宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬仑港民初字第107号
原告：宁波市北仑汽车运输有限公司。
法定代表人：李世良。
委托代理人：郑康。
被告：周兴林。
原告宁波市北仑汽车运输有限公司（以下简称运输公司）为与被告周兴林房屋租赁合同纠纷一案，于2013年4月9日起诉至本院，本院于同日立预字号案件，后于同年4月15日立案受理，依法由审判员郑智杨独任审判，于2014年5月5日公开开庭进行了审理。原告运输公司的委托代理人郑康、被告周兴林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告运输公司起诉称：原告系北仑区小港街道红联渡口路原公交停车场内的房屋使用人。2007年1月，原告将该房屋出租给被告，并签订租房协议，协议一年一签。2010年12月31日，租赁期限届满后，原告决定不再续租，并提前通知被告做好搬离工作，但被告接到通知仍拒不搬出。后原告于2011年8月、2012年8月、2013年4月通知被告涉讼房屋将进行拆建，要求其限期搬出，但被告不予理会，至今仍占用涉讼房屋。现原告起诉至法院，要求判令：一、被告立即搬出腾空其占用的位于北仑区小港街道红联渡口路原公交停车场内的房屋；二、被告支付原告房屋占有使用费31666元（自2011年1月1日暂计算至2014年2月28日，此后按每月833元计算至实际腾空出屋之日止）。
原告向本院提供了下列证据材料：
A1.《情况说明》一份（宁波市北仑区交通运输局于2013年12月19日出具），证明原告系小港街道红联村渡口路原公交停车场内房屋使用人的事实；
A2.《租赁协议》四份、《安全卫生责任状》四份、发票一份，证明原、被告签订的租赁合同期限已届满，被告应搬出涉诉房屋的事实；
A3.房屋现状照片一份，证明被告至今仍占用涉诉房屋的事实；
A4.通知两份（分别系原告于2010年11月15日、2011年8月4日出具，并送交被告），证明原告租赁合同届满前已经通知被告不再续租，并在租赁合同到期后要求被告腾空房屋的事实。
被告周兴林答辩称：一、被告周兴林自2000年就开始租住在涉诉房屋内，其对该房屋投入很多，原先出租的平房是危房，其在房屋的东侧和西侧进行了搭建，并进行过装修；目前，其没有其他地方可供居住。二、原告停止履行合同，造成被告周兴林经济损失，应予补偿：第一，被告周兴林于2010年6月取得了营业执照和烟草专卖证，开始经营小店，但原告于2010年底停止履行租赁合同，致使2011年1月起无法通过年审，造成停业，货品堆积霉变，造成了损失应予赔偿；第二，被告周兴林曾举债10万元对房屋进行了搭建、装修，现让其腾空，此损失亦应予补偿；三、被告周兴林因多类疾病缠身，无收入、无住房，属于经济困难人员，应先给予其妥善安置，其才同意搬出；四、北仑交通局出具的房屋产权问题的情况说明不能证明产权归属问题；因原告没有合法的产权证明，双方签订的租赁协议应属无效，所收的房租也系非法，房租应退还给被告周兴林。综上，如果原告赔偿被告损失五万元，被告同意搬出；如果原告不予赔偿，被告请求法院驳回原告诉讼请求。
被告周兴林向本院提供了下列证据材料：
B1.发票九份，证明被告自2000年开始租住房屋，被告签订租赁合同时不知道房屋产权不明的事实；
B2.照片六份，证明被告对房屋出资搭建、装修的事实。
经质证，被告对证据A1《情况说明》的形式上真实性无异议，认可是北仑交通运输局出具的，但被告认为涉诉房屋产权不是北仑交通运输局所有，因而这份证明不是合法产权证明，应该出具房产证；被告对证据A2中的四份《租赁协议》、《安全卫生责任状》的真实性均无异议，是其本人签署，但被告认为，在原告不能提供房屋产权证的情况下，租赁合同应属无效的；被告对证据A2中的发票、证据A3、A4（照片、通知）均无异议。原告对被告提供的证据B1（九份发票）真实性无法确认，认为与本案无关，并表示原告是从2007年1月开始合法使用房屋，并与被告签订租赁合同，之前事情原告不知情。原告对被告提供的证据B2（六份照片）无异议，认为照片上房屋应立即腾空。
