黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1004民初316号
原告（反诉被告）:夏金凤，女，1970年5月17日出生，住牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人:郝占军，黑龙江远东律师集团牡丹江事务所律师。
被告（反诉原告）:牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区新华路281号。
法定代表人:李洪山，该公司经理。
委托诉讼代理人:谭凯焕，黑龙江博学律师事务所律师。
原告（反诉被告）夏金凤与被告（反诉原告）牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司（以下简称华新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用简易程序，后因本案双方当事人争议较大，本案于2016年6月14日依法变更为普通程序，于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告夏金凤的委托诉讼代理人郝占军、被告华新公司的委托诉讼代理人谭凯焕到庭参加诉讼。2016年7月11日至2016年11月9日，原、被告庭外和解未果，本案现已审理终结。
夏金凤向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2008年11月3日签订的商品房买卖合同合法有效；2.依法判令被告立即办理涉案房屋的产权证书；3.依法判令被告支付违约金26686.56元（逾期办理不动产权属证书的违约金，计算时间为2009年1月至2016年4月）；4.诉讼费由被告承担。事实及理由，原告于2008年11月3日与被告签订了商品房买卖合同，原告出资购买了被告开发建设的XX小区综合楼2栋2单元020402号房屋，原告于签订合同当日以现金形式支付房款111194元。被告于2008年11月3日就涉案商品房在牡丹江市房地产产权市场管理处进行了备案登记，并且办理了涉案房屋的预告登记。但经原告多次要求被告协助其办理产权登记，均遭到被告的无任何理由的拒绝。故原告诉至法院，请求如上。
华新公司辩称:因案外人赵广涛给被告进行电照配套工程施工，被告与赵广涛协商用本案争议房抵顶部分工程款，按赵广涛的要求，被告就本案争议房屋与原告签订了商品房买卖合同，并开具发票，后因被告与赵广涛对工程未进行结算，故本案涉案房屋没有实际抵顶工程款，原告也没有按合同约定支付购房款，故请求法院依法驳回原告诉讼请求。
反诉原告华新公司反诉称：1.依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同；2.反诉费由反诉被告承担。反诉的事实及理由与反诉原告在本诉中陈述的答辩意见相同。
反诉被告夏金凤辩称：1.反诉原告要求解除商品房买卖合同已超过一年的诉讼时效；2.赵广涛是否用本案争议房屋抵顶工程款与反诉被告没有任何关系，反诉被告并不知道这一情况，但反诉被告向反诉原告交纳了购房款，并签订了房屋买卖合同，因此反诉原告与反诉被告的买卖关系成立，其商品房买卖合同合法有效。
本案的争议焦点：1.原、被告签订的商品房买卖合同是否合法有效；2.被告是否应继续履行商品房买卖合同，为原告办理该房屋的产权证照；3.如该合同有效，被告在履行合同过程中是否存在违约行为，是否应支付相应的违约金；5.原、被告签订的商品房买卖合同是否存在应予解除的情形，如应解除，是否已过除斥期间。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告夏金凤举示证据1.商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）1份、发票复印件（与原件核对无异）1份。证明2008年11月3日夏金凤到被告处购买商品房，并与被告签订了商品房买卖合同，同日向被告交纳房款111194元，证明双方的买卖关系成立，合同是合法有效的。本院认为，该组证据形式要件真实有效、来源合法且与本案具有关联性，故本院对该份证据予以确认。
证据2.（2009）爱刑初字第135号案件第二次庭审笔录复印件1份（该份证据系本院依原告申请自本院档案室调取）。证实赵广涛已经和被告公司进行了结算，赵广涛说顶房子，又说没得到房子，不排除被告用房子抵顶工程款的问题。本院认为，该份证据系本院依原告申请自本院档案室调取，来源合法且与本案有关联性，故对该份证据的形式要件本院予以确认，关于涉案房屋是否系被告用于抵顶工程款及如抵顶工程款是否影响原、被告商品房买卖关系成立的问题，本院将综合全案予以论述，故在此不再赘述。
