广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第506号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市三宝房地产有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：孙达，该公司总经理。
委托代理人：陈志毅，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：林宇玲，广东香山律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘美玲，女，1987年3月26日出生，汉族，住湖南省邵东县。
委托代理人：贤笑岩，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
上诉人中山市三宝房地产有限公司（以下简称三宝公司）因与上诉人刘美玲房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月16日，刘美玲（乙方）与三宝公司（甲方）签订房屋租赁合同、商铺租赁合同各一份，由乙方向甲方租赁中山市坦洲镇南坦路262号世纪银星商业中心商业A区一楼1F-48号商铺，每月缴纳租金2277元、设备使用费1518元、管理费172.5元、空调费448.5元，合计4416元；租赁期限从2013年4月16日起至2015年4月15日止。商铺租赁合同约定：乙方承租商铺之用途为商业用途，不得经营未被甲方核准的其他行业商品；乙方对承租商铺的装修设计方案必须符合国家及中山市相关的法律法规以及规范要求，并必须经消防等相关部门和甲方书面批准，乙方装修完成后，必须依法报消防等相关部门及甲方进行验收，验收合格后，乙方才可开业经营；若甲方或有关部门对乙方的装修提出任何整改要求，乙方均应立即按要求整改其装修；双方同意租赁商铺应在甲方指定的日期开始营业（指定的日期简称“开业日”），装修期为交接日起至开业日前，装修期内乙方只需缴纳自用部分的水电费和分摊公用水电费，自用部分的水电费按独立电表计量支付，公用水电费分摊在乙方办理装修手续时支付，开业后不另行收取公用水电费分摊费；因乙方原因没有在甲方指定日期开始营业或中途关、停、歇业的，均视为乙方违约，乙方应向甲方支付1000元/天作为违约金；商铺的租金、设备使用费、管理费、空调费从合同约定的“开业日”开始计收；乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金、设备使用费、管理费、空调费，如逾期甲方以拖欠总额每日0.06%的标准按逾期日累计向乙方收取违约金；如果乙方于前述本合同之日一次性向甲方支付七个月的租金、设备使用费、则甲方可以免除乙方五个月的租金、设备使用费（该优惠以下简称“交七免五”）；甲方出具上月水电费等收费通知书，乙方应于每月5日之前将上月水电费等费用支付给甲方，如逾期甲方以拖欠总额每日0.06%的标准按逾期日累计向乙方收取违约金；合同签署之日，乙方须向甲方一次性支付相等于两个月租金、设备使用费、管理费、空调费的款项，作为本合同的履约保证金；甲方自行或指定物业管理公司对物业进行经营管理，但租赁商铺范围内的消防、安全、卫生、保安等全部责任由乙方自行承担，与甲方及物业管理公司无关；租赁期内，甲方因经营管理需要有权对商场进行必要的布局调整、业态调整以及装修改造、维修安排等，乙方应服从、配合甲方对商场的布局调整、业态调整及装修改造、维修安排等，若乙方不服从、配合甲方上述工作安排，自甲方通知发出15天后，甲方有权单方提前解除本合同，收回租赁商铺；甲方或物业公司就商业中心统一对外广告、宣传时，可向商户收取广告宣传费用；甲方或其代理人、代表或雇员，对乙方的财产或其他人的已委托给乙方或其雇员或代理人管理的财产的损坏不负责任，也不对因任何第三方造成的在租赁商铺的经营期间所引起的任何损坏或人员伤害负有责任；合同期内，如甲方擅自提前终止本合同（双方约定甲方有权单方面终止合同的情况除外），则甲方必须将乙方支付的保证金全部退还乙方，并赔偿与保证金相等