安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）马民一终字第00325号
上诉人（原审原告）：夏尤智，男，1965年3月19日出生，汉族，公务员，住安徽省和县。
被上诉人（原审被告）：安徽和苏房地产开发有限公司。
法定代表人：闵月军，该公司董事长。
委托代理人：林晓彬，安徽吴楚律师事务所律师。
上诉人夏尤智因与被上诉人安徽和苏房地产开发有限公司（以下简称和苏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院（2012）和民三初字第00096号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人夏尤智及和苏公司的委托代理人林晓彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏尤智在原审诉称：原、被告系商品房买卖合同关系。原告于2011年7月9日与被告签署了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的和县历阳镇横江街景华名都1幢1单元501室商品房一套。合同对双方的权利义务进行了详细约定。原告于2011年9月按照约定付清房款。2012年2月12日，原告与被告办理了房屋交接手续。合同约定商品房交付使用后60日内，被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案。但到目前，原告的产权无法登记，小区绿化率未达到设计标准（40.15%）。原告多次向被告提出履行合同，但被告没有答复，故诉求：1、判令被告按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，承担产权登记违约金3827元（按已付房价364500元＋公共维修资金、契税18225元的1%）；2、判令被告按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，承担产权登记违约金，违约金按照合同第八条、第九条支付违约金25830元（从2012年4月13日计算到2012年12月31日，合计225天，按114.8元／天计算，为25830元）；3、判令被告按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，承担基础设施违约金39606元（按已付房价364500元＋公共维修资金、契税18225元的万分之三，时间从2012年1月19日至2012年12月31日计算）；4、判令被告2012年12月31日后违约，继续支付相应的违约金；5判令被告支付因跃层管道占用空间及影响补偿费5000元；6、判令被告承担诉讼费。
原审查明：2011年7月9日，和苏公司（出卖人）与夏尤智（买受人）签订《商品房买卖合同》一份。合同的主要内容为：夏尤智购买和苏公司开发的景华名都第一幢1单元501号房，建筑面积为95.99平方米。该商品房单价为每平方米3797元，总金额为364500元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年1月19日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、法律、法规、国家及地方政策调整变化导致的延期交付。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人自接到出卖人通知15日内办理交接手续，逾期办理的，买受人同意支付出卖人50元／日的违约金，直至交接手续完成当日止。合同第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业用房、公共场地、公共设施设备配置独立的水、电计量装置。2、交房时电话通信线、电视线，宽带数据传输信息端口敷设到户。4、交房时按照规划要求完成绿化建设。5、交房时在建区与住宅区要有安全隔离措施。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人在交付之日起30日内采取补救措施使之完善达到使用条件，逾期按第九条约定承担违约责任。合同第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失；出卖人仅负责按上述约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关，具体取得房地产权属证书的时间由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不承担任何责任。合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。合同第二十三条约定：本合同自双方签订之日生效。后夏尤智向和苏公司支付购房款364500元。2012年2月12日和苏公司向夏尤智交付房屋。夏尤智接收了被告提供的《住宅质量保证书》，但未在户主一栏签名。其后原告在对房屋装修后入住。2013年2月5日和苏公司向和县房地产产权市场管理中心提起初审登记，2013年2月7日通过核准登记。
