上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初4020号
原告：上海涌贝建设安装工程有限公司，注册地上海市闵行区。
法定代表人：胡丽霞，总经理。
委托诉讼代理人：田志超，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托诉讼代理人：景慎琦，上海中夏旭波律师事务所律师。
被告：李传芹，女，1963年4月1日出生，汉族，户籍地安徽省。
委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。
原告上海涌贝建设安装工程有限公司(以下简称涌贝公司)与被告李传芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。后因案件复杂，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田志超、景慎琦，被告李传芹及委托诉讼代理人高震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即搬离上海市闵行区光华路XXX号B栋02室承租的房屋(以下简称涉案房屋)；2、被告支付截至2016年12月31日的租金31,200元(人民币，下同)，并支付自2017年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按每月5,200元计算)；3、被告支付2016年12月的水费156元。事实与理由：2016年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于上海市闵行区光华路XXX号B栋02室出租给被告用于经营，房屋面积为250平方米，租金标准为0.70元/平方米/天。合同对于违约责任作了约定。在合同履行期间，被告多次违反合同，擅自改变房屋结构和用途，在消防通道内堆放易燃物品，造成安全隐患。原告多次要求被告整改，但被告不予配合。租赁合同于2016年12月30日到期，但被告仅支付了两个季度的租金，自2016年7月起未再支付任何费用。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。
被告辩称：被告曾要求与原告签订两年期的合同，但原告只同意一年一签，为此被告投入资金做了长期租赁的准备。被告支付了截止2016年6月的租金，在准备向原告支付7月起的租金时，原告却拒收。2016年9月29日，原告停水停电，且一直未恢复供应。租赁期间，原告多次用车辆封堵大门导致被告无法经营。2017年1月25日，原告砌墙封堵了大门，导致被告无法将货物运出，造成巨大损失。如果原告能赔偿被告损失，则被告愿意支付2016年下半年的租金和水电费。由于涉案房屋由上海A公司(以下简称A公司)统一管理，出租给了上海B材料商店(以下简称B商店)，B商店于2017年4月又将涉案房屋转租给了被告，故原告无权出租房屋。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：上海市闵行区光华路XXX号建筑物登记的产权人为上海A厂。2002年10月，上海技术产权交易所出具一份产权转让交割单，确认上海A厂破产资产转让给了A公司。
2012年12月15日，A公司出具一份授权书，A公司授权涌贝公司将闵行区光华路XXX号房屋进行出租。
2015年12月26日，原告作为出租方(合同甲方)、被告作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，乙方向甲方承租涉案房屋，租期为2016年1月1日至2016年12月30日；本租赁房屋已纳入动迁范围，动迁通知告知日本合同自动作废，双方不承担任何责任；租赁房屋用途为物资再生利用，乙方不得擅自改变用途，不得在屋内住宿；房屋月租金5,200元，三个月一付；垃圾清运费每月100元，每三个月一付；乙方签订本合同时应向甲方支付房屋租赁押金和水电保证金,租赁押金为5,200元,日常水电设施和房屋门窗等设施收损坏保证金2,000元,合计押金和保证金7,200元；甲方门卫开放时间为早上6时至晚上11时；甲方仅提供用电和用水接口，配备水、电表各一只，使用的水电费由乙方自理。合同对违约责任等其他事项亦作了约定。
合同签订后，双方按约履行了合同。被告向原告支付了保证金和押金7,200元。
原告曾分别于2016年8月12日，9月29日张贴通知书，要求被告尽快搬离涉案房屋，但被告予以拒绝。
被告向原告支付了截止2016年6月底的租金。
原告于2016年9月29日起停止向被告供电，至今未恢复供电。
2017年1月26日，原告以砌砖墙方式封堵涉案房屋大门。2月6日，该砖墙被撞开。原告于3月7日再次砌墙封堵，仅容人员出入。
现原告以诉称理由诉至本院。
另查，2002年10月29日，上海A厂破产清算组与A公司签订了《上海市产权交易合同》，将上海A厂破产资产有偿转让给A公司。上海市技术产权交易所出具了产权转让交割单。
原告在庭审中向本院提供一份甲方为A公司、乙方为涌贝公司、签署日期为2010年10月18日的《退股资产分割协议》，主要内容是：乙方自愿用A公司9.6%的股权置换成光华路XXX号上所有资产，甲方同意用该资产换回股权。协议生效后，光华路XXX号上的上海A厂资产自动从A公司的资产中剥离，直接属于涌贝公司所有；为配合甲方成功进行股权变更，乙方同意在股权转让协议签署后，将股权转让款项一次性支付给甲方。以2,100万元总价，直接拥有光华路XXX号股权所属土地及资产。
