山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1403号
上诉人（原审被告）杜守义。
委托代理人屈希杰，山东海政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董文喜。
委托代理人刘正科，即墨中盛法律服务所法律工作者。
上诉人杜守义因与被上诉人董文喜房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
董文喜在一审中诉称：2013年6月8日，双方签订了《厂房设备租赁合同》一份。合同约定：董文喜租赁杜守义位于即墨市北安街道办事处小庄村原老村委，现青岛昊顺机械有限公司的厂房、仓库及部分设备，租赁面积约为5000平方米，董文喜按约定向杜守义支付一年的租金238000元。2013年底，董文喜接到供电公司通知，自2014年1月1日起，对县级供电区域内符合受电变压器总容量在315千伏安以上等大工业用电条件的工业用户进行电价调整。按规定，董文喜租赁杜守义800千伏安的变压器，每千伏安增加28元，每月需多缴纳电费22400元，（28元×800千伏安=22400元）相当于成本翻倍，董文喜因此入不敷出。电价调整属政府行为，董文喜无法预见、不能避免、不能克服，因此，该事件应属不可抗力，致使董文喜不能继续履行合同。董文喜按照合同约定于2014年4月21日通过EMS向杜守义发出解除合同通知，杜守义收到通知后，拒不与董文喜解除合同，也不配合办理相关交接手续。为减少损失，维护董文喜的合法权益，请求判令：1、解除双方签订的《厂房设备租赁合同》；2、杜守义配合董文喜办理合同解除后的交接手续；3、诉讼费由杜守义承担。
杜守义在一审中辩称：董文喜所诉与事实不符，不属实。董文喜无法定或约定解除权，无权单方要求解除合同，应当依法履行合同，请求法院查明事实，依法驳回董文喜诉讼请求。
一审法院查明和认定的基本事实是：2013年6月8日，董文喜与杜守义签订厂房设备租赁合同一份。合同约定：1、杜守义（出租方）将位于即墨市北安街道办事处小庄村原老村委，现青岛昊顺机械有限公司的厂房、仓库及部分设备，详见明细表（以下简称租赁物）租赁给董文喜（承租方）使用。租赁面积为5000平方米，建筑面积为2300平方米；本租赁物功能为铸造、机械加工包租给董文喜使用。如董文喜需转变功能，须经杜守义书面同意，因转变功能所办理的全部手续和费用均由董文喜自行承担；本租赁物采取包租方式，有董文喜自行管理。2、租赁期限为6年，即从2013年6月8日起至2019年6月7日止；租赁期满前3个月需由董文喜方提出，经杜守义同意后，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等租赁条件下，董文喜享有优先租赁的权利。3、第一、二年租金均为人民币238000元，第三、四年租金均为人民币261800元，第五、六年租金为人民币287980元。4、董文喜应在每年的6月8日前一次性向杜守义支付一年金额的租金；如遇董文喜逾期支付租金，应向杜守义支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠天数乘以缴租金的3%。5、董文喜在承租期内，所租赁的厂房、设备、在账物品，杜守义不得转租或出售。6、董文喜在租赁期间，享有租赁物所属设施的专用权。在租赁期间内，董文喜负责租赁物的维护和保养，及房屋维修并保证在本合同终止时，专用设施可以运行，但设备根据使用年限越长，设备就越陈旧，杜守义理解并给于接受，杜守义对此有检查、监督权。7、董文喜在租赁期间内新上的设备、工装、模具等，在合同终止后为董文喜所有，是董文喜的物体归董文喜拉回，并按租赁明细表归还杜守义的物品。8、凡因发生严重自然灾害、战争或其他不可预见的，政府行为的法律法规发生修改时，其发生和后果不能防止或不能避免的不可抗力致使一方不能履行本合同时，偶有上述不可抗力的一方，应立即邮递或传真通知对方，并在三十日内提供不可抗力的详情及合同不能履行的或不能部分履行或迟延期履行理由的证明文件。该证明文件，应由不抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证机关出具的未见证明，则应提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此免责。租赁合同签定后，杜守义将租赁的厂房设备交付给董文喜使用，董文喜按照约定给付杜守义一年的租金238000元。
