海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第48号
上诉人（原审被告）：胡凤雷，男，1966年6月1日出生，汉族。
委托代理人：苏艳艳，海南阳光岛律师事务所律师。
委托代理人：陈剑，海南阳光岛律师事务所律师。
被上诉人（�审原告）：海口速安盛物流有限公司。
法定代表人：陈琼强，总经理。
委托代理人：周亚敏，海南广哲律师事务所律师。
委托代理人：盛铭，海南广哲律师事务所实习律师。
原审被告：海口华天宝实业有限公司。
原审第三人：罗牛山股份有限公司［原海口农工贸（罗牛山）股份有限公司］。
法定代表人：徐自力，董事长。
委托代理人：徐言芳，罗牛山股份有限公司员工。
委托代理人：杜鹏，罗牛山股份有限公司员工。
上诉人胡凤雷与被上诉人海口速安盛物流有限公司（以下简称速安盛公司）及原审被告海口华天宝实业有限公司（以下简称华天宝公司）、原审第三人罗牛山股份有限公司（以下简称罗牛山公司）因租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2013）秀民一初字第1059号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人胡凤雷的委托代理人陈剑、被上诉人速安盛公司的委托代理人周亚敏、原审第三人罗牛山公司的委托代理人徐言芳到庭参加诉讼，原审被告华天宝公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年7月30日，速安盛公司曾向秀英法院提起诉讼，要求：1、确认速安盛公司与罗牛山公司签订的土地租赁合同无效，罗牛山公司返还自从2008年9月1日至2012年7月1日多收取的土地租金72792元；2、罗牛山公司按照速安盛公司与金光大道公司即华天宝公司签订的土地租赁合同，从2012年8月31日起继续履行至合同租期届满，租金标准一致为每平方米3.3元；3、金光大道公司和胡凤雷连带赔偿速安盛公司投资损失30万元整。2012年10月18日，秀英法院作出（2012）秀民二初字第200号《民事判决书》，该判决查明“2005年8月25日，金光大道公司与速安盛公司签订了一份《土地租赁合同》，该合同约定，金光大道公司将位于海口市丘海大道118号面积为1685平方米的土地，租赁给速安盛公司用于经营物流等相关服务设施。租期8年，即自2005年8月25日至2013年11月10日止。同时，该合同并对租金标准、支付方式、支付时间、违约责任等均做出约定。2009年6月21日，金光大道公司、胡凤雷与速安盛公司签订了一份《土地租赁补充合同》，该合同约定，在罗牛山公司与速安盛公司签订的土地租赁合同的基础上，签订如下补充合同：速安盛公司租赁的罗牛山公司位于海口市丘海大道118号面积为1685平方米的土地，是原以金光大道公司的名义出租给速安盛公司的土地；罗牛山公司与金光大道公司签订的土地租赁合同的租赁期限为：自2009年7月1日至2013年11月10日止；�金标准为：罗牛山公司与速安盛公司在调解书中达成新的《土地租赁合同》，该合同约定的租金标准为：4.5元／每平方米／月及土地使用税，由速安盛公司承担，但是速安盛公司实际租金为每平方米每月3.6元。对于每平方米每月0.9元的租金差额及土地使用税，由金光大道公司向罗牛山公司支付。同时，速安盛公司不再向金光大道公司支付租金；金光大道公司应在每次速安盛公司交纳租金的10日内，将其应承担的租金及土地使用税交给速安盛公司，由速安盛公司按4.5元／每平方米／月的标准向罗牛山公司交付租金，如金光大道公司违反约定，则按日千分之五支付违约金给速安盛公司至付清为止，并赔偿速安盛公司所有投资款100万元。胡凤雷同意为此向速安盛公司承担连带担保责任，因此造成速安盛公司损失，胡凤雷负责承担连带赔偿等。