湖北省沙洋县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂沙洋县民二初字第00102号
原告杨仕满，湖北利川人。
委托代理人刘军，湖北新天律师事务所律师。特别授权。
被告陈道发，湖北沙洋人，农民。
被告吴顺香，湖北沙洋人。系被告陈道发之妻。
委托代理人张俊杰，湖北汉江律师事务所律师。特别授权。
原告杨仕满为与被告陈道发、吴顺香买卖合同纠纷一案，于2015年8月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员何文飞独任审判。2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告杨仕满及其委托代理人刘军、被告陈道发、被告吴顺香的委托代理人张俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告杨仕满经被告陈道发、吴顺香所在地孙桥村村民钱德能、付玉堂介绍，购买被告陈道发的房屋。被告陈道发告知原告其已与被告吴顺香离婚。2015年2月5日，被告陈道发与原告杨仕满签订房屋出售及15亩耕地流转合同，约定该房屋售价138000元。同日，原告杨仕满从邮政银行向被告陈道发转款89000元，给付现金16000元。被告陈道发向原告杨仕满出具105000元收据，并将房屋所有权证交付原告杨仕满。后原告杨仕满到被告陈道发家付清剩余购房款时得知二被告未离婚，被告吴顺香不同意出售该房屋。被告坚称其与被告吴顺香已离婚，有权出卖该房屋。后经双方多次协商，被告吴顺香不同意出售该房屋，也不在出售合同上签名。为此，原告诉至本院，请求依法判令原、被告双方签订的房屋出售合同终止；二被告退还原告购房款105000元，并承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告变更诉讼请求为请求确认原告与被告陈道发签订的房屋买卖合同无效；二被告退还购房款105000元，原告返还房屋所有权证；诉讼费由二被告承担。
为证实其主张的事实，原告向本院提交了以下证据：
1、原告身份证复印件一份，拟证实原告身份情况；
2、二被告户籍证明复印件二份，拟证实二被告的身份情况；
3、房屋出售合同复印件一份，拟证实原告与被告陈道发签订房屋出售合同，二被告未将房屋交付；
4、中国邮政储蓄银行转账凭证复印件二份，拟证实原告分别通过其个人及其兄杨仕权邮政银行账号向被告陈道发转款59000元、30000元；
5、被告陈道发出具收据复印件一份，拟证实原告依约通过银行转账向被告陈道发付款89000元，给付现金16000元后，被告陈道发实际收到购房款105000元；
6、房屋所有权证复印件一份，拟证实原告给付购房款105000元后，被告陈道发将其持有的房屋所有权证交付原告，但二被告至今仍未实际交付房屋。
被告陈道发辩称，其与被告吴顺香经沙洋县人民法院调解已经离婚，不存在欺诈行为，其有权处分该房屋。在处分该房屋后，只需向被告吴顺香给付房款20000元。
被告陈道发未向本院提交证据。
被告吴顺香辩称，原告与被告陈道发签订的房屋出售合同违反了《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国农村土地承包法》等的相关规定，应属无效；被告吴顺香未收取原告购房款且不知情，原告要求其与被告陈道发共同返还购房款无事实及法律依据。
被告吴顺香未向本院提交证据。
原告提交的证据，二被告均无异议。对上述证据的证明效力，本院予以确认。
根据上述确认的有效证据及庭审中双方当事人的一致陈述，审理查明如下事实：陈道发与吴顺香系夫妻。房屋所有权证号为沙洋县房权证后港镇字第××号、位于后港镇荆南村5组46号的二层砖木结构的房屋所有权人为陈道发，共有人为吴顺香。杨仕满在荆门市掇刀区麻城镇鑫斗石膏矿打工期间，从其工友钱德能、付玉堂处得知陈道发欲出售房屋。经二人介绍与陈道发相识后，杨仕满打算购买该房屋。2015年2月5日陈道发（甲方）与杨仕满（乙方）订立房屋出售合同。合同约定：甲方将荆南村五组房屋一栋，副屋六间出卖给乙方，总耕地面积15亩转15亩（粮补只有10亩）流转给乙方；房屋东面及西面（以墙角为起点）13.5米以内的禾场归乙方；双方协商价格为138000元。