安徽省含山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0522民初1239号
原告：沈燕文，男，1964年8月10日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区，
委托诉讼代理人：卢本涛，安徽吴楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘清洪，上海华尊律师事务所律师。
被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司含山县支行，住所地安徽省马鞍山市含山县.
负责人：王晶，该行行长。
委托诉讼代理人：林晓彬，安徽吴楚律师事务所律师。
第三人：含山县振含建材销售有限公司，住所地安徽省马鞍山市含山县.
法定代表人：徐康，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：俞林，安徽格意律师事务所律师。
原告沈燕文与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司含山县支行（以下简称邮储银行含山支行）、第三人含山县振含建材销售有限公司（以下简称振含公司）债权转让合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院根据被告的申请，追加振含公司作为本案第三人参加诉讼，于2016年6月20日公开开庭进行了第一次庭审，后根据原告申请提出本案应以本院（2016）皖0522民初1583号民事案件的审理结果为依据而裁定中止诉讼，本案于2017年11月28日恢复审理，并于2017年12月12日公开开庭进行了第二次庭审。原告沈燕文及其委托诉讼代理人卢本涛、刘清洪、被告邮储银行含山支行委托诉讼代理人林晓彬、第三人振含公司法定代表人徐康及委托诉讼代理人俞林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈燕文向本院提出诉讼请求：1、确认被告单方终止履行合同行为违约、违法；2、判令被告按《房屋租赁协议》及《房屋租赁权益转让合同》的约定继续履行或者赔偿原告的94.5万元经济损失；3、被告承担本案诉讼费。
其诉称事实与理由：2014年6月22日，原告与巢湖世纪泽华商贸有限公司（以下简称泽华公司）签订《房屋租赁权益转让合同》，泽华公司将与被告2010年10月26日签订的《房屋租赁协议》中的租金收益权，即收取租金的权利部分有偿转让给原告，即自2014年7月1日至2018年10月25日期间的租金收益的权益转让给原告，原告为此支付了100万元对价和负担租赁税（税率20.1%）。原告及泽华公司将权利转让事实以告知书形式告知被告，被告对此债权转让无异议，并于2014年11月5日按约定向原告支付了2014年10月26日至2016年10月26日期间的租金859100元。2016年4月27日，被告通知原告，因房屋所有权人变更并向其主张权益，被告决定单方终止与泽华公司签订的《房屋租赁协议》，并明确表示不再履行合同义务，包括不再向原告支付自2016年10月25日至2018年10月25日期间的租金。原告认为，泽华公司与被告签订的《房屋租赁协议》合法有效，房屋所有权变更不影响租赁合同的履行，即买卖不破租赁，被告以此为由单方终止合同，显然没有事实和法律依据；《房屋租赁协议》中租金收益权利已依法有偿转让给原告享有，被告单方终止合同履行属于违约行为，直接损害了原告的合法权益，特提起诉讼以维权。
被告邮储银行含山支行辩称，1、对房屋租赁事实无异议，但出租方为泽华公司，被告向原告支付部分租金是受泽华公司委托支付的；2、泽华公司将租赁房屋出卖给第三人并办理了房屋所有权变更手续，根据法律规定被告与第三人建立租赁关系，因此被告无义务向泽华公司和原告支付2016年10月以后的房屋租金；3、泽华公司已书面通知与被告终止租赁关系，被告无依据再向泽华公司及原告支付租金，且在租赁期间经常停电，导致被告无法正常开展经营，因此被告有权拒付租金。综上，应驳回原告的诉请。
