安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00097号
上诉人（原审被告）：黄山市瑞丰房地产开发有限公司。
法定代表人：徐文军，该公司董事长。
委托代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：汪晓农，安徽道同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐四月古（又名徐光和），男，1973年3月13日出生，汉族，户籍地浙江省开化县。
委托代理人：倪立峰，安徽金天都律师事务所律师。
上诉人黄山市瑞丰房地产开发有限公司（以下简称黄山瑞丰公司）因与被上诉人徐四月古商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院（2013）祁民一初字第00296号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人黄山瑞丰公司的委托代理人汪晓农，被上诉人徐四月古的委托代理人倪立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：祁门县“上海花苑”房地产开发项目由黄山瑞丰公司与孟某（又名孟林）、余某合作开发。2011年，黄山瑞丰公司经祁门县房地产管理局批准，对外预售商品房。2012年1月12日，徐四月古与黄山瑞丰公司的委托代理人张某签订了《商品房买卖合同》，合同书加盖了黄山瑞丰公司销售专用章和张某印章，合同签订地点为黄山瑞丰公司售楼部。双方在该合同中约定：徐四月古购买黄山瑞丰公司“上海花苑”第9幢1单元402室商品房1套，按建筑面积计算，每平方米3100元，折合房屋总价款人民币261144元；徐四月古于2012年1月12日一次性付清购房款；黄山瑞丰公司于2012年5月30日前交付房屋。合同签订的当日，徐四月古依约向黄山瑞丰公司给付了购房款现金人民币261144元，黄山瑞丰公司开具收据给徐四月古收存，徐四月古于当日另行给付黄山瑞丰公司购买储藏室房款现金32422元，黄山瑞丰公司以确认书形式证明收到该购房款，上述购房款均由张某收取后交给黄山瑞丰公司。黄山瑞丰公司未能按期交付涉案商品房给徐四月古。2012年10月8日，徐四月古到祁门县房地产管理中心查询，获悉其购买的涉案商品房于2012年5月4日由黄山瑞丰公司出卖给王某，并于2012年5月7日在祁门县房地产管理中心办理了登记备案手续。
原审法院认为：黄山瑞丰公司具有商品房开发、销售资质，符合订立商品房买卖合同出卖人主体资格要求，依法可以签订商品房买卖合同。黄山瑞丰公司书面委托其公司销售部门经理张某对外销售，其授权行为合法，依法认定张某销售商品房的行为属于职务行为，该行为的民事责任依法应当由黄山瑞丰公司承担。双方经协商所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同条款符合相关法律规定，合同书加盖有黄山瑞丰公司印章及其合同签订人张某印章，有徐四月古的签名，合同形式要件合法、完备，依法认定该商品房买卖合同为有效合同，双方当事人应当按约履行。合同签订后，徐四月古依约给付了购房款，黄山瑞丰公司未能依约交付涉案商品房，属于单方违约行为，应承担违约责任。在合同履行期间，黄山瑞丰公司擅自将涉案商品房出卖给案外人王某，因黄山瑞丰公司违背诚信原则，造成涉案商品房“一房二卖”。上述有关涉案商品房的二份买卖合同均为有效合同，但已经登记备案的商品房买卖合同优先于未办理登记备案的商品房买卖合同，故黄山瑞丰公司与徐四月古的合同目的无法实现。依照有关法律和司法解释的规定，徐四月古有权主张解除合同，请求黄山瑞丰公司返还其购房款以及支付利息和违约金，并有权要求给付已付购房款一倍的赔偿款，徐四月古的诉讼请求合法、合理部分，予以支持。双方有关储藏间买卖依附于商品房买卖，商品房买卖合同解除后，储藏间买卖合同依法也应当一并解除，黄山瑞丰公司应当赔偿徐四月古利息损失。黄山瑞丰公司与孟某、余某合作开发“上海花苑”房地产项目，不影响黄山瑞丰公司与徐四月古签订的商品房买卖合同效力，黄山瑞丰公司作为涉案商品房买卖合同的一方当事人依照合同法等相关法律法规和司法解释的规定承担合同不能履行的违约责任。徐四月古基于储藏间买卖合同关系诉请黄山瑞丰公司支付违约金，无合同约定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第八条第（二）项之规定，判决：一、解除徐四月古与黄山瑞丰房地产开发有限公司于2012年1月12日签订的《商品房买卖合同》；二、黄山瑞丰房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还徐四月古购房款293566元（其中商品房款261144元、储藏间房款32422元），赔偿利息损失25576.94元（按照人民银行同期贷款年利率6.15%计算，自2012年3月1日起计算至2013年8月1日止），给付违约金人民币2935.66元，给付购房款一倍的赔偿款人民币261144元，以上款项合计583222.60元；三、驳回徐四月古的其他诉讼请求。案件受理费9960元，由徐四月古承担560元，黄山瑞丰房地产开发有限公司承担9400元。
原审宣判后，黄山瑞丰公司不服上述判决，向本院上诉称：一、黄山瑞丰公司与徐四月古不存在真实的商品房买卖关系，公司未收取徐四月古购房款；二、黄山瑞丰公司已与余某、孟某解除合作开发协议，黄山瑞丰公司接受“上海花苑”项目后，发现没有徐四月古销售和财务记账记录。综上，请求撤销原审判决，驳回徐四月古的诉讼请求。
徐四月古当庭辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。
黄山瑞丰公司为证明其上诉主张的事实，二审中提供了以下证据：
1、祁门县公安局对张某作的询问笔录一份，证明张某系余某雇请，与瑞丰公司无关联，不存在本案的房屋销售及收款事实，同时张某仅认为余某、孟某收款，不存在徐文军收款的问题；
2、交款名单一份，证明徐四月古未支付购房款。
徐四月古对黄山瑞丰公司上述证据的质证意见为：原审法院依职权对张某进行了调查，应以法院调查笔录为准；对于购房款是否交到瑞丰公司，是其公司内部管理的问题，与徐四月古无关。
本院对黄山瑞丰公司所举上述证据的认证意见为：对瑞丰公司二审中提交的两份证据的真实性予以确认，但对其证明目的，不予采信。
黄山瑞丰公司所举其他证据及徐四月古所举证据与原审相同，质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致，二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。黄山瑞丰公司在与余某、孟某合作经营期间，张某经授权出售本案所涉商品房给徐四月古，且张某认可徐四月古交纳了购房款，徐四月古合同义务履行完毕，黄山瑞丰公司应当依约交付房屋。但本案所涉商品房买卖合同订立后，黄山瑞丰公司又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，徐四月古无法取得房屋，依法可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求黄山瑞丰公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故黄山瑞丰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费9632元，由上诉人黄山市瑞丰房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 征
代理审判员 胡泽萍
代理审判员 张 斌
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 王 玲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。