海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终1059号上诉人（原审被告）文昌椰海湾房地产开发有限公司。住所地：海南省文昌市清澜开发区商贸大道南侧，通讯地址为海南省文昌市文城镇文清大道516号。法定代表人谭说，该公司总经理。委托代理人苑本富，该公司员工。被上诉人（原审原告）鞠世新，女，1951年10月19日出生，汉族。委托代理人罗祖宏，男，1936年8月1日出生，汉族。上诉人文昌椰海湾房地产开发有限公司（以下简称椰海湾公司）因与被上诉人鞠世新商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月15日公开开庭审理了本案，上诉人椰海湾公司的委托代理人苑本富、被上诉人鞠世新的委托代理人罗祖宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年11月12日，鞠世新与椰海湾公司签订《文昌市商品房买卖合同》，鞠世新以价款315928元向椰海湾公司购买位于文昌市清澜开发区椰海明珠小区2号楼1单元10层1002号住房一套，建筑面积为51.8平方米。该合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”鞠世新已依约向椰海湾公司付完房屋价款315928元，并于2014年2月24日向椰海湾公司缴纳契税款、装修基金等收房应缴纳的各项费用共计16925元。该合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交房。经鞠世新及小区业主委员会多次催促，椰海湾公司交付房屋。双方对于交房的时间存在争议：鞠世新主张其于2013年1月1日入住1002号房，2013年1月1日即为交房时间。椰海湾公司主张交房时间为双方办理房屋交接的时间，即2014年2月24日。鞠世新为证明其上述主张，提供其与海南大祥物业服务有限公司文昌分公司2013年1月15日签订的《椰海明珠前期物业管理服务协议》、同日椰海明珠小区物业服务中心出具的《缴款单》2009924号，载明收费时间为2013年1月1日至2013年12月31日；椰海湾公司未能举证证明其上述事实主张。因此，原审法院确认鞠世新于2013年1月1日入住椰海明珠小区2号楼1单元1002号房。鞠世新因椰海湾公司未能及时完成办证，向文昌市人民法院提起诉讼，请求判令：1.椰海湾公司立即为鞠世新办理房地产权属证书；2.椰海湾公司向鞠世新支付逾期未办理房地产权属证书的违约金25021.5元(自2013年12月26日至2016年2月25日止792天);3.由椰海湾公司承担本案诉讼费212.77元。原审法院认为：2012年11月12日，双方当事人签订的关于鞠世新向椰海湾公司购买位于文昌市清澜开发区椰海明珠小区2号楼1单元1002号房的《文昌市商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。鞠世新已依约支付房屋价款和办证费用，椰海湾公司主张已为鞠世新办理房地产权属证书，但未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。自2013年12月26日起至2016年2月25日止，椰海湾公司逾期办证792天，鞠世新要求椰海湾公司立即办理房地产权属证书，支付逾期792天办理房地产权属证书的违约金人民币25021.5元（315928元×0.0001×792天=25021.5元），并由椰海湾公司承担本案诉讼费用212.77元，请求合法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，该院判决：一、椰海湾公司立即为鞠世新办理文昌市清澜开发区椰海明珠小区2号楼1单元1002号住房的房地产权属证书；二、椰海湾公司支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币25021.5元给鞠世新，限于本判决生效之日起五日内付清。案件受理费212.77元由椰海湾公司承担。宣判后，椰海湾公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销（2016）琼9005民初288号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人鞠世新的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人鞠世新承担。理由如下：一、延迟办证不属于椰海湾公司的过错。本案中，椰海湾公司履行交房义务后，及时向房管部门申请办理涉案商品房的房产证，逾期办证的主要原因是政府道路拓宽占用椰海湾公司土地771.45平方米，政府占用该土地需要走相关法律程序给予被占用方即椰海湾公司一定补偿，因未能及时解决这一问题，椰海湾公司办理房产证时遇到障碍，文昌市政府现已将“椰海明珠”项目列为历史遗留问题给予解决房产证办理问题。故，迟延登记办证是政府原因所致，构成《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力情形，椰海湾公司对此没有过错，不应承担逾期办证违约责任。二、原审判决的违约金过高。依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，逾期办证对被上诉人并未造成实际损失，退一步讲，即使造成损失，原审判决的违约金也过高，应适当调整。综上所述，逾期办证不是椰海湾公司的过错，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人鞠世新书面答辩称：一、原审法院按照法定程序依法作出正确判决，该判决应予以维持。二、椰海湾公司称逾期办证系政府原因所致是在推脱责任，也不符合事实，“椰海明珠”项目至今未达到工程验收标准，才导致办证逾期。三、鞠世新起诉时主张的违约金是根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》提出，椰海湾公司推翻合同约定据理不足，称没有给鞠世新造成实际损失也没有依据。四、鞠世新到海南省海口市出庭应诉的一切费用应由椰海湾公司负担。