广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第361号
上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。
负责人：韩玉明，行长。
委托代理人：刘运辉，广东国融律师事务所律师。
委托代理人：曾兴风，广东国融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄莫芬，女，1950年6月18日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。
委托代理人：王金府，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
被上诉人（原审被告）：张其，男，1963年5月19日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：梁华娣，女，1965年9月19日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。系中山市吉雅房地产开发有限公司法定代表人张其的女儿。
被上诉人中山市吉雅房地产开发有限公司、张其、梁华娣的共同委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。系中山市吉雅房地产开发有限公司法定代表人张其的女儿。
被上诉人（原审被告）：林国成，男，1974年9月28日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：谭燕娴，女，1975年1月11日出生，住广东省中山市。
上诉人交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）因与被上诉人黄莫芬、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、张其、梁华娣、林国成、谭燕娴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2010）中一法三民一初字第262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年6月29日，吉雅公司与黄莫芬签订《商品房买卖合同》，约定由黄莫芬向吉雅公司购买其开发的位于中山市三乡镇大布村“公路下”三乡镇中心区综合市场5号楼16号商铺，该商铺属预售商品房，建筑面积为175.3平方米，套内建筑面积为171.25平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平米4401.69元，总价款753790元；付款方式为一次性付款，在合同登记备案交付业主时付清；合同第八条及第九条约定，出卖人应当在2006年7月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，逾期则按如下处理：（1）逾期交付不超过360天，自本合同第八条规定的最后的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的［该比率应小于第（1）项的比率］违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。自合同生效之日起30天内，由出卖人向中山市房地产交易所申请登记备案。合同还约定了其他事项。2006年7月31日，中山市公证处为双方签署的上述合同出具了（2006）中证房字第4**号《公证书》。上述合同签订后，吉雅公司没有将商铺交付给黄莫芬使用。
2010年2月5日，黄莫芬向原审法院提起诉讼称：2006年6月29日，黄莫芬与吉雅公司签订《商品房买卖合同》（以下简称该合同），并于2006年7月31日办理公证手续。双方约定：黄莫芬购买吉雅公司位于中山市三乡中心区综合市场5幢16号商铺，房价为753790元，吉雅公司应当在2006年7月30日前将经验收合格的该商铺交付黄莫芬使用，逾期交付超过360天，黄莫芬可以要求继续履行合同，且合同继续履行期间，自2006年7月31日起至实际交付之日止，吉雅公司按日向黄莫芬支付已交付房价款万分之二的违约金。另，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，为黄莫芬办理权属备案登记手续。如因吉雅公司责任，黄莫芬不能在规定期限内取得房地产权属证书，且黄莫芬不退房的，吉雅公司须按已付房价款的1%向黄莫芬支付违约金。黄莫芬已于2006年10月30日履行该合同约定，将房价款付清，并向吉雅公司交付了契税、印花税等费用共计27411元。但时至今日，吉雅公司一直没有向黄莫芬交付该商铺并没有为黄莫芬办理产权备案登记。黄莫芬经过中山市国土房管档案馆查询后，发现林国成与吉雅公司曾于2004年12月30日签订《商品房买卖合同》，并在2005年1月7日办理了登记备案手续。