绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初1846号
原告：徐雅茜。
委托代理人（特别授权）：汪禹光，浙江海浩律师事务所律师。
被告：浙江越隆控股集团有限公司，住所地：绍兴市柯桥区湖塘街道湖塘村。
法定代表人：魏淼林。
第三人：绍兴县富邦小额贷款有限公司，住所地：绍兴市柯桥区夏履镇长通畈工业区。
法定代表人：张水华。
委托代理人（特别授权）：薛国民，浙江越光律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：高红刚，浙江越光律师事务所律师。
本院于2016年2月5日立案受理原告徐雅茜诉被告浙江越隆控股集团有限公司(以下简称越隆公司)、第三人绍兴县富邦小额贷款有限公司（以下简称富邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序，组成由审判员周国鑫担任审判长，人民陪审员黄志新、王国林参加评议的合议庭，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪禹光，第三人富邦公司的委托代理人薛国民到庭参加诉讼，被告越隆公司的法定代表人魏淼林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐雅茜诉称：2010年8月23日，原、被告双方签订《浙江越隆控股集团有限公司标准厂房转让合同》及《补充协议》各一份，原告向被告购买位于绍兴县湖塘工业集聚点13幢02号房屋一套，该房屋总价4,732,397元，双方约定在合同生效之日支付定金1,000,000元，在2010年9月30日之前再支付1,372,397元，剩余房款在三年内平均分12季付清。被告承诺在2014年3月31日之前办理房产及土地证的过户手续。合同签订后，原告按约于2011年4月8日提前支付了全部购房款，被告也按约将房屋交付给原告占有使用至今。
经原告多次要求被告履行房屋过户义务，但被告至今未予以办理，更令原告想不到的是，被告在原告不知情的情况下，将原告已付清房款且占有使用长达4年多房屋作为向第三人借款的担保，抵押给第三人；被告在没有将该房屋已出售给原告的事实向房管部门如实说明，且第三人到实地看过房屋，明知该房屋已经出售给原告，由原告实际占有使用的情况下，被告和第三人仍办理了该房屋抵押登记手续。
因被告资金链断裂，导致该房屋被绍兴市越城区人民法院及贵院查封，原告认为涉案房屋系原告依法购买的房屋，属于原告所有，人民法院误将该房屋查封，侵犯了原告的合法权利向上述法院提出异议。2015年6月9日，绍兴市越城区人民法院作出裁定,认为本案原告在查封前已经依照合同付清价款并且实际占有使用，虽未办理产权过户手续，但本案原告不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。同时依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第15条之规定，解除对涉案房屋的查封。此后，贵院也依法作出裁定，并解除了对涉案房屋的查封。
原告认为，原、被告双方签订《浙江越隆控股集团有限公司标准厂房转让合同》合法有效，被告未按约履行房屋过户手续，已经构成违约，理应按合同约定为原告办理房屋过户手续，被告和第三人明知涉案房屋已经出卖给原告且由原告实际占有使用多年的情况下，仍在涉案房屋上设定抵押权，明显存在恶意。且经原告对查封提出异议，绍兴市越城区人民法院及贵院对异议进行审查后作出民事裁定已经对原告对涉案房屋享有所有权的事实进行了肯定，被告将其没有所有权的房屋抵押给第三人的抵押行为无效。故为维护自身权益，特向法院提起诉讼，诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《浙江越隆控股集团有限公司标准厂房转让合同》合法有效，绍兴县湖塘工业集聚点13幢02号房屋属于原告所有；2.判令被告依法将原告购买的位于绍兴县湖塘工业集聚点13幢02号房屋（三证）登记至原告名下；3.确认被告将涉案房屋抵押给第三人的行为无效；4.本案诉讼费由被告承担。
被告越隆公司未作答辩。
第三人富邦公司述称：1.在2010年2月24日即原、被告签订房屋转让合同以前，涉案房屋实际上已经设立抵押，当时抵押权人是建设银行绍兴市分行。在同年8月23日原、被告才签订转让合同。现在原告并无证据可以证明签订转让合同当时已经征得当时抵押权人同意，故我们认为其签订的转让合同无效。2.第三人在2013年11月20日签订借款抵押合同时，从抵押权证上抵押是一直延续的，从建设银行到其他一些银行，最后才办给我们抵押登记手续的。在办理时我们向房管处进行了查询，原、被告并未按照规定进行预登记，故现在原告认为被告和第三人之间存在串通行为根本是无中生有。原告说房屋一直由其占有使用，但是使用并不表明具有所有权，第三人认为由于原告方没有按照规定进行抵押权登记，故不能对抗我们的他项物权。即使合同有效，也仅仅是个债权，而不是物权。3.原告方认为法院根据最高人民法院关于民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定作出了一个裁定，我们认为这是人民法院作出的程序性裁定，并不是对权利作出了确权。只是当时的房屋有买卖可以解除，但是不能证明这个房屋已经确权给你了。
