河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第564号
上诉人（原审被告）李新华，女，1963年10月9日出生，汉族。
委托代理人陈志伟，河南正方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王明建，男，1963年2月14日出生，汉族。
委托代理人赵思恩，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
委托代理人靳建林，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王钧，男，1963年3月8日出生，汉族。
上诉人李新华因与被上诉人王明建、王钧房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李新华的委托代理人陈志伟，被上诉人王明建本人及其委托代理人赵思恩，被上诉人王钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年10月10日，王钧与郑州大宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，王钧购买位于郑州市中原区航海西路大宇家属院（1号院）22号东一单元3层东南房屋一套。2003年8月24日，王钧与王明建签订《购房协议书》，协议主要约定：甲方（售房方）王钧，乙方（购房方）王明建，王钧自愿将位于航海西路4057厂家属院22号楼东单元三层东南户的房屋出售给王明建，价格18.9万元，付款方式为先交定金1万元，2003年9月5日前支付5万元，2003年10月25日前支付10万元（开始办证），余款2.9万元待房产证、土地证办完后结清。协议签订后王明建分别于2003年11月10日向王钧支付房款16万元，2004年6月14日支付2.4万元，2005年8月22日支付5000元，王钧于2003年将房屋交付给王明建使用。该房屋所有权证书于2005年下发，产权登记在王钧名下。2011年8月24日，王钧、李新华协议离婚（1988年登记结婚），《离婚协议书》第三条第1项约定夫妻共有的坐落于郑州市中原区航海西路1号院22号楼东1单元11号房屋（产权号为05010719**）归女方李新华所有。2011年8月27日，李新华和王钧进行房屋产权登记变更手续，将位于中原区航海西路1号院22号楼东1单元3层11号的房屋产权登记至李新华名下（产权号为11011045**）。诉讼中王明建申请对涉案房屋的市场价值进行评估，原审法院委托河南省豫建房地产评估咨询有限公司对涉案房屋进行市场价值评估，该公司估价结果为：2013年10月29日本案房屋市场价值为88.09万元。诉讼中王钧申请对涉案房屋近十年来租房市场价格进行评估，因该申请与本案缺乏关联性，该院对其申请未予准许。
王明建请求：1.依法解除2003年8月24日王明建与王钧于签订的购房合同；2.判令王钧、李新华互负连带责任依法返还王明建购房款189000元，支付利息116968元，并赔偿损失691900元，共计997868元；3.诉讼费用、评估费用由王钧、李新华承担。
原审法院认为：王明建与王钧签订的房屋买卖协议是双方在自愿、平等的基础上达成的，是双方的真实意思的表示。尽管双方在签订协议时，该涉案房屋尚未取得房屋产权证书，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”故在未依法领取权属证书的房地产进行转让时，其物权行为不发生变动，即所有权不发生移转，但基于物权行为所产生债权行为合法、有效，也即该房屋买卖协议是合法、有效的。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但该项规定就通常情况而言系管理性强制性规定，违反该条不影响转让合同效力。王钧于2003年与王明建达成协议，并将房屋交付王明建，至2011年王钧、李新华离婚时，时间长达八年之久，李新华作为家庭成员，称不知道房屋已卖出不符合常理。故王钧关于购房协议无效的辩称不予支持。王钧在王明建支付全部购房款18.9万元后，未依法履行协议约定的办理产权过户手续的义务，属违约行为，应承担违约责任。王钧的违约行为致使王明建不能实现订立合同的目的，王明建要求解除合同、返还购房款并赔偿损失的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。王钧的违约行为发生在王钧、李新华婚姻关系存续期间，其违约责任产生在王钧、李新华婚姻关系存续期间，故王钧因违约行为而产生的债务属夫妻共同债务，王钧和李新华应当承担连带责任。