广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第673号
上诉人（原审原告）：麦耀娟，女，1960年3月17日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。
委托代理人：许万祥，广东迅恒律师事务所律师。
委托代理人：陈达照，广东迅恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：麦理泽，男，1953年8月23日出生，汉族，住阳江市海陵岛试验区。
上诉人（原审被告）：麦刚艺，男，1979年10月10日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。
上述两上诉人共同的委托代理人：黄达华，男，1946年4月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审被告）：韩汝见，男，1964年5月11日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。
委托代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。
委托代理人：关添文，广东尚思律师事务所实习律师。
上诉人麦耀娟，上诉人麦理泽、麦刚艺因租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2015年7月15日作出的（2015）阳城法闸民初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为，甲镇乙区m号房屋（以下简称m号房屋），经当事人于2007年5月18日签订《房屋转换契约》，房屋产权归吴玉芳所有；2007年6月20日，吴玉芳与麦耀娟签订《房屋转让协议书》，该房屋的产权归麦耀娟所有。上述事实已经法院判决认定，应予以认定。2014年11月7日，麦耀娟领取了该房屋的《房地产权证》。因此，从2007年6月20日，吴玉芳转让房产给麦耀娟时起，麦耀娟享有该房屋的产权，该房屋的收益应归麦耀娟享有。麦理泽、麦刚艺仍然收取该房屋2012年至2014年的租金共24万元，应退还给麦耀娟。故麦耀娟请求麦理泽、麦刚艺赔偿其房屋租金损失24万元，理据充分，应予以支持。至于麦耀娟请求的房屋租金利息证据不足，应不予支持。
至于麦耀娟主张韩汝见与麦理泽、麦刚艺于2011年10月20日签订的《房屋出租合同》无效的问题，该合同签订之时，该房屋的所有权尚在司法处理中，麦理泽、麦刚艺又持有相关权属证明（国有土地使用证和建筑施工许可证）证明对涉案房屋的所有权，且之前多年一直都是麦理泽、麦刚艺出租该房屋，上述情况足以使韩汝见相信麦理泽、麦刚艺对涉案房屋有处分权，该《房屋出租合同》是双方真实意思表示，不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，依法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，该房屋的产权经法院判决确认、麦耀娟申领了《房地产权证》后，不影响上述《房屋出租合同》效力，故麦耀娟主张该合同无效，理据不足，应不予支持。韩汝见已依约支付了2012年、2013年、2014年的租金24万元，已经履行了自己的义务，麦耀娟请求其承担赔偿租金损失的责任，理据不足，应不予支持。麦刚艺经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、限麦理泽、麦刚艺在本判决生效之日起三十日内赔偿租金损失240000元给麦耀娟；二、驳回麦耀娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6974元，由麦耀娟负担2549元，麦理泽、麦刚艺负担4425元。
