杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第1515号
原告：任志刚。
委托代理人：张振中，浙江众信达律师事务所律师。
委托代理人：钱思洋，浙江众信达律师事务所律师。
被告：重庆新龙湖物业服务有限公司。住所地：重庆市渝北区龙溪街道新南路*号龙湖花园1-2（博德台）*楼。
法定代表人：周洪斌，该公司董事长。
委托代理人：曲笑飞，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所实习律师。
原告任志刚诉被告重庆新龙湖物业服务有限公司（以下简称新龙湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日、2015年3月31日两次公开开庭进行了审理。原告任志刚的委托代理人张振中、钱思洋，被告重庆新龙湖物业服务有限公司的委托代理人曲笑飞、徐琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告任志刚起诉称：众所周知，原告不与被告签订前期物业服务协议，开发商重庆龙湖房地产开发有限公司不交房，原告迫不得已与被告签订了《龙湖滟澜园前期物业服务协议》。该协议第五条2.1.1约定：住宅物业服务费：高层精装住宅（第14、15栋）4.3元／月／平方米，高层住宅（第10、11、12栋）2.9元／月／平方米，电梯洋房4.0元／月／平方米。被告既不向原告出示收费依据，也不履行开发商的承诺，原告至今不清楚第14、15栋收费为什么这么高。第14、15栋住宅位于公路边，占地面积最小，没有享有小区绿化环境，基本处于小区物业服务范围之外，接受物业服务相对于其他住宅最少，物业费却是最高的，比同小区第10、11、12栋高层住宅要高出1.4元／月／平方米，是其1.75倍，是甲级标准收费的3倍。该协议第五条1.3项的共用设施设备运行能耗费条款约定：……，当年实际发生的平均数与上年之间的差额部分以及产权面积核定前后被告收取的公摊水电费差额不作退补。被告既不向原告公布共用设备设施实际发生的能耗的单据，也不退补多收能耗费。显然被告向第14、15栋普通住宅收取物业服务收费4.3元／月／平方米及共用设施设备运行能耗收费0.6元／月／平方米，属于多收、乱收费情形，严重违背了等价有偿、诚实信用、公平公正的基本法律原则和相关的法律法规规定，应当予以变更和赔偿原告的损失。本小区开发商为杭州龙湖房地产开发有限公司（以下简称龙湖房地产公司），前期物业服务合同为新龙湖物业公司，同属龙湖集团，双方签订合同，具备互相串通抬高物业收费的条件，原、被告签订的《龙湖滟澜园前期物业服务协议》，违背了《合同法》、《物业管理条例》、《消费者权益保护法》等相关法律法规，严重侵害了原告的权益，而且被告提供物业服务质量也较差，没有达到约定和法定的要求，提供物业服务与其收费根本不适应。为此，原告提起诉讼，请求判令：一、将第15栋高层精装住宅物业服务费4.3元／月／平方米变更为1.75元／月／平方米；二、被告返还多收物业服务费1835元［（4.3-1.75）×59.97×12］及利息131元（1835×2.1／10000×340）（自2013年11月16日计算至2014年11月16日）；三、被告返还多收共用设施设备运行能耗费115元（暂按住宅建筑面积0.44元／月／平方米计算，具体以被告提供有效单据计算）；四、被告双倍赔偿损失3900元［（1835＋115）×2］；五、被告承担本案诉讼费用。
原告任志刚对其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据材料：
1、房产证，以证明原告购买的是70年产权的普通高层住宅，而非酒店式公寓。
