江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第02071号
上诉人（原审被告）祁某。
被上诉人（原审原告）葛某。
上诉人祁某因与被上诉人葛某房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第02890号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月26日进行公开开庭审理，上诉人祁某、被上诉人葛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
葛某在原审中诉称：2011年3月15日，将其名下位于原新浦区（现海州区）世贸广场第9-125号门面房出租给案外人屠某，双方签订租赁合同一份，约定租期为2011年3月15日至2014年3月15日，租金为每半年支付一次，第一年为35000元，以后每年递增5000元，租金提前三天支付。2012年3月，经葛某同意，案外人屠某将该房屋转租给祁某，祁某按照葛某与屠某的合同约定履行合同，但截止2013年3月15日，祁某尚欠15000元房租未付，为此，葛某于2013年12月底口头通知祁某合同届满后将不再续签该门面房租赁合同，留作自用。2014年3月15日后，葛某多次找祁某要求支付拖欠租金并腾退房屋，至今未果，诉至法院，请求判决：1、解除葛某、祁某双方签订的租赁合同；2、祁某立即腾退房屋；3、支付拖欠租金及房屋使用费；4、按照合同约定承担水电费及物业管理费；5、祁某承担本案诉讼费用。
祁某在原审中辩称：1、2012年其从屠某处转租葛某位于汇金广场的房屋，当时双方约定葛某与屠某合同到期后，葛某再给祁某续租3-5年，但合同期满后葛某拿出自己拟订的房屋租赁合同，祁某认为双方应当签署房管局提供的格式合同并备案，双方未能协商一致，至今未签署续租合同。2、祁某认为，合同届满后，其继续使用房屋，双方租赁合同继续有效，葛某向法院起诉要求收回房屋，构成违约。3、同意葛某收回房屋，但葛某应赔偿祁某损失252225元。4、祁某不欠葛某房租。综上，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明：2011年3月15日，葛某与案外人屠某签订《房屋租赁合同》，双方约定葛某将其所有的位于连云港市海州区汇金世贸广场第9-125号门面房出租给屠某，租赁期限为2011年3月15日至2014年3月15日，年租金为35000元，以后每年递增5000元，付款方式为提前三天每半年支付一次；承租方负担承租开业后的卫生费、管理费、保安费、水电费等与营业有关的费用。2012年5月14日，屠某与祁某达成《转让协议》，协议载明：“甲（屠某）乙（祁某）经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将位于连云港市新浦区（现海州区）汇金路9-123、124、125号店铺转让给乙方使用，建筑面积560平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让后乙方同意代替甲方向丙方（房东）履行原有店铺租赁合同中所规定的条款。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有的设备及经营用品全部归乙方所有。四、乙方须一次性付清转让费。乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后所产生的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。”葛某于2012年9月10日作为合同丙方（房东）在合同上签字确认。双方在履行合同过程中，葛某将水电费的付款方式由先消费再付费变更为先付费后消费。
祁某承租葛某房屋后租金支付情况为：1、2012年9月26日，葛某出具收条载明：“收到本人汇金门面房上半年房租贰万元整。”2、2013年4月26日，葛某出具收条载明：“收到汇金本人门面房租金2013年3月15日至本年9月15日半年人民币贰万贰仟伍佰元，之前房租已付。”3、2014年1月23日，葛某出具收条载明：“收小齐（祁）交房租柒仟伍佰元整，尚欠壹万伍仟元整未付。”4、2014年5月6日，葛某出具收条载明：“今收到齐（祁）德萍房租壹万伍仟元整（￥15000元），此款为2014年3月15日之前。”2014年5月7日，祁某出具声明载明：“因本人不慎将葛某2014年5月6日打的收到祁某汇金房租（9-125#）壹万伍仟元整（15000），特此声明作废。”5、2014年7月1日，祁某通过银行转账方式向葛某支付租金2500元。
合同届满后，葛某、祁某因故未能就房屋续租达成合意，葛某诉至法院要求解除合同，祁某于2014年7月9日收到葛某起诉状。
原审法院认为：葛某与案外人屠某签订的《房屋租赁合同》、葛某、屠某与祁某签订的《转让协议》系合同当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。三方的《转让协议》确定屠某将其在《房屋租赁合同》中的权利义务转移至祁某，该房屋租赁合同对祁某有约束力，祁某应按照合同约定履行合同义务。合同到期后，葛某、祁某未就房屋续租事宜达成一致并签订合同，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，葛某可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知祁某。本案中，葛某起诉前多次要求祁某返还房屋，起诉后，祁某于2014年7月9日收到葛某起诉状，此时祁某已知晓葛某要求解除合同，双方租赁合同此时解除。
