江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第0699号
原告宿迁市佳源房地产开发有限公司，住宿迁市文汇路东侧名人国际花园13号楼。
法定代表人代礼平，该公司总经理。
委托代理人张晓玲，江苏义扬律师事务所律师。
被告吕素珍。
委托代理人丁必勇，宿迁市宿城区求实法律服务所法律工作者。
原告宿迁市佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）诉被告吕素珍商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告佳源公司的委托代理人张晓玲、被告吕素珍的委托代理人丁必勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳源公司诉称：被告于2012年6月18日购买原告佳源公司开发的宿迁公园一号22号楼1902室房屋，后因电梯无法到达顶层19楼，原被告2014年6月13日达成补偿协议由原告支付被告20000元经济补偿金和5000元物业补偿金，双方就此事再无争议。后被告欲购买原告开发的公园一号25幢904室房屋，原被告于2014年8月4日签订《换房协议》，协议规定：公园一号25幢904室房屋的总价为686028元，被告原购买的22幢1902室房款297420元直接转为25幢904室房款，原告另赔偿被告利息148710元以及被告在22幢1902房屋内的装修材料及各项费用损失64458元，该两笔款项直接转为新换置的25幢904室房屋的购房款，此外被告还应再补交175440元。鉴于被告换购了25幢904室房屋，原被告双方2014年6月13日签订的补偿协议书已经失去存在的基础和依据，被告应当返还原告已支付的20000元经济补偿金，且对于5000元物业补偿金原告不再支付给被告。另原告在接收22幢1902室房屋时发现该房屋内的装修材料没有被告所说的价值64458元，经原告多次催告，被告至今未能交付原告材料也不返还材料费用，故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告偿还原告款项84458元，且原告不予支付被告5000元物业补偿金；二、被告支付违约金50000元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告吕素珍辩称：2012年6月18日被告购买佳源公园一号22幢1902室房屋，但该住房因电梯达不到，被告找原告协商换房赔偿损失，原告同意给被告20000元经济赔偿金和5000元物业费以解决纠纷。后原告仅支付了20000元经济补偿金，但5000元一直未付。之后被告对22幢1902室房屋进行装璜，装修材料部分已经安装。后因为22幢1902室房屋无法办理产权证，原告佳源公司要求被告暂时停止装潢、重新选房，一切装潢材料和损失均由原告赔偿，同时对于被告已付的购房款按照月息2%支付利息损失，双方另达成一份《换房协议》。被告后将剩余房款支付完毕，原告佳源公司也已经将房屋交付给被告，被告现已实际居住。《补偿协议》和《换房协议》都是因为原告交付的22幢1902室房屋电梯无法到达、无法办理产权证所签订的，这两份协议赔偿的原因不同，2014年8月4日的《换房协议》虽然标题为“22幢1902室顶层电梯不到换房协议”，但是实际是因为该房无法办理房屋产权证。2014年8月4日的《换房协议》是原告佳源公司多次找被告协商并确认交接、各项费用后达成的，两份协议都是双方真实意思表示，协议内容互不包含、互不矛盾，且被告已经履行完自己的义务，但原告一直没有支付被告5000元物业补偿也不配合被告办理25幢904室房屋所有权证，是原告存在违约行为，原告的诉求没有依据，请求依法予以驳回。
经审理查明：2012年6月18日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定被告购买原告佳源公司开发的宿迁公园一号小区第22幢1单元1902号商品房一套，房屋建筑面积为65.83㎡，合同总价款为297420元，合同第六条约定“1、买受人于2012年6月18日支付房款首付人民币110000元整，剩余房款人民币187420元整买受人必须在合同签订之日起15天内付清房款”，第八条约定“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府关于房地产项目竣工验收备案的相关固定，将商品房交付给买受人使用。如遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起10日内书面告知买受人。”，第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内买受人取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。2、买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。被告后已按照合同约定向原告佳源公司支付了全部购房款297420元。
后因原告佳源公司逾期交房且公园一号第22幢楼的电梯无法到达22幢1902号房房屋，原被告双方经协商于2014年6月13日签订《协议》（以下简称《补偿协议》）一份，约定：“1、乙方自愿购买公园一号22幢19层1902号房，并于2012年6月18日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201206180066）；2、由于单元楼电梯不能到达乙方所购买的19层商品房，甲方就此事给予乙方20000元的经济补偿金和5000元的物业补偿金。3、乙方在收到补偿金后不得再以此（乙方所购房屋电梯不到该楼层）为由作出以下行为：1、要求甲方赔偿或提起诉讼；2、向政府相关部门投诉；3、拒交物业费；4、要求解除商品房买卖合同；5、“以电梯不到顶楼”为理由的其他行为。如乙方违约，乙方应向甲方返还第二项约定的补偿金20000元、5000元的物业费补偿金，并向甲方支付违约金20000元。4、双方就此事再无其他纠纷。”。原告佳源公司已向被告支付了20000元经济补偿金。
2014年8月4日，原被告经过协商又签订了《22幢1902室顶层电梯不到换房协议》（以下简称《换房协议》）一份，双方就原告换房事宜进行了约定，具体为：“1、原房屋22幢1902室，单价：4518元／㎡，面积：65.83㎡，总价297420元，2012年6月18日支付首付款110000元，2012年7月3日支付房款187420元。现房屋25幢904室，表单价：5421元／㎡，面积：126.55㎡，总价：686028元。2、①该客户因我公司延期交付，申请提前拿房，客户装修材料进场，各项费用合计为64458元；②因客户为一次性付款购买原房屋，要求从其已付款之日至取得竣工备案之日止，按照月息2%计算，利息约为148710元；3、22幢1902室退房公示后开发公司即同客户办理25幢904室签约手续，25幢904室客户采用一次性付款方式购买，原房屋房款297420元自动转为25幢904室房款，客户在原购买房屋所购进的装修材料费用64458元、原房屋所付房款产生的利息148710元全部冲抵25-904房款，另客户须补交房款175440元。因客户资金困难，约定余款部分于2014年9月8日前补款50000元，于2014年12月30日前补款125440元。4、此协议双方签字后，即生效，双方就此事再无其他纠纷。如一方违约，一方应支付违约金伍万元。”。
