广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终13212号
上诉人（原审原告）：李某1，男，1981年4月13日出生，汉族，住广州市白云区。
委托诉讼代理人：陈秋云，广东润科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈焕欢，广东润科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄某1，女，1983年8月2日出生，汉族，住广州市白云区。
原审第三人：黄某2，男，1958年10月25日出生，汉族，住广州市白云区。
原审第三人：杨某1，女，1958年6月2日出生，汉族，住广州市白云区。
被上诉人及两原审第三人的共同委托诉讼代理人：李春慧，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人李某1因与被上诉人黄某1、原审第三人黄某2、杨某1共有及占有纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李某1上诉请求：撤销原审判决，改判位于广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号房屋的二楼、三楼、四楼及五楼归李某1使用、收益，该处房屋的负一层、负二层、一楼及六楼则归黄某1使用、收益，黄某1向李某1支付该房屋自2012年3月起至黄某1实际将房屋交还给李某1使用之日止的一半租金收益（按每层楼房租金为5000元/月计算，暂计至起诉之日止为345000元，其中该处房屋的负一层、负二层、二楼、三楼及六楼均从2012年6月起计算租金，一楼从2010年6月起计算租金，四楼从2012年3月起开始计算租金，五楼从2012年7月起开始计算租金××，本案诉讼费由黄某1承担。事实和理由：（一××一审法院认定李某1对涉案房屋不享有使用权和收益权错误。李某1对涉案房屋享有物权意义上的使用权和收益权，故主张涉案房屋的使用权且有权分配一定份额的租金收益。一审法院以涉案房屋存在其他家族内部利害关系人为由，驳回李某1对涉案房屋享有租金收益的请求不当。如果一审法院认为涉案房屋的租金收益存在其他利害关系人，则应当追加其他共有人为第三人或进行释明，在查明事实后判决李某1享有一定份额的权利，而不应直接判决驳回李某1的诉讼请求。（二××一审法院以涉案房屋的土地使用权存在瑕疵为由，否定李某1对涉案房屋享有的占有使用权和收益权于法无据。1.涉案房屋由李某1实际出资建设，且在李某1与黄某1婚姻关系存续期间，一直由李某1和黄某1占有使用并对外出租获取收益，根据《物权法》第三十条的规定，应依法认定李某1对涉案房屋享有占有、使用及收益的权利。在没有证据证实涉案房屋属于违章建筑的情况下，应当认定李某1对涉案房屋享有占有、使用和收益权。2.涉案房屋是基于李某1与黄某1的婚姻关系而共同建造，是双方家庭共同协商处分家族内部利益的结果，其他家族成员已明示赠与或放弃了各自的权益份额。因此，该房屋应认定为夫妻共同财产并予以分割。（三××本案并不涉及其他人利益，只涉及李某1与黄某1夫妻关系存续期间的共同财产的分割问题，黄某1及其父母从来都没有承认过黄某2及杨某1的其他子女对涉案房产可以主张权利。
被上诉人黄某1、原审第三人黄某2、杨某1共同答辩称：不同意李某1的上诉请求，请求维持原判。（一××涉案土地虽未取得宅基地使用权证，但是有其他证据证明10号地块是归杨某1所有，8号地块则是杨某1向他人购买所得，杨某1依法享有占有和使用的权利，且涉案房屋是由黄某2、杨某1实际出资所建，建成后由其实际使用收益。李某1请求分割涉案房屋及分得涉案房屋的租金收益没有事实和法律依据。（二××涉案赠与合同并未实际履行且无效。虽然黄某2、杨某1曾签署赠与书，将涉案土地房屋赠与李某1及黄某1结婚用，但是并未实际履行，黄某2、杨某1也已在2012年黄某1提起离婚诉讼时撤销了赠与。其次，涉案房屋是宅基地房屋，根据相关法律，农村宅基地使用权只允许转让给本集体经济组织内部符合申请宅基地建房条件的成员，李某1明显不符合条件，故应认定该赠与书无效，即宅基地转让协议无效。（三××除了黄某2、杨某1，其他人对涉案房屋不享有权利，不需要追加其他案外人作为当事人参加诉讼。
