湖北省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）鄂民申字第00521号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：游本刚，男，汉族，1977年8月23日出生，住湖北省武汉市洪山区丁字桥南路**号保利中央公馆**栋*单元*层*号。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：武汉林宇房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区珞瑜路*号。经营地：湖北省武汉市东湖开发区关山大道特*号光谷软件园**栋4F。
法定代表人：杨小虎，该公司董事长。
委托代理人：李勇，男，汉族，1984年8月2日出生，武汉林宇房地产开发有限公司员工。
委托代理人：张冬静，湖北瑞通天元律师事务所律师。
再审申请人游本刚因与被申请人武汉林宇房地产开发有限公司（以下简称林宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民终字第00839号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
游本刚申请再审称：（一）原终审判决未查清本案事实，认定事实错误。1.一、二审判决罔顾事实、黑白颠倒置申请人提交有效证据于无物，严重侵害群众利益，违法维护地产商利益。（1）被申请人承诺在合同面积外以2房变3房的形式赠送面积是不争的事实。（2）赠品应与正品具备同样的质量标准，赠送面积的施工工艺应同于产权面积的施工工艺是无须争辩的。被申请人对不合格产品进行更改是不可推卸的责任，由此导致产权面积无法交付应承担逾期交房违约责任。（3）被申请人迫于媒体压力单方面宣布将预制板楼板改为现浇板，并要求业主书面委托，同时给予3个月宽限期交房，而业主并未同意。（4）被申请人交房并没有通过供电验收是明显的事实，被申请人认可的《供电证明》供电验收时间为2012年10月26日，而通知交房时间分别为2012年3月31日、5月23日，可见交房时供电没有通过验收。2.一、二审主审法官严重失职失位，对申请人依法申请涉及本案重大事实的调查于不顾，不仅不调查更对申请人获得并提交的证据材料在判决书中不作任何认定和说明，故意遗漏、掩盖被申请人伪造《供电证明》的事实。（1）申请人在起诉立案时就申请洪山区法院前往房管局和供电公司调查核实被告项目交付使用备案和供电验收相关事实，而主审法官未调查核实。二审过程中，申请人亦申请中级法院进行调查核实，并通过申请政府信息公开获得了武汉供电公司和武汉房管局的书面回复，证实被申请人用于交付使用备案的《供电证明》为伪造验收文件，其交房时根本就未通过供电验收。（2）被申请人交房时未达到合同第九条第3项供电经有关行业单位认可的正常使用条件，第5项安装一户一表，交房不符合合同约定是不争的事实。（二）一、二审判决适用法律严重错误。1.申请人与被申请人签订的《武汉市商品房买卖合同》系典型的格式合同，二审判决认为该合同不是格式合同极其错误。（1）该合同是事先由被申请人单方面制定并反复使用，可调取该期商品房所有合同文本予以查证。（2）被申请人所制定的格式合同均不允许购房人提出任何修改和协商变更，申请人是先交首付款后签订的购房合同，被申请人利用其强势地位让购房人不得不签。（3）该合同具备格式合同的全部法律特征，是典型的具有诸多霸王条款的格式合同。2.本案商品房买卖合同纠纷首先应适用《消费者权益保护法》，而二审判决以合同第九条的规定是关于交房期限及交房条件的约定，并不涉及双方民事责任问题，是违背法律常识的认定。（1）申请人购买商品房自住，房屋的交付期限和交付条件当然关切到申请人作为消费者的权益，该约定是双方权利义务的具体体现。（2）申请人基于对“保利地产”的品牌信赖而遭受欺诈和胁迫的情况下与被申请人签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条第8项违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条的规定，应认定为无效。被申请人制定的格式合同条款有免除自己责任、加重购房人责任或排除购房人合法权利的情形，根据建住房（2006）166号通知的规定，该条款属于应整顿规范查处的条款。（3）该条款违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，未经验收不得交付使用的强制性规定，应属无效。供电验收并非工程竣工验收备案范围，不能以取得建委颁发的竣工验收备案证明免除被申请人的供电验收责任，该条款属被申请人单方面免除责任条款，应认定无效。3.2011年1月1日起施行《武汉市物业管理条例》第十四条规定，是根据住建部（2010）53号文的规定制定和完善武汉地区商品房交付使用的制度。该条例第十四条更是依据《行政许可法》第十五条规定设定规范验收行为的行政许可备案制度，并制定了《武汉市新建物业竣工交付使用备案规定》。且根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，工程竣工验收备案证明不能替代竣工交付使用备案证，前者只是办理后者的必须条件之一，前者是建管部门对单体房屋质量进行验收，后者是房管部门进行包括各项验收后进行备案的综合验收备案证。依据《武汉市新建物业竣工交付使用备案规定》办理交付使用备案时需提交工程质量监督、规划、消防、人防、供水、供电等验收资料，而被申请人提交的2012年2月14日武汉市建委颁发的《工程竣工验收备案证明书》并不包括规划、消防、人防、供水、供电等验收，建委也无权对消防、供水、供电进行验收。被申请人通知申请人收房时间均在其办理竣工交付使用备案之前，其交房行为违反《武汉市物业管理条例》第十四条规定，未满足法律法规规章和合同约定的交付条件，应承担交房不符合条件的违约责任。游本刚依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项的规定，请求予以再审。
