浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第3471号
原告庞孝莱。
原告杨超英。
委托代理人（特别授权代理）高海昌，浙江明成法律服务所法律工作者。
被告绍兴市建设开发集团有限公司，住所地绍兴市越城区人民西路259号。
法定代表人马建国，系公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）陶鹏、杨越夫，浙江中圣律师事务所律师。
原告庞孝莱、杨超英与被告绍兴市建设开发集团有限公司（以下简称建设开发公司）相邻关系纠纷一案，于2013年9月10日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员赵钦适用简易程序独任审判，于2013年10月23日、2014年7月21日、11月4日公开开庭进行了两次庭审。二原告委托代理人高海昌到庭参加三次庭审，被告委托代理人杨越夫到庭参加第一次庭审，被告委托代理人陶鹏到庭参加第二、三次庭审。本案鉴定时间为2013年11月10日至2014年7月15日、2014年7月22日至10月29日。本案现已审理终结。
二原告诉称：坐落于绍兴市越城区胜利东路香桥苑9幢建筑物由被告建设开发公司于2000年开发建造，总高为六层。2000年12月25日二原告向被告购买了该幢房屋505室、506室，总面积为289.14平方米。2001年2月9日经绍兴市工商行政管理局批准，二原告以该房屋为办公地成立绍兴东南油脂工程技术有限公司，并运营至今。该建筑六楼605室、606室房屋为被告所有，过去由他人作为经营性用房承租使用，目前该房屋空关，通往楼顶平台的通道钥匙和附属设施、设备一直由被告掌管。由于建筑物下雨时常发生六楼进水并渗漏至五楼，为此原告多次与被告交涉，被告仅作扫水处理了事。2013年8月27日下午1时，又发生被告房屋漏水注入原告房屋，造成原告房屋多处内墙面、吊顶、地板、书籍、电脑以及其他办公物品等毁损。当日下午，绍兴市电视新闻媒体进行了现场拍摄并作了报道，但被告无动于衷，与其交涉却蛮不讲理，称房屋进水系不可抗力原因造成，拒绝赔偿。为此原告诉至法院请求判令：一、被告排除、消除对原告房屋的侵害（对被告六楼的地面做修缮，对六楼顶层进行保质保量）；二、被告赔偿支付因其房屋漏水造成原告房屋内墙面、吊顶、地板、书籍、电子产品和其他办公用品等损坏所致的经济损失15万元（以评估结论为准）；三、被告赔偿支付因其房屋漏水造成电脑等电子物品毁损致使原告不能办公的经济损失及日后装潢停业所致的经济损失约计5万元；四、被告赔偿支付其他经济损失88.2元；五、本案诉讼费用包括案件受理费、财产保全申请费、鉴定评估费等由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求中的金额为112050元，变更第三项诉讼请求为被告赔偿误工损失8000元。
被告辩称：一、本案中二原告分别所有两处房屋标的，是两个不同的侵权，应分别起诉；二、对2013年8月27日的漏水事实无异议，但其原因是由于暴雨造成的屋顶漏水，屋顶属于房屋公共部分，维修义务不应由被告承担，被告是房屋开发者和建造者，不是房屋物业管理者，8年质保期过后，被告不再承担维修义务。而应当由楼房所有业主共同承担，漏水不是由被告造成的，被告不是侵权者；三、对于经济损失，具体损失数额由法院核准，间接损失不属法定赔偿事由，不应由被告承担。对变更后的第三项诉讼请求，被告认为该请求属于不同的法律范围，不应在本案处理，对该项诉讼请求不予认可。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据1、房产证2份，要求证明505室、506室由二原告所有。对合法拥有的房屋享有不受侵犯的事实。被告质证认为，其真实性请由法院认定，对其合法性无异议。对其关联性无异议。但该二套房屋是二原告分别拥有，所以对原告共同起诉的行为有异议。本院对该证据予以认定，可以证明二原告分别为香桥苑9幢505室、506室房屋业主的事实。
证据2、营业执照复印件1份，要求证明漏水后公司停止营业，造成经济损失的事实。被告质证认为，一、对其真实性及合法性请由法院认定，对其关联性有异议，本案属侵权纠纷，房屋漏水造成的公司停业损失的预期损失不是直接损失，与本案无关联。本院对该证据的真实性予以认定，但该证据不能证明原告要求证明的内容。
证据3、照片42份，要求证明原告房屋的墙面、地板、吊顶造成损失的事实。被告质证认为，其来源是原告自行拍摄，对真实性和形式上的合法性有异议。内容只能证明了房屋漏水的状态，不能说明是漏水的具体原因。结合其他证据，本院对该证据的真实性予以认定。
证据4、光盘1份、光盘内容是绍兴电视台拍摄记录，要求证明房屋漏水事实。被告质证认为，对节目本身真实性及合法性无异议。但对证明的内容有意见：一、录像的内容确认了本案房屋漏水原因是暴雨天气造成的屋顶漏水，不是由于六楼使用漏水，六楼是空关的，且记录中关于四楼相关人员的陈述系传来证据，不能作为定案证据。本院对该证据予以认定，可以证明讼争房屋漏水的现场情况。
