辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第12号
上诉人（原审被告）：周淑芹，女，1931年10月10日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：沙运萍，女，1954年3月11日出生，汉族，系西安市中级人民法院退休法官。
上诉人（原审被告）：沙启华，男，1966年8月17日出生，汉族，沈阳期站工人，住址沈阳市于洪区。
上诉人（原审被告）：唐秀莲，女，1952年12月26日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
被上诉人（原审原告）：杨文普，男，1951年6月26日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：张利，辽宁蓝田律师事务所律师。
委托代理人：杨国威，男，1973年9月8日出生，汉族，无职业。
上诉人周淑芹、沙启华、唐秀莲与被上诉人杨文普房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第01813号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月22日受理后，依法由审判员刘冬担任审判长，与代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理了本案。上诉人沙启华、唐秀莲及周淑芹的委托代理人沙运萍、被上诉人杨文普的委托代理人张利、杨国威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告杨文普诉讼请求为，1、被告返还浴池设施及临时建筑拆迁安置补偿金575693和营业损失；2、被告承担诉讼费用。
原审被告周淑芹、沙启华、唐秀莲辩称，1、不同意原告诉讼请求。浴池于2014年4月18日被政府机关责令停业。原告在租赁房屋时，也没一次主动按时缴纳房租，被告不承担停业损失。被告要求原告赔付12万元租金。2、租房协议明确规定“甲方房子主体承重墙不许拆，不许安装洗浴设备”。原告在没有与被告协议的情况下，私自把被告锅炉房改成男浴池，造成损失，被告要求赔偿180万元。3、2013年6月10日被告回家看房屋时，发现原告把浴池内的一切物品拆掉变卖，被告要求原告赔偿80万元。4、2013年8月16日凌晨被告房屋被偷拆，原告没有第一时间通知被告，也没有交出房屋钥匙，被告要求原告赔偿50万元损失费。5、协议第10条规定：双方终止协议所有房屋及装修补偿应归被告所有。6、土地使用权在于动迁协议之前，应归被告所有，不存在赔偿原告损失。7、第七条约定，不许安装洗浴设备，所以应没有洗澡设备，如有原告应赔偿被告违约金20万元。8、被告院内房屋40.95平方米应归被告所有，要求原告补偿20万元。
原审法院经审理查明：2005年6月15日，原告杨文普（乙方）与被告沙启华、被告唐秀莲（甲方）签订出租房屋协议书，该协议书内容有：甲方愿将庭院及一至二楼租给乙方，每月租金为1000元，每年的6月15日至下年的6月15日为一年。乙方上打租一次性付清，双方协议承租期为10年。因动迁终止协议，甲方退给乙方剩余租金，房屋因自然灾害损坏或动迁造成的损失由甲方负责，乙方投入的资金设备造成的损失甲方不负责。。乙方在承租期间因乙方的责任，造成房屋的损坏由乙方负责赔偿。乙方在承租期间内进行装修，经甲方同意，进行小型整改。所有资金由乙方负责。如果在10年期间乙方违约，甲方不负责乙方的损失。如果甲方在10年期间内违约不租或租金涨价，甲方负责乙方的全部损失。甲方房子主体承重墙不许拆，不许安装洗浴设备。在乙方承租期间内，甲方不得干扰乙方的一切经营，水电费由乙方负责。在甲乙双方终止协议后，乙方所购买的物品，不包括墙壁装修和地面装修，顶棚装修，其余物品由乙方带走（包括锅炉）。
合同签订后，原告占有使用租赁物，并在所租赁的院内建筑了婚庆室、浴室及楼上包房、后厨冰柜房、锅炉房、煤房、液化气室、洗衣房。村委会出具证明一份，内容为：“2005年唐秀莲、沙启华将自家庭院一至二楼租给杨文普经营浴池，经唐秀莲、沙启华同意进行小型整改和建房并报村政府同意。项目有：婚庆室约40平方米，位于宏鹏餐厅的西侧。男浴室、女浴室及楼上包房，总面积160平方米。后厨冰柜房40平方米，锅炉房39平方米，煤房13平方米、液化气室6平方米，洗衣房6平方米。以上建筑位于唐秀莲、沙启华自家庭院后侧。上述建筑由杨文普投资建设。”
