山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第1763号
上诉人（原审被告）蔡铁虎。
上诉人（原审被告）蔡琳。
委托代理人严文华。
被上诉人（原审原告）周兆仁。
委托代理人傅文仁，山东仁通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王月艳。
委托代理人傅文仁，山东仁通律师事务所律师。
上诉人蔡铁虎、上诉人蔡琳因与被上诉人周兆仁、被上诉人王月艳所有权确认纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2012）胶南民重字第8号民事判决，于2013年6月9日向本院提起上诉。本院于2013年8月5日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，审判员李晓波参加评议的合议庭，于2013年9月2日组织双方当事人进行了证据和事实核对。案件审理过程中，根据本案案情和工作需要，对本案另行组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员徐明、代理审判员孙付、代理审判员谢雄心参加评议，代理审判员甘玉军担任本案主审的合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案，于2014年11月3日组织双方当事人对相关证据进行了质证。上诉人蔡铁虎，上诉人蔡琳的委托代理人严文华，被上诉人周兆仁、被上诉人王月艳的委托代理人傅文仁到庭参加了2013年9月2日的法庭调查、2014年4月1日的开庭审理、2014年11月3日的法庭质证；被上诉人王月艳参加了2014年11月3日的法庭质证。本案现已审理终结。
被上诉人周兆仁、王月艳在一审中诉称，2002年10月，周兆仁与蔡铁虎共同签订了《合作协议》及《合作协议另议》，该两份协议的主要内容是，周兆仁与蔡铁虎合伙购买梁某乙（房屋所有权人为青岛经济技术开发区山西晋赵水暖经销处）位于胶南市灵山卫街道办事处辛积公路（海尔大道）南端东侧三层楼房604.8m2，其中，该楼南2户，1-3层403m2归蔡铁虎所有，该楼北户201m2归周兆仁所有。购买房屋后，周兆仁、王月艳搬进该楼北户自己所有的201m2房屋居住。2004年8月15日、11月12日，蔡铁虎未经周兆仁同意，擅自将周兆仁与蔡铁虎共同购买的房屋又与梁某甲签订《购房协议》和《房地产买卖契约》，将该房屋604.8m2全部转让给了蔡琳。蔡铁虎、蔡琳的行为侵害了周兆仁、王月艳的合法权益，为维护周兆仁、王月艳的合法权益，特诉至法院，要求依法确认位于胶南市灵山卫街道办事处辛积公路（海尔大道）南端东侧三层楼房其中的201m2归周兆仁、王月艳所有；诉讼费由蔡铁虎、蔡琳承担。
上诉人蔡铁虎在一审中辩称，周兆仁、王月艳无购买涉案房屋的能力，未支付任何购房款项，不具有本案的诉讼主体资格；涉案房屋是蔡琳从梁某甲处购买，且取得合法登记，与周兆仁、王月艳无关；周兆仁、王月艳强行占据蔡铁虎、蔡琳的房屋，并要求法院对其中的201m2的房屋确权在周兆仁、王月艳名下的诉求，无事实和法律依据，应当对周兆仁、王月艳的诉求予以驳回。
上诉人蔡琳在一审中辩称，周兆仁、王月艳所述与事实不符，同蔡铁虎的答辩意见。周兆仁、王月艳购买201m2的房屋没有证据事实，属非法强占蔡铁虎、蔡琳的房屋。
原审法院查明和认定的基本事实是：
梁某甲与梁某乙、梁某系父子关系。1999年梁某乙在青岛经济技术开发区开办了青岛经济技术开发区山西晋赵水暖经销处，并领取了个体工商户营业执照，业主系梁某乙。2001年4月梁某乙将“青岛经济技术开发区山西晋赵水暖经销处”更名为“青岛经济技术开发区梁某乙暖气片经销处”，业主仍为梁某乙。2000年12月，梁某甲及其子梁某乙、梁某三人在胶南市灵山卫街道办事处辛积公路（海尔大道）南端东侧取得933m2的国有土地使用权一处，并办理了南国用（2000）字第004405号《国有土地使用证》。梁某甲父子在该土地上共建三层楼房一处并领取了房权证私字第××号《房屋产权证》。2002年10月23日，梁某乙为甲方与蔡铁虎、周兆仁为乙方签订《房屋买卖协议》，协议约定：经双方同意，将甲方位于辛积公路（海尔大道）南端东侧三层面积604.8m2的楼房一幢转让给乙方。总价款为人民币55万元，付款方式为三次，分别于2002年10月24日、11月20日、2003年1月30日前各付38万元、12万元、5万元。乙方先付甲方2万元定金。协议签订后，双方又于2002年10月31日签订了《合作协议》及《合作协议另议》，约定：乙方蔡铁虎、周兆仁共同购买甲方涉案房屋，甲乙双方共同合作经营。乙方出资55万（其中周兆仁18.30万元，蔡铁虎36.70万元）归甲方自行支配。该楼南2户1-3层403.8m2及空地乙方蔡铁虎有独自使用依法转让等权利，该楼北户201m2乙方周兆仁有独自使用依法转让等权利。周兆仁、王月艳交付11万元后入住该楼房。
