四川省屏山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）屏山民初字第1152号
原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司，住所地：屏山县屏山镇丁发社区。
法定代表人刘汝江，总经理。
委托代理人周敏涵，该公司员工。
被告（反诉原告）李宏梅。系屏山县大全五金经营部业主。
委托代理人周勇，宜宾市翠屏区权衡法律服务所法律工作者。
原告屏山县双兴建材有限责任公司（以下简称“双兴公司”）与被告李宏梅租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月11日立案受理后，被告李宏梅于2013年8月7日提出反诉，本院依法予以受理。并由审判员张荣彬适用简易程序，于2013年8月27日公开开庭进行审理。上列当事人的诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）双兴公司诉称：原告双兴公司作为甲方与被告李宏梅作为乙方于2012年5月16日签订《商铺租赁合同》，约定由乙方租赁甲方的B1-31／33共2间商铺，计费面积134.56㎡，用于五金类经营。租赁期限自2012年5月15日至2014年5月14日。租金标准为30元／㎡／月，支付方式为签订合同时一次性交清6个月租金24220元，下次交纳期限为上次租金到期日之前30日，一次性交6个月租金，逾期甲方有权解除合同，收回商铺。履约保证金由乙方在签订协议时一次性向甲方交纳32294元，合同期满后经甲方检查验收，确认物业无损、各项费用结清后凭本合同、保证金收据及身份证原件不计息予以全额退还。商业服务费为51.20元／㎡／月，支付方式与租金相同。乙方因使用该商铺所产生的电、通讯、设备、物业管理等费用由乙方负担。如乙方延期交纳应支付的各项费用，甲方按3‰／日加收滞纳金并有权实施断电。协议签订后，原告按照约定向被告提供了商铺，被告也交纳了第一期租金、商业服务费及履约保证金。但从2012年11月15日起，被告未按照合同约定交纳租金、商业服务费及电费，经原告多次催收，被告仍不闻不问，拒绝履行合同义务。截止2013年7月7日，被告应付原告租金31218元、商业服务费53279元、滞纳金58810元，共计143307元。另被告从2013年4月1日至2013年6月30日共欠电费169元，滞纳金49元，共计218元。总计143525元。被告不履行合同，严重侵害了原告的合法权益，应当承担相应的合同责任。请求法院判决被告支付原告至起诉之日（2013年7月7日）应付的租金31218元、商业服务费53279元、电费169元、滞纳金58859元，共计143525元；并支付从2013年7月8日起至实际交清费用期间的租金、商业服务费、滞纳金，其中租金按照134.56元／日计算，商业服务费按照229.65元／日计算，滞纳金按照应交总额数的3‰／日计算。
被告（反诉原告）李宏梅辩称：原告双兴公司用于出租经营的“屏山县双兴建材城”商铺土地，是该公司的法定代表人刘汝江个人租赁而取得的土地使用权，该公司并不具有土地使用权。且修建的商铺属于临时建筑，未经相关部门的批准，禁止转租或转让。商铺修建后，没有经过消防安全验收，属于违章建筑，不能投入使用。原告明知商铺存在安全隐患，仍违反规定，将商铺出租给被告等人，以致造成2012年4月29日发生火灾，使被告等人蒙受巨大损失。火灾发生后，原告没有给被告以合理的恢复时间，即于2012年5月16日就要求被告同其签订《商铺租赁合同》，应当扣除两个月的合理时间，以便被告对商铺进行装修。且在签订合同时，原告没有告知商铺用地有无合法手续，是否经过验收等事实，所签订的合同存在严重瑕疵，应当予以解除。该合同约定的商业服务费违反了《四川省物业管理条例》的规定，明显偏高，对滞纳金的标准也约定过高，超过房租，应当按照公平原则处理。原告请求给付电费的使用期间是2012年11月15日至2013年7月7日，总共天数为232天，但才使用157度电，金额169元，这么长的期间不可能只这点数目，反而说明被告实际使用商铺的时间只有一个月左右，之后再也没有经营。由于原告双兴公司经营恶化，丧失商业信誉，在经营过程中经常对被告等租赁方采取断水断电措施，导致被告等无法正常经营，遭受经济损失。