贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民终字第288号
上诉人（原审被告）陈红。
上诉人（原审被告）李金国。
上诉人（原审被告）唐安义。
上诉人（原审被告）李金新。
四上诉人特别授权代理人邹朝志，贵州四通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡培洪。
被上诉人（原审原告）何新金。
二被上诉人特别授权代理人胡峰、罗兰景，贵州年成律师事务所律师。
上诉人陈红、李金国、唐安义、李金新因与被上诉人胡培洪、何新金房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2013）黔义民初字第1823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
二审查明：2011年11月13日，上诉人李金国、陈红、李金新、唐安义以年租金2000元／亩向陶会香等农户租用位于兴义市坪东街道办事处小店村三组土地，又与被上诉人胡培洪、何新金达成库房租赁协议，由上诉人按照被上诉人的要求在该土地上建造仓库交付被上诉人使用。2011年2月25日，何新金与陈红分别代表被上诉人和上诉人签订库房租赁合同，约定“甲方（上诉人）将位于兴义市坪东街道办事处小店村三组（实为坪东锅底河村小店组）的库房出租给乙方（被上诉人）作为存放物品的仓库之用，租期10年。第一至四年租金50万元／年，第五至六年在前四年的基础上递增10%；第二年的租金需在第三年的1月1日前付清，从2011年4月15日起算，租赁期间的税费由乙方承担；如因人力不可抗拒的或政府征用等原因，导致乙方不能使用仓库，本合同自动终止；甲方所属仓库提供水电交付乙方，乙方付费使用，进出路甲方应保证乙方畅通。”被上诉人于2011年2月26日向上诉人支付订金40万元，由陈红出具收条。之后，上诉人开始修建临时仓库。
因上诉人搭建的库房未办理相关行政审批手续，2011年5月5日，兴义市国土资源局及坪东分局以李金国未经有权机关批准，擅自占耕地建库房，责令立即停止违法行为为由，联合向李金国下达了兴市国土资停字（2011）第04-010号《责令停止国土资源违法行为通知书》。2011年5月11日，上诉人共同出具书面承诺书，向兴义市坪东街道办事处、兴义市国土资源局承诺“如政府要规划或征用土地，积极配合政府拆除，无补偿。”2011年5月16日，兴义市城乡规划局以李金国违法搭建房屋违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定，向李国金下达兴规坪告字（2011）第071号行政处罚告知书，要求其限期拆除。2011年5月16日兴义市国土资源局对李金国进行调查时，李金国、陈红再次承诺如政府要规划或征用该土地，不需要任何补偿。此后，上诉人继续修建库房并交付被上诉人使用，被上诉人于2011年6月8日将租金余款60万元交付上诉人。
2013年1月4日，双方当事人经协商，将租期起算时间变更为2011年6月1日。被上诉人于2013年1月4日向上诉人预付2013年6月1日起至2015年5月30日的租金30万元，由李金国、陈红出具收条。2013年3月14日，被上诉人再次预付70万元给四上诉人，四上诉人出具收条一张，注明“今收到仓库租金70万元。”双方于2013年3月14日又重新签订库房租赁合同，落款日期为2013年6月1日，合同约定除将租期起算日修改为2011年6月1日外，其余内容与2011年2月25日所签合同内容相同。
2013年4月2日，兴义市人民政府坪东街道办事处以李金国未经有权机关批准，擅自在城市规划区内搭建临时建筑，违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定，限其在收到《拆除告知书》的2013年4月3日自行拆除库房。因上诉人未自行拆除，2013年5月18日，政府采取强制措施组织公安、土地管理、城管等部门对库房进行了强行拆除。2013年5月28日，被上诉人将物品运往他处存放。
