北京市昌平区人民法院			民事判决书			（2016）京0114民初7906号			原告张×，男，1982年7月6日出生。			委托代理人张敬山，男，1958年12月1日出生，住吉林省敦化市。			被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。			法定代表人李维，董事长。			委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。			原告张×与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，依法由审判员王丽媛担任审判长，与人民陪审员刘志刚、李德江组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张×及其委托代理人张敬山、被告罗顿公司之委托代理人樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。			原告张×诉称：原告于2009年3月15日购买被告出售的坐落于昌平区沙河镇高教园区三期住宅及配套××号房屋总房价款499 302元。房款按照合同约定已全部付清，房屋的配套款及税金办理房产证款已经全部付清。原告于2012年11月7日交房时按照总房款金额499 302元的1.5%交纳契税7489.53元。被告按1.5%收取契税时，原告曾告知其自己为首套住房，应该符合交纳1%契税的条件。被告承诺先按1.5%收取，待核实原告符合国家政策后退还0.5%的契税。原告按要求交完契税后，等待两年经数十次想被告要回多收契税，均无结果。原告已经于2012年11月7日交纳被告代办房产证费用585元，但房产证至今未发给原告。原告多次找被告要房产证，但是被告一直说要等一等。现原告诉至法院，请求判令：1.被告为原告办理房屋产权证；2.被告向原告支付该商品房所在楼栋权属证明的违约金从2011年12月20日计算至2016年5月30日共计243 110.14元；3.被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金自2014年10月29日支付至实际取得房屋产权证时止；4.被告退还多收契税2497.51元并承担本案诉讼费和原告差旅费。			被告罗顿公司辩称：第一，我公司按照合同约定交付房屋，原告完全占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因为房屋初始登记逾期、房屋转移登记逾期造成任何实际损失。第二，根据《中国人民共和国合同法》第114条的规定，01lydyh01当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少01lydyh01。另外，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金的数额应以实际损失为基础，鉴于本案原告无任何实际损失，请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。我公司的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非赢利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我公司几无获利。我公司在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据我公司的过错程度、获得利润情况，对原告主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少。关于原告所称多收契税，因原告未提供证据证明该房屋系其首套，且被告尚未向相关部门交纳该房屋的契税，故暂时不知道是否多收契税，要待实际交纳契税后再向业主多退少补。同意为原告办理产权证书。初始登记是房屋转移登记的前提，即便法院认定被告办理转移登记违约，两种行为也不能重复评价，违约金不应该重复计算。原告要求向其支付差旅费无法律依据，不同意支付。			经审理查明：			2009年3月15日，张×（买受人）与罗顿公司（出卖人）签订编号为Y753892的《商品房预售合同》，约定张×购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河镇高教园区三期C区（规划D-4地块）住宅及配套××号房屋，房屋总价款为499 202元。该合同第十一条约定出卖人应当在2010年12月20日前向买受人交付该商品房。该合同第二十一条对产权登记进行约定如下：（一）初始登记，出卖人应当在2011年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1和2种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。2.如因买受人原因未能按期办理的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失由买受人承担。（二）转移登记，买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。			合同签订后，张×向罗顿公司支付了购房款共计499 302元。罗顿公司代收房屋契税7489.53元。2012年11月7日，罗顿公司向张×交付了房屋。后罗顿公司给付张×逾期交房违约金102 886元。罗顿公司于2016年5月20日取得了该房屋所在楼栋的权属证明。经询问，罗顿公司称其正在为涉案房屋办理产权登记手续，具体办理时间需以相关行政部门办理流程为准，目前无法确定。			上述事实，有《商品房预售合同》、补充协议、购房发票、房屋交付验收表、收据以及当事人陈述等相关证据在案予以佐证。			本院认为：张×与罗顿公司签订的《商品房预售合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，张×要求罗顿公司为其办理并交付涉案房屋的房屋所有权证书，罗顿公司亦同意为其办理，本院对此不持异议。双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而被告罗顿公司违约延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，应当向原告张×承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于原告现有证据未能证明被告罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对原告张×造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付张×逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。关于楼栋所有权初始登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋权属初始登记的迟延与原告主张的损失之间不存在直接的因果关系，故本院将两种违约后果合并一起评价，不宜重复评价、双重处罚，因此原告张×要求被告罗顿公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于张×要求返还多收契税一节，鉴于涉案房屋尚未交纳契税，故无法得知是否确实需要返还契税，故对张×该诉讼请求本院不予支持，待相关事实发生后，张×可另行主张。关于张×要求罗顿公司负担差旅费的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。			被告之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：			一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内为原告张×所购买的坐落于北京市昌平区沙河镇高教园区三期住宅及配套××号房屋办理房屋所有权证书；			二、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司依照每日三十元的标准向张×支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（自二〇一四年十月二十九日起计算至房屋所有权证书实际办理之日止）；			三、驳回原告张×的其他诉讼请求。			案件受理费四千九百八十四元，由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。			如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。			审  判  长    刘  敏		人民陪审员    刘志刚		人民陪审员    李德江			二○一六年十一月七日			书  记  员    王婷婷