黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民终2154号
上诉人（原审被告）：张春莲，住齐齐哈尔市。
委托诉讼代理人：黄则成，黑龙江张庆华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦宝山，住齐齐哈尔市。
委托诉讼代理人：董岩，黑龙江天扩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐世齐，黑龙江学晏律师事务所律师。
上诉人张春莲因与被上诉人秦宝山确认合同无效纠纷一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2016）黑0203民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张春莲的委托诉讼代理人黄则成、被上诉人秦宝山的委托诉讼代理人董岩、唐世齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张春莲上诉请求：一、撤销齐齐哈尔市建华区人民法院（2016）黑0203民初10号民事判决；二、依法改判或发回重审。事实及理由：1、一审判决没有依据事实进行裁判，秦宝山与张春莲签订的房屋买卖合同成立，2013年因政府征收，张春莲购买秦宝山的平房已被拆迁，并于2016年在溪畔华庭回迁了一处楼房，原平房已发生了客观的所有权转移，但一审判决仍认定双方买卖合同无效，违背客观事实；2、一审判决适用法律错误，其适用的《中华人民共和国土地管理法》第四十三条是对建设用地管理规定，与本案无关，而第六十二条没有禁止农民出租、出卖住房，也就是说农村的房屋买卖法律没有禁止性规定，因此一审判决没有法律根据。依据现行法律规定，秦宝山与张春莲的房屋买卖合同应认定有效；3、一审判决没有对本案焦点问题作出合法合理的解决，秦宝山诉请房屋买卖合同无效，是其对协议的反悔，按双方协议约定应赔偿张春莲购房款两倍的价款。原买卖的平房因动迁已不存在，现已转化为安置的楼房，而一审判决认定房屋买卖协议无效不仅没有解决实质问题，还留有隐患，且无法执行；4、一审判决对张春莲的合理合法的观点没有采纳，双方的房屋买卖合同已过十二年，秦宝山起诉已超过诉讼时效，应予驳回；5、一审判决证据采信存在瑕疵，该判决没有对双方提交的证据如何认定与采信逐一给予分析说明，秦宝山证据目录中的第一份“房屋买卖协议”没有出示，亦未质证。
秦宝山答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。张春莲的诸多上诉理由抵不过法律强制性规定，《中华人民共和国合同法》规定，合同无效的理由之一就是违反法律规定。秦宝山与张春莲买卖的房屋系坐落在农村集体所有的土地上，根据民法原则，地随房走，买卖标的物的房屋涉及的土地使用权为本集体经济组织内部才允许流转，法律禁止项本集体经济组织以外的成员进行流转，如有流转，就违反法律规定，从而无效。因此，张春莲为城镇居民，非星光村集体经济组织成员，其购买秦宝山房屋的行为违反法律强制性规定而无效。合同效力是民法的形成权，是不受诉讼时效约束的。本案中，张春莲提出秦宝山存在违约事实，但事实表明秦宝山并不存在所谓的违约，二十按照法律规定表达自己的诉讼请求。张春莲的上诉理由前后矛盾，一方面认为一审判决没有解决案件的问题，另一方面又强调判决后果将产生严重的负面影响，这种判断完全是基于自身利益的考虑。本案的案由是确认合同效力，一审判决也仅就合同效力进行了审理，合同确认无效后所产生的法律后果和问题，则由当事人另行诉讼解决，不是本案的审理范围。故一审判决正确，请求二审法院维持原判。
秦宝山向一审法院起诉请求：判令确认秦宝山与张春莲之间签订的房屋买卖协议无效。
一审法院认定事实：2004年2月13日，秦宝山与张春莲签订协议，秦宝山将坐落于齐齐哈尔市建华区建华乡星光村农村宅基地上，自建砖木结构的平房（所有权证号0273779，建筑面积72平方米）卖与张春莲，双方约定房款为45,000.00元，见房照就把钱一次给齐，以上约定双方都不得反悔，如有一方反悔，一方向另一方多拿出一倍的钱。协议签订后，张春莲在秦宝山催要下，陆续给付房款共计44,000.00元，因秦宝山一直未协助办理更名过户，剩余1，000.00元房款至今未付。张春莲一直居住此房屋，后于2013年5月7日动迁。张春莲与建华区棚改办签订征收有证住宅房屋分户安置协议书，并交纳动迁安置相关费用，2016年6月17日，安置于齐齐哈尔市建华区溪畔华庭C区14号楼3单元403室，建筑面积61.28平方米。
