广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1856号
原告胡可恬，男，汉族，住广东省新丰县沙田，身份证号码：×××5030。
委托代理人李涛，广东润正律师事务所律师。
被告罗书活，男，汉族，住广东省怀集县，身份证号码：×××4838。
委托代理人田海波，广东引力律师事务所律师。
原告胡可恬诉被告罗书活房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理后，依法由代理审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2015年10月22日公开开庭进行审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年，被告将佛山市禅城区张槎枫林路白坭经济社东白2号铺位租赁给原告使用。2014年，原告对铺位进行修缮装修，但在2015年6月被告突然提出要求终止双方的租赁关系。后经法院审查，因被告未能提供涉案铺位已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，双方的房屋租赁合同关系无效，从而导致原告不能继续使用该租赁的铺位，造成原告为经营使用该房屋而投入的装修费用受到损失。原告认为，因被告的过错导致双方的租赁合同关系无效，被告有责任赔偿原告所受到的损失，请求判令：1、被告赔偿原告的装修损失共计65550元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告要求被告赔偿装修损失缺乏事实及法律依据。理由如下：1、原告称被告于2015年6月突然要求终止双方的租赁合同关系不符合事实，被告是因为原告多次拒不缴纳租金及水电费才向法院提起诉讼，其责任应由原告承担；2、导致原告不能继续使用该租赁铺位是由于原告的违约所致，2015年6月前，双方一直保持租赁关系，原告在承租时已知道涉案铺位没有相关的规划许可证，故不能成为原告无法使用涉案铺位的理由；3、涉案铺位是由被告向第三方承租后再转租给原告使用的，铺位的地面、阳台、卫生间、房间原来已铺设瓷砖，天花、间墙、墙身扇灰，水、电线路也已布设齐全，原告也没有支付相应的装修费用，且因原告的过错导致租赁合同无法继续履行，故被告无需承担任何责任。
诉讼中，原告提供了以下证据：
1.（2015）佛城法民一初字第805号民事判决书。拟证明因为被告不能提供相关的规划许可证导致租赁合同无效，被告存在过错。
2.铺位装修材料费清单一张。拟证明原告在承租涉案房屋后，因经营所需而产生的装修费用。
诉讼中，被告提供了以下证据：
1.合同书及转让铺位凭条各一张。拟证明涉案铺位是原告从他人正在使用过程中转租过来的，从而进一步证明铺位在出租给原告时有基本装修。
2.电费通知单、电费收据各一张、缴费存折一本。拟证明涉案铺位在出租给原告之前就已经正在使用，而且不断产生水电费，原告称是由其安装的水电缺乏事实依据。
3.照片四张。拟证明在原告承租涉案铺位之前用作美发店，由此证实涉案铺位有基本装修，原告声称涉案铺位全部由其装修而成不是事实。
诉讼中，本院依法对涉案铺位进行现场查看，并制作笔录和拍摄照片。
原告向本院申请对位于山市禅城区张槎枫林路白坭经济社东白2号铺位内添设的固定附着物及装修的残值进行评估。本院依法委托佛山市广信企业咨询评估有限公司（以下简称广信公司）对原告申请事项进行评估，该公司于2015年11月30日作出广信咨评字GX（2015）CAY120065号《资产评估报告书》，于2015年12月14日作出《关于（2015）佛城法民一初字第1856-1号函的答复书》。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：
原告的证据1，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，证据2为原告制作的装修项目清单，由于原告已申请价格评估，本院综合评估结论待后就损失金额进行认定。被告的证据1为被告与案外人签订的租赁协议，无其他证据佐证该组证据的真实性、关联性，原告不予确认，本院不予采信；证据2，被告能提供原件核对，本院对真实性予以确认，至于被告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定；证据3，照片中反映的涉案商铺原外立面与事实相符，本院对此予以确认，但该照片未能反映商铺内部装修情况，故本院对被告的证明内容不予采纳。本院制作的照片和笔录，原、被告均无异议，本院予以采信。广信公司作出的广信咨评字GX（2015）CAY120065号《资产评估报告书》、《关于（2015）佛城法民一初字第1856-1号函的答复书》，是由原、被告一致选定的、拥有评估资质的专业机构出具，且原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2015年5月5日，本院立案受理罗书活诉胡可恬房屋租赁合同纠纷一案。2015年7月8日，本院对罗书活诉胡可恬一案作出（2015）佛城法民一初字第805号判决，认定“佛山市禅城区张槎街道白坭东白股份合作经济社已自认位于槎湾路东白路段2号铺位并未办理手续，原告亦陈述佛山市禅城区张槎街道白坭东白股份合作经济社未向其提供涉案铺位的报建资料，因原告未能提供涉案铺位已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据。原、被告之间关于槎湾路东白路段2号铺位的房屋租赁合同关系应属无效”，判决“一、确认罗书活与胡可恬关于佛山市禅城区槎湾路东白路段2号铺位的租赁合同关系无效；二、胡可恬向罗书活交还佛山市禅城区槎湾路东白路段2号铺位；三、胡可恬向罗书活支付佛山市禅城区槎湾路东白路段2号铺2015年4月至2015年6月的占有使用费8790元，并自2015年7月1日起以每月2930元的标准向原告支付占有使用费至实际交还上述第二项的铺位之日止；四、驳回罗书活的其他诉讼请求。”该判决已于2015年8月25日发生法律效力。
