甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第135号
上诉人（原审被告、反诉原告）王志锋，男，1960年3月7日出生，汉族，正宁县人，农民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）马治民，男，1978年2月11日出生，汉族，宁县人，农民。
上诉人王志锋因与被上诉人马治民房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市正宁县人民法院（2014）正民初字第907号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志锋与被上诉人马治民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年12月1日，付永杰与王志锋签订《房屋租赁合同》，合同约定：王志锋将其位于正宁县县城正周路西侧的其自有楼房一楼大门南侧3间门面房，出租于付永杰经商，租赁期限3年，月租金1800元，付永杰向王志锋交纳了一年租金。12月20日王志锋（甲方）又与马治民（乙方）签订《房屋租赁合同》，将其大门北侧的3间门面房以同样租金标准出租于马治民，租期一年，即自2013年12月20日至2014年12月20日。租金交付方式为：采取先交租金后使用的方式。双方对违约责任约定为：1、如甲方在乙方没有本合同条款的情况下提前解除合同或租给他人的，视为甲方违约，甲方将双倍返还合同履约保证金。2、若乙方提前解除合同的，视为乙方违约，甲方收取乙方缴纳的履约保证金，甲方有权不予退回，并有权收回房屋。合同签订后马治民即向王志锋交清了当年房租21600元开始经销电动车。双方在合同中未约定履约保证金的具体数额，马治民亦未缴纳履约保证金。付永杰承租房屋后未实际经营。2014年1月马治民与付永杰口头协商，付永杰将所租三间门面房以同样租金标准转租于马治民，马治民将付永杰已交剩余租期内的租金付给了付永杰。此后，马治民在该6间门面房内销售电动车。7月15日马治民将其电动车销售门店搬迁至正宁县林福公司楼下，其所租王志锋房屋内留有铁架木板床1张、铁皮火炉1个、电动车1辆。马治民在经营期间损坏了一扇玻璃门。9月12日王志锋以安装锅炉房水管为由从马治民处要走房屋钥匙，10月1日王志锋将6间门面房另行出租于何小锋经商。马治民得知王志锋将门面房另行租于他人后，即要求王志锋退还剩余租期内的租金，王志锋以马治民自行搬离门店属单方解除合同为由予以拒绝。
原审法院审理认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、马治民、王志锋在履行合同中是否存在违约；2、马治民、王志锋的诉讼请求应否支持。关于马治民、王志锋在履行合同中是否存在违约的问题。马治民、王志锋双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。付永杰将所租王志锋房屋转租于马治民时虽未经王志锋同意，但王志锋在马治民已实际使用该房屋达6个多月并未提出异议，应视为对付永杰转租行为予以认可，该转租期限并未超过付永杰与王志锋之间租赁合同的租赁期限，故马治民与付永杰的转租行为应为有效。马治民、王志锋均应按照诚信原则依约履行各自义务，未经协商一致不得随意变更或解除合同。王志锋在马治民搬走门店后，租期尚未届满，租赁房屋内尚有部分物品存放时以安装管道为由要走房屋钥匙，未与马治民协商就将房屋另行出租，显属违约。王志锋认为马治民搬走门店即视为马治民单方违约终止合同的理由无合同及法律依据，理由不能成立，不予支持。关于马治民、王志锋的诉讼请求应否支持的问题。付永杰将所租王志锋的房屋转租于马治民后，付永杰与王志锋的租赁合同虽继续有效，但王志锋与付永杰未就解除合同进行协商，将房屋另行出租，侵害了房屋实际使用人马治民的合法权益。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王志锋将房屋收回后已另行出租于他人，该租赁合同已实际终止，则王志锋应依照公平原则退还马治民剩余租期内的租金，马治民的该项请求应予以支持。马治民称王志锋更换玻璃门给付王志锋4000元及安装隔断玻璃花费300元，要求王志锋返还的主张及王志锋称马治民拖欠其600元租金及停车费用1400元的主张，因对方否认，双方当事人各自亦未提交相关证据证实，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果的规定，应由当事人各自承担举证不利的法律后果，马治民、王志锋的该项主张均不予支持。