文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终7398号上诉人（原审原告、反诉被告）：邱晓东，男，汉族，1977年11月11日出生。委托诉讼代理人：曾志慧，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘杰，男，汉族，1964年4月25日出生。委托诉讼代理人：朱兰，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵松，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱风娣，女，汉族，1967年4月14日出生。委托诉讼代理人：朱兰，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵松，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。上诉人邱晓东因与被上诉人刘杰、朱风娣房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱晓东上诉请求：1、改判一审判决第三项为：刘杰、朱风娣赔偿邱晓东租房损失12万元，刘杰、朱风娣赔偿在协助邱晓东进行房产过户时增加的税费417，378.6元，刘杰、朱风娣承担支付中介佣金149，250元的责任；2、刘杰、朱风娣承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）2016年1月，刘杰、朱风娣反复逼迫邱晓东加价，并偷偷在其他中介放盘，邱晓东不得己只能起诉从而查封涉案房产，防止刘杰、朱风娣所称“你不选择我就选择，赔你五十万”。双方约定刘杰、朱风娣须在2016年3月1日之前配合邱晓东去银行办理资金监管，邱晓东希望在2016年3月1日之前得到刘杰、朱风娣不再返价的承诺，然后继续按照合同履行，只要刘杰、朱风娣能同意不再返价并提供一定的保证，邱晓东就可以撤诉解封，双方继续履行合同。但无论邱晓东怎样努力，刘杰、朱风娣都没有作出过愿意继续履行合同的意思表示。邱晓东在2016年3月1日之前两次约刘杰、朱风娣进行资金监管，刘杰、朱风娣都没有给予任何回应。2016年5月13日本案一审第一次开庭时，刘杰、朱风娣已经实际违约，邱晓东当庭变更了诉讼请求，增加了赔偿损失的请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条明确规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。关于房租损失12万元的问题，邱晓东提交了银行的转账单据予以佐证。转账费用以及租金发生时间均在2016年3月1日之后，本案一审第一次开庭时间为2016年5月13日，此时邱晓东早已实际违约，刘杰、朱风娣应当赔偿邱晓东的租金损失。关于中介佣金149，250元的问题，买卖合同第十五条第二项明确约定，如果交易不成功时，非买方原因导致交易失败，则买方不需要承担中介费用。本案的交易不成功是由于刘杰、朱风娣拒不履行合同所致，中介费用应当由刘杰、朱风娣承担。关于增加税费417，378.6元的问题，买卖合同第八条明确约定，如合同正常履行过程中因国家或地方政策原因增设税费种类或提高税费的，由邱晓东承担。如果严格按照合同约定履行，邱晓东购买的首套房产只需要交税117，549.92元，按照二套房交税也只有18，779.56元，由于刘杰、朱风娣的违约行为合同没有正常履行，增加的税费应当由刘杰、朱风娣承担。（二）一审判决关于刘杰、朱风娣不构成实际违约的认定完全错误。双方没有在3月1日之前完成资金监管的原因是刘杰、朱风娣在要求加价未遂之后再也未作出任何回应和配合，不接电话、不回短信。一审法院未综合审查全部证据从而确定谁违约，却关注2016年1月26日和2016年2月26日双方有没有办理资金监管，如果刘杰、朱风娣真的愿意配合，就不会有本案诉讼发生。邱晓东一直与刘杰、朱风娣争取的就是继续履行原合同。在一审开庭时，法庭讯问刘杰、朱风娣在收到了起诉资料后是否联系了对方主动履行合同，刘杰、朱风娣的回复是“没有”。