河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
焦民一终字第00402号
上诉人（原审被告）张斌，男，1977年2月10日出生，汉族，住河南省温县。
上诉人（原审被告）翟东文，男，1971年12月17日出生，汉族，住河南省温县。
二上诉人委托代理人杜方涛，河南海搏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李超，男，1985年10月3日出生，汉族，住河南省温县。
委托代理人侯宝丽，河南新潮律师事务所律师。
上诉人张斌、翟东文因与被上诉人李超房屋租赁合同纠纷一案，原审原告李超于2015年3月23日向温县人民法院提起诉讼，请求终止与被告张斌口头签订的租赁合同，并要求张斌退还转让费103000元。温县人民法院2015年7月10日作出（2015）温民一初字第00094号民事判决，张斌、翟东文不服，向本院提起上诉。本院2015年8月31日立案受理后，于2015年9月16日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张斌、翟东文及其委托代理人杜方涛，被上诉人李超及其委托代理人侯宝丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，位于温县畜牧局二楼的9间房屋系李勇与陆大洲合伙购买的房屋。2013年10月15日，房东李勇将该9间房屋租给被告翟东文开办香香火锅店，房东李勇与被告翟东文签订了房屋租赁合同，租赁期限一年。被告翟东文租房后，除9间房屋的地板砖系房东李勇所铺外，其余对该房屋装修、电路布置、安装9台空调、楼梯扶手、玻璃门、9个灭火器均系被告翟东文投资。租期即将到期时，2014年9月1日，房东李勇又与被告翟东文续签了一份房屋租赁合同，租赁期限从2014年10月15日至2015年10月14日止，每年租金65000元。2015年1月，被告翟东文口头委托被告张斌转让香香火锅店事宜。在被告张斌与原告李超协商转让香香火锅店事宜时，被告张斌未告知原告李超火锅店是其舅舅翟东文开办的，其是受其舅舅翟东文委托转让火锅店的情况。原告与被告张斌口头协议转让香香火锅店，口头协议价135000元。135000元的转租费其中包括2015年1月12日至2015年10月14日期间的房屋租金及火锅店部分物品转让费（包括9台空调），香香火锅店的财产除9台空调留给原告李超外，其余能拉走的财产均由被告张斌拉走。2015年1月12日，原告李超交给被告张斌定金3000元，被告张斌将房屋钥匙交给原告，原告开始拆除地板砖，准备铺木质地板，办理婚沙摄影店。被告张斌开始拉东西给原告李超腾房，按口头约定大约一星期腾清。2015年1月14日，原告又交给被告张斌定金10000元，被告张斌给原告出具收到条一份，收条载明：“今收到，李超订金壹万叁仟元整（13000），张斌，2015.1.14”。2015年1月18日，原告又从王丽红的6222620620000059575交通银行帐户上转入被告张斌的622991028700003646帐户上款90000元。从2015年1月12日至2015年1月18日，原告共付给被告张斌房租及店面转让费103000元（包括所交定金13000元）。大约2015年1月25日，被告翟东文以原告将地面破坏，并还欠其租赁费为由锁原告所租的房门，并拉走4台空调。原告拉走5台柜机空调（有美的和格力牌）已经变卖。为此，双方形成纠纷，原告诉至来院。
另查明，2015年3月底，被告翟东文将房屋又转租给他人，他人将原告所拆的地板又重新进行了铺地板砖。房东李勇同意原被告之间的转租行为。关于签订合同一事，原被告说法不一，原告称被告一直不给原告签订合同，而二被告称原告不同意签订合同，但同意延用被告与房东所签订的合同。二被告未将房东与被告翟东文所签订的合同交付给原告。被告张斌将其所收原告的店面转让费103000元已转交给被告翟东文。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、被告张斌是否本案的适格被告问题。因被告张斌系完全民事行为能力人，且火锅店的房屋租赁及部分物品的转让是经被告张斌与原告口头协商的，故被告张斌是本案的适格被告。二、关于原告要求终止与被告张斌口头所达成的房屋转租协议的问题。因房东李勇同意原告与被告张斌口头所达成的房屋转租协议，故原告与被告张斌口头所达成的房屋转租协议是有效协议。