广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇四法民一初字第420号
原告冯某钊，男。
被告莫某盛，男。
第三人冯某汉，男。
委托代理人即原告冯某钊。
原告冯某钊诉被告莫某盛、第三人冯某汉租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由审判员梁小强适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告冯某钊、第三人冯某汉的委托代理人即原告冯某钊到庭参加了诉讼，被告莫某盛经本院依法传唤后，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告冯某钊诉称：2011年7月6日，原告冯某钊与被告自愿签订了《铺位房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将位于四会市东城区龙凤路一街一巷六座1号（首二层），面积646.5平方米，3号（首层）面积439.26平方米，合共1085.8平方米的房屋租赁给被告经营四会市东城区保健浴足中心使用。租赁期限为2011年7月6日至2021年7月6日；被告（乙方）按月交付租金，第一年每平方米按16元计算，即17372.80元，以后每年每平方米递增1元。同时约定如被告欠交租金，原告有权终止合同，收回房屋，押金不作退回，被告违约需赔偿原告一个月租金。2013年11月起，被告开始陆续拖欠租金，2014年6月14日，经双方核对，计至2014年7月1日，被告共拖欠原告租金96360元没有支付，被告出具欠条承认拖欠租金的事实。之后，被告继续拖欠租金，计至2015年1月止，共拖欠租金240770元，经原告多次追收，被告却以各种理由拖延付款。被告的行为已构成根本性违约并严重损害了原告的合法权益，应依法律规定及合同约定承担违约责任，为此，请求法院依法判令：1、解除原告与被告于2011年7月6日签订的《铺位房屋租赁合同》；2、被告立即清还所欠租金240770元（暂计至2015年1月止，之后租金按合同约定计付至被告腾退交还租赁房屋之日）；支付违约金即一个月租金20630元，共计261400元；被告支付的押金10000元不作退回；被告需付清使用期间的水电费；3、被告立即将租赁房屋完好腾退交还给原告；4、由被告负担本案诉讼费用。
被告莫某盛答辩称：一、根据中华人民共和国《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出主张，有责任提供证据”。
二、根据最高人民法院关于《民事诉讼证据》的若干规定第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”
答辩人根据我国法律规定，依法对原告提供的证据提出质疑；人民法院讲法律，审判官讲证据，“没有证据，或证据不足，原告承担不利的后果。”
1、对于坐落在东城区龙凤路一街一巷六座1号（首二层）面积646.5平方米、3号（首层）面积439.26平方米的铺位租赁合同，原告无提供“产权、权属人证据的依据”。
2、原、被告双方签订的铺位租赁合同，从2011年7月6日至2021年7月6日止，为期120个月共10年。被告从2013年11月份起至2015年1月止拖欠租金有明细表，但之前的2011年7月6日起至2013年10月份止，原告已经收取被告的租金凭证无提供依据来确认。
3、本铺位租赁合同，甲方只有原告“冯某钊”个人签订的。但在2015年5月22日，“冯某汉”又向四会市人民法院递交了一份“参加诉讼申请书”，称自己“为该租赁房屋的所有人，并请求该案应支付的租金、违约金判归本人（即是冯某汉）收取”。
出现第三人的冯某汉称：“是自己租赁房屋权利的所有人”，但是他不是合同的签约人，冯某汉争夺租金、违约金的合法依据在哪里？体现本案铺位租赁合同的复杂性、合法性？
4、原告在诉讼中对于2014年6月14日，经双方核对称“被告共拖欠原告租金96360元”，被告并出具欠条承认拖欠租金事实，
但奇怪的是，被告的欠条96360元证实欠“李某莲”的，但并不是“欠铺位租赁合同甲方签约人（冯某钊）的”，如何证实“李某莲”与本案诉讼有关呢？
根据中华人民共和国《合同法》（租赁物的权利瑕疵）因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
《合同法》第五十二条（合同无效的法定情形）有下列情形之一的合同无效：
第二款规定是：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。
第三款规定是：“以合法形式掩盖非法目的”。
答辩人认为：
1、本案的“铺位房屋租赁合同”，没有取得合法“产权权属人”证据，而侵害第三人的利益，根据《合同法》第五十二条第二款规定视为合同无效。
2、原告以共同签订的“铺位房屋租赁合同”，根据《合同法》第五十二条第三款规定：“以合法形式，掩盖非法目的”，视为合同无效。
3、本案诉讼涉及的第三人“冯某汉”，不属于本案诉讼范围，应当不予支持。
4、本案诉讼中涉及的“李某莲”，不属于本案诉讼范围，应当不予支持。
请求人民法院依法作出公正的判决，维护答辩人的合法权益。
