杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余民初字第100号
原告（反诉被告）：赵瑞霞。
委托代理人：李广。
被告（反诉原告）：李艳。
委托代理人：邢培红、钱雯燕。
第三人：俞伟芳。
原告赵瑞霞诉被告李艳及第三人俞伟芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月7日受理后，被告李艳提起反诉，本院决定合并审理，依法由审判员谈国永独任审判，于2014年3月7日公开开庭进行了审理，赵瑞霞委托代理人李广及李艳委托代理人邢培红、钱雯燕到庭参加诉讼，第三人俞伟芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赵瑞霞起诉称：赵瑞霞租用房东俞伟芳位于余杭区闲林街道山水居木兰苑10-11商铺，租期二年，自2012年4月1日至2014年4月1日，租金一年28000元，二年租金已全部付清。2013年4月，经房东俞伟芳同意，把租用的商铺转租给李艳，约定装修费加设施合计32000元，加上剩余一年房租28000元，共计60000元。商铺交付时李艳已支付34600元，等7月房东俞伟芳回杭州后同李艳补签一份转让合同后，李艳把剩余25400元一次性付清。房东俞伟芳回来后，决定过年时直接续签合同，但李艳不同意。经与房东沟通后同意补签合同，但李艳店铺关门，东西搬走，没有再开店，余款也不愿支付。为此，原告赵瑞霞起诉请求判令李艳支付所欠房租和转让费合计25400元。
被告李艳答辩称：一、赵瑞霞所诉与事实不符。双方签订的《商铺转让合同》中并未写明李艳在7月底与房东补签合同后付清余款，而仅仅是规定了“剩于25400元乙方与房东合同签好后补给甲方”，其中甲方指赵瑞霞，乙方指李艳。由于本案中的房东俞伟芳一直未和李艳补签租赁合同，因此李艳无法付清款项。二、赵瑞霞要求李艳支付所欠房租及转让费的诉求于法无据。1、本案《商铺转让合同》无效，根据《房屋出租合同》第四条第2点的约定，若赵瑞霞要与第××人互换用房时，应事先征得房东同意。由此可以推断，该房屋在更换承租人时须征得房东同意才发生法律效力。然而，从赵瑞霞与李艳签订的《商铺转让合同》看，此合同并未有房东的参与，也就是说此时商铺转租并未征得房东同意。依据《合同法》第二百二十四条第二款的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，即房屋转租时，须经房屋所有人同意才发生转租的效力。因此，此时的商铺转让合同并未生效。2、房东俞伟芳未对《商铺转让合同》进行追认，转让合同中虽然约定剩余款项在李艳与房东补签合同后支付，但由于赵瑞霞未能按合同履行促成房东与李艳签订合同的义务，李艳出于对后续权利无法得到保障的担忧（如不能办理营业执照，被房东赶出所租房屋等），有权随时终止合同，且房东在事后一直未与李艳签订合法的转租合同，导致该合同无法生效。因此，正是由于赵瑞霞未能按约履行，事后未能得到房东的认可，李艳才终止合同，搬离该房屋。3、赵瑞霞应当退还李艳已交付的转让费。如前所述，正是由于赵瑞霞自身的过错导致合法的转租合同未能签订，应由其承担自己的损失。同时，从占有的角度看，赵瑞霞现在一直占有该房屋，店内的装修也归其所有，而装修本身又应属于李艳所有；从使用的角度看，李艳仅使用了两个月即退出该房屋，远没有达到支付对价的使用程度；此外，赵瑞霞将店铺再行转让给下家也还是可以得到转让费的。因此，从上述××点看，赵瑞霞为受益的一方，李艳为受损的一方，从公平的角度讲，赵瑞霞应当退还李艳已交付的转让费。××、李艳因无法经营，要求合理赔偿。由于合同无法生效，李艳的营业执照无法得到办理，进而不能正常经营，从而导致经营两个月后对前期所采购的共计4万多元的服装、包等物品进行变价处理，损失较大。由于赵瑞霞的过错导致双方之间的转租合同不能生效，双方应当恢复为合同签订前的状态，即责任自负，李艳对于所造成的损失仍享有索赔的权利。因此，李艳在合情合理的基础上要求赵瑞霞赔偿经营损失1万元。综上，赵瑞霞的诉请与事实不符，也无法律依据，恳请法庭依法公正裁决，以维护答辩人的合法权益。
反诉原告李艳反诉称：2013年4月13日，李艳与赵瑞霞签订《商铺转让合同》，约定由赵瑞霞将第××人俞伟芳所有的位于杭州市余杭区闲林街道山水居木兰苑10幢10-11#建筑面积为73.28平方米的商铺转租给李艳，租赁期间为一年，自2013年4月13日起至2014年4月1日止，年租金为28000元，转让费32000元，共计6万元，于同年4月13日付定金3万元及2个月房租约4600元，并在李艳与房东补签合同后支付剩余款项25400元。合同签订后，李艳按约将定金30000元和2个月房租共计34600元交于赵瑞霞。此后，房东俞伟芳一直未能按约与李艳签订合法租赁合同，使李艳不能办理营业执照而合法经营。2个月后，李艳终止了租赁合同，并退还了商铺。由于赵瑞霞未按照合同约定促成李艳与房东俞伟芳补签合同，致使转让合同不能生效，李艳不能办理工商执照，进而无法经营并最终停业。并且，2013年7月俞伟芳曾到出租房明确表示是不同意房屋转租的。因此，根据《合同法》及相关法律规定，赵瑞霞应对合同的无效承担责任。为此，李艳为维护自身的合法权益，特提起反诉请求：1、判令赵瑞霞返还转让费30000元；2、判令赵瑞霞赔偿经营损失10000元。
