山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第630号
上诉人（原审原告）胡克泰。
委托代理人张英，山东文斌律师事务所律师。
委托代理人任青，山东文斌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛中南世纪城房地产业投资有限公司。
法定代表人孙永刚，总经理。
委托代理人张勇，男。
委托代理人马铭，女。
上诉人胡克泰因与被上诉人青岛中南世纪城房地产业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第2202号民事判决，于2014年2月19日向本院提起上诉，本院于2014年3月31日受理。本院受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，审判员李晓波担任本案主审，代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年4月25日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人胡克泰的委托代理人张英、任青，被上诉人青岛中南世纪城房地产业投资有限公司的委托代理人张勇、马铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人胡克泰在一审中诉称，其购买青岛中南世纪城房地产业投资有限公司位于李沧区重庆路903号×号楼××××户商品房一处。双方签订了《青岛市商品房预售合同》，合同第十一条约定，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司应于2013年1月1日前将房屋交付给胡克泰，且交付的房屋必须符合合同项下第十条的约定，但是青岛中南世纪城房地产业投资有限公司至今未向胡克泰出示任何符合房屋交接的手续，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司的行为已构成违约，特诉至法院，请求依法判令青岛中南世纪城房地产业投资有限公司支付胡克泰违约金49557元并承担本案诉讼费用。
被上诉人青岛中南世纪城房地产业投资有限公司在一审中辩称，一、胡克泰在起诉状中所提的青岛中南世纪城房地产业投资有限公司未向胡克泰出示任何符合房屋交接的手续与事实不符，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司所开发的项目工程已经在2013年3月25日通过竣工验收，此外，胡克泰于2013年1月29日已经办理了房屋交接手续；二、关于胡克泰所主张的按日万分之五的标准计算违约金，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司认为该计算标准过高，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司认为应予降低，同地段、同档次套二房屋租金水平，平均每月房租仅为人民币900-1300元之间，而胡克泰所计算的违约金远远高于这一标准；三、纵然青岛中南世纪城房地产业投资有限公司未在合同约定的2013年1月1日之前将房屋交付胡克泰，但胡克泰在青岛中南世纪城房地产业投资有限公司取得竣工验收备案证之后收房的行为视为接受青岛中南世纪城房地产业投资有限公司提供的各项手续，即使青岛中南世纪城房地产业投资有限公司存在违约，违约的时间应该计算至竣工验收之日，即2013年3月25日。综上所述，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司认为胡克泰所主张的违约金过高，应按总房款乘以日万分之一乘以违约天数计算较为合适。
一审法院查明的认定的基本的事实是：
1、2011年10月26日，胡克泰作为乙方、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司作为甲方，双方签订了《青岛市商品房预售合同》，约定由胡克泰购买青岛中南世纪城房地产业投资有限公司投资建造的位于青岛市李沧区重庆中路903号青岛中南世纪城一期商品房×号楼××××户房屋一处，房屋暂测建筑面积为84.27平方米，总价款为660761元。该合同第十条约定，房屋的交付必须符合该商品房取得验收合格，同时，乙方按合同约定已付清全部房款；第十一条约定，甲方定于2013年1月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定，甲方如未在上述期限内将该房屋交付乙方，应当自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，按乙方已支付房价款日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同补充条款第七条第3款规定：甲方承诺按期按质将商品房交与乙方，并按约定交付办理产权证书所需资料，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（1）、主管部门通知的停水、停电；（2）、政府部门需要的各项管制；（3）、因气候原因无法正常施工；（4）、应规划部门要求的重大设计变更；（5）、技术部门证明的施工中遇到重大技术问题及困难；（6）、如因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）所致的延误。出现以上情况，双方不解除合同，甲方无须承担违约责任，双方另行友好协商重新确定时间，但甲方必须出具合法有效之证明。