另查明，2014年4月21日，董文喜以EMS全球邮政特快专递的形式向杜守义发出厂房设备租赁合同解除通知一份，快递单上明确记载内件品名为“厂房设备租赁合同解除通知”。董文喜以电价调整，致使其企业成本翻倍，电价调整属政府行为，不可抗力，要求与杜守义解除租赁合同。即墨市邮政速递分局出局妥投证明一份，“该邮件快递单号为101××005，由即墨市即墨邮政速递营上邮政支局投递，有杜守义签收，投递员赵璐”。证明董文喜于2014年4月21日向杜守义发出解除合同通知书，杜守义已经收取。本案在审理过程中，杜守义又对EMS全球邮政特快专递回执单上的“杜守义”的签字不予认可，申请对快递单上是否是其本人签字进行鉴定。在（2014）即民初字第4482号董文喜诉杜守义房屋租赁合同纠纷一案中，第一次庭审笔录记载，杜守义认可有过文件签收，认为快递单上的内容仅有厂房设备租赁合同解除通知，不能证明邮政快递单里面文件内容，对快递单里面董文喜提交的解除合同通知书的文件的内容不认可，并提交邮政快递单里的书面材料一份。因杜守义认可双方有过内件品名为“厂房设备租赁合同解除通知”的文件签收，杜守义仅是对邮政快递单里面的书面材料不认可，且即墨市邮政速递分局出具妥投证明，杜守义已经收到董文喜向其发出的EMS全球邮政特快专递，故，对于董文喜的鉴定申请，一审法院依法不予准许。
董文喜曾于2014年6月11日以房屋租赁合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，一审法院受理后，依法向杜守义送达起诉状副本，于2014年7月16日公开开庭进行审理。一审庭审中，杜守义明确表示要求董文喜继续履行合同，不同意办理房屋交接手续。第二次开庭时，因董文喜经传票传唤无正当理由未能按时到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条规定，本案按撤诉处理。
还查明，杜守义与即墨市北安街道办事处小庄村民委员会签订土地租赁及房屋转让合同后，把此土地及厂房租赁给青岛昊顺机械有限公司使用，双方签订厂房设备租赁合同之前，该厂房一直由青岛昊顺机械有限公司使用。青岛昊顺机械有限公司的法定代表人系杨水清。杜守义与杨水清系夫妻关系。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。董文喜与杜守义签订厂房设备租赁合同后，杜守义亦依约将租赁的厂房设备交付董文喜使用，董文喜按约给付杜守义第一年的租金238000元。涉案的租赁合同虽系双方当事人的真实意思表示，但租赁合同的厂房应当是合法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。杜守义在一审法庭辩论终结前未能提交涉案房屋建设工程规划许可证或临时建筑审批手续，且杜守义提交的已缴纳涉案厂房的各种税费、企业工商登记等证据也无法证明涉案厂房具有合法的建设工程规划许可证明。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。杜守义租赁给董文喜的厂房系未取得房屋产权证，未办理房屋建设工程规划许可证，亦未办理临时建筑审批手续，因双方签订的房屋租赁合同违反法律、法规的强制性规定，属合同无效的法定情形，故，一审法院依法认定双方签订的厂房设备租赁合同无效。无效合同具有不得履行性，董文喜以电价调整属于政府行为，其无法预见、不能避免、不能克服为由，请求解除厂房设备租赁合同，其理由不符合法律规定，一审法院依法不予支持。杜守义以双方的租赁合同在履行期间要求继续履行租赁合同为由，其理由亦不符合法律规定，一审法院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。由过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。双方签订的厂房设备租赁合同自始无效，因双方均未主张租赁合同无效的过错责任及受到的损失，故，董文喜依法应将承租的厂房设备返还给杜守义。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，在房屋租赁合同无效时，出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费。由于双方签订的房屋租赁合同无效，杜守义依法不得基于租赁合同收取租金，杜守义已收取了董文喜第一年租金238000元，应视为杜守义收取厂房设备占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，一审判决：一、董文喜与杜守义于2013年6月8日签订的厂房设备租赁合同无效；二、董文喜于判决生效后在十日内返还杜守义厂房设备（详见租赁物明细表）。案件受理费100元，由董文喜与杜守义均担。
宣判后，杜守义不服，上诉至本院。
上诉人杜守义上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当。双方签订的厂房设备租赁合同合法有效。一、杜守义对涉案设备享有合法所有权、使用权、出租权，因此，杜守义将设备出租给董文喜合法有效，董文喜应当支付租赁费。二、杜守义对涉案厂房享有出租权。1、即墨市北安街道办事处小庄村民委员会出具的证明、即集建（90）字第823号集体土地建设用地使用证、即集建（1993）字第228146号集体土地建设用地使用证等证据，可以证明涉案厂房原系即墨市北安街道办事处小庄村办公室，涉案厂房及所属土地属该村集体所有，已经办理集体土地建设用地使用证，可以作为营业场所办理工商登记，并依法缴纳房产税及土地使用税等相关税费。