浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第2486号
原告绍兴秋氏环保科技发展有限公司，住所地绍兴市越城区人民东路347号（绍兴建材城）一楼8号。
法定代表人秋晓东，系董事长。
委托代理人（特别授权代理）范慧慧，浙江朋成律师事务所律师。
被告绍兴建材城有限责任公司，住所地绍兴市越城区人民东路347号。
法定代表人马建国，系董事长。
委托代理人（特别授权代理）陶鹏，浙江中圣律师事务所律师。
原告绍兴秋氏环保科技发展有限公司（以下简称秋氏公司）与被告绍兴建材城有限责任公司（以下简称建材城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月27日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，于2013年8月5日、11月28日公开开庭进行了审理，原告秋氏公司的委托代理人范慧慧，被告建材城公司的委托代理人陶鹏到庭参加诉讼。本案鉴定时间为8个月，庭外和解时间为2个月。本案现已审理终结。
原告秋氏公司诉称：2012年12月21日，原、被告签订仓库租赁合同2份，约定被告将绍兴建材城7#、8#仓库共计656.53平方米出租给原告，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，卫生管理费每月每平方米0.3元，其中7#仓库的租金为每月每平方米9元，8#仓库的租金为每月每平方米10元，合计租金为76924元。合同签订后，原告按约支付了租金，被告也将仓库交付给原告使用。原告接收房屋后，经被告同意对房屋进行了装修，支付装修费用150万元。现经原告调查该出租房屋系违章建筑，目前已列入拆违范围，被告也于2013年5月27日致函给原告，要求原告于2013年6月30日前腾空，致合同不能履行，故原告起诉要求确认原、被告于2012年12月21日签订的仓库租赁合同无效；判令被告赔偿给原告装修损失150万元、搬迁费15万元（搬迁费15万元包含搬迁费，一次性补助费、自行周转过渡费。）；案件受理费由被告负担。
被告建材城公司辩称：本案租赁房屋是经绍兴市经济开放区规划部门审批同意所建造的，性质仓储用地，被告与绍兴市国土资源局签订了土地租赁合同，故租赁房屋是合法的；本案中被告行使的是合同解除权，因政府或甲方经营需要，甲方有权提前一个月通知，单方解除合同，本案被告已出现合同解除的事实，被告已根据合同约定，提前一个月通知，原告有义务腾退房屋；根据原、被告双方所签订的合同，明确约定本案所涉房屋系仓储用途，本案纠纷发生之后，被告方已到原告处进行现场确认，原告方改变了房屋的用途，将房屋改成实验室和办公用房等；原告所称的装修均未经被告同意或审批，根据绍兴高薪技术产业开发区委员会的规定，本案所涉房屋进行内部装修的费用在30万元以上，面积在300平方米以上的属于必须报批范围，而原告所诉称的装修行为也未经相关部门申报审批，因此原告的装修物属恶意添附。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原、被告为证明自己的主张成立，向本院提供以下证据：
1、原告提供仓库租赁合同5份（其中2011年1月4日租赁合同系复印件），要求证明原、被告之间存在仓库租赁合同，合同对租金、期限作了约定，并同意原告在租赁期内进行装修。经质证，被告对4份租赁合同原件的真实性无异议，对1份租赁合同的复印件的真实性不清楚，但认为这些合同都是独立的合同，并不是续租合同，并不存在连续租赁或共同租赁的情况，且租赁条款中并没有表述被告同意装修的内容。本院对该证据本身的真实性予以确认。
2、原告提供电费、水费收据共计21份，要求证明原告在签订租赁合同后，已付清至2013年5月的电费、水费，根据被告收取的水电费，可以证明被告清楚原告方将租赁房屋用作办公用房，被告也没有提出过异议。经质证，被告对复印件中有建材城盖章部分证据的真实性均予以认可；仓库所有的水和电，作为被告都是代电力局和自来水公司代收的，并不存在被告来确认原告水电使用情况或者收取原告的水电费。本院对该证据本身的真实性予以确认。
3、原告提供责令限期拆除决定书复印件1份、责令履行限期拆除决定催告书复印件1份、绍兴建材城有限责任公司通知复印件1份，要求证明因被告出租给原告的房屋系违章建筑，因此绍兴市城市管理行政执法局向被告发出限期拆除的通知，导致原、被告签订的租赁合同无效，并非如被告出具给原告的通知中载明的“因政府部门的拆迁要求拆除”。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为本案的房屋并不是被告在建造时或者出租时房屋需要拆除，而是由于此后被告方向相关部门要求进行土地出让，出让手续最后没有审批下来，因此政府根据需要要求拆除；被告给原告的函中已说明被告行使的是合同解除权。本院对该证据的证明效力予以确认。
4、原告提供拆迁安置补偿标准打印件1份，要求证明原告租赁的房屋被拆迁之后，应参照绍兴市市区房屋拆迁安置补偿标准的规定享有搬迁费，一次性补助费、自行周转过渡费共计15万元的事实。经质证，被告认为该证据不属于证据范畴，是属于法律法规；双方合同的第八条已约定“乙方自行负责搬迁，由此造成租金、停业、搬迁等损失，由双方各自承担，双方互不追究”。本院对该证据本身的真实性予以确认。