2003年5月13日，青岛开发区晋赵水暖经销处作为甲方，周兆仁、蔡铁虎作为乙方签订了《退房协议》，该协议的内容为：“就2002年10月23日签订的《房屋买卖协议》，原定乙方周兆仁最后款项于2003年1月30日前付清，而乙方周兆仁于2003年5月仍无法付给甲方。现乙方周兆仁要求退房，乙方蔡铁虎也同意。甲方退还乙方所交的购房款壹拾壹万元整。于2003年5月14日退给乙方周兆仁伍万元，剩余陆万元于5月30日前退给乙方。乙方周兆仁现住此房，在退清房款之日，乙方周兆仁搬走。此房与周兆仁再无关系。2002年10月23日签订的《房屋买卖协议》与2002年10月31日所签订的《合作协议》，甲、乙双方在本协议签字后，自动作废。另，剩余陆万元，周兆仁同意转给蔡铁虎（由于买房时，蔡铁虎借给周兆仁陆万元整）。”该协议尾部甲方有梁某乙、梁某的签名，并加盖了“青岛经济技术开发区山西晋赵水暖经销处”的印章。乙方有蔡铁虎、周兆仁签名。
原审法院于2003年7月10日受理了（2003）胶南民初字第4186号蔡铁虎诉青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处、梁某乙、梁某买卖合同纠纷一案，蔡铁虎诉称，2002年10月31日青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处、梁某乙、梁某与蔡铁虎及周兆仁签订《合作协议》及《合作协议另议》，约定蔡铁虎和周兆仁出资55万元与青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处、梁某乙、梁某合作，其中蔡铁虎出资36.70万元，周兆仁出资18.30万元，青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处、梁某乙、梁某负责为蔡铁虎和周兆仁办理营业手续，同时将位于辛积公路南端的楼房售予蔡铁虎及周兆仁，用于合作经营场所的一部分，其中楼南2户的1-3层403.8m2及楼后空地归蔡铁虎，楼北户一部分归周兆仁。后周兆仁退出，蔡铁虎、青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处、梁某乙、梁某及周兆仁三方签订协议同意周兆仁退出。蔡铁虎根据协议分三次向青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处、梁某乙、梁某支付36.70万元的购房款，但青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处、梁某乙、梁某至今没有履行自己的义务，已构成违约。要求青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处、梁某乙、梁某为蔡铁虎办理营业手续，根据协议交付房屋，赔偿损失5万元，承担逾期交房的违约金13872.60元并承担诉讼费。原审法院于2003年11月29日作出了（2003）胶南民初字第4186号民事判决，该判决认为，蔡铁虎、青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处、梁某乙、梁某及周兆仁所签订的买卖协议为有效协议。其中合作协议及合作协议另议主要是对买卖协议的补充，进一步明确蔡铁虎与周兆仁所购楼房位置、面积以及楼后空地的划分。蔡铁虎、青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处、梁某乙、梁某及周兆仁所签订的《退房协议》，约定的是周兆仁退回其所购买的201m2的楼房，梁某乙退回周兆仁的房屋款，并没有约定蔡铁虎将自己的楼房也退回。蔡铁虎要求青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处、梁某乙、梁某交付房屋，梁某乙应按协议约定的位置、面积将楼房交付给蔡铁虎。为此判决：梁某乙于本判决生效之日起10日内将蔡铁虎所购买的位于海尔大道南端东侧的房屋所有权人为青岛经济技术开发区山西晋赵水暖经销处楼房一处中的南2户1-3层，面积为403.8m2的楼房交付给蔡铁虎。案件受理费2426元由蔡铁虎承担。
