湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民商初字第00765号原告（反诉被告）：武汉欣政物资有限公司，住所地：武汉市硚口区长丰大道天勤花园14栋1层2号。法定代表人：周文博，该公司董事长。委托代理人：李涛、郭瑶，湖北维力律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉现代证卡商标制造有限责任公司，住所地：武汉市硚口区古田二路古田产业新区区现代工业园内。法定代表人：袁俊，该公司董事长。委托代理人：胡开智、叶海，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：赵庆。委托代理人：胡开智、叶海，湖北瑞通天元律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉欣政物资有限公司（以下简称欣政物资公司）与被告（反诉原告）武汉现代证卡商标制造有限责任公司（以下简称现代证卡公司）、被告赵庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月4日受理后，依法组成合议庭，并于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欣政物资公司的委托代理人李涛、郭瑶，被告（反诉原告）现代证卡公司、被告赵庆委托代理人胡开智、叶海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）欣政物资公司诉称：2012年5月22日，欣政物资公司与现代证卡公司及赵庆三方签订了《房屋转让合同》，合同约定：现代证卡公司将其所有的位于武汉市硚口区古田二路长升路古田产业新区现代工业园内的“现代证卡综合楼”第一、二层转让给欣政物资公司，交房时间为2012年8月30日之前，并约定了付款方式及其他权利义务等。赵庆为现代证卡公司提供连带责任担保。合同签订后，欣政物资公司依约履行了付款义务，但现代证卡公司一直推脱，至今没有履行交房义务。原告通过查询得知，2013年11月12日被告现代证卡公司已将位于武汉市硚口区长天路5号（即古田二路长升路）的1层、2层、5层、6层抵押给了农业银行武汉硚口支行，抵押期限为2013年11月12日到2016年11月11日，而上述抵押房屋包含了本案所涉房屋。欣政物资公司认为，现代证卡公司迟延交付房屋、并将房屋私自抵押给银行的行为已构成根本违约，原告不得已提出解除该《房屋转让合同》，并要求现代证卡公司退还房款并赔偿可得利益等经济损失，赵庆作为连带责任担保人，亦应承担连带保证责任。故诉至法院，请求判令：1、解除欣政物资公司与现代证卡公司、赵庆于2012年5月22日签订的《房屋转让合同》；2、现代证卡公司退还欣政物资公司已经支付的购房款864万元；3、现代证卡公司赔偿欣政物资公司的经济损失10746555元；4、现代证卡公司向欣政物资公司支付延迟交房的赔偿金18869760元【已付房款864万元×3‰×728天（2012年8月31日-2014年8月28日起诉主张解除合同之日，共计728天）；5、赵庆对第2、3、4项请求承担连带保证责任；6、本案诉讼费用由现代证卡公司、赵庆共同承担。被告（反诉原告）现代证卡公司辩称：1、欣政物资公司没有依约按时支付房屋转让款。2、现代证卡公司已经履行了交房义务。3、现代证卡公司系应欣政物资公司要求代为用涉诉房屋抵押贷款。4、欣政物资公司提出的各项诉讼请求及随后增加的诉讼请求没有事实依据，于法无据，应予驳回。5、欣政物资公司要求解除《房屋转让合同》的依据不足，不认可解除的理由。但是根据事实情况，我们同意解除该合同。6、现代证卡公司有权不予退还欣政物资公司已付房款864万元。7、欣政物资公司向现代证卡公司索赔经济损失10746555元的请求不明且于法无据。事实上现代证卡公司已经交付房屋，所以欣政物资公司该项请求没有依据。8、欣政物资公司向现代证卡公司主张延迟交房赔偿金（18869760元）数目畸高，应予调整，应以864万元为基数，按同期同类银行贷款利率的1.3倍来计算违约金。