原审认为：民事活动应遵循诚实信用原则。夏尤智与和苏公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原、被告双方在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2012年2月12日将房屋交付原告使用，被告办理权属证书的期限应为2012年4月14日前。被告于2013年2月5日才将办理房屋产权证书的相关手续交到和县房地产产权市场管理中心，已经逾期，其行为已经构成违约，依法应按合同约定的按已付房价款的1%赔偿损失，具体为3645元（364500元×1%）。原告第二项诉讼请求是按照《房屋买卖合同》第十五条的约定，要求被告承担产权登记违约金25830元，因已对原告第一项诉求予以确定，原告亦未举证证明其实际损失超过合同约定的损失，依法不予支持。原告第三项诉讼请求是按照合同第十四条的约定，要求被告承担基础设施违约金39606元。原告认为基础设施不到位，未能提供证据佐证，因该商品房已经和县房地产产权市场管理中心核准登记，故对其该项诉讼请求不予支持。原告第四项诉讼请求是要求被告继续支付2012年12月31日之后相应的违约金，未提供事实和法律依据，不予支持。原告第五项诉讼请求是因跃层管道占用空间及影响，要求被告支付补偿费5000元，因原告未能提供跃层管道的铺设不符合合同约定的事实证据和法律依据，对此项诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院作出如下判决：一、被告安徽和苏房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告夏尤智赔偿款3645元。二、驳回原告夏尤智其他诉讼请求。案件受理费1400元，由夏尤智负担700元，由安徽和苏房地产开发有限公司负担700元。
宣判后，夏尤智不服，向本院提起上诉称：一、合同第十五条约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。据此原审判决第一项的内容应表述为违约金3645元，而不是赔偿款。二、按照合同第八条、第九条、第十一条的规定，和苏公司应承担违约金25830元。合同第八条约定出卖人应当在2012年1月19日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。和苏公司在交接时没有出示第八条规定的商品房验收合格的文件，违约责任在和苏公司，理应承担违约金。违约金应当计算至和苏公司持有“商品房合格证”之日止。三、该小区的基础设施不到位（指绿化率未达到标准），合同第一条载明商品房项目建设地块土地面积为4964平方米。根据设定的绿化率40.15%，绿化面积应达到近2000平方米。上诉人经过测量，现绿化面积只有500平方米左右，绿化率只达到10%左右，与设定的绿化率相差很大。上诉人在收到原审判决前，就绿化率达标问题咨询了县住建局园林处主任赵天明，他也知道绿化率未达标，提供的影像证据也可以看出绿化率达不到40.15%。其次，直至一审判决，绿化率仍未达标。再次，绿化验收单位的验收结论证明上也没有载明何时验收。原审对上诉人要求支付基础设施违约金的主张不予支持，显属不当。四、上诉人购买的房屋是顶层，楼道向上通，构成了跃层，有进户门。但进户门被封住，据说是为了验收。实质是不符合规划而采取的措施，雨水从被封住的门顺楼梯流进上诉人的家中。跃层的管道从上诉人家通过，这些都有影像资料证明。根据合同第十条的约定，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议，和苏公司应当补偿上诉人5000元。五、原审对证据认定不当。和县人民政府网站是官方网站，有关部门的答复或公开的资料具备法律效力。原审不予认定，应属不当。此外，上诉人在原审中提出的第四项诉讼请求和第二、三项请求相关联，应当支持。综上，原审未到相关单位或现场调查收集证据，对事实没有查清，请求二审查明事实后，依法改判支持上诉人在原审的诉讼请求。
和苏公司当庭辩称：一、关于3645元可否表述为违约金。赔偿款和违约金在法律上没有区别。上诉人要求变更为违约金，没有法律意义，原审已经表述3645元系延迟登记的违约金。二、关于25830元的违约金。上诉人起诉时，其第二项诉请就是产权登记违约金。而上诉人上诉所称的是未将商品房合格证交付的违约金，已经超出了本案审查范围。三、小区已经完成了验收，在上诉人没有提供任何证据的情况下，应认定小区绿化、基础设施已经达标。上诉人上诉认为小区绿化没有达标，没有证据支持。四、对于政府网站信息问题，如果上诉人认为和县网站上记载的内容真实，其应举证证明，或者申请法院调查。五、对于上诉人提出的管道设计不符合约定问题，上诉人应当提供原设计和现设计，由其选择退房或者不退房。上诉人提供的证据不能证明管道设计不符合约定且造成影响。综上，请求维持原判。
二审庭审中，夏尤智为支持其上诉请求和理由提供以下证据，并对证据加以说明：1、从和县规划局调取的景华名都住宅小区平面规划图（复印件）一张；2、夏尤智与和县住建局园林处主任赵天明通话录音的整理资料一份；3、夏尤智绘制的小区绿化示意图一份；4、夏尤智刻录的光盘一张，内容为夏尤智与赵天明的电话录音以及相关小区绿化照片，证明景华名都住宅小区绿化率没有达到规划要求；5、房屋相关照片一组，证明小区房屋的建造变更了规划设计，对上诉人造成了影响。
和苏公司质证认为：根据法律规定，这些证据在一审应当提供，因而不是新证据。规划图是复印件，也没有加盖印章，通话内容的真实性不能确定，其手绘的小区绿化示意图不具有真实性。对其提供照片的真实性没有意见，但认为达不到其证明目的。
和苏公司在二审未提供新证据。
二审庭审后，为进一步查明本案的相关事实，本院对和苏公司法定代表人闵月军进行了调查。闵月军称：绿化率肯定达不到40.15%，当时跟规划部门沟通了，因为小区比较小，硬件无法达到，只要小区整洁舒适就行了，规划部门也到现场看了，且经过绿化部门验收。此外，小区共有五层，五层上面是跃层，如果五层的住户购买的话，就出售给他们，不买的话，就将跃层封起来，以后也不会出卖给其他人。