李某1向一审法院起诉，请求判令：位于广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号房屋的二楼、三楼、四楼及五楼归李某1使用、收益，该处房屋的负一层、负二层、一楼及六楼则归黄某1使用、收益，黄某1向李某1支付该房屋自2012年3月起至黄某1实际将房屋交还给李某1使用之日止的一半租金收益（按每层楼房租金为5000元/月计算，暂计至起诉之日止为345000元，其中该处房屋的负一层、负二层、二楼、三楼及六楼均从2012年6月起计算租金，一楼从2010年6月起计算租金，四楼从2012年3月起开始计算租金，五楼从2012年7月起开始计算租金××。
一审法院认定事实：李某1与黄某1原为夫妻关系。双方于2004年12月9日经人介绍认识，后从2006年起同居，并于2007年7月15日生育女儿李颖瑜，双方于2009年10月27日登记结婚。2012年4月20日，黄某1以其与李某1的夫妻感情破裂为由，向法院提起诉讼，要求与李某1离婚[案号：(2012××穗云法民一初字第921号]。法院经审理后于2013年4月19日依法作出（2012××穗云法民一初字第921号民事判决,准予黄某1与李某1离婚，女儿李颖瑜由黄某1携带抚养，并判令夫妻共同财产粤Ａ×××××轿车由李某1所有（该车剩余银行贷款由李某1负担××并由李某1给付黄某1车辆补偿款59167元，夫妻共同债务32111.87元由黄某1与李某1各负担一半等。同时，该判决还认为，由于李某1主张房屋使用权属于其与黄某1夫妻共同享有的位于广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号房屋所在地块无相应宅基地使用权证，土地及上盖房屋亦涉及第三人利益，故对于该处房屋的使用权及收益权不宜直接处理（黄某1与李某1可待明确相应土地权属后另行主张××；而对于该处房屋已产生的租金收益问题，鉴于案件现有证据足以证实上述房屋在竣工后至该案庭审辩论终结前的房屋使用权由黄某1行使，故认定该期间黄某1与李某1应享有上述房屋的相应收益权（推定收益权由黄某1与李某1一般共有××，同时根据证据规则认定该处房屋的一楼在2008年11月至2010年5月期间，二楼在2010年11月1日至2012年6月5日期间，四楼在2008年11月至2012年2月期间，五楼在2010年4月至2012年6月期间，负一层、负二层、三楼及六楼则在2008年11月至2012年6月期间均存在出租情况（其中该处房屋一、二、四及五楼的租金按每月最低租金4000元标准计算，该处房屋负一层、负二层、三楼及六楼的租金则按每月最低租金4000元标准计算××，并据此判决黄某1应给付李某1相应租金收益的余额307850.89元。判后，双方当事人均没有提出上诉，上述案件已于2013年5月7日发生法律效力。后由于李某1认为涉讼位于广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号房屋（以下简称涉讼八号、十号房屋××的使用权、收益权和处分权等依法应属于其与黄某1双方共同所有，而黄某1现拒绝将房屋租金收益给付李某1，且（2012××穗云法民一初字第921号民事判决只是调处了涉讼八号、十号房屋至2012年6月止的租金收益，2012年6月以后的房屋租金收益没有再调处，故提起本案诉讼。
