江苏省昆山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0583执异009××号
异议人沈根福，男，1963年8月29日生，汉族，住江苏省昆山市。
原案申请执行人丁飞飞，女，1988年7月23日出生，汉族，住江苏省东台市。
委托代理人杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。
原案被申请执行人沈帆，男，1981年3月16日出生，汉族，住江苏省昆山市。
原案被申请执行人沈伟诚，男，1945年9月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。
原案被申请执行人吴健健，女，1948年12月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。
原案被申请执行人顾雄，男，1977年7月8日出生，汉族，住江苏省昆山市。
原案被申请执行人昆山市周庄建筑社有限公司，组织机构代码证25126038-4，住所地江苏省昆山市周庄镇大桥路97号。
法定代表人沈帆，该公司总经理。
在本院执行原案申请执行人丁飞飞与原案被申请执行人沈帆、沈伟诚、吴健健、顾雄、昆山市周庄建筑社有限公司民间借贷纠纷一案，异议人沈根福等15人对本院（2016）苏0583号案件中执行标的为昆山市周庄建筑社有限公司位于昆山市周庄镇全功路XXX号××号房（房权证号：昆房权证周庄字第××）的产权主张权利，书面提出异议请求解除上述房屋产权的查封措施。本院受理后，依法成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人沈根福称，昆山市人民法院因丁飞飞与沈帆、昆山市周庄建筑社有限公司保证合同纠纷一案，于2014年11月查封了昆山市周庄建筑社有限公司位于昆山市周庄镇全功路XXX号××号房屋。前述房屋实属异议人合法所有的财产，现异议人依法提出执行异议：请求法院立即中止执行，并解除对昆山市周庄镇全功路XXX号××号房的查封。理由如下：
异议人沈根福等15人于2000年8月至9月间及2001年9月，分别与昆山市周庄建筑社有限公司（更名前“周庄建筑社”）签订了《购房协议》，协议约定由周庄建筑社有限公司将位于昆山市周庄镇全功路XXX号××号房的房屋拆分出售于异议人沈根福等人，且周庄建筑社有限公司承诺在其办妥房权证及集体土地使用证即两证后统一过户至沈根福等人名下。协议签订后，沈根福等15人已按约向周庄建筑社有限公司支付了购房款，并多次催告该公司办理两证过户事宜。在周庄建筑社有限公司仅办妥房权证后，法院于2014年11月依财产申请保全人丁飞飞的申请，对上述涉案房屋采取了查封房产的保全措施，现丁飞飞又向法院申请执行，执行案件受理案号为（2016）苏0583执1084号。
沈根福等15位异议人一致认为，其与周庄建筑社有限公司签订的《购房协议》合法有效，购房人已按约支付全部应付购房款，饼子涉案房屋实际交付之日起已实际占有并使用长达10多年的情况下，异议人实属涉案房屋的实际所有人。另外，字《购房协议》签订后，异议人始终积极催促周庄建筑社有限公司办理两证过户手续，建筑社公司一直以两证尚未办出为由予以推托，至涉案房屋被法院查封，集体土地使用权证也没有办出（后于2015年1月6日才办出）。对迟延办理两证过户手续问题，异议人不存在任何过错。
综上所述，异议人作为涉案房屋的实际所有权人，在对过户登记手续未予办理没有过错的情况下，法院不得查封涉案房屋。（2016）苏0583执1084号案件应当中止对涉案房屋产权的执行。
原案申请执行人未作答辩。
原案被申请执行人未作答辩。
本院查明，原告丁飞飞诉被告沈帆、沈伟诚、吴健健、顾雄、昆山市周庄建筑社有限公司民间借贷纠纷一案，江苏省昆山市人民法院于2015年8月3日作出（2014）昆张民初字第0083××号民事判决：“一、被告沈帆、沈伟诚、吴健健于本判决生效之日起十日内归还原告丁飞飞借款1825000元及逾期付款利息（以1825000元为基数，自2014年6月30日起计算至法院判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）。二、被告沈帆、沈伟诚、吴健健于本判决生效之日起十日内支付原告丁飞飞律师费46500元。三、被告顾雄、昆山市周庄镇建筑社有限公司为被告沈帆、沈伟诚、吴健健上述第一、二项债务承担连带还款责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费21008元，财产保全费5000元，二项合计26008元，由原告负担5050元，被告沈帆、沈伟诚、吴健健、顾雄共同负担20958元。四被告负担之部分原告已经预交，本院不再退还，四被告在履行上述判决时一并给付原告”。该判决生效后，因义务人沈帆、沈伟诚、吴健健、顾雄、昆山市周庄建筑社有限公司未按生效法律文书的规定的期限履行金钱给付义务，权利人丁飞飞据此向昆山市人民法院申请强制执行，请求事项如上述判决所述，该案于2016年02月02日立案受理，执行案号（2016）苏0583执1084号。执行过程中，本院对登记在被执行人昆山市周庄建筑社有限公司位于昆山市周庄镇全功路XXX号××号房（房权证号：昆房权证周庄字第××）的产权予以查封。
另查明，上述涉案房屋坐落于昆山古镇周庄。自20世纪80年代中期开始，为大力发展古镇旅游事业，落实富民强镇战略，周庄镇政府在此后的二十多年里重点扶持第三产业，鼓励本镇居民自主创业。在此背景下，本镇居民兴起了购买“商住房”的热潮。2000年起。原案被执行人周庄建筑社有限公司响应镇政府号召，将其名下坐落于昆山市周庄镇全功路XXX号××号的房屋全部拆分出售给本镇沈根福等12户居民。因全功路XXX号××号房不属于房地产开发项目，无法办理独立产权证。为此，沈根福等12号居民多次向镇政府反映情况，要求解决办理产权过户手续问题。后经周庄镇政府多方协调，最终促成税务局、国土资源管理局和房产交易中心通过以面积份额“按份共有”的过户登记方案。沈根福等12户居民准备办理房屋产权及土地使用权过户手续时，被告知周庄建筑社有限公司因未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，其名下的涉案房屋即周庄镇全功路XXX号××号房被依法采取保全措施。故而，沈根福等12户居民的产权过户手续无法进行。
上述事实，有异议人提供的《购房协议》、购房款支付证明、预收购房款收据、周庄镇人民政府的情况说明及本院苏05**执1084号执行案件卷宗材料，综合分析予以证明。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》之精神，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，单位办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，沈根福等12户居民作为案外人基于对涉案房产主张所有权而提出异议，以排除对该执行标的之强制执行，其理由是涉案房产查封前其与周庄建筑社有限公司已签订了《购房协议》，支付全部购房款并实际占有该房屋长达15年之久。经审查案外人的理由成立，其虽未办理房产过户登记，原因在于周庄建筑社有限公司所出售房屋不属于房地产开发项目，致使过户登记手续未予办理，对此，周庄建筑社有限公司存有过错。异议人沈根福等12户居民作为买受人对未办理过户登记手续并无过错，其针对本案提出的异议请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条之规定，裁定如下：
案外人沈根福的异议成立，中止本院（2016）苏0583执1084号执行案件对昆山市周庄建筑社有限公司位于昆山市周庄镇全功路XXX号××号房产权（房权证号：昆房权证周庄字第××）的执行。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。
审 判 长 虞 侠
代理审判员 袁晓鹏
代理审判员 王缀成
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 潘 华