广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终709号
上诉人（原审被告）：江门珠江投资有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区。
法定代表人：黄俊南，该公司总经理。
委托代理人：郑志铠，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：陈育新，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：黄新跃、刘铭仪，均系广东良匠律师事务所律师。
上诉人江门珠江投资有限公司（以下简称“珠江公司”）因与被上诉人陈育新商品房销售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2015年10月22日，陈育新向原审法院提起诉讼，请求法院判令珠江公司：1、赔偿经济损失54383.75元。2、承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由是：2007年12月6日，陈育新购买了珠江公司位于江门市蓬江区某室的房屋。由于该房屋在2008年12月31日交付使用后一直存在明显的建筑装修质量问题，需要重新修改、维修，因此陈育新一直未能入住，只能在外租房居住。陈育新就上述情况于2012年8月14日向原审法院起诉，经过一审、二审最终判决由珠江公司对陈育新房屋渗水部位进行修复，并赔偿陈育新在外租房费用及物业管理费等经济损失53404.66元。上述判决生效后，珠江公司至今未能履行对涉案房屋的渗水部位进行修复的判决内容，陈育新被迫至今还在外租房居住。因此，陈育新于2014年1月22日再次就上述情况造成的新的损失向原审法院起诉。由此，（2014）江蓬法民一初字第81号民事判决判令珠江公司向陈育新支付从2012年9月至2013年12月的租金损失及物业管理费损失共42191.87元。由于珠江公司至今未能履行对陈育新的房屋进行修复的判决，故珠江公司应当赔偿陈育新自2014年1月至2015年9月在外租房的租金损失46200元、物业管理费及水电公共分摊费损失8183.75元，合计54383.75元。
珠江公司答辩称：珠江公司已于2015年5月17日完成了维修义务，赔偿损失应该计算至2015年5月止。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2007年12月6日，作为买受人的陈育新与作为出卖人的珠江公司签订编号为的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定：陈育新购买由珠江公司开发的珠江某室（以下简称“某房屋”），珠江公司于2008年12月31日前交付房屋，该房屋由珠江公司负责室内装修。房屋交付后，由于室内墙体多处出现渗漏水的质量问题未能得以解决，陈育新于2012年8月14日向原审法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，原审法院于2013年1月18日作出（2012）江蓬法民一初字第1194号民事判决：一、珠江公司应于本判决生效之日起十五日内完成陈育新位于江门市蓬江区某室房屋内客房、洗手间、过道天花渗漏水部位进行修复，修复所需费用由珠江公司承担。修复费期间，如珠江公司需要占用第三人林某某的位于江门市蓬江区某乙室房屋进行防水补漏工作，第三人林某某应予以配合完成；二、珠江公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈育新赔偿经济损失人民币53404.66元；三、驳回陈育新其他诉讼请求。该案判决后，珠江公司提出上诉。2013年6月14日，本院作出（2013）江中法民一终字第157号民事判决维持一审判决。该判决生效后，陈育新向原审法院申请强制执行，要求林某某协助珠江公司履行上述判决中的维修义务。原审法院对此立案执行后，依法向林某某发出通知，但后因珠江公司与林某某就涉案的财产损害问题提起诉讼而执行完结。