麦耀娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、一审法院依据麦理泽与李金庆《合作经营协议》复印件认定本案事实错误。（1）韩汝见一审提供的《合作经营协议》仅是复印件，无原件核对，麦理泽、麦刚艺、韩汝见未能提供其他证据予以作证，且该协议未经合同一方当事人李金庆出庭作证证实，麦耀娟已当庭指证认为该协议不具有真实性，该协议不能作为认定事实的依据，一审判决依据该协议复印件认定麦理泽和李金庆2005年1月签订《合作经营协议》约定合作经营事实错误。（2）麦理泽一审辩称涉案房屋在2005年1月与李金庆签订出租合同，与《合作经营协议》内容相矛盾，该协议复印件的真实性不能确认。（3）《合作经营协议》约定麦理泽提供楼房作为餐饮经营场所，并按比例分享收益，李金庆无需支付任何租金，但从吴玉芳提供收取李金庆租金凭据可见，李金庆一直是向吴玉芳交付涉案房屋租金，这也印证了麦理泽与李金庆之间根本不存在合作经营餐饮的客观事实。（4）从麦耀娟提供的证据反映涉案房屋一直由吴玉芳与李金庆建立租赁关系并独自收取租金，与麦理泽、麦刚艺无关，一审认定“之前一直是麦理泽、麦刚艺出租该房屋，上述情况足以使韩汝见相信麦理泽、麦刚艺对涉案房屋有处分权”是没有事实根据的。2、原审认定韩汝见有理由相信麦理泽、麦刚艺对涉案房屋有处分权，是违背客观事实，与日常生活经验相违背的。（1）麦耀娟、吴玉芳与麦理泽等人关于涉案房屋买卖合同纠纷经法院审理并作出（2011）城法民一初字第239号判决，该案件审理及判决书均是公开的，足以推定韩汝见与麦理泽、麦刚艺签订《房屋出租合同》期间是知悉涉案房屋转让及权属纠纷状况的。（2）韩汝见自住房屋位于阳江市甲镇乙区8a-04之（6）号，与涉案房屋相邻，麦耀娟与麦理泽等人多次在涉案房屋发生争执且由公安机关出警处置，争执场面足以引起一般人的注意，韩汝见作为邻居辩称不知悉麦耀娟与麦理泽、麦刚艺之间的房屋纠纷及争执不符合客观实际。（3）若韩汝见辩称其是从李金庆处接手经营酒店的说法属实，那么韩汝见必然清楚李金庆向吴玉芳租赁涉案房屋、交付租金及房屋权属等事实。（4）《房屋转让协议》签订后，涉案房屋权属文件原件已全部移交给麦耀娟所有，故即使麦理泽等人提供国有土地使用权证和建筑施工许可证等复印件给韩汝见，也不能必然推断涉案房屋权属就归于麦理泽等人所有。此外，韩汝见并没有提供证据证明其已在相关部门核实涉案房屋权属状况，应认定韩汝见对涉案房屋权属状况未尽到合理注意审查义务，韩汝见与麦理泽等人签订《房屋出租合同》具有过错。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院对涉案房屋权属变动时间认定不当，本案不适用“买卖不破租赁”原则，麦理泽、麦刚艺与韩汝见签订的《房屋出租合同》属于无效合同。（1）麦理泽、麦刚艺于2007年5月18日与吴玉芳签订《房屋转让契约》，吴玉芳于2007年6月20日与麦耀娟签订《房屋转让协议》，将涉案房屋转让给麦耀娟，涉案房屋的转让自2007年6月20日成立生效，涉案房屋转让给麦耀娟在先，麦理则、麦刚艺与韩汝见签订《房屋出租合同》在后，显然“买卖不破租赁”不适用于本案。（2）《物权法》生效于2007年10月1日，《房屋转让协议》签订于2007年6月20日，故对涉案房屋所有权变动的认定不适用《物权法》，应适用《合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定认定涉案房屋的所有权自2007年6月20日起已转移给麦耀娟，且（2012）阳城法民一初字第388号、（2012）阳中法民一终字第394号、（2013）阳中法民一终字第378号民事判决书均认定麦理泽、麦刚艺自2007年5月18日与吴玉芳签订《房屋转换契约》后就不再是房屋的权属人。上述法院认定的事实应当追溯至2007年5月18日，即自2007年5月18日起，麦理泽、麦刚艺不再是涉案房屋的产权人，而该房屋自2007年6月20日起转让给麦耀娟，麦理泽、麦刚艺与韩汝见签订《房屋出租合同》在房屋权属变更之前的事实是根本不存在的，“买卖不破租赁”原则不适用于本案。2、麦理泽、麦刚艺与韩汝见于2011年10月18日签订《房屋出租合同》的行为属于恶意串通，该合同不应当由麦耀娟继续履行。