广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终103号
上诉人（一审原告、执行案外人）：珠海唐家湾金发实业有限公司（原珠海市香洲区金发实业公司）。住所地：珠海市高新区。统一社会信用代码：914404001926315788。
法定代表人：罗金水，总经理。
委托诉讼代理人：孙敏，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙亮，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师助理。
被上诉人（一审被告、执行申请人）：丁明，男，1961年9月7日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：王梦祥，广东珠明律师事务所律师。
一审被告（被执行人）：袁运清，男，1968年2月14日出生，住广东省珠海市香洲区，
一审被告（被执行人）：袁东梅，女，1973年6月8日出生，住广东省珠海市香洲区，
一审原告珠海唐家湾金发实业有限公司（原珠海市香洲区金发实业公司）因与一审被告丁明、袁运清、袁东梅案外人执行异议之诉一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院(2016)粤0404民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院审理查明的事实
经审理查明，原珠海市香洲区金发实业公司，在本案一审判决后于2016年8月25日变更登记为珠海唐家湾金发实业有限公司（下称金发公司）。
2004年11月3日，袁运清与金发公司签订编号分别为0005、0006的两份《金发工业区职工配套生活区房屋使用权转让合同》，分别约定金发公司将位于珠海市金鼎科技工业园金发工业区配套生活区金发苑第14幢一层3-14至3-16轴线1号房（即金发苑活动房5号楼一层1号房）及二层3-8至3-16轴线（26-39）号房[即金发苑活动房二层26-39]房产的使用权转让给袁运清，转让截止期限为所对应土地使用权的年限即至2054年4月25日止；两合同均约定“乙方（袁运清）有权把自有的房屋使用权转让给第三者，其转让价格不受甲方（金发公司）限制，甲方应无偿办理其转让手续。”合同签订后，袁运清一直占有并使用上述房产至今。
案中，金发公司提交“市（县）[2003]唐准字第124号”《建设用地批准书》，指案涉房屋所在之国有土地系2003年12月出让由其公司使用。该证有效期至2005年12月。
2013年5月8日丁明因与袁运清、袁东梅民间借贷纠纷向一审法院提起诉讼，称2012年11月19日与12月23日分别与袁运清签订《借款合同》，向袁运清出借100万元、50万元，袁运清以上述编号0005、0006两份合同项下房屋作为抵押物；袁东梅则出具担保书，为袁运清清偿借款提供担保。丁明案中请求判令袁运清、袁东梅偿付借款本息及其他费用。2014年5月9日一审法院作出（2013）珠金法三民初字第222号民事判决书，判令袁运清、袁东梅向丁明偿还借款人民币150万元及利息、支付律师费人民币64000元。判决生效后，由于袁运清、袁东梅未履行上述判决确定的义务，丁明向一审法院申请执行。
一审法院审理上述借款一案中，裁定查封了袁运清使用的珠海市金鼎科技工业园金发工业区配套生活区金发苑第14幢一层3-14至3-16轴线1号房及二层3-8至3-16轴线（26-39）号的房产。一审法院立案执行丁明申请执行一案中,作出(2014)珠金法执字第742号之一执行裁定书，对上述房产予以续封。金发公司就此执行提出执行异议，一审法院作出（2015）珠金法执异字第33号执行裁定书，驳回了金发公司的执行异议。金发公司遂于2016年2月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令终止对珠海市金鼎科技工业园金发工业区配套生活区金发苑第14幢一层3-14至3-16轴线1号房及二层3-8至3-16轴线（26-39）号房产的执行。
另查明，2013年8月13日，金发公司向珠海仲裁委员会申请仲裁，称上述编号0005、0006两份合同签订后，已向袁运清交付了房屋，但袁运清支付编号0005合同约定的人民币582120元后，仅支付了编号0006合同约定1180460元中的63550元，余人民币1116910元未支付，故申请仲裁裁决袁运清支付欠款本息。珠海仲裁委员会审理后作出“珠仲裁字(2013)第156号”裁决书，认定编号0005、0006合同合法有效，裁决袁运清向金发公司支付转让款人民币1116910元及违约金人民币16753.65元、房屋增加部分金额人民币66780元。由于袁运清未履行义务,金发公司已向一审法院申请执行仲裁裁决。
一审判决的理由与结果
一审法院审理认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共国和民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案外人对执行标的提出异议，除了对标的物享有实体权利外，还要求该权益足以排除强制执行。本案中，[2003]唐准字第124号建设用地记载用地单位为案外人金发公司，在没有不动产登记簿等证据推翻的情况下，该土地上建筑物的所有权人应为案外人金发公司，但金发公司通过合同将涉案房产使用权转让给袁运清，因此，袁运清对涉案房产享有权益。虽然金发公司并未将涉案房产的所有权转让给袁运清，但根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条之规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”因此，袁运清作为用益物权人，享有对涉案房产占有、使用和收益的权益，并不受金发公司所有权的影响。同时，根据金发公司与袁运清签订的合同，袁运清有权将房屋的使用权转让给第三者，无须征得金发公司的同意，涉案房产的使用权亦可通过拍卖程序转让给第三人，以便变现清偿债务。另参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，涉案房产均已交付给袁运清使用，袁运清一直占用使用至今，袁运清已付清金发苑活动房5号楼一层1号房的转让款及支付了金发苑活动房二层26-39部分转让款，一审法院可根据情况拍卖涉案房产的使用权。对于金发公司提出的虚假诉讼问题，并无证据证明其主张，一审法院不予采信。综上，金发公司要求终止对涉案房产的执行，理据不足以排除拍卖等强制执行，应予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回金发公司的诉讼请求。案件受理费17684元，由金发公司负担。
