安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一再终字第00023号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：朱利国，男，1963年1月26日出生，汉族，住安徽省界首市。
委托代理人：燕鹏程，安徽皖大律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：界首市泉阳镇供销合作社，住所地安徽省界首市。
法定代表人：李刚，该社主任。
委托代理人：苗军，安徽省界首市西城法律服务所法律工作者。
原审原告朱利国与原审被告界首市泉阳镇供销合作社因民间借贷纠纷一案，于2013年6月28日向界首市人民法院提起诉讼。一审法院审理后于2013年9月9日作出（2013）界民一初字第01278号民事判决。朱利国不服向本院提起上诉。本院于2014年1月27日作出（2013）阜民一终字第01188号民事判决，已发生法律效力。朱利国仍不服，向安徽省高级人民法院提出申诉。安徽省高级人民法院于2014年7月28日作出（2014）皖民申字第00233号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭公开开庭审理。再审申请人朱利国及其委托代理人燕鹏程，再审被申请人界首市泉阳镇供销合作社的法定代表人李刚及其委托代理人苗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泉阳供销社诉称：2000年12月1日，原、被告签订《用房产抵押借款合同书》，因原告房产未办理产权登记，合同签订后，双方也未办理抵押，被告将原告的14间大仓占至今，当时原告以该合同向被告借款30000元，合同约定期限50年。以上抵押借款合同明显违背房地产管理法、合同法等法律的强制性规定，系无效合同。双方因合同的效力引起诉讼。请求依法确认双方签订的房产抵押借款合同无效。依法判令因该无效合同而取得财产相互返还，原告返还被告30000元借款。
被告朱利国辩称：被告与原告于2000年12月1日签订的《用房产抵押借款合同书》内容真实、合法、有效，且已履行13年，是双方真实意思的表示，应依法受到法律的保护。现原告单方面提出确认无效，是原告单方违约行为，为此原告应按照合同法的违约规定赔偿被告的直接损失与间接损失5463204元和驳回原告的诉讼请求。
一审查明事实：2000年12月1日双方签订《用房产抵押借款合同书》，甲方：为泉阳供销社，乙方：为朱利国，泉阳供销社在经营活动中，因资金短缺，经供销社领导班子研究同意，现用供销社院内北边一幢仓库（原面粉厂）作抵押，向乙方借款3万元，经双方协商，达成如下协议：1、抵押仓库的间数及金额：供销社院内北边一幢仓库14间作抵押，供乙方使用，抵押借款金额3万元，地皮以前排仓库墙跟以北4米归甲方，4米以北归乙方使用。2、抵押借款利率：抵押借款利率按年息10%计算，待协议终止甲方收回仓库时，甲方应本息一次性给乙方，甲方可收回仓库。在合同期内甲方不向乙方收取房屋租赁费，乙方不向甲方收取抵押借款利息。3、抵押楼房使用年限：经双方协商，抵押使用年限为50年，即自2000年12月1日至2050年12月1日终止。4、合同期限内甲方不能用该房向银行作抵押贷款。5、甲乙双方的责任：本协议到期后，如甲方无力偿还借款及利息。以后楼房的所有权和使用永归乙方。乙方在使用期间造成的一切事故及自然灾害造成的损失，均由乙方负责。6、甲方大门在合同有效期内允许乙方通过。7、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。
一审法院认为：双方签订的房产抵押借款合同中的借款合同是主合同，抵押合同是从合同。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中泉阳供销社向朱利国借款，借款合同是成立的，但借款合同中对利息的约定超出了法律规定范围，即最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护，其余部分不违反法律规定是有效的。抵押合同，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保的合同。当债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。对抵押合同的效力问题根据担保法第三十七条规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。该法第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。本案中双方签订抵押借款合同约定直接将泉阳供销社仓库转移给朱利国占有，并约定协议到期后如泉阳供销合作社无力偿还借款及利息，以后楼房的所有权和使用权归朱利国。该抵押合同违反法律规定。同时合同所涉抵押及所属土地也未取得相应产权，该项亦违反法律规定，因此双方所签订的房产抵押借款合同中的抵押合同应为无效合同。朱利国据此占有的抵押物应予返还。泉阳供销社提出偿还借款本金30000元，朱利国未予认可，故对该项请求，不予过问。朱利国称泉阳供销社应赔偿其直接损失和间接损失5463204元，未提供相关证据，不予认定。综上，双方所签订的房产抵押借款合同中的主合同借款合同（利率超出法律规定范围的部分除外）为有效合同；从合同抵押合同为无效合同。泉阳供销要求返还所抵押的仓库14间的请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第三十七条、第四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决：一、泉阳供销社与朱利国于2000年12月1日签订的“房产抵押借款合同”中的借款合同（利率超出法律规定范围的部分除外）为有效合同；其中抵押合同为无效合同。二、朱利国于判决发生法律效力后六十日内将所占用的仓库14间返还给泉阳供销社。案件受理费550元，由泉阳供销社负担470元，朱利国负担80元。