证据5、发票1份，要求证明原告拍摄房屋漏水照片的支付的费用。被告质证认为，对其真实性、合法性、关联性均有异议。相关的实际款项支付人是否为本案原告不得而知。即使存在拍摄事实，照片的成本及价格，实际是否合理，原告均没有提供相关证据。本院对该证据的真实性予以认定。
证据6、变更登记情况表1份，要求证明原告庞孝莱系公司股东的事实。被告质证认为，事发时公司的出资人不是只有二原告，公司与原告之间只是法人和股东关系，不能证明房屋的经济损失与二原告的经济损失是同等关系。本院认证认为，该证据与本案缺乏关联性，故在本案中不予认定。
证据7、申请对香桥苑9幢505、506室房屋漏水原因进行鉴定。本院依法委托浙江大合建设工程检测有限公司进行鉴定，该鉴定机构作出司法鉴定报告1份，其鉴定意见为：香桥苑9幢505室、506室天花板存在渗漏水痕迹，是由于屋面垃圾未能及时清理，造成雨水管排水不畅，由雨水管连接处溢出，再由六楼楼面渗漏至505室、506室天花板。原、被告对鉴定报告均没有异议。本院对该鉴定报告的内容予以认定，可以证明讼争房屋漏水的原因。
证据8、购销合同复印件1份，要求证明诉争房屋应由物业管理的，但实际被告从未聘请进行物业管理。被告质证认为，证据与原件为准，实际上被告要求聘请专业的物业公司来管理，但原告却坚决不同意，由于原告的反对才至今未能解决漏水问题。本院认证认为，该证据与本案缺乏关联性，故在本案中不予认定。
证据9、照片打印件1组，要求证明原告通往屋顶的楼梯在605、606室屋内，原告无法自行上屋顶。被告通向顶楼必须要经过隔壁宾馆，但宾馆有七楼，七楼楼顶有避雷针，避雷针与梯子相连，下大雨时原告无法通过。606室屋顶搭建旅馆办公室是经过被告同意的。601-604室屋顶排水口均建有防污罩。被告质证认为，以原件为准，可以现场勘查。结合鉴定机构人员当庭陈述，本院对该证据予以认定。
证据10、申请对香桥苑9幢505、506室房屋因漏水造成的损失进行评估。本院依法委托绍兴中兴资产评估有限公司进行鉴定，该评估机构作出资产评估报告书1份，其评估结论为：房屋漏水造成的装修损失评估价值为112050元（含拆除费用）。原告对该报告的三性均无异议。被告质证认为，一、对该评估报告有异议。1、评估机构的资格范围是对价值范围的评估，但本案缺乏对关联性的评估，即对漏水是否是造成原告损失的原因进行评估，而关联性的评估不是评估机构的评估范围，且该评估报告也没有做出关联性的评估；2、评估报告中采取的是重置成本法，即重新按照市场价恢复产生的价格，而被告认为其中的“扣除折旧”是其版本性的描述，不是针对本案的实际表述，装修清查明细表中并没有扣除折旧费用，故原告的装修不能按照明细表中的费用计算；3、在评估过程中，被告曾派人参加现场勘验，被告明确提出了意见，包括损失范围面积、出现地板窗台裂缝的原因（漏水还是日常的日晒雨淋）提出质疑，但评估人员均不采纳及记录。现在要做评估，首先要确定原告主张范围的内容是否是漏水原因引起的。综上，在没有确定因果关系及损失范围的情况下就进行鉴定，被告对该评估报告有异议。本院对该评估报告书的内容予以认定，可以证明原告因本次漏水事故造成的装修损失。
证据11、工资清表1份，要求证明原告的工资情况。被告质证认为，对其真实性有异议，该证据本身是复印件，加盖的公章本身就是原告所有的企业，由自己出具的证明不具真实性。即使是真实的，原告也应该提供财税记录。同时，该损失并非是二原告产生的损失，即使有损失，也是公司的损失。即使存在漏水情况，也不存在需要单位停产停业的情况，故对其主张的内容及待证事实均不予认可。本院认证认为，该证据与本案缺乏关联性，故在本案中不予认定。
证据12、鉴定费发票1份、评估费发票1份，要求证明原告垫付的鉴定费及评估费。被告质证认为，与本案无关，应由原告自行承担。本院对该证据予以认定，可以证明原告垫付的鉴定评估费用。
被告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据1、照片8张，要求证明标的房屋屋顶的现状，顶楼是多户人家共有的，堆放了很多杂物，就是因为屋顶过多的杂物堆积无人打理，才会导致暴雨天气造成屋顶漏水，且原告诉称该屋顶只能由被告才能上去的情况不符合事实。原告质证认为，屋顶的钥匙放置哪里，原告不知情，楼顶无法上去。被告没有尽到职责，作为开发商，605室、606室房屋没有卖出去，被告应该对其履行管理义务。本院对该证据的真实性予以认定，但漏水原因以本院委托的鉴定机构出具的鉴定意见为准。
证据2、2013年8月27日的气象证明1份，要求证明漏水当天下暴雨的事实。原告质证认为，对其真实性无异议，但是下雨并不必然导致房屋进水，事实却是原告房屋进水，说明被告所建房屋存在结构、质量问题。本院对该证据的真实性予以认定，房屋漏水原因以本院委托的鉴定机构出具的鉴定意见为准。
