山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民四终字第67号
上诉人（原审原告）：王洪涛，男，1978年12月24日出生，汉族。
委托代理人：马广路，山东英良泰业律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王璐，女，1982年9月8日出生，汉族。
委托代理人：杨书涛，山东觉平律师事务所律师。
上诉人王洪涛、上诉人王璐因房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，原、被告于2012年2月3日签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告与威海市体育局合作建设的位于威海市体育馆福山路的网球管理用房，租赁期限十年（2012年5月6日至2022年5月5日），租赁期满，在同等条件下被告可优先承租。租金每年33万元（第一年原告仅收取30万元），次年递增5%，支付方式为2012年2月3日被告向原告支付2012年租房定金4万元，2012年2月20日被告向原告支付2012年上半年租金11万元，余款15万元于2012年12月5日付清。任何一方无故终止合同的，需向对方支付违约金10万元，并赔偿损失。签订合同后，被告支付上半年租金13万元（约定15万元，原告自愿减免2万元），并开始对租赁的房屋进行了装修。后双方因租赁事宜发生争议，被告自2012年10月左右撤出。原告于2012年12月9日与案外人孙某签订了房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给孙某，租赁期限自2012年12月10日至2022年12月10日止。
2013年3月11日，原告以被告无故终止合同为由诉至原审法院，请求判令被告支付违约金10万元、水费165元、电费4472元，并由被告承担诉讼保全费用。被告王璐辩称，涉案房屋没有房产证，也没有合法手续，且原告不能提供原出租方同意转租的相关证据，合同无效，不存在赔偿违约金的问题。本案合同签订后，被告已经投入了30多万元，加上已经给付原告房租15万元，累积约50万元，在此情况下原告对被告讲涉案房屋要更改用途，让被告不要承租了。同时，原告无法履行合同约定的暖气入户义务，造成被告无法使用涉案房屋，2012年10月双方口头协商解除合同，如今原告起诉追究被告违约责任，且其主张违约金数额过高，没有事实及法律依据，应予驳回。
原告为证实涉案房屋系合法建筑，提交如下证据：1、威海市规划局出具的建设工程竣工规划验收合格证（验字第3710012011A0058号）和建设工程规划许可证（建字第3710012009-A00062号），载明位于福山路体育中心网球场管理用房符合城乡规划要求，竣工规划验收合格。2、威海市人民政府国有资产监督管理委员会（威国资发（2009）23号）文件一份，载明市体育局在威海市体育局西侧建筑面积400平方米网球管理用房工程全部投资由威海市东方旅行社有限公司（以下简称“东方旅行社”）负责，合作期限为25年，每年东方旅行社交给威海市体育局管理费5000元，直至合同终止，25年合作期满后，市体育局无偿收回，不做任何补偿。3、2011年11月30日东方旅行社与原告签订的房屋租赁合同，租期为15年，自2011年12月1日至2026年11月30日，年租金30万元，王洪涛有权转租，但转租期不得超过双方约定的租赁期限。被告对证据1的真实性没有异议，但称无法确定与涉案房屋的关联性；对证据2的真实性没有异议，但认为应该以规划部门批准的建设手续为准；对证据3的真实性有异议，认为证据是目前形成的，无法证明原告具有合法的转租权。
