杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余瓶民初字第13号
原告：卢军彪。
委托代理人：梁天。
被告：杭州云恒置业有限公司。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：徐骏。
原告卢军彪为与被告杭州云恒置业有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，于2014年12月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员单贤福独任审判，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告卢军彪的委托代理人梁天、被告委托代理人徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年11月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买商品房一套，单价为12899元，面积87.12平方米，其中套内建筑面积为74.13平方米，应分摊的共有建筑面积为12.99平方米，地址位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓11幢1单元602室，同时合同附件二约定电梯前室为套内使用面积。但是，经过住建局确认，电梯前室不能作为套内使用面积，导致原告可使用房屋的面积大大减少。另外被告在销售上述房屋过程中，对所售楼盘进行了大量的虚假宣传，以提高销售价格，欺骗原告等购房者：被告原楼书说明称：1、“北主入口处，精心设计了规模宏大的景观泳池，典雅回廊、廊桥、喷水、开启气势庞大的入口园林空间”…“南入口处同样是以水为园林主题”；2、原楼书和沙盘都说明：中央道贯穿点式水景，并明显标注3处水景喷泉；3、电梯直达停车库，可被告施工过程中，却将电梯施工成只到达地下一层，无法直达停车库；4、被告施工过程中，错误的将一楼庭院紧贴一楼地面，与设计的庭院下沉30公分存在施工错误；5、被告交付的房屋地下室、地下车库渗水严重，存在严重质量问题，小区道路存在缺陷，雨天积水严重，施工存在严重质量问题；6、被告在销售过程中，宣称地面不停车，实行人车分流管理，而现在却在地面建设了停车位，不能实现人车分流的承诺，给行人造成了一定的安全隐患；7、宣传资料、楼书、宣传网站等a1户型客厅为落地窗，实际交付时发现为半窗户，严重影响采光。基于被告上述违约及欺骗行为，原告认为被告的行为严重违反合同约定，给原告造成巨大损失。经多次与被告协商退房或者赔偿损失，被告拒不理睬。为此，原告根据相关法律诉至法院，请求判令被告赔偿原告损失45000元并承担本案诉讼费。
原告为支持自己诉称的主张，向本院提供证据如下：
1、《浙江省商品房买卖合同》及附件、《补充协议书》复印件各一份，用以证明原告与被告签订商品房买卖合同，购买爱丁郡公寓11幢1单元602室；原、被告约定购买的商品房建筑面积为87.12平方米，其中套内建筑面积为74.13平方米，应分摊的共有建筑面积为12.99平方米，导致套内使用面积减少约4.3平方米；原、被告约定于2012年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告使用，但被告时至今日仍无法将符合交付条件的房屋交付给原告，被告逾期交房，符合退房条件；根据附件二，电梯前室作为套内面积使用，现在根据有关部门确认，电梯前室只能是共摊面积，导致原告购买的商品房使用面积大大减少，被告存在欺诈原告的行为的事实。
2、爱丁郡楼书宣传广告复印件一份，用以证明被告在销售楼房过程中，作出大量的虚假广告和宣传，导致原告因为信任被告的宣传广告而购置涉案房屋：如被告宣传称，所售小区有泳池，有英国皇家园林景观、客厅采用全落地窗观景客厅、电梯厅专属享用且计入使用面积、车库设置采光井，中央道贯穿点式水景，并明显标注3处水景喷泉，电梯直达停车库等。但是，实际交付的房屋却与上述宣传不符的事实。
3、关于爱丁郡业主的投诉的相关答复意见复印件一份，用以证明被告在房屋买卖过程中，宣称电梯厅属于套内面积，但是经住建局确认，电梯厅不能计入套内面积，导致原告购买房屋使用面积大大减少约五平方米。被告交付的房屋质量问题严重：房顶、地下室、地下车库和楼侧立面存在渗漏严重，至今未修复；一楼楼面存在施工错误，导致与设计不符，地面相差30公分，存在严重雨水倒灌问题，至今未修复；至今，被告未向原告出示房屋已达到交付使用条件的材料，延期交付，用电、水、道路等未通过验收，被告虚假宣传严重，游泳池、中央水系、亲水平台等内容都没有修建，而且上述内容根本没有向住建局审核，系欺诈以原告为代表的消费者的事实。
4、关于建设厅0003375信访转办单的意见复印件一份，用以证明被告变更设计不告知原告，虚设不必要的水箱间，导致原告共摊面积增加，房屋销售过程中欺诈以原告为代表的消费者，电梯厅作为套内使用面积计算给原告，实际上现在电梯厅只能作为共摊面积使用，导致套内使用面积减少约4.3平方米的事实。
