江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终973号
上诉人（原审被告）：江西鸿昌置业有限公司，住所地江西省吉水县城沿江路，组织机构代码05640279-7。
法定代表人：汪宗泉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：符海水，男，公司实际负责人，
被上诉人（原审原告）：余文鹃，女，1985年2月2日生，汉族，江西省吉水县人民医�护士，住吉水县，
被上诉人（原审原告）：邹勇飞，男，1982年1月9日生，汉族，江西省吉水县人民医院医生，住址同上，
委托诉讼代理人：敖杏洋（被上诉人余文鹃的舅舅），男，1964年1月3日生，住江西省吉水县，
上诉人江西鸿昌置业有限公司因与被上诉人余文鹃、邹勇飞商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省吉水县人民法院(2017)赣0822民初81号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人江西鸿昌置业有限公司上诉请求：依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间形成商品房买卖的法律关系，系认定事实错误。《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，上诉人既未与被上诉人签订书面订购协议，也未与被上诉人签订买卖合同，一审判决却仅凭被上诉人提供的一张金额为4514元的收据就认定双方存在买卖合同关系，实属主观臆断。二、被上诉人提供的载明金额为260000元的收据的款项性质问题，一审判决仅凭被上诉人单方陈述，在没有提供债权转让协议，也没有债务受让人汪宗泉及案外人敖杏洋出庭作证的情况下就认定该款系案外人的债权转让而来，与法不符，这样根本无法审查该债权是否系合法债权，无法排除以合法形式掩盖非法目的的可能性。即便该转让债权能够成立，那也是被上诉人与案外人敖杏洋、汪宗泉之间的事情，与上诉人无关。如果要认定上诉人同意以抵偿被上诉人购房首付款的方式履行债务，最起码上诉人与被上诉人之间就如何抵偿等也应该有相应的协议条款。而本案中全凭被上诉人的单方陈述、以汪宗泉知晓此事就认定其陈述的事实成立，无证据支持。三、被上诉人虽然提交了两张由被上诉人出具的收据，但只缴纳了4514元购房款，另外260000元并未实际缴纳。可以说明被上诉人虽有购房意向，但未履行缴纳首付款的义务，双方并未形成买卖合同关系，不存在《合同法》规定的解除合同的情形。
被上诉人余文鹃、邹勇飞辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、被上诉人与上诉人之间形成了商品房买卖合同关系。2014年11月双方签订了商品房买卖合同，上诉人财务人员向被上诉人出具了盖有财务专用章的收据两张，同日应上诉人要求被上诉人签订了一份按揭贷款承诺书，未署签订日期，随后上诉人以备案为由拿走了被上诉人手中的商品房买卖合同原件。2016年1月上诉人以这两年中公司更换股东、土地抵押等特殊原因为由要求被上诉人重签合同，之后同样未署签订日期，上诉人未签字盖章，又以备案为由拿走了被上诉人手中的商品房买卖合同原件，被上诉人只保留了合同的复印件。退一步讲，在商品房买卖合同复印件不予采纳情况下，两张盖有上诉人财务专用章的收据亦能证明被上诉人与上诉人形成商品房买卖合同关系，通过该收据可以明确买卖双方的当事人、标的物及数量、所付价款为购房款及上诉人已经收受购房款的事实。依据最高人民法院关于使用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的物和数量的，一般应当认定合同成立。2、汪宗泉是上诉人的法定代表人，《民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。汪宗泉代表上诉人接受债务转让及履行债务的民事责任应当由上诉人承担。案外人敖杏洋转让债权给被上诉人，债务人汪宗泉是知晓得。汪宗泉把债务转让给被上诉人时，汪宗泉代表上诉人做出了同意的意思表示，被上诉人也是同意的，整个债权债务的转让并未违反相关法律规定，是合法有效的。
被上诉人余文鹃、邹勇飞向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判决被告返还购房款264514元及利息（利息从2014年12月28日算至还清款日止，按年利率24%计算）；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告余文鹃、邹勇飞两人系夫妻，2014年12月28日，原告方欲向被告江西鸿昌置业有限公司购买其开发的鸿昌御龙湾小区25幢一单元1505号商品房，并约定该套商品房的总价款为644514元，原告方预付首付款264514元，按揭380000元。当日，被告江西鸿昌置业有限公司开具了两份收款收据给原告方，收款收据分别载明：“余文鹃，2014年12月28日，御龙湾25—1—1505房款，260000元”和“余文鹃，2014年12月28日，御龙湾25—1—1505房款，4514元”。其中载明房款260000元的，原告方并未向被告公司交纳，而是由被告公司的法定代表人汪宗泉的个人债务转让而来，即汪宗泉对敖杏洋负有债务，敖杏洋对原告余文鹃负有债务。而另一份收款收据上载明的房款4514元，原告方当日以现金的方式交给了被告公司的财务上，被告江西鸿昌置业有限公司承诺剩余房款帮助以按揭的方式支付，原告余文鹃、邹勇飞后来由于被告不与原告方签订商品房买卖合同及备案而发生纠纷，原告方依法向法院起诉。
