云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第177号上诉人（原审原告）弥勒卓越中等职业技术学校。住所地：弥勒市仕金街**。法定代表人赵伟存，系该校校长。特别授权诉讼代理人陈东华、雷阳阳，云南民启律师事务所律师。被上诉人（原审被告）云南科技信息职业学院。。住所地：昆明市穿金路**法定代表人张旭，学校董事长。上诉人弥勒卓越中等职业技术学校（以下简称“弥勒卓越技术学校”）与被上诉人云南科技信息职业学院（以下简称“科技信息学院”）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人弥勒卓越技术学校不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日受理后依法组成合议庭于2015年4日24日公开开庭审理了本案，上诉人弥勒卓越技术学校法定代表人赵伟存、委托代理人陈东华到庭参加诉讼，被上诉人科技信息学院经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案依法报请延长审理期限，现已审理终结。一审法院经审理确认以下法律事实：2014年1月9日被告与原告的法定代表人赵伟存签订《场地租赁合同》，合同约定：被告将其位于穿金路757-1号房屋场地整体租赁给原告的法定代表人赵伟存开展教育工作，租赁房屋包括宿舍楼、教学楼两幢、综合楼一幢及相关现有全部全套设施，租期6年，自2014年3月9日至2020年3月9日止，租金每年为人民币180万元（该租金包含被告给甲方自主招生经营，自负盈亏的六个专科专业的相关学籍及一切管理费用），本合同自签字盖章之日起支付50万元，之前已付被告租金633900元，有16万元属于乙方培训后期收入，于3月份汇入被告账户，还欠506100元，在2014年2月15日前付清；在租赁期间，原、被双方不得无故违约或终止协议，违约金为当年房租金额的二倍。合同签订后，原告于2014年1月10日支付506100元，2014年1月21日支付500000元，2014年7月1日支付160000元；被告于2014年2月将租赁房屋移交给原告。2014年7月25日，被告向原告的法定代表人出具《解除合同通知》，要求解除合同，收回承租场地。2014年9月22日，原、被告双方办理完大部分租赁校舍的移交手续，尚余34间至今未移交，对上述事实本院予以确认。弥勒卓越技术学校诉至一审法院，请求：1、解除原、被告双方于2014年1月9日签署的《场地租赁合同》；2、判令被告退还租金共计人民币100万元；3、判令被告向原告支付违约金计人民币50万元；4、判令被告赔偿原告实际经济损失共计人民币177210元；5、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认为：依据《中华人民共和国公司法》第十三条“公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。”之规定，法人是一种组织，法人的行为能力需要通过自然人来实现，本案中，赵伟存虽以其个人名义与被告签订合同，但租赁该场地系提供原告办学使用，对此用途被告予以认可，原告自认交租所用金费系原告学校的资产，赵伟存与被告签订合同系代表原告行使法定代表人的职务行为。另，在2014年8月19日的钥匙移交备忘录中，移交方为本案原告，被告对此并未提出异议。故确认赵伟存与被告签订合同的行为系职务行为，本案原告诉讼主体适格。我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方在合同中已明确，租金每年为人民币180万元，包含被告给原告招生经营过程中的相关学籍及一切管理费用，之前已付被告租金633900元。现被告辩称，原告仅以转账方式支付了1166100元，尚欠租金633900元未付，合同表述的633900元与租金无关。但对此抗辩主张被告未提交证据证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告不能举证证明其抗辩主张的，由被告承担举证不能的不利后果。故本院依据原、被告合同的约定，及原、被告认可的原告已按约支付的租金金额计算，原告并未欠付被告租金，2014年7月25日被告单方要求解除合同的理由不能成立，被告不享有单方解除权。但原、被告于2014年9月22日办理了房屋移交手续，视为原告同意被告解除合同的要求，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，确认原、被告于2014年1月9日签订的《场地租赁合同》予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，对原告要求被告退还其未履行部分的租金诉讼请求予以支持，具体计算方式为：每月租金150000元，自2014年3月9日起算至2014年9月22日止，原告共计应付被告租金965000元，剩余租金835000元被告应退还给原告。对于被告辩称原告仍占用37间房屋的情况，原、被告协商一致解除合同，并办理了移交手续，对原告的占用行为被告在举证期限内亦未提起反诉，故在此不予评判，被告有权另案处理。关于原告主张被告赔偿其经济损失的诉请，因原告未能举证证明损失情况，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，由原告承担举证不能的不利后果，对该项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决，一、解除原、被告于2012年9月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告云南科技信息职业学院于本判决生效之日起十日内退还原告租金835000元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费19895元，因适用简易程序，减半收取9948元，由被告云南科技信息职业学院承担。