北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第11578号
原告北京天泽新颖时装公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3号楼12层1211室。
法定代表人王晓文，总经理
委托代理人林洋，北京市金诚同达律师事务所律师。
被告王京生，男，1957年12月5日出生。
第三人北京市育德建筑安装工程公司，住所地北京市西城区白云路7号8幢。
法定代表人赖立强，经理。
委托代理人程连骏。
原告北京天泽新颖时装公司（以下简称天泽新颖公司）诉被告王京生、第三人北京市育德建筑安装工程公司（以下简称育德公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告天泽新颖公司之法定代表人王晓文及委托代理人林洋，被告王京生，第三人育德公司之委托代理人程连骏到庭应诉。本案现已审理终结。
原告天泽新颖公司诉称，原告系北京市西城区青塔胡同甲三号院（以下简称涉案房屋）的房屋产权人，原告对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权益。1996年，原告与第三人育德公司达成口头协议，原告将涉案房屋与育德公司所有的北京市西城区青塔胡同路南仓库交换使用。2002年7月2日，原告与育德公司就有关事宜签订了协议书。2010年3月19日，贵院就原告与育德公司其他合同纠纷一案作出（2010）西民初字第4585号民事调解书，调解内容为：……2010年4月5日前，育德公司将北京市西城区青塔胡同三号院（包括临建房屋）腾空交还给原告北京天泽新颖时装公司。2010年4月5日，原告发现被告在未征得原告同意的前提下，私自占用、使用涉案房屋且未向原告支付任何费用。后原告要求被告将涉案房屋腾退并支付相关费用，被告均以各种理由推诿。原告认为，权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以要求返还，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。被告在未征得原告同意的前提下，私自占用、使用涉案房屋，已经严重侵害了原告的物权，被告应将涉案房屋腾空返还给原告并且支付房屋使用费、水电费、物业费、供暖费等相关费用（包括但不限于上述费用）。故原告诉至法院，请求：1、判令被告将北京市西城区青塔胡同甲三号院（包括临建房屋）腾空交还原告；2、判令被告向原告支付房屋使用费，房屋使用费按照每日333元的标准计算，自2010年4月5日起至被告将北京市西城区青塔胡同甲三号院（包括临建房屋）交还给原告之日止；3、判令被告结清北京市西城区青塔胡同甲三号院（包括临建房屋）的水电费、供暖费、物业费（包括但不限于上述费用）；4、诉讼费由被告负担。
被告王京生辩称，1996年原告与育德公司达成协议，双方交换使用育德公司青塔胡同路南仓库和原告的青塔胡同甲三号院。当时原告的甲3号院房屋已很破旧，基本处于倒塌状态无法使用，因此为了便于使用，育德公司对院内房屋进行了翻建，翻建后面积大了不少。1998年单位安排被告就在此值班并居住（因为被告没有住房）。2002年，北京顺成街拆迁改造，育德公司青塔胡同路南仓库的地方也在拆迁的范围内，拆迁后的拆迁款让原告拿走了，同时原告和育德公司签订协议，协议要求一旦此地域拆迁双方共赴拆迁办协调有关拆迁事宜。2009年，原告想收回青塔胡同的房屋，也不和育德公司商量自己找的河北的测量队，也没有进院子不知怎么测，并找到被告商量，说只是办土地证，没有别的意思，并口头答应被告如签字了将来有拆迁的事再另商量解决。等到原告土地证、房产证下来后原告就将育德公司和被告一块告上西城法院，要求让出涉案房屋。开了一次庭原告撤诉。之后原告再次起诉，这次原告只起诉了育德公司，不知双方怎么谈的出了一个调解协议书。之后，西城法院执行庭找被告问能不能把房屋交出来，交给原告，有什么条件。被告说了自己的条件，法院有记录在案，此后一直到现在也没有再找了。从被告1998年在此居住后开始由单位交电费，从2002年电费等一切费用都是由被告所交，与原告没有任何关系。煤改电、歌华有线等都是社区出证明被告在此长期居住才安装的。通过这些事实来说根本就不像原告所说的，被告私自占用不交费用，原告所述与事实不符。总之，当初被告没有房，单位领导安排被告在此居住，被告不是强占的。再一个原告说办证期间不涉及其他问题，办完证就变脸了，被告绝不接受。要想要回房屋就要把被告安排好，四环路内两套三居室。被告是烈士家属，靠政府和单位生活，原告想让被告无条件搬出不可能。答应条件马上就走。
