甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第61号
上诉人（原审被告）刘建明，男，汉族，1977年10月12日出生，环县人，环县合众商贸有限公司经理，住环县。
委托代理人尚鹏飞，甘肃北斗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨杰，男，汉族，1987年5月24日出生，环县环城镇人，居民，住环县。
委托代理人惠志君，镇原县法律援助中心律师。
上诉人刘建明因与被上诉人杨杰房屋租�合同纠纷一案，不服环县人民法院（2014）环民初字第940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘建明的委托代理人尚鹏飞、被上诉人杨杰及其委托代理人惠志君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2010年1月27日，杨杰母亲项瑛与环县万胜商贸有限责任公司签订房屋租赁合同，租赁坐落于环洲商贸城房屋1幢用于经营家具。同年5月1日，刘建明与杨杰签订房屋租赁合同，杨杰将其母项瑛承租的环洲商贸城的A幢1、2、3号房屋转租给刘建明经营电器生意，约定租期自2010年5月1日起至2012年4月30日止，年租金22.5万元。合同签订后，双方依约履行。2012年5月1日，双方续签租赁合同，约定租期3年，自2012年5月1日起至2015年4月30日止，年租金30万元，同时约定前两年房租不变，第三年根据商贸城房租变化商议。同时在合同中约定：如果刘建明无故拖欠租金，杨杰给予刘建明7天宽限期，从第8天开始，杨杰有权向刘建明每天按实欠租金1%加收滞纳金。合同签订后，双方重新协议，在征得杨杰同意后，刘建明按照每年22.5万元向其交纳房租至2014年4月30日。2014年4月份，杨杰通知刘建明增长房租，每间房屋10.8万元，刘建明租赁的3间房屋租金共计32.4万元。刘建明不同意，双方多次协商未果，刘建明至今未交纳租金。
原审法院审理认为：杨杰虽非环洲商贸城A幢房屋的租赁人，但其系承租人项瑛之子，其与刘建明两次签订房屋租赁合同，房屋出租人及承租人均未提出异议，故双方续签的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，应予认可。合同签订后，双方重新协商，变更租金数额，刘建明按照变更后的年租金交纳，杨杰按此数额收取并出具收据。收据上分别注明系那一年度�金，此变更亦系双方真实意思表示，且已实际履行，应视为合同的一部分，应予认可。故杨杰按照合同约定的每年度30万元租金数额向刘建明主张两年度房租差价15万元的请求不予支持。杨杰要求刘建明支付第三年度租金32.4万元，因双方就第三年度租金数额在合同中未明确约定，又未达成补充协议，杨杰在庭审中提交转租给他人的房屋收取租金的证据，试图证明相邻房租增长至32.4万元的事实。该证据只能证明杨杰与他人协商一致，意见统一，其与刘建明达不成一致意见，他人同意的意见不能强加于刘建明，故该证据不予采信。但鉴于双方在租赁合同中对年租金有明确约定，故刘建明按年租金30万元缴纳房租较为合理。杨杰诉请刘建明支付拖欠房租的滞纳金，双方签订的《房屋租赁合同》中有此约定，且杨杰要求的3万元滞纳金在双方约定的范围之内，应予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条之规定，判决：1、刘建明于判决生效后10日内支付杨杰2014年5月1日至2015年4月30日的房屋租金30万元；2、刘建明于判决生效后10日内支付杨杰拖欠房屋租金的滞纳金3万元；3、驳回杨杰的其他诉讼请求。案件受理费5340元，由杨杰负担1869元，刘建明负担3471元。
刘建明不服上述判决，上诉称：本案标的物是杨杰的母亲项瑛承租的，杨杰既不是房屋的所有人，也不是房屋的使用人，其无权转租房屋，故其作为原告主体错误。上诉人是环县和众商贸有限公司经理，租赁房屋的用途是公司经营电器，上诉人的行为是公司行为所产生的法律后果应当由公司承担，故本案的被告主体错误。原审判决认定事实不清，上诉人不存在违约行为，判令上诉人支付30万元租金并承担违约责任与事实和法律规定不符。请求撤销原判，�判驳回杨杰诉讼请求。案件受理费由杨杰负担。
