陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕09民终561号上诉人（原审被告）：杨支斌，男，1981年8月12日出生，汉族，住汉滨区。委托诉讼代理人：张林娟（杨支斌之妻），住汉滨区。委托诉讼代理人：徐生明，陕西持衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：喻吉凤，女，1974年4月24日出生，汉族，住汉滨区。委托诉讼代理人：田益兵，陕西政源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王贵利（喻吉凤之夫），男，1977年10月23日出生，汉族，住汉滨区。委托诉讼代理人：董立壮（王贵利姐夫），住汉滨区五里镇龙头村*组**号。上诉人杨支斌因与被上诉人喻吉凤、王贵利房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨支斌及其委托诉讼代理人张林娟、徐生明，被上诉人喻吉凤及其委托诉讼代理人田益兵，被上诉人王贵利的委托诉讼代理人董立壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨支斌上诉请求：撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初319号民事判决，驳回喻吉凤的诉讼请求。事实和理由：一审判决认为杨支斌、王贵利未征得喻吉凤同意所签订的房屋租赁合同，侵害了喻吉凤的合法权益，判决合同无效，属适用法律错误。一审判决认定2015年10月15日签订的房屋租赁合同未征得喻吉凤的同意，缺乏证据证实；喻吉凤认可2014年9月5日王贵利一人代表家庭签订的房屋租赁合同，杨支斌作为善意承租人，有理由相信2015年10月15日与王贵利签订的合同，是王贵利、喻吉凤夫妇的合意行为。王贵利的行为构成表见代理，该合同应当有效。喻吉凤辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋是王贵利与喻吉凤的共同财产，杨支斌没有征得喻吉凤的同意，为了收取赌债及赌债的高利贷等原因，迫使王贵利在原合同未到期的情况下又签订新的房屋租赁合同，违反了《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，一方以胁迫、欺诈的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的行为无效。故该合同不具有法律效力。王贵利辩称，其为了抵高利贷，与杨支斌签订的前一份房屋租赁合同没有到期时又续签了第二份合同。喻吉凤向一审法院起诉请求：1、依法判决王贵利与杨支斌于2015年10月15日签订的房屋租赁协议无效；2、依法判决杨支斌于2017年9月5日前将位于建民办事处四档村五组临316国道一间两层门面房腾退给王贵利、喻吉凤。一审法院认定事实：王贵利与喻吉凤系夫妻关系，2009年，喻吉凤与王贵利在位于汉滨区建民办四档村五组临316国道拆旧建新修建一间两层砖混结构房屋一套。2014年9月5日，王贵利为出租方与承租方杨支斌签订房屋租赁合同，约定王贵利将改线路口一间二层门面房租于杨支斌。房租25000/年，另交500元作为房屋押金；租赁期限三年，三年房租共计75000元，一次性支付；合同到期后，杨支斌享有优先租赁权继续承租；杨支斌如将房屋转租他人，应与王贵利协商；房屋若要拆迁，三年内王贵利不得向杨支斌提出任何要求，合同到期后杨支斌如需继续承租，根据市场物价需求，双方商议后续签合同。该份合同签订后，王贵利将该门面房交付给杨支斌经营使用，喻吉凤未提出异议。2015年10月15日，王贵利与杨支斌就上述门面房又签订一份房屋租赁合同，合同主要约定：第三条：租赁期限为九年，自2015年10月15日至2024年10月14日。第四条：租金共计人民币贰拾陆万元整（￥：260000.00元）。第五条：本合同签订之日起，前两年（即2015年10月15日至2017年10月14日的每年租金为25000元）的租金为伍万元；剩余七年（即2017年10月15日至2024年10月14日的租金为每年30000元）的租金为贰拾壹万元。第六条：本合同签订之日，由承租方一次性支付租金贰拾陆万元（￥：260000.00元）给出租方，并由出租方出具收据。第十三条：自合同签订之日起，由出租方承担签字行为法律责任，并对其他的房屋共有权人承担无权或越权出租的签字法律责任。第十四条：若出租方的其他房屋共有权人行使房屋所有权，以致本合同无效或撤销的，由出租方按本合同的第十五条约定的违约责任对承租方进行履行。