广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6355号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林达胜，男，1969年2月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘汉权，男，1969年11月19日出生，汉族，住广东佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：江敏，广东顺晖律师事务所律师。
上诉人林达胜、潘汉权因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法勒民初字第829号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林达胜上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.判令林达胜与潘汉权解除租赁合同，返还保证金1万元；3.判令潘汉权返还林达胜投入建筑、水电等款项23800元，其中建筑装修材料费和人工费9358元，水电施工材料费和人工费10491元，铁工装修3137元，其它装修材料费814元，合计23800元；4.潘汉权补偿林达胜经济损失1万元和铺内物品拆装运输费用3000元；5.一审诉讼费1916.98元、评估费2000元及二审诉讼费均由潘汉权承担。事实和理由：（一）潘汉权在一审庭审称出租的房屋有房产证，并当庭出示佛山市顺德区勒流街道冲鹤村红宅街10号房产证作为反诉的重要证据，但是一审法院现场勘查出租面积为200多平方米，其中出租的房屋即顺德区勒流街道冲鹤村红宅街10号建筑面积为80多平方米，实际出租物大部分为违法建筑。（二）林达胜于2015年3月28日按照潘汉权的要求存入1万元保证金到潘汉权的账户，双方口头约定并且付之行动租用租赁物进行装修作饭店，等待潘汉权办理200多平方米的房产证，再办理工商营业执照。从2015年5月6日签订《铺位租赁合同》至2015年7月29日遭实名举报工商责令停业止，潘汉权没有提供200多平方米的房产证，违反诚实信用原则。潘汉权存在上述故意行为，应该撤销双方签订的租赁合同，潘汉权退还保证金并赔偿林达胜损失1万元。（三）潘汉权明明已经收取保证金，仍以林达胜没有交纳2015年8月租金为借口非法扣押林达胜的饭店内物品，在一审法院指引下，林达胜在10月份才能搬迁可移动的物品，搬运拆装费支出3000元。因此，林达胜不应承担2015年7月31日之后的使用费1500元。（四）林达胜申请对饭店的装修、水电进行评估，评估报告没有将饭店物品、人工费等纳入评估范围，评估存在错漏。2016年6月21日，一审法院、评估人员对法院指定物品进行评估，评估过程中林达胜多次遭到辱骂、阻碍，影响了评估的公平性。一审法院不应采纳评估报告，不应将评估价值打折后的7356.6元作为补偿林达胜的损失。林达胜认为，评估费2000元应由潘汉权承担，潘汉权应返还林达胜投入建筑、水电等款项23800元，其中建筑装修材料费和人工费9358元，水电施工材料费和人工费10491元，铁工装修3137元，其它装修材料费814元。（五）林达胜提供报警受案通知书（2015年7月23日），一审法院并未查明寻衅滋事的人与潘汉权的关系，公安机关受案至现在为什么没有结案，实名举报没有营业执照、环境评估的是谁，与潘汉权的关系等事实。一审法院对林达胜提出的证据没有进行调查，单方面询问潘汉权的意见并采纳，损害了林达胜的利益。终上所述，潘汉权明知出租的房屋没有取得所有权证，仍将违法建筑出租给林达胜，导致林达胜的财产损失，潘汉权应承担相应的责任。
潘汉权辩称，林达胜的上诉理由不成立。本案争议在于出租场地的面积是多少的问题。林达胜认为出租面积是200多平方米，但是双方签订的租赁合同约定出租面积是80平方米。每月租金5500元，故林达胜违法使用或者超出租赁面积使用租赁物系其个人行为，与潘汉权无关。一审判决背离租赁合同的真实意思和约定内容，请求二审法院驳回林达胜的上诉请求。
