四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）自民二终字第140号
上诉人（原审原告）甘明聪，女，1974年10月24日出生，汉族，务农，住四川省富顺县。
委托代理人倪建勇，四川宏宗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭太平，男，1956年2月15日出生，汉族，务农，住四川省富顺县。
委托代理人杨元利，富顺商务法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）章存华，女，1959年1月2日出生，汉族，务农，住四川省富顺县。
委托代理人杨元利，富顺商务法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）刘召贵，男，1973年9月17日出生，汉族，务农，住四川省富顺县。
上诉人甘明聪因与被上诉人郭太平、章存华、刘召贵占有物返还纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2015）富民一初字第892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人甘明聪及其委托代理人倪建勇，被上诉人郭太平及其委托代理人杨元利、章存华及其委托代理人杨元利，被上诉人刘召贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告甘明聪于2015年3月向四川省富顺县人民法院起诉，请求判令被告郭太平、章存华返还坐落于富顺县板桥镇吉安商贸中心22号楼18号门面房。
原审法院审理查明，2002年12月31日，原告甘明聪与自贡市吉安实业有限公司签订了营业房买卖合同，购买了坐落于富顺县板桥镇吉安商贸中心22号楼18号的门面房一间。2008年3月6日办理了房产登记，所有权人为甘明聪。购买该房屋时，原告甘明聪与刘召贵系夫妻关系，双方于2013年10月29日在富顺县永年镇人民政府协议离婚，其离婚协议书中对夫妻共同财产作出了“共同财产坐落于富顺县板桥镇国土所二楼130平方米房屋（房屋产权正在办理中），双方自愿赠予次子刘洪；无其他共同债权。”的约定，并未提及本案涉案门面房。
二原告于2008年曾委托刘召贵的父亲刘光绪出卖该涉案门面房和住房。其后，二原告外出务工时，将门面房�由刘光绪打理。出卖前，该门面房由被告郭太平、章存华租用，并将房租交由刘光绪收取。二被告在得知原告甘明聪要出卖门面房一事后，向刘光绪表达了购房意向。刘光绪在征得二原告同意后，于2009年3月28日与被告章存华签订了房屋买卖协议书，双方对房屋价款、过户手续、房屋设施、付款方式以及违约金均作出了约定，二被告也一次性付清了门面房价款96000元。房屋买卖协议书签字一栏注明：“甲方代表：刘光绪代”。该房屋买卖协议由朱世祥执笔书写，在场人有金永先、被告郭太平。
被告郭太平、章存华系夫妻关系。刘光绪与金永先系夫妻关系，原告刘召贵系二人之子。
原审法院认为，原告甘明聪要求被告郭太平、章存华返还其占有门面房，其主张是否支持，关键要确认二被告是否系合法取得原告甘明聪、刘召贵所有的坐落于富顺县板�镇吉安商贸中心22号楼18号的门面房。一、代理行为是否有效。根据我国法律的规定，公民可以委托代理人实施民事法律行为，而民事法律行为的委托代理，既可以是书面形式，也可以是口头形式。本案中，原告甘明聪于2008年提出过卖房意愿，在外出务工后将涉案门面房交由原告刘召贵的父亲刘光绪打理。二被告在得知二原告有卖门面房的意愿时，系该门面房的承租人，向刘光绪表达了买房意愿，由于二原告当时在外地务工，刘光绪通过电话的方式向二原告告知了门面房售卖价格为96000元，在征得二原告的同意后，刘光绪才代二原告与二被告签订了房屋买卖协议书。二原告通过电话的形式委托刘光绪代为卖房，刘光绪在代理范围以内与二被告签订房屋买卖协议书，且售房价格也征得了二原告同意，故刘光绪的代理行为是合法有效的。二、房屋买卖合同是否有效。根�我国法律规定，当事人可以委托代理人与他人订立合同，依法成立的合同，自成立时生效。刘光绪受二原告的委托代为办理门面房买卖事宜，并于2009年3月28日在征得二原告同意的情况下与二被告签订了房屋买卖协议书，双方对房屋价款、过户手续、房屋设施、付款方式以及违约金均作出了约定，符合我国法律的规定，且房屋价款也符合当时门面房的市场价格，并不存在恶意串通损害第三人利益、违反法律禁止性规定等合同无效情形。故刘光绪代二原告与二被告签订的房屋买卖协议书是双方的真实意思表示，符合法律规定，是有效的买卖合同。三、合同双方应当遵循诚实信用原则。