湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第04600号
原告：杨振。
委托代理人：王兴，武汉市武昌区徐家棚法律服务所法律工作者。
被告：武汉汇新房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区八一路9号1栋7层。
法定代表人：徐利华，总经理。
委托代理人：林方铭，员工。
委托代理人：林方顺，员工。
第三人：兴业银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市武昌区水果湖中北路108号兴业银行大厦。
负责人：周伟，行长。
委托代理人：梁淑兰，员工。
原告杨振与被告武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月15日受理后，由审判员金勇独任审判。2014年10月10日，本院依法追加兴业银行股份有限公司武汉分行（以下简称兴业银行武汉分行）为本案第三人参加诉讼，于2014年10月21日对本案公开开庭进行了审理。原告杨振的委托代理人王兴，被告汇新公司的委托代理人林方铭、林方顺，第三人兴业银行武汉分行的委托代理人梁淑兰到庭参加诉讼。2014年11月13日本院对本案再次公开开庭进行了审理。原告杨振的委托代理人王兴、被告汇新公司的委托代理人林方铭到庭参加诉讼，第三人兴业银行武汉分行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨振诉称：2009年，原告购买被告开发的汇文新都d区1栋1-2层8号商品房并签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同签订后，原告支付了全部购房款。然而被告至今未能为原告办理诉争房屋的备案手续，也未办理房屋两证。为此原告诉至法院，要求确认原、被告之间于2009年签订的关于武昌区汇文新都d区1栋1-2层8号商品房的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；判令被告协助原告办理该商品房的两证；判令被告赔偿因被告延期办理产权登记给原告造成的损失8万元；诉讼费用由被告承担。
原告杨振为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、2009年杨振与汇新公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及购房发票，拟证明杨振购买本案诉争房屋，已支付全部购房款。
2、（2014）鄂武汉中仲监字第00097号民事裁定书，拟证明双方所签合同涉及仲裁条款无效。
3、2008年6月12日至2010年9月30日杨振母亲施秋娥银行账户取款明细，总金额为7015500元，拟证明杨振母亲取款为杨振交房款。
4、居民户口本，拟证明施秋娥与杨振系母子关系。
5、房屋租赁合同及门面现场照片，拟证明杨振于2012年通过其母将门面房屋出租。
被告汇新公司辩称：杨振购买本案诉争房屋属实，购房款已全部支付。由于汇新公司缺乏资金，与杨振协商先用该房屋抵押贷款，待贷款还后再为其办理房屋两证。现汇新公司资金链已断，贷款至今未还，导致无法为杨振办证。汇新公司尽量想办法解决，但希望杨振放弃延期办证损失的请求。
被告汇新公司未向本院提交证据。
第三人兴业银行武汉分行述称：杨振主张的房屋已抵押给兴业银行武汉分行。由于贷款未还清，兴业银行武汉分行不会放弃抵押优先受偿权。
第三人兴业银行武汉分行未向本院提交证据。
本院依职权调取以下证据：
1、武汉市房屋产权登记信息查询单。
2、武汉市房屋抵押记载信息单。
3、武汉市房屋查封信息单。
以上证据载明：本案诉争房屋于2008年4月29日登记在汇新公司名下，2010年6月24日抵押给兴业银行武汉分行，2012年7月11日被本院另案查封。
庭审质证中，被告汇新公司对原告杨振提交所有证据均无异议。第三人兴业银行武汉分行对原告杨振提交的证据1、2的真实性无异议，但认为与兴业银行武汉分行无关；对原告杨振提交的证据3至证据5因未到庭，放弃质证权利。原告杨振、被告汇新公司、第三人兴业银行武汉分行均对本院调取的证据真实性无异议。
综合各方当事人的质证意见，本院对上述证据证明力予以确认。
根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都d区1栋1-2层8号房屋系汇新公司开发建设。
2008年4月29日，汇新公司将该房屋所有权登记在自己名下，房屋所有权证号为昌2008004591。
2009年，杨振与汇新公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：由杨振购买该公司开发的上述房屋，建筑面积91.34平方米；单价10000元／平方米，总金额913400元；一次性付款；如汇新公司未按本合同规定的期限将该商品房交付杨振使用，杨振不退房，汇新公司自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向杨振支付已交付房价款万分之零点五的违约金；汇新公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因汇新公司的责任造成杨振不能办理房地产权属证书的，如杨振退房，汇新公司在杨振提出退房要求之日起60日内将杨振已付房价款退还给杨振，并按已付房价款的0.5%赔偿杨振损失；杨振不退房，汇新公司按已付房价款的0.5%向杨振支付违约金；本合同在履行过程中发生的争议协商不成的，提交武汉市开发办仲裁委员会仲裁等。
