贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0111民初2554号原告：李忠，男，1982年9月29日出生，汉族，住贵州省黔西县，现住贵阳市南明区。委托代理人：雷显强，贵阳市南明区云关法律服务所法律工作者，特别代理。委托代理人：王文清，贵阳市南明区云关法律服务所法律工作者，特别代理。被告：马兰燕，女，1983年3月25日出生，布依族，住贵阳市花溪区。委托代理人：宋晓霞，贵州典正律师事务所律师，执业证号：15201201311733556，一般代理。委托代理人：苏秀萍，贵州典正律师事务所实习律师，一般代理。被告：李忠国，男，1978年4月20日出生，汉族，住贵阳市花溪区，系被告马兰燕之夫。原告李忠与被告马兰燕、李忠国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法由审判员郑娟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李忠及其委托代理人雷显强、王文清，被告马兰燕及其委托代理人宋晓霞、苏秀萍，被告李忠国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李忠诉称：被告夫妻二人有位于花溪区××龙井村安置房要卖，原告需购房居住，经协商，原、被告双方于2014年7月28日签订购房合同，合同约定“被告二人与原告买卖的房屋的结构为砖混，建筑面积为108.87平方米；安置产权贰房10.9平方米。一、房屋价款206,800元；二、付款方式：1、首先支付被告二人壹拾贰万元；2、前期壹拾贰万元，现还欠被告叁万元，每月一千五百元利息由原告支付，从2014年8月1日执行，……。3、尾款捌万陆仟捌佰元，从协议之日起两年以后，每年支付被告二人贰万元；三、权利问题：从2015年10月15日起，被告对产生的过渡费由原告领取；四、过户问题：过户所产生的费用全部由原告支付，但是被告必须配合原告的工作。……”协议签订后，原告即按约定，向被告支付了购房款，现被告卖给原告的房屋已修建完毕通知交房，原告要求被告配合领取钥匙，被告马兰燕却拒绝履行交房义务，为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、原、被告双方于2014年7月28日签订的房屋买卖合同有效；二、二被告立即将合同约定的房屋交付给原告使用（协助领取房屋钥匙）；三、诉讼费由被告承担。被告马兰燕辩称：第一，原被告所签订的房屋买卖合同系无效合同，不应发生合同的效力。首先，该合同违反强制性规定而无效。原被告双方所买卖的房屋是村民的拆迁安置房屋，贵阳市住房和城乡建设局发布过《关于禁止非法买卖转让安置房的通告》，该通告明确禁止了安置房屋的转让；其次，该合同系原告与被告李忠国恶意串通，损害了被告马兰燕及其他人员的利益，故而无效。被征收的房屋地基系被告马兰燕及其户内成员共同承包的土地，故买卖合同涉及户内其他成员的利益。且二被告夫妻关系恶劣，曾到法院起诉要求离婚，而原告与被告李忠国系亲兄弟关系，故被告马兰燕是在被告李忠国的恶意撮合下将安置房以低价卖给原告的。第二，被告马兰燕并未收到原告9万元的购房款，被告马兰燕只收取了3万元的房款。被告李忠国辩称，之前二被告因无钱修建现在居住的房屋，故才将本案中的安置房屋卖与原告，房屋卖了以后，被告马兰燕却不交付房屋，被告李忠国也无法与其取得联系。被告李忠国并没有串通原告来起诉。经审理查明，被告马兰燕与被告李忠国系夫妻，原告李忠与被告李忠国系同胞兄弟。2013年10月15日，因花溪田园南路建设项目需要征收花溪区××龙井村五组的房屋，被告马兰燕作为被征收人与征收部门花溪区房屋征收局签订了《房屋征收补偿安置协议》，被告马兰燕对被征收房屋选择了产权调换的安置方式，双方约定征收部门提供建筑面积为98.09平方米砖混结构的房屋对被告马兰燕进行产权调换安置，并按被告马兰燕房屋合法建筑面积108.99平方米的10%，安置被告马兰燕产权式产业房10.9平方米。2014年7月28日，被告马兰燕、李忠国（甲方）与原告李忠（乙方）签订《购房合同》，约定原告以206,800元的价格向二被告购买在前述《房屋征收补偿安置协议》中，因花溪区××龙井村五组房屋拆迁所获得的安置房屋，对于付款方式，合同载明：“①首先付甲方壹拾贰万元整（￥120,000元）。②前期壹拾贰万元整（￥120,000元）现在还欠甲方叁万元整（￥30,000元），每月壹仟伍佰元利息由乙方李忠支付，从2014年8月1日执行，乙方李忠承单（担）叁万元整还款问题，如有违约，产生的责任由乙方李忠承单（担）。③尾款捌万元陆仟捌佰元（￥86,800元），从协议之日起两年以后，每年支付甲方贰万元整（￥20,000元）”。2014年8月31日，被告马兰燕出具《收条》一张，载明“今收到谢朝敏交来的购房前期欠款叁万元整￥30,000元”，收条中所称的谢朝敏与原告李忠系夫妻关系。2016年5月17日，被告马兰燕与原告一起选择安置房，被告马兰燕与花溪区房屋征收局签订《房屋征收安置补充协议》，双方约定：被告马兰燕自愿选择花溪区房屋征收局提供的田园美庐（大西冲）安置点15栋1单元2层2号，建筑面积113.04平方米的住房一套（以下简称案涉房屋），被告马兰燕因超安住房面积14.95平方米，需向花溪区房屋征收局支付购房款9,900元。同日，原告以被告马兰燕的名义缴纳了田园美庐15栋1单元2楼2号房屋购房款9,900元,数字/燃气/清运款3,165元，物管费508元，装修保证金2,000元，共计15,573元。