2、胡克泰于2011年10月26日之前交清了房屋全款。
3、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司于2013年3月24日向中南世纪城业主出具致歉函，认可中南世纪城一期商品房项目由于诸多因素未能及时完成验收备案手续，该公司对因此给业主造成的不便与损失表示歉意，并承诺将于近期取得竣工备案证明，该公司取得竣工备案证明后将立即开始对业主的补偿工作。
4、涉案房屋于2013年3月25日通过建设工程竣工验收，青岛市建设行政主管部门于2013年4月2日同意其备案，并作出建设工程竣工验收备案证。
5、双方于2013年1月29日办理房屋交付手续。
双方争议的问题及事实：
1、关于房屋的交付条件，合同约定为验收合格并交清房款，对于“验收合格”的理解，胡克泰主张，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司交付房屋还应当取得综合验收，其仅仅取得竣工验收并不符合房屋的交付条件。青岛中南世纪城房地产业投资有限公司认为，建设部2001年7月发布的《建筑工程施工质量验收统一标准》中对于术语“验收”这样规定：建设工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验、分批分项分部单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准，以书面形式对工程质量达到合格与否作出确认。这应是现行法律、法规中对“验收”这个词最明确的解释。关于验收合格的问题，我国目前实行的是竣工验收备案制度，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的可交付使用。因此，双方合同中约定的“验收合格”就是指通过建设工程竣工验收。
2、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司提供青岛市崂山区气象局出具的2011年、2012年气象资料原件2份，该资料列举了2011年7月份至2012年9月份影响施工的天气情况，提供青岛市电业局北部分局出具的停电通知复印件1份，提供青岛市建筑施工安全监督站公布的通知复印件3份，从而证明青岛中南世纪城房地产业投资有限公司延期交付房屋有符合合同约定的客观理由。胡克泰认为，认为青岛中南世纪城房地产业投资有限公司提供的气象资料无法确认系青岛崂山区气象局出具的权威天气预报，并且天气情况是青岛中南世纪城房地产业投资有限公司作为开发商在开发建设过程中应当预见且可以采取措施避免的事情，该份证据显示的天气情况与青岛中南世纪城房地产业投资有限公司当时是否真的因此种情况而影响工期的关系无法确定，因此该证据不能构成青岛中南世纪城房地产业投资有限公司延期交房的不可抗力因素；对青岛中南世纪城房地产业投资有限公司提供的停电通知、台风期间停止施工的通知，因均系复印件，无法确定其真实性，同时，上述情形也均不构成可以延期交房的理由。
青岛中南世纪城房地产业投资有限公司提出根据双方合同补充条款第七条第3款规定的因停水、停电、气候等原因，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司可以延期交房，对此，胡克泰认为，根据《商品房销售管理办法》第三十条第二款规定，开发商应当按期交房，因不可抗力或其他原因需延期交房的，房地产开发商及其他企业应及时通知买受人，且双方签订的预售合同明确约定，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司应于2013年1月1日前向胡克泰出具书面的合法有效的延期证明，因此，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司以天气及停电等原因延期交房对胡克泰不适用，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司应当依法承担违约责任，补充条款中明确约定青岛中南世纪城房地产业投资有限公司如果因上述原因造成延期交房的，应和胡克泰重新协商确定房屋的交付时间，但是青岛中南世纪城房地产业投资有限公司没有找胡克泰协商确定，所以青岛中南世纪城房地产业投资有限公司主张的上述原因均不构成可以延期交付的理由。
3、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司提供房屋租赁合同原件3份、58同城网上关于中南世纪城房屋出租信息截屏图原件1份，证明胡克泰房屋所在地段同等档次的房屋租金水平为套二房屋每月人民币900-1300元左右，胡克泰在本案中主张的违约金大概每月1万元左右，远远超出了其实际损失，双方约定的违约金过高，应以总房款的日万分之一乘以违约天数计算违约金较为合适。