另外，按照《文昌市商品房买卖合同》第七条的约定，遇见不可抗力情形的话，开发商告诉买房人才可以免除责任，椰海湾公司从来没有告知过鞠世新不可抗力事由，不能以此为由免除其违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人椰海湾公司二审向本院提交以下7组证据材料：证据1、椰海湾公司《关于文昌市政府道路占用土地导致公司延迟办理椰海明珠业主房产证手续的情况说明》、文昌市建设工程临时规划许可证，拟证明逾期办证系政府原因所致；证据2、文昌市人民政府《关于同意改变土地用途的批复》、×号国有土地使用权证，拟证明文昌市政府占用土地作为市政道路的事实；证据3、《文昌市政府解决商品房登记历史遗留问题工作方案》，拟证明文昌市政府对解决历史遗留问题的方案设计及要求；证据4、文昌市住房和程序规划建设局《关于尽快办理文昌椰海湾房地产开发有限公司“椰海明珠”项目土地增容费等有关手续的函》，拟证明椰海湾公司依规办理增容手续；证据5、《研究解决商品房登记历史遗留问题的专题会议纪要》，拟证明文昌市政府部门已将“椰海明珠”项目列为历史遗留问题先行办理房产证；证据6、文昌市地价评估会审表，拟证明椰海湾公司解决历史遗留问题所走的程序；证据7、土地评估费发票、土地估价报告、土地估价报告备案表，拟证明政府部门拖延解决道路占用有关事项，导致延迟办证。经庭审质证，被上诉人鞠世新对上述证据的真实性没有异议，但是对其关联性及证明内容有异议，认为与本案无关，不能达到上诉人免除违约责任的证明目的。经核对原件及向相关职能部门核实，本院对上诉人所提交7组证据的真实性、合法性予以确认，上述证据材料的内容可相互印证，与涉案项目相关，对其关联性亦予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。二审另查明：文昌市人民政府于2008年4月8日向文昌市建设局作出《关于同意改变土地用途的批复》，载明将×号国有土地使用权证书所载面积为9812.97平方米商业、金融用地中的9042.78平方米调整为商住用地，770.19平方米调整为市政道路用地。尔后，文昌市政府于2008年就上述770.19平方米的市政道路用地重新核发×号国有土地使用权证，所有权人为椰海湾公司的法定代表人谭说，证书载明使用权面积为771.45平方米。2011年1月5日，椰海湾公司取得涉案“椰海明珠”项目的建设工程规划临时许可证[证号为文市规证建（2011）A005号]，载明该项目占4块宗地，其中包含上述×号、×号国有土地在内。椰海湾公司按照规划许可证上的容积率进行建设，因×号国有土地实际已被征用为市政道路用地，“椰海明珠”项目建成后出现增容问题未能及时解决，造成项目无法按规定程序办理商品房初始登记。文昌市政府于2015年8月将该项目列为历史遗留问题，统筹政府各部门协调解决，经文昌市政府同意，由文昌市住房和城乡规划建设局先予办理商品房登记，再由市有关征管部门在职责范围内向椰海湾公司追缴相关税费。2015年12月8日，文昌市住房和城乡规划建设局向文昌市国土环境资源局发函《关于尽快办理文昌椰海湾房地产开发有限公司“椰海明珠”项目土地增容费等有关手续的函》，载明×号国有土地属市政道路，应予收回，项目所占其他三块宗地容积率批准增加。2016年5月6日，文昌市国土环境资源局委托评估公司对涉案椰海湾项目土地增加容积率补缴地价款进行估价，估价报告业已完成，并于2016年6月13日办理土地估价报告备案。还查明，本案诉讼期间，2016年初，涉案房屋取得房屋所有权证。上述事实有一、二审法院认证的证据及当事人陈述予以证实。本院认为：本案二审的争议焦点为椰海湾公司是否应承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，涉案房屋交付时间为2013年1月1日，鞠世新取得房屋所有权证时间为2016年初，椰海湾公司交房三年后方为买受人办好房屋权属证书，其行为构成逾期办证，但按照上述约定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于出卖人承担违约责任的条件“由于出卖人的原因”之规定，只有因出卖人的责任导致办证逾期，出卖人椰海湾公司才应当承担日万分之一的违约责任。根据二审查明的事实，因政府规划需要，“椰海明珠”项目的部分土地被征用为市政道路，项目建成后因土地面积的减少，其容积率发生变更，实际建成容积率超出了规划许可证上的原许可范围，解决这一政府规划导致的增容问题后，涉案项目才能按程序顺利完成竣工验收、初始登记、房屋权属证书的办理等工作，而解决这一问题涉及多个行政部门的工作协调、土地估价、确定增容费等行政流程，其用时长短不在椰海湾公司的控制范围内。故，本案中并非椰海湾公司有意懈怠不予办理房屋权属登记，而是涉案房屋在客观上存在短时间内办证不能的合理事由。针对这一问题，文昌市政府于2015年12月21日出台了《研究解决商品房登记历史遗留问题的专题会议纪要》，原则上同意“椰海明珠”项目先行办理商品房登记。该会议纪要出台后不久，椰海湾公司即为鞠世新办妥了房屋所有权证书。综上，本案房屋办证逾期并非椰海湾公司的责任所致，椰海湾公司的行为没有违反双方合同第十五条的约定，不应承担违约责任。同时，依据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，鞠世新作为房屋买受人，主张椰海湾公司承担逾期办证的违约责任，其应对逾期取得房产证系由于椰海湾公司的原因这个事实负有举证证明责任，但其向本院提交的证据并未能证明这一点。因此，椰海湾公司的上诉主张具有事实和法律依据，本院予以采信，鞠世新的诉讼请求缺乏证据支持，本院不予采信。综上，原审审判程序合法，适用法律正确，由于上诉人椰海湾公司二审提交了新的证据，二审在一审认定的事实基础上查明了新的事实，二审依据新的事实对一审判决结果依法予以改判，由此产生的诉讼费用应由椰海湾公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初288号民事判决；二、驳回被上诉人鞠世新的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币212.77元，二审案件受理费人民币425.54元，均由上诉人文昌椰海湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白玉琳审判员  梁振文审判员  黄声泽二〇一六年七月二十九日书记员  王天石附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院《关于适用民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。审核：白玉琳撰稿：白玉琳校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年8月2日印制（共印18份）