河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）豫法民提字第00212号
抗诉机关：河南省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：杨宪民，男，1976年6月25日出生。
委托代理人：刘愚，河南华豫律师事务所律师。
委托代理人：马红光，男，1979年5月8日出生。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张久果，男，1957年1月23日出生。
委托代理人：刘怀君，河南睢阳律师事务所律师。
申诉人杨宪民与被申诉人张久果房屋租赁合同纠纷一案，商丘市中级人民法院于2012年5月15日作出（2012）商民三终字第241号民事判决，杨宪民不服，向检察机关提出申诉。河南省人民检察院于2013年3月26日作出豫检民抗（2013）57号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2013年7月17日作出（2013）豫法立民字第00118号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员卫石让、陈征宇出庭，申诉人杨宪民的委托代理人刘愚、马红光，被申诉人张久果及其委托代理人刘怀君、吕本云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张久果于2011年8月1日向宁陵县人民法院提起诉讼，请求依法判令解除张久果与杨宪民签订的房屋租赁协议；要求杨宪民将所租房屋恢复到出租前的状态后归还张久果，并向其支付所欠2年零7个月租金23250元及利息。
宁陵县人民法院一审查明，张久果与杨宪民于2005年4月4日签订《房屋租赁协议书》，约定张久果将其所有的4间门面房出租给杨宪民使用，房屋租金为每年9000元人民币。杨宪民将房屋租金分两次交至2009年4月4日。后因双方发生纠纷，杨宪民于2010年4月24日通过宁陵县公证处向张久果支付租金，张久果没有接受。张久果于2010年5月4日通过宁陵县公证处催交租金，杨宪民没有支付。
宁陵县人民法院一审认为，张久果与杨宪民于2005年4月4日签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，双方均应遵守约定。在杨宪民向张久果支付房屋租金遭拒时，杨宪民于2010年4月24日通过宁陵县公证处向张久果支付租金，张久果仍未接受。对于由此造成的损失，张久果主张利息的诉请不应支持。2011年5月4日，张久果通过宁陵县公证处向杨宪民要求其支付房屋租金，但是杨宪民以曾通过公证处向张久果交付租金遭拒为由，没有及时向张久果支付租金。张久果通过宁陵县公证处向杨宪民催交租金，虽然催交租金的期限与实际拖欠租金时间不一致，但是可视为张久果已经向杨宪民主张租金的权利，且杨宪民确实欠张久果的房屋租金，杨宪民没有履行支付房屋租金义务，张久果以杨宪民违约，请求解除与杨宪民签订的租赁协议，其诉请应予支持。杨宪民房屋租金交至2009年4月4日，张久果诉请杨宪民支付2年7个月房屋租金应予支持。因张久果没有对其房屋出租前状态进行举证，对于其要求将房屋恢复至出租前状态不予支持。一审法院于2011年11月28日作出（2011）宁民初字第552号民事判决：一、解除张久果与杨宪民于2005年4月4日签订的《房屋租赁协议书》。二、杨宪民于判决书生效后三日内将房屋交付张久果。三、杨宪民于判决书生效后三日内支付张久果2年7个月房屋租金23250元。如杨宪民未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的利息。诉讼费475元，由杨宪民承担350元，张久果承担125元。
杨宪民不服一审判决，提起上诉。
商丘市中级人民法院二审查明的事实除与原审查明的事实相同外，另查明，2010年8月21日，杨宪民承租张久果的门面房发生火灾，停业约三个月时间。
商丘市中级人民法院二审认为，杨宪民与张久果于2005年4月4日签订的“房屋租赁协议”系双方真实意思表示，内容合法有效，依据该协议，杨宪民应履行按期交纳租金的义务。2010年4月24日，杨宪民虽通过宁陵县公证处向张久果交纳租金，但公证书未记载交纳租金的数额，且杨宪民没有将该租金进行提存。相反，2010年5月4日张久果通过公证向杨宪民催要租金时，杨宪民一直未交纳所欠租金，杨宪民的行为已构成违约。张久果要求与杨宪民解除租赁合同，理由正当。
