广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1283号
上诉人（原审被告）：珠海市领先房地产开发有限公司。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：彭志闻。
被上诉人（原审原告）：汤志坚，男，汉族，住广东省珠海市斗门区。
委托代理人：汤颖茵，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
上诉人珠海市领先房地产开发有限公司（以下简称领先公司）因与被上诉人汤志坚商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年2月15日，汤志坚与领先公司签订《珠海市商品房买卖合同》（以下简称合同）约定：汤志坚购买领先公司开发销售的位于珠海市香洲区银桦路397号福星豪庭小区2单元803号住宅房屋，建筑面积152.05平方米，每平方米9900元，总房价为人民币1505295元，房屋交付时间为2012年4月30日。合同第六条约定：汤志坚于2012年2月15日前付清80%首期款1204207元，余款301088元在办理产权登记时支付。合同第十二条约定：保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由承担全部责任。合同第十五条，双方关于产权登记的约定：应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关为申请办理产权登记，但未及时提供产权登记机关要求的需由提供的申请资料的，不承担责任。合同第十六条，双方关于迟延办理产权登记违约责任的约定，双方同意按下列第1、3项处理。1、退房，在提出退房要求之日起30天内将已付房价款退还给，并按已付房价款的（空白）赔偿损失；3、应以已付房价款按每日万分之一计算向支付利息，直至取得房产权属证书。
合同签订后，汤志坚按照合同的约定向领先公司支付了总房价的80%作为首期房款，共计人民币1204207元。领先公司亦于2012年4月30日将房屋交付汤志坚使用。
涉案诉争的“福星豪庭”楼盘于2012年4月20日领取到证号为（2012）规验字014号《珠海市建设工程规划验收合格证》；2012年9月19日，通过珠海市建设工程竣工验收；珠海市房地产登记中心于2013年3月29日向领先公司颁发《商品房地产权权属证明书》。2013年5月4日，领先公司在《珠海特区报》刊登通知：“福星豪庭于2013年3月29日已可办理业主产权证书，请购买者尽快到公司办理相关手续，特此通知。”此外，领先公司于2013年4月1日在“福星豪庭”小区的公告栏张贴了上述内容的通知。
原审法院另查明，因领先公司与中国建筑第六工程局第五建筑工程公司存在经济纠纷，领先公司销售的福星豪庭小区2单元803房于2010年9月6日被原审法院（2010）香仲保字第12号民事裁定书查封，此后由珠海市中级人民法院继续查封。直到2016年2月4日，才被珠海市中级人民法院裁定解除对该房的查封。领先公司因此无法按合同约定为汤志坚办理房地产权证。
一审庭审中，领先公司辩称2012年2月15日签订合同时，已告知汤志坚涉案房屋被查封的情况，是汤志坚自愿购买的。汤志坚则主张从领先公司于2013年4月1日张贴办证通知后，汤志坚催领先公司办证，才知道房屋被查封的情况，并当庭提交了领先公司当时提供的盖有广东精诚粤衡律师事务所公章的“委托代理合同”，说明汤志坚当时对因查封不能办证并不知情。
汤志坚在一审中的诉讼请求为，判令领先公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金共计人民币87907元（从2013年4月30日计至2015年4月29日）并承担本案全部诉讼费用。
原审判决认为：领先公司是涉案房产的开发商，涉案房产已取得了商品房预售许可证。汤志坚与领先公司签订的《珠海市商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方当事人应予恪守。汤志坚已按约定支付涉案商品房的80%购房款共计人民币1204207元，履行了商品房买卖合同中买方的义务。领先公司应积极履行卖方义务，协助汤志坚办理所购房产的产权登记手续。因领先公司与第三方发生债务纠纷，本案汤志坚所购房产被人民法院司法查封，导致汤志坚无法办理所购房屋的产权证书，汤志坚无法依约定支付余款，全部责任在于领先公司。至于领先公司主张汤志坚在双方签订合同时已知晓涉案房产被查封一事，因其未能举证证明，证据不足，不予采信。退一步来说，即使汤志坚事先知晓，但双方签订的《商品房买卖合同》条款内容未予变更约定亦不影响违约责任的认定和承担。