重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00241号
上诉人（原审原告、反诉被告）邹文惠，女，1967年6月28日出生，汉族，护士，住重庆市丰都县。
委托代理人曾勃，重庆力隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）重庆市丰都县第一建筑工程公司，住所地重庆市丰都县三合街道滨江东路178号，组织机构代码20875151-6。
法定代表人付泽光，经理。
委托代理人杜超，重庆森吉律师事务所律师。
原审第三人丰都县中医院，住所地重庆市丰都县三合街道平都大道东段198号，组织机构代码45202704-4。
法定代表人冉隆友，副院长。
上诉人邹文惠因与被上诉人重庆市丰都县第一建筑工程公司（下称丰都一建司）、原审第三人丰都县中医院房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2014）丰法民初字第02480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。上诉人邹文惠及其委托代理人曾勃，被上诉人丰都一建司的委托代理人杜超到庭参加了诉讼。第三人丰都县中医院经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：邹文惠曾名邹文慧。2002年6月6日，丰都一建司（甲方）与邹文惠（乙方）签订《重庆市丰都第一建筑公司出售中医院C栋工程的商业用房协议书》，约定：乙方同意购买甲方的门面，房屋所在地点为丰都县中医院（二环路）C栋商业用房，幢号为C幢、具体轴线为1-2、层数为底层、建筑面积41.20㎡、单价4400元／㎡、总金额181200元、水电安装由甲方负责；备注：附建筑平面图、合同双方签订后交款生效。交款时间：协议签订后乙方第一次付门面款163080元，余下的18120元，甲方把房屋产权办妥后一次性付清。门面竣工交付时间：甲方于2002年12月底前将门面交付乙方使用。违约处罚：本协议经甲、乙双方签字之日起生效，如甲、乙单方违约者则按总房价的20%罚款给对方。第二次交款时间在甲方通知时间后五日内未交清，乙方视为违约，甲方有权处理其门面。有关门面今后维修范围的规定：新区的规划、设计、市容、道路、街景等均按上级批准规划方案进行门面交付使用后，不能随意改变原来建筑物墙体结构；售出的门面在移交使用之日起一年内，属施工质量造成沉裂、漏等现象，由甲方负责免费修理，属乙方装修改动的部位甲方不负保修责任。产权办理费税：甲方负责为乙方办理房产手续并承担所发生的费税（在工程竣工后三个月内）乙方所购门面的面积以建委颁布的产权面积为清算依据。甲方由丰都一建司加盖公章，并由周洪加盖其私章；乙方由邹文惠签名。合同附有门面的平面图。在邹文惠持有的合同原件上，周洪手写标注“另：门面不算阳台费用。2002.6.9周洪”。2002年6月6日，陈江蓉收取邹文惠门面款63080元。同年6月9日，陈江蓉又收取邹文惠门面款10万元。同年12月，丰都一建司将讼争门面交给邹文惠使用。在诉讼过程中，丰都一建司表示对在邹文惠持有的合同原件上，周洪手写标注的“门面不算阳台费用”予以追认，丰都一建司遂放弃了请求邹文惠支付超面积房款10032元的事项。
一审法院另查明：丰都县中医院职工宿舍C栋由周洪挂靠丰都一建司承建，根据建筑施工合同关于“职工宿舍C栋付款方式”的附件中载明：C栋底楼门面按每平方米3500元价格折给乙方，由乙方自行处理；C栋修建全部由乙方垫资；甲方负责办理建房及售房手续，并承担费用等内容。甲方为丰都县中医院，乙方为丰都一建司，其现场经理为周洪。周洪与陈江蓉系夫妻关系，双方于2006年12月22日登记离婚。
