广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初92号原告（反诉被告）：李杰，男，1984年4月30日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，被告（反诉原告）：钟春明，女，1961年1月5日出生，汉族，住广东省高州市，委托诉讼代理人：梁增兴，被告钟春明的丈夫。原告李杰与被告钟春明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，被告钟春明于2017年3月12日向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告李杰，被告钟春明及其委托诉讼代理人梁增兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李杰向本院提出诉讼请求：判令被告返还房屋租赁押金6000元。事实和理由：2015年6月10日，原告与被告签订《租赁合同》，被告将位于广东省中山市火炬开发区祥富路3号12栋一楼之二的房屋，面积约为70平方米，出租给原告作商业用途使用，租金为每月2000元。原告已向被告交付6000元作为押金。签署合同约定的租赁期限截止至2016年6月12日，但合同约定期限届满后，原告拟继续承租该房屋，被告提出租金由2000元变更为2150元的要求，原告接受该要求并按时向被告支付前述金额的租金，被告未提出其它异议且接受原告租金，双方继续履行原合同。原告于2016年11月25日支付截止至2016年12月12日的租金（即2016年11月租金）后，即向被告提出解除合同，被告不同意解除该《租赁合同》且拒绝向原告返还6000元的押金。至今被告一直不肯解除《租赁合同》，原告已向被告返还钥匙，并多次向被告要求结清水电费等，被告均以各种理由拖延或拒绝，同时催促原告继续履行合同且要求原告向被告支付12月的租金，押金亦未返还给原告。原告李杰为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据主要有：1.租赁合同；2.收据。被告钟春明辩称，李杰在第一期《租赁合同》期满前两个月,即2016年4月份向钟春明提出，租赁合同期满后续租一年。钟春明表示同意，并提出要适当提高租金。双方一致商定，续租一年，租金定为每月2150元。于是李杰签写了《租赁合同》，并找胡金丽在工商注册，办理了营业执照。2016年12月上旬，李杰突然向钟春明表示生意差、难经营，并提出解除合同。因合同期限未到，钟春明表示如需解除合同，需按合同约定没收其押金。李杰于2016年12月12日单方解除合同，并要求退还押金。钟春明告知李杰，解除合同需经双方同意，并交清房产税，注销工商营业执照，交清所欠水电费，修补好损坏的房屋，打扫好卫生，交回钥匙，方能接受。李杰于2016年12月20日注销了工商营业执照，于2016年12月23日交了房产税，于2017年1月6日交回钥匙，至今未交水电费，未修补损坏的房屋。被告钟春明为支持其辩称向本院提交主要证据如下：1.企业机读档案变更登记资料、个体户机读档案登记资料；2.广东增值税普通发票；3.开发区流管办证明；4.被损坏的房屋照片；5海傍小区产权证明；6.租赁合同；7.收款收据、收据6张；8.出租屋备案登记回执；9.照片。反诉原告钟春明向本院提出反诉请求：反诉被告李杰支付反诉原告钟春明一个月租金2150元、水电费346元、房屋维修费300元，并没收押金6000元，共计8796元。诉讼中，反诉原告钟春明明确租金为2016年12月12日至2017年1月12日止的租金，水电费是2016年11月13日至2016年12月13日止的水电费。事实和理由：双方约定第二期合同从2016年6月13日至2017年6月12日止。2016年12月上旬，李杰以生意差、难经营为由突然提出解除合同。钟春明告知李杰，解除合同须经双方协商，且要交清房产税、水电费，修补好损坏的房屋，注销营业执照或变更经营地址，打扫好卫生，交回钥匙，方能协商押金的事宜。李杰于2016年12月15日迁移了经营地址，于2016年12月23日交了截至12月31日的房产税，于2017年1月6日交回钥匙，但至今未交水电费，未修补损坏的房屋。