据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关申请确权。因××的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应以已付房价款按每日万分之一计算向支付利息，直到取得房产权属证书。领先公司于2012年4月30日交付房屋，故应在2013年4月30日前完成协助汤志坚办理房屋产权登记手续。领先公司未能在合同约定的期间内完成合同义务，应承担相应的民事责任。故汤志坚请求领先公司支付逾期办理房地产权证的违约金人民币87907元符合合同的约定，应予支持。汤志坚在本案中仅请求起诉前两年的逾期办证违约金，与领先公司提出的诉讼时效并无实质关联，领先公司的辩解意见理据不足，不予采纳。原审法院遂判决，由领先公司于判决书发生法律效力之日起七日内向汤志坚支付逾期办理房地产权证的违约金人民币87907元。案件受理费人民币1998元，由领先公司负担。
上诉人领先公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、原审判决认定事实错误，适用法律不当，请二审法院依法改判，驳回汤志坚诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由汤志坚承担。其事实和理由具体如下：
一、原审判决存在事实认定错误。上诉人与汤志坚于2012年2月15日签订了《珠海市商品房买卖合同》，汤志坚认购领先公司开发的福星豪庭小区2单元803房。领先公司于2012年2月21日将房屋交付汤志坚使用，并且汤志坚交了一千元装修押金。根据该合同第15条：“××应当在商品房交付使用后365天内，向产权登记机关为××申请办理产权登记。”但领先公司向汤志坚交付房屋后，汤志坚一直未要求办理房产证，也未提供任何书面通知要求办证。2013年5月3日，领先公司在《珠海特区报》刊登了涉案楼盘“福星豪庭”可以办理业主产权证书的通知，并在小区公告栏张贴该公告，敦促购买者尽快办理相关手续的通知。领先公司也曾多次联系要求汤志坚前来办证，但汤志坚均以各种理由拖延。领先公司严重质疑汤志坚是否具有支付余款的能力。如汤志坚无力支付余款，领先公司可以解除合同。根据该《合同》第六条，汤志坚仍有购房余款301088元未付清，虽然合同约定余款在办理产权登记时支付，但是从办理产权登记的程序可知，汤志坚应先缴清购房余款，待领先公司为其开具足额发票后，汤志坚再去税务局缴纳契税，最后再将办证资料提交珠海市不动产登记中心。汤志坚在未缴清购房余款的情况下就起诉领先公司要求办证，要求领先公司承担逾期办证违约金，是要领先公司违规操作，偷税漏税的行为。
二、一审判决法律适用错误。汤志坚以涉案房屋被珠海市香洲区人民法院（2010）香仲保字第12号裁定书查封不能办理产权证书为由主张违约金是不能成立的。涉案房屋虽被查封，但汤志坚并未按法律规定行使不安抗辩权。根据合同法第六十九条规定：“当事人依据本法第六十八条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，双方在合理期限未恢复发行能力并且未提供适当提供的，中止履行的一方可以解除合同。”从2013年3月29日领先公司登报通知办证后，汤志坚对此事一直置之不理，而是等到2015年4月29日才向法院起诉。其目的是故意不履行先履行义务以变相获取所谓的逾期办证违约金。汤志坚没有以任何书面通知的形式要求领先公司履行办证义务，也没有通知领先公司中止履行合同，行使不安抗辩权。退一步讲，即使汤志坚行使不安抗辩权，领先公司也完全可以另行提供担保为汤志坚办理产权证书。因此，汤志坚在未行使不安抗辩权以及未缴清购房余款301088元前是无法办理产权证书的，领先公司根据《合同法》第67条规定行使后履行权合情合理合法，是维护自身合法权利的表现，不存在逾期办证的违约行为。
综上所述，如果汤志坚之前已将购房款项全部付清并要求领先公司办证，上诉人愿意承担因不能办证而造成的违约。但汤志坚在未完全履行合同义务的情况下，上诉人是无法为其办理产权登记手续的。领先公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第147条之规定，请求二审法院依法改判，驳回汤志坚的诉讼请求。
