天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）一中民一终字第1970号
上诉人（原审被告）天津劝业场（集团）股份有限公司，住所地天津市和平区。
法定代表人回金普，董事长。
委托代理人徐农行，该公司办公室副主任。
委托代理人孔金荣，天津尚志思源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市房产总公司，住所地天津市和平区。
法定代表人姚雨生，经理。
委托代理人赵静，天津市和平区劝业场房管站干部。
上诉人天津劝业场（集团）股份有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2012）和民二初字第742号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审人民法院审理查明，天津市和平区滨江道152-166号和平路290房屋系原告管理的公产，房屋用途为商业用房，承租人为被告。该房屋计租面积为16545.78平方米。2012年3月前每月租金为148913.4元，于2012年3月上调后每月租金为193586元。被告拖欠原告2012年4、5、6月租金580758元及2012年3月租金差额44672.6元未付，以上共计625430.6元。2012年4月－5月违约金29038元。
另查，2012年9月19日，被告对原告提起诉讼，案号为（2012）和民二初字第1025号，案由房屋租赁合同纠纷，要求本案原告向本案被告支付租赁房产维修、管理费用1853291.55元及承担一切诉讼费用。
原审人民法院认为，双方租赁关系成立。被告至2012年3月均按时交纳原告租金，且从未拖欠，即被告承租使用了原告管理的共有房屋，就应当履行给付房屋租金的义务。故对于原告要求被告给付2012年4月、5月、6月租金580758元及2012年3月的租金差额44672.6元的诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告给付违约金29038元的诉讼请求，根据《天津市公有非住宅房屋租赁合同》第四条的规定，被告按月交纳租金，不得拖欠。被告拖欠房租，每逾期30日原告按租金的5%向被告收缴滞纳金。现被告欠付租金，应承担相应的违约责任，故对原告的该诉讼请求予以支持。关于被告提出的此前被告对讼争房屋支付了全部维修费用，且被告对讼争房屋的维修费用高于原告主张的租金，原告上调租金也是为了支付维修费用等抗辩主张，因被告已经提起诉讼，故应另行解决。
原审人民法院判决：一、本判决生效后十日内，被告天津劝业场（集团）股份有限公司给付原告2012年4月、5月、6月租金580758元及2012年3月租金差额44672.6元，共计625430.6元。二、本判决生效后十日内，被告天津劝业场（集团）股份有限公司给付原告2012年4月-5月欠租违约金29038元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10345元，减半收取5172.5元，由被告天津劝业场（集团）股份有限公司承担（本判决生效后十日内直接给付原告）。
一审判决后，上诉人不服，以在租赁合同履行期间，被上诉人未对租赁房产进行管理维修，在此期间租赁房产必要的维修和管理均由上诉人一方负责完成，被上诉人未依约履行其合同义务，已违约在先，在被上诉人拒不承担2012年3月份之前的维修管理费的情况下，上诉人拒付了2012年4月份及之后的租金，并向被上诉人提出了租赁房产维修管理费的主张，一审判决以上诉人主张维修管理费应另案解决为由，对上诉人在本案中提交的证据未认定，一审法院既未在本案中查明被上诉人先行违约与否，又未等上诉人向被上诉人主张维修管理费一案的审理结果，在事实尚未审理查明时就判令上诉人承担违约责任，违反了合同法第67条的规定；被上诉人的租金主张超过合同约定的租金标准，被上诉人调租的依据是天津市物价局、财政局津价管（2012）16号，该文件第三条规定，调整后的增收租金应全部用于房屋的修缮和维修，确保房屋安全正常使用，而涉诉的租赁房产是由上诉人修缮的，不适用该文件的规定，且双方就合同约定的租金未进行变更，故一审判决支持被上诉人调整租金的要求违反了合同约定，侵犯了上诉人的合法权益；双方租赁合同房屋坐落地点是错误的，劝业新厦是按特级地段来征收的，而其他承租人都是按甲级地段来征收的等为由，上诉来院。要求撤销原判并将本案发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人以欠租数额准确无误，在一审审理时双方都是认可的，上诉人一直交租，后因涨租就不交租金了，被上诉人将涨租金的相关文件都给上诉人看了，当时上诉人没有提出维修修缮问题，也没有申请维修房屋，被上诉人不存在违约，劝业新厦是和平路的号，滨江道和和平路都是特级地段，合同存续期间，被上诉人收租是合理合法的等为由答辩，同意原审人民法院判决。
本院经审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的天津市公有非住宅房屋租赁合同，合法有效。双方均应按合同约定享受权利和履行义务，被上诉人将其管理的公有房屋交付给上诉人使用履行了其应尽的义务，同时被上诉人应当享有收取房屋租金的权利。上诉人已经享有使用承租房屋权利，同时上诉人应当履行交付房屋租金的义务。被上诉人上调房屋租金系根据相关文件履行其管理职责，并非擅自违反合同约定，调整后的增收租金应全部用于房屋的修缮和维修，确保房屋安全正常使用的规定，足以证明被上诉人上调房屋租金有相关依据，上诉人所提涉诉的租赁房产是由上诉人修缮的，不适用天津市物价局、财政局津价管（2012）16号文件的理由，不符合相关规定。因此，上诉人所提合同约定的租金未进行变更，被上诉人调整租金违反合同约定，侵犯了上诉人合法权益的理由，不能成立。上诉人虽对房屋坐落地段以及确定租金标准有异议，但均不能作为上诉人拒付租金依据。原审人民法院不存在违反法律程序的情况，故上诉人要求撤销原判并将本案发回重审的上诉请求，本院不予支持。但生效的判决已经确认讼争房屋自2000年后被上诉人未进行修缮，常理推断正常情况下屋顶难免会出现漏雨，屋顶漏雨属于被上诉人的修缮范围，上诉人作为承租人自行进行了防水维修工程，因此而发生并支付的由被上诉人承担，故上诉人不应承担逾期交付租金按租金5％向被上诉人交付滞纳金的违约责任。原审人民法院判决上诉人给付被上诉人2012年4、5月欠租违约金29038元的依据不足，本院应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、维持天津市和平区人民法院（2012）和民二初字第742号民事判决第一项及案件受理费部分；
二、撤销天津市和平区人民法院（2012）和民二初字第742号民事判决第二项。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费10345元，由上诉人天津劝业场（集团）股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
审 判 员 王宗新
代理审判员 姚 琦
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条：
第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。