辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦民终字第01441号
上诉人（原审被告）锦州古建房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区人民街二段5-75、76号516室。
法定代表人张亮，该公司董事长。
委托代理人吕连英，辽宁锦逸律师事务所律师。
委托代理人赵莹，辽宁锦逸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）褚丽颖，女，1970年10月10日出生，汉族，无职业，现住锦州市太和区。
委托代理人刘书华，凌河区菊园法律服务所法律工作者。
上诉人锦州古建房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太民一初字第00390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州古建房地产开发有限公司的委托代理人吕连英、赵莹，被上诉人褚丽颖及其委托代理人刘书华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告褚丽颖诉称，2011年10月25日下午原告和张会清一同到被告公司去购买房屋，因为被告公司正在搞优惠购房活动，当时接待我们的是该公司销售总监任宏军，因为任宏军是张会清的朋友，双方协商由原告购买金瑞尚品小区13栋1单元6层9室住宅楼一栋，建筑面积93平方米，活动期间减免2万元，但必须交定金10万元整，我表示同意，任宏军立即在他办公室抽屉里拿出一份认购书，填写完毕后让我看，我看后表示同意，他加�了公司公章，并让我立即交付了10万元钱定金，并说等7天以后你来办理正式购房协议，并等我把钱交给财务后，给你开正式收据。7天后我给任宏军打电话要求办理正式购房合同，任宏军说他没在锦州，出门了，等他回来后给我打电话，再办理正式的购房合同。此后，他一直没给我打电话，我到公司找他多次，他均未在公司，我拿着认购书去找张总经理，要求办理正式购房合同，张总经理说谁办的你去找谁，我公司卖房就是这样的制度。被告不履行协议，又不返还购房款，不守诚信，是一种违约行为。违反《民法通则》第四条民事活动应当遵循诚实信用原则。《合同法》第六条当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条的规定，被告其违法行为应依法承担赔偿责任。请求法院依法判决�告返还我购房款10万元，以维护我的合法权益，诉讼费用由被告承担。
原审被告锦州古建房地产开发有限公司辩称，锦州古建房地产开发有限公司不应该承担返还10万元的责任，请求驳回原告诉讼请求。1、原告在诉状中陈述的内容部分不属实，并未陈述清楚。将所谓的10万元定金直接交付给任宏军的理由是什么，并且在任宏军涉嫌犯罪案发前公司才知道任宏军与本案原告之间的行为，在此之前，原告购买楼房的情况公司根本不了解，原告并未按照公司销售流程向公司支付相应的购房款项；2、原告与被告之间并未建立合法有效的房屋买卖关系；3、原告在本案所争议的行为当中存在严重过错。原告所实施的行为与公司没有关联，也不应该承担相应的返还义务。
原审法院审理查明，2011年10月25日，原告褚丽颖到被告锦州古建房地产开发有限公司去购买房屋。被告授权公司的销售总监任宏军销售房屋，原告与任宏军签订认购书，购买金瑞尚品小区期房13号楼6楼9室，93平方米，每平米3900元，优惠2O000元，房屋的总价款为342700元，原告给任宏军认购定金100000元。双方没有签订正式的书面购房合同。另查明，锦州市中级人民法院在2015年5月26日对被告的销售总监任宏军作出犯职务侵占罪，判处有期徒刑五年九个月，并责令任宏军退赔被害单位锦州古建房地产开发有限公司人民币771349元的判决，该判决已经发生法律效力。
原审法院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。当�人签订认购书、订购书、预订书、意向书、各忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应与支持。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。原告褚丽颖与被告锦州古建房地产开发有限公司的销售总监任宏军签订认购书，并预交100000元定金，任宏军的行为属于代表公司履行职务，系职务行为，被告作为单位应该对任宏军的销售行为承担责任。故对原告的诉讼请求本院予以支持。对被告提出的没有收到100000元定金，公司没有和原告建立买卖关系，任宏军的行为是个人行为的抗辩意见本院不予支持，被告可在返还原告后向任宏军追偿。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定判决如下：被告锦州古建房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还原告褚丽颖100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告锦州古建房地产开发有限公司负担。
