湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第574号
上诉人（原审被告、反诉原告）唐永成，农民。
上诉人（原审被告、反诉原告）何选花，农民，系唐永成之妻。
以上两上诉人共同委托代理人张丕穆（特别授权），湖南通程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）廖良干，农民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）龙小花，农民，系廖良干之妻。
以上两被上诉人共同委托代理人杨增武，会同县法律援助中心法律援助律师。
上诉人唐永成、何选花因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省会同县人民法院（2014）会民一初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭对本案进行了审理。上诉人唐永成、何选花及其委托代理人张丕穆和廖良干及其与龙小花的共同委托代理人杨增武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2010年10月左右，唐永成、何选花欲在会同县林城镇棕李村（会同县城西区尖坡脚安置区）的安置地修建一栋七层楼的住宅楼，经与廖良干等人协商，由双方共同出资修建，但房屋修建部分后，廖良干等人不再参与建房，由唐永成、何选花自行修建。2011年底，房屋修建完成。2012年3月，唐永成、何选花就上述安置地办理了出让国有建设用地使用权初始登记，取得了国有土地使用面积79㎡，用途为住宅用地。2012年3月9日，廖良干、龙小花（乙方）与唐永成、何选花（甲方）签订了《合同》，《合同》主要约定：甲方现预建一幢住宅楼，与乙方集资筹建住宅第7层，因甲方相关证件尚未办齐，特以此过渡合同进行约定。第一条，本幢住宅楼位于尖坡脚安置区，房屋用途为住宅房，建筑层次第3层，归乙方住宅房，房屋预测建筑面积为92平方米，房屋建成后按边到边的实有建筑面积定价计算。签订本合同时房屋进度为结构七层。第二条，本套房屋按照建筑面积计算，价格合计为138000元。本房价不包括土地转让费及其他办证费用。第三条，乙方先期支付72587元给甲方，房屋建完第七层后支付51000元给甲方{现付款30000元，下（尚）欠21000元，限期5日内付，到期不交付，本合同作废}。工程完工后支付5413元给甲方，其余款项待甲方代办好房产证后由乙方付清。第四条，甲方限定2012年6月30日前交付房屋给乙方，如果甲方提前完成，乙方必须提前付清给甲方。房屋交付时房屋应有铝合金玻璃窗、防盗门1扇、水电进户（买分户表乙方负责）。合同第五条、第六条对乙方逾期付款违约责任及甲方逾期交房责任进行了约定，但没有具体约定违约金的计算方法和标准。《合同》最后还补充约定，现有做好的防盗窗乙方负责，现做好的铝合金玻璃窗由甲方负责。经双方结算，廖良干用在前期建房中出资的材料款、工程款等抵付了购房款共计72587元。《合同》签订当日，廖良干、龙小花向唐永成、何选花付款30000元，2012年3月12日，廖良干、龙小花向唐永成、何选花付款20000元。2012年8月，廖良干、龙小花入住向唐永成、何选花购买的房屋。2012年下半年，唐永成、何选花就上述住宅楼7套住房办理了总的房屋产权证。自2012年底开始，双方因房屋分户产权证的办理，水电开户费用、铝合金玻璃窗费用补偿，外墙瓷砖费用补偿等问题产生矛盾，经会同县林城镇人民调解委员会多次调解未果，廖良干、龙小花遂诉至法院。
另查明：1、上述住宅楼建设过程中，唐永成、何选花仅对所建楼房的外墙正面贴了瓷砖，经其他购房户要求，并经各楼层购房户协商，口头约定由唐永成、何选花对所建楼房的左右两个侧面的外墙贴好瓷砖后，由各购房户每户补偿廖良干、龙小花3000元；2、唐永成、何选花对廖良干、龙小花所购楼层楼梯间的外墙未进行粉刷；3、中国人民银行分别于2011年7月7日、2012年6月8日公布的1-3年（含3年）贷款基准年利率分别为6.65%、6.4%。
原判认为：本案廖良干、龙小花与唐永成、何选花签订的《合同》实质为《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应本着诚实信用原则履行合同约定的义务。对合同没有约定或者约定不明确的，应根据双方达成的补充协议或者按照合同的有关条款或者交易习惯确定。
