湖北省武汉市江夏区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0115执异65号
案外人荆州市恒大土石方工程有限公司，住所地公安县斗湖堤镇潺陵新区荣军路（伟星孱陵风景）第27幢第2层201号房，统一社会信用代码：9142102256271913XX。
法定代表人马立平，该公司经理。
委托代理人朱长征，湖北君博律师事务所律师。特别授权。
申请执行人吴静，女，1968年8月19日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区，
被执行人湖北奥特莱斯投资发展有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区江夏大道邬树村18号。
法定代表人邓剑。
被执行人湖北茂隆凯德科技集团股份有限公司，住所地湖北省武汉市东湖开发区狮子山王家湾118号澜花语岸11栋2层1号。
法定代表人张鸣。
本院在执行湖北省武汉市江夏区人民法院（2015）鄂江夏民二初字第01085号原告吴静与被告湖北奥特莱斯投资发展有限公司（以下简称“奥特莱斯公司”）、湖北致远科技集团股份有限公司（以下简称“致远公司”）商品房销售合同纠纷一案中，案外人荆州市恒大土石方工程有限公司（以下简称“恒大公司”）提出书面异议，本院于2017年11月1日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人恒大公司称：由于致远公司差欠案外人工程款，2013年3月15日该公司与案外人就涉案房屋及另外五套共计六套房屋签订书面《房屋买卖购房协议》，约定：总价是1730100元，以案外人所享有的该公司差欠的奥特莱斯购物城项目市政工程建设工程款抵扣上述房款。案外人法人马立平夫妇将涉案房屋进行装修并对外出租，但2016年6月鲁顺林强行将租户赶出并换锁。后因致远公司一直未办理土地分割手续致使房屋无法办理过户登记，2015年11月19日致远公司将涉案房屋登记于该公司名下并将房屋所有权证原件交付给案外人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此江夏区人民法院将涉案房屋进行查封没有法律依据，系错误查封，涉案房屋应属案外人所有。故案外人提出异议，请求：1、中止执行武汉市江夏区人民法院（2015）鄂江夏民二初字第01085-2号民事裁定书；2、裁定解除对武汉市东湖开发区狮子山王家湾118号澜花语岸11栋8层20号房屋（房产证号武房权证湖字第××号）的查封。
案外人恒大公司为证明其上述理由向法院提供如下证据：1、（2015）鄂江夏民二初字第01085-2号民事裁定书、房屋查封信息，证明涉案房屋于2015年12月21日被江夏区人民法院首轮查封；2、奥特莱斯购物城一期市政工程施工承包合同、工程结算造价确认书、建设工程造价编审确认表，证明两被执行人与案外人有合同关系并有差欠工程款的事实；3、案外人与致远公司于2013年3月15日签订的《房屋购买协议》及往来账目，约定涉案房屋由致远公司以致远公司差欠的借款、工程款等共计1730100元抵扣该房屋购房款；4、案外人的工商登记信息、结婚证、房产证书，证明马立平、魏红琼夫妇为案外人的股东，涉案房屋登记在致远公司名下；5、电费、水费、房屋租赁合同，证明案外人已实际占有并对外出租涉案房屋至2016年6月；6、武汉华凯物业管理有限公司澜花语岸管理处出具的居住证明，证明马立平夫妇于2013年3月15日居住。
本院查明，2015年11月24日，吴静为与奥特莱斯公司、致远公司商品房销售合同纠纷一案向本院起诉，该案审理中，吴静于2015年12月4日、16日及21日分别向本院提出财产保全申请，要求对致远公司所有的位于武汉东湖新技术开发区狮子山街王家湾118号澜花语岸11栋1层1号门面及该处的房产采取保全措施。本院作出（2015）鄂江夏民二初字第01085号、第01085-1号、第01085-2号民事裁定书，并依法对上述房产予以了查封。2016年3月29日，本院作出（2015）鄂江夏民二初字第01085号民事判决书，判决：一、解除原告吴静与被告湖北奥特莱斯投资发展有限公司于2014年1月6日签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、由被告湖北奥特莱斯投资发展有限公司、湖北致远科技集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告吴静支付购房款、损失共计140446.2元及利息，利息自2015年11月30日起以137061元为基数按银行同期贷款利率计至债务履行完毕之日止。