第三人振含公司述称，1、被告终止履行房屋租赁权益转让合同的义务是合法的，原告诉请终止行为违法，无事实及法律依据。一是原告与泽华公司签订的《房屋租赁权益转让合同》对第三人没有约束力，通过合同的内容看，双方协议仅是原告与与泽华公司之间，被告支付租金的主体仍是泽华公司，属于委托付款，不属于债权转让。二是被告支付租金是基于被告与泽华公司之间的房屋租赁合同，而租赁合同是基于房屋所有权，本案2015年12月1日，泽华公司已通知被告解除租赁合同，即双方租赁合同已解除，况且2014年11月16日泽华公司已将租赁房屋转让给第三人所有，即被告与第三人之间形成了房屋租赁关系，若被告仍向原告支付租金，则损害了第三人的权益。三是原告与泽华公司的合同属于债权合同，不能对抗泽华公司将房屋转让第三人的物权转让，且已进行了物权变更登记，双方房屋转让协议对租金收益没有进行特别约定，因而原告与泽华公司之间的租金收益权合同就此失效，原告认为受损只能向泽华公司主张权利；2、原告诉请中对“买卖不破租赁”的阐述错误。在租赁物所有权发生变化后，租赁关系虽然存在，但主体已经发生变化。
本院经审理认定事实如下：2010年10月26日，泽华公司与邮储银行含山支行签订《房屋租赁协议》，约定：泽华公司将其所有的坐落于含山县富鸿商城A2#楼1层西起4-6三间门面房（面积444平方米）出租给邮储银行含山支行营业使用；租赁期限自2010年10月26日至2018年10月25日；租金标准每月66.63元/平方米（含税价），即年租金355000元，以后每两年按上一年年租金递增10%；每两年一次支付租金，出租方在收到租金后7日内开具发票，第一次租金于合同签订生效后7日内支付，以后租金在房屋交付对应日前7日付清；合同还约定了房屋维护维修、其他费用承担、违约责任等事项。合同签订后，双方开始履行租赁合同。
2014年6月22日，泽华公司与沈燕文签订《房屋租赁权益转让合同》，约定：泽华公司将上述租赁合同自2014年10月26日至2018年10月26日期间的房屋租赁权益转让给沈燕文，转让对价1000000元；房屋租赁权益转让后，转让方在租赁合同中的所有权益、权利归受让方所有，转让方对原签订的租赁合同不再有变更、撤销、解除等权利；转让方在房屋租赁期间按原租赁合同第六条对房屋进行正常保养维修；转让方如在转让期间将房屋出售给原承租方或他人，需经受让方同意，在退还受让方转让款并支付受让人损失后，方可出售；转让方不再用赠与、免除、转让、质押或以其他方式处分本合同项下的房屋租赁权益；转让方授权受让方在承租人对房屋租赁合同违约时全权行使转让方的合同权利，追究承租人的责任；合同还进行了其他约定。2014年6月23日，泽华公司与沈燕文共同向邮储银行含山支行发出书面告知书，告知了房屋租赁权益转让的相关事项。2014年7月1日,沈燕文支付了房屋租赁权益转让对价1000000元。2014年11月5日，邮储银行含山支行向沈燕文支付了2014年10月26日至2016年10月25日期间的房屋租金859100元。
2014年11月8日，泽华公司与振含公司签订《房地产买卖契约》，将泽华公司所有的坐落于含山县昭关东路北侧富鸿商城2#幢-102-102房地产有偿转让给振含公司。双方于2014年11月19日完成该房地产转让的变更登记手续，振含公司领取了含山县房地权证环峰字第××号房产证。本案涉案的租赁房屋也包含在其中。
2015年12月1日，泽华公司向邮储银行含山支行发出通知书称：租赁房屋已转让给振含公司所有，双方签订的租房合同因情势变更已没有维持的必要，合同终止。该通知书邮储银行含山支行于2016年3月9日收悉。随后2016年3月11日，邮储银行含山支行回函泽华公司，要求泽华公司解决巢湖市人民法院下达的协助冻结租金问题和对沈燕文的房屋租赁权益转让问题。2016年3月14日，邮储银行含山支行向沈燕文发出告知书，告知3月9日收悉情况，并催促沈燕文10日内处理此事。2016年4月27日，邮储银行含山支行向沈燕文发出告知书，决定终止其与泽华公司之间的《房屋租赁协议》，不再继续支付租金。为此，沈燕文向本院提起诉讼。目前，邮储银行含山支行仍正常租赁使用涉案房屋。
以上事实，根据当事人所举证据，结合当事人陈述认定。
本院认为：本案的争议焦点在于2010年10月26日泽华公司与邮储银行含山支行签订的《房屋租赁协议》是否已被解除，以及涉案租赁房屋所有权转让后，房屋出租人、债权受让人、房屋受让人及房屋承租人之间的权利义务如何确认。
一、2010年10月26日泽华公司与邮储银行含山支行签订的《房屋租赁协议》是否已被解除。
该房屋租赁协议履行期间，泽华公司与沈燕文签订《房屋租赁权益转让合同》，将2010年10月26日《房屋租赁协议》中自2014年10月26日至2018年10月26日期间的房屋租赁权益转让给沈燕文，明确约定转让方在租赁合同中的所有权益、权利归受让方所有。且泽华公司与沈燕文共同向邮储银行含山支行发出书面告知书，告知了房屋租赁权益转让的约定内容，因而形成了债权转让。自债权转让通知书送达承租人时，债权转让依法成立，沈燕文自然成为《房屋租赁协议》的合同当事人之一，即出租方的权利享有人。而泽华公司则自债权转让后丧失了出租方的一切合同权利，包括单方解除合同的权利，其仅能作为出租方的合同义务人，应尽租赁房屋的维修维护等保障租赁房屋正常使用的相关合同义务。另根据合同法第八十条的规定，债权转让成立后，未经受让人同意，不得撤销。因此泽华公司自债权转让后无权提出解除房屋租赁协议。
