广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2020号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市鼎晟投资有限公司。
法定代表人：朱元坤，该司董事长。
委托代理人：程艺，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人：廖永彬，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梅州市崇福房地产开发有限公司。
法定代表人：蓝福清，该司董事长。
被上诉人（原审第三人）：深圳市福通投资有�公司。
法定代表人：黄庆展，该司董事长。
原审被告：蓝福清，男，汉族，1953年10月7日生。
共同委托代理人：杨睿，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市鼎晟投资有限公司（以下简称鼎晟公司）因与被上诉人梅州市崇福房地产开发有限公司（以下简称梅州崇福公司）、深圳市福通投资有限公司（以下简称福通公司）、蓝福清房屋租赁纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第502号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，一、涉案的位于深圳市罗湖区深南东路xx号xx大厦x楼x单元，房地产用途为办公，产权人深圳市京基房地产股份有限公司（简称京基地产）。2012年2月22日，京基地产与鼎晟公司签订房屋租赁合同，约定京基地产将包括涉案房产在内的房产出租给鼎晟公司�期限从2012年3月1日至2020年2月28日。2012年6月14日，梅州崇福公司与鼎晟公司签订房屋租赁合同1份，约定：鼎晟公司将涉案房产出租给梅州崇福公司用于办公，租期2年即自2012年6月14日至2014年6月13日止，免租期20天即从2012年6月14日至2012年7月4日止，免租期内的管理费（包括空调费）、水电费均由梅州崇福公司支付，起租日为2012年7月5日；租金为人民币50884.55元／月（以下均为人民币）、管理费及空调费为6928.96元／月，从2013年6月14日起至合同期满租金递增5%即53428.78元／月；梅州崇福公司应于合同签订后3日内支付首月租金及管理费57813.51元，并应于每月25日前支付次月租金，不满完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算；租赁合同签订后2日内，梅州崇福公司应缴纳相当于2个月租金的租赁保证金101769.10元、相当于2个月管理费的管理费保证金13857.92元、水电费保�金6495.9元，三项保证金合计122122.92元，以上保证金用于本合同终止时，梅州崇福公司将该租赁房产交还给鼎晟公司，且双方就租赁房产而产生的一切权利义务履行完毕并结清所有费用后10个工作日内，鼎晟公司将保证金退还给梅州崇福公司（不计利息）；保证金不能作为梅州崇福公司违约的免责条款，亦不能用于冲抵租金或其他费用，若梅州崇福公司未按时支付租金的，鼎晟公司有权向被告收取违约金，违约金为每月租金及管理费总额的5％／天，超过10日未按时支付的，视为梅州崇福公司严重违约，鼎晟公司有权单方解除合同并追究被告的违约责任；梅州崇福公司最晚需于装修前5天将有关装修的工程图纸等资料交予鼎晟公司及物业管理公司审核，经鼎晟公司书面同意后方可报物业管理公司装修；租期届满或者合同提前解除（不论单方解除还是双方协商解除），梅州崇福公司应于3日内撤出租赁房产，鼎晟公司和梅州崇福公司以及物管公司共同对租赁房产进行验收交接，若梅州崇福公司交还的租赁房产含有固定附着物、装置以及附加设备，且鼎晟公司同意接收的，则视为梅州崇福公司同意放弃该等固定附着物、装置以及附加设备的所有权，梅州崇福公司不得要求鼎晟公司给予任何补偿，若鼎晟公司不同意接收的，梅州崇福公司应将租赁房产恢复原状返还给鼎晟公司；合同期限内若鼎晟公司提前解约，需要提前1个月通知梅州崇福公司，双倍返还梅州崇福公司租赁保证金，若梅州崇福公司提前解约，梅州崇福公司支付的保证金鼎晟公司不予返还，同时梅州崇福公司还将承担合同期内剩余租期的租金；若梅州崇福公司拖欠租金达15日，鼎晟公司有权没收保证金并解除合同，同时追究梅州崇福公司违约责任。合同还约定了双方的其它权利义务。同日，蓝福清（系梅州崇福公司的法定代表人）就涉案房产与鼎晟公司签订用于备案的房屋租赁合同1份，并向房屋租赁管理部门登记备案，取得了房屋租赁凭证，蓝福清在合同尾部签名纳手印。对于该份备案合同，蓝福清庭审中认为合同尾部并非蓝福清本人的签名和手印。但是，蓝福清未提出笔迹鉴定申请。