被告华新公司提供借款单复印件（与原件核对无异）1份、记账凭证复印件（与原件核对无异）1份、赵广涛证言1份、赵广涛询问笔录1份、沈晓明询问笔录1份、刑事判决书1份（该组证据中赵广涛询问笔录、沈晓明询问笔录、刑事判决书均系本院依被告申请调取自本院档案室）。证明因案外人赵广涛给被告施工电照配套工程，被告与赵广涛协商用本案争议房屋抵顶工程款，按赵广涛要求，被告就本案争议房屋与原告签订商品房买卖合同，后因被告与赵广涛对工程款未进行结算，本案涉案房屋也没有抵顶工程款。本院认为，该组证据中赵广涛询问笔录、沈晓明询问笔录、刑事判决书均系本院依被告申请调取自本院档案室，来源合法且与本案有关联性；虽然案外人赵广涛未出庭作证，但赵广涛证言、借款单及记账凭证复印件与该组证据的其他证据能够相互佐证，故本院对该组证据的形式要件予以确认。关于涉案房屋是否系被告用于抵顶工程款及如抵顶工程款是否影响原、被告商品房买卖关系成立的问题，本院将综合全案予以论述，故在此不再赘述。
反诉原告华新公司举示反诉证据，商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）1份。证明因案外人赵广涛给反诉原告开发楼盘的电照配套工程施工，反诉原告与赵广涛协商用本案争议房屋抵顶工程款，按赵广涛要求，反诉原告就本案争议房屋与反诉被告签订商品房买卖合同，后因反诉原告与赵广涛对工程款未进行结算，本案涉案房屋也没有抵顶工程款，反诉被告也没有按合同约定交纳房款。该合同所记载的反诉原告的联系方式为1351457****，经反诉原告查询，该号码使用人为赵广涛，从双方签订商品房买卖合同至法院通知反诉原告参加诉讼，反诉原告无法联系夏金凤。本院认为，反诉原告举示的该份证据与本诉原告举示的证据1中的商品房买卖合同系同一证据，该份证据本院已在本诉原告举示证据时进行论述，故在此不再赘述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原、被告于2008年11月3日签订商品房买卖合同并于当日在牡丹江市房地产产权市场管理处办理了备案登记，合同约定原告以111194元的价格购买被告开发建设的XX小区综合楼2幢2单元020402室，建筑面积50.36平方米的住宅一处。被告于2008年11月3日为原告出具了上述房屋的销售不动产统一发票。合同第十五条第一款约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理个人房产证为止。现涉案房屋可以办理不动产权属证书。原告将涉案房屋转售案外人于红波、陶岩岩（原告称二人系夫妻关系），于红波、陶岩岩于2009年6月入住涉案房屋。被告认可涉案房屋的实际使用人系于红波，但称被告未给夏金凤或于红波办理过入户手续，于红波属强行入住，但由于被告无法联系夏金凤，故未向公安机关报案。
案外人赵广涛在2008年11月3日的借款单借款人处签名，借款事由为：“以房顶工程款电器，2幢242，面积50.36”，票面金额为111194元。被告公司自行制作的2008年11月30日的记帐凭证内容摘要记载：“赵广涛以房顶工程款2幢242”。科目名称记载：“1.209037其他应付款→海林市通源电力安装有限公司。2.204027预收账款→夏金凤（电器工程赵广涛）。借方金额为111194元，贷方金额为111194元”。2009年8月22日，赵广涛出具证言1份，内容为“我给牡丹ＸＸ新房地产开发公司作电器施工，开发公司顶给我两户房子，原开发公司开发部经理沈晓明说要帮我卖这两套房子，让我给他去开发公司开发票，然后将原价卖房款给我，我将其中一户开给夏金凤（赵新萍的婶子），我将夏金凤的发票给了沈晓明，他让我等半个小时就给我房款，但至今也没有收到房款”。
2009年4月2日，原华新公司开发部经理沈晓明因涉嫌犯职务侵占罪被牡丹江市公安局刑事拘留。在公安机关侦查阶段，公安机关对赵广涛就涉案房屋进行询问时，赵广涛的陈述与2009年8月22日出具的证言内容基本一致；公安机关对沈晓明进行讯问时，就涉案房屋问题，沈晓明称“这户房子是我的，因为我在夏金凤手借了8万（80000）元钱，我用这户房子顶8万（80000）元，还给夏金凤了”。2010年4月28日，本院作出（2009）爱刑初字第135号刑事判决，判决认为，被告人沈晓利用职务之便，采取虚构事实及向财务提供虚假票据的手段，多次套取公司资金275935元，数额巨大，其行为已构成职务侵占罪。判处有期徒刑10年，并处没收个人财产27935元。该涉案金额并未包括本案涉案房屋价款。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原、被告因履行该合同发生争议，故本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。
