北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第16278号
原告（反诉被告）邱瑞，女，1986年8月7日出生。
委托代理人罗开均，北京市国汉律师事务所律师。
委托代理人孙爱花，女，1963年3月12日出生。
被告（反诉原告）陈宏江，男，1981年10月11日出生。
委托代理人石泓竹，北京市静观律师事务所律师。
第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托代理人徐英，女，1987年8月13日出生。
原告邱瑞与被告陈宏江、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹元元独任审理。本案审理过程中，被告陈宏江提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告邱瑞的委托代理人罗开均、孙爱花，被告陈宏江及其委托代理人石泓竹、第三人麦田经纪公司的委托代理人徐英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱瑞诉称：原、被告于2015年7月2日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定原告将位于北京市昌平区×房屋售于被告陈宏江。合同约定房屋总价款三百九十五万元，付款方式为被告当日支付定金20万元，于2015年8月5日前支付购房款340万元，其余30万元，被告申请办理贷款。同时，合同约定买卖双方应按约定履行义务。若逾期履行，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成�买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。合同约定如发生争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，被告当日向原告支付定金20万元。按照合同的约定，被告应于2015年8月5日前向原告支付购房款人民币340万元，被告一直拒绝履行。在原告的多次催促下，被告明确告知因资金原因，不予购买该房屋了。原告认为，被告的行为违反了协议约定，侵犯了原告的合法权益。特依据相关法律的规定，向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告于2015年7月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告支付违约金59万元（扣除已付定金20万）3、被告支付诉讼费用。
被告陈宏江辩称：我们同意解除合同，但解�的时间是10月12日。不同意支付违约金，我们认为在合同履行过程中双方对合同进行了变更，根本导致合同无法继续履行的是原告。
第三人麦田经纪公司辩称：我们不是本案主体，与我们没有直接的法律关系，不发表答辩意见。
反诉原告陈宏江诉称：反诉人与被反诉人房屋买卖合同纠纷一案，已由贵院立案审理，因被反诉人在办理涉案房屋贷款手续时拒不提供房屋租赁合同，因此反诉人无法办理贷款手续，致使本案房屋买卖合同无法继续履行，应当承担违约责任，根据双方合同约定，反诉人有权要求被反诉人按定金罚则双倍返还反诉人定金共计40万元整。为维护当事人的合法权益，特向贵院提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人双倍返还定金共计40万元整；2、本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告邱瑞辩称：不同意反诉请求。本案中�诉人违反合同约定，没有按合同履行自己的义务，所以我们要求解除合同要求被告承担违约金事实清楚的，被告提起反诉要求我们承担双倍返还定金没有事实依据。
第三人麦田经纪公司辩称：我们不是本案主体，与我们没有直接的法律关系，不发表答辩意见。
经审理查明：位于北京市昌平区×房屋登记的房屋所有权人为邱瑞。在麦田经纪公司的居间下，邱瑞的母亲孙爱花作为邱瑞的委托代理人（出卖人）与陈宏江（买受人）于2015年7月2日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定邱瑞将涉案房屋出售给陈宏江，成交价额为395万元。同日，双方签订附件二，对房屋买卖事宜予以具体约定，付款方式约定买受人以自行交接的方式于签订本附件当日支付定金20万元，买卖双方应于2015年7月10日前办理贷款手续，买受人拟贷款数额为三十万元整，买受人于2015年8月5日前支付出卖人购房款340万元，支付方式为银行资金监管。第二条第五款商业按揭贷款中约定“若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请，再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款”。第七条约定“自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用”。
合同签订后，陈宏江依约支付了定金20万元。对于合同中约定的30万元贷款以及340万元中的170万元，陈宏江均需通过光大银行经营贷过桥的方式支付。在合同约定的申请贷款及支付购房款之时，第三人告知陈宏江光大银行无法办理该项业务，具体能够办理时间不确定。2015年8月27日，能够办理上述业务的时候，陈宏江开始申请办理贷款，并向福建金城丰担保有限公司北京分公司支付借款利息6万元、服务费4.6万元。2015年9月21日。孙爱花给麦田经纪公司的经纪人发短信表示超出合同期限太长，不能再等了。经纪人回复就等批贷了，其他款项陈宏江自己筹。孙爱花从经纪人处取得陈宏江的联系方式。次日，孙爱花与陈宏江取得联系。在孙爱花与陈宏江的沟通中，陈宏江表示资金存在问题，想和邱瑞协议退款，如果邱瑞不同意，也可以筹款继续履行合同。孙爱花表示若陈宏江不愿意购买，应提供合理方案。2015年9月25日，麦田经纪公司的经纪人给孙爱花发短信，需要孙爱花给承租人打电话后，承租人才能签放弃优先购买权协议，持有放弃优先购买权协议就可以审批贷款了。
庭审中，陈宏江与第三人均称签订合同时，与邱瑞达成口头协议，除合同中约定30万元外，340万元中的170万元亦需以过桥贷款的方式支付，在银行无法办理该项业务时也告知邱瑞，需要等待银行的审批，邱瑞对上述情况知情且同意。邱瑞对陈宏江与第三人的上述陈述均不认可。
上述事实，有《北京市房屋买卖合同》及其附件二、房屋所有权证书、短信、见证函、收据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，邱瑞与陈宏江签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方在房屋买卖合同中约定应于2015年7月10日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为30万元，买受人应于2015年8月5日前支付购房款340万元。陈宏江与第三人主张与邱瑞达成口头协议变更了贷款数额，但未出示证据予以证明，且邱瑞对此不认可，故陈宏江与第三人的主张，本院不予采信。陈宏江应依据合同约定于2015年8月5日前以银行资金监管的方式支付购房款340万元，但因陈宏江需以过桥贷款方式支付购房款，而未能在2015年8月5日前支付购房款，直至2015年8月27日才申请办理贷款，故陈宏江未履行合同约定的义务已超过十五日，邱瑞依据合同约定要求解除房屋买卖合同的诉求，有事实与法律依据，本院予以支持。陈宏江未在约定的期限履行合同义务的行为构成违约，应依约承担违约责任，邱瑞选择要求陈宏江承担违约金的违约责任，本院对此不持异议。关于违约金的具体金额，考虑到陈宏江在未与邱瑞达成解除�同的合意时，仍表示愿意筹集资金继续履行合同，并向担保公司支付借款利息及费用以获得贷款的事实，且陈宏江申请降低违约金数额，故本院酌情确定违约金数额为30万元。因陈宏江已支付定金20万元，邱瑞主张以上述款项抵销违约金，故陈宏江应再支付邱瑞违约金10万元。陈宏江主张合同于2015年10月12日其向邱瑞发出解除合同通知函时解除，因陈宏江系违约方，无权要求解除合同，故陈宏江的上述主张本院不予采信。陈宏江主张邱瑞构成违约，与本案查明的事实不符，故陈宏江要求邱瑞双倍返还定金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除邱瑞与陈宏江于二○一五年七�二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、陈宏江于本判决生效后十五日内支付邱瑞违约金十万元；
三、驳回原告邱瑞的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告陈宏江的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千八百五十元，由原告邱瑞负担四千零二十八元（已交纳），由被告陈宏江负担八百二十二元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三千六百五十元由反诉原告陈宏江负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上�期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 曹元元
二〇一五年十二月九日
书 记 员 姚 倩