江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初1321号
原告：南京我德广告传媒实业有限公司，住所地本市鼓楼区大方巷11号，实际经营地本市鼓楼区湖南路4-5号。
法定代表人：QingQingZhu（××），该公司总经理。
委托诉讼代理人：张天涯，江苏致邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚嘉，江苏致邦律师事务所实习律师。
被告：南京市鼓楼区糖烟酒公司，住所地本市鼓楼区湖北路90号五楼。
法定代表人：彭荣亮，该公司经理。
委托诉讼代理人：张向荣，江苏同帆律师事务所律师。
第三人：南京湖南路山西路地区管理委员会，住所地本市鼓楼区湖北路90号。
法定代表人：曹伟，该委员会主任。
委托诉讼代理人：王国培，江苏金大律师事务所律师。
原告南京我德广告传媒实业有限公司（以下简称我德公司）与被告南京市鼓楼区糖烟酒公司（以下简称糖烟酒公司）、第三人南京湖南路山西路地区管理委员会（以下简称湖南路管委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告我德公司的委托诉讼代理人张天涯、姚嘉，被告糖烟酒公司的法定代表人彭荣亮、委托诉讼代理人张向荣，以及第三人湖南路管委会的委托诉讼代理人王国培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告我德公司向本院提出诉讼请求：被告向原告交还本市湖北路90号5楼房屋，并支付逾期交还房屋的使用费及违约金128436元（房屋使用费从2015年3月1日起，暂计算至2016年1月28日，房屋使用费计算至其实际搬离之日止）。事实和理由：原告从第三人处承租了包括本市湖北路90号5楼在内的有关房屋，并享有转租权，后原、被告双方签订了《房屋租赁协议》，约定原告将本市湖北路90号5楼房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，房屋租期为3年，自2012年3月1日至2015年2月28日，房屋面积为278平方米，租金为3892元/月，租赁期满被告应无条件让出承租房屋，否则被告同意按租金三倍标准折算，承担逾期让房期间的违约金及房屋使用费等等。2015年2月28日租赁合同期满之后，双方未能就合同续签达成协议，原告多次要求被告迁出并交还房屋，但被告一直不予理睬，非法占用该房屋，严重侵害了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告糖烟酒公司辩称，1.涉案房屋的所有权人即第三人的前身是本市鼓楼区商业网点办公室，其与被告的前身原先同为本市鼓楼区原商业局下属单位，自成立之日起一直在一起办公，政企分开改革过程中虽将涉案房屋产权登记在第三人名下，但被告对原办公用房仍然延用公房租赁的办法并使用至今，从双方租赁关系历史来看，被告的承租权是历史形成的，不适用现行商业房屋租赁的规定，应适用政策性法律法规。2.1989年涉案房屋建成后被告就开始作为办公使用至今，该房屋是办公用房而不是商铺，被告在合同期满后主动要求支付原告房租，但原告提供的帐号错误，导致被告无法支付房租，对此被告并不存在违约行为，被告现在仍同意按照原租金标准支付。3.原告起诉被告的依据，是其与第三人签订的租期为15年的合同，该合同涉嫌危害国家、集体利益，其合法性有待确定，应予审查。4.原、被告约定的房屋租金标准为3892元/月，逾期支付的租金仅为4万余元，而原告主张的违约金超过本金的三倍，高达十几万元，违反了违约金不得过高的法律规定，且合同是原告提供的格式合同，被告并没有同意，原告仅是第三人的代理人，无权改变第三人与被告之间系政策性租赁关系的现状，无权约定损害国企利益、违背交易习惯的高额违约金，该条款应属无效。5.原告应当尊重历史，被告不同意改变房屋租金标准，被告可以向第三人交付政策性租赁房屋租金。被告有能力随时支付该租金，但不同意解除合同。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人湖南路管委会述称，1.第三人与原告签订的房屋租赁合同约定的租期自2008年11月10日至2023年11月9日，原告有转租权利，该合同合法有效，不存在被告所称的无效情形。2.2016年6月被告曾单方面向第三人支付租金4万元，由于第三人没有权利收取该租金，故在核实之后已经将该款项退还被告。3.在原、被告签订租赁合同之前，被告曾与第三人订立过房屋租赁合同，但双方之间系商业租赁关系，并非被告所称的政策性公房租赁。4.原、被告之间已签订两个三年期的租赁合同，双方之间的房屋租赁纠纷与第三人无关。被告现在经营确实困难，但从法律上分析，与本案的处理并无关联，建议原告尽量考虑被告困难情况，协商解决争议。
本院经审理认定事实如下：本市鼓楼区湖北路90号房屋（丘号为047077IV，包括建筑面积为1539.62平方米的六层办公房屋，以及207.03平方米的商业用房）登记所有权人原为南京市鼓楼区商业网点开发经营服务公司，该公司后变更为南京湖南路山西路地区建设管理服务中心（以下简称湖南路服务中心），系第三人湖南路管委会的下属单位，涉案房屋（建筑面积约278平方米）即位于上述房屋内的5楼，被告曾在其中4楼、6楼办公，后调至5楼涉案房屋内办公至今。
