重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝高法民终字第00334号
上诉人（原审原告）：重庆市祯学家禽养殖有限公司，住所地重庆市大渡口区八桥镇公民村二、三、四社。
法定代表人：陈祯学，该公司总经理。
委托代理人：姚永忠，四川开平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市大渡口区征地办公室，住所地重庆市大渡口区八桥村*号附***号。
法定代表人：胡玮，该办公室副主任。
委托代理人：吴启均，重庆中世律师事务所律师。
委托代理人：马健，重庆中世律师事务所律师。
上诉人重庆市祯学家禽养殖有限公司（以下简称祯学公司）与被上诉人重庆市大渡口区征地办公室（以下简称大渡口区征地办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2013年9月4日作出（2013）渝五中法民初字第00444号民事判决。祯学公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2013年12月17日公开开庭审理了本案，祯学公司的委托代理人姚永忠，大渡口区征地办的委托代理人吴启均、马健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年2月28日，大渡口区征地办委托重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司作出《大渡口区八桥镇公民村集体土地征收补偿资产评估报告书》，确认祯学公司3237.66平方米生产用房（不含土地使用权），公路、围墙、堡坎等34项构筑物及电动伸缩门、动力线路等4项机器设备评估总价值为4089300元。
2011年3月1日，大渡口区征地办向祯学公司发出《征地拆迁事务性告知书》及《征地拆迁补偿财产确认通知书》，确认应对祯学公司进行房屋补偿3566749元（有证房屋3237.66平方米，无证房屋3033.89平方米），构着物补偿3666384元，搬迁损失费3925元，水电设施补偿101250元，合计7338308元。
2011年11月25日，祯学公司委托重庆通冠资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称通冠公司）对其房屋、土地和构着物（部分房屋和土地未办理产权证）进行评估，确定祯学公司房地产总价值为30501500元（其中43.2亩集体土地按35万元/亩评估价值为1512万元）。
2011年12月22日，祯学公司（乙方）与大渡口区征地办（甲方）达成《企业拆迁补偿协议书》约定，甲方给予乙方房屋补偿（其中，有证房屋3237.66平方米，未办理房屋产权证的房屋面积6632.74平方米）、构（附）着物补偿、搬迁损失费、水电设施补偿、房屋残值回购费、搬迁奖励，共计15067512元。同日，祯学公司向大渡口区征地办承诺，在将J102房地证2008字第12008、12011号房地产权证原件交农商行大渡口支行八桥分理处后，再将本公司的征地拆迁补偿款300万元进入本公司在农商行大渡口支行八桥分理处开立的账户上。
截止2011年12月22日，大渡口区征地办已向祯学公司支付11892512元，另有3175000元被重庆市大渡口区人民法院要求协助执行予以冻结或划转。
2012年11月27日，祯学公司向一审法院起诉重庆市大渡口区人民政府，请求撤销《企业拆迁补偿协议书》，该院于2013年3月25日以诉讼主体错误为由裁定驳回祯学公司的诉讼请求。
2013年5月30日，祯学公司提起本案诉讼。祯学公司认为《企业拆迁补偿协议书》所支付的补偿金额低于国家标准，显失公平。请求法院依法对双方签订的《企业拆迁补偿协议书》第一条的补偿款予以变更，增加房屋补偿、构着物补偿、搬迁费损失、水电设施补偿、房屋残值回购费、搬迁奖励等费用800万元。审理中，祯学公司以受欺诈、胁迫以及显失公平为由，申请变更诉讼请求，请求对《企业拆迁补偿协议书》第一条的补偿款予以变更，增加房屋补偿、构着物补偿、搬迁费损失、水电设施补偿、房屋残值回购费、搬迁奖励等补偿费用19234988元，并依法支付停业损失费3430250元；诉讼费由大渡口区征地办负担。
大渡口区征地办答辩称，祯学公司的诉讼请求不能成立，双方已经达成补偿协议，大渡口区征地办已经按照补偿协议支付了祯学公司相应的补偿款，没有任何义务再支付祯学公司任何补偿款。请求判决驳回祯学公司的诉讼请求。
一审庭审中，祯学公司、大渡口区征地办均确认，《企业拆迁补偿协议书》包含了所有应当依法主张的补偿项目。
一审法院认为，《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（法复[1996]12号）第二条规定，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。祯学公司与大渡口区征地办签订《企业拆迁补偿协议书》，并已按照所签订的协议进行履行，现祯学公司以受欺诈、胁迫以及显失公平为由，请求对《企业拆迁安置补偿协议书》第一条的补偿款予以变更，人民法院应作为民事案件受理。
