宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民终字第431号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴秀华，女，1971年2月20日出生，汉族，中色东方职工。
委托代理人吴皖北（系吴秀华配偶），男，1970年7月16日出生，汉族，中色东方职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司。
法定代表人李莹莹，宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司总经理。
委托代理人吴凌云，宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司法务部部长。
委托代理人张红涛，宁夏宁正律师事务所律师。
上诉人吴秀华因与被上诉人宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2015）石大民初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人吴秀华及其委托代理人吴皖北，被上诉人宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司的委托代理人张红涛、吴凌云到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原审法院查明，2012年7月17日，吴秀华、宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定吴秀华购买宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司开发的位于大武口区半岛观邸房屋（面积112.27平方米）及地下室（面积15.36平方米）各一套，房款总计428544元。合同第七条约定，若宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司逾期交付房屋则按已收价款的中国人民银行同期贷款基准利率计算迟延期间的利息。合同签订后，吴秀华于2012年7月23日、2012年8月7日，分两次交付了购房款428544元。宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司于2014年1月17日以手机短信形式通知吴秀华收房，吴秀华以商品房未达到法定交房条件等为由拒绝接收。故吴秀华诉至法院，请求：一、判令宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司赔偿迟延交付商品房违约金36697元（自2013年9月1日起至2015年1月28日止共计514天，按中国人民银行同期贷款基准利率6%计算）；二、判令宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司退还地下室购房款15360元，以上两项合计52057元；三、判令宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司取得《新建住宅交付使用证》后向吴秀华交付半岛观邸小区房屋；宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司反诉请求：一、判令吴秀华支付逾期接房违约金39000元（自2014年1月18日起到2015年2月11日止共计390天，每天100元），及房屋实际接收之日止的违约金；二、判令吴秀华补交房价款516元；三、判令吴秀华交纳2013年度、2014年度采暖费，共计2991元；以上合计42507元，扣除宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司违约交付房屋138天的违约金9073元，实际吴秀华应向宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司支付33434元；
原审法院认为，合同一经订立，双方就应当共同遵守。吴秀华依约向宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司交清了购房款，宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司应按约定于2013年8月30日交付房屋，其未能如约交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。但吴秀华计算时间有误，应当自2013年9月1日起到2014年1月16日止，共计138天，违约金为9199元（428544元×5.6%÷12个月÷30天×138天）。宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司已于2014年1月17日以短信方式通知吴秀华可以接房，已尽了一定的告知义务，再让宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司承担该期间的违约责任显然不妥，故吴秀华要求宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司支付2014年1月17日到2015年1月28日逾期交房违约金的请求无事实和法律依据，应不予支持。吴秀华要求宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司退还地下室购房款15360元的请求，无事实和法律依据，不予支持。吴秀华诉请交付半岛观邸房屋（面积112.27平方米）的请求，有事实和法律依据，应予支持。宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司要求吴秀华支付2014年1月17日到2015年2月11日之间的逾期违约金39000元及到房屋实际接收之日的逾期交房违约金的请求，根据双方在购房合同第十条的约定，宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司应当在房屋确定交付之日前书面通知吴秀华接房。宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司未尽书面通知义务，故对其该项请求，不予支持。宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司要求吴秀华支付房屋差价516元，因双方在购房合同第五条中有约定，应予支持。宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司要求吴秀华支付2013年度和2014年度采暖费2991元，因宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司并未履行交付房屋义务，吴秀华并未居住和使用，故要求吴秀华承担该费用的请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定判决：一、宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司支付吴秀华逾期交房违约金9199元，于本判决生效后七日内付清；二、宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向吴秀华交付位于大武口半岛观邸房屋（面积112.27平方米）；三、驳回原告吴秀华的其他诉讼请求；四、吴秀华支付宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司房屋面积差价款516元，于本判决生效后七日内付清；第一、四项相互拆抵，宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司实际应向吴秀华支付8683元；五、驳回宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费1102元，减半收取551元，由吴秀华负担451元，由宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司负担100元。本案反诉受理费636元，减半收取318元，由吴秀华负担5元，由宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司负担313元。
吴秀华上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审判决认定交房日期为2014年1月17日错误。宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司至今没有办理竣工验收手续及取得《新建住宅交付使用证》，不具备法定交付房屋条件，按合同约定，宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司也未书面通知吴秀华接房。宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司交付的地下室房号与合同约定不一致。涉案房屋的地下室没有按原设计图纸施工，严重影响地下室使用功能。综上，请求撤销原审判决，改判支持吴秀华的原审诉讼请求，驳回宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司的反诉请求。
宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司辩称，吴秀华的上诉理由不能成立，应予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
二审过程中，吴秀华向本院提交石嘴山市住房和城乡建设局石住建复字（2015）4号文件一份，证实宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司开发的半岛观邸（包含涉案房屋）不具备法定交房条件的事实。
宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司对该证据的真实性和关联性没有异议。但该证据不属新证据。另本案房屋的交房条件存在着特殊性，宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司没有违约。
本院认证意见，因该证据系住房主管单位石嘴山市住房和城乡建设局制作，能客观证实宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司开发的半岛观邸项目至今未进行综合验收，未取得《石嘴山市新建商品住宅交付使用证》的事实，故本院对该证据予以采信。
二审经审理查明的事实与原审认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，吴秀华依据《商品房买卖合同》的约定于2012年8月7日交付了全部购房款428544元，宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司就应依约履行交房义务。宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司未对涉案房屋进行综合验收，未取得《石嘴山市新建商品住宅交付使用证》，不具备法定交房条件。但吴秀华、宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第七条第二项明确约定该商品房交付时应当符合下列条件：一、室内水、电、暖全部接通；二、该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、该商品房取得面积实测技术报告书。合同并未约定宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司未取得《新建住宅交付使用证》，不得向吴秀华交付房屋。且双方约定的交房条件并未违反禁止性法律规定。依据民事行为“契约自由”原则，当事人约定优先。现宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司具备约定的交房条件。故吴秀华认为宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司不具备交房条件的理由不能成立，本院不予支持。依据合同约定宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司应于2013年8月30日交付房屋，其未能如约交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司已于2014年1月17日以短信方式通知吴秀华可以接房，已尽告知义务，吴秀华亦认可该事实，故宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司逾期交房的违约金计算应当自2013年9月1日起到2014年1月16日止，共计138天，原审法院计算方法及违约金数额正确，本院应予维持。因双方未实际办理交房手续，故吴秀华诉请宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司退还地下室购房款15360元无事实和法律依据，本院不予支持。综上，吴秀华的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1101元。由上诉人吴秀华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郎奠军
审 判 员 魏聪唤
代理审判员 彭德才
二〇一五年七月二日
书 记 员 陈紫卉
附本判决所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。