根据买卖合同第七条第一款约定，刘杰、朱风娣应当积极配合邱晓东或者第三方中介办理资金监管，而其不仅未积极配合，经过邱晓东的短信、电话、微信、律师函、中介催促函催告后仍拒不履行，拒不与邱晓东联系，已经实际违约。在3月1日之前，刘杰、朱风娣通过电话向邱晓东表示预期违约，到3月1日时转为实际违约。（三）第一次邱晓东通知刘杰、朱风娣于2016年1月26日办理资金监管，刘杰、朱风娣没有回复同意配合，而且不接电话、不回短信；2016年2月26日，邱晓东与刘杰、朱风娣最后通知其在2月26日办理资金监管，但是刘杰、朱风娣也不接电话、不回短信，故邱晓东在中介人员的带领下单方面办理资金监管，并且在银行提交了资金监管申请，但由于资金监管需要买卖双方同时签字，在得不到刘杰、朱风娣配合的情况下无法办理。第二天即2016年2月27日，中介方发出《履约催促函》：“合同签订后买方已经按照房屋买卖合同的约定办理了首期款监管，根据合同第七条约定，您必须在2016年3月1日前履行首期款的监管手续，否则导致合同无法继续履行的我方将与买方一起追究您的责任。”刘杰、朱风娣签收履约催促函后没有任何回应。刘杰、朱风娣辩称，一审开庭时邱晓东根本不知晓其指定的银行机构实际没有办理资金监管业务及房贷业务的经营范围。邱晓东一审起诉时间为2016年1月11日，合同约定的履行期截止日为2016年3月1日，邱晓东在一审提起的诉讼为预期违约之诉，而且其请求为继续履行，属于确认之诉，不是给付之诉。在一审开庭时邱晓东又以实际违约为由增加了第2项诉讼请求，该项诉讼请求的性质为给付之诉，邱晓东应当撤回在一审提起的预期违约之诉重新起诉。而不能将两项诉讼请求合并在同一个诉中主张。一审法院认定的邱晓东在预期违约诉讼当中不得提出实际违约的诉求以及邱晓东负担依法纳税的义务，是合法有据的。邱晓东始终没有履行先付款的义务，先付款后办理过户及交房手续是合同约定的条款，双方当事人应当遵守，刘杰、朱风娣没有实际违约。一审法院已查明，邱晓东在提起预期违约诉讼后至履行期届满之前没有履行合同约定的资金监管及申请贷款的义务，而且合同履行期届满之后邱晓东也没有支付购房款，邱晓东在一审期间申请查封了诉争房产，其权益可以得到充分的保证，没有不先支付购房款的理由。不支付购房款的实际违约方是邱晓东，刘杰、朱风娣行使先履行抗辩权符合法律的规定。中介佣金及房租与刘杰、朱风娣没有实质关联，房屋交易完成后邱晓东负有支付中介佣金的合同义务，现一审法院判决完成房屋交易，邱晓东的该义务不能免除，也不得向刘杰、朱风娣主张。邱晓东出售原有房屋所得的价款始终没有用于支付购房款，其租房是为了解决其自身的生活需要以及观望市场房屋价格的变化，与本案无关。邱晓东向一审法院起诉请求：1、刘杰、朱风娣继续履行2015年11月7日签订的《房屋买卖合同》，协助邱晓东按合同约定的时间作资金监管，配合办理贷款手续，签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；2、刘杰、朱风娣向邱晓东支付不按约定履行合同的违约金50万元，迟延交房违约金按购房款日万分之五的标准自2016年4月1日起支付至实际交房之日（暂计至2016年5月13日为216，075元），刘杰、朱风娣赔偿邱晓东实际经济损失39万元（包含律师费24万元、抵押担保费用3万元、因不能正常交房造成的租房损失12万元），并在协助邱晓东进行房产过户时承担新增税费417，378.6元（按照首套房产标准计算），以及承担中介佣金149，250元；3、刘杰、朱风娣承担本案诉讼费用。刘杰、朱风娣向一审法院反诉请求：1、解除双方于2015年11月7日签订的《房屋买卖合同》；2、刘杰、朱风娣己收的50万元（定金）归刘杰、朱风娣所有，无须返还；3、邱晓东承担本案本、反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：（一）位于深圳市福田区北环路东的XX花园XX栋XX房屋，建筑面积103.88平方米，于2006年9月14日登记至刘杰、朱风娣名下。2015年11月7日，邱晓东作为买方与卖方刘杰通过深圳链家房地产经纪有限公司（原深圳市中联地产置业顾问股份有限公司，以下简称中联公司）的居间签订编号为2015010067的《房产买卖合同》，约定：卖方将XX花园XX栋XX房屋转让给买方，转让价为995万元，买方付款方式为申请按揭贷款。