北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民初字第3969号
原告北京市瑞泽园酒楼，住所地北京市石景山区八大处路**号。
投资人李萍，经理。
委托代理人李弘晟，北京市方正律师事务所律师。
被告梁胜利，男，1951年3月20日出生。
委托代理人谢桂有，男，1956年6月1日出生。
委托代理人陈建新，大沧海律师事务所北京分所律师。
原告北京市瑞泽园酒楼（以下简称瑞泽园酒楼）与被告梁胜利合同纠纷一案，本院受理后，依法由法官郭春瑞独任审判，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。本案转为普通程序后，依法组成由法官郭春瑞担任审判长、人民陪审员李莲滨、王世江参加的合议庭审理本案，于2013年10月23日再次公开开庭进行了审理。原告瑞泽园酒楼的投资人李萍及委托代理人李弘晟、被告梁胜利的委托代理人谢桂有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞泽园酒楼起诉称：瑞泽园酒楼自2004年4月承租北京市八大处农工商总公司（以下简称农工商公司）位于农工商公司大门北侧的房屋经营餐饮业务。2007年1月22日，梁胜利承包瑞泽园酒楼并签订《承包协议书》，约定在梁胜利每月交纳承包费6000元并交纳相关税款、房租、水电费用，如遇不可抗拒的因素发生变动时（如拆迁等），在瑞泽园酒楼得到经济补偿的前提下，瑞泽园酒楼根据梁胜利的投资实际情况，酌情给予一定的经济补偿。2012年6月29日，瑞泽园酒楼得到农工商公司的拆迁通知，瑞泽园酒楼通知梁胜利腾退。后农工商公司要求瑞泽园酒楼在2013年7月25日前腾退房屋，但梁胜利拒不腾退，故瑞泽园酒楼诉至法院，请求判令：1、解除瑞泽园酒楼与梁胜利签订的《承包协议书》；2、梁胜利腾退承包的瑞泽园酒楼；3、梁胜利交付2012年8月至实际腾退之日止的房租（按每月6000元计算）；4、梁胜利交付2012年8月至实际腾退之日止的承包费（按每年101600元计算）；5、梁胜利归还瑞泽园营业执照、卫生许可证、税务登记证、财务章、发票专用章、会计账簿；5、诉讼费用由梁胜利承担。
被告梁胜利答辩称：《承包协议书》中约定遇拆迁情况，梁胜利应当得到经济补偿。梁胜利同意腾退房屋，但瑞泽园酒楼必须先行补偿30万元并给予腾退时间。
经审理查明，2004年4月14日，瑞泽园酒楼投资人李萍与农工商公司签订《财产租赁合同》，约定李萍承租位于农工商公司北侧的房屋，面积226.52平方米，租赁期限自2004年4月15日至2009年4月14日，年租金99215元，每年4月15日交纳租金。李萍租赁上述房屋后，用于经营瑞泽园酒楼。合同到期后，李萍每年就农工商公司大门北侧的房屋与农工商公司签订《财产租赁合同》。2011年4月20日，李萍与农工商公司再次签订《财产租赁合同》，约定租赁期限自2011年4月15日至2012年4月14日，年租金101600元。本合同到期终止或因其他原因中途终止，承租方须在7日内无条件迁出，出租房不给承租方任何赔偿，任何损失由承租方自己承担。租赁期限内，承租方因特殊情况，将租赁的财产转让第三人是，必须事先征得出租房书面同意，否则转让无效，出租房有权收回租赁财产和终止合同。租赁期限内遇到国家、集体征地、自征、占地协议被政府批准之日起甲乙双方即自动终止租赁合同，由出租房验收后收回出租标的物，承租方无条件迁出。承租方不享受任何补偿，含不享受租赁后的装修费用，停产停业补偿费及搬家费等。遇有不可抗力因素和自然灾害等造成损失，双方均不承担责任。该合同到期后，因拆迁问题双方未再续签合同，李萍继续租赁该房屋并交纳租金至2012年7月。