关于租金问题，祁某举证2014年5月6日葛某收条，证明葛某收到租金15000元，但葛某举证的祁某于2014年5月7日的声明，确定2014年5月6日收条已作废，葛某并未收取祁某租金15000元。祁某欠付葛某租金情况为2013年9月15日至2014年3月15日为12500元（按15000元-2500元计算）；按照双方约定，租金每年递增5000元，故2014年3月16日至2014年7月9日的租金为15753.42元（按50000元／年÷365天×115天计算）。双方合同解除后，祁某应返还葛某房屋，房屋实际返还之前，祁某应按照原合同对租金的约定支付占有使用费。关于涉案房屋的水电费及物业管理费，合同约定应由承租方负担，祁某应承担上述费用，如祁某腾退房屋后未承担上述费用，葛某垫付后可向祁某主张权利。综上，原审法院遂判决：一、葛某与祁某之间的房屋租赁合同于2014年7月9日解除。二、祁某于判决生效后十日内一次性给付葛某租金28253.42元（12500元＋15753.42元）。三、祁某于判决生效后十日内返还葛某位于连云港市海州区汇金世贸广场汇金路9号9-125号门面并支付占用房屋期间的占有使用费（按照原合同约定租金自2014年7月10日起计算至实际返还房屋时止）。四、驳回葛某其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费550元（葛某已预交），由葛某负担50元，祁某负担500元，祁某负担部分于给付上述款项时一并给付葛某。
上诉人祁某不服原审判决上诉称：1、上诉人出具的声明与收条无法确定是同一张。因主体内容不一致，不能确定。2、在合同履行中，被上诉人有严重的违约行为，因出租房不能正常使用，被上诉人不履行约定中的出租人义务，给承租人带来极大的经济损失，不能使用的房屋不应支付房租。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，不应一次性给付被上诉人期满后的租金28253.42元。3、上诉人接到起诉书之前（2014年7月2日），从未接到被上诉人收回房屋的消息、电话、书面的通知。在合同将满时经被上诉人同意在其出租房所维修及装修的费用应由被上诉人承担，并且要求其赔偿相应的经济损失。上诉人在答辩时多次提到被上诉人的违约行为并出具相应证据，法庭不采纳。被上诉人违背道德诚信，隐瞒事实，侵犯上诉人合法权益。请求二审法院依法查清事实撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，请求二审法院判决被上诉人违约行为造成上诉人损失20万元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人葛某答辩称：1、上诉人应说明出具声明与收条不一致的理由。2、房子是新房子，没有问题，无需维修，上诉人从2012年3月认可该房屋内外结构后接手房屋进行营业使用。3、合同约定是租金提前3天支付半年租金，上诉人的付款都没有按照合同约定的“租金提前三天支付”。在每次要款过程中，屡次遭到拒绝，都是说没钱。是上诉人违约，不是被上诉人违约。因为上诉人屡次违约，一直到2014年3月，之前还欠15000元租金。
二审中，上诉人祁某提供以下证据：
1、收条一张。证明2014年5月14日被上诉人葛某收到租金7500元，其按期交房租，被上诉人讲其2014年3月15日后不交房租不是事实。这7500元是预付2014年5月14日以后的房租，即2014年5月14日到2014年11月份的房租。根据2012年转让协议，上诉人是2012年5月14号转来的房子，转来之前的房租不应该由其支付。
2、收据2张（材料费收据4580元，安装费收据2780元）。证明转让过来是三间门面，生意不好换到现在这一间，房间没有楼梯不能正常使用，通知被上诉人未得到理睬，自己安装房屋楼梯花费7360元。
3、水费发票2张和农业银行3000元转账单。证明其和隔壁房主2013年11月终止合同，此时对方有理由不让其用原有楼梯。
4、房屋装修照片18张。证明被上诉人违约，给上诉人造成经济损失。
5、房屋交接申请。证明2014年7月26日主动要求交接房子，但没有人回应。
被上诉人葛某对上述证据的质证意见为：1、对证据1认可收条真实性，但认为上诉人2012年接收房子以来所有的收条累计在一起，到2014年3月还欠其12500元。2014年5月收到7500元后，祁某仍欠其房租。这笔钱是3月15日以前的租金，由于前面的账没有付清，其当然不会再租房子给祁某。2、对证据2，认为上诉人从2012年开始认可房子现状并承租，租房子之前没有说没有楼梯不租。上诉人把别人家的房子退了，就应该承担这个后果。她退掉隔壁的房子其也不知道，隔壁是在2014年5月封了墙不能走楼梯。上诉人装楼梯其不知道，那个时候他们之间的合同已经没有了。3、对证据3，认为这是上诉人和隔壁房主之间的事情，终止合同其不知道，隔壁房主提供15年楼梯使用其不知情。4、对证据4，认为从2012年出租房子一直到合同期满都是正常使用，之后在没有协议的情况下上诉人擅自在房子内为自己营业使用的一切装修行为是她个人行为，在2011年其和屠有上签订的合同中就有一条“所有房屋的装修由乙方负责”，上诉人的装修不在其负责之内，且其与上诉人在2014年3月15日之后无合同。5、对证据5，认为没有看到，而且在一审庭审时，上诉人要求给其25万才会交回涉案房屋。
