上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初6909号
原告周金余，男，1959年9月19日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人褚国良，上海尚简律师事务所律师。被告文江明，男，1975年3月14日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人罗黎明，上海理度律师事务所律师。原告周金余诉被告文江明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告周金余及其委托代理人褚国良、被告文江明及其委托代理人罗黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周金余诉称：2013年3月20日，原、被告签订了《转让协议书》，约定被告将位于上海市松江区新桥镇新凯路XXX号XXX单元(122号西北院落，现天和饲料有限公司所在地)地上附着物的一切权益永久转让给原告，所有权益属于原告所有。房屋面积为70.4米×23.8米=1,675.52平方米，转让价格为人民币(以下币种同)1,100,000元。若该房屋拆迁、土地征用等，拆迁补偿的一切权益全部归原告所有。原告于同月22日分两次向被告支付了购房款1,080,000元。近来，该地块上的房屋面临拆迁，原告与新桥镇政府有关部门反复交涉，终未获得任何补偿。该房屋没有房屋产权证，属违法建筑，房屋转让行为依法无效。为此，原告诉至法院，请求判令：1、原、被告于2013年3月20日签订的《转让协议书》无效；2、被告返还原告购房款1,080,000元。被告文江明辩称：不同意原告的诉请，理由为已经过了诉讼时效。双方的合同签订时间是在2013年3月20日，事后合同大部分已经履行了，至今超过了两年的诉讼时效。根据协议的第十条约定，双方对房屋的性质是清楚的，知晓国家的法律法规政策，转让是双方的真实意思表示，不具有合同法52规定的无效情形，转让协议书是有效的。108万元购房款被告已经收到了，原告还剩2万元未付，被告事后考虑另行处理。经审理查明：被告文江明是上海天和饲料有限公司的总裁。2010年10月，案外人沈文荣作为甲方、被告文江明作为乙方，双方签订了《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于松江区新桥镇新凯路XXX号-
XXX单元(122号西北院落，现天和饲料有限公司所在地)永久租赁给乙方，地上附着物所有权益属于乙方所有；租赁价格：乙方一次性支付人民币100万元；租赁的土地每年向国家交土地租金由甲方支付，乙方不予承担；若政府需要拆迁，122号-5单元所有拆迁补偿属于乙方；根据情况变化，乙方有权将122号-5单元转租他人。房屋租赁协议还对其他相关事宜进行了约定。2013年3月20日，被告作为甲方(转让方)、原告作为乙方(购买方)、上海吉吉房产经纪事务所作为受托方(丙方)，三方签订了《转让协议书》一份，约定甲方将位于上海市松江区新桥镇新凯路XXX号XXX单元(122号西北院落，现天和饲料有限公司所在地)地上附着物的一切权益永久转让给乙方，所有权益属于乙方所有；乙方于2013年3月21日一次性支付给甲方房屋转让补偿款1,100,000元；房屋面积为70.4米×23.8米=1,675.52平方米，另加办公室二楼114.4平方米，合计为1,789.92平方米(厂房内结构布置详细按照平面图，平面图附在合同后)；转让的房屋所在的土地每年向国家交土地租金以原沈文荣协议为准；若政府需要将122号-5单元房屋拆迁、土地征用等，拆迁补偿的一切权益全部归乙方所有；本协议履行期间，因不可抗力或国家政策调整，使本合同无法履行或虽能履行但其已无实际意义时，本合同自行终止，双方互不承担责任，双方恢复到合同签状况；甲、乙双方对该房屋的性质均十分清楚同时也全部知晓国家的法律、法规及政策，属于双方自愿交易；协议生效后，甲方在15天内搬迁出，超过时间给乙方双倍的房租费。转让协议书还对其他相关事宜进行了约定。上述协议书签订后，被告按约将涉案房屋及地上附着物交付原告，原告于2013年3月22日分二次支付给被告共计108万元。2013年9月10日，原告与案外人上海木墅景观木业有限公司(以下简称“木墅公司”)又签订《厂房租赁合同书》一份，将涉案房屋出租给木墅公司使用，租赁期限自2013年10月11日起至2019年10月10日止，租金为每年250,000元。2016年5月，涉案房屋被有关部门强制拆除。另查明，2009年11月30日，上海市松江区新桥镇村镇建设管理办公室出具房屋产权证明一份，载明位于上海市松江区新桥镇新凯路XXX号-5的房屋，2003年7月建造，房屋面积600平方米，房屋用途为工业厂房，房屋产权属松江区新桥镇马汤村委会(沈文荣)所有，该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。