广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第2529号
原告：中山市嘉信物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：潘伟明，该公司总经理。
委托代理人：廖锭海，该公司项目经理。
被告：马超华，女，1978年3月21日出生，汉族，住中山市。
原告中山市嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信物业公司）诉被告马超华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月12日受理后，依法由审判员匡勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉信物业公司委托代理人廖锭海，被告马超华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉信物业公司诉称：原告于2005年12月30日与中山市石岐区碧海名苑业主委员会签订了《中山市物业服务合同》，对中山市石岐区碧海名苑小区（以下简称碧海名苑小区）物业进行物业管理，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，多层商住物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；另根据《广东省物业管理条例》的规定，业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日3‰的违约金。被告为中山市石岐区＊＊路＊＊幢＊＊房的的业主，应向原告交纳多层商住物业管理费2829.9元及违约金3693.02元，但被告自2012年1月1日至今一直未交纳物业管理费，经原告多次催收均拒不交纳。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付所欠原告的物业服务费人民币2829.9元及违约金3693.02元（物业服务费自2012年1月1日起按每月94.33元计至2014年6月30日，违约金自2012年1月16日按每日千分之三计至2014年6月30日）；2.被告承担本案全部诉讼费用。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.营业执照；2.组织机构代码证；3.资质证书；4.法定代表人身份证明书；5.前期物业服务合同；6.物业管理费催告函；7.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；8.委托合同。
被告马超华辩称：被告的物业管理费已缴纳至2012年4月。被告认为原告提供的物业服务不到位，与物业服务费定价不符，且物业管理混乱，涉诉小区业主对原告不满，打算更换物业服务公司，故只应承担一半的物业管理费。根据在收楼之时签署的委托协议，物业服务费直接从银行转账，在收到无法转账成功的通知后被告也曾前往原告处缴纳费用，并非恶意拒交费用，且从2012年8月3日起原告仅电话催告过两次，被告也没有收到原告的书面催告函，故不同意承担违约金。
被告就其答辩在法定期限内向本院提交的证据材料有：收款收据2张。
经审理查明：原告嘉信物业公司为具备三级物业管理服务资质的企业法人。2005年12月30日，碧海名苑小区开发商中山市至诚物业发展有限公司与原告签订一份《中山市石岐区碧海名苑前期物业服务合同》，约定由原告对碧海名苑小区进行物业管理，服务期限自2006年10月1日至2011年9月30日；物业服务收费采用包干制，多层住宅按每月每平方米0.8元计算；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；业主或者非业主使用人未按时足额交纳物业服务费用的，按1.5‰／日的标准向原告支付违约金。除上述内容之外，合同还约定了其他内容。合同签订后，嘉信物业公司按照上述合同的约定对碧海名苑小区实施物业管理，合同期满后，因碧海名苑小区尚未成立业主委员会，原告仍继续为该小区提供物业管理服务，直至2014年9月底退出碧海名苑小区。因被告马超华从2012年4月起未交纳物业服务费，原告经催收无果后遂于2014年9月12日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：被告马超华系中山市石岐区＊＊路＊＊幢＊＊房的业主，该房在碧海名苑小区范围内，建筑面积为114.16平方米，双方在诉讼中确认被告每月应交物业服务费（含梯灯费）标准为94.33元，被告已交纳物业服务费至2012年4月。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。涉案前期物业服务合同是原告与碧海名苑小区开发商中山市至诚物业发展有限公司在平等自愿基础上签订，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，被告应受上述物业服务合同的约束。在2011年9月30日原物业服务合同终止以后，原告继续为碧海名苑小区提供物业管理服务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告在此期间仍应履行向原告交纳物业服务费的义务。因双方在诉讼中已确认物业服务费标准及欠缴期间，则被告应按照合同约定每月向原告交纳其所有的中山市石岐区＊＊路＊＊幢＊＊房的物业服务费94.33元，其从2012年5月起拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费等违约责任。被告从2012年5月起拖欠物业服务费，至2014年6月30日尚欠原告物业服务费为2452.58元（94.33元／月×26月），故对于原告要求被告支付拖欠的计至2014年6月30的物业服务费在此范围内的部分，本院予以支持。被告辩称原告提供的物业服务与物业服务费定价不符、物业管理混乱，只应承担一半的物业管理费，但并未提供原告提供的物业服务与合同约定不符的相应证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由其承担举证不能的法律后果，本院对其辩解不予采信。关于滞纳金，实为双方就迟延履行违约行为所约定的违约金，因被告在诉讼中明确主张不应承担违约金，根据其意思，只要法院判决其需支付违约金，其均认为过高，因此在违约金确实过高的情况下，法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定对违约金酌情予以调低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的违约金标准为每日1.5‰，而原告主张的违约金标准为每日3‰，在原告未举证证明被告逾期交纳物业服务费给其造成的具体损失情况下，上述违约金标准均明显偏高，本院酌情将其调整为以实欠物业服务费按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告马超华于本判决生效之日起三日内向原告中山市嘉信物业管理有限公司支付拖欠中山市石岐区＊＊路＊＊幢＊＊房2012年5月至2014年6月的物业服务费2452.58元及逾期付款违约金（从2012年5月开始以每月实欠费用94.33元为本金从当月6日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率逐月分段计算至2014年6月30日止）；
二、驳回原告中山市嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告马超华负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市嘉信物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 匡勇
二〇一四年十月三十一日
书记员 梁琳