2004年8月15日、11月12日，蔡琳与梁某甲对上述讼争楼房又签订《购房协议》和《房地产买卖契约》，约定：梁某甲将604.8m2楼房、65m2车库转让给蔡琳，总价款为75万元。双方办理了产权过户手续。蔡琳分别于2004年11月15日、2005年1月14日取得了私字第24753号《房屋所有权证》和南国（2005）字第6616号《国有土地使用证》。之后，蔡琳多次要求周兆仁、王月艳腾出房屋，并在该楼房墙壁张贴腾房通知，周兆仁、王月艳没有腾出房屋，并仍居住在该楼房内。现王月艳居住在其中201m2房屋中。
原审法院另查明，2002年12月16日，梁某出具收条一份，该收条内容为“今收到蔡铁虎人民币叁万柒仟元正（37000）根据协议已全付清（总计36.7万元）梁某”。2004年11月19日，梁某甲出具收条一份，该收条内容为“收到蔡铁虎购房款219000元整（大写贰拾壹万玖仟元整）收款人梁某甲”。2004年12月13日蔡铁虎存入梁某甲名下存折154000元。2005年1月7日，梁某甲出具收条一份，该收条内容为“今收到蔡铁虎房款壹万元整。梁某甲”2005年1月14日，梁某为蔡铁虎出具证明一份，该证明内容为“蔡铁虎保管的梁某甲存折现梁某甲已收，并挂失，梁某甲卖给蔡铁虎灵山卫海尔大道南，三层楼房面积（608.4m2）土地款共计人民币柒拾伍万元，已全部收到。梁某”
原审法院又查明，2005年2月24日蔡铁虎给周兆仁出具证明一份，内容是：“我和周兆仁合伙买梁某乙三层楼，其中201m2为周兆仁购买，但周兆仁退出梁答应给蔡铁虎办房屋手续，周兆仁为了给蔡铁虎办手续为此退出，退出后梁更不给办了，梁骗了蔡铁虎和周兆仁。没有办法蔡向法院起了诉。起诉费用两万元由蔡铁虎和周兆仁各担1万元。”。
原审法院再查明，周兆仁与王月艳自1999年春开始同居生活，于2003年生育一男孩。
2006年8月22日，周兆仁、王月艳又以蔡铁虎、蔡琳、梁某乙为被告，向原审法院提起买卖合同诉讼。要求法院依法确认蔡琳与梁某甲之间房屋买卖协议无效；确认周兆仁、王月艳同等条件下享有优先购买权；返还周兆仁与王月艳费用1万元。原审法院以（2006）胶南民初字第4966号案件立案审理，在经过三次开庭庭审之后，周兆仁、王月艳申请撤诉。
本案中，周兆仁、王月艳为证明自己的主张，提供以下证据。该证据原审法院在（2006）胶南民初字第4966号原告周兆仁、王月艳与被告蔡铁虎、蔡琳、梁某乙买卖合同纠纷一案庭审中，（2010）胶南民初字第2025号原告周兆仁、王月艳与被告蔡铁虎、蔡琳所有权确认纠纷一案庭审中进行了质证，并在本案中再次予以质证。本案庭审中出示了（2006）胶南民初字第4966号案件、（2010）胶南民初字第2025号案件的庭审笔录，庭审笔录上均有双方当事人的签名，原审法院予以确认。
1、提交2005年2月20日有蔡铁虎、周兆仁签字的说明一份，内容为“梁某甲已将该名下位于灵山卫的楼、平房、院全部卖给了我俩。”经质证，蔡铁虎对该证明中的“俩”字不认可，主张原来是“个人”字样，是由王月艳后来改写而成，其余内容承认系其本人所写。蔡铁虎解释该说明的形成过程是：蔡铁虎催王月艳搬家的时候，蔡铁虎给王月艳看房产证，王月艳不看，王月艳说房产证都可以办假的，只要蔡铁虎写个说明，王月艳就搬走。蔡铁虎就给王月艳写了以上说明，具体是卖给了“我”还是“我个人”，蔡铁虎记不清楚了，没有“周兆仁”这三个字。在青岛市中级人民法院的庭审中王月艳也承认是后添的，她是完全有预谋骗取了蔡铁虎写的说明，蔡铁虎和蔡琳自己花钱买的房子怎么说是蔡铁虎和周兆仁的呢？蔡铁虎给王月艳写说明是为了让王月艳搬家，周兆仁添上他自己的名字想说明蔡铁虎如果买了房子，不用向王月艳说明，应该周兆仁与王月艳是一家的，不需要说明。说明将“周兆仁”添上后，语句不通顺，造假含义十分明显。庭审中，王月艳、蔡铁虎对该证据均未申请鉴定。