被上诉人葛某二审未提供新证据。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，2014年5月14日，被上诉人葛某出具收条载明：今收到汇金门面房租金柒仟伍佰元整（7500元）。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，涉案房屋租赁合同到期后，祁某与葛某未就房屋续租事宜达成一致，双方租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，出租人葛某可以在合理期限之前通知祁某解除涉案租赁合同，祁某二审时明确同意解除租赁合同并退出涉案租赁房屋，故一审法院以祁某收到起诉状的时间，认定房屋租赁合同解除，判令祁某在判决生效后十日内返还涉案房屋，符合法律规定，本院予以确认。
关于祁某所欠租金数额问题，本院认为，根据祁某提供的2013年4月26日，葛某出具收条载明：“收到汇金本人门面房租金2013年3月15日至本年9月15日半年人民币贰万贰仟伍佰元，之前房租已付”内容，双方2013年9月15日之前房租已交清。2013年9月15日之后的房租，根据双方合同约定，祁某应提前三天每半年支付一次，根据祁某提供的此后收条看，2014年1月23日葛某出具的收条“收小齐（祁）交房租柒仟伍佰元整，尚欠壹万伍仟元整未付”内容，在没有相反证据证明的情况下，该笔款项应为2013年9月15日至2014年3月15日房租中的一部分。2014年7月1日，祁某通过银行转账方式向葛某支付租金2500元，亦应先弥补2013年9月15日至2014年3月15日的房租，一审法院根据当时的证据认定祁某欠葛某租金为2013年9月15日至2014年3月15日为12500元（按15000元-2500元计算），并无错误。但根据二审庭审中祁某新提供的葛某2014年5月14日出具的收条，可以证明在2014年5月14日葛某收到祁某租金7500元，应在一审认定的祁某所欠12500元租金中扣除，即祁某欠葛某租金为2013年9月15日至2014年3月15日为5000元（按15000元-2500元-7500元计算）。2014年3月16日之后一年内的不定期租赁期间的租金，按照“租赁期限为2011年3月15日至2014年3月15日，年租金为35000元，以后每年递增5000元”约定，年租金应为50000元。一审法院认定2014年3月16日至2014年7月9日的租金为15753.42元（按50000元／年÷365天×115天计算）并无不当，本院予以确认。涉案合同解除后，祁某应返还涉案房屋，一审法院判决在涉案房屋实际返还之前，祁某按照原合同对租金的约定支付占有使用费并无不当，本院予以确认。
关于祁某上诉称葛某举证的2014年5月7日祁某的声明，不能证明声明作废的收条就是祁某举证的2014年5月6日葛某出具的15000元收条，本院认为，祁某2014年5月7日的声明载明收条时间为2014年5月6日、收条署名人葛某、收条价款15000元、收条事项为房租，与祁某举证的2014年5月6日葛某署名的15000元收条完全吻合，在祁某无相反证据证明的情况下，一审认定涉案署名为葛某的2014年5月6日收条作废，葛某未收取所涉15000元租金并无不当，本院对祁某该上诉理由不予确认。
关于祁某上诉称葛某存在严重违约行为，请求判令葛某赔偿其损失20万元的问题，鉴于祁某对其主张在一审时未提起反诉，一审法院对其相关抗辩未予确认，本院不予理涉，祁某可另行主张权利。
综上所述，祁某的上诉请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第02890号民事判决第（一）、（三）、（四）项；
二、撤销连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第02890号民事判决第（二）项；
三、祁某于本判决生效后十日内一次性给付葛某租金20753.42元（5000元＋15753.42元）。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费550元（葛某已预交），由葛某负担100元，祁某负担450元，祁某负担部分于给付上述款项时一并给付葛某。
二审案件受理费550元，由祁某负担400元，葛某负担150元。（二审案件受理费祁某已预交，葛某负担的诉讼费用在祁某给付的上述款项中予以扣除）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李青春
代理审判员 曹守军
代理审判员 黎乃忠
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 金 琳
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。