上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第11199号
原告张黎明。
委托代理人汤毅人，上海笑展律师事务所律师。
委托代理人朱慧浩，上海笑展律师事务所律师。
被告黄振兴。
被告上海乾豪娱乐有限公司。
法定代表人张国芳。
上列两被告共同委托代理人吴卫国，上海申海律师事务所律师。
原告张黎明诉被告黄振兴、上海乾豪娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，依法适用简易程序，于2014年4月29日、6月4日公开开庭进行了审理。�告张黎明的委托代理人汤毅人、朱慧浩、被告黄振兴、上海乾豪娱乐有限公司的共同委托代理人吴卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张黎明诉称，2012年11月30日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将上海市浦东新区凌河路X、X号房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，租赁期限为2012年10月31日起至2018年10月30日止。租赁协议约定被告定期就系争房屋的租赁及使用向原告缴付物业管理等费用，物业费按物业公司的收费标准支付，物业管理费为每月人民币6.80元／平方米（以下币种相同），系争房屋的产权面积为616.93平方米，被告自2013年1月起至今未支付物业费，经多次催讨，未果。被告上海乾豪娱乐有限公司作为实际使用人与被告黄振兴承担同等的承租人义务。现向法院起诉要求：一、判令两被告支付自2013年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理费50，341.20元（6.80元／平方米／月×616.93平方米×12个月）；二、判令两被告支付滞纳金1，661.30元；三、诉讼费由被告负担。
被告黄振兴、上海乾豪娱乐有限公司共同辩称，被告承租的房屋多处渗漏水，被告多次要求原告维修，原告拒不承担出租人应尽的维修义务，故被告拒付物业费。租赁协议中未明确约定支付物业费的日期以及违约责任，因原告未按约向物业公司支付物业费而产生滞纳金，是原告因违反与物业公司之间的物业服务合同而产生的法律关系，与被告无关。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告张黎明是上海市浦东新区凌河路X、X号1-3层房屋登记的权利人之一，产证登记的建筑面积为616.93平方米。2012年11月30日，原告（出租方甲方）、被告黄振兴（承租方乙方）、被告上海乾豪娱乐有限公司（实际使用人丙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将上海市浦东新区凌河路X、X、X、X号二楼和X、X号房屋出租给乙方使用；该房屋为已装修营业用房，对此情况双方均已了解，所有支配权归乙方所有；租赁期限为自2012年10月31日起至2018年10月30日止。租赁协议4.1条约定：2013-2015年度租金为80万元，2016年度租金为90万元，2017年度租金为100万元，2018年度租金为110万元，其中X、X号场地租金占80%比例；4.2条约定乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠缴费用的千分之一交付滞纳金；4.3条约定如乙方发生逾期支付情形的，逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方支付不少于50万元的违约金，甲方损失不足部分，乙方仍需补偿；4.4条约定租赁期内，乙方应定期就该房屋的租赁及使用向甲方缴纳物业管理等费用，物业费按物业公司的收费标准支付；4.5条约定甲、乙双方同意，若乙方未按本合同规定之日期支付租金及管理费，�逾期超过30日，甲方有权停止水、电及物业服务等服务，并按乙方违约处理，因此而造成的后果由乙方承担。丙方为房屋的实际使用人，承担与乙方同等的承租人义务。租赁协议签订后，被告按约支付租金并使用系争租赁物。被告自2013年1月1日起未按约支付物业费，之前物业费均已付清。
另查，系争房屋店铺位于“金桥翡翠商业楼”。2012年11月26日，上海某某物业有限公司与上海某某房产开发有限公司签订了一份《物业管理服务合同》，约定将“金桥翡翠商业楼”委托上海某某物业有限公司实行物业管理；委托服务期限暂定为5年；商铺业主按其权证登记的建筑面积以每月每平方米6.80元向上海某某物业有限公司缴纳物业管理服务费；物业管理服务费每季交纳一次，先付后用，每次交纳费用的时间为该季度首月的10日前；业主出租或许可其他人使用其拥有的物业，其�承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与物业使用人另有约定，从其约定，但业主应将此约定送上海某某物业有限公司备案并负连带缴纳责任；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，每日按应交管理费的万分之二交纳滞纳金等。
2014年3月10日，本院受理上海某某物业有限公司诉张黎明物业服务合同纠纷一案，上海某某物业有限公司以张黎明拒付物业费为由起诉要求张黎明支付2013年1月至12月的物业管理费50，341.20元以及违约金1，661.30元。本院于2014年3月25日判决张黎明于判决生效之日起十日内给付上海某某物业有限公司2013年1月至2013年12月的物业服务费人民币50，341.20元；张黎明于判决生效之日起十日内给付上海某某物业有限公司违约金人民币1，661.30元。张黎明不服，提起上诉。
以上事实由经庭审质证的沪房地浦字（2010）第XXXXXX号房地产�证、《房屋租赁协议》、（2014）浦民一（民）初字第9003号民事判决书、律师函、物业管理服务合同、漏水照片、函件等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告抗辩承租的房屋多处渗漏水，原告拒不承担出租人应尽的维修义务，故被告拒付物业费。根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。现被告以原告拒不履行维修义务而拒付物业管理费，缺乏法律依据，且被告已接受相关物业服务，理应根据租赁协议约定，按约缴付物业管理费，现被告对欠付2013年度物业费的金额为50，341.20元无异议，故对原告要求被告支付自2013年1月1�起至2013年12月31日止的物业管理费50，341.20元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于滞纳金，本院认为：首先，租赁协议中对欠付物业管理费需承担滞纳金未作明确约定。其次，上海某某物业有限公司受房产开发商委托为原告提供物业服务，与原告之间产生物业服务合同法律关系，因原告未按约缴纳物业费而产生了滞纳金。租赁协议约定被告向原告支付物业费而非直接向上海某某物业有限公司交付物业费。因原告未按约履行交费义务产生的滞纳金要求被告承担缺乏依据。再次，本院判决原告向上海某某物业有限公司支付滞纳金1，661.30元，原告对此不服上诉，二审尚未作出裁判，原告尚未将滞纳金1，661.30元支付给上海某某物业有限公司，该项损失尚未实际发生。综上，对原告要求被告支付滞纳金1，661.30元的诉讼请求，本院难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
一、被告黄振兴、上海乾豪娱乐有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告张黎明自2013年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理费50，341.20元；
二、驳回原告张黎明的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，100元，减半收取计人民币550元，由被告黄振兴、上海乾豪娱乐有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一四年六月九日
书记员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。