江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7455号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京华舫元隆置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路105-6号。
法定代表人邱在贵，该公司总经理。
委托代理人董必正，江苏泓远律师事务所律师。
委托代理人张露，江苏泓远律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张海飞，1974年1月9日生，汉族，无业。
上诉人南京华舫元隆置业有限公司（以下简称华舫元隆公司）因与被上诉人张海飞房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张海飞一审诉、辩称，2014年6月26日张海飞与华舫元隆公司签订了一份《南京市商品房预售合同》，约定华舫元隆公司将南京市鼓楼区银城街48号缘隆雅苑1单元602室房屋（以下简称涉案房屋）以191万元出售给张海飞，2014年6月30日交付房屋，迟延交房则支付已交房价款每日万分之三的违约金。合同签订后，张海飞依约在2014年6月30日前现金支付了134万元，剩余57万元为银行贷款。张海飞按照华舫元隆公司要求向银行递交了贷款申请资料，贷款实际发放日为2014年9月17日。由于华舫元隆公司原因，导致涉案房屋未能如期交付，2015年1月7日才交房。但华舫元隆公司仅支付了2014年9月17日至2015年1月7日期间的逾期交房违约金，对于2014年6月30日至9月17日期间的违约金，华舫元隆公司拒绝支付。华舫元隆公司的行为违反了双方合同的约定，侵害了张海飞的合法权益，张海飞诉至一审法院，请求判令华舫元隆公司向张海飞支付2014年6月30日至9月17日期间的逾期交房违约金31758元（134万元×79日×每日万分之三），并承担本案全部诉讼费用。华舫元隆公司提出的反诉请求，没有事实依据，张海飞已按照华舫元隆公司的要求向其合作银行递交了贷款申请资料，第一家银行未能审核通过的责任不在张海飞，因为华舫元隆公司将同样的贷款申请资料交给第二家银行之后已审核通过，贷款也已实际发放，现华舫元隆公司反诉要求张海飞支付逾期付款违约金，理由不能成立，请求法院予以驳回。
华舫元隆公司一审辩、诉称，华舫元隆公司与张海飞签订《南京市商品房预售合同》等情况属实，由于张海飞未能按约支付房款，且其存在贷款记录及名下有其他房产，导致银行未审核同意其贷款申请。2014年6月20日华舫元隆公司向张海飞发出催款函，要求张海飞尽快按约付清房款。2014年6月26日张海飞自行联系了其他银行办理按揭贷款手续。2014年9月17日张海飞联系的银行才发放了57万元按揭贷款。对于2014年9月17日至2015年1月7日迟延交房期间的违约金，华舫元隆公司已经按照每日万分之三的标准给付张海飞。2014年6月30日至9月17日期间，由于张海飞未能通过银行贷款审批，未足额支付购房款，而按照合同约定，张海飞没有付清房款的，华舫元隆公司有权不交付房屋。故张海飞的本诉请求，不符合双方合同约定，应予驳回。同时，由于张海飞违反合同约定，逾期支付首付款，也逾期办理按揭贷款，侵害了华舫元隆公司的合法权益，故华舫元隆公司提出反诉，请求判令张海飞向华舫元隆公司支付违约金29555元（均按每日万分之五计算；基数50万元，从2014年4月30日至2014年5月23日，迟延23天，计5750元；基数27万元，从2014年4月30日至2014年6月26日，迟延56天，计7560元；基数57万元贷款，从2014年7月20日至2014年9月17日，迟延57天，计16245元），并承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明，华舫元隆公司系涉案房屋的开发商，在取得商品房预售许可证之后销售该房。张海飞准备购房而与华舫元隆公司方洽谈。
2014年4月13日，张海飞在华舫元隆公司提供的一份《合同内容确认单》上签名，确定涉案房屋总价为191万元，其中银行贷款57万元，首付款金额134万元；于2014年4月13日支付57万元，2014年4月30日支付77万元。
张海飞签字之后，华舫元隆公司未将该《合同内容确认单》的原件或复印件交付张海飞，华舫元隆公司也未以书面形式通知张海飞具体付款时间及金额。
2014年4月15日张海飞向华舫元隆公司刷卡支付了57万元购房款。2014年5月12日左右，张海飞按照华舫元隆公司要求向华舫元隆公司的合作银行招商银行递交了贷款申请资料。2014年5月23日张海飞再次支付华舫元隆公司购房款50万元。
