上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初2915号
原告(反诉被告)：汪元龙，男，户籍地上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：丁沫，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪民，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
被告(反诉原告)：朱林根，男，户籍地上海市青浦区。
委托诉讼代理人赵凤英，上海耶林律师事务所律师。
原告汪元龙与被告朱林根合伙协议纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法适用简易程序并于2016年5月5日公开开庭进行审理。原告汪元龙，被告朱林根及其委托诉讼代理人赵凤英到庭参加诉讼。审理过程中，被告提出反诉。本案于2016年7月18日公开开庭进行了审理，原告汪元龙，委托诉讼代理人丁沫，被告朱林根、委托诉讼代理人赵凤英到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序审理。2016年10月9日，本案再次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人丁沫，被告朱林根、委托诉讼代理人赵凤英到庭参加诉讼。审理过程中，经分管院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告汪元龙向本院提出诉讼请求：判令被告朱林根立即还清承诺书中所承诺的赔偿款人民币85万元。事实及理由：原、被告共同合作经营位于沪青平公路XXX号的山湾农家乐。2015年12月1日，被告以农家乐将被政府强制拆除为由，要与原告终止合作，并承诺补偿原告损失费合计85万元，最晚在2016年2月底之前还清，现还款日已过，原告通过信函等方式向被告催讨赔偿款，但被告一直拒绝履行，原告遂诉至法院。
被告朱林根辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：第一，原、被告之间签订的协议为无效，双方合作的项目是由被告在涉案鱼塘东侧建造休闲小木屋用于客人住宿，但被告土地性质为农田，不能用于建造休闲小木屋且无相关部门批准。故合作协议内容改变了土地使用性质，应为无效；第二，小木屋为违法搭建的建筑，不受法律保护。原、被告签订协议后，原告在东侧鱼塘边搭建10间小木屋，3间彩钢房、景观道、140米驳岸并进行了小部分绿化，上述没有相关审批手续为违法建筑，被朱家角政府责令整改并拆除，故上述建筑不应得到补偿；第三，被告向原告出具的承诺书为重大误解应予撤销。原告搭建的均为违法建筑，被告考虑到双方签订协议的基础已经不存在，但基于原告投入的事实，答应给予原告一定补偿。现搭建的建筑均为违章建筑，也予以拆除，则承诺书为重大误解；第四，原告未履行合作义务。按照约定，原被告应当按8：2分成，原告搭建休闲小木屋的营业收入均未交给被告，原告尚欠被告电费2万余元，故双方名为合作，实为原告一人经营。综上，被告不应当赔偿原告，若双方同意协商，被告愿意给予原告一定补偿，若不同意，则被告会提出反诉，要求确认合作协议无效，并对合作期内的费用进行清算。据此，被告提出反诉，要求判令：1.反诉原告与反诉被告于2011年3月28日签订的合作协议无效；2.反诉被告立即将其搭建的小木屋桩柱、便道、钢丝围栏、苗木等拆除或移栽(以被告提供的明细为准)；3.反诉被告支付反诉原告电费19,534.4元；4.反诉被告支付反诉原告利润分成4万元。
