上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第485号
原告上海歆骅投资管理有限公司。
法定代表人陈晓峰。
委托代理人高伟力。
被告博士蛙（上海）企业发展有限公司。
法定代表人钟政用。
委托代理人田宇。
被告上海荣臣博士蛙（集团）有限公司。
法定代表人钟政用。
委托代理人田宇。
原告上海歆骅投资管理有限公司（以下简称歆骅公司）诉被告博士蛙（上海）企业发展有限公司（以下简称博士蛙发展公司）、被告上海荣臣博士蛙（集团）有限公司（以下简称上海荣臣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员黄伟、审判员周励、人民陪审员陈铭浩组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告歆骅公司之委托代理人高伟力到庭参加了诉讼。被告博士蛙发展公司、上海荣臣公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告上海歆骅投资管理有限公司诉称，原告与�告博士蛙发展公司于2010年9月16日签订了上海市杨浦区国宾路XXX号万达广场二楼之部分面积的房屋租赁合同。因被告博士蛙发展公司承租面积增加，双方又于2010年12月20日签订了补充协议。上述合同及协议签订后，原告按约履行了交付房屋的义务，但被告博士蛙发展公司却经常拖欠租金。2014年8月15日，原告与被告博士蛙发展公司就租金及逾期支付违约金的问题，由法院作出民事调解书。调解书生效后，被告博士蛙发展公司不仅未全部履行调解书内的义务，还继续拖欠租金。原告遂于2014年9月5日向被告博士蛙发展公司发出《房屋租金催讨暨租赁合同解除预警通知书》，告知被告博士蛙发展公司，若被告博士蛙发展公司未在2014年9月20日前付清全部租金的，则租赁合同于2014年9月21日解除。2014年11月7日，原告与两被告签订三方协议，约定被告博士蛙发展公司于2014年12月31日前向原告付清所有各类欠付款项，被告上海荣臣公司对上述债务承担连带保证责任。2014年11月10日，被告博士蛙发展公司将租赁房屋返还给原告，但至今未支付所欠租金及违约金等费用。故原告诉至法院，请求：1、被告博士蛙发展公司向原告支付自2014年6月7日起至2014年8月6日止的租金人民币1，842，750元（以下所涉币种均为人民币），以及以1，842，750元为本金按年利率20%的标准计算自2014年6月1日起至实际付清之日止的逾期支付违约金；2、被告博士蛙发展公司向原告支付自2014年8月7日起至2014年9月24日止的租金1，466，627元，以及以1，466，627元为本金按年利率20%的标准计算自2014年8月1日起至实际付清之日止的逾期支付违约金；3、被告博士蛙发展公司向原告支付自2014年9月25日起至2014年11月10日止的房屋使用费2，847，427元；4、被告博士蛙发展公司向原告支付2013年7月至2014年7月电费388，211元；5、被告博士蛙发展公司向原告支付合同解除违约金3，773，251元（已抵扣被告博士蛙发展公司支付的合同保证金1，754，999元）；6、被告上海荣臣公司对以上全部债务承担连带责任。
被告博士蛙（上海）企业发展有限公司未到庭应诉，但在庭审前向本院提交书面答辩状，答辩意见如下：原告自2013年1月起未正常开具发票，被告有权以此拒付租金。被告未收到原告寄出的《房屋租金催讨暨租赁合同解除预警通知书》，对原告单方表述内容不予认可。原、被告双方签订了《协议书》，被告已尽最大努力保障原告权益，但原告主张的逾期支付违约金、房屋占用费、解除合同违约金三项诉请系重复计算，加重了被告的债务压力。关于电费，应根据公用事业单位的正式票据进行结算。2013年开始，原、被告双方及案外人上海书城五角场店就租赁房屋的租金�租赁面积等进行洽谈，三方一直在协商中，被告不存在故意拖欠租金的问题。即便被告存在违约，被告也认为原告所主张的违约金过高，希望法院予以调整。
被告上海荣臣博士蛙（集团）有限公司未作答辩。
