吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一终字第974号
上诉人（一审被告、反诉原告）松原市恒达房地产开发有限公司。
住所：前郭县育才街。组织机构代码：66010493X。
法定代表人朱立达，经理。
委托代理人周景艳，吉林迅捷律师事务所律师。
委托代理人刘文义，男，1955年1月5日生，汉族，经理助理，住前郭县。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：夏佳美，女，1989年12月19日生，汉族，农民，住前郭县。
委托代理人：夏洪霞，女，1988年8月15日生，汉族，农民，住前郭县。
上诉人松原市恒达房地产开发有限公司（简称恒达公司）与被上诉人夏佳美买卖合同纠纷一案，经宁江区人民法院于2015年6月18日作出（2015）宁民初字第1061号民事判决，恒达公司不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒达公司的委托代理人周景艳、刘文义，被上诉人夏佳美及其委托代理人夏洪霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人夏佳美一审诉称：2013年7月30日其在恒达公司购买楼房一套。恒达公司至今不履行合同，不给其办理入住手续，故诉至法院要求恒达公司交付房屋，办理产权证，办理入住手续，并支付逾期交付房屋和逾期办理产权证的违约金9000余元。
上诉人恒达公司一审辩称：其并未违反合同约定，恒达公司曾多次通知夏佳美办理入住手续，但夏佳美以各种理由推脱不办理入住手续。2014年9月1日夏佳美到恒达公司办理入住手续时与公司工作人员发生冲突，将其工作人员打伤。夏佳美购买房屋前该栋楼已经有住户入住，综上，恒达公司没有违约，应依法驳回夏佳美的诉讼请求。
上诉人恒达公司一审反诉称：夏佳美购买的房屋时系贷款购房，2013年12月9日银行才将贷款打入恒达公司的账户。恒达公司收到银行的款项后多次通知夏佳美办理入住手续，夏佳美以无钱交纳入住费为由拒绝办理入住手续。故恒达公司反诉要求夏佳美支付逾期收房违约金6万元、物业费1000元、取暖费1000元。
被上诉人夏佳美一审反诉辩称：恒达公司所诉不真实，由于恒达公司不办理入住手续，导致夏佳美至今无房居住，故不同意支付违约金等。
一审法院经审理查明：2013年7月30日夏佳美与恒达公司签订商品房买卖合同，夏佳美以总价款300059.94元购买恒达公司开发的松润家园小区第83幢802室楼房一套。夏佳美交首付30%即90059.94元，余款21万元由银行贷款支付。2013年12月9日夏佳美的银行贷款打入恒达公司的账户。双方签订的商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用...”；第九条约定：“.....买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金”；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续...”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案...”。2014年9月1日夏佳美到恒达公司处询问什么时间办理入住手续时与恒达公司的工作人员发生冲突。恒达公司原职员朱琳、徐倩出庭证实曾经电话通知夏佳美办理入住手续，夏佳美对证人证言有异议。2015年4月29日恒达公司在庭审时通知夏佳美办理入住手续。
上述事实有双方当事人陈述、房地产抵押评估报告、商品房买卖合同、收据、5号楼入住领取钥匙登记表、证人证言在卷为凭，一审法院对上述事实予以认定。
一审法院认为：夏佳美与恒达公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。虽然恒达公司原职员出庭证实曾经电话通知夏佳美办理入住手续，但恒达公司没有提供电话详单及通话录音，且双方签订的商品房买卖合同约定恒达公司应书面通知夏佳美办理交付手续，恒达公司没有提供证据证明书面通知夏佳美办理入住手续，故恒达公司应承担违约责任。合同约定恒达公司于2013年7月30日前将房屋交付给夏佳美，恒达公司于2015年4月29日在庭审时通知夏佳美前往恒达公司处办理入住手续，故恒达公司自2013年8月1日起至2015年4月29止按每日房屋总价款300059.94元的万分0.5支付违约金。夏佳美主张恒达公司交付房屋及办理入户手续的请求符合法律规定，一审法院予以支持。