长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长经开民初字第00550号
原告：丛浩明，男，汉族，1971年6月30日生，住长春经济技术开发区。
委托代理人：孙福祥，吉林吉人卓识律师事务所律师。
被告：吉林省安华房地产开发有限责任公司。住所：长春市。
法定代表人：安有胜，该公司总经理。
委托代理人：张洪华，吉林佳禾律师事务所律师。
原告丛浩明与被告吉林省安华房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理。依法由审判员黄正男适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丛浩明的委托代理人孙福祥、被告吉林省安华房地产开发有限责任公司的委托代理人张洪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丛浩明诉称：2008年10月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于长春经济技术开发区房（建筑面积134.6平方米）出卖给原告，房屋总价款为383610元，被告应在2008年12月31日前将商品房交付原告使用，被告应在商品房交付使用后240日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告自超过规定日期第2日起，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同生效后，原告一次性付款将所购商品房总价款383610元全部支付给了被告。被告却超过合同第15条约定日期1833日办理房地产权属证书。综上，请求法院判令：被告给付逾期取得房地产权属证书违约金70315.71元。
吉林省安华房地产开发有限责任公司辩称：一、原告没有在规定期限内办理下来房地产权属证明，不是被告原因造成的，是规划部门的原因造成的。被告于2007年以出让方式取得了位于长春经济开发区土地使用权，在该地块上共建8栋楼房，总建设面积101961.6平方米，规划用地性质为商住。2008年8栋楼全部施工完毕，并对外出售。2008年被告将备案材料提交至产权处，产权处认为规划部门出具的规划有误，所以不给备案。但实际上，被告是按规划来建的，并没有违规。被告多次找规划部门，要求规划部门自行纠错并进行核实，2012年8月13日长春市规划局出具了一份长春市建设工程竣工规划核实通知书，认为所有8栋楼工程符合规划要求，至此所有8栋楼才备上案，所以原告没有在规定期限内办理房地产权属证书不是被告原因造成，是规划部门造成的。二、退一步讲，假设被告存在违约行为，被告也不应支付违约金，因本案已过诉讼时效。合同签订日期是2008年10月28日。根据《商品房买卖合同》第15条约定，被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案，2008年10月28日加240天应是2009年6月28日。也就是说，原告从2009年6月29日起就知道被告违约的事实，但原告于2015年1月26日才起诉，所以本案已过诉讼时效。第二，再退一步讲，根据合同约定，如被告不能在240日内将材料提交备案，要按日向原告支付已付购房价款万分之一的违约金。本案合同当中约定了每日违约金数额的计算方法，那么每日或每月违约金均形成独立债权，有独立清偿期，单独适用诉讼时效。买受人起诉前两年内的违约金予以支持，两年前的违约金不予支持。原告起诉日期为2015年1月26日，被告办理房屋权属证明日期为2014年5月14日，所以本案只能保护原告从2013年1月27日至2014年5月15日的违约金，共计442天。
经审理查明：2008年10月28日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0000000000292286），约定原告购买被告开发的位于长春经济技术开发区房，建筑面积为134.6平方米，房屋总价款为383610元，出卖人应于2008年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人超过规定日期第2日起，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。原告一次性向被告支付涉案房屋购房款383610元。2008年12月31日原告办理了涉案房屋入住手续。2014年5月14日长春市房产产权登记发证中心出具《商品房登记证明》，长春经济技术开发区楼已登记备案。2014年9月5日原告为涉案房屋办理了权属证书。另查明，原告于2015年1月26日向本院提交了起诉状。
认定上述事实的证据有：原告当庭陈述、被告当庭陈述、商品房买卖合同、房屋所有权证书、发票、建设工程规划许可证、建设用地规划审定单、长春市建设工程竣工规划核实通知书、商品房登记证明等。
本院认为：一、被告的行为是否构成违约问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，也无其他合同无效的情形，应认定合同有效。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人超过规定日期第2日起，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。被告虽主张延期办理涉案房屋权属证书是因政府规划部门的原因所导致，其不存在过错，但未向法庭提供充分证据证明，且本案系房屋买卖合同纠纷，不适用过错原则，故对被告的此项主张不予支持，被告未在规定期限内备案了涉案房屋所需材料，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告的行为已构成违约，被告应承担违约责任。二、本案的诉讼时效及违约金数额问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外”。第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。本案适用普通诉讼时效，即两年。原告于2008年12月31日办理了入住手续，根据合同约定被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故原告在2009年8月28日即知道自己权利被侵害，此时开始计算诉讼时效，因原告未向法庭提供充分证据证明本案存在诉讼时效中断、中止等法定情形，而原告于2015年1月26日向本院主张权利，故原告对2009年8月28日至2013年1月25日期间违约金的诉讼请求因超过法定诉讼时效，本院不予保护。因被告于2014年5月14日已履行了合同约定的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故本院保护原告对2013年1月26日至2014年5月13日期间合计473天违约金的诉讼请求。合同约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人超过规定日期第2日起，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，因涉案房屋总价款为383610元，故本院保护违约金18144.75元（383610元×0.0001×473天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效后被告吉林省安华房地产开发有限责任公司立即向原告丛浩明支付违约金18144.75元；
二、驳回原告丛浩明的其他诉讼请求。
案件受理费1557元减半收取为778.5元，由原告丛浩明负担578.5元，由被告吉林省安华房地产开发有限责任公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判员 黄正男
二〇一五年七月二十七日
书记员 陶祥曦