陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商中民二终字第00043号
上诉人（原审被告）高宝平，男，汉族，1974年5月17日生。
委托代理人张剑锋，男，汉族，生于1950年2月14日。
被上诉人（原审原告）山阳县城关镇东关社区居委会，住所地：山阳县城关镇南大街中段。
法定代表人侯建山，系该社区居委会主任。
委托代理人侯衍松，陕西丰阳律师事务所律师。
委托代理人李峰杰，系山阳县城关镇东关社区居委会副主任。
原审第三人陈德捷，男，汉族，1971年8月16日生。
上诉人高宝平与被上诉人山阳县城关镇东关社区居委会（以下简称东关居委会）、原审第三人陈德捷房屋租赁合同纠纷一案，山阳县人民法院作出（2014）山民初字第00555号民事判决后，高保平不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高保平及其委托代理人张剑锋，被上诉人东关居委会的委托代理人侯衍松、李峰杰到庭参加了诉讼。原审第三人陈德捷经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审认定，2012年7月25日，原、被告因房屋租赁产生纠纷原告诉至山阳县人民法院，山阳县法院作出了（2012）山民初字第00267号民事调解书，确定由被告高宝平于2012年7月25日前支付原告房屋租金44562元。2012年7月30日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定：原告将其所有的商城农贸市场一楼2号、3号、4号、5号、14号、15号、16号及二楼6号8间房屋租于被告，租期两年，从2012年5月1日起至2014年4月30日止。合同约定的租金为：2号房屋的租金为每年5400元，3号、4号、5号房屋每间每年4800元，14号、15号、16号房屋每间每年3120元，二层6号每年2160元。合同还约定：承租期间，被告转租或者转让他人经营必须征得原告同意，同等条件下，被告享有优先承租权。合同期间内，被告将2号房屋转租于杨新海，租期1年，从2013年7月29日至2014年8月1日止，租金12000元。合同到期后，原告收回了一楼2号房屋及二楼6号房屋。合同期满之日即2014年4月30日，被告将承租的14号、15号、16号房屋转租于第三人陈德捷，并同第三人签订了房屋租赁合同，约定：租期为1年，从2014年4月30日至2015年4月30日止。2014年4月30日，陈德捷向被告支付了35000元租金。另查明，合同到期后，被告向原告支付租金，原告以租金标准尚未确定为由未予收取。租金标准确定后，原告通知被告支付租金并要求被告收回转租的房屋，被告未按期支付租金，也没有收回转租的房屋，原、被告未重新签订房屋租赁合同。还查明，本案在审理过程中，原、被告分别向山阳县人民法院提交庭外和解申请，但未达成和解协议。
原审认为，租赁合同届满后，承租人继续使用该租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁合同，出租人可以随时要求解除合同，但应在合理期限内通知承租人。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同于2014年4月30日届满后，被告继续使用原告所有的3号、4号、5号房屋，原、被告未重新签订新的房屋租赁合同，故原、被告间的原房屋租赁合同继续有效，但该房屋租赁合同为不定期租赁合同。被告未经原告同意擅自转租原告所有的14号、15号、16号房屋，其行为已经构成违约，原告有权要求解除合同，收回被告使用的3号、4号、5号房屋，并要求被告支付全部房屋租金。原告与第三人没有合同关系，第三人无权占有原告所有的房屋，应向原告返还14号、15号、16号房屋。故对原告要求被告及第三人返还房屋并要求被告支付租金的诉讼请求，予以支持。依据原合同约定，被告应向原告支付租金为：2014年5月1日起至返还房屋之日止，3号、4号、5号房屋的租金为每间每月400元，14号、15号、16号房屋的租金为每问每月260元。被告辩解转租房屋取得原告同意，但并未提供证据加以证实。由于被告违约，原告要求解除合同，返还房屋，故对被告主张房屋优先承租权的辩解理由，本院不予支持。第三人要求被告返还租金的主张，同本案属不同法律关系，第三人可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、二百一十五条、二百二十四条、二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原、被告于2012年7月30日签订的房屋租赁合同。