江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第5号
上诉人（原审原告）李某某。
委托代理人张俊宗，江西腾龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）田某某。
委托代理人赖作森，上犹县方圆法律服务所法律工作者。
上诉人李某某因与被上诉人田某某房屋买卖合同纠纷一案，不服上犹县人民法院（2014）上民一初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2010年8月19日及2011年4月16日，原告李某某与王某某、王某甲、王某已签订协议书两份，约定由王某某、王某甲、王某已提供位于上犹县营前镇东门40号、42号自有土木结构房屋所占土地，由原告李某某提供资金，合作开发商住楼。2011年7月4日，被告田某某与原告李某某签订住房买卖合同一份，约定被告田某某购买二单元三楼304室住房一套、15号杂物间一间，住房为125.80平方米，杂物间为10.669平方米，住房单价为每平方米1306元，杂物间单价为每平方米2200元，所购房屋总价款为187766元；付款方式为签订合同时支付50000元，所购住房楼层封顶时支付50000元，交进户门钥匙时付清余款；交房时间为2012年5月1日之前；原告李某某应为被告田某某代办土地、房产、用水、用电等有关手续，相关费用由被告田某某承担；若原告李某某按合同约定的交房日期逾期超过30日，从30日后的第二天起至实际交付之日止按被告田某某已付房款按日支付万分之十的违约金；若被告田某某在接到交房通知后，应在交房后30日内付清余款，否则从30日后的第二天起按未支付余款按日支付万分之十的违约金。2011年7月4日、2012年2月8日、2012年6月24日、2013年2月6日、2013年3月10日、2013年9月20日、2014年2月12日，被告田某某分别向原告李某某支付购房款50000元、35000元、20000元、25000元、15000元、10000元、20000元，合计共支付175000元，目前尚欠购房款12766元。原告李某某为所开发的商住楼安装了用水用电设施，对不能享受优惠政策的购房户统一收取每户3000元的相关安装费用，被告田某某尚未交纳该笔费用。房屋建造过程中，原告李某某按被告田某某的要求增加了一个窗户，造价438元，被告田某某尚未支付。原告李某某向被告田某某交付房屋后，被告田某某对房屋进行了装修并入住。
原审原告李某某的诉讼请求为：一、被告向原告支付购房款、水电入户费、加装门窗费合计人民币16204元；二、被告按合同约定支付逾期违约金直至购房款付清日止（截止2014年8月1日，违约金计为12798元）。三、本案诉讼费用由被告承担。另外，被告有一笔已经支付的购房款20000元，也是逾期才支付，逾期598天，要求增加违约金11960元。
原审法院认为：原告李某某与被告田某某签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，该合同应为合法有效的合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方应按合同约定履行相应的权利义务，现原告李某某已经向被告田某某交房，被告田某某也已经实际使用，被告田某某应当按约定向原告李某某支付所欠房款及相关办证费用，因此，对原告李某某要求被告田某某支付剩余房款12766元、水电入户费用3000元、房屋增加窗户工程款438元合计16204元的诉讼请求予以支持。由于被告田某某未在原告李某某办理水电入户手续时及时提供相关材料，导致其未享受到优惠政策，该责任应由被告田某某自行承担，因此，被告田某某主张其能享受优惠政策而无需支付水电入户费用3000元的抗辩，不予采纳。被告田某某主张原告李某某违约在先，所交付的房屋质量存在问题、房屋面积不符合合同约定，却没有提交相关证据予以证明，也不申请相关鉴定机构进行鉴定，不予采纳。由于被告田某某没有举证证明原告李某某违约逾期交房，应认定原告李某某是按合同约定如期交房。那么，按合同约定，被告田某某从2012年6月24日至2014年2月12日之间五次向原告李某某交纳部分购房款的行为均已构成违约，而原告李某某却未在被告田某某第一次违约时及时主张权利，而是此后近两年中多次接受被告田某某陆续支付的部分房款，属于对被告田某某继续“违约”的放任，应视为原告李某某放弃主张违约金的权利，同时结合被告田某某的陈述，在被告田某某支付购房款给原告李某某的过程中，应当可以确认存在着被告田某某曾经书写欠条给原告李某某的事实，即双方当事人之间曾经对剩余购房款的支付另行达成过协议，所以，原告李某某主张被告田某某所欠房款16204元逾期790天及已经支付的一笔购房款20000元逾期598天，应按合同约定分别按日支付万分之十违约金即12798元及11960元的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告田某某于判决生效后十天之内支付尚欠购房款12766元、水电入户费3000元、房屋增加窗户工程款438元合计16204元给原告李某某。二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费550元（原告已预交），减半收取275元，由原告李某某承担100元，由被告田某某承担175元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