一审法院认为：当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。被告江西鸿昌置业有限公司对外宣传、推销其开发御龙湾项目的商品房，是对不特定的人发出的要约邀请。原告余文鹃、邹勇飞夫妇受此影响向被告江西鸿昌置业有限公司发出意欲买其开发御龙湾项目中25幢一单元1505号商品房的要约，并按被告方的要求交付首付款，被告江西鸿昌置业有限公司也承诺将此商品房卖给原告方，这已形成了一个商品房买卖的法律关系。虽然法律规定，商品房买卖合同是要式合同，且本案中，原、被告双方没有签订书面合同，但并不影响原、被告之间商品房买卖法律关系成立。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故被告江西鸿昌置业�限公司辩称原、被告之间没有商品房买卖的法律关系，理由不充分，不予采信。由于被告江西鸿昌置业有限公司明确表示不履行合同义务，此行为已构成违约，原告余文鹃、邹勇飞夫妇要求解除原、被告之间商品房买卖的法律关系，并要求被告返还已预付的购房款及利息的诉讼主张，于法有据，本院予以支持，利率按年利率6％计算。对于原告余文鹃、邹勇飞夫妇在本案中的预付款性质的认定问题：我国合同法规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或部分转让给第三人的，应当经债权人同意。原告余文鹃、邹勇飞取得案外人敖杏洋转让其享有债务人汪宗洋的债权后，债务人汪宗泉将全部债务转移给本案被告江西鸿昌置业有限公司，债务人汪宗泉应当是知晓的。原告余文鹃、邹勇飞同意新的债务�即被告江西鸿昌置业有限公司以抵偿原告方购房首付款的方式来履行债务，没有违反法律规定，予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零八条之规定，一审法院判决：一、依法解除原、被告之间订立的商品房买卖合同；二、限被告江西鸿昌置业有限公司在本判决生效后七日内，返还原告余文鹃、邹勇飞预交的购房款共计人民币264514元及利息（利息从2014年12月28日起计算至还清之日止，按年利率6%计算）。案件受理费5268元，减半收取2634元，由被告江西鸿昌置业有限公司承担。
本院二审期间，被上诉人提交了二审新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一，汪宗泉出具的《情况说明》一份，证明敖杏洋和汪宗泉存在债务关系，余文鹃从敖杏洋手中把这笔债权转�过来后，上诉人与汪宗泉同意用以房抵债的方式清偿债务。证据二，担保承诺函（复印件）、借据（复印件）、担保合同（复印件）、关于借款利息和质押物的补充协议（复印件）各一份，证明鸿昌公司在2014年之前为汪宗泉向敖杏洋的借款做了担保，涉案房款中26万元系用汪宗泉欠敖杏洋的债务抵缴，所以不管是汪宗泉的个人行为还是公司行为，鸿昌公司都应该承担还款责任。上诉人质证提出，证据一、证据二只能证明是汪宗泉的个人行为，与公司无关，汪宗泉在公司只有52%的股份，并且现全部被法院查封了。本院对证据认证如下：被上诉人所提交的证据能与本案一审中上诉人所提交的证据相印证，证明涉案房款中的26万元的款项来源，上诉人对上述证据的真实性也并未提出异议，本院对上述证据予以认定。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一�。
本院认为：本案的争议焦点有：1、双方当事人之间是否已成立了商品房买卖合同关系；2、上诉人是否应当返还264514元购房款及支付利息？
上诉人开具的2张收款票据以及以现金收缴首付款的差额4514元等行为，应视为本案双方当事人就购房之事达成了意向，但依照法律规定，商品房买卖合同系要式合同，通过本案被上诉人在一、二审中的举证及本案双方当事人陈述，可以证明即使存在商品房买卖合同，该合同书上也仅有被上诉人一方的签名，而无上诉人的签名，也即涉案商品房买卖合同并未成立，被上诉人诉请要求解除双方订立的商品房买卖合同，由于合同并未成立，因此不存在解除合同的问题，上诉人上诉请求驳回被上诉人要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。
本案中涉案26万元购房款是被上诉人用其受让敖杏洋对上诉人的法定代表人汪宗泉的债权抵缴，上诉人在明知未实际收到款项的情况下，仍然向被上诉人开具加盖了公司财务专用章的购房款收款收据，该行为应视为上诉人同意用公司的应收房款去抵偿汪宗泉的债务，即上诉人同意受让汪宗泉的债务，该行为经过债权人即本案被上诉人的同意，系上诉人对自身民事权利的处分，应当认定为合法有效，上诉人认为该债务系汪宗泉的个人债务，与上诉人无关的上诉理由，本院不予支持。由于商品房买卖合同尚未成立，上诉人收取了被上诉人购房款，但又不与被上诉人签订房屋买卖合同，对被上诉人负有返还购房款的义务，由于造成合同不能订立的原因在于上诉人，且上诉人一直占有购房款未予返还，被上诉人要求上诉人返还购房款264514元及利息的诉请应予支持，一审法院判决利息按年利率6%计算并无不妥。
综上�述，上诉人江西鸿昌置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第四十二条第（三）项、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省吉水县人民法院(2017)赣0822民初81号民事判决第二项；
二、撤销江西省吉水县人民法院(2017)赣0822民初81号民事判决第一项；
三、驳回被上诉人余文鹃、邹勇飞的其他诉讼请求。
一审案件受理费5268元，减半收取2634元；二审案件受理费5268元，共计7902元，由上诉人江西鸿昌置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小红
审判员 肖建文
审判员 李国红
二〇一七年七月七日
书记员 张志坚