湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民再终字第16号
上诉人：怀化市绿野开发中心。
法定代表人：吴泽瑞，该中心主任。
委托代理人：蔡日东，湖南五溪律师事务所律师。
被上诉人：蒲光海。
原审第三人：刘晓云，系杨宗政之妻。
原审第三人：杨莉君，系杨宗政之女。
上诉人怀化市绿野开发中心（以下简称绿野中心）因与被上诉人蒲光海及原审第三人刘晓云、杨莉君合伙建房合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院2015年2月26日作出的（2014）怀鹤民二初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年6月10日公开开庭进行了审理，上诉人绿野中心法定代表人吴泽瑞及其委托代理人蔡日东、被上诉人蒲光海、原审第三人杨莉君出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：绿野中心是由吴泽瑞等人申请注册的股份合作制企业，主要从事种植、养殖及销售，法定代表人为吴泽瑞。1999年初绿野中心以本单位职工无正式住房需建设一幢住宅楼为名，向有关部门申请购置一宗建房用地，并由吴泽瑞等人自筹建房所需资金，该建房申请获得有关部门同意，但需交纳土地购置费、土地出让金、税等有关购置土地费用，因绿野中心无购置土地及建房所需资金，吴泽瑞请求杨宗政帮忙找人投资合伙购地建房，于是杨宗政介绍蒲光海一起合作。经协商，吴泽瑞、杨宗政、蒲光海针对修建绿野中心宿舍楼于1999年10月24日签订一份合伙开发协议，协议规定，由吴泽瑞负责办理购置土地手续和报建手续、收集集资款到位、协调因土地引起的矛盾和纠纷，蒲光海负责出资5万元用于购置土地所需费用和平整地皮费用，综合楼第一层楼盖板后再出5万元工程款，杨宗政负责组织队伍平整土地、组织施工队伍进场、综合楼基础和第一层楼盖板垫资等等。协议签订后，蒲光海心存顾虑，吴泽瑞为使蒲光海消除顾虑，在三人签订协议的当天，以绿野中心名义向蒲光海作出书面承诺：“蒲光海为我绿野中心投资5万元用于办理征地费用，我中心如果不能遵照三人协议精神修建综合楼，我中心愿将完善后的土地权属的二分之一分割给蒲光海所有，并且有关该宗土地的使用权手续由蒲光海保管。”由吴泽瑞在承诺上签名，绿野中心未加盖公章。协议签订后不久，蒲光海先后出资59000元用于绿野中心购置位于五0七厂北侧1225平方米（70m×17.5m，其中代征公路面积560平方米）土地使用权。该宗土地使用权购置所需出让金等费用交清后，该宗土地的规划许可证、建设用地批准书、出让合同书、红线图等有关土地使用权手续也先后办妥。至1999年12月，绿野中心已取得该宗出让土地的使用权，绿野中心购置该宗土地使用权花费资金约8万余元，其中蒲光海出资59000元。绿野中心按照吴泽瑞向蒲光海的承诺将已获得的五0七厂北侧的1225平方米土地的使用权手续资料交给蒲光海保管。绿野中心所购置的该宗土地使用权手续办好后，吴泽瑞等人准备组织建房，但遭到盈口乡二组、九组部分村民的阻拦，建房无法进行，在这种情况下，经协商，绿野中心同意将位于五0七厂北侧的1225平方米（70m×17.5m）土地的使用权分割34m×17.5m归蒲光海所有，以作为对蒲光海出资的补偿，并于1999年12月28日向蒲光海出具书面“证明”进行承诺，蒲光海、杨宗政对该“证明”无异议，但未到国土管理部门办理土地使用权变更登记手续，由于盈口乡二组、九组的部分村民阻拦绿野中心建房，该宗土地一直闲置。2002年1月，怀化市总体规划将花溪路由16米拓宽为24米，原绿野中心购置的五0七厂北侧1225平方米被道路占用部分面积，已无法建房。鉴于绿野中心已取得该宗出让土地的使用权，怀化市国土局决定将该部分土地使用权置换到怀化市湖天开发区2号小区医专西侧、面积1104.8平方米（其中代征道路面积245.8平方米），并于2003年10月8日办理了该宗置换后的土地规划许可证，于2004年初签订了土地使用权手续，绿野中心未花费土地置换费用。在绿野中心取得湖天开发区2号小区医专西侧1104.8平方米空地的土地使用权（性质为出让地）后，绿野中心认为置换后的土地面积减少了121平方米，要求怀化市国土局补足用地面积并赔偿经济损失，绿野中心至今未到国土局申领该宗土地的土地使用权证书。2005年3月18日，绿野中心与宁顺煌等人签订联合建房合同书，由宁顺煌等人出资在绿野中心位于湖天开发区2号小区医专西侧1104.8平方米土地上建一幢综合楼，建成后绿野中心分割房屋所有权的30%，宁顺煌等人分割70%。蒲光海得知绿野中心的土地被置换后，要求绿野中心履行承诺将置换后的1104.8平方米土地使用权分割一部分给自己，但遭到绿野中心拒绝，形成纠纷。
