巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴州民初字第136号
原告杨连珍，女，生于1964年，汉族，高中文化，居民，住巴中市巴州区。
委托（特别授权）代理人陈德如（系原告杨连珍的丈夫），男，生于1958年，汉族，大学文化，住址同上。
委托代理人刘国龙，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。
被告巴中市天元房地产开发有限公司
法定代表人张永才，该公司经理。
委托（特别授权）代理人周万强，男，生于1962年，汉族，大专文化，巴中市天元房地产开发有限公司副总经理，住巴中市巴州区。
委托代理人蒲德，四川巴蜀律师事务所律师。
原告杨连珍与被告巴中市天元房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨连珍及其委托代理人陈德如、刘国龙，被告巴中市天元房地产开发有限公司（以下简称天元房产公司）的委托代理人周万强、蒲德等到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告杨连珍诉称：2008年3月4日，原告与被告订立巴中城市广场认购协议，约定：原告购买被告开发建设的城市广场项目中的A区一层24号至52号和B区188号共15个商铺，单价为2000元／平方米，合计房价款为68万元，一次性支付时具体结算，面积340平方米。同时，被告向原告提供一份盖有其单位印章的A区一层平面图，并在图上标注了杨连珍认购商铺。原告于当日向被告支付房款674000元，被告向原告出具财务收据一份。2009年9月4日，原告向被告交付了认购的二期住房款693520元，两次合计交付房款1367520元。2009年11月18日，原告与被告对其所交房款和已领的房款清算后达成口头协议，由被告清退原告总房款1148800元，其中1108800元由原告认购房屋抵作房款，另4万元由被告于2010年2月至5月付清（此款已付）。当时因被告未取得施工许可证及相关设计图纸，原告无法选定房号，也不能签订购房合同。故此，被告于当日向原告书面承诺：购房单价为2700元／平方米，楼层房号由杨连珍自选，若杨连珍所认购的房屋有意出售，由公司代为销售，销售价款由杨连珍自定，升值价款归杨连珍所有，若在2010年2月18日前未签订认购协议，从2010年2月19日起被告公司承担资金利息，月息按3分计算。并由被告向原告出示借款协议一份，借款金额1108800元，约定在2010年2月18日签订购房合同，此款转为购房款。尔后，因被告开发建设的城市广场（城市印象）项目的规划发生变化，该项目不能实施，被告承诺的2010年2月18日签订商品房买卖合同未能实现。故诉请来院，请求：1、判决确认原告与被告于2008年3月4日签订的《巴中城市广场认购协议》无效。2、判决被告返还原告已付的房价款1108800元及利息（按照被告允诺的从2010年2月19日起按照约定的月利率0.03元计算至偿清之日止的利息）。3、判决被告承担诉讼费用。
被告辩称：本案不属房屋买卖关系，属于民间借贷关系；原告诉请退款1108800元，不是原告实际交付的款项及其资金利息。
经审理查明：2008年3月4日，以被告天元房产公司为甲方、原告杨连珍为乙方，双方签订《借款协议》，协议载明甲方因经营活动需要，在乙方借款，双方协商达成协议：1、甲方在乙方处借人民币674000元，2、甲方定于2009年3月4日前一次性清偿本息，甲乙双方议定在确定本借款协议的同时，双方签订《商品房买卖合同》（认购协议），若甲方未按协议约定期限一次性还清本息，则上述借款抵作乙方向甲方支付的购房款；若甲方按协议约定期限一次性付清借款，则双方签订《商品房买卖合同》（认购协议）自行终止。
2008年3月4日，以被告天元房产公司为甲方、原告杨连珍为乙方，双方又签订《“巴中城市广场”认购协议》，协议载明，甲方依法开发的巴中城市广场项目，目前已进入主体工程施工阶段，未正式对外销售。应乙方要求自愿购买本城市广场项目中的A区14个门市、B区188号商铺，鉴于项目的实际情况，为了将来乙方如期购买此商铺，双方就今后正式售房和签订正式商品房买卖合同时，能达成双方共同遵守的目的，约定：一、双方确认的城市广场商铺编号为A区一层24、26、、28、30、32、34、36、38、40、42、44、46、48、52、B区188号商铺（面积以测绘面积为准），单价为2000元／平方米，合计总房款为680000.00元，乙方自本协议签订之日起享有优先购买权。二、乙方一次性支付预约房款680000元，作为预付本协议预订商铺的价款，待正式签订《商品房买卖合同》时具体结算，结算后自动转为此商铺的购房款。
