上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2489号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海旸灿工贸有限公司。
法定代表人朱祥。
委托代理人李明，上海源法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海方园塑料包装厂。
法定代表人倪玲芬。
委托代理人周艺杰。
委托代理人周建宏。
上诉人上海旸灿工贸有限公司（以下简称旸灿公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月14日，上海方园塑料包装厂（以下简称方园厂）、旸灿公司签订一份《房屋及场地租赁合同》，约定方园厂将位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号南面车间的彩钢棚（面积为233平方米）出租给旸灿公司使用，租赁期限为3年，自2011年7月1日至2014年6月30日。年租金为人民币47，000元（以下币种均为人民币）（包括场地每年5，000元），租金按季度支付，先付后用，旸灿公司应于每年3月底、6月底、9月底、12月底分四期支付。另外支付保证金1万元。水电、燃气、通讯等费用均由旸灿公司承担。水电费每月按实结算，逾期按5%收取滞纳金。旸灿公司未按约履行合同义务的，应支付违约金2，000元。2013年8月20日，双方又签订一份《厂房租赁合同》，约定方园厂将位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号南面车间（面积257平方米）出租给旸灿公司使用，租赁期限自2013年9月1日至2014年6月30日。年租金为47，000元，租金按季度支付，先付后用，旸灿公司应于每年3月底、6月底、9月底、12月底分四期支付。水电、燃气、通讯等费用均由旸灿公司承担。水电费每月按实结算，逾期按5%收取滞纳金。旸灿公司未按约履行合同义务的，应支付总额5%的违约金。2014年4月30日，旸灿公司法定代表人朱祥签署一份欠款证明，确认拖欠方园厂租金、电费等费用29，219元。2014年7月15日，方园厂向旸灿公司发出一份通知函，载明方园厂已于2014年5月份通知旸灿公司搬离，故再次通知旸灿公司在2014年9月底前全部搬离，2014年10月1日起停止供电，并要求旸灿公司支付租金、电费等费用。旸灿公司接到该函件后至今仍未搬离。
因方园厂认为旸灿公司未依约支付租金、电费等费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故诉至法院请求判令：一、旸灿公司支付至2014年6月30日拖欠的租金9，094元；二、旸灿公司支付至2014年6月30日的电费31，527元及滞纳金1576.40元；三、旸灿公司支付逾期付款违约金4，000元；四、旸灿公司立即搬离承租的场地；五、旸灿公司支付实际使用费（按年租金94，000元的标准，自2014年7月1日起计算至实际搬离之日）和水电费（按实结算）。原审庭审中，方园厂将第二项诉讼请求变更为要求旸灿公司支付至2014年4月30日的电费20，125元，将第五项诉讼请求变更为要求旸灿公司支付实际使用费（按年租金94，000元的标准，自2014年7月1日起计算至实际搬离之日）。
旸灿公司辩称，对拖欠方园厂至2014年6月30日的租金9，094元的事实予以确认；违约金过高，希望予以调整；水电费同意按实结算；房屋实际使用费同意按实结算；同意双方在结算相关款项的基础上于2014年9月底前搬离。
同时，旸灿公司提起反诉称，方园厂、旸灿公司分别于2011年6月14日、2013年8月签订了两份租赁合同。合同履行过程中，旸灿公司依约支付了租金、水电费等费用。但是，方园厂在收取电费后不向旸灿公司开具发票，也不退还电费税金。2013年8月份前，方园厂简单对房屋进行了装修，后交付旸灿公司使用。但方园厂未将建筑垃圾清理。后方园厂委托旸灿公司找人清理了垃圾，旸灿公司先行垫付了垃圾清理费。但方园厂至今未向旸灿公司支付该笔费用。另外，旸灿公司在使用房屋过程中，屋顶严重漏水，给旸灿公司的生产经营造成了严重影响，并给旸灿公司造成了重大经济损失。租赁期间，旸灿公司多次找方园厂维修，但方园厂却置之不理。现反诉要求：一、方园厂退还旸灿公司电费税金25，182元；二、方园厂支付垃圾清理费6，300元；三、方园厂赔偿房屋漏水损失4万元。
方园厂针对反诉辩称，不同意旸灿公司的反诉请求。旸灿公司的所有反诉请求均没有相关证据予以证明，且旸灿公司在租赁期间就上述费用从未向方园厂主张，要求驳回旸灿公司的反诉请求。
原审法院庭审中，方园厂、旸灿公司均确认至2014年4月30日，旸灿公司拖欠方园厂电费20，125元。方园厂同时表示，现只向旸灿公司主张至2014年4月30日的电费20，125元，自2014年5月1日至旸灿公司实际搬离之日的电费暂不主张，待旸灿公司实际搬离之日时与旸灿公司按实结算，同意旸灿公司于2014年9月底前搬离，旸灿公司对此均表示同意。另外，方园厂表示，方园厂出租给旸灿公司的彩钢棚未取得产权证，出租给旸灿公司的南面车间是否有产证并不清楚。
