辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民三终字第862号
上诉人（原审原告）：大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会。住所地：大连市沙河口区星河路****号301。
法定代表人：王超，该业主委员会主任。
委托代理人：张强，辽宁鑫诺律师事务所律师。
委托代理人：宫延成，辽宁朋达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司。住所地：大连市中山区中山路**号大连天安国际大厦**层*单元。
负责人：潘可维，该分公司总裁。
委托代理人：江卓妍，辽宁论典律师事务所律师。
上诉人大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会（以下简称沿海业主委员会）因与被上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司（以下简称世邦魏理仕物业公司）买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第565号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，由审判员赵林担任审判长，与审判员王竹、代理审判员曲强依法组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人沿海业主委员会的委托代理人张强、宫延成，被上诉人世邦魏理仕物业公司的委托代理人江卓妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月30日，大连市沙河口区星海湾街道办事处向沿海业主委员会出具了《大连市业主委员会备案回执》、《备案证明》。王超、王清文、徐富成、潘首相、刘凤荣、毛春凤、曾莉被选为大连沿海国际中心第一届业主委员会委员。2013年8月21日，国土局向沿海业主委员会出具了《大连市业主委员会备案回执》。
自2013年7月起，沿海业主委员会就选聘物业方式给小区业主打电话，对电话内容进行录音并制作了表决清册。经本院核实，沿海业主委员会提供的电话录音与其制作的表决清册在内容上存在不符之处。
2013年7月26日，沿海业主委员会向世邦魏理仕物业公司发出《通知函》，告知世邦魏理仕物业公司其成员的情况，并要求世邦魏理仕物业公司在2013年7月30日前向其提交工作报告、出示物业管理服务合同、提交自运营以来的物业费、公用面积及公共设施的出租收入财务明细。同日，世邦魏理仕物业公司向沿海业主委员会回函，表示2013年8月10日前向沿海业主委员会反馈相关情况。
2013年8月8日，沿海业主委员会出具《大连沿海国际中心业主大会选聘物业方式决议》，内容为：一、会议表决结果：本小区业主总投票权数为1395票，总建筑面积149170.46平方米；本次表决以录音电话的方式进行共拨打录音电话1316次，拨通568人（共持有投票权792票），其中同意以招标方式选聘物业公司的746票（持有面积达76521.92平），反对3票弃权43票。同意以招标方式选聘物业公司达到双过半。本次通话中业委会还对购房时开发商对我们的会所承诺进行了调查，568人中298人记得有会所承诺，其中103人指认C座14楼宣传为会所，18人指认A座8楼宣传为会所。二、会议决定：根据《物权法》、《物业管理条列》、《大连沿海国际中心业主大会议事规则》的规定，业主委员会着手进行招标选聘物业公司事项。
2013年10月20日，沿海业主委员会出具《物业服务招标方案公告》，内容为：根据国务院《物业管理条例》、大连市实施《物业管理条例》办法等国家相关法规及《议事规则》，鉴于前期物业服务企业世邦魏理仕公司与建设单位辽宁宝城房地产开发有限公司（以下简称宝城房地产）所签的前期物业服务合同业已期满，业主委员会于7月29日至8月6日通过电话表决的方式召开了业主大会征求广大业主的意见，其中同意招标选聘物业公司730票，达到投票业主人数过半及所持面积过半的双过半要求。为维护全体业主的合法权益、选聘符合业主要求与小区档次的物业服务企业，制定本方案。一、本次招标选聘物业公司遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，整个活动过程接受政府主管部门的指导与监督管理；二、招标采取邀请招标的方式，将邀请包括原物业公司在内的3个以上具备合法资质、具有相应管理服务的能力和水平、所管理服务的物业项目与本小区规模相当、能提供现场参观且取得良好评价的业内以及业主反映口碑良好的物业服务企业参加投标；三、业委会作为招标人负责招标邀请书等招标文件的编制、送达并报政府主管部门备案、组织投标人踏勘本小区物业项目现场并提供有关介绍与讲解、依法组成评标委员会进行评标、整个招投标文件的存档备查、与中标企业签订物业服务合同；四、中标的物业服务企业承接本小区物业时，应对物业共用部分、共用设施设备进行查验，业委会将组织前期物业服务企业与新的物业服务企业一道查明物业存在的安全与质量问题，继续落实建设单位的保修责任，同时提升物业服务企业的服务水平和质量，提高业主的满意度；五、本方案同步在业委会公告栏、业主QQ群、微信中进行公示，公示期至10月25日，欢迎广大业主审阅并提出宝贵意见或建议。
