沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第00122号
原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司。
法定代表人李晓东，系该公司总经理。
委托代理人李怡琼，女，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人张硕文，系辽宁青联律师事务所律师。
被告ＸＸＸ，男，汉族。
委托代理人关月，系辽宁明格律师事务所律师。
原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司（以下简称轻工公司）诉被告ＸＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，由审判员程惠华担任审判长，审判员曹鸣主审，人民陪审员韩皓宇参加评议，于2014年9月22日公开开庭进行了审理。原告轻工公司委托代理人李怡琼、张硕文，被告ＸＸＸ委托代理人关月到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告轻工公司诉称，辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人于强（犯罪人）谎称为原告融资为由，通过诈骗方式从原告骗走了诉争房屋的空白购房手续，于强谎称需将诉争房屋的《商品房买卖合同》备案到其公司股东（被告）名下，以充实其公司融资担保资金，骗得原告将诉争房产备案至被告名下。（刑事判决书已确认上述事实，于强作为诈骗人也已经被判处刑事责任）。实际上于强是以诉争房屋为抵押向被告借款，并以房产登记备案的形式确认诉争房产为借款抵押标的物。原告从未委托于强与被告之间签订《商品房买卖合同》，更没有出售诉争房产的意思表示，被上诉人与于强之间系借款抵押关系，该诉争房产仅仅作为借款行为的抵押物而存在。现诈骗人于强已被判处刑事责任，刑事判决书也对于强骗取原告诉争房产的空白购房手续，并以诉争房产为抵押物向被告借款的事实进行了确认。故此，请求人员依法判决，支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。诉讼请求：1、请求法院判决确认以原告为“出卖人”，被告为“买受人”的位于和平区文萃路X幢2-25-1号房屋的《商品房买卖合同》无效；2、请求法院判决被告协助原告到沈阳市房产登记管理部门撤销备案登记；3、请求法院判决被告承担本案受理费。原告在庭审后撤销了第二项诉讼请求。
被告董某辩称：1、本案诉争的合同是有效的合同，不是无效合同，根据我国《合同法》规定，有五点原因可以认定为无效合同。原告的诉求原因是原告没有委托于强签订商品房买卖合同，这不属于法律规定的无效原因之一，因此本案不是无效合同，是有效的合同。2、合同上盖有原告公司的公章，是原告的真实意思表示，而且被告是在原告售楼处签订的商品房买卖合同，商品房买卖合同文本手写部分是由原告公司员工姜传辉亲笔书写，并在售楼处缴纳了购房款1289451元，原告称其没有委托于强，但是这不是事实。3、被告已经实际入住该房屋8年，合同已经实际履行了8年，原、被告双方签订买卖合同后，原告就将涉案房屋备案至被告名下，并且为被告办理的入住手续，交纳了房屋钥匙，该合同已经实际履行完毕，且至今达8年之久。4、被告已付原告购房款1289451元，被告在合同签订当天就向原告交付了购房款1289451元，综上，本案的商品房买卖合同是原、被告双方的真实意思表示，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，根据本案争议的商品房买卖合同记载，涉案房屋地址为沈阳市和平区文萃路X号2-25-1号，建筑面积为201.73平方米，合同签订时间为2006年11月13日，每平方米单价4800元，总价款为968304元，付款方式为签合同时一次性付清。其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均空白。原、被告提供的商品房买卖合同上均无备案信息，双方庭审中亦认可诉争房屋尚未备案。
另查明，沈阳市中级人民法院［2009］沈刑二初字第4号刑事判决书认定，被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：2006年10月6日，被告于强以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、董某、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1,200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实有下列由公诉机关举证，并经庭审质证、认证的证据予以证明：6、证人董某证实，于强卖给其云顶大厦房产3套，房款130万元，因于强欠其30万元借款，通过郝广治实际交给于强100万元的事实。
公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月27日，问：拿过轻工公司多少套房产手续做抵押，答：大约三十五套；问：都同谁做抵押，答：在社会上找的人，都是放高利贷的；问：这些房产备案的名都是你指定的吗，答：借高利贷的人指定的；问：同哪些人联系的抵押，答：四、五个人；问：董某有几套，答：六、七套吧；问：还从谁手里借过钱，答：董某借了二、三百万，我记不清了；问：房产是从云顶大厦正常售出去的吗，答：不是，都是从高利贷手放出去的，就是董某等。
对于诉争房屋的款项，被告在庭审中主张其共计支付了1289451元，作为买受本案诉争房屋和位于沈阳市和平区文萃路X号2-25-2号，建筑面积为242.32平方米房屋的购房款，被告未能提供诉争房屋的收款收据，被告持有涉案房屋准住通知单、物业费、电梯费、垃圾清运费收据。
上述事实，有商品房买卖合同、准住通知单、物业费、电梯费、垃圾清运费收据、讯问笔录、沈阳市中级人民法院［2009］沈刑二初字第4号刑事判决书以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为，首先，涉案商品房买卖系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，原告也否认与被告签订该房屋买卖合同的意思表示，于强在公安机关的供述签订商品房买卖合同是作为向被告借款的抵押，并无出卖房屋的表示，之所以提供商品房合同等手续是为了借款作为抵押物，原告对其“卖房”的行为不是其真实意思的表示。其次，被告亦未能提供涉案房屋的收款收据，仅有商品房买卖合同，且未按合同中所载明的款项及付款方式支付房款，依被告所述，包括本案在内的两套房屋，建筑面积共计444.05平方米，支付了1289451元，每平方米价格约2900元，明显低于同时段同地段房地产市场的交易均价，同时合同中对于交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖交易习惯。综上，原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而系被告与案外人于强以原、被告之间并不真实商品房买卖合同关系掩饰实际的被告与案外人于强间的借款关系，侵害了原告的合法权益，故应当认定原、被告签订的商品房买卖合同无效，即被告取得诉争房屋无事实及法律依据。由于双方均认可诉争房屋的商品房买卖合同未办理备案登记，原告也于庭审后撤销了该项诉讼请求，系对自身权利的处分，本院对此不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，判决如下：
一、确认原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司与被告ＸＸＸ之间关于沈阳市和平区文萃路X号2-25-1号（建筑面积为201.73平方米）房屋的商品房买卖合同无效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费150元，由被告ＸＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程惠华
审 判 员 曹 鸣
人民陪审员 韩皓宇
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 程 慧
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。