根据廖良干、龙小花的起诉及唐永成、何选花的反诉，本案本诉与反诉的争议焦点是：一、廖良干、龙小花尚欠唐永成、何选花的购房款的具体数额及应何时支付；二、唐永成、何选花是否应履行对廖良干、龙小花所购住房楼梯间外墙的粉刷义务；三、唐永成、何选花是否应补偿廖良干、龙小花安装铝合金玻璃窗的损失2160元；四、廖良干、龙小花是否应支付唐永成、何选花水电开户费1720元；五、廖良干、龙小花是否应支付唐永成、何选花增加的外墙瓷砖工程款3000元；六、廖良干、龙小花是否应赔偿唐永成、何选花逾期付款违约金1541元；七、唐永成、何选花是否应为廖良干、龙小花办理所购房屋的所有权证及土地使用权证，办证费用应由谁承担。对此，分析评判如下：
一、廖良干、龙小花尚欠唐永成、何选花购房款的具体数额及应何时支付。廖良干、龙小花与唐永成、何选花签订的《合同》约定，廖良干、龙小花所购房屋总价款为138000元，根据庭审查明的事实，廖良干、龙小花实际支付的购房款共计为122587元（72587元＋50000元），与合同约定的总价款相差15431元。廖良干、龙小花认为其在与唐永成、何选花合伙建房期间的误工费已经抵扣了购房款10000元的意见，唐永成、何选花未予认可，廖良干、龙小花也未能提交其他证据印证，该意见不予认定，廖良干、龙小花至今尚欠唐永成、何选花的购房款为15431元。《合同》约定：“工程完工后支付5413元给甲方”、“其余款项等甲方代办好房产证后由乙方付清给甲方”，本案所涉房屋工程早已完工，故剩余购房款15413元，廖良干、龙小花应立即支付5413元，其余10000元应在本案所涉房屋产权证办理完毕之日支付。
二、唐永成、何选花是否应履行对廖良干、龙小花所购住房楼梯间外墙的粉刷义务。因双方签订《合同》时，涉案楼房已经基本竣工，廖良干、龙小花对所购买房屋楼梯间的外墙未粉刷的事实已经知晓，但双方当事人在《合同》中对此仍未进行约定，庭审中双方对此也不能达成补充协议，楼梯间外墙的粉刷是否系建设方必须进行的义务，没有交易习惯可供遵循，因此，廖良干、龙小花要求唐永成、何选花履行对廖良干、龙小花所购住房楼梯间外墙粉刷义务的诉讼请求，不予支持。
三、唐永成、何选花是否应补偿廖良干、龙小花安装铝合金玻璃窗的损失2160元。根据《合同》约定“现有做好的防盗窗乙方（廖良干、龙小花）负责，现做好的铝合金玻璃窗由甲方（唐永成、何选花）负责”，因双方签订《合同》时，廖良干、龙小花所购房屋除客厅铝合金玻璃窗未安装外，房间内的铝合金玻璃窗已经由唐永成、何选花安装，因此，根据上述约定，客厅铝合金玻璃窗的安装不属于由唐永成、何选花负责的范围，故廖良干、龙小花要求唐永成、何选花补偿安装铝合金玻璃窗的损失2160元的诉讼请求，不予支持。
四、廖良干、龙小花是否应支付唐永成、何选花水电开户费1720元。《合同》约定“交付房屋时水电进户”、“买分户表乙方（廖良干、龙小花）负责”，根据一般交易习惯，水电进户只是保证购房户入住时能使用水、电，水电开户费应由各住户负责，但本案唐永成、何选花是否为廖良干、龙小花垫付了水电开户费以及垫付了多少费用均未能提交证据证实，应承担举证不能的责任，故对唐永成、何选花要求廖良干、龙小花支付水电开户费1720元的反诉请求，不予支持；
五、廖良干、龙小花是否应支付唐永成、何选花增加的外墙瓷砖工程款3000元。《合同》虽对此未作约定，但根据双方当事人的庭审陈述，可以认定唐永成、何选花在建房施工过程中，经与廖良干、龙小花等购房户口头协商，约定由各购房户补偿唐永成、何选花增加的贴瓷砖工程款3000元，因此，唐永成、何选花要求廖良干、龙小花支付增加的外墙瓷砖工程款3000元的反诉请求，予以支持。
六、廖良干、龙小花是否应赔偿唐永成、何选花逾期付款违约金1541元。《合同》约定了乙方即廖良干、龙小花逾期付款需承担支付违约金的违约责任，但对违约金的计算方法和标准未进行约定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）规定“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”。因此，根据本案《合同》约定和本案唐永成、何选花所建房屋完工时间即2011年底等实际情况，确定按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准年利率6.65%加收30%即8.645%（折合成月利率为7.2‰），作为廖良干、龙小花应支付的逾期罚息利率标准，由廖良干、龙小花自2012年1月1日起至该5431元购房款付清为止，向唐永成、何选花支付逾期付款违约金［经计算至2014年8月1日，该违约金为1212.2元（5431×7.2‰×31月）］，故唐永成、何选花要求廖良干、龙小花赔偿逾期付款违约金1541元的诉讼请求，部分予以支持。
