北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终6950号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市昌平区阳坊镇阳坊村股份经济合作社，住所地北京市昌平区阳坊镇阳坊村。
法定代表人：郝志会，董事长。
委托诉讼代理人：钱飞，北京市诚实律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京海智科技开发中心，住所地北京市昌平区阳坊镇阳坊村中北街**号。
法定代表人：罗金海，总经理。
上诉人北京市昌平区阳坊镇阳坊村股份经济合作社（以下简称:阳坊村经合社）因与被上诉人北京海智科技开发中心（以下简称:海智中心）建设用地使用权合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初4630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
阳坊村经合社上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回海智中心在一审的本诉请求，支持阳坊村经合社在一审的全部反诉请求；本案全部诉讼费用由海智中心承担。事实和理由：一、阳坊村经合社并非本案适格主体。二、一审法院依据《集体土地使用证》认定原22间房屋仅252平方米明显错误。
海智中心辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。关于主体问题，一审对方提交了北京市昌平区阳坊镇人民政府（以下简称：阳坊镇政府）出具的证明，因此不认可对方提出的主体不适格问题。关于房屋面积，当时的《集体土地使用证》上载明了建筑占地面积为252平方米，所以不认可对方的意见。
海智中心向一审法院起诉请求：阳坊村经合社退还海智中心建设用地使用权转让金402600元。
阳坊村经合社在一审法院反诉请求：海智中心支付阳坊村经合社房屋及树木等地上物补偿款共计700000元。
一审法院认定事实：2000年9月12日，海智中心（乙方）与昌平县阳坊镇阳坊村经济合作社（甲方）签订《房屋、场地使用权转让合同》约定，甲方将位于阳坊村系南阳公路东侧原“北京哈特食品公司”的房屋22间、场地900平方米的使用权转让给乙方（具体位置、面积以土地使用证为准），转让期限为50年（2000年10月1日至2050年9月30日），转让金为每年10400元，50年全部转让金为52万元，付款方式为合同签订之日付32万元，剩余20万元整一年内付清，合同期内，如遇规划需占用该地块，双方均应无条件服从，对于双方未履行的剩余年限，甲方应退还乙方已缴租金，如遇有偿占用乙方亦应获得相应补偿。双方在该合同中还约定了其他相关事项。合同签订后，海智中心向阳坊村经合社按照合同约定交纳了转让费，并开始使用涉案场地。2000年10月11日，海智中心因生产需要，向阳坊村经合社申请翻建原有厂房，经阳坊镇政府审批，海智中心将原厂房拆除进行了翻建。2004年11月26日取得涉案集体土地使用证。在本案审理过程中，阳坊村经合社及海智中心均认可在2007年期间，因修建阳八路工程须征占阳坊村土地，海智中心约一半的场地在此次被征占，海智中心取得了地上物的补偿款，阳坊村经合社取得了被征占土地的补偿款，具体补偿数额双方均在庭审中未明确。
2015年因“阅兵村”建设，阳坊镇政府作为拆迁人与海智中心法定代表人罗金海签订《阳坊镇中心街东侧非住宅房屋地上物腾退项目货币补偿协议书》（以下简称：补偿协议），该协议记载，经北京华源房地产土地资产评估有限公司评估，被拆迁房屋重置评估价为5884718元，根据拆迁实施方案及房屋建设手续的合法性房屋重置价按70%计算折合为4119303元，该协议中还记载了其他相关的补偿内容。
另查，在本案审理过程中，双方当事人对原北京哈特食品公司厂房建筑面积存在较大争议，海智中心向法院出示土地使用权人为“北京哈特食品公司”的集体土地使用证复印件一份，该证“宗地图”中记载建筑占地252平方米，据此，海智中心主ＸＸ坊村经合社可以获得的房屋重置应以该面积为基础计算；阳坊经合社申请证人范×（原北京哈特食品公司厂长）、赵×（原北京哈特食品公司职工）、王×（原北京哈特食品公司职工）出庭作证，上述三位证人陈述原北京哈特食品公司房屋建设时间为1994年，房屋包括东房13间、西房7间、北房2间，建筑面积共计为615平方米。阳坊经合社据此主张应按615平方米作为补偿基础计算。
再查，阳坊镇政府在本案审理期间出证载明：“2010年根据昌平区产权制度改革文件要求，北京市昌平区阳坊镇阳坊村经济合作社进行了产权制度改革，并于2010年12月14日变更为北京市昌平区阳坊镇阳坊村股份经济合作社。”
