贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0524民初751号原告(反诉被告)胡贵林，男，1971年10月21日生，仡佬族，居民。委托代理人欧阳全，贵州施仁律师事务所律师。被告(反诉原告)织金黔丰圣房地产开发有限责任公司。法定代表人李光柒，该公司董事长。委托代理人严仕华，贵州朝华明鑫律师事务所律师。原告胡贵林与被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司（以下简称黔丰圣公司）买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法由审判员彭月发适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡贵林及其委托代理人欧阳全，被告黔丰圣公司的委托代理人严仕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡贵林诉称：2014年12月31日，原、被告签订了《商铺买卖合同》，约定：被告将其开发的位于织金县官塘桥的桐兴苑一楼600平方米门面（具体位置为甲方平面图上黄线标注范围）出卖给原告，单价为5000元/平方米，总价款为300万元，被告应在办理预售许可证后及时将双方所签合同交房屋登记机关备案，并于合同签订后一年内将经综合验收合格的门面交付原告，逾期一日，按门面价款总额的千分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了房款。被告办理商品房预售许可证后，却拒不将双方所签合同提交房屋登记机关备案；合同约定的交房期满，被告既不能交付门面，也不向原告支付违约金。被告的行为，已违反合同约定，损害了原告的合法权益。现特诉请人民法院判令：1、被告履行原、被告双方签订的《商铺买卖合同》提交房产登记机关备案的义务；2、被告从2016年1月1日起按每日6000元（已付房款300万元的千分之二）的标准向原告支付逾期交房违约金，直至被告交付房屋为止；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、书证：《商铺买卖合同》及平面图，用以证明原、被告之间系房屋买卖关系以及合同约定违约金计算方式的事实。2、书证：2014年12月31日转款凭证2份（其中金额为80万元的系复印件）、2015年1月9日转款凭证2份、被告向原告出具的收据2份，用以证明原告向被告支付了商铺价款300万元的事实。3、书证：商品房预售许可证（复印件），用以证明被告已经取得预售许可，应当将原、被告之间签订的商铺买卖合同进行登记的事实。经质证，被告黔丰圣公司对证据1中的《商铺买卖合同》无异议，但认为平面图是两张纸拼接的，故对其真实性有异议；对证据2真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为原、被告之间系借贷关系，并非买卖关系；对证据3无异议。本院认为，原告提供的证据1被告对平面图的真实性有异议，原告称因受纸张规格的限制所造成，同时与《商铺买卖合同》能印证，因原告的解释合理，故对被告的质证意见不予采纳，该证据真实、合法，与本案待证的事实有关联性，应作为本案的定案证据使用；对证据2被告认为是借款，但被告不能提供相应的证据证实，因此其质证意见不予采纳；对证据3被告无异议，该证真实、合法，与本案待证的事实有关联性，故作为本案的定案证据使用。被告黔丰圣公司反诉称：2014年12月31日我公司因资金困难向原告借款，但基于原告的要求，双方将本应签订的借款合同签成了《商铺买卖合同》。合同签订后，我公司支付了原告两个月的利息共计30万元。之后因资金周转困难，未再支付。2015年我公司因经营问题，对外负债高达2.8亿元，以致桐兴苑项目瘫痪。348名债权人为保证其合法权益，为确保公司开发的桐兴苑项目不成烂尾楼，在有关部门的协调下组成了债权人委员会及债权人自救组织，由债权人组织筹措资金继续施工以完成项目，从而偿还我公司所欠债权人的巨额债务，现虽桐兴苑项目在我公司名下，但项目的实际出资修建人及权利主体均系三百多名债权人，而非我公司，本案争议的商铺我公司已经不再具有所有权及处置权，《商铺买卖合同》客观上已经无法继续履行，依法应予解除。故请求法院依法判决：1、驳回原告的全部诉讼请求，并解除原告与被告于2014年12月31日签订的《商铺买卖合同》；2、本案本诉及反诉诉讼费用由原告承担。