上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初12724号
原告：中国人民解放军73806部队，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：李靖，主任。
委托诉讼代理人：张莉。
委托诉讼代理人：朱涛，上海众华律师事务所律师。
被告：全景实业(上海)有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：苏里，董事长。
委托诉讼代理人：叶宗林、沈渭泂，上海市震旦律师事务所律师。
原告中国人民解放军73806部队(以下简称73806�队)与被告全景实业(上海)有限公司(以下简称全景公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告73806部队的委托诉讼代理人张莉、朱涛，被告全景公司的法定代表人苏里及委托诉讼代理人叶宗林、沈渭泂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告73806部队向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的2份《军队房地产租赁合同》(以下简称租赁合同)于2017年5月22日解除；2.判令被告将上海市黄浦路XXX号A座二层、四层房屋(以下简称系争房屋)返还原告；3.判令被告支付至2017年5月22日欠付的租金2,230,746.67元，及按照每年1,883,400元的标准，支付原告2017年5月23日起至返还房屋之日止的房屋使用费。事实和理由：原、被告于2014年9月3日签订租赁合同2份，被告向原告租赁上海市黄浦路XXX号A座二层(建筑面积1,200平方米)及四层(建筑面积1,380平方米)的房屋，合同期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止，年租金分别为876,000元、1,007,400元，先付后用。但在合同履行过程中，被告无正当理由多次拖欠租金，原告曾于2016年12月发函给被告催缴租金，被告仅于2017年4月支付原告110万元，其中55.25万元是系争房屋租金，54.75万元是案外人上海贝里国际广告有限公司(以下简称贝里公司)欠付的上海市黄浦路XXX号A座三层房屋租金。截止起诉之日，被告仍拖欠原告2016年部分租金及2017年上半年租金合计2,225,000元。根据租赁合同约定，被告逾期支付租金超过30日，原告有权单方面解除合同。此外根据中央军委关于军队全面停止有偿服务的政策，原告也可向被告提出解除合同。原告于2017年5月20日向被告发出解除通知，被告于2017年5月22日收到通知，故要求确认2017年5月22日为租赁合同解除之日。因被告拒不返还�争房屋，原告遂诉至法院。
被告全景公司辩称，被告未拖欠租金，不存在违约，原告要求解除租赁合同缺乏正当理由。2015年底，原、被告曾就租赁期限延长及新的租金标准达成一致，为此双方共同委托评估机构对房屋租金价格进行评估，评估结果是房屋总面积4,560平方米，年租金总价228万元。原、被告根据评估结果签订了新的租赁合同，原告同意租赁期限延长至2020年。根据评估结果，每平方米房屋租金为1.37元左右，系争房屋年租金为127.8万元。被告于2017年4月支付原告系争房屋租金110万元，该款项是通过被告法定代表人之子苏美个人账户转账的，苏美也是被告的股东，与贝里公司无关，故该款项不包括贝里公司租金。被告欠付的2016年系争房屋租金金额仅为16.8万元。被告仅收到了原告于2017年5月18日发出的律师函，因当时新的租赁合同已经签订，但尚未通过审批，被告不清楚应当按照何标准支付租金，原告工作人员也让被告继续等待，故未及时支付租金。此后未支付租金的原因在于系争房屋被原告封门致使被告无法正常经营。现同意支付所欠租金，不同意解除租赁合同。
本院经审理认定事实如下：2007年左右，原告与案外人上海永利娱乐管理有限公司(与被告系关联公司，以下简称永利公司)签订租赁合同，将系争房屋出租给永利公司使用。
2014年9月3日，原、被告签订2份租赁合同，分别约定原告将上海市黄浦路XXX号A座二层(建筑面积1,200平方米米)、四层(建筑面积1,380平方米)出租给被告使用，租赁用途均为餐厅，租赁期限均自2014年10月1日至2017年9月30日；租金总额分别为2,628,000元、3,022,200元，年租金分别为876,000元、1,007,400元，租金按季支付，于每季前10日支付，先付后用；租赁期内的水、电、气、物业、电信、网络等费用由被告承担；租赁保证金均为5万元，被告应于合同签订后10日内支付，被告履行合同义务的，原告应在租赁期满将租赁保证金无息退还被告，如被告未履行合同义务，租赁保证金不予退还，同时原告有权要求被告另行支付违约金；不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或解除合同后，须无偿移交给甲方；不得擅自在承租场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建、添建的，须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满或解除合同时，须完好无偿移交给甲方；因不可抗力原因及�家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原、被告双方均不承担责任；如被告有违反合同约定的行为，原告有权解除合同，被告应向原告支付5万元作为违约金；如被告逾期交付租金及有关费用，每逾期1日，原告按滞交经费总额的3‰向被告加收违约金，逾期30日，原告有权解除合同并收回按合同约定属于原告的全部财产，同时停止供应水、电等。被告向原告支付租赁保证金合计10万元，系争房屋由被告使用至今。2015年12月31日以前的租金被告已付清。