二、上述合同签订后，梅州崇福公司按约向鼎晟公司支付租赁保证金101769.10元、管理费保证金13857.92元、水电费保证金6495.9元，三项保证金合计122122.92元，鼎晟公司亦按约交付租赁房屋。鼎晟公司于2012年7月、8月份的租金付款通知均发给梅州崇福公司，此后从2012年9月起，鼎晟公司按月向福通公司发出涉案房产租金付款通知，且鼎晟公司开具付款人为福通公司的租金发票。福通公司于2012年7月4日设立，设立住所为涉案房产，法定代表人系案外人。福通公司称其入驻涉案房产后，实际对涉案房产内部进行了装修，至2013年1月底撤出涉案房产后，这些装修尚留存在租赁房产内。福通公司撤出涉案房产前后，福通公司与两被告均未与鼎晟公司办理撤场交接手续。
三、梅州崇福公司和福通公司按月向鼎晟公司支付每月租金至2013年1月底，此后未再向鼎晟公司交租。鼎晟公司于2013年2月22日在深圳商报A11版登报通知，通知福通公司（法人代表蓝福清），称福通公司拖欠租金已超过合同约定期限，请见报后3个工作日内与鼎晟公司联系处理相关事项，逾期鼎晟公司将按合同约定收回房屋。
四、鼎晟公司庭审中确认，放弃第一项诉请中管理费和空调费部分，变更后该项诉请仅包括2013年2月的租金50884.55元。
鼎晟公司一审诉讼请求为：1、梅州崇福公司、蓝福清支付所欠2013年2月租金及相关费用共计57813.51元；2、梅州崇福公司、蓝福清支付剩余租期租金844683.56元，上述两项合计902497.07元；3、梅州崇福公司、蓝福清承担本案诉讼费。
梅州崇福公司反诉请求为：1、双方签订的房屋租赁合同已于2012年7月4日被双方协商一致解除；2、鼎晟公司立即向梅州崇福公司返还其收取的租房保证金101769.1元、管理费保证金13858元、水电费保证金6495.9元，共计122123元；3、诉讼费用由鼎晟公司承担。
原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。鼎晟公司与梅州崇福公司于2012年6月14日签订的房屋租赁合同书，应属合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。梅州崇福公司签订涉案合同后，福通公司以租赁场地为注册地址成立新公司，并由新成立的福通公司实际使用租赁场地及履行交租义务，鼎晟公司知晓且未提出异议，应认定合同签订人即梅州崇福公司和实际使用人即福通公司为共同的承租人，负有共同履行租赁合同、支付租金等费用的义务。在福通公司未和鼎晟公司签订新合同的情况下，福通公司自愿向鼎晟公司交付租金，鼎晟公司又予以接受，可视为鼎晟公司同意福通公司作为共同的承租人，但是不能视为鼎晟公司同意租赁合同的权利义务已经全部由合同签订人即梅州崇福公司转移给实际使用人即福通公司。因为我国合同法第84条规定，债务人将合同义务全部或者部分转移给福通公司的，应经债权人同意。所以，合同签订人欲将租赁合同的权利义务转让给实际使用人的，应当以协议方式或者其它形式征得鼎晟公司同意，该同意须明确具体，否则，不能产生合同权利义务转移的法律后果。本案中，梅州崇福公司就将涉案租赁合同的权利义务全部转移给福通公司事宜并未征得鼎晟公司明确具体的同意，不能发生合同权利义务转移的法律后果。蓝福清虽在备案合同尾部签名捺�，但因其未实际履行交租义务，也未实际使用租赁房产，鼎晟公司对此也未提出异议，故蓝福清不应承担本案民事责任。因此，鼎晟公司本诉诉请要求梅州崇福公司和福通公司支付2013年2月份的租金50884.55元，原审法院予以支持。鼎晟公司庭审中明确放弃本诉第一项诉请中管理费和空调费部分，符合法律规定，原审法院予以准许。