成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0104民初3846号
原告：冯骆，女,汉族，1994年7月29日出生，住四川省新津县。
委托诉讼代理人：吴志华，成都市锦江区忠信法律服务所法律工作者。
被告：都建琼，女,汉族，1965年4月28日出生。住四川省西昌市。
委托诉讼代理人：王路明，四川聚仁德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石晓华，四川聚仁德律师事务所律师。
原告冯骆与被告都建琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，并于2017年6月29日进行了公开开庭审理。原告冯骆以及委托诉讼代理人吴志华，被告都建琼以及委托诉讼代理人王路明、石晓华到庭参加诉讼。庭审后双方均表示愿意庭外和解，但在本院指定的调解期限内未达成调解协议。本案现已审理终结。
原告冯骆向本院提出诉讼请求：1、判令都建琼承担违约责任，向冯骆支付违约金236000元，并承担卖方未履行合同产生的居间佣金8000元，合计244000元;2、都建琼承担本案的诉讼费用。
事实和理由：2017年2月20日冯骆、都建琼在成都全家乐房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，该合同约定：冯骆购买都建琼位于成都市通桂路7号6幢1单元501号房屋一套，建筑面积为137平方米，成交价为2360000元。冯骆在签订合同当日向都建琼支付定金100000元，都建琼并同意将全部定金交经纪方托管，待都建琼将已选的情况全部完善后，经纪方按约将托管定金退还都建琼。产权转移手续由经纪方负责协助办理，买卖双方应积极协助和配合经纪方办理相关手续并在签署本合同之日起7个工作日内提供全部资料给经纪方。并且都建琼承诺取得该房屋的所有权证后，必须在5个月工作日内通知冯骆和经纪方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续，都建琼并承诺该房屋若未与冯骆签署解约协议之前不得再次挂牌出售，若有此类事件发生，冯骆将有权追究其法律责任。合同签订后，冯骆如约向都建琼支付了购房定金100000元。依据合同约定，都建琼应当积极协助和配合经纪方办理所购房屋所有权证的凭证和手续，但都建琼却时至今日仍未向冯骆及经纪方出示已经办理下来的房产权证，直至现在，都建琼仍无理拒不得提供任何手续。期间冯骆曾多次与都建琼协商继续履行合同，但都建琼却于2017年4月18日向冯骆单方出具解除合同通知书，以冯骆未支付购房首付款960000元和冯骆不符合购房资格为由单方解除房屋买卖合同。冯骆曾向都建琼多次声明冯骆可以采取其他补救措施，完全可以达到购房资格，而且不是冯骆不按约支付购房首付款给都建琼，而是都建琼应取得房屋产权证书后才能将首付款支付。因都建琼一直未告知冯骆和经纪方，该房屋的产权证书已办理的事实，也拒不提供房屋产权证给冯骆和经纪方审查，所以不是冯骆未按约定履行义务，而是都建琼在与冯骆未共同签署解约协议时，擅自再次挂牌出售，将该房屋转卖第三人，并向房屋管理局办理了房屋过户网签备案。因房屋涨价，都建琼不愿将该房出售给冯骆，并还不想承担给冯骆造成的严重损害。都建琼的行为严重损害冯骆的利益，请法院依法支持冯骆的诉请求。
被告都建琼辩称，1、根据冯骆与都建琼签订的《补充协议》约定，冯骆知道都建琼出售的涉案房屋未取得产权，房屋买卖合同是否能完全履行，前提条件是都建琼需取得产权，签约风险冯骆是明知的。2、涉案房屋的产权证都建琼于2017年3月29日取得，由于在2017年3月23日成都市人民政府办公厅发出《关于完善我市住房限购政策的通知》(成办发﹝2017)10号)，根据通知规定，冯骆属限购对象，已不具备购房的主体资格，双方签订的购房合同不能履行。合同不能履行的原因属不可归责于双方，根据《补充协议》第四条第四款的约定，双方均不承担违约责任。3、都建琼在知道限购政策出台后已即时通知了冯骆，并向冯骆发出了《解除合同通知书》，并向冯骆表明了解除合同的原因属不可抗力，合同不能履行而解除不属都建琼的过错。