上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7301号
上诉人（原审原告）上海中锐广告有限公司。法定代表人陈立新，总经理。委托代理人廖滔滔，上海达晨律师事务所律师。委托代理人高兴发，上海达晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）拥华信息科技（上海）有限公司。法定代表人陆荣才，总经理。委托代理人钱海忠，男，拥华信息科技（上海）有限公司员工。原审被告陈荣梁，XX年XX月XX日生，汉族。原审被告陈佩华，XX年XX月XX日生，汉族。原审被告陈梅芳，XX年XX月XX日生，汉族。原审被告柏家亮，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人上海中锐广告有限公司因所有权纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第28650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2012年3月，案外人上海Z股份有限公司（以下简称Z公司）取得上海市浦东新区XX路XX号XX、XX、XX、XX、XX、XX室房屋（以下简称系争房屋）的所有权，房屋建筑面积合计为370.74平方米。2012年5月22日、8月14日，Z公司将包括系争房屋在内的XX路XX号XX、XX、XX室房屋抵押给中国银行股份有限公司上海市松江支行（以下简称中国银行）并办理了抵押登记。后在中国银行诉Z公司、唐某甲、王某金融借款合同纠纷一案中，经上海市松江区人民法院（以下简称松江法院）调解，双方当事人达成调解协议，松江法院为此作出（2013）松民二（商）初字第1121号民事调解书。因Z公司未履行上述民事调解书中确定的给付义务，松江法院通过上海市高级人民法院委托上海青莲阁拍卖有限公司（以下简称青莲阁公司）拍卖包括系争房屋在内的XX路XX号XX、XX、XX室房屋。2013年9月23日，松江法院执行人员分别与XX路XX号701-705室承租方徐某某及上海B有限公司等进行谈话，询问房屋租赁情况，并告知房屋评估事宜。2013年11月，上海百盛房地产估价有限责任公司受松江法院委托，对XX路XX号XX、XX、XX室房屋出具房地产估价报告，确定上述房屋评估值总计为3,571万元（人民币，下同）。房地产估价报告第三部分“估价的假设和限制条件”中载明：估价人员现场查看时，估价对象除701室外均已对外出租，但1003-1008室、1013-1014室未提供《租赁合同》，经向估价委托人确认，本报告估价结果中未考虑1003-1008室、1013-1014室租约对房地产价值的影响；依据相关当事人提供的租赁合同，估价对象701-705室、1010-1012室已签订租约，702室存在重复租赁情况，据相关当事人介绍，承租人马某原承租701-705室，后退租701、702室，实际承租703-705室，故本报告估价结果中已考虑上述房屋租约对房地产价值的影响。房地产估价报告第四部分“房地产估价结果报告”中关于“估价对象”一节中第4小节“房地产实物状况”中载明，“估价人员现场查看时，……估价对象1004-1008室总建筑面积370.74平方米，朝南，现共同出租经营‘上海C有限公司’，隔玻璃门可见，室内地面铺地砖，墙面刷涂料，天棚吊顶，维护及保养情况一般”；房地产估价报告第五部分“附件”中附有Z公司与马某于2012年3月16日就701-705室签订的物业租赁合同（租金为每日每平方米建筑面积3.20元，租金支付方式为每月一日前向出租方支付租金）、Z公司与上海B有限公司于2012年4月1日就1010-1012室签订的物业租赁合同（租金为每日每平方米建筑面积3.10元，支付方式为先付后用、每三月支付租金）、Z公司与徐某某于2013年6月10日就702室签订的物业租赁合同（租金为每日每平方米建筑面积3元，租金支付方式每三月支付租金），但该估价报告未附有系争房屋的租赁合同。2014年2月25日，青莲阁公司发布《拍卖公告》称，将于2014年3月11日对XX路XX号XX、XX、XX室房屋进行拍卖，拍卖参考价为3,571万元（带租约拍卖）。2014年6月16日，青莲阁公司再次发布《拍卖公告》称，将于2014年6月30日对XX路XX号XX、XX、XX室房屋进行拍卖，拍卖参考价为3,400万元（带租约拍卖）。