河北省平山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民回一初字第248号
原告刘心康。
委托代理人刘魏舒。
被告河北锐驰房地产开发有限公司。
住所地石家庄市长安区煤机街*号。
法定代表人李书辉，总经理
委托代理人韩松，公司外联副经理
原告刘心康与被告河北锐驰房地产开发有限公司（以下简称锐驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，依法由审判员尹艳丽独任审判，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘心康及被告的委托代理人韩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘心康诉称：原告于2007年8月11日与被告签订商品房买卖合同，购买被告在平山县温塘镇乐城小区17-1-102房产一套，面积59.98㎡，价款95116.23元。在合同签订当日原告即以现金方式支付了全部价款，并按被告要求将办理产权证书需交纳的契税、维修基金、印花税、工本费2980.73元支付给被告，由被告负责办理产权证书。原告已完全履行了相关义务，并随后办理了交付使用，合同经平山县房地产交易所登记备案，确认合法有效。合同签订且房屋交付使用后，被告对办理权属证书的约定便长期不理，至今已八年有余。其间原告从交付使用90日期限后即开始当面找经办人，电话催问负责人，到公司交涉，共同签名向被告发催告函，到县房管办上访等途径要求被告给办理房产证书，但被告以种种理由应付、躲闪、说假话，一再拖延，县房管办提出限期完成办证的处理意见，但被告至今仍未将原告所支付的税费进行转交、未完成办理产权证书。根据买卖合同第十五条关于产权登记的约定，被告存在违约情形，同事根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应立即完成办理房屋产权证书并支付违约金。故原告诉至法院，1、请求法院判令被告立即转交我们买受人所支付的税费并为原告办理房屋产权证书；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金9036元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告锐驰公司辩称：原告购房款我方是在2009年8月25日收到的，不是原告所称的7月份。原告不是从事实出发的，我方不同意按照原告计算的违约金赔偿。原告起诉已经超过诉讼时效。
经审理查明：2007年8月11日，原告刘心康与被告锐驰公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于平山县温塘镇乐城小区17幢1单元102号房屋，房款总价94028元。该房屋系预售房，原告于2006年8月7日交房屋定金10000元，8月11日支付房款首付24988元，10月7日支付购房余款59050元，2009年8月25日补交房款1078.23元，同时2009年8月25日交纳契税、维修基金、工本费、印花税等费用。庭审中原、被告对于交房时间有争议，原告称于2007年8月11日签订合同时被告交付房屋，被告则称于2009年8月25日原告补交房款及相关契税后才交付了房屋。双方均认可房屋交付没有单独办理手续。
原、被告所签《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2007年7月30日前，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以退房，出卖人负责退还买受人已付购房款，并按同期银行活期利率向买受人支付损失；买受人不退房的，自逾期之日起出卖人每月支付已付款千分之一的违约金。
原告至今未取得房地产权属证书。原告为证明自己买房后2008-2015年每年都找被告公司工作人员要求办理产权证书，并未超过诉讼时效，提供证据如下：
1、网络上乐城业主论坛、银河网石家庄论坛上，在2008年9月16日、2009年9月15日、2011年8月20日、2012年3月11日等时间点网友发表的关于要求乐城小区办理房产证、赔偿损失及相关事宜的讨论帖子。以上帖子均为乐城小区其他业主所发，原告本人未发表过。被告对上述证据不认可，称被告对业主发帖子并不知情，且相关论坛并非被告锐驰公司所建，不能代表原告向被告主张过权利。
2、包括原告在内的乐城小区多名业主于2014年7月31日通过快递方式向被告发出的《关于要求尽快办理完成产权登记的催告函》，以及2014年10月16日再次发出的《关于要求立即办理产权证书的第二次催告函》，被告对以上证据认可，称公司已收到上述催告函并表示立即办理房产证。
3、原告代理人刘魏舒书写的2014年10月9日“与张所长通话记录”，欲说明刘魏舒曾打电话与平山县房管办张所长通话反映乐城小区未能办理房产证问题，对方答复是不能办理房产证责任在公司，在政策上并没有从4月1日起停止办证。被告对以上证据不予认可，称个人所写通话记录不能说明实际打了电话，也不能说明双方通话内容。
4、另一业主米全恩代理人米建臣于2015年3月给平山县部分领导写信反映被告未办理房产证的问题并通过快递邮寄送达。
