贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔六中民商终字第27号
上诉人（原审原告）六盘水明岛餐饮有限公司。
被上诉人（原审被告）刘福群（又名刘德兰）。
原审第三人中国农业银行股份有限公司水城县支行。
上诉人六盘水明岛餐饮有限公司因与被上诉人刘福群及原审第三人中国农业银行股份有限公司水城县支行股权转让纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2014）黔钟民商初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，2005年5月28日，原告六盘水明岛餐饮有限公司与六盘水金远来房地产开发有限公司（以下简称金远来房开公司）签订《商品房买卖合同》一份约定：金远来房开公司将其所开发的位于六盘水市钟山区坪松南路1号明湖园第一期122号，建筑面积为1244.853平方米商业用房预售给原告；价款为每平方米6300元，共计房款为7842574元，首付40%为3142574元，余款4700000元以向银行按揭贷款方式支付。当日，原告支付了首付款3142574元及办证费267073.7元给金远来房开公司。后因以原告名义购房不能办理按揭贷款，故原告股东刘福群（又名刘德兰）、徐礼忠、李俊、陶萍、晏红春于2005年10月25日签订《协议书》约定：因公司经营场地购买金远来房开公司1244.853平方米房产在向银行申请按揭贷款过程中法人按揭比较困难，决定以徐礼忠、刘福群（刘德兰）名义书面申请按揭贷款4700000元（以实际贷款金额为准）；银行贷款后，分期还款额度由六盘水明岛餐饮有限公司承担，如因经营等原因公司无法归还贷款，由甲、乙、丙、丁四方（即李俊、徐礼忠、陶萍、晏红春）按比例偿还，贷款还清后，徐礼忠、刘福群代表公司所购房产转移到公司名下或者按股份比例转移到股东名下。协议签订后，原告将所交纳的首付款收据中的交款人更换成刘德兰、徐礼忠，其中刘德兰为1348489元，徐礼忠为1814025元（票据注明所购房为123号），将与金远来房开公司签订的《商品房买卖合同》中的购房人由原告变更为刘德兰和徐礼忠，（后二人分别与金远来房开公司另行签订《商品房买卖合同》两份，其合同编号均为GF-2000-0171，与原告和金远来房开公司所签订的商品房买卖合同编号相同）。其中刘德兰的《商品房买卖合同》约定所购房屋为明湖园一栋一层122-1号，建筑面积为460.59平方米，每平方米价款为7270元，共计房款为3348489元，首付款为1348489元，余款2000000元以按揭贷款方式给付（该合同于2006年8月14日经房管部门备案，备案号为18311）；徐礼忠的《商品房买卖合同》约定所购房为明湖园第一栋一层122-2号，建筑面积为716.51平方米，每平方米的价款为6300元，共计房款为4514013元，首付款为1814013元，余款2700000元申请按揭贷款方式给付。
针对上述房屋的按揭贷款，刘福群与第三人中国农业银行股份有限公司水城县支行（原名称为中国农业银行水城县支行）于2006年8月8日签订《个人购房担保借款合同》约定：银行贷款2000000元给刘德兰购买明湖园122-1室460.59平方米房屋，每月还款24592元，共计120期；借款期限自2006年8月8日至2016年8月7日；金远来房开公司为保证人，用刘德兰所购上述房屋作抵押。同年8月16日，中国农业银行水城县支行给刘德兰发放上述贷款2000000元，并将房屋报房产管理部门办理了抵押物登记手续。现原告以房屋系自己出资购买，要求确认对房屋的所有权并由被告办理过户为由，诉至人民法院。
另查明，原告六盘水明岛餐饮有限公司于2005年5月24日由刘福群、陶萍、徐礼忠各出资8万元（各占26.67%的股份）、秦维忆出资6万元（占20%的股份）后设立，成立之初，刘福群任执行董事、徐礼忠为监事。后秦维忆将其股份转让给晏红春，2006年5月12日将公司工商登记的股东变更为刘福群、陶萍、徐礼忠、晏红春，公司章程载明股东所占股份为：刘德兰、陶萍、徐礼忠各占27.5%、晏红春占17.5%。2008年3月31日，刘德兰将其所占股份全部转让给徐礼忠，晏红春将其一半的股份转让给李俊，另一半转让给徐礼忠，当日徐礼忠、陶萍、刘德兰、晏红春作出《股东会会议决议》：徐礼忠占63.8%的股份、李俊占8.7%的股份、陶萍占27.5%的股份；刘德兰、晏红春不再是原告股东。并于2008年4月16日经工商部门将股东登记变更为陶萍、徐礼忠、李俊，原告法定代表人由刘德兰变更为严万英。
