北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终4820号
上诉人（原审原告）：彭仁超，男，1967年1月28日出生。
被上诉人（原审被告）：鲍大泉，男，1962年8月28日出生。
被上诉人（原审被告）：薛静，女，1961年3月5日出生。
二被上诉人共同委托代理人:张浩，大沧海律师事务所北京分所律师。
上诉人彭仁超因与被上诉人鲍大泉、薛静房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第8223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭仁超上诉请求：撤销一审法院的判决，改判鲍大泉、薛静支付我补偿款152789元。以上包括《房屋征收补偿协议》中的停产停业损失费74088元；院地补助费60000元；墙改门补偿费10000元；广告牌费用3563元；移机费、电话、空调、有线电视、上下水管线、铁护网、排风扇、陶瓷池、日光灯、电表、水漏管费用共5138元。事实和理由:一、一审法院认定事实错误，我与鲍大泉、薛静达成的《证明》只是我同意搬走，而非就全部权利义务达成一致意见。《证明》中记载的55200元系鲍大泉自愿给付我的。二、被拆迁房屋的营业执照登记的是彭仁超的名字，相关停产停业损失应归我所有。三、根据鲍大泉的自认，院栅栏、广告牌、房屋内墙改门属于我安装，则院栅栏、广告牌、房屋内墙改门的补偿应当归我所有。
鲍大泉、薛静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
彭仁超向一审法院起诉请求：彭仁超、鲍大泉于2003年6月28日签订《房屋租赁合同》，彭仁超租赁鲍大泉房屋，租赁期限为2013年6月28日至国家占用土地拆迁为止。2009年12月，彭仁超自建约50平方米院落，并对租赁房屋安装了上下水、门窗护网及进行墙改门施工。因房屋腾空后拆迁办才支付鲍大泉相关费用，故2015年10月23日双方协商，由鲍大泉先支付55200元搬家费用，待鲍大泉获得拆迁办相关费用之后再支付彭仁超剩余费用。但鲍大泉得到拆迁款后，未按约定支付彭仁超剩余款项。为维护彭仁超合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令鲍大泉支付停产停业损失费148176元、院地补助费6万元、提前搬家奖励费10万元、搬迁费8422.2元、临时安置费280757元、外迁补助费45100元、移机费1017.5元（电话1部、空调1台、有线电视1个）、上水管线费用318元、下水管线费用454元、窗户铁护网费用950元、广告牌费用3563元、排风扇费用120元、陶瓷池费用310元、6个日光灯费用1362元、两个墙改门费用1万元、电表费用130元、水落管费用476.5元，以上共计661156.2元；2、诉讼费用由鲍大泉负担。
鲍大泉、薛静在一审法院答辩称：不同意彭仁超的诉讼请求。第一，彭仁超不属于拆迁安置合同当事人，双方系房屋租赁关系；第二，双方租赁合同及补充条款已对租赁房屋的收回、解除等情形进行了约定；第三，鲍大泉、薛静已对彭仁超进行足额补偿。综上，彭仁超诉求无法律和事实依据，请求法院依法驳回彭仁超的诉讼请求。
一审法院认定事实：2003年6月28日，薛静（甲方）与彭仁超（乙方）签订《房屋出租合同》，主要约定：甲方有三间门脸房自愿出租给乙方；出租时间从2003年6月28日开始到国家占用土地拆迁为止；每月租金900元，每三个月一付，将来双方均不可以调价。
2005年5月6日，薛静（甲方）与彭仁超（乙方）又签订《房屋出租合同补充条款》，约定：“……甲方于2005年3月21日这天，已出租给乙方的三间门脸房前，要加盖连接三间平房，又要在原三间门脸房室内，重新装修，理由是国家占用土地，拆迁补偿从面积和价格上更多一些，乙方不同意，原因是甲方出租给乙方的三间门脸房在合同期内，乙方有使用权。甲方盖房室内重新装修影响了乙方的经营场地和正常营业，造成经济损失。经过双方协商，为了更好地合作，甲方把房屋装修后，甲方同意不加收乙方的房租费，三间门脸房每月租金还是900元，和原房屋合同租金一致，甲方不收乙方的装修费。甲方在乙方门前加盖连接三间平房，建好后，甲方同意不收乙方的房租费和建房费，不能另外出租给别人，不能自己使用，甲方同意乙方无偿使用，时间和原房屋合同一致。甲方同意乙方的要求，那么乙方也同意甲方的要求，同意甲方盖房、装修，装一间退一间的装修，时间只限半个月内，过期要赔偿乙方的经济损失……”。
