吉林省桦甸市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桦民再字第3号
原告：雷青，住桦甸市。
委托代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师。
被告：崔仁珠，住桦甸市。
被告：贾艳花，住桦甸市。
委托代理人：于起云，吉林丁凤礼律师事务所律师。
第三人：雷闳焜（又名雷瑛海），住桦甸市。
委托代理人：丛晓海，吉林华绅律师事务所律师。
原告雷青与被告崔仁珠、贾艳花所有权确认纠纷一案，本院于2009年2月16日作出（2009）桦民一初字第22号民事判决，宣判后贾艳花不服提出上诉。2009年7月9日，吉林市中级人民法院作出（2009）吉中民一终字第380号民事判决，宣判后贾艳花不服，向吉林省高级人民法院提出申请再审。2009年11月27日，吉林省高级人民法院作出（2009）吉民申字第971号民事裁定，驳回贾艳花的再审申请。贾艳花仍不服，向检察机关申诉。吉林省人民检察院于2013年9月30日向吉林省高级人民法院提出抗诉，吉林省高级人民法院于2013年11月25日作出（2013）吉民抗字第40号民事裁定，指令吉林市中级人民法院再审本案。2014年2月28日，吉林市中级人民法院作出（2013）吉中民再字第102号民事裁定，一、撤销本院（2009）吉中民一终字第380号民事判决及吉林省桦甸市人民法院（2009）桦民一初字第22号民事判决；二、本案发回吉林省桦甸市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷青及其委托代理人王冬梅，被告贾艳花及其委托代理人于起云，第三人雷闳焜及其委托代理人丛晓海庭到参加诉讼；被告崔仁珠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告雷青诉称：2003年5月，由于原告人用钱，向崔仁珠借款65，000.00元，便将座落在花园小区附近公园对过砖木结构房屋面积为73平方米房证号为057575，及院内的附属设施抵押给崔仁珠。但是，我们实际上办的是买卖交易手续，并约定两年期限，原告将房再买回来。在2005年5月原告将65，000.00元交给崔仁珠，崔仁珠给原告出具收条一张，“今收到雷青购房款人民币陆万伍仟元整”，并将当时过户给崔仁珠的房照一并给了原告人。2008年10月，崔仁珠将此房与贾艳花在产权处办理了过户手续，贾艳花将其女儿安排在该房的西屋居住。故请求法院判令该房归原告所有，确认两被告间的房屋交易关系无效，被告贾艳花将房屋归还给原告。
被告崔仁珠既未到庭应诉，亦未向本院提交答辩状。
被告贾艳花辩称：1、请求人民法院驳回原告及第三人的诉讼请求，判令我与崔仁珠房屋买卖合同有效，房屋为答辩人贾艳花所有。具体理由如下：就案件事实经过多年诉讼及公安机关侦查可以确认如下：2003年8月5日，崔仁珠与雷瑛海签订了房屋买卖协议书，崔仁珠以65，000.00元价格购买了第三人位于启新街公园西侧白菜地南永久建筑面积73平方米、临时房屋建筑面积77平方米。双方交付价款后随即办理了房屋更名过户手续。尽管当时是以借款为前提的一种抵押方式，但是按照最高人民法院关于审理借贷关系相关法律及司法解释规定，就民间借贷与买卖合同混同的处理规定可以明确认定买卖合同是有效的，法律是给以保护和支持的。那么就本案中崔仁珠与雷瑛海的房屋买卖合同已经实际履行并从2003年起至今均没有任何人提出异议，可以证明合同生效履行的真实性。房屋所有权人为崔仁珠是双方当事人均认可的。答辩人与崔仁珠的房屋买卖合同是有效的。答辩人将购房款65，000.00元交付给雷青，雷青代为交付给崔仁珠65，000.00元是一种表见代理，答辩人在双方均同意办理更名过户后，崔仁珠将所出卖的房屋更名给答辩人的行为是有效的。房产局已经办理了房屋过户登记，答辩人取得了房屋所有权证。2005年至今答辩人与女儿一家实际居住此房屋，答辩人无论从形式上还是从实质上均已经实际取得诉争房屋所有权。上述事实有大量的证人证言、书证、物证可以佐证答辩人的答辩意见。《物权法》第一百零六条明确规定的善意取得制度，解决买卖合同相对人取得所有权的问题。