江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5274号
上诉人（原审原告）徐敏，女，1974年9月10日生，汉族。
委托代理人魏伟，江苏诺法律师事务所律师。
委托代理人王全凤，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）仝志学，男，1977年11月19日生，汉族。
委托代理人王泽鹏，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）祁昌艳，女，1978年8月29日生，汉族。
委托代理人王泽鹏，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
上诉人徐敏因与被上诉人仝志学、祁昌艳房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月17日公开开庭审理了本案，上诉人徐敏及其委托代理人魏伟，被上诉人仝志学、祁昌艳共同委托代理人王泽鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐敏原审诉称，仝志学与祁昌艳系夫妻关系。2014年4月26日，徐敏与仝志学、祁昌艳在南京大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺房产公司）签订房屋买卖合同，仝志学、祁昌艳将坐落于南京市玄武区玄武大道88号阳光聚宝山庄海棠街区某幢1203室（以下简称海棠街区某幢1203室）房屋出售给徐敏，房屋总价为259万元，双方在补充协议中约定：徐敏于2014年1月20日支付定金2万元，2014年4月26日追加定金18万元，2014年6月1日前将235万元打入资金监管账户，同时办理过户手续，尾款结清后仝志学、祁昌艳迁出户口。合同签订后，截止2014年4月26日徐敏共支付仝志学、祁昌艳20万元。2014年6月9日，双方重新签订补充协议，约定徐敏追加定金40万元，徐敏暂时入住该房屋，并于2014年6月30日办理过户手续，徐敏当日支付了仝志学、祁昌艳40万元。2014年6月30日，双方又约定徐敏需在2014年7月4日下午6点前向仝志学、祁昌艳支付199万元，如不能按时支付，仝志学、祁昌艳有权解除合同，并追究违约责任；该补充协议签订后，徐敏因资金周转不灵，先行向仝志学、祁昌艳支付了18.6万元。事后徐敏一直与仝志学、祁昌艳协商付款期限问题，仝志学、祁昌艳要求徐敏替其偿还所借高利贷200万元及三分利息，而房屋尾款为180.4万元，故双方协商未果。此后，仝志学、祁昌艳趁徐敏外出私自将涉案房屋打开，将屋内徐敏私人物品翻动、转移，造成徐敏私人物品损毁、丢失。仝志学、祁昌艳随后在合同未解除的情况下将涉案房屋卖与第三人，并完成过户手续，直接导致双方合同无法履行，已构成根本违约。综上，请求法院确认双方签订的房屋买卖合同解除，仝志学、祁昌艳支付徐敏违约金120万元。
仝志学、祁昌艳原审辩称：1、徐敏与仝志学、祁昌艳之间的房屋买卖合同已于2014年9月15日依法解除，无需得到法院再次确认。2014年9月15日，因徐敏多次违约，仝志学以发送短信的方式向徐敏发出解除合同的通知。2、仝志学、祁昌艳对徐敏留置在涉案房屋中的物品依法搬离，不存在任何违法和不当行为，亦未给徐敏物品造成任何损毁和丢失。3、仝志学、祁昌艳再次出售涉案房屋，是在仝志学、祁昌艳依法解除与徐敏的合同后进行的，不存在违约行为。综上，请求驳回徐敏诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年4月26日，徐敏（买受方、乙方）与仝志学、祁昌艳（出售方、甲方）及案外人大贺房产公司（中介方、丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将海棠街区某幢1203室房屋出售给乙方，房屋售价为259万元，乙方承担交易所产生的所有税费；违约金为40万元。当日，三方签订补充协议，约定：1、乙方于2014年1月20日支付甲方定金2万元；2、乙方于2014年4月26日追加定金18万元；3、乙方于2014年6月1日前将235万元打入资金监管账户，同时办理产权过户手续；4、甲方于款齐三个工作日内结清全部费用将房屋交于乙方使用，同时迁出所有户口，乙方支付尾款4万元。同时查明，徐敏于签订合同之前支付了定金2万元，又于合同签订之日支付了定金18万元，合计20万元。
