浙江省龙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢龙执异初字第3号
原告余真，居民。
原告郑小凤，农民。
两原告的委托代理人（特别授权代理）严建荣、陈雅琴。
被告林皓，农民。
被告潘湘元，农民。
被告叶亚军，农民。
被告叶亚华，农民。
原告余真、郑小凤为与被告林皓、潘湘元、叶亚军、叶亚华案外人执行异议之诉纠纷一案，于2014年7月1日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告余真及两原告的委托代理人严建荣到庭参加诉讼，被告林皓、潘湘元、叶亚军、叶亚华经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余真、郑小凤诉称，2014年1月3日，两原告与被告潘湘元、叶亚军签订房屋买卖合同，当日全额付清购房款，并完成税款缴付手续，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，可视为已记载于不动产登记薄，买卖关系已成立。因被告潘湘元、叶亚军的委托代理人徐某与被告潘湘元、叶亚军之间利息问题未谈妥，虽经多次催促，但一直未配合两原告过户，直至该房产被查封，两原告无过错。两原告已实际占有该房产，并收取了相应租金。为此，两原告提出执行异议，被本院裁定驳回，遂向本院提起案外人执行异议之诉，请求依法确认坐落于龙游县龙洲街道大众路28号锦绣龙城2××6号房产（产权证号：龙房权证龙游镇字第××号）属两原告所有；终止并解除对上述房产的执行和查封。庭审中，两原告变更诉讼请求，只要求终止并解除对龙游县龙洲街道大众路28号锦绣龙城2××6号房产（产权证号：龙房权证龙游镇字第××号）的执行和查封。
两原告为证明其主张向本院提供如下证据：
1、两原告身份证复印件各一份，结婚证复印件一份，以证明两原告身份信息和系夫妻关系的事实；
2、本院（2013）衢龙商初字第613号民事判决书一份，以证明被告林皓与被告潘湘元、叶亚军、叶亚华间存在债权债务关系。
3、本院（2013）衢龙执民字第1734号执行裁定书一份，以证明2014年1月22日本院查封诉争房产的事实。
4、本院（2014）衢龙执异字第8号执行裁定书一份，以证明两原告执行异议被本院驳回的事实。
5、龙房权证龙游镇字第××号房产证一份，以证明被查封房产产权登记的事实。
6、龙游国用（2006）第101-1501号土地证一份，以证明被查封房产土地登记的事实。
7、委托公证书一份，以证明被告潘湘元、叶亚军委托徐某办理房屋交易、过户等手续的事实。
8、原告余真与被告潘湘元、叶亚军在2014年1月3日签订的《房屋买卖合同》和《龙游景晖房地产经纪服务部房屋买卖合同》各一份，以证明价款为110000元的房屋买卖合同是为少交税款而签订的和本案诉争房产的真实交易价格为200000元的事实。
9、收条一份，以证明原告余真已付清购房款200000元的事实。
10、王某银行卡客户交易查询单一份，以证明购房款200000元是从公司员工王某账户取出支付的事实。
11、浙江龙游锦绣龙城商业管理有限公司出具的情况说明一份及原告余真银行卡客户交易查询单二份，以证明原告余真已实际占有该房产并收取租金的事实。
12、契证、销售不动产统一发票及税收缴款书各一份，以证明原告余真已交纳税款的事实。
同时申请证人王某、肖某、徐某出庭作证。证人王某当庭陈述，其系原告余真开办公司的员工，分管财务，购房款200000元系交易前几天从其建行卡上取出，合同签订当日下午由其送过去的；证人肖某当庭陈述，2014年1月3日下午3时左右，在其开办的中介所签订两份购房合同，在场人有原告余真、被告潘湘元、徐某和本人，实际交易价格为200000元，王某拿来200000元现金，钱放在桌子上，徐某拿走的，收条是被告潘湘元签名、捺印，原告余真和本人多次催促徐某办理过户手续，但徐某因利息问题拖着没有签字。证人徐某当庭陈述，2014年1月3日下午，在肖某的中介所签订购房合同，在场人有原告余真、肖某、被告潘湘元和本人，购房价款为200000元，现金支付，款是王某拿来的，收条是被告潘湘元本人签名，20万元购房款是本人收取的，因为被告潘湘元未付清欠本人的债务利息，所以没有去协助办理过户，无原告余真方面的原因，原告余真催过本人10多次。
被告林皓、潘湘元、叶亚军、叶亚华未书面答辩，也未在指定的举证期限内向本院提供证据。
为查清案件事实，本院依职权调取以下证据材料：
13、本院（2014）衢龙执异字第8号执行案件听证笔录一份。
14、本院（2013）衢龙执民字第1734号执行案件立案审查、流程管理信息表一份。
15、本院（2013）衢龙执民字第1734号执行裁定书一份。
