潍坊市坊子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）坊民初字第149号
原告纪庆莲，居民。
被告潍坊绿岛置业有限公司。
法定代表人于江涛，该公司董事长。
委托代理人于江萍，山东常春藤律师事务所律师。
原告纪庆莲与被告潍坊绿岛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告纪庆莲、被告潍坊绿岛置业有限公司的委托代理人于江萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告纪庆莲诉称，2006年4月23日，原告与被告签订PL060423135号《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的普利城市花园B12-01号房屋，于2006年10月27日双方办理交房手续。房屋交接完毕后，原告发现该房屋存在严重质量问题，无法正常居住和使用。于2006年10月31日报修，从2006年11月2日开始维修，但房屋存在的质量问题一直没能解决，后诉诸潍坊市坊子区人民法院。2011年3月9日坊子区人民法院作出了（2010）坊民初字第573号民事判决书，判令被告对原告购买的普利城市花园小区B12-01号房屋进行加固维修。一审判决后，被告上诉，潍坊市中级人民法院于2011年6月9日作出（2011）潍民终字第975号民事判决书，终审判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告没履行相应的维修义务，又向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2012年2月8日做出了（2011）鲁民申字第995号民事裁定书，驳回了潍坊绿岛置业有限公司的再审申请。被告一直不履行相应的维修义务，直到2013年12月24日才与原告签订和解协议书，将维修加固方案造价款于2014年1月21日通过坊子区法院支付给原告，由原告自行对该房屋进行加固维修。被告出售给原告的房屋因质量问题致使原告长期以来不能正常居住和使用，给原告造成了严重的经济损失22万元（从2006年10月31日至2014年1月21日期间按平均年租金3万元参照计算）。请求：1、判令被告赔偿原告因房屋存在质量问题需要加固维修，不能居住和使用而造成的经济损失共计22万元（根据所在地房租标准每年3万元从2006年10月31日计算至2014年1月21日）；2、诉讼费及其他费用由被告承担。
被告潍坊绿岛置业有限公司辩称，原告的诉求没有法律及事实依据，请求法院依法予以驳回起诉。1、原告的起诉违反了一事不再理的民事诉讼原则，原告于2010年8月25日在坊子区人民法院针对被告提起的诉讼中，诉讼请求之一为请求法院依法判令被告赔偿原告因所购房屋存在安全质量问题而造成的损失300000元，原告的主张及计算依据为（2010）建鉴字第92号司法鉴定报告以及邻居的租房协议，经法院审查认定，最终以证据不足为由驳回了原告的诉讼请求。原告在二审中也认可原审判决认定事实清楚，适用法律证据，现判决已经生效。原告于2014年1月23日提起的诉讼，显然与2010年8月25日所提起的诉讼中要求赔偿损失的请求系基于同一事实和理由、同样的诉讼请求再次起诉，违反了民事诉讼中一事不再理的原则，增加了当事人的诉累，应当驳回其起诉。2、原告所主张的损失及数额没有事实依据。首先原告并未实际产生损失，该套别墅不是原告的唯一住宅，原告并未实际产生支出租金的损失。其次原告购买的别墅能否出租以及租赁价格具有很大的不确定性。原告购买的连排别墅目的是个人住宅，并非商业出租，即便该别墅无任何质量瑕疵，其能够将房屋出租、是否有人承租以及租赁的价格都具有极大的不确定性，原告不能基于未产生的损失要求被告承担赔偿责任，这既不符合民事赔偿中的补损原则，也违反了合同法中对于损失的合理预见原则。再次至今未居住使用的后果是由原告自身的行为引起的，与被告无关。原告有多种途径对涉案房屋进行修复后居住使用，但原告既不要求解除合同也未按照法律规定委托他人修复后再向被告主张修复费用，而是自2006年交房后一直拖延至今。即便由损失产生，也是原告自身行为所致，与被告无关。最后原告购买的房屋用途系个人住宅，而被告基于租赁价格来计算自己的损失也是没有事实依据的。3、因房屋存在一般的质量瑕疵便要求出卖人按照租金收益赔偿其损失，显然与《最高院关于商品房买卖的司法解释》的立法精神不相符合。如原告的诉求成立，将可能会出现大量的业主不再积极行使要求出卖人维修房屋的权利，而是消极拖延几年后直接要求出卖人赔偿租金损失，与上述司法解释的立法精神相悖。4、该案已经通过和解的方式予以解决，双方之间就涉案房屋的权利义务已经终结，原告无权再行起诉。自2006年房屋交付后，原告已经是房屋的完全所有权人，未经所有权人同意许可，被告无法进入房屋进行修复。被告积极履行了（2010）坊民初字第573号判决的金钱给付义务，但原告对维修不予配合，被告于2013年5月29日以特快专递的形式向其催要房屋钥匙以进行修复工作，但原告迟迟未予理会，坚持要求被告将维修造价向其支付。2013年12月24日双方达成和解协议，被告已经履行了协议中支付维修款项的义务。双方基于（2010）坊民初字第573号案件的所有权利义务已经终止，原告不能再向被告主张包括赔偿损失在内的任何要求。
