黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）黑06执异3号异议人：中国华融资产管理股份有限公司黑龙江分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区。法定代表人：刘富敏。委托代理人：赵连勤。申请执行人：翟学军，男，1968年1月22日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托代理人：邓学生。被执行人：黑龙江和达房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区世纪花园C区。法定代表人：吴骥年。被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区。法定代表人：马硕。本院在执行申请执行人翟学军与被执行人黑龙江和达房地产开发有限公司（以下简称和达房地产公司）、大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产公司）借款合同纠纷一案中，异议人中国华融资产管理股份有限公司黑龙江分公司（以下简称华融资产黑龙江分公司）对执行行为提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人华融资产黑龙江分公司称，一、申请执行人查封的上述两处房产属于超标的查封，本案债权本息近2700万元，查封两处房产在抵押时评估总价为48735.76元，高于本案申请执行标的18倍，属于超标的查封。依据《最高人民法院》第十五条第二款规定“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施”。此款明确规定不准超标的查封土地、房屋等不动产，法院查封行为违背法律规定。二、法院没有向异议人送达有关评估报告书违反法律规定。法院于2016年12月8日以电子邮件形式向异议人发来（2015）庆执字第175-4号执行裁定书，该裁定书决定要拍卖和达房地产公司名下柏林春天住宅小区x号商服楼及金地房地产公司名下红岗新城1913户房产。和达房地产公司、金地房地产公司于2013年、2014年、2015年分别将以上两处房产抵押给龙江银行（异议人的代理人），实际贷款人为异议人，所以异议人为抵押权人，也就是此拍卖行为的利害关系人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，异议人对拍卖上述二处房产的评估报告内容有知情权与异议权，但异议人并未收到拍卖房产的评估报告。三、异议人对和达房地产公司、金地房地产公司实现担保物权的条件已成就，根据《民事诉讼法》第196条、《物权法》第195条规定，异议人有权自行申请实现抵押物权，可以向法院申请拍卖抵押财产，也可以向法院起诉，这是符合法律规定的主体。但是，法院作出上述三份裁定影响异议人实现担保物权，影响了异议人对债权的清收。最高人民法院《保全规定》第27条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第227条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提执行异议之诉。综上，异议人请求撤销本院作出的（2015）庆执字第175号、175-3号、175-4号执行裁定书。本院查明，申请执行人翟学军申请执行和达房地产公司、金地房地产公司借款合同纠纷一案，大庆仲裁委员会作出（2015）庆仲（裁）字第（88）号仲裁裁决书，裁决：一、被申请人黑龙江和达房地产开发有限公司于本裁决生效后一次性给付申请人翟学军借款本金18144000.00元、违约金3628800.00元。二、被申请人黑龙江和达房地产开发有限公司于本裁决生效后一次性给付申请人翟学军律师费547956.00元。三、仲裁费169780.00元，由被申请人黑龙江和达房地产有限公司承担163022.76元，由申请人翟学军承担6757.24元。四、被申请人大庆市金地房地产开发有限公司对被申请人黑龙江和达房地产开发有限公司上述给付义务承担连带给付责任。经申请人翟学军申请，本院于2015年7月13日立案执行。执行过程中，本院于2015年10月26日作出（2015）庆执字第175号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人和达房地产公司名下柏林春天居住小区x号商服楼；二、查封被执行人金地房地产公司名下红岗新城地下车库商服楼4层商铺1-13号、4层电影院、3层商铺27、28、40、41、43、44、59号；三、查封期限三年。2016年6月28日作出（2015）庆执字第175-3号执行裁定书，裁定：查封金地房地产公司名下的红岗新城1913户房产（具体详见查封清单）；查封期限三年，从2016年6月30日至2019年6月29日。