江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1679号
上诉人（原审被告）李述芬，女，1963年7月29日生，汉族，科塔电位器厂退休职工。
委托代理人腾守文，江苏容大律师事务所律师。
委托代理人李述艳（系李述芬姐姐），女。
被上诉人（原审原告）乌兰，女，1983年5月15日生，蒙古族，南京鑫双雨汽车服务有限公司职员。
委托代理人高文利，女。
上诉人李述芬因与被上诉人乌兰物权保护纠纷，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第4861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月14日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人李述芬的委托代理人李述艳、腾守文，被上诉人乌兰及其委托代理人高文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乌兰原审诉称，2010年4月，乌兰从万美雪处购买了秦淮区武学园2号609室房屋（以下简称诉争房屋），并按照合同约定支付购房款，办理房产过户手续，并于2010年4月22日取得了诉争房屋的产权证。目前李述芬占据诉争房屋，乌兰多次要求李述芬迁出诉争房屋，均遭到拒绝。一方面南京市中级人民法院判决李述芬占有诉争房屋为非强行入住行为，另一方面南京市房产管理局依法核发物权证给乌兰，乌兰取得诉争房屋的合法物权。为维护乌兰的合法物权，请求法院判令李述芬按2000元一个月标准给付占用乌兰房屋期间的租金，自2010年4月22日计算至2013年11月18日，共计84000元。
李述芬原审辩称，李述芬对诉争房屋的合法占有已经取得了南京市中级人民法院（2006）宁民四终字第863号判决书的确认，诉争房屋的产权人不得以任何理由要求李述芬迁让。李述芬对诉争房屋享有占用和使用的权利，是基于李述芬购买了诉争房屋的永久居住权，并且已经支付了对价。乌兰、李述芬之间并非房屋租赁关系，李述芬不需要向诉争房屋所有权人支付租金。乌兰在明知诉争房屋存在负担的前提下仍同意购买房屋，表明其愿意承担该负担。李述芬现仅有诉争房屋一套住房，李述芬的退休金每月只有1700元，客观上无法承担每月2000元的房屋租金。乌兰要求李述芬按市场价向乌兰支付租金对李述芬是极大的不公平。李述芬同意按照公有住房租金标准支付租金。请求驳回乌兰诉请。
原审法院经审理查明，诉争房屋原系万美雪的母亲朱春兰承租的公房。1995年12月28日朱春兰去世。万美雪于1997年4月12日与李述芬签订协议书，约定将诉争房屋永久转让给李述芬，同时双方口头约定转让价款90000元。但承租证载明的承租人依然是朱春兰。1998年11月李述芬入住后，一直以朱春兰名义交纳房屋租金至2005年1月。2005年4月，经南京市白下区房产经营公司同意，诉争房屋的承租人由朱春兰变更为万美雪，同年6月，万美雪按照房改政策规定购买了诉争房屋产权，并办理房屋所有权证和国有土地使用证。
2005年9月27日，万美雪起诉要求李述芬迁让。李述芬于同年10月27日向原审法院起诉，要求确认南京市白下区房产经营公司与万美雪的房屋买卖合同纠纷无效，后又于2006年1月24日自愿撤回起诉。原审法院于2006年3月8日作出（2005）白民一初字第1276号民事判决，判决李述芬于本判决生效之日起十五日内迁出本市武学园2号609室房屋，将房屋腾空交还万美雪。李述芬对上述判决不服，上诉至本院。2006年7月31日，本院认为李述芬与万美雪于1997年4月订立诉争房屋的转让协议，李述芬亦依约履行入住，此后，万美雪虽然购买诉争房屋的产权并已领取了诉争房屋所有权证和国有土地使用权证，但李述芬非强行入住，万美雪以其系诉争房屋的产权人为由要求李述芬迁让，无法律依据，一审法院判决李述芬迁让不当，双方就转让协议纠纷可另案诉讼解决。据此，作出（2006）宁民四终字第863号民事判决“一、撤销本市白下区人民法院（2005）白民一初字第1276号民事判决；二、驳回万美雪的诉讼请求。”
2010年4月16日，乌兰与万美雪签订《南京市存量房买卖合同》，约定万美雪将诉争房屋出售给乌兰；房屋转让价款为758000元。该份合同经房产交易中心鉴证。同时，双方另外签订《南京市存量房买卖合同》，约定诉争房屋转让价款为520000元，乌兰于2010年3月29日支付首付款95000元，2010年4月13日支付银行解押款285000元，余款140000元于银行下款后支付。双方还补充约定“1、乙方（乌兰）知晓甲方（万美雪）房屋存在诉争，并知晓（2005）白民一初字第1276号，（2006）宁民四终字第863号民事判决书内容。2、该房的腾空由乙方自行解决。3、关于该房涉及与李述芬、周起铨的居住权转让协议是否有效的官司（仅限一审和二审的同一个官司）其诉讼费用及律师费用由乙方承担，甲方负责提供证据给乙方，并积极配合。”合同签订后，乌兰按约定支付购房款及买卖双方所有税费，并分别于2010年4月20日、4月22日取得诉争房屋产权证、土地使用权证。
2013年5月10日，李述芬向原审法院起诉要求判令万美雪与乌兰关于诉争房屋签订的《南京市存量房买卖合同》无效。原审法院于2013年7月22日作出（2013）秦民初字第1105号民事判决，判决“驳回乌兰李述芬的诉讼请求。”现诉争房屋由李述芬居住使用。
