南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初495号原告（反诉被告）：广西东方航洋实业集团有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城1号楼2401－10号。法定代表人：陈庚威，该公司副董事长。原告（反诉被告）：广西南宁海派物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城地下1层商场B101房。法定代表人：陈武，该公司执行董事。原告（反诉被告）：广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城2层2009号。主要负责人：罗永海，该公司总经理。上述三原告的共同委托诉讼代理人：郑红蕾，女，，汉族，住阳朔县。上述三原告的共同委托诉讼代理人：何金慧，女，，壮族，住贵港市覃塘区。被告（反诉原告）：刘嘉诚，男，汉族，住柳州市柳南区。委托诉讼代理人：陈善荣，广西同望律师事务所柳州分所律师。原告广西东方航洋实业集团有限公司（以下简称航洋集团）、广西南宁海派物业服务有限公司（以下简称海派物业）、广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司（以下简称航洋商业分公司）与被告刘嘉诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序。被告刘嘉诚在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年8月31日裁定转为普通程序，并于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）航洋集团、海派物业、航洋商业分公司的共同委托诉讼代理人郑红蕾，被告（反诉原告）刘嘉诚及其委托诉讼代理人陈善荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）航洋集团、海派物业、航洋商业分公司向本院提出诉讼请求：1.确认刘嘉诚与航洋集团、海派物业于2014年8月29日签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》（合同编号：HZZL-SP-20140829-01）于2015年9月12日解除；2.刘嘉诚向航洋集团支付租赁合同解除前欠付的租金140518.29元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自付款期限届满的次日计至刘嘉诚付清全部租金之日，暂计至2016年5月20日，逾期付款违约金为153941.68元）；3.刘嘉诚向航洋集团支付租赁合同解除后收回商铺前的占有使用费14883.10元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自付款期限届满的次日计至刘嘉诚付清全部占有使用费之日，暂计至2016年5月20日，逾期付款违约金为11007.29元）；4.刘嘉诚向海派物业支付收回商铺前欠付的物业管理费98975.93元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自付款期限届满的次日计至刘嘉诚付清全部物业管理费之日，暂计至2016年5月20日，逾期付款违约金为115297.61元）；5.刘嘉诚向航洋商业分公司支付收回商铺前欠付的商业管理费129501.15元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自付款期限届满的次日计至刘嘉诚付清全部商业管理费之日，暂计至2016年5月20日，逾期付款违约金为137841.95元）；6.刘嘉诚承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月29日，刘嘉诚与航洋集团、海派物业签订了《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由刘嘉诚承租广西南宁市民族大道131号会展·航洋城购物中心（以下简称：商场）第四层第L4-003号商铺（经营“宝贝蛋”），租赁期限为五年（含90日的免租装修期），90日的免租装修期自商铺交付之日起算。同日，刘嘉诚与航洋商业分公司签订了《南宁会展·航洋城商业管理合同》（以下简称商业合同），约定刘嘉诚接受航洋商业分公司对商场进行统一的商业运营管理服务，服务期限与租赁合同的租赁期限一致。租赁合同签订后，航洋集团依约向刘嘉诚交付商铺，刘嘉诚于2014年11月26日接收了商铺。航洋集团、海派物业、航洋商业分公司与刘嘉诚签订的上述租赁合同、商业合同是真实、合法、有效的，双方均应严格履行合同。但刘嘉诚未能严格履行合同义务，自接收商铺后一直未支付过任何租赁费用。