襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂樊城定民初字第00085号
原告襄阳颐高数码科技有限公司。住所地：襄阳市樊城区大庆西路**号锦秀广场***号。
法定代表人王根明，该公司总经理。
委托代理人王建国，湖北思扬律师事务所律师。特别授权代理。
被告周江雨
委托代理人谭寅，湖北亘恒律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人胡雪飞，湖北元领律师事务所律师。特别授权代理。
原告襄阳颐高数码科技有限公司（以下简称颐高数码公司）与被告周江雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后，依法组成由审判员田在新担任审判长，人民陪审员刘霞、曾庆秀参加的合议庭，于2014年4月17日、8月26日公开开庭进行了审理。原告颐高数码公司法定代表人王根明、委托代理人王建国，被告周江雨的委托代理人谭寅、胡雪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颐高数码公司诉称，2010年9月4日，原告与被告签订《委托租赁协议书》，约定被告将位于樊城区大庆西路11号1006号商铺委托给原告租赁，委托租赁期限自签订协议起至2017年12月31日止，每季度支付租金34253元，委托租赁期内，被告保证不将商铺租赁给第三方，原告自由选择承租户，被告不干涉，否则按总租金的50%向原告承担违约责任。双方对其他条款均作出明确约定。2013年9月17日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，约定自2014年1月1日起，商铺租金上浮8%，同时租期顺延6年，自2018年1月1日至2023年12月31日止。合同签订后，原告按合同约定履行了全部义务。合同履行期间，原告于2014年1月1日发现他人强行占有原告合法租赁的房屋，报警后原告才知道被告又将房屋租赁给他人。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求确认原被告签订的《委托租赁协议书》及《房屋租赁补充协议》合法有效，判决被告继续履行合同并赔偿原告经济损失572000元，律师代理费2万元，本案诉讼费由被告负担。
被告周江雨辩称，被告与原告是委托关系而不是租赁关系，即使是租赁关系，也不能继续履行，因为商铺已租给他人，原告请求的损失过高，律师代理费没有法律依据。
经审理查明，2010年9月4日，原告颐高数码公司与被告周江雨签订了一份《委托租赁协议书》，协议书约定：甲方（周江雨）自有产权的商铺（位于襄樊市大庆西路11号颐高数码城1006号）委托乙方（颐高数码公司）对外租赁。委托租赁期限：自签订本协议起至2017年12月31日止。委托租赁期内甲方保证不将商铺租赁给第三方，由乙方自由选择承租户，甲方不干涉。否则按总租金的50%向乙方承担违约责任。乙方支付甲方二个月的租金作为本协议的履约保证金。乙方每季度支付34253元租金，三年后根据市场情况和物价情况适当上浮。2013年9月17日，原被告双方又签订了一份《房屋租赁补充协议》，补充协议约定：自2014年1月1日起，商铺租金上浮8%（月租金12331元，年租金147972元）。同时租期顺延陆年（自2018年1月1日起至2023年12月31日止）。顺延陆年租金在原有基础上每三年递增8%。原合同其余条款不变，若有与本协议冲突之处，以本协议为准。以上条款双方严格遵守，任何一方违约应承担合同未履行完部分总租金50%的违约金，并赔偿对方因此所受的相关损失。2010年9月13日，被告周江雨出具了一份收据：“今收到襄樊颐高数码科技有限公司商铺（位于襄樊市大庆西路11号颐高数码城1006号）合同保证金22835元”。2012年12月31日，闫新海与颐高数码公司办理该门面等房屋交接手续。2014年1月1日9时28分，原告颐高数码公司通过180410250902xxx8952账号转款36993元至被告周江雨467750201880xxx9323账号，2014年1月2日15时4分，被告周江雨又将该款打回原告颐高数码公司上述账号。2014年1月1日6时39分30秒，原告颐高数码公司报警，7时8分55秒，110处警到达现场，简要警情为“2014年1月1日7时8分，邹琪手持租房合同在装修房子，王根明持租房协议不准邹琪装修房屋，双方因此发生纠纷，当场经调解未调解成功。已告知双方需通过正常的诉讼途径解决。”故原告颐高数码公司诉至本院。
本院认为，原告颐高数码公司与被告周江雨签订的《委托租赁协议书》及《房屋租赁补充协议》是双方自愿签订的，且不违反法律的规定，系有效合同，原、被告双方应遵守履行。原告颐高数码公司依照协议约定向被告支付了22835元履约保证金及2014年第一季度的租金36993元。但是被告周江雨在原告颐高数码公司的租赁期限内，又于2013年12月17日与邹琪签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日。被告周江雨的行为既违反了原、被告租赁协议中“租赁期限内甲方保证不将商铺租赁给第三方”的约定，又违背了民事活动中应当遵循的诚实信用原则。被告周江雨存在违约行为，被告周江雨应当依照原、被告签订的补充协议第三条的约定，向原告颐高数码公司承担违约责任，并赔偿原告因此所受的损失。依据补充协议第三条，被告周江雨应承担的违约金是775373.28元。原告颐高数码公司自己计算的损失为572000元，本院认为，原告颐高数码公司计算的572000元损失没有考虑被告周江雨商铺只是原告颐高数码公司一楼东侧整体出租的一小部分，也没有考虑一楼东侧整体收取的租金并非原告纯收入，本院酌定原告颐高数码公司实际损失为原告计算损失的1／3即190667元。因原告颐高数码公司只主张被告周江雨赔偿损失，没有主张违约金，故本院确定被告周江雨赔偿原告颐高数码公司损失190667元。被告周江雨辩称，因为被告周江雨已与邹琪签订了《商铺租赁合同》，且邹琪已实际占有该商铺，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第（一）款的规定，原、被告之间协议现已无法履行。本院认为：1、被告周江雨未提供证据证明该商铺现在实际占有人为邹琪；2、根据报警情况，该房屋是从原告颐高数码公司手中被抢占的，故本院认为本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第（一）款的规定。原告颐高数码公司要求被告周江雨承担原告方律师代理费2万元，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
原告襄阳颐高数码科技有限公司与被告周江雨2010年9月4日签订的《委托租赁协议书》，2013年9月17日签订的《房屋租赁补充协议》是有效合同。
原告襄阳颐高数码科技有限公司与被告周江雨继续履行双方签订的《委托租赁协议书》、《房屋租赁补充协议》，被告周江雨应于本判决生效后十日内将位于襄阳市樊城区大庆西路11号颐高数码城1006号铺位交付给原告襄阳颐高数码科技有限公司。原告襄阳颐高数码科技有限公司从收到该铺位之日起按照原、被告签订的《房屋租赁补充协议》约定的月租金向被告周江雨支付租金。
被告周江雨赔偿原告襄阳颐高数码科技有限公司损失190667元，于本判决生效之日起十日内付清。
驳回原告襄阳颐高数码科技有限公司的其他诉讼请求。
上列应付款项和应履行行为，应在本判决确定的时间内履行。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
案件受理费3610元，保全费1350元，合计4960元，由被告周江雨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 田在新
人民陪审员 刘 霞
人民陪审员 曾庆秀
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 兰 敏