黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终2671号
上诉人（原审被告）：王恒志，男，1977年9月3日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：郭学伟，黑龙江金圣崴律师事务所律师。
上诉人（原审被告）魏庆东，男，1970年6月9日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：崔艳巍，黑龙江金圣崴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宗瑞清，女，1954年12月23日出生，汉族，哈尔滨第二阀门厂退休职工，住哈尔滨市香坊区。
被上诉人（原审原告）：徐长清，男，1952年8月24日出生，汉族，哈尔滨热电厂退休职工，住哈尔滨市香坊区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：许晨，黑龙江恒辰律师事务所律师。
上诉人王恒志、魏庆东因与被上诉人宗瑞清、徐长清确认合同无效纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初3373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王恒志及其委托诉讼代理人郭学伟，上诉人魏庆东委托诉讼代理人崔艳巍，被上诉人宗瑞清及其与被上诉人徐长清共同委托诉讼代理人许晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王恒志上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宗瑞清、徐长清的诉讼请求。事实和理由：1.因为涉案房屋的贷款是以宗瑞清、徐长清名义办理，所以每月在宗瑞清、徐长清名下指定的银行卡中自行还贷。在王恒志代替宗瑞清、徐长清一次性清偿银行贷款前，虽然宗瑞清、徐长清仍然按月还贷，也仅是宗瑞清、徐长清与王恒志之间形成债权债务关系，并不能以此确认买卖合同无效；2.宗瑞清、徐长清与王恒志办理公证委托合情合理，一是考虑宗瑞清、徐长清身体原因，二是办理过户手续程序繁琐避免宗瑞清、徐长清到场签字，三是王恒志不想将涉案房屋登记在自己名下避免再次过户，四是办理委托公证与办理过户的时间和繁琐程度相差巨大；3.考虑宗瑞清、徐长清出卖房屋后没有合适住所，故让其继续居住在涉案房屋，王恒志购买房屋后9个月未更名，系因资金紧张无法一次性支付20万元，亦不想支付巨额贷款利息，故未办理贷款；4.一审法院确认《二手房屋买卖合同》无效，则合同自始无效，宗瑞清、徐长清应返还收取的购房款25万元及王恒志替其清贷的201,120元；5.委托公证书中明确载明委托权限及内容，办理公证时公证员对宗瑞清、徐长清进行了询问并制作了笔录，作为完全民事行为能力人应认定是其真实意思表示；6.一审认定事实错误。首先，王恒志在一审出示的证据一至证据五，证明了双方之间的授权委托、房屋买卖并交付房款的事实，宗瑞清、徐长清已经确认证据的真实性，虽提出质疑但未提供有利的证据予以证实。其次，一审法院认定的不符交易习惯之处，王恒志已逐一进行了合理性解释。再次，宗瑞清、徐长清在原审中出示的十份证据，仅有其子徐某的证言称双方之间是借款抵押，因证人与一方当事人有利害关系，不能单独作为认定案件事实的依据。王恒志与宗瑞清、徐长清之间即使有借贷往来，也不影响房屋买卖关系的成立，不能认定房屋买卖是为了借款进行抵押，双方进行房屋买卖时，王恒志并未从事贷款工作；7.原审判决适用法律错误。王恒志与宗瑞清、徐长清既没有签订抵押合同，也没有抵押的事实，更不存在担保法第40条规定的流质情形，而原审法院以此认定《二手房屋买卖合同》无效，系适用法律错误。王恒志处分涉案房屋依据的是公证委托书中的第4项授权，代为出售房屋，代为协助办理房屋所有权证和土地使用权证更名，王恒志有权处分涉案房屋，不应适用《合同法》第51条的规定。
