广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1019号
原告（反诉被告）：冯栩源，住广东省广州市白云区。
被告（反诉原告）：史家庆，住广东省广州市天河区。
委托代理人：符鹏，广东宏诚律师事务所律师。
原告（反诉被告）冯栩源诉被告（反诉原告）史家庆租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯栩源、被告（反诉原告）史家庆及其委托代理人符鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）冯栩源诉称：原告、被告于2012年2月1日签订租赁坐落在广州市天河区龙口西路石牌街102号1606房的合同，期限为一年。原告租赁此房的目的是进行教育托管经营，被告对此清楚。在经过一年的租赁后，双方均没有提出异议。后实际延续该合同，原告又租赁了该房屋一年。现在原告依照合同欲退租，但是被告拒不退还尚欠的押金余额，无奈原告只能按照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条之规定，向法院提起诉讼请求判令：被告返还押金4780元。
被告（反诉原告）史家庆辩称：一、原告押金10000元扣除未交的一个月租金5220元、电费617.17元、煤气费1165.4元、两年累积未交的每月租金余额480元后，只剩下2517.43元。双方约定每月租金为5220元，原告以银行卡付款按整数方便为理由，两年以来原告都是每月汇给被告5200元租金，并表示每月20元尾数累积到最后一期租金时一次性支付，但是最后一期租金没有支付。二、押金中还应扣除原告未按合同约定应赔偿被告的逾期支付租金的违约金6003元。双方签订的租赁合同第八条第（4）项特别约定：乙方在没满合同期内不得用押金顶替租金，如乙方提前解约为违约行为，甲方不予退回租金；乙方如在约期内未出现房租拖欠的情形，甲方无条件退回乙方所交的10000元押金。本案中，乙方没有按照租赁合同的约定支付2013年1月最后一期租金，已经构成违约，按照租赁合同第七条第1项的约定，乙方逾期23天，乙方应向甲方支付违约金6003元。综上，被告无须返还任何押金给原告，而且有权要求原告赔偿被告的违约金损失3485.57元。三、原告属恶意诉讼，我方依法不予承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）史家庆反诉称：被告和原告于2012年2月1日签订广州市天河区龙口西路102号1606房租赁合同，租期自2012年2月1日至2013年1月31日止；每月租金5220元，当月租金在每月5日前划账支付。原告承租上述房屋后，成立百越教育中心作为附近学校学生托管使用。租赁合同一年期届满后，双方同意按原合同标准和条件续租一年。在整个租赁过程中，原告逾期支付租金之事时有发生，由于逾期时间不长，被告也没有追究原告的违约责任。租赁期限的最后一个月2013年1月底，原告通知被告到现场，协商准备搬迁之事。到现场检查后，被告发现租赁房屋的地板毁坏非常严重，水龙头和厕所完全不能使用，当即表示原告应当按合同约定把毁坏的东西修复，同时把本月的租金和水电、煤气等应交费用付清，结清后才退还押金。原告表示不愿意维修只给补偿，当时在物业管理人员在场的情况下，被告叫来维修包工头进行现场维修估价，估算出地板毁坏部分修复的包干费（包括材料及人工费）至少5500元，原告当场表示只愿意支付一部分，为此双方发生争执。原告搬走之后也一直没有维修，后来无奈之下，被告在春节过后请来维修人员对毁坏的地板和设施进行了修复和更换，共支出地板维修费5500元、更换水龙头180元、厕所水箱100元。根据租赁合同第七条和第八条的约定，“在合同期内的灯、水龙头漏水、厕所阻塞等问题均由乙方负责修缮，地板在非自然情况下毁坏由乙方负责修复”，被告的诉讼请求依法有据，应给予支持。由于原告已违约逾期支付最后一期租金，应按合同约定向被告支付逾期付款违约金6003元（以5220元为本金，按每日5%的标准，自2014年1月6日至2014年1月31日止）。特向法院提起反诉，请求判令：1.原告支付被告逾期支付租金的违约金3485.57元（逾期付款违约金6003元－剩余押金2517.43元）；2.原告赔偿被告为修复地板和设施的维修费5780元（地板维修费5500元、更换水龙头180元、厕所水箱100元）；3.原告交还被告的房门钥匙和四个空调器；4.本案的诉讼费用由原告承担。
原告（反诉被告）冯栩源就反诉辩称：1、违约金6003元不予确认。合同最后一个月的租金用押金折抵是合法的，也符合租赁惯例。尽管没有在最后一个月5号之前支付当月租金，但因当月合同已经到期，所以用押金抵扣租金没有构成实质性违约，不应计算违约金。2、对房屋维修费5500元不予确认。票据不合法，没有公章，没有具体项目内容；维修费与损坏之处没有关联性；损坏程度没有经过合法机构的鉴定评估。3、对水箱、水龙头的维修费280元不予确认，缺乏合法性和相关性。4、补缴480元不合理。第一年按5220元支付房租，第二年本需重新签订合同，被告一直未重签，口头约定按5200元支付房租。5、租期未满，被告在协商期间强抢原告房门钥匙，并恐吓原告。
