河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀民再132号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：秦皇岛新源汽车销售维修有限公司，住所地海港区北港大街101号。
法定代表人：赵凤霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢秋兰，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：张勤，河北德圣律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：秦皇岛秦发实业集团有限公司，住所地海港区迎宾路121号。
法定代表人：徐达，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张会权，河北法润律师事务所律师。
再审申请人秦皇岛新源汽车销售维修有限公司（以下简称新源汽车公司）因与被申请人秦皇岛秦发实业集团有限公司（以下简称秦发实业公司）合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市中级人民法院（2016）冀03民终963号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年2月17日作出（2016）冀民申4563号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人新源汽车公司委托诉讼代理人谢秋兰、张勤，被申请人秦发实业公司委托诉讼代理人张会权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新源汽车公司申请再审请求，撤销原一、二审民事判决，驳回秦发实业公司的诉讼请求。新源汽车公司称：1.一审判决依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十四条的规定，违反了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》[以下简称合同法司法解释(一）]，属适用法律错误。本案中，双方的租赁协议签订于1995年3月20日，根据该司法解释第一条、第二条规定，且合同法第四章的规定的是合同的履行内容，并没有租期不能超过20年的规定，因此该司法解释没有另有规定，那就应“适用当时的法律规定”，而不能适用合同法。2.二审法院以秦皇岛市海港区人民法院（2011）海民初字第3540号民事判决书“本院认为”部分确认的“双方签订的合同超过20年部分无效”为依据，作出判决，而该“本院认为”部分同样违反该司法解释，属适用法律错误。另外，“本院认为”部分不是判决内容，没有既判力。
秦发实业公司辩称：本案的关键在于如何理解适用合同法司法解释（一）第一条。本案合同成立于1995年，属于合同法实施以前成立的合同，本应适用当时的法律规定，但是当时的法律对租赁合同的最长期限没有规定，合同法司法解释（一）第一条对这种情况进行了法律指引，即“可以适用合同法的有关规定”，所以，原审法院根据合同法司法解释（一）第一条及合同法第二百一十四条第一款的规定，认定本案合同超过20年部分无效，合法有据。另外，本案合同的履行期限绝大部分是在合同法实施之后，应当受到合同法的约束。同时，原审判决还考虑到（2011）海民初字第3540号民事判决对本案合同的有效期做出了生效认定，3540号民事判决是生效判决，当事人及法院均应予以尊重。最后，从公平原则角度讲，2008年再审申请人已经搬离承租场地，在没有得到被申请人同意的情况下，擅自转租承租场地，谋取了巨额的转租收益，如果认定租赁合同应当履行至30年期满，将使出租人的损失进一步扩大，不符合公平原则。
秦发实业公司向一审法院起诉请求：1、新源汽车公司搬离承租场地；2、新源汽车公司按照市场租金水平支付协议到期后至其实际搬离期间的占用费用。一审法院审理查明：1995年3月20日，新源汽车公司与秦皇岛物资交易中心签订《房屋及场地租赁协议书》，秦皇岛物资交易中心为甲方，新源汽车公司为乙方，协议约定：“甲乙双方经友好协商，就乙方租赁甲方柳村仓库部分房屋及场地一事达成如下协议：一、租赁区域及租期乙方租赁甲方所属柳村仓库东北角临街场地，其中包括两座库房，场地东起木材公司院墙西至甲方办公房东边5米处，计112米，南北向为75米。二、租金及付款方式每年租金十万元人民币，第一年租金算甲方投资入股转为乙方注册资金，自第五年起年租金每年环比递增5%。付款方式为上交租，每半年缴付一次，即每年五月一日前和十月一日前缴付下半年租金。三、甲方的权利和义务……四、乙方的权利和义务1、根据甲方提供的租赁区域平面图，乙方自行设计改建扩建方案，并以甲方名誉（义）报建，甲方给予积极支持。