湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民一终字第208号
上诉人（原审原告）周菊秀，女，1934年9月26日出生，汉族，城镇居民。
上诉人（原审原告）谭祖贵，男，1952年7月18日出生，汉族，退休职工。
上诉人（原审原告）谭翠华，女，1963年3月19日出生，汉族，七一厂退休职工。
上诉人（原审原告）谭祖亮，男，1968年2月14日出生，汉族，下岗职工。
上诉人（原审原告）谭莹，女，1987年4月29日出生，苗族，城镇居民。
上诉人（原审原告）杨君凤，女，1963年5月5日出生，苗族，下岗职工。
上列上诉人共同委托代理人董艺，湖南董艺律师事务所律师。
上列上诉人共同委托代理人周树辉，湖南董艺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谭祖军，男，1966年9月29日出生，汉族，西部民爆保安。
委托代理人张光宏，吉首市民众法律服务所法律工作者。
委托代理人石建英，女，1969年4月5日出生，苗族，下岗职工，系谭祖军之妻。
上诉人周菊秀、谭祖贵、谭翠华、谭祖亮、谭莹、杨君凤因与被上诉人谭祖军物权确认纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2011）凤民初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周菊秀、谭祖贵、谭翠华，被上诉人谭祖军到庭参加诉讼。上诉人谭祖亮、谭莹、杨君凤经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，1985年1月6日，被告谭祖军父亲谭树友与百货公司签订了契约：即谭树友以900元价款购买百货公司火柴仓库作建房地基使用，之后，修建了2层砖混合型结构楼层。1998年5月8日，谭树友向凤凰县人民政府申请办理了（1998）凤国土转字17号城镇国有土地使用权转让审批单，申请面积为179平方米，同年11月20日，谭树友与凤凰县新华书店签订了换地协议：即谭树友将其在新田垅大转盘191.92平方米私宅地与新华书店靠县烟厂幼儿园处218.04平方米建设用地进行交换。同年11月24日以谭树友名义向凤凰县人民政府申请办理了（1998）凤国土转字56号城镇国有土地使用权转让审批单。2000年11月9日，谭树友以其修建好的2层混合型结构楼房领取了凤房权证沱私字第000018**号房产所有权证，所有权人为谭树友，共有人为周菊秀。同年12月谭树友病故。2002年凤凰旅游业兴起，谭家全体成员商议对旧宅进行改建，改建后作为宾馆使用，尔后，谭家以谭树友的名义向建设局申请建房，获得审批后于同年7月对旧宅进行改建，在改建房屋时拆除了谭庆国经营的庆国餐馆。2003年初房屋工程完工，被告结算工程款263271.4元。同年5月22日，原告周菊秀、谭祖贵、谭祖富、谭翠华、谭祖亮与被告谭祖军签订了宗地分割协议，协议约定：谭祖军在宗地上建房所占的137平方米从宗地上分出来，归本人所有。同时周菊秀书写了关于谭祖军登记土地使用说明：即按分割协议应该分为3宗地，因根据地势情况划为2宗地，前宗地归周秀菊，后宗地265.07平方米全部登记在谭祖军名下，但谭祖军只有5层楼的占地面积137平方米国有土地使用权，除137平方米外的128.07平方米属周秀菊使用，分割给谁由周菊秀决定，2003年7月18日，以周秀菊为甲方、谭祖亮、谭国庆、谭翠华、谭祖贵与以谭祖军为乙方签订了房地产赠与合同：即甲方将坐落在沱江镇大坡脑房屋1栋16间5层框架结构，建筑面积667.8平方米，原房屋所有权证是9170号，土地使用权证是5611号自愿意赠与乙方。同年7月25日，被告谭祖军领取了凤房权证沱私字第91**号房屋产权证，该产权证载明：房屋所有权为谭祖军；房屋坐落在凤凰县沱江镇新田路3号；产权来源，受赠与。同年8月11日，谭祖军领取了凤国用（2003）字第1G0028号国有土地使用证，该土地使用证载明：土地使用者为谭祖军，坐落在沱江镇新田垅3号，使用面积265.07平方米。