综上，我们要求法院驳回原告对第三人的诉讼请求，判令我们的抵押合法有效，我们具有优先权。
本院经审理查明：2010年8月23日，被告越隆公司作为出让方与受让方即本案原告签订《浙江越隆控股集团有限公司标准厂房转让合同》及《补充协议》各一份，主要内容：出让方房屋坐落于绍兴县湖塘工业积聚点，位于第13幢02,共一（套）（间），房屋结构为钢混，建筑面积2,464.79平方米，房屋用途为工业；土地使用权证号为绍兴县国用（2007）5-61。土地使用权性质：该房屋相应的土地使用权取得方式为国有出让，土地使用权年限自2005年10月3日至2055年10月2日止。价格：按出售面积计算，该房屋售价为人民币每平方米1,920元，总金额为人民币4,732,397元。付款方式：受让方应于本合同生效之日向出让方支付定金1,000,000元，在2010年9月30日之前受让方应向出让方再支付1,372,397元，剩余房款在三年内平均分12季支付，并应于全部出让款支付给出让方后，出让方履行房产过户的手续。具体付款方式由双方另行约定。交付时间：房屋将于2010年10月份交付使用。关于产权登记的约定：在受让方按照合同第五条条款付清全部转让款及相关费用后，出让方承诺在2014年3月31日之前办理房产及土地权证的过户手续。出让方保证在转让时该房屋没有产权纠纷，有关抵押债务、税项及租金等，出让方均在转让前办妥。转让后如有上述未清事项，由出让方承担全部责任。双方另对其他事项作了约定。合同订立后原告已按协议于2011年4月8日提前付清了全部购房款及相关利息，被告越隆公司也开具了相应销售发票，上述房产原告已实际占有使用，并支付日常费用。
同时查明，2013年11月20日，第三人富邦公司与绍兴兴工纺织原料有限公司（以下简称兴工公司）、越隆公司签订了一份编号为富邦最抵借字第2013D0041号的《最高额抵押借款合同》，合同约定：富邦公司同意自2013年11月20日至2014年11月19日期间内向兴工公司发放贷款，最高贷款限额为人民币1,100万元，贷款月利率以当笔借款借据为准；还款方式为按月结息，到期还本；结息日为每月的10日，次日为付息日；越隆公司以其名下位于绍兴市柯桥区湖塘街道湖塘村及柯岩街道信心村的五处房产【产权证号分别为绍房权证湖塘字第××、00××99、00××13（既本案讼争房屋）、00××64、00××68号】为兴工公司的上述贷款本金、利息及实现债权等费用等即本合同项下的全部债权提供了最高额抵押担保。合同签订后，富邦公司与越隆公司办理了抵押登记手续，国土部门向富邦公司核发了编号为绍县房地产（2013）第0××2号的房地产抵押登记证明书，该证明书载明的抵押总金额为2,200万元。2014年4月23日，富邦公司按约向兴工公司发放贷款400万元，该笔贷款的月利率为1.86%，还款日期至2014年6月19日。贷款期限届满后，兴工公司未能按约归还贷款本息分文，越隆公司也未履行担保之责。为此富邦公司于2015年1月13日诉至本院要求处理，本院经审理后于2015年4月3日作出（2015）绍柯商初字第436号民事判决，该判决认为，富邦公司与兴工公司、越隆公司之间签订的最高额抵押借款合同，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反我国法律法规的禁止性规定，应当认定有效。据此判决如下：一、兴工公司应归还给富邦公司借款人民币400万元，并支付该款自2014年4月23日起至判决确定的履行之日止按月利率1.86%计算的利息，款限于本判决生效后十日内付清；二、兴工公司应支付给富邦公司为实现债权而支出的律师代理费人民币14万元，款限于本判决生效后十日内付清；三、富邦公司有权就上述第一、二项债权，对越隆公司提供的编号为绍县房地产（2013）第0××2号房地产抵押登记证明书项下的三处房地产（产权证号分别为绍房权证湖塘字第××、00××64、00××68号；土地证号分别为绍兴县国用2007第5-47号、绍兴县国用2008第5-39号、绍兴县国用2008第5-40号）以人民币2,200万元为限依法定程序享有优先受偿权；其在承担担保责任后，有权向兴工公司进行追偿。
