湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂嘉鱼民初字第00071号
原告李春雷，男，1961年2月1日生，汉族，湖北省嘉鱼县人
原告李晴峰，女，1960年3月24日生，汉族，湖北省嘉鱼县人
两原告委托代理人汪怀珠，嘉鱼县法律援助中心律师。
被告熊明林，男，1965年5月25日生，汉族，湖北省嘉鱼县人
被告徐春桂，女，1965年2月28日生，汉族，湖北省嘉鱼县人
两被告委托代理人徐三海，湖北金卫律师事务所律师。
原告李春雷、李晴峰与被告熊明林、徐春桂房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年1月10日受理后，依法组成合议庭于5月19日公开开庭进行了审理。原告李晴峰及其委托代理人汪怀珠、被告熊明林及其委托代理人徐三海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李春雷、李晓峰诉称，2005年7月，两原告租赁被告熊明林、徐春桂所有的位于嘉鱼县鱼岳镇人民大道18-3号门面（含地下室）从事经商。同年9月间，嘉鱼县茶庵信用社派人到门店向被告催收到期贷款时，询问过原告李晴峰是否愿意购买该门店，原告称想买，但钱不够。信用社的人说钱不够不要紧，信用社可以给你贷款。第二天信用社的人就带被告徐春桂到门店谈门店买卖事宜，由徐春桂与李晴峰商谈房屋价格，经过几轮讨价还价后，双方于9月27日谈定了门店出售价格为123600元。当天被告徐春桂与李晴峰、李春雷一起到信用社办理了相关手续，即李春雷在“门面出售协议”上签字，协议上已有甲方熊明林及徐春桂的签名；李晴峰在信用社办理了6万元贷款以此抵购房款，同时李晴峰向徐春桂支付现金63600元；徐春桂向李晴峰出具了收到购房款123600元的收条；被告向原告提供了身份证复印件二份，便于办理房产过户手续。2006年1月间，李晴峰偿还了信用社的借款，然后取得了房产证。2009年3月，原告欲办理房产过户手续，因被告外出经商找不到其人。2012年底，原告通过被告亲属获得了熊明林的联系方式，经电话联系，熊明林称“我以为你们早就办理了过户手续”，同时答复待春节后回嘉鱼给你们办理。2013年4月，原告找到被告在武汉经营的旅店，要求被告协助办理房产过户，被告表示同意。几天后，原告再与被告联系时，被告反悔了，并矢口否认房屋卖给了原告。故原告再次向人民法院起诉，要求被告协助办理房屋产权过户登记手续，诉讼费由被告承担。
原告为证明其所诉事实成立并支持其主张向本院提供如下证据：
1、原告身份证及户口登记卡，证明二原告的身份信息。
2、《门面出售协议》，证明原被告房屋买卖的时间及价款。
3、被告徐春桂出具的收条，证明其收到原告李晴峰购房款123600元。
4、原告李晴峰在信用社借款凭证，证明借款6万元支付购房款。
5、房屋产权证，证明被告将房屋出售给原告后，其房屋产权证交给了原告，不存在被告所称房屋产权证遗失。
6、两被告身份证复印件，证明两被告将房屋出售给原告后将其身份证复印件交给了原告，便于原告办理房屋过户登记使用。
7、《门店租赁合同》三份，证明原告购得被告门面房后，从2009年4月1日起将该门面房出租他人经营至今，其房屋租金一直由原告在收取。
8、证人证言，证明信用社工作人员童某某在清收被告到期贷款时所知道的被告售房还贷的相关事实。
9、契税完税凭证审核通知书，证明原告于2009年3月曾申请办理过户登记时，因被告外出经商无法联系未果。
10、《房屋买卖合同》，证明与涉案房屋相邻的门面房2005年售价为100500元，原告购买被告与之相同的门面房价款为123600元，其购房价高于他人。
被告熊明林、徐春桂辩称，两原告所述事实全部是谎言，理由也不能成立。被告只是将争议的门面房屋出租给原告使用，并没有出卖给原告，也未提供身份证复印件，房屋产权证是原告骗到手的。原告提供的“门面出售协议”系单方伪造，两被告的签名不属实，该协议无效。徐春桂出具的收条属实，此系信用社工作人员让徐春桂写的租金收条，以该租金抵偿被告所欠贷款。总之，被告出具的收条不能证明买卖关系成立，被告不存在有什么协助的义务，请人民法院驳回两原告的诉讼请求。
被告向本院提供如下证据：
1、《房屋所有权证》复印件，证明争议房屋系被告熊明林个人所有。
2、民事诉状，证明李春雷第一次起诉时与本次起诉时所述事实和理由互相矛盾。
3、两原告户口登记卡，证明两原告系非亲属关系。
4、“门面出售协议”和司法鉴定意见书，证明协议上两被告的签名是原告方伪造及被告并未将其房屋卖给原告李春雷。
5、房产证领取记录，证明原告与房管局工作人员串通非法领取被告的房产证，并非被告将房产证交给了原告。
庭审中，双方当事人对对方所举证据分别进行了质证，其质证意见如下：
