湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂硚口民三初字第00118号
原告肖艳青，女，1950年12月8日出生，汉族，住湖北省武汉市。
原告肖艳梅，女，1956年5月20日出生，汉族，住湖北省武汉市。
二原告共同委托代理人罗琳、张翥，湖北忠三律师事务所律师（特别授权）。
被告武汉三特旅游投资有限公司。住所地：武汉市江岸区。
法定代表人吕平，系该公司董事长。
委托代理人刘建农、陈汉桥，系公司员工（一般授权）。
原告肖艳青、肖艳梅与武汉三特旅游投资有限公司（以下简称三特旅游公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，于2015年9月16日适用普通程序公开开庭进行了审理，组成由审判员余敏担任审判长、人民陪审员王波、吴红武参加的合议庭。原告肖艳青、肖艳梅及其委托代理人罗琳，被告三特旅游公司的委托代理人刘建农、陈汉桥到庭参加诉讼。因双方当事人愿意进行调解，扣除调解期限两个月，但双方终未能达成一致调解意见，本案现已审理终结。
原告肖艳青、肖艳梅诉称：肖艳青与肖艳梅系王振慧与肖国义（1998年10月15日去世）的婚生女，解放正巷10号私房住宅（建筑面积112.12平方米，使用面积91.41平方米）房屋系王振慧与肖国义的夫妻共同财产，1993年10月29日肖国义与王振慧将上述房屋产权的三分之一全部无偿赠与给肖艳青和肖艳梅，并办理了《赠与合同》公证手续。1994年肖国义与武汉三特物业管理总公司（以下简称三特物业公司）签订《拆迁协议书》，约定：三特物业公司拆除肖国义所有的坐落于解放正巷10号私房住宅（建筑面积112.12平方米，使用面积91.41平方米），给肖艳青、肖艳梅在二期地面一层安置使用面积30.47平方米商铺一套。协议签订后，肖国义将自己房屋交其拆除，但至今为止，三特物业公司都未履行安置还建正式门面的义务，给两原告造成了巨大经济损失，故起诉来院，要求1：判令被告三特旅游公司赔偿原告肖艳青、肖艳梅房屋价值补偿款人民币360万元；2、判决被告三特旅游公司赔偿原告肖艳青、肖艳梅停产停业损失人民币50.4万元；3、判令被告三特旅游公司赔偿原告肖艳青、肖艳梅原地面一楼门面房屋按建筑面积赔偿两原告的临时安置补偿不足款项10000元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。在审理过程中，原告将上述诉讼请求变更为：1、判令被告三特旅游公司赔偿原告肖艳青、肖艳梅房屋价值补偿款人民币360万元（30.47m2×1.5×80000元／m2）。2、判令被告三特旅游公司赔偿两原告经济损失人民币51.4万元（从1998年元月1日起到2002年12月31日止未提供临时门点的损失按30.47m2×260元／月／m2×60个月计算，及20年未按建筑面积支付的过渡补偿费按（30.47m2×1.35-30.47m2）×20元／月×12个月×20年，两项合计514000元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
原告肖艳青、肖艳梅为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、证明、工人职员劳动保险登记表、工人职员劳动保险登记卡片、肖艳青的档案、肖艳梅档案复印件各一份。证明肖国义与王振慧系夫妻关系，肖艳青、肖艳梅与肖国义、王振慧夫妻系父女、母女关系，肖国义已于1998年10月15日去世。
证据二、武汉市城镇私有房屋所有权证存根、武汉市国有土地使用权证存根、武汉市房屋土地平面图、证明、“函”各一份。证明原武汉市硚口区解放正巷10号房屋系肖国义、王振慧夫妻共有。
证据三、赠与合同、公证书、调解协议书各一份。证明1993年肖国义、王振慧将原武汉市硚口区解放正巷10号房屋产权的三分之一（30.47平方米）全部无偿赠与肖艳青、肖艳梅所有，并办理了公证，王振慧、肖燕华、肖发斌及肖发清的继承人胡卫真、肖凡、肖静、王振慧均一致确认将解放正巷二期地面一层的就地安置还建给肖艳青、肖艳梅的房屋使用面积为30.47平方米。
证据四、拆迁协议书、公证书各一份。证明1994年元月12日，肖国义与武汉三特物业管理总公司签订拆迁协议，约定并确认相关拆迁还建等事宜，并办理了公证。