宗瑞清、徐长清辩称，1.王恒志称贷款银行卡在宗瑞清、徐长清处保管，其无法按月还贷的上诉主张背离客观事实，违背生活常理。合同中没有宗瑞清、徐长清替王恒志还款、双方形成债权债务关系的书面约定或者口头约定。如王恒志所述属实，宗瑞清、徐长清不会提出其从来没有卖房的意思表示，也不会向人民法院起诉要求确认合同无效。此外，一审法院通过分析整个交易过程，认为与一般的房屋买卖行为有诸多的明显不同之处，其交易行为、合同中约定的内容，与双方当事人的陈述存在诸多矛盾之处，据此认定合同无效正确；2.王恒志买房是假，欺骗宗瑞清、徐长清从中获取非法利益才是真，王恒志要求办理公证委托，就是因为前期已经骗取了宗瑞清、徐长清的相关手续，这样其拿着公证委托就可以将房屋过户到他人名下。办理公证委托并不是考虑宗瑞清、徐长清的身体原因，而是为了方便王恒志随时、自由处分案涉房产以获取非法利益；3.宗瑞清、徐长清除案涉房屋外无其他居所，不可能出卖其唯一的房屋，王恒志签订买卖合同后不着急办理过户，而是让宗瑞清、徐长清继续居住，也不符合常理；4.民事诉讼坚持不告不理原则，王恒志在一审时未提出反诉亦未另诉要求返还财产，故一审法院对此不予处理是正确的。只要王恒志、魏庆东协助将房屋变更登记到宗瑞清、徐长清名下，宗瑞清、徐长清同意将王恒志代为偿还的银行贷款返还给王恒志，对于王恒志主张返还的25万元购房款，宗瑞清、徐长清认为，一审判决既已经认定《二手房屋买卖合同书》是以合同行为掩盖非法目的的意思表示，王恒志交付25万元购房款的行为也是虚假的；5.宗瑞清、徐长清没有出卖房屋的意思表示，更没有委托卖房的意思表示，宗瑞清、徐长清在《二手房买卖合同》、《收条》、《委托公证书》等文书上的签字都是在王恒志的欺骗下作出的，并不是真实意思表示。在办理公证委托时，公证人员没有对宗瑞清、徐长清就双方达成卖房合意、公证委托事项的具体内容及相应的法律后果进行详细询问及告知，宗瑞清、徐长清只是按照王恒志的要求签字，并非其真实意思表示。公证委托书是否合法有效，王恒志是否依据委托公证出卖案涉房屋，并不影响魏庆东在购买案涉房屋时并非善意，也不影响王恒志、魏庆东人之间签订的《存量房买卖合同》被认定为无效。
魏庆东同意王恒志的上诉请求。
魏庆东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宗瑞清、徐长清的诉讼请求。事实和理由：1.在确认受让人是否善意时，现行法律采用的是非恶意及善意的推定方法，即除非有证据证明受让人主观上存在恶意，否则，就推定受让人在领受财产时不知，也不可能知道转让人无转让财产的权利。魏庆东是依据宗瑞清、徐长清与王恒志之间的公证委托书才认定王恒志有处分该房产的权利，所以具备了善意取得的条件；2.现在房地产的房价在国家宏观调控下，确实有下调的趋势，而且王恒志还急于用钱，所以魏庆东认为以35万元的价格支付了房款应属于合理价格范围；3.魏庆东已交付全部房款35万元，并依法办理了房屋更名过户手续，涉案房屋买卖交易完成。
