上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13252号
上诉人（原审原告）：张伟玲，女，1962年12月17日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告）：张颜，男，1987年12月13日出生，汉族，住上海市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：谢晓，上海市金茂律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：福建新文行灯饰有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳华侨经济开发区。
法定代表人：吴志华，董事长。
委托诉讼代理人：王志勇，福建华达（石狮）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾嘉湘，福建华达（石狮）律师事务所律师。
上诉人张伟玲、张颜与上诉人福建新文行灯饰有限公司（以下简称“新文行公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张伟玲、张颜的共同委托诉讼代理人谢晓，上诉人新文行公司的委托诉讼代理人王志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张伟玲、张颜上诉请求：撤销原审判决主文第二、三、四项，改判新文行公司支付自2015年8月1日起至2016年5月26日止的房屋占有使用费（按每天人民币14,252.80元计算。以下币种均为人民币），但应扣除新文行公司于2015年9月支付的600,000元；改判新文行公司支付2013年12月1日起至2016年5月26日止的电费649,473元。
事实和理由：虽然案外人祁某曾系张伟玲手下的员工，其于2015年8月28日发送给新文行公司的电子邮件也得到张伟玲、张颜的同意，但该份邮件并未得到新文行公司的回复或确认，双方也未就续租事宜签订过书面协议，故不能视为双方就续租事宜达成了合意；原审推定新文行公司在2015年9月汇付给张伟玲、张颜的600,000元是2015年8月、9月的租金，缺乏依据，张伟玲、张颜收到上述600,000元后，未与新文行公司约定过该款的性质；讼争双方除了房屋租赁关系外，无其它经济往来；新文行公司自从入驻之后就从未准时交过租金，一贯违约，因此张伟玲、张颜没有义务保障对方正常使用房屋，断电实属正当维权手段，且新文行公司曾在以往的还款计划书中同意张伟玲、张颜采取断电措施；在本案诉讼结果尚未确定的情况下，张伟玲、张颜没有义务去主动申请注销配电以帮助新文行公司降低违约成本；合同约定的逾期占有使用费标准是每天8元/平方米（按房屋面积1,781.60平方米计算后，即每月14,252.80元），现当地的房租标准已上涨到每天10元/平方米，一审却将使用费标准降至每天约5.60元/平方米，实属不公。
上诉人新文行公司上诉请求：撤销原审判决主文第二、三、四项，改判新文行公司按每月15,000元的标准支付2015年10月的租金和自2015年11月1日起至2016年5月26日止的房屋占有使用费；改判新文行公司支付2013年12月1日起至2016年5月26日止的电费284,073元。
事实和理由：由于张伟玲、张颜实施了断电行为，严重影响新文行公司在租赁房屋内的经营，因此租金和占有使用费的标准理应在每月300,000元的基础上再进一步降低至每月150,000元；新文行公司在租赁房屋内全部使用节能的LED光源，可大幅减少用电量，新文行公司自行估算电费应为284,073元；新文行公司在2015年9月支付的600,000元就是当年8、9月份的租金，讼争双方除了房屋租赁关系外，无其它经济往来；新文行公司一直是有续租意愿的，也按照张伟玲、张颜提出的标准支付了二个月的租金，即使有欠付电费的情况，保证金也足以抵扣，但张伟玲、张颜一边收取600,000元租金，一边就翻脸断电，实属过激。
双方互不认可对方的上诉请求及事实与理由。
张伟玲、张颜向一审法院起诉请求判令：1.新文行公司归还上海市XX路XX号商铺房屋（以下简称“系争房屋”）；2.新文行公司支付自2015年8月1日起至实际返还日止的房屋占有使用费，按每日14,252.8元，即每日每平方米8元计（其中应扣除新文行公司2015年9月已支付的600,000元使用费)；3.新文行公司支付拖欠的自2013年12月1日起至2016年5月26日止的电费649,473元（已扣除新文行公司支付的2015年1、2月两期电费）。
