陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆中民一终字第00373号
上诉人（原审原告）榆林市朝阳凯臣家居建材广场有限公司。
法定代表人陈某。
委托代理人付某，陕西富能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈某某。
上诉人榆林市朝阳凯成家居建材广场有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2014）榆民初字第04691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年1月16日公开开庭审理了本案。上诉人榆林市朝阳凯成家居建材广场有限公司的委托代理人付某、被上诉人陈某某到庭参加了诉讼，上诉人榆林市朝阳凯成家居建材广场有限公司的法定代表人陈某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年6月30日，原告榆林市朝阳凯臣家居建材广场有限公司（出租方、甲方）与被告陈某某（承租方、乙方）签订朝阳凯臣国际家居商铺租赁合同，约定：甲方租赁给乙方营业场地位于朝阳凯臣国际家居中心内C馆1层C1522位置，面积203.9平方米，用于经营欧野品牌沙发商品。租赁期限为1年，自2013年5月28日起至2014年5月27日止。合同期租金单价为55元／月／平方米，年租金为133980元。保证金11165元，物业管理费单价3.5元／月／平方米，年管理费8526元。合同还约定其他事项。合同签订后，被告租赁原告的摊位用以经营欧野专卖店。2013年12月31日，原告（甲方）与榆林市厚德凯盛工贸有限公司（乙方）签订协议书，约定：甲方将处于经营状态的朝阳凯臣家居建材广场的租赁权、经营权以及加盖、扩建的建筑物的使用权，一次性全部转让于乙方。乙方同意向甲方支付的补偿价款为人民币2700万元。在本协议签订时，由于仍存在商户拖欠甲方经营、管理该建材市场期间租金（即2013年12月31日前）的情形，而根据本协议的约定，该部分债权仍归甲方享有。因此，如甲方需通过诉讼等途径维护合法权益时，原告的法人主体保留至拖欠租金全部收回为止。乙方有进行协助、配合以及提供相关证据的义务等事项。2014年2月19日，被告向原告打下借据，内容为“借条，朝阳凯臣租赁费（陈某）23316.00元，借款人欧野专卖店陈某某，2014年2月19日。”2014年5月5日，深圳欧野专卖店清单（榆林店现居然之家），内容为“2014年5月5日将榆林欧野专卖店产品交于居然之家原朝阳凯臣管理人员进行甩货，产品清单如下：沙发2套甩货价格为4800×2＝9600元，地柜、茶几1套甩货价格为2600元，1个大书架、1个小书架甩货价格为3800元（大）＋3500元（小）＝7300元，地毯2块甩货价格为1200元×2＝2400元，餐边框1个甩货价格为1800元，小角几1个甩货价格为600元，镜框4块甩货价格为1200元×4＝4800元，计人民币29100元。同意将此货交于居然之家（原朝阳凯臣）处理，处理产品的费用一切交于居然之家及朝阳凯臣的房租。陈某某，2014年5月5日；何建国，2014年5月5日。”2014年5月6日，被告搬离了商场，原告向法院起诉，请求：1、依法判令被告支付原告租赁费人民币23316元（从2013年5月28日起至2013年12月31日止）；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为，原告榆林市朝阳凯臣家居建材广场有限公司与被告陈某某于2013年6月30日签订的朝阳凯臣国际家居商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，依法应确认为有效合同。在合同履行过程中，2013年12月31日，原告将处于经营状态的朝阳凯臣家居建材广场的租赁权、经营权以及加盖、扩建的建筑物的使用权，一次性全部转让于榆林市厚德凯盛工贸有限公司即现居然之家。期间因被告不能按约定支付原告租赁费，被告于2014年2月19日向原告打下借据，证明欠租赁费23316元的事实。2014年5月5日，居然之家的工作人员何建国接收被告的货物计人民币29100元。并有“同意将此货交于居然之家（原朝阳凯臣）处理，处理产品的费用一切交于居然之家及朝阳凯臣的房租。”的明确约定，故应当认定被告已经履行了给付租赁费的义务。原告提供的证据不足以证明其主张事实的成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告榆林市朝阳凯臣家居建材广场有限公司的诉讼请求。案件受理费190元，由原告榆林市朝阳凯臣家居建材广场有限公司负担。