2、提交2005年2月24日有蔡铁虎签名的证明1份，内容是：“我和周兆仁合伙买梁某乙三层楼，其中201m2为周兆仁购买，但周兆仁退出梁答应给蔡铁虎办房屋手续，周兆仁为了给蔡铁虎办手续为此退出，退出后梁更不给办了，梁骗了蔡铁虎和周兆仁。没有办法蔡向法院起了诉。起诉费用两万元由蔡铁虎和周兆仁各担1万元。”。经质证，蔡铁虎认可签名是其本人所写，但其签名时没有“起诉费用两万元由蔡铁虎和周兆仁各担1万元”的内容，该内容是周兆仁后来添加的。蔡铁虎解释该证明的形成过程是：2005年2月24日，王月艳持事先写好的证明到蔡铁虎家，说蔡铁虎签字王月艳就搬家，蔡铁虎于是就在证明上签字，但事后周兆仁又添加了“起诉费用两万元由蔡铁虎和周兆仁各担1万元”的内容，而原审法院审理的（2003）胶南民初字第4186号民事判决中诉讼费用是2426元，现变成2万元，与事实不符，蔡铁虎提出如当时有这样的内容，自己是不会签名的。
3、提交2003年5月12日的关于周兆仁退房一事协议复印件一份，该协议其中约定“如周兆仁所退的201m2不能买回，甲方（蔡铁虎）自愿将自己的403.8m2中的201m2以最初的价格给周兆仁；如果能够买回自己退回的201m2，首先由周兆仁优先购买”等事项。经质证，蔡铁虎、蔡琳认为该协议是复印件不予认可，要求周兆仁、王月艳提交原件，但周兆仁、王月艳未能提交原件。周兆仁、王月艳提交其律师调查王某笔录并申请证人王某出庭作证，庭审中王某陈述与周兆仁、王月艳主张一致，庭审证言中王某证实蔡铁虎起草上述协议后，让王某看了一下，改了几个字，王月艳抄了抄，蔡铁虎签名。经质证，蔡铁虎认为王某与周兆仁、王月艳有利害关系，不予认可。周兆仁、王月艳提交律师调查周某笔录，该笔录内容与王某陈述基本一致，经质证，蔡铁虎认为周某系当事人，与周兆仁、王月艳、蔡铁虎有利害关系，不予认可。周兆仁、王月艳申请王某、周某出庭作证，证言与笔录内容基本一致。
关于诉讼费用，周某出庭证明，当时为打官司［原审法院审理的（2003）胶南民初字第4186号原告蔡铁虎与被告青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处、被告梁某乙、被告梁某买卖合同纠纷一案］，王月艳取款1万元先给蔡铁虎，蔡铁虎接着给了周某，蔡铁虎另给周某2万元，合计3万元，同时证人证明当时周兆仁、王月艳、蔡铁虎协商同意，有关诉讼的费用各自承担各自的支出。周兆仁、王月艳对周某证言无异议，蔡铁虎称王月艳取款后直接将款交付给周某。
4、提交其委托代理人调查管某、刘某、林某笔录，并申请该三位证人以及证人付某出庭作证。其中管某证明其知道王月艳与蔡铁虎合伙投资购买梁某乙房屋，之后，王月艳退出房屋，与蔡铁虎协议退出后，蔡铁虎给王月艳200多m2房屋，双方签订协议，当时其本人不在场，事后见过该协议，但具体时间记不清了，开始见的是原件，第二次见到该协议是在周兆仁、王月艳又起诉后，协议是复印件。证人刘某证明，听王月艳说当时王月艳与蔡铁虎合伙购房，王月艳退出后，蔡铁虎答应给王月艳200m2的房屋，同时证明听周某说，为与梁某乙诉讼，王月艳出费用1万元，蔡铁虎出费用2万元。证人林某证明内容与周兆仁、王月艳主张基本一致，并称当时王月艳为购买梁某乙的房屋曾变卖了别处的房产，另外证明其见过王某起草的退房协议，但其本人当时不在场，事后仅见过复印件。证人付某证明2002年王月艳卖给付某房屋一处，价款8万元，当时王月艳称变卖该处房产是为和他人一起再购房。经质证，周兆仁、王月艳对证人证言予以认可，蔡铁虎认为证人与周兆仁、王月艳有利害关系，且证言相互矛盾，对证人证言均不予认可。
5、提交2003年8月份分别有周兆仁和蔡铁虎签名的上访信以及周仓成作为证人的上访信，上访信中陈述了与梁某乙买卖房屋的经过，并提到梁某乙欺骗了周兆仁、蔡铁虎，后周兆仁、王月艳退房，但梁某乙未交付房屋。蔡铁虎称控告信是为有利于打官司由王某打印，自己签字。举报信系周兆仁、王月艳起草的，应当提交有关部门，而不是原件在周兆仁、王月艳手中。
原审法院经查，证人王某与证人周某相识时间较长，通过周某认识了蔡铁虎、王月艳、周兆仁；证人周某曾在（2005）胶南民初字第3725号一案中与周兆仁、王月艳共同作为被告；证人管某与王月艳、周兆仁系朋友关系；证人刘某通过周某认识的蔡铁虎、王月艳、周兆仁；证人林某先认识周兆仁、王月艳，后认识蔡铁虎。
重审过程中，原审法院于2013年5月11日通知蔡铁虎、蔡琳15日内向原审法院提交证据，证明梁某甲、梁某乙、梁某已将11万元购房款退还周兆仁、王月艳，蔡铁虎、蔡琳至今也未予提供证据。
原审法院认为：
本案各方当事人争议的焦点问题有二个：一是蔡琳是否是该讼争楼房的真正所有权人；二是王月艳、周兆仁对讼争该楼房是否享有权利。各方当事人争议的焦点问题的解决，实际上就是对“退房协议”这一民事行为效力如何进行认定。综合本案案情，“退房协议”是王月艳、周兆仁的真实意思表示，还是其为方便蔡铁虎办理房屋产权过户登记，而不是真正的退出购买房屋？
