北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初29354号
原告北京市久筑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区南新园小区26号楼五层。
法定代表人史永辉，董事长。
委托代理人田伯齐，男，1971年132月3日出生，北京市久筑物业管理有限责任公司员工，住北京市朝阳区。
委托代理人郝志英，女，1951年8月25日出生，北京市久筑物业管理有限责任公司员工，住北京市朝阳区。
被告贾银芹，女，1970年6月18日出生。
委托代理人宋景锋，男，1967年8月28日出生，住北京市朝阳区。
原告北京市久筑物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告贾银芹（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙茜倩独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人田伯齐、郝志英，被告的委托代理人宋景锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我公司为北京市朝阳区南湖东园一区的物业服务机构。2001年，被告购买北京市朝阳区南湖东园一区105号楼××号房屋（以下简称涉诉房屋），成为我公司服务小区的业主。2001年7月5日，我公司与被告签订《物业管理合同》，约定：由被告支付此房屋的物业管理服务费，包括公共维修基金、供暖费、小区综合管理费、房屋公用部位中小维修费、电梯水泵运行费等。但被告交纳了2001年的物业管理费后，再未交纳之后的物业管理费。而我公司一直为被告居住的小区提供物业服务。期间我公司多次以口头、电话或发催缴单等形式向被告催缴均无结果。故为维护合法权益，我公司诉至法院，请求判令被告支付：1、2002年1月1日至2015年12月31日的物业管理费41198.93元；2、滞纳金4000元。
被告辩称：首先，位于涉诉房屋阳台的上下水管道在2003年12月时发生爆裂，污水造成了放置在阳台内的物品污损以及阳台瓷砖、厨房地板的损坏。接到通知后，原告有四位工作人员来到涉诉房屋，但表示没有办法维修，让我等消息。因为担心管道再次出现漏水的情况，我自行找来施工工人，使用塑料胶带将管道进行缠绕，且需要每年维修一次。期间，我一度考虑将房屋出售，但这一问题导致看房人均不愿购买。我认为对于管道漏水，原告负有维修义务，其未予维修，给我造成损失，应当予以赔偿，故要求在原告主张的物业费中扣减30000元。其次，原告在物业管理中存在诸多问题。涉诉房屋所在楼道的墙壁水泥大面积脱落，但原告没有及时修复，是我自费3200元找来装修工人进行了粉刷，此费用也应从原告主张的物业费中扣减。此外，购房时开发商承诺每栋楼都会设有保安并24小时值班，但两年之后，楼下的保安全都不见了踪影，楼宇的安全存在严重缺失。2008年，为加强社区安全管理，政府拨款给每个小区加装楼栋安全门禁，但原告给涉诉房屋所在小区使用的门禁均是劣质材料，不到一周便无法使用，不到两年便被收废品的人拆卸运走。再次，由于原告没有履行好物业管理职责，导致小区内的小广告随处可见，而且原告也没有执行北京市政府关于饲养宠物的相关管理条例，导致小区内动物泛滥，粪便随处可见。最后，南湖东园一区内不同楼栋间的收费标准不一致，101、102、103、104号楼的物业费标准远低于其他楼栋，我们作为业主，对此难以认可。
经审理查明：原告系从事物业管理等经营的有限责任公司。被告系涉诉房屋产权人，房屋性质为商品房，建筑面积136.64平方米。
庭审中，原告提交了其公司自行制作的《收费标准》及《欠费明细》各一份，证明涉诉房屋现物业费的具体计算标准及被告欠缴物业费的金额。《收费标准》中载明：绿化费0.55元/平方米·年，管理费2.82元/平方米·年，化粪池清掏费0.3元/平方米·年，小区公共设施维护费1元/平方米·年，生活垃圾外运费30元/户·年，公共部位小修费3.54元/平方米·年，电梯水泵费11.36元/平方米·年，保洁费3元/户·月，保安费5元/户·月，安防设备设施运行维护费0.6元/平方米·年，消防设备设施运行维护费1.2元/平方米·年，公共照明费4元/户·月。被告对于物业费收费标准及欠费金额均不持异议。
原告提交了：1、《北京市发展和改革委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，证明消防设备设施运行维护费、安防设备设施运行维护费的收费依据和标准；2、《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，证明其主张的物业费并未超过北京市标准。被告对于此组证据亦不持异议。
被告提交了照片五张以及收条、收据各一张，证明其在2016年8月6日维修、粉刷了涉诉房屋所在楼道的墙壁，并自行支付了费用。原告认为楼道的维修、粉刷费用应从公共维修基金中支出，不应由物业公司承担。
被告另行提交照片二张，证明位于涉诉房屋阳台的楼栋主管道曾在2003年发生爆裂，给房屋造成装修损失，但原告工作人员到场检查后未予维修。原告认可管道曾发生爆裂的事实，但表示此管道系楼栋雨水管道，且当时的技术条件确实无法进行维修。
另查一，涉诉房屋所在小区内有商品房、经济适用房和回迁房，且该小区至今尚未成立业主委员会或物业管理委员会。另查二，北京市物价局、北京市财政局曾发布《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，其中规定自1999年7月1日起本市内由物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。另查三，北京市国土资源和房屋管理局曾发布京国土房管物字【2000】第268号文件，认为住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，该能源费用可以计人物业管理成本，并由受益人即楼内全体人分摊。
上述事实，有双方当事人陈述以及房屋所有权证复印件、《收费标准》、《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》、收据、照片等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，被告作为房屋所有权人，双方形成了事实上的物业服务合同关系，原告向合同相对方，同时也是房屋业主的被告主张物业费，于法有据。被告认可应收物业费标准及金额，本院不持异议。但根据已经查明的事实，涉诉房屋内的楼栋主管道曾于2003发生爆裂，给屋内装修、物品造成了一定损失，且因原告未能维修，被告自行对受损管道进行了包裹等处理，此亦需要相关费用。因楼栋主管道属于物业公司的管理服务范围，故对于该管道爆裂给被告造成的损失，原告应予承担，具体金额由本院结合被告的举证依法酌情确定，并从被告应支付的物业费金额中进行扣除。被告要求折抵其修复房屋楼道的费用，缺乏依据，本院不予支持。关于被告所辩称的其他物业服务问题，被告未能提供充分证据，不足以证明原告的服务瑕疵已经达到减免物业费的程度，故被告此项抗辩，本院不予采纳。但原告应当尽力提高服务质量，竭诚为涉诉小区服务，最大限度的争取获得小区业主的满意和认可。关于原告主张的滞纳金，因双方只是存在事实上的物业服务关系，故原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告贾银芹于本判决生效之日起十五日内向原告北京市久筑物业管理有限责任公司支付二○○二年一月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业费三万二千九百五十九元一角四分。
二、驳回原告北京市久筑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费465元，由原告北京市久筑物业管理有限责任公司负担153元（已交纳），由被告贾银芹负担312元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙茜倩
二〇一六年九月十二日
书 记 员 张 颖