北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初12770号原告:赵金香，女，1950年11月15日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李晨宁（赵金香之女），住北京市西城区。被告：许鹏，男，1984年10月3日出生，汉族，住陕西省富平县。原告赵金香与被告许鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告赵金香之委托诉讼代理人李晨宁和被告许鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵金香向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年4月1日至2016年9月30日房租共计31500元；2.判令被告支付原告迟延支付租金的违约金10000元；3.判令被告承担诉讼费。庭审中，原告赵金香将诉讼请求变更如下：1.判令被告支付原告2016年4月1日至2016年9月30日的因被告违约造成的房租损失费31500元；2.判令被告支付按照合同约定延迟支付租金造成的损失补偿10000元；3.判令被告承担全部诉讼费。事实和理由：原被告双方于2014年3月21日签订房屋租赁合同，租期为半年。2014年7月18日，原、被告双方签订补充合同，将房屋租赁期限延长至2015年9月30日。前述房屋租赁合同及补充合同，双方均已按合同履行。2015年7月15日，原、被告双方再次签订补充合同，双方约定合同条款除房租外按原合同条款不变，新合同期限为2015年10月1日至2016年9月30日，房租一年63000元，半年一付。被告付过前半年房租后，后期房租拒绝支付至今已经造成原告的损失，请求法院查明，判令被告支付房租损失费及按照合同约定迟延支付租金的合理补偿。被告许鹏辩称，认可原告所述签订房屋租赁合同及补充合同的事实，被告已付清了截至2016年3月31日的房租，原告与被告之间的房屋租赁合同已经于2016年3月6日解除，被告不存在违约行为，故不同意原告的诉讼请求。具体答辩意见如下：一、原告的诉讼主体不适格。被告许鹏与原告赵金香不认识，双方没有直接发生任何的经济及其他往来。房屋租赁合同是被告与李晨宁签署并履行的，原告与李晨宁存在什么关系，被告并不清楚。二、被告已经与李晨宁提前协商解除了房屋租赁合同。被告许鹏承租原告的房屋开办香河肉饼店，在2015年12月城管和工商同时对荣丰2008小区进行检查，小区内住宅底商不允许开设餐饮饭店。根据合同提前三个月通知是否续租，在2015年12月被告就解除《房屋租赁合同》事宜与李晨宁进行电话沟通。李晨宁同意解除合同，并答应退还押金。被告于2016年1月拆除店内设施，搬走物品。之后被告与李晨宁电话联系交接房屋钥匙电卡事宜，李晨宁称自己不在北京不能当面交接，让被告把钥匙交给一个委托人即可。当天被告将房屋钥匙和电卡交给了委托人妻弟车ＸＸ。2016年3月6日，李晨宁给车ＸＸ打电话到涉案房屋进行交接，检查完房屋后李晨宁用支付宝将4500元押金转到车ＸＸ的支付宝中，后车ＸＸ又将押金转与被告。在2017年李晨宁与被告妻子车秋丽的一次通话过程中，李晨宁也认可已经将押金退还给了被告。涉案房屋在2016年3月解除合同后，由于市场等方面的因素，一直处于空闲状态，李晨宁之所以起诉被告，是为了私利，更是为了打击报复被告曾在李晨宁与他人纠纷案件中为他人出过书面证言。三、按照原告所述，被告最后一期房租按之前的交纳时间为2016年3月1日前，但原告在2018年3月15日才主张，根据《民法通则》的规定已超出诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，被告已经向原告交付了房屋，原告也向被告退还了押金，合同已经解除且权利义务已经履行完毕，原告诉求严重违反诚信原则，也没有事实与法律的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交的支付宝转账截屏打印件，被告认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。因支付宝转账备注栏内标注为“押金”，原告自认没有借条，也无法通过其他证据证实原告与被告间存在借款合同关系，故对原告所述名为返还押金实为借贷的事实，本院不予认定。2.原告提交了通话音频及照片作为证据，以证明涉案房屋空置及租金损失的事实。原告提交的2018年4月3日与中介公司工作人员通话音频，仅能证明中介公司工作人员曾在涉案房屋门口张贴了联系电话，但无法体现原告委托中介公司出租涉案房屋的具体时间。