四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再405号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人)：西昌市美威行汽车销售有限公司。住所地:四川省西昌市安宁镇马坪坝村*组。
法定代表人：刘婕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贾立恒，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：何利琼，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：张明川，男，1974年11月2日出生，汉族，住四川省西昌市。
委托诉讼代理人：杨竞宇，北京大成（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁银春，北京大成（成都）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人)：王志军，男，1975年3月15日出生，汉族，住四川省西昌市。
委托诉讼代理人：杨竞宇，北京大成（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁银春，北京大成（成都）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人)：刘光玫，女，1975年6月20日出生，汉族，户籍地四川省成都市温江区，现住四川省西昌市。
委托诉讼代理人：杨竞宇，北京大成（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁银春，北京大成（成都）律师事务所律师。
再审申请人西昌市美威行汽车销售有限公司（简称美威行公司）因与被申请人张明川、王志军、刘光玫房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2015）川凉中民终字第491号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年1月22日作出（2015）川民申字第2689号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人美威行公司的委托诉讼代理人贾立恒、何利琼，被申请人张明川、王志军、刘光玫及其委托诉讼代理人杨竞宇、袁银春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美威行公司申请再审称，1.二审法院认为一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确的情况下，直接撤销一审判决并进行改判，适用法律错误；2.二审判决超出张明川、王志军、刘光玫一审诉讼请求；3.二审判决认定租赁房屋仍由美威行公司实际占有和控制错误；4.二审判决判令美威行公司支付2015年1月1日至租赁房屋实际交付之日止的房屋占有使用费缺乏事实和法律依据。
被申请人张明川、王志军、刘光玫辩称，1.一审判决遗漏诉讼请求，二审法院未能正确处理，程序违法；2.政府对道路的修建行为不构成不可抗力，不符合法定解除的情形；3.一、二审判决认定租赁物周边全封闭施工缺乏证据；4.因租赁合同已经客观无法履行，一、二审法院未向当事人释明告知其变更诉讼请求，原判程序违法。请求依法改判或发回重审。
张明川、王志军、刘光玫向一审法院起诉请求：1.确认双方2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》合法有效；2.判决美威行公司继续履行合同并支付2015年租金783600元；3.判决确认美威行公司发出的《告知函》无效；4.判决美威行公司支付违约金10万元。美威行公司提出反诉请求：请求判决解除双方签订的《房屋租赁协议》。
一审法院认定事实：张明川、王志军、刘光玫与美威行公司的员工孙泽洪于2012年5月15日签订了《房屋租赁协议》，协议对房屋租赁范围、期限、租金及支付办法、履约保证金、违约责任等进行了约定。合同签订后，美威行公司取得租赁房屋并进行汽车销售。2014年8月，西昌市政府进行S307长安南路海河桥改建工程。同时，承建单位发布了公告。因租赁房屋位于施工区域内，道路无法正常通行，严重影响了美威行公司的经营。2014年12月19日，美威行公司向张明川、王志军、刘光玫发出《告知函》，宣布解除《房屋租赁协议》，并对“邮寄送达”方式进行了公证。2014年12月19日，因双方发生纠纷，王志军将一辆绿色皮卡车停放在美威行公司销售门市前，美威行公司遂报警。之后，双方多次协商，均未果。
一审法院判决：一、驳回张明川、王志军、刘光玫的诉讼请求；二、解除张明川、王志军、刘光玫与西昌市美威行汽车销售有限公司于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》。
张明川、王志军、刘光玫不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销（2015）西昌民初字第299号民事判决书；2、确认双方于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》合法有效，判决美威行公司继续履行合同并支付2015年租金783600.00元；3、确认美威行公司发出的《告知函》无效；4、判决美威行公司支付违约金10万元。