胡克泰对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，对租赁合同的合同主体是否存在、合同房屋是否真实存在及合同内容是否真实有效均无法确定，因此对租赁合同及其内容不予认可；其次，对58同城网络资料打印件的真实性无法确定，其内容数据也无法确定，房屋的租赁以及房屋本身的地段、朝向、装修以及楼层均有密切关系，因此不能简单地以网站公布数据来进行确定。
胡克泰主张的违约金计算方式为：合同总房款658907元，逾期自2013年1月2日计算至起诉前2013年6月2日，共150天，按日万分之五计算，违约金金额为49557元（660761×150×0.0005）元。青岛中南世纪城房地产业投资有限公司认为，逾期交房期限应该自2013年1月2日起至竣工验收通过日即2013年3月25日止，共83天，胡克泰主张的违约金计算标准过高，根据胡克泰的实际损失，应以日万分之一较为适宜。
一审法院认为，双方签订的《青岛市商品房预售合同》依法成立并生效，受法律保护，双方都应按合同的约定履行各自的义务。如无法定或合同约定事由，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司应按合同约定，于2013年1月1日前将该涉案房屋交付胡克泰，否则，便构成逾期交房违约。
本案争议的焦点问题有三：
一、关于房屋交付条件，按照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，在双方合同中约定房屋交付条件为“验收合格”而非“综合验收合格”的情况下，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司主张建设工程竣工验收合格即满足房屋交付条件，符合合同约定和上述法规规定，一审予以认可。
二、关于青岛中南世纪城房地产业投资有限公司提出的因天气、停水、停电等原因导致延期交付的抗辩事由是否成立的问题，一审认为，首先，双方主合同中约定的青岛中南世纪城房地产业投资有限公司可迟延履行的抗辩事由仅为不可抗力，因停水、停电、刮风、下雨而影响施工的情形均系可以预见并应当预见的，因此，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司主张的上述情形均不构成不可抗力；其次，虽然补充合同中有因天气、停水、停电等原因可以免责的约定，但依《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，提供此格式合同的青岛中南世纪城房地产业投资有限公司应采取合理的方式提请对方注意此条款，而青岛中南世纪城房地产业投资有限公司没有证据证明其已尽提示义务，同时，该补充合同还约定如出现上述原因导致不能如期交房，双方应另行协商确定交房时间，而双方也并未对此进行协商，并且青岛中南世纪城房地产业投资有限公司于2013年3月24日向中南世纪城业主出具致歉函，也自认中南世纪城一期商品房项目由于诸多因素未能及时完成验收备案手续，给业主造成了不便与损失，并承诺将于取得竣工备案证明后将立即开始对业主的补偿工作。因此，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司在本案中主张的由于天气、停水、停电等原因构成逾期交房的免责事由不成立，其未按合同约定于2013年1月1日前向买受人交付房屋，构成违约，应向买受人承担违约责任。
三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。上述法律和司法解释明确了商品房买卖合同纠纷案件中逾期交房损失数额的确定标准及当约定的违约金过高时，可以对违约金进行减少的原则。青岛中南世纪城房地产业投资有限公司逾期交付房屋，给胡克泰造成损失，其损失应参照同地段同类房屋租金予以确定，当双方约定的违约金过分高于损失时，经当事人申请，人民法院可以适当予以减少。青岛中南世纪城房地产业投资有限公司于本案中提供的房屋租赁合同及网上房屋租赁信息，虽其真实性存在瑕疵，但青岛中南世纪城房地产业投资有限公司主张的涉案房屋类似房屋的月租金价格符合李沧区及当地的市场交易价格，为减少当事人诉累、降低诉讼成本，一审不再组织双方对租金价格进行评估，认可青岛中南世纪城房地产业投资有限公司主张的涉案房屋同地段类似套二房屋月租金900-1300元的标准，双方合同中约定的按已付房款日万分之五计算违约金的标准过高，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司申请降低，一审予以准许，至于降低的标准，以实际损失为基础，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，一审确定以已付房款日万分之二的标准计算违约金。