鼎晟公司本诉还诉请要求梅州崇福公司和福通公司支付剩余租期的租金，原审法院认为，鼎晟公司于2013年2月22日在深圳商报A11版登报通知福通公司（法人代表蓝福清）处理托欠租金事宜，说明至少此时鼎晟公司已知悉租赁合同无法再继续履行，此后3日内梅州崇福公司和福通公司并未再支付任何租金，鼎晟公司应于此时联系另找承租人事宜，此后租赁房产空置的损失应属合理商业风险，鼎晟公司本诉中仍要求梅州崇福公司和福通公司支付剩余租期租金，原审法院不再支持。梅州崇福公司反诉要求确认其与鼎晟公司签订的房屋租赁合同已于2012年7月4日经协商一致解除，与原审法院认定不符，原审法院不予支持。梅州崇福公司关于合同权利义务已经转移的抗辩，与查明的事实不符，原审法院不予采纳。梅州崇福公司和福通公司从2013年2月起拖欠鼎晟公司租金，按照合同约定，鼎晟公司有权没收保证金，因此，梅州崇福公司要求鼎晟公司立即向梅州崇福公司返还其收取的租房保证金101769.1元、管理费保证金13858元、水电费保证金6495.9元，共计122123元的反诉主张，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、梅州崇福公司和福通公司应于本判决生效之日起�日内连带负责向鼎晟公司支付拖欠的2013年2月份租金人民币50884.55元。二、驳回鼎晟公司的其它本诉诉讼请求。三、驳回梅州崇福公司的全部反诉请求。如被告和福通公司未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本诉案件受理费人民币6412元，由鼎晟公司负担人民币6050元、由梅州崇福公司和福通公司连带负担人民币362元。反诉案件受理费人民币1371元，由梅州崇福公司负担。
上诉人鼎晟公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，并判令被上诉人向上诉人承担支付剩余租期租金844683.56元的违约责任；2、判令被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院判决认定的基本事实清楚，但却认为：“上诉人在深圳商报登报通知被上诉人处理拖欠租金事宜，说明至少此时上诉人已知悉租赁合同无法再继续履行，此后3日内被上诉人未再支付任何租金，上诉人应于此时联系另找承租人事宜，此后租赁房产空置的损失应属合理商业风险，上诉人要求被上诉人支付剩余租期租金的诉请，法院不予支持。”上诉人认为，上述认定对上诉人通过登报通知被上诉人缴纳租金的行为简单推定为登报时上诉人已知悉租赁合同无法再继续履行，此后租赁房产空置的损失应属上诉人应当承担的“合理商业风险”，如此认定缺乏必要的事实和法律依据。理由如下：首先，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。《租赁合同》第12条违约责任12.1条明确约定：“如乙方合同期内提前解约，乙方支付的保证金甲方不予返还，同时乙方还将承担合同期内剩余租期的租金”。该条款对被上诉人合同期内提前解约如何承担违约责任及违约赔偿的损失计算方法进行了明确约定。《中华人民共和国合法法》第一百一十四条明确规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故，双方就违约责任的约定符合法律规定且属双方合意的结果，一审法院没理由在认定合同有效的前提下又不支持上诉人要求被上诉人按照合同约定承担违约责任的诉求。其次，上诉人登报通知是因为被上诉人到期不缴纳租金且上诉人无法联系到被上诉人，不得已采取公示的方式告知被上诉人拖欠租金的时间已超过合同约定的期限，并要求被上诉人在见报后三日内与上诉人协商处理相关事项。因此登报通知仅仅是上诉人通知被上诉人缴纳租金的方式，通知同时告知被上诉人，上诉人有权依照合同约定追究其法律责任。而一审法院却因为�诉人采取公告方式通知被上诉人交纳租金，推定上诉人在此时明知租赁合同无法继续履行，此后的房产空置的损失属“合理商业风险”。一审法院断然推定显然有悖事实。1、本案中，被上诉人违反合同约定严重拖欠2013年2月份的租金，也没明确向上诉人表示要求提前终止合同，房屋的办公设备也没有撤离，上诉人尚无充分理由认定被上诉人肯定不继续承租物业，在此情况下，上诉人只有通过公示的方式（即登报行为）通知被上诉人缴纳租金或处理后续事宜。