江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民二终字第235号
上诉人（原审原告）李晓明，原是江西华声通信有限公司职工。
委托代理人施金辉，吉安县文山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）江西华声通信（集团）有限公司，住所地吉州区安宁路6号4楼。
法定代表人吴继红，系该公司董事长。
委托代理人单吉生，系该公司法律顾问。
上诉人李晓明因与被上诉人江西华声通信（集团）有限公司（以下简称华声公司）租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2014）吉民一初字第1169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年7月29日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定了：1、被告（出租人）将其公司位于南生活区男浴室租赁给原告（承租人）使用，双方签订该合同时，原告未明确租赁用途，之后，原告自认因工商局办证需要，在征得被告同意后，注明了租赁用途为开设保育院；2、该租赁场地面积共计260㎡；3、租赁期限：出租人从2002年9月1日起将出租房屋交付承租人使用，至出租方法人资格丧失时收回；4、承租人承租期间，每月租金320元，不满15日按半个月计算租金，超过15日按一个月计算租金。租金及水电费在当月5日前主动交出租人保卫后勤处；5、承租人在租赁期间不得改变房屋结构，否则，承租人赔偿由此给出租人造成的经济损失。承租人在租赁前及租赁期间的装修在合同终止及合同解除后，可拆除部分由承租人负责拆除归承租人所有，不可拆除部分归出租人所有，装修费用出租人不予补偿；6、违约责任，出租人未按前述合同条款的约定提供房屋的，应退还租赁保证金，并赔偿承租人损失；承租人逾期交付租金及水电费的，除仍应及时如数补交外，还应按违约金额按日百分之一支付违约金等条款。合同签订后，原告向被告交纳了租赁保证金500元。2003年12月5日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定了：1、被告（出租人）将其公司位于南生活区女浴室租赁给原告（承租人）使用，原告将租赁场地用于开设作坊；2、该租赁场地面积面积150㎡；3、租赁期限：出租人从2003年12月1日起将出租房屋交付承租人使用，至2018年11月30日止收回。承租人承租期间，每月租金60元，不满15日按半个月计算租金，超过15日按一个月计算租金。租金及水电费在当月5日前主动交出租人保卫后勤处；4、承租人在租赁期间不得在房前屋后乱搭乱建，不得改变房屋结构，否则，承租人赔偿由此给出租人造成的经济损失；5、违约责任，出租人未按前述合同条款的约定提供房屋的，应退还租赁保证金，并赔偿承租人损失；承租人逾期交付租金及水电费的，除仍应及时如数补交外，还应按违约金额按日百分之一支付违约金等条款。2004年3月18日，原、被告双方签订《经营门面房屋租赁合同》一份，该合同约定了：1、被告（出租人）将其公司位于北生活区老医务室（过渡房）租赁给原告（承租人）使用，原告将租赁场地用于经营招待所；2、租赁期限三年：出租人从2004年6月1日起将出租门面交付承租人使用，至2007年5月31日收回。3、承租人承租期间，每月租金400元。租金及水电费在当月5日前主动交出租人保卫后勤处；4、承租人在租赁期间不得在房前屋后乱搭乱建，不得改变房屋结构，未经出租人许可，不得在房内安装水管水池，承租人应合法经营，做好“门前三包”，并接受出租人及有关部门管理；5、违约责任，出租人未按合同约定提供出租门面，应退还保证金，并赔偿承租人损失；承租人未按约定交纳租金及水电费，除应限期补交外，还应按违约金额按日百分之一支付违约金。承租人违反第二条第2款约定，出租人有权没收租赁保证金。承租人违反本合同第五条约定，应赔偿由此给出租人造成的损失等条款。合同签订后，原告向被告交纳了租赁保证金1000元。