上诉人领先公司当庭补充如下上诉意见：原审法院在一审程序中先是作出了驳回原告起诉的裁定，然后又作出了支持原告诉讼请求的判决，这是两个截然不同的裁决结果，同一案件出现两个不同的结果显然自相矛盾。原审法院确认的事实与真相不相符，仅根据购房合同第十五条的规定对××进行违约处理，购房人汤志坚未交清全部房款，以所购买的物业被查封为借口就认为领先公司无法办理房产证，这个是不符合事实的。如果汤志坚交清房款上诉人可以将其他物业用以置换，也可以达到办证的要求。涉案小区申请竣工验收是2012年9月26日，办理竣工通过时间是同年9月29日。在2013年3月份，上诉人已经可以向涉案小区的业主办理产权证书，上诉人在报纸、售楼部和住宅小区门口进行了通知。汤志坚从这个时间起到本案起诉前一直未申请办理房产证及交清剩余的款项，也说明了汤志坚在购买涉案房屋前也是知道是查封状态的。不然，上诉人不可能在购房人欠着尾款未付的情形下，约定在办证前交清尾款。如果汤志坚交清全部房款，上诉人不办证或者是以任何借口不办证，责任应该属于上诉人。办证是双方的义务并非是领先公司单方责任，汤志坚必须交清房款，领先公司才能开具发票，然后汤志坚缴纳契税，同时由汤志坚到房地产交易中心登记办理产权登记。
被上诉人汤志坚当庭口头答辩如下：1、在被上诉人主张权利期间，涉案房屋属于被查封而无法办理产权登记状态，我方不明白上诉人称房产虽被查封但是可以办理产权证的依据在哪？关于本案，正常的处理办法是房产先被解封、双方结清房款后办证，并不是上诉人所说的程序。上诉人一直逃避涉案房屋无法过户的原因是因为被查封，这也是上诉人要承担违约责任的关键所在。2、合同明确约定了剩余款项应在办理房产权证时交清，上诉人一直称我方未交清尾款导致无法办证，但是如果房产在未知是否可以办证的情况下就交清余款，被上诉人的权利有何保障呢？3、上诉人称办理房产证的程序是被上诉人交清房款-
上诉人开具发票-
被上诉人自己去房产交易中心办证，现在的问题是被上诉人已经按照合同约定交付120万元的首期款，但至今上诉人没有开具任何一张发票给被上诉人。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
经审理查明，涉案房产自2010年9月9日至2016年2月4日期间，一直处于被法院查封的状态。
本院查明的其他事实与原审判决认定的一致，本院予以确认。
本院认为，综合归纳领先公司的上诉理由和汤志坚的答辩意见，双方争议的焦点在于，上诉人领先公司违反合同约定时间，超期未能为被上诉人汤志坚办理产权证的原因，是涉案房产被法院查封还是购房者没有交清购房尾款而致办证程序无法进行。上诉人领先公司向被上诉人汤志坚销售涉案诉争的商品房，双方签订的购房合同合法有效，应当遵守合同的约定。领先公司售出的诉争房产，自2010年9月9日至2016年2月4日期间，一直处于被法院查封的状态。根据不动产权属登记的相关规定，查封期间是不可能办理产权过户的。因此，双方在合同中约定的“应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关为申请办理产权登记”条款无法履行，责任在上诉人。上诉人上诉提出“如果汤志坚交清购房尾款，开发商可以其他房产置换，解除其房产的查封，可以办理产权证”的观点，没有提供任何法律依据和事实证据支持。被上诉人汤志坚在房产被查封的状态下，即使交清购房尾款，领先公司也不可能在不动产登记部门办理产权登记。汤志坚在本案中没有违反合同约定，不需为超期未能办理产权证承担责任。因此，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定领先公司违反合同约定时间，超期未能为汤志坚履行办证义务，应当承担合同约定的违约责任正确，本院予以维持。
上诉人领先公司上诉提出，原审法院在一审程序中先是作出了驳回原告起诉的裁定，然后又作出了支持原告诉讼请求的判决，认为在同一案件中出现了两个不同的裁判结果是自相矛盾的。原审法院作出的珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第864号之一民事裁定，驳回原审原告汤志坚的起诉，针对的是案件的程序问题，不是就双方诉争的案件进行的实体处理。原审法院作出的驳回起诉的程序性裁定，经原审原告汤志坚上诉后，本院认为原审法院驳回起诉的民事裁定错误，撤销原裁定后，再交原审法院进行继续审理。原审法院据此依法作出相应的民事判决，符合法律的规定。上诉人的该项上诉理由属于理解法律错误，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，处理妥当。上诉人的各项上诉理由均不能成立，本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1998元，由上诉人珠海市领先房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋义明
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 许婷婷