9、欣政物资公司不能基于同一事实向答辩人同时主张赔偿金和违约金。被告赵庆辩称：1、赵庆介绍欣政物资公司与现代证卡公司，促成了合同达成，已经明确告知欣政物资公司合同的风险，造成办理证件的不能；2、通知了欣政物资公司法人收房；3、2013年2月竣工验收备案，4月办理房产证，催促欣政物资公司法人支付144万元房款，准备契税，但欣政物资公司称暂时无力承担，办理房屋手续工作搁置。政府有关文件出台后，经咨询后，政府拒收文件，不予办理；4、2013年10月协商后，现代证卡公司代欣政物资公司收取房租，现代证卡公司将涉诉房屋2014年上半年房租转给欣政物资公司；5、欣政物资公司资金短缺的情况下，赵庆提出多种解决方案，将涉诉房产作为抵押物给银行，办妥后，产生纠纷，现代证卡公司没有将贷款转给欣政物资公司使用；6、欣政物资公司对赵庆的诉求没有法律依据，仅仅是赔偿责任，而不是违约责任；7、赵庆认为欣政物资公司索赔的不明确，且没有佐证。被告（反诉原告）现代证卡公司反诉称：2012年5月22日，现代证卡公司与欣政物资公司签订《房屋转让合同》，在合同履行过程中，欣政物资公司的付款存在严重逾期情形，故请求判令：1、欣政物资公司向现代证卡公司支付自2012年6月2日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金（截至2014年11月4日，逾期付款违约金合计317.952万元）；2、本案反诉费用由欣政物资公司承担。原告（反诉被告）欣政物资公司就反诉辩称：第一笔和二笔付款，逾期时间我们认可，14天和8天。这是一个正常的经济组织过程。且现代证卡公司就两笔资金的违约的诉讼请求均超过诉讼时效。第三笔我们不认为构成逾期，他们没有交房，所以不存在逾期付款。被告赵庆就反诉述称：1、反诉请求没有我方在内。2、对现代证卡公司所陈述的事实予以认可。原告（反诉被告）欣政物资公司在诉讼中向本院提交的证据有：证据1、2012年5月22日《房屋转让合同》。证据2、2012年5月22日《支付委托书》。证据3、银行回单。证据4、工程竣工验收备案证明书。证据5、房屋租赁合同。证据6、房屋产权登记信息查询单。证据7、房屋登记内档。证据8、房屋抵押记载信息。证据9、律师函（维力所）。证据10、邮政快递单。证据11、律师函（瑞通天元所）。证据12、邮政快递单。证据13、关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知。证据14、企业信息咨询报告。被告（反诉原告）现代证卡公司、被告赵庆在诉讼中向本院提交的证据有：证据1、2012年5月22日《房屋转让合同》。证据2、汉口银行网上银行电子回单查询结果。证据3、兴业银行网上银行客户回单。证据4、汉口银行电子回单。证据5、工程竣工验收备案证明书。证据6、协议书。证据7、收条及工商银行转账支票（NO02648040）。证据8、工商银行业务回单。证据9、律师函。证据10、EMS快递回单及送达查询单。证据11、中国光大银行阳光卡活期账户交易明细（部分）。经开庭质证，被告（反诉原告）现代证卡公司、被告赵庆对原告（反诉被告）欣政物资公司的证据1-4，6-14真实性无异议。原告（反诉被告）欣政物资公司对被告（反诉原告）现代证卡公司、被告赵庆的全部证据真实性无异议。对上述当事人真实性均无异议的证据，本院予以确认。为查明案件事实，本院前往武汉市硚口区土地管理部门进行了调查，欣政物资公司与现代证卡公司、赵庆均认可本院调查的事实，即根据武汉市相关文件规定，本案项目转让应报管理部门审批。此事实可作为认定案件事实的依据。经审理查明：2012年5月22日，欣政物资公司（受让方、甲方）、现代证卡公司（转让方、乙方）、赵庆（担保方、丙方）三方签订了《房屋转让合同》，约定：一、买卖标的。乙方将其所有的位于武汉市硚口区古田二路长升路古田产业新区现代工业园内的“现代证卡综合楼”第一、二层（全框架结构，一层建筑面积1300平方米、二层建筑面积1300平方米）转让给甲方；甲方自愿受让该房产。二、房屋价款及支付方式。