一审中，李某1表示，位于广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号房屋实际是在两块相邻的宅基地（即广州市白云区永平街官厅东街四巷八号与十号地块，其中八号地块面积约200平方米，十号地块面积约260平方米××上所建设的一栋整体九层楼房（使用广州市白云区永平街官厅东街四巷八、十号两个门牌号码××，该处房屋是属于李某1与黄某1两人共同所有的财产。原有位于广州市白云区永平街官厅东街四巷十号宅基地房屋（以下简称原十号房屋××的使用人为黄某2、杨某1（即黄某1的父母××，而原有位于广州市白云区永平街官厅东街四巷八号宅基地房屋（以下简称原八号房屋××的使用人则是村里的其他村民，该两处房屋原来均是简易平房；2005年6月，黄某2、杨某1提出将原十号房屋所在地块赠与李某1、黄某1用以出资兴建楼房，在拆除原十号房屋时，李某1的父亲李某提议将相邻的原八号房屋一并购入以建设涉讼八号、十号房屋，故李某及黄某2与原八号房屋的使用人通过协商达成转让协议，约定原八号房屋的使用人将该处房屋转让给杨某1，转让价款是17万元，而实际上上述17万元转让款项是由李某1支付的（有关款项就是李某1向李伟昌借款20万元中的一部分款项××；其后，李某就改变了原来的建房图纸，通过重新规划在广州市白云区永平街官厅东街四巷八号与十号地块上建设了涉讼八、十号九层楼房（含地下两层、地上七层，其中负一层面积484平方米、负二层面积200平方米、一层面积484平方米、二至七层的面积均是508平方米，建成时间2006年3月××，而建设涉讼八号、十号房屋的资金均是由李某1出资（包括李某1向朋友的借款、向李某1父亲李某的借款及赊欠的工程款，其中李某还曾将收回的款项67万元兑现后将其中的60万元以银行转帐的方式转入到黄某1或黄某2、杨某1的名下用于建设涉讼八号、十号房屋××；上述房屋建成后，除顶层（即7楼××一直由黄某2、杨某1居住使用外，房屋的其他楼层（即地下的负一层、负二层及地上的一至六楼××从2006年4月开始就被出租使用至今。为此，李某1提交了《赠予书》、银行清单（账户户主：李伟昌××、录音记录、现金支出证明、支票、证明及部分收款凭据等证据，更申请李某、李伟英、关有凯出庭作证。李某1并表示，《赠予书》就是黄某2、杨某1当时将位于广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号之土地产权及使用权赠予给李某1与黄某1的协议，《赠予书》中也对房屋出资人进行了明确，黄某1的兄弟姐妹黄结萍、黄美玲、黄建强及黄建锋也在《赠予书》上签名确认；银行清单可反映李伟昌曾于2005年7月29日取款20万元的情况，该款项就是李某1向李伟昌所借，其中17万元就是用于支付购买原八号房屋地块的价款。经查，上述《赠予书》的甲方为黄某2、杨某1，乙方为李某1与黄某1，落款日期为2005年10月3日，内容为“现甲方将其名下位于广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号之土地产权及使用权赠予乙方出资兴建为楼高八层之楼房；其中官厅东街四巷八号之土地由乙方出资人民币￥拾柒万元正（￥170，000元××购买。乙方在今后享有房屋的所有权、使用权、收益、处分之权利。（注：甲方亦有八楼居住权××乙方黄某1今后不享有甲方名下其他财产及物业的分配权。对于任何组织对乙方八号、十号的房屋征用，该房屋所发还的补偿款项均由乙方所有”，李某1、黄某1及黄某2、杨某1均在该《赠予书》的落款处签字确认，《赠予书》落款处“家庭成员同意人”一栏则签有“黄结萍”、“黄美玲”、“黄建强”及“黄建锋”字样的签名。