湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘05民终749号
上诉人（原审被告）：邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司，住所地邵阳市大祥区双拥路北段。
负责人：谢绍文，经理。
委托诉讼代理人：赵富澄，湖南振威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李爱娟，湖南振威律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邵阳市展大房地产开发有限公司，住所地邵阳市大祥区双拥路达发楼15号门面。
法定代表人：刘庆平，经理。
委托诉讼代理人：刘展伟，湖南楚信律师事务所律师。
委托诉讼代理人:曾昭富，湖南楚信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏良发，男，1951年11月19日出生，汉族，住xx。
委托诉讼代理人:袁多健，湖南银剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人:袁峰，湖南银剑律师事务所律师。
原审被告：邵阳市人力资源和社会保障局，住所地邵阳市北塔区资江北路滨江嘉苑旁。
法定代表人：王道信，该局局长。
委托诉讼代理人：廖华明，男，邵阳市人力资源和社会保障局职工。
委托诉讼代理人：刘宇，湖南楚信律师事务所律师。
上诉人邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司（以下简称城投大祥分公司）、邵阳市展大房地产开发有限公司（以下简称展大公司）因与被上诉人夏良发、原审被告邵阳市人力资源和社会保障局（以下简称人力资源局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2015）大民初字第913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人城投大祥分公司的委托诉讼代理人赵富澄、李爱娟，展大公司的委托诉讼代理人刘展伟、曾昭富，被上诉人夏良发及其委托代理人袁多健、袁峰，原审被告邵阳市人力资源和社会保障局的委托诉讼代理人廖华明、刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
城投大祥分公司上诉请求：依法撤销原判或依法改判；上诉费用由夏良发承担。事实和理由：1、夏良发起诉是要求按签约当时的房屋市场价格进行双倍赔偿，而一审判决则是按现在房屋市场价格进行双倍赔偿，一审判决超出夏良发的诉讼请求范围，属于适用法律错误。2、夏良发与展大公司签订的《房屋拆迁安置协议书》中约定“如以后拆迁补偿安置有变动，则在同一地块，乙方享受优惠条件”。按此约定，因房屋设计变更，对夏良发在同一栋楼重新安置并不违约。3、夏良发拖欠购房款未付亦构成违约。4、原判认定事实错误，适用法律不当。
展大公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回夏良发对展大公司的诉讼请求；一、二审诉讼费及鉴定费由夏良发承担。事实和理由：1、《房屋拆迁补偿安置协议书》是夏良发与城投大祥分公司签订的，夏良发与展大公司之间就房屋拆迁补偿安置并没有形成任何权利义务关系，展大公司不是本案适格被告。2、展大公司是为了解决拆迁安置房单户面积达到130平方米，根据邵阳火车站站前指挥部的要求，与邵阳火车站站前指挥部一起向市建设局申请修改房屋的建设方案，并没有擅自改变房屋修建方案。3、双方在签订协议时就预见到拆迁补偿会有所调整，故在《房屋拆迁安置协议书》第十条对调整后的安置补偿安置进行了约定。房屋建设方案调整后，夏良发仍然可以在A栋第二单元第五至九层的六套房中任选择一套，且不增加层次差价，拆迁补偿协议完全可以全面履行，展大公司并没有违约。4、夏良发与展大公司签订《购房协议》后，夏良发并没有按照约定的时间支付购房款，构成违约，应承担违约责任。5、原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定判令城投大祥分公司、展大公司赔偿夏良发80万元系适用法律错误。
夏良发辩称：夏良发与城投大祥分公司签订《房屋拆迁安置协议书》后，城投大祥分公司、展大公司改变了建房设计图，致使夏良发无法获得《房屋拆迁安置协议书》约定的安置房，城投大祥分公司、展大公司应依法承担违约责任。由于城投大祥分公司、展大公司不能交付合同约定的房屋，夏良发起诉按市场价格进行双倍赔偿符合法律规定，市场价显然是现在的市场价格。展大公司提出拆迁安置补偿协议可以全面履行与客观事实不符，合同约定应交付给夏良发的房屋已变成了商业用房。《房屋拆迁安置协议书》中关于拆迁补偿变更的约定并不是指安置房的变更，补偿与安置并非相同。原判认定事实清楚，适用法律正确，城投大祥分公司、展大公司的上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。