之金额作为乙方损失赔偿；合同期内，如乙方擅自提前终止本合同（双方约定乙方有权单方面终止合同的情况除外），甲方有权没收乙方支付的保证金，并且乙方应赔偿甲方之一切损失；因乙方违约致使甲方采取诉讼方式实现债权的，乙方应承担甲方为此已付或应付的诉讼费、执行费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用；合同中甲方权利义务中约定了两项义务（将商铺按约定用途出租给乙方及协助乙方办理营业所需的各项证照）及七项权利，乙方权利义务中约定了十九项义务，没有权利；合同还约定了其他内容。
在签订上述租赁合同的同时，双方还签订了补充协议，约定：关于“交七免五（交六免六）”的优惠，原合同“交七免五”的约定变更为如果乙方于签署本合同后按约定逐月向甲方支付六个月的租金、设备使用费，则甲方可免除乙方六个月的租金、设备使用费，应缴纳的六个月租金、设备使用费平摊至全年，乙方从首月开始按月向甲方缴纳（该优惠以下简称“交六免六”）。租赁期限内的第二年，如果乙方按约定逐月向甲方支付六个月的租金、设备使用费，乙方亦可享受同等的“交六免六”优惠。但如乙方未按约定全面履行合同的，甲方有权要求乙方重新交纳（补交）已免的租金、设备使用费；补充协议还约定了其他事项。合同签订当天，刘美玲向三宝公司支付了租赁保证金8832元。此后，商场于2013年7月7日正式开始经营，当日为三宝公司指定的“开业日”。
2013年11月26日，三宝公司发出通知，内容有：对于已在2013年11月20日前缴清2013年10月份全额租赁费用及按5折优惠缴纳2013年11月份租金、设备使用费的商户，则在继续享受自2013年11月份起至2014年2月份止为期4个月租金、设备使用费的5折优惠条件基础上，另可享受全额减免2013年12月份及2014年1月份的租金、设备使用费的优惠（管理费、空调费及水电费须正常缴纳）。2014年3月22日，三宝公司向刘美玲发出取消优惠并解除租赁合同的通知，内容有：因刘美玲不按时交纳各种租赁费用，并长期拖欠各种租赁费用，三宝公司决定取消刘美玲享有“交六免六”的优惠资格，并要求刘美玲补交减免的租金、设备使用费；三宝公司决定立即解除刘美玲与三宝公司签署的房屋租赁合同、商铺租赁合同及补充协议，没收保证金；刘美玲在通知送达后2日内缴清拖欠的租赁费用及相应违约金，并搬离商铺，将商铺及其附属设施完好交还给三宝公司，同时办理注销工商、税务登记手续。2014年3月24日，三宝公司发出关于丽人天地商场商户诉求书的回复函，内容有：对于商场保安撤走的问题，由于近年来，社会不安事件的频繁发生，我司及物业公司从社会公共安全及世纪银星商业中心和丽人天地商场整体的安全秩序环境出发，将商场内的保安调至丽人天地商场门口及世纪银星商业中心B区，将保安配置到场外四个位置严格杜绝社会不安事件的发生，同时商场内我司及物业公司则通过出资聘请四名防损员严格做好监管商场安全的这一块，以更好的确保场内场外公民的财产及人身安全问题。租赁期限内，刘美玲按“交六免六”的优惠每月支付租金，共计交纳租金11643.8元。此后，三宝公司以刘美玲拖欠租金为由，于2014年3月25日向原审法院起诉，请求判令：1．确认三宝公司与刘美玲签订的房屋租赁合同、世纪银星商业中心商铺租赁合同及世纪银星商业中心商铺租赁合同的补充协议于2014年3月22日解除；2．刘美玲立即向三宝公司交还租赁商铺及办理以租赁商铺为经营地址的经营实体之工商登记注销手续或经营地址变更手续；3．刘美玲立即向三宝公司支付拖欠的租金、设备使用费、管理费、空调费（按每月4416元的标准，从2013年7月7日起计至刘美玲交还租赁商铺及办理以租赁商铺为经营地址的经营实体之工商登记注销手续或经营地址变更手续之日止，刘美玲已付租金、设备使用费、管理费、空调费11643.8元）；4．刘美玲立即向三宝公司支付拖欠的水电费848.4元（从2013年7月7日起计至刘美玲交还租赁商铺及办理以租赁商铺为经营地址的经营实体之工商登记注销手续或经营地址变更手续之日止，已扣减刘美玲已付水电费1011.4元）；5．刘美玲立即向三宝公司支付逾期支付租金、设备使用费、管理费、空调费、水电费的违约金（以拖欠的租费总额为基数，按每日0.06%的标准从拖欠之日起计至付清之日止）；6．刘美玲承担律师费500元；7．刘美玲承担诉讼费用。诉讼期间，刘美玲亦提起反诉，请求判令：1．三宝公司返还刘美玲保证金8832元；2．三宝公司承担违约责任8832元；3．三宝公司赔偿刘美玲实际经济损失50000元；4．三宝公司承担律师费1100元；5．三宝公司承担诉讼费用。