经审理查明，2010年9月16日，原告歆骅公司（甲方、出租方）与被告博士蛙发展公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定被告博士蛙发展公司从原告处承租上海市杨浦区国宾路XXX号二层部分，建筑面积约4212平方米，租赁期限为6年零45天，自原告交付该房屋之日起算。第四条第1款约定，双方确认租赁期限内，被告博士蛙发展公司承租房屋范围（区域）内的月租金（已含物业管理费）为831，666.66元，该月租金前两年（不含免租装修期）不变；第三、第四年（不含免租装修期），月租金为873，250元；第五、六年（不含免租装修期），月租金为916，912.50元�第2款约定，该房屋租金采用先付后用原则，按每两个月为一支付期。首期租金1，663，333.30元及免租45天期间的物业管理费189，540元，合计1，852，873.30元，支付时间为原告发出交付通知后7个工作日内且交付该房屋前，以后各期被告博士蛙发展公司须在距每一支付期开始的五个工作日前全额付清各期租金。逾期或不足额支付租金的，则每逾期一天，被告博士蛙发展公司须按月租金的0.5%向原告支付违约金。第4款约定，原告须在足额收到被告博士蛙发展公司付款后五个工作日内向被告博士蛙发展公司出具相应金额的租赁发票。若原告在下期租金支付日前仍未开具相应发票，则被告博士蛙发展公司有权拒付下期租金。第五条第1款约定，为确保该房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，被告博士蛙发展公司同意于原告发出交付通知后7个工作日内且交付�房屋前支付给原告1，663，333.30元作为被告博士蛙发展公司履行本合同义务的保证金。第3款约定，因被告博士蛙发展公司违反本合同的约定而产生的欠付款项、违约金、损害赔偿金，原告可在保证金中扣除，……。第七条第6款约定，租赁期满或合同任何情形下的解除或终止后的3天内，如被告博士蛙发展公司不能全面且适当地按约完成向原告返还该房屋及其附属设施，原告有权选择适用下列任一措施或并列使用：（1）要求被告博士蛙发展公司每逾期一日支付相当于当年日租金标准2倍的房屋使用费和违约金。….第十条第3款约定，….被告博士蛙发展公司有下列情形之一的，原告有权选择解除本合同，……被告博士蛙发展公司支付原告相当于当月租金6倍的违约金，……（5）逾期或不足额逾期支付保证金或者租金或者水或者电等其他各项应付费用超过应付日15天的；…�
2010年12月20日，原告与被告博士蛙发展公司签订《房屋租赁合同补充协议》，达成补充协议如下：承租范围（区域）予以增加，就增加的承租范围（区域）的面积，经双方实地测量后，确定数额为232平方米。该增加房屋的月租金（已含物业管理费）为45，833.33元，该月租金前两年（不含免租装修期）不变；第三、四年（不含免租装修期）月租金为48，125元；第五、六年（不含免租装修期）月租金为50，531元。该房屋租赁期限为6年45天，自原告交付该房屋之日起算。该房屋免租期间的物业管理费为10，584.99元。该房屋对应的租赁合同保证金为91，666.66元。双方就该房屋各自相应的权利义务、生效条件及违约责任，与租赁合同条款完全一致，双方均应严格履行。
2014年5月，因被告博士蛙发展公司未全额支付2013年8月7日至2014年6月6日期间的租金，原告诉至本院，案号为（2014）杨民四（民）初字第1310号。该案经本院主持调解，原告与被告博士蛙发展公司于2014年8月15日达成调解协议如下：被告博士蛙发展公司于2014年8月31日前向原告支付截止至2014年6月6日的租金7，721，000元，以及以年利率10%计算的逾期支付租金违约金（以350，000元为本金自2013年8月1日起计算至实际支付之日止；以1，842，750元为本金自2013年10月1日起计算至实际支付之日止；以1，842，750元为本金自2013年12月1日起至实际支付之日止；以1，842，750元为本金自2014年2月1日起至实际支付之日止；以1，842，750元为本金自2014年4月1日起至实际支付之日止）。
被告博士蛙发展公司仅履行了（2014）杨民四（民）初字第1310号民事调解书上的部分义务，2014年8月20日，就被告博士蛙发展公司已支付的租金金额，原告开具了发票。
2014年8月20日，原告向被告博士蛙发展公司发出2013年7月至2014年7月期间的电费请款单，总金额为299，114.39元。被告博士蛙发展公司工作人员季林强签收上述租金发票以及电费请款单。
被告博士蛙发展公司未向原告支付自2014年6月7日起的租金。2014年9月6日，原告向被告博士蛙发展公司发出《房屋租金催讨暨租赁合同解除预警通知书》，内容为：“贵司上海市杨浦区国宾路XXX号二层承租房屋2014年6月7日至8月6日，及8月7日至10月6日的租金（含物业管理费，下同）各1，842，750元至今未付，构成严重违约，已符合合同约定的我司有权解除合同的条件。现郑重通知贵司：若贵司在2014年9月20日前（含当日）仍未付清上述全部租金的，则贵我双方的租赁合同于2014年9月21日因贵司违约被我司解除。届时，我司将不再另行发函。……”该通知书于2014年9月8日由被告博士蛙发展公司签收后，被告博士蛙发展公司仍未支付租金。