2013年11月20日，第三人富邦公司与绍兴县兴惠进出口有限公司（以下简称兴惠公司）、越隆公司签订了一份编号为富邦最抵借字第2013D0042号的《最高额抵押借款合同》，合同约定：富邦公司同意自2013年11月20日至2014年11月19日期间内向兴惠公司发放贷款，最高贷款限额为人民币1,100万元，贷款月利率以当笔借款借据为准；还款方式为按月结息，到期还本；结息日为每月的10日，次日为付息日；越隆公司以其名下位于绍兴市柯桥区湖塘街道湖塘村及柯岩街道信心村的五处房产【产权证号分别为绍房权证湖塘字第××、00××99、00××13（既本案讼争房屋）、00××64、00××68号】为兴惠公司的上述贷款本金、利息及实现债权等费用等即本合同项下的全部债权提供了最高额抵押担保。合同签订后，富邦公司与越隆公司办理了抵押登记手续，国土部门向富邦公司核发了编号为绍县房地产（2013）第0××2号的房地产抵押登记证明书，该证明书载明的抵押总金额为2,200万元。2014年4月23日，富邦公司按约向兴惠公司发放贷款1,000万元，该笔贷款的月利率为1.86%，还款日期至2014年6月19日。贷款期限届满后，兴惠公司未能按约归还贷款，仅于2014年6月30日、7月18日分别支付了利息20万元、10万元，合计30万元，越隆公司也未履行担保之责。为此富邦公司于2015年1月13日诉至本院要求处理，本院经审理后于2015年4月3日作出（2015）绍柯商初字第437号民事判决书，该判决认为，富邦公司与被告兴惠公司、越隆公司之间签订的最高额抵押借款合同，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反我国法律法规的禁止性规定，应当认定有效。据此判决如下：一、兴惠公司应归还给富邦公司借款人民币1,000万元，并支付该款自2014年6月11日起至判决确定的履行之日止按月利率1.86%计算的利息，款限于本判决生效后十日内付清；二、兴惠公司应支付给富邦公司为实现债权而支出的律师代理费人民币29万元，款限于本判决生效后十日内付清；三、富邦公司有权就上述第一、二项债权，对越隆公司提供的编号为绍县房地产（2013）第0××2号房地产抵押登记证明书项下的三处房地产（产权证号分别为绍房权证湖塘字第××、00××64、00××68号；土地证号分别为绍兴县国用2007第5-47号、绍兴县国用2008第5-39号、绍兴县国用2008第5-40号）以人民币2,200万元为限依法定程序享有优先受偿权；其在承担担保责任后，有权向兴惠公司进行追偿。
另查明，2014年3月5日，绍兴市越城区人民法院立案受理原告中国工商银行股份有限公司绍兴袍江支行（以下简称袍江工行）与被告绍兴市大华服饰有限公司、越隆公司、绍兴羽翼电光源有限公司、绍兴科丽达纺织科技有限公司、王金林、何姜云、黄晔锋、王小宝、张香珍、俞元林、何金海、曹权、俞朝阳金融借款合同纠纷一案，经袍江工行申请，该院于2014年4月30日财产保全裁定查封越隆公司名下位于绍兴市柯桥区湖塘街道绍房权证湖塘字第××号、00××64号、00××68号、00××69号、00××73号、00××13号、00××10号、00××99号、00××98号、00××67号、00××85号、00××81号房产。该案判决生效后，越城区人民法院根据权利人袍江工行申请立案执行过程中，拟对上述房产进行处置，本案原告向该院提出执行异议，该院经审理认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，该案已查封的位于绍兴市柯桥区湖塘工业积聚点13幢02号工业厂房，异议人徐雅茜在上述房产查封前已依照合同付清价款并且实际占有使用，虽未办理产权过户手续，但异议人对此不存在过错，异议人所提执行异议事实清楚，证据充分，该院予以支持。据此，该院于2015年6月9日作出（2015）绍越执异字第27号执行裁定书，裁定如下：解除对位于绍兴市柯桥区湖塘工业积聚点13幢02号房产的查封，本院于2016年1月20日作出（2015）绍柯执民字第2385-1号执行裁定书，裁定解除被执行人越隆公司名下位于柯桥区湖塘工业集聚点5幢05号、24幢01号、9幢03号、12幢03号、7幢03号、13幢02号、9幢05号房屋房产查封，并均已执行。原告遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。
以上事实认定，由当事人在诉讼中的陈述及下列证据所证实：
证据一，原告提供的浙江越隆控股集团有限公司标准厂房转让合同及补充协议各一份、销售不动产统一发票若干份、收款明细、房款支付明细各一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系、原告已按约支付完全部房款的事实；
证据二，原告提供的交接清单、利息清单、情况说明、营业执照副本复印件、物业费缴费通知单、物业费支付明细、水费支付发票、电费支付发票，证明被告已经于2010年9月28日按约交付房屋，房屋由原告实际占有使用的事实；
证据三，原告提供的他项权利证书一份，证明被告在将房屋转让给原告后又将该房屋抵押给第三人富邦公司并办理抵押权登记的事实；
证据四，原告提交的（2015）绍越执异字第27号执行裁定书一份、（2015）绍柯执民字第2385-1号执行裁定书一份，证明原告申请执行异议的理由成立，执行法院业已解除对涉案房屋查封措施的事实。
