浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第137号
上诉人（原审被告）：吴国祥。
委托代理人：吴泉均、潘建明。
被上诉人（原审原告）：杭州高运混凝土有限公司。
法定代表人：朱志水。
委托代理人：张勇、王素华。
上诉人吴国祥因与被上诉人杭州高运混凝土有限公司（以下简称高运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧民初字第4042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2004年3月17日，高运公司、吴国祥订立《房屋买卖合同》一份，约定高运公司将其座落于萧山区新塘街道会郎曹村的高运综合楼38、39号房（建筑面积367.49平方米）转让给吴国祥；房款总价624566元；合同订立时吴国祥支付高运公司293646元，余款330920元，吴国祥应自2004年3月30日至2013年12月30日，以3个月为一个付款周期，分40次，每次支付8273元，每期末月的30日为付款日；如逾期在30日内，吴国祥每日应按逾期金额的万分之一支付违约金；如逾期超过30日，吴国祥每日应按逾期金额的万分之三支付自付款期限届满之次日起至实际付款日期间的逾期付款违约金，付款不足当期应付款金额的，该期付款视作全部金额付款逾期；合同如有争议，由萧山区人民法院管辖。合同订立后，高运公司按约交付吴国祥房屋，并将房屋所有权转移登记给吴国祥，吴国祥支付高运公司首付款293646元。后吴国祥按约分期付款支付高运公司至2005年12月30日的房屋价款66184元，吴国祥合计支付359830元。2013年7月18日，高运公司起诉至原审法院，请求判令：1.吴国祥立即支付剩余购房款264736元；2.吴国祥支付逾期付款违约金100822.22元（按日万分之三的标准，自2006年3月31日暂计至2013年7月30日）及（以264736元为基数，按日万分之三的标准计）至判决确定履行之日止的逾期付款违约金。
另查明：按日利率万分之三计算，至2006年6月30日，吴国祥应支付分期购房款8273元逾期支付92天，应付违约金228.33元；至2006年9月30日，吴国祥应支付分期购房款16546元逾期支付92天，应付违约金456.67元；至2006年12月30日，吴国祥应支付分期购房款24819元逾期支付91天，应付违约金677.56元；至2007年3月30日，吴国祥应支付分期购房款33092元逾期支付90天，应付违约金893.48元；至2007年6月30日，吴国祥应支付分期购房款41365元逾期支付92天，应付违约金1141.67元；至2007年9月30日，吴国祥应支付分期购房款49638元逾期支付92天，应付违约金1370.01元；至2007年12月30日，吴国祥应支付分期购房款57911元逾期支付91天，应付违约金1580.97元；至2008年3月30日，吴国祥应支付分期购房款66184元逾期支付91天，应付违约金1806.82元；至2008年6月30日，吴国祥应支付分期购房款74457元逾期支付92天，应付违约金2055.01元；至2008年9月30日，吴国祥应支付分期购房款82730元逾期支付92天，应付违约金2283.35元；至2008年12月30日，吴国祥应支付分期购房款91003元逾期支付91天，应付违约金2484.38元；至2009年3月30日，吴国祥应支付分期购房款99276元逾期支付90天，应付违约金2680.45元；至2009年6月30日，吴国祥应支付分期购房款107549元逾期支付92天，应付违约金2968.35元；至2009年9月30日，吴国祥应支付分期购房款115822元逾期支付92天，应付违约金3196.69元；至2009年12月30日，吴国祥应支付分期购房款124095元逾期支付91天，应付违约金3387.79元；至2010年3月30日，吴国祥应支付分期购房款132368元逾期支付90天，应付违约金3573.94元；至2010年6月30日，吴国祥应支付分期购房款140641元逾期支付92天，应付违约金3881.69元；至2010年9月30日，吴国祥应支付分期购房款148914元逾期支付92天，应付违约金4110.03元；至2010年12月30日，吴国祥应支付分期购房款157187元逾期支付91天，应付违约金4291.21元；至2011年3月30日，吴国祥应支付分期购房款165460元逾期支付90天，应付违约金4467.42元；至2011年6月30日，吴国祥应支付分期购房款173733元逾期支付92天，应付违约金4795.03元；至2011年9月30日，吴国祥应支付分期购房款182006元逾期支付92天，应付违约金5023.37元；至2011年12月30日，吴国祥应支付分期购房款190279元逾期支付91天，应付违约金5194.62元；至2012年3月30日，吴国祥应支付分期购房款198552元逾期支付90天，应付违约金5360.90元；至2012年6月30日，吴国祥应支付分期购房款206825元逾期支付92天，应付违约金5708.37元；至2012年9月30日，吴国祥应支付分期购房款215098元逾期支付92天，应付违约金5936.70元；至2012年12月30日，吴国祥应支付分期购房款223371元逾期支付91天，应付违约金6098.03元；至2013年3月30日，吴国祥应支付分期购房款231644元逾期支付90天，应付违约金6254.39元；至2013年6月30日，吴国祥应支付分期购房款239917元逾期支付92天，应付违约金6621.71元。以上合计98528.94元。