原审法院另查：三宝公司对外发布招商手册，内容有：统一招商、统一管理、统一推广；项目汇集商场、酒店、夜总会三大业种，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体；目前拥有坦洲最大最漂亮的广场，坦洲第一家国际连锁SPAR超市，坦洲第一家麦当劳，坦洲第一家国美电器，坦洲第一家唐人轩国际电影城。庭审中刘美玲认为上述存在虚假宣传，商场开业时超市正计划撤场，没有电影城。三宝公司辩称超市存在，只是发生纠纷，电影城也已经签署合作协议，但此后未能开业。
原审法院又查：庭审中刘美玲称三宝公司撤离保安，导致商场治安混乱，为此申请法院调查取证。原审法院依申请向公安机关调取报警记录及询问笔录。中山市公安局坦洲分局向原审法院出具中山市公安局110警情信息表两份，其中2013年9月24日坦洲镇南坦路262号（丽人天地）报警被盗电动车一部。中山市公安局坦洲分局康泰派出所调取的材料显示，商户袁艳于2013年12月23日报警称在丽人天地97号商铺被两名女子恐吓；商户何兴群于2014年6月21日报警称丽人天地96号商铺内现金100元被盗；商户李玉容于2014年6月25日报警称丽人天地25、26号化妆品商铺一批化妆品被盗。
原审法院再查：庭审中，双方确认刘美玲租赁的商铺没有营业，其所在的商场也停止运营。刘美玲同意解除合同，但要求三宝公司承担违约责任，并同意于2014年11月2日前将商铺交还给三宝公司，三宝公司亦同意确定于2014年11月2日收回商铺。但此后刘美玲提交书面意见，不同意解除合同，要求继续履行合同，同时申请撤回反诉。
2014年3月24日，三宝公司与广东香山律师事务所签订委托代理合同，约定三宝公司与商户42人租赁合同纠纷一案，三宝公司委托广东香山律师事务所律师出庭代理，每一宗诉讼案件之代理费为500元，合计为21000元。广东香山律师事务所向三宝公司开具金额为21000元的律师费发票。2014年4月10日，胡晓斌、陈梁、陈林化与广东晨光律师事务所签订委托代理合同，约定：商户28人与三宝公司租赁纠纷一案，广东晨光律师事务所接受商户委托，参与一审诉讼活动，律师代理费30000元。广东晨光律师事务所开具金额为30000元的律师费发票。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。三宝公司与刘美玲于2013年4月16日签订的房屋租赁合同、商铺租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应自觉履行。刘美玲提出反诉后又申请撤回反诉，故对反诉请求原审法院不予处理。根据双方的辩诉意见及庭审查明的事实分析，本案争议的焦点为：三宝公司与刘美玲是否存在违约行为，上述合同能否解除。
三宝公司发函要求解除合同的理由是刘美玲没有按时缴纳租金、设备使用费、管理费、空调费等，刘美玲则抗辩称三宝公司没有履行保障租户消防、人身和财产安全的义务，且存在不当的虚假宣传行为，故租户有权拒绝支付上述费用。双方是否存在违约行为，原审法院分析如下：关于三宝公司的权利及义务问题，合同仅约定三宝公司负有交付商铺及协助办理证照的义务，却约定其享有七项权利，合同又对商户提出高达十九项义务，但没有给商户约定任何权利。且合同还约定商户装修需三宝公司批准，商场开业过程中商户不得中途关、停、歇业，三宝公司对商场进行布局调整、业态调整、装修改造等，商户都必须服从等种种义务，相反合同没有对三宝公司经营商场过程中应尽的义务进行约定，合同的权利与义务明显不对等。三宝公司既然对商户提出了诸多要求，则也应当尽到经营商场的义务，如安全保障义务，有相应的措施保障商户的人身财产安全；经营管理义务，要提供良好的经营环境，提高商场的人气，保障商户的正常运营。三宝公司将保安撤离商场内部，导致商场内部无人管理；计划中的酒店等也迟迟未能兑现，又与超市、电影城等项目的经营者发生纠纷，导致超市搬走，电影城没有能够开业，上述事实可以证实三宝公司的经营管理存在问题，不能为商场商户提供良好的经营环境，在履行合同过程中存在过错。虽然三宝公司的经营管理存在问题，但并未导致合同无法履行，商户仍然应当缴纳租金，刘美玲擅自不按时交纳租金，亦存在过错。原审法院认为，三宝公司与刘美玲在合同履行过程中均存在过错，系因双方的过错行为导致合同无法正常履行。
