辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘中民终字第00155号
上诉人（原审原告）：盘锦荣翔物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。
法定代表人：李荣珍，该公司经理。
委托代理人：张坤，辽宁鹤乡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜莹，女，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托代理人：姜世利，男，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2015）兴民二初字第00217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司的法定代表人李荣珍及委托代理人张坤、被上诉人姜莹的委托代理人姜世利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告盘锦荣翔物业管理有限公司一审诉称：原告作为物业服务企业，从2014年1月1日起为被告居住的凯信家园小区提供良好的物业服务，作为被告的业主却没能按照物业服务合同约定的义务及时交纳物业费，侵犯了原告及其他业主的合法利益。原告住房面积为211.61平方米，收费标准为1.5元／月／平方米，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令被告给付拖欠（2014年1月1日至同年12月31日）的物业费3809元。
原审被告姜莹一审辩称：（一）被答辩人在2014年1月1日对凯信家园小区进行物业管理服务后，2-7月份曾2次按1.5元／月／平方米收取2014年的物业费，答辩人要求被答辩人出示物业管理服务合同及收费标准和依据，被答辩人拿不出物业服务合同及收费依据，因此答辩人拒绝了被答辩人的收费。2014年9月，被答辩人向答辩人出示了物业管理服务合同并提供复件，答辩人也主动去物业公司交费，但被答辩人只提供收款收据，无法提供发票，让答辩人等待被答辩人想办法后再交，故答辩人没有交纳2014年物业费是被答辩人同意的，被答辩人不应恶意起诉。（二）物业服务合同中约定物业管理服务要保证小区所有公共设施包括消防器材设施、设备达到完好管用，对照此条款检查发现小区消防设施及消防器材缺失严重，要求被答辩人解决而不予解决，答辩人无奈找到社区主任，同时向被答辩人及社区主任提出上述问题如不解决就不交2014年物业费，但至今被答辩人没有解决上述问题，事实上就是默认答辩人2014年的物业费可以不交，所以答辩人不存在拖欠物业费的事实。被答辩人在2015年及以后物业服务中如果违反合同中重要条款和继续收取物业费不开发票，答辩人将继续不向答辩人交物业费。（三）被答辩人与业主委员会签订的物业服务合同是在2014年8月27日以后才签字盖章生效，合同首页有业委会主任等人对此合同审阅或者指出修改的指示，被答辩人在合同尾页填成2014年1月1日是造假行为，被答辩人在2014年进入小区在没有与业委会签订书面合同的情况下就向业主收取物业费是一种欺诈收费，应依法追究被答辩人的法律责任。答辩人不向被答辩人交2014年物业费理由充分，凯信家园小区是指导标准中列为6级的标准，为0.4元／月／平方米，被告的收费标准不执行盘锦市住宅物业管理收费等级指导标准是错误和违法违规行为，故请驳回原告的诉讼请求，将2014年以来收取的物业费开的收据全部补成发票。
原审法院审理查明：2014年1月1日，凯信家园业主委员会与原告签订了物业管理服务合同。该合同第十五条约定：委托管理期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。第十八条约定：乙方（盘锦荣翔物业管理有限公司）须按下列约定实现管理目标，业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到80%以上。其中第二款约定：公共设施、设备的维修的养护，保证共用上下水管道畅通，共用照明开关良好，照明正常，消防设备设施完好管用，电梯安全性能良好运行正常。第十九条第一款约定：住宅物业费由乙方按建筑面积每平方米每月1.5元向凯信家园的业主收取，被告的房屋面积为211.61平方米，2014年的物业费被告未交纳。另查：2015年4月16日，盘锦市兴隆台区创新街道办事处铁塔社区出具证明：证明该小区4单元缺失消防水带11个，3单元安全门外缺失消防水带6个，业主找到该社区原主任要求协调物业公司解决，保证每个业主的生命安全，否则不交纳物业费，原主任因此事专门找到荣翔物业公司法定代表人李荣珍沟通情况，告知业主的述求并经核实反映情况属实，要求物业公司从消防安全角度上要求履行物业服务合同避免产生矛盾，尽快整改，但至今荣翔物业没有改正。
原审法院审理认为，原告与凯信家园业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，应受法律保护。该合同对双方具有约束力，原、被告双方应按照合同约定履行相应的义务，原告虽然按照双方合同约定履行了对小区物业管理服务大部分义务，但根据该物业合同第十八条第二款约定：公共设施、设备的维修的养护，保证共用上下水管道畅通，共用照明开关良好，照明正常，消防设备设施完好管用，电梯安全性能良好运行正常。现该小区的消防水带缺失严重，消防安全关乎小区业主的生命财产安全，在经过业主反映，该铁塔社区与原告方进行沟通后，至2015年4月16日原告仍未及时整改，原告作为物业服务企业不能仅仅追求利润的最大化而无视小区消防安全隐患的存在，应认定原告在2014年的物业服务存在重大瑕疵，因此对于原告主张的物业费应按50%支持，故被告应给付2014年1月至12月份的物业费1904.49元（211.61平方米×1.5元／平／月×12月×50%）。对于被告抗辩的原告不开发票的事由，不属于民事案件的范围。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，作出判决如下：被告姜莹于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦荣翔物业管理有限公司物业服务费1904.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。