因被告翟东文系香香火锅店的业主，也是承租李勇房屋的实际承租人，而被告张斌只是被告翟东文的委托代理人，且被告张斌向原告催要下欠的转租费时与原告发生纠纷。纠纷发生后，被告翟东文不通过法律程序解决，反而采取锁门的过激行为处理，其在本案中存在一定的过错，导致原告无法继续装修，况且在2015年3月底被告翟东文在其既未与原告解除或终止合同的情况下又将该房屋转租给他人，原告继续租赁无法实现，原告于2015年3月23日起诉要求终止合同，而被告翟东文在庭审中也同意终止原告与被告张斌所达成的口头房屋转租协议，故认定原告李超与被告张斌口头所达成的香香火锅店房屋转租及部分物品转让的协议于2015年3月23日终止。三、关于原告要求被告返还转让费103000元的问题。因被告张斌于2015年1月12日将房屋交付给原告，原告已开始装修，故原告应承担从2015年1月12日起至原告起诉之日止即2015年3月23日期间的房屋租赁费。因双方未签订书面房屋转租协议，且既未明确租金多少，也未明确135000元所具体包括的财产折价内容及明细，按照诚实信用、公平原则，本案按被告翟东文给房东李勇所签一年租金65000元的标准计算，原告应支付被告翟东文租金为12643元。因原告已支付被告房租及转让费103000元，扣减原告应支付被告翟东文租金为12643元外，被告翟东文应返还原告款90357元。关于原告所拉走的5台柜机空调，因被告未提供有效证据予以证明该物品的品牌、型号等详细情况，且该财产原告已变卖，无法进行价格评估，在本案中不予处理，被告翟东文可另案起诉处理。关于原告所损的地板砖，被告翟东文保留诉权。四、关于被告张斌是否承担责任的问题。因被告张斌与原告口头协商火锅店转租事宜时，其未告知原告该火锅店系被告翟东文开办，其是受被告翟东文的全权委托处理火锅店转让事宜，被告张斌存在隐瞒实情的行为，导致原告误以为是被告张斌转租火锅店的情况，被告张斌在本案中，存在过错，应承担其相应的民事责任，其应与被告翟东文共同返还原告款90357元。
原审法院判决：一、被告张斌与原告李超口头所达成的香香火锅店房屋转租及部分物品转让协议于2015年3月23日终止。二、被告翟东文、张斌应共同返还原告李超款90357元，在判决生效后10日内履行。三、驳回原告李超的其它诉讼请求。案件受理费2360元，原告李超负担1000元，被告翟东文负担1000元，被告张斌负担360元。
张斌、翟东文不服原判，向本院上诉称，一、原审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷错误，应属于店面转让合同纠纷。翟东文是原香香牛火锅店的所有人和经营人，根据翟东文的委托代理人张斌与李超达成的口头转让协议，双方形成的合意是翟东文将其所有和经营的店面转让给李超，李超支付转让费135000元，翟东文仅有将原香香牛火锅店的所有权和经营权交付给李超即完全履行了合同义务。而翟东文在仅收到李超转让费l3000元时，就已经将香香牛火锅店交付给李超，李超也开始装修使用房屋，双方根本不存在房屋转租的问题。二、张斌不应为本案适格被告，更不应为本案责任主体。原审法院已经认定张斌为翟东文的委托代理人，翟东文也对张斌的代理行为予以认可，那么本案适格被告应为翟东文。根据《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第71条规定，原告起诉被代理人和代理人，要求承担连带责任的，被代理人和代理人为共同被告。而本案在法院依职权追加翟东文为被告时，李超并未变更诉讼请求要求翟东文与张斌承担连带责任，共同返还其转让费，那么张斌不应为本案适合被告，更不应为本案责任承担主体。显然，原审法院将张斌作为本案被告并判决张斌与翟东文共同返还90357元转让费，不仅程序严重违法，也明显超过诉讼请求。三、李超在履行转让协议中存在严重违约，单方面终止了转让协议的履行，对于本案的发生存在严重过错，应当承担主要责任。李超承租房屋是为了与其朋友郭方圆合伙开婚纱店，由于与郭方圆发生严重的纠纷，在接手房屋后便无心继续开婚纱店，违约拒不支付剩余转让费，在张斌多次向其催要转让费时，拒不支付并明确表示对房屋的事宜不再管（该事实有原审中翟东文提交的录音光盘为证），才是后续翟东文锁门的主要原因。翟东文锁门实为维护自身权益的正当行为，也纯属无奈。即使翟东文锁门，也并不足以完全导致李超无法使用房屋。如李超能够及时向翟东文支付剩余转让费，那么翟东文也不会追究其任何责任。因此，正是李超的违约行为，才是引发本案的重要原因，其自身应承担相应的责任。在翟东文已经完全履行了合同义务后，原审法院却判决翟东文返还转让费90357元没有事实依据。四、李超的违约行为给翟东文造成巨大的装修损失，原审法院既然已经查明被李超拆毁了屋内装修、砸毁地板砖、拉走了五台空调变卖，对于李超给翟东文造成的巨大损失也不予处理，却让翟东文另案起诉，不符合规定。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，程序严重违法，判决有失公平。请求二审改判驳回李超的诉讼请求。