另查明，乌兰提供了从365house网站上下载的武学园一带的房屋租金报价，并以此为标准主张诉争房屋的租金为2000元／月。
以上事实有房屋所有权证、国有土地使用证、（2005）白民一初字第1276号民事判决书、（2006）宁民四终字第863号民事判决书、（2013）秦民初字第1105号民事判决书及当事人陈述予以证实。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。乌兰依据其与万美雪之间的房屋买卖合同依法登记取得诉争房屋所有权证及土地使用权证，且李述芬对原审法院院驳回其要求确认万美雪与乌兰签订的房屋买卖合同无效的判决未提起上诉，视为李述芬对乌兰系诉争房屋的所有权人不持异议。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。乌兰要求李述芬支付其实际占用诉争房屋期间租金的诉讼请求，依法有据，原审法院予以支持。李述芬辩称依据南京市中级人民法院判决，其对诉争房屋有永久居住权，并已支付对价，不应向乌兰支付租金，但南京市中级人民法院是依据李述芬与原诉争房屋所有权人万美雪之间存在的房屋转让协议及李述芬支付了部分对价，才确认李述芬非强行入住诉争房屋，并没有确认李述芬对诉争房屋享有永久居住权。且李述芬自入住诉争房屋至万美雪取得诉争房屋产权期间一直以朱春兰名义交纳租金，表明李述芬对诉争房屋的使用并非是无偿的。现诉争房屋所有权早已由房产经营公司变更为个人所有，并由乌兰取得诉争房屋所有权，但其要求李述芬参照网上租金报价以2000元／月的标准支付租金，证据不足，原审法院酌定为1800元／月为宜。对李述芬要求按公有住房标准支付租金的抗辩意见，原审法院不予采信，如李述芬认为有损失可向万美雪另行主张，但不得以此为由损害所有权人的利益。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：李述芬于判决生效之日起十日内按1800元／月标准向乌兰支付2010年4月22日至2013年11月1日的房屋租金75600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费845元，由李述芬负担。
李述芬不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误。1、1997年4月，万美雪与李述芬签订了房屋买卖协议书，并于1998年11月实际入住讼争房屋；2010年4月16日，万美雪与乌兰签订《南京市存量房买卖合同》，再次将讼争房屋出卖；李述芬已经受领了房屋，合法权益应当优先保护；即使万美雪与乌兰之间的买卖合同有效，也不应当视为其已经取得了房屋所有权，原审判决认定，李述芬对原审法院驳回其要求确认万美雪与乌兰的房屋买卖合同无效的判决未提起上诉，视为李述芬对乌兰系讼争房屋的所有权人不持异议，该认定事实错误。2、李述芬与乌兰之间不存在任何法律关系，原审判令李述芬向乌兰支付租金，无事实及法律依据；乌兰依据买卖合同应向万美雪主张房屋交付义务，如果其不能取得该房屋实际占有，只能向万美雪主张权利，无权要求李述芬支付租金。二、原审法院适用法律错误。首先，李述芬与乌兰之间不存在房屋租赁关系。其次，李述芬依据协议书并支付9万元对价基础占有诉争房屋，已生效（2006）宁民四终字第863号民事判决书，已认定李述芬入住行为为非强行入住，即使万美雪本人也无权要求李述芬另行支付其他费用，原审法院依据我国物权法相关规定，判决李述芬向乌兰承担租金，适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人乌兰在原审的诉讼请求。
被上诉人乌兰答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
本院二审查明，2005年4月前，李述芬一直以朱春兰、万美雪名义按88.4元／月标准，向公房管理部门缴纳涉案房屋的租金。
二审查明的其他事实与原审认定一致，本院予以确认。
本院认为，由于李述芬依据其与万美雪之间的《协议书》，取得诉争房屋的合法占有使用权，亦经生效判决确定其并非强行入住，系有权占有，目前，该权利并未丧失。而乌兰在与万美雪签订房屋买卖协议时，明知该房屋所有权的转让存在负担，但仍愿意以远低于市场价购买，应视其接受这种负担，则应承担相应的义务，故其要求按照完整所有权参照市场行情租金标准要求李述芬给付租金，缺乏事实及法律依据。经二审查明，诉争房屋在房改前，李述芬实际按公租房标准88.4元／月支付了租金，而原审法院参照市场行情酌定租金1800元／月判令李述芬给付，存在不当，应予纠正。有关李述芬与万美雪之间转让协议纠纷可另案诉讼解决，本案不作处理。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第4861号判决为，李述芬于本判决生效之日起十日内按88.4元／月标准向乌兰支付2010年4月22日至2013年11月1日的房屋租金2858.26元。
一审案件受理费减半收取845，由上诉人李述芬负担32元、被上诉人813元；二审案件受理费1690元，由上诉人李述芬负担64元、被上诉人乌兰负担1626元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 金丽丽