广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第774号
原告：谢金武，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：汤小花，广东启源律师事务所律师。
被告：毕志力，身份证住址广州市花都区。
被告：广州市阳裕商贸发展有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：郑穗。
上述两被告共同委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。
原告谢金武诉被告毕志力、广州市阳裕商贸发展有限公司（以下简称阳裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢金武的委托代理人汤小花，被告毕志力和阳裕公司的共同委托代理人杨宇鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢金武诉称：被告阳某公司是被告毕志力出售本案涉诉商铺的委托代理人和保证人。从2010年起，被告阳某公司在涉诉商铺的发售中心现场及媒体上大量发布了星辰（国际）鞋业广场商铺发售广告，具体内容为“抢占1800亿鞋业商机”、“预估计星辰（国际）鞋业广场投资回报率达10%，但与同区域同等档次商铺对比，堪称区域价格洼地”、“投资星辰（国际）鞋业广场，数十万的投入成本，即坐享近1000万的市场升值空间”、“引入至具实力品牌商家，专注高利润鞋业商贸”等。2011年1月28日，原告与两被告签订《商铺买卖合同》，原告向被告购买位于广州市白云区西槎路同雅苑同雅街＊号商铺（以下简称涉案商铺）。根据合同约定，房价款总金额为人民币271800元，付款方式为按揭付款，付款期限为2011年1月23日前支付70900元；2011年2月20日前支付70900元，余下房价款130000元向银行申请抵押贷款。一、由于两被告原因导致原告未能成功办理银行按揭抵押贷款。《商铺买卖合同》第六、七、八条约定被告对涉案商铺附有经营和管理的义务，现因被告招商情况差，经营管理欠妥导致风险高，银行停止放贷，《商铺买卖合同》无法继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，原告可以要求解除合同，并要求被告赔偿损失。二、两被告故意隐瞒商铺的剩余使用年限，致使原告的合同目的无法实现。由于办理银行抵押贷款，直到2014年12月4日原告领取到房产证时才发现，涉案商铺所在的土地的使用年限是从1995年4月6日起开始计算，为40年。即原告可以使用该商铺的年限仅剩20年，涉案商铺的使用年限减少了近一半的时间。现在含我方购买的商铺在内的整个星辰（国际）鞋业广场无一商铺投入运营，无任何商家入驻，一直处于闲置状态。被告毕志力作为出卖人，被告阳某公司作为代理人及保证人，未履行卖方的基本义务，未如实向我方告知该商铺的情况，并故意隐瞒涉案商铺40年使用年限已经过去近一半的事实，并在发售广告中肆意夸大商铺的优势及升值空间，误导我方及其他买家与之签订《商铺买卖合同》。原告购买商铺的目的是为了投资经营获利，两被告的行为导致原告合同目的无法实现，同时因两被告的原因导致原告无法办理银行按揭贷款，《商铺买卖合同》无法继续履行。故请求判令：一、解除原告与两被告2011年1月28日签订的《商铺买卖合同》；二、两被告返还原告支付的购房款141800元及违约金（违约金以141800元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2011年1月29日起计算至实际返还之日）；三、两被告返还原告购铺税费、按揭费、入押登记费、委托公证服务费、律师服务费共计13097元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，其中委托公证服务费、律师服务费利息从2011年1月24日起算，税费利息从2011年2月21日起算，按揭费、入押登记费利息从2011年5月4日起算）。四、本案受理费由被告承担。
两被告共同辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求，1.关于原告所称的故意隐瞒房屋使用年限，我方认为《商铺买卖合同》中没有写商铺的使用年限，原告认为没写该信息就是隐瞒，是加大了被告的合同责任，而且对于房屋的基本信息，原告作为购买者最起码的注意义务就是对房屋进行查册，查证出售方是否为产权人，产权是否存在，当然也包括使用权年限。2.银行基于商业风险拒绝审批按揭贷款在双方合同第四条备注第3款已明确在银行根据自身的经营需要不批准贷款申请的，双方已经明确了一次性支付剩余房款的方式，这个条款合法有效，双方均应受该条款的约束，未能申办按揭的责任不应该由被告承担。同时我方认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条所对应的并不适用于本案情况，因为首先从履行能力上讲，并不存在原告无法继续履行合同的情况，因为剩余的仅为部分房款，而且该款项并不超过家庭或者个人的支付能力，故本案并不存在合同无法继续履行的情况，而且涉案房屋也已经过户交付给原告，事实上对被告而言买卖合同已经完全履行完毕。3.原告一直强调的经营管理责任在双方的买卖合同中并没有任何的体现。被告也从未作出过对此的承诺。故请求原告支付剩余的房款。
经审理查明：2011年1月28日，原告作为买受人，被告毕志力作为出卖人，被告广州市阳某商贸发展有限公司作为委托代理人及保证人签订了《商铺买卖合同》，合同约定，原告向被告毕志力购买广州市白云区西槎路同雅苑同雅街＊号铺（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积共9.1469平方米，房价款总金额为271800元。合同第四条约定：付款方式为按揭付款，2011年1月23日前支付70900元，2011年2月20日前支付70900元，余下房价款计130000元向银行申请抵押贷款。该条备注部分第3款为：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的（包括但不限于银行根据自身经营需要不批准及国家贷款政策调整因素不批准），买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款的，则按本合同第五条承担违约责任。第六条约定：出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因为整体经营原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交接手续，如因买受人不配合出卖人办理该商铺交接手续，而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺全部交付手续前，买受人以该商铺全部房价款为标准，按每日款1‰向出卖人支付违约金。