朱利国上诉理由：一审判决认定事实错误。双方签订的协议为房产租赁借款合同，符合租赁合同的特征。泉阳供销社并未取得涉案房产及土地的相应产权，其无权要求朱利国返还涉案房产。一审判决遗漏泉阳供销社返还朱利国30000元的诉求，显失公正。
泉阳供销社辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并未遗漏诉求，请求驳回上诉，维持原判。本案合同性质系抵押合同，涉案房产产权明晰，没有产权证明是历史原因造成，并不能否定泉阳供销社对涉案房产的产权。
二审查明：界首市胡集区供销社，是在行政区名称改变的情况下，更名为界首市泉阳镇供销合作社。除此之外，二审查明事实与一审一致。
二审认为：本案当事人所签协议之本意是对借款事宜的处理。协议约定的条款紧紧围绕借贷关系的权利义务。所涉房屋的约定也是对借款的担保，一审法院认定《用房产抵押借款合同书》性质为借款抵押合同并无不当。因本案双方当事人在合同中约定的抵押楼房使用年限为50年以及债务履行期限届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人有直接取得标的物所有权的权利，违反了法律的禁止性规定，故一审法院认定该合同书中的抵押条款无效符合法律规定。朱利国认可自己签订合同书时，涉案房屋系泉阳供销社占有，以及于合同书签订后由泉阳供销社处取得了涉房屋使用权的事实，其基于无效合同条款占有的房屋应予返还，原审法院判决朱利国返还给泉阳供销社仓库14间正确，故朱利国上诉认为本案合同书为租赁借款合同，一审认定合同性质错误，泉阳供销社无权要求返还涉房产的理由不能成立，不予支持。本案当事人之间的借贷关系成立，有双方当事人约定的借款条款证实，证据充分，予以认定，但双方借款合同中关于利息的约定，对其中未超出银行同类贷款利率的四倍部分不违反法律规定，应予保护。一审法院关于借款合同中对利息的约定超出了法律规定范围的表述不当，予以纠正。但其判决结果并无不当，应予维持。朱利国虽未提出清偿借款的主张，根据借款合同约定，泉阳供销社有依法予以清偿债务的义务，由于涉房屋已交给朱利国占有使用，根据双方合同约定，在合同期内泉阳供销社不向朱利国收取房屋租赁费，朱利国不向泉阳供销社收取抵押借款利息，故泉阳供销社在朱利国返还房屋的同时，应将借款本金30000元返还给朱利国。泉阳供销社在一审已提出返还朱利国30000元借款的请求，一审法院未予支持不当，二审予以增判。朱利国主张泉阳供销社应赔偿其违约造成的损失500多万元，其未能提供证据加以证明，且其在一审未提出反诉，故就违约损失问题双方可另行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决：一、维持安徽省界首市人民法院（2013）界民一初字第01278号民事判决；二、泉阳供销社于判决发生法律效力后三十日内支付朱利国30000元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担按一审判决执行，二审案件受理费550元，由朱利国负担。
朱利国再审请求事项理由：1、原一、二审判决认定事实不清，证据不足。原一、二审判决认定双方签订的《用房产抵押借款合同书》中借款合同有效，抵押合同无效事实不清，证据不足。虽然双方在合同中频繁使用抵押一词，但双方当时对抵押的含义不了解。该合同系被申请人单方指定的格式性合同，合同条款也是被申请人事先拟定的，双方对合同条款的理解出现分歧，按照合同法第四十一条规定：对格式合同的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。按照上述法律规定，应当作出对被申请人不利的解释，不应作为抵押关系处理。2、原一、二审判决适用法律错误。一审被申请人的诉求是确认合同无效，根据法律对无效合同的法律后果要求返还财产。而判断合同是否属无效合同的法律依据就是合同法第五十二条。一审判决没有适用合同法第五十二条的规定，仅依据担保法第三十三条、三十四条、三十七条、四十条规定进行判决认定合同无效明显系适用法律错误。3、被申请人一审主张合同无效没有法律依据，其诉求不应支持。因此，请求再审撤销原判，改判认定合同有效，驳回被申请人诉求。
泉阳供销社辩称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审应予维持。
再审时，朱利国提交新证据有：1、个人独资企业营业执照、全国工业产品生产许可证，用以证明在争议地方双方办的企业。2、证人证言（马国连、张锋、翟振烽），用以证明合作社没有资金还朱利国的借款，把房产交给朱利国使用，该房屋倒塌，无法使用。3、泉阳供销社与王宇签订的《用房产抵押借款合同书》，证明与朱利国和泉阳供销社签订的合同一个格式，都是泉阳供销社提供的格式条款，对条款有不同解释的，应作出对有利于朱利国的解释，故涉案合同应为有效合同。
