江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第1612号
上诉人（原审原告）周学友，男，1975年4月15日生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审原告）周艳（系周学友姐姐），女，1972年8月15日生，汉族，无固定职业。
共同委托代理人朱强（系周艳之夫），男，1967年2月24日生，汉族。
被上诉人（原审被告）俞建国，男，1953年5月30日生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审被告）许卫芳，女，1956年2月16日生，汉族，七彩苑宾馆业主。
共同委托代理人郁力，江苏法震律师事务所律师。
上诉人周学友、周艳因与被上诉人俞建国、许卫芳房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第3978号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年1月31日，俞建国、许卫芳（发包方）与周学友、周艳（承包方）签订一份《七彩苑宾馆承包合同》，约定：1、承包房屋坐落于盐城市开放大道91号的一楼由南向北2间门面房及宾馆的三、四、五、六楼与汗蒸房；2、承包期限自2012年2月10日起至2017年2月10日止；3、年承包金40万元，第一年于1月31日首付20万元，余下的20万元在6月1日付清。后四年的房租在每年的1月1日付清；4、财物押金5万元，期满后发包人退给承包人；合同还对优先购买权、争议解决方式、违约金等进行了约定。合同签订后，周学友、周艳支付了上半年的房租20万元，并交纳了押金5万元，因其未于合同约定的6月1日交纳下半年租金，双方产生矛盾。
同年7月21日13时许，俞建国向周学友、周艳索要所欠租金未果，遂至两原告承租的七彩苑宾馆，取走了三楼11把钥匙、五楼10把钥匙、六楼9把钥匙、值班室1把钥匙、2张总卡、1台对讲机，并报警，盐城市公安局亭湖分局毓龙派出所出警，并通知双方当事人次日到所调解。次日，在派出所的调解过程中，周学友、周艳陈述其因装修超支，希望对方推迟三个月收取20万元房租、总房租减少一点；俞建国、许卫芳陈述其多次要求对方支付房租均未果。在派出所的主持下，双方于同年7月23日9时许签订调解协议书，内容为：1、俞建国将上述取走的物品退还给周学友、周艳；2、房租问题由双方自行协调。
2012年8月1日，俞建国、许卫芳（出租人、甲方）与周学友、周艳（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同终止协议书》，约定：1、双方同意提前终止2012年1月31日签订的房屋租赁合同；2、甲方归还乙方押金5万元，不作违约处理。甲方同意乙方借用五楼办公室，跟饭店同步使用，包括二楼厨房，另会议室共用，水电自理；3、乙方应于2012年8月1日12时，按照租房合同约定返还房屋及其附属设备设施。双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清费用；4、房屋租赁合同终止后，乙方因合同期间产生的所有债权债务与甲方无关。嗣后，周学友、周艳要求俞建国、许卫芳赔偿歇业损失未果，遂诉至一审法院，请求判令被告俞建国、许卫芳赔偿原告周学友、周艳的歇业损失2.4万元。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的七彩苑宾馆承包合同，名为承包合同，实为租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律及行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定的内容自觉履行。
首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告未能举证证明在2012年7月21日至23日三天内，因被告俞建国拿走钥匙、总卡及对讲机等物品使得客人无法入住宾馆，导致其客观上遭受了经营损失或停业。原告的现有证据也不足以证明其诉讼请求，故应承担举证不能的不利后果。
