上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初23151号
原告：上海玖辉投资管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：沈从辉，董事长。
委托诉讼代理人：章海，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
被告：上海显创生态园林工程有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：陈庆仁，执行董事。
被告：屠国强，男，1956年8月12日出生，汉族，户籍地上海市。
原告上海玖辉投资管理有限公司与被告上海显创生态园林工程有限公司、被告屠国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告上海玖辉投资管理有限公司的委托诉讼代理人章海，被告上海显创生态园林工程有限公司的法定代表人陈庆仁到庭参加诉讼。被告屠国强经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上海玖辉投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告上海显创生态园林工程有限公司(以下简称显创公司)于2014年6月30日签订的房屋租赁合同于2014年11月4日解除；2.两被告共同返还原告支付的10万元租赁保证金和18万元房屋租金，并按照银行同期贷款利率支付自2014年11月8日至判决生效之日的利息。事实和理由：原告与被告显创公司于2014年3月28日签订租房定金协议，被告屠国强在代理人处签名，协议约定原告向显创公司支付10万元作为订立位于上海市小木桥路XXX弄XXX号1至4楼房屋租赁合同的担保，同时约定租赁合同签订后定金转为租赁押金。原告依约支付了10万元。2014年6月30日，原告与显创公司签订房屋租赁合同，屠国强在代表人处签名，约定原告向显创公司承租上海市小木桥路XXX弄XXX号1至4楼房屋，租期15年，每季度租金30万元，原告应于合同签订后三个工作日内预付第一租赁年度第一季度租金。合同订立后，原告向显创公司支付预付租金20万元，由屠国强出具一份收到原告支付的租金30万元，余款在7月20日入住后即付的收条。2014年8月，原告根据合同多次要求被告交付房屋，未果，无奈要求解除合同并要求显创公司返还预付租金，屠国强同意返还租金并指定案外人代为签发支票返还，但经原告指定的代收单位持支票提款，发现该支票为空头支票。2014年11月4日，屠国强向原告出具一份还款承诺书，承诺先退还定金8万元，余款22万元在三个工作日结清。之后屠国强向原告支付2万元，余款28万元至今未支付。原告认为原告与显创公司之间的房屋租赁合同合法有效，因被告迟迟未交付房屋，双方合同目的无法实现，合同于屠国强2014年11月4日出具还款承诺书时已解除，被告构成根本违约，应共同承担还款责任并支付相应利息，原告无奈诉至法院，请求判如诉请。
上海显创生态园林工程有限公司辩称，不同意原告诉请。租房定金协议或租赁合同上显创公司印章系屠国强伪造私刻，并非显创公司加盖的有效公章，显创公司未与原告签订租赁合同，也未授权屠国强对外签订租赁合同，从未收取过原告支付的任何款项，屠国强与原告签订的合同对显创公司不发生法律效力。2013年4月，显创公司股权及法定代表人发生变化，其唯一合法公章由法定代表人陈庆仁负责管理。2014年1月，显创公司发现有人擅自伪造公司印章，曾登报公告声明；并后就屠国强伪造公章一事向公安机关报案。显创公司已尽到善良管理公章义务，不应对屠国强的违法行为承担责任。原告与屠国强签订合同发生于显创公司就公章被伪造登报声明及报案后，法定代表人也早已变更，从系争租赁房屋的价值及租期看，属于重大合同，原告未尽到必要审查义务，应对其过错承担责任。原告与屠国强已解除租赁关系，屠国强也出具还款承诺，原告与屠国强之间的租赁关系已转换为借款关系，显创公司对此不承担责任。