因恒达公司至今未交付房屋，该房屋不具备办理产权证的条件，故夏佳美要求恒达公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金的请求一审法院不予支持。因恒达公司没有按照合同约定履行合同义务，故恒达公司的反诉请求一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、松原市恒达房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付给夏佳美违约金9556.9元。二、松原市恒达房地产开发有限公司于本判决生效后立即将松润家园小区第83幢802室楼房交付给夏佳美，并协助夏佳美办理入住手续。三、驳回夏佳美的其他诉讼请求。四、驳回松原市恒达房地产开发有限公司反诉请求。案件受理费2300元，由恒达公司承担，反诉费1350元，由恒达公司承担。
恒达公司上诉称：一审判决认定事实错误，判决结果不当，故请求二审法院依法改判恒达公司不承担本案违约责任，同时判令夏佳美给付恒达公司支付自2013年12月9日起至其接收房屋之日止的违约金和2013、2014年2年的取暖费1000元，物业费1000元。
夏佳美二审辩称：一审判决认定事实正确，裁判适当，故不同意恒达公司的上诉请求，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审一致。另查明：2015年7月19日，恒达公司已为夏佳美办理了本案讼争房屋的入住手续，本案讼争房屋现已交付给夏佳美。
本院认为：夏佳美与恒达公司2013年7月30日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违法法律强制性规定，双方应依法履行合同义务。该合同文本第七条、第八条、第九条和第十一条分别对买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任以及交接作出明确约定。按照合同约定，恒达公司应于2013年7月30日前交付房屋，并书面通知买受人办理交付手续，恒达公司未能提供充分证据证明其在2015年4月29日一审庭审前履行了此项书面通知义务，故应承担违约责任，按照合同约定支付相应的违约金。按照双方买卖合同第九条第1款第（2）项的约定，出卖人逾期交房，如买受人要求继续履行合同的，出卖人应按照买受人已交付房款的万分之0.5支付违约金。由于本案夏佳美系贷款购买，2013年签订合同当时只交付了90040.2元的首付款，而剩余房款以银行贷款形式于2013年12月9日进入恒达公司账户，因此自2013年8月1日至2013年12月9日期间夏佳美的已付购房款应为90059.94元，而非全部房款，应以此为基准计算该阶段的违约金。故一审判决违约金计算错误，应予纠正。本案恒达公司应支付逾期交房违约金应为8161.9元［（90059.94元X0.05‰X130天）＋（300059.94元X0.05‰X505天）=8161.9元］。
关于上诉人恒达公司称其已多次通知被上诉人夏佳美办理入住手续，夏佳美故意拖延收房存在违约，故要求夏佳美承担逾期收房的违约责任的上诉请求，因恒达公司未能提供充分证据证明其主张，故本院不予支持。
综上，本案一审判决认定事实基本正确，但违约金计算有误，应予纠正。另外，由于本案讼争房屋已实际交付，故判令恒达公司交付房屋已无意义。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持宁江区人民法院（2015）宁民初字第1061号民事判决第三项即“驳回夏佳美的其他诉讼请求”和第四项即“驳回松原市恒达房地产开发有限公司反诉请求”；
二、撤销宁江区人民法院（2015）宁民初字第1061号民事判决第一项即“松原市恒达房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付给夏佳美违约金9556.9元”和第二项即“松原市恒达房地产开发有限公司于本判决生效后立即将松润家园小区第83幢802室楼房交付给夏佳美，并协助夏佳美办理入住手续。”
三、松原市恒达房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付夏佳美逾期交房违约金8161.9元。
一审案件受理费2300元和反诉费1350元，由恒达公司负担。二审案件受理费3650元，由恒达公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋作霖
审 判 员 刘祥芬
代理审判员 陈 龙
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 张 丽