湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）益法民一终字第233号
上诉人（原审被告）夏某明。
上诉人（原审被告）樊某华。
以上两上诉人之共同委托代理人刘某峰，益阳市资阳区法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）徐某良。
委托代理人张某武，湖南跃某律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘某群。
被上诉人（原审被告）曹某斌。
委托代理人刘某群，系曹某斌之妻，为本案另一被上诉人。
上诉人夏某明、樊某华与被上诉人徐某良、曹某斌、刘某群房屋租赁合同纠纷一案，夏某明、樊某华不服湖南省大通湖管理区人民法院（2013）大法民初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。夏某明、樊某华及两人之共同委托代理人刘某峰、被上诉人徐某良及其委托代理人张某武、被上诉人刘某群亦暨被上诉人曹某斌的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2009年2月1日，夏某明与刘某群签订了《鼎鑫文体转让合同》一份，双方约定，刘某群将位于大通湖区河坝镇友谊路的鼎鑫文体超市转让给夏某明经营。刘某群所有商品按进价清点给夏某明，货架、门面装修费等以10万元转让给夏某明，如刘某群卖给第三方，转让费由第三方承担。夏某明在经营期间，每年支付租金15000元。如刘某群将门面出售，需先通知夏某明，如夏某明愿意购买，需让夏某明优先购买。同日，刘某群向夏某明出具了一张收条，注明收到夏某明货款186000元，除装修费外。2009年2月28日，徐某良与曹某斌签订了《购房合同》一份，双方约定，曹某斌将位于河坝镇友谊南路十字路的鼎鑫文体超市的两间门面以319800元的价格出售给徐某良。已付240000元，余款在2009年底付清。曹某斌的该门面的房产证已抵押在银行，暂用其文化北路的住房的房产证作抵押，2009年底互换（房产过户手续费由徐某良负担，曹某斌负责办理）。曹某斌以30000元的价格向徐某良租用两年。该份合同签订前、签订时，夏某明不知情。合同签订后，徐某良向曹某斌付清了全部的房款。2011年2月28日，徐某良取得了本案涉及的位于大通湖区河坝镇友谊南路东侧的两间门面的国有土地使用权证（证号：大通湖区国用2011第HC0061号）、房屋产权证（证号：益房权证大区字第001405**号）。2011年2月，徐某良未将本案涉及的两间门面收归己用，而是由夏某明继续经营鼎鑫文体超市，但夏某明并未与徐某良签订书面的租赁合同，夏某明按16000元每年的价格支付了2011年、2012年的使用费，徐某良也自认收取了2011年、2012年的使用费。另查明，夏某明、樊某华系夫妻关系；曹某斌、刘某群系夫妻关系；樊某华、刘某群系同母异父的姐妹。
原审法院认为，2011年2月28日，徐某良取得本案涉及的两间门面的房产、地产权证后，徐某良与曹某斌之间约定的两年租赁期限、夏某明与刘某群之间约定的两年租赁期限均已届满。之后，虽由夏某明继续使用本案涉及的两间门面，但夏某明与徐某良之间并未达成书面的租赁协议，且徐某良提交的证据不足以证实徐某良与夏某明之间在2011年之后形成了房屋租赁合同关系，故本案应为排除妨碍纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。本案中徐某良从曹某斌处购买了本案涉及的两间门面，并办理了产权登记手续，成为了该两间门面的所有权人。夏某明、樊某华与徐某良在2013年3月之后没有达成房屋租赁协议，继续占用房屋无法律依据，应依徐某良的要求腾空交房，并支付占用期间合理的费用，故对徐某良要求夏某明、樊某华腾房的诉讼请求，予以支持。关于徐某良提出的要求夏某明、樊某华按43.8元／天的标准支付占用费的诉讼请求，夏某明、樊某华在与刘某群约定的两年租赁期届满后，在继续使用门面的过程中，按16000元／年的标准支付了2011、2012年的使用费，2013年3月1日后夏某明、樊某华未再支付使用费，故徐某良的该项诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于夏某明、樊某华提出在曹某斌出卖本案涉及的两间门面时未在合理的期限收到通知，其优先购买权受到侵害要求赔偿；徐某良与曹某斌签订的房屋买卖合同无效的主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，夏某明、樊某华要求徐某良承担赔偿责任及徐某良与曹某斌签订的房屋买卖合同无效的主张，没有事实和法律依据，不予支持。夏某明、樊某华因优先购买权受到侵害遭受的损失可另行向相关的义务人主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，缺席判决：一、夏某明、樊某华于判决生效后三十日内腾空并交还徐某良位于大通湖区河坝镇友谊南路东侧房屋产权证号为益房权证大区字第001405**号的两间门面；二、夏某明、樊某华于判决生效后十日内按43.8元／天的标准向徐某良支付房屋的占有使用费（从2013年3月1日起支付至判决确定的交房之日止）。案件受理费100元，由夏某明、樊某华负担。