合同履行期间，彭仁超于2004年3月3日在涉案房屋内注册个体工商户营业执照，字号为北京市鹏程波涛家用电器维修部。彭仁超陈述：租赁期间，房屋前蓝色棚子中钢管、院栅栏、广告牌、上下水电、房屋内墙改门及房屋装修系自己改造安装。薛静、鲍大泉对此不予认可，陈述：只有院栅栏、广告牌、房屋内墙改门系彭仁超安装。
2015年6月28日，彭仁超向薛静交纳自2015年6月28日至2015年9月28日三个月房屋租金2700元。庭审中，彭仁超陈述：双方合同于2015年10月27日终止，薛静、鲍大泉免除了2015年9月29日至2015年10月27日的租金。薛静、鲍大泉认可双方租赁合同至2015年10月27日终止，免除了彭仁超自2015年9月29日至2015年10月27日一个月租金。
2015年10月12日，北京市石景山区人民政府发布石政决[2015]2号《房屋征收决定》，涉案房屋位于征收范围内。
2015年10月23日，彭仁超与鲍大泉在证人张×见证下，签订《证明》一份，载明：“2015年10月23日，鲍大泉给予彭仁超55200元整，彭仁超在2015年10月27日之前把房屋腾空交给鲍大泉，如不在日期内交房，屋里一切物品无条件给予鲍大泉处理，不得反悔”。落款处，由彭仁超、鲍大泉、张×签名。
2015年10月27日，鲍大泉与北京市石景山区房屋征收事务中心（以下简称：房屋征收中心）签订《房屋征收补偿协议》，其中载明：被征收人为鲍大泉、鲍×；在册人口和实际居住人口为3人，户主鲍大泉，之妻薛静，之子鲍×；搬迁费16844.4元、临时安置费561514元、停产停业损失补偿费148176元、外迁补助费90200元、院地补助费60000元、移机费2035元（电话1部、空调3台、有线电视1端、热水器1台）、提前搬家奖励费20万元。另，《房屋征收估价报告》载明：上水管线318元、下水管线454元、铁护网950元、广告牌3563元、排风扇4个470元、陶瓷池3个933元、日光灯12个2724元、电表10个1317元、水落管30米953元。
庭审中，证人张×出庭陈述：本人受房屋征收中心委托办理征收事宜，此前彭仁超找我谈拆迁事宜，因其不是被征收人，故本人未接待。因鲍大泉已在拆迁协议中签字，需要搬家，而彭仁超不同意搬离，鲍大泉无法取得拆迁款。为此，鲍大泉找到本人，称其二人已协商一致，前往鲍大泉处后，本人为二人书写《证明》，鲍大泉给付彭仁超款项中包括停产停业费及其他费用，当时协商内容就是将55200元款项一次性付清，彭仁超搬家，以后双方不再有瓜葛，彭仁超予以同意。当日在场人包括本人、鲍大泉、薛静、彭仁超。
一审法院依据房屋出租合同、房屋出租合同补充条款、营业执照、房屋征收决定、证明、房屋征收补偿协议、房屋征收估价报告、照片、收条及双方当事人当庭陈述等证据认定的上述事实。
一审法院判决认定：薛静与彭仁超签订的《房屋出租合同》和《房屋出租合同补充条款》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同。合同约定双方租赁期限为自2003年6月28日开始到国家占用土地拆迁为止，石政决[2015]2号《房屋征收决定》日期为2015年10月12日，所以依据合同约定双方租赁期限应于此日期终止。但庭审中，双方均认可：彭仁超交纳租金至2015年9月28日，薛静、鲍大泉免除了2015年9月29日至2015年10月27日的租金，租赁合同于2015年10月27日终止。据此，法院不持异议，视为双方对原合同期限进行变更，认定双方房屋租赁合同已于2015年10月27日到期终止。