经审理查明，2006年4月23日原告纪庆莲与被告潍坊绿岛置业有限公司签订商品房买卖合同书（编号：PL060423135），约定原告购买被告开发的位于坊子区普利城市花园小区的B-12-01号房屋一套，建筑面积270.94平方米，房屋价款按套计算计800000元，该房屋于2006年10月27日交接。2010年8月25日，原告纪庆莲因房屋质量问题起诉至坊子区人民法院，请求依法判令被告潍坊绿岛置业有限公司对原告所购房屋存在的安全质量问题依据司法鉴定报告进行加固维修、赔偿原告因所购房屋存在安全质量问题而造成的相关损失300000元人民币、诉讼费及其他费用由被告承担。2011年3月9日坊子区人民法院就该案作出（2010）坊民初字第573号民事判决书，判决：“一、被告潍坊绿岛置业有限公司按照潍坊诚泰司鉴所（2010）建鉴字第92号司法鉴定意见书中的加固方案对原告纪庆莲购买的普利城市花园小区B-12-01号房屋进行加固维修，于本判决生效后三十日内履行完毕；二、驳回原告纪庆莲的其他诉讼请求”，对原告纪庆莲主张的因房屋存在安全质量问题而造成的损失情况（包括：因加固维修造成室内使用面积减少造成的经济损失49400元及原告因一直未居住、出租该房屋要求被告支付自2006年11月2日至2011年1月共计51个月的房屋租金255000元），该判决中载明：“因原告提供的证据不足以证明其实际造成的损失，且被告均不予认可，原告可待证据充分后另行处理”。被告潍坊绿岛置业有限公司不服该判决上诉至潍坊市中级人民法院，2011年6月9日潍坊市中级人民法院作出（2011）潍民终字第975号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告潍坊绿岛置业有限公司就（2011）潍民终字第975号民事判决书向山东省高级人民法院申请再审，2012年2月8日，山东省高级人民法院作出（2011）鲁民申字第995号民事裁定书，裁定驳回潍坊绿岛置业有限公司的再审申请。2013年10月24日原告纪庆莲与被告潍坊绿岛置业有限公司达成和解协议书，约定被告将维修款交付给原告，由原告对房屋进行加固维修。庭审中，原告纪庆莲认可其于2014年1月21日收到了维修款。
原告纪庆莲庭审中提交了如下证据：
1、商品房买卖合同书一份、楼宇交接书一份，证明被告有向原告交付能够居住的房屋的义务。被告对上述证据无异议，主张被告已经按合同约定如期交付房屋。
2、房屋质量保证书（房屋使用说明书）一份，证明原告发生房屋质量问题报修时间为2006年10月31日，因此其不能居住、使用房屋的起始点为2006年10月31日。被告主张根据房屋质量保证书的记载其已经对墙面空鼓进行了修复，2006年10月31日不能作为原告要求租金损失的起点，空鼓的质量瑕疵不影响业主居住使用。
3、（2010）坊民初字第573号民事判决书一份、（2011）潍民终字第975号民事判决书一份、（2011）鲁民申字第995号民事裁定书一份，证明房屋存在质量问题，房屋无法居住使用，（2010）坊民初字第573号民事判决书第六页中保留了原告要求赔偿的权利。被告主张本案诉讼与（2010）坊民初字第573号系同一法律关系，系重复诉讼，且判决书中所采信的司法鉴定意见书认定房屋仅仅存在砂浆强度不足的质量问题，非重大质量问题，不能作为原告不能居住使用的理由。
4、和解协议书一份，证明被告一直不维修房屋，于2013年12月24日与原告签订和解协议书，被告将维修款支付给原告，由原告自己维修房屋，原告于2014年1月21日通过坊子区人民法院收到了房屋维修款，因此原告无法居住和使用房屋的截止时间为2014年1月21日。被告对和解协议书的真实性无异议，但主张双方就涉案房屋的权利义务已经终止，原告无权再行诉讼。
5、潍坊仲裁委员会（2008）潍仲裁字第268号裁决书一份、潍坊市中级人民法院（2009）潍仲撤字第9号民事裁定书一份，证明经潍坊仲裁委员会裁决原告的房屋需要加固维修。被告主张该仲裁裁决书已经被告撤销，不具有法律效力。
6、原告纪庆莲委托潍坊市建筑工程质量监测站作出的检测报告两份，证明2008年9月8日经潍坊市建筑工程质量监测站检测房屋存在不符合抗震规范的质量问题。被告对上述两份检测报告不予认可，系单方委托。
7、潍坊仲裁委员会委托青岛理工大学建筑设计研究院作出的检测鉴定报告一份、加固鉴定报告一份，证明原告房屋需要加固维修，不能正常居住使用。被告对上述两份检测报告不予认可。
原告纪庆莲主张被告应赔偿其因房屋长期不能居住和使用造成的损失22万元（参照当地房租标准3万元／年计算，自2006年10月31日起计算至2014年1月21日止计7年2个月20天）。被告主张原告损失未实际发生、原告参照所在地房屋标准计算不成立。