被告黔丰圣公司为支持其反诉主张，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：书证及视听资料：《黄良杰、黄钧义项目开发债务清偿框架协议暨债权人自救方案》、《关于债权人对黄良杰、黄钧义债务自救处理方案的意见》、《织金县桐兴苑商品房销售方案》（复印件）、《织金桐兴苑项目债权人自救小组会议纪要》、《桐兴苑项目筹资款名单》、照片5张，用以证明被告因欠巨额债务，公司无法继续经营，项目实施到主体三层便停工无法继续修建，以致大多数债权人同意筹资自救，并接管公司，以修建后的房屋抵偿全部债权，现项目的实际投资及收益主体已经不是被告的事实。经质证，原告对该组证据中的照片真实性无异议，对其余证据均有异议，认为证据材料均是打印的，没有被告单位的盖章，也没有原告的签名认可，对于该自救组织原告不予认可，因为根据相关规定，无论破产或者重整，都需要向人民法院申请，并非被告自行组织。本院认为，被告提供的证据虽然原告有异议，但被告提供的证据客观真实，与本案待证的事实具有关联性，故对被告提供的书证及视听资料作为本案的定案证据使用。经审理查明，2014年12月31日，被告作为甲方，原告作为乙方签订了《商铺买卖合同》，约定：甲方出卖给乙方的门面系位于织金县官塘桥桐兴苑A1栋1楼600平方米门面,具体位置见双方在甲方提供的平面图上用红线标注的范围;双方以套内面积计价,每平方米5000元，600平方米门面共300万元;甲方于本协议签订之日起一年内将经过综合验收合格的门面交付乙方，每逾期一日，甲方按已付款总额的千分之二向乙方承担违约责任，逾期超过一年的，乙方除有权要求甲方对逾期部份承担按日违约金外，并可解除合同，要求甲方双倍退回房款；乙方在办理预售登记许可后，及时将本协议提交登记部门备案。合同签订后，原告按约于2014年12月31日支付150万元房款，2015年1月9日支付了150万元，被告向原告分别出具了收据。2015年由于被告负债金额巨大，资不抵债，桐兴苑项目未再继续修建。同年被告的债权人为了降低损失，成立桐兴苑项目债权自救小组，经自救小组商讨，决定对被告在织金官塘桥开发的桐兴苑项目进行自救，自筹了资金继续修建桐兴苑。2015年7月31日，被告取得商品房预售许可证。本院认为，被告在开发建设桐兴苑的过程中，因资不抵债而致使工程停工，被告的债权人为了减少自己的损失，成立了桐兴苑项目债权自救小组，自救小组自筹资金对桐兴苑继续修建。根据本案实际，虽原告与被告签订了《商铺买卖合同》，由于被告资不抵债客观上现已不能按合同履行登记备案手续，故原告要求被告履行此义务本院不予支持；被告要求解除双方签订的《商铺买卖合同》的反诉请求，因被告现已不能履行合同，其反诉请求符合法律的规定，本院予以采纳，但由于该案系被告违约所致，故反诉费应由被告负担；原告主张的违约金，虽合同约定解除合同时应双倍退回房款，但违约金系以弥补损失为目的，根据本案实际，其违约金计算方式应以原告主张的中国人民银行一至三年期贷款基准利率的1.3倍计算；被告主张原、被告之间名为买卖关系实为借贷关系，因被告未向本院提供事实依据予以证明，对该主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告胡贵林与被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司于2014年12月31日签订的《商铺买卖合同》；二、由被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内退还原告胡贵林支付的购房款3000000元并按中国人民银行一至三年同期同类贷款基准利率的1.3倍计算支付违约损失（其中以1500000为基数计算自2014年12月31日起至偿付之日止，以1500000为基数计算自2015年1月9日起至偿付之日止。）三、驳回原告胡贵林要求被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司履行将《商铺买卖合同》提交房产登记机关办理登记备案的本诉。本诉案件受理费7600元，减半收取3800元，由原告胡贵林负担500元，被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司负担3300元；案件反诉费30080元，减半收取15040元，由被告织金黔丰圣房地产开发有限责任公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内申请人民法院强制执行。审判员 彭  月  发二〇一六年五月十二日书记员 王敏敏（代）