重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）中区法民初字第08979号
原告重庆市渝中区房屋管理局，住所地重庆市渝中区民生路345号，组织机构代码45039581-2。
法定代表人殷亚明，局长。
委托代理人李理，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人张夏，重庆索通律师事务所律师。
原告重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所，住所地重庆市渝中区民生路206号，组织机构代码70940542-7。
法定代表人何迈能，所长。
委托代理人李理，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人张夏，重庆索通律师事务所律师。
被告重庆创基国际房地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区上大田湾63号6-2，注册号企合渝总03864。
法定代表人钟进，董事长。
被告重庆皇石大酒店有限公司，住所地重庆市渝中区青年路77号万豪酒店七楼，组织机构代码62192240-3。
法定代表人党宇，董事长。
委托代理人李德刚，重庆瑞月永华律师事务所律师。
委托代理人冀晓睿，重庆瑞月永华律师事务所律师。
原告重庆市渝中区房屋管理局（以下简称“渝中区房管局”）、原告重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所（以下简称“七星岗房管所”）与被告重庆创基国际房地产发展有限公司（以下简称“创基公司”）、重庆皇石大酒店有限公司（以下简称“皇石公司”）房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告渝中区房管局和原告七星岗房管所的委托代理人李理、张夏，被告皇石公司的委托代理人李德刚、翼晓睿到庭参加诉讼。被告创基公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告渝中区房管局、七星岗房管所诉称，重庆奥克国际房地产发展有限公司（以下简称“奥克房地产公司”）因重庆市渝中区“建设公寓”片区一期工程旧城改造项目建设需要，于1994年5月26日与重庆市房地产管理局市中区分局（该局名称后来变更为重庆市渝中区房地产管理局，以下简称渝中区房管局）签订了《市有公房拆迁补偿安置协议》、又于1998年2月27日与重庆市渝中区房地产管理局民生路房管所（以下简称“民生路房管所”）签订了《市有公房拆迁补偿安置补充协议》，先后拆除了民生路房管所所有的20户公有非住宅房屋建筑面积1440.4平方米和1户免租公有非住宅用房建筑面积1257平方米。协议签订后，奥克房地产公司仅于2000年7月，在渝中区小米市安置了4户公有非住宅使用人并将房屋产权划还给了民生路房管所。其中3户建筑面积计96.5平方米房屋是针对第二份拆迁协议即扩大拆迁的3户非住宅进行的划还，另1户建筑面积64.9平方米房屋是针对第一份拆迁协议所涉非住宅进行的划还。此后，未再另行划还其它非住宅房屋。并且，奥克房地产公司在即将完成“建设公寓”片区旧城改造项目一期工程建设，但尚未完全履行拆迁安置及产权划还义务的情形下，将该项目项下的土地、房产全部转移至重庆奥克国际大酒店有限公司（以下简称“奥克酒店公司”）名下，奥克酒店公司对此未支付任何对价。
后来，奥克房地产公司更名为重庆创基国际房地产发展有限公司，奥克酒店公司更名为重庆皇石大酒店有限公司。2002年7月26日，皇石公司向渝中区房管局安置划还了建筑面积1257平方米的免租用房，但仍有16户建筑面积为1317.8平方米的非住宅房屋未进行产权划还，致使国家财产遭受损失。
