浙江省嘉兴市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙04执异19号
案外人：邵建明，女，1965年11月1日出生，汉族，住浙江省嘉善县。
委托代理人：赵利峰，浙江圣文律师事务所律师。
委托代理人：朱林甫，男，1952年11月3日出生，汉族，住嘉善县。
申请执行人：河北建设集团有限公司，住所地：河北省保定市新市区五四西路139号。
法定代表人：李宝元，董事长。
委托代理人：赵海江，上海ＸＸ律师事务所律师。
委托代理人：朱文理，男，1971年12月01日出生，汉族，住上海市长宁区，系河北建设集团有限公司员工。
被执行人：浙江乔克房地产开发有限公司，住所地：浙江省嘉善县罗星街道嘉善大道518号。
法定代表人：支迪彩，执行董事。
申请执行人河北建设集团有限公司（以下简称河北建设）与被执行人浙江乔克房地产开发有限公司（以下简称乔克公司）建设工程合同纠纷一案，嘉兴仲裁委员会于2016年5月3日作出（2014）嘉仲字第120号裁决书，河北建设向本院申请执行。本院在执行过程中，于2016年5月27日作出（2016）浙04执100号执行裁定，并于2016年10月8日查封了被执行人乔克公司的240套房产。同年12月13日，案外人邵建明向本院提出执行异议。本院受案后，依法组成合议庭并公开举行听证会进行审查，邵建明的委托代理人赵利群、朱林甫及河北建设的委托代理人赵海江、朱文理到会参加听证，乔克公司经本院通知无正当理由，拒不到会参加听证。现已审查终结。
邵建明提出异议称，2016年8月15日，邵建明委托朱林甫与乔克公司签订购房协议，并当场支付购房定金50万元（包括乔克国贸中心2号楼2801-2811室11套房屋），同年8月23日，邵建明与乔克公司正式签订三份《商品房买卖合同》，购买乔克国贸中心2号2801、2810、2811室房产，并于当天付清全部房款，乔克公司开具收款收据并承诺十日内开具正式发票（因乔克公司拖欠税款导致无法购领发票，通过协调于9月22日开具购房发票）。签订合同的当天，向嘉善县住房和城乡规划建设局（以下简称嘉善住建局）进行登记备案，于9月2日在嘉善住建局办理房产交易确认登记。双方于9月22日进行房产交易手续，邵建明在交房时已付清包括房屋维修基金在内的一切费用。此至，乔克国贸中心2号楼2801、2810、2811室房产的所有权已属邵建明所有。2016年9月26日，邵建明向嘉善县地税局申请缴纳契税，因逢税务系统升级无法缴纳税款，直至2016年10月8日恢复正常。邵建明于同年10月11日缴纳全部税款，并于当日向嘉善县不动产登记中心申请办理不动产产权登记，该中心受理后出具了《乔克国贸中心办理不动产证受理清单》，且未告知房产已查封的事实，一直到10月28日才电话通知邵建明此房产已被法院查封无法办理产权证。邵建明认为，其向乔克公司购买的房产合法有据，手续规范，且已付清全部房款及已交付，整个购房环节均依照有关部门的规定进行备案登记和交易确认，乔克公司已将房产交付给邵建明，故涉案房产的所有权已属邵建明所有。法院在此后对该房产进行查封，侵犯了邵建明的合法权益。请求法院解除对乔克国贸中心2号楼2801、2810、2811室的查封。
河北建设辩称，1、双方房屋买卖关系不是善意的，因为本案执行过程中法院委托的房地产评估公司出具的评估报告来看，本案所涉2号楼的均价为6000多元，而本案的房产在28层，均价应在7000元以上，但双方当事人合同中的价格仅为3800元，明显低于正常价格。2、从付款的方式来看，邵建明及贯泰公司、陆俊伟、朱伟四案外人的购房款仅有160万元进乔克公司账户，其余款项均未进入乔克公司账户，因乔克公司拖欠税款，160万元入乔克公司账户是为交税款办理相关手续，而不是真正的支付房款。3、邵建明等四案外人委托朱林甫与乔克公司签订购房合同，而朱林甫与乔克公司存在其他的利害关系。4、河北建设在2016年5月份申请执行后，乔克公司申请撤销仲裁裁决，又在8月份驳回后出售房产，出售后又未向河北建设支付执行款项而是交付给他人，属于逃避执行债务。5、邵建明等四案外人明知乔克公司处于被执行状态，真正进入乔克公司的房款不超过50%，付款方式是虚假的，属双方当事人串通对抗法院执行。6、涉案房产未实际移交给四案外人也没进入居住状态。综上，应驳回邵建明的执行异议。
