淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河商初字第0009号
原告淮安市财发担保有限公司，住所地淮安市经济开发区厦门路6号楼东附楼2楼。
法定代表人陈耀武，该公司董事长。
委托代理人陈超。
委托代理人田竹，江苏天哲律师事务所淮安分所律师。
被告淮安恒莱商贸有限公司，住所地淮安市深圳东路2号B-23号二楼。
法定代表人杨娟，职务总经理。
被告张小军。
被告杨娟。被告淮安市江南房地产开发有限公司。
法定代表人杨娟，职务总经理。
四被告共同委托代理人梁孔建、侍陶，江苏引航律师事务所律师。
原告淮安市财发担保有限公司与被告淮安恒莱商贸有限公司（以下简称恒莱公司）、张小军、杨娟、淮安市江南房地产开发有限公司（以下简称江南房产公司）追偿权纠纷一案，本院2015年1月5日受理后，依法由审判员杨德民独任审判，于2015年1月28日公开开庭进行审理，原告委托代理人陈超、田竹，四被告共同委托代理人侍陶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月3日，被告恒莱公司与江苏昆山农村商业银行股份有限公司淮阴支行（以下简称昆山银行）签订借款展期协议1份，合同约定被告恒莱公司不能按期足额偿还昆农商银流借字【2013】第147号流动资金借款合同项下的借款，特对该笔贷款展期4个月，即还款期限从2014年4月13日顺延至2014年8月13日，金额为450万元。双方还就其他相关权利义务等事项作了约定。原告为被告恒莱公司的贷款向昆山银行提供了连带责任保证。同日，原告与被告恒莱公司签订委托合同1份，约定原告为恒莱公司向昆山银行的上述借款提供担保责任，被告张小军、杨娟、江南房产公司为被告恒莱公司的履约向原告提供反担保。2013年11月，被告张小军、杨娟和原告签订房地产抵押合同1份，约定由被告张小军、杨娟提供位于淮安经济开发区海口路27号C13幢109室房屋抵押给原告作为被告恒莱公司履约的反担保。借款到期后，被告恒莱公司未能履行全部还款义务，原告为被告恒莱公司向昆山银行垫付了借款本息2079625元。现诉至法院，请求判令1、被告恒莱公司偿还垫付的借款本息2079625元，支付违约金20万元，支付利息损失每日1369元（自2014年11月28日至实际给付之日止），支付律师费47000元；2、被告张小军、杨娟、江南房产公司承担连带付款责任；3、被告张小军、杨娟以其抵押的位于淮安经济开发区海口路27号C13幢109室房屋折价、拍卖、变卖优先偿还原告垫款费用；4、被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：
1、借款展期协议一份，证明由于被告恒莱公司未能足额偿还昆农商银流借字2013147号流动资金借款合同，对其借款金额以及期限予以展期，从原来的还款期2014年4月13日延长到2014年8月13日，金额是450万元；
2、委托担保合同一份，证明被告恒莱公司委托原告为其向昆山银行的展期借款提供担保，被告张小军、杨娟、江南房产公司提供了反担保，在合同的第八条约定了原告代偿的情况下追偿的范围；
3、房产抵押合同、房地产抵押清单、房产证复印件、2014年4月4日张小军、杨娟的承诺书、他项权证复印件各一份，证明被告张小军、杨娟将其位于淮安市开发区海口路27号13幢109室的房屋抵押给原告作为担保；
4、恒莱公司股东会决议及江南公司股东会决议各一份，证明被告恒莱公司、江南公司股东会决议同意被告恒莱公司向昆山银行贷款，江南公司承担反担保责任；
5、扣款告知函一份、贷款利息归还凭证三份，证明由于被告恒莱公司未能按时还款，昆山银行从原告账户中扣除了1579625元以清偿被告恒莱公司债务；
6、律师费发票和律师委托合同各一份，证明原告委托律师参与诉讼费用计47000元，按照合同约定应由被告承担。
