湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆门中民三终字第00071号
上诉人（原审被告）唐华，无业。
委托代理人张莹，荆门市法律援助中心指派湖北邦伦律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审原告）田玲香。
委托代理人何大林，湖北京源律师事务所律师，一般代理。
第三人赵桃华，原京山县第一建筑公司退休工人。
上诉人唐华为与被上诉人田玲香、第三人赵桃华房屋买卖合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2014）鄂京山新民初字第00106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月12日公开开庭审理了本案，上诉人唐华及其委托代理人张莹，被上诉人田玲香的委托代理人何大林，第三人赵桃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，唐华之父胡光叶于1971年取得京山县新市镇京源大道7巷6号184平方米的宅基地，并在其上建造住房，土地性质为国有划拨土地。1986年胡光叶去世。2002年7月18日，唐华以其住房全部倒塌为由，以自己名义向原京山县建设委员会申请重新建房，同年8月1日获批。2005年10月27日，唐华与赵桃华签订《联建协议》，约定唐华将位于京山县新市镇京源大道7巷6号180平方米的宅基地及准建手续交给赵桃华建房销售，房屋建成后按占地面积还住房给唐华，其余归赵桃华所有，以赵桃华名义办理房屋总证并销售；如唐华不要分配房屋，赵桃华可按当地房屋价格补偿125000元。合同签订后，赵桃华在该土地上建造了一栋7层14套房屋的楼房，在向唐华交清了房屋补偿款125000元后进行销售。2006年9月25日，京山县房地产管理局将该房屋总证登记在唐华名下。2006年9月26日，赵桃华以唐华名义与田玲香签订一份《房地产买卖契约》，约定唐华自愿将坐落在京山县新市镇京源大道7巷6号六楼西二室二厅88.64平方米的房屋作价56000元出售给田玲香。协议签订后，田玲香依约将56000元购房款给付赵桃华，赵桃华将房屋交付田玲香，但该房屋至今未办理房屋产权转移登记手续。2007年7月2日，唐华之母唐培兰在京山县国土资源局办理了诉争房屋土地的国有土地使用权证。庭审中，田玲香变更诉讼请求，放弃要求唐华继续履行合同，协助田玲香办理房屋产权过户手续，只要求确认双方签订的房屋买卖合同有效。
另查明，2006年10月5日，京山县国土资源局向京山县房地产管理局发函，认为以唐华名义办理的位于京山县新市镇京源大道7巷6号的京国有（2006）1985号国有土地使用证系伪造的假证，不能作为房产证登记依据。2007年10月8日，京山县房地产管理局决定对登记为唐华的房产证予以注销。2012年1月5日，京山县住房和城乡建设局以唐华名义办理建设工程规划许可证时使用的土地使用证系伪造的假证，且将规划许可审批的三层擅自篡改为五层，违反了城乡规划法的规定为由，作出注销唐华名下建设工程规划许可证的行政处罚。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案赵桃华以唐华名义与田玲香签订的房屋买卖合同上有双方当事人的签名，该合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护，对田玲香要求确认双方签订的买卖合同为有效合同的请求予以支持。
本案田玲香已按合同约定付清了房款，唐华在交付房屋后还应当履行合同附随义务，协助田玲香办理房地产过户登记手续。由于诉争房屋的土地现已登记在案外人唐培兰名下，且以唐华名义办理的房产证又被京山县房地产管理局决定注销，本案诉争的房屋属于权属存在争议，因此，双方签订的房屋买卖合同事实上履行不能，田玲香不能基于双方签订的房屋买卖合同取得房屋所有权，只能合法占有，但田玲香可以另行行使合同解除权。现田玲香撤回要求唐华继续履行合同并协助其办理房屋产权过户手续的请求系对其民事权利的处分，应允许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：原告田玲香与被告唐华于2006年9月26日签订的《房地产买卖契约》为有效合同。案件受理费1200元，由被告唐华负担。
上诉人唐华不服上述民事判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定主要事实错误。1、赵桃华从1997年开始就任京山县商业房地产建设开发有限公司法定代表人至今，熟知座落在京山县新市镇京源大道7巷6号的土地系唐华的母亲唐培兰享有使用权的国家划拨土地，该土地转让需经政府批准，未经批准转让无效。2、2005年10月27日唐华与赵桃华签订的《联建协议》，经荆门市中级人民法院（2012）鄂荆门民三终字第00027号民事判决书判决无效。故该协议及与该协议相关的证据不能成为认定本案事实的依据。3、唐华无权处分京山县新市镇京源大道7巷6号的土地。本案诉争的土地的使用权人系唐华的母亲唐培兰，唐培兰从未授权唐华处分土地使用权，唐华未实际取得讼争土地的处分权。4、《房地产买卖契约》上的签名非唐华本人，唐华没有处分权，即使授权委托书是真实的，也是无本之源。故《房地产买卖契约》既违反了法律规定，又不是唐华真实意思的表示，应认定为无效。二、原审判决适用法律不当。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第八条认定《房地产买卖契约》依法成立不当。本案讼争的土地已依法登记在唐培兰名下，其他任何人包括唐华对讼争的土地均不享有占有、使用、处分的权利。《房地产买卖契约》的签名虽然是唐华，但非唐华亲笔书写，也不能确定唐华曾委托他人处分讼争房地产，在人民法院生效判决书确认相关协议无效的情况下认定契约系依法成立，确属不当。综上，原审判决认定主要事实错误，适用法律不当，损害了权利人的利益。请二审法院依法判决《房地产买卖契约》无效。
被上诉人田玲香的委托代理人庭审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
第三人赵桃华的意见与被上诉人的答辩意见一致。
上诉人唐华在二审庭审中提交2份证据：