宗瑞清、徐长清辩称，所谓“善意”，主要指不知情，指行为人在实施某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。受让人是否“知情”，应通过受让人的专业知识水平、其对转让人的了解程度以及受让人是否能够判断进行综合认定。魏庆东作为完全民事行为能力人，明知王恒志没有掌握案涉房屋的实际控制权，在未经宗瑞清、徐长清许可，甚至在其不能现场实际查看房屋的情况下，仍然决定购买房屋，这显然不符合正常的交易习惯和常理。案涉房屋建筑面积为77.62㎡，使用面积为53.53㎡，案涉房产市场估价均值在45万至50万之间，而魏庆东却以35万元的低价受让案涉房产，显然出于“非善意”。魏庆东称将35万元购房款以现金形式在交易大厅交付给王恒志，交易大厅人多混杂，这么大数额竟然用现金支付，还不索要收据，显然不符合正常的交易习惯。王恒志以45万元的价格从宗瑞清、徐长清手中买入，一次性拿出20万元代宗瑞清、徐长清偿还银行贷款，时隔9天，就甘愿损失10万元，即以35万元的价格将房屋卖出，这更不符合常理。此外，办理更名过户手续只是满足了《物权法》中关于善意取得的其中一个条件，魏庆东的行为并不符合善意条件和合理价格受让条件，因此其并不符合善意第三人的法定条件。
王恒志同意魏庆东的上诉请求。
宗瑞清、徐长清向一审法院起诉请求：1.依法确认王恒志、魏庆东于2016年8月16日签订的存量房买卖合同无效，并依法判令王恒志、魏庆东协助宗瑞清、徐长清将涉案房产变更登记到宗瑞清、徐长清名下；2.依法确认宗瑞清、徐长清与王恒志于2015年11月16日签订的《二手房屋买卖合同书》无效。
一审法院认定事实：2015年11月16日，徐长清与王恒志签订了《二手房买卖合同书》，约定徐长清将其所有的房屋产权证号为00××94、00××22号位于哈尔滨市香坊区安通头道街7号房屋出卖给王恒志，合同中约定的房价款为45万元。合同第三条付款方式中注明：现金贰拾伍万圆，甲方（徐长清）在农商银行贷款贰拾万圆由乙方（王恒志）负责偿还，共计肆拾伍万圆整（450000.00）。同日，宗瑞清、徐长清向王恒志出具一张收据，收据中载明：“今有徐长清、宗瑞清收到王恒志购买动力区安通头道街7号1栋4单元403室购房款贰拾伍万圆整（250000）”，宗瑞清、徐长清在收据中签字。当日，宗瑞清、徐长清与王恒志到哈尔滨公证处办理了（2015）黑哈证内民字第29960号《委托公证书》，委托书的内容为：宗瑞清、徐长清委托王恒志全权负责办理上述房产的如下事宜，包括：1.查询档案、归还银行或信用社贷款、取还清证明和他项权利证书、注销抵押登记、取房屋所有权证；2.到银行重新签订借款合同、抵押合同、领取贷款等相关事宜；3.到房地产部门重新办理上述房产的抵押登记、代为签订抵押合同、出现场、评估、领取房屋所有权证和他项权利证书；4.解除抵押后在上述房产没有抵押、担保、查封、扣押和符合国家相关法律法规政策条件下出售；到房地产管理部门代为申请或放弃资金监管、交易、更名过户、代出现场、代收房款、代缴税费、代为登记、签订转让协议、协助买房人办理房屋所有权证和土地使用权证；5.同意买房人以贷款方式买房、办理相关协助以买房人名义贷款手续、代收二手房委托人保证上述委托内容属实及无侵犯他人权益，否则愿承担法律后果，如不属实愿承担全部法律责任。委托期限为：即日起至上述事项办理完毕为止。2016年7月11日，王恒志到哈尔滨市阿城区农村信用合作联社代替宗瑞清、徐长清偿还涉案房屋的剩余抵押贷款及利息201,120元。2016年8月16日，王恒志以徐长清委托代理人的身份与魏庆东签订了一份《存量房买卖合同》，约定徐长清将涉案房屋出卖给魏庆东，交易价格为35万元。付款方式为银行贷款方式，首付款24万元，剩余11万元采用商业贷款方式付款。庭审中王恒志、魏庆东均认可合同签订当日，魏庆东在房产交易部门将现金35万元交付给王恒志，王恒志未向魏庆东出具收条的事实。