三份租赁合同签订后，原告对租赁场地进行了装修。原告承租被告三个租赁场地期间，从未拖欠被告租金。此外，原、被告签订的第三份门面租赁合同于2007年5月31日到期，双方未再续签合同，由原告一直在经营，但门面租金原告一直按约支付于被告，被告对此也予以认可。2013年3月19日，吉安市房地产管理局《关于国有土地上房屋征收通知》，原、被告签订的租赁房屋，依据市中心城区的规划，列入棚户区改造范围。2013年3月18日，吉安市吉州房地产评估事务所应吉安市房管局委托，对江西有线电厂（江西华声通信（集团）公司）办公、仓储用房进行评估，该评估所对估价对象房地产的客观合理价值进行估算和判定，得出估价对象的市场价格为人民币捌佰捌拾玖万整。与此同时，在相关部门下发正式文件之前，被告于2013年1月10日和3月21日先后向原告下发解除双方租赁合同的通知，其内容为：“1、自本通知送达之日，租赁双方的房屋租赁关系解除；2、请你于2013年3月31日前腾空所租赁的房屋，并按期交付我公司;若逾期退出租赁房屋，因此造成的经济损失由你本人自行承担。”原告以被告2013年3月21日下发的加盖被告公司公章的《关于解除房屋租赁的通知》未收到，但原告承认收到被告2013年3月21日下发的加盖被告保卫处公章的《关于解除房屋租赁的通知》，原告认为此通知无效，拒绝交房。并在该通知书上注明了“其是下岗职工，属于财产买断经营，目前，本人正在依法经营，要求拆迁时和本厂（结合本市）同类拆迁户同等对待，并且注明当天收到此通知的事实”。2013年3月21日，吉安市房地产管理局下发了《关于江西创发实业有限公司和江西华声通信（集团）有限公司棚户区改造的承诺函》，明确了两公司列入我市2013年棚户区改建工厂重点调度项目，并就两公司的房屋征收补偿事项作出了承诺：即：确保江西华声通信（集团）公司房屋征收补偿款1000万元等事实。2013年4月22日，吉安市人民政府下发《关于江西创发实业有限公司和江西华声通信（集团）公司棚户区改造有关征收补偿款的函》，该函明确了在江西华声通信（集团）公司签订房屋征收协议后7日内将征收补偿款1000万元拨付到江西华声通信（集团）有限公司指定的账户等事项。4月26日，吉安市房地产管理局与江西创发实业有限公司和江西华声通信（集团）公司签订了房屋征收和土地收回补偿协议：该协议明确了：一、棚改项目被征收房屋和收回土地情况：江西华声通信（集团）公司所持有的房屋位于吉安市井冈山大道207号，建筑面积6280.9553㎡，结构为砖混、砖木，用途为办公、仓库，土地使用权性质国有划拨。二、棚户项目征收补偿情况：1、房屋征收补偿。房屋征收采取货币补偿的方式，被征收房屋建筑面积为6280.935㎡。经吉安市吉州房地产评估事务所进行价格评估，甲方（即吉安市房地产管理局）需支付的补偿款总计9016895.61元，但根据市政府确保乙方（即江西华声通信（集团）有限公司）房屋征收补偿款1000万元的承诺，因此，最终甲方支付乙方房屋征收补偿款为1000万元（壹仟万元整）。该合同还约定甲乙双方的责任和违约责任等等。同日，江西华声通信（集团）有限公司指定的账户收到了拨付征收补偿款1000万元。2013年5月14日，吉安市人民政府又下发了《关于原有线电厂地块棚户区改造国有土地上房屋征收决定的公告》，并附有：原有线电厂地块棚户区改造国有土地上房屋征收补偿实施方案。2013年8月，在吉安市房屋拆迁代办处强行拆迁租赁场地之前，原告搬出了在男浴室内90%的财物，同年10月，女浴室大部分财物原告也都搬出。原告承租期间，在男浴室和老医务室楼上加盖的违章建筑物，原告已与市拆迁办签订了补偿协议。
此外，在2014年11月25日第一次庭审中，被告对原告提供的2003年12月5日双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限的到期时间提出笔迹鉴定，认为原告将租赁期限的到期日“2006年”改为“2018”。依据被告的书面申请，在双方确认江西求实司法鉴定中心为鉴定机构后，委托了该机构，即江西求实司法鉴定中心对原、被告2003年12月5日，双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限的到期时间“2006年”是否改为“2018”进行鉴定。2015年3月19日，江西求实司法鉴定中心作出了赣求司（2015）文鉴字第0106号文检鉴定意见书，确认2003年12月5日出租方处盖有江西华声通信（集团）有限公司印文的《房屋租赁合同》租赁期限“2018”中“1”字迹处是添加笔迹。
