上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民一（民）初字第16074号
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司，注册地上海市闵行区。
负责人丘学梅，总经理。
委托代理人李凤萍，女。
委托代理人方莉，上海金仕维律师事务所律师。
被告金沪敏，女，1987年2月27日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
委托代理人赖爱芳（系被告母亲），女，1952年4月30日出生，户籍地同被告。
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司与被告金沪敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理。依法由审判员陈洁适用简易程序分别于同年10月19日、11月24日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李凤萍、方莉，被告金沪敏之委托代理人赖爱芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司诉称，原告受上海天祥华侨城投资有限公司委托，对本市“新浦江城一期”小区江柳路XXX弄XXX号房屋（以下简称涉案房屋）进行前期物业管理，被告系该房屋业主。该房屋属于独院房屋，地上建筑面积物业管理费按每月每平方米人民币（币种下同）4.50元计算地上建筑面积302.69平方米即每月1，362.10元，地下建筑面积物业管理费按每月每平方米2.25元计算地下建筑面积196.98平方米即每月443.20元，故每月应缴物业费合计1，805.30元。被告于2015年7月17日缴纳物业管理费10，000元，根据上述物业收费标准折算，被告已缴纳截止至2009年12月1日的物业费，故被告已支付2009年12月的部分物业费70.85元，2009年12月物业费尚欠1734.45元。综上，现被告自2009年12月2日起至2015年8月31日未向原告交纳物业管理费，共计124，494.85元及逾期付款利息3，000元。经原告多次催讨无果，现要求被告支付自2009年12月2日起至2015年8月31日止的物业管理费124，494.85元；支付逾期付款利息3，000元。
诉讼中，原告放弃对逾期付款利息的主张。
被告金沪敏辩称，被告系涉案房屋的产权人，不同意原告的诉请。1、自2011年起被告母亲代表被告多次要求原告修理涉案房屋的漏水问题，虽然原告曾致电被告母亲表示已进行过修理，但被告母亲到房屋内查看发现没有修好，故被告不清楚原告是否修理过。对维修投诉通知单上的回访情况予以确认，原告上门看过漏水问题，但至今没有修理好，故被告未支付物业费。被告之举证反映涉案房屋漏水问题不但未根除甚至进一步扩大，故原告未尽到物业管理服务的基本义务；2、因原告和被告商量让被告先交点物业费，然后原告再解决漏水问题，大家互相配合，故被告于2015年7月15日缴纳1万元物业费，但物业费缴纳后原告并未进行修理，只是致电给被告称原告可从外聘请人员为被告修理，但需要修理费4万元，被告肯定不同意，被告就涉案房屋专有部分多处漏水问题向原告报修后，原告均表示会上报，但不清楚原告是否上报；3、原告陈述的物业管理费计算标准及计算方式均正确，即每月应缴物业费合计1，805.30元；4、根据前期物业服务合同约定，自合同签订之日的当月即2009年5月起至实际交房日即2011年8月9日止的物业管理费应由上海天祥华侨城投资有限公司支付，不应由被告承担。原告举证的开发商邮寄的两封退信上的邮寄地址系被告当时的居住地，亦为预售合同上被告的住所地。开发商曾发函通知被告于2008年3、4月办理房屋交接手续，其曾在2009年之前去看过涉案房屋，但当时发现房屋存在漏水问题，故没有办理房屋交接手续，当时就向开发商工作人员提出口头异议。后被告母亲赖爱芳于2009年8月17日至原告处办理房屋交接手续验房时，发现房屋外墙、屋内、地下多处漏水，故当天赖爱芳没有接收房屋，也没有办理交接钥匙等手续，赖爱芳让原告修好后再通知其交接，原告表示同意。之后赖爱芳多次至原告处查看房屋，发现一直未能修好，直至2011年8月9日因被告急需用房故至原告处办理房屋交接手续；5、2011年8月9日验收房屋时，原告工作人员叶华、开发商员工及被告委托人张伟琴均在场，新浦江城入伙房屋验收记录表中“物业费从9月份起支付”这句话是张伟琴在开发商协调、物业同意的前提下所写，并非被告单方或者事后添加，故免除2009年至2011年间两年的物业服务费是三方调解协商的结果；6、关于房屋漏水问题曾向开发商提出异议后，开发商让原告处理该问题，故之后被告就直接找原告，没再找开发商，亦未就房屋漏水问题向开发商起诉主张相关权利。