同日，邱晓东作为买方与卖方刘杰、朱风娣签订编号为2015010065的《房产买卖合同》，约定：卖方将XX花园XX栋XX房屋转让给买方，转让价为1005万元；该房产无抵押；购房定金共50万元，买方在签订合同当日支付30万元，签订合同后2日内，买方补交20万元；双方同意委托第三方对购房定金进行监管，此款在签本合同起3日内由第三方直接支付给卖方；付款方式为买方申请按揭贷款，买方须于2016年3月1日之前预付首期购房款（以银行为准），到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；交易税费由买方承担，如在合同正常履行过程中，因国家或地方政策原因，增设税费种类或提高税费的，由买方承担；在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起3日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；买卖双方同意将各自应收账款存入以下各自指定的收款账号并视同收到，卖方指定的账户户名为刘杰，银行为招商银行深纺大厦支行，账号XXX。合同备注约定：如交易不成功时，非买方原因导致交易失败，则买方不需要承担中介费用；买卖双方将定金50万元直接向卖方支付，且双方同意不留交房保证金；原合同201510067作废。同日，邱晓东向中联公司出具《居间服务费用支付承诺书》，同意向中联公司支付居间服务费149，250元，该款在房屋过户当日支付，如买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已交付的居间服务费。签订合同当天、次日，邱晓东在中联公司POS机上分别刷卡支付30万元、20万元。刘杰在2015年11月7日、11月8日分别向邱晓东出具收款收据，确认收到定金30万元、20万元。2015年11月24日，中联公司将50万元定金转给了刘杰。（二）2016年1月8日，刘杰认为房价上涨欲提高转让价，邱晓东的配偶彭XX致电刘杰进行核实。刘杰在电话中表示现在房价涨幅太大，要重新协商转让价。彭XX问:“除了加价你有没有别的选择给我？”刘杰回答:“那我就赔钱呗，双倍定金返还。”彭XX再问:“您的意思就是您还是要违约？”刘杰答：“你不选择我就选择。”彭XX表示要和邱晓东商量。刘杰对该录音文件的完整性有异议并申请鉴定。按双方选定的广东南天司法鉴定所作出的《司法鉴定意见书》，该录音文件未发现有剪辑现象。（三）2016年1月11日，邱晓东向一审法院递交起诉状并提出了财产保全申请。一审法院于次日裁定查封了案涉房产。（四）2016年1月20日，邱晓东通过中联公司约刘杰于1月26日下午2点到中国银行中心区支行办理资金监管。2016年1月25日，邱晓东向刘杰发送短信，告知已向法院起诉，如刘杰还有诚意履约，可以按照合同约定在2016年3月1日之前和其去办资金监管，把损失降到最低。刘杰回复称不认可其违约。对于双方是否在2016年1月26日曾去银行办理资金监管手续，刘杰表示其下午2点到了中国银行中心区支行，发现该行不办理个人金融服务，且邱晓东并未到场。邱晓东表示，其当天与中介人员一起到了该行，此前不知道该行贷款业务发生了变更，所以就到同一层的招商银行去办理资金监管，当时刘杰、朱风娣并未到场。2016年2月19日，邱晓东委托律师向刘杰发出《律师函》，请刘杰、朱风娣在收到函件之日起5日内联系邱晓东并配合履行合同义务。按快递承运人顺丰速运官网查询显示，刘杰于次日签收了该函件。刘杰未与邱晓东联系。2016年2月25日，邱晓东向刘杰发送信息，告知2月26日上午9时买卖双方及中介去车公庙中国银行签订资金监管协议，办理贷款手续，请刘杰、朱风娣准时前往办理。一审庭审中，双方均陈述称其各自到了车公庙的中国银行。刘杰陈述，其到中国银行后没有见到邱晓东及中介人员。邱晓东表示，其想办理公积金贷款，打电话通知刘杰到招商银行办理业务，但刘杰没有接电话。刘杰否认邱晓东及中介有给其打电话。邱晓东在一审庭审后向一审法院申请调取当天的通话记录，一审法院于2016年10月26日向中国联通公司调查，中国联通公司回复电话记录只能查询3个月内，超出日期无法查询。（五）一审诉讼中，邱晓东提供了购房资格证明，其具有在深圳市购买两套住房的资格。邱晓东表示同意一次性付清购房款。