河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第1533号
上诉人（原审被告）：洛阳市泰益德房地产开发有限公司。
法定代表人：杨长志，董事长。
委托代理人：方菁平、张爱峰，河南大进律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：杨婕，女，汉族。
委托代理人：张春芬、闫夏育，河南广文律师事务所律师，特别授权。
上诉人洛阳市泰益德房地产开发有限公司（以下简称泰益德公司）因与被上诉人杨婕商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民初字第1477号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泰益德公司委托代理人方菁平、张爱峰，被上诉人杨婕的委托代理人张春芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月29日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，合同中约定：原告购买被告开发的紫金风景线3幢2单元2－803号商品房一套，建筑面积145.69平米，单价为每平方米3629元，总价款528709元，付款方式为一次性付款，原告于2012年8月10日一次性付清了全部购房款。在双方签订的商品房预售合同第八条约定：被告应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后交付买受人使用。除双方合同中第八条规定的特殊情况外，被告（出卖人）如未按合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。根据原告提供的紫金风景线东区3#楼验收意见书，原告所购买的紫金风景线3号楼竣工验收日期为2013年5月28日。
原审法院认为：原被告双方签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。被告未在合同约定的期限内将商品房交付原告使用，其行为已构成违约，应承担违约责任，故对原告的诉求予以支持。根据双方签订的商品房预售合同，对原告要求的违约金从合同约定的最后交房期限的第二天（2013年1月1日）起按已交付房价款528709元的日万分之二计算，因原告未提供被告实际交房日的证据，故对其主张的违约金算至原告房屋竣工之日2013年5月28日止。综上，被告共应支付原告违约金15649.78元。被告在签订合同后，未按照合同约定的交房时间及时完工并将房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，被告的辩解理由并不能否认其逾期交房的事实，故对被告的辩解理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，并报该院审判委员会讨论，判决如下：被告洛阳市泰益德房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告违约金15649.78元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费249元，由被告承担。
泰益德公司上诉称：一审法院认定事实严重错误。双方签订的《商品房预售合同》第八条虽然约定了房屋竣工交房日期，但是，双方又在合同补充协议（合同附件四）第三条、第五条对上诉人的交房义务（合同第八条）及被上诉人的其他先行义务进行了特别约定。因此，合同第八条应属于合同的一般性条款，补充协议第三、第五条属于对一般性条款执行的限定性条款，在双方合同履行过程中发生争议，应优先适用限定性条款的规定。一审法院故意规避合同补充协议的特别约定，以上诉人未按照商品房买卖合同第八条规定的期限履行交房义务为由认定上诉人违约，并判决上诉人承担逾期交房的违约责任，实属认定事实严重错误。特别提出的是：在本案一审的诉讼过程中，上诉人的主要抗辩理由为：被上诉人没有按照补充协议第三条、第五条的规定自行缴纳房屋维修基金，因此，按照补充协议约定上诉人具备履行交房的义务，不存在逾期交房的违约责任。遗憾的是，一审法院在判决书中只字不提补充协议的条款内容，完全不顾双方补充协议的特别约定，直接适用合同第八条的一般性规定认定上诉人违约，严重违背了案件的事实真相。二、上诉人不存在逾期交房违约行为。根据上诉人与被上诉人签订的合同补充协议（附件四）第三条、第五条的规定：上诉人、被上诉人各自主动向政府有关部门了解，并按政府有关部门规定和标准按时足额支付房价款、契税、维修基金等费用。因被上诉人逾期缴纳或拒绝交纳房价款、契税、维修基金等费用的，上诉人有权拒绝交房。上诉人拒绝交房的行为不应视为逾期交房，同时本合同第八条交房日期顺延至被上诉人支付全部房款、契税、维修基金等费用后的三十日内。