7日期间的水电费47495.19元，但没有提供欠费依据。
本案受理后，一审法院派员到江田大厦第四层送达起诉状副本时，查看江田大厦第四层房屋内摆放有家具沙发等物品，零星几盏灯亮着。润恩公司强调已于2011年10月24日停止营业并撤场，第四层房屋内摆放的物品不知是谁的。
本案诉讼中，润恩公司没有提供已撤场移交房屋的相关证据。江田大厦现未成立业主委员会。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2000年10月10日瑞源公司与建设单位江田公司签订《重庆市江田国际金融大厦物业管理委托协议书》，约定由瑞源公司为江田大厦提供前期物业服务。本案中，瑞源公司举示的对江田大厦共用部分、共用配套设施和相关场地进行物业管理维护的证据材料，证明其履行了相应物业管理服务义务，应当享有向业主收取相应公共性物业服务费的权利。国务院《物业管理条例》第七条第五项规定，业主应当履行按时交纳物业服务费用的义务。信达公司于2011年8月1日取得江田大厦第四层房产所有权，系该房屋的业主。信达公司、瑞源公司于2012年8月24日签订《物业服务合同》，就物业服务事项和交纳物业服务费等内容进行了约定，故信达公司在物管公司履行了物业管理服务的情况下，自其成为业主时起，负有交纳物业服务费用的法定义务和合同义务。
信达公司、润恩公司之间的返还原物纠纷，已经人民法院终审判决处理，判令润恩公司限期搬离江田大厦第四层房屋。润恩公司称已于2011年10月24日停营并撤场，但没有提供撤场移交房屋的相关证据，且信达公司向人民法院申请强制执行案件尚未审结，一审法院对其陈述意见不予采信。没有实际使用房屋，不构成业主拒交物业服务费的免责事由，信达公司在承担了物业服务费的情况下，可向责任人另行追偿。
关于物业服务费收取标准的认定。2000年10月10日瑞源公司与建设单位江田公司签订的《重庆市江田国际金融大厦物业管理委托协议书》，约定在大厦成立业主委员会前的物业收费标准为每平方米10元/月，此收费标准已经物价部门审核，予以确定。2012年8月24日，信达公司与瑞源公司签订《物业服务合同》，将物业收费标准定为每平方米10.5元/月。该大厦至今没有成立业主委员会，大厦仍处于前期物业管理服务状态，在收费标准约定不一致的情况下，前期物业服务合同确定的收费标准对业主具有约束力，法院确定瑞源公司应按每平方米10元/月（建筑面积）的标准收取信达公司物业服务费。
关于信达公司提出诉讼时效抗辩的问题。信达公司应当自成为业主（即2011年8月1日）起履行交纳物业服务费的义务。重庆市第一中级人民法院（2012）渝一中法民初字第00858号民事判决已查明，瑞源公司于2013年7月2日向信达公司催收过2011年7月12日至2012年8月26日期间的物业费，信达公司未缴纳。表明瑞源公司于2013年7月已主张权利。瑞源公司于2014年8月8日、2015年5月12日按信达公司在《物业服务合同》记载的地址寄送了两次《催款函》，邮政查询回执均显示邮件已签收，表明瑞源公司一直行使债权催告的事实。故，瑞源公司要求信达公司支付2011年8月1日至2015年7月30日期间的物业服务费的诉讼请求，未超过诉讼时效，故对信达公司提出诉讼时效的抗辩理由不予采纳。信达公司应当支付此期间的物业服务费2056036.80元（4283.41平方米×10元/月×48个月）。
违约金的问题。信达公司作为业主却一直未能入场使用，其未按时交纳物业服务费属事出有因。重庆市第一中级人民法院（2012）渝一中法民初字第00858号民事判决已查明，瑞源公司于2012年12月对江田大厦第四层房屋做出了停电处理，此行为对处理双方的物业服务纠纷亦有不妥之处。因此，瑞源公司要求信达公司承担违约金100万元的诉讼请求，不予支持。
瑞源公司主张信达公司拖欠2011年8月1日至2015年5月7日期间的水电费47495.19元，因没有举示相关证据予以佐证，对此不予确认。一审法院判决如下：一、被告中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市瑞源物业酒店管理有限公司支付2011年8月1日至2015年7月30日期间的物业服务费2056036.80元；二、驳回原告重庆市瑞源物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
二审中，瑞源公司、信达公司未提供新证据。
一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：信达公司是否应支付物业服务费及违约金，如需支付，标准应如何确定。现依据查明的事实，结合相关法律规定，对该争议焦点评析如下：
信达公司通过公开竞拍拍得江田大厦第四层房屋，重庆市高级人民法院作出的裁定信达公司取得该房产所有权的（2010）渝高执提字第241-5号、242-4号执行裁定书于2011年8月1日送达给信达公司，故信达公司自该日取得该房屋的所有权，该事实亦为生效法律文书所认定，本院予以确认。信达公司系江田大厦第四层房屋的业主，瑞源公司与重庆江田房地产开发有限公司签订的《重庆市江田国际金融大厦物业管理委托协议书》对其具有约束力，2012年8月24日，信达公司又与瑞源公司签订了《物业服务合同》，进一步明确了双方的权利义务。瑞源公司与重庆江田房地产开发有限公司签订的《重庆市江田国际金融大厦物业管理委托协议书》及信达公司与瑞源公司签订的《物业服务合同》均约定由瑞源公司对江田大厦的业主共用部分提供物业服务，而瑞源公司在一审中举示了对江田大厦共用部分、共用配套设施和相关场地进行物业管理维护的证据材料，证明其履行了相应物业管理服务义务，其有向业主收取物业服务费的权利，而信达公司作为业主负有交纳物业服务费的义务。信达公司交纳物业服务费后的追偿问题及瑞源公司曾因为物业实际使用人未交纳水电费而采取停水停电措施，对信达公司或房屋实际使用人造成损害问题之纠纷均可另案解决。故信达公司称其并未取得房屋所有权及瑞源公司对江田大厦第四层曾停水停电，不应交纳物业服务费的意见，本院不予采纳。信达公司未按照合同约定交纳物业服务费，应按照合同约定承担相应的违约责任，支付相应的违约金，一审法院未主张违约金确有不当，本院依法予以纠正。但《重庆市江田国际金融大厦物业管理委托协议书》及《物业服务合同》中约定的违约金计算标准明显过高，信达公司在审理中明确提出不应当支付违约金或调减违约金的答辩意见，根据公平原则和诚实信用原则，结合信达公司欠付物业服务费的金额、时间长短等因素，本院并考虑本案的实际情况，酌情确定信达公司向瑞源公司支付违约金800000元。
综上所述，信达公司的上诉请求不成立，本院不予支持。瑞源公司的部分上诉请求成立，本院对其部分上诉请求予以支持。原判认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第9914号民事判决；
二、中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司于本判决生效之日起十五日内向重庆市瑞源物业酒店管理有限公司支付2011年8月1日至2015年7月31日的物业服务费2056036.80元，违约金800000元，以上共计2856036.80元；
三、驳回重庆市瑞源物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费32654元，由中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司负担28354元，由重庆市瑞源物业酒店管理有限公司负担4300元；二审案件受理费31248元，由中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司负担26948元，由重庆市瑞源物业酒店管理有限公司负担4300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
审 判 员 王 兵
代理审判员 伏虹瑾
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 刘思含