济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第2758号
原告（反诉被告）刘强，男，1973年1月28日出生，汉族，山师附中教师，住济南市，身份证号。
委托代理人陈宁宁，山东九公律师事务所律师。
被告（反诉原告）许善霞，女，1952年5月13日出生，回族，现住济南市，身份证号。
委托代理人马骁（系许善霞之子），男，1980年7月29日出生，回族，住济南市。
委托代理人司兴波，山东天宇人律师事务所律师。
本诉原告（反诉被告）刘强与本诉被告（反诉原告）许善霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘强的委托代理人陈宁宁，被告（反诉原告）许善霞的委托代理人马骁、司兴波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告刘强诉称，2013年10月9日，刘强与许善霞在济南红杉树房产咨询有限公司见证下签订一份房屋买卖合同。合同约定许善霞将其所有的位于济南市高新区涵玉翠玲一区2号楼1单元2203室的房屋及附属地下室、车位卖给刘强，合同总价款115万元。2013年11月9日，双方进行房屋交接、购房款支付、物业交割等手续。该合同还约定，若原、被告双方任意一方违约终止本合同，则违约方承担一切办理该宗买卖发生的费用以及许善霞违约还将承担双倍返还定金。2013年10月9日，刘强交付2万元定金给被告许善霞，并于同月9日、13日分两次支付2.1万元中介费给济南市红杉树房产咨询有限公司。合同签订后，刘强积极筹措首期购房款73万元，却不料到2013年11月9日交房日时，许善霞迟迟未露面，致使双方至今无法进行房屋的交付。在这期间，刘强多次通过济南红杉树房产咨询有限公司与许善霞协商，未果。在刘强没有任何过错的情况下，许善霞违背诚信原则单方违约，严重侵害了刘强的合法权益。特依法诉至法院，请求依法判令：1、解除刘强与许善霞签订的房屋买卖合同；2、许善霞支付刘强双倍返还定金的差额2万元；3、许善霞承担刘强的中介费损失2.1万元；4、被告许善霞承担本案的诉讼费用。
本诉原告刘强为支持其本诉诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、2013年10月9日刘强、许善霞及案外人济南红杉树房产咨询有限公司签订的房屋买卖合同1份，证明原、被告双方签订房屋买卖合同，总价款为115万元，违约责任承担事宜；
证据2、定金收条1份，证明刘强给被告许善霞支付2万元定金及违约责任承担；
证据3、收据2份，证明刘强支付济南红杉树房地产咨询有限公司中介费2.1万元；
证据4、刘强从建行、中行取款凭条18份及存款凭条2份，证明2013年11月8日刘强为筹措首期购房款，分别从刘强、岳庆（刘强之妻）、岳兰竹（刘强岳母）的账户取款本息共计620323.46元，分别存入刘强建行历下支行银行账户620323.46元，加上岳庆原有账户内存款12万元，共计740323.46元；
证据5、委托书1份，证明许善霞委托其子马骁办理房屋买卖事宜；
证据6、结婚证1份，证明刘强与岳庆系夫妻关系。
本诉被告许善霞辩称，原告刘强诉称与事实不符，根据合同第七条约定我方应于刘强支付房款75万元到账日腾出房屋，而刘强不能按照约定将房款支付给我方，其无权要求我方交房。因此，刘强根本违约在先，刘强应当承担合同解除的一切法律责任。请求法院驳回原告刘强的诉讼请求。
本诉被告许善霞为支持其本诉答辩意见，向本院提交以下证据：
证据1、房屋买卖合同1份，证明双方签订房屋买卖合同的事实；
证据2、预售合同备案1份，证明所涉房屋是许善霞的房产，并于2011年7月11日办理完毕备案网签；
证据3、转账凭条1份，证明刘强收到了许善霞退还的2万元款项，且知晓许善霞账号。
反诉原告许善霞诉称，2013年10月9日许善霞与刘强在济南红杉树房产咨询有限公司见证下签订一份房屋买卖合同。合同约定刘强购买许善霞所有的位于济南市高新区涵玉翠玲一区2号楼1单元2203室的房产及附属物，合同总价款115万元。双方约定2013年11月9日刘强支付75万元给许善霞，并于2014年1月9日前再支付5万元，共80万元作为房产首付，75万元到账后双方对房产进行交割，但刘强迟迟没有打款，造成许善霞资金周转困难，应赔偿许善霞相应损失。刘强未按照合同约定期限打款，应视为故意违约。按照合同第八条约定，须赔偿许善霞违约金，日期从2013年11月9日起至实际赔偿日，每逾期一日赔偿合同总房价款千分之三。2013年11月7日，刘强通过中介以商谈房产交接方式的名义与许善霞见面，提出更改合同事项，许善霞表示执行原合同。