证据五、企业信息咨询报告一份。证明武汉三特物业管理总公司经过几次名称变更后为武汉三特旅游投资有限公司。
证据六、临时经营门点暂安协议书、租约、武汉市行政事业收费专用收款收据、证明、报告、民事判决书各一份。证明原告被拆迁的房屋用于出租经营，约定还建安置的“解放正巷片二期工程”、“地面一层”的性质为商铺，所以被告应按使用面积30.47平方米乘以1.56系数计算安置商铺的建筑面积。由于被告在长达二十余年的时间内未还建完毕，被告已严重违约，应按建筑面积支付房屋补偿费用。
被告三特旅游公司辩称：原告没有提供计算360万补偿款的依据，按合同约定被拆除的房屋为住宅，应还建安置的房屋也应是住宅，由于原住宅原告自己用于经营，则房屋补偿价格可以按照住改非2万元／平方米的标准计算，而根据拆迁安置合同约定还建安置的是20-30平方米，我们折衷认为可以按25平方米计算面积。虽然拆迁后至今没有还建安置房屋，但是在拆迁期间被告已按政府的要求按住宅的标准一直给予过渡补偿费，并还提供临时门面给被告经营，不存在还有其他损失，且因被拆迁房屋不是正式商铺，也不存在停产停业损失，故请求驳回原告的第二项诉讼请求。
被告三特旅游公司为支持其答辩意见，向本院提交下列证据：
证据一、拆迁补偿安置协议一份。证明被拆除的房屋是住宅，约定还建安置的面积是20－30平方米，并无还建商铺的约定。
证据二、评估报告两份。证明利济南、沿河大道一线底层商业用房2014年的评估价为43000元／平方米，2015年的评估价为45000元／平方米。
证据三、过渡费发放表三份。证明被告一直按照住宅的标准向原告支付过渡费至今，原告对此标准从未提出异议。
证据四、收条六份。证明被告除支付过渡费外每年还额外给予原告50000的租金作为经济补偿。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六的真实性均无异议，但认为证据三的赠与及协议均是肖国义继承人之间内部对遗产份额的约定，对被告不具有约束力，同时认为证据六不能证明原被拆迁房屋系商业性质，被告给原告提供临时门面只是种补偿不是被告应尽的义务。原告对被告提供的证据一、证据三及证据四的真实性均无异议，但认为拆迁协议中已明确约定还建安置房屋按使用面积每户均分，即每户为30.47平方米，而过渡费按住宅标准发放本身就不符合规定，应按商铺的标准支付过渡费，而被告每年支付的50000元经济补偿是被告应尽的义务；对被告提交的证据二因系复印件其真实性无法判断，不予质证。经本院审核，对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六及被告提交的证据一、三、四的真实性均予以认可，对其证明目的本院予以综合判断；对被告提交的证据二因系复印件，本院不予认可。
经审理查明：王振慧与肖国义（1998年10月15日去世）系夫妻关系，婚后共同生育了肖发清（1996年10月8日去世）、肖艳青、肖发斌、肖艳梅、肖燕华。肖发清与胡卫真系夫妻关系，共同生育两个子女即肖凡、肖静。
1993年10月肖国义与王振慧将位于武汉市硚口区解放正巷10号（建筑面积112.12平方米）房屋的三分之一产权份额无偿赠与给肖艳青和肖艳梅，并办理了公证赠与手续。1994年元月12日肖国义与武汉三特物业公司签订《拆迁协议书》，约定：武汉三特物业公司拆除肖国义所有的坐落于武汉市硚口区解放正巷10号（建筑面积112.12平方米，使用面积91.41平方米）私房住宅。住房安置（总面积91.41平方米均分给以下房屋为30.47平方米／户）：1、给肖燕华在共和巷安排一室一厅住房一组，使用面积27.26平方米（该房屋已安置还建）；2、给肖艳清、肖艳梅在二期地面一层安置20－30平方米；3、给肖发清在二期二层安置住宅用房一组。产权调换结算办法中约定91.41m2×1.35＝123.40m2×520元／m2=64168元。协议签订后，肖国义将自己房屋交给三特物业公司拆除，但至今为止，三特物业公司都未完全履行协议，未安置还建房屋给原告。三特物业公司一直向肖国义家按64.15平方米的使用面积支付过渡费至今，并于2003年起向原告提供了临时门面，并每年向原告支付临时门面的租金50000元。