反诉被告赵瑞霞答辩称：第××人俞伟芳是否与李艳补签商铺租赁合同并不影响李艳应履行与赵瑞霞之间的商铺转让合同中的付款义务，且在客观事实中，俞伟芳已出具了相关的证明，也认可了该转让行为。二、该商铺的现状是李艳在占有和处分，与其反诉状陈述的终止合同不符，且与是否办理营业执照也没有关系。××、李艳经营不善、无法经营也包括其自身的原因，与赵瑞霞无关。李艳经营服装类，需要有消防类的证件，该证件对营业执照的审批有重大影响，故李艳将没有继续经营或无法办理营业执照的原因归结于赵瑞霞是不当的，李艳的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。
第××人俞伟芳未作陈述意见。
赵瑞霞为证明自己的起诉主张和反诉答辩，向本院提供的证据有：
1、房屋出租合同、证明、房产证××证复印件各一份，证明：1、赵瑞霞享有该商铺的使用权的事实；2、证明第××人即房东认可将商铺转让给李艳的事实。
2、商铺转让合同一份，证明赵瑞霞与李艳之间关于商铺租赁转让等权利义务作出约定的事实，证明李艳尚未支付剩余款项25400元的事实。
李艳为证明自己的答辩和反诉主张，向本院提供的证据有：
1、商铺转让合同一份，证明赵瑞霞将位于杭州市余杭区闲林街道山水居木兰苑10-11#的商铺转让给李艳并约定转让期限及金额等的事实。
2、房屋出租合同、房产证复印件、收据复印件各一份，证明赵瑞霞承租了俞伟芳所有的位于杭州市余杭区闲林街道山水居木兰苑10-11#的商铺的事实。
3、购货凭证（2013年3-5月）43页，证明2013年3、4、5月李艳为开店而采购服装等共计支出46481元的事实。
对于赵瑞霞与李艳的举证，经庭审质证，李艳对赵瑞霞的两项证据中除对俞伟芳证明的真实性、合法性有异议外，其余均无异议；赵瑞霞对李艳的的××项证据中除对证据3的真实性、关联性及证明力有异议外，其余也无异议。经审查，本院认为：对于双方均无异议的证据，本院确认其证明力；赵瑞霞提供的俞伟芳证明，李艳的异议未提供证据加以证明，故该证明本院予以认定；李艳提供的证据3，赵瑞霞的异议成立，且也不能证明李艳的实际损失，本院不予采信。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：2012年3月18日，赵瑞霞与位于余杭区闲林街道山水居木兰苑10-11#的商铺（建筑面积73.28平方米）原产权人王朱签订房屋出租合同一份，约定王朱将上述房屋出租给赵瑞霞，期限24个月，自2012年4月1日至2014年3月30日止，年租金28000元；并约定在二年的租赁期限如房东将房产所有权转移给第××方时，仍需保证二年内房屋出租给赵瑞霞。同年10月，王朱将上述房屋所有权转让给俞伟芳，并办理了产权转移登记，但上述房屋出租合同仍继续履行。2013年4月13日，赵瑞霞与李艳签订商铺转让合同，约定赵瑞霞将上述商铺转让给李艳，原房屋租赁合同的权利义务转由李艳享有和履行，由于赵瑞霞已将二年的房租全部向房东付清，故剩余租期12个月的租金28000元由赵瑞霞支付给李艳；转让后商铺现有门面装修、设施归李艳所有，赵瑞霞在合同签订后七日内向李艳腾让门面并交付钥匙，同时由李艳向赵瑞霞支付门面转让费32000元，双方约定转让门面定于2013年4月20日正式交接。转让合同签订当天，李艳向赵瑞霞支付定金30000元。2013年4月20日，赵瑞霞与李艳办理了商铺交接手续，由于当时房东俞伟芳未到场，双方约定由李艳先向赵瑞霞支付2个月租金4600元，剩余25400元在李艳与房东签好合同后补给赵瑞霞。李艳受让商铺后即从事服装经营，但其与房东俞伟芳一直未再签订租赁合同。2013年7月20日，经征询俞伟芳意见，俞伟芳出具书面证明一份，表示同意赵瑞霞于2013年4月20日将此商铺转让给李艳。
本院认为，赵瑞霞在向俞伟芳承租商铺的租赁期间内，与李艳签订商铺转让合同，将商铺剩余一年的租赁权及商铺内的相关装修、设备等转让给李艳，系双方真实意思表示，事后也经房东俞伟芳的追认同意，该转让合同属合法有效，双方应依约履行。虽然双方在办理商铺交接时约定剩余转让款在李艳与房东俞伟芳再签合同后支付，但该约定仅是针对款项支付时间的约定，并不影响商铺转让合同的效力和合同的履行。而且，现转租期限也即将届满，李艳理应付清剩余转让价款。同时，李艳提出商铺交付后2个月已将商铺交还赵瑞霞，转租合同已终止履行的意见，未能举证加以证明，本院不予采纳。因此，赵瑞霞诉请李艳付清剩余转让款，合理合法，本院予以支持；而李艳反诉要求赵瑞霞退还转让款及赔偿经营损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李艳支付原告赵瑞霞转让款25400元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回反诉原告李艳的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费435元，减半收取217.50元，由被告李艳负担，于本判决生效后十日内向本院交纳；反诉案件受理费400元，由反诉原告李艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费835元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈国永
二〇一四年三月二十八日
书记员 高莲珠