2014年6月18日张海飞向招商银行的贷款申请未获审批通过，华舫元隆公司称原因是张海飞此前有购房贷款记录等。2014年6月20日华舫元隆公司向张海飞发出一份催告函，称根据双方签订的商品房预售合同，张海飞应于2014年4月13日支付57万元，2014年4月30日支付77万元，剩余房款办理商业贷款，但张海飞至今未能按约支付房款，要求张海飞尽快付清全部房款，因张海飞有购房贷款记录且名下有其它房产，银行已回复不能办理按揭贷款手续，请尽快按约付清全部（含按揭）房款等等。
2014年6月26日张海飞、华舫元隆公司签订了一份《南京市商品房预售合同》，约定华舫元隆公司将涉案房屋（建筑面积为90.48平方米）出售给张海飞；购房款共计191万元，2014年4月14日前支付57万元，2014年4月30日前支付77万元，公积金贷款为57万元；张海飞应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为张海飞应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，张海飞实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为张海飞实际付款的日期；张海飞迟延支付合同价款的，应向华舫元隆公司承担违约责任，按照未付到期价款的每日万分之五计算，向华舫元隆公司支付迟延期间的违约金；华舫元隆公司应于2014年6月30日前向张海飞交付涉案房屋；华舫元隆公司迟延交房的，应承担违约责任，按照已收价款的每日万分之三计算，向张海飞支付迟延期间的违约金；华舫元隆公司按日向张海飞支付已交房价款万分之三的违约金；（甲、乙双方的其它约定）买受人在签订本合同同时如选择银行贷款方式时，应事先充分了解相关贷款银行的贷款政策，并根据贷款银行的贷款政策及条件确定具体的贷款方式，如贷款无法办理，张海飞应在收到银行或华舫元隆公司通知之日起30日内付清房款；买受人未能按约付清全部房款的，出卖人有权不予交付房屋，并有权按照本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任等等。
华舫元隆公司认可《南京市商品房预售合同》签订之后，未让张海飞签署日期，因华舫元隆公司需要先办理合同备案登记，当时华舫元隆公司未盖章，也未将合同文本原件或复印件交付张海飞，2014年6月26日为办理备案登记而让张海飞再次签署日期。
经协商，2014年6月26日张海飞再次刷卡向华舫元隆公司支付购房款27万元，至此，张海飞共支付华舫元隆公司134万元。对于剩余57万元购房款，华舫元隆公司同意张海飞向另外银行即工商银行申请贷款，并转交了与之前相同的有关申请贷款资料。2014年6月30日华舫元隆公司将上述合同办理了合同备案登记以及商品房预告登记，之后将合同文本交付张海飞。
2014年9月17日，工商银行根据张海飞的申请将贷款57万元发放至华舫元隆公司银行账户。由于华舫元隆公司原因，涉案房屋未能按约于2014年6月30日前如期交付，华舫元隆公司实际交房日期为2015年1月7日。张海飞实际居住涉案房屋至今。
关于逾期交房违约金问题，华舫元隆公司已实际向张海飞支付了2014年9月17日至2015年1月7日的违约金；但对于2014年6月30日至9月17日期间的违约金，华舫元隆公司以张海飞未按约付款等为由拒绝支付；张海飞坚持华舫元隆公司应当支付；双方为此产生矛盾，经协商未果。
2015年6月张海飞诉至一审法院，要求判如所请。审理过程中，华舫元隆公司提出反诉。对于张海飞主张的逾期交房违约金，华舫元隆公司认为过高，申请调低按照每月4000元租金标准计算。张海飞对于该租金标准予以认可，但对于华舫元隆公司主张的逾期付款违约金，张海飞认为过高，申请予以调低按每日万分之三计算。
一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案张海飞、华舫元隆公司之间就涉案房屋签订的《南京市商品房预售合同》等协议，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。张海飞、华舫元隆公司双方均依照合同的约定履行各自的合同义务。
关于逾期付款问题。根据双方约定，张海飞应于2014年4月30日之前付清首付款134万元，但由于华舫元隆公司在2014年6月30日前未将有双方签字盖章确认的《合同内容确认单》、《南京市商品房预售合同》的文本或者复印件交付张海飞，未履行开发商向购房人交付有关购房资料的义务，应当承担相应的民事责任。张海飞主张当时不能确定合同付款具体日期、不能确定房屋买卖合同关系成立，与华舫元隆公司认可的上述未交付购房资料的事实相一致，且华舫元隆公司认可张海飞在2014年6月26日再次签字确认合同时张海飞已经付清全部购房首付款，因此，对华舫元隆公司认为张海飞逾期付款的理由，与事实不符，一审法院不予采纳。