李超答辩称，一、本案定性为房屋租赁合同纠纷正确。张斌、翟东文说的店面转让纠纷是俗语，法定案由就是房屋租赁合同纠纷。二、张斌是本案的适格被告，应当承担返还责任。李超在与张斌协商时，具体租赁和转让价格是和张斌洽谈，收钱、打条均是张斌，提供的账号也是张斌的账号，张斌是款项的实际取得人。张斌自始至终没有告知实际承租人是谁，也没有将房屋转租的事项告知原房主，导致李超在准备装修时房主出面干涉。张斌称其是代理人，转让过程均告知了李超，尽到了告知义务，无任何证据予以证实。三、张斌、翟东文存在严重的违约行为和过错，是导致本合同终止的关键。李超作为承租人按口头约定，履行了大部分义务，l30000元已经支付100000余元，可见李超旨在签订合同的诚意，而在支付大部分款项后压张斌30000元就是为了使张斌让原房主同意李超租用，并将原合同交付李超，这是为了保证合同的签订和履行对张斌的一种约束行为。在从法院调查房主的笔录中可以发现，张斌的舅舅翟东文欠原房主有款项，不论该款是房租还是欠款，说明与房主之间存在经济纠纷的，而且，房主将原始合同一直压在手里，在李超支付大部分费用后，房主就开始阻止李超施工，而张斌不是积极与房主协商解决他们之间的纠纷，反而是一味向李超追要剩余欠款，并以此为理由将租赁房屋锁住并收回。从张斌交给李超钥匙到锁房，中间仅10天时间。更严重的是，张斌在未与李超解除合同的情况下，于2015年3月将房屋转租，在李超不能合法取得房屋的情况下，怎可能将剩余款项交给张斌。而中间的种种事情，都是张斌隐瞒重要情况导致的，所以，张斌根本不能推脱承担的责任。四、翟东文是否应当承担责任问题。作为翟东文，在一审及二审中，一直积极主动地愿意承担责任，退回李超部分费用，既然其本人自己愿意承担还款责任，作为李超来说，也不反对其与张斌来共同承担责任。请求驳回上诉，维持原判。
根据上诉人张斌、翟东文与被上诉人李超的上诉及答辩意见，并征得双方同意，本院确定本案的争议焦点是：1、本案案由定性是否准确；2、李超在合同履行过程中，是否存在违约行为，是否应承担违约责任；3、张斌是否应与翟东文共同承担返还责任。
针对争议焦点，张斌、翟东文主张，1、本案应属店面转让合同纠纷。根据受托人张斌与李超协商过程中达成的合意，系火锅店经营权的转让，主要包含火锅店经营权、装修及部分财产的转让。转让之后，李超即承受了委托人翟东文与原房东李勇签订的租赁合同。依据双方合议，翟东文仅有交付转让财产的义务，并享有收取转让费的权利。根据双方转让标的的内容与合意，本案应为店面转让合同纠纷。2、李超在合同履行过程中存在违约行为，应承担违约责任。翟东文收到李超10000元定金后，将房屋交给李超。交付当天，李超也开始对店面进行装修和使用。根据双方约定，李超应在一星期内将剩余的转让费一次性支付给翟东文，但经过张斌多次催要，其拒绝支付剩余的32000元转让费，在最后一次通话过程中，其明确表示不再管理房屋的相关事宜，并称转让费中也只有自己10000元，要不要无所谓。在李超拒付转让费之前，翟东文并不存在任何可以导致合同不能履行的违约事项，将房屋门锁上实为主张权利的无奈之举。截止起诉前，张斌、翟东文均未接收到李超同期协商房屋转让的沟通事宜。原审庭审中查明，翟东文既未拖欠李勇的租金，也未隐瞒过相关事宜，转让火锅店也取得了房东李勇的同意。李超在合同履行过程中，拒绝支付32000元的转让费，才导致本案纠纷的产生，李超应承担相应的违约责任。3、张斌不应与翟东文共同承担返还责任。张斌与本案没有直接利害关系，其仅仅是接受翟东文的委托而处理相关事宜。在张斌将房屋钥匙交给李超时，向李超告知了房屋所有人和经营人是其舅舅翟东文，翟东文作为房屋转让的委托人，对委托事项应承担相应的法律后果，与受托人张斌无关。翟东文也不应当承担责任。原审判决张斌与翟东文共同承担返还责任，没有事实和法律依据。4、李超在接收火锅店后，砸坏了店内的地板砖，拆毁了店面装修和相应设施，拉走了店内的空调，并对空调予以变卖。对李超造成的损失，李超应当进行赔偿。
