河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1702民初4503号
原告刘国彦，女，1976年1月18日出生，汉族，住河南省镇平县。
被告张晓，女，1980年11月5日出生，汉族，住平舆县。
被告高翔，男，1982年4月30日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
原告刘国彦诉被告张晓、高翔租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘国彦，被告高翔到庭参加诉讼。被告张晓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘国彦诉称，2012年7月1日，原告将位于驻马店市××城区××大道与王子路交叉口南300米的门面房出租给被告高翔。为期三年，2013年7月1日，高翔将合同转让给了张晓，由张晓续签。2015年7月1日，房租到期，被告以各种理由拖欠房租将近8个月后，高翔作为担保人写欠条一份，张晓作为当事人，也写欠条一份，定于2016年2月1日前将拖欠的房租结清，后多次催要无果。而被告张晓指使他人于2016年2月25日，将室内东西搬走之后，并将一些不可移动之物恶意损坏，当时报警为证。后经查实，在租赁期间，拖欠电费2510元，有电工陈明为证。原告与被告系商业合作关系，双方都应当诚实守信的履行合同义务，但现被告无正当理由迟迟不还款，其行为严重损害了原告的合法权益。请求：一、依法判令被告张晓偿还房屋租金100000元、电费2510元、垃圾清理费800元，共计103310元。二、被告高翔承担连带偿还责任。
被告张晓提交书面答辩状辩称,2015年7月1日，原告将天中路南段一处门面房由高翔转租于我，我与原告签订租房协议，当时所租房屋只有临街门面房，我在使用过程中，经与原告协商并征得同意，在所租房屋后院建三间操作间和一处三层阁楼，当时，口头商定所建房屋全部由我投资，所有权归原告，所投资金抵我最后一年房租，后因我身体有病长期住院无法经营，找到原告让其把房屋转租他人，所欠租金从转让费中扣除，也可按口头达成的协议，用建房所投资金抵2015年7月1日以来的房租，原告同意后我就将所租房屋钥匙交给了原告。以上事实说明，我并不欠原告租金，而是原告对我搬去自己的东西不满才出尔反尔，把我告上法庭。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告高翔辩称，1、我于2012年7月1号与原告签订协议，我与张晓、薛茂川合伙开办一茶楼忆江南，三人共同出资，但是租赁合同是由我一人出面签订的，2013年因为生意亏钱，我和薛茂川撤资，把茶社转给张晓一个人，当时我租房时只有临街的门面房和后面的一处平房，我们在平房的基础上加盖了一层是2间房屋，在平房和门面房之间加盖2间作为衔接。2、我不同意承担连带责任，从2013年之后，张晓再租赁房屋与我无关。3、因为①我和张晓不仅是合伙关系还有其他生意来往；②因为最初联系租赁房屋的事情是由我负责的，我与原告夫妻的关系也不错。③2015年张晓查出患有××，我知道张晓在外面有500多万元的债权。综合上述原因，作为朋友我为张晓拖欠的租金提供担保。3、关于租金需要说明，2012年我谈的年租金价格是70000元，此后张晓租赁至2015年7月1日，三年租期到期后，张晓又与原告协商的年租金为90000元，因为租金需要先交后使用，原告多次催要房租，我和张晓都与原告协商，一直到2015年11月27日，因为张晓拖欠了2015年7月到11月期间5个月的房租，所以张晓同意将房租增加为年租金100000元，并向原告出具了借条并承诺于2016年2月1日前还清。因为我在中间多次与双方沟通，所以我劝张晓在年前收账后还清房租，并同意给张晓担保房租，所以我在当日也向原告书写了一份欠条作为保证。4、2016年3月原告打电话告诉我张晓已经搬出茶社，我到茶社见原告夫妻二人正在打扫卫生，茶社内我们之前购置的物品已经搬出。5、关于原告诉称的电费2510元我也可以证明该电费存在，因为电工陈明是我租赁房屋后找的，从2015年10月份陈明给我打电话说欠了电费，问我是否继续经营，我告知张晓还需要继续经营。6、张晓在答辩状中所陈述的其与原告协商以添附的房屋和装修抵偿租金的情况，我没有参与，所以我不知道。租赁后添附的房屋没有办理产权登记手续。7、2016年3月原告已经将茶社转租给他人使用，原告是否收取转让费，数额多少我不知道，但是应当从租金中扣除。8、原告要求的租金如果获得支持也只能从2015年7月计算至2016年2月不能按全年支持。9、关于垃圾清理费、电费超出了我的担保范围我不应当承担责任。
经审理查明，原告刘国彦系位于驻马店市××城区××大道与王子路交叉口向南300米一门面房的业主。2012年，被告张晓、高翔与案外人薛茂川合伙经营忆江南茶楼，需租赁原告的门面房，2012年7月1日，原告刘国彦（出租方，甲方）与被告高翔（承租方，乙方）签订了《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议一）一份，协议约定：一、房屋地址。二、本合同租赁期限为三年，自2012年7月1日至2015年6月30日止。三、房租费是一年60000元，一次性付清。四、租赁期间的税费、电费、环卫费由乙方承担。五、租用期间，乙方有下列情况之一，甲方可终止合同，收回房屋使用权。乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失。（1）乙方私自将房屋转租，转让或转借的。（2）乙方利用房屋进行非法活动。（3）拖欠房租五天。六、租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，与甲方签订续租合同，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先。