2、前期物业服务协议及收据，以证明双方形成的普通住宅物业服务法律关系及服务内容；4.3元／月／平方米属违法多收、乱收费；共用设施设备运行能耗费应据实收取；实际履行合同义务的是被告杭州分公司。
3、龙湖房地产公司承诺及4.4元／月／平方米收费的依据，以证明酒店式公寓物业服务内容，至少应包含4大类19项专项特色服务；酒店式公寓物业服务与普通住宅物业服务存在根本区别；被告没有履行上述义务。
4、照片、视频网站链接，以证明被告提供的服务没有达到甲级标准，保安没有尽到相应职责；被告没有履行相应管理职责，缺乏高收费的能力、专业和经验；被告没有尽到相应保洁义务；被告侵害业主权益情形随处可见。
5、调查问卷及调查报告，以证明被告提供的服务没有达到甲级标准。
6、交费通知单，以证明上一年度能耗公摊费用结余并未转入下一年度。
被告新龙湖物业公司答辩称：一、本案中，物业服务收费标准系由案涉小区建设单位龙湖房地产公司而非被告依法向杭州市物价局申请并经其确认，即：原告所在15幢精装修住宅收费标准不得突破4.4元／月／平方米。而答辩人对原告实际收取的4.3元／月／平方米物业服务费显然在该批准标准以下，不仅符合《物权法》、《物业管理条例》等相关法律、法规的规定，亦与双方签订的《前期物业服务协议》约定一致。二、开发商龙湖房地产公司委托杭州经济技术开发区房地产管理局进行物业管理招投标，答辩人中标后被聘为案涉小区前期物业服务单位，不存在原告诉状所称的“相互串通抬高物业收费”的情况。三、原告在购房时已经知晓并认可答辩人为前期物业管理单位、物业服务收费标准为4.3元／月／平方米的事实，并在签订《商品房买卖合同》的同时与答辩人签订了《前期物业服务协议》，不存在原告诉状所称因开发商“不交房”导致其“迫不得已与被告签订《前期物业服务协议》”的情况，原告诉状中所称“众所周知”并无依据。四、答辩人已完全履行了《前期物业服务协议》中约定的全部服务内容，原告亦实际接受了答辩人提供的物业管理服务。五、经杭州市物价局批准，案涉小区的公共能耗费应据实由业主分摊。《前期物业服务协议》第1.3条约定该费用的摊销核算实行从简原则，即：业主入住后第一年应按0.6元／月／平方米的标准预缴，以后每年度的收费标准按上一年度实际发生额计算下一年度收费标准，当年实际发生数与上年之间的差额部分不作退补。实际上，原告入住第一年实际发生的公共能耗费约为0.44元／月／平方米，该标准将于账务公布后作为下一年度预缴标准，因此并不存在原告诉状所称“多收、乱收费”的情形。综上，原告的全部诉讼主张均缺乏必要的法律和事实依据，恳请法庭在查明事实的基础上驳回原告的全部诉讼请求。
被告新龙湖物业公司对反驳原告诉讼请求所依据的事实，向本院提交了以下证据材料：
1、资质证书，以证明被告具有物业服务企业一级资质。
2、杭州市普通住宅小区前期物业服务优质优价确认单，以证明“高层公寓2.9元，精装酒店式公寓4.4元，公共能耗费用按实另行向业主分摊”的物业服务收费最高标准系由建设单位在前期物业服务招标之前依照优质优价原则提出，并已报经价格主管部门杭州市物价局确认。
3、中标通知书、前期物业服务协议（与建设单位签订）、前期物业管理服务合同备案表，以证明被告经招投标程序被选聘为案涉房屋物业服务单位，且在中标后按政府要求进行了合同备案，实际收费标准4.3元／月／平方米低于价格主管部门已确认的收费标准。
4、《浙江省商品房买卖合同》及附件，以证明对于被告被选聘为前期物业管理服务单位、案涉房屋物业服务费及共用设施设备运行能耗费的预收标准等事实，原告在购房时已知悉并认可。
5、排班表、考勤表，以证明被告为案涉精装修住宅所提供的物业管理服务，无论在服务的类别、深度还是在实际支出的成本上均远高于同一小区内其他房屋。
6、重庆新龙湖物业杭州龙湖滟澜山二期14-15幢公摊能耗使用公示，以证明被告按合同约定将公摊水电发生情况向业主进行公布，接受业主监督。
