河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）遵民初字第2717号
原告刘奕辰，男，1990年4月21日出生，满族，居民，现住遵化市。
委托代理人马军戍，女，河北承唐律师事务所律师。
被告石家庄市华丰体育用品有限公司。
住所地：石家庄市新华区中华北大街50号
法定代表人丁鸿斌，该公司经理。
委托代理人邢发齐，男，河北来仪律师事务所律师。
原告刘奕辰与被告石家庄市华丰体育用品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月8日立案受理。依法由审判员汪艳君适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘奕辰的委托代理人马军戍，被告石家庄市华丰体育用品有限公司的委托代理人邢发齐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘奕辰诉称：原告的父亲刘洪和母亲闫国芹将位于镇海东街路北砖混结构四层楼房一栋赠予给原告刘奕辰个人所有，有公证书为证，2010年6月28日，原告与被告签订了房屋租赁协议书，遵化市镇海东街路北砖混结构四层楼房一栋，房屋所有权证编号为遵房权证遵镇字第03921-1号的门市东数3、4、5、6、7、8、9共计7间门市出租给被告，因房屋未过户，承租人要求原告的母亲闫国芹在合同上签字，闫国芹虽签字，但合同的权利和义务均与她无关，原告与被告签订的租赁门市的租期为六年，自2010年6月28日至2016年6月27日，租金前三年是每年29万，采用上交租的方式支付租金，前三年的租金被告已付清，按协议规定，2013年6月12日被告应向原告交纳2013年6月27日至2014年6月27日的租金31.32万元，但被告未按协议履行义务。故原告诉至法院，要求判令被告立即给付拖欠的租金31.32万元；本案所需诉讼费和保全费由被告承担。
被告石家庄市华丰体育用品有限公司辩称：被告不存在违约行为，原、被告之间的租赁合同早已解除。涉案房屋所有权人为原告之母，起诉的主体应为原告之母闫国芹。法院冻结被告账户给其造成了损失，要求原告予以赔偿，具体数额暂以年利率25%计算至解除强制措施之日。
经审理查明：2010年6月28日，原告刘奕辰及其母闫国芹作为甲方与被告石家庄市华丰体育用品有限公司作为乙方签订《房屋租赁协议书》，协议书主要内容为：“一、乙方自愿承租甲方所有的楼房一层门市东数第3、4、5、6、7、8、9间共计7间。二、租赁期限为六年。从2010年6月28日至2016年6月27日。三、租金额及支付期限：前三年每年租金29万元，后三年租金根据市场房租租金行情，进行增减租金，最高涨幅后每年租金不超过前三年年租金29万元8%的增长。交款方式：租金每年乙方每次提前15日一次性向甲方交纳下一年租金，第一年签字之日付清，以此类推每年进行交房屋租金，甲方指定账号乙方进行汇款交房屋租金。最低每年租金29万元。甲方指定账号：刘奕辰账号：6228460650003400818农行遵化支行。四、租赁财产的维护：改造后的设备、设施，乙方自己装的灯具货架、电视归乙方所有。装饰装潢合同到期后归甲方所有。改造过程中各种合法手续的办理均由乙方自行完成，自行支付相关费用。五、不经甲方同意，乙方不得擅自增建、改建。六、乙方不经甲方同意，不得将该楼房转让、出租。七、在本协议期限内遇国家法律政策变化、不可抗力因素出现，城市改建，征收征用时，甲方需退回乙方所剩房租，并拆除货架、灯具、电视等。乙方有权向政府部门要回自己装修损失，本协议自动终止履行，并不认为任何一方违约。八、与租赁有关的所有税费均由乙方承担。九、本协议期限内乙方所有税费、取暖费、电费、水费按国家标准自行缴纳。十、违约责任1、甲方违约责任：如乙方在正常履行合同的情况下，由于甲方原告导致本合同无效或违反本合同约定，提前收回房屋解除合同中，除应返还预收乙方剩余租期的租金外，应赔偿乙方三十万元的违约金。2、乙方违约责任：由于乙方经营不善，导致提前退还房屋应向甲方支付三十万元的违约金。”协议签订后，被告一次性支付原告前三年的租金87万元。
