广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初6924号
原告李庆宝，男，仫佬族，1978年3月16日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人朱爱军，广东君龙律师事务所律师。
委托代理人马守涛，广东君龙律师事务所实习律师。
被告傅其涛，男，汉族，1945年1月28日出生，住址浙江省杭州市拱墅区。
委托代理人李见刚，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人傅菊莉，女，香港居民，1952年3月9日出生，系被告傅其涛之妹。
被告深圳房天下房地产经纪有限公司，地址广东省深圳市南山区南山街道南山大道以南1039号枫叶城市酒店303，组织机构代码33517028-X。
法定代表人韦志军。
委托代理人金环，系该公司员工。
第三人中国工商银行股份有限公司深圳深圳湾支行，地址广东省深圳市深南大道6008号报业大厦一、九楼，组织机构代码70856965-7。
负责人黄惠山。
委托代理人闵齐双，广东嘉得信律师事务所律师。
委托代理人刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。
原告李庆宝诉被告傅其涛、被告深圳房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）、第三人中国工商银行股份有限公司深圳深圳湾支行（以下简称工商银行深圳湾支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李庆宝的委托代理人朱爱军、马守涛，被告傅其涛的委托代理人李见刚、傅菊莉，被告房天下公司的委托代理人金环，第三人工商银行深圳湾支行的委托代理人刘中良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李庆宝诉称，2016年1月21日，经被告房天下公司的介绍，原告的妻子陈华与被告傅其涛、房天下公司签订了一份《二手房产买卖合同》，合同约定傅其涛将其所有的位于深圳市宝安区龙华镇和平东路南侧的金侨花园14栋1××5号房产(房产证号：深房地字第××号，建筑面积77.5平方米)转让给陈华，转让成交价为人民币267万元。合同第四条约定了付款方式，即：买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件等。如因买卖双方中任何一方延迟提交相关资料，或因提交资料不符合要求等原因导致本合同最终不能履行，则视为该方违约；第十三条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，逾期履行超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。当日，陈华与被告签订了《买方主体变更声明书》，双方同意将买方变更为原告，由原告作为买方履行上述二手房买卖合同，承担合同的全部权利和义务。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，分别于2016年1月21日、22日向被告共支付了购房定金人民币26万元。但在合同履行的后续程序中，被告多次提出无理要求，并拖延履行自己的义务，不配合办理首期款资金监管手续。为此，原告和中介多次催促并发函给被告，被告迫不得已，才于2016年2月14日与原告和第三人签订了《二手楼资金监管协议》，原告亦同时提交了按揭贷款申请资料，并将剩余首期款65万元转入第三人的资金监管账户。但是，当第三人委托的评估公司到涉案房产进行拍照评估时，被告又拒不配合，不给开门，或者不接电话，甚至直接告知第三人或评估公司房子不卖了。2016年3月l0日，被告发短信给中介，声称买卖关系完全了断。3月14日，第三人客户经理发短信给原告，告知因评估公司无法上门拍照评估，贷款无法继续审批。为此，2016年3月15日，原告再次给被告发出催告函，要求限期内履行合同义务，但被告仍无动于衷，拒不履行。被告的行为致使原告的合同目的无法实现，已经构成根本性违约。为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与两被告于2016年1月21日签订的《二手房买卖合同》；2、被告傅其涛立即返还原告已支付的定金26万元；3、被告傅其涛向原告支付违约金53.4万元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告傅其涛答辩称，1、原告的诉讼请求是不成立的，定金的返还与违约金是不可以同时主张的；2、本案并非被告违约，而是原告违约。2016年2月份，原告一直坚持先收到房产证后再放首付款，而被告坚持的是收到首付款再过户，原告至今未确认是否同意被告收到首付款后再过户，第三人的工作人员邹小姐、林经理也跟被告反复确认，没有原告同意是不可能放首付款给被告的，银行工作人员说即使钱进了银行也不会放款给被告。双方对此产生严重分歧，原告单方面去银行签资金监管手续而不让被告签，意图造成被告不配合去银行办手续的违约表现，之后被告为了避免造成违约，所以也去单方面签了同意第三条的银行监管文件。2016年2月15日夜里，原、被告在一起协商解除涉案合同的相关事宜，双方达成了关键内容的一致，即被告退还所收的款项给原告，双方解除所签的上述合同，今后无涉。但是双方对房产证的归还问题未能协商一致。之后到2016年3月10日原告再没有联系过被告，也没有表达任何同意第三条的意向，直到在2016年3月10日原告才通过手机短信表达涉案合同可以继续履行也可以解除，被告回复现在病重，希望可以给几天时间，并告知因其不适宜投入这件案子，有事与其代理律师联系，但原告在这之后就起诉了。本案原、被告实际上并未就二手房买卖合同达成一致，因为在关键的过户与首付款这样的实质问题上双方的要求完全不同。中介在没有告知双方关键事实点的基础上误导原、被告双方签订上述合同，造成本案之后的不断的争吵与伤害，被告没有任何违约，并且一直配合原告的银行资金监管手续，所以如果说本交易不成功，那么错是错在中介，而不是被告想违约。