潘汉权上诉请求：1.撤销一审判决，2.查清事实后依法改判：（1）自2015年9月1日起解除潘汉权与林达胜于2015年5月6日签订的《铺位租赁合同》；（2）林达胜将位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村红宅街10号的住宅腾空后交还给潘汉权；（3）林达胜按每月5500元向潘汉权支付房屋占用费用及水电费，从2015年9月1日起计算至实际交还房屋之日止；（4）林达胜向潘汉权支付2015年8月份租金5500元及滞纳金11550元；（5）潘汉权无需向林达胜退回1万元保证金；（6）潘汉权无需向林达胜支付7356.6元；3.诉讼费由林达胜负担。事实和理由：（一）一审判决认为潘汉权与林达胜于2015年5月6日签订的《铺位租赁合同》无效是错误的。该租赁合同没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。1.租赁物位于佛山市顺德区勒流办事处（后改为街道）冲鹤村红宅街10号一层，潘汉权已合法取得该房屋的房地产权证（证号为：粤房地权证佛字第××）。合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，也不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定未取得建设工程规划许可证建设的房屋而导致租赁合同无效情形，故潘汉权向林达胜出租该房屋一层铺位而订立的租赁合同合法有效。2.合同约定潘汉权将涉案铺位以每月5500元出租给林达胜作为饮食使用，没有约定将涉案铺位以外的建筑物或空地出租给林达胜使用。3.退一步来讲，如果租赁合同约定的涉案铺位还包括铺位以外的其他建筑物或空地，也只能认定出租涉案铺位以外的部分无效，不能认定整个租赁合同无效。4.林达胜提出第一项诉讼请求是终止、解除民事合同关系，没有提出确认租赁合同无效，即林达胜认为租赁合同有效。（二）退一步来讲，即使涉案房屋租赁合同部分无效,林达胜应举证其因租赁合同无效造成的损失，再根据双方各自过错承担相应责任。一审判决没有将租赁合同无效部分单独评估，采信《资产评估报告书》评估的全部市场价值作为林达胜受到的损失是错误的。（三）涉案房屋租赁合同合法有效，双方应按照租赁合同的约定履行义务。林达胜没有举证潘汉权存在租赁合同约定的违约情形，其单方解除租赁合同是违约行为，林达胜应按租赁合同约定和法律规定向潘汉权承担相应的违约责任。林达胜应向潘汉权支付使用铺位期间的租金及逾期交纳租金的滞纳金、水电费等费用，潘汉权可不退回林达胜交纳的保证金1万元。
林达胜辩称，一审法院现场勘查涉案租赁物是200多平方米，潘汉权上诉主张租赁物只有80平方米违反了诚实信用原则。潘汉权将违法建筑出租给林达胜，签订合同时有欺诈行为，造成林达胜的损失，潘汉权应赔偿林达胜的损失。潘汉权扰乱评估现场，令评估人员对评估物品有遗漏，应当重新评估，由潘汉权承担评估费用。
林达胜向一审法院起诉请求：1.终止、解除民事合同关系；2.潘汉权无条件返还保证金1万元；3.潘汉权返还林达胜投入建筑、水电等款项共23698.2元；4.潘汉权返还被扣押的物品电器、厨具、台凳、餐具、酒类饮料等，价值470元；5.潘汉权赔偿林达胜经济损失3000元；6.潘汉权承担本案诉讼费用。
潘汉权向一审法院反诉请求：1.自2015年9月1日起解除林达胜与潘汉权于2015年5月6日签订的《铺位租赁合同》；2.林达胜将位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村红宅街10号的住宅腾空后交还给潘汉权；3.林达胜按每月5500元向潘汉权支付房屋占用费及水电费，从2015年9月1日起计算至实际交还房屋之日止；4.林达胜向潘汉权支付2015年8月份租金5500元及滞纳金11550元；5.林达胜交纳的保证金1万元不予退还；6.林达胜承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：林达胜与潘汉权于2015年5月6日签订《铺位租赁合同》，约定林达胜承租潘汉权位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村红宅街10号的铺位，租赁用途为饮食使用，租赁期限5年，从2015年5月15日起至2020年5月14日止，租金为5500元/月，林达胜向潘汉权支付保证金1万元，如林达胜中途退租，保证金不退回，合同期满后林达胜付清水电费等相关费用后，潘汉权全额退还保证金等。
林达胜向潘汉权支付保证金1万元，潘汉权将铺位交给林达胜使用，林达胜支付了至2015年7月31日止的租金。
林达胜承租潘汉权的铺位，装修后用来经营饭店，林达胜已取得预先核准个体工商户名称“顺德区勒流烤味坊饭店”，但未取得营业执照。2015年7月29日林达胜因未取得营业执照经营被行政机关责令停止经营。林达胜向潘汉权提出要求解除《铺位租赁合同》，取回保证金，潘汉权不同意，双方协商不成，林达胜于是提起诉讼，潘汉权亦提出反诉。