另查明，1、怀化市绿野中心已于1999年被怀化市工商局吊销。怀化市绿野农林科技开发研究所是原怀化市工商局鹤城分局登记的个人独资企业，成立于2005年5月27日，投资人吴泽瑞，注册资金数额30万，该企业于2010年1月15日被吊销；2、绿野中心向蒲光海出具的《承诺书》，除了有原审查明内容，并附注：“如果蒲光海投入资金后三人协议又无法圆满实施，我中心同意将从公厕红线往东方向划32m归蒲自行经营”；3、2008年9月26日绿野中心就已置换土地办理了土地使用权证，使用权人为怀化市绿野开发中心；4、1999年12月28日绿野中心向蒲光海、杨宗政出具《证明》，证明内容为：“绿野开发中心在507厂后面征用土地1225㎡，全长70m，其中蒲光海门面占地34m，杨宗政门面占地11m，共计45m，余下部分归绿野开发中心集体所有”；5、在争议土地上，绿野中心已与怀化市远东房地产公司签订开发协议，并将房屋修建至二层半，对于该房屋的建设未办理规划许可证和施工许可证；6、绿野中心认为蒲光海已将其应得利益转让给案外人宁顺煌。对此，蒲光海称当时确实与案外人宁顺煌达成权利转让协议，并已收取定金10000元，但是因为绿野中心不同意转让，故转让未成，定金也已退还。
一审认为：本案争议事实虽由三方合伙引起，但是争议的焦点并非合伙期间关于入伙、退伙或者盈余分配产生的纠纷，而是基于合伙产生的土地使用权确认纠纷，故本案应定性为土地使用权确认纠纷。蒲光海要求绿野中心办妥其位于湖天开发区2号小区医专西侧1104.8平方米的土地使用权证书，并将该宗土地中的536.62平方米确定给蒲光海所有，办妥土地使用权证书。其依据为三方签订的《合伙开发协议》、《承诺书》、《证明》。1999年10月24日绿野中心、蒲光海、杨宗政签订《合伙开发协议》，随后绿野中心向蒲光海出具《承诺书》。约定在《合伙开发协议》未按约定履行时，绿野中心愿意将完善后的土地权属的二分之一归蒲光海所有，并写明了分割土地的范围。1999年12月28日绿野中心向蒲光海、杨宗政出具《证明》，对绿野中心综合楼建成之后产权分配情况进行了约定。吴泽瑞作为绿野中心法定代表人与蒲光海、杨宗政签订《合伙开发协议》，建设绿野中心宿舍楼，吴泽瑞的签约行为属职务行为，该《合伙开发协议》视为绿野中心与蒲光海、杨宗政签订，该《合伙开发协议》实为绿野中心与蒲光海、杨宗政合伙购置土地修建集资房的合伙建房合同。原、被告及第三人签订的《合伙开发协议》系三方当事人真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，为有效协议。绿野中心提出该协议无效的抗辩理由不能成立。蒲光海依据该《合伙开发协议》履行了最初的出资义务，同时绿野中心与怀化市国土资源局签订国土使用权出让合同，在土地使用权办理过程中，绿野中心综合楼的建设因农民阻工原因，无法继续实施，从而导致《合伙开发协议》不能继续履行。绿野中心基于蒲光海投入资金用于绿野中心的土地征用，在签订合伙协议时即已与蒲光海承诺：“我中心不能遵照三人协议精神修建综合楼，我中心愿意将完善后的土地使用权属的二分之一归蒲光海所有”，该承诺系作为受益方绿野中心针对合伙不能实现目的的情形下作出的对蒲光海出资补偿的意思表示，符合民法的公平原则，蒲光海对此也予以认可，根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条的规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”，故当出现承诺约定事由时，绿野中心应当秉承诚信原则履行自己的义务，在土地置换后，对原土地位置约定的分割已无法实际履行，则绿野中心应当将置换后土地按约定履行承诺义务。