原告另提供一份加盖A公司印章和原告涌贝公司印章、日期为2010年10月25日的A公司股东会决议，主要内容是：关于涌贝公司占A公司9.6%的股权置换光华路XXX号资产的事项：一、经股东会决议一致同意涌贝公司占A公司9.6%的股权置换光华路XXX号资产；二、仅包括光华路XXX号资产，不包括A公司任何一处资产。
再查，A公司于2016年12月1日出具一份情况说明表示，A公司于2012年12月15日授权涌贝公司对光华路XXX号进行短期出租，自2014年12月15日，A公司对所有资产统一管理。
2016年12月21日，A公司作为出租方(甲方)、案外人B商店作为承租方(乙方)，双方签订一份《房地产租赁合同》，约定：甲方拥有光华路XXX号房产，出租给乙方，出租面积为5,365.49平方米；租期为2016年12月21日至2021年12月20日。合同对租金等其他事项作了约定。
2017年4月20日，B商店向A公司提交一份报告，要求转租1,200平方米给第三方使用。同日，A公司表示同意转租。
2017年4月21日，B商店作为甲方(出租方)、被告李传芹作为乙方(承租方)，双方签订一份《房地产转租合同》，B商店将光华路XXX号内的1,200平方米转租给乙方李传芹，期限为2017年4月21日至2018年4月20日。被告李传芹在庭审中表示，该合同中约定的1,200平方米房屋包括了其向涌贝承租的250平方米房屋。
以上事实，由原告提供的光华路XXX号房屋的房地产权证、产权转让交割单、A公司出具的授权书、原、被告签订的房屋租赁合同、A公司股东会决议、A公司与涌贝公司签订的《退股资产分割协议》，被告提供的产权交易合同、上海市普陀区人民法院(2002)普民二(商)破字第7-1号民事裁定书、产权转让交割单等，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原告提供的A公司的授权书证明，其经A公司的授权而取得对涉案房屋的出租权。原、被告之间的房屋租赁合同内容不违反法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，被告仅支付了截止2016年6月底的租金，未能按期足额支付2016年7月起的租金，确已构成违约。然原告自2016年9月29日起停止向被告供电，则影响了被告对房屋的使用。故对于2016年7月1日起至2016年9月28日期间的租金，应由被告按合同约定标准支付原告,金额为15,253元。但自2016年9月29日起至12月31日期间的租金，鉴于原告的断电行为而不应按合同约定标准计算，本院酌情按租金标准的一半计算,金额为7,973元。关于2016年12月的水费，被告应当支付。
在租赁合同到期后，双方未续签合同，在正常情况下，被告应当及时将房屋退还原告，但被告未返还房屋，则应向原告支付房屋使用费，使用费的标准可参照合同约定的租金标准，又因在合同期限内原告切断了电力供应，影响被告对房屋正常使用,故使用费参照租金标准的50%计算。原告于2017年1月26日将涉案房屋的进出大门以砌墙方式封堵，致使被告李传芹无法正常使用房屋，根本无法开展经营活动，也无法搬离。鉴于房屋使用费的本质是因被告占有使用房屋对原告造成的损失，对于该损失的发生，双方均有责任，被告支付使用费的计算标准应低于合同约定的租金标准，本院酌情按合同租金标准的30%计算。在该砖墙于2017年2月6日被撞开后，被告可以搬离的情况下仍未能搬离，故自2017年2月6日起至砖墙重新于2017年3月7日前重新砌筑的期间，被告仍应按合同租金标准的50%支付使用费(按一个月计算使用费)。自2017年3月7日起，因砖墙重新被砌筑，又导致被告无法正常使用房屋,亦无法搬离，故之后的房屋使用费不应计算。
虽然从被告提供的证据显示，案外人A公司于2016年12月将光华路XXX号中包括涉案房屋在内的建筑物另行出租给了案外人B商店，B商店于2017年4月转租给了被告李传芹，但鉴于被告李传芹与B商店签订的合同与原、被告签订的合同是完全独立的两份债权合同，并不能因为李传芹与B商店签订了租赁合同推翻涉案的合同效力，也不影响原、被告之间合同的正常履行，被告应当向原告履行返还房屋的义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告李传芹于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区光华路XXX号B栋02室房屋，原告上海涌贝建设安装工程有限公司予以协助；
二、被告李传芹于本判决生效之日起十日内支付原告上海涌贝建设安装工程有限公司自2016年7月1日起至2016年12月30日为止的房屋租金人民币23,226元;
三、被告李传芹于本判决生效之日起十日内支付原告上海涌贝建设安装工程有限公司自2017年1月1日起至2017年3月6日为止的房屋使用费人民币5,269元；
四、被告李传芹于本判决生效之日起十日内支付原告上海涌贝建设安装工程有限公司2016年12月的水费156元;
五、原告上海涌贝建设安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告李传芹押金和保证金7,200元。
六、驳回原告上海涌贝建设安装工程有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币713.90元，由原告上海涌贝建设安装工程有限公司负担157.06元，被告李传芹负担556.84元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
人民陪审员 史嘉安
人民陪审员 邓红霞
二〇一七年九月八日
书 记 员 陈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。