江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡法安民初字第0307号
原告无锡市长庆物业管理有限公司，。
法定代表人王兴栽，该公司董事长。
委托代理人朱杰，。
委托代理人许卫强。
被告潘申平，男，1975年8月12日生，汉族。
原告无锡市长庆物业管理有限公司（以下简称长庆物业公司）诉被告潘申平物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理。依法由审判员崔锋适用简易程序，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告长庆物业公司的委托代理人朱杰、许卫强，被告潘申平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长庆物业公司诉称：世纪嘉城小区前期物业原由无锡市家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）管理服务，潘申平购买并入住世纪嘉城小区132单元402室，房屋实测面积135.59平方米。2008年5月29日，潘申平办理入住交接手续，同日，潘申平与家园物业公司订立前期物业管理服务协议。协议约定潘申平所居住的电梯住宅物业服务费为每月每平方米1.20元，该物业服务费用按半年预先交纳，物业使用人应于每半年最后一个月的30日前预先交纳下半年的物业服务费，逾期应按每天万分之五交纳违约金。2011年9月29日，长庆物业公司接替家园物业公司对世纪嘉城小区的前期物业服务管理工作，权利义务由长庆物业公司承继，并在小区内公示。物价管理部门核准了长庆物业公司对该小区的物业服务收费标准，电梯住宅物业服务费为每月每平方米为1.20元。潘申平支付物业服务费至2009年5月31日，自2009年6月1日至2013年11月30日结欠的物业费为8786.23元，截止2013年5月31日潘申平应支付违约金3206.97元。因此，长庆物业公司请求判令潘申平立即支付物业费8786.23元和违约金3206.97元。
被告潘申平辩称：房屋刚装修好每个房间都有开裂，阳台上墙体不方正，贴瓷砖不好贴，大厅和卫生间漏水，楼下开了饭店有油烟，晚上大喇叭吵闹扰民。
经审理查明：
一、潘申平购买了世纪嘉城小区132单元402室的住宅房屋，建筑面积135.59平方米。2008年5月29日，潘申平与家园物业公司订立前期物业管理服务协议。协议约定潘申平所居住的电梯住宅物业服务费为每月每平方米1.20元，该物业服务费用按半年预先交纳，物业使用人应于每半年最后一个月的30日前预先交纳下半年的物业服务费，协议第十条第4项约定，潘申平不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，家园物业公司有权要求潘申平从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2011年7月30日，长庆物业公司与无锡恒嘉裕房地产开发投资有限公司（以下简称恒嘉裕房产公司）签订前期物业服务合同，约定长庆物业公司接替家园物业公司对世纪嘉城小区的前期物业服务管理工作。2011年9月25日，恒嘉裕房产公司、家园物业公司、长庆物业公司在小区内公告，告知业主：家园物业公司将于2011年9月29日零点撤出小区，物业管理由长庆物业公司接任管理。2011年9月5日，无锡市物价局向长庆物业公司作出关于世纪嘉城住宅区前期物业服务收费的复函，核准该小区住宅区按四级物业服务标准，收取物业公共服务费每月每平方米0.70元，电梯使用费、公共水电费按实收取、合理分摊，定期公布。长庆物业公司主张的电梯住宅物业服务费每月每平方米1.20元（含电梯使用费、公共水电费）。
二、潘申平于2008年5月29日办理了入住世纪嘉城小区的手续。物业服务费交纳至2009年5月31日。2012年12月25日，长庆物业公司向潘申平发出物业费催缴函，要求潘申平交纳截止2012年11月30日的物业费7809.98元及违约金。
三、对于家园物业公司管理期间潘申平所欠的物业服务费，现由长庆物业公司来向潘申平主张，潘申平没有异议。
四、在本案审理过程中，本院到潘申平家进行现场勘验，查得靠近卫生间的小房间、客厅中间承重墙有渗水痕迹，乳胶漆有起泡现象。
上述事实，有业主基本情况登记表、文件资料及物品移交表、前期物业管理服务协议、前期物业服务合同、无锡市物价局文件、公告、物业费催缴函、特快专递邮件详情单、调查笔录和庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：家园物业公司与潘申平之间的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，属合法有效。物业服务公司履行了物业管理的基本义务后，潘申平应按约支付物业服务费，逾期交纳的，应按约承担相应违约责任。双方约定按每日万分之五计算违约金，在合理范围内，本院予以采纳。现家园物业公司已将管理世纪嘉城小区期间对于向业主催讨拖欠的物业服务费的权利，转移给长庆物业公司，长庆物业公司已通过张贴公告进行了通知，潘申平对于长庆物业公司收取原家园物业公司管理期间业主所结欠的物业服务费没有异议，因此，长庆物业公司请求业主缴纳的物业服务费不仅包括长庆物业公司管理期间的费用，还包括家园物业公司管理期间的费用。应当指出，物业服务公司管理、服务行为指向的对象应是整个小区的公共管理、绿化、环卫等事项，并非为某一特定业主提供特定服务，确因物业管理中产生服务质量问题，潘申平可以通过物业管理的行政主管部门对其监督管理或通过法律允许的方式向物业服务公司主张权利，但不能因此拒付物业服务费。关于潘申平提出的房屋质量问题、室内漏水问题，潘申平应向侵权行为人或开发商主张。因此，潘申平拒交物业服务费的理由不成立。长庆物业公司请求潘申平支付物业服务费和违约金理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
潘申平应给付长庆物业公司物业服务费8786.23元（计算至2013年11月30日）和违约金3206.97元（计算至2013年5月31日），合计11993.20元，于本判决发生法律效力后3日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元减半收取50元，由潘申平负担。该款已由长庆物业公司预交，长庆物业公司同意其预交的案件受理费由潘申平向其直接支付，本院不再退还，由潘申平在本判决生效之日起3日内向长庆物业公司支付50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05。
审判员 崔 锋
二〇一四年六月二十七日
书记员 郭培植
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。