2013年11月9日当天，刘强要求见面更改合同，许善霞要求执行原合同，并提前告知打款账号，刘强以不知如何执行原合同为由拒绝打款。2013年11月9日后，刘强通过中介向许善霞索要2万元定金并表示不愿按照原合同购买该房产，2013年11月10日主动告知许善霞打款账号，并于2013年11月12日再次通过中介催促许善霞返还定金。2013年11月15日许善霞将定金2万元通过银行转账返还给刘强，没有索要收据。根据合同第八条规定，现要求刘强返还定金2万元。综上所述，刘强作为房屋买卖合同的受让方，未履行已签订的房屋买卖合同中约定的付款条款。刘强应当按照合同约定支付违约金、定金、诉讼相关费用及许善霞律师费。请求法院依法判令：1、解除许善霞与刘强签订的房屋买卖合同；2、刘强支付许善霞违约金（以合同总价款115万元为基数，自2013年11月9日起算，至判决生效之日止，每日千分之三计算）；3、刘强归还定金2万元；4、刘强承担本案诉讼费用及许善霞的律师费用。
反诉原告许善霞未向本院提供证据支持其反诉诉讼请求。
反诉被告刘强辩称，1、许善霞的反诉请求第一、二项相互矛盾，根据双方签订的房屋买卖合同第八条第三项的规定，甲乙双方签订本合同后，如果甲乙任何一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金，并赔偿给相应各方造成的损失，合同继续履行；若甲乙双方任一方违约终止本合同，则违约方承担一切办理该宗买卖所发生的费用，含丙方咨询费用，甲方违约双倍返还定金，乙方违约定金不退。现在许善霞主张解除合同，不适用第三条前半部分的规定，因为该条规定的前提是该合同继续履行，而应适用该条后半部分，因此其反诉请求第一、二项是矛盾的。2、关于律师费用承担问题，我方没有义务承担对方的律师费，因为该合同中双方没有明确约定律师费应该由我方承担，只是约定违约方承担办理该宗买卖发生的费用，因此我方不负有承担律师费用的义务。3、许善霞称我方没有按时付款没有事实与法律依据，许善霞、刘强是通过中介达成房屋买卖合同的意向，且刘强为了履行合同积极筹措首期购房款，有证据证明。但是到了约定的期限，许善霞没有露面，导致我方无法交付购房款。且双方签订此合同的主要交接方式是许善霞承诺给我方改网签合同，双方之所以签订该份合同也是基于许善霞和中介公司承诺可以给我方改签合同，但是按照当时的法律和政策作为中介和许善霞知道不能网签改合同，仍与我方签订房屋买卖合同，因此导致房屋交付的第一种方式不能实现，我方找许善霞协商，按照合同约定的第二种方式支付购房款，但是许善霞拒绝，导致我方不能如期交付购房款。4、许善霞不肯见面的另一原因是当初另一家买房人比我方出价高，许善霞想把房屋卖给第三人，所以不肯与我方协商第二种房屋具体交付方式。
反诉被告刘强为支持其反诉答辩意见，向本院提交以下证据：
刘强与中介济南红杉树房产咨询有限公司员工程子凌手机短信截图2份，证明双方买卖合同是通过中介来实现的，且程子凌是济南红杉树房产咨询有限公司员工；还证明中介程子凌和刘强约好2013年11月9日上午十点半刘强与许善霞见面，商讨第二种交房的方式以及支付房屋购房款，但是许善霞没有出现。
经对原告（反诉被告）刘强和被告许善霞（反诉原告）提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，经审理本院认定：
2013年10月9日，许善霞与刘强经由济南红杉树房产咨询有限公司（以下简称红杉树咨询公司）签订房屋买卖合同一份，许善霞为涉诉房屋的出卖人（马骁为许善霞出卖涉诉房屋的委托代理人），刘强为涉诉房屋的买受人，红杉树咨询公司作为居间人亦在该房屋买卖合同上签章。该房屋买卖合同约定，刘强购买许善霞所有的位于济南市高新区涵玉翠岭一区2号楼1单元2203室的房产（以下简称涉案房屋），涉案房屋总价款1150000元；刘强在合同签订当日应向许善霞支付定金20000元，向红杉树咨询公司支付涉案房屋成交价的2%作为中介咨询服务费；双方约定通过房屋合同（网签备案合同）更名进行交易，到2013年11月9日前，许善霞把房屋网签合同撤掉的当天，刘强支付购房首付款730000元（不含定金），许善霞将房屋交付给刘强，双方办理物业交割；如果双方办理网签更名成功，许善霞须协助刘强办理公积金贷款；如果房屋网签合同无法更名至刘强名下，双方通过房产过户进行交易。
