山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民四终字第183号
上诉人（原审被告）：方恒军。
委托代理人：李杰，山东旭杰律师事务所律师。
委托代理人：毕翠红，山东旭杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：荣成市虎山镇五龙村村民委员会。住所地：荣成市虎山镇五龙村。
法定代表人：邢保华，村委会主任。
委托代理人：李建，辽宁法随律师事务所律师。
委托代理人：刘强，山东博实律师事务所律师。
上诉人方恒军因与被上诉人荣成市虎山镇五龙村村民委员会（以下简称五龙村村委会）租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2014）荣商初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年3月1日，原、被告签订滩涂开发合同，约定，一、租赁滩涂开发范围：原虾池北从东向西留100米大渠属原告管理使用，再向西向北向南开发虾池200亩，原虾池西开发420亩，被告必须按原告规划施工；……三、被告开发虾池时间自2010年3月1日起至2012年5月1日前竣工，建成后，420亩大虾池归被告管理使用，使用期限至2032年12月31日止，被告无偿将虾池交给原告，另200亩虾池建成后归原告管理使用。……五、被告签订本租赁合同时，必须向原告交定金100万元，工程竣工后，原告付给被告50万元，剩下50万元归原告作为租赁费使用。……。
2010年3月1日，被告向原告交纳定金100万元，2010年3月13日，被告方恒军自原告处的定金中支取50万元用于给养殖户发放补偿，并于当日向原告出具字条一张，载明“2010、3、13预支定金伍拾万元整”。
2010年4月15日，原、被告签订西海滩涂开发补充协议一份，约定，经双方本照互利原则，提高虾池质量，增强进排水畅通，对原虾池合同规划进行修改。……二、虾池建成，原告大池占有66亩股份，股份款被告按北小池（134亩属原告）租赁费亩均价计算，每年1月1日前向原告缴纳股份款。三、如因特殊原因，北小池拖建或不建，西大池（480亩）原告占有三分之一的股份（160亩），双方可协商经营，经营方以不低于东大池（336亩）亩均价计算，向对方缴纳股份款（每年1月1日前向原告缴纳）。四、其他条款按原合同执行，……。至今北小池未建设完工。经原、被告双方确认，协议第三条“原告占有三分之一的股份”意思为，480亩大池中，160亩归原告所有。其中提到的“股份款”即为租金的意思。
2012年11月26日，原告会计张杰给被告出具收到条一张，载明：今收到方恒军上交人民币壹拾捌万元整。
另查，2013年1月12日，原告将东海参池约336亩租赁给案外人杨维萍，双方签订了参池租赁合同书一份，约定租赁费每亩每年2，300元。
原告于2014年3月4日诉至原审法院，请求判令被告向原告支付自2011年1月1日至2013年4月1日的租金。其中，2011年1月1日至2013年1月1日的租金具体数额申请法院委托相关部门予以评估。2013年1月1日至2013年4月1日租金按每亩2300元计算，计9.2万元。被告方恒军辩称，诉争160亩虾池于2011年3月份收拾好，从建好之后，被告就一直租赁使用，直至2013年4月，被原告强行侵占。因该补充协议系对原合同虾池亩数范围进行的变更，对原合同的期限并未变更，因此，是对合同部分条款的变更，根据合同法的相关规定，对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更，所以该合同为定期租赁合同，160亩虾池的租赁期限应为20年。160亩虾池的租金价格应以2010年每亩600元计算。根据合同约定，虾池竣工时间为2012年5月1日，因此租金起算时间应从竣工之日起算。另，该160亩虾池实际的面积只有150亩。自2012年5月1日至2014年5月1日，160亩虾池的租金共计18万元（600x150亩x2年）。该款被告已于2010年11月26日支付给了原告。另外，对600元的租金价格，双方作出这样的约定是有前提条件的，因原告单方改变规划，致使被告增加了投资成本100万元，双方约定折算租金。综上原告诉讼请求应予驳回。
