福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初5345号原告：厦门市恒泰源物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区东浦路22号二楼F单元之一。法定代表人：陈定来，该公司总经理。委托诉讼代理人：任国民，福建德和联盟律师事务所执业律师。被告：涂文波，男，1972年5月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被告：陈红参，女，1973年3月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告厦门市恒泰源物业管理有限公司（以下简称恒泰源物业公司）与被告涂文波、陈红参物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序（小额）公开开庭进行了审理。原告恒泰源物业公司的委托诉讼代理人任国民到庭参加诉讼。被告涂文波、陈红参经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒泰源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令涂文波、陈红参立即向恒泰源物业公司支付厦门市湖里区金山西二里306号202室自2013年10月至2016年6月期间的物业管理服务费4723.8元，房屋公共维修金944.8元及逾期付款违约金（以每季度的物业管理费和房屋公共维修金为基数，自应缴费的下季度16日起，按日千分之三计至实际支付之日止）；2、判令涂文波、陈红参立即向恒泰源物业公司支付厦门市湖里区金山西二里306号202室自2014年7月5日至2016年5月5日期间的公摊水电费1361.4元及逾期付款违约金（以每两个月的公摊水电费为基数，自应缴费的下月6日起，按日千分之三计算至实际支付之日止）；3、判令涂文波、陈红参承担本案诉讼费。事实和理由：2009年12月21日，恒泰源物业公司与厦门新江南发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定恒泰源物业公司自2010年1月1日起对江南雅筑小区提供物业服务。涂文波、陈红参作为厦门市湖里区金山西二里306号202室（属江南雅筑小区）的使用人，享受恒泰源物业公司对该小区的物业管理服务，但自2013年10月起至今不履行交纳物业管理费、房屋公共维修金、水电公摊费等义务，经恒泰源物业公司每月催讨，涂文波、陈红参均置之不理。涂文波、陈红参提供书面答辩状辩称，（一）涂文波、陈红参与恒泰源物业公司并无物业服务合同关系。从恒泰源物业公司提供的《前期物业服务合同》看，合同主体为恒泰源物业公司与厦门新江南发展有限公司（开发商）。涂文波、陈红参作为厦门市湖里区金山西二里306号202室的业主并没有在《前期物业服务合同》签字。《前期物业服务合同》对涂文波、陈红参没有法律约束力，恒泰源物业公司无权向涂文波、陈红参主张物业管理费、公维金。（二）小区的实际管理人员姓吴，涂文波、陈红参不知吴姓人员与恒泰源物业公司是何种关系。从恒泰源物业公司提供的材料发现其资质系临时的。小区业主自2009年以来多次通过物业负责人向开发商要求筹建业委会，但业主时至今日已入住8年，业委会始终未成立。（三）物业管理人员在日常管理活动中，以开发商的责任或不属于物业管理服务内容为借口，没有提供物业管理服务或提供服务存在瑕疵，给业主造成了经济损失，具体情况是：（1）306号202室从户外水表到入户之间的自来水进水管破裂，物业公司不能提供预埋管布线图，也不予组织维修，导致业主水费损失；业主只能另行接入明管；物业公司还向业主委托的外部施工人员收取管理费。（2）306号、307号的楼梯防盗门损坏，物业公司长期不予维修，该防盗门一直处于没有启用状态。（3）开发商将地下人防空间作为停车位销售；物业管理人员将公共通道划作固定车位收取租金；一些业主封闭公共空间作为仓库，物业公司不加以劝阻，存在不作为。（4）金山西二路308至319号联排别墅均带有地下车库，不少业主将其改作仓库或铝合金加工车间，时常有切割、焊接以及生活用火。如此安全隐患，物业公司视而不见，存在不作为。（5）306号楼梯消防管道及进水管道损坏，长期渗水；306号202室套内墙面遭到波坏，且还在持续。（6）地下车库电梯口长期渗水积水，至今没有处理。（四）小区的公摊水电费计算不合法、不合理。本院认为，涂文波、陈红参经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。案涉《前期物业服务合同》系建设单位依据法律规定订立的临时性管理规约，对物业买受人具有约束力。涂文波、陈红参作为厦门市湖里区金山西二里306号202室（面积95.42㎡）的业主（属江南雅筑小区），其享受了恒泰源物业公司提供的物业管理服务，理应根据《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费用。涂文波、陈红参以其未在《前期物业服务合同》签字为由，主张《前期物业服务合同》对其没有法律约束力，于法无据，不予采纳。根据合同约定，厦门市湖里区金山西二里306号202室住宅每月的物业管理服务费1.5元/㎡，公共维修金0.3元/㎡。涂文波、陈红参2013年10月至2016年6月期间应交纳的物业服务费为95.42*1.5*33=4723.29元，公共维修金为95.42*0.3*33=944.66元。涂文波、陈红参辩称恒泰源物业公司存在管理不到位，但未能提供证据予以佐证，本院不予采纳。恒泰源物业公司请求涂文波、陈红参支付上述物业服务费、公共维修金，事实清楚，理由充分，本院予以支持。恒泰源物业公司主张涂文波、陈红参未交纳厦门市湖里区金山西二里306号202室自2014年7月5日至2016年5月5日期间的公摊水电费1361.4元，并提供了其向水务集团、电力公司交纳相关费用的发票，小区各户《电梯和二次供水费用结算清单》，计算方式，以及与306号202室同户型水电费公摊交纳的收款收据等证据予以佐证，足以证明涂文波、陈红参未交纳上述公摊水电费1361.4元的事实，其理应向恒泰源物业公司交纳该费用。涂文波、陈红参辩称小区的公摊水电费计算不合法、不合理，但未能提供证据予以佐证，本院不予采纳。物业服务合同并非恒泰源物业公司与业主直接签订，恒泰源物业公司理应依费用交纳约定向业主催收；而物业服务作为一种持续性服务，服务内容广泛，物业公司亦应合理回应业主的关切并作出合理解释，但恒泰源物业公司未能举证证明其依约进行了催收，未举证证明其对涂文波、陈红参辩称的未交纳费用的事由作出了回应，亦未举证证明涂文波、陈红参所辩称的未交纳费用的事由不存在，故其请求涂文波、陈红参支付逾期交纳费用的违约金，依据不足，本院不予支持。依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、涂文波、陈红参于本判决生效之日起十日内向厦门市恒泰源物业管理有限公司支付厦门市湖里区金山西二里306号202室2013年10月至2016年6月期间的物业管理服务费4723.29元、公共维修金944.66元。二、涂文波、陈红参于本判决生效之日起十日内向厦门市恒泰源物业管理有限公司支付厦门市湖里区金山西二里306号202室2014年7月5日至2016年5月5日期间的公摊水电费1361.4元。三、驳回厦门市恒泰源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用小额诉讼程序计取10元，由厦门市恒泰源物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴永福二〇一六年九月三十日代书记员 林昕颖附页：本案适用的法律条文：《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。