判决生效后，奥特莱斯公司、致远公司未按期履行法律义务，吴静于2016年5月12日向本院申请执行。执行过程中，本院于2016年5月24日作出（2016）鄂0115执812号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人奥特莱斯公司、致远公司银行存款145540.2元，或查封、扣押其他等额财产。2016年7月28日，本院将涉案房屋委托司法鉴定部门进行评估。在评估过程中，因涉案房屋被占用导致评估无法继续进行。鲁顺林、刘惠琳因房屋买卖合同纠纷于2017年元月18日经洪山区人民法院调解确定致远公司将涉案房屋办理土地使用权后十日内将涉案房屋过户至鲁顺林、刘惠琳名下。2017年6月19日，案外人鲁顺林、刘惠琳就涉案房屋向本院提出执行异议，请求：1、中止执行（2015）鄂江夏民二初字第01085-2号裁定书；2、裁定解除对武汉市东湖新技术开发区狮子山街王家湾118号澜花语岸11栋8层20号（武房权证湖字第××号）房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2017年6月30日作出（2017）鄂0115执异38号执行裁定书，裁定驳回案外人鲁顺林、刘惠琳的异议。因案外人提出执行异议，导致涉案房屋不能处置。且未查找到被执行人其他可供执行财产，申请执行人亦无法提供被执行人其他财产线索，故本院于2016年8月25日作出（2016）鄂0115执812号之一执行裁定书，裁定终结本案本次执行程序。后鲁顺林、刘惠琳提起执行异议之诉，请求判令停止对涉案房屋的强制执行并解除查封、判令确认涉案房屋归其所有。本院经审理，于2017年10月30日作出（2017）鄂0115民初3563号民事判决书，认为鲁顺林、刘慧琳对涉案房屋的权利，不足以阻却人民法院的强制执行，其提出的诉讼请求没有事实和法律依据，对其诉讼请求予以驳回，现该判决尚未发生法律效力。
另查明，涉案房屋于2015年11月19日登记于致远公司名下。2016年10月27日，致远公司更名为湖北茂隆凯德科技集团股份有限公司。本案审查中，异议人提交由致远公司和恒大公司盖章的《房屋买卖购房协议》一份，该协议载明：1、甲方销售房款以单价人民币6000元/㎡计算，建筑面积合计为288.35㎡，房款总额合计￥1730100元；2、因乙方为甲方提供奥特莱斯购物城项目市政工程建设服务，现用该项目工程款抵扣上述房款。该协议载明的甲方为致远公司，乙方为马立平。另异议人提交《房屋租赁合同》复印件一份，证明涉案房屋案外人已实际占用并对外出租，但该《租赁合同》载明的出租方为魏红琼。魏红琼与异议人的法定代表人马立平系夫妻关系。二人均系异议人的自然人股东。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人异议，已登记的不动产，人民法院应按照不动产登记薄判断其是否系权利人。本案涉案房屋房产证登记的所有权人为被执行人致远公司，故本院查封该房屋符合法律规定。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而异议人提交的《房屋买卖购房协议》及《房屋租赁合同》所载明的主体分别为恒大公司、马立平及魏红琼。加之，案外人鲁顺林、刘慧琳就涉案房屋主张权利，并已经洪山区人民法院调解确认将涉案房屋过户至鲁顺林、刘慧琳名下，故案外人称已支付全部价款，并实际占有的主张是否成立需经审判程序确定。且致远公司于2015年11月19日取得涉案房屋所有权证并交于异议人，但异议人未及时办理变更登记，其自身亦存在过错。故案外人恒大公司所享有的权利，并不完全符合该条款规定的情形，其权利不能排除本案执行。综上，恒大公司所提异议，其理由不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人荆州市恒大土石方工程有限公司的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。
审 判 长 阮 菲
人民陪审员 葛增来
人民陪审员 陆 璐
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 李 翠