广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第834号
原告：于洋，女，汉族，1985年6月2日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：王魏，广东约克律师事务所律师。
委托代理人：周国平，广东约克律师事务所律师。
被告：东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：邝雪光，该公司总经理。
委托代理人：王芝芳，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：谢营，广东赋诚律师事务所律师。
被告：王建荣，男，汉族，1965年6月2日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：刘函秋，广东法仕律师事务所律师。
委托代理人：邓自芬，广东法仕律师事务所律师。
原告于洋诉被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司（以下简称“祥鸿公司”）、被告王建荣租赁合同纠纷一案，本院受理后，本案依法由审判员李阳河担任审判长，与审判员陈雪敏、人民陪审员陈洁欣组成合议庭，适用普通程序，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周国平、被告祥鸿公司的委托代理人谢营、被告王建荣及其委托代理人邓自芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是“东莞市祥鸿博览国际农批城”（以下简称“该项目”）的开发者。被告于2010年5月27日与原告签订《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（以下简称案涉合同），以以租代售的方式将该项目XXX区02号物业的使用权出租给原告。合同约定，租赁期限从2010年1月1日至2049年12月31日，共40年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延。合同签订后，原告按约定向被告全额缴纳了租金。后来原告获知被告出租的“东莞市祥鸿博览国际农批城”土地使用权限仅为30年。原告认为，被告出租的“东莞市祥鸿博览国际农批城”物业土地使用权限仅为30年，而被告在与原告签订租赁合同时，隐瞒该事实，按照40年的使用期限收取了原告的物业租金，应予以退还多收的租金并承担利息，请求法院判令：1.被告立即退还原告租金人民币136500元及利息40995.92元（以136500元为本金，按照人民银行同期贷款利率自2010年5月27日起计算至全部退还止，暂计至2015年1月26日为10995.92元），以上合计暂为人民币177495.92元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，祥鸿公司主张案涉租赁物是王建荣委托其向原告出租，申请追加王建荣为本案被告。原告也同意追加，本院依法追加王建荣为本案被告。原告明确要求王建荣与祥鸿公司对本案的债务承担连带清偿责任，理由是王建荣与祥鸿公司私分公司财产，损害了原告的合法权益。经本院对案涉合同的效力进行释明后，原告表示不变更诉讼请求，并明确由于农批城的开业时间是2010年6月29日，故合同的履行期限也从2010年6月29日顺延至2050年6月28日，其诉求返还的租金期间是2040年1月1日至2050年6月28日期间的租金。
被告祥鸿公司辩称：祥鸿公司不是本案适格的被告，案涉铺位的实际使用权人为王建荣，祥鸿公司是受王建荣的委托与原告签署案涉租赁合同，因而案涉合同的相关法律责任应由王建荣承担。案涉租赁合同经法庭释明无效，本案的原告仍然依照合同有效主张诉求，祥鸿公司对此不予认可，应当驳回原告的诉讼请求。
被告王建荣辩称：物业租赁合同的合同主体是原告与祥鸿公司，王建荣不是合同主体。根据王建荣提供的证据证明，祥鸿农批城已经得到规划许可，物业租赁合同合法有效。原告要求王建荣承担连带责任没有依据，原告在最初起诉的时候也仅仅起诉了祥鸿公司，起诉王建荣没有任何合同基础，王建荣也未就合同收取任何款项，也未作任何担保。原告与祥鸿公司之间的争议应当由他们之间自行处理，祥鸿公司提到的第109号判决与本案没有关联性。原告实际只支付的款项为368800元，并不是原告称的520000元。
经审理查明：
案涉项目及合同的相关情况：
2009年11月16日，东莞市城建规划局就位于东莞市厚街陈屋村的建设项目“荣通货物仓库”向建设单位厚街镇陈屋村村民委员会、东莞市荣通实业投资有限公司核发了《建设工程规划许可证》副证。证上的“遵守事项”注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。后东莞市荣通实业投资有限公司更名为祥鸿公司。2010年3月9日，东莞市厚街镇陈屋村村民委员会作为甲方，祥鸿公司作为乙方，签订了一份《补充协议书》，主要约定如下：1.东莞市荣兴物业投资有限公司于2005年9月1日与甲方签订的《土地使用权租赁合同》的租赁期限由原来的从2005年9月1日起至2025年8月31日变更为从2010年1月1日起至2029年12月31日止，该合同第十条约定的续租条款不变，但时间相应调整，即续租时间自2030年1月1日起至2039年12月31日；2.租赁合同的租赁用途变更为工业物流、开办农副产品批发市场。祥鸿公司以上述《建设工程规划许可证》副证所涉建筑物发展“东莞市祥鸿博览国际农批城”。该农批城于2010年6月29日开业。
