湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂黄冈中民二终字第00153号
上诉人（原审原告）肖畅。
上诉人（原审原告）朱丽秀。
以上两上诉人的共同委托代理人张早刚，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）蕲春美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）。
住所地：蕲春县漕河镇漕河四路***号。
法定代表人陈忠文，该公司董事长。
委托代理人张炜，湖北永铭律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人肖畅、朱丽秀为与被上诉人美景公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2012）鄂蕲春民二初字第00074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月29日受理后，依法组成由审判员胡美琴担任审判长，代理审判员张秋月、姚彬参加的合议庭，并于2013年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人肖畅及肖畅、朱丽秀的委托代理人张早刚，被上诉人美景公司的委托代理人张炜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年12月19日，肖畅、朱丽秀与美景公司签订了一份《商品房预售合同》。该合同约定，肖畅、朱丽秀购买美景公司开发的位于蕲春蕲阳北路美景国际新城第18幢3单元202号商品房，总价款为325144元。美景公司应于2011年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将合格的商品房交付肖畅、朱丽秀。合同签订后，肖畅、朱丽秀以现金和按揭贷款等方式全额支付了购房款。交房期满前，美景公司以约定的邮寄信函方式及肖畅、朱丽秀确认的送达地址向肖畅、朱丽秀送达了商品房交房通知书。肖畅、朱丽秀认为美景公司开发的商品房没有办理竣工综合验收及竣工备案手续，不符合交付条件而拒收。2012年7月3日肖畅、朱丽秀接收了商品房。在此期间，有几位业主自发组织自任代表，在获得部分业主的认可后集中与美景公司维权谈判。在县相关部门参与协调后，2012年7月6日，由7位业主与美景公司达成协议，双方约定由美景公司免收合同约定的水、电、燃气开户费（安装服务费），如果业主能在2012年7月30日前接收房屋还可免收18个月的物业管理费。双方还约定在协议签订后业主应放弃对美景公司所提出的一切主张及异议诉求。同时，双方在协议书第六条中还约定该协议的签订不得作为双方合同交付或履行争议中证明美景公司负有过错或承担法律责任的依据。有7位业主作为代表在协议书上签字。在此期间，美景公司开发的第一期商品房的大部分业主都接收了房屋，肖畅、朱丽秀已接收了房屋，事实上认可了2012年7月6日协议书的效力。2012年7月17日，肖畅、朱丽秀认为协议书与其无关联，不认可协议的效力，将美景公司起诉至本院，提出了上述4项请求（原立案时八项请求中的要求美景公司按期交房、撤销违规收费合同约定、解除委托办证、确认交房前物业管理费美景公司承担等四项庭审时表示放弃）。
原审认为，肖畅、朱丽秀与美景公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵守合同约定并全面履行各自的义务。美景公司在约定的交房期前，以约定邮寄方式向肖畅、朱丽秀送达了交房通知书，肖畅、朱丽秀已收房屋，应视为对7位签字的业主代表签订的协议书的认可，诉讼中，肖畅、朱丽秀亦未提交反证否定该协议书的效力，故协议书对肖畅、朱丽秀具有约束力。因此肖畅、朱丽秀诉求，依法不予支持。综上，遂判决：驳回肖畅、朱丽秀的诉讼请求。案件受理费764元，由肖畅、朱丽秀负担。
上诉人肖畅、朱丽秀不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称，一、原判遗漏认定部分事实：1、《商品房买卖合同》第9条、第11条约定，“出卖人逾期交房的按日万分之一向买受人支付违约金，对于交接双方还约定出卖人应该书面通知买受人，并由出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2、该合同还约定，地面水泥砂浆搓毛找平。美景公司交房时未将地面水泥砂浆搓毛找平。3、该合同第15条约定，美景公司应在商品房交房使用后180天内，将办理登记需要美景公司提供的资料报产权登记机关备案，如因美景公司的责任，买受人不能在规定期限取得权属证书的，美景公司应按已付款0．