海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终909号上诉人（原审原告）：龚剑。委托代理人：袁自强，海南大兴天泰律师事务所律师。委托代理人：唐治，海南大兴天泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：海南永泰金缔房地产开发有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县光坡镇香水湾开发区B区。法定代表人：马强，该公司总经理。委托代理人：戴庆博，该公司职员。委托代理人：张燕峥，该公司职员。上诉人龚剑因与被上诉人海南永泰金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2016）琼9028民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日受理本案后，依法组成合议庭，于2016年6月16日在本院公开开庭审理了本案。上诉人龚剑的委托代理人袁自强、被上诉人金缔公司的法定代表人马强、委托代理人张燕峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：金缔公司在陵水黎族自治县（以下简称陵水县）香水湾开发建设金缔花园度假村项目，地块用途为旅游用地。其中的1—9号楼共计1603套商品房，1—4号楼于2008年12月18日竣工验收备案，5—9号楼于2010年6月22日竣工验收备案。2009年12月28日，金缔公司取得8号楼的《商品房预售登记许可证》。2012年2月15日，龚剑和金缔公司签订《陵水县商品房买卖合同》（以下简称合同），购买金缔小区8幢1单元607号房,合同约定房价款为1174588元，交房期限为2012年1月23日前。合同第十五条约定：金缔公司应当在商品房交付使用后720日内，为龚剑办理房屋权属证书。如因金缔公司的责任，龚剑不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，金缔公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向龚剑支付违约金。合同签订后，龚剑依约支付了购房款，金缔公司也于2012年1月23日前向龚剑交房。2009年12月5日，海南省住房和城乡建设厅给陵水县人民政府下发琼建规函[2009]148号复函，同意陵水县政府对香水湾B区进行控制性详细规划调整，金缔花园度假村项目的320亩土地在香水湾B区规划范围内。针对金缔公司1—9号楼房已预售的情况，2012年12月5日，陵水县国土环境资源局（以下简称国土局）下发《关于海南金缔实业发展有限公司土地历史遗留问题处置的函》（陵土环资函[2012]365号），将金缔公司开发的建设用地用途变更为住宅用地使用年限为70年。2012年12月18日，金缔公司与国土局补签土地出让合同，补缴了5866万元土地出让金。2013年8月21日，金缔公司取得1—9号楼的大产权证。之后，金缔公司从1号楼开始逐栋楼向陵水县住房保障与房产管理局（以下简称房管局）办理各业主的房屋所有权登记证书。龚剑的权属证书于2016年1月4日办理完毕。龚剑于2016年1月21日向一审法院提起诉讼，请求：判令金缔公司支付逾期办理房产证的违约金85738.5元，并由金缔公司承担案件受理费。一审法院认为：第一、龚剑的起诉是否超过诉讼时效期间。合同第十五条约定“如因金缔公司的责任，龚剑不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，金缔公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向龚剑支付违约金”，这一违约金的给付是一种继续性债权，违约行为在起诉时仍在继续，龚剑请求的是起诉之日倒推两年的违约金，未超过法律规定的诉讼时效期间。第二、金缔公司逾期为龚剑办理房屋所有权证是否应当承担违约责任的问题。金缔公司开发的金缔花园度假村8号楼于2009年12月取得预售许可证，并于2010年6月竣工备案，该商品房符合预售条件。金缔公司提交的证据可证明，陵水县政府于2009年12月开始对香水湾B区进行控制性详细规划调整，控规调整阶段政府对该区域的商品房停止办理产权登记。金缔公司开发的项目于2013年4月取得补缴土地出让金的收据，自此之后才具备办理项目整体初期登记的条件。金缔公司于2013年8月31日取得大产权证后，就陆续办理了1—9号楼的小产权证，足以证明金缔公司于规划调整前后均积极履行了办理房屋所有权证的相关义务，并非是由于自身的原因导致逾期办证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因导致买受人未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书的应当承担违约责任。同时，合同第十五条也约定如因金缔公司的责任导致逾期办证，金缔公司才应承担违约责任。合同的约定与法律的规定相一致，强调的是金缔公司不履行办证义务才承担责任，反之，则不应承担责任。合同之所以如此约定，是由于金缔公司考虑到企业自身控制不了外部的履约风险，在出现非自身原因未能依约办证的情况下可以免予承担责任，龚剑签订合同阅看文本内容时就应清楚金缔公司订立该条款的目的，龚剑接受这一意思表示，说明认可了金缔公司关于该条款的合同目的。现金缔公司提交的证据可证明逾期办证非自身原因所致，依上述法律规定及合同约定，不应承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：驳回原告龚剑的诉讼请求。案件受理费971.73元，由原告龚剑负担。上诉人龚剑不服一审判决，上诉称：被上诉人金缔公司逾期办证，不是政府的责任。双方签订的合同第十五条规定：出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理权属证书。