本院对夏尤智二审中提交的证据认证如下：夏尤智在二审中提供的证据1-4系为了证明小区绿化率没有达到规划要求的40.15%，和苏公司对该事实没有异议，本院对该组证据的证明效力予以认定。夏尤智提供的证据5虽具有客观真实性，但不能证明其主张，对其证明效力不予认定。
二审查明事实与原审基本相同外，另查明：诉讼中，和苏公司认可目前小区绿化率未达到40.15%，后与相关部门沟通，已经通过了验收。
本院认为：围绕上诉人的请求范围，综合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点如下：一、原审判决认定的3645元是违约金还是赔偿款。二、上诉人主张支付产权登记违约金25830元以及相关后续违约金有无依据。三、上诉人主张的基础设施违约金以及后续违约金应否支持。四、上诉人主张因跃层管道占用空间以及影响的补偿费5000元应否支持。
本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明。本案中，双方当事人签订了商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行义务。关于本案的四个争议焦点：
一、原审认定的3645元是违约金还是赔偿款。依据合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按照已付房价的1%向买受人支付违约金。本案中，因和苏公司的责任，夏尤智未能在约定的期限内取得产权证书，其主张支付违约金，合法有据。根据查明的事实，夏尤智支付的房屋价款为364500元，故和苏公司应当支付3645元违约金，而非赔偿款。原审关于此款表述不当，应予纠正。公共维修资金和房屋契税是买受人依法应当缴纳的费用，不是房屋价款，夏尤智主张将该两项费用计入房屋价款计算违约金，于法无据，不予采信。
二、夏尤智主张支付产权登记违约金25830元以及相关后续违约金有无依据。一审中，夏尤智主张依据合同第八条、第九条和第十五条的约定，要求和苏公司支付产权登记违约金25830元以及后续违约金。经审查，夏尤智在原审中主张的是产权登记违约金，合同第八条及第九条是双方当事人就房屋交付期限以及逾期交房的相关约定，不能适用于产权登记违约事项，关于产权登记的约定，应当适用合同第十五条，该条约定中明确违约金的支付方式为已付房款的1%，故原审对其该项诉讼不予支持，并无不当。关于逾期交房的相关违约责任问题，夏尤智在原审中并未就逾期交房事项提出诉请，关于逾期交房的违约问题，非本案审理范围，其可另行主张。
三、夏尤智主张的基础设施违约金以及后续违约金应否支持。根据合同第十四条的约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑等5个方面按期达到使用条件，其中第4即为按照规划要求完成绿化建设。根据合同约定，如未达使用条件，应在交付之日起30日内采取补救措施，逾期按合同第九条约定承担违约责任。二审中，夏尤智提供的证据以及和苏公司法定代表人均陈述该小区的绿化率没有达到规划要求，但无证据证明被上诉人将本应用于绿化的面积用于经营谋利，其变更规划的目的是便于小区内住户进出；且景华名都住宅小区绿化已经园林、规划部门验收，证明此规划变更经过了园林、规划部门许可。现景华名都住宅小区已交付全体业主使用，被上诉人已无法单方就绿化面积进行调整，故上诉人夏尤智认为被上诉人开发的小区绿化率未达要求，并主张违约责任，虽有合同依据，但基于以上理由，被上诉人因绿化率不达规划要求所应承担的违约责任由本院酌情确定，综合本案具体情况，本院酌定8000元。
四、上诉人主张因跃层管道占用空间以及影响的补偿费5000元应否支持。根据合同第十条的约定，如经设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购房屋质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。本案中，夏尤智主张赔偿5000元，无合同依据，且本案一、二审中，夏尤智虽主张有影响，但未能提供造成损失的具体事实以及损失的具体构成，故对其主张补偿5000元，因依据不足，不予支持。日后，如夏尤智有证据足以证明因房屋设计导致其损失的实际发生，可另行主张。
综上，原判部分事实认定不清，二审予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持和县人民法院（2012）和民三初字第00096号民事判决的第二项，即“驳回原告夏尤智其他诉讼请求”；
二、变更和县人民法院（2012）和民三初字第00096号民事判决的第一项为：被上诉人安徽和苏房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付上诉人夏尤智产权登记违约金3645元；
三、被上诉人安徽和苏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人夏尤智基础设施违约金8000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费1400元，由安徽和苏房地产开发有限公司负担，二审诉讼费1350元，由上诉人夏尤智负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈友妹
审 判 员 信贵贤
代理审判员 张茂进
二〇一四年五月十五日
书 记 员 丁 莉