广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5536号
上诉人（原审原告）：广州教育物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：李穗峰，总经理。
委托代理人：马启翔，广东太平洋联合律师事务所律师。
委托代理人：陈宏，系上诉人员工，联系地址。
上诉人（原审被告）：罗创家，现住广州市白云区。
上诉人广州教育物业管理有限公司（以下简称教育物业公司）、罗创家因物业服务合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1996年12月18日，广州市教育局（甲方，原名称为广州市教育委员会）与案外人广州市越某置业发展有限公司（乙方，以下简称越某公司）签订《合作兴建同德教职工住宅小区合同书》，约定越某公司提供位于广州市西槎路北同德围地段82153平方米的土地使用权，作为双方合作建设教师住宅用地，越某公司自筹资金负责征地、拆迁、三通一平以及住宅、商店、停车场等公共配套设施的工程规划、报建及施工工作。楼宇建成后，广州市教育局以每平方米建筑面积多层为2150元、高层为3050元进行结算（上述多层和高层楼宇包括商铺、地下停车场等建筑面积）；该结算价已包括小区内按规划要求设置的道路、绿化、供水、供电、排水、围墙、门楼、市政公共设施等。在小区三年建设期内，如主要建筑材料如水泥、钢材、门窗、饰面等五类的价格上涨，升幅在5%以内的，结算价格不作调整；如超出5%，则超出部份价格由甲乙双方各承担50%等。合作期间，小区内的教育基础设施由广州市教育局负责投资建设；广州市教育局负责协助越某公司办理用地加名、报建、产权证书等，负责办理教师住房建设所享受的税费减免手续及负责该地块教育设施的资金筹措和建设等，如广州市教育局未能办好省、市政府规定享受的有关税费减免手续，则税费负担由广州市教育局负责，应减免的税费需先交后返还的原则上由广州市教育局先交，由省市有关部门再返还广州市教育局，如由越某公司代交的，则由缴交日起到越某公司收回该款项日止计算利息，由广州市教育局支付给越某公司。工程竣工验收时，越某公司用书面通知广州市教育局会同验收，验收合格，交付使用，双方进行结算后，整个小区的产权及管理权均归甲方所有等等。上述住宅小区建成后，更名为丽康居小区，即本案涉案小区。
2003年8月10日，广州市教育局与教育物业公司签订《物业管理委托合同》，约定广州市教育局将丽康居教师小区的物业管理与服务委托给教育物业公司，委托期限自2003年8月10日起至2006年8月9日止。2006年12月30日，广州市教育局与教育物业公司签订《〈物业管理委托合同〉补充协议》，约定双方于2003年8月10日签订的《物业管理委托合同》在丽康居小区业主委员会成立之前继续有效，本补充协议有效期到2007年12月31日。2008年1月1日，广州市教育局与教育物业公司签订《前期物业服务合同》，约定广州市教育局选聘教育物业公司对丽康居等七个教师住宅小区提供前期物业服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共共设施设备的运行、维修、养护和管理以及物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等等；服务收费采用包干制，具体标准为：多层住宅0.55元／月.平方米，高层住宅1.00元／月.平方米等，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20号前履行交纳义务，逾期交纳物业服务费的，按每日0.3%的标准向教育物业公司支付违约金；业主应于通知收楼之日起交纳物业服务费；本合同期限自2008年1月1日起至2011年12月31日止。2012年1月1日，广州市教育局与教育物业公司再次续签《物业服务补充协议》，第一条约定：双方于2003年8月10日签署的《前期物业服务合同》及2008年1月1日签署的《物业服务委托合同》补充协议继续有效，第三条约定：本协议期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止。