广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初5071号原告：清远市豪达房地产开发有限公司，住所地清远市新城连江路七十五号聚豪花园四号楼二层。法定代表人：何金祥。委托诉讼代理人：罗浩哲，广东法行律师事务所律师。被告：清远市金谛物业管理有限公司，住所地清远市清城区环城二路50号豪逸花园2B-002号、2B-003号。法定代表人：甘广钟。委托诉讼代理人：潘志明，广东正肯律师事务所律师。原告清远市豪达房地产开发有限公司（以下简称豪达公司）与被告清远市金谛物业管理有限公司（以下简称金谛公司）车位纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豪达公司的委托诉讼代理人罗浩哲、被告金谛公司的法定代表人甘广钟及其委托诉讼代理人潘志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还豪逸花园2015年1月开始至今收到豪逸花园车主的车位租金约340000元（具体金额以法院审查为准），并从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至清偿之日止；2、判令被告立即停止向豪逸花园车主收取车位租金；3、判令被告立即涂销在原告车位前自行划制的车位；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为原告开发的豪逸花园楼盘的物业管理公司，原、被告曾因车位租金问题进行了一次诉讼[（2015）清城法民四初字第232号、（2015）清中法民一终字第619号]，法院已判决被告向原告返还2014年6月至2014年12月的车位租金，并确认原告对豪逸花园车位有使用、管理、收益的权利。但在判决后，被告没有停止其向车主收取租金的侵权行为，并一直向车主收取车位租金至今，亦没有将收取到的租金返还给原告。原告曾多次向被告要求返还租金，但被告拒不履行其返还义务，亦拒绝与原告协商解决。另外，被告还在原告原有车位的必经通道上，自行划制了车位，这些车位已经严重影响到原告车位车辆的停放及通行，对原告的权益造成严重的侵害。为此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。原告提供如下证据：1、营业执照、工商登记信息，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、判决书，拟证明原告对豪逸花园的车位有收益权；3、收款收据、遗失证明，拟证明被告2015年至今一直收取业主车位租金；4、照片，拟证明被告自行划制的车位严重影响原告车位使用。被告金谛公司辩称：一、涉案小区内二、三号楼架空层部分的停车位及地下人防工程部分的停车位产权归属于豪逸花园的全体业主，原告无权收取停车费（租金）。1、涉案小区的架空层的所有权属于豪逸花园的全体业主。(1)根据最高人民法院的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，专有部分的认定标准有三点：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，诉争的小区架空层虽然具有构造上的独立性，但没有分摊土地使用权份额，不计算容积率，且法院在另案己查明没有依法进行不动产登记，而客观上也不能办理登记，故不能登记成特定业主所有权的客体。因此，不具备成为专有部分的条件，涉案小区架空层产权应当归属豪逸花园的全体业主。(2)本案小区的架空层的公共开放空间的建筑面积不收取地价，不参与计算容积率。虽然没有共有建筑面积分摊给业主，但也不能确权给原告。原告在转移房地产时，首层楼房架空层不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，也不能将首层楼房架空层的产权约定为原告所有。首层楼房架空层的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。原告作为房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移，故涉案小区的架空层产权应当归属豪逸花园的全体业主。(3)涉案小区的架空层是用以分割房屋建筑面积与土地的两个部分，即使架空层没有进入建筑面积和公摊面积，但它确实是依附于豪逸花园的二、三号楼。而原告至今没有提交证据证明架空层归其所有，所以认定架空层为豪逸花园的二、三号楼的公共设施，所有权属于全体业主。2、涉案地下人防工程部分的停车位的所有权属于豪逸花园的全体业主。(1)豪逸花园的业主是涉案地下人防停车位的真正投资者，根据“谁投资，谁所有，谁受益”原则，产权应该归于业主。《中华人民共和国人民防空法》第五条：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”根据上述两条规定，国家鼓励平时投资人防工程建设，人防工程的产权归投资者所有。但是对于谁是投资者，没有明确的规定。现实中，开发商根据以上两条的规定，认为自己是人防工程的投资者，特别是根据《城市地下空间开发利用管理规定》中“允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”的规定，将地下人防车位、车库单独出卖给业主，业主不买就拒绝业主停车，造成了业主、开发商、物业之间关系紧张的局面。开发商之所以在小区地下人防工程停车位、车库的产权归属上与业主激烈争夺，在于人防工程停车位、车库的巨大利益。表面上看来，开发商是地下车库的投资人。但实际上，商品房开发成本最终都将体现为房价，虽然地下车库并未像电梯楼道那样列入业主公摊面积，真正的出资者却仍然是业主。