四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第1017号原告魏兴亚，男，1963年1月26日出生，汉族，住成都市武侯区。委托代理人李玉兰，四川虹信律师事务所律师。被告四川美盛房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人刘展春，总经理。原告魏兴亚与被告四川美盛房地产开发有限公司（以下简称“美盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，依法由代理审判员陈磊适用简易程序于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告魏兴亚及其委托代理人李玉兰到庭参加诉讼，被告美盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告魏兴亚诉称，2010年4月15日，原告向被告支付434734.51元用于购买被告于2011年开发建成的美盛·弗客城小区住房一套，由于该小区是预售，被告于2011年12月将房屋交付入住。2011年12月18日，原告向被告支付了房屋契税及维修基金、住房分户产权费、国土登记费，并敦促其早日办理房屋所有权证。按照合同约定被告应在2012年8月30日前为原告办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书，但时至今日，被告仍未能为原告办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书；2、被告支付逾期办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书的违约金，截止2014年8月15日违约金额为31561.72元。原告为支持其主张，提交了下列证据材料：1、原、被告的身份信息，证明主体适格；2、《商品房买卖合同》和《弗客城商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），证明合同约定了交房时间和办证时间，被告没有在约定时间内为原告办理房产证和国有土地使用证，应当承担违约责任；3、销售不动产统一发票，证明原、被告签订合同后，原告严格按照合同履约的事实；4、交房通知书、代收代缴收据；证明对交房的时间和地点有明确的约定，其中对交房提出了一些缴纳费用，在原告履行义务后被告应尽到合同约定的义务；5、成都商报电子档，证明开发商已经严重违约；6、重庆第一中级人民法院出具的判决书。被告美盛公司未出庭答辩，也未提交任何证据材料。本院对原告提交的原、被告身份信息、商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、交房通知书、代收代缴收据和成都商报电子档的真实性、合法性、关联性予以采纳；对重庆第一中级人民法院出具的判决书的真实性、合法性予以采纳，但与本案没有关联性。本院根据上述有效证据，对本案事实认定如下：2010年3月18日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于双流县西航港近都社区“美盛·弗客城”3幢＊单元＊楼＊号住房一套，合同总价款为434793.0元。合同约定被告于2011年12月30日前交付房屋，原告委托被告代交专项维修资金、契税。还约定被告应当在2012年8月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的原因未能在约定期限内取得的，被告应当自逾期之次日起至实际取得权属之日止，每日按全部已付款的万分之0.5向原告支付违约金，于实际取得权属证明之日起30日内支付。合同同时约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告向原告支付全部已付房款千分之二的违约金。补充协议约定，在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，如因被告原因未能在约定时限内为原告办理完毕，则每逾期一日，向原告支付总房款万分之一的违约金，于办理完权属证书之日起15日内支付给原告。2011年12月18日，被告向原告交付房屋，原告向被告支付契税、专项维修资金、住宅分户产权费、国土登记费。本院依职权向双流县房产管理局调查“美盛·弗客城”房屋权属的办理情况，“美盛·弗客城”于2013年12月17日取得3幢、5幢、6幢的房屋权属证明（初始登记）。目前，原告已交齐了办证所需的资料，双流县房产管理局尚未收到“美盛·弗客城”3幢、5幢、6幢的商品房分户资料。原告主张的违约金包括被告因逾期办理房屋初始产权的违约金、转移登记房屋产权证的违约金和分户国有土地证书的违约金，合计31561.72元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同签订后原告交纳了购房款，被告应按约在规定时间内取得楼栋的权属证明和协助原告办理相关权属证书，逾期则应承担相应违约责任。（一）关于原告要求被告办理房屋所有权证书和国有土地分户使用权证书的问题。本院认为，原告已向被告交清了契税及办证所需的全部资料，根据合同约定，被告应及时协助原告办理房屋所有权证书，鉴于办证属行政机关工作职责，应给予被告相应的时间，以本判决生效后10日为宜。补充协议明确约定在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，目前房屋的分户产权证书尚未办理完毕，办理分户国有土地使用权证书的条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张，所主张的逾期办理分户国有土地使用权证书违约金也可待分户国有土地使用权证书实际办理完毕后另行主张。（二）关于原告要求被告支付房屋初始登记逾期违约金和逾期办理房屋转移登记的违约金的问题。本院认为，被告逾期取得房屋初始登记及逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”本案中，原告虽未出庭答辩，也未提交书面答辩状请求对双方约定的违约金进行调整，但本院在尊重当事人自由约定违约金的前提下，根据违约金惩罚性和补偿性的原则，并兼顾公平原则、诚实信用原则，结合本案案情，适当将违约金调整为1870元。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效。被告应在约定时间内协助原告办理房屋分户产权证。被告未在约定时间内取得楼栋的权属证明，也未能在约定时间内协助原告取得房屋权属转移登记，应依约承担违约责任支付违约金1870元。由于办理国土使用分户权证的条件尚未成就，原告可待条件成就后另行主张逾期办理分户国有土地使用权证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告魏兴亚办理“美盛·弗客城”3幢＊单元＊楼＊号房屋的所有权证书。二、被告四川美盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告魏兴亚违约金1870元。三、驳回原告魏兴亚的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元，由原告魏兴亚负担59元，被告四川美盛房地产开发有限公司负担236元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 磊二〇一五年三月二十五日书 记 员 何佩珊