2015年8月5日，广州市教育局向原审法院出具《情况说明》，就其与教育物业公司于2012年1月1日签订的《物业服务补充协议》的内容作出说明，指出该《物业服务补充协议》第一条涉及的“2003年8月10日《前期物业服务合同》”与“2008年1月1日《物业服务委托合同》”纯属笔误，实际上是指2003年8月10日，广州市教育局与教育物业公司签订《物业管理委托合同》及2008年1月1日，广州市教育局与教育物业公司签订《前期物业服务合同》。广州市教育局并说明，自2003年8月10日起至今，丽康园等小区一直由教育物业公司提供物业服务。
教育物业公司提交其分别与天河区某环境市容卫生管理站、广州市某环保物业管理有限公司、广州市康某物业管理有限公司、广州市某清洁运输服务有限公司签订的垃圾清运承包合同，约定2010年1月1日起至2011年12月31日期间教育物业公司委托天河区某市容环境卫生管理站、2012年1月5日至2013年1月4日教育物业公司委托广州市某环保物业管理有限公司，2012年12月9日至2013年6月8日教育物业公司委托广州市康某物业管理有限公司、2013年6月9日2019年6月8日教育物业公司委托广州市某清洁运输服务有限公司承担丽康居等教师小区的垃圾清运工作。
罗创家于2009年12月15日通过购买方式取得广州市白云区丽康南一街30号302房的产权，该房产位于丽康园小区，建筑面积为78.9994平方米。2011年12月1日至2015年7月31日，罗创家未向教育物业公司缴交物业管理费及垃圾处理费。教育物业公司提交照片两张，拟证明其分别于2014年8月9月在涉案物业门口张贴交款通知单，向罗创家催交2011年12月-2014年8月的物业管理费、垃圾处理费和代收分摊电费；于2014年11月9日在涉案物业门口张贴交款通知单，向罗创家催交2011年12月-2014年11月的物业管理费、垃圾处理费和代收分摊电费。教育物业公司另提交挂号信函收据、EMS快递详情单、交寄证明等，拟证明其分别于2014年8月12日和2014年9月18日向罗创家寄送了催缴物业管理费和垃圾处理费的通知书，罗创家主张上述照片未显示房号，无法证明是张贴在其家门口；对于邮件，其确实已经签收，但邮件内并无实质内容。
2015年7月9日，教育物业公司向原审法院提起本案诉讼称：罗创家作为白云区丽康居丽康南一街30号302房的业主，其从2011年12月1日起，以管理不善为由，拒绝向教育物业公司支付物业管理费、垃圾处理费。教育物业公司曾与罗创家多次面谈，数次上门派发催费通知等，罗创家仍旧置之不理，故向法院起诉，请求判令：一、罗创家支付拖欠物业管理费1914元、垃圾处理费220元，合计2134元（从（均从2011年12月1日至2015年7月31日）；二、罗创家支付拖欠上述费用的违约金（按同期银行逾期贷款利率计算，从2011年12月起计至2015年7月31日止为255.99元）；三、本案受理费由罗创家承担。
罗创家原审辩称：一、教育物业公司提供的证据无法证明丽康居小区的开发商或者建设单位是广州市教育局。根据教育物业公司提交的《合作兴建同德教职工住宅小区合同书》等，涉案小区的实际开发商和建设单位是广州市越某置业发展有限公司，广州市教育局购买涉案小区后转售，因此广州市教育局并非建设单位。在涉案小区业主完成产权登记后，广州市教育局已经丧失作为唯一业主才拥有的物业管理权，且广州市教育局未受小区二分之一以上业主委托。涉案小区未成立业委会，本小区的物业服务单位应该由本小区业主大会选聘，或者由相关政府部门通过招投标的形式产生。广州市教育局与教育物业公司签订的《物业管理委托合同》，罗创家或业主大会并未委托教育局签订该合同，该合同仅对广州市教育局自有产权物业有效。因此教育物业公司在丽康居小区的实际经营管理、服务行为，没有有效的相关合同，属于其自发行为，对涉案小区业主没有法律约束。二、教育物业公司同非涉案小区建设单位签订该合同未经招投标产生，也非政府指引产生，属于无效合同。依《物业服务企业资质管理办法》第八条的规定，教育物业公司资质仅为三级，而合同涉7个小区，总面积102万平方米，涉案丽康居小区面积20.7万平方米，教育物业公司不符合管理本涉案小区管理经营资质。