庭审中，原告申请对涉诉的160亩虾池租赁价格进行评估，并同意放弃自2011年1月1日至2011年3月31日间的租金，即要求评估自2011年4月1日至2013年4月1日的租金。经委托，荣成市价格认证中心于2014年7月1日作出《山东省涉案物品价格鉴定（认证）结论书》，鉴定意见为，涉案的160亩虾池2011年租金每亩1，817元，2012年每亩1，886元，2013年每月每亩162.9元。同时原告表示让步，同意160亩虾池面积以150亩计算。因此，自2011年4月1日至2013年4月1日，涉案虾池租赁价格为560，595元。
被告对鉴定结论书的真实性及关联性均有异议。认为荣成市价格认证中心缺乏相应的鉴定资质，其在山东省司法厅及荣成市物价鉴定网公示中没有见到荣成市价格认证中心有对参池进行价格鉴定的资质。其次，鉴定内容是原告申请的。根据合同法第六十二条规定，在合同价款约定不明确的情况下才委托鉴定，原被告双方在补充协议中对租赁价格有明确的约定和参考价，因此，被告认为鉴定有违合同约定的内容。即使鉴定也应依合同订立时即2010年为鉴定依据。因此，该鉴定结论书不能作为定案依据。
另查，荣成市价格认证中心系由国家发展与改革委员会认证的具备价格鉴证机构资质的事业单位，其资质范围为在所属行政区内具有刑事、民事、经济、行政以及仲裁案件涉及的各种扣押、追缴、没收及纠纷财务（包括土地、房地产、资源性资产等各类涉案标的）的价格鉴定；价格行为合法性和价格水平合理性认证。
原审法院认为，原、被告签订的滩涂开发合同书及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、法规禁止性规定，应为合法有效。根据滩涂开发合同的约定，由被告开发两个虾池，一个为200亩，另一个为420亩。其中200亩虾池由原告管理使用，另420亩虾池由原告租给被告使用，并约定了租金与租赁期限。补充协议对原合同虾池范围做了修改，即北小池由200亩变成134亩，西大池由420亩变成480亩，因北小池至今未建设完工，根据协议第三条约定，被告在480亩大池中为原告专门修建了一个160亩的虾池，即本案诉争虾池，并约定双方对该部分虾池可协商经营。由此可以看出，该160亩虾池即相当于原合同书中的200亩虾池，原告对该部分具有支配管理权限。因此，补充协议系对被告租赁范围的变更，即变更后受原合同书调整的被告实际的租赁范围为480亩大池中扣除160亩虾池的部分。且合同实际履行中原告已将160亩虾池租赁给了被告，但因双方均无证据证明对租赁期限做出过约定，原被告双方就该160亩虾池形成不定期租赁关系。因此，被告租赁了虾池，应当支付相应的租金。本案争议焦点有两个，一是诉争的160亩虾池租金的计算依据及数额是多少？二是被告支付给原告的18万元是否是租金？
针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人对价款没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按合同相关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，按订立合同时履行地的市场价格履行。本案补充协议中虽然约定了租金的参照标准，即不低于东大池（336亩）亩均价计算，但东大池（336亩）于2013年由原告对外出租，2013年以前并无参照的基础。即使有2013年参照标准的情况下，原被告对于具体参照哪一年的租金计算存在分歧。在此情形下，原告放弃对2013年以每亩2，300元计算租金的请求，申请法院委托鉴定机构对160亩虾池的市场价格进行鉴定。因协议书对租金约定不明确，且原被告双方也无补充协议，亦无法按照相关合同条款或交易习惯确定，原告的申请符合法律规定。
被告辩称的鉴定结论不能作为定案依据的理由，荣成市价格认证中作为具有价格认证资质的鉴定机构，在接受委托后遵循合法程序、充足依据作出的鉴定结论应为合法有效。被告在无充足证据证明的情形下，对鉴定结论予以采信。