三宝公司已于2014年3月22日发函单方解除上述合同，但仅有守约方享有合同的单方解除权。如上所述，三宝公司在合同履行过程中存在过错，没有单方解除权，故三宝公司发函并不能导致合同解除。刘美玲与三宝公司已于庭审中确认商户及商场均停止经营，且刘美玲仅缴纳租金11643.8元，没有缴纳其余租金，故三宝公司与刘美玲于2013年4月16日签订的房屋租赁合同、商铺租赁合同及补充协议已因双方的行为致使合同目的不能实现，合同已无履行的可能，故合同自原审法院判决生效之日起解除。根据《中国人民共和国合同法》第一百二十条的规定，刘美玲与三宝公司都违反合同约定，应当各自承担相应的责任。
三宝公司主张商户交还租赁的商铺并办理注销工商登记手续的诉求，因租赁合同解除，刘美玲应交还商铺，但三宝公司并不能证明刘美玲在上述地址办理了工商登记手续，故办理注销工商登记手续的诉求证据不足，原审法院不予支持。至于租金、设备使用费、管理费、空调费问题，因刘美玲表示不同意解除合同，且办理交还商铺给三宝公司的手续，故刘美玲应向三宝公司支付相应的费用直至其将商铺交还给三宝公司之日止。
合同约定租金、设备使用费、管理费、空调费从“开业日”开始计收，三宝公司指定的开业日是2013年7月7日，故上述费用应从2013年7月7日开始计算。合同约定刘美玲每月缴纳租金2277元、设备使用费1518元、管理费172.5元、空调费448.5元，合计4416元。补充协议约定，如果刘美玲于签署本合同后按约定逐月向三宝公司支付六个月的租金、设备使用费，则三宝公司可免除刘美玲六个月的租金、设备使用费，应缴纳的六个月租金、设备使用费平摊至全年，刘美玲从首月开始按月向三宝公司缴纳（“交六免六”），即在合同期限第一年，应缴纳的六个月租金、设备使用费平摊至全年，刘美玲从第一个月开始只需要缴纳50%的租金、设备使用费；三宝公司还于2013年11月26日的通知中承诺，如已交清2013年11月份前全额租赁费用的商户，全额减免2013年12月份及2014年1月份的租金、设备使用费。按照上述优惠措施，即刘美玲每月应交纳租金1138.5元、设备使用费759元、管理费172.5元、空调费448.5元，每月合计2518.5元。刘美玲应交纳的租金、设备使用费、管理费、空调费为：2013年7月份2031.05元（从2013年7月7日起计算租金），8月份2518.5元，9月份2518.5元，10月份2518.5元，11月份2518.5元，合计12105.05元。刘美玲已缴纳的租金、设备使用费、管理费、空调费11643.8元，尚欠租金、设备使用费、管理费、空调费461.25元，没有交清2013年11月份前全部的租赁费用，不能享受全额减免2013年12月份及2014年1月份的租金、设备使用费及“交六免六”的优惠，即从2013年12月份起，刘美玲应当按照合同约定合计每月4416元的标准，支付租金直至将商铺交还三宝公司之日止。此外，三宝公司主张刘美玲应补交2013年7月7日起享受优惠期间所减免的租费，但因三宝公司在履行合同过程中也存在过错，故对补交优惠期间所减免租费的诉求原审法院不予支持。