三、广州市教育局依据广州市政府公开信息，其职能不包括物业管理经营及房地产开发，广州市教育局跨范围行使权力和违反国家规定同教育物业公司签署本涉案证据是无效。若涉案小区产权属于广州市教育局，教育物业公司未能提供证据证明广州市教育局处置本涉案资产的合法性。四、教育物业公司仅提供了垃圾清运合同，并非由指定部门委托教育物业公司收取垃圾费的证明文件，故教育物业公司不属于本小区垃圾费代收的适格主体。五、本案庭审中，教育物业公司告知涉案小区属于封闭式小区，围墙外面不属于其管理服务范围，而罗创家所在的G1栋302房，整体上处于围墙外面，依教育物业公司的意思，G1栋亦不在其服务范围，且G1栋楼下长期处于脏、乱、差的无人管理服务状态，证明教育物业公司并未曾为罗创家所在的物业提供过物业服务。教育物业公司向罗创家索取物业管理费，侵害了罗创家的利益。六、教育物业公司主张2013年7月25日前的物业管理费已经超过两年的诉讼时效。对于2013年7月25日以后的物业管理费应该交给合法获得本涉案小区的物业管理公司，交给教育物业公司是无任何依据的。综上，请求法院判令驳回教育物业公司的全部诉讼请求。
一审另查，罗创家提交两组照片，并主张该两组照片显示的是涉案小区E、F、G栋南边的现状为垃圾成堆，无人清理。教育物业公司认为涉案小区是封闭式管理，该照片显示的是涉案小区外围的照片，该区域的保洁工作并不是由教育物业公司负责。
以上事实，有合作兴建同德教职工住宅小区合同书、物业管理委托合同、物业管理委托合同补充协议、前期物业服务合同、物业服务补充协议、垃圾清运合同、房地产登记簿查册表、快递详情单、挂号信函收据、交寄证明及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：根据广州市教育局与越某公司签订《合作兴建同德教职工住宅小区合同书》，丽康居小区由广州市教育局与越某公司合作兴建。上述合同书虽然约定广州市教育局以每平方米建筑面积多层为2150元、高层为3050元进行结算，但双方同时约定了以下内容：1.在小区三年建设期内，如主要建筑材料上涨升幅超出5%的，超出部分的价格由广州市教育局和越某公司各承担50%；2.小区内的教育基础设施由广州市教育局负责投资建设；3.广州市教育局责办理教师住房建设所享受的税费减免手续，如广州市教育局未能办理好相关税费减免手续，则税费负担由广州市教育局负责。上述约定表明，广州市教育局在涉案小区的建设过程中需要与越某公司共同投资、共同享受合作建设的成果并需要共同承担开发过程中的风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，广州市教育局与越润公司签订《合作兴建同德教职工住宅小区合同书》性质为合作开发房地产合同，故广州市教育局作为合作开发方，与越某公司同为涉案小区的建设单位。根据广州市教育局与越某公司的约定，越某公司向广州市教育局交付涉案小区，双方进行结算后，整个小区的管理权均归广州市教育局所有，该约定应视为越某公司将自己享有的选聘物业管理公司的权利让与广州市教育局，因此广州市教育局有权以自己的名义作为涉案小区的建设单位与教育物业公司签订前期物业服务合同，将涉案小区的物业管理服务委托给教育物业公司。因此罗创家主张称广州市教育局并非涉案小区的建设单位，因此教育物业公司与广州市教育局签订的前期物业服务合同无效的抗辩意见缺乏理据，原审法院不予采纳。
涉案小区尚未成立业主委员会。根据现有证据显示，广州市教育局与教育物业公司分别在2003年8月10日、2006年12月30日、2008年1月1日、2012年1月1日签订了《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》及相关的补充协议，约定由教育物业公司为涉案小区提供物业服务，期限从2003年8月10日至2016年12月31日止。罗创家辩称涉案小区的前期物业服务合同未经招投标产生，也非政府指引产生，另教育物业公司仅具有三级物业管理资质，仅能承接20万平方米以下住宅项目的物业管理业务，涉案小区面积20.7万平方米，并以此主张涉案的前期物业服务合同无效。