2013年10月31日，沿海业主委员会作为招标人发出《大连沿海国际中心小区物业服务招标文件》，内容包括：投标邀请书、投标人须知、评标方法和标准、项目技术规范和服务要求、合同、投标文件的格式。
2013年10月31日，沿海业主委员会发出《选聘物业服务企业进度报告》，告知业主，沿海业主委员会向世邦魏理仕物业公司、长城物业集团股份有限公司（以下简称长城物业）、太平洋物业、大连三和住邦物业管理有限公司（以下简称三和住邦物业）、大连顺达物业管理有限公司（以下简称顺达物业）、新工（厦门）物业管理服务有限公司（以下简称新工物业）发送了正式邀请函。
业委会委员们对以上企业实地走访考察，视频通过QQ群及微信公众平台发布请大家关注。业主委员会将通过严格的招标评标程序对以上企业进行评比，采用综合评估法，将物业管理投标评审分为投标企业资信部分、商务部分、技术部分、现场答辩等四部分的评审。全体委员在物业专家指导下采取百分制的方法，将四个部分进行评审，按总评分从高到低的顺序最后确定中标人。确定中标人后向全体业主公布评审过程并经全体业主半数以上认可后业委会方可与中标企业签署物业服务合同。
新工物业、太平洋物业、世邦魏理仕物业公司、顺达物业、长城物业参与投标，并向沿海业主委员会递交了《招标文件》。
2013年11月12日，评标委员会进行评标，业委会委员王超、王清文、毛春凤、刘凤荣、潘首相、徐富成、曾莉，以及两名卓尔特专家到场签到。经业委会成员7人评标打分，太平洋物业：664.5分，新工物业：605分，长城物业：603.5分，顺达物业：509分，世邦魏理仕物业公司：484.5分。
2013年11月13日，沿海业主委员会发布《选聘物业公司评审结果公告》，将各企业得分情况及报价进行公告，并公告中标物业服务企业为太平洋物业。
自2013年11月13日开始，沿海业主委员会就业主是否同意中标物业服务企业太平洋物业进行物业服务再次给小区业主打电话，对电话内容进行录音并制作了表决清册。经本院核实，沿海业主委员会提供的电话录音与其制作的表决清册在内容上存在不符之处。
2013年11月25日，沿海业主委员会出具《大连沿海国际中心业主大会选聘物业服务企业决议》，内容为：一、会议表决结果：本小区业主总投票权数为1395票，总建筑面积149170.46平方米；本次表决有效投票共951票，其中同意太平洋物业为大连沿海国际中心提供物业服务的872票（持有面积达89998.49平），不同意64票弃权15票。二、会议决定：根据《物权法》、《物业管理条列》、《大连《议事规则》》的规定，选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故本次业主大会会议通过大连沿海国际中心选聘物业服务企业决议，确定太平洋物业为大连沿海国际中心提供物业服务。
2013年11月25日，沿海业主委员会与太平洋物业签订《大连沿海国际中心物业服务合同》，沿海业主委员会委托该公司为大连沿海国际中心小区提供物业管理服务。
2008年9月23日，宝城房地产与世邦魏理仕物业公司签订《物业委托服务合同》，宝城房地产为甲方，世邦魏理仕物业公司为乙方，宝城房地产委托世邦魏理仕物业公司担任大连市沿海国际中心的物业管理单位，双方对物业基本情况、物业管理服务的范围及事项、服务标准、服务期限、服务收费、双方权利和义务、保险、双方的声明、通知的送达、保密条款、不可抗力、违约责任、争议的解决、本合同的权利和义务的转让、终止合同、合同的效力、合同的更改和合同附件、适用法律和合同文本等内容均作了约定。其中，双方对于服务期限的约定是：甲乙双方均同意预计该项目正式开业日期为2010年9月1日，因此甲方全权委托乙方提供服务的期限为：物业管理筹备期委托管理服务：自该项目正式开业之日前3个月起至该项目开业之日止，即2010年6月1日起至2010年8月31日止。物业管理运行委托管理服务：自该项目正式开业之日起为期2年，即2010年9月1日起至2012年8月31日止。本合同期时，如双方同意继续合作，本合同可延长期限。且双方应在本合同届满前达成延长期限的协议；如任何一方拟终止本合同，应提前三个月书面通知另一方。当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续，除非乙方认为本合同必须终止。
