河南省息县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1528民初1813号
原告：丁照友，男，1964年7月16日出生，住息县。
原告：余英，女，1963年5月15日出生，住息县。
被告：信阳申飞房地产开发有限公司，注册号4115000
00011378。
法定代表人：王洪中，该公司总经理。
委托代理人：徐耀立，男，1969年2月7日出生，住息县。
被告：徐耀立，男，1969年2月7日出生，住息县。
委托代理人：范德喜，河南金淼律师事务所律师。
原告丁照友、余英与被告徐耀立、信阳申飞房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，息县人民法院于2014年11月25日作出（2014）息民初字第1097号民事判决书，原告丁照友、余英在法定期限内提起上诉，信阳市中级人民法院作出（2015）信中法民终字第473号民事裁定书，将该案发回重审，息县人民法院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2015年9月24日作出（2015）息民初字第1059号民事判决书，被告徐耀立在法定期限内提起上诉，信阳市中级人民法院于2016年4月8日作出（2016）豫15民终179号民事裁定书，撤销息县人民法院（2015）息民初字第1059号民事判决，发回息县人民法院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告丁照友、余英，被告信阳申飞房地产开发有限公司的委托代理人徐耀立，被告徐耀立及其委托代理人范德喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
在（2014）息民初字第1097号案件中，原告丁照友、余英诉称：2011年11月16日，原、被告签订房屋买卖协议一份，协议约定所购房屋三间，总面积为549平方米，总价格为100万元，房屋位于广场与街道处，徐耀立答应办理房产证，并在协议上注明。协议签订后，原告交付定金二十万元。被告在建成房屋时擅自取消了广场的设置，在规划为广场的地方建高楼，并在距离房屋不足一米的地方架设高压线，违反规定安装变压器，该行为不仅违约，更在一定程度上给原告及家人的生命健康造成威胁和危害，且被告房屋建成后既不对房屋进行合格检验，也不给原告办理产权证书，以致于原告至今无法入住。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令原、被告签订的协议有效，被告依法履行协议，返还定金二十万元，赔偿因房屋无法居住而产生的损失。被告徐耀立辩称：第一，原告所说并不属实，原、被告签订购房协议后，被告于2013年七、八月份开始对三间门面房打地基。地基打好后，原告却以其门前有变压器为由提出解除门面房买卖合同，并称除非将变压器挪走，否则坚决不要这三间门面。被告多次征求原告意见，并告知原告如果不要门面房就别后悔，原告当场回复，既然表示不要就绝对不后悔。被告无奈之下便安排施工人员将已打好三间门面房的地基又改成了两间的。被告信阳申飞房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，但其辩称:我公司没有与原告签订房屋买卖协议，没有约定将所谓的房屋卖于原告，也没有授权徐耀立代表我公司对外签订房屋买卖协议。因此，两原告与被告徐耀立之间签订的房屋买卖协议纠纷，与我公司无关。该审查明：涉案商品房为被告信阳申飞房地产开发有限公司开发建设，被告徐耀立系该公司息县包信镇第一项目部负责人。2011年11月16日，被告徐耀立与原告丁照友、余英签订房屋买卖协议一份，协议约定：“甲方（徐耀立）有开发街道门面三间，规格12m×12m×3层，总面积549㎡，出让给乙方（丁照友、余英），价格2000元/㎡，金额109万元整，优惠9万元整，实收100万元整，签字之日予付20万元……。”丁照友、余英于2011年12月22日给付被告徐耀立款项20万元。协议签订后，因门面房前建设有变压器之原因，协议双方发生纠纷，丁照友、余英诉至法院，后追加信阳申飞房地产开发有限公司为被告。信阳申飞房地产开发有限公司表示，徐耀立出售门面房没有事先向公司申报，也未得到公司的同意，其售房行为系徐耀立的个人行为，徐耀立与丁照友、余英二人的商品房买卖协议与公司无关，公司不予认可。另查明，涉案门面房前变压器的设置经息县电业总公司工程办证明，经验收符合规程要求予以投运。该审认为：首先，关于原告丁照友、余英的诉讼请求问题。在第一次开庭审理本案时，两原告变更诉讼请求第二项为：“返还定金20万元，赔偿因房屋无法居住产生的损失，需要评估时再申请评估，以书面申请为准。”但在要求两原告补交诉讼费用时，两原告拒绝补交，也未申请评估损失。故对于两原告变更的诉讼请求，应视为自动放弃请求，不予处理。其次，关于原告丁照友、余英与被告徐耀立之间签订的合同效力问题。涉案门面房为被告信阳申飞房地产开发有限公司开发建设和所有，被告徐耀立虽为该公司息县包信镇第一项目部负责人，但并不是门面房所有人，徐耀立本人不具有出售涉案门面房的资格。徐耀立与丁照友、余英之间签订的房屋买卖协议是以个人名义所签订，协议也未加盖信阳申飞房地产开发有限公司公章，且该协议是在徐耀立未向信阳申飞房地产开发有限公司申报并得到公司同意的情况下签订的，此时，该售房合同应为效力待定合同。后因信阳申飞房地产开发有限公司对于徐耀立代表该公司售房的行为不予追认，并表示该协议的签订系徐耀立的个人行为，与公司无关，此时，被告徐耀立的行为应为无权代理且未得到被代理人的追认，其与两原告签订的合同为无效合同。