对此上述主张，原审法院认为，即使教育物业公司系非通过招标等程序选聘的物业公司，或者教育物业公司超越资质等级承接物业服务，但相关责任人违反的是法律强制性规范中的管理性规范并非效力性规范，相关责任人依法应当承担相应的行政后果，但上述理由并不构成前期物业服务合同无效的理由，罗创家的该抗辩意见，原审法院亦不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。罗创家于2009年12月15日通过购买方式取得广州市白云区丽康南一街30号302房的产权，该房产位于涉案小区内，教育物业公司于2011年12月至2015年7月31日期间为涉案小区提供了物业服务，罗创家应按照《前期物业服务合同》中约定普通多层住宅0.55元／月.平方米的标准支付物业管理费，广州市白云区丽康南一街30号302房建筑面积为78.9994元，因此每月管理费标准为43.45元。对于罗创家提出的诉讼时效的抗辩，教育物业公司提供两张照片拟证明其分别于2014年8月9月和2014年11月9日，在涉案物业门口张贴交款通知单，向罗创家催交2011年12月-2014年8月及2011年12月-2014年11月的物业管理费，并分别于2014年8月12日、2014年9月18日向罗创家邮寄了催缴物业管理费和垃圾处理费的通知书。罗创家虽主张上述照片无法证明是张贴在涉案物业门口，但未能提供相反证据反驳，且其确认已经收到教育物业公司寄送的邮件，但主张邮件内没有实质内容不符合常理，故原审法院对教育物业公司于2014年8月9日曾向罗创家催收2011年12月至2014年8月的物业管理费予以采信，诉讼时效于2014年8月9日发生中断，对于从2014年8月9日倒推两年即2012年8月10日以前的物业管理费，因为已经超过两年的诉讼时效，罗创家对该部分物业费提出的诉讼时效的抗辩于法有据，原审法院予以支持。对于2012年8月11日至2015年7月31日的物业管理费，因未超过两年的诉讼时效，罗创家应当支付，即罗创家应当支付2012年8月（2012年8月的物业管理费在2012年8月20日才届履行期限）至2015年7月共计36个月的物业管理费1564.2元。对于教育物业公司主张的拖欠物业管理费的违约金，因《前期物业服务合同》约定逾期交纳物业服务费的，按每日0.3%的标准向教育物业公司支付违约金，现教育物业公司主动将违约金标准调低为按照同期银行逾期贷款利率计算系对其自身权益的处分，原审法院予以支持。按规定，银行逾期贷款利率在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上上浮30%-50%，原审法院酌情认定罗创家应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上上浮40%支付违约金，但违约金应当分月分段计算，从每月的21号起算，计算至实际清偿之日止。
对于罗创家提出其所居住的G1栋处于脏、乱、差的状态，由于涉案小区为封闭式管理小区，罗创家提供的照片显示的是G1栋外侧的现状，属于封闭式管理区域外围，罗创家未能提供证据证明该区域处于教育物业公司物业管理服务范围之内，故罗创家以此为由拒交物业管理费，理据不足，对于该抗辩意见，原审法院亦不予采纳。
对于教育物业公司主张的垃圾处理费，《广东省广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》第二条规定：居民每月每户5元，以一个门牌号码为一户。第九条规定：垃圾处理费由交费所在地域从事清扫保洁、垃圾收集运输的环卫专业服务单位收取或者委托小区物业管理单位等代收，负责收取的单位凭区市环境卫生局的证明到所在区物价局申办《广东省经营服务性收费许可证》，持证收费。教育物业公司虽提交其分别与天河区某环境市容卫生管理站、广州市某环保物业管理有限公司、广州市康某物业管理有限公司、广州市某清洁运输服务有限公司签订的垃圾清运承包合同，但根据《前期物业服务合同》，教育物业公司负责涉案小区垃圾的收集、清运，因此垃圾清运费是指将垃圾从涉案小区清运至垃圾中转站的费用，根据《前期物业服务合同》，垃圾清运费已包含在物业管理费中，教育物业公司委托他人清运垃圾，故该费用应由教育物业公司自行支付给从事清运的单位。