另查明：被告石家庄市华丰体育用品有限公司系有限责任公司，经营范围为服装、鞋帽、箱包、体育用品、电子产品、日用百货、文化用品批发、零售。该公司在河北各辖区内销售361°牌服装及相关体育用品。
以上事实，原、被告均无异议，本院予以确认。
庭审中，原、被告对下列事实发生争议：1.原、被告双方的租赁关系是否存在，被告是否应向原告支付2013-2014年度租金31.32万元；2、原告刘奕辰是否为适格的主体；3.被告要求原告赔偿因法院冻结其账户造成的损失是否合法合理。
原告刘奕辰主张：原、被告签订的房屋租赁协议合法有效，租赁关系持续至今，原告将房屋租赁被告后，被告应按协议约定支付租金。被告抗辩合同已解除，但至今为未提出解除租赁合同，未将房屋钥匙交付，故应按约定支付下一年度的租金31.32万元。涉案房屋已由原所有权人闫国芹赠予了原告刘奕辰，刘奕辰为适格的原告。为证明该主张的成立，向本院提供如下证据：
1、2010年6月28日，原告刘奕辰及其母闫国芹与被告石家庄市华丰体育用品有限公司签订的《房屋租赁协议书》，用以证明被告承租了原告的门市7间，租期为6年；双方签订协议后，房屋归被告使用，现被告已交纳了前三年的租金，向原告按月预交了电费、水费，但第四年的租金至今未交纳。
经质证，被告对该证据无异议，但辩称该协议书是被告与闫国芹签订，涉案房屋的所有权人是闫国芹，刘奕辰只是代闫国芹收取租金；此外，该份协议书不能表明2013年6月28日至2014年6月27日的租金金额为31.32万元；此协议不能证明被告已经收到原告的房屋，并称协议签订后，被告并未实际承租，交纳的三年的租金正准备追回。
2、赠予房屋的公证书及涉案房屋的房产证、房屋所有权证与土地所有权证各一份，公证书主要内容为：“赠予人闫国芹和刘洪，受赠人刘奕辰，受赠人系赠予人次子，赠予人将遵化市镇海东街路北有厂房一处，10栋，面积4.47亩的房产及国有土地使用权赠予乙方所有、使用等内容。”用以证明原告刘奕辰系闫国芹和刘洪之子，后夫妻离异，将双方共有财产即涉案房屋赠予原告刘奕辰，原告取得了房屋的所有权。房屋租赁合同，是原告刘奕辰与被告签订，当时原告也将所有赠予及房屋手续都给被告出具过，后被告公司要求原告之母闫国芹签字。
经质证，被告提出异议，辩称第一次见到公证书、房屋所有权，此证书只能证明房产是闫国芹的，不能证明是原告刘奕辰的，因为房屋的所有权的公示形式是房产登记并不是公证书，第三人不能以公证书来确认房屋所有权人。
3、2013年7月8日，闫国芹出具的书面证言一份，主要内容为：“其本人与刘洪将遵化市镇海东街路北房产通过公证方式赠予给儿子刘奕辰所有、收益、处分，由于产权证未过户，该门市出租时，承租人需要我在租赁合同上签字，合同上虽有签字，但收益及租金的收取与我方无关，归儿子刘奕辰一人所有。因2010年6月28日的房屋租赁协议，石家庄市华丰体育用品有限公司不按规定给付租金，权利人和租金的所有人系我儿子刘奕辰，无论租金多少均归刘奕辰，由他起诉，我不再参与。”证明涉案的房屋所有权归原告刘奕辰处分。
经质证，被告对于此证明合法性、相关性和真实性提出异议，辩称不能证明房屋归刘奕辰所有，所有权人仍为闫国芹，要求追加闫国芹作为共同原告。
4、2013年3月至7月，原告每月向被告收取电费的收据五张，该收据分别记载：时间2013年3月16日，内容今收到361°3月电费4417度（0.85元人民币叁仟柒佰伍拾肆元3754元收款人温；2013年4月16日，今收到361°4月电费4417度（1.00元人民币肆仟零玖拾元4090元收款人李勇……2013年7月16日今收到361°7月电费……”用以证明被告公司承租原告的房屋实际经营361°服装及体育用品，361°店长至今按月向原告交纳电费。
经质证，被告对该收据的真实性、合法性提出异议，辩称系原告单方提供的证据，与本案无关。
5、开庭前拍摄的涉案房屋现在状况的照片二张。照片主要记载了七间相连的门市现已关闭，门市上标明361°字迹。用以证明现被告将经营的361°店搬至遵化市南街，租赁原告的房屋已关闭，但店长仍在向原告交纳7月份的电费，即开庭前的电费。
