西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第03160号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：ＸＸ，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：朱水花，女，1964年6月24日出生，汉族，无业。
被告：卫小锋，男，1966年10月23日出生，汉族，西安万鑫商贸有限公司职工。
被告：陕西天宇实业投资有限公司。
法定代表人：黄文祥，总经理。
委托代理人：安龙山，男，汉族，该公司投资经营部部长，住该单位。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告朱水花、卫小锋、陕西天宇实业投资有限公司（以下简称天宇投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行的委托代理人赵洁及被告朱水花、卫小锋、天宇投资公司的委托代理人安龙山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，2011年6月27日，原告与被告朱水花签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告向被告朱水花发放贷款200000元，用于被告朱水花购买位于西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第2幢1单元11层11105号房屋，借款期限自2011年6月27日至2021年6月27日止，在此期间被告应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额为2301.61元。原告与被告天宇投资公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告天宇投资公司对上述债务承担最高额保证责任。为确保上述合同的履行，原告与被告朱水花、卫小锋于2011年6月27日签订了《西安市房地产抵押合同》，约定，被告朱水花以《抵押合同》中列明的上述房产担保其履行债务。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用及所有其他应付的费用。《借款合同》签订后，原告依照约定向被告朱水花发放贷款200000元。但被告朱水花自2014年11月至今，以各种理由拖延不予还款，至2015年1月6日尚有本金151967.28元、利息2434.58元、本金罚息36.29元、利息复利20.42元未归还于原告。被告朱水花拒绝还款的行为符合《借款合同》第十六条第一款第一项规定的情形，原告有权依据《借款合同》第十七条的约定，宣告贷款立即到期，要求被告朱水花偿还原告贷款本息及实现债权的费用，由被告天宇投资公司对上述债务承担连带还款责任，并根据《抵押合同》要求被告朱水花、卫小锋以抵押房产对以上债务承担还款责任。如各被告仍拒绝还款，原告有权将抵押房产折价、拍卖、变卖，并优先受偿所得价款。请求判令：宣布贷款立即到期，由被告朱水花偿还原告本金151967.28元、利息2434.58元、本金罚息36.29元，利息复利20.42元，合计154458.57元（截止2015年1月6日）及2015年1月6日之后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；2、原告对被告朱水花、卫小锋提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、被告天宇投资公司对上述债务承担连带清偿责任；4、由三被告承担本案诉讼费。
被告朱水花辩称，原告所述属实，其与被告卫小锋系夫妻关系，因在合同履行过程中经济出现困难，没有能力按时向原告偿还贷款本息，将积极想办法向原告还款，同意原告要求偿还借款的诉讼请求，在不能及时向原告还款时，同意原告要求实现抵押权的诉讼请求，愿与原告协商解决纠纷。
被告卫小锋辩称，原告所述属实，其与被告朱水花系夫妻关系。借款合同是被告朱水花与原告签订的，还款是被告朱水花还的，自2014年11月至今，为何未向原告还款具体情况不了解。同意原告要求偿还借款的诉讼请求，将积极想办法向原告还款，在不能及时向原告还款时，同意原告要求实现抵押权的诉讼请求，愿与原告协商解决纠纷。
被告天宇投资公司辩称，原告所述的与被告朱水花、卫小锋签订借款合同、抵押合同及与其公司签订最高额保证合同，被告朱水花、卫小锋欠原告款也属实。由被告朱水花、卫小锋先偿还原告借款本息，如不能按时还款由被告朱水花、卫小锋以抵押的房产向原告承担抵押担保责任，由原告对该房屋实现抵押权，在被告朱水花、卫小锋向原告还款及原告实现抵押权后的不足部分由其公司向原告承担连带清偿责任。
经审理查明，被告朱水花与被告卫小锋系夫妻关系。2011年6月27日，原告与被告朱水花签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告向被告朱水花贷款200000元，用于被告朱水花购买位于西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第2幢1单元11层11105号房屋，借款期限120个月，自2011年6月27日至2021年6月27日止，以等额本息还款法，每月归还本息金额为2301.61元，并以购买的上述房产设定抵押。保证条款约定，保证人提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本保证条款独立于合同其他条款，合同其他条款不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力。如果主合同项下的债务到期或者贷款人根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未足额履行，或者违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括本依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权。贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。合同第十六条第一款第一项约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；第十七条约定，出现上述违约情形，原告有权宣告贷款立即到期，要求被告朱水花立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告朱水花的借贷关系，向借款人收取违约金。贷款人将款项一次划入售房人陕西天宇实业投资有限公司账户。被告卫小锋在借款合同抵押人处签名。