江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终1880号
上诉人（原审被告）：兴化市东升置业有限公司，住所地兴化市戴南镇顾中河西侧。
法定代表人：徐美军，董事长。
被上诉人（原审原告）：唐爱瑜。
被上诉人（原审原告）：徐琴梅。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴兆阳，江苏江豪律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：仇勇，江苏江豪律师事务所律师。
上诉人兴化市东升置业有限公司（以下简称东升公司）因与被上诉人唐爱瑜、徐琴梅商品房销售合同纠纷一案，不服兴化市人民法院（2016）苏1281民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
东升公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回唐爱瑜、徐琴梅一审中的诉讼请求。事实和理由：1、东升公司已于2014年12月31日取得了单位（子单位）工程竣工验收记录，只因参加验收的单位没有在该验收记录上签署日期，一审就认定竣工时间不是2014年12月31日，是错误的。双方合同约定的“商品房取得竣工验收报告”，东升公司于2014年12月31日取得竣工验收报告，符合合同约定，而一审将小区的整体竣工验收时间确定为双方合同约定的时间，没有尊重契约自治优先的原则。2、一审判决东升公司承担违约金22842元错误。（1）一审称结合本地生活、租房、消费水平，酌情确定，但未提供当地生活、租房、消费水平的相关数据，不能令人信服；（2）据东升公司上网查询，比唐爱瑜、徐琴梅所购房屋地段好且精装修的房屋租金在1000-1300元，而唐爱瑜、徐琴梅的房屋是毛坯房未装修，应以其实际损失作为判决基础；（3）东升公司已在合同约定的期限前通知交房，毕竟也取得了单位（子单位）工程竣工验收记录和合格证，一审判令东升公司承担违约责任，没有依据。
唐爱瑜、徐琴梅辩称，东升公司的上诉无任何事实和法律依据，应予驳回。1、被上诉人一审中提交的竣工验收备案表、竣工验收报告中载明的竣工验收时间均为2015年7月10日，即东升公司在2015年7月10日才拿到竣工验收报告，双方约定的交房条件即为取得竣工验收报告，故一审认定东升公司延期交付，依据充分。2、东升公司作为房地产开发商，其与被上诉人签订合同具有优势地位，合同中的违约条款是其提供的格式合同中明确约定的，东升公司要求调整违约金，没有依据；逾期交房的违约责任在东升公司，被上诉人没有过错，东升公司要求被上诉人提供赔偿损失的证据，亦无依据。故东升公司要求降低违约金不应得到支持。
唐爱瑜、徐琴梅向一审法院起诉请求：2014年2月12日，唐爱瑜、徐琴梅与东升公司签订合同编号为4014420140211120954《商品房买卖合同》一份，唐爱瑜、徐琴梅共同购买东升公司开发的丽景豪庭第十一幢2单元503室房屋，该房屋建筑面积为99.66，价款398640元。合同另约定东升公司应当于2014年12月31日前取得《工程竣工验收报告》，并将该房交付给唐爱瑜、徐琴梅使用。合同签订后，唐爱瑜、徐琴梅依约支付了全部房款，而东升公司至今未将该房交付。请求判令东升公司向唐爱瑜、徐琴梅交付该房并协助办理产权登记手续；支付违约金145503.6元（自2015年1月1日起计算至2015年12月31日止）；诉讼费用由东升公司承担。
东升公司一审中辩称，东升公司已按合同约定在2014年12月29日向唐爱瑜、徐琴梅发出交房通知，东升公司不存在违约行为，唐爱瑜、徐琴梅要求东升公司支付逾期交房违约金，无事实和法律依据；东升公司已在规定时间内将相关手续提交给产权登记部门，唐爱瑜、徐琴梅可自行办理产权登记，无须东升公司协助。请求驳回唐爱瑜、徐琴梅的诉讼请求。
唐爱瑜、徐琴梅为证明其主张，向一审法院提交证据有：
1、商品房买卖合同一份，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将取得《工程竣工验收报告》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条对出卖人逾期交房责任作了约定。
2、销售不动产统一发票、个人住房按揭借款合同、借款借据各一份，证明唐爱瑜、徐琴梅已支付首付款198640元及兴化市农村商业银行已于2014年2月26日将唐爱瑜、徐琴梅申请的20万元借款划入东升公司账户中，唐爱瑜、徐琴梅已履行了全部付款义务。
3、单位工程竣工验收申请书一份，载明东升公司向兴化市戴南镇规划建设局提出申请，定于2015年7月10日9时进行竣工验收，申请建设局派人监督。
4、建设工程竣工验收报告、专家组验收意见各一份，证明包括涉案房屋在内的1号楼至7号楼、9号楼至13号楼进行了竣工验收，工程竣工验收结论为：该项目工程同意交付使用，……；专家组一致评定工程质量为合格。
5、工程质量整改回复单一份，证明东升公司的施工单位已将验收时专家组提出的问题予以整改。
6、竣工验收备案表一份，证明竣工验收日期为2015年7月10日，并备注了该工程的竣工验收备案文件已于2015年9月8日收全。
