广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第819号
上诉人（原审被告）：梅晓峰，男，1971年10月12日出生，汉族，住广东省台山市。
委托代理人：吴永斌，广东海联泰达律师事务所律师。
委托代理人：黄良洪，广东海联泰达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：中山市坚城房地产投资有限公司，住所地中山市。
法定代表人：林振谦，该公司总经理。
委托代理人：朱婉飘，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：周敏，广东香山律师事务所律师。
上诉人梅晓峰因与被上诉人中山市坚城房地产投资有限公司（以下简称坚城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年8月16日，坚城公司（甲方）与梅晓峰（乙方）签订一份租赁合同，坚城公司将位于沙溪镇沙溪南路83号土地及建筑物租给梅晓峰使用。租赁合同约定：1、租赁期限共六年零五个月，自2011年8月16日至2018年1月15日止，其中2011年8月16日至2012年1月15日为免租免综合设施管理费期。2、乙方需在本合同签订之日向甲方支付440000元作为租赁该物业的保证金。3、租赁期满，经甲方结算，乙方在没有拖欠租金、违约金、综合设施管理费、水电费、各税费等费用，并经检查物业及固有设施无损坏的情况下，甲方将保证金本金（不计息）退还给乙方。4、租金支付方式，2011年8月16日至2012年1月15日止为免租期，自2012年1月16日起计算租金和综合设施管理费；2012年1月16日至2015年1月15日止，每月租金60000元、综合设施管理费160000元，月合共220000元；2015年1月16日至2016年1月15日止，每月租金64800元、综合设施管理费172800元，月合共237600元；2016年1月16日至2017年1月15日止，每月租金69984元、综合设施管理费186624元，月合共256608元；2017年1月16日至2018年1月15日止，每月租金75583元、综合设施管理费201554元，月合共277137元。5、如乙方逾期交付当月租金、综合设施管理费的，则按拖欠总金额每日收取千分之五的违约金，逾期30天仍未交付费用的视为乙方单方面违约，甲方有权解除本合同，收回该物业，物业内物品归甲方自行处理，乙方所交的保证金归甲方，乙方应向甲方缴清拖欠的租金、综合设施管理费。合同还约定了其他事项等，坚城公司在甲方处盖章、梅晓峰在乙方处签名。合同签订后，梅晓峰依约交付保证金440000元，坚城公司将租赁物业交付给梅晓峰使用。经坚城公司确认梅晓峰交付租金至2013年9月（其中2013年9月租金在诉讼期间支付），交付综合设施管理费至2013年8月（其中2013年8月综合设施管理费在诉讼期间支付）；从2013年9月起欠交综合设施管理费、2013年10月起欠交租金，梅晓峰对交付并无异议，但认为是中山市华洋家居用品有限公司（以下简称华洋公司）所支付。后梅晓峰没有依约交付租金及综合设施管理费，并未征得坚城公司同意擅自将租赁物业分租不同商户使用，经双方协商未果，坚城公司诉至原审法院，请求判令：1.解除坚城公司与梅晓峰的租赁合同；2.梅晓峰向坚城公司支付租金及综合设施管理费至梅晓峰将租赁物返还坚城公司之日止（暂计至起诉时止为380000元租金及综合设施管理费2013年8月尚欠160000元，2013年9月欠220000元）及每月租金及综合设施管理费的违约金（暂计至起诉之日止为9258元，每月租金及综合设施管理费的违约金从当月6日算起，8月以160000元为基准，从2013年9月份起按每月租金及综合设施管理费220000元为基准，按银行同期同类贷款利率的四倍计算）；3.坚城公司无须向梅晓峰退回租赁保证金人民币440000元，（上述款项合共829258元）；4.梅晓峰承担本案诉讼费用。