经庭审质证，两原告对证人王某、肖某、徐某当庭陈述的证言和本院依职权调取的证据13、14、15无异议，被告林皓、潘湘元、叶亚军、叶亚华未到庭参加诉讼，视为放弃对两原告所举证据、证人证言和本院依职权调取的证据进行当庭质证的权利。经审核，两原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12来源合法，内容客观，与本案有关联，本院予以认定。两原告提供的证据8、9、10，结合证人王某、肖某、徐某关于购房合同签订、价款支付和未办理过户原因等方面的陈述内容，可以认定：2014年1月3日下午，徐某代被告潘湘元、叶亚军与原告余真在龙游景晖房地产经纪服务部签订《龙游景晖房地产经纪服务部房屋买卖合同》，原告余真现金支付购房款200000元；为避税于当日又签订价款为110000元的《房屋买卖合同》一份；原告余真多次催促徐某办理过户手续，但徐某以被告潘湘元未付清其债务利息为由拒绝协助办理过户手续。
根据以上认定的证据、证人证言和本院依职权调取的证据，结合原告庭审陈述，本院认定的案件事实如下：
2013年10月16日，本院作出（2013）衢龙商初字第613号民事判决。判决生效后，被告林皓向本院申请强制执行，本院于2013年12月4日立案，执行案号为（2013）衢龙执民字第1734号，申请执行标的金额50000元及利息、律师代理费3000元、诉讼费641元，被告潘湘元、叶亚军、叶亚华为被执行人。
被告潘湘元、叶亚军系夫妻关系。坐落于龙游县龙洲街道大众路28号锦绣龙城2××6号房产，登记的房屋所有权人和土地使用权人均为被告叶亚军。2013年4月22日，被告潘湘元、叶亚军出具委托书，并经龙游县公证处公证【（2013）浙龙证民字第273号公证书】。委托书载明：坐落于龙游县龙洲街道大众路28号锦绣龙城2××6号房产（产权证号：龙房权证龙游镇字第××号，龙游国用（2006）第101-1501号）是委托人共同所有的房产；委托徐某办理本房产出售并签订《房屋买卖合同》及过户签字等手续；委托徐某办理本房产出售后有关房款代收和办理水、电表过户手续；代理期限自本委托书签字之日起至上述事项办结之日止。2014年1月3日下午，徐某代被告潘湘元、叶亚军与原告余真在龙游景晖房地产经纪服务部签订《龙游景晖房地产经纪服务部房屋买卖合同》，合同约定：一、出让房产坐落龙洲街道锦绣龙城，建筑面积11.49平方米，产权证号码3-03×××9，土地证号码（2006）101-15**；二、出让房产议定售价为人民币200000元；三、付款方式：乙方（原告余真）以现金方式，2014年1月3日付清房款；四、房屋交付时间：房款付清后；五、其他约定事项：房屋交付后租金由买受方收取。当日，原告余真现金支付购房款200000元。为避税于当日又签订价款为110000元的《房屋买卖合同》一份，原告余真以此申报开具售房款为110000元的销售不动产统一发票，交纳税额5585.77元，并领取了契证。此后，原告余真多次催促徐某办理过户手续，但徐某以被告潘湘元未付清其债务利息为由拒绝协助办理过户手续。2014年1月7日、7月8日，浙江龙游锦绣龙城商业管理有限公司分别支付原告余真（卡号：62×××27）该房产租金3528元、4023元。
2014年1月22日，本院依法查封了上述房产。2014年6月3日，两原告向本院提出书面执行异议，经审理，本院于2014年6月16日作出（2014）衢龙执异字第8号执行裁定书，驳回了两原告的异议。两原告不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。徐某经被告潘湘元、叶亚军授权，以被告潘湘元、叶亚军的名义与原告余真签订交易价款为200000元的《龙游景晖房地产经纪服务部房屋买卖合同》，该合同系买卖双方当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律的禁止性规定，应认定为有效合同。原告余真作为买受人，在法院查封之前已全额支付了购房款200000元，并办理了缴税手续，领取了契证。浙江龙游锦绣龙城商业管理有限公司分别在2014年1月7日、7月8日两次支付原告余真租金，应视为两原告在法院查封之前对诉争房产已实际占有。原告余真为办理过户手续多次催促徐某，被告也未举证证明诉争房产未过户系两原告的过错所致。综上，两原告基于其与被告潘湘元、叶亚军签订的买卖合同而享有的债权属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的特殊保护债权，依法不得对两原告购买的诉争房产进行查封。两原告要求停止执行本案诉争的房产，理由正当，本院予以支持。两原告要求解除对本案诉争房产查封的诉讼请求，应由人民法院的执行机构处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、停止对坐落于龙游县龙洲街道大众路28号锦绣龙城2××6号房产（产权证号：龙房权证龙游镇字第××号）的执行。
二、驳回原告余真、郑小凤的其他诉讼请求。
案件受理费1141元，由被告潘湘元、叶亚军负担，于本判决生效后三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费1141元，款缴至衢州市财政局非税收入待清算专户，开户银行：衢州建行，帐号：10133068350031331000120001。逾期不交的按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 胡金伟
审 判 员 徐瑞良
人民陪审员 饶樟松
二〇一四年十月十三日
书 记 员 周煜恒