内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内22民终931号上诉人（原审原告）胡云华，女，1976年5月10日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托代理人田玉新，内蒙古松柏律师事务所律师。上诉人（原审原告）胡云峰，男，1978年9月28日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。被上诉人（原审被告）马武亭，男，1963年3月19日出生，汉族，工人，现住内蒙古自治区阿尔山市。委托代理人金美荣，内蒙古矩成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王秀玲，女，1953年9月24日出生，汉族，无职业，现住乌海市。上诉人胡云华、胡云峰因与被上诉人马武亭、王秀玲所有权确认纠纷一案，不服阿尔山市人民法院（2016）内2202民初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人胡云华及其委托代理人田玉新，上诉人胡云峰，被上诉人马武亭的委托代理人金美荣，被上诉人王秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，胡云华、胡云峰系姐弟关系，王秀玲系胡云华、胡云峰生母，胡云华、胡云峰生父胡长友于2004年12月20日因病去世时，除胡云华、胡云峰及王秀玲外无其他法定继承人。胡云华、胡云峰与王秀玲未就登记在胡长友名下位于白狼镇30.16平方米房屋依法继承。2005年4月，王秀玲经与马武亭口头协商将胡长友名下的上述房屋转让给马武亭，并在无其他人在场见证的情况下，完成了房屋、房屋所有权证、土地使用证及1800.00元房款的交付，但王秀玲未向马武亭出具房款收取凭证。后马武亭于2011年曾请求王秀玲出具房屋买卖证明手续，但遭到王秀玲拒绝。为办理上述房屋征收补偿手续，马武亭自制《买卖房协议书》，通过十户联保的方式，于2015年9月21日，与阿尔山市白狼镇人民政府（以下简称镇政府）签订了《房屋征收拆迁补偿协议》，约定将胡长友名下涉案房屋置换为位于白狼镇一委（白狼林业局棚户区楼南侧）2号楼3单元201号51.3平方米楼房，经房屋产权调换折价，镇政府应给付马武亭产权调换差价款人民币42472.32元。上述协议签订后，涉案房屋依约被拆除。此后，马武亭依约领取上述拆迁补偿款。2016年3月2日，胡云华、胡云峰以王秀玲未征得其二人同意，私自处分共有财产，马武亭未交足房款，未办理房屋产权转移登记手续，非善意取得其父名下的涉案房屋为由诉至法院。一审法院认为，胡云华、胡云峰父亲胡长友于2004年12月20日病逝后，王秀玲与马武亭于2005年4月经口头协商，约定将胡长友名下涉案房屋转让给马武亭，并即时完成该房屋、相关产权证明及大部分房款的交付，马武亭虽至今未付齐房屋尾款，且双方在该房屋因被政府征收而灭失前始终未办理房屋产权转移登记手续，但不影响该房屋买卖合同的效力，马武亭已因合同的履行取得该房屋所有权，其有权对该房屋进行处分，对王秀玲关于马武亭明知胡长友尚有其他继承人及自己未征得胡云华、胡云峰同意即擅自处分与胡云华、胡云峰共有的涉案房屋，事后亦未得到胡云华、胡云峰的追认，且马武亭至今仍未付齐房款，该房屋买卖合同因不合法而无效的辩称，该院不予采信。庭审中，王秀玲自认房屋交易价为2300.00元，但未举证予以证明，马武亭对此亦不予认可，马武亭辩称房款已在交接房屋时付清，而其在办理该房屋征收补偿事宜向镇政府提供的《买卖房协议书》中载明该房屋协商交易价为2000.00元，该协议书虽属自制，但可视为马武亭认可该房屋交易价为2000.00元，综合对比王秀玲、马武亭各自认可的涉案房屋交易价，可确认该房屋交易价在2000.00元－2300.00元之间。王秀玲自认与马武亭交接房屋时仅收到1800.00元房款，而马武亭亦当庭自认接收该房屋时给付王秀玲的房款数额在1700.00元—1800.00元之间，可推定马武亭已交付房款数额为1800.00元，据此可认定马武亭确未按协商交易价给付房款，至今尚拖欠的部分房款可作为债权自行协商或通过诉讼另案解决。