在诉讼中，一审法院组织林达胜、潘汉权进行现场勘查，查明《铺位租赁合同》中约定的位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村红宅街10号的铺位占地面积接近200平方米，其中一部分取得了房地产权证（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号），大部分没有取得产地产权证，也未取得建设工程规划许可证。
另查明，林达胜已将承租的铺位交回潘汉权，并将租赁物内的部分物品取回。根据林达胜申请，一审法院委托广东贵源土地房地产与资产评估有限公司对顺德区勒流冲鹤红宅街10号烤味坊饭店内的装修、水电的价值进行评估，该公司于2016年5月16日出具《资产评估报告书》，认为顺德区勒流冲鹤红宅街10号烤味坊饭店装修、水电在评估基准日（2016年4月1日）的市场价值为12261元。
一审法院认为，林达胜与潘汉权签订《铺位租赁合同》，约定林达胜承租位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村红宅街10号的一层铺位，租赁用途为饮食使用，但是，该租赁场地中大部分建筑物是未取得建设工程规划许可证的，故该《铺位租赁合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，潘汉权应向林达胜返还已收取保证金1万元。潘汉权将未取得产地产权证、也未取得建设工程规划许可证的铺位出租给林达胜作饮食经营，林达胜未取得营业执照即对铺位进行装修及经营，因此，林达胜、潘汉权签订无效的《铺位租赁合同》，造成林达胜、潘汉权的损失，双方均有过错。根据本案的实际情况，参照《资产评估报告书》，一审法院酌定潘汉权向林达胜补偿7356.6元，林达胜向潘汉权支付2015年7月31日之后的使用费1500元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、潘汉权应于判决发生法律效力之日起十日内向林达胜退回保证金1万元；二、潘汉权应于判决发生法律效力之日起十日内向林达胜支付7356.6元；三、林达胜应于判决发生法律效力之日起十日内向潘汉权支付使用费1500元；四、驳回林达胜的其他诉讼请求；五、驳回潘汉权的其他诉讼请求。上述第一、二项折抵后，潘汉权应于判决发生法律效力之日起十日内向林达胜支付15856.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取为1916.98元（林达胜已预交），由林达胜负担1728.98元，潘汉权负担188元并于判决生效之日起十日内向林达胜支付；一审反诉受理费238.13元（潘汉权已预交），由潘汉权负担223.13元，林达胜负担15元并于判决生效之日起十日内向潘汉权支付。评估费2000元（林达胜已预交），由林达胜负担1000元，由潘汉权负担1000元并于判决生效之日起十日内向林达胜支付。
本院二审期间，林达胜没有提交新证据。潘汉权提交了佛山市顺德区国土城建和水利局《关于同意使用集体建设用地的批复》一份，拟证明涉案地块已经得到规划许可，符合规划要求，涉案地块是批复中的第29号地，面积为80平方米。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院认定如下：潘汉权自认该批复中第29号地系涉案房屋房地产权证（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）中宗地图项下的土地，经核对该批复中第29号地的X坐标、Y坐标与潘汉权领取的涉案房屋房地产权证中宗地图的X坐标、Y坐标完全不同，潘汉权的陈述并不属实，该批复与本案无关，本院不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据林达胜、潘汉权的上诉请求和答辩意见归纳本案二审争议焦点有四个：（一）林达胜应否交回涉案租赁物予潘汉权；（二）潘汉权应否退回保证金1万元予林达胜；（三）潘汉权应否赔偿林达胜的经济损失，其应赔偿给林达胜的经济损失数额是多少；（四）林达胜应否支付使用费予潘汉权，其应支付给潘汉权的使用费数额是多少。