一审判决宣判后，上诉人弥勒卓越技术学校不服，向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决第二、三项，依法改判由被上诉人科技信息学院退还租金人民币100万元，并由被上诉人科技信息学院支付违约金人民币50万元及经济损失177210元。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要事实和理由为：一审法院对于上诉人的实际租赁期限这一关键事实认定错误，从而导致错误计算了被上诉人应退还的租金数额。根据其在一审庭审中提交的《钥匙移交备忘录》能够证实自2014年8月19日起，被上诉人已经没有履行出租义务，上诉人也没有享有继续承租的权利。所以，上诉人的租期应当自2014年3月9日起计算至2014年8月19日止，因此，被上诉人应退还上诉人的租金应为：180万元－（15万元×5个月＋15万元／30天×10天）＝100万元,而非一审法院认定的835000元。一审法院驳回上诉人违约金诉请的判决缺乏法律依据，双方当事人的房屋租赁合同中已经约定违约金为当年房租金额的二倍即360万元，而上诉人考虑被上诉人的支付能力，只要求被上诉人支付50万元，仅相当于近三个月的租金，一审法院未予支持是不公平的。一审法院驳回上诉人经济损失缺乏法律依据，因被上诉人根本性违约给上诉人造成巨大损失，上诉人主张经济损失177210元应当予以支持，故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人未到庭答辩。二审中，上诉人提交下列证据：第一组：云人社复【2014】42号文件、云民民【2014】127号文件、云南耀兴卓越技工学校民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书、组织机构代码证各一份，证明上诉人于2014年1月9日与被上诉人签订《场地租赁合同》后，基于对被上诉人的信任，以租赁场地作为办学场地依法成立云南耀兴卓越技工学校，上诉人所购置的大量教学设备均以该学校名义购置，该笔经济支出客观真实存在。第二组：昆明市盘龙区耀兴执业配穴学校实训教学设备照片24张，证明上诉人、被上诉人签订《场地租赁合同后》，上诉人按6年租期的使用计划，在租赁场地上购置并安装了大量的教学设备用于教学，但因被上诉人无故终止合同，提前收回租赁校舍，导致上诉人购买的上述设备无法拆卸、搬离或者重复使用，上诉人为此产生经济损失177210元。经本院审查，对于上诉人所提交的第一组证据系相关的政府文件及资质证书，因本案具有关联性，本院依法予以采信。对于上诉人提交的第二组证据，因该组照片不能证实确系上诉人投资购买并放置于其租赁被上诉人房屋内用于教学的设备，故本院不予采信。经审理，上诉人除对一审判决认定的案件事实中移交租赁房屋的日期有异议外，对于其他事实无异议，本院依法对于上诉人无异议的事实予以确认。对于上诉人提出的事实异议，根据其在一审庭审中所提交的证据，即，《钥匙移交备忘录》及所附的登记表能够证实上诉人移交其所租赁房屋的日期是2014年8月19日，故对于该移交日期，本院依法予以确认。综上，本案的争议焦点为，被上诉人应当向上诉人退还的租金的具体金额是多少、被上诉人应否向上诉人承担违约金50万元，并向上诉人赔偿经济损失177210元？本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据查明事实，上诉人已经按照其与被上诉人签订的房屋租赁合同履行了自己的义务，交纳了相应的租金。而被上诉人无正当理由，擅自解除该房屋租赁合同，其行为对于上诉人构成违约。根据查明的事实，上诉人于2014年3月9日起至2014年8月19日止使用被上诉人房屋，应当从其已经交纳的180万元租金扣除其实际使用的租金，即180万元－（15万元×5个月＋15万元／30天×10天）＝100万元,一审法院对此所做判决有误，本院依法予以纠正。因被上诉人存在违约行为，而双方当事人在该房屋租赁合同中亦约定了出现违约行为所应当承担的责任，现被上诉人存在违约行为，应当向上诉人承担违约责任，而上诉人仅要求被上诉人承担50万元的违约金，远远未超过该合同约定的违约金的金额，故应当予以支持。对于上诉人提出因被上诉人违约行为给其造成经济损失177210元，因其所提供的证据不能证实该损失的确存在，故对请求，本院不予支持。对于解除房屋租赁合同，双方当事人均无异议，故对于一审法院该项判决，本院依法予以维持。综上，一审判决认定事实及适用法律有误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第789号民事判决第一项，即“一、解除原、被告于2012年9月13日签订的《房屋租赁合同》”；二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第789号民事判决第二、三项，即“二、被告云南科技信息职业学院于本判决生效之日起十日内退还原告租金835000元；三、驳回原告其他诉讼请求。”；三、由被上诉人云南科技信息职业学院于本判决生效之日起十日内退还上诉人弥勒卓越中等职业技术学校租金人民币1000000元；四、由被上诉人云南科技信息职业学院于本判决生效之日起十日内向上诉人弥勒卓越中等职业技术学校支付违约金人民币500000元；五、驳回上诉人弥勒卓越中等职业技术学校的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计29843元，由上诉人弥勒卓越中等职业技术学校负担2984.3元，由被上诉人云南科技信息职业学院负担26858.7元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  刘昕光审 判 员  蔡 芸代理审判员  熊梓旭二〇一五年七月二十五日书 记 员  焦 菡