夏良发向一审法院起诉请求：1、请求依法判令城投大祥分公司、展大公司按市场价的双倍支付赔偿款；2、判令城投大祥分公司支付安置过渡费3702.24元（6元/平米/月×68.56平方米×9月，自2014年12月16日至2015年8月15日共计9个月，延期另计）；3、判令城投大祥分公司、展大公司、人力资源局连带支付延期交房违约金95671.55元（违约金按万分之五自2011年9月16日计算至2015年8月15日，延期另计）；4、由城投大祥分公司、展大公司、人力资源局承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2010年3月15日，夏良发（乙方）与城投大祥分公司（甲方，原邵阳市火车站站前区开发建设有限公司）签订了一份房屋安置补偿安置协议书，约定：“因甲方敏州东路道路建设工程需要，经批准拆除乙方座落在二技校的房屋，建筑面积68.56㎡。根据有关拆迁政策规定，经协商，现就拆迁补偿安置有关事项订立如下协议：一、甲方以产权调换方式拆迁乙方房屋，甲方向乙方提供安置房。安置房住宅为桂苑小区安置房东头西第二单元三层2－0301号三室二厅房屋壹套，建筑面积130㎡。二、补偿费用：1、乙方应付给甲方房屋补偿款42683.20元。2、甲方应付给乙方的补偿费：（1）搬家费411.36元，（2）住宅过渡费2468.16元（2元㎡月×68.56㎡×18月），（3）奖励费3248元，（4）有线电视移转费300元、电话移机费200元、宽带100元，（5）其它费用：27359.64元。以上（1）至（5）项小计甲方应付给乙方补偿费34267.16元。以上1、2两项合并结算，乙方应付给甲方房屋拆迁补偿款8416.04元。三、违约责任，1、乙方应在本协议签订之日起10日内将被拆迁房屋腾空并交甲方验收，每逾期一天罚款50元。2、甲方在过渡期满逾期未交新安置房给乙方的，经济损失自逾期之日起计算。本项目本期拆迁公告明确的拆迁范围内的房屋整体拆除完毕后十八个月内甲方不能将安置房建好，并交乙方使用，甲方支付乙方经济损失的计算方法如下...”
2010年3月15日，夏良发（乙方）与展大公司（甲方）签订了购房协议。约定：“根据城市整体规划和建设的要求，需拆除邵阳市高级技校二校区的家属房屋，考虑到乙方配合拆迁，甲、乙双方协商一致达成如下协议：1、乙方在与市火车站站前区开发建设有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议书中，因考虑个别户住户困难，要求安置130㎡，以产权调换的方式调换房屋130㎡，甲方同意超出110㎡之外的20㎡部分以成本价1150元/㎡出售给乙方，层次差价按减120元/㎡，该户选择第三层其差价为减2400元，其超面积20㎡部分的购房款20600元。该款在房屋主体完工后由乙方一次性与甲方结算...”
2007年10月11日，人力资源局向包括夏良发在内的64户拆迁户出具了担保函，担保内容如下：“由市展大公司承建的桂苑小区安置房建设项目，我局担保，从交地起18个月内交房，不按期交房，按每日房屋总造价的万分之五支付赔偿金给拆迁户。”
夏良发按照合同约定的时间将房屋拆除。2011年3月10日，64户拆迁户向邵阳市城市规划局报告，要求修改阳台。邵阳市规划局没有书面答复。2011年3月，展大公司没有与拆迁户商议，独自向邵阳市住房和城乡建设局请求重新审查调整改变Ａ＃、E#、F#栋商住楼建设规模修改初步设计，2011年4月15日，邵阳市住房和城乡建设局作出了邵建发［2011］44号文件，其中夏良发安置的A#栋总建筑面积调整为14154.417平方米，共十七层，其中一至三层为商场、入户大堂，四至十七层为普通住宅，这个批复导致夏良发安置的三楼住宅变为商场，原安置房不复存在。
2013年6月5日，展大公司向邵阳市建设投资（集团）总公司发出关于拆迁户安置房的交接报告，呈请城投大祥分公司与其公司办理64户安置房的验收交接手续。因夏良发安置房不存在了，夏良发拒绝接受其他的房屋，为此酿成诉讼。
