上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8719号
上诉人（原审原告）:上海明颐建筑装潢有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇横港村167号。法定代表人：杨开发，董事长。委托诉讼代理人：李龙富，该公司职工。委托诉讼代理人：乔增南，上海市宇天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海港发实业有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇古浪路西。法定代表人：孙献平，董事长。委托诉讼代理人：唐秀红，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾润劼，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海市松江区泗泾镇人民政府，住所地上海市松江区泗泾镇人民路1号。法定代表人：沈雪峰，镇长。委托诉讼代理人：唐秀红，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆钰，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人上海明颐建筑装潢有限公司（以下简称明颐公司）因与被上诉人上海港发实业有限公司（以下简称港发公司）、上海市松江区泗泾镇人民政府（以下简称泗泾镇人民政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后依法组成合议庭，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人明颐公司的法定代表人杨开发及其委托诉讼代理人李龙富、乔增南，被上诉人港发公司的委托诉讼代理人唐秀红（兼被上诉人泗泾镇人民政府委托诉讼代理人）、顾润劼，被上诉人泗泾镇人民政府的委托诉讼代理人陆钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明颐公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉请或将本案发回重审。事实与理由：一、本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，一审孤立地、片面地将案由确定为房屋买卖合同纠纷，属于认定事实错误。二、一审判非所诉，在上诉人坚持不变更诉讼请求的情况下，代替上诉人行使房屋买卖合同的起诉条件，构成程序违法。三、被上诉人港发公司坐落于松江区XX镇XX路XX号2幢厂房工业土地系通过出让方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，可以依法转让，一审所作判决属于适用法律错误。被上诉人港发公司、泗泾镇人民政府辩称：一、5亩用地是安置用地的说法，仅是应上诉人要求的临时用地，最终上诉人企业的选址、落地需要上诉人自己履行确定。2003年《协议书》约定的380万元搬迁费已经包括全部安置补偿内容，已一次性履行完毕，拆迁人已无安置补偿义务。二、《协商纪要》的履行存在障碍，方案二的转让也不符合市、区政府相关文件的要求，客观上也已经无法履行。三、上诉人明颐公司自身工商营业执照吊销，税务证、银行账号等均被注销或吊销，其亦无实际履行能力。2015年1月，明颐公司诉至一审法院，请求判令：1、港发公司、泗泾镇人民政府共同执行2009年签署的《协商纪要》方案二，即将港发公司持有的坐落于松江区XX镇XX路XX号2幢5层办公楼（包括土地使用权和房屋使用权）按原造价320万元出售给明颐公司；2、泗泾镇人民政府向明颐公司返还就坐落于松江区XX镇XX路XX号5亩土地的土地费60万元，并赔偿明颐公司在上述地块投入的基础建设费用150万元。一审法院经审理查明：明颐公司原为坐落于松江区XX镇XX村XX号房屋的产权人。2003年9月3日，明颐公司的法定代表人杨开发（作为乙方）与案外人上海市A公司（作为甲方）签订《协议书》一份，约定“乙方企业坐落于泗泾镇横港村，因现址碰到政府规划需动迁，甲乙双方本着服从大局，互惠互利的原则，经友好协商达成如下协议：一、甲方支付乙方企业的搬迁费一次性定价为380万元人民币。二、搬迁时间：在协议签订后20天内全部搬迁完成。三、付款方式：搬迁费在协议签订后一个星期内一次性付清。……”。2003年9月11日，明颐公司的法定代表人杨开发出具收条一份，载明“今收到厂房动迁费叁佰捌拾万元正”。2009年9月8日，明颐公司的法定代表人杨开发与原松江区泗泾镇横港村民委员会的法定代表人孙献平及案外人徐某、包某签署《协商纪要》一份，载明“2004年因政府开发需要，对原机架厂周围土地开发房地产。我村有3个企业需动迁，其中明颐装潢公司土地置换到九干路，因土地指标原因，一直未落实明颐公司的土地。为此，经横港村与其友好协商后，达成如下二种方案。方案一：横港村在2012年之前将柯某东侧的一块土地指标拿下后划5亩土地给明颐公司，土地按市场价出售。方案二：如2012年之前土地指标拿不到，横港村将原出租给柯某的一幢5层办公楼（西侧）按原造价出售给明颐公司”。原松江区泗泾镇横港村民委员会在该《协商纪要》尾部盖章。在《协商纪要》上签字的孙献平是原松江区泗泾镇横港村民委员会的主任，同时，孙献平亦为港发公司的法定代表人。