上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第2293号
原告刘玉梅，女，1953年11月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。
原告曹电报，男，1949年8月8日出生，汉族，住址同上。
上述两原告之共同委托代理人朱建平，上海同甘律师事务所律师。
被告都伟，男，1980年3月30日出生，汉族，住上海市杨浦区。
被告田文华，男，1959年3月10日出生，汉族，住上海市。
上述两被告之共同委托代理人陆巍，上海徐志民律师事务所律师。
原告刘玉梅、曹电报诉被告都伟、田文华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适�简易程序，于2015年7月23日公开开庭进行了审理，后本案转入普通程序，于2015年11月20日组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告刘玉梅、曹电报及两原告之共同委托代理人朱建平，被告都伟及被告都伟、田文华之共同委托代理人陆巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘玉梅、曹电报诉称，两原告系夫妻关系，2014年9月24日，两原告因亲属做生意需资金周转，经人介绍后与田文华相识，后经田文华介绍向陶某借款人民币（以下币种均为人民币）90万元（实际收到82.80万元，扣除利息7.2万元），借款期限为2014年9月24日至2015年3月23日。当时，陶某与两原告签订了《借款抵押合同》一份，并于2014年9月29日在宝山区公证处办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年9月24日借款当日，田文华要求两原告与其签订《委托书》一份，并办理了公证。�款后，曹电报委托其姐支付了15，000元。后因原告资金周转发生困难，从2014年12月起未支付利息。2015年3月上旬，原告主动要求一次性结算还款及利息，但被告田文华与被告都伟擅自至交易中心办理了房屋出售手续，将房屋以140万元的价格出售。该房屋系原告唯一住房，被告田文华在未经两原告同意的情况下擅自出售房屋，侵犯原告合法权益，被告都伟从未上门看过房屋，两原告也没有收到任何房款。故诉至法院：1、请求确认被告都伟与被告田文华之间就上海市杨浦区开鲁三村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、请求将上海市杨浦区开鲁三村XXX号XXX室房屋恢复登记至原告曹电报名下；3、诉讼费由被告承担。
被告田文华辩称，还款和利息与被告田文华没有关系，被告田文华只是代理人，原告应向案外人陶某还款，田文华是为陶某工作�；原告声称房屋售价为140万元，实际是160万元；原告在借款抵押协议上明确如果不还款，抵押权人有权处分抵押物，在公证委托书上也明确了原告将权利委托给田文华，原告在借款时就已经知晓，被告田文华在借款前去系争房屋考察过，所以田文华对于系争房屋状况是知晓的，故不同意原告诉请。
被告都伟辩称，都伟向田文华支付购房款50万元。另外，都伟与陶某之间有30万元债权债务，通过抵消债务支付了30万元，故都伟共计支付房款80万元。都伟在购买房屋前没有上门看过房屋，是听田文华介绍房屋相关情况后，经评估机构对房屋价值评估后决定购买房屋的。购房前都伟也知道房屋中居住着原告一家人，但是因为房屋价格便宜，都伟是专门收购房子的，对房屋地段、房价情况都很清楚。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，刘玉梅与曹电报系夫妻关系。曹电报原系上海市杨浦区开鲁三村XXX号XXX室房屋产权人。
2014年9月24日，案外人陶某（甲方）与原告曹电报、刘玉梅（乙方）签订《借款抵押合同》，约定乙方向甲方借款90万元，（第六条）房产抵押担保：1、乙方以其拥有合法处分权的房地产抵押给甲方作为乙方清偿本合同项下债务的担保，房屋坐落开鲁三村XXX号XXX室，房地产价值160万元。……4、抵押登记和抵押注销：乙方以有处方权的住房作抵押，当事人双方应向房地产登记机构办理抵押登记手续，乙方依本合同按时还清借款本息、相关费用和履行本合同全部条款及所有义务后，本合同即终止，双方向原房地产登记机构办理抵押注销手续。5、抵押物的处分：1）出现下列情况之一时，即视为乙方违约。甲方有权依法处分乙方抵押物，并以所得的价款优先受偿。扣除乙方欠甲方所有欠款后，�有多余，甲方将余款交付乙方或有权收取之人。如处分抵押所得价款不足以清偿乙方所欠甲方所有款项，甲方有权依法继续向乙方追索。a）本合同项下借款期限届满，乙方未清偿全部债务的；……2014年9月29日，上海市宝山公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，甲方为案外人陶某，乙方为原告刘玉梅、曹电报，甲乙双方经协商一致，于2014年9月24日订立了前面的《借款抵押合同》。双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和相应的民事行为能力，双方订立合同意思表示真实。乙方在《借款抵押合同》中所作的愿意接受人民法院强制执行的意思表示真实。