2010年5月27日，祥鸿公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（下称“案涉合同”），约定祥鸿公司是东莞市祥鸿博览国际农批城的开发者，祥鸿公司将该农批城中案涉物业的使用权出租给原告使用。其中，合同第二条“租赁期限”约定“本合同的履行期为首个合同期从2010年1月1日起至2029年12月31日止，共贰拾年；首个合同期期满后，自动续租贰拾年，作为第二个合同期，合同续租贰拾年免收租金。即租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共四十年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延”；第三条“收费标准及付款方法”为“乙方向甲方一次性缴纳人民币520000元作为首个合同期租赁贰拾年的租金，在租赁期内，甲方不再向乙方另外收取租金，乙方须按规定向甲方缴纳管理费、水电费、卫生治理费、宣传费等其他必须的费用……管理费按建筑面积计算，租赁期内的前五年管理费每月人民币160元／间”；第九条约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行，如有变更以双方协商的结果为准，但续租贰拾年甲方不收乙方租金。此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定；如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续。乙方所承担物业的固定装修、镶嵌不得拆除，无偿归甲方所有。租赁物如有毁损，乙方应负责维修并承担维修费用，乙方拒不修复的，甲方可自行修复，乙方应承担因此而支出的全部费用”。此外，上述合同还对管理费、转租、转让、装修、租赁物的使用、经营与管理、违约责任等进行了约定。同日，祥鸿公司向原告出具了两张收款收据，一张注明“收到于洋交来承租XXX-02铺位使用权租金368800元正”并备注“此款已减五年返租金额151200元”，另一张注明“收到于洋承租XXX-02号铺位使用权租金151200元正，此款与委托经营租金相抵扣”。另，祥鸿公司和原告作为乙方，共同签订了委托经营协议，约定原告委托祥鸿公司代为出租等，并约定由祥鸿公司一次性向原告支付代为出租的租金。
2010年8月18日，王建荣、许某某、陈某某、方某某召开东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司董事会会议并根据祥鸿公司在2009年3月3日的股东会决议内容，经董事会决定以部分商铺抵消王建荣和王建荣两人1.4亿元的投资款。该会议决议还附有商铺明细，案涉商铺为其中一间。
2010年8月30日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由原来的王建荣、陈某甲、方某甲、方某某变更为王建荣、许某某、王建荣、方某某。
2011年3月15日，王建荣向祥鸿公司出具《委托书》，注明王建荣委托祥鸿公司代为办理包括案涉租赁物在内的商铺的出租事宜，涉及祥鸿国际农批城的短租和长租等相关程序，一切按照祥鸿公司的招商条例执行，对委托人在办理事项过程中所签署的有关文件，王建荣均予以认可并承担相应的法律责任，委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。
2012年7月31日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由王建荣、许某某、王建荣、方某某变更为东莞市凯利贸易有限公司、王建荣。
2013年8月2日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由东莞市凯利贸易有限公司、王建荣变更为邝雪光一人。
（二）引发本案的原因及本院的释明情况：
原告主张在案涉合同履行的过程中得知前述《补充协议》的情况，认为祥鸿公司对案涉物业所在土地所享有的使用年限仅至2039年12月31日，遂起诉，要求祥鸿公司退还案涉合同自2040年1月1日后未能履行部分所对应的租金并支付利息。诉讼过程中，祥鸿公司主张案涉租赁物是王建荣委托其向原告出租，应由王建荣承担本案债务，遂申请追加王建荣为本案被告，原告也同意追加，本院依法追加王建荣为本案被告。经本院释明，原告明确案涉合同的相对人为祥鸿公司，其要求王建荣承担清偿责任的理由是王建荣与祥鸿公司私分公司财产，损害了原告的合法权益。在原告提起本案诉讼之前，本院曾就（2015）东二法厚民一初字第328号等案件，向东莞市城乡规划局发函调查包含案涉租赁物在内的建筑物所涉建设工程规划许可证的核发情况，该局函复确认这些建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实。本院根据案涉租赁物目前的报建情况，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，向当事人释明案涉合同应为无效合同，并询问原告是否变更诉讼请求，原告认为案涉合同为有效合同，并以合同有效为前提坚持原诉讼请求，表示不变更诉讼请求。