针对第二个争议焦点，首先从租金价格上，被告主张的以每亩600元租金价格计算，缺乏充足的证据证实，不予采信。而被告认可160亩虾池在2011年3月份以后才修建好并租赁使用，其主张参照以合同签订时即2010年东大池租赁价格计算无事实与法律依据，不予支持。因此，在被告无证据证明自己主张的租金计算标准的情形下，被告申请法院向原告调取2010年东大池336亩租金的请求不符合法律规定，亦不具备法院调查取证的法定条件，不予支持。其次，从租金起算时间上看，被告认可160亩虾池于2011年3月就已建好并开始使用，被告以合同中约定的虾池竣工时间作为起算时间明显自相矛盾且无法律依据，不予支持。综上，被告主张该18万元为租金的理由无事实与法律依据，不予采信。因被告认可从原告处拿走了定金50万元，且合同约定，原告签订滩涂开发合同时，必须向原告交定金100万元，工程竣工后原告再付给被告50万元，剩下50万元作为租赁费用，因工程至今未竣工，因此，原告所称的该18万元为被告返还给原告的定金款更符合常理，予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，第二百二十六条之规定，判决：被告方恒军于判决生效后十日内向原告五龙村村委会支付租金56.0595万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由被告负担。
宣判后，上诉人方恒军不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。理由：一、原审认定上诉人与被上诉人为不定期租赁合同是错误的，应为定期租赁合同，租期自2012年5月1日至2032年12月31日。至今，上诉人已经为海滩开发建设投入了2000多万元的资金，合同约定上诉人经营至2032年12月31日，之后无偿归被上诉人。而且双方在补充协议中约定，补充协议未变更的部分按原合同条款履行。二、租金的起算时间及给付标准，原审认定有误。合同中约定竣工时间为2012年5月1日，补充协议约定被上诉人占有上诉人经营的西大池480亩中的160亩，前提条件是北小池不建或者拖延建设，而衡量北小池不建或者拖延建设的标准是上诉人是否在约定竣工时间内即2012年5月1日完工，因此，上诉人只有在2012年5月1日后北小池不建或者拖延建设的事实产生，才有义务依据补充协议即在160亩为上诉人租赁经营的前提下，向被上诉人支付租金。实际上，上诉人将160亩从480亩的大池子中分割出来建好是2013年1月份。而租金标准按照合同约定应依据2010年东大池336亩的租金。三、2012年11月26日上诉人向被上诉人缴纳的18万元是租金，而不是返还的定金。定金50万元已经提前返还上诉人，所有权人为上诉人，不存在返还的问题。依据双方补充协议，对北小池不建或者拖延建设即未竣工的民事法律后果已作出书面补救措施约定，是对2010年3月1日原合同约定50万元定金返还条件限制的变更，且该变更行为已经实际履行完毕，即被上诉人已经返还上诉人定金50万元，而在没有书面约定18万元为定金的前提下，原审认定2012年11月26日上诉人向被上诉人缴纳的18万元是返还的定金没有依据。四、原审认定160亩（实际为150亩）为2010年3月1日签订的原合同200亩虾池错误，依据补充协议，西大池480亩的租赁期限在经营方式不变，被上诉人占有其中三分之一即160亩的租金收益权，而北小池是另一个独立的主体，只是尚未完工。
被上诉人五龙村村委会答辩称，按照合同约定，原审判决正确，请求予以维持。
二审中，被上诉人陈述，东大池2010年之前还是450亩，于2011年改建成336亩，2012年12月出租。2010年之前450亩大池子的租赁人是乔某，2010年被上诉人与孙某续签了合同，约定租金为每亩800元，因孙和状对池子进行了改建，所以租金比较低。至于北小池，2012年5月1日未按期竣工也就等于不建了。
另查，上诉人在2011年3月修建完成480亩西大池后，于2013年1月初为被上诉人专门分隔改建了一个160亩的虾池，即本案诉争虾池。
本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、诉争160亩虾池是否为不定期租赁；二、2012年11月26日上诉人向被上诉人支付的18万元是租金，还是返还的定金；三、诉争160亩虾池租金价格计算标准及起算时间。