渝中区房管局、七星岗房管所认为，创基公司应该按照拆迁安置协议的约定全面履行安置划还房屋产权并办理产权证书的义务，其拒不按约划还安置房屋的行为已构成违约，创基公司对此应承担责任。创基公司、皇石公司之间无偿转让尚未完成安置划还义务的土地和工程，恶意损害了渝中区房管局和民生路房管所的利益，其双方应承担连带责任。而在拆迁片区，现已无房屋可供划还，故创基公司和皇石公司应就未划还房屋承担货币补偿并赔偿违约造成的损失。由于民生路房管所已并入七星岗房管所，故民生路房管所对上述协议应享有的权利由七星岗房管所继受。同时，被拆迁房屋、划还产权的房屋及货币补偿等款项均由房管所管理、收益，故渝中区房管局、七星岗房管所要求创基公司、皇石公司直接向七星岗房管所承担责任。渝中区房管局、七星岗房管所以上请求涉及的财产属国有资产，不适用诉讼时效。据此，渝中区房管局、七星岗房管所要求判决：一、由创基公司、皇石公司共同对未划还产权的1317.8平方米非住宅房屋，按照评估报告所评估价值的三分之一即8992667.2元向七星岗房管所进行产权部分的货币补偿，并对此款从2012年10月15日起至付清时止，按银行同期贷款利率计付利息；二、由创基公司、皇石公司共同向七星岗房管所赔偿因逾期划还违约造成的自1998年1月1日起至2008年12月31日期间的经济损失共计15551884.68元。
被告创基公司未作答辩。
被告皇石公司辩称，原告对皇石公司的诉讼请求主张的是债权请求权，已超过诉讼时效，其诉讼请求不能成立。原告所称拆迁协议并无皇石公司签章，与皇石公司无关，其要求皇石公司承担补偿责任无法律依据。皇石公司在“建设公寓”拆迁片区也并无其它房屋可供安置划还原告。并且，创基公司转让土地使用权和房屋也是部分转让，是已完工程的转让；皇石公司支付了价款，对原告不存在任何给付责任和义务。最高人民法院关于中国长城资产管理公司重庆办事处与皇石公司、创基公司之间借款合同纠纷一案生效判决查明的事实也证明，原告与创基公司所签订拆迁协议约定拆除房屋的占地红线与皇石公司受让工程的占地红线不一致。按创基公司与皇石公司在1998年5月31日签订的转让合同第十条约定，奥克国际大厦项目上不存在任何他项权利，皇石公司在支付项目转让对价后，无需承担任何安置还房事务。2002年7月26日，皇石公司已将拆迁协议约定拆除的原位于青年路75号的免租用房1257平方米和区体育馆的非住宅1904平方米进行了超面积安置，并对补充协议中拆除三套非住宅共计75.8平方米也进行了安置。故即使有义务，皇石公司的安置义务早已超面积履行完毕。因此，原告的请求已丧失事实基础，不能成立，请法院驳回原告对皇石公司的诉讼请求。
经审理查明，1991年5月4日，原重庆市房地产管理局发出《关于直管公房产业变更管理权限的通知》，在该通知中确定：1、凡涉及直管公房产权的处分，只有分局（处）以上房管机关才有权行使。2、无论城市建设、旧城改造、经济开发等需要拆除直管公房的，基层房管所在进行工作时，要报告分局（处）管理部门共同参与，在与拆迁人签订拆迁、补偿和安置等相关协议时，均由分局（处）管理部门代表房屋所有人行使被拆迁人的权利。
1993年5月，原重庆市计划委员会批复同意奥克房地产公司对重庆市中区“建设公寓”片区进行改造，并予以立项。该批复同时确定了改造范围、建设规模、建设内容及总工程估算等。同年8月，奥克房地产公司取得了建设用地许可证，并与原重庆市国土局签订重地合字（1993）（中区）第65号国有土地使用权出让合同。该合同约定，重庆市国土局将重庆市中区“建设公寓”片区17167平方米国有土地中的15673平方米以1298万元价格出让给奥克房地产公司。同年10月，原重庆市计划委员会批复确定由奥克房地产公司负责“建设公寓”片区的拆迁安置并修建重庆奥克国际贸易中心（该中心拟建奥克大厦、新都大厦、三峡大酒店、奥克康乐中心）及配套的市政公用设施。根据批复，奥克房地产公司先后向有关主管部门申请并取得了房屋拆迁许可证（拆迁范围为原重庆市中区青年路55号至83号单号、中华路121号至175号单号、民生路56号至74号双号、民权路26号56号双号、小米市2号至56号、小米市62号附1号至31号）、城乡建设综合开发项目批准书以及国有土地使用许可证（使用证号为渝国用﹤1994﹥字第008号，地号为较140，该片土地面积为17167平方米，其中行政划拨地为1494平方米，出让地为15673平方米，由奥克房地产公司抵押给北京市海淀区中关村城市信用社，并登记在该土地使用证上）。