一审原告胡培洪、何新金诉称，原告因经营需要存放一定数量商品的库房，正好被告有符合原告需求的库房出租，双方遂于2011年2月25日就被告位于兴义市坪东街道办事处小店村三组（实为坪东锅底河村小店组）的库房租赁达成协议，约定“甲方（被告）租赁给乙方（原告）使用的仓库，租金1-4年为每年50万元，5-6年开始递增，租金在前四年的基础上递增10%，第二年的租金需在第三年的1月1日前付清；本合同项下的仓库租期10年，从2011年4月15日起算，租赁期间的税费由乙方承担；如甲方在租赁期间擅自解除合同，不将仓库出租给乙方，甲方须赔偿乙方经济损失；乙方在租赁期间如要解除合同，需提前6个月通知甲方，否则应赔偿甲方所有经济损失，如甲方擅自解除合同，甲方有权不退还保证金；如因人力不可抗拒的或政府征用等原因，导致乙方不能使用仓库，本合同自动终止；甲方所属仓库提供水电交付乙方，乙方付费使用，进出路甲方应保证乙方畅通”。合同签订后，原告立即支付第一、二年即2011年6月1日至2013年6月1日二年的库房租金100万元，被告将库房移交给原告使用。第一、二年租期尚未届满，被告就提出要求支付第三、四年租金100万元，原告于2013年1月4日支付30万元、3月14日支付70万元共计预付了三、四年库房租金100万元。原告方为了说明第三、四年租金的期限是从2013年6月1日开始计算，而被告方却可能已经知道第三、四年租赁合同无法履行，双方会产生纠纷，在签订内容与原合同一致的第二份租赁合同时，将原来仅有被告陈红一人签名的出租方增加为出租人有被告陈红、李金国、唐安义、李金新四人。然而原告预付100万元租金不久，2013年4月3日兴义市人民政府坪东街道办事处在库房上张贴拆除告知书，以库房是违章违筑为由限公告之日起自行拆除库房，逾期则强制拆除。同时原告了解到库房的土地早已被政府征用，被告在政府征用及修建库房时向政府作出承诺“政府确需拆除库房，拆除时不要求补偿”。为此，原告找被告商量具体处理办法，请求被告将收取的第三、四年租金退还原告，被告却以政府不会强行拆除等为由进行拖延。直到2013年5月18日，政府强行拆除，并将原告存放物品集中堆放，限期运走，否则造成损坏政府不负责任。原告雇请工人用货车运输近200车次，到2013年5月28日才将存放物品运往他处存放。根据双方签订的合同第七条约定，合同自行终止，原告实际使用仓库未满二年，支付了二年租金100万元，履行了合同义务。原告预付的三、四年租金，被告依法应当退还。但被告在明知合同已经终止，无法履行的情况下，对原告在2013年4月3日政府下达强行拆除通知及了解土地已经征用，合同无法履行而提出退还租金的合理请求不予理睬，构成违约。被告应该从2013年4月4日起承担拒不返还100万元租金给原告方造成的损失。综上，原、被告之间的《库房租赁合同》因政府征用强行拆除而自行终止，被告在明知合同已经终止而无法履行的情况下，应当退还房租并赔偿损失。故起诉请求判令被告及时退还库房租金100万元，并按照月利率0.8%从2013年4月4日起赔偿原告损失，直到100万元租金退还清结为止。
一审被告李金国、李金新、唐安义、陈红辩称，原告所诉并非事实之全部，双方并非单纯的租赁关系。2010年6月左右，原告何金新基于兴义城镇内每月12元／ｍ2的仓库租金压力过重，几次通过其司机唐安波找到被告等人进行协商，提出要被告寻找一片空地按照其要求修建仓库，租金每年50万元并可以商量递增。被告等人考虑到本村多人土地尚未耕种，加上何新金所提出的对于被告来说极具诱惑的高额租金的情况下，开始考虑以这种互惠方式进行合作。被告向本案村共计18户人租用了土地，经何新金认可并亲自到现场查看后修建仓库。在修建过程中，何新金对于该仓库提出了如下修建要求：1、进入仓库的道路不得小于8米；2、仓库高度不能低于4米；3、必须建设一个500平方米的停车场及工人宿舍、门卫房、食堂、卫生间等设施；4、水电设备需完备；5、必须用复合瓦铺盖仓库顶以便隔热。被告为了达到出租给何新金的建房目的，完全按照上述要求于2010年9月开始修建仓库。在修建过程中，被告资金不足，何新金于2011年2月垫资40万元，仓库于2011年5月竣工，但何新金于4月便陆陆续续搬货入仓库。后政府通知该仓库系违章建筑，被告将此事告知原告，双方协商尽一切努力拖住政府不予拆除，争取多使用几年将成本收回，于是被告向政府承诺以后拆迁不要求补偿，仓库才未被强制拆除。