徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第662号
原告江苏宏瑞物业管理有限公司。
法定代表人王志华，经理。
委托代理人刘云棣，江苏好佳律师事务所律师。
委托代理人王丽丽，江苏好佳律师事务所律师。
被告姜培利，徐州送变电有限公司职工。
原告江苏宏瑞物业管理有限公司（以下简称宏瑞物业公司）诉被告姜培利物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月28日受理后，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，又于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告宏瑞物业公司的委托代理人刘云棣、王丽丽、被告姜培利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏瑞物业公司诉称，原告宏瑞物业公司为华夏·枫林绿洲小区物业管理服务公司，被告姜培利是该小区x幢x单元xxx室业主，入住至今。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，被告姜培利应当按照协议约定交纳物业服务费，如逾期，被告姜培利应自逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。被告姜培利拖欠2011年1月至2014年12月的物业服务费，原告宏瑞物业公司多次催要，被告姜培利一直拖延交纳。原告宏瑞物业公司特诉至法院，请求法院判令被告姜培利交纳2011年1月至2014年12月期间的物业服务费6718元（0.9×155.51×12×4）、违约金1813.90元[155.51×0.9×12×0.0005×30×12×（3+2+1）]，共计8531.90元。被告姜培利承担本案诉讼费用。
被告姜培利辩称，被告姜培利没有得到原告宏瑞物业公司的物业管理服务，所以不同意交物业服务费。被告姜培利愿意交纳保洁费，因为被告姜培利接受了服务，其余不同意交。原告宏瑞物业公司没有按约履行合同及未按规定提供服务，违约在前，包括：枫林绿洲x号楼一层原设计为小区活动中心、物业管理办公楼一楼，现已被原告宏瑞物业公司擅自出租给xx幼儿园使用，物业出租上述地方未经过业主大会审议通过，出租费用未公示，xx幼儿园有涉嫌占用公共水电的嫌疑。原告宏瑞物业公司私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告收益应该为全体业主共有。小区通讯线路维护和管理不到位，致使网络光纤一直无法安装。原告宏瑞物业公司对业主缴纳的物业费只开收据拒绝开具发票，涉嫌偷税漏税。小区内损坏的公用设备设施常年没有更换维修，单元门禁对讲损坏常年没有更换维修，单元大门长期敞开任何人都可随意进出。2010年2月份，本单元8户人家上午两小时内被盗，如果门禁完好，完全能够避免这次业主家中被盗的案件发生。小区保安人员夜间在门岗睡觉，大门栏杆敞开，任由车辆、人员进出，门岗保安形同虚设，完全没有按照24小时门岗值班服务约定执行。
经审理查明，被告姜培利系徐州市泉山区枫林绿洲小区x-x-xxx室的业主，其拥有的房屋建筑面积为155平方米，且在枫林绿洲小区实际居住。
2007年1月12日，原告宏瑞物业公司（甲方）与被告姜培利（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，内容包括：本物业名称枫林·绿洲；具体单元：第x栋x单元，位于第x层xx室；座落位置：徐州市矿山路；建筑面积：155㎡。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：以入伙交费日期为准每年交付；二、物业管理企业负责该物业管理区域前期物业管理工作，前期物业管理期限为枫林·绿洲全部建设完成交付使用后两年止。