2014年9月29日，上海市宝山公证处出具《公证书》，证明曹电报在《委托书》上签名。《委托书》内容为：委托人曹电报、受托人田文华，委托人是坐落于上海市杨浦区开鲁三村XXX号XXX�房地产的权利人，现委托受托人在受托人权限范围内办理房屋出售、出租的一切事项，即下列附录中所列的全部事项，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托期限自2015年3月24日开始至2016年3月23日为止。附录：壹、代为签订定金协议、签订房地产买卖合同，房价不低于壹佰陆拾万元；贰、代为办理房地产买卖合同公证，领取公证书；叁、代为办理房地产转移登记，签署交易中心相关文件；肆、代为办理还贷及归还其它欠款、领取抵押权登记证明、结清证明等注销材料、办理注销房地产抵押登记；伍、代为办理转按揭相关事宜；陆、代为配合买受方办理购房贷款手续，代收银行贷款；柒、代为收取房价款（委托人、受托人账户均可），开具收款凭证；捌、代为至房地产交易中心�税务局、开发商等相关部门调取房屋原始档案材料；玖、代为办理房屋交接手续；壹拾、代为挂失、补办并领取房地产权证及密码单；壹拾壹、代为办理上述房地产内户口迁出手续；壹拾贰、代为核价、审税、支付相关税费；壹拾叁、代为出租房屋、收取租金、变更与解除租赁合同、支付违约金、撤销租赁备案登记等相关事宜；壹拾肆、代为办理房地产买卖、出租过程中的其他相关事宜。
2015年3月30日，被告田文华（作为甲方曹电报代理人）与被告都伟（作为乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，（第一条）甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权：……（二）房地产座落：开鲁三村XXX号XXX室；（三）房屋建筑面积60.89平方米；（第二条）转让价款1，600，000元。补充条款（一）约定，2015年3月30日支�购房预付款50，000元，过户当天支付购房款500，000元，过户完成后支付购房款500，000元，甲乙双方过户所产生的税费由甲方支付，户口全部迁出后支付购房尾款，所有户口必须在2015年6月1日前全部迁出，如果违约甲方支付违约金300，000元整。
审理中，都伟陈述其于2015年3月30日支付田文华50，000元，2015年4月28日支付田文华450，000元，并提交了银行转账凭证。都伟另陈述其于2015年4月7日分两笔支付陶某200，000元和120，000元，另都伟（乙方）与陶某（甲方）另签订《债务抵消协议》，约定甲方曾借款于乙方人民币叁拾万元，并约定6个月还清；乙方现购买甲方有处分权的债务人的不动产上海市杨浦区开鲁三村XXX号XXX室，乙方同意将叁拾万元借款与上述房屋的部分房款抵消，不再计算利息。
2015年8月3日，被告都伟与案外人张某某签订《房地产借款抵押合同》，都伟向张某某借款110万元，以系争房屋设定抵押权，债权数额为110万元。
以上事实，由原告提供的户口簿、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、委托书、公证书、借款抵押合同、具有强制执行效力的债权文书公证书、上海市房地产买卖合同，被告提供的银行转账凭证、债务抵消协议，本院调取的银行凭证、房地产借款抵押合同、上海市房地产登记簿，及当事人的陈述等证据予以佐证并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。刘玉梅、曹电报与案外人陶某之间系民间借贷法律关系，且双方亦办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，该公证书亦明确刘玉梅、曹电报愿意接受人民法院强制执行。故如刘玉梅、曹电报与案外人陶某之间产生民间借贷纠纷，应按照法律规定及合同约定主张自己的权利，本案不作处理。本案中，田文华凭借经过公证的《委托书》与被告都伟签订了《上海市房地产买卖合同》并办理了产权过户手续。但是从都伟主张的付款情况看，其仅于2015年3月30日支付田文华5万元，2015年4月28日支付田文华45万元，都伟主张的其与案外人陶某之间的债务抵消并不能视为其支付给曹电报的购房款。都伟作为购房人未按合同约定的付款方式支付房价款，也未上门实地看房，田文华作为出售方代理人在未通过居间公司居间介绍、亦未带领购房人上门看过房屋的情况下即与都伟签订了《上海市房地产买卖合同》，故房屋买卖并非当事人真实意思表示，该合同应认定为无效。合同无效后，由该合同取得的财产应当予以返还，因田文华未将都伟支付的款项交付曹电报，故田文华应将50万元返还都伟；因都伟在系争房屋上设定抵押，都伟应在涤除抵押后，协助将房屋产权恢复登记至曹电报名下。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告都伟与被告田文华（作为原告曹电报代理人）就上海市杨浦区开鲁三村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告田文华应于本判决生效之日起十日内返还被告都伟人民币50万元；
三、被告都伟应于本判决生效之日起十日内将在上海市杨浦区开鲁三村XXX号XXX室房屋上设定的抵押涤除后，协助将上述房屋的产权恢复登记至原告曹电报名下。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币17，400元，由被告都伟及被告田文华各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 龚立琼
审 判 员 陈娟娟
人民陪审员 陈铭浩
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 季 宇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或�被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。