一个拥有宽敞的地下车库的楼盘，和一个无处泊车的老式居民楼的房价，是不等同的。小区在规划建设的时候，开发商需要投资建造人防车位、车库。建成后开发商拥有人防车位、车库的产权，因为其是投资者。但随着小区商品房的出卖，投资者的身份从开发商那里转移到了业主身上，因为开发商在出卖商品房的时候已经把地下人防工程停车位、车库的建造成本计入了房价之中，业主分摊了建造人防工程停车位、车库的成本（其中必然包括利润）。业主成为了真正投资者。所以，这时地下人防车位、车库应该归于业主共有（如果商品房没有出卖完毕，和其他业主一样，开发商也享有共有权益）。开发商再把地下人防工程停车位、车库单独进行出卖，就构成了第二次出卖，这第二次出卖是严重损害业主权益的“盗卖”。国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部《关于规范防空地下室易地建设费的规定》规定：“防空地下室所需的资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”。可以看出小区地下人防车位、车库的建设费用是纳入建设项目总投资成本的。市场经济条件下，投资成本是要通过产品销售回收的，这是市场经济的基本原则。因为，市场经济是竞争经济，只投资不回收成本，只能面临被市场淘汰的命运。商品房开发成本最终都将体现为房价，所以，作为理性经济人的开发商一定会通过商品房的出卖把人防车位、车库的成本回收回来。(2)涉案地下人防停车位是利用豪逸花园全体业主的土地使用权修建的。《中华人民共和国物权法》第一百三十六条：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。这是制度上的规定，空间权附属于建设用地使用权，取得了建设用地使用权，就同时取得了相应的空间权。建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第十一条“附着地面建筑进行地下工程建设，应随地面建筑一并向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证”，城市规划部门在进行建筑物规划、设计的时候，是将地上、地下建筑物统一进行规划，统一计算容积率的。土地管理部门根据地上、地下总的建筑面积计算出的容积率，统一、一次收取建设用地使用权出让金，地下空间并没用单独缴纳土地出让金。所以说，从出资上看，地下空间权是附属于建设用地使用权的，开发商取得了建设用地使用权就取得了对规划内的地下空间开发、利用的权利。既然空间权不是一种独立的用益物权类型，空间权就不能脱离它所属的用益物权而单独转让。因为不动产转让需要登记，才能承认权利，附属于建设用地使用权的空间权无法满足单独转移登记的要求。所以说，空间权附属于建设用地使用权，建设用地使用权转让，空间权也得转让。建设用地使用权随着商品房的出卖，由开发商转移给了业主，附属于建设用地使用权的空间权也就相应的转移到业主那里。《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”、第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设旋转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设旋占用范围内的建设用地使用权一并处分”，由此两规定可以看出，我国对于房地关系采取的是“房随地走，地随房走”的原则。所以，开发商在销售完商品房以后，开发商的建设用地使用权，也就转移给了业主，成为了业主的建设用地使用权。附属于建设用地使用权的空间权，也相应的转移给了业主。在业主已取得了小区的建设用地使用权、已成为权利主体的前提下，如果同时承认开发商保留地下车库的产权，等于承认了地下空间权可以与土地的使用权相分离。而此问题在现有立法上是空白，在法理上也解释不通。所以，人防车位、车库是利用业主的建设用地使用权修建的，产权应该归于业主。因此，豪逸花园的全体业主作为涉案小区内二、三号楼架空层部分的停车位及地下人防工程部分的停车位的真正投资者，是该停车位的产权所有人，依法享有对该人防工程平时使用、管理、收益的权利，原告无权收取涉案停车位的租金。二、虽然涉案的架空层及地下人防工程停车位共有93个，但并非全出租，原告起诉的关于停车位计算有误。广东省清远市中级人民法院(2015)清中法民一终字第619号案作出的判决认定涉案的二号楼、三号楼架空层及地下人防工程停车位有误，实际上涉案的停车位分配如下：豪逸花园二号楼B梯9个车位（31-39号）和C梯21个车位（40-60号）；三号楼33个车位（61-93号）；地下人防工程车位30个，合计93个车位。据统计，涉案小区的架空层及地下人防停车位自2015年1月至2017年5月的租金分别为88000元、100250元、40250元，扣减管理费17600元、20050元、8050元后，剩余租金为70400元、80200元、32200元后，合计为182800元。由于开发商来小区违规闹事，诸如封办公室（法规规定，开发商必须按小区建筑面积千分之二的比例提供物业管理用房）、锁车（开发商非小区管理者，无权锁车）、锁停车位（开发商未向物业管理企业申报，属于非法施工），业委会鉴于二审判决，业主不堪开发商的不断骚扰，已经默认停车位收益归开发商，因而于5月底公告，规定物业公司从2017年6月1日起，停止收取架空层和人防工程停车位的车位租金。另外，在广东省清远市中级人民法院(2015)清中法民一终字第619号案的判决中，明确了关于今后涉案架空层和人防工程停车位的收入如何计算，由当事人协商确定。但是，原告一直没有与被告及豪逸花园业委会或业主协商，因此，原告的起诉请求不成立。三、物业公司受业委会聘请，进入小区之时，开发商与业委会并没有就关于架空层和人防工程停车位的租金事宜有协议约定。