浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台三民初字第928号
原告：陈仪军。
委托代理人：徐建军、项良剑，均系浙江海群律师事务所律师。
被告：浙江省三门新城投资开发有限公司。
法定代表人：林津津。
委托代理人：吴川海。
委托代理人：梅其良，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。
原告陈仪军为与被告浙江省三门新城投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2015年8月11日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告陈仪军的委托代理人项良剑及被告浙江省三门新城投资开发有限公司的委托代理人梅其良到庭参加诉讼。原告陈仪军与被告浙江省三门新城投资开发有限公司于2015年9月30日向本院申请案外和解三个月，后因双方达不成一致意见，被告浙江省三门新城投资开发有限公司于2015年11月9日向本院申请依法判决。本案现已审理终结。
原告陈仪军起诉称：原、被告于2012年8月17日签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的位于三门县滨海新城君临城邦二期28幢602室房屋一套，并对房屋面积、房款支付等作了约定。根据合同约定，被告应于2015年3月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，如被告在约定日期起90日以后仍不能交付权属证书或者登记证明的，原告不退房的，双方同意自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告积极履行相关义务，迄今共计支付房价款491419元，而被告至今未将土地、房屋权属证书交付给原告，也没有通知原告领取相关证书，导致原告无法办理该商品房的权属转移登记。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规以及原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》相关约定，被告的行为构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请求判令：被告支付给原告自2015年4月1日起每日按已付房价款491419元万分之一标准计算至被告交付土地、房屋权属证书之日止的逾期违约金，并承担本案诉讼费用。
被告浙江省三门新城投资开发有限公司答辩称：原告诉请因被告延期交付土地、房屋权属证书而要求被告赔付违约金，但被告认为其没有违约，不应承担违约责任。理由如下：一、被告已按时向房屋登记机构申请了办证，房屋所有权初始登记证办理延期天数不多，是因为三门县房地产管理处工作人员有限，不能及时办理，据了解三门县房地产管理处工作人员都是加班加点来完成的。二、土地权属证书延期三个多月，是因为政府职能部门未能按期审批导致延误，这个情况九家联建单位领导及代表均知晓，各业主事先或事后也是知道的。涉案房屋的土地使用权分割登记凭证于2015年7月21日办理完毕之后，被告以书面通知方式向各业主做了说明，相关内容原告应该清楚。根据原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议内容约定“如遇特殊情况，产权登记的时间可适当延长”，虽然合同里对适当延长时间未进行约定，但被告认为可参照原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条最后一个条款：县级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，至发生之日起，最长不得超过六个月。故被告办证延期期间不超过六个月，是可以免责的，在土地、房屋权属证书交付上不存在违约责任。另外，特殊情况应与政府原因等同。三、房屋是联建房，房屋的价格是成本价，由九家联建单位组成的联建房建设管理协调委员会在被告公司设有联系办公室，有专门的联系人员，知道办证中间存在的问题，并负责向各单位联建户转达办证等问题。四、关于土地、房屋权属证书的交付问题，根据合同约定，是由原告自行办理商品房产权转移登记，原告自己没有来被告公司要求办理，等于原告放弃。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告反驳称：一、本案是否属于联建房与被告延期交付土地、房屋权属证书没有关系。二、合同约定被告将土地、房屋权属证书交付给原告之后，原告再去办理产权登记，被告至今既没有将土地、房屋权属证书交付给原告，也未通知过原告。三、合同附件八补充协议内容约定的是“如遇特殊情况，产权登记的时间可适当延长”，原告认为特殊情况仅指不可抗力，特殊情况并不等同于政府原因。另外，原告认为可适当延长的期限以一个星期为限。
