吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）吉高新民二初字第278号
原告：吴佳芮，女，1972年5月14日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区永昌小区*****号。
委托代理人：王一茗，吉林圣诺律师事务所律师。
被告：吉林市新城房地产开发有限责任公司，住所地吉林高新技术产业开发区恒山东路52号。
法定代表人：刘新权，董事长。
委托代理人：曹中堂，吉林曹忠华律师事务所律师。
委托代理人：刘阳，该公司办公室主任。
第三人：张志华，男，1956年5月10日生，汉族，吉林市公安局交警支队丰满大队退休干部，住吉林市船营区临江小区3号楼2单元3楼左门。
第三人：张立金，男，1950年3月17日生，汉族，中国联通吉林分公司退休工人，住吉林市丰满区新城大厦C号楼2单元401号。
原告吴佳芮诉被告吉林市新城房地产开发有限责任公司（以下简称新城房地产公司）、第三人张志华、第三人张立金房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴佳芮及其委托代理人王一茗，被告新城房地产公司委托代理人曹中堂，第三人张志华，第三人张立金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴佳芮诉称：原被告于2006年4月28日签订商品房买卖合同1份，原告以187915元的价格购买了坐落于吉林高新技术产业开发区恒山路新城大厦B号楼C-7-46号房屋一套，并交纳了房款。2011年8月2日，原告取得了该房屋的所有权证，此间，原告多次找被告要求其交付房屋，为原告办理过户手续，但被告总以种种理由拒绝交付。现请求法院判令：被告履行商品房买卖合同，向原告交付坐落于吉林高新技术产业开发区恒山路新城大厦B号楼C-7-46号房屋，实际占有人张立金承担连带交付房屋的责任，诉讼费由被告和张立金共同承担。
被告新城房地产公司辩称：本案争议的房屋系我公司回迁安置房屋，该回迁安置房屋的业主为张立银，原告是从张立银手中购买的该房屋，而不是原告在起诉状中所称的从我公司直接购买，原告从未向我公司缴纳购房款。本案事实是原告和动迁户张立银之间相互买卖，并一同到我公司办理合同更名手续，并向我公司提供1份承诺书，用以证明原告和张立银之间存在买卖关系。后原告与张立银之间发生买卖纠纷，原因是原告从未向张立银缴纳购房款，造成房屋买卖协议无法履行。上述事实，我公司是在事后得知，当时并不知情。我公司是在被欺瞒的前提下为原告出具的合同和购房财务收据。即便买卖行为依法成立，原告也应当向原业主张立银主张权利，而非我公司。请求法院查明事实，驳回原告的诉请。
第三人张志华陈述，原告是在江湾路卖地板的时候我认识的，我通过我的朋友张景魁介绍说张立金要卖房子，双方约定原告到新城公司看房子，之后原告也相中房子了，和张立金约定买房子，当时我没有看到原告交18万元，我也没有收到18万元，我和张立金说如果原告交了18万元就给房子，但经过我的手没有收到18万元。
第三人张立金陈述，张景魁是我邻居，我不认识张志华和吴佳芮，他说吴佳芮要买房子，她看房子后也相中了，她让我承诺房子必须卖给她，我同意了。房子是回迁的，我弟弟张立银在海南要用钱也着急在海南买房子，我就先给我弟弟拿了20万元，他让我负责卖房子及办理一切手续。等了好久没有人给我一分钱，房子就撂下了，今年说房子办房证入户了，在此之前，我妻侄姜涛已经准备要这个房子了，并且办了入户手续，此后姜涛到厦门工作，就不要房子了。今年我准备让我女儿住这个房子，我从未与原告一起到新城公司交款，也不认识原告。
原告为证实其主张成立向本院出示如下证据：
1、原告身份证复印件。证明原告的主体身份。
2、被告公司企业机读档案。证明被告主体身份。
3、商品房买卖合同1份。证明原被告于2006年4月28日签订了买卖坐落于新城大厦B座C单元7层46号的合同1份，合同的相对方是被告，原告有权向被告主张诉请。
4、吉林省地方税务局通用机打发票及房屋权属资料粘贴专用纸各1张。证明原告交付购房款187915元及手续费369元的事实。
5、吉林省房屋所有权登记费专用票据及中华人民共和国契税完税证各1张。证明原告通过合法手续办理了坐落于新城大厦B座C单元7层46号房屋的产权人登记手续。
被告质证，对证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性有异议，不是双方真实意思表示，买卖合同相对人也不是原被告，合同是在被告受蒙蔽的情况下形成的，不能作为原告诉请主张的依据；对证据4的真实性无异议，关联性有异议，不能反映购房的客观事实，与我公司及本案均无关，属于原告的个人行为；对证据5的真实性无异议，是原告办理房证时正常应该缴纳的费用，与被告及房屋买卖行为没有直接关系，不能作为证据使用。
第三人张志华质证，对证据1、2、3、4、5的真实性均无法确认，我没在场，不清楚事实，与第三人无关。
