安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凤民一初字第01947号
原告：赵怡林，凤阳县府城镇政府干部。
原告：代汉成，凤阳县人大常委会工作人员。
上述二位原告共同的委托代理人：李国峰，凤阳县府城镇法律服务所法律工作者。
被告：安徽鼎兴投资置业有限公司。住所地安徽省凤阳县府城镇永乐家园*号楼。
法定代表人：陈泽彬，该公司董事长。
委托代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。
本院于2014年10月31日立案受理了原告赵怡林、代汉成诉被告安徽鼎兴投资置业有限公司（以下简称“鼎兴公司”）商品房销售合同纠纷一案。依法由审判员张睿适用简易程序独任审判，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告赵怡林、代汉成及其共同的委托代理人李国峰、被告鼎兴公司委托代理人周光成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵怡林、周光成诉称：2010年5月27日，与鼎兴公司签订商品房买卖合同，以总价1310609元购买了鼎兴公司开发的凤阳商贸城F4幢1单元3层第305、306、307、308、309号房。根据合同约定，鼎兴公司应当于2014年3月1日前向产权登记机关办理备案登记所需材料，但鼎兴公司未能履行约定，导致至今未能取得房地产权证书，构成违约，应当支付违约金。如按合同约定，鼎兴公司仅需按已付房价款的0.01%支付违约金131元，明显过低，显失公平，依照司法解释的规定，应支付违约金68594元。同时，合同约定商品房面积为420.20平方米，但经凤阳县房产局确认，产权登记面积仅为396.27平方米，依约鼎兴公司应当返还房价款143502元。起诉要求：1、�2014年11月30日前提供办理房产权属登记所需备案资料进行登记备案；2、赔偿逾期办理房产证的违约金68594元；3、返还购房差价款143502元。诉讼中，变更诉讼请求，要求：1、鼎兴公司赔偿购房差价款140728.88元；2、返还代收的契税等72180元；3、赔偿逾期办证的违约金68370.10元。
鼎兴公司辩称：1、赵怡林、代汉成诉称的房屋办理房屋登记所需资料，鼎兴公司已经在房产部门办理了登记备案。2、逾期办证违约金合同有约定的按照约定，本案有约定，只能按照约定支付。3、关于少于约定面积的返还问题，当时房屋买卖是包括三层楼梯，该楼梯面积没有计算在内，如果计算在内，面积还超过赵怡林、代汉成所说的面积。如果赵怡林、代汉成不认购该楼梯面积，那么该楼梯面积应计算在公摊面积里面。4、关于契税、维修金问题，双方有约定，鼎兴公司是代收代缴，�没有交，不清楚。
赵怡林、代汉成为支持自己的诉讼请求，提交了如下证据，并经质证：
1、赵怡林、代汉成身份证复印件各一份。用以证明赵怡林、代汉成的主体资格。
鼎兴公司质证：没有异议。
2、凤阳县房产管理局备案号101308商品房买卖合同复印件一份。用以证明双方签订买卖合同的事实，以及房屋的房号、面积、单价、逾期违约责任，还有鼎兴公司收取了契税等事实。
鼎兴公司质证：没有异议。
3、№0004295、№0512875号收据复印件各一份。用以证明赵怡林、代汉成已经交付购房款1310609元
鼎兴公司质证：没有异议。
4、安徽省商业用房销售明码标价表复印件一份。用以证明公摊面积已经包含在400多平方米面积里面了，买卖时候整个楼的公摊包括楼梯都包括在面积里面了。
鼎兴公司质证：真实性没有异议，但是不能达到证明目的，公摊面积没有具体说包括哪里。
5、申请法院调取的凤阳县测绘事务所出具的分户面积明细表一份。用以证明赵怡林、代汉成购买的房屋F4-305号对应的是301，合同面积65.71平方米，实测面积65.91平方米；F4-306号合同面积65.71平方米，对应是302，实测65.91平方米；F4-307号合同面积65.71平方米对应的是303，实测65.91平方米；F4-308号合同面积98.98平方米，对应是304，实测99.27平方米；F4-309号合同面积124.09平方米，对应是305，实测99.27平方米。
鼎兴公司质证：对测绘明细表真实性没有异议，哪个房号对哪个房子由法院核实。
6、№6758756号票据一张。用以证明鼎兴公司代收的契税为52424元，维修基金13106元，房产工本费550元，土地证费100元，小计66180元。
鼎兴公司质证：票据的真实性没有异议，具体不清楚。公司已代收的四个项目有没有交给政府有关部门不清楚。
7、№6758720、№6758784号票据各一张。用以证明鼎兴公司代收房产抵押费4400元，代收房产证抵押、土地证抵押、土地评估费，计1600元。
鼎兴公司质证：质证意见同上。不清楚公司已代收的上述项目有没有交给政府有关部门，庭后3日内向法庭提交交纳的凭证。
8、赔偿清单计算明细一份。用以证明（1）房产差价总数为140728.88元。（2）、鼎兴公司代收取了契税等费用合计72180元。（3）、逾期办证违约金为68594元。在2012年3月1日鼎兴公司已经将房屋实际交付了，自2014年3月1日起开始计算违约金，按照已交的房款1310609元乘以年利率6%计算到2015年1月8日，合计违约金68370.10元。