2012年4月18日，政府相关部门下发了限期拆除决定书。辽宁金程房地产评估有限公司出具《征收补偿估价报告书》，该报告书中载明：评估基准日为2013年12月27日。估评对象为沈阳市于洪区马三家街道马三家村村民周淑芹所属房屋建筑物、附属设施和其他资产，市场价值为1358493元。具体为：住宅房屋为111.8平方米，评估价值503100元；房屋1为43平方米，评估价值49880元；房屋2为22.5平方米，评估价值25425元；房屋3为185平方米，评估价值229400元；房屋4为240平方米，评估价值为288000元；房屋5为24.9平方米，评估价值为27390元。棚子为15平方米，评估价值为1800元；地面为215平方米，评估价值为7525元；楼梯1个，评估价值为6000元；大门1个，评估价值为1000元；套管井2个，评估价值为6000元；渗水井2个，评估价值为600元；阳台31.5平方米，评估价值为11025元；浴池装修559.30平方米，评估价值为201348元。2014年4月28日，被告周淑芹作为沙运普的委托代理人签订货币补偿安置协议书，补偿金额为1368293元，其中包括评估报告中载明的1358493元。
另查，沙运普与被告周淑芹系夫妻关系。沙启华与沙运普系父子关系，唐秀莲系沙运普儿媳。
庭审中，原告表示拆除被告一个楼梯，同意赔偿被告一个楼梯损失6000元。被告表示其答辩主张系抗辩，不作为反诉提起。原告主张的浴池设施及临时建筑拆迁安置补偿金包括《征收补偿估价报告书》中的房屋1、房屋2、房屋3、房屋4中58.2平方米、附着物部分的棚子、大门、套管井1个、浴池装修。
原审法院认为：2005年6月15日，原告杨文普与被告沙启华、被告唐秀莲签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家或他人的合法权益，合法有效。
关于浴池设施及临时建筑拆迁安置补偿金的问题。第一次庭审中三被告承认“婚庆室、浴室及楼上包房、后厨冰柜房、锅炉房、煤房、液化气室、洗衣房”系原告所建，第二次庭审中亦承认原告主张的房屋4中58.2平方米、大门、套管井1个系原告所建。被告主张房屋1、房屋2、房屋3、棚子系拆除部分设施后原告所建，但未提供证据证明其原有设施，且双方的租赁协议中约定原告可以进行装修和小型整改，同时村委会亦证明原告建设是经过被告和村委会同意的，故《征收补偿估价报告书》中的房屋1、房屋2、房屋3、房屋4中58.2平方米、附着物部分的棚子、大门、套管井1个的补偿款应归原告所有，即380345元（49880元＋25425元＋229400元＋69840元＋1800元＋1000元＋3000元）。因原告自认拆除被告一个楼梯，同意补偿6000元，故扣除后被告应给付原告374345元（380345元-6000元）。关于浴池装修部分，双方约定“终止协议后，乙方所购买的物品，不包括墙壁装修和地面装修，顶棚装修，其余物品由乙方带走（包括锅炉）”，从该约定中可以认定，合同期限届满后装修部分应归被告所有。因2012年4月18日政府下发限期拆除决定书时租赁期限尚未届满，根据合同约定及公平原则，剩余租赁期限部分对应的补偿款应归原告所有，即63714元（201348元÷10年×1155天）。
关于浴池停业损失的问题。原告所经营的浴池不能继续营业，并不是三被告造成的，且三被告并未取得原告浴池的经营损失补偿，原告亦未提出具体的诉请数额，故对原告要求三被告赔偿停业损失的主张，本院不予支持。
关于被告答辩意见中主张的损失问题。因三被告表示不提出反诉，作为抗辩。但该抗辩意见并没有提供相应的证据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国合同法》第二条、第七条之规定，原审判决：一、被告周淑芹、沙启华、唐秀莲于本判决发生法律效力之日起10内给付原告杨文普浴池设施及临时建筑补偿款374345元；二、被告周淑芹、沙启华、唐秀莲于本判决发生法律效力之日起10内给付原告杨文普浴池装修补偿款63714元；三、驳回原告杨文普其他诉讼请求。如果被告周淑芹、沙启华、唐秀莲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由原告杨文普承担2929元、被告周淑芹、沙启华、唐秀莲承担7871元。