此后原告照常使用仓库，并于2012年5月支付租金60万元。被告因修建该仓库四处借款近100万元，加上还有部分赊欠的材料款未付，于是双方协商，由原告先行支付2013年至2015的租金100万元以供被告偿还该债务。原告便于2013年1月4日、3月14日分别向被告支付30万元、70万元，共计100万元。4月，政府对该地进行征拨，双方就房屋租金及被告损失的承担问题产生争议。因被告出租给原告的房屋系违章建筑，根据《中华人民共和国城市地产管理法》第五十二条规定及95年建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条之规定，双方签订的房屋租赁合同无效。基于上述事实，被告同意原告的要求修建仓库虽然存在过错，但原告基于自身的经济利益考虑以高额租金诱惑、鼓动被告修建仓库，对违章建筑的修建起了主要作用，造成了被告损失160余万元，应由原告承担60%的责任。被告虽应返还所收取的租金，但是对于被告的160余万元损失，应由原告承担96万元。故请求法院在充分考虑本案事实的基础上，依法就双方存在的过错、所造成的损失及应承担的责任进行公正、合理的判决。
一审归纳争议焦点为：1、合同是否有效？2、政府征用土地拆迁致合同无法履行，对合同无法履行造成的损失怎样承担？3、被告方是否应退还原告支付的2013年6月1日至2015年5月30日的租金100万元？
一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，但出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案虽然原、被告双方签订的《库房租赁合同》系双方真实意思表示，但被告所出租给原告使用的库房系未经批准建设的临时建筑，故原、被告双方于2013年3月14日所签订的落款时间为2013年6月1日的《库房租赁合同》属无效合同。被告方因此所取得的财产，应当返还原告，即原告所支付的2013年6月1日起至2015年5月30日止的100万元租金，应由被告返还原告。原告诉请利息部分，因合同不能履行系政府征用土地拆除其所租用的库房所致，并非原、被告双方所愿，故原告诉请由被告承担按照月利率0.8%，从2013年4月4日起赔偿原告损失，直到100万元租金退还清结为止的利息，理由不充分，不予支持。被告关于合同系无效合同的意见属实；但辩解双方系合作关系，因被告所举之证据不能充分证明原、被告双方具有合作关系，故该辩解不能成立；被告辩解政府征用土地导致产生的损失原告方应承担主要过错，没有提供充分的证据加以证明，且原告列举的第（三）组证据证明被告方出租的库房被定为违章建筑后，为将库房继续出租，被告单方向政府部门承诺如遇拆迁不要求补偿，被告未提供有力证据证明原告参与其中，故被告应自行承担举证不力的后果，其要求由原告一并承担损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：（一）由被告陈红、李金国、唐安义、李金新共同返还原告胡培洪、何新金库房租赁款人民币100万元；（二）驳回原告胡培洪、何新金的其他请求。案件受理费13800元，由被告陈红、李金国、唐安义、李金新共同承担。
一审宣判后，陈红、李金国、唐安义、李金新不服，向本院提起上诉，上诉请求为：撤销原判，改判由被上诉人何新金、胡培洪承担上诉人损失中的81.2443万元，并由被上诉人承担一、二审案件受理费。理由：1、被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同，是约定将位于兴义市坪东街道办事处小店村三组的一幅土地出租给被上诉人使用，表明被上诉人支付给上诉人的房租为土地租金。故原判要求上诉人返还被上诉人100万元租金是错误的。2、上诉人与被上诉人签订库房租赁合同后，被上诉人支付仓库租用订金40万元，表明上诉人向陶香会等农户租地是受被上诉人安排。从双方签订的库房租赁合同第七条可以认定，被上诉人在签订合同时就已预见到库房用地存在被政府征用的风险，而被上诉人仍然要求上诉人建库房。该条并未约定被上诉人不承担库房被政府征用不能使用的责任，据此库房被政府拆除的损失应由双方当事人共同承担。