广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10199号
上诉人（原审原告）：唐清云，女，1985年10月1日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区，
委托诉讼代理人：吴仕明，广东京兆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周长荣，女，1968年10月25日出生，汉族，住湖南省宁远县，
委托诉讼代理人：招伟松，广东至高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓美胜，男，1963年3月26日出生，汉族，住湖南省祁东县，
原审第三人：佛山市南海恋家房地产中介服务部，住所地广东省佛山市南海区狮山镇松岗大道南18号嘉景华庭4号商铺，注册号440682601771773。
上诉人唐清云因与被上诉人周长荣、邓美胜，原审第三人佛山市南海恋家房地产中介服务部（以下简称南海恋家服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
唐清云向一审法院起诉请求：1.解除周长荣、邓美胜与唐清云于2017年1月16日签订的房屋买卖合同；2.周长荣、邓美胜返还唐清云已支付的定金20000元；3.周长荣、邓美胜承担违约责任，赔偿违约金111750元（以总楼价的15%计算）；4.周长荣、邓美胜赔偿唐清云已支付的中介费损失21000元；5.周长荣、邓美胜支付唐清云为维权支出的律师费10000元；6.周长荣、邓美胜承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区狮山镇长岗南路26号金棕榈园4栋1座1203房（权利证号：0200631931），登记权属人为周长荣。
2017年1月16日签订的《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同）抬头写明甲方（出售方）为“周长荣”、乙方（购买方）为唐清云，丙方（经纪方）为第三人南海恋家服务部，涉讼合同约定：甲方向乙方出售涉讼房屋，建筑面积87.6平方米，房屋用途为住宅，成交价745000元，合同签订日乙方付给甲方定金20000元，乙方应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣款日或之前将140000元存入甲方贷款账号内，银行到账后即视为甲方已收取相应楼款，乙方必须于办理房产过户当天付给甲方尾期楼款585000元，贷款金额由银行给原业主；涉讼房屋在交易过程中的全部税费由乙方支付；甲方须于收齐楼款7日内交付涉讼房屋给乙方使用（以签署物业交接确认书为准）；基于甲、乙双方独家委托丙方提供中介服务，且丙方已促成甲、乙双方签订了合同，甲、乙双方同意，乙方于合同签订之日向丙方支付中介代理费及咨询服务费21000元；合同签订后，若甲、乙双方不履行或不按时履行合同任意一条款，即视为违约，如甲方违约，应将所有的楼款全部退还给乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款10%作为违约金；如乙方违约，甲方将不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款10%作为违约金；任何一方隐瞒所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情况，从而导致合同不能履行，视为违约处理；任何一方恶意拖办理手续进度，赔偿非违约方总楼价15%作为违约金；违约方除应向丙方支付应支付而未支付的中介代理费及咨询服务费外，还即时向丙方支付非违约的中介代理费及咨询服务费，如非违约方已支付，丙方不予退回，应由违约方赔偿给非违约方。涉讼合同落款甲方处签署“周长荣”名字，代理人处由邓美胜签名，乙方落款处由唐清云签名，丙方处由第三人南海恋家服务部盖章。
同日，邓美胜出具收款收据确认周长荣收到唐清云购买涉讼房屋定金20000元，收款人处写明“邓美胜周长荣”。
同日，邓美胜出具《保证书》，写明邓美胜是涉讼房屋物业产权人丈夫，另外一个产权人周长荣是邓美胜的妻子，因不能及时过来签署涉讼合同，邓美胜保证妻子周长荣愿意配合办理接下来的银行还贷申请、产权过户、物业交接等有关涉讼房屋过户全部手续，如邓美胜的妻子周长荣不按时配合办理以上手续的，邓美胜愿意承担涉讼合同之全部违约责任。
2017年4月27日，唐清云提起诉讼。诉讼中，唐清云、周长荣均确认涉讼合同签订时周长荣不在场；唐清云和南海恋家服务部主张周长荣口头授权邓美胜签订涉讼合同，周长荣则否认曾授权邓美胜签订涉讼合同；唐清云和南海恋家服务部均确认涉讼合同签订时，邓美胜未出示房产证原件；唐清云及南海恋家服务部主张周长荣、邓美胜为夫妻关系，周长荣主张其与邓美胜是朋友关系，而非夫妻关系。
一审法院认为，涉讼合同既包含了唐清云、邓美胜之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含南海恋家服务部向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现双方就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对双方之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。周长荣、邓美胜均为完全民事行为能力人，周长荣确认其未授权邓美胜签订涉讼合同，事后亦未进行追认，唐清云亦未提供证据证明邓美胜是在周长荣授权下签订涉讼合同的，故涉讼合同对周长荣不具有约束力，涉讼合同的相对方为唐清云与邓美胜，现唐清云就涉讼合同提起诉讼，相应的责任亦应由邓美胜承担，唐清云请求周长荣承担责任的主张法院不予支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”邓美胜作为具有完全民事行为能力的主体，在合同订立过程中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及将承担的义务作充分认识了解，合同一经签订即具有法律约束力，现邓美胜未能取得权属人周长荣的授权致涉讼合同无法履行，故对唐清云请求解除与邓美胜签订的涉讼合同、要求邓美胜返还定金20000元的诉讼请求，法院均予以支持。涉讼合同明确约定一方违约情况下中介咨询费最终负担主体，唐清云和南海恋家服务部均确认因南海恋家服务部向其提供居间服务，唐清云已向南海恋家服务部支付中介费21000元，故唐清云请求邓美胜赔偿已付中介咨询费21000元的主张符合约定，法院予以支持。