马治民要求王志锋返还所租房遗留物品的主张，王志锋同意返还，本院对此予以确认。王志锋称马治民损坏其地板砖、暖气管道、破坏房屋结构，因马治民予以否认，王志锋虽提交了修理费用票据，但未能提供该损害确是由马治民所致的证据，对王志锋要求马治民赔偿该费用的主张依法不予支持。王志锋要求马治民赔偿损坏一扇玻璃门损失2200元，马治民对损害事实予以认可，但王志锋提交的白新宏证明证实安装该双扇门实际花费为2200元，马治民实际损坏一扇门，故应赔偿王志锋损失1100元。王志锋要求马治民支付拖欠的电费156.80元及水费400元的主张，马治民认可双方未实时结算，根据本案的实际情况，王志锋的该项请求应予支持。马治民、王志锋虽在合同中约定了违约责任的承担方式，但实际未约定缴纳履约保证金的数额，马治民要求王志锋承担1000元违约金的请求依法不予支持。综上，遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、王志锋退还马治民租金11740元；二、王志锋返还马治民铁架木板床1张、铁皮火炉1个、电动车1辆。三、马治民赔偿王志锋玻璃门损失1100元，支付电费156.80元及水费400元；四、驳回马治民、王志锋的其他诉讼请求。案件受理费230元，反诉案件受理费150元，由王志锋承担280元，马治民承担100元。
王志锋不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院部分事实认定错误；被上诉人在使用所租用的房屋期间，因其使用不当，致使租赁房屋地板砖破裂，并且将地板砖下面的地暖管道损坏，上诉人的房子是新房第一次租给被上诉人使用，被上诉人没有证据证明其当初接受房子时，里面的地板砖是损坏的，就足以推定里面的设施是完整的。可在其使用之后，却需要修地板砖，这个事实应当是非常清楚的。2014年9月12日，上诉人确实是为了修地板砖才从被上诉人手里将房子钥匙要过来的，而并不是以此为由，将房屋租给别人。上诉人将房子租给何小锋经商，是被上诉人将贺某某带到上诉人处，介绍让上诉人与何小锋签订了租赁合同；被上诉人虽租用了上诉人的房子，可是其没有租赁上诉人里面的院子及库房，在被上诉人答应每月支付200元租费的情况下，上诉人才允许其使用里面的院子及库房，上诉人却没有付给租金，其应当按约定支付。2、一审法院适用法律不当；因为何小锋系被上诉人介绍来租用该房子的，这就表明，被上诉人不再履行之前的租赁合同。也就是合同法108条所述的，被上诉人以自己的行为己经明确表示，不再履行其与上诉人之间的租赁合同，上诉人才将房子租给了何小锋，何来上诉人违约之说；上诉人认为，被上诉人所交的剩余租金就是履约保证金，保证其继续使用房子，被上诉人已经违约，剩余租金就不应当予以退还。即使应当退还剩余的租金，也只是从租给何小锋那天开始适当予以退还，而不是全额退还；被上诉人为了其使用，擅自改变了房屋结构，是一种违约行为，给上诉人造成了一定的经济损失，根据《合同法》223条规定，其应当承担赔偿责任；被上诉人的非正常使用，致使房间内的地板砖损坏，根据《合同法》219条规定，其应当承担修复的责任，因其没有及时修复，就应当赔偿损失。故上诉请求：1、请求依法撤销（2014）正民初字第907号民事判决书第1项；2、请求依法判决由被上诉人赔偿上诉人财产维修费3806元，房屋结构恢复维修费5000元，更换玻璃门3982元，车辆停放费1400元。
马治民辩称：地板砖损坏与车辆停放费不切合实际，房屋结构其没有进行任何改动，两扇玻璃门是其自己更换的，剩余房租费用的返还应以正宁法院判决为准。
经过审查，一审诉讼中，马治民提交的证据有：马治民、王志锋签订的《正周路西侧门面房租赁合同》1份，以证明马治民、王志锋之间的租赁合同依法成立；王志锋提交的证据有：1、正宁县顺通水暖建材批发与安装清单1份，证明其维修地暖管道花费1716元；2、谢某某证明1份，证明给王志锋修复地板砖人工费560元；3、白某某收条1份，证明给王志锋安装玻璃门2200、铝合金隔断1982，共计3982元。双方当事人提交的上述证据，均经当庭举证和质证，本院予以确认。
