惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠湾法民一初字第1224号
原告：惠州大亚湾某某房地产开发有限公司。住所地：惠州市大亚湾区。
法定代表人：辜某某。
委托代理人：刘某某，该公司职员。
被告：陈某，男，汉族，1989年12月24日出生，现住深圳市坪山新区。
原告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司（下称某某公司）诉被告陈某商品房预售合同纠纷一案，本院2014年10月14日立案受理后，依法由审判员徐黎适用简易程序，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人刘某某、被告陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称：2013年12月16日，被告购买原告开发的位于大亚湾区西区秋谷康城16栋三单元1002号房，房屋总价款为274800元，被告采取按揭方式付款，根据双方签订的商品房买卖合同：被告应于签订合同当日支付人民币首付款84800元，余款办理银行按揭手续。合同签订后，被告缴纳首期款84800元，余款19万元办理按揭，因被告个人的信用问题导致按揭手续至今未完成，合同目的无法实现。因此原告于2014年9月11日发出购房款催告函，要求被告还款但未得到回复。根据合同约定：因个人原因导致按揭无法办理的，出卖人有权要求解除合同并要求买受人承担合同总价的20%的违约金及解除合同备案所需的费用。为维护原告的合法利益，原告请求依法判决：一、撤销原被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告承担违约金54960元；三、解除合同备案所需的费用及本案诉讼费由被告承担。
原告向本院提交了以下主要证据：商品房买卖合同、收款收据、催告函及快递单等，拟证实其诉称事实。
被告陈某辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》中关于双方违约责任的条款属于格式条款，应属无效条款。合同条款和补充合同条款中关于违约金的约定不同，违约责任的约定明显违背法律的公平原则，属于格式条款。故合同中关于违约责任的约定属于无效条款。二、合同签订过程中，存在被答辩人欺诈答辩人签订合同的行为，应当予以撤销。答辩人多次询问秋谷康城销售人员贷款能否办理，其回答没问题，且即使有问题也会想办法办下贷款。因答辩人购房首期款不足，被答辩人答应借款30000元给答辩人。答辩人在什么都没得到的情况下，向被答辩人交付了定金还签下购房首期款欠款承诺书，被答辩人诱导答辩人上钩。答辩人觉得钱交了且不能退的情况下，在没看购房合同的情况下被答辩人签订了合同。此后，被答辩人给答辩人一张办理贷款手续所需资料的清单。通过答辩人不认识的陈玉明向答辩人账户里过账30000元用于支付首期款，被答辩人开假收据连续两次在办理按揭过程中欺骗银行。合同第六条约定的付首期款和办按揭贷款的日期一致，但答辩人该日期并没有足额支付首期款，还不符合当日办理按揭贷款手续的条件，被答辩人的行为属于合同欺诈。几个月后，被答辩人销售人员告诉答辩人，因其流水不足致使按揭办不下来，需要找人担保，答辩人匆忙通知父亲来到惠州签名担保，但还是没能办理按揭贷款，答辩人要求退还资料，并在对方的逼迫下当场撕毁。此后双方到惠州工商银行第二次办理按揭贷款手续，答辩人交付了4300元的费用，被答辩人工作人员称该笔款用于办理纳税证明并当场写下承诺书，办理过程中，答辩人支付了律师见证费400元。2014年6月24日，答辩人向被答辩人支付购房款30000元时，向销售人员询问办理按揭贷款的情况，对方一再承诺按揭没问题，此后，答辩人被通知按揭贷款未批准，并被要求变更付款方式，答辩人要求退回办理按揭贷款的资料及见证费，但未获回应。2014年9月12日，答辩人收到被答辩人寄来的催告函，但答辩人已经积极配合办理按揭贷款，被答辩人的陈述时污蔑。三、银行按揭贷款办不下来，不是答辩人个人原因造成，答辩人不应当承担任何责任。答辩人已经积极配合办理银行按揭贷款，第一次没办理成功，被答辩人没有告知答辩人存在银行信用问题，还让答辩人继续支付房款。答辩人及家人无信用不良记录，银行不同意放贷属于不可预见、不可抗力的时间，答辩人理应免责。请求法院判决被答辩人全额返还答辩人的购房款、税费及见证费等后，解除双方签订的合同及备案登记。
被告向法庭提交了以下主要证据：商品房买卖合同、收款收据及付款凭证、购房首期款欠款承诺书、办理按揭贷款所需资料清单、上海银行及工商银行办理按揭资料、承诺书、催告函等，拟证明其辩称的事实。