证人李某出庭作证表示，涉讼八号、十号房屋地块上原来仅有两间小小的简易结构房屋，由于当年李某1与黄某1已到谈婚论嫁的地步，故黄某1的父亲提议由李某与其买下上述地块上的原有两处小房屋，并推倒后重新建房以作为李某1与黄某1日后的结婚用房，后经黄某1的父亲与原业主协商最终以168000元的价格买下了涉讼八号、十号房屋所在地块，各方更签署《赠予书》以明确黄某2、杨某1通过赠与的方式将有关房屋转归李某1与黄某1所有；建设涉讼八号、十号房屋的大部分资金约115万元均是李某出资（部分是通过现金支付，部分是通过银行转帐支付，最大的一笔款项是证人李某将收回的款项67万元通过支票的形式兑现后将其中的60万元以银行转帐的方式支付给黄某2用于建设涉讼八号、十号房屋××，该房屋是由李某设计的，施工队也是由李某找的；涉讼八号、十号房屋从兴建到落成共使用了超过200万元，其中大约60万元是李某1自己向朋友所借，而房屋建好后除由黄某1的父母使用一层房屋外，房屋的其他楼层均用于出租，李某1是涉案八、十号房屋的全额出资人（前述李某出资的115万元应属于李某出借给李某1建房进行收益之用，李某1也已归还该部分款项××，房屋应当归李某1所有；但证人李某同时亦表示，由于黄某1的父亲当时提出是将涉讼八号、十号房屋原有的地块作为给黄某1的嫁妆，故涉讼八号、十号房屋中的50%权属份额应归李某拥有，该房屋的其余50%权属份额才应归李某1及黄某1所有。
对此，黄某1及黄某2、杨某1表示，涉讼八号、十号房屋实际是在原八号房屋及原十号房屋两块相邻的宅基地上，由黄某2、杨某1于2005年3月出资在拆除原有旧平房的基础上所建设的一栋整体九层楼房（含地下两层、地上七层××，该房屋于2006年3月建成后，除顶层（即7楼××一直由黄某2、杨某1居住使用外，房屋的其他楼层（即地下的负一层、负二层及地上的一至六楼××则被黄某2、杨某1出租使用；原十号房屋所在宅基地的使用人为黄某2，原八号房屋所在宅基地的使用人为邻居黄某，该地块是杨某1出资168000元从原使用人黄某处取得，而涉讼八号、十号房屋所在宅基地应是由杨某1于2005年8月3日向村集体申领及申请重建的，故涉讼八号、十号房屋应属于黄某2、杨某1与女儿黄某1、黄结萍、黄美玲及儿子黄建强、黄建锋等七人的家庭共有财产；虽然双方当事人确实曾签署了涉讼《赠予书》（黄结萍、黄美玲、黄建强及黄建锋是黄某1的兄弟姐妹××，但由于李某1并非涉讼八号、十号房屋所属地块集体经济组织的成员，故所谓赠予因违反法律规定而无效，由此，《赠予书》并没有实际履行，涉讼八号、十号房屋从报建到出资建房均是由黄某2、杨某1自行完成。另，双方当事人均承认涉讼八号、十号房屋至今未取得权属登记，而（2012××穗云法民一初字第921号民事判决生效后，各方当事人也没有就涉讼八号、十号房屋及对应的宅基地权属问题向行政主管部门主张权利。举证期限内，双方当事人既未能提供相应的、合法的、充分的证据以证实涉讼八号、十号房屋的建设已办理合法的规划报建手续，也未能举证证实原八号房屋及原十号房屋的宅基地权属情况及权属变更情况。
一审诉讼期间，李某1表示，由于涉讼（2012××穗云法民一初字第921号民事判决仅是调处了涉讼八号、十号房屋大部分楼层至2012年6月止的租金收益，对2012年6月以后的房屋租金收益并没有作出调处，而该部分租金收益全部由黄某1个人支配、控制，黄某1也拒绝将相关租金收益中的一半收益给付李某1，故李某1现根据（2012××穗云法民一初字第921号民事判决确定的租金收益时间及租金收益情况对该判决所未调处时段的租金收益主张权利，即要求黄某1支付涉讼八号、十号房屋自2012年3月起一半租金收益（按每层楼房租金为5000元/月计算，其中该处房屋的负一层、负二层、二楼、三楼及六楼均从2012年6月起计算租金，该处房屋的一楼从2010年6月起计算租金，该处房屋的四楼从2012年3月起计算租金，该处房屋的五楼从2012年7月起计算租金××。
李某1认为其父亲李某之前作证中提及的认为对涉案房屋拥有50%份额的表达不是主张权属的意思，而是对建房有借资的意思表示。李某1、黄某1在庭审中确认涉案房屋建设期间，李某1、黄某1均无固定工作及收入，而建房的资金在160万至200万之间。