2014年6月9日，徐敏与仝志学、祁昌艳及大贺房产公司在《房地产买卖中介合同》中又签订补充协议，内容为：“经三方协商决定，乙方于2014年6月9号追加定金肆拾万元整（400000），共计房款定金陆拾万元整（600000），乙方可暂时入住此房屋。三方决定2014年6月30日前办理产权过户手续。如一方违约，不能完成产权过户手续，则违约金为壹佰贰拾万元整（1200000），且违约赔偿之后，合同自动解除。乙方则搬出此房屋。”该补充协议签订之日，徐敏支付了追加定金40万元。
2014年6月30日，徐敏委托代理人余恩斌与仝志学、祁昌艳签订补充协议，约定以下主要内容：1、双方约定的定金总额为60万元，徐敏就定金部分已支付完毕，如徐敏未能在约定期限内完成房款的支付，徐敏不得要求仝志学、祁昌艳返还定金，如仝志学、祁昌艳在支付完房款后，未能按法律规定及时办理过户手续，应双倍返还定金。2、徐敏必须在2014年7月4日下午6时前向仝志学、祁昌艳支付房款199万元，剩余60万元，由徐敏先期支付的定金直接折抵到房款中。3、徐敏如在约定时间未能按时、全额支付房款199万元，仝志学、祁昌艳有权即时解除合同，并通知徐敏腾离海棠街区某幢1203室；徐敏应当在2014年7月5日下午6时前腾离该房屋，否则徐敏应按每天300元租金向仝志学、祁昌艳支付相应费用（不包括水电费）。该补充协议签订后，徐敏分别于2014年7月4日、7月5日、7月11日通过银行转账支付给仝志学、祁昌艳购房款共计18.6万元。
原审另查明，2014年10月11日，因徐敏未按上述约定支付购房款，仝志学、祁昌艳将徐敏的物品从海棠街区某幢1203室搬离。2014年10月18日，仝志学、祁昌艳与案外人王永生签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给王永生。2014年12月11日，仝志学将购房款18.6万元转账退回给徐敏。
本案双方当事人原审争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同是否已实际解除，何时解除？2、仝志学、祁昌艳在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应承担违约责任？
徐敏认为，仝志学、祁昌艳与徐敏达成延期付款协议，仝志学、祁昌艳获得合同解除权，但仝志学、祁昌艳未行使该权利，直至徐敏起诉时，合同仍是合法有效，涉案房屋买卖合同系在徐敏起诉之时解除；仝志学、祁昌艳在合同未解除前擅自将徐敏物品从海棠街区某幢1203室搬离，并将房屋卖与第三方，导致房屋买卖合同无法继续履行，构成根本违约。徐敏提交了《房地产买卖中介合同》及补充协议、手机短信记录予以佐证。仝志学、祁昌艳对徐敏提交的证据真实性不持异议，但认为徐敏未能按约定支付购房款，徐敏行为构成违约；短信记录仅证明仝志学、祁昌艳事先通知徐敏主动搬离，在徐敏不主动搬离时，仝志学、祁昌艳将徐敏物品搬离后通知了徐敏，并不存在仝志学、祁昌艳私自将徐敏物品搬离或损毁、丢失徐敏物品的行为。
仝志学、祁昌艳认为，2014年7月4日至2014年9月15日期间，徐敏与仝志学、祁昌艳就付款期限多次协商，仝志学、祁昌艳给予徐敏多次付款延期。2014年6月30日，双方签订补充协议约定徐敏于2014年7月4日下午6时前付清购房款199万元，否则仝志学、祁昌艳有权即时解除合同，徐敏搬离海棠街区某幢1203室房屋，但徐敏仅支付购房款18.6万元，余款仍未能按时付款。2014年7月22日，徐敏在仝志学、祁昌艳的笔记本中书写履行承诺一份，承诺于2014年7月25日下午3时前付清余款180.4万元，如违约，徐敏搬离涉案房屋，仝志学、祁昌艳退还徐敏18.6万元。