7、泰州电视台公开传播的视频文件一份，内容为泰州电视台对涉案房屋的采访，并且采访内容中戴南规划局的一名工作人员陈述东升公司向业主提供的单位工程质量竣工验收报告不是工程竣工验收报告，东升公司项目没有组织竣工验收，不具备交房条件。
东升公司对上述证据质证意见为：对证据1、2无异议，但上述证据不能达到唐爱瑜、徐琴梅的证明目的；对证据3真实性有异议，该申请并非东升公司提交，且与戴南规划建设局盖章确认的单位（子单位）工程质量竣工验收记录时间相互矛盾；对证据4、5、6真实性无异议，建设工程竣工验收报告、专家组验收意见载明的竣工时间为2014年12月30日，整改不影响房屋的交付，竣工备案表与房屋交付没有关系。是否具备交房条件应当以合同约定为准，不是以个人解释或相关部门规定判断的，唐爱瑜、徐琴梅与东升公司签订的合同中约定的并不是综合验收合格。
东升公司为证明其抗辩主张，向一审提交证据有：
1、竣工验收报告复印件两份、住宅使用说明书、住宅质量保证书复印件各一份，证明东升公司于合同约定的2014年12月31日已经具备合同规定的交付房屋条件。
2、电信公司短信群发单复印件、电信短信通讯清单各一份，证明东升公司已向包括唐爱瑜、徐琴梅在内的业主发放了交房短信及交房短信内容。
3、书面交房通知书一份，该通知书是东升公司发放给同小区其他业主的，证明东升公司已向所有业主发放了交房通知书。
4、同小区业主出具的说明九份，证明东升公司在规定时间向业主发放了交房短信和书面通知。
5、土地证、产权证复印件各三份，证明东升公司开发的房屋具备办证条件。
唐爱瑜、徐琴梅对东升公司提交的上述证据质证意见为：对证据1不予认可，是复印件，没有加盖公章，工程质量验收记录是单项验收报告，不是房屋验收报告，该记录无具体日期，亦未表明竣工验收日期；证据2真实性不予认可，不能证明东升公司向唐爱瑜、徐琴梅发出了交房通知；证据3与本案无关联性，唐爱瑜、徐琴梅未收到交房通知；证据4形式上是证人证言，证人应当出庭作证，且九份说明日期一致；证据5与本案无关联性，唐爱瑜、徐琴梅没有取得房屋。
一审法院认定事实：唐爱瑜、徐琴梅与东升公司于2014年2月12日签订商品房买卖合同，合同约定：唐爱瑜、徐琴梅购买由东升公司开发的座落于兴化市戴南镇顾中河西侧丽景豪庭第十一幢2单元503室房屋，建筑面积99.66平方米，房屋单价每平方米4000元，总价398640元。合同第六条约定：买受人于2014年2月10日前支付房款198640元（含50000元定金），买受人于2014年2月16日前办理完按揭手续，按揭款200000元。唐爱瑜、徐琴梅在支付首付款198640元后，东升公司于2014年2月20日向唐爱瑜、徐琴梅出具了销售统一不动产发票。2014年2月26日，唐爱瑜、徐琴梅与江苏兴化农村商业银行签订个人住房（商用房）按揭（抵押）借款合同，江苏兴化农村商业银行于当日按合同约定将唐爱瑜、徐琴梅所借20万元购房款转账至东升公司账户中。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将取得商品房《工程竣工验收报告》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。东升公司逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。商品房买卖合同中，唐爱瑜、徐琴梅的地址为戴南镇光孝村七组15号，联系电话186××××5948/158××××0602。2014年12月31日，东升公司曾向包括“186××××5948”在内的众多号码群发短信息。2015年7月10日，东升公司开发的丽景豪庭1-7号楼、9-13号楼经建设单位、施工单位、勘验单位、设计单位、监理单位联合验收，取得结论为“合格，同意交付使用”的建设工程竣工验收报告。
一审归纳的本案争议焦点为：1、东升公司是否存在违约行为；2、东升公司有无通知唐爱瑜、徐琴梅收房；3、如东升公司违约，违约金计算标准是否过高，是否应予调整。
一审法院认为，关于争议焦点1，唐爱瑜、徐琴梅与东升公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。合同约定东升公司应在2014年12月31日前将取得商品房工程竣工验收报告的商品房交付给唐爱瑜、徐琴梅，但东升公司直至2015年7月10日才取得合同约定的工程竣工验收报告，在此之前通知交付的房屋不符合合同约定，东升公司应承担违约责任。东升公司虽辩称其于2014年12月31日前已取得竣工验收报告，但其提供的“单位（子单位）工程竣工验收记录”记载的竣工日期为2014年12月31日，该记录参加验收单位没有验收日期，并不能证明取得竣工验收报告的时间为2014年12月31日，故对东升公司的该辩解不予采信。唐爱瑜、徐琴梅所购丽景豪庭第十一幢2单元503室房屋实际取得工程竣工验收报告并符合合同约定交房条件的日期应为2015年7月10日。关于争议焦点2，结合东升公司提供的书面交房通知书、电信短信通讯清单、同小区业主出具的说明，可以认定东升公司于2014年12月31日曾向唐爱瑜、徐琴梅发出短信，东升公司虽不能证明其向唐爱瑜、徐琴梅发送短信的内容，但结合东升公司所举证据的高度盖然性，认定东升公司于2014年12月31日通知了唐爱瑜、徐琴梅交房事宜。