江西省瑞金市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑞民一初字第444号
原告（反诉被告）张美红。
委托代理人刘绳华，瑞金市法律援助中心法律工作者，委托代理权限为特别授权委托。
被告（反诉原告）刘明。
委托代理人钟骏茂，瑞金市九堡法律服务所法律工作者。
第三人杨金华。
委托代理人杨和金。系杨金华之父。
委托代理人杨海石。系杨金华之弟。
原告张美红为与被告刘明、第三人杨金华房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉，本院于2014年5月29日立案受理。2014年7月22日，被告刘明对原告张美红提起了赔偿损失的反诉。本院依法组成合议庭，对本诉及反诉进行了两次公开开庭审理。原告张美红及其委托代理人刘绳华，被告刘明及其委托代理人钟骏茂，第三人杨金华的委托代理人杨和金、杨海石均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年5月30日，我与第三人杨金华签订了一份租房合同，租用第三人的房屋开办饮食店（一楼）和招待所（二至五楼），2011年9月1日我将一楼店面转租给了被告。2013年11月我因回老家一个余月，被告未经我同意，擅自撬开二至五楼的12间房，并经营招待所，我多次与被告协商，但被告拒绝支付租金及转让费，还威吓我，并强行侵占我的资产用于赚钱。为维护我的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求法院依法判决：1、解除原告与被告及第三人所签订的房屋租赁合同；2、被告支付损失40000元（其中招待所资产18000元、减少经营损失12000元、转让费10000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交如下证据：
1、原告身份证；
2、租房合同二份；
3、光盘一张，证明被告撬开并接管华联招待所，侵犯了原告的合法权益；
4、损失清单，证明原告所受到的损失40000元。
被告刘明答辩并反诉称：2011年9月原告将其从第三人处租来的第一层店面转租给我，租金为每月1750元，然后每年月租增加50元。2013年12月份，第三人向原告催讨租金时，原告去向不明，也未委托他人代管二至五层的招待所，因其借了我4000元，一直电话联系，但她就是不接，直到2014年1月底，第三人要求我把一至五层同时租下来，并且店面租金要增加到2500元，无奈之下，我不得不同意第三人的要求，从2014年2月开始经营第二层至第五层的招待所，原告所说的物品除三台空调已坏被我以600元卖给废品店外，其余都还堆放在店里，原告可以去拿，我没有侵害原告的利益。综上，由于原告的违约导致我增加了租金，造成我的经济损失，为维护我的合法权益，特提出反诉，请驳回原告的诉讼请求，要求原告承担我的经济损失21500元。
被告刘明向本院提交如下证据：
1、转租店面合同；
2、调查笔录，证明原告不履行与第三人的租赁合同导致违约，第三人要求被告承租1-5层；
3、第三人父亲的租金凭证，证明第三人收取被告一至五层租金是2014年2月份开始；
4、证明一张，证明原告留置在招待所三台旧空调的价值；
5、租房合同，证明原告违反了与第三人签订合同的约定，不按期交纳租金。
原告张美红针对被告的反诉辩称：被告所述不是事实，被告擅自撬开招待所，侵占了我的合法财产，侵犯了我的权益，被告应赔偿我的经济损失40000元。
原告针对被告反诉没有提交证据。
第三人杨金华述称：我与原告的租房合同已经明确是先交租金后使用，原告2013年12月开始没有交纳租金，我与原告的合同自动解除。原告在租赁期间损坏了我的财物要赔偿并支付2014年1月份的租金共计13065元，请求法院判决原告支付给我。
第三人杨金华提交了一份财物损失清单。
经庭审质证，对原告提交的证据1、2的三性，被告及第三人均无异议。对原告的证据3、4，被告、第三人均有异议。
原告对被告提交的证据1的三性，没有异议。对证据2的真实性和证明对象有异议，认为部分内容不是真实的，原告没有违约；对证据3的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为原告与第三人的合同没有解除，被告未经原告同意擅自承租，侵占原告的招待所的事实；对证据4的三性有异议，认为收购人没有出庭作证认可，被告擅自出售原告物品不合法，每台空调至少值600元；对证据5的三性无异议，但对证明对象有异议，认为不能证明原告违约。第三人对被告提交的证据均无异议。
原告对第三人提交的证据的三性有异议，被告对第三人提交的证据无异议。
本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告的证据1、2，被告、第三人均无异议，可以认定；原告的证据3，系原告与被告的通话录音，因听不清楚内容，本院无法认定其真实性及证明对象；原告的证据4，系原告自己所列损失，其中招待所资产项目与本院现场清点的财产相符的，予以认定；减少的经营收入及转让费属原告的期待利益，不予认定。被告的证据1、5与原告的证据2是相同的，予以认定；被告的证据2系对杨和金制作的调查笔录，而杨和金作为第三人的委托代理人已经出庭，故其真实性予以认定；被告的证据3，原告对其真实性无异议，故对其真实性予以认定；被告的证据4，证明被告未经原告同意擅自处置了原告所有的财物，至于三台旧空调的价值，本院依法酌定为每台按400元计算合计1200元。对第三人提交的证据，庭审后经现场清点，存在财物损坏现象，但本院无法确定谁是实际损坏者。
