广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第412号
上诉人（一审被告）王丽萍。
委托代理人刘信宏（系王丽萍丈夫）。
委托代理人唐本万，桂林市万维法律事务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）桂林市立方物业服务有限责任公司。
法定代表人潘锦至，该公司董事长。
委托代理人黄燕云，该公司兴安分公司部门经理。
委托代理人李艳琼，该公司兴安分公司会计。
上诉人王丽萍因与被上诉人桂林市立方物业服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2013）兴民初字第923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月26日立案受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员卢卫民、代理审判员容艳参加的合议庭，于2014年7月31日公开开庭审理了本案。书记员黄璐担任记录。上诉人王丽萍的委托代理人刘信宏、唐本万，被上诉人的委托代理人黄燕云、李艳琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年1月1日，原告下属的机构桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司代表原告以自己的名义与被告王丽萍（兴安县星之光购物中心业主）经协商一致，在自愿的基础上签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，原告将位于兴安县兴龙购物城二期18栋首层07号房（该房部分为框架结构，建筑面积为1440.02）租给被告王丽萍开设兴安县星之光购物中心。房屋租赁期自2011年4月1日起至2017年3月30日止。免租金6个月，即2011年6、8、10、12月、2012年2、4月为免收租金月份。支付租金标准：按建筑面积计算租金，即2011年4月1日至2014年3月30日每平方米每月收取租金25元，即每月租金36001元（每日租金为1200.03元）。2014年4月1日至2017年3月30日每平方米每月收取租金45元，即每月租金64801元。从2011年4月1日起计收租金，租金每月交付一次，先交钱后使用，每月20日至25日为交下个月租金时间。逾期按应交房租每日收取3％的滞纳金。合同签订之日承租方向出租方交房屋租赁保证金60000元，保证金不予退还。水费、电费、电话费、物业管理费、房屋租赁税等与房屋使用有关的费用均由承租方负担。承租方每年向出租方交物业管理费10000元。出租方须在2011年3月1日前将出租房屋交给承租方装修后使用，承租方对门面的装修费不得小于30万元，同时双方约定不支付或者不按照合同约定支付租金达10日的，出租方有权解除合同。若一方违约，违约方向守约方按每月租金300％支付违约金，并赔偿给守约方所造成的直接经济损失。而且还应当承担未履行合同后的可得利益损失。双方均在该合同上加盖了公章。合同签订后，原告对其下属机构桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司与被告所签订的《房屋租赁合同》未提出反对意见。原告按照合同约定于2011年3月1日将出租房屋交给了被告经营超市。被告依约定向原告交纳保证金60000元、物业管理费10000元及水、电费等后，其开设的兴安县星之光购物中心于2011年4月28日开业经营。2011年8月17日，因被告王丽萍未按双方签订的合同及时交纳租金，原告立方物业起诉至该院，请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；被告依约给付租金、违约金及赔偿违约损失。一审法院受理该案后，经审理查明，认为被告王丽萍存在违约事实，于2011年11月10日作出（2011）兴民初字第618号民事判决，判令被告支付拖欠原告的房租144004元，支付违约金36001元，驳回原告其他的诉讼请求，驳回被告（反诉原告）的反诉请求。被告王丽萍不服该院上述一审判决，提起上诉。在上诉过程中，经本院调解，双方达成调解协议。本院于2012年6月12日作出（2012）桂市民四终字第31号民事调解书，达成如下协议：一、双方继续履行2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、王丽萍应按双方在合同中约定支付2012年7月1日以后的租金、水费、电费、物业管理费等给桂林市立方物业服务有限责任公司；三、诉讼费用按比例负担。原、被告调解解决了双方的纠纷。之后，原、被告双方继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。2013年8月底，原告立方物业按合同的约定要求被告王丽萍支付下一季度的租金，被告未及时缴纳。经多次催收未果，原告于2013年10月18日通过快递方式向原告发送了《解除（房屋租赁合同）函》，要求与被告王丽萍解除合同。被告王丽萍于2013年10月26日回函，表示是因为与原告仍在打官司，要求暂时缓交房租。之后，原、被告的财会人员就被告所欠费用进行核算，截止2013年12月1日止被告欠兴龙二期18#楼房租及相关费用共计173446元，其中房屋租金144004元（4个月），水电费12390元，物业管理费10000元，代收卫生费7052元。因被告王丽萍经多次催收均未及时缴纳租金及相关费用，原告于2013年12月4日诉至该院，请求判令：1、解除原、被告2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即偿付欠缴原告房屋租金及相关费用173446元，以后房屋租赁及相关费用依约另计付；3、被告依约支付违约金108003元；4、诉讼费用全部由被告承担。另查明，桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司是原告桂林市立方物业服务有限责任公司的下属机构，它所享有的权利和应承担的义务，依法由原告立方物业享有和承担。被告在原告起诉后，向原告支付了2个月房屋租金72002元，水电费12390元，物业管理费10000元，代收卫生费7052元。在第一次开庭后，原告明确要求在解除原、被告于2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》后10日内，被告应按合同约定条件退还租赁房屋给原告。