（1）韩汝见在明知涉案房屋出租事实及存在争议的情况下，仍与麦理泽签订租赁合同，显然是故意所为。（2）麦理泽、麦刚艺与韩汝见签订的《房屋出租合同》约定的房屋租金标准远低于同地段、同类房屋的出租租金水平。（3）对于麦理泽等人擅自出租涉案房屋的问题，麦耀娟多次向麦理泽、麦刚艺、韩汝见提出异议，且麦耀娟自2011年10月起多次持法院生效的判决书要求韩汝见解决承租问题，但韩汝见对麦耀娟的要求置之不理，仍将租金交付给麦理泽等人至今，这显然是韩汝见与麦理泽恶意串通，共同损害麦耀娟的合法权益。因此，根据《合同法》第五十二条规定，麦理泽、麦刚艺与韩汝见签订的《房屋出租合同》无效。三、一审法院处理有失公平。麦理泽、麦刚艺收取租金并占有多年，其理应赔偿占有归属于麦耀娟租金期间给麦耀娟带来的损失给麦耀娟；韩汝见在签订《房屋出租合同》时未尽合理审查注意义务，且明知麦耀娟与麦理泽之间存在房屋纠纷，对无效《房屋出租合同》的签订负有不可推卸的责任。如果没有麦理泽、麦刚艺、韩汝见签订合同行为，麦耀娟可将获取的租金收益用于其他经营，产生更大的收益，因此，对于麦理泽、麦刚艺占用租金期间的损失利息应当参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，一审法院未支持麦耀娟对麦理泽、麦刚艺、韩汝见租金占用期间的利息损失赔偿请求，有失公平，损害麦耀娟合法权益。综上，请求撤销一审判决，改判确认麦理泽、麦刚艺与韩汝见于2011年10月20日签订的《房屋出租合同》无效；麦理泽、麦刚艺与韩汝见立即停止侵害并共同赔偿麦耀娟租金损失24万元及相应利息损失（2012年度租金8万元的利息损失自2013年1月1日起计，2013年度租金8万元的利息损失自2014年1月1日起计，2014年度租金8万元的利息损失自2015年1月1日起计，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至损失全部付清时止，利息损失暂计算至一审起诉时共计约4万元）；本案一、二审诉讼费用由麦理泽、麦刚艺、韩汝见负担。
麦理泽、麦刚艺不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定麦理泽、麦刚艺与韩汝见签订的《房屋出租合同》依法有效，麦理泽、麦刚艺依据合同的约定收取2012年、2013年、2014年的房屋租金24万元是麦理泽、麦刚艺的合法财产，原审判决麦理泽、麦刚艺赔偿租金损失24万元给麦耀娟依法无据。另外，麦理泽、麦刚艺与李金庆于2005年1月20日签订《合作经营协议》，约定麦理泽、麦刚艺提供涉案房屋给李金庆经营“庆记渔村”；2011年10月20日，麦理泽、麦刚艺与韩汝见签订《房屋出租合同》，将涉案房屋租给韩汝见经营“韩家宝酒店”。麦耀娟对麦理泽、麦刚艺出租涉案房屋并收取租金的行为，十多年从未提出异议，其现在起诉已超过诉讼时效。二、麦理泽、麦刚艺与麦耀娟没有直接的法律关系，麦耀娟是向案外人吴玉芳购买房屋，如果麦耀娟确实存在房屋租金损失，也只能向卖主索赔；麦理泽、麦刚艺出租涉案房屋具有连续性、合法性，且无违约或违法的行为，依法不负赔偿责任。三、根据《合同法》第一百三十三条规定，标的物所有权自标的物的交付时转移，麦耀娟一审提供的证据均不能证明其对房屋拥有所有权，麦耀娟是在2014年11月份取得房产证，麦理泽、麦刚艺与韩汝见签订合同是在该产权证之前，原审法院适用《合同法》第二百二十九条的规定认定合法有效是正确的。综上，请求撤销原审判决第一项，改判驳回麦耀娟在原审的诉讼请求或驳回其起诉；本案一、二审诉讼费用由麦耀娟负担。