2008年3月4日，被告天元房产公司给原告出具收据一张，载明：“收到杨连珍购A区一层24＃、26＃、、28＃、30＃、32＃、34＃、36＃、38＃、40＃、42＃、44＃、46＃、48＃、52＃、B区188＃陆拾柒万肆仟零佰零拾零元零角零分￥674000.00”。该收据加盖了“四川省巴中市天元房地产开发有限公司财务专用章”印章。
2009年5月10日，以被告天元房产公司为甲方、原告杨连珍为乙方，双方签订《﹤巴中城市广场认购协议﹥的补充说明》，协议载明，一、甲乙双方于2008年3月4日签订的《巴中城市广场认购协议》认购的15个铺面，面积340㎡，已交购房款674000元。2008年3月4日签订的《巴中城市广场认购协议》有效，《借款协议》作废。二、双方于2008年3月4日签订的《巴中城市广场认购协议》认购的15个铺面，若因价格变化，乙方同意甲方在2009年9月4日前，将乙方所交购房款全部退还给乙方，乙方将所签订的《巴中城市广场认购协议》及移动的15个铺位手续退还给甲方。甲方可另行出售，所签订的《巴中城市广场认购协议》终止。
2009年9月4日，以被告天元房产公司为甲方、原告杨连珍为乙方双方签订《借款协议》，协议载明甲方因经营活动需要，在乙方借款，双方协商达成协议：1、甲方在乙方处借人民币693520元，2、甲方定于2010年3月4日前一次性清偿本息，3、甲乙双方议定在确定本借款协议的同时，双方签订商铺《认购协议》，若甲方未按协议约定期限一次性还清本息，则上述借款抵作乙方向甲方支付的购房款；若甲方按协议约定期限一次性付清借款，则双方签订的《认购协议》自行终止。
2009年9月4日，被告天元房产公司给原告出具收据一张，载明：“收到杨连珍购房款（预购二期住房款合同代签）陆拾玖万叁仟伍佰贰拾零元零角零分￥693520.00”。该收据加盖了“四川省巴中市天元房地产开发有限公司财务专用章”印章。
2009年11月18日，以被告天元房产公司为甲方、原告杨连珍为乙方双方签订《借款协议》，协议载明，甲方因经营活动需要，在乙方借款，双方协商达成借款协议：1、甲方在乙方处借人民币1108800元。2、甲方在乙方的借款定于2010年2月18日，甲方开发的城市印象住宅楼销售时，按市场价格，乙方认购住宅，此借款转为购房款。3、双方签订本协议之日起，甲方不再支付乙方处借款的资金利息。5、具体事宜以承诺书为准。
2009年11月18日，被告天元房产公司给原告作出书面承诺书，其内容为：我公司在杨连珍处的借款1108800.00元转为购房款，与2010年2月18日前在我司开发修建的城市印象住宅楼签订认购协议是，转为购房款。具体承诺为：1、购房单价为2700元／㎡；2、楼层房号由杨连珍自选；3、若杨连珍所认购的服务有意出售，由我公司代为销售，价格由杨连珍自定，升值价款归杨连珍所有，我司不收取任何费用。4、2010年2月18日前未签订认购协议，从2010年2月19日起我司承担资金利息，月息3分计算。5、2010年2月18日签订认购协议后，随即由我司对外销售，保证在六个月内销售完成，价款归杨连珍所有，若超出六个月时间（2010年8月18日止），超出时间由我司承担购房资金利息，月息3分计算，作为对杨连珍购房资金占用的补偿。之后双方未签订房屋认购协议。
被告在庭审中，认可原告提供的两张收据系被告书立的及借款协议、承诺书、认购协议是双方1签订的，但辩解原告在被告处没有购房，而是原告借给被告高利息形成的。一、2007年1月17日，原告借给被告两笔40万元，其中一笔为30万元，一笔为10万元，借款月息8分，6个月结算，两笔利息为192000元，两笔本息为59.2万元。2007年1月17日至2007年2月17日一个月，被告多支付利息16万元。被告提供了2007年1月17日第52号记账凭证，记载杨连珍借款现金30万元，财务费用19.2万元，借方金额为492000元，贷方金额为492000元；2007年1月17日ＮO.0004265号借据第三联，载明：收到杨连珍借款592000元，条据上另填写，融资者缴来现金肆拾万元，另为应付利息及添加其他的内容；2007年1月17日ＮＯ.0004265号借据，载明：收到杨连珍借款592000元，该条据加盖了被告公司印章及现金付讫的印章，注明此款已退。但被告未提供原告领取59.2万元的条据及领取的时间。