另查明：港发公司于2005年通过出让方式取得坐落于松江区XX镇XX路XX号工业土地，于2008年11月10日取得坐落于松江区XX镇XX路XX号工业厂房产权（产权证号为松2008XXXX**)，1353号厂房内包括1幢、2幢合计两幢厂房，建筑面积分别为9,866.06平方米、3,181.5平方米，登记的总层数分别为4层、6层。审理过程中，明颐公司与港发公司均确认《协商纪要》中的“原出租给柯某的一幢5层办公楼（西侧）”即为1353号厂房内的2幢厂房。再查明：2006年1月16日，明颐公司的营业执照被吊销，目前尚未注销。2012年8月9日，上海市松江区人民政府作出沪松府﹝2012﹞157号文件，同意泗泾镇人民政府关于撤销横港村村民委员会建制成立横港居民委员会的请示。审理过程中，明颐公司提供两份收款收据，以证明其向原松江区泗泾镇横港村民委员会支付了60万元土地费。港发公司、泗泾镇人民政府对此认为，明颐公司与原松江区泗泾镇横港村民委员会之间的法律关系系房屋拆迁安置补偿合同关系，与明颐公司、港发公司之间的房屋买卖关系并非同一法律关系，不可在一案中解决。审理过程中，明颐公司向法院表示，其向港发公司、泗泾镇人民政府主张权利系基于房屋拆迁安置补偿合同。法院向明颐公司释明，明颐公司与港发公司之间系房屋买卖合同关系，因工业厂房不得分幢转让，故明颐公司要求港发公司将坐落于本区XX镇XX路XX号2幢厂房出售给明颐公司的诉讼请求，存在履行障碍，明颐公司可就合同无法履行的后果处理问题变更相应诉讼请求。明颐公司对此表示坚持原来的诉讼请求。一审法院认为：本案首先需要解决的是明颐公司与港发公司之间成立的是何种法律关系？明颐公司称系基于房屋拆迁安置补偿合同关系向港发公司主张诉讼请求，但港发公司并非是与明颐公司订立房屋拆迁安置补偿合同的主体，对明颐公司无安置义务，故明颐公司无权基于房屋拆迁安置补偿合同向港发公司主张权利。法院根据《协商纪要》方案二载明的内容，认定明颐公司与港发公司之间存在房屋买卖合同关系。虽然港发公司未在《协商纪要》中盖章确认，但在《协商纪要》中签字的孙献平既是原松江区泗泾镇横港村民委员会的主任，也是港发公司的法定代表人，孙献平的签字既可代表原松江区泗泾镇横港村民委员会，亦可代表港发公司。即便原松江区泗泾镇横港村民委员会系无权处分坐落于本区XX镇XX路XX号2幢厂房，港发公司的法定代表人孙献平明知该情况，却没有提出异议，视为港发公司同意受到该《协商纪要》的约束。港发公司辩称《协商纪要》不具备买卖合同的主要条款，故买卖合同不成立。但法院认为，明颐公司作为买受方，港发公司作为出卖方，主体明确；买卖标的为坐落于松江区XX镇XX路XX号2幢厂房，标的明确；转让价款为厂房原造价，虽然金额没有固定，但是具备计算价款的依据，仍属明确。至于合同的履行期限、履行费用均可按照合同法有关规定进行明确，违约责任的约定并非是买卖合同的必需条款。故对于港发公司的该项辩称意见，法院不予采信。当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的除外。本案中，明颐公司与港发公司买卖标的为坐落于本区XX镇XX路XX号2幢厂房。根据有关行政法规以及本市规土和国土资源管理局颁发的文件规定，工业用地上的宗地房屋不得分幢转让，不得分割办理登记。坐落于松江区XX镇XX路XX号土地属出让取得的工业用地，该地块上建设的房屋同属于一个整体项目，其中的2幢房屋不能脱离项目整体进行分幢转让，也不能办理单独的房屋产权证。因此，明颐公司与港发公司之间约定的厂房转让行为与本市现行的土地管理规定相违背，客观上不能继续履行，符合合同解除的条件。故对于明颐公司的第一项诉讼请求，法院不予支持。对于明颐公司主张的第二项诉讼请求，因与本案审理的房屋买卖合同并非同一法律关系，本案中不予处理，明颐公司应另行主张。一审法院审理后于二〇一六年六月三日作出判决：驳回原告上海明颐建筑装潢有限公司的全部诉讼请求。案件受理费49,110元，由原告上海明颐建筑装潢有限公司负担。经本院审理查明：一审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：上诉人明颐公司作为坐落于松江区XX镇XX村XX号房屋的产权人，已经于2003年9月3日通过与案外人上海市A公司（甲方）签订《协议书》、并于同年9月11日实际收到厂房动迁费叁佰捌拾万元正的方式，故上述房屋拆迁安置补偿合同的双方已经各自履行完毕自己的权利义务。而2009年9月8日明颐公司法定代表人杨开发与原松江区泗泾镇横港村民委员会的法定代表人孙献平及案外人徐某、包某签署的《协商纪要》方案二约定的“如2012年之前土地指标拿不到，横港村将原出租给柯某的一幢5层办公楼（西侧）按原造价出售给明颐公司”，具备房屋买卖合同的主要条款，符合房屋买卖合同的法律特征。上诉人明颐公司坚称根据《协商纪要》方案二双方之间存在房屋拆迁安置补偿合同纠纷，与事实相悖，故其主张，本院不予采信。至于合同效力以及是否能够实际履行问题，一审已作充分阐述，本院予以认同，在此不再赘述。而明颐公司要求泗泾镇人民政府返还5亩土地的土地费60万元并要求赔偿所投入的基础建设费用150万元的诉讼请求，因与本案审理的房屋买卖合同并非同一法律关系，本案中不予处理，明颐公司可另行主张。综上，一审认定事实正确，适用法律并无不当，程序亦不违法，故本院依法维持原判。上诉人明颐公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币49,110元，由上诉人上海明颐建筑装潢有限公司负担。本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年十一月七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……