根据我国合同法规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2013年10月29日，原告甘明聪与原告刘召贵协议离婚，在离婚协议中并未涉及本案涉案门面房。原告甘明聪在庭审中称之所以未在离婚协议中处理该门面房，是因为其认为该门面房是其私产，不需要进行分割。但在二原告离婚后的一年多的时间里，原告甘明聪并未对门面房行使管理权，而且在这期间二被告一直占有该门面房，原告甘明聪也从未过问，原告甘明聪的行为，明显不符合常理。2009年3月28日，刘光绪已代二原告与二被告签订房屋买卖协议书，二被告也向二原告交付了合同约定的房屋价款96000元，二原告亦向二被告交付了门面房，双方各自履行了房屋买卖的主要义务，而原告甘明聪现要求二被告返还门面房，已经违反了合同的诚实信用原则，故对原告甘明聪要求返还门面房的主张，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条�《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回原告甘明聪的诉讼请求。
宣判后，甘明聪不服，向本院提起上诉。其上诉理由如下：一、一审判决认定事实错误。1.一审认定刘光绪的代理行为有效，系认定错误。上诉人从来没有委托过刘光绪代理卖房，一审在没有任何证据的情况下，认定刘光绪代卖房屋、代签房屋买卖合同、代收房款的行为是代理行为，并认定刘的代理行为合法有效，是错误认定。2.一审认定房屋买卖合同合法有效也是错误的。3.一审认定上诉人违反诚实信用原则，没有任何证据证明，纯属推测。上诉人与刘召贵20**年的离婚协议中没有涉及本案诉争房屋，是因为房屋产权只登记上诉人一人，没有产权共有人，办理产权时，刘召贵放弃了作为产权共有人，所以涉案房屋属于上诉人的个人财产，不是夫妻共同财产，在离婚协议中没有涉及，属正常行为。被上诉人章存华占有争议房屋，是基于租赁关系，并不是买卖房屋的交付，上诉人也没有收到购房款，因此，所谓的“房屋买卖的主要义务已经履行”没有事实依据，是完全错误的认定。二、一审程序违法。刘光绪私自将属于上诉人的房屋出售，侵害了上诉人的合法权利，一审法院没有追加其作为诉讼当事人，反而采信其作为证人的证人证言。刘召贵不是房屋的所有权人，没有主张房屋权益的权利，却被一审法院追加为原告。三、一审判决适用法律错误。本案没有委托代理行为，上诉人也没有签订过房屋买卖合同，一审适用《民法通则》关于代理的法条和《合同法》关于合同生效的条款，系适用法律错误。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律错误，请求二审人民法院撤销（2015）富民一初字第892号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。
二审审理过程中，上诉人甘明聪向法庭提交如下证据：
一、房屋产权证复印件，拟证明涉案房屋现在的权属属于上诉人。
二、任职证明及工资表，拟证明上诉人2010年至2014年期间在深圳工作，没有时间管理涉案房屋。
三、富顺县永年镇洗马村11组出具的证明、富顺县永年镇洗马村村委会出具的证明各一份，拟证明上诉人长期在外打工。
四、证人吕全友出庭作证，证明其在上诉人甘明聪娘家听说甘明聪在买本案涉案房屋时回娘家借过钱。证人甘明书（系上诉人甘明聪之妹）、罗长镇（系上诉人甘明聪妹夫）出庭作证，证明上诉人甘明聪买本案涉案房屋时向娘家借过钱，甘明聪和刘召贵虽然在同一地方打工，但分别在工厂和工地上班。甘明聪当时没有使用手机，一般用�用电话与家里联系。
被上诉人郭太平、章存华辩称，一、一审判决认定事实清楚。1.本案诉争房屋是刘召贵与上诉人甘明聪在婚姻关系存续期间委托刘召贵的父母刘光绪、金永先进行管理。2.上诉人在一审时当庭陈述在2008年有意愿卖房，其真实意思是委托刘光旭处理即卖房。刘光旭、金永先将该房屋以高于市场价的金额卖给被上诉人。被上诉人支付了房款，争议房屋及房屋所有权证、土地使用权证已经交付给被上诉人，因此，该房屋买卖合同是合法有效的。3.虽然房屋未办理变更登记，但不影响买卖合同的效力。至于如何变更或何时变更房屋登记，是双方约定的权利，法律并未禁止。4.上诉人在2013年10月29日离婚，一审法院于2015年3月12日对本案立案，时隔近一年半时间，上诉人声称离婚后随即提起诉讼是不真实的。相反证明，上诉人明知房屋买卖的事实。5.被上诉人对争议房屋行使物权已经长达6年，包括上诉人在离婚后近一年半时间，上诉人从未提出任何异议。二、一审审理程序合法。1.上诉人与刘光绪是委托代理关系，上诉人一审诉求是占有物返还。追加诉讼当事人，如是必要共同诉讼，法院可依职权追加，如不是，要追加应当事人申请。刘光绪在一审由被上诉人申请出庭作证，一审法院采信其证言符合法律规定。2.上诉人与刘召贵在夫妻关系存续期间如何约定夫妻共同财产，是双方的权利，刘召贵是必要的共同诉讼人，法院追加合法。况且上诉人在一审未提刘召贵放弃争议房屋，更无证据证明。而且，即使有证据也应在一审辩论终结前提供，在二审提供，不符合关于新证据的规定，是无效证据。上诉人的理由不成立。综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维�原判。