二审法院认定事实：张明川、王志军、刘光玫作为甲方与美威行公司作为乙方于2012年5月15日签订了《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》主要约定“乙方因经营需要，决定租用甲方取得经营权的位于西昌市海河桥头的整幢房屋第一层酒店大堂左右两侧的门市……二、房屋租赁范围：房屋第一层酒店大堂左右两侧门市，面积648m2；三、房屋租赁期限：房屋总租赁期限为六年，时间从2012年1月1日至2017年12月31日止；四、租金及支付办法：2012年租金（七个月)为362800元整；2013年租金为671800元整；2014年租金为725600元整；2015年租金为783600元整……次年租金为头年年尾提前一个月一次性支付给甲方……九、签订协议之日，乙方向甲方缴纳履约保证金贰万元整。……十一、在合同期限内，若因政府规划征用、拆迁，此租赁协议自然终止，双方均不算违约，但征用、拆迁所得的装修赔偿归乙方所有，房屋赔偿归甲方所有；十二、本协议自签字之日起生效，双方必须全面履行，若属某一方的责任造成不能履行或者不能完全履行协议内容，则由责任方承担一切经济法律责任之外，再付给守约方违约金壹拾万元整……”合同甲方处张明川、王志军、刘光玫分别签名捺印，乙方处孙泽洪进行了签名捺印。合同签订后，美威行公司取得租赁房屋并进行“凯迪拉克”品牌汽车的销售。同时，美威行公司按约向张明川、王志军、刘光玫交纳了履约保证金20000元及2012年度（6月-12月）租金362800元、2013年度租金671800元、2014年度租金725600元。2014年8月，西昌市人民政府对S307长安南路海河桥进行改建。2014年8月28日、9月29日，承建单位江西省路桥工程集团有限公司、西昌市四袁公路改造工程施工1标段项目部发布了主要内容为“西昌市S307长安南路海河桥改建工程项目，于2014年8月30日至2015年7月30日在海河桥实行昼夜施工……该段采用全封闭式施工……”及“……施工区域内，严禁行人及车辆通行……”的公告。因租赁房屋位于施工区域内，道路无法正常通行的客观情况严重影响了美威行公司的经营。因美威行公司未交纳2015年度租金，张明川、王志军、刘光玫于2014年12月2日向美威行公司发出《律师函》，希望美威行公司按约继续履行合同。2014年12月19日，美威行公司向张明川、王志军、刘光玫发出《告知函》，宣布解除双方于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》，并对“邮寄送达”方式进行了公证。王志军于2014年12月21日签收了《告知函》。2014年12月19日，因双方发生纠纷，王志军将一辆绿色皮卡车停放在美威行公司销售门市门口，美威行公司遂报警。大约2014年12月19日左右，美威行公司将租赁门市的钥匙交在了“怡家国际酒店”前台处。
二审法院认为，张明川、王志军、刘光玫与孙泽洪于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。经庭审查明，孙泽洪系美威行公司的员工，其签订协议系职务行为，合同的法律后果由美威行公司承担。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。根据庭审查明的事实，双方当事人在2012年5月15日签订《房屋租赁协议》时，不能预见西昌市人民政府欲对S307长安南路海河桥进行改建。协议签订后，双方均按约定部分履行合同。2014年8月，西昌市人民政府进行S307长安南路海河桥改建，并对该路段进行封闭式昼夜施工，施工期为2014年8月30日至2015年7月30日，这一期间进行的封闭式施工会对美威行公司经营销售汽车造成一定的影响，且美威行公司也无法通过自身努力来避免和克服。因此，西昌市人民政府进行的S307长安南路海河桥改建应视为法律上的不可抗力。根据庭审查明的事实，美威行公司承租门市主要是从事“凯迪拉克”品牌汽车的销售，以实现其经营目的，因此，交通是否便利成为影响其经营的重要因素，而案涉租赁房屋正处于改建工程区域范围之内，且根据承建单位发布的公告，明确表明涉案房屋所处路段实施全封闭式昼夜施工，严禁行人及车辆通行。封闭路段施工、禁止车辆行人通行成为影响美威行公司实现经营目的的重要因素，在一定程度上会导致合同目的不能实现。美威行公司可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”的规定，依法解除合同。美威行公司于2014年12月19日向张明川、王志军、刘光玫发出的解除《房屋租赁协议》的《告知函》合法有效，王志军当庭认可其于2014年12月21日签收了《告知函》。故双方于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》已于2014年12月21日解除。一审判决认为“2014年12月19日应视为双方解除《房屋租赁协议》之日”不当，应予纠正。根据庭审查明的事实，美威行公司大约于2014年12月19日左右将租赁门市的钥匙交在了“怡家国际酒店”前台处，而“怡家国际酒店”并非张明川、王志军、刘光玫所经营，张明川、王志军、刘光玫与“怡家国际酒店”只存在租赁关系。根据在案证据，美威行公司不能证实已将租赁房屋实际返还出租人，现租赁房屋仍由美威行公司实际占有和控制，张明川、王志军、刘光玫不能对案涉租赁房屋进行处置，根据公平原则，参照《房屋租赁协议》约定的2015年度的租金标准，即65300元/月(783600.00元/年÷12个月），由美威行公司向张明川、王志军、刘光玫支付自2015年1月1日起（因美威行公司已全额交纳了2014年度的租金）至租赁房屋实际交付之日止的房屋占有使用费。同时，张明川、王志军、刘光玫应向美威行公司返还履约保证金20000元。根据庭审查明的事实，美威行公司因不可抗力于2014年12月21日解除了与张明川、王志军、刘光玫签订的《房屋租赁协议》，因此，其未按约支付2015年度租金的行为并不构成违约，不应支付违约金。二审法院判决：一、撤销四川省西昌市人民法院（2015）西昌民初字第299号民事判决；二、张明川、王志军、刘光玫与西昌市美威行汽车销售有限公司于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》，已于2014年12月21日解除；三、西昌市美威行汽车销售有限公司在收到本判决后十日内，向张明川、王志军、刘光玫交付案涉租赁房屋；四、张明川、王志军、刘光玫在收到本判决后十日内，向西昌市美威行汽车销售有限公司返还履约保证金20000元；五、西昌市美威行汽车销售有限公司参照《房屋租赁协议》约定的2015年度租金标准（即65300元/月），向张明川、王志军、刘光玫支付自2015年1月1日起至案涉租赁房屋实际交付之日止的房屋占有使用费；六、驳回张明川、王志军、刘光玫的其他诉讼请求；七、驳回西昌市美威行汽车销售有限公司的其他反诉请求。