第十五条：违约责任：出租方违约的，除将违约之日后剩余期限的全部房租退给承租方外，还应按剩余期限房租金总额的1倍向承租方支付违约金；承租方违约的，出租方不退还违约之日后的租赁费。第十六条：租赁期满后，在同等条件下，承租方有优先承租权。同日，杨支斌向王贵利出具收条一张,载明：“今收到杨支斌支付房屋租赁款共计人民币贰拾陆万元整（260000.）收款人：王贵利2015.10.15”。喻吉凤以王贵利与杨支斌于2015年10月15日签订的房屋租赁合同，未经其同意，侵害其合法权益为由，向一审法院提起诉讼。一审法院认为，2014年9月5日，王贵利与杨支斌签订了房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方应按约定切实履行各自的义务。喻吉凤对该份合同予以确认。该份合同履行期间未届满，2015年10月15日，王贵利又与杨支斌签订了一份房屋租赁合同，喻吉凤认为王贵利所出租房屋系王贵利夫妻存续期间的家庭共同财产，该份合同未经其同意，是王贵利与杨支斌私自签订的，侵害了喻吉凤的合法权益，该理由成立，予以支持；对于喻吉凤要求杨支斌于2017年9月5日将位于汉滨区建民办事处四档村五组临316国道一间两层门面房腾退给王贵利、喻吉凤的诉讼请求，因王贵利与杨支斌于2014年9月5日签订的房屋租赁合同履行期限未到期，故对该项诉讼请求不予支持。杨支斌辩称其与王贵利于2015年10月15日所签订房屋租赁合同，喻吉凤是知情的，但未提供相关证据证实，不予采信；杨支斌辩称其已将全部房租支付给王贵利，因王贵利与杨支斌于2014年9月5日所签订的房屋租赁期限届满后，杨支斌在同等条件下，具有优先承租权。若喻吉凤和王贵利不再与杨支斌续签房屋租赁合同，杨支斌可向王贵利主张多支付的房屋租金。判决：一、王贵利与杨支斌于2015年10月15日所签订的房屋租赁合同无效；二、驳回喻吉凤的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：对杨支斌提交的建民办事处四档村民委员会的书面证明、中国邮政储蓄银行股份有限公司安康市建民营业所提供的交易明细单一份、汉滨区建民法律服务所书面证明一份、收款收据一份均不予认定。因建民办事处四档村民委员会的证明不具客观性，不予采信；中国邮政储蓄银行股份有限公司安康市建民营业所交易明细单不能证明收款人账户，亦不予采信；汉滨区建民法律服务所书面证明一份、收款收据一份仅能证明王贵利与杨支斌所签《房屋租赁合同》系该法律服务所拟定的事实，与合同效力不具关联性，故亦不予采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，喻吉凤主张王贵利与杨支斌于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》无效，理由是：1、喻吉凤是出租房屋的共有权人，王贵利未经其同意，擅自与杨支斌签订房屋租赁合同，侵害其合法权益；2、房屋租赁合同是在欺诈、胁迫情形下签订的，应属无效。喻吉凤为其主张提供了其与王贵利的结婚证、户口簿证明夫妻关系；提供了土地使用权证，证明该房屋属于婚姻存续期间建造，属夫妻共同财产。上述证据能够证明喻吉凤与王贵利对诉争房屋享有共有权，但王贵利签订房屋租赁合同的行为属债权行为，并未涉及对房屋所有权即物权的处分行为。因此，喻吉凤以其为物权共有权人主张王贵利与杨支斌签订的房屋租赁合同侵犯其合法权益，要求认定债权行为无效，没有法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本院对喻吉凤以其丈夫王贵利未经其同意，擅自与杨支斌签订房屋租赁合同为由，要求确认该房屋租赁合同无效的诉讼请求不予支持；喻吉凤认为王贵利是在杨支斌欺诈、胁迫下签订的房屋租赁合同，未提供证据证明，本院不予采信。综上所述，喻吉凤认为王贵利与杨支斌于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》无效，理由不能成立，杨支斌的上诉理由有法律依据，本院予以采纳。对于喻吉凤要求杨支斌于2017年9月5日前腾退房屋的诉讼请求，与2015年10月15日签订的房屋租赁合同内容不符，故不予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。综上所述，杨支斌的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初319号民事判决；二、驳回喻吉凤的诉讼请求。一、二审案件受理费各500元，由喻吉凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 丹代理审判员 杜 涛代理审判员 刘慧琴二〇一六年九月二十六日书 记 员 李 涛