一审法院认定事实：张伟玲、张颜为系争房屋的产权人。2012年3月22日，张伟玲、张颜（出租方、甲方）与新文行公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同由出租方委托代理人祁某代为签字并由张伟玲、张颜盖章。合同约定：甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积1,781.60平方米，房屋类型商铺，租赁期限自2012年3月28日起至2015年7月31日止，月租金为220,000元。乙方应支付租赁保证金440,000元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充乙方承担费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤、物业管理等费用由乙方承担，其中电费单价按每月实际均价计算，基础电费按补充条款执行。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后当日返还房屋，每逾期一日，按8元每平方米支付占用期间使用费。合同补充条款第3条约定：乙方未能在规定时间提出续租要求或双方无法重新签订租赁合同的，租赁关系终止；本合同严格遵守执行合同书面形式，凡未能签订书面租赁合同的，不形成租赁关系。一方没有租赁关系的情况下使用房屋的，按照8元每日每平方米支付占用期间使用费。补充条款第11条约定：当乙方需用电量大于等于40KW,必须向甲方支付基础电费（按上海电力公司标准），基础电费单价按供电局规定。同年，张伟玲、张颜（出租方、甲方）与新文行公司（承租方、乙方）又签订一份补充协议，约定：甲方同意乙方于2012年10月18日止已装修好的房屋现状，乙方另支付装修保证金250,000元给甲方，乙方同意双方不再有租赁关系后，自行对房屋内部及外部装修恢复原状，如不恢复，甲方有权从该保证金中扣除费用恢复原状；在租赁期间由于乙方改变原有门、窗、楼梯等产生的安全问题由乙方自行承担。合同签订后，新文行公司占用系争房屋用于灯具经营，向张伟玲、张颜支付了440,000元租赁保证金及250,000元装修保证金，并已支付合同到期前的所有租金。
一审中，新文行公司当庭表示，在租赁合同签订及履行期间，新文行公司一直与张伟玲、张颜的代理人祁某洽谈，双方于2015年8月28日通过发送电子邮件方式达成书面补充条款，约定：新文行公司可继续使用系争房屋至2015年10月31日，同意2015年8月1日至10月31日期间月租金为300,000元，该月租金须在当月15日付清，否则补充协议作废，新文行公司拖欠的2015年7月前款项按原先约定支付。后新文行公司按约支付了2015年8月1日至9月30日期间的租金600,000元，然张伟玲、张颜于2015年9月20日无故对系争房屋断电、锁门并围堵，导致新文行公司无法正常营业，重大受损，故新文行公司此后未再支付租金或使用费。对此，张伟玲、张颜否认双方就续租达成一致，认为2015年8月28日祁某发送给新文行公司的邮件是代表张伟玲、张颜的意思，是因新文行公司不支付租金，要求祁某代为催缴，但该邮件并非新要约，双方未对续租达成一致，合同约定续租应以书面形式确定，且新文行公司并未按时支付其后租金也导致补充协议作废；祁某仅是合同签订时的代理人，其委托权限早已到期，其受雇于张伟玲、张颜的公司，已于2015年9月离职。张伟玲、张颜认可新文行公司于2015年9月支付了600,000元，但主张该笔款项性质为使用费，张伟玲、张颜确认于2015年9月20日左右对系争房屋进行断电。
一审法院另查明，2012年1月1日，张伟玲、张颜出具委托书，委托案外人祁某对包括系争房屋在内的若干物业进行处理：与承租人签订出租有关的租赁合同、终止协议书；处理和租赁合同相关事宜。委托期限为自委托书签署之日起两年内有效。张伟玲、张颜在一审中当庭确认：讼争双方之间租赁合同签订时由祁某代表张伟玲、张颜处理相关租赁事宜，后祁某先后受雇于张伟玲、张颜投资的上海A有限公司（以下简称“A公司”）及上海B有限公司（以下简称“B公司”，法定代表人系张颜），并于2015年9月从B公司离职。对此，新文行公司认可祁某于2015年9月左右自张伟玲的公司离职，但认为其在离职前代表张伟玲、张颜与新文行公司洽谈续租事宜。
