浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍嵊民初字第931号
原告：朱洁娜。
委托代理人（特别授权代理）：朱汉军，浙江大丰律师事务所律师。
被告：嵊州市福达置业有限公司。
委托代理人（特别授权代理）：吴松良，浙江盛久律师事务所律师。
原告朱洁娜与被告嵊州市福达置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月5日立案受理，依法由审判员丁春燕适用简易程序独任审判，于2013年6月28日公开开庭进行了审理。原告朱洁娜的委托代理人朱汉军、被告嵊州市福达置业有限公司的委托代理人吴松良到庭参加了诉讼。本案审理过程中，双方申请庭外和解一个月。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2013年11月7日开庭进行了审理。原告朱洁娜的委托代理人朱汉军、被告嵊州市福达置业有限公司的委托代理人吴松良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱洁娜起诉称，原告于2011年1月19日与被告签订了商品房买卖合同一份，由原告出资561594元购买被告开发的香缇墅一期41幢1单元802号房，约定于2012年6月30日交房，同年10月31日前取得相关的土地、房屋权属证书交付给原告。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。约定的交房期限到后，由于被告无法提供商品房买卖合同第九条约定的相关证明和文件，致使交房不能。之后，原告又多次要求被告提供证明文件，履行交接义务，但被告均无法提供。由于原告急于居住，故在2012年8月27日进行了交付，并向被告支付了所有办理房产证、土地证等的费用。原告认为，原告已按合同约定支付了全部的购房款，其合同义务已履行完毕，被告也应履行其相应的合同义务，及时将符合交房条件的房屋交付给原告，并依约办理商品房转移登记。但被告迟延交付房屋的行为，明显违背了合同约定，属违约行为，已明显损害了原告的合法权益。被告应按合同约定向原告支付自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日已交房款的万分之四的违约金，并支付自2012年11月1日起至实际交付原告该房屋权属证书之日止按每日已交房款万分之三计算的违约金。现要求判令被告支付自2012年7月1日起至实际交付房屋之日止（2012年8月27日）按每日已交房款万分之四计算的违约金，并按双方签订的商品房买卖合同第十六条规定支付迟延交付权属证书的违约金：自2012年12月1日起至2013年5月1日止按已交房款每日千分之一计算为516.59元；2013年5月2日起至2013年9月30日止按已交房款每日万分之三计算（原告已于2013年9月30日自行办理了房屋权属证书）。
被告嵊州市福达置业有限公司答辩称，1、原告确向被告购买了上述房屋，购房款数额根据原告提供的发票由法院依法核实；2、双方签订的买卖合同约定被告应于2012年6月30日交房，而被告6月30日未能交房属实，该工程于2012年7月12日通过验收，同年8月2至3日通知各购房户在8月4日至5日集中交房，本案原告等其他人均到场，但不同意接收房屋，理由为工程未验收备案，未能验收备案的原因在于施工单位浙江宏嘉建设工程有限公司未履行最终验收职责，这是没有完成验收备案的唯一原因。在被告多次催促以及嵊州市人民政府、嵊州市人民法院的督促下，直至2013年6月27日晚，浙江宏嘉建设工程有限公司才在验收备案栏上盖章，此项验收备案工作在6月28日可以完成，原、被告之间的交房争议和焦点就在于此。3、关于原告诉讼请求的几点意见，第一，关于第一项请求，被告是在8月4日至5日集中交房，交房条件除了没有验收盖章外其他条件都符合，因此被告认为逾期交房违约金应分两段计算：即自2012年7月1日起至2012年8月3日止按每日万分之三计算；2012年8月4日至8月27日的违约金数额要求法院进行调整，因为按照原违约金的约定，如果计算6年多将会导致该房屋无偿归购买者所有，因此该违约金约定过高，应予调整，调整的标准按法院生效判决确定的每月每平方米20元计算。第二，关于第二项请求，原、被告双方签订的买卖合同十六条所约定的办证义务，是指办理房产证和土地证初始登记的义务，即被告有义务完成房产总证和土地使用权证的办理，而不是指要为原告办理好他自己的房产证。至于原告房地产权属证书的办理取决于原告的申请和原告的缴费，在原告不履行自己的权利和义务的情况下，单由被告是无法完成办证的。其中，土地证的初始登记早于2012年10月31日前已办理，而商品房初始登记在2013年4月28日已办理，根据上述事实，土地证的办理并未违约，而房屋所有权初始登记的逾期违约行为发生在180天内，按180天计算办理初始登记的最迟时间为2013年5月1日，因此关于逾期办理权属证书的违约金应为一次性支付已付房款0.1%的款项，而不存在180天后的违约金。除一次性0.1%违约金应履行外，其他违约金的请求应予驳回。
原告为证明其诉讼请求提供的证据有：
证据1、工商登记材料1份，证明被告的主体资格。
证据2、商品房买卖合同1份，证明了合同签订的时间、双方的权利义务、付款方式以及逾期交房及逾期办理相关权属证书的违约责任的约定等内容。
证据3、购房发票3份，证明原告已按合同约定支付了购房款，履行了合同约定的义务。
证据4、收款收据4份（时间为2012年8月27日），证明原告在接到被告的交房通知书后向被告缴纳了维修基金、做产权证的代办费用、物业管理费、装修押金等费用的事实。
