浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民二终98号
上诉人（原审被告）：王志平。
委托代理人：杨静，浙江蓝泓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张自位。
委托代理人：张路宁，浙江信大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周建华。
王志平因与张自位、周建华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2015年10月28日作出的（2015）甬象民初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年5月11日，张自位（甲方）与王志平、周建华（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：“甲方将座落于象山县丹东街道丹峰东路105号大楼的3—8层（共六层），一楼西面大厅（建筑面积共约5000平方米）房屋出租给乙方经营宾馆，租赁用途为宾馆经营之用，不得擅自另作他用，甲乙双方签订合同时本出租房屋未做房产证；租赁期限为12年，租期自2012年6月12日至2024年6月11日止；租金按年计算，第壹年租金为壹佰柒拾万元整，2013年租金为壹佰捌拾万元，以后每年的租金在前一年租金的基础上递增5%；每年的租金应提前半个月（即每年5月25日之前）付清；乙方如逾期付款应支付甲方每天2‰的滞纳金（按拖�租金部分计），逾期付款满柒天甲方有权随时解除合同，并有权追回所欠租金及滞纳金。”同日，张自位与王志平、周建华签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：“2012年房租支付方式为2012年5月11日订立合同后支付伍拾万元，剩余壹佰贰拾万元自2012年8月12日起每月支付贰拾万元，直至付清；2012年5月11日签订合同时双方约定宾馆原有设施设备转让给乙方价格为人民币壹佰伍拾万元，乙方一次性支付给甲方，甲方经营时原有债权债务与乙方无关。”
另查明，2012年5月4日，王志平、周建华分别支付张自位20万元、180万元，张自位出具领付款凭证一份，载明：“领款人张自位，领款金额壹佰捌拾万元，用途2012年至2013年房租费。”另出具收条一份，载明：“今收到租房定金计贰拾万元整，收款人张自位。”2012年12月4日、2013年8月13日、2014年2月19日、2014年4月4日、2014年5月5日、2014年9月9日，宁波金宜名邸酒店有限公司（以下简称金宜名邸酒店）分别支付张自位房租费10万、20万、10万、20万、30万、50万，其中张自位于2014年9月9日出具领付款凭证一份，载明：“领款人张自位，领款金额伍拾万元，用途2013年房租费。”
再查明，截止原审法院第二次开庭之日，讼争租赁房屋尚在用于经营宾馆。
张自位于2014年12月24日诉至法院，请求判令：一、解除2012年5月11日签订的《房屋租赁协议书》并将租赁房屋交还张自位；二、王志平和周建华支付张自位2013年6月12日至2014年6月11日期间房屋租赁费50万元，并支付滞纳金（按逾期付款金额的日1‰，自起诉之日计算至实际付清之日止）；三、王志平、周建华支付张自位自2014年6月12日起按每月157500元，计算租金至实际腾退房屋之日止，并按逾期付款金额日2‰支付滞纳金至实�付清之日止（其中逾期付款本金逐月增加，并按房屋租赁合同每一年度上浮5%）。2015年10月12日，张自位申请撤回第一项诉请中要求判决王志平、周建华归还讼争租赁房屋的请求，原审经审查予以准许。
原审法院审理认为：张自位与王志平、周建华自愿签订讼争《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议》，现王志平仅以租赁房屋未取得产权证书为由主张协议无效，因协议书已明确租赁房屋未办理产权证，且该房屋也不存在法律法规、司法解释明确规定的租赁合同无效情形，故上述租赁合同应系双方真实意思表示，依法有效，双方均应按照合同约定履行义务。张自位及王志平均向法院提供的象山县市场监督管理局存档的《房屋租赁协议》，因该协议载明的租期、租金及租赁物均与原、被告签订的租赁合同存在差异，且该合同主要用于办理企业工商登记所需，故该协议不适用本案讼争租赁房屋所生纠纷。王志平辩称房屋实际承租人为金宜名邸酒店，其无需承担租金支付义务，但并未提供证据证明张自位与金宜名邸酒店存在房屋租赁关系，基于合同相对性原则，张自位依法可就讼争房屋租赁向王志平、周建华主张合同权利。周建华辩称已退出酒店合伙经营，无需承担支付租金义务，因王志平与周建华之间合伙事宜与房屋租赁合同无关，且周建华未提供证据证明其已将退伙事宜告知张自位并由张自位与王志平另行签订租赁合同，故对其辩称意见不予采纳。根据《房屋租赁协议书》约定的租金支付方式，王志平、周建华未按约在2013年5月25日前支付张自位第二年度租金，且逾期付款至今，故张自位主张解除该《房屋租赁协议书》，于法有据，予以支持。
对欠付2013年6月12日至2014年6月11日期间租金及滞纳金的具�标准。张自位称于2012年5月4日收取的180万元款项其中150万元系房屋原有设备转让费，因张自位在该笔款项领款凭证上签名确认用途为房租费，故应当确认180万元系支付租金，结合本案事实部分认定的张自位就讼争房屋已收取的2013年度租金金额，王志平、周建华尚欠2013年度租金10万元。对逾期支付租金应承担滞纳金计算标准，王志平、周建华主张协议书约定计算标准过高，原审酌情调整至按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算滞纳金。结合付款时间、金额及张自位主张，王志平、周建华就2013年度租金逾期付款滞纳金均计算至实际付清之日止，具体计算标准按附件图一予以确认。
