河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第3389号
上诉人（原审原告、反诉被告）：嵩县供销社亨达服务公司。住所地：嵩县。
法定代表人：张彦亭，该公司经理。
委托代理人：张瑞喜，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭崇峰，又名郭小妞，女，汉族，1977年9月26日生，住嵩县。
委托代理人：郁鹏，河南金义丹律师事务所律师。
原审第三人：黄静伟，男，汉族，1974年9月21日生，住嵩县。
委托代理人：任宏坤，河南凯光律师事务所律师。
第三人：程新文，男，汉族，1966年10月16日生，住嵩县。
原审抗诉机关：洛阳市人民检察院。
上诉人嵩县供销社亨达服务公司（以下简称嵩县亨达公司）与被上诉人郭崇峰、原审第三人黄静伟、程新文租赁合同纠纷一案，嵩县亨达公司于2007年4月18日向嵩县人民法院提起诉讼，请求确认双方签订的《酒店承包经营合同》无效，本案诉讼费用由被告承担。原审法院受理后于2007年11月7日作出（2007）嵩民一初字第24号民事判决，已发生法律效力。郭崇峰不服，向嵩县人民检察院提出申诉，嵩县人民检察院向洛阳市人民检察院提请抗诉，洛阳市人民检察院于2008年6月13日作出洛检民抗（2008）13号民事抗诉书向本院提出抗诉，本院于2008年8月29日作出（2008）洛民抗字第20号民事裁定，指令原审法院另行组成合议庭进行再审。原审法院于2008年12月26日作出（2008）嵩民再字第10号民事判决，嵩县亨达公司和郭崇峰均不服判决，上诉于本院。本院于2009年7月30日作出（2009）洛民终字第889号民事裁定，以原再审事实不清、程序不当为由，将本案发回原审法院重审。在原审法院重审过程中，嵩县亨达公司于2011年12月1日申请追加程新文作为第三人参加诉讼，郭崇峰针对嵩县亨达公司的起诉提出反诉，请求：1、依法确认郭崇峰与嵩县亨达公司2005年元月8日签订的酒店承包经营合同有效；2、依法判令嵩县亨达公司履行酒店承包经营合同，将酒店门面房交由郭崇峰使用，酒店承包期限自嵩县亨达公司将酒店门面房实际交付郭崇峰之日起计算11年；3、本案诉讼费用嵩县亨达公司承担。原审法院依申请追加程新文作为第三人参加诉讼，并本诉与反诉合并审理，原审法院重审后于2013年12月11日作出（2011）嵩民二再字第68号民事判决，嵩县亨达公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嵩县亨达公司的法定代表人张彦亭及其委托代理人张瑞喜，被上诉人郭崇峰的委托代理人郁鹏，原审第三人黄静伟的委托代理人任宏坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院（2007）嵩民一初字第24号民事判决审理查明：2002年8月至今，第三人租赁原告房屋从事酒店经营，且房租交至2007年底。2006年3月，原告原法定代表人被免职后与被告签订合同将第三人租用房屋租给被告，期限11年，租金14万。而后，被告依合同给付原告14万元。但该合同记载的时间是2005年元月8日，且合同期的起算时间为2005年元月至2016年12月底，按此计算合同期应为12年，2005年9月原告原法定代表人收取第三人租金5000元。2007年2月12日被告通知第三人交2007年房租6万元。
原审法院（2007）嵩民一初字第24号民事判决认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。原告在与第三人租赁关系存续期限，又将租赁物租赁给被告，不仅违背了诚实信用的原则，而且侵犯了第三人的承租权，故原被告间的合同应认定无效。由于原被告在签订合同时均有过错，故原告应当返还以合同取得的14万元给被告。原告与第三人租赁关系到期，原告出租房屋时第三人在同等条件下享有优先承租权，应予确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和五十八条的规定，判决：一、原告嵩县供销社亨达服务公司与被告郭崇峰酒店承包合同无效；二、原告嵩县供销社亨达服务公司于判决书生效后五日内返还被告郭崇峰现金14万元；三、原告与第三人合同到期后，第三人黄静伟在同等条件下享有优先承租权。本案诉讼费3920元，原告承担2500元，被告承担1420元。原告预交不退，待执行时一并清结。