乙方未续租，合同到期自动终止。七、在租赁期间，甲乙双方如果有一方有特殊情况解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除协议。八、装修和使用门面房不得改变房屋结构，租赁期满，乙方不得因装修折价收费。乙方添置用于经营所有的可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，未能移动、拆除的设备设施归甲方所有，乙方应在租赁期满后五日内全部撤离。九、如因不可抗力因素导致该房及其附属设施严重受损，或乙方承租的房屋被开发或被政府征收，开发或被拆迁的致使本合同不能继续履行的，甲方应退还乙方下余租金，不承担乙方其他任何损失，本合同自行终止，甲、乙双方不承担违约责任。附加条款：付款方式：每年6月30日房租付完（当年）等条款。协议签订后，原告向被告高翔交付了诉争的租赁房屋，被告高翔使用该房屋经营忆江南茶楼。2013年，被告高翔和案外人薛茂川自忆江南茶楼退伙，被告高翔将忆江南茶楼交给被告张晓独自经营。原告刘国彦与被告张晓重新签订了一份《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议二），租赁协议二的内容与租赁协议一的内容完全一致，签订协议的日期仍落款为2012年7月1日。2015年7月，租赁协议二到期后，被告张晓未与原告重新签订新的租赁合同，仍继续使用诉争的租赁房屋。此后，原告多次向二被告催要租金。2015年11月27日，被告高翔向原告出具租金欠条一份，欠条载明“今欠广进100000元（壹拾万元），于房子租金位置在天中山大道和天顺路交叉口北100米。于2016年2月1日还清”。2015年11月28日，被告张晓又向原告出具租金欠条一份，欠条载明“今欠房租拾万元人民币，于2016年2月1号前还清”。此后，2016年2月25日，被告张晓搬出诉争的租赁房屋，并委托他人将租赁房屋的钥匙交还给原告。2015年5月，原告将诉争的租赁房屋另行租赁给他人。被告张晓至今未能向原告支付下欠租金，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
诉讼中，被告张晓提交答辩状辩称，其与原告协商一致以其添附的操作间和阁楼的转让费冲抵下欠的租金。原告对此不予认可，被告张晓未能提交其他相关证据加以证明。
诉讼中，原告提交被告张晓出具的租金欠条用以证明原告与被告张晓口头商定2015年7月1日至2016年6月30日的年租金为10万元。被告高翔质证称，对欠条的真实性无异议，对原告与被告张晓约定年租金为10万元予以认可。但被告张晓已于2015年2月底搬出租赁房屋，原告要求的租金只能自2015年7月计算至2016年2月，不能按全年计算租金。
诉讼中，原告提交了河南省电力公司电费结算清单3份，用以证明被告张晓拖欠2015年11月2016年1月期间的电费2510元未交纳。
诉讼中，原告主张被告张晓拖欠垃圾清理费800元，但原告未能提交相关证据加以证明。
上述事实，有原告提交的房屋租赁协议、借条以及电费结算清单等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原告与被告张晓签订的《房屋租赁协议》，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告张晓租赁原告的房屋，应依约向原告支付租金，被告张晓未能支付，构成违约，现原告请求被告张晓支付下欠的房屋租金及电费2510元，于法有据，本院予以支持。关于被告张晓下欠租金的数额，租赁协议二到期后，原告与被告张晓未能重新签订新的租赁合同，双方口头约定了年租金为10万元，在原告催要租金的过程中，被告张晓、高翔虽然向原告出具了欠付租金10万元的欠条，但是被告张晓于2016年2月底搬出诉争租赁房屋并向原告交付钥匙，原告接收钥匙后又于2016年5月将诉争房屋另行出租给他人，双方以实际行为表明双方自2016年3月1日起解除了双方之间的口头租赁合同，故原告请求的租金应2015年7月1日起计算至2016年2月29日止（共计8个月），合计66666.7元（100000÷12×8=66666.7元），原告请求数额超出部分，无事实依据，本院不予支持。关于原告请求垃圾清理费800元的主张，原告未能提交相关证据加以证明，本院不予支持。被告高翔在答辩意见中认可其向原告出具欠条的行为系为被告张晓所欠房屋租金提供担保，但双方未约定担保方式，依据《中华人民共和国担保法》第十九条规定当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任承担保证责任，故被告高翔对张晓下欠租金承担连带责任，现原告请求被告高翔对被告张晓下欠租金承担连带责任，于法有据，本院予以支持。因被告高翔仅在欠条上书写了对租金承担担保责任，故被告高翔辩称其对下欠电费不承担连带责任，本院予以采纳。关于被告张晓提出其与原告协商用添附的操作间和阁楼的转让费冲抵下欠的租金的辩解，原告不予认可，被告张晓未能提交其他相关证据加以证明，故被告张晓的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告张晓于本判决生效后十日向原告刘国彦支付租金66666.7元和电费2510元。
二、被告高翔对前述第一项中被告张晓拖欠的租金66666.7元承担连带偿还责任。
三、驳回原告刘国彦的其他诉讼请求。
如二被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2370元，原告刘国彦负担840元，被告高翔、张晓负担1530元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
审 判 员 周 岩
人民陪审员 黄 静
二〇一七年一月十八日
书 记 员 赵 晨