上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第535号
原告上海金豫百货有限公司。
法定代表人周宗伯。
委托代理人徐俐。
被告周承专。
被告丁军华。
原告上海金豫百货有限公司（以下简称“金豫公司”）与被告周承专、丁军华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法适用简易程序于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告金豫公司的委托代理人徐俐、被告周承专、被告丁军华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金豫公司诉称：2013年3月12日，被告丁军华与原告签订《绿地金御广场租赁合同》，约定被告丁军华承租原告位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX层室的房屋（以下简称“系争房屋”）。上述合同对于租赁期限、收费标准、支付方式、违约责任等均进行了约定。2013年3月21日，被告丁军华将上述合同的权利义务全部转让给被告周承专，由周承专与原告继续履行租赁合同，同时，丁军华同意对周承专所负的一切债权债务承担连带责任保证。被告周承专自2013年11月开始拖欠租金、管理费、空调费至今，截至2015年1月31日拖欠租金达人民币（以下币种同）231，823.62元，拖欠空调费达2，963.78元，截至2015年2月28日拖欠管理费达8，710.40元。原告多次向二被告催缴，但二被告均无实质的行动。为此，原告诉至法院，请求判令：1、判令被告周承专向原告支付拖欠的2013年12月1日至2015年1月31日期间的租金231，823.62元，并按逾期应付款项的同期银行贷款利率4倍的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清租金为止（逾期违约金暂计算至2015年1月31日，为人民币38，950.34元）；2、判令被告周承专向原告支付拖欠的2014年11月1日至2015年2月28日期间的管理费8，710.40元，并按逾期应付款项的同期银行贷款利率4倍的标准向原告支付逾期违约金直至付清管理费为止（逾期违约金暂计算至2015年1月31日，为人民币411.04元）；3、判令被告周承专向原告支付拖欠的2013年9月的空调费2，963.78元，并按逾期应付款项的同期银行贷款利率4倍的标准向原告支付逾期违约金直至付清空调费为止（逾期违约金暂计算至2015年1月31日，为人民币893.94元）；4、被告丁军华对被告周承专的上述付款等所有义务承担连带保证责任。
被告周承专辩称：的确没有支付诉请1原告主张的租金。原告从一开始招商时就带了欺骗和隐瞒，在运营过程中没有体现合同第一条，即无论是招商还是经营管理，原告都没有体现商业项目专业的管理能力，现在商业广场中70%的店铺基本都关门了，营业的商铺也都处在亏损状态；商场走廊、电梯的垃圾都没人管；商铺推广、运营维护方面，也没有体现专业的管理，需要维修等叫了原告也不睬的；原告没有诚信，开始隐瞒了被告楼上是厕所，事先没有告知，承诺扶持没有做到，后门被告本来是不想开的，原告要求开门被告就开了门，现在美食广场里面商户都搬走了，只有被告一家，原告又把后门关了，导致被告的客户都以为被告的店关门了，被告只能另行指引客户绕道走，影响了被告的经营；租赁合同上约定了开业营销推广，但被告没有看到过有推广，之前广场是推出了金御卡，但该卡有时能用有时不能用，影响了被告的经营和销售；现在美食广场只剩被告一家，空调也不开了，被告只能自己开。原告的核心管理团队一直在换，换的频率非常大，二年内项目经理换了4个，导致沟通问题，对于被告的诉求，原告都不知道，原告的内部管理是有问题的，被告对每一任现场管理人员都进行了沟通，原告给了所有商铺优惠扶持，就被告没有，后来双方多次谈过要出具书面方案，但原告一直让被告等；广告费是另外签订协议的，广告费押金5，000元，也没有退还被告，原告计算的表格中没有体现广告费押金和广告费。对于诉请2中2014年11月1日至2015年2月28日的管理费8，710.40元是没有支付，未付理由是原告没有提供相应的服务。对于诉请3中原告主张的空调费计算方式不清楚，应该是原告按8，000多元为总数减去了被告实际已付的5，000元，被告认为不应支付这笔钱，之前原告承诺可以只付3，000元，后来又要求支付5，000元，现在起诉又让被告再交2，963.78元；原告每次给被告发账单，这笔2，963.78元都挂在账单里，被告联系原告询问情况，原告表示这笔钱只是写在上面，具体原告是清楚的。
被告丁军华的答辩意见与被告周承专一致。
经审理查明：2013年3月12日，原告作为出租／预出租方（甲方）、被告丁军华作为承租／预承租方（乙方），签订了《商铺租赁／预租合同》一份，载明上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX层室物业的所有权人已将该物业授权甲方全权进行管理活动，包括但不限于原告以自己或甲方的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。“绿地金御广场”是由甲方运营管理的综合性商业生活广场，乙方承租／预承租的物业位于其中，甲方负责绿地金御广场（包括乙方承租／预承租的物业）的招商与租赁期间的运营管理，委托特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方对此表示同意。