江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00597号
上诉人（原审被告）潘德林。
上诉人（原审被告）羌建新。
两上诉人共同的委托代理人马强，江苏江花律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南通市安全生产宣传教育中心，住所地南通市崇川区教育路**号。
法定代表人罗进明，主任。
委托代理人王粟，北京大成（南通）律师事务所律师。
原审被告陈永兴。
委托代理人童旭，江苏洲际英杰律师事务所律师。
上诉人潘德林、羌建新因与被上诉人南通市安全生产宣传教育中心（以下简称安全教育中心），原审被告陈永兴房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第1488号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年4月1日，安全教育中心（甲方）与南通市崇川香乐园菜馆业主陈永兴签订房屋租赁合同一份。合同约定，甲方出租房屋座落于教育路25号，朝向南，房屋结构砖混，建筑面积929.5平方米，房屋所有权证号12112243。房屋用途为餐饮。租赁期限自2013年4月1日至2014年3月31日止。年租金为18万元。租金按半年结算，乙方在每半年的前一个月的五日前交付给甲方，先付租金后使用。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方须继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出，经甲方同意，重新签订租赁合同。租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行义务时，需向对方偿付年度租金的5%作为违约金。本合同履行中发生争议，由甲、乙方双方协商解决。协议不成时，甲、乙双方同意由南通市仲裁委员会仲裁。合同还对其他事项进行了约定。案涉房屋租赁期间，陈永兴将案涉房屋交由施元祥使用。潘德林、羌建新从施元祥处取得案涉房屋开办南通市天子斋餐馆。租赁合同期满后，陈永兴未与安全教育中心续签合同，也未将承租房屋退还给安全教育中心。安全教育中心于2014年5月27日向陈永兴发出通知：“将贵方现经营使用的房屋作收回处理。请贵方在接到本通知之日起十五日内自觉将房屋整理退回南通市安全生产宣传教育中心。”陈永兴已缴清合同期内的租金。2014年7月23日，安全教育中心向南通仲裁委员会申请仲裁。仲裁过程中，安全教育中心与陈永兴达成协议：因为涉及到次承租人，故安全教育中心与陈永兴同意双方之间的房屋租赁合同纠纷提交人民法院处理，不再由南通仲裁委员会处理。安全教育中心遂诉至法院，请求判令：1、陈永兴、潘德林、羌建新立即停止占用安全教育中心的房屋，将房屋退还给安全教育中心。2、陈永兴支付房屋使用费计135000元（主张至实际退还房屋之日），承担违约金9000元。
原审法院认为，安全教育中心与陈永兴（南通市崇川香乐园菜馆业主）签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为有效。2014年3月31日合同到期后，双方未续签合同，安全教育中心通知陈永兴收回房屋，双方租赁合同关系终止。陈永兴应按合同约定将租赁房屋退还安全教育中心并支付逾期退房违约金，同时参照合同约定的租金标准支付退还房屋前的占有使用费。潘德林、羌建新作为房屋的实际使用人也负有向安全教育中心返还房屋的义务。安全教育中心的诉讼请求合法有据，法院予以支持。陈永兴抗辩，本案应为侵权之诉，其在与安全教育中心合同到期后未实际占有使用房屋，因此不应由其退还房屋、支付房屋使用费。法院认为，安全教育中心向陈永兴主张权利是依据租赁合同关系，陈永兴合同到期后未按约定退还房屋的行为构成违约，应承担违约责任。陈永兴的上述抗辩理由不能成立。潘德林、羌建新抗辩，其与案外人施元祥之间存在转租、转让协议，对此安全教育中心知晓，应追加施元祥参加诉讼。法院认为，无论潘德林、羌建新与施元祥存在何种法律关系，因案涉租赁合同已终止，均不影响作为房屋产权人的安全教育中心收回房屋。潘德林、羌建新与施元祥的关系可通过其他合法途径处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决：一、陈永兴、潘德林、羌建新在判决生效之日起十日内将房屋退还给南通市安全生产宣传教育中心。二、陈永兴在判决生效之日起十日内向南通市安全生产宣传教育中心支付房屋使用费（自2014年4月1日起至实际退还房屋之日止，按年租金18万元的标准）。三、陈永兴在判决生效之日起十日向南通市安全生产宣传教育中心给付违约金9000元。本案受理费人民币1630元，由陈永兴负担。
宣判后，潘德林、羌建新不服，向本院提出上诉称：1、2013年4月1日安全教育中心与陈永兴签订租赁合同，2013年9月2日潘德林、羌建新与施元祥签订转让协议，施元祥将案涉房屋内的一切装潢设备估价40万元转让给潘德林、羌建新。施元祥曾保证潘德林、羌建新与安全教育中心签订2014年度租赁合同。2013年9月至2014年3月间，潘德林、羌建新在施元祥的陪同下到安全教育中心交纳房租。可见在整个租赁房屋过程中，施元祥处于不可缺少的地位，其与本案判决存在利害关系。一审法院应当追加施元祥为本案第三人。由于施元祥未到庭，一审对相关事实未能查清，无法判断潘德林、羌建新是否具有案涉房屋的合法使用权。2、潘德林、羌建新不仅取得案涉房屋内财产的所有权，还取得案涉房屋的承租权。安全教育中心应当知道潘德林、羌建新使用案涉房屋对外经营，在租赁期满后，安全教育中心从未以书面或口头的形式要求退房，一审法院判令潘德林、羌建新的退房时间显然过于苛刻，必将造成重大损失。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回安全教育中心对潘德林、羌建新的诉讼请求。本案诉讼费由安全教育中心负担。
安全教育中心答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈永兴答辩称：1、一审判决突破合同相对性原则，判决潘德林、羌建新返还房屋没有依据。如果一审从便利安全教育中心的角度出发判决潘德林、羌建新返还房屋，其也要承担支付房屋使用费的责任。2、无论本案如何判决，本人要求潘德林、羌建新向本人支付房屋使用费。如果二审法院要求本人承担返还房屋的责任，本人请求潘德林、羌建新承担向本人返还房屋的责任。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，安全教育中心与陈永兴签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。2014年3月31日安全教育中心与陈永兴的租赁合同期满，安全教育中心亦在之后向陈永兴发出通知，告知其收回房屋。双方之间的房屋租赁关系解除。潘德林、羌建新实际使用房屋，其认为系基于转租关系，但安全教育中心并未认可其将房屋转租给潘德林、羌建新。潘德林、羌建新无权再使用案涉房屋，应当返还给安全教育中心。至于潘德林、羌建新与施元祥之间的关系，与本案处理结果无涉，可通过其他合法途径处理，本案无需追加施元祥为当事人。安全教育中心在收回房屋之前已对合同相对人尽到提前通知的义务，潘德林、羌建新认为要求其搬出房屋的时间过短的上诉理由也不能成立。综上，上诉人潘德林、羌建新的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3260元，由上诉人潘德林、羌建新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 刘玉蓉
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年五月十九日
书 记 员 瞿秀梅
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；