山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初7773号
原告（反诉被告）：有磊，男，1981年3月17日出生，汉族，山东电力工程咨询院主管，住济南市
委托诉讼代理人：贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯天舒，山东齐鲁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：于娟，女，1979年3月22日出生，汉族，无业，住济南市
被告（反诉原告）：于敬超（系被告于娟丈夫），男，1979年3月27日出生，汉族，济南长城炼油厂销售部长，住济南市
委托诉讼代理人：于娟，同前。
以上两被告的共同委托诉讼代理人：刘勇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金田，董事长。
委托诉讼代理人：王淑玉，女，该公司法务部工作人员，住山东省齐河县。
委托诉讼代理人：赵淑芳，女，该公司法务部工作人员，住山东省章丘市。
原告（反诉被告）有磊与被告（反诉原告）于娟、于敬超及第三人山东中住地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日作出（2016）鲁0103民初6651号民事判决书。原告有磊不服提起上诉，济南市中级人民法院于2017年9月26日作出（2017）鲁01民终5118号民事裁定：“一、撤销济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初6651号民事判决；二、本案发回济南市市中区人民法院重审。”本院于2017年11月2日受理重审后，根据原告有磊的申请追加山东中住地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告有磊的委托诉讼代理人贺宁、冯天舒，被告于娟（兼为被告于敬超的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人刘勇（系被告于娟、于敬超的共同委托诉讼代理人），第三人山东中住地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王淑玉、赵淑芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告有磊向本院提出诉讼请求：1、两被告协助办理房屋过户手续，将房屋过户至原告名下；2、两被告支付违约金，以765000元为基数，自2016年11月3日（合同约定应于六十日内委托中介办理过户，至11月3日为六十日期满）至本判决生效之日止，按日千分之三的标准计算；3、两被告赔偿律师费损失15000元。事实和理由：2016年9月3日，原、被告签订房屋买卖合同，约定将两被告共同所有的位于市中区林祥南街号楼号房产（济房权证中字第号）出卖给原告，总价款765000元。合同第四条约定，原告于网签过户当日将首付款28万元支付被告。合同第七条约定，被告应在签订合同60日内委托并协助中介办理房屋过户手续，按照该约定，被告应于2016年11月3日前履行上述合同义务，但被告一直未向原告履行网签过户义务。多次催告后，被告均不予理睬，故诉至法院。
两被告辩称：一、原告有明显丧失商业信誉和债务履行能力的表现，被告有权拒绝其要求履行过户义务的权力，请求法院驳回原告的诉讼请求。《合同法》第六十八条规定：“当先履行债务的当事人，有确切证据证实对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。原告的下列表现足以证明被告有理由根据上述法律规定中止履行：1、原告有恶意侵占被告28万元财产权益的行为。被告签字的《首付款证明》是收到了人民币叁万元整，但原告拿到收条后却将金额改为叁拾壹万元，使原告28万元的财产权益受到了侵犯，严重丧失商业信誉。2、原告使用虚假材料骗取银行贷款，被告的后续房款无法保障。