上诉人李某某不服该判决提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人田某某支付违约金24758元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要理由是：1、上诉人与被上诉人关于拖欠购房款一事并没有另行达成协议。2、被告从2012年6月24日起拖欠购房款构成违约，上诉人接受了迟延履行的购房款后仍可以要求违约金。3、双方合同约定了违约金的计算方式，应按合约依法判决。
被上诉人田某某答辩称：1、2013年下半年，经双方结算，尚欠购房款32766元，以欠款的方式另行形成欠条交付上诉人手中，并且在2014年2月12日归还欠款20000元，双方购房买卖合同已终止，转为债务自然不存在违约金。2、被上诉人无须另行缴交水电入户费3000元，原审法院对此事实认定不清。3、目前大多数住房未拿到产权证，房屋面积和质量存在问题，被上诉人对此保留诉讼权利。
二审中，被上诉人向法院提交上犹县供电有限责任公司营前供电所出具的证明、上犹县营前镇人民政府出具的证明以及代收代付明细表，证明被上诉人是搬迁对象无需缴纳水电入户费3000元。上诉人质证认为：对代收代付明细表予以认可，但不能证明被上诉人的证明对象，被上诉人当时未提供相关的资料导致上诉人未享受优惠政策。对其他证据的三性均有异议。因被上诉人未上诉，本院对上述证据不予审查。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：双方签订的《住房买卖合同》约定：“乙方（被上诉人田某某）在接到甲方（上诉人李某某）交房通知后，在合同交房最后期限后三十日内付清余款，三十日后第二天起乙方按日向甲方支付逾期未付清余款万分之十的违约金”。上述约定是逾期付款违约金的计算标准。当事人对逾期付款的责任有明确约定，被上诉人又未能提供证据证明双方另有约定，故一审判决驳回上诉人李某某要求支付逾期付款利息的诉讼请求不当。违约金具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”。虽然双方约定违约金计算标准为3%（按月计算），但是被上诉人已经支付了大部分购房款，尚欠部分并不多，被上诉人对其承担违约金有异议，而上诉人并未提供证据证明其实际损失有2万余元。因此，综合合同履行情况、违约方过错程度等因素，本院酌情将被上诉人逾期利息调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算。关于逾期利息计算的起止时间。当事人约定交房时间为2012年5月1日，被上诉人在一审庭审时自认于2012年6月24日拿到房屋钥匙，上诉人在二审庭审时认为从2012年7月1日开始计算。所以，本案逾期购房款的利息起算时间应为2012年7月1日。根据上诉人起诉主张，对尚未支付的16204元款项的利息请求计算至2014年8月1日，之后的未明确主张；对已经支付的20000元计算至实际支付日即2014年2月12日，符合法律规定，本院予以支持。综上，上诉人李某某要求支付逾期利息的上诉请求，除利息计算标准和计算时间应当适当予以调整外，其余请求均具有事实和法律依据，故本院予以支持。另外，被上诉人对一审判决其应支付水电入户费3000元不服，但未提起上诉，本院对此不予审查。一审判决事实认定清楚，但处理不当，应当予以改判。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持上犹县人民法院（2014）上民一初字第154号民事判决第一项；
二、撤销上犹县人民法院（2014）上民一初字第154号民事判决第二项；
三、被上诉人田某某在本判决生效后十日内，向上诉人李某某支付尚未支付款项16204元及已支付购房款20000元的逾期利息，其中，本金16204元的逾期时间从2012年7月1日至2014年8月1日止，本金20000元的逾期时间从2012年7月1日至2014年2月12日止，利息的计算标准均为中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费275元，二审案件受理费550元，合计825元，由被上诉人田某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 王 佳
书 记 员 陈 慧