江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01959号
上诉人（原审被告）灌云县金力豪健身俱乐部，住所地灌云县西苑南路星宝城市广场三楼。
法定代表人马士健，该俱乐部理事长。
委托代理人吕庆根，该俱乐部职工。
被上诉人（原审原告）江苏华景投资实业有限公司，资产管理人：江苏华景投资实业有限公司破产清算组，住所地灌云县西苑南路星宝城市广场。
负责人李树山，破产清算组组长。
委托代理人金菊、曹立志，江苏苍梧律师事务所律师。
上诉人灌云县金力豪健身俱乐部（以下简称金力豪俱乐部）与被上诉人江苏华景投资实业有限公司（以下简称华景公司）商品房销售合同纠纷一案，不服灌云县人民法院作出的（2014）灌民初字第00528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成合议庭于2015年9月21日公开开庭审理了本案，上诉人灌云县金力豪俱乐部的法定代表人马士健及委托代理人吕庆根，被上诉人江苏华景投资实业有限公司的委托代理人金菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：
一、原告华景公司（甲方）与被告金力豪俱乐部（乙方）于2010年5月23日签订一份《房屋引资租赁合同》，合同约定：1、甲方自愿将位于灌云县西苑南路东侧，行政中心对面，原名温州商贸城，现名星宝城市广场（产权属于江苏华景投资实业有限公司），原第3号楼，现第6号楼第三层3-301室至3-362室号房屋建筑面积5809平方米及后建的原第3号楼，现第6号楼第三层3-341室至3-377室号房屋楼上钢架房建筑面积不少于1000平方米……出租给乙方从事文体健身休闲业务活动。2、甲乙双方商定，上述房地产从2010年6月1日起至2013年5月31日止，免收租金；从2013年6月1日起至2016年5月31日止，基本租金按套内面积（即4357平方米）每平方米每年40元收取，计174280元；从2016年6月1日起至2023年5月31日，每年按基本租金5%的幅度向上递增（第三层3-341室至3-377室号房屋楼上钢架房建筑面积以甲乙双方现场丈量为准乘以75%分摊系数，得出套内使用面积每平方米每年40元收取）；乙方同意在本合同签订之日起，15日内预付定金10万元，此款在2013年乙方缴纳首期租金时予以冲抵；甲乙双方商定租金从2013年其每年6月1日开始交纳，乙方在收到甲方出具符合税法规定的租赁费发票后支付。4、甲方同意在原第3号楼，现第6号楼第三层3-341室至3-377室楼上，建钢架房（建筑面积不少于1000平方米，高度为檐口6-8M，中脊8-10M，房内不设立柱），同时将钢架房内的水泥地面做平整，水电路到位，给乙方作为业务活动场所，并于2010年8月1日前交付给乙方使用。相关的建设、规划手续及建设资金均由甲方负责。如甲方不能按期建设、交付该钢架房，每逾期一日赔偿乙方损失100元。……10、……甲方同意，在免收租金期内免收乙方的物业费、广告位费用，从2013年6月1日起至2023年5月31日收取每年5000元的物业管理费；2个主招位，2个广告位，在租赁期内不收广告费，其他3个从2013年6月1日起每年每平方按60元收取广告位费用。11、甲方责任：（1）甲方应当按照本合同约定的期限，向乙方交付租赁的房地产并保证乙方能正常使用。（2）甲方负责对租赁物定期检查并承担检查维护费用。同时，甲方应对本租赁物的供水，供电，电梯，安全通道及消防设施设备等附着物进行维护保养，且保证通过相关部门的验收、年检并承担全部费用。如因甲方维护不当或欠费、没有通过年检等原因，造成相关设施设备不能正常使用，导致乙方不能正常开展业务活动……甲方负责赔偿。（3）甲方……应当按照出租物的设计图纸或双方认可的变更设计图纸上标明的线路、地点、位置，安装消防、配电线路、洗浴、给排水管道等设施设备，并保证符合相应的标准和正常使用……。13、违约责任：……（3）甲方不履行对租赁物及设施设备等维护保养工作，致其不能正常使用，或不能通过相关部门年检合格……甲方应承担违约责任，并按乙方实际不能从事业务活动的期限给付乙方违约金每月10万元。