第一、关于蔡琳是否是该讼争楼房所有权人的问题
关于不动产登记的效力。不动产登记是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。不动产登记的主要目的在于公示，公示的主要目的又在于产生公信力。但登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是物权的最终认定，如果其他利害关系人具有足够的证据可以证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正登记，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。因此，本案中，尽管讼争的位于胶南市灵山卫街道办事处东街村辛积公路（海尔大道）南端东侧604.8m2楼房所有权证和933m2的国有土地使用权证上登记的权利人均为蔡琳，但并不能因此就最终认定该房屋的权利人为蔡琳，只是可以推定蔡琳为法律上的权利人。
原审法院于2003年11月29日审理了（2003）胶南民初字第4186号蔡铁虎诉青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处、梁某乙、梁某买卖合同纠纷一案，原审法院判决梁某乙于判决生效之日起10日内将讼争楼房一处中的南2户1-3层，面积为403.8m2的楼房交付给蔡铁虎；梁某乙应协助蔡铁虎办理房屋过户手续。
其中需要说明的是该涉讼的403.8m2的楼房不是按照房间有固定界限部分作出的面积划分，而是按照周兆仁、王月艳与蔡铁虎的约定，按蔡铁虎享有604.8m2楼房的约三分之二份额计算出的楼房面积。
同时，对法院的该判决梁某甲是知情的，该案发生法律效力后，蔡铁虎向原审法院申请执行，在原审法院立案执行期间，梁某甲却又于2004年8月15日、11月12日，与蔡铁虎之女即蔡琳（由蔡铁虎代理蔡琳）再次签订购房协议、补充协议和房地产买卖契约，以75万元的价格，将包括该403.8m2楼房在内的604.8m2楼房、65m2车库转让给蔡琳，并办理了产权过户登记手续。
对上述协议的效力，应分两部分进行分析。其中在梁某甲代理青岛市经济技术开发区梁某乙暖气片经销处业主梁某乙与蔡琳签订购房协议、补充协议和房地产买卖契约时，蔡琳委托了其父蔡铁虎办理，显然，蔡铁虎同意将自己的楼房份额处分给蔡琳。因此，梁某甲对该楼房南2户1-3层中403.8m2楼房及65m2车库的处分行为有效，蔡琳对该部分享有权利。
对其余部分，如果周兆仁、王月艳享有权利则梁某乙无权处分，蔡铁虎作为蔡琳的代理人明知周兆仁、王月艳享有优先购买所退201m2楼房的权利，蔡琳虽然支付了对价并办理了产权过户手续，但并不符合善意取得的规定。如果周兆仁、王月艳不享有权利，则梁某乙有权处分。
第二、关于周兆仁、王月艳对讼争的该楼房是否享有权利的问题。对此，需要对以下证据作综合分析判断。
1、关于对周兆仁、王月艳提交的2005年2月20日有蔡铁虎、周兆仁签字说明的效力认定。
该说明中载明：“梁某甲已将该名下位于灵山卫的楼、平房、院全部卖给了我俩。”经质证，蔡铁虎除了对该说明上最后一个“俩”字不认可外，承认其余内容系其本人所写。主张“俩”字原来是“个人”字样，“俩”字系王月艳后来改写而成。对于该说明，按照一般普通人的理解，既然蔡铁虎主张梁某甲已将该名下位于胶南市灵山卫街道办事处的楼、平房、院全部卖给了自己，蔡铁虎就无需再给周兆仁出具说明，说明“梁某甲已将该名下位于灵山卫的楼、平房、院全部卖给了我个人。”蔡铁虎出具的该说明属“自己证明自己”，这显然不符合一般普通人的习惯做法，且蔡铁虎称他出具说明的目的是为了让王月艳从涉案房屋中搬离，根据蔡铁虎的解释，该说明中记载的全卖给了“我个人”，这样的说明，王月艳更不会搬走，因此，蔡铁虎对该说明的形成过程所做的解释，不符合常理，王月艳、周兆仁也不予认可。同时，蔡铁虎主张“俩”字原来是“个人”字样，“俩”字系王月艳后来改写而成。对此蔡铁虎、周兆仁、王月艳并未申请鉴定。因此，认定梁某甲已将该名下位于灵山卫的楼、平房、院全部卖给了“我俩”更符合常理。
2、关于周兆仁、王月艳提交的2005年2月24日有蔡铁虎签名的证明。