因为原告的无理告诉致使案件从2009年跨度到2014年，房屋动迁工作也停滞不前，答辩人一家面临种种生活不便和困难，答辩人保留继续追究原告赔偿答辩人经济损失的权利；2、就第三人雷闳焜（雷瑛海）参与诉讼，要求确认争议房屋归其所有并主张答辩人与崔仁珠签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求没有法律依据，并且其请求已经超过了两年的诉讼时效，丧失了法定的胜诉权。按照《民事诉讼法》规定，当事人应当自权利受到侵害之日起或者应当知道之日起二年内主张。本案中从2003年与崔仁珠签订房屋买卖协议书，就已经得知权利是否已经受到侵害，但是不行使自己的权利，视为对雷青行为的默认。第三人现来院主张自己的权利超过诉讼时效，依法应判决驳回其诉讼请求。合同法司法解释（二）就物权法进一步解释了和承认了买卖等合同的效力不受处分权有无之影响。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据合同归《合同法》调整，物权归《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有处分权或者所有权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人事后能否取得所有权或者处分权。本案中从雷瑛海到崔仁珠、从崔仁珠到答辩人均取得了物权变动之结果，即所有权转移。双方的买卖合同是有效的，并且已经实际履行完毕，不存在合同无效情形。本案中原告及第三人均对诉争房屋主张物权效力，由于崔仁珠已经取得房屋所有权后才将房屋转让给答辩人，是有权处分、合同效力是有效的，已经发生所有权变动。就应当受到《物权法》调整，而《物权法》第十五条及相关法条均有相关规定，诉争房屋既然已经发生了所有权变动，应当认定答辩人是诉争房屋合法的所有权人。虽然在错误裁判结果前提下桦甸市人民法院作出了（2010）桦行初字第4号行政判决书确认桦甸市建设局为贾艳花办理房屋登记行为违法；所颁发的桦房权证启字第0575**号房证无效。但是现在作为裁判依据的法律文书已经被撤销，原行政判决就没有法律依据裁决房屋发证行为违法了，答辩人已经准备提出申诉要求上一级人民法院撤销桦甸市人民法院（2010）桦行初字第4号行政判决书。综上，请求人民法院驳回原告雷青、第三人雷闳焜的诉讼请求。确认答辩人与崔仁珠间的房屋买卖合同有效，诉争房屋所有权人为答辩人。
被告崔仁珠经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
第三人雷闳焜述称：涉案房屋为原告雷青与第三人母亲鹿建华离婚时赠与第三人的，第三人于2001年3月7日取得该房屋产权证。在第三人未满十八周岁即2003年8月5日时，原告雷青以第三人名义将房屋出售给被告崔仁珠。根据原告雷青与被告崔仁珠的约定，原告雷青于2005年6月15日即第三人已满十八周岁后，将房屋赎回，房屋赎回后，其产权应恢复原状即恢复至第三人名下。被告崔仁珠不仅未予恢复，相反与被告贾艳花订立虚假买卖协议。被告贾艳花以原告和其有房屋买卖关系为由，非法占有房屋。上述原被告的行为已经严重侵害第三人合法权益。为此特向法院申请参加诉讼，并提出独立诉讼请求，依法确认原被告双方诉争房屋的所有权归第三人，以维护合法权益。
根据原告起诉、被告答辩和第三人陈述，本案争议的焦点问题为：被告贾艳花与崔仁珠之间的房屋买卖合同是否有效；诉争的房屋所有权应归谁所有。
针对本案焦点问题，双方当事人进行了举证、质证，本院进行了认证。
原告雷青向本院提供了如下3份证据：
证据1，2005年6月15日收条一份。证明被告崔仁珠已将房屋归还给原告，原告向被告崔仁珠返还借款65，000.00元。经质证，被告贾艳花对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，主张原告是表见代理行为，收条已明确是购房款65，000.00元；
第三人无异议。被告崔仁珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利。因被告贾艳花、第三人对证据的真实性均无异议，本院对此证据予以采信，对崔仁珠已收到购房款65，000.00元的事实予以确认。