被上诉人郭太平、章存华申请证人刘光绪、金永先出庭作证，二人证实征得甘明聪、刘召贵的同意才卖的本案争议房屋，卖房的钱也交给甘明聪、刘召贵。
被上诉人刘召贵辩称，卖房经过上诉人的同意。对一审判决无意见。
刘召贵未举示证据。
庭审质证时，被上诉人郭太平、章存华对上诉人甘明聪举示的第一组证据、第三组证据无异议；认为第二组证据中的工资表没有加盖公章，工资表及任职证明均不真实；对证人证言，被上诉人认为吕全友证言存疑且与本案没有关联性，不能证明刘召贵放弃了房屋的所有权。甘明书、罗长镇两位证人与上诉人系亲属关系，且证言自相矛盾，故证言不真实。
被上诉人刘召贵对上诉人举示的第一、第三组证据的真实性无异议，认为第二组证据不真实，称在该时间段上诉人甘�聪没有在深圳上班。
对于被上诉人郭太平、章存华申请出庭作证的证人刘光绪、金永先证言，上诉人甘明聪认为两位证人与本案有利害关系，其证言不真实、不可信。
本院对上诉人甘明聪提交的第一、第三组证据予以采信，第二组证据缺乏合法形式要件且与本案缺乏关联性，第四组证人吕全友证言与本案无关联性，甘明书、罗长镇二位证人系上诉人甘明聪近亲属，存在利害关系，其证言证明力较低，本院不予采纳。证人刘光绪、金永先证言与被上诉人郭太平、章存华陈述、证人朱世祥证言、刘召贵陈述内容基本一致，对其证言，本院予以采信。
本院对原审查明的事实予以确认，并补充认定以下事实：
上诉人甘明聪与被上诉人刘召贵于1996年7月19日登记结婚。2002年12月31日，甘明聪与自贡市吉安实业有限公司签订《营业房买卖（预售）合同》，购买了本案争议房屋。
本院认为，本案双方争议焦点为刘光绪是否具有代理权、房屋买卖合同效力及一审程序是否违法。一、关于刘光绪是否受甘明聪、刘召贵委托代理出售本案争议房屋及房屋买卖合同效力问题。争议房屋系甘明聪、刘召贵婚姻关系存续期间购买，虽然登记在甘明聪名下，但夫妻双方之间没有该房屋归甘明聪个人所有的约定，按《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，该房应属夫妻共同财产。作为房屋共有人，刘召贵陈述系其与甘明聪共同委托父亲刘光绪经手出售房屋，与证人刘光绪、金永先、朱世祥及被上诉人郭太平、章存华陈述相互印证。此外，从客观情况看，刘光绪代签房屋买卖协议时间为2009年3月28日，合同签订后，刘光绪交付房屋所有权证及国有土地使用权证给买受人郭太平、章存华，郭太平、章存华付清�款并占用、使用房屋至今。其间，甘明聪与刘召贵于2013年10月29日协议离婚，离婚协议对夫妻共同财产进行了分割处理，没有提及本案房屋。离婚后，甘明聪未对房屋进行管理亦从未要求郭太平、章存华支付租金。直至2015年3月，才以不知情为由向法院提起诉讼，要求郭太平、章存华返还房屋。综合分析，甘明聪称对出售房屋不知情的理由明显与事实不符，一审判决认定刘光绪受刘召贵、甘明聪委托，代理出售涉案房屋正确。刘光绪受托与章存华签订的房屋买卖协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。根据法律规定，代理人在代理权范围内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，因此，刘光绪代理出售房屋所产生的法律后果应由被代理人甘明聪、刘召贵承担。二、关于一审程序是否违法问题。刘光绪与�存华签订本案争议的房屋买卖协议，知晓本案案件情况，其作为证人出庭作证，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条规定，不违反程序法，上诉人称法院应追加刘光绪作为当事人、不应采信其证言的理由不能成立。至于刘召贵对本案被上诉人（原审被告）郭太平、章存华没有诉讼请求，一审将其追加为原告确有不当，但不影响案件实体处理。
综上，被上诉人郭太平、章存华是基于合法有效的买卖合同占有本案涉案房屋，上诉人甘明聪要求被上诉人返还房屋的请求，本院不予支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费2150元，由上诉人甘明聪承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王海英
审 判 员 李 彬
代理审判员 曾 静
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王敏迪