且刘嘉诚装修商铺时未做好防水工程，致使商铺漏水至购物中心其他商铺。根据租赁合同、商业合同约定，刘嘉诚应按月缴纳租金、物业管理费及商业管理费。然而刘嘉诚自2014年11月26日接收商铺后一直未支付过租金、物业管理费及商业管理费等租赁费用，长期拖欠该等费用，且经多次催告仍拒不支付该等费用。因刘嘉诚存在上述重大的违约行为，且拒不整改，航洋集团、海派物业有权依据法律规定及合同约定解除与刘嘉诚的租赁合同，并有权依据合同约定追究刘嘉诚的违约责任。为维护自身合法利益，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司不得不根据相关法律规定和租赁合同的相关约定，向刘嘉诚发出《解除合同通知书》解除租赁合同，租赁合同已于2015年9月12日解除。另外，因刘嘉诚欠付各项合同费用，依据租赁合同第16.1条及商业合同第6.2条的约定，刘嘉诚理应向航洋集团、海派物业、航洋商业分公司支付逾期付款违约金（按日3‰计算，从付款期限届满的次日计至付清全部欠款之日止）。租赁合同解除后，刘嘉诚违法占用涉案商铺，理应支付交还商铺前的占有使用费、物业管理费、商业管理费。合同解除后，刘嘉诚非但拒付欠费，还拒不按约定将商铺恢复原状及清洁后交还。根据租赁合同第13.4条约定，刘嘉诚理应按租赁合同解除前一个月的标准支付占有使用费、物业管理费，直至其交还商铺。根据商业合同第2.1条约定，刘嘉诚理应按商业合同约定支付商业管理费直至其交还商铺。被告（反诉原告）刘嘉诚辩称，1.本案是三个不同的合同关系，不应在一个案件中合并审理，从航洋集团、海派物业、航洋商业分公司提供的证据以及起诉来看，本案存在租赁合同关系、物业服务关系以及商业管理关系，而且三个合同关系对应主体均不同，因此不应当合并审理，本案案由是租赁合同，那么本案应当只审查租赁合同关系。2.刘嘉诚不存在违约行为，刘嘉诚虽然没有支付租金，但是过错不在刘嘉诚，根据双方签订的租赁合同的约定，租赁面积无法确定，刘嘉诚也就无法缴纳正确的租金，因此不能及时缴纳租金的过错在航洋集团、海派物业、航洋商业分公司。3.航洋集团、海派物业、航洋商业分公司要求的违约金与法律法规和司法解释的规定不符，如前所述，刘嘉诚不存在违约情况，不应承担违约责任。4.如双方关于租金的数额确定，也应当扣除刘嘉诚已经交纳的全部保证金、押金等款项。5.本案合同的解除是因航洋集团、海派物业、航洋商业分公司强行封锁刘嘉诚租赁的房屋、停水停电，导致合同于2015年9月9日已经事实解除。航洋集团、海派物业、航洋商业分公司没有交给刘嘉诚测绘图，并且多次要求刘嘉诚更改装修方案，航洋集团要求刘嘉诚配合其装修之后再进场，导致刘嘉诚无法开张。后来经过协商，航洋集团同意在前三个月免除刘嘉诚的租金，但是后来航洋集团却没有实际免除。经过协商，双方同意刘嘉诚不带走商铺任何东西，刘嘉诚不要求退还保证金以及押金，刘嘉诚也无需要再支付租金，之后航洋集团也没有向刘嘉诚要求支付租金。被告(反诉原告)刘嘉诚向本院提出反诉请求：1.航洋集团、海派物业、航洋商业分公司共同赔偿刘嘉诚的各项损失共计705973元（包括商铺的装修费用426000元、经营餐厅购买所需的设备损失279973元）；2.本案的诉讼费用由航洋集团、海派物业、航洋商业分公司承担。事实和理由：2014年8月29日，航洋集团、海派物业与刘嘉诚签订了《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》，合同签署后，刘嘉诚对租赁房屋进行了装修，并置办了大量的餐饮设备设施，进行经营。但由于航洋集团的整体装修、营销没有做好，导致刘嘉诚一直不能正常经营。其后，经双方协议，航洋集团同意刘嘉诚延长三个月免租期。但由于航洋集团的整体营销未能达到要求，延长期满后，刘嘉诚的经营也未见起色。同时，由于双方对于租金的事宜一直未达成一致，加上刘嘉诚自身的经营困难，故刘嘉诚一直未支付租金。2015年9月，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司在未与刘嘉诚协商、征得其同意的情况下，强行解除了租赁合同，对刘嘉诚的经营场地进行停水、停电，且关闭了刘嘉诚的经营场所，并将刘嘉诚的全部装饰装修、设备设施等据为己有。其后不久，航洋集团将租赁的场地出租给他人经营餐饮使用。航洋集团、海派物业、航洋商业分公司在双方就租金未达成一致的前提下，以刘嘉诚违约为由，侵害刘嘉诚的合法财产，应当赔偿刘嘉诚的各项损失。原告（反诉被告）航洋集团、海派物业、航洋商业分公司对被告（反诉原告）刘嘉诚的反诉辩称：1.导致租赁合同解除的原因在于刘嘉诚，因此产生的所谓的“损失”应由刘嘉诚自行承担。首先根据合同约定，刘嘉诚应于2014年11月26日起支付物业管理费，并应于2015年2月24日起支付租金及商业管理费，但截至目前，刘嘉诚从未支付过任何一笔租赁费用，且在航洋集团、海派物业、航洋商业分公司多次催告后仍拒不履行合同约定的付款义务，暂计至租赁合同解除之日（2015年9月12日），刘嘉诚所欠租赁费用仅本金部分已高达349151.24元。