广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法民一终字第75号
上诉人（原审原告）：中国航空技术国际控股有限公司（原中国航空技术进出口总公司）。
法定代表人：吴光权，总经理。
委托代理人：宋杨，北京市首信律师事务所律师。
委托代理人：张美芳，北京市首信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴亦良，男，汉族。
委托代理人：李琳，广东华法（三水）律师事务所律师。
第三人：广东中业铜管制造有限公司。
法定代表人：李金贤，董事长。
原审第三人：李泽民，男。
上诉人中国航空技术国际控股有限公司（以下简称中国航空技术控股公司）因与被上诉人吴亦良、第三人广东中业铜管制造有限公司（以下简称中业铜管公司）、李泽民申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院作出的（2012）佛中法民一初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
当事人原审的意见
中国航空技术控股公司起诉称：中国航空技术控股公司作为申请执行人与被执行人中业铜管公司、李泽民其他合同纠纷一案执行过程中，吴亦良提起案外人执行异议。原审法院裁定中止对被执行人中业铜管公司所有的佛山市三水区西南镇高丰基铜管制造有限公司综合楼（以下简称涉案综合楼）其中的604号房屋及二楼l4号单车房执行，缺乏事实及法律依据。理由如下：（一）涉案房屋及涉案单车房在内的综合楼产权（产权证号：粤房地证字第0397384号），目前仍然登记在被执行人中业铜管公司名下，被执行人中业铜管公司是涉案综合楼的合法所有权人。（二）吴亦良对涉案房屋产权证的取得不符合法律规定。向吴亦良出卖涉案房屋的为西南镇人民政府，而非被执行人中业铜管公司。1999年9月7日为其颁发涉案房地产权证（产权证号：粤房地证字第2038878号）的发证机关为三水市人民政府，而非作为房地产行政主管部门的三水市房屋管理部门。（三）涉案单车房的产权至今未登记在吴亦良名下，根据《物权法》第九条规定，吴亦良对涉案单车房依法不具有所有权。（四）吴亦良对涉案单车房未办理过户登记手续存在过错。吴亦良与被执行人中业铜管公司于l999年12月22日签订了《单车房售卖合同》，2000年2月23日支付了全部款项，至今已长达十几年。吴亦良未能提供证据证明其曾在这期间内向被执行人中业铜管公司主张要求办理产权过户登记手续，或根据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定向房屋登记管理机关申请办理权属转移登记或暂缓登记、或直接向人民法院提起维护自身权益的相关诉讼。吴亦良怠于行使其作为买受人应有的权利，对涉案单车房至今未办理过户登记手续存在过错。法院依法可以对争议604号房及单车房采取查封、扣押、冻结的强制执行措施。故请求：1、判令对坐落于佛山市三水区西南镇高丰基铜管制造有限公司综合楼其中的604号房屋及二楼l4号单车房许可执行。2、本案诉讼费由吴亦良承担。
吴亦良答辩称：（2011）佛中法执外异字第36号执行裁定书裁定对争议房产中止执行合法、合理。1992年底，吴亦良通过正规房改手续购买了本案所涉的高丰路1号宿舍楼604房，在支付购房款后于l993年10月15日领取了《房屋所有权证》（当时房产地址为高基路，后改名为高丰路）。1999年，吴亦良又为604房办理了房改补充手续并缴纳了购房款差价。随后，吴亦良为604房换领了新的《房地产权证》并办理了《国有土地使用权证》。l999年12月22日，吴亦良与中业铜管公司签订了《单车房售卖合同》，以合法方式购买了宿舍楼二楼14号单车房，并足额支付了购房款。吴亦良自买受上述房屋以来，一直占用并居住。同时，吴亦良不停要求中业铜管公司协助办理房屋产权过户手续，但中业铜管公司一直没有拆分房产证并办理过户。为此，包括吴亦良在内的宿舍楼49名住户多次到居委、镇政府、区政府等部门投诉，要求相关部门协调解决产权过户的问题。但由于中业铜管公司之后没有运营，并于2006年4月被吊销营业执照，故单车房产权过户问题一直没有解决。可见，吴亦良才是本案所涉高丰路1号宿舍楼604房及二楼l4号单车房的实际权属人。对于单车房产权没有过户的问题，吴亦良并不存在过错，反而深受其害。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本案所涉高丰路1号宿舍楼604房及二楼l4号单车房不应列入中业铜管公司资产范围进行强制执行。（2011）佛中法执外异字第36号执行裁定书裁定对上述房产中止执行合法、合理，应予以维持。
