江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02351号
上诉人（原审原告）黄怀钦，市民。
委托代理人戴宁，江苏阜一律师事务所律师助理。
委托代理人吴正国，江苏阜一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）田宁玲，市民。
委托代理人朱克明，市民。
委托代理人朱纪陈，江苏鑫鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）陈宏金，市民。
委托代理人陈亮，市民。
上诉人黄怀钦因与被上诉人田宁玲、陈宏金案外人执行异议之诉一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2015）阜民初字第00078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审中黄怀钦诉称，2008年7月25日，我从第三人陈宏金处租赁了位于阜宁县阜城街道办事处城河路50号阜宁中行1号商住楼底层由西向东第3、4间门市房，双方签订了书面的房屋租赁合同，约定了租赁期限、租金以及其他权利义务。协议签订后，我依约付清了第一个十年的房租，第三人陈宏金将房屋交付给我使用至今。2014年9月4日，阜宁县人民法院（2014）阜执字第1279号执行公告：“责令被执行人陈宏金于2014年9月30日前从阜宁县阜城镇城河路50号阜宁中行1号商住楼底层由西向东第3、4间门市房迁出。逾期不履行的，本院将依法强制执行。”2014年11月份左右，我突然被阜宁县人民法院执行局告知，我承租房屋的权属发生变化，产权归被告田宁玲所有，并要求我立即迁出该房屋。我随即向阜宁县人民法院执行局提出执行异议，该院于2014年12月19日作出（2014）阜执异字第0015号执行裁定，驳回我的异议。我认为，案涉房屋已由第三人陈宏金于2008年7月25日出租给我，租期至2028年7月24日，目前处于合法有效的租赁期内，因我承租房屋时是无过错的，我的租赁权理应得到法律的保护。现我诉至法院，请求依法停止贵院（2014）阜执字第1279号公告内容的执行。
一审中田宁玲辩称，原告黄怀钦的诉讼请求缺乏事实根据与法律依据，依法应予驳回。1、原告黄怀钦诉称于2008年7月25日向第三人陈宏金租赁了涉案房屋，但法院向房屋实际承租人刘训高、陈建林调查时，二人都陈述在2014年前房屋租赁合同均是与第三人陈宏金签订，房屋租金也均由第三人陈宏金收取，直到2014年，才由原告黄怀钦与其二人签订合同，房屋租金由原告黄怀钦收取。表明在2014年之前，原告黄怀钦与涉案房屋没有任何关系，也说明原告黄怀钦诉称的2008年7月25日的租赁合同是虚假的，不真实的。2、原告黄怀钦本人不搞经营，却在未审查出租人房屋产权的情况下，签订长达20年的租赁合同，一次性缴清十年租金30万元，不符合本地正常的交易习惯，也不符合常理。3、涉案房屋的产权经最高院、省高院生效的法律文书判决由我享有，原告黄怀钦与无权处分人陈宏金签订房屋租赁合同，属于无效民事行为，不应受到法律保护。
一审中第三人陈宏金述称，对原告黄怀钦的诉讼请求没有异议。被告田宁玲提供的购房发票、合同均是假的，（2012）苏民再终字第0012号民事判决书只对问题的表象进行了调查，没有对涉案房屋的核心内容进行审理，我提供的证据可以明确的证明涉案房屋是由阜宁中行职工集资并向县政府申请报批的自建房屋，与富建公司没有任何关系。自建房屋的所有费用均由阜宁中行出资，富建公司在阜宁中行宿舍楼项目上没有任何投入，金海岸公司仅是该工程的承建商，并不是房屋的开发商，我作为涉案房屋的受让人同阜宁中行及李万林签订的房屋销售合同应当受到法律保护，同时恳请法庭调查被告田宁玲造假的购房合同及房屋销售发票，并依法处理。
一审法院经审理查明，1998年4月30日，盐城市金海岸建筑安装有限公司（以下简称金海岸公司）与阜宁县富建房地产开发公司（富建集团有限公司前身，以下简称富建公司）签订协议，约定金海岸公司挂靠富建公司，在阜宁县中医院即阜宁县阜城镇城河路50号地段开发阜宁中行1号商住楼，金海岸公司所有开发的商品房，自筹资金，自行施工，自行出售，自定价格，并自行签订售房协议等。