2006年9月1日湖南路服务中心（甲方）曾与被告（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方同意将本市湖北路90号办公房屋租给乙方办公，租期为1年，自2006年9月1日至2007年8月31日，每平方米每月租金为14元，每月租金为3225.6元，房租每半年交纳一次，在首月3号之前交给甲方等等。到期后，双方继续履行租赁合同。
2008年11月第三人与原告签订了一份《商铺租赁合同》，约定第三人将涉案房屋在内的有关商铺租赁给原告经营管理，原告可以自己名义对外租赁或自营，租赁期限15年，自2008年11月10日至2023年11月9日，第一年租金180万元，以后逐年递增等等。
原告整体承租有关商铺后，与被告等原承租人又分别另行签订了转租合同。2009年5月15日原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将本市湖北路90号5楼房屋（建筑面积为278平方米）租赁给乙方办公，租期三年，自2009年3月1日至2012年2月29日，每平方米月租金为14元，每月租金为3892元等等。
上述合同期满后，原、被告双方再次签订了一份《房屋租赁协议》，内容与前一份合同基本相同，约定租期仍为三年，自2012年3月1日至2015年2月28日，月租金仍为3892元，房租每半年交纳一次，由乙方在每半年首月3号之前交付甲方；乙方租用期间必须按时交纳房租，如不能按时交纳房租，应视为违约，甲方有权解除合同或要求乙方承担滞纳金，逾期交纳房租，每逾期一日按应交租金总额的1.5‰承担滞纳金；若乙方在租赁期满前三个月不向甲方讲明是否续租，则视为乙方不要求续租，乙方不能按时让出房屋，则按原租金标准的三倍进行折算，承担逾期让房期间的违约金（房屋使用费）；合同期满，双方协商续约的，尊重历史房租适当增加等等。
上述合同签订后，被告缴纳了2015年3月1日之前合同期内的房屋租金。合同期满之后，原、被告双方就租金标准是否增加等相关问题产生争议，致未能续签合同。被告一直使用涉案房屋至今。
2015年12月2日原告向被告发出一份《通知函》，称租期届满后，被告既未与原告续签租赁协议，也未交还房屋，已构成严重违约，按照合同约定，被告应自2015年3月1日起按原租金标准的三倍承担逾期让房期间的违约金，如果被告在收函后5个工作日内未与原告联系或者未能就续租达成一致，则被告应在收到本函件后7个工作日内迁出该房屋，并支付合同期满至交还房屋之日的违约金等等。
被告在收到上述《通知函》后，于2015年12月7日向原告发出一份《回函》，表示愿意续租，对月租金每平方米14元没有异议，之前两次合同都是三年，双方就租赁期限尚未达成一致，希望早日签订合同等等。
2015年12月14日原告向被告发出另一份《通知函》，称同意按照租金标准14元/平方米/月计算，租期为一年，自2015年3月1日至2016年2月29日，如果被告在收函后5个工作日内未能就续租达成一致并签订新的租赁协议，则原告将收回房屋，被告应在收到本函件后7个工作日内迁出该房屋，并支付合同期满至交还房屋之日的违约金等等。
此后，原、被告双方仍未就租赁期限等续租事项达成协议，致未能续签租赁合同。2016年2月原告诉至本院，要求判如所请。
审理中，本院依法追加第三人参加诉讼。第三人明确表示本案房屋租赁并非公房租赁，应按照商业租赁处理等等。对于2016年6月被告直接向第三人交纳的46704元房租，第三人经核实后已于2016年8月退回被告。被告表示已经收到该款，但坚持认为本案租赁合同应系政策性公房租赁关系。
对于原告主张按租金标准三倍计算违约金，被告认为约定过高，申请调低。被告另提供其企业会计报表等资料，主张其作为国企现在经营困难，要求按照原租金标准继续承租涉案房屋，对于原告主张的原租金标准范围内的房屋使用费，被告同意随时交纳，但不同意解除合同及交还房屋。
原告表示如果按照年租金8万元的标准，原告同意与被告续签租赁合同，但不同意被告按原租金标准续签合同。
因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《商铺租赁合同书》、《房屋租赁协议》、《通知函》、回函、退款凭证以及本院开庭笔录等予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告自第三人承租有关商铺后，将涉案房屋转租给原告使用，原、被告为此签订的两期《房屋租赁协议》，双方意思表示真实，该转租合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，第三人对此认可无异议，故该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。