原审第三人中业铜管公司、李泽民未发表答辩意见。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：北京市第二中级人民法院于2008年10月31日作出的（2005）二中民初字第07416号民事判决已发生法律效力，该判决判项为：“一、本判决生效之日起十日内，被告中业铜管公司偿还原告中国航空技术进出口总公司欠款人民币4037万元；二、被告李泽民对被告中业铜管公司偿还原告中国航空技术进出口总公司欠款4037万元承担连带偿还责任。公告费1300元及案件受理费211860元由被告中业铜管公司负担，被告李泽民承担连带给付责任。”因被告逾期未履行生效法律文书确定的还款义务，经权利人中国航空技术控股公司申请，北京市第二中级人民法院立案执行，案号为（2009）二中执字第00958号。后因被执行人中业铜管公司的住所地属佛山市管辖，北京市第二中级人民法院依法委托原审法院代为执行上述生效判决。原审法院于2009年11月27日立案执行，案号为（2009）佛中法执委字第12号。
在执行过程中，原审法院经向佛山市三水区房产、国土、车辆、工商行政管理部门及主要金融机构调查被执行人财产情况，发现登记在被执行人中业铜管公司名下有房产一处（位于佛山市三水区西南镇高丰基铜管制造有限公司综合楼，证号：粤房地证字第0397384号，面积5913.44平方米），但已被佛山市三水区人民法院另案查封，原审法院作轮候查封，无法在本案中处理。此外，未发现被执行人有其它可供执行财产。原审法院将本案执行情况书面告知申请执行人中国航空技术进出口总公司，并要求其在指定期限内提供被执行人可供执行财产或财产线索，但其逾期未能提供。原审法院将执行情况函告北京市第二中级人民法院，并建议终结本次执行。后原审法院对上述综合楼的轮候查封转为查封，原审法院于2011年7月18日作出公告：拟评估、拍卖、变卖被执行人中业铜管公司所有的上述综合楼房产，如处置该房地产涉及相关人或单位的利益，限于2011年7月28日前以书面形式向原审法院提出，逾期原审法院将依法处置该房地产。原审法院依法委托的评估机构于2011年8月8日作出深国众联评字（2011）-F-1056号房地产估价报告，上述综合楼的评估价为人民币17995096元。
吴亦良提起案外人执行异议，认为604房和单车房属于其所有，不属于中业铜管公司的财产，因而依法不能拍卖。原审法院于2012年9月18日作出（2011）佛中法执外异字第36号执行裁定书，裁定如下：中止对佛山市三水区西南街道高丰路一号综合楼604号房（房地产权证号为：粤房地证字第20388**号、国有土地使用权证号为：三府国用（2002）字第062107410200062051号）及二楼14号单车房的执行。中国航空技术控股公司遂提起本案诉讼。
涉案三水区西南镇高丰基铜管制造有限公司综合楼的产权证号为粤房地证字第0397384号，该产权证于1996年3月15日核准填发，房屋建成于1988年9月15日。综合楼登记的权属人为中业铜管公司，建筑结构为钢混8层，建筑面积5913.44平方米，其中住宅面积3755.76平方米，用地面积1078.84平方米，使用期限自1988年9月15日至2058年9月14日止，土地权属来源为1988年批建，土地权属性质为国有，土地用途为商住。该房产证项下的房屋包括吴亦良已经办证的604房。另，根据工商行政管理部门的企业机读档案登记资料，中业铜管公司的企业类型为中外合资有限责任公司，投资者为三水市西南镇经济发展总公司和中国铜业（香港）有限公司，该司注册资本603万美元，于1994年10月31日成立，最后一次年检时间为2003年4月25日，后因2003年度及以前年度没有参加年检而被工商行政管理部门于2006年4月4日吊销营业执照。