4、冯骆向中介方交纳的定金100000元，有80000元未按约缴纳，冯骆违约在先，该事实也属都建琼提出解除合同的原因之一。5、都建琼将涉案房屋已出售是事实，但没有炒房的目的和动机，因涉案房屋出卖的价格比与冯骆约定的价格还低10000元，都建琼急于出售房屋的原因是向银行借了高息贷款，必须早日出卖房产偿还高利息借款。综上，涉案房屋买卖合同因不可归责于双方当事人的原因，而客观上无法履行，都建琼第一时间已通知冯骆解除合同，并告知了中介方，都建琼无须承担任何违约责任，冯骆也没有损失。请求驳回冯骆的诉讼请求。
经审理查明，2015年6月29日，都建琼与成都中洲锦江房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定都建琼购买成都中洲锦江房地产有限公司开发的位于成都市锦江区通桂路6栋1单元5层501号住宅，面积137.05平方米，房屋总价款为1374416元。该房屋于2017年1月20日进行了合同备案登记。2017年2月20日冯骆与都建琼签订了案涉房屋的一系列交易文件。2017年3月29日都建琼取得案涉房屋产权。2017年4月12日都建琼与第三人签订案涉房屋的《成都市存量房买卖合同》，2017年5月11日，都建琼将案涉房屋过户给了第三人。
2017年2月20日冯骆与都建琼在成都全家乐房地产经纪有限公司的居间下签订了0001016《房屋交易文件》，文件包括《交易方留存信息表》、《交易资金托管提示函》、《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》、《关于合同(编号0001016)的补充协议》。《成都市存量房屋买卖合同》约定：都建琼将位于成都市锦江区通桂路6栋1单元5层501号住宅，面积137.05平方米的房屋以总价款2360000元出售给冯骆。《补充协议》约定：第一条就都建琼暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实，中介公司已如实告知冯骆，冯骆已知晓该事实，双方已明确知晓交易风险，且愿意达成本交易协议。双方协商同意该房屋成交总价为2360000元。第二条冯骆应在签订本合同当日支付定金100000元。冯骆在过户递件前三个工作日内将首付款960000元划入银行资金托管账户，待都建琼取得产权证书后，由中介方持委托付款通知书至银行办理资金划转手续。第三条都建琼承诺在取得房屋所有权证后5个工作日内通知冯骆和中介方，并积极办理房屋产权转移登记手续。第四条冯骆和都建琼任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交10%的违约金。冯骆和都建琼任何一方违约导致合同解除的，中介方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔偿给守约方。在本协议履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第五条都建琼同意将全部定金100000元交中介方托管。《关于合同(编号0001016)的补充协议》约定：1、都建琼同意将定金20000元交中介手托管，同意应支付中介方的业主佣金8000元从托管定金扣除，待都建琼将购房合同交给中介方3个工作日内，冯骆追加定金80000元交给中介方托管，并支付中介方剩余居间服务费用4000元，待都建琼取得产权证后5个工作日内由中介方将全部托管金额92000元退还给都建琼。在托管期间，若因都建琼原因导致合同无法履行，都建琼同意中介方在合同解除后将该笔款项退还给冯骆；2、都建琼承诺该项房屋若未与冯骆签署解约协议之前不得再次挂牌出售，若有此类事件发生，冯骆有权追其法律责任。《过户、按揭代理合同》约定：都建琼委托中介方办理交易房屋的权属变更登记等，冯骆委托中介方办理银行汇票按揭贷款1300000元，冯骆向中介方支付手续费20000元；因不可抗力及政府主管机关或贷款机构原因而导致本合同无法履行的，三方均不承担违约责任。《居间服务合同》约定：基于中介方提供了居间服务，且促成了买卖双方签订了买卖合同，都建琼和冯骆应各自向中介支付佣金8000元；都建琼和冯骆违反本合同约定，导致中介方不能继续履行义务的，中介方不承担责任，中介方有权按本合同约定的佣金标准收取佣金，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。