鼎兴公司质证：对房产差价，计算是错误的，房屋差价应按照总面积计算。合�约定的总面积应保包含楼梯面积，测绘面积没有计算楼梯面积。对契税等费用，按照合同约定鼎兴公司是代收代缴，不应当返还。对逾期办证违约金我们认为按照合同约定计算。
鼎兴公司未提交证据。
认证如下：
赵怡林、代汉成的证据：证据1、2、3，鼎兴公司无异议，证据效力本院予以认定；证据4、5、6、7，鼎兴公司对真实性无异议，证据效力本院予以认定；证据8，合理的部分本院予以认定。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，查明如下事实：2010年5月27日，赵怡林、代汉成与鼎兴公司签订一份《商品房买卖合同》，约定购买鼎兴公司开发的凤阳商贸城第F4幢1单元3层305、306、307、308、309号房屋，建筑面积420.20㎡，其中套内建筑面积388.50㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为31.70㎡。其中F4－305，建筑面积65.71㎡，单价3153.29元／㎡；F4－306，建筑面积65.71㎡，单价3153.29元／㎡；F4－307，建筑面积65.71㎡，单价3059.18元／㎡；F4－308，建筑面积98.98㎡，单价3105.38元／㎡；F4－309，建筑面积124.09㎡，单价3125.27元／㎡。总价款1310609元。
合同第五条面积确认及面积差异处理2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第八条交付期限出卖人应当在买受人全额房款到达出卖人指定帐户后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人。
第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。
同日，双方签订明码标价书，约定所售商业用房为F4楼第305、306、307、308、309号房。该商业用房销售的建筑面积420.20平方米，其中应分摊公用建筑面积31.70平方米。总价款壹佰叁拾壹万零陆佰零玖元整。
合同签订后，赵怡林、代汉成于2011年3月23日、2010年4月30日，分二次交付了购房款1310609元。2012年3月1日，鼎兴公司将房屋交付。经凤阳县房地产测绘事务所测绘，F4-305号对应的是301，合同面积65.71㎡，实测面积65.91㎡，多出0.2㎡；F4-306号合同面积65.71㎡，对应是302，实测65.91㎡，多出0.2㎡；F4-307号合同面积65.71㎡，对应的是303，实测65.91㎡，多出0.2㎡；F4-308号合同面积98.98㎡，对应是304，实测99.27㎡，多出0.29㎡；F4-309号合同面积124.09㎡，对应305，实测99.27㎡，减少24.82㎡。为办证，鼎兴公司向赵怡林、代汉成代收了契税52424元、房屋维修基金13106元、工本费550元、土地证费100元、房产抵押费4400元，房产证抵押费1100元、土地证抵押费200元、土地评估费300元，共计72180元。鼎兴公司代收了上述税费后，没有提供向相关机构缴纳税费的票据，致使赵怡林、代汉成房产证书迟迟未能办理，在协商未果的情况下，赵怡林、代汉成起诉来院，要求：1、在2014年11月30日前将办理产权登记所需备案；2、支付逾期办理房产证的违约金68594元；3、返还购房差价款143502元。诉讼中，赵怡林、代汉成对诉讼请求进行了变更，要求：1、鼎兴公司赔偿购房差价款140728.88元；2、返还代收的契税等72180元；3、赔偿逾期办证的违约金68370.10元。
本院认为，本案争议焦点如下，第一、鼎兴公司交付的房屋面积差异是指单间的3%，还是整体的3%？如果有差异，赔偿多少？第二、鼎兴公司代收的契税等费用有没有向相关机构交纳，若没有交纳应否返还？第三、买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎兴公司应否赔偿违约金？
第一、鼎兴公司交付的房屋面积差异是指单间的3%，还是整体的3%？如果有差异，赔偿多少？
根据双方签订的《商品房买卖合同》对建筑面积差异如何计算作出的约定，�3%以内据实结算，3%以外部分由出卖人双倍返还，但没有明确约定是指单间的3%，还是所购房屋的整体面积的3%。因为合同对所购5间房屋的单价约定各不相同，故按所购房屋的整体面积计算3%，价格将无法确定，违背合同的本意，而按每间房屋的3%计算，符合合同的本意，故鼎兴公司关于按照所购房屋整体面积计算3%差异的辩称意见，本院不予采纳。该合同约定，鼎兴公司出卖的房屋面积为420.20㎡，其中分摊面积为31.70㎡，根据凤阳县房地产测绘事务所的测绘结论，其实际交付的房屋面积为396.27㎡，存在面积差异。F4－305、F4－306，合同面积65.71㎡，实测65.91㎡，大于合同面积，误差0.2㎡，按照3153.29元／㎡×0.2㎡＝630.66元，应补足鼎兴公司。F4－307，合同面积65.71㎡，实测65.91㎡，大于合同约定面积0.2㎡，按单价3059.18元／㎡×0.2㎡＝611.84元，应补足鼎兴公司。