四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第1917号
原告陈尽忠，男，1968年9月10日出生，汉族，住四川省双流县。
原告付琴，女，1972年10月28日出生，汉族，住四川省简阳市，现住四川省双流县。
二原告委托代理人王丹，四川舟楫律师事务所律师。
二原告委托代理人杨育成，四川舟楫律师事务所律师。
被告四川置都房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市双流县。
法定代表人薛永新，总经理。
委托代理人苏正，四川融谦律师事务所律师。
被告四川锦镇物业管理有限公司，住所地：四川省成都市双流县。
法定代表人文先，总经理。
委托代理人苏正，四川融谦律师事务所律师。
委托代理人曹益，系公司员工。
原告陈尽忠、付琴诉被告四川置都房地产开发有限公司（以下简称“置都公司”）、四川锦镇物业管理有限公司（以下简称“锦镇物管公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理。依法由审判员龙康适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈尽忠以及二原告的委托代理人王丹、杨育成，被告置都公司的委托代理人苏正，被告锦镇物管公司的委托代理人苏正、曹益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈尽忠、付琴诉称，2009年3月，原告与被告置都公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告置都公司开发的位于双流县东升街道办事处藏卫路北一段155号锦镇.南园芳楼盘16栋4单元5号的住房一套，建筑面积为263.79㎡。2009年7月24日，被告置都公司将房屋交付给原告。2010年1月原告搬迁入住。但从2011年5月起，原告发现所购房屋屋顶、墙壁等多处有渗漏水状况，且漏水状况一次比一次严重，导致房屋内的装饰、设施、设备严重损坏。2011年8月起原告多次要求二被告对房屋进行维修。2011年10月8日，二被告到原告房屋实地查看并拍照后，让原告自行请人维修，并将维修费用等材料报送给被告锦镇物管公司，原告此次用去维修费共计21300元，原告将维修费用等材料报送给被告锦镇物管公司后一直未得到回复。从2011年11月起因房屋漏水问题，原告拒绝向被告锦镇物管公司支付物管费。2014年7月30日，被告锦镇物管公司将原告起诉至双流县人民法院，要求原告支付物管费，在诉讼中双方达成调解协议，原告支付了拖欠被告锦镇物管公司的物管费，并且被告锦镇物管公司同意协助原告找被告置都公司解决房屋漏水问题。2014年底因房屋漏水问，原告为此又花费维修费18856元，只是简单维修，没有解决根本问题。根据相关规定，外墙面、地下室、厨房及卫生间地面、管道等防渗漏的保修年限为5年，原告维修费发生在保修期内，被告置都公司应当对原告的财产损失承担赔偿责任。根据《物业管理委托合同》第六条“委托管理事项包括共用的上下水管道、落水管、水箱等共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。”的约定，被告锦镇物管公司应当承担相应的赔偿责任。同时，根据原告与被告置都公司签订《商品房买卖合同》约定，被告置都公司应在2007年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，但至今为止，被告置都公司未为原告办理土地使用证。现原告起诉至人民法院，请求判令：1、二被告立即向原告支付因房屋漏水的维修费共计40156元；2、被告置都公司对原告购买的房屋承担质量保修责任或者承担房屋的全部修缮费，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；3、被告置都公司立即协助原告办理土地使用证，并向原告支付违约金20000元。
原告为证明其陈述的事实及支持其主张，在举证期间内向本院提供了下列证据材料：
1、原告的身份证复印件、被告的工商登记信息，以证明原、被告主体资格适格的事实。
2、2009年3月，原告向被告置都公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、房产证，以证明原告购买了被告置都公司开发的位于双流县东升街道办事处藏卫路北一段155号16栋4单元5号锦镇.南园芳楼盘住房的事实。
3、2011年10月8日，原告在被告锦镇物管公司调取的原告房屋质保期遗留问题照片6张及描述，以证明原告房屋发生漏水的事实。
4、2014年12月29日，被告锦镇物管公司工作人员王显波出具的情况说明以及原告代理人王丹到被告锦镇物管公司对王显波的谈活录音、视频，以证明二被告知晓原告房屋存在漏水问题，第一次出问题时间在2011年5月，在房屋质量保修期内的事实。
5、2011年10月至11月，维修发票3张，金额为21300元，2014年10月至12月，维修发票2张，金额为18856元，以证明原告两次维修房屋共花去维修费用40156元的事实。
6、2014年10月28日，双流县人民法院出具的（2014）双流民初字第4000号《民事调解书》，以证明被告锦镇物管公司有义务协助原告解决房屋漏水问题的事实。
被告置都公司辩称，原告购买被告置都公司开发的锦镇.南园芳楼盘16栋4单元5号房屋，原告己于2009年7月24日接手该房屋。根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”的规定，该房屋己于2009年7月24日交付给原告，5年的质保期己于2014年7月23日届满。因此，原告第二次维修费己超过5年的质保期，不应当由被告置都公司承担。情况说明与录音、视频的内容不真实，不能证明原告在2011年后2年内向被告置都公司主张过维修费赔偿事宜。原告的第二项诉讼请求与第一项诉讼请求重复，且无法律依据。原告的第三项诉讼请求没有合同依据，原告购买房屋的房产证己按合同约定办理，原告与被告置都公司在房屋买卖合同中并没有约定办理房屋土地使用证的时间和违约责任。因此，原告的二、三项诉讼请求应予驳回。
被告锦镇物业公司辩称，本案是原告与被告置都公司之间的商品房买卖合同纠纷，而原告与被告锦镇物管公司之间不存在商品房买卖合同关系，只是物业服务合同关系。原告主张房屋质量发生的维修费用与被告锦镇物管公司没有法律关系。因此，本案与被告锦镇物管公司无关，被告锦镇物管公司在本案中不应当承担赔偿责任。