现争议房屋已经六盘水市房地产产权监理处办理了房屋所有权证，证号为：六盘水房权证钟山区字第000780**号；房屋所有权人为：刘德兰；房屋位置为：钟山区松坪南路7号1号楼123号1栋1屋123号；建筑面积为：458.6平方米。
审理中，被告刘福群认可该房屋系原告以其名义购买，首付款系原告支付，所有按揭贷款均由原告一直负责偿还。
原审判决认为，原告六盘水明岛餐饮有限公司的工商档案中已明确体现被告刘德兰现已不是原告的股东，现原告请求确认被告不是其公司股东的诉请已经解决，无需人民法院再进行确认，故对该请求不予支持。同时，原告虽提交了购房票据、偿还按揭贷款的票据及2005年10月5日的《协议书》来证明位于六盘水市钟山区松坪南路7号1号楼123号1栋1层123号房系其以被告刘德兰的名义购买，但购买房屋签订的《商品房买卖合同》及办理按揭贷款签订的《个人购房担保借款合同》均是以被告刘德兰的名义签订，且该房屋的所有权证也以登记在被告刘德兰名下。虽被告刘德兰认可房屋系原告以其名义购买，所有款项均由原告支付，但原告的出资行为仅是与被告之间形成债权债务关系，并不当然享有对房屋的所有权。且该房屋在办理按揭贷款时已设立了抵押登记，现第三人中国农业银行股份有限公司水城县支行作为抵押权人，不同意办理该房屋的所有权变更登记，现房屋不具备过户条件，故对原告请求确认该房屋归其所有并要求被告办理产权过户手续的诉讼请求，人民法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条的规定，判决驳回原告六盘水明岛餐饮有限公司的诉讼请求。
原审判决宣判后，六盘水明岛餐饮有限公司不服并向本院提起上诉，请求撤销原审判决并依法改判被上诉人刘德兰协助将位于贵州省六盘水市钟山区松坪南路7号1号楼123号1栋1层123号的房产（房产证号：六盘水市房权证钟山区字第000780**号）过户给上诉人。其上诉理由为：1、原审判决认定上诉人与被上诉人之间系债权债务关系，显属错误。上诉人与被上诉人之间系基于委托买房而形成的委托代理关系；2、原审判决仅以涉案房屋未登记在上诉人名下为由，不予支持上诉人的物权主张，显属错误；3、原审判决认定原审第三人不同意变更涉案房屋所有权登记，毫无事实依据。
被上诉人刘德兰及原审第三人中国农业银行股份有限公司水城县支行在本院二审中未作书面答辩。
各方当事人在二审中均未向本院提交新证据。
本院二审认定的事实与原审一致，对原审认定的事实本院予以确认。
本院认为，即使上诉人关于其与被上诉人之间系委托合同关系的主张成立，其在本案中亦无权要求被上诉人刘福群将涉案房屋过户至其名下。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条即“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交委托人”及《中华人民共和国物权法》第九条第一款即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因涉案房屋现登记于被上诉人刘福群名下，上诉人六盘水明岛餐饮服务有限公司尚未取得涉案房屋所有权，其依据其与被上诉人刘福群之间的委托合同关系，享有的是要求被上诉人刘福群将涉案房屋过户给其的合同债权。然而本案中，原审第三人已合法拥有涉案房屋的抵押权，其在原审庭审中亦明确表示拒绝同意上诉人变更涉案房屋所有权登记的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款即“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本案中，因上诉人六盘水明岛餐饮服务有限公司未代被上诉人刘福群向原审第三人中国农业银行股份有限公司水城县支行清偿债务，原审第三人拒绝同意变更涉案房屋所有权登记，是其对抵押权的合法行使。根据“物权优先债权”的原则，上诉人无权以其对被上诉人刘福群的债权对抗原审第三人合法享有的抵押权，其要求被上诉人刘福群协助办理涉案房屋所有权变更登记的诉请，于法无据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人六盘水明岛餐饮服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 波
审 判 员 朱会峰
代理审判员 朱国艳
二〇一五年五月十四日
书 记 员 曾 健