另，被告马兰燕与被告李忠国于2007年登记结婚，2016年3月4日，被告马兰燕起诉至本院要求与被告李忠国离婚，本院于2016年3月23日作出（2016）黔0111民初886号民事判决书，判决驳回了其诉讼请求。上述事实，有原、被告陈述，房屋征收补偿安置协议、房屋征收补偿安置补充协议、购房合同、收条一张、收据三张、结婚证、判决书等证据在卷佐证。前述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，实施民事行为应当遵循诚实信用原则，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁户进行安置所建的房屋，与普通的商品房相比，拆迁安置房在价格上具有一定的优势，但在购买对象及交易上有一定的限制。本案中，被告马兰燕作为被征收人与征收部门签订《房屋征收补偿安置协议》，依据该协议被告马兰燕即对被拆迁房屋享有了后续的拆迁安置权利，随后被告马兰燕及其夫即被告李忠国与原告签订《购房合同》，二被告将通过产权调换所得到的安置房屋卖予原告，双方当事人争议的焦点在于双方签订的《购房合同》是否有效？首先，《购房合同》是否涉及原告与被告李忠国恶意串通损害第三人利益：其一，对是否涉及第三人利益问题。案涉房屋在双方签订《购房合同》时尚未确定，实际上，原告所购买的是被告马兰燕对被征收房屋的拆迁安置权利，该拆迁安置权利是取得在《房屋征收安置补充协议》中所选择案涉房屋的基础。被告马兰燕所享有的拆迁安置权利，已通过与征收部门签订的《房屋征收补偿安置协议》得以明确，被告马兰燕辩称被征收房屋涉及到户内其他成员的利益，但未能举证予以证实，且被告马兰燕也未提交从2013年签订《房屋征收补偿安置协议》至今，其户内成员向相关部门反映或主张权利的材料，故本院对被告马兰燕的该辩称不予采纳；其二，对原告与被告李忠国是否恶意串通问题。被告马兰燕辩称二被告夫妻关系恶劣曾起诉过离婚，并以被告李忠国所发的内容为“我和我兄弟联合起来告你我心里头舒服”的短信拟证实原告与被告李忠国存在恶意串通，二被告于2016年起诉至法院要求离婚，而《购房合同》系于2014年所签订，且被告马兰燕亦无直接证据对此予以证实，故本院对被告马兰燕的此辩解不予采信。结合被告马兰燕向原告出具购房款收条及与原告一同选定案涉房屋等双方无争议的事实，本院认定《购房合同》应视为双方当事人的真实意思表示。其次，《购房合同》是否违反了法律、行政法规的强制性规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条对前述“强制性规定”作出限缩解释，规定该强制性规定是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转移，同时该法第四十条对划拨土地上房产的转让作出了相关的规定，故拆迁安置房交易应按照法律的相关规定进行，但从保护交易自由的立法原则出发，前述规定应属于管理性强制性规定，虽在案涉房屋权属变更时需严格按照规定办理，但违反该规定并不产生合同无效的法律后果。贵阳市住房和城乡建设局发布过《关于禁止非法买卖转让安置房的通告》，该通告明确禁止了安置房屋的转让，但该通告并非法律或行政法规，违反该通告亦不产生合同无效的法律后果。该通告虽不必然导致《购房合同》无效，但因该通告的规定，案涉房屋可能无法办理过户手续，原告作为买受人亦可能无法取得案涉房屋的所有权，故存在较大的交易风险。买受人就此类房屋与出卖人签订房屋买卖合同，意味着买受人自愿承担了将来可能无法取得房屋所有权、合同可能无法履行的风险。第三，《购房合同》是否履行：原、被告所约定的购房款首付为12万元，审理中，被告马兰燕称仅收到了3万元的购房款，但通过双方在《购房合同》中对付款方式的表述“②前期壹拾贰万元整（￥120,000元）现在还欠甲方叁万元整（￥30,000元）”，按常理推知“现在还欠”意指原告已经支付了9万元的首付款，故本院对被告马兰燕以无9万元收条为由，否认收到9万元首付款的辩称不予采信。另，被告李忠国虽不是《房屋征收补偿安置协议》中所明确的拆迁安置权利的享有人，但其作为签订《购房合同》的一方，理应有义务协助该合同的履行。综上，被告马兰燕通过合同方式处置了自己可期待的拆迁安置权利，该合同并未违反法律上效力性禁止性规定，根据“法无明文禁止皆可为”的民事原则，原、被告签订的《购房合同》应合法有效，且原告已按照合同约定履行了支付12万元首付款的义务，二被告也应配合、协助原告享有拆迁安置权利即实现对案涉房屋的使用，原告称因被告马兰燕不配合导致原告无法取得案涉房屋的钥匙，故原告在审理中，对第二项诉请明确为要求二被告配合原告领取案涉房屋的钥匙，本院对此诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李忠与被告马兰燕、李忠国于2014年7月28日签订的《购房合同》有效；二、被告马兰燕、李忠国于本判决生效之日起，协助原告李忠领取位于贵阳市花溪区田园美庐（大西冲）安置点15栋1单元2层2号房屋的钥匙。案件受理费2,201元（已减半收取），由被告马兰燕、李忠国负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。判决书生效后，在判决书规定的最后履行期限届满时义务人不履行义务的，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行。审判员  郑娟二〇一六年八月二十五日书记员  犹伟