上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第47号
原告（反诉被告）黄某某。
委托代理人陈浩楚、张小燕，上海市华典律师事务所律师。
被告（反诉原告）史巧云。
委托代理人高兴、洪流，上海中建中汇律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄某某与被告（反诉原告）史巧云间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈浩楚，被告的委托代理人高兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告原系位于上海市嘉定区嘉定镇南大街XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人。2010年12月初，案外人张某某以房地产抵押融资并向原告支付好处费为由，诱骗原告与被告就上述房屋签订买卖合同，将上述房屋以32万元的价格转让给被告，并办理了过户手续。事后，张某某取得了所有款项，原告仅从张某某处取得了2万元好处费。2012年5月，张某某因上述骗取原告等人财物的行为，构成诈骗罪被判处有期徒刑。涉案房屋一直由原告居住至今。原告认为，原、被告间签订的房屋买卖合同违反了法律的相关规定，应属无效合同。现起诉：一、确认原、被告于2010年12月9日签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告协助原告将位于上海市嘉定区嘉定镇南大街XXX弄XXX号XXX室房屋变更登记至原告名下。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告对系争房屋属于善意取得，符合物权法的相关规定。被告并无欺诈行为，且欺诈也不属于合同无效的理由。要求驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，2010年12月9日，原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告购买位于上海市嘉定区嘉定镇南大街XXX弄XXX号XXX室房屋，合同价32万元。被告应于2010年12月9日前支付27万元，2010年12月31日前支付尾款5万元。该房屋继续让原告居住六个月，原告应于2011年6月9日前腾退房屋并交付予被告。签约后，被告按约支付了大部分购房款，双方办理了房屋过户手续。但原告拒绝交付房屋，反而提起诉讼要求确认合同无效，全然不顾合同依法成立、被告已依约支付相应对价并登记为产权人且容忍原告居住至今的事实。被告认为，被告作为系争房屋的产权人，有权要求原告迁出系争房屋并承担相应的违约责任。现反诉要求：一、原告迁出位于上海市嘉定区嘉定镇南大街XXX弄XXX号XXX室房屋；二、原告支付逾期交房违约金（自2011年6月10日起，按照每天1350元的标准支付至实际迁出之日，暂主张违约金5万元）。
原告就反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。双方签订的房屋买卖合同属无效合同，不存在原告迁出房屋并支付违约金的问题。要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2010年12月9日，原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），约定被告向原告购买位于上海市嘉定区嘉定镇南大街XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积41.48平方米，价款32万元。原告应于2011年6月9日前腾出房屋并通知被告进行验收交接。双方于2010年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原告未按约交付房屋的，应向被告支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。交易过户后，该房屋继续让原告居住六个月。被告应于2010年12月9日前支付27万元，于2010年12月31日前支付尾款5万元。合同另对其他事项作了约定。签约当日，原告出具一份收到被告购买系争房屋的房款27万元的收条（该款项实际由案外人郑乙的银行卡中取得），双方并于当日双方办理了房屋过户手续。2010年12月24日，该房屋被登记至被告名下。2011年5月17日，原告向上海市公安局嘉定分局嘉城派出所报案，称其通过金甲搭识“张华华”，“张华华”要借用系争房屋抵押两个月并承诺给其2万元好处费，其信以为真，即与“张华华”至办证中心办理了相关抵押手续，后收到2万元好处费。2011年5月16日，其至嘉定区房产登记处查询房产信息时，发现系争房屋权利人已变更为被告史巧云，其遂意识到被骗即报案。2011年6月9日，上海市公安局嘉定分局对原告被诈骗案进行立案。同日，系争房屋被该局查封。原告至今仍居住于系争房屋内。因原告认为其被欺骗与被告签订了房屋买卖合同，并非真实的房屋买卖行为，双方间的房屋买卖合同应为无效，被告理应将系争房屋归还原告，故涉讼。
