北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第03735号
原告（反诉被告）郑海兵，男，1972年3月15日出生。
委托代理人郑群兵，男，1975年4月20日出生。
被告（反诉原告）北京商建房地产开发公司，住所地北京市西城区阜成门外大街42号。
法定代表人许丽明，总经理。
委托代理人李斌，男，1973年12月5日出生。
委托代理人黄岩，北京市大都律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑海兵与被告（反诉原告）北京商建房地产开发公司（以下简称：商建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，商建房地产公司向本院提起反诉，经本院审查，商建房地产公司的反诉符合法律规定，本院依法决定与本诉合并审理。郑海兵的委托代理人郑群兵，商建房地产公司的委托代理人李斌、黄岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郑海兵诉称：原告于2005年5月6日与被告签订商品房购房合同，购买了位于北京市昌平区北七家镇冠雅苑某房屋，并已经支付了全部购房款及办理房屋所有权证的各种费用，且已实际入住至今。购房当时，被告承诺一年内为原告办理房屋所有权证，并出具该小区已经办好的其他户主的房屋所有权证，以使原告相信该小区的产权没有问题。但直至今日未办理，虽然原告屡次催促，被告均以各种理由推托，未给原告办理房屋所有权证，造成了原告极大的经济损失和精神损害。
2010年11月原告基于所购房屋已被市一中院予以查封，已无法办理房屋所有权证的情况下，以案外人的身份向北京市第一中级人民法院提起异议书，获得一中院的支持【（2011）一中执异字第641号】。该裁定书明确裁定终止对位于北京市昌平区北七家镇冠雅苑某房屋的执行，予以解封。2011年11月，原告实在等不及被告代办房屋所有权证的拖延，亲自来到被告办公室，要求自己办理房屋所有权证。被告同意办理，并开具了各种办理房屋所有权证的证明。原告办理了测绘、登记，并缴纳了契税和专项维修基金等。但由于被告的原因，房屋所有权证还是不能办理。2012年4月5日，被告给原告送达了承诺书，承诺最迟于2012年9月为原告办理房屋所有权证。但时至今日，该项承诺又石沉大海，原告仍未取得房屋所有权证。
按照最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释第18条第3款之规定，被告人应承担相应的法律责任，赔付违约金。违约金计算：商品房买卖合同标的物为已竣工的房屋，自合同订立之日起90日之后计算。原告与被告购房合同签订之日为2005年5月6日，延后90日为2005年8月4日，至2012年11月25日总计为2668天。根据原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，被告应支付违约金为：购房总额679603元＊0.0003＊2668=543954.24元。鉴于被告目前的实际情况，原告采取极大的宽容态度，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决：1、依法判决被告为原告办理中华人民共和国房屋所有权证；2、依法判决被告向原告支付违约金人民币壹拾万元；3、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）商建房地产公司辩称：不同意原告的诉讼请求，目前为止我们没有收到最后一笔的房屋购置款，原告已经给我们出具了证明，不需要我公司为其出具证明，我们没有义务为对方办理，违约方是原告，因为原告没有足额缴纳房屋购置款，所以是原告违约在先，我们不可能给原告开发票。
反诉原告（本诉被告）商建房地产公司诉称：2005年5月6日，被反诉人购买反诉人开发的北京市昌平区北七家镇冠雅苑小区某房屋，并签订了第806号北京市冠雅苑商品房买卖契约。双方约定于签约当日，被反诉人交纳总计人民币679603元购房款给反诉人，但被反诉人签约当日就不履行契约，在反诉人多次催促下，分别于2006年10月16日交纳人民币310000元、2007年11月1日交纳人民币184800元、2008年6月2日交纳人民币92400元，至今尚有人民币92403元房款未向反诉人交纳。被反诉人无视契约约定，恶意多次拖欠购房款长达七年多时间，反诉人多次催讨无果。给反诉人经济上造成重大损失，依据契约第七条7-4条款中延期交纳购房款之约定，故请求：要求与被反诉人解除806号北京市冠雅苑商品房买卖契约，本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告（本诉原告）辩称，（2011）一中执异字第641裁定书中商建房地产公司明确同意郑海兵”房款已经交清，501号房屋归郑海兵所有”的意见。2008年本人知道房屋被一中院查封后，完全可以行使不安抗辩权。