广西壮族自治区上思县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）上民初字第272号
原告（反诉被告）林秀萍。
委托代理人王锁，广西心田律师事务所律师。
被告（反诉原告）广西上思县恒大林化有限公司。
法定代理人胡超明，该公司经理。
委托代理人黄文薇，广西心田律师事务所律师。
委托代理人林燕莹，广西心田律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）林秀萍诉被告（反诉原告）广西上思县恒大林化有限公司（以下简称上思恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告林秀萍的委托代理人王锁，被告上思恒大公司的委托代理人黄文薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林秀萍诉称，2013年6月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买×××××××2栋2单元901号房，建筑面积共119.43平方米，套内建筑面积100.88平方米；按建筑面积计算，该商品房单价每平方米3208.37元，总价383176元；被告应当在2014年9月30日前将商品房交付原告使用；被告逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。2014年2月19日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告向被告支付首付款230176元，其余153000元由原告向银行办理按揭贷款支付。原告签订上述合同后，已全部履行付款义务，但于2015年1月14日才收到被告签发的《江滨华府交房通知书》，通知交房。被告逾期交房104天，按合同约定，被告应向原告支付违约金13450元。另外，购房前售楼人员提供给原告一张“江滨华府法式水岸生态社区”宣传图册，并重点向原告介绍该户型免费赠送面积为11.14㎡。2015年1月15日，原告对交付的套房面积委托专业人员进行丈量。套房阳台面积为18.69㎡，按《建筑工程建筑面积计算规范》的标准，阳台面积应为9.345㎡。按照宣传图册，这9.345㎡的阳台面积应属于赠送面积范围，现被告已收取这部分房款，应予退回。为维护原告的合法权益，特提起民事诉讼，请求人民法院判令：1、被告支付给原告迟延交房违约金13450元；2、被告退还原告多交的购房款29982.21元；3、本案案件受理费由被告负担。
原告对其陈述事实向本院提供以下证据：1、商品房买卖合同，证明合同原、被告双方的权利义务，合同约定被告交房日期为2014年9月30日前；2、商品房买卖合同补充协议、个人房屋借款／担保合同，证明原告按约定交清首付房款，其余房款由原告向银行按揭贷款支付；3、邮政信封，证明2014年12月27日被告将交房通知书邮寄给原告，原告于2015年1月14日收到此通知书；4、江滨华府交房通知书，证明2014年12月27日被告将交房通知书邮寄给原告，原告于2015年1月14日收到此通知书；5、收据，证明原告依约付清首付房款；6、江滨华府法式水岸生态社区宣传图纸，证明被告在签约前承诺赠送面积约11.14㎡。
被告上思恒大公司答辩并反诉称，原告存在违约行为，应向被告支付违约金。原告隐瞒系第二次购买商品房，造成第一次贷款不成功。经被告多次催促，原告才于2014年2月7日交纳足购房款的60%以上，符合贷款条件。原告应支付被告违约金18909元。因遭遇天气等不可抗力原因造成被告停工133天，被告可据此予以延期交房，被告不存在违约行为。
被告上思恒大公司对其陈述事实及反诉请求向本院提供以下证据：1、建设工程质量竣工验收意见书，证明江滨华府工程第一期于2014年12月12日竣工验收合格；2、申请书2份、停水统计表、雨天统计表、晴天表，证明工程因停水、停电、降雨等原因导致工期延误；3、房屋预告登记证明领取表、交房通知书签领表、江滨华府业主签领表，证明上思恒大公司已与林秀萍办理交房手续；4、编号为XA20138552745的国内挂号信函收据，证明被告已于2014年12月17日向原告寄出交房通知书；5、江滨华府订购协议书，证明原告已享受购房优惠；6、编号为XA20129520345的国内挂号信函收据，证明被告于2013年12月27日向原告发出催交房屋首付款通知；7、税收通用完税证，证明原告向被告隐瞒二次购房；8、签证单，证明被告因下雨、停水、停电、高、中考而停工的天数，并经各单位核准；9、交房公告，证明被告已于2014年12月30日通过《雄基广告》发布交房公告。
