内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民初字第2870号
原告张晓美，女，1979年8月15日出生，汉族，会计，住北京市朝阳区。
被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区。
法定代表人李艳，董事长。
委托代理人尹凤午，内蒙古大川律师事务所律师。
原告张晓美与被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司（简称浩安公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2015年6月30日立案受理。依法由审判员孔宪华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓美，被告浩安公司的委托代理人尹凤午到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓美诉称，我于2012年9月26日购买被告开发的赤峰市红山区某小区13号楼3单元3092号房屋，购房金额为449471元。合同约定被告应于2013年12月31日前向我交付所购房屋，但被告却在2014年2月19日才通知业主交房，逾期49天。按照合同约定，被告应承担违约金11012元，利息3426元。被告为掩饰违约之事，于2014年2月19日收回了购房协议，之后又将购房合同的交房日期由2013年12月31日改为2014年3月31日，以逃避责任。同时将我原本一次性付款购房改为分期付款，以达到将延期交房违约金由每日的5?改成1?的目的。另外被告不应将同一幢楼同一单元签订两样合同。某小区13号楼3单元03112室业主购房合同既注明是一次性付款，且违约金为5?。购房时被告还另收取温控阀款项1500元，但至今尚未安装。由于被告拒绝向我支付违约金和退还款项，故我诉至法院，请求：一、判令被告给付逾期交房的违约金11012元，利息3426元，合计14438元；二、退还温控阀款1500元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告浩安公司辩称，我公司开发建设的某小区13号住宅楼于2013年11月15日经建设、堪察、设计、施工、监理单位五方主体验收合格，已经具备了交付使用的条件。同时，某小区住宅楼实际上也已经接通了水、暖、燃气等附属设施。我公司于2014年1月25日至28日，通过张贴公告、发送短信等方式，通知购房人办理交房手续，已经履行了通知义务。依照合同法第十一条关于“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”之规定，我公司通过上述形式通知原告办理交房手续，属于书面通知的一种形式，应视为履行了通知义务。同时，我公司亦在涉案住宅小区内张贴了办理交房手续的公告，进一步说明对原告已经履行了通知义务。原告未按通知要求办理交房手续的责任不应苛求我公司承担责任。事实上，在2014年1月28日我公司通知原告办理交房手续时，相差两天即将过农历新年，由于年关将至，部分购房人接到通知后未及时办理交房手续，但陆续在正月十五过后办理。本案中我公司与原告签订的房屋买卖合同约定交房时间为2014年3月31日，根据合同相对性原理，原告主张违约金和利息，无事实依据。请求人民法院予以驳回。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
一、商品房买卖合同复印件一份，证明被告交付房屋时缺少合同约定的书面通知和交付相关文件；
二、案外人孙新钟与被告签订的商品房买卖合同复印件一份，证明与原告的合同不一致。
三、购房发票、银行转账凭证、定金收据复印件，证明原告是一次性付清购房款；
四、2014年2月19日，被告出具的收据复印件一枚，证明被告收取了温控阀款项。
五、《合作投资建房协议》复印件一份，证明原告一次性付款438378元，面积105.65平方米，每平方米4229.49元。房屋买卖合同价款为每平方米4278.64元。
被告对原告所举证据发表如下质证意见：
一、对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，合同约定交房时间为2014年3月31日。按照合同自治原则，被告在合同约定之前已经将房屋交付原告，原告主张违约责任没有依据；
二、对证据二的真实性有异议，被告出售的房屋是一房一
价。根据合同相对性原则，被告与孙新钟约定的合同内容与原告无关；
三、对证据三有异议，无法证明是全款；
四、对证据四有异议，该收据只能证明是房款；
五、对证据五的真实性有异议，我公司对协议的复印件不予质证。双方对于房屋的价款及最终面积应该以正式网签合同为准。
被告为支持其辩称主张，向本院提供如下证据：