针对麦耀娟与麦理泽、麦刚艺的上诉，韩汝见答辩称：一、吴玉芳、麦理泽、麦刚艺于2005年1月20日和李金庆签订《合作经营协议》，并于2008年2月20日签订《房屋出租合同》，约定将甲镇乙区（m至b）（三间房屋彼此相通）号约900平方出租给李金庆经营“庆记渔村”，韩汝见是从李金庆处接手经营，与麦理泽、麦刚艺签订《房屋出租合同》是基于对李金庆的信任，且在与麦理泽、麦刚艺签订《房屋出租合同》时，麦理泽、麦刚艺出示了国有土地使用证和建筑施工许可证证明拥有对涉案房屋的所有权，并保证涉案房屋产权的清晰。同时，涉案房屋与另外两间房屋是彼此相通出租给韩汝见经营“韩家宝酒店”的，如将房屋分开将严重影响韩汝见的正常营业，造成韩汝见经济损失。韩汝见与麦理泽、麦刚艺于2011年10月20日签订的《房屋出租合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，依法有效。二、韩汝见已经履行《房屋出租合同》约定的合同义务，不应对麦耀娟的损失承担赔偿责任。麦耀娟与麦理泽是兄妹关系，与吴玉芳是母女关系，对相关情况知之甚详，韩汝见于2012年6月19日以其儿子名义办理营业执照，经营多年，麦耀娟一直以来都没有异议，现在才提起诉讼，于理不合。酒店经营至今，韩汝见严格履行《房屋出租合同》规定的合同义务，按照约定交租，韩汝见不应对麦耀娟的损失承担赔偿责任。麦耀娟、麦理泽在诉讼期间均向韩汝见索取租金，韩汝见愿意支付租金，但因本案尚未生效，未能确定真正的债权人，待本案生效后，韩汝见会积极支付应付的租金。综上，麦耀娟与麦理泽、麦刚艺提起的上诉请求错误，没有法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
本院经审理查明：吴玉芳是麦理泽与麦耀娟的母亲，麦耀娟与麦理泽是兄妹关系，麦理泽与谭秀兰是夫妻关系，麦刚艺是麦理泽与谭秀兰的儿子。
座落于m号房屋原来以麦理泽、麦刚艺名义建造，并以麦理泽、麦刚艺的名义办理了《国有土地使用证》［证号：海陵岛国用字（20××）第0××号；使用权面积100平方米］和《建设用地规划许可证》（编号：20××-0××）、《建设工程规划临时许可证》（编号：规建临字20××-0××）、《建设工程施工许可证》（编号：20××-0××）。
经本案各方当事人确认，m号房屋自2005年开始由李金庆经营“庆记渔村”，麦耀娟与麦理泽确认“庆记渔村”的范围除m号房屋之外，还包含甲越秀家私日杂经销部［位于m与（b）号房屋之间］。麦耀娟主张甲越秀家私日杂经销部属于其母亲吴玉芳所有，并认为m号房屋与越秀家私日杂经销部均是由吴玉芳出租给李金庆并独自收取租金的，对此，麦耀娟提供了李爱琼出具的《交租金证明》以及银行回单、收款收据，拟证明吴玉芳将房屋租赁给李金庆，租赁期限至2011年，其中李爱琼出具的《交租金证明》反映“庆记渔村”是整体租的，租期为2005年至2011年七年，每期房屋租金经李爱琼交付给吴玉芳；收据则反映收到李金庆的租金，收款人处签有“吴玉芳”的名字。另外，麦耀娟提供的李爱琼于2012年1月17日出具的收据，载明“兹收到吴玉芳退回庆记渔村租赁按金人民币贰万元正”。韩汝见一审提供一份麦理泽与李金庆于2005年1月20日签订的《合作经营协议》复印件，该协议反映麦理泽提供m号房屋给李金庆用于经营餐饮业务，合作期间七年，麦理泽收取收益。但麦理泽、麦刚艺主张m号房屋是由其出租给李金庆经营“庆记渔村”的，至于其与李金庆签订的《合作经营协议》是用于地税局备案，双方实际是租赁关系。对于租金的问题，麦理泽表示该房屋在出租给李金庆期间不是由其本人收取租金，是由其妹夫收取之后再交给麦理辉（麦理泽的弟弟）用以偿还银行的贷款。
2007年5月18日，麦理泽、麦刚艺、谭秀兰与吴玉芳签订《房屋转换契约》，约定：座落于阳江市甲镇某某的房屋（高六层半）产权人吴玉芳经全家人商妥，将该屋与麦理泽、谭秀兰、麦刚艺自有楼房【即m号房屋】实行产权转换，即m号的房屋产权归吴玉芳，座落于甲镇某某的房屋产权归麦理泽、谭秀兰、麦刚艺。在上述契约签订后，麦理泽已使用座落于阳江市甲镇某某的房屋，相关的《国有土地使用证》、建设用地规划申请书（包括房屋的验收结果）、建设用地呈批表等也由麦理泽、麦刚艺、谭秀兰保管。
2007年6月20日，吴玉芳（甲方）与麦耀娟（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲方自有房屋一座，座落于甲镇乙区m号，占地面积100平方米，建筑面积377.5平方米，甲方持有2007年5月18日《房屋转换契约》，决定将该房产以200000元的价款转让给乙方，乙方从本协议签订日一次过付清房款给甲方；甲方负责于2007年8月底前将上述房屋的有关凭证及相关票据交给乙方收执；上述房屋成交后，乙方应继续按原来租用关系出租，租金归乙方所有，保证原来租用场地整体使用；等等。麦耀娟主张在签订上述协议后，m号房屋的租金仍由其母亲吴玉芳收取，吴玉芳收取后再将租金转交给其。