原告陈仪军为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据：
证据一、《浙江省商品房买卖合同》原件一份，拟证明：1、原告向被告购买了商品房，合同对付款、房屋交付、逾期办证以及违约责任等进行了约定；2、涉案房屋是建设在三土让字A（2008）5号《国有建设用地使用权出让合同》所涉及的地块，与E02-1305B地块无关。
被告质证称：对该证据真实性无异议。对本案的关联性也无异议，但不能证明原告的证明目的和主张，附件八补充协议内容约定如遇特殊情况可以延长办证期限，同时合同里面约定土地、房屋权属证书办理后交付原告自行办理产权证。关于原告说的与E02-1305B地块无关是不成立的，小地块和大地块是一个整体的，整体才能办证，所以该证据不能够证明原告主张的待证事实。
证据二、付款依据一组，包括收款收据原件七份，拟证明原告已支付房价款491419元。
被告质证称：对该组证据的真实性均无异议，能够证明原告已经支付的房价款。但因其中收款收据上写明是联建房参建款，反而能够印证涉案房屋是联建房。
被告浙江省三门新城投资开发有限公司为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据：
证据一、《房屋建筑工程竣工验收备案表》原件一份，拟证明涉案房屋于2014年12月31日已经通过了验收备案，符合合同约定。
原告质证称：对该证据的真实性无异议，但竣工备案的时间与土地、房屋权属证书办理的时间以及交付给原告的时间没有任何关系，该证据与本案无关联。
证据二、房屋所有权初始登记证原件一份以及附带的房产分户平面图、房产分丘平面图打印件各一份，拟证明：被告于2015年1月份开始申请办理房屋所有权初始登记，于2015年4月1日完成了房屋所有权初始登记。
原告质证称：1、对房屋所有权初始登记证的真实性认可，但这也恰恰证明被告违约，《浙江省商品房买卖合同》约定将房屋权属证书交付原告的时间为2015年3月31日，被告于2015年4月1日办理完毕，已经存在延误，更不用说此证书现仍在被告处，至今未将该证书交付给原告。另外，被告应当知道，房屋登记机构不可能在一天之内将所有证书办理完毕，被告应当提前将分批申请，而不是一次性申请。2、对房屋所有权初始登记证所附带的房产分户平面图和房产分丘平面图打印件的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明被告待证事实。
证据三、土地使用权分割登记凭证原件一份，拟证明涉案房屋的土地使用权分割登记于2015年7月21日办理完毕，延误几个月属实，但这是因政府原因所造成。
原告质证称：对该证据的真实性无异议。但该证据只能证明被告于2015年7月21日完成土地使用权分割登记，而不能证明被告所说的是因政府原因造成。另外，该证据恰恰证明被告逾期办理土地使用权分割登记，且至今未将土地使用权分割登记凭证交付给原告，也同样是违约行为。
证据四、《三门县滨海新城入区协议书》原件一份，拟证明涉案房屋小区部分土地报批手续存在历史遗留问题，协议书里第三页第六条里面的第一项内容说到小地块的土地审批问题。
原告质证称：对该证据的真实性不予认可，因为其是被告与第三方所签订，原告无法确认是否真实；对其关联性也有异议，即使该协议是真的，协议书里第三页第六条的约定也属无效，因为其违反国有土地使用权出让需要公开公正采用竞拍、挂牌等形式出让，而不是私下违规操作。另外就该协议第六条只是约定原三门县滨海新城管理委员会（于2013年11月29日撤销，同时成立三门县工业园区管理委员会和三门县经济开发区管理委员会）的配合义务，三门县国土资源局才是土地出让的行政主管部门，小地块没有按时出让并不是政府原因。
证据五、《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》原件、申通快递详情单原件、三门申通速递有限公司出具的邮寄清单原件各一份，拟证明：1、被告向各联建户说明因政府原因导致二期土地分割手续延误；2、被告通过电话通知和通过联建单位通知催促各联建户领取土地、房屋权属证书，但是很多联建户没来公司领取。
