北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01029号
上诉人（原审被告）王小琳，女，1959年10月18日出生。
委托代理人王衎，男，1983年10月5日出生。
被上诉人（原审原告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号。
法定代表人杨建新，董事长。
委托代理人林丽，北京市齐致律师事务所律师。
委托代理人常友，北京市齐致律师事务所实习律师。
上诉人王小琳因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第06650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王小琳及其委托代理人王衎，被上诉人北京万通鼎安国际物业服务有限公司之委托代理人林丽到庭参加诉讼，现已审理终结。
2014年2月，北京万通鼎安国际物业服务有限公司（下称万通鼎安公司）起诉至原审法院称：我公司是北京市西城区×××物业服务企业。王小琳是×××A1011房产的业主，该单元建筑面积163.79平方米。依据2006年5月29日与北京市西城区×××业主委员会签订的《物业管理服务合同》，我公司为王小琳提供物业服务，但是王小琳恶意拖欠物业管理费，2006年7月1日至2011年12月31日期间的物业管理费均是我公司通过诉讼方式催收。现王小琳仍恶意拖欠2012年1月1日至2014年1月31日的物业管理费，故我公司诉至法院，请求1、判令王小琳立即向我公司支付×××A1011房产2012年1月1日至2014年1月31日期间物业管理费115676.69元并支付滞纳金，滞纳金自每月第八日起按各月欠费数额日千分之一标准支付至实际付清之日（暂计13493.92元）；2、由王小琳承担本案诉讼费。
王小琳辩称：我不同意万通鼎安公司的诉讼请求。根据北京市×××业主公约第13条规定，业主委员会应当进行催缴或委托物业企业采取电话催缴、书面催缴或者当面催缴等方式。万通鼎安公司从未催缴过我的物业费。万通鼎安公司已经没有生效或合法的物业服务合同，其已不是×××的物业服务企业，依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释第6条规定，万通鼎安公司无权向我主张支付物业费的权利。万通鼎安公司之前曾与业主委员会于2007年签过一个物业服务合同，但该合同已被北京市西城区人民法院和北京市第一中级人民法院判决撤销了，此后万通鼎安公司再未签署过任何新的合同，且万通鼎安公司也未进行任何物业服务。万通鼎安公司的诉讼请求主张的物业费是按每平方米28.25元计算的，该计算标准缺乏事实和法律依据。根据已生效的（2013）西民初字第11764号民事判决，我已经获得万通鼎安公司公示的物业费的财务报表，财务报表显示自2006年至2012年万通鼎安公司每年只花销1000多万元，与万通鼎安公司实收的物业费差距甚远，万通鼎安公司存在诉讼诈骗的行为。我对2006年5月29日万通鼎安公司与万通业主委员会签订的物业服务合同进行过要求认定无效的诉讼，经两审裁定驳回，我不服申请再审，经（2013）高民申字第3565号裁定书裁定，现已指令北京市第一中级法院对此案再审。万通鼎安公司与我签署的业主维修公约约定，按照实际发生的金额由全体业主按建筑面积比例分摊承担物业费用。我已经离开万通多年，房屋一直处于空置状态。按照维修公约的规定，如果房屋空置，我只需交纳一半的费用。现万通鼎安公司提出的物业收费标准过高，万通鼎安公司的诉讼请求应予驳回。
原审法院经审理确认：根据法律规定，除当事人有相反证据足以推翻相关事实以外，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，可以直接作为认定案件事实的依据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
已经发生法律效力的法院判决认定，2006年5月29日万通鼎安公司与万通业主委员会签订的《物业管理服务合同》到期后，万通鼎安公司仍为王小琳提供了相同的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，王小琳应当交纳的物业费及其计算标准参照《物业管理服务合同》执行，即王小琳应交纳的物业费仍应按人民币28.25元／月／建筑平方米计算。现王小琳虽不同意承担该物业费，但是未向法院提供充分有效的相反证据推翻该项事实认定，故万通鼎安公司要求王小琳支付涉诉房屋物业费的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。因双方在履行事实物业服务合同期间，未对滞纳金进行约定，且王小琳近年以来就物业费收费标准问题，一直与万通鼎安公司存在争议，多次诉至法院，故万通鼎安公司要求王小琳支付物业费滞纳金的诉讼请求，依据不够充分，法院不予支持。王小琳所称，其涉案房屋空置及万通鼎安公司未进行物业服务等答辩意见，未提供充分有效证据予以证明，法院不予采纳。