2014年9月5日，原被告另行签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定被告购买原告佳源公司开发的宿迁公园一号小区第25幢2单元904号商品房一套，房屋建筑面积为126.29㎡，合同总价款为472956元，合同第六条约定“买受人按下列第2种方式按期付款：2、买受人于2014年9月5日支付房款首付人民币347420元整，剩余房款人民币125536元整买受人必须在2014年12月31日之前付清房款”，第八条约定“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府关于房地产项目竣工验收备案的相关固定，将商品房交付给买受人使用。如遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起10日内书面告知买受人。”，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内买受人取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金”。被告后已按照合同约定向原告佳源公司支付了剩余购房款175440元。原告佳源公司于2014年9月5日向被告出具了金额为347420元的不动产发票一份，载明款项性质为“购房款”，于2014年12月25日向被告出具了金额为125536元的不动产发票一份，载明款项性质为“预收购房”。
另查明，宿迁公园一号小区第25幢904室、第22幢1902室房屋均已经具备办理房屋所有权证的条件。原告佳源公司因向被告索要20000元及装修装饰款，双方协商未果，因而成诉。
以上事实有原告提供的商品房买卖合同两份、协议两份、销售不动产统一发票两张及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：原被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方之间形成合法的买卖合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。2012年6月18日和2014年9月5日两份商品房买卖合同以及2014年6月13日《补偿协议》和2014年8月4《换房协议》均系原被告双方真实意思表示，合法有效。原告佳源公司要求被告返还20000元经济补偿金并不再支付被告5000元物业补偿金的诉求，本院予以支持，理由是2014年6月13的《补偿协议》和2014年8月4日《换房协议》两份协议之间系有一定的关联性，原被告双方是以签订《换房协议》的方式对《补偿协议》进行了解除，事实上《换房协议》已经取代了《补偿协议》。因为被告吕素珍在《换房协议》中换置的宿迁公园一号小区25幢904室房屋是以原来所购买的宿迁公园一号小区22幢1902室房屋相应的合同权利义务为基础而与原告佳源公司重新签订的买卖合同，其中原宿迁公园一号小区22幢1902室房屋的购房款、利息损失和装潢赔偿等均冲抵宿迁公园一号小区25幢904室房屋的价款，故《换房协议》和《补偿协议》是取代与被取代的关系，并非是割裂的独立的两份协议。因2014年6月13日《补充协议》约定的内容是原告佳源公司对于宿迁公园一号小区22幢1902室房屋电梯无法到达而自愿支付给被告20000元经济补偿金和5000元物业补偿金，以弥补被告因原告的违约所受到的损失。针对原告的违约行为，原告在《换房协议》中又以新的方式重新承担相应的违约责任，即以支付利息损失148710元和换房两种方式弥补被告的损失，也对原告的违约行为进行惩罚。原《补偿协议》中约定的20000元经济补偿金及5000元物业补偿金与《换房协议》中原告所承担的违约责任相重合。而且《补偿协议》中原告佳源公司向原告支付20000元经济补偿金和5000元物业费补偿金的针对的是被告所购买的22幢1902室房屋电梯无法到达这一事实所作的赔偿，经过换房至25幢904室后上述障碍已经不存在，故从《换房协议》的真实意思表示、原告的违约程度、其已采取的补救措施以及已承担的违约责任等多方面综合考虑，本院认为《换房协议》已经取代了《补偿协议》，《补偿协议》事实上已经无需履行，被告吕素珍因此从原告佳源公司获得的20000元应返还给原告佳源公司。被告吕素珍辩称2014年8月4日《换房协议》订立是原告佳源公司主动找到被告协商换房，原因是22-1902室房屋无法办理房屋产权证，《换房协议》的内容与《补偿协议》的内容并不重合，《补偿协议》应当继续履行，对此本院认为根据本院查明的事实，涉案的22幢1902室房屋事实上具备办理房屋产权证的条件，被告吕素珍的该项辩解没有证据证明，且从《换房协议》的内容中也无法得出双方是因为22幢1902室房屋无法办理房屋所有权证而导致换房至25幢904室的，双方协商换房的原因仍是因为22幢1902室房屋电梯无法到达，故对于被告吕素珍的该项辩解，本院不予采信。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，故原告佳源公司要求被告吕素珍返还20000并不予支付5000元物业补偿金，本院予以支持。原告佳源公司要求被告支付违约金50000元的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。
对于原告佳源公司要求被告退还64458元材料费用的，本院认为对于64458元材料费用的构成，被告已经提供了相应证据，该证据可以证明其就原22幢1902室房屋装修装潢所花费的费用，原告在与被告签订《换房协议》时对该笔款项的数额也是认可的，原告佳源公司现对该款数额不认可并要求被告返还，无事实和法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吕素珍应于本判决生效之日起三日内返还原告宿迁市佳源房地产开发有限公司20000元；
二、驳回原告宿迁市佳源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告吕素珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：460101040004680）预交上诉案件受理费80元。
审判员 丁爱华
二〇一五年六月十九日
书记员 范皓月
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
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