合同第1.1条约定，甲方出租／预出租给乙方的该物业位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX层室（即绿地金御广场L1-12，该物业建筑／预测建筑面积为108.88㎡；第1.4条约定，甲方作为该物业的委托经营管理方与乙方建立租赁关系；第2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该物业作为经营铁板烧类餐饮使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；第3.1条约定，该物业租赁期自2013年3月25日起至2018年3月24日止，共计五年；第3.2条约定，装修期自2013年3月25日起至2013年5月24日止，共计2个月，装修期内甲方免收租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公用事业费及本合同约定的其他费用；第5.1条约定，租金采取先付后用的原则，每2个月为一期支付一次，首期租金乙方应于本合同签署当日支付给甲方，之后每期租金乙方应于上一期届满日前10日向甲方支付下一期租金，甲方在收取租金后10日内提供相应的票据；第5.2条约定，租金按建筑／预测建筑面积计征，按日计算，具体标准如下：自2013年3月25日起至2016年3月24日止，每月租金为16，558.83元，每年租金为198，706元，即5元／㎡／日，自2016年3月25日起至2018年3月24日止，每月租金为19，870.60元，每年租金为238，447.20元，即6元／㎡／日；第7.1条约定，租赁期内，该物业的管理费为每月每平方米20元，月管理费合计2，177.60元，租赁期内由乙方承担并按期向物业管理公司或甲方交纳，管理费由物业管理费和户外泛光照明费2部分费用组成；第7.2条约定，管理费自该物业交付日起计算，每2个月为一期支付一次，先付后用，首期管理费乙方应于该物业交付日前支付于物业管理公司或甲方，之后每期的管理费乙方应于上一期届满日前10日向甲方或物业管理公司支付下一期管理费；第8.1条约定，乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳水费、电费、燃气费、电讯费、电话费等公用事业费用和于该物业内使用设施的费用包括额外空调费（若有）、电话初装费及使用费和有线电视开通费（若有）等，上述费用自甲方将该物业交付乙方之日，由乙方根据相关付费通知直接支付于公用事业单位或由甲方／物业管理公司统一收取并代为支付；第10.1条约定，该物业预计交付日期为2013年3月25日；第10.6条约定，若甲、乙双方签订的本合同为预租合同，则自该物业所有权人取得本合同项下房屋产权证之日起本合同自动转为房屋租赁合同，本预租合同项下甲乙双方的权利义务仍然有效；第20.2条约定，乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后5日内不支付时，无论乙方是否已支付该物业水、电等公用事业费或其他费用中任何一项费用或未及时补足保证金超过15日的（以物业管理公司记录为准），在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权要求物业管理公司停止向该物业提供水、电、燃气等公用事业服务及其他相关或物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、费用及违约金，由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任，同时乙方同意承担甲方及物业管理公司采取本条措施期间的该物业租金、管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电等公用事业服务及其他公用设备的费用，乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；第25.8条约定，正文、附件、补充条款及补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。租赁合同对其他相关事宜进行了约定。
上述租赁合同及协议签订后，原告按约将系争房屋交付被告丁军华使用。2013年3月21日，原告作为甲方、被告丁军华作为乙方（转让方）、被告周承专作为丙方（受让方），三方签订了《合同权利义务转让协议》一份，约定甲、乙双方于2013年3月12日签订了《绿地金御广场租赁合同》，乙方同意向丙方无偿转让该租赁合同的全部权利和义务，丙方同意完全受让租赁合同的全部权利和义务，本协议签署后，丙方将取代乙方成为租赁合同新的承租方当事人；乙方声明和保证：从本协议签订之日起，丙方基于履行租赁合同对甲方所负的一切债权债务，由乙方承担连带责任保证，但在甲方向乙方追究保证责任时，乙方有权依据租赁合同提出抗辩，丙方声明并保证：丙方按照租赁合同的约定承担租赁合同项下的全部权利和义务；乙方和丙方违反本协议项下的义务和保证的，应当向甲方承担违约责任，违约责任包括但不限于赔偿损失、承担违约金以及其他甲方实现债权的费用。合同还对其他相关事宜进行了约定。后被告丁军华按约将系争房屋交付被告周承专，周承专在系争房屋处经营立方铁铁板烧。
2013年5月16日，原告和系争房屋处的物业公司向被告丁军华发出《告知函》一份，载明丁军华承租的系争房屋因经营需要必须开空调，鉴于美食广场空调是中央空调，因需额外产生空调费用，美食广场其他商户暂不同意开中央空调，经与物业协商可开铁板烧（丁军华）区域中央空调。物业与（丁军华）铁板烧双方于2013年5月17日当日由物业公司工程部与铁板烧（丁军华）双方指定电表核对电表度数，按照每月电费1.15元／度来收取，于双方次月再一起确认抄电表数为准，此所产生的费用由铁板烧（丁军华）承担。被告丁军华及案外人陈寿喜签收了该告知函。被告周承专对该告知函载明的内容无异议。
2013年9月4日，被告丁军华签署了承诺书一份，载明本人周承专租赁新南路XXX弄XXX号XXX层商铺，经营品牌：立方铁铁板烧。因经营需要必须开空调，美食广场其他商户暂不同意开中央空调，经与物业协商可开本商铺铁板烧（周承专）区域中央空调。并于2013年9月1日与商场运营部及工程部抄表确认表号、读数；表号：XXXXXXXXXX，读数：1，995.49。现本人承诺：自2013年9月1日起至美食广场同意开空调日止期间的空调费由本商户铁板烧（周承专）承担。如美食广场商户自2013年9月1日起及之后都不开空调，则2013年9月1日起及之后的空调费都由立方铁铁板烧（周承专）承担。被告周承专对该承诺书载明的内容无异议。
