上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2805号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人张智刚，董事长。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）潘公绪，男，1976年4月5日出生，汉族，户籍地上海市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）胡梦霞，女，1977年2月14日出生，汉族，户籍地上海市。
两被上诉人共同委托代理人黄超冰，上海昭胜律师事务所律师。
原审第三人中国农业银行股份有限公司上海长宁支行，住所地上海市。
负责人施征宇，行长。
委托代理人陈玮。
上诉人上海农工商房地产置业有限公司（以下简称“农工商公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人农工商公司的委托代理人汪世雄，被上诉人潘公绪、胡梦霞的共同委托代理人黄超冰到庭参加诉讼。原审第三人中国农业银行股份有限公司上海长宁支行（以下简称“农行长宁支行”）经本院合法传唤未到庭，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月17日，潘公绪、胡梦霞及农工商公司签订《上海市商品房预售合同》，约定农工商公司将位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》100号302室房屋出售给潘公绪、胡梦霞，房子暂测面积87.13平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为22.49平方米，每平方建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）12，094元，总价为1，053，750元。房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如农工商公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向潘公绪、胡梦霞收取超过部分的房价款，农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），潘公绪、胡梦霞有权单方面解除本合同；潘公绪、胡梦霞未按约付款应支付违约金，按逾期未付款的日万分之三计算，自约定付款期限之第二天起算到实际付款之日止；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、农工商公司对该房屋设定的抵押已注销、农工商公司按规定缴纳了物业维修基金，农工商公司承诺在2013年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），潘公绪、胡梦霞有权单方面解除本合同；农工商公司定于2013年8月31日前将该房屋交付给潘公绪、胡梦霞，除不可抗力外；农工商公司如未在本合同约定期限内将该房屋交付潘公绪、胡梦霞，应向潘公绪、胡梦霞支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止；附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，潘公绪、胡梦霞应于2013年1月17日支付首付款323，750元，于2013年2月17日前支付73万元；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。
签订上述合同后，潘公绪、胡梦霞支付房款323，750元，农工商公司开具发票日期为2013年1月17日；潘公绪、胡梦霞支付房款38万元，农工商公司开具发票日期为2013年1月25日；潘公绪、胡梦霞支付房款35万元，农工商公司开具发票日期为2013年3月1日。潘公绪、胡梦霞委托姜美琪代为办理登记，潘公绪、胡梦霞于2013年1月28日签订借款合同，农工商公司及借款人均委托姜美琪代为办理登记手续，受托人于2013年2月26日申请登记，2月28日35万元贷款进入农工商公司账户。潘公绪、胡梦霞支付房屋面积补差款2，177元，农工商公司开具发票日期为2014年1月1日。2013年9月6日潘公绪、胡梦霞办理了收房手续。
潘公绪、胡梦霞于2014年10月16日诉至法院，要求判令1、判令农工商公司退还多收潘公绪、胡梦霞购房款2，177元；2、判令农工商公司退还套内减少面积款项1，209.4元（套内减少面积0.1平方米×每平方米单价12，094元=1，209.4元）；3、判令农工商公司支付潘公绪、胡梦霞因交付阳台不符合合同约定赔偿金5，000元；4、判令农工商公司支付逾期交房的违约金1，896.75元（已交房屋总价款1，053，750×0.3‰×延迟交房天数6天=1，896.75元）。农工商公司提起反诉，要求判令潘公绪、胡梦霞支付逾期支付房款违约金1，260元。
原审法院认为，潘公绪、胡梦霞与农工商公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，原审法院认为，农工商公司应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。
关于迟延交房的争议，原审法院认为，合同明确约定交房时间，农工商公司无正当理由应当按期交付。农工商公司提出天气原因导致迟延交房，依据不足，原审法院不予采信。该行为明显不符合合同约定，其应当按照合同约定承担延迟交付房屋的违约责任。违约金的金额按照已支付房款1，053，750元为基数，按日万分之三的标准，从2013年9月1日起计算至2013年9月6日，潘公绪、胡梦霞的该项诉讼请求原审法院予以支持。
关于逾期付款的争议。农工商公司确认上海同策房产咨询股份有限公司（以下简称“同策公司”）为其代理销售公司，亦确认姜美琪为该公司的工作人员，潘公绪、胡梦霞在农工商公司销售点签订买卖合同、出具委托书、交付代理费及登记费，原审法院有理由相信潘公绪、胡梦霞出具委托书时认为农工商公司为受托人。原审法院认为，除根据相关机构要求潘公绪、胡梦霞亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理，若需要潘公绪、胡梦霞提供材料或亲自办理事项，受托人应尽通知义务。受托人递交登记的时间为2013年2月26日，已经晚于约定的付款时间，农工商公司未有证据证实受托人在约定的付款时间后申请登记的原因系潘公绪、胡梦霞导致，因此，原审法院认为农工商公司提出逾期付款的原因归责潘公绪、胡梦霞的主张，依据不足，不予采信。
关于阳台的争议，原审法院认为，合同附件对阳台的约定明确，农工商公司交付的阳台确与约定不符，考虑阳台未在双方签约后变更设计、农工商公司的违约程度以及对潘公绪、胡梦霞的影响，潘公绪、胡梦霞主张赔偿5，000元的诉求尚属合理，原审法院予以支持。农工商公司提出潘公绪、胡梦霞同意按实样交付的主张，依据不足。
据此，原审法院作出判决：一、农工商公司应于判决生效之日起十日内退还潘公绪、胡梦霞房款3，386.40元；二、农工商公司应于判决生效之日起十日内支付潘公绪、胡梦霞因交付阳台不符合同约定的赔偿款5，000元；三、农工商公司应于判决生效之日起十日内支付潘公绪、胡梦霞逾期交房的违约金1，896.75元；四、农工商公司要求潘公绪、胡梦霞支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。
上诉人农工商公司不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人签署委托书时，其所收到的代办收据中记载的收款人为同策公司，证明其知道自己委托同策公司人员代办有关登记事项；上诉人与同策公司之间的销售合同，并无代理业主办理贷款的约定，被上诉人应该自行承担委托后果；原审未对被上诉人在签署借款合同后需要按照银行规定提供各项证明材料和接受银行审核通过等一系列应由被上诉人履行的义务进行审查。故请求撤销原判，发回重审或改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金1，260元。
被上诉人潘公绪、胡梦霞辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
原审第三人农行长宁支行未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，潘公绪、胡梦霞系在农工商公司销售点签订买卖合同、在委托书上签字、交付代办费及登记费，且农工商公司明确表示同策公司系其代理销售公司，姜美琪等人为同策公司工作人员，同时农工商公司并无排除同策公司及其工作人员代理业主办理贷款权限的证据，其与同策公司之间的销售合同也无相关禁止性约定，虽然代办费收据上加盖的并非农工商公司的财务章，但以此为由要求潘公绪、胡梦霞区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然过于苛责于作为普通购房人身份的被上诉人。收据上明确载明除根据相关机构要求潘公绪、胡梦霞亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理。若需要潘公绪、胡梦霞提供材料、亲自办理事项，受托人应尽通知义务。故就本案所涉逾期支付款项，潘公绪、胡梦霞已经及时申请贷款、签订借款合同，农工商公司现不能证明潘公绪、胡梦霞在接到有关通知后怠于处理有关事项或存在其他主观过错，即不能证明逾期付款的责任在于潘公绪、胡梦霞，其主张逾期付款违约金的诉讼请求尚缺乏充分依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海农工商房地产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾继红
代理审判员 郭 峰
代理审判员 周 荃
二〇一五年十一月十日
书 记 员 李晶晶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。