2009年6月22日，罗牛山公司与速安盛公司签订了一份《土地租赁合同》，该合同约定，罗牛山公司将其所有的位于海口市丘海大道118号面积为1685平方米的土地租赁给速安盛公司经营物流、仓储；租期为4年，自2009年7月1日至2012年8月31日；租金标准：4.5元／每平方米／月，即每月7583元，每季度22749元，租金未含水、电、卫生、国家行政性收费；罗牛山公司保证速安盛公司的承租条件与其他位于海口市丘海大道118号三鸟市场交易北侧、汽配城南面，土地证号为：海口市国用（籍）字第G03**号的所有租户签订的土地租赁合同条件一致，否则，本合同无效等。2009年8月19日，秀英法院作出（2009）秀民一初字第184号民事调解书，该调解书确认，罗牛山公司与速安盛公司于2009年6月22日签订的《土地租赁合同》有效。同时，在合同履行期间，速安盛公司以4.5元／平方米／月的价格，按时向罗牛山公司缴付租金，�合同现已履行完毕。”该判决认为“速安盛公司与罗牛山公司于2009年6月22日签订的土地租赁合同，经生效的法律文书确认，该合同有效，并且该合同已经履行完毕。本案中，根据相关的实际情况，速安盛公司与金光大道公司、胡凤雷签订的土地租赁补充合同，应为速安盛公司与罗牛山公司签订的土地租赁合同的担保合同，是有效合同，应受到法律保护。该补充合同在履行过程中，由于金光大道公司、胡凤雷的行为违约，应当承担违约责任。速安盛公司可以根据该补充合同约定的条款，向金光大道公司、胡凤雷主张返还该土地租赁租金的差价，速安盛公司请求判令罗牛山公司返还多收取的土地租金不当，其应向金光大道公司、胡凤雷主张权利，速安盛公司可另案主张权利。”故判决驳回了速安盛公司的诉讼请求。速安盛公司对该判决不服，提出上诉。2013年3月29日，�口市中级人民法院作出（2013）海中法民一终字第173号民事判决，驳回上诉，维持原判。速安盛公司因此提起本案诉讼。原审法院经审理查明，2009年6月22日罗牛山公司与速安盛公司签订的《土地租赁合同》，以及同年6月21日金光大道公司、胡凤雷与速安盛公司签订的《土地租赁补充合同》的事实与上述事实相符。此外查明，海口金光大道物流有限公司于2011年12月21日已变更为海口华天宝实业有限公司。
原审法院认为：2009年6月22日罗牛山公司与速安盛公司签订的《土地租赁合同》，以及同年6月21日华天宝公司（原金光大道公司）、胡凤雷与速安盛公司签订的《土地租赁补充合同》为已经发生法律效力的民事判决及调解书确认为有效合同。同时，已发生法律效力的民事判决查明2009年6月22日罗牛山公司与速安盛公司签订的《土地租赁合同》已履行完毕，并认定同年6月21日华天宝公司、胡凤雷与速安盛公司签订的《土地租赁补充合同》“该补充合同在履行过程中，由于被告金光大道公司、胡凤雷的行为违约，应当承担违约责任。原告速安盛公司可以根据该补充合同约定的条款，向被告金光大道公司、胡凤雷主张返还该土地租赁租金的差价。”因此，速安盛公司的主张有事实和法律依据，原审法院对其要求华天宝公司、胡凤雷连带承担赔偿从2009年6月21日至2012年8月31日期间1685平方米土地租金差额57627元、土地使用税48022.5元及逾期付款违约金5万元的请求予以支持。胡凤雷在其担保范围承担连带清偿责任。胡凤雷抗辩不承担责任及本案已超过诉讼时效期间的理由不成立，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、华天宝公司向速安盛公司支付土地租金差额款人民币57627元、土地使用税48022.5元及逾期付款违约金5万元。二、胡凤雷在保证范围内对上述债务承担连带清偿责任。