被告对原告提供的上述证据的质证意见为：对证据1－3的真实性均无异议；对证据4的真实性及被告于2012年8月27日向原告实际交付房屋的事实没有异议，但根据合同约定，办理小产权证并非被告的合同义务，原告可以委托被告进行办理，在其未委托的情形下，被告没有强行办理的权利和义务。
被告为证明其答辩理由提供的证据有：
证据5、2012年7月19日工程质量监督报告一份（复印件），证明该工程土建部分已于2012年7月19日经验收合格，已具备备案条件的事实。
证据6、消防验收备案凭证一份（复印件），证据来源由嵊州市消防大队出具，证明该工程的消防已经验收的事实。
证据7、工程规划核实确认书一份（复印件），证明该工程的规划已于6月25日经过规划验收的事实。
证据8、竣工验收备案表一份（复印件），证明被告方已向主管部门提交备案，但因施工单位未能在施工单位意见栏进行盖章，致不能办理完整的备案手续，此为不能完成整体验收备案的唯一原因。
证据9、交房通知书样张一份（复印件），证明2012年8月2日时，被告方已向原告方进行集中通知（以短信、信件、公告等形式发送），并于2012年8月4日至5日进行集中交房，虽然被告未能办理备案证明，但作为房屋使用权的交付，被告已经履行了通知义务的事实。
证据10、2013年1月19日催促交房通知书样张一份（复印件），证明被告曾经以短信方式告知催促各业主办理房屋交付手续的事实。
证据11、2012年12月6日嵊州市人民政府专题会议纪要一份（复印件），证明本项工程于2012年7月12日已通过竣工验收，2012年8月3日被告已发出交房通知，尚不能验收备案的原因是浙江宏嘉建设工程有限公司不履行协助盖章义务，致备案行为不能完成，嵊州市政府已责令浙江宏嘉建设工程有限公司在工程竣工验收备案表上进行盖章。
证据12、被告给浙江宏嘉建设工程有限公司的回函一份
（复印件），证明被告已向该公司多次进行告知和催促，要求其履行在验收备案表上的盖章义务。
证据13、2013年5月1日嵊州市人民政府（2013）70号文件一份，证明该项目以公告发文的形式，证明房产分证已可以办理的事实。
证据14、物业维修基金预缴凭证一份，证明该30万元款项是被告垫交的，证明2013年5月起就可以办理分证的事实。
证据15、2010年3月29日土地证一份，证明该地块的土地总证已办理的事实。
证据16、总证里的分证样张一份，证明嵊州市房管会确于2013年4月28日办理完成各购房户的总证与分证，已为各家各户的登记办理了分证的事实。
证据17、地名编制清单一份，证明原告所购房产的幢号由原来的41幢变更为现在的55幢的事实。
证据18、（2013）绍民终字第815号民事判决书一份，证明：1、生效判决确认办理土地使用权的初始登记时间为2012年10月31日，办理商品房所有权的初始登记时间为2013年4月28日，原审法院认定被告逾期交付房屋权属证书未超过180日是正确的，故对逾期交付房屋权属证书的违约金应适用一次性违约金条款，即按已付房款的0.1%计算，已付房款的金额以发票为准。2、合同第十六条约定的权属证书是初始登记权属证，故原告以合同第十六条为依据提出业主的小产权证在什么时候办理从而要求计算违约金是没有合同依据的。
原告对被告提供的上述证据经质证认为：对证据5-7的真实性没有异议，但都只是合同第九条约定的验收条件之一，并不是全部。对证据8的真实性没有异议，但恰恰证明了被告的违约行为。证据9、10确实收到过，但被告通知交房并不符合合同约定的交房条件，所以原告拒收了。证据11、12与本案没有关联性，被告的辩解不能否认其违约的事实。对证据13的真实性没有异议，但对关联性有异议，该批复文件证明被告办理分证是通过非正常的形式，而是通过政府发文的形式，存在一定的行政违法行为，不能否定被告违反合同、逾期交房的事实。对证据14、15、16，认为涉案房屋的土地证和房产总证的分证，根据合同约定应在2012年10月30日前交付。对证据17的真实性、合法性、关联性请法院予以审核。对证据18的真实性没有异议，但认为我国法律不适用判例法，被告提出的合同第十六条所指的登记并不是大产权登记，而是该商品房的产权登记，原告应被告的要求缴纳了相关的费用，被告应按合同约定承担违约责任。
本院对上述原、被告提供的证据认证如下：证据1、2、3经被告质证后没有异议，本院对其证明力予以认定。证据4经被告质证后对真实性及被告于2012年8月27日向原告交付房屋的事实没有异议，经本院审核，该证据的合法性及与原告主张的待证事实间的关联性亦应予认定。证据5-10，原告经质证后对其真实性没有异议，本院将其作为认定本案事实的有效证据予以收集。原告针对证据11、12发表的质证意见成立，本院对该两份证据不予认定。证据17经本院审查其证据的三性可予让定，可以作为认定本案事实的依据。证据18系生效判决，其认定的事实可以作为本案认定相关事实的依据，结合该生效判决的原审判决，可以认定如下事实：被告已于2012年10月31日前办理了土地使用权的初始登记，于2013年4月28日办理了商品房所有权的初始登记，被告逾期交付房屋权属证书未超过180日。证据13-15与本案事实没有直接关联性，且证据15的内容与已为生效法律文书认定的事实间有矛盾，本院对证据13-15不予认定。证据16的真实性可予认定，其载明的事实与生效法律文书认定的事实一致，本院对其证明效力予以认定。