一审法院认定以上事实，有（2012××穗云法民一初字第921号民事判决、生效证明、《赠予书》、银行清单、录音记录、现金支出证明、支票、证明、收款凭据、申请书、房屋建设用地申请表、房屋安全鉴定书、收据、具结书、常住人口登记表、证人证言及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：首先，李某1于本案提出的诉讼请求，一是涉案房产的租金收益，二是涉案房产的实际使用分割。且其起诉状列明的相关利害关系人包括其前妻及前妻父母，实际上本案李某1前妻父母对涉案房产亦表示具有权利主张。因此，本案纠纷虽然是由于李某1、黄某1离婚而引发的，但争讼的性质并不属于因李某1、黄某1婚姻关系所附属的夫妻共同财产纠纷，而是全部的相关权益当事人之间的财产争议。因此，本案原审所确定的“离婚后财产纠纷”案由不当，现相应予以调整，即本案的法律争议（案由××实为共有纠纷及占有保护纠纷。
对于李某1提出分割房产的使用与收益问题。李某1只表述为“使用”、“收益”，而非“使用权”、“收益权”。此表明李某1的诉请只涉及房产的实际占有（管控××问题，即李某1本身也不认为其对房产拥有物权意义上及物权所衍生出的使用权、收益权。而实质上，即使双方存在由谁实施建造或出资的争议，但这在法律上并非不动产权利设立或取得的必要条件，如需获得法律上的确认或保护，首要的是该房产本身的建造是否具有合法性，然后才存在产生物权和由谁拥有的问题。因此，本案首先应审查涉案房产的合法性问题。对此，即使不论该房产所使用土地的权属问题，也不是将地上房产视为独立的存在便能创设出一项合法的房产权利进行处理，该房产的使用权及收益权依然不能凭空确立。因为，李某1所主张的如果是使用权和收益权，该“权”（利××的基础来源，仍应是法律上承认及保护的权利；既然李某1现主张的也只是“使用”和“收益”，事实上由于李某1、黄某1及黄某2、杨某1也不能提交该房产经由相关建设、登记行政机关核发或记载的能证明该房产为合法建造的证据，故法院不予认定本案任何当事人对于讼争房产拥有合法的物权或使用权、收益权等。由此，李某1主张或黄某2、杨某1抗辩中对不能合法拥有之物所提出的确认“所（共××有”及保护（分割××请求，法院均不予支持。
当然，作为解决平等民事主体之间的民事诉讼，除了对当事人的法定权利及由法定权利衍生的利益施予保护外，对于部分当事人之间事实存在的利益纠纷，亦可根据法律规定根据实情适当予以调处。李某1现提出的涉案房产的“使用”（实为占有××问题以及目前所可能存在的租金收益，即属此列。在李某1、黄某1之前的离婚诉讼中，法院亦实际处理了部分租金收益。但该生效判决并非赋予李某1当然的租金收益权利依据，于本案诉讼中，李某1仍需证实其该收益获得的合法依据。经审查，即使不论该房产在法律上是否具有合法权利，但从现多方当事人均对该房产提出权益主张的事实，还有本案各方均确认真实的《赠予书》中所反映的内容来看，涉案房产在当初建造时，实际是一个根据李某1、黄某1双方家族之间多方利益关系人共同协商，共同达成的家族内部利益处分结果。即该房产利益的基础关系是一项家族成员协议而非单纯的李某1、黄某1夫妻关系。因为，参与该房地产的处分在《赠予书》中署名的还包括了黄某1的兄弟姐妹（黄某2、杨某1的其它子女××；黄某1在该协议中也同时作出了放弃黄某2、杨某1其它财产分配的承诺，且该承诺应属与李某1作为夫妻一并作出的，但该承诺并没有预见及约定在现李某1、黄某1离婚后将如何处理，故该承诺作为赠与的所附条件是否生效，亦是尚不确定之因素，更徨论该赠与是否有效或依约履行了。而且，对于涉案房产所附着的地产使用权的所属以及是否折算为建房出资并有效转让，均对确定各自所占的房产比例具有决定性的影响。另包括李某1父亲在出资方面亦有所介入这些因素，亦表明涉案房产存在其它的家族内部利害关系人。现本案当事人所提出的诉讼及主张仅围绕己方独占的意思进行，未能完全披露原“协议”的全部内容及相关主体的意愿，故本案中不能就涉案房产的现存利益迳行处断。即李某1现直接以该房产的利益仅属于李某1、黄某1而要求平均分配占有或租金等收益的请求与涉案房产利益基础实情相悖，故法院不作调处并对李某1的相应诉求予以驳回。
