四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）彭州民初字第1398号
原告（反诉被告）伍光明，男，汉族，农民，1953年11月23日出生，住四川省资阳市雁江区。
委托代理人王永坤，彭州市工业开发区法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）张友全，男，汉族，农民，1943年7月17日出生，住四川省彭州市。
委托代理人张凯，四川中则律师事务所律师。
委托代理人廖朴，四川中则律师事务所律师。
被告（反诉原告）李典容，女，汉族，农民，1946年2月12日出生，住四川省彭州市。
被告（反诉原告）张斌，男，汉族，农民，1970年7月7日出生，住四川省彭州市。
被告（反诉原告）李俊玲，女，汉族，农民，1971年9月16日出生，住四川省彭州市。
被告（反诉原告）张程，男，汉族，学生，1994年1月11日出生，住四川省彭州市。
原告（反诉被告）伍光明诉被告（反诉原告）张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理，依法由代理审判员王丽独任审判，后因案情复杂依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伍光明及其委托代理人王永坤，被告（反诉原告）张友全的委托代理人张凯、廖朴，被告（反诉原告）李典容、张斌、李俊玲到庭参加诉讼，被告张程经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）伍光明诉称并答辩称，2013年6月26日原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于彭州市某楼房1-3楼连同土地出卖给原告，总价款360000元。原告按约定分两次支付被告现金160000元，2014年4月原告将房款凑足欲支付被告并要求双方到房管部门办理过户手续时，被告知不能过户。双方协商退还房款160000元未果，遂酿成纠纷。双方签订的《房屋买卖合同》违反相关法律规定，属无效合同。请求判令确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，判令被告退还原告购房款160000元。关于被告的反诉，原告认为，双方签订的房屋买卖合同应属无效，原告同意返还被告房屋，同意恢复原状；被告主张的不退还定金，因被告反诉所称的60000元不是定金，原告已经支付被告的160000元全部是购房款，合同无效应全部退还原告；被告反诉要求原告支付其两间商铺的使用费46800元，因原告不是租用被告的房屋，原告不应支付其两间商铺的使用费；被告反诉要求原告支付房屋租赁费83600元，因被告存在过错，原告不应承担该费用；被告反诉主张的搬家费，该费用与本案无关，原告不应承担。
被告（反诉原告）张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程辩称并反诉称，双方当事人具有民事行为能力且在自愿的情况下签订的《房屋买卖协议》属有效合同，确认合同无效应当以法律、行政法规为依据，不能以地方性法规、行政规章为依据，本案合同应属有效，在合同有效的前提下定金60000元不应退还，其余购房款在扣除被告反诉中提出的相关费用后若有剩余再退还给原告。签订合同时被告将该房屋可能不能过户的风险明确告知了原告，并在合同上注明“房款付清后，如不能过户此房归买方终身使用”，原告起诉要求解除原、被告签订的《房屋买卖协议》，后又变更诉讼请求，要求确认合同无效。由于原告背信弃义的行为给被告造成了巨大经济损失，被告提起反诉，请求判令原告返还位于彭州市某房屋并恢复原状且不退还定金，支付被告两间商铺从2013年9月至今的使用费46800元，承担被告在外租赁房屋的租赁费83600元，支付被告搬家所支出的搬家费8000元。
经审理查明，被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程系同一家庭的家庭成员，张友全为户主。2013年6月26日，原告伍光明（买方）与被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程（卖方）签订协议，约定原告伍光明购买被告张友全家位于彭州市某住宅1-3楼，总价款为360000元，付款方式：第一次付款于2013年6月12日付定金60000元，2013年6月26日付款100000元，第二次付款于2014年6月12日付款70000元，第三次付款于2015年6月12日付款70000元，第四次付款于2016年6月12日付款60000元。还约定，若买房人违约不履行，卖房人不退定金和房款；若卖房人违约不履行，则双倍赔偿买房定金和房款；买房人若全款付清，卖房人须过户给买房人，其费用双方各一半，房款付清后若不能过户时，此房归买方终身使用；卖房人张友全已交房产证给伍光明，房产证只作买房使用，不能以房产证抵押或贷款，在三年之内如遇政策拆迁或征用，买房人按所付房款的比例分配，其赔付款归卖房人所有。同日，原告伍光明与被告张友全签订一份说明，约定若买方按合同时间把房款付清后，若政府征用，卖方张友全配合伍光明办理，政府所赔偿费用归伍光明，房屋所占土地面积归伍光明，张友全的包产田现交给伍光明种植，若政府占用一切归张友全所有。签订协议当日，原告伍光明支付被告张友全购房款100000元（签订协议前，2013年6月12日原告伍光明已支付被告张友全定金60000元）。