第三人育德公司述称，不同意原告的诉讼请求。北京市西城区房屋土地经营管理中心（以下简称房地中心）修建队和育德公司原先都是房地中心的基层单位，两单位于2007年11月份合并，育德公司的主体现在尚未注销，原先育德公司的员工现在待岗。据我们了解，2010年原告起诉过育德公司，我方修建队找到育德公司的经理了解情况，涉案房屋原是北京造纸11厂的，是育德公司和造纸厂两单位通过口头协议交换使用，2001年育德公司的房屋拆迁，涉案房屋就腾空了，涉案房屋长时间无人使用。至于王京生如何住进涉案房屋，公司的领导也不知道。调解过程中我方了解到涉案房屋有人居住，王京生原是育德公司的员工，现在也是育德公司的员工。
经审理查明：原告系北京市西城区青塔胡同甲3号国有土地的使用权人和房屋的所有权人，土地使用权面积为102.01平方米，房屋所有权证记载的房屋间数为两间，建筑面积共计40.6平方米。2010年，原告天泽新颖公司将育德公司起诉至本院，要求判令育德公司腾空并交还西城区青塔胡同西城区青塔胡同甲3号房屋。在该案审理过程中，双方请求本院确认其自行达成的调解协议。2010年3月19日，本院作出（2010）西民初字第4585号民事调解书，对双方达成的调解协议进行确认，调解书内容为：1、解除天泽新颖公司与育德公司1996年的口头协议及2002年7月2日签订的《协议书》；2、2010年4月5日前，育德公司将涉案房屋（包括临建房屋）腾空交还天泽新颖公司；3、育德公司在自行腾退过程中或法院强制执行中发生的一切费用以及育德公司与第三方发生的任何纠纷，均由育德公司负责解决；4、天泽新颖公司不向育德公司主张房屋使用费，育德公司不向天泽新颖公司主张其对原有房屋进行翻建及临建房屋的任何补偿；5、天泽新颖公司与育德公司就该案无其他任何争议。上述调解书送达后，天泽新颖公司向本院申请强制执行，2010年7月1日，本院作出（2010）西执字第1855号执行裁定书，查明：涉案房屋长期由育德公司之职工占用，该案暂不具备执行条件，故裁定中止（2010）西民初字第4585号民事调解书的执行。
庭审中，被告提交申请一份，内容为：“我于1982年到西房二建公司工作（现北京市育德建筑安装工程公司）一直没有解决住房，现在我实在没有地方住特请单位帮我解决住房问题，或同意我在青塔胡同甲3号临时居住解决我的困难。特此申请申请人：王京生2003年4月6日”。在该份申请下半部分，有署名为育德公司法定代表人赖立强的批复：“队里无法解决王京生的住房问题，但因房屋居住确实困难，暂安排王京生在青塔胡同3号六队队部值班，以保护单位的财产及安全，同时解决其住房难的困难。赖立强2003.6.9”。被告欲以此证明系育德公司同意安排其进住涉案房屋。同时，被告还提交了若干电费交费单、职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明等，以证明其在使用涉案房屋期间，交纳了相应的费用。
经询，原告称青塔胡同甲3号房屋原系北京造纸11厂所有，原告于1997年8月收购该厂并于1998年就该厂的资产办理完毕相关的手续。育德公司亦于庭审中称青塔胡同甲3号房屋原属北京造纸11厂所有。
经本院现场勘查并询问各方当事人，现青塔胡同甲3号房屋主要分为两个部分，其中一部分系1996年换房后由育德公司将原正式房屋拆除后自行进行整体翻建，翻建后的房屋间数和面积已远超出房屋产权证上记载的房屋间数和面积，且各个房间现已混同，已无法辨识房屋产权证上记载的房屋的具体位置以及目前房屋的间数；另一部分房屋系王京生于2002年自行添附，即青塔胡同甲3号房屋东侧一排房屋南数第一、二间。针对王京生自行建造的两间房屋，原告于庭审中称，其系青塔胡同甲3号土地的合法使用权人，王京生未经其同意私自建房，应属违建，应由王京生自行拆除。