至于2016年4月27日邮储银行含山支行向沈燕文发出的告知书，只能视为承租人单方解除房屋租赁协议的通知。作为出租方的权利享有人沈燕文及时起诉，对该单方解除通知持有异议。经审查，邮储银行含山支行单方解除房屋租赁协议的理由仅为租赁房屋已转让第三人，第三人向承租人主张权益，根据“买卖不破租赁”的法律制度，该理由不能成为承租人单方解除房屋租赁合同的法定理由。因此，2016年4月27日邮储银行含山支行的告知书，不能产生解除《房屋租赁协议》的法律效力。
二、涉案租赁房屋所有权转让后，房屋出租人、债权受让人、房屋受让人及房屋承租人之间的权利义务如何确认。
根据合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，“买卖不破租赁”的法律制度采用契约地位承受，即租赁物受让人承受租赁合同的出租人地位，仍应当继续履行原租赁合同的约定，买卖不破租赁。
本案涉案租赁房屋在泽华公司转让振含公司前，已由泽华公司将2010年10月26日《房屋租赁协议》中自2014年10月26日至2018年10月26日期间的房屋租赁权益转让给沈燕文享有。沈燕文已依法成为该《房屋租赁协议》的合同当事人之一，即出租方的权利享有人。振含公司受让涉案租赁房屋，虽依法取得租赁房屋的所有权，但其仅能承受《房屋租赁协议》中出租方义务人泽华公司的契约地位，不能享有该《房屋租赁协议》中的房屋租赁权益（包括收取租金的权利）。其理由有二：一是收取租金的权利是基于房屋租赁合同所产生的债权，振含公司虽然取得涉案租赁房屋的所有权，但根据“买卖不破租赁”的法律制度，其仍受到原租赁合同的约束，其意欲获取本案《房屋租赁协议》中收取租金的权利，与沈燕文通过债权受让获取的收取租金的权利，系同一种债权，不符合“物权优于债权”的适用情形；二是振含公司在与泽华公司进行房屋转让交易时，本案涉案租赁房屋正处于承租人邮储银行含山支行正常营业使用之中，振含公司能够轻易地审查出转让房屋的租赁使用、租金支付及租赁权益转让等情况，其若未尽到交易安全的审慎注意义务，而与泽华公司发生房屋买卖交易，由此造成的损失，只能向泽华公司追偿，而不能以取得租赁房屋的所有权为由主张租金收入，从而损害债权受让在先的沈燕文的合法权益。
综上所述，原告方第二项诉讼请求，即请求判令被告按《房屋租赁协议》及《房屋租赁权益转让合同》的约定继续履行，给付原告租金945000元，具有事实和法律依据，本院予以支持；原告方第一项诉讼请求，即确认被告单方终止履行合同行为违约、违法，其表述不规范，但该项诉请的实质是对被告单方终止履行合同的行为提出异议，确认不产生解除房屋租赁合同的效力，本院对该项诉请予以审查，且予以支持。至于被告抗辩，租赁房屋在经营使用期间经常停电，导致无法正常经营，有权拒付租金。经审查，2016年2-4月份的几次停电，物业公司出具的证明均显示停电原因待查。含山县公安局环峰派出所接处警情况登记表仅显示，断电原因系邮储银行含山支行旁边的易买特超市现任老板与前任老板发生经济纠纷所致。被告提举的上述证据，均不能证明出租方故意断电违约，因此被告此抗辩意见无证据支撑，本院不予采纳。关于被告的其他抗辩意见以及第三人的述辩意见，亦不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条规定，判决如下：
一、确认中国邮政储蓄银行股份有限公司含山县支行2016年4月27日的告知书不产生解除2010年10月26日《房屋租赁协议》的法律效力；
二、中国邮政储蓄银行股份有限公司于本判决生效后十日内给付沈燕文2014年10月26日至2018年10月26日期间的租金945000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13250元，减半收取计6625元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 张孟江
二〇一七年十二月二十八日
书记员 孙齐花
附件：本判决书所援引的法律条款原文
《中华人民共和国合同法》
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准登记手续的，依照其规定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。