针对被告的答辩意见，原告称1、开发商分别于2007年12月29日、2008年1月22日两次向被告在预售合同上所留的地址发函通知被告办理房屋交接手续，但被告于2009年8月17日才至原告处办理房屋交接手续，因此涉案房屋应于2008年1月31日视为交付，而涉案房屋漏水问题的维保期为自交付之日起五年，维保期内房屋的维修义务属于开发商；2、2009年8月17日即可将房屋钥匙交给被告，但被告不愿意领取，原告没有办法，原告并未阻止被告领取钥匙，而房屋验收亦必须在双方同意下进行；3、维保期内原告已尽了管理职责，将被告提出的房屋漏水问题向开发商指派的施工单位反映，当时施工单位修好后经检查修复完毕，但被告房屋的漏水问题可能存在反复。只要被告报修原告就会进行协调，并把问题反映给相关部门；4、被告所在小区已过维保期，原告已向业委会申报维修基金，但至今未获得回复；5、叶华曾是原告员工，但现已离职，叶华从未口头承诺免收被告2011年8月底之前的物业费，且叶华亦无权承诺。
经审理查明，原告原企业名称深圳市华侨城物业管理有限公司上海分公司，于2010年企业名称变更为深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司。2009年5月22日，由上海天祥华侨城投资有限公司为甲方，上海金晨物业经营管理有限公司为乙方，原告为丙方，三方签署《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》，约定乙方物业管理期限至2009年6月15日止，有关责任以2009年6月15日为限，2009年6月16日起由丙方接管负责新浦江城首期物业管理；自2009年6月16日起新浦江城首期物业管理费归丙方所有等。同年7月13日，由上海天祥华侨城投资有限公司为甲方，深圳市华侨城物业管理有限公司（以下简称华侨城物业公司）为乙方，双方签署《新浦江城首期5个地块前期物业服务合同》，约定由乙方对上海市新浦江城首期122-1、2、3、6、7#地块小高层、多层、联排、院墅院邸、商业、商办及公益性配套用房，即闵行区江桦路199弄、200弄、399弄、400弄、600弄；江柳路200弄、400弄；浦申路1888弄、1889弄房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，院墅院邸住宅4.50元／月／平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在当月25日履行交纳义务；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担；合同期限自2009年7月13日起至2011年7月12日止；本合同期限届满前壹月，与业主委员会协商一致后可签订新的合同，业主大会尚未成立的，本协议自动续延至业主委员会成立签订新的合同为止等。之后，原告为被告小区提供了物业服务至今。
2006年11月25日，由上海天祥华侨城投资有限公司为甲方，被告为乙方，双方签订上海市商品房预售合同（以下简称预售合同），约定乙方向甲方购买江柳路400弄新浦江城15号1-2层；甲方定于2008年1月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方，如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达等。预售合同附件五第十八条约定物业管理费：地上面积暂定为4.50元／平方米／月，地下面积暂定为2.25元／平方米／月，最终以物价局核准。预售合同补充条款第10条约定，因履行本合同所发生的通知或其他任何书面文件的送达地点，均以本合同第1页所载明的乙方的住所地址为准。乙方须变更住所地址或需另行约定送达地点的，必须以挂号信方式告知甲方，否则视为乙方违约；第16条约定，若乙方未按合同第十五条所述的书面催告书规定的时间办理房屋验收交接手续，则自书面催告书规定的日期的第二日起视为甲方将该房屋已交付给乙方，自该日起，甲乙双方的权利义务视同实际交付。该房屋的风险责任自书面催告书规定日期的第二日起转移给乙方承担，同时乙方应自书面催告书规定日期的第二日起承担该房屋的物业管理费及相关费用等。预售合同第1页载明被告（即乙方）住所为虹口区山阴路XXX弄XXX号。
2007年12月28日，上海天祥华侨城投资有限公司、上海金晨物业经营管理有限公司共同出具入住通知书，载明新浦江城江柳路XXX弄XXX号已具备入住的条件，通知被告于2008年1月10日—1月12日9：30—16：00前来新浦江城售楼处浦星路XXX号集中办理入住手续等内容。该通知于同月29日以挂号信的方式邮寄至虹口区山阴路133弄109室，后该信函于因逾期而被退回。之后，上海天祥华侨城投资有限公司又于2008年1月21日出具催告通知书，载明鉴于您未于我司通知的2008年1月12日前来办理交房手续，故现再次通知您于2008年1月30日之前至我司售楼处（浦星路XXX号）二楼办理交房手续。若您仍未按上述约定时间办理交房手续，我司将根据双方签定的《上海市商品房预售合同》的规定，自上述约定催告时间的第二日起，视为已将房屋交付给您，并自该日起，房屋的风险责任已转移给您承担，同时您应承担该房屋的物业管理费及相关费用等内容。该通知于2008年1月22日以挂号信邮寄给被告，并邮寄至虹口区山阴路133弄109室。后该信函因逾期而被退回。