麦耀娟向吴玉芳受让房屋后，由于房屋国土证仍登记在麦理泽、麦刚艺名下，其请求麦理泽、麦刚艺协助办理过户手续未果，遂于2011年1月11日诉至原审法院，请求判令麦理泽、谭秀兰、麦刚艺协助麦耀娟办理国有土地使用证变更手续，将m号房屋的国有土地使用证变更到麦耀娟名下；原审法院于2011年11月18日作出（2011）城法民一初字第239号民事判决，认定麦耀娟与吴玉芳之间的《房屋转让协议书》合法有效，并驳回麦耀娟要求麦理泽、麦刚艺、谭秀兰协助办理m号房屋的国有土地使用证变更到麦耀娟名下的诉讼请求；该判决现已生效。2012年3月9日，麦耀娟再诉至原审法院，请求确认m号房屋产权为麦耀娟所有，并请求判令麦理泽、谭秀兰、麦刚艺将m号房屋的国土使用权协助办理转移登记给吴玉芳，再由吴玉芳将该房屋的国土使用权协助办理转移登记给麦耀娟；原审法院于2012年9月8日作出（2012）阳城法民一初字第388号民事判决，判决麦理泽、谭秀兰、麦刚艺协助吴玉芳将m号房屋过户到吴玉芳名下以及吴玉芳在取得m号房屋权属证书后将该房屋过户至麦耀娟名下；麦理泽、谭秀兰、麦刚艺对上述判决不服上诉于阳江市中级人民法院，阳江市中级人民法院于2014年1月22日作出（2012）阳中法民一终字第394号判决，驳回上诉，维持原判。
2013年1月16日，麦理泽、谭秀兰、麦刚艺以吴玉芳、麦理辉为被告向原审法院提起诉讼，请求解除麦理泽、谭秀兰、麦刚艺与吴玉芳签订的《房屋转换契约》；吴玉芳将收取麦理泽、谭秀兰、麦刚艺的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划临时许可证》、《建设工程施工许可证》返还给麦理泽、谭秀兰、麦刚艺。原审法院于2013年7月15日以（2013）阳城法民一初字第112号民事判决驳回麦理泽、谭秀兰、麦刚艺的诉讼请求。麦理泽、谭秀兰、麦刚艺对上述判决不服向阳江市中级人民法院提出上诉，阳江市中级人民法院于2013年12月9日作出（2013）阳中法民一终字第378号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2011年10月20日，麦理泽、麦刚艺与韩汝见签订《房屋出租合同》，约定麦理泽、麦刚艺将m号面积约377.5平方米的房屋出租给韩汝见经营使用，租期从2012年2月1日至2020年1月30日止共8年，每年租金8万元。另外，吴玉芳与韩汝见于2011年10月18日签订《房屋出租合同》，约定吴玉芳将甲越秀家私日杂经销部面积约1150平方米的房屋出租给韩汝见经营使用，租期从2012年2月1日至2020年1月30日止共8年，每年租金30万元。上述合同签订后，韩汝见按照合同的约定交付m号房屋押金5千元给麦理泽，并已交付2012年、2013年、2014年的房屋租金共24万元给麦理泽，但2015年的租金尚未交付。
2014年11月7日，麦耀娟取得m号房屋的《房地产权证》（粤房地权证海字第05……25号），该房地产权证书载明房屋所有权的取得方式是“2014年经广东省阳江市江城区人民法院裁定所得”。2015年1月28日，麦耀娟向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认麦理泽、麦刚艺与韩汝见于2011年10月20日签订的《房屋出租合同》无效；2、判令麦理泽、麦刚艺、韩汝见立即停止侵害共同赔偿麦耀娟损失24万元及相应利息（2012年度损失8万元利息自2013年1月1日起计，2013年度损失8万元利息自2014年1月1日起计，2014年度损失8万元自2015年1月1日起计，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至损失全部付清时止）；3、本案诉讼费用由麦理泽、麦刚艺、韩汝见负担。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，麦理泽、麦刚艺上诉主张麦耀娟对其出租房屋并收取租金的行为十多年没有提出异议，本案已过诉讼时效，但其一审并未提出抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，对麦理泽、麦刚艺上述主张不予支持。