肖国义、肖发清去世后，王振慧、肖艳青、肖发斌、肖艳梅、肖燕华、胡卫真、肖凡、肖静签订家庭调解协议，一致确认拆迁协议中在二期地面一层安置还建给肖艳青、肖艳梅的房屋使用面积为30.47平方米，该安置还建房的一切权益及经济利益均归肖艳青、肖艳梅所有，其他人均放弃对上述安置还建房屋项下的各项权益的主张。迄今为止被告都未安置还建房屋给原告，现原告起诉来院，要求1：判令被告三特旅游公司赔偿原告肖艳青、肖艳梅房屋价值补偿款人民币360万元；2、判决被告三特旅游公司赔偿原告肖艳青、肖艳梅停产停业损失人民币50.4万元；3、判令被告三特旅游公司赔偿原告肖艳青、肖艳梅原地面一楼门面房屋按建筑面积赔偿两原告的临时安置补偿不足款项10000元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。在审理过程中，原告将上述诉讼请求变更为：1、判令被告三特旅游公司赔偿原告肖艳青、肖艳梅房屋价值补偿款人民币360万元（30.47m2×1.5×80000元／m2）；2、判令被告三特旅游公司赔偿两原告经济损失人民币51.4万元（从1998年元月1日起到2002年12月31日止未提供临时门点的损失按30.47m2×260元／月／m2×60个月计算，及20年未按建筑面积支付的过渡补偿费按（30.47m2×1.35-30.47m2）×20元／月×12个月×20年，两项合计514000元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
另查明：1994年4月19日武汉三特物业管理总公司名称变更为武汉三特集团物业开发管理总公司，又先后于1997年9月2日、2010年3月25日、2014年1月10日名称变更为武汉三特物业开发管理有限公司、武汉三特置业有限公司、武汉三特旅游投资有限公司。
本案争议的焦点为：1、被告未安置还建给原告房屋的性质是住房还是商铺？2、约定安置还建给原告的房屋建筑面积如何确定？3、如何确定房屋货币安置补偿的标准？4、为原告提供临时门点是否是被告应尽的义务？是否应向原告支付未提供临时门点的经济损失？5、原告要求被告支付未按建筑面积支付的过渡费的诉讼请求是否超过诉讼时效
对本案的争议焦点1，即被告未安置还建给原告房屋的性质是住房还是商铺的问题，本院认为，被告与肖国义签订的《拆迁协议书》中在住房安置中如果还建的是住宅的均有明确约定，如约定还建给肖燕华和肖发清的均注明是安置住宅，而对原告肖艳清和肖艳梅的约定为“二期地面一层安置20-30平方米”，这与安置住宅的约定明显不同。另据调查被告规划的二期工程为商业服务范畴，二期工程一层均为商铺，且被告在拆迁过渡期间向原告提供临时门面予以过渡，故被告未安置还建给原告的房屋性质应属商铺。
对本案的争议焦点2，即约定安置还建给原告的房屋建筑面积如何确定的问题，本院认为，被告与肖国义签订的《拆迁协议书》在住房安置中对原告肖艳清和肖艳梅的安置方案明确约定的是“二期地面一层安置20-30平方米”，虽然在房屋安置中还曾约定“总使用面积91.41平方米均分给以下房屋为30.47平方米”，但该约定是对安置房屋使用面积一个原则性约定，即是按总的使用面积均分为三户进行安置房屋，具体的每户安置多少面积则以其具体约定为准，没有具体约定的可以适用原则性约定。本案中的原告在住房安置中有明确约定是20-30平方米，故被告应安置还建给原告房屋的使用面积不应超过30平方米，结合其原则性的约定，本院认为被告安置还建给原告的房屋使用面积为30平方米较为适宜。另根据《拆迁协议书》产权调换计算办法中“91.41m2×1.35＝123.40m2×520元／m2=64168元”的约定，本院认为该约定中的1.35为本案诉争房屋的建使比系数，原告要求按1.56的建使比系数来计算建筑面积并无依据，本院不予认可，故被告应还置还建给原告房屋的建筑面积为30平方米×1.35=40.5平方米。
对本案的争议焦点3，即如何确定房屋货币安置补偿的标准的问题，被告提供了2014年及2015年的评估报告，证明利济南路、沿河大道一线底层商业用房2014年的评估价为43000元／平方米，2015年的评估价为45000元／平方米，但该两份评估报告均无原件，也未在其他法院的判决结果中予以采信，故对此两份评估报告本院不予采信。原告要求按80000元／平方米的标准计算房屋补偿价格，该标准并无事实依据，本院不予认可。结合市场行情及原、被告的意见和同类型案件所确定的补偿标准，本院认为商铺补偿的标准为每平方米50000元为宜。
