四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4967号
上诉人（原审被告）成都名流会酒店管理有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人毕晓瑜，执行董事。
委托代理人黄春雨，国浩律师（成都）事务所律师。
被上诉人（原审原告）绿地集团成都置业有限公司。住所地：成都市高新区。
法定代表人孙志文。
委托代理人李怡漩，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人樊芸旭，男，汉族，1990年1月18日出生，住山西省和顺县。公司员工。
上诉人成都名流会酒店管理有限公司（以下简称名流会公司）因与被上诉人绿地集团成都置业有限公司（以下简称绿地集团成都公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第4005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人成都名流会酒店管理有限公司的委托代理人黄春雨，被上诉人绿地集团成都置业有限公司的委托代理人李怡漩、樊芸旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年11月9日，名流会公司和绿地集团成都公司签订《租赁合同》，约定名流会公司承租绿地集团成都公司位于成都市武侯区红牌楼路海珀香庭3号楼负一楼至六楼共计七层的房产，租期自2010年9月1日至2020年8月31日；合同第3-3条约定了相应的免租期，双方对此均无争议并遵照履行。对于租赁面积及租金约定为：负一层：约600平方米，不计租金；一层585.66平方米，65593.92元／月；二层770.91平方米，86341.92元／月；三层861.92平方米，62058.24元／月；四层855.73平方米，61612.56元／月；五层856.09平方米，61638.48元／月；六层842.62平方米，60668.64元／月；共计397913.76元／月。同时约定：具体金额以实际测量数据为准。合同第4-2条约定，每期租金3个月一付，分别为3月20日、6月20日、9月20日、12月20日；合同第5-1条约定，名流会公司向甲方支付四个月租金作为保证金共计1591656元；《租赁合同》合同第10-2条约定“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按租赁总面积一月租金额的2倍支付违约金：（八）乙方拖欠租金逾期超过15天的”。2010年12月29日，绿地公司与名流会公司双方签署《补充协议》，对免租期进行了变更约定。
2012年8月23日，涉案房产取得房屋产权证，据房产证登记显示：一层面积558.64平方米；二层面积758.89平方米；三层面积852.24平方米；四层面积844.61平方米；五层面积845.21平方米；六层面积826.44平方米。据名流会公司提交的《成都名流会酒店管理有限公司3号楼房租计算表》统计，合同约定的计租面积与房产证登记面积差额总计86.9平方米，月多计租金7818.4元；按照不同楼层的免租期起算，截止2013年11月30日，共计多支付租金248136.8元。
2013年11月4日，绿地集团成都公司、名流会公司双方签署《成都名流会酒店管理有限公司账面确认书》，确认截止2013年11月30日，名流会公司尚欠绿地集团成都公司租金2619314.84元。2013年12月6日，名流会公司向绿地集团成都公司支付328734.08元。
另查明，2014年1月1日，绿地集团成都公司、名流会公司、浙江双堰建筑工程有限公司签署《三方协议书》，约定浙江双堰建筑工程有限公司已取得涉案房产负一楼、一、二、四、五楼所有权，绿地集团成都公司、名流会公司双方租赁合同中关于该部分的租赁合同由名流会公司与浙江双堰建筑工程有限公司履行。同时约定绿地集团成都公司应将所收取名流会公司保证金中之100万元转交浙江双堰建筑工程有限公司。另，绿地集团成都公司、名流会公司双方一致确认，双方租赁合同的结算日期截止2013年12月17日。
上述事实有《租赁合同》、《补充协议》、《房屋产权证》、《成都名流会酒店管理有限公司3号楼房租计算表》、《成都名流会酒店管理有限公司账面确认书》、《三方协议书》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
原审法院认为，绿地集团成都公司、名流会公司双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现经双方当事人一致确认，双方对本阶段租金计算至2013年12月17日，且双方于2013年11月4日签署《成都名流会酒店管理有限公司账面确认书》，确认截止2013年11月30日名流会公司尚欠绿地集团成都公司租金2619314.84元，另按双方约定的租金标准397914元／月（13082.1元／日）计算至2013年12月17日，租金总额为2841710.54元，另名流会公司于2013年12月6日向绿地集团成都公司支付328734.08元，故该金额调减至2512976.46元，以此数据作为双方计算租金的基础金额。此外，因双方于《租赁合同》中约定租金计算标准时同时约定“具体金额以实际测量数据为准”。此后双方虽未进行“实际测量”，但涉案房产已取得房屋产权证，故实际计租面积应当按照产权证记载面积计算，对于名流会公司多支付的租金，应当自始据实结算。现按照涉案房屋产权证面积计算，名流会公司实际每月多缴纳租金7818.4元，截止2013年11月30日为248136.8元，故计至2013年12月17日，多计租金总额应为248393.84元。综上，名流会公司尚欠绿地集团成都公司租金总额为2264582.62元。故原审法院对绿地集团成都公司要求名流会公司支付尚欠租金额在该金额范围内予以支持。
另因名流会公司违反合同约定，拖欠该房租时间较长，已构成违约，依据《租赁合同》约定，乙方拖欠租金超过15天，应支付一个月租金的两倍作为违约金。故名流会公司应当向绿地集团成都公司支付该笔违约金，以房屋产权证记载面积计算月租金为390095.6元，故该违约金为780191.2元。同时，由于名流会公司拖欠该笔租金金额较大，时间较长，故原审法院对名流会公司要求法院酌情调整违约金的答辩意见不予采纳。
