河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漯民三终字第144号
上诉人（原审被告）：陈永录，男，汉族，1975年6月15日出生。
委托代理人：李秀金，男，汉族，1964男11月3日出生。
被上诉人（原审原告）：刘付江，男，汉族，1963年7月22日出生。
委托代理人：张晓丽，河南永力律师事务所律师。
原审被告：陈德合，男，汉族，1943年8月22日出生。
上诉人陈永录因与被上诉人刘付江、原审被告陈德合确认合同有效纠纷一案，不服源汇区人民法院（2013）源民四初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。上诉人陈永录的委托代理人李秀金、被上诉人刘付江及其委托代理人张晓丽，到庭参加诉讼。原审被告陈德合经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年6月7日，经刘付江介绍陈永录的母亲陈玉芬向许可磙借款7万元，刘付江是该借款的担保人。2011年10月3日陈玉芬去世。2011年10月23日，刘付江与陈永录签订了一份房屋买卖协议，内容约定：“房屋所有权人陈玉芬，女，汉族，已故。生前委托其儿子陈永录将坐落于漯河市源汇区人民西路4幢1层1号，面积87.29㎡的房屋卖掉；2011年10月23日，卖房人陈永录、买房人刘付江就此房买卖一事达到以下协议。一、此房屋价值人民币壹拾万元整。二、买房人刘付江于2011年10月23日一次性付给卖方人陈永录人民币壹拾万元整。三。卖房人陈永录于2011年10月23日将房屋所有权证交给买房人刘付江。四、房屋过户时，卖房人陈永录提供过户所需证件并协作买房人刘付江在漯河市房屋产权交易管理处办理过户手续，过户所需费用由买房人刘付江承担。五、自2011年10月23日起，此房归刘付江所有。若今后出现任何关于此房纠纷时与卖房人无关。六。本协议一式两份，买卖房屋双方各执一份。”同日，陈永录将协议约定的房屋产权证交给刘付江。庭审中，刘付江提供（2012）源民一初字第245号民事判决书，证明刘付江与陈永录签订协议后，该本案诉争的房屋被郭金超无故居住拒不搬走，后刘付江以陈玉芬名义起诉至法院。整个诉讼过程被告及陈玉芬的其他继承人完全知道，并未提出异议。陈玉芬的继承人主观上认可陈永录将房屋卖给刘付江的行为。2013年刘付江实际居住进该房屋。并提供许石磙证明一份：“2009年6月7日，经刘付江介绍陈玉芬借我现金柒万元整，用期壹年，约定借款期限壹年到期未还，有保人刘付江偿还，以位于源汇区人民西路4幢1层1号的房产作抵押，当时。经陈玉芬和刘付江同意，到期未还该房产归刘付江所有，借款到期后，刘付江将款还我，情况就是这样，以上所写属实。特此证明。2013年12月5日。”被告在庭审中提供2013年11月29日（2013）漯地证民字第1020号公证书一份，证明本案诉争的房屋由陈德合一人继承。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，刘付江是陈永录母亲陈玉芬生前借款的担保人，该事实被告予以认可。刘付江提供的证人（许石磙）证明：借款到期后偿还了该笔借款，经陈玉芬和刘付江同意该房产归还刘付江所有。并且在陈玉芬2011年10月3日去世后，陈永录与刘付江于2011年10月23日签订房屋买卖协议，并于当日将房产证交于刘付江。协议签订后因他人对该房屋造成侵权，刘付江起诉至法院维权。在此期间，陈玉芬的继承人均未提出任何异议。这些事实也使得刘付江有理由相信陈永录具有签订房屋买卖的代理权限。但是该公证书是在陈玉芬去世两年后，由陈玉芬的其他继承人放弃继承由被告陈德合一人继承而做的继承公证。被告没有充分证据否定刘付江相信陈永录具有签订本案房屋买卖协议的代理权限。法院对陈永录具有签订房屋买卖协议的代理权限，予以认定。《最高人民法院关于使用合同法若干问题的解释二》第九条：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他无权不能转移。”本案的房屋买卖协议，法律行政法规并未规定登记后生效。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”该法规定的不动产登记是所有权转移的生效要件，是否办理不动产过户登记不影响房屋买卖协议的效力。