2011年8月30日，宝成房地产与世邦魏理仕物业公司签订《﹤物业管理委托服务合同﹥补充协议⑴》，双方一致同意就原合同当中筹备期延长作出补充协议。物业管理筹备期期限自2011年3月1日起延长至宝成房地产不少于十五个工作日提前以书面的形式确认物业管理筹备期终止日，但不超越2011年8月31日。如果超越规定时间（2011年8月31日），本协议将按月度自动延续。双方对其他内容也进行了约定。
另查，《沿海国际中心业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）第三条规定，本物业管理区域只成立一个业主大会。业主大会由本物业内的全体业主组成。业主大会设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第四条规定，业主大会履行以下职责：（一）制定和修改业主大会《议事规则》；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业管理单位；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第七条规定，业主委员会应当在业主大会会议召开15日前，将会议通知及有关材料以书面形式在本物业区域内公告，广泛征求业主意见和建议，拟定会议日程和议案，做好会务准备。第八条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应由物业内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会采用书面形式征求意见时，业主应以书面形式表明自己的意见，并将意见在规定的时间内送达业主大会。第九条规定，业主大会做出决定，须经与会业主所持投票权1／2以上表决通过。业主大会决定本规则第四条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本规则第四条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十条规定，业主大会会议应当由委员会作出书面记录并存档。业主大会做出的决定应当以书面形式在本物业内及时公告，决定对本物业内的全体业主具有约束力。第十一条规定，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。业主接到会议通知，无故不参加会议，也不委托他人代理的，其投票权数计入已表决的多数票。其他原因未参与表决的业主，应视为弃权，但必须执行大会决定。第十四条规定，表决可采用口头、举手、网络、短信、录音委托、无记名或记名投票等方式。表决方式和表决结果应当记录在案。决定重大事项应采取记名投票方式表决。第十五条规定，业主委员会（以下简称委员会）履行以下职责：1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2.代表业主与业主大会选聘的物业管理单位签订物业服务合同；3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理单位履行物业服务合同；4.监督管理规约的审定实施；5.维护业主的合法权益。第三十一条规定，每届委员会成立后，应听取和公示原有物业管理单位工作报告，并对原有物业管理单位合同执行情况进行满意度测评。第三十二条规定，1／2以上业主满意原有物业管理单位服务时，委员会应与原物业管理单位在3个月内，协商续签《物业服务合同》。第三十三条规定，当1／2以上业主不满意原有物业管理单位时，委员会应召开业主大会会议，审议确定选聘物业管理单位方案和《物业管理服务合同》（草案）。委员会按照业主大会授权，在6个月内选聘新的物业管理单位，并签订新的《物业服务合同》。《议事规则》还规定了其他事项。
2013年12月17日，沿海业主委员会委托辽宁鑫诺律师事务所向世邦魏理仕物业公司发出律师函，要求世邦魏理仕物业公司于2013年12月20日前办理与沿海业主委员会或太平洋物业交接手续并撤出物业管理项目。世邦魏理仕物业公司在撤出物业管理项目的同时，应公布利用属于业主所有的公用设施、公用部位、公用场地等经营所得收益的收支情况，并与沿海业主委员会协商清退事宜。世邦魏理仕物业公司在撤出物业管理项目的同时，应向沿海业主委员会或太平洋物业移交受聘时接管的各种资料及财产等物品，移交受聘期间的应属于业主所有的资产及物品，移交实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等技术资料。世邦魏理仕物业公司在撤出物业管理项目的同时，应向沿海业主委员会或太平洋物业移交与物业管理有关的明细账目、资金物品、图纸、业主名册，移交物业管理所需资料，预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理及物业经营用房。