原告质证称：1、该说明系被告自己制作，不能证明是政府原因导致土地使用权分割证延期办理。另外，该说明不能证明被告有催促原告领取土地、房屋权属证书的意图，也不能证明其通过电话通知和通过联建单位通知催促原告领取土地、房屋权属证书。2、对快递详情单以及邮寄清单的真实性有异议，即使是真的，也只能证明被告向原告邮寄过材料，并不能证明邮寄的是该份说明，另外原告没有收到被告所寄的说明。
证据六、三门县经济开发区管理委员会出具的《三门县经济开发区管理委员会关于滨海新城“君临城邦二期”联建房项目办理产权手续相关情况的说明》原件一份，拟证明因政府原因造成土地使用权分割登记延误，根据合同约定，被告不应承担违约责任。
原告质证称：1、该说明不是民诉法规定的证据种类之一，不能作为本案证据使用。2、即使属于证据，对该证据的真实性也有异议，原告无法确认该证据是否真实。根据法律规定，单位向法院提供的证明材料应由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，而该证据没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，只盖有三门县经济开发区管理委员会的印章，故不能作为认定事实的依据。另外，该证据的内容明显有问题，没有写明因何原因土地未能按时出让给被告，又是哪个部门未办理出让手续的情况下同意被告违章建设。3、该证据与本案没有关联性，三门县经济开发区管理委员会并不是办理土地使用权出让的行政主管部门，也无法证明土地使用权延期办理是因为两地块土地使用权出让年限存在差异所致的，即使真的是因该原因而无法办理土地使用权分割登记，也不是政府原因导致的，因为即使E02-1305B区块在2009年6月底出让给被告，也与其他地块的使用权年限不一致，同样也不能办理土地使用权分割登记。根据原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》可证明被告于2008年就已取得了涉案工程的土地使用权，与该证据的内容相矛盾。如果三门县经济开发区管理委员会所称属实，那么涉案小区有部分地块在签订《浙江省商品房买卖合同》时未能出让，则被告在签订《浙江省商品房买卖合同》时存在欺诈行为。
证据七、《关于君临城邦二期建设历史遗留有关问题的专题会议纪要》［三门县人民政府（2015）25号专题会议纪要］原件一份，拟证明三门县人民政府于2015年4月10日召集相关政府部门讨论君临城邦二期存在的土地使用权不能分割的原因以及处理办法，说明土地使用权分割登记凭证不能及时办理的原因是政府原因，与被告无关。
原告质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。1、即使该份证据为真，该会议纪要是关于处理君临城邦二期历史遗留问题，说明不是新出现的特殊情况，也无法证明是因为历史原因才导致无法按时办理土地使用权分割登记。2、该会议纪要已经表明当时是因为E02-1305B地块因不符合土地利用总体规划才未能与E02-13地块同步出让，说明造成两个地块出让的时间不一致不是因政府原因，而是项目本身就存在问题，因为即使政府部门按入园承诺的时间办理E02-1305B地块的出让手续，两个地块也会存在时间差异，更不要说承诺因为违反法律规定而无效。而且该会议纪要也表明只是君临城邦二期5号楼和6号楼因位于两个地块上才不能办理。从会议纪要将5号楼和6号楼取得土地使用权的时间统一到2012年11月26日的做法，可以看出两地块取得的时间不同并不导致无法办理土地使用权分割登记，因为将5号楼和6号楼取得土地使用权的时间统一到2012年11月26日同样与同小区的其他幢取得土地使用权的时间不同，而且也是因为当时被告在没有取得国有土地使用权时将5号楼和6号楼规划建设在两个地块上，另外该会议纪要的第三点内容说明幼儿园项目本来应该同时进行验收，但政府部门擅自同意分开验收，说明当时涉案工程不符合验收条件，更不要说符合办证条件。幼儿园项目没有同期建设也是项目存在的问题之一。
证据八、九家联建单位于2015年8月24日出具《关于“君临城邦二期”联建房相关情况说明》原件一份，拟证明：1、联建房建设管理协调委员会的职责；2、君临城邦二期竣工验收备案的时间、申请土地使用权分割的时间、申请房屋所有权初始登记的时间、取得房屋所有权初始登记证及土地使用权分割登记凭证的时间；3、针对办证过程中出现的问题，联建单位及时向联建户作了说明解释，同时督促各联建户缴款、领证。
