上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初18558号原告(反诉被告)：杨浩良，男，1947年2月27日生，汉族，住上海市静安区。被告(反诉原告)：项玉虹，女，1982年12月24日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)杨浩良与被告(反诉原告)项玉虹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨浩良、被告(反诉原告)项玉虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)杨浩良向本院提出诉讼请求：1、要求项玉虹支付房价欠款人民币2万元；2、要求项玉虹退还提前入户的2016年最后两个月的物业管理费80.75元；3、要求项玉虹支付逾期付款违约金，按2万元的日万分之五，从2017年3月12日计算至判决生效之日止。事实和理由：2016年11月2日，杨浩良与项玉虹经中介公司居间介绍，签订了房屋买卖合同，由杨浩良将上海市宝山区顾陈路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给项玉虹。嗣后，项玉虹陆续付款198万元。且应其要求，杨浩良提前将房屋交付给了项玉虹使用，但项玉虹未结清相关费用，杨浩良多付了2个月的物业管理费。截至目前，项玉虹还剩余2万元房款一直未付，经催讨多次无果，故杨浩良提出上述诉讼请求。被告(反诉被告)项玉虹反诉并辩称，对双方签订的房屋买卖合同，已付款等都没有异议。杨浩良恶意隐瞒系争房屋存在问题是导致尾款至今未支付的原因。其出售房屋时门窗都已拆卸，大量废旧物品及垃圾堆积屋内，卫生间有凿痕，阳台被打通，而杨浩良因家庭纠纷导致系争房屋被空置多年，且因房屋没有门窗，雨水长期渗入屋内致使楼下201室业主家天花板大面积受损，卫生间的管道严重腐蚀无法正常使用。项玉虹为了对系争房屋重新装修，与物业公司及楼下业主多次沟通并支出了相关的费用。故提出如下反诉请求：1、要求杨浩良支付维修下水道费用650元；2、要求杨浩良支付清理房屋内垃圾费用200元；3、要求杨浩良支付项玉虹处理纠纷所产生的误工费172.41元；4、要求杨浩良支付2017年1月1日至2017年3月10日止的物业管理费132元。原告(反诉被告)杨浩良针对反诉辩称，项玉虹在购买系争房屋时也是查看过房屋的，对房屋现状也是明知的。下水道是好的，不同意诉请1。杨浩良已经付了100元给物业去清理垃圾，对于项玉虹又付了200元，杨浩良不清楚亦不认可。对误工费也不认可，不同意支付。对于物业费，2016年11月2日双方就办理了交房，此后发生的物业费都应该由项玉虹承担。本院经审理认定事实如下：2016年11月2日，项玉虹(买受方，乙方)与杨浩良(出卖方，甲方)就系争房屋签订上海市房地产买卖居间协议及房屋买卖协议，约定，总房价款为200万元，其他约定：签订买卖合同乙方支付首付当日，甲方将房屋交付于乙方。2016年11月12日，双方签订了上海市房地产买卖合同。第四条，甲乙双方同意，甲方于_年_月_日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的_日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后，签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。补充条款(一)中三、关于交房的约定：1、甲方于乙方付清全部首付款当日，将该房屋钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气……等使用费用进行结算，乙方对房屋及其装饰、设备进行检查，交付完成的标志为双方签署房屋交接书；……4、甲方须保证交房时本合同附件二中所列之该房屋内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅。附件三付款协议，……第五笔房款，在办妥房屋交付当日，乙方向甲方支付房款2万元整。附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。2017年3月2日，项玉虹经核准登记为系争房屋的不动产权利人。另查明，杨浩良付清了系争房屋从2015年1月1日至2016年12月31日止的物业管理费969元。审理中，杨浩良表示系争房屋无窗无大门，双方签订买卖合同时约定在支付首付款当日交房，杨浩良也同意项玉虹在2016年11月2日使用房屋，所以11月2日杨浩良已经交房。项玉虹表示杨浩良称可以随时使用房屋，于是2016年11月2日签订完居间协议及买卖合同之后，项玉虹就去系争房屋内查看，但听到小区的人说杨浩良有家庭纠纷，认为双方应办理正式的交接手续，所以又约了杨浩良在2016年11月25日去物业公司办理了正式的房屋交接手续。当天物业公司说杨浩良与2楼有纠纷，下水道也漏水。杨浩良表示在2016年11月25日确实与项玉虹去了物业公司办理了物业交接手续，但当时物业公司并没有提到下水道漏水的问题。