5、原告提供回复复印件1份，要求证明针对被告提供的建设用地规划许可证，行政执法局再次确认，被告出租的房屋系违法建筑，依法应属于拆除的范围。经质证，被告对真实性无异议，但认为该回复中明确表明经行政执法局审查后最终是在2013年9月底作出的，且实际后面并没有限期的拆除决定，目前诉争房屋尚在正常使用过程中。本院对该证据的真实性予以确认。
6、原告提供鉴定费发票1份，要求证明原告支付鉴定费9583元的事实。经质证，被告对真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
7、被告提供建设用地规划许可证1份，要求证明本案中所涉的房屋属于经规划部门许可同意，并且以仓储用途审批的。经质证，原告对证据有异议，认为该证据与现在的法律相悖，被告至今没有取得本案诉争的土地使用权，该证据不能达到被告所要证明的目的，案涉房屋至今仍是未经审批的房屋。本院对该证据的真实性予以确认。
8、被告提供国有土地使用权租赁合同1份，要求证明被告对所诉争的房屋已与国土部门签订合同，明确土地使用面积为9297平方米，用途为仓储用途，房屋面积是6383平方米。经质证，原告对该证据有异议，认为本案诉争土地系被告向绍兴市国土资源局承租使用，并非系被告以划拨或者转让的形式而取得土地使用权，本案诉争的土地仅仅是指2002年1月1日至2006年的12月31日止，即使该土地使用权租赁合同是真实的，对本案也不具有任何的约束力，更加可以证明被告提供的建设用地规划许可证系违法的事实。本院对该证据的真实性予以确认。
9、被告提供绍高新委办（2011）11号文件复印件1份，要求证明内部进行装修费用在30万元以上，面积在300平方米以上的，属应当审批的范畴，原告在诉状中称其装修有150万元，如按该文件，该装修系原告恶意添加，不属于法律应保护的范畴。经质证，被告对证据的真实性不清楚，如是真实的，该证据与本案没有任何关联性。该证据载明的审批事项范围是指绍兴高新技术产业开发区管理委员会自己内部就内部装修等事项作出的规定，而本案诉争的房屋并非系该文件项下的审批事项范围之内，该证据不能达到被告所要证明的目的。本院认为，该证据系复印件，又无其他证据佐证，故本原对该证据的证明效力不予确认。
10、经原告申请，本院依法委托绍兴时代资产评估事务所所作的单项资产评估报告书1份，评估结论为原告承租的绍兴建材城7#、8#仓库内的装修评估价值为380363元（评估基准日为2013年10月11日）。经质证，原告对该评估结论有异议，认为该评估报告没有具体的评估依据，结论不明确，与事实不符，请求法庭对该评估报告不予采纳，要求评估机构提供相应的评估依据；被告对鉴定结论、鉴定方法有异议，认为该鉴定报告中没有注明鉴定的方法和计算公式。根据最高院的司法解释规定，对固定装饰是按照租赁期限内剩余租期的比例来核定，而本案中查明的租赁时间是在2012年，不在本案诉争合同的租期范围内，因此其2012年的合同已履行完毕，不存在任何的评估价值。对于其装修评估明细表中只记载数量和评估值，即全部按照新的装修来进行评估，与本案不符。要求鉴定人员出庭作证，来说明鉴定方法和鉴定的过程，从评估机构提供的照片可以看出，原告将这个房屋是用作办公用房，而被告出租给原告的房屋中明确注明是仓储用房，即仓库，其他的租赁户都是按照仓库在使用，仅是原告方违法合同约定，改变用途，原告的装饰物品未经被告方认可，不符合合同约定。本院对该证据本身的真实性予以确认。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：位于绍兴市××东路建材城东北侧面积为9402.4平方米土地，由被告于1997年3月13日办理了建设用地规划许可证，用地项目名称为建材城仓储，被告按该建设用地规划许可证，开始在该土地上建造了部分仓库，后因未能办理相关的产权登记手续，被告于2002年7月10日向绍兴市国土资源局承租了上述土地（面积为9297平方米），双方租赁合同明确该土地上已有建筑面积为6383平方米，租赁时间自2002年1月1日至2006年12月30日止。租赁期满后，被告未与绍兴市国土资源局续签租赁合同，并一直使用该土地及土地上的建筑物至今。2011年1月4日，案外人绍兴市秋氏海藻物资销售中心与被告签订建材城8#仓库租赁合同1份，约定被告将建材城8#仓库（面积为304.63平方米）出租给绍兴市秋氏海藻物资销售中心，租赁期限自2011年1月1日至2011年12月31日止，共12个月，共计租金为37652元，卫生管理费每月每平方米为0.3元。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，双方按约履行。2011年11月10日和12月21日，原、被告分别签订建材城7#、8#仓库租赁合同1份，约定被告将建材城7#和8#仓库（面积分别为351.9平方米和304.63平方米）出租给原告，其中7#仓库的租赁期限自2011年11月11日至2012年12月31日止，共13.67个月，租金为每月每平方米9元，卫生管理费每月每平方米为0.3元，8#仓库的租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止，共12个月，租金为每月每平方米10元，卫生管理费每月每平方米为0.3元，租赁合同均约定：被告应按合同约定向原告提供仓库，原告对承租的仓库不得擅自改变房屋结构和用途；如原告在承租期内装修，一切装潢材料退租时应无偿归被告所有；租赁期届满的，原告应无条件向被告交还仓库，自行负责搬迁，并不再享有与该仓库有关的任何权益；因政府或被告经营需要要求改建或拆除，被告有权提前一个月通知原告单方解除合同，房租按实际租赁时间结算，即租赁仓库的钥匙由原告移交给被告之日计算租金时间，原告自行搬迁，由此造成的租金、停业、搬迁等损失，由双方各自承担，双方互不追究，被告解除合同的行为不视为违约。