蒲光海主张将绿野中心位于湖天开发区2号小区医专西侧1104.8平方米的该宗土地中的536.62平方米确定给蒲光海所有并办妥土地使用权证书，没有超过土地使用权总面积的二分之一，其请求合理合法，本院予以支持。绿野中心并未对出具《承诺书》的民事行为行使撤销权，故《承诺书》具有法律效力，绿野中心不履行承诺约定，违反法律规定，应承担相应民事责任。因蒲光海一直持有绿野中心位于五0七北侧1225平方米土地使用权的所有手续，蒲光海知道自己的权利被侵犯的时间应是该宗土地被置换到湖天开发区2号小区之后，蒲光海知道自己的权利被侵犯起至起诉没有超过2年，故绿野中心抗辩蒲光海的诉讼已过诉讼时效无事实依据，本院不予采纳。绿野中心抗辩称蒲光海已将其应得利益转让给他人，并已实际获得补偿，从而丧失请求权。虽然蒲光海与案外人宁顺煌达成转让权利协议，但是因绿野中心不同意而使转让未能实现，故蒲光海仍然为实际权利人，绿野中心的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。第三人刘晓云、杨莉君提出独立诉讼请求的依据是绿野中心出具的《证明》，因该证明仅仅是对在三人合伙协议完全履行，绿野中心综合楼建成之后三方产权分配进行的约定，而该合伙协议未完全履行，实际没有达到按照《证明》约定履行权利义务的条件，且第三人并未按合同履行三方约定事项，根据权利义务对等的原则，第三人的诉讼主张缺乏事实和法律依据，对其请求本院不予支持。在本案多次诉讼过程中，绿野中心已经办妥争议土地使用权证，故蒲光海请求绿野中心办妥其位于湖天开发区2号小区医专西侧1104.8平方米的土地使用权证书的内容实际已经实现，无再履行的必要。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，判决如下：一、怀化市绿野开发中心将位于怀化市湖天开发区2号小区医专西侧1104.8平方米土地使用权，自西南向东北方向分割536.62平方米土地使用权归蒲光海所有，并于本判决生效后30日内为蒲光海办妥前述土地使用权证书；二、驳回蒲光海的其他诉讼请求；三、驳回第三人刘晓云、杨莉君的诉讼请求。案件受理费2085元，由怀化市绿野开发中心负担。
绿野中心不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决定性错误。本案系合伙建房引起的纠纷，绿野中心负责出地，依法可将土地使用权作为合伙建房的投入，蒲光海负责出资，但其没有建房资质，依法不能作为合伙主体，故合伙开发合同无效，合同无效只能返还财产、赔偿损失。二、一审判决认定事实错误。本案争议的土地使用权在合伙之前就属绿野中心所有。1999年因政府规划需要将绿野中心使用的土地置换到五0七厂围墙脚下，绿野中心承诺不能遵照合伙开发协议精神修建综合楼，愿意分一半土地给蒲光海，但现在仍能合伙建房，凭什么要分一半的土地给蒲光海，况且在2001年4月蒲光海就已明确退出合伙，双方约定绿野中心将投资款退给蒲光海。三、本案已超过诉讼时效。1999年订立合伙开发协议，2000年因农民阻工导致工程无法进行。2001年4月达成口头协议约定蒲光海退出合伙，绿野中心负责退还蒲光海投资款。不论何种情况，蒲光海是否持有绿野中心的土地审批手续，都不是中止诉讼时效的法定事由。综上，一审判决定性错误、认定事实错误、适用法律错误，请求法院依法撤销一审判决，驳回蒲光海的诉讼请求。
蒲光海口头辩称：一审判决按照当时签订的合伙建房协议判决是合法公正的，本案也没有超过诉讼时效，绿野中心的上诉请求和理由不成立。
刘晓云、杨莉君口头述称：蒲光海的利益和我方利益是一致的，一审判决没有维护我方利益，而是驳回了诉讼请求，因此，请求二审法院查明事实，维护我方利益。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，二审中双方当事人均未提供新的证据。另查明，本案杨宗政于2007年6月5日死亡。
本院二审认为：本案系合伙建房引起的纠纷，当事人的权利义务均源于签订的《合伙开发协议》，以及绿野中心出具的《承诺书》和《证明》，蒲光海和刘晓云、杨莉君正是基于上述三份协议主张享有部分土地使用权归其所有，诉讼主张均是围绕合伙建房合同法律关系产生的请求权，故本案应定性为合伙建房合同纠纷，一审定性为土地使用权确认纠纷不当，应予纠正。