对此，原告应当承担赔偿责任。被告因不能正常经营，于2013年3月即未再经营，并于当月将商铺钥匙交付给原告，提出解除合同，但原告拒绝接受。2013年5月，被告对商铺盘存后彻底退场。扣减原告应当给予的2个月的合理装修时间，被告同原告解除合同的时间应当认定为2013年1月。对此后的租金、商业服务费，被告不应再承担给付责任，同时原告应当返还被告交纳的履约保证金。请求法院对本诉原告的诉讼请求依法认定和判决。反诉请求法院判决解除被告与原告于2012年5月16日签订的《商铺租赁合同》，并由原告退还被告履约保证金32294元。
根据原、被告所举证据，经庭审质证，本院综合认定以下事实：
2011年6月17日，刘汝江通过竞租方式取得屏山县新县城石盘工业集中区PSX2011-11、12号地块国有建设用地使用权，同年7月28日，刘汝江同屏山县国土资源局签订《屏山县国有建设用地使用权租赁合同》，租赁该宗土地，取得该宗地2年的临时市场用地使用权。其后，因规划调整，刘汝江与屏山县国土资源局又于2011年10月10日签订《土地租赁补充合同》，将租赁土地调整到屏山县荣新时代广场斜对面。用途仍为临时市场用地，租期为2年，至交付土地之日起计算。该宗地于2011年11月7日交付，加上6个月建设期，实际租赁期限至2014年5月6日。2011年11月30日，屏山县住房和城乡规划建设局向刘汝江颁发屏住建（2011）第60号《建设用地规划许可证》，注明证书期限为该工程国土土地出让合同有效期，另在刘汝江的申请上批注可不办理施工许可证。刘汝江用竞租的建设用地使用权成立“屏山县双兴建材装饰城”。2012年1月4日，刘汝江等成立屏山县双兴建材有限责任公司（即本案原告），同日，刘汝江与原告签订《资产移交协议》，约定将“屏山县双兴建材装饰城”及相关资产全部转移给原告，由原告作为“屏山县双兴建材装饰城”的产权人行使权利和承担义务。之后，双兴建材装饰城的商铺由原告出租和管理。2012年2月24日，原告与被告李宏梅签订商铺租赁合同，约定原告出租商铺给被告。2012年4月29日，屏山县双兴建材装饰城发生火灾，被告等租赁的商铺被烧毁。被告在恢复经营期间，以乙方名义与原告作为甲方于2012年5月16日又签订《商铺租赁合同》，主要约定：一、乙方租赁甲方的B1-31／33共2间商铺，计费面积134.56㎡（其中含公摊面积17.55㎡），用于五金类经营；二、租赁期限为2年，自2012年5月15日至2014年5月14日；三、租金标准为30元／㎡／月，支付方式为乙方签订合同时一次性交清6个月租金24220元，下次交纳期限为上次租金到期日之前30日一次性交6个月租金，逾期甲方有权解除合同，收回商铺；四、履约保证金由乙方在签订协议时一次性向甲方交纳32294元（3个月×134.56㎡×80元／㎡／月），合同期满后经甲方检查验收，确认物业无损、各项费用结清后凭本合同、保证金收据及身份证原件不计息予以全额退还；五、商业服务费为41336元（计算标准6个月×134.56㎡×51.20元／㎡）；六、乙方因使用该商铺所产生的电、通讯、设备、物业管理等费用由乙方负担；七、如乙方延期交纳应支付的各项费用，甲方按3‰／日加收滞纳金并有权实施断电。协议签订后，原告按照约定向被告提供了商铺，被告也交纳了第一期租金、商业服务费及履约保证金，共计97850元。
2012年8月10日，屏山县住房和城乡规划建设局向屏山县双兴建材装饰城发送屏住建函（2012）605号《屏山县住房和城乡规划建设局关于屏山县石盘临时建材市场相关事宜的函》，告知该装饰城属于违章建筑，要求原告15日内拆除，恢复原有用地条件，否则将根据相关规定进行处罚。2012年9月4日，屏山县住房和城乡规划建设局又向原告颁发屏住建第（2012）30号《建设工程规划许可证》，注明证书期限为该工程国土土地出让合同有效期。被告在经营期间，因受市场因素影响，经营状况不佳，遂拒绝向原告支付从2012年11月15日起的租金、商业服务费和部分电费。原告则以被告违反合同约定，拒绝支付合同价款，损害了原告的合法权益为由，于2013年7月11日向本院提起诉讼。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告双兴公司与被告李宏梅签订《商铺租赁合同》，就双方的合同权利和义务进行了约定，系双方的真实意思表示，双方应当按照合同约定享受权利和履行义务。