2014年1月22日，陈育新以珠江公司尚未履行上述1194号判决中的修复义务从而导致其遭受租金损失和物业管理费损失为由，向原审法院再次提起诉讼。原审法院经审理于2014年6月17日以（2014）江蓬法民一初字第81号民事判决，认定珠江公司于2013年12月26日对上述某房屋的多处渗漏水部分进行重新粉刷修复，珠江公司并于2014年3月1日将维修完工的告知函邮寄给陈育新。但由于双方对上述某房的渗漏水原因没有申请进行司法鉴定，而珠江公司在上述1194号民事案件的审理中确认渗漏水的原因为江门市蓬江区某乙室房屋的沉箱积水所导致，原审法院由此确认珠江公司尚未履行完毕相应的修复义务的事实，并据其他查明的事实判决珠江公司应当支付2012年9月至2013年12月期间共16个月的租金和物业管理费损失给陈育新。
2015年4月7日，双方当事人的代理人及林某某前来原审法院执行局对修复问题进行协商，三方同意由珠江公司派员在2015年4月11日至30日期间通过对某乙房进行维修而解决有关纠纷。珠江公司后于2015年5月11日开始派员进入某乙房进行维修，并于同月17日完成施工。但珠江公司完工后没有将修复情况书面告知陈育新。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。陈育新与珠江公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，并且合同内容没有违反法律相关规定，是合法有效的合同，依法应予以保护。综合双方当事人的举证及庭审陈述，本案争议的焦点为：陈育新损失计算的截止日期应如何确定的问题，即珠江公司是否已经完成修复义务、何时完成以及陈育新何时可以合理使用房屋的问题。
首先，珠江公司是否已经完成修复义务的问题。对于陈育新房屋天花的渗漏水情况，生效的（2014）江蓬法民一初字第81号民事判决确认珠江公司已经对陈育新的房屋进行了维修，但未完成上述某乙房沉箱积水的修复，由此，珠江公司在本案中应履行的修复义务仅为对上述某乙房沉箱积水的修复。陈育新虽认为上述某房未完全修复，但没有提交相关的证据予以证明，故原审法院不予确认。珠江公司主张其已于2015年5月17日通过对上述某乙房的施工而完成了修复义务，珠江公司对此提供了林某某签名的小区工程维修单予以证明，林某某在原审法院于2015年12月4日对其进行询问时亦确认珠江公司所陈述的情况，陈育新未能提供证据证明其房屋仍存在渗漏水的情况，故原审法院依法确认珠江公司已于2015年5月17日全部完成了修复工程的事实。
其次，是否应当以珠江公司完成修复工程的时间即是否应当以2015年5月17日计算陈育新所遭受损失的截止日期的问题。经过上述1194号、上述81号两宗案件的审理，陈育新所遭受的损失为其因房屋渗、漏水问题未能修复而需要在外租赁房屋居住使用而遭受租金和物业管理费用等费用的支出损失。其所遭受损失的截止日期应当以珠江公司履行完毕涉案的修复义务、陈育新能够使用房屋的时间来计算。由此，对于陈育新损失的认定，除珠江公司完成修复义务的时间外，还存在陈育新何时能合理使用房屋的情况。珠江公司虽在2015年5月17日履行完毕修复义务，但由于陈育新在此前一直没有使用该房屋，由此存在陈育新不可能随时清楚珠江公司是否已经施工、是否完成修复工作的情况。珠江公司对此应当履行告知的义务以避免陈育新损失的继续产生。另，由于此前珠江公司完成对陈育新房屋的维修后，通过书面告知的形式使陈育新知悉相关维修工作的情况，由此可能导致陈育新遵循该先例等待珠江公司书面通知其上述某乙房沉箱积水修复情况。珠江公司虽抗辩称其已通知了陈育新有关某乙房沉箱积水的修复情况，但珠江公司没有提供证据予以证明，故原审法院确认陈育新所陈述的其于2015年9月22日因物业管理公司要求其支付管理费时才获悉某乙房沉箱积水已维修完成的情况。此外，如陈育新知悉珠江公司已履行完毕相关修复义务、房屋已经可以使用的情况，一般情况下应当会对房屋进行使用从而无需再租赁他人的房屋、额外支出租金。因此，结合陈育新提交的其缴交租金、物业管理费用的证据，原审法院确认陈育新于2015年9月22日方知悉珠江公司已履行完毕修复义务的情况，陈育新的租金、物业管理费及水电公共分摊费用支出损失应当计算至该月止。综上，珠江公司应当赔偿陈育新的租金、物业管理费损失应当从2014年1月计算至2015年9月止，其中租金为46200元（2200元／月×21月）、物业管理费及水电公共分摊费用为8183.75元，合计54383.75元。陈育新的请求合法有理，原审法院依法予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年12月21日作出（2015）江蓬法民一初字第397号民事判决：
