上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1152号
原告（反诉被告）姜玉清。
委托代理人刁骅，上海刁骅律师事务所律师。
被告（反诉原告）李先东。
委托代理人王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。
委托代理人吴琼，上海金仕维律师事务所律师。
原告姜玉清与被告李先东土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理后，依法由审判员邹巧弟适用简易程序进行审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2013年9月18日公开开庭进行了审理。姜玉清及其委托代理人刁骅，李先东之委托代理人王怀刚、吴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜玉清诉称，2011年7月1日，原、被告签订一份《土地租赁协议》，原告将自己承租的闵行区××镇××村××队的14亩土地转租给被告，租期为2011年7月1日至2017年6月30日，租金为15，000元／年／亩，每半年支付一次。在签订协议之前，被告已通过银行转帐方式支付原告2011年下半年的租金105，000元。被告使用土地至今，并在土地上修筑了若干米的围墙，但一直未支付自2012年1月起的租金。现要求：1、判决解除原、被告签订的《土地租赁协议》；2、被告于判决生效后搬离所租赁的土地，将土地返还原告；3、被告支付原告自2012年1月1日起至实际返还土地期间的租赁使用费（以15，000元／年／亩计算）；4、被告拆除土地上的所有违章搭建物，恢复土地原状。
李先东辩称，双方确实签订了租赁协议，被告也支付了105，000元的租金。但涉案的土地系农业用地性质，原告却将其擅自变更用途，作非农业用地使用，因此，双方签订的土地租赁合同无效。由于合同无效，故不涉及解除或终止的问题。被告从未实际使用土地，不涉及原告的第2项诉求。又因合同无效，被告不应支付租赁费，而原告计算的租金标准是按非农业用地的租金标准计算。被告未在土地上搭建违章物，即使存在违章搭建，也是原告自行搭建。对于涉案场地的原先性质，被告不知情，在2010年时，土地上已堆放了钢材，所以在当时被告看到土地是非农业用地。另外，自2012年1月起，由于土地修建发射塔，且发生钢材被盗事件，故被告已无法使用土地。现不同意原告的诉讼请求。
被告租赁土地的目的是为了堆放钢材。在签订租赁协议前，双方曾就土地现状进行了查看，当时涉案土地已由围墙等建筑物围起，堆放货物，能满足被告的要求。然在双方签订协议、被告入场后，发现租赁土地上出现大量电线塔、拉线，致使被告无法使用土地。被告一再要求原告拆除电线塔和拉线，但原告未予理睬，故被告拒付了2012年1月起的租金。另据被告了解，涉案土地是农业用地，土地利用总规划为基本农田。在场地内的上海某某机场××号短波发报台是中国××航空××地区空中交通管理局（简称××空管局）向原××县征地建设，自2010年12月起，原告将土地上的发报台破坏，并建造围墙，堆放大量物品。××空管局已就发报台被破坏一事，向××区政府反映要求协调处理。原、被告签订的租赁合同无效，系由原告过错所致，故现提起反诉，要求：1、确认原、被告于2012年7月1日签订的《土地租赁协议》无效；2、要求原告返还被告已付租金105，000元，以及利息（按银行一年期存款利率3.25%计算自2011年5月24日至2013年9月18日，利息为7，910元，要求计算利息至判决生效之日为止）。
对于李先东的反诉，姜玉清辩称，关于合同效力，由法院依法认定。由于被告实际已使用了涉案土地，故不同意返还租金。坚持本诉主张的事实，不认可被告反诉主张的事实。
经审理查明，2007年9月10日，姜玉清与上海市闵行区××镇××村××巷村民小组签订一份《蔬菜田承包协议》，双方约定，姜玉清向该村民小组承包蔬菜田14亩，期限6年，自2007年9月1日至2013年8月31日（到期，姜玉清有继续延长承包的权益）；承包费为1，000元／年／亩；所承包的蔬菜田上，以种植为主，不能建造违章建筑。
2011年5月23日，姜玉清与由李先东一人投资设立的有限责任公司上海××建筑装潢工程有限公司签订一份《土地租赁协议》，协议内容为该公司向姜玉清承租涉案土地。同日，李先东向姜玉清支付了105，000元的半年租金。姜玉清出具收条，确认收到李先东支付的此笔租金（2011年7月至2011年12月期间的租金）。
2011年7月1日，姜玉清与李先东重新签订《土地租赁协议》，约定，姜玉清将其承租的14亩土地租赁给李先东，期限为2011年7月1日至2017年6月30日，租赁费为15，000元／年／亩，半年一付，共计105，000元；李先东在租赁期间，按土地性质使用，不得转租；在合同期内，如遇政府需要征用土地，李先东必须无条件服从，赔偿款由双方协商解决（土地上的建筑物、一切设备和所有的东西一切补偿费全部归李先东，土地补偿款全部归姜玉清）。同日，姜玉清将土地交付给李先东使用，由李先东用于堆放建材。
在涉案土地上，由××空管局在1965年建有××号短波发射台，并架设无线电通信铁塔三座。2010年12月，一座铁塔倒地。2011年7月，另两座通信铁塔也倒地。
2011年5月23日，××空管局向××区人民政府发出《关于协调解决××号短波发射台天线及场地遭破坏情况的函》，主要内容是，在涉案土地上，中国××航空××地区空中管理局在二十世纪中期架设了上海某某机场××号短波发报台。2010年12月，该发报台电杆被撞断，天线铁塔被撞倒，台站围墙外被搭建违章建筑。近期准备修复时，被不明身份的人员阻挠而未果。现希望政府部门及时制止相关违法行为，协助修复工作。
