湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民吕初字第179号
原告吴国初，男，19xx年x月x日出生，汉族，住x。
被告龚建军，男，19xx年x月x日出生，汉族，住x。
委托代理人段营欣，湖南彭铎律师事务所律师。
原告吴国初与被告龚建军房屋租赁合同、民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员孙放军担任审判长、人民陪审员杨艳萍、郭喜兰参加的合议庭，书记员胡雅琼担任庭审记录，公开开庭进行了审理。原告吴国初、被告龚建军及其委托代理人段营欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年11月30日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定被告向原告所交押金以息代租，即一天的利息作为一天的房屋租金。存在的时差与另外的借款按月息2.88%结算。合同终止时被告提前一天返还原告全部押金，被告负责房屋的墙体、屋面、水、电、天然气及统一水电改造、下水道改造、绿化等的维修。被告要求原告2005年提前一年付了100000元押金，另外借款100000元。交房时，墙内电线损坏，不能供电，原告请人维修，耗费工资2000元，材料2000元，原告代缴水改费1500元，被告承诺原告先行垫付，作为借款。车库推迟到2008年1月28日才交付原告。2010年11月23日，原告一再向被告要求结算终止合同，当时借款利息已经130000元，本息一共330000元。被告被迫结算暂还借款200000元。被告再要求继续以息代租延长到2014年6月30日，并签订了以息代租的补充协议。合同到期后，被告以各种借口不结帐，不退还押金，房子里原告还有财产没有搬完。2014年7月6日，被告利用原告不在的机会，强行更换了门锁。为此，原告特诉至法院，请求人民法院依法判决被告立即偿还以息代租的押金100000元及其借款未付清的30000元、水改代交1500元和交房时电线更换费（其中工资2000元、材料2000多元）4000多元，共计135500元；被告按约定月利息2.88%支付借款的未付清部分和强行换锁期间的押金部分两笔款项到付清之日的利息；被告保管好原告还未搬完的财产，如有损坏照价赔偿；被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、《房屋租赁合同》及《补充协议》，证明2005年11月30日签订的租赁合同，2010年11月23日签订补充协议，证明双方租赁合同关系的事实及租赁内容的约定。
2、收条一张，2005年10月30日被告收到原告房屋押金100000元。
3、借条两份，证明2007年9月30日，被告向原告借款50000元，2007年10月11日借款50000元。
被告辩称：一、原告诉请要求被告偿还以息代租的押金100000元及其借款未付清的30000元，无事实依据。答辩人已全部返还押金100000元及借款100000元。2005年11月30日答辩人与原告签订《房屋租赁合同》。合同约定：答辩人将自有房屋出租给原告使用，原告交付100000元租房押金，以一日押金利息充抵一日房租的形式交付租金，租期为2006年7月1日至2013年6月30日。合同签订当日，答辩人收取原告租房押金100000元。2006年7月1日答辩人交付标的房屋。2007年9月30日、10月11日答辩人分两次分别借原告人民币50000元，共计100000元。2010年11月23日，双方签订《补充协议》，约定：双方结算所有利息抵房租已经抵到2014年6月30日，房屋仍由原告使用，原告可居住到2014年6月30日。2011年11月25答辩人将押金100000元及借款100000元共计200000元支付给原告，原告出具了收条。原告实际租赁房屋时间为2006年7月1日至2014年6月30日，共八年。按此协议约定，答辩人押金100000元及借款100000元在2010年11月25日就偿还给了原告，但补充协议延长租赁期限三年零七个月，（2010年11月至2014年6月30日，已完全支付原告借款100000元的利息（2007年11月至2010年11月三年）及100000元押金提前七个月的利息损失。此补充协议系双方结算的真实意思表示，并符合以息代租的合同约定，并无任何强迫情形，原告诉请按2.28％月利率支付利息没有依据。二、答辩人如期交付租赁房屋，并按约定收回租赁房屋，不存在违约行为。答辩人按租赁合同如约交付房屋，并无电线损坏不能供电的事实，原告诉请电线更换费没有证据支持。况且，2010年11月23日双方签订《补充协议》第二条约定“乙方居住期间支出的水改费及煤气安装费由甲方承担，退房时甲方支付，其他维修费用概由乙方负责”。水改费实际发生，但造成未支付的原因在于原告，答辩人愿意在原告提供正规票据的情形下支付水改费。答辩人按照合同的约定收回房屋，房屋内并无原告存留任何物品。况且属于答辩人部分租赁物品也被原告搬走，原告诉请返还未搬完的财产没有事实依据。综上所述，原告所诉无事实依据，其各项诉讼请求均应予以驳回。庭审时辩称，本案案由是租赁合同纠纷，但是原告诉请中包括民间借贷部分，这部分应当另案处理。
被告为支持其抗辩理由，向本院提供了原告向其出具的收条一张，证明2010年11月25日被告收到原告200000元，结算租房合同押金和借款费用。
庭审时，双方对对方所举证据的真实性均没有异议，对双方所举证据的真实性，本院予以采信。