2006年4月29日，讼争门面所在的房屋办理了权属总证（证号：306房地证2006字第04567号），坐落于丰都县三合街道平都大道东段194号，登记权利人为丰都县中医院。讼争门面尚未办理权属证书，经丰都县土地房屋勘测所测量其建筑面积为43.48㎡（含阳台）。
邹文惠一审诉称：2002年6月6日，邹文惠与丰都一建司的现场经理周洪签订了《重庆市丰都县第一建筑公司出售中医院C栋工程的商业用房协议书》，邹文惠购买位于丰都县中医院（二环路）C栋1-2轴线，建筑面积为41.2㎡的门面。2002年6月9日，周洪代表丰都一建司与邹文惠达成补充协议，约定：门面不算阳台费用。2006年4月，门面所在楼房办理了房屋总证，但丰都一建司至今未按协议约定为邹文惠办理所购门面的房地产权证，经邹文惠催促无果。至此，丰都一建司的行为已构成违约，请求判决：1、确认邹文惠与丰都一建司于2002年6月6日签订的《重庆市丰都县第一建筑公司出售中医院C栋工程的商业用房协议书》以及2002年6月9日签订的《补充协议》有效；2、将坐落于丰都县三合街道平都大道东段194号4幢1号门面［原丰都县中医院（二环路）C栋1-2轴线商业用房］的房地产权证办理给邹文惠，第三人丰都县中医院协助办理，由丰都一建司承担办证的一切费用；3、丰都一建司支付邹文惠违约金36240元；4、丰都一建司承担案件诉讼费用。
丰都一建司一审辩称并反诉称：1、本案漏列当事人，房屋产权人不是丰都一建司；2、由于讼争门面的产权人是丰都县中医院，丰都一建司对讼争门面没有法律上的处分权，所以本案所涉合同是无效的；3、因合同无效，不存在违约金的问题，丰都一建司无违约行为；4、本案所涉合同是邹文惠与丰都一建司签订的，并非是邹文惠与公司的现场经理周洪签订的。由于邹文惠至今未交纳房屋余款，故其存在违约行为，应当承担违约责任，丰都一建司至今未办证是因为邹文惠违反了合同约定，擅自搭建夹层，存在违法建筑，必须在邹文惠将违法建筑撤除后才能办理产权证；5、邹文惠与周洪签订的补充协议对丰都一建司不产生法律效力，且补充协议的约定也不明确，“门面不算阳台费用”的意思不明确。丰都一建司没有授权周洪与邹文惠签订补充协议，该协议对丰都一建司没有约束力。即使有违约行为，但没有因此给邹文惠造成损失，请求对约定的违约金进行调低。
按照《商业用房协议书》第一条约定的价格“每平方米4400元”和购房面积41.2㎡，以及第六条约定的“以建委颁布的产权面积为清算依据”，结合产权登记面积是43.48㎡的客观实际，邹文惠应缴纳的购房款为191312元，因其实际缴纳购房款163080元，因此，邹文惠还应补交购房余款18120元以及超面积购房款10032元，共计28152元。同时，按照协议第五条第一款“不能随意改变原来建筑物墙体结构”之规定，邹文惠在结清购房款的同时还应立即撤除其违章搭建的房屋夹层等擅自改变房屋结构的搭建物，并经相关部门的检验合格后，丰都一建司才能依约办理房屋产权手续。丰都一建司在房屋总证办结后，多次电话通知要求办理结算并依法撤除其违章搭建的房屋夹层，然而邹文惠至今未按约定付清尾款及履行撤除义务，已构成根本违约。根据协议第四条约定，邹文惠应向丰都一建司支付违约金38262.4元（191312元×20%）。综上，请求判决：1、邹文惠支付丰都一建司购房余款18120元及超面积购房款10032元，共计28152元；2、邹文惠立即撤除违章搭建的房屋夹层等擅自改变房屋结构的搭建物，并经相关部门检验合格；3、邹文惠支付违约金38262.4元；4、承担本案反诉费用。
