四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初3355号原告：宜宾市名园物业服务有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸吉祥名都小区25幢负一层物管部，统一社会信用代码511500000024693。法定代表人：李刚。委托诉讼代理人：戴辉龙，男，1986年11月18日出生，汉族，宜宾市名园物业服务有限公司员工，四川省合江县人。委托诉讼代理人：李艳萍，女，1980年5月17日出生，汉族，宜宾市名园物业服务有限公司员工，四川省宜宾市翠屏区人。被告：刘宗福，男，1973年11月25日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。委托诉讼代理人：李艳，女，1978年6月26日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人，系被告刘宗福之妻。原告宜宾市名园物业服务有限公司(以下简称名园物业公司)诉被告刘宗福物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名园物业公司的委托诉讼代理人戴辉龙、李艳萍，被告刘宗福及其委托诉讼代理人李艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业服务费3682元；2、被告按每日1‰支付逾期违约金直至结清全部物业服务费，截止至2016年12月31日应付违约金1275元，以上两项共计4975元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：我司与被告购买的“吉祥名都”小区住宅房的业委会签订《物业服务委托合同》，我司向该小区提供物业服务后，被告从2013年12月31日起至2016年12月止，未向我司交纳物业服务费为3682元，截止至2016年12月31日的违约金1275元，两项费用共计4957元，经催收仍不交纳而发生纠纷。根据《物业管理条例》第七条之规定，在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用是业主的义务，被告在事实上享受物业服务的同时迟迟不予交纳物业服务费，其行为已构成严重违约。物业管理服务费是小区维系正常运转的经济支柱，被告拖欠物管费的行为，影响公司对小区管理，侵害了物业公司的合法权益。综上所述，被告的行为侵害了我司的合法权益，我司特诉至法院，请求人民法院根据《合同法》、《物业管理条例》等规定公正判决。被告刘宗福辩称：原告起诉我差欠物业服务费不成立，原告与小区业委会签订的“物业服务委托合同”并向我提供物业服务后，原告所诉已过诉讼时效。原告违反法律规定，未按正当途径取得吉祥名都物业服务资格，且在服务期间尚未召开业主大会的情况下擅离小区，与小区已无实质的合同关系，属于违约在先。原告没有提供服务或者提供服务严重违反合同约定，在服务中存在明显瑕疵，且擅自改变小区结构，增设入口，且未采取任何安保措施，给小区带来了不可抗力的安全隐患，同时也给业主造成了财产损失。原告拒交物业费的行为是在行驶“先履行抗辩权”或同时履行抗辩权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：被告刘宗福系宜宾市翠屏区南岸西区吉祥名都小区建筑面积121.07平方米房屋（系电梯住宅）的房主。2006年12月25日，四川省宜宾市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房地产公司）与四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司（系原告名园物业公司更名前的名称）签订《“吉祥名都”小区前期物业管理委托协议》，约定由原告管理“吉祥名都”小区的前期物业管理工作，收费标准为多层住宅0.48元/平方米，电梯公寓0.80元/平方米，委托管理时限自2006年12月1日起至小区业主成立委员会，另行选聘物业管理公司止。2011年3月1日，宜宾市翠屏区吉祥名都小区业主委员会（以下简称吉祥名都业委会）与原告名园物业公司签订《物业服务委托合同》，约定由原告对吉祥名都小区进行物业服务：1.负责安排安防人员设立门岗，2.负责维护小区内照明、电梯、供排水系统，非原告原因而出现运行中段，原告应尽力恢复，3.负责小区公共部位、公共设施的清洁卫生和绿化管理，4.对小区内装修进行监督指导，对不符合装修规定、破坏房屋主体建筑结构、损害房屋外观的装修行为进行制止，以确保房屋的建筑安全和使用安全，5.协调业主之间发生的纠纷，等等。委托期限为1年，自2011年1月1日至2011年12月31日止。综合服务费为：“按建筑面积计算，电梯住宅：0.8元/月/㎡、多层住宅0.5元/月/㎡。物业服务费应当月内完清，若业主未能按时足额交纳物业服务费，应按应收费的1‰/天的标准支付违约金，拖欠费用三个月以上的，物业服务企业可依据本合同的授权，向违约业主提起诉讼。此后，双方分别于2012年1月1日、2013年11月2日签订了《物业服务委托合同》，约定服务期限分别从2012年1月1日至2013年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.8元/月/㎡、多层住宅0.5元/月/㎡），2014年1月1日至2016年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.9元/月/㎡、多层住宅0.6元/月/㎡），服务内容、违约金计算标准等约定与2011年3月1日签订的《物业服务委托合同》一致。被告从2014年1月1日起至2016年12月31日止未交纳物业服务费。原告从2015年11月29日至2015年12月18日期间共20天未对吉祥名都小区提供物业服务。原告向本院主张权利前，曾通过粘贴催收单向被告催收物业管理费，但被告以物业服务不到位及相应设施未完善为由，未予缴纳物业服务费。另查明：2009年5月7日，四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司经宜宾市工商行政管理局准许，更名为宜宾市名园物业服务有限公司。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告辩称业主委员会与原告签订合同未经小区三分之二以上业主投票决定，故《物业服务委托合同》对被告不产生约束力，对被告该辩驳理由本院不予采信。因此，吉祥房地产公司与原告签订的《“吉祥名都”小区前期物业管理委托协议》、吉祥名都业委会与原告签订的三份《物业服务委托合同》对被告具有约束力。被告还辩称原告物业服务不到位，小区的物业管理存在诸多问题，甚至导致被告家中被盗，故拒绝交纳物业服务费。但被告未提交证据证明原告对被告家中被盗存在过错。故被告认为其家中被盗与原告物业管理不到位有直接因果关系，无事实依据，本院不予采信。虽然原告在物业管理方面确实存在一定问题，管理有不到位之处，但未根本性违反《物业服务委托合同》约定，被告因此拒付物业费既无合同约定，又无法律依据，对该辩驳理由本院不予采纳。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业服务公司沟通、协商解决存在的问题，也可向业主委员会反映，由业主委员会出面沟通加以解决，业主委员会还可依法解聘物业服务公司，因此，业主不能以不交纳物业服务费来进行对抗。如果物业服务公司未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，或者给业主造成了损害，业主可以要求物业服务公司承担违约责任或赔偿责任，但均不能以此为由拒缴物业服务费。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告提出因原告物业服务不到位造成吉祥名都小区内诸如车辆乱停乱放、小区卫生差、小区多次被水淹后排水不及时等等问题，原告对以上问题虽提供了部分证据，但所举证据不足以证明其完全按照《物业服务委托合同》履行了物业管理职责，故原告诉请被告支付2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3682元，经计算，2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费应为3923元（121.07平方米×0.9元/平方米×36月），原告只主张了3682元（原告中途撤离20天），本院结合本案实际情况，酌情支持为2946元（3682×80%）。关于原告主张违约金的诉请，因原告在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告辩称本案已过诉讼时效，因原告多次催费的行为已产生诉讼时效中断的效力，故被告的辩驳理由本院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘宗福于本判决生效之日起5日内向原告宜宾市名园物业服务有限公司支付2014年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费2946元。二、驳回原告宜宾市名园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宜宾市名园物业服务有限公司负担13元，被告刘宗福负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 王 利二〇一七年六月十九日书记员 杨象婷