1998年12月26日，金海岸公司与中国银行股份有限公司阜宁县支行（以下简称阜宁中行）签订一份抵押协议书，载明阜宁中行借给金海岸公司192743元，金海岸公司将其开发的阜宁中行1号商住楼底层门市由西向东第三、第四间抵押给阜宁中行，阜宁中行未办理抵押登记手续。金海岸公司驻阜宁办事处完成了阜宁中行1号商住楼的大部分工程，因欠工人工资、机械费用、材料款等，退出了后期施工。1999年1月12日，金海岸公司驻阜宁办事处负责人刘必海与施工队长李万林签订协议，约定金海岸公司退出工地管理、施工，同意由李万林全权处理等。1999年9月13日，阜宁中行到阜宁县房管部门办理了临时产权证，该临时产权证的附记中载明：该证为临时产权证，待帐务结清后确认正式产权。2000年7月22日，田宁玲与金海岸公司签订了商品房买卖合同及门市房销售协议各一份，约定田宁玲以92000元价格购买金海岸公司开发的阜宁中行1号商住楼底层由西向东第三、四间门市房，并约定“该门市房现在被一些不明身份，不拥有产权的人强行占住，由田宁玲自行排除妨碍，协议双方签订日为房屋交付日。”同日，田宁玲交清了购房款，金海岸公司出具了收条。金海岸公司出具的收条上面的财务专用章与该公司在工商部门备案的财务专用章不一致，在江苏省盐城市中级人民法院（以下简称盐城中院）（2011）盐民再初字第0002号案件庭审中，金海岸公司委托代理人陈昌洲陈述该印章是私刻的而且仅仅就使用过一次。金海岸公司于2000年8月23日被工商部门吊销营业执照。2004年2月，阜宁中行持有的该房临时产权证被阜宁县房产管理局收回作废。
2000年8月16日，阜宁中行以借款合同纠纷向一审法院起诉要求金海岸公司偿还借款，并申请一审法院对金海岸公司所有的1号商住楼南大门西边起第1-4间门面房进行了查封。后该案阜宁中行以证据不足为由申请撤诉。2000年10月22日，阜宁中行与李万林（系承建该工程负责人）在一审法院查封期间，签订协议书，阜宁中行将金海岸公司于1998年12月份抵押给其的1号商住楼底层西起第1至4间门市房转抵给李万林（实际为出售），用来处理所欠债务。2000年10月23日，陈宏金与李万林签订售房协议书，协议约定陈宏金以126100元价格购买1号商住楼底层门市房由西向东第三、第四间，并已占住。陈宏金交给李万林的购房款亦全部用于发放工人工资等，每笔款项支出均有详细记载。
本案被告田宁玲于2004年3月16日作为原告将本案第三人陈宏金作为被告向一审法院起诉财产权属纠纷一案，一审法院于2004年10月8日作出（2004）阜民一初字第396号民事判决书，判决主文为：“被告陈宏金在判决生效后7日内，搬出中国银行阜宁支行1号商住址楼（阜城镇城河路50号）底层由西向东第3、4间门市房屋，归原告田宁玲所有。案件受理费50元及其他诉讼费用475元，鉴定费1000元，合计1525元，由被告负担。”
陈宏金不服，向盐城中院提起上诉。盐城中院于2005年5月31日作出（2005）盐民一终字第0030号民事裁定书，裁定主文为：“一、撤销阜宁县人民法院（2004）阜民一初字第396号民事判决；二、发回阜宁县人民法院重审。”
此案在一审法院重审期间，田宁玲于2005年6月3日持金海岸公司出具的售房收据到富建公司换取了江苏省盐城市房地产开发销售发票，同月14日，到阜宁县财政局缴纳了房屋契税。嗣后，田宁玲持相关材料到阜宁县房产管理局办理了房屋产权登记。2005年7月30日，陈宏金对阜宁县房产管理局颁发给田宁玲的房屋所有权证提起行政诉讼，要求撤销该争议房屋的产权证，一审法院于2005年10月13日作出（2005）阜行初字第18号行政判决，维持了阜宁县房产管理局于2005年7月4日颁发给田宁玲的阜房权证阜城字第××号房屋所有权证的行政行为。陈宏金不服，向盐城中院提起上诉。盐城中院于2005年12月18日作出（2005）盐行终字第0155号行政判决，撤销一审判决，撤销阜宁县房产管理局颁发给田宁玲的房屋所有权证。
一审法院对田宁玲与陈宏金财产权属纠纷一案重审后于2006年4月10日作出（2005）阜民一初字第924号民事判决书，判决主文为：“一、阜宁县阜城镇城河路50号阜宁中行1号商住楼底层由西向东第3、4间门市房屋归原告田宁玲所有。二、限被告陈宏金在本判决生效后10日内搬出。案件受理费50元及其他诉讼费用475元，鉴定费1000元，合计1525元，由被告负担。”
陈宏金不服，向盐城中院提起上诉。盐城中院于2006年11月14日作出（2006）盐民一终字第629号民事判决书，判决主文为：“一、撤销阜宁县人民法院（2005）阜民一初字第924号民事判决；驳回被上诉人（原审原告）田宁玲的诉讼请求。一、二审案件受理费、其他诉讼费用计575元由田宁玲负担，鉴定费1000元由田宁玲、陈宏金各半负担。”