原告汪元龙对反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求，对于第一项反诉请求，双方的合作协议为真实的意思表示，合法有效，双方均应依照协议履行；对于第二项反诉请求，明细中的所列的桩柱、便道、钢丝围栏、苗木、楼板等都在现场，内容也予以确认，但都是合法建造的，不需要拆除，拆除费用也不应由原告承担；对于第三项反诉请求，原告已将电费全额支付给被告，原告按分表价格交给被告，再由被告交给供电局；对第四项反诉请求，被告在要求协议无效的同时又要求根据协议分成是矛盾的，从2012年1月至2014年5月份期间，原告已经陆续支付给被告一部分分成，与水电费混在一起，金额共计125,914.04元。其中水电费每个月两三百元，剩余的是给原告的分成及造门头、修道路、扩电容的费用。具体单据因为时间长了，无法明确。
当事人围绕上述请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认如下事实：
涉案鱼塘系朱林根向案外人上海任翔农业技术有限公司(以下简称任翔公司)租赁所得。双方于2006年3月20日签订租赁合同，甲方为任翔公司，乙方为朱林根。租赁合同约定，租赁时间从2006年3月起到2006年12月底，合作意向九年，合同一年一签。每亩租金为700元/年，租赁费以三年为一个递增期，每期递增租赁费为百分之五。如遇国家或集体征用开发，乙方必须服从，如双方合作愉快，在未遇国家开发前提下，可考虑继续协商合作。
2011年3月28日，朱林根(山湾渔家乐)作为甲方、汪元龙作为乙方，双方签订合作协议一份，约定甲方同意乙方在渔家乐周围的合适位置建造休闲木屋三至十间，供休闲度假之用，并分期实施。合作时间：双方的合作时间应以甲方与朱家角镇的租赁合同为同步，现渔家乐的租赁期是：意向至2014年12月底止，合同一年一签。因此甲方租赁多少时间，双方可合作多少时间(除非乙方自行撤离)。具体操作：与当地政府协调以甲方为主，涉及费用由乙方承担，同时乙方要承担随时有风险的责任，如一旦出现有关方面阻止，政府无力保护或政策性规划开发须拆除时，甲方不承担乙方投资的赔偿责任。运作方式：休闲屋建成后，前期三栋经营管理由甲方负责并商定管理规则，后期建造的休闲屋管理视实际情况是否另行商议或附补充协议。休闲屋的实际营业额是否按比例分成，甲方得20%，乙方得80%(对不收费用的客户，是否协商收益)，其他各类费用由乙方承担。双方权利义务约定中，甲方：3、提供水电安装与道路通行方便，涉及费用由乙方承担。5、提供渔家乐周围可用地的绿化种植。6、一旦遇到撤除或政府开发时，应以整体观点全力争取主动。乙方：1、负责休闲屋设计、施工和全过程的安全、安装水电表、承担其费用，包括由于乙方用电因素需扩大电容的申请手续和设备等产生的费用。其他：1、绿化种植：所有设计采购、种植、养护、人工等费用全部由乙方负责和承担，得益按实际销售额分成，甲方得20%，乙方得80%，地面上未出售的，按当时评估价和上述同等比例分成。2、休闲屋一旦遇到撤除有赔偿时，乙方扣除建造时成本价和折旧后的金额分成，甲方得25%、乙方得75%。九、违约责任：在合作期内，任何一方不得随意变更或解除协议，除政策性变化外，如遇规划开发(双方均应无条件服从)，以及甲方关停并转，拆迁和重大不可抗力因素等，否则将视作违约，并支付另一方投资总额的60%违约金(以违约时的评估价为准)。上述合同签订后，原告先后建造了围墙、道路、景观、排水、电线电缆等基础设施，并搭建10间小木屋、3间彩钢房等，开展经营。
2015年11月27日，青浦区朱家角镇人民政府向涉案山湾渔家乐发出违法用地整改通知书，通知称：因你单位未经办理相关用地手续，擅自占用基本农田违法搭建，图斑建筑物面积2,254.71平方米，违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条规定，请于11月30日前自行拆除，整改消除违法用地并恢复原状。如到期仍未消除，我镇人民政府将强制执行拆除工作，消除违法用地。并按有关规定向区规土局、公安局移送相关资料，届时将依法追究违法用地当事人、责任人的法律责任。