2017年2月20日，冯骆向中介方指定收款的人员转款26000元，2017年2月26日冯骆又向中介方指定收款的人员转款84000元。2017年2月20日，中介方向冯骆出具两份定金收据，载明收到冯骆购通桂路7号“中州.中央成邦”6幢1单元5层501号房屋购房定金20000元和80000元。2017年2月26日中介方向冯骆出具收款收据两份，载明收到冯骆支付的佣金8000元和代款服务费20000元。
2017年3月23日成都市限购政策出台后，冯骆、都建琼与中介方多次进行协商案涉房屋买卖事宜，冯骆向都建琼表示可采用其他途径购买案涉房屋，但都建琼均表示因冯骆属限购对象，合同不能继续履行。2017年4月18日，都建琼向中介方工作人员采用快递的方式寄出了解除案涉房屋买卖合同的通知，中介方告知了冯骆，但冯骆要求继续履行，双方协商未果。2007年5月2日，冯骆和中介方的工作人员共同向都建琼发出了《履约催告涵》，主要内容为：您通过中介方出售的位于成都锦江区通桂路7号“中州.中央成邦”6幢1单元5屋501号房屋，于2017年2月20日与冯骆签订了《房屋买卖居间合同》……由于都建琼迟迟未按合同约定履行，现催告都建琼于2017年5月20日前同冯骆一到贷款银行和成都市不动产中心办理过户手续，继续履行合同义务，若都建琼拖延办理或不履行合同，恶意违约，由此引起的贷款放款推迟及其他的法律后果由违约方自选承担，经纪方及买方将按合同约定金额进行追究赔偿。2017年5月3日，都建琼向冯骆发出书面的《解除合同通知书》，载明：我与您于2017年在中介方的居间下签署了《房屋买卖合同》及《补充协议》。协议约定由您购买我所有的位于成都市通桂路6幢1单元5层501号房屋一套。按照合同约定，您在房屋交易过户递件前三个工作日内支付购房首付款960000元，但是合同签订后，我多次通知您付款，您却一直未能履行。2017年3月24日，成都市政府出台房屋限购政策，由于上述交易所涉房屋位于限购区域内，而您又属于限购对象……我们所签订的《房屋买卖合同》客观上无法履行。上述限购政策属于我们无法预计和克服的不可抗力，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，可以解除合同。限购政策出台后我即电话告知了您解除合同，并通知中介向您交付了解除合同通知书，还告知您和中介您已交纳的定金由中介予以退还，您可自行与之办理。由于您在我多次催告后仍未能支付首付款以致在3月24日之后，我们的合同已经无法履行，现我再次书面通知您解除我们所签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议等。
冯骆未向中介方主张退还已付的定金100000元，在庭审中表明主张的违约金236000元未包含定金100000元，是按合同约定的违约金标准即房屋总价款2360000元的10%主张的违约金。
上述事实，有冯骆提交的《交易方留存信息表》、《交易资金托管提示函》、《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》、《关于合同(编号000XXXX)的补充协议》、定金收据、佣金收据、支付凭证、中介方及工作人员证明、履约催告函、解除合同通知书、成都市不动产登记信息摘要、成都市存量房买卖合同、冯骆与都建琼的通话记录、证人证言。都建琼提交的《补充协议》、《过户、按揭代理合同》、情况证明、快递回单、定金收据。冯骆和都建琼提交的上述证据，其来源合法、内容客观真实，且与本案纠纷有关联，本院予以采信，作为本案证据。都建琼提交的与第三人签订的房屋买卖合同、借条、证明、借款凭证、贷款合同、通话记录对其真实性无法确认，且与本案无关，本院不予采信。