一审法院认为，由于秦宝山与张春莲买卖的房屋，其宅基地属农村集体所有，双方签订的房屋买卖协议的标的物，不仅仅包括平房，同时，按照“房地一致”的原则，在转让该房屋的同时，该房屋所属的宅基地使用权也随之一同转让，而依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。该法第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。参照《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》之规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，农村房屋的宅基地是农村村民基于特定的集体经济组织成员身份无偿取得的，具有社会福利性和人身依附性，受宅基地影响，农村房屋亦具有人身依附性。综上农村宅基地的取得，首先要求房屋的权利人为农村集体经济组织的成员，本集体经济组织以外的农村房屋买卖应认定无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。该条第二、三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。据此规定，农村房屋买卖合同属于要式合同，其效力取决于是否经政府审批许可。本案中张春莲不是争议宅基地所属集体经济组织的村民，秦宝山与张春莲之间的房屋买卖协议并未经乡人民政府审核和县级人民政府批准，因此该合同是无效合同。
综上所述，秦宝山要求确认其与张春莲之间签订的《房屋买卖协议》无效的请求，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条之规定，判决：确认原告秦宝山与被告张春莲签订的房屋买卖协议无效。案件受理费100.00元，由被告张春莲负担。
二审中，张春莲、秦宝山均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，在二审法院调查中，秦宝山的委托诉讼代理人提出，秦宝山与张春莲在买卖房屋当时并未签订书面的房屋买卖协议，只是口头协议。而一审法院卷宗中的所谓房屋买卖协议，是秦宝山根据回忆书写的记录，协议书上买房和卖方处的签字均系秦宝山一人书写。但张春莲的委托诉讼代理人则主张，该协议就是双方当时签订的买卖协议，协议书上买房处的签字是张春莲本人书写，张春莲予以认可，并对双方房屋买卖协议履行的情况均予认可。双方当事人均确认未办理房屋更名过户手续。另外，张春莲与建华区棚改办签订征收有证住宅房屋分户安置协议书时，已明确约定分户安置建筑面积分别是36平方米和36平方米的两处楼房；张春莲同意建华区棚改办提供就地多层小区安置用房；建华区棚改办为张春莲提供建筑面积60平方米的房屋，张春莲应向建华区棚改办交纳住宅成本价格的增加面积款5，5512.00元（60平方米-36平方米*2，313.00元），进户时以产权部门核定的面积为准，并按实际安置面积结算增加面积款。2016年6月17日，张春莲已得到齐齐哈尔市建华区溪畔华庭C区14号楼3单元403室的一处安置楼房，建筑面积为61.28平方米，已进户。动迁安置协议中约定的另一处楼房尚未实施安置。
本院认为，张春莲与秦宝山协议达成购买位于齐齐哈尔市建华区建华乡星光村农村宅基地上的平房，双方对买卖房屋的性质、面积、价款及履行情况均予认可，秦宝山已将该平房交付张春莲。但双方协议买卖房屋所依附的宅基地系农村集体所有的土地的使用权，按照“房地一致”的原则，秦宝山在出卖房屋的同时，该房屋所依托的土地势必随之转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，秦宝山与张春莲该房屋买卖行为上述法律禁止性规定。另外，张春莲系城镇居民，不是齐齐哈尔市建华区建华乡星光村集体经济组织成员，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，农民的住宅不得向城镇居民出售，农村宅基地房屋只能在本集体经济组织成员中流转，因此秦宝山与张春莲该房屋买卖行为也违反了国家政策规定。综上，秦宝山与张春莲的房屋买卖合同因违反法律强制性规定和国家政策规定而无效。一审判决对此认定并无不当，本院亦应确认。
张春莲上诉提出一审判决认定双方买卖合同无效，违背客观事实及违反法律规定等主张，均没有法律根据和事实依据，本院不予采信。由于秦宝山仅对合同效力请求确认，并无其它诉请，一审法院依据当事人的诉讼请求进行审理，符合法律规定。关于房屋买卖合同确认无效之后，所产生的法律后果，以及原买卖的平房因征收动迁而灭失等问题，可由双方当事人协商处理，或者根据法律规定另行主张权利，不属本案审理范围。
综上所述，张春莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由张春莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁铁滨
审判员 杨志欣
审判员 高 威
二〇一六年十二月八日
书记员 王鹤霏