江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿城民初字第2901号
原告鲁伟。
被告董志新。
被告赵晖。
被告李帅。
原告鲁伟诉被告董志新、赵晖、李帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月4日、2015年5月18日两次公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，本庭依法追加赵晖、李帅作为本案共同被告参与诉讼。原告鲁伟、被告董志新、赵晖、李帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁伟诉称：2013年4月19日，原告与被告董志新签订房屋租赁合同，约定被告租用原告所有的位于宿迁市宿城区东方商厦三层房产。合同约定租赁时间为2013年6月1日至2023年5月31日，前三年的年租金为240000元，半年一付，首期租金应在2013年4月31日前支付，以后每期租金提前三十天支付。合同另约定，被告逾期支付租金超过30天，原告可以解除合同并要求被告赔偿6个月的租赁费用的经济损失。此外租赁合同还约定被告对租赁物的装修和自行添置的设施设备的维修和保养由被告负责并承担费用，如合同因被告原因提前解除或期满不再续约时不作拆除，由原告受让并不予补偿。故根据合同约定，被告应在2014年11月1日前支付下期租金120000元。但经原告多次催要，被告拒不支付，已经逾期超过30天。故原告具状请求依法判令：一、解除原被告双方就东方商厦三层所签订的房屋租赁合同，并要求被告立即返还租赁房屋，房屋内现有的设施设备由原告无偿受让，被告不得损坏、拆除、带走；二、被告支付2014年12月1日至返还租赁房屋之日的租金，租金按照合同约定租金658元／天计算；三、被告支付原告违约金120000元；四、被告承担本案诉讼费。
被告董志新辩称：房屋租赁合同确实是我和原告签订的。我与被告赵晖和李帅曾系合伙关系，但现在我已经退伙，并不参与合伙经营了，现在宾馆实际是被告赵晖和李帅进行经营的。
被告赵晖辩称：我认可被告董志新与原告签订的租赁合同，我们与原告签订了租期为10年的租赁合同，装修花了200多万元，我们不同意解除合同后却什么都不能拆除。我们只是逾期几天支付租金，我方已经于2014年12月26日下午14点多就将下半年的租金120000元打给原告了。违约金过高，我们不认可。现在宾馆经营状况不好，已无力继续租赁该房屋。
被告李帅辩称：认可被告董志新和原告签订的租赁合同。但我们并不想拖欠原告房租，但是宾馆没有盈利，资金周转不灵。此前我们已经和原告联系了并承诺在2014年12月底支付租金，并在2014年12月26日确实已经向原告支付下个半年的租金120000元。现在宾馆经营状况不好，已无力继续租赁该房屋。
经审理查明的事实有：2013年4月19日，原告鲁伟（甲方）与被告董志新（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于宿迁市东方商厦3层面积为755.7㎡的房屋租给被告董志新使用，合同第四条约定“4.1双方约定租赁期限为：自2013年6月1日至2023年5月31日，共120个月。4.2甲方最迟于2013年5月1日前以现状交付。……”，第五条约定“5.1本合同所定义的租赁费用包括：该租赁物和附属场地及公用场地的租金。5.2本合同租赁期限年租赁费用人民币24万元（税后），如乙方需租赁费发票，自行开票。前三年租金24万元，自第四年起每三年递增30%。5.3租赁费用每半年支付壹次，‘先付后用’。5.4乙方经营产生的水、电等费用由提前30天支付。首期租金在2013年4月31日前支付。以后每期租金提前30天支付。乙方向相关部门自行缴纳相关费用。5.5甲方同意提供乙方0天免租期。”，第六条约定“本合同签订后当天，向甲方支付2万元作为合同定金，合同定金自动转为首期租赁费用。”，第七条约定“……7.4乙方对租赁物的装修和自行添置的设施设备的维修和保养由乙方负责并承担费用。合同因乙方原因提前解除或期满不再续约时不作拆除，由甲方受让。不予补偿。”，第十二条约定“12.1甲方无任何违约，乙方如不能按约支付租赁费用或其他费用，每逾期一天，应按所欠金额的千分之五支付滞纳金，逾期超过30天，甲方可选择提前解除合同，并可要求乙方偿付相当于6个月租赁费用的经济损失。……”。
另查明：三被告已支付原告2013年6月1日至2014年11月31日的租金共计360000元。2014年12月1日至2015年5月31日的租金120000元按照合同约定应当在2014年10月31日前付清，在本案诉讼过程中，三被告于2014年12月26日向原告支付120000元。
再查明：被告董志新、赵晖、李帅原系合伙关系，合伙租用涉案房屋并经营宿城区亚丁宾馆。
上述事实，有房屋租赁合同一份及当事人陈述在卷佐证。
经原被告双方确认，本案争议焦点为：一、原告行使合同约定解除权有无事实和法律依据。二、原告要求涉案房屋现有的所有设施设备由原告无偿受让有无事实及法律依据。三、违约金120000元是否过高。
本案经本院审判委员会研究认为，对于争议焦点一，本案中，被告董志新代表合伙组织与原告鲁伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据租赁合同第四条和第五条第5.3条、第5.4条约定，原被告之间的租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日，首期的租金应在2013年4月31日前支付，租金每半年一付，先付后用，双方对于租金的支付方式和支付时间约定明确，三被告对此应当明知，即每期租金为先付后用，且应提前30日支付，对于本案争议的2014年12月1日至2015年5月31日的租金应当在2014年10月31日前支付，而三被告截至2014年12月16日即原告起诉时仍未支付，此时根据租赁合同中的第五条第5.4条以及第十二条第12.1条的约定，三被告已经逾期支付房屋租金超过三十天，合同约定的解除合同的条件已成就，原告此时可以依据合同约定主张解除合同并通知对方，双方之间签订的《房屋租赁合同》自通知到达被告时解除。本案中，本院依法于2014年12月24日向被告送达诉状副本等诉讼材料，并于2014年12月25日被被告签收，故原被告2013年4月19日签订的《房屋租赁合同》在2014年12月25日已经解除。