2007年1月22日，瑞泽园酒楼与梁胜利签订《承包协议书》，约定：一、乙方（梁胜利）从协议实施之日起，必须自觉遵守国家的法律、法规，在相关法律、法规允许的范围内，合法经营（盈亏自负），安全运作，并按规定缴纳国家税款和经营中发生房租、水电等费用，如因违法违规造成的一切事故损失（包括失火、被盗等其他违法违规行为），均由乙方负责。在合作过程中，甲方无权干涉乙方正当的合法经营行为。二、甲方负法人责任，负责对外协调等外联事宜，以协助乙方顺利开展经营活动（主要针对工商、税务、公安、卫生、城管等执法部门的关系协调）。三、乙方在承包经营过程中所产生的一切债权、债务与甲方无关。四、月承包费六千元（经协商，第一年承包费每月为五千元）。付费方式采取三个月提前交的方法，如乙方无条件不能按时足额交付上述款项，甲方有权收回乙方的承包经营权。五、甲乙双方的合作方法，原则上三年不变，如一方有变动，需提前一个月告知对方，并协商一致。六、餐厅如遇不可抗拒的因素发生变动时（如拆迁等），在甲方实际得到经济补偿的前提下，甲方根据乙方界时的投资实际情况，酌情给予乙方一定的经济补偿。上述协议签订后，梁胜利承包瑞泽园酒楼并使用瑞泽园酒楼营业执照、卫生许可证、税务登记证等相关手续进行经营。梁胜利按期交纳租金及承包费直至2012年7月。
2012年6月29日，农工商公司向各承租人下发《拆迁通知》，写明：根据北京市石景山区土地储备中心要求，我公司准备对公司周边的租赁房屋进行拆迁，同时为了确保租赁户的利益，我公司方案如下：自2012年7月1日起，将对我公司地上物的租赁户逐一进行协商，在协商过程中，请各租赁户做好搬离的准备工作，时间定为2012年7月1日至2012年9月30日止，具体事宜请各租赁单位接到通知后，到公司物业办协商搬离事宜。《拆迁通知》发布后，农工商公司不再收取自2012年8月的租金，瑞泽园酒楼亦不再向梁胜利收取租金。2013年7月15日，农工商公司向瑞泽园酒楼下发《房屋腾退通知》，写明：根据北京市石景山区土地储备中心要求，我公司拟对公司门面房的租赁房屋进行腾退工作。自2012年7月1日起我公司开始对该地段租赁户逐一进行腾退工作，现通知瑞泽园酒楼在2013年7月25日前腾退房屋，逾期未搬，我公司将上诉法院要求租赁方赔偿一切经济损失。但瑞泽园酒楼未与梁胜利协商一致，梁胜利至今未迁出瑞泽园酒楼。
诉讼中，本院与农工商公司物业办核实，该公司尚未就搬迁费用与瑞泽园酒楼协商，亦未实际给付搬迁费，今后是否收取自2012年8月以后的租金尚未确定。
上述事实，有原告瑞泽园酒楼提交的《财产租赁合同》、《承包协议书》、《拆迁通知》、《房屋腾退通知》及当事人在庭审中的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：瑞泽园酒楼和梁胜利签订的《承包协议书》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现瑞泽园酒楼经营的场地即将拆迁，无法继续经营，瑞泽园酒楼以此要求解除与梁胜利之间的承包协议并要求梁胜利腾退经营场所、退还营业执照等经营证照、财务章、发票专用章及会计账簿，合法有据，本院予以支持。梁胜利至今仍在经营，依据承包协议书，梁胜利应给付经营期间的租金及承包费，瑞泽园酒楼要求梁胜利给付2012年8月以后至实际腾退之日止的租金及承包费，合法有据，本院予以支持。梁胜利辩称瑞泽园酒楼应当先行给予其搬迁补偿30万元，但依据《承包协议书》，瑞泽园酒楼给予梁胜利经济补偿的前提系瑞泽园酒楼得到出租人的经济补偿，但农工商公司尚未就搬迁补偿与瑞泽园酒楼协商，亦未实际补偿，瑞泽园酒楼补偿梁胜利的条件尚未成就，故梁胜利的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告北京市瑞泽园酒楼与被告梁胜利之间的《承包协议书》；
二、被告梁胜利与本判决生效后十日内腾退北京市瑞泽园酒楼经营场地（北京市八大处农工商总公司大门北侧，面积二百二十六点五二平方米）；
三、被告梁胜利给付原告北京市瑞泽园酒楼房租（自二零一二年八月至实际腾退之日止，按每月六千元计算）；
四、被告梁胜利给付原告北京市瑞泽园酒楼承包费（自二零一二年八月至实际腾退之日止，按每年十万一千六百元计算）；
五、被告梁胜利与本判决生效后十日内退还北京市瑞泽园酒楼营业执照、卫生许可证、税务登记证、财务章、发票专用章及相关会计账簿；
六、驳回原告北京市瑞泽园酒楼其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千一百六十六元，由被告梁胜利负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭春瑞
人民陪审员 李莲滨
人民陪审员 王世江
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 李 响