二、2007年2月6日，原告借给被告两笔15万元，其中一笔为10万元，一笔为5万元，借款月息8分，6个月结算，10万元的利息4.8万元，本息为14.8万元，5万元的利息2.4万元，本息为7.4万元。2007年2月20日，原告借给被告两笔5万元，借款月息8分，6个月结算，5万元的利息2.4万元，本息为7.4万元。2007年8月15日偿还2007年2月6日借款本金10万元，该笔款超期结算10天（2007年8月6日至2007年8月15日）的利息3950.00元【（100000.00＋48000.00）×0.08÷30×10】，以上三笔借款到2007年9月4日结算为199950.00元（148000.00元＋74000.00元＋74000.00元），并于2007年9月4日入账199950.00元，约定月息8分，6个月结算，其利息为95976.00元（199950.00元×0.08×6）。2007年2月6日借款5万元，6个月后到2007年9月4日结算，超期利息为6117.00元（74000.00×0.08÷30×31）；2007年2月20日借款5万元，6个月后到2007年9月4日结算，超期利息为3354.00元（74000.00×0.08÷30×17）；2007年2月6日借款10万元，到2007年8月15日结算，偿还10万元再到2007年9月4日结算超期利息为2493.00元{（148000.00-100000.00＋3950.00）×0.08÷30×18}，以上三笔超期利息为11964.00元。2007年9月4日入账199950.00元及其利息95976.00元和三笔超期利息11964.00元，合计为307900.00元。6个月后，2008年3月4日入账307900.00元，约定月息8分，6个月结算，其利息为147792.00元（307900.00×0.08×6），本息合计为455692.00元。6个月后，2008年9月4日入账455692.00元，约定月息8分，6个月结算，其利息为218732.00元（455692.00×0.08×6），本息合计为674424.00元。原告于2008年9月4日领取现金424元，下余本息为674000.00元。2008年9月4日入账674000.00元，约定月息8分，6个月结算，其利息为323520.00元（674000.00元×0.08×6）。2009年4月16日、2009年5月5日、2009年5月10日、2009年5月31日、2009年6月19日、2009年7月9日，原告先后6次在被告领取现金73520元，下欠利息25万元（323520元-73520元），本息为924000.00元。924000.00元的利息为443520.00元和下欠的25万元利息形成了2009年9月4日入账693520元。原告持有的2008年3月4日674000.00元收据和2009年9月4日693520元的收据均是高利息形成的。
被告提供了2007年2月6日第28号记账凭证，记载杨连珍借款现金10万元，财务费用4.8万元，借方金额为148000元，贷方金额为148000元；2007年2月6日№.0017235号借据第三联，载明：收到杨连珍借款148000元，条据上另填写，融资者缴来现金壹拾万元，另为应付利息，实缴现金壹拾万元，其余为利息及被告公司人员签字认可。2007年2月6日№.0017235号借据第二联，载明：收到杨连珍借款148000元，该条据加盖了被告公司印章及现金付讫的印章，注明此款已付。2007年8月15日第38号付款凭证，载明，杨连珍借款148000元。2007年8月15日№.0004303号借据第三联，载明：收到杨连珍借款51950元，条据上另填写，实收现金4.8元，另为应付利息，现金51950元，计息时间2007年8月15日，月8%，被告公司人员签字认可。2007年8月15日№.0004303号借据第二联，载明：收到杨连珍借款51950元，条据上另填写，此款为2007年2月6日借款148000元，实际支付10万元欠款4.8万元＋10天利息3950元。现金51950元，计息时间2007年8月15日，月8％，该条据加盖了被告公司财务专用印章及现金付讫的印章，注明此款已付。2007年8月16日第24号付款凭证，载明，杨连珍借款48000元。
2007年2月6日第27号记账凭证，记载杨连珍借款现金5万元，财务费用2.4万元，借方金额为7.4万元，贷方金额为7.4万元；2007年2月6日№.0017233号借据第三联，载明：收到杨连珍借款74000元，条据上另填写，融资者缴来现金伍万元，另为应付利息，实缴现金伍万元，其余为利息及被告公司人员签字认可。2007年2月20日№.0017240号借据第三联，载明：收到杨连珍购城市广场A区5、6、7、8号房款148000.00元，条据上另填写，退回收据一张金额74000元、收现金5万元、利息24000元，另添加了其他的内容；2007年2月20日№.0017240号借据第二联，载明：收到杨连珍购城市广场A区5、6、7、8号房款148000.00元，该条据加盖了被告公司财务专用印章及现金付讫的印章，注明此款已付。