庭审中，询问王恒志、魏庆东，关于合同中约定的付款方式与实际付款方式不符的原因，王恒志、魏庆东第一次答复称，该合同为房产部门的制式合同，为何会与实际的付款方式不同，王恒志、魏庆东并不知情，具体情况需要进一步与房产部门核实。第二次开庭时，王恒志、魏庆东称原打算采用商业贷款的方式交付购房款，但后又改为直接付全款的方式。2016年8月23日，魏庆东取得了涉案房屋的房屋产权证。其后魏庆东在一审法院向宗瑞清、徐长清提起诉讼，要求王恒志、魏庆东从涉案房屋中迁出（另案审理，现已中止审理）。另查明，本案在审理过程中，经法庭询问，魏庆东承认在购买涉案房屋前并没能到涉案房屋内进行实际检验房屋的事实。王恒志、魏庆东亦承认双方是朋友关系。再查明，宗瑞清、徐长清交付涉案房屋的贷款直至2016年7月。又查明，宗瑞清、徐长清在案件审理过程中自愿撤回对黑龙江省哈尔滨市哈尔滨公证处的起诉，并撤回了要求依法撤销公证委托的诉讼请求。
一审法院认为：本案的争议焦点在于宗瑞清、徐长清与王恒志之间签订的二手房买卖合同是真实的购房合同，还是名为房屋买卖实为借款担保的合同。结合庭审中宗瑞清、徐长清及王恒志、魏庆东的当庭陈述及提供的证据进行综合分析和判断后，认为：宗瑞清、徐长清与王恒志签订《二手房屋买卖合同书》的整个交易过程，与一般的房屋买卖行为有诸多的明显不同之处，其交易行为、合同中约定的内容，与双方当事人的陈述均存在诸多矛盾之处。首先，该合同的签订日期为2015年11月16日，合同中约定总房价款为45万元，其中25万元现金支付，剩余的20万元由王恒志代替宗瑞清、徐长清偿还银行贷款的方式支付。但根据庭审中宗瑞清、徐长清及王恒志提供的证据显示，合同签订后长达9个月的时间，宗瑞清、徐长清仍然继续自行偿还涉案房屋的贷款，这显然与合同的约定相悖，且与一般的交易习惯并不相符。如出卖涉案房屋是宗瑞清、徐长清的真实意思表示，其将房屋出卖后，仍然自愿的承担房屋的相应贷款，与客观事实不符，也与一般的交易习惯相悖。其次，宗瑞清、徐长清与王恒志签订了房屋买卖协议后，没有立即协助王恒志办理涉案房屋的更名过户手续，而是向王恒志出具了相关的委托公证书。虽然王恒志辩称，出具该委托公证书的目的是考虑到宗瑞清、徐长清身体不好，为了避免宗瑞清、徐长清奔波，才以出具委托公证的方式由王恒志自行办理相关的房屋更名过户手续。但经审查该公证委托书的内容，完全无法显示宗瑞清、徐长清委托王恒志自行办理房屋更名过户的意思表示，该委托书的内容实际上为宗瑞清、徐长清委托王恒志代为出卖涉案房屋的相关委托事项。这显然与王恒志所述的办理公证委托的目的不符。且王恒志称办理该公证委托的原因是为了避免宗瑞清、徐长清奔波，但事实上宗瑞清、徐长清办理公证委托的时间完全可以用于去办理涉案房屋的更名过户手续，为了避免去产权部门办理更名过户手续的奔波，而去公证部门办理公证委托，完全不具有合理性，亦无法达到避免宗瑞清、徐长清奔波劳累的目的。第三，宗瑞清、徐长清与王恒志签订房屋买卖协议的时间为2015年11月16日，而王恒志偿还涉案房屋贷款的时间为2016年7月11日，王恒志将涉案房屋出卖给魏庆东的时间为2016年8月16日，上述时间点之间相差时间较长，不符合一般的房屋买卖交易习惯。王恒志在购买房屋后长达9个月的时间，在已经取得了宗瑞清、徐长清的公证委托授权的情况下，仍然未将涉案房屋变更到自己名下，且在此期间宗瑞清、徐长清一直在涉案房屋内居住，王恒志亦未提出过任何异议。虽然王恒志辩称其未办理更名过户的原因是由于其没有资金偿还贷款，但如王恒志无力支付全部购房款，亦未采取办理贷款的方式支付购房款，其与宗瑞清、徐长清为何仍然会达成买卖房屋的合意，这完全不符合交易目的。