北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第08021号
原告（反诉被告）民族大世界商场，住所地北京市西城区小石虎xxx。
法定代表人兰宏强，总经理。
委托代理人赵博，北京市博融律师事务所律师。
委托代理人杨军。
被告（反诉原告）北京真阳展览展示有限公司，住所地北京市西城区太仆寺街71-73号175室。
法定代表人曲长梅，董事长。
委托代理人朱宝侠，北京市京泰律师事务所律师。
委托代理人李臣垒，男，1951年9月9日出生。
原告（反诉被告）民族大世界商场与被告（反诉原告）北京真阳展览展示有限公司（以下简称真阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）民族大世界商场委托代理人赵博、杨军，被告（反诉原告）真阳公司委托代理人朱宝侠、李臣垒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）民族大世界商场诉称，2004年12月18日，原、被告双方签订《经营场地租赁合同》，该合同约定：原告将民族大世界商场东侧办公区域部分经营场地出租给被告经营。租赁期限：2005年1月1日至拆迁。该合同约定：租赁期限的终止日期至拆迁，但因民族大世界商场整体租赁经营场地占地范围内的“国立蒙藏学校旧址”系全国重点文物保护单位，因此，民族大世界商场不可能整体拆除，更谈不上所谓的“拆迁”。原告系租赁经营场地的产权人，而拆迁的含义是拆除并搬迁，即因公共利益需要，将他人房屋拆除，并予以补偿搬迁。民族大世界商场如要拆除违建和产权房屋，是原告作为产权人自行拆除行为，而不是所谓的“拆迁”行为。再因《经营场地租赁合同》对租赁期限的终止期限的约定属于不明确，均属于不定期租赁，原告享有随时解除协议的权利。鉴于民族大世界商场占地范围内的国立蒙藏学校旧址系全国重点文物保护单位，针对国立蒙藏学校旧址保护范围长期存在的大量违法建设、文物建筑损坏严重以及严重的消防安全隐患，北京市文物局多次向原告下发限期整改通知，要求原告限期整改。为落实市文物局限期整改要求，作为原告主管单位的国家民委决定启动西单小石虎xxx文物保护与修缮项目。为此，原告于2013年3月20日公示关闭民族大世界商场。原告所发《通知》明示：因文物腾退需要，民族大世界商场与承租商户签订的《经营场地租赁合同》自2013年5月20日起解除。2013年3月20日起，民族大世界商场关闭，届时停止一切经营活动，2013年5月30日民族大世界商场予以封闭。2013年3月20日，原告向被告发送《解除合同通知书》，告知被告：原告依据我国相关法律规定，通知被告从2013年5月20日起，原告与被告于2004年9月28日、2004年10月1日、2004年12月18日分别签订的三份《经营场地租赁合同》于2013年5月20日解除。被告在收到原告发送的《解除合同通知书》后，在异议期内，未向人民法院提起诉讼。因此，《解除合同通知书》已发生法律效力。《经营场地租赁合同》已于2013年5月20日解除。被告理应依据2013年3月20日关闭《通知》要求在2013年5月30日前从经营场地自行撤场，但被告仍滞留在经营租赁场地内。经北京市西城区城管大队下发的《责令限期拆除决定书》确认，民族大世界商场租赁场地近40%面积即4000余平方米系违法建设，其中约1300平方米系国家明令禁止的彩钢板违建且搭建在文物建筑之间，极易发生火灾，是重大安全隐患。被告的部分经营场地包括其中。为此北京市西城区城管大队和北京市西城区公安消防支队均明确要求原告限期拆除违法建设。原告依据有关部门的要求，于2013年6月5日公示《停电通知》，并自2013年6月16日对被告占用区采取了停电措施，期间将民族大世界商场西侧、北侧、南侧、东侧用施工围挡予以封闭。自2013年3月20日原告启动民族大世界商场文物腾退工作至2014年1月21日，自行从商场撤场并注销营业执照的转租小商户为244户，占商场全部转租小商户247户的99%，其中被告转租小商户撤场为192户，占被告全部转租小商户192户的100%。在2013年1月10日，原告在民族大世界商场四周搭建施工围挡后，剩余商户也已撤场。被告在此期间，未按原告的要求及时撤场。在2013年5月20日后继续经营。依据原告公示的关闭《通知》的相关规定，被告应向原告支付2013年3月30日至2013年5月19日期间的租金及2013年5月20日至2014年1月10日期间的房屋占有使用费。2013年5月至6月期间，原告为被告垫付经营期间的电费29849元和税费3595元，上述款项应由被告支付。在民族大世界商场关闭实施过程中，被告的部分转租商户，愿意自行撤场，与原告签订了《撤场协议书》，该协议书中约定，转租商户先期向被告支付的保证金和未使用完的租金，由原告代被告先行垫付，同时，转租商户将先期向被告支付的保证金和未使用完租金，作为债权转让给原告。