1994年5月26日，奥克房地产公司（协议中称“甲方”）与渝中区房管局（协议中称“乙方”）签订《市有公房拆迁补偿安置协议》约定：“甲方经重计重固（1993）505号文批准，市规划局划定红线，负责市中区‘建设公寓’片区的旧城改造。现就甲方拆除乙方管理的直管公房的有关事宜……达成如下协议：一、该片区根据规划要求，需要拆除公房60栋，378户，建筑面积22177.9平方米，其中住宅328户，建筑面积10905.6平方米，非住宅50户，建筑面积11272.3平方米；免租用房一户，建筑面积1257平方米。乙方为支持市中区旧城改造，同意拆除以上房屋。其中第一期工程拆除公房14栋236户，建筑面积9822.3平方米，其中住宅218户，建筑面积7255.4平方米，非住宅17户，建筑面积1309.9平方米，免租用房一户，建筑面积1257平方米，街道门号如下：民生路：56号（部分）、58号、62号、64号、66号、68号、70-76号；青年路：75号、77号、79号、81号；小米市：44号、52号、62号-5-8、62号-11、62号-12号、62号-22号。二、上列乙方拆迁户的过渡补助等有关费额，由甲方按有关规定办理。三、甲方拆除乙方住宅，采取互不补偿互不结算进行产权调换，由甲方按拆除公房户数实际安置新房的建筑面积划还给乙方……四、甲方拆除乙方非住宅，采取产权调换补偿结构价差，新房建成后由乙方按480元／平方米购回产权，房屋归乙方管理。五、建房工期非住宅：从1994年月至1997年月止；住宅至96年6月乙方不收取空损租金，逾期未投入使用，则由甲方每月向乙方按安置新房新的政策性租金标准缴纳租金……七、甲方拆除乙方管理的免租用房，采取互不结算，互不补偿原则产权调换，按‘拆一还一’的原则划还给乙方，产权属市有公房，归乙方管理……十、从该协议签订之日起，乙方对该片区内第一期的危房监护和住用安全责任转由甲方负责。”该协议中约定一期工程中拆除的直管公房登记的房屋所有权人在拆迁前是民生路房管所。协议签订后，民生路房管所将约定在一期工程中拆除的直管公房移交给奥克房地产公司予以拆除。
1996年，奥克房地产公司申请对前述17167平方米土地使用权按照其计划的三期开发进度进行分割，重庆市渝中区国土局根据其申请对该土地使用权进行了分割，并向奥克房地产公司颁发了渝国用（1996）字第010号国有土地使用证（土地面积为4320平方米，地号为较140-2，其中行政划拨地为376平方米，出让地为3944平方米）渝国用（1996）字第011号国有土地使用证（土地面积为7161平方米，地号为140-3，其中行政划拨地为623平方米，出让地为6538平方米），渝国用（1996）字第012号国有土地使用证（土地面积为5686平方米，地号为较140-1）。同年，奥克房地产公司将（1996）字第010、011号两块土地中的出让取得部分共计10482平方米重新抵押给北京市海淀区中关村城市信用社并办理了抵押物登记（抵押证号为渝国土（1996）押字第068号）。1997年，奥克房地产公司将渝国用（1996）第012号土地抵押给交通银行重庆分行并办理了抵押物登记（抵押证号为渝国土（1997）押字第010号，1998年6月12日注销登记）。
1997年12月，重庆市房地产管理局市中区分局更名为重庆市渝中区房地产管理局。
1998年1月，奥克房地产公司作出董事会决议，将建设公寓改造项目第一期工程的全部土地使用权6364平方米作价530万元，地上在建工程以高出实际投入资金10%的价格作价，一并转让给奥克酒店公司。
1998年2月27日，甲方奥克房地产公司与乙方民生路房管所签订《市有公房拆迁补偿安置补充协议》约定：“甲方因国际大酒店环境需要，报经渝中区人民政府批准，扩大拆迁小米市62-72号、民生路54-58号房屋，双方通过友好协商，达成如下补充协议：一、为支持甲方建设，乙方同意甲方拆除其管理的直管公房5栋18户。其中住宅15户居室面积255.8平方米、非住宅3户，建筑面积75.8平方米。住宅月租金771元。二、上列乙方拆迁户的过渡补偿等有关费用，由甲方按有关规定处理。三、甲方拆除乙方管理的住宅、非住宅，双方均采取互不补偿，互不结算的原则进行产权调换。四、因该片区不建住宅，甲方应取就地安置原则，集中在渝中区划还或者在观叶山庄归还，产权归乙方。甲方拆除乙方的临街、平街非住宅75.8平方米，甲方应按拆一还一原则，在原拆迁地区新房内集中进行安置。五、其它条款以一九九四年五月二十六日签订的安置协议为基准。”渝中区房管局以“乙方上级主管部门”身份在该补充协议上签章。协议签订后，所涉房屋被交付拆除。