被告对原告证据1的真实性无异议，但两原告系非亲属关系。对证据2持异议，认为协议上甲方签名不是两被告所签。对证据3表示认可，但认为收条是信用社工作人员清收贷款时让被告写的，收的是租金，不是卖房款。对证据4的真实性无异议，两原告的借贷、还贷与被告无关。对证据5的真实性无异议，认为房产证原件是原告骗到手的。对证据6持异议，认为被告并未将其身份证复印件交给过原告。对证据7不予认可。对证据8表示异议，认为证人未出庭作证。对证据9的真实性无异议，此属原告单方行为。对证据10持有异议，认为与本案无关。
原告对被告证据1.2.3的真实性无异议。但认为证据2与本次起诉状所述事实理由在细节上是有差异，因时间长久了，以本次的为准；对证据4.5的真实性无异议，但不认同被告的证明目的。
根据当事人的举证、质证意见，本院认证如下：
原告证据1与被告证据3相同，能证明两原告的身份等情况，与原件一致，应予认定，但两原告原系夫妻关系，双方于2012年4月已离婚，现系非亲属关系。原告证据2与被告证据4系门面出售协议及被告申请的司法鉴定书，协议内容具有真实性，与被告出具的收款收条及证人证言能互相印证，虽然协议上两被告的签名不是被告本人所书写，但见证人的签名属实，对该证据部分予以采信。原告证据3系被告出具的收到原告购房款的收条，具有真实性，予以确认。原告证据4系购房时向信用社贷款及还贷的凭证，经查证属实，予以确认。原告证据5系涉案门面房屋的房产证原件，被告对此无异议，只是认为房产证是原告骗到手的。经查，原告还清贷款后，信用社将房产证原件交给了买房人（原告），不存在原告骗取房产证的问题，对该证据予以确认。原告证据6系两被告身份证复印件，被告表示未提供。身份证是个人的身份资料，如被告不提供的话，原告又如何取得，对此应推定被告提供了身份证复印件。原告证据7系其将所购门面房自2009年出租他人经营至今的租赁合同，被告对此不予认可，本院向承租人核实，承租人表示其房屋是向原告承租的，本院予以确认。原告证据8系信用社工作人员童某某的证言，尽管证人未出庭，经本院核实，其证言能证明被告同意将门面房卖给原告，且原告已支付全部购房款的事实，故对该证据予以确认。原告证据9系契税审核通知书，可供参考。原告证据10系相邻门面房在同一年度的房屋买卖合同，且经公证处公证，其证明效力较高，可以证明原告购房时已支付了合理对价，亦可供本院参考。被告证据1系房产证复印件，该房产证填发日期为1998年5月22日，原告证据5房产证原件填发日期为2004年2月19日，系换发的新证，故对被告证据1不予认定。被告证据2系李春雷去年起诉时的诉状，与本次起诉状的内容有差异，仅供参考。被告证据5系县房管局房产抵押登记及注销登记的资料，真实可信，应予认定。
经审理查明，原告李春雷、李晴峰于1983年1月登记结婚，2012年4月16日登记离婚。被告熊明林、徐春桂系夫妻关系，1998年5月，熊明林取得位于嘉鱼县鱼岳镇人民大道18-3号房屋（原为连江大道，有门面和地下室各一间）的所有权，该房屋建筑面积为94.96㎡，用途为商业。2005年7月，两原告承租两被告的房屋用于经商。同年9月，嘉鱼县农村信用合作联社茶庵信用社工作人员向两被告催收贷款（房产抵押）后，被告徐春桂到出租门店与原告李晴峰商议出租房屋的买卖事宜，双方商议几个回合后，于9月27日达成协议，由被告将门面房及地下室出售给原告，原告一次性支付购房价款123600元。同日下午，徐春桂与李晴峰、李春雷一同到茶庵信用社办理了以下手续：李春雷在“门面出售协议”上签名，该“门面出售协议”上还有见证人熊方义（时任茶庵信用社主任）的签名。两原告在信用社立据借款6万元以抵购房款，李晴峰向徐春桂交付现金63600元，徐春桂向李晴峰出具“收到李晴峰购房款壹拾贰万叁仟陆佰元整”的收条一张；信用社收回被告偿还贷款本息96126.79元；被告将身份证复印件交付了原告。2006年1月，原告分期提前偿还了信用社的全部借款，4月间在信用社领取所购房屋的房屋所有权证。自2006年两被告外出经商至今，两原告在门店经营几年后，于2009年4月将该房屋出租给任某某经商至今，房屋租金一直由原告收取，两被告从未提出异议。2009年3月，两原告欲办理房产过户登记，因被告在外经商未能到场而无果。2013年春节前后，原告与被告取得了联系，原告称被告以为原告早已办理过户手续，并同意协助办理。此后，被告未尽协助义务，并对出售房屋的事实表示否认。