屠国强辩称，同意原告诉请一，认可租赁合同于2014年11月4日解除；关于诉请二，认可收到过原告支付的10万元保证金和20万元租金，但已退回原告12万元，其中2万元转账给原告法定代表人沈从辉，5万元通过财务汇款给沈从辉指定的收款人，另有5万元以现金支付给沈从辉，但没有收条，现金给付的5万元作为给原告的补偿，不作为租金返还，故现同意再退还原告10万元保证金和13万元租金，不同意支付利息，5万元现金给付的补偿金已包括利息了。对原告与显创公司当庭出示的证据均予以认可，显创公司在法定代表人变更前由屠国强实际控制，前法定代表人周某某是屠国强的司机。屠国强是基于公司实际控制人去签订涉案房屋之前的买卖合同，与原告签订租赁合同时也代表显创公司。因后屠国强出具了还款承诺书，也已退出显创公司，故原告诉请中的还款责任应由屠国强个人承担，与显创公司无关。关于公章，屠国强所持有的显创公司公章是真实的，但显创公司股东变更后，由于公司内部股东纠纷，就登报作废了这枚公章，也有刑事报案记录。
根据原告和显创公司庭审中的一致陈述，原告提交的显创公司营业执照、机构信用代码证、开户许可证及贷款卡、税务登记证等复印件、涉案租赁房屋房产证复印件、2万元还款的银行卡交易明细清单，显创公司提交的营业执照、公司章程、文汇报声明、公安受案回执、民事判决书等证据，经质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提交的商品房买卖合同复印件，经质证，显创公司认为发生于股权变动之前，对其真实性无法确定，屠国强则认可其真实性并表示该合同由其代表显创公司签署，鉴于原告未出示该证据原件，本院对其真实性不予认定。关于原告提交的租房定金协议、房屋租赁合同、个人账户汇总信息清单两份、收条、还款承诺书等证据，经质证，显创公司对其真实性不予认可，认为未授权任何人与原告签订租赁合同或收到原告支付的相关款项，屠国强则认可上述证据的真实性，鉴于涉案租赁合同订立及款项收取均由屠国强经办，显创公司亦未提供上述证据系原告伪造的相关反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以认定；但经庭审比对，租房定金协议、房屋租赁合同中显创公司的盖章与其应诉材料中所盖公章明显不吻合，原被告均表示不就合同中所盖公章的真伪申请鉴定，且双方对显创公司曾因公章被伪造私刻登报及报案一节的真实性并无异议，故本院对租房定金协议、房屋租赁合同中显创公司盖章的真实性不予认定。
本院经审理认定事实如下：2014年3月28日，屠国强以显创公司代理人的名义与原告(承租人、乙方)签订租房定金协议一份，屠国强在协议甲方代理人处签字并在甲方即出租人处加盖了显创公司印章(与显创公司应诉材料公章比对不吻合)。协议约定：原告承租显创公司所有的位于上海市小木桥路XXX弄XXX号1至4楼房屋(以下简称系争房屋)作为商住办公，租赁面积2675平方米，租赁期限自2014年5月1日起至2028年4月30日止，每平方米租金1.2元/天，每三年递增5%。原告在签订本协议时支付显创公司10万定金作为双方订立房屋租赁合同的担保，签订房屋租赁合同后，定金转为房屋押金，显创公司收到定金后应书面签收。同日，原告向屠国强转账支付租房定金10万元。2014年6月30日，屠国强又以显创公司代表人名义与原告签订房屋租赁合同一份，合同甲方即出租人处由屠国强加盖了显创公司印章(与显创公司应诉材料公章比对不吻合)。合同就系争房屋的租赁事项达成相关约定，租赁期限15年，自2014年8月1日起至2029年7月30日止，首年租金按1.2元/平方米共计120万元，即每季度30万元，原告应于2014年8月1日前支付履约保证金10万元。同日，原告向屠国强转账预付部分首期租金20万元；屠国强向原告出具收条一张，确认收到原告支付的系争房屋租金30万元，余款在7月20日入住后即付，收条收款人处由屠国强签字并加盖显创公司印章(与显创公司应诉材料公章比对不吻合)。后因系争房屋未如期向原告交付使用，原告要求解除租赁合同并返还预付租金，屠国强对此同意并于2014年11月4日在徐汇分局龙华派出所向原告的法定代表人沈从辉出具一份还款承诺书，承诺于次日先退还定金8万元，在三个工作日内结清余款22万元。嗣后屠国强向原告返还2万元租金。原告表示余款28万元两被告至今未予支付；屠国强则称其曾另返还原告5万元租金并给予原告5万元补偿金，其现同意返还原告剩余租金及租赁押金共计23万元。
另查明，系争房屋产权人为显创公司，取得产权时间为2013年1月。2013年5月，显创公司发生内部股权变更，陈庆仁变更持有显创公司99%的股份并变更为该公司的法定代表人，另一股东周某某变更持有显创公司1%的股份。2014年1月24日，显创公司在文汇报就发现有人擅自伪造、私刻公司公章并对外签署法律文件事宜登报声明，内容为：显创公司仅承认公司成立时向工商行政管理部门备案的公章为公司唯一合法有效公章；显创公司发现公章曾被人擅自伪造、私刻，任何与显创公司法定代表人之外的人发生交易关系的人应向显创公司求证，否则一旦发生纠纷显创公司不承担责任……2014年3月18日，显创公司法定代表人陈庆仁就公司公章被伪造一事向公安机关进行报案。