被告房天下公司答辩称，被告房天下公司主体不适格。本案是买方李庆宝与卖方傅其涛之间的房屋买卖合同纠纷，房天下公司作为居间方已尽到服务义务，且合同纠纷非其造成，其与本案不具有法律上的利害关系，不应当作为被告，请求法院在查清事实的基础上驳回原告诉讼请求中关于房天下公司的诉求，以维护其合法权益。
第三人工商银行深圳湾支行答辩称，没有答辩意见，请法庭查明相关事实。
经审理查明，2016年1月21日，案外人陈华作为买方，被告傅其涛作为卖方，傅菊莉作为卖方代理人，在被告房天下公司的居间下，签署了《二手房买卖合同》（编号：SZFTXJJ0001952）。相关约定如下：1、双方交易的房产位于深圳市宝安区龙华镇和平东路南侧的金侨花园14栋1××5号房产(房产证号：深房地字第××号)，建筑面积约为77.5平方米；2、转让成交价为人民币2,670,000元；3、买方同意在合同生效当日向卖方支付定金人民币150,000元；在合同生效后三日内（含当日）再向卖方支付定金人民币110,000元；4、买方向银行按揭贷款支付剩余楼款，买方须于2016年2月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2016年2月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。因买方资信问题未经银行审核通过等原因导致本合同最终不能履行，则视为买方违约，如因买卖双方中任何一方延迟提交相关资料，或因提交资料不符合要求等原因导致本合同最终不能履行，则视为该方违约；5、在买方按照合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。在收文回执载明答复日期届满之日起三个工作日内，买卖双方需办理缴纳税费的手续。该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证的当天办理抵押登记手续；6、该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全处分权，卖方保证于签署本合同当日将房产证原件交予买卖双方监管定金及交楼押金的经纪方；7、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
同日，陈华与被告代理人傅菊莉签署《买方主体变更确认书》，约定因陈华无法办理该物业的过户转卖手续，故将上述合同的买方由陈华变更为原告李庆宝。陈华已交纳的定金260000元现由房天下公司托管，该款项转为李庆宝的购房款，并同意由房天下公司转付给卖方。卖方亦同意上述买方变更，并承认李庆宝为此交易进行的一切行为（包括但不限于签订合同、进行资金监管、办理委托公证等行为）。
同日，原告向被告支付了定金人民币150,000元，又于2016年1月22日支付定金人民币110,000元。上述定金中人民币1,000元现作为交楼押金仍托管于被告房天下公司处。房天下公司于庭审中表示对于托管款项愿意按照法院的裁判予以返还。
2016年2月4日，陈华向被告代理人傅菊莉发送《履约催告函》，因被告未依约配合办理资金监管，故催促被告最晚于2016年2月13日之前与其联系，并继续履行合同义务，否则将追究被告的违约责任。
2016年2月14日，原、被告与第三人工商银行深圳湾支行签署《二手楼交易资金委托监管协议》，约定将上述房产交易资金人民币650000元整委托工商银行深圳湾支行监管，监管期限为自协议生效之日起90天。该协议就放款条件约定为第三项，即在工商银行深圳湾支行保管期限90天（含）内，当原、被告双方向工商银行深圳湾支行提供《二手楼交易监管资金划转付款委托书》时，工商银行深圳湾支行有权决定在收取手续费后无需取得原、被告双方任何形式的授权直接将监管资金划入双方共同确认的被告账户。
同日，原告将人民币650000元存入银行资金监管账户。原告及第三人于庭审中确认所监管的款项于90天监管期限届满后已返还原告。
2016年3月6日，被告房天下公司工作人员向被告代理人傅菊莉发送手机短信，要求傅菊莉确认时间以便银行评估公司上门评估，傅菊莉于2016年3月10日回复称，“请你与陈华联系，你再发短信给我。我与她之买卖关系已完全了断”。
2016年3月14日，第三人工作人员通知原告，称关于原告购买涉案房产，因评估公司无法上门拍照评估，故对原告在第三人处申请的贷款无法继续审批。
2016年3月15日，原告向被告在房天下公司处预留的通讯地址邮寄《履约催告函》，催促被告于2016年3月23日前配合工商银行和房地产评估公司完成房屋评估相关手续，并继续履行合同，否则将追究被告的违约责任。该邮件因多次上门无人而被退回。