宣判后，夏某明、樊某华不服，向本院提起上诉称：1、徐某良、曹某斌侵害了夏某明、樊某华的优先购买权，夏某明、樊某华与刘某群签订的合同中约定了优先购买权，但曹某斌在将门面卖给徐某良前未告知夏某明、樊某华，涉案门面租金都是交给曹某斌，夏某明、樊某华并不知道门面已卖给徐某良；2、徐某良与曹某斌对于夏某明、樊某华丧失优先购买权存在过错，应赔偿转让费10万元及增设的设施价值；3、原审判决夏某明、樊某华在三十日内腾空房屋不妥，门面内货物无处放置，且夏某明、樊某华未与徐某良签订合同，没有直接的关系，徐某良只能向曹某斌主张权利，夏某明、樊某华与刘某群签订的合同没有约定租赁期限，徐某良无权要求夏某明、樊某华腾空房屋；4、原审没有通知刘某群参加诉讼，程序违法。请求撤销原判，驳回徐某良的诉讼请求。
徐某良答辩称：1、夏某明、樊某华知晓门面已卖给徐某良的事实，并且双方协商租金由15000元变更为16000元，徐某良经常照顾门面生意；2、徐某良没有收取夏某明、樊某华10万元的转让费，根据相关法律规定，租赁期间届满，出租人不需补偿承租人附和装饰装修费用；3、夏某明、樊某华在另一地点有门面，其称没有地方放置货物不是事实，夏某明、樊某华与刘某群签订的合同没有约定租赁期限，应为不定期租赁，现门面系徐某良所有，徐某良有权要求夏某明、樊某华腾空门面；4、原审程序没有违法。请求驳回上诉，维持原判。
刘某群、曹某斌答辩称：1、刘某群未接到原审法院的开庭通知；2、诉争房屋系曹某斌与刘某群的共同财产，曹某斌将房屋出卖给徐某良，未告知刘某群，侵犯了刘某群的权利。请求依法改判。
二审中，夏某明、樊某华向本院提交诉争房屋的国有土地使用证和诉争房屋的照片10张，用以证实诉争房屋增建了一层，徐某良系受益人，应对夏某明、樊某华进行补偿。徐某良质证认为，上述证据与本案没有关联性，不能达到其证明目的。刘某群、曹某斌对上述证据无异议。徐某良提供照片四张，欲证实夏某明、樊某华有自己的门面，可以存放货物。夏某明、樊某华与刘某群、曹某斌均质证认为，徐某良提供的证据与本案无关。本院对上述证据经审查认为，夏某明、樊某华及徐某良提供的证据均与本案无关，本院不予采纳。
二审经审理查明，原审法院在开庭前已将曹某斌与刘某群的开庭传票等诉讼文书一并送达曹某斌，但曹某斌未在送达证上签名。除此以外，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，2011年夏某明与徐某良口头约定的租赁期限届满后，虽然夏某明未与徐某良签订书面的租赁合同，但徐某良并未将诉争门面收回，夏某明也支付了租金，故双方之间形成了不定期租赁关系，本案应系房屋租赁合同纠纷，原审认定本案系排除妨碍纠纷不当，本院予以纠正。夏某明与刘某群签订《鼎鑫文体转让合同》时约定了夏某明对诉争门面有优先购买权，夏某明可另行向刘某群主张该权利。关于夏某明、樊某华提出的转让费及增设的设施价值的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条的规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”夏某明、樊某华可就该项主张另行起诉。现诉争门面已买归徐某良所有，并已办理了房屋产权和国有土地使用权过户，虽然夏某明、樊某华与徐某良之间没有签订书面租赁合同，但双方之间已形成了不定期租赁关系，徐某良可以随时解除租赁合同。故夏某明、樊某华提出的其未与徐某良签订合同，没有直接的关系，且其与刘某群签订的合同没有约定租赁期限，徐某良无权要求其腾空房屋的主张不能成立，本院不予支持。原审已将开庭传票等诉讼文书送达曹某斌，刘某群系曹某斌之妻，由曹某斌转交符合法定程序。故夏某明、樊某华提出的原审没有通知刘某群参加诉讼，程序违法的主张，不能成立，本院不予支持。
综上所述，夏某明、樊某华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，虽对本案案由认定不当，但已经本院依法予以纠正，且未影响本案的实体处理，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人夏某明、樊某华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 喻 宁
代理审判员 刘艳芝
代理审判员 黎 娜
二〇一三年十月二十九日
书 记 员 何 帆