1998年5月15日，奥克房地产公司（协议中称“甲方”）与奥克酒店公司（协议中称“乙方”）、交通银行重庆分行（协议中称“丙方”）签订《重庆奥克国际贸易中心第一期酒店工程土地使用权更名协议》。该协议约定，重庆奥克国际贸易中心第一期土地使用权人甲方因兴建奥克国际大酒店，于1997年1月21日以该酒店土地5191平方米向丙方抵押，开具进口设备信用证1503万美元。目前酒店建设接近尾声，全面展开精装修工程，并为开业做好准备。为便于酒店的经营管理，保持土地和建筑物统一，需要将第一期酒店工程的土地使用权人由甲方更名为乙方。同时，为丙方继续办理上述土地使用权抵押的变更登记。1998年5月31日，奥克房地产公司（协议中称“甲方”、“转让方”）与奥克酒店公司（协议中称“乙方”、“受让方”）签订《土地及在建项目有偿转让合同》。该协议约定，奥克房地产公司将“建设公寓”片区一期工程土地使用权及在建工程转让给奥克酒店公司。
1998年6月3日，原重庆市计划委员会发函给奥克房地产公司和奥克酒店公司，同意将渝中区“建设公寓”片区旧城改造一期工程作为酒店建设，建设单位由奥克房地产公司变更为奥克酒店公司，由二单位据此与有关部门联系，办理有关手续。同年6月17日，奥克酒店公司取得渝国用（1998）字第051号国有土地使用证（土地面积为5686平方米，地号为较140-1）。同年6月18日，奥克酒店公司以渝国用（1998）字第051号土地中的5191平方米为重庆交行借款提供并办理了抵押物登记。
1999年9月，奥克房地产公司更名为重庆创基国际房地产发展有限公司。
2000年7月，创基公司将小米市扩大拆迁的3户非住宅房屋在小米市安置划还给了民生路房管所，其安置建筑面积分别为35平方米、36平方米、25.5平方米。同时，该公司还在该处就1994年5月26日拆迁协议中涉及的被拆迁房屋，安置了建筑面积64.9平方米给民生路房管所。但这4处已安置房屋在随后又被其他拆迁人予以拆迁。
2002年7月15日，重庆市国土资源和房屋管理局将渝国用（1996）第010、011号土地作为闲置土地予以收回。
奥克酒店公司受让上述地块后，完成了酒店工程建设。2002年7月26日，奥克酒店公司向重庆市房地产交易所出具《拆迁安置结果证明书》，将新建的渝中区青年路77号第四层中的1257平方米建筑面积安置给重庆市渝中区房地产管理局，将该层另1904平方米安置给了另一被拆迁人重庆市渝中区体育馆的国有资产授权管理人重庆渝中国有资产经营管理有限责任公司。该第四层房屋权属随后被转移登记在渝中区房管局和重庆渝中国有资产经营管理有限责任公司名下。皇石公司在向渝中区房管局划还以上房屋权属时并未向该局收取划还产权的费用。审理中，区房管局、七星岗房管所承认以上1257平方米房屋是对拆迁协议约定拆除的1257平方米免租用房的安置划还。
2002年12月23日，奥克酒店公司取得上述项目新建房屋渝中区青年路77号除第四层外的负五层至负一层、第一层部分、第二层至第三层、第五层至第四十四层房屋的《房屋所有权证》，酒店名称为“万豪酒店”，权属登记的房屋座落为重庆市渝中区青年路77号。
2008年2月，奥克酒店公司更名为重庆皇石大酒店有限公司。
2010年，因重庆市渝中区人民政府机构改革，重庆市渝中区房地产管理局更名为重庆市渝中区房屋管理局。