一审宣判后，原审原告盘锦荣翔物业管理有限公司不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：根据物业管理条例的规定，上诉人并未给被上诉人造成任何损失，一审判令被上诉人只交纳50%的物业费不当，因上诉人的服务项目多达十几项，不应因缺失消防水带而认定上诉人的责任，被上诉人应当全额交纳物业费。请求二审法院依法改判。
被上诉人姜莹服从一审判决。
本案争议的焦点：被上诉人姜莹应否全额交纳2014年的物业管理费。
围绕本案争议的问题，上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司认为，1、被上诉人不能以上诉人没有完全履行合同约定而拒绝交纳物业费，依据合同法的规定，一方没有继续履行合同义务的继续履行，如果造成损失的依法赔偿。上诉人已经将缺失的消防水带补齐，履行了合同义务，同时没有给业主造成任何财产损失，物业条例及相关法律没有规定物业公司没有适当履行合同业主就拒绝交纳物业费；2、消防水带缺失不是上诉人管理所造成的，上诉人进入该小区后，该消防设施就已经不完善，消防水带已经缺失，是上诉人自愿自费承担补齐消防水带的责任；3、物业服务是指物业服务企业对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护管理，维护物业区的环境卫生，维护相关秩序的活动五大项组成的，消防设施只是物业管理的一项内容，是五项当中的一项，且公共设施并不单指消防水带，所以简单的划分物业费分摊的比例，消防设施这一项的管理只能占不到5%，所以原审判决认定承担50%的比例不当。
围绕本案争议的问题，被上诉人姜莹认为，被上诉人不交物业费是依法维权，物业单位不履行或不完全履行合同约定义务，业主请求物业单位承担继续履行采取补救措施或赔偿损失的，人民法院应当予以支持。上诉人在消防局和派出所限期整改的要求下于2015年5月19日进行了整改，整改只是补充了消防水带，并没有完全达到合同中设施完好管用的约定，时至今日，消防设施还没有达到管用的约定。上诉人提出消防设施只占合同约定管理项目的不到5%没有法律依据。
除一审查明的事实外，二审另查明，上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司于2015年5月19日将缺失的部分消防水带补充齐备。
本院认为，上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司与凯信家园业主委员会签订的《物业管理服务合同》不违反法律、法规的规定，应当有效。
上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司提出被上诉人姜莹应全额交纳2014年物业费的上诉请求。虽然上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司按照与凯信家园业主委员会签订的《物业管理服务合同》履行了对该小区物业管理服务的义务，但上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司在管理该小区物业中却出现了消防水带缺失的情形，其虽于2015年5月19日前将消防水带补充齐备，但在未补充齐备之前，仍给该小区内居住的相关业主造成了一定的心里不安因素，故可以认定上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司在2015年5月19日将小区的消防水带补充齐备之前，并未完全履行与凯信家园业主委员会签订的《物业管理服务合同》第十八条“乙方（即上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司）须按下列约定实现管理目标，业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到80%以上。……2、公共设施、设备的维修的养护，保证共用上下水管道畅通，共用照明开关良好，照明正常，消防设备设施完好管用，电梯安全性能良好运行正常……”的约定。虽然上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司在管理该小区物业中出现了消防水带缺失的情形，但并未给被上诉人姜莹造成任何经济上的损失，也未严重影响被上诉人姜莹的日常生活，故原审判决认定上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司存在重大瑕疵，并判令其承担50%的责任显系不当，其只应承担一定的管理责任。因此，对于上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司主张的物业费，被上诉人姜莹应按90%予以交纳。
综上，原审判决不当，应予改判。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2015）兴民二初字第00217号民事判决。
二、被上诉人姜莹于本判决生效后十日内，一次性向上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司交纳2014年物业服务费3428.08元（211.61平方米×1.5元／平／月×12月×90%）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司承担5元，被上诉人姜莹承担20元；二审案件受理费50元，由上诉人盘锦荣翔物业管理有限公司承担5元，被上诉人姜莹承担45元；
本判决为终审判决。
审 判 长 张彦东
审 判 员 李宝明
代理审判员 王 丹
二〇一五年十月八日
书 记 员 孙一平