自2005年4月马武亭购得并占有、使用涉案房屋至该房屋于2015年9月21日被政府征收后灭失的十余年间，胡云华、胡云峰均未提出异议，且在本案中，胡云华、胡云峰既未举证证明上述房屋买卖合同存在合同无效的法定情形，亦未在法定期限内行使撤销权，而马武亭与王秀玲经口头协商达成的房屋买卖合同符合合同的构成要件，不违反法律的强制性规定，并已实际履行，应认定为合法、有效，故对胡云华、胡云峰的诉讼请求，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第五十二条、第五十五条、《中华人民共和国继承法》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“驳回原告胡云华、胡云峰的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由二原告共同负担”。宣判后，胡云华、胡云峰不服，向本院提起上诉。上诉人胡云华、胡云峰上诉称，请求依法撤销原审判决，改判支持二上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。一审法院认定该房屋买卖合同有效是错误的。该房屋是王秀玲与胡长友（已故）的共同财产，胡长友去世后继承就已经开始，这时二上诉人就已经与王秀玲共同共有该房屋，是房屋的所有权人之一。王秀玲未征得二上诉人同意及事后追认的情况下无权自行出售该房屋，所以，一审法院不应认定房屋买卖合同有效。一审法院认定二上诉人未在法定期限内行使撤销权是错误的。二上诉人行使撤销权的前提是知道房屋被转让的事实，而事实上二上诉人对此一直不知情，无法行使撤销权。而一审法院对此并未查清楚，就以此剥夺二上诉人的物权是错误的。并且本案争议事实是确认合同无效并不是撤销合同，一审法院按照一年除斥期间认定二上诉人败诉是不合法的。2、一审法院适用法律错误。物权是所有权，未经合法程序并履行相关手续是不能变更房屋所有权的，但一审法院仅凭无权处分的王秀玲与马武亭口头协商，就将本属于二上诉人与王秀玲三人共同的房屋卖给马武亭并且一直没有过户的情况下不能成为善意取得。后马武亭又用伪造的买卖合同办理拆迁并获得补偿，这与马武亭在此居住多长时间无关，其不能取得房屋补偿等相关权益。综上，请求二审法院支持二上诉人的上诉请求。被上诉人马武亭答辩称，不同意二上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。王秀玲将房屋卖给马武亭双方已经履行了义务，2005年4月买卖合同履行完毕之后马武亭一直占有和使用，在行使所有权人的权利。本案不存在《合同法》第52条规定的合同无效情形，所以合同是有效的。二上诉人及其母亲一直在当地居住生活所以对卖房的事实是知情的。王秀玲、胡云峰、胡云华对胡长友的遗产房屋是共有的，按照《物权法》第57条的规定，本案王秀玲有权出售房屋。二上诉人主张王秀玲出卖房屋未经其同意而无效是不能成立。被上诉人王秀玲答辩称，马武亭找王秀玲买房的时候王秀玲是不同意卖的，通过个人关系王秀玲2300元卖的，王秀玲实际只收了1800元。马武亭承诺后来把钱给王秀玲但是一直没给。房屋一直在胡长友名下，房产没有进行过户，房款也没有全部交清。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。本院认为，本案涉案房屋登记在胡长友名下，胡长友过世后其妻子王秀玲及其子女胡云华、胡云峰基于继承对涉案房屋享有共同共有权。王秀玲未经其他共有人同意处分涉案房屋属于无权处分。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权并不影响买卖合同的效力，因无权处分致使涉案房屋所有权不能转移的，依法应承担违约赔偿责任。且王秀玲与马武亭所达成的房屋买卖协议不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故胡云华、胡云峰主张王秀玲与马武亭双方达成的房屋买卖协议无效的理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原审法院虽论述不当，但判决结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人胡云华、胡云峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓梅审 判 员  刘立岩代理审判员  崔玲玲二〇一六年九月三十日书 记 员  宋晓慧