天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终3055号
上诉人(原审被告):程禾，女，1955年9月25日出生，汉族，天津市科学器材公司退休职工，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：赵世祯，天津益清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李君，天津益清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：薛勇，男，1978年12月27日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：张敏，天津四方君汇律师事务所律师。
原审第三人：天津市津房置换有限责任公司，住所地天津市河西区马场道197号。
法定代表人：徐滢，总经理。
委托诉讼代理人：张鑫，男，该公司职员。
上诉人程禾因与被上诉人薛勇及原审第三人天津市津房置换有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院(2016)津0103民初10381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程禾及其委托诉讼代理人赵世祯、李君，被上诉人薛勇及其委托诉讼代理人张敏，原审第三人天津市津房置换有限责任公司的委托诉讼代理人张鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
程禾上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、虽然合同约定购房款交由双方约定的第三方监管，但该合同系被上诉人提供的格式合同，双方真实意思表示为房款直接向上诉人交付，且双方也以实际履行的方式变更了该合同中房款支付方式的约定，故余款117万元应向上诉人直接交付；2、被上诉人提交的案外人银行对账单与本案无关，被上诉人并无支付房款的能力；3、上诉人对一审法院认定的诉争房屋市值150万元不予认可；4、诉争房屋系公有住房，依据《天津市直管公有住房挂牌代理转让规则》，该房屋应当委托原审第三人以“挂牌”方式代理转让其公有住房使用权，而非由上诉人与被上诉人自行签订《房地产买卖合同》，该合同应为无效。
薛勇辩称，双方签订的《房地产买卖合同》是真实意思表示，具有法律效力，上诉人应当就其行为承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
天津市津房置换有限责任公司述称，其对上诉人的上诉请求不发表意见，对一审判决没有意见，服从法院判决。
薛勇向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2016年9月9日签订的房地产买卖合同；2、被告向原告支付违约金24.2万元；3、被告向原告返还定金4万元；4、被告赔偿原告违约损失20万元；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：位于天津市××北××号××室房屋系被告承租的公有住房。讼争房屋计租面积37.85平方米。2016年9月9日，原、被告签订买卖合同，合同约定，被告以121万元的价格将讼争房屋转让给原告，建筑面积为37.85平方米，用途为居住，原告于合同生效当日支付定金4万元，原告将定金以外的房款存入原、被告指定的银行或第三方进行资金监管，原、被告必须于原告付款期限届满前3个工作日到上述机构办理监管手续签署相关文件；原告在2016年9月30日之前将余款117万元支付到上述监管机构的指定账号中；如一方违约，应按照成交价为基础按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如果一方逾期履行超过三天，另一方可解除合同，并要求违约方支付转让成交价20%的违约金，承担违约责任，或者适用定金罚则；若该房屋评估价高于该房屋成交价，被告也不得将该房屋回购于天津市津房置换有限责任公司，若该房屋挂牌价高于该房屋成交价，则差价由原告自行垫付后再由被告退回交与原告，该房屋过户时更名为王玉香名下。
合同签订当日，原告向被告交付定金4万元。2016年9月12日原、被告一同到北方公证处办理了被告家属同意由被告出售房屋的公证手续。2016年9月23日被告到第三人处办理了置换房屋的进件手续，并与房管站预约对讼争房屋进行评估验房。2016年10月13日，被告以原告未于2016年9月30日前支付117万房款为由，通知原告解除合同。原、被告均确认在2016年十一期间，讼争房屋市值150万元。
一审法院认为，原、被告签订的房屋置换合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律和现行法规禁止性规定，该合同有效。因讼争房屋系公产住房，按照天津市公产住房置换的规定，原、被告必须完成挂牌、摘牌、和房管站签订协议一系列行为，原告才能进行付款。即便按照合同约定，也应由原、被告先确定监管机构后，原告再支付房款。被告在未与原告共同指定资金监管机构的情况下，原告无法支付房款，被告以原告未按期支付房款为由拒绝履行合同，缺乏依据。被告拒绝履行合同，已构成违约，被告对此应承担违约责任。由于被告明确表示拒绝履行合同，原告关于解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。被告应将所收原告的定金4万元返还原告。鉴于讼争房屋在被告明确提出拒绝履行合同时的市值情况，被告应按照转让成交价20%向原告支付违约金24.2万元，并赔偿原告可得利益损失4.8万元。原告主张的其他损失，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决：“一、解除原、被告2016年9月9日签订的位于天津市××北××号××室的房屋置换合同；二、被告自本判决生效之日起5日内，向原告薛勇返还定金4万元；三、被告自本判决生效之日起5日内，向原告薛勇支付违约金24.2万元；四、被告自本判决生效之日起5日内，向原告薛勇支付赔偿金4.8万元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8530元，减半收取后4265元，原告承担1140元，由被告承担3125元。诉讼保全费2998元，由被告承担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人所提证据《公有住房使用权（公房出售）委托代理转让合同》以及证人王某的证言，拟证明诉争房屋市值应为125万元。被上诉人认为上述证据不属于新的证据，且125万元仅是原审第三人就诉争房屋出具的评估价，并不是最终成交价，故对其证明目的不予认可。本院经审查认为，上诉人既然在2016年11月5日，与原审第三人签订了挂牌价格为125万元的《公有住房使用权（公房出售）委托代理转让合同》。而后，上诉人在2016年12月7日一审开庭过程中，却并未陈述诉争房屋市值为125万元，而是确认了诉争房屋在2016年十一期间价值为150万元，在没有上诉人与王某之间的买卖合同以及付款记录等其他证据予以佐证的情况下，本院对该组证据的证明目的不予认可；上诉人所提证据常住人口信息、辛建芳经纪人的网页截图以及电话录音，拟证明被上诉人在购买诉争房屋的过程中，对上诉人存在欺诈行为。被上诉人认可常住人口信息的真实性，对其他证据的真实性均不予认可，对该组证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，上诉人作为完全民事行为能力人，在交易诉争房屋的过程中，就公产房的交易流程应该有所了解，不能仅以被上诉人与辛建芳的身份关系就认定被上诉人存在欺诈上诉人签订《房地产买卖合同》的事实。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案所涉《房地产买卖合同》系签约各方依据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守合同约定之义务。依照合同第四条规定，双方必须于被上诉人付款期限届满前3个工作日到有关机构办理监管手续签署一切相关文件，如上诉人不配合办理相关手续，被上诉人有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。现上诉人既未与被上诉人共同指定资金监管机构，也未按照原审第三人的要求配合办理入户评估，致使诉争房屋挂牌代理转让后续相关程序无法进行，进而影响被上诉人支付购房款，上诉人的该行为实际导致转让事宜无法继续履行，由此，上诉人对买卖合同最终解除负有违约责任。鉴于买卖合同因上诉人违约而最终予以解除，其在解约后应予返还定金。关于违约金、赔偿金的数额,上诉人虽主张诉争房屋市值应为125万，但其并未提交充分证据予以证明，一审法院依据上诉人当庭确认的2016年十一期间诉争房屋价值,以合同约定的标准作出认定,并无不当。
综上所述，程禾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6250元，由上诉人程禾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 张 韬