林国成是吉雅公司员工，签订商品房买卖合同的目的在于骗取交行的贷款462000元。上述情况符合《合同法》第五十二条第三款的规定：“以合法形式掩盖非法目的”。据此，吉雅公司与林国成之间所签订的商品房买卖合同是无效的，林国成不能取得该商铺的所有权。因此，吉雅公司应履行与黄莫芬所签订的合同，向黄莫芬交付该商铺并办理产权备案登记。另外，吉雅公司逾期交付该商铺已超过360天，逾期办理产权备案登记也已超过720天。根据该合同的约定，吉雅公司应当向黄莫芬支付逾期交付违约金192970元（暂计至2010年1月31日）以及逾期登记违约金7538元，共计200508元。由于张其、梁华娣为吉雅公司的实际控制人，滥用公司法人独立地位和有限责任，逃避债务，严重损害了黄莫芬的利益，而且张其与梁华娣为夫妻，吉雅公司的债务于他们婚姻关系存续期间产生，因此，张其、梁华娣须对吉雅公司的债务承担连带责任。为维护自身合法权益，黄莫芬具状起诉至原审法院，请求：1.吉雅公司与林国成所签订的商品房买卖合同无效；2.吉雅公司向黄莫芬交付中山市三乡镇中心区综合市场5幢16号商铺并办理产权登记手续；3.吉雅公司、张其、梁华娣向黄莫芬连带清偿吉雅公司欠付黄莫芬的违约金200508元；4.吉雅公司、林国成、张其、梁华娣承担本案诉讼费用。
原审法院另查明：黄莫芬于2005年12月30日向吉雅公司交付购房定金200000元，于2006年1月6日向吉雅公司交付购房款200000元，于2006年9月12日向吉雅公司交付购房款150000元，于2006年10月30日向吉雅公司交付购房款203790元，以上合计753790元。又于2007年10月30日向吉雅公司交付契税、印花税等费用共计27411元。中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场5号楼16号商铺买方姓名为林国成，建筑面积为175.3平方米，购房总价为771320元，签约日期为2004年12月30日，登记备案日期为2005年1月7日。中山市预售商品房抵押证明表载明，中山市三乡镇中心区综合市场5号楼16号商铺的房地产权利人为林国成、谭燕娴，于2005年1月31日抵押登记在交行中山分行名下，贷款金额为462000元。
诉讼期间，黄莫芬提交了吉雅公司向其交付涉案商铺租金的收款收据共9张，并表示吉雅公司与其签订《商品房买卖合同》后，将商铺返租给吉雅公司，吉雅公司按月向其交付租金。
交行中山分行于2009年3月30日以吉雅公司和林国成为被告另案提起诉讼，案号为（2009）中一法三民二初字第210号。原审法院于2012年5月8日作出（2009）中一法三民二初字第210号民事民事判决，认为根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，林国成与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第二条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以为单位骗取财物为目的，采取欺骗手段对外签订经济合同，骗取的财物被该单位占有、使用或处分构成犯罪的，除依法追究有关人员的刑事责任，责令该单位返还骗取的财物外，如给被害人造成经济损失的，单位应承担赔偿责任”的规定，因吉雅公司的上述犯罪行为，致涉案商铺被公安机关查封，如果因吉雅公司的行为给交行中山分行造成经济损失的，交行中山分行可以向吉雅公司主张财产损害赔偿责任。但交行中山分行在本案中以吉雅公司违反合同约定为基础法律关系主张权利，显然与上述规定不符。鉴于此，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向交行中山分行释明其可以变更诉讼请求。但在合理期限内，交行中山分行未提出变更诉讼请求的申请，由此造成的诉讼风险应由其自行承担。因此，对交行中山分行的诉讼请求，依法予以驳回。遂判决驳回交行中山分行的诉讼请求。交行中山分行不服上述判决，上诉至中山市中级人民法院。中山市中级人民法院于2012年11月5日作出（2012）中中法民二终字第446号民事判决，驳回上诉，维持原判决。
又查：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，林国成与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表均未涉及到本案黄莫芬；虚假按揭物业明细表涉及涉案商铺，借款人为林国成，贷款银行为交行中山分行，贷款金额为462000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉案商铺进行了查封。
