南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终132号
上诉人（一审原告）：广西东方航洋实业集团有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城1号楼2401-10号。
法定代表人：陈庚威，该公司副董事长。
委托诉讼代理人：岑颖，女，1987年9月28日出生，壮族，住南宁市青秀区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：谭敬霖，男，1982年9月29日出生，壮族，住南宁市青秀区，系该公司员工。
被上诉人（一审被告）：南宁莲泉酒店有限公司，住所地南宁市民族大道131号航洋国际城1号楼6、7、8层。
法定代表人：王文清，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：卢一旺，广西恒聚律师事务所律师。
上诉人广西东方航洋实业集团有限公司（以下简称航洋公司）因与被上诉人南宁莲泉酒店有限公司（以下简称莲泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人航洋公司的委托诉讼代理人岑颖、谭敬霖、被上诉人莲泉公司的委托诉讼代理人卢一旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
航洋公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初187号民事判决，发回一审法院重审，或查清事实后改判支持航洋公司的全部诉讼请求；2.莲泉公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定因莲泉公司向航洋公司提出赔偿和补偿要求，导致补充协议一顺延租期的前提条件无法成就，属认定事实不清，应发回重审或查清事实后改判确认航洋公司与莲泉公司于2009年11月12日签订的《房屋租赁合同》租赁期限为2007年3月1日至2016年3月1日。航洋公司与莲泉公司于2014年12月23日签订的《房屋租赁合同补充协议（三）》（即补充协议三），并非是对双方于2014年7月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》（即补充协议一）约定的前提条件作出变更，而是随着事件发展对补充协议一的内容进行了补充，一审法院对此并未予以查明。补充协议一第二条明确约定：“在乙方同意并承诺不再就航洋国际购物中心或航洋国际城写字楼的升级改造向甲方提出赔偿或补偿要求的前提下，房屋的租赁期限顺延至2021年2月28日。”根据该约定，在莲泉公司满足前述前提条件的情况下，莲泉公司承租房屋的租期才予以顺延。然而该前提条件并未成就，莲泉公司就航洋国际购物中心和航洋国际城写字楼的升级改造向航洋公司提出了赔偿和补偿要求，补充协议三载明：“现乙方就航洋国际城购物中心和航洋国际城写字楼的升级改造向甲方提出赔偿和补偿要求。”莲泉公司在明确知悉顺延租期的前提条件的情况下，又向航洋公司行使了索赔权，不仅导致补充协议一顺延租期的前提条件无法成就，也表明了莲泉公司以自己的行为放弃了补充协议一约定的租期顺延的权利。故双方租赁期限为2007年3月1日至2016年3月1日。2.一审法院认定莲泉公司不存在擅自拆改承租房屋结构的违约行为，属认定事实错误。航洋公司与莲泉公司于2009年11月12日签订的《房屋租赁合同》第8.1条约定：“乙方的装修设计由乙方自行委托有资质的设计单位进行，但该设计不得影响房屋的主体结构。设计施工图必须自行报建并经房地产有关部门批准后方能施工，验收合格后方能开业”，第8.2条约定：“在不影响房屋基本框架的前提下，房屋如需其他装修、改动，乙方须聘请有资质的设计单位经甲方审核书面同意后方可对房屋进行改动”租赁合同第15.2条约定：“乙方擅自对租赁房屋进行装修、改造及改变房屋结构和用途的，甲方可要求乙方赔偿损失并支付年度租金总额的20%违约金。”莲泉公司如需改变房屋结构的，须事先征得航洋公司的书面同意。