19、租赁期内，甲方不得将乙方的广告位再租赁、出售给第三方或自行从事业务活动，或从事广告宣传。否则，甲方应每年赔偿乙方20万元。合同还对其他事项进行了约定。被告金力豪建设俱乐部于2010年6月1日支付给华景公司10万元，华景公司给金力豪建设俱乐部出具“收到灌云县金力豪俱乐部交来保证金（订金）10万元”的收据。双方于2010年7月1日签订《租赁房屋交接手续》，金力豪俱乐部接收租赁房屋。双方又于2010年7月9日签订《补充合同》一份，约定：1、……2、甲方（华景公司）负责将本租赁物的消防设施设备安装图纸，报送消防职能部门审核；3、甲方最迟在2010年8月31日前，将租赁物内的喷淋、烟感、消防管道，通风管道等附属设施设备安装完毕，并交付给乙方（金力豪俱乐部）使用。4、甲方要求，乙方必须在2010年7月10日开始对租赁物进行装修施工。如因甲方报送的消防设施设备安装图纸、装饰装修资料没有通过消防职能部门预审、审核且没有取得消防职能部门的装饰装修许可，导致乙方不能进行装饰装修施工或被消防职能部门处罚的，造成乙方或第三方损失的，甲方承担赔偿责任。5、甲方保证消防设施等附属物，通过消防职能部门的预审、审核、验收并取得消防验收的相关合格证书，如消防设施等附属物不能通过消防职能部门预审、审核并验收合格，造成乙方不能正常从事业务活动的，甲方承担赔偿责任，直至通过消防职能部门的审核、验收并取得消防验收的相关合格证书时止。……7、如因甲方没有履行合同约定义务，导致乙方装饰装修（不限于装饰装修）等工作不能如期完成的，甲方除按约定程度违约责任外，还应按乙方实际被延误的期限顺延租赁期限。8、根据乙方投资的实际情况，甲乙双方商定，将主合同的租赁期限延迟至2028年5月31日。……10、主合同约定的钢架房是主合同的基础条款和乙方入住租赁物的根本条件，甲方确保进行该钢架房的建设并交付给乙方使用。如甲方放弃钢架房的建设，则应承担违约责任并赔偿乙方损失。
四、原、被告2010年12月23日又补充签订《协议》一份，其第1条第一项明确双方于2010年12月18日至19日，共同举办了首届“金力豪星宝杯”乒乓球赛，甲方（华景公司）自愿出资5万元给乙方（金力豪俱乐部），此款已由乙方垫付，甲方同意于2011年6月底支付给乙方，第二项双方约定甲方同意支付35万元给乙方，由乙方根据需要，自行对租赁房屋内的供电线路安装到位，此费用乙方已先行垫付，甲方同意在2011年12月31日前支付给乙方。其第2条明确了甲方（华景公司）出租给乙方（金力豪俱乐部）的房屋没有经过竣工验收、没有取得产权证、没有经消防验收合格……如因租赁物没有经过竣工验收、没有取得产权证、没有经消防验收合格等原因，导致乙方不能正常从事业务活动的，甲方应按乙方实际不能从事业务活动的期限，每月赔偿乙方损失10万……在合同有效期限内，如甲方出现破产、解散、被吊销执照等终止经营活动的情形，或租赁物被相关机关采取查封、拍卖等保全、执行措施，导致乙方不能继续从事业务活动的，按照上述约定（甲方除应按乙方实际不能正常从事业务获得期限，每月赔偿乙方损失10万元外，还应当按照合同每月履行的期限，每月赔偿乙方可得利益损失5万元。同时，赔偿乙方对租赁物进行装饰装修的费用及购买设施设备等费用）的期限、赔偿标准执行，优先赔偿乙方损失。（2）甲方赔偿乙方损失的，在赔偿款没有全部支付给乙方之前，乙方有权一直占有、使用租赁标的物且不需支付租金；第3条第一项约定乙方同意甲方将钢架房的竣工日期延长至2011年5月31日。如甲方到期仍然不能将钢架房建好并交付给乙方开设羽毛球馆，甲方自愿承担违约责任，并从2010年8月1日起，每逾期一日给付乙方违约金1000元，同时赔偿乙方其他业务损失。第3条第（2）项明确了甲方在2010年11月13日，将3-333至3-356之间的全封闭通道交付给了乙方。同时甲方同意按全封闭通道地面装修费标准，承担主合同“附件二”中约定的公共通道（面积以平面图纸标注为准）和3-333至3-356之间通道地面装修费用。