原告使用其伪造的被告收到31万元首付款的虚假资料，并且伪造收入证明等其他虚假材料欺诈银行，有骗取购房贷款的行为，根据《民法通则》第五十八条第三项等法律规定，违背了被告和银行的真实意思，银行不应再向其发放贷款，在这种情况下，被告有权行使不安抗辩权，原告有丧失或者可能丧失履行债务的能力，被告后续的房款无法得到保障。3、原告未经被告同意，侵占原告房屋并进行装修。《房屋买卖合同》第十一条约定，被告收到全款当日通知原告进行房屋验收交接，但原告只支付了3万元定金后就从中介处拿走了钥匙，未经被告同意私自对房屋进行装修，原告的行为明显构成了违约，使被告失去了对原告的信任。二、原告未履行支付首付款的义务，根据《合同法》第66条的规定被告也有权拒绝其要求过户的权力。《房屋买卖合同》第四条第二款乙方于网签过户当日付首付款，即双方同时履行义务，根据《合同法》第66条，原告未付首付款的情况下，我方可以拒绝履行，根据其根本违约表现通知其解除合同。三、被告没有违约行为，不应支付违约金及律师费，且其律师费低于标准是不正当竞争，被告没有按合同约定的期限履行过户义务，是针对此前原告种种违约行为合理行使抗辩权。综上，被告并没有任何违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
重审中，反诉原告于娟、于敬超向本院提出反诉请求：1、判决解除原、被告所签订的《房屋买卖合同》；2、反诉费由反诉被告有磊承担。事实和理由：2016年9月3日，反诉原、被告在山东中住地产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖合同》，但在合同签订后反诉被告存在诸多违约事实，如合同第四条“网签过户当日，将首付款支付给甲方（反诉原告）”，但案件经历一审、二审，到目前为止反诉被告仍未支付首付款。且伪造了“首付款证明”并且提交给银行办理房屋按揭贷款手续。反诉被告在未征得反诉原告同意的情况下，擅自将涉案房产装修，违反了合同第十一条“收到全款当日进行验收房屋”等。反诉被告的行为已经构成根本违约，且无法取得反诉原告的信任，特此提出反诉，请求判如所请。
反诉被告有磊针对反诉请求答辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。双方签订房屋买卖合同后，原告多次要求双方到交易中心办理网签及过户义务。根据一般交易习惯，首付款证明材料应当由反诉原告出具，属于其应当提交的材料，银行对其是否履行不作实质性审查；收到材料后，银行对贷款进行审批，但房屋网签后，反诉原告可向银行提供收款账号，银行将贷款汇至反诉原告账户。根据双方的合同第四条约定，网签过户当日，将首付款支付给反诉原告，即存在两个合同义务，一是办理网签，二是办理过户，上述事项在30分钟内即可完成，反诉被告可当场向反诉原告交付首付款。事实上，反诉原告连不动产中心都不去，从根本上不愿意履行合同，系违约行为，反诉被告有权要求其继续履行合同。
第三人山东中住地产经纪有限公司述称：2016年9月3日，原、被告在我公司居间服务下签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，不违反法律相关规定，合法真实有效。被告称原告伪造首付款证明及擅自装修房屋，与事实不符。关于装修问题的真实情况是，三方在办理完毕合同面签后，去房屋现场，被告提出家具折价2000元卖给原告，原告不同意并要求被告一周内将家具移出，后被告又同意旧家具折价1000元，原告同意后三方于9月7日一起到房屋现场，原告给付被告家具款1000元并提出想提前装修房屋，经被告同意后，我公司将代保管的钥匙交付给原告进行装修，交钥匙时三方都在场，后来三方又一起到派出所核实房屋的户口情况后就各自离去了。后来大约过了20多天后，被告又把钥匙从原告处要回来了。关于首付款证明，就是办理贷款手续所需材料（他用无效），当时我公司已经向双方讲明且双方也签署首付款声明书，内容是：只用于办理按揭业务审批工作，他用无效，不代表购房人已经交付首付款，因该声明系为了保护出卖人的利益，故将此声明交与出卖人等实际收到首付款将该声明销毁，31万元是28万元的首付款加上3万元定金。
本院经审理认定：位于济南市市中区林祥南街9号楼3-702号房屋的所有权人为被告于娟，共有人为被告于敬超，产权证号为：济房权证中字第0998**号，房屋建筑面积为35.24平方米。
