广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终1363号
上诉人（一审被告）陈秋华陈某，男，1964年12月7日出生，广西宾阳县人，现住广西崇左市扶绥县。
被上诉人（一审原告）梁健星梁某，男，1972年9月9日出生，汉族，住广西百色市右江区。
被上诉人（一审原告）梁红梁某红，女，1973年7月15日出生，汉族，现住广东省深圳市罗湖区。
两被上诉人委托代理人黄伟旗，广西中名律师事务所律师。
两被上诉人委托代理人罗安晟，广西中名律师事务所实习律师。
一审被告岑佳岑某，女，1984年9月2日出生，壮族，住广西百色市右江区。
上诉人陈秋华陈某因房屋租赁合同纠纷一案，不服右江区人民法院（2015）右民一初字第1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭审理本案，于2016年11月15日传唤上诉人陈秋华陈某、被上诉人梁健星梁某、梁红梁某红委托代理人黄伟旗、罗安晟到庭进行法庭调查。本案现已审理终结。
上诉人陈秋华陈某上诉请求：1、请求撤销右江区人民法院（2015）右民一初字第1715号民事判决第一项、第二项的判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人以购买通拍卖取得的百色市中山路104号客运综合楼（原百色市中山客运站）一层和二层的房产为由，向右江区人民法院起诉，要求解除中山路104号综合楼原有的承租关系。但1995年上诉人为百色市第一汽车修理厂中山客运站在该综合楼包工包料承建中山歌舞厅装修工程，1996年竣工后未能清偿工程款，2007年8月16日百色市中级人民法院（2006）百中民再字第11号民事判决书判决由百色市第一汽车修理厂偿还上诉人工程款1283923元即利息，并作出（2007）百中执字第110号民事裁定书，执行查封、冻结、扣划第一汽车修理厂的银行存款或同等价值的财物，因该厂无款项执行，百色市中级人民法院组织双方进行执行和解，于2007�11月16日作出了《执行和解协议书》：百色市第一汽车修理厂欠上诉人工程款1283923元，同期利息1714590元，共计2998522元，百色市第一汽车修理厂自愿用其位于百色市中山一路104号客运综合楼一楼至五楼以年租金94000元，从2007年10月20日至2027年10月19日共计20年的租金合计人民币1180000元抵债给上诉人，余款1118522元因该厂无可供执行财产暂时中止执行。百色市第一汽车修理厂拖欠我方工程款是事实，被上诉人说的拍卖不是事实，我方并没有同意拍卖，法院拍卖时候没有通知我方，并且法院有工作人员声明拍卖并不会威胁到我方利益。百色中级人民法院有关生效判决认定我方可租赁争议房屋20年期限，一审判决错误，请求二审予以改判。
被上诉人梁健星梁某、梁红梁某红辩称：一、一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，应予以维持；二、�色市中级人民法院拍卖涉案房屋时，被答辩人已经同意拍卖房屋，视为被答辩人已经放弃对百色市中级人民法院（2007）百中执字第110号的执行；三、答辩人梁健星梁某、梁红梁某红是涉案房屋的真正所有权人，拥有涉案房屋的所有物权，其拥有合法的使用、出租、收益的权利，任何人不得干涉，上诉人的上诉理由不成立；四、答辩人取得房产后，被答辩人不能再对涉案房屋进行管理、控制和收益，实际承租人岑佳岑某也同意解除与被答辩人的《门面租赁合同》。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
一审被告岑佳岑某未作陈述。