（3）甲方同意在2011年年底将上述地面装修费用支付给乙方（公共通道费用按图纸标注的面积计算，该通道地面装修费用见附于合同后的竣工结算总价及附表。双方经过测量和计算，一致确认3-333至3-356之间通道的面积为50.74平方米，通道地面装修共计壹万陆千元）。其中附于合同后的3#楼过廊通道地砖工程竣工结算总价为14720.4元。为确认涉案房屋主合同附件二中公共通道面积，金力豪俱乐部在另案与华景公司的诉讼中申请鉴定并花费鉴定费3500元。经法院委托鉴定，江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司出具的阳光豫信价鉴（2013）第17号工程造价咨询报告书中显示鉴定结果为：涉案房屋主合同附件二中三层公共通道面积共计1000.78㎡，其中现场测量的连廊部分面积为83.63㎡；图纸计算的走道部分面积767.01㎡；卫生间部分面积为66.62㎡；电梯厅部分面筋为83.52㎡。该报告未对附件二中的三层公共通道总价格作出说明。
五、2011年1月25日原、被告双方又签订《补充协议》一份，其中载明了原告于2010年10月10日进行了试营业，但因华景公司原因，没有取得消防职能部门的审查审核和验收合格，导致金力豪俱乐部在2011年1月21日被灌云县公安消防大队责令停产停业及处以4万元罚款，并责令其在收到处罚决定书之日起3日内开始履行停产停业的处罚。《补充协议》中同时载明，经过华景公司与灌云县公安消防大队协商，罚款由4万元变更为2万元并被责令停产停业。金力豪俱乐部将2万元罚款交给华景公司，由华景公司代为交纳罚款。《补充协议》还约定被告华景公司同意承担该2万元罚款，此款从金力豪俱乐部应付给华景公司的消防工程款十一万人民币中扣除。
六、在金力豪俱乐部于2011年1月21日被灌云县公安消防大队责令停产停业及查封前，原告销售了部分羽毛球年卡、瑜伽年卡等。后因特色瑜伽馆和羽毛球馆没有建立，年卡购买人焦奎轩、徐杨于2011年2月14日和2011年2月23日向灌云县法院起诉，要求解除与金力豪建设俱乐部之间的服务合同并退还年卡费用。灌云县法院作出（2011）灌商初字第158号及（2011）灌商初字第178号民事判决，支持焦奎轩与徐杨的诉讼请求，其中158号判决书判决金力豪俱乐部承担邮寄费、诉讼费共计855元，178号判决书判决金力豪俱乐部承担邮寄费、诉讼费共计288元，上述两笔款项金力豪俱乐部均已支付给焦奎轩和徐扬。
七、在金力豪俱乐部作为原告起诉华景公司的（2013）连民初字第0067号已生效判决书中，连云港市中级人民法院判决双方继续履行双方之间的房屋租赁合同，并判令华景公司支付给金力豪俱乐部违约金280万元，该280万元主要包括：广告位违约金从2011年5月31日计算至2012年5月31日，共计20万元；因金力豪俱乐部未履行双方合同及补充协议的约定没有通过消防验收而产生的违约金210万元，按每月10万元计算至2012年5月31日，共计21个月；钢架房违约金365000元，从2011年5月31日起计算至2012年5月31日，按每天1000元计算；全封闭通道迟延交付违约金135000元，从2010年7月1日计算至2010年11月13日实际交付之日止，按每天1000元计算。
金力豪俱乐部就连云港中级人民法院该份判决书判决的280万元违约金已经向华景公司破产清算组申报了债权。
八、2013年10月9日，我院（2013）灌商破字第0001号民事裁定书裁定决定受理案外人李金才对华景公司的破产申请，并指定华景公司破产清算组为管理人。
九、破产受理后，华景公司破产清算组作为管理人在破产申请受理之日起二个月内未通知金力豪俱乐部继续履行或者解除合同，金力豪俱乐部亦未催告华景公司破产清算组继续履行合同。金力豪俱乐部直到华景公司破产受理之日，未向华景公司交纳过任何租金。
原审法院认为，华景公司与金力豪俱乐部的租赁合同属于未履行完毕的合同，本案中，华景公司破产管理人在受理破产之日起二个月内未通知金力豪俱乐部继续履行双方之间的租赁合同，金力豪俱乐部亦未催告华景公司管理人继续履行合同，根据《破产法》相关规定，双方之间的租赁合同已经解除。合同解除的时间应当为破产申请受理之日（2013年10月9日）起二个月期满次日，即2013年12月10日。