二、由被告高保平于本判决生效之日起15日内返还原告山阳县东关社区居委会所有的3、4、5号房屋。三、由第三人陈德捷于本判决生效之日起15日内返还原告山阳县东关社区居委会所有的14号、15号、16号房屋。四、由被告高保平于本判决生效之日起15日内向原告山阳县东关社区居委会支付3号、4号、5号、14号、15号、16号的房屋租金（租金为：从2014年5月1日起至返还房屋之日止，3号、4号、5号的房屋租金为每间每月400元；14号、15号、16号的房屋租金每间每月为260元）。如被告未按判决指定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告高保平承担。
高保平上诉称，原审认定事实不清，自己曾花费资金对承租房屋进行了装修，有权继续租赁；转租经过了被上诉人同意；自己具有优先租赁权，可以继续续租；侯建山不是被上诉人的法定代表人。原审随意涂改传票，未告知合议庭成员，未向自己发出追加当事人和简易程序转普通程序的裁定，存在严重程序违法。综上，请求撤销原判，改判由上诉人继续租赁东关社区商铺3、4、5号。
山阳县城关镇东关社区居委会答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原审判决。
二审中，上诉人高保平提交了六组证据，第一组是原审传票三张，证明原审存在程序违法；第二组是出租广告及三份证人证言，证明转租经过了被上诉人的同意；第三组是照片，证明其他承租户也转租房屋，被上诉人未干涉；第四组照片证明自己的经营招牌被撕毁；第五组是一份租赁合同，证明被上诉人出租给他人的房租未上涨，第六组证据是照片与说明，证明自己曾向被上诉交还14、15、16号房屋及钥匙，被上诉人不收。被上诉人质证称传票日期正确，原审不存在程序违法；第三组照片不能证明被上诉人同意转租；上诉人的招牌损毁是天灾；第五组的合同是2011年的，不能证明房租未涨；第六组证据认可，上诉人的确在5月16日向自己交还钥匙。本院认为，上诉人提交的第一组证据真实，但传票显示时间地点正确，虽有涂改，但不构成程序违法；第二组证据中，上诉人张贴出租广告不能证明其转租经被上诉人同意，三位证人无正当理由均未出庭，故对其证言应不予采信；第三、四、五组证据均与本案无关；第六组证据所证明的事实被上诉人认可，予以认定。
二审查明的事实与一审一致。
二审另查明，本案审理过程中，第三人陈德捷将14、15、16号房屋钥匙交给上诉人高保平，5月16日，高保平欲将该三间房屋钥匙交给被上诉人，被上诉人不收。
本院认为，上诉人高宝平与被上诉人山阳县城关镇东关社区居委会签订的房屋租赁合同合法有效。2014年4月30日该合同期限届满后，上诉人继续使用所承租的3号、4号、5号房屋，被上诉人无异议，应认定双方的房屋租赁合同继续有效，但租期转为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可随时要求解除。上诉人未经被上诉人同意擅自将14、15、16号房屋转租给第三人陈德捷，属违约行为，故被上诉人要求解除合同收回房屋，并由上诉人支付占用房屋期间租金的请求应予支持，租金应按照原合同约定的标准计算至腾交房屋之日止。第三人陈德捷的承租权以上诉人和被上诉人之间的租赁合同为基础，既然上诉人和被上诉人之间的租赁合同应予解除，则原审判决第三人陈德捷向被上诉人交回所占用房屋正确。原审判决作出后，第三人将14、15、16号房屋钥匙交给了上诉人高保平，2015年5月16日，高保平将该三间房屋钥匙交给被上诉人时，被上诉人不收，故5月16日之后产生的房租损失应由被上诉人负担。高保平上诉称，自己曾花费资金对承租房屋进行了装修，有权继续租赁的上诉理由既无合同约定依据，也无法律依据，应不予采纳.虽然双方在合同约定在同等条件下承租人享有优先承租权，但上诉人在合同履行期间存在自行转租的违约行为，且合同届满后因上诉人不同意租金上涨双方未续签合同，故上诉人已丧失同等条件下的优先承租权。原审传票虽有涂改但传票内容表达清楚，原审虽未向上诉人送达合议庭成员告知书及简易程序转普通程序的书面裁定，但在谈话与庭审中均将上述内容告知了上诉人，而上诉人对此未提出异议，故原审在程上虽有瑕疵，但对当事人诉权并不产生实质性影响，因此原审不存在严重程序违法问题。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人高保平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王礼武
代理审判员 王 倩
代理审判员 文改云
二〇一五年七月十四日
书 记 员 王 博