原审法院认为：一、高运公司、吴国祥之间《房地产买卖合同》成立并合法有效，合同双方应根据合同约定全面履行合同义务。现高运公司已按约履行了房屋交付义务，吴国祥未按期支付房屋价款应承担相应民事责任。吴国祥作为分期付款的买受人，现未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一，故高运公司可以要求吴国祥支付剩余全部价款。二、高运公司、吴国祥约定，如逾期超过30日，吴国祥每日应按逾期金额的万分之三支付自付款期限届满之次日起至实际付款日期间的逾期付款违约金，故高运公司要求吴国祥按日利率万分之三支付2006年3月30日至2013年3月30日分期应付价款至2013年6月30日的违约金98528.94元的诉讼请求原审法院予以支持。2013年9月30日至2013年12月30日止的剩余房款的违约金，虽高运公司起诉之日该房款尚未到期，但高运公司要求吴国祥支付全部剩余房款的请求已于吴国祥收到起诉状副本之日即2013年7月29日告知吴国祥，故吴国祥应按日利率万分之三支付2013年6月30日应付购房款248190元从2013年7月1日起至同年7月29日的违约金2159.25元，自2013年7月30日起至本判决确定的履行日止的违约金按购房款264736元及日利率万分之三计算。三、吴国祥认为已支付的款项并不是履行本案所涉《房屋买卖合同》，但未提供相应证据，原审法院不予采信。四、关于吴国祥要求高运公司转让所售房屋的土地使用权并协助办理该土地使用权的过户登记问题，根据案涉房屋的土地性质和合同约定，吴国祥所购房屋是工业用地上的综合用房，根据现有房地产政策，无法分割转让该国有土地使用权，无法办理独立的土地使用权证。高运公司、吴国祥系现房交易，以现状交房，售房时高运公司已取得注明土地使用年限的国有土地使用权证和房屋所有权证，《房屋买卖合同》中注明了土地使用年限，吴国祥在合同中也确认对房屋已充分了解，则吴国祥应当知道所购房屋的产权状况，吴国祥明知而自愿购买，理应承担该种产权状况的后果。高运公司非房地产开发企业，所售房屋也非商品房，《房屋买卖合同》中也仅有高运公司代吴国祥办理房产证的约定，并无涉及土地使用权证的约定，故高运公司并无为吴国祥办理土地使用权过户登记的合同义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，于2013年11月25日判决：一、吴国祥在判决生效后十日内支付杭州高运混凝土有限公司购房款264736元；二、吴国祥在判决生效后十日内支付杭州高运混凝土有限公司逾期付款违约金100688.19元；2013年7月30日起至判决确定的履行日止的逾期付款违约金按购房款264736元及日利率万分之三计算。如吴国祥未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6784元，由吴国祥负担。
宣判后，吴国祥不服，向本院提起上诉称：一、上诉人购买案涉房屋时对房屋的物理情况是了解的，但对于该房屋的权证状况，上诉人并不知晓。被上诉人非法分割工业综合楼并将其作为商住房向不特定人销售，违反相应的房地产管理法规，该合同是无效的。二、《城市房地产管理法》第三十二条规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。案涉房屋属于城市房地产，应该一并转让房屋占用范围的土地使用权，一审法院认为合同没有约定被上诉人就没有土地使用权的转让义务于法不符。三、案涉房屋一房两证，被上诉人从法律上拥有了上诉人购买的房屋，因为其拥有的房产证上载明其拥有的房产包括了上诉人所购买的房屋部分，明显违背了合同约定的被上诉人代办房产证义务，其无权要求上诉人支付违约金。综上，请求本院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
针对吴国祥的上诉，高运公司辩称：一、本案当事人双方的意思表示真实，《房屋买卖合同》依法成立，合法有效，被答辩人应依约履行支付购房价款义务。二、吴国祥购买的房屋是工业用地上的综合用房，根据现有房产政策，无法分割转让该国有土地使用权，无法办理独立的土地使用权证。因此在合同中也作了特别的约定，吴国祥明知房屋情况而自愿购买，现反悔有违诚信。三、公司已将案涉房屋转移登记于吴国祥名下，原证已经注销，并不存在其所说的一房两证的情况。请求本院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，案涉《房屋买卖合同》系双方当事人自愿签订，双方均应按约履行各自的合同义务。案涉房屋虽是工业用地上的综合用房，但转让亦不违反法律法规的强制性规定，吴国祥提出该合同无效的上诉理由缺乏法律依据，本院对此不予支持。基于双方交易房屋的性质和相应的房地产政策，无法分割转让案涉房屋的土地使用权，亦无法办理独立的土地使用权证。吴国祥在合同中自认对房屋已充分了解，《房屋买卖合同》也规定了高运公司只有代办房产证的合同义务，现吴国祥上诉要求高运公司为其办理独立的土地使用权证既无合同依据又有失诚信，本院对此亦不予支持。高运公司已按约将案涉房屋的权属转移登记至吴国祥名下，吴国祥提出案涉房屋一房两证，高运公司从法律上拥有案涉房屋的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院对此亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，吴国祥的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6784元，由上诉人吴国祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一四年三月二十六日
书记员 朱鑫莹