一审法院认定上述事实，有《房屋、场地使用权转让合同》、使用权人为北京哈特食品公司的《集体土地使用权》复印件、使用权人为海智中心的《集体土地使用权》复印件、乡镇企业建房用地申请审批表、补偿协议、证人证言、阳坊镇政府《证明》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为，海智中心与阳坊经合社签订的《房屋、场地使用权转让合同》系双方当事人真实的意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。现因在合同履行期限内涉案场地被有偿征占，根据双方合同约定，阳坊村经合社应当退还海智中心未使用期限内的土地使用费。关于阳坊村经合社应当退还海智中心土地使用费的具体数额，因2007年至2015年期间双方均认可海智中心场地因修路被征占约一半面积的事实，被征占土地的补偿款由阳坊村经合社取得，故在此情况下，法院酌情确定该期间阳坊村经合社应当退还海智中心的土地使用费为41600元。2015年之后，海智中心场地全部被征占，根据剩余年限法院酌情确定该期间阳坊村经合社应当退还海智中心土地使用费为353600元。
关于阳坊村经合社反诉要求海智中心赔偿场地内原有房屋补偿款一节，虽海智中心翻建房屋经阳坊镇政府批准，但海智中心将原属于阳坊村经合社出资建设的房屋拆除后并未对阳坊村经合社进行补偿，故在海智中心要求阳坊村经合社退还土地使用费时一并对原房屋重置价格进行补偿并未不妥。关于海智中心应当补偿阳坊村经合社原房屋重置价格的具体数额一节，首先，针对涉案场地原房屋建筑面积，因海智中心出示的原“北京哈特食品公司”《集体土地使用证》对涉案场地原房屋建筑占地面积有准确记载，但阳坊村经合社申请出庭作证的证人证言，只有对涉案场地原房屋建筑面积的简单描述，故从双方出示证据的证明力看，显然由土地管理部门制作的《集体土地使用证》证明力更高，故法院采信海智中心的主张，确定阳坊村经合社在涉案场地内原房屋的建筑面积为252平方米。其次，针对涉案场地原房屋重置单价，法院参考海智中心与阳坊镇政府签订的补偿协议所确定的房屋重置价格，同时考虑房屋建设合法手续、建设年限、折旧等相关因素酌情确定阳坊村经合社在涉案场地内原建设的房屋重置单价为每平方米700元。综合计算，海智中心应当补偿阳坊村经合社在涉案场地内原房屋的重置价格为176400元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京市昌平区阳坊镇阳坊村股份经济合作社于本判决生效后七日内退还北京海智科技开发中心土地使用费三十九万五千二百元；二、北京海智科技开发中心于本判决书生效后七日内补偿北京市昌平区阳坊镇阳坊村股份经济合作社涉案场地原房屋重置款十七万六千四百元。三、驳回北京海智科技开发中心的其他诉讼请求。四、驳回北京市昌平区阳坊镇阳坊村股份经济合作社的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，海智中心（乙方）与昌平县阳坊镇阳坊村经济合作社（甲方）签订的《房屋、场地使用权转让合同》同时约定：合同期满如继续出租，乙方有优先受让权。双方企、事业名称或法定代表人变更，此合同仍然有效。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，通过审查涉案合同内容，双方于合同中约定合同期满如继续出租，海智中心有优先受让权等条款内容，综合缔约双方当事人陈述并经审查合同之内容，本院认定涉案的《房屋、场地使用权转让合同》系租赁合同。《中华人民共和国合同法》规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。涉案合同中约定了转让期限为50年，故超过20年的部分应属无效。
针对阳坊村经合社的上诉理由，本院认为，一、二审庭审中阳坊村经合社对于《房屋、场地使用权转让合同》均予以认可，阳坊村经合社同时据此应诉答辩并提起反诉，再行结合双方当事人的陈述意见以及阳坊镇政府出具的《证明》，本院认定阳坊村经合社系本案适格主体。关于涉案场地原房屋建筑面积，由于阳坊村经合社主张的原房屋及地上物已经灭失，故本院依据双方提交的现有证据对该部分争议事实予以认定。首先，从《房屋、场地使用权转让合同》的约定内容分析。该合同明确约定“阳坊村经合社将位于阳坊村系南阳公路东侧原“北京哈特食品公司”的房屋22间、场地900平方米的使用权转让给海智中心（具体位置、面积以土地使用证为准），因此，根据合同约定具体面积应以《集体土地使用证》为准。其次，从证据的证明效力分析。国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证，综合全案事实，《集体土地使用证》的证明力大于阳坊村经合社提供的证人证言。综合以上，一审法院根据《集体土地使用证》中登记载明的252平方米作为认定原房屋建筑面积的依据，符合法律规定。由于海智中心未提起上诉，故一审法院酌情确定海智中心给付阳坊村经合社原房屋重置补偿款176400元、阳坊村经合社返还海智中心土地使用费395200元，并无不妥。
综上所述，阳坊村经合社的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七千二百二十八元，由北京市昌平区阳坊镇阳坊村股份经济合作社负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年十二月五日
书记员 舒 妍