为此，原告与被告的部分转租商户签订了《债权转让协议书》，且转租商户依据《债权转让协议书》，向被告发出了《债权转让通知书》。至此，转租商户对被告持有的保证金和未使用租金的债权，已转让给原告。原告为清退小商户支付的债权转让款4535070元，应由被告向原告支付。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，要求判令：1、请求判令确认原告解除2004年12月18日与被告签订的《经营场地租赁合同》合法有效；2、判令被告向原告支付自2013年3月20日起至2013年5月19日止的租金333400元（按合同规定的租金标准，按两个月计算）；3、判令被告向原告支付自2013年5月20日起至2014年1月14日止的房屋占有使用费333400元（酌定）；4、判令被告向原告支付2013年5月至6月代垫电费29849元（共计89547元，分摊三个案件）；5、判令被告向原告支付2013年5月代垫税款3595元（共计10785元，分摊三个案件）；6、判令被告向原告支付债权转让款4535070元；7、本案的诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）真阳公司答辩并反诉称，原告单方解除经营场地租赁合同是不合法且无效的，被告有权要求继续履行合同。原告单方解除是一个借口，实际是原告将民族大世界这个场地租赁给别的公司，并非是彻底关闭不再经营。拆除违章建筑并不是解除合同的理由。原告所称因拆除违章建筑所以要解除合同是不属实的，违章建筑只是占租赁房屋的一部分，且违章建筑也是在租赁期间原告让被告修建的，不能作为一种解除的理由，也不是不可避免、不能预见的解除理由。进行文物保护修缮也不是解除合同的理由，我国的文物很多，经营的文物也非常多，保护和经营不是相互矛盾，被告也是一直愿意进行维护的，原告实际本意是不想再租给被告。经营场地租期并非约定不明，根据合同法的规定，本案双方签订的合同是长期合同，也执行了将近10年，是一份长期的合同，被告认为原告适用于合同法232条是错误的。经营场地租赁合同第12条第3条有一个约定，本案的解除是附条件的，且需要征得另一方的同意，如果另一方不同意不得解除。原告无权单方解除，其单方解除应给予赔偿。原告无权要求被告支付租金和房屋使用费等相关费用。因前述的原因，被告没有任何过错，当然不应承担任何的过错责任。至于2013年3月20日至2013年5月19日的租金，根据原告的通知，该期间是免租期，原告自行放弃了该期间的租金。之后因为原告的原因，导致被告无法正常经营。5月20日后的商户经营被告亦无法控制，所以被告无义务支付房屋使用费。原告主张的债权转让款，与本案争议不属同一法律关系，原告应当另行主张。被告从未收到债权转让通知书，根据合同法第80条之规定，上述债权转让对被告不发生任何法律效力。被告反诉要求原告承担赔偿责任，符合相关法律规定。由于本案的纠纷是由原告引起的，被告无任何过错，原告应承担违约责任。经营场地租赁合同中明确约定了被告承租的房屋和设施是被告投资所建，因原告单方解除，且原告也是受益方，被告的相应的损失理应由原告承担。原告强行清场时，给被告造成了很大经济损失，该损失也应由原告赔偿。现我公司提出反诉，要求判令：1、判令确认原告单方解除2004年12月18日签订的《经营场地租赁合同》行为无效，要求原告继续履行合同；2、判令原告向被告支付违约金400万元（根据《经营场地租赁合同》第12条第3款）；3、判令原告赔偿被告各项经济损失1200万元；4、本案的本诉、反诉费均由原告承担。
针对被告真阳公司提出的反诉，原告民族大世界商场辩称，原告在起诉书中已明确说明，原告已于2013年5月20日依法解除了双方所签订的经营场地租赁合同，在原经营场地已没有实际的经营条件，故该合同在客观上已无法继续履行。原告不存在违约行为，故不同意支付违约金。被告所述的经济损失均不存在，故其要求原告赔偿经济损失，缺乏事实依据。综上，原告不同意被告真阳公司的全部反诉请求。
经审理查明，原告民族大世界商场系北京市西城区小石虎xxx房屋的产权人。2004年12月18日，原、被告签订《经营场地租赁合同》，由被告承租民族大世界商场东侧办公区场地，经营服装、百货；起租日期为2005年1月1日，终止日期为拆迁；年租金为200万元，月租金16.7万元，每月25日至27日付次月租金；被告如需装修经营场所时，应向原告递交书面申请报告，经原告同意后方可施工，装修费及施工期租金由被告自负，装修后的产权归原告所有；本合同履行期间，如一方需终止合同，须提前一个月以书面形式向对方申明，若对方同意，方可解除合同，按规定退还租金，否则因解除合同引起的一切后果或经济损失都由单方解除合同一方承担，并按全年租金的二倍给予赔偿。上述合同签订后，被告即开始在承租房屋内经营，经营期间，被告对承租房屋进行过装修改造。被告按合同约定的租金标准支付原告租金至2013年3月20日。