原告为证实因被告违约造成的损失大于原告要求的10万元违约金，且涉案房屋具备供暖条件，申请证人孙某出庭作证，孙某称其于2012年10月1日前后与原告就租赁房屋协商，协商后约10月3号左右看过一次房子，只是大体看过房屋结构，没有详细看。2012年12月9日与原告签订租赁合同，合同签订后即管理涉案房屋，每年度的租金是33万元起，每年递增5%。租赁时因地面按照洗车场的地沟建造，重新装修花费接近5万元，就被告的装修仅是二楼一部分公共空间的地板砖保留。租赁时原告称具备集体供暖条件，答应通暖，因考虑成本问题，证人决定使用空调取暖。被告认为证人证言不能证实涉案房屋可以供暖，但可以证实原告自2012年10月已经对外联系出租，即原、被告的租赁合同已经解除。
原告为证实因被告违约其多次催告被告仍不履行后才解除合同，提交原告委托代理人给被告发出的律师函及送达邮寄单据一份，载明原告2012年12月14日给被告发送邮件，邮件内容为因被告拒绝缴纳所欠租金，要求解除原、被告之间的租赁合同，并要求被告支付违约金10万元。原告提供网上查询的打印件证实邮件已经妥投。被告称对证据的真实性无法确认，被告并没有收到该份律师函，且原告于2012年12月9日就与他人签订租赁合同，在此之前原、被告应该已经解除合同，该律师函没有实际意义。
原告提交威海市体育中心出具的收款收据一份，证实原告于2012年10月26日替被告交纳电费4472元，被告对证据的真实性有异议，称无法证明原告的主张。被告主张双方已经口头协议解除租赁合同，但未能提供证据证实。
庭审中，被告为证实原告转租没有经原出租方同意，提交威海市体育局与东方旅行社2011年7月20日签订的协议书，证明使用期内，东方旅行社擅自将房屋转让或转借、利用房屋进行非法活动，损害社会公共利益、经营污染行业的，威海市体育局有权终止合同，收回房屋。原告对证据的真实性没有异议，但认为该证据内容不能证实被告的观点，该合同中没有对涉案房屋禁止转租的限制性规定。
被告为证实因原告无法保证暖气入户导致被告在投资将近50万元的情况下放弃继续使用涉案房屋，提交蒋伟（被告之夫）与威海荣成装饰工程有限公司于2012年6月2日装饰工程合同一份，载明装修费用为32万元，工程工期70天。原告对证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明被告的主张。
另查明，原告系东方旅行社法定代表人。
原审法院认为，涉案房屋办理了规划审批和验收手续，取得了建设工程规划许可证及验收合格证，故虽未办理房产证，仍可认定为合法建筑，东方旅行社依据其与威海市体育局签订的协议而对涉案房屋享有25年的使用权，该协议书中并无不允许出租的规定，故东方旅行社在使用期间内将涉案房屋租赁给原告不需经过体育局的同意，东方旅行社允许原告转租，且原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同依法成立且生效，原、被告应当按照约定履行。实际履行过程中，被告在交付半年租金后于2012年10月撤出且拒绝履行给付第一年下半年租金的义务，违反了合同主要义务，属于单方终止合同的行为，构成根本违约，原告要求解除合同，于法有据，予以支持。因被告违约给原告造成一定的损失，依照合同约定应当向原告支付违约金，考虑到被告交纳租金至2012年11月5日，而原告自2012年12月9日即与他人签订租赁合同，故原告主张的违约金10万元与因被告违约给其造成的损失相比明显过高，被告请求降低，符合法律规定，酌情以一个半月的租金为标准计算违约金为宜（330000÷12×1.5=41250元）。被告主张双方已经口头协议解除租赁合同但未能提供证据证实，原告不予认可；被告主张因原告不能履行合同约定的暖气入户的功能所以要求解除合同，但暖气入户仅是租赁合同的附属义务，并非主要的合同义务，即便涉案房屋不能保证暖气入户，也只是原告交付的租赁物有瑕疵，不足以造成租赁合同的不能履行，构不成解除合同的条件。原告依据收款收据主张被告租赁期间未交纳的电费为4472元，被告不予认可，原告未能提供其他证据证实系被告实际发生的电费，该请求证据不足，不予支持。原告主张水费165元，也未提供证据证实，依法不予支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条之规定，判决：一、被告于判决生效后十日内给付原告违约金41250元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2394元，公告费560元，由原告负担1149元，被告负担1245元。