2、租赁期满后乙方自行建设的房屋及装修装饰无偿留给甲方。……五、违约责任1、除国家政策调整、法律规定的不可抗力因素、租期届满等情况外，双方不得终止协议。如甲方单方面终止协议，应首先退回未执行期乙方已交租金，再按当年法定部门对乙方投入资产评估价值的1.5倍赔偿乙方损失。如乙方单方面终止协议须赔偿当年租金的三倍给甲方，已投入的不动产无偿留给甲方。2、乙方逾期不向甲方缴付租金时，每逾期一日按半年租金的0.2%付给甲方违约金。如逾期超过三十天，则视为乙方单方终止协议，依前款予以处罚。……”。协议签订后，秦皇岛物资交易中心将房屋及场地交付新源汽车公司使用。2001年1月3日，秦皇岛市物产企业集团公司与秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司签订协议，秦皇岛物资交易中心的产权由秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司收购。后秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司更名为秦发实业公司，新源汽车公司也将租金交付给秦发实业公司，2015年4月30日前租金新源汽车公司已全部付清。诉讼中新源汽车公司就《房屋及场地租赁协议书》签订后的改扩建问题提起反诉，但在规定期间未缴纳诉讼费。2011年7月，新源汽车公司收到秦发实业公司邮寄的解除合同函。新源汽车公司认为秦发实业公司恶意不收取租金，却说新源汽车公司不交纳租金，通知解除合同，秦发实业公司解除合同理由是不成立的、解除合同的行为是无效的为由，于2011年起诉秦发实业公司，要求确认秦发实业公司向其邮寄的通知解除合同函无效。一审法院于2012年5月14日作出了（2011）海民初字第3540号民事判决书。该判决书中认定：“1995年3月20日，新源汽车公司与秦皇岛物资交易中心签订的《房屋及场地租赁协议书》，是双方真实意思表示，该租赁合同约定的租赁期限为三十年，超过了法定租赁期限不得超过二十年的规定，因此，该合同超过二十年的部分无效，其余应为合法有效合同。”现秦发实业公司以租赁协议于2015年5月1日到期为由，向一审法院起诉。一审法院认为：秦皇岛物资交易中心与新源汽车公司于1995年3月20日签订的《房屋及场地租赁协议书》约定的租期为30年，依据合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。秦皇岛市物产企业集团公司将秦皇岛物资交易中心的产权出售给秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司，后秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司更名为秦发实业公司，依据“买卖不破租赁”的原则，秦发实业公司应承受新源汽车公司与秦皇岛物资交易中心签订《房屋及场地租赁协议书》的合同主体的权利义务。新源汽车公司使用承租场地至2015年5月1日已满20年，因合同约定的租赁期限超过20年的部分无效，故新源汽车公司已丧失继续使用承租场地的合同依据，故对秦发实业公司要求新源汽车公司搬离承租场地的诉请应支持。因新源汽车公司仍占用租赁场地，其应当向秦发实业公司支付占用费用。关于秦发实业公司要求按照市场租金水平支付协议到期后至其实际搬离期间的占用费用的诉请，经法院释明后，秦发实业公司未对租赁场地的租金申请鉴定，故法院支持按原租赁合同约定的租金标准支付占用费用。关于新源汽车公司的改扩建费用问题因新源汽车公司未缴纳诉讼费用，本案中不予处理，新源汽车公司可另行解决。一审法院判决：一、被告秦皇岛新源汽车销售维修有限公司于本判决书生效后30日内将租赁场地交付原告；二、被告秦皇岛新源汽车销售维修有限公司于本判决书生效后10日内向原告秦皇岛秦发实业集团有限公司支付2015年5月1日至实际交付之日的场地占用费（按原租赁合同约定的租金标准支付）。案件受理费80元，由被告秦皇岛新源汽车销售维修有限公司负担，于本判决生效后7日内缴纳。
新源汽车公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回秦发实业公司诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院一致。二审法院认为：双方当事人于1995年3月20日签订的《房屋及场地租赁协议书》，是双方当事人真实意思表示，但该租赁协议约定的租赁期限为三十年，违反了合同法租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效的规定，因此该合同超过二十年的部分无效，其余部分有效。