对2014年6月12日之后的租金及滞纳金计算标准。张自位主张计算至实际腾退房屋之日，但因张自位未主张腾退房屋，该事实尚未确定，故确认租金计算至原审第二次开庭之�，滞纳金计算至实际付清之日止。租金部分，按协议书约定金额，每年度在上一年基础上递增5%。滞纳金部分，结合张自位诉请主张，按月计算，滞纳金计算本金根据月租金按月进行累加，计算标准同上述2013年度调整后滞纳金的计算标准。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，作出如下判决：一、解除张自位与王志平、周建华于2012年5月11日签订的《房屋租赁协议书》；二、王志平、周建华支付张自位2013年6月12日至2014年6月11日期间的租金10万元及滞纳金（按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，计算至实际付清之日止）（详见附件表一）；三、王志平、周建华支付张自位2014年6月12日至2015年6月11日期间的租金189万元及滞纳金（按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，计算至实际付清之日止）（详见附件表二）；四、王志平、周建华支付张自位2015年6月12日至2015年7月3日期间的租金119613.7元及滞纳金（按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，计算至实际付清之日止）上述二至四项于判决生效之日起十日内履行。五、驳回张自位的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费13”250元，由张自位负担4000元，王志平、周建华负担9250元。
宣判后，王志平不服，上诉至本院，称：一、原审认定事实错误。1.事实租赁关系的承租方并非王志平。王志平虽与张自位签订过房屋租赁协议书，但因张自位在签订合同过程存在欺骗、隐瞒涉案房屋无法办理产权证的重要事实，导致签订合同开设宾馆的目的无法实现，因此王志平实际已经与张自位解除了租赁关系。2.本案主体错误。目前实际承租涉案房屋的系金宜名邸酒店，租金实际由金宜名邸酒店支付，张自位收取租金后亦向该酒店出具收据。张自位在事实上承认该酒店为实际承租人，其应向实际承租人作为被告进行诉讼。二、原审对证据的认定违反程序。王志平在原审提供了象山县市场监督管理局存档的《房屋租赁协议》，张自位仅对该协议的签字不是其本人提出异议，未申请笔迹鉴定，亦未提出其他方面的异议。原审却以该协议系用于办理企业工商登记所需为由不适用于本案，对工商部门存档的档案直接判定没有效力和价值，违反程序。综上，请求撤销�判，依法改判驳回张自位的诉讼请求。
张自位答辩称：一、原审法院认定事实清楚。涉案三方当事人签订合同的目的系为开设宾馆，目前涉案房屋用于开设宾馆，合同目的可以实现。二、张自位从未与案外人达成租赁协议。根据合同相对性原则，张自位可以向王志平、周建华催讨租金。另外，金宜名邸酒店的股东构成有王志平的岳父及其妻子，本案租金明显系王志平指示支付。三、张自位在原审即对象山县市场监督管理局存档的《房屋租赁协议》提出了异议，象山县市场监督管理局亦进行了调查，浙江大学司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，证明存档的协议非张自位本人所签。综上，请求驳回上诉，维持原判。
周建华答辩称：周建华从未参与酒店的经营。虽然签订了租赁合同，但已告知房东其已经退伙，酒店的事情与其无关。
二审中，王志平对原审认定的讼争房屋尚在用于经营宾馆的事实有异议。王志平认为原审未认定宾馆的经营主体，原审仅系认定涉案房屋现在的用途，但涉案房屋的用途与讼争的事实缺乏关联性。经审查，王志平在庭审中确认涉案房屋尚在开设宾馆，因当事人签订合同的目的系开设宾馆，原审对该事实的认定与本案存在关联性。至于宾馆的经营主体，与本案房屋租赁合同纠纷缺乏关联性，原审未予认定，并无不当。综上，原审的相关事实认定并无不当，王志平的异议不能成立，本院不予采纳。
王志平对原审认定的其余事实没有异议。张自位、周建华对原审认定的事实没有异议。本院对原审认定的事实予以确认。各方当事人在二审期间均未提供任何新的证据。
综上，本院认定事实与原审一致。
本院认为：王志平、周建华与张自位于2012年5月11日签订的《房屋租赁协议书》以及《房屋租赁补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。各方当事人应按约履行各自的义务。王志平上诉称张自位在签订合同过程中存在欺骗、隐瞒涉案房屋无法办理产权证的事实导致其无法实现开设宾馆的目的。因上述租赁协议明确涉案房屋在签订合同时未办理房产证，且涉案房屋现在仍用于宾馆经营，因此王志平的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。王志平认为原审未采信象山县市场监督管理局存档的《房屋租赁协议》不当。本院认为，首先，张自位对该份租赁协议并不认可。其次，该份租赁协议记载的租赁房屋的具体位置并不明确。最后，该份租赁协议对租金的支付方式亦未作约定。另外，该份租赁协议与本案当事人签订的租赁协议在租期、租金以及租赁面�上均存在差异，原审对该份租赁协议未予认定，并无不当。王志平认为本案主体错误，涉案房屋的实际承租人应为金宜名邸酒店。因涉案房屋租赁协议的签订主体为张自位与王志平、周建华，王志平与周建华未能提供证据证明涉案房屋租赁协议已经解除，且周建华亦未能提供证据证明其已经退出本案房屋租赁关系。根据合同的相对性原则，张自位有权向王志平以及周建华主张合同权利，本案各方当事人主体适格。王志平的上述主张，于法无据，本院不予采纳。综上，王志平之上诉，理由均不能成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23677元，由王志平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙锦菁
审 判 员 朱亚君
代理审判员 李春燕
二〇一六年二月二十九日
代书 记员 薛 楠