上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第27670号
原告（反诉被告）冷得庆。
被告（反诉原告）李卫东。
原告冷得庆诉被告李卫东以及反诉原告李卫东诉反诉被告冷得庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2013年9月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冷得庆，被告（反诉原告）李卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冷得庆诉称，原告在2012年3月20日租借被告位于季景路XXX弄XXX号XXX室的房屋，租期一年，押金人民币（以下币种相同）10，000元。到2013年3月19日，租期已满，原告征得被告同意又租借三个月，后被告要求原告书面承诺再续租一年，原告认为不方便继续租借，故于2013年6月30日搬离了系争房屋，2013年7月1日，又有新的租客继续租用系争房屋。2013年6月12日，原告就通知过被告准备搬离，不再租用系争房屋，续租的三个月的租金原告也已支付给被告。后原告要求被告返还10，000元押金，但被告拒不归还。故原告诉讼至法院，要求1、判令被告退还原告押金10，000元；2、判令诉讼费由被告承担。
被告李卫东辩称，在双方所签订的租赁合同约定的租期届满前，被告曾询问过原告是否有意向续租半年以上，原告承诺没有问题。在租期届满时，被告再次与原告对续租问题进行了确认，原告口头承诺没有问题。租赁合同虽然已经到期，但原、被告双方曾口头协议续租半年，现原告在租期届满的三个月后单方面提前解除合同并搬离系争房屋，构成违约，要求按合同第7条追究原告的违约责任，即要求原告支付违约金11，000元，原告所交付的押金10，000元应用于抵扣违约金，不同意退还。
反诉原告李卫东诉称，反诉原告与反诉被告于2012年2月29日签订了房屋租赁合同。该合同于2013年3月21日到期后双方协商同意在原条款不变情况下继续延期至少半年，但反诉被告在执行新约定三个月后突然单方面解约，并在尚未进行充分协商的情况下，阻止新租客入住并持续骚扰新租客。更为严重的是其在门口拉大便并以此胁迫反诉原告，造成新租客无法正常生活。与此同时，在双方交接房屋过程中，反诉原告发现反诉被告擅自毁坏及变更房屋装修多处，并损坏和丢弃家具一件。尽管反诉被告承诺结清其在居住期内所使用的水电煤气等费用及8天未支付的房租，但其迄今为止并未履行承诺。故要求1、判令反诉被告支付：在其居住期间所拖欠的水电煤费用490元（2013年6月的水费100.80元、电费116.70元、煤气费272.50元）；赔偿家具和装修损坏费用7，900元（玻璃圆桌损坏费用500元、搬床运输费200元、装修恢复费用7，200元）；因其频繁骚扰现居住房客所造成的经济损失1，516.69元（因反诉被告骚扰新租客导致新租客要求反诉原告免除一周的房租损失）；2、判令反诉被告支付违约金1，000元（总计违约金11，000元，已扣除押金10，000元）；3、判令反诉被告支付自2013年6月23日起至2013年7月1日止的房屋租金1，466.67元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告冷得庆辩称，对于反诉原告所主张的水电煤费用金额无异议，同意支付。玻璃圆桌确实是反诉被告损坏的，但其价值不足500元，且反诉被告已经另行购买了一个新柜子给新房客，足以抵消玻璃圆桌损坏的费用，故不同意赔偿。对于反诉原告所主张的搬床运输费金额无异议，同意支付。反诉被告对于系争房屋的装修并没有进行损坏，故不同意赔偿装修恢复费用7，200元。反诉被告并没有骚扰新租客，仅是与新租客协商解决要求被告退还押金的问题，故不同意赔偿骚扰新租客所造成的经济损失。反诉被告与反诉原告仅是口头约定续租半年以上，但未续签书面的租赁合同，其在住满三个月后搬离系争房屋并不存在违约行为，故不同意支付违约金。对于反诉原告所主张的拖欠租金金额予以认可，同意支付。
经审理查明，系争房屋登记的权利人为被告李卫东。
2012年2月29日，原告冷得庆（乙方）与被告李卫东（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市浦东新区季景路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方作为住宅使用。该房屋的建筑面积为140.21平方米。租赁期共十二个月，甲方从2012年3月22日起将出租房屋交付乙方使用，至2013年3月21日收回，其中自2012年3月1日至2012年3月21日为免租期。该房屋月租金为5，500元，每三个月支付一次。合同第3.2条约定：保证金为壹万元整，该保证金于乙方返还该房屋，且结清租金、水电等费用后由甲方于三个工作日内无息返还乙方。合同第5.1条约定：乙方应依房屋交付时现状使用该房屋，如因使用需要，在事先得到甲方书面同意和房屋物业管理机构同意后，在不影响房屋结构的前提下，乙方可对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。租赁期满后，根据双方约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。合同第5.5条约定：除不可抗力外，乙方因使用不当或其他乙方原因导致房屋或附件中的设备损害的，应负责恢复原状或赔偿损失。合同第5.6条约定：租赁期间该房屋内发生的相关水电煤、有线电视、电话费等费用由乙方负责，如乙方逾期交付上述费用，产生的逾期费用由乙方自行承担，逾期超过一个月的，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止本合同。合同第5.9条约定：合同期满后，如乙方要求续租的，须在租赁期满前两个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后双方重新签订租赁合同。合同第7条约定：甲乙双方任何一方违反本合同的相关约定除有明确规定外须支付对方月租金一倍作为违约金。