双方虽在2012年12月23日签订的协议中有如原告出现破产解散或者吊销营业执照等情形，在原告未完全支付给被告相应的赔偿款之前，被告有权一直占有、使用租赁物的约定，但该约定与《破产法》第十七条第一款规定的人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产的规定相违背，属于规避法律规定的条款，属无效条款，对华景公司管理人不具有拘束力，金力豪俱乐部应当向华景公司管理人返还租赁房屋。
金力豪俱乐部主张钢架房、不能正常开展业务、广告位三部分违约金，该三部分的违约行为在连云港市中级人民法院（2013）连民终字第0067号民事判决书中已经予以确认，该判决生效后，华景公司仍然处于违约状态，华景公司应当支付金力豪俱乐部自2012年6月1日至2013年12月10日合同解除之日止的违约金，但金力豪俱乐部诉求的违约金数额过高，应于调整。关于不能正常开展业务违约金问题，在综合已有判决情况、双方合同约定及合同的履行情况以及本案不存在前述判决认定的试营业的事实等情况，根据公平原则和诚实信用原则，将不能正常营业的违约金调整为每月2万元，共计42.7万元。关于钢架房违约金问题，（2013）连民终字第0067号民事判决书判决华景公司给付金力豪俱乐部36.5万元的钢架房违约金，已经足以弥补华景公司未及时建好钢架房交付给金力豪俱乐部造成的损失，金力豪俱乐部再主张该部分的违约金缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于广告位违约金问题，华景公司一直将广告位违约租赁给第三人，该违约处于持续状态，华景公司应当根据双方合同约定的每年20万元支付金力豪俱乐部违约金28.8万元。原审法院依法支持金力豪俱乐部要求华景公司支付违约金数额共计71.5万元（32.7万元＋28.8万元）。
华景公司因破产而产生法定的合同解除权且合同因此而解除，尚未履行部分应当终止履行，因此双方的租赁合同在剩余租赁期限内不再履行。此种情况下，金力豪俱乐部不可能再占有、使用租赁房屋，亦不可能再通过占有、使用租赁房屋获得利益，因此金力豪俱乐部的该项主张缺乏事实和法律依据，原审法院对金力豪俱乐部主张18年的可得利益的请求依法不予支持。
关于金力豪俱乐部主张损失823835元的问题。该823835元主要包括：（1）乒乓球比赛5万元；（2）消防罚款2万元；（3）定金109200元；（4）诉讼费、鉴定费共计4635元；（5）供电线路35万元；（6）公共通道地面装修29万元。1.对于乒乓球比赛5万元，该项有双方合同约定及相应证据予以证明且华景公司并未提出异议，故本院对该5万元依法予以确认。2.关于消防罚款2万元，因双方在2011年1月25日的《补充协议》约定该2万元罚款从双方于2010年7月9日签订的补充合同约定的金力豪俱乐部应付给华景公司的消防工程款11万人民币里扣除，故金力豪俱乐部单独主张此2万元消防罚款缺乏事实和法律依据，不予支持。3.关于定金109200元，金力豪俱乐部举证其与案外人耐成建材有限公司签订的装饰工程施工合同一份和109200元的收据一份予以证明，施工合同中关于定金条款系手写且有一个字的涂改，手写部分亦未加盖公章，故而对定金条款的真实性无法确认，对金力豪俱乐部的该项主张，不予支持。4.关于诉讼费用1135元，该项费用系因华景公司违约导致案外人徐扬、焦奎轩因退年卡费用而与金力豪俱乐部发生诉讼纠纷所支出，金力豪俱乐部支付后可向华景公司追偿，故根据已有证据，对该项费用予以确认。5.关于鉴定费3500元，金力豪俱乐部在涉案诉讼中并未就鉴定费用由谁承担做出裁决之前撤诉，就本案而言无法判断鉴定费由谁承担，故对该费用不予支持。6.关于供电线路35万元，之前的诉讼中华景公司并未就该协议的真实性提出异议，在本案中亦未提供证据予以证明，故对该协议的真实性予以确认，金力豪俱乐部的举证已经形成证据链，足以证明该35万元的事实，故对该35万元予以确认。7.关于公共通道地面装修29万元。公共通道地面工程造价咨询报告书未确定最终造价，认定装修款为29万元缺乏依据，对该29万元依法不予支持。综上，原审法院依法支持金力豪俱乐部损失金额为401135元（5万元＋1135元＋35万元）。