7、锦旗等照片（节选），以证明被告提供的优质物业服务已得到业主广泛认可。
8、物业管理人员出具的锦旗情况说明，以证明案涉精装住宅14幢912室业主、720室业主基于对物业工程部维保员赵贤祥的优质专业服务表示感谢并赠送锦旗。
9、杭州滟澜山二期公摊能耗明细账及其公示照片、杭州龙湖物业服务有限公司杭州滟澜山专用收据（15-1-1317室），以证明案涉精装住宅上一年度公摊能耗费余额已经转入每个业主次年账户中，业主在支付次年度公摊能耗费时能直接抵扣。
10、关于公布2014年度杭州物业管理优秀住宅小区（大厦）考评结果的通知及附件，以证明被告以其专业优质的物业管理服务，使案涉房屋所在小区被评为2014年度杭州市物业管理优秀住宅小区。
11、精装住宅物业收费情况，以证明与案涉房屋类似的精装住宅物业收费在4.5元／月／平方米-7.8元／月／平方米不等，被告收取的4.3元／月／平方米物业管理费合法也合理客观。
12、公摊能耗费交费凭证，以证明被告自2013年12月至2014年11月按月按时交纳了案涉小区公摊能耗费，被告有权向业主收取相应能耗费用的事实。
双方当事人提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告提供的证据。被告对证据1的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，认为房产证与争议事实无关联。原告认为其购买的普通高层住宅非酒店式公寓系认识错误，普通高层住宅与酒店式公寓并非并列的，酒店式公寓属于一种精装修的提供高等级物业服务的普通住宅，高层住宅区别于别墅、排屋。对证据2的真实性、合法性无异议，协议和收据证明了物业服务协议已经履行，且被告已经履行了相关义务，原告享受了相关服务。对证据3酒店式公寓物业服务亮点承诺的真实性无异议，其制作者不是被告，而是龙湖房地产公司，而且被告基本全部服务到位。对原告从杭州市物价局获取的复印资料的合法性、真实性无异议，关联性有异议，因为该文件不是被告发的，是开发商龙湖房地产公司的，物业服务内容应以物业服务协议约定的为准。对证据4关于保安执勤照片的真实性有异议，即便照片是真实的，原告选择特定时间点拍摄保安不在岗的情形我们认可，因为保安可能会因业主要求随时离开岗位提供服务，故原告选择特定时间点证明保安未尽职责不能成立；关于保洁工作情况的照片也为原告选择的特殊时间和地点所拍摄，据此评价保洁服务质量不全面，无法证明原告的待证目的，反说明在精装修的每一楼层都设有垃圾桶，被告在保洁服务项目上服务到位；关于快递专柜照片，快递专柜确实存在，是按照快递公司要求设置的服务网点，收费也是交给快递公司的，方便了业主的快递收发服务，是提高物业服务质量的有效举措；其余照片无法确认是否属于被告的物业管理区域，温馨提示牌照片也反映被告履行了管理职责；链接网站的真实性不能确认，原告认为该视频节目反应业主失窃与被告保安失职有关联，但电视节目不具有既判力和免证效力，对其三性均不认可。证据5系原告单方制作的调查报告，调查报告的基础资料不能作为书证，应为证人证言，故应由证人出庭，现在无法确认其真实性。相应地，调查报告的真实性也不认可，按照调查对象的参加人数，也不足案涉楼幢全部业主的九分之一。证据6，被告对其真实性无异议，对证明对象有异议。本院经审核认为，证据1、2、6，被告对真实性无异议，本院予以采纳。证据3中的酒店式公寓物业服务亮点承诺，是龙湖房地产公司作出的，与本案无关联，不予采纳；物业服务收费标准的请示材料，报送主体虽为龙湖房地产公司，但其作为物价局确认物业服务收费标准的基础材料，是物价局出具案涉物业收费价格确认单的依据，被告如按该确认单确认的标准收费，理应受基础材料内容的约束。证据4，照片系原告选取特定时间、特定地点拍摄而成，仅仅反映某一个时间点的情况，不能证明被告物业服务整体不合格；视频网站链接反映的内容，不能成为认定本案事实的依据，故本院对该组证据不予采纳。证据5，调查对象与本案具有法律上的利害关系，且被调查人数未达到小区业主总人数的50%以上，故本院对该组证据不予采纳。
