吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终908号
上诉人(原审原告)：田宝良，男，1958年2月13日出生，汉族，私企法人，住吉林省桦甸市。
委托诉讼代理人：梅素贤，吉林达博律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司，住所地吉林市昌邑区解放北路尚都东郡B号楼14号网点。
法定代表人：吉英慧，董事长。
委托诉讼代理人：赵宏伟，吉林保民律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：吉林省龙兴集团公司，住所地桦甸市苏密沟乡。
法定代表人：刘湃，总经理。
被上诉人(原审被告)：刘湃，女，1965年4月3日出生，汉族，吉林省龙兴集团公司总经理，住吉林省桦甸市。
被上诉人(原审被告)：王晓燕，女，1966年3月8日出生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。
被上诉人(原审被告)：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林市昌邑区四川街4555号伊利雅居园72号楼4号网点。
法定代表人：刘湃，总经理。
被上诉人(原审被告)：桦甸龙兴房地产投资开发有限公司，住所地吉林省桦甸市金华路长白山特产商贸城A区1栋4楼。
法定代表人：刘湃，总经理。
上诉人田宝良因与被上诉人吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司（以下简称国鑫公司）、吉林省龙兴集团公司（以下简称龙兴集团公司）、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田置业）、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司（以下简称龙兴房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田宝良的委托诉讼代理人梅素贤，被上诉人国鑫公司的委托诉讼代理人赵宏伟到庭参加诉讼。被上诉人龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业、龙兴房地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。
田宝良上诉请求：撤销一审判决第二项，改判不得执行桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼1门，5门门市房，并解除对上述门市房的查封。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。田宝良签订《认购协议书》的时间是2014年4月28日，国鑫公司于2016年1月8日申请法院查封上述房屋，田宝良和龙兴房地产公司之间不存在将正在执行的不动产抵债，以达到消灭金钱债的目的。二、田宝良购买的上述五套房屋，性质相同，均是龙兴房地产公司履行的房屋买卖行为，均是从龙兴房地产公司退给韩照广的投资款中结算，五套房屋的买卖行为均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，能够排除执行。
国鑫公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用准确，应予以维持。田宝良与龙兴房地产公司签订的5份房屋买卖合同中1、5号商业网点不能形成真实合法有效的买卖合同关系，基础的抵偿债务真实性不能确定，抵偿债务主体存在问题，不能证明已经给付了1、5号网点购房款，对于抵偿债务没有证据予以证明，因此一审法院判决我公司可以执行1、5号网点正确。
龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业、龙兴房地产公司未到庭亦未提交书面答辩意见。
田宝良向一审法院起诉请求：判令解除对田宝良购买的坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼1门，2门，3门，4门，5门门市房的查封。