被申请人林宇公司提交意见称：（一）一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.被申请人与申请人签订《武汉市商品房买卖合同》第九条第8项明确约定的交房条件为：被申请人向申请人出示工程质量监督管理部门颁发的该房屋所在楼宇工程竣工验收备案证明，即表明该房屋符合交房条件。被申请人已在合同约定交房时间前取得了工程竣工验收备案证明，满足了约定的交房条件。2.申请人主张被申请人交房时应取得竣工交付使用备案证没有事实和法律依据。一方面竣工交付使用备案证并非双方签订合同约定的房屋交付条件；另一方面按照《武汉市开发办关于进一步规范商品房交付行为的通知》第一条规定，商品房竣工交付行为应依双方签订合同的相关约定进行，说明取得房屋竣工交付使用备案证并非交付房屋的必要条件。（二）申请人申请再审的事实和理由不能成立。1.申请人称被申请人承诺以2房变3房形式赠送面积须在交房时完成的观点没有事实依据。根据申请人向施工方广州富利建筑安装工程有限公司（下称富利公司）出具《委托函》及改造后户型图，表明申请人在购房时已知晓2房变3房的方式。申请人与富利公司未就房屋改造成时间作具体约定，被申请人也未与申请人约定2012年3月30日交房系富利公司改造成后的房屋。申请人要求预制板改现浇板是对房屋改造施工标准有异议，可由富利公司进行改造，不应影响房屋交付。2.申请人称“交房时供电没有通过验收”的观点无论能否成立，均不影响房屋交付。申请人主张交房时使用的是临时电，而双方并未约定交房时须具备正式电，［国发（2004）16号：国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定］，永久水电不再是取得竣工验收备案证的审查项目。因此，申请人无权要求被申请人承担逾期交房的违约责任。3.申请人称“一审法院未调查核实被申请人交付使用备案和供电验收”属遗漏事实的观点不能成立。4.申请人称“双方签订《武汉市商品房买卖合同》第九条第8项违反法律法规规定，属无效条款”没有法律依据。合同第九条第8项并未免除被申请人责任，只是确定了房屋交付条件；法律、行政法规并未强制性规定“交房时必须取得竣工交付使用备案证及永久水电。”申请人引用《中华人民共和国消费者权益保护法》等，认为被申请人制定合同条款违反相关规定，但上述规定并不能证明合同第九条第8项属于无效条款。5.申请人引用《武汉市物业管理条例》第十四条不能推翻双方签订合同约定的交房条件。故请求驳回其再审申请。
本院认为：2011年3月，林宇公司在销售其开发的保利˙中央公馆商品房G1、G2幢时，为促销对外宣传“2房变3房，3房变4房”变相赠送房屋面积的事实客观存在。为此，2011年8月27日，游本刚与广州富利建筑安装工程有限公司签订《委托函》，委托该公司就该房屋拓展空间及楼板进行改造，并明确对拓展空间质量瑕疵的整改，不影响房屋的交付。原二审法院基于此事实，以该《委托函》是游本刚的真实意思表示，对游本刚提出林宇公司因拓展空间改造而逾期交房的主张，未予支持事实依据充分。2011年8月29日，游本刚与林宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，因该合同所约定的条款内容均系双方协商一致签字确认的条款，而非《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条规定的格式条款。故原二审法院以涉案合同第九条第8项不属于《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条调整对象，其适用法律及认定并无不当。2012年2月14日，涉案房屋取得武汉市城乡建设委员会颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，因此，根据合同第九条关于交房期限及该条第8项林宇公司取得该商品房所在楼宇工程竣工验收备案证明，即符合交房条件的约定，原二审法院认为林宇公司于2012年3月30日和3月31日通知游本刚收房，并未违反合同约定的交房期限和交房条件，及2012年3月30日游本刚验收房屋时提出的问题，应该通过保修责任予以解决，并不涉及房屋不符合交付条件的问题，对游本刚主张诉争房屋未达到交房条件的理由，以无事实依据未予支持正确。虽林宇公司2012年12月11日取得涉案楼房的商品房交付使用备案证，因其提交的《正式供电证明》非供电部门出具，而于本案二审终审前的2013年10月24日被武汉市住房保障和房屋管理局予以撤销的事实属实。但因上述事实均发生在原审庭审结束后，故游本刚申请再审称，一、二审法官对申请人依法申请对本案重大事实的调查于不顾，不仅不调查更对申请人提交的证据材料不作任何认定和说明，故意遗漏、掩盖被申请人伪造《供电证明》事实的理由不能成立。此外，原二审法院认为我国现行法律、行政法规均未规定商品房交付使用备案证的取得是房屋交付的法定条件之一，双方订立的《武汉市商品房买卖合同》第九条第4项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”涉及此证，但双方在此项下面打“×”，排除了此项的适用；即使双方没有排除此项的适用，也因双方在第九条第8项中重新进行了约定而不应适用此项约定，故取得商品房交付使用备案证亦不是双方约定的交房条件。其认定符合客观事实和相关法律法规的规定。
综上，游本刚的再审申请不符合《中华人共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项规定的情形。依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回游本刚的再审申请。
审 判 长 刘 军
代理审判员 王潜勇
代理审判员 钟 华
二〇一四年八月一日
书 记 员 漆昌伟