同年11月30日，朱林根向任翔公司出具承诺书，内容为：2006年2月，本人与你公司签订了一份《鱼塘租赁合同》，从事内塘养殖经营。2006年5月，本人为了发展家庭经济，在鱼塘周围陆续搭建了建筑物约2,250平方米，用于开设“青浦朱家角山湾渔家乐饭庄”经营。根据目前有关规定，上述我搭建的房屋属非法占用基本农田建筑物，并收到了镇政府拆除违法建筑通知书。为此，就有关拆除房屋事宜，本人作如下承诺和诉求：一、承诺：本人保证于2015年12月5日前全部拆除青浦区规划和土地管理局认定的非法占用基本农田建筑物(除鱼塘看管房)。二、诉求：目前应拆除的非法占用基本农田建筑物由我们双方予以清点认定登记，本人在鱼塘租赁期间，如本区域届时遇到国家和地方政府土地征收时，本次拆除的建筑物按现清点认定的数量，按国家和本市有关征收补偿标准给予补偿。
截至诉讼之时，涉案农家乐已被拆除大部分地上建筑物，少部分仍未拆除。据此，被告提出剩余部分建筑物及附属设施拆除的具体内容为：1、休闲小木屋剩余桩柱；2、景观便道；3、铁丝围墙网；4、护坡驳岸楼板；5、绿化苗木。原告对被告主张的拆除内容予以认可。被告提出对经营期间财务账册进行审计，后撤回申请。
审理过程中，本院向任翔公司经办人王峰、朱家角镇政府拆违办公室及朱家角镇政府农业服务中心相关负责人了解本案赔偿事宜。王峰答复本院称不知道是否有补偿，也不知道补偿标准。拆违办公室负责人答复称该部门仅负责拆除违章建筑，是否有赔偿不清楚。朱家角镇政府农业服务中心负责人答复称，涉案土地上建筑在农业部、国土资源部检查时发现未取得合法建造手续，由该中心出具违法用地整改通知书，拆除后恢复原状，政府不负责赔偿，也无任何补偿费用。剩余未拆除的屋棚建造时间比较长，是否拆除待上级通知而定。
本案争议焦点为：一、关于原、被告于2011年3月28日签订的合作协议的效力问题。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据庭审查明的事实可以确认，涉案土地承租之时即用于内塘养殖，原、被告双方合作之后，该土地用于开发养鱼、休闲娱乐的经营性用途。原、被告未办理相关手续，擅自改变鱼塘的农用地用途，并在土地上违法搭建建筑物，违反了国家有关土地管理的强制性规定，该协议应为无效。故本院对被告要求确认2011年3月28日签订的合作协议无效的诉讼请求予以支持。
根据合同法的相关规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，被告在向任翔公司租赁鱼塘土地时对土地的性质及未办理相关用地手续的情况应当予以了解并知晓，但其仍然将土地提供给原告并与其合作经营，允许原告建造休闲木屋等未取得合法建造手续的建筑，显然负有主要过错。而原告作为合伙经营一方，应对合作经营土地性质、用地手续保持足够谨慎，却在未办理任何手续的情况下，贸然投入资金，原告应承担次要过错。
二、2015年12月1日的承诺书是否存在重大误解或显失公平的情形。
本院认为：其一，所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。本案中，通过录音证据可知，双方在承诺书作出的前晚反复讨论、审慎协商而拟定赔偿方案，故该承诺书应确认为合法有效，系当事人真实意思表示，被告理应按其承诺向原告补偿损失。至于被告所称，签订承诺书时考虑政府将会有补偿在内，当时政府负责人员承诺将按至少每平米300元的标准补偿，故存在重大误解，该抗辩理由不能成立，一则被告未提供证据证明政府承诺的事实，二则本案背景系拆除未取得合法手续的建筑物，并非征地补偿或动迁安置，根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》等法律法规规定的精神，动迁安置时违章建筑不予补偿，则本案情形更不具备补偿条件。上述政策早已有明确规定，被告以此作为误解的情形，本院不予采纳。被告以重大误解为由诉请撤销承诺书的内容，不能成立。其二，所谓显失公平，是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等，经济利益上不平衡，因而违反了公平合理原则。本案中，原告在录音中谈及投资为150万元，被告并未表示否认。庭审过程中，原告出具相应投资依据及财务账册，根据双方确认投资的建筑及附属物，原告所述投资及成本支出未明显过高。因被告在庭审过程中明确不申请审计，故其无证据证明原告存在有利润但不分配或者投资、成本支出与被告陈述明显不符的情况。根据现有证据，被告自愿补偿原告85万元，并不属于显失公平。故被告仍应按2015年12月1日向原告出具承诺书的内容承担赔偿责任，本院对其抗辩意见不予采纳。