但莲泉公司的改建并没有获得航洋公司的书面同意，莲泉公司也未能提供相关证据证明其改建行为已获得航洋公司书面同意。莲泉公司在一审中也承认其有改建行为，航洋公司认为，莲泉公司在未经航洋集团书面同意的情况下，擅自对房屋进行改建已违反了合同约定，无论航洋公司事后是否已知悉莲泉公司的改建行为，均不能否认莲泉公司的违约行为已经发生的事实。莲泉公司应向航洋公司支付因其违反合同约定擅自拆改租赁房屋结构的违约金1011840.00元。3.一审判决程序违法，应发回重审。莲泉公司拆改房屋结构的行为影响房屋安全。《房屋租赁合同》第8.1条约定：“乙方的装修设计由乙方自行委托有资质的设计单位进行，但该设计不得影响房屋的主体结构。设计施工图必须自行报建并经房地产有关部门批准后方能施工，验收合格后方能开业”，第8.2条约定：“在不影响房屋基本框架的前提下，房屋如需其他装修、改动，乙方须聘请有资质的设计单位经甲方审核书面同意后方可对房屋进行改动。”租赁合同第15.2条约定：“乙方擅自对租赁房屋进行装修、改造及改变房屋结构和用途的，甲方可要求乙方赔偿损失并支付年度租金总额的20%违约金。”航洋公司向一审法院提供了涉案房屋所在大楼设计单位广西大学设计研究院出具的《回复函》，证明莲泉公司的改建行为是影响房屋安全的。一审法院既认为除原设计单位出具的《回复函》外，还需要由相关资质的鉴定机构对该问题进行鉴定，且在双方当事人都同意进行鉴定的情况下，一审法院却没有组织双方委托鉴定机构就该影响案件认定的关键及专门性问题进行鉴定，违反法定程序及民事诉讼法第七十六条的相关规定，进而导致一审判决认定事实错误。4.一审法院未经调解即判决，程序违法。5.航洋公司提出的诉讼请求，航洋公司已提供充分证据予以证明，一审法院适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定，认定航洋公司承担举证不能的不利后果，属于适用法律错误。6.一审法院不予支持航洋公司的第二项诉讼请求无事实及法律依据，应发回重审或者查清事实后依法改判莲泉公司于2017年1月31日前将租赁房屋交还航洋公司。莲泉公司辩称，1.从航洋公司提交的证据显示，航洋公司与莲泉公司签订了补充协议，补充协议三是有效的，不能以补充协议三否认补充协议一的效力。航洋公司在2014年需要对涉案房屋所在的航洋城大楼进行装修改造，对莲泉公司的经营会造成影响，故双方签订了2014年的补充协议一、二，约定给予免租期和延长租赁期限。在航洋公司开始改造航洋城的过程中，改造工程加重了对莲泉公司的影响，包括遮挡莲泉会所的窗户，造成会所内不再能看到窗外景观，且施工时莲泉会所内有客人尚在洗浴，施工影响会所经营。双方就此发生争议，故又签订了补充协议三，由航洋公司给予一定的免租期作为补偿。2.莲泉公司确实对房屋进行了改动、改造，但航洋公司开始招租洽谈合同时，知道莲泉公司是将涉案房屋用于经营洗浴中心会所，航洋公司基于莲泉公司的营业能给整个航洋城带来巨大人流量而与莲泉公司签订租赁合同，租金价格低于其他楼层价格，表明航洋公司对莲泉公司的经营模式、方式在洽谈合同时就已经知晓了，并同意莲泉公司按原设想进行施工。在交付涉案房屋后，莲泉公司施工期达半年之久，航洋公司都没有提出异议。按照合同约定，航洋公司每月都会对莲泉公司室内改造情况进行检查，在此期间航洋公司也没有提出异议。莲泉公司花费巨资对涉案房屋进行装修，对提升航洋大楼的客流量起到很大作用。航洋公司的中、高层管理人员都曾经到莲泉会所消费，如果航洋公司不同意房屋改造，莲泉公司是不可能继续营业的。3.一审法院程序并未违法。一审法院未组织双方调解不属于程序违法。航洋公司的委托代理人以一般代理的身份出庭是无法进行调解程序的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
航洋公司向一审法院起诉请求：1.确认航洋公司与莲泉公司于2009年11月12日签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为2007年3月1日至2016年3月1日；2.判令莲泉公司于2016年3月6日前将涉案房屋返还给航洋公司；3.判令莲泉公司向航洋公司支付擅自拆改房屋结构违约金1011840元；4.本案诉讼费用由莲泉公司负担。诉讼过程中，航洋公司变更“判令莲泉公司于2016年3月6日前将涉案房屋返还给航洋公司”诉讼请求为：“请求确认莲泉公司于2017年1月31日将涉案房屋返还给航洋公司”。
