重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第00082号
上诉人（原审被告）重庆亨佳龙房地产开发有限公司。
法定代表人黄建洪，该公司总经理。
委托代理人李光忠，男，汉族，生于1966年3月19日，重庆亨佳龙房地产开发有限公司职工。
被上诉人（原审原告）雷瑞容，女，汉族，生于1973年3月15日，居民。
委托代理人陈小兵，男，汉族，生于1973年4月5日，住址同雷瑞容。
上诉人重庆亨佳龙房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2014）忠法民初字第01368号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2013年10月31日原告雷瑞容与重庆亨佳龙房地产开发有限公司忠县项目部（以下简称项目部）签订了一份《房源保留协议》，对房屋的位置、面积、单价、总金额、诚意金的交纳、余款的交纳和其它内容进行了约定。同时，原告雷瑞容又签署了一份《承诺书》，承诺在2014年1月25日前付清房款，并在该《承诺书》的下半部分继续书写其它事项而未书写完毕。此后原告一直未交纳余款，2014年4月8日被告项目部以自己的名义向原告发出函告，告知原告未按承诺交纳房款，开发商有权重新将房屋对外销售，已付款项不予退回，通知原告于一星期内到公司办理房款事宜，逾期另收取违约金。2014年4月21日，原告诉至法院要求确认《房源保留协议》无效，被告退还订金10万元及承担本案诉讼费。庭审中，经该院释明，原告变更诉讼请求，要求解除《房源保留协议》，被告退还订金10万元及承担本案诉讼费。
另查明，被告亨佳龙公司在本案审理过程中已经按照忠县县政府相关文件要求，正在办理该小区的房产证，且已经审批。忠县政府相关职能部门已经同意办理房产证。
又查明，被告项目部未经工商登记。
一审法院认为，本案有以下几个争议焦点，分别评析如下：
一、关于《房源保留协议》的合同主体、性质及是否符合解除条件？
《房源保留协议》签订的双方为被告重庆亨佳龙房地产开发有限公司（合同约定的甲方）和原告雷瑞容（乙方），虽然该协议加盖的印章系“重庆亨佳龙房地产开发有限公司忠县项目部”，而作为未经工商登记的项目部不能作为民事主体，故其以亨佳龙公司的名义对外签订的合同应视为亨佳龙公司与原告签订的合同。该协议是预约合同，约定在一定期限内订立买卖合同，而在双方约定的时间内并未签订正式有效的商品房买卖合同，且双方已经明确了合同解除的情形，即在《房源保留》协议中写明“如乙方逾期不来签订《购房合同》的，视为乙方违约，甲方有权将该房源自行处理且不需另行通知乙方，甲方可为乙方保留此房源2个工作日”，依据《合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因原告在合同约定及通知后并未依约交纳房屋余款，该合同已经符合解除的情形，开发商可以按照约定另行出售。
二、关于《承诺书》的内容是否对原告产生约束力？
虽然在《承诺书》纸张的上半部分有原告的签名及捺印，但在之后原告又另行书写“本人承诺……如约定日期房证不能办理完善”等内容，可见原告书写《承诺书》的本意是对于前述《房源保留协议》所作的进一步补充，应当尊重合同双方的意思表示，而原告并未书写完毕，意思表示不完整，双方未达成合意，故《承诺书》对原告不产生约束力。
三、关于原告所交纳的“诚意金”10万元如何认定及是否应当返还？
原告所交纳的“诚意金”10万元并不等同于定金，在本案中该10万元并非用于主合同之担保，故不能按照定金的相关规定进行处理。依据合同的约定，在规定期限内原告并未依约向被告支付余款以及签订正式的购房合同，则被告可自行处理该房屋。被告认为原告在签订协议时已经享受了很大的折扣、价格偏低，现如果被告重新对外销售并不影响房屋价格，被告也未遭受实际损失。合同既已解除，被告应当返还原告所交纳的10万元。
四、由谁承担返还的义务？
未经工商登记的项目部，不是法律意义上的民事主体，不能作为承担民事责任的主体，其在公司授权范围内对外所签订的合同均是代表公司利益，故应由被告亨佳龙公司承担返还责任。
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告雷瑞容与被告重庆亨佳龙房地产开发有限公司于2013年10月31日所签订的《房源保留协议》；二、被告重庆亨佳龙房地产开发有限公司于判决生效后三十日内退还原告雷瑞容10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（原告已预交），由被告重庆亨佳龙房地产开发有限公司负担。该院预收不作清退，由被告重庆亨佳龙房地产开发有限公司径付原告雷瑞容。
上诉人亨佳龙公司请求：1、撤销（2014）忠法民初字第01368号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担上诉费。主要事实和理由：1、双方于2013年10月31日签订了《房源保留协议》，在该协议中约定了所购房屋的房号、单价、面积、房屋价款，并在同日，被上诉人向上诉人做出了《承诺书》，承诺其购买了阳光名都9-5-1-2附1#号房屋，总价款为383240元，已经交纳了房屋价款10万元。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方签订的《房源保留协议》应是房屋买卖合同，而非预约合同；2、原审认定解除合同条件已经成就，事实不清。《房源保留协议》中第五条的约定：被上诉人没有如约来签订《购房合同》的，上诉人有权将该房屋自行处理，及被上诉人《承诺书》的承诺：逾期未付房款的，开发商有权在不通知被上诉人的情况下重新销售该房屋。以上两份文件均约定开发商可以选择重新对外销售房屋即解除合同，解除合同的权利由上诉人进行选择，而不是原审认定的被上诉人没有按照约定交钱，合同就解除。上诉人在2014年4月8日向被上诉人发出的《函告》中表明上诉人并没有选择行使合同解除权，因此，双方的合同未解除；3、原审法院适用法律错误。原审适用《中华人民共和国合同法》第45条及第93条属适用法律错误，解除权人可以选择解除，也可以选择不解除，上诉人并没有选择解除合同。
被上诉人雷瑞容答辩称：本案被上诉人享有合同解除权；上诉人强行夺走被上诉人未书写完毕的《承诺书》，导致被上诉人的意思表示不完整，因此，《承诺书》对被上诉人不具有约束力，故上诉人的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据推翻一审认定的事实，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，《房源保留协议》上虽然加盖了上诉人项目部的印章，但该项目部未经工商登记，其行为产生的法律后果应由上诉人承担，因此，该项目部不能作为当事人参加诉讼，故一审将该项目部列为诉讼主体不当，本院予以纠正。
关于《房源保留协议》的性质。《商品房销售管理办法》第16条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；……。本案中，《房源保留协议》约定了所购房屋的房号、单价、面积、房屋价款，但对房屋交付的使用条件及日期主要条款未进行约定，因此，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《房源保留协议》不能认定为商品房买卖合同，且协议中明确约定要签订正式的《购房合同》，故《房源保留协议》应为预约合同。
被上诉人是否有权解除《房源保留协议》。由于上诉人与被上诉人之间签订的《房源保留协议》系预约合同，是为了将来签订商品房买卖合同而进行约定，但由于上诉人在被上诉人起诉前未取得商品房预售许可证，导致为签订商品房买卖合同的预约目的不能实现，故被上诉人要求解除《房源保留协议》的请求应予支持。上诉人的抗辩只是合同中约定的解除权，上诉人对此确享有选择解除的权利，但不能由此否认被上诉人享有的解除权。因此，《房源保留协议》被解除的原因并非被上诉人自身的原因造成，上诉人应当将收取的10万元诚意金返还给被上诉人。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由重庆亨佳龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 熊德才
代理审判员 毋向娟
二〇一五年三月三日
书 记 员 章立立