因此钟春明要求李杰支付欠交的一个月的租金2150元。当月水电费则在下月产生，因此李杰需向钟春明支付2016年11月13日至12月12日的水电费346元（4元/方×3方+1.3元/度×257度）。李杰在经营期间损坏房屋多处，较严重的有3处，估值300元，部分钟春明进行了修补。李杰于2016年4月提出租赁期满后续租一年，钟春明同意并适当提高租金。后经双方协商一致，续租一年，租金为每月2150元。钟春明并应李杰的要求提供了产权证明，李杰据此办理了工商注册。李杰违反了合同约定，至今未交清水电费，未修补好被损坏的房屋，因而钟春明主张没收押金。反诉原告钟春明为支持其诉称向本院提供的证据有：1.企业机读档案变更登记资料、个体户机读档案登记资料；2.广东增值税普通发票；3.开发区流管办证明；4.被损坏的房屋照片；5海傍小区产权证明；6.租赁合同；7.收款收据、收据6张；8.出租屋备案登记回执；9.照片。反诉被告李杰辩称，一、李杰不应向钟春明支付租金2150元。1.双方之间的租赁合同为不定期。双方于2015年6月10日签订了租赁合同，之后未再续签有效的书面合同，而是前述租赁合同到期后，李杰提出要继续承租，钟春明提出租金由2000元变更为2150元，李杰同意前述租金变更条款，双方继续履行租赁合同。根据合同法第二百三十六条的规定，租赁合同的租赁期限已变更为不定期。2.钟春明提出的“续租一年，即2016年6月13日至2017年6月12日止”的事实，与事实不符。双方并未作出这样的约定，也未签订新的有效的书面租赁合同。2016年4月21日签订的租赁合同是用来办理个体户工商注册的，钟春明未参与签字，双方也未履行该合同，足见该合同并非双方的真实意思表示，该合同并未生效。3.李杰可随时解除租赁合同。李杰于2016年12月12日提出解除合同后，随即把所有物品撤离了租赁场地，并主张把钥匙还给钟春明。根据合同法第二百三十二条的规定，李杰可随时解除合同，因此无需向钟春明支付解除合同后的租金2150元。二、钟春明应归还押金6000元。1.李杰于2015年6月10日向钟春明交付6000元押金，租赁合同解除后，钟春明应向李杰归还6000元押金，否则应承担违约责任。2.被损害之处并非房屋的建筑结构。从钟春明提供的证据来看，损坏之处只是达到轻微可修复的水平，并非损害建筑物的结构。李杰因经营需要对房屋进行轻微的变动，这些变动是经过钟春明同意的。李杰虽未对损坏房屋之处进行修补，但损坏房屋之处，并未违反租赁合同的第4条约定，未达到钟春明不退还定金的条件。3.李杰缴清租金、税费、水电费后应返还押金。根据租赁合同第3条的约定，如李杰不续租，要缴清所有税费、租金及清理干净经营场所，钟春明才同意退还押金。现李杰不续租，并已缴清税费和应支付的租金，经营场所由于钟春明已租赁给第三人，李杰无法再进行清理。李杰同意向钟春明支付346元的水电费，因此根据租赁合同第3条的约定，钟春明应向李杰退还押金6000元。本院经审理认定事实如下：钟春明系位于中山市火炬开发区城东社区海××小区××路××幢的出租人。2015年6月10日，钟春明（出租方、甲方）与李杰（承租方、乙方）签订租赁合同，主要约定：1.甲方将位于中山市火炬开发区海傍新村祥富路3号12栋一楼之二出租给乙方做商业用途使用，面积约70平方米；2.租期为2015年6月13日至2016年6月12日，租金为每月2000元（不含税）、押金6000元，乙方每月13日前支付本月租金，经营期间产生的所有税费由乙方承担；3.乙方经营期间水费每方4元、电费每度1.3元，经营期满，提前45天双方协商月租金额，乙方如不续租，要交清所有税、费、租金及清理干净经营场所才退还押金，如不续租要提前45天告知甲方，否则不退还押金；4.合同期满，属于乙方投资的机械设备、空调、办公桌等可搬动的财物，可由乙方搬走，其他门面外房屋内的所有固定的物体，不得拆除。不得损坏房屋的原有设施及建筑物的结构，如有改动需经房东同意，否则负责修复或赔偿。同日，李杰向钟春明支付了押金6000元。租赁合同到期后，李杰与钟春明协商就租金由2000元/月变更为2150元/月，但未签订书面合同。2016年12月12日，李杰搬离涉案租赁物。