一审法院认定事实：1999年12月28日，百色市第一汽车修理厂（以下简称修理厂）向农行百色分行申请贷款130万元用于装修百色市中山一路104号客运综合楼，同时提交《抵（质）押承诺书》，2000年1月6日，双方签订《借款�同》和《抵押合同》，约定由修理厂向百色农行借款130万元，期限一年，修理厂以其所有的百色市中山一路104号客运综合楼（房屋所有权证号：百房证0006729）作为借款抵押，并在百色市房产局办理了抵押登记手续，《房屋他项权利证》百房（2000）他字第××号，载明：房屋他项权人中国农业银行百色分行营业部；房屋所有权人百色市第一汽车修理厂。修理厂收到借款后因未能按时还款，2001年6月，农行百色分行向百色市中级人民法院提起民事诉讼，百色市中级人民法院经审理作出（2003）百中民二初字第42号民事判决，该民事判决发生法律效力后，百色市中级人民法院于2007年4月以（2007）百中民监字第5号民事裁定再审该案并作出判决，百色农行不服上诉至广西壮族自治区高级人民法院，高院于2007年11月作出（2007）桂民二终字第103号民事判决：一、撤销百色市中级人�法院（2007）百中民再字第14号民事判决；二、维持百色市中级人民法院经审理作出（2003）百中民二初字第42号民事判决。该案发生法律效力后，百色市中级人民法院恢复农行百色分行申请执行修理厂的借款合同一案，2012年6月27日作出（2012）百中法执字第6-1、6-2号两份执行裁定书，依法对修理厂座落于百色市中山一路104号的1-2号综合楼一幢进行价格评估及分层拍卖。通过公开招标，确定百色市隆鑫源拍卖有限公司为本案拍卖机构。经拍卖买受人梁健星梁某以300万元和45.18万元价格分别竞得第一层（商铺）、第二层（家具城）。2012年7月19日梁健星梁某办理了第一层右边房屋所有权证（桂房权证百字第××号），一层建筑面积389.46平方米，共有人为梁红梁某红。另查明，1995年，南宁银坛经济技术开发公司承包装修百色市中山客运服务站的“中山歌舞厅”工程，该工程完工后，中山客运服务站没有支付工程款。1997年南宁银坛经济技术开发公司由于没有通过工商部门年审被吊销营业执照，公司成立了清算组。2001年8月清算组作为原告委托陈秋华陈某以修理厂拖欠工程款为由诉至百色市中级人民法院，同年10月经法院调解，双方达成调解协议，中院作出了（2001）百中民初第15号民事调解书，协议内容：一、确认修理厂拖欠清算组工程款及利息总额为3010341元；二、修理厂将其位于百色市中山一路104号的修理厂下属中山客运站大楼候车厅及原售票房、原农行营业所的门面及二楼、三楼、四楼和五楼按租赁形式出租给清算组。修理厂拖欠清算组的欠款作为清算组预先支付租用该楼的租金；三、按被告提供的多年对这些门面及楼层出租收费的情况，原告可租用该楼32年（即2001年10月20日至2033年10月20日止）。如被告在这期间返还部分欠款，则相�减少租期。原、被告双方先签订20年的租赁合同，剩余的12年双方视情况再另行签订租赁合同。原告亦可将其转租给他人；四、。该民事调解书发生法律效力后，清算组表示“中山歌舞厅”完全是陈秋华陈某投资、施工和独立核算，因此修理厂所拖欠的银坛清算组装修“中山歌舞厅”工程款的所有债权属陈秋华陈某所有。2002年元月11日，修理厂（甲方）与陈秋华陈某（乙方）签订《场地出租合同》，合同主要约定甲方将原百色市中山客运站候车室及停车场（包括车库、厕所）的场地租给乙方使用，租期定为二十年，即从2002年元月20日起至2022年元月二十日止等内容。2007年8月，百色市中级人民法院对（2001）百中民初字第15号清算组诉修理厂拖欠工程款纠纷一案进行再审后，作出（2006）百中民再字第11号民事判决书，判决：一、撤销本院（2001）百中民初字第15号民事调�书；二、由修理厂偿还清算组工程款1283923元及利息。判决生效后，修理厂未自动履行还款义务，清算组于2007年10月8日向百色市中级人民法院申请执行。百色市中院在执行过程中，修理厂与清算组双方达成和解协议，一、被执行人百色市第一修理厂尚欠申请执行人工程款壹佰贰拾捌万叁仟玖佰贰拾叁元（1283923元），银行同期利息壹佰柒拾壹万肆仟伍佰玖拾玖元（1714599元），两项合计：贰佰玖拾玖万捌仟伍佰贰拾贰元（2998522元）。