甘肃省武威市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）武中民终字第182号
上诉人（原审原告）张红年。
委托代理人骆世奇，甘肃靖申律师事务所律师�
被上诉人（原审被告）吴登鹏。
委托代理人王建军。
上诉人张红年因房屋租赁合同纠纷一案，不服凉州区人民法院（2014）凉民初字第3843号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张红年委托代理人骆世奇、被上诉人吴登鹏及其委托代理人王建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告与原承租人惠丰超市租赁合同于2014年7月10日到期，经征询惠丰超市表示不续租。2014年5月25日原、被告协商，被告租赁原告位于凉州区西关入市口西南拐角大楼，租赁期六年，自2014年7月10日起至2020年7月10日止，前三年租金每年14万元，后三年租金每年16万元，第一年的租金在合同签订后一次性付清。合同签订后，被告先后于2014年5月26日、6月17日分两次预交房租50000元和10000元，原告为被告出具收条二张，其中50000元收条注�，收到房屋押金50000元。后原承租人拒不腾退房屋要求续租，使原、被告之间的合同无法履行，房屋未能交付。原告于2014年7月24日、2014年8月9日通过手机短信通知被告解除合同，退回押金，被告不同意。2014年8月28日原告申请通过甘肃省武威市天马公证处告知被告解除合同，退回押金，被告仍拒绝解除合同，拒收押金，原告遂请求依法解除合同，退还押金。另查明：被告为使合同得以实际履行，租赁房屋供职工居住，支付租赁费24000元，租赁库房支付租赁费1800元。
原审认为，原告与被告签订的房屋租赁合同符合法律规定，不违反法律规定的强制性规定，为有效合同。在实际履行过程中造成租赁合同不能履行的根本原因是原告未能将租赁物收回按约交付被告。原告的行为违反了双方的约定，应承担违约责任。在合同不能履行双方协商解除未果的情况下，原告通过公正机关通知被告解除租赁合同、退还60000元，防止了损失扩大，应减轻其违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。据此原告要求解除合同，符合法律规定应予支持。由于原告的违约给被告造成了损失，应当赔偿被告的直接损失，直接损失为被告为使合同得以履行租赁职工宿舍、库房租金25800元及被告先行支付60000元的利息。关于被告认为50000元为定金的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担�法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，被告辩解不予支持。原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条和《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、原告张红年与被告吴登鹏于2014年5月6日签订的房屋租赁合同予以解除；二、原告张红年赔偿被告吴登鹏损失25800元；三、原告张红年返还被告吴登鹏房租费60000元，并按中国人民银行同期贷款利率从2014年5月26日起至2014年8月27日止支付被告60000元的利息。案件受理费500元，减半收取250元，由�告吴登鹏负担。
一审宣判后，原审原告张红年不服，向本院提出上诉，其上诉理由是：一、一审认定事实错误。1、原审遗漏了双方合同中对装修期约定的事实。2、合同约定，第一年的租金14万元在合同签订后一次性付清，租赁房屋坚持先收费后使用的原则，乙方不得以任何理由拖欠租金，否则，甲方有权回收所租房屋并终止合同。被上诉人只是交纳了押金6万元，对房租费分文未交，在此情况下，按合同约定上诉人是不能给被上诉人交付房屋的。原审在认定事实时忽略以上合同约定的内容，认定“后原承租人拒不腾退房屋要求续租，使原、被告之间的合同无法履行，房屋未能交付”，属认定事实错误。3、原审在被上诉人未起诉的情况下判赔了被上诉人的损失，但对上诉人的滞纳金未作处理错误。4、原审认定“在实际履行过程中造成租赁合同不能履行的根本原因�原告未能将租赁物收回按约交付被告，原告的行为违反了双方的约定，应承担违约责任”，该认定违反了当事人合同的约定，亦属认定事实错误。5、原审认定被上诉人租赁房屋归职工居住，支付租赁费24000元、租赁库房费用1800元无事实和法律依据。6、原审认定公证日期有误，且对上诉人已将押金6万元提存的事实未作认定错误。7、收条上明确注明被上诉人所交的6万元为房屋押金，故原审判决主文第三项将该6万元押金认定为租赁费错误。二、一审程序违法。由于被上诉人拒绝接受上诉人退还押金，因此上诉人在一审中的诉讼请求是解除合同，系变更之诉。而被上诉人只是在一审答辩时要求上诉人退还押金、赔偿损失，系索赔之诉。根据民事诉讼法的相关规定，被上诉人应当提出反诉，并缴纳案件受理费。原审在被上诉人未提出反诉的情况下，判决由上诉人向被上诉人返还押金6万元、赔偿损失25800元，违反了“不告不理”的民事诉讼基本原则及民事诉讼法关于反诉的规定，判非所诉，审理程序严重违法。三、一审裁判不公。1、被上诉人违约，应当承担违约责任。而一审却认定上诉人违约，属认定事实错误，且程序严重违法，应予撤销。2、一审判决由上诉人支付60000元利息无任何事实依据和法律依据，况且在短短的三个月内怎么能产生60000元的利息。综上，请求二审撤销原判第二、三项。被上诉人答辩称，上诉人的上诉理由和上诉请求与事实严重相悖。按照合同法的规定，上诉人应双倍返还定金。上诉人单方违约、毁约，应当赔偿被上诉人的全部损失。上诉人主张的一审违反了不告不理程序的理由不成立，因为上诉人的诉求是解除合同，既然解除了合同，必然产生利益的损失，一审法院就要同时判决利益的分配。请求二审依法裁判。
本院认为，我国民事诉讼以“不告不理”为基本原则。本案中，上诉人在一审中的诉讼请求是解除与被上诉人签订的房屋租赁合同，向被上诉人退还押金。被上诉人在一审中的答辩意见是同意解除合同，要求上诉人赔偿因违约给其造成的全部损失，并双倍返还定金。原审在被上诉人对其诉讼请求未提出反诉的情况下，仅依据被上诉人的答辩意见，对上诉人和被上诉人的诉讼请求合并进行审理，判决由上诉人赔偿被上诉人的损失并返还房租费，审理程序明显违法。再者，双方签订的房屋租赁合同对双方的权利、义务有明确约定，故审理本案应重点审查合同履行的情况、房屋未能交付的原因，进而正确认定租赁合同不能履行的根本原因，从而分清责任，依法裁判。另外，上诉人向被上诉人于2014年5月26日出具的收条明确载明“收款事由：房屋押金”，故原审将押�认定为租赁费，判令由上诉人返还被上诉人房租费60000元，并按中国人民银行同期贷款利率从2014年5月26日起至2014年8月27日止支付被上诉人60000元的利息亦缺乏事实和法律依据。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，程序违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第四项及第一百七十五条之规定，裁定如下：
一、撤销凉州区人民法院（2014）凉民初字第3843号民事判决；
二、发回凉州区人民法院重审。
二审案件受理费500元，退回上诉人张红年。
审 判 长 杨文龙
代理审判员 张鑫山
代理审判员 朱晓梅
二〇一五年六月二日
书 记 员 韩 勇