对于三被告在2014年12月26日向原告支付的120000元，该款虽然原告已经接收，但该接收行为不能视为是双方就合同继续履行所达成的一致协议，理由是首先被告支付120000元的方式是银行转账，原告在此情况下系被动接收该款；其次该款的支付时间不仅是发生于原告已经提起诉讼后，而且还是在本院依法向被告送达诉状副本等诉讼材料并被签收之后，此时根据上述意见，原被告双方之间的房屋租赁合同关系已经解除，原告的诉讼请求中既包含了要求被告支付房屋占有使用费还包括了违约金的主张，违约金的数额也是120000元，原告在此种情况下接收该款符合一般的行为习惯，故不能以原告接收该款而认定双方就房屋租赁合同继续履行已经达成一致意见。
因截至判决之日，三被告尚未搬出涉案房屋，故其在2014年12月26日向原告支付的120000元应优先冲抵2014年12月1日至2015年5月31日期间所应支付的涉案房屋的占有使用费，占有使用费的标准可以参照房屋租赁合同的租金约定，并继续支付2015年6月1日至实际搬出之日对涉案房屋所应支付的占有使用费。
对于争议焦点二，本院认为，原告主张对于涉案房屋内被告所添置的所有设施设备均归其所有的请求不能成立，理由是租赁合同第七条第7.4条共两款约定，其中第一款“乙方对租赁物的装修和自行添置的设施设备的维修和保养由乙方负责并承担费用。”约定的是对于承租方装修和自行添置的设施设备的维修和保养问题均由承租方自己负责并承担，这种约定符合房屋租赁中的一般交易习惯，并无争议。而对于第二款，该款约定“合同因乙方原因提前解除或期满不再续约时不作拆除，由甲方受让。不予补偿。”针对的是对于合同因承租方原因解除或期满后不作拆除由出租方无偿受让，该款中对于由出租方无偿受让的范围约定不明，根据法律规定，对于合同生效后约定不明确的，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款和交易习惯仍不能确定的，此时本院认为应当适用法律解释理论进行理解。本院认为，租赁合同第七条第7.4条第二款所约定的无偿受让的对象应理解为是指被告在租赁期间装修装饰中已经形成附合的装修装饰。理由是首先，此种解释与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和第十一条第二款的规定可以相对应，在立法精神和缔约本义上也是相一致的。如果按照原告所主张该款约定是针对被告添置的所有设施设备，一方面这种解释从该条款的字面解释上无法得出，从整个合同文本的体系解释上也无法得出，另一方面原告的这种解释也没有相应的法律依据可以支持。其次，从公平角度考虑，被告因自己的违约行为导致租赁合同被解除，其已经通过支付违约金和丧失对于已形成附合的装饰装修物的所有权两种方式承担了相应的违约责任，如果再认定被告对于未形成附合的装饰装修物也丧失所有权，则明显显失公平。而且本案中，虽然按照合同约定被告构成违约，原告的合同解除权依约成立，但从房屋租赁市场的整体行情考虑，被告在本案中的违约程度并非重大。综上，本院确定本案中就涉案房屋中已形成附合的装饰装修物由原告无偿受让，所谓已形成附合的装饰装修物是指动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损不能分离或分离需花费巨大的部分。对于未形成附合的装饰装修物可由被告进行拆除和搬离，但被告在拆除和搬离过程中不得对涉案房屋进行毁损。
对于争议焦点三，原告依据租赁合同第十二条第12.1条约定主张违约金120000元，本院认为该违约金约定过高，综合考虑涉案房屋的面积、地理位置、被告的违约程度以及给原告造成的经济损失，本院酌定三被告向原告鲁伟支付违约金80000元。就此，本院提醒三被告日后在与他人进行经济交往的过程中，应遵守合同约定履行自己的义务，并秉持诚信原则积极有效协商处理交往中出现的纷争。如此，不仅能高效处理出现的纷争，更能为双方节约时间、金钱等，避免造成更大的损失。本案中三被告迟延支付租金的问题，本是较易处理的小事，双方应就此进行有效协商，并积极协商。本院希望双方能从中吸取教训，相互配合，共同实现经济利益的最大化。
根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告鲁伟与被告董志新20**年4月19日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月25日解除；
二、被告董志新、赵晖、李帅于本判决生效之日起十五日搬出宿迁市宿城区东方商厦三层房屋，并支付自2015年6月1日起至实际搬出之日止的房屋占有使用费（占有使用费的标准按照240000元／年支付）；
三、被告董志新、赵晖、李帅于本判决生效之日起十日内向原告鲁伟支付违约金80000元；
四、对于宿迁市宿城区东方商厦三层房屋内已形成附合的装修装饰物归原告鲁伟无偿所有，未形成附合的装修装饰物由被告董志新、赵晖、李帅所有并自行拆除和搬离。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26702元，由被告董志新、赵晖、李帅共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：460101040004680）预交上诉案件受理费26702元。
审 判 长 丁爱华
人民陪审员 张寿华
人民陪审员 陈玉侠
二〇一五年九月一日
书 记 员 范皓月
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
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