七、唐永成、何选花是否应为廖良干、龙小花办理所购房屋的所有权证及土地使用权证，办证费用应由谁承担。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖方应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。本案《合同》约定由唐永成、何选花代办房屋所有权证及土地使用权证。唐永成、何选花虽向廖良干、龙小花交付了房屋，但还应履行转移房屋所有权的义务即将原属于自己的房屋所有权转移给廖良干、龙小花所有，为廖良干、龙小花办理房屋所有权过户手续。因《合同》约定购房款不包括办证费用，故唐永成、何选花在履行房屋所有权及土地使用权过户义务时所产生的费用应由廖良干、龙小花负担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由唐永成、何选花在本判决生效后三日内，协助廖良干、龙小花办理位于会同县林城镇棕李村尖坡脚唐永成、何选花所有的自建房屋（权证号码000××××9147）第三层的房屋所有权证、土地使用权证的产权过户手续，办证费用由廖良干、龙小花负担；二、反诉被告廖良干、龙小花所欠反诉原告唐永成、何选花购房款15431元，其中的5431元，由反诉被告廖良干、龙小花于本判决生效之日支付给反诉原告唐永成、何选花，并自2012年1月1日起按照月利率标准为7.2‰支付逾期付款违约金，直至该5431元购房款付清为止。另10000元购房款在反诉原告唐永成、何选花协助反诉被告廖良干、龙小花办理上述第一项的房屋所有权证、土地使用权证完毕之日一次性付清；三、反诉被告廖良干、龙小花于本判决生效之日向反诉原告唐永成、何选花支付增加的房屋外墙面瓷砖工程款3000元；四、驳回廖良干、龙小花的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告唐永成、何选花的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3103元，由廖良干、龙小花负担503元，唐永成、何选花负担2600元。反诉案件受理费171元，由反诉原告唐永成、何选花负担51元，反诉被告廖良干、龙小花负担120元。
宣判后，唐永成、何选花不服，向本院提起上诉称：1、《集资建房过渡合同》无效。本案中，被上诉人不是安置地的安置对象，故不可能享有安置地，对安置地上建的安置房也是不享有所有权的。上诉人与被上诉人签订的《集资建房过渡合同》中约定上诉人与被上诉人集资建房，被上诉人享有三楼房屋的所有权明显违反了法律的强制性规定即安置地的享有对象超出了法律规定的范围，故该合同是无效的，不成立的。2、未取得产权证的安置房不得对外出售。本案中，即使承认《集资建房过渡合同》是所谓的《房屋买卖合同》，该合同也是无效的。上诉人在2012年3月办理了出让国有建设用地使用权初始登记，但在2012年3月9日就与被上诉人签订了《集资建房过渡合同》，也就是说上诉人是在未取得安置房所有权的情况下与被上诉人签订了合同，这是违反法律规定的，该合同也是无效的。同时上诉人私自进行房屋建造后出售也是违反法律规定的，故《集资建房过渡合同》的标的物和建造主体都是不合法的，该合同本身是无效的。综上所述，双方签订的《集资建房过渡合同》无效，被上诉人应返还上诉人的房屋，上诉人则应返还被上诉人已缴纳的购房款。一审判决事实不清，处理错误，请二审法院依法改判。