2006年7月20日，富建公司出具《情况说明》，该说明主要内容为“富建公司认可金海岸公司于2000年7月22日签订的房屋买卖协议、合同及价格，并已向田宁玲出具了售房发票”。2006年12月18日，富建公司与田宁玲就诉争房屋签订商品房买卖合同。
田宁玲不服盐城中院（2006）盐民一终字第629号民事判决，向盐城中院申请再审。盐城中院于2007年6月1日作出（2007）盐民一监字第0103号驳回再审申请通知书，驳回田宁玲提出的再审申请。
田宁玲不服，向江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）申请再审。江苏高院于2008年7月10日作出（2008）苏民监字第006号民事裁定，驳回田宁玲的再审申请。
田宁玲仍不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2009年5月8日作出（2008）民监字第281号民事裁定书，裁定主文为：“一、本案指令江苏高院进行再审；二、再审期间中止原判决的执行。”
江苏高院于2009年12月1日作出（2009）苏民再终字第020号民事裁定书，裁定主文为：“一、撤销盐城中院（2006）盐民一终字第629号民事判决及阜宁县人民法院（2005）阜民一初字第924号民事判决；二、本案发回阜宁县人民法院重审。”
盐城中院于2010年3月30日作出（2010）盐民再他字第0002号指定管辖决定，将本案指定滨海县人民法院管辖。江苏高院于2011年1月30日作出（2011）苏民立他字第0005号函，撤销盐城中院指定管辖决定，决定由盐城中院作为一审法院审理本案。
盐城中院于2011年10月27日作出（2011）盐民再初字第0002号通知书，追加金海岸公司、富建公司、阜宁中行、李万林作为无独立请求权的第三人参加诉讼，于2012年4月9日作出（2011）盐民再初字第0002号民事判决，驳回申请再审人田宁玲的诉讼请求。
田宁玲不服，向江苏高院提起上诉。江苏高院再审查明，本案诉争的1号商住楼由阜宁县中医院、富建公司联合开发立项，《江苏省村镇建设工程施工许可证》及《阜宁县城镇建设工程规划许可证》均载明1号商住楼的建设单位为富建公司。2014年5月13日，江苏高院作出（2012）苏民再终字第0012号民事判决书，判决主文为：“一、撤销盐城中院（2011）盐民再初字第0002号民事判决；二、江苏省盐城市阜宁县阜城镇城河路50号阜宁中行1号商住楼底层由西向东第3、4间门市房属田宁玲所有；三、陈宏金在本判决生效后30日内从江苏省盐城市阜宁县阜城镇城河路50号阜宁中行1号商住楼底层由西向东第3、4间门市房迁出。”
陈宏金不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2014年10月8日作出（2014）民申字第1131号民事裁定，驳回陈宏金的再审申请。
江苏高院（2012）苏民再终字第0012号民事判决书生效后，因陈宏金未按生效裁判文书确定的义务履行，田宁玲根据生效裁判文书向盐城中院申请强制执行，盐城中院于2014年6月24日立案受理后，于2014年7月16日作出（2014）盐执字第0258号执行裁定：“田宁玲申请执行陈宏金财产权属纠纷一案［执行依据：江苏高院（2012）苏民再终字第0012号民事判决书］，由阜宁县人民法院执行。”一审法院于2014年7月29日受理后，立案号为（2014）阜执字第1279号执行案件。在执行过程中，一审法院于2014年9月4日向陈宏金发出（2014）阜执字第1279号执行公告，要求陈宏金限期腾空涉案房屋。2014年10月25日，原告黄怀钦以涉案房屋已经租给其20年为由，向一审法院提出执行异议，要求暂缓腾空涉案房屋，至其租期届满为止。一审法院受理后，经审查认为，黄怀钦所提供的证据尚不足以证明其享有正当的合法的租赁权益，其要求一审法院中止或暂缓执行以保护其租赁权的异议理由不能成立。于2014年12月19日作出（2014）阜执异字0015号执行裁定，驳回黄怀钦的异议。现原告黄怀钦向一审法院提起诉讼，请求依法停止一审法院（2014）阜执字第1279号公告内容的执行。
另查明，2014年6月4日，阜宁县房产管理局就坐落于阜宁县阜城街道办事处城河路县中医院西侧中行1号商住楼底层面南由西向东第3、4间门市房向原告田宁玲颁发了阜房权证阜城字第××号房屋所有权证。