洛阳市人民检察院洛检民抗（2008）13号民事抗诉认为：原嵩县亨达公司经理程新文书面说明，该租赁物华侨酒店是第三人从另一人的手中转租来的，并不是第三人直接与嵩县亨达公司协商租赁的，其租用行为属于不定期租赁。根据《合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁物期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限通知承租人”。由于嵩县亨达公司欠嵩县建设银行贷款，将被申请执行房产，嵩县亨达公司决定对外招租，用收回的租金还银行贷款。在嵩县亨达公司决定对外招租前，已多次通知第三人是否有继续使用的意向，第三人同意租用，但借机压低租赁费。在此情况下对方当事人嵩县亨达公司与申诉人郭崇峰协商签订了租赁合同。我们从中不难看出，申诉人郭崇峰与对方当事人嵩县亨达公司所签订合同是自愿平等的，不违背诚实信用原则，不违反国家法律法规，不存在过错。综上所述，提出抗诉，请依法予以再审。
原审法院（2008）嵩民再字第10号民事判决再审审理查明：第三人于2002年8月租赁原告的房屋（酒楼）从事酒店经营至今，房租于2003年5月交6万元、2005年1月交2万元，原告用该款偿还嵩县建设银行贷款，房租预交至2007年底还剩余2万元。2006年3月13日原告原法定代表人程新文被免职后，在未与第三人解除租赁关系的情况下，又将第三人正在经营的房屋（酒楼）租给被告，期限11年，租金14万元。尔后，被告依合同给付原告14万元。但该合同记载的时间是2005年元月8日，且合同期的起算时间为2005年元月至2016年12月底；按此计算合同期应为12年，合同落款原告负责人程新文，上面虽显示王继纯的名字，但该名字是由程新文所写。另查明：原、被告签订的酒店承包经营合同第六条约定“在承包期内，甲方不得以任何理由终止合同，若因甲方的原因使合同无法履行造成乙方的损失，甲方除应按年承包金10％支付违约金外，还应赔偿其他全部损失”。被告按合同约定交给原告的14万元租金，原告原法定代表人程新文给其班子成员副经理郭花亮、王继纯、会计杨会朋，包括程新文共4人，每人发工资1.5万元，计6万元，剩余8万元，原告原法定代表人程新文将该款给付被告郭崇峰，被告给其出具了2张收据，载明2005年5月13日收到亨达公司转交华侨大酒店房租2.5万元（系2005年房租），同年12月29日收到亨达公司转交华侨大酒店房租5.5万元（2006年全年房租3万元，结余下年房租2.5万元）。被告及原告原法定代表人程新文均声称上述8万元是第三人交的房租，没有其它证据印证，第三人对此不予认可。
原审法院（2008）嵩民再字第10号民事判决再审认为：原告原法定代表人程新文被免职后在没有与第三人解除租赁关系又未告知新任经理张彦亭的情况下，为了引进资金为其班子成员发工资，又与被告签订了租赁合同，张彦亭对该租赁合同不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，故原任经理程新文在免职后以原告名义与被告签订的合同属无效合同；被告收到亨达公司转付的8万元应视为退给被告的房租，其理由是被告与第三人没有签订租赁合同，第三人租赁房屋（华侨大酒店）是原告的，而不是租赁被告的房屋（华侨大酒店）。程新文给付被告的8万元，是被告给付的14万元租金除发放工资6万元外，剩余的以亨达公司名义转交华侨大酒店房租为由给付被告，被告出具的2张收据也未载明是收到第三人交付的房租，故被告声称是收到第三人交付的租金，理由不足，证据不力，该院不予采信；第三人与原告未签订租赁合同，但从2002年8月就开始租赁原告房屋（华侨大酒店），且预交的8万元租金能占用至2007年底还余2万元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告对第三人的租赁关系予以认可，原告也从未提出与第三人解除租赁关系，据此原告与第三人租赁关系成立，原告出租房屋时第三人在同等条件下享有优先承租权。