垃圾处理费则专项用于垃圾填埋场、焚烧厂的建设、维修和营运支出，由交费所在地域从事清扫保洁、垃圾收集运输的环卫专业服务单位收取或者委托小区物业管理单位等代收，现教育物业公司未提交相关单位委托其代为收取垃圾处理费，及其已为罗创家代缴垃圾处理费的相关证据，故对于教育物业公司要求罗创家支付垃圾处理费及相应的违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年9月16日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，被告罗创家向原告广州教育物业管理有限公司支付2012年8月至2015年7月的物业管理费1564.2元；二、在本判决生效之日起三日内，被告罗创家向原告广州教育物业管理有限公司支付拖欠2012年8月至2015年7月的物业管理费的违约金（违约金分段计算，以每月应交物业管理费43.45元为本金，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮40%计算，每月拖欠的物业管理费的违约金均从当月21日起算，均计算至实际清偿之日止，并均以本金为限）；三、驳回原告广州教育物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，被告罗创家负担（上述受理费25元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。
判后，上诉人教育物业公司、罗创家均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人教育物业公司上诉称：原审法院在审理涉案垃圾处理费时，认定事实错误。一、罗创家在日常生活中必然产生生活垃圾，理应承担相应的垃圾处理费。二、我司委托环境卫生服务单位将包括罗创家产生的生活垃圾清运至垃圾场进行垃圾处理，我司支付的费用中实际已包含垃圾处理费，罗创家在接受垃圾处理服务的同时，理应将相应的垃圾处理费交还给我司。我司在一审中，已向原审法院提交了我司与从事垃圾收集、运输的环境卫生服务单位签订的垃圾清运承包合同。受我司委托的从事垃圾收集、运输的环境卫生服务单位并非单纯收运垃圾，而是通过收运垃圾环节同时承担垃圾处理费的收缴责任。我司与环境卫生服务单位在结算费用时，是按垃圾收运量计算的，当然不可能取得单独为罗创家一户代缴垃圾处理费的单据。据此，我司上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判罗创家支付拖欠的垃圾处理费180元并支付相应的违约金；2、罗创家承担本案诉讼费用。
上诉人罗创家对教育物业公司的上诉答辩称：1、我方并非恶意拖欠物业管理费。教育物业公司未履行《物业服务合同》内容；教育物业公司未经业主同意擅自拆除了EFG栋的围墙和花园，并将EFG楼下的空置物业进行营利性违法建设，侵害业主共同权益。教育物业公司停止侵权行为后，我方愿意补缴物业费用，但应该合理扣除属于我方享有的利用公共部分经营收益的部分以及法定赔偿部分。2、教育物业公司同广州市教育局签订的《物业管理委托合同》及《前期物业服务合同》存在诸多问题及不公平条款。我方认为教育物业公司属于非法经营，其同广州市教育局签订的合同属于无效合同。3、一张无门牌照片和一无实质内容的快递单，不能认定物业管理费缴纳时间由2012年8月至2015年7月。4、小区内有多个物业公司管理，EFG一楼二楼物业清洁和公共区域清洁由广州市管和物业管理有限公司承担管理工作，小区的公共卫生及清洁等，由广州市天茂物业管理有限公司在负责。