01％承担违约金。4、我方认为美景公司始终不能出示和提供齐全的法律规定和合同约定的交房必须提供的相关证明文件和材料，因此拒收房屋。以上事实我方已向原审法院提交了书面“民事诉状事实补充”材料。5、美景公司庭审提交了商品房住宅使用说明书及质量保证书，但经过庭审质证查明，截止2012年8月31日之前，美景公司并没有严格按照双方合同约定及湖北省政府相关规定，将分户验收表作为商品房住宅质量保证书的附件向我方出示。6、我方起诉要求美景公司承担逾期交房违约金，地面搓毛找平、协助办权属证、阳台一半面积不属该协议所指放弃范围。7、我方收房屋后交纳了自2012年7月1日至2013年6月30日物业管理费。8、该商品房建筑面积为130．04平方米，其中，套内面积为116.39平方米、公摊面积13．65平方米。以上事实有合同约定予以证实。二．原判认定事实错误。原审认为我方2012年7月3日接收了房屋，事实上认可了2012年7月6日协议书的效力是错误的。三、原审认为我方已接受了房屋，即对7位签字的业主代表签订的协议书认可是错误的。1、7位业主是无权代理，该协议书对我方没有约束力。因我方在协议签订前收房并不能推断我方认可收房后的该协议。2、该协议涉及两项内容：一是水电气开户费的免收，本身法律规定不能收费。二是免收18月物业费。而我方仍缴纳了自2012年7月1日至2013年6月30日物业管理费。因此，事实上我方并没有认可该协议书的效力。即使该协议对我方有约束力，对于该协议没有解决的问题，我方亦有权起诉主张其他权利，而原判以该协议对我方具有约束力，驳回我方的诉讼请求明显错误。四、我方要求美景公司给付自合同约定交房日2011年12月31日起至实际交房之日2012年7月3日止逾期交房违约金的诉讼请求应该得到支持。因在原审中，截止2012年8月31日之前，美景公司也没有提供《分户验收表》，仅在2012年8月27日开庭后，美景公司才向法庭补交《分户验收表》。美景公司在这之前并没有将《分户验收表》提供给我方，由此造成的责任也应该由美景公司承担。五、我方在收房时，该房屋地面未搓毛找平，我方多次找美景公司及委托物业公司处理未果。后自己请工人做地面花费5820元。其费用应由美景公司承担。六、依有关法律规定，我方购买的房屋封闭阳台应按其水平投影面积一半计算建筑面积，并据实结算购房款的诉讼请求应得到支持。而不是美景公司委托测量机构对我方阳台按照全面积计算。七、要求美景公司履行广告宣传中的承诺义务，对该房屋的公摊面积按其广告宣传的7％计算。美景公司该宣传承诺应当视为合同内容。事实上我方购买的房屋公摊比例为16.2％，已远远超过美景公司承诺7％左右的公摊的2倍。八、要求美景公司履行交房义务后，按照合同的约定180日内将办理登记需要美景公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助我方办理该房屋过户登记手续，逾期向我方支付违约金，因合同约定违约金过低，我方要求以已付购房款325144元为本金，按银行计收逾期贷款利息标准计算给付。综上，请求二审依法撤销原判，改判支持我方的诉讼请求：1、要求美景公司承担逾期交房违约金13610元。2、给付搓毛找平费用5820元。3、要求该房屋封闭阳台按其水平投影面积一半计算建筑面积，并据实结算购房款。4、要求该房屋的公摊面积按7％计算。4、要求增加逾期交房违约金（以已付购房款325144元为本金，按银行逾期贷款利率计算，从逾期之日起至美景公司协助我方办理房地产权属登记之日止）。5、一、二审诉讼费用由美景公司承担。
针对上诉人肖畅、朱丽秀的上诉，被上诉人美景公司在答辩期内未向本院提供书面答辩状，当庭答辩称，一、美景公司与肖畅、朱丽秀签订的《商品房买卖合同》中约定交房期限前，美景公司已经办理了两书一证，这一点在原审法庭调查时已核实，并经有关机关登记。二、我公司不存在承担逾期交房责任，因我公司具备交房条件，是肖畅、朱丽秀自己拒绝收房。三、我公司已经对出售房屋均进行了地面搓毛找平，肖畅、朱丽秀主张的实际是自己搓毛找平花费的费用，不应由我公司承担。四、肖畅、朱丽秀的房屋封闭阳台按其水平投影面积一半计算建筑面积于法无据，商品房应按使用面积计算方法，而不是按建筑面积计算方法。五、我公司广告中宣传所称7%的公摊面积，肖畅、朱丽秀在签订合同时已经知道套内面积、公摊面积的实际面积，且已签字认可公摊面积的变更，该变更亦符合法律规定。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
上诉人肖畅、朱丽秀为支持其上诉请求，向本院提交的证据有：
证据一，付款凭证一份，拟证明肖畅、朱丽秀自行将地面搓毛找平，花去费用5820元。