2012年12月19日，世邦魏理仕物业公司委托辽宁论典律师事务所向沿海业主委员会发出律师函，意见如下：如果沿海业主委员会已经履行了合法的选聘物业服务企业的程序，并能提供相关证明资料，世邦魏理仕物业公司作为沿海国际中心物业管理区的前期物业服务企业，愿意配合沿海业主委员会办理物业交接手续。世邦魏理仕物业公司本着对物业管理区域内的业主及物业设施负责的工作态度，对沿海业主委员会提出的在2013年12月20日前办理交接手续的要求不能兑现。要求双方确定合理的交接期限和交接程序，以免出现物业管理区管理空挡，给业主造成不便。对于交接物业管理项目的事项，应以平稳过渡的原则进行。双方均应对交接做好准备，包括人员、资金、设施等各个方面。
原审法院认为，沿海业主委员会依据《大连沿海国际中心业主大会选聘物业方式决议》、《大连沿海国际中心业主大会选聘物业服务企业决议》及与太平洋物业签订的《大连沿海国际中心物业服务合同》，主张与世邦魏理仕物业公司的物业合同到期，要求世邦魏理仕物业公司从物业管理项目中撤出，并办理相关的交接手续。世邦魏理仕物业公司提出沿海业主委员会与太平洋物业签订合同的行为不合法，且物业服务合同未到期，故不同意沿海业主委员会的诉讼请求，因此，本案争议的焦点：一是宝城房地产与世邦魏理仕物业公司签订的《物业管理委托服务合同》是否到期；二是沿海业主委员会选聘太平洋物业的程序是否合法，是否有效。关于争议焦点一，根据《物业管理委托服务合同》第4条服务期限和《﹤物业管理委托服务合同﹥补充协议⑴》第一条的约定，物业管理运营期委托管理服务的期限为2011年8月31日至2013年8月31日。根据该合同4.2款的约定，本合同期时，如双方同意继续合作，本合同可延长期限。且双方应在本合同届满前达成延长期限的协议；如任何一方拟终止本合同，应提前三个月书面通知另一方。当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续，除非乙方认为本合同必须终止。本案中，案涉小区的业权已经分散，因此，如果沿海业主委员会未能在2013年8月31日前签署新的委托合同，与世邦魏理仕物业公司签订的《物业管理委托服务合同》自动以年度为周期延续，而沿海业主委员会与太平洋物业签订《大连沿海国际中物业服务合同》的时间为2013年11月25日，因此，无论沿海业主委员会选聘新的物业公司的行为是否合法有效，宝城房地产与世邦魏理仕物业公司签订的《物业管理委托服务合同》仍未到期。关于争议焦点二，根据《议事规则》的第四条规定，业主大会应履行选聘和解聘物业管理单位的职责。第七条规定，业主委员会应当在业主大会会议召开15日前，将会议通知及有关材料以书面形式在本物业区域内公告。第八条规定，业主大会会议可以采用集中讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应由物业持有1／2以上投票权的业主参加。第十四条规定，表决可采用口头、举手、网络、短信、录音委托、无记名或记名投票等方式。表决方式和表决结果应当记录在案。决定重大事项应采取记名投票方式表决。第三十二条规定，1／2以上业主满意原有物业管理单位服务时，委员会应与原物业管理单位在3个月内，协商续签《物业服务合同》。第三十三条规定，当1／2以上业主不满意原有物业管理单位时，委员会应召开业主大会会议，审议确定选聘物业管理单位方案和《物业管理服务合同》（草案）。委员会按照业主大会授权，在6个月内选聘新的物业管理单位，并签订新的《物业服务合同》。从上述《议事规则》的内容可以看出，选聘新的物业服务单位的权利属于业主大会，业主委员会应当就原物业服务单位的工作情况征得业主的意见，只有在1／2以上业主不满意原有物业管理单位时，业主委员会才能召开业主大会会议。业主委员会应当在业主大会的授权之下开展选聘活动。业主大会是由全体业主组成的小区自治机构，业主大会能够代表业主表达意见的形式之一就是召开业主大会会议。虽然沿海业主委员会在法庭审理中提出案涉小区召开业主大会会议存在业主人数众多、无会议场地等很多困难，但沿海业主委员会主张权利依据的是《议事规则》，沿海业主委员会就应按照该《议事规则》的要求履行义务，完成选聘新的物业服务单位的必经程序。《议事规则》对于业主大会会议的形式规定为两种形式，一是集体讨论的形式，二是书面征求意见的形式，对于表决方式规定为口头、举手、网络、短信、录音委托、无记名或记名投票等方式，因此，无论召开业主大会会议是否存在困难，沿海业主委员会均应召开业主大会会议，由业主大会决定选聘新的物业服务单位。