（二）被告提供的证据。原告认为证据1系复印件，真实性有异议，证明对象也有异议，只能证明被告具有资质，但不能证明其为原告提供酒店式物业服务的内容和水平。对证据2的相关性、完整性和证明对象有异议，确认单确认的是酒店式公寓物业服务收费标准为4.4元／月／平方米，案涉房屋非酒店式公寓，而是普通住宅，双方签订的物业服务协议也不是关于酒店式物业服务协议，故确认单的价格不适用案涉房屋，且确认单依据的申报材料内容很多是不真实的，在虚假材料上核定价格是不合法的。被告只提供确认单而没有提供确认单确认的对象，即开发单位向物价局提交优质优价的申报资料，证据缺乏完整性，故证明对象也是错误的，物价局确认单确认的对象是物业服务的内容和水平的最高收费标准，而非为案涉房屋设定交纳高额费用的标准，被告没有提供核对的物业服务内容和水平，没有权利按4.4元的最高标准收费。优质优价是不可分割的，质价需相符。确认单确认了优质优价的内容，优质需是开发商提交的申报材料中的服务质量，被告没有提供相应服务内容，无权收取高价。对证据3的合法性、相关性有异议，龙湖招标龙湖，开发商和物业公司同属一个集团，具有利害关系，不能排除相互串标的可能性，中标通知书与本案也无关联。前期物业服务协议相关内容的合法性和证明对象有异议，该合同确定的服务内容的收费标准是违法的，没有物价局确认的酒店式公寓物业服务内容，其收费超出了杭州市普通住宅收费标准，4.3元的收费标准缺乏事实和法律依据。备案表的合法性和证明对象有异议，没向业主公示也没备案时间，不能证明是收费前向相关部门备案，完全可能是为了应诉而备案。该备案也没有按合同原件进行备案，因被告仅有两份合同，该备案是不合法的。备案表写明高层精装住宅4.3元／月／平方米的收费标准，高层精装住宅不等同于酒店式公寓，4.3元的标准超过了甲级标准，仅经过房产管理局备案，没有经过物价局确认，不具有合法性。对证据4的证明对象有异议，合同告知的4.3元收费只经房产管理部门备案，未经物价局确认，4.3元收费缺乏法律依据，对第14、15栋业主构成价格欺诈。开发商承诺的4大类19项物业服务内容以及经物价局确认酒店式物业服务内容、水平均没有写入合同，也未实际履行，构成服务内容欺诈。对证据5的三性均有异议，系被告单方制作也未经业主确认，证据中列出的服务人员是否被告员工无以确认，排班、考勤只是内部一种管理关系，与原告及物业服务内容、水平没有关系，无证据证明这些服务人员为案涉楼幢提供物业服务或酒店式物业服务以及物业服务内容与同小区其他楼幢有差异。对证据6的三性均有异议，公示的内容由被告单方制作，被告没有提供公示所依据的明细及票据，公示内容和数字缺乏真实性，公示不能成为被告可多收费不退还的理由。对证据7的三性均有异议，可以提交14幢720室、912室业主书面说明以证明该两面锦旗系被告伪造，原告请求追究被告伪造证据的法律责任。即便个别锦旗是真实的，只能证明部分业主对部分工作人员的满意度，不能证明其整体服务质量，也不能证明被告提供了酒店式公寓物业服务。对证据8的三性均有异议，该证据应属于证人证言，但作为证人的赵贤祥未出庭作证，书面证言不能证明是其本人作出的，也不符合证人证言的法定构成要件。该证据的证明内容也是不真实的，第14幢720室业主、912室业主均未向被告赠送过锦旗。即使有业主向被告赠送过锦旗，也只表明该业主对被告某一时段的服务满意，不能证明被告的整体服务是好的。原告为证实其主张，申请证人第14幢912室业主方斌、第14幢720室业主段提勇及其父亲段某出庭作证，并提交第14幢720室业主段提勇与赵贤祥电话录音光盘一份，该三位证人均表示未赠送过被告出示的锦旗，录音光盘亦表明赵贤祥出具的说明是不真实的。