邓美胜对涉讼合同的解除负有全部责任，但唐清云作为完全民事行为能力人，对正进行的巨额房产交易，应具备高于一般经济活动的警惕性，但唐清云在邓美胜既未出示周长荣的授权委托书，又未出示房产证原件，且邓美胜未提供任何证据证明其与周长荣为夫妻关系的情况下，即与邓美胜签订涉讼合同，其在审核涉讼房屋产权信息及邓美胜代理权限时存在重大过失，综合考量上述因素，结合涉讼合同无法继续履行的原因、唐清云和邓美胜在涉讼合同中对违约责任的约定、涉讼合同的签订情况、唐清云实际损失等情况，根据公平及诚实信用原则，法院酌定邓美胜根据定金罚则支付违约金20000元予唐清云，超出核定部分，法院不予支持。唐清云聘请律师进行诉讼并非必要的支出，涉讼合同亦无约定应由违约方承担该部分费用，且唐清云未提供证据证明邓美胜存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为造成其直接损失，唐清云请求被告支付律师费10000元的主张缺乏依据，法院不予支持。邓美胜经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除唐清云与邓美胜于2017年1月16日签订的《房屋买卖合同》中关于广东省佛山市南海区狮山镇长岗南路26号金棕榈园4栋1座1203房（权利证号：0200631931）的房屋买卖合同关系；二、邓美胜应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元予唐清云；三、邓美胜应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20000元予唐清云；四、邓美胜应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介服务费21000元予唐清云；五、驳回唐清云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半1777.5元，财产保全费1520元，合计3297.5元（唐清云已预交7233.75元），由唐清云负担1819.5元，由邓美胜负担1478元。邓美胜负担部分应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予唐清云，法院不另收退。
唐清云上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除周长荣、邓美胜与唐清云之间的《房屋买卖合同》；2.改判周长荣返还定金20000元；3.改判周长荣支付违约金111750元；4.改判周长荣赔偿唐清云中介费21000元；5.改判邓美胜对周长荣的债务承担连带清偿责任；6.本案一审、二审诉讼费用由周长荣、邓美胜承担。事实与理由：邓美胜在《房屋买卖合同》上签写周长荣名字行为系有权代理，该行为应由周长荣承担责任。《中华人民共和国民法通则》第六十六条明确规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”。但是本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，邓美胜在中介的介绍下，带领唐清云前往周长荣的涉案房屋，看楼时四方人员都在场，并且系周长荣亲自开门让唐清云进门看楼，周长荣系知道邓美胜代理其卖楼行为的。在2017年1月16日，双方签订合同时，周长荣是电话口头同意邓美胜代理在合同上签字的，在整个交易过程中，中介方三次正面接触周长荣，周长荣一直是委托邓美胜出面处理。因此，邓美胜在房屋买卖合同上签写周长荣名字的行为系有权代理，对周长荣发生法律效力，其有义务履行该合同。本案纠纷产生的根本原因系当前社会房价飞速猛涨，周长荣发现房屋涨价了，能够以更高的价格卖给其他人获取更多利益，违背实诚守信原则，以合同上的签名并非是其本人亲笔签名而肆意违约，拒不履行合同义务，依法应予以惩治。
周长荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
邓美胜、南海恋家服务部未到庭亦未提交答辩意见。
各方当事人未向本院提交新证据。
本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。围绕着唐清云的上诉请求，本院认定如下：
关于周长荣是否为案涉《房屋买卖合同》履约主体认定问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”房屋为公民拥有的重大价值的私有财产，房屋出售过程中，总价款、购房款支付方式、违约责任如何承担等均属于房屋买卖过程中的核心条款，虽根据唐清云提交的微信聊天记录、居间方南海恋家服务部及周长荣庭审中的陈述，反映了周长荣委托邓美胜放盘的事实存在，但委托放盘并非意味邓美胜取得对案涉房屋完全的处分权。从本案中唐清云、南海恋家服务部提交的证据材料来看，均不足以证实邓美胜签订案涉《房地产买卖合同》时，具有完全的代理权，事后该合同亦未获得周长荣追认，故此，涉讼合同相对方应认定为唐清云和邓美胜，对周长荣不具有法定约束力。唐清云上诉主张邓美胜在案涉《房屋买卖合同》签周长荣的名字系有权代理，周长荣为合同履约主体，应作为责任方承担返还定金、支付违约金、赔偿中介方等责任缺乏依据，本院不予支持。
关于邓美胜责任承担问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“……出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”邓美胜未取得案涉房屋权属人周长荣有效授权，以周长荣的名义签订案《房屋买卖合同》，致使该合同无法履行，唐清云诉求解除该合同并主张邓美胜承担违约责任合法有据。具体到邓美胜责任承担问题，如一审法院论析，唐清云作为本案购房者，进行房产交易时，在邓美胜既未出示周长荣的授权，又未出示房产证原件，且邓美胜未提供任何证据证明其与周长荣为夫妻关系的情况下，与邓美胜签订案涉合同，唐清云在审核涉案房屋产权信息及邓美胜代理权限，履行合同过程中也存在重大过失。综合各方过错，案涉合同无法继续履行的原因，合同关于违约责任之约定、唐清云实际损失等因素考虑，一审法院依据定金罚则判令邓美胜返还20000元定金外，酌情邓美胜支付违约金20000元及承担21000元中介服务费合情合理，唐清云上诉主张周长荣、邓美胜支付111750元违约金依据不足，本院不予支持。唐清云主张的律师费并非必要的支出，涉案合同亦未约定该笔费用应由违约方承担，故其关于由周长荣、邓美胜承担该项费用的请求，本院亦不予支持。
综上，唐清云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2255元，由上诉人唐清云负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 徐允贤
审判员 翁丰好
二〇一七年十月二十七日
书记员 陈敏仪