邹文惠一审针对丰都一建司的反诉辩称：1、丰都一建司请求支付购房余款及超面积款28152元的主张不成立。根据合同约定，丰都一建司将房屋产权办好后邹文惠才交清尾款，现在不符合尾款支付的条件；2、丰都一建司计算的尾款是错误的，本案中周洪是这个工程的实际施工人，即使其不是实际施工人，其是现场经理也能代表丰都一建司，所以补充协议是有效的；3、丰都一建司称邹文惠违章搭建房屋夹层不属实。邹文惠没有搭建夹层，即使搭建了夹层，是否属于违章建筑应当由建委来确定，丰都一建司诉称改变房屋墙体结构不属实，其应当举证证明搭建物是违法的；4、丰都一建司要求支付合同违约金是不成立的，没有事实依据；5、反诉费用依法应当由丰都一建司承担；6、只要没有改变承重墙就没有违法，邹文惠认为层高在5.1米以上是可以做夹层的；7、丰都一建司称多次催促办理房产证不属实，相反是邹文惠催促办理房产证，所以邹文惠不存在违约行为，相反是丰都一建司存在违约。
丰都县中医院一审书面述称：丰都县中医院在建设职工宿舍C栋过程中，将C栋底层门面抵偿给丰都一建司，该公司对外进行了销售。现丰都县中医院已办理房地产权总证，并同意协助购买该门面的所有权人从总房地产证（306房地证2006字第04567号）中分离办理分户产权证书。
一审法院认为，周洪为承建丰都县中医院职工宿舍楼，挂靠丰都一建司与丰都县中医院签订建设合同，在合同的附件中双方约定，职工宿舍C栋由丰都一建司全额垫资修建，C栋底楼门面折价抵给丰都一建司，由丰都一建司自行处理，周洪作为丰都一建司的现场经理在附件中签名，事实上周洪就是房屋的实际施工人，其有权以丰都一建司的名义将讼争门面出售。
2002年6月6日，丰都一建司与邹文惠签订《重庆市丰都第一建筑公司出售中医院C栋工程的商业用房协议书》，丰都一建司将讼争门面出售给邹文惠，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约全面履行自己的合同义务。合同签订后，邹文惠依约支付了购房款163080元，丰都一建司亦依约将门面交付邹文惠管业使用至今。由于双方在签订买卖合同时该房屋尚未办理权属登记，不具备办理过户登记的条件，现讼争门面的房地产权总证已经办理，具备了办理讼争门面权属登记的条件，根据合同的约定，丰都一建司有义务为邹文惠办理权属登记手续，所有的费用由丰都一建司承担。现讼争门面的房地产权总证办理的权利人是丰都县中医院，该医院同意协助办理。邹文惠请求丰都一建司办理房产登记，丰都县中医院予以协助的事项成立，予以支持。
对于邹文惠请求丰都一建司支付违约金36240元的主张。根据双方买卖合同的约定，丰都一建司应在工程竣工后3个月内为邹文惠办理房产手续，然而丰都一建司至今未给邹文惠办理讼争门面的房地产权属登记。丰都县中医院房屋的房地产权总证已于2006年4月29日办理，至迟丰都一建司应在此后的3个月内为邹文惠办理房地产权登记手续，丰都一建司违反合同约定，依约应当承担违约责任。对邹文惠请求丰都一建司支付违约金的主张予以支持。但对于违约金的金额问题，根据合同法的有关规定，合同当事人可以约定一方违约时应向另一方支付一定数额的违约金，但当事人约定的违约金金额应当与违约所造成的损失相当，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，当事人签订买卖合同后，丰都一建司已经如约将讼争门面交付邹文惠，邹文惠也一直管业使用，丰都一建司未依约办证的行为对邹文惠的管业使用并未造成较大的损失，故依法酌定由丰都一建司支付邹文惠违约金3000元。
对于丰都一建司反诉请求邹文惠支付购房余款18120元，双方当事人对购房余款金额无异议，予以支持。
