河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民二初字第1213号
原告交通银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市金水区郑花路11号。
负责人梁玉珍，行长。
委托代理人李建峰。
委托代理人吴欣玉。
被告董凡华。
被告郑州泰宏置业有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人秦太宏，总经理。
委托代理人杨磊，河南中亨律师事务所律师。
委托代理人王淑艳。
原告交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称原告）诉被告董凡华、郑州泰宏置业有限公司（以下简称泰宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李建峰、吴欣玉，被告泰宏公司委托代理人杨磊到庭参加诉讼。被告董凡华经本院公告传唤，期限届满无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年10月19日，被告董凡华为购买房产，与原告签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：借款金额527000元，期限自2009年10月27日至2029年10月27日，利率为5.049％，如遇中国人民银行利率调整的，于次年1月1日起按调整后利率计算；被告董凡华按月等额偿还借款本息，如违反合同约定，原告可宣布贷款提前到期；被告泰宏公司为该笔借款提供连带责任保证。同时，被告董凡华将所购房产抵押给原告并办理了抵押登记。合同生效后，原告依约向被告董凡华发放了贷款，但被告董凡华却未按合同约定按时还款，保证人被告泰宏公司亦未履行相应责任。综上，原告认为被告董凡华、泰宏公司的行为已构成违约，故原告诉至本院，请求：1、判令被告董凡华偿还原告借款本金492438.99元，利息32615.18元（含罚息、复利，暂计至2013年1月17日），本息合计525054.17元，以后利息、罚息、复利按合同约定计算；2、判令被告泰宏公司对上述债务承担连带保证责任；3、判令被告以抵押房产承担担保责任，原告对抵押房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由二被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
一、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证；
二、他项权证；
三、欠款明细；
四、郑州市公安局金水分局北林路派出所出具的证明、郑州市房管局出具的房屋对照表。
被告泰宏公司辩称：被告董凡华在拖欠偿还借款本息前已经取得抵押房屋的房产证，且原告也已取得该房屋的抵押登记文件房屋他项权证，根据个人房产抵押贷款合同约定，本被告就案中贷款的保证责任已经解除，不再承担担保责任。原告针对本被告的诉讼请求，应当予以驳回。
被告泰宏公司未提供证据。
被告董凡华未答辩，亦未提供证据。
经审理查明，2009年10月19日，原告（贷款人）与被告董凡华（贷款人）、泰宏公司（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，主要约定，被告董凡华购买住房并以该房屋向原告申请个人房产抵押贷款；被告董凡华购买房屋坐落于金水区中州大道西、鑫苑路北25幢1单元23层4号，建筑面积108.64㎡，购房总价753524元；贷款金额527000元，贷款期限自放款日起计；放款金额、放款日和到期日以借款凭证的记载为准；本合同项下贷款利率为年利率5.049％；被告董凡华以月为一期，按期还款，首期自放款日起计算；本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整法定利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；被告董凡华以本人名义在原告处开立账户，账号以借款凭证记载内容为准，作为原告发放贷款的账户；被告董凡华授权原告将贷款以购房款名义从上述账户转账至贷款划转凭证记载账户；被告董凡华以等额本息还款法还款，每期还款额见还本付息计划表；被告泰宏公司为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；被告董凡华未按本合同约定偿还任一期还款额或其他费用时，被告泰宏公司应按原告的要求立即支付被告董凡华的全部到期应付款项；自被告董凡华取得本合同约定房屋的权利证明，且原告取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，被告泰宏公司的保证责任解除，但在原告取得现房抵押登记证明文件正本前，被告董凡华已有欠款或欠费的，被告泰宏公司对该部分应付款项仍应承担保证责任；本合同项下抵押物为上述约定房屋；抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附和物、加工物、孳息及代位物；抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；被告董凡华违反本合同的约定，原告有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告董凡华立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；被告董凡华未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50％；被告董凡华应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；出现被告董凡华连续三个月或累计六个月未按时足额还款或原告依本合同约定宣布贷款全部提前到期等情形时，原告有权处理抵押物；等等。
2009年10月27日，原告向被告董凡华发放贷款527000元，被告董凡华向原告出具借款凭证，借款凭证中载明起息日为2009年10月27日，到期日为2029年12月17日，月利率4.2075‰，等。同日，原告依约将上述贷款划转至被告董凡华指定的被告泰宏公司账户。
后原告取得郑房他证字第11030499**号他项权利证书，主要载明：房屋他项权利人为原告、房屋所有权人为被告董凡华、房屋所有权证号为1101055857、房屋坐落为金水区鑫苑路26号25号楼23层196号、他项权利种类为抵押、债权数额为527000元、登记时间为2011年7月7日、履债期限自2009年10月25日至2029年10月25日。
自2012年1月17日起，被告董凡华未按合同约定支付原告借款本息，故原告诉至本院，提起诉请。截止2013年1月17日，被告董凡华尚欠原告借款本金492438.99元，利息、罚息及复利32615.18元，合计525054.17元。
另查明，《个人房产抵押贷款合同》中约定的被告董凡华所购买并用于向原告提供抵押的金水区中州大道西、鑫苑路北25幢1单元23层4号与他项权利证书中金水区鑫苑路26号25号楼23层196号系同一房屋。
本院认为，原告与二被告签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告依约发放了借款，被告董凡华未按合同约定归还借款本息，构成违约，原告有权依据合同约定要求被告董凡华提前归还借款本金。关于原告请求的利息、罚息及复利，原、被告在合同中约定被告董凡华未按时足额偿还贷款本息的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，该约定不违反相关法律规定，本院予以支持。被告董凡华自愿以所购买的金水区鑫苑路26号25号楼23层196号房屋为其在原告处借款提供抵押担保并办理了抵押登记，原告依法对该抵押房屋享有优先受偿权。被告泰宏公司自愿为被告董凡华借款提供担保，但因被告董凡华在拖欠偿还借款本息前已取得本合同约定房屋的权利证明，原告也已取得该房屋的现房抵押登记证明文件，根据合同约定，被告泰宏公司的保证责任已经解除，故对原告要求被告泰宏公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告董凡华于本判决生效后十日内归还原告交通银行股份有限公司河南省分行借款本金492438.99元及利息、罚息、复利（截止2013年1月17日的利息、罚息、复利为32615.18元；自2013年1月18日起至本判决规定还款之日止的利息、罚息、复利，按合同约定利率计算）。逾期支付，原告有权以被告董凡华抵押的房屋拍卖、变卖价款优先受偿。
二、驳回原告交通银行股份有限公司河南省分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9051元，由被告董凡华负担。此款原告已预交，不再退回，由被告董凡华在履行判决义务时，一并支付原告。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 崔 雷
审 判 员 孙红英
代理审判员 马俊辉
二〇一三年十月二十二日
书 记 员 李楠楠