新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终1300号
上诉人（原审原告）：新疆华凌房地产开发有限公司
法定代表人：米恩民，该公司总经理。
委托代理人：周玉慧
委托代理人：陈琨
被上诉人（原审被告）：丁永年
上诉人新疆华凌房地产开发有限公司（以下简称华凌公司）因合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人华凌公司的委托代理人周玉慧、被上诉人丁永年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，丁永年与华凌公司签订商品房预售合同，约定丁永年购买华凌公司开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号第12-2-1801房屋，面积为141.77平方米；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经综合验收合格、5.如房屋提前具备交付条件，以出卖人公告时间为准。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，丁永年按约交纳了争议房屋相应房款及税费，丁永年于2013年4月21日办理了入住手续。华凌公司在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉信访。2014年1月13日，乌鲁木齐市建委向华凌公司出具了乌建发（2014）12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收，备案。2014年11月11日，乌鲁木齐市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称区建设厅）出具乌建发（2014）542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日，通过了电业局的验收，其他相关质量问题也整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分项部分验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日自治区建设厅出具新建回复（2014）177号复函，同意乌鲁木齐市建委的处理意见。本案丁永年曾以华凌公司未按合同约定的2012年10月1日前向丁永年交付验收合格的涉案房屋为由，将华凌公司诉至一审法院，要求华凌公司偿付丁永年逾期交房违约金。一、二审法院支持了丁永年的诉讼请求。华凌公司提交了经原审法院委托新疆钧天价格评估有限公司作出的新钧价估字（2015）1133号价格鉴定意见书，证明华凌公司诉王鸿烨、杨涛等346户业主纠纷一案，因该案件所涉地段均位于乌鲁木齐市南湖北路东二巷188号，除入住时间不一致外其余案情基本相同，为减少双方诉讼成本及便于该批案件顺利审理，已申请对案号为（2015）水民三初字第191号涉案房屋（10-4-1001室）所在该地段自2012年10月2日至2014年2月28日期间的房屋每平米每日的房屋使用费进行评估。经乌鲁木齐市中级人民法院摇号确定，由新疆钧天价格评估有限公司进行了评估，评估结论为华凌国际公寓一期的房屋（毛坯）每日每平方米的房屋使用费为人民币0.76元。一审庭后，华凌公司撤回要求丁永年承担自办理入住之日起至2014年2月28日电费、暖气费、物业费的诉讼请求，另行主张。
原审法院认为：华凌公司与丁永年签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，当事人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。华凌公司在庭后撤回要求丁永年承担自丁永年办理入住之日起至2014年2月28日华凌公司垫付的电费、暖气费、物业费的诉讼请求，视为在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，予以准许。本案争议焦点是：华凌公司要求丁永年给付房屋使用费的诉讼请求能否成立。涉案的房屋已经过五方验收并在建设主管部门进行了备案，即相关行政部门已认可涉案房屋具备了交付条件，后因乌鲁木齐市建委以未安装分户电表为由，通知决定华凌国际公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，重新组织竣工验收、备案。后该委向自治区建设厅请示，自治区建设厅复函同意。据此，人民法院判决确认了华凌房产公司承担逾期交房违约金的截止时间，华凌房产公司已经按照生效判决承担了相应的逾期交房的违约金。鉴于丁永年在2014年2月28日前使用涉案房屋的客观事实存在，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，并考虑到涉案房屋交付华凌公司后，存在分户电表未安装的事实，而评估部门评估的结果是以完全无瑕疵房屋使用费为依据，本案根据查明的事实，参照评估部门作出的房屋使用费标准的20%酌情确定丁永年向华凌公司支付6744.85元为宜。原审法院判决如下：丁永年给付新疆华凌房地产开发有限公司房屋使用费6744.85元【0.76元×313天×141.77平方米×20%（2013年4月21日至2014年2月28日）】。
上诉人华凌公司不服一审判决上诉称：一审法院已经查明，本案涉案的房屋已经通过五方验收，取得了《竣工验收监督记录》，并在建设主管部门备案，因此华凌公司交付房屋符合法律规定，不存在违约情形。建委2014年12号文件应属于整体工程项目的一个子分项的整改通知，没有对被上诉人造成任何损失。被上诉人一边占有使用房屋、取得合法产权证、一边收取逾期交房违约金，有悖公平原则。一审法院按照评估标准的20%予以判决，显属不当。评估机构按照鉴定程序，经过科学分析测算，作出房屋使用费为每日每平方0.76元，符合法律规定。请求二审法院撤销原判，依法改判：1.被上诉人承担全部房屋使用费即33724.25元；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人丁永年答辩称：华凌公司交付房屋时，不符合合同约定的交付条件。我入住时尽到了合理的注意义务，华凌公司的行为违背了诚实信用原则，一审法院认定事实清楚，请求二审法院维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
以上查明事实有商品房预售合同、票据、鉴定报告及一、二审法庭审理笔录等证据为证。
本院认为，商品房是否具备交付条件属于建设行政主管部门管理的事项，是否具备交付条件应以建设行政主管部门的结论为依据，现建设行政主管部门已对重新组织竣工验收的相关事宜作出认定，故原审判决以建设行政主管部门的文件作为定案依据并无不当。对于华凌公司已取得的《竣工验收监督记录》是否已撤销及涉诉房屋是否已取得房产证，均不能作为否定建设行政主管部门对涉诉房屋重新组织竣工验收相关事宜的认定。因此，华凌公司逾期交房的行为构成违约，对华凌公司称交付房屋行为不构成违约的上诉理由，本院不予采信。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，本案的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，虽然华凌公司交付房屋有违约情形，但丁永年在2014年2月28日前使用涉案房屋的客观事实存在，考虑到涉案房屋存在分户电表未安装的事实，而评估机构评估的价格是以完全无瑕疵的房屋使用费为依据，故原审法院参照评估部门作出的房屋使用费标准的20%酌情确定房屋使用费并无不妥之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费474.48元（华凌公司已预交），由上诉人华凌公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
审 判 员 黎 剑
审 判 员 李 健
审 判 员 谭建艳
代理审判员 柳 燕
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 焦 玉