至于水电费848.4元，虽然三宝公司未能提供电费清单，但鉴于经营期间，实际确会有水电费产生，故原审法院酌定水电费为400元。至于逾期支付租金、设备使用费、管理费、空调费、水电费的违约金及律师费，因三宝公司存在违约行为，故该请求原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除三宝公司与刘美玲于2013年4月16日签订的房屋租赁合同、商铺租赁合同及补充协议；二、刘美玲于原审判决生效之日起七日内向三宝公司交还商铺，并支付租金（租金计算方式：截止至2013年11月31日，租金为461.25元；从2013年12月1日起，按每月4416元的标准计至刘美玲交还商铺给三宝公司之日止）、水电费400元；三、驳回三宝公司的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元（三宝公司已预交），由三宝公司负担250元，刘美玲负担298元（刘美玲于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
宣判后，上诉人三宝公司不服原审判决，向本院提起上诉称：三宝公司在合同履行过程中没有过错，没有违约行为，三宝公司的诉求应得到全部支持。理由如下：一、三宝公司与刘美玲于2013年4月16日签订的房屋租赁合同、商铺租赁合同及补充协议是合法有效的合同，双方应自觉履行。依据上述租赁合同及协议，三宝公司享有如下权利：（1）按约定收取租金、设备使用费、管理费、空调费；（2）刘美玲拖欠租费时，可以以拖欠总额每日0.06%的标准按逾期日累计收取违约金；（3）刘美玲未按约定全部履行合同的，有权要求刘美玲重新缴纳（补交）优惠期间所减免的租金、设备使用费；（4）刘美玲拖欠租赁费用中的任何一项超过3天（无论拖欠金额多少），三宝公司有权单方面解除合同，收回商铺，没收刘美玲支付的保证金，刘美玲还需清缴所有费用以及违约金；如刘美玲不按照规定或约定的时间交还租赁商铺的，应按合同约定的标准继续支付占用商铺期间的租金、设备使用费、管理费、空调费、水电费等费用；（5）刘美玲违约致使三宝公司采取诉讼方式实现债权的，有权要求刘美玲承担律师费；等等。既然刘美玲存在不按时交纳租费的行为，则依据租赁合同及补充协议的约定，三宝公司的诉讼请求理应得到全部支持。二、安全保障义务、经营管理义务不是三宝公司作为出租人应承担的义务，三宝公司在合同履行过程中没有过错，没有违约行为。本案是房屋租赁合同纠纷，根据三宝公司与刘美玲签订的租赁合同及其补充协议的约定，三宝公司没有安全保障和经营管理义务；依据合同法的规定，三宝公司作为出租人的义务是将租赁房屋交付商户、并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，安全保障义务、经营管理义务不是三宝公司作为出租人应承担的义务。原审法院将安全保障义务、经营管理义务强加给三宝公司，并认为三宝公司未尽到该义务，进而认定三宝公司“在履行合同过程中存在过错”，这违背合同双方的意思自治原则，也违反了合同法的规定。虽然三宝公司不遗余力地超合同义务地为商户营造良好的商业氛围和环境：例如，多次有条件地减免商户的租费，多次自费举办各种活动，在商场内外配备多名保安、防损员等，但不能据此认定三宝公司负有安全保障和经营管理义务。因此，三宝公司请求二审法院判令：1．确认三宝公司与刘美玲签订的《房屋租赁合同》、《世纪银星商业中心商铺租赁合同》及《世纪银星商业中心商铺租赁合同的补充协议》于2014年3月22日解除；2．刘美玲立即向三宝公司交还租赁商铺及办理以租赁商铺为经营地址的经营实体之工商登记注销手续或经营地址变更手续；3．刘美玲立即向三宝公司支付拖欠的租金、设备使用费、管理费、空调费。该租金、设备使用费、管理费、空调费按每月合共￥4416.00元的标准从2013年7月7日起计至刘美玲交还租赁商铺及办理以租赁商铺为经营地址的经营实体之工商登记注销手续或经营地址变更手续之日止（如交还租赁商铺之日与办理工商登记注销或经营地址变更手续之日不一致的，以两者中较晚日为准）；现暂计至2014年4月6日合计为￥28100.20元（该金额已扣减刘美玲已支付的租金、设备使用费、管理费、空调费￥11643.80元）；4．刘美玲立即向三宝公司支付拖欠的水电费。该水电费从2013年7月7日起计至刘美玲交还租赁商铺及办理以租赁商铺为经营地址的经营实体之工商登记注销手续或经营地址变更手续之日止（如交还租赁商铺之日与办理工商登记注销或经营地址变更手续之日不一致的，以两者中较晚日为准）；现暂计至2014年2月25日合计为￥848.40元（该金额已扣减刘美玲已支付的水电费1011.40元）；5．刘美玲立即向三宝公司支付逾期支付租金、设备使用费、管理费、空调费、水电费的违约金（逾期支付租金、设备使用费、管理费、空调费、水电费的违约金以拖欠的租费总额为基数按每日0.06%的标准从拖欠之日起计至付清之日止。现暂计￥500.00元）；6．刘美玲承担律师费500元；7．刘美玲承担诉讼费用。