庭审中，二被告确认尚欠原告自2013年12月1日起至2015年1月31日止的租金未付，尚欠原告自2014年11月1日起至2015年2月28日止的管理费未付；2013年8月至9月的空调费总共8，000多元，原告同意二被告只支付5，000元，故剩余的钱款二被告不同意支付。
诉讼中，原告根据法庭的要求提供了关于空调费的情况说明、缴费发票、缴款通知单及快递查询记录，证明其本案中主张的空调费是2013年9月1日至2013年10月8日期间的，实际金额为2，967.46元，并提供了计算方式。同时，原告表示对于空调费的逾期付款违约金亦不再向二被告主张。二被告对于电费的计算方式和读表数都没有异议，缴款单也收到过，但坚持认为根据当初原、被告的协商，8，000余元的空调费二被告只需打包支付5，000元即可。
诉讼中，被告提供了广告费押金收据一份、空调费收据一份，其中空调费收据载明收费金额为5，000元，收款事由为2013年8月部分电费。
另查明，2013年9月30日，上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层房屋取得上海市房地产权证，登记权利人为屠耀良、陆剑萍和屠赟。
庭审中，原告提交了上海市房地产登记簿、委托经营管理协议、授权委托书，证明原告有权出租系争房屋，二被告对此没有异议。
以上事实，有商铺租赁／预租合同、合同权利义务转让协议、告知函、承诺书、上海市房地产登记簿、委托经营管理协议、授权委托书、情况说明、付款凭证、缴款通知单及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告和被告丁军华签订的《商铺租赁／预租合同》，以及原告和二被告签订的《合同权利义务转让协议》均系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告周承专尚拖欠原告自2013年12月1日起至2015年1月31日止的租金以及自2014年11月1日起至2015年2月28日止的管理费未付，原告依约主张，于法有据，本院予以支持；至于原告主张的空调费2，963.78元，与其向被告周承专发出的缴费通知单中的金额相符，亦低于其实际计算的金额，二被告虽辩称双方已协商一次性了结，但却缺乏相应的证据予以证实，本院不予采信。再次，至于原告主张的租金及管理费的违约金，符合双方合同约定，且原告自愿将标准调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，于法不悖，本院予以支持。原告自愿放弃对于空调费的逾期付款违约金的主张，属于其对自身权利的处分，本院予以准许。至于原告主张的被告丁军华对于被告周承专的所有付款义务承担连带责任的请求，符合三方约定，且被告丁军华对此也无异议，本院予以支持。二被告虽辩称原告都没有体现商业项目专业的管理能力；原告关闭后门影响了被告的经营；租赁合同上约定了开业营销推广，但被告没有看到过有推广等意见，缺乏充分的证据予以证实，被告因此而拒付租金，本院难以支持。至于被告辩称的广告费是双方另外签订协议的，广告费押金没有退还的意见，因涉案合同仍在继续履行中，故双方可在合同到期或解除时再另行结算。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告周承专于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司自2013年12月1日起至2015年1月31日止的租金231，823.62元；
二、被告周承专于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司上述租金的逾期支付违约金（其中33，117.66元自2013年11月21日起、33，117.66元自2014年1月22日起、33，117.66元自2014年3月22日起、33，117.66元自2014年5月22日起、33，117.66元自2014年7月22日起、33，117.66元自2014年9月21日起、33，117.66元自2014年11月21日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；
三、被告周承专于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司自2014年11月1日起至2015年2月28日止的管理费8，710.40元；
四、被告周承专于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司上述管理费的逾期支付违约金（其中4，355.20元自2014年10月22日起、4，355.20元自2014年12月22日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；
五、被告周承专于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司自2013年9月1日起至2013年10月8日止的空调费2，963.78元；
六、被告丁军华对被告周承专的上述第一、二、三、四、五项付款义务承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，556元、减半收取2，778元，由被告周承专、丁军华负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一五年五月六日
书 记 员 李俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……