北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第13665号
原告（反诉被告）马祖涵，男，1969年6月10日出生。
被告（反诉原告）李建鹏，男，1978年9月24日出生。
原告（反诉被告）马祖涵与被告（反诉原告）李建鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马祖涵、被告（反诉原告）李建鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）马祖涵诉称：2010年8月25日，原、被告签订《厂房租赁合同》，由原告承租被告在小汤山镇官牛坊村排水渠的库房，双方明确了权利义务关系。今年6月23日起，被告在未通知原告的情况下无因断电35天，给原告作业造成重大损失；且被告违约未按合同约定从6月1日起至9月1日向原告以1.8元／度收取3月的电费。原告曾找被告协商此事，但未果。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付因违约造成损失人民币40432.2元；2、被告按照《厂房租赁合同》保证金的30%支付违约金3000元；3、被告退还多收取的电费384.5元，且书面承诺按《厂房租赁合同》约定价格收取电费；4、被告返还因停电收取35天的房屋租金3330.18元；5、被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，马祖涵申请撤回第二项诉讼请求。
被告（反诉原告）李建鹏辩称：我与马祖涵在2010年9月1日签订库房租赁合同，合同约定每年9月1日交库房租金，逾期不交按总租金的千分之五收取滞纳金。2012年9月1日，马祖涵未按合同约定支付租金，我诉至昌平区人民法院，经调解，马祖涵支付了当年房租和滞纳金。今年，马祖涵又未支付租金，经协商我同意解除合同，马祖涵有一个月免租金搬家时间。后马祖涵要求接着租，并同意2014年10月6日付房租，但我一直联系不上马祖涵。马祖涵说我未通知他无因断电35天是没有根据的，停电是小汤山镇书记让供电所停的电，我姐夫第一时间通知了马祖涵，告知其停电原因。马祖涵要求我赔偿他损失40432.2元更无道理，他一直没有合法的营业执照。关于电费，是2014年4月1日起官牛坊村工业用电涨价，电费为1.5元／度。我按1.8元／收，每度有0.3元电损。我与马祖涵协商过此事他并无异议，并按1.8元／度交电费至今。综上所述，我不同意马祖涵的诉讼请求，并提出反诉。
被告（反诉原告）李建鹏诉称：2010年9月1日，我就小汤山镇官牛坊村排水渠旁的库房与被告签订租赁合同，约定年租金30000元，每年年租金递增5%，合同保证金10000元。被告应按约定在2014年9月1日交付第五年房租36465元。2014年9月1日起，我一直联系不上被告，打电话是无人接听状态，到库房找是锁门。2014年9月7日，我姐夫（王兆杰）找到被告，被告表示不租了，并称在十一前搬走。我同意并答应他在2014年10月1日前搬走不收他房租。2014年9月11日，我与客户到库房看环境时遇到被告，被告表示要求继续租，并称2014年10月6日回来付房租。后我一直找不到被告。为维护合法权益，我诉至法院，请求判令：1、被告按合同支付2014今年欠缴的房租36465元及合同规定的欠缴房租滞纳金（按总租金每日千分之五计算，从2014年9月1日起至被告实际给付之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，经法庭释明，李建鹏要求解除双方之间的《厂房租赁合同》，马祖涵向其支付租金，但不主张滞纳金。
原告（反诉被告）马祖涵辩称：我不同意解除合同，要求继续履行。因为李建鹏停电给我造成损失，没有赔偿，所以我没有交房租。我随时可以交房租，但前提是李建鹏要赔偿我损失。我不同意支付滞纳金。
经审理查明：李建鹏（出租方、甲方）与马祖涵（承租方、乙方）于2010年8月25日签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落在小汤山镇官牛坊村排水渠旁占地面积为670平方米的厂房大院租给乙方，厂房面积400平米，办公室面积80平米，水泥地空地面积190平米。租期从2010年9月1日至2020年9月1日期止。租金为第一年30000元，从第二年起租金每年递增5%；合同保证金10000元。租金逾期不交，甲方有权每日按租金总额的千分之五收取滞纳金，逾期20天甲方有权终止使用，乙方的合同保证金不得退还。协议期间，甲方提供厂房及水、电设施。每两月乙方要负责准时交缴甲方规定应缴的水、电费，水费（水表抄底数2吨）按3元／每吨缴纳，电费（电表抄底数745度）按1.3元／度缴纳。在租赁期间，由于厂房建筑设计部符合国家或地方政府规定，甲方立即无条件整改，甲方必须以书面通知乙方签收确认的形式通知乙方，停产整改期间甲方不能收取乙方租金并退还甲方在该厂房大院内停产整改期间的租金给乙方，合同租期不做顺延，甲方停产整改期间需乙方清场而发生的搬运费、运输费、保管费、仓储费由甲方承担，每次停产整改期间不能超过10个自然日，一年内不能超过两次，否则甲方赔偿由此造成影响乙方正常生活经营活动的一切损失，并将视为甲方违约。
经法庭询问，李建鹏表示其在建设涉案房屋没有办理相关的审批手续，并称涉案土地是自己从王兆杰处租赁，而王兆杰是从北京市昌平区小汤山镇官牛坊村委会处租赁的土地。
庭审中，马祖涵出具收条，载明“马祖涵租赁的独院库房2014年8月31日抄表电表底数是12188字（2014年3月31日底数是11419字），实际用电769度，每度电费1.8元，计1384.20元（人民币壹仟叁佰捌拾肆元贰角）。收款人：王兆杰”。李建鹏对该收条表示认可，称是王兆杰是其姐夫，系受其委托收取马祖涵的电费；并表示因北京市昌平区小汤山镇官牛坊村股份经济合作社将电费调整为1.5元／度，故其将收取马祖涵的电费予以调整。马祖涵称不了解相关情况，且不认可涨价事宜。