2007年9月4日№.0001492号借据第三联，载明：收到杨连珍购城市广场A区5、6、7、8号、B区188号房款307900.00元，该条据另注明作废。2007年9月4日№.0001492号借据第二联，载明：收到杨连珍购城市广场A区5、6、7、8号、B区188号房款307900.00元，该条据加盖了被告公司财务专用印章及现金付讫的印章，注明此款已付，并有杨连珍签字，时间为2008年3月3日。2007年9月7日第5号收款凭证，杨连珍借款199950.00元。2008年3月4日№.0040588号收据第三联，载明：收到杨连珍购城市广场A区5、6、7、8、9、10号、B区188号房款455692.00元，条据上另填写，借款，实收现金307900.00元。2008年3月4日№.0040588号收据第二联，载明：收到杨连珍购城市广场A区5、6、7、8、9、10号、B区188号房款455692.00元，该条据加盖了被告公司财务专用印章，注明此款已付。2008年3月4日№.0008032号收据第三联，载明：收到杨连珍购城市广场A区24、26、28、30、32、34、36、3840、42、44、46、48、52号、B区188号674000.00元，条据上另填写，实付现金307900.00元。2009年9月4日的第8号收款凭证，载明，杨连珍借款455692.00元。2009年5月10日№.0049232号收据第一联，载明：收到杨连珍房款250000万元，条据上另填写，为做现金（欠2009年3月4日至9月4日）。2009年5月10日№.0049232号收据第二联，载明：收到杨连珍房款250000万元，条据上另填写，预支2期购购房款、合同待签，并加盖了被告公司财务专用印章，注明此款已退，有杨连珍的签字，其时间为2009年9月4日。2009年9月4日第4号收款凭证，载明，收到杨连珍借款250000.00元。2009年9月4日№.0037418号收据第三联，载明：收到杨连珍购房款（预购二期住房款，合同待签）693620.00元，条据上另填写，实收25万元。2008年9月10日的第31号付款凭证，载明，杨连珍利息250000元。
被告还提供了原告于2008年9月4日付借款424元的领款单。原告的丈夫于2009年4月16日，还借款16000元的领款单。原告的丈夫于2009年5月5日，收借款8000元的领款单。原告于2009年5月10日收到现金5500元的收条，该收条载明，以前领的16000元、8000元、今天领5520元共计29520元，是我应领的款项与我给天元公司交纳的购房款无关。原告的丈夫于2009年5月31日，收原欠款20000元的领款单。原告于2009年5月31日，收还欠款10000元的领款单。原告于2009年7月9日，收还欠款14000元的领款单。原告于2010年2月1日，领到退房款20000元的领款单。原告于2010年5月28日，领到退购房款20000元的领款单。
原告对被告的辩解及提供的收据、记账凭证、付款凭证、收款凭证、领款单认为，被告给原告出具的是购房款的收据不是借款的借条；被告提供的2007年1月17日至2009年9月4日的财务票据均无原被告夫妇的签字认可，是被告单方的行为，不能说明与原告有关系；原告对被告提供的八张领款单及收条一张，领取113944元现金认可，认为除2010年2月1日、2010年5月28日领取4万元房款外，其余的73944元，属于原告与被告的其他欠款和借款与本案无关系，原告在2009年5月10日的收条注明，领款与被告交纳的房款无关系。2007年9月4日№.0001492号借据第二联，载明：收到杨连珍购城市广场A区5、6、7、8号、B区188号房款307900.00元，有杨连珍签字，时间为2008年3月3日，原告对该条据表示认可，但认为该款与本案无关，是原告与被告的其他借款。2009年5月10日№.0049232号收据第二联，载明：收到杨连珍房款250000万元，条据上另填写，预支2期购购房款、合同待签，并加盖了被告公司财务专用印章，注明此款已退，有杨连珍的签字，其时间为2009年9月4日。原告对该条据表示认可，但认为在2009年9月4日，原告除25万元外，在同一天另外给被告交付了部分房款，合计693520元，被告给原告出具了认购合同及房款收据，故原告在该票据上注明25万元现金已退。2009年11月18日，双方经算账后被告应退原告房款1148800元，被告在原告持有的2009年9月4日的收据上批注，2010年2月1日、2010年5月28日各领取2万元，被告应退还原告预付房款1108800元。