根据2015年10月23日彭仁超与鲍大泉所签署《证明》证实，双方已约定鲍大泉给付彭仁超相应款项，彭仁超搬离房屋。根据《证明》内容，双方已对补偿问题达成一致，且见证人张×亦出庭作证双方已一次性解决。现彭仁超取得上述款项后，再次要求鲍大泉、薛静给付其他款项费用，无事实依据。但因彭仁超已在涉案房屋内注册营业执照，在征收公告发布后，实际腾退时间与租赁合同期满时间一致，据此法院结合彭仁超已取得款项以及薛静一方作为出租方的停产停业损失，依据公平原则对停产停业损失部分酌情予以支持。彭仁超主张与鲍大泉协商先给付55200元搬家费，其余费用待取得拆迁款后，再另行协商。对此，彭仁超未提供证据予以证明，法院不予采信。
关于院地补助费，彭仁超仅在租赁房屋前安装院栅栏，此行为属于装饰装修行为，现双方合同已到期终止，彭仁超安装院栅栏而产生的使用价值依法已消耗完毕，且此费用系房屋征收中心对被征收人的补偿，与承租人彭仁超无关，故法院对彭仁超此项请求不予支持。
关于提前搬家奖励费、搬迁费、外迁补助费、临时安置费，双方合同已于2015年10月27日到期，在合同到期后彭仁超负有及时将房屋交还的义务，且其已在《证明》中承诺腾退房屋，故腾退房屋系承租人彭仁超的法定义务，鲍大泉、薛静无义务对彭仁超进行安置，且提前搬家奖励费、搬迁费、外迁补助费、临时安置费系国家针对被征收人的补偿，彭仁超此项主张无法律依据，法院不予支持。
因双方《房屋出租合同补充条款》已经明确约定：薛静一方要加盖连接三间平房，并重新装修。现彭仁超主张电话、空调、有线电视、上下水管线、铁护网、排风扇、陶瓷池、日光灯、电表、水落管、房屋前蓝色棚子中钢管、上下水电及房屋装修系自己改造安装，但并未提供证据予以证明，故法院不予采信。根据薛静、鲍大泉自认，法院认定院栅栏、广告牌、房屋内墙改门系彭仁超安装。但上述设施即使全部属于彭仁超安装，在性质上也属于装饰装修范围。现租赁合同已到期终止，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。据此，法院对彭仁超上述主张内容所涉及的给付请求均不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、鲍大泉、薛静于本判决生效后七日内给付彭仁超停产停业损失费二万元；二、驳回彭仁超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间当事人未提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《证明》是彭仁超、鲍大泉的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方应当按照《证明》履行各自的权利义务。本案的争议焦点在于《证明》能否理解为是对双方权利义务的一次性处理。由于彭仁超不是被征收人，征收单位不与其协商补偿事宜，故占有被拆迁房屋是彭仁超获得补偿的重要保障。未获得补偿时，彭仁超不会搬离被拆迁房屋，否则其难以获得相应补偿款。结合证人张×的陈述以及彭仁超收取《证明》中列明的补偿款后即搬离的事实，应当理解为《证明》是对双方权利义务的一次性处理。鉴于《证明》是对双方权利义务的一次性处理，该处理对双方均有拘束力，彭仁超主张补偿利益无法律依据，应不予支持。一审法院判令鲍大泉、薛静支付彭仁超2万元，与《证明》的处理不符，但鉴于鲍大泉、薛静未提起上诉，本院对此不再纠正。
综上所述，原判应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10412元，由彭仁超负担10112元（已交纳），由薛静、鲍大泉负担300元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费3252元，由彭仁超负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 朱文君
代理审判员 范 磊
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 明 玥