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，双方按约履行。并于租赁期满前的2012年12月21日继续签订上述建材城7#和8#仓库的租赁合同各1份，约定租赁期限均自2013年1月1日起至2013年12月31日止，其余约定均与前述租赁合同一致。合同签订后，双方依约履行。2013年5月9日，绍兴市城市管理行政执法局出具绍市行执经限拆（2013）14号《责令限期拆除决定书》1份，要求被告对包括上述仓库在内的房屋，在2013年5月13日前报送市规划行政主管部门审批同意的建设工程规划许可资料，如未提供建设工程规划许可资料，被告应于2013年5月17日前自行拆除，逾期视为放弃权利。2013年5月21日，该局又出具《责令履行限期拆除决定催告书》1份，要求被告在5月24日前履行拆除义务。5月27日，被告发给原告书面通知1份，通知原告因政府部门的拆迁要求，根据租赁合同的的约定，被告提前解除涉案7#、8#仓库的租赁合同，租金按实结算，要求原告于2013年6月30日前腾空涉案仓库，如逾期不腾空，造成的损失和责任由原告自行承担。后双方因租金及装修赔偿问题发生纠纷，遂成诉。
在本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托绍兴时代资产评估事务所所作的单项资产评估报告书1份，评估结论为原告承租的绍兴建材城7#、8#仓库内的装修评估价值为380363元（评估基准日为2013年10月11日）；在评估过程中，原告向评估机构出具说明1份，确认涉案装潢装饰工程是于2012年5月完工。
本院认为：根据查明事实，案外人绍兴市秋氏海藻物资销售中心于2011年1月1日至2011年12月31日止向被告承租了建材城8#仓库，因原告未能举证证实案外人与本案原告之间的关系，故本案对案外人绍兴市秋氏海藻物资销售中心与被告的租赁合同关系不予审理。被告虽提供相关建设用地规划批准文件，但其在规划用地建造仓库时未办理建设工程规划许可证，至今未取得房地产权证，故原、被告签订的建材城7#、8#仓库租赁合同应确认为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，原告应将诉争7#、8#仓库返还给被告；原告实际使用租赁物，应据实支付使用费。虽原告已经付清了截至2013年12月31日止的全部租金，而被告在2013年5月27日已通知原告在2013年6月30日前腾空租赁房屋，但因原告未就实际使用费返还问题提出相应的诉讼请求，也没有提交其实际使用租赁房屋的结束时间，故本院在本案中对被告是否需要返还不作审理。原告可另行主张；关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，因原、被告签订的的仓库租赁合同约定的租赁物为仓库，原告于2012年5月完工的装潢工程为办公用房装修，已实际改变了仓库用途，因租赁合同约定：原告对承租的仓库不得擅自改变房屋结构和用途；如原告在承租期内装修，一切装潢材料退租时应无偿归被告所有；租赁期届满的，原告应无条件向被告交还仓库，自行负责搬迁，并不在享有与该仓库有关的任何权益。故即使双方租赁合同有效，原告于2012年5月完工的装潢装饰工程也因2012年12月31日租赁合同期满后已经归被告所有；同时，原告在改变仓库用途的情况下，未能举证证实该涉案装潢工程系经过被告同意，且原告明知合同约定的仓库租赁期限较短，仍对所租赁仓库大规模进行装修，故对原告要求被告赔偿给原告装修损失150万元的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告赔偿搬迁费，一次性补助费、自行周转过渡费共计15万元的诉讼请求，因原、被告双方并不存在拆迁安置关系，原告也未能举证证实上述损失已实际发生或被告已获得上述拆迁利益，且原、被告双方已在合同中约定因政府要求拆除，被告有权提前一个月通知原告单方解除合同。原告自行搬迁，由此造成的租金停业搬迁等损失，由双方各自承担，互不追究，故本院也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，判决如下：
一、确认原告绍兴秋氏环保科技发展有限公司与被告绍兴建材城有限责任公司于2012年12月21日签订的《仓库租赁合同》无效；
二、驳回原告绍兴秋氏环保科技发展有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取9865元，鉴定费9583元，合计19448元，由原告绍兴秋氏环保科技发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 戴伟章
二〇一四年五月二十二日
书记员 王 平