另查，1、关于《二手楼交易资金委托监管协议》，原、被告及第三人均确认原、被告并非同时签署，原告的签署时间早于被告。原告主张其签署时，放款条件的选项并未填写，原因是其为促进房产交易作出让步，特意留空待被告选择；被告则主张双方一直就放款条件未协商一致，关于放款条件填写第三项系其书写，但原告未明确表示同意，银行亦告知其在原告未明确同意的情况下，将不会放款给被告。第三人对原告的主张予以确认。被告提交了其与第三人工作人员的通话录音，以证明其上述主张，但第三人对该份证据不予认可。
2、被告主张合同无法履行的原因是原告一直未同意其提出的首期款放款条件，银行亦未通知其原告是否同意。其于2016年3月10日向中介发送短信系因其身体十分不适而向中介要求要暂停当时对其的干扰，真实目的不是终止合同。
3、本案起诉状副本于2016年4月12日送达被告。
上述事实，有二手房买卖合同、公证委托书、买方主体变更声明书、招商银行跨行实时转账业务回单、收据、二手楼交易资金监管协议、银行账户交易明细、履约催告函及EMS快递单、照片、房产证复印件、手机短信聊天记录及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。案外人陈华与被告傅其涛签署《二手房买卖合同》（编号：SZFTXJJ0001952）后，双方签署《买方主体变更声明书》将买方由陈华变更为原告李庆宝，亦即由原告承继陈华的合同权利义务，原告与被告之间基于上述《二手房买卖合同》及《买方主体变更声明书》而成立的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于合同不能继续履行的原因。合同签订后，原告已支付了购房定金，并按合同约定办理了首期款资金监管，但被告主张原告并未明确表示同意选择何种首期款放款方式，故合同无法继续履行。对此，本院认为，首先，原、被告双方并非同时签署《二手楼交易资金委托监管协议》，原告的签署时间早于被告，原、被告双方虽就首期款的放款条件存在争议，但原告在签署上述协议时未选择首期款放款条件的选项，原告在庭审中表示其自愿在上述选项空白时签署协议系为了留由被告选择，原告此举表明其愿意就任意放款条件承担相应的法律后果，其亦理应就其行为承担相应的责任。被告签署协议时选择了第三种放款条件，说明双方已对此问题达成一致，双方即可依照该约定继续履行合同。被告一再坚持原告并未明确表示同意第三种放款条件，与本院查明的事实不符，本院不予采信；其次，即便原、被告及第三人之间约定，当原告明确表示同意何种放款条件时需通知被告，但在被告提交的通话录音当中，第三人工作人员已明确告知其原告同意选择第三种放款条件，那么被告所认为的合同继续履行障碍至此亦已消除，但被告对于此后的房屋评估环节未予配合，导致原告向第三人申请的购房贷款未获审批，亦已违反了合同约定；再次，被告于2016年3月10日向房天下公司工作人员发送信息称涉案交易已了结，亦表明其不愿再继续履行涉案合同。综上，在原、被告就首期款放款方式已无争议的情况下，被告以其行为明确表示拒绝继续履行合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告作为守约一方，主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。根据法律规定，一方当事人依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本院确认上述合同于本案起诉书副本送达原告之日即2016年4月12日解除。合同解除后，被告应将收取的购房定金人民币260,000元返还原告，由于其中人民币1,000元作为交房保证金现仍托管在被告房天下公司处，故该款项应由房天下公司负责返还原告，剩余定金人民币259,000元由被告傅其涛返还原告。
关于违约金的数额。依据合同约定，在被告违约导致合同不能履行的情况下，原告有权主张解除合同并要求被告支付房屋转让价20%的违约金。本案中，原告已依约支付了定金、办理了首期款资金监管，并申请按揭贷款，已基本履行完毕其作为买方的付款及付款保证义务，但由于被告傅其涛未配合银行的贷款审批手续，更进一步提出了结双方之买卖合同关系，导致合同无法继续履行。原告诉请被告支付房产转让价20%的违约金即人民币534,000元，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告李庆宝与被告傅其涛签订的《二手房买卖合同》（编号：SZFTXJJ0001952）已于2016年4月12日解除；
二、被告傅其涛于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李庆宝返还定金人民币259,000元；
三、被告深圳房天下房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李庆宝返还定金人民币1,000元；
四、被告傅其涛于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李庆宝支付违约金人民币534,000元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,870元，保全费人民币4,490元，合计人民币10,360元，均由被告傅其涛负担。案件受理费及保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一六年十月十二日
书记员 席俊奇
书记员 王 冰
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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