由于渝中区房管局、民生路房管所按拆迁协议被拆除的房屋中的部分公有非住宅房屋产权未能得到划还，于2008年5月29日向本院提起诉讼，要求创基公司和皇石公司安置划还未安置划还的公有非住宅房屋产权，如不能安置划还房屋则要求创基公司和皇石公司按照被拆除房屋同等地段、同等用途房屋的现行市场价格对原告进行货币补偿；由创基公司支付因拆除房屋给原告造成的经济损失。审理中，因创基公司下落不明，未到庭参加诉讼。皇石公司在2008年11月16日开庭审理中明确陈述：皇石公司已无可供安置划还的房屋。据此，渝中区房管局、七星岗房管所认为创基公司、皇石公司已不能履行安置划还房屋产权义务，遂要求二公司对不能划还的产权按评估金额进行货币补偿并赔偿因逾期划还产权违约造成的经济损失。经渝中区房管局、七星岗房管所申请，本院委托重庆铂码房地产土地资产评估有限公司对渝中区民生路、青年路、小米市“建设公寓”片区同等地段、同等用途的划拨土地使用权非住宅房屋在2008年12月31日的单位建筑面积市场价格及1998年1月1日至2008年12月31日期间的单位建筑面积租赁价格进行评估。2011年8月29日，重庆铂码房地产土地资产评估有限公司作出《房地产估价报告》。该报告载明：一、重庆市渝中区民生路、青年路、小米市“建设公寓”片区同等地段、同等用途的划拨土地使用权非住宅房屋在2008年12月31日的单位建筑面积市场价格为20472元／平方米。二、1998年至2008年期间各年当年单位建筑面积租赁价格依次分别是：64.05元／月.平方米，66.03元／月.平方米，67.23元／月.平方米，68.16元／月.平方米，69.6元／月.平方米，74.69元／月.平方米，85.07元／月.平方米，104.06元／月.平方米，115.81元／月.平方米，130.60元／月.平方米，138.15元／月.平方米。据此，渝中区房管局、七星岗房管所将其诉讼请求明确为：一、由创基公司和皇石公司针对未划还产权的1317.8平方米非住宅房屋，按评估报告所评估价值的三分之一共8992667.2元对渝中区房管局、七星岗房管所进行产权部分的货币补偿，创基公司和皇石公司对此项义务互负连带责任；二、由创基公司、皇石公司支付因拆除前述公房给渝中区房管局、七星岗房管所造成的1998年1月1日起至2008年12月31日止期间的经济损失共计15551884.68元。由于涉及的诉讼请求超过本院级别管辖范围，皇石公司遂提出管辖权异议，要求将本案移送重庆市第五中级人民法院审理。本院审查后于2011年9月7日作出（2008）中区民初字第02731号《民事裁定书》裁定：被告重庆皇石大酒店有限公司对本案管辖权提出的异议成立，本案移送重庆市第五中级人民法院处理。重庆市第五中级人民法院受理后，于2012年7月6日裁定，将本案交由我院审理。我院按重庆市第五中级人民法院的交办，另行立案进行了审理。
2012年10月15日，皇石公司向渝中区房管局发出《关于妥善处理渝中区房管局、七星岗房管所诉重庆创基国际房地产发展有限公司、重庆皇石大酒店有限公司拆迁安置补偿合同纠纷一案的请示》，表示原意按评估价并结合未划还面积给付货币补偿款。
另查明，据七星岗房管所举示的本案所涉被拆迁房屋租金评定表载明的租金情况，民生路64、66、68、72、74号被拆迁非住宅房屋拆迁前评定的公有非住宅房屋租金除一处房屋（建筑面积41.4平方米）为8元／平方米·月外，其余房屋均为6元／平方米·月；青年路75号被拆迁非住宅房屋拆迁前评定的公有非住宅房屋租金除一处房屋（建筑面积49.8平方米）为12.5元／平方米·月、一处房屋（建筑面积169.1平方米）为6.9元／平方米·月外，其余的均为6元／平方米·月；青年路77号-81号非住宅房屋拆迁前评定的租金标准为6.9元／平方米·月；小米市72号非住宅房屋在拆迁前评定的租金标准为6元／平方米·月。被拆迁房屋结构为砖砖结构、砖柱砖墙结构、砖条结构、砖柱夹墙结构和川斗结构。2000年7月，对安置在小米市的四处非住宅房屋评定的公有非住宅房屋租金除一处房屋（建筑面积25.5平方米）为15元／平方米·月外，其余三处非住宅房屋租金均为20元／平方米·月，其房屋结构为砖混结构。“建设公寓”片区旧城改造新建房屋的结构是钢筋混凝土结构。
还查明，最高人民法院在（2004）民二终字第74号中国长城资产管理公司重庆办事处诉奥克房地产公司、奥克酒店公司借款合同纠纷一案的民事判决中认定，奥克房地产公司与奥克酒店公司之间的《土地及在建项目转让合同》合法有效。但是，该案《民事判决书》中并未载明创基公司（即原奥克房地产公司）与皇石公司（即原奥克酒店公司）之间签订的《土地及在建项目转让合同》中关于双方转让时对拆迁片区内拆迁安置权利义务约定的内容。
