江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太城民初字第00180号
原告太仓君悦物业管理有限公司。
法定代表人赵远明，该公司总经理。
委托代理人陆黎辉。
被告方娣（曾用名刘引娣）。
委托代理人黄锡兴，系被告方娣丈夫。
原告太仓君悦物业管理有限公司与被告方娣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理，依法由代理审判员刘晓敏适用简易程序分别于2015年4月27日、2015年5月28日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告太仓君悦物业管理有限公司的委托代理人陆黎辉、被告方娣到庭参加诉讼；第二次开庭，原告太仓君悦物业管理有限公司的委托代理人陆黎辉、被告方娣及其委托代理人黄锡兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太仓君悦物业管理有限公司诉称：原告是经太仓市工商行政管理局登记注册成立的物业管理公司。受开发商太仓华侨房地产开发有限公司的委托，原告自2006年1月1日起接收了太仓市城厢镇县府西路158号君悦豪庭的物业管理服务，并直接向小区业主收取物业费。2006年3月13日太仓市物价局对原告管理的君悦豪庭小区物业费收费标准作出批复，明确该小区高层公寓房物业费为每月1.4元／㎡，底层住宅房物业费为每月1.1元／㎡。被告于2009年9月购得该小区1幢203室，建筑面积为146.83㎡。按照太仓市物价局确定的收费标准，被告每月应交纳的物业费为206元。原告入驻以来履行了相关物业管理职责，但被告自2011年1月至2014年8月止共计拖欠原告物业费9064元。故原告诉至法院，要求：1、被告支付原告2011年1月1日至2014年8月31日期间的物业费9064元；2、被告支付拖欠物业费所产生的滞纳金656.32元（按照中国人民银行一年期基准贷款利率4.425‰／月的标准，自2012年1月计算至2014年8月）；上述费用合计9720.32元。
被告方娣辩称：被告系君悦豪庭1幢203室的业主，房屋面积为146.83㎡，2011年1月至2014年8月期间的物业费的确没有支付。
被告拒交物业费基于如下原因：第一，开发商与原告所签订的前期物业管理合同于2007年12月31日已经终止，原告不具备相应的物业管理权限；第二，原告主张2011年1月至2013年5月期间的物业费已超诉讼时效；第三，原告在2009年10月至2014年8月期间没有履行相关物业管理职责，未能提供合格的物业管理服务，包括：被告家的门窗锁坏，经多次反映后原告一直未予修理；小区门岗脱岗现象严重，外来人员随意进出，给小区造成严重安全隐患，被告朋友放置在小区内的电动车曾被撬锁；单元进户门不能正常使用，小区卫生及照明管理均不到位；消防系统及设备瘫痪，消防救援通道堵塞，而原告一直怠于修理完善；属于小区业主共有的游泳馆和地下室被原告私自利用牟利且未向业主公告，侵害业主利益。综上，被告认为原告没有履行物业管理义务，属于违约，严重损害被告的人身和财产安全，故仅同意按照50%的标准支付2013年6月至2014年8月前的物业费1533元，超出部分及滞纳金均不同意支付。
经审理查明：2005年11月18日，太仓市华侨房地产开发有限公司（甲方）与原告太仓君悦物业管理有限公司（乙方）签订《太仓市物业管理（前期）委托合同》一份，约定由甲方委托原告提供君悦豪庭小区的物业服务，委托期限自2006年1月1日起至2007年12月31日止，同时双方另行约定前期委托合同的终止日为“小区业主委员会成立，选聘物业公司之日。”甲、乙双方在该另行约定处均加盖校正章。该合同第十三条还约定：“甲方委托乙方向业主收取如下费用：1、住宅按建筑面积每月每平方米1.4元收取；……”2006年3月13日，太仓市物价局作出太价复（2006）第11号《关于“君悦豪庭”住宅小区物业管理收费的批复》，载明该小区的前期物业管理公共服务费用的收取标准为：高层住宅每月每平方米1.40元。被告方娣对前期委托合同及物价局文件的真实性不持异议，但认为被告居住在二楼不使用电梯，且原告提供的服务未达标准，故不应按照每月1.4元／㎡的标准收取物业费。
2009年9月30日，被告方娣在原告处办理君悦豪庭住宅小区1幢203室房屋的入住手续，在业主栏处签字。入住手续中显示该室房屋实测面积为146.83㎡。被告方娣另签订业主临时公约一份，该公约第五条载明物业类型为高层住宅；第二十九条载明业主应当按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
庭审原、被告一致确认如下事实：1、自被告入住君悦豪庭小区至2014年8月底期间一直由原告提供物业服务，2014年8月31日原告正式退出君悦豪庭小区物业管理服务；2、被告名下君悦豪庭1幢203室的房屋面积为146.83㎡；3、被告的物业费交纳至2010年底，2011年1月至2014年8月期间的物业费未支付。