一、证人李庆文、李军的出庭证言，证明他们均是某小区住宅房屋的购房人。均在2014年1月28日，接到被告售楼处工作人员的电话和发送的短信息。内容都是通知交房。李庆文证实他2014年农历正月十八领取钥匙时看到被告售楼处张贴了公告，内容也为交付房屋。李军证实其2014年正月去售楼处领取钥匙时也看到了张贴的公告，但对公告内容记不清；
二、营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明被告诉讼主体适格；
三、《建设工程竣工验收证明书》复印件一份，证明某小区涉案住宅楼已经于2013年11月15日经五方主体验收合格，交付使用；
四、《建设工程施工合同》及《接水验收单》复印件各一份，证明被告将某小区室外自来水管线土建工程施工项目发包给了王文义，约定于2013年10月31日前完工。2014年1月27日，上述工程经过赤峰北城水网管理有限公司予以验收，并出具了《接水验收单》；
五、《管道燃气工程建设合同》及证明复印件各一份，附收据复印件二枚，证明被告委托赤峰华润燃气有限公司承建某小区住宅楼管道燃气建设工程设计施工。被告按工程建设合同的约定于2013年8月6日向华润燃气支付了20%工程款80.45万，于2013年11月27日高层住宅房内立管及外网配套管网完成后向华润燃气支付了20%工程款80.45万。于2013年11月27日前，某小区高层住宅房燃气外网已经接通，某小区燃气配套工程于2013年12月31日前已经全部施工完毕，具备了用户通气条件；
六、《建设工程施工合同》复印件一份、新建楼房接热计划审批表复印件一份、收据、转款凭证复印件各一枚，证明被告将某小区集中供热支线土建、工艺安装、保温工程发包给了赤峰富龙市政公用工程有限责任公司。2013年11月20日，被告向赤峰桥北富龙热力有限责任公司支付了余热费372.3万元，截止2013年12月22日，某小区新建楼房接热计划通过了审批，具备了接热条件；
七、公告照片复印件一份，证明2014年1月25日被告以张贴公告的形式通知办理住户购房手续；
八、短信回执、被告购买短信平台的收据复印件各一份，证明2014年1月28日，被告通过短信方式向原告发送办理房屋交付手续的通知。
原告对被告所举证据发表如下质证意见：
一、对证人证言有异议。证人李庆文只是对2014年1月28日收到通知及房屋交付一事清楚，其余问题没有明确回答。中午到售楼处，正月十八又说领钥匙，前后矛盾有伪证嫌疑。证人提供的证言即使是真实的，与我们是否收到短信，没有关联；
二、对证据二无异议；
三、对《建设工程竣工验收证明书》有异议，应该由行政部门验收；
四、对《建设工程施工合同》无异议，但接水验收单未说明验收合格；
五、对《管道燃气工程建设合同》及收据真实性无异议。对证明问题有异议，华润燃气是私营企业，其出具的证明不具有完全的法律效力；
六、对《建设工程施工合同》、收据、转款凭证无异议，对新建楼房接热计划审批表有异议，市建委领导意见一栏无单位盖章，缺少年月日；
七、对公告照片有异议，张贴在7号楼和13号楼的公告，有绿色植物，属于假证；
八、对短信回执、被告购买短信平台的收据有异议，可以随意制造，无法律效力。
原告所举证据：一、商品房买卖合同复印件一份；二、购房款发票复印件二枚；四、2014年2月19日被告为原告出具的收据复印件一枚。经被告当庭质证无异议，且具有证据的客观性、合法性特征，与本案存有关联，被本院确认为本案的定案依据，予以采信。
被告所举证据：一、营业执照及组织机构代码证复印件各一份；二、《建设工程竣工验收证明书》复印件一份；三、《建设工程施工合同》及《接水验收单》复印件各一份；四、《管道燃气工程建设合同》及证明复印件各一份，附收据复印件二枚；五、《建设工程施工合同》复印件一份、新建楼房接热计划审批表复印件一份、收据、转款凭证复印件各一枚，能够证明被告诉讼主体适格，且开发建设的涉案房屋竣工且通过验收，水、暖、电等配套设施至2014年1月27日均能正常运行，具有证据的客观真实性、合法性特征，与本案的争议事项亦有关联，被本院依法认定为本案的定案依据予以采信。被告提供的两位证人均系涉案小区的购房人，属于与原告具有共同利益的共同体，其二人所做的证言应该具备客观真实性。结合被告提供的书证短信回执、被告购买短信平台的收据，尤其是短信回执的内容经证人当庭确认的事实，本院对证人证言及短信回执的证明效力在本案中予以认定。原告提供的案外人孙新钟与被告签订的合同与本案争议事项缺少关联性。原告提供的《合作投资建房协议》，被告提供的公告照片复印件，缺少证据的客观真实性特征，本院对该份证据的证明效力不予认定，在本案中依法不予采信。
根据本院依法确认的上述有效证据，确认如下案件事实：
2014年4月12日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订