此后，仝志学、祁昌艳多次发短信催促徐敏付款，徐敏仍未能按约付款，仝志学、祁昌艳遂于2014年9月15日发送短信通知徐敏解除合同，故涉案房屋买卖合同于2014年9月15日解除。合同解除后，仝志学、祁昌艳要求徐敏主动搬离海棠街区某幢1203室房屋，但徐敏不搬，仝志学、祁昌艳又于2014年10月13日将徐敏物品封存后从涉案房屋中搬离，并发短信通知了徐敏，徐敏已收到仝志学、祁昌艳短信，且于2015年1月19日从物品存储仓库将其物品取回。仝志学、祁昌艳提交了2014年7月4日至2014年11月3日期间徐敏与仝志学之间的手机短信记录及记载短信的手机、徐敏于2014年7月22日书写的履行承诺、物品清单及收条予以佐证。徐敏对延期支付购房款的事实予以认可，对2014年7月22日的履行承诺的真实性不予认可，同时认为虽然短信记载的手机号是徐敏的，但无法确认仝志学、祁昌艳提交记载短信的手机是否是仝志学使用，无法核实电子信箱记载内容的真实性，短信发送是否成功也不清楚，且徐敏从未收到仝志学、祁昌艳发送的关于合同解除的短信。
原审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，涉案《房地产买卖中介合同》及补充协议系徐敏与仝志学、祁昌艳就海棠街区某幢1203室房屋买卖而签订，系当事人真实意思表示，合法有效，双方的权利义务应受法律保护。徐敏与仝志学、祁昌艳在2014年6月30日的补充协议中明确约定，徐敏未能按约定期限支付购房款，仝志学、祁昌艳有权解除合同，而徐敏对未能按时付款的事实予以认可，故仝志学、祁昌艳享有合同解除权。仝志学、祁昌艳主张2014年9月15日以发送手机短信方式通知徐敏解除合同，并提交了2014年7月4日至2014年11月3日期间徐敏与仝志学之间的手机短信记录及记载短信的手机，经核实该短信记录内容完整，徐敏亦确认短信记录中的手机号码的真实性，徐敏虽否认收到解除合同通知短信，但未能提供证据证明，因此，原审法院对仝志学、祁昌艳提交手机短信的电子证据真实性予以认定，据此认定仝志学、祁昌艳解除合同通知已于2014年9月15日到达徐敏方。综上，涉案房屋买卖合同已于2014年9月15日解除。
关于解除合同的违约责任问题。原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，徐敏对未按约定期限支付购房款的事实予以认可，且双方在补充协议中约定了合同解除条件，仝志学、祁昌艳基于徐敏付款违约事实，行使合同解除权符合法律规定，故仝志学、祁昌艳在履行合同过程中无违约行为，徐敏要求仝志学、祁昌艳承担违约责任，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认徐敏与仝志学、祁昌艳于2014年4月26日签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议已于2014年9月15日解除；二、驳回徐敏的其他诉讼请求。原审案件受理费减半收取7800元，由徐敏负担。
徐敏不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误。一、原审法院认定被上诉人仝志学、祁昌艳解除合同的通知已于2014年9月15日到达上诉人徐敏存在错误。电子证据是最易被篡改、被复制的证据，日常生活中经常会遇到手机打电话不通、串线、信号不好的情况，也经常会遇到手机发送的短信对方收不到的情况，手机上的数据也可进行复制、上传、修改、粘贴、下传、共享等等操作，原审法院仅是凭肉眼观察了一部来源不明、归属不明的手机上记载的不知如何形成的文字内容，就认为它是一个真实的电子证据实属错误。二、原审法院认定被上诉人在履行合同过程中无违约行为存在错误。上诉人虽然没有按照第一份合同约定支付房款，但对于房款如何支付双方一直在协商之中，双方不停地以新的约定变更了原约定，只能说双方变更了合同内容，而不能视双方已达成的新约定于不顾，以变更前的合同内容来认定上诉人违约付款。