对证据9公摊能耗费明细账的三性均有异议。真实性方面，表格都是被告单方面制作的，表格中实际收费单价0.4元完全是被告的主观定价，被告能够提供能耗费实际交费的单据和水电部门开具的发票，却拒绝向法院提供，表格中的“收费实际单价0.4元”缺乏客观性和真实性。证明对象有异议，由于表格中“收费实际单价0.4元”缺乏真实性，不能证明业主实际应交纳的能耗费的数额，也就不能证明业主多交纳能耗费的数额，无法证明被告将多收取的能耗费转入下一年度。表格都是被告在第一次开庭后临时制作的，直至2015年1月6日，被告仍要求原告按0.4元标准交费。即使按被告所说，其在2014年12月5日即制作了公摊明细账，也与交费通知单的内容矛盾。对照片的证明对象存在异议，根据照片显示时间，该照片形成于2015年1月15日，无法证明2014年12月5日公摊能耗账已经形成并公示。对专用收据三性均有异议，收据系被告单方制作，不能证明交费内容具有真实性，载明的时间是2015年1月15日，是补打的，说明该证据不是当时形成的原件。且该证据只能证明被告与第三人的交费关系，不能证明被告将原告的公摊能耗费转入下一年度。对证据10的关联性和证明对象有异议，不能证明被告提供了优质服务，被告本身属杭州市物业管理协会会员，评比是会员之间的评比，并没有审查原被告签订的物业合同内容及收费合法性，不能证明被告向原告提供了酒店式公寓物业服务内容和水平，更不能证明被告收费合法性。对证据11的三性均有异议，该证据系被告单方制作，不能说明其来源，不符合证据的法定形式，与本案也没有关系。对证据12反映的0.4元收费依据和收费面积有异议。收费基数计算错误，2013年12月8日发票显示的电费应扣除，扣除的序号为1-4，这些底数应按照本期数据计算，12月8日显示的电费应由开发商承担。收费面积39869.36平方米有异议，请被告说明计算依据。序号1-3的喷淋泵、生活水泵、消防水泵是否单体建筑独立设置的消防和供水系统需确认，如果不是，应由整个小区承担电费。本院经审核认为，证据1、2、3、4、12，具备证据三性，本院予以采信。证据5、9，系被告单方制作，且原告对真实性有异议，本院不予采纳。证据6，原告对公示内容有异议，且被告已作出相应调整，故本院不予采纳。证据7中的第14栋720室、912室业主所送锦旗和证据8，经第14栋720室业主段提勇及其父亲段某、912室业主方斌与被告的工作人员赵贤祥当面对质，当庭播放段提勇与赵贤祥之间的电话录音，可认定双方争议的两面锦旗非业主所送，故本院对证据7、8不予采纳。证据10，与丽轩小区有关，而与本案所涉澜轩小区无关联，故本院不予采纳。证据11，与本案无关联，本院不予采纳。
本院根据双方当事人的陈述以及本院认定的有效证据，认定案件事实如下：
被告新龙湖物业公司系开发商龙湖房地产公司经委托杭州经济技术开发区房地产管理局进行招投标而选聘的、为龙湖滟澜园澜轩提供前期物业管理服务的、具有一级物业服务企业资质的物业服务公司。原告任志刚系杭州经济技术开发区龙湖滟澜园澜轩15栋707室的业主，房屋建筑面积59.97平方米。开发商龙湖房地产公司与被告新龙湖物业公司于2011年4月26日签订《前期物业服务协议》，约定龙湖房地产公司选聘新龙物业公司对龙湖滟澜园澜轩提供前期物业管理服务事宜，并对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了全面约定。原告任志刚与开发商龙湖房地产公司于2012年6月9日签订的《浙江省商品房买卖合同》对前期物业服务合同的主要内容作了约定。同时，原告任志刚与被告新龙湖物业公司签订《龙湖滟澜园前期物业服务协议》，明确约定由被告新龙湖物业公司对龙湖滟澜园澜轩实施物业服务，并对物业服务企业的权利义务和责任、业主的权利义务和责任、业主承担的费用及交纳方法等有关事项作了详细约定。