上述事实，有双方当事人的陈述及房屋所有权证、国有土地使用权出让合同、房屋拆迁许可证、市有公房拆迁补偿安置协议、市有公房拆迁补偿安置补充协议、租金评定表、重庆奥克国际贸易中心第一期酒店工程土地使用权更名协议、土地及在建项目转让合同、最高人民法院在（2004）民二终字第74号民事判决书、房地产估价报告、渝中府办函（2002）55号函、拆迁安置结果证明书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
审理中，皇石公司为证明其不应承担拆迁补偿安置责任，举示了1998年5月31日奥克房地产公司（协议中称甲方、转让方）与奥克酒店公司（协议中称乙方、受让方）签订的《土地及在建项目有偿转让合同》复印件。该合同第5页第十条“拆迁遗留事务”中载明：“甲方声明：甲方未以任何方式承诺重庆奥克大厦的任何补偿安置拆迁户或以任何方式处分重庆奥克大厦任何部分的权利，不含有任何人对重庆奥克大厦的任何部分提出任何权利要求。甲方承诺：重庆奥克大厦用地范围内的一切拆迁遗留事务，包括但不限于拆迁补偿事务，安置事务还房事务以及因该等事务而引起的或与该等事务有关的任何事故纠纷，均由甲方自行处理并承担一切后果，与乙方无关。双方同意：乙方对于任何拆迁户或其他人可能提出的还房要求或其他要求不承担任何义务和责任。”该合同还约定了其他事项。但是，皇石公司无该合同的原件，且渝中区房管局、七星岗房管所对皇石公司举示的该合同复印件第5页的真实性予以否认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告渝中区房管局与创基公司（原名称为奥克房地产公司）签订的《市有公房拆迁补偿安置协议》及重庆市渝中区房地产管理局民生路房管所与奥克房地产公司签订的《市有公房拆迁补偿安置补充协议》是协议当事人双方在平等自愿基础上真实意思的表示，内容合法，属有效合同。由于民生路房管所已并入七星岗房管所，故民生路房管所对以上协议涉及的权利应由七星岗房管所享有和行使。创基公司在“建设公寓”片区旧城改造项目一期工程建设过程中，将在建的工程项目于1998年5月31日协议转让给皇石公司，经批准后，皇石公司于同年6月17日取得该在建工程项目的《国有土地使用证》，继续实施完成工程建设。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条关于“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”的规定，故皇石公司在受让该项目后，亦应承担拆迁人创基公司与渝中区房管局、民生路房管所签订的前述拆迁协议及补充协议约定的履行补偿安置义务。皇石公司与创基公司之间签订的《土地及在建项目转让合同》虽为最高人民法院在另案判决中认定为有效，但该生效判决的判决书中并未载明皇石公司与创基公司在转让合同中约定的关于合同双方对拆迁安置责任进行划分条款的内容，皇石公司举示的合同文本中载明该项内容第5页系复印件，无原件核对，渝中区房管局、七星岗房管所否认其真实性，故本院对皇石公司举示的该转让合同第5页真实性不予确认。同时，即使皇石公司举示合同文本真实，亦系其与创基公司双方之间的约定，不能约束该转让合同之外的第三人渝中区房管局和七星岗房管所。事实上，皇石公司在受让工程项目后，已于2002年7月26日向渝中区房管局实际履行了安置补偿被拆迁免租用房1257平方米的义务，故皇石公司辩称其对渝中区房管局、七星岗房管所不负有安置补偿义务的意见，不能成立。创基公司转让项目后，其与皇石公司均未依法通知渝中区房管局、七星岗房管所，故创基公司仍应与皇石公司共同承担对渝中区房管局、七星岗房管所的安置补偿义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。按前述拆迁协议约定，创基公司应于1997年对渝中区房管局进行被拆除公有非住宅的产权划还，但该公司并未履行约定义务，仅在2000年7月向民生路房管所划还了部分房屋，皇石公司受让项目后亦仅于2002年向渝中区房管局安置划还了免租用房部分房屋，故创基公司、皇石公司未完全按协议约定履行补偿安置义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于未安置划还非住宅房屋面积的问题。