庭审中，李杰称其于2016年11月上旬就口头通知钟春明不再续租，钟春明亦口头同意；钟春明回应称，虽然李杰搬走之前提前通知了钟春明，但是反诉要求的租金是李杰搬离后到做完所有手续期间的租金，即2016年12月12日至2017年1月12日止。因钟春明未返还押金6000元，李杰遂于2017年1月3日诉至本院，主张前述实体权利。关于房屋维修费。钟春明提供的照片显示，房屋外墙因安装空调而留下孔洞。钟春明称李杰在租赁期内损坏了房屋，应该支付修复房屋损坏的费用。另查：李杰系中山禧龙电脑维修店的经营者。2016年12月15日，中山禧龙电脑维修店的经营场所由中山市火炬开发区祥富路3号12幢一楼之二变更为中山市火炬开发区祥富路3号242幢一楼卡二。2016年12月23日，李杰支付了税费650元，并于2017年1月6日交还钥匙给钟春明。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同系李杰与钟春明之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。庭审中，李杰同意向钟春明支付水电费346元，系其对自身诉讼权利的处分，本院尊重其意愿，判令李杰向钟春明支付水电费346元。本案的争议焦点主要有：一、李杰应否向钟春明支付租金、房屋维修费；二、钟春明应否返还押金。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，租赁合同于2016年6月12日到期后，双方并未签订新的租赁合同，而是经协商一致变更租金后，继续由李杰承租。因此，足以认定双方以实际行为确认继续履行双方之间的租赁合同关系，但双方仅变更了租金标准，却未对租赁期限作出约定，应视为不定期租赁。钟春明提出“双方协商一致，续租一年”的抗辩，但未就该抗辩提供证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故本院不采信该抗辩。关于解除租赁关系，李杰已提前通知了钟春明，并于2016年12月12日搬离涉案租赁物，故钟春明反诉要求李杰支付2016年12月12日至2017年1月12日期间的租金，于法无据，本院不予支持。关于房屋维修费，根据租赁合同的约定，若李杰未经钟春明同意在租期内损坏房屋的原有设施及建筑物的结构则需负责修复或赔偿。本案中，钟春明主张维修费系因为李杰在租赁期内因安装空调而留下的空调孔洞，而安装空调是李杰使用案涉租赁物的正常需要，且租赁合同也明确约定期满后李杰可搬走空调等可移动物，那么李杰安装空调可以认为是经过钟春明同意的，而安装空调不可避免会对房屋的外墙造成一定损害。因此，钟春明反诉要求李杰支付房屋维修费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二。租赁合同明确约定了退还押金的条件，即李杰要交清所有税费、租金并清理干净经营场所。本案中，李杰已经向钟春明付清了相关税费，搬离租赁物并交还钥匙，已经具备租赁合同约定的押金退还条件。因此，本院判令钟春明向李杰返还押金6000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十八条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：本诉被告钟春明于本判决发生法律效力之日起七日内向本诉原告李杰返还押金6000元；反诉被告李杰于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告钟春明支付水电费346元；驳回反诉原告钟春明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元（本诉原告李杰已预交），由本诉被告钟春明负担（本诉被告钟春明于本判决发生法律效力之日起七日内迳付本诉原告李杰）；反诉受理费25元（反诉原告钟春明已预交），由反诉原告钟春明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  周 逵审 判 员  陈春华人民陪审员  周观燕二〇一七年七月一日书 记 员  叶丽敏姚志姬