上诉人罗创家上诉称：1、越某公司与广州市教育局签订的《合作兴建同德教职工住宅小区合同书》的内容不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条的规定，该合同书应当属于房屋买卖合同。建设单位越某公司享有前期物业服务委托权的权力，而接受单位广州市教育局并非涉案小区唯一业主，其并没有物业委托的执行权力。2、本涉案小区未成立业主委员会，并非教育物业公司同广州市教育局签订的《物业管理委托合同》和《前期物业服务合同》的适格主体。我方所在物业地址是“广州市白云区丽康南一街30号302房”并不在《物业管理委托合同》第二条约定的范围内。且教育物业公司并未履行其义务，按该合同第十八条要求同业主签订物业服务合同。3、教育物业公司违反《前期物业服务合同》，擅自提高收费标准物业服务收费标准。4、据《前期物业服务合同》第二章第六条和第十条，路灯费及垃圾费已经包含在物业管理费当中，教育物业公司再次收费属于重复收取。5、教育物业公司从未公示或向我方出示《前期物业服务合同》，直至教育物业公司向法院提起诉讼，出示该合同作为证据，当事人对于涉案小区的前期物业服务及应该由业主的缴纳费用享有知情权，故对于白云区人民法院按银行同期贷款利率上浮40%的违约金的判决请求撤销。6、本小区红线范围内物业服务管理，长期处于脏乱差的情况，但该区域仍属于物业公司服务范围，而教育物业公司并未履行其职责。7、一审教育物业公司提供的《情况说明》，不应该作为证据，其不符合政府行文的各项要求，公章也可能造假。原《物业服务补充协议》缺失适格主体（本涉案小区）、补充原合同的表述不清、时间不符，故原《前期物业服务合同》是过了有效期的。8、一审认定由教育物业公司2014年9月18日向我方寄送的邮件，不应该作为本案证据或证据不足以证明是给我方的催缴物业通知。9、依据相关法律规定，教育物业公司与广州市教育局之间签订的《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》补充协议、《前期物业服务合同》为无效合同（无效条款），对业主不产生约束力。据此，我方上诉请求：1、撤销一审要求我方支付教育物业公司2012年8月至2015年7月物业管理费1564.2元的判决；2、撤销一审要求我方支付教育物业公司2012年8月至2015年7月的物业管理费的违约金的判决；3、对于我方主张的垃圾处理费，维持一审判决；4、一、二审诉讼费全部由教育物业公司承担。
上诉人教育物业公司对罗创家的上诉答辩称，一审对于物业管理费支付的依据和相关事实认定清楚，请求维持一审判决第一、二项判决。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
在二审庭审中，上诉人教育物业公司提交了4份证据：证据1、洁雅公司证明，证明本案涉及的垃圾处理费收取程序，及我方已委托洁雅公司提供垃圾清运及代缴垃圾处理费服务，有权要求罗创家支付相应的垃圾处理费。证据2、洁雅公司资质证书，证明洁雅公司具备提供垃圾收集运输资质。证据3、机动车行驶证，证明洁雅公司承运垃圾收集运输的车辆牌号。证据4、洁雅公司垃圾清运车照片，证明洁雅公司垃圾清运车车况及垃圾场专用电子卡悬挂情况。上述四份证据主要证明垃圾处理费已由洁雅公司支付给垃圾场，我方向洁雅公司支付的垃圾清运费里面包括了垃圾处理费，罗创家作为业主应当向我方支付相应的垃圾处理费。罗创家的质证意见：教育物业的四份证据与本案无关，只是洁雅公司的资质问题，洁雅公司不是建设单位委托或其他政府部门委托在小区收集垃圾清运，而是旧有物业委托的，物价局、环保局没有出示由旧有物业的行政收费许可，一审教育物业提供的前期物业服务合同第12页服务费用用于以下开支，说明垃圾清运属于管理区域的卫生费用，管理费已经包含。
罗创家提交证据：教育局的回函等五份答复意见和处理通知书、拆除围墙前后对比的照片若干，拟证明涉案小区里面很多违法建筑与物业公司有关，楼下垃圾成堆，违法建筑严重影响我的生活，证明教育物业没履行物业管理，没有达到物业管理的要求。教育物业的质证意见：罗创家提供的证据是否属于新证据由法院核实。从行政部门取得的答复意见和复函，真实性没有异议，对于关联性有异议，认为都涉及权属争议或对某一部分违法行为的认定，与本案诉讼请求和事实没有关联，与本案无关。照片细分成两类，第一类是小区围墙拆除前后的对比，由于拍摄的地方没有门牌号码，无法确定具体位置及是否真实，涉及产权及是否属于违章建筑，这些与本案无关；第二类的照片，数码相机的时间是罗创家设置的，以此证明相机时间可以自由调整，我方在一审提供的催收函留置送达的照片，一审法院当庭核实过照片的属性，从数码照片的属性确认过照片的属性，照片拍摄时间并不是照片上打印的时间，我方认为罗创家提供的这些照片与本案无关。