一审法院认为，邱晓东与刘杰、朱风娣签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应本着诚实信用原则履行各自的义务。合同虽然约定买方将定金50万元直接向卖方支付，但双方在实际履行合同过程中，邱晓东通过在中介刷POS机缴付定金50万元，刘杰向邱晓东开具了收据，中介事后再将50万元定金转账给刘杰，买卖双方、中介当时对此并无异议且相互配合，说明三方以自己的实际行为改变了合同关于定金支付方式的约定。邱晓东刷卡支付定金的时间在合同约定的时间内，刘杰、朱风娣未能在合同签订后的两日内收到定金，是中介未能将定金及时转付的缘故。刘杰、朱风娣反诉主张邱晓东逾期支付定金应承担违约责任，与事实不符，一审法院不予支持。在合同约定的办理首期款资金监管日之前，刘杰于2016年1月8日明确表示要提高转让价，否则解除合同，已经构成预期违约。刘杰作出上述表示时，虽然通话对象是彭XX，但彭XX是邱晓东的配偶，邱晓东自始至终认可彭XX的代理行为。代理人的代理行为只需被代理人认可，不需要对方的认可，故刘杰、朱风娣辩称其与中介、彭XX的沟通不发生法律上的效力，其不构成预期违约等，与事实不符，有悖诚实信用原则，一审法院不予采信。预期违约与实际违约不同，承担的违约责任也不相同。邱晓东在刘杰、朱风娣构成预期违约的情况下，没有选择解除合同，而是于2016年1月11日提起本案诉讼请求继续履行合同并申请查封案涉房屋，是为了确保合同能够继续履行，实现双方合同目的，没有损害刘杰、朱风娣的权益，并不构成违约。继续履行合同是承担违约责任的方式之一，邱晓东主张刘杰、朱风娣继续履行合同，一审法院予以支持，刘杰、朱风娣应予以配合。邱晓东的第2项诉讼请求，是刘杰、朱风娣在实际违约造成邱晓东损失的情况下应承担的违约责任，邱晓东在提起本案诉讼时，2016年3月1日的最后履行期尚未到来，刘杰、朱风娣尚未构成实际违约，故邱晓东请求刘杰、朱风娣承担实际违约的违约责任，没有依据，一审法院不予支持。此外，虽然税务机关在2016年5月1日以后上调了房屋的核定价，但双方实际交易的转让价还是高于核定价。依法如实纳税是纳税人的法定义务，双方本就应按实际的交易价格纳税，故税务机关上调核定价并不影响邱晓东应依法承担的税费，其主张的税费增加“损失”不属于依法应给予保护的损失。在2016年3月1日前，刘杰、朱风娣有配合邱晓东到银行办理资金监管的义务。邱晓东第一次通知刘杰于2016年1月26日到指定的银行办理资金监管，但该行不办理个人金融业务，该日未能成功办理资金监管，与刘杰、朱风娣是否配合无关，刘杰、朱风娣对此无需承担违约责任。邱晓东第二次通知刘杰于2016年2月26日到车公庙的中国银行办理资金监管，双方均无证据证明自己到了该地点及对方未到，买卖双方据此主张对方违约应承担责任，没有事实依据，一审法院不予采信。据此，一审法院判决：一、邱晓东应在判决发生法律效力起三十日内将剩余购房款955万元支付至刘杰在招商银行深纺大厦支行XXX账号；如刘杰取消了该账号，刘杰、朱风娣应在判决发生法律效力之日起十日内向邱晓东提供其他收款账号；二、刘杰、朱风娣应在邱晓东向其支付完毕955万元购房款后的五日内，与邱晓东一起向深圳市不动产登记部门申请将深圳市福田区XX花园XX栋XX房过户登记至邱晓东名下；如刘杰取消了判决第一项确定的收款账号后，刘杰、朱风娣又逾期不提供其他收款账号，刘杰、朱风娣应在判决第一项确定的应提供其他收款账号之日届满后的五日内，与邱晓东一起向深圳市不动产登记部门申请将深圳市福田区XX花园XX栋XX房过户登记至邱晓东名下；三、驳回邱晓东的其他诉讼请求；四、驳回刘杰、朱风娣的反诉请求。本诉案件受理费83，900元，由邱晓东负担1800元，由刘杰、朱风娣负担82，100元；反诉案件受理费4400元，由刘杰、朱风娣负担；保全费5000元，由刘杰、朱风娣负担；鉴定费2400元，由刘杰、朱风娣负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于刘杰、朱风娣应否向邱晓东赔偿另行租房的租金损失、税费增加的损失及居间佣金。