北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初14534号
原告（反诉被告）周某，男，1980年9月4日出生，汉族，住北京市昌平区.
委托代理人张云鹏，北京汇都律师事务所律师。
被告（反诉原告）申某，男，1973年5月5日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人曾某，女，1981年11月10日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人杜某，男，1973年3月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）周某与被告（反诉原告）申某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告周某及委托代理人张云鹏，被告申某及委托代理人曾某、杜某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周某诉称：2015年12月13日，周某经北京晨建顺房地产经纪有限公司介绍，与申某签订了关于北京市昌平区房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并于当日交付了购房款定金30000元，后按合同约定支付申某首付款86万元。周某依据合同约定履行了付款义务，但是申某却未按照约定交付房屋及协助办理贷款及过户手续，周某为此多次催促申某履行合同义务，办理后续房屋过户事宜，申某均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。周某与申某在中介居间下自愿签订合同，周某一直希望能顺利完成房屋交易，但因房屋价格上涨，申某迟迟不履行房屋过户义务，申某的行为已经给周某造成了诸多损失，无奈诉至贵院，请求判令：1、申某履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的义务，协助周某办理贷款手续及办理北京市昌平区所有权过户手续；2、申某支付周某违约金100000元；3、申某支付周某律师费20000元；4诉讼费由申某负担。
被告（反诉原告）申某辩称：不同意周某的诉讼请求，在双方合同履行过程中，双方协商变更尾款的给付方式为现金给付，周某没有按照约定的时间支付购房款尾款120万元，违约在先，不同意继续履行合同。我在本案中已经反诉要求解除合同，并要求对方支付违约金。
反诉原告申某诉称：申某与周某经北京晨建顺房地产经纪有限公司（以下简称：居间人）居间，于2015年12月13日签订了关于出售位于北京市昌平区的协议。合同签订后，申某已经明确告知居间人以及周某号房屋的所有权证尚未办理完毕，具体办理完毕时间不能确定，居间人承诺能提前办理完毕，可有偿协助申某办理403号房的所有权证，周某也同意由居间人办理完毕403号房屋所有权证后，再办理过户手续，为此，申某支付居间人1万元作为办理产权证的劳务费，此后居间人未能如其所承诺及时办理完毕403号房屋所有权证，居间人便将1万元退还给了申某；申某自己着手办理相关手续，并实际于2016年7月6日拿到403号房屋所有权证，取得所有权证后，申某第一时间通知居间人和周某办理贷款手续然后过户，居间人反馈，因周某没钱履约，让申某将403号房直接过户给周某表弟，后经周某几番变卦，终于，双方于2016年8月17日约定周某于2016年8月19日前将购房款尾款支付给申某，双方3天内办理完毕过户手续，但是周某也未能按照约定如期支付尾款，在不支付尾款也不办理贷款的情况下要求申某提前办理过户手续，其行为已经严重违约，基于周某的违约行为，申某于8月25日发函通知周某解除双方购房合同并要求其承担违约责任。2016年9月2日周某向贵院提出诉讼要求办理403号房屋的过户手续及办理贷款手续，现申某为维护自己的合法权益，特反诉要求：1、解除申某与周某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、周某向申某支付违约金24万元；3、反诉费由周某负担。
反诉被告周某辩称：申某所述不是事实，我们没有约定首付款尾款的具体给付时间，我已经给付申某89万元的首付款了，根据居间人的要求应当是过户当日我给申某剩余尾款120万元，申某说在过户前给付购房款尾款我没有同意。我没有违约，申某要求解除合同并要求我承担违约金没有事实依据，不同意申某的诉讼请求。
经审理查明：2015年12月13日，周某与申某经北京晨建顺房地产经纪有限公司（以下简称：晨建顺公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，周某购买申某所有的位于北京市昌平区一套，房屋成交价为2090000元（房款为1500000元；附属设施、装饰装修、相关物品等费用590000元），买受人采取自行交割方式付款，买受人于2015年12月13日先支付出卖人定金30000元，2016年1月31日前买受人再支付出卖人860000元。剩余房屋尾款1200000元于公积金管理中心支付出卖人。针对违约责任及解除合同条款，双方约定：若1、出卖人提供的房屋所有权证、原购房合同等相关手续不完整、不真实、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封火灾限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同、附件及补充协议约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5、明确表示或以其行为表明，不积极配合办理贷款和过户手续的；6、不按约定收取买受人所付房价款的。出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。若1、买受人提供的证件等购买房屋所需的资料不完整、不真实或无效，导致合同无法继续履行的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同、附件及补充协议约定的义务超过十五日的；4、隐瞒其不具有购房资格，导致合同无法继续履行的；5、明确表示或以其行为表明，不积极配合办理贷款和过户手续的。买受人构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。双方在合同中还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，周某按照合同约定给付申某定金及首付款共计890000元。后在合同履行过程中，双方于2016年7月底口头协商购房款尾款的给付方式从公积金贷款变更为现金。2016年7月26日，晨建顺公司代周某、申某办理了涉案房屋的网签手续。2016年8月22日，晨建顺公司向申某送达《催告函》，要求申某在2016年8月30日前履行合同配合买受人和居间方办理涉案房屋的产权转移等后期手续。2016年8月26日，申某向周某寄送《解约通知函》要求解除涉案房屋的买卖合同。