杨杰辩称：答辩人就自己母亲承租的房屋与上诉人经过协商，在2010年5月1日签订了书面租赁合同，租赁期内，双方全面履行了合同。合同期满后，双方又于2012年5月1日续签合同，除租赁期限和租金变化外，其他内容不变。上诉人对合同主体包括其在一审诉讼中一直无异议，双方签订合同及履行合同的行为表明对彼此是认可的。
经审理，一审诉讼中，杨杰向法庭提交了如下证据：1、身份证，用以证明其身份；2、户口本，用以证明项瑛与杨杰系母子关系；3、杨杰的母亲项瑛与环县万胜商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》一份，用以证明其有权将房屋转租；4、杨杰与刘建明2010年5月1日、2012年5月1日分别签订的《房屋租赁合同》两份，用以证明刘建明租赁杨杰房屋的事实和2012年5月1日至2015年4月30日房租每年30万元；5、2013年9月30日项瑛与王彩琴签订的《房屋租赁合同》一份及收款收据两份，用以证明同类型房屋租金涨至每年每间10.8万元；6、张贴在出租房屋周围的通知两份，用以证明房屋上涨的事实。刘建明向法庭提交了2012年-2013年房屋租金收款收据三份，用以证明其已经给杨杰缴纳了两年度的房租的事实。以上证据双方在一审中进行了质证。
本案二审中，刘建明的代理人向法庭提交了如下证据：1、环县和众商贸有限公司营业执照复印件一份，用以证明刘建明是该公司法定代表人，其行为代表公司；2、《企业住所和经营场地使用证明》一张，用以证明租赁环洲商贸城房子为公司使用；3、庆阳市中级人民法院（2013）庆中民终字第227号民事判决书一份，用以证明刘建明与杨杰签订合同的行为是职务行为，所租赁房屋为公司使用，该租赁合同所产生的法律后果应由环县和众商贸有限公司承担。杨杰对以上三份证据的真实性、合法性无异议，但其认为其与刘建明签订合同时间是2010年5月，而环县和众商贸有限公司成立时间是2013年，故以上三份证据与本案无关联性，对证明目的有异议。杨杰二审中向法庭提交了《房屋租赁合同》一份，用以证明其母亲项瑛与环县万胜商贸有限责任公司于2015年1月24日续签了租赁合同，租赁期限是2015年1月1日至12月31日，双方租赁关系依然存在，刘建明的代理人对该证据的真实性有异议。本院2015年3月3日就该合同的真实性等问题向环县万胜商贸有限责任公司调查，该公司核对后表示合同真实。
故一审判决认定事实属实，二审中另查明：2013年6月8日，环县和众商贸有限公司成立，注册并领取了《企业法人营业执照》，属于刘建明独资公司。
本院认为，本案二审中双方当事人争议的焦点问题是：1、诉讼主体资格问题；2、双方当事人所签订的合同效力及法律后果承担问题。
关于诉讼主体问题。杨杰虽非环洲商贸城A幢房屋的承租人，但其系承租人项瑛之子，其与刘建明两次签订房屋租赁合同，房屋所有人环县万胜商贸有限责任公司及承租人项瑛均未提出异议，杨杰与刘建明签订合同并无欺诈，也不损害刘建明和他人利益，且合同已经履行，只是在合同履行即将结束时，双方因提高租金发生纠纷。因此，杨杰作为合同的一方当事人提起诉讼，其主体并无不当。刘建明与杨杰签订的第一份《房屋租赁合同》是2010年5月1日，第二份《房屋租赁合同》是2012年5月1日，而环县和众商贸有限公司于2013年6月8日才成立、注册并领取《企业法人营业执照》。因此，刘建明上诉认为租赁合同责任承担的主体应当是环县和众商贸有限公司的理由不能成立。
关于双方当事人所签订的合同效力及�律后果承担问题。2015年1月24日，杨杰的母亲项瑛与房屋所有人续签了租赁合同，租赁期限是一年，房屋所有人对杨杰将房屋转租的行为没有异议。因此，杨杰与刘建明约定的2014年12月30日后的合同是合法有效的。虽然合同对交纳房租的具体时间没有约定，但根据前四年交纳租金的时间，纳房租金的时间应当是杨杰诉称的每年5月份，刘建明应当于2014年5月纳房第三年房租，却至今未纳房，其行为违约，一审法院依据《房屋租赁合同》第三条约定以及刘建明至今没有按约定给杨杰支付租金的事实，判决由刘建明支付拖欠房租的滞纳金正确。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处是否适当。上诉人刘建明的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5340元，由上诉人刘建明负担。
本判决为终审判决。
审判长 王金发
审判员 郭立品
审判员 常雪峰
二〇一五年三月十九日
书记员 苏 妍