2014年6月30日，青莲阁公司发布的《拍卖特别规定（2014年6月30日房地产、物资拍卖会）》（以下简称《拍卖特别规定》）中关于“标的说明与特别提示”一节指出：XX路XX号XX、XX、XX室房屋状况为部分有租赁（详见租赁合同），按现状拍卖，待过户完毕后，须有买受人自行办理房屋交接（包括房产内各类欠费的交接），委托方及本公司均不负责办理。在该《拍卖特别规定》尾部“承诺书”一栏中载明：本人已充分了解标的现状，对标的可能存在的隐形瑕疵作了全面评估，接受标的现状和瑕疵，阅读和了解贵公司的《拍卖规则》、《拍卖目录》和《拍卖特别规定》等拍卖文件的提示、要求和规定，同意签收前述拍卖文件，守法参加拍卖会，在规定的时间内支付拍卖价款和拍卖佣金，保证安全提取标的和支付本人应当承担的费用。上述内容下方的“承诺人”签名栏中有上海中锐广告有限公司（以下简称中锐公司）工作人员何某某的签名，并注有“已收到该标的租赁合同复印件”。该《拍卖特别规定》后附的《拍卖标的“XX大厦”租赁情况表一览》中则列明了XX路XX号XX、XX、XX室房屋的建筑面积、租赁价格（合同日期）、租赁人及电话及备注内容，其中系争房屋一栏内载明租赁价格为每日每平方米2元，合同日期为2013年5月20日至2028年5月19日，租赁人为陈荣梁等人，备注内容为1003-1008室已打通合并使用。2014年6月30日，中锐公司委派案外人何某某参加竞买并以3,318万元获得了包括系争房屋在内的XX路XX号XX、XX、XX室房屋的所有权。2014年7月3日，松江法院作出（2013）松执字第4271号执行裁定书，裁定包括系争房屋在内的XX路XX号XX、XX、XX室房屋的财产权自该裁定送达买受人中锐公司时起转移。中锐公司后于2014年9月取得了系争房屋的房地产权证。案外人上海D有限公司（系争房屋所在大厦的物业服务企业）于2014年12月5日出具的缴费通知单显示，拥华信息科技（上海）有限公司（以下简称拥华公司）就系争房屋缴纳2014年12月的物业费。另查明，2014年5月12日，陈荣梁与拥华公司签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：甲方（陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮）作为系争房屋的代管人与乙方（拥华公司）建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋已设定抵押；甲方于2014年5月19日向乙方交付系争房屋，免租期自2014年5月20日至2014年6月3日止，房屋租赁期自2014年6月4日起至2019年6月3日止；月租金为33,000元，该租金在三年内不变，2017年6月4日至2019年6月3日月租金递增5%为34,650元；租金、押金支付方式为押一(月)付三（月），先付后租，乙方于本合同签订时向甲方支付押金33,000元，另余款99,000元（即第一期三个月房租未付清部分）乙方应于2014年5月31日前支付；乙方应于每期付款日前10天向甲方支付租金。2015年11月23日，拥华公司向陈荣梁等人支付了2015年12月4日至2016年3月3日的系争房屋租金；系争房屋自2016年3月4日起的租金，拥华公司未予支付。还查明，2013年5月10日，案外人曹某与Z公司签订《物业租赁合同》，约定Z公司将上海市浦东新区XX路XX号1010-1012室房屋（以下简称1010-1012室房屋）出租给曹某，租赁期限自2014年4月20日起至2024年4月19日止，租金为每日每平方米2元，付款方式为曹某预先支付Z公司10年房屋租金1,455,121.80元，该款项由Z公司与曹某的债务中全额扣除，之后房租按月抵扣Z公司借款。2014年8月7日曹某与Y（北京）有限公司（以下简称Y公司）签订了租赁合同，约定曹某将1010-1012室出租给Y公司，租期自2014年9月8日至2017年9月7日；租金为每日每平方米3元。Y公司已实际入住。之后中锐公司与Y公司签订了租赁合同，约定由中锐公司将1010-1012室出租给Y公司，租期自2014年9月8日至2015年9月8日止；租金为每日每平方米3元；2014年9月8日至2015年1月15日止的房屋占用费按每日每平方米3元的70%计取，共计54,156元。2015年2月13日，Y公司支付中锐公司127,314元（1个月押金和2014年9月8日至2015年4月15日租金）。