上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浦民一（民）初字第35777号
原告汪静莉。
原告缪金凤。
两原告共同委托代理人郑钰。
两原告共同委托代理人赵永华，上海中建中汇律师事务所律师。
被告丁建坡。
委托代理人司晓海，上海市锦天城律师事务所律师。
原告汪静莉、缪金凤诉被告丁建坡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月29日立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵永华，被告丁建坡及其委托代理人司晓海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2009年12月8日签订《房屋租赁合同》，将上海市浦东新区梅花路XXX号XXX层XXX室房屋出租给被告，约定租期自2010年3月10日起至2016年6月15日止，租金为：自2010年6月16日起至2012年6月15日止的月租金人民币（以下币种同）23，000元；自2012年6月16日起至2013年6月15日止的月租金24，380元。签订合同以后，从2011年11月起被告一直拖欠自2011年11月16日起至今的租金不付。原告认为，根据合同约定，原告要求解除合同和要求支付自2011年11月16日起至解除之日止的租金、逾期支付违约金、提前解除合同的违约金。同时，被告还应向原告支付自合同解除日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，根据合同约定，使用费根据日租金的两倍计算。最后，被告还应承担租赁期间使用房屋产生的有关费用。故原告诉请来院，要求：一、判令原、被告签署的关于上海市浦东新区梅花路XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》自被告收到诉状副本之日起解除，被告并将该房屋返还原告；二、判令被告支付自2011年11月16日起至合同解除之日止的租金；三、判令被告按最近一个月的平均日租金的两倍（人民币1，625元／日），支付自解除合同之日起至被告实际返还房屋之日（2013年7月12日）止的房屋使用费403，000元；四、判令被告支付截止到被告实际返还房屋之日即2013年7月12日止的已发生的商铺空调电费5，733.13元，商铺排油烟机电费、商铺排油烟机维修费9，350元，商铺物业管理费51，423.99元，水费1，393.70元，电费1，285.21元；五、判令被告支付逾期支付租金的违约金（按每日千分之一的标准，暂计算至2012年11月5日的违约金，共计人民币59，053元）；六、判令被告支付因其违约而造成的租赁合同提前解约的违约金，共计人民币48，760元。审理中，原告自愿撤回上述要求被告返还房屋的诉请。
被告丁建坡辩称，1、2009年12月8日双方就系争房屋签订房屋租赁合同时约定的建筑面积为136.27平方米，但之后原告于2010年4月16日办理完毕的产证显示建筑面积为133.58平方米，被告实际并不知道面积短少，故原告实际每月多收租金463.17元；2、被告曾于2011年11月8日向物业公司支付2011年9月份的物业管理费8，305元，故原告认为被告欠缴房屋物业管理费的情况与事实不符；3、原、被告签订合同关于违约金的约定过高，且使用费与违约金属于重复约定，应予以免除或者减少；4、被告自2012年6月20日之后即不使用系争房屋，之后多次联系原告要求返还，且关于使用费的约定标准过高，要求予以免除或者减少；5、由于房屋交付之后，被告无法取得环评行政许可决定书，导致在最初三个月时间内无法实际使用房屋，遭受了一定经济损失，故对于原告主张的租金及违约金应予以免除或者减少；6、系争房屋的物业公司疏于管理，经营环境持续恶化，给被告经营造成了损失，亦应减免租金；7、被告自行在系争房屋内安装了排油烟机、系争房屋的空调系统用电也是被告利用照明电力线路运行，原告诉请要求被告支付空调电费、排油烟机电费、维修费等无事实依据。
经审理查明，两原告系上海市浦东新区梅花路XXX号XXX室的权利人。2009年12月8日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋（建筑面积136.27平方米）出租给乙方作为餐饮使用；甲方于2010年3月31日前将房屋交付给乙方（免租期为2010年3月31日至2010年6月15日止），在免租期内除租金外的其他费用（包括但不限于物业管理费、电费、水费、通讯费等）由乙方承担。房屋租赁期自2010年3月31日至2016年6月15日，月租金为23，000元，自租赁期开始之日起的第三个租赁年限每年调整一次租金，租金调整规则为每次调整递增6%（自2010年6月16日起至2012年6月15日，月租金23，000元；自2012年6月16日起至2013年6月15日，月租金24，380元；……）；租金贰个月为一个支付周期，先支付后使用。首期租金支付时间为2010年3月31日，总额为46，000元，以后乙方应于每一个支付周期开始前十天向甲方支付清应付租金；在签订合同的同时，乙方应向甲方支付两个月的租金作为保证金，即46，000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯和有线电视、物业管理等在该房屋使用过程中产生的有关费用均由乙方承担；乙方在租赁该房屋前，已知晓该房屋的房屋状况和房屋性质，在开展经营业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证；若本合同提前终止、解除或届满时，乙方须在10天内将添置的可移动的动产部分自行搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还甲方，且租赁房屋内的装修、装潢、固定设施按装修后的现状无偿交还甲方；乙方不按甲方要求返还而继续占用租赁物业的，自擅自占用之日起乙方每日应当按最近一个月的平均日租金的两倍向甲方支付使用费；甲、乙双方同意，乙方逾期或不足额支付租金累计超过15天的或者乙方未按时支付物业管理费、公用事业费以及拖欠其他费用累计达30天以上的，甲方可书面通知乙方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金。给另一方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方应按时向甲方支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金总额的千分之一向甲方支付违约金。合同另对其他事项作了约定。