2013年9月，被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程将位于彭州市某住宅交付原告伍光明。2014年4月，双方到房管部门办理过户手续，房管部门告知不能办理过户手续。双方遂发生纠纷，原告伍光明起诉来院，请求判令解除双方订立的房屋买卖合同，判令被告退还购房款160000元。审理中原告伍光明变更诉讼请求，请求判令确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，判令被告退还原告购房款160000元。另查明，位于彭州市某住宅属被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程共同共有，土地性质为集体。还查明，2013年7月15日、2013年8月10日被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程分别租赁两套商品房居住生活，租金分别为每月1600元和2200元，五被告已经支付两年度租金91200元。
上述事实，有原告伍光明提交的身份信息、《房屋买卖协议》及说明、房产证及集体土地使用证、收条两张，被告张友全提交的彭州市天彭镇利安场社区居民委员会证明、房屋出租合同及收条，以及双方当事人的当庭陈述在卷为凭，上列证据经庭审举证、质证，因具有证据的真实性、关联性、合法性及证明力，本院予以采信。对被告张友全提交的宿XX、伍XX证明两份及宿XX、伍XX的当庭证言，对其中关于原、被告交付房屋时间的陈述因与原、被告的陈述一致，具有证据的真实性、关联性、合法性及证明力，本院予以采信，对其中关于被告张友全家铺面租金的陈述属主观推断，不具有证据的真实性，本院不予采纳。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，双方签订《房屋买卖协议》的合同目的是买卖农村房屋，该房屋宅基地属农民集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。也可以说，宅基地是只有本村居民才可以取得并使用，原告伍光明作为四川省资阳市雁江区居民，不能购买本案所涉房屋，因此，原告伍光明与被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程签订的房屋买卖协议无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对原告伍光明的诉讼请求，本院予以支持。关于被告的反诉，本院认为，因双方签订的房屋买卖协议无效，因该合同取得的财产应当予以返还，原告伍光明应当将被告的房屋恢复原状予以返还，故对被告要求原告将房屋恢复原状并予以返还的反诉请求本院予以支持，对其不退还定金的反诉请求，因合同无效，不能适用定金罚则，对该请求本院不予支持；对被告要求原告支付其两间商铺从2013年9月至今的使用费46800元，因缺乏相应证据证明其两间商铺租金损失或使用费为46800元，对该请求本院不予支持；对被告要求原告承担因搬出本案所涉房屋在外租赁房屋的房屋租金83600元，本院认为，因被告为了将房屋交付原告，五被告在外租赁房屋居住是事实，其已经支付的两年度房屋租金91200元应当属于五被告的损失，因本案合同无效双方均有责任，故该损失由双方各承担一半即45600元；对被告要求原告支付搬家费8000元，因被告未提交相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、原告伍光明与被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程于2013年6月26日签订的《房屋买卖协议》无效；
二、被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程于本判决生效之日起三十日内退还原告伍光明购房款160000元，原告伍光明于本判决生效之日起三十日内赔偿被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程房屋租金损失45600元，相互抵扣后，被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程于本判决生效之日起三十日内退还原告伍光明购房款114400元；
三、原告伍光明于本判决生效之日起三十日内将位于彭州市某房屋恢复原状并返还被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程；
四、驳回被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程的其他反诉请求。
本诉案件受理费3500元，由原告伍光明与被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程各负担1750元（五被告应负担的诉讼费已由原告伍光明垫付，五被告在退还购房款时一并给付原告）；反诉案件受理费1534元，由原告伍光明与被告张友全、李典容、张斌、李俊玲、张程各负担767元（原告伍光明应负担的反诉费已由五被告垫付，原告伍光明在返还房屋时一并给付五被告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 刘述春
人民陪审员 唐 磊
人民陪审员 罗宗艳
二〇一四年十月十七日
书 记 员 李成娟