被告答辩称：原告诉称的是两方面的问题，一个是电梯厅，二是宣传的问题。第一个方面的答辩如下：1、原告据此提出的赔偿的诉请没有合同和相应的法律依据。原、被告在签订合同时，有明确的选择，按建筑面积进行计价，按建筑面积进行补差，在合同第六条中一栏打“√”，在“套内建筑面积”一栏打“ⅹ”。2、为免争议，原、被告进一步在《补充协议书》第四条第2款中明确约定“按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。由此可见，原、被告在订立《浙江省商品房买卖合同》时已经达成一致约定，只按照建筑面积确定房价并进行面积补差，套内建筑面积的增加和减少均不影响房价款且不再进行差异处理。原告对房屋的套内建筑面积可能发生误差，且发生差异后不再进行差异处理是明知的、可预见的。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十一条规定，双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积、共摊面积发生误差时的处理方式。因此，原、被告双方在《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》中对套内建筑面积发生误差如何处理作出的相关约定不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效，对双方均具有约束力。4、原、被告双方已在2014年11月1日办理该商品房的房屋交接手续，并签订了交接书，对商品房的价款和建筑面积进行了核对，并进行了补差，被告也开具了相应的发票，双方在合同项下的主要合同义务已经履行完毕，原告支付了全部的价款，被告也交付了房屋，原告在合同履行完毕的情况下，提出面积问题的赔偿，是违背原来的合同约定，是违约行为，不应受到法律保护。第二方面：1、原告主张的虚假宣传不能成立，经现场察看，该项目的交付和原有的宣传基本是一致的，不存在原告说的虚假宣传的情况。2、根据原、被告双方签订的买卖合同，明确约定楼书的宣传资料仅作为邀约邀请，供参考，不作为邀约，所以原告主张的虚假宣传没有事实依据。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于楼书资料的效力的约定，原告主张的宣传内容，即不构成对房款的重大影响，不符合邀约的构成要件，对原、被告双方不具有约束力。原告上述主张之前已向余杭法院起诉，并经杭州市中级法院二审，该问题，上述法院作出判决，不认为原告主张的虚假宣传和欺诈销售，因此，原告的该项主张没有事实和法律依据。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己辩称的主张，向本院提供证据如下：
商品房交接书（2014年11月1日）一份，用以证明原、被告对诉争房屋的实测面积和房价款、交付时间都作了书面确认，补差了房款，并开具发票，2013年3月29日已符合交付条件，符合合同约定，房屋面积差异已按合同约定进行处理，《浙江省商品房买卖合同》的权利义务已履行完毕的事实。
上述原、被告双方提供的证据，经庭审中出示并经相对方质证，原告提供的证据，被告对证据1、2的真实性无异议，对证据3、4的真实性无法确认；被告提供的证据，原告对真实性无异议。双方对部分证据的证明内容提出异议，本院将对真实性无异议的部分作有效证据使用，并根据证据所载明的内容作相应的事实认定；对真实性有异议的部分证据，因均系复印件，不作为有效证据使用。
根据上述有效证据及原、被告在庭审中的陈述与辩解，本院认定本案事实如下：
2010年11月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及附件、《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓11幢1单元602室商品房一套，建筑面积共87.12平方米，其中套内建筑面积74.13平方米，应分摊共有建筑面积12.99平方米，单价为每平方米12899元。合同第六条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择［√建筑面积］［ⅹ套内建筑面积］作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。合同第九条交付期限及条件中约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件”。合同第十二条交接中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、……；2、买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。合同附件一为房屋平面图，合同附件二为应分摊的共有建筑说明，载明：“根据国家质量技术监督局发布的《房产测量规范（gb／t17986—2000）》和房屋所在地建设主管部门及房地产管理部门等单位下发的有关规定、技术标准等进行执行。”《补充协议书》第三条对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款；2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。《补充协议书》第四条对合同第九条的补充中规定：“1、……。2、本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。《补充协议书》第五条对合同第十一条的补充中第3项规定：“买受人对所购房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理形式，以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音以及其它使用功能等的影响均已充分了解并无异议。《补充协议书》第七条对合同第十二条、第十八条的补充中第3项规定：买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《交房通知书》规定的交付日期之次日起，一切后果均由买受人承担。《补充协议书》第十八条关于广告、楼书等宣传资料的约定：出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准。《补充协议书》第二十一条附则中约定：在签订本合同（协议）前，出卖人已就本合同（协议）的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明，买受人对此并无疑义。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。