因此，物业公司与业委会之间的物管聘用合同中没有约定将停车位租金缴交给开发商，仅约定将公共部位停车位的收益，弥补物业公司对公共部位改造维修等支出。综上，涉案豪逸花园二、三号楼的架空层及地下人防工程的停车位所有权归属小区的全体业主，故被告无须向原告归还或缴纳停车位的一切租金。另外，原告起诉的关于停车位租金计算有误。被告提供如下证据：1、法人代表证明，拟证明被告的现任法人代表是甘广钟；2《小区架空层、人防地下车库停车统计表》，拟证明涉案小区的架空层及地下人防停车位自2015年1月至2017年5月的租金分别为88000元、100250元、40250元，扣减管理费17600元、20050元、8050元后，剩余租金为70400元、80200元、32200元，合计为182800元，自2017年6月1日起至今，被告一直没有再收取停车位的租金；3、照片，拟证明豪逸花园二号楼、三号楼、地下人防工程停车位的状况，我方只出租了部分车位。本院经审理认定事实如下，原、被告双方就车位租金纠纷曾于2015年向本院提起一审诉讼，后本案原、被告均不服一审判决，上诉于清远市中级人民法院。在清远市中级人民法院的（2015）清中法民一终字第619号民事判决书中显示：豪达公司提交了《房屋建筑面积分摊信息汇总表》和《房屋建筑面积测绘成果报告书》，足以证实豪达公司在建设豪逸花园时，投资建设了两幢房屋架空层，且已办理了规划报建手续，也载明了架空层除楼梯外没有计算入建筑面积，豪逸花园住宅面积也没有分摊架空层停车位面积。豪达公司作为该架空层的建设投资者，对该架空层的停车位享有投资收益的权利，停车位租金也应归豪达公司所有。其次，对于地下人防工程部分的停车位问题，根据豪达公司提交的《人防工程报建表》，足以证实地下人防工程由豪达公司投资建设，同时没有证据显示该人防工程的车位已经分摊到豪逸花园的各业主名下。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，豪达公司作为豪逸花园地下人防工程的建设投资者，该人防工程的停车位依法由豪达公司使用管理，停车位租金收益也归豪达公司所有。终审判决金谛公司向豪达公司支付2014年6月1日至12月31日期间共7个月的停车位租金共61600元及利息[利息从主张权利之日（2015年3月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）]。据被告出具的小区架空层、人防地下车库停车统计表显示：2015年1-12月，停车位租金共收88000元、管理费共需付17600元；2016年1-12月，停车位租金共收100250元、管理费共需付20050元；2017年1-5月，停车位租金共收40250元、管理费共需付8050元；实余已收停车位租金182800元。豪逸花园业主委员会在该表上盖章并注备：以上情况属实。原告对其主张的自2015年1月起至今的停车位租金340000元，所提供的依据为部分收费收据和遗失声明，其显示的金额比被告主张的已收租金金额还少。原、被告确认自2017年6月起被告已无收取停车位租金。另根据原、被告均向本院提交的豪逸花园现场的停车位图片，难以证明被告自行划制了车位并严重影响原告车位使用的事实。本院认为，本案属于车位纠纷。关于本案涉案的车位及租金归属问题，根据生效的（2015）清中法民一终字第619号民事判决书所认定的事实，豪达公司对涉案豪逸花园架空层及人防工程共93个停车位享有使用、收益的权利，停车位租金归属豪达公司所有。为此，鉴于此案所认定处理的租金只计算至2014年12月31日，故被告应将自2015年1月1日起至今已收取的停车位租金在扣除管理费后的余额支付给原告。对于支付的金额，经比对原告提供的收款收据及被告提供的统计表，被告所提供的统计表较为详备，原告主张被告支付的租金340000元依据并不足，故本院对被告提供的统计表统计的车位租金予以认定，被告应当向原告支付自2015年1月1日起至2017年5月31日止共收取的停车位租金余额182800元，并应支付该款从原告主张权利之日（2017年9月28日）起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止的利息。对于原告要求被告立即停止向豪逸花园业主车主收取车位租金的诉讼请求，因被告已于2017年6月1日开始再无收取车位租金，原告的该请求缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告立即涂销在原告车位前自行划制的车位的诉讼请求，因原告提供的的图片难以证明被告自行划制了车位并严重影响原告的车位使用，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十四条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告清远市金谛物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告清远市豪达房地产开发有限公司支付车位租金182800元及利息（该利息从2017年9月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至租金付清之日止）；二、驳回原告清远市豪达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，减半收取计3200元，由原告清远市豪达房地产开发有限公司负担1480元，被告清远市金谛物业管理有限公司负担1720元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇一七年十二月二十二日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。