该证明中载明：“我和周兆仁合伙买梁某乙三层楼，其中201m2为周兆仁购买，但周兆仁退出梁答应给蔡铁虎办房屋手续，周兆仁为了给蔡铁虎办手续为此退出，退出后梁更不给办了，梁骗了蔡铁虎和周兆仁。没有办法蔡向法院起了诉。起诉费用2万元由蔡铁虎和周兆仁各担1万元。”。对于该证明，尽管经质证蔡铁虎主张其签名时，该证明中没有“起诉费用两万元由蔡铁虎和周兆仁各担1万元”的内容，并主张该内容是周兆仁、王月艳后来添加的。但蔡铁虎认可该证明上的签名是其本人所写，且对该证明中的其余内容也没有异议。因此，对该证明中的其余内容原审法院予以确认。即应当认定周兆仁、王月艳是为了办理该楼房产权变更登记手续的方便而退出购买。
3、关于对周兆仁、王月艳提交的2003年5月12日的关于周兆仁退房一事协议复印件的效力认定。
该协议约定了“如周兆仁所退的201m2不能买回，甲方（蔡铁虎）自愿将自己的403.8m2中的201m2以最初的价格卖给周兆仁；如果能够买回自己退回的201m2，首先由周兆仁优先购买”等事项。尽管蔡铁虎、蔡琳认为该协议是复印件不予认可，但对于该协议复印件的效力，不能当然予以否定，而应结合以下证据综合分析判断。
一是周兆仁、王月艳提交其代理律师调查王某笔录，笔录记载的王某陈述与周兆仁、王月艳主张一致，笔录中王某证实蔡铁虎起草上述协议后，让王某看了一下，改了几个字，王月艳抄了抄，蔡铁虎签名。周兆仁、王月艳申请王某出庭作证，其证言与笔录内容基本一致。尽管经质证，蔡铁虎、蔡琳虽认为王某与周兆仁、王月艳有利害关系，不予认可，但未再向原审法院提供证据。
二是周兆仁、王月艳提交代理律师调查周某笔录，该笔录内容与王某陈述基本一致，周某出庭证言与笔录内容基本一致。尽管经质证，蔡铁虎、蔡琳认为周某系当事人，与周兆仁、王月艳、蔡铁虎有利害关系，不予认可，但也未向原审法院提供证据。
三是关于诉讼费用，周某出庭证明，当时为打官司［原审法院审理的（2003）胶南民初字第4186号案件］，王月艳取款1万元先给蔡铁虎，蔡铁虎接着给了周某，蔡铁虎另给周某2万元，合计3万元，同时周某证明当时周兆仁、王月艳、蔡铁虎协商同意，有关诉讼的费用各自承担各自的支出。周兆仁、王月艳对周某的证明无异议。蔡铁虎称，王月艳取款后直接将款交付给周某，并认可，当时，王月艳拿了1万元给周某，蔡铁虎也拿了1万元给周某。根据周某的证明和蔡铁虎的陈述，虽不能认定王月艳是将款交付给周某还是蔡铁虎，但可以说明王月艳在蔡铁虎与梁某乙讼争的楼房上有着共同的利益。
四是关于周兆仁、王月艳提交的其委托代理人调查管某、刘某、林某笔录及该三位证人与证人付某出庭证言。其中管某证明其知道王月艳与蔡铁虎合伙投资购买梁某乙房屋，之后，王月艳退出房屋，与蔡铁虎协议退出后，蔡铁虎给王月艳200多平方米房屋，双方签订协议，当时其本人不在场，事后其见过该协议，但具体时间记不清了，开始见的是原件，第二次见到该协议是周兆仁、王月艳又向法院起诉后，协议是复印件。证人刘某证明，其听王月艳说当时王月艳与蔡铁虎合伙购房，王月艳退出后，蔡铁虎答应给王月艳200m2的房屋，同时证明听周某说，为与梁某乙诉讼，王月艳出费用1万元，蔡铁虎出费用2万元。证人林某证明内容与周兆仁、王月艳主张基本一致，并称当时王月艳为购买梁某乙的房屋曾变卖了其他地方的房产，另外证明其见过王某起草的退房协议，但其本人当时不在场，事后仅见过复印件。证人付某证明2002年王月艳卖给其本人房屋一处，价款8万元，当时王月艳讲变卖该处房产是为和他人一起再购房。周兆仁、王月艳对证人证言予以认可。蔡铁虎、蔡琳认为证人与周兆仁、王月艳有利害关系，且证言相互矛盾，对证人证言均不予认可，但未再向原审法院提供证据。
尽管以上证人的证言属传来证据，但能够间接证明王月艳与蔡铁虎合伙购房的事实，并作为间接证据与其他证据结合可以作为认定案件事实的证据。
五是关于周兆仁、王月艳提交的2003年8月份分别有周兆仁和蔡铁虎签名的上访信以及周仓成作为证人的上访信的证明力。
上访信中记载了周兆仁、蔡铁虎与梁某乙买卖房屋的经过，并提到梁某乙欺骗了周兆仁、蔡铁虎，后周兆仁、王月艳退房，但梁某乙仍未交付房屋等内容。虽然蔡铁虎、蔡琳称上访信系周兆仁、王月艳起草，当时为有利于打官司，但从有周兆仁和蔡铁虎签名的上访信以及周仓成作为证人的上访信的内容分析，周兆仁与蔡铁虎有着共同的利益。另外，从控告信的落款时间分析，蔡铁虎作为甲方、周兆仁作为乙方签订的关于周兆仁退房一事协议的落款时间为2003年5月12日，周兆仁、蔡铁虎作为乙方，青岛经济技术开发区山西晋赵水暖经销处作为甲方（并有梁某乙、梁某的签名）签订的退房协议的落款时间为2003年5月13日，有蔡铁虎署名的控告信的落款时间为2003年8月22日，也就是说，在签订关于周兆仁退房一事协议、退房协议后，周兆仁、蔡铁虎仍然一起上访，这也说明周兆仁与蔡铁虎有着共同的利益，因为如果周兆仁、王月艳确已退房，在周兆仁所交购房款已经全部退回、“此房与周兆仁再无任何关系”的情况下，就再无必要与蔡铁虎一起信访。