泉阳供销社质证认为：对朱利国提供的新证据1的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，载明是泉阳镇，没有载明是争议的地点；对证据2证人证言的真实性有异议，证人应出庭接受质证；对证据3的真实性有异议，因是复印件，另外与本案没有关联性。
泉阳供销社提供新证据为朱利国的起诉状（2014年6月6日）和本院（2014）阜民一初字第00072-2号民事裁定书。证明朱利国已提起另一诉讼。阜阳市中级人民法院因本案再审已作出裁定中止审理，违背了一事不再理原则。
朱利国质证对泉阳供销社提供的新证据的真实性无异议。但认为其证明目的不能成立，因另一案是缔约过失赔偿纠纷，而本案是要求继续履行合同问题。
本院认为：朱利国提交的新证据1，具有真实性，但与本案争议的法律关系性质没有关联性，故不需确认为证明本案事实的依据。证人须接受质证，其证言才具有证据力，因证人马国连、张锋、翟振烽未接受质证，缺乏真实性，故其证言不能作为证明本案事实的依据。对格式条款的释义不能决定合同的效力，故朱利国提交的证据3，不能证明涉案合同的效力，不予确认为证明涉案合同的效力的依据。
泉阳供销社提交的新证据具有真实性，朱利国基于缔约过失赔偿问题提起的诉讼，不违背一事不再理的原则，该证据证明朱利国基于缔约过失赔偿问题另提起诉讼，但不能证明与本案争议的问题系同一事，不能实现泉阳供销社的证明目的。
再审查明事实：2014年6月，朱利国因缔约过失赔偿纠纷向一审法院提起诉讼。后因本案再审，二审时本院作出（2014）阜民一初字第00072-2号民事裁定，中止了此案的审理。涉案房屋所占用土地性质不详，且涉案房屋是泉阳供销社在未获取合法准建审批手续的情况下建造的。除此之外，与二审查明的事实一致。
本案争议的焦点：涉案纠纷的法律关系性质及合同效力问题，即是借款抵押合同还是借款租赁合同，以及是有效合同，还是无效合同。
本院认为：（一）涉案合同是借款抵押合同，还是借款租赁合同问题。
借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款合同又分几种类型，有金融借款合同、同业拆借合同、民间借贷合同等。民间借贷是指公民之间，公民与非金融企业之间的借款行为。本案中泉阳供销社向朱利国借款，用于经营活动，所签合同为民间借贷合同。
抵押是指债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权就该财产折价、变卖或拍卖后的价款优先受偿。而抵押合同是抵押人与抵押权人订立的关于设定抵押权的合同。抵押合同是主合同的从合同，以主合同的存在为前提，随主合同的消灭而消灭。本案中，从《用房产抵押借款合同书》的内容和双方签订合同的目的来分析，泉阳供销社向朱利国借款3万元，利息按年利率10%计算，用自建的仓库房作抵押担保，到期后如果泉阳供销社无力偿还借款及利息，被抵押的房屋的所有权和使用权归朱利国，符合借款抵押法律关系的特征，只是约定将抵押物直接抵偿债权违反法律规定。借款抵押合同是不移转抵押物的占有权的，但双方在合同中又约定将此房的使用权也抵押给朱利国，“抵押使用期50年”。故本案为借款抵押法律关系纠纷。
（二）涉案合同的效力问题
《中华人民共和国担保法》第三十四条第（四）项规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条、第四十八条、第四十九条规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。”从上述法律规定可以认定未依法办理准建审批手续，而建造的房屋不能抵押。因为如果抵押，则不能保证债权的实现。《中华人民共和国担保法》第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。而本案双方当事人在合同第5条约定了此内容，违反了法律的强制性规定。因此，涉案的抵押合同是无效合同。
综上，涉案的借款抵押合同为无效合同，自订立时起就无效。当事人可以基于无效合同根据合同法的相关规定，请求返还财产，如果有损失的可依据过错责任的大、小，请求对方予以赔偿。本案中，泉阳供销社提起诉讼，要求确认合同无效，相互返还取得的财产，或者占有使用的财产，符合上述法律规定，应予以支持。朱利国二审上诉时要求判决泉阳供销社返还出借的款3万元，也符合泉阳供销社的请求，二审予以支持并无不当。在本案中，朱利国在答辩状中提出要求赔偿违约损失5463204元，但未提供有力证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，可就查清部分先行判决，故朱利国可另行主张，二审也予以明示。朱利国已提起缔约过失责任赔偿诉讼，朱利国可在此案中主张。朱利国再审主张二审判决认定事实不清，适用法律错误，证据不足，不能成立，不予支持。二审确认本案为借款抵押法律关系纠纷，并适用相关特别法律处理本案正确，再审应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2013）阜民一终字第01188号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 戴亚平
审判员 魏 晋
审判员 叶茂林
二〇一五年八月二十七日
书记员 韩 笑
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自已的主张应当及时提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉；
……
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。