根据《市有公房拆迁补偿安置协议》的约定，创基公司在“建设公寓”片区旧城改造项目一期工程中拆除直管非住宅公房17户1309.9平方米及免租用房1户1257平方米。根据《市有公房拆迁补偿安置补充协议》，创基公司在渝中区小米市扩大拆迁直管非住宅公房75.8平方米。其后，创基公司于2000年7月在小米市安置并划还了非住宅4户，建筑面积分别为35平方米、36平方米、25.5平方米、64.9平方米，渝中区房管局、七星岗房管所在本案中承认其中前3户建筑面积共计96.5平方米系安置划还的补充协议所涉3户非住宅，另64.9平方米是安置划还的《市有公房拆迁补偿安置协议》中约定拆除的1户非住宅。由于创基公司、皇石公司未举证证明此4户的安置对应关系，本院对渝中区房管局、七星岗房管所承认的上述事实予以确认。同时由于前述补充协议明确约定“甲方拆除乙方管理的住宅、非住宅，双方均采取互不补偿，互不结算的原则进行产权调换”“其余条款均以一九九四年五月二十六日签订的安置协议为准”，故应认定前述补充协议涉及拆除的3户非住宅，已由创基公司用建筑面积共计96.5平方米的3户非住宅安置划还完毕，且超出原被拆3户面积75.8平方米的部分不应计入其他划还安置面积，渝中区房管局、七星岗房管所也不就超出75.8平方米的部分给予补偿。2002年7月26日，皇石公司在新建房屋渝中区青年路77号第四层安置并划还渝中区房管局1257平方米，并未收取结构价差款项，该面积与创基公司拆除的免租用房面积一致，并与约定的“甲方拆除乙方管理的免租用房，双方采取互不结算，互不补偿的原则进行产权调换，按‘拆一还一’原则划还给乙方”相符，故渝中区房管局、七星岗房管所主张这1257平方米房屋为安置划还的免租用房面积成立，本院予以采纳。据以上事实，渝中区房管局、七星岗房管所尚未被划还的非住宅房屋建筑面积为1245平方米。渝中区房管局、七星岗房管所主张除免租用房外，实际拆除非住宅1440.4平方米，未划还面积为1317.8平方米，因其主张超出约定面积的部分证据不充分，本院不予采纳。
关于未划还产权房屋的货币补偿问题。由于创基公司、皇石公司在拆迁片区内已无符合约定的非住宅房屋可供划还渝中区房管局、七星岗房管所，故创基公司、皇石公司应承担履行不能的违约责任。渝中区房管局、七星岗房管所起诉后经庭审查明义务人不能履行划还义务后，考虑到义务人对使用人应履行的安置义务，自愿要求创基公司、皇石公司结合被拆迁房屋同类别、同地段非住宅房屋市场价格的1／3给予货币补偿，不违反法律规定，但应按480元／平方米扣除结构价差款项。按此计算，创基公司、皇石公司应向渝中区房管局、七星岗房管所支付未划还房屋的货币补偿价款共计8296680元［（20472元／平方米-480元／平方米）×1245平方米×1／3=8296680元］。此款，皇石公司、创基公司应向渝中区房管局、七星岗房管所支付。同时，渝中区房管局、七星岗房管所要求按皇石公司于2012年10月15日向渝中区房管局请示的时间开始按人民银行规定的同期贷款利率标准计付货币补偿款的利息至付清时止，不违反法律规定，本院亦予以支持。
关于除货币补偿款及利息外，创基公司、皇石公司就逾期划还房屋产权应赔偿的经济损失问题。由于创基公司、皇石公司逾期划还渝中区房管局、七星岗房管所直管公房产权违约，应当给付违约金。但由于在拆迁协议中未约定违约金的标准，而以上违约行为给七星岗房管所造成在应划还房屋产权时间之后的公房租赁收益损失。对此，创基公司、皇石公司应予赔偿。《市有公房拆迁补偿安置协议》约定，“建房工期非住宅：从1994年月至1997年月止；住宅至96年6月乙方不收取空损租金，逾期未投入使用，则由甲方每月向乙方按安置新房新的政策性租金标准缴纳租金。”由于有关法律法规规定公有非住宅房屋租赁实行议租，没有规定政策性租金标准，故结合被拆迁房屋结构与片区新建房屋结构的差异，渝中区房管局、七星岗房管所按评估的市场租赁价格确定其未能得到划还期间的经济损失适当，应予采纳。