三、被上诉人的合同义务是将房屋过户给上诉人，但在合同履行过程中，被上诉人未经上诉人同意，擅自将房屋抵押给第三方并办理了抵押手续，导致其与上诉人的合同无法履行，被上诉人存在违约行为。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其在原审的诉讼请求发回重审，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人仝志学、祁昌艳答辩称，原审判决认定的事实客观真实，证据确实充分，上诉人的上诉主张不能成立。1、上诉人提出被上诉人提供的手机短信内容不真实、被篡改，并否认从未收到被上诉人发送的信息，却未能提供任何证据予以证明。2、原审法院通过对双方之间的手机短信内容的核实，该短信记录内容完整，客观真实，依法对该证据予以采信，并作为认定案件事实的证据，是正确行使审判权的行为，无任何错误之说。3、被上诉人在合同履行过程中无任何违约行为，该房屋无任何抵押。
针对原审法院查明的事实，上诉人持有以下异议：1、上诉人因工作关系长期在外地，双方在签订合同时其已将该情况告知被上诉人，原审未查明其不能按照合同及时付款的原因；2、上诉人不交钱的原因，系被上诉人将产权证质押给小额贷款公司，小额贷款公司要求上诉人承担200万元借款的利息，上诉人没有同意，被上诉人无法赎回产权证，上诉人才不同意付款，而原审对该事实未查清；3、被上诉人向上诉人发出解除合同、搬离物品的短信通知，当时上诉人手机死机、刷机了，很多信息都没有了，之后上诉人到移动公司和派出所要求打印短信记录，可是移动公司答复只能打印半年内的记录，原审法院对此也未审查。
双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
二审中，上诉人向本院提交中国工商银行存款凭证一张，认为2014年7月10日其个人账户存款金额为6042634.70元，当时其有能力支付购房款。被上诉人对该证据真实性不持异议，但认为上诉人账户虽然有钱，但其在2014年7月25日前确实没有付款。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案上诉人徐敏与被上诉人仝志学、祁昌艳签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应照此履行。双方在2014年6月30日的补充协议中明确约定，上诉人未能按约定期限支付购房款，被上诉人有权解除合同。现上诉人认可其存在迟延付款行为，但不认可其构成违约，进而否定被上诉人取得的合同解除权。从上诉人上诉状及二审开庭陈述的意见来看，上诉人主张其不构成违约的主要理由为：一是其在订立合同时已告知被上诉人其工作在外地，可能无法按时付款；二是被上诉人因借款未能赎回质押在小额贷款公司的房屋产权证，其才不同意支付购房款；三是双方对房款支付的时间节点已进行过多次协商和变更，被上诉人迟延付款已得到上诉人同意。对此，本院认为，上诉人对于前两条上诉理由，并未提交任何证据加以证明，本院不予采信；对于第三条上诉理由，本院认为，虽然双方经过协商对于付款方式及时间节点进行了变更，但上诉人最终也未能按2014年7月22日的承诺，在2014年7月25日前付清余款180.4万元，应当构成违约。本案审理过程中，上诉人无任何证据证明双方已对补充协议中，关于“上诉人未按时付款被上诉人有权解除合同约定”进行过协商变更，故原审法院认定上诉人违约，被上诉人取得合同解除权具有事实及法律依据。
本案原审中，被上诉人不仅提供双方之间手机短信记录，同时也提供记载短信的手机，上诉人也将其收到被上诉人要求其搬离的短信通知作为证据提交给原审法院，且也认可短信往来的手机号码，现上诉人在二审中，以其手机死机、刷机或数据信号不好等理由，主张未收到被上诉人于2014年9月15日向其发出解除合同通知的短信，证据不足，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由上诉人徐敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 俞梦霏