湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民三终字第181号
上诉人（原审被告）江继全，男，汉族。
被上诉人（原审原告）郴州鼎豪物业服务有限公司。
法定代表人袁勇林，男，该公司总经理。
委托代理人张欢琳，女，汉族。
上诉人江继全因与被上诉人郴州鼎豪物业服务有限公司（以下简称“鼎豪物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴民二初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人江继全，被上诉人鼎豪物业公司的委托代理人张欢琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，江继全2012年与郴江天润置业有限责任公司签定《商品房买卖合同书》，购买了位于郴州市同心苑小区12、13、14、15号门面，一层面积452.15平米，二层面积452.15平米。合同第五条办证及其他费用第5项约定：小区成立物业公司后按市政府有关部门、《物业管理条例》进行管理和收费。2013年10月25日鼎豪物业公司与郴江天润置业有限责任公司签订了《同心苑小区前期物业服务合同》，合同约定：郴江天润置业有限责任公司将同心苑小区委托给鼎豪物业公司实行物业管理服务，服务期限从2013年10月25日起至2014年10月24日止，门面的物业服务费由鼎豪物业公司按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。合同签订后，鼎豪物业公司从2013年11月1日正式接管郴州市同心苑小区的物业管理，截止2014年10月31日止江继全共拖欠物业服务费13，564元未付。鼎豪物业公司经催缴未果，故诉至法院，要求判决江继全支付物业费13，564元，并承担本案诉讼费。
原审法院认为：本案属物业服务合同纠纷。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方之间虽未签订书面合同，但按照国务院《物业管理条理》第二十一条的规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。江继全未提交证据证实，已经成立业主委员会，并选定物业服务企业，鼎豪物业公司与郴州市同心苑小区的建设单位郴江天润置业有限责任公司签订的《同心苑小区前期物业服务合同》符合该规定，合法有效。江继全作为该小区的业主之一，应按服务合同的约定交纳服务费，现江继全拖欠服务费，实属违约，应承担本案的付款责任，故鼎豪物业公司要求江继全支付物业服务费的诉请，予以支持。江继全认为鼎豪物业公司未尽到服务义务而拒绝交纳物业服务费的抗辩理由，因江继全未能提供有效证据予以证明，应承担举证不利的后果，故该抗辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条理》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：“被告江继全支付原告郴州鼎豪物业服务有限公司从2013年11月1日起至2014年10月31日止的物业服务费13，564元，此款限被告于本判决生效后十日内支付。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费139元，由被告江继全承担。”
诉人江继全对上述判决不服，向本院提起上诉称，一、一审遗漏案件当事人，程序错误。与被上诉人签订《同心苑小区前期物业服务合同》的是郴江天润置业有限责任公司，根据合同相对性原则，依法应当追加郴江天润置业有限责任公司未本案当事人。二、一审判决认定事实错误。1、一审认定，“被告江继全2012年与郴江天润置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》、合同第五条办证及其他费用第5项约定：小区成立物业公司后按市政府有关部门、《物业管理条例》进行管理和收费”无事实依据。上诉人与郴江天润置业有限责任公司从未签订过任何形式的商品房买卖合同，更不存在合同第五条的约定。根据我国物业管理条例的相关规定，因上诉人未与郴江天润置业有限责任公司签订商品房买卖合同，双方之间就不存在前期物业服务合同的约定，故被上诉人与郴江天润置业有限责任公司签订的《同心苑小区前期物业服务合同》对上诉人没有约束力。2、一审认定：“原告与郴州同心苑小区的建设单位郴江天润置业有限责任公司签订的《同心苑小区前期物业服务合同》符合该规定，合法有效”错误。3、一审认定：“被告认为原告未尽到服务义务而拒绝交纳物业服务费的抗辩理由，因被告未能提供有效证据予以证明，应当承担举证不利的后果”错误。三、一审因认定事实错误，导致判决错误。请求二审依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人鼎豪物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。一、2012年被答辩人与郴江天润置业有限责任公司签订商品房买卖合同，购买了位于郴州市同心小区12-15号门面，一层面积452.15平米，二层面积452.15平米。2013年10月25日答辩人与郴州天润置业有限公司签订了《同心苑小区前期物业服务合同》，合同约定：郴江天润置业有限公司将同心苑小区委托给答辩人实行物业管理服务，答辩人提供服务的受益人为同心苑小区的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。服务的期限从2013年10月25日起至2014年10月24日止，门面的物业服务费由被答辩人按建筑面积每月每平米1.5元向业主或物业使用人收取。答辩人按照合同约定的收费标准收费依法有据。二、答辩人已依据物业管理条例和委托合同约定的内容为业主提供了公共卫生、绿化、设施设备维护等服务，大多数业主按时缴费也说明答辩人履行了服务义务。被答辩人认为服务不到位只能代表其个人意见，不是全体业主的意见，只要业主满意率达到70%就达到了国家物业服务标准。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，上诉人江继全否认与开发商签订商品房买卖合同，但认可其交钱购买、使用门面的事实。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。二审中当事人争议的焦点问题是：一、本案是否遗漏诉讼当事人；二、上诉人江继全是否应当向被上诉人鼎豪物业公司交纳物业服务费，及物业服务费的金额如何确定。
关于焦点一。《物业管理条理》第二十一条的规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案所涉同心苑小区在没有成立业主委员会的情况下，被上诉人鼎豪物业公司与开发商郴江天润置业有限公司签订的《同心苑小区前期物业服务合同》合法有效，对上诉人江继全及其小区内所有业主具有约束力。现因被上诉人江继全没有交纳物业服务费，鼎豪物业公司依据该合同向其主张物业服务费，应予支持。江继全以其并非合同当事人，本案遗漏诉讼当事人的主张理由不成立，本院不予支持。
关于焦点二。《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案被上诉人鼎豪物业公司与开发商郴江天润置业有限责任公司签订前期物业服务合同后，即派人入驻同心苑小区提供相关物业服务。上诉人江继全称其并未与开发商郴江天润置业有限公司签订商品房买卖合同，但其认可从2013年9月左右开始使用同心苑小区12-15号门面，其物业服务费应当按照前期物业服务合同约定的收费标准按面积交纳，江继全上诉认为鼎豪物业公司未尽职责，但并未提供相应证据，故其以此理由拒绝交纳物业服务费，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费139元，由上诉人江继全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 云
审 判 员 谢末钢
代理审判员 李 敏
二〇一五年八月二十四日
代理书记员 龙旭力
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。