依法成立的合同对当事人具有约束力。祯学公司以受欺诈、胁迫以及显失公平为由，请求对《企业拆迁补偿协议书》第一条的补偿款予以变更，增加房屋补偿、构着物补偿、搬迁费损失、水电设施补偿、房屋残值回购费、搬迁奖励等费用19234988元的补偿费，并依法支付停业损失费3430250元。虽然祯学公司自行委托通冠公司对其房屋、土地和构着物进行评估，确定祯学公司房地产总价值为30501500元，但该鉴定报告中43.2亩集体土地评估为1512万元，《重庆市征地补偿安置办法》第四条规定，征用土地应依法支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。重庆市人民政府渝府发[2008]45号关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知明确规定，土地补偿费为被征地的农村集体经济组织所获得的补偿。故祯学公司作为土地租用方无权主张土地使用权的补偿款。扣除该部分土地补偿款后的评估价值已不足1500万元，低于《企业拆迁补偿协议书》约定的15067512元。祯学公司以其委托通冠公司对其房屋和构着物进行评估得出的鉴定结论为证据，认为其受欺诈、胁迫以及显失公平，请求变更协议的诉讼请求，因上述证据，不能证明《企业拆迁安置补偿协议书》显失公平，对其该项诉称不予采信。由于祯学公司未向法院举示证据证明，其有受到欺诈、胁迫情形的相关证据，对其此项诉称也不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条及《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，一审法院作出判决：驳回祯学公司的诉讼请求。案件受理费155126元，由祯学公司负担（祯学公司已缴纳67800元）。
祯学公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判由被上诉人在《企业拆迁补偿协议书》约定的补偿费基础上增加支付上诉人补偿费19234988元和停业损失费3430250元；2、一、二审诉讼费用由大渡口区征地办承担。主要事实和理由：1、一审判决认定事实不清。（1）一审判决没有审查上诉人被征收的土地使用权面积，并将上诉人要求补偿的被征用土地的重置补偿费理解为重庆市人民政府渝府发[2008]45号《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》所规定的土地补偿费是错误的。上诉人被征土地面积64.87亩，其中10.83亩租用土地有房地证，54.04亩租用地尚未办理房地证。根据《物权法》关于“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”的规定，上诉人依法取得的土地使用权被征收，应当依法获得补偿。（2）一审法院没有审查上诉人6632.74平方米生产用房未领取房地证的原因。该6632.74平方米生产用房建设前履行了相关批准手续，只是还没有完成建设即被征地，才导致了没有办理房地证的结果。因此，尚未取得房地证的6632.74平方米厂房应当视同有证房屋，按照有证房屋相同标准补偿。2、上诉人享有使用权的土地以及地上的房屋补偿，应当适用国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及与之配套的其他法规。2011年3月17日中共中央纪委办公厅、监察部办公厅中纪办（2011）8号《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》明确规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”根据以上规定，上诉人应获得以下补偿费用：（1）土地补偿费22704500元。上诉人有房地证的土地10.83亩，协议租用地54.04亩，合计64.87亩,按评估重置价格每亩35万元计算；（2）房屋补偿费8440968.67元。上诉人有房地证的房屋面积为3237.66平方米，有报批报建手续尚未领取房地证的房屋面积为6632.74平方米，合计9870.4平方米，均应当按照有证房屋补偿标准每平方米855.18元计算；（3）地上构（附）着物补偿费4704532.6元。根据通冠公司重通评报字（2011）第126号《房地产估价报告》，上诉人投资地上的堡坎、围墙、公路/桥、沼气池、沙泥井、水设施、电力设施重置成本价4704532.6元；（4）停业损失费1867728.12元。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，对被征收人给予的补偿包括“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第五条规定“被征收人选择货币补偿的，按房屋评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费”。