7、流动资金借款合同、保证合同各一份，证明2013年11月14日被告恒莱公司因经营需要向昆山银行借款500万元，借款期限为5个月，从2013年11月14日至2014年4月13日，原告为被告恒莱公司的借款承担了连带责任担保；
8、2013年11月13日被告恒莱公司与原告签订的委托担保合同以及被告张小军、杨娟签订的承诺书各一份，证明被告恒莱公司委托原告向其与昆山银行的借款提供担保，被告张小军、杨娟同意以其位于海口路的房屋作为抵押担保；
9、昆山银行于2015年1月30日出具的情况说明一份，证明原告为被告恒莱公司向昆山银行垫付的款项中的表外呆滞款实为被告恒莱公司逾期未还款的逾期利息。
四被告辩称，1、原告未取得本案诉权。2014年9月17日，原告与被告签订《协议书》一份，该协议书第二条第5款约定：原告代偿250万元借款本金后，才可以向被告行使追偿权，而本案中原告只向银行偿还200万元的本金，所以原告行使追偿权的条件没有成就。2、原告违约在先，无权要求被告在2015年4月15日之前偿还200万元。根据（2014）河商初字第0344号民事调解书，被告的义务是向原告支付20014089.13元，原告需将位于深圳路11号C幢201、202室房屋解封，解除开发区海口路27号C13幢109室的抵押，解除开发区福州北路1号东方凯旋城小区的4套房屋的网签手续，并解除已经查封的两辆车。被告按照调解书已向原告支付了200万元，但原告只解除了开发区海口路27号C13幢109室的抵押，没有履行其他义务。被告因原告不履行调解书的义务，才未支付剩余的14089.13元。
四被告对原告所提供证据发表如下质证意见，对证1的真实性、合法性、关联性无异议；对证2合法性不认可。委托担保合同约定了支付违约金，同时又约定了利息，没有法律依据。原告违约在先，被告没有违约，无需向原告支付任何费用；对证3的合法性、真实性无异议，但与本案无关联性。被告还款的条件还未成就，原告不能据此主张对该房屋的权利；对证4的真实性、合法性、关联性无异议；对证5真实性、合法性无异议，但对2014年11月28日、2014年12月11日的还款凭证中归还表外呆滞还款1.3万元、4250元不予认可，因为该款项性质、用途不明，不属于本金和利息的范畴；对证6三性均不予认可，原告除提供委托代理合同、发票，还应当提供银行转账凭证以证明该费用实际发生，即使产生律师费，本案中律师的工作量有限，律师代理费计算不明，代理费过高，请求法庭予以调整；对证7的真实性、合法性、关联性无异议；对证8的质证意见同证2、3；对证9的真实性、合法性、关联性无异议。
四被告为支持其辩称，向本院提交以下证据：
11、2014河商初字第0334号民事调解书一份，证明原被告在该份调解书中约定了双方的相关权利和义务，具体见答辩意见；
12、2014年9月17日原告与恒莱公司签订的协议书一份，证明原告需偿还贷款250万元后才可向被告主张追偿权，因而原告未取得本案诉权；原告违反该协议的约定，没有履行证据1调解书中的义务，被告按调解书约定履行了义务，所以原告暂时不得向被告主张。
原告对四被告提交的证据发表如下质证意见：对证11的真实性、合法性、关联性无异议；对证12的真实性、合法性、关联性无异议，但需说明，协议书第五条是对调解书履行附条件的，即只有被告按照调解书以及协议书约定履行了向原告付款，调解书所约定的对于250万元银行贷款偿还期限及方式才能有效，但事实上被告没有按照调解书的约定以及协议书的要求给付款项，调解书后来是申请了强制执行的，调解书的内容至今尚未完全履行完毕，故根据协议书第五条，被告的抗辩不成立。