一审法院认定事实：国鑫公司诉龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业、龙兴房地产公司小额借款合同纠纷一案，一审法院于2016年1月8日作出（2016）吉0291民初85-1号民事裁定，裁定将龙兴房地产公司所有的坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城26套房屋（包括本案争议5套商业网点）房籍予以查封，查封期限为三年。2016年5月3日，一审法院作出（2016）吉0291民初85号判决，判决：“一、龙兴集团公司于本判决生效之日起十日内给付国鑫公司借款本金500万元及利息（以500万元为本金，自2014年10月19日起至钱款付清之日止，按月利2％计算）；二、刘湃、王晓燕、兴田置业、龙兴房地产公司对本判决第一项借款本金及利息承担连带偿还责任；三、刘湃、王晓燕、兴田置业、龙兴房地产公司承担上述保证责任后，有权向龙兴集团公司追偿。该判决已于2016年6月8日生效。国鑫公司于2016年7月6日向一审法院申请执行。在执行过程中，案外人田宝良向一审法院提出执行异议，请求撤销（2016）吉0291民初85-1号民事裁定书，解除对坐落于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼1、2、3、4、5号商业网点的房籍的查封。一审法院于2017年1月13日作出（2017）吉0291执异1号执行裁定书，裁定驳回案外人田宝良提出的执行异议请求。2014年4月28日，案外人田宝良与龙兴房地产公司签订认购协议书5份，龙兴房地产公司将龙兴水岸新城项目三期商铺20号楼南101、102、103、104、105号（即1号、2号、3号、4号、5号）商铺出售给田宝良，1号商铺房款为1869680元，2号商铺房款为1569920元，3号商铺房款为1569920元，4号商铺房款为1569920元，5号商铺房款为1563360元，以上合计为8142800元。龙兴公司为田宝良出具了收款收据，并于同年4月30日为田宝良出具了2014年4月28日-2014年12月31日期间案外人交纳的物业费收据。2015年12月10日，吉林省桦甸市人民法院因他案查封20号楼3号网点（即103商铺），2016年1月5日查封20号楼2号网点（即102商铺），2015年12月29日轮候查封20号楼4号网点，因田宝良提出异议，桦甸市人民法院分别中止了对三处网点的执行。2016年7月8日，田宝良将龙兴房地产公司诉至吉林省桦甸市人民法院，2016年9月2日，吉林省桦甸市人民法院作出（2016）吉0282民初2297号民事调解书，其内容为“一、确认田宝良与龙兴房地产公司于2014年4月28日签订的五份《认购协议书》有效；二、龙兴房地产公司于2016年9月9日前协助田宝良办理龙兴水岸新城20号楼101、102、103、104、105号商铺的所有权转移登记手续。”该调解书已于2016年9月2日发生法律效力。另查明，国鑫公司对20号楼1号、5号网点于2013年9月9日设定了他项权利，并于2014年8月28日注销了他项权利。吉林市金霖小额贷款有限公司对2号、3号、4号网点于2014年4月4日设定了他项权利，并于2014年11月7日注销，吉林市金信担保贷款有限责任公司对2号、3号、4号网点于2014年11月3日设定了他项权利，并于2015年12月10日注销。另查明，田宝良主张，2011年11月份借给案外人韩景武、韩照广200万元现金，约定利息3分，还款期限为2013年12月末。案外人韩景武、韩照广以韩照广名义投资至龙兴水岩新城西区建设项目，因龙兴公司没有按期履行返还韩照广出资款伍仟万元，2014年4月28日，韩照广协助田宝良和龙兴房地产公司签订本案涉及的5份协议，原借款及利息计为374万元（其中本金200万元，2011年12月至2014年4月末利息计为174万元）、另支付韩景武470万元现金，合计844万元作为购房款。2014年4月29日，田宝良从邮政储蓄银行取款5162400元，用于支付购房款。案外人韩景武、韩照广出具说明证实此事。2014年4月29日，田宝良从中国邮政储蓄银行账户内（账号为×××）分别提取三笔存款分别为1032500元，2065000元，2065000元，合计5162400元。2014年4月29日韩景武所有的邮政储蓄账户（6210982400028598889）内通过“转开”形式存入470万元。田宝良提供韩照广与龙兴房地产公司关于投合作开发龙兴水岸新城西区建设项目协议书复印件一份。
一审法院认为，本案系执行异议纠纷，其焦点在于田宝良对本案涉及的1号、2号、3号、4号、5号商业网点享有的物权期待权是否具有排除执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记。”田宝良与龙兴房地产公司于2014年4月28日签订的五份《认购协议书》，经吉林省桦甸市人民法院作出（2016）吉0282民初2297号民事调解书确认合法有效，且签订日期在本院查封之前，故应认定其两方在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同，田宝良提举的租赁合同书、营业执照、水电费、取暖费票据等，足以证明至少于2014年12月6日前，本案诉争五处网点已由田宝良占有。国鑫公司对以上证据真实性虽有异议，但未能提供任何证据否定其真实性，故本院对国鑫公司的抗辩不予支持。关于价款是否完全支付问题，2号、3号、4号三处网点的价款合计为4709760元，田宝良主张其于2014年4月29日以现金470万元支付给龙兴房产地公司水岸新城西区项目合伙人韩照广、韩景武，并提供了2014年4月28日与龙兴房地产公司签订《认购协议书》、田宝良于2014年4月29日三份合计金额为5162400元取款凭单、韩景武于2014年4月29日的存款470万元的交易明细为凭，对该三处网点，应认定为已支付全部价款。