2015年4月27日，中锐公司向原审法院提起（2015）浦民一（民）初字第15652号诉讼，诉请判令曹某赔偿2014年7月3日至2015年1月15日期间1010-1012室的占用损失63,736.74元。2015年10月19日，原审法院作出该案判决，认定1010-1012室抵押权设立于曹某与抵押人Z公司签订租赁合同日之前，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；中锐公司自2014年7月3日起已取得1010-1012室的所有权，可依法向曹某主张占有房屋的费用，曹某应按照租金标准向中锐公司赔偿2014年7月3日至2014年9月7日（67天）的房屋使用费；但2014年9月8日至2015年1月16日期间，中锐公司与Y公司已成立租赁关系，并按每日每平方米3元的70%标准收取租金，因该30%的租金折让系中锐公司自愿与Y公司达成的约定，故中锐公司要求曹某赔偿该期间30%的租金损失缺乏依据，不予支持；至于曹某主张的其对Z公司的债权，以及引起的租赁关系及相关债权债务，曹某应另向Z公司主张。综上，原审法院判决曹某于该判决生效之日起十日内赔偿中锐公司40,286.43元。上述判决作出后，曹某不服，提起上诉。2015年10月12日，本院作出（2015）沪一中民一（民）终字第2382号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中锐公司诉称，系争房屋原产权人为Z公司。Z公司分别于2012年5月22日、2012年8月14日将上述房屋抵押给中国银行并办理了抵押登记。中国银行诉Z公司、唐某甲、王某金融借款合同纠纷一案，经松江法院审理并作出了（2013）松民二（商）初字第1121号民事调解书，因Z公司未履行该调解书中确定的给付义务，松江法院通过上海市高级人民法院委托青莲阁公司拍卖了系争房屋。2014年6月30日，中锐公司依法参加竞买并获得上述房屋。松江法院于2014年7月3日作出了（2013）松执字第4271号执行裁定书，于2014年7月7日作出（2013）松执字第4271号协助执行通知书。中锐公司于2014年9月持上述裁定书、协助执行通知书办理并取得了系争房屋的房地产权证。之后，中锐公司多次催告陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、拥华公司交还系争房屋，但陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮称其与Z公司签订了租赁合同，拥华公司称其与陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮签订转租合同并占有上述房屋，均拒绝向中锐公司交还房屋。迄今，陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、拥华公司仍非法占有系争房屋。虽然系争房屋的《拍卖公告》和《拍卖特别规定》均指出房屋存在带租约现状，但并未明确带租约拍卖对中锐公司的影响。包括系争房屋在内的上海市浦东新区XX路XX号XX、XX、XX室房屋的房地产估价报告未将系争房屋租赁情况考虑在内，即未对系争房屋的租赁负担进行评估，报告中也未附有陈荣梁、陈佩华主张的租赁合同，故陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮与Z公司之间的租赁合同以及陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮与拥华公司之间的租赁合同的真实性均无法确认。根据法律规定，先抵押后租赁，如原承租人已经向原产权人支付租金或违约金，相关损失应由承租人向原产权人主张，而非由现产权人承担。陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、拥华公司未经中锐公司同意占有、使用系争房屋，为无权占有。中锐公司于2014年7月3日取得系争房屋产权后，曾多次要求与陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、拥华公司沟通解决本案纠纷但均遭拒绝，中锐公司的损失自该日起一直在扩大，故陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、拥华公司应赔偿中锐公司自2014年7月3日起的房屋占用损失。