刘嘉诚拒付租赁费用的行为已严重违反合同约定。刘嘉诚持续非法占用涉案商铺，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司无需承担赔偿责任。2.航洋集团从未同意给予刘嘉诚延长3个月免租期，也未同意用保证金、押金抵扣租金，刘嘉诚经营不善不应归责于航洋集团、海派物业、航洋商业分公司，且刘嘉诚主张的赔偿金额与证据不能对应。如前所述，因刘嘉诚存在长期拖欠各项租赁费用的重大违约行为，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司才不得不依法依约解除租赁合同，导致租赁合同解除的原因在于刘嘉诚，因此产生的所谓的“损失”应由刘嘉诚自行承担。综上，请法院驳回刘嘉诚的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.航洋集团、海派物业、航洋商业分公司提供的视听资料，与本案无关联；2.航洋集团、海派物业、航洋商业分公司提供的《解除合同通知书》、《关于再次提请贵方付清全部欠款及交还商铺的致函》、《关于再次提请贵方立即付清全部欠款的致函》、邮政特快专递详情单，真实、合法、有效，本院予以采信；3.刘嘉诚提供的水泥《收款收据》、富仕通陶瓷经营部销售结算清单、广州万佳酒店用品公司送货单、广州市益全厨具有限公司订购单及收款收据、广州莹樽玻璃制品有限公司货单及收款收据、和通陶瓷销售单、广州兆盈厨具商行订购单及收据、广西南宁友裕卷闸门订单，与刘嘉诚提供的银行交易明细单相互佐证，本院对于其发生的费用予以采信；刘嘉诚提供的其他收据及合同，因无证据证实费用确已发生，本院不予采信；4.刘嘉诚提供的证人证言，因证人同时是另案的被告，与本案有利害关系，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月22日，航洋集团（甲方一）和海派物业（甲方二）与刘嘉诚（乙方）签订了《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》，约定：刘嘉诚承租位于广西××民族大道××“××·××”购物中心××号商铺；商铺范围最终以甲方现场确定的为准，商铺面积最终以甲方委托的专业测绘公司的测绘报告为准，如果商铺暂定面积与测绘报告面积不一致的，双方同意按该测绘报告面积来计算本合同项下的租金、商业管理费、物业管理费及租赁保证金等费用进行多还少补；乙方应按本合同及附件《合同商务条件》的约定向甲方支付租金、物业管理费、租赁保证金、质量保证金、水费、电费、水电费押金及其他应付费用；首月基本租金应于计租日（即：计收租金的首日）或之前支付，以后每个日历月1号前应支付当月基本租金；乙方应于签订本合同时或之前按《合同商务条件》向甲方一交纳租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、物业管理费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定的义务的保证；首月物业管理费应于起租日或之前支付，以后每个日历月1号前应支付当月物业管理费；在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、水费或者其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金（从付款期限届满的次日计算至乙方付清全部欠款之日止）；如果本合同约定的付款截止日为休息日（即：周六、周日）的，付款截止日则自动提前为前一个工作日；如果本合同约定的付款截止日为中华人民共和国法定节假日的，付款截止日则顺延至法定节假日结束后的第一个工作日；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起3日内交还该商铺；乙方逾期交还商铺的，或未办理商铺交还手续而自行离场、撤场的，均视为乙方重大违约，甲方有权自行收回商铺；乙方逾期未搬离的设施或其他物品，视为乙方已放弃对它们的所有权并归甲方所有，甲方有权自行处理（包括但不限于：自行封存、转移、变卖、拍卖、作为垃圾清理），处理费用由乙方承担，甲方无须给予乙方任何补偿或赔偿；在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、商业管理费或其他费用达到15日或以上的（无论甲方是否催交，无论金额多少），甲方有权单方面解除本合同，自行收回该商铺，没收租赁保证金，收回曾给予乙方的租金优惠，且无需赔偿或补偿乙方的任何损失，乙方应另行支付相当于两个月租金及物业管理费总额的违约金，及另行赔偿甲方及第三方的损失；双方的通知地址、联系人以附件《合同商务条件》列明的为准，通知送达附件《合同商务条件》列明的地址及约定人员时即视为“已通知对方”，一方变更通知地址及联系人的，应当书面通知对方，否则，视为未变更；甲方向乙方发出整改通知、处罚（违约金）通知或者其他通知七天内，如果乙方未书面回复不同意见的，即视为乙方完全认可甲方通知内容。