原审诉讼中，原审法院依职权对涉讼的中山市三乡镇中心区综合市场5号楼16号商铺进行现场勘查。经勘查，上述房地产目前用作仓库使用，用于堆放食用油，房内水电未通。经营者范岳荣连同17、18号商铺一起承租，并提交与林国成签订的《房屋（铺位）租赁合同》一份，载明出租方为林国成，16、17号商铺每年租金15000元，租赁期限从2013年3月1日至2016年1月30日。同时，原审法院于2011年9月28日向涉讼房地产的业主或住户发出通知书，若本案的处理涉及其他权利人的利益，应在七日内向原审法院提出书面请求。期限届满，并未有其他权利人向原审法院提出请求。
原审法院审理认为：本案系商品房预售合同纠纷。黄莫芬与吉雅公司于2006年6月29日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，且经公证机关公证属实，应认定合法有效，双方均应恪守履行。上述合同签订后，黄莫芬已按合同约定向吉雅公司付清购房款，吉雅公司应当依据合同约定交付给黄莫芬使用，在合同生效之日起30天内向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案，并在商品房交付使用后的720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，办理房地产权属证书。但吉雅公司却隐瞒其于2004年12月30日与林国成签订商品房买卖合同，并于2005年1月7日将涉案房屋登记备案在林国成、谭燕娴名下，2005年1月31日又与林国成及交行中山分行签订抵押借款合同，并将涉案房屋抵押登记在交行中山分行名下的事实，吉雅公司的行为明显已构成违约。根据黄莫芬与吉雅公司签订的合同第八条和第九条约定，出卖人应当在2006年7月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，逾期则按如下处理：（1）逾期交付不超过360天，自本合同第八条规定的最后的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的［该比率应小于第（1）项的比率］违约金。即吉雅公司应当在2006年7月30日前将经验收合格的该商铺交付黄莫芬使用，逾期交付超过360天，黄莫芬可以要求继续履行合同，且合同继续履行期间，自2006年7月31日起至实际交付之日止，吉雅公司按日向黄莫芬支付已交付房价款万分之二的违约金。但该违约金的约定比率应小于上述第（1）项的比率，故吉雅公司2006年7月31日起至实际交付之日止应按日向黄莫芬支付已交付房价款万分之一的违约金。又根据双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。结合本案事实，应予认定未能按期办证的责任在于吉雅公司，故吉雅公司应向黄莫芬支付逾期办证违约金7537.9元（753790元×1%）。又根据林国成的个人陈述及相关证据材料，应予认定林国成与吉雅公司行为，违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同为无效合同。因吉雅公司和林国成以欺诈手段与交行中山分行签订借款抵押合同，以涉案商铺作抵押以获取贷款，其行为侵犯了交行中山分行对贷款的所有权，同时也侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，应确认该抵押行为无效。因为如上述借款抵押行为有效，就等同认可犯罪人依据该合同对商品房进行的抵押处分，其结果会导致真正的购房人成为贷款诈骗罪的被害人，与刑事审判中贷款诈骗罪受害人是银行的定性相悖。交行中山分行与林国成及吉雅公司签订借款抵押合同时，固然不知其从事犯罪行为，但除此主观善意外，交行中山分行还应遵守合理的商业准则和管理规范，履行相应的审慎经营义务，其除对房屋权属登记审查外，还应根据银监会颁布的《个人贷款管理办法》的相关规定，在受理贷款申请后履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实；调查内容应包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等；调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途经和方法。正是由于交行中山分行在贷款交易过程中，未履行审慎审核义务，客观上存在过失，同样也不能适用善意取得制度获得涉案商品房的抵押权。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项关于“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”合同无效的规定，应确认上述三方当事人的借款抵押行为无效。因此，在黄莫芬与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故吉雅公司应当协助办理黄莫芬办理位于中山市三乡镇中心区综合市场5号楼16号商铺的房地产权属过户登记手续。