关于第一个争议焦点。林达胜与潘汉权于2015年5月6日签订《铺位租赁合同》，约定林达胜承租潘汉权位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村红宅街10号的铺位作饮食使用，但是潘汉权交付给林达胜使用的近200平方米租赁场地中除建筑面积80.28平方米领取了房地产权证外，其余建筑物均未取得建设工程规划许可证，故该《铺位租赁合同》中约定租赁领取房地产权证80.28平方米的内容合法有效；80.28平方米以外的建筑物的租赁，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，该部分内容无效。潘汉权上诉主张《铺位租赁合同》部分有效、部分无效，理据充分，本院予以支持。一审判决认为《铺位租赁合同》完全无效，未区分租赁物中建筑面积80.28平方米领取了房地产权证、其余建筑物未取得建设工程规划许可证的情形，对合同效力认定有误，本院予以纠正。潘汉权上诉主张《铺位租赁合同》约定其将涉案房屋铺位（已办理了房地产权证）出租给林达胜使用，并未约定将涉案房屋铺位以外的建筑物或者空地出租给林达胜使用，因一审法院组织现场勘查时潘汉权明确表示租赁场地近200平方米系其交给林达胜使用的，故潘汉权该项上诉主张与其在一审中的陈述不符，本院不予支持。潘汉权上诉主张林达胜应交回涉案租赁物，因一审诉讼期间林达胜已将租赁物交回给潘汉权，故潘汉权的该项上诉主张已无必要，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。租赁合同履行期间林达胜向潘汉权支付了1万元保证金。因林达胜利用租赁物开办“顺德区勒流烤味坊饭店”，其对租赁物系整体使用，租赁场地中大部分建筑物未取得建设工程规划许可证足以影响其使用、导致其合同目的不能实现，结合其使用很短时间即因未取得营业执照被行政机关责令停止经营、其已经将涉案租赁物交还给潘汉权的事实，一审法院参照《中华人民共和国合同法》第五十八条判令潘汉权退回保证金1万元予林达胜，处理并无不当。潘汉权上诉主张其不应退回1万元保证金予林达胜，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。潘汉权作为出租人将未完全取得房地产权证、未完全取得建设工程规划许可证的铺位出租给林达胜使用，林达胜未尽到足够审慎义务即对铺位进行装修及经营，因此，林达胜、潘汉权对于租赁合同部分无效均存在过错。林达胜上诉主张潘汉权应赔偿其投入建筑、水电等款项23800元。潘汉权上诉主张其不应赔偿7356.6元予林达胜。经审查，一审法院委托广东贵源土地房地产与资产评估有限公司对涉案房屋的装修、水电进行评估，该公司出具《资产评估报告书》认为装修、水电在评估基准日（2016年4月1日）的市场价值为12261元。因鉴定机构具有相应资质和鉴定资格，鉴定人员具有资产评估师资格，鉴定机构依据现场勘查时存在的设施等客观情况作出结论，且林达胜没有提供证据证实鉴定程序严重违法、鉴定结论依据明显不足等情形，因此，本院对《资产评估报告书》予以采信，认定林达胜投入涉案房屋的装修、水电为12261元。林达胜因合同无效造成该部分损失12261元，按照合同部分无效的过错程度，结合装修添附在租赁物上而租赁物已由潘汉权收回的事实，潘汉权应赔偿林达胜相应的损失。一审判决潘汉权赔偿7356.6元予林达胜，处理并无不当，本院予以维持。林达胜上诉主张潘汉权应赔偿其投入建筑、水电等款项23800元，潘汉权上诉主张其不应赔偿7356.6元予林达胜，理由均不能成立，本院均不予支持。林达胜上诉主张潘汉权应赔偿其经济损失1万元和铺内物品拆装运输费用3000元，因租赁合同部分有效，且林达胜对租赁合同部分无效亦存在着过错，故林达胜的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。林达胜上诉主张潘汉权承担评估费2000元，因一审法院根据“谁主张、谁负担”的原则，结合双方的过错，决定林达胜、潘汉权各自负担1000元，该处理并无不当，本院予以维持。林达胜的该项上诉主张不能成立，本院不予采纳。
关于第四个争议焦点。潘汉权上诉主张林达胜应支付2015年8月至交还租赁物给潘汉权期间的房屋占用费及滞纳金，因涉案租赁合同部分内容无效，且2015年7月29日林达胜停止经营未再使用涉案租赁物，一审法院判令林达胜支付此期间的房屋使用费1500元予潘汉权，处理并无不当。潘汉权的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，林达胜、潘汉权的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，对涉案租赁合同的效力认定虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1471.24元，由上诉人林达胜负担573.58元，上诉人潘汉权负担897.66元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 黎嘉鸿