本院认为，广州市教育局通过其与与越某公司签订的《合作兴建同德教职工住宅小区合同书》，取得了涉案小区的管理权，在涉案小区未成立业主委员会的情况下，有权选聘物业服务企业对涉案小区进行前期物业管理。因此，广州市教育局有权与教育物业公司签订前期物业管理服务合同，教育物业公司根据其与广州市教育局签订的《物业管理委托合同》，有权对涉案小区进行物业管理服务。罗创家主张广州市教育局并非涉案小区的建设单位，因此教育物业公司与广州市教育局签订的前期物业服务合同无效的理由不成立，本院不予采纳。
关于罗创家上诉主张涉案小区的前期物业服务合同未经招投标产生，也非政府指引产生，另教育物业公司仅具有三级物业管理资质，仅能承接20万平方米以下住宅项目的物业管理业务，涉案小区面积20.7万平方米，并以此主张涉案的前期物业服务合同无效。对此，本院认为，教育物业公司是否通过招标等程序选聘的物业公司，以及教育物业公司是否超越资质等级承接物业服务，属于法律强制性规范中的管理性规范并非效力性规范的问题，即使教育物业公司违反管理性规范应承担的是相应的行政后果，但并不因此构成前期物业服务合同无效的理由，故罗创家的该上诉主张意见，本院不予支持。
对于罗创家在上诉坚持提出的其所居住的G1栋处于脏、乱、差的状态，由于涉案小区为封闭式管理小区，罗创家提供的照片显示的是G1栋外侧的现状，属于封闭式管理区域外围，罗创家未能提供证据证明该区域处于教育物业公司物业管理服务范围之内，故罗创家以此为由拒交物业管理费，理据不足，原审法院亦不予采纳，并无不当，本院亦予维持。
因罗创家拖欠物业管理费，构成违约，教育物业公司主张罗创家支付违约金，有事实依据，原审法院对违约金酌情调整为罗创家应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上上浮40%支付违约金，违约金应当分月分段计算，从每月的21号起算，计算至实际清偿之日止，处理正确，本院予以维持。罗创家上诉主张撤销原审对违约金的判决，理由不成立，本院不予支持。
对于教育物业公司上诉主张的垃圾处理费的问题，根据广州市教育局与教育物业公司签订的《物业管理委托合同》，教育物业公司负责涉案小区垃圾的收集、清运，垃圾清运费已包含在物业管理费中，因此，将垃圾从涉案小区清运至垃圾中转站的垃圾处理费，教育物业公司委托他人清运垃圾，故该费用应由教育物业公司自行支付给从事清运的单位。《广东省广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》第九条规定：垃圾处理费由交费所在地域从事清扫保洁、垃圾收集运输的环卫专业服务单位收取或者委托小区物业管理单位等代收，负责收取的单位凭区市环境卫生局的证明到所在区物价局申办《广东省经营服务性收费许可证》，持证收费。按照该规定，垃圾处理费则专项用于垃圾填埋场、焚烧厂的建设、维修和营运支出，由交费所在地域从事清扫保洁、垃圾收集运输的环卫专业服务单位收取或者委托小区物业管理单位等代收，如教育物业公司认为其在本案中主张的垃圾处理费属于上述事项，则需提交所在区物价局发出的《广东省经营服务性收费许可证》，但教育物业公司在本案中并无提交，故对于教育物业公司要求罗创家支付垃圾处理费及相应的违约金，没有依据，本院不予支持。原审对此处理并无不当，本院予以维持。
综上，经审查原审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。教育物业公司、罗创家的上诉理由均不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广州教育物业管理有限公司负担50元，上诉人罗创家负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十二月二日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