即使陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、拥华公司主张的房屋租赁合同及转租合同系真实合同，因其租赁、转租行为发生于上述房屋抵押登记之后，对中锐公司不具有法律上的约束力，不应适用“买卖不破租赁”原则。且承租人可通过查询房屋信息等方式获知系争房屋抵押情况，因承租人未查询房屋信息导致租赁合同无法履行的后果应由承租人自行承担。现中锐公司诉至法院，请求判令：1、陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、拥华公司将系争房屋返还中锐公司；2、陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、拥华公司赔偿中锐公司系争房屋占用损失（按每日每平方米人民币3元为标准，按系争房屋总面积370.74平方米，自2014年7月3日起计算至陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、拥华公司实际向中锐公司交还系争房屋之日止）。陈荣梁、陈佩华共同辩称，不同意中锐公司的诉讼请求。陈荣梁、陈佩华就系争房屋与原产权人Z公司签订过租赁合同，松江法院的《拍卖公告》也注明了陈荣梁、陈佩华拥有系争房屋的租赁权，《拍卖公告》明确系争房屋为带租约拍卖，中锐公司也签订过承诺书知晓系争房屋是有租赁负担。房屋估价报告中考虑了系争房屋的租赁问题，故估值较低。系争房屋第一次司法拍卖时因为存在租赁负担等问题流拍了，第二次司法拍卖时进行了降价，中锐公司以低价竞得系争房屋。松江法院执行法官就系争房屋进行现场执行时，也明确系争房屋有租约，以拍卖公告为准，法官当时还现场打电话给拍卖行要求将《拍卖公告》寄送到法院，陈荣梁、陈佩华的房租也从没交给过松江法院。因Z公司曾向陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮借款330万元，故双方约定以该借款抵充部分租金。现陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮已将系争房屋转租给拥华公司，自2014年6月4日起拥华公司占有、使用系争房屋至今。陈梅芳、柏家亮未到庭应诉，亦未提供证据。拥华公司辩称，拥华公司从陈荣梁等人处租赁系争房屋，松江法院就系争房屋进行现场执行时，执行法官曾确认拥华公司应将租金交给陈荣梁等人。拥华公司在签订租赁合同时，并不知道系争房屋的抵押、拍卖情况，故拥华公司也是受害方，不应列为本案被告。拥华公司自2014年6月4日起占有、使用系争房屋至今，并已依照转租合同约定足额支付租金给陈荣梁等人。一审审理中，陈荣梁、陈佩华公司提供了2013年5月20日Z公司（出租方、甲方）与陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮（承租方、乙方）签订的《物业租赁合同》。该合同约定Z公司将XX路XX号701室及系争房屋租赁给陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮，租赁房屋建筑面积合计492.50平方米，租赁期限为2013年5月20日至2028年5月19日，租金为每日每平方米2元，付款方式为乙方预先支付甲方五年房屋租金（自2013年5月20日至2018年5月19日，之后房租乙方按月支付），自第六年起租金按每三年5%递增;甲方同意乙方在承租期内可以自行转租该房屋。同日，Z公司（出租方、甲方）与陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充协议（一）》，约定：乙方可自行转租房屋；乙方承担的租金费用及转租收入作为甲方偿还乙方债务（本金）之用，乙方每月需付费用2,500元给甲方；乙方可抵扣的欠款需以乙方所持欠款欠条盖有甲方公章和唐某甲签字为据，一旦欠款偿还完毕，剩余租金归甲方所有。甲方的欠款在本协议订立之日起停止计息，前面已发生的利息按（届时与唐某甲平等协商）偿还；乙方需提供甲方其转租的租赁合同复印件，作为甲方计算租金抵扣钱款的凭证；物业管理费由乙方承担。陈荣梁、陈佩华还提供了两份借条和一份借据。第一份借条内容为：“现因王某、唐某甲向陈梅芳借款人民币叁拾万元整（300,000）借款期2012年11月30日至2012年12月11日止。