庭审中，被告称其母亲赖爱芳于2009年8月17日至原告处办理涉案房屋交接验收手续时，发现涉案房屋存在漏水问题后，仅办理了新浦江城房屋交付流程表上第1至4项内容，但未办理房屋交接验收手续。2011年8月9日，被告授权张伟琴至原告处办理了涉案房屋交接验收手续。同月15日被告对涉案房屋漏水问题向原告报修后，原告将该情况向维修单位进行反映，维修单位回复尽快处理。2011年9月3日，经原告工作人员检查已修复，并于当日及同年11月15日两次回访业主，业主均回复待查看。
2015年9月2日，深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司浦ＸＸ侨城一区物业服务中心向新浦江城一期业主委员会发送的《关于新浦江城一期急需维修资金维修项目的事宜》载明，新浦江城一期小区于2006年12月入伙交房，小区公共设施维保期于2008年底到期；现有小区部分公共设施老化故障、安防系统瘫痪、小区道路破损、电梯原配件老化故障、多数房屋渗水等严重问题，严重地影响小区居民的正常生活环境及存在严重的安全隐患；现小区业委会已换届成立一年有余，小区维修资金至今未开通到账，上述问题无法得到正常流程维修解决，导致物业收费难、业主与物业公司相互抱怨和不信任的恶性循环。为了构建和谐小区，切实改善小区现状问题，故盼小区业主委员会重视上述问题，积极协调推进小区维修资金尽快开通到账，落实维修上述急修项目问题。
另查明，金沪敏系上海市闵行区江柳路XXX弄XXX号房屋的权利人，该房屋建筑面积499.67平方米，其中地下建筑面积196.98平方米。该幢房屋总层数2层。庭审中，被告称涉案房屋自带独立内花园。被告支付了2009年6月16日起至2009年12月1日止的物业服务费，故原告诉至本院，请求判如诉请。
以上事实，由新浦江城首期5个地块前期物业服务合同、关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议、物业合同变更实施细则的协议、准予变更登记通知书、上海市商品房预售合同、上海市房地产登记簿、新浦江城房屋交付流程表、发票存根联、工作通知单、维修投诉通知单、关于新浦江城一期急需维修资金维修项目的事宜及附件、入伙房屋验收记录表以及当事人的陈述等证据所证实。
本院认为，华侨城物业公司与开发商签订《新浦江城首期5个地块前期物业服务合同》后，由原告对该小区进行物业管理，该合同真实有效，对华侨城物业公司以及包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力。原告已对小区提供了物业管理服务，被告理应按约向原告支付物业服务费。
本案争议焦点为涉案房屋于何时交付？被告应于何时起支付物业管理费？本院认为，开发商已根据预售合同约定向合同载明的被告住所地址两次以挂号邮寄的方式通知被告最晚于2008年1月30日前办理交房手续。虽邮件被退回，但根据合同约定，开发商已履行通知义务，且被告亦陈述开发商曾通知其于2008年3、4月交接房屋。虽然被告称其收到通知后于2009年之前去看房，因房屋存在漏水问题故未办理交房手续，并向开发商提出口头异议，但被告对此未予举证，且尚无证据反映被告就房屋交付问题向开发商提出过诉求，因此，被告以房屋质量问题作为未按期办理房屋交接手续之抗辩意见，本院难以采信。现有证据反映被告直至2009年8月才办理了房屋交付流程表，故被告无正当理由未按期办理交房手续，因此，根据预售合同约定，涉案房屋可视为已于2008年1月31日完成交付。根据前期物业服务合同及预售合同之约定，被告应自交付房屋之日的次月起，承担物业服务费。现被告仅支付了2009年6月16日起至同年12月1日止的物业服务费，故原告要求被告支付自2009年12月2日起至2015年8月31日止的物业服务费合计124，494.85元，于法有据，本院予以支持。被告虽抗辩原告未尽物业管理职责，但原告之举证可反映其对被告之报修要求进行了相应处理，且被告之举证又不足以证明其主张，故本院对此抗辩意见难以采信。关于被告抗辩原告曾承诺免收2009年至2011年期间物业服务费之意见，原告予以否认，而被告对此亦无充分证据予以证实，故本院亦难采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：
被告金沪敏应于本判决生效之日起十日内，支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2009年12月2日起至2015年8月31日止的物业服务费人民币124，494.85元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币1，380.53元，由被告金沪敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈洁.
二〇一五年十一月二十七日
书记员 田 震
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。