审理中，屠国强自认其原为显创公司实际控制人，代表显创公司签署系争房屋购入时的商品房买卖合同，并代表显创公司与原告签订租房定金协议、房屋租赁合同，但其后退出显创公司并以个人名义向原告出具还款承诺，应由其个人承担还款义务；对此，原告认为，屠国强在与原告签订相关租赁协议时，以显创公司的名义进行洽谈，并出示了显创公司营业执照、机构信用代码证、开户许可证及贷款卡、税务登记证等公司材料复印件、系争房屋购入时的商品房买卖合同复印件、房产证复印件、在显创公司担任高管职务的个人名片等材料，并在签订的协议上均加盖了公司公章，故原告有理由相信屠国强具有代表显创公司对外签订租赁合同的代理权限；显创公司则认为，租赁相关合同上显创公司印章系屠国强伪造私刻，非有效公章，显创公司就公章被伪造私刻一事在涉案合同签订前即登报声明并进行刑事报案，显创公司未与原告达成租赁合意，也未授权屠国强对外签订租赁合同，未收取原告支付的任何租赁款项，屠国强与原告签订的合同对显创公司不发生法律效力。
本院认为，原告与屠国强之间的租房定金协议、房屋租赁合同，屠国强向原告出具的还款承诺书均系当事人真实意思表示，应为合法有效，当事人双方均应恪守履行。基于原告出示的租房定金协议、房屋租赁合同上所盖显创公司公章与显创公司公司应诉材料上所盖公章经当庭比对明显不吻合，原被告均表示不对合同上的公章真伪申请鉴定，双方对显创公司曾因公章被伪造私刻登报声明及报案一节真实性亦无异议，故本院对合同上显创公司盖章真实性不予认定。关于屠国强以显创公司名义签订租赁合同是否构成表见代理这一争议焦点，结合涉案租赁合同的租赁标的、租期及租金标准看，涉案租赁合同属于重大租赁事项，原告在签订合同时应对屠国强的代理权限作审慎核查义务，但原告并未提供证明屠国强与显创公司之间的关系或屠国强具有对外签订租赁合同的代理权限的充分证据，仅以屠国强出示了显创公司证照及系争房屋房产证等材料复印件即认定其有权代表显创公司对外签订合同，租金及押金也均支付至屠国强个人账户，故本院难以认定原告尽到了必要的审慎注意义务；相反，显创公司在发现公章有被伪造私刻情形时及时登报声明并作报案处理，且该两项行为的作出早于系争租房定金协议、租赁合同签订时，显创公司已尽到对公章的必要管理义务，因此，本院认定屠国强的签章行为不构成表见代理，显创公司并非系争租赁合同的相对方，应由屠国强个人承担相应租赁合同义务。
基于租赁房屋至今未向原告交付，租赁目的无法实现，屠国强个人也于2014年11月4日向原告出具还款承诺，故原告要求确认双方于2014年6月30日签订的房屋租赁合同于2014年11月4日解除的诉请，理由正当，本院予以支持，但合同的双方当事人应为原告与屠国强。关于原告要求两被告共同返还租赁保证金及剩余预付租金28万元并支付相应利息的诉请，因显创公司并非租赁合同相对方，也未收取租赁对价，故显创公司对此不应承担还款责任，应由屠国强个人按照合同及其出具的还款承诺书返还原告上述钱款并承担逾期还款的利息，故对原告要求屠国强返还租金、押金及支付利息的诉请，本院予以支持；对原告要求显创公司对此承担责任的诉请，本院不予支持。关于屠国强抗辩其另行向原告支付过10万元(包括返还5万元租金及5万元补偿金)的意见，因其未就其主张提供相应证据，原告对此也予以否认，故本院对屠国强的该项主张难以采信。屠国强经本院传票传唤未到庭应诉，视为自动放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认上海玖辉投资管理有限公司与屠国强于2014年6月30日签订的房屋租赁合同于2014年11月4日解除；
二、屠国强于本判决生效之日起十日内向上海玖辉投资管理有限公司返还租赁保证金100,000元、租金180,000元，并以280,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2014年11月8日起至判决生效之日止的利息；
三、驳回上海玖辉投资管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5,500元，由屠国强负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
审 判 员 黄晨辰
人民陪审员 赵倩玲
二〇一七年三月一日
书 记 员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。