同日，原告与被告朱水花、卫小锋签订《西安市房地产抵押合同》，约定，为保证《个人住房（商业用房）借款合同》的履行，被告朱水花以其拥有的位于西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第2幢1单元11层11105号房产作抵押，双方约定抵押房地产的价值为449506元，抵押担保的贷款金额为200000元。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用及所有其他应付的费用利息及违约金按借款合同的约定计算。抵押房产由被告朱水花占有管理。第九条约定，债务履行期满，原告未受清偿，被告又未能与原告达成延期履行协议的，原告有权处分抵押的房地产。处分抵押房地产所得款项按下列顺序分配：（1）处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税费；（3）偿还原告债权本息及支付违约金；（4）赔偿因借款人违反合同对原告造成的损害。上述抵押房产于2011年8月17日在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案。2011年5月25日，原告与被告天宇投资公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为保障原告债权的实现，被告天宇投资公司愿意为原告与债务人所形成的一系列债务提供最高额保证。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。本合同所称的债务人是指因购置坐落于天赐颐府第一期项目所属之房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权是指2011年5月25日至2016年5月24日期间原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告人支付的其他款项、（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。贷款人为实现债权与担保权利而发生的一切费用。本合同保证的最高额保证项下的担保责任的最高限额为人民币250000000元。保证期间自原告于债务人签订单笔借款合同之日至抵押人将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本保证合同效力独立于其他合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力。如主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，如果本合同项下的债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。保证人一次性缴存专项保证金500000元，用于原告对债务人发放贷款提供保证。上述合同签订后，原告于2011年9月6日，向被告朱水花发放贷款200000元。在借款合同履行初期，被告朱水花未能依约履行还款义务，但自2014年11月后未按合同约定履行还款义务，截止2015年1月6日尚有本金151967.28元、利息2434.58元、本金罚息36.29元、利息复利20.42元，共计154458.57元未向原告偿还，也未与原告达成延期还款协议。
上述事实，有原告与被告朱水花、卫小锋、天宇投资公司陈述，原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、借款凭证、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、个人贷款对账单及拖欠明细，本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告朱水花、卫小锋、天宇投资公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人自愿达成，符合有关法律规定，依法应为有效，原、被告均应按该合同履行各自的义务。借款合同签订后，原告依约向被告朱水花发放了贷款，被告朱水花未按合同约定向原告还本付息，构成违约。现原告要求宣布借款合同立即到期，由被告朱水花、卫小锋偿还原告借款本息及2015年1月6日之后至贷款清偿之日产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用，由原告对被告朱水花、卫小锋提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权，由被告天宇投资公司对上述债务承担连带清偿责任，理由成立，依法应予支持。关于被告天宇投资公司辩称一节，因《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、约定，本保证合同效力独立于其他合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力。如主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，如果本合同项下的债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议，故其辩称理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、之规定，判决如下：
一、被告朱水花于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金151967.28元、利息2434.58元、本金罚息36.29元、利息复利20.42元，合计154458.57元（截止2015年1月6日），2015年1月6日之后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付；
二、被告朱水花未按照本判决确定的期限偿还借款本息，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告朱水花、卫小锋提供的位于西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第2幢1单元11层11105号抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、被告陕西天宇实业投资有限公司对被告朱水花上述债务承担连带清偿责任。
如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费3589元，由被告朱水花负担（此款原告已预交，被告朱水花应于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 杨建刚
人民陪审员 单军田
二〇一五年十月十二日
书 记 员 黄丹妮