原告质证称：1、该说明不是民诉法规定的证据种类之一，不能作为本案证据使用。2、即使属于证据，对该证据的真实性也有异议，原告无法确认该证据是否真实。根据法律规定，单位向法院提供的证明材料应由单位负责人以及制作材料的人员签字或盖章，并加盖单位印章，而该证据没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，只盖有九家单位的印章，故不能作为认定事实的依据。3、该证据不能证明被告主张的待证事实，九家单位并不是产权登记的办理机构，其无法证明被告何时申请以及取得权证的时间。九家单位也从来没有向原告做过相应解释以及督促缴款、领证工作，如果九家单位认为其确实向原告做过工作，应提供相关证据，并由九家单位负责人以及材料出具人员出庭接受原、被告的质证，而该证据没有任何人员签字或者盖章。
证据九、三门县国土资源局出具的编号为（2015）05号《用地项目竣工验收及土地登记受理通知书》、《土地登记暂缓受理通知书》原件各一份及编号分别为00681318和00681319浙江增值税普通发票原件两份，拟证明因政府原因导致被告不能及时办理土地使用权分割登记，被告应免责。
原告质证称：1、对《用地项目竣工验收及土地登记受理通知书》的真实性、合法性、关联性均有异议，原告无法确定该证据的真实性，也无法确定该证据是否为被告出于诉讼需要事后所补。即使为真，其显示的内容为批文号三土让字（2008）5号地块的竣工验收，不包括E02-1305B地块的验收，没有对两地块同时验收和土地登记，故该证据只能证明被告于2015年1月28日申请了土地登记，而不能证明是因政府原因所致。另外土地登记与土地使用权分割登记是两回事。2、对《土地登记暂缓受理通知书》的真实性、合法性、关联性均有异议，原告无法确定该证据的真实性，也无法确定该证据是否为被告出于诉讼需要事后所补。即使为真，该证据只能表明是该地块因出现教育用地及分地块出让土地年限不同等问题暂缓受理，并不能说明系政府原因所致。3、对浙江增值税普通发票的真实性无异议，但对关联性有异议，该发票与本案没有任何关系。
证据十、三国用（2013）第001818号土地权属证书复印件一份、三国用（2013）第001815号土地权属证书复印件一份、三国用（2013）第001818号土地登记记录原件一份、三国用（2013）第001815号土地登记记录原件一份，拟证明三门县滨海新城E02-1305B地块土地登记时间是在2013年4月17日。
原告质证称：对该组证据的真实性无异议，但该组证据只能证明上述两个地块取得土地使用权的时间，与本案无关。因为根据原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，原告的房屋是建在三土让字（2008）5号地块上的，与另一地块无关。
证据十一、君临城邦二期住宅小区项目总平面图原件（加盖三门县住房和城乡建设规划局以及三门县工业园区建设规划站公章）一份，拟证明当时的规划部门同意按图放样，将E02-1305B地块一起纳入小区的建设范围。
原告质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。即使为真，表明君临城邦二期住宅小区项目总平面图上面不涉及到B区块，因为图上的用地控制线没有包含该地块；总平面图包括教育用地，在竣工验收时应包括幼儿园总体项目建设好后的验收，但到目前为止幼儿园没有建造，说明被告的竣工验收不符合规定。即使该平面图包括B区块，那么被告与原三门县建设规划局（于2012年5月31日撤销，同时成立三门县住房和城乡建设规划局），在没有取得土地使用权之前违法规划，存在违法行为。
本院对本案证据认定如下：
原告提交的证据一，即《浙江省商品房买卖合同》，被告对此无异议，故本院对相关内容予以采信。原告提交的证据二，即付款依据，被告对此无异议，故本院予以采信，认定原告已支付房价款491419元。