至于黄莫芬认为张其、梁华娣须对吉雅公司的债务承担连带责任的问题，因黄莫芬未提交张其、梁华娣滥用公司法人独立地位逃避债务，及张其与梁华娣的婚姻关系存续期间的财产与吉雅公司的财产混同的相关证据，故原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（一）项、第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认吉雅公司与林国成签订的商品房买卖合同无效；二、吉雅公司于原审判决发生效力之日起十五日内协助办理黄莫芬办理位于中山市三乡镇中心区综合市场5号楼16号商铺的房地产权属转移登记手续，登记在黄莫芬名下；三、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起七日向黄莫芬支付逾期交楼违约金（违约金计付：自2006年7月31日起至实际交付之日止，以已交房价款753790元按日万分之一计算）及逾期交逾期办证违约金7537.9元。如果吉雅公司未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13342元（黄莫芬已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人交行中山分行不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项判决交行中山分行与林国成、吉雅公司签订的抵押贷款合同无效，属于法律适用错误。1.交行中山分行与林国成、吉雅公司签订抵押贷款合同的行为不存在合同法第五十二条第（一）项规定的情形，交行中山分行在放贷过程中出现的各种损失，本质上都属于经营中的正常商业风险，不能直接将银行利益和国家利益划等号。原审判决认为侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序就是损害了国家利益，进而认定合同无效是不正确的。2.即使贷款行为存在欺诈，则借款抵押合同也属于可撤销合同，而不是无效合同。根据广东省高级人民法院制定的民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见第六条第（六）项的规定，如果诈骗行为人以欺诈、胁迫的手段使合同相对人在违背真实意思的情况下订立合同，但不涉及损害国家利益的问题，合同相对人或其工作人员不知道对方从事诈骗犯罪行为，更没有参与诈骗犯罪的，则属于合同法第五十四条规定的可撤销的情形，作为受损害方的合同相对人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，由受欺诈方，即合同相对人决定是否申请撤销因罪犯欺诈行为而签订的合同，受欺诈方不主张撤销的，合同可认定为有效。交行中山分行是受欺诈而订立抵押贷款合同，交行中山分行未行使撤销权，则抵押贷款合同合法有效。3.北京市高级人民法院对同类案件的处理意见也是认为抵押贷款合同有效。北京市高级人民法院关于印发北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要的通知（京高法发（2007）273号）规定：在个人购房贷款合同履行过程中，出现了符合合同法第五十四条第二款规定的情形，利益受损方有权请求人民法院变更或撤销贷款合同。如其不行使请求人民法院变更或撤销贷款合同的权利，在审理中仍应认定贷款合同有效。4.广东省高级人民法院针对中国建设银行股份有限公司东莞市分行因与吕妙宜等借款人、东莞市天龙居商贸有限公司、大启实业有限公司借款合同纠纷系列案，已认定开发商基于骗取贷款目的抵押贷款合同合法有效，所以吉雅公司系列案件应当认定为合法有效，统一司法裁判尺度。5.即使不考虑借款抵押合同的效力问题，交行中山分行基于善意取得制度，也已经取得了涉案房屋的抵押权。交行中山分行在对讼争房屋设立抵押权发放贷款时出于善意，抵押贷款合同各方当事人的身份证明及签字、盖章都是真实的，完全符合放贷政策，交行中山分行作为善意第三人，在放贷过程中是不可能知晓吉雅公司与借款人之间订立合同的真实目的是骗取贷款，从保护交易安全和信赖利益的法理出发，即便吉雅公司与借款人之间订立的房屋买卖合同被确认为无效，借款人对讼争房屋不具有所有权，并需配合办理预告登记撤销手续，但根据不动产物权善意取得的规定，交行中山分行仍可善意取得讼争房屋的抵押权。（二）一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项判决林国成、吉雅公司于2004年12月30日签订的广东省商品房买卖合同无效，属于法律适用错误。本案贷款行为不存在合同法第五十二条第五项的情形，本案贷款行为发生在2005年1月，刑法修正案（六）于2006年6月29日才公布实施，骗取贷款罪属于新增的罪名，结合刑法不溯及既往、从旧兼从轻的原则，吉雅公司、张其在刑法修正案公布实施之前的骗取贷款行为不构成刑事犯罪。因此已生效的（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定书以及（2010）中中法刑二初字第25号所认定的涉及本案的贷款构成骗取贷款罪有待商榷。