原审法院另查明：从企业机读档案登记资料显示：华洋公司，住所地为中山市沙溪镇沙溪南路83号1-4楼，企业类型：有限责任公司，法定代表人：梅晓峰，经营范围：销售：家私、家居用品、灯饰、布艺，成立日期：2012年4月28日，核准日期：2012年4月28日，投资者名称：梅晓峰，出资比例70％，范信光，出资比例30％。此外，坚城公司于2013年7月2日取得涉案地块中山市城乡规划局建设工程规划许可证，明确建设项目为商业楼，建设位置沙溪镇沙溪南路83号，建设规模总面积13351.41平方米。梅晓峰租赁坚城公司涉案物业后，在未征得坚城公司同意的情况下，以华洋公司名义于2012年8月将租赁物首层分租给刘民权、陈德华、曾双生等商户使用；在未办理报建手续的情况下，在租赁空地上搭建临时建筑，梅晓峰又以华洋公司名义于2012年11月转租给中山市联达驾驶员培训有限公司作汽车教练场地使用，于2013年9月转租给中山市沙溪镇富丽轩餐厅作经营餐厅使用。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。坚城公司与梅晓峰签订的租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，故双方签订的租赁合同合法有效，原审法院确认其效力，双方均应依据合同履行各自的义务并获得相应的权利。根据合同的约定，梅晓峰应依约按时交付租金、综合设施管理费；逾期交付，则需支付违约金；坚城公司有权解除本合同，收回该物业并不退还保证金。梅晓峰自2013年9月（每月160000元）起欠交综合设施管理费、2013年10月（每月60000元）起欠交租金及在未征得坚城公司同意擅自将租赁物业分租他人使用，违反合同约定，梅晓峰的行为已构成违约，理应承担违约责任。坚城公司要求梅晓峰支付违约金，鉴于双方当事人已书面约定按每日千分之五的违约金，现坚城公司自愿调整以中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算，原审法院予以支持。梅晓峰称租赁物不是合法租赁物，无建设工程规划许可证，无消防验收合格报告，也无竣工验收证明，且该物业不能用于商业用途，认为合同无效；梅晓峰又称其仅作为发起人签订了该合同，随着公司注册成立，合同义务自然应移转给华洋公司，梅晓峰无需承担合同义务。坚城公司取得涉案地块的中山市城乡规划局建设工程规划许可证，明确建设项目为商业楼，并非梅晓峰所称不能用于商业用途。坚城公司与梅晓峰签订租赁合同后，华洋公司事后在该租赁合同上盖章，确认合同效力，愿意承担合同的权利与义务；但华洋公司事后在梅晓峰持有租赁合同上盖章，并未征得坚城公司的同意或许可，故该合同的权利与义务仍由梅晓峰承担，其认为合同无效和不需承担合同义务，原审法院不予采信。梅晓峰拖欠坚城公司的租金、综合设施管理费，事实清楚、证据充分，并有租赁合同予以证明为证，原审法院依法予以确认。坚城公司要求解除与梅晓峰的租赁合同并支付租金、综合设施管理费及逾期付款违约金等的诉讼请求，有理有据，予以支持。梅晓峰的辩解不符合法律规定，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除中山市坚城房地产投资有限公司与梅晓峰签订的租赁合同；二、梅晓峰于原审判决发生法律效力之日起七日内向中山市坚城房地产投资有限公司支付租金、综合设施管理费及逾期付款违约金（租金按每月60000元计算，从2013年10月起计至返还上述租赁物止；综合设施管理费按每月160000元计算，从2013年9月起计至返还上述租赁物止；违约金以实际欠款额为基数，按中国人民银行的同期同类贷款利率4倍从2013年9月起计至返还上述租赁物止）；三、中山市坚城房地产投资有限公司无须向梅晓峰退回保证金440000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12093元、管辖权异议受理费100元，由梅晓峰负担。
上诉人梅晓峰不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实不清，程序错误。1.梅晓峰作为华洋公司设立时的股东，其与坚城公司签订租赁合同的行为属于公司成立前的准备行为，所产生的义务应由华洋公司承担。2.梅晓峰与坚城公司签订租赁合同是为了成立华洋公司，华洋公司此后在该合同上盖章表明其接受该合同，愿意承担合同权利和义务，且华洋公司已实际租赁使用了该房屋，其作为承租人应承担合同的权利义务，二审应追加华洋公司为被告。二、原审判决适用法律错误。华洋公司在租赁合同上盖章的行为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，无需征得坚城公司同意，且涉案物业也由华洋公司实际使用并支付租金，故原审判决对梅晓峰的答辩不予采纳，属适用法律错误。为此，请求撤销原审判决，追加华洋公司为被告，并判令华洋公司承担租金及违约金或发回重审。