宣判后，上诉人王洪涛不服原审法院判决，向本院提出上诉称，一、原审法院认定事实不清。1、因王璐违约，王洪涛转租房屋时为拆除被上诉人的洗车设施和填平地沟，免除了案外人4个月租金共计11万元，而原审法院仅以一个半月的租金认定损失过低；2、原审中王璐认可其对诉争房屋进行过装修，则必然产生水电费，王洪涛提交了代王璐垫付水电费的收据，应当返还，原审判决对其该部分诉讼请求不予支持错误。二、原审法院适用法律错误。根据合同法的相关规定，违约金数额过分高于损失的才应予以调低，而王洪涛的实际损失为11万元，双方约定的10万元违约金尚不足以弥补其损失，原审法院仅以一个半月的租金为标准确定违约金，适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人王洪涛的诉讼请求。
上诉人王璐亦不服原审法院判决，向本院提出上诉称，1、原审认定暖气入户系附随义务错误，该义务是合同主要义务，王洪涛未履行该义务导致王璐无法实现合同根本目的，构成根本违约，合同解除条件已经成就，王璐不应承担违约责任；2、王洪涛转租房屋的行为可以证实双方已经达成了解除合同的口头协议；3、王洪涛并未减免其上半年租金2万元。4、王洪涛无权将诉争房屋转租给王璐。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
针对王璐的上诉请求，王洪涛答辩称，1、诉争房屋不能通暖气与事实不符，且目前的承租人也未使用暖气，原审法院认定供暖系附随义务正确；2、双方并未口头解除过合同；3、上诉人王洪涛是否减免王璐的租金与本案无关，不影响本案判决；4、王璐拒付租金，构成根本违约，理应承担违约责任。5、王洪涛有权转租诉争房屋。
二审庭审中，上诉人王璐提交其交纳房租的收据两张，载明金额共计15万元，证实原审法院认定王洪涛减免其租金2万元错误。上诉人王洪涛对收据的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，其减免的2万元租金是现金返还的，无论王璐是否认可，都不影响本案违约责任的认定。上诉人王洪涛未提交证据证实其返还了王璐租金2万元。王璐也未提交其他证据证实王洪涛无权转租诉争房屋。
本案二审审理期间，因双方当事人都主张诉争房屋达到了暖气入户的标准，就诉争房屋是否具备暖气入户的条件，本院根据王璐的申请调查了威海市热电厂供热办公室的工作人员，根据王洪涛的申请调查了威海市热电厂洋鑫热电实业有限公司设计院的工作人员。根据上述工作人员的陈述，诉争房屋处于威海市体育场范围内，属于公共建筑而非普通住宅商业类用房，供热方在该房屋所处的体育场区域边界，距诉争房屋直线距离约400米处预留了供暖管道的阀门接口，体育场内的公共建筑若需纳入集体供暖范围，需先向热电厂提出申请，由双方根据申请方的具体供热需要，单独协商签订供热合同并交纳相关费用，并由申请人办理好各项审批手续，自行开挖管道接入供热方的预留阀门后方能供暖，2012年度诉争房屋并不具备上述供暖条件。经质证，双方当事人对上述笔录的真实性无异议。上诉人王洪涛认为诉争房屋处于供暖范围内，虽然目前无法供暖，但如果王璐提出申请，王洪涛可以配合其办理各项审批手续，促成诉争房屋达到供暖条件。上诉人王璐认为将预留的供暖阀门接入诉争房屋需修建进水、回水管道至少2000米，与通常所理解的房屋可以供暖不符，远未达到合同约定的暖气入户的条件。
本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题为：1、上诉人王洪涛对诉争房屋是否有权转租；2、本案房屋租赁合同解除的违约责任应由哪方承担，违约金的数额应如何确定；3、上诉人王洪涛是否为王璐垫付了水电费及数额，上诉人王璐是否应予返还。