被告提交的证据一，即《房屋建筑工程竣工验收备案表》，该证据盖有相关单位的印章，被告虽然提出异议，但在没有相反证据推翻的情况下，本院对该证据予以采信。被告提交的证据二，其中房屋所有权初始登记证系国家职能部门依职权制作，其来源和形式均合法，本院对该证据予以采信，认定被告于2015年4月1日完成了房屋所有权初始登记；其中房产分户平面图和房产分丘平面图系打印件，不能直接证明被告申请办证的时间，应结合其他证据进行综合认证。被告提交的证据三，即土地使用权分割登记凭证，系国家职能部门依职权制作，其来源和形式均合法，本院对该证据予以采信。据此认定，涉案房屋土地使用权分割登记凭证于2015年7月21日完成办理。被告提交的证据四，即《三门县滨海新城入区协议书》，系被告与原三门县滨海新城管理委员会签订的协议，被告虽然提出异议，但真实性应予以确认，本院对该证据予以采信。根据协议第六条内容，可以认定被告2008年受让的A13－3地块（即后来编号的E02-13地块）南侧约有3543平方米土地（即后来编号的E02－1305B地块，最终确认面积为3294平方米）尚未报批，未能同时出让，为了不影响地块开发整体协调和建设进度，原三门县滨海新城管理委员会承诺配合三门县国土资源局于2009年6月底以前办妥土地征用等前期手续，将该宗土地以原来出让同等价格合法出让给被告。被告提交的证据五，即《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》、申通快递详情单、申通快递邮寄清单及三门申通速递有限公司出具的邮寄清单，该组证据能够相互印证，能证明被告于2015年9月6日向原告邮寄了一份《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》，告知原告涉案房屋土地、房屋权属证书已办好，并对办证延期作了一些解释，本院对该证据予以采信。被告提交的证据六，即三门县经济开发区管理委员会出具的《三门县经济开发区管理委员会关于滨海新城“君临城邦二期”联建房项目办理产权手续相关情况的说明》，该证据虽然只加盖了三门县经济开发区管理委员会的印章，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，证据形式上存在瑕疵，但该证据系国家机关出具的证明材料，具有较强的证明力，结合本案的其他证据，该证据内容较为可信，故本院对该证据予以采信。据此认定，君临城邦二期中的E02－1305B地块因故未能与E02－13地块同步出让，为不影响项目整体协调和建设进度，政府部门同意被告公司总体组织实施。E02－1305B地块系政府部门未能按承诺及时办理出让手续，造成君临城邦二期项目两个地块出让年限存在差异，致使土地使用权分割无法正常办理。后经政府进行专门协调，确定解决方案后，从2015年6月底才开始正常办理君临城邦二期土地使用权分割手续。被告提交的证据七，即《关于君临城邦二期建设历史遗留有关问题的专题会议纪要》［三门县人民政府（2015）25号专题会议纪要］，系国家机关印发的公文，证明力强，本院对该证据予以采信。据此认定，三门县人民政府于2015年4月10日召集相关职能部门讨论君临城邦二期存在的历史遗留问题进行讨论，主要就君临城邦二期两块土地出让年限存在差异问题及幼儿园项目土地验收问题进行讨论，形成处理意见，并于2015年6月10日印发。被告提交的证据八，即三门县经济开发区管理委员会（原三门县滨海新城管理委员会）、三门县公安局、三门县人民医院、三门县住房和城乡建设规划局（原三门县建设规划局）、三门县农业局、三门县林业特产局、三门县海洋与渔业局、三门县水利局和三门县三门湾滩涂围垦开发有限公司九家联建单位于2015年8月24日出具的《关于“君临城邦二期”联建房相关情况说明》，该证据盖有九家联建单位的印章，虽然没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，在证据形式上有瑕疵，但九家联建单位是派人代表联建户参与房屋的建造管理、监督，应当知晓相关情况，且三门县住房和城乡建设规划局是三门县房地产管理处的主管部门，应当能获知被告申请办理房屋所有权初始登记的情况，结合被告提交的其他证据，本院对该证据予以采信。据此认定，被告于2015年1月29日前向三门县国土资源局申请土地使用权分割登记，于2015年1月30日前向三门县房地产管理处申请房屋所有权初始登记。被告提交的证据九，即三门县国土资源局出具的《用地项目竣工验收及土地登记受理通知书》、《土地登记暂缓受理通知书》及浙江增值税普通发票，该组证据来源合法，可以相互印证，本院对该证据予以采信。据此认定，三门县国土资源局于2015年1月28日受理了被告申请的用地项目竣工验收及土地使用权分割登记，2015年2月8日以该宗土地出现教育用地及分块出让土地年限不同等问题，决定予以暂缓受理。后经政府部门就相关问题进行专门协调，对该宗土地进行重新测绘分割。被告提交的证据证据十，即三国用（2013）第001818号土地权属证书、三国用（2013）第001815号土地权属证书、三国用（2013）第001818号土地登记记录及三国用（2013）第001815号土地登记记录，该组证据前二份虽然是复印件，但与后两份证据能相互印证，后两份证据系被告申请本院向三门县国土资源局调取，证据来源合法，证明力强，故本院对该证据予以采信。据此认定，认定君临城邦二期存在两个地块土地出让年限不一致问题，其中后来取得的E02-1305B地块土地登记时间为2013年4月17日。被告提交的证据十一，即君临城邦二期住宅小区项目总平面图，该证据加盖了三门县住房和城乡建设规划局以及三门县工业园区建设规划站的印章，真实性可以认定，结合本案的其他相关证据，本院对该证据予以采信。据此认定，君临城邦二期的规划设计是将两个地块作为一个整体进行规划设计，E02-1305B地块一起纳入小区建设范围。