经审理查明，2009年3月，原告与被告置都公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买了被告置都公司开发的位于双流县东升街道办事处藏卫路北一段155号锦镇.南园芳楼盘16栋4单元5号的住房一套，建筑面积为263.79㎡，房屋总价款为1213434元。2009年7月24日，被告置都公司将房屋交付给原告。原告于2010年1月搬迁入住。2011年5月，原告发现所购房屋屋顶、墙壁等多处出现渗漏水状况，导致房屋内的装饰、设施、设备受损。2011年8月原告多次要求被告置都公司、锦镇物管公司对房屋进行维修。2011年10月8日，被告置都公司、锦镇物管公司派人到原告房屋实地查看并拍照后，被告置都公司让原告自行请人维修，并将维修费用等材料报送给被告锦镇物管公司，并由被告锦镇物管公司转交给被告置都公司处理。2011年10月原告对房屋进行了维修，用去维修费共计21300元，原告将维修费用等材料报送给被告锦镇物管公司，并由被告锦镇物管公司转交给被告置都公司后，一直未得到被告置都公司的回复。从2011年11月起因房屋漏水问题，原告拒绝向被告锦镇物管公司支付物管费。2014年7月30日，被告锦镇物管公司将原告起诉至双流县人民法院，要求原告支付物管费，在诉讼中双方达成调解协议，原告支付了拖欠被告锦镇物管公司的物管费，被告锦镇物管公司同意协助原告找被告置都公司解决房屋漏水问题。2014年底因房屋漏水问题，原告自行对房屋进行了维修，用去维修费18856元。
另查明，原告与被告置都公司签订的《商品房买卖合同》第十六条住宅保修责任约定：该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。但《住宅质量保证书》原告与被告置都公司在举证期限内均未向本院提供。第十九条产权登记约定：出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部己付款，并按照买受人全部己付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起7日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，买受人不退房，出卖人每月按买受人己支付房款的万分之一进行赔偿。补充协议第四条约定：买受人全权委托出卖人代为办理房产权属登记等手续，向出卖人提供按政府规定应由买受人承担的办理房屋权属证书所需各种税、费并提交相关资料，在按到出卖人通知之日起10日内协助出卖人办理上述手续并交纳有关税费。2009年12月25日，原告取得所购买房屋的房产权属证书。
以上事实有原、被告的陈述以及原告在举证期限内向本院提供的《商品房买卖合同》、补充协议、房屋质保期遗留问题照片及描述、情况说明、录音、视频、维修发票在案佐证。
本院认为，原告陈尽忠、付琴与被告置都公司于2009年3月签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思的表示，合同签订后，双方即建立起商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行各自的义务。根据合同约定，讼争房屋自交付之日起，被告置都公司按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。由于原告陈尽忠、付琴与被告置都公司均未提交《住宅质量保证书》，根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”的规定，在保修范围和保修期限内发生质量问题的，被告置公司应当履行讼争房屋保修义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”、《建设工程质量管理条例》第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”之规定，依据原告陈尽忠、付琴提供的情况说明、录音、视频、房屋质保期遗留问题照片及描述等证据材料，能够证明讼争房屋第一次出现漏水问题发生在保修期内，被告置公司应当在讼争房屋出现漏水问题的初期即将其彻底解决，保证原告陈尽忠、付琴对讼争房屋的正常使用，且讼争房屋漏水经被告置公司同意己由原告陈尽忠、付琴进行了维修，故对原告陈尽忠、付琴诉请要求置都公司赔偿维修费21300元的诉讼主张，于法有据，本院予以支持。对原告陈尽忠、付琴要求被告置都公司赔偿2014年底维修费18856元的主张，因此次维修己超过5年的质量保修期限，且没有证据证明此次维修是征得被告置都公司同意的事实，故本院对原告陈尽忠、付琴的主张不予支持。关于原告陈尽忠、付琴主张被告锦镇物管公司亦应对讼争房屋漏水问题赔偿经济损失，根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”的规定，物业管理公司仅对小区的公共部位、公共设施进行管理，而讼争房屋的渗水部位属于其室内自用部位，故原告陈尽忠、付琴的该项主张，本院不予支持。关于原告陈尽忠、付琴要求被告置都公司承担2014年12月以后保修责任的主张，因诉争房屋已超过保修期限，故原告陈尽忠、付琴诉请要求被告置都公司承担保维修责任的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。关于原告陈尽忠、付琴要求被告置都公司协助办理土地使用证，并赔偿20000元的主张，被告置都公司己按合同约定协助原告办理了房屋产权证书，双方在合同中对办理土地使用证的方式方法、办理期限、违约责任等均没有约定，故原告陈尽忠、付琴诉请要求置都公司协助办理土地使用证，并赔偿20000元的诉讼主张无事实和法律依据，本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、被告四川置都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈尽忠、付琴支付维修费21300元。
二、驳回原告陈尽忠、付琴的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费652元，由被告四川置都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 龙康
二〇一五年六月三日
书记员 刘洋