对本案争议焦点4，即为原告提供临时门点是否是被告应尽的义务？是否应向原告支付未提供临时门点的经济损失的问题，本院认为，被告与肖国义签订的《拆迁协议书》并未约定被告应在过渡期间向原告提供临时门点，故原告要求被告支付从1998年元月1日起到2002年12月31日止未提供临时门点的损失的请求并无法律依据。被告曾于2003年向原告提供临时门点经营，也曾每年向原告支付临时门点的租金50000元，但被告的此行为并不能证明提供临时门点是被告应尽的义务，向原告提供临时门点或向原告支付租金系被告因未及时给原告安置还建房屋采取补救措施以弥补其损失，故原告要求被告支付未提供临时门点的经济损失的诉讼请求本院不予支持。
对本案的争议焦点5，即原告要求被告支付未按建筑面积支付的过渡费的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，本院认为，从1994年《拆迁协议书》签订后，被告一直按照未安置还建的使用面积64.15平方米向原告支付过渡费，该过渡费中不仅包括原告未安置还建的房屋面积也包括未安置还建给肖发清的房屋面积，但在长达20年的时间内，两原告及肖发清均未对该标准提出任何异议，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及一百三十七条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中原告从1994年4月起就已经知道被告向其支付过渡费的计算标准，而原告在两年内既未提起诉讼，也未提供证据证明有其它诉讼时效中断的事由，故被告认为原告的诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见，于法有据，本院予以支持。
综上所述，本院认为，肖国义与武汉三特物业公司签订的《拆迁协议书》是双方当事人的真实意思表示，且符合法律的规定，应认定为有效，肖国义去世后，其相应的权利义务由其继承人继承享有，协议中已明确约定了被告的还建安置义务，被告应按协议的约定履行自己的义务。由于被告至今没有房源履行安置义务，宜采取货币方式对原告进行补偿，结合同类型案件所确定的补偿标准及本案中拆迁协议的约定，本院认为应按50000元／平方米的标准向两原告支付商业用房性质的房屋补偿费（按建筑面积30平方米×1.35=40.5平方米计算），故被告应向两原告支付的房屋补偿款为2025000元（50000元／平方米×30平方米×1.35）。另《拆迁协议中》并未约定被告应在过渡期间向原告提供临时门点，故原告要求被告支付从1998年元月1日起到2002年12月31日止未提供临时门点的损失的请求并无法律依据，且被告已采取补救措施，向原告提供临时门点或向原告支付租金以弥补其损失，故原告要求被告支付未提供临时门点的经济损失的诉讼请求本院不予支持。1994年《拆迁协议书》签订后，被告一直按照未安置还建的使用面积64.15平方米向原告支付过渡费，该过渡费中不仅包括原告未安置还建的房屋面积也包括未安置还建给肖发清的房屋面积，但在长达20年的时间内，两原告及肖发清均未对该标准提出任何异议，既未提起诉讼，也未提供证据证明有其它诉讼时效中断的事由，故被告认为原告的该项请求超过诉讼时效的辩解意见，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告武汉三特旅游投资有限公司于本判决生效后三十日内，向原告肖艳青、肖艳梅支付房屋补偿费共计人民币2025000元。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告肖艳青、肖艳梅其他诉讼请求。
案件受理费19856元，由被告武汉三特旅游投资有限公司负担。（该费用已由原告垫付，被告武汉三特旅游投资有限公司在支付上述费用时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 余 敏
人民陪审员 王 波
人民陪审员 吴红武
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 郭 剑
速 录 员 张 娟