最后，关于原告丁照友、余英交付的20万元款项性质认定问题。双方关于该部分约定的协议内容为：“金额109万元整，优惠9万元整，实收100万元整，签字之日予付20万元……。”就该协议条款本身而言，约定的是预付房款而非定金，且该20万元款项给付的时间是在协议签订之后，其目的应为率先支付一定款项作为合同履行的诚意，实际上是合同应该履行款项的一部分，即总房款100万元中的一部分，故对于两原告交付的20万元款项，应为预付房款而非定金。原告丁照友、余英与被告徐耀立之间签订的房屋买卖协议为无效协议，自协议签订之日起便不具有法律约束力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条、第五十六条、第一百一十五条规定，判决：驳回原告丁照友、余英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告丁照友、余英承担。
在（2015）息民初字第1059号案件中，原告丁照友、余英诉称内容，被告徐耀立、信阳申飞房地产开发有限公司辩称内容，审理查明的基本事实，均与原审相同。该审认为：关于原告丁照友、余英与被告徐耀立之间签订的协议效力问题，涉案门面房为信阳申飞房地产开发有限公司开发建设和所有，徐耀立作为信阳申飞房地产开发有限公司第一项目部负责人，不是门面房所有人，不具有出售涉案门面房的资格，且徐耀立与丁照友、余英之间签订的房屋买卖协议未加盖信阳申飞房地产开发有限公司公章，应为无权代理。事后因信阳申飞房地产开发有限公司明确表示不予追认，徐耀立的行为应为无权代理且未得到被代理人的追认，其与两原告签订的协议为无效合同。协议签订后，双方对合同内容进行多次调解、协商，但始终未能达成一致意见，已丧失履行的可能性。原告要求被告徐耀立、信阳申飞房地产开发有限公司“返还定金20万元，赔偿因房屋无法居住产生的损失”，该诉求本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条、第五十六条、第一百一十五条规定，判决：一、原被告2011年11月16日签订的房屋买卖合同协议无效；二、被告在本判决生效后十日内退还原告购房款20万元及利息（利息自收款之日起按年息24％计算至款付清之日止）。案件受理费100元，由原告丁照友、余英承担。
本院在本次重审过程中，原告丁照友、余英要求变更诉讼请求和理由，请求法院判令双方签订的协议无效，被告返还原告已交付的房款，并赔偿原告全部损失。被告辩称：该门面房的所有权归信阳申飞房地产开发有限公司，收款条上盖的是项目部的章，信阳申飞房地产开发有限公司没有盖章，也出具了明确的证明，因此合同无效，原告当时交付的20万元是为了买房，目的是为了完成商品房买卖，不是被告向原告借用这20万元，因该协议无效，买卖合同行为没有完成，按照法律规定，被告应向原告返还房款，并承担银行同期贷款利息。被告信阳申飞房地产开发有限公司再次声明：我公司没有授权息县包信镇第一项目部的徐耀立与丁照友、余英签订门面房出让协议，徐耀立属个人行为，一切与我公司无关。
本院本次重审查明，2011年11月16日，被告徐耀立与原告丁照友、余英签订房屋买卖协议，甲方徐耀立、乙方丁照友、余英均签名捺印。2011年12月22日，第1113166号交款收据上，有徐耀立签名，并加盖有信阳申飞房地产开发有限公司第1项目部销售专用章。本院查明的其他基本事实与原审基本一致。
本院本次重审认为，2011年11月16日，被告徐耀立与原告丁照友、余英签订《协议》，约定出售的三间门面房金额为109.8万，优惠9.8万元，实收100万元整，签字之日预付20万元，被告信阳申飞房地产开发有限公司虽未在该《协议》上盖章，但原告预付20万房款的收据上盖有该公司第1项目部销售专用章。该销售的房屋为信阳申飞房地产开发有限公司开发建设和销售，本案历次审理过程中，被告均未能提供该房屋开发和销售的相关法定文件，该房屋的开发和销售并未按照国家相关强制性规定办理手续，上述《协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。就《协议》条款而言，原告丁照友、余英向被告交付的20万元，约定的是预付房款而非定金，且该20万元款项给付的时间是在协议签订之后，其目的应为率先支付一定款项作为合同履行的诚意，实际上是合同应该履行款项的一部分，即约定总房款100万元中的一部分，故对于原告交付的20万元款项，应认定为预付房款。被告未按国家规定办理相关手续即销售商品房，违反法律、行政法规的强制性规定，且长期占用原告交付的20万元房款，在本次合同行为中过错明显，因该合同取得的财产应当予以返还，还应当依照相关法律规定赔偿原告方因此所受到的损失。被告的辩称理由缺乏证据证明，本院无法支持。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条规定，判决如下：
一、原告与被告在2011年11月16日签订的房屋买卖协议无效；
二、被告徐耀立、信阳申飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告丁照友、余英购房款20万元及利息（利息自2011年12月22日起按年利率24％计算至款付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告丁照友、余英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。
审 判 长 余岩松
审 判 员 李 洁
人民陪审员 时新照
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 肖嫔嫔