南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺庆民初字第338号原告杨松林。被告马小霞。被告四川好一点贸易有限公司。法定代表人陈椿。二被告共同委托代理人姚秀，四川泰宇律师事务所律师。原告杨松林诉被告马小霞、四川好一点贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2014年12月19日立案受理，依法由审判员王晓艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨松林到庭参加诉讼，被告马小霞、四川好一点贸易有限公司及其委托代理人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨松林诉称：原告与马小霞于2013年8月1日签订了《房屋租赁合同》约定，原告将位于南充市顺庆区和平东路34号1幢1层8号的营业房租给被告营业使用；租期为“三年”即从2013年9月30日至2016年9月29日，第一年租金为48000.00元，第二年租金为55000.00元，第三年租金为60500.00元，租金在每年的9月1日前一次性付清，否则原告有权收回房屋。如今，经原告多次催告马小霞仍未支付第二年的房屋租金，根据合同的约定，原告有权收回该房屋并要求马小霞支付第二年的房屋租金。但在原告与马小霞所签《房屋租赁合同》有效期内马小霞在未经原告同意的情况下擅自将该营业房房屋转租给四川好一点贸易有限公司营业使用且在签订该转租合同后也未征得原告的同意，原告在起诉前才得知马小霞已经将房屋转租的事实，故原告根据相关法律的规定要求四川好一点贸易有限公司搬离该营业房并恢复原状和赔偿损失。原告为维护自身合法权益特此向法院起诉，诉请法院判令：1、解除原告与马小霞所签订的《房屋租赁合同》；2、马小霞向原告支付拖欠的房屋租金人民币55000.00元；3、四川好一点贸易有限公司立即搬离位于南充市顺庆区和平东路34号1幢1层8号的营业房并恢复房屋原状和赔偿损失；4、二被告相互承担连带责任；5、诉讼费及相关费用由二被告承担。原告杨松林当庭变更诉讼请求，请求被告马小霞支付2014年9月30日到搬离所租房屋之前的实际使用房屋租金。原告杨松林为支持自己的主张，提交了以下证据：1、原告身份证复印件、被告的身份信息，证明双方主体资格。2、房屋产权证，证明所涉房屋系原告所有。3、《房屋租赁合同》一份，证明原告与马小霞存在合同关系。4、通话录音两份（当庭播放），证明原告多次向马小霞催要租金，并得知房屋实际使用人系四川好一点贸易有限公司。5、短信记录一份，证明2014年10月30日、2014年11月27日催促马小霞支付所欠房租。被告马小霞在本院制作的询问笔录上辩称：《房屋租赁合同》是帮陈椿出面签订的合同，自己没有参与经营四川好一点贸易有限公司。被告马小霞未向法庭提交任何证据证明自己的主张。被告四川好一点贸易有限公司法定代表人陈椿在本院制作的询问笔录上辩称：马小霞是四川好一点贸易有限公司的员工，公司安排马小霞与杨松林签订的《房屋租赁合同》。被告四川好一点贸易有限公司未向本庭提交任何证据证明自己的主张。经审理查明：2013年8月1日，原告杨松林与被告马小霞签订的《房屋租赁合同》约定：“甲方（杨松林）自愿将位于和平东路34栋一层的营业房租给乙方（马小霞）使用，商议条款如下：一、租期为三年，从2013年9月30日至2016年9月29日止，第一年租金为48000.00元，第二年租金为55000.00元，第三年租金为60500.00元。二、付款方式：租金在每年的9月1日前一次性付清，否则甲方有权收回房屋。……十、在租赁期内，乙方如因经营不善可以转给第三方经营，甲方应配合办理相关手续，但从承租之日起（或转租之日起），经营期限未满一年即转给第三方经营的，则需要向甲方支付一千元现金作为补偿，否则甲方有权不予配合。”合同签订后，被告马小霞按约定向原告杨松林支付了一年的租金48000.00元。2014年9月1日，被告马小霞应按约定交纳2014年9月30日至2015年9月29日的租金55000.00元，但原告杨松林打电话马小霞不接，发短信不回。后原告杨松林到诉争房屋查看才得知该房屋是由被告四川好一点贸易有限公司在使用，故原告起诉至法院。另查明，被告四川好一点贸易有限公司在工商局登记为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人陈椿。本院认为，原告杨松林与被告马小霞签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。庭审中原告杨松林主张现诉争房屋系被告四川好一点贸易有限公司在使用，是被告马小霞转租给被告四川好一点贸易有限公司，两被告虽向本院陈述马小霞是帮四川好一点贸易有限公司或陈椿出面签订的《房屋租赁合同》，但在法院规定的时间内未提供相应的证据证明其主张，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院认定该诉争房屋系被告马小霞转租给被告四川好一点贸易有限公司。原告杨松林与被告马小霞在《房屋租赁合同》第十条约定可以转租，被告马小霞转租行为合法有效；但是转租后，被告马小霞有义务告知案涉房屋转租后的租赁主体，有责任协商确定转租后房屋租金的支付主体；没有协商或者协商不成，马小霞应当依照所签订的《房屋租赁合同》支付租金。据上，被告马小霞应按合同中约定在2014年9月1日前一次性支付原告杨松林的租金55000元，但在原告杨松林的一再催要下，仍不支付，故被告马小霞的行为构成重大违约。原告杨松林于2014年12月9日向本院提起诉讼，提出解除合同，本院于2015年1月9日向被告马小霞送达了民事起诉状副本、传票、应诉通知书、举证通知书等相关法律文书，视为通知了被告马小霞，马小霞未提出异议，也不支付拖欠的租金，被告四川好一点贸易有限公司诉讼中也没有代被告马小霞支付所欠的租金，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”的规定，原告杨松林主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告马小霞、被告四川好一点贸易有限公司应即时腾退原告杨松林位于南充市顺庆区和平东路34号1幢1层8号的营业房并恢复原状，但被告好一点贸易有限公司逾期未腾房，故应支付逾期腾房占有使用费。据上，被告马小霞应支付自2014年9月30日至2015年1月9日的租金共计15256.85元（55000.00÷12×3＋55000.00÷365×10）。原告杨松林主张被告马小霞支付房屋租金利息损失，因被告马小霞未按约定支付房屋租金，造成原告杨松林资金占用损失是客观存在的，故原告杨松林主张租金利息损失，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告马小霞、四川好一点贸易有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理与判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条第一款、第二百二十六条、二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款第十八条之规定，判决如下：一、解除原告杨松林与被告马小霞签订的《房屋租赁合同》。二、被告马小霞、被告四川好一点贸易有限公司应在本判决生效之日起二十日内腾退位于南充市顺庆区和平东路34号1幢1层8号营业房，并恢复房屋原状。三、被告马小霞在本判决生效之日起十日内支付原告杨松林房屋租金15256.85元及其利息（利息自2014年9月30日起计至租金支付之日止，利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）。四、被告四川好一点贸易有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨松林逾期腾房占用使用费（从2015年1月10日起计至腾退房屋止，逾期腾房占用使用费以年租金55000.00元的标准计算）。如未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587.50元，由被告马小霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  王晓艳二〇一五年三月九日书记员  敬 敏