上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第405号
原告金某。
委托代理人赵亮，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人瞿蓓，上海合勤律师事务所实习律师。
被告郑甲。
委托代理人李熙军，广东朗道律师事务所律师。
被告郑乙。
法定代理人郑甲，系被告郑乙的母亲，暨本案另一被告。
委托代理人李熙军，广东朗道律师事务所律师。
原告金某与被告郑甲、郑乙确认合同无效纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵亮、瞿蓓，被告郑甲及两被告的委托代理人李熙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金某诉称，2006年7月27日，被告郑甲与案外人上海某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）签订《上海市商品房出售合同》，由被告郑甲购买位于上海市闵行区沁春路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋），并登记在被告郑甲一人名下。被告郑甲购买涉案房屋的总价为人民币（币种下同）792，447元，其中以被告郑甲为主借款人向XX银行申请个人住房商业贷款354，000元，每月还款额为1，146.99元，还款期限自2006年7月31日起至2030年7月30日止，申请个人住房公积金贷款200，000元，每月还款额为2，066.07元，还款期限自2006年7月31日起至2030年7月30日止。2008年8月21日，原告与被告郑甲登记结婚，嗣后原告与被告郑甲用夫妻共同财产偿还涉案房屋所涉的贷款。然被告郑甲为离婚需要，一次性还清了贷款，并于2013年3月，在未经原告同意的情况下，擅自与被告郑乙签订《增减房地产共有人协议》，被告郑甲将涉案房屋99%的产权转让给被告郑乙，产权分配为被告郑甲占1%，被告郑乙占99%。2013年6月，被告郑甲又在未经原告同意的情况下，擅自与被告郑乙签订《增减房地产共有人协议》，被告郑甲将其所占的1%的涉案房屋产权转让给了被告郑乙。至此，涉案房屋登记于被告郑乙一人名下。原告认为，涉案房屋虽系被告郑甲婚前购买，但自原告与被告郑甲结婚后，则由双方以夫妻共同财产偿还贷款，故原告对涉案房屋享有相应的权利。现被告郑甲未经原告同意擅自处分夫妻共同财产，将涉案房屋无偿转至被告郑乙名下，而被告郑乙为非完全民事行为能力人，不具有支付合理对价的能力，被告郑乙不属于善意第三人。故两被告的行为已经严重侵害了原告的权益。为维护原告的财产权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认两被告于2013年5月13日签订的《增减房地产共有人协议》无效；2、确认两被告于2013年3月26日签订的《增减房地产共有人协议》无效；3、两被告将涉案房屋的产权恢复登记至被告郑甲名下。
被告郑甲辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，涉案房屋非属夫妻共同财产。涉案房屋为被告郑甲的婚前财产，且在婚姻存续期间，亦以被告郑甲的婚前财产偿还贷款，故涉案房屋不属于共同财产。其次，原告无权主张协议无效。原告在涉案房屋中无任何权利、非法定登记共有人，亦非涉案房屋转让的利害关系人，原告主张协议无效的诉讼请求无法律依据。根据最高人民法院婚姻法司法解释三第10、11条，即便部分还贷为夫妻共同还贷，原告也仅享有损害补偿权。若原告认为其权利受到损害，可要求损害补偿，但无权主张协议无效。再次，原告主张的要求恢复登记的诉讼请求，无法律依据。涉案房屋已经转至善意受让人郑乙名下，并经交易中心登记，依法不属于可以主张恢复原状的情形。
被告郑乙辩称，不同意原告的诉讼请求。被告郑乙为善意受让人，已支付了合理对价，涉案房屋亦已办理了产权登记手续，被告郑乙依法取得涉案房屋的完整产权。故原告无权以其与被郑甲的权属纠纷主张协议无效，也无权要求恢复登记。
经审理查明，2006年7月27日，被告郑甲与某某公司签订《上海市商品房出售合同》，约定被告郑甲购买涉案房屋，房屋总价792，447元，被告郑甲于2006年7月27日支付首付款238，447元、于2006年8月27日支付房款554，000元。当日，被告郑甲与案外人XX银行闵行支行、上海市XX置业担保有限公司签订《个人住房借款担保合同》，约定被告郑甲向XX银行闵行支行借个人住房商业性贷款354，000元、个人住房公积金贷款200，000元，被告郑甲其借款所购买的涉案房屋作为抵押物。前述合同签订后，XX银行闵行支行向被告郑甲支付了贷款合计554，000元，被告郑甲向上海某某房地产开发有限公司支付了全额房款792，447元。涉案房屋于2006年8月24日被核准登记于被告郑甲名下。
2008年8月21日，原告金某与被告郑甲登记结婚。
2012年7月2日，被告郑甲向XX银行闵行支行提前还清了涉案房屋的贷款。