关于杨宪民应交纳的房屋租金数额问题，张久果主张从2009年4月4日至一审判决的日期为2年零7个月，而杨宪民则认为应从2009年4月4日至2010年8月21日止共1年4个月零17天。由于杨宪民未提供发生火灾而停业天数的证据，酌情支持张久果租期为2年4个月的租金，按约定的租金9000元／年计算应为21000元。二审维持一审判决第一、二项即解除张久果与杨宪民签订的“房屋租赁协议，杨宪民于判决生效三日内将房屋交付张久果；变更第三项为杨宪民于判决书生效后三日内支付张久果2年4个月的租金21000元。一审案件受理费475元按一审判决执行，二审案件受理费475元由杨宪民承担300元，张久果承担175元。
河南省人民检察院抗诉意见：商丘市中级人民法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，判令解除张久果与杨宪民签订的《房屋租赁协议》属适用法律错误。首先，出租人张久果违约在先。自2008年起，张久果擅自将租赁合同约定的每年房租9000元提高至每年40000元，为此与杨宪民发生纠纷，并于此后一直拒收租金。其次，杨宪民始终在依照双方约定支付租金。双方于2005年4月签订租赁协议，杨宪民一直按照双方约定俗成的惯例两年支付一次房租。但在2008年张久果擅自提高房租，双方发生纠纷后，杨宪民支付租金，张久果拒绝收取，为避免违约，杨宪民才到宁陵县公证处申请通过公证交付租金18000元，但张久果仍然拒收。2011年5月4日，张久果给杨宪民下达的催交房租通知书中载明的是下欠三年房租，杨宪民对此持有异议，认为只欠1年4个月零17天房租，未予支付。第三，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的承租人无正当理由未支付或迟延支付租金中的“正当理由”，所包含的情形之一就是指租赁物在租赁期间出现质量问题出租人不尽维修义务。本案中，由于出租人张久果的家电维修部2010年8月21日发生火灾，造成隔壁杨宪民所承租房屋及店内商品受损，经反复协商，张久果一直拒绝维修房屋及赔偿损失，造成杨宪民长时间无法正常经营。因此，杨宪民在承租房屋无法正常使用、损失商品得不到赔偿的情况下，有理由拒绝支付租金。商丘市中级人民法院二审判决适用法律错误，请求依法再审。
本院再审过程中杨宪民称：张久果不顾双方所签订的协议，违约在先，擅自将每年9000元的租金提高至每年40000元。后因双方发生纠纷，张久果又拒收租金，为避免违约杨宪民通过宁陵县公证处向张久果交纳房租仍遭拒绝。2010年8月25日张久果的商铺发生火灾导致杨宪民的超市受到损失，张久果不予赔偿和维修房屋。根据合同法的有关规定，出租人有义务维修房屋，出租人不维修，承租人有权拒绝交纳房租。
张久果辩称：因杨宪民没有按照合同约定交纳租金，欠租金在先，张久果有权解除合同。虽然杨宪民在2010年5月通过公证处交纳了租金，但此时杨宪民已拒付租金达一年之久，后张久果通过公证催要租金时，杨宪民未予理睬。原判让杨宪民承担租金2年7个月正确，检察机关抗诉没有道理，应驳回杨宪民的申诉。
本院再审查明的事实除与原审查明的事实相同外，另查明，1、张久果与杨宪民签订的《房屋租赁协议》中明确约定，2005年以后房租分两次付清，半年结算一次。2、马红光以超市经营人的身份起诉张久果，要求张久果赔偿火灾损失。商丘市中级人民法院于2013年3月10日作出（2012）商民三终字第787号民事判决，判决张久果赔偿马红光各项损失共计70774元。
本院再审认为，关于张久果与杨宪民签订的合同是否应予解除的问题。张久果与杨宪民于2005年4月4日所签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和承担义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，杨宪民分两次交纳房屋租金至2009年4月4日，在诉讼过程中，杨宪民未提交张久果擅自提高租金的证据。后双方发生纠纷，杨宪民于2010年4月24日通过宁陵县公证处向张久果交纳房屋租金时已远远超出合同约定的交纳租金的期限，杨宪民存在违约行为，故杨宪民关于张久果违约在先的申诉理由不能成立，原审法院判决解除张久果与杨宪民租赁合同并无不当。
关于原判确定的房屋租金数额是否正确的问题。2010年8月21日因张久果的家电维修部发生火灾，造成杨宪民租赁的门面房停业约三个月，原判在计算租金数额时已将这三个月的时间予以扣减。杨宪民因火灾遭受的损失已经另案解决，故原判判令杨宪民向张久果支付2年4个月租金21000元并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。杨宪民申诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持商丘市中级人民法院（2012）商民再三终字第241号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄爱玲
审 判 员 牛建华
代理审判员 项 坤
二〇一三年十一月三十日
书 记 员 马云龙