证据3、照片2份（于2014年10月拍摄），要求证明被告没有使用涉案屋顶平台，而东首房屋及601、602、603室业主均在使用该平台，并加盖违章建筑、种植花草树木、放置物品、垃圾的事实。原告质证认为，一、之前提交的照片并没有显示该垃圾堆，垃圾堆是在2014年7月21日后才存在的；二、该垃圾堆与第三单元屋顶没有相关性，601、602、603室是第六单元，而原告房屋所在是第三单元；三、本案是物权保护纠纷，而不是相邻关系纠纷，如果本案均涉及物权保护和相邻关系，原告有选择权。本院对该证据的真实性予以认定。
根据上述确认有效的证据和原、被告的当庭陈述，以下事实可以认定：原告杨超英系绍兴市越城区香桥小区9幢506室业主，原告庞孝莱系香桥小区9幢505室业主。绍兴东南油脂工程技术有限公司以上述房屋为经营场所。被告建设开发公司系香桥小区9幢建筑物开发商，香桥小区9幢605、606室房屋至今未售出。
2013年8月27日天降暴雨，雨量较大。原告所有的香桥苑9幢505、506室房屋发生漏水，造成房屋内墙面、吊顶、地板等毁损。诉讼中，经原告申请，本院委托浙江大合建设工程检测有限公司对上述房屋漏水原因进行鉴定，该鉴定机构作出司法鉴定报告1份，其鉴定意见为：香桥苑9幢505室、506室天花板存在渗漏水痕迹，是由于屋面垃圾未能及时清理，造成雨水管排水不畅，由雨水管连接处溢出，再由六楼楼面渗漏至505室、506室天花板。同时，鉴定机构建议：定期对屋面垃圾进行清理，并疏通雨水管。同时，鉴定人到庭接受询问称：直接上到楼顶的楼梯在六楼房屋内，被围进去了。另有一个检修楼梯可以上到楼顶，但需要翻过墙。上屋顶的钥匙是从隔壁宾馆处取得，再从宾馆上去。9幢605、606室屋面上有点建筑垃圾及一些花草。诉讼中，原告申请对香桥苑9幢505、506室房屋因漏水造成的损失进行评估。本院依法委托绍兴中兴资产评估有限公司进行鉴定，该评估机构作出资产评估报告书1份，其评估结论为：房屋漏水造成的装修损失评估价值为112050元（含拆除费用）。
本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案原告庞孝莱、杨超英虽分别为香桥小区9幢505、506是房屋的业主，但上述房屋作为办公场所相互连通，应当视为一个整体，二原告作为共同原告提起诉讼的主体适格。被告系该建筑物的开发商，香桥小区9幢605、606室房屋至今未售出，故被告为605、606室房屋所有权人，其对该房屋应当负有妥善管理的义务。2013年8月，讼争房屋发生严重漏水事故，经鉴定机构鉴定，漏水原因为屋面垃圾未能及时清理，造成雨水管排水不畅，由雨水管连接处溢出，再由六楼楼面渗漏至505室、506室天花板。本院认为，被告将通向屋顶的楼梯围入六楼屋内并上锁，致使他人无法正常到达楼顶，造成屋顶垃圾未能及时清理。同时被告对六楼房屋疏于管理，在暴雨致水管堵塞，雨水溢出至六楼，造成六楼楼面积水后，被告亦未及时妥善处理，导致雨水渗漏至原告所有的五楼房屋，现原告要求被告赔偿其室内装修因进水产生的损失，符合法律规定，本院予以支持。原告因此产生的损失数额，已由评估机进行评估，对原告主张合理部分，本院予以支持。关于原告要求被告对六楼的地面做修缮，对六楼顶层进行保质保量的请求，根据鉴定机构的建议“定期对屋面垃圾进行清理，并疏通雨水管”，并未提及对六楼地面及顶层进行修缮，故对该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿误工损失的请求，本院认为鉴定机构所作的装修损失评估结论中，其中已包含人工费用，且原告主张的误工损失属于间接损失，故对该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付照片打印费的请求，本院认为该费用系原告为保全证据所支出的合理费用，其主张金额合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市建设开发集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告庞孝莱、杨超英损失共计112138.2元；
二、驳回原告庞孝莱、杨超英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1351元，财产保全费1520元，合计2871元，由原告庞孝莱、杨超英负担191元，由被告绍兴市建设开发集团有限公司负担2680元，鉴定评估费25000元，由被告绍兴市建设开发集团有限公司负担，上述应由被告负担部分，于本判决生效之日起三十日内向本院付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵 钦
二〇一四年十一月十九日
书记员 傅眉佳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。