此外，关于名流会公司称应当以缴纳的保证金抵扣租金的答辩意见，原审法院认为，《租赁合同》5-2条约定：“乙方（名流会公司）同意甲方（绿地集团成都公司）在必要时有权从上述保证金中扣减、抵消乙方应付而未付的租金、管理费和其他费用；5-4条约定，租赁关系终止时，乙方付清所有应付的租金和物业管理费及公共事业等，甲方收取的房屋租赁保证金除支付本合同中约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方应在30天内无息退还乙方”。故该保证金应当由双方首先结算各项费用，而非无条件的抵扣租金。此外，《三方协议书》中约定，绿地集团成都公司应当向浙江双堰建筑工程有限公司转交保证金100万元。综合以上对保证金的约定及处理方式，名流会公司所缴纳的保证金尚余金额应当由原、名流会公司双方自行核对，并与名流会公司应当支付的租金及违约金分别独立计算，原审法院在本案中不作合并处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、名流会公司于判决生效之日起五日内向绿地集团成都公司支付租金2264582.62元；二、名流会公司于判决生效之日起五日内向绿地集团成都公司支付违约金780191.2元；三、驳回绿地集团成都公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32660元，因简易程序结案减半收取16330元，由成都名流会酒店管理有限公司负担15000元，由绿地集团成都置业有限公司自行负担1330元。
宣判后，原审被告名流会公司不服，向本院提起上诉称，请求撤销原判，改判上诉人不承担违约金780191.2元；履约保证金1591656元应当抵扣上诉人未交纳的租金；一审计算的租金金额有误；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人绿地集团成都公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院经审理查明的事实与采信的证据与原审法院一致。
二审另查明，上诉人交纳的保证金1591656元自交纳之日起一直在被上诉人资金账户中，并未转给案外人浙江双堰建筑工程有限公司。
本院认为，本案争议焦点为保证金是否应当抵扣上诉人欠交租金、上诉人欠交租金的实际金额以及上诉人是否应当支付被上诉人违约金。
关于上诉人应当支付被上诉人欠交的租金金额以及保证金能否抵扣租金的问题。因双方签订的租赁合同5-2条约定：“乙方（名流会公司）同意甲方（绿地集团成都公司）在必要时有权从上述保证金中扣减、抵消乙方应付而未付的租金、管理费和其他费用；5-4条约定，租赁关系终止时，乙方付清所有应付的租金和物业管理费及公共事业等，甲方收取的房屋租赁保证金除支付本合同中约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方应在30天内无息退还乙方”。现双方租赁合同的结算日期已于2013年12月17日截止，根据租赁合同的约定，保证金可以扣减、抵扣上诉人应付而未付的租金、管理费和其他费用，因被上诉人在原审中仅起诉上诉人支付拖欠的租金且未举证证明双方之间存在管理费和其他费用尚未结清，故双方在对租金进行清算时，保证金作为租赁合同中的一部分应当抵扣上诉人未付的租金。根据双方签署的《成都名流会酒店管理有限公司账面确认书》确认截止2013年11月30日上诉人尚欠被上诉人租金2619314.84元，双方对此均无异议。同时双方均一致确认租赁合同的计算日期截至2013年12月17日，按照租赁合同中约定每月租金397914元计算剩余17天的租金应为397914元÷31天×17天=218210.90元。因上诉人每月多缴纳租金7818.4元，截止到2013年12月17日，多计算租金金额为248136.8元＋7818.4元÷31天×17天=252424.31元。综上，上诉人尚欠被上诉人租金总额应为2619314.84元＋218210.90元-252424.31元-328734.08元=2256367.35元。一审认定的上诉人尚欠被上诉人租金总额有误，本院对此予以纠正。故品迭保证金1591656元后，上诉人还应向被上诉人支付的租金金额为2256367.35元-1591656元=664811.35元。原审法院对保证金的处理不当，本院对此予以纠正。
关于上诉人是否应当支付被上诉人违约金的问题，因上诉人违反合同约定，欠交房租时间较长，已构成违约，故上诉人应当根据《租赁合同》的约定承担违约金。鉴于扣除保证金后上诉人实际欠交的租金金额为2256367.35元，因违约金的性质和功能系以对守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院综合考虑上诉人欠付租金造成被上诉人的损失，酌定违约金按照上诉人未缴纳租金金额的20%计算，即451273.47元。故对上诉人不支付被上诉人违约金的上诉请求本院不予支持。
综上，上诉人名流会公司的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求部分支持，原审审判程序合法，但认定事实不清，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第4005号民事判决；
二、上诉人成都名流会酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人绿地集团成都置业有限公司支付租金664811.35元；
三、上诉人成都名流会酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人绿地集团成都置业有限公司支付违约金451273.47元；
四、驳回上诉人成都名流会酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费16330，二审案件受理费32660元，共计48990元，由成都名流会酒店管理负担34300元，由绿地集团成都置业有限公司负担14690元。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏云霞
代理审判员 王 蕊
代理审判员 王 婷
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 廖颖异