根据被告的申请，本院调取证据1、2013年11月29日的投邮清单；2、2014年12月29日的投邮清单；3、上思县气象局出具的降水、降雨及雨量表。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、5的真实性无异议；对证据2的真实性没有异议，认为这是由于原告原因才需补交房屋首付款；对证据3、4的真实性没异议，但认为被告于2014年12月27日就寄出交房通知书；对证据6的三性均有异议，认为被告不存在这份宣传图册。被告对法院调取的3份证据的三性均无异议。
原告对被告提供的证据3、4、5、7、8、9的真实性无异议，对证据1的真实性没有异议，但认为涉诉工程仅由建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位和监理单位验收，不能视为该工程已验收合格；对证据2有异议，认为该证据不能作为定案依据；对证据6的真实性没有异议，但认为该证据不能证实原告违约。原告对法院调取的证据1、3的三性均无异议，对证据2的真实性没有异议，但认为该证据是门卫签收，原告于2015年1月14日才收到。
结合双方的质证意见，本院对双方上述证据认证如下：对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，原告提供的证据2中有自来水公司、上思县水利电业有限公司盖章，且与被告提供的证据8相互佐证，本院该证据予以采信。对当事人有异议的其他证据，本院认为，这些证据与本案的事实有一定的关联性，本院作为定案的参考依据。
结合全案证据以及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：2013年4月30日，原告林秀萍作为乙方与被告上思恒大公司作为甲方签订一份《江滨华府定购协议书》，约定：原告林秀萍自愿定购上×××××××2栋2单元901号房产，原单价为3398元／㎡，面积为119.43㎡，原总价为405823元；乙方于签订定购书时，交付立约定金2万元；定购优惠：⑴可享受额外优惠0.99折；⑵可享受总房款冲减6888元。原、被告双方方又于2013年6月13日签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告林秀萍向被告上思恒大公司购买上思县思阳镇江滨路三华桥头的江滨酒店.江滨华府2栋2单元901号房产，购房款总额为383176元。合同约定：第六条、付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款……3、其他方式：详见附件四合同补充协议；第八条、交付期限：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3、因政府有关部门调整规划、临时限制行为导致工期受到影响的，或停水、停电导致停工的（以有关部门文件、通知或报纸刊登的相关预告、通知或监理单位的施工记录为准）；4、因气候异常停工的（以监理单位的施工记录为准）；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙即视为对房屋验收并交接；第十八条、买受人的房屋仅住宅使用……双方在《商品房买卖合同》时同时还签订有附件一至六。附件四中的《合同补充协议》约定：正文第六条付款方式及期限：买受人同意按以下第3种方式付款……3、银行按揭（商品房担保贷款）：（1）买受人须在签订本协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。（2）买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的50.15%作为首期付款，计人民币192176元整。（3）其余49.85%的房款，计人民币191000元，由买受人向银行办理按揭贷款支付。附件五中的《商品房买卖合同补充协议》约定：本合同中所涉及的通知方式包括以下几种：电话通知、当面递交书面通知、邮寄通知、手机短信、《防城港日报》公告等，五种通知方式具有同等的法律效力。原、被告双方方又于2014年2月19日签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定：乙方（林秀萍）因个人原因于2014年2月7日向甲方（上思恒大公司）交纳第二次房款38000元，乙方两次共向甲方交纳首付款230176元，占总房款60.07%，剩余房价款占总房价的39.93%，由买受人向银行申请按揭，共计153000元；原《商品房买卖合同》附件四关于银行按揭付款方式的约定作废。双方还对各自的权利义务进行了明确约定。原告分别于2013年5月20日、2014年2月7日向被告支付购房首付款192176元及38000元。2014年2月26日，原告与广西北部湾银行签订按揭贷款合同，银行于2014年3月12日发放贷款153000元至被告账户。2014年12月27日，被告通过邮寄方式向原告送达《江滨华府交房通知书》，通知原告于2015年1月3日到江滨华府营销中心办理入伙手续。原告于2015年1月3日在被告的江滨华府业主交房通知书签领表上签字认可。原告于2015年1月14日办理交房手续。