原审判决宣判后，锦州古建房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，一、请求撤销原审判决；二、改判或发回重审；三、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，一、被上诉人交付的10万元定金并未计入上诉人的财务账目。被上诉人将10万元定金交付给上诉人的销售经理任宏军，任宏军并未将该款项交给上诉人，直至任宏军涉嫌犯罪案发前上诉人才知道任宏军与被上诉人之间的行为，被上诉人并未按照上诉人的销售流程来支付相应的购房款，因此上诉人与被上诉人并未建立合法有效的房屋买卖关系。从被上诉人的陈述看，是通过朋友张会清购买房屋，张会清与任宏军关系甚好，交款的过程违反上诉人的购房流程，相信并将款项交给了任宏军，未按照规定交到指定银行账户换取上诉人盖有财务印章的收据，说明了被上诉人通过朋友基于相信任宏军，存在重大过错，任宏军的行为系个人行为，此行为的效力不能及于上诉人，被上诉人应承担自己的错误给其带来的后果，不能将风险转嫁给上诉人。购买房屋系生活中的重大事项，被上诉人作为完全民事行为能力人，具有较�社会经验的人有辨别能力判断购买房屋的流程，应交付上诉人并由上诉人出具收据，正是基于对任宏军的信任做出了违背常理的行为，被上诉人所实施的行为与上诉人没有关联，上诉人不应承担返还义务。二、（2015）锦刑二终字第00037号刑事判决书不应作为本案的依据，上诉人已对该判决提出申诉，故申请本案中止审理。1、上诉人认为该判决书中将任宏军的犯罪行为定性为职务侵占罪是错误的，任宏军以非法占有为目的，以虚构事实、隐瞒真相的手段，骗取他人财物，虽利用了销售经理的职务便利，却未占有公司财物，其职务身份只是为其犯罪提供了条件，故不符合职务侵占罪的特征，应定性诈骗罪。因此以该判决书作为证据，要求上诉人返还10万元没有法律依据。2、刑事案件一审中任宏军以诈骗罪定性，侵害的对象为本案的被上诉人，二审中被改判为职务侵占�，侵害的对象变成了上诉人，程序上严重地侵犯了上诉人的诉讼权利和上诉的权利，违背了两审终审制。综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判或发回重审。
被上诉人褚丽颖答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人应当返还被上诉人购房款100000万。
经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人锦州古建房地产开发有限公司是否应当给付被上诉人购房款100000元。关于上诉人认为被上诉人交款不符合上诉人购房流程规定，该100000元系任宏军个人收取，并未记入上诉人财务账，故上诉人不应当返还被上诉人定金100000元的理由，依据本案的证据情况，被上诉人自上诉人处购买房屋，向上诉人的销售总监任宏军交付定金100000元，上诉人与被上诉人签订了认购书，该认购书是当事人真实意思表示，应为合法有效，被上诉人作为普通消费者，其购买房屋事宜就是与任宏军洽谈的，其将定金交给任宏军，是基于任宏军的销售总监的身份，其有理由相信任宏军的行为即代表上诉人的行为，对于交款是否符合上诉人单位交款流程，因交款流程是其内部管理方面的规定，被上诉人作为消费者没有必须知晓的义务，故其效力不能及于被上诉人，现被上诉人购房目的不能实现，其向上诉人主张返还定金款是恰当的，故对上诉人上述上诉理由，本院不予支持。关于上诉人申请本案中止审理的理由，上诉人虽对任宏军刑事案件提出了申诉，但并不是中止审理的法定理由，故对其申请中止的理由，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上�，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人锦州古建房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 梅
审 判 员 王 翔
代理审判员 尚国之
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 赵 歌