至于违约天数，双方合同第十二条约定的违约天数的计算方式为自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，双方均认可违约期限自2013年1月2日起算，符合上述约定，一审予以确认。对于截止日期，双方虽于2013年1月29日办理交房手续，涉案房屋也交由胡克泰实际控制，但青岛中南世纪城房地产业投资有限公司在未取得验收合格的前提下交房，该交房行为无效，其仍应承担胡克泰收房后至满足房屋交付条件期间的违约责任。双方约定的房屋交付条件为验收合格并付清全款，在胡克泰付清全款之后，涉案房屋于2013年3月25日通过建设工程竣工验收，至此，双方约定的房屋交付条件已实际成就，在双方提前办理收房的情况下，一审以涉案房屋通过建设工程竣工验收日为逾期交房的截止日，即于2013年3月25日，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司逾期交房共83天，违约金为10968.63（660761×83×0.0002）元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，一审法院做出如下判决：青岛中南世纪城房地产业投资有限公司于判决生效之日起10日内给付胡克泰逾期交房违约金10968.63元。案件受理费1039元，胡克泰负担965元，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司负担74元。
宣判后，上诉人胡克泰不服一审判决上诉至本院。
上诉人胡克泰上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求，一二审诉讼费用由青岛中南世纪城房地产业投资有限公司负担。其上诉事实与理由为：一、一审判决对于违约金的调整不符合本案事实与法律规定。双方之间的合同是青岛中南世纪城房地产业投资有限公司提供的格式合同，计算违约金的方式是青岛中南世纪城房地产业投资有限公司事先拟定，青岛中南世纪城房地产业投资有限公司延期交房需要承担违约责任要求改变违约金计算方式降低违约金数额属于民事活动中缺乏诚信的表现。一审法院调降违约金计算标准缺少事实依据，未充分考虑本案事实。二、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司房屋交付不符合双方的约定。1、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司交付的房屋物权不完整，上诉人无法行使处分房屋的权利。2、青岛中南世纪城房地产业投资有限公司房屋交付的行为不成立。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《建设工程质量管理条例》均要求商品房交付之前必须经过综合验收，本案涉案房屋未经过综合验收。一审法院关于双方合同中约定“验收合格”非“综合验收合格”，认可青岛中南世纪城房地产业投资有限公司“竣工验收合格”即达到房屋交付条件的主张属于错误认定。
被上诉人青岛中南世纪城房地产业投资有限公司对上诉人胡克泰的上诉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回胡克泰的上诉，维持原判。
经审理查明，二审期间，被上诉人提供竣工验收备案表一份，涉案工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位均盖章确认涉案工程验收合格。涉案工程具备办理房产证的条件，部分住户已经办理房产证。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案的焦点：1、涉案房屋交付条件是否成就；2、原审对违约金标准予以调整是否得当。
1、涉案房屋交付条件是否成就。双方当事人签订的商品房预售合同约定，房屋交付须验收合格。涉案工程属于整体规划，分期验收。工程竣工后，勘察、设计、施工、监理、建设单位均盖章确认工程验收合格，被上诉人取得了竣工验收备案证，涉案房屋的设施能够正常使用，且大多住户已接受房屋，已具备办理房产证的条件，故一审认定涉案房屋交付条件成就并无不当。
2、一审对违约金标准予以调整是否得当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。一审中，被上诉人以双方约定的违约金数额明显超出实际发生损失为由，要求适当降低。原审法院以实际发生损失为基础，兼顾合同的履行情况、被上诉人的过错程度以及当地房屋租金收入等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，自由裁量对违约金标准予以调整，上述处理结果符合有关法律规定和本案实际，本院予以确认。
综上，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人胡克泰的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费765元，由上诉人胡克泰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一四年六月十日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 魏 威