2016年11月1日作出（2015）庆执字第175-4号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人和达房地产公司名下柏林春天居住小区x号商服楼；二、拍卖被执行人金地房地产公司名下红岗新城1913户房产（具体详见拍卖清单）。2016年6月1日，本院向异议人华融资产黑龙江分公司送达通知书，通知“其决定拍卖上述房产，并告知因该房产在其公司已经抵押，作为该房产抵押权人依照相关法律规定在收到通知后5个工作日内将上述房产应得的有限授权债权数额通知本院并提交相关证明材料”，本院将上述三份执行裁定书及通知送达给案外人，异议人遂向本院提出书面异议申请。同时查明，异议人向本院递交证据证实，华融证券股份有限公司将2013年10月24日分别签订编号为“2013年龙源委托字第xxxx号”的《委托代理协议》和编号为“2013年龙源委借字第xxxx号”的《委托贷款借款合同》项下委托贷款债权于2014年12月4日通过签署转让协议，将上述合同项下委托贷款债权转让给本案异议人，即华融证券股份有限公司为转让方，异议人华融资产黑龙江分公司为受让方，受托方为龙江银行股份有限公司哈尔滨龙源支行，借款人为大庆市金地房地产开发有限公司，共同债务人为黑龙江和大房地产开发有限公司。《委托贷款借款合同》约定：借款方贷款人民币金额壹亿贰仟万元（120000000元）贷款年利率为14.1%，按日计息，按季结息，结息日为每季末月的21日。贷款期限为本项委托贷款期限24个月，自2013年至2015年。贷款用途为全部贷款用于借款人“红岗新城”项目后期建设及相关配套费支出。同时，双方签订《抵押合同》，借款方金地房地产公司以其32110.75平方米土地使用权用于抵押，共同债务人和达房地产公司用其位于大庆市高新技术产业开发区生态科技区7342.95平方米商服用地土地使用权、5869.16平方米商业用地土地使用权、35850.89平方米的住宅用地土地使用权作为抵押担保。2014年12月19日、2015年11月16日，异议人华融资产黑龙江分公司与受托方龙江银行股份有限公司哈尔滨龙源支行、借款方金地房地产公司、和达房地产公司又签署委托贷款展期协议及补充协议，展期约定：原合同项下贷款期限为2013年10月25日至2015年10月24日。展期期限调整为自2013年10月25日至2016年10月24日。同时，签订四份《抵押合同》补充协议，约定“借款方金地房地产公司以其拥有的‘红岗新城’项目未售部分的住宅822套，面积74688.52平方米及未售商服1187套面积32570.21平方米；以其拥有的‘红岗新城’项目面积为59634.25平方米土地使用权，土地使用权证号为大庆国用（2012）第xxxx号和面积为32110.75平方米，土地使用权证号为：大庆国用（2012）第xxxx号继续为主协议项下债务向甲方（龙江银行股份有限公司哈尔滨龙源支行）提供担保”，并办理抵押变更登记。共同债务人和达房地产公司抵押补充约定：以其拥有的‘柏林春天’项目x栋商服5359.94平方米；以其拥有的‘柏林春天’项目5869.16平方米商服用地使用权，继续为主协议项下债务向甲方（龙江银行股份有限公司哈尔滨龙源支行）提供抵押担保，土地使用权证号为大庆国用（2010）第xxxx号。上述抵押物均办理抵押登记。以上事实有本院（2015）庆执字第175号卷宗材料、当事人提交的证据材料等在案佐证。本院认为，担保物权的目的是以担保财产的交换价值担保债权的履行，并不享有排除强制执行的效力。本案异议人华融资产黑龙江分公司提出异议请求是对本院执行二被执行人名下房产土地享有抵押优先受偿权，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条规定“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权”。依照此规定，异议人主张对执行标的享有优先受偿权，本院已通过通知方式告知其权利，因此其理由不足以排除本案强制执行。关于本案是否存在超标的查封情形问题。目前案涉房产土地尚未委托评估，因此不存在未告知异议人评估报告的情形。异议人以抵押时评估价不能作为对查封房产价值估算的依据，本院查封的上述房产、土地至今尚未委托评估机构进行评估，其价值尚未确定。加之不动产财产评估、拍卖变现过程因受市场行情的影响，会存在诸多不确定因素，如流拍降价等情形，而不动产财产变现过程还会产生一些合理的费用如评估费、拍卖过户的相关税费等等。综合考虑，为保证本案债权的实现，本案查封的上述财产在未委托评估机构对其价值进行评估之前，不能认定本案存在明显超标的额查封。综上，本案执行行为符合法律规定，并无不当。异议人异议请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司黑龙江分公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向黑龙江省高级人民法院申请复议。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长 孙 丽代理审判员 王 慧代理审判员 李统君二〇一七年一月十六日书 记 员 唐宪忠