新源汽车公司使用承租的场地至2015年5月1日已满二十年，因合同约定的租赁期限超过二十年的部分无效，新源汽车公司已经丧失继续使用承租场地的合同依据，故原审判决新源汽车公司将租赁场地交付给秦发实业公司符合法律规定，予以支持。新源汽车公司上诉称，双方当事人签订的租赁协议书发生在《中华人民共和国合同法》实施之前，不应采用合同法的规定，但是本案纠纷发生在合同法实施之后，不涉及法律溯及力问题。而合同法司法解释（一）第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的除外，适用当时的法律，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案中，双方当事人对于租赁期限的约定恰恰是当时经济合同法没有规定的情形。（2011）海民初字第3540号民事判决书确认，双方签订的合同超过20年部分无效，该判决系生效判决，对该判决认定的事实当事人无需举证。综上，新源汽车公司的该项上诉主张，于法无据，不予支持。关于新源汽车公司改扩建费用的问题，新源汽车公司在一审提出反诉却未交纳反诉费，一审未审理。二审法院就新源汽车公司改扩建费用组织双方调解，双方未达成一致意见，按照法律规定，该部分内容双方当事人可另案解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由秦皇岛新源汽车销售维修有限公司负担。
本院再审查明的事实与原审一致。
本院再审认为，本案争议的焦点在于合同法中有关租赁合同租赁期限的规定对本案中房屋租赁合同是否具有溯及力的问题。第一，法不溯及既往是民事法律适用的基本原则，合同法的适用也不例外。合同法司法解释（一）第一条明确规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。该条的后半段可理解为本解释另有规定的情况。但是这种另有规定情况，也不能违反法不溯及既往的原则。第二，关于租赁合同的期限，订立本案所涉合同时，并非没有法律规定，而是当时的法律规定对租赁合同的期限采取了任意性的调整规范，实际上是授权当事人可以自由约定租赁期限的长短，因而不宜理解为当时没有相关法律规定。第三，合同法司法解释（一）第一条后半段解释的目的，并非要对合同法实施之前订立的合同及合同行为适用现行合同法的规定，使现行合同法具有溯及力，而是为法官提供裁判的依据。合同法中的绝大多数规范都是任意性规范，体现了对当事人意思自治的尊重，但也有少数属强行性规范，如合同法第二百一十四条对租赁期限的规定。故本案中还应适用合同法司法解释（一）第二条的规定，即“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”，本案的租赁合同签订于1995年3月20日，且约定的履行期限为30年，跨越合同法实施之日，因此符合适用该条规定的情形。“适用合同法第四章的有关规定”不仅应理解为合同履行的一般规定，根据合同法总则与分则的关系，还应适用分则部分有关合同履行的规定。本案所涉租赁期限即为合同的履行期限，也应适用合同法第十三章租赁合同中租赁期限不得超过20年的规定。但是，强行性规定不应具有溯及力，对合同法实行前已经经过的履行期限，合同法不能进行调整，不应计算在20年内，只能是合同法实施后剩余期限超过20年部分无效。即对于合同法实施前当事人订立租赁合同并对租赁期限作出约定的，如果合同法实施后，所剩余的履行期限超过20年的，超过部分应为无效。这样即坚持了法不溯及既往的原则，保护了当事人的合同自由，也体现了合同法中关于租赁期限特别规定的立法本意和立法精神。
综上所述，本案合同的租赁期限应以合同法实施之日的1999年10月1日起，有效期限20年，至2019年9月30日，超过该期限的部分无效。据此，因本案租赁期限尚未到期，秦发实业公司关于新源汽车公司搬离承租场地等诉讼请求，不应得到支持。原审判决适用法律部分错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河北省秦皇岛市中级人民法院（2016）冀03民终963号民事判决和河北省秦皇岛市海港区人民法院（2015）海民初字第4056号民事判决；
二、驳回秦皇岛秦发实业集团有限公司诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，由秦皇岛秦发实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 张新峰
审判员 宋 威
二〇一七年五月三十一日
书记员 李 阳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》
第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。
第二条合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。