广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第465号
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁润明，男，1970年3月11日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：胡宝婷，广东谭红玲律师事务所律师。
委托代理人：谭红玲，广东谭红玲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周辅全，男，1953年5月11日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：余木元，广东帅毅律师事务所律师。
委托代理人：蓝颖棋，广东帅毅律师事务所实习律师。
上诉人梁润明与被上诉人周辅全房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第1085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年4月11日，周辅全与梁润明签订租楼合同，约定周辅全将涉案楼房出租给梁润明，租赁期限15年，自2011年4月11日起至2026年4月11日止；租金为每月14800元，于当月1至5日前支付；租赁期限内租金不作增减；合同还约定，梁润明须向周辅全交付保证金50000元。合同签订后，梁润明向周辅全交付了保证金50000元，周辅全则将涉案楼房交付给梁润明使用，梁润明一直支付租金至2014年6月30日。2014年6月30日及同年7月7日，梁润明两次以周辅全擅自加租违约为由提出解除租楼合同，并腾空涉案楼房，且拒绝继续交租。2014年7月30日，周辅全以梁润明逾期交租为由诉至原审法院，请求判令：1.梁润明向周辅全支付2014年7月、8月租金共计29600元；2.确认租楼合同合法有效，梁润明应依约按时向周辅全支付租金。原审诉讼过程中，周辅全于2014年9月22日提出增加诉讼请求：梁润明向周辅全支付2014年9月至2015年3月租金共计103600元。
梁润明亦向原审法院提起反诉，请求判令：1.解除周辅全与梁润明于2011年4月11日签订的租楼合同；2.周辅全向梁润明返还保证金50000元；3.本案诉讼费用由周辅全负担。
原审法院认为：周辅全与梁润明签订的租楼合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方应予恪守。周辅全已按租楼合同的要求履行了出租方的义务，梁润明不支付租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。周辅全要求梁润明支付2014年7月至同年9月的租金44400元，理据充分，原审法院予以支持。至于2014年9月以后的租金，系产生在周辅全起诉之后，其时债务尚未形成，其不具有该债务的起诉权，应另行通过诉讼解决，原审法院不予支持。梁润明以周辅全擅自加租违约为由主张合同已经解除，但梁润明未能提供任何证据证明，且周辅全予以否认，梁润明应承担举证不能的法律后果，对其主张，原审法院不予采纳。由于合同没有梁润明单方解除合同的约定，且梁润明并非以其无能力履行合同以至无法实现合同的目的为由提出解除合同，因此，原审法院认定租楼合同尚未解除。因合同尚未解除，作为合同履约的保证金50000元返还的条件尚未成就，对于梁润明相应的主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、梁润明于原审判决生效之日向周辅全支付2014年7月至9月租金44400元；二、驳回周辅全的其他诉讼请求；三、驳回梁润明的全部反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2964元，减半收取1482元，由周辅全负担988元，梁润明负担494元；反诉受理费525元，由梁润明负担。
宣判后，上诉人梁润明不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定租楼合同尚未解除错误，梁润明于2014年6月30日以及同年7月7日先后两次提出解除租楼合同，且腾空涉案楼房，并通过广东谭红玲律师事务所向周辅全发函，以实际行动明确表明自己的立场。当时，双方的租赁关系实际已经解除。根据合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。现梁润明请求法院改判解除租楼合同，并将合同解除时间提至2014年7月7日。而且周辅全也收到了梁润明的律师函及梁润明清空楼房后，已经发出新的租赁广告，实际上也表明周辅全已经接受了梁润明提出的解除合同的意思，故请求判令：1.撤销原审判决，改判梁润明无须向周辅全2014年7月至9月租金44400元，并返还梁润明保证金50000元；2.周辅全承担本案的诉讼费用。
被上诉人周辅全答辩称：梁润明的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
梁润明在二审期间，向本院提交了四张照片（打印件），梁润明称该组照片拍摄于原审庭审结束后，拟证明周辅全已另行将房屋出租，周辅全有解除租赁合同的意思表示。
周辅全对照片的真实性、合法性、关联性均不予确认。