针对三宝公司的上诉，刘美玲答辩如下：一、涉案租赁合同可以继续履行。三宝公司在合同签订的过程中存在欺骗行为，在履行合同过程中亦存在过错，故三宝公司不享有合同解除权，其单方发函解除合同不产生合同解除的效力。二、三宝公司招商的目的是为了出售商场，故其在履行合同过程中并没有把吸引人群作为重点。在双方发生纠纷后，三宝公司就商场出售事宜与案外人有磋商，故三宝公司才要求解除双方的租赁合同。三、因三宝公司存在过错，故租户没有缴纳租金等费用的义务。且三宝公司在双方签订合同时就存在欺骗，合同中约定的租金实际上就是“交六免六”的金额，并不是真实的租金。此外，三宝公司亦没有履行安保义务，故租户于2013年7月7日后的租金按照合同约定的交六免六计算，2014年6月之后的租金不应交纳。关于水电费，三宝公司没有提交相应的证据，故租户亦不应缴纳。关于违约金，因租户不存在违约行为且租户享有先履行抗辩权，故租户亦无需承担违约责任。
上诉人刘美玲也不服原审判决，向本院提起上诉称：一、三宝公司在租赁合同履行过程中存在违约行为，无权行使合同解除权。三宝公司作为出租方，应当切实保障租户的消防、人身和财产安全。而本案中，根据三宝公司的统一要求，商铺属于开放式格局，不能封闭、上锁。但三宝公司擅自将保安撤走，导致商场的安保系统出现重大漏洞，租户的人身和财产安全受到了严重的威胁，导致部分租户被消费者打伤、部分租户的财产丢失等后果。三宝公司存在违约行为，由于三宝公司的违约行为，导致租户延迟交租，刘美玲不存在过错或违约，因此，三宝公司不能要求解除合同。二、本案属于三宝公司主观原因导致违法解除合同，而非由于商场关闭等客观因素导致无法经营而解除合同，因此，原审法院以商场关闭、合同不能履行为由，判决双方解除合同，属于认定事实错误。1．本案合同解除的主要原因是三宝公司违法单方解除合同，而非客观事实变化导致商场关闭，两者是不同的。本案解除合同主要是三宝公司的主观方面所决定的，是由于三宝公司打算将商场整体出售或出租，故想与租户解除合同。本案并非三宝公司的商场商户无法经营这种客观方面的原因所导致的合同必须解除。在三宝公司违约将保安撤离之前，商场一直在进行经营，虽然发生后期入驻率不足的情况，但该种情况在三宝公司采取广告宣传或是加强管理的情况下，是完全可以改观的。据刘美玲了解，三宝公司在招商初期和商铺经营过程中，三宝公司招揽租户入驻，但一直没有把精力放在商铺的经营和宣传方面，只是打算在商场有一定规模的情况下，将其整体出售出租等。据了解，三宝公司在双方合同未解除的情况下，已经与第三方就商场整体出租或出售等事项进行了协商，并签订了合同。因此，本案属于三宝公司的单方违约。2．商场关闭的原因是三宝公司单方原因造成的，也是故意造成的。在三宝公司违法停电后，才导致刘美玲无法经营，因此，这种结果是由于三宝公司的恶意行为所导致的。三、本案的租赁合同有继续履行的可能和必要。1．本案中，商场的临时关闭主要是由于三宝公司撤走保安，导致双方发生争议后，三宝公司进而单方将商场停电导致刘美玲无法正常经营，最终造成商场关闭。如果三宝公司采取了违法纠正措施，商场是完全可能进行正常经营的。2．本案中涉及的租户人数众多，如果三宝公司在提供正常保安的情况下，大多数租户回归，整个商场完全可以盘活。3．由于商场开业后，商户用于装修和进货的金额都比较大，其投入成本基本上都没有回收。如果由于三宝公司的单方违约，最终所导致的结果和财产损失却都是刘美玲来承担，那么这些巨大的财产损失将让这些租户难以维生。四、三宝公司具有违约行为，租金不应交纳。1．如上所述，本案中三宝公司存在违约行为，刘美玲具有先履行抗辩权，在三宝公司存在违约、且拒不纠正的情况下，刘美玲没有义务履行租金交纳的义务。2．由于三宝公司擅自停电，并在2014年11月2日之前，就已经收回了商场，并且单方将商场关闭。