经质证，被告对该收据的真实性无异议，但对原告的证明内容提出异议，辩称照片只能证明被告没有在原告的房屋内进行经营。
6、证人李勇到庭作证：“我是原告刘奕辰聘用的员工，刘奕辰经营的企业较多，好多事情都是其去打理，被告承租了刘奕辰的门市经营361°的品牌服装，此门市到点就开门，管理很正规，租赁地点在东关口镇海街22号，租赁期限为6年，前3年的租金已交纳，从今年6月11日应交下一年的租金，刘奕辰让我去催收今年的房屋租金，我到那看见361°店人员正在收拾东西，我问他们为什么收拾，他说他们拿到别的店去卖，当时我就说房屋到期了你们该交房租了，他们说请示上面，需要从总公司要款。每月收取电费也总是提前两天去，361°店请示总公司要，电费都是给我，以前是个姓温的收取，后来因为他年纪大了，就交给我了，最后一次是7月18日到361的新店那里收的，在6月17日我曾经又向被告要房租，店长说让等等。6月27日被告方把店里的东西都拉走了，门一锁。后来店长找到我想着贴个房屋出租的广告，我说城管不让贴。361店的钥匙始终在其店长手里。”
经质证，被告对证人证言提出异议，辩称证人是刘奕辰雇佣的员工，与本案有利害关系；电费是由证人出具的收据，有作假可能；关于钥匙的问题，是证人推测的，我方不清楚钥匙在谁手中。
被告石家庄市华丰体育用品有限公司主张：其与原告签订房屋租赁协议后，一次性支付了原告三年的租金，但后来由于地势不行，相邻的门市经营不善，并未实际在承租的房屋内经营361°服装及其他体育用品，并早已口头向原告提出解除合同，因此不应再支付租金。但就其主张未向本院提交相关证据予以证实。
本院认为：原告刘奕辰及其母闫国芹与被告石家庄市华丰体育用品有限公司签订的《房屋租赁协议》，系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，原、被告双方均应按协议约定履行各自的义务、享有相应的权利。原、被告签订的《房屋租赁协议》约定租期为2010年6月28日至2016年6月27日即租期6年，现被告交纳了2010年6月28日至2013年6月27日租期3年的租金，并按月向原告交纳租赁房屋的电费至租期第4年第1月即本案开庭前，且涉案租赁房屋的钥匙至今仍由被告保管，双方租赁合同未依法解除，故原、被告的租赁关系存续。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据原、被告签订的协议约定，被告应于2013年6月12日交纳2013年6月28日至2014年6月27日的租金。现原告主张被告交纳2013年6月28日至2014年6月27日的租金，本院依法予以支持。原告与被告签订的协议约定：“根据市场房租租金行情，进行增减，最高涨幅后每年租金不超过前3年租金29万元8%的增长”，原告主张租金数额应为32.13万元，但未能提供市场房租租金行情变化的相关证据，本院依法确定租金数额为29万元。被告抗辩主张早已与原告解除租赁合同，不应再支付第四年的租金，但未提供相应的证据予以证实，故对该抗辩主张，本院依法不予采信；抗辩主张应由原告之母闫国芹向其主张权利，根据原告提交的房屋赠与合同、公证书及闫国芹本人的书面声明，原告刘奕辰享有涉案房屋的使用权及收益权，故被告的抗辩主张，本院依法不予采信。被告主张本院冻结其账户存款致使其造成损失，但未提供相应证据予以证实，该主张于法无据，本院依法不予支持。为维护当事人的合法权益不受侵犯，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及第二百二十六条之规定，判决如下：
一、由被告石家庄市华丰体育用品有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘奕辰租赁费29万元。
二、驳回原告刘奕辰的其他诉讼请求。
案件受理费6000元，减半收取3000元，保全费2120元合计5120元，由被告石家庄市华丰体育用品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 汪艳君
二〇一三年九月二十日
书记员 徐 争