上述三份合同关于住宅物业服务费、共用设施设备运行能耗费的收费标准的约定是一致的。关于住宅物业服务费，双方约定：第14、15栋高层精装住宅的物业服务费为4.30元／月／平方米，按每户建筑面积计收；首次物业服务费收取以交房通知书确定的交房日期为准，业主自交房通知书确定的交房日期次月开始承担物业服务费，业主办理入住手续时预付一年物业服务费，此后按半年预交。关于共用设施设备运行能耗费，双方约定：共用设施设备（如电梯、水泵、二次供水、景观水系、空调）运行能耗费用，按物价部门规定，另行据实向业主分摊。摊销核算实行从简为原则，从交房通知书确定的交房日期至次年12月31日，住宅按建筑面积0.60元／月／平方米计收，以后每年度的收费标准按上一年度实际发生额计算下一年度收费标准，按年进行公告。当年实际发生平均数与上年之间的差额部分以及产权面积核定前后收取的公摊水电费差额不作退补。原告任志刚于2013年11月中旬入住龙湖滟澜园澜轩小区。2013年11月12日，原告任志刚向被告新龙湖物业公司交纳了2013年12月1日至2014年11月30日的商务公寓物管费3094.47元、公摊水电费431.76元。根据被告新龙湖物业公司提供的证据显示，案涉澜轩小区地上房屋建筑总面积为175330.40平方米，其中第14、15栋高层精装住宅建筑面积为40494.94平方米。被告新龙湖物业公司主张，其为第14、15栋高层精装住宅交纳2013年12月12日至2014年11月6日共用设施设备运行能耗费合计166997.24元，其中电费2203.10元为全小区业主公用。2015年1月7日，被告新龙湖物业公司发出缴费通知单，要求14栋业主周敏、杨英按照公摊水电费0.40元／月／平方米的收费标准预交2014年12月至2015年5月的共用设施设备运行能耗费，但未对上一年度收取的共用设施设备运行能耗费进行结算。庭审中，双方当事人一致确认：首次预收的共用设施设备运行能耗费应当据实分摊、多退少补。
本院认为：原告任志刚系案涉澜轩小区15栋707室的业主，被告新龙湖物业公司系案涉澜轩小区的物业服务企业，双方当事人签订的《龙湖滟澜园前期物业服务协议》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告任志刚诉称其迫不得已与被告新龙湖物业公司签订前期物业服务合同，没有事实依据，本院不予采信。被告新龙湖物业公司依约提供物业服务，原告任志刚虽对服务内容与质量提出异议，但无有效证据予以证明，故本院对其异议不予采信。原告任志刚的房屋属于高层精装住宅，应当按照合同约定的收费标准交纳住宅物业服务费。原告任志刚关于合同约定的物业服务费收费标准过高，应当调整为1.75元／月／平方米的主张，依据不足，本院不予支持。对于原告任志刚首次预交的共用设施设备运行能耗费，被告新龙湖物业公司应当据实分摊，实行多退少补。根据在案证据显示，原告任志刚预交第一年度共用设施设备运行能耗费0.60元／月／平方米，应当分摊0.37元／月／平方米，故被告新龙湖物业公司应当将多收的165.52元退还给原告任志刚。原告任志刚要求被告新龙湖物业公司双倍赔偿其损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆新龙湖物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告任志刚多收取的共用设施设备运行能耗费165.52元；
二、驳回原告任志刚的其余诉讼请求。
案件受理费50元，由原告任志刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 卢世昌
代理审判员 林 晖
代理审判员 昂玉洁
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 曾祥龙