对唐爱瑜、徐琴梅辩称其未收到东升公司的短信及合同约定的书面交房通知不予采信。东升公司虽在2014年12月31日向唐爱瑜、徐琴梅通知了交房事宜，但其在2015年7月10日前未取得合同约定的交房条件，所通知交付的房屋亦不符合交房条件，故东升公司逾期交房日期应计算至2015年7月11日。关于争议焦点3，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条约定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，唐爱瑜、徐琴梅与东升公司签订的商品房买卖合同约定逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。东升公司未能按期履行交付商品房和协助办理商品房权属登记至唐爱瑜、徐琴梅名下的义务，构成违约，依法应承担违约责任。现唐爱瑜、徐琴梅要求东升公司交付房屋，符合法律规定，予以支持。根据双方订立的买卖合同第十五条可以看出，东升公司仍有义务协助唐爱瑜、徐琴梅办理相关权属证书，故唐爱瑜、徐琴梅请求东升公司协助办理丽景豪庭第十一幢2单元503室房屋的所有权证、土地使用权证的诉讼请求，予以支持。关于延期交房违约金，双方签订的合同中违约金计算标准为按已交付房价款日万分之十，该计算标准明显偏高，且唐爱瑜、徐琴梅未提供证据证明其因东升公司逾期交房所造成的具体损失数额，诉讼中，东升公司亦要求对违约金进行调整，结合本地生活、租房、消费水平，酌定违约金计算标准按日万分之三计算为宜。综上，东升公司应向唐爱瑜、徐琴梅支付逾期交房违约金22842元（自2015年1月1日起至2015年7月11日止以398640元为本金按日万分之三的标准计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、唐爱瑜、徐琴梅与兴化市东升置业有限公司应于判决生效后十五日内完成兴化市戴南镇丽景豪庭第十一幢2单元503室房屋的交付手续，东升公司并协助唐爱瑜、徐琴梅办理该房地产产权登记手续；二、兴化市东升置业有限公司应于判决生效之日起三日内向唐爱瑜、徐琴梅支付违约金22842元；三、驳回唐爱瑜、徐琴梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3210元，由唐爱瑜、徐琴梅承担2500元，东升公司承担710元。
二审中，当事人没有提交新证据，一审查明的事实已有相应证据佐证，本院予以确认，二审查明的事实与一审相同。
本院认为，2014年2月12日东升公司与唐爱瑜、徐琴梅签订的《商品房买卖合同》，系其真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人应按合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方交付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方于合同中约定，东升公司应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得《工程竣工验收报告》条件，并符合合同约定的商品房交付给唐爱瑜、徐琴梅使用。东升公司提供的“单位（子单位）工程竣工验收记录”记载的竣工日期虽为2014年12月31日，东升公司亦于当日以短信的形式通知交房，但该验收记录中，参加验收的建设、监理、施工、设计单位未注明验收日期，该验收记录并不能代替《工程竣工验收报告》，而东升公司向主管部门提供的竣工验收备案表中载明的竣工验收日期为2015年7月10日，并有勘察、设计、施工、监理、建设单位盖章确认，此时才符合商品房交付的条件。因此，一审认定东升公司在2015年7月10日前未取得工程竣工验收报告，东升公司逾期交房已构成违约，其逾期交房日期应计算至2015年7月11日，事实清楚。东升公司上诉称已于2014年12月31日取得竣工验收报告，已符合合同约定的交房条件的理由，不能成立。同时，东升公司至今未按约协助唐爱瑜、徐琴梅将购买的商品房权属登记至其名下，亦已构成违约。东升公司依法应按约承担违约责任。《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金。该约定的违约金计算标准偏高，东升公司向一审法院请求减少，然东升公司并未举证证明其违约造成唐爱瑜、徐琴梅的损失数额，一审结合当地生活、租房、消费水平等因素，酌情确定按已交房款的日万分三计算东升公司应承担的违约金，并无不当。东升公司上诉认为唐爱瑜、徐琴梅一审中未举证证明损失数额，一审法院亦未依职权取证的理由，无法律依据。
综上所述，东升公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3210元，由东升公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
审 判 员 丁万志
代理审判员 黄方林
二〇一六年十一月二日
书 记 员 朱 菁