2、“商业风险”是指包括自然灾害、盗窃战争等不可抗力风险和市场供求关系变化、决策失误等导致的可以抗力风险两大类。本案中，被上诉人的严重违约行为导致上诉人房产空置损失的风险，既不属于自然灾害等不可抗力风险，也不属于市场供求关系变化、决策失误等可以抗力的风险。如果被上诉人不违约，�合同租赁期间，房产空置损失并不存在，也即房产空置损失的风险是由于被上诉人主观的违约行为所引起，并不是客观不可抗力的事由引起的，故，被上诉人应当按照合同约定承担相应的违约责任。如若不然，任何基于合同产生的权利义务，只要一方违约都可以以合理商业风险的借口推卸法律责任的话，那么商业市场秩序必然无章可循。另外，“合理商业风险”应当如何理解，怎样才算合理？一审法院并没有对此作出令人信服的解释。因此，一审判决将上诉人房产空置损失认定为“合理商业风险”，显得没有充分的事实依据和法律依据。综上所述，一审法院以房屋空置损失属上诉人合理商业风险为由驳回上诉人要求被上诉人承担违约责任的请求，显然属认定有误，恳请二审法院依法予以纠正并支持上诉人的诉讼请求。上诉人补充上诉理由称：双方签订的合同履行�限到2014年6月13日，2013年2月份，被上诉人拒绝支付租金，并不积极与上诉人协商，也不积极寻找新的租客来减少损失，而是采取一走了之的办法，导致2013年2月份至5月份的房屋一直空置状态。上诉人为了避免损失扩大寻找租客，并于2013年5月将房屋出租给案外人李某，为此支付了中介费。同时，4个月的空置期上诉人还要向京基公司支付租金，导致上诉人4个月的可预期利益受损。请求二审法院判令被上诉人赔偿上诉人的损失。
被上诉人答辩称，我们不同意上诉人的上诉请求。我们认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应予维持。针对上诉人的上诉，上诉人的上诉请求时间超过其损失。根据合同法的规定，如果上诉人要求的违约金是过分高于其实际损失，被上诉人是可以要求法院给予调整的。在上诉人2013年2月22日已登报解除租赁合同。之后上诉人已�将房屋出租给深圳市碧菲洋公司，而且该公司基本延用了被上诉人的装修家私，所以我们认为我方没有给上诉人造成损失。上诉人已根据合同约定没收被上诉人缴纳的保证金。一审法院也支持了该点，同样我们认为上诉人没有其他损失。
本院二审查明，上诉人确认其于2013年5月30日已经将涉案房屋出租给新的租客，上诉人变更上诉请求：要求支持2013年3、4、5月份空置期的租金，具体数额为152653.65元。双方均无新的证据提交。原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案租赁合同系上诉人与被上诉人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定为有效合同是正确的。涉案合同约定，如被上诉人合同期内提前解约，被上诉人支付的保证金上诉人不予返还，同时被上诉人还将承担合同期内剩余租期的租金。本院认为，该条款系对违约方承担违约责任的约定，其实质是要求违约方支付相应的违约金，根据合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以适当减少；上诉人作为守约方，亦应采取适当措施防止损失的扩大。被上诉人未能按照合同的约定支付租金，构成违约，原审判决被上诉人支付的保证金不予退还正确；上诉人确认其已经于2013年5月30日已经将涉案房屋出租给新的租客，结合上诉人于2013年2月22日登报通知被上诉人处理拖欠租金事宜后、被上诉人并未在上诉人催告的期限内支付任何租金、上诉人可在该期限届满后联系新的承租人的事实，原审法院认定此后租赁房产空置的损失应属合理商业风险并无不当，且上诉人于2013年2月22日登报发出相关通知后已经收回房屋，被上诉人支付的保证金不予退还已经弥补上诉人的相应损失，上诉人仍要求被上诉人支付空置期的租金作为�约金，上诉人主张的违约金过高，该请求本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 王丹妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。