合同订立后，被告按约将系争房屋交付给原告使用。原告亦按约向被告支付了截止至2013年6月22日的租金及押金10，000元，之后未付。
2013年6月17日，原告向被告发送了一条短信，内容为：我答应再付6月23日至6月30日的房租。7月1日交钥匙。
2013年6月23日，被告李卫东（甲方）与案外人YunJungki（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市浦东新区季景路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给乙方作为居住使用，甲方于2013年7月2日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2013年7月2日起至2015年7月1日止。该房屋月租金为6，500元，贰年内不变，两年后双方可协商对租金进行调整。
2013年7月12日，原告冷得庆提起诉讼，诉请如前。
另查明，2012年2月29日原、被告双方所签订的房屋租赁合同约定的租期届满后，原、被告双方口头约定续租半年以上，但未续签书面合同。2013年8月10日，原告自行拆除了其在系争房屋入户门槛处安装的铜条。
审理中，关于系争房屋的交接问题，原、被告双方一致确认原告于2013年6月23日搬离系争房屋，并于2013年7月1日将系争房屋交付给被告。关于系争房屋内装修的改动情况，原、被告双方一致确认原告进行了如下改动：入户门槛安装了铜条；主卧东墙立面贴了墙纸；更换了客厅的吊灯。关于系争房屋内装修的损坏情况，原、被告双方一致确认原告在客厅东墙立面钉了钉子，同时，被告称卧室与卫生间的走廊地板处有划痕，原告则称该划痕并非其所为且双方在进行房屋交接时被告并未提出地板划痕的问题。
以上事实由原、被告提供的房屋租赁合同、收据、上海市房地产权证、接报情况详细信息、短信照片、发票、照片以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。双方合同已于2013年3月21日到期，之后双方虽然曾口头约定续租半年以上，但未续签书面合同，故本院认定双方之间存在不定期的租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。鉴于原告已于2013年6月23日搬离系争房屋并于2013年7月1日将系争房屋交还给被告，且在搬离之前原告已提前通知过被告，被告也已于2013年6月23日与案外人签某某的租赁合同，足以说明被告对原告解除合同并无异议，故本院确认原、被告所签订的房屋租赁合同于2013年7月1日解除。被告称原告单方面提前解除合同并搬离系争房屋，构成违约，要求按合同第7条追究原告的违约责任，于法无据，本院不予采纳。根据合同约定，原告交付给被告的保证金应于原告返还系争房屋，且结清租金、水电等费用后由被告于三个工作日内无息返还给原告，但鉴于被告已就租金、水电等费用单独提起反诉，故本院对租赁保证金、租金、水电等费用予以分别处理。现双方的租赁合同已经解除，被告亦已收回系争房屋，故原告所交付给被告的保证金理应由被告返还给原告。被告要求原告支付在其居住期间所拖欠的水电煤费用490元、搬床运输费200元和自2013年6月23日起至2013年7月1日止的房屋租金1，466.67元，原告对上述费用的金额予以认可并同意支付，于法不悖，本院予以支持。被告要求原告支付玻璃圆桌损坏费用和装修恢复费用，但被告所主张的费用数额遭原告否认且被告未提供充分证据予以证明，经查，原告确实存在损坏玻璃圆桌和未经被告同意改动装修的行为，故本院根据本案实际情况酌情确定上述费用的金额。被告要求原告赔偿因原告频繁骚扰现居住房客所造成的经济损失1，516.69元，于法无据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告李卫东应于本判决生效之日起十日内返还原告冷得庆房屋租赁保证金10，000元；
二、反诉被告冷得庆应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李卫东水电煤费用490元；
三、反诉被告冷得庆应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李卫东家具和装修损坏费用2，500元；
四、反诉被告冷得庆应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李卫东房屋租金1，466.67元；
五、驳回反诉原告李卫东其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费55元，合计80元，由原告（反诉被告）冷得庆负担20元，被告（反诉原告）李卫东负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 孟筱晖
二〇一三年十月三十一日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。