由于三宝公司单方停电，造成刘美玲无法经营，造成刘美玲巨大经济损失，刘美玲不应交纳租金。3．原审法院认定的租金数额有误。双方租赁合同中虽然约定了每月租金2277元、设备使用费1518元、月管理费172.5元、月空调费448.5元，合计4416元，但是根据双方合同的书面约定，刘美玲享受“交六免六”的租金等优惠。每月租金等上述费用实际上应当按照每月2208元支付。因此，刘美玲请求二审法院判令：1．撤销原审判决，依法改判；2．确认刘美玲与三宝公司签订的房屋租赁合同、世纪银星商业中心商铺租赁合同以及世纪银星商业中心商铺租赁合同的补充协议不能解除；3．刘美玲无须向三宝公司交还商铺、并支付租金（租金计算方式：截止至2013年11月31日，租金为461.25元；从2013年12月1日起，按每月4416元的标准计至交还商铺给三宝公司之日止）；4．本案诉讼费用由三宝公司承担。
针对刘美玲的上诉，三宝公司答辩如下：租户经营定位不清，生意不佳，三宝公司为了营造良好的经营环境，有条件地减少租金，但租户还是不交纳租金。部分租户陆续退场，剩下的租户中有四、五个人把离场的租户找回来，通过拉横幅等方式，到信访部门投诉，维稳中心要求三宝公司通过诉讼的方式解决纠纷。在三宝公司提起本案诉讼后，租户开始陆续不经营，但仍把货架、模特等放置在商铺内。原审期间，租户之所以后来又要求继续履行合同，是因为租户了解到三宝公司正在与华润公司商谈租赁事宜，故才不同意解除合同。三宝公司在租赁时确实有计划开发C区及电影院，电影院也已经签了合同并办理了营业执照，但由于其他原因导致后来未能进场，三宝公司并不存在欺骗租户。关于安保方面，在租户与顾客发生争执时，三宝公司亦有向公安部门报警处理，三宝公司有履行安全保障义务。因此，三宝公司并不存在违约，租户应该向三宝公司交还商铺并且交纳拖欠的租金等费用。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：诉讼期间，三宝公司提供《保安服务合同》，拟证明其委托保安公司对涉案商场提供安保服务。二审庭审期间，刘美玲称三宝公司于2014年2月开始停水、停电，实际上涉案商铺于2014年5、6月份已经停止营业，三宝公司于2014年11月前已将商铺上锁并收回。三宝公司对刘美玲的上述陈述不予确认，认为三宝公司因刘美玲拖欠租金、设备使用费等，确曾于2014年2月停电一次，但后来很快便恢复了通电，且商场是不可能停水停电的。因刘美玲至今仍要求继续履行合同，故即使刘美玲没有经营，也属于继续占有商铺的状态。
本院再查明：三宝公司（甲方）与刘美玲（乙方）签订的《世纪银星商业中心商铺租赁合同的补充协议》第一条约定：若从甲方指定的“开业日”起至原合同约定的租赁期限“到期日”止，不足两年（730天），则从甲方指定的“开业日”起满两年（730天）之日为租赁期限的实际“到期日”。即涉案租赁合同到期日为2015年7月6日。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。关于三宝公司在涉案租赁合同履行过程中是否存在过错的问题。据三宝公司与刘美玲签订的房屋租赁合同、商铺租赁合同及补充协议、以及三宝公司对外发布的招商手册等内容可知，三宝公司对涉案商场实行统一管理，商户装修需经三宝公司批准，商场开业过程中商户不得中途关、停、歇业，商户必须服从三宝公司对商场进行的布局调整、业态调整、装修改造等，三宝公司在上述合同中对商户约定了十九项义务。本院认为，三宝公司对涉案商场实行的是统一管理，在合同中又对商户的装修及经营等进行较大的约束，故三宝公司对涉案商场进行管理既是其权利，亦是其义务，为此，三宝公司应为商户提供相应的经营管理义务，为商户提供良好的经营环境，保障商户的正常经营。经查，三宝公司擅自将保安撤离商场内部，导致商户的人身财产安全无法保障；计划中的酒店等也迟迟未能兑现，三宝公司又与超市、电影城等项目的经营者发生纠纷，导致超市搬走，电影城没有能够开业。上述事实表明三宝公司并没有尽到相应的经营管理义务，不能为商场商户提供良好的经营环境，导致三宝公司与商户之间发生纠纷，故本院认为三宝公司在履行涉案租赁合同过程中存在过错，原审法院认为三宝公司不享有合同解除权，其于2014年3月22日单方发函解除合同的行为不产生合同解除的效力并无不妥。