原判认定上诉人不能履行合同义务的原因是政府征地导致库房被拆除，表明双方当事人均无违约行为。根据公平原则，上诉人为被上诉人修建库房遭受的损失应由双方共同承担。原判既已认定双方当事人签订的库房租赁合同无效，但未认定和判决被上诉人赔偿因合同无效而给上诉人造成的损失，违反了《民法通则》第四条、《合同法》第五条规定的公平原则。上诉人自建库房租用陶会香等18户农民的11.98亩土地，修建库房5333ｍ2，另还修建附属设施道路、停车场等共花费262.4887万元，扣除被上诉人支付2011年2月26日支付的40万元订金、6月8日补交的60万元租金，上诉人的损失仍有162.4877万元，被上诉人应赔偿其中的81.2443万元。3、原判对双方当事人签订的《库房租赁合同》效力未作认定，也未撤销，原判令上诉人返还房租100万显然错误。
被上诉人胡培洪、何新金提出答辩意见为：本案双方当事人签订两份租赁合同，第一份合同期限自2001年6月1日至2013年6月1日，但租赁物在2013年5月就被政府拆除，因此上诉人根本不能履行第二份合同。而当被上诉人在2013年4月3日看到政府张贴的拆除公告后，经过多方打听才知道就在上诉人开始修建库房时，政府就明确要求其停止修建，是上诉人向政府作出承诺配合拆迁并不要求补偿才得到默许修建的。上诉人向被上诉人隐瞒了此事，采取欺骗手段恶意收取被上诉人的租金，被上诉人知情后要求退还，上诉人又采取各种手段一再拖延。对此，被上诉人提交土地管理部门的证据已足以证明。从双方签订的合同名称、内容以及租金交付等客观事实，均不能说明被上诉人与上诉人系合伙或合作关系。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院予以维持。
综合当事人对本案事实的分歧意见，当事人争议的焦点是：1、本案租赁物是土地还是库房，上诉人所建库房是否受被上诉人安排或支配，被拆除的损失是否由双方当事人共同承担；2、上诉人应否返还被上诉人租金100万元。
本院认为，1、关于本案租赁物是土地还是库房，上诉人所建库房是否受被上诉人安排或支配，库房被拆除的损失是否由双方当事人共同承担的问题。
根据双方签订的《库房租赁合同》约定，上诉人虽在一定程度上按照被上诉人要求建造仓库，但仓库所有权归属于上诉人。被上诉人只是通过租赁方式占有使用该库房。由此，本案租赁物为上诉人建造的库房，而非土地。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，上诉人具有保证被上诉人在租赁期间合法占有使用承租库房的义务。从双方签订的《库房租赁合同》第一条来看，上诉人虽在一定程度上按照被上诉人的需求设计建造库房，但其出于盈利目的，而非受被上诉人支配和安排，因为库房建与不建的处分权在于上诉人，被上诉人没有安排和支配的权利。故上诉人未经有权机关批准而擅自在城市规划区内搭建的库房被政府依法拆除，被上诉人不具有过错，拆除的损失应由上诉人自行承担。
2、关于上诉人应否返还被上诉人租金100万元的问题。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”规定，当事人双方签订的两份《库房租赁合同》均为无效合同。对此，原判在“本院认为”一节也作了阐述。被上诉人要求上诉人返还未能实际使用库房的费用，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被上诉人占有该库房期间的使用费，可以参照双方约定的租金标准计算。因上诉人出租给被上诉人使用的库房在2013年5月18日被政府强制拆除，故被上诉人预付2013年6月1日至2015年5月30日的100万元租金，因不能实际占有使用库房而应由上诉人返还。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人陈红、李金国、唐安义、李金新负担。
本判决为终审判决。
被上诉人胡培洪、何新金可自本判决送达后限定的履行期限届满之日起两年内，向原审法院申请强制执行。
审 判 长 赵 舒
代理审判员 谢 娟
代理审判员 饶 尧
二〇一四年六月十一日
书 记 员 覃永烨