针对争议焦点，李超主张，1、本案应为房屋租赁合同纠纷，并非店面转让合同纠纷。李超与张斌协商的仅是房屋租赁使用权。李超接到房屋后，准备做加工或婚纱摄影，而不是火锅店。张斌转让店内的财产是房屋的配套设施，李超接收的仅为房屋租赁使用权，所以本案应定为房屋租赁合同纠纷。2、在合同履行过程中，张斌、翟东文有严重违约行为，李超无任何不当之处。双方并没有约定交付定金后，将剩余款项交付，而是当李超交付100000余元后，剩余30000元目的是确保双方合同签订和履行，并非张斌将房屋交付后就没事了，李超必须看到原合同才能签订新合同。李超在装修过程中，受到房主的阻挠，因张斌欠房东租金，和房东存在经济纠纷，导致租赁合同无法履行。李超行使了不安抗辩权，剩余的30000元暂时不交付，张斌、翟东文在合同履行过程中存在重大过错，李超不存在违约行为，不应承担违约责任。原审在此情况下，扣除了李超占用期间的租金，判令张斌、翟东文返还剩余的租金，是正确的。3、张斌应当与翟东文承担共同返还责任。直至原审第一次开庭时，张斌才称受翟东文委托，双方在以前协商过程中，张斌从未提到，因此，按照《合同法》第403条规定，张斌应当与翟东文承担共同返还责任。4、李超砸坏相关设施是为了装修使用，但由于张斌、翟东文的过错，导致李超损失将近30000元，所以李超保留向张斌、翟东文主张损失的权利。
二审诉讼过程中，双方均未提供新的证据。
二审经审理查明，原审查明事实即“位于温县畜牧局二楼的9间房屋系李勇与陆大洲合伙购买的房屋”中，李勇与陆大洲合伙购买房屋的事实无证据，不予确认外，二审查明的其他案件事实与原审查明的案件事实相同。
本院认为，一、本案案由定性是否准确，应如何定性，应为店面转让合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷。
案由系当事人讼争的法律关系及其争议，实际上是诉讼标的的全部外延。具体到本案，翟东文租赁李勇所有的房屋经营火锅店，在租赁期限未届满前不再经营，予以转让。翟东文委托张斌与李超协商房屋转租情况，协商价135000元，由张斌整体交给李超，李超用来经营婚纱摄影。关于135000元具体包括哪些内容，李超称包括房租、店面财产（能拉走东西的由张斌拉走），翟东文称包括房租、装修、空调，不能拉走的东西折价。根据双方上述所称，转让火锅店必定包含房屋转租，转租的房屋是前提，其他财产依附于房屋上面。原审根据查明的案件事实及本案法律关系的特征，确立本案案由为房屋租赁合同纠纷，符合本案法律事实及性质，更为准确。
二、李超在合同履行过程中，是否存在违约行为，是否应承担违约责任。
因房东李勇同意张斌与李超达成的口头转租房屋协议，故李超与张斌口头所达成的房屋转租协议为有效协议。在合同履行过程中，李超已支付大部分费用，也实际予以装修房屋，但余款32000元未支付。在双方协商未果的情况下，翟东文应当通过法律途径解决，不应采取锁门过激行为处理，致李超无法继续装修使用。况且，翟东文在双方未协商解除或终止合同的情况下又将该房屋转租给他人（他人已实际经营），导致李超无法继续使用租赁房屋，张斌、翟东文存在一定的过错。故李超在合同履行过程中，不存在违约行为，不应承担违约责任。
三、张斌是否应与翟东文承担共同返还责任。
张斌与李超口头协商火锅店转租时，收租金、打条据、提供银行账户、交付房屋钥匙，均是张斌一人所为。张斌称已告知李超该火锅店系翟东文开办，其是受翟东文的全权委托处理火锅店转让事宜，但李超不予认可。张斌虽由翟东文证实，但翟东文与其系舅甥关系，存在利害关系，其也无其他证据予以证实。故张斌在本案中，存在过错，应承担其相应的民事责任。原审判决张斌与翟东文共同承担返还责任，符合法律规定。
综上，原审认定事实清楚，判决正确。张斌、翟东文上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2360元，由张斌、翟东文承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉香
审 判 员 田 亮
代审判员 朱 海
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 赵文培
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