经审理查明：2012年2月1日，原告（乙方，下同）与被告（甲方，下同）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方现把天河区龙口西路石牌街102号1606房（以下简称案涉房屋）出租给乙方作商住用途，租期自2012年2月1日至2013年1月31日止，每月租金5220元，当月租金在每月5日前划账支付；乙方向甲方缴纳10000元整保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金10000元整退回乙方；（第七条第1款）乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金额的5%向甲方支付违约金；（第七条第2款）乙方应负的修缮责任：在合同期内的灯、水龙头漏水、厕所阻塞等问题均由乙方负责修缮；（第八条第2款）地板在非自然情况的损坏由乙方负责修复；（第八条第4款）乙方在没满合同期内不得使用押金顶替租金，如乙方提前解约为违约行为，甲方不退还租金，乙方如在租期内未出现房租拖欠情形，甲方需无条件退回乙方的10000元押金；（其他约定）合同期间内所产生的水、电、汽、物管均由乙方负责等条款。2012年2月3日，原告向被告缴纳10000元押金。
上述《合同》租期届满后，原、被告双方确认同意租期延长至2014年1月31日止。
关于案涉房屋的租金缴纳问题。原告实际交付租金至2013年12月31日，每月租金转账支付给被告5200元。原告称其承租案涉房屋的第一年按每月5220元足额支付租金，被告则称原告在承租案涉房屋的第一年均是按5200元的标准支付租金，原告未能提交其缴纳每月租金差额20元的证据。原告称双方约定承租期第二年租金为每月5200元，其已经足额支付；被告不认可双方约定租期的第二年的租金为每月5200元，对此原告未能提交相关证据予以证明。原告称不同意支付逾期支付2014年1月的违约金，且主张被告主张的违约金标准过高。
关于原告何时将案涉房屋交还被告的问题，原告在庭审时称其于2014年1月31日腾空搬离案涉房屋，后又辩称2014年1月27日双方因房屋的维修问题发生争执，被告自行取回钥匙，其于次日搬离。被告称其于2014年2月上旬收回案涉房屋，原告搬走时没有通知被告。
关于案涉房屋损坏状况及维修问题，被告主张案涉房屋的损坏状况及维修状况为：对客厅局部被损坏的木地板拆除重新铺设（其中有一块木地板丢失），对卧室的木地板抛光；客厅及卧室墙面由于原告张贴双面胶被损坏，对该部分铲掉后重新粉刷；更换厕所的水箱及水龙头、厨房地漏和水龙头，更换因原告因安装排气扇打洞而毁坏的厨房一个窗户上的玻璃。对此，被告提交了案外人宋兴出具的维修费收据和送货单收据予以证明，申请宋兴作为证人出庭作证，拟证明本案地板毁坏和维修事实。原告庭审时自认案涉房屋有一块木地板在其承租期间丢失，但认为水箱、水龙头在其搬走时都是完好的，且称安装排气扇打洞经过被告同意，对被告提供的证据和证人证言均不予确认。原告还曾自认案涉房屋中部分墙壁上的双面胶和黑灰色的儿童涂画是其承租期间行为导致，但抗辩在墙体上张贴东西和钉钉子属于正常行为，不算是毁损房屋。
关于电费和煤气费问题，被告称原告欠付电费617.17元和煤气费1165.4元，并提供了广州供电局有限公司电费发票一份（金额为468.17元，计费时段为2013年11月05日至2014年01月05日）、广州供电局有限公司电费通知单一份（金额为149.45元，计费时段为2014年01月05日至2014年03月05日）及代收费凭证，双方在庭审中均确认2014年1月30日记录的电表读数为45067；提供了广州燃气集团有限公司燃气费发票四份（金额共计1165.4元，抄表日期分别为2013年9月6日、2013年11月8日、2014年1月9日、2014年2月17日）。原告确认上述证据的真实性，但只同意支付电费和煤气费至2014年1月31日。
另，本案审理过程中原告将案涉房屋的空调遥控器交至本院代管，被告于2014年7月29日收回上述空调遥控器。
本院认为：原告与被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，原、被告均应依约自觉履行。《合同》租期届满后，原、被告双方确认延长一年租期至2014年1月31日，故原、被告双方应受《合同》的约束。
从本案查明事实看，原告已经搬离案涉房屋，而被告也已经收回案涉房屋，原告在庭审时称其于2014年1月31日腾空搬离案涉房屋，后又辩称于2014年1月28日搬离案涉房屋，但其作为负有交还案涉房屋义务的一方，未能举证证明被告于2014年1月27日自行取回案涉房屋的钥匙或其在搬离案涉房屋后曾通知被告收回案涉房屋而被告拒不收回，应承担举证不能的相应不利后果，故本院对被告自认于2014年2月上旬收回案涉房屋的陈述予以采信。