2015年11月24日，夏良发申请对涉案房屋的价值进行评估，2016年3月23日，邵阳南方资产评估有限公司作出邵南资评字［2016］023号关于夏良发申请对桂苑小区A栋301号房屋的价值资产评估报告，结论如下：1、敏州东路桂苑小区A栋2单元，所在层数3层，如按住宅用途评估，价值人民币421200元。2、敏州东路桂苑小区A栋2单元，所在层数3层，如按商业使用用途评估，价值人民币877500元。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。本案中，根据夏良发与城投大祥分公司之间达成的《拆迁安置补偿协议》以及与展大公司之间达成的《购房协议》，城投大祥分公司应将委托展大公司开发的敏州东路桂苑小区A栋2单元301室房屋交付于夏良发，但展大公司却擅自申请改变房屋修建方案，致使该房屋变为商场另行出售于他人，致合同无法继续履行，故城投大祥分公司、展大公司承担违约责任；因本案涉案房屋已无法继续交付，故城投大祥分公司和展大公司的违约责任应通过支付赔偿金的方式承担。双方于2010年就拆迁问题达成一致，当时约定的房屋价值因市场行情的变化而产生较大幅度的增长，故城投大祥分公司和展大公司应承担的赔偿金应参照该套房屋的评估价格的一倍即842400元予以确定。夏良发、城投大祥分公司签订的协议中载明的安置房面积为130平方米，夏良发需支付安置房差价款8416.04元，夏良发需支付安置房面积差价款20600元，夏良发应向城投大祥分公司和展大公司支付的安置房差价款与安置房面积差价款应从赔偿款中予以扣除，余款813383.96元即为城投大祥分公司和展大公司因未能交付房屋而应承担的赔偿金。城投大祥分公司、展大公司、人力资源局因违约而赔偿了夏良发经济损失，对夏良发另行主张违约金95671.55元的诉讼请求，不予支持。
夏良发与城投大祥分公司双方在拆迁安置补偿协议中约定了过渡期间为18个月，协议中的补偿费用中已包含了18个月的临时安置补助费。因城投大祥分公司在过渡期后并未履行交付房屋义务，故其超过18个月的过渡费仍应继续支付；本案中，夏良发应得的过渡费计为3702.24元（6元/平方米/月×68.56平方米×9月）。
人力资源局属于国家行政机关，根据担保法的相关规定，行政机关不能作为担保人，因此其出具的担保函没有法律效力，不承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条（二）之规定，判决：一、邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司和邵阳市展大房地产开发有限公司赔偿夏良发经济损失813383.96元；二、邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司支付夏良发过渡费3702.24元；三、驳回夏良发的其他诉讼请求。案件受理费13218元，评估费12000元，由邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司和邵阳市展大房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，展大公司围绕其上诉请求依法提交了以下证据：1、关于桂苑小区A栋工程设计和变更的说明、市发改投字［2007］320号批复、邵建设发［2009］17号批复、关于申请修改桂苑小区A栋建筑方案的报告、市发改投［2011］58号批复、邵建设发［2011］44号批复、二技校房屋到拆迁超期过渡费支付明细表。拟证明房屋修建方案的改变是经有关职能部门审批同意，并非展大公司擅自改变；2、《商品房买卖合同》，拟证明安置房A栋三层以每平方米3780元的价格进行了整体出售。夏良发提出证据1不属于新证据，不予质证，证据2的真实性不清楚。经审查，证据1并非新证据，且并不影响案件事实的认定，故证据1不予采信，证据2证明了展大公司将A栋三层整体出售及出售价格的事实，夏良发未提出反驳证据，故对证据2予以采信。
二审审理查明案件基本事实与一审查明的事实一致。另查明：夏良发与展大房产公司签订的《购房协议》约定，超出安置面积的20平方米部分的购房款20600元，应在房屋主体完工后由夏良发与展大公司一次性结算，但至今夏良发未向展大公司支付该笔购房款，《购房协议》中对违约责任未作约定。展大公司于2011年11月4日将A栋3楼三层面积共计1620.81平方米以每平方米3780元的价格进行了整体出售。
本院认为，本案系拆迁安置补偿纠纷。夏良发与城投大祥分公司签订的《房屋拆迁安置协议书》及夏良发与展大公司签订的《购房协议》均是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，各方均应履行。城投大祥分公司、展大公司改变房屋修建方案，将约定安置给夏良发的房屋变更为商铺另行出售给他人，导致不能向夏良发交付约定的安置房屋，构成违约。夏良发在房屋主体完工后未向展大公司支付购房款20600元，亦构成违约。本案争议的焦点是：展大公司是否是本案的适格被告？夏良发要求双倍赔偿的请求能否得到支持？