且王恒志称其将涉案房屋以低于购买价10万元的价格出卖给魏庆东的原因是因为急需用钱，但其偿还20余万元贷款至将涉案房屋出卖给魏庆东前后共一个月的时间，在刚刚清偿贷款一个月的时间，立即将涉案房屋以低价卖出，显然存在多处矛盾及不符合常理之处。第四，根据宗瑞清、徐长清提供的证人徐某的证言及宗瑞清、徐长清当庭提供的证人徐某与王恒志之间的微信语音聊天记录的内容，均显示了王恒志向证人徐某表示，可以将房子赎回去的内容，如果宗瑞清、徐长清与王恒志之间确为真实的房屋买卖关系，关于将房屋赎回去的语音内容王恒志对此无法做出合理的解释。证人徐某的证言内容对借款事件的整个经过，包括一些对话的细节均能叙述清楚，亦能够从侧面反映出事件发生的轮廓。虽然证人徐某系宗瑞清、徐长清的儿子，与宗瑞清、徐长清之间有一定的利害关系，但该利害关系并不能作为完全否定证人证言真实性的依据，虽然在具体的细节处，由于证人与宗瑞清、徐长清之间关系问题，其所述的内容不能尽信，但其所述的内容对本案亦具有相应的参考价值，且王恒志并不能对证人徐某证言及微信语音记录的不实之处未能提出具有针对性的合理有效的抗辩，故对上述证据及证言的内容部分予以采信。另外，根据宗瑞清、徐长清提供的名片显示，王恒志确实从事借贷的工作，虽然王恒志称其系自2016年4、5月份才开始从事该项工作，但王恒志对此并未能提供充分有效的证据予以证明。综合以上事实，本院认为，宗瑞清、徐长清与王恒志之间签订的《二手房屋买卖合同书》的交易过程，与一般的交易习惯完全不符，且王恒志前后陈述的事实相互矛盾，完全不能自圆其说。其实，纵观宗瑞清、徐长清与王恒志房屋买卖的整个过程，更加符合近年来层出不穷的小额贷款抵押的形式，而不符合一般的房屋买卖的交易过程，且宗瑞清、徐长清提供的证人证言及相关的证据材料，已经形成了完整的证据链条，可以证明王恒志确系从事贷款工作的事实，而本案涉案房屋正是相关借贷的抵押，双方签订房屋买卖合同的目的，并不是真实的房屋交易的意思表示，而是对于借贷的一种抵押行为。按照《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，故认为宗瑞清、徐长清与王恒志签订的《二手房屋买卖合同书》是虚假的意思表示，是以合同行为掩盖非法目的的意思表示，故其签订该《二手房屋买卖合同书》符合合同无效的构成要件，应当为无效合同。关于王恒志以徐长清的名义与魏庆东之间签订的《存量房买卖合同》是否为合法有效的合同的问题。因根据前述内容，宗瑞清、徐长清并没有委托王恒志出卖房屋的意思表示，亦没有将涉案房屋出卖给王恒志的意思表示，故王恒志出卖涉案房屋的行为实际上属于无权处分的行为，故判断该《存量房买卖合同》是否为合法有效的合同的关键即在于判断魏庆东是否符合善意第三人的条件，是否享有善意第三人的抗辩权。综合庭审查明的事实，及宗瑞清、徐长清与王恒志、魏庆东提供的证据、庭审陈述的内容，认为，魏庆东并不符合善意第三人的条件，其与王恒志之间的房屋买卖交易存在重大瑕疵。首先，王恒志、魏庆东签订的房屋买卖合同的内容与其自述的交易过程完全不符，且前后相互矛盾。根据合同的内容显示，双方约定的购房方式为贷款方式购房，但王恒志、魏庆东陈述称其实际的交易方式为现场交付现金全额付款。关于合同内容与实际交易方式不符的原因，王恒志、魏庆东第一次庭审中称因该合同为房产部门的制式合同，具体情况需进一步与房产部门核实。而第二次庭审中王恒志、魏庆东称其原打算采用贷款方式交易房屋，后变更为交付全款，第一次庭审中未能对此作出合理的解释是因为忘记了原打算贷款的事实。认为王恒志、魏庆东上述表述内容完全不符合逻辑。