（三）一审判决吉雅公司协助黄莫芬办理涉案商铺的权属转移登记手续属于法律适用错误，剥夺了交行中山分行享有的物权（抵押权）。1.本案的抵押贷款合同合法有效，交行中山分行依法享有涉案商铺的抵押权。在吉雅公司与黄莫芬签订商品房买卖合同之前，吉雅公司与交行中山分行、林国成已经签订了涉案商铺的商品房买卖合同并办理了销售备案登记，吉雅公司与交行中山分行、林国成已经签订贷款合同并办理了抵押登记。且交行中山分行的抵押权属于物权，吉雅公司与黄莫芬签订的商品房买卖合同属于债权，依据物权优先债权的规定，交行中山分行的抵押权应当受到优先保护。2.吉雅公司与黄莫芬签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即交行中山分行的同意或者黄莫芬应当清偿交行中山分行债权以使抵押权消灭，否则黄莫芬无权请求吉雅公司将涉案商铺办理权属登记手续归其所有。（四）黄莫芬对本案发生一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果，保护交行中山分行设立在先并已经依法登记的抵押权。黄莫芬在签订涉案商铺的商品房买卖合同时，涉案商铺已经办理销售备案和抵押登记，黄莫芬是完全可以知悉抵押登记备案的情况，但其疏于调查，具有重大过错。（五）黄莫芬不是林国成、吉雅公司签订广东省商品房买卖合同的当事人，其无权提起确认该合同无效之诉，原审受理其诉讼请求并判决确认该合同无效是错误的。（六）黄莫芬与交行中山分行同为平等的民事主体，双方的权益应得到同等保护，在同等保护的基础上，充分考虑当事人对事件的过错程度做出判决。但一审判决却以牺牲交行中山分行的合法权益而保护黄莫芬的权益，是显失公平和严重错误的。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回黄莫芬请求确认吉雅公司与林国成签订的商品房买卖合同无效以及要求吉雅公司向其交付中山市三乡镇中心区综合市场5幢16号商铺并办理产权登记手续的诉讼请求；（二）黄莫芬、吉雅公司、张其、梁华娣、林国成、谭燕娴共同承担一审、二审的诉讼费用。
被上诉人黄莫芬答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回交行中山分行的上诉请求。
被上诉人吉雅公司、张其、梁华娣经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被上诉人林国成、谭燕娴经本院公告送达开庭传票未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。黄莫芬与吉雅公司分别于2006年6月29日签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且经公证机关公证，应当认定为合法有效，双方均应依约履行各方义务。黄莫芬付清了全部购房款753790元以及契税、交易手续费、档案制作费、登记费、印花税、工本费、备案费、电话费共计27411元，黄莫芬将涉案商铺返租给吉雅公司并收取了租金。根据广东省商品房买卖合同的约定，吉雅公司应自合同生效之日起30天内向中山市房地产交易所申请登记备案，并在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案。但吉雅公司却隐瞒其早在签署上述商品房买卖合同之前，已经于2004年12月30日与林国成签订了商品房买卖合同，并于2005年1月7日为林国成办理了备案登记，2005年1月31日又以林国成、谭燕娴的名义向交行中山分行办理了抵押登记等事实，吉雅公司的行为已经构成违约。本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，林国成与吉雅公司于2004年12月30日就买卖涉案商铺签订商品房买卖合同，属于虚假的商品房买卖，目的是为办理虚假按揭，骗取银行的按揭贷款。故林国成与吉雅公司签订商品房买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此认定为无效，处理并无不妥，本院对此予以维持。在黄莫芬与吉雅公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，吉雅公司应当依约履行合同义务，原审法院对黄莫芬要求吉雅公司协助办理位于中山市三乡镇中心区综合市场5号楼16号商铺的房地产权属转移登记手续的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。
综上，上诉人交通银行股份有限公司中山分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理13342元，由上诉人交通银行股份有限公司中山分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 赵伟光
审判员 胡健仪
二〇一四年十一月二十日
书记员 易嘉璇