六是关于对证人付某的证词的分析认定。
证人付某证实，2002年王月艳卖给其本人房屋一处，价款8万元，当时王月艳讲变卖该处房产是为和他人一起再购房。其主张可与其他证据综合分析判断认定。
本案重审过程中，原审法院通知蔡铁虎、蔡琳举证证明梁某甲等已将购房款退还周兆仁、王月艳，蔡铁虎、蔡琳未予举证，为此，蔡铁虎、蔡琳应当承担举证不能的法律后果。
综上，尽管蔡铁虎、蔡琳认为证人与周兆仁、王月艳有利害关系且证言相互矛盾对证人证言均不予认可，但通过对以上证据的综合分析判断，可以认定周兆仁、王月艳是与蔡铁虎合伙购买房屋，只是为了办理房屋手续的方便，而形式上退出购买。周兆仁、王月艳提供的关于周兆仁退房一事协议尽管是复印件，但能与其他证据相互认证，可以作为认定本案事实的依据。根据该协议本案讼争的楼房其中北户一至三层共201m2归周兆仁、王月艳所有，南户共403.8m2归蔡琳所有。至于该协议中所涉及的周兆仁、王月艳应交付给蔡铁虎的房款，因蔡铁虎未提出反诉，可由蔡铁虎另行主张。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十六条、第七十一条、第七十八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条之规定，判决：位于胶南市灵山卫街道办事处辛积公路（海尔大道）南端东侧（房屋所有权证：私字第24753号）三层楼房中北户一至三层共201m2房屋归周兆仁、王月艳所有。本案案件受理费10670元，由蔡铁虎、蔡琳负担。
宣判后，上诉人蔡铁虎、蔡琳不服一审判决上诉至本院。
上诉人蔡铁虎、蔡琳上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人周兆仁、王月艳对蔡铁虎、蔡琳的诉讼请求，一、二审诉讼费由周兆仁、王月艳承担。其上诉事实与理由主要为：一、根据已查明事实，周兆仁、王月艳对涉案房屋不存在买卖、继承、赠与，原审法院判决位于胶南市灵山卫街道办事处辛积公路（海尔大道）南端东侧201平方米的房屋归周兆仁、王月艳所有没有法律依据。二、周兆仁、王月艳与涉案房产无关，其诉请应予驳回。根据涉案《房屋买卖协议》、《退房协议》，周兆仁、王月艳因无力缴清18.3万元购房款退出购房，其先前缴纳的11万元购房款，已经根据协议退还。三、原审法院认为周兆仁、王月艳对本案讼争部分房产享有所有权完全错误。《关于周兆仁退房一事协议》不存在，其他证据均非直接证据，原审法院仅凭所谓“常理”，背离事实和法律做出原审判决。四、原审法院以通知蔡铁虎、蔡琳举证证实梁某甲等已将购房款退还周兆仁、王月艳，蔡铁虎、蔡琳未举证为由，确认由蔡铁虎、蔡琳承担举证不能的法律后果，违反我国民诉法及证据规则关于举证责任分配的根本原则，且周兆仁、王月艳已在此前几个案件审理中当庭自认其未缴纳任何房屋权利对价，根本无需蔡铁虎、蔡琳再提交任何证据加以证实。
被上诉人周兆仁、王月艳答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，要求依法予以维持。
二审审理期间，本院向证人梁某进行调查。梁某证言证明，梁某一家出卖涉案房屋时，蔡铁虎、周兆仁因不能单独支付全部房款，二人与梁某一家签订协议共同购买涉案房屋。协议签订后，周兆仁、王月艳支付部分订金后，搬进涉案房屋居住，后因周兆仁不能缴清全部购房款，周兆仁退出购房。蔡铁虎起诉梁某一家要求履行房屋买卖合同，胶南市人民法院做出生效判决后，在案件执行过程中，梁某一家与蔡铁虎达成一致，由蔡铁虎将涉案房屋及院落、院内平房一并买下，根据蔡铁虎的意见，将房地产权过户给蔡琳。梁某证言还证明，房屋买卖时，房款均由其父亲梁某甲收付，梁某认为，周兆仁退出购房后，周兆仁最初交付的订金应该已经退还给周兆仁。
上诉人蔡铁虎、蔡琳质证，认为需要梁某出庭作证，对调查笔录中梁某的证言不发表意见。
被上诉人周兆仁、王月艳质证，认为合伙买房是事实，退房和退房的原因梁某并不清楚，都是蔡铁虎办理，梁某没有讲清，不能证明双方的退房原因。梁某关于周兆仁不能缴清房款的证言与案件事实不符，周兆仁没有缴清房款是因为梁某一家利用卖房进行诈骗逃跑，周兆仁无法向梁某一家缴款。