为证明原告所提供的物业服务存在缺陷，被告向本院提交照片打印件22份，并就上述照片说明：照片分别反映出原告所管理的君悦豪庭北小区南大门门卫室无人值岗、小区西后门关闭、消防通道被堵塞、原告私自在地下室搭建小房间、小区单元门未设置防盗门的情况。原告则认为被告所提交的照片并未能显示出系原告管理期间所发生，同时就被告所提出门窗损害未修理、单元防盗门未设置情况，原告解释为应当由房屋的出售人即开发商承担维修义务，而非原告责任。
另，庭审中原告陈述物业费应当每月交纳，且原告曾当面及以书面形式向被告催讨过物业费，但均未能就双方有关支付期间的约定及催要情况向本院提供相关证据材料。
以上事实，有原告提交的物业管理（前期）委托合同、太仓市物价局太价复（2006）第11号文件、业主临时公约、业主入住资料、楼宇接收表、入住手续流传单，被告提交的照片打印件，当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：本案的争议焦点在于：第一，原、被告间是否存在物业合同关系；第二，原告所主张2011年1月至2013年5月的物业费是否已超出诉讼时效；第三，被告应交纳物业费金额如何确定。
就第一个争议焦点，被告方娣称开发商与原告所签订的前期物业管理合同于2007年12月31日已经终止，原告不具有相应的物业管理权限。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告接受太仓市华侨房地产开发有限公司的委托，对君悦豪庭住宅小区自2006年1月1日起进行物业管理，有权向该小区的业主收取相应的物业费。从太仓市华侨房地产开发有限公司与原告签订的前期物业管理委托合同内容可见，合同双方就委托管理期限另行约定至业主委员会成立、选聘物业公司之日。而前期物业管理委托合同到期后未有业主委员会另行选聘物业公司之事实，且庭审中原、被告亦一致确认自被告入住至2014年8月31日前一直由原告为小区业主提供物业服务，故应当认为原、被告双方存在不定期的物业服务合同关系。原告作为君悦豪庭小区的物业服务提供者，已对小区提供了相应的物业服务，被告作为该物业服务范围内的业主已实际受益，理应承担支付物业费的义务。
就第二个争议焦点，被告方娣辩称2011年1月至2013年5月的物业费已超出2年诉讼时效，原告则认为诉讼时效应以最后一期服务合同的履行期届满之日起算，且原告存在多次催讨行为，故不应认为超出诉讼时效。本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。物业服务合同因其履行上的连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，结合庭审中原、被告陈述原告退出物业管理时间为2014年8月31日，而原告向本院提起诉讼的日期为2015年3月26日，未超出二年的期限规定，故本院对被告所称2011年1月至2013年5月的物业费超出诉讼时效的抗辩不予采纳。
就第三个争议焦点，原告主张的物业收费标准每月1.4元／㎡有物价局文件及前期委托合同予以佐证，被告认为收费标准过高但未能提供反驳证据予以证明，故本院对原告所主张的物业收费标准予以采纳。结合双方确认的被告欠付期间，按照被告名下房屋的建筑面积146.83㎡，被告每月应向原告支付物业费206元，故被告应支付原告2011年1月1日至2014年8月31日期间的物业费为9064元。
关于被告方娣辩称原告未尽到物业管理义务、存在违约、严重损害业主利益行为的意见，本院认为，物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合。被告若认为原告存在物业管理不到位造成被告损失之情形，可以通过法律途径向原告主张权利以维护自身合法利益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。同时，应当指出的是，原告作为物业公司对被告提出的意见也应予以正视，对自身确实存在的问题及时整改，以保障业主的合法权益。
综上，本院对原告要求被告支付2011年1月1日至2014年8月31日期间物业费9064元的诉讼请求予以支持。就原告同时主张2012年1月至2014年8月期间的滞纳金，本院认为，因原告未能就原、被告双方之间存在滞纳金的约定以及其向被告有效送达催款通知等事实提供相应证据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款之规定，判决如下：
一、被告方娣于本判决生效之日起10日内支付原告太仓君悦物业管理有限公司物业费9064元；
二、驳回原告太仓君悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元、减半收取25元，由被告方娣负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10-550101040009599）预交上诉案件受理费。
代理审判员 刘晓敏
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 王晓雯