宣判后，周淑芹、沙启华、唐秀莲不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决。主要理由：同原审答辩意见。被上诉人在我家私自搭建的建筑物，不能算补偿。
本院经审理查明的事实为，2005年6月15日，杨文普（乙方）与沙启华、被告唐秀莲（甲方）签订出租房屋协议书，该协议书内容有：甲方愿将庭院及一至二楼租给乙方，每月租金为1000元，每年的6月15日至下年的6月15日为一年。乙方上打租一次性付清，双方协议承租期为10年。因动迁终止协议，甲方退给乙方剩余租金，房屋因自然灾害损坏或动迁造成的损失由甲方负责，乙方投入的资金设备造成的损失甲方不负责。。乙方在承租期间因乙方的责任，造成房屋的损坏由乙方负责赔偿。乙方在承租期间内进行装修，经甲方同意，进行小型整改。所有资金由乙方负责。如果在10年期间乙方违约，甲方不负责乙方的损失。如果甲方在10年期间内违约不租或租金涨价，甲方负责乙方的全部损失。甲方房子主体承重墙不许拆，不许安装洗浴设备。在乙方承租期间内，甲方不得干扰乙方的一切经营，水电费由乙方负责。在甲乙双方终止协议后，乙方所购买的物品，不包括墙壁装修和地面装修，顶棚装修，其余物品由乙方带走（包括锅炉）。双方合同涉及的租赁房屋，部分面积系有产权房屋，产权证为村房字第06060**号，建筑面积为111.8平方米，合同签订前，三上诉人已经在原房证记载面积基础上增设部分房屋，合同签订后，杨文普占有使用租赁物，并在所租赁的院内增设了部分房屋，双方各自增设房屋时，都雇佣了该村同一名瓦匠王恩苓。2012年4月18日，政府相关部门下发了限期拆除决定书。辽宁金程房地产评估有限公司出具《征收补偿估价报告书》，该报告书中载明：评估基准日为2013年12月27日。估评对象为沈阳市于洪区马三家街道马三家村村民周淑芹所属房屋建筑物、附属设施和其他资产，市场价值为1358493元。具体为：住宅房屋为111.8平方米，评估价值503100元；房屋1为43平方米，评估价值49880元；房屋2为22.5平方米，评估价值25425元；房屋3为185平方米，评估价值229400元；房屋4为240平方米，评估价值为288000元；房屋5为24.9平方米，评估价值为27390元。棚子为15平方米，评估价值为1800元；地面为215平方米，评估价值为7525元；楼梯1个，评估价值为6000元；大门1个，评估价值为1000元；套管井2个，评估价值为6000元；渗水井2个，评估价值为600元；阳台31.5平方米，评估价值为11025元；浴池装修559.30平方米，评估价值为201348元。2014年4月28日，被告周淑芹作为沙运普的委托代理人签订货币补偿安置协议书，补偿金额为1368293元，其中包括评估报告中载明的1358493元。双方就各自增建房屋及附属设施的补偿归属发生争议。
上述事实，有当事人的陈述、房屋出租协议书、评估报告书、补偿协议书、房屋征收核查表及王恩苓的证人证言等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违法法律法规强制性规定，合法有效。关于被上诉人扩建是否符合合同约定的问题，合同中对房屋的改扩建并未予以禁止，只是规定须经甲方（上诉人）同意，并不得拆改承重墙，根据王恩苓的陈述，被上诉人添附房屋时，并未破坏房屋征收核查表中房屋3与4之间的原系上诉人修造的主墙，且被上诉人扩建后经营多年，直至拆迁结束，双方并未就扩建是否经上诉人许可发生争议，上诉人并无证据证明被上诉人的扩建违反合同约定。
关于被上诉人扩建部分的补偿是否应当归属于被上诉人的问题，上诉人认为依据合同“在甲乙双方终止协议后，乙方所购买的物品，不包括墙壁装修和地面装修，顶棚装修，其余物品由乙方带走（包括锅炉）”条款，被上诉人添附的房屋应当在租赁协议终止后归属上诉人所有，但该条款是针对承租人在原有出租房屋进行装修做出的约定，双方并未对承租人在原有出租房屋之外另行建设的房屋的归属做出明确约定，因此按照公平原则，双方应当就各自建设的房屋分得相应的拆迁补偿。