关于押金退还问题。原告已向被告缴纳10000元押金，但原告未缴纳2014年1月租金，并主张在10000元押金中的抵扣后退还押金4780元，根据《合同》第八条第4项的约定，合同期内原告的押金也不能抵扣租金，但被告在本案中表示同意以10000元押金抵扣租金及相关费用，属其权利的自由处分，并无不当，本院予以照准。
原告已付租金押金应扣除2014年1月的租金。关于租金差额问题，原告向被告转账支付2012年2月1日至2013年12月31日每月租金5200元。原告称其按照《合同》约定的标准在承租的第一年足额支付每月租金，但未能举证证明其已向被告支付租期第一年每月租金差额20元；原告称租期的第二年双方口头变更租金为5200元，被告对此不予确认，且原告该陈述与其在诉请中称押金10000元扣除2014年1月租金后要求被告返还押金4780元自相矛盾，故原告上述抗辩于法无据，本院不予采信。原告应向被告支付2012年2月1日至2014年1月31日期间租金差额480元，上述押金还应扣除上述480元。关于电费和燃气费，原告确认被告提交的相关发票的真实性，但称只愿意缴费至2014年1月31日。但依约原告应该支付其交还案涉房屋之日的相关费用，上文认定本院采信被告于2014年2月上旬收回案涉房屋的陈述，结合被告提交的相关票据，被告要求电费和燃气费主张，合法有据，本院予以支持，故原告应支付被告电费617.17元和燃气费1165.4元。被告答辩时亦称在原告缴纳的10000元押金中抵扣电费和燃气费，属其权利的自由处分，并无不当，本院予以照准。扣除上述费用后，被告应退还原告的押金金额为2517.43元（押金10000元－最后一个月的租金5220元－拖欠租金的尾款480元－拖欠电费617.17元－拖欠煤气费1165.4元）。
关于逾期支付租金的违约金问题。按照《合同》约定，原告应在每月第5日前缴付租金，原告未依约缴付，被告反诉要求原告支付逾期支付租金的违约金，合法有据，本院予以支持；《合同》约定逾期交付租金一日按每月租金的5%支付违约金，但原告提出该违约金的标准过高的抗辩，结合被告实际损失为租金及本案案情，本院酌情将逾期缴付租金的违约金调整为按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计算，故原告应向被告支付逾期支付租金的违约金（以5220元为本金，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准，自2014年1月6日计至2014年1月31日止，违约金以本金为限）。
关于被告反诉请求修复地板和设施维修费用问题。原、被告双方未对被告收回案涉房屋时的交接状况进行确认，在被告对案涉房屋进行维修后，现已无法确定案涉房屋交接时的现状。被告称原告承租案涉房屋期间损坏案涉房屋，且其对案涉房屋进行维修共计费用5780元，并申请证人出庭作证和提交证人开具的收据等证据，不足以证明案涉房屋的损坏情况及被告的维修项目。但原告自认其承租期间在案涉房屋的墙壁上张贴双面胶和涂画，有一块地板丢失等情况，且原告称在厨房玻璃上打洞得到被告允许，却未能举证证明，且被告否认允许原告在玻璃上打洞。综合原告自认的损坏情况，故本院酌情支持原告向被告支付案涉房屋的维修费用800元。
关于被告反诉要求原告交还房屋钥匙和空调遥控器问题。在本院组织下，被告已经收回案涉房屋的空调遥控器，故不再调处；关于房屋钥匙，被告已经收回案涉房屋，按照日常生活经验，被告已经对案涉房屋进行了换锁，因此原钥匙已经无法打开案涉房屋的大门，故对被告要求原告返还案涉房屋钥匙的请求，不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条，
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告史家庆自本判决发生法律效力之日起5日内向原告冯栩源返还押金2517.43元。
二、原告冯栩源自本判决发生法律效力之日起5日内向被告史家庆支付逾期支付租金的违约金（以5220元为本金，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准，自2014年1月6日计至2014年1月31日止，违约金以本金为限）。
三、原告冯栩源自本判决发生法律效力之日起5日内向被告史家庆支付天河区龙口西路石牌街102号1606房维修费用800元。
四、驳回原告冯栩源的其他诉讼请求。
五、驳回被告史家庆的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，由原告冯栩源负担20元，被告史家庆负担30元；反诉受理费50元，由原告冯栩源负担20元，被告史家庆负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈晓琼
人民陪审员 刘亚丽
人民陪审员 刘红梅
二〇一五年六月四日
书 记 员 梁怡筠
苏嘉俊
本判决书已于2015年月日送达