吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终228号上诉人（原审原告）：牟妮娜，住长春市二道区。被上诉人（原审被告）：吉林省大唐房地产开发有限公司，住所地长春经济技术开发区洋浦大街3877号。法定代表人：陈新兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张会远，该公司经理。委托诉讼代理人：田大原，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人牟妮娜因与被上诉人吉林省大唐房地产开发有限公司（以下简称大唐地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2017）吉0191民初2467号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人牟妮娜，被上诉人大唐地产的委托诉讼代理人张会远、田大原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牟妮娜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，案件诉讼费用由大唐地产承担。事实和理由：我国现行申报制度，既申报才验收，不申报不验收，一审法院认定大唐地产于2014年1月3日竣工并交付房屋，按照合同第八条的约定，说明大唐地产已将取得《规划竣工核实通知书》许可的房屋交予业主使用，可一审法院既认定大唐地产竣工，又支持大唐地产于2015年9月18日提交规划竣工核实申请合理合法，且历时424天是政府原因造成，无法律依据。牟妮娜认为造成逾期办理产权登记的原因是大唐地产对于申报规划竣工核实通知书许可的延后和材料不全，是造成规划局不予受理的原因，大唐地产始终没有出示《建设工程竣工规划核实整改通知书》和《不予受理决定书》。大唐地产于2016年9月1日提出《建设工程定位验线合格通知书》申请，也是造成违约的主因，不是政府原因造成。一审法院认定事实的证据：《规划竣工核实申请》、《关于大唐东方盛世小区项目的情况说明》，只是大唐地产单方提出，无政府回件，无法证实真实性和合理性。从《建设工程档案意见书》可以看出，政府对建设工程的特殊情况处理是只要建设单位给予合理的解释与说明是可以通过验收的，大唐地产的不作为是造成逾期的主因。大唐地产辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。牟妮娜向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付2015年12月4日至2017年7月12日期间的违约金25824.43元；2.诉讼费由被告全部承担。一审法院认定事实：被告大唐房地产系大唐·东方盛世小区的开发商。2012年9月28日，原告牟妮娜与被告大唐房地产签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大唐·东方盛世小区1幢1单元303号房，建筑面积83.49平方米，总价款440690元等。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后700日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因未能办理产权登记备案手续，出卖人按照总房款的万分之一每日向买受人支付违约金，如因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任。合同签订后，被告于2014年1月3日将合同项下房屋交付给原告。2017年2月23日，被告将全部已建成楼房的产权登记备案资料交至产权登记机关，产权登记机关于当日签发了业务受理单。另查明：2012年初，被告通过有偿出让方式取得位于本市经开区合肥路与嘉兴街交汇处总面积35526平方米土地用于大唐·东方盛世住宅小区项目开发。按照经开区规划部门的设计，该地块东部与彩虹风景天成园小区相邻，南部与彩虹风景吉顺园小区相邻，且各地块之间均有规划绿地相隔。2012年6月，被告取得《建设工程规划许可证》，2012年7月项目正式开工建设。被告按照土地出让方提供的地理数据施工过程中，发现其项目地面平面与相邻其它两个已建成小区地面之间，存在8米左右的高度差，导致经常发生塌方，小区规划范围内的道路、车位不能正常建设。被告遂向经开区规划部门反映情况，要求解决问题。经开区规划部门协调吉顺园小区的开发商长春市吉顺房地产开发有限公司、天成园小区的开发商长春市恒鼎房地产开发公司分别在被告地块的南侧及东侧修建护坡。后因两房地产开发商以己方开发项目已结束、不具有施工能力为由拒绝进行护坡施工，故原告自行出资在毗邻的规划绿地上修建了护坡。2014年，大唐·东方盛世小区工程竣工。2015年9月18日，被告向经开区规划部门申请规划竣工验收。验收过程中，规划部门的工作人员发现小区东侧和南侧与规划总平面图不一致，包括停车位、变电箱、绿化、道路、护坡等超出审批用地的地界，故要求被告对此问题进行解释与说明，并暂停验收。其后，被告多次将规划变更的情况进行了说明。规划部门经调查核实，最终于2016年11月24日通过了规划验收。一审法院认为，原告牟妮娜与被告大唐房地产签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此为有效合同，合同条款对双方具有法律拘束力。按照合同第十五条规定，出卖人应在商品房交付的后的700日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，逾期则应承担违约责任。同时，如逾期发生原因在于行政机关审批迟延，则属被告免责事由，被告的违约责任得以免除。被告取得本项目建设用地时，出让方对于该地块与相邻的其他建设用地存在地势高差的事实，并未作出特别说明及安排。由于高差问题已对工程施工及土地利用构成实质性影响，故被告为保证施工安全以及施工进度的正常进行，在征求规划主管部门意见后，在规划绿地处修建了护坡。虽然该护坡的修建导致被告项目工程的实际建设范围超出了原规划红线，但无论是从该项工程建设最终通过了规划验收的事实出发，还是从尊重现实、保护开发单位合法权益的原则考虑，被告的这一超规划范围施工的行为均应视为合理之举；而规划部门在验收过程中，对于规划变更的复杂情况进行调查、核实、研究并通过验收，其行为本身亦无任何不当之处。被告向规划部门提交验收申请的时间为2015年9月18日，最终通过验收的时间为2016年11月24日，整个验收过程历时434天，超出规定的正常验收期限（10天）达424天。此项验收迟延，系规划部门应对意外事件而作出的正常、合理反应，客观上造成本案商品房买卖合同第十五条约定的责任免除条件成就，故被告大唐房地产对该424天迟延时间无需承担违约责任。被告大唐房地产向原告交付房屋的时间为2014年1月3日，距产权登记部门收到其提交的全部办理权属登记所需资料并出具受理单之日（2017年2月23日），共历时1147天，在扣除700天约定的办理时间，以及424天被告不承担责任的逾期时间，被告实际履行提交办证资料合同义务时，已逾期达23天。按照合同约定的违约金计算标准，被告应向原告支付违约金440690元×0.01%/天×23天=1014元。原告关于被告支付逾期提交办理权属登记资料违约金的诉讼主张，具有事实及法律依据，本院予以支持，但其诉请金额有误，本院据实予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告吉林省大唐房地产开发有限公司于判决生效后三日内，向原告牟妮娜支付违约金1014元。如未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费446元（原告牟妮娜已垫付），由被告吉林省大唐房地产开发有限公司负担50元，由原告牟妮娜负担396元。本院二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为：大唐地产从安全角度考虑施工了其项目以外的护坡工程，并在合理范围内对于小区道路、绿化、车位等进行了修建,该项目最终通过了规划验收，故应当认定规划部门对于大唐地产修建护坡及道路、绿化、车位等的行为认可。大唐地产在合同约定的期间内提交验收申请,因从小区整体安全及居民实际利益角度出发修建的护坡工程导致规划变更，造成的验收期限延长，不宜认定属开发商原因造成的违约。牟妮娜虽主张造成逾期办理产权登记的原因是大唐地产申报规划竣工核实通知书许可的延后和材料不全，但大唐公司系在合同约定的期间内进行申报，无论牟妮娜还是一审法院调取的规划部门工作人员的笔录均未能证实大唐地产存在材料不全的情况，故牟妮娜上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费421元，由上诉人牟妮娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一八年五月三日书 记 员  陈 钢