证据五，第三人富邦公司提供的绍兴县国用（2007）第5-61号国有土地使用证一本、绍房权证湖塘字第××号房屋所有权证一本、（2015）绍柯商初字第436号、437号民事判决书各一份，证明被告越隆公司将其名下的包括讼争房屋在内的五处房产作为抵押物于2013年11月20日抵押给第三人富邦公司、生效判决已认定富邦公司提供的《最高额抵押借款合同》合法有效的事实。
本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。合同效力是法律对双方当事人合意的评判。本案原告与被告越隆公司订立的标准厂房转让合同，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的效力性强制性规定，现原告要求确认合法有效，理由正当，本院应予支持。第三人富邦公司述称在原、被告签订房屋转让合同以前，涉案房屋实际上已经设立抵押，现在原告并无证据可以证明签订转让合同当时已经征得当时抵押权人的同意，故我们认为其签订的转让合同无效，对此，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”由此可见，法律并没有禁止抵押人在抵押权存续期间转让抵押物，故第三人该项述称，于法无据，本院不予采纳。
关于原告要求确认讼争房屋属于原告所有应否支持的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，不动产物权依法律行为取得、丧失及变更时，未经登记不生效力，唯有当事人的法律行为与国家的职能机关的登记相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。本案被告越隆公司转让给原告的房屋物权至今仍登记在被告越隆公司名下，原告依法享有请求被告转移物权的请求权，但尚未取得物权，现原告要求确认位于绍兴县（现绍兴市柯桥区）湖塘工业集聚点13幢02号房屋属于原告所有，与法不符，本院不予支持。
关于原告要求判令被告依法将原告购买的位于绍兴县湖塘工业集聚点13幢02号房屋（三证）登记至原告名下应否支持的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案事实表明，被告越隆公司在将涉案房屋转让给原告后，又将涉案房屋抵押给第三人富邦公司，并办理抵押登记，由于债务人兴工公司及兴惠公司到期后均未清偿债务，保证人亦未履行保证义务，致使抵押权至今未消除。现原告要求被告办理涉案房屋的“三证”至原告名下，存在事实和法律上的障碍，本院不予支持，原告可在条件成就后依法另行主张。
关于原告请求确认被告将涉案房屋抵押给第三人的行为无效应否支持的问题，对此，本院认为，如上所述，本院（2015）绍柯商初字第436号、437号民事判决均认为第三人富邦公司提供的《最高额抵押借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反我国法律法规的禁止性规定，应当认定有效。该两份判决业已生效，判决发生法律效力后，就具有法律约束力和执行力，除了人民法院按照法律规定的程序撤销或者改判外，任何单位和个人不得否定判决的法律效力。原告以《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；”及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第113条：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的应当认定抵押无效。”为据要求确认被告将涉案房屋抵押给第三人富邦公司的行为无效，因原告无依据证明被告与第三人在设立抵押时有恶意串通之事实，且被告越隆公司设立抵押时抵押物的所有权仍登记在自己名下，其当然对抵押物享有所有权，相关执行法院在原告提出执行异议后解除了查封措施，只是表明原告享有的债权属于特殊债权，但并不等于原告已经取得了讼争房屋的物权，原告该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，对原告的合理部分诉讼请求本院予以支持，对其不合理部分诉讼请求不予支持。被告越隆公司法定代表人魏淼林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院根据查明之事实依法作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告徐雅茜与被告浙江越隆控股集团有限公司于2010年8月23日订立的《浙江越隆控股集团有限公司标准厂房转让合同》有效；
二、驳回原告徐雅茜的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告浙江越隆控股集团有限公司负担，该款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周国鑫
人民陪审员 黄志新
人民陪审员 王国林
二〇一六年七月十八日
书 记 员 李琼珏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。