1、乙方向甲方转让上述房屋的总价款为人民币1440万元，支付方式为：（1）本合同签订之日起10日内，甲方向乙方支付100万元作为履约定金；（2）本合同签订之日起30日内，甲方向乙方支付房款总额的60%（包括甲方已付定金），即甲方除已向乙方支付的100万元定金外还需支付房款764万元；（3）自乙方交房之日起3日内，甲方向乙方支付房款总额的10%，即144万元；（4）自甲方取得上述买卖房屋权属证书之日起3日内，甲方向乙方一次性付清余下房款432万元。2、上述房屋价款不包括办理房屋权属登记所需缴纳的各项税费。该税费的承担方式为：由甲方承担本次交易房产的契税，其他交易税费由乙方负担。三、房屋交付时间及条件。1、乙方于2012年8月30日之前将转让房屋交付给甲方。2、乙方转让给甲方的房屋必须符合如下条件：（l）建筑主管部门的竣工验收；（2）出具消防验收报告；（3）通水通电，有符合设计要求的给排水设施。四、甲乙双方的权利义务。（一）甲方的权利义务。1、甲方须按本合同约定按时、足额支付房款，承担约定的税费。（二）乙方的权利义务。3、乙方至迟于2012年8月30日向甲方送达房屋验收交接通知书。六、赔偿责任。3、甲方迟延支付房款的，每逾期一天，按应付款总额的3‰向乙方支付违约金；逾期超过30日的，乙方有权解除本合同并要求甲方按逾期天数支付违约金，且己收取的房款不予退还。4、乙方迟延交房的，每逾期一天，按甲方已付房款的3‰向甲方支付赔偿金；逾期超过60日的，甲方有权解除本合同并要求乙方按逾期天数支付赔偿金，退还已付房款。5、自乙方交房之日起100个工作日内，因乙方原因导致不能办理房屋权属变更登记手续的，乙方退还甲方全部已付房款，并按照甲方己付款金额的20%承担赔偿责任。赔偿金额不足以弥补甲方损失的，乙方继续承担补充赔偿责任，甲方的损失包括但不限于：已付房款的银行同期贷款利息、维权所支出的诉讼费、保全费、公告费、律师代理费、差旅费、调查费等。七、担保责任。丙方对第六条中乙方的赔偿责任承担连带担保责任。九、其他。2、本合同一式五份，甲、乙双方各执二份，丙方执一份；自甲方依约支付100万元定金之日起生效。上述合同签订后，欣政物资公司向现代证卡公司付款情况为：2012年5月25日支付30万元；2012年6月5日支付70万元；2012年7月5日支付300万元；2012年7月13日支付464万元。2013年2月4日，本案所涉房屋取得编号为03-13-0001（硚）的工程竣工验收备案证明书，于2013年4月19日取得房屋所有权证书（第一层证号：硚2013003985，第二层证号：硚2013003986），并于2013年11月12日办理了抵押登记手续。2013年8月23日，武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划局、武汉市发展和改革委员会、武汉市城乡建设委员会联合发出《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》（武房发（2013）146号），载明：一、本通知所涉及的房地产开发项目是指原规划设计用途为酒店类（含酒店、宾（旅）馆、度假村等）项目和有明确生产用途的工业项目（以下简称“该类项目”）。六、本通知发布之日前已通过出让方式取得国有土地使用权的该类项目申请分割销售的，经征得项目所在区（开发区）政府（管委会）同意，由发改、国土规划、房管部门组织召开联席会共同审定。经审定同意进行分割转让的，由区（开发区）政府（管委会）有关部门做好房屋后续使用的管理工作。现代证卡公司未根据该文件规定报批。2013年10月10日，欣政物资公司（甲方）、现代证卡公司（乙方）、赵庆（丙方）签订《协议书》，约定：甲、乙、丙三方于2012年5月22日签订了一份《房屋转让合同》，约定：乙方将其开发的“现代证卡综合楼”第一、二层以1440万元的价格出让给甲方，丙方对乙方的违约赔偿责任承担连带担保责任。甲乙丙三方依据《房屋转让合同》达成如下协议：一、甲方同意：乙方以其自己的名义将“现代证卡综合楼”第一、二层对外出租，租期为十年、租金标准如下：前三年，一层48元／㎡，二层28元／㎡；从第四年开始，租金每年上调3%，租金每半年一付。具体起租时间，甲乙双方以确定函的形式共同认定。要求时间在2013年10月15日前确定。