如王恒志、魏庆东之间的房屋买卖关系是真实的，对于交付房款的方式如此重要的问题，不应当出现“忘记”的情况。第一次庭审中，经法庭询问及提示，王恒志、魏庆东均未忆起曾经打算采用贷款方式购房如此“重大”的合同交易事项，完全不合理。另外，王恒志、魏庆东称在办理产权交易当天现场全款交付的现金35万元。既然现场交易时已经决定不再采用贷款方式交易，却仍然不更改合同内容。对于合同内容与实际交易方式不符，却不进行更改，且交付了35万元后，魏庆东未向王恒志索要收据，其交易风险显而易见，完全不符合常理。第二，庭审中魏庆东承认在购买涉案房屋前，多次与王恒志前去查看房屋，均未能实际进入房屋。从以上事实可以看出，魏庆东知道王恒志并没有掌握涉案房屋的实际控制权，在未经宗瑞清、徐长清许可的情况下，甚至在其不能现场实际查看房屋的情况下，魏庆东仍然决定购买房屋，从未提出异议，显然不符合常理。第三，根据庭审查明的事实，王恒志、魏庆东并非素不相识而是朋友关系。魏庆东自述在完全不知道王恒志与宗瑞清、徐长清的交易过程的情况下，其仍然与王恒志签订合同，且合同中所记载的合同另一方当事人并不是王恒志，而是徐长清，王恒志仅是作为徐长清的委托代理人与其签订的合同。对于以上诸多不合理之处，魏庆东均未能提供合理的抗辩，亦未尽到谨慎的注意义务，完全不符合常理。故认为魏庆东在庭审中所述其对于宗瑞清、徐长清与王恒志之间的交易经过完全不知情的完全不符合逻辑，不予采信。综上所述，因宗瑞清、徐长清与王恒志签订的《二手房屋买卖合同书》属于无效的合同，故王恒志对涉案房屋属于无权处分，而魏庆东并不符合善意第三人的资格和条件。故王恒志、魏庆东签订的《存量房买卖合同》亦应当属于无效合同。基于宗瑞清、徐长清与王恒志签订的《二手房屋买卖合同书》及王恒志、魏庆东签订的《存量房买卖合同》均属无效的合同，故对于宗瑞清、徐长清诉请王恒志、魏庆东协助其办理涉案房屋变更登记的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十二条第一款的规定判决：一、徐长清与王恒志于2015年11月16日签订的《二手房屋买卖合同书》为无效合同；二、王恒志作为徐长清的委托代理人于2016年8月16日与魏庆东签订的《存量房屋买卖合同》为无效合同；三、王恒志、魏庆东于判决生效后十五日内协助徐长清、宗瑞清办理位于哈尔滨市香坊区××单元××号房屋（房屋产权证号为：哈房权证香字第××号，登记的房屋产权人为：魏庆东）的产权变更登记，将上述房屋变更登记至徐长清、宗瑞清名下。案件受理费人民币100元（宗瑞清、徐长清已预交100元），由王恒志、魏庆东负担，于判决生效后立即给付宗瑞清、徐长清。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。王恒志举示证据一份：哈尔滨市香坊区信恒贷款信息咨询部营业执照，拟证明：王恒志自2016年5月6日后开始从事贷款咨询业务，签订买卖合同时，王恒志并未从事贷款业务。宗瑞清、徐长清质证认为：对该证据的真实性无异议，但该证据不属于法律规定的新证据，不应采信，而且该证据无法证明2016年5月6日前王恒志无照但确实从事贷款业务的事实。魏庆东质证认为：同意王恒志的意见。魏庆东举示证据一份：黑龙江省增值税发票，拟证明：涉案房屋是77.62平方米，评估价值为364,966.47元，并非显失公平。宗瑞清、徐长清质证认为：对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据是在更名过户到魏庆东名下后取得的，不能证明是评估价值。本院认证意见：因宗瑞清、徐长清对王恒志与魏庆东举示证据的真实性均没有异议，故本院对这两份证据所载明内容予以采信。