关于第一个争议焦点，威海市国资委的批复及威海市体育局与东方旅行社的协议中并无关于诉争房屋对外出租的禁止性规定，东方旅行社与上诉人王洪涛的协议中明确约定王洪涛有权转租诉争房屋，故上诉人王洪涛有权转租诉争房屋，本案双方当事人签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法，形式完备，应认定为合法有效。
关于第二个争议焦点，王洪涛主张王璐于2012年10月份即撤出诉争房屋并拒交租金，其多次催告未果后才解除合同并转租诉争房屋，故违约责任应由王璐承担。王璐主张其撤出诉争房屋是因该房屋不具备合同约定的暖气入户的条件，无法达到其开办汽车会馆的合同目的，故系王洪涛违约在先。本院认为，一方面，王璐已经按照合同约定交纳了2012年5月6日至2012年11月5日的房屋租金，下半年租金的交纳日期为2012年12月5日，2012年10月租金交纳期限并未届满，不存在王璐拒交租金的事实。另一方面，根据证人孙某的证言，王洪涛于2012年10月1日前后就开始与其协商诉争房屋的租赁事宜，并于同年12月9日签订了诉争房屋租赁合同，其证言与王璐关于2012年10月双方已就诉争合同的解除达成了口头协议，其当月撤出诉争房屋的主张相吻合。王洪涛于2012年12月14日函告王璐催要租金时，双方已经解除了租赁合同，其并无证据证实多次催要。综上可以认定，2012年10月双方都作出了解除合同的意思表示，王洪涛关于王璐拒交租金违约在先的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。王洪涛与王璐签订的房屋租赁合同第七条中明确约定：“甲方（王洪涛）负责暖气入户，乙方按时向有关部门缴纳水、电、暖气等相关费用。”
根据本院调取的证据证实，诉争房屋并不能达到通常意义上的暖气入户标准，该区域内的用户若需使用暖气，须与供热单位单独协商，另行交费，自行办理审批手续并铺设管道，而王洪涛并未履行其该合同义务，王璐据此主张王洪涛违约符合双方合同的约定，应当予以支持。至于王洪涛主张系因王璐未提出供暖申请，故未办理上述通暖事宜，本院认为，暖气入户是双方合同中明确约定的应由王洪涛履行的义务，王洪涛负有在交付租赁物或供暖期前即促成诉争房屋达到该标准的义务，其未履行该合同义务，违反了合同约定，对其该抗辩主张本院不予支持。故原审认定暖气入户系合同附随义务，不足以造成租赁合同的不能履行，构不成解除合同的条件不足以构成违约，据此认定王璐违约并支付违约金错误，应予纠正。
关于第三个争议焦点，王洪涛为证实其代缴水电费的金额，提交了2012年10月26日其代王璐交纳电费4472元的单据，王璐对该单据及电费金额不予认可，但未能提交反证证实其实际用电量，也无证据证实其自行交纳了电费，而其认可对涉案房屋进行了装修、改造，必然产生电费，且该单据的缴费时间亦在王璐租用涉案房屋期间，故对该部分电费本院予以支持；因王洪涛未提交其代缴水费的单据，其该部分主张缺乏证据，本院不予支持。
综上，上诉人王璐的上诉理由成立，本院予以支持；上诉人王洪涛上诉理由正当部分，予以支持，不当部分，予以驳回。原审判决认定事实部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第㈡项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第443号民事判决；
二、上诉人王璐于本判决生效后十日内给付上诉人王洪涛电费4472元；
三、驳回上诉人王洪涛要求上诉人王璐支付违约金及水费的诉讼请求。
一审案件受理费2394元，公告费560元，由上诉人王洪涛负担2828元，上诉人王璐负担126元；二审案件受理费3225元，由上诉人王洪涛负担3087元，上诉人王璐负担138元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
审 判 员 李秀霞
代理审判员 黄 诺
二〇一四年六月二十日
书 记 员 薛淑娴