关于展大公司是否是本案适格被告的问题。虽然《房屋拆迁补偿安置协议书》是夏良发与城投大祥分公司签订的，但夏良发与展大公司就同一安置房屋亦签订了《购房协议》，且该拆迁开发安置项目是由展大公司负责开发承建，《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定给夏良发的安置房屋是展大公司作为商铺出售给了他人，展大公司将应向夏良发交付的安置房变更为商铺时未征得夏良发的同意，导致夏良发不能得到约定的安置房屋，展大公司与城投大祥分公司共同侵犯了夏良发合同利益，故夏良发要求展大公司承担赔偿损失的责任符合法律规定，展大公司是本案适格的被告，其上诉提出其不是本案适格被告的上诉理由不成立。
关于夏良发要求双倍赔偿的请求能否得到支持的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条规定处理”。第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……商品买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋出卖给第三人”。本案城投大祥分公司、展大公司虽然因变更了房屋设计而不能向夏良发交付约定的安置房屋，但仍然能够在同一栋楼的三楼以上重新给夏良发安置房屋，并非因变更设计导致夏良发不能取得安置房屋。夏良发在变更设计后不接受另行的安置房屋，要求解除拆迁安置补偿协议中对房屋的安置并按安置房屋市场价进行双倍赔偿。根据上述法律规定，对夏良发要求解除拆迁安置补偿协议中对房屋进行安置的诉讼请求应予以支持，对安置房屋的房屋价值按照评估价格认定为410200元。但解除安置房屋后的赔偿金额应根据展大公司将约定的安置房屋作为商铺出售获取了利益，城投大祥分公司、展大公司虽然违约但仍然能够在同一栋楼的三层以上重新给夏良发安置房屋，夏良发拒绝接受在同一栋楼重新安置以及夏良发拖欠购房款未交亦存在违约等情形，进行综合考虑，酌定由城投大祥公司、展大公司向夏良发赔偿房屋价款421200元，并赔偿损失200000元。原判判令赔偿损失金额过高，应予纠正。虽然《房屋拆迁安置协议书》中约定“如以后拆迁补偿安置有变动，则在同一地块，乙方享受优惠条件”，但房屋设计变更，并非属于拆迁补偿安置的变更，故城投大祥分公司、展大公司上诉提出对夏良发在同一栋楼的三层以上重新安置并不违约的理由不成立。夏良发是基于其旧房被城投大祥分公司、展大公司拆迁开发而获得的补偿安置房屋，其交付的价款亦明显低于同类商品房的价款，且由于市行情变化房屋价值产生较大幅度的增长，城投大祥分公司、展大公司上诉提出应按夏良发交付的房款的一倍赔偿损失不符合本案的案情。
综上所述，城投大祥分公司、展大公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持邵阳市大祥区人民法院（2015）大民初字第913号民事判决第二、三项；
二、变更邵阳市大祥区人民法院（2015）大民初字第913号民事判决第一项为邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司、邵阳市展大房地产开发有限公司赔偿夏良发安置房屋折价款421200元及经济损失200000元。限本判决生效后十五日内付清；
三、解除夏良发与邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第二条对夏良发进行房屋安置的约定以及夏良发与邵阳市展大房地产开发有限公司签订的《购房协议》。
一审案件受理费13218元由邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司、邵阳市展大房地产开发有限公司各负担5000元，夏良发负担3318元；评估费12000元，由邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司、邵阳市展大房地产开发有限公司各负担6000元；二审案件受理费13218元，由邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司、邵阳市展大房地产开发有限公司各负担4000元，夏良发负担5218元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 谭晓飞
审 判 员 莫佩华
代理审判员 王巾英
二〇一六年八月二十四日
代理书记员 周 鑫
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……