一审法院认定事实：2007年1月31日航洋公司与庞卫东签订了一份《房屋租赁合同》，约定由庞卫东承租涉案房屋，双方约定涉案房屋用于经营水疗休闲娱乐及与其相关的项目。莲泉公司在接收涉案房屋后，开始进行装修，包括在涉案房屋内建设水池、在六楼露台加建房屋等。2007年9月3日，莲泉公司装修完毕并开业经营水疗休闲娱乐项目。2009年11月12日，航洋公司、庞卫东及莲泉公司三方签订了一份《协议》，约定庞卫东将其在2007年1月31日签订的《房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让给莲泉公司，并约定航洋公司与莲泉公司签订新的租赁合同后，航洋公司与庞卫东于2007年1月31日签订的《房屋租赁合同》作废。2009年11月12日，航洋公司（出租方，甲方）与莲泉公司（承租方，乙方）另行签订了涉案租赁合同，约定莲泉公司承租涉案房屋，租赁期限为2007年3月1日至2016年3月1日。合同第八条约定：1.乙方的装修设计由乙方自行委托有资质的设计单位进行，但该设计不得影响房屋的主体结构。设计施工图必须自行报建并经房地产有关部门批准后方能施工，验收合格后方能开业；2.在不影响房屋基本框架的前提下，房屋如需装修改动，乙方须聘请有资质的设计单位经甲方审核书面同意后可对房屋进行改动；第九条约定，在租赁期间，甲方对房屋主体结构及其附属设施每年检查、修缮一次。第15.2条约定，乙方擅自对租赁房屋进行装修、改造及改变房屋结构和用途的，甲方可要求乙方赔偿损失并支付年度租金总额的20%违约金。涉案租赁合同还就双方的其他权利义务做出了约定。2014年期间，航洋公司（甲方）与莲泉公司（乙方）先后签订了三份《房屋租赁合同补充协议》即补充协议一、补充协议二、补充协议三。其中，补充协议一约定，在乙方同意并承诺不再就航洋国际城购物中心或航洋国际城写字楼的升级改造向甲方提出赔偿或补偿要求的前提下，房屋的租赁期限顺延至2021年2月28日；补充协议三约定，乙方就航洋国际城购物中心和航洋国际城写字楼升级改造向甲方提出赔偿和补偿要求，甲方同意因航洋国际城购物中心和航洋国际城写字楼升级改造给乙方造成的经济损失进行补偿和赔偿，甲方同意按免除租金的形式对乙方进行赔偿及补偿，免租期自2015年2月1日起，至2017年1月31日。涉案房屋经营期间，莲泉公司未因房屋装修改造及加建行为受到有关部门的查处或责令整改。另查明：航洋公司是涉案房屋的所有权人。
一审法院认为，航洋公司与莲泉公司于2009年11月12日签订的《房屋租赁合同》、于2014年签订的补充协议一、补充协议二、补充协议三，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于租赁期限的问题。双方2014年签订的补充协议一约定，在莲泉公司同意并承诺不再就航洋国际城购物中心或航洋国际城写字楼的升级改造向甲方提出赔偿或补偿要求的前提下，房屋的租赁期限顺延至2021年2月28日；而补充协议三就补充协议一所确定的前提条件做出了变更，即航洋公司同意因航洋国际城购物中心和航洋国际城写字楼升级改造给莲泉公司造成的经济损失进行补偿和赔偿，航洋公司同意按免除租金的形式对莲泉公司进行赔偿及补偿，免租期自2015年2月1日起，至2017年1月31日，与此同时补充协议三并未对租期顺延的约定进行明确变更，故双方的租赁期限应依照补充协议一所顺延的期限执行。因此航洋公司请求确认2009年11月12日签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为2007年3月1日至2016年3月1日的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。