关于合同性质问题。根据原、被告双方签订的两期《房屋租赁协议》以及第三人当庭陈述等有关证据，可以认定该合同系原、被告双方作为平等民事主体之间所订立的商业租赁合同，并非被告抗辩的政策性公房租赁关系，由于被告对其主张未提供充分的证据证明，本院对被告上述抗辩理由不予采信。
关于合同期满后的履行问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据原、被告双方签订的第二期《房屋租赁协议》，该合同于2015年2月28日期限届满，由于此后双方未续签合同，被告继续使用涉案房屋，而原告未在合理期限内提出异议，故双方在2015年3月1日之后形成不定期租赁关系。
根据法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告曾于2015年12月2日、12月14日两次发函，要求被告在5个工作日内续签合同，否则将收回房屋并要求被告在收函后7个工作日内交还房屋，应视为行使法律规定的任意解除权，由于原、被告双方未能如期签订续租合同，原告已在合理期限之前通知被告，故双方之间的不定期租赁关系自2015年12月22日起解除。原告要求被告在合理期限内返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张的房屋占有使用费及违约金问题。根据前述分析，在不定期租赁关系解除之前，原租赁合同继续有效，故被告应当按照原合同约定的租金标准（即月租金标准为3892元）向原告支付2015年12月21日之前的租金，在2015年12月22日之后，被告则应当支付原告合理的房屋占有使用费损失。在不定期租赁关系存续期间，由于被告未按照约定的在每半年首月3号之前交纳房租，在不定期房屋租赁关系解除后不能按时让出房屋，均已构成违约，故应当按照合同约定承担相应的违约责任。
根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告要求被告按照合同约定的三倍租金标准承担违约责任，由于原告未提供证据证明其实际损失具体数额，而该违约责任的约定与实际损失相比确属过高，现被告申请进行调整，故本院结合原合同约定的租金标准、双方往来书函中的意见、涉案房屋性质、当地房屋租金水平、被告履约能力、被告违约情形等相关因素，对被告应当支付的房屋占有使用费以及违约金标准予以酌情调整。
本案中，被告应支付原告2015年3月1日至12月21日的拖欠租金共计37752元（=23352+14400），根据前述分析，本院酌定被告按照每日260元（=3892×2÷30）的标准，向原告支付自2015年12月22日至实际腾空交付涉案房屋期间的房屋占有使用费。被告在不定期租赁期间因拖欠支付租金而应当支付的违约金，即自2015年3月4日至2015年9月3日期间应以23352元（=3892元×6）为基数，按每日万分之二点五的标准计算；自2015年9月4日至2015年12月21日期间，应以14400元（=3892元×3.7）为基数，按每日万分之二点五的标准计算；2015年12月22日起，被告应当支付的违约金，以应当支付的房屋占有使用费为基数，自2015年12月22日起按照每日万分之二点五的标准，计算至实际交房之日。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告南京市鼓楼区糖烟酒公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，将本市湖北路90号5楼租赁房屋腾空并交还原告南京我德广告传媒实业有限公司；
二、被告南京市鼓楼区糖烟酒公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，一次性给付原告南京我德广告传媒实业有限公司2015年3月1日至2015年12月21日期间拖欠的租金共计37752元；并应按照每日260元的标准，向原告南京我德广告传媒实业有限公司支付自2015年12月22日至实际腾空交付涉案房屋之前的相应房屋占有使用费；
三、被告南京市鼓楼区糖烟酒公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，一次性给付原告南京我德广告传媒实业有限公司如下违约金：1.2015年3月4日至2015年9月3日期间以23352元为基数，按每日万分之二点五的标准计算；2.2015年9月4日至2015年12月21日期间，以14400元为基数，按每日万分之二点五的标准计算；3.2015年12月22日起，以应当支付的房屋占有使用费为基数，按照每日万分之二点五的标准，计算至实际交房之日；
四、驳回原告南京我德广告传媒实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2869元，由原告南京我德广告传媒实业有限公司负担869元，被告南京市鼓楼区糖烟酒公司负担2000元（此款原告已预付，被告在给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
人民陪审员 郭建萍
人民陪审员 吕琳华
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 汪慧娣