综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是：一、麦理泽、麦刚艺与韩汝见于2011年10月20日签订的《房屋出租合同》的效力如何认定；二、麦理泽、麦刚艺及韩汝见应否赔偿租金损失及相应利息给麦耀娟。
关于争议焦点一，麦理泽、麦刚艺与韩汝见于2011年10月20日签订的《房屋出租合同》的效力如何认定的问题。首先，麦耀娟主张m号房屋是由其母亲吴玉芳出租给李金庆的，而麦理泽则认为房屋是由其出租给李金庆的。由于m号房屋自2005年开始由李金庆经营“庆记渔村”，而吴玉芳与麦理泽、麦刚艺在2007年才签订《房屋转换契约》，约定m号房屋与位于甲镇某某的房屋产权互换，显然，麦耀娟主张讼争房屋是由其母亲吴玉芳出租给李金庆不合常理，且麦耀娟未能提供确切的证据证明涉案房屋是由吴玉芳出租给李金庆的，原审认定m号房屋由麦理泽、麦刚艺出租给李金庆并无不当。麦耀娟上诉提出麦理泽与李金庆签订的《合作经营协议》真实性存疑，且该协议与麦理泽主张的m号房屋用于出租的事实相矛盾，原审根据该协议认定事实不当。由于麦理泽已确认m号房屋出租给李金庆的事实，其主张该《合作经营协议》仅用于地税备案，故该《合作经营协议》真实与否与本案的事实认定无关。而对于麦耀娟还提出该房屋的租金一直由吴玉芳收取的问题，由于麦理泽与吴玉芳是母子关系，双方当时尚未产生纠纷，同时甲越秀家私日杂经销部与m号房屋一并出租给李金庆，不排除房屋的租金由吴玉芳一并收取的可能，故即使租金由吴玉芳一并收取亦不影响m号房屋是由麦理泽、麦刚艺出租给李金庆的事实认定。其次，对于麦理泽、麦刚艺与韩汝见于2011年10月20日签订的《房屋出租合同》的效力如何认定的问题。麦耀娟上诉主张麦理泽、麦刚艺与韩汝见签订《房屋出租合同》属于恶意串通，损害了麦耀娟的利益，该合同应为无效。恶意串通的合同，就是合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。这意味着恶意串通需要有双方损害第三人的恶意。本案中，麦耀娟主张麦理泽、麦刚艺与麦耀娟、吴玉芳之间的房屋权属纠纷已争议多时，在当地已是公开知悉的，韩汝见在明知涉案房屋出租事实及存有争议的情况下，仍与麦理泽、麦刚艺签订租赁合同，是故意所为，但其对上述主张未能提供充足的证据证明。从相关的事实来看，虽然麦理泽、麦刚艺与吴玉芳，吴玉芳与麦耀娟分别于2007年5月18日、6月20日签订《房屋转换契约》和《房屋转让协议书》，但麦耀娟直至2011年才诉至原审法院，要求麦理泽、麦刚艺等人协助办理过户，该案件直至2011年11月18日才作出判决；而麦理泽、麦刚艺与韩汝见是在2011年10月20日签订《房屋出租合同》，即在签订合同时，该房屋的所有权尚处于司法处理中，房屋所有权尚未得到确认；同时，麦耀娟与麦理泽均确认李金庆承租m号房屋的期限至2011年，即在韩汝见承租m号房屋时，李金庆承租该房屋即将到期，且该房屋是由麦理泽、麦刚艺出租给李金庆，房屋的《国有土地使用证》以及《建设用地规划许可证》当时仍登记在麦理泽、麦刚艺名下，韩汝见有理由相信麦理泽、麦刚艺对涉案房屋有处分权。麦耀娟上述主张理据不足，本院不予采纳。另外，恶意串通还意味着串通的双方事先存在通谋，即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或者第三人的利益。麦耀娟主张m号房屋租金标准约定远低于同地段、同类房屋的租金水平，韩汝见与麦理泽恶意串通，损害麦耀娟的利益。由于m房屋面积约377.5平方米，租金每年8万元，相当于每平方米211.92元／年（8万元／年÷377.5平方米）；而同一时期，吴玉芳将甲越秀家私日杂经销部（位于涉案的m号房屋旁边）面积约1150平方米的房屋出租给韩汝见，约定租金每年30万元，相当于每平方米260.87元／年（30万元／年÷1150平方米），两房屋的租金标准相差不大，故麦耀娟上述主张理据不足，本院不予采纳。