双方一致认可在2014年6月23日至7月29日之间，涉案房屋存在停电事实。对停电原因双方存在争议。马祖涵称不清楚停电的具体情况，李建鹏亦未通知其停电事宜。李建鹏称是马祖涵电话通知其停电事宜，后了解到是镇政府清除违章小厂房而停电。双方均认可现在涉案房屋已经可以正常使用。
双方一致认可涉案房屋的租金为2010年9月1日至2011年9月1日30000元，2011年9月1日至2012年9月1日31500元，2012年9月1日至2013年9月1日34728元，2014年9月1日至2015年9月1日36465元；马祖涵先后通过现金及转账的方式向李建鹏支付了2014年9月1日前的租金，具体支付时间为每年的9月1日。马祖涵认可尚未支付2014年9月1日之后的租金，并称未付原因为李建鹏未赔偿其停电损失。
经法庭释明，李建鹏认为《厂房租赁合同》系有效合同，并要求解除合同；同时要求马祖涵支付欠缴租金。马祖涵认为《厂房租赁合同》系有效合同，并要求继续履行合同；同时表示，如果法庭认定合同无效，则要求一并处理相关财产。
上述事实有《厂房租赁合同》、收条及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据双方当事人的证据和相关陈述，本院无法认定李建鹏租赁给马祖涵的房屋取得了合法的建房审批手续，故双方之间签订的《厂房租赁合同》应属无效。关于李建鹏要求解除合同及马祖涵要求继续履行合同的诉讼请求，缺乏事实和法律支持，本院不予支持。
关于马祖涵要求李建鹏支付损失的诉讼请求，根据查明的事实，涉案房屋在2014年6月23日至7月29日期间存在停电情况。虽然双方对停电的原因存在争议，但可以确认该情形会影响马祖涵对涉案房屋使用，可是涉案房屋亦并不因停电而完全丧失使用功能。根据双方在合同中约定的有关供电条款，本院认定李建鹏应对马祖涵在该期间的损失承担赔偿责任。虽然马祖涵提供了2014年1月1日至6月15日项目合同及决算书，在其未提供其他证据证明相关项目收入系在涉案房屋产生及6月23日至7月29日期间涉案房屋中存在减少收入的情形等其他证据的情况下，本院对其主张的40432.2元损失无法确认。具体损失数额，本院根据停电时间及原因、房屋使用状况等具体案情酌情确定为5000元。
关于马祖涵要求李建鹏返还因停电收取35天房屋租金3330.18元的诉讼请求，在停电时间段内马祖涵正常向李建鹏交纳涉案房屋租金，却不能正常使用该房屋，但涉案房屋并不因停电而完全丧失使用功能，在李建鹏同意退还部分租金的情况下，本院酌定李建鹏返还马祖涵房屋租金2500元。
关于马祖涵要求李建鹏退还多收电费384.5元并按照合同约定收取电费的诉讼请求，因双方在合同中明确约定马祖涵按照1.3元／度向李建鹏交纳电费，且未约定调整电费的条件，在李建鹏与马祖涵未对电费价格调整达成一致意见的情况下，本院对李建鹏陈述的上涨电费原因，不予认可，李建鹏理应退还收条中收取的超过合同约定的电费价格部分电费，本院对马祖涵的该项诉讼请求予以支持。
关于李建鹏要求马祖涵支付欠缴房租36465元的诉讼请求，根据双方的合同约定和之前的租金交纳方式，可以认定2014年9月1日应为马祖涵向李建鹏交纳2014年9月1日至2015年9月1日租金的日期。对于马祖涵主张的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》中相关条文和基本法律原则，在房屋租赁合同纠纷中，承租方仅可以在出租方未履行房屋的修缮义务或其他交付租赁物不合格的情况下主张同时履行抗辩权而拒绝支付相应的租金。本案中，涉案房屋仅在2014年6月23日至7月29日存在停电情况，在2014年9月1日时已经恢复正常使用，本院对马祖涵的抗辩不予采纳。因双方之间的《厂房租赁合同》系无效合同，但涉案土地和房屋在2014年9月1日之后仍然由马祖涵占有、使用，故马祖涵应支付李建鹏一定的使用费用，依据本案具体案情，参考双方之间相关约定，本院酌定为每月3000元。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，经法庭释明后，马祖涵和李建鹏均认为《厂房租赁合同》有效，且双方之间对涉案土地、房屋、保证金等相关财产问题未达成一致意见，故本院认为对上述问题另案处理较为适宜。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）马祖涵与被告（反诉原告）李建鹏于二○一○年八月二十五日签订的《厂房租赁合同》无效。
二、被告（反诉原告）李建鹏于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）马祖涵损失二千元。
三、被告（反诉原告）李建鹏于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）马祖涵电费三百八十四元五角，并按照《厂房租赁合同》约定收取电费。
四、被告（反诉原告）李建鹏于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）马祖涵房屋租金二千五百元。
五、原告（反诉被告）马祖涵于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）李建鹏使用费用（二○一四年九月一日起至实际返还土地、房屋之日止，每月按照三千元计算）。
六、驳回原告（反诉被告）马祖涵的其他本诉诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）李建鹏的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四百九十元，由被告（反诉原告）李建鹏负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费三百五十六元，由原告（反诉被告）马祖涵负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 俊
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 程建民