上诉人王志锋在二审中提交的证据有：1、贺某某书面证明2份及证言，欲证明维修暖气管道、更换地板砖及房屋转租过程的事实；2、康某某的书面证明一份，欲证明维修暖气管道的费用为1716元；3、燕某某的书面证明一份，欲证明地板砖损坏及停放车辆的事实；4、王某某的书面证明一份及证言，欲证明更换地板砖的费用为3086元的事实；5、照片两张，欲证明房屋结构更换的事实。被上诉人马治民对上述证据均提出异议，认为地板砖不是其损坏的，其没有更改房屋结构，贺某某直接与王志锋签订租赁合同租用王志锋的房屋，并非被上诉人转租；审查认为，证据1，因被上诉人提出异议，且贺某某与王志锋属于出租人与承租人的关系，存在利害关系，又无其它证据印证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；”之规定，对其证明力不予确认；证据2、3，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”第六十九条第（五）项“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”之规定，因证人未出庭，上诉人亦未提交证据证明证人存在不能出庭的法定情形，对该证据的证明力不予确认；证据4，因证人王某某以当庭陈述时表述错误为由拒绝在笔录上签字，视其未出庭，对其证明力亦不予确认。
故二审查明的事实与一审判决认定一致。
本院认为，本案争议焦点问题为：1、剩余房租是否应当退还及退还数额如何确定；2、上诉人请求的财产维修费3806元、房屋结构恢复费5000元、更换玻璃门3928元、车辆停放费1400元应否支持。
关于剩余房租是否应当退还及退还数额如何确定的问题。马治民、王志锋双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。马治民搬走后，租期尚未届满，租赁房屋内尚有部分物品存放，王志锋要走房屋钥匙安装锅炉房水管，此后将房屋另行出租，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”之规定，王志锋将房屋收回后已另行出租于他人，该租赁合同已实际终止，王志锋应依照公平原则退还马治民剩余租期内的租金；王志锋与贺某某房屋租赁合同签订于2014年10月1日，在此之前，马治民可以随时要回钥匙继续使用租赁房屋，因此，剩余租金应从此日起计算至马治民与王志锋签订的房屋租赁合同届满之日止，一审法院从王志锋拿走租赁房屋钥匙之日起计算应退租金不妥，应予以纠正。
关于上诉人王志锋请求的财产维修费3806元、房屋结构恢复费5000元、更换玻璃门3928元、车辆停放费1400元应否支持的问题。王志锋虽提交了维修票据，但未提交证据证实损坏确系马治民未按约定用途使用房屋致房屋设施损坏，马治民对此予以否认，且其诉请的财产维修费用（3806元）与其提交的票据数额（暖气费1716元、更换地板砖3086元）不一致，其上诉请求的房屋结构恢复费数额（5000元）与一审反诉状表述数额（500元）亦不一致，难以相互印证，因此对该项请求不予支持；更换玻璃门系王志锋出租房屋之前对出租房屋进行的装饰装修，由此产生的费用应由其自行负担，其要求马治民承担该费用于法无据，但马治民在使用承租房屋期间损坏一扇玻璃门，应就损坏部分予以赔偿；王志锋诉请的1400元车辆停放费，因其未提供证据证实其与马治民曾协商一致由马治民支付租金，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，由上诉人王志锋承担举证不能的不利后果。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但对退还租金起算日计算错误；因王志锋系反诉原告，一审法院判决驳回王志锋的其他诉讼请求表述不当，二审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持正宁县人民法院（2014）正民初字第907号民事判决书第二项（即：王志锋返还马治民铁架木板床1张、铁皮火炉1个、电动车1辆）、第三项（即：马治民赔偿王志锋玻璃门损失1100元，支付电费156.80元及水费400元）及诉讼费负担部分（即：案件受理费230元，反诉案件受理费150元，由王志锋承担280元，马治民承担100元）；
二、变更正宁县人民法院（2014）正民初字第907号民事判决书第一项（即：王志锋退还马治民租金11740元）为王志锋退还马治民租金9600元；变更第四项（即：驳回马治民、王志锋的其他诉讼请求）为驳回马治民的其他诉讼请求，驳回王志锋的其他反诉请求；
王志锋预交的二审案件受理费380元，由上诉人王志锋负担200元，被上诉人马治民负担180元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张责逆
审 判 员 常雪峰
代理审判员 卢小栋
二〇一五年三月十九日
书 记 员 赵 敏