福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第1957号
原告李桂芳，男，1948年1月26日生，汉族，居民。
委托代理人周福平，福建义恒律师事务所律师。
被告练康豪，男，1942年7月14日生，汉族，退休干部。
委托代理人兰月秀，福建天梁律师事务所律师。
委托代理人林琼生，福建义恒律师事务所律师。
原告李桂芳与被告练康豪确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李桂芳及其委托代理人周福平、被告练康豪及其委托代理人林琼生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李桂芳诉称，1981年间，原告与弟弟李兴芳共同在武平县平川镇建房屋一栋，房屋建成后，兄弟俩对房屋产权进行了分割：房屋中间的楼梯间兄弟共有，楼梯间以东的房屋归原告所有，以西归李兴芳所有，武平县人民政府于1991年向原告兄弟颁发了房屋所有权证和集体土地建设用地使用证。原告在该房屋居住一段时间后，将房屋交给侄子李玉堂管理，举家搬迁至平川镇农贸市场附近居住。近年来发现，在原告毫不知道的情况下，原告位于寨背窝的房子由被告及家人居住占有，原告于2013年7月向武平县人民法院提起诉讼，要求被告搬出原告的房屋，在诉讼过程中，被告提交了一份2005年5月30日的《卖房协议书》，原告的房屋以33500元出卖给了被告。原告从未将房屋进行转让，也未签订过《卖房协议书》，被告与其他无处分权人签订的《卖房协议书》无效；且被告是城镇居民，不是平川镇红东村村民，依照法律规定农村集体土地不得转让给城镇居民，本案的房屋买卖协议违反了法律规定，也应认定无效。被告尚未取得房屋所有权证，依法不构成善意取得。物权被他人侵犯提起诉讼不受诉讼时效的限制。原告要求判令：1、依法确认被告持有2005年5月30日的《卖房协议书》无效。2、被告腾空并搬离武平县平川镇房楼梯间以东的房屋，交还原告。
被告练康豪辩称，一、原、被告签订的《卖房协议书》，意思表示真实，内容不违反法律规定和社会公序良俗，不损害他人合法权益，应受法律保护。2005年5月30日，原告在场的情况下签订的合同并加盖印章，且由原告的梓叔（已故）在场签字，被告分三次将房款33500元汇至原告长子李燕堂在农行城关储蓄所的账号。同时签订了《卖房协议附加条件》。合同签订并交付房屋后，原告将《房产所有权证》交付被告，被告居住了9年无争端。因此，原告称其对房屋买卖事宜不知情，违背事实。二、原告的诉讼请求超过诉讼时效期间。原告亲自签订了《卖房协议书》，并亲自处理腾房搬迁事宜，现合同签订已9年，根据民法通则第135条的规定，原告的起诉已超过诉讼时效期间，依法不予保护。据此，请求驳回原告的诉讼请求。
本案争议的焦点：1、2005年5月30日的《卖房协议书》是否属无效合同；2、原告的请求是否适用诉讼时效制度。对此，本院予以查明、分析并认定。
原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：
1、武平县房地产交易管理所《所有权登记查询结果》、武房字第17**号《房屋所有权证》及《土地使用权证》复印件各一份。证明：武平县平川镇房屋登记的权利人为原告，该房屋楼梯间以东的房屋归原告所有，以西归李兴芳所有。
2、2005年5月30日的《卖房协议书》（甲方李兴芳、乙方练康豪、丙方李桂芳）及房屋平面示意图各一份。证明：该协议来源于（2013）武民初字第173号民事案件，当时原告才知道存在该份协议。
3、证人李兴芳（李桂芳的弟弟）的证言：“2002年4月1日我与练康豪的卖房协议是在我家签的，当时只有我和练康豪在场，协议签订之前李桂芳一家已搬出了诉争房屋，后来李桂芳才知道的。大概2006年我打电话给我的侄儿李燕堂才知道我哥哥李桂芳的房子卖给了练康豪，我认为是侄儿李燕堂卖掉的。”
被告认为，对上述证据1、2的真实性没有异议。卖房协议签订后，被告支付了房款，原告将房产证原件交付给被告，由被告保存至今。证人李兴芳是原告李桂芳的弟弟，其证言不能作为本案的证据使用。并提供如下证据：
1、2002年4月1日的《卖房协议书》及房屋平面示意图各一份。证明：被告于2002年4月1日，向原告胞弟李兴芳购买寨背窝＊＊号房楼梯间以西的住房。
2、2005年5月30日的《卖房协议书》及房屋平面示意图各一份。证明：原告卖房的意思表示是真实的，被告于2005年5月30日向原告李桂芳购买红东村寨背窝＊＊号房楼梯间以东的住房，原告在场并盖章。该合同原、被告各执一份。
3、2005年5月30日的《卖房协议书附加条件》一份。证明：双方就搬迁事宜达成的补充协议。
4、武房字第17**号《房屋所有权证》一份。证明：2005年5月30日卖房协议约定的房款付清后，原告将房屋所有权证原件交给被告，房屋由被告居住至今。
原告认为，证据1、2、3中“李桂芳”的印章不是原告盖的。证据4房产证原件是原告儿子李燕堂给被告的，房子也是原告儿子李燕堂卖给被告的，原告四五年前才知道自己的房子被卖了。