丰都一建司辩称，邹文惠在接收房屋后，管业过程中擅自搭建了夹层，存在违约行为。一审法院认为，根据合同的约定，不能随意改变原来建筑物墙体结构，没有确实、充分的证据证明邹文惠在门面内所做的夹层属于违法建筑，是否需要撤除，邹文惠搭建夹层的行为也不属于合同所约定的改变墙体结构的行为。所谓改变墙体结构指的是使原来墙体的建筑结构发生了重大变化，而丰都一建司未举证证明讼争门面的墙体与原来交付房屋时的结构不一致。此外，对于邹文惠的付款，买卖合同明确约定邹文惠第一次付款为163080元，余下房款在丰都一建司将房屋产权办妥后付清，即余款的支付是有条件的。由于丰都一建司至今未办理讼争门面的房地产权属登记，故邹文惠支付余款的条件尚未成就。综上，邹文惠不存在违约行为，不应当承担违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、邹文惠与重庆市丰都县第一建筑工程公司于2002年6月6日签订的《重庆市丰都第一建筑公司出售中医院C栋工程的商业用房协议书》及该合同补充内容有效；二、重庆市丰都县第一建筑工程公司在判决发生法律效力后10日内为邹文惠办理坐落于丰都县三合街道平都大道东段194号4幢1号门面（丰都县中医院职工宿舍C栋底层1-2轴线）的房地产权登记手续，丰都县中医院予以协助，办理登记所需税、费由重庆市丰都县第一建筑工程公司承担；邹文惠在重庆市丰都县第一建筑工程公司办理该门面的房地产权证书后5日内支付重庆市丰都县第一建筑工程公司购房余款18120元；三、重庆市丰都县第一建筑工程公司在判决发生法律效力后10日内支付邹文惠违约金3000元；四、驳回邹文惠的其余诉讼请求；五、驳回重庆市丰都县第一建筑工程公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费725元，共计805元，由邹文惠负担253元，由重庆市丰都县第一建筑工程公司负担552元。
上诉人邹文惠不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判丰都一建司支付邹文惠违约金36240元。其主要理由是：1、邹文惠与丰都一建司签订本案所涉协议书第四条约定，如一方违约应按总房价的20%支付给另一方；第六条约定，丰都一建司应在工程竣工后三个月内为邹文惠办理房产手续并承担费税。本案讼争房屋总证于2006年4月29日已办理，丰都一建司应在3个月内即2006年7月29日前为邹文惠办理房产证。从2006年8月开始至起诉前长达8年多的时间里，邹文惠曾多次要求丰都一建司为其办理产权证，在2014年7月3日还因此被他人致伤。丰都一建司已严重违约，给邹文惠造成了极大伤害。2、在一审中，丰都一建司对违约金36240元并未提出异议，如果认为约定的违约金过高要求进行调减的，应以同期同类贷款利率上浮30%或50%为准。3、一审判决后，邹文惠才得知，办理房产证的相关费用也不是由丰都一建司承担的，而是由丰都中医院承担的。综上，一审判决丰都一建司支付邹文惠违约金3000元无事实依据和法律依据。
被上诉人丰都一建司辩称：请求驳回邹文惠的上诉请求。其理由是：1、邹文惠诉称的事实和理由均不成立，邹文惠未举示证据证明未办证给其造成了多少损失。2、总证在2006年4月份办理是客观事实，但是办理分证的条件成就是在2014年7月，因为讼争门面属于丰都中医院的办公大楼，该房屋不是商品房，办理分证须得到相关部门的审批手续，该审批手续在2014年7月才具备的。3、邹文惠称在2006年8月就要求丰都一建司办理产权证不属实，2014年7月，双方发生分歧是关于房屋余款和违章建筑的问题。4、丰都一建司没有违约行为，且一审中已经主张违约金过高的问题，要求一审法院调整。5、关于产权费用承担的问题，邹文惠的陈述不属实。6、双方合同没有约定违约金按照逾期贷款利率计算，本案的标的物不是商品房，邹文惠提出的违约金按照同期同类贷款利率上浮30%或50%计算无法律依据。
第三人丰都县中医院提交书面意见述称：本案中，邹文惠上诉只是涉及其与丰都一建司之间因讼争门面买卖所约定的违约金数额确定问题，与丰都县中医院协助办理房屋权属证书事宜无关，请二审法院审理后依法作出判决。
