上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初1824号
原告袁国花，女，1972年11月1日生，汉族，户籍地上海市崇明县。原告吴永弟，男，1971年6月9日生，汉族，户籍地上海市崇明县。原告吴嘉昀，女，1995年6月6日生，汉族，户籍地上海市崇明县。上列原告共同委托代理人沈华，上海文勋律师事务所律师。上列原告共同委托代理人刘乾，上海文勋律师事务所律师。被告周某，女，1983年3月30日生，汉族，住上海市宝山区。被告王伟峰，男，1978年3月17日生，汉族，住址同上。委托代理人周某。被告王某某，男，2008年12月31日生，汉族，住址同上。法定代理人周某。第三人鲁爱珍，女，1963年4月22日生，汉族，住上海市。原告袁国花、吴永弟、吴嘉昀诉被告周某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加王伟峰、王某某作为共同被告、追加鲁爱珍作为第三人参加诉讼，并由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告袁国花及其与吴永弟、吴嘉昀的共同委托代理人刘乾、沈华、被告周某(同时作为被告王伟峰、王某某的代理人)、第三人鲁爱珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁国花、吴永弟、吴嘉昀共同诉称，2008年11月，三原告与被告周某签订《房屋买卖合同》，由原告购买上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“601室房屋”)，总价款人民币33万元。合同签订后，原告按约付款，但周某却告知，因家中配房变动，601室房屋已过户至哥哥名下，无法为原告办理过户，并与原告协商将交易房屋变更为上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“602室房屋”)。2012年2月，原告与被告王伟峰、王某某就602室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，原告支付全部尾款后，被告王伟峰、王某某将602室房屋过户至原告名下。被告周某谎称602室房屋由阿姨居住，腾房需要时间，承诺于2012年5月8日将房屋交付原告。直至2012年5月8日，被告仍未与原告办理602室房屋的交接，经原告催促，被告周某于2012年7月告知原告，602室房屋由债权人鲁爱珍居住，将尽快处理其与鲁爱珍的债务问题，并自愿支付延期交房的房屋使用费。2015年6月，被告不再支付房屋使用费，亦未向原告交付房屋，故原告起诉要求被告交付602室房屋，并按每月6,000元计算，支付自2015年6月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。被告周某、王伟峰、王某某共同辩称，同意在2016年9月底前交房，双方约定的使用费标准过高，同意按每月2,000元的标准支付自2015年6月1日起至交房日止的使用费。第三人周某述称，目前由第三人居住602室房屋，同意在2016年9月底前交房，但要求被告补偿装修费。经审理查明，周某、王伟峰系夫妻，王某某系二人之子。上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋原登记为王伟峰、王某某所有。2008年8月11日，原告袁国花(乙方、买方)与被告周某(甲方、卖方)签订《房屋买卖合同》，主要约定，乙方购买甲方动迁安置房屋即宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室，面积56.14平方米，成交价格为33万元；甲方应承担房屋所有权变更登记所需缴纳的所有税、费，包括应由乙方承担的部分。合同签订后，原告陆续向周某支付购房款29万元。审理中，原、被告一致陈述，因601室房屋后来登记至他人名下，无法办理过户手续，故双方协商变更交易房屋为602室。2012年2月10日，原告袁国花、吴永弟、吴嘉昀(买受人、乙方)与被告王伟峰、王某某(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买602室房屋，转让价为65万元，双方于2012年4月4日共同办理转让过户手续；等等。双方至房屋交易中心办理过户手续时，原告支付过户税费13,000元。2012年2月23日，原告袁国花、吴永弟、吴嘉昀登记为602室房屋的房地产权利人。2012年4月12日，周某出具承诺书，内容为：本人周某承诺602室房屋于2012年5月8日交房，如未能按时交房，抵押于袁国花12,000元为补偿。审理中，原、被告一致确认602室房屋实际成交价仍为33万元，且被告认可原告已将602室房屋房款全部付清。2012年7月9日，袁国花与周某签订《房屋租赁合同》，约定袁国花将602室房屋出租给周某居住使用，租赁期限自2012年7月1日至2013年7月30日，房租每月1,500元，等等。2013年11月18日，袁国花(甲方)与周某(乙方)签订《协议书》，主要约定，鉴于自2012年7月1日起乙方承租了甲方名下602室房屋，并将房屋免费交由其债权人鲁爱珍实际居住。2013年7月30日租赁期满后，甲方因自身居住需要，不再续签租赁合同，但乙方未能如期将房屋腾空交还给甲方，现双方协商如下：……；二、乙方承诺于2014年1月31日前腾空该房屋，并将该房屋原状交还给甲方；……；四、若乙方违反本协议第二条，未能按期腾空该房屋，并将房屋原状交还给甲方的，乙方按以下方式支付该房屋使用费：……；4、2014年5月1日起，该房屋使用费按每月6,000元计算；等等。另查明，因周某将602室房屋另行出售给鲁爱珍，鲁爱珍于2016年1月18日向本院起诉，要求周某等人办理602室房屋的过户手续，如不能过户，需赔偿1,711,200元(房屋市价150万元、装修费20万元、中介费11,200元)【(2016)沪0113民初1828号】。该案经本院主持调解，双方达成如下协议：一、解除鲁爱珍与周某就宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的房屋买卖合同关系；二、周某、周明其、杨代珍返还房款并赔偿鲁爱珍损失共计150万元，此款于2016年4月10日前支付20万元，余款130万元于2016年5月31日前付清，如周某、周明其、杨代珍有一期逾付，鲁爱珍可就剩余全部钱款立即申请执行；三、鲁爱珍于2016年5月31日前搬离宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、原、被告就本案再无其他争议；五、本案诉讼费减半收取为9,150元，由周某、周明其、杨代珍负担。该案调解过程中，鲁爱珍自述，不管周某等在2016年5月31日前是否能够付清150万元，鲁爱珍都在该日期前搬离602室房屋。关于602室房屋市场租赁价格，原告表示为每月3,500元-4,000元，被告表示为每月2,500元-3,000元。以上事实，有《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、收据、转账凭条、上海市房地产权证、承诺书、《房屋租赁合同》、《协议书》、税收通用缴款书、(2016)沪0113民初1828号谈话笔录及民事调解书及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原告与周某签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。在该合同履行过程中，经双方协商一致，将交易房屋变更为602室房屋。后原告与被告王伟峰、王某某就602室房屋签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户手续，现房屋已登记至原告名下，且被告自认房款均已付清，故被告王伟峰、王某某理应将房屋交付原告。被告周某多次承诺交房，但均未履行，亦应承担交房义务。因第三人鲁爱珍现仍居住在602室房屋内，且生效文书亦确定其应于2016年5月31日前搬离该房屋，故鲁爱珍应在被告向原告交付房屋时一并迁出。关于房屋使用费，被告同意支付自2015年6月1日起的使用费，但认为原告主张的使用费标准过高，请求法院予以调整，本院综合考虑602室房屋的市场租赁价格及本案实际情况，酌情确定为每月3,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告周某、王伟峰、王某某于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告袁国花、吴永弟、吴嘉昀，第三人鲁爱珍同时迁出；二、被告周某、王伟峰、王某某于本判决生效之日起十日内，按每月3,000元的标准计算，支付原告袁国花、吴永弟、吴嘉昀自2015年6月1日起至交付房屋之日止的使用费；三、原告袁国花、吴永弟、吴嘉昀的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取3,305元，由被告周某、王伟峰、王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘 姗
二〇一六年七月四日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。