二、“现代证卡综合楼”第一、二层出租的房屋租金由乙方统一收取后三天内转给甲方。三、若甲乙丙三方由于其它原因解除《房屋转让合同》，自解除之日起，“现代证卡综合楼”第一、二层房屋租金归于该资产的实际所有人，甲方不再享有该房屋租金。四、若乙方不能在确认函所约定的时间内交纳租金，本协议自动解除。2014年2月27日，欣政物资公司法定代表人周文博出具收条，载明：今收到现代证卡支票一张，金额588166.8元，系付2014年1-6月的办公楼租赁费，详见租赁合同。本院认为，本案《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定。该合同约定“自甲方依约支付100万元定金之日起生效”。作为合同甲方的欣政物资公司虽未依合同约定的时间支付定金，但其足额交纳后，作为合同乙方的现代证卡公司不仅未提出异议，且与欣政物资公司均认定《房屋转让合同》已生效，并继续履行了该合同，故《房屋转让合同》有效。依《房屋转让合同》约定，现代证卡公司应于2012年8月30日之前将符合约定条件的房屋交付给欣政物资公司，然而此时案涉房屋尚未竣工验收，未达到合同约定的交房条件，即现代证卡公司未能依约定的条件及时间交付案涉房屋，已构成违约。现代证卡公司认为其于2013年2月5履行了交房义务，但欣政物资公司与现代证卡公司之间并无交房手续。现代证卡公司认为双方签订协议书以现代证卡公司的名义进行出租说明房屋已经交付。对此，本院认为，交付是一种转移直接控制权的行为或者当事人之间有明确约定的，应从其约定。欣政物资公司、现代证卡公司、赵庆签订《协议书》并无房屋已经交付或者视同交付的约定，而是约定以现代证卡公司名义对外出租房屋，而非欣政物资公司名义；租金由现代证卡公司向承租方收取之后再转交欣政物资公司，而非由欣政物资公司直接向承租方收取；案涉房屋由现代证卡公司交给承租方，而非由欣政物资公司交给承租方。在《房屋转让合同》中约定，现代证卡公司至迟于2012年8月30日向欣政物资公司送达房屋验收交接通知书。然而，不论是在上述约定时间，还是在2013年10月10日各方签订《协议书》之时，现代证卡公司均未履行送达房屋验收交接通知书的合同义务，且在《协议书》中也未对交付房屋作出约定，故在双方并无明确约定房屋已经交付欣政物资公司的情形下，不能认为签订《协议书》的行为视同交付。现代证卡公司未按《房屋转让合同》的约定交房，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案所涉房屋于2013年11月12日办理了抵押登记手续。欣政物资公司认为现代证卡公司擅自将案涉房屋进行抵押，导致无法过户；现代证卡公司则认为欣政物资公司知晓并同意其办理抵押，其理由是欣政物资公司向其提供欣政物资公司法定代表人周文博配偶唐莉莉的银行流水作为其向银行申请贷款的必要资料。本院认为，现代证卡公司虽然提供唐莉莉的银行流水作为证据，但是并未提交欣政物资公司知晓和同意其办理抵押的证据，而只是从其获得唐莉莉银行流水这一事实进行推断，从而得出欣政物资公司应当知道并同意办理抵押的结论。欣政物资公司当庭陈述其向现代证卡公司提供银行流水的目的在于证实其有支付房屋尾款的能力，而现代证卡公司无法合理排除上述可能性。另外，现代证卡公司向银行申请贷款需要与其无关的自然人唐莉莉的银行流水也无相关证据予以证实。现代证卡公司贷款已经逾期。因此，在无其他证据予以佐证的情形下，现代证卡公司认为欣政物资公司知晓并同意其办理抵押的观点不能成立。现代证卡公司还认为其为办理案涉房屋过户手续多次前往房地部门办理手续，无法办理过户是因为政府文件（武房发（2013）146号）原因。然而，现代证卡公司却并未提交其前往房地部门办理手续的证据，且根据上述文件中关于“征得项目所在区（开发区）政府（管委会）同意，由发改、国土规划、房管部门组织召开联席会共同审定”的规定，现代证卡公司却从未向房屋所在地政府申报审批。2014年2月18日，欣政物资公司向现代证卡公司发出《律师函》，要求现代证卡公司履行交房及办证义务。然而现代证卡公司一直未履行相应义务，并于2014年7月1日向欣政物资公司发出《律师函》，认为不能办证的原因在于武房发（2013）146号文件的规定，却并未按照文件要求进行申报审批。