签订合同时，乙方付给甲方108000元，剩余30000元在2015年农历3月前付清，房款全部付清后，甲方将房屋及耕地交给乙方；甲方须协助乙方办理房产过户及土地流转手续，所有费用均由乙方承担。同日，杨仕满通过沙洋县邮政局后港邮政支局从其个人及其兄杨仕权银行卡向陈道发分别转款59000元、30000元，另给付现金16000元。陈道发向杨仕满出具“今收到杨仕满交房款拾万另伍仟元整”的收条。陈道发将房屋所有权证交付杨仕满。后杨仕满欲付清剩余购房款33000元时得知吴顺香不同意出卖该房屋，遂与陈道发协商。陈道发坚称其已与吴顺香离婚，有权出卖该房屋。杨仕满要求吴顺香在房屋出售合同上签名，吴顺香予以拒绝，并表示不同意出售该房屋。双方为此发生纠纷。
另查明，2014年5月，吴顺香向本院后港法庭提起诉讼，要求与陈道发离婚。经本院调解，双方就承包土地、债务、房产等达成协议后同意暂不离婚。其中，双方约定，房屋归陈道发，出卖后吴顺香分得20000元，楼房旁附属屋归吴顺香。但未办理产权变更登记。
本院认为，本案争议的主要焦点：原告杨仕满与被告订立的房屋出售合同是否有效；被告吴顺香应否与被告陈道发共同承担返还购房款义务。
关于合同效力。本院认为，杨仕满与陈道发订立房屋出售合同，约定陈道发将位于沙洋县后港镇荆南村五组房屋出卖给杨仕满，是双方当事人的真实意思表示，该房屋出售合同中关于房屋买卖部分有效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，双方房屋出售合同中约定的诉争房屋属陈道发、吴顺香共同共有。虽然双方在离婚诉讼中约定诉争房屋归陈道发所有，但并未办理产权变更登记，且该约定仅对夫妻双方具有拘束力。陈道发未经共有人吴顺香同意，擅自将该房屋出售给杨仕满，事后也未经吴顺香追认。属无权处分，杨仕满以陈道发无权出售房屋而主张该合同无效的请求，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。其主张要求返还购房款的请求符合上述规定，本院予以支持。同时，该房屋下土地属农村宅基地，属于全体村民集体所有。杨仕满亦非后港镇荆南村村民。杨仕满与陈道发订立的房屋出售合同中约定将耕地面积15亩（粮补只有10亩）流转给杨仕满，未经村民委员会同意或者备案。违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条、第四十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款关于“采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方法流转的，应当报发包方备案”的规定。因此，该房屋出售合同中关于承包土地流转的部分无效。
关于本案处理。本院认为，陈道发未经共有人吴顺香同意，擅自将该房屋出售给杨仕满，事后也未经吴顺香追认，致使诉争房屋不能转移。根据上述司法解释第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，杨仕满主张要求陈道发返还购房款的请求，本院予以支持。同时，就陈道发负有返还义务的购房款是否属于夫妻共同债务，应当按照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定认定。经庭审查明，吴顺香虽曾提起离婚之诉，但经本院调解，双方在就婚姻关系存续期间的财产进行约定后并未离婚，仍属夫妻关系存续期间。陈道发将此情况告知原告后，杨仕满与其订立出售合同，并交付购房款。陈道发在收取购房款后并未与吴顺香进行分配，故因陈道发未取得房屋处分权致房屋所有权不能转移而形成的返还购房款义务应由被告陈道发承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告杨仕满与被告陈道发订立的《房屋出售合同》中有关土地流转部分无效；
二、被告陈道发返还原告杨仕满购房款105000元；
三、驳回原告杨仕满的其他诉讼请求。
案件受理费2400元，由被告陈道发负担。
本判决第二项应于判决书生效之日起十日内给付完毕。
如未按照本判决履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审判员 何文飞
二〇一五年十一月十七日
书记员 易小琴