首先，关于诉争160亩养殖池是否为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，上诉人与被上诉人签订滩涂开发合同约定，由上诉人开发两个虾池，一个为200亩，另一个为420亩，其中200亩虾池由被上诉人管理使用，另420亩虾池由被上诉人租给上诉人使用，并约定了租金与租赁期限。补充协议对原合同虾池范围做了修改，即北小池由200亩变成134亩，西大池由420亩变成480亩，同时根据补充协议第三条约定，如因特殊原因北小池不建或者拖建，西大池480亩五龙村村委会占有三分之一（160亩）股份，双方可协商经营，经营方以不低于东大池336亩均价计算向对方交纳股份款。根据补充协议第四条约定，其他条款按原合同执行。综合理解滩涂开发合同和补充协议，按照变更后的合同约定，该虾池分为两个部分，一部分是上诉人管理使用的部分，即480亩大池中扣除160亩虾池的部分，除虾池面积作出变更外，其他条款仍按原合同执行，包括经营期限截止2032年12月31日；另一部分是由被上诉人管理使用的部分，即本案诉争的160亩虾池。对该160亩虾池，被上诉人享有管理使用权和租金收益权，同时约定，对该部分虾池，双方可协商经营。被上诉人虽将该160亩虾池租赁给上诉人经营管理，但双方对该部分虾池并未明确约定租赁期限，被上诉人有权随时收回虾池。原审认定该诉争160亩虾池为不定期租赁并无不当，上诉人主张对诉争160亩虾池的租赁期限应按原合同约定期限截止2032年12月31日，无事实和法律依据，本院不予支持。
其次，关于2012年11月26日上诉人向被上诉人支付的18万元是租金，还是返还的定金。上诉人按照合同约定交付被上诉人100万元定金，后经被上诉人同意，支取其中50万元，应认定系被上诉人对于返还部分定金的自愿处分。且2012年11月26日被上诉人收取上诉人18万元时，开具的收款收据中并未明确载明为上诉人返还的定金，被上诉人主张系上诉人返还的定金，上诉人不予认可，被上诉人亦未提供证据证实该项主张，原审认定该款项为定金，依据不足，应予纠正。上诉人交纳该款的时间在实际租赁被上诉人虾池期间，上诉人主张该款系交纳的租金，更符合常理，故该18万元认定为上诉人向被上诉人交纳的租金更符合本案实际情况。
再次，关于诉争160亩虾池租金价格计算标准及起算时间。上诉人与被上诉人在补充协议中约定了租金的参照标准，即不低于东大池（336亩）亩均价计算。上诉人主张以每亩600元租金价格计算，缺乏证据证实。而二审中被上诉人陈述2010年孙和状与被上诉人续签了租赁合同，约定租金为每亩800元，并于2011年改建成336亩。根据被上诉人的陈述可知，2010年东大池的租金为每亩每年800元，应据此计算上诉人租赁经营被上诉人160亩虾池的租金。至于被上诉人陈述2011年东大池336亩才改建完成，因上诉人与被上诉人签订补充协议的时间是2010年4月15日，协议中已经明确载明东大池为336亩，故应认定补充协议签订时336亩东大池已修建完成，其时的租金标准应作为上诉人租赁经营诉争160亩虾池的参照标准。至于租金起算时间，诉争160亩虾池虽于2013年1月由480亩西大池中分隔修建完成，但480亩西大池是2011年3月即建设完成并由上诉人使用。按照双方滩涂开发合同与补充协议的约定，被上诉人自480亩西大池建设完成之时即对该160亩虾池享有股份即租金收益权。上诉人认可160亩虾池于2011年3月就已建好并开始使用，原审认定被上诉人自此时享有租金收益权，并无不当，上诉人以合同中约定的虾池竣工时间2012年5月1日作为起算时间，无事实和法律依据。因五龙村村委会诉讼中同意按照150亩计算租赁面积。故此，方恒军应支付五龙村委会的租金应计算为2011年4月1日至2013年4月1日每年每亩800元，乘以150亩共为24万元，扣除其已经支付的18万元，上诉人尚欠被上诉人租金为6万元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
变更荣成市人民法院（2014）荣商初字第206号民事判决“被告方恒军于判决生效后十日内向原告五龙村村委会支付租金56.0595万元”为：方恒军于本判决生效之日起十日内向五龙村村委会支付租金6万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2100元，由上诉人负担230元，被上诉人负担1870元，二审案件受理费2100元，由上诉人负担230元，被上诉人负担1870元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
审 判 员 李秀霞
代理审判员 黄 诺
二〇一四年十二月九日
书 记 员 薛淑娴