又查明，原告黄怀钦提供的《房屋租赁合同》复印件显示签署时间为2008年7月25日，该合同的主要内容为：租赁房屋坐落在阜宁县阜城镇城河路中行宿舍1号楼由东向西第6、7两间（即由西向东第3、4间），建筑面积90.6平方米；租赁期限自2008年7月25日至2028年7月24日，期限20年；年租金3万元，十年一付，首期房租自合同生效之日起由黄怀钦付给陈宏金，余下房租视市场行情到期按30%递增。原告黄怀钦和第三人陈宏金均未能提供《房屋租赁合同》原件。原告黄怀钦还提供了第三人陈宏金向其出具的收条1份，收条载明：“今收到黄怀钦房租费叁拾万元正￥300000.00，据：陈宏金，2008.7.25”。
再查明，一审法院在审查原告黄怀钦执行异议时，向涉案房屋实际承租人刘训高和陈建林调查涉案房屋租赁情况，刘训高、陈建林反映2014年以前的房屋租赁合同均是与第三人陈宏金一年一签，房租是交给陈宏金或其儿子，2014年的房屋租赁合同是与黄怀钦签订的，2014年开始房租交给黄怀钦。
上述事实，有原告黄怀钦提供的《房屋租赁合同》复印件、房屋租金收款收据、第三人陈宏金的购房协议及购房票据、完税凭证、一审法院（2014）阜执字第1279号公告，被告田宁玲提供的阜房权证阜城字第××号房屋所有权证、（2014）民申字第1131号民事裁定书、（2012）苏民再终字第0012号民事判决书、（2011）盐民再初字第0002号民事判决书、（2009）苏民再终字第020号民事裁定书、（2008）民监字第281号民事裁定书、（2005）阜民一初字第0924号民事判决书、（2004）阜民一初字第396号民事判决书、（2005）阜行初字第18号行政判决书、（2005）阜行初字第22号行政判决书、（2005）盐行终字第0155号行政判决书、听证笔录、一审法院对刘训高、陈建林的谈话笔录、黄怀钦与刘训高、陈建林签订的租房合同、阜宁县地方税务局第一税务分局的便函、阜宁县财政局直属农税所的便函，原告黄怀钦、被告田宁玲均提供的（2006）盐民一终字第629号民事判决书、（2007）盐民一监字第0103号通知书、（2008）苏民监字第006号民事裁定书、（2014）阜执异字第0015号执行裁定书以及双方当事人陈述等在卷佐证，应予认定。
一审法院认为，本案的争议焦点是原告黄怀钦对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体利益。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”，本案中，被告田宁玲在根据江苏高院的再审终审判决书取得了涉案房屋的所有权后，就涉案房屋又在阜宁县房产管理局进行了产权登记，取得了对涉案房屋包括公信效力、排他效力在内的完全物权，第三人陈宏金未能取得占有、使用涉案房屋的合法依据，其无权出租并不属于自己的房屋。被告田宁玲为物权所有人，原告黄怀钦只是基于其与第三人陈宏金的房屋租赁合同取得的使用涉案房屋的权利，该权利应为债权。根据民法物权优于债权的规定，原告黄怀钦无权继续占用涉案房屋。因此，物权人被告田宁玲行使物权取得房屋，原告黄怀钦无权阻拦。关于第三人陈宏金述称的涉案房屋是由阜宁中行职工集资并向县政府申请报批的自建房屋，与富建公司没有任何关系，其作为涉案房屋的受让人同阜宁中行及李万林签订的房屋销售合同应当受到法律保护的主张，因与生效判决确认的事实相悖，一审法院不予采纳。另外原告黄怀钦提供的其与第三人陈宏金签订的《房屋租赁合同》复印件约定：“租赁期限自2008年7月25日至2028年7月24日，期限20年；年租金3万元，十年一付，首期房租自合同生效之日起由黄怀钦付给陈宏金，余下房租视市场行情到期按30%递增”等内容，这种长期的租赁约定和租金给付方式不符合日常的交易习惯，也与房屋实际承租人在接受一审法院调查时所作的2014年以前房屋租赁合同与第三人陈宏金一年一签、房屋租金都是交给第三人陈宏金的陈述相矛盾，且原告黄怀钦和第三人陈宏金未能提供《房屋租赁合同》原件予以证明，对该合同的真实性，一审法院难以认定。综上，原告黄怀钦未能提供充分证据证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止一审法院（2014）阜执字第1279号公告内容的执行，理由不能成立，一审法院不予支持。原告黄怀钦作为承租人因涉案房屋的权利瑕疵，致使不能对涉案房屋使用、收益所造成的损失，可向出租人陈宏金主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告黄怀钦的诉讼请求。案件受理费80元，由原告黄怀钦负担。（原告已预交）
