江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3158号
上诉人（原审原告）王劲松。
委托代理人崔春、戴萍，江苏同盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京德润置业有限公司，组织机构代码67490699－2，住所地南京市浦口区凤凰大街55号－69。
法定代表人唐哨凤，该公司董事长。
委托代理人周钦、杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人王劲松因与上诉人南京德润置业有限公司（以下简称德润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦江民初字第372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人王劲松的委托代理人崔春，上诉人德润公司的委托代理人周钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王劲松原审诉称，2012年10月13日，王劲松与德润公司签订《商品房认购协议书》，约定：王劲松认购德润公司开发的九月森林31幢，房屋总价款6288890元，于2012年10月25日一次性付清房款的享受88折优惠。王劲松签订认购协议书的同时，支付德润公司定金50000元，双方应于2012年10月25日前签订《南京市商品房买卖契约》，王劲松拒绝则无权要求返还定金，德润公司拒绝则双倍返还定金。协议签订当日，王劲松依约支付定金50000元，并于其后数次致电德润公司，并于10月27日至德润公司处，要求签订《南京市商品房买卖契约》，并按88折优惠价格一次性支付房款。德润公司均以需履行公司总部内部核批为由，要求王劲松等候其签约通知。2012年11月27日，王劲松收到德润公司寄送的《限期签约催告函》后，立即至德润公司处要求签订《南京市商品房买卖契约》，支付房款并购买认购房屋，但遭德润公司断然拒绝。11月28日、29日，王劲松再次交涉后，德润公司告知王劲松房屋已售他人（购房人在场，多售100余万元），不可能再签约售房于王劲松，故提起诉讼，要求德润公司双倍返还定金100000元。
德润公司原审辩称，王劲松未按合同约定于2012年10月25日一次性付清房款，也没有按德润公司向其催告的时间付款，因此，王劲松在房屋买卖合同中存在违约行为，按照定金法则，德润公司有权收取定金不予返还。
原审法院查明，2012年10月13日，德润公司（甲方）与王劲松（乙方）签订《商品房认购协议书》一份。约定：甲方开发建设的九月森林项目，已具备商品房预售条件。一、乙方认购31幢，该房建筑面积为501.53平方米。二、乙方认购的该房屋单价为每平方米12539.41元，总房款为6288890元。付款方式：乙方承诺在2012年10月25日一次性付清房款，申请享受88折优惠。三、乙方同意签订本协议时，支付定金50000元，作为甲、乙双方签订商品房买卖契约的担保。签订商品房买卖契约后，乙方支付的定金转为房价款。四、甲、乙双方商定于2012年10月25日前签订《南京市商品房买卖契约》。五、甲方拒绝签订商品房买卖契约的双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订商品房买卖契约的无权要求甲方返还已收取的定金。七、有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房买卖契约的甲方应当双倍返还乙方已支付的定金。1、甲方未遵守本协议第二条约定的；2、甲方在认购期间，将乙方认购的房屋另售他人的等。八、补充约定：如甲方在乙方签约当天未能给予以上优惠价格，乙方有权退房，甲方返还乙方定金，双方互不追究责任，本协议自动终止。甲方确认以上优惠的，如乙方未能在第四条约定期限内签订《南京市商品房买卖契约》，则甲方有权终止本协议，并将房屋另售他人，同时乙方无权要求甲方返还已收取的定金。认购协议签订当天，王劲松交纳定金50000元。
原审法院另查明，2012年11月23日，德润公司向王劲松发出“限期签约催告函”，函告王劲松：于本函发出之日起3日内与其办理《南京市商品房预售合同》签约手续，并按约定交纳购房款，逾期按《商品房认购协议》规定承担法律后果。对此，王劲松称，上述催告函于2012年11月27日收到，并且于当天就准备购房款去德润公司要求签约，而德润公司拒签。
原审法院又查明，德润公司于2013年1月23日将王劲松所认购房屋出售给他人。
原审法院认为，王劲松与德润公司签订的《商品房认购协议》是双方当事人真实意思表示，且合法有效。双方当事人均应按约定履行。虽然王劲松未按认购协议约定的时间与德润公司签订商品房预售合同并交纳房款，但德润公司在约定期限届满后向王劲松发出催告函，应视为新要约。王劲松在要约到达后，即到德润公司要求签约，是同意德润公司要约的意思表示。在双方签订的《商品房认购协议》中，除签约时间外，应当继续履行。王劲松、德润公司签订《商品房认购协议》的补充协议对定金的处理有特别约定，因德润公司未能按《商品房认购协议》的约定，确定房屋优惠价格，故根据双方的补充约定：“如甲方在乙方签约当天未能给予以上优惠价格，乙方有权退房，甲方返还乙方定金，双方互不追究责任，本协议自动终止。甲方确认以上优惠的，如乙方未能在第四条约定期限内签订《南京市商品房买卖契约》，则甲方有权终止本协议，并将房屋另售他人，同时乙方无权要求甲方返还已收取的定金”，德润公司应将定金返还给王劲松。王劲松主张双倍返还定金100000元的诉讼请求，与上述约定不付，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原审法院判决：一、德润公司于判决生效后十日内返还王劲松人民币50000元。二、驳回王劲松的其它诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由德润公司负担575元，德润公司负担575元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王劲松不服原审判决，向本院提起上诉称：一、德润公司应按定金罚则双倍返还定金。合同签订后，王劲松要求签订商品房买卖契约，但德润公司一直以折扣未完成内部审批为由拒绝。王劲松收到催告函后，德润公司明确拒绝王劲松付款签约要求。因此，未签订商品房买卖契约的原因在于德润公司，应当双倍返还定金。二、依据约定德润公司返还王劲松定金的前提条件是王劲松选择退房，而王劲松从未要求退房。由于强制与德润公司订立商品房买卖契约没有现实和法律的可能，不得已王劲松选择双倍返还定金。综上，请求撤销原判，支持王劲松要求双倍返还定金的诉讼请求。
德润公司上诉并辩称：一、王劲松以其行为表明不履行合同义务，经德润公司催告，在合理期限内仍未履行付款义务，无权要求返还定金。二、原审法院依据双方协议第8.5条判令德润公司返还定金，属于认定事实错误。该条款赋予购房人享有固定房价的权利，而不适用王劲松违约的情形。综上，请求驳回王劲松的上诉，并承担按定金罚则不予返还定金的违约责任。
王劲松针对德润公司的上诉辩称，王劲松不存在收到催告函后合理期限内不付款的行为。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，双方当事人签订的商品房认购协议合法有效，双方当事人均应按约履行。协议中约定，德润公司承诺如王劲松在2012年10月25日前一次性付清房款，则王劲松有权申请享受8.8折的优惠；协议中还约定，如德润公司在签约当天未能给予上述优惠，则王劲松有权要求退房、返还定金，互不追究，协议终止。从查明的事实来看，双方实际上因8.8折优惠的问题产生分歧。王劲松认为应当按约定优惠8.8折支付购房款，而德润公司认为只有全额付款后才能申请优惠。本院认为，由于双方当事人对合同条款理解产生分歧，导致王劲松未能付款，双方也未签订正式商品房买卖合同，并非一方当事人违约，因此，原审法院判决德润公司返还王劲松定金50000元，符合双方约定。双方当事人的上诉理由依据不足，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2300元，由上诉人王劲松负担1150元，上诉人德润公司负担1150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘恩臣
二〇一三年十一月七日
书 记 员 石 莹