想当初，李某1、黄某1两家人基于美好的愿景共同协力创造了涉案房产这一“财富”，但亦由于彼此的关系破裂而令该“财富”成为争斗的根源。因此，李某1、黄某1之间的纠纷并不因为双方的夫妻关系解除而终结，涉案房产的争议解决也并非李某1、黄某1之间便能了结。故当事人之间应循“好离好散”、“就事论事”的理路，像当年搞好建设那样也尽量争取在诉讼之外友好地协商出新的处置方案。即使再陷无益之讼，亦应补足涉案房产之合法性瑕疵，并就真实的各方利害关系人完整地全盘处分现实的利益，无谓再重复本案所争。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第二百四十一条之规定，于2016年6月20日作出如下判决：驳回李某1的诉讼请求。本案一审受理费6475元，由李某1负担。
一审法院查明的事实均有相关证据证实，双方当事人亦无异议，本院予以确认。另查明，一审期间，杨某1提交日期为2013年9月30日并盖有“广州市白云区永平街永泰经济联合社”和“广州市白云区永平街永泰村第一经济合作社”章的《证明》一份，载明：“兹有杨某1使用广州市白云区永平街永泰村第十一经济合作社集体土地。土地坐落于广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号，2005年3月18日由杨某1、黄某2、黄某1、黄结平、黄美玲、黄建强、黄建锋向村委建房办申请报建。土地使用权属来源为：十号于97年向村委会补交购地款所得，八号于2005年向黄卫河、黄卫常购买所得。该八号、十号土地产权、使用权及地上建筑物所有权人为杨某1。”黄某2、杨某1提交日期为2012年6月3日的《撤销赠与书》，内容为其二人撤销位于广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号房屋对黄某1、李某1的赠与。
二审期间，黄某1确认黄某2、杨某1的其他子女没有对涉案房屋提起过诉讼。
本院认为：本案二审争议的焦点是李某1对位于广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号房屋是否享有使用权和收益权的问题。上述房屋虽然未经过房屋行政管理部门登记，但该房屋仍具有使用和收益的价值，对其使用权和收益权仍应予以处理。根据查明的事实，黄某2、杨某1与李某1、黄某1于2005年10月3日签订《赠予书》，约定：“现甲方（黄某2、杨某1××将其名下位于广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号之土地产权及使用权赠予乙方（李某1、黄某1××出资兴建为楼高八层之楼房；其中官厅东街四巷八号之土地由乙方出资人民币￥拾柒万元正（￥170，000元××购买。乙方在今后享有房屋的所有权、使用权、收益、处分之权利。（注：甲方亦有八楼居住权××乙方黄某1今后不享有甲方名下其他财产及物业的分配权。对于任何组织对乙方八号、十号的房屋征用，该房屋所发还的补偿款项均由乙方所有”。黄某2、杨某1、李某1、黄某1及其他家庭成员黄结萍、黄美玲、黄建强、黄建锋都在《赠予书》上签名确认。上述协议的名称虽为《赠予书》，但从协议内容来看，实际上是黄某2、杨某1家庭对广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号土地使用权和房屋的分配，即将该地块使用权分配给黄某1、李某1用于兴建房屋。上述协议是黄某2、杨某1、黄某1、李某1的真实意思表示，对当事人均具有约束力。其次，双方当事人确认上述房屋于2006年3、4月期间建成，此后用于出租；已发生法律效力的（2012××穗云法民一初字第921号民事判决认定上述房屋在竣工后至该案庭审辩论终结前的房屋使用权由黄某1行使；黄某2、杨某1在黄某1提起离婚诉讼前对黄某1夫妇管理出租上述房屋未提出过异议，也没有证据证实黄某2、杨某1的其他子女曾对涉案房屋主张过权利。