2016年9月3日，原告有磊（乙方、买受人）与被告于娟、于敬超（甲方、出卖人）在第三人山东中住地产经纪有限公司（丙方、居间人）的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，合同约定的主要内容有：甲方将其所有的涉案房屋出售给乙方，总价款为765000元，乙方在合同签订时向甲方支付定金3万元，乙方于网签过户当日将首付款28万元存入甲方指定账户，剩余房款455000元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的金额，乙方应一次性补足，甲方于收到全款当日通知乙方进行房屋验收交接；甲、乙双方应在本合同签订之日起60日内委托并协助中介办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳；甲、乙双方任一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向相对方支付合同总房价款千分之三的违约金（或违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此受到的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；合同第十三条其他约定事项约定有：“……4、签定合同日起，甲、乙双方必须随时无条件向丙方提供贷款及过户所需全部资料，并保证资料真实有效，乙方保证个人资信无问题。丙方根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续……”。合同签订后，原告有磊按约支付被告购房定金3万元，被告于娟出具收条一份，内容为“买卖定金收条收到有磊购买位于市中区林祥南街小区（路）号楼单元室的买卖定金人民币叁万元整（￥30000）。在此期间买方违约，卖方不退定金；卖方毁约双倍返还定金。中介费由毁约方承担。收款人签字（卖方）：于娟16年9月3日”。2017年9月7日，原告有磊向被告于娟支付了1000元的室内旧存家具转让款。同日，第三人将其保管的涉案房屋钥匙交付给原告，原告有磊收到房屋钥匙后开始对房屋进行装修。大约20多天后，被告于娟将房屋钥匙收回，原告停止了装修。
原告有磊提交了“关于林祥南街号楼房产钥匙交接情况的说明”一份，欲证实原告对涉案房屋进行装修是经过被告认可的，原告不存在违约行为。该说明的内容为：“……在房屋合同谈判过程中，房屋买受人有磊在交付给房屋出卖人于娟定金叁万元后，提出了请房屋出卖人于娟、于敬超允许其在办理房屋贷款及网签过户期间交予房屋钥匙对房屋进行装修的建议，房屋出卖人于娟、于敬超当场同意。随后三方代表（房屋出卖人于娟、于敬超；房屋买受人有磊、马建素；中住21世纪不动产置业顾问王世昌）共同前往房屋所在地进行现场查看。……九月七日中午，三方在位于开元广场的中住21世纪权证部进行房屋买卖面签。面签结束后，三方随即前往房屋所在地进行家具家电的交接。房屋买受人有磊又将房屋的大体装修方案以及家具家电的保留及舍弃方案讲述给房屋出卖人于娟、于敬超以及居间方中住21世纪不动产置业顾问王世昌，房屋出卖人于娟、于敬超听后并未提出任何异议，随后，由房屋买受人有磊提出并经房屋出卖人于娟、于敬超当面同意后，由中住21世纪不动产置业顾问王世昌将房屋钥匙交给房屋买受人有磊。房屋买受人有磊通过支付宝转账给房屋出卖人于娟一千元整……”。在该说明的落款处原告有磊签字并按手印，另有“王世昌”的签字并按手印。原告有磊主张在转给被告1000元后中介将房屋钥匙交给了他，当时被告在场。两被告主张没有给过原告钥匙，钥匙是放在中介处的。2016年9月29日，在中介公司，原告有磊将房屋钥匙放在了中介办公室的桌子上，被告将钥匙取走。