经审理查明：被告陈某的户籍所在地为湖北省崇阳县，目前居住在深圳市坪山新区并在当地工作。2013年12月16日，原告某某公司作为出卖人与作为买受人的被告签订商品房买卖合同一份，约定的主要内容有：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于大亚湾区西区石化大道西71号秋谷康城花园项目的第16栋三单元1002号房屋，该房建筑面积为61.17平方米，总价款为人民币274800元；二、付款方式，买受人采用银行按揭的形式支付合同价款，即2013年12月16日前付清首期款84800元，余款190000元申请办理银行按揭付款；三、逾期付款的违约责任，买受人逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。如逾期超过30日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
合同签订后，被告通过向原告借款30000元及自行支付54800元的形式，按合同约定的时间及数额向原告支付了首期款84800元，同时向原告交纳了契税2748元、房屋维修基金3671元、查档费500元、登记费320元及办证费340元等（合计7451元），剩余190000元先后向上海银行深圳市内分行及中国工商银行惠州市内分行申请办理银行按揭贷款，但均未获审批。2014年9月11日，原告向被告寄送催办函，要求被告在收到催办函的七日内支付购房款190000元及逾期付款的违约金，上述通知书已经送达被告。2014年10月14日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。
另查，原告出借给被告的借款30000元，被告已于2014年6月24日清还给原告。合同签订后，原告将该预售商品房合同在房管部门办理了预售登记，其预告登记依据合同号为HW201328504号。
上述事实，根据原、被告的庭审陈述，原、被告提交的商品房买卖合同、收款收据、催告函，被告提交的付款凭证、购房首期款欠款承诺书、办理按揭贷款所需资料清单、上海银行及工商银行办理按揭资料、承诺书等证据经庭审调查核实，足以认定。
本院认为：原告某某公司与被告陈某签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。
原告以被告在银行征信系统存在信用不良的记录致使不能办理按揭贷款为由，请求解除双方之间签订的上述合同，但原告没有举证证实。本案中，原告作为开发商明知国家限贷政策，被告亦明知其为非本地户口的购房者且不能提供在惠州市交缴一年以上社会保险费等证明，原、被告双方仍在合同中约定付款方式为银行按揭贷款，因被告不具备在大亚湾区购房的资格，不能办理银行按揭贷款，致使双方的合同目的不能实现，且原、被告均明确表示应解除合同，故双方之间的合同已经缺失继续履行的基础，应予解除。原、被告在合同中约定，因逾期付款导致解除合同的，原告按累计应付款的20%向被告支付违约金，但该违约金的计算标准明显超出原告的实际损失，本院参照已生效判决的标准，酌情调整至按累计应付款10%的比例计算违约金。因原、被告双方在签订上述合同时均存在过错，且过错程度相当，故在解除合同时应各自承担相应的责任，即原告应向被告支付违约金为13740元（274800元×5%）。因原告已经向被告支付了首期款84800元，上述违约金在原告已经向被告支付的该款中扣除，扣除后的余款应由原告返还被告。
因原、被告签订的上述合同已经办理了备案登记，原告诉请的执行费及解除合同所需费用属于解除合同需要支付的费用，该费用应根据过错程度由原、被告各自承担50%。原告可在实际发生时从被告已经支付的购房款中按50%的比例予以扣除。
原告代收取被告交纳的契税2748元、房屋维修基金3671元，原告已经以被告的名义交付至相关部门的账户，被告可在解除双方签订的合同后自行向相关部门办理退费手续。
综上，依照《《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司与被告陈某于2013年12月16日签订《广东省商品房买卖合同》（合同号：HW201328504）（预告登记号：粤房地预登惠州字第3300106270号）。
二、被告陈某自本判决生效之日起十日内向原告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金13740元，上述违约金在被告已向原告支付的84800元的购房款中抵扣；其他解除合同所需的费用，以实际发生为准按50%的比例从被告已经支付的84800元中抵扣。抵扣后的余款由原告退还被告。
三、驳回原告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费587元，由原告惠州大亚湾某某房地产开发有限公司负担293.5元，被告陈某负担293.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 徐 黎
二〇一四年十二月四日
书记员 连楚宇