本院再审中，美威行公司申请证人庄某出庭拟证实该公司于2014年12月29日将租赁门市的钥匙放在“怡家国际酒店”前台处，且电话通知了王志军。本院认为，怡家国际酒店并非张明川、王志军、刘光玫经营，且美威行公司没有证据证实实际通知到了张明川、王志军、刘光玫，庄某的证言系孤证，美威行公司主张的该公司已于2014年12月29日将租赁房屋退还出租人的事实依据现有证据无法认定。张明川、王志军、刘光玫再审中出示《公证书》拟证实出租方于2015年11月12日经开锁人员将房门打开后才实际收回租赁房屋。本院认为，《公证书》程序合法，内容客观真实，与本案案件事实具有关联性，本院予以采信。
四川省凉山彝族自治州中级人民法院二审查明的其余事实正确，本院再审予以确认
本院再审认为，张明川、王志军、刘光玫与美威行公司于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，张明川、王志军、刘光玫已经按照合同约定将租赁房屋交付美威行公司，且在租赁期间保证租赁房屋本身符合合同约定。《中华人民共和国民法通则》第153条规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，主要包括自然灾害、政府行为及社会异常现象等。西昌市人民政府进行的S307长安南路海河桥改建工程系政府对公共道路的修建，该修建行为是暂时的，美威行公司完全可以通过租用临时停车场等其他方式减小修路对其经营活动的负面影响，不属于不能克服的客观情况，不满足不可抗力的要求。房屋租赁合同的目的是占有、使用房屋，西昌市人民政府进行的S307长安南路海河桥改建工程可能会一定程度影响到美威行公司的经营活动，但并不直接影响美威行公司对本案诉争房屋的使用，并不影响租赁合同本身的履行，不属于当事人在订立合同时所追求的目标和基本利益不能实现的情形。本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，美威行公司不得依据该项规定解除合同。且本案的实际情况也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件，美威行公司没有单方解除合同的权利，该公司于2014年12月21日向张明川、刘光玫、王志军送达的解除合同《告知函》应为无效，但鉴于张明川、刘光玫、王志军未申请再审，应视作其对该权利的放弃，本院再审中对张明川、刘光玫、王志军要求确认《告知函》无效的诉讼请求不予支持。王志军在二审及再审庭审中认可其于2015年1月份知道美威行公司已经搬离租赁房屋，但知道承租人搬离并不等于租赁房屋已经交付给王志军等出租人，美威行公司就其主张的2014年12月29日已将租赁房屋钥匙交付给出租人的事实所举证据并不充分，无法认定。张明川、王志军、刘光玫再审中自认于2015年11月12日收回租赁房屋并提交《公证书》予以证实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。美威行公司自2014年底就一直向张明川、刘光玫、王志军主张解除合同，出租方收回租赁房屋的行为应视作对解除合同表示认可，属双方就解除房屋租赁合同达成了合意，双方的房屋租赁合同自出租方收回租赁房屋时解除。双方在租赁合同中约定2015年度租金为783600元，即每月65300元，故美威行公司还应按照双方合同的约定向张明川、刘光玫、王志军支付2015年1月1日至2015年11月12日的租金，即65300×11+65300÷31×12=743577元。美威行公司未能按照《房屋租赁合同》的约定按期向张明川、刘光玫、王志军支付2015年度的房屋租赁费，存在违约，依据双方在《房屋租赁合同》中的约定，美威行公司应向张明川、刘光玫、王志军支付违约金10万元，但鉴于张明川、刘光玫、王志军未申请再审，应视作其对该权利的放弃，本院再审不予支持。
综上所述，二审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第153条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2015）川凉中民终字第491号民事判决及西昌市人民法院（2015）西昌民初字第299号民事判决；
二、张明川、王志军、刘光玫与西昌市美威行汽车销售有限公司于2012年5月15日签订的《房屋租赁协议》有效；
三、西昌市美威行汽车销售有限公司向张明川、王志军、刘光玫支付租金743577元；
四、驳回张明川、王志军、刘光玫的其他诉讼请求。
五、驳回西昌市美威行汽车销售有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11630元，由张明川、王志军、刘光玫承担10000元，西昌市美威行汽车销售有限公司承担1630元；一审案件反诉费5850元，由张明川、王志军、刘光玫承担5000元，西昌市美威行汽车销售有限公司承担850元；二审案件受理费11630元，由张明川、王志军、刘光玫承担10000元，西昌市美威行汽车销售有限公司承担1630元。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦永健
代理审判员 冯一平
代理审判员 蒋 艳
二〇一七年一月九日
书 记 员 李 静