关于双方各自建设房屋的区分问题，双方确认无异议系被上诉人建设的房屋为房屋征收核查表中的房屋1，系上诉人建设的房屋为房屋2，双方在上诉阶段曾存在争议的为房屋3与房屋4、5之间的界限，根据上诉人与被上诉人的陈述，双方的扩建都是雇佣证人王恩苓进行的，根据王恩苓回忆，其在为被上诉人扩建房屋4和房屋5时，并未拆掉上诉人原先所建的房屋3的北墙，而是从该北墙向北搭建了两层的建筑形成房屋4和5，庭审中三上诉人也承认房屋4和房屋5为被上诉人所建，故可以认定房屋1、4、5为被上诉人所建，该部分补偿应当归被上诉人所有。
关于上诉人提出房屋4北墙二层有部分空间补偿应当归属上诉人的问题，从上诉人提供且双方确认真实的照片看，房屋4上下两层的北墙并不一致，下层比上层有凸出，但根据目前现有证据，无法判定政府在测绘房屋4时以哪座墙为准，但即使以较凸出的一层外墙为准，由于国家征用土地对上诉人的宅基地也给予补偿，故三上诉人所要求的二层空间补偿并无法律依据，不予支持。
关于附属设施的补偿，被上诉人在原审主张棚子、大门、套管井1个、浴池装修部分的补偿，首先对于棚子部分，上诉人认为由于被上诉人修建棚子，导致其围墙部分没有算进评估报告，故其认为棚子部分补偿不能给被上诉人，对此，棚子是被上诉人所建，这部分补偿应当归属被上诉人，而上诉人与政府签订的城市房屋征收补偿安置协议及政府拆迁评估报告等文件中，并未对围墙做出特殊补偿，也没有相关记载说明系因被上诉人建设棚子导致没有对围墙做出单独补偿，所以上诉人对棚子补偿归属部分提出的异议不成立，本院支持被上诉人对棚子部分补偿的请求；其次，对大门补偿争议，上诉人认为被上诉人拆掉了上诉人原先所建的小门，改建为大门，因此导致小门得不到补偿，据此不同意将大门补偿归被上诉人所有，对此，被上诉人改建门行为，在拆迁之前并未遭到上诉人反对，因此被上诉人改建门不属于违反合同约定行为，所以改建后的门的补偿，应当归属于被上诉人，由于上诉人所建的门已经拆除，并不在本次政府拆迁补偿范围，故本院无权处理；关于套管井补偿归属问题，经证人王恩苓作证，拆迁补偿评估报告中涉及的两口套管井，一口在上诉人出租前建设的房屋中，另一口在被上诉人新建的房屋中，被上诉人原审中只要求在其新建房屋中的那口井的补偿，应当予以支持，对上诉人要求的自吸泵补偿，因政府拆迁评估报告中并未涉及，本院无权处理；对于浴池装修，上诉人认为该部分价值应根据租赁协议归上诉人所有，但该条款是建立在十年租赁期届满基础上的，目前租赁期远未届满，因此其剩余装修价值补偿仍应当归被上诉人。
综合以上论证，被上诉人有权获得的补偿为房屋1（43平方米，评估价值49，880元）、房屋4（240平方米，评估价值为288，000元）、房屋5（24.9平方米，评估价值为27，390元）、棚子（15平方米，评估价值为1，800元）、大门1个（评估价值为1，000元）、套管井1个（评估价值为3，000元）、浴池装修（559.30平方米，评估价值为201，348元，按剩余期限折抵价值为201，348元／10年＊1155天=63，714元），总计应当为人民币434，784元。原审判决仅依据村委会证明材料来确定双方各自扩建的面积是不正确的，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第01813号民事判决主文第二项，即“被告周淑芹、沙启华、唐秀莲于本判决发生法律效力之日起10内给付原告杨文普浴池装修补偿款63714元”；
二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第01813号民事判决主文第三项，即“驳回原告杨文普其他诉讼请求”；
三、变更沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第01813号民事判决主文第一项“被告周淑芹、沙启华、唐秀莲于本判决发生法律效力之日起10内给付原告杨文普浴池设施及临时建筑补偿款374345元”为“上诉人周淑芹、沙启华、唐秀莲于本判决发生法律效力之日起10内给付被上诉人杨文普租赁房屋中房屋1、房屋4、房屋5、棚子、大门和套管井的补偿款人民币371，070元”。
四、驳回三上诉人和被上诉人杨文普其他诉讼请求。
一审和二审案件受理费共21，600元，由三上诉人共同负担13，392元，由被上诉人杨文普承担8，208元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 相 蒙
代理审判员 郑竹玉
二〇一五年三月九日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；