二、被执行人百色市第一修理厂自愿用其位于百色市右江区中山一路104号综合楼一楼至五楼年租金玖万肆仟元，从2007年10月20日起至2027年10月19日止共20年的租金，合计人民币壹佰捌拾捌万元（1880000元）抵债给南宁银坛经济技术开发公司清算组，余款壹佰壹拾壹万捌仟伍佰贰拾贰元（1118522元）因被执行人无可供执行财产，暂时中止执行。三�执行费叁万叁仟元由被执行人百色市第一修理厂承担。2014年6月26日，陈秋华陈某与常绍肥（实际经营人岑佳岑某）签订《门面出租合同》，合同约定由陈秋华陈某将位于右江区中山一路104号原中山客运站综合一间门面（即原农业银行营业所）出租给岑佳岑某，租赁期限为5年（即从2015年3月1日至2020年2月28日）及交纳租金情况等内容。2016年1月5日原告向一审法院申请撤回其主张被告陈秋华陈某、岑佳岑某支付房屋占用费的请求。
一审法院认为，本案的争议焦点：一、原告主张解除被告陈秋华陈某与被告岑佳岑某所签订的《门面出租合同》有何事实和法律依据。根据广西壮族自治区高级人民法院已发生法律效力的（2007）桂民二终字第103号民事判决书，百色市中级人民法院恢复了农行百色分行申请执行修理厂的借款合同一案，依法对修理厂座落于百色市中山�路104号的1-2号综合楼一幢进行价格评估及分层拍卖。经法院委托，百色市隆鑫源拍卖有限公司对涉案房屋进行拍卖。梁健星梁某以300万元和45.18万元价格分别竞得第一层（商铺）、第二层（家具城）。一审法院认为，农行百色分行在与修理厂签订《借款合同》时，在百色市房地产管理局办理了抵押登记手续，符合《中华人民共和国担保法》规定的抵押合同的生效条件，抵押行为合法有效。由于修理厂不按合同履行偿还借款义务，农行百色分行诉至法院，经法院审理并依法作出了判决，中院经对修理厂的财产即抵押物房产权进行评估、拍卖，原告通过拍卖取得了房产的合法所有权。符合《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（二）项“债务人或者第三人可以提供一定的财产作抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押�价款优先得到偿还”的规定。被告陈秋华陈某与修理厂签订的《场地出租合同》在借款抵押合同之后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”再根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案原告梁健星梁某获得房屋所有权后有权要求被告陈秋华陈某、岑佳岑某支付租金，而被告未能在规定的时间内支付租金，原告要求解除陈秋华陈某和岑佳岑某的合同于法有据，予以支持。原告在诉讼中主张被告陈秋华陈某、岑佳岑某支付房屋占用费，因原告已申请撤回该请求，故本案不予处理。二、被告岑佳岑某是否应搬离中山一路104号承租房。�于上述查明的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁合同在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，本案涉案场地在租赁前已抵押给农业银行百色分行，梁健星梁某通过拍卖竞得中山一路104号第1-2幢第一层所有权后，原产权人第一汽车修理厂已对涉案场地丧失了所有权，即也丧失了涉案场地的收益权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，现被告陈秋华陈某与被告岑佳岑某之间所签订的《门面出租合同》已不具备履行条件，原告主张被告岑佳岑某将其所经营的“百色市右江区福星隆林肥姐水果批零部中山店”搬离中山一路104号承租房，符合法律规定，故予以支持。对被告陈秋华陈某、岑佳岑某的答辩理由，不予采纳。综据上述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（二）项、《中华人民共和国合同法》九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，判决如下：一、解除被告陈秋华陈某与被告岑佳岑某所签订的《门面出租合同》；二、被告岑佳岑某在本判决生效后十日内将所经营的“百色市右江区福星隆林肥姐水果批零部中山店”搬离中山一路104号承租房。
