上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第20297号
原告江卫兰。
委托代理人丁守明，上海市润华律师事务所律师。
原告蔡某。
委托代理人江卫兰。
被告陈杏珍。
委托代理人李佩芳，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人周菁华，上海市光明律师事务所律师。
被告蔡流芳。
法定代理人陈杏珍。
委托代理人蔡耀华。
原告江卫兰、蔡某诉被告陈杏珍所有权纠纷一案，本院于2013年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于7月16日、10月17日公开开庭进行了审理，7月26日至9月16日期间进行了房地产估价及工程造价司法鉴定，并于11月5日依法追加蔡流芳为本案共同被告参加诉讼。2014年1月27日本案依法转为普通程序，组成合议庭后于3月6日公开开庭进行了审理。原告江卫兰及其委托代理人丁守明，被告陈杏珍及其委托代理人李佩芳、周菁华，被告蔡流芳的委托代理人蔡耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江卫兰、蔡某诉称，上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室（以下简称博山东路房屋）原系上海瀛城置业发展有限公司（以下简称瀛城公司）管理的公有住房。1995年4月14日，原告江卫兰与蔡耀忠登记结婚，同年10月27日生育一女名蔡某。1998年2月20日，蔡耀忠、江卫兰夫妇以224，000元（人民币，以下币种同）的价格向瀛城公司购买了其管理的博山东路房屋的公房使用权，并于当日取得了公房租赁凭证，承租人为蔡耀忠，此后原告一家和被告陈杏珍（蔡耀忠之母）共四人居住于该房屋内。2009年4月30日，蔡耀忠及蔡某的户口迁入博山东路房屋。2010年2月13日，蔡耀忠因交通事故死亡，此后博山东路房屋的实际居住人为江卫兰、蔡某、陈杏珍三人。2010年10月，陈杏珍在原告不知情的情况下将户口迁入博山东路房屋。2010年12月16日，陈杏珍与浦东新区住房制度改革办公室（以下简称住房办）就博山东路房屋签订了《上海市公有住房出售合同》。2011年1月11日，博山东路房屋的产权证登记在陈杏珍一人名下。2011年5月24日，原告发现陈杏珍前述一系列行为后，起诉至贵院，要求撤销陈杏珍就博山东路房屋承租人的资格，虽未获法院支持，但二审法院特别指出：若蔡耀忠确曾以共同财产支付对价而取得涉诉房屋的承租人资格，则江卫兰、蔡某可能享有之权利，可另行主张。2012年6月，原告再次诉至贵院，要求判令陈杏珍与住房办于2010年12月16日就博山东路房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，未获法院支持。鉴于生效法律文书已经确认博山东路房屋使用权来源确系蔡耀忠在与江卫兰结婚后用共同财产购买，现房屋被陈杏珍一人购买并房屋使用权登记在陈杏珍一人名下，故现提起诉讼，请求判令被告陈杏珍补偿两原告博山东路房屋使用权的折价款188万元。审理中，两原告表示均同意折价款补偿，放弃居住权。要求两被告支付62.5%的折价款给江卫兰，支付12.5%的折价款给蔡某，但房屋价值要按市场价240万元来计算。由两被告按照装修残值的75%给付两原告折价款。
被告陈杏珍、蔡流芳辩称，在两原告均选择居住权折价补偿的前提下，两被告才同意共同支付两原告使用权折价款。但使用权折价款应当是房屋产权价值扣除公房转产的费用62，660元和陈杏珍的工龄优惠1，223，326.5元（每平方米16，311.02元×75平方米），然后再按照75%的比例给付两原告折价款。
经审理查明，蔡流芳与陈杏珍系夫妻，蔡耀忠系双方之子。1995年4月14日，江卫兰与蔡耀忠登记结婚，同年10月27日生育一女名蔡某。
博山东路房屋原系瀛城公司管理的公有住房。1998年2月20日，瀛城公司就博山东路房屋向蔡耀忠颁发了98瀛罗字079号《租用公房凭证》，租赁户名登记为蔡耀忠。同日，蔡耀忠给付瀛城公司房款224，000元。博山东路房屋取得后，蔡耀忠、江卫兰、蔡某和陈杏珍共同居住于该房屋内。
2009年4月30日，蔡耀忠、蔡某的户口迁入博山东路房屋。
2010年2月13日，蔡耀忠因车祸死亡。
2010年4月15日，博山东路房屋所在的罗山八村居民委员会出具证明，内容如下：陈杏珍自1998年2月20日起至今长期和儿子蔡耀忠及孙女蔡某共同居住在博山东路XXX弄XXX号XXX室，是该房屋的实际居住人，其儿子蔡耀忠于2010年2月13日因车祸不幸去世，孙女蔡某尚未成年。
2010年4月15日，陈杏珍向中国人民解放军南京政治学院上海分院提出公有住房承租人变更申请，申请变更博山东路房屋的承租人为陈杏珍。
2010年6月30日，南京政治学院院务部营房科向陈杏珍颁发租用公房凭证，该凭证记载陈杏珍为承租人，蔡某为同住人。
2010年6月23日，上海市住房保障和房屋管理局向陈杏珍的委托代理人蔡耀华（陈杏珍之子）出具告知书，内容如下：就你（蔡耀华）咨询“原承租人的配偶（外地户籍）是否能够成为承租人的问题”，根据上海市房屋租赁条例第四十一条第二款：“居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶或直系亲属可以继续履行租赁合同”的规定，本市公房承租人需具有本市常住户口。同时，根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第四款：“租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权”的规定，原承租人的配偶（外地户籍）继续享有居住权。
2010年12月15日，陈杏珍的户口迁入博山东路房屋。