合同还对其他的权利义务作了约定。在《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》附件四《合同商务条件》中约定：乙方地址为柳州市××南区；出租商铺位于广西××民族大道××“××·××”购物中心××号商铺，承租面积为356平方米；租赁期限5年（自商铺交付之日起算），含免租装修期；免租装修期90日（自商铺交付之日起算），免租装修期内，乙方仅免予支付租金，但乙方仍需支付物业管理费、水费、电费等其他费用；第一个和第二个租赁年度每月基本租金为21360元，即每月60元/㎡，按承租面积计算；租赁保证金共计158065元；免租装修期内每月物业管理费为7120元，此后每月物业管理费为10680元；水电费押金7120元、装修押金5000元/次、垃圾清运费3560元/次、质量保证金5000元、租赁POS专用收银系统押金4000元/台等内容。2014年8月22日，航洋商业分公司（甲方）与刘嘉诚（乙方）签订了《南宁会展·航洋城商业管理合同》，约定：免租装修期内每月商业管理费为0元，此后每月商业管理费为17800元，首月商业管理费应于计租日（即：计收租金的首日，下同）前支付，以后每个日历月1号前应支付当月商业管理费；如果本合同约定的付款截止日为休息日（即：周六、周日）的，付款截止日则自动提前为前一个工作日；如果本合同约定的付款截止日为中华人民共和国法定节假日的，付款截止日则顺延至法定节假日结束后的第一个工作日；乙方逾期未付清本合同项下的任何应付款项的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金（从付款期限届满的次日计算至乙方付清全部欠款之日止）等内容。上述合同签订后，刘嘉诚按照合同约定交纳了租赁保证金158065元、水电费押金7120元、装修押金5000元、租赁POS专用收银系统押金4000元。2014年11月26日，航洋集团将商铺交付给刘嘉诚，经营品牌名称为“辣能量”。此后，刘嘉诚对商铺进行了装修，但一直未支付租金、物业管理费、商业管理费。2015年6月17日，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司联合向刘嘉诚发出《关于再次提请贵方按时支付各项费用的致函》，要求刘嘉诚在收到本函之日起7日内支付2015年6月及之前应付未付的租金、物业管理费等各项费用。刘嘉诚于2015年6月20日签收，并注明“费用有误未与我沟通协调”。2015年7月24日、8月19日，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司联合向刘嘉诚发出《关于再次提请贵方按时支付各项费用的致函》，并向刘嘉诚位于柳州市××南区邮寄。2015年9月10日，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司联合作出《解除合同通知书》，通知刘嘉诚自本通知送达之日，立即解除双方签订的合同，并要求刘嘉诚在本通知送达之日起3日内，交清全部欠费，已支付的租赁保证金将依合同约定予以没收，同时，要求刘嘉诚于本通知送达之日起3日内，将全部自有物品搬离上述商铺，将商铺恢复原状及清洁后交还，否则，商铺内所有遗留物品视为刘嘉诚放弃所有权，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司有权自行收回商铺及自行处理遗留物品。以上通知，已于2015年9月11日向刘嘉诚的身份证住址及××南区邮寄，刘嘉诚均拒收。2015年9月22日，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司又通过邮寄的方式向刘嘉诚发出要求支付欠款及交还商铺的通知。2015年10月3日，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司收回了涉案商铺，对商铺内的物品清空。后将涉案商铺出租给案外人。本院认为，航洋集团、海派物业于2014年8月22日与刘嘉诚签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》及航洋商业分公司与刘嘉诚签订的《南宁会展·航洋城商业管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，航洋集团已于2014年11月26日将位于广西××民族大道××“××·××”购物中心××号商铺交付给刘嘉诚，刘嘉诚依约应当于免租期满后即2015年2月24日支付首月租金。