经审理查明：2013年11月14日，被告恒莱公司与昆山银行签订《流动资金借款合同》一份，约定被告恒莱公司向昆山银行借款500万元。同日，原告、被告恒莱公司与昆山行签订《保证合同》一份，原告自愿为被告恒莱公司的借款承担连带责任保证。2013年11月18日，原告与四被告签订《委托担保合同》一份，约定由被告张小军、杨娟、江南房产公司为原告的担保提供反担保，担保期限为一年，担保方式为不可撤销连带责任担保，该合同第4条第2款约定“委托担保人与贷款人就《借款合同》履行期限达成展期协议的，反担保人继续承担反担保责任，保证期间自展期协议约定的债务履行期届满之日起二年”。2013年11月，被告张小军、杨娟和原告签订房地产抵押合同，约定以被告张小军、杨娟提供的位于淮安经济开发区海口路27号C13幢109室房屋抵押给原告作为被告恒莱公司履约的反担保。该合同第4条第4款约定“债务人未依合同清偿债务的，乙方有权依法申请处份抵押的房地产”。2013年12月6日，经淮安经济技术开发区建设房管局登记，为该房屋设立了抵押权，他项权利人为原告，他项权利种类为抵押权，登记债权数额为150万元。2014年4月3日，被告恒莱公司与昆山银行签订《借款展期协议》，约定将昆农商银流字【2013】第147号《流动资金借款合同》项下的借款予以展期，将还款日2014年4月13日延长至2014年8月13日，展期金额450万元。原告为该笔款项提供担保。同日，原告与被告恒莱公司签订《委托担保合同》，约定原告为该公司向昆山银行的上述借款提供担保责任，被告张小军、杨娟、江南房产公司为被告恒莱公司的履约向原告提供反担保。该合同第2条约定“担保范围包括但不限于《借款合同》项下的本金、利息、罚息、复利、担保手续费、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费等担保人实现担保权利的一切费用”；该合同第3条约定“担保方式为不可撤销连带责任保证。本合同项下有多个反担保人的，各反担保人共同对担保人承担连带责任”；该合同第8条第2款约定“因委托担保人未按合同约定履行还款义务，银行基于借款合同约定从担保人处直接扣款或基于法院判决文书而使得担保人承担担保责任的，担保人有权向委托担保人和反担保人追偿并要求委托担保人和反担保人给付违约金（数额为担保人担保金额的20%）；追偿范围包括：扣（垫）款本息、自扣（垫）款之日起利息（数额为每日按借款合同约定的贷款利率四倍计算）、乙方实现代偿款而产生的诉讼相关费用、律师费用……”；第三款约定“因委托担保人违约导致担保人承担垫款责任的，担保人有权没收委托担保人缴纳的违约金”。借款到期后，被告恒莱公司未能履行全部还款义务，原告为被告恒莱公司向昆山银行垫付了借款本息2079625元，含被告恒莱公司缴纳给原告的50万保证金。
另查明，在本院审理的（2014）河商初字第0344号案件中，上述原被告达成调解协议，该案调解书载明“一、四被告欠原告代垫款本息2014089.13元，于本调解协议签字之日还款50万，原告同意当天将位于深圳路11号C幢201、202室房屋解封；被告于2014年10月8日还款50万，原告同意三日内解除位于经济开发区海口路27号C13幢109室的抵押；被告于2014年11月30日前还清剩余欠款，原告同意三日内解除对位于开发区福州北路1号东方凯旋城小区的4套房产的网签手续，并解除已查封的两辆车；（如被告在2014年10月8日至2014年11月30日之间还款50万，原告立即解除已查封的两辆车）。二、如被告按期付款，原告放弃其他诉讼请求。”
原被告于2014年9月17日签订的协议书第二条第五款约定“如果甲方未按调解书约定的要求偿还乙方已垫款2014089.13元，乙方代偿剩余250万元后有权依据双方签订的原委托担保合同约定要求甲方给付垫付款并承担违约责任，本条中的1、2、3款作废”。
本院认为，原被告签订的借款展期协议、委托担保合同、房地产抵押合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。
一、对原告有无取得本案诉权问题。本院认为，（2014）河商初字第0344号案件调解书中载明“被告于2014年11月30日前还清剩余欠款，原告同意三日内解除对位于开发区福州北路1号东方凯旋城小区的4套房产的网签手续，并解除已查封的两辆车”。但在（2014）河商初字第0344号案件中，被告并未完全履行还款义务，庭审中被告辩称已支付原告200万元，但未提供证据证明，且原告在调解书约定期满后申请强制执行，根据《中华人民共和国合同法》第108条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，原告具有本案诉权，是本案适格原告。