故不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年5月6日，郑海兵与商建房地产公司签订《北京市冠雅苑商品房买卖契约》，郑海兵购买了由商建房地产公司开发的位于北京市昌平区北七家冠雅苑某房屋一套，该房屋建筑面积共226.61平方米，房屋总价款为679603元。合同第一条1-3-2项约定，买卖双方协商在签订合同之日，买方向卖方交纳总购置房价款的100%计：679603元，买方付足总购置价款的100%，同时卖方将买方所购房屋交付买方使用，以买方为主，卖方协助买方到北京市昌平区国土资源和房屋土地管理局办理《房屋所有权证》。合同第七条7-1项约定，买方支付了全部房屋购置款并取得了房屋所有权，卖方交付房屋所有权并取得了全部购置价款后，买卖关系即告完成。
2006年10月12日，郑海兵（买方）与商建房地产开发公司（卖方）签订补充协议，一、付款方式，1、2006年10月12日前买方向卖方交纳房屋购置款310000元；2、2007年4月30日前买方向卖方交纳房屋购置款92400元；3、2007年10月30日前买方向卖方交纳房屋购置款92400元；4、2008年4月30日前买方向卖方交纳房屋购置款92400元；5、2008年10月30日前买方向卖方交纳房屋购置款92403元；逾期付款，每延期一日按余款万分之二计算。买方可以提前付款。二、买方付齐该房屋全款，及交纳该房屋国家规定的办理产权证相应税费，办理产权证所需证件后，卖方一年之内为买方办理完毕该房屋产权证。如因买方原因，卖方不承担违约责任，如因卖方原因，卖方承担违约责任，自约定日期第二日起，每延期一日卖方向买方支付违约金（房款总价万分之二），至实际产权证日期为止。2006年10月16日商建房地产公司为郑海兵出具了31万元的购房款发票；2007年11月1日商建房地产公司为郑海兵出具了184800元的购房款发票；2008年6月2日商建房地产公司为郑海兵出具了92400元的购房款发票。
2011年5月19日，北京市第一中级人民法院出具（2011）一中执异字第641号执行裁定书，依法裁定中止对位于北京市昌平区北七家镇冠雅苑某房屋的执行，并且，该执行裁定书也依法确认2011年3月21日，郑海兵向北京市第一中级人民法院交纳房款92403元，至此，郑海兵已交纳全部房款。后经郑海兵多次催促，2012年4月5日，商建房地产公司给郑海兵发送了一份通知，承诺2012年7月底前，商建房地产公司将抵押的房屋赎回，并到建委办理解押手续，九月将通知某号、某号楼业主办理产权证。
另查，2011年11月22日，郑海兵为涉案房屋交付专项维修资金13592元，；2011年11月23日，郑海兵交付契税10194.04元。
再查，2004年4月12日，商建房地产公司将北京市昌平区冠雅苑某号楼抵押给了建设银行总行，现原告所购买的房屋仍存在抵押权。
上述事实，有《北京市冠雅苑商品房买卖契约》、补充协议、购房发票、专项维修资金发票、契税发票、北京市第一中级人民法院（2011）一中执异字第641号执行裁定书、通知及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑海兵与北京商建房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案中，根据双方补充协议约定，买方付齐该房屋全款，及交纳该房屋国家规定的办理产权证相应税费，办理产权证所需证件后，卖方一年之内为买方办理完毕该房屋产权证，但商建房地产公司在2004年已经将房屋设立抵押权，郑海兵有权拒绝支付房款，故郑海兵延迟支付最后一笔购房款的行为不构成违约，故对商建房地产公司要求解除合同的反诉请求本院不予支持。因诉争房屋现仍存在抵押权，本院认为诉争房屋尚不具备办理房屋所有权证书的条件，故本院对郑海兵要求商建房地产公司办理房屋所有权证书的诉讼请求不予支持。商建房地产公司的行为已经构成违约，对此应承担相应的违约责任。违约金的数额，本院根据本案的实际情况以及郑海兵交纳购房款的情况酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、北京商建房地产开发公司于判决生效后十日内向郑海兵付违约金七万元；
二、驳回郑海兵的其他诉讼请求。
三、驳回北京商建房地产开发公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千三百元（郑海兵已经交纳了一千一百五十元），由郑海兵负担七百五十元（已交纳），由北京商建房地产开发公司负担一千五百五十元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费七十元，由北京商建房地产开发公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程 杰
人民陪审员 张光辉
人民陪审员 李印德
二〇一三年九月十四日
书 记 员 张 焱