证据2，郭广青出具的证明一份。证明郭广青从2005年10份承租原告房屋的西屋，年房租800元，2008年4月搬出该房屋，每年的房租都是交给原告，也能证明被告崔仁珠、被告贾艳花从2005年10月对这个房屋不享有任何权利。经质证，被告贾艳花对证据的真实性有异议，主张证人应到庭接受质证，该证据形式不合法，不应作为证据采信；第三人对证据无异议。被告崔仁珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利。经本院审查，该不能证明原告欲证明的问题，本院不予采信。
证据3，雷青与崔仁珠于2011年9月7日签订的协议书一份。证明被告崔仁珠承认于2005年6月15日收到原告归还的65，000.00元和租金5，000.00元，被告崔仁珠将房屋产权证交还给原告，被告崔仁珠对该房不享有所有权。经质证，被告贾艳花对证据的真实性、关联性、合法性均有异议，2012年8月24日崔仁珠已在该份协议书上出具证明，证明该协议书内容是不真实的；第三人对双方约定实际所有权人是雷青有异议，主张所有权人应是第三人，对其他无异议。经本院审查，崔仁珠为双方出具的证据内容不一致，本院对此证据不予采信。
被告贾艳花向本院提供了如下7份证据：
证据1，桦甸市公安局讯问雷青笔录一份；询问汪红、贾艳花笔录各一份。证明向崔仁珠支付购房款65，000.00元的是贾艳花，并且交易目的就是贾艳花可以在占房子时候能分到钱或者是房子，可以证实崔仁珠与贾艳花存在事实买卖关系。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，主张当时公安部门对原告采取了限制人身自由的措施，还对原告进行打骂；第三人的质证意见同原告，主张该证据不合法，公安机关对原告取笔录时是以犯罪嫌疑人的角度进行讯问，该案原告不构成任何犯罪。从内容上看不能证明贾艳花向崔仁珠购买房屋，只能证明原告向被告贾艳花借款60，000.00元。被告崔仁珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利。经本院审查，此证据系公安部门依法收集的，本院予以采信，对贾艳花和雷青共同向崔仁珠交付购房款，贾艳花出资60，000.00元、雷青出资5，000.00元的事实予以确认。
证据2，雷瑛海、崔仁珠、贾艳花存量房房权档案、私有房屋所有权证、（2003）吉桦证字第164号公证书各一份。证明诉争房屋已经发生物权变动，并且变动方式合法，贾艳花对诉争房屋享有所有权应受物权法保护。经质证，原告对证据的真实性有异议，主张贾艳花与崔仁珠之间没有房屋买卖交易行为，对于雷瑛海与崔仁珠之间的房屋买卖协议有异议，因为当时雷瑛海是未成年人，其法定监护人是雷青，雷青从来都没有到房产权办理过雷瑛海房产的房屋过户手续。协议书上的雷青的签字不是本人签的，该协议书是不真实的，该公证书不应作为证据使用。第三人同意原告意见，认为该公证书系违法证据，作为公证机关作公证时应考查公证双方是否为成年人，是否具备完全行为能力，在公证时第三人未满十八周岁，而公证书在公证时指出双方具有完全行为能力，因此该公证书系违法公证。第三人没有到公证处及房权处办理过相关手续，所有第三人的签名都不是其本人所签。被告崔仁珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利。经本院审查，雷青自认以雷瑛海名义与崔仁珠签订了房屋买卖协议，雷瑛海本人在场并按了手印，故对于雷青的异议本院不予采信；房屋买卖发生于2003年8月5日，雷瑛海已满16周岁，自认在外地打工，符合民法通则第十一条二款的情形，雷瑛海具有完全民事行为能力。故对于雷瑛海的异议本院亦不予采信。但上述证据不能证明被告贾艳花欲证明的问题。
证据3，（2010）桦行初字第4号行政判决书一份、庭审笔录一份。证明当事人就崔仁珠与雷瑛海、雷青的房屋买卖合同生效，并且发生了物权变动效力。现虽然房屋产权证书名称为崔仁珠，但是实际所有权人仍为贾艳花。经质证，原告对证据的证明力有异议，主张该案正在诉讼，应是先民事后行政，因此该证据不具有证明力。第三人有异议，认为不能证明被告贾艳花的主张。被告崔仁珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利。经本院审查，上述证据不能证明被告贾艳花欲证明的问题。