前期物业管理服务费为：（1）多层物业管理费：0.5元/月/平方米，小高层物业管理费：0.90元/月/平方米（含电梯运行电费，电梯过保修期后产生的所有费用由物业维修基金支出，基金费用不足时，由全体业主筹措）；（2）公共水电以实用度数分摊各业主；（3）露天汽车车位预收费用：100元/月/位；（4）地下车库电费、保洁费：30元/月/位，上述收费标准在前期物业管理阶段未经业主委员会同意不再调整；物业管理服务费用按业主委员会与物业管理公司签订的协议调整。第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金或采取停水、停电措施。双方还在该《前期物业管理服务协议》中就“双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量”等事项作出约定。
因被告姜培利未及时交纳2011年1月至2014年12月期间的物业服务费，原告宏瑞物业公司遂于2015年1月以诉称理由起诉来院。被告姜培利则以辩称理由予以反驳。经调解无效。
在本案审理期间，被告姜培利对拖欠原告宏瑞物业公司2011年1月至2014年12月期间物业服务费的事实不持异议，但就其没有缴纳上述期间物业服务费的原因，被告姜培利称：一切矛盾以电梯停用作为起因。2010年10月11日的一天，物业将电梯关闭了，被告姜培利当天就找到物业办公室询问电梯关闭事宜。在询问时被告姜培利是不拖欠物业费的，从入住至2010年年底，被告姜培利从未拖欠物业费。被告姜培利两次找到物业协商电梯停用的事情，没有人理被告姜培利，对被告姜培利所提出的恢复电梯使用的问题置之不理。被告姜培利认为找原告宏瑞物业公司时原告宏瑞物业公司不理，等被告姜培利欠物业管理费时，原告宏瑞物业公司就来找被告姜培利了。
原告宏瑞物业公司为证实其诉请主张还向本院提交以下证据：一、落款日期分别为2012年12月18日、2013年12月21日的《催费通知》照片打印件两份，其中2012年12月18日的《催费通知》内容为：尊敬的枫林绿洲x-
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xxx姜培利业主：物业费是提升小区品味、提高您的房产价值的基础，是小区环境卫生、绿化、治安秩序维护、公共设备、设施维护和运行的根本保证，您若不交物业管理费用，将会对物业管理和服务造成致命伤害，将直接影响到您的正常生活，并严重损害了其他已交费业主的利益！特别是给您的房屋升值将带来负面影响。物业管理服务费主要包括以下开支：1、安保、保洁、维修、绿化等工作人员的工资及保险等；2、电梯维保、年检、修理的费用；3、绿化维护、打药、绿化工具、保洁工具、保洁用料、垃圾清运、垃圾站收费、灯具维修等费用；4、路面、公共管道、路灯、出入口大门等维护维修费用；5、化粪池清理、雨污水井清理、清淤等费用；6、税费等其他开支。公共能耗费用主要包括以下开支：1、电梯运行用电费用；2、楼道照明、车库照明、路灯照明等电费开支；3、门岗道闸、车库排水、污泵等用电费用；4、绿化用水、景观水池用水、公共消防用水等。欠费期间2011.1.1-2012.12.31，欠物业管理服务费为3359.20元。您看到本《通知》后，请于2012年12月31日前将拖欠的物业管理费补齐，否则我公司保留对您采取上您单位催缴，起诉甚至直至停止服务的权利。说明：凡属在质保期内的问题，我们将继续与开发商及施工单位沟通联系，尽快给予解决，您也可以通过法律途径解决。请不要将施工单位应承担的质量问题与物业管理工作混淆，更不能以施工质量为由拒绝缴纳物业管理服务费用。我们将随时接受您的监督，持续改进，竭诚为您服务，感谢您的理解与支持！2013年12月21日的《催费通知》中欠费期间为2011.1.1-2013.12.31，欠物业管理服务费为5038.8元，缴费期间为2013年12月31日前，其余内容同2012年12月18日《催费通知》。原告宏瑞物业公司以此组证据证实其分别于2012年12月18日、2013年12月21日向被告姜培利催交2011年至2013年拖欠的物业费，本案诉请在法律规定的时效之内。二、落款日期为2014年11月20日的《催缴物业费律师函》复印件及快递存根各一份，其中《催缴物业费律师函》的内容为：尊敬的x-