经审理查明：2011年7月6日，原告冯某钊与被告莫某盛签订了《铺位房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将位于四会市东城区龙凤路，面积646.5平方米，3号首层面积439.26平方米，合共1085.8平方米的房屋租赁给被告经营四会市东城区保健浴足中心使用。租赁期限从2011年7月6日至2021年7月6日；被告（乙方）按月交付租金，第一年每平方米按16元计算，即17372.80元，以后每年每平方米递增1元。同时约定如被告欠交租金，原告有权终止合同，收回房屋，押金不作退回，被告违约需赔偿原告一个月租金。签订合同后，原告冯某钊将上述房屋交给被告经营使用，被告已付清了2013年10月前的租金，之后被告开始拖欠租金。按合同约定的租金计算方式，从2013年11月至2015年1月止，被告应支付租金300770元，被告分别于2014年1月30日和同年3月27日两次交纳了各30000元，合共60000元，尚欠240770元经原告冯某钊多次追收，被告仍未支付，原告冯某钊遂向本院提出了上述诉求。
位于四会市东城区龙凤路，面积646.5平方米、3号首层面积439.26平方米，合共1085.8平方米的房屋，权属人为第三人冯某汉，不是原告冯某钊。诉讼中，冯某汉以标的物权属人的身份参加诉讼，对原告冯某钊与被告莫某盛签订《铺位房屋租赁合同》的效力予以追认，但要求将该合同的权利判归其所有，所以冯某汉是本案具有独立请求权的第三人。
原告冯某钊同意由第三人冯某汉向被告莫某盛主张合同权利。
本院认为：原、被告签订《铺位房屋租赁合同》，虽然原告冯某钊不是租赁物的权利人，但该合同获得权利人第三人冯某汉的追认，所以因该合同而形成的债权债务没有违反法律法规的禁止性规定，属于合法的债权债务，应受法律保护，第三人冯某汉依法对该合同享受权利、承担义务。
本案争议的焦点一、原、被告签订的《铺位房屋租赁合同》应否解除的问题。按照《铺位房屋租赁合同》第六条约定，乙方即被告莫某盛必须按时交纳租金，逾期超过一个月的，甲方即原告方有权终止合同，收回商铺并追收所欠租金，没收履约抵押金。被告莫某盛欠缴2013年11月之后的租金，经原告方催促后，仍未缴清所欠租金，其行为已构成了根本性违约，表明不再履行双方的《铺位房屋租赁合同》，现第三人冯某汉要求解除合同，收回租赁给被告的商铺，对此应予以支持。
二、租金如何确认的问题。被告莫某盛已缴清了2013年11月之前的租金，欠缴的是2013年11月起至今的租金，按照原、被告双方签订的《铺位房屋租赁合同》第三条约定，2013年11月至同年12月每月的租金为19545元，合共39090元，2014年1月至同年6月每月的租金为19545元，合共117270元，2014年7月至2015年1月每月的租金为20630元，合共144410元，即2013年11月至2015年1月共十五个月的租金为300770元，减去被告莫某盛缴纳的60000元，尚欠240770元，现第三人要求被告莫某盛缴清2013年11月至2015年1月的租金240770元，符合《铺位房屋租赁合同》第三条第一款的约定，应予以支持。
三、第三人是否有权没收被告的履约抵押金10000元的问题。按照《铺位房屋租赁合同》第七条约定，乙方即被告莫某盛逾期交纳租金的，甲方有权终止合同，收回商铺并追收所欠租金，没收履约抵押金。由于被告莫某盛欠缴最少十五个月的租金，其行为构成了根本性违约，解除双方签订的《铺位房屋租赁合同》条件已成就，按照该合同第七条约定，甲方有权没收被告的履约抵押金，现第三人要求没收被告的履约抵押金10000元，对此应予支持。
四、被告应否向第三人支付违约金的问题。原、被告签订的《铺位房屋租赁合同》第八条约定，乙方即被告莫某盛违约的，需赔偿甲方一个月的租金作为违约金。现被告莫某盛的行为已构成了根本性违约，应在解除合同后继续交纳欠缴的租金及承担相应的违约责任，除不能收回履约抵押金外，还应按照合同的约定多支付一个月的租金20630元作违约金。
五、被告应否向第三人支付水电费的问题。第三人在本案中要求被告付清租赁期间的水电费，但没有提交水电管理部门发出的缴费通知书，也没有提交代被告缴纳水电费的凭证，故其所诉没有事实依据，应不予采纳。
原告冯某钊同意由第三人向被告莫某盛主张权利，没有损害被告的合法权益及社会公共利益，应予以准许。被告所辩均没有提交证据证实自己的主张，故其所辩没有事实根据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告冯某钊与被告莫某盛于2011年7月6日签订的《铺位房屋租赁合同》，被告莫某盛应自本判决生效之日起十日内，将坐落在四会市东城区龙凤路，面积646.5平方米、3号首层面积439.26平方米，合共1085.8平方米的房屋交还给第三人冯某汉。
二、被告莫某盛应自本判决生效之日起十日内，向第三人冯某汉支付租金240770元（计至2015年1月），并从2015年2月起按每月20630元交纳租金，至交还租赁房屋给第三人冯某汉之日止。
三、被告莫某盛应自本判决生效之日起十日内，向第三人冯某汉支付一个月的违约金20630元。
四、确认第三人冯某汉没收被告莫某盛的履约抵押金10000元合法有效。
五、驳回第三人冯某汉的其他诉讼请求。
本案减半后收取受理费2611元，由被告莫某盛负担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息予原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
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审判员 梁小强
二〇一五年六月十日
书记员 陈绯烨