四川省阆中市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1381民初389号
原告重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司。
住所地：阆中市。
负责人杨世福，该公司总经理。
委托代理人蒲小琴，该公司员工。
委托代理人谈立梅，四川源正律师事务所律师。
被告张建海，男，生于1967年1月5日，汉族，住四川省阆中市。
委托代理人王松，系被告张建海之妻。
原告重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司（金煌物业阆中分公司）诉被告张建海物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理。本案依法由审判员于2016年2月19日依简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒲小琴、谈立梅，被告张建海及其委托代理人王松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系阆中市“云天·新城一号”小区业主，原告为该小区提供物业服务，被告于2011年4月与重庆市金煌物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，双方就物业管理费用、公摊费及逾期不缴纳物管费滞纳金收取方式及缴纳时间等进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告提供了物业服务，而被告自2013年8月21日至2015年12月31无故拖欠物管费，原告多次催收无果。诉请判决：1、被告立即支付其2013年8月21日至2015年12月31日的物业管服务费共计2396（物管费）+170（公摊水电费）=2566元，并按合同约定向原告计付滞纳金；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告张建海辩称，被告未缴纳物管费有以下几点理由：1、出卖方在修建房屋时超出原定设计规划多修了几栋楼，但并没有绿化、娱乐等相关的配套设施；2、房屋存在漏水、裂缝、翘壳等质量问题；3、开发商及原告因房屋质量问题在赔修隔壁住户房屋时将被告房屋打穿了一个洞，至今未予处理；5、原告物管公司服务水平较差，电梯出现故障未及时维修，从未清扫过顶楼楼梯，小区垃圾乱七八糟，车辆乱停乱放，没有达到业主期望的效果。
经审理查明，原告金煌物业阆中分公司成立于2014年8月，系重庆市金煌物业管理有限公司（金煌物业公司）的分支机构，经营范围为开展公司授权的与物业管理服务相关的经营活动，并经总公司授权承担其在阆中市七里新区“云天·新城一号”小区前期物业服务中的一切物业合同权利及义务。被告系该小区业主，房屋面积为84.67㎡。2011年4月11日，金煌物业公司（甲方）、被告张建海（乙方）签订《前期物业管理服务合同》及《业主临时公约》，约定：1、本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润）；2、物业服务费用标准为非电梯住宅0.70元/月·平方米、电梯住宅1.00元/月·平方米、商业物业2.00元/月·平方米;3、小区公共用水、用电，实行独立计量，每月如实向业主/物业使用人分摊；4、物业管理费应按月交纳，乙方或物业使用人应在每月18日之前履行交纳义务，逾期将按每天千分之三向甲方交纳滞纳金，乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，乙方负有连带责任；5、首次物业管理费收取的时间是以商品房买卖合同约定的交房时间为准，每月15日之前（含15日）接房的收取当月全月物管费，每月15日之后接房的收取当月半个月的物管费；6、乙方或使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业费的应按每日千分之三的标准向甲方支付违约金。庭审中，原告主张被告应向其交纳公摊水电费，标准为6元/月，并提供了2015年8月至12月原告缴纳的小区路灯、用水等票据复印件。
同时查明，因被告所购买的四川省阆中云天物业发展有限公司（简称云天公司）延迟交房，被告张建海（乙方）与云天公司（甲方）于2012年1月12日签订《调解协议书》，约定：甲方对于迟延向乙方交房，向乙方进行经济赔偿，具体赔偿标准为根据乙方房屋面积按每平方米35元计算，共计赔偿2963元，全部充抵2011年10月1日至2013年8月20日的物业管理费，乙方无异议。被告的赔偿金充抵物业服务费期限届满后，至今未再向原告缴纳物业服务费。原告遂诉讼来院。
认定上述事实，有营业执照、组织机构代码证、《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》、《调解协议书》、收费许可证、阆发改价格[2012]441号文件、水、电费票据及当事人的陈述为据。
本院认为，被告与金煌物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，该合同内容没有违反法律禁止性规定，系双方自主意思表示，应属合法有效。原告金煌物业阆中分公司系该公司的授权物业经营公司，系阆中市云天新城一号小区的物业服务管理单位，被告张建海系该小区业主，原告向被告提供了物业管理服务，故原、被告之间建立了事实上的物业服务合同法律关系。原告按约定向被告提供了物业管理服务，被告应按约定承担向原告交纳物业管理服务费的义务，故原告主张被告交纳物业服务费，本院予以支持。被告的房屋赔偿金抵扣物管费期限届满之日为2013年8月20日，故被告应向原告缴纳2013年8月21日至2015年12月31日期间的物业服务费。根据合同约定，被告应交纳物管费用为2399.03元（84.67㎡×1元×28个月零11天），原告主张被告向其交纳公摊水电费为6元/月，根据合同第三条第一项“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润）”的约定，原告的收费系包干制，其向被告收取的物业费用包括了物业服务成本、税费以及利润，本案中，原告主张的公摊费依据为小区公摊区域内的水、电费用，该费用应包含在物业服务成本内，不应再单独向被告收取，故原告的该项主张，本院不予支持。关于原告滞纳金的主张，根据合同第三条第三项第6条“物业管理费应按月交纳，乙方或物业使用人应在每月18日之前履行交纳义务，逾期将按每天千分之三向甲方交纳滞纳金”的约定，该约定滞纳金为每日千分之三过高，本院酌定被告张建海从2013年9月19日起至物业管理费用付清之日止，以每月18日应交纳的物管费按国家商业银行规定的一年期贷款利率向原告计付利息。被告辩解因出卖人违约合同规划约定多修建几栋房屋，相关绿化、娱乐设施未完善，房屋漏水、裂缝、翘壳等房屋质量问题以及隔壁住户搭建遮阳蓬遮挡屋内光线，导致其不愿意缴纳物管费，被告陈述的上列问题与本案不是同一法律关系，应当另行主张，故被告的辩解理由不能成立，本院不予支持。被告辩解开发商及原告因房屋质量问题在赔修隔壁住户房屋时将被告房屋凿穿了一个洞，但并未提供任何证据佐证，可另案主张其权利。关于被告提出的原告提供物业服务管理中出现电梯故障维修不及时、垃圾未有序堆放、车辆乱停乱放等各种问题，本案中，原告向被告提供了物业管理服务，被告如认为原告在服务过程有怠于管理的行为，可以申请业主委员会更换物业单位，但并不能以此作为拒绝交纳物业管理费的理由。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释及相关法律问题》第六条的规定，判决如下：
一、被告张建海在本判决发生法律效力后十五日内支付原告重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司物业服务费2396元；并从2013年9月19日起至物管费用付清之日止以每月18日应交纳的物管费按国家商业银行规定的一年期贷款利率计付利息。
二、驳回原告重庆市金煌物业管理有限公司阆中分公司的其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人如果民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告张建海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 赵卿宇
二〇一六年二月二十三日
书记员 吕 莎