本院经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院二审另查明：双方签订的《租楼合同》第五条约定：“乙方在租期结束后负责出资金将甲方楼房拆决的墙体及外墙纸皮石铺贴还原，但要补装拆决的窗网所需的资金属甲方自负，另为了平行双方的利益，乙方特付五万元保证金给甲方作保证，在合同签订时支付给甲方以签收为据，甲方以免收乙方80天的租金作补偿乙方”。
2014年7月7日，梁润明向周辅全发出律师函：梁润明先生已经按照阁下的要求清空了上述楼房，将于近日交楼，请阁下做好接收的准备，届时双方签订的合同将自动终止，逾期不收的，由阁下承担上述楼房损毁、灭失的风险。后周辅全收到上述律师函后于2014年7月30日向原审法院提起诉讼，周辅全在民事诉状中称：到了2014年7月份，过了应交租时间，梁润明不仅不依合同约定向周辅全支付租金，却于7月7日向周辅全发来律师函，要求周辅全收回租赁物。
二审期间，周辅全表示若法院判决解除合同的，其增加新的诉讼请求为梁润明赔偿其200000元经济损失，针对该新增的诉讼请求，梁润明和周辅全的诉讼代理人均表示同意在二审中一并审理，并自愿放弃举证和答辩期。庭后，梁润明本人又书面向本院申请撤回其同意在二审中一并裁决周辅全新增的诉讼请求的意思表示。
2015年4月16日，周辅全表示愿意收回涉案房屋，后双方均同意于当日对涉案房屋进行交接。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点在于：一、双方在履行合同中，哪一方存在违约行为；二、本案的租楼合同应否继续履行。
关于焦点一：双方签订的《租楼合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效协议，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照协议履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。该租楼合同约定合同期限届至2026年4月11日，但梁润明却于2014年7月7日向周辅全发律师函，以周辅全擅自加租为由，要求解除合同，并要求周辅全收回涉案房屋。对于梁润明的该点上诉意见，周辅全予以否认，且梁润明未能向本院提供证据证明周辅全有擅自加租的违约行为，故梁润明应承担举证不能的不利后果，梁润明不享有单方违约解除合同权利。梁润明在未征得周辅全同意解除合同的情形下，自行腾空并搬离涉案房屋，于2014年6月30日停止向周辅全支付租金，梁润明该单方解除合同的行为并不当然产生合同解除的效力，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于焦点二：本案合同应否继续履行的问题。梁润明向本院提交四张照片（打印件）拟证明周辅全在涉案房屋悬挂招租信息，表示周辅全同意解除涉案租赁合同，周辅全对该组照片的真实性、合法性、关联性不予确认，而且该组照片是打印件，梁润明并未向本院提交原始照片予以核实，照片的拍摄时间也无法查证，故本院对梁润明该点上诉意见不予采纳。关于本案租楼合同是否应予以解除的问题。本院认为，梁润明作为承租人，在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。作为出租人周辅全起诉要求双方继续履行租楼合同，本院考虑到梁润明不愿意继续履行合同，而该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现。另外，双方经本院释明后，周辅全已于2015年4月16日收回涉案房屋，故本院在综合考虑本案具体情况后，确定周辅全与梁润明于2011年4月11日签订的租楼合同于2015年4月16日解除。
关于租金的问题。如前所述，因梁润明无正当理由提前要求解除合同、拒不支付租金，其行为已构成根本性违约，应承担违约后果。故从2014年7月至本院确定的2015年4月16日租赁合同实际解除时该期间产生的租金均由其承担，租金合共为140600元（14800元×9.5月）。对于保证金50000元，由于梁润明在本案中有违约行为，且50000元保证金双方在合同中已约定了出租人给予承租人80天免租期予以补偿，因此，梁润明要求周辅全退还保证金50000元，理据不足，本院不予支持。
对于周辅全二审期间新增的诉讼请求，由于梁润明庭后撤回同意在二审中一并裁决的意思表示，双方就新增的诉讼请求无法达成一致调解意见，故对于该项请求，周辅全可另行主张权利。
综上，上诉人梁润明上诉合理部分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第1085号民事判决；
二、确认上诉人梁润明与被上诉人周辅全2011年4月11日签订的《租楼合同》于2015年4月16日解除；
三、上诉人梁润明于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人周辅全支付2014年7月至2015年4月16日期间的租金140600元；
四、驳回被上诉人周辅全的其他诉讼请求。
五、驳回上诉人梁润明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2964元，减半收取为1482元（周辅全已预交），一审反诉案件受理费525元（梁润明已预交），二审案件受理费2160元（梁润明已预交），上述费用合计4167元，均由梁润明负担。梁润明应于本判决生效之日起七日内向法院缴纳上述费用。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一五年六月十日
书 记 员 罗海欣