经审理本院认定如下事实：2011年1月19日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告预售的香缇墅一期41幢1单元802号房屋，建筑面积共85.75平方米，总价款为561594元。该合同第九条规定，出卖人应当在2012年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条规定了被告逾期交房的违约责任，即出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同第十二条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十六条规定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年10月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明文件之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告分别于2011年1月21日、3月3日、6月10日向被告支付了全部购房款561594元。2012年6月25日被告开发建设的香缇墅商住小区一期商品房经过建设工程规划核实确认，7月12日进行竣工验收，7月19日嵊州市建筑工程质量安全监督站作出工程质量监督报告，认为上述工程已具备备案条件，7月25日该工程上报了消防备案。后由于上述工程的施工单位浙江宏嘉建设工程有限公司一直未在竣工验收备案表的验收意见一栏上盖章，致该建设工程未能及时取得主管部门的工程竣工验收备案手续。至2013年6月27日，浙江宏嘉建设工程有限公司验收备案栏上加盖了公章。2012年8月2日至3日间被告向原告发函，要求原告在8月4日至5日办理交房手续，原告到场后，因被告未能提供建设工程竣工验收备案证明，原告拒绝接受。后原告因急于居住，遂于2012年8月27日向被告领受了上述房屋，并于当日向被告缴纳了维修基金、物业管理费、做产权证的代办费用、装修押金等费用。现被告已办理案涉商品房的初始登记，并于2013年4月28日取得该商品房的房屋所有权证。庭审中，原告陈述，其已于2013年9月30日自行办理了房屋权属证书，但未针对该节事实提供相关依据。
另查明，因地名编制的需要，香缇墅一期41幢的编号变更为55幢，即双方合同约定的香缇墅一期41幢1单元802号房屋在房产证上登记为香缇墅55幢1单元802号。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，其内容未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应依照合同约定全面履行各自的义务。在合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告却未能按合同约定的条件向原告如期交付房屋，因此，被告应当依法承担相应的违约责任，被告辩称案涉商品房已在2012年7月12日通过了竣工验收，未能办理验收备案手续是因为施工单位未履行盖章义务所导致，对此，本院认为，施工单位并非商品房买卖合同的当事人，即使被告是因第三人的原因造成违约的，也应当向原告承担违约责任。被告和第三人之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定另行处理。对于逾期交房的违约金，因双方已对交房的条件作出了明确的约定，现被告未能按约定条件交房，应承担相应的违约责任。原告已于2012年8月27日实际领受了买卖合同的标的物，逾期交房未超过90日，应按双方签订的商品房买卖合同第十条约定的逾期时间的情形予以处理。该条第①点规定，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，按上述规定计算，被告应向原告支付逾期交房违约金9603.25元（57天×561594元×0.0003元／天=9603.25）。被告关于2012年7月1日至8月3日间的违约金同意按照合同约定的方法计算，8月4日至8月27日的违约金数额要求法院按生效判决确定的每月每平方米20元的标准进行调整的主张，本院认为，因生效判决所涉案件中逾期交房的情形与本案并不相同，本案中因原告对标的物及时领受而致逾期交房违约情形持续时间不长，在他案中据以作出调整违约金标准的理由并不当然适用于本案，故本院对被告的上述主张不予采纳。对原告请求的被告逾期交付房屋权属证书的违约金，因被告已于2013年4月28日完成该项合同义务，逾期时间未超过180日，应按照双方签订的房屋买卖合同第十六条第四款第1项的约定计算违约金，即被告按已付房价款的0.1%承担违约责任，计为561.59元（561594元×0.1%=561.59元）。原告要求被告支付自2013年5月2日起至2013年9月30日止按已交房款每日万分之三计算的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，第一百二十一条的规定，判决如下：
一、嵊州市福达置业有限公司支付朱洁娜逾期交房违约金9603.25元，逾期办理房屋权属证书违约金561.59元，两项合计10333.32元，款限本判决发生法律效力后十日内付清。
二、驳回朱洁娜的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费690元，由原告负担640元，被告负担50元（被告负担部分由原告先行垫付，限被告于本判决发生法律效力后十日内径付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于0浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费690元，款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 丁春燕
人民陪审员 金以康
人民陪审员 王国金
二〇一三年十一月十四日
书 记 员 马春燕
附件：本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。