两被告提交了中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市花园路支行出具的《说明》一份，内容为“因客户有磊向我行申请的该笔房屋按揭贷款业务所涉及的买卖双方产生争议，为防止潜在的贷款管理风险，我行暂时中止该笔贷款业务审批，是否恢复，可视后续情况而定。2016年12月26日”。两被告另提供了《首付款证明》一份，内容为“今收到购房人有磊用于购买市中区林祥南街号楼的首付款人民币（大写）叁拾壹万元整。收款人：于敬超于娟2016年9月20日”。两被告称系向有关银行提出异议后取得的该首付款证明，主张该首付款证明系由被告此前写的3万元的收条变造而成，说明原告造假。原告称三方一起到银行办理的按揭贷款手续，贷款审批完毕的时间是2016年9月30日，至于银行为何未发放贷款不清楚，但可以全款交清房款，对此首付款证明情况不知情，应当系委托第三人办理按揭贷款时提供给银行的手续。第三人称该首付款证明仅用于办理贷款手续，已向双方说明此事并写出过书面声明，是由两被告书写的，并非变造，原、被告双方都是知道的。第三人提供空白《首付款声明书》样本一份，内容为：“在办理二手房按揭业务时，需要售房人签订首付款收据并按手印，售房人特此声明：首付款收据只用于银行办理二手房按揭业务的审批工作使用，他用无效，且并不代表购房人已将首付款打入售房人账户。当购房人将首付款打入售房人账户后，双方另行签字确认。特此声明声明人（售房人）：（空白）购房人：空白”。第三人称该声明系为了保护售房人的合法权益，双方已经签署过该声明并由被告保管。被告认可曾经与原告、第三人一起到银行配合办理按揭贷款手续，并签署有关材料，但记不清签了几份材料了。
原告有磊提交落款时间为2016年10月5日的《关于办理房屋过户的催告函》一份，主要内容为，双方签订合同后，我方已按合同约定于2016年9月3日交纳购房定金，2016年9月7日向银行提交贷款申请材料，现已通过审批，我方已全面履行自己了合同义务；我方曾于2016年9月29日至10月5日期间通过居间方多次催促贵方履行义务，但贵方均借辞推拖，现我方再次通知贵方，请于2016年10月12日前与我方赴济南市房地产交易中心办理产权过户手续；该催告函期限届满即视为贵方根本违约，我方将依据合同第十二条款追究贵方违约责任并保留追究贵方其他法律责任的权利。原告有磊提交落款时间为2016年10月6日的EMS邮政特快专递详情单、业务申请单和落款时间为2016年10月10日的EMS邮件查询回单，载明所查邮件已于2016年10月7日妥投等。原告有磊提供《个人消费贷款审查审批表》一份，记载申请日期为2016年9月27日，申请人为有磊，贷款资金最终收款人为于敬超，审批日期为2016年9月30日，审批意见是同意。后因两被告向有关银行提出异议，最终贷款未能完成。
原告有磊提供民事委托代理合同一份、律师费发票一份和银行转账明细一份，载明原告因本案诉讼于2016年10月27日与山东齐鲁律师事务所签订委托代理合同，委托该律师事务所代理诉讼，同日交纳律师代理费15000元。
重审期间，原告有磊向本院申请称，因被告拒不履行合同义务，亦不提供银行账户信息，故申请提存剩余购房款73.5万元交至法院。经本院允许，原告有磊已于2018年1月2日将剩余购房款73.5万元交存至本院。
以上事实，由房产证、房屋买卖合同及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告有磊与被告于娟、于敬超于2016年9月3日签订的房屋买卖合同，系各方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，原、被告均应全面履行合同规定的义务。根据合同约定，原告有磊应在合同签订之日向被告交付定金3万元，于网签过户当日交付首付款28万元，剩余房款45.5万元通过银行按揭贷款直接发放至被告于敬超账户。现原告有磊已履行完毕交付定金3万元的义务，并办理完毕按揭贷款手续但因其他原因未能完成发放贷款，因双方未能协商一致办理登记网签过户事宜，现首付款仍未交付。
关于原告是否存在伪造或者变造首付款证明的问题，1、原告现仍持有交付定金3万元的收据，不存在变造收据的问题；2、该31万元的首付款证明系两被告本人书写，两被告明知其已经出具了收到定金3万元的收据，且尚未收到过31万元的首付款，而为其出具首付款证明，存在为办理按揭贷款提供手续的可能性；3、首付款证明的内容与合同约定的办理网签过户手续时支付28万元的约定内容一致；4、第三人作为涉案合同的居间人，与原、被告均无利害关系，其陈述可信程度较高；5、两被告亦称曾经与原告及第三人去办理过贷款手续，且曾经签署过相关材料。综合上述分析，两被告所主张的原告伪造或者变造首付款证明的理由不能成立，缺乏证据支持，本院不予采纳。