2015年3月20日，原告书面通知被告：根据中央军委规定，新增和续租项目租赁期限不得超过5年，彻底整改现有违规项目，未使用制式合同或签订“阴阳合同”的，一律废止原合同，重新签订制式合同；未经具有相应审批权限机关和部门批准的项目，全部按照有关规定纠治；承租单位投资进行新翻建和�扩建的，在建的必须停止，已经建成的，一律委托专业机构进行租赁价格评估，双方重新洽谈租赁事宜，重新按要求确定租赁期限，并完善相关资料，按规定逐级重新报批；为此，原告拟聘请评估公司对市场价格进行评估，要求被告配合并提供相关资料。嗣后，原、被告共同委托上海城市房地产估价有限公司对上海市黄浦路XXX号房地产租金进行评估。上海城市房地产估价有限公司于2015年12月28日出具估价报告，载明估价对象为上海市黄浦路XXX号房地产，建筑面积4,560平方米(其中二、四、五层均为1,278平方米，三层531平方米，六层195平方米)，建筑物由承租方投资装修，2014年12月竣工，出租年限为5年；评估结果为该房地产于估值时点即2015年9月30日的年租金总价为228万元，评估结果已考虑承租方投入的工程费用对租金价格的影响；该估价报告使用期限为1年，即2015年12月28日至2016年12月27日止。
原、被告曾商议订立新的租赁合同，变更原租金标准及租赁期限，该合同约定双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。被告在新的租赁合同上盖章后交由原告，但合同至今未通过审批。
2017年4月14日，被告法定代表人苏里之子苏美(系被告股东之一)通过个人账户转账给原告租金110万元。被告于当日向原告出具《全景房租转账人说明》，言明被告委托公司股东之一苏美交纳2016年部分房租。2017年5月20日，原告委托律师发函给被告，告知被告因其未按合同约定的金额及期限支付租金，原告有权单方解除合同，另根据中央军委全面停止有偿服务命令的要求，原告多次通知被告解除合同、返还房屋，但被告拒不交还房屋，故通知被告租赁合同于被告收函之日解除，要求被告返还上海市黄浦路XXX号房屋并付清租金及费用。被告于2017年5月22日收到该律师函。
审理中，原告同意在被告迁出系争房屋后退还被告租赁保证金。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告就系争房屋签订的2份租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。在合同履行过程中，双方根据相关规定曾欲重新签订租赁合同，为此共同委托评估机构就包括系争房屋在内的上海市黄浦路XXX号房地产租金进行评估，双方的确协商变更租赁合同期限及相应租金，被告也在新的租赁合同上盖章交由原告提交相应的军队房地产管理部门审批，但是因新的租赁合同未经审批通过，合同约定的生效条件不具备，该合同并未生效，故原、被告之间仍应按照原租赁合同的约定履行各自义务。根据租赁合同约定，被�逾期支付租金超过30日，原告有权解除租赁合同。但是，考虑到前述情况，被告未按照原租赁合同的约定支付2016年起的租金情有可原。在合同履行过程中，中央关于军队和武警部队建设政策作了重大调整，要求在全国范围内，军队和武警部队全面停止有偿服务。考虑到原告的诉讼目的、起诉的时间节点，以及系争房屋的具体使用情况，本院确定双方签订的租赁合同于2017年9月30日终止为宜。租赁关系终止，出租人有权收回房屋，被告应清空、迁出系争房屋，将该房屋返还原告。关于系争房屋租金，因新的租赁合同未生效，被告仍应按照原租赁合同约定的租金标准支付原告租金。被告股东苏美于2017年4月转账给原告的租金110万元，因被告明确该款项系支付系争房屋2016年部分租金，原告也无证据证明双方同意该款项用于支付案外人贝里公司欠付原告的部分租金，故本院�纳被告意见，该110万元均系被告支付的系争房屋租金。被告还应支付原告2016年欠付的部分租金及2017年1月1日至合同终止之日的租金2,195,950元。因系争房屋仍为被告占有使用，被告还应按照原租金标准支付租赁关系终止后系争房屋占用期间的使用费，至实际交还房屋之日止。原告同意于被告迁出系争房屋后退还被告租赁保证金，系对自身权利的处分，与法不悖，本院予以照准。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第七项、第二百二十六条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款规定，判决如下：
一、原告中国人民解放军73806部队与被告全景实业(上海)有限公司就上海市黄浦路XXX号A座二层、四层分别签订的2份《军队房地产租赁合同》于2017年9月30日终止；
二、自本判决生效之日起5日内，被告全景实业(上海)有限公司应清空、迁出上海市黄浦路XXX号A座二层、四层房屋，将该房屋返还原告中国人民解放军73806部队；
三、自本判决生效之日起5日内，被告全景实业(上海)有限公司应支付原告中国人民解放军73806部队租金2,195,950元，并支付原告合同终止后至实际交还房屋之日止的房屋使用费，按照每年1,883,400元的标准计算；
四、原告中国人民解放军73806部队于被告全景实业(上海)有限公司迁出上述房屋之日起5日内退还被告租赁保证金10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费24,600元，由原告中国人民解放军73806部队负担232.40元，被告全景实业(上海)有限公司负担24,367.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十�日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
审 判 员 尹 灿
人民陪审员 毛济平
二〇一七年九月三十日
书 记 员 顾 逸
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的�定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《上海市房屋租赁条例》
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……