关于渝中区房管局、七星岗房管所的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第170条规定，未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到分割的，不受诉讼时效期间的限制。本案中，对于未划还公有非住宅房屋产权的货币补偿款的诉讼时效问题，由于该款是基于创基公司、皇石公司未划还房屋产权履行不能而采取的货币补偿，是物权的货币化，不适用诉讼时效。对于违约造成的其他损失部分请求的诉讼时效问题，按《市有公房拆迁补偿安置协议》中关于“建房工期非住宅：从1994年月至1997年月止；住宅至96年6月乙方不收取空损租金，逾期未投入使用，则由甲方每月向乙方按安置新房新的政策性租金标准缴纳租金”的约定，创基公司、皇石公司应于1997年12月31日前履行非住宅产权的划还义务，但二公司并未履行。故自1998年1月1日起渝中区房管局、七星岗房管所即有权要求赔偿损失。但渝中区房管局、七星岗房管所无证据证明其在起诉2008年5月29日起诉前对创基公司或皇石公司主张过违约损失的权利，也无诉讼时效有中止、中断、延长方面的证据，而渝中区房管局、七星岗房管所对公有非住宅的管理属对已授权国家财产的管理，应当适用诉讼时效，故渝中区房管局、七星岗房管所关于违约损失的请求中，在2006年5月28日前的部分已超过诉讼时效，不受法律保护。皇石公司在本案中关于诉讼时效的抗辩意见，部分成立，渝中区房管局、七星岗房管所关于本案请求不适用诉讼时效的意见，本院不予采纳。据此，并结合评估报告，创基公司、皇石公司应向渝中区房管局、七星岗房管所赔偿2006年5月29日至2008年12月31日期间的违约损失为5038827.5元。渝中区房管局、七星岗房管所的违约损失请求中与此相符合的部分，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。
由于被拆迁公有非住宅房屋实际由七星岗房管所（原为民生路房管所）管理、收益，在产权划还后亦应由七星岗房管所管理、收益，故渝中区房管局、七星岗房管所要求将前述应由创基公司、皇石公司支付的款项直接判归七星岗房管所享有，不违反法律规定，本院予以支持。
综上所述，渝中区房管局、七星岗房管所的诉讼请求，部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、国务院《城市房地产开发经营条例》第二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告重庆创基国际房地产发展有限公司、被告重庆皇石大酒店有限公司共同在本判决生效后三日内向原告重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所支付不能划还公有非住宅房屋产权的货币补偿款8296680元，并从2012年10月15日起至付清时止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息，利随本清；
二、被告重庆创基国际房地产发展有限公司、被告重庆皇石大酒店有限公司共同在本判决生效后三日内向原告重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所赔偿逾期划还产权违约造成的损失5038827.5元；
三、驳回原告重庆市渝中区房屋管理局、原告重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费164523元，诉讼财产保全措施费5000元，评估费50000元，合计人民币219523元，由原告重庆市渝中区房屋管理局和原告重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所共同负担92523元，被告重庆创基国际房地产发展有限公司和被告重庆皇石大酒店有限公司共同负担127000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 蔡 彬
人民陪审员 梁承碧
人民陪审员 李澄贤
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 胡 磊