上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1937号
上诉人（原审原告）李勤。
被上诉人（原审被告）上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司。
上诉人李勤因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2003年9月20日，李勤与上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司（以下简称金山公司）签订了营业房联建协议书一份，约定双方联建金山国际贸易城，联建房属国有商业土地，产权分割到户，土地使用权限为40年；联建房工程费根据初步预算造价为建筑面积每平方米人民币（以下币种相同）600元左右，增减工程费按实际造价计算（以工程各项相关合同及工程决算书为准）；李勤选定上海金山国际贸易城＊＊路B10幢第9间的地块联建营业房，每间联建房由一间商铺（底楼建筑面积45.6平方米）和一套商务房（二楼或三楼建筑面积91.2平方米）组成，共计建筑面积136.8平方米。双方签订《协议书》后，李勤即向金山公司交付联建房基础配套建设费，每间价格为15.8万元，另外大路边沿每间加2万元，总计人民币17.8万元。基础配套建设费包括：土地征用费、居民住房拆迁赔偿费、土地平整、联建房外围的排污、排水管道、水电设施、电信电视线路、道路绿化等，不包括联建房内的水、电、通讯、闭路电视等安装配套费用。金山公司于2003年12月底前做好土地平整并动工，于2005年3月底前竣工，如遇人力不可抗拒的自然灾害、战争和社会动乱等，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，其他非金山公司所能控制的因素，可延期竣工时间。如竣工时间延期，第二个月起按已收联建房款按银行同期利息计算利息。开工前一个月，金山公司必须通知李勤，李勤即向金山公司交付联建房实际面积的建筑工程总造价的50%，工程至二楼再交付40%，其余工程款10%在工程验收合格后3个月内付清。李勤如不按时交付建房工程费，金山公司有权向李勤收取每天0.5%的滞纳金，同时可采取终止协议、转售及其他相应措施。协议签订当日，李勤即支付金山公司基础配套费17.8万元，2007年5月16日李勤又支付金山公司工程款15万元。此后，李勤与金山公司双方多次交涉未果，李勤遂起诉至原审法院，请求判令：1、金山公司交付上海金山国际贸易城一期总平面图布置图标注的A53东第五间（现地址为金山大道3898弄＊＊＊号后门、1554号前门）的商铺及位于该商务楼上的商务房一套并将产权过户至李勤名下；2、金山公司支付自2008年11月20日起至其向李勤交付营业用房之日止的利息，以328，000元为基数，按同类同期银行贷款利率标准计算（暂计算至2015年2月19日，五年期以上的年利率为6.12%，金额为328，000元×6.12%×6.25个月=125，460元）。金山公司请求确认双方之间的协议无效，金山公司愿意承担无效协议的相应法律后果。
2006年11月22日，上海市金山区金山卫镇人民政府办公室在“关于国际贸易城部分投资户信访问题协处的会议纪要”中指出，金山公司前期与投资者签订的联建协议的每平方米600元工程造价只是初步估算价格，并且双方在协议中明确按实际造价计算。2004年12月经上海荣基造价公司测算，国际贸易城工程造价每平方米在1，450元，为此金山公司召开了由150多名投资者参加的建筑造价沟通会，与会投资户同意金山公司将工程造价调整为1，200元／平方米。会后，金山公司对所有投资户包括未参加会议的投资户给予了有关造价调整的书面通知。
2003年3月《上海金山国际贸易城详细规划》未经有关部门批准。2005年原金山区规划管理局以金规规（2005）164号文批准《金山国际贸易城修建性详细规划调整》。2008年9月，原金山区规划管理局批准《金山国际贸易城1号地块规划调整》。
原审法院在审理（2007）金民三（民）初字第663号吴＊＊诉金山公司等案件中查明以下事实：2002年12月23日，自然人俞＊飞、＊＊＊（即后来的金山公司法定代表人）与上海金山卫工业区企业发展有限公司签订《协议书》，约定俞＊飞在上海金山第二工业区设立“上海国际贸易城”（后由＊＊＊接替），规划投资4.8亿元人民币，注册资金1，000万元，项目计划2003年底开工建设，批租土地700亩，上海金山卫工业区企业发展有限公司以每亩9万元人民币的价格批租给投资人，其中包括土地出让金，并约定提供的土地为国有商业用地，使用权限40年（绿证），分割到户的费用由投资人承担。2003年1月29日，上海市金山区人民政府以金府发（2003）10号文作出《关于同意成立上海金山国际贸易城有限公司的批复》，同意由上海市金山卫城区市场发展有限公司等出资成立《上海金山国际贸易城有限公司》，同年2月26日经工商登记取得企业法人资格，同年6月3日改名为上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司。
2003年7月20日，上海市金山区人民政府发出《关于进一步加强建设用地管理的若干意见》，明确根据《中华人民共和国土地管理法》、国土资源部、监察部、《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》的规定，对于经营性土地使用权的出让必须采用招标、拍卖、挂牌方式，由此金山公司的土地使用权的取得方式发生根本变化，金山公司为此对占用的土地使用权参加了公开的招标、拍卖。2004年8月27日有关部门发布上海市国有土地使用权出让公告。同年12月1日，上海市金山区房屋土地管理局向金山公司发出《竞得通知书》，指出土地使用权竞得价格达1.46亿元，通知金山公司签订土地使用权出让合同。至此，金山公司的土地使用权价格由原来的每亩9万元增加为每亩72万元。2005年3月15日金山公司支付给上海市房屋土地资源管理局出让金4，380万元，同年3月30日金山公司取得建设用地规划许可证，同年5月20日取得建设用地批准书，同年5月25日金山公司缴纳契税438万元，同年11月18日取得建设工程规划许可证。2006年5月金山公司支付征地费1.022亿元及其他费用2万元，同年12月23日金山公司取得上海市金山区金山卫镇1街坊33／3丘4丘商业用地的初始登记，土地使用权证（即沪房金地金字第2006第14729、第14730上海市房地产权证）载明，金山公司取得的土地使用权的来源为出让、用途为商业、宗地面积为24，275、110，672、总面积也为24，275、110，672，在房屋状况栏内为空白。至此，金山公司在土地上交付的征地费、出让金、税金等合计1.504亿元。