另查明，原告李春雷于2013年5月向两被告提起诉讼，期间，被告提出“门面出售协议”上的两被告签名不是本人所签，并申请笔迹鉴定，本院委托中南财经政法大学司法鉴定中心进行了鉴定，其意见为：倾向性认定“门面出售协议”上“熊明林”、“徐春桂”的签名笔迹与提供样本中的签名笔迹各不是同一人所书写。此后，原告已申请撤诉。2014年1月，两原告向本院提起诉讼，要求两被告继续履行房屋产权变更登记的协助义务。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。第一，看双方发生的房屋买卖行为是否符合民事法律行为。我国民法通则第五十五条对民事法律行为应当具备的条件作出了明确规定：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，①原、被告均为健康正常的成年人，都具有完全民事行为能力。②双方就房屋买卖及房屋售价达成共识是双方真实意思表示。③双方房屋买卖行为未违反法律及社会公共利益。因此，双方的房屋买卖行为是有效的，依法应予维护。第二，对双方房屋买卖合同的认定。我国合同法第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原、被告就房屋买卖行为完成后（原告已取得了房屋，被告已收到房屋价款），为了便于日后办理房屋产权过户之需，原、被告及第三方（信用社）一起拟了一份“门面出售协议”，该协议有原、被告双方及第三方代表熊方义的签字，被告以协议上签名不是自己所书为由而否认合同的成立，同时否认与原告的房屋买卖行为。原、被告间房屋买卖合同是否成立？我们知道当事人在商品交易过程中签订合同的目的，主要是明确双方的权利义务，保护交易安全，维护交易秩序，有利于实现自己的合同目的。而事实上，原、被告在签订房屋买卖合同前，双方就房屋所处位置、面积、价格、付款方式等都已明确，对这些内容不仅达成了一致意见，而且已经履行，双方都实现了自己的合同目的。再从法律依据上来理解我国合同法第三十七条规定“采用合同书面形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。原告已履行全部义务（一次性付清购房款），被告已接受，依照这一法律规定，原、被告间所签订的房屋买卖合同即使被告没有签字也已经成立，由此，从事实上和法律上都可以认定原、被告的房屋买卖合同是成立的、有效的，依法应予保护。第三，关于被告抗辩理由是否成立的问题。①被告抗辩称房屋买卖合同上被告签名不是本人所签，被告没有在合同上签字的合同无效。前面已经论述双方所签订的房屋买卖合同已成立并有效。②原告支付给被告的12.36万元是租金，不是购房款，被告的这一抗辩意见一是不合常理，二是与事实不符，被告出具的收条非常清楚载明收到购房款而非租金，三是未能提供一次性收取12.36万元租金的相关证据，如租赁合同、租赁期限、月租金、12.36万元租金的计算依据等，故对被告这一抗辩意见不予采纳。第四，我国物权法虽然明确规定，不动产物权的转让经依法登记，发生效力。但原、被告间发生的房屋买卖行为是发生在物权法实施前，根据我国立法法的相关规定，实体法律规范不具有溯及力，即新的法律规定不能调整法律生效前已经发生的事实和行为。原、被告房屋买卖行为发生于2005年9月27日，而我国物权法实施于2007年10月1日。也就是说原、被告间的房屋买卖行为不受物权法约束。再说，目前在我国城市和农村的房屋买卖中，房屋交付完毕，买受人实现并继续维持对该房屋之占有使用却未办理登记的事实是大量存在的，未能办理登记的原因也是多方面的，如果绝对地认为登记才是不动产物权变动生效的依据，那将导致交易的混乱、交易安全得不到保障，对买受人也不公平。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第八条“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续。”本案中双方没有约定经登记才能生效，且原告取得房屋后一直由其经营或出租，被告从未提出异议，故被告应当诚实守信。综上，原告李春雷、李晴峰与被告熊明林、徐春桂房屋买卖合同关系成立，两被告应当尽房屋产权变更登记协助义务。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第三十七条、第一百三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
限被告熊明林、徐春桂于本判决生效后五日内，协助原告办理房屋产权变更登记手续。
案件受理费300元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，上诉人在递交上诉状时，根据不服判决的请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市温泉支行；账号：17－680501040008389－222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李茂和
人民陪审员 刘晓地
人民陪审员 闵新春
二〇一四年八月十五日
书 记 员 李 欢