二审审理期间，本院委托西南政法大学司法鉴定中心对落款署名“蔡铁虎、周兆仁”，标称时间为“2005年2.20”的《说明》上“俩”字是否由“个人”变造而成，“俩”字与其正文其余字迹是否同一人一次性书写形成，进行鉴定。西南政法大学司法鉴定中心鉴定，“俩”字是在原句号位置上书写而成，不是“个人”二字改写而成；倾向认定“俩”字与正文其他字迹不是同一人所写；不能确定“俩”字与正文字迹是否一次性书写而成。本院同时委托西南政法大学司法鉴定中心对证明人为“蔡铁虎”、标称时间为“05年2月24日”的《证明》上“起诉费用两万元（2万元）由蔡铁虎和周兆仁各担1万元正”字迹与正文其余字迹是否同一人一次性书写形成，进行鉴定。西南政法大学司法鉴定中心鉴定，“起诉费用两万元（2万元）由蔡铁虎和周兆仁各担1万元正”等字与正文其他字迹是同一人所写，不能确定二者是否一次性书写。
二审审理查明，（2005）胶南民初字第3725号案件审理过程中，王月艳陈述“我花了18.3万元，交了11万元。后来梁某甲和梁某乙又退给我了。”（2006）胶南民初字第4966号案件审理过程中，王月艳接受胶南市人民法院调查，“问：关于本案，你到法院起诉，但我们法院要审查你的证据，根据你提供的证据，当时你们办了退房协议，并且房款已退给了你，对否？答：对。”
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：应否认定周兆仁对涉案201平方米房屋拥有所有权。
根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条之规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条之规定“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”、第六十条之规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”本案，包括双方诉争201平方米房屋在内的涉案房屋登记在上诉人蔡琳名下，周兆仁、王月艳主张与蔡铁虎合伙购房，要求确认涉案三层楼房当中的201平方米房屋属于周兆仁、王月艳；蔡铁虎主张，周兆仁因无力支付购房款退出合伙购房，房屋由自己单独购买，产权登记在蔡琳名下。本院认为，周兆仁、王月艳提交的《说明》（落款署名“蔡铁虎、周兆仁”，标称时间为“2005年2.20”）、《证明》（证明人为“蔡铁虎”、标称时间为“05年2月24日”），以及信访材料，内容均无法直接证明蔡铁虎、周兆仁共同买房的事实；管某、刘某、林某、付某等人的证人证言，作为言词证据，证明效力较低。周兆仁、王月艳提交的《关于周兆仁退房一事协议》系复印件，无法与原件核对，即使依据该复印件的内容，也仅能说明双方就周兆仁退出购房后续事宜协商达成一致，蔡铁虎同意以最初购买价格将201平方米房屋出让给周兆仁，双方形成合同之债，周兆仁、王月艳不能据此直接要求确认对201平方米房屋的所有权。蔡铁虎、蔡琳在诉讼过程中，提交了其与梁某一家签订房屋买卖合同，购买涉案房屋，支付房款，涉案房屋登记在蔡琳名下的相应证据。周兆仁、王月艳亦对2003年5月13日记载周兆仁无力支付购房款，退出合伙购房的《退房协议》上周兆仁签字的真实性予以认可。本院认为，综合双方提交的证据，结合本院向梁某的调查及王月艳关于11万元购房款已退还的自认，蔡铁虎、蔡琳提交证据的证明力明显大于周兆仁、王月艳提交证据的证明力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”周兆仁、王月艳起诉要求确认涉案三层楼房其中的201平方米房屋所有权归周兆仁、王月艳所有，缺乏事实与法律依据。
综上，上诉人蔡铁虎、蔡琳的上诉请求，部分理由成立，本院予以支持。原审法院认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2012）胶南民重字第8号民事判决；
二、驳回被上诉人周兆仁、王月艳对上诉人蔡铁虎、蔡琳的诉讼请求。
一审案件受理费10670元，二审案件受理费10670元，均由被上诉人周兆仁、王月艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 徐 明
代理审判员 孙 付
代理审判员 谢雄心
代理审判员 甘玉军
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 张 燕
书 记 员 魏 威