根据一审已查明的事实，刘杰在合同约定的履行期限届满前已明确表示不按原合同约定的交易价格继续履行，一审法院据此认定刘杰、朱风娣构成预期违约，刘杰、朱风娣亦未上诉，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方预期违约后，对方可在履行期限届满前要求承担违约责任，结合前述法律规定文义及该条规定位于《中华人民共和国合同法》第七章“违约责任”之下的体系位置，可知预期违约的责任范围仍应依照《中华人民共和国合同法》第七章“违约责任”下各条规定所列违约责任类型予以确定，包括《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款所规定的违约损害赔偿责任。就邱晓东所主张的各项赔偿请求是否成立，本院分析认证如下：关于邱晓东主张的其另行租房居住所产生的租金损失，邱晓东在一审中虽提交了其与案外人签订的租期为2016年4月1日至2016年10月1日的租赁合同以及一次性支付12万元租金的支付凭证，但一次性支付租期内全部12万元租金的约定显与房屋租赁市场交易惯例不符，且直至2016年12月20日一审判决作出前，邱晓东并未提交于租期内实际居住在该房屋内的证明，在刘杰、朱风娣于一审庭审质证中已对该租赁行为真实性不予确认后，邱晓东也未向法院申请通知出租人出庭作证。综合以上情形，本院难以确信其所主张的租金数额及房屋租住事实具有高度可能性，应由邱晓东自行承担举证不能的不利后果。并且，买方因对方未交付房屋而主张的租金损失赔偿请求权，应以卖方超出约定的交付期限而仍未交付为成立前提，按双方买卖合同第十一条第1款约定，刘杰、朱风娣系在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的其他房款后3日内，才应履行交房义务，而双方买卖合同并未明确约定邱晓东取得银行贷款的具体期限，银行是否同意贷款申请乃至银行对于贷款申请的审核期限及贷款的实际发放时间则均非买卖双方所能自行决定，故即使在合同正常履行的情况下，也难以断定刘杰、朱风娣何时能收到“除交房保证金及担保公司结算尾款以外的其他房款”并进而判定构成逾期交房的起始时间，邱晓东所主张的2016年4月1日起租日并非当然即为起计逾期交房赔偿责任的时点。据此，本院对邱晓东关于赔偿12万元逾期交房租金损失的请求不予支持。关于邱晓东主张的增加税费损失，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，除违约行为外，违约损害赔偿责任的成立要件还包括发生违约损害后果，以及违约行为与违约损害后果之间存在因果关系。本案中，邱晓东尚未实际负担交易税费，其应负担的税费数额则应以税收征管部门核定为准，邱晓东所主张的多负担税费的损失事实尚未实际发生，且按双方买卖合同约定，合同正常履行中因国家税收政策调整所增加的税费亦应由邱晓东负担，而邱晓东并未举证证明或合理说明其所主张的税费增加在合同正常履行情况下则不发生，故与合同正常履行情形下的税费情形相比较，邱晓东是否即系因本案纠纷发生而确定将多负担税费，依现有可采信的证据亦无从证实，在刘杰、朱风娣对邱晓东前述主张不予认可的情况下，本案中尚不能确定损害后果以及该后果与刘杰、朱风娣的预期违约行为之间的因果关系，故本院对邱晓东关于赔偿417，378.6元增加税费的请求不予支持。如邱晓东确有证据证明至本案判决履行或执行办理过户登记时产生了可归责于对方的税费增加事实，可另循法律途径解决。关于邱晓东主张的应由刘杰、朱风娣负担居间佣金的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按约支付报酬，邱晓东亦已向中联公司出具《居间服务费用支付承诺书》，故邱晓东所主张的中介佣金本系其签约购买涉案房屋所应自行负担的费用。违约损害赔偿的目的在于使守约方的利益状态处于合同正常履行完毕的情形，在涉案合同已经成立且一审法院已经判决继续履行该合同的情况下，邱晓东关于由刘杰、朱风娣负担该佣金的请求等同于要求获得超出合同正常履行情形下的额外利益，于法无据，本院不予支持。综上所述，邱晓东的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，实体裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，666.3元，由邱晓东负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一七年十月十六日书记员 李开宇（兼）