民族大世界商场所在地系国立蒙藏学校旧址。2006年5月，国务院将位于西城区小石虎xxx的国立蒙藏学校旧址核定公布为全国重点文物保护单位。2007年3月12日，北京市文物局向原告发出责令限期改正通知书，责令其2007年12月30日前将未经批准的非文物建筑予以拆除。北京市文物局又于2011年8月9日向原告发出违法建设拆除通知书，要求原告将国立蒙藏学校旧址内文物建筑之间3970平方米钢结构彩钢板违法建筑物无条件拆除。2013年2月27日，北京市文物局向原告发出关于尽快彻底解决国立蒙藏学校旧址安全隐患的通知。指出，“该文物保护单位院内仍存在搭建的彩钢板建筑，使用中存在大量易燃物，流动人员拥挤、用电负荷大，搭建的构筑物使用的材料耐火性极差，极易发生火灾事故。”据此，要求原告尽快彻底将文物保护范围内违法搭建的和不利于文物保护的非文物建筑拆除，恢复文物建筑的历史格局，彻底整改存在的安全隐患。2013年3月20日，原告向包括被告在内的民族大世界商场商户发出《通知》，提出与民族大世界商场商户签订的租赁合同自2013年5月20日起解除，至2013年5月19日24时止，承租商户与其他转租商户的租赁期限一律视为届满；为使广大商户腾退顺利，特安排商品清货期两个月（自2013年3月20日起至2013年5月19日止），在此期间商户的租金予以免除，但本通知期限届满即截至2013年5月29日24时止，商户未依照本通知规定逾期自行撤场的，将不能享受免租待遇；自2013年5月30日0时起，民族大世界商场全部予以封闭。2013年3月20日，原告向被告发出《解除合同通知书》，指出，鉴于民族大世界商场的房屋为全国重点文物保护单位国立蒙藏学校旧址，依法予以重点保护，因此，该房屋拆迁工作将不再进行，双方就租赁期限多次进行协商，但始终未果。依据合同法第二百三十二条的规定，原告认为，双方之间的房屋租赁合同法律关系性质为不定期租赁，原告作为出租人，依法履行在合理期限之前通知承租人的义务之后享有随时解除合同的权利。据此决定原告与被告之间的不定期房屋租赁法律关系于2013年5月20日解除，被告应于2013年5月29日24时前搬离承租房屋，2013年3月20日至2013年5月19日这段期间视为原告提前通知被告的合理期限。2013年3月21日，被告致函原告，认为，双方之间的租赁合同期限不属于不定期租赁，原告无权单方解除合同，并表示，不会从民族大世界商场搬走，将采取一切合法手段坚定不移地保护自己的合法权益。其后，被告于2013年4月17日向原告发出《严重抗议函》。2013年5月20日后，被告未搬离租赁房屋，其仍在原经营场地继续经营。2013年5月至2014年1月期间，原告分别与高先菊等50余名被告转租商户签订《债权转让协议书》、《撤场协议书》和《债权转让通知书》，原告单方退还了商户押金和未使用的预付租金共计4535070元。
庭审中，被告真阳公司述称，其在收到原告向其发出的《解除合同通知书》后，于2013年4月和5月，通过公证处提存方式继续向原告交纳租金。原告称，曾经收到过公证处的通知，但其因已与被告解除了合同，故从未领取该款。
庭审中，被告真阳公司述称，其因不同意解除租赁合同，故其转租商户在承租场地继续经营，后因原告对其断水断电，导致无法正常经营。对此，原告民族大世界商场称，2013年6月9日，其对商场内商户实施了第一次停电，6月12日再次停电。但被告并未因停电而停止经营。部分商户持续经营至2014年1月。
庭审中，原告民族大世界商场提供了用电客户电费缴费通知书和发票以及税收通用完税证，证明其已为被告代垫2013年5月的电费89547元、税费10785元。因与被告存在三份《经营场地租赁合同》，故经分摊后，在本案中向被告主张的代垫电费为29849元、税费为3595元。被告真阳公司称，在此期间包括免租期，在2013年5月20日后，被告已对转租商户无法控制，原告在6月又实施了停电措施，商户无法正常经营，故上述费用与被告无关。
上述事实，有原、被告当庭陈述，经营场地租赁合同、租金收据、房屋所有权证、责令限期改正通知书、违法建设拆除通知书、关于转发《国务院关于核定并公布第六批全国重点文物保护单位的通知》、北京市西城区城市管理监察大队责令限期拆除决定书、履行行政决定催告通知书、解除合同通知书、通知、严重抗议函、撤场协议书、债权转让协议书、债权转让通知书、现场照片等证据材料在案佐证。