借款利息按月息3%计算，逾期归还按照月息3%计算。另由美明物业管理公司对陈梅芳的借款承担无限连带保证责任。借款人：王某。2012年11月30日”。该借条尾部“担保人”一栏加盖有Z公司印章，并有“唐某甲”签字。第二份借条内容为：“兹今天向柏家亮借款人民币壹佰万元整，至2012年9月15日还清。特立此据。利息月息3%。借款人：上海Z有限公司。2012年8月31日。”该借条尾部“借款人”一栏中加盖有Z公司印章，并有“王某2012.8.31”签字。陈荣梁、陈佩华称王某系Z公司股东。借据内容为：“兹上海Z有限公司因经营需要，2012年11月20日向陈佩华借入人民币贰佰万元整，月利率百分之三，按实际用款天数计算。该款于30天后归还。上海Z有限公司。2012年11月20日”，该借据落款处有“王某”签字。2012年11月30日，陈梅芳向唐某甲（系Z公司法定代表人）转账30万元；2012年8月31日，陈荣梁向唐某乙（陈荣梁、陈佩华称唐某乙系Z公司财务人员、唐某甲之弟）转账100万元，转账凭条“用途”栏填写为“借款”；2012年10月20日，陈佩华向唐某乙转账200万元，转账凭证用途栏注填写为“划款”。原审认为，根据中锐公司、陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、拥华公司的诉、辩称意见，本案存在如下争议焦点：一是陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮与Z公司之间的租赁关系对中锐公司是否具有约束力；二是拥华公司可否凭借其与陈荣梁等人之间的租赁合同占有、使用系争房屋。关于争议焦点一，中锐公司主张，陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮与Z公司之间的租赁合同真实性存疑，且即便该租赁合同属实，亦不能对抗中锐公司基于司法拍卖取得的房屋所有权。对此，原审法院认为，陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮在本案中提出的用以证明其与Z公司之间存在租赁关系的租赁合同、租金交付凭证等证据确实存在一定疑点：一是从租赁合同的公示情况来看，陈荣梁等四人与Z公司之间的租赁合同既未经过备案登记，亦未附在2013年11月作出的XX路XX号XX、XX、XX室房屋的房地产估价报告中；2013年9月23日松江法院执行人员在对XX路XX号XX、XX、XX室房屋承租人进行拍卖前谈话时，亦未与陈荣梁等四人进行谈话告知拍卖情况，本案中并无证据显示司法拍卖机构、法院执行人员等第三方在2013年11月之前已知晓陈荣梁等四人与Z公司之间存在租赁合同关系；二是从租金标准来看，Z公司与陈荣梁等四人之间的租赁合同约定的租金为每日每平方米2元，既远低于房地产估价报告中所附的Z公司在同时期就701-705室、1010-1012室与承租人签订的租赁合同约定的租金标准，也远低于陈荣梁等四人与拥华公司签订的转租合同约定的租金标准；三是从租金支付方式来看，Z公司与陈荣梁等四人之间的租赁合同约定的租金支付方式为承租人预先支付五年租金，该支付方式不仅与房地产估价报告中所附的701-705室、1010-1012室房屋租赁合同约定的租金支付方式不同，亦不合与通常情况下租赁市场的交易习惯；四是从租金支付情况来看，陈荣梁等四人在本案中并未提供其直接向Z公司给付租金的支付凭证，即便如陈荣梁、陈佩华所述，其以Z公司未归还的借款本息抵充租金，但陈荣梁、陈佩华主张Z公司尚欠其借款本金330万元，该金额既与陈荣梁等四人与Z公司之间租赁合同约定的全部租赁期租金总额不符，亦远远超出租赁合同约定的签约时应预先支付的五年租金总额；而上述五年租金与借款本息之间的钱款差额较大，陈荣梁等四人亦未举证证明其曾与Z公司进行过结算或确认，显与常理不合。因陈荣梁、陈佩华并未对上述证据疑点给出合理解释及充分佐证，故原审法院认为，陈荣梁、陈佩华提交的上述证据尚不足以证明Z公司与陈荣梁等四人之间租赁合同的真实性。即便如陈荣梁、陈佩华主张，陈荣梁等四人与Z公司之间的租赁关系属实，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，系争房屋原所有权人Z公司在2012年5月22日、2012年8月14日将系争房屋抵押给中国银行并办理了抵押登记手续，而陈荣梁、陈佩华提供的其与Z公司之间的租赁合同签订日期为2013年5月20日，晚于上述抵押权设定日期。