一审期间，基于讼争双方对新文行公司欠付电费数额存在争议，原审法院于2016年9月14日会同讼争双方对系争房屋及其电表进行了现场勘查。经勘查，系争房屋的两个总电表安装于上海市XX路XX弄XX号楼一房屋内，该房屋内还安装了西商铺（上海市XX路XX号XX号）及西会所（上海市XX路XX号）等多个房屋的用电电表。系争房屋的两个电表当前读数为688及2570，与张伟玲、张颜提供的电表读数照片及计费清单上数据一致。对此，新文行公司确认现场勘查中系争房屋两个电表读数的真实性，也自认自2013年12月1日起至2016年5月26日止仅向张伟玲、张颜支付了2015年1月、2月两期电费，其余电费均未支付；但基于新文行公司早已改用LED光源，电费应相应减少，且电表未安装于系争房屋内，存在张伟玲、张颜将电供给其他人使用的可能性，故新文行公司不认可张伟玲、张颜的电费计算数额；同时张伟玲、张颜主张的每月12,600元基础电费，未在电费账单上体现，新文行公司愿意支付正常使用期间的基础电费；但张伟玲、张颜自2015年9月20日对新文行公司进行断电，故2015年10月至2016年5月期间新文行公司不应再支付基础电费。对此，张伟玲、张颜表示：系争房屋的电表与张伟玲、张颜名下其他爱建园小区商铺的电表均由供电部门安装于上海市XX路XX弄XX号地下层变电站，供电部门按总电表读数出具电费大账单，大账单中“基本电费”一栏即为基础电费，单价为42元，新文行公司占用其中300KW，故每月承担12,600基础电费，合同对此有约定，新文行公司支付的两期电费也包含基础电费，即便新文行公司在断电后不再用电，因系争房屋电表已扩容，供电部门仍收取基础电费，该基础电费需经张伟玲、张颜向供电部门申请予以注销；因系争房屋无独立账单，张伟玲、张颜按系争房屋独立电表读数向新文行公司主张相关电费；新文行公司欠付的电费已由张伟玲、张颜委托A公司、B公司一并在电费大账单中予以垫付。
讼争双方在一审中当庭确认，张伟玲、张颜于2016年5月26日将系争房屋上锁，新文行公司的灯具等物品仍在系争房屋内，系争房屋自该日后处于无人使用状态，张伟玲、张颜将使用费的诉请截止计算至2016年5月26日。张伟玲、张颜当庭表示同意在扣除新文行公司应支付相关费用后，将440,000元租赁保证金的剩余部分予以返还；250,000元装修保证金需新文行公司对房屋装修恢复原状后予以返还。对此，新文行公司表示愿意恢复原状，但目前尚未恢复原状，希望能在本案中将装修保证金抵扣其他费用。
一审法院认为：讼争双方签订的房屋租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定租期于2015年7月31日届满，双方就续租问题曾进行协商，基于张伟玲、张颜当庭自认案外人祁某是双方合同签订时的代理人，其先后受雇于张伟玲、张颜投资的两家公司直至2015年9月才离职，而2015年8月28日祁某发送新文行公司的邮件也代表张伟玲、张颜向新文行公司催款的意思，故法院采纳新文行公司的意见，认定祁某与新文行公司洽谈续租事宜系出于张伟玲、张颜授意，属于职务行为，从2015年8月28日邮件内容看，祁某代表张伟玲、张颜同意新文行公司续租至2015年10月31日，续租期间月租金为300,000元，张伟玲、张颜后收取新文行公司支付的两个月租金600,000元的行为，可推定双方对续租三个月及月租金300,000元已达成合意。至于上述邮件中约定的“该月租金须在当月15日付清，否则补充协议作废”，因张伟玲、张颜自认于2015年9月20日左右对系争房屋进行断电，故新文行公司在无法正常使用房屋的情形下，提出恢复供电后再行支付2015年10月的租金亦为合理，故法院对张伟玲、张颜提出补充协议因此作废及新文行公司最后支付的600,000元系2015年8月起占用房屋使用费的意见不予采纳，因新文行公司已支付了2015年8月、9月租金，其应再支付2015年10月租金300,000元。鉴于双方后未再对续租事宜达成新的合意并签订相关合同，现张伟玲、张颜主张新文行公司返还系争房屋，新文行公司亦表示同意，故对张伟玲、张颜要求返还系争房屋的诉请，法院予以支持。
租赁合同虽约定租期届满后逾期返还房屋的使用费标准，但基于合同约定的房屋用途为商铺，新文行公司实际承租用于经营灯饰用品，而张伟玲、张颜自2015年9月起对系争房屋进行断电的行为，最终导致双方无法就续租事宜达成新的合意，且从客观上对新文行公司使用系争房屋的价值及经营目的实现存在重大影响，现张伟玲、张颜主张的使用费标准约为原租金两倍，具有惩罚性质，在房屋使用价值明显减少的情形下仍按该标准支付使用费对新文行公司显失公平，故对张伟玲、张颜要求新文行公司支付自2015年11月1日起至2016年5月26日止的房屋占有使用费的诉请，法院予以支持，但使用费的标准由法院参考双方最后一次协商达成的租金标准酌情予以调整。