邵建明在听证会上提交了如下证据：
1、朱林甫与乔克公司于2016年8月15日签订的《购房协议》一份，证明：朱林甫向乔克公司购买乔克国贸中心2号楼2801至2811室共11套房屋，单价为每平方米3880元，于签订当天支付定金50万元等内容。
2、银行付款凭证一份，证明：朱林甫于2016年8月15日向乔克公司支付定金50万元。
3、《商品房买卖合同》三份，证明：2016年8月23日，邵建明向乔克公司购买乔克国贸中心2号楼2801、2810、2811室房产，其中2801室面积180.17平方米，2810室面积98.84平方米，2811室面积96.26平方米，单价均为33880元，总价款为1457289元，于2016年8月23日前付清房款等。
4、乔克公司出具收据一份、银行本票三份、银行转账四份，证明乔克公司收取包括陆俊伟、贯泰公司、朱伟、邵建明支付的5428507元。
5、房屋交易和产权确认书三份，证明：2016年9月2日，嘉善住建局经审核确认乔克公司向邵建明转让乔克国贸中心2号楼2801、2810、2811室房产的交易。
6、增值税发票三份，证明：2016年9月22日，乔克公司向邵建明开具了乔克国贸中心2号楼2801、2810、2811室房产的购房发票。
7、维修资金收据三份及乔克公司出具的收据四份，证明：邵建明于2016年9月23日缴纳了乔克国贸中心2号楼2801、2810、2811室的住房维修专项资金及污水入网费。
8、税收缴款书三份，证明：邵建明于2016年10月11日向税务机关缴纳了乔克国贸中心2号楼2801、2810、2811的房产交易契税。
9、乔克国贸中心办理不动产证清单，证明：嘉善县不动产登记中心已受理邵建明办理产权证的申请。
河北建设质证认为，1、邵建明提供的证据不具合法性，本案所涉房产的价格根据法院的评估报告应在7000元以上，而双方交易价仅为3880元，明显低于市场交易价格。2、从付款方式来看，邵建明等人的购房款仅160万元入乔克公司账户且用于交税，余款均给他人，因为房款必须进乔克公司的账户，不应入第三人的账户，属逃避法院执行。3、所有的付款凭证在2016年8月23日一天内完成，存在疑问。4、政府相关部门对涉案房产的交易仅为形式审查。5、涉案房产并未实际交付给邵建明。
对此，邵建明认为，其支付房款有银行本票及转账凭证予以证实，乔克公司将本票背书给他人与购房人无关。至于价格的问题，因四个案外人购买整个楼层，其价格高低由乔克公司决定，购房人没有与乔克公司串通逃避执行，如乔克公司逃避执行应向其提出，不能针对善意的购房者。
河北建设在听证会提供如下证据：
1、本院在河北建设与乔克公司执行一案委托评估的评估报告，证明：乔克国贸中心的其他房屋的评估均价每平方米在6000多元，而本案的房屋交易价为3880元，明显低于评估价属不合理。
2、照片一组，证明：邵建明等人购买的房产仍处于河北建设施工后的状态，说明未实际交付。
邵建明质证认为，评估报告是针对乔克国贸中心1号楼评估的，且我方没有参与其中，没有可比性。至于照片的内容不能证明没有实际交付，因为我方买后未进行装修。
本院认证意见，对双方当事人提供的证据的真实性、合法性予以认定，但对河北建设提供的评估报告与本案的关联性不予认定。
综合上述证据，认定本案事实如下：
