河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民三终字第239号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）陈秀平，曾用名陈玉荣，女，1962年12月27日出生。
委托代理人牛素云，河南华豫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）赵红梅，女，1978年8月30日出生。
委托代理人宁春勇，上海光大律师事务所商丘分所律师。
上诉人陈秀平与被上诉人赵红梅排除妨碍纠纷一案，赵红梅于2013年7月24日向原审法院提起诉讼，请求依法判令陈秀平赔偿其无法正常营业的各种损失共计30000元，并承担本案诉讼费用。陈秀平反诉请求依法判令赵红梅返还涉案房屋，支付反诉人的房屋租金及损失共计110000元，并承担本案的诉讼费用。该院审理后于2013年11月12日作出（2013）商梁民初字第2064号民事判决，陈秀平不服该判决向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后依法组成合议庭，并于2014年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人陈秀平及其委托代理人牛素云，被上诉人赵红梅及其委托代理人宁春勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年5月1日杨某某将家属院外门面房一间租赁给被告陈秀平改造使用（主房与配房均无产权证），并签订了�屋租赁合同。合同约定租期暂定一年，租金30000元，租赁期间被告陈秀平不能擅自转租或转让，如转租转让必须经杨某某同意。合同签订后，被告陈秀平在原房的基础上将房屋扩建。被告陈秀平于2010年10月4日将房屋转租给原告的丈夫洪某某，涉案的房屋由原告赵红梅使用。杨某某发现后，认为被告无权转租，杨某某于2013年4月10日与原告赵红梅签订了租赁合同。合同约定租金50000元，每年一次付清，租期暂定两年等。2013年7月11日被告陈秀平将房屋卷闸门焊牢，并用轿车堵在门口，原告赵红梅销售的商品衣服，被封在房内，赵红梅无法经营使用争议房屋，发生纠纷。另查明，原告赵红梅租金损失，每年50000元，每天约为137元。
原审法院认为，原告承租的房屋没有合法的产权凭证。有关的租赁合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，属于无效合同。该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房主杨某某对涉案房屋享有占有处分收益权。被告承租此房，所扩建部分是为了自己方便使用，并不能以此为由主张所有权和处分权。被告将房屋转租给原告，违背了房主杨某某的意愿和当初租赁合同的约定，杨某某将房屋租给原告，原告一直在此房内经营服装生意。被告与杨某某如因房屋的租赁合同生产纠纷，可协商或诉讼解决，但被告采用极端方式，焊门、汽车堵门给原告造成严重的经济损失，原告以被告侵权为由，主张排除妨害，赔偿损失，对合理部分应依法予以支持。因被告的焊门堵门行为，造成了物质资源的浪费，经该院多次释明，其坚持不同意将房门打开，致使原告的其他损失和�告反诉主张的装修损失无法评估鉴定，被告应依法承担民事责任。原告现在主张的损失，是因被告堵门造成的租金损失，根据租赁合同就可以计算出损失数额，司法评估鉴定更补强了原告租金损失数额的合理性。被告申请重新鉴定评估，没有合法依据，只会拖延案件的审理，造成更大的损失。因此，对被告重新鉴定的申请，不予准许。原告的其他损失，可在取得证据后另行主张。被告提出反诉要求原告赔偿装修款等损失，虽然已缴纳了反诉费，但却拒绝打开房门进行评估鉴定，因被告的反诉请求证据不足，不予支持。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（一）、�二）、（七）项的规定，判决：一、被告陈秀平应排除对原告赵红梅使用涉案房屋的妨害，将焊堵的经营门店的卷闸门打开，交原告赵红梅使用，于判决生效之日起3日内履行完毕。二、被告陈秀平赔偿原告赵红梅租金损失18800元（137天）；从2013年7月11日起扣除137天之次日起每天按137元计算，赔偿至房门打开恢复经营之日止。于判决生效之日起7日内履行完毕。三、驳回原告赵红梅的其他诉讼请求。四、驳回被告陈秀平的反诉请求。案件受理费550元，反诉费1250元，由被告陈秀平负担。如果被告陈秀平未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