上诉人胡凤雷不服原审判决上诉称：一、一审法院查明事实清楚，但认定事实错误。（一）2005年8月25日，华天宝公司与速安盛公司签订的《土地租赁合同》为无效合同。胡凤雷未经罗牛山公司授权，未取得土地使用权的情况下，以华天宝公司的名义与速安盛公司于2005年8月25日签订了《土地租赁合同》，其行为已被人民法院认定为无权处分行为，根据《合同法》第五十一条的规定，速安盛公司与华天宝公司于2005年8月25日签订的《土地租赁合同》为无效合同，不受法律保护。而且胡凤雷以华天宝公司的名义与王明升于2006年7月1日签订的《土地租赁合同》与本案属一类型的合同，已被海口市秀英区法院作出的（2008）秀民二初字第92号民事判决书判决无效，而且已执行完毕。因此华天宝公司与速安盛公司于2005年8月25日签订的《土地租赁合同》为无效合同。而且，速安盛公司已与罗牛山公司于2009年6月22日重新签订了《土地租赁合同》。故一审法院认定“《土地租赁补充合同》该补充合同在履行过程中，由于被告金光大道公司、胡凤雷的行为违约，应当承担违约责任，原告速安盛公司可以根据该补充合同约定的条款，向被告金光大道公司、胡凤雷主张返还该土地租赁租金的差异”错误。（二）速安盛公司起诉违反一事不再理的原则。速安盛公司以同样的事实和理由已经向人民法院起诉过胡凤雷和华天宝公司及罗牛山公司，但因其起诉没有事实与法律依据，没有被支持。二、一审法院认定事实错误，适用法律不当。根据《民法通则》第六十一条、《合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，合同自始无效。既然被上诉人与原审被告华天宝公司于2005年8月25日签订的《土地租赁合同》为无效合同，那么2009年6月21日，速安盛公司与华天宝公司签订的《土地租赁补充合同》也应当为无效合同。关键是，速安盛公司没有证据证明其已完全向罗牛山公司支付了租金，故此速安盛公司要求胡凤雷赔偿土地租金差额、土地使用税，没有事实依据。综上所述，请求二审人民法院：1、撤销（2013）秀民一初字第1059号民事判决书；2、驳回速安盛公司的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由速安盛公司承担。
被上诉人速安盛公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。2003年5月22日，罗牛山公司与时任该公司副总经理的胡凤雷签订承包经营合同，明确约定：罗牛山公司将海口罗牛山三鸟市场及万泉市场承包给胡凤雷经营。合同第5条明确约定：在承包期内，承包方对市场的土地和属于市场所有的设施和物品依法使用、管理，同时代发包方行使经营管理权。后胡凤雷注册成立原审被告海口金光大道物流有限公司，并担任该司的法定代表人，负责经营管理海口罗牛山三鸟市场。2005年8月25日，速安盛公司与金光大道公司签订一份《土地租赁合同》，约定金光大道公司将丘海大道118号1685平方米土地出租给速安盛公司，租期为2005年8月25日至2013年11月10日止，租金递增收取，前2年2.8元每平方米，第二个2年2.94元，第三个2年3.08元。合同一直履行4年多后至2009年5月，罗牛山公司为了提高租金，就借口该《土地租赁合同》无效，要求速安盛公司按照4.5元每平方米与其签订租赁合同。速安盛公司找到金光大道公司及胡凤雷商议租金事宜，金光大道公司及胡凤雷表示：速安盛公司仍可按2005年8月25日所订《�地租赁合同》中约定的3.6元／平方米的标准支付租金，对于0.9元之／平方米的租金差额及土地使用税可由速安盛公司及胡凤雷负责支付。2009年6月21日，速安盛公司遂于金光大道公司、胡凤雷签订《土地租赁补充合同》，合同第二条约定：速安盛公司只需按3.6元／平方米标准交纳租金，0.9元／平方米的租金差额及土地使用税由金光大道公司代为支付，并保证土地租赁合同履行至2013年11月10日止。合同第三条约定：金光大道公司应在每次速安盛公司交纳租金前10日内将金光大道公司应承担的租金及土地使用税交给速安盛公司，如金光大道公司违约，则按日千分之五支付违约金给速安盛公司至付清之日止，并赔偿速安盛公司所有投资损失100万元。