F4－308，合同面积98.98㎡，实测99.27㎡，大于合同约定面积0.29㎡，按照3105.38元／㎡计×0.29㎡＝900.56元，应补足鼎兴公司。F4－309，合同面积124.09㎡，实测99.27㎡，少于合同面积24.82㎡。按照合同约定，3%以内的部分据实结算，即3125.27元／×（124.09㎡×3%）＝11634元；3%以外的部分由出卖人双倍返还，3125.27元／㎡×（24.82㎡－124.09㎡×3%）×2倍＝131868.60元。面积差异总价款为：131868.60元＋11634元－630.66元－630.66元－611.84元－900.56元＝140728.88元。赵怡林、代汉成要求鼎兴公司返还面积差异价款140728.88元的请求，符合法律规定，本院予以支持；鼎兴公司关于3%为整个房屋面积计算，及分摊面积不包括楼梯的辩称意见不成立，本院不予采纳。
第二、鼎兴公司代收的契税等费用有没有向相关机构交纳，若没有交纳应否返还？
鼎兴公司与�怡林、代汉成签订的商品房销售合同，对于代收的契税等没有明确约定，鼎兴公司代收了契税52424元、房屋维修基金13106元、工本费550元，土地证费100元。鼎兴公司代收了房产抵押税4400元，房产证抵押费1100元、土地证抵押费200元、土地评估费300元，共计72180元，鼎兴公司辩称已向有关机关交纳，应提供已交纳的正式票据，其在本院指定的期日未向法庭提供已交纳的正式票据证，故赵怡林、代汉成要求其返还代收款72180元的主张成立，本院予以支持。
第三、买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎兴公司应否赔偿违约金？
依照《商品房买卖合同》第十五条的规定，“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理┄┄。”本案由于出卖人没有及时向相关机构交纳办理房地产权属证书的税费等，致使买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书。出卖人构成违约，应承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该合同第十五条第2项规定，“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，该约定明显过低，违背了诚实信用的合同原则，故赵怡林、代汉成要求调整违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日内；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利率的标准计算。”本案鼎兴公司交付房屋为2012年3月1日，按合同约定，出卖人在商品房交付使用后730日内，买受人应当取得房屋权属证书，赵怡林、代汉成主张自2014年3月1日起计算违约责任，是对自己权利的行使，不违背法律规定，本院予以准许；在该期限内，贷款年利率为6%，按照已付购房款1310609元计算，自2014年3月1日起，至法庭辩论结束之日2015年1月8日止，利息为68370.10元，赵怡林、代汉成要求鼎兴公司赔偿的请求本院予以支持；鼎兴公司关于按照已付房价款的0.01%赔偿的辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告安徽鼎兴投资置业公司于本判决生效后十日内返还原告赵怡林、代汉成购房面积差价款140728.88元、赔偿逾期办证违约金68370.10元；
二、被告安徽鼎兴投资置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵怡林、代汉成代收款72180元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5519.18元，减半收取2759.59元，由被告安徽鼎兴投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 张 睿
二〇一五年一月二十二日
书记员 曹培军
附相关法律及司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，�当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照原则处理：
（一）面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房�实际面积合同约定面积的，面积误差比在百分之三（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价款补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比绝对值超出百分之三部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为已尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利率的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。