法律规定的实现抵押权的常见方式就是抵押权人请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，上述“不得对抗已经登记的抵押权”的含义应包括抵押权的实现，相应地，经由拍卖、变卖方式取得抵押财产所有权的受让人也应在租赁关系不得约束的范围之内，否则，其合法权利将无从保护。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条也明确规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形除外。其次，系争房屋的《拍卖公告》、《拍卖特别规定》等证据的确表明在2014年6月30日第二次拍卖时系争房屋存在租约且中锐公司对此是知悉的，但并无证据证明中锐公司明确表示自愿接受该租赁关系的约束并承继该租赁合同；且系争房屋房地产估价报告的“估价对象”一节中虽然载明系争房屋处于出租经营状态，但该报告的“估价的假设和限制条件”一节却明确表示因未提供系争房屋的《租赁合同》，估价结果中并未考虑系争房屋租约对房地产价值的影响，陈荣梁等四人亦未举证证明2014年6月30日XX路XX号XX、XX、XX室房屋第二次拍卖时的拍卖参考价考虑到了系争房屋租约的影响，故陈荣梁、陈佩华关于系争房屋拍卖评估价已考虑到Z公司与陈荣梁等四人的租约情况、中锐公司因该租约而低价竞得系争房屋等辩称显然缺乏依据，原审法院不予采信。关于争议焦点二，原审法院认为，基于前述，即便陈荣梁等四人与Z公司之间的租赁合同属实，陈荣梁等四人对系争房屋的租赁关系亦不得对抗中锐公司通过司法拍卖取得的所有权，陈荣梁等四人未征得所有权人同意占有系争房屋缺乏法律依据。由于抵押权具有登记公示性，陈荣梁等四人在知道或应当知道系争房屋上存在抵押权的情况下，仍然与Z公司就系争房屋签订租赁合同，应视为其自愿接受和承担因抵押权实现而产生的返还房屋之风险。拥华公司作为系争房屋的次承租人，亦无权依据其与陈荣梁等四人之间的租赁合同而占有系争房屋，更何况陈荣梁等四人在转租合同中亦已明确告知拥华公司系争房屋存在抵押权负担。即便如拥华公司所主张，其已与陈荣梁等四人签订租赁合同并支付了租金，但拥华公司作为系争房屋的承租人而非受让人，即便其以合理价格承租房屋，亦不得适用物权法上的善意取得制度，故拥华公司主张其合法占有系争房屋，缺乏事实及法律依据，原审法院难以认可。拥华公司主张其租赁关系曾在松江法院执行拍卖系争房屋时得到确认，既无证据佐证，亦缺乏法律依据，原审法院亦不认可。综上，陈荣梁等四人与Z公司之间的租赁关系即便属实，也无法对抗中锐公司基于系争房屋抵押权司法拍卖而取得的房屋所有权，故陈荣梁等四人无权占有系争房屋，拥华公司更无权基于其与陈荣梁等四人之间的转租合同而占有系争房屋。中锐公司作为系争房屋的所有权人，其诉请陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、拥华公司返还系争房屋，合法有据，予以准许。在中锐公司取得系争房屋所有权后，陈荣梁等四人已无权占有系争房屋，故中锐公司请求陈荣梁等四人赔偿其无权占有系争房屋期间的损失，依法应予支持。拥华公司已按约向陈荣梁等四人足额交付了2016年3月3日之前的系争房屋租金，对此陈荣梁等人亦予确认，原审法院依法认可，故对于中锐公司诉请的2016年3月3日之前的系争房屋占用损失，应由陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮予以赔偿。但自2016年3月4日起，拥华公司未曾支付租金，故自该日起的房屋占用损失，应由陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、拥华公司承担共同赔偿责任。关于占用损失的计算时间，原审法院认为，根据松江法院作出的（2013）松执字第4271号执行裁定书，系争房屋的财产权自2014年7月3日该裁定送达买受人中锐公司时起转移，故中锐公司诉请赔偿自2014年7月3日时起至实际返还房屋之日止的房屋占用损失，合法有据，原审法院依法准许；关于计算标准，从法院查明情况来看，与系争房屋租赁条件类似的XX路XX号701-705室、1010-1012室房屋租金均在每日每平方米3元至3.20元之间，中锐公司请求按照每日每平方米3元标准赔偿房屋占用损失，并无不当，且该计算标准也与转租合同约定的系争房屋租金标准相近，故依法准许。