对于上述约定，胡凤雷向速安盛公司承担连带担保责任，因此造成速安盛公司损失，胡凤雷负责承担连带赔偿。在订立此《土地租赁补充合同》的基础上，速安盛公司遂于2009年6月22日与罗牛山公司签订《土地租赁合同》，约定涉案的1685平方米土地的租金标准为每月4.5元／平方米，土地使用税为每年0.9元／平方米。然而，在《土地租赁补充合同》签订后，金光大道公司并未如约向速安盛公司支付每月0.9元／平方米的租金差额及每年0.9元／平方米的土地使用税。且在约定的租赁期限并未届满之时，金光大道公司便放任罗牛山公司擅自切断海口罗牛山三鸟市场的供水供电，致使速安盛公司的铺面无法正常经营，合同目的无法实现。速安盛公司是通过转让取得上述土地承租权的，光转让费就支出20多万元，《土地租赁合同》签订后又投入80万元建设了地上建筑物，金光大道公司的违约行为已给速安盛公司造成了巨大的经济损失。原审法院判决完全正确，应给予维持。二、根据海口市中级人民法院生�判决［（2013）海中法民一终字第173号民事判决］已经确认，速安盛公司与金光大道公司、胡凤雷签订《土地租赁补充合同》合法有效，是对速安盛公司与罗牛山公司签订的《土地租赁合同》的补充约定，速安盛公司可以另案向两被告要求赔偿。据此，速安盛公司的起诉具有充分的事实和法律依据，一审判决正确。胡凤雷上诉无理，请二审法院驳回上诉。
罗牛山公司辩称：一、关于三方合同的效力。速安盛公司、华天宝公司、胡凤雷三方是在罗牛山公司不知情的情况下签订了《土地租赁补充合同》，对于该合同的效力，罗牛山公司不予认可。至于，从纯粹法律的角度，看合同的效力，罗牛山公司认为一审判决认定三方合同有效并无不当。二、关于是否违反一事不再理的原则。罗牛山公司认为本案不违反一事不再理的原则。速安盛公司2012年起诉案件的诉讼请求与本案完全不同。三、关于速安盛公司是否向罗牛山公司支付租金，与本案并无关联。罗牛山公司的合同与速安盛公司的《土地租赁合同》是一个完整独立的合同，该合同约定，速安盛公司应按季度向我司支付租金。如果速安盛公司不向我司支付租金，速安盛公司与罗牛山公司之间会形成一个债权关系。该债权关系对华天宝公司、胡凤雷并无影响。依据三方合同，速安盛公司向罗牛山公司支付租金，并不是三方合同的生效要件，也不是华天宝公司、胡凤雷向速安盛公司支付费用的必要条件。因此，速安盛公司是否向罗牛山公司支付租金与本案没有关联。罗牛山公司认为，上诉人的上诉理由不成立。
原审被告华天宝公司未到庭也未提供任何证据材料。
本院二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，关于上诉人胡凤雷提出的因涉案土地租赁合同为无效合同，土地租赁�充合同亦无效的主张能否支持的问题。根据本案查明的事实，上述土地租赁合同及土地租赁补充合同为已经发生法律效力的民事判决及调解书确认为有效合同，且土地租赁合同已履行完毕。故胡凤雷的主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。至于胡凤雷提出的速安盛公司就土地租金差额、土地使用税及违约金等向法院起诉违反一事不再理的原则的问题。一事不再理原则，是民事诉讼的一项原则，是对判决、裁定已经发生法律效力的案件的被告人，不得再次起诉和审理。本案中，速安盛公司曾向原审法院起诉请求法院判令罗牛山公司支付土地租金差额、土地使用税及违约金。原审法院未予支持，并主张其另案起诉。由此看来，本案不存在胡凤雷提出的一事不再理的情形，胡凤雷的此项主张，于法无据，本院亦不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2413元，由上诉人胡凤雷负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖端明
审判员 符玉梅
审判员 庹 军
二〇一四年五月五日
书记员 韩青妮