海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终901号上诉人（一审原告）：苏海民。委托代理人：袁自强，海南大兴天泰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:海南永泰金缔房地产开发有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县光坡镇香水湾开发区B区。法定代表人：马强，总经理。委托代理人：戴庆博，该公司员工。委托代理人：张燕峥，该公司员工。上诉人苏海民因与被上诉人海南永泰金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2016）琼9028民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日受理本案后，依法组成合议庭，于2016年6月16日在本院公开开庭审理了本案,上诉人苏海民的委托代理人袁自强、被上诉人金缔公司的法定代表人马强、委托代理人张燕峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：金缔公司在陵水黎族自治县香水湾开发建设金缔花园度假村项目，地块用途为旅游用地。其中的1—9号楼共计1603套商品房，1—4号楼于2008年12月18日竣工验收备案，5—9号楼于2010年6月22日竣工验收备案。2009年12月28日，金缔公司取得7号楼的《商品房预售登记许可证》。2010年3月25日，苏海民与金缔公司签订《陵水县商品房买卖合同》，购买金缔小区7幢3单元10号房,合同约定房价款为1086795元，交房期限为2010年12月31日前。合同十五条约定：金缔公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由金缔公司提供的资料报房产登记机关备案。如因金缔公司的责任，苏海民不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，金缔公司须按苏海民已付房价款的百分之一向苏海民支付违约金。合同签订后，苏海民依约支付了购房款，金缔公司也于2010年12月31日前向苏海民交房。2009年12月5日，海南省住房和城乡建设厅给陵水县人民政府下发琼建规函[2009]148号复函，同意陵水县政府对香水湾B区进行控制性详细规划调整，金缔花园度假村项目的320亩土地在香水湾B区规划范围内。针对金缔公司1—9号楼房已预售的情况，2012年12月5日，陵水县国土环境资源局（以下简称国土局）下发《关于海南金缔实业发展有限公司土地历史遗留问题处置的函》（陵土环资函[2012]365号），将金缔公司开发的建设用地用途变更为住宅用地使用年限为70年。2012年12月18日，金缔公司与国土局补签土地出让合同，补缴了5866万元土地出让金。2013年8月21日，金缔公司取得1—9号楼的大产权证。之后，金缔公司从1号楼开始逐栋楼向陵水县住房保障与房产管理局（以下简称房管局）办理各业主的房屋所有权登记证书。苏海民的权属证书于2015年10月8日办理完毕。一审法院认为：本案争议的焦点问题是苏海民的起诉是否超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护权利的时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案适用二年的普通诉讼时效。案涉合同十五条约定，金缔公司应当在交付房屋后360日内履行办妥房屋所有权证的义务，否则应按已付房价款的百分之一向苏海民支付违约金。从上述约定可看出，合同已约定了明确的违约金数额，是一时性债权，应从约定的期限届满之次日起算诉讼时效。依合同约定，金缔公司于2010年12月31日前向苏海民交付房屋，应在2011年12月26日前为苏海民办妥房屋所有权证。现金缔公司逾期办证，苏海民自2011年12月27日起就应当知道权利受到侵害，自此开始起算诉讼时效。苏海民至2016年1月21日才向本院提起诉讼，期间无法提交证据证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故苏海民的起诉已超过法律规定的二年诉讼时效期间。苏海民在诉讼时效期间内怠于行使权利，金缔公司又以此抗辩要求驳回苏海民的诉讼请求，依照法律规定，苏海民丧失了胜诉权。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十九条、一百四十条的规定，判决如下：驳回原告苏海民的诉讼请求。案件受理费35.83元，由原告苏海民负担。上诉人苏海民上诉称：上诉人的起诉没有超过诉讼时效。双方签订的合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。如因为出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。根据该条约定，出卖人的义务是在商品房交付使用后360日内将办理权属登记的相关资料报房产登记机关备案。而根据一审查明的事实，被上诉人系于2013年8月21日取得案涉房屋的大产权证，2015年10月8日将上诉人的权属证书办理完毕。说明被上诉人违约行为持续到2015年10月7日，且双方签订的商品房买卖合同没有约定违约金的支付时间，上诉人可随时向被上诉人主张权利。因此，上诉人于2016年1月23日向法院起诉要求被上诉人支付逾期办证违约金没有超过两年的诉讼时效期间（从2015年10月7日至2016年1月23日为四个月）。综上，请求二审法院：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房产证违约金10867元；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人金缔公司答辩称：上诉人的起诉已经超过诉讼时效。1.上诉人逾期取得房产证是由于政府行为所致。2.退一步来说，即使是因答辩人的责任导致，上诉人也应当在诉讼时效期间内行使自己的权利。合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。该约定意味着在合同约定的办证期限届满次日，违约金的具体数额已经确定，违约行为是否持续以及持续时间长短均不对该违约金的具体数额产生影响。故上诉人关于“违约行为持续，因此诉讼时效并未届满”的上诉理由缺乏事实及法律依据。上诉人在合同约定的办证期限届满次日就应当知道其权利受到侵害，诉讼时效也应从此时开始计算。因此，上诉人关于“商品房买卖合同没有约定违约金的支付时间，上诉人可以随时主张权利”的主张缺乏法律依据。3.直至起诉时，上诉人未通过任何方式向答辩人主张过逾期办证违约金，因此不存在诉讼时效中止或中断的事由。因上诉人在诉讼时效期间内怠于行使权利，在答辩人提出诉讼时效抗辩的情况下，一审驳回上诉人的诉讼请求符合法律规定，依法应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实和采信的证据与一审判决一致，本院予以确认。本院认为：上诉人与金缔公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合同有效。本案争议的焦点是：上诉人的起诉是否超过诉讼时效。金缔公司系于2010年12月31日前向上诉人交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，金缔公司应于商品房交付使用后360日内将办证资料报房产登记机关备案，即金缔公司至迟应于2011年12月26日前将办证资料报房产登记机关备案。金缔公司未能在约定时间内履行该义务，上诉人应从2011年12月27日起就应当知道其权利受到侵害，故上诉人请求金缔公司承担逾期办证违约责任的诉讼时效期间应从2011年12月27日开始计算。上诉人于2016年1月21日才提起民事诉讼，其起诉已超过两年的诉讼时效期间，且未能举证证明其存在诉讼时效中止或中断的事由，故一审据此驳回上诉人的诉讼请求于法有据，本院予以维持。上诉人的上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。上诉人苏海民的上诉请求缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71.68元，由上诉人苏海民负担。本判决为终审判决。审判长  李凌燕审判员  吴罗南审判员  林芝静二〇一六年六月二十三日书记员  陈超凡附:本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：李凌燕撰稿：李凌燕校对：陈超凡印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年6月24日印制（共印20份）