宾馆建成后因缺少装修资金，2003年12月被告谭祖军的爱人石建英向凤凰县建设银行申请贷款25万元，用于宾馆装修。宾馆竣工后，由谭祖贵、谭祖军经营宾馆，谭祖军的爱人石建英主管经营，谭祖亮进行帮工管理。2003年谭庆国去世，留下一女谭莹、爱人杨君凤。2007年8月底，由于石建英对宾馆管理不善，之后出走，宾馆停业。于是，谭氏兄妹商议由谭祖贵经营宾馆，谭祖贵用经营宾馆所得于2007年10月偿清建设银行贷款25万元，后于2008年偿清信用社贷款3万元，并取回新田垅3号房屋所有权证。2010年，谭祖军夫妇知晓谭祖贵偿清了所有欠款，取回了房屋所有权证，便回来主张房屋归其所有，谭家其他人无权共有，为此，大家发生分歧，并经多次协商未果，故双方酿成纠纷。
原判认为：不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，本案中，原、被告在签订宗地分割协议、房地产赠与合同时均是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律规定；被告依据签订的宗地分割协议及房地产赠与合同分别向国土资源局和房地产管理局领取了国有土地使用证和房屋所有权证，并将坐落在凤凰县沱江镇新田垅3号已建成的房屋登记在被告谭祖军名下，被告已取得了该房屋的物权，其享有直接支配和排他的权利，故原告提出要求对新田垅3号的宅基地及宾馆进行财产分割的诉讼请求，缺乏证据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条之规定，判决如下：驳回原告周菊秀、谭祖军、谭翠华、谭祖亮、谭莹、杨君凤的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告共同负担。
宣判后，上诉人周菊秀、谭祖贵、谭翠华、谭祖亮、谭莹、杨君凤不服，向本院提起上诉称：
一审法院对本案基本事实认定不清，判决结果明显对上诉人不公。1、从本案争议房屋的建造情况来看，房屋是在旧宅基础上改建的，在改建设之前及改建过程中，房屋及宅基地均系在原房屋旧主谭树友的名下，上诉人也投入物力和人力。由于后期无钱修建，且原房屋旧主谭树友已经过世，谭家商议贷款修建，才将房屋产权暂时过户到被上诉人名下，由被上诉人作为房屋所有权人办理贷款事宜，待欠款偿清后，再将产权办回周菊秀名下。因此，该房屋并非被上诉人个人修建，而是共同修建，原审法院并未就此事予以查清，而这一事实是本案的关键。2、从本案诉争房屋的经营来看，前期虽然由被上诉人的妻子石建英主管经营，但均有上诉人参与管理，2007年被上诉人的妻子石建英因个人原因不再参与管理，经谭家商量由上诉人谭祖贵接管经营，因此，诉争房屋并非被上诉人个人管理经营。3、从本案诉争房屋贷款的情况来看，该贷款主要用于房屋后期的装修，偿还贷款并非由被上诉人个人财产进行偿还，而是诉争房屋经营所得。在被上诉人妻子石建英的贷款账户逾期后，由上诉人将其账户偿还清楚，因此，房屋贷款是共同行为。综上，诉争房屋及土地属于共有财产有事实依据，而一审法院无视以上客观事实，仅凭诉争房屋已经登记在被上诉人名下，被上诉人已经取得了该房屋的物权，对上诉人原诉讼请求不予支持，损害了上诉人的财产权。
被上诉人将共有财产据为己有是违法的，损害了上诉人的财产权。
1、关于宗地分割协议以及房地产赠与合同并非上诉人本意，且缺乏形式和实质要件，是被上诉人以贷款名义欺骗上诉人，将土地及房屋过户至其名下，将原有共有财产占为已有，其行为是非法的，由此到相关部门取得的国有土地使用证和房屋所有权证应该认定无效，因此，原一审法院认定宗地分割协议以及房地产赠与合同是双方意思表示，未违反法律规定是错误的。2、本属于上诉人的共有财产，被上诉人据为己有，损害了上诉人财产利益，家庭矛盾更加激化，而且被上诉人一直未对上诉人周菊秀履行赡养义务，现将共有的财产损失据为己有，令人心寒。综上所述，一审法院在案件基本事实都没有查清的情况下，径行判决，违反了法律规定，也不利于纠纷的解决，请求二审法院查清事实后予以改判。