本院认为，原告民族大世界商场与被告真阳公司于2004年12月18日签订《经营场地租赁合同》后双方形成房屋租赁合同关系。该合同规定的终止日期为“拆迁”属于约定不明确，依照合同法的相关规定，应视为不定期租赁。双方租赁合同履行过程中，国务院将原告经营地核定公布为全国重点文物保护单位，北京市文物局多次下发通知，要求原告拆除包括被告经营地点在内的非文物建筑。鉴于此，双方所签订的《经营场地租赁合同》已不具备继续履行的条件，原告作为出租人于2013年3月20日提出与被告解除租赁合同并给予被告两个月的合理期限，不违反我国合同法的相关规定，双方租赁合同关系已于2013年5月20日解除。原告在解除租赁合同过程中不存在违约事实，其与被告解除合同行为不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。被告反诉要求确认原告单方解除2004年12月18日签订的《经营场地租赁合同》行为无效，要求原告继续履行合同于法无据，对该项诉讼请求，本院不予支持。被告依据租赁合同违约条款反诉要求原告支付年租金二倍的赔偿请求，缺乏依据，本院亦不予支持。由于被告未按原告向其发出的解除租赁合同的通知规定，于2013年5月29日24时前搬离承租场地，故被告应支付2013年3月20日至2013年5月19日期间的租金。2013年5月20日，原、被告之间的租赁合同关系解除后，被告仍在承租场地继续经营，其行为损害了原告的合法权益，故被告有义务支付2013年5月20日至2014年1月期间场地占用费。鉴于在此期间，客观上被告的经营活动已受限制，故被告应支付的场地占用费数额由本院依据实际情况酌定。
根据庭审中查明的事实，原告于2013年3月20日提出与被告解除租赁合同关系后，被告仍在经营场地继续经营。原告为保证有关部门作出的拆除违建、恢复国立蒙藏学校旧址的决定能够实施，避免遭受更大的经济损失，经与商户协商，单方采取了退还部分被告转租商户押金和租金，使商户搬离租赁场地的做法并无不当，相应的后果和责任应由被告承担。现原告要求被告支付债权转让款4535070元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付在此期间原告为被告垫付的电费和税费之请求理由充分，本院亦予以支持。
庭审中，被告真阳公司反诉要求原告赔偿装修、改造租赁场地的投资损失、代民族大世界商场支付转让费损失等经济损失1200万元，但其未能提供充分有效的证据，故被告的该项请求亦无依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）民族大世界商场解除二〇〇四年十二月十八日与被告（反诉原告）北京真阳展览展示有限公司签订的《经营场地租赁合同》行为合法有效。
二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京真阳展览展示有限公司支付原告（反诉被告）民族大世界商场二零一三年三月二十日至同年五月十九日期间的租金人民币三十三万三千四百元。
三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京真阳展览展示有限公司给付原告（反诉被告）民族大世界商场二〇一三年五月二十日至二〇一四年一月期间的房屋占有使用费人民币二十万元。
四、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京真阳展览展示有限公司支付原告（反诉被告）民族大世界商场债权转让款人民币四百五十三万五千零七十元。
五、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京真阳展览展示有限公司支付原告（反诉被告）民族大世界商场代垫的二〇一三年五月电费二万九千八百四十九元和代垫的税款三千五百九十五元。
六、驳回原告（反诉被告）民族大世界商场的其他诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）北京真阳展览展示有限公司的反诉请求。
如果被告（反诉原告）北京真阳展览展示有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十万七千三百四十七元（含反诉费五万八千九百元），由原告（反诉被告）民族大世界商场负担四千元（已交纳），由被告（反诉原告）北京真阳展览展示有限公司负担十万三千三百四十七元（已交纳五万八千九百元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费。上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜 涛
代理审判员 季海清
人民陪审员 李智华
二〇一四年十二月五日
书 记 员 陈 楠