关于是否应确认莲泉公司于2017年1月31日将涉案房屋返还给航洋公司的问题。法院审理的对象是已发生的法律事实或者行为，而航洋公司的第二项诉请针对的是一个未发生的或然性的行为，法院不应对未发生的事实或行为进行预先裁判，对于航洋公司请求确认莲泉公司于2017年1月31日将涉案房屋返还给航洋公司的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于违约的问题。莲泉公司在庭审过程中承认存在在涉案房屋内建造大型水池、在六层露台加建房屋等行为，但莲泉公司认为上述行为是航洋公司认可的，故上述行为不构成违约。一审法院认为，涉案房屋于2007年完成装修并开业时，莲泉公司就已实施了建造水池、在露台加建房屋等行为，至2009年航洋公司未对上述行为提出异议，反而同意与莲泉公司签订涉案租赁合同，由此可见航洋公司对莲泉公司装修、加建的行为是认可的。且在涉案合同签订之后的6年时间里，按照涉案租赁合同第九条的约定，航洋公司应对涉案房屋的主体结构及其附属设施每年检查、修缮一次，而航洋公司并未及时提出异议，因此航洋公司对莲泉公司装修、加建的行为是知晓并认可的，故莲泉公司不存在违约行为。航洋公司认为莲泉公司在涉案房屋中建造大型水池，已危害到整个建筑物的安全，为此提交了航洋国际城工程设计方广西大学设计研究院2014年11月27日出具的《回复函》予以证明。因航洋公司未能向一审法院提交广西大学设计研究院具有对建筑物安全性能进行评估鉴定的资质证明，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对于航洋公司关于莲泉公司改建、加建行为危害建筑物的安全的主张，一审法院不予支持。综上，对于航洋公司请求莲泉公司支付因其违反合同约定擅自拆改租赁房屋结构的违约金1011840元的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回航洋公司的全部诉讼请求。案件受理费13906元，由航洋公司负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。莲泉公司对一审判决认定的事实无异议。航洋公司对一审判决已认定的事实无异议，提出一审法院遗漏查明涉案房屋设计结构改动是否影响安全的事实，认为一审法院应依职权发起鉴定。
经审查，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，航洋公司与莲泉公司之间的《房屋租赁合同补偿协议》（即补充协议一）是于2014年7月25日签订。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.本案租赁期限应当如何确认。2.莲泉公司是否存在违约行为，是否应当支付违约金。3.一审是否程序违法。
关于第一个争议焦点，双方当事人于2009年11月12日签订的租赁合同，约定租期从2007年3月1日至2016年3月1日。双方于2014年7月25日签订补充协议一，约定“乙方同意按照甲方施工要求配合对航洋国际购物中心或航洋国际城写字楼的升级改造，以及按照原合同约定按时付清各项费用的前提下，甲方同意免除乙方2014年4月1日至2014年9月30日的租金，在莲泉公司同意并承诺不再就航洋国际城购物中心或航洋国际城写字楼的升级改造向甲方提出赔偿或补偿要求的前提下，房屋的租赁期限顺延至2021年2月28日。但甲方在升级改造施工中损失乙方财物的，甲方应负责赔偿或修复。”“本协议与原合同约定不一致之处，以本协议为准。”双方签订补充协议一时，租赁期限已变更为顺延至2021年2月28日（即从2007年3月1日起至2021年2月28日止）。2014年12月23日，双方签订补充协议三，约定“甲方同意因航洋国际城购物中心和航洋国际城写字楼的升级改造给乙方造成的经济损失进行赔偿和补偿，甲方同意按免除租金的形式对乙方进行赔偿及补偿。免租期自2015年2月1日起至2017年1月31日止。”从补充协议三的内容来看，补充协议三仅对增加免租期进行约定，并未就租赁期限重新约定，免租期从2015年2月1日起至2017年1月31日止。如按航洋公司主张，双方签订补充协议三是莲泉公司选择接受赔偿、补偿而放弃按补充协议一延长租赁期限，租赁期按原租赁合同履行（2007年3月1日至2016年3月1日），则免租期已超出了租赁期限的范围，明显不符合常理。