2010年12月，陈杏珍为购买博山东路房屋的产权向住房办提供了相应的材料，其中《职工家庭购买公有住房协议书》约定：博山东路房屋的承租人或受配人陈杏珍，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，上述所购房屋确定为陈杏珍个人所有。陈杏珍在“承租人或受配人”一栏处签名盖章，“同住成年人”一栏无签名和盖章。12月16日，陈杏珍与住房办就博山东路房屋签订了《上海市公有住房出售合同》，为此，陈杏珍支付了61，761元。2011年1月11日，博山东路房屋的产权登记在陈杏珍一人名下。
2011年7月，江卫兰、蔡某向本院起诉陈杏珍及中国人民解放军南京政治学院上海分院，要求撤销陈杏珍作为博山东路房屋承租人的资格。本院于2011年12月30日作出（2011）浦民一（民）初字第23985号民事判决，驳回了江卫兰、蔡某的上述诉讼请求。后江卫兰、蔡某不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2012年4月5日作出（2012）沪一中民二（民）终字第419号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2012年6月，江卫兰、蔡某向本院起诉陈杏珍及住房办，请求确认陈杏珍与住房办于2010年12月16日就博山东路房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效。本院于2012年7月25日作出（2012）浦民一（民）初字第19136号民事判决，驳回了江卫兰、蔡某的诉讼请求。后江卫兰、蔡某、陈杏珍不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2012年11月19日作出（2012）沪一中民二（民）终字第2332号民事判决，驳回上诉，维持原判。陈杏珍提出再审申请，认为一、二审判决认定的蔡耀忠于1998年2月20日给付瀛城公司224，000元的事实认定错误，上海市高级人民法院于2013年12月16日作出（2013）沪高民一（民）申字第222号民事裁定，驳回了陈杏珍的再审申请。
2013年6月，江卫兰、蔡某提起本案诉讼。审理中，原、被告双方对博山东路房屋现在的使用权价值有争议，为此，本院委托了上海信衡房地产估价有限公司进行了评估，结论为：博山东路房屋目前的市场价值为240万元，该房屋由公有住房转变为产权房所发生的相关税费为62，660元，因此，博山东路房屋的使用权价值为其市场价值扣减转产所需要费用的余额取整为234万元。审理中，评估公司确认该价值已包含了房屋中的装修价格。江卫兰预付了评估费7，000元。
审理中，原、被告一致确认博山东路房屋中的装修是江卫兰与蔡耀忠出资，经本院委托上海东方投资建立有限公司鉴定，博山东路房屋内的装修残值为18，365元。江卫兰预付了鉴定费1，500元。
以上事实，有（2011）浦民一（民）初字第23985号民事判决书、（2012）沪一中民二（民）终字第419号民事判决书、（2012）浦民一（民）初字第19136号民事判决、（2012）沪一中民二（民）终字第2332号民事判决书、（2013）沪高民一（民）申字第222号民事裁定书、房地产估价报告、工程造价司法鉴定意见书及原、被告在庭审中的陈述等在案佐证。
本院认为，系争博山东路房屋原系公有住房，系江卫兰与蔡耀忠婚后支付了224，000元购买取得的事实有生效的法律文书为据，本院依法予以确定。虽然陈杏珍在蔡耀忠死亡后成为了该房屋的承租人，之后又购买了产权成为了该房屋的唯一所有权人，但此并不能否认江卫兰和蔡某在该房屋中享有的居住使用权。鉴于公有住房具有一定的使用权价值，而蔡耀忠生前未留有遗嘱，故蔡耀忠在博山东路房屋中享有的使用权可参照法定继承办理。经相关有资质的评估公司评估，博山东路房屋目前的使用权价值为234万元，故234万元的一半应属江卫兰所有，另一半为蔡耀忠的遗产，依法可由蔡耀忠的法定继承人即江卫兰、蔡某、陈杏珍、蔡流芳四人法定继承。鉴于房屋的权利人登记在陈杏珍名下，且陈杏珍与江卫兰、蔡某的关系并不融洽，现江卫兰和蔡某也均表示放弃房屋的居住使用权，同意按折价款补偿方式取得，故本院依法判决博山东路房屋归陈杏珍和蔡流芳共同所有，由陈杏珍和蔡流芳给付江卫兰和蔡某相应的折价款。博山东路房屋中的装修是江卫兰和蔡耀忠婚后共同出资，因234万元使用权价值中已经包含了装修的价款，故装修残值不再重复处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十三条的规定，判决如下：
一、被告陈杏珍、蔡流芳于本判决生效之日起三十日内给付原告江卫兰在上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋中享有的使用权折价款人民币1，462，500元，原告江卫兰于本判决生效之日起三十日内从该房屋内迁出，居住自行解决；
二、被告陈杏珍、蔡流芳于本判决生效之日起三十日内给付原告蔡某在上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋中享有的使用权折价款人民币292，500元，原告蔡某于本判决生效之日起三十日内从该房屋内迁出，居住自行解决。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25，520元，由原告江卫兰负担15，950元，原告蔡某负担3，190元，被告陈杏珍、蔡流芳共同负担6，380元。评估费、鉴定费合计8，500元（原告江卫兰已预交），由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈 嵘
审 判 员 杨爱萍
人民陪审员 顾凤旭
二〇一四年四月十一日
书 记 员 刘苏雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国继承法》
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
继承人协商同意的，也可以不均等。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。