房屋评估价值应包括土地重置和房屋重置价值之和，故上诉人应获得停产停业损失补偿为（22704500元+8440968.6元）×6%=1867728.12元。3、上诉人有权请求变更其与被上诉人签订的《企业拆迁补偿协议》。该补偿协议不仅显失公平，而且是在上诉人的法定代表人受到胁迫的巨大心理压力下签订的，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，上诉人有权变更该补偿协议。（1）上诉人应得补偿为38265618元，而协议补偿费用为15067512元，上诉人的合法权益受到巨大侵害，该协议显失公平。（2）2010年11月16日至21日期间，上诉人的法定代表人陈祯学在上诉人遭遇强拆期间因“非法携带管制刀具”被行政拘留5日，虽然2011年11月25日通冠公司的《房地产估价报告》已经作出，上诉人已经知道自己的房地产和构筑物价值为30501500元，但害怕强拆和拘留再次发生，不敢与被上诉人抗争，在被上诉人的欺骗和恐吓下，违心地签订了《企业拆迁补偿协议书》。
大渡口区征地办答辩称，1、关于土地补偿费是否应当由上诉人享有的问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第16条规定的主体是农村土地承包经营权人，而非土地承租人。农村集体土地属于农村集体经济组织所有，土地补偿费归农村集体经济组织所有，不应由承租人享有，故不存在对土地价值的评估和少算面积的问题，上诉人只能享有地上构（附）着物的补偿，被上诉人已经按照规定给予了上诉人补偿。至于上诉人与村委会签订租赁协议并交纳租金，是上诉人和村委会之间的法律关系，与本案无关；2、《企业拆迁补偿协议书》不存在显失公平的情形。上诉人自行委托评估的房地产总价值扣除土地补偿费后，与补偿协议约定的补偿费并无太大差异。关于房屋补偿问题，无证房屋属违法、违章搭建，根据《重庆市土地管理规定》（渝府令[1999]53号）、《重庆市征地补偿安置办法》（重庆市人民政府令第55号）、《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》（渝府发[2008]45号）对有证房屋和无证房屋进行了区分，无证房屋不能按照有证房屋进行补偿。关于地上构（附）着物补偿，是按照重庆市市政府文件规定补偿的，且与上诉人自行委托的评估价格差距并不大。关于停业损失费问题，按照《重庆市征地补偿安置办法》规定，只能补偿搬迁损失费。3、被上诉人没有采取欺诈、胁迫的手段使上诉人在违背真实意思的情况下签订《企业拆迁补偿协议书》，上诉人的法定代表人陈祯学被拘留是因其私自携带管制刀具，与本案无关。大渡口区征地办认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，《企业拆迁补偿协议书》不存在显失公平及欺诈、胁迫等可变更、撤销的法定事由，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
二审中，祯学公司向本院举示了下列三组证据：
第一组，照片。拟证明：2010年11月祯学公司遭到强制拆迁，正是陈祯学被拘留期间。
第二组，解除拘留证明书、被拘留人家属通知书、公安行政处罚决定书、传唤证。拟证明：陈祯学被行政拘留的时间，就是强制拆迁的时候，是政府为了拆迁而采取的措施，给以后陈祯学签订不公平的拆迁补偿协议形成了心理强制，因此签订补偿协议不是陈祯学的真实意思表示。
第三组，光盘（祯学公司称拍摄于2008-2009年间）。拟证明：祯学公司企业经营良好，是规模化现代化的场地。
大渡口区征地办对上述三组证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。照片是上诉人自己拍摄的，是不是当时发生的以及发生的原因均与被上诉人没有关系；解除拘留证明书、被拘留人家属通知书、公安行政处罚决定书、传唤证等证据与本案没有关系，不能证明签订《企业拆迁补偿协议书》时上诉人受到了威胁，签订该协议时上诉人的法定代表人人身是自由的；光盘只能证明上诉人以前的经营状况，双方签订协议时上诉人已经停业。
本院认为，本案二审争议焦点为：双方当事人签订的《企业拆迁补偿协议书》是否存在显失公平及欺诈、胁迫之可变更、撤销情形，《企业拆迁补偿协议书》第一条约定的补偿费是否应当按照祯学公司之诉请予以变更。对此，本院作如下评判。
本案系因征用集体土地所引发的拆迁补偿合同纠纷，祯学公司上诉认为双方签订的《企业拆迁补偿协议书》存在显失公平及欺诈、胁迫之可变更、撤销情形，请求对《企业拆迁补偿协议书》第一条约定的补偿费予以变更。