被上诉人廖良干、龙小花答辩称：上诉人的上诉理由完全不能成立，理由：一是被上诉人虽然不是安置地的安置对象，但是上诉人预收了被上诉人等四户购房户每户6000元共计24000元的土地转让金，并按照法律的程序，向会同县国土资源局缴纳了土地出让金，会同县国土资源局依法已将上诉人的土地变更登记为可转让土地；二是2012年3月9日，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，虽然上诉人当时没有取得房屋产权证，但是上诉人在同年底已办理并取得了被上诉人所购房屋等7套住房的总的房屋产权证。综上所述，双方所签订的合同合法有效，且已实际履行，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审补充查明：2014年4月27日上诉人唐永成、何选花在对被上诉人廖良干、龙小花提起的《民事反诉状》中请求判令廖良干、龙小花支付拖欠的房（屋）价款15413元。唐永成、何选花在反诉状的事实理由部分承认廖良干、龙小花已付的购房款为122587元，尚欠15413元；上诉人唐永成、何选花于2012年12月27日办理了争议房屋整栋楼七套房屋的房屋产权初始登记，房屋产权证号为00××47，房产产别为私有房产，产权为自建。2012年3月20日会国用（2012）第出80号《土地登记审批表》载明：何选花取得争议房屋土地使用面积79平方米。土地的权属性质为国有建设用地使用权，使用期限为70年，使用权类型为出让，用途为城镇住宅用地，取得该土地的价格为20664元。为了和谐解决双方纠纷，2014年10月14日本院组织双方对本案进行了调解，因上诉人唐永成、何选花不同意法院调解方案，故双方未能达成一致意见。二审查明的其余事实与一审一致，二审中，双方当事人均未提交新的证据。
以上事实有原审所列证据以及二审公开开庭笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案系一起因房屋买卖引发的合同纠纷。本案二审中的争议焦点为2012年3月9日上诉人唐永成、何选花与被上诉人廖良干、龙小花所签订的《集资建房过渡合同》的效力问题。经审查2012年3月9日上诉人唐永成、何选花与被上诉人廖良干、龙小花所签订的《集资建房过渡合同》，本院认为这份合同虽然名为集资建房过渡合同但实质为房屋买卖合同，一审法院定性正确，本院予以维持。合同系双方真实意思表示，且内容并不违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同全面履行各自的义务。上诉人唐永成、何选花上诉认为被上诉人廖良干、龙小花不是安置地的安置对象，故不可能享有安置地，对安置地上建的安置房也是不享有所有权的。本院认为被上诉人廖良干、龙小花虽然不是安置地的安置对象，但法律并不禁止非安置对象从安置对象手中购买房屋的权利。被上诉人廖良干、龙小花以138000元的价格从房屋所有权人即上诉人唐永成、何选花处购买该栋房屋的第三层并不违反国家法律的强制性规定，因此该房屋买卖合同双方的主体资格合法。上诉人唐永成、何选花上诉认为未取得产权证的安置房不得对外出售，即使承认《集资建房过渡合同》是所谓的《房屋买卖合同》，该合同也是无效的。本院认为尽管上诉人唐永成、何选花于2012年3月20日才办理好会国用（2012）第出80号的土地出让手续，2012年12月才办理好房屋产权证的总证，取得物权。从时间上来看确实后于双方签订合同的时间2012年3月9日，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，上诉人在合同签订后已取得该栋房屋的所有权，因此上诉人的该上诉理由并不能导致该合同的无效。从双方实际履行合同的情况来看，双方签订合同后，秉着诚实信用的原则，上诉人唐永成、何选花履行了交房义务并办理好了整栋房屋的所有权和土地所有权手续，被上诉人廖良干、龙小花于2012年8月已入住所购买的房屋至今。上诉人唐永成、何选花在反诉状中承认被上诉人廖良干、龙小花已实际交购房款为122587元，尚欠15413元。合同是双方真实意思的表示且双方已实际履行了合同的大部分义务，因此双方应继续将合同履行完毕。一审判决认定合同有效且对双方争议的处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人唐永成、何选花的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3103元，由上诉人唐永成、何选花负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 荣
审判员 李东恒
审判员 舒易成
二〇一四年十一月二十四日
书记员 向玉兰
附相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。