故根据三份补充协议的内容，莲泉公司与航洋公司协议将租赁期顺延至2021年2月28日后，双方没有就租赁期限再次变更有过约定，因此，对于航洋公司的该项主张，本院不予支持。航洋公司与莲泉公司之间的租赁合同租赁期限为2007年3月1日至2021年2月28日。在合同履行期限届满前，航洋公司要求莲泉公司于2017年1月31日向其返还涉案房屋的上诉请求，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，1.航洋公司主张莲泉公司未经航洋公司同意，擅自对涉案房屋进行改造，构成违约。本院认为，涉案房屋中建造水池、在露台加建房屋等改造于2007年完成装修并开业经营。直至2009年，航洋公司未对上述行为提出异议，反而同意与莲泉公司签订涉案租赁合同，由此可见，航洋公司对莲泉公司装修、加建的行为是认可的。按双方租赁合同第九条约定，航洋公司应对涉案房屋的主体结构及其附属设施每年检查、修缮一次，从签订合同起至航洋公司所称曾向南宁市青秀区人民法院提起诉讼，而后撤诉，期间经过六年时间，航洋公司均未向莲泉公司提出过异议，因此，航洋公司对莲泉公司装修、加建的行为是知晓并认可的，航洋公司主张莲泉公司对涉案房屋擅自改造构成违约，理由不能成立。2.航洋公司认为莲泉公司在涉案房屋中建造大型水池，已危害到整个建筑物的安全，并向一审法院提供了广西大学设计研究院于2014年11月27日出具的《回复函》予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定，对专门性问题进行鉴定，鉴定人应当具备鉴定资格。航洋公司未能提供相关证据证明广西大学设计研究院具备对建筑物安全性能进行鉴定的鉴定资格，故对于该份《回复函》的内容，本院不予采纳。并且，从莲泉公司所经营的莲泉洗浴会所开业至今，已将近十年，也未受到过涉及房屋改建、违建的相关行政处罚或被相关部门要求整改。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对航洋公司关于莲泉公司改建、加建行为危害建筑物的安全的主张，证据不足，本院不予支持。一审法院经审理后认为当事人提供的证据不足以证明其主张，适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定进行裁判，不存在适用法律错误的问题。综上，一审法院对航洋公司请求莲泉公司支付因其违反合同约定擅自拆改租赁房屋结构的违约金1011840元的诉请未予支持，并无不当，本院依法予以维持。
关于第三个争议焦点，1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。航洋公司主张涉案房屋设计结构改动危害建筑物的安全，航洋公司应当对此负举证责任。一审第一次庭审时，一审法院当庭询问航洋公司对涉案房屋安全性能的评估，是否应该有相关资质单位进行评估，航洋公司当庭陈述将于庭后询问后，才能答复。直至一审第二次开庭审理，航洋公司均未向一审法院提出过申请鉴定，故一审法院未组织双方当事人进行鉴定，并未违反法定程序。2.航洋公司上诉称一审法院未组织双方当事人进行调解，程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百四十五条、第一百四十七条的规定，人民法院应当根据自愿、合法的原则进行调解。当事人不能出庭的，经其特别授权，可由其委托代理人参加调解。由于参加一审诉讼的航洋公司诉讼代理人代理权限为一般代理，故一审法院未当庭组织双方当事人进行调解，并未违反法定程序。
综上所述，上诉人航洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13906元（上诉人广西东方航洋实业集团有限公司已预交），由上诉人广西东方航洋实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓诗中
代理审判员 袁宇飞
代理审判员 韦圆圆
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 符贵芳