综上，麦耀娟主张韩汝见与麦理泽、麦刚艺恶意串通签订《房屋出租合同》，该合同无效，理据不足，本院不予采纳。由于该《房屋出租合同》是麦理泽、麦刚艺与韩汝见在平等自愿下签订，双方意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定，原审认定该合同有效并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二，麦理泽、麦刚艺及韩汝见应否赔偿租金损失及相应利息给麦耀娟的问题。虽然麦理泽、麦刚艺、谭秀兰与吴玉芳于2007年5月18日与吴玉芳签订《房屋转换契约》，麦耀娟与吴玉芳于2007年6月20日签订《房屋转让协议书》，但m号房屋一直没有办理过户登记手续，且房屋一直出租给李金庆用于经营“庆记渔村”，房屋尚未交付给麦耀娟，麦耀娟主张根据《合同法》的规定，房屋的所有权自2007年6月20日起已转移给麦耀娟理据不足。由于麦耀娟在2012年才起诉要求吴玉芳和麦理泽、麦刚艺、谭秀兰协助办理m号房屋的国有土地使用权过户手续，本院于2014年1月22日作出（2012）阳中法民一终字第394号民事判决，维持原审法院判决麦理泽、麦刚艺协助吴玉芳将m号房屋过户至吴玉芳名下以及吴玉芳在取得该房屋权属证书后将该房屋过户至麦耀娟名下的判项，麦耀娟至2014年11月7日才根据原审法院裁定取得m号房屋的所有权；而韩汝见与麦理泽、麦刚艺是在2011年10月20日签订《房屋出租合同》，即m号房屋的所有权是在租赁期发生变动，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定认定m号房屋的产权变更不影响韩汝见与麦理泽、麦刚艺签订的《房屋出租合同》的效力，并无不当，本院予以维持。由于韩汝见与麦理泽、麦刚艺签订《房屋出租合同》后，韩汝见已经按照合同的约定支付了2012年至2014年的租金24万元给麦理泽、麦刚艺，故麦耀娟请求韩汝见赔偿租金损失及相应利息，理据不足，本院不予支持。虽然m号房屋的产权经法院判决确认变更，但麦理泽、麦刚艺与吴玉芳于2007年5月18日签订《房屋转换契约》，吴玉芳与麦耀娟于2007年6月20日签订《房屋转让协议书》，上述《房屋转换契约》和《房屋转让协议》已经法院生效判决认定为有效合同，合同当事人本应按照合同约定享有权利和履行义务，即麦理泽、麦刚艺应当按照合同的约定将m号房屋与吴玉芳的房屋实现产权互换，麦耀娟在与吴玉芳签订《房屋转让协议书》后有权取得m号房屋的租金收入，故麦耀娟请求麦理泽、麦刚艺赔偿租金损失，理据充分，本院予以支持；麦理泽、麦刚艺上诉主张不应赔偿房屋租金损失给麦耀娟，理据不足，本院不予支持。由于麦理泽、麦刚艺收取了韩汝见自2012年至2014年交付的租金24万元，原审判决麦理泽、麦刚艺赔偿租金损失24万元给麦耀娟，并无不当，本院予以维持。至于麦耀娟请求支付房屋租金利息的问题，由于韩汝见与麦理泽、麦刚艺签订《房屋出租合同》时，李金庆承租m号房屋即将到期，当时m号房屋的所有权纠纷一直处于司法处理中，直至2014年11月7日麦耀娟才取得该房屋的《房地产权证》。因m号房屋一直与甲越秀家私日杂经销部作为整体出租给李金庆经营餐饮业，而韩汝见亦是以m号房屋和甲越秀家私日杂经销部为整体承租用于经营餐饮业，韩汝见亦按照合同的约定履行交付租金的义务，原审法院不予支持麦耀娟的房屋租金利息请求并无明显不妥，本院不宜改判。
综上所述，麦耀娟与麦理泽、麦刚艺上诉均理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10400元，由上诉人麦耀娟负担5500元，上诉人麦理泽、麦刚艺负担4900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
审 判 员 何桂霞
代理审判员 莫怡华
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 冯梅瑰