庭审中，原、被告均确认实际房屋面积大于证明上的面积，因房屋没有产权证，镇上只能开1,000平方米以下的证明，故写了600平方米，但指向的是涉案房屋。庭审中，原告提交了公告的复印件一份，欲证明2013年12月10日上海新闵资产经营有限公司(以下简称“新闵公司”)曾通知各租赁户，原新桥马汤村与上海文荣特种养殖有限公司(沈文荣)所签订的土地租赁合同至2013年12月31日已全部到期，在此之前，新桥马汤村委会已经撤销，所有资产均已划归新闵公司统一经营管理，因上海文荣特种养殖有限公司(沈文荣)长期拒付租金，2015年5月新闵公司向本院起诉【案号(2012)松民三(民)初字第1378号】，法院最终判令双方土地租赁合同解除，为此，要求各租赁户限期与新闵公司商谈续签事宜，无论与原上海文荣特种养殖有限公司或沈文荣签订的任何协议经法院判决均作无效。被告质证认为，被告没有看到过，原告签约在前，公告在后，真实性不予认可。庭审中，原告陈述涉案房屋是违法建筑，没有合法建造审批手续，故房屋被拆除后，政府没有对原告进行补偿，现房屋已被政府部门强制拆除，责任不在原告，房屋拆除的责任也不应由原告承担；关于诉讼时效，合同无效不适用2年诉讼时效的规定，被告则表示房屋已被拆除，无法恢复，故也不同意返还房屋。庭审中，本院向原、被告出示了(2012)松民三(民)初字第1378号民事判决书，该判决书查明2007年12月28日，新桥镇马汤村村民委员会(以下简称“马汤村委会”)作为甲方，上海文荣特种养殖有限公司(以下简称“文荣养殖公司”)作为乙方，签订一份《土地租赁协议书》，约定甲方将座落于马汤村北良泾高家队的土地租赁给乙方，用于养殖生产加工，面积为100亩，租赁期间暂定5年，自2008年1月1日至2013年12月31日。根据松江区规划和土地管理局新桥所出具的证明材料，涉案土地属于基本农田范围内的养殖业用地。后经现场勘察，双方确认涉案土地现在的位置为“松江区新桥镇新凯路XXX号”，现有地上建筑物、构筑物、堆放物等均由上海文荣特种养殖有限公司承租后搭建或由次承租人搭建，无合法建造手续。后本院判令：确认新闵公司承继的原松江区马汤村委会与文荣养殖公司于2007年12月28日签订的《土地租赁协议书》于2012年6月30日解除；文荣养殖公司于本判决生效之日起三十日内将松江区新桥镇新凯路XXX号土地恢复原状(拆除所有土地上建筑物、构筑物、堆放物)后返还给新闵公司；……。原、被告对于该份判决查明的内容无异议。以上事实，有名片、转让协议及付款凭证、图纸、房屋租赁协议、公告、房屋产权证明、厂房租赁合同书、民事判决书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同为无效合同。本案中，根据我国《土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”；《基本农田保护条例》第十七条的规定，“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动……”。鉴于涉案买卖合同标的物为不合法建筑，法律禁止其建造与转让，故原、被告所签合同应当依法被确认为无效合同。其次，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案合同关系无效，被告理应将收取的购房款返还原告，故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。此外，需要说明的是，政府职能部门正是基于涉案房屋的不合法性而依法强制予以拆除，故涉案房屋的搭建费用不属于合同无效损失的范围，本院不再予以考虑。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《基本农田保护条例》第十七条第一款的规定，判决如下：一、确认原告周金余与被告文江明于2013年3月20日签订的《转让协议书》无效；二、被告文江明于本判决生效之日起十日内返还原告周金余购房款1,080,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,700元，减半收取7,350元，由被告文江明负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一六年七月十二日
书记员 刘思钰
附：相关法律条文
一．《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……
三、《基本农田保护条例》
第十七条禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。
……