2016年8月15日，朱林甫代表贯泰公司、陆俊伟、朱伟、邵建明与乔克公司签订一份《购房协议》，约定朱林甫向乔克公司购买乔克国贸中心2号楼2801至2811室共11套房屋，单价为每平方米3880元，于签订当天支付定金50万元等。同年8月23日，邵建明与乔克公司签订三份《商品房买卖合同》，合同约定，乔克公司将乔克国贸中心2号楼2801、2810、2811室房屋出售给邵建明，其中2801室面积180.17平方米，2810室面积98.84平方米，2811室面积96.26平方米，单价均为3880元，总价款为1457289元，于2016年8月23日前付清房款等。签订当天，邵建明通过银行本票及转账的方式向乔克公司付清购房款，同时支付了三套房产的维修专项资金及污水入网费。同年9月2日，嘉善住建局出具三份《房屋交易和产权确认书（转让）》，对上述房产交易进行审查核实，准予交易备案。并明确乔克国贸中心2号楼2801、2810、2811室的不动产证明号分别为S0078012、S0078021、S0078022。乔克公司于同年9月22日向邵建明开具了上述三套房产的增值税普通发票。同年10月11日，嘉善县地方税务局收取上述三套房产的交易契税。同日，嘉善县不动产中心向邵建明收取了不动产产权登记材料。
另查，河北建设与乔克公司因建设工程合同纠纷一案，嘉兴仲裁委员会于2016年5月3日作出（2014）嘉仲字第120号裁决书，河北建设向本院申请执行。本院在执行过程中，于2016年9月30日向嘉善县不动产登记中心发出查封乔克公司名下房产的协助执行通知书，该中心于同年10月8日正式予以查封。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，换言之，执行法院对被执行人的财产不得查封的前提必须是第三人善意取得财产在先且实际占有。本案中，邵建明与乔克公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人签订合同的时间，邵建明支付房款、接收房屋及申请产权登记的日期均在本院查封乔克公司房产之前，未及时进行产权登记事实上是由于税务系统升级无法纳税及法院的查控措施所致，对此，邵建明并无过错。因此，邵建明提出要求本院解除对其两套房产查封的申请，符合上述司法解释的规定。关于河北建设提出的房产交易价格明显低于司法评估价的问题，房地产交易价格是由市场调节，每套房屋的具体价格并不相同，司法评估价并不等同于实际交易价，故河北建设认为乔克公司与邵建明不是善意的房屋买卖关系的说法，缺乏依据。关于河北建设提出邵建明支付的部分房款未入乔克公司账户而入他人账户，未真正支付房款的问题，邵建明向乔克公司交付银行本票后乔克公司背书给他人的行为，不能否定邵建明已实际支付购房款的事实。河北建设以此认为乔克公司与邵建明串通对抗执行无事实与法律依据，不能成立。关于河北建设认为邵建明未实际居住涉案房产的问题，由于涉案房产系商务办公楼而非住宅，不能以一般的住宅房产的居住标准来衡量，应以买卖双方是否实际交付房产来区别是否占有。本案中，作为出卖方乔克公司已向买受人邵建明交付涉案房产，应认定邵建明实际占有涉案房产。
综上，案外人邵建明提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应予支持，对乔克国贸中心2号楼2801、2810、2811室房产应予解除查封。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项之规定，裁定如下：
解除本院对乔克国贸中心2号楼2801、2810、2811室房产的查封。
案外人、申请执行人认为原裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王一帆
审判员 李 岗
审判员 赵士明
二〇一七年一月十八日
书记员 谢金侃