证据4，启新街道居民委员会出具的证实材料、介绍信各一份。证明诉争买卖过程及自2005年至今贾艳花居住的事实。同时可以证实雷瑛海并没有主张过所有权的事实，已经超过了法定胜诉时效。经质证，原告有异议，认为与本案没有关联性，该证明不具有合法性，街道不能证明房屋所有权的归属，不具有证明力，在该房屋居住不能证明就对该房屋具有所有权。第三人有异议，主张原房屋不是雷青所有，房屋应为第三人所有。对雷青将房屋收回并将房屋出卖给被告贾艳花有异议，与被告贾艳花今天庭审的主张相矛盾，被告贾艳花庭审认为是从崔仁珠处购买的房屋，该证明不能证明所有权人这个事实。被告崔仁珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利。经本院审查，上述证据只能证明贾艳花在争议房屋居住的事实。
证据5，汪红、陈奇、刘君等83人（其中荆淑英、张秀琴、陈国福、李淑华、崔岫、马玉兰出庭作证）证言一份。证明诉争房屋系贾艳花购买并居住的事实，房屋所有权人为贾艳花。经质证，原告对证据的合法性、关联性、真实性均有异议，认为证人出具证言应是独立的出具证明内容，不应是83人一同证明。第三人对证据的合法性、关联性、真实性均有异议，认为不能证明被告贾艳花的主张。被告崔仁珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利。经本院审查，此证据只能证明贾艳花出资的事实，不能证明其他问题。
证据6，张艳秋证人证言（2009）桦民一初字第22号民事案件庭审笔录一份。证明贾艳花与崔仁珠房屋买卖合同实际履行，并且雷青同意。经质证，原告有异议，认为该案件已发回重审，不具有证明力。第三人对证明的问题有异议，主张涉案房屋是第三人的，无论雷青与被贾艳花是否进行过协商，均无权处分第三人的房屋。被告崔仁珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利。经本院审查，此证据不能证明被告贾艳花欲证明的问题。
证据7，崔仁珠在雷青与崔仁珠签订的协议注明（注明时间2012年8月24日）一份。证明2011年9月7日签订的协议书不真实，不是双方真实意思表示。经质证，原告有异议，主张2013年12月19日吉林中院庭审时崔仁珠当庭对该协议质证意见为无异议。第三人质证意见同原告。因原告亦向本院提交了此证据，本院对此已有阐述。
第三人雷闳焜向本院提供如下4份证据：
证据1，身份证明、启新派出所证明各一份。证明第三人原名叫雷瑛海。经质证原告雷青及被告贾艳花均无异议，被告崔仁珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利，本院对此证据予以采信。
证据2，雷青、鹿建华离婚证一份，证明争议的房屋系雷青与鹿建华离婚时赠与给第三人的。经质证，原告雷青无异议；被告贾艳花对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为赠与没有标明房屋的具体位置，还有一个临时建设也没有标明，不能证明其主张。被告崔仁珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利，因雷青、贾艳花对证据的真实性无异议，本院对此证据予以采信。
证据3，房屋所有权证、私产证存根、私有房屋发照审批表各一份。证明基于离婚协议，第三人于2001年3月7日取得涉案房屋所有权。经质证，原告雷青无异议；被告贾艳花有异议，认为该份证据上标明作废，不具有法律效力，档案的109页由雷青代理办理相关手续是符合法律规定的。被告崔仁珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利。经本院审查，上述证据来源于产籍部门房屋档案，故本院予以采信。
证据4，房地产买卖契约一份、协议书一份、房屋冻结协议书一份。证明被告崔仁珠未经第三人到场的情况下，私下通过个人关系将雷瑛海的产权证变更到崔仁珠名下，协议书上的签字并非是第三人本人所签，房屋冻结协议书证明第三人取得了房屋产权证，在雷瑛海与鹿建华没有到场的情况下，崔仁珠取得产权证违法。经质证，原告雷青无异议；被告贾艳花对证据的真实性无异议，主张此组证据能证明本案争议的房屋已经发生物权变动，对证明的问题有异议，并不能证明其所主张的不是本人签名就不具有法律效力，对2003年6月23日房屋冻结协议书的真实性、关联性、合法性有异议，上面明确标明房屋面积，而实际房屋还有一处临时建筑，可以证明临时建筑并没有处分。从证据来源看，并没有房屋档案处的公章，也没有在私有房屋产权证上标准已冻结的字样，该协议书即使存在但没有实际履行，对崔仁珠、贾艳花没有实际约束力，该证据不能作为证据使用。从雷瑛海更名给崔仁珠、崔仁珠更名给被贾艳花，都没有发生冻结的情况，而且房产处也办理了相关更名手续，因此该冻结协议是没有实际履行的。被告崔仁珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利。经本院审查，雷青自认与崔仁珠之间的房屋买卖协议没有异议，在办理交易手续时，雷瑛海本人在场，并在协议上按了手印，故本院对第三人欲证明的问题不予确认。