涉案房屋经河南省豫建房地产评估咨询有限公司评估，估价为88.09万元，比王明建当初购买时房屋增值69.19万元，该增值部分属王明建的损失，王钧和李新华应当予以赔偿。王钧答辩时要求对房屋价格重新评估，因其未提交书面评估申请，也未提出证据证明本案评估结论存在无评估资格、评估程序严重违法等情形，故对王钧此要求不予支持。李新华辩称王钧和王明建恶意串通，损害其利益，因李新华未提供相关证据，其辩称不予支持。因前述赔偿数额已足以弥补王明建损失，王明建另行请求的利息不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除王明建与王钧于2003年8月24日签订的房屋买卖协议；二、王钧、李新华返还王明建购房款189000元，于判决生效后十日内付清；三、王钧、李新华赔偿王明建损失691900元，于判决生效后十日内付清；四、驳回王明建其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13779元，王明建负担1170元，王钧、李新华负担12609元；评估费9060元，由王钧、李新华负担；公告费300元，由王钧负担。
宣判后，李新华不服原审判决，向本院提起上诉称：1.王明建与王钧签订房屋买卖协议时，房屋产权属于王均和李新华共同所有，王钧无权单独处置。2.王钧擅自与王明建签订协议处分夫妻共同财产是违法的，不是合法的。3.王均擅自处理夫妻共同财产，与王明建签订的合同不生效。4.一审判决采信的房产评估报告，未考量房屋折旧因素，明显过高。且在一审挑选评估机构时，没有通知李新华到场。5.没有证据证明李新华对王钧擅自处理夫妻共同财产知情。一审判决推断李新华对王钧擅自处理夫妻共同财产知情，是对事实的错误认定。6.在本案中，王明建与王钧签订合同时，王明建明知李新华不知情，王钧没有代理权，却怠于履行审查和注意义务，王明建存在过错。7.李新华对本案的房屋买卖不知情，其也是本案的受害人，依法不应当承担责任。8.房屋买卖协议是王明建与王钧签订的，李新华不知情，也没有参与签订本协议，也没有追认，李新华不是合同的当事人，根据合同的相关规定，违约责任由合同当事人承担。李新华不是合同的当事人，不存在违约的问题。一审法院引用合同法关于违约条款，让李新华承担责任是不正确的。综上，请求撤销原判，依法驳回王明建对李新华的诉讼请求。
被上诉人王明建答辩称：1.2003年8月24日，王钧与王明建签订购房合同时，经过了李新华的同意。房屋交付后，王明建一直在该房屋中居住，长达八年，李新华从来没有提出过异议，王钧对该房屋具有处分权，房屋买卖合同是有效的。2.评估报告是依照法定的程序作出的，在评估报告中对房屋的折旧进行了充分的考虑，采用的评估方法也是合法的，该评估的价格是合理的。3.王钧处分该房屋时，经过了李新华的同意，并不是擅自处分夫妻关系存续期间的共同财产。一审法院依据相关的法律认定合同有效，判决王钧和李新华共同承担责任，适用法律是正确的。4.王明建向王钧支付房款的时间是王钧和李新华夫妻关系存续期间，因此该债务是夫妻共同债务，王钧和李新华应当承担共同责任。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人王钧答辩称：同意李新华的上诉意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2003年王明建与王钧签订的房屋买卖协议是双方在自愿、平等的基础上达成的，是双方的真实意思的表示。该协议是在王钧、李新华婚姻关系存续期间签订的。协议签订后，王明建已将全部购房款付清，2004年王钧也将房屋交付给王明建，至2011年王钧、李新华离婚时，该买卖房屋的交易时间已长达八年之久。一审法院据此认为李新华作为家庭成员称不知道房屋已卖出不符合常理，并无不当。故对李新华称其对王明建与王钧签订合同不知情的上诉理由，本院不予采信。关于李新华认为一审判决采信的房产评估报告，未考量房屋折旧因素，明显过高的理由，因其未提交书面评估申请，也未提出证据证明本案评估结论存在无评估资格、评估程序严重违法等情形，故其该上诉理由，证据不足，本院不予采纳。至于李新华认为其不是合同的当事人，不存在违约问题，不应当承担责任的主张，因王钧的违约行为发生在王钧、李新华婚姻关系存续期间，故王钧因违约行为而产生的债务属夫妻共同债务，一审认定王钧和李新华应当承担连带责任并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12609元，由上诉人李新华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸
审 判 员 刘俊斌
代理审判员 顾立江
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 刘 盼