本案，房屋买卖协议是双方的真实意思表示，内容合法，虽然未办理相关的过户手续但不影响其效力，对双方均具有法律约束力，法院予以认定。被告应当依照协议约定履行义务。对刘付江要求认定本案的房屋买卖协议有效，法院予以支持。刘付江诉请“该房屋及该房屋拆迁后的安置房归原告所有”不属于本案解决范围，对此不予支持。陈永录为完全民事行为能力人，辩称“轻率签订协议”等无有效证据证实，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于使用合同法若干问题的解释二》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一原告刘付江与被告陈永录签订的2011年10月23日的房屋买卖协议有效；二、驳回原告刘付江的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告陈永录承担2000元，原告刘付江负担300元。
陈永录不服原审判决向本院提起上诉称：原审认定陈永录有权代理是错误的。诉争房屋虽然登记在上诉人之母名下，却是上诉人父母共有房产，父母任何单方无权处理房产。上诉人之母生前根本没有卖房意愿，也没有委托过上诉人卖房。即使生前委托，在死亡后代理行为也没有经过所有继承人认可，上诉人之父对卖房之事更不知情。上诉人不是以代理人身份卖房，而是以自己名义转让房子。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第82条规定，原审判决认定上诉人签订房屋买卖协议属于代理行为且有权代理是错误的。原审认定借款由被上诉人偿还是错误的。一是上诉人所借许石磙借款全部由上诉人自己偿还，被上诉人没有代偿分文。许石磙证明并未说明还款资金来源。三是房屋买卖协议没有说明是以借款抵押。被上诉人原审时自认签订协议时给付过上诉人房款9万元，至今未付清全部房款。原审判决适用法律不当。
被上诉人刘付江二审中答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。涉案房屋买卖协议有效。本案中该房屋买卖协议产生的前提是刘付江作为担保人替陈玉芬还款，后向陈玉芬追偿，因陈玉芬无力偿还，即委托其子陈永录将自己的房产卖与刘付江。首先协议是双方真实意思表示，协议上签字双方无异议。其次，协议已经实际履行，陈永录将房产证交付给刘付江，刘付江支付房款并入住。再次，签订协议后3年时间，陈玉芬的继承人没有提出异议或主张权利。事实上，3年期间刘付江因涉案房屋存在其他侵权人郭金超拒不搬离房屋，以陈玉芬的名义起诉侵权人要求搬出房屋，诉讼中委托手续都是陈永录为其签字、授权，陈永录及陈玉芬的其他继承人对此很清楚，没有提出异议。同时，该债务是陈玉芬婚姻存续期间所借债务，陈德和作为配偶应承担共同债务。陈永录作为委托代理人，在陈玉芬死后处分其财产的代理行为，因继承人予以认可，该代理行为有效。刘付江因购买该房屋付出大量精力维权，最终实际居住，后有投入财力进行翻修及重建，刘付江的利益应当保护。请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告陈德合二审中未提交书面陈述意见。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：本案诉争的房屋买卖协议是否有效。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，刘付江为陈玉芬借款提供担保，并约定以登记在陈玉芬名下的涉案房产为刘付江提供反担保，刘付江代陈玉芬清偿债务后有权向陈玉芬或者其继承人主张实现担保的权利。陈永录作为继承人与刘付江签订房屋买卖协议，将涉案房屋卖与刘付江，并实际履行了合同内容，其他继承人亦无提出异议。陈永录签订房屋买卖协议的行为符合表见代理行为，并且房屋买卖协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故双方签订的房屋买卖协议为有效协议。综上，上诉人陈永录的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人陈永录负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 刘冬凯
审判员 苏建刚
二〇一四年八月十五日
书记员 梁晨晨