原审法院认为，原、被告先后签订了三份房屋租赁合同，从第一份合同来看：原告承租被告男浴室，开设保育院，虽然租赁期限双方约定至出租方法人资格丧失时收回，与《合同法》第214条相悖，但直至现在租赁期限尚未超过二十年；其次，双方签订该合同时，原告未明确租赁用途，事后，原告自认因办证需要，且征得被告同意后，注明了租赁用途为开设保育院，原告所为只是明确租赁用途，由此该份租赁合同并未违反法律规定，应视为合法有效，应受法律保护。从第二份合同来看：原告承租被告女浴室，开设作坊，因被告认为该合同中租赁期限的到期日应是“2006年”而不是“2018年”，认为系原告所改，而要求鉴定机构进行鉴定。经江西求实司法鉴定中心鉴定，确认2003年12月5日出租方处盖有江西华声通信（集团）有限公司印文的《房屋租赁合同》租赁期限“2018”中“1”字迹处是添加笔迹，由此可以认定该份合同的租赁期限为2003年12月1日至2008年11月30日止。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。从第三份合同来看：原告承租被告老医务室，用于经营招待所，因该份合同的租赁期限为三年，即：2004年6月1日至2007年5月31日收回。该份合同期限届满后，双方未续签租赁合同，而承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，且一直收取原告租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2013年，原、被告签订的租赁房屋，依据市中心城区的规划，列入棚户区改造范围，而这期间，被告也先后向原告下发解除房屋租赁的通知，原告理应配合。现原告以租赁房屋列入拆迁范围，拆迁办通知原告限期腾出房屋，致使原告被迫停止经营，造成损失。此外，原告承租被告三个租赁物经营招待所、作坊、保育院期间，对上述房屋进行了装修、修缮，保持了房屋的价值，但拆迁时很多装饰装修物原告无法拆除利用，造成了原告的装修损失，均要求被告赔偿。但在庭审中，原告并未提供相印的证据印证其损失的存在，为此，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告李晓明的诉讼请求。案件受理费4300元，由李晓明负担。
李晓明不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。理由如下：1、2013年1月10日的解除合同通知并不包含男浴室部分，被上诉人在下发接触合同通知后仍然收取2、3、4月份租金，因此双方的租赁合同并未解除。3月21日加盖被上诉人保卫后勤处公章的解除合同通知无法律效力。因此，上述两份解除合同通知不符合法律程序，截止到目前上诉人没有接到被上诉人有法律效力的解除合同通知；2、政府补偿给被上诉人的1000万元包含上诉人损失补偿。被上诉人的员工曾到招待所对上诉人的装修进行评估，当上诉人要求装修补偿时，被上诉人却答复装修补偿是针对厂里而并非租赁经营者。原审庭审的证据显示被上诉人办公、仓库面积6280.935㎡，价格9016895.61元，被上诉人提供的数据是889万元，相差12万元，对不同的评估结果上诉人要求调取吉安市房管局的评估明细，但吉安市房管局拒绝提供。政府补偿的1000万元也没有明确不包括出租方对承租方的补偿。因此，1000万元中包含了出租房对承租人的补偿；3、2003年12月5日的租赁合同是经双方协议一直将日期变更为2018年，笔迹并非是上诉人添加。租赁合同一式三份，被上诉人拒绝出示，有故意销毁证据的嫌疑；4、本案涉案有三份合同，其中女子澡堂、老医务室的合同为不定期合同，应当继续有效。男浴室合同没到期，也应受法律保护，在租赁过程中，被上诉人还另外给上诉人装修时间，因此对租赁场地进行装修属实。因为合同没到期，拆迁给上诉人造成停业损失，对搬迁费、安置费、装修残值的补偿应当给上诉人。