同时，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》及《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》的相关规定：商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内（或办理房屋入住手续前）将维修资金存入住宅专项维修资金专户；商品住宅业主没有按照规定缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购买人。因此，在房屋交付前，住宅专项维修资金的缴纳不仅是被上诉人的合同约定义务，也是其法定义务。被上诉人没有按照协议约定及法律规定履行维修资金的缴纳义务，上诉人按约定或法律规定均不具备向被上诉人履行交房义务的条件。截止本案一审庭审结束，被上诉人仍然没有按照合同约定履行契税、维修资金的缴纳义务。根据合同补充协议第三、第五条的特别约定，以及对合同第八条的交房期限做了限定性规定的情况下，被上诉人未履行协议约定和法律规定的维修资金、契税的缴纳义务，上诉人履行交房义务的条件尚不具备，上诉人交房义务履行期限按约定应顺延至被上诉人履行完义务后的30日内，因此，上诉人不存在逾期交房的违约行为，也不应承担逾期交房的违约责任。综上所述，一审法院在已经查明案件全部事实的情况下，故意回避双方补充协议第三条、第五条的规定，片面使用合同第八条的规定认定上诉人存在违约行为，实属故意认定事实错误，并作出错误的判决，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
杨婕答辩称：一、双方系商品房买卖合同关系，答辩人已依约履行合同义务，不存在任何违约行为。二、上诉人从没有通知答辩人交纳维修资金，也没有提供加盖上诉人公章的《维修资金交存通知单原件》，致使维修资金根本无法缴纳。因上诉人违反合同义务，故其提出的交房应顺延的抗辩理由不能成立。三、答辩人已于2012年12月25日（在上诉人具备交房条件前）按洛阳市地方税务局契税分局规定和要求交纳了全部契税。上诉人上诉称“被上诉人没有按照合同约定履行契税缴纳义务”的说法不符合事实。四、涉案房屋2013年5月28日才竣工验收，上诉人实际交房日期为2013年6月19日，而《商品房预售合同》第八条约定的交房期限为2012年12月31日，上诉人的行为已构成违约。五、上诉人至今未依法向答辩人提交《紫金风景线（东区）3号楼验收意见书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》，答辩人有权拒绝收房，上诉人应承担逾期交房违约责任。六、依照双方《商品房预售合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”故上诉人负有法定的通知义务。实际交房日期应当计算至接到上诉人书面通知并实际入住之日止。综上，上诉人迟延履行合同义务延期交房，应当承担违约责任，依法向答辩人支付违约金。请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明：杨婕于2012年12月25日缴纳了购房契税，其余二审查明事实与一审认定一致。
本院认为：泰益德公司上诉称其不存在逾期交房的违约行为，主要理由是认为杨婕未履行补充协议第三条、第五条所约定和法律规定的维修资金和契税缴纳义务，其交房期限应顺延至杨婕履行缴纳契税、维修资金义务后的30日内。对此，本院认为，补充协议第三条、第五条并未明确约定杨婕若不向相关部门缴纳维修资金和契税，泰益德公司可以拒绝交房或顺延交房日期。补充协议第三条、第五条是对预售合同中所约定的购房款作了进一步说明，以及约定双方应按规定向政府相关部门缴纳各自应承担的费用，并约定若杨婕在未向泰益德公司付清全额购房款及未按合同约定向泰益德公司支付相关款项时，泰益德公司可以拒绝交房或顺延交房日期。本案中，杨婕按约向泰益德公司支付了购房合同中约定的购房款，并不存在逾期付款和拒绝交纳相关款项的情形。而且泰益德公司并未在约定的交房日期前通知杨婕，若其不缴纳维修资金，公司将拒绝交房或顺延交房日期。此外，本案所涉商品房在合同约定的交房期限内并未经竣工验收，泰益德公司在合同约定的期限内不具备将经验收合格的商品房交付杨婕使用的条件。杨婕也于合同约定的交房日期前已缴纳了契税。综上，泰益德公司认为其不存在逾期交房的上诉主张，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费197元，由上诉人洛阳市泰益德房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周朝晖
审判员 邢玉玲
审判员 杨元卿
二〇一四年九月十九日
书记员 张丽梅