江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第2018号
原告李素英。
原告陈贵宝。
委托代理人姚艳艳，北京盈科（上海）律师事务所律师（代理上述两原告）。
被告中冶置业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山开发区春旭路258号东安大厦2101室，组织机构代码79380329-1。
法定代表人张臣华，该公司总经理。
委托代理人熊玉斌，江苏同丰律师事务所律师。
原告李素英、陈贵宝与被告中冶置业（昆山）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月18日受理后，依法由审判员郑羚独任审理。被告于2014年6月30日提出管辖权异议，本院于2014年7月14日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告不服上诉，苏州市中级人民法院于2014年9月9日裁定驳回上诉，维持原裁定。后本案转普通程序组成合议庭，并于2014年10月27日、2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告李素英、陈贵宝的委托代理人姚艳艳、被告中冶置业（昆山）有限公司的委托代理人熊玉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李素英、陈贵宝诉称：2011年9月，经被告销售人员介绍，两原告与被告签署《昆山市商品房购销合同》，购买被告开发的中冶昆庭X幢XXXX室物业，合计价款470959元整。购买之前，被告销售人员声称该地段是投资上选，两原告购买一室户出租每个月租金不低于3000元，并称上海地铁11号线开通后该物业最低升值10%以上。被告销售人员向原告派发了宣传资料，原告看到宣传资料上写明该物业预期第一年月租金为2600元，以后每月在3200元，11号线通车后每月租金在3800元，之后还会大幅提升，并注明物业在地铁开通后价值会涨12%，两原告对被告销售人员及宣传资料所述信以为真，出于对出租利益及房屋增值的考虑，两原告拿出所有的养老积蓄，并向亲戚借款，支付了购房款470959元购买了上述物业。签订合同时，原告多次向被告询问，该房屋购买后不合适是否可以退，得到的答复是如果有正当理由，可以解除合同购房款全部退还，如果没有正当理由，买方也有权解除合同，但被告扣除房款的10%，其余90%退还给买方，并把买方解除合同的权利写在合同第十一条。购买上述物业后，两原告发现该物业并非被告销售人员及宣传资料所言，2013年10月11号线开通后，该物业租金一直在1200元左右，不及开发商宣传的3800元的三分之一，该物业价值也出现下跌。两原告立即与被告联系，要求解除合同，退还房款及利息，被告工作人员一直口头答应解除，但未能退还原告购房款。该房屋一直处于未交付状态，房屋产权也未变更。原告认为，被告对所售物业进行虚假的宣传和承诺，利用原告年事已高，需要稳定的收入进行养老，容易听信别人等情况，引诱老年人购买房屋。原告购买后，该房屋出租租金等情况与被告宣传相差甚远，被告未能实现自己的承诺，原告有权要求解除合同并要求被告退还购房款及利息，又根据双方签署的合同第十一条的规定，原告有权选择解除合同。原告与被告多次协商退款事宜，被告以各种理由拖延至今，两原告无奈诉至法院，要求1、解除两原告与被告签订的《昆山市商品房购销合同》；2、被告返还原告购房款合计470959元；3、诉讼费由被告承担。
被告中冶置业（昆山）有限公司辩称：原、被告于2011年11月15日签订了房屋购销合同，原告首付241192元，余款235000元办理了按揭贷款，被告为该按揭贷款合同办理了保证合同。合同签订后，原告支付了相应的房款，被告开具了相应的购房发票。购房合同经昆山住建局网签备案，2013年2月26日被告按照合同约定将取得交付使用备案证书的符合合同约定的房屋向原告发出交房通知书。本案购房合同原、被告双方的权利义务已经履行完毕。原告要求解除合同的两点理由依法不能成立，被告交付的房屋符合合同的约定及国家规定，被告与原告没有签订包租协议，被告没有义务为原告出租房屋。原告的出租房屋包括收取租金的行为时原告自行承担市场风险，与被告无关。购房合同第十一条约定赋予被告的权利，而非被告必须接受原告单方违约要求退房的义务。综上，为了维护合同履行当事方的合法权益，合同履行的稳定性，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年9月24日，两原告与被告订立《昆山市商品房购销合同》一份，约定：买受人为李素英、陈贵宝，出卖人为中冶置业（昆山）有限公司；房屋初始登记昆山市开发区太湖中路18号第X幢X单元XXXX号，为商业营业用房；建筑面积45.69平方米，套内面积32.874平方米，单价每平方米10422.23元，总价款476192元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2013年3月1日前，依照有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的该