陈秀平不服原判上诉称，一、原审认定事实不清。双方的争议房屋是上诉人和案外人徐某某共建，先有徐某某搭建，经过徐某某�意后，上诉人进行扩建、装修，扩建的面积是18平方米，大于原来的面积14平方米，而且扩建、装修费用都是上诉人出资，双方对扩建后的房屋的归属没有约定，上诉人依法对扩建部分的房屋实际拥有。被上诉人和上诉人的租房合同尚未到期，被上诉人拒绝支付房租，又和杨某某（徐某某的委托人）恶意串通，签订房屋租赁合同，租金支付给徐某某，被上诉人只能使用徐某某所拥有部分的房屋，在没有支付给上诉人房租的情况下，无权占有、使用上诉人所拥有部分的房屋。上诉人曾多次找被上诉人要求支付房屋租金，合同到期后，又要求被上诉人搬离上诉人的房屋，被上诉人均予以拒绝，上诉人为维护自己的合法权益，只好把门锁住，上诉人的行为是正当行使权力，不存在侵权的事实。二、原判证据不足。原判上诉人赔偿被上诉人损失数额所依据的是价格评估报告书，而原审在评估时没有通知上诉人参与，评估报告作出后，也没有送达上诉人，评估程序违法，该评估报告书不能作证据使用。三、原审适用法律错误。原审依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第一条第三款明确规定“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”。而本案房屋属于公有房屋，原审适用此解释错误。四、原审驳回上诉人的反诉请求错误。被上诉人和上诉人之间签订的房屋租赁合同尚未到期的情况下，擅自又和杨某某签订房屋租赁合同（包含上诉人所拥有的房屋面积），并拒绝支付上诉人房租和腾房，恶意占有房屋，应支付给上诉人房屋占有使用费30000元。上诉人对房屋进行扩建、装修，支付了80000多元，由于被上诉人的行为导致上诉人没有任何收益，该损失应由被上诉人承担。上诉人的请求合法、合理，原审不予支持错误。请求二审法院查明事实，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求、支持上诉人的反诉请求。
被上诉人赵红梅辩称，上诉人擅自转租房屋才导致纠纷的发生，其锁门行为属违法行为，应赔偿被上诉人的损失。原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，判决结果适当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据双方诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点：1、上诉人的行为是否构成侵权，原审判令上诉人排除妨碍并赔偿被上诉人租金损失是否正确；2、上诉人的反诉请求应否予以支持。
二审期间双方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明的事实同原审查明的基本事实一致。
本院认为，2010年10月4日，陈秀平在没有经过杨某某同意的情况下，将涉案的房屋转租给赵红梅之夫洪某某供赵红梅经营所用，上诉人陈秀平的转租行为，违反了杨某某与陈秀平租赁合同的约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款关于承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同等的规定，杨某某在2013年4月10日与赵红梅签订了涉案房屋的租赁合同，应视为杨某某与陈秀平原租赁合同的解除，杨某某与赵红梅于2013年4月10日签订的租赁合同应依约履行。由于陈秀平将涉案房屋卷闸门焊牢，并用轿车堵在门口，致使赵红梅无法经营，上诉人的行为已经构成侵权，被上诉人主张排除妨害，赔偿损失，依法应予支持。被上诉人赵红梅主张因上诉人堵门给其造成的租金损失，原审根据租赁合同约定的租金数额，结合评估机构作出的价格评估报告结论，判令上诉人赔偿被上诉人损失18800元并无不当。上诉人称涉案的评估报告书评估程序违法，但其并没有提交能推翻该评估报告结论的相关证据，该评估结论应作为有效证据使用。关于上诉人请求被上诉人应支付其房屋占有使用费并赔偿其损失的问题。因上诉人没有提交有效证据证明其对房屋进行扩建、装修及所支出的具体费用，同时也不能就其对扩建房屋具有所有权提供相关依据，故对上诉人的该项请求也不予支持。
综上，原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，判决结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由陈秀平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王保中
审 判 员 盛立贞
代理审判员 刘瑞英
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 田英杰