二、借款到期后，被告恒莱公司未及时清偿借款，致使原告代被告恒莱公司向昆山银行垫付了2079625元，包含被告恒莱公司缴纳给原告的50万元保证金，因此原告有权要求被告恒莱公司立即偿还代垫款项，被告所缴纳保证金在结算时可用以冲抵欠款。
三、关于原告律师费是否过高问题。根据江苏省律师服务收费标准，民事案件涉及财产的，收费标准为标的额＊2%-4%，本案标的额为2339625元，收费应为46792.5元至93585元之间，故原告为此花费律师费47000元在收费规定范围内，被告辩称不成立。
四、关于被告是否应承担违约责任问题。双方签订的委托担保合同第八条约定如造成原告代垫事实，原告有权向被告追偿并要求被告按担保金额的20%计算给付违约金、借款合同约定利率四倍计算支付逾期利息、扣（垫）款本息、及承担其他诉讼相关费用、律师费用、不予退还保证金。本院认为，原告未能举证证明被告逾期未还款给其造成的实际损失，故本院认定本案被告违约给原告造成的损失以同期银行贷款利率四倍计算（自2014年11月28日起至被告实际偿付之日止）为宜。
五、被告张小军、杨娟、江南房产公司与原告签订委托担保合同，自愿为被告恒莱公司的上述借款提供反担保，并约定担保方式为不可撤消连带责任保证。现被告恒莱公司在借款到期后未及时清偿借款导致原告（担保人）代为垫付，被告张小军、杨娟、江南房产公司应就此承担连带清偿责任，原告要求被告张小军、杨娟、江南房产公司承担连带付款责任的诉请符合法律规定，本院予以支持。
六、被告张小军、杨娟与原告签订房地产抵押合同，约定以位于淮安经济开发区海口路27号C13幢109室房屋作抵押为被告恒莱公司上述借款向原告提供反担保，并办理了抵押登记，故原告有权就被告张小军、杨娟抵押的房屋折价、拍卖、变卖后所得价款在150万元范围内享有优先受偿权。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告淮安恒莱商贸有限公司应于本判决生效后十日内偿还原告淮安市财发担保有限公司代垫借款本息、罚息计2079625元，并赔偿损失（自2014年11月28日起按同期银行贷款利率四倍计算逾期付款利息至实际给付之日止，最后结算时被告已交的50万元保证金可抵充所欠款项）；
二、被告淮安恒莱商贸有限公司给付本案原告委托律师代理费47000元；
三、被告张小军、杨娟、淮安市江南房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
四、如被告淮安恒莱商贸有限公司不能按期偿还上述款项，原告有权就被告张小军、杨娟抵押的房产依法拍卖、变卖后所得价款在150万元范围内优先受偿；
五、驳回原告淮安市财发担保有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费30517元，减半收取15258.5元，诉讼保全费5000元，合计20258.5元，由原告负担1389.5元，被告淮安恒莱商贸有限公司负担18869元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时按《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费（该院开户行，淮安市农行城中支行，账号34×××54）。
审判员 杨德民
二〇一五年三月三十日
书记员 陈 凤
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第二条反担保人可以是债务人，也可以是债务人以外的其他人。
反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押，也可以是其他人提供的保证、抵押或者质押。