综合以上分析，可以认定上述协议已履行完毕。鉴于上述协议是家庭财产分配协议并非赠与合同，且已履行完毕，故黄某2、杨某1不能单方撤销。另一方面，黄某2、杨某1在李某1、黄某1离婚的情况下要求撤销《赠予书》，亦有违诚信原则。如支持其撤销之主张，对李某1是不公平的。根据上述协议的约定，李某1、黄某1对上述房屋享有使用权和收益权。根据双方当事人的陈述和举证，可以确定上述房屋现有地上七层、地下两层，其中七楼由黄某2、杨某1居住使用，根据上述协议的约定，黄某2、杨某1享有该楼层的居住权，其余楼层才归李某1、黄某1使用。因上述房屋尚未取得宅基地使用权证，总建筑面积及各楼层的面积尚未丈量确定，也未评估使用价值，双方当事人在本案中均没有申请对房屋进行评估或勘测，无法在本案对房屋进行具体的分割处理，故李某1请求上述房屋二楼至五楼归其使用和收益，本院不予支持。本院认定李某1、黄某1各自享有上述房屋负二层、负一层、一楼至六楼的使用权和收益权的1/2份额。当事人可就上述房屋的析产问题协商解决或另案主张权利。
关于李某1请求分割上述房屋租金的问题。已发生法律效力的（2012××穗云法民一初字第921号民事判决认定上述房屋在竣工后至该案庭审辩论终结前的房屋使用权由黄某1行使。本案没有证据证实黄某1已将上述房屋的使用权交给李某1，故本院推定上述房屋仍由黄某1管理出租。因此，黄某1应向李某1支付上述房屋相应份额的收益。由于双方当事人均未提供房屋租赁和租金收入的证据，因此，可参照（2012××穗云法民一初字第921号民事判决所认定的最低租金标准每层4000元/月计算房屋租金收益，从（2012××穗云法民一初字第921号民事判决确定的租金支付期间的终点起算，暂计至2017年4月，即上述房屋一楼的租金收益从2010年6月起算为332000元（4000元×83个月××，二楼的租金收益从2012年6月起算为236000元（4000元×59个月××，四楼租金收益从2012年3月起算为248000元（4000元×62个月××，负一层、负二层、三楼、五楼、六楼从2012年7月起算为1160000元（4000元×58个月×5层××，以上租金收益合计1976000元，黄某1应支付其中一半即988000元给李某1。至于此后的租金收益，因尚未发生，本案不予处理，双方当事人可视实际情况另行协商解决或另案主张权利。
综上所述，李某1的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决驳回李某1的诉讼请求不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、第八十四条、第八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:
一、撤销广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初1247号民事判决。
二、位于广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号房屋负二层、负一层、一楼至六楼的使用权和收益权由李某1、黄某1各占1/2份额。
三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，黄某1向李某1支付广州市白云区永平街官厅东街四巷八号、十号房屋的租金收益988000元。
四、驳回李某1的其他诉讼请求。
一审案件受理费32660元，由黄某1负担20066元，李某1负担12594元；二审案件受理费32660元，由黄某1负担20066元，李某1负担12594元。
本判决为终审判决。
审判长 黄文劲
审判员 钟淑敏
审判员 苗玉红
二〇一七年四月二十八日
书记员 吴卉子