根据各方当事人在庭审中的举证、质证和本院认证，可确认如下事实：
雷青与雷闳焜（又名雷瑛海）系父子关系。2003年，雷青在崔仁珠处借款20，000.00元，用本案诉争的房屋作为抵押。后雷青还不上此款并且还需要资金，于2003年8月5日，将坐落在启新街公园西侧的房屋73.45平方米（有产权证，丘号为1-27-20）及临时房屋77平方米，以65，000.00元的价格卖给崔仁珠，并以雷英海的名义与崔仁珠签订了买卖协议，雷瑛海本人在场并在协议书上按了手印。约定崔仁珠两年内不得出售此房，产权归崔仁珠所有，从签字之日起雷青租用此房屋，两年给付租金5，000.00元”。协议签订后，雷青将诉争的房屋由雷瑛海名下过户到崔仁珠名下。房屋按约定由雷青承租继续居住使用，此间雷青与贾艳花恋爱，双方共同在该房屋中居住。2005年6月15日，由贾艳花出资60，000.00元、雷青出资5，000.00元，雷青出面将房款交付给崔仁珠，将诉争的房屋买回，崔仁珠将产权证交给了雷青。2008年2月25日，贾艳花与崔仁珠持双方签订的房地产买卖契约，拿着产权人为崔仁珠的产权证及雷青身份证复印件，未通知雷青，办理了过户手续，将房屋由崔仁珠名下过户到贾艳花名下。雷青与贾艳花发生纠纷后，本院作出（2009）桦民一初字第22号民事判决，贾艳花、崔仁珠所签订的房屋买卖合同无效。雷青据此提起行政诉讼。2010年8月18日，本院作出（2010）桦行初字第4号行政判决，确认贾艳花办理房屋变更登记无效，现房屋产权人恢复到崔仁珠名下。现诉争的房屋由贾艳花及其女儿居住。
本院认为，原告雷青虽已将房屋赠与第三人雷瑛海，并办理了产权变更登记，但在2003年8月5日雷青以雷瑛海名义与崔仁珠签订房屋买卖协议书时，雷瑛海未提出异议，并在协议书上按了手印。双方办理产权变更登记时，对雷瑛海与崔仁珠间的买卖协议书进行了公证。雷瑛海生于1987年1月24日，当时已满16周岁，自认在外打工，根据民法通则第十一条第二款，雷瑛海具有完全民事行为能力，故雷青与崔仁珠之间的房屋买卖协议有效。雷青与贾艳花恋爱共同居住使用该房屋期间，2005年6月15日，双方共同出资从崔仁珠处购置的房屋，系双方共有财产，故贾艳花为办理产权变更登记单独与崔仁珠间签订的房屋买卖合同无效。雷青和贾艳花对该房屋的诉讼主张，依法均不能予以支持。贾艳花关于购房款65，000.00元系由其一人出资的主张，因其不能向本院提供证据加以证明，本院无法确认。雷青和贾艳花由崔仁珠处将房屋买回，与第三人雷瑛海已无权利义务关系，故第三人雷瑛海对于争议房屋的诉讼主张，本院依法不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款、第一百四十四条；《中华人民共和国民法通则》第十一条第二款；《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条；最高人民法院《关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条；最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、贾艳花与崔仁珠所签订的房屋买卖合同无效；
二、位于桦甸市启新街（丘号：1-27-20）砖木结构的房屋（建筑面积73.45平方米）及附属房屋设施的所有权由雷青和贾艳花共同共有；
三、驳回第三人雷闳焜（雷英海）的诉讼请求。
一、二审案件受理费100.00元，其它诉讼费用220.00元，由原告雷青和被告贾艳花共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判长 白学远
审判员 郭 录
审判员 胡雪峰
二〇一四年八月二十九日
书记员 王书宁