宁夏回族自治区中宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0521民初604号原告白金栋，男，生于1977年1月26日，汉族，大专文化，系宁夏恒辰世纪置业集团有限公司总经理，住宁夏回族自治区中宁县。委托代理人严文涓，宁夏王占强律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告严静，男，生于1969年12月22日，汉族，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中宁县。原告白金栋诉被告严静租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理，依法由审判员李玮适用简易程序于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人严文涓，被告严静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年8月15日签订了一份《恒辰世纪建材家居广场房屋租赁合同》，约定被告承租由原告提供的恒辰世纪建材家居广场B-8楼三层第301、302、303、304、305-308号共计八间商铺，建筑面积为580.27平方米的房屋经营装饰材料，租赁期限为三年，自2013年8月15日至2016年8月14日，租金支付方式是十二个月为一个交租期，被告应在每个交租期开始30天前向原告一次性足额支付该交租期租金。合同签订至今，被告缴纳租金9万元、租赁押金2万元，对下欠的租金、物业费、停暖费及垃圾清运费等均未支付。原、被告签订的合同真实合法有效，被告拖欠不按时给付租金等费用的行为属违约。现要求：1、判令原、被告签订的《恒辰世纪建材家居广场房屋租赁合同》；2、被告立即支付拖欠的租金15万元（2013年下剩3万元租金及2014年12万元租金）；物业费13926元（580.27平方米×2元×12个月）；停暖费6963元，其中2013年1741元（580.27平方米×3元、2014年5222元（580.27平方米×9元；垃圾清运费13926元（580.27平方米×1元×24个月）；违约金55444.5元（184815元×30%），以上共计240259.5元；3、案件受理费由被告承担。原告为证实其主张，向法庭提交下列证据：证据一、《恒辰世纪建材家居广场房屋租赁合同》一份，拟证实2013年8月15日，原、被告签订租赁合同，约定被告承租原告提供的恒辰世纪建材家居广场B-8楼三层第301、302、303、304、305-308号共计八间商铺，建筑面积为580.27平方米及租赁期限、租金标准、交租方式、违约责任及其他费用收取等的事实；证据二、中宁县人民政府中宁政发（2008）48号文件复印件一份，拟证实自2008年11月1日后，企业及营业用房供热价格调整为每平方米6元的事实；证据三、宁夏回族自治区宁建发（2014）第88号文件复印件一份，拟证实停暖费要按照采暖费的30%交纳费用的事实；证据四、中宁县人民政府中宁政发［2007］88号文件复印件一份，拟证实原告诉求中的垃圾处理费参照该标准执行的事实。被告辩称，原告所述我们签订合同及我租赁原告的商铺位置、面积、交租方式均属实，我实际缴纳租金10万元、租赁押金1万元。我租赁房屋的用途是开办舞蹈培训学校。签订合同时我与原告口头约定租金包括三年的物业费。2015年8月4日，因为我没有及时缴纳房租，原告将我赶出出租房。我同意解除与原告签订的租赁合同并补缴剩余的租金，垃圾清运费应当包含在物业费中，且原告承诺租金中包含物业费，故我不承担物业费及垃圾清运费；因为原告没有交清2013年以前的暖气费，导致我无法使用暖气，是原告的责任，我不承担停暖费；我在营业期间被原告从租房内赶出，是原告违约，我不承担违约金。被告未向法庭提交证据。原告所举证据，经当庭质证，被告对证据一的真实性、合法性及关联性均有异议，认为合同中的签名虽是被告本人所签，但在原、被告签订合同时原告明确表示租金中包含物业费；对证据二、三、四的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为是原告的原因导致被告无法采暖，停暖费应当由原告承担，且垃圾清运费应当包含在物业费中。本院认为，原告提交证据真实合法有效，与原告的主张相互印证，形成了完整的证据链条，对其证明效力予以确认。经审理查明，2013年8月15日，原、被告签订《恒辰世纪建材家居广场房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告提供的恒辰世纪建材家居广场B-8楼三层第301、302、303、304、305-308号共计八间商铺，建筑面积为580.27平方米的商铺开办舞蹈培训学校，租赁期限为三年，自2013年8月15日至2016年8月14日，租金支付方式是一年为一个交租期，第一年租金12万元，第二年租金12万元、第三年租金12.8万元，其中第一年租金含物业费，第二、三年不含物业费，被告应当在每个交租期开始30天前向原告一次性足额支付该交租期租金及物业管理服务费，物业管理服务费不包含市政垃圾清运费及采暖费。同时约定合同期内物业管理服务费标准为第一至三年：2元/㎡/月；垃圾清运费依据政府相关规定，由被告直接向市政部门缴纳或者原告代为收取；水费、电费、暖气费由被告直接向相关公共事业部门直接支付。合同签订后，被告交纳租赁押金1万元、租金10万元，至今再未缴纳任何费用。2015年8月14日，被告退出租赁房屋。同时查明，截止原告起诉，被告实际租赁原告房屋的时间为24个月（自2013年8月15日至2015年8月14日）。根据中宁政发[2007]88号文件的规定，商业场所300平方米以上垃圾处理费收费标准为每月每平方米0.4元。本院认为，原、被告签订的《恒辰世纪建材家居广场房屋租赁合同》合法有效，依法应予以保护。原告按照合同约定将商铺租赁给被告经营，被告未按约定及时交纳租金等相关费用属违约行为，故对原告要求被告缴纳租金、物业管理服务费、垃圾处理费的诉讼请求予以支持；合同未约定停暖费的缴纳方式，且水费、电费、暖气费由被告直接向相关公共事业部门直接支付，故对原告要求被告缴纳停暖费的诉讼请求不予支持。根据合同约定，租金的交付方式为一年为一个交租期，且被告应当在每个交租期开始30天前向原告一次性足额缴纳租金，故被告应当缴纳租金14万元；应交物业管理服务费为13926元（580.27㎡×2元/㎡×12个月）；应交垃圾处理费为5570.6元（580.27㎡×0.4元/月×24个月）。因合同中约定如被告未能按本合同约定交纳租金或者其他管理服务费用，原告有权单方面解除本合同，不予退还被告已支付的租赁押金，故被告已交纳的租赁押金1万元不予退还。被告未按合同约定在第二个交租期开始前30日向原告足额支付租金构成违约，原告不予退还被告1万元租赁押金的行为是对被告的违约行为给予的惩罚，根据民事行为的公平原则，对原告主张的违约金不予支持。综上，原告的部分诉讼请求于法有据，予以支持。被告辩解其同意解除与原告签订的《恒辰世纪建材家居广场房屋租赁合同》及不支付停暖费的意见符合法律规定，予以支持；辩解不支付物业费、垃圾清运费及违约金的意见不符合法律规定，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告白金栋与被告严静签订的《恒辰世纪建材家居广场房屋租赁合同》；二、被告严静于本判决生效后起十日内支付原告白金栋租赁费、物业管理服务费、垃圾处理费共计159496.6元；三、驳回原告白金栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5004元，减半收取2502元，由原告白金栋负担1000元，被告严静负担1502元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。审判员  李玮二〇一六年五月二十三日书记员  李娟