由此可见，为买受人办理权属证书是出卖人的合同义务。一审判决查明金缔公司于2013年8月21日取得涉案房屋的大产权证，说明此时金缔公司已经具备为龚剑办理权属证书的条件。之前的土地性质调整没有影响到办证。金缔公司如果在这个时候积极履行义务，将龚剑办理权属证书的材料报房屋管理部门备案，不至于等到2016年1月4日才将龚剑的权属证书办理完毕。遗憾的是金缔公司没有将办理房屋权属证书的有关材料上报政府房管部门，导致龚剑不能在规定的期限内取得房地产权属证书，逾期办证的责任在金缔公司。一审判决认为金缔公司自2013年8月31日取得大产权证后，就陆续办理了1-9号楼的小产权证，足以证明其于规划调整前后均积极履行了办理房屋所有权证的相关义务，并非是由于自身原因导致逾期办证，不符合客观事实。截止到现在，9号楼的房产证还没有办妥，金缔公司没有提供证据证明其将办理权属登记的材料报政府房管部门，本案没有证据证明逾期办证是政府的责任，逾期办证的责任在于金缔公司。因此，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判金缔公司向龚剑支付逾期办理房产证的违约金80570.7元（2014年1月23日至2016年1月3日，117.45元×686天）；3、一审、二审诉讼费由金缔公司承担。被上诉人金缔公司答辩称：1、因政府行为导致逾期办证，金缔公司无须承担违约责任。2009年12月5日，海南省住房和城乡建设厅给陵水县政府下发《关于陵水黎族自治县香水湾B区控制性详细规划（调整）的复函》，同意陵水县对香水湾B区进行控制性详细规划调整。2012年12月5日，国土局下发《关于海南金缔实业发展公司土地历史遗留问题处置的函》（陵土环资函〔2012〕365号），决定将金缔公司开发的建设用地土地用途变更为住宅用地，并要求补缴土地出让金5866.66万元。2012年12月18日，金缔公司与国土局补签了《国有建设用地使用权出让合同》，补缴了5866余万元的土地出让金。前述规划调整直接导致金缔公司2013年8月21日才取得金缔花园度假村1-9号楼的大产权证，并导致其未能在约定的时间内为龚剑办理房屋产权登记申请手续。金缔公司取得大产权证后，便向房管局提交金缔花园度假村小区1-9号楼各户业主的房屋产权登记申请材料，但房管局的工作流程是每一小区按栋分别受理，前一栋产权证办理完毕后，不接收下一栋楼产权登记申请资料。故2-9号楼的房屋产权登记申请材料全部被房管局退回，因此导致龚剑未能在合同约定时间取得房屋所有权证。房管局接收办证申请材料后，因工作量大、人员少等客观原因限制，无法及时办理完毕。综上，龚剑未能在合同约定时间取得房屋所有权证是由于控制性详细规划调整、房屋产权登记办理流程、时间所导致，而非金缔公司原因所致，故金缔公司无须承担逾期办证的违约责任。2、金缔公司主观上强烈希望龚剑能够尽早取得房屋所有权证。房屋产权登记办理完毕后，金缔公司可收回垫付的维修基金，亦可免除为业主偿还按揭贷款而负担的连带担保责任。金缔公司按时提交房屋产权登记申请材料几乎不会增加任何经营成本，但若违约则可能导致群体性的业主维权事件，且需承担高额的违约金，金缔公司作为一个理性的市场经营主体，从趋利避害的角度看，没有任何理由或动因不按时为业主办理房屋产权登记手续。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审对证据的认证与一审判决一致，本院予以确认。双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人龚剑与被上诉人金缔公司签订的《陵水县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。本案争议的焦点是：上诉人龚剑的起诉是否超过诉讼时效期间，被上诉人金缔公司应否支付逾期办理房屋权属证书的违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护权利的时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案是合同履行过程中因龚剑认为金缔公司违约而引发的违约金支付纠纷，属于债权请求权，应当适用二年的普通诉讼时效。根据双方签订的合同第十五条的约定，金缔公司应当自房屋交付之日起720日内为龚剑办理房屋权属证书。如因金缔公司的责任，龚剑不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，金缔公司自逾期之日起按每日已付房价款的万分之一向龚剑支付违约金。根据上述约定，金缔公司于2012年1月23日向龚剑交房，则应当在2014年1月12日前为龚剑办好房屋权属证书。龚剑自2014年1月13日起就应当知道权利受到侵害，因此，龚剑请求金缔公司承担逾期办证违约责任的诉讼时效期间应从2014年1月13日开始起算，但龚剑至2016年1月21日才提起诉讼，且不能举证证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，其起诉已超过二年诉讼时效期间，已丧失实体上的胜诉权，故龚剑请求金缔公司支付逾期办证违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定未超过诉讼时效期间不当，应予纠正，但认定本案基本事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。上诉人龚剑的上诉请求缺乏充分的事实根据和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1814.27元，由上诉人龚剑负担。本判决为终审判决。审判长  林芝静审判员  李凌燕审判员  吴罗南二〇一六年六月二十七日书记员  陈超凡附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：林芝静撰稿：林芝静校对：陈超凡印刷：李惠玲海南省第一中级人民法院2016年6月28日印制（共印16份）