关于刘美玲在涉案租赁合同履行过程中是否存在过错的问题。经查，三宝公司在商户经营不理想的情况下，先后多次发出通知，给予商户租金优惠，但商户仍然不按时交纳租金。本院认为，虽然三宝公司未能提供相应的经营管理义务，对涉案租赁合同的履行存在过错，但并未导致合同无法履行，且商户亦应对其经营承担一定的风险，故商户不按时交纳租金的行为显然存在过错。本院认为，三宝公司与刘美玲在合同履行过程中均存在过错，系因双方的过错行为导致合同无法正常履行，合同目的已不能实现，合同已无履行的可能，原审法院据此判令解除三宝公司与刘美玲之间的租赁合同并无不当，本院对此予以维持。刘美玲应将涉案商铺交还三宝公司。刘美玲上诉主张要求继续履行合同，但又不交纳租金，故本院对其该上诉主张不予支持。
关于租金、设备使用费、管理费、空调费的交纳问题。原审庭审期间，刘美玲明确表示不同意解除合同，且拒不办理交还商铺的手续，故刘美玲应向三宝公司支付相应的费用直至其将商铺交还给三宝公司。经查，合同约定刘美玲每月缴纳租金2277元、设备使用费1518元、管理费172.5元、空调费448.5元，合计4416元。补充协议约定，如果刘美玲于签署本合同后按约定逐月向三宝公司支付六个月的租金、设备使用费，则三宝公司可免除刘美玲六个月的租金、设备使用费，应缴纳的六个月租金、设备使用费平摊至全年，刘美玲从首月开始按月向三宝公司缴纳（“交六免六”），即在合同期限第一年，应缴纳的六个月租金、设备使用费平摊至全年，刘美玲从第一个月开始只需要缴纳50%的租金、设备使用费；三宝公司还于2013年11月26日的通知中承诺，如已交清2013年11月份前全额租赁费用的商户，全额减免2013年12月份及2014年1月份的租金、设备使用费。原审法院按照上述优惠措施计算，认定刘美玲尚欠2013年11月份前的租金、设备使用费、管理费、空调费461.25元正确。因刘美玲没有交清2013年11月份前全部的租赁费用，故刘美玲不能享受全额减免2013年12月份及2014年1月份的租金、设备使用费及“交六免六”的优惠，即从2013年12月份起，刘美玲应当按照合同约定每月4416元的标准，支付租金、设备使用费直至将商铺交还三宝公司之日止，原审对此认定正确，本院予以维持。刘美玲上诉主张要求继续享受“交六免六”的租金优惠等，因本院已认定刘美玲不按时交纳租金的行为存在过错，依据双方租赁合同的约定，刘美玲无权再享受相应的租金优惠措施，故本院对其该主张亦不予采纳。至于三宝公司主张刘美玲应补交2013年7月7日起享受优惠期间所减免的租金的问题，因三宝公司在履行合同过程中也存在过错，故原审法院对其要求刘美玲补交优惠期间所减免租费的诉求不予支持并无不妥。
关于三宝公司主张刘美玲办理注销工商登记手续的诉求，因刘美玲否认其在上述地址办理工商登记手续，而三宝公司又未能提供任何有效证据证明刘美玲在上述地址办理了工商登记手续，为此，三宝公司应承担举证不能的不利后果。故原审法院对其该诉求不予支持并无不妥。至于水电费848.4元的问题，因三宝公司未能提供电费清单，原审法院基于刘美玲于经营期间必然会产生水电费，故酌定刘美玲承担水电费400元，该认定亦无不妥，本院对此亦予维持。此外，对于三宝公司主张刘美玲承担逾期支付租金、设备使用费、管理费、空调费、水电费的违约金及律师费等，因三宝公司在履行涉案租赁合同的过程中存在过错，亦即存在违约行为，故对其该请求，原审法院不予支持亦无不当。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人三宝公司、刘美玲的上诉请求均没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费548元，由上诉人中山市三宝房地产有限公司负担274元，由上诉人刘美玲负担274元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一五年六月十八日
书 记 员 罗海欣
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