被告在开发销售爱丁郡项目商品房中印制了楼书，对该项目小区风格、环境、设施等作了介绍，并印制了相关户型的平面图。该楼书户型平面图下方均标注：“户型展示仅作为今后装饰设计的参考，不作交付标准，最终以合同约定为准”的内容。在楼书的最后也注明“此宣传资料为要约邀请，最终解释权归开发商所有；文中所涉及的所有数据、图片等资料以政府最终批文为准；项目所涉及规划业态，不排除因政府或招商等原因引起的变更，敬请留意，业态若有调整，恕不另行通知。”被告在项目竣工验收后，经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司进行房屋面积实测，其中原告所购商品房实测建筑面积为86.61平方米，套内建筑面积为69.15平方米，分摊共有建筑面积为17.46平方米。由于杭州余杭临平同创房产测绘有限公司在预测和实测中对电梯厅面积是否计入套内面积不一，造成套内面积实测与合同约定差距较大。
涉案商品房建设项目经各单项竣工验收，于2013年3月29日经杭州市余杭区住房和城乡建设局审核同意竣工验收备案，并达到交付条件。原、被告于2014年11月1日签订《商品房交接书》，办理了商品房交接手续，并已按实测建筑面积88.48平方米补差结清购房款及逾期交房等相关费用。
原告曾与本案相同事实与理由向本院起诉，请求判令解除原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》。经一、二审法院审理并判决驳回原告的诉讼请求。
本院认为，本案中，双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积为87.12平方米，其中套内建筑面积74.13平方米，应分摊共有建筑面积12.99平方米。”从上述合同条款中的相关数据可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比列，即通常所称的“得房率”。由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，被告最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿，被告在销售中得房率高也作为该楼盘的其中一项优势进行宣传。现由于被告向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故被告已构成违约，本院对原告要求被告赔偿相应损失的请求予以支持，对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及被告的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定被告赔偿原告的损失为20556元。
关于楼书等宣传资料是否作为合同内容的问题及房屋的采光等其他质量问题。根据原告提交的楼书，其中在户型平面图下方标注：“户型展示仅作为今后装饰设计的参考，不作交付标准，最终以合同约定为准”，在楼书最后注明“此宣传资料为要约邀请，最终解释权归开发商所有；文中所涉及的所有数据、图片等资料以政府最终批文为准；项目所涉及规划业态，不排除因政府或招商等原因引起的变更，敬请留意，业态若有调整，恕不另行通知。”而双方在《补充协议书中》又进一步明确约定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。可见，被告已明确告知购房人，楼书不作为合同的约定内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，从该楼书内容看，其中对房屋及相关设施的陈述主要提及了英国皇家园林景观、点性中央水景、喷泉等，其他内容则是对楼盘整体环境的介绍，较为笼统。而从被告实际交付的楼盘情况看，发生的变化主要是其中的点性中央水景调整为了园林，a1户型的窗户设计发生了改变，但该些变化对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定的影响并不属于重大的范畴，故该楼书中的相关内容不能作为要约。而原告主张的游泳池则只有楼书中的图片，并没有明确具体的文字表述，难以认定为是上述司法解释规定的具体确定的说明和允诺。对于人车分流设计、电梯设计的变更，原告则未能提交证据予以证明。而一楼庭院地面施工的问题也不涉及原告所购买的房屋。至于原告提出的地下室漏水、道路存在质量缺陷等理由，其亦无证据佐证。且此事实与理由，原告曾起诉后，已经一、二审法院审理并以生效判决予以否定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杭州云恒置业有限公司赔偿原告卢军彪损失20556元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告卢军彪的其他诉讼请求。
如果被告杭州云恒置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费925元，减半收取462.50元，由原告卢军彪负担251.5元，被告杭州云恒置业有限公司负担211元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费925元（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 单贤福
二〇一五年二月二十七日
书记员 缪剑娣