上诉人黄怀钦不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人从未否认过被上诉人目前取得了案涉房屋的所有权。但被上诉人取得案涉房屋所有权的时间是2014年5月13日，即江苏省高级人民法院（2012）苏民再终字第0012号民事判决书作出的时间。而上诉人陈宏金所签订的案涉房屋租赁合同时间为2008年7月25日，当时的生效法律文书驳回了被上诉人要求确认案涉房屋产权归其所有的请求。而陈宏金所持有的合同、发票及完税凭证等材料，上诉人足以相信陈宏金对案涉房屋拥有合法产权，其有权出租案涉房屋。上诉人与陈宏金所签订的房屋租赁合同合法有效，系双方的真实意思表示，该合同原件上诉人一审已提供并经质证，虽然合同中约定的20年租期及租金给付方式较为少见，但不能因此而否认其真实性，一审法院认定该约定不合日常的交易习惯依据不足。案涉房屋的所有权发生变更不能对抗上诉人所享有的承租权。恳请二审法院撤销一审判决，依法作出公正裁判。
被上诉人田宁玲答辩称，因案涉房屋权属纠纷与陈宏金从2004年发生诉讼至今已10多年，陈宏金从未取得过案涉房屋的产权，也未得到过任何一份法律文书的确认。故陈宏金无权出租案涉房屋。经最终生效法律文书确认，被上诉人对案涉房屋享有所有权，上诉人明知案涉房屋存在权属争议，与陈宏金签订租赁合同，系双方恶意串通所伪造的，该合同内容及收条均不真实，明显不符合常理。上诉人通过恶意诉讼妨碍被上诉人对案涉房屋行使合法权利，阻止法院执行，其上诉理由根本不能成立。
被上诉人陈宏金答辩称，上诉人的上诉理由属实，被上诉人所讲的没有道理，案涉房屋产权应当属我所有，一审法院判决错误。
二审另查明，上诉人在一审、二审中所提供的案涉房屋租赁合同并非原件，而是复写件（复写纸的第二份，上诉人认为该即为原件）。陈宏金讲原租赁合同是用复写纸复写的，一式三份，由其保管的第一份原件已找不到了。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，被上诉人田宁玲与被上诉人陈宏金就案涉房屋的权属纠纷从2004年起开始诉讼至2014年止，经生效法律文书最终确认，被上诉人田宁玲取得涉案房屋的合法产权并办理了权属证书，故被上诉人田宁玲系案涉房屋的合法所有权人，依法对案涉房屋享有完全物权。在此期间，被上诉人陈宏金并未取得过涉案房屋的所有权及相关权属证书，未能取得占有、使用涉案房屋的合法依据，其无权作为所有权人出租案涉房屋。虽然上诉人提供了其与被上诉人陈宏金所签的《房屋租赁合同》复写件，但该复写件不能等同于原件，且作为合同出租方的陈宏金也无法提供原件。该合同中所约定的“租赁期限自2008年7月25日至2028年7月24日，期限20年；年租金3万元，十年一付，首期房租自合同生效之日起由黄怀钦付给陈宏金，余下房租视市场行情到期按30%递增”等内容，明显不符合日常的交易习惯，也与一审法院调查房屋实际承租人所陈述的“2014年以前房屋租赁合同都是陈宏金一年一签、房屋租金都是交给第三人陈宏金”的情况相矛盾，一审法院综合上述事实，对该合同是否于2008年签订的真实性未以认定并无不当。上诉人黄怀钦所提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求一审法院停止（2014）阜执字第1279号公告内容执行的理由不能成立。且上诉人黄怀钦在一审中基于与第三人陈宏金签订的房屋租赁合同而主张承租权，该权利为债权。即使其主张的债权能够成立，根据民法物权优于债权的原则规定，物权人田宁玲对案涉房屋行使物权，上诉人黄怀钦也无权阻拦。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人黄怀钦的上诉理由不能成立，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄怀钦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 曹 荣
代理审判员 秦 广 林
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 刘阳晋泓