根据原告制作的《铺位装修材料费清单》记载，原告主张其装修的项目如下：一、装电包工包料。1电表，2、电箱，3、水管，4、水龙头；二、铺位地面。1、瓷砖铺地，2、水泥地板；三、搭阁楼。四、天花。五、厕所。六、间墙。七、铺位装门套。八、工作间房门。九、批灰。十、装修误工费1个月。
广信公司于2015年11月30日向本院出具《资产评估报告书》，认定评估对象在2015年11月6日的残余价值为20133元。该报告书附《商铺装修评估明细表》显示各项目评估价值如下：一、水电安装。1、装电，630元；2、电箱，240元；3、水管，123元；4、水龙头，23元；二、铺位地面。1、瓷砖铺地，2220元；2、水泥地板，636元；三、搭阁楼，7504元（备注2014年搭建）。四、天花，648元；五、厕所，444元；六、间墙，1260元；七、铺位装门套，3360元；八、工作间房门，1470元；九、批灰，1575元。另，原告为本次评估已支付评估费2000元。
诉讼中，被告对《资产评估报告书》中《商铺装修评估明细表》记载的“搭阁楼”备注“2014年搭建”有异议，主张阁楼并非于2014年搭建。针对被告的上述异议，广信公司于2015年12月14日作出《关于（2015）佛城法民一初字第1856-1号函的答复书》，内容为：“1、评估报告中的铺位装修评估明细表中第三项‘搭阁楼’中备注为‘2014年搭建’，该备注时间是估价人员勘查现场时当场询问原告当事人胡可恬，该阁楼搭建时间是由原告当事人胡可恬口头答复为2014年搭建，但没有提供证据给我们；2、如果无法查明搭建时间，可以按原告当事人胡可恬租用2号铺位后经装修开业启用时间2010年作为搭建时间来评估其残余价值。更正后的评估价值：估价对象在2015年11月6日的残余价值为16773元”。更正后的《商铺装修评估明细表》记载“搭阁楼”的价值为4144元。
原、被告共同确认，原告经营木材加工，在原告承租前，涉案的2号铺与相邻的1号铺位是相通的，原告承租后由被告间隔开来。被告对《铺位装修材料费清单》中第三、八项属于原告安装没有异议，对一、二、四、五、六、七、九项有异议。
原告陈述，《铺位装修材料费清单》中第十项装修误工费并非诉请的一部分，不作为鉴定的内容；承租涉案房屋时没有要求被告提供规划许可证，但有要求被告出示租赁合同证明被告有转租权，但被告没有提供。
被告陈述，前一租户是经营发廊生意的，不清楚有多少家发廊在经营，所以不清楚铺位有多少个电箱。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。（2015）佛城法民一初字第805号生效判决已认定涉案租赁合同关系无效，而本次诉讼中被告仍未能提供涉案铺位已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故原、被告之间的租赁合同关系无效。
关于原告诉请被告赔偿装修损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告作为出租方将未有报建的铺位进行出租，对于合同无效负有明显过错，而原告作为承租方签订租赁合同时亦未尽应有的审慎义务，亦负有一定过错，故就原告承租后对铺位进行的装修损失，原、被告双方应根据各自的过错程度进行承担。因原告未能提供证据证明搭建阁楼的时间，故应以广信公司更正后的评估结论确定各项现值。被告虽主张铺位装修项目中第一、二、四、五、六、七、九项均不是由原告装修，但未能提供有效的证据予以反驳。原、被告对上一手租户经营发廊不持异议，而涉案铺位现状不具发廊的装修风格，亦无存留有发廊特征的装修及附着物，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。根据评估机构出具的结论，涉案铺位的装修残值为16773元，本院酌定由被告承担70%即11741.10元（16773元×70%），原告自行承担该损失的30%即5031.90元（16773元×30%）。原告诉请超出部分，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告罗书活于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告胡可恬赔偿装修损失11741.10元；
二、驳回原告胡可恬的其他诉讼请求。
被告罗书活如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取719元，由原告胡可恬负担503元，被告罗书活负担216元。评估费2000元，由原告胡可恬负担1400元，被告罗书活负担600元（评估费原告胡可恬已预交，被告罗书活在履行本判决确定的付款义务时一并迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 罗婉文
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 吕玲玲
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。