在本案审理过程中，针对尾款的给付时间双方存在争议，周某主张尾款的给付时间为双方办理过户登记当日支付；申某主张尾款的给付时间双方已口头达成一致意思表示，即2016年8月18日前，周某未在该约定的时间付款构成违约。为证明各自主张，双方均出示2016年8月17日电话录音，内容为“申某：我和我媳妇商量了过户算了，这个，给你30万我们压力太大，这个影响我正常生活，这个。周某：那怎么弄啊，还是商量不来？申某：你明天吧，你今天或明天你把钱打给我，周五以前就把户过完了，我看了小产权房八九十万，就没有贷款了。周某：啊，行行。完了之后就过户是吧？申某：对，对。周某：完了我跟唐某说一声，让她约时间是吧？申某：周五以前吧，周五以前把事办完行吧。……”2016年8月20日，晨建顺公司工作人员唐某与申某沟通办理过户时间，申某以工作原因拒绝了唐某要求2016年8月23日办理过户的要求。
周某在本案审理过程中申请证人唐某出庭作证，唐某作证称，针对过户和尾款的给付时间，以其通知买卖双方办理过户日期为准，买受人在办理当日首先缴纳各自税费，并在缴纳完毕后通过转账方式将购房尾款支付出卖人，出卖人协助买受人办理房屋过户登记手续。
另查，申某于2016年7月取得涉案房屋房产证。2016年8月16日，申某与周某通过电话沟通解除涉案房屋买卖合同事宜，申某要给付周某20万元违约金以解除买卖合同，周某要求给付33万元违约金可以协商解除合同。双方因违约金的具体数额未达成一致意见。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、转账记录、房产证复印件、购房发票复印件、微信沟通记录、电话录音、催告函、解除通知函、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：周某与申某签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，双方认可变更尾款的给付方式为现金，对此本院不持异议。
双方的争议焦点为：一、针对购房尾款的给付时间双方是否形成了一致的意思表示；二、申某以周某未于2016年8月18日前支付购房尾款构成违约，行使合同解除权的条件是否成就。结合原、被告所出示的证据，本院认为，针对购房款尾款双方未形成一致的意思表示，申某无权以周某未于2016年8月18日前支付购房尾款要求解除合同。具体理由如下：合同解除权分约定解除权和法定解除权，约定解除权是基于双方当事人的约定，约定解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。法定解除权是由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。
本案中，从约定解除权的角度出发：首先，根据双方《存量房屋买卖合同》中约定的出卖人可以解除合同的条款看，周某作为买受人并无约定的违约事项；其次，根据双方所提交的录音显示，虽双方口头约定变更了购房尾款的给付方式，但对购房尾款的具体给付时间以及未按期给付的法律后果双方并未明确约定，在无约定解除合同条件的情况下，申某无权主张解除合同。从法定解除权的角度出发：根据我国合同法对法定解除权的规定看，因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的，一方当事人可以行使合同解除权。债务人无正当理由，若对于未约定履行期限，在债权人催告后仍未履行的，债权人便可享有合同解除权。本案中，双方在变更购房尾款的给付方式后，并未明确约定购房尾款的给付期限，虽申某在电话录音中提到要求周某在2016年8月18日前付款，但电话中提到的付款并未明确内容，从之后居间人唐某与申某的电话录音中亦可以反映针对购房尾款的给付时间，出卖人、买受人及居间人并未形成一致的意思表示，在此情况下，本院无法确定买卖双方约定了履行期限，如申某行使法定解除权，应当对周某进行催告，经催告后如若周某仍未履行给付购房尾款的义务，申某便可享有法定合同解除权。但从本案申某所出示的证据看，申某并未对周某进行过催告，故申某行使法定合同解除权的条件未成就。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周某已按照合同约定向申某支付购房首付款，经本院审查，双方经资格核验并办理了网签手续，本案房屋买卖合同具备继续履行的条件，且周某同意按照双方协商变更后的购房尾款的支付方式付款，故对于周某要求继续履行双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于周某要求申某支付违约金及律师费一节，在合同具备继续履行条件的情况下，周某主张申某支付违约金及因诉讼所产生的律师费等诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）申某在原告（反诉被告）周某依二〇一五年十二月十三日双方签订的《北京市商品房存量合同》、《补充协议》及口头协商变更后约定支付剩余购房款一百二十万元时，交付北京市昌平区房屋并协助原告（反诉被告）周某办理房屋过户登记手续。
二、驳回原告（反诉被告）周某的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告申某的反诉请求。
本诉案件受理费一千三百五十元，由原告（反诉被告）周某负担一千二百八十元（已交纳）；由被告（反诉原告）申某负担七十元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二千四百五十元，由反诉原告申某负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 辉
二〇一六年十二月六日
书记员 翟金萍