陈梅芳、柏家亮经法院依法传唤未到庭应诉，视为其对自身诉讼权利的放弃，依法缺席判决。原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2016年3月30日作出判决：一、陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮、拥华信息科技（上海）有限公司应于判决生效之日起三十日内向上海中锐广告有限公司返还上海市浦东新区XX路XX号XX、XX、XX、XX、XX、XX室房屋；二、陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮应于判决生效之日起三十日内向上海中锐广告有限公司赔偿上海市浦东新区XX路XX号XX、XX、XX、XX、XX、XX室房屋的占用损失（按房屋建筑面积和每日每平方米3元标准，自2014年7月3日起计算至2016年3月3日止）；三、陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮应于判决生效之日起三十日内向上海中锐广告有限公司赔偿上海市浦东新区XX路XX号XX、XX、XX、XX、XX、XX室房屋的占用损失（按房屋建筑面积和每日每平方米3元标准，自2016年3月4日起计算至上述房屋实际返还之日止）；四、拥华信息科技（上海）有限公司对上述第三项判决中陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮应当清偿的款项承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7,339元，由陈荣梁、陈佩华、陈梅芳、柏家亮负担。判决后，中锐公司不服，上诉于本院称，被上诉人自2014年7月3日起占用系争房屋，没有法律依据，也未经上诉人同意，侵犯了上诉人的合法权益，应予以赔偿。被上诉人虽然向四原审被告交付了2016年3月3日之前的租金，但此对上诉人没有约束力，不得以此拒绝向上诉人承担赔偿责任。上诉人不是被上诉人与四原审被告之间合同关系的当事人，没有任何法律规定可以免除被上诉人向权利人承担赔偿责任的义务，故上诉请求二审撤销原审判决第四项，改判由被上诉人对原审判决第二、第三项判决中原审被告应当清偿的款项承担连带责任。被上诉人拥华公司辩称，被上诉人也是受害人，被上诉人系听从执行法官的意见将部分租金支付给了原审被告，被上诉人没有恶意拒绝赔偿，被上诉人仍要求承租系争房屋。原审被告陈荣梁述称，不同意上诉人的上诉请求，也不认可一审判决。原审被告陈佩华述称，可以依照原审判决赔偿上诉人损失，但要扣除物业费和税费。原审被告陈梅芳、柏家亮未作答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，原审认定原审被告与Z公司之间的租赁关系及被上诉人与原审被告之间的转租合同关系均无法对抗上诉人基于系争房屋抵押权司法拍卖而取得的所有权，故支持了上诉人要求被上诉人与原审被告返还系争房屋的诉请，于法不悖，本院同样予以支持。本案的争议焦点是被上诉人是否应就系争房屋自2014年7月3日起至2016年3月3日止的占用损失承担连带责任。原审被告与系争房屋原权利人Z公司之间的租赁关系对上诉人不具有拘束力，故上诉人有权要求原审被告赔偿其无权占有期间的租金损失，但根据合同相对性原则，被上诉人作为次承租人，其向原审被告支付租金亦具有合同依据，原审判令被上诉人就系争房屋自2016年3月4日起的占用损失向上诉人承担连带责任，已经在最大程度上保护了上诉人的权益，而上诉人要求被上诉人仍需就其已向原审被告支付租金的时段承担损失赔偿的连带责任，显然缺乏法律依据，本院实难支持。综上，上诉人中锐公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持，而被上诉人与原审被告的相关主张也均非本案二审审理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,339元，由上诉人上海中锐广告有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一六年八月二十五日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……