本案原、被告签订的商品房买卖合同系经原、被告签字、盖章并经牡丹江市房地产产权市场管理处办理了备案登记的正式商品房买卖合同，且被告为原告出具了正式的销售不动产统一发票。经庭审调查，原、被告不存在借贷等其他法律关系，该合同亦不存在致合同无效的情形，故原、被告签订的该合同合法有效，原、被告应按该合同约定履行各自义务。
根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设产、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此原告欲取得该案房屋的完全物权除占有、使用涉案房屋外，还应办理涉案房屋的产权登记、取得不动产权属证书。且根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。故涉案房屋已具备办理不动产权属证书条件，原告主张被告协助原告办理涉案房屋不动产权属证书，本院予以支持。
关于原、被告签订的商品房买卖合同是否应予以解除的问题。被告以涉案商品房原系被告用于抵顶案外人赵广涛工程款，但后因结算问题，未真正实现抵顶工程款的目的，且原告夏金凤未实际交纳房款为由进行抗辩，并据此提出反诉，要求解除原、被告签订的商品房买卖合同。本院认为，原、被告已签订商品房买卖合同，被告已为原告出具销售不动产统一发票，原、被告的上述行为应认定原、被告就出售涉案商品房已达成合意，且被告已认可原告向被告交纳了涉案房屋的房款。被告公司实际收取该笔房款的责任人是否向被告公司上交了该笔款项，属被告公司内部管理问题;是否用该笔款项抵顶工程款属被告公司与案外人赵广涛之间建设工程施工合同法律关系问题，上述问题均不影响原、被告之间商品房买卖合同关系的形成，故被告以上述问题进行抗辩并提出反诉，本院不予支持。
关于被告是否应向原告支付逾期办理不动产权属证书的违约金26686.56元的问题。原、被告签订的商品房买卖合同对逾期办理不动产权属证书的违约责任进行了约定，故应按该约定确定违约金数额。原告称将涉案房屋出卖案外人于红波、陶岩岩后，于红波、陶岩岩于2009年6月入住涉案房屋，于红波、陶岩岩入住涉案房屋系得到原告的应允，原告的该行为属对其财产权利的处分。于红波、陶岩岩于2009年6月入住涉案房屋后，被告除在本案中提出反诉外，未向公安机关或其他部门就于红波、陶岩岩入住涉案房屋问题主张过权利，现于红波、陶岩岩入住涉案房屋已长达7年之久，故应视为被告对于红波、陶岩岩入住涉案房屋的默许，应视为被告于2009年6月向原告夏金凤交付了涉案房屋；原告就于红波的具体入住时间无法详细陈述，且被告称被告未给原告或其他人办理涉案房屋的入住手续，于红波系强行入住，被告不掌握于红波的入住时间，故本院推定于红波入住涉案房屋的时间为2009年6月30日。根据原、被告签订的商品房买卖合同第十五条第一款的规定，原告主张逾期办理不动产权属证书的违约金25574.62元（111194元×日万分之一×2300日，自2010年1月1日起计算至2016年4月19日），本院予以支持，超出部分本院不予保护。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第一条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、原告夏金凤与被告牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司于2008年11月3日签订的商品房买卖合同合法有效；
二、被告牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告夏金凤办理上述商品房买卖合同所涉房屋（XX小区综合楼2幢2单元020402室，建筑面积50.36平方米）的不动产权属证书；
三、被告牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告夏金凤上述商品房逾期办理不动产权属证书的违约金25574.62元；
四、驳回原告夏金凤的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司的反诉请求。
如果被告牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3058元，由原告夏金凤负担50元，由被告牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司负担3008元。反诉费1262元由被告牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司负担。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 丁 玲
审 判 员 刘凤羽
人民陪审员 刘淑芝
二〇一七年一月十七日
书 记 员 耿云蕾