2013年3月26日，两被告签署《增减房地产共有人协议书》，约定涉案房屋原产权人及份额为郑甲（100%），现经协商一致增加郑乙作为涉案房屋的房地产共有人，共有人变动、调整后涉案房屋的权利人及份额为郑甲（1%）、郑乙（99%），涉案房屋在增减房地产共有人过程中，发生房屋产权转移的份额为整套房屋的99%（包括涉及配偶之间的产权转移份额），相当于121.63平方米的房屋产权发生了转移，房屋转让单价为12，800元／平方米，房屋转让总价为1，556，882元，扣除涉及配偶之间的产权转移份额，房屋的实际转让总价为1，556，882元，实际转让面积为121.63平方米。该协议上“郑乙”的名字，由被告郑甲代签。
2013年3月29日，两被告办理了涉案房屋的产权变更手续，2013年4月9日，涉案房屋被核准登记至郑甲、郑乙二人名下，其中郑甲占1%、郑乙占99%。
2013年5月13日，两被告又签署《增减房地产共有人协议书》，约定涉案房屋原产权人及份额为郑甲（1%）、郑乙（99%），现经协商一致郑甲放弃涉案房屋的产权，共有人变动、调整后涉案房屋的权利人及份额为郑乙（100%），涉案房屋在增减房地产共有人过程中，发生房屋产权转移的份额为整套房屋的1%（包括涉及配偶之间的产权转移份额），相当于1.23平方米的房屋产权发生了转移，房屋转让单价为12，700元／平方米，房屋转让总价为15，603元，扣除涉及配偶之间的产权转移份额，房屋的实际转让总价为15，603元，实际转让面积为1.23平方米。该协议上“郑乙”的名字，由被告郑甲代签。
2013年5月20日，两被告办理了涉案房屋的产权变更手续。2013年6月6日，涉案房屋被核准登记至被告郑乙一人名下。
另查明，原告与被告郑甲系再婚夫妻，被告郑乙系被告郑甲与其前夫所生的女儿。
2012年3、4月间，原告搬离涉案房屋，与被告分居至今。2013年11月5日，被告郑甲向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求与原告金某离婚。2014年1月13日，上海市闵行区人民法院以双方分居的期间尚不足两年，双方之间又没有其他导致夫妻感情破裂的情形为由驳回被告郑甲的诉讼请求。该案已生效。
庭审中，原、被告均确认，原告与被告郑甲婚姻登记前涉案房屋的贷款归还的金额为77，113.44元，婚姻登记后涉案房屋的贷款归还的金额为476，886.60元。
以上事实，由原告提供的结婚证、涉案房屋的房地产登记簿、郑甲与某某公司签订的《上海市商品房出售合同》、《增减房地产共有人协议书》两份、《上海市房地产登记申请书》两份，被告郑甲提供的提前还款凭证等证据及当事人的庭审陈述所证实，本院确认其证据效力。
本院认为，涉案房屋虽然由被告郑甲于婚前购买，以个人财产支付了首付款并向银行申请了贷款，且涉案房屋产权登记在被告郑甲一人名下，但用于购买涉案房屋的大部分贷款，系由原告与被告郑甲再婚后共同偿清。对于被告郑甲提出的贷款均是用其个人资产归还的抗辩意见，本院认为，因原告与被告郑甲并未就婚姻存续期间的财产分配进行过约定，故就婚姻存续期间取得的收入应当归属夫妻共同财产，被告郑甲用婚姻存续期间取得的收入归还贷款，应当认为该贷款系由原告与被告郑甲共同偿还。关于对涉案房屋的处理，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。依照最高人民法院司法解释的精神，涉案房屋中，凡由被告郑甲婚后用共同财产还贷支付的款项及其相对应财产增值部分应视为夫妻共同财产。本案中，被告郑甲在未与原告达成协议的情况下，擅自处理涉案房屋，即被告郑甲在与原告夫妻感情出现问题的情况下，变更其拥有涉案房屋产权份额并最终处分涉案房屋的行为，侵犯了原告的合法权益。而对于被告郑乙是否属于善意第三人，被告郑甲虽提供了其与父亲郑丙签署的《关于以借款折抵房屋转让价款的备忘》以证明被告郑乙支付了合理对价的事宜，但本院认为，郑丙与两被告有利害关系，该材料与被告郑甲在离婚诉讼中的陈述“涉案房屋系赠与”内容相违背，且被告郑甲并未提供其他证据予以佐证，故对该份材料，本院不予采信。故被告郑乙作为未成年人，与其母即被告郑甲恶意串通，协助被告郑甲变更涉案房屋产权份额并处分涉案房屋，其行为同样损害了原告的利益，故两被告签署的两份《增减房地产共有人协议书》应依法认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故两被告应当将涉案房屋恢复登记至被告郑甲一人名下。原告的诉讼请求符合法律关于合同无效的事由，本院予以支持。
被告关于涉案房屋为被告郑甲婚前个人财产，原告无权主张权利的抗辩理由不能成立，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑甲与被告郑乙于2013年5月13日就上海市闵行区沁春路XX弄XX号XX室房屋签订的《增减房地产共有人协议》无效；
二、被告郑甲与被告郑乙于2013年3月26日就上海市闵行区沁春路XX弄XX号XX室房屋签订的《增减房地产共有人协议》无效；
三、被告郑甲与被告郑乙于本判决生效之日起七日内将上海市闵行区沁春路XX弄XX号XX室房屋的产权恢复登记至被告郑甲一人名下。
案件受理费减半收取计9，375元，由被告郑甲、被告郑乙共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 林舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十条第一款夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。