2012年6月7日，案外人第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司作为原告，以两原告汪静莉、缪金凤为被告，向本院提起诉讼，要求汪静莉、缪金凤支付2011年10月1日至2012年4月30日的物业管理服务费16，831.08元（每月每平方米18元）等，案号为（2012）浦民一（民）初字第18390号。本院经审理后于2012年9月判决汪静莉、缪金凤于判决生效之日起十日内支付第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司2011年10月1日至2012年4月30日的物业管理服务费16，831.08元。
2013年7月12日，原、被告签署房屋交接书一份，就系争房屋确认于当日“进行交接，乙方（被告）将房屋返还甲方（原告）使用，返还时甲方已对房屋内的设施设备进行了验收，并对验收结果予以认可”。
另查明，系争房屋自2011年9月1日起至2013年6月18日产生空调电费5，733.13元；自2011年9月1日起至2012年11月5日止产生排油烟机电费和维护费共计9，350元；2012年7月至9月产生水费1，393.70元，2012年9月产生电费1，285.21元。
审理中，原、被告确认一致，合同签订后，被告向原告缴纳了押金46，000元，并支付了截至2011年11月15日止的租金；物业费标准为每月2，404.44元，被告已经付清2011年9月份的物业费，2011年10月份的物业费被告已付1.24元，其余未付。另外，被告提出返还房屋时发现原告已经提前收回房屋，并由他人实际占用，原告称堆积物品系相邻房屋承租人堆放，正式交房日应以双方签署房屋交接书所载日期2013年7月12日为准。
审理中，被告向法庭提供委托书及租金计算表各一份，欲证明租赁期间原告同意减免租金的情况。原告对此不予认可，并提出申请笔迹鉴定申请。本院委托上海防伪技术产品测评中心司法鉴定所对两原告的签字进行鉴定。该所向本院出具了司法鉴定意见书，结论为上述委托书及租金计算表上两原告签字均非本人所书写。
上述事实，有《房屋租赁合同》、（2012）浦民一（民）初字第18390号民事判决书、交接书、发票、鉴定报告及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且于法不悖，属合法有效，双方均应遵照履行。承租人应当按照合同约定的期限支付租金。被告逾期不支付租金的行为已构成违约，原告据此要求解除合同，具有事实和法律依据。对于合同解除的时间，应为被告收到原告诉状之日，即2012年11月6日，本院予以确认。对于原告主张的2011年11月16日至2012年11月6日的租金及2011年10月1日至2013年7月12日的物业管理费，具有合同依据，本院予以支持。对于被告提出实际建筑面积与产证不一致，原告多收租金的情况，因双方并未约定按照面积计算租金，且合同履行中被告亦未提出相应异议，故本院不予采纳。对于被告提出的租金变更情况，经鉴定被告提出的租金计算表并非两原告本人签字，故被告依据该计算表要求减免租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，被告还提出房屋在双方签署交接书前早已由原告实际收回，原告对此予以否认，因在双方签署交接书确认交接完毕之前，被告作为承租人对租赁物具有占有使用的权利，在其未向出租人返还前应视为由其占有房屋，现被告未能证明房屋系由原告收回并交由他人实际使用的情况，故对被告的理由本院难以采信。被告可以另行向实际占用人主张权利。原告在庭审中自愿撤回要求被告返还房屋的诉请，于法不悖，予以准许。对于原告主张的解除合同违约金。根据《房屋租赁合同》的约定，违约金为月租金的两倍，故原告的该诉请具有合同依据，依法予以支持。对于原告主张的使用费，虽然合同约定以租金两倍计算，被告则认为该标准过高。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。考虑到原告已经同时主张了月租金两倍的违约金，且使用费计算标准确实过分高于其实际损失，故本院依据上述原则，将使用费标准调整为约定的租金标准，即每个月24，380元的标准。同理，对于原告主张的逾期支付租金的违约金，本院亦予以调整为60，000元。至于已经发生的商铺空调电费、商铺排油烟机电费、维修费、水费、电费等，根据合同约定均应由实际使用人负担，对原告的相应诉请予以支持。被告提出未实际使用排油烟机等理由缺乏事实依据，本院不予采信。最后，合同既已解除，已收押金理应予以返还或抵扣应付费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告汪静莉、缪金凤与被告丁建坡就上海市浦东新区梅花路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》解除；
二、被告丁建坡于本判决生效后十日内支付原告汪静莉、缪金凤自2011年11月16日起至2013年7月12日止的租金及使用费（截至2012年11月5日止为274，773元，自2012年11月6日起按照每月24，380元的标准按实计算）；
三、被告丁建坡于本判决生效后十日内支付原告汪静莉、缪金凤物业管理费51，422.75元；
四、被告丁建坡于本判决生效后十日内支付原告汪静莉、缪金凤解除合同的违约金48，760元；
五、被告丁建坡于本判决生效后十日内支付原告汪静莉、缪金凤逾期支付租金的违约金60，000元；
六、被告丁建坡于本判决生效后十日内支付原告汪静莉、缪金凤空调电费5，733.13元、排油烟机电费和维护费9，350元、水费1，393.70元、电费1，285.21元；
七、原告汪静莉、缪金凤于本判决生效后十日内返还被告丁建坡保证金46，000元，该款可在上述第二至六项判决被告应付费用中扣除。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，656元、鉴定费6，000元，合计12，656元（原告已预交），由原告汪静莉、缪金凤负担2，218元，由被告丁建坡负担10，438元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 马顺山
二〇一三年十月三十日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。