原告在与第三人租赁关系存续期间，又将租赁物租赁给被告，不仅违背了诚实信用原则，而且也侵犯了第三人的优先承租权，故原、被告间的合同应认定无效。但由于原告原法定代表人程新文被免职后以原告的名义与被告签订了租赁合同，收取了被告的租金，除给职工发工资6万元，剩余的8万元经程新文手退给被告，也没有让被告承租酒楼，原告有违约行为，按照合同约定原告应承担10％的违约责任，原告应给付被告违约金14000元，返还被告租金6万元，并按银行2006年度贷款利率补偿被告经济损失。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、一百八十八条，二百三十二条及《中华人民共和国合同法》第四十八条、五十二条、五十八条、二百三十二条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持该院于2007年11月7日作出（2007）嵩民一初字第24号民事判决第一、三条，撤销第二条；二、原告嵩县供销社亨达服务公司于判决书生效后五日内返还被告郭崇峰现金6万元，并按银行2006年度贷款利率补偿被告经济损失；三、原告应给付被告违约金14000元。以上款项于判决书生效后十日内执行完毕。原审诉讼费数额及分担比例予以维持。
原审法院（2011）嵩民二再字第68号民事判决重审查明的事实与原审法院（2007）嵩民一初字第24号民事判决、（2008）嵩民再字第10号民事判决查明的事实基本一致。另查明：2008年至2012年，再审重审原告嵩县亨达公司和第三人黄静伟存在租赁合同关系。
原审法院（2011）嵩民二再字第68号民事判决重审认为：原、被告所签房屋租赁合同签订时间为2006年3月，而合同所签日期为2005年1月8日，交款时间也伪造为2005年1月；合同签订后，原告原法定代表人程新文返还的8万元，被告在两张收据上注明时间为2005年，存在明显恶意，且侵害第三人黄静伟的承租权，属无效民事行为，故原被告间的合同应认定为无效合同。原告应当返还依合同取得的14万元给被告，被告应当返还从程新文手收取的8万元，两相拆抵，原告实际应返还被告6万元。原告原法定代表人程新文隐瞒自己被免职的事实，与被告签订合同，过错明显，且给被告造成实际经济损失，损失总额应以6万元的基数按同期同类中国人民银行贷款利率四倍计算。原告赔偿被告损失数额应以6万元的基数按同期同类中国人民银行贷款利率三倍为宜。被告于2O06年3月与原告签订合同，时间签署为2005年1月8日，亦存在一定过错，其实际损失超过部分自负。被告提出原告无诉讼主体资格的诉讼意见，于法无据，不予采纳。被告的反诉请求因原、被告合同违背法律规定，侵犯第三人黄静伟的承租权，故不予支持。原告嵩县供销社亨达服务公司与第三人程新文之间的法律关系与本案不是同一法律关系，可另案处理。第三人黄静伟请求确认其优先承租权，因原合同已被其与原告嵩县供销社亨达服务公司于2010年所签订租赁合同所取代，已无实际意义，故原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持原审法院于2007年11月7日作出（2007）嵩民一初字第24号民事判决第一条，撤销第二条、第三条；二、原告嵩县供销社亨达服务公司于判决书生效后五日内返还被告郭崇峰现金6万元；三、原告嵩县供销社亨达服务公司于本判决生效后五日内赔偿被告郭崇峰经济损失（损失数额以6万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍自2006年4月1日计算至实际给付之日）；四、驳回原告嵩县供销社亨达服务公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告郭崇峰的反诉请求；六、驳回第三人黄静伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的利息。原审诉讼费数额及分担比例予以维持。反诉费1800元由被告郭崇峰承担。