当事人二审的意见
一审原告金发公司不服一审判决，上诉称请求1、撤销一审判决；2、终止对珠海市金鼎科技工业园金发工业区配套生活区金发苑第14幢一层3-14至3-16轴线1号房及二层3-8至3-16轴线（26-39）号房的执行。称一、一审法院认定袁运清系用益物权人，所谓用益物权，是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。根据物权法定的原则，用益物权人本身往往并没有自行再次转让用益物权的权利，需要多种审批或者附加条件。因该处房产的特殊性质，金发公司认为，袁运清享有的房屋使用权非一般的用益物权，该转让必须经得所有权人的同意。虽然金发公司曾同意将上述房产的使用权转让给袁运清，但这并不意味着也同意将使用权转让给其他人。有鉴于此，金发公司认为，未经得金发公司的同意，该项物权不能再次转让，使用权不能成为此次执行的标的。二、该处房产不具备上市流通的条件。上述房产的土地是金发公司通过出让形式取得的国有土地，土地用途是工业生活配套，所建房屋是员工配套用房，不具有一般商业使用的性质。根据《房地产管理法》的有关规定，上述房产的使用权不能公开拍卖流转，否则会造成与土地使用权的用途相冲突，造成土地、房产的不统一。三、丁明诉袁运清、袁冬梅民间借贷纠纷一案疑点重重，金发公司怀疑是虚假诉讼。丁明案的借款发生在袁运清长期拖欠金发公司转让款的情况之后，当时袁运清已经知晓金发公司可能采取法律措施追讨欠款。同时，在该案中，并未反映袁运清的借款用途和去向，并且在借款协议中居然约定“出借人无需对损失进行举证，借款人自愿放弃主张利息及违约金过高、要求法院降低的权利”等条款，不符合一般民间借贷的常识，权利义务严重不对等，明显是为了诉讼方便而设立的条款。因此，金发公司认为该案为虚假诉讼，同时也在搜集证据，准备对严重侵犯金发公司财产权利的该案提起再审。四、金发公司作为涉案房屋的产权人，是此单案件的最大受害者。金发公司在转让使用权给袁运清后，袁运清至今未付清转让款本金人民币1116910元及利息等，此事实已经珠海仲裁委员会的裁决书（珠仲裁字[2013]第156号）确认，该裁决书现已生效。金发公司作为国有企业，保护国有资产是金发公司的义务，不可能与袁运清等个人串通伪造虚构债务。同时，金发公司也是袁运清最早存在、最真实的债权人，理应得到最大程度的保护！综上所述，根据《民事诉讼法》的有关规定，金发公司认为上述房产的使用权不应成为此次执行的标的，不应公开拍卖，金发公司特向贵院提起上诉，请予以公正合法审理！
一审被告丁明答辩称，金发公司上诉无任何依据，一审判决认定事实清楚，适用法律行当，应予维持。
本院判决的理由与结果
本院认为，案中金发公司提交的证据显示，2003年金发公司取得的案涉房屋所占之土地系国有出让土地，金发公司在地上进行建设后，与袁运清签订案涉的两份合同，约定将案涉房产使用权转让给袁运清，而转让截止期限与房产之国有土地使用期限相同至2054年4月25日，故其实质是将国有出让土地使用权连同地上建筑物所有权一并转让。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款明确规定了国有出让土地使用权人转让房地产时应当符合的条件，“（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”第二款更明确规定“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”该法第三十八条第（一）项则规定房地产“以出让方式取得土地使用权的，不符合第三十九条规定的条件的”不得转让。对案涉土地使用权，是否取得土地使用权证书，对地上建设的房屋，是否取得房屋所有权证书，金发公司未提交证据，二审中经本院查问，金发公司也未能提交。而金发公司将土地使用权转让予袁运清也显然未办理土地使用权变更登记，本案诉讼前也没有证据显示该转让经有批准权的人民政府同意。故根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，案涉金发公司转让案涉国有出让土地使用权与袁运清的合同无效。珠海仲裁委员会审理金发公司与袁运清房屋使用权转让合同纠纷一案，认定案涉合同有效不当。
依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效系自始没有法律约束力，合同双方依据无效合同取得的财产应当相互返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。金发公司将未取得土地使用权证书的土地、将未取得房屋所有权证书的房屋转让予袁远清负有过错责任，但袁运清取得的案涉国有土地使用权及地上建筑物依法应当返还金发公司，故袁运清将依据无效合同取得的土地使用权及地上建筑物“抵押”予丁明非但未经抵押登记――事实上也无法取得登记――无效，且也不产生任何设置于物上的法律后果。
丁明申请执行袁远清，显然不能执行不属于袁远清所有，或袁运清自始不享有任何法律上权益的财产。即袁远清非案涉国有出让土地及地上房屋的用益物权人，丁明不能申请执行案涉土地及地上建筑物或其上应当的利益。一审法院在该执行案中查封案涉土地及地上建筑物不当，应予纠正；一审法院判决驳回金发公司的执行异议不当，应予纠正。
综上所述，金发公司请求撤销一审判决，终止对案涉土地、房屋的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市金湾区人民法院(2016)粤0404民初424号民事判决；
二、不得执行位于珠海市金鼎科技工业园金发工业区配套生活区的“金发苑第14幢一层3-14至3-16轴线1号房及二层3-8至3-16轴线（26-39）号的房产”。
一审案件受理费17684元、二审案件受理费17684元，均由珠海唐家湾金发实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年一月二十五日
书记员 卢 彬