本案审理中，王小琳称，其主张万通鼎安公司与万通业主委员会签订的《物业管理服务合同》无效一案，已被北京市高级人民法院裁定再审，但该事实不影响法院根据其他生效判决对本案纠纷作出认定，故王小琳的该项主张，法院不予采纳。据此，原审法院于2014年11月判决：一、判决生效后七日内，王小琳给付北京万通鼎安国际物业服务有限公司北京市×××写字楼A1011单元二○一二年一月一日至二○一四年一月三十一日期间的物业服务费十一万五千六百七十六元六角八分。二、驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王小琳不服，向本院提出上诉称，我的房屋一直空置，应减半收费。我与万通鼎安公司不存在合同关系，2006年的合同已终止。物业收费标准过高，法院应进行评估确定物业费标准。我要求撤销原判，依法改判经评估确定物业费标准交纳物业费或发回重审。万通鼎安公司同意原判。
经审理查明：王小琳系×××A1011房产（建筑面积163.79平方米）的所有权人，万通鼎安公司系×××物业服务公司。2012年2月，万通鼎安公司曾以物业服务合同纠纷为由将王小琳诉至原审法院，要求王小琳支付其欠付的本案涉诉房屋2001年11月1日至2004年9月30日、2008年3月1日至2011年12月31日期间的物业管理费及滞纳金。原审法院作出了（2012）西民初字第05250号民事判决书。王小琳不服该判决提起上诉，北京市第一中级人民法院于2013年5月15日作出（2013）一中民终字第04626号民事判决书，判决：一、撤销北京市西城区人民法院（2012）西民初字第05250号民事判决；二、判决生效后七日内，王小琳支付北京万通鼎安国际物业服务有限公司A1011房屋自二○○八年三月一日至二○一一年十二月三十一日物业服务费二十一万二千八百四十五元二角二分（扣除王小琳已支付的四万五千八百六十一元二角，余款为十六万六千九百八十四元零二分）；三、驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司其他诉讼请求；四、驳回王小琳其他上诉请求。
上述已经生效的人民法院民事判决书确认了以下事实：1997年3月27日，万通鼎安公司与王小琳签订《管理维修公约》，其后万通鼎安公司为×××提供物业服务。2006年5月29日，万通业主委员会与万通鼎安公司签订了《物业管理服务合同》，确定委托管理期限为三年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止；×××写字楼管理费标准为人民币28.25元／月／建筑平方米，空置房屋管理费为20.18元／月／建筑平方米；业主及使用人逾期交纳物业管理费的，按《管理维修公约》中的相关规定，从逾期之日起按每月应缴管理费金额的千分之一收取滞纳金。2007年9月18日，万通业主委员会作出《×××业主大会决议》，主要内容为，根据2007年8月15日万通业主委员会会议决议，就授权业主委员会代表全体业主签署《物业管理服务合同》和增选一名业主委员会委员的事项，采用书面征询意见方式组织召开业主大会。2007年9月18日，万通鼎安公司与万通业主委员会签订《×××物业服务合同》。2008年7月28日，法院在审理王小琳与万通业主委员会撤销权纠纷一案后作出判决，撤销了万通业主委员会于2007年9月18日作出的《×××业主大会决议》。该判决已发生法律效力。2012年6月25日，万通鼎安公司致函×××业主委员会，要求其书面认可2006年度《物业服务合同》期满后，继续提供物业服务，双方权利义务依照2006年度《物业服务合同》执行。2012年6月26日，万通业主委员会向万通鼎安公司回函，内容为“鉴于贵司已经并仍在为×××提供物业服务的事实，为保障我大厦（广场）的正常工作条件与秩序，维护我大厦的和谐安定及广大业主的利益，望贵司依照相关法律法规及双方已签署的合同等有关文件，履行规定的权利与义务，继续为我大厦提供物业服务”。
庭审中，万通鼎安公司述称，其作为×××物业服务公司，一直为包括王小琳在内的业主提供物业服务，王小琳未交纳2012年1月1日起的物业费。另查，2007年，王小琳诉至原审法院，要求确认2006年5月29日万通鼎安公司与×××业主委员会签订的《物业管理服务合同》无效。原审法院作出（2007）西民初字第10985号民事裁定书，认定王小琳不是案件适格的原告，据此驳回其起诉。该民事裁定书已经生效。2012年，王小琳以另一房屋业主身份，再次起诉。原审法院于2013年2月5日，作出（2012）西民初字第01650号民事裁定书，认为王小琳的起诉，缺乏受理依据，裁定驳回其起诉。王小琳提起上诉后，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第4567号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。王小琳不服该裁定向北京市高级人民法院提出再审。2013年12月20日，北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第3565号民事裁定书，认为王小琳的再审申请，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，裁定指令北京市第一中级人民法院再审该案。2014年6月23日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民再终字第05140号民事裁定书，裁定撤销（2013）一中民终字第4567号民事裁定及（2012）西民初字第01650号民事裁定，指令北京市西城区人民法院审理该案。2015年8月18日，原审法院作出（2015）西民再初字第00016号民事判决书，判决驳回王小琳的诉讼请求。判决后，王小琳不服提起上诉，2015年12月16日，本院作出（2015）二中民再终字第10976号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，万通鼎安公司提供了王小琳于2003年7月11日出具的《说明》，载明“业主自2003年7月14日入住A座1011、1012、1015房间，此后产生的费用由业主支付，若有变更再进行说明”。万通鼎安公司提交《入住承诺书》，载明管理费为3.5美元／建筑平方米／月，上有王小琳签字，签字时间为2003年7月11日。