根据上述证据认定，本院对本案事实认定如下：
2008年10月6日，被告浙江省三门新城投资开发有限公司经政府部门登记确认取得了三门县滨海新城A12、A13、A14共三宗国有土地的使用权，其中住宅用地土地使用权年限为2008年6月25日至2078年6月24日。2008年12月1日，原三门县滨海新城管理委员会与被告签订一份《三门县滨海新城入区协议书》，双方就被告取得的国有土地开发建设等相关内容进行了约定，其中第六条第一款约定：本次出让A13－3地块南侧约有3543平方米土地由于尚未报批，未能同时出让，为不影响地块开发整体协调和建设进度，甲方（指原三门县滨海新城管理委员会）应配合三门县国土资源局在2009年6月底以前办妥土地征用等报批前期手续，将该宗地以本次出让同等价格合法出让给乙方，具体出让工作以政府抄告为准。2010年，被告与三门县公安局等九家联建单位分别签订了一份《商品房联建协议》，被告在其受让的A13地块内与九家联建单位为九家联建单位职工联建商品房。同时期，原告经被告同意以浙江三门宏盛置业公司职工身份报名购买联建房，但被告与浙江三门宏盛置业公司没有签订正式的联建协议。之后，原告按被告的通知陆续支付建房款，被告也按与九家联建单位签订的协议进行工程建设，并根据与原三门县滨海新城管理委员会签订的《三门县滨海新城入区协议书》约定及政府认可的规划设计许可，对镶嵌于已取得土地使用权的A13地块南侧尚未取得土地使用权的小块地块进行整体开发。2013年4月17日，被告经政府部门登记正式取得了小块地块的国有土地使用权，面积为3294平方米，其中住宅用地土地使用期限为2012年11月26日至2082年11月25日。2012年8月17日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的位于三门县滨海新城君临城邦二期28幢602室房屋一套，并对双方的权利义务进行了约定。其中第十六条关于产权登记的约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同附件八补充协议内容第五条约定：如遇特殊情况，产权登记的时间可适当延长。原告至今共支付房价款491419元（含前期支付的建房款）。被告于2014年12月31日完成了验收备案。被告于2015年1月28日前向三门县国土资源局申请土地使用权分割登记，2015年1月30日前向三门县房地产管理处申请房屋所有权初始登记。2015年1月28日，三门县国土资源局向被告出具了《用地项目竣工验收及土地登记受理通知书》，对被告的申请予以受理；2015年2月8日，三门县国土资源局向被告发送了《土地登记暂缓受理通知书》，决定予以暂缓受理，理由是该宗地出现教育用地及分块出让土地年限不同等问题。2015年4月1日，被告取得涉案房屋的所有权初始登记证。2015年4月10日，三门县人民政府召集相关部门召开了专题会议，对君临城邦二期建设地块年限不一致及幼儿园项目验收等问题进行专门讨论研究，并于6月10日印发《关于君临城邦二期建设历史遗留有关问题的专题会议纪要》，之后，三门县国土资源局根据会议纪要的精神办理了君临城邦二期房屋的土地使用权分割登记，涉案房屋的土地使用权分割登记凭证于2015年7月21日办理完毕。被告于2015年9月6日向原告寄送了一份《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》，告知房屋土地、房屋权属证书已办理完毕，并作了一些解释。原、被告至今未接交涉案房屋。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于本案的法律关系性质。原、被告于2012年8月17日签订了《浙江省商品房买卖合同》以后，双方明确为商品房销售合同关系，本案的法律关系应认定为商品房销售合同纠纷。