为查明事实，本院向原告的儿子李燕堂进行了询问，并制作了询问笔录，李燕堂称：本案讼争房屋是李燕堂出售给被告练康豪的。当时，原告全家均未在讼争房屋居住，房屋出让时李燕堂父亲李桂芳并不知道此事，卖房协议是李燕堂与被告签订的，房款33500元也是交给李燕堂的，房屋权属证由李燕堂交给被告。卖房后不到半年，李桂芳就知道房子卖了，当时并没说什么。原告对李燕堂的笔录没有异议，被告认为，李燕堂称卖房时李桂芳不在场不是事实，对其他内容没有异议。
本院认为，原告提供的证据1、2，被告提供的证据4，相对方对其真实性没有异议，对该三份证据的真实性予以认定。原告对被告提供的证据1、2、3中“李桂芳”印章的真实性提出异议，但未提供证据证明，结合原告证人李兴芳的证言、本院对李燕堂的询问笔录以及原、被告的质证意见，可以认定2005年5月30日的《卖房协议书》是原告儿子李燕堂与被告签订的，加盖了李桂芳的印章。协议签订半年左右，原告李桂芳也知道了自己房屋已经出售给被告练康豪。
经庭审质证并认证，对本案事实作如下认定：
武平县平川镇房屋属原告李桂芳与其兄弟李兴芳共有建造，兄弟俩对房屋产权进行了分割：房屋中间的楼梯间兄弟共有，楼梯间以东的房屋归原告所有，以西归李兴芳所有。1991年由武平县人民政府向兄弟俩颁发了土地使用权证和房屋所有权证。2002年4月1日，李兴芳将其所有的房屋转让给被告练康豪，并附有房屋平面图。2005年5月30日，被告练康豪与原告儿子李燕堂签订甲方为李兴芳、乙方为练康豪、丙方为李桂芳的《卖房协议书》，约定：甲、丙坐落于红东村寨背窝＊＊号的房屋，除紧靠东边的一间厨房仍属甲方外，其余全部卖给乙方（甲方房屋买卖见2002年4月1日的《卖房协议书》），房价款为33500元。并对房屋四至界址及付款期限进行了约定。协议下方甲方李兴芳未签字，乙方练康豪签字，丙方盖有“李桂芳”字样的印章。协议签订后，原告的儿子李燕堂收取被告支付的房款33500元，并将红东村寨背窝＊＊号的房屋所有权证原件交付给被告，被告自此入住该房屋。协议签订半年左右，原告李桂芳已知道其房屋出售给被告练康豪的事实。
本案讼争房屋坐落于武平县平川镇红东村寨背窝，土地性质为集体土地。被告练康豪的户籍所在地为武平县平川镇河西，系城镇居民。
本院认为，一、讼争的《卖房协议书》是否系李桂芳真实意思表示的问题。本案的《卖房协议书》虽然是原告李桂芳的儿子李燕堂与被告签订的，但李燕堂将房屋权属证书原件交付给被告并收取了购房款，在合同上加盖了李桂芳的印章，被告有理由相信出售讼争房屋系原告李桂芳真实意思表示，原告李桂芳虽否认其参与了协议的签订，但房屋出售半年后就知道其子将房屋出售给被告练康豪的实际情况，且被告在讼争房屋居住近9年，因此，应认定原告默认与被告签订了《卖房协议书》，原告以其房屋被他人无权处分为由，主张讼争《卖房协议书》无效，于法无据。
二、讼争《卖房协议书》是否违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者持有特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。原、被告的《卖房协议书》的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，被告练康豪并非红东村村民，根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》的规定，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织以外的人的合同，不具有法律效力。因此，原、被告签订的《卖房协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。原告以本案的房屋买卖协议违反了法律规定为由，主张《卖房协议书》无效的理由正当，依法予以支持。
三、关于诉讼时效问题。当事人请求确认房屋买卖合同无效属于物上请求权，归属物权，不适用债权诉讼时效制度，因此，被告主张原告的请求超过诉讼时效，理由不成立，依法不予采纳。
综上，本案的《卖房协议书》属无效合同，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还，原告要求被告返还因《卖房协议书》取得的房屋，理由正当，依法予以支持。考虑本案被告的居住现状，经原告同意，被告返还原告房屋的期间适当延长，即被告应于本判决生效后6个月内将房屋返还给原告。被告坚持本案《卖房协议书》为有效合同的主张，于法无据，依法不予支持，本案合同确定无效后，被告的相关补偿问题可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、原告李桂芳与被告练康豪于2005年5月30日签订的《卖房协议书》为无效合同。
二、被告练康豪应于本判决生效之日起6个月内将武平县平川镇红东村寨背窝28号楼梯以东的房屋返还原告李桂芳。
本案案件受理费100元，由被告练康豪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 宗赞宇
人民陪审员 潘昌群
人民陪审员 刘兴章
二〇一四年三月五日
代理书记员 兰鸾玉
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。