江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民终921号
上诉人（原审被告）：�龙。
委托代理人：王建东。
被上诉人（原审原告）：吉安市贸易广场物业服务有限公司，住所地江西省吉安市青原区坪田东路66号。
委托代理人：傅飞辉，江西青原律师事务所律师。
上诉人王龙因与被上诉人吉安市贸易广场物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市青原区人民法院（2015）青民初字第948号民事判决向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告王龙于2008年购买了坐落于青原区青原苑房屋一套，建筑面积为155.6平方米。同年8月16日，原、被告签订了《吉安贸易广场物业管理服务协议》，双方约定物业管理服务内容包括房屋外观、�用部位及共用设施设务的维护和管理、环境卫生、绿化、保安和消防等事项，物业服务费的交纳时间为每月10日前，住宅收费按物价局核定价格收取。被告缴纳了至2009年4月的物业服务费后即未再支付，原告多次催要未果，故诉至法院。另查明，吉安市青原区物价局于2007年11月6日和2009年10月15日均批复原告对7层以下普通住宅按每月每平方米0.4元收取物业服务费，原告系按年收取物业费。被告入住上述房屋后，发现房屋漏水，多次向原告反映要求其向有关单位联系解决，原告予以登记的同时要求被告缴纳拖欠的物业费。后原告申请了维修基金，准备对小区进行维修时，因要求被告缴纳拖欠的物业费无果，故未对被告房屋予以维修。
原审法院认为：原、被告签订的物业管理服务协议符合平等自愿、协商一致的原则，其内容没有违反法律、�政法规的强制性规定，系合法有效。青原苑小区由原告提供物业服务，被告作为该小区的业主之一，实际接受了原告的服务，应按约交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业费的诉请，予以支持，但时间应计算至2015年10月31日止为宜。对于被告主张的原告诉请的部分物业费超过诉讼时效的问题，因原告在被告向其反映房屋漏水问题时即会向其催缴物业费，原告的起诉未超过诉讼时效，故对被告该主张不予采纳。关于被告陈述的原告提供物业服务过程中存在的问题，经查证，原告存在一定的管理服务瑕疵，故应酌减物业服务费，以30%为宜。经核算，被告上述房屋2009年5月1日至2015年10月31日期间的物业服务费共计3398.3元（155.6平方米0.4元/平方米/月78个月70%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百零七条的规定，判决如下：被告王龙在本判决生效后5日内向原告吉安市贸易广场物业服务有限公司支付2009年5月1日起至2015年10月31日止的物业服务费3398.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王龙负担。
上诉人王龙不服上述判决，向本院提出上诉称：一、原审认定的基本事实不清，上诉人与被上诉人签订的《吉安贸易广场物业管理服务协议》应依法确认为无效协议。被上诉人之所以管理青原苑住宅小区，是因其自称与吉安贸易广场开发有限公司签订了《青原苑住宅小区的物业管理服务合同》，却拿不出其与开发公司签订的《前期物业管理合同》。物业管理服务公司之所以可以对住宅小区进行管理服务，必须持有建筑开发商的书面�托，且该委托必须经过建设行政部门备案，才能取得合法资格。原审判决认为被上诉人提供的《吉安贸易广场物业管理服务协议》合法有效，该协议的内容及附件全部是针对贸易广场的商户业主，而不是青原苑住宅小区物业管理服务协议》。吉安贸易广场的物业类型是商贸类型，青原苑是住宅小区类型，是分属不同的物业区域。上诉人与被上诉人签订该协议是被逼迫签订的，上诉人不签订该协议，被上诉人就不给上诉人房门钥匙，上诉人为了装修只好签了这份不属于青原苑的物业管理服务协议，且交了一年的物业管理费。该协议不合法、无效。二、被上诉人提供了吉安市青原区物价局吉青价文字[2007]20号及吉青价文字[2009]24号批复，被上诉人对7层以下普通住宅按每月每平方米0.4元收取物业服务费,上诉人没见过这样的批文,且管理服务协议第三条中也是写明物业管理服务费按物价局核定批准的标准,没有明示具体的标准是每月每平方米0.4元。根据发改委的物价管理办法，物价局的价格批复也不是强制性的，只是一个指导价。具体的收费标准必须由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，而被上诉人按物价局的批复按最高每平方米0.4元收取,剥夺了上诉人及广大业主对物业费具体标准的约定权，这样的协议侵犯了业主的知情权，违反了发改委的规定，是无效的收费依据。