虽然上述合同约定了商铺面积最终以测绘公司的测绘报告为准，但合同也约定了商铺的暂定面积以及租金、物业管理费、商业管理费的具体数额，双方同意在商铺暂定面积与测绘报告面积不一致的，按该测绘报告面积来计算租金、商业管理费、物业管理费及租赁保证金等费用，进行多还少补。因此，在测绘公司尚未作出测绘报告前，刘嘉诚均应按暂定的面积在约定的期限内支付租金、商业管理费、物业管理费，刘嘉诚未支付以上费用已构成违约，根据《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》的约定，航洋集团、海派物业有权单方解除合同。航洋集团、海派物业、航洋商业分公司于2015年9月11日按合同列明的刘嘉诚地址邮寄了《解除合同通知书》，刘嘉诚于2015年9月12日拒收，根据《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》的约定，视为解除合同的通知已送达刘嘉诚，故《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》于2015年9月12日解除。关于航洋集团主张的合同解除前的租金及逾期付款违约金的问题。刘嘉诚从应付租金日即2015年2月24日开始未支付租金，故航洋集团要求刘嘉诚按合同约定的月租金21360元支付2015年2月24日至2015年9月12日的租金共计140518.29元有事实依据和法律依据，本院予以支持。刘嘉诚未按期支付租金，根据合同约定，应当从付款期限届满的次日起支付逾期付款违约金。刘嘉诚提出合同约定的每日3‰的违约金过高，请求予以减少，对此本院认为，航洋集团并未举证证实其实际损失，故主张按逾期交付金额的每日3‰支付逾期付款违约金过高，本院予以调整，违约金应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算。其中，2015年2月24日至2月28日应付租金的违约金，应以欠付的租金3814.29元为基数计算，从2015年2月24日起算；2015年3月应付租金的违约金，应以欠付的租金21360元为基数，从2015年2月27日起算；2015年4月应付租金的违约金，应以欠付的租金21360元为基数，从2015年4月1日起算；2015年5月应付租金的违约金，应以欠付的租金21360元为基数，从2015年5月4日起算；2015年6月应付租金的违约金，应以欠付的租金21360元为基数，从2015年6月1日起算；2015年7月应付租金的违约金，应以欠付的租金21360元为基数，从2015年7月1日起算；2015年8月应付租金的违约金，应以欠付的租金21360元为基数，从2015年7月31日起算；2015年9月1日至9月12日应付租金的违约金，应以欠付的租金8544元为基数，从2015年9月1日起算。以上违约金，均计算至刘嘉诚付清租金之日止。关于航洋集团主张的合同解除后收回商铺前的占有使用费及逾期付款违约金的问题。合同解除后，航洋集团于2015年10月3日收回商铺，刘嘉诚应按《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》约定的月租金21360元的标准向航洋集团支付占有使用费，航洋集团主张此期间的占有使用费14883.1元的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。至于逾期付款违约金的问题，如前所述，应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算违约金。其中，2015年9月13日至9月30日应付场地占有使用费的违约金，应以欠付的占有使用费12816元为基数计算，从2015年9月13日起算；2015年10月1日至10月3日应付占有使用费的违约金，应以欠付的占有使用费2067.1元为基数，从2015年10月8日起算。以上违约金，均计算至刘嘉诚付清占有使用费之日止。关于海派物业诉请的收回商铺前的物业管理费及逾期付款违约金的问题，《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》约定免租期内的物业管理费为7120元/月，免租期后为10680元/月，支付期限与租金一致，因此，海派物业要求刘嘉诚支付2014年11月26日交付商铺至2015年10月3日收回商铺前的物业管理费98975元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。至于逾期付款违约金的问题，根据合同约定，刘嘉诚应当从付款期限届满的次日支付逾期付款违约金。如前所述，应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算违约金。