第三人张立金质证，对证据1、2的真实性无法确认；证据3与我无关，买卖合同是和新城房地产签订的，没有我的签字，按照合同应该把钱交给新城公司了；对证据4、5的真实性有异议，原告交的钱属于房屋超出面积建筑税，正常契税应该是开发公司交，我没有收到房款。
6、吉林省住宅专项维修基金专用票据1张。证明原告于2011年7月29日向被告缴纳了维修基金4698元。
7、房屋所有权证1份。证明原告于2011年8月2日，取得了坐落于新城大厦B座C单元7层46号房屋的所有权。
8、承诺书1份。证明第三人张立金在新城公司办理了将本案所争房屋转让给原告的事实。新城公司基于该承诺与原告签订商品房买卖合同。
9、收条1份。证明第三人张志华收到原告18万元购房款的事实。
被告质证，对证据6的真实性无异议，证明的问题有异议，原告单方面向物业办所交，原告没有完成整个房屋买卖行为的义务，房屋买卖没有实际发生，不能代表原告已经取得了房屋的产权；证据7是无效的，原告没有实际履行房屋买卖的行为，原告的购房款一直没有缴纳；证据8，依据承诺而产生的房屋买卖行为没有发生，双方没有签订具体的房屋买卖合同，原告也没有缴纳相应的购房款，本案争议的房屋是由我公司还迁给动迁户的房屋，我公司独立和原告签订的房屋买卖合同也是无效的，房子我公司无权处理；对证据9的真实性有异议，张志华不是我公司的人，与我公司也无关。
第三人张志华质证，证据6、7、8与我无关，不予质证；证据9我记得原来给原告写过一个条，大约在8、9月份一个夏天，在化公司的文化宫下午两点左右给原告写过条，绝不是4月26日，字是我写的，但我没有收到原告给我18万元，
第三人张立金质证，证据6应该是新城公司统一缴纳，专项维修基金不是小数，办房证没有这个手续不给办；对证据7有异议，房子不是原告的；对证据8的真实性无异议，证明的问题有异议，不是转让给原告，而是要卖给原告，卖就需要有金钱交易，原告说将钱给张志华了，与我无关；证据9与我无关，不予质证。
证据1-2，被告无异议，第三人不予质证，本院对证据1-2的真实性予以确认；证据3，被告对其真实性有异议，认为不是原被告双方真实意思表示，买卖合同相对人也不是原被告。第三人张志华不予质证。第三人张立金认为与已无关，按照合同，原告应该将购房款交给被告了，第三人未收到购房款。虽被告对其真实性有异议，但无相反证据予以证明，本院对其真实性予以确认。但该房屋买卖的合同相对人应为原告与第三人张立金，被告基于原告与张立银（实际所有人为张立金）签订的承诺书，为办理产权证的需要，形式上与原告签订了商品房买卖合同，故本院对其真实性予以确认；证据4-5，被告对其真实性无异议，但认为与本案无关联性，是办理房证时正常缴纳的费用。第三人张志华不予质证。第三人张立金认为，对其真实性有异议，原告缴纳的是房屋超出面积的建筑税，正常情况下，契税应由开发公司缴纳。我没有收到房款。本院对原告缴纳的为办理房屋产权证的契税的真实性予以予以确认；证据6，被告对其真实性无异议，但关联性有异议，认为原告没有完成房屋买卖的整个行为，房屋买卖没有实际发生，是原告单方面向物业公司缴纳的房屋维修基金。第三人张志华不予质证。第三人张立金认为，房屋维修基金应由被告同意缴纳，不应该由原告自行缴纳。本院对证据6的真实性予以确认；证据7，被告认为原告没有缴纳购房款，该房证是无效的。第三人张志华不予质证。第三人张立金认为房子不是原告的。本院对证据7的真实性予以确认；证据8，被告对其真实性无异议，但认为签订承诺书后，原告与第三人之间未签订房屋买卖协议书，原告也未交纳购房款，所以，被告与原告签订的房屋买卖合同是无效的。第三人张志华不予质证。第三人张立金认为，对其真实性无异议，但对证明的问题有异议，我不是转让给原告，而是要卖给原告，但原告没交购房款，买卖不成立。原告说将购房款交给张志华了，我没收到。本院对证据的真实性予以确认；证据9，被告对其真实性有异议，两外，认为与被告无关联。第三人张志华质证，承认收条是自己的笔记，但认为并没有收到该款项。第三人张立金质证，认为于己无关。因第三人张志华对收条的字迹是其本人所写，本院对这一事实予以确认。
被告为证实其主张成立向本院提供如下证据：
1、原告与张立银签订的承诺书1份。证明原告与张立银之间形成了房屋买卖关系，原告向我公司主张房屋是错误的，应该向张立银主张权利。
2、动迁户还迁协议1份。证明张立银是本案争议房屋原动迁业主，房屋是我公司偿还动迁户的房屋，从签订协议之时房屋归张立银所有，我公司无权处分房屋。
原告质证，对证据的1真实性无异议，该证据恰恰证明张立银是基于动迁取得的房屋才有权处理本案争议的房屋转卖给原告，也因此反映出被告基于张立银的动迁协议和承诺书才与原告签订商品房买卖合同；对证据2的真实性无异议，证明张立银是基于自愿将该房屋卖给原告，而且签订承诺书的前提是在被告认可的情形下通知原告及张立银在被告公司所签，证明被告也认可了原告与张立银的买卖关系，原告基于被告及张立银对房屋的处分，被告与原告签订的商品房买卖合同是合法有效的。
第三人张志华质证，证据1-2与我无关，不予质证。