一审法院经审理认为：桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司代表原告以自己的名义与被告经协商一致，在自愿的基础上，于2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，该合同未违反我国法律及现行行政法规的强制性规定，合同签订之后，得到了原告的追认，被告在履行合同过程中亦未提出异议。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。上述合同虽然是原告的下属机构代表原告与被告签订的，但该合同签订后因得到了原告的认可，而且上述合同未违反法律规定，因此该房屋租赁合同合法有效。合同依法成立后，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。原告依约将房屋交付给被告使用后，被告应当按照合同的约定交纳房屋租金，被告所称的与原告还有其他的诉讼未结，是另一法律关系，应另行处理。因此被告以此为由拒绝交纳房屋租金，违反了双方在合同中的约定，已构成违约，应承担违约责任。该合同约定，不支付或者不按照约定支付租金达10日的，出租方有权解除合同。根据本案已查明的事实，被告已欠房屋租金达四个月之久，被告的上述行为符合双方在合同中约定的解除合同的条件以及《中华人民共和国合同法》的解除合同的相关规定。因此原告要求解除与被告所签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并要求被告立即支付欠缺房屋租金的请求事实清楚，证据充分，该院予以支持；关于合同中双方约定的违约金问题，违约金是合同当事人在合同中预先约定的当事人一方不履行合同或不完全履行合同，由违约方支付给另一方一定金额的货币。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的功效，违约金的设立，是为了保证债务的履行，即使对方没有遭受损失，也要按照法律规定和合同的约定给付违约金。但是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原、被告双方在《房屋租赁合同》第十二条中约定的若一方违约，违约方向守约方按每月租金300％支付违约金，并赔偿所造成的直接经济损失。该条约定的违约金的计算方法明显过高，原告在本案中又没有提供证据证实在被告没有交纳房屋租金的情况下造成的实际经济损失。因此，在本案中，该院根据已查明的事实，根据公平合理原则，酌情支持由被告按月租金的1倍即36001元向原告支付违约金为宜。对原告超出部分的违约金的诉讼请求该院不予支持。租赁合同的解除，必然导致租赁物的返还，原告要求返还租赁物的请求，理由正当，该院予以支持。被告认为其已超过法定时效的抗辩理由不能成立，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九条、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、解除原告桂林市立方物业服务有限责任公司与被告王丽萍于2011年1月1日所签订的《房屋租赁合同》。被告应当在本案判决生效后三十日内将租赁物返还给原告。二、被告王丽萍支付原告桂林市立方物业服务有限公司房屋租金72002元（计算至2013年12月31日，以后的租金按双方在合同中的约定计算至被告将租赁物实际返还给原告时止）。水、电费等按被告实际使用的数额由被告向原告交纳。三、被告王丽萍向原告桂林市立方物业服务有限责任公司支付违约金36001元。四、驳回原告桂林市立方物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
上诉人王丽萍不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当。上诉人并非不支付租金和租赁期间的水电等费用，只是因为上诉人与被上诉人之间还有电梯纠纷正在另案诉讼尚未终结，需待该案审理终结再行抵消结清。上诉人并不构成违约，被上诉人提起“解除合同后返还房屋”的诉讼请求，应予驳回。一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法进行改判。
被上诉人桂林市立方物业服务有限责任公司答辩称：一审判决事实清楚，定性准确，运用法律得当，请求依法驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：1、房屋租赁合同是否达到单方解除条件；2、上诉人主张的“债务相互抵消”是否于法有据。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”该条明确了租金未支付、迟延支付和逾期不支付的法律后果。由于涉案《房屋租赁合同》自2011年11月1日签订以来，对2011年9月之前拖欠租金等款项，广西壮族自治区兴安县人民法院（2011）兴民初字第618号民事判决书、本院（2011）桂市民四终31号民事调解书已进行了处理。但后上诉人又拖欠被上诉人房屋租金等款项的事状态一直持续存在，经被上诉人催告后承租人仍不交付，故本院认为，因承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的违约行为，出租人有权解除合同，且要求上诉人承担相应的违约责任。
关于上诉人主张的“债务相互抵消”的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条和第一百条分别约定法定抵销与约定抵销，法定抵销的前提条件为双方当事人互负到期债务且标的物种类、品质相同，本案中上诉人逾期未缴纳租金是违约之债，而双方当事人的电梯纠纷属侵权之债，两者标的物种类、品质并不相同，上诉人不能依法律规定行使法定抵销权；《中华人民共和国合同法》第一百条规定当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销，本案中因双方未能协商一致，故也不能以约定抵销主张债务消灭，故对上诉人主张债务可相互抵销不予采信。电梯纠纷的损害赔偿问题属另一法律关系，在本院另一案件纠纷中审理，本案不予处理。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5522元（上诉人已预交），由上诉人王丽萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 卢卫民
代理审判员 容 艳
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 黄 璐