关于张伟玲、张颜主张新文行公司支付拖欠的自2013年12月1日起至2016年5月26日止的电费649,473元（已扣除新文行公司支付的2015年1、2月两期电费）的诉请，依据张伟玲、张颜提供的电费清单，其主张的电费为每月新文行公司实际用电计费与基础电费之和，现新文行公司自认张伟玲、张颜诉请期间（扣除2015年1月、2015年2月）的电费均未支付，对系争房屋两个电表读数的真实性也予以认可，新文行公司应按合同约定向张伟玲、张颜支付其实际用电产生的电费；基于合同及补充条款对基础电费有明确约定，张伟玲、张颜提供的电费账单发票上亦有“基本电费”计费项目，新文行公司当庭表示愿意支付其正常使用期间的基础电费，但不愿支付2015年10月至2016年5月期间的基础电费，故对张伟玲、张颜主张的2013年12月至2015年9月期间的基础电费，法院予以支持；基于双方确认张伟玲、张颜于2015年9月20日左右对系争房屋进行断电，张伟玲、张颜亦自认基础电费的注销手续可自行申请办理，张伟玲、张颜既已对新文行公司进行断电，亦应为避免损失的扩大及时办理上述注销手续，现张伟玲、张颜仍向新文行公司主张2015年10月至2016年5月未用电期间的基础电费，于法无据，法院不予支持，综上，新文行公司应支付自2013年12月1日起至2016年5月26日止的电费548,673元。至于新文行公司提出早已改用LED光源、电费应相应减少、存在张伟玲、张颜将电供给其他人使用的可能性等抗辩意见，新文行公司未提供相应证据予以佐证，法院对该项抗辩意见不予采纳。
至于张伟玲、张颜就系争房屋收取的租赁保证金及装修保证金，张伟玲、张颜同意在新文行公司支付相关费用后返还剩余租赁保证金，于法不悖，法院予以许可；因张伟玲、张颜要求新文行公司对系争房屋的装修恢复原状后再返还装修保证金，新文行公司确认尚未按双方补充协议对装修恢复原状，故本案对装修保证金不予处理。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，于二〇一六年九月二十六日作出判决：一、新文行公司于判决生效之日起十日内腾空系争房屋，系争房屋由张伟玲、张颜收回；二、新文行公司于判决生效之日起十日内支付张伟玲、张颜2015年10月的房屋租金300,000元；三、新文行公司于判决生效之日起十日内支付张伟玲、张颜自2015年11月1日起至2016年5月26日止的房屋占有使用费，按每月300,000元计；四、新文行公司于判决生效之日起十日内支付张伟玲、张颜自2013年12月1日起至2016年5月26日止的电费548,673元；五、张伟玲、张颜于一审判决主文第二至第四项履行后三日内退还新文行公司租赁保证金440,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39,361元，由张伟玲、张颜负担10,848元,由新文行公司负担28,513元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据现有证据及双方当事人的自认陈述，案外人祁某于2015年8月28日向新文行公司发送的电子邮件系代表张伟玲、张颜的意思表示。考虑到当时双方的租赁合同已到期，且上述邮件中又有“甲乙双方约定乙方可继续使用现有商铺至2015年10月31日。甲乙方同意在2015年8月1日～2015年10月31日期间月租金为30万/月。”等内容，上述邮件应视为张伟玲、张颜就短期续租事宜向新文行公司发出的要约。此后，双方虽未签订书面的续租协议，但新文行公司在收到上述邮件后，即于2015年9月向张伟玲、张颜付款600,000元，张伟玲、张颜在收款后亦未就钱款性质提出过质疑，在此情况下，新文行公司主张上述600,000元系其支付的二个月续租租金，与查明双方履行行为相符，原审据此确定讼争双方对续租事宜已达成合意，并判令新文行公司按续租的租金标准支付租金及房屋占有使用费，应属合法有据，应予维持。现张伟玲、张颜上诉主张讼争双方未就续租事宜达成合意，要求按租赁合同约定的标准计算房屋占有使用费，且其并无减少损失的义务；新文行公司则要求按续租租金标准的一半计付其拖欠的租金和使用费；讼争双方的上述主张均缺乏充分的事实依据，本院不予采信。
关于电费的数额，张伟玲、张颜在2015年8月28日的电子邮件中准许新文行公司继续使用系争房屋至同年10月31日，但在同年9月20日左右却采取了断电措施，显属不当，且在断电后并未及时注销相应的基础电费，导致损失有所扩大，原审据此对电费数额适当作出调整，具有相对合理性，本院予以认可。张伟玲、张颜主张其并无减少损失的义务，该主张缺乏法律依据，本院无法采信。新文行公司在二审中仍坚持要求按其自行估算的数额支付电费，但并无有效证据佐证，本院亦无法支持。
综上所述，上诉人张伟玲、张颜和新文行公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币39,361元，由上诉人张伟玲、张颜负担人民币10,848元，由上诉人福建新文行灯饰有限公司负担人民币28,513元。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 刘 佳
二〇一七年三月十三日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……