1号、5号两处商业网点的价款合计为3433040元，田宝良主张韩景武、韩照广以1号、5号商业网点抵顶于2011年欠付田宝良的债务，因田宝良的主张不符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的大前提，第二十八条实际规定的是占有优先权，占有人应当是房屋买受人，占有的前提必须是房屋买卖行为。田宝良主张因其完全满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故其对涉案房屋享有排他权，国鑫小贷公司无权执行涉案房屋。《最高人民法院关于办理执行异议和服役案件若干问题的规定》第二十八条的适用是有其大前提的。第二十八条实际规定的是占有优先权，占有人应当是房屋买受人，占有的前提必须是房屋买卖行为，其对涉案房屋不应享有排除执行效力。故国鑫公司可以申请对位于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号1号、5号商业网点执行。关于因何原因2号、3号、4号商业网点未办理过户登记问题，因吉林市金信担保贷款有限责任公司对2号、3号、4号网点于2014年11月3日设定了他项权利，并于2015年12月10日注销，吉林省桦甸市人民法院于2015年12月10日至2016年1月5日分别对该三处网点进行查封，田宝良于2016年4月提出执行异议，在查封之前，即2016年1月8日，田宝良作为普通的民事主体，不能视为未办理过户登记有过错。故应停止国鑫公司对位于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号2号、3号、4号商业网点执行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定作出判决。
一审法院判决：一、停止对桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼2门、3门、4门商业网点的执行；二、驳回田宝良其他的诉讼请求。案件受理费100元，由田宝良负担50元，由国鑫公司负担50元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
田宝良向本院提交以下证据：证明一份、中国农业银行股份有限公司桦甸市支行银行转账单2份，田宝良身份证复印件一份、韩景武身份证复印件一份，以上证据证明分别于2011年11月17日、2011年11月23日田宝良通过中国农业银行股份有限公司桦甸市支行银行转账100万元给韩景武，共计转账200万元，该笔钱是借款，证明双方是借贷关系。
国鑫公司质证称，真实性无异议，但是关联性及证明问题有异议，两笔汇款是否是田宝良借给韩景武的借款，需借款合同、收条等其他证据予以佐证，基础的债务关系不真实，韩照广用龙兴的房屋顶账，是否取得了龙兴的同意，没有证据予以证明，而且田宝良与韩景武、韩照广三方的债务关系，不能证明以房顶账真实有效，也不能对抗国鑫公司的执行行为。
龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业、龙兴房地产公司未到庭视为放弃质证权利。
本院对田宝良提供的证据的真实性予以采信，但不能仅凭该证据证明田宝良与龙兴房地产公司发生以物抵债法律关系。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2011年11月17日、2011年11月23日田宝良分别通过中国农业银行股份有限公司桦甸市支行银行转账100万元给韩景武，总计200万元。
本院认为，一、依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，因双方当事人对一审法院判决停止对桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼2门、3门、4门商业网点的执行并无异议，且没有提出上诉，故本院对此不予审理。二、本案诉争的1号、5号两处商业网点的价款合计为3433040元，田宝良主张2011年借给韩景武200万元本金，双方约定3分利，至2014年4月份本息合计374万元，韩照广以1号、5号商业网点抵顶欠付田宝良的债务。田宝良提供的现有证据不足以证明用于抵债的不动产的价值与原债务数额合理对应。因为双方当事人约定了高额利息，故不能认定田宝良主张以本息374万元支付了诉争的1门、5门门市房的全部价款。
综上所述，田宝良的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68800元，由田宝良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
代理审判员 付婷婷
代理审判员 满 明
二〇一八年七月十二日
代理书记员 彭 悦