被上诉人谭祖军答辩称：一、诉争房屋系答辩人个人所建，建造房屋所占土地经过上诉人充分协商已进行了分割，属答辩人个人财产，不论土地使用权还是房产所有权均已进行登记，登记的物权己发生法律效力，上诉人在上诉状中的陈述与事实不符，其诉讼没有事实依据和法律依据。
1、2000年父亲去世，临终前对母亲和五个子女讲家里有很多地，谁有钱就谁起屋，2002年答辩人买断工龄和因交通事故得到的赔偿及多年的积蓄手头较为宽裕，依照父亲的遗愿在空地上修建房子。农历2002年7月18日动工，将整个兴建宾馆工程以包工不包料每平方米350元价款承包给杨可夫和杨长官两人。虽然修建房屋之前拆除了部分临街旧房。但答辩人新建房屋是建在空地上的，并不是旧屋宅基上改建的，也没有改建在原旧屋宅基上，拆除的旧屋不是上诉人的共同财产，拆除旧房后的土地至今还空置在原处，并没有成为答辩人新修房屋的组成部分。在修建房屋和申请建房手续时使用了父亲谭树友的名字，其目的是为了简化审批手续。2003年5月22日，为防止日后纠纷，经上诉人主持对全家土地使用权进行了分割，答辩人取得137平方米宗地，上诉人周菊秀不仅对上述事实予以确认，还以文字方式进行了说明。为稳妥起见防止纠纷，五上诉人于2003年7月18日以赠与方式将答辩人修建房屋赠与给答辩人。答辩人根据以上事实申请了土地使用权登记和房屋产权登记，上诉人提出“房屋是在旧宅基础上改建的，在改建之前及改建过程中，房屋及宅基地均系在原房屋旧主谭树友的名下”，以此为由认为答辩人所建房屋为其共同所有，于法无据。其主张不能成立。
2、2003年初，房屋工程完工，答辩人在给承包人结算工程款时，一共支付了263271.4元工程款。工程施工队是答辩人所请，工程款也是答辩人所付，六上诉人没有支付分文工程款和材料款，也没有添过一块砖一片瓦，诉争的房屋是答辩人修建的。上诉人提出“上诉人也投入了物力和人力”，但没有提交任何投入物力人力的证据，其主张与本案客观事实不符。
3、为了防止日后对答辩人修建的房产发生争议，2003年5月22日，在上诉人周菊秀的主持下，上诉人谭祖贵、谭祖富、谭翠华、谭祖亮和答辩人共同协商，对土地进行了分割，明确约定谭祖军在宗地上建房所占用的137平方米从宗地上分出来，归谭祖军本人所有，其余归众立约人所有。对该事实，母亲周菊秀进行了确认。
4、上诉人参与管理不能证明其是诉争房屋共有人。
房屋竣工后，由答辩人妻子管理经营。后因其好赌欠下外债被上诉人谭祖贵强占，谭庆国当时虽也参与经营一段时间，答辩人已经给其支付了报酬的。上诉人认为因为参与了经营管理就享有答辩人产权的共有权既无事实依据，也无法律依据。
二、关于修建诉争房屋贷款及个人债务的承担。
2004年初房子建成后，因缺少装修资金，就向凤凰县建设银行申请贷款，银行方面表示，父亲谭树友已经去世，母亲周菊秀年老没有偿还能力，不能以老人名义贷款，只能以答辩人名义贷款。而土地使用权和建设报批都是在父亲的名下，为了完善权属登记办理贷款手续，当时上诉人与答辩人之间没有矛盾，积极支持答辩人建房和经营，他们作为父亲谭树友的继承人均以赠与的形式协助答辩人办理房产登记手续。房产登记手续办妥以后，以答辩人配偶石建英的名义贷款，将新建房屋作为抵押，贷款25万元，除2万元贷款是上诉人谭祖贵偿还而外，也是答辩人向银行偿还了全部借款。后期欠款是上诉人从答辩人的诉争宾馆营业收入中偿还的，并不是用上诉人个人财产偿还，属答辩人的财产来清偿自己的个人债务。据此，上诉人也不享有共有权。
三、答辩人的房产权和土地使用权已经通过物权公示，依法进行物权登记，依法享有诉争房屋和土地使用权。根据物权法的规定，不动产物权以登记为准，依法登记的物权受法律保护。如果上诉人认为答辩人的房产登记存在错误，那么应当向法院提起的不是民事诉讼，而应该是行政诉讼，起诉土地使用权和房屋产权证的颁证单位。答辩人取得的诉争土地使用权是上诉人集体协商分割达成一致意见，答辩人根据经上诉人签字确认向土地管理行政机关申请获取的土地使用权；房产证是房产登记部门根据答辩人在已经分割的宗地上添附修建房屋颁发的房屋产权证。答辩人通过修建和和登记获得的物权受法律保护，答辩人的行为没有损害上诉人的合法权益，也不违反法律的规定。上诉人认为“宗地分割协议以及房地产赠与合同并非上诉人本意，缺乏形式和实质要件”，“取得的国有土地使用证和房屋所有权证应该认定无效”显属无理，其上诉理由不能成立。上诉人的上诉理由不能成立，请求上级法院驳回其上诉请求，并维持原判。