二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为：宗瑞清、徐长清以其与王恒志签订的二手房买卖合同名为买卖实为借款担保为由主张合同无效，王恒志则称双方之间是真实的房屋买卖关系。据此，宗瑞清、徐长清与王恒志之间签订的二手房买卖合同是真实的购房合同，还是名为房屋买卖实为借款担保的合同系本案争议焦点。对此，正如一审所论述，宗瑞清、徐长清与王恒志就案涉房屋的整个交易过程不符合交易习惯。王恒志就双方签订房屋买卖合同后依然由宗瑞清、徐长清向银行还贷9个月而不是根据合同约定由其立即向银行清偿宗瑞清、徐长清的全部贷款以及双方在签订房屋买卖合同后为何又签订委托公证书等主要事实没有作出充分合理的解释，一审据此认定王恒志与宗瑞清、徐长清之间签订的《二手房屋买卖合同书》不是双方真实意思表示、该合同无效并无不当。根据法律规定，合同无效的法律后果是双方互为返还，一审判定王恒志、魏庆东将案涉房屋返还给宗瑞清、徐长清并无不当，但就宗瑞清、徐长清应返还给王恒志的款项没有作出实体处理显属不当。案涉款项包括两部分：一是王恒志所称以现金方式交付的25万元购房款，宗瑞清、徐长清称没有收到此款，双方之间只是曾有过6万元借款关系，案涉房屋买卖亦是对6万元借款进行的担保。一审根据双方陈述结合案件相关证据，综合分析认定双方系借款担保法律关系，王恒志对此不予认可并在二审就此举示证据，但其所举示的证据不能推翻一审对此作出的认定。鉴于此部分所涉法律关系与本案不属于同一法律关系，故双方可就此部分争议另行解决；二是2016年7月11日王恒志代替宗瑞清、徐长清偿还涉案房屋剩余银行贷款201,120元，双方对此事实没有争议，一审判定王恒志、魏庆东返还案涉房屋时，理应判令宗瑞清、徐长清将此笔垫付款返还并支付相应利息，一审未予处理不当，本院予以纠正。关于魏庆东是否善意第三人、是否符合善意取得的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，构成善意取得的要件之一是受让人支付合理对价。本案所涉魏庆东向王恒志所谓支付35万元购房款的问题，双方就此笔款项的来源、支付时间地点、具体支付方式等重要事实只有陈述，并无其他证据予以佐证，魏庆东在二审举示的证据亦未指向此问题，因此魏庆东主张其已向王恒志支付购买案涉房屋的合理对价证据不足，魏庆东对案涉房屋不符合善意取得的法定构成要件，其亦不具备善意第三人的条件，一审对此作出认定和处理结果并无不当，魏庆东该项上诉请求不成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
维持哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初3373号民事判决第一项、第二项、第三项；
宗瑞清、徐长清于本判决生效后十五日内向王恒志返还垫付款201,120元及利息（以201,120元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，自2016年7月11日起计算至本判决确定的自动履行期限内实际给付之日止）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费300元，由宗瑞清、王恒志、魏庆东各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 王晓东
审判员 梁红玉
审判员 宋彦辉
二〇一八年五月二十五日
书记员 于文娟