宣判后，榆林市朝阳凯臣家居建材广场有限公司上诉认为，一审判决认定事实不清，上诉人于2013年12月31日与榆林市厚德凯盛工贸有限公司签订的《朝阳凯成家居建材广场经营权转让合同》约定上诉人享有该商场2013年12月31日前的租金请求权，厚德凯盛公司享有自2014年1月1日起的租金请求权。该转让合同签订后，上诉人的管理团队全部撤出，厚德凯盛公司以新的管理团队用“居然之家”的名称经营该建材市场，对于上述事实，被上诉人已经知晓。被上诉人在原朝阳凯成（现居然之家）的商铺年租金为133980元，租赁期限从2013年5月28日至2014年5月28日。2014年2月19日，被上诉人就其拖欠上诉人2013年5月28日至2013年12月31日期间的租金，向上诉人出具了借条一支。被上诉人除拖欠上诉人的租金外，仍拖欠“居然之家”2014年1月1日起的租金，故被上诉人所述用货物折抵租金的行为只发生在其与“居然之家”之间，上诉人对此毫不知情。综上，被上诉人所欠上诉人租金尚未支付，一审认定被上诉人已经履行了给付租金的义务毫无事实依据，二审应当撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付租赁费23316元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈某某辩称，上诉人的上诉请求、事实与理由均不能成立。根据合同规定，上诉人将商场的经营权、使用权全部转让给“居然之家”应提前三个月通知被上诉人，但上诉人却在2014年4月份才通知被上诉人。
二审与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，二审庭审时，被上诉人陈某某认可上诉人榆林市朝阳凯臣家居建材广场有限公司是在2014年4月份通知他有关转让家居广场一事。被上诉人在2015年5月6日撤离商场时，从未给榆林市厚德凯盛工贸有限公司经营的“居然之家”交纳过租赁费。
本院认为，本案争议的焦点系上诉人榆林市朝阳凯臣家居建材广场有限公司与被上诉人陈某某之间的租赁费是否全部结清的问题。首先，上诉人与被上诉人陈某某之间签订的租赁合同真实有效，双方均应按约履行。从被上诉人陈某某向上诉人出具借条可知，截止2014年2月19日，被上诉人欠上诉人租赁费为23316元，故被上诉人陈某某应当直接向上诉人履行交纳租赁费的义务。第二，从上诉人与榆林市厚德凯盛工贸有限公司即现“居然之家”的《协议书》可知，上诉人于2013年12月30日将朝阳凯臣家居建材广场的租赁权、经营权等全部转让于“居然之家”，2013年12月31日前的剩余租金仍由上诉人收取，2014年1月1日之后的租赁费由“居然之家”收取，故被上诉人陈某某欠上诉人的租赁费仍应由上诉人收取。第三，被上诉人提供的《深圳欧野专卖店清单》中注明“处理产品费用一切交于居然之家及朝阳凯臣的房租”，有“居然之家”工作人员何建国签字，而何建国出庭证明该货物甩卖款项用于扣除自2014年1月1日起至陈某某撤离商场时拖欠“居然之家”的租赁费。且因何建国并非上诉人的代理人或工作人员，其无权代表上诉人处理“朝阳凯臣家居广场”与被上诉人之间的纠纷，何建国的签字行为对上诉人并不具有法律效力，该清单无法证明上诉人与被上诉人之间的租赁费全部结清。最后，被上诉人陈某某承认其从未向“居然之家”交纳过租赁费及上诉人在2014年4月份通知他有关转让家居广场一事，说明被上诉人陈某某在2015年5月5日出具甩货清单时存在拖欠“居然之家”租赁费的情形，且他当时明知该商场已转让给“居然之家”，即“朝阳凯臣家居建材广场”与“居然之家”并非同一公司。况且，被上诉人的甩货价29100元亦不够清偿其欠居然之家2014年的租赁费，说明被上诉人未清偿其欠上诉人2013年租赁费。综上，被上诉人将货物交于“居然之家”的甩卖行为，并不能抵消其与上诉人榆林市朝阳凯臣家居建材广场有限公司之间的租赁费。据此，原审法院判决认定事实基本清楚，但处理错误，上诉人所持上诉理由有相应法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销榆阳区人民法院（2014）榆民初字第04691号民事判决。
二、被上诉人陈某某在本判决生效后五日内向上诉人榆林市朝阳凯臣家居建材广场有限公司一次性支付租赁费23316元。
一审案件受理费190元，二审案件受理费380元，均由被上诉人陈某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一五年六月三日
书 记 员 康 娜