关于双方当事人签订的《企业拆迁补偿协议书》是否显失公平的问题，祯学公司上诉认为具体涉及到土地、房屋、地上构（附）着物及停产损失费等方面。首先，关于土地补偿费。祯学公司上诉认为其修建的部分房屋取得了房地证，享有集体土地使用权，应当得到土地补偿费。本院认为，土地补偿费作为征地补偿的组成部分，其补偿对象有明确界定。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有。”明确阐明土地补偿费的补偿对象是农村集体经济组织。农村集体经济组织作为农村集体土地的所有者，该权属特征亦表明土地补偿费的实质是对农村集体土地所有权的补偿。而祯学公司作为农村集体土地的承租使用人，并非涉案地块的所有权人，不属于土地补偿费的补偿对象，当然不应享有土地补偿费。祯学公司所取得的房地证，仅能证明其作为企业使用农村集体土地是经政府有关职能部门批准的，经批准修建的房屋亦是合法的，但尚不能据此认定祯学公司因此而依法享有或取得涉案地块的所有权。因此，祯学公司关于其应当享有土地补偿费并据此认为补偿协议显失公平的上诉理由不能成立，其请求增加补偿其土地补偿费22704500元的主张，于法无据，本院不予支持。其次，关于房屋补偿费。祯学公司上诉认为其无证房屋的补偿标准应与有证房屋一致。本院认为，我国物权法第九条明确规定不动产物权以登记生效；未经登记，不产生物权效力。祯学公司虽享有部分无证房屋的使用权，但该部分房屋未经依法登记，不能产生与已经登记的有证房屋相同的物权效力。因此，大渡口区征地办按照有关规定对祯学公司的有证房屋和无证房屋进行了区别补偿，并无显失公平之处。第三，关于地上构（附）着物补偿费。祯学公司上诉认为应当按照通冠公司的评估价4704532.6元计算。本院认为，通冠公司所作出的评估报告系祯学公司单方委托形成，双方当事人并没有约定要以通冠公司的评估结果作为补偿标准。因此，在未有证据证明大渡口区征地办同意的情况下，通冠公司作出的评估结果不能直接作为判断地上构（附）着物补偿显失公平的依据。第四，关于停业损失费。祯学公司上诉认为，停业损失费应当按照《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》计算，请求增加停业损失费1867728.12元。本院认为，《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》适用于重庆市行政区域内国有土地征收补偿，而本案涉及的补偿系因重庆市行政区域内征用农村集体土地而产生，应当适用《重庆市征地拆迁补偿安置办法》。《重庆市征地拆迁补偿安置办法》第十二条规定：“征地拆迁具有土地使用权属证书和其他合法权证的企业建（构）筑物，按重置价格计算补偿费后，原建（构）筑物归国家所有，由土地行政主管部门负责处置。被拆迁企业的搬迁损失费（含设备搬迁损耗、停工损失及搬迁费）按所搬迁设备折旧后净值的15%至20%计算。”上述规定中的搬迁损失费已经包含了停工损失，大渡口区征地办在《企业拆迁补偿协议书》涉及的分项补偿中亦是按照上述规定补偿了祯学公司搬迁损失费。因此，祯学公司关于按照《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》计算停业损失费的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采纳，对于其增加停业损失费1867728.12元的上诉请求，本院不予支持。综上，祯学公司关于《企业拆迁补偿协议书》显失公平的上诉理由不能成立。
关于祯学公司在签订《企业拆迁补偿协议书》时是否受到大渡口区征地办欺诈、胁迫的问题。祯学公司上诉认为，祯学公司法定代表人曾在祯学公司被强拆期间被拘留，因此产生畏惧心理，从而违心的签订了《企业拆迁补偿协议书》。本院认为，祯学公司法定代表人被行政拘留系因涉嫌非法携带管制刀具，且被行政拘留的时间发生在签订本案所涉补偿协议一年前，现既没有证据证明祯学公司法定代表人被行政拘留与双方当事人签订补偿协议之间存在必然的关联性，更没有证据证明祯学公司在签订补偿协议时因受到大渡口区征地办欺诈、胁迫，从而作出不真实的意思表示。相反，在双方签订补偿协议之前，祯学公司即自行委托通冠公司对祯学公司所属办公用房、厂房、猪舍和其他附属用房、土地、构（附）着物进行评估，通冠公司亦出具了估价报告，估价结果是房地产总价值为30501500元（包括土地评估价值1512万元），表明祯学公司对于所征土地及房屋、构（附）着物等的基本价值是了解的，不存在重大误解。从该评估值与约定补偿的金额相比较来看，由于土地补偿费不应由祯学公司享有，在扣除土地评估价值1512万元后，剩余部分的评估价值额低于补偿协议约定的补偿费15067512元，亦间接印证所约定的补偿费未显失公平。因此，祯学公司关于《企业拆迁补偿协议书》系受大渡口区征地办欺诈、胁迫所作出的不真实意思表示的上诉理由，缺乏事实依据，不能成立。
综合所述，《企业拆迁补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。祯学公司关于《企业拆迁补偿协议书》系其受欺诈、胁迫所签以及显失公平的上诉理由均不能成立，其要求在《企业拆迁补偿协议书》第一条约定补偿费基础上增加补偿费和停业损失费的上诉请求，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费155126元，由重庆市祯学家禽养殖有限公司负担。
本案判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 黄 勇
代理审判员 张清阳
二〇一四年一月十四日
书 记 员 文婷婷