其中，2014年11月26日至2014年11月30日应付物业管理费的违约金，应以欠付的物业管理费1186.67元为基数，从2014年11月26日起算；2014年12月和2015年1月的应付物业管理费违约金，均以每月欠付的7120元为基数，分别从2014年12月1日、2015年1月4日起算；2015年2月1日至2月23日的应付物业管理费违约金，以欠付的1907.14元为基数，从2015年1月30日起算；2015年2月24日至2月28日应付物业管理费的违约金，以欠付的1907.14元为基数，从2015年2月24日起算；2015年3月至9月应付物业管理费的违约金，分别以每月欠付的10680元为基数，从2015年2月27日、4月1日、5月4日、6月1日、7月1日、7月31日、9月1日分别开始起算；2015年10月1日至10月3日应付物业管理费的违约金，以欠付的1033.55元为基数，从2015年10月8日起算。以上违约金，均计算至刘嘉诚付清物业管理费之日止。关于航洋商业分公司诉请的收回商铺前的商业管理费及逾期付款违约金的问题，航洋商业分公司与刘嘉诚签订的《南宁会展·航洋城商业管理合同》约定，免租装修期内每月商业管理费为0元，此后每月商业管理费为17800元，因此，航洋商业分公司要求刘嘉诚支付计租日即2015年2月24日至2015年10月3日收回商铺前的商业管理费129501.15元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于逾期付款违约金的问题，根据合同约定，刘嘉诚应当从付款期限届满的次日支付逾期付款违约金。如前所述，应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算违约金。其中，2015年2月24日至2月28日应付商业管理费的违约金，以欠付的商业管理费3178.57元为基数，从2015年2月24日起算；2015年3月至2015年9月期间应付商业管理费的违约金，分别以每月欠付的17800元为基数，从2015年2月27日、4月1日、5月4日、6月1日、7月1日、7月31日、9月1日分别开始起算；2015年10月1日至10月3日应付商业管理费的违约金，以欠付的1722.58元为基数，从2015年10月8日起算。以上违约金，均计算至刘嘉诚付清商业管理费之日止。关于刘嘉诚要求航洋集团、海派物业、航洋商业分公司赔偿装修费426000元的反诉请求，因本案《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》的解除系因承租人刘嘉诚违约所导致，故刘嘉诚的该项请求，本院不予支持。关于刘嘉诚要求航洋集团、海派物业、航洋商业分公司赔偿经营餐厅购买的设备损失279973元的反诉请求。《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》合同于2015年9月12日解除，刘嘉诚应于解除后3日内搬离其自有设施或其他物品，但经航洋集团、海派物业、航洋商业分公司通知后，刘嘉诚仍未将其设备搬离，故航洋集团、海派物业、航洋商业分公司自行处理涉案商铺内的物品符合合同约定，刘嘉诚要求航洋集团、海派物业、航洋商业分公司赔偿损失没有依据，本院不予支持。航洋集团、海派物业、航洋商业分公司不同意用刘嘉诚支付的租赁保证金和押金抵扣租金，且刘嘉诚亦未提出退还租赁保证金和押金的请求，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广西东方航洋实业集团有限公司、广西南宁海派物业服务有限公司与被告（反诉原告）刘嘉诚于2014年8月29日签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》（合同编号：HZZL-SP-20140829-01）于2015年9月12日解除；二、被告（反诉原告）刘嘉诚向原告（反诉被告）广西东方航洋实业集团有限公司支付2015年2月24日至2015年9月12日的租金共计140518.29元及逾期付款违约金（违约金计算方法：按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，其中，2015年2月24日至2月28日应付租金的违约金，以欠付的租金3814.29元为基数计算，从2015年2月24日起算；2015年3月应付租金的违约金，以欠付的租金21360元为基数，从2015年2月27日起算；2015年4月应付租金的违约金，以欠付的租金21360元为基数，从2015年4月1日起算；2015年5月应付租金的违约金，以欠付的租金21360元为基数，从2015年5月4日起算；2015年6月应付租金的违约金，以欠付的租金21360元为基数，从2015年6月1日起算；2015年7月应付租金的违约金，以欠付的租金21360元为基数，从2015年7月1日起算；2015年8月应付租金的违约金，以欠付的租金21360元为基数，从2015年7月31日起算；2015年9月1