原告向本院提交的手机照片打印件，其中三张照片的拍摄日期显示为2016年10月29日、2017年5月16日及2018年4月3日，均系在房屋租赁合同原定到期日即2016年9月30日之后，另一张照片原告庭审中声称拍摄于2016年7月3日，但照片无法显示具体拍摄日期，本院从原告陈述的58同城网与赶集网上进行搜索也无法进行核实。综上，本院对上述证据的真实性与关联性不予确认，对其证明目的，不予认可。3.根据车ＸＸ、张慧、徐玢铄当庭所作证人证言以及车秋丽书面证词，三人从不同方面确认了许鹏已经提前退租的事实。鉴于车秋丽为被告之妻，车ＸＸ为车秋丽之弟，被告曾在张慧、徐玢铄与原告之间的房屋租赁合同纠纷中为张慧、徐玢铄出具过书面证词，故对原告所述上述人员均与本案存在利害关系的意见，本院予以采纳，但利害关系人所作证人证词，仅是证明效力较弱，并非不能作为证据进行采纳。鉴于原、被告双方均认可2017年5月17日李晨宁与车秋丽之间的通话录音，本院将结合该通话录音综合认定上述证人证词的证据效力。4.许鹏在提交的书面答辩状中陈述，因2015年12月城管和工商局对荣丰2008小区进行底商大检查，小区内住宅底商不允许开设餐饮饭店，遂于2015年12月与李晨宁电话沟通提前解除房屋租赁合同，李晨宁电话中同意解除合同，并答应退还押金，称自己在北京不能当面交接，让许鹏将钥匙交给一个委托人即可。许鹏所主张的上述事实，没有相关证据予以佐证，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区(原宣武区)广安门外大街X房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为赵金香。赵金香自2009年起开始委托其女儿李晨宁处理涉案房屋的出租事宜。2014年3月21日，李晨宁以赵金香的名义与许鹏签订《房屋租赁合同》，约定赵金香（甲方）将涉案房屋的20平方米部分出租与许鹏（乙方），租期为半年，自2014年4月1日至2014年9月30日止，年租金为50000元，付款方式为半年付，递增为零，每年押金为5000元；乙方承担物业费、暖气费、燃气费、水电费、电话费、宽带费、税费等全部费用；合同第四条约定双方的权利和义务：1.乙方有义务按照合同期限向甲方及时支付租金，如有违约行为，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权扣除乙方交纳的租金、押金及其他费用，每延迟一日，加付年租金5%作为违约金，并赔偿甲方因此造成的其他损失；2.乙方应按照甲方要求或物业要求按时交纳全年所有费用，如未按时交纳，甲方有权停止相应服务，并有权解除合同，有权扣除已付租金和押金，并有权要求乙方足额补缴，并支付相关费用的100%作为违约金…4.本合同期限届满前三个月前乙方应通知甲方是否续约，如给甲方造成损失所付租金押金不予退还…如需续约需提前三个月交纳半年房租作为保证，签订新的合同，在本合同届满时交纳另外半年房租；5.合同届满，如乙方不续租，应按时退房，如有延迟，所付租金押金不予退还。每延迟一日加付当月租金的50%作为补偿金。合同签订后，被告支付原告押金5000元。被告将所租涉案房屋用作经营肉饼店。原、被告双方均认可该合同已经履行完毕。2014年7月18日，赵金香（甲方）与许鹏（乙方）签订《补充合同》，约定经双方协商同意，将合同期限延长一年（即2014年10月1日到2015年9月30日），其它合同条款不变（仍适用《房屋租赁合同》条款）。租金为58000元，半年一付。原、被告双方均认可该合同已经履行完毕。2015年7月15日，赵金香（甲方）与许鹏（乙方）又签订《补充合同》，约定经双方协商同意，将双方于2014年3月21日签订、于2014年7月18日续签的合同再次续签一年（即2015年10月1日至2016年9月30日），合同条款除房租外按原合同条款不变。租金为63000元，半年一付。许鹏已按照该合同约定付房租31500元。2016年1月21日，许鹏及其妻子车秋丽搭乘中国联航航班前往延安。许鹏在本案中提交的地址确认书所载地址亦为延安地址。2016年3月6日，李晨宁与车ＸＸ会面，并于当日通过支付宝给车ＸＸ转账4500元，转账备注为“押金”。3月7日，车ＸＸ将4500元转账给许鹏。2017年5月17日，许鹏的妻子车秋丽与李晨宁通电话，就车秋丽未经李晨宁授权擅自接收张慧、徐玢铄租赁房屋钥匙以及车秋丽为张慧、徐玢铄出具证词事件进行了沟通，该通话录音的3分50秒左右李晨宁说到“你说说你这儿你走了给我们家上水管、下水管堵成那样，家里面又凿的窟窿凿的眼的，你说我有没有，有没有那啥呀，连押金都退给你呀。”