审理中，项玉虹提供：1、物业维修下水管道证明及收据，证明了维修管道花费了650元；2、物业公司证明，证明了杨浩良支付的100元垃圾清运费不够，垃圾还未清理完；3、误工费通知，证明了误工费损失；4、电费过户申请单、水费发票，证明杨浩良没有配合更名及结清所欠费用；5、陈展德承诺书，其系项玉虹丈夫，因杨浩良与201室有纠纷，故承诺暂不支付2万元尾款，等待纠纷解决；6、上海市家庭居室装饰装修施工合同，证明了被告于2017年4月开始装修，之前房屋都空关；7、项玉虹与201室业主微信记录及与中介微信记录，证明2016年11月与中介及楼下业主就房屋漏水问题进行沟通。杨浩良表示对证据1真实性没有异议，应该由项玉虹承担；对证据2不予认可，项玉虹装修也会产生垃圾，不能全部算到杨浩良身上。对证据3真实性不予认可。对证据4，真实性没有异议，确实没有去办理过户。对证据5至证据7，杨浩良均不清楚。另，项玉虹申请陈琪作为证人出庭作证。陈琪表示其是系争房屋所在小区的物业公司经理。最早杨浩良打算装修系争房屋，但因家庭矛盾一直没有装修，而房屋的门、窗都已拆除，也没有人住。到了下雨天，房屋一直进水，物业公司还去特意做了防水处理。在项玉虹购买之前，系争房屋就一直存在漏水，物业公司也找杨浩良要进行维修，但是杨浩良不予理睬。楼下201室业主从一开始漏水就找过杨浩良，一直无法协商成，但201室业主也没有就此事起诉过。之后项玉虹购买系争房屋后要装修，201室业主进行阻挠，后经过协商，物业公司表示项玉虹还留有2万元尾款未付，由项玉虹先装修，让201室业主找杨浩良处理损失问题。下水道的漏水问题，物业公司已经维修过了，花费了600多元。杨浩良对证人的陈述真实性没有异议并表示3年前，就与楼下业主、物业公司协商过漏水问题，当时协商结果是让楼下业主向相关部门主张自己的权利，但是楼下业主并没有去主张。项玉虹认可证人的陈述。本院认为，杨浩良与项玉虹就系争房屋签订的房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定在办妥房屋交付当日，乙方向甲方支付房款2万元整。根据本案查明的事实，虽然双方合同约定签订买卖合同乙方支付首付款当日交付房屋，但杨浩良也认可双方在11月25日在物业公司正式办理了交房手续，故本院认定双方于当日办理了交房。现项玉虹已于2017年3月2日登记为系争房屋权利人，故项玉虹应将剩余房款2万元支付给杨浩良。根据合同约定，转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担，即从11月26日起的物业管理费应由项玉虹承担。杨浩良的物业管理费付至了2016年12月31日止，故项玉虹应支付杨浩良2016年11月26日至2016年12月31日止的物业管理费45元。根据项玉虹提供的微信记录及证人证言可推断在房屋交付之前即存在漏水问题，而根据上海市房地产买卖合同补充条款(一)第三条第四点约定甲方须保证交房时本合同附件二中所列之该房屋内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅。杨浩良对该漏水问题负有修复义务。现项玉虹提供物业公司的证明及维修费收据以证明其已将下水道修复，故项玉虹要求杨浩良支付修复管道费用650元，符合法律规定，本院予以准许。鉴于双方对于房屋漏水问题未协商一致解决，项玉虹未及时未付尾款2万元有合理原因，杨浩良要求其支付2万元的逾期付款违约金，本院不予准许。对于清理垃圾费用200元，项玉虹未提供证据予以证明，且无合同依据，本院不予准许。对误工费172.41元，无法律规定，本院亦不予准许。对于项玉虹主张的2017年1月1日至2017年3月底的物业管理费，本院已认定双方已于2016年11月25日完成了交付，此后的物业管理费应由新的业主即项玉虹承担，故对该反诉请求，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)项玉虹于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)杨浩良房屋尾款2万元；二、被告(反诉原告)项玉虹于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)杨浩良自2016年11月26日起至2016年12月31日止的物业管理费45元；三、原告(反诉被告)杨浩良于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)项玉虹修复下水道费用650元；四、驳回原告(反诉被告)杨浩良的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)项玉虹的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取151元，由被告(反诉原告)项玉虹负担。反诉案件受理费减半收取25元，由原告(反诉被告)杨浩良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一七年十二月七日书记员 周秋娟附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。