上述事实，有双方当事人的陈述、（2012）西民初字第05250号民事判决书、（2013）一中民终字第04626号民事判决书、（2013）高民申字第3565号民事裁定书、（2015）西民再初字第00016号民事判决、（2015）二中民再终字第10976号民事判决、王小琳出具的说明、《入住承诺书》等证据在案佐证。
本院认为：王小琳系×××A1011房产（建筑面积163.79平方米）所有权人。1997年3月27日，万通鼎安公司与王小琳签订《管理维修公约》，确认万通鼎安公司为×××提供物业服务。2006年5月29日，万通业主委员会与万通鼎安公司签订了《物业管理服务合同》，确定委托管理期限为三年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止。该合同到期后，万通鼎安公司于2012年6月25日致函×××业主委员会，要求其书面认可2006年度《物业服务合同》期满后，继续提供物业服务，双方权利义务依照2006年度《物业服务合同》执行。万通业主委员会于2012年6月26日向万通鼎安公司回函，内容为“鉴于贵司已经并仍在为×××提供物业服务的事实，为保障我大厦（广场）的正常工作条件与秩序，维护我大厦的和谐安定及广大业主的利益，望贵司依照相关法律法规及双方已签署的合同等有关文件，履行规定的权利与义务，继续为我大厦提供物业服务”。据此，应认定万通鼎安公司作为×××物业服务公司，为王小琳提供了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，王小琳应当交纳相应的物业费。现王小琳以收费标准过高为由拒绝交纳物业服务费。
经查，涉案房屋2006年7月1日至2011年12月31日期间的物业服务费均是万通鼎安公司通过诉讼方式催收。现王小琳未支付A1011房屋2012年1月1日至2014年1月31日的物业服务费，万通鼎安公司提起本案诉讼，要求王小琳支付该期间物业服务费。本院认为，1997年3月27日，万通鼎安公司与王小琳签订的《管理维修公约》，约定管理费3.5美元／建筑平方米／月。万通鼎安公司提交的《入住承诺书》，载明管理费为3.5美元／建筑平方米／月，上有王小琳签字，签字时间为2003年7月11日。王小琳虽不予认可，但未提供相反证据证明并非其本人签字。现《管理维修公约》及《入住承诺书》均明确约定了3.5美元／建筑平方米／月的收费标准。按《管理维修公约》及《入住承诺书》签订当时美元与人民币汇率折合后，该定价高于2006年5月29日万通业主委员会与万通鼎安公司签订的《物业管理服务合同》所确定的28.25元／月／建筑平方米的收费标准。即使该《物业管理服务合同》无效，《管理维修公约》及《入住承诺书》确定的物业费标准亦对王小琳有约束力，且该标准高于《物业管理服务合同》约定的标准。《物业管理服务合同》到期后，万通鼎安公司仍为王小琳继续提供物业服务，在没有新的物业费标准约定之前，原审法院认定王小琳应当交纳的物业费及其计算标准延续参照《物业管理服务合同》执行，即王小琳应交纳的物业费仍应按28.25元／月／建筑平方米计算并无不妥，本院予以维持。
王小琳主张根据《北京市物业管理办法》第二十九条第一款的规定，法院应对涉案的物业服务进行评估后确定物业费标准。《北京市物业管理办法》第二十九条第一款规定，业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。本院认为，《北京市物业管理办法》属于地方行政规章，不属于法院直接适用范围，且该规章亦未明确规定人民法院有权进行物业服务评估。故王小琳要求本院对涉案物业服务进行评估的主张缺乏依据，本院不予准许。若王小琳对物业费的定价标准存在异议，可以通过召开业主大会的形式予以解决，对物业费标准重新进行评估定价不属于法院审理范围。
王小琳上诉主张涉案房屋存在空置，应减收物业费。王小琳曾出具《说明》称，其自2003年7月14日入住A座1011、1012、1015房间，此后产生的费用由业主支付，若有变更再进行说明。现无证据表明王小琳曾就其房屋空置的情况向万通鼎安公司予以说明，王小琳对其主张的房屋空置亦未能提供其他充分证据予以证明。故对于王小琳的该项上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2883元，由北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担301元（已交纳），由王小琳负担2582元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费2614元，由王小琳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 祝 石
贯志然