合同签订后，汇新公司于2010年6月24日用其名下的上述房屋为他人向兴业银行武汉分行借款提供抵押担保，办理了抵押登记。2010年底，汇新公司将该房屋交付杨振使用。
2011年9月26日，汇新公司向杨振出具销售不动产统一网络发票，载明：汇新公司收到杨振支付的该房屋售房款913400元。
2012年7月11日，该房屋被本院另案裁定查封。
汇新公司至今未能为杨振办理房屋所有权证和土地使用证。
2014年6月20日，杨振向武汉市中级人民法院申请确认仲裁协议效力。该院于2014年7月28日作出（2014）鄂武汉中仲监字第00097号民事裁定，裁定：杨振与汇新公司于2009年签订的《武汉市商品房买卖合同》中所涉仲裁协议无效。现杨振诉至本院，要求判如所请。
本案在审理中，杨振表示：由于所购门面房屋前有一土堆，无人承租，至2012年门前土堆被铲平，杨振才将该房屋出租给他人。经本院调查，杨振所述土堆情况及出租情况属实。
此外，杨振向本院提交其母施秋娥银行流水清单，拟证明从2008年6月12日至2010年9月30日其母分25次提取现金，有2万、4万、5万、10余万、20余万元不等，最多一次即2010年9月30日取现310万元，共计取现金7015500元，已全部支付了该房屋及其他七套房屋的购房款。庭审中，汇新公司表示最初是该公司向施秋娥借钱，由于无能力偿还，就用八套房屋抵所欠借款，由该公司与杨振签订商品房买卖合同。杨振认可借了一部分款给汇新公司，后杨振买房，支付了大部分购房款，其中2010年4月1日支付了100万元、9月10日支付了90万元、9月30日支付了310万元。庭后，本院向施秋娥调查了解，施秋娥表示从2008年开始就有意买汇新公司的上述八套房屋作为投资，双方签有意向书，从2008年开始支付给汇新公司的现金均是购房投资款。该款均系其代表杨振支付。因双方签订了商品房买卖合同，该意向书已找不到。
审理中，杨振还认为《武汉市商品房买卖合同》约定的违约金过低，请求提高违约金标准，参照逾期交房的约定，按已付购房款每日万分之零点五的标准，从2010年1月起计算至起诉之日即2014年9月10日止，估算为8万元损失。
本院认为：汇新公司将自己开发的且登记在自己名下的坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都d区1栋1-2层8号房屋出售给杨振，双方签订了《武汉市商品房买卖合同》，无论双方是否先是借款后变更为房屋买卖，双方签订的上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，从签订之日起成立并有效。
合同履行中，汇新公司出具售房发票并认可杨振已将全部房款付清，汇新公司也将该房屋交付给杨振使用，但在未告知杨振的情况下，该公司将该房屋抵押给兴业银行武汉分行，为他人贷款提供担保，并办理了抵押登记，导致汇新公司至今无法协助杨振办理房屋所有权证及土地使用证。为此，汇新公司应承担不能协助杨振办证的违约责任。
杨振认为《武汉市商品房买卖合同》约定的违约金过低，请求提高违约金标准，参照逾期交房的约定，按已付购房款每日万分之零点五，从2010年1月起计算至起诉之日即2014年9月10日止，估算为8万元损失（即违约金）的主张，因杨振未能提交证据证明逾期办证给其造成的损失且杨振将该房屋出租实际已获得租金收益，故杨振请求提高违约金标准的主张，本院不予支持，但汇新公司应当按照《武汉市商品房买卖合同》的约定向杨振支付不能办证的违约金（即损失）。
杨振要求汇新公司立即协助办理上述房屋的房屋所有权证及土地使用权证的诉讼主张，因汇新公司在将该房屋卖给杨振后，将该房屋抵押给兴业银行武汉分行，至今未能解除抵押登记，作为抵押权人兴业银行武汉分行表示不会放弃抵押优先受偿权，不同意杨振的此项诉讼主张，且该房屋已被本院另案裁定查封。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”的规定，对杨振的此项诉讼主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告杨振与被告武汉汇新房地产开发有限公司于2009年签订的关于武昌区汇文新都d区1栋1-2层8号商品房的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。
二、被告武汉汇新房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日向原告杨振赔偿因延期办理产权登记给原告杨振造成的损失4567元（913400元×0.5%）。
三、驳回原告杨振的其他诉讼请求。
本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告武汉汇新房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
--
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 金 勇
二〇一四年十二月三日
书记员 骆训力