二审中，双方都没有向法庭提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审判决所认定的事实基本一致，本院予以确认。
另查明，周菊秀与谭树友生有四子谭祖亮、谭庆国（又叫谭祖富）、谭祖贵、谭祖军，一女谭翠华。谭庆国于2003年7月28日去逝，留有妻子杨君凤与女儿谭莹。争议房屋竣工后，2003年12月石建英（谭祖军的配偶）以争议房屋作为抵押，向银行贷款25万元，用于争议房屋装修，以作为宾馆经营。起初由谭祖贵、谭祖军经营宾馆，谭祖军的爱人石建英主管经营，谭祖亮进行帮工管理。2003年谭庆国去世，留下一女谭莹、爱人杨君凤。2007年8月底，由于石建英对宾馆管理不善，之后出走，宾馆停业。于是，谭氏兄妹商议由谭祖贵经营宾馆，谭祖贵于2007年12月将争议房屋租给路桥公司直至2013年11月底，每年租金约74000元，用租金偿清了石建英还欠银行的贷款19000元及滞纳金8000元，还偿清了当时为了修建争议房屋，以谭祖亮名义到信用社的贷款3万元。
本院认为，本案争议焦点有二：一、争议地的管理使用权。位于沱江镇新田垅003号，该宗地使用面积为265.07平方米。2003年5月22日，周菊秀、谭祖贵、谭祖富、谭翠华、谭祖亮与谭祖军对争议地签订了宗地分割协议，协议约定：“谭祖军在宗地上建房所占的137平方米从宗地上分出来，归本人所有；谭祖军分割出来以外的宗地，归以下5位立约人所有。”该协议系各方当事人的真实意思表示，周菊秀、谭祖贵、谭祖富、谭翠华、谭祖亮称宗地分割协议系谭祖军书写，他们根本就没有看内容就在上面签了字，协议上的内容不是他们的真实意思表示，本院认为该理由不成立，对此不予采纳。同时谭祖军与周菊秀还约定：争议地265.07平方米，全部登记在谭祖军名下，但谭祖军只有5层楼的占地面积137平方米国土使用权，除此之外的128.07平方米使用权分割给谁，由周菊秀决定。据此谭祖军于2003年8月11日到凤凰县国土资源局办理了国有土地使用证，将争议地265.07平方米登记在自己名下。综上所述，本院认为谭祖军享有对建房所占的137平方米的国有土地享有管理使用权。
二、争议房屋是否系家庭共有财产。本案在审理过程中，上诉人主张是家庭共同财产，共同出资所建，但是没有向法庭提交充分证据予以证明。被上诉人抗辩称房屋系自己出资所建，证据亦不充分。但是2003年7月18日上诉人周菊秀、谭祖贵、谭翠华、谭祖亮、谭庆国（又叫谭祖富）作为赠与人与被上诉人谭祖军作为受赠人签订了一份房地产赠与合同，约定赠与人将座落在沱江镇大坡脑房屋1栋16间5层框架结构，建筑面积667.8平方米，以及该栋房屋范围内房屋土地使用权自愿赠予给谭祖军，此赠与合同自办理过户领取房屋所有权证之日起生效。据此，谭祖军于2003年7月25日领取了凤房权证沱私字第000091**号房屋产权证，该产权证载明房屋所有权人谭祖军，产权来源受赠与，因此可推论争议房屋原系家庭共有财产，后上诉人赠与给被上诉人，并且已办理了相关登记手续，赠与合同已发生法律效力。上诉人上诉称赠与合同是为了去银行贷款，修建争议的房屋才办的，不是其真实意思表示，上诉人对此理由没有提供充分的证据予以证实，再则即使不是真实意思表示，也只能通过法定的撤销程序，撤销赠与合同。在没有经过法定程序撤销之前，上诉人与被上诉人签订的赠与合同合法有效，并且已实际履行，上诉人请求法院依法对争议的房屋进行分割，于法无据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人周菊秀、谭祖贵、谭翠华、谭祖亮、谭莹、杨君凤共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭志友
审 判 员 彭 俊
审 判 员 张安成
二〇一四年七月四日
代理书记员 田娅蓝
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……