李先东未按约支付2012年1月起的租金。
涉案土地上的三座通信铁塔于2012年10月被重新恢复。
2013年3月10日，姜玉清与××镇××村××村民小组重新签订《土地租赁协议》，内容为，该村民小组同意将16.6亩土地租赁给姜玉清使用，其中14亩土地租金为2，100元／年／亩，其余2.6亩土地因政府部门安装电台铁塔，故租金为8，000元／年／亩（其中2.6亩的土地费从2013年3月15日至8月31日，计5.5个月，先付清，合计9，530元），以后16.6亩土地租赁费从2013年9月1日起一年一付，共计50，200元，租赁费每三年环比递增5%；租赁期限自2013年9月1日起至2030年8月31日止，共计17年，到期后姜玉清有继续延长租赁期的权益；在合同期内，如遇政府征用，姜玉清必须无条件服从，享受16.6亩土地的补偿款；姜玉清不得改变土地使用性质，该土地为农用田地；姜玉清不得建造违章建筑。
2013年4月17日，××空管局技术保障中心出具一份情况说明，主要内容是：发报台（××电台）座落于××镇××村，建于1965年。在该台的周边架设有高度分别为12米至15米的无线电通信铁塔。因人为原因，第一根铁塔于2010年12月，第二、三根铁塔于2011年7月中旬被放倒。铁塔被放倒期间未退出运行。后经××镇政府、××村的共同努力，被放倒的通信铁塔于2012年10月恢复。
另查，姜玉清曾以上海××建筑装潢工程有限公司为被告向本院提起诉讼，后因被告主体有误而撤诉。
诉讼中，姜玉清表示既然李先东否认在土地上搭建围墙，故撤回第4项诉讼请求。
现姜玉清以诉称理由诉至本院，李先东则提起反诉。
以上事实，由姜玉清提供的其与李先东签订的《土地租赁协议》1份、李先东支付租金的支票凭证1份、上海××建筑装潢工程有限公司的工商登记资料1份、××空管局技术保障中心的情况说明1份、姜玉清与××镇××村××村民小组于2013年3月10日签订的《土地租赁协议》1份、本院（2013）闵民五（民）初字第438号案庭审笔录，李先东提供的双方签订的《土地租赁协议》、租金收条、××空管局发给闵行区人民政府的《关于协调解决××号短波发射台天线及场地遭破坏情况的函》，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，姜玉清向××村民小组承租的土地性质是农业用地，双方签订的承包协议中明确涉案土地以种植为主，作农业用途。然姜玉清承租此土地后，转租给李先东用于堆放建材，改变了土地使用性质，将农业用地用于非农用性质的经营活动，违反了国家土地管理的法律法规，故姜玉清与李先东签订的《土地租赁协议》无效。由于租赁协议无效，李先东应当将土地返还姜玉清。
姜玉清与李先东签订租赁协议后，对土地进行了交接，李先东也实际接收并使用土地，故李先东应当支付土地使用费，使用费的标准可参照双方协议约定的租金标准计算。李先东自2012年1月起未支付使用费，现姜玉清要求李先东支付自2012年1月起至实际搬离时的使用费，本院予以支持。
涉案土地上的存在短波发报台的三座铁塔、电线，其中一座铁塔于2010年12月被放倒，而李先东于2011年7月1日与姜玉清签订租赁协议前对土地现状已进行查看，对土地现状是明知的，因此李先东表示其因土地上存在铁塔、电线，导致其不能使用土地的意见，本院不予采纳。发报台的三根铁塔中，两根铁塔于2011年7月中旬，即在李先东接受使用涉案土地期间被放倒，由此即使在一定程序上影响李先东使用土地，也不应减少其应付的使用费。但此后，有关部门于2012年10月对三根铁塔进行修复，修复期间确会影响李先东对土地的使用，故本院酌情确定免除李先东2012年10月的租金17，500元。
由于李先东在与姜玉清签订租赁协议后即实际接收并使用了土地，现其反诉要求姜玉清退还已付使用费105，000元，并要求姜玉清支付相应利息的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）姜玉清与被告（反诉原告）李先东于2011年7月1日签订的《土地租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）李先东于本判决生效之日起十日内将其使用的上海市闵行区××镇××村××队的14亩土地返还原告（反诉被告）姜玉清；
三、被告（反诉原告）李先东于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）姜玉清自2012年1月1日至2012年9月30日的土地使用费人民币157，500元；并支付自2012年11月1日至实际返还土地为止，按每半年105，000元计算的土地使用费；
四、驳回被告（反诉原告）李先东的要求原告（反诉被告）姜玉清返还租金105，000元以及偿付利息的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币4，450元，减半收取计2，225元，由姜玉清、李先东各半负担1，112.50元。
反诉案件受理费减半收取计人民币1，279.10元，由李先东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一三年十一月六日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情况之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。