被告辩称，原告隐瞒出租给被告的商铺的真实情况，明知原告不享有该商铺的土地使用权，且商铺未经过消防安全验收，属于违章建筑，但仍出租给被告，双方的合同存在瑕疵，应当予以解除。被告主张解除租赁合同符合法律规定，本院依法予以支持。关于合同解除时间问题。被告主张其已于2013年3月提出解除的意思表示，并将承租商铺的钥匙交还原告双兴公司的法定代表人刘汝江，合同已解除，同年5月，被告退场。但被告此主张证据不充足，对方又不认可，本院不予采信，解除时间宜认定为原告签收本案反诉状时，即本案合同从2013年8月9日起解除，双方应按此时间点进行结算。被告又主张，《商铺租赁合同》约定的商业服务费过高，应当按照公平原则进行计算。对此，本院认为，合同中约定的商业服务费，属于租金性质，对该商业服务费的标准，被告在合同中认可并部分履行，被告现以标准过高为由请求扣减，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告应收租金、商业服务费、电费总额的认定。租金、商业服务费给付期间从2012年11月15日至2013年8月9日，共8个月零25日，其中租金每月4036.80元、每日134.56元，商业服务费每月6889.47元、每日229.65元，合计96515.41元。对电费给付期间及金额的认定，原告主张从2013年4月1日至2013年6月30日，共169元，提供了屏山县双兴建材城物管部的证明，被告不予认可，但未提供证据予以反驳，故本院采信原告之主张，认定电费为169元。以上被告应付原告租金、商业服务费、电费共计为96684.41元。按照合同约定，被告逾期交纳应支付的各项费用，构成违约，应当承担违约责任，但双方合同约定滞纳金3‰／日的标准过高，被告请求本院公平处理，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，酌情按照原告应收租金、商业服务费、电费总额的万分之五／日予以认定，超出部分，不予支持。对滞纳金给付期限及金额的认定，其中租金24220元、商业服务费41336元，共计65556元，应在2012年10月15日前给付，原告请求从2012年11月15日起给付滞纳金，本院予以支持，该笔滞纳金的计算期限从2012年11月15日至2013年8月9日，计8751.73元（65556元×267日×0.5‰／日）。另30959.41元（96515.41元－65556元）应从2013年5月15日起计算滞纳金至2013年8月9日，计86日，为1331.25元（30959.41元×86日×0.5‰／日）。电费从2013年7月1日起计算滞纳金，至2013年8月9日，计39日，共3.30元（169元×39日×0.5‰／日）。滞纳金共计10086.28元。以上被告共应支付原告租金、商业服务费、电费、滞纳金共计106770.69元。扣减被告已交纳的履约保证金32294元，被告实际还应给付原告74476.69元。对原告的其他诉讼请求，本院依法不予支持。被告反诉请求原告退还履约保证金32294元，因已作扣减，本院依法不再予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司与被告（反诉原告）李宏梅于2012年5月16日签订的《商铺租赁合同》。
二、被告（反诉原告）李宏梅在本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司租金、商业服务费、电费及滞纳金共计74476.69元。
三、驳回原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）李宏梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2870元，减半收取计1435元，反诉案件受理费304元，共计1739元，由原告（反诉被告）屏山县双兴建材有限责任公司负担837元，被告（反诉原告）李宏梅负担902元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 张荣彬
二〇一三年十月十七日
书记员 王 雪