吴亦良于1992年1月10日申请购买涉案604房屋，随后其与三水县西南镇人民政府签订《三水县住房制度改革出售旧公有住房合同书》，约定根据《三水县住房制度改革调整方案实施细则》的规定，由吴亦良购买604房。1993年7月12日，吴亦良向西南镇人民政府支付6727.23元购房款。1993年10月15日，经三水市人民政府批准，吴亦良领取了604房的《房屋所有权证》（证号为粤房字第42816**号）。1999年2月4日，吴亦良与三水市西南镇人民政府以及三水市住房制度改革办公室签订《三水市住房制度改革出售公有住房合同书》，约定604房按照原房改政策优惠价购房时间（以市房改办公室批准的时间为准）1992年6月25日以13172.58元的价格出售给吴亦良。吴亦良于1999年2月10日支付了相应款项。1999年9月7日，经三水市人民政府批准，吴亦良就604房重新领取了粤房地证字第20388**号《房地产权证》（原粤房字第42816**号《房屋所有权证》注销），该房产证载明：房屋权属来源为1993年向三水西南镇人民政府购买（房改售房），土地随房屋所有权转让同时转让。2002年4月28日，吴亦良领取了三府国用（2002）字第06210741020、0062051号《国有土地使用证》。1999年12月22日，吴亦良与中业铜管公司签订《单车房售卖合同》，约定中业铜管公司将涉案单车房以7200元价格出卖给吴亦良。2000年2月23日，中业铜管公司出具收据确认收到吴亦良支付的7200元单车房购买款。
吴亦良等49户住户为高丰路一号综合楼办理房产证等问题，从1999年以来多次到佛山市三水区信访局、佛山市三水区人大常委会办公室等单位反映情况，要求支持和帮助。
中国航空技术进出口总公司因企业改制，变更名称为中国航空技术国际控股有限公司。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案争议焦点是中国航空技术控股公司主张对坐落于佛山市三水区西南镇高丰基铜管制造有限公司综合楼其中的604号房屋及二楼l4号单车房许可执行应否予以支持。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第三款规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产，登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权，对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，在原审法院查封包括上述604房的综合楼之前，吴亦良已购买并取得604房的所有权，吴亦良已支付604房的全部购房款并实际占有使用，国有土地使用权过户登记和房屋产权交易过户登记手续也已完成，故吴亦良请求中止对登记在其名下的604房执行措施的理由成立。中国航空技术控股公司主张吴亦良与三水县西南镇人民政府签订的《三水县住房制度改革出售旧公有住房合同书》等合同无效、据此取得的《房地产权证》（20388**号）及《国有土地使用证》不合法，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，在原审法院查封前，中业铜管公司已经将涉案单车房出售给吴亦良，吴亦良已支付全部价款并实际占有使用。该单车房属于粤房地证字第03973**号房地产权证项下的房产，该产权证目前仍未分割，且中业铜管公司的营业执照已吊销，吴亦良因办理产权证问题从1999年以来多次到佛山市三水区信访局、佛山市三水区人大常委会办公室等单位反映情况，要求支持和保护其相应民事权利，故单车房未办理过户产权登记手续不能认为系吴亦良的过错。因此吴亦良请求中止对该14号单车房执行措施的理由成立。
综上所述，原审法院中止对佛山市三水区西南街道高丰路一号综合楼604号房（房地产权证号为：粤房地证字第20388**号、国有土地使用权证号为：三府国用（2002）字第06210741020、0062051号）及二楼14号单车房的执行措施，理据充分。中国航空技术控股公司起诉要求对604号房屋及二楼l4号单车房许可执行，不具有事实和法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第三款、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
驳回中国航空技术控股公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国航空技术控股公司负担。