1、京山县商业房地产开发有限公司的“企业基本信息”。证明赵桃华是该公司的法定代表人，不是一审判决书中写的退休工人，而且证明赵桃华熟悉房地产开发的程序。
2、京山县公安局新市派出所对田玲香的询问笔录。证明田玲香在赵桃华手里买的房屋，不认识唐华。
被上诉人田玲香的质证意见为，对证据1企业基本信息的真实性无异议，但与本案没有关联性，赵桃华从事房地产开发，并不一定从事房地产开发的人就了解房地产开发。对证据2田玲香所作的询问笔录有异议，该证据不符合调查取证的合法性；只有记录人，没有询问人，办案调查取证必须是两人以上；从该笔录的内容看，属于新市派出所越权办理，是受唐华不正当的要求办理的，该证据法院应不予采信。
第三人赵桃华的质证意见为，对证据1企业基本信息的真实性无异议，其是京山县第一建筑公司的工人，其档案还是在京山县第一建筑公司，并在55岁时办理的退休手续。在京山县第一建筑公司企业改制后，其和几个人于1997年合伙成立了京山县商业房地产开发有限公司，虽然已退休几年，因本案诉争的房屋还有很多遗留问题，为了便于解决后期遗留问题，工商局将京山县商业房地产开发有限公司的企业经营时间延长至2017年4月30日。对证据2，因唐华说他和派出所的警官一起去做的笔录，那调查人和被调查人及当事人同时在场，不符合法律规定，该笔录应该无效。
唐华解释系在警官做完笔录后，警官才把其叫进房间，问田玲香是否认识唐华，并不是同时在现场做的笔录。
本院认证意见为，因被上诉人及第三人对证据1的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。虽被上诉人及第三人对证据2有异议，但该笔录系京山县公安机关对田玲香所作的调查记录，本院对该询问笔录的真实性予以确认，但上诉人提交的证据1、2的证明目的与本案争议的焦点不具有关联性，本院对该2份证据的证明目的均不予采信。
在庭审过程中，唐华称2005年6月14日《授权委托》及2006年9月26日《房地产买卖契约》上的“唐华”签名均不是其本人所签，申请本院委托湖北省公安厅免费对该签名进行鉴定。
本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是《房地产买卖契约》是否有效。上诉人唐华主张该《房地产买卖契约》无效，其理由为：1、《房地产买卖契约》上的签名不是其本人亲笔书写，不是其真实意思表示，也不能确定曾委托他人处分诉争的房地产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，该举证责任在唐华。唐华在本案一审中经传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，未举出反驳证据，未提出鉴定申请，放弃了其抗辩权利。在二审中，唐华向本院申请委托湖北省公安厅免费对2005年6月14日《授权委托》及2006年9月26日《房地产买卖契约》上的“唐华”签名进行鉴定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款规定，“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。”唐华的申请系其要求指定机构进行鉴定，且要求免费，该申请不符合鉴定的法定程序，本院不予准许。
2005年6月14日唐华向赵桃华出具的《授权委托》，内容为“授权委托赵桃华同志负责京源大道7巷6号整个宅基地的施工建设、房屋出售事宜，全权委托。”此系唐华委托赵桃华销售房屋的行为。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。唐华将诉争土地及准建手续交给赵桃华建房销售，诉争房屋由赵桃华销售给田玲香的行为，系赵桃华的代理行为，亦应由被代理人唐华承担民事责任。
上诉人唐华认为《房地产买卖契约》上的“唐华”非其本人签名、不是其真实意思表示，没有证据证实，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院认定唐华与田玲香签订的《房地产买卖契约》为双方真实意思表示并无不当。
2、唐华上诉称诉争土地使用权人系其母亲唐培兰，其未得到母亲的授权，出卖房屋系其无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故唐华即使无权处分本案诉争土地、房屋，其主张《房地产买卖契约》无效的上诉理由与法相悖，本院不予支持。
3、《联建协议》无效导致《房地产买卖契约》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本院审理的（2012）鄂荆门民三终字第00027号上诉人唐培兰与被上诉人赵桃华、唐华土地使用权转让合同纠纷一案中，因唐华与赵桃华签订的《联建协议》的性质为土地使用权转让合同，唐培兰取得的该土地为国有划拨土地，唐华与赵桃华订立合同转让划拨土地使用权，至该案起诉前，土地仍为国有划拨土地。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本院依照上述法律规定判决认定《联建协议》无效。本案中，唐华与田玲香签订的《房地产买卖契约》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，唐华与赵桃华签订的《联建协议》无效，但并不导致唐华与田玲香签订的《房地产买卖契约》无效，一审认定唐华与田玲香签订的《房地产买卖契约》为有效合同正确，本院对唐华认为其与田玲香签订的《房地产买卖契约》无效的上诉理由不予采纳。
关于一审判决适用法律是否不当的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”此规定系签订合同的双方应当依合同履行义务的法律规定，一审判决依照该规定认定合同双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务并无不当。唐华认为一审法院适用法律不当的上诉理由，本院不予采纳。
综上，对上诉人唐华要求判决《房地产买卖契约》无效的上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，经本院批准予以免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨红艳
审 判 员 董菁菁
代理审判员 李园园
二〇一五年六月十七日
书 记 员 吴文倩