《内蒙古商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于赤峰市红山区某小区13-3-03092号商品房。该房屋建筑面积105.05平方米，每平方米价格为4278.64元，总价款449471元。第三条约定商品房交付及交付日期为：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2014年3月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。……”；第五条约定甲方逾期交付商品房的处理：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?支付违约金。”；第六条约定乙方逾期付款的处理：“乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的1?向甲方支付违约金”。第九条约定商品房配套设施包括上水、下水、供电、燃气、暖气运行日期为2014年3月31日。2013年11月15日，被告作为建设单位，与勘察单位内蒙古地华岩土工程有限责任公司、设计单位赤峰市民用建筑设计研究院有限公司、施工单位赤峰市中城建筑工程有限公司、监理单位赤峰东正建设监理有限公司共同签署建设工程竣工验收证明书。2014年1月28日，被告以短信群发的方式向某小区7、9、10、13号楼的购房者发送通知，内容为：“某小区7、9、10、13号楼已交工，请于1月28日到某小区售楼中心办理结算手续。来时请带好合同收据、身份证原件及复印件两份。贷款未到户的不予办理结算手续。联系电话0476-87…13。”群发的手机短信号码中包括原告给被告预留的电话135…38号和本案出庭作证的证人李军和李庆文的电话号码。两位证人接到通知后主动到被告售房处办理了交房手续。
另查明，原告于2012年9月23日向被告交付购房款10000元，2012年9月26日向被告交购房款428378元，2014年2月19日向被告付购房款11093元，合计449471元，与合同约定的房屋总价款相等。2014年2月19日被告向原告交付了涉案房屋。2015年5月18日被告为原告开具了上述交款的等额销售不动产统一发票。
现原告主张被告收回在先签订的购房协议，签订的商品房买卖合同更改了协议约定的交房时间2013年12月31日为2014年3月31日。且被告2014年2月19日出具的收据11093元中包括安装温控阀款项1500元，但未提供充分证据证明。
综上，原告以被告迟延交付房屋，应属违约为由，诉至本院，请求：一、判令被告给付逾期交房的违约金11012元，利息3426元，合计14438元；二、退还温控阀款1500元；三、本案诉讼费用由被告承担。
又查明，与本案为同一类型且同期向本院提起诉讼的吕志
勇、孙振涛诉被告商品房预售合同纠纷二案。在本院审理该二案的庭审中，二人自认在被告处购买某小区6号楼的房屋，于2014年1月27日接到被告的交付通知并办理了交房手续。本案原告申请出庭的证人李庆文系该涉案小区13号楼的房屋购买人，李军系7号楼的房屋购买人，均出庭证实于2014年的1月28日收到被告向他们预留电话发送交房内容的短信息，且同一天接到售房处工作人员通知交付房屋的电话。
本院认为，本案中，原、被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，本案中被告作为涉案房屋的开发建设单位，提供了《建设工程竣工验收证明书》，证明涉案房屋在2013年的11月12日已经具备了交付使用的条件。被告提供的配套设施施工情况的证据证明最晚一项的水设施工程也于2014年1月27日通过验收，至此，涉案房屋的配套设施也已经能够正常运行。已经完全具备了房屋交付条件。且双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2014年3月31日前。而被告实际向原告交付房屋的时间为2014年2月19日，并不存在被告向原告迟延交付房屋的事实。原告主张在签订该合同之前，双方签订过《合作投资建房协议》，被告对此不予认可。即使存在该协议，该协议也是为双方将来订立确定性合同达成的书面协议，符合预约的特征。现在双方已经签订了正式的商品房买卖合同即本约。本约的内容才能成为双方的履行标的。因此根据双方签订的买卖合同被告并不存在逾期交付房屋的违约事实。对原告主张被告承担违约责任的诉讼请求，本院依法不予支持。原告请求被告返还其交纳的温控阀款，但其提供的证据对该笔交纳款项没有记载，无法证明其已经交纳了该笔款项。故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法﹥的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下
驳回原告张晓美的诉讼请求。
案件受理费99元，邮寄送达费40元，计139元，由原告张晓美负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员 孔 宪 华
二〇一五年八月二十六日
书记员 宝多音乐