本案吴泽瑞作为绿野中心法定代表人与蒲光海、杨宗政签订的《合伙开发协议》共有六款内容，约定三方合伙修建507厂后门绿野中心宿舍楼，明确三方出资比例、职责义务、合作分工以及利润分成比例，符合合伙建房合同法律特征。吴泽瑞作为绿野中心法定代表人，其签约行为是代表绿野中心行使职权，属职务行为，行为的后果理应由绿野中心承担，该协议系三方当事人的真实意思表示，且未违反有关法律、行政法规强制性规定，应为有效协议。绿野中心上诉称《合伙开发协议》为无效合同的理由，本院不予采纳。绿野中心出具的《承诺书》和《证明》是对《合伙开发协议》所作的补充约定，系绿野中心真实意思表示，且蒲光海和杨宗政未有异议，该《承诺书》和《证明》应为有效。
从《合伙开发协议》的内容来看，修建绿野中心宿舍楼三方实行分期合作，前期准备工作由绿野中心与蒲光海合作，后期宿舍楼修建工作，由三方共同合作。根据《合伙开发协议》第一款（1）项“甲方（吴泽瑞）负责办好土地征用手续和报建手续（费用按协议执行）”、第二款（1）项“乙方（蒲光海）出资五万元完善土地征用手续及平整地皮费用”的约定可知，《合伙开发协议》签订时绿野中心没有取得507厂后门土地的使用权，绿野中心上诉称在合伙之前土地使用权就归其所有的理由与事实不符，本院不予采纳。按照约定，蒲光海履行了前期出资义务，绿野中心办好了该宗土地的使用权手续和房屋报建手续，均以绿野中心名义办理，双方合作完成前期准备工作。当三方继续履行后期宿舍楼修建工作时，因当地村民的阻工，《合伙开发协议》无法继续履行，导致合建房屋的最终合同目的不能实现，合同义务的履行终止在绿野中心与蒲光海的前期合作阶段。绿野中心正是基于蒲光海投入的资金用于土地征用，在《合伙开发协议》签订时即对蒲光海书面承诺：“蒲光海为我绿野中心投资伍万元，用于完善土地征用费用，我中心不能遵照三人协议精神修建综合楼，我中心愿意将完善后的土地权属的二分之一归蒲光海所有”。该承诺系绿野中心针对合同目的不能实现情形下作出的对蒲光海出资补偿的意思表示，符合民法的公平原则，且蒲光海对此也予以认可，根据诚实信用原则，并结合本案《合伙开发协议》已无法履行的客观情况，绿野中心应当按照《承诺书》向蒲光海履行。虽然后来由于怀化市规划修编，该宗土地部分被政府修路征用，但政府采取土地置换的形式予以了补偿，将该宗土地置换到怀化市湖天开发区2＃小区医专西侧，土地并没有消失，现按原土地位置约定的分割已无法实际履行，因此，绿野中心应当就置换后土地按约定向蒲光海履行承诺义务。蒲光海主张分享置换后土地的使用权536.62㎡，未超过土地使用权总面积的二分之一，符合双方的约定，应予以支持，一审判决并无不当。绿野中心上诉称现在仍能合伙建房的理由，因与客观事实不符，本院不予采纳；上诉称蒲光海已退出合伙的理由，因无证据证实，本院不予采纳；上诉称本案已超过诉讼时效的理由，因蒲光海知道权利被侵害的时间是在土地被置换到湖天开发区2＃小区医专西侧之后，未超过2年诉讼时效，本院不予采纳该理由。
综上，虽然本案定性有误，但并不影响判决结果的成立。一审判决认定事实清楚、处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第五十五条、第五十七条、第六十二条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2085元，二审案件受理费2085元，共计4170元，由怀化市绿野开发中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅元成
审 判 员 黄丽霞
代理审判员 陈红星
二〇一五年七月二十七日
代理书记员 王 维
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
行为人具有相应的民事行为能力；
意思表示真实；
不违反法律或者社会公共利益。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
第六十二条民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；