三、被上诉人怠于行使权力，从未行使“书面催缴的权利”，应当承担超过诉讼时效的后果。原审法院认为因原告在被告向其反映房屋漏水问题时，即会向其催促物业费，原审法院这个认定是推测，被上诉上讲催了，没有证据。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六�规定，“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院应当支持。反之，未经书面催交的，人民法院不应支持。如果没有进行书面催告，不符合前置程序的起诉，人民法院在审查阶段或立案受理后应驳回起诉。故请求：二审法院裁定撤销原审判决，发回原审人民法院重审或者查清事实后改判为驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人吉安市贸易广场物业服务有限公司答辩称：一、我们不知道上诉状是否王龙本人的真实意思表示，上诉状上王龙的签名是电脑打印的，王龙的签名上按了手印，无法确认手印是谁按的。如果不是王龙的真实意思表示，那就不具有法律效力。二、上诉人王龙缺少最基本的诚实信用原则，这么多年被上诉人一直在提供物业服务，但是王龙没有交过物业管理费，那是因为其他住户交了物业管理费。上诉人说这是贸易广场物业，不应该算到青原苑来，但是青原苑里一千多户，除几家没有交物业费，其他住户都交了。按每平方米0.4元的标准收取物业管理费，这是最低的，其它小区都不止0.4元。上诉人的上诉与事实不符，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
根据上诉人王龙的上诉理由和被上诉人吉安市贸易广场物业服务有限公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的《吉安贸易广场物业管理服务协议》是否有效？2、被上诉人收费依据是否有效？3、被上诉人是否书面催缴？本案是否超过诉讼时效？
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人与被上�人签订的物业管理服务协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。上诉人王龙上诉称该协议是因被上诉人逼迫而签订，但上诉人王龙并未提供相应的证据证明其是受逼迫所签协议。且上诉人在签协议后缴纳了至2009年4月的物业费，实际上也享受了被上诉人提供的物业服务。上诉人认为《吉安贸易广场物业管理服务协议》是无效协议，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
被上诉人向一审法院提交了吉安市青原区物价局吉青价文字[2007]20号及吉青价文字[2009]24号批复，该批复明确了被上诉人对青原苑7层以下普通住宅按每月每平方米0.4元收取物业服务费。上诉人王龙称未见过批文，侵犯了业主的知情权，违反了发改委的规定，是无效的收费依据。本院认为，上诉人已向被上诉人按每月每平方米0.4元缴纳了2008年8月至2009年4月的物业服务费，视为对被上诉人的物业服务收费标准予以了认可。因此，对其该上诉理由依法不予采信。
上诉人王龙上诉还称，被上诉人怠于行使权力，从未行使“书面催缴的权利”，应当承担超过诉讼时效的后果。经审查，上诉人王龙购房后一直在外务工，未在青原苑居住，直到2015年9月，王龙的父亲才到青原苑所购房内居住。被上诉人吉安市贸易广场物业服务有限公司多次电话联系王龙无果，上门催要物业费，在大门张贴催要通知，且通过律师事务所给上诉人发了律师函。因此，被上诉人吉安市贸易广场物业服务有限公司已行使书面催缴的权利，故本案并未超过诉讼时效。
被上诉人吉安市贸易广场物业服务有限公司存在一定的管理服务瑕疵，故应酌减物业服务费，一审法�依法判决被上诉人减收30%的物业费并无不当。被上诉人吉安市贸易广场物业服务有限公司作为物业服务公司，应该认真听取小区内广大业主对物业服务的合理意见和建议，加强与业主之间的沟通，努力提高服务质量和水平。上诉人王龙作为业主，应当主动及时的交纳物业服务费，尽力配合物业公司做好小区的物业管理，双方在产生矛盾时应加强沟通、相互谅解，促使小区的物业管理良性、和谐发展。
综上所述，上诉人王龙的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，�上诉人王龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理审判员 郭 琴
代理审判员 胡 婧
二〇一六年七月十八日
书 记 员 王 拯