5、署名为锐驰公司原销售经办人张国强于2015年10月11日出具的书面“证明”一份，内容为“乐城小区买受人米全恩、刘心康、刘惠萍／刘惠斌、张雨亭，在签订合同、交付使用后，从2008年开始，至2009年、2010年、2011年。2012年、2013年，每年陆续要求催促公司给业主办理房产证，并按合同支付违约金，我都反映给了孔经理”。被告对该证明不予认可，称公司并未授权给张国强答应办证，且张国强未出庭作证。
上述事实，还有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、原告交房款收据、交契税收据共计5张等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告对于房屋交付时间有争议，被告不能提供证据证明房屋是2009年8月25日交付的，双方签订《商品房买卖合同》的日期为2007年8月11日，合同中约定的房屋交付时间2007年7月30日又早于合同签订时间，原告亦主张被告不存在迟交房情形，故本院认定房屋交付时间为2007年8月11日。
房产证即房屋所有权证书，是由房产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。办理房产证是指房地产登记机关根据买受人申请，将房屋所有权由出卖人转移至买受人名下的过程，这是出卖人、买受人和登记机关相互协作、互相衔接的过程。依照原、被告《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在商品房交付使用后90日内即2007年11月9日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审中被告称自己已经履行了合同第十五条中约定的义务，至今未能办妥房产证书的原因在于政府相关政策及行政行为，但未能提供证据加以佐证，故本院对其主张不予采信。同时，被告称平山县实行综合治税政策系2009年左右开始，被告亦承认2007年至2009年期间未能办妥房产证的原因在被告自身，故应认定被告未尽合同第十五条中约定的义务。房产证的办理涉及到行政审批事项，涉及社会管理及公共利益，并非被告单方努力可以完成的，故本院无法限定被告为原告办妥房产证的具体日期，被告应及时将办理房产证所需资料交产权登记机关备案，并积极协助原告办理房产证，上述内容不再在判决主文中做表述。
本案另一争议焦点为原告起诉是否超过诉讼时效，对此本院认为：我国民法通则第139条规定，诉讼期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。第140条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告违反《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应于2007年11月9日前将相关材料报产权登记机关备案，而被告未履行上述义务，致使原告不能取得房地产权属证书，被告应承担相应违约责任，诉讼时效自2007年11月10日起计算。原告称自买房后一直找被告要求办理房产证，原告提供证据1全部是网络论坛上乐城小区其他业主写的相关材料，虽然从内容上来看是要求办理房产证及相关违约金，但证据1无法反映发帖人的真实身份，网上论坛发帖行为并非具有单一指向性的、具有针对性的行为，并非直接向被告公司的主张，且论坛非被告所建，被告并不必然接收到发帖人主张权利的信息，不能认定为“当事人一方提出要求”。同时，网上发帖不是原告本人或其代理人的行为，他人的行为不能代表原告，未经授权的他人行为后果不必然及于原告本人，故本院认为原告所称的乐城小区业主在论坛上或在其他媒体上主张权利并不导致诉讼时效中断。原告提供的锐驰公司原销售经办人张国强的书面证言因当事人未到庭，无法核实真实性，故本院对此不予认可。原告及其他业主第一次正式向被告锐驰公司主张权利是在2014年7月31日向被告寄送《关于要求尽快办理完成产权登记的催告函》，自2007年11月10日已过去六年多，超过两年诉讼时效期间，故本院认为应自2014年7月31日前2年起（即2012年8月1日起）按照每月支付已付房款千分之一的标准计算逾期办理房产证违约金，原告已付房款共计95116.23元，故每月违约金为95.12元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
于本判决生效后十五日内，被告河北锐驰房地产开发有限公司支付原告刘心康所有的乐城小区17幢1单元102号房屋逾期办理房产证违约金，自2012年8月1日起按每月95.12元支付至本判决生效之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，减半收取，由被告负担（判决生效后五日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对当对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 尹艳丽
二〇一五年十一月二十日
书记员 霍小丽
平山县人民法院
公章使用审判登记表
用章材料名称
文号
（2015）平民回一初字第248号民事判决书
用章材料主要内容摘要
于本判决生效后十五日内，被告河北锐驰房地产开发有限公司支付原告刘心康逾期办理房产证违约金，自2012年8月1日起按每月95.11623元支付至本判决生效之日止。
用章材料分数
12份
用章部门
回舍法庭
批准人
用章人
尹艳丽
代办人
用章时间
备注