商品房交付买受人使用；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当相关证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，买受人单方无正当理由提出退房的，出卖人可扣除买受人总房价款的10%作为违约金，其余房款在本合同办妥注销备案手续后30日内由出卖人无息退还买受人；合同又约定了面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、权利瑕疵担保、关于装饰设备标准承诺的违约责任、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记的约定、保修责任、房屋用途、争议解决等条款。附件四《合同补充协议》第一条第三款约定：买受人若以银行按揭方式支付购房款者，买受人行使合同解除权的，应当受到如下约束：1、在商品房抵押给贷款银行的全部手续未办理完毕前，买受人行使合同解除权视为买受人同意出卖人将拟退还给买受人的退房款中部分款项（此部分款项等于买受人按揭贷款的余额与银行收取的提前还贷相关费用、违约金之和）直接支付给按揭银行；2、在商品房抵押给贷款银行的全部手续已经办理完毕后，买受人必须自行向贷款银行注销商品房的抵押后，方可依法行使合同解除权（退房），买受人未注销商品房的抵押，视为买受人同意出卖人将拟退还给买受人的退房款中部分款项（此部分款项等于买受人按揭贷款的余额与银行收取的提前还贷相关费用、违约金之和）直接支付给按揭银行。2011年9月24日，原告支付被告定金20000元；2011年10月15日，原告支付被告购房款181192元；2012年3月10日，原告支付被告购房款269767元，上述金额合计470959元。上述金额与合同价款差额为5233元，庭审中原告陈述是由于银行按揭贷款转为一次性付款的优惠折扣。2013年2月23日，中冶昆庭X#（1-29层装修）取得昆山市商品房屋交付使用备案证书。2013年2月26日，被告向原告发出交房通知书。后原告至今未至被告处办理交房手续。
另查明：在签订合同前，中冶昆庭项目广告宣传单中内容宣称：零月供，递增租金纯赚30年、昆山酒店式公寓首年租赁价格分析表、首年租赁价格预期和月还款分析表、后续租金预估暴涨40%、城际地铁接驳上海11号线等。
又查明：在本案审理过程中，原告向本院提供残疾证、出院记录等材料，证明李素英系肢体残疾四级，并患有椎基底动脉供血不足、2型糖尿病、高血压病2级等疾病，陈贵宝患有动脉硬化性脑血栓、高血压病2级、冠心病、脑出血后遗症、脂肪肝、脑梗塞等疾病。经原告网上查询，中冶昆庭现均价为7587元／平方米。
上述事实由商品房购销合同、购房款发票三份、交付使用备案证书、交房通知书及邮寄凭证、残疾证、出院记录、网上询价信息及双方当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原、被告之间签订的商品房购销合同是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，原、被告双方应当按照合同约定及法律规定，履行相应的义务。现原告主张解除双方签订的商品房购销合同，依据两点理由：1、被告对所售物业进行虚假的宣传和承诺，利用原告年事已高，需要稳定的收入进行养老，容易听信别人等情况，引诱老年人购买房屋，原告购买后，该房屋出租租金等情况与被告宣传相差甚远，被告未能实现自己的承诺；2、根据双方签署的合同第十一条的规定，原告有权选择解除合同。本院认为，原告主张的广告宣传存在虚假的情况，因该广告内容不明确、不具体，主要是对未来市场发展的预期，不能作为合同内容的组成部分，不构成要约，故上述理由不构成合同解除的条件；本院认为，原告有权按照合同第十一条规定：“买受人单方无正当理由提出退房的，出卖人可扣除买受人总房价款的10%作为违约金，其余房款在本合同办妥注销备案手续后30日内由出卖人无息退还买受人”，行使约定解除权，同时支付相应的违约金即47619.20元。对于被告提出的上述权利应当依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释〉》第十五条的规定在一年内行使，本院认为上述约定解除权的行使，不适用该解除权消灭的条款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告李素英、陈贵宝与被告中冶置业（昆山）有限公司签订的《昆山市商品房购销合同》于2014年6月18日解除。
二、被告中冶置业（昆山）有限公司于本判决生效后十日内返还原告李素英、陈贵宝购房款423339.80元。
案件受理费8442元，由原告李素英、陈贵宝负担854元，由被告中冶置业（昆山）有限公司负担7588元。此款已预交，本院不再退还，由被告中冶置业（昆山）有限公司于本判决生效后十日内支付原告李素英、陈贵宝。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部，户名苏州市中级人民法院，账号10×××99。
审 判 长 郑 羚
人民陪审员 李培建
人民陪审员 孙邦贤
二〇一五年三月五日
书 记 员 王 强