其次，从纠纷的起因、双方的过错程度及终止协议书签订的原则等来看：合同约定第一年余下的20万元租金应于2012年6月1日付清，原告未按约及时支付，对涉案纠纷的发生具有较大的过错，原告的该过错是引发被告拿走其钥匙、总卡及对讲机等物品的首要原因。被告在多次向原告催要租金未果的情况下，采取私力救济的方式，拿走原告的上述物品，其本意在于让原告付清租金，但该方式欠妥，对涉案纠纷的发生也具有一定的过错。事发后，被告经派出所民警调解，在未能得到应得租金的情况下，主动归还了上述物品，使得双方的矛盾得到了缓和，为一周后双方采取谈判、协商等和平的方式签订协议书，终止合作关系打下了基础。2012年8月1日，双方本着平等、自愿、互谅互让的原则签订《房屋租赁合同终止协议书》，就提前终止房屋租赁合同的相关事宜达成一致意见。涉案纠纷是导致双方签订《房屋租赁合同终止协议书》，终止合作关系的重要原因。但在该终止协议书中，双方均未提及发生在一周前的涉案纠纷，显然并非当事人已经忘记，而是双方“本着互谅互让的原则”不再纠缠此事、不再计较与追究任何一方在该纠纷中的过错与责任，这从协议书中约定的“甲方归还乙方押金5万元，不作违约处理。甲方同意乙方借用五楼办公室，跟饭店同步使用，包括二楼厨房，另会议室共用”等内容也可以看出，双方对租赁期间的所有纠纷已经达成了和解。故原告于上述终止协议书签订一年多后，诉至法院要求被告赔偿，有违双方签订终止协议书时形成的默契及当事人的真实意思。若就事论事，不考虑双方在该纠纷中的过错大小及纠纷形成的原因，不透过终止协议书所载内容的表象探寻当事人签订协议时的真实心理状态，单纯、机械、孤立地以被告俞建国拿走宾馆物品致原告损失为依据，判令被告赔偿，将有违民事法律规定的公平与诚实信用原则，不利于市场经济条件下基本道德准则的遵守。
综上，原告的诉讼请求，依法不能支持。被告请求驳回原告诉讼请求的辩称意见，予以采信。一审法院判决：驳回原告周学友、周艳的诉讼请求。案件受理费400元，由原告周学友、周艳共同负担。
上诉人周学友、周艳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、在两上诉人经营期间，被上诉人带人强行干扰正常经营，拿走宾馆总卡、钥匙和对讲机等，造成完全停业三天，影响经营一个月，直接损失2.4万元，被上诉人应予赔偿；2、上诉人对自己提出的诉讼请求所依据的事实已提供充分证据加以证明，被上诉人在一审时也承认该事实，在派出所调解时已向上诉人作出道歉，上诉人并没有放弃向其追究责任，被上诉人依法应承担侵权赔偿责任。请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人俞建国、许卫芳答辩称：1、上诉人称被上诉人拿其钥匙导致宾馆停止经营不是客观事实，确实有拿宾馆总卡的事实，有想要干预其经营的想法，但不是拿的客人房卡，客人用的是磁卡，被上诉人拿的是钥匙，是备用的，钥匙是不交给客人的，不影响经营。因为上诉人违约拒绝缴纳租金，被上诉人多次向其发律师函要求其履行相应房租，上诉人无视而继续违约，被上诉人没有办法才采取相应措施，这些措施不足以影响到其正常经营；2、报警也是由被上诉人报的，这些事情也经派出所协调处理，双方互不追究；3、被上诉人周艳除了承租宾馆之外，还租了饭店，饭店也因为没有缴纳租金，通过诉讼后在执行阶段被上诉人又作了让步，放弃部分租金。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人周学友、周艳与被上诉人俞建国、许卫芳于2012年1月31日签订的《七彩苑宾馆承包合同》合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据合同约定，第一年余下的20万元租金应于2012年6月1日付清，因上诉人未按约及时支付，被上诉人在多次催要租金未果的情况下，拿走宾馆钥匙、总卡及对讲机等物品。2012年7月23日，经派出所民警调解，被上诉人在未能得到应得租金的情况下主动归还了上述物品。2012年8月1日上诉人与被上诉人经协商签订《房屋租赁合同终止协议书》，是在上诉人未依约交纳租金、被上诉人拿走宾馆钥匙等物品，双方已对合同履行发生矛盾的情形下签订的，是对合同约定的相关权利义务、合同履行中的违约责任及相关过错责任的概括处理。在上诉人违约未按时交付租金的情况下，被上诉人未要求解除合同，而是要求上诉人继续履行给付租金的义务，在本案纠纷发生后双方当事人签订《房屋租赁合同终止协议书》，显然涉案纠纷是导致双方解除《七彩苑宾馆承包合同》的重要原因，在该协议书中双方均未提及对上诉人未按约给付租金的违约责任及被上诉人拿走宾馆钥匙影响宾馆经营行为的处理，是对双方相应违约行为及其责任的抵冲。从协议书中“甲方归还乙方押金5万元，不作违约处理。甲方同意乙方借用五楼办公室，跟饭店同步使用，包括二楼厨房，另会议室共用”等内容也可以看出，双方对租赁期间的所有纠纷已达成和解。现上诉人主张要求被上诉人赔偿停业期间导致的损失，违背了双方签订终止协议书时的真实意思表示，且上诉人对停业损失亦未能提供相关证据证实。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人周学友、周艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦广林
代理审判员 曹 荣
二〇一四年八月十一日
书 记 员 刘 湘