2014年11月7日，原告与两被告签署《协议书》，约定如下内容：一、博士蛙发展公司于本协议签订之日起的3个工作日内，与原告办妥位于上海市杨浦区国宾路XXX号万达广场二层原承租房屋的返还、交接手续，并按原租赁合同的相关约定办妥营业证、照的注销或者迁址手续。二、除上述博士蛙发展公司应当履行的义务外，博士蛙发展公司另应于2014年12月31日前，向原告付清所有欠付的各类款项；其中，博士蛙发展公司应于2014年11月20日前向原告先行支付1，000，000元。三、被告上海荣臣公司为被告博士蛙发展公司承担连带保证责任。……
2014年11月10日，被告博士蛙发展公司将租赁房屋返还给原告，但未支付租金，原告遂诉至本院，作如上诉请。
以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、民事调解书、《房屋租金催讨暨租赁合同解除预警通知书》、快递�、《协议书》，以及原告陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告向被告博士蛙发展公司发出的《房屋租金催讨暨租赁合同解除预警通知书》，符合《房屋租赁合同》第十条第3款约定的原告可单方解除合同的条件，《房屋租赁合同》于2014年9月21日解除。被告博士蛙发展公司作为承租人，应当按《房屋租赁合同》的约定支付租赁期间即2014年6月7日至2014年9月21日的租金，并按《房屋租赁合同》的约定支付逾期支付租金的违约金。原告对于《房屋租赁合同》中约定的违约金已进行了调整，于法不悖，本院予以准许。
《房屋租赁合同》解除后，被告博士蛙发展公司直至2014年11月10日才交还租赁房屋，被告博士蛙发展公司应当支付实际占用期间的房屋使用�。依据《房屋租赁合同》第七条第6款的约定，被告博士蛙发展公司应于2014年9月24日之前将租赁房屋交还给原告，逾期交还的，应按日租金的2倍支付房屋使用费。因此，被告博士蛙发展公司应按原租金标准支付2014年9月22日至9月24日的房屋使用费，按原租金2倍的标准支付自2014年9月25日至11月10日的房屋使用费。
被告博士蛙发展公司应依约支付所欠电费。因被告博士蛙发展公司逾期未支付租金致租赁合同解除，被告博士蛙发展公司应当支付解除租赁合同的违约金。被告博士蛙发展公司提出《房屋租赁合同》第十条第3款约定的违约金过高，请求法院予以调整，本院参照原告的实际损失、被告过错程度等酌情予以调整。
被告上海荣臣公司应按照2014年11月7日签署的《协议》，对被告博士蛙发展公司上述欠款承担连带责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海歆骅投资管理有限公司支付2014年6月7日至2014年8月6日的租金人民币1，842，750元，并以此为本金，按年利率20%计算，支付自2014年6月1日起至实际付清日止的违约金；
二、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海歆骅投资管理有限公司支付2014年8月7日至2014年9月21日的租金人民币1，382，062.50元，并以此为本金，按年利率20%计算，支付自2014年8月1日起至实际付清日止的违约金；
三、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海歆骅投资管理有限公司支付2014年9月22日至2014年9月24日的房屋使用费人�币92，137.50元；
四、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海歆骅投资管理有限公司支付2014年9月25日至2014年11月10日的房屋使用费人民币2，825，616元；
五、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海歆骅投资管理有限公司支付2013年7月至2014年7月期间的电费人民币299，114.39元；
六、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海歆骅投资管理有限公司支付扣除保证金之后的违约金人民币1，930，500元；
七、被告上海荣臣博士蛙（集团）有限公司对于被告博士蛙（上海）企业发展有限公司上述所有债务承担连带责任；
八、原告上海歆骅投资管理有限公司其余诉请，不予支持。
本案受理费人民币86，064元，由被告博士蛙（上海）企业发展有限公司、被告上海�臣博士蛙（集团）有限公司负担。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄 伟
审 判 员 周 励
人民陪审员 陈铭浩
二〇一五年四月十七日
书 记 员 周靖雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据�同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。