原审诉讼中，李勤表示若李勤与金山公司间的协议书被认定无效，同意按无效合同的法律后果作出判决。
原审认为，关于法律性质问题，根据有关法律规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋的，应当认定为房屋买卖关系。涉案《协议书》，在形式上表现为联建关系，但根据协议约定，李勤仅有出资购买及监督等权利，其他事项基本上均由金山公司负责，故实质上为房屋预售关系。金山公司在无预售许可的情况下与李勤依据原规划图签订协议，此后规划调整，原协议约定的房屋被批准后的新的规划图调整取消后，工程款支付标准重新确定后，大部分业主与金山公司就进一步履行进行了重新磋商并达成了新的协议，而李勤与金山公司并未就新的标的物等达成新的协议，故应视为买卖的标的物不明确，其效力实际上未得到补正，应视为双方签订的联建协议规避法律“关于未取得商品房预售许可证明与买受人签订的商品房预售合同无效”的禁止性规定，故依法确认涉案协议无效。合同无效后，金山公司应当返还已收取李勤的配套费和工程款，并应当根据造成合同无效的过错由过错方承担相应的损失，双方均有过错的，各自承担损失。尽管金山公司因国家宏观调控即土地使用权的取得方式发生变化，无法预见土地使用权价格的上涨，但是金山公司作为房地产开发企业，在商品房尚未投资建造就已开始预售，属违规销售，对造成合同无效的后果应承担相应责任。李勤作为一名公民，有义务了解相关法律法规的规定，其明知房屋尚未建造，金山公司之销售行为存在违规，仍然与之签订合同，对造成合同无效的后果也应承担相应责任。关于损失的承担问题，原审法院在受理和判决的吴＊＊等诉金山公司涉联建房纠纷案件中，酌定由金山公司赔偿对方一定的损失，考虑到本案的实际情况，酌定由金山公司赔偿李勤损失金额142，670元，并酌情支持吴＊＊等诉金山公司案件判决后至李勤起诉时止所交付基础配套建设费的利息损失。
原审法院审理后，于2015年6月10日依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、确认李勤与上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司签订的协议书无效；二、上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司于判决生效后十日内返还李勤人民币328，000元；三、上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司于判决生效后十日内赔偿李勤损失人民币142，670元；四、上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司于判决生效后十日内赔偿李勤以人民币178，000元为基数，自2009年2月27日起至2015年3月20日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的损失；五、驳回李勤的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4，028元，由李勤与上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司各半负担。
原审法院判决后，上诉人李勤不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人所签联建协议有效。双方签订协议后，上诉人支付了相应工程款，2007年因规划调整双方重新确定了合同标的物和工程款，且上诉人已支付对价。即便被上诉人本无权出售房屋，但2008年12月8日被上诉人取得大产证，并具备交房条件，协议可继续履行。二、合同标的物可以确认。2007年双方重新对标的物及工程款进行约定，被上诉人的客户经理夏军在总平面布置图标注的重新确定的房屋在2008年新的规划图上可以找到对应房屋，不能仅因为房号变更就视为标的物不存在。请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人原审的诉讼请求。
被上诉人金山公司辩称：双方所签订的协议无效，上诉人主张交房没有法律依据。原审判决被上诉人应支付上诉人的款项数额并无不当。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，被上诉人在未取得预售许可的情况下与上诉人签订的营业房联建协议书，实为商品房预售合同，该协议因违反相关法律禁止性规定而无效。之后由于国家土地政策、规划调整等因素的影响，原协议中依据未经批准的规划图而约定的房屋在经批准后的新规划图中已无从体现，双方当事人又未就变更新标的物达成合意，故协议效力并未因被上诉人取得新标的物的预售许可证而得到补正，仍应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审法院适用与本案相关的吴＊＊等诉被上诉人联建房纠纷生效判决中的处理原则，判令被上诉人赔偿上诉人相应的损失，并无不当。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，056.90元，由上诉人李勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年九月十八日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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