二、关于原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定的土地、房屋权属证书交付条款如何理解问题。根据原、被告合同约定，出卖人承诺于2015年3月31日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。故被告有向原告交付房屋所有权初始登记证和土地使用权分割登记凭证的义务，至于如何交付，因为产权证书无需专门运输，交付地点应理解为被告的营业地，且根据房地产市场交易习惯，房产商只要通知买受人领取即可，不应强求被告向原告上门进行交付权证。三、关于被告是否构成逾期交证的违约责任问题。被告已经在2015年1月30日前向三门县房地产管理处申请了办理房屋所有权初始登记，根据《房屋登记办法》第二十三条之规定，国有土地范围内房屋所有权登记，房屋登记机构的登记时限为30个工作日。被告已在合同约定的交证时间30个工作日之前申请办理房屋所有权初始登记，故没有在合同约定时间内办理好房屋所有权初始登记证，可以认定为政府原因。三门县国土资源局于2015年1月28日已经受理了被告的土地使用权分割登记申请，根据《土地登记办法》第十九条之规定，三门县国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内办结土地登记审查手续。故可以认定被告在合同约定的交证日期合理的期限前已申请办理土地使用权分割登记。至于办理土地使用权分割登记受阻是否属于政府原因，本院认为可以认定为政府原因，理由如下：（一）涉案房地产出现两宗地块是由于政府原因，E02－1305B地块只有3294平方米，并且镶嵌在E02－13地块内，不宜单独开发，在2008年12月1日原三门县滨海新城管理委员会与被告签订《三门县滨海新城入区协议书》时，政府就要求被告对这一地块进行整体开发，并承诺于2009年6月底以前配合三门县国土资源局办妥土地征用等报批前期手续，将该宗地以本次出让同等价格合法出让给被告；此后经政府认可的规划设计均把两个地块作为一个整体进行规划设计，被告的整体开发建设是经政府要求及许可的。（二）被告与联建单位签订《商品房联建协议》时，被告尚未取得E02－1305B地块的土地使用权，但后来被告已全部取得了两个地块的土地使用权，因土地使用权年限不一致的原因会造成今后办证逾期是当时被告难以预见的。（三）土地使用权分割登记办证受阻后，政府部门为此召开了专门的协调会议，后国土资源行政主管部门根据会议纪要的精神办理土地使用权分割登记，办证受阻后被告已经在积极推动，之后的政府行为是被告无法控制的。故被告逾期办证的原因可以认定为政府原因，且逾期办证的时间也不是很长。（四）至于被告是否存在怠于通知原告领取土地、房屋权属证书的违约责任，本院认为，虽然被告于2015年4月1日就已取得涉案房屋所有权初始登记证，但此时土地使用权分割登记凭证尚未办好，被告无法按合同约定向原告交付土地、房屋权属证书，即使向原告先交付房屋所有权初始登记证，也达不到合同的目的，故被告通知原告领证的义务应在土地、房屋权属证书办理完毕之后。涉案房屋的土地使用权分割登记凭证于2015年7月21日办理完毕之后，被告于2015年9月6日向原告寄送了《关于联建房屋产权登记的时间可予适当延长的说明》，该说明的内容已告知土地、房屋权属证书已办理完成，故可以认定为此时被告已完成了交付义务。由于君临城邦二期业主众多，应该给被告必要的准备时间，故被告的提示交付也属在合理时间之内。根据原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议内容第五条约定：如遇特殊情况，产权登记的时间可适当延长。根据上述理由，本院认为可以免除被告的逾期交证违约责任。结合被告与其他同类购房户签订的合同，已明确将“特殊情况”写为“政府原因”，且特殊情况范围大于政府原因，故政府原因可列为特殊情况。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（三）与（五）项及第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告陈仪军的诉讼请求。
本案受理费50元，减半收取25元，由原告陈仪军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费50元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19900001040000225089001）。
代理审判员 陈丽亚
二〇一五年十一月十六日
代书 记员 吴如意