广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第1445号
原告东莞市联胜物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市莞城罗沙社区沙巷叫尾工业区联创大厦一楼1号，注册号：XXX。
法定代表人张志成。
委托代理人宋文、龚宠珍，分别系广东法仕律师事务所律师、实习律师。
被告王永春，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，公民身份号码：XXX。
委托代理人吴泷飞、张艳艳，均系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
原告东莞市联胜物业投资有限公司诉被告王永春租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋文、龚宠珍以及两被告共同委托代理人张艳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月16日，被告因办公室的场地需要而与原告签订《写字楼租赁合同》，合同约定原告将坐落于东莞市莞城区罗沙社区沙巷叫尾工业区联创大厦XX栋XX号的房屋出租给被告。该房屋的租期为5年，自2011年6月16日起至2016年7月31日止，其中2011年6月16日至2011年7月31日为免租期，每月租金为2300元。被告需于签订合同当天支付首月租金，以后支付时间为每月5日前。此外，如被告拖欠租金、水电费等费用达一个月以上，原告有权解除合同，收回房屋，没收保证金，并由被告赔偿原告实际损失。合同签订后，被告未按期缴纳租金等费用，已经构成违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除原告与被告于2011年6月16日签订的《写字楼租赁合同》；2、原告有权没收被告支付的租赁保证金4182元；3、被告向原告支付租金13800元以及物业管理费2214元（期间自2015年1月至6月，租金每月为2300元，管理费每月为369元）；4、被告向原告支付使用承租的写字楼产生的电费996元（期间自2015年1月至6月）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、案涉写字楼租赁合同无效，因为案涉物业没有房产证也没有报建审批手续，被告要求退回保证金。2、被告已经支付2015年1月至6月的租金、物业管理费、电费，并没有拖欠原告诉请的费用。
经审理查明，2011年6月16日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告为出租方即甲方，被告为承租方即乙方，双方约定甲方将位于东莞市莞城区罗沙社区沙巷叫尾工业区联创大厦XX栋XX号面积为123平方米的租赁物出租给乙方，租赁期自2011年6月16日至2016年7月31日止，免租期从2011年6月16日起至2011年7月31日止，由2011年8月1日开始交纳租金。租金按比例递增，其中2014年8月1日至2016年7月31日期间的租金为每月2300元、物业管理费每月为369元，每月5日前缴纳当月租金及管理费；甲方每月1日前向乙方发出上个月水电费的交纳通知单，乙方每月5日前向甲方交纳上个月的水电费。合同签订后，原告将租赁物交与被告使用，并收取了租赁保证金4182元。
本案中，原告主张被告拖欠2015年1月至6月份的租金、物业管理费、水电费。被告则主张已经交纳了上述费用，对此提交了收款收据、银行卡客户交易查询、合伙经营协议书等予以证明。经审查被告提交的证据，收款收据为2011年6月15日的押金、2015年1月至2015年6月份的租金等费用的收款收据，其中2015年3月的收款收据没有加盖原告的财务章，但备注“转账3／30卢凤女”，并有相应的银行卡客户交易查询显示该月份费用转账给莫洪光。另外，2015年6月15日出具的收据显示交纳2015年4-6月份租金6900元、电费573元、管理费1107元，该份收据上有卢凤女签名并盖有原告的财务专用章。合伙经营协议书为原告与莫洪光签署的，内容为双方对联创大厦合作项目的合伙投资进行约定。
原告对被告提交的证据质证意见如下：1、确认2011年6月15日的押金收据的真实性；确认2015年1月至3月份的收据的真实性，但认为没有实际收取租金；对2015年6月15日的收据的真实性亦不予确认，该收据的形式与之前的不一致，且被告在2015年6月15日才交纳4-6月份的租金是逾期交纳租金。3、确认合伙经营协议书的真实性，但被告应当向原告交租，而并非向莫洪光交租。同时，原告主张其在2015年4月28日通过公告及通知的方式告知被告其已经撤销对莫洪光的授权，不再委托莫洪光个人账户代为向租户收取租金及管理费，对卢凤女、贺丽钱作出停职处理，保留追究相关人员责任，并要求被告即日起将租金付至原告的对公账号。对此，原告提交了通知及快递单拟证明其已经向所有商户发出通知，快递回单显示收件人为被告本人签收。被告确认快递单真实性，但否认收到原告的通知。
另查，原告确认其无法提供案涉租赁物的建设规划许可证以及相关的报建手续资料。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、快递单、通知；被告提交的收款收据、银行卡客户交易查询、补充协议书、营业执照、合伙经营协议书、敬告以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、案涉合同是否有效。二、被告是否应当向原告支付租金、管理费及水电费。
关于焦点一。
本案中，原告确认案涉租赁物没有取得过相关权属证明或办理报建手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故原、被告围绕案涉租赁物所签订的租赁合同亦应认定无效。
关于焦点二。
虽然案涉租赁合同无效，但被告实际占用案涉租赁物并使用，仍应按照合同约定的月租标准支付占用使用费。双方争议之处为被告是否已经结清原告诉请的2015年1月至6月份的费用。该六个月费用可分两部分分析：1、原告确认2015年1月-3月的收款收据的真实性，本院对此予以确认，即使原告主张实际并未收到款项并保留追究相关人员责任，亦不能否认被告已经交纳了该些月份的费用。
2、关于2015年6月15日交纳的4-6月份租金的问题。虽然被告否认收到原告邮寄的通知，但从快递投递记录可知被告已经在2015年5月4日收到通知，本院对此予以认定。现需要分析的是被告在收到通知后的6月15日交纳4-6月份租金的行为是否符合双方约定：首先，双方在合同中并未明确约定交纳租金的账号及方式，而在实际履行过程中交纳租金的方式为现金、刷卡或转账后由原告出具收款收据。因此原告向被告发送通知要求被告将租金转账至原告的对公账号是变更之前的缴款方式的通知，应当取得被告的同意。而2015年6月15日的收据上盖有原告的财务章，和之前的交租方式一致，被告有理由相信其已经向有权收取租金的人员交纳租金，故本院认定2015年5、6月份的使用费亦已经结清。另外，对于2015年4-6月份的电费，由于原告没有提交证据证明该些月份产生的电费数额，也没有提交证据证明其已经垫付了该部分费用，故本院对该部分费用的诉讼请求不予支持。
由于案涉合同无效，原告应当将收取的租赁保证金退还给被告，而被告应当向原告返还案涉物业。另外，由于原告并未起诉2015年6月之后至返还案涉物业之日止的使用费，故在本案中没有处理，原告可另行主张。而对于租赁保证金，由于被告没有提起反诉，本院对租赁保证金亦不予处理，被告可另案主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市联胜物业投资有限公司与被告王永春双方在2011年6月16日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告王永春应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市联胜物业投资有限公司返还案涉物业。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费164.9元，由原告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄淑娇
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 黄健敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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