经审理查明：2011年5月30日，原告与第三人签订了一份租房合同，原告租用第三人的房屋开办华联招待所，约定合同期从2011年6月1日起至2016年5月30日止，从2012年元月起至12月每月租金3900元，每季度交一次房租，先交后用，一年后，每年每月增加100，以此类推，已交押金4000元（不写押金单不付利息），合同期内可以转租，但应使第三人同意。2011年9月1日，原告与被告签订了出租店面合同，约定将一楼店面转租给被告经营，租金季度头月一次付清每月租金1750元，一年后，每年每月增加50元，以此类推，交付押金2000元。2013年11月，原告因事回湖南，2013年12月至2014年1月初，第三人多次打电话通知原告交房租，但原告未交，2014年2月中旬原告返回瑞金。2014年1月，因未收到原告的房租，第三人要求被告不能只租一层应承租一至五楼，1月10日被告交纳了一楼的租金2500元，从2014年2月起，被告实际接管了二至五楼且使用了部分招待所的物品，并开始向第三人交纳租金。2014年3月21日被告将原告所有的三台旧空调以600元变卖。
庭审后，经本院现场清点，原告尚存在华联招待所的财物有洗衣机1台、热水器2台、煤气罐1只、床16张、麻将机1台、电视机7台、靠椅4张、桌子6张、旧床单1床、旧窗帘4幅、旧棉絮24床。
本院认为：原告与第三人签订的租房合同以及原告与被告签订的出租店面合同，系各方当事人的真实意思表示，且原告转租房的行为经过了房东的同意，又不违反我国法律规定，均属合法有效。合同履行过程中，2013年12月原告因事回湖南，经第三人多次催促，原告未按约定及时缴付2014年1月的房租，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，第三人依法可以解除合同。第三人于2014年1月10日自行向被告收取2014年1月一楼租金，2014年2月份开始，应第三人要求，被告实际接管了招待所，因此原告与第三人签订的租房合同以及原告与被告签订的转租房合同已经事实上解除。对于合同解除的时间，虽然原、被告及第三人三方事前并未协商一致，但事后三方均认可自2014年1月开始计算解除合同，故本院对此予以认可。根据我国法律规定，合同解除后，合同的权利义务终止，各方当事人因合同占有的他方财产均应当返还。
关于原告在本诉中的诉求损失，一是财物，除本院现场查明以及被告已经变卖的三台旧空调外，原告并无证据证明还存在其它财产，原物应当返还，不能返还的三台旧空调，被告应当按本院酌定的价值1200元赔偿给原告，此外因被告明知招待所的财物属于原告所有，且从2014年2月至今实际占有后使用了其中的部分物品九个月，依法应当支付占有使用费，至于占有使用费的标准，本院酌定于按每月100元计算，共计900元；二是减少的经营收入及转让费，该项属于期待性收入，由于原告与被告的合同已经于2014年1月实际解除，所以该项损失依法不予支持。
关于被告的反诉损失，一是押金2000元，原告应当返还；二是租金损失19500元，庭审后被告提交的损失清单计算出2014年1月至2016年6月被告多交租金17700元，该金额系2014年1月至2016年6月期间被告应向第三人缴纳的租金总额减去原告与被告原租赁合同约定的该期间应缴纳的租金总额得出的差额，被告作为自己的损失要求原告承担，因原告与被告的合同于2014年1月解除，被告主张的该项租金损失系被告与第三人重新达成房租协议应当支付的租金，被告再要求原告赔偿于法无据，本院不予支持。
对于第三人收取的原告押金4000元，由于原告在本诉中并未要求第三人返还，第三人在诉讼中虽提出要求原告赔偿损失，但经本院释明后并未提出反诉，根据民事诉讼不告不理的原则，对上述两项本院不予处理。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、确认2011年5月30日原告（反诉被告）张美红与第三人杨金华签订的租房合同以及2011年9月1日原告张美红（反诉被告）与被告（反诉原告）刘明签订的出租店面合同于2014年1月份解除；
二、被告（反诉原告）刘明应当将尚存在华联招待所的财物洗衣机1台、热水器2台、煤气罐1只、床16张、麻将机1台、电视机7台、靠椅4张、桌子6张、旧床单1床、旧窗帘4幅、旧棉絮24床返还归原告（反诉被告）张美红所有；
三、被告（反诉原告）刘明应当赔偿处置原告（反诉被告）张美红三台旧空调折价款1200元，支付占有使用费900元，合计2100元；
四、原告（反诉被告）张美红应当返还所收取被告（反诉原告）刘明的押金2000元；
前述各项，限各方当事人在本判决生效后十日内履行；
五、驳回原告（反诉被告）张美红的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）刘明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，反诉费340元，由原告承担800元，被告承担340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 王晓群
代理审判员 李铭扬
代理审判员 刘根生
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 邹 洁