被上诉人坚城公司答辩称：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》的规定，坚城公司是否选择华洋公司或梅晓峰为租赁合同责任的承担主体由坚城公司决定，故坚城公司请求发起人承担合同责任有法律依据。原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：二审期间，坚城公司提交一份出租方为坚城公司、承租方为华洋公司、日期为2012年4月1日的房屋租赁合同，载明坚城公司将本案物业出租给华洋公司作商业使用，租金为每月60000元，华洋公司应向坚城公司交纳440000元房屋租赁保证金等，但没有综合设施管理费的约定。梅晓峰及范信光代表华洋公司在该合同上签字。坚城公司称上述房屋租赁合同是用于工商部门备案，是其为配合梅晓峰使用本案租赁物而与梅晓峰签订的合同。梅晓峰则认为，上述房屋租赁合同与2011年8月16日的租赁合同所涉及的合同主要条款基本一致，表明了2011年8月16日的租赁合同已失效，双方实际履行的是2012年4月1日的合同，合同主体应为华洋公司，故梅晓峰不是本案的适格主体。
又查明：华洋公司于2012年4月28日出具追认书一份，内容为梅晓峰于2011年8月16日与坚城公司签订了租赁合同，这一行为是为完成设立公司的必有行为，该行为所产生的权利义务概由华洋公司承担。另外，梅晓峰于2013年9月15日向坚城公司发函，认为坚城公司要求解除双方于2011年8月16日签订的租赁合同的理由不能成立，并请坚城公司予以重视及妥善处理。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审争议的焦点问题为坚城公司能否要求梅晓峰承担本案租赁合同的责任。
本案中，梅晓峰与坚城公司于2011年8月16日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。梅晓峰称其与坚城公司签订上述租赁合同的行为属于公司成立前的准备行为，且涉案租赁物也由华洋公司实际使用并支付租金，故相应的责任应由华洋公司承担。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”根据该条规定的内容，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对合同予以确认，或已实际享有合同权利或履行合同义务的，合同相对人既有权要求发起人承担合同责任，也有权要求公司承担合同责任，上述规定的第二款内容实际上并未排除合同相对人请求发起人承担合同责任的权利。因此，坚城公司要求作为发起人的梅晓峰承担本案租赁合同的责任，符合法律规定，本院予以支持。虽然坚城公司提交的2012年4月1日的房屋租赁合同显示出租方为坚城公司、承租方为华洋公司，但坚城公司称该合同是用于工商部门备案，是其为配合梅晓峰使用本案租赁物而签订的合同，梅晓峰则认为2012年4月1日的房屋租赁合同是实际履行的合同，并据此主张其与坚城公司于2011年8月16日签订的租赁合同已失效。对此，本院认为，首先，2012年4月1日的房屋租赁合同载明的租金为每月60000元，但并没有约定综合设施管理费，而坚城公司已收取的款项中，除每月60000元的租金外，还有每月160000元的综合设施管理费，合计220000元；其次，华洋公司于2012年4月28日出具追认书，同意承担梅晓峰于2011年8月16日与坚城公司签订的租赁合同的权利义务；再次，梅晓峰亦于2013年9月15日向坚城公司发函认为坚城公司要求解除双方于2011年8月16日签订的租赁合同的理由不能成立。由此可见，在华洋公司成立后，2011年8月16日的租赁合同仍在履行，梅晓峰关于该租赁合同已失效的主张缺乏依据，本院不予采纳，坚城公司有权依据该租赁合同向梅晓峰主张权利。根据梅晓峰与坚城公司签订的租赁合同约定，梅晓峰应按时交付租金、综合设施管理费，逾期交付则按拖欠金额每日千分之五向坚城公司支付违约金，逾期30天仍未交付费用的，坚城公司有权解除合同，梅晓峰所交的保证金归坚城公司所有。梅晓峰自2013年9月起欠交综合设施管理费、自2013年10月起欠交租金，已构成违约，故坚城公司主张解除双方签订的租赁合同，并要求梅晓峰支付拖欠的租金、综合设施管理费及相应违约金，以及主张无须向梅晓峰退还保证金440000元，合法有据，原审法院对此予以支持并无不当。
综上，上诉人梅晓峰的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，实体处理无误，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12093元（梅晓峰已向本院预交），由上诉人梅晓峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年十二月二日
书 记 员 林 俊