当事人二审的意见
中国航空技术控股公司不服原审判决，向本院上诉认为：（一）三水市人民政府并非房地产主管部门，未经法定的特别批准授权，无权颁发房地产权证。涉案房屋并未有效登记在吴亦良名下。中业铜管公司在1996年3月15日取得了涉案综合楼全部产权，此后西南镇人民政府无权和吴亦良签订买卖合同。（二）关于吴亦良对单车房至今未办理过户登记手续是否存在过错的问题。房屋权属登记有专门的房地产登记管理部门负责，房屋过户登记产生纠纷协商不成的可向人民法院提起诉讼以维护权益，吴亦良并未举证证明其曾经向合同相对方中业铜管公司及相关主管部门主张办理产权过户手续的权利，只是举证证明其向与办理房产登记手续无关的信访办等部门主张权利，也即未能举证证实其采取了正确的主张权利的方法。原审法院根据吴亦良提交证据认定其对房屋未办理过户无过错，属于事实认定不清。（三）涉案房屋及单车房在内的综合楼产权仍然依法登记在中业铜管公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以对案涉604号房及二楼14号单车房采取执行措施，这也是《物权法》第九条规定的要求。（四）中业铜管公司虽存在过错，但不能因此掩盖涉案604号房屋登记在吴亦良名下的无效性，以及吴亦良不积极维护自身权益存在的过错。故请求二审法院：1、撤销原审判决，改判许可执行涉案综合楼604号房及二楼14号单车房或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由吴亦良承担。
被上诉人吴亦良二审答辩意见与一审基本一致，认为原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
第三人中业铜管公司、李泽民未参加诉讼。
本院二审查明的事实，判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的事实清楚、属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点是，案外人吴亦良对执行标的综合楼604号房及二楼14号单车房是否有实体权利，是否足以对抗执行，其执行异议可否得到支持。
经审查，吴亦良于1992年1月10日申请购买涉案604号房屋，并与三水县西南镇人民政府签订《三水县住房制度改革出售旧公有住房合同书》。吴亦良于1993年10月15日经三水市人民政府批准取得了该房屋的《房屋所有权证》，后于1999年9月7日经三水市人民政府颁发《房地产权证》，并于2002年领取了该房屋的《国有土地使用权证》。吴亦良就其所购买的涉案604号房屋已经于1993年办理了产权登记手续，根据《物权法》第十四条的规定，应认定吴亦良已经取得了讼争房屋的所有权。吴亦良就其所有的604号房屋提出的执行异议，于法有据，应予支持。
关于吴亦良就综合楼二楼14号单车房提出的执行异议是否可予支持的问题。吴亦良于1999年12月22日与中业铜管公司签约购买涉案单车房，并于2000年2月23日支付了约定的购房款7200元。该房屋虽至今未办理过户至吴亦良名下，但因包括涉案单车房在内的综合楼整体登记在中业铜管公司名下，涉案单车房至今未单独分割办理权属登记，办理过户手续在客观上存在障碍，并非吴亦良所能控制。包括吴亦良在内的综合楼多名住户因办理产权证问题自1999年多次向政府、人大有关部门反映情况，可见，争议房产未能办理过户存在历史遗留问题的因素，应认定吴亦良对涉案单车房未办理过户不存在过错。本案应适用《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，支持吴亦良的案外人执行异议。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。中国航空技术控股公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由中国航空技术国际控股有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴锡权
审 判 员 滕 梅
代理审判员 郭尔绚
二〇一三年十月十八日
书 记 员 陈爱姬
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；