第三人张立金质证，对证据1-2的真实性均无异议。
因原告对证据1-2的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。
第三人张志华、张立金未向本院提供证据。
通过原告陈述、被告辩解，举证、质证和认证，本院查明如下事实：
第三人张立金与案外人张立银系兄弟关系。2000年8月24日，被告与案外人签订动迁协议，被告拆迁张立银住宅面积为114.25平方米，回迁住宅坐落于被告开发的“新城大厦”B栋C单元7层46号，建筑面积为144.55平方米。后张立银将该房屋卖给第三人张立金。2006年，原告通过第三人张志华联系，欲购买被告开发的坐落于“新城大厦”B栋C单元7层46号房屋。2006年4月19日，原告与第三人张立金签订承诺书1份，其主要内容为：本人张立银同意将新城房地产开发有限责任公司还迁的“新城大厦”B栋C单元7层46号房屋转卖给吴佳芮，特此承诺。承诺人：张立银（该签名实际由张立金签字）；买受人：吴佳芮。同日，第三人张立金以张立银名义与被告签订了动迁户还迁协议，其主要内容为：甲方：吉林市新城房地产开发有限责任公司。乙方：张立银。甲方于2000年8月24日同乙方签订了动迁协议，甲方拆迁乙方住宅面积为114.25平方米，回迁住宅坐落于“新城大厦”B栋C单元7层46号，建筑面积为144.55平方米。超出面积部分及拆迁补偿费用互不结算，乙方负责缴纳超出部分税费5232元，按每平方米1300元缴纳。2006年4月26日，原告将购房款18万元交给中间人张志华（本案第三人）。同年4月28日，原告与被告签订了商品房买卖合同，其主要内容为：吴佳芮购买被告开发的坐落于新城大厦”B栋C单元7层46号房屋，每平方米单价1300元，合计187910元。签订合同的当日，被告为原告开具了吉林省地税税控器发票，吉林市地方税务局为原告开具了中华人民共和国契税完税证。2011年7月29日，吉林市物业管理办公室为原告出具了吉林省住宅专项维修资金专用票据。同年8月10日，吉林市房地产管理局为原告出具了吉林省地方税务局通用机打发票及吉林省房屋所有权登记费专用票据。原告据此办理了房屋所有权证，产权证号为吉林市房权证高字第GX0000062**号。原告要求被告交付房屋，被告以该房屋已交付回迁户，与被告无关为由拒绝原告的请求，致使原告至今未能实际取得该房屋。另查明，本案诉争的房屋现由第三人张立金占有、使用。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告购买坐落于新城大厦”B栋C单元7层46号房屋，经房屋登记机关登记，已取得该房屋所有权证，已发生法律效力。原告要求被告继续履行房屋买卖合同，交付房屋的诉请，因原告购买的房屋系第三人张立金弟弟的回迁房屋，被告已将该房屋交付给张立银，第三人张立金给付张立银20万元后，实际占有使用该房屋，故原告要求被告继续履行合同，交付房屋的诉请本院不予支持。第三人张立金以未收到购房款，房屋买卖不成立为由拒绝交付房屋。因原告已取得房屋产权证，从法律后果看，原告是本案诉争房屋的所有权人，故原告要求第三人张立金承担交付房屋的诉请，本院予以支持。第三人张志华陈述未收到购房款18万元，证据不充分，本院不予采信。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：
一、第三人张立金于判决生效后10内将坐落于吉林市高新区恒山路新城大厦B号楼C-7-46号房屋（建筑面积为144.98平方米）交付给原告吴佳芮；
二、第三人张志华不承担责任；
三、驳回原告吴佳芮其他诉讼请求。
案件受理费4058元，由第三人张立金承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 金吉浩
人民陪审员 付永海
人民陪审员 蒋新民
二〇一三年三月六日
代理书记员 高千惠
吉林高新技术产业开发区人民法院
民事判决书
(2012)吉高新民二初字第278号
原告吴佳芮，女性
被告吉林市新城房地产开发有限责任公司，地址：吉林市，
吴佳芮诉吉林市新城房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭（或依法由审判员金吉浩(独任审判），公开（或不公开）开庭进行了审理。……（写明本案当事人及其诉讼代理人等）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴佳芮诉称，。
被告吉林市新城房地产开发有限责任公司辩称，……（概述被告答辩的主要内容）。
第三人述称，……（概述第三人的主要意见）。
经审理查明，……（写明法院认定的事实和证据）。
本院认为，……（写明判决的理由）。依照……（写明判决依据的法律条款项）的规定，判决如下：
……（写明判决结果）。
……（写明诉讼费用的负担）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于××××人民法院。
审判员金吉浩
二〇一五年四月八日
书记员高千惠