北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07377号
上诉人（原审被告）郭慧远，女，1980年1月10日出生。
委托代理人郭洪亮，男，1955年7月7日出生。
被上诉人（原审原告）北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦C座616。
法定代表人彭明林，董事长。
委托代理人陈昆，女，1982年8月4日出生。
上诉人郭慧远因与被上诉人北京城承物业管理有限责任公司（以下简称城承物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第35610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日受理后，依法组成由法官孙京担任审判长，法官蒙瑞、法官张海洋参加的合议庭，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人郭慧远的委托代理人郭洪亮，被上诉人城承物业公司的委托代理人陈昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
城承物业公司在一审中起诉称：2002年5月1日，郭慧远入住北京市朝阳区北苑家园清友园16号×单元×室，入住时城承物业公司与郭慧远签订了《入住合约》、《物业管理委托合同》，郭慧远未缴纳相应期间的物业费用。故此诉至法院，请求人民法院判令郭慧远支付城承物业公司2004年5月1日起至2015年4月30日期间的物业管理费38770.05元，滞纳金4500元。
郭慧远在一审中答辩称：城承物业公司没有公示过收费标准和费用使用情况，郭慧远入住十年至今不了解收费明细，也不知道费用的使用情况。根据郭慧远与城承物业公司签订的《物业管理委托合同》中约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。2005年的北京市发展和改革委员会颁布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》中规定物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，物业服务收费实行明码标价，物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置、将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。城承物业公司的物业管理存在严重违约问题，其没有兑现当初入住时的郑重承诺。城承物业公司擅自将小区内非住宅房屋出租盈利。小区内垃圾遍地，气味难闻，小区环境不清洁、优美。城承物业公司曾经承诺每栋楼每单元24小时均有人服务，城承物业公司承诺本小区是封闭式管理，目的是为业主提供打造一个安静、安宁的居住环境，入住每楼栋每单元第一年确实有人，后来越来越少，现在闲杂人等均能进入小区，有推销保险、发色情广告等，正常的生活秩序受到严重干扰。由于城承物业公司不作为，小区大面积住户冬季供暖不达标，城承物业公司不积极从根本上解决问题，只是收费。城承物业公司为减少开支，让维修人员一人兼多职，用非专业人员维修过的地方，势必要留下不安全的隐患。郭慧远只认可城承物业公司20%的服务，所以只缴纳20%的物业费。
一审法院审理查明：2002年5月，城承物业公司与郭慧远签订《物业管理委托合同》，约定郭慧远将位于清友园16号楼×单元×室房屋委托给城承物业公司实行物业管理。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维护、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动。委托管理期限为1年，自2002年5月1日起至2003年5月1日。城承物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.333元向业主或物业使用人收取。
2002年5月2日，城承物业公司与郭慧远签订《入住合约》，约定城承物业公司受本住宅小区产权人委托，依照法律授权对小区内的楼房、道路、公共设施、车场、绿地、居住秩序等事物行使管理权，接受政府行政部门和小区管理部门的监督指导。
2003年11月1日，城承物业公司与北京城建兴华地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定北京城建兴华地产有限公司将北苑家园501#等委托给城承物业公司实行物业管理，物业服务期限为自2001年10月31日起至该小区成立业主委员会后确定并委托新的物业公司止。业主逾期交纳物业服务费的，城承物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用万分之三的滞纳金。
2004年5月，城承物业公司起诉郭慧远物业管理合同纠纷，城承物业公司要求郭慧远补交2003年11月起至2004年4月期间的物业管理服务费和2004年2月起至2004年4月期间的电费。后一审法院出具（2004）朝民初字第16102号民事调解书，约定郭慧远于（2004）朝民初字第16102号民事调解书送达之日起7日内给付城承物业公司2004年2月至2004年4月的物业管理费1469.7元。
一审法院经询，城承物业公司与郭慧远确认北京市朝阳区北苑家园清友园16号楼×单元×室建筑面积为155.27平方米。另，城承物业公司确认现在物业服务费已经降至1.824元每月每平方米。
一审庭审期间，双方的主要争议在于物业服务问题。郭慧远提供照片若干，以此证明城承物业公司存在暖气不暖、垃圾、保安等问题。城承物业公司称供暖与本案无关，小区不是封闭小区，现在小区是24小时监控系统，小区内的干洗、足疗都已经不在了，花园的小买卖是社区便民服务，与其无关，垃圾站与收废品的均在小区外。
一审法院判决认定：2003年5月1日之后城承物业公司与郭慧远之间存在事实上的物业服务合同关系，郭慧远应该向城承物业公司支付相应的物业服务费用。关于物业服务内容一节，郭慧远提供证据证明城承物业公司之物业服务存在问题，但此不足以免除或减少郭慧远交纳物业费，一审法院对其抗辩意见不予采纳，郭慧远应向城承物业公司交纳相关的费用。关于滞纳金一节，考虑到郭慧远的抗辩意见，结合现实的问题，一审法院对城承物业公司该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，判决：一、郭慧远于一审判决生效后7日内支付北京城承物业管理有限责任公司自2004年5月1日起至2015年4月30日期间的物业服务费38770.05元。二、驳回北京城承物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
郭慧远不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1.物业公司没有履行应该履行的责任，供暖温度不达标。2.小区里设立了一个垃圾回收站，影响小区环境卫生。3.小区自2005年之后保安数量逐步减少，目前为止楼内已没有保安，由打扫卫生的人员一并负责。4.小区的租户随便改变房屋格局，存在安全隐患。故郭慧远的上诉请求为：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由城承物业公司承担。
城承物业公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：暖气不热与物业费没有关系，关于郭慧远其他的上诉理由城承物业公司在一审中都已经陈述过意见。城承物业公司服从一审法院判决，不同意郭慧远的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《物业管理委托合同》及当事人庭审陈述意见等在案佐证。
本院认为：城承物业公司与郭慧远之间存在事实上的物业服务合同关系，郭慧远应该向城承物业公司支付相应的物业服务费用。关于郭慧远提出城承物业公司物业服务存在瑕疵，其所居住房屋供暖温度不达标，小区里设立了一个垃圾回收站，保安数量逐步减少，小区的租户随便改变房屋格局一节。本院认为，城承物业公司已履行了合同的主要义务，郭慧远不能因此拒绝履行支付物业费的基本义务。郭慧远提供的现有证据不能证明城承物业公司物业服务存在的瑕疵足以导致减免郭慧远应交的物业服务费用。一审法院认定郭慧远应向城承物业公司交纳相关的物业服务费用并无不当。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费477元，由北京城承物业管理有限责任公司负担92元（已交纳），由郭慧远负担385元（北京城承物业管理有限责任公司已交纳，郭慧远于本判决生效后7日内转交给北京城承物业管理有限责任公司）；
二审案件受理费770元，由郭慧远负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
代理审判员 蒙 瑞
代理审判员 张海洋
二〇一五年六月十二日
书 记 员 杜 颖