2013年10月9日，刘强向许善霞支付了定金20000元。许善霞出卖房屋的委托代理人马骁向刘强出具了购房定金收条，收条载明，今收到刘强购房定金20000元整；若买方违约，卖方收到定金不退，若卖方违约双倍返还买方定金；济南红杉树房产咨询有限公司服务佣金23000元由违约方承担。2013年10月9日、10月13日，红杉树咨询公司分别向刘强出具了11000元中介费和10000元中介费的收款收据。2013年11月9日，许善霞未办理网签撤销，刘强也未向许善霞支付购房首付款。2013年11月15日，在刘强的要求下许善霞通过银行转账的方式将20000元定金退还给刘强，刘强确认已收到该20000元。
另，许善霞于2011年7月11日办理了涉案房屋的预售合同备案手续。许善霞与刘强签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未取得房屋所有权证。
因履行涉案房屋买卖合同的相关事宜，双方未能协商解决而发生纠纷，刘强以许善霞为被告向本院提起诉讼，许善霞亦以刘强为被告提出反诉。
本院认为，许善霞与刘强签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，虽然合同签订时涉案房屋产权证书尚未颁发，但通过正当审批程序，涉案房屋的产权证书可以取得，且该房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，涉案房屋的交付方式为办理网签更名，而国务院办公厅转发建设部、国家发改委等七部门《关于做好稳定住房价格工作意见》的通知（国办发（2005）26号）明确指出：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此合同中约定的办理网签更名的交付方式，属于履行不能条款。虽然，许善霞与刘强在合同约定了如果房屋网签合同无法更名至刘强名下，双方通过房产过户进行交易，但未对这种交易方式的价款支付时间及过户时间作出明确约定，双方亦未进行协商补充约定。2013年11月15日，在刘强的要求下许善霞通过银行转账的方式将20000元定金退还给刘强，即表示双方以实际行动解除了房屋买卖合同。因此，本院认定许善霞与刘强双方签订的房屋买卖合同已于2013年11月15日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，因房屋买卖合同解除后产生的实际损失主要为21000元中介费。本院认为，刘强、许善霞作为成年且完全民事行为能力人，在作出购买、出卖房屋的重大决定前，应对国家的现行法律法规和政策规定有所了解，也会对是否能够办理网签更名的结果有所预期，但双方仍在合同中约定以网签的方式进行交付，故，刘强与许善霞均对合同解除存在过错。红杉树咨询公司作为专业的房产买卖中介机构，且是本案涉案房屋买卖合同文本的提供者，亦对合同解除存在过错。但本案的本诉及反诉原告均未要求红杉树咨询公司参加诉讼，也未要求红杉树咨询公司承担责任，据此本院酌定刘强、许善霞在本案中就实际损失各承担50%的责任。故，许善霞应赔偿刘强已经实际支付的中介费损失21000元×50%=10500元。因合同解除不是由于其中一方不履行合同义务造成的，因此不符合《中华人民共和国担保法》第八十九条规定的情形，故对刘强主张许善霞应支付其双倍返还定金差额2万元的本诉请求和许善霞主张刘强应归还其定金2万元的反诉请求，本院均不予支持。房屋买卖合同已于2013年11月15日解除，许善霞主张刘强应支付其逾期履约的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。许善霞主张刘强应承担其本次诉讼的律师费用，但未提出明确的数额，也未提交任何证据，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、原告刘强与被告许善霞签订的房屋买卖合同于2013年11月15日解除。
二、被告许善霞于本判决生效之日起十日内支付原告刘强中介费10500元；
三、驳回原告刘强要求被告许善霞双倍返还定金差额20000元的诉讼请求；
四、驳回原告刘强超出部分的诉讼请求；
五、驳回反诉原告许善霞要求反诉被告刘强支付违约金的反诉请求；
六、驳回反诉原告许善霞要求反诉被告刘强归还20000元定金的反诉请求；
七、驳回反诉原告许善霞要求反诉被告刘强支付律师费用的反诉请求；
如果被告许善霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1420元，由本诉原告刘强负担1180元，由本诉被告许善霞负担240元。反诉案件受理费人民币400元，由反诉原告许善霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 綦晓玥
人民陪审员 李贵生
人民陪审员 于平吉
二〇一四年六月六日
书 记 员 刘 阳