华声公司答辩称，1、上诉人称未收到合法有效地解除通知与事实不符。被上诉人发送两份书面通知均加盖公章，并且拆迁办公室对拆迁范围进行公告，上诉人本人还来协调拆迁事宜，因此上诉人接到了被上诉人告知的解除合同通知；2、被上诉人获得的1000万元拆迁补偿款是政府和省国资委确定的价格，上诉人租赁场地，装修事宜并未告知被上诉人，对其装修也没有进行评估，因此上述1000万元拆迁补偿并不包含上诉人的损失；3、经鉴定，女子澡堂租赁合同的租赁期限日期是添加形成，上诉人仍对此不认可，于理无据；4、上诉人主张损失无依据。对于承租的房屋应当交还给被上诉人，但房屋并未交回便被拆掉了，对于上诉人提出的补偿也没有任何依据。请二审判决驳回上诉，维持原判决。
二审期间上诉人提交证据1，交税凭据13张，证明租赁期间经营月收入4000元；证据2，被上诉人发送的通知，证明2013年1月份仅通知解除女子澡堂的租赁。
被上诉人质证认为，两份证据真实性无异议，证据1与本案无关联。
本院认证，对两份证据的真实性、合法性予以确认，对与本案的关联性综合查明的事实进行阐述。
被上诉人未提交新证据。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案涉案的租赁合同有三份，其中承租女浴室的合同在2008年11月30日到期，承租老医务室的合同在2007年5月31日到期。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。前述两份租赁合同到期后双方并未续签合同，但承租人李晓明继续使用租赁物并支付租金，出租人华声公司也未提出异议，视为双方继续履行原租赁合同，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，因租赁物被纳入中心城区棚户区改造范围，出租方华声公司提出解除租赁合同，并分别以华声公司和公司保卫后勤处的名义向承租人李晓明发送解除租赁通知，上诉人李晓明收到通知后在通知上签字确认。其上诉称保卫后勤处的通知不能代表公司，其未接到有效地解除通知，与事实不符。华声公司在2013年1月10、3月21日两次通知李晓明解除租赁合同，吉安市房地产管理局也在改造区域发布《关于国有土地上房屋征收通知》。2013年5月出租方不再收取租金，正式解除租赁合同。华声公司在正式解除合同合理期限之前通知承租人的行为并无不当。鉴于上述不定期租赁合同是由此前的固定期限租赁合同延续而来，在固定期限内李晓明对租赁物的装修已取得实际使用价值，况且李晓明也未提交相应装修损失的依据，故李晓明据此主张不定期租赁期间解除合同后的经营损失和装修损失于法无据。对于承租男浴室的合同，合同中约定承租期限至“出租方法人资格丧失时收回，合同终止或解除后装修费用出租方不予补偿，因不可抗力导致承租方损失双方互不承担责任”。合同中约定法人资格丧失时收回租赁物，该租赁期限的约定属于附条件约定，对解除租赁合同的期间并未明示，只有满足条件方才解除合同。因本案租赁物被征收拆迁，且已经拆迁完毕，鉴于租赁物已实际不存在，无论华声公司法人资格是否丧失，租赁合同均无法继续履行。从本案实际来看，导致合同无法继续履行是因政府统一规划的征收拆迁行为，而并非是华声公司违约，故男浴室的租赁合同应当在承租人收到终止履行通知时终止。租赁合同中已约定合同解除和终止后的装修费用出租方不予补偿，因不抗力导致的损失双方互不承担责任。因此，一审法院对李晓明主张经营损失和装修损失的意见未予支持，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元。由上诉人李晓明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳骥
代理审判员 熊钦泉
代理审判员 李伟杰
二〇一六年四月十八日
书 记 员 龙 蓉