海南省保亭黎族苗族自治县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼9029民初1275号
原告何堂芳，男，1955年3月29日出生，汉族，广东省信宜市人，保亭黎族苗族自治县（以下简称保亭县）国营新星农场三区一队职工，住保亭县。
委托代理人易凯，海南新概念律师事务所律师。
被告保亭华达房地产开发有限公司，住所地海南省保亭县团结北路广东街。
法定代表人马财茂，总经理。
原告何堂芳诉被告保亭华达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告何堂芳于2016年10月17日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理，由于被告下落不明，本院依法于2016年12月1日在《人民法院报》上刊登公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书、开庭传票等诉讼材料。依法适用普通程序，于2017年3月6日公开开庭进行审理，原告何堂芳及其委托代理人易凯到庭参加诉讼，被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何堂芳诉称，2012年8月16日，原告与被告签订《广东街楼宇认购书》，约定原告向被告购买位于保亭县团结北路的广东街三期商铺第2栋1至2层11号商铺，建筑约定面积167.53㎡，单价10000元/㎡，总价人民币1675300元；付款方式为分期按揭付款，认购书签订当日付定金200000元，2013年4月30日前支付首期房款845300元(含定金），签订《商品房买卖合同》之日起20天内办妥余款830000元银行贷款手续。认购书签订后，截止2015年3月19日原告共付给被告房款人民币1545300元，分别由被告于2012年8月16日出具金额为200000元的《收据》、2013年5月2日出具金额为645300元的《收据》、2015年3月19日出具一张金额为560000元的《收据》及一张金额为140000元的《收据》。但一直至今被告未按合同约定时间交房，也不告知原告延期交房，也不通知原告签订《商品房买卖合同》，也不给原告办理相关的房屋权属转移手续。原告多次找被告要求其履行义务，但被告一直推脱不履行合同义务，并且售楼处早已关闭，相关责任人已经躲藏或者跑路，已严重构成欺骗及违约。诉请法院判令：一、被告将位于保亭县团结北路的广东街三期商铺第2栋1至2层11号商铺交付给原告占有使用；二、被告继续履行《广东街楼宇认购书》，与原告签订《商品房买卖合同》并办理过户至原告名下；三、被告支付给原告违约金（以人民币1545300元为基数，从2015年1月1日计算至判决确定履行给付之日止，按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算）；四、本案诉讼费、公告费及保全费等全部费用由被告承担。
原告为证明其主张提供如下证据：
一、《广东街三期楼宇认购书》一份，证明原、被告之间存在的合同权利义务关系；二、《收据及转账证明》五张，证明原告依约履行付款义务；三、《案件受理费发票、保全费发票》二张，证明案件相关费用由被告承担。
被告未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及发表质证意见。
本院对原告所提交证据的认证如下：对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性以及证明的内容予以确认。
根据当事人的陈述及上述证据，本院认定事实如下：
2012年8月16日原告与被告签订《广东街三期楼宇认购书》，约定：原告认购被告位于保亭县团结北路的广东街三期商铺第2栋1至2层11号商铺，建筑面积167.53平方米，每平方米10000元，房屋总价款1675300元；原告于签订”认购书”之日交付定金200000元，原告于2013年4月30日前支付清首期房款（不低于总房价的50%）845300元（含定金），并签订《商品房买卖合同》；原告于签订《商品房买卖合同》之日起20天内，到指定银行办妥该商品房余款830000元银行贷款手续，并按规定期限供款；该商品房于被告开工后地下室建到±0.0后22个月内交付使用；该商品房最终合同及产权面积均以政府有关部门查丈的面积为准，价格不变，双方在10个工作日内办妥多退少补手续等条款。原告按照”认购书”的约定于2012年8月16日支付200000元定金给被告、2013年5月2日支付给被告房款人民币645300元，2015年3月19日支付给被告购房款共计人民币700000元，共计人民币1545300元。被告没有按合同的约定将涉案房屋交付给原告占有使用，也没有签订《商品房买卖合同》及将房屋办理过户原告名下。
本院认为：一、关于原告诉请被告继续履行合同且交付保亭县团结北路的广东街三期第2栋1至2层11号商铺的问题。根据《商品房销售管理办法》第十六条”商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”、《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（以下简称：海南高院指导意见）第九条”开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任......。”的规定。具体到本案，双方当事人签订的《广东街楼宇认购书》，对房屋买卖双方当事人、商品房基本情况、商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期以及相关违约责任等做了约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为正式的商品房买卖合同。故，原告要求继续履行合同，要求被告交付涉案房屋的主张，本院依法予以支持。
二、关于原告诉请被告与原告签订保亭县团结北路的广东街三期商铺第2栋1至2层11号商铺的《商品房买卖合同》并办理过户至原告名下的问题。其一，双方在”认购书”中约定，原告于2013年4月30日前支付清首期房款不低于全部房价款的50%即人民币845300元（含定金），并签订《商品房买卖合同》，根据海南高院《指导意见》第九条”开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任......。”的规定。其二，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款”房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”、海南高院《指导意见》第九条第三款”拟购房人与开发商签订的认购协议、预购协议及意向书等有关于签订正式商品房买卖合同的时间约定，但经开发商通知，拟购房人未在约定时间内与开发商签订正式商品房买卖合同，事后要求与开发商签订正式商品房买卖合同的，不予支持。开发商不与拟购房人签订正式商品房买卖合同，拟购房人要求开发商退还所收取的认购金、订购金、诚意金等的，应予支持，但双方另有约定的除外。”的规定，具体到本案，原告已按照约定支付了购房款，但被告并未依约与原告签订正式的《商品房买卖合同》；房地产转让或者变更时，应当办理变更登记。故，原告要求被告继续履行签订的《广东街楼宇认购书》并与原告签订《商品房买卖合同》且办理过户至原告名下，本院予以支持。
三、关于原告诉请被告支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条”采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十一条”对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”、海南高院《指导意见》第三条”开发商取得拟售房产初始登记后，未通知购房人提供办证所需相关资料，致使办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。合同对通知时间有约定的，从约定；没有约定的，开发商应于合理期限内通知。开发商未通知，致使自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日，购房人未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。”、第五条”对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定；没有约定的，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定。具体到本案，其一，被告未依约与原告签订《商品房买卖合同》，合同没有约定办证的主要条款；其二，被告未按合同的约定将涉案房屋交付给原告占有使用；其三，由于被告的原因未能订立商品房按揭贷款手续。故，依法被告应当承担违约责任。以154300元为基数，从2015年1月1日计算至判决确定履行给付之日止，按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条之规定，判决如下：
一、被告保亭华达房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于保亭县团结北路的广东街三期第2栋１至２层11号商铺交付给原告何堂芳占有使用；
二、被告保亭华达房地产开发有限公司与原告何堂芳于2012年8月16日签订的《广东街楼宇认购书》继续履行。被告保亭华达房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内与原告何堂芳签订《商品房买卖合同》并办理过户至原告何堂芳名下；
三、被告保亭华达房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告何堂芳违约金（以人民币1545300元为基数，从2015年１月1日计算至本判决确定履行给付之日止，按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算）。
本案受理费人民币19877.70元、财产保全费5000元由被告保亭华达房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
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审判长刘家诚
人民陪审员符卫
人民陪审员苏德
二〇一七年三月二十一日
法官助理吴慧香
书记员王秋轩
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。