二审期间，上诉人陈秋华陈某围绕其上诉请求向法庭提交以下证据：涉案土地宗地图一份，证明涉案楼房所占的土地性质是行政划拨，并不是被上诉人所称的由其竞标而得，对涉案楼房的拍卖程序有异议。被上诉人梁健星梁某、梁红梁某红质证认为，对上诉人提交的证据有异议，被上诉人通过竞拍方式合法取得涉案楼房的所有权。本院认为，涉案场地在租赁前已抵押给农业银行百色分行，被上诉人通过拍卖竞得所有权后，并取得房屋所有权证（编号：00062567），对上诉人所提交的证据，本院不予采信。
二审期间，上诉人与被上诉人均对一审查明的事实无异议。
综上所述，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案的争议焦点：上诉人的上诉请求是否由事实和法律依据。
本院认为，本院于2012年6月27日作出（2012）百中法执字第6-1、6-2两份执行裁定书，依法对修理厂座落于百色市中山一路104号的1-2号综合楼一幢进行价格评估及分层拍卖。通过公开招标，确定百色市隆鑫源拍卖有限公司为本案拍卖机关。经拍卖被上诉人梁健星梁某、梁红梁某红以300万元和45.18万元价格分别竞得第一层（商铺）、第二层（家具城）。2012年7月19日被上诉人梁健星梁某办理了第一层右边房屋所有权证（桂房权证百字第××号），一层建筑面积389.46平方米，共有人为梁红梁某红。本案涉案场地在租赁前已抵押给农业银行百色分行，被上诉人梁健星梁某、梁红梁某红通过拍卖竞得所有权后，依法对涉案讼争场地享有占有、使用、收益和处分的权利。一审被告岑佳岑某实际承租涉案场地，但未向场地所有人即被上诉人支付租金，一审判决一审被告岑佳岑某限�将所经营的“百色市右江区福星隆林肥姐水果批零部中山店”搬离中山一路104号承租房，合理有据，本院予以维持。
关于上诉人陈秋华陈某与一审被告岑佳岑某签订的《门面出租合同》是否应予解除的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”被上诉人梁健星梁某、梁红梁某红是涉案场地的合法所有权人，依照上述规定，上诉人陈秋华陈某与一审被告岑佳岑某签订的《门面出租合同》对被上诉人梁健星梁某、梁红梁某红不具有约束力。同时，根据合同相对性原则，被上诉人梁健星梁某、梁红梁某红不是该合同相对人，一审法院依据被上诉人的诉请判决解除被告陈秋华陈某与被告岑佳岑某所签订的《门面出租合�》没有事实和法律依据错误，本院予以纠正。
上诉人主张被上诉人取得涉案场地所有权的竞拍程序违法，侵害其合法利益，因涉案场地竞拍属于执行阶段的程序，不是本案审理范围，本案不予审理。上诉人主张其与原涉案场地所有人百色市第一汽车修理厂就拖欠工程款一案达成的执行和解协议合法有效，应予以继续执行以维护其合法权益，因被上诉人梁健星梁某、梁红梁某红通过拍卖竞得涉案场地所有权导致上诉人权利无法实现，上诉人可另行向执行和解相对人主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持右江区人民法院（2015）右民一初字第1715号民事判决第二项；
二、撤销右江区人民法院（2015）右民一初字第1715号民事判决第一项；
三、驳回被上诉人梁健星梁某、梁红梁某红的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元（被上诉人即一审原告梁健星梁某、梁红梁某红已预交4675元），二审案件受理费100元（上诉人已陈秋华陈某预交），共计200元，由上诉人陈秋华陈某负担100元，由被上诉人梁健星梁某、梁红梁某红负担100元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按中国人民银行同期流动资金贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌文楼
审 判 员 玉 江
代理审判员 黎燕娜
二〇一六年十二月二日
书 记 员 梁 妮