珠江公司应在本判决生效之日起十日内赔偿自2014年1月起至2015年9月止的租金、物业管理费用及水电公共分摊费用损失合共54383.75元（其中租金损失为46200元、物业管理费用及水电公共分摊费用损失为8183.75元）给陈育新。
如果未按本判决指定的期间履行支付义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1160元，减半收取580元，由珠江公司负担。
当事人二审的意见
珠江公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院判令：1、撤销原审判决，改判珠江公司向陈育新支付赔偿款44125.29元（不服金额为：54383.75元－44125.29元=10258.46元）。2、陈育新承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由是：2014至2015年期间，双方当事人不断与案外人林某某积极协商解决涉案房屋的维修方案。2015年4月7日，双方当事人及林某某在原审法院协商确定通过上述某乙房对涉案房屋的渗水问题进行维修的施工方案。因此，陈育新是知道涉案房屋会在当年5月份完成修复工程的。而陈育新在明知工期和方案的情况下，声称直至2015年9月才得知维修完毕并前来验收，不合常理。当年5月11日，珠江公司派员进场维修，并于同于17日完工，为尽快通知陈育新，珠江公司的工作人员以电话方式告知陈育新维修已经完成并可随时前来验收。事实上，陈育新也在收到通知后不久前来验收并没有提出任何异议，因此珠江公司也就没有再向陈育新补发书面通知。陈育新因自身原因迟迟没有解除与案外人李社培的房屋租赁协议，致使损失扩大，根据我国《合同法》第一百一十九条的规定，陈育新没有履行减损义务，应当自行承担2015年5月之后的损失责任。
珠江公司在二审调查期间补充认为：一、原审判决已经认可涉案房屋在2015年5月17日完成了维修工程。二、原审判决已经确认双方当事人与林某某商定在2015年4月11日至30日期间进行维修，陈育新是知道维修时间的。三、珠江公司所提供的电话清单可以证明珠江公司已多次电话联系陈育新，期间肯定通知了陈育新维修工程完毕需要验收的事宜，陈育新不可能到当年9月才得知完工事实。
珠江公司在二审阶段为其陈述提供了如下证据：1、中国电信语音清单2份，所涉号码分别为a和b，以证明2015年8月期间上述两个电话号码拨打陈育新号码为c的电话的事实。2、电信客户账单1份，以证明前述固定电话属于涉案小区的物业服务公司的事实。3、《紧急联络记录表》1份，以证明陈育新的联系电话为c。前述证据还共同证明珠江公司在完工之后电话通知陈育新验收。
对于珠江公司提供的前述证据，陈育新认为：双方当事人确实曾经通话，但是，对于证据所要证明的内容存在异议。实际上，双方通话主要是对维修事宜进行沟通协商，珠江公司无法按照原来的协议进行维修，而要求陈育新准予延期。通话内容并非通知陈育新验收，珠江公司也没有证据证明其已通知陈育新验收。维修的最后完成时间为2015年12月22日。
经审查，珠江公司提供的前述证据属于二审新的证据，本院将综合本案其他证据进行综合认定。
陈育新答辩称：坚持原审意见。而陈育新提供的证据也可以证明珠江公司实际完工时间是2015年12月22日。请求法院驳回上诉，维持原判。
陈育新在二审阶段为其陈述提供了如下证据：1、录音光盘附书面摘录1份。2、陈育新与涉案小区的物业服务公司的语音清单1份。前述证据共同证明涉案房屋在2015年12月22日仍然进行维修。