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xxx姜培利业主：您好！本所（注：江苏好佳律师事务所）受江苏宏瑞物业管理有限公司（以下简称“委托人”）的委托，依据《中华人民共和国物业管理条例》等其他相关法律法规，就您拖欠物业费事宜，特向您致函如下：根据委托人提供的材料显示，截止2014年度，您已经拖欠物业费6718元，依照法律规定和合同约定，按时缴纳物业费是每位业主的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保证。您的上述行为已构成违约，故除缴纳上述物业费之外还应承担从逾期之日起按每日应交物业费的万分之五的滞纳金1813.9元，共计8531.9元。本所郑重地向您告知，请您于收到本律师函后，或至我所办公室（地址见最下方）商谈该事宜，或至物业处缴纳拖欠的物业费，否则，本所将按照委托人的委托诉诸法律，采取诉讼、强制执行等方式，通过法律手段来追究您的法律责任。届时，您不仅要全额支付拖欠的物业费和滞纳金，还要按照诉讼风险承担相应的诉讼费、律师费以及一切与此相关的费用。特别需要提示您的是，根据中共徐州市委文件，作为公职人员，在我们催缴后仍不缴纳的，我们可发函至您的单位催缴，届时由单位从您的收入中直接扣缴给物业企业。如依法诉讼判决后，您拒绝执行的，根据最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，届时您的失信行为将会直接联系到您的信用评价与个人名誉、生存空间，如您不行被列入被执行人名单，您将会从现在开始不能购买列车软卧车票，无法购买飞机票，且您可能会被曝光在最高人民法院微博、微信于今年9月1日起开设“失信被执行人曝光台”上。请您慎重考虑诉讼可能带来的不利法律后果，及时支付拖欠的物业费等费用。特此函告！原告宏瑞物业公司以此组证据证实被告姜培利拖欠2011年1月至2014年12月份的物业服务费的事实。
被告姜培利质证认为：证据一被告姜培利没见过，被告姜培利除了在2010年停电梯时去过一次物业办公室外，在这之后都没去过物业办公室，但原告宏瑞物业公司的工作人员上门催费被告姜培利承认，具体时间记不清了。被告姜培利没有收到证据二《催缴物业费律师函》。
关于被告姜培利是否收到《催缴物业费律师函》的问题，原告宏瑞物业公司开始称快递公司给其发的短信上写的是被告姜培利已经签收，可以提交快递公司短信记录证实，后原告宏瑞物业公司又称该手机短信找不到了。
被告姜培利为证实其反驳主张，向本院提交证据如下：一、照片一组共23张，被告姜培利以此组证据证实原告宏瑞物业公司物业管理不到位，违反物业管理协议和物业管理条例第38条关于物业管理用房的规定，另外监控室被出租给开面馆的，小区监控长期瘫痪。二、署名为程玉秀、赵金佚、邱冰松的《关于物业强行关闭电梯的证明》一份，内容为：江苏宏瑞物业由于与部分业主因物业管理费用纠纷（2010年2月24日由于单元门禁处于瘫痪状态，造成x号楼x单元8户业主家中被盗），2010年10月11日物业管理将枫林绿洲x号楼x单元电梯强行关闭，直至2010年10月17日才恢复电梯使用。电梯被强行关闭期间未有拖欠物业费用的业主多次到物业交涉，最终没有任何结果，电梯的关闭给业主造成了严重的生活困难，老人、儿童每天极其艰难的上下了，带来了生活上的诸多不便，严重的侵害了业主的正当权益，是一种严重的侵权行为。被告姜培利以此证据证实原告宏瑞物业公司在被告姜培利不欠物业费的情况下停电梯，造成被告姜培利生活不便，侵害被告姜培利的权利。
原告宏瑞物业公司质证认为：对证据一照片中显示被告姜培利门口公共设施问题，电梯周边的门边已经修补完毕，这个问题已经不存在了。面馆所在的房子原来是物业办公室，里面其中有一间是作为监控室的，但因监控设备老化无法使用，原告宏瑞物业公司将该房间出租给面馆使用，但是租金是用来维持物业的日常经营，比如小区的维修费用等。门禁的问题是开发商遗留的，原告宏瑞物业公司也已经多次找到开发商协商门禁的维修，但开发商只是口头承诺，导致现在也不能正常使用，而该项维修需要大额支出，且维修费用并不属于原告宏瑞物业公司应当承担的费用支出，而应当动用共维修基金。枫林绿洲小区有业主委员会，该问题也与业主委员会协商过，但至今也没有达成一致意见，所以这个问题是纳入物业的日常经营所用，是惠及全体业主的。被告姜培利所提供的汽车刮擦图片均不能证明其真实性、关联性，原告宏瑞物业公司均不认可。对证据二的内容真实性无法确认，虽有证明人，但其签名及身份具体信息也无法确认，且原告宏瑞物业公司诉请的是被告姜培利拖欠的2011年1月起至2014年12月份的物业费用，而被告姜培利所要证明的是2010年的事情，与本案没有关联性。
