上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奉民三（民）初字第1819号
原告郭福荣。
委托代理人郭福泉，男，住福建省龙海市。
委托代理人柯振芳，上海震旦律师事务所律师。
被告上海百味林实业有限公司。
法定代表人宋向阳，总经理。
委托代理人林洪武，男，上海百味林实业有限公司工作。
原告郭福荣诉被告上海百味林实业有限公司（以下简称“百味林公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2013年10月23日、11月4日公开开庭进行了审理。原告郭福荣的委托代理人郭福泉、柯振芳到庭参加了两次庭审。被告百味林公司的委托代理人林洪武到庭参加了第一次庭审，经本院传票传唤未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与房屋所有人石某某、胡某某、石磊于2011年6月7日签订房屋租赁合同。合同约定，将位于上海市奉贤区南桥镇育秀路XXX号（以下简称系争房屋），建筑面积约25平方米的铺面房出租给原告郭福荣经商使用。租期自2011年6月5日至2017年6月7日止。租金支付方式、违约责任等，双方都有明确的约定。原告在租赁使用期间，因故，在征求房屋所有人石某某等人的同意后，于2011年7月28日将该房屋转租给被告经营使用，并签订了房屋租赁合同，约定了租期、租金、押金及支付方式。违约责任第五条（5）规定，如租赁期未满，一方欲终止租赁关系需经双方协商，否则应支付终止租赁关系之日起，二个月租金作为赔偿及相关损失等。被告开始尚能按约履行，但时隔不久，被告以种种原因开始不按约支付租金，拖欠房租自2013年2月11日起至5月18日止，共三个月零八天，计人民币（以下币种同）21，233元。原告多次催讨未果，又于2013年5月14日、5月27日再次发函催讨，被告仍不予理睬。被告应支付违约金即二个月的租金13，000元。据此，原告诉讼至本院，要求判令：1、被告支付拖欠原告的租金21，233元；2、被告支付违约金13，000元；3、诉讼费由被告承担。
庭审中，原告变更其第二项诉讼请求为：要求判令被告支付违约金10，000元。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、《上海市房地产权证》及《房屋租赁合同》各1份，旨在证明系争房屋的产权登记在案外人石某某、胡某某、石磊名下，原告合法承租系争房屋及有转租权利的事实。
2，《房屋租赁合同》1份，旨在证明原、被告就系争房屋的租赁约定了具体的权利义务内容的事实。
3、《法务通知函》、《催款函》及相应的快递单各1份，旨在证明被告拖欠房租后原告两次进行催讨的事实。
被告辩称，不同意原告所有诉讼请求。被告从2012年11月已经与原告协商，也说明不再续租，原告认为租期有空档所以让被告继续租，被告的租金付到了2013年2月11日，房子钥匙是5月份交给原告的，期间那段时间是原告让被告免费使用的。
被告百味林公司未就其辩称向法庭提交任何证据。
经当庭质证，被告对原告提供的证据发表了质证意见，对原告提供的证据1、2的真实性均无异议，对证据3认为收到了，但对内容不认可，没有欠那么多租金。因被告对原告提供的证据的真实性均无异议，且上述证据与本案有关，本院依法予以认定。
基于上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：案外人石某某、胡某某、石磊系坐落于上海市奉贤区南桥镇育秀路XXX号房屋的产权人。2011年6月7日，原告郭福荣与石某某、胡某某、石磊签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租系争房屋，建筑面积为25平方米，租期为6年，自2011年6月8日至2017年6月7日止，租金为每年35，000元，并约定同意转租，每两年递增百分之十等内容。
2011年7月28日，原告郭福荣与被告百味林公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租期为三年，自2011年8月11日至2014年8月10日；年租金78，000元，以六个月为一期支付，租金起付日为2011年8月11日，被告向原告支付房租押金6，500元；如租赁期未满，乙方欲终止租赁关系，应提前三个月通知对方，需经双方协商无误，方可解除合同，否则应支付终止租赁关系之日起贰个月租金作为赔偿及相关损失……。合同签订后，被告向原告交纳了房租押金6，500元，并实际支付原告租金至2012年2月11日。
2013年5月14日，原告向被告发出《法务通知函》称被告拖欠租金达三个月多，已违约，责令被告三日内无条件撤离；2013年5月27日，原告再次发函，要求被告三天内支付2013年2月11日至2013年5月18日租金，否则将提起诉讼。原告经催讨无果，致涉讼。
另查明，被告于2013年5月18日已搬离系争房屋。嗣后，原告即将系争房屋交还给产权人，其与产权人之间的《房屋租赁合同》亦未继续履行。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告之间订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。按照合同约定，被告应当于2013年2月11日前支付原告之后六个月的租金，但被告未能按约支付。经查，被告于2013年5月18日搬离系争房屋，故被告应当支付原告自2013年2月11日至2013年5月18日的租金，据此，原告要求被告支付上述租金的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。对被告称其已提前告知原告不再继续租赁且原告同意免除其2013年2月11日起的租金的意见，因未向法庭提供任何证据，本院难以采信。鉴于被告已腾房，原、被告的房屋租赁合同关系业已实际解除。合同约定，一方欲终止租赁关系应提前三个月通知对方，经双方协商无误方可解除合同，否则应支付两个月租金作为赔偿及相关损失。现被告未能提供证据证明其就合同解除事宜提前通知了原告并取得了原告的同意，故被告应承担由此产生的相应的民事责任。现原告要求被告支付违约金10，000元，与法无悖，本院予以支持。鉴于双方当事人均同意在本案中对押金予以一并处理，故本院将原告应返还被告的押金在被告应付的租金中予以扣除。被告百味林公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，对其行为应承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定判决如下：
一、被告上海百味林实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭福荣2013年2月11日起至2013年5月18日止的租金人民币14，733元；
二、被告上海百味林实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭福荣违约金人民币10，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币655元，减半收取计人民币327.50元，由被告上海百味林实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 胡诚诚
二〇一三年十一月十二日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。