鉴于被告对原告提供的发票、照片，及两份通知均无异议，本院对该证据予以认定。鉴于被告对原告提供的四份《租赁协议》、《安全卫生责任状》真实性无异议，本院对《租赁协议》、《安全卫生责任状》真实性予以认定。被告提供的九份发票系原件，付款户名为周兴林，项目为房租费，但这些发票的开票日期均在2002年1月至2006年9月期间，且收款单位并非原告，故本院认定该组证据与本案缺乏关联性。鉴于原告对被告提供的六份照片无异议，且本院亦曾实地勘察，本院认定该组照片为涉诉房屋现状照片。
本案事实的争议焦点在于：涉诉房屋所有权归属，及原、被告签订的《租赁协议》效力如何？
原告认为，其是该房屋的合法使用人、有权出租并收取租金，故租赁协议有效，为此提供了北仑区交通运输局《情况说明》一份予以证明；被告对该《情况说明》形式上真实性无异议，认可是北仑交通运输局出具，但被告认为涉诉房屋产权不是北仑交通运输局所有，这份证明不是合法产权证明，因原告无法提供合法产权证明，租赁协议应属无效。但是，被告在庭审中认可“该房屋应当是国家所有，具体归北仑区人民政府所有”；而北仑区交通运输局系北仑区人民政府的组成部门，北仑区人民政府对上述房产由北仑区交通运输局使用、管理并无异议。此外，被告提供的九份发票显示2002年1月至2006年9月期间房租费收款人历经更迭，分别为：“汽车运输总公司”、“宁波北仑公共交通有限公司”、“运输职工技术协会”，“公路运输管理所”等四家单位，被告庭审中明确表示“这些单位都是北仑区交通运输局的下属单位”。可见，十多年来，被告对北仑区交通运输局作为管理人的合法地位是有清楚认识，并无异议的。因此，原告提供的《情况说明》可以证明原告北仑汽车运输有限公司自2007年1月起系该房屋的合法使用人，有权出租、收取租金。四份《租赁协议》是原、被告双方真实意思表示，主体合格，因此，四份《租赁协议》合法有效。
综上，本院认定案件事实如下：
原告系北仑区小港街道红联渡口路原公交停车场内的房屋使用人。2007年1月起，原告将该房屋出租给被告，并签订租房协议，协议一年一签。最后一份租赁协议约定，租赁期限至2010年12月31日届满。原告于2010年11月15日书面通知被告不再续租，于2011年8月4日再次书面通知被告租赁协议已到期，且相关部门决定对房屋全面拆除，要求其妥善安排经营场所。此后，原告或相关行政部门亦多次要求被告腾退房屋，但被告始终拒不搬出。
本院认为，原告运输公司与被告周兴林之间的房屋租赁协议属双方当事人真实意思表示且主体适格、内容不违反法律法规禁止性规定，故合法有效。租赁期限届满且原告多次要求被告腾空搬出后，被告周兴林作为承租人，理应依约腾退房屋；但其在租赁期间届满后拒不腾房，构成违约，应当腾退房屋并向原告支付逾期腾房占有使用费。原告主张自租赁期限届满次日起按原合同约定的租金标准（即每月833元）计算房屋占有使用费与实际损失相符，正当合法。因此，原告要求被告立即搬出腾空房屋；并支付原告房屋占有使用费31666元（暂计算至2014年2月28日，此后按每月833元计算至实际腾空出屋之日止）的诉讼请求正当合法，本院予以支持。至于被告抗辩提出的其对房屋进行搭建、装修产生经济损失、因原告停止履行租赁合同致小店停业造成经济损失，及要求原告赔偿五万元等主张，经本院释明后，被告未提出反诉；被告抗辩提出的其疾病缠身、无收入、无住房，应先予安置等主张属于社会保障范畴，且并未提供相应证据，不能据此对抗原告作为出租人的合法权利。因此，被告的抗辩主张缺乏法律或事实基础，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告周兴林应于本判决发生法律效力之日起三日内将位于宁波市北仑区小港街道红联渡口路原公交停车场内的房屋腾空归还原告宁波市北仑汽车运输有限公司；
二、被告周兴林应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告宁波市北仑汽车运输有限公司支付房屋占有使用费31666元（暂计算至2014年2月28日，此后按每月833元计算至本判决确定的履行之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费672元，减半收取336元，由被告周兴林负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人户名：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 郑智杨
二〇一四年五月十九日
代书记员 邱凯特