关于小区出租物业用房的收益以及广告牌的收益是否已经公示的问题，原告宏瑞物业公司另提交一、《枫林物业服务中心2012年1-2月收支明细表》、《枫林物业服务中心2013年年终收支情况明细表》、《枫林绿洲服务中心收支情况公示表》复印件各一份，显示2012-2014年枫林绿洲物业服务收支情况。二、原告宏瑞物业公司于2015年6月24日作出的《说明》一份，内容为：枫林绿洲小区东门门面房x#楼103,2013年前为枫林绿洲物业办公室，2013年租给蔡x使用，开了一段时间面馆，现为水果店，租赁期限为2013年3月13日-2017年3月12日，租金3000元/月。枫林绿洲共有16部电梯，出租给徐州市xx传媒广告有限公司，设置广告媒体，刊发广告，期限为2013年1月1日-2015年12月31日，租赁费用为10000元/年。以上租赁费用均用于枫林物业日常开支及小区内的公共设施的维修保养，道路、下水道、房屋等的维修，特此说明。
被告姜培利质证认为：证据一不真实且违反物业合同每6个月公布一次的规定。证据二不真实且违反物业管理合同所规定的范围，属擅自出租，没有通过业主大会同意且租金用途不明。
关于原告宏瑞物业公司诉请中所计算房屋面积155.51平方米与《前期物业管理服务协议》中载明的房屋建筑面积155平方米不一致的问题，原告宏瑞物业公司已书面说明系上房前与上房后面积差造成的0.51平方米的误差。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告宏瑞物业公司与被告姜培利之间签订有《前期物业管理服务协议》，双方均应按照《前期物业管理服务协议》的约定行使权利、履行义务，原告宏瑞物业公司应按照《前期物业管理服务协议》约定履行物业服务的全部内容，被告姜培利也应按照《前期物业管理服务协议》约定向原告宏瑞物业公司履行缴纳物业服务费。本案中，经本院核实，被告姜培利拖欠原告宏瑞物业公司2011年1月至2014年12月期间的物业服务费实际为6696元（155×0.9×12×4），其事实清楚。而被告姜培利拒交物业服务费的起因系2010年2月24日被告姜培利所在单元8户业主家中被盗，而在业主交涉期间原告宏瑞物业公司于2010年10月11日至2010年10月17日期间擅自将被告姜培利所在单元电梯强行关闭。同时考虑到原告宏瑞物业公司在提供物业服务期间被告姜培利所在小区确存在监控设施及单元门禁不能使用、出租物业用房及广告牌的收益没有按期公示等瑕疵，本院酌定被告姜培利按照70%的比例向原告宏瑞物业公司交纳2011年1月至2014年12月期间的物业服务费，即交纳4687.20元（155×0.90×12×4×70%）。原告宏瑞物业公司要求被告姜培利支付2011年1月至2014年12月期间的违约金1813.90元，本院酌定不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告姜培利应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏宏瑞物业管理有限公司支付2011年1月至2014年12月期间的物业服务费4687.20元元。
二、驳回原告江苏宏瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告江苏宏瑞物业管理有限公司负担15元、被告姜培利负担35元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 魏道升
代理审判员 丁 贺
人民陪审员 高传美
二〇一五年八月十七日
书 记 员 程 美