上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2388号
原告张晓红，女，1969年12月23日生，汉族，住浙江省东阳市。
委托代理人欧阳兰芳，上海申浩律师事务所律师。
被告上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈绍圣，董事长。
委托代理人陈帮特，男。
原告张晓红与被告上海松江礼品城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳兰芳和被告的委托代理人陈帮特到庭参加诉讼。审理中，经原、被告双方同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告曾签订上海国际礼品城联建房协议书，约定由原告向被告购买本市松江区洞泾镇长浜路XXX弄A区7幢XXX号XXX层商铺（现址为本市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室，以下简称“系争房屋”）。为办理产证之需，双方此后又签订礼品城联建房结转销售（办证）协议书，并同时签订了商铺代（包）租赁合同。该租赁合同对租赁期限、租金支付方式等进行了约定。合同签订后，被告并未按约支付租金，自包租期始，至今仅支付原告租金68，500元（人民币，以下币种同），截至2013年底共拖欠租金131，500元（分三部分：第一部分为截至2012年12月31日的欠付租金60，000元、第二部分为2013年1月1日至2013年12月31日的欠付租金50，000元、第三部分为从租金中扣除却未进行装修的代装修费21，500元）。经原告多次催讨，被告仍未支付。原告无奈诉至法院，请求判令：1、被告支付原告上述租金131，500元；2、被告支付原告上述租金的滞纳金（按照日万分之五的标准，从2012年4月10日起计算至判决生效之日止）；3、被告支付原告用于办证的借款20，000元。审理中，原告将上述诉请2的计算方式变更为：以131，500元为本金，按照日万分之五的标准，从2013年10月11日起计算至判决生效之日止。另，原告申请撤回上述诉请3，表示保留诉权，另循其他途径解决。
被告辩称：首先，被告确实欠付原告截至2013年12月31日的租金，但原告主张的金额有误。2012年9月14日双方曾进行过结算，就截至2012年12月31日的租金，结欠的金额为15，762元；加上2013年的租金50，000元，截至2013年12月31日的欠付租金总额应为65，762元。对此，一则被告曾于2013年2月8日向被告支付了租金5，000元，故本案原告所诉之租金实际欠付金额为60，752元，二则如果原告同意由被告对租金所涉税费进行代扣代缴的话，上述60，752元还应再减去税费8，124元。其次，对于上述租金的滞纳金，希望原告予以免除。若原告不同意免除，则其主张的滞纳金计算标准过高，希望按照中国人民银行同期存款利率予以调整。
经审理查明：2007年9月20日，原、被告签订《礼品城商铺代（包）租赁合同》。该合同约定，被告向原告租赁系争房屋，租赁期间为自2008年1月1日起至2013年12月30日止；年租金依次为15，000元、20，000元、30，000元、40，000元、45，000元和50，000元；每年度租金分两次支付，即逢当年的3月30日和9月30日各支付50%，延误支付超过十天的，还应向原告支付应付未付租金日千分之一的滞纳金；原告的租金收入由其自行向税务部门缴税。该合同另对其他事宜作出约定。
上述合同签订后，被告未按约支付租金，2012年9月14日，双方结算租金及联建房屋新增设施费用并由被告出具欠据，载明：截至2012年12月31日，在结清新增设施费用和办证费用后，尚结欠原告租金15，762元，该结欠租金在2012年12月31日前付清。另外，在该结算清单上载明租金中应扣代装修费21，500元。
嗣后，被告仅于2013年2月8日支付了租金5，000元。此外，剩余代（包）租期内的租金50，000元亦未按约支付，原告现因催讨未果，遂涉诉。
审理中，关于租金税结算的问题，被告提出希望由其代扣代缴，但原告不予同意，在此情形下，被告要求原告向其开具租金发票。对于被告的上述意见，本院告知其应以反诉的形式明确提出相关主张，但被告至期并未提起反诉。
另查明：原告已取得系争房屋的小产证。审理中，被告确认与原告之间就系争房屋签署过《上海国际礼品城联建房协议书》及《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》，并称在结转销售（办证）协议书中对上述21，500元装修费如何处理进行了约定。
上述事实，有《礼品城商铺代（包）租赁合同》、礼品城有限公司客户租金及联建房屋新增设施费用结算清单、欠据、上海市房地产权证及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的礼品城商铺代（包）租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人应按约履行各自义务。
本案中，被告理应向原告支付其所欠付的租金。至于具体金额，双方虽存有争议，但结合双方2012年9月14日的结算情况，被告所提在代扣代缴税费之前欠付金额为60，752元的抗辩意见与事实相符，本院予以采纳，但被告所提由其代扣代缴税费的问题，因与约定不符且原告不予同意，故本院对该意见不予采纳。关于装修费21，500元的问题，双方在租金结算中已实际抵扣，故上述扣除的款项已转化为装修费用，与本案属不同的法律关系，如有争议，双方可另行解决。
此外，被告存在逾期向原告支付租金的违约行为，故还应当向原告承担相应的违约责任。合同中约定的滞纳金，在性质上属违约金，如约定过高，则可以请求调低。本院认为，在原告没有充分证据证明自己所受损失具体数额的情况下，合同约定的日千分之一的标准显然过高，本院依法予以调整，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，本院综合考虑上述因素及本案的实际情况，将违约金的计算标准酌情调整为日万分之三。至于计算期间，原告的主张并无不妥，本院予以支持。
此外，关于租金发票的问题，因被告在本院作出相关释明后并未就此提起反诉，故本院在本案中不予处理。双方如有争议，可另循其他途径解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓红截至2013年12月31日的租金60，752元；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内按照日万分之三的标准支付原告张晓红上述租金的逾期付款违约金（以60，752元为基数，从2013年10月11日起计算至本判决生效之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，930元，减半收取1，465元，由原告张晓红负担805.60元（已付），由被告上海松江礼品城有限公司负担659.40元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一五年十一月三日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……