另查明，2013年6月13日双方合同签订后至合同约定的交房日2014年9月30日，由于停水停工8天、停电停工17天、下雨停工32天、高考、中考停工10天，共计69天。上述停工时间未相互叠加。
本案争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房的违约行为，原告要求被告支付违约金13450元有无事实和法律依据；二、原告要求被告退还其多交的购房款29982.21元有无事实和法律依据；三、被告主张原告支付违约金18909元有无事实和法律依据。
本院认为，原告与被告签订的《江滨华府定购协议书》、《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应严格履行。
关于第一个争议焦点。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定被告交房时间为2014年9月30日前。2014年12月27日，被告通过邮寄方式向原告送达《江滨华府交房通知书》，通知原告于2015年1月3日到江滨华府营销中心办理入伙手续。原告于2015年1月3日签收的《江滨华府交房通知书》，故应视2015年1月3日为双方交房日期。被告逾期交房的日历天数为94天。《商品房买卖合同》第八条约定：因政府有关部门调整规划、临时限制行为导致工期受到影响的，或停水、停电导致停工的（以有关部门文件、通知或报纸刊登的相关预告、通知或监理单位的施工记录为准）；因气候异常停工的（以监理单位的施工记录为准）。被告可以顺延交房时间。根据本院查明的事实，被告施工期间因停水、停电、下雨及高考中考等原因停工69天。可合理顺延交房。扣除被告可以延期交房的时间，其实际逾期94-69=25天。关于被告应付违约金的数额问题。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交付商品房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。本案中，被告实际逾期交房25天。被告应按《商品房买卖合同》第九条的约定向原告支付逾期交房的违约金，违约金为1726.25元（230176元×0.3‰×25天）。原告的诉讼请求，本院部分予以支持。
二、关于第二个争议焦点。原、被告双方签订的《江滨华府定购协议书》、《商品房买卖合同》均无明确记载原告购买的房产被告应免费赠送面积为11.14㎡，且被告已按《建筑工程建筑面积计算规范》的标准，套房的两个飘窗未计入建筑面积。原告没能提供足够的证据证明被告承诺其所购买的商品房应享受赠送11.14㎡的面积。故对原告要求被告退还多交的购房款29982.21元的诉讼请求，本院不予支持。
三、关于第三个争议焦点。原、被告于2014年2月19日签订的《商品房买卖合同补充协议》，约定林秀萍因个人原因于2014年2月7日向上思恒大公司交纳第二次房款38000元，乙方两次共向甲方交纳首付款230176元，占总房款60.07%，剩余房价款占总房价的39.93%，由买受人向银行申请按揭，共计153000元；原《商品房买卖合同》附件四关于银行按揭付款方式的约定作废。该协议应视为系双方当事人对付款方式进行重新约定。签订该协议后，原告也已依约履行了自己的义务，原告不存在违约行为。故对被告反诉要求原告支付违约金18909元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告广西上思县恒大林化有限公司向原告林秀萍支付逾期交房违约金1726.25元；
二、驳回原告林秀萍的其他诉讼请求；
三、驳回被告广西上思县恒大林化有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费686元（原告已预交343），由原告负担658元，被告负担28元。反诉案件受理费252元（被告已预交136），由广西上思县恒大林化有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按预交上诉案件受理费938元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：×××××××（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 许冠美
人民陪审员 吴 冠
人民陪审员 零景露
二〇一五年九月十一日
书 记 员 潘龙秀