第七条约定，1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年9月30日止，出卖人享有该商铺使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修，与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。……3.买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费。第八条约定，出卖人应于2013年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权……。第十五条约定：保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。等等。
上述《商铺买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了第一期房价款70900元，第二期房价款70900元，并向案外人佰顺按揭缴纳按揭费1900元、入押登记费550元，向案外人广东文某律师事务所交纳律师服务费1480元，向案外人广州市悦琛投资咨询有限公司交付委托公证服务费300元，向被告阳某公司交纳税费8867元。原告并根据《商铺买卖合同》的约定向案外人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发行广州分行）申请抵押贷款。被告毕志力在2013年8月11日将诉争房屋交付原告使用。
涉案房产的房地产登记簿查册表显示：涉案房屋产权已于2013年2月4日登记至原告名下，登记地址为广州市白云区西槎路同雅苑同雅街68号2144房；涉案房产已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从1995年4月6日起；该房产现无他项权利内容。
此后，案外人广发行广州分行未批准被告的抵押贷款申请。根据被告毕志力的申请，本院向广发行广州分行发函调查涉案商铺按揭贷款申请未获得该行批准的原因，该行复函称：一、涉案商铺曾向我行申请过按揭贷款手续。二、涉案房屋均为星辰（国际）鞋业广场内的商铺；部分商铺购买人／借款人的按揭贷款申请已获得我行审批通过。由于星辰（国际）鞋业广场招商情况较差，经营管理欠妥，商场空置率过高，为防范风险，我行对该广场内商铺购买人的贷款申请停止审批手续。三、在我行停止贷款审批手续之前，上述楼盘（广州市白云区西槎路同雅苑同雅街38号、68号）已有部分房屋通过我行的贷款审批，且我行向借款人发放贷款。
另查，原告提交星辰（国际）鞋业广场宣传单一份，该宣传单使用了“抢占1800亿鞋业商机”、“预估计星辰（国际）鞋业广场投资回报率达10%，但与同区域同等档次商铺对比，堪称区域价格洼地”、“投资星辰（国际）鞋业广场，数十万的投入成本，即坐享近1000万的市场升值空间”、“引入至具实力品牌商家，专注高利润鞋业商贸”等。该宣传单右侧注明：“本广告相关图文资料及数据以双方签署之买卖合同及政府批准的相关文件为准，开发商保留最终解释权”。
以上事实，有商铺买卖合同、收据、房地产权证、宣传单、复函及当事人陈述等证据证实。
本院认为：原告作为买受人，被告毕志力作为出卖人，被告阳某公司作为委托代理人及保证人签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应恪守履行。
原告主张上述《商铺买卖合同》存在两种法定可以解除的情形，一是被告毕志力故意隐瞒商铺使用年限，导致原告作出了虚假的意思表示；二是由于被告未能履行对涉案商铺所在的星辰（国际）鞋业广场的经营和管理义务导致双方未能订立商品房担保贷款合同，致使合同目的不能实现，因此依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题的解释》第二十三条的规定解除合同。
一、对于被告毕志力是否隐瞒商铺使用年限的问题，虽然双方在《商铺买卖合同》未对涉案商铺所在土地使用年限作出明确约定，但涉案商铺为二手商铺，其所有信息均可在相应房地产主管部门查询获悉，该商铺所有信息均处于公开状态，原告只需尽其一般注意义务即可获取，故作为购买商铺进行投资的投资主体的原告应有合理的审慎义务，对投资标的基本情况自行进行核实，因此原告主张被告毕志力故意隐瞒涉案商品的土地使用期限，理由不成立，不予采信。
二、对于是否是因被告毕志力原因致使原告未能成功办理银行按揭贷款手续，案外人广发行广州分行的复函中已经明确表示，该行未向原告发放贷款是基于其对涉案商铺所在的星辰（国际）鞋业广场项目本身的招商情况、经营管理等情况等进行风险评估后，出于其自身经营风险的考虑没有批准该放款。原告主张根据双方签订的《商铺买卖合同》第六、七、八条的约定，被告对涉案商铺负有经营和管理的义务，对此本院认为，《商铺买卖合同》第六、七、八条约定的内容是涉案商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年9月30日被告享有涉案商铺的使用权及收益权，原告应承担相应的配合义务，该约定并非对被告承担涉案商铺所在的星辰（国际）鞋业广场经营管理义务的约定。另星辰（国际）鞋业广场宣传单右侧已注明：“本广告相关图文资料及数据以双方签署之买卖合同及政府批准的相关文件为准，开发商保留最终解释权”，且该宣传单中所作的说明和允诺并非具体确定的，该宣传单应视为要约邀请，并非被告对涉案商铺所做出的承诺。因此原、被告之间的商铺买卖合同关系中，被告毕志力对涉案商铺所在的鞋业广场项目本身的招商与经营管理等并未承担义务，广发行广州分行出于其自身经营风险的考量未放款属于不可归责于被告毕志力的原因，故上述情形并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题的解释》第二十三条因当事人一方原因未能订立担保贷款合同，对方当事人可以请求解除合同的情形。且双方对于银行出于自身经营需要不批准买受人的按揭贷款申请的处理方式已经在《商铺买卖合同》第四条备注部分第三款做出明确约定，故双方的《商铺买卖合同》并不存在不能继续履行的情形，现原告要求解除双方之间签订的《商铺买卖合同》依据不足，本院不予支持，故对其要求被告毕志力和被告阳某公司返还购房款、支付违约金、返还购铺税费等的诉讼请求，亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告谢金武的全部诉讼请求。
本案受理费4151元，由原告谢金武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 黎 珍
人民陪审员 陈景荣
二〇一五年六月十六日
书 记 员 郑萍军