2、杜守义与即墨市北安街道办事处小庄村民委员会签订的两份土地租赁及房屋转让合同、即墨市北安街道办事处小庄村民委员会出具的书面证明证明杜守义承租的涉案厂房并有权转租。3、青岛昊顺机械有限公司工商登记结果证明涉案厂房依法可以办理工商登记，正常生产经营。4、税收完税证明一宗可以证明涉案厂房自办理工商登记后一直依法缴纳城市维护建设税、城市土地使用税、房产税等相关税种。5、根据双方签订的厂房设备租赁合同，租赁期限为六年，董文喜无法定及约定合同解除权，应当依法继续履行合同。三、涉案房屋不属于城市镇规划区域内的房屋，因此不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，涉案房屋所在的土地归村委会集体所有。原先的用途是村委会办公所用，不属于违法建筑。另，本案主要租赁的是正在生产的设备生产线，杜守义将自己的企业终止，将所有设备厂房租赁给董文喜，并不是单独的房屋租赁。请求：撤销一审判决，依法改判驳回董文喜的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由董文喜负担。
被上诉人董文喜答辩称：一、双方签订的厂房设备租赁合同是无效合同。一审在审理该案时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。杜守义在一审法庭辩论终结前未能提交涉案房屋建设工程许可证或临时建筑审批手续。且杜守义提交的已缴纳涉案厂房各种税费、企业工商登记、即墨市北安街道办事处小庄村民委员会出具的证明、即集建（90）字第823号集体土地建设用地使用证、即集建（1993）字第228146号集体土地建设用地使用证等证据也无法证明涉案厂房具有合法的建设工程规划许可证明。二、小庄村委办公用地转租不具有合法性，特别需要指出的是杜守义自认为上述两份集体土地建设用地使用证为涉案厂房的合法证件，但恰好证明了杜守义所出租的厂房不具有合法性。因两份集体土地建设用地使用证所记载的审批使用土地合计约1029.98平方米，建筑面积414平方米，但杜守义出租的面积约为5000平方米，建筑面积约2300平方米，超出审批用地几倍，多余用地没有合法审批手续。杜守义转租小庄村委的办公用地及房屋是与法相悖的，因土地法明确规定不得改变土地用途，更何况没有建设工程规划许可证。三、对涉案设备出租给董文喜也是无效的。因双方签订的厂房设备租赁合同是一个整体，租赁时是一揽子租赁，并不是分开租赁，而且出租的设备是在没有合法审批手续的土地、房屋上一起出租的。四、董文喜所租用的厂房及设备都是城镇内的，所以应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、本案租赁合同纠纷应否适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定；2、杜守义与董文喜签订的租赁合同是否有效。
关于第一个焦点问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。本案中，涉案厂房位于即墨市北安街道办事处小庄村，所在的部分土地已取得集体土地建设使用证，杜守义并未举证证明涉案厂房及所在的土地不是在乡镇、村庄规划区内。因此，一审适用上述法律规定审理本案并无不当。杜守义主张不应适用上述法律规定，缺乏事实和法律依据，故本院对其该项主张不予支持。
关于第二个焦点问题。本院认为，虽然涉案厂房所在的部分土地办理了集体土地使用证，但涉案厂房、仓库未取得建设工程规划许可证，未办理权属证书，杜守义与董文喜签订的厂房租赁合同因违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。杜守义提交的集体土地建设用地使用证、其与即墨市北安街道小庄村委签订的租赁合同及该村委出具的证明、完税证明、工商登记等证据无法证明涉案厂房、仓库已取得建设工程规划许可证，也不足以据此证明其与董文喜签订的租赁合同合法有效，故本院对上述证据不予采信。虽然涉案设备归杜守义所有，但双方签订的是厂房、设备租赁合同，董文喜只有租赁涉案厂房、仓库才能使用杜守义的设备，没有厂房、仓库，租赁使用设备无从谈起，在厂房租赁合同已被认定为无效合同的情况下，杜守义主张设备租赁合同有效缺乏合法依据，且杜守义并未举证证明董文喜在2014年6月8日之后还在继续使用涉案设备，其要求董文喜支付设备租赁费，缺乏事实和法律依据。杜守义主张租赁合同合法有效，但未提交充分、有效的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院对其该项主张不予采信。
综上，上诉人杜守义的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杜守义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 齐 新
代理审判员 马 喆
二〇一五年六月十八日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 郭丹丹