上述事实，有房屋产权证、国有土地使用权证、（2010）西民初字第4585号民事调解书、谈话笔录、（2010）西执字第1855号执行裁定书、照片、申请、说明、电费交费单、职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明、革命烈士证明书、照片及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：根据本院查明的事实，青塔胡同甲3号房屋由于第三人育德公司进行整体翻建，导致房屋现状与房屋所有权证的记载有较大的差别，且翻建后的房屋各个房间已经混同，根据原告与育德公司于2010年达成的调解协议的第四项内容，育德公司已明确表示不向原告主张其对原有房屋进行翻建及临建房屋的任何补偿，故原告作为青塔胡同甲3号房屋登记的所有权人，其有权收回由育德公司翻建的房屋及临建房屋，而被告王京生在未经原告的许可，且在原告与育德公司已达成调解的情况下继续占有、使用上述房屋，侵害了原告的合法权益，原告起诉要求被告腾空并交还青塔胡同甲3号房屋，理由充分，本院予以支持。对于被告自行建造的两间房屋，原告系青塔胡同甲3号国有土地的使用权人，被告私自建造房屋的行为侵害了原告对该宗土地的合法使用权，原告要求被告自行拆除，于法有据，本院予以支持。需要说明的是，本判决就原告对青塔胡同甲3号房屋享有权利的认定不影响其他部门对超出房屋所有权证记载内容之外的房屋的性质的认定和处理。
结合（2010）西民初字第4585号民事调解书以及庭审中各方的陈述可以确定，原告与育德公司曾经以口头的方式达成交换使用各自房屋的协议，由育德公司使用原告所有的涉案房屋。被告于庭审中称，其系由育德公司安排进住涉案房屋，并就此提供了由育德公司法定代表人批复的申请予以佐证，育德公司虽称对此无法确认，但依据被告系育德公司职工、（2010）西执字第1855号执行裁定书、以及被告长期在涉案房屋中居住等相关事实，本院有理由确信被告所述属实。在此基础上，根据育德公司与原告所达成的调解协议的第三项内容，育德公司应当承担涉案房屋的腾退事宜，并就腾退过程中发生的费用及纠纷承担责任，故对于腾退涉案房屋的过程中被告的周转问题，应由育德公司负责予以解决。考虑到涉案房屋并非育德公司分配给被告长期居住使用的职工承租住房，而是为了解决被告临时居住问题的暂时性安排，同时由被告值班以保护单位的财产安全，应当认为被告进住涉案房屋系临时周转并肩负一定的工作职责，故本院综合考虑被告的实际情况酌定周转房屋使用面积应不低于20平方米。鉴于被告系由育德公司安排进住涉案房屋，并不属于私自强行占有，且原告曾与育德公司达成协议不再主张房屋使用费，故对于原告主张被告交纳涉案房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告王京生腾退房屋时结清青塔胡同甲3号房屋的水电费、供暖费、物业费等费用，鉴于被告实际腾退房屋时是否会发生欠缴费用，以及如果发生欠缴费用，具体数额现均无法确定，故对于原告该项诉讼请求，本院不予处理，原告可待实际发生欠缴费用后另行处理。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，第三人北京市育德建筑安装工程公司为被告王京生提供周转房屋一处，使用面积不低于20平方米。
二、本判决第一项履行完毕后十五日内，被告王京生搬至第三人北京市育德建筑安装工程公司提供的周转房屋中，并将北京市西城区青塔胡同甲3号由其自行建造的房屋之外的全部房屋腾空交还原告北京天泽新颖时装公司，同时将其自行建造的位于北京市西城区青塔胡同甲3号房屋东侧一排房屋南数第一、二间房屋拆除。
三、驳回原告北京天泽新颖时装公司的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告北京天泽新颖时装公司负担十元（已交纳），由被告王京生负担六十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，分别向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 牛凯杰
人民陪审员 周建祯
人民陪审员 郝之涛
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 肖 迪