2014年9月10日，旸灿公司向方园厂支付了至2014年6月30日的租金9，094元以及至2014年4月30日的电费20，125元，方园厂据此向法院撤回了第一、二项诉讼请求。
原审法院经审理后认为，方园厂、旸灿公司间的房屋租赁合同关系成立。庭审中，方园厂确认出租给旸灿公司的彩钢棚未取得产权证，故双方签订的《房屋及场地租赁合同》属无效合同。而方园厂出租给旸灿公司的南面车间，由于方园厂未提供证据证明该房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方签订的《厂房租赁合同》亦属无效合同。由于合同无效，故方园厂要求旸灿公司支付违约金4，000元的诉讼请求，法院不予支持。合同无效后，旸灿公司理应搬离承租的房屋及场地，将该房屋及场地返还予方园厂并支付至实际搬离之日的房屋使用费（双方约定的使用期限也已到期）。庭审中，由于方园厂表示同意旸灿公司于2014年9月30日前搬离，法院对此予以确认。关于滞纳金，由于该滞纳金针对的对象为电费，根据双方的约定，旸灿公司逾期不支付电费的应承担5%的滞纳金，该约定不因租赁合同无效而无效，故旸灿公司应向方园厂支付滞纳金1，006.25元。关于反诉部分，旸灿公司并未提交任何证据证明有电费税金、垃圾清理费及房屋漏水损失的存在，故法院对此均不予支持。
原审法院据此作出判决：一、旸灿公司应于2014年9月30日前携其财产搬离位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号的南面车间及彩钢棚（包括场地），将上述房屋及场地返还予方园厂；二、旸灿工贸公司应于判决生效之日起十日内支付方园厂房屋及场地实际使用费（按每天人民币257.53元为标准，自2014年7月1日计算至实际搬离之日）；三、旸灿公司应于判决生效之日起十日内支付方园厂电费滞纳金人民币1，006.25元；四、方园厂的其余本诉请求，不予支持；五、驳回旸灿工贸公司的反诉请求。
原审法院判决后，上诉人旸灿公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人并未取得出租给上诉人房屋及场地的相关证照，因此非两份租赁合同中房屋及场地的合法权利人，因此，被上诉人无权收回房屋及场地，也无权向上诉人收取房屋及场地的使用费。青冈村委会作为本案中房屋及场地的实际权利人，曾于2014年6月发出通知，表示因动迁，对所有租客从2014年7月1日起的租金予以免除。故上诉人属免租对象。即使要返还房屋及支付使用费，上诉人只同意支付给实际权利人。上诉人直接向青冈村委会支付水费，故在2014年7月1日后，与村委会发生事实租赁关系。被上诉人利用上诉人的设备、资产与动迁单位商讨补偿，故被上诉人要上诉人迁出，应当先行按照二次资产评估书中的补偿范围及标准向上诉人支付补偿款。关于电费税金，因上诉人使用的电表户名系被上诉人，故上诉人处无电费发票。但上诉人缴纳的是含税价，应当享有抵税的权利。被上诉人用上诉人支付电费的电费发票来自己抵税，则抵扣掉的税金应退还上诉人。综上，请求撤销原判第一、二、五项，驳回被上诉人要求上诉人搬离及支付房屋使用费的诉请，并支持上诉人要求被上诉人退还电费税金25182元的反诉请求。
被上诉人方园厂辩称：不同意上诉人的上诉请求。根据合同相对性原则，上诉人应将房屋及场地返还给被上诉人，也应按租赁合同约定的金额向被上诉人支付房屋使用费。有无相关证照并未影响到上诉人使用房屋及场地。关于税金问题，既无约定也无法律规定。上诉人向青冈村委会缴纳水费并不能直接表明其与村委会存在租赁关系。综上，请求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于双方当事人签订的《房屋及场地租赁合同》、《厂房租赁合同》为无效合同，原审法院对此已作详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。合同无效后，上诉人理应搬离承租的房屋及场地，将该房屋及场地返还给被上诉人，并应支付相应的使用费。仅凭青冈村民委员会出具的上诉人缴纳水费收据，不能证明上诉人与青冈村民委员会之间存在租赁关系。上诉人主张要向场地实际权利人返还房屋及支付使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人先行支付动迁补偿款再搬离，亦无法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出退还税金的主张，因其未提交任何证据证明，故对上诉人该主张，本院难以采纳。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，389元，由上诉人上海旸灿工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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