上诉人邹文惠在二审中提交了在丰都县公安局城西派出所查询的邹文惠于2014年7月受伤的询问笔录和邹文惠受伤后的住院病历，拟证明2014年7月3日，邹文惠要求陈江蓉办理产权证时受到陈江容男友的伤害，该事件给邹文惠造成了损失。
被上诉人丰都一建司的质证意见为：该证据不属于新证据，与本案审理的违约问题无关联性，不能作为本案定案的证据。
被上诉人丰都一建司在二审中提交了案外人张文祥办理其门面房产证需要的资料一套，案外人秦宗明办理产权证的业务受理通知书一份，案外人杨代荣的门面房产证一份，拟证明本案讼争门面能够办理分证的成就时间是2014年7月，丰都一建司不应承担违约责任。
上诉人邹文惠的质证意见为：1、该组证据不是一审庭审后才发现的，不能作为新证据。2、该证据与本案没有关联性，一审程序中的诉讼行为对二审具有约束力，一审中丰都一建司主张合同无效，认为没有办证是因为邹文惠搭建了夹层。丰都一建司二审提出2014年7月才具备办证条件的理由，在一审中已经存在，丰都一建司应该在一审中就提出来。
本院对上诉人邹文惠在二审中提交的询问笔录和住院病历的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予以确认。对被上诉人丰都一建司提交的张文祥办理其门面房产证需要的资料，案外人秦宗明办理产权证的业务受理通知书，案外人杨代荣的门面房产证的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予以确认。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，邹文惠与丰都一建司于2002年6月6日签订的《重庆市丰都第一建筑公司出售中医院C栋工程的商业用房协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
本案双方的争议焦点是：丰都一建司是否应承担本案的违约责任以及违约金如何确定。对此，具体评述如下：其一、邹文惠与丰都一建司于2002年6月6日签订的《重庆市丰都第一建筑公司出售中医院C栋工程的商业用房协议书》第六条约定，丰都一建司应在工程竣工后3个月内为邹文惠办理房产手续。经查，丰都一建司于2002年12月将讼争门面交付给邹文惠使用，按照上述约定，其还应在工程竣工后3个月内为邹文惠办理房产登记手续，丰都县中医院房屋的房地产权总证于2006年4月29日办理，丰都一建司至迟应在取得房地产权总证后尽快为邹文惠办理讼争门面房产登记手续，其未依约办理讼争门面房产登记手续的行为属违约行为，应承担相应的违约责任。对此，一审判决作出了认定，丰都一建司未提起上诉。现其在二审答辩中提出在2014年7月才具备办理讼争门面房产登记手续条件，其不存在违约行为，不应承担违约责任的主张不能成立。其二、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用予以衡量，并作出裁决”，邹文惠一审中未举示相应证据证明丰都一建司迟延办理房产手续给其造成了何种损失，一审判决根据违约金以实际损失为基础进行调减后确定的违约金金额并无不当。邹文惠二审举示的证据不能证明其受伤造成的损失与丰都一建司迟延办理房产手续之间存在必然的因果关系，本院对其二审中主张的损失不予支持。邹文惠上诉还提出本案的违约金应按照同期同类贷款利率上浮30%或50%计算的主张于法无据，本院不予采纳。
综上，上诉人邹文惠的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人邹文惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪 静
审 判 员 陈江平
代理审判员 郭玉梅
二〇一五年四月十四日
书 记 员 石 佳