故导致房屋无法办理过户的原因在于现代证卡公司。因现代证卡公司违约，且现代证卡公司在庭审中也明确表示同意解除《房屋转让合同》，故欣政物资公司关于解除《房屋转让合同》的请求应予支持。关于欣政物资公司诉请经济损失的主张，以及欣政物资公司主张按照《房屋转让合同》约定的每日3‰的标准（折算成年利率为109.5%）计算违约金，现代证卡公司认为违约金过高，应当调减的抗辩。本院综合考虑欣政物资公司的诉讼请求及实际损失情况，酌定将上述违约金标准调整为按人民银行同期贷款利率四倍计算至实际支付之日。依《房屋转让合同》的约定，赵庆就现代证卡公司的债务应承担连带保证责任。违约金本身具有损失补偿和违约惩罚双重作用，本院酌定的违约金标准已考虑到欣政物资公司的各项损失情况，故欣政物资公司在已主张违约金的情况下，另行主张按未交付的房产的现值赔偿其损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于现代证卡公司提出逾期付款违约金的反诉请求，欣政物资公司认可第一期和第二期付款逾期，但已过诉讼时效，第三笔付款因现代证卡公司没有交房，故不构成逾期。对此，本院认为，《房屋转让合同》约定了支付第一、二期房款的时间分别为2012年6月1日之前及2012年6月21日之前，现代证卡公司于上述约定日期之次日就应当知晓欣政物资公司未按约定付款，其主张逾期付款违约金的诉讼时效应当分别自2012年6月2日、2012年6月22日起算，至其提出反诉之日已逾两年。欣政物资公司主张此两期款项的逾期付款违约金的请求已过诉讼时效。由于现代证卡公司并无证据证明其向欣政物资公司主张此权利，也无证据证实存在其他诉讼时效中止或者中断的事由，故欣政物资公司的抗辩成立。《房屋转让合同》约定第三期房款应于交房之日起3日内支付，但因现代证卡公司并未交房，合同约定的付款条件尚未成就。故对现代证卡公司反诉主张逾期付款违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）武汉欣政物资有限公司与被告（反诉原告）武汉现代证卡商标制造有限责任公司、被告赵庆于2012年5月22日签订的《房屋转让合同》。二、被告（反诉原告）武汉现代证卡商标制造有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉欣政物资有限公司退还购房款864万元。三、被告（反诉原告）武汉现代证卡商标制造有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉欣政物资有限公司支付违约金（以已付房款864万元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍，自2012年8月31日起计算至实际支付之日止）四、被告赵庆就上述第二、三项判决内容向原告（反诉被告）武汉欣政物资有限公司承担连带保证责任。五、驳回原告（反诉被告）武汉欣政物资有限公司其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）武汉现代证卡商标制造有限责任公司反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告赵庆承担保证责任后，可以依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告（反诉原告）武汉现代证卡商标制造有限责任公司追偿。本案案件受理费233081元，保全费5000元，反诉案件受理费16118元，均由被告（反诉原告）武汉现代证卡商标制造有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1，并在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”或者湖北省高级人民法院单位编码“103001”。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长赵电波代理审判员郭策人民陪审员徐绍成二〇一五年六月八日书记员索一冉