江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0124号
上诉人（原审被告）申平松。
被上诉人（原审被告）苏州君鼎物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北月盛花园23幢303室。
法定代表人洪成春，总经理。
委托代理人田柏林。
上诉人申平松因与被上诉人苏州君鼎物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年6月26日，原昆山市君鼎物业管理有限公司与国际艺术村业主委员会签订《国际艺术村花园物业服务合同》1份，约定：原昆山市君鼎物业管理有限公司为原审被告所居住的花园路国际艺术村花园提供物业服务，委托服务期限为3年，自2007年7月1日起至2010年6月30日止；小高层物业管理费收费标准为1元／平方／月；在每年的1月30日前交纳1-6月的物业服务费，在6月30日前交纳7-12月的物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，原昆山市君鼎物业管理有限公司可从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。2011年1月8日，原审原告与原审被告所在小区业主委员会又签订《昆山市国际艺术村花园物业服务合同》1份，约定：原审原告为原审被告所居住的花园路国际艺术村花园提供物业服务，委托服务期限为2年，自2010年7月1日起至2012年6月30日止；多层住宅物业管理费收费标准为0.8元／月／平方米，公用电费为6.5元／月／户；在每年的1月30日前向原审原告交纳1-6月的物业服务费和公用电费，在6月30日前向原审原告交纳7-12月的物业服务费和公用电费；业主逾期交纳的，原审原告可从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。原审被告系昆山市玉山镇城北国际艺术村229号楼402室业主。原审原告依约履行了主要的物业服务责任，原审被告尚拖欠原审原告自2008年1月1日至2008年12月31日及2010年7月1日至2011年12月31日的物业管理费3090元和2007年7月1日起至2011年12月31日止的公用电费221元，原审原告遂诉至法院。
另查明：2010年，昆山市君鼎物业管理有限公司经苏州市昆山工商行政管理局准予变更为苏州君鼎物业服务有限公司。
上述事实有《国际艺术村花园物业服务合同》2份、房屋产权登记信息等证据以及当事人在庭审中的陈述予以证实。
原审原告苏州君鼎物业服务有限公司诉称：2007年6月26日、2011年1月8日，原审原告先后与昆山市国际艺术村花园在公平、平等、自愿的基础上签订了物业服务委托合同，合同期限为2007年7月1日至2012年6月30日。物业服务费约定多层住宅为1元／平方／月，每年的1月30日前向原审原告交纳上半年的物业费用，6月30日前交纳下半年的物业费用，滞纳金为逾期费用的日3‰，原审被告申平松为国际艺术花园229﹟402的业主，面积为107.38㎡。现在原审原告已经按照合同严格履行了义务的情况下，原审被告的物业管理费一直拖欠共计3090元，滞纳金共计5283.9元，公用电费221元，经我方多次催缴仍置之不理。为此，原审原告诉至法院，要求：1、要求原审被告交纳拖欠的2008年1月1日至2008年12月31日及2010年7月1日至2011年12月31日的物业管理费共计3090元，并按照合同约定日3‰的比例交纳滞纳金5283.9元；公用电费221元（2007年7月1日-2011年12月31日）。
原审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原审被告系昆山市玉山镇国际艺术村的业主，本案中的两份物业服务合同对原审被告均具有约束力。现原审原告已履行了物业管理服务合同中的义务，业主应当按时交纳物业服务费。原审被告拖欠自2008年1月1日至2008年12月31日及2010年7月1日至2011年12月31日的物业管理费3090元，原审被告应予支付；根据2011年1月8日签订的《昆山市国际艺术村花园物业服务合同》第八条第2项之规定，原审被告应按照6.5元／月／户的标准向原审原告支付自2010年7月1日至2011年12月31日的公共电费117元（6.5元×18个月），上述款项原审被告应予支付。原审被告拒交物业管理费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时缴费业主的正当权利。原审原告在服务过程中既要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。
对于原审原告要求原审被告支付滞纳金的诉讼请求，滞纳金性质上属于逾期付款违约金，现原审原告主张按合同约定日千分之三予以计算，原审法院认为，该标准明显过高，依法予以调整，具体标准参照《江苏省物业管理条例》关于逾期交纳物业费可按日万分之五加收滞纳金的规定予以确认。关于逾期付款违约金的起算时间，应从原审被告应付物业管理费之次日起计算。