日至9月12日应付租金的违约金，以欠付的租金8544元为基数，从2015年9月1日起算，以上违约金均计至刘嘉诚付清租金时止）；三、被告（反诉原告）刘嘉诚向原告（反诉被告）广西东方航洋实业集团有限公司支付2015年9月13日至2015年10月3日的占有使用费14883.1元及逾期付款违约金（违约金计算方法：按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，其中，2015年9月13日至9月30日应付占有使用费的违约金，以欠付的12816元为基数计算，从2015年9月13日起算；2015年10月1日至10月3日应付占有使用费的违约金，以欠付的2067.1元为基数，从2015年10月8日起算，以上违约金均计至刘嘉诚付清占有使用费时止）；四、被告（反诉原告）刘嘉诚向原告（反诉被告）广西南宁海派物业服务有限公司支付2014年11月26日至2015年10月3日的物业管理费98975.93元及逾期付款违约金（违约金计算方法：按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，其中，2014年11月26日至2014年11月30日应付物业管理费的违约金，以欠付的物业管理费1186.67元为基数，从2014年11月26日起算；2014年12月和2015年1月应付物业管理费的违约金，均以每月欠付的7120元为基数，从2014年12月1日、2015年1月4日分别开始起算；2015年2月1日至2月23日应付物业管理费的违约金，以欠付的1907.14元为基数，从2015年1月30日起算；2015年2月24日至2月28日应付物业管理费的违约金，以欠付的1907.14元为基数，从2015年2月24日起算；2015年3月至9月应付物业管理费的违约金，分别以每月欠付的10680元为基数，从2015年2月27日、4月1日、5月4日、6月1日、7月1日、7月31日分别开始起算；2015年10月1日至10月3日应付物业管理费的违约金，以欠付的1033.55元为基数，从2015年10月8日起算，以上违约金均计至刘嘉诚付清时止）；五、被告（反诉原告）刘嘉诚向原告（反诉被告）广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司支付2015年2月24日至2015年10月3日的商业管理费129501.15元及逾期付款违约金（违约金计算方法：按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，其中，2015年2月24日至2月28日应付商业管理费的违约金，以欠付的商业管理费3178.57元为基数，从2015年2月24日起算；2015年3月至2015年9月期间应付商业管理费的违约金，分别以每月欠付的17800元为基数，从2015年2月27日、4月1日、5月4日、6月1日、7月1日、7月31日、9月1日分别开始起算；2015年10月1日至10月3日应付商业管理费的违约金，以欠付的1722.58元为基数，从2015年10月8日起算，以上违约金均计至刘嘉诚付清物业管理费时止）；六、驳回原告（反诉被告）广西东方航洋实业集团有限公司、广西南宁海派物业服务有限公司、广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）刘嘉诚的反诉请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费11820元（原告广西东方航洋实业集团有限公司已预交），由原告广西东方航洋实业集团有限公司、广西南宁海派物业服务有限公司、广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司负担5717.19元，由被告刘嘉诚负担6102.81元。反诉案件受理费10860元，减半收取计5430元（反诉原告已预交），由反诉原告刘嘉诚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  周文昌审 判 员  罗宏萍人民陪审员  李一锋二〇一七年一月十八日书 记 员  赵文赎附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过过高请求予以适用减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合贩履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对方已形成附合的装饰装修物的处理没约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适用补偿；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。