关于原告有磊至今未能交付首付款28万元的问题，根据合同约定，原告应于网签过户当日将首付款28万元存入甲方指定账户，但因原、被告一直未就办理网签过户事宜达成一致，故至今未能支付首付款28万元，故不能以此视为原告违约。且从原告于2016年10月6日向被告发出的请求办理过户手续的催告函及查询回执来看，原告曾经积极主动地及时要求被告履行合同义务，且该催告函已经由邮政部门确认妥投签收，邮政部门作为与原、被告均无利害关系的社会服务机构，没有理由作出对被告不利的证据，收件人亦属于被告方住宅的物业管理人员，其没有理由不将邮件交给被告。原告有磊在向被告催告无果的情况下，即于2016年10月28日向本院提起诉讼。从以上事实可以看出，原告自合同签订之后一直在积极主动履行合同义务，不存在违约情形。
关于原告有磊是否存在违约收取房屋并装修的问题，根据原、被告及第三人的陈述，足以认定：2016年9月7日，原、被告及第三人三方办理了合同面签、现场看房、到派出所查询等事宜，在此期间，原、被告协商一致将涉案房屋的旧家具折价1000元，原告向被告支付了旧家具折价款1000元，在此期间，原告从第三人处取得了涉案房屋钥匙并开始进行装修，大约经过20余天后，被告又从第三人处将房屋钥匙收回。综合分析上述事实，虽然合同约定了交付全款后进行房屋交接，但因在2016年9月7日各方意见尚未出现分歧，并且共同办理了按揭贷款手续，余款28万元约定在办理网签过户手续时付清，同时已经对涉案房屋里的旧家具作出折价处理，原告已将折价款交付给被告，被告亦应当将旧家具交给原告处理，结合第三人的陈述，应予认定原告系在经过被告许可的情况下在第三人处取得的房屋钥匙进行装修，且在被告要求收回钥匙时即将钥匙交回第三人。因交付房屋亦属于合同履行内容的一部分，本案情形应当认定为双方协商提前履行合同，但事后又在发生争议后中止了提前履行，以此不能认定原告的行为构成违约。故对于被告相应的抗辩主张本院不予采纳。
综上所述，原告有磊请求被告于娟、于敬超继续履行合同，履行协助过户手续的义务，理由正当，本院应予支持。原告有磊已将剩余房屋价款提存至本院，可在办理完毕涉案房屋过户手续后一并进行结算。被告于娟、于敬超未依法履行合同义务，系违约行为，应当依法承担责任。根据合同约定，原、被告应当在合同签订之日起60日内，委托并协助第三人办理房产过户手续等；如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。考虑到房屋市场价格上升较明显等因素，因被告违约行为给原告实际造成的损失已经通过合同的履行得到补偿，本案中并未给原告造成实际的经济损失，故对于原告请求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求，本院酌情不予支持。原告请求被告赔偿律师费损失，理由正当，合法有据，本院予以支持。被告于娟、于敬超反诉请求解除双方签订的房屋买卖合同，理由欠当，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告于娟、于敬超于本判决生效之日起十日内，协助办理济南市市中区林祥南街号楼号房屋（产权证号为：济房权证中字第号）的产权过户登记手续，将该房屋的产权过户登记到原告有磊名下。办理过户手续需要交纳的全部税费均由原告有磊承担。
二、被告于娟、于敬超于本判决生效之日起十日内，赔偿原告有磊律师代理费损失15000元。
三、驳回原告有磊的其他诉讼请求。
四、驳回被告于娟、于敬超的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13300元，财产保全费4345元，均由被告于娟、于敬超负担；反诉费11600元，由反诉原告于娟、于敬超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 徐计方
人民陪审员 司兴菊
人民陪审员 张文华
二〇一八年四月十一日
代理书记员 邱园婷