4分10秒左右李晨宁说：“我告诉你，你的话呢，基本上是租户里最正常一户走的了，我告诉你押金什么全都退你，基本上没弄你什么东西，你知道吗？”4分15秒左右李晨宁说：“跟你有啥了，就觉得你们俩口子，我也觉得你们没有啥钱，也不计较你任何事情，对不对，从头到尾也没有跟你计较过呀。”4分20分左右李晨宁说：“你顺顺利利你都走了，你怎么还能在这给我添乱”。在赵金香与徐玢铄、张慧房屋租赁合同纠纷一案（一审案号为（2017）京0102民初11593号，二审案号为（2017）京02民终10233号）中，许鹏妻子车秋丽曾出具不利于赵金香一方的录音录像资料、微信资料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵金香与许鹏之间订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且并无违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法认定其合同效力。本案争议焦点为：一、赵金香作为原告起诉，诉讼主体是否适格；二、赵金香要求许鹏支付租金损失的诉讼请求是否超过诉讼时效。三、涉案租赁合同是否解除，以及合同解除后赵金香是否有权继续主张赔偿损失。一、关于诉讼主体问题因李晨宁系受赵金香委托处理涉案房屋出租事宜，相应民事法律行为的后果应由赵金香本人承受，赵金香依据双方所签合同主张权利，于法有据，故对被告所提诉讼主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于诉讼时效问题《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。租金的交付属于分期履行的合同之债，应视为分期支付的同一债务。本案中，双方约定租赁合同期限自2015年10月1日至2016年9月30日，付款方式为半年付。按照合同约定，如果合同正常履行，许鹏支付最后一期租金的时间应为2016年4月1日之前。据此，赵金香于2018年3月21日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。三、关于合同解除及后续法律责任问题《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据上述规定，当事人可以协商解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，结合李晨宁向车ＸＸ支付宝账户打款情况、许鹏提交的证人证言及书面证词、李晨宁与车秋丽的通话录音，本院认定原、被告已经于2016年3月6日办理完毕了涉案房屋交接，涉案租赁合同于该日经双方合意协商解除，许鹏自此无须支付2016年4月1日至2016年9月30日期间的房屋租金，故原告要求被告支付迟延支付租金所生的损失，无事实与法律依据，本院不予支持。关于涉案租赁合同解除后的后续法律责任问题，因原告已将扣除损失后的押金4500元（被告签订合同时交纳押金5000元）经证人车ＸＸ退还给被告，结合李晨宁与车秋丽的通话内容，可以认定原、被告双方已经对解除合同的后续事宜全部协商解决完毕。涉案租赁合同中明确约定押金可由原告扣除用于赔偿损失。在原告损失（如有损失）未能足额赔偿的情况下，原告仍退还被告押金，与日常生活经验不符。原告虽主张退给被告的4500元押金，系被告向原告的借款，但其未提交相应证据，对其主张，本院不予采纳。关于原告提出的车ＸＸ无权代理许鹏办理房屋交接的意见，鉴于许鹏在庭审时向本院提交了授权委托书，该行为应视为对车ＸＸ行为的追认。在双方已就解除合同事宜协商解决完毕的情况下，原告在事隔两年后方向本院提起诉讼，继续要求被告赔偿损失，有违诚实信用原则。退而言之，即便认定原、被告未对合同解除后的法律责任问题进行处理，因涉案租赁合同中未约定承租人提前解除合同的违约责任，原告仅能向被告主张实际损失。原告以2016年4月1日至9月30日期间租金收益作为实际损失向被告主张权利，必须向本院提交该期间房屋空置的证据，但原告向本院提交的证据不足以证明上述事实。原告庭审中作出的在合同到期之前两个月左右才发现涉案房屋空置的陈述，也与本院查明事实不符。综上，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：驳回原告赵金香全部诉讼请求。案件受理费419元，由原告赵金香负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高中营二〇一八年四月十八日书记员  王 洋-10--1-