关于双倍返还保证金20万元的问题。金力豪俱乐部在（2013）连民初字第0067号民事判决书中已经主张了违约金，本案不能再主张双倍返还定金。因双方在2010年12月23日的《协议》第2条第（2）款约定甲方（华景公司）赔偿乙方（金力豪俱乐部）损失的，在赔偿款没有全部支付给乙方之前，乙方有权不支付租金，故而该10万元保证金无需作为租金支付给华景公司，应当予以退还。金力豪俱乐部在法庭调查终结前撤回9439414.77元的诉求，符合法律规定，依法准予撤回。原审法院依法将金力豪俱乐部预交的反诉诉讼费用81200元调整为54942.51元，剩余26257.49元予以退还。
综上，依照《中华人民共和国破产法》第十七条第一款、第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于正确适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决：灌云县金力豪俱乐部于本判决生效后三十日内搬离位于灌云县西苑南路星宝城市广场6号楼3-301至3-362号租赁房屋。江苏华景投资实业有限公司于本判决生效后十五日内向灌云县金力豪俱乐部支付违约金715000元。江苏华景投资实业有限公司于本判决生效后十五日内向灌云县金力豪俱乐部赔偿损失401135元。江苏华景投资实业有限公司于本判决生效后十五日内向灌云县金力豪俱乐部返还定金100000元。驳回灌云县金力豪俱乐部的其他诉讼请求。
上诉人金力豪俱乐部不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院支持上诉人主张的可得利益，上诉人有权继续占有使用租赁房屋，违约金数额应按照双方合同约定计算，请求二审法院依法撤销原判决，予以改判，并由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人华景公司答辩称一审法院认定事实正确，适用法律并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院查明的事实与该部分事实相同，原审判决列举的证据均经庭审举证、质证，证据来源合法，具有法律效力，本院依法予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同条款无效，《破产法》第十七条第一款规定，人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或交付财产。本案中，上诉人金力豪俱乐部与被上诉人华景公司签订合同中有关在华景公司出现破产情形时上诉人仍有权占有使用租赁物的约定违反《破产法》的强制性规定，一审法院认定该项约定无效，判令上诉人返还租赁房屋并无不当。关于违约金问题，本院做出的（2013）连民终字第0067号民事判决已根据双方合同约定每月10万元标准判令被上诉人赔偿上诉人210万违约金。现上诉人金立豪俱乐部再次以不能正常营业等理由主张违约金，因其目前处于非正常营业状态，其未提交相应证据证明其损失，且合同签订后，被上诉人亦未收取上诉人租金，故一审法院综合已有判决情况、双方合同约定及合同的实际履行情况等，根据公平原则和诚实信用原则依法将违约金调整为每月2万元，并驳回金力豪俱乐部可期待利益损失赔偿的主张，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁定结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费54982.51元，由上诉人灌云县金力豪健身俱乐部负担。
本判决为终审判决。
审判长 王和明
审判员 葛 进
审判员 张 焰
二〇一五年十一月二十四日
书记员 徐 丽
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
…………