关于原审被告提出公用电费已交纳的辩称理由，原审法院认为，原审被告对此负有举证责任，原审被告并未提供证据予以证实，故对该辩称理由，不予采信。关于原审被告提出原审原告主张的自2008年1月1日至2008年12月31日的物业管理费已过诉讼时效的辩称理由，原审法院认为，根据合同约定，交纳物业费是原审被告的义务，具有持续性，故对该辩称理由，亦不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：原审被告申平松于本判决生效后十日内向原审原告苏州君鼎物业服务有限公司支付物业管理费3090元、公共电费117元，并承担逾期付款违约金，其中以本金515元为基数自2008年1月31日起计算至2008年6月30日止、以本金1030元为基数自2008年7月1日起计算至2010年1月30日止、以本金1545元为基数自2010年1月31日起计算至2010年6月30日止、以本金2060元为基数自2010年7月1日起计算至2011年1月30日止、以本金2575元为基数自2011年1月31日起计算至2011年6月30日止、以本金3090元为基数自2011年7月1日起计算至本判决生效之日止，按日万分之五计算。案件受理费50元，减半收取25元，由原审被告负担。
上诉人申平松不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、依据国务院物业管理条例第六十七条规定，业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追偿。上诉人从来没有否认物业服务合同的约束力，被上诉人没有证据证实履行了物业管理合同的义务。
二、2009年1月1日到2012年6月30日期间的公用电费，上诉人一次性交了260元。229#楼的楼宇智能化维修问题，被上诉人保证修不好不来要钱，但是一直未能解决。小区栏杆、挡板等公用设施，物业公司没有提供维修服务。被上诉人没有出示书面催交物业费证据，不应支持其主张。交纳物业费具有持续性没有法律依据。
三、上诉人没有故意或恶意不交或拖欠物业费。作为消费者，上诉人是希望物业服务公司提供质价相符的服务，解决实际存在的问题。根据物业服务的服务质量打折按90%收取物业费。物业公司未完全履行合同，上诉人也不应承担滞纳金。
综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人苏州君鼎物业服务有限公司辩称，根据物业服务合同，被上诉人已经尽到服务义务，上诉人应按照合同约定交纳物业管理费。对于涉案电费部分认可上诉人已经交纳，请求二审法院针对物业管理费部分驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
本院二审除另查明2012年8月23日，上诉人申平松向苏州君鼎物业服务有限公司交纳公用电费260元外，二审查明其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人申平松提出的楼宇智能化、小区栏杆、挡板等公用设施等维修服务问题，因无证据证实维修费用得到保障并向被上诉人提出相应申请，故难以认定被上诉人对此应承担责任。关于物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。被上诉人自2007年7月1日至本案诉讼时，一直在向涉案小区持续提供物业管理服务，上诉人认为2008年的物业管理费超过诉讼时效的理由不能成立。上诉人逾期拖欠物业管理费，构成违约，应承担违约责任。被上诉人主张的滞纳金为违约金性质，且原审法院予以适当调整符合法律规定。若业主普遍采用涉案方式拒交物业费，将会导致丧失与物业服务公司沟通、解决矛盾、促使物业服务公司提高服务质量的机会，最终损害的还是全体业主的利益。从有利于小区物业服务管理的角度出发，原审法院认定上诉人应支付物业管理费及违约金正确。
综上，上诉人申平松关于物业管理费部分的上诉理由不能成立，原审判决并无不当，应予维持。关于电费部分，因在二审中上诉人提供了交纳涉案公用电费的新证据，被上诉人亦予以认可，本院对原审判决关于公用电费部分予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第2125号民事判决为：申平松于本判决生效后十日内向苏州君鼎物业服务有限公司支付物业管理费3090元，并承担逾期付款违约金，其中以本金515元为基数自2008年1月31日起计算至2008年6月30日止、以本金1030元为基数自2008年7月1日起计算至2010年1月30日止、以本金1545元为基数自2010年1月31日起计算至2010年6月30日止、以本金2060元为基数自2010年7月1日起计算至2011年1月30日止、以本金2575元为基数自2011年1月31日起计算至2011年6月30日止、以本金3090元为基数自2011年7月1日起计算至本判决生效之日止，按日万分之五计算。
一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由申平松负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 黄 婷