上述事实，有原、被告的陈述、身份证明、收据、《借款协议》、《认购协议》、承诺书、记账凭证、付款凭证、收款凭证、领款单、庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为，2008年3月4日、2009年9月4日，原告与被告签订的两份《借款协议》明确约定，被告借款用于巴中市城市广场工程建设，双方签订借款协议的同时，签订认购协议，若被告未按约定期限偿还借款本息，则借款抵作购房款；若偿清借款则签订的认购协议自行终止。2008年3月4日，原被告签订《“巴中城市广场”认购协议》原告购买的15个铺位房屋，被告给原告出具了购买15个铺位的购房款67.4万元的收据。2009年9月4日被告给原告出具了购房款693520.00元的收据，并注明预购二期房款合同待签。2009年11月18日双方签订的《借款协议》约定，被告在原告处借款1108800元于2010年2月18日按市场价格，原告认购住宅，此借款转为购房款，事后双方未签订房屋认购协议。原、被告虽曾签订了房屋认购协议及被告给原告出具购房款的收据，但在2009年11月18日双方确认借款1108800元之后，并未签订房屋认购协议。故原、被告间实际上形成的是民间借贷关系，以期待的房屋作为抵押。合法的借贷关系受法律保护。被告在原告处借款，双方签订了《借款协议》，并书立了收据，其借款事实成立，被告理应偿还在原告处的借款。被告给原告书立的两张收据共计1367520元，2009年11月18日原被告经结算重新签订《借款协议》，载明的借款金额为1108800元，应当认定在2009年11月18日原、被告之间的借款金额为1108800元。
关于原告主张的利息问题。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。被告给原告的承诺，未签订认购协议，从2010年2月19日起承担资金利息，按月息3分计算，月息3分已超出中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，超出部分本院不予支持。原告主张从2010年2月19日起计算利息的主张，本院予以支持。
关于2009年9月4日的收据上签有2010年2月1日已领20000元，2010年5月28日已领20000元的认定问题。2009年11月18日，被告书立的承诺书，承诺2010年2月18日前双方签订房屋认购协议，借款转为购房款，未签订认购协议，从2010年2月19日起承担资金利息，按月息3分计算。依据双方的约定，在2010年2月18日前，双方未约定签订房屋认购协议前，被告不承担资金利息，则原告2010年2月1日在被告处领款20000元，应当认定被告偿还借款本金20000元。2010年2月18日之前，双方未签订认购协议，应承担资金利息，从2010年2月19日至2010年5月28日，原告的借款1088800元（1108800元—20000元）民间的合法借款利息高于20000元，故2010年5月28日原告领款20000元，应当认定被告偿还借款的利息。
被告辩解，原告的两张收据的金额实际是借款的高利息形成的。根据被告提供的收据、记账凭证、付款凭证、收款凭证、领款单及辩解，虽能说明从20万元的本金通过多次对每次利息结算演变成67.4万元及693520.00元的经过，但被告提供的收据、记账凭证、付款凭证、收款凭证，大部分均是被告单位自己的往来账务，根据被告提供的证据，每次利息的结算，并无原告的领款依据，现原告不认可被告辩解的事实，其收据亦无原告的签字认可，而原告认可的只有在两张收据上签字及原告的领款单，并不能形成证据锁链，故被告辩解原告的借款由高利息形成的主张，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百三十四条第一款（四）、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条之规定，拟判决如下：
一、被告巴中市天元房地产开发有限公司在本判决生效后五日内偿还尚欠原告杨连珍借款本金1088800元及其利息（利息自2010年2月19日起至本判决确定的还款日止，按中国人民银行同期同内贷款基准利率的四百计算，含已付的2万元）。
二、驳回原告杨连珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14770元，由被告巴中市天元房地产开发有限公司负担。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 万 明
二〇一四年四月十日
书记员 何知梦