2014年6月26日张海飞支付了全部购房款中的首付款134万元，华舫元隆公司仍未交付合同文本，至2014年6月30日后才交付合同文本。而张海飞此前于2014年5月已经根据华舫元隆公司要求向招商银行递交了申请办理贷款的资料，2014年6月20日华舫元隆公司通知张海飞招商银行贷款未能获批之后，双方再次协商，并于当月26日向工商银行申请办理贷款，应视为双方就办理银行贷款事宜达成新的协议。2014年8月底工商银行对张海飞贷款申请审批通过的事实，也说明张海飞履行了积极申请办理银行贷款的义务，并未存在明显违约事实，故华舫元隆公司主张张海飞迟延支付购房款构成违约，要求张海飞承担相应违约责任，理由不能成立，一审法院不予采纳。
关于逾期交房问题。根据双方合同的约定，华舫元隆公司应于2014年6月30日前交付涉案房屋，但由于华舫元隆公司原因，至2015年1月7日才交付房屋，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。基于前述分析理由，张海飞并未存在违约行为，故在2014年6月30日交房期限届满之后，华舫元隆公司以张海飞迟延付款为由主张其有权不交付房屋，理由不能成立，一审法院不予支持。
关于违约金的调整问题。根据我国合同法和司法解释等规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，可以适当调低。本案中，张海飞、华舫元隆公司约定的逾期交房违约金标准为每日万分之三，与张海飞方的实际损失即租金标准相比确属过高，现华舫元隆公司方亦申请调低，故一审法院综合双方认可的当地租金标准（每月4000元）等案件事实，确定华舫元隆公司应给付张海飞的逾期交房违约金1万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、南京华舫元隆置业有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付张海飞1万元。二、驳回南京华舫元隆置业有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费594元减半收取297元，反诉案件受理费278元，共计575元，由张海飞负担175元，南京华舫元隆置业有限公司负担400元（张海飞已预交594元，华舫元隆公司已预交278元，华舫元隆公司在支付上述款项时一并将122元给付张海飞）。
华舫元隆公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定2014年6月26日双方签订《南京市商品方预售合同》，明显与事实不符。2、一审判决认定上诉人未将合同文本交付被上诉人，否定被上诉人的民事责任，缺乏事实和法律根据。上诉人暂未将合同交给被上诉人，付和商品房预售的交易惯例。3、一审认定被上诉人于2014年6月26日向工商银行申请办理贷款，视为双方就办理银行贷款事宜达成新的协议，上诉人不构成违约，缺乏事实根据。4、被上诉人未能按约支付房款，上诉人有权不予交付房屋，并追究其违约责任。综上，请求撤销原判，依法改判张海飞支付违约金29555元，并驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人答辩称：1、上诉人认为2014年4月13日签订的《合同内容确定单》就代表合同已经成立，张海飞认为合同一直没有成立，张海飞与上诉人约定将签订好的正式合同给予被上诉人后，再支付余款，但上诉人没有按约给被上诉人商品房预售合同，而是以工作人员失误为由，要求被上诉人再次支付款项后才能给予商品房预售合同。2、上诉人认为被上诉人是为了防止损失扩大而办理了工商银行贷款，事实是上诉人的销售人员与被上诉人达成了新的协议，帮助被上诉人办理贷款。即便上诉人认为是被上诉人自己办理了贷款，但最终贷款获批，说明造成贷款延期的原因不在于被上诉人。3、上诉人认为未能按约支付房款，上诉人有权不予交付房屋。有权不予交付和无法交付不是同一个概念，实际上是上诉人自身原因造成无法交付房屋，并不是被上诉人没有钱支付。4、上诉人称招商银行未能按约发放贷款的理由是被上诉人有其他房屋贷款，上诉人这一观点不能成立，同样的条件在工商银行可以办理贷款，这说明并不是被上诉人的原因造成无法贷款的。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。
上诉人主张《南京市商品房预售合同》并非2014年6月26日签订，经审查，上述合同载明，合同的签订时间是2014年6月26日，上诉人对此有异议，但未能提供充分证据予以证明。上诉人在签订合同后，未将合同文本交给被上诉人，对于被上诉人确定付款日期有一定影响，一审法院据此不支持上诉人认为被上诉人违约的主张并无不当。被上诉人在第一次向银行申请贷款未成后，已及时更换银行重新申请，上诉人亦同意将贷款材料交于其重新申请，故上诉人主张被上诉人违约，无事实和法律依据。综上，一审法院的判决并不不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费872元，由南京华舫元隆置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年三月四日
书 记 员 汪海燕