根据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：原告与被告系岳阳军分区的同事。被告在岳阳楼地段君山武装部的家属区有约150㎡的住房一套及车库一个，当时正出租他人。原告想租其房屋，即于2005年10月30日向被告预交了100000元预租押金，预租被告的房屋。被告房屋原租赁合同到期后，2005年11月30日，原、被告分别作为合同的乙方与甲方，签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：一、甲方将其住房及车库租赁给乙方使用，期限七年，即自2006年7月1日至2013年6月30日。二、甲方交房时，乙方需提前一天支付甲方100000元作为押金，合同终止时，甲方需提前一天返回乙方的全部押金。三、房租标准，是押金100000元的利息，即一天的利息作为一天的房租来计算。四、如遇到相互汇款存在时差的解决方法，根据银行现行规定，五年期月息3.6厘，五年以上允许上浮60%止。根据最高人民法院关于借款利息不准超过银行利息的五倍，换算为月息在2.28分以下协商解决。五、甲方负责正常的水电及配套设备供应和以后规划的天然气及配套设备供应，甲方负责房屋的墙体、屋面、水、电、天然气及统一水电改造、下水道改造、绿化等的维修。乙方在使用房屋期间，如易损的门窗、水、电、气设备易损部件，均由乙方自行负责。六、甲方交房时需结清房屋所有使用的全部费用，合同终止时，乙方需结清房屋所有使用的全部费用。七、乙方在使用房屋期间，有保管好房屋的义务，除地震等不可抗力的因素外，凡人为原因损坏房屋的，乙方应负责维修。八、遇有战备或市政规划需提前终止合同时，乙方需无条件腾出房屋，合同同时终止。合同签订后，原告即入住房屋（2005年10月30日原告已向被告预交了100000元租房押金）。2007年9月1日，10月11日，被告分别向原告借款50000元，共计100000元，并分别向原告出具了两张50000元的借条，但借条未注明还款日期及借款期间的利息。2010年11月23日，双方签订补充协议，协议约定：一、双方结算所有利息抵房租已抵到2014年6月30日，房屋仍由原告使用，原告可居住到2014年6月30日。二、原告居住期间支出的水改费及煤气安装费由被告承担，退房时被告支付，其他维修费用概由原告负责。同月25日，被告支付原告现金200000元。原告向被告出具了收条，收条写明“今收到龚建军同志人民币贰拾万元整，结算租房合同押金和借款费用”。补充协议约定的房屋租赁到期后，被告于2014年7月6日更换门锁收回了房屋，但双方发生争议。原告认为，至补充协议签订之日，原告借款本金是100000元，利息130000元，共计230000元，另交押金100000元，合计330000元，被告支付的200000元，是包括押金、借款及利息等，还有130000元没有偿还。该未支付的130000作为补充协议约定延期租房期间以息代租的本金（只按100000元本金计算利息作为后段的房屋租金）。因此被告还应当偿还以息代租的押金100000元及借款未还清的30000元。另水改代交费用1500元和交房时电线更换费（其中工资2000元、材料2000多元）4000多元，三项共计5500元，总计被告还应支付原告135500元。但后三项，除水改代交费用1500元被告当庭承认其付给原告而原告不同意接收外，其他两笔被告予以否认，原告未提供支付该两项费用的相关证据。而被告认为，100000元借款期间（2007年11至2010年11月）的利息及100000元提前预交押金期间的利息，已通过补充协议的约定延长租赁期限三年零七个月（2010年11月至2014年6月30日）冲抵。补充协是双方的真实意思表示，符合以息代租的合同约定，并且没有任何强迫情形，原告诉请按2.88%月息支付利息没有依据。水改费实际发生，但未支付的原因在于原告，答辩人按照合同的约定收回房屋，房屋内并无原告存留何物品。
本院认为：一、本案原、被告双方的纠纷包括了双方的房屋租赁合同法律关系和民间借贷法律关系。被告在诉讼中提出异议，认为本案两个法律关系应当分别审理。但因两个法律关系均发生在原、被告之间，且双方权利、义务明确，同时双方在履行合同时，本质上是原告以押金、借款作为本金以息代租，合同的主合同法律关系仍是房屋租赁，为了减少双方当事人的诉累，本案可以合并审理。二、原、被告在平等、自愿的基础上所签订的协议，是双方的真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，是合法有效的民事法律行为，双方均应按照协议的约定适时、全面履行各自的义务。本案中，双方在租赁合同履行期间另签订了补充协议，双方一致确认“双方结算所有利息抵房租已经抵到2014年6月30日”。原告所交押金100000元及借款本金100000元，被告已经返还给了原告。借款100000元借据中虽然没有约定借款利率，但被告仍按照双方租赁合同约定的以息代租的方式（包括100000元借款期间的利息及租赁合同实际履行前所交押金期间的利息）通过补充协议延长了原告房屋租赁时间三年零七个月（2010年11月23日至2014年6月30日），以此补充协议签订之前原告所交押金和借款的利息支付此前的房租后多出的利息冲抵了原告应当支付的租金。至合同期满之日，被告的合同义务已经履行完毕，原告要求被告还支付130000元的利息的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。水改费用系原告代交，被告依约应当支付给原告。原告的其他诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、限被告龚建军在本判决生效后十日内支付原告吴国初代交的水改费用1500元。
二、驳回原告吴国初的其他诉讼请求。
本案案件受理费3100元，由原告吴国初承担3050元，由被告龚建军承担50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 孙放军
人民陪审员 杨艳萍
人民陪审员 郭喜兰
二０一五年二月四日
书 记 员 胡雅琼