三、拆除责任由何方承担，原告是否应支付被告电费。
对于拆除责任。原告认为，因为当初系被告要求投资，被告以85万元价赔偿后，剩余未拆除建筑物和附属物不再负责，理应由被告负责拆除。被告认为，鱼塘系农用性质，原告搭建建筑应由原告拆除。本院认为，鉴于被告在庭审过程及录音中均自认以85万元价格买下全部投资物品，即便是拆除也算被告的，故从尊重当事人合意角度出发，待被告按约赔偿原告85万元后，理应由被告自行拆除剩余建筑物及附属物为妥，具体拆除范围以行政管理部门通知及要求为准。本院对被告反诉要求原告拆除小木屋桩柱、便道、钢丝围栏、苗木等物品的诉讼请求不予支持。
对于电费。被告主张的理由在于，被告处的电表为总表，电费是直接向被告收取，时间段为2013年6月至2015年11月30日之间，原告处的电表为分表，原告未交纳该段时间的电费，并据此提供图片、照片、发票联、明细表一组。原告对图片、照片、明细表的真实性均不予确认，对发票联真实性予以确认。本院认为，即便被告所述属实，因被告自认无法明确分表的电费金额，而其出示的清单仅为总表的电费金额，分表为被告自行核算，故难以通过总表明确原告应交纳的电费金额。再则，原告在2013年9月之后两次转账至被告，双方对两次转账的用途有异议，原告认为和水电费混合在一起支付给被告，被告认为2014年1月10日为吃年夜饭的餐费，2014年5月27日为电表扩容费用，但双方均未提供相应证据予以佐证，故被告主张要求原告支付电费的依据不足，本院对其该项诉请不予支持。
综上，原、被告未办理相关手续，擅自改变鱼塘的农用地用途，并在土地上违法搭建建筑物用于经营项目，违反了国家有关土地管理的强制性规定，合作协议应为无效。被告在建筑物拆除之前，自愿补偿原告85万元投资款，为其真实意思表示，应予以遵守。被告在履行上述付款义务后，应将剩余未取得合法建造手续的建筑及附属物拆除，具体拆除范围以行政管理部门进一步通知及要求为准，本院对被告要求原告立即拆除的反诉请求不予支持。被告主张原告应支付部分电费，依据不足，本院不予支持。被告主张要求原告支付分成，因其撤回审计申请，依据不足，本院不予支持。据此，依照《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第四十七条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款、第四十三条之规定，判决如下：
一、原告汪元龙与被告朱林根之间于2011年3月28日签订的《双方合作协议》无效；
二、被告朱林根应于本判决生效之日起十日内支付原告汪元龙赔偿款85万元；
三、驳回反诉原告朱林根的其余反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费12,300元，由被告朱林根负担，反诉受理费715元，由反诉原告朱林根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 刘 琳
人民陪审员 马念慈
人民陪审员 蒋 勇
二〇一七年三月十日
书 记 员 张 璐
附：相关法律条文
一、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
47.全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者实际的盈余分配比例承担。但是对造成合伙经营亏损有过错的合伙人，应当根据其过错程度相应的多承担责任。
55.合伙终止时，对合伙财产的处理，有书面协议的，按协议处理；没有书面协议，又协商不成的，如果合伙人出资额相等，应当考虑多数人意见酌情处理；合伙人出资额不等的，可以按出资额占全部合伙额多的合伙人的意见处理，但要保护其他合伙人的利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国土地管理法》
第三十六条……
禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。