对于陈育新提供的前述证据，珠江公司认为：对于通话录音的真实性与合法性予以认可，但对关联性有异议。涉案房屋的漏水问题在2015年5月17日已经维修完成。上述某乙房业主签字的工程维修单可予证明。林某某在原审出庭确认房屋已经完成漏水修复工作。陈育新提供的语音001显示陈育新所述的未修复问题只是墙面未完全修复的问题，语音009中已进一步确认是油漆没有完成修复，且全部语音通话均未再提及房屋漏水问题，这说明陈育新是承认房屋漏水问题经已处理完毕，只是存在墙面未完全修复等小瑕疵，但这些瑕疵并不影响陈育新正常使用涉案房屋。珠江公司已经积极履行保修责任，并很快将墙面修复完毕。事实上，珠江公司对涉案房屋进行维修时，曾多次联系陈育新要求一同前往，但陈育新一直以事务繁忙为由拒绝。而涉案房屋在2008年12月31日已经交付使用，门匙亦由陈育新掌控。因此，珠江公司在上述某乙房修补完成之后，没有办法进入某房进行抹灰。之后中建公司多次电话联系陈育新开门让工程队进入房屋涂刷墙壁，陈育新也是一直以没有时间为由予以拒绝。这就是涉案房屋直至年底才完成墙壁刷漆的真正原因。而2015年5月17日之后，涉案房屋已经完全具备居住使用条件，陈育新所称房屋墙壁色差只是小瑕疵，并不影响居住，并且问题迟迟无法解决也是因为陈育新不予配合而导致。综上，陈育新提供的证据恰好证明涉案房屋已经不存在漏水问题，且结合珠江公司的举证，可以证明珠江公司已经完成修复且告知陈育新的事实。因此，恳请法院依法改判。
经审查，陈育新提供的前述证据属于二审新的证据，本院将综合本案其他证据进行综合认定。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，鉴于陈育新对原审判决没有上诉提出异议，而珠江公司对原审判令其承担陈育新在2014年1月至2015年5月期间发生的损失亦无异议，故本案二审争议焦点为：涉案房屋的整体修复工程在2015年5月17日是否已经完成，珠江公司应否赔偿该日期之后陈育新的实际损失问题。
关于涉案房屋的整体修复工程在2015年5月17日是否已经完成的问题。本院认为，从当事人的诉辩陈述可以看出，双方对于整体修复工程何时完工发生争议主要是因为双方对于修复工程的完工标准无法达成共识，故本案需先分析修复工程完工标准，进而才能对完工时间予以准确认定。根据原审查明的既往诉讼和维修事实可见，珠江公司对涉案房屋的渗漏问题先后采取过直接重新粉刷和进入上述某乙房施工的方法进行维修，因此，涉案的整体修复工程应不仅止于堵截渗漏源头，还应包含修复渗漏表面的内容。但是，珠江公司的粉刷修复早于2013年12月26日已经着手进行，而进入上述某乙房施工则发生在将近一年半之后，在此期间，涉案房屋客观上可能继续渗漏，故是否需要重新粉刷或实施其他修补工程的问题还须双方当事人根据实际情况再予确认。现据珠江公司的举证和诉讼陈述，珠江公司在2015年5月17日之后仍然对涉案房屋陆续进行粉刷修复等工作，有关工程直至陈育新起诉之时仍未完成。因此，本案不应将2015年5月17日认定为整体修复的完工日期。此外，按照珠江公司与陈育新及林某某的履行事实可知，珠江公司对于自认为已经完工的工程，通常系通过寄送告知函件或要求业主在工程维修单上签收的方式予以确认。现珠江公司在本案中并未采取前述方式宣告工程完工，则其行为也从侧面印证整体修复工程在2015年5月17日尚未完成的事实。原审判决忽略施工的先后顺序和时间间隔，将上述某乙房修复工作完工作为认定整体修复工作完成的标准，处理欠妥，本院予以纠正。
根据双方当事人的诉讼陈述及有关举证分析，涉案房屋的渗漏修复在2015年12月方为整体完工，故陈育新在本案中的实际损失本应计至12月为止。现陈育新只起诉要求珠江公司赔偿2014年1月至2015年9月的实际损失，此乃当事人对民事权利的合法处分，本院依法予以确认。据此，珠江公司应当赔偿陈育新在2015年5月至9月期间的实际损失。至于珠江公司所提相反主张，承上所述，因为珠江公司在上述日期尚未完工，故其主张陈育新明知或应知修复工程已经完成已缺失事实基础，进而认为陈育新应自行承担该日期之后的损失也不符合法律规定，故本院均不予支持。
综上所述，原审判决认定事实属实，处理结果正确，本院予以维持；珠江公司的上诉缺乏理据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57元，由江门珠江投资有限公司负担。江门珠江投资有限公司已经预缴1160元，多收部分由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 李雁羽
代理审判员 林瑞环
二〇一六年六月十五日
书 记 员 刘现流