另查明，被告潍坊绿岛置业有限公司提交了如下证据：EMS快递详单一份、快递查询单一份、2013年5月31日原告向被告出具的说明一份、坊子区人民法院执行笔录三份，证明被告于2013年5月28日被告向原告发出的交钥匙通知，积极履行判决确定的义务，没有如期修复系原告原因。原告认可其于2013年5月30日收到被告发的特快专递，2013年5月31日原告与其邻居一同出具了要求将加固费交付给业主的说明，执行笔录证明原告一直通过执行程序催促被告履行维修义务。
本院确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同书、楼宇交接书、房屋质量保证书（房屋使用说明书）、（2010）坊民初字第573号民事判决书、（2011）潍民终字第975号民事判决书、（2011）鲁民申字第995号民事裁定书、和解协议书、（2008）潍仲裁字第268号裁决书、（2009）潍仲撤字第9号民事裁定书、潍坊市建筑工程质量监测站作出的检测报告、青岛理工大学建筑设计研究院作出的检测鉴定报告、加固鉴定报告、被告提交的EMS快递详单、快递查询单、2013年5月31日原告向被告出具的说明、坊子区人民法院执行笔录及当事人的陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原告纪庆莲提交的商品房买卖合同书、楼宇交接书，经庭审质证无异议，本院依法予以采信。原告纪庆莲与被告潍坊绿岛置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示且不违背相关法律强制性规定，为有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。（一）关于本案是否重复诉讼问题。在原告纪庆莲就本案所涉房屋安全质量问题于2010年8月25日提起的（2010）坊民初字第573号案件中，原告纪庆莲主张的因房屋存在安全质量问题而造成的损失因证据不足未得到支持，但（2010）坊民初字第573号民事判决书同时保留了其待证据充分后另行起诉的权利，且原告在（2010）坊民初字第573号案件与本案中所提出的诉讼请求不尽相同，并非属于同一诉讼请求，故本案与（2010）坊民初字第573号案件不构成重复诉讼。（二）关于原告纪庆莲主张的损失。本案涉案房屋存在的安全质量问题，已经由（2010）坊民初字第573号民事判决书、（2011）潍民终字第975号民事判决书、（2011）鲁民申字第995号民事裁定书等人民法院生效裁判文书予以确认，且该安全质量问题已经由原告、被告协商处理完毕，因此就涉案房屋的该安全质量问题双方当事人无需再行举证加以证明。对原告纪庆莲提交的（2008）潍仲裁字第268号裁决书、（2009）潍仲撤字第9号民事裁定书及检测报告、鉴定报告，因仲裁裁决已被撤销，检测报告、鉴定报告并未被人民法院生效裁判文书所采信，对上述证据在本案中依法不予采信。因涉案房屋存在质量问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之规定，被告潍坊绿岛置业有限公司在对质量问题进行加固维修后，如果原告纪庆莲还有因此造成的其他损失，被告应当承担赔偿责任。在本案中，原告纪庆莲主张因房屋存在质量问题需要加固维修，长期不能居住和使用而造成损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告纪庆莲应当就其主张的上述损失情况提交证据加以证明。原告纪庆莲在本案中提交的证据，除前述商品房买卖合同、楼宇交接书、人民法院生效裁判文书、仲裁裁决、检测报告、鉴定报告外，还有房屋质量保证书（房屋使用说明书）、和解协议，其中房屋质量保证书（房屋使用说明书）记载的是涉案房屋的报修记录，和解协议书系其与被告就（2010）坊民初字第573号判决书履行情况达成的和解协议，原告纪庆莲提交上述两份证据主张用以证明房屋不能居住、使用的起止时间点。本院认为，原告纪庆莲提交的上述证据均不能证明其主张的因房屋长期不能居住和使用造成的损失的实际发生，亦不能证明存在可预期利益的损失，从而其主张的参照房租计算损失及损失的起止时间缺乏事实基础及法律依据，故对其诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告纪庆莲的诉讼请求。
案件受理费4600元，由原告纪庆莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费4600元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 田 静
审 判 员 段玉娟
人民陪审员 杨永新
二〇一四年四月八日
书 记 员 赵萌萌
法律条文释明
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。