另查，2012年5月24日，本院对被告人张某某涉嫌诈骗案作出（2011）嘉刑初字第815号刑事判决书（已生效），认定2009年9月至2011年4月间，被告人张某某在无还款能力的情况下，多次以支付高额“好处费”借款做生意等名义，采用虚假资产担保借款、让被害人以房屋抵押借款、房屋过户抵押借款等方式，让高某某、朱某某、张某某、郗某某、徐某某、卫某某、黄某某、周某某等人向其联系的人员借款后转借给其，总计骗得人民币300余万元。被告人张某某犯诈骗罪，被告判处有期徒刑十四年六个月并责令退赔犯罪所得，发还各被害人。张某某在公安机关侦查阶段曾供述称，其利用原告等人的贪小利的心理，用他们的房屋作抵押或过户的方法搞到钱，去还债及支付高额利息、平常开销、做高利贷等，其从未考虑还钱之事，因为抵押是原告等人自己做的，要钱的人只会去问他们要。房屋是做过户抵押，钱还了再过户回来。当时金乙、郑乙不同意对原告的房屋进行抵押要求过户，其就对原告讲不要紧的，到期后再过户回来，原告就同意了。实际上房屋过户后不可能过户回来的，其不可能去还钱。过户的费用是其出的。扣除过户费用、利息等，对方给了原告23万余元，原告拿到后全部给了其，其再给了原告2万元，其实际到手21万余元。
原告作为张某某诈骗案的被害人在公安机关侦查阶段陈述称，其通过金甲认识了张某某，金甲对其介绍说将其的房产证抵押给别人，大概两个月，可以赚2万元。后来在2010年12月9日，其和张某某、金甲至嘉定办证中心办理了相关手续，后其拿到了2万元。但两个月时间一到，其问张某某要回房产证，但张总以种种理由推脱。2011年5月16日，其至嘉定区房地产登记处查询，系争房屋产权人已变更为一个叫石巧云的人了，其就意识到自己被骗了，遂报案。当时一个叫施国荣的人给了其一张纸条，内容大概是“2011年4月30日前借款未还，可以处理系争房屋”。写有借款的纸条的内容不是其写的，是张某某当时叫其在上面签字，其就稀里糊涂的在纸条上签了字，以为没什么的。其从未出卖过自己的房屋。
被告人张某某诈骗案证人金甲曾陈述称，2010年11月、12月间，其介绍了原告认识了张某某，讲借原告的房产证抵押三个月，好处费2万元，原告同意了。后来张某某带了上海市区的人过来，做好后张某某给了其好处费3000元。其是原告的邻居，原告根本没有拿到27万元，他们要房款找张某某操作人联系；证人郑甲陈述称，2010年12月期间，其作为出借人将42万元款项出借给了一个叫高某某的人，该人是金乙介绍的，借款是采用房屋抵押的形式办理的。同年12月，金乙向其介绍嘉定有套房屋出售，价格便宜，问其是否需要，其就同其外婆史巧云至嘉定，其让其外婆史巧云与原告签订了房屋买卖合同，当天其就付了27万元给原告，原告也写了张收条。期间，张某某一直陪在原告身边，其以为是原告的家人，就没多问。其不清楚原告为何要卖房，原告要卖，其就买，当时是有中介的，其不清楚中介是谁叫来的，其也为支付过中介费。
以上事实，有上海市房地产买卖合同、收条、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、上海市公安局案（事）件接报回执单、立案告知书、（2011）嘉刑初字第815号刑事判决书、取款凭证、上海市房地产登记申请书、冻结房产函、说明材料（金甲）、上海市房地产登记信息、询问笔录、讯问笔录及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，有效的合同应当是当事人真实意思表示之合意，且该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，从相关的刑事判决书、询问笔录、讯问笔录的内容可以看出，原、被告签订房屋买卖合同的本意是原告将系争房屋作为其借款之担保，约定的担保方式是产权过户的方式，系一种特殊的质押担保，原、被告间并无房屋买卖的真实意思表示。因此在原告未清偿债务前，不得索回担保物。而按照我国物权法的相关规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，原、被告双方以房屋过户的形式实现担保物权，显已违反了我国物权法的强制性规定，且双方并无真实的买卖关系，被告基于所有权主张原告迁出系争房屋并支付违约金，也无事实和法律依据。故对原、被告的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告黄某某的所有诉讼请求；
二、驳回被告史巧云的所有反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6100元，减半收取3050元，由原告负担。反诉受理费1050元，减半收取525元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有约定的除外。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。