本院认为，冯骆与都建琼于2017年2月20日签订的一系列《房屋交易文件》即房屋买卖合同，均是双方当事的真实意思表示，且合同约定的内容不违反我国法律法规的禁止性规定，一系列《房屋交易文件》即房屋买卖合同合法有效。冯骆在合同签订后即2017年2月20日和2017年2月26日向都建琼指定收款的中介方支付了购房定金100000元，并支付了中介方佣金8000元。冯骆支付购房定金的行为系为履行合同提供了保证，其行为表明愿意履行与都建琼签订的房屋买卖合同。因2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发出成办发（2017）10号《关于完善我市住房限购政策的通知》，对成都市限购房屋的区域和限购对象进行了规定，冯骆属购买案涉房屋的限购对象。都建琼在上述限购政策出台后，主要以冯骆属限购对象为由，向冯骆提出了解除房屋买卖合同，并将案涉房屋立即出卖。都建琼在房屋买卖合同未解除之前，将案涉房屋进行转让，并以冯骆属限购对象为由提出解除房屋买卖合同，其行为是否属违约行为，是否给冯骆造成了损失，都建琼是否应按合同约定承担违约赔偿责任。对此，分析认定如下：
一、1、本案查明，冯骆与都建琼签订房屋买卖合同时，都建琼并未取得案涉房屋的产权证，对此冯骆是明知的。虽然双方签订房屋买卖合同在限购政策出台之前，但因案涉房屋在2017年3月24日之前并未取得房屋所有权证，不能按限购政策的规定在2017年3月24日零时前在存量房交易服务平台打印“成都市存量房买卖合同（自由成交），或打印“成都市存量房买卖经纪服务合同（居间成交）”，完成本次交易。对此责任不能归责于双方。2、本案查明，都建琼于2017年3月29日已取得了案涉房屋的产权证，但都建琼未将该事实告知冯骆，只以冯骆属于限购对象要求解除房屋买卖合同。根据成都市城乡房产管理局对限购政策相关解答以及实际办理在限购政策出台之前已签订了房屋买卖合同，并有相应证据证明已付部分款项，买卖房屋具有真实性的交易行为，在买卖双方自愿的情况下于2017年5月31日前向房管部门申请办理交易手续，审核通过后，买卖双方可以继续履行合同。根据本案查明的事实，能够确认冯骆在合同履行中是积极的、主动的，而都建琼却存在以限购政策为由怠于履行合同的情形，且在没有穷尽案涉房屋买卖合同不能履行的情况下，就急于将案涉房屋进行出卖，致使案涉房屋买卖合同完全不能履行。虽然依照《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪在>的通知》(法办〔2011〕442号的有关规定精神，都建琼可以提出解除合同。但案涉房屋买卖合同不能履行都建琼主观上有过错，客观上造成了冯骆与都建琼之间的利益失衡，都建琼应当承担相应的责任。
二、冯骆以双方签订的房屋买卖合同约定的违约标准要求都建琼承担违约金即按房屋总价的10%承担违约金236000元。对此，本院认为，案涉房屋买卖合同的解除，虽然都建琼在主观上有过错，但也存在限购政策出台的客观事实。冯骆提出的违约损失赔偿，应考虑涉案房屋买卖合同的履行程度、房屋市场价值上涨的情况、都建琼的过错程度、冯骆的实际损失、双方对违约责任的约定情况等因素，酌情认定都建琼向冯骆赔偿违约损失118000元。冯骆主张的居间佣金，因本院支持的违约损失已能弥补，故居间佣金不再支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告都建琼应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告冯骆违约损失118000元；
二、驳回原告冯骆的其他诉讼请求。
如果被告都建琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4960元，减半收取2480元，由被告负担1240元，原告冯骆负担1240元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐国书
二〇一七年七月十日
书记员 梁 栋