（三）其他情况：庭审辩论终结前，三方当事人均未向本院提交现有的案涉租赁物已经换发建设工程规划许可证正证或已经按主管部门批准的意见建设的证据。祥鸿公司主张案涉合同为无效合同，原告以合同有效为前提主张权利，应予以驳回，即使法院判令需要向原告退还款项，也应当扣除原告在五年返租期间的占有使用费，另外，基于案涉租赁物是王建荣委托祥鸿公司向原告出租，祥鸿公司已经将收取原告的租金转交给王建荣，故应由王建荣承担退还的责任。王建荣认为案涉合同为有效合同，其不是案涉合同的相对人，案涉合同的签订时间在董事会决议作出之前，而且董事会决议的内容只是祥鸿公司的内部管理情况，其与祥鸿公司之间不存在委托关系，故案涉合同与其无关，其无需承担责任。
以上事实，有原告提交的东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同、租金收据、开业新闻的截图、补充协议书复印件、物业委托经营协议，祥鸿公司提交的核准变更登记通知书、东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司董事会会议决议、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证副证、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、规划局出具的信息公开告知书，王建荣提交的厚街镇人民政府关于东莞市荣通物流仓储项目用地的请示（厚府（2007）47号）、东莞市人民政府办公室关于荣通物流仓储项目用地问题的复函（东府办复（2007）857号）、厚街镇人民政府关于申请开办东莞市祥鸿博览国际农批城的复函、广东省企业基本建设投资项目备案证、厚街镇规划管理所出具的证明、建设用地批准书、关于厚街镇陈屋村委会项目用地预审的意见、关于东莞市厚街镇陈屋村村民委员会申请建设用地手续的批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证副证、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、规划公示、关于对（2014）东二法厚执字第873号调查函的复函、民事判决书，东莞市城乡规划局向本院出具的复函以及本院的庭审笔录以及调取的委托书附卷为证。
本院认为，本案是租赁合同纠纷，综合原、被告三方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：1.案涉合同是否有效；2.原告诉求祥鸿公司和王建荣向其退还2040年1月1日后的合同履行期对应的租金136500元及利息是否具有事实和法律依据。对此，本院分析如下：
一、关于焦点一。案涉租赁物现只有建设工程规划许可证的副证，而该证明确注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”，另外，东莞市城乡规划局也函复本院确认案涉租赁物所涉的建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实，即未取得正证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，现有的《建设工程规划许可证》副证已经明确注明经发证机关核发的正证方能作为工程的法律凭证，未取得副证或不按副证的规定建设的，均属违法建设，现原、被告均未在庭审辩论终结前向本院提交现有的案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证正证或已经按主管部门批准的意见建设的证据，本院认为现有证据并不足以证明现有的案涉租赁物已经按副证的规定建设或已经按主管部门的批准意见而建设，并认定案涉合同为无效合同。
二、关于焦点二。经本院向原告释明案涉合同为无效合同后，原告坚持主张案涉合同为有效合同，并以祥鸿公司违约为由要求祥鸿公司退还未能履行的合同期间所对应的租金及利息，但原告的主张所依赖的法律关系是无效的，即其诉求缺乏有效的请求权基础，因此，原告诉求祥鸿公司退还未能履行的合同期间所对应的租金及利息，缺乏法律依据，本院不予支持。至于原告诉求王建荣退还款项和利息，同样也缺乏事实和法律依据，本院也不予支持。原告可依据其他有效的请求权基础另寻途径解决。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百零三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：
驳回原告于洋的全部诉讼请求。
本案收取案件受理费3850元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李阳河
审 判 员 陈雪敏
人民陪审员 陈洁欣
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 尹丽君
方淑敏
第9页共9页