连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第4236号
原告孙云峰。
原告李海玲。
委托代理人陈莉、陈玲，江苏苍梧律师事务所律师。
被告连云港八佰房地产开发有限公司，住所地连云港市新浦区巨龙南路59号。
法定代表人陈桂芳，该公司董事长。
委托代理人张贵，该公司法律顾问。
被告连云港市煤炭工业公司，住所地连云港市新浦区解放西路49号。
法定代表人马广明，该公司总经理。
委托代理人王琪，该公司法律顾问。
委托代理人田月梅，该公司职员。
第三人周文凯。
原告孙云峰、李海玲与被告连云港八佰房地产开发有限公司（以下简称八佰公司）、连云港市煤炭工业公司（以下简称煤炭公司）、第三人周文凯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙云峰、李海玲的委托代理人陈莉、被告八佰公司的委托代理人张贵、被告煤炭公司的委托代理人王琪、田月梅到庭参加诉讼，第三人周文凯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告孙云峰、李海玲诉称，原告与被告八佰公司于2012年3月12日签订一份房屋租赁合同，租赁期限五年，原告已按合同约定支付了租金，并在该房屋实际经营一年多时间。2013年，被告煤炭公司联系原告，称涉案房屋已经由其购买并出租给第三人周文凯，让原告搬离现在的房屋或者将租金直接交付给第三人周文凯，同时每年的租金在原有的基础上上浮数万元，原告未同意。后经各方当事人多次协商，但均未达成一致意见。为维护原告权益，特诉至你院，请求判令：1、确认原告与被告八佰公司签订的房屋租赁合同有效；2、二被告继续履行被告八佰公司与原告签订的房屋租赁合同。
被告八佰公司辩称，1、其是接受被告煤炭公司的委托，与原告签订了房屋租赁合同；2、在八佰公司与原告签订了房屋租赁合同后，被告煤炭公司又将房屋整体出租给第三人周文凯，周文凯也从八佰公司处领取了原告所交纳的签约保证金以及房屋租金。综上，八佰公司不具备名义上或者事实上的出租人身份，不是适格的被告，应驳回原告对八佰公司的诉讼请求。
被告煤炭公司辩称，涉案房屋的所有权是煤炭公司，煤炭公司并未授权被告八佰公司对外出租此房，直至原告与第三人发生冲突时才知道房屋已被八佰公司出租给原告，故煤炭公司不应承担任何责任。煤炭公司只认可、履行与第三人周文凯签订的租赁经营合同。
第三人周文凯在答辩期内既未提交答辩状，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明，被告八佰公司与被告煤炭公司于2010年4月签订一份商品房买卖合同，合同约定：由煤炭公司购买八佰公司开发的、位于连云港市新浦区巨龙南路59-73号B29号房屋，房屋总价1162567元，煤炭公司于2010年4月29日前一次性付清，八佰公司于2011年6月30日前向煤炭公司交房。合同签订后，二被告于2010年4月30日按照规定办理了商品房预售合同登记备案手续，被告煤炭公司如期向被告八佰公司交纳了购房款。2011年1月，被告八佰公司将房屋交付给被告煤炭公司。2012年5月15日，被告煤炭公司取得该房屋所有权证书。
2012年3月12日，被告八佰公司与原告孙云峰、李海玲签订一份房屋租赁合同，合同约定：1、八佰公司将连云港市新浦区巨龙南路59号八佰城市走廊B29号房屋出租给孙云峰、李海玲。租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日，租期为5年。2、第一、二年租金均为6.5万元，第三年租金7.15万元，第四年租金7.86万元，第五年租金8.65万元。租金每年支付一次，当年租金在签约时一次性支付，其余租金在每年的5月1日前缴纳。双方还在合同中对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将租金65000元以及5000元签约保证金交给被告八佰公司。原告孙云峰、李海玲还于2013年4月3日办理了房屋租赁合同登记备案手续。
2012年6月28日，被告煤炭公司与第三人周文凯签订租赁经营合同一份，将煤炭公司所有的，包括连云港市新浦区巨龙南路59号八佰城市走廊B29号房屋在内的约6500平方米房屋租赁给第三人周文凯，租赁期限为10年（2012年7月1日至2022年6月30日）。2012年7月31日，被告八佰公司将原告孙云峰、李海玲交纳的租金及签约保证金转交给第三人周文凯。原告孙云峰、李海玲分别于2013年5月2日、8月26日，向第三人周文凯交纳租金（2013年5月1日至2014年4月30日）共计95000元。
另查明，在本案审理期间，原、被告一致确认涉案房屋的准确地址为连云港市新浦区巨龙南路59-73号B29号。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的房屋租赁合同、租赁经营合同、收条、房屋租赁登记备案证明，被告八佰公司举证的收条，被告煤炭公司举证的商品房买卖合同、房屋所有权证书等证据在案予以证实。
本院认为，预售商品房的买受人与开发企业签订商品房预售合同后，开发企业负有将预售商品房的所有权移转买受人的义务，买受人享有取得预售商品房所有权的期待权。开发企业与买受人在办理商品房预售合同登记备案手续后，买受人即取得对房屋的准所有权，有权对其所预购的房屋进行处分。买受人在房屋交付后即对房屋享有所有权。本案中，被告煤炭公司自2010年4月30日就取得涉案房屋的准所有权。2011年1月，被告八佰公司将涉案房屋交付被告煤炭公司，煤炭公司已经实际取得了房屋所有权，此时被告八佰公司无权再处分该房屋。至于涉案房屋在2012年5月15日才依法登记领取权属证书，这是法律规定对房屋所有权必须进行登记确认的时间，并不代表此时煤炭公司才享有房屋所有权。2012年3月，被告八佰公司在未经房屋所有权人被告煤炭公司授权的情况下，以自己名义与原告孙云峰、李海玲签订房屋租赁合同，现有证据无法证实被告八佰公司在签订合同时得到被告煤炭公司的授权或者合同签订后得到被告煤炭公司的追认，且原告孙云峰、李海玲应当在签订合同之前审查房屋所有权人的情况，但二原告未尽到审查的义务，而与被告八佰公司签订了该合同，即使房屋租赁合同已经登记备案，但仍属无效合同。故原告孙云峰、李海玲请求确认其与被告八佰公司签订的房屋租赁合同有效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因房屋租赁合同无效，且房屋所有权人被告煤炭公司也不同意继续履行该合同，故原告孙云峰、李海玲要求二被告继续履行被告八佰公司与原告签订房屋租赁合同的诉讼请求也无事实和法律依据，本院不予支持。综上，综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告孙云峰、李海玲的诉讼请求。
案件受理费1800元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1800元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。
审 判 长 梁秀萍
代理审判员 郭 敏
人民陪审员 王永红
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 谭锦亭
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（二）《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
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