宣判后，嵩县亨达公司不服原审法院（2011）嵩民二再字第68号民事判决向本院提起上诉称：原审认定上诉人与被上诉人之间合同无效，而且合同无效的原因是第三人程新文与被上诉人均存在过错导致，而上诉人在此过程中并无过错。因此根据过错方承担责任的原则，原审将被上诉人的损失判令上诉人承担是违法与错误的，不存在程新文作为上诉人员工的内部与外部的法律关系。程新文在原审过程中是第三人的诉讼地位，从法律上也应独立承担民事的赔偿责任。原审确定同期中国人民银行贷款利率三倍的数额，缺乏约定或者法定的根据，是滥用职权的违法行为，依法应予撤销。
被上诉人郭崇峰答辩称：上诉人上诉无理，缺乏法律依据支持，应予以驳回。理由：1、上诉人本不具备本案的主体资格，上诉人起诉的主张是恶意串通损害第三人利益导致无效的主张，而本案上诉人的利益并未遭到损害，且其本身就属于合同签订的相对方，并全额收取了14万元承包金，故其本身不能主张上诉人与被上诉人串通导致合同无效，应当由利益遭受损害的第三方提起诉讼要求合同无效。2、上诉人与黄静伟损害利益的诉讼案件，上诉人在收取承包金以后未将房屋交给被上诉人使用且长期占用，其享有了该房屋的收益及被上诉人所缴纳的14万元承包金行为，对被上诉人遭受的损失，上诉人应当全额予以赔偿。3、原审法院判令银行利率3倍予以补偿损失，本身就偏低，依照双方的承包合同，收益均归被上诉人所有。上诉人的不当得利应一并返还被上诉人。依照2005年至今所取得的收益金额，原审判决的补偿明显过低，且自2005年至今，物价上升的速度持续性上浮，故原审判决不属偏高。4、就被上诉人损失不足部分，请求二审法院予以考虑。
原审第三人黄静伟答辩称：自2002年开始租赁上诉人房屋，预交租金自2007年底还有剩余，而被上诉人与第三人程新文签订合同的时间是2005年，第三人黄静伟对此并不知情，根本不存在上诉人与第三人黄静伟恶意串通损害被上诉人利益的事实。本案上诉人的上诉请求均不涉及黄静伟的实体权利义务，但客观的说上诉人的上诉理由有事实和法律依据。
本院对原审法院再审重审查明的事实予以确认。
本院认为：（1）2002年8月起至今原审第三人黄静伟租赁上诉人嵩县亨达公司的房屋从事酒店经营，原审第三人黄静伟与上诉人嵩县亨达公司形成租赁合同关系，该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，本院依法认定原审第三人黄静伟与上诉人嵩县亨达公司之间的租赁合同合法有效。（2）在上诉人嵩县亨达公司与原审第三人黄静伟租赁合同履行期间，嵩县亨达公司又将房屋租赁给被上诉人郭崇峰，且双方签订合同时间为2006年3月，但合同记载的时间为2005年元月8日，存在侵害第三人黄静伟的承租权行为，属于无效民事行为，本院依法认定上诉人嵩县亨达公司与被上诉人郭崇峰签订的《酒店承包经营合同》租赁合同无效。（3）上诉人嵩县亨达公司与被上诉人郭崇峰签订《酒店承包经营合同》后，郭崇峰给付嵩县亨达公司14万元，其中的6万元被嵩县亨达公司用以解决员工工资问题，其余8万元经嵩县亨达公司原法定代表人程新文退还给郭崇峰，但嵩县亨达公司与郭崇峰之间签订的《酒店承包经营合同》无法实际履行，给郭崇峰造成实际经济损失，应当承担违约责任，原审法院判决上诉人嵩县亨达公司返还郭崇峰现金6万元并赔偿相应损失并无不当，对此本院予以支持。（4）关于上诉人嵩县亨达公司上诉提出程新文应独立承担民事赔偿责任的问题，上诉人原法定代表人程新文虽是在被免职后与被上诉人签订的《酒店承包经营合同》，但该《酒店承包经营合同》上盖有亨达公司的公章，且实际收取被上诉人郭崇峰租金长期占有使用，故嵩县亨达公司仍应对被上诉人郭崇峰损失承担赔偿责任，上诉人嵩县亨达公司的该项上诉主张，依据不足，本院予以维持。（5）关于被上诉人郭崇峰原审反诉要求上诉人嵩县亨达公司继续履行租赁合同问题，鉴于上诉人嵩县亨达公司与被上诉人郭崇峰签订的《酒店承包经营合同》实际上已无法履行，原审法院也判决上诉人嵩县亨达服务公司返还剩余租金并赔偿损失，故本院对郭崇峰的该项主张不予支持。综上，上诉人嵩县亨达公司上诉主张依据不足，本院不予支持；原审判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1713元，由上诉人嵩县供销社亨达服务公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘龙杰
审判员 祖 萌
审判员 付爱丽
二〇一五年二月十二日
书记员 高华化