证据二，交款凭证一份，拟证明肖畅、朱丽秀于2012年7月3日收房，并缴纳了自2012年7月1日至2013年5月20日的物业管理费，同时表明肖畅、朱丽秀不认可该协议效力，该协议对其没有约束力。
证据三、《商品房住宅质量保证书》、分户验收记录附件及《商品房住宅使用说明书》样本各一份，拟证明美景公司至今未向肖畅、朱丽秀提交类似上述样本的交房证明文件。
经庭审质证，美景公司对肖畅、朱丽秀提供的证据一的真实性、关联性均有异议，认为该证据写有“装修、搓毛找平费”，装修费不应由我公司承担，另合同中也没有约定由我公司承担上诉人自行搓毛找平的费用。对证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该证据与本案无关。对证据三的样本真实性、关联性有异议，认为我公司已向上诉人提供了职能部门颁发的“两书”，该证据不作为证据使用。
本院认为，对肖畅、朱丽秀提供的证据一系为一自然人出具的证明，其真实性不能确定，故依法不予认定。对证据二的真实性予以认定，但该份证据只能证明肖畅、朱丽秀交纳了物业管理费，并不能凭此份证据就否认了协议书的效力问题。对证据三因是一空白资料，不符合证据形式要件，亦不能达到其证明目的，故依法不予认定。
本院经审理查明，原审查明事实属实。另查明，2012年8月17日，蕲春县房地产管理局出具了一份《情况说明》。其内容：“因美景小区首期房屋买受人就其与蕲春美景房地产开发公司签订的房屋买卖合同的履行存在有异议而多次聚众买受人，为防止矛盾激化，我局安排工作人员多次参与并主持众买受人与美景公司之间的协调工作，由于买受人人数众多，按程序只能选派代表参与商谈，故众多买受人现场推选周军红等五人作为众多买受人的代表与美景公司进行协商。此后，本局多次主持买受人与美景公司进行协商均是上述代表人代表众多买受人陈述意见和观点。2012年7月6日，在本局主持下，美景公司与上述代表经过充分协商后签订了一份解决双方争议的协议书。特此证明。”2012年7月6日，（甲方）美景公司与（乙方）美景国际新城小区首批收房的所有买受人（业主）、（丙方）奉美物业服务有限公司签订了一份《协议书》。其内容为，“甲乙双方就蕲春美景国际新城小区商品房买卖合同履行过程中，在合同约定的交房时限内，甲方以合同约定的通知方式通知乙方收房后，乙方认为甲方的合同履行存在部分异议，至今还有部分买受人未收房。现甲、乙双方就争议的问题在蕲春县人民政府及相关职能单位主持下进行多轮协商，甲、乙双方所认为的合同履行而产生的争议经平等协商达成如下协议：一、甲、乙双方签订的房屋买卖合同中涉及的应由甲方收取乙方的水、电、燃气开户费（安装费），在甲方交房乙方收房时，甲方不再收取。同时在乙方收房时，乙方必须在丙方进行书面申请登记后一个月内开通天燃气。二、甲方以和谐友好为宗旨……，甲方会同丙方，免收2011年12月31日至2013年6月30日止期间（18个月）的物业管理费。在此期间丙方必须按照与乙方承诺服务标准进行服务，期间的费用由甲方全部承担。本条仅适用2012年7月30日前收房的乙方买受人……。三、本协议第一条、第二条乙方表示完全接受并自愿放弃对甲方所提出的一切主张及异议诉求，包括乙方曾书面方式归纳提出的18条及后来的书面8条之内容……。第七条、以上协议内容告知乙方，由乙方代表负责，丙方协助，若乙方代表未告知所有买受人（业主）所造成的影响或者损失由乙方代表承担，与甲方、丙方无关。”该协议上有甲方美景公司、乙方代表周军红等七位代表、丙方奉美物业服务有限公司及蕲春县房地产管理局签字盖章。另美景公司已按协议约定为肖畅、朱丽秀开通了水、电、燃气，未收取开户费。且当庭表示肖畅、朱丽秀仍可以按《协议书》享有免18个月物业管理费。
本院认为，美景公司与肖畅、朱丽秀签订的《商品房买卖合同》依法成立，具有法律效力。双方已实际履行了合同主要义务。虽然美景公司在履行合同过程中与首批买受人发生了一些分歧，但在蕲春县人民政府及相关部门的协调下，双方当事人已达成了协议。在《协议书》上虽然只有7名买受人签名，但其不只是代表其本人，而是代表首批（收房）买受人。肖畅、朱丽秀亦是在2012年7月6日之前接收了商品房，属于首批（收房）买受人，故《协议书》对其具有约束力。美景公司为解决双方矛盾在《协议书》中作出的有利于买受人的承诺，对肖畅、朱丽秀同样适用。因此，肖畅、朱丽秀的上诉理由依据不足，本院依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费807元，由上诉人肖畅、朱丽秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡美琴
代理审判员 张秋月
代理审判员 姚 彬
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 李 栋