本案中，沿海业主委员会的证据均未能体现其是以何种方式、何时、何地召开业主大会会议，沿海业主委员会也未能证明其以何种方式通知业主召开业主大会会议。虽然沿海业主委员会以电话的形式征求业主对于选聘新的物业服务单位的意见和选聘太平洋物业的意见，但是沿海业主委员会所拨打的电话，仅是业主们表决的意见，不能认定为沿海业主委员会以此种方式召开业主大会会议，因此，无论业主表决的结果如何，《大连沿海国际中心业主大会选聘物业方式决议》、《大连沿海国际中心业主大会选聘物业服务企业决议》均未经业主大会会议讨论，本院对上述两份决议不予采信。另外，在选聘新的物业服务单位的过程中，沿海业主委员会组织的招投标活动，虽然有相关单位推荐的专家参与开标，但评标过程只有业主委员会的委员参加，由此得出的评标结果缺少专业性和公平性。关于沿海业主委员会要求世邦魏理仕物业公司赔偿损失180万元的请求，虽然太平洋物业向沿海业主委员会发出律师函要求赔偿，但该损失是否实际发生、损失的实际数额尚不能确定，沿海业主委员会现有证据不足以证明该项请求，故不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：驳回大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会的诉讼请求。案件受理费21000元，由大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会负担。
上诉人沿海业主委员会不服原审法院上述民事判决向本院提起上诉，其依据的主要理由有：第一、被上诉人和宝城房地产签订的《物业管理委托服务合同》已经到期，理应退出物业管理项目并移交相应的物业管理材料和预收的物业管理费。第二、上诉人以邀请招标的方式选聘物业公司程序合法。第三、原审判决混淆了“业主大会”与“业主大会会议”的概念，有违法律公平正义。第四、上诉人在国土局推荐的卓尔特专家监督和指导下组成招投标活动完全合法，应予认可。第五、被上诉人拒不退出物业管理项目，上诉人无法履行与案外人之间的合同，现已被诉至宁波市北仑区人民法院，上诉人保留向被上诉人追诉损失的权利。综上，请求二审法院：撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。
本院经审理查明：案外人赵爱辉、李敏因与上诉人业主撤销权纠纷诉至原审法院，请求撤销上诉人于2013年11月25日作出的《大连沿海国际中心业主大会选聘物业服务企业决议》。原审法院作出（2014）沙民初字第720号民事判决支持了案外人的诉讼请求撤销了上述决议。2014年11月5日，本院作出（2014）大民二终字第1163号民事判决，维持了原审判决结果，该判决现已生效。
本院经审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。
本院经审理查明的上述事实有（2014）大民二终字第1163号民事判决书及庭审笔录在卷为凭，业经庭审审查属实，足资认定。
本院认为，《物业管理委托服务合同》约定物业服务期限为两年，该合同同时约定，当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续。现沿海业主委员会未能于2013年8月31日前签订新的物业合同，则依约定物业服务期限应以年度为周期延续。故本院审理期间本案争议的焦点是《物业管理委托服务合同》对大连沿海国际中心全体业主、业主大会及沿海业主委员会是否具有约束力。依照《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成、设立，业主委员会由业主选举产生。同时，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，宝城房地产与被上诉人签订了前期物业服务合同即《物业管理委托服务合同》，该合同效力当然及于大连沿海国际中心全体业主，也应当及于由其组成、设立和选举产生的业主大会及业主委员会。同时，上诉人提出了物业服务延期条款无效的上诉理由，但《物业管理委托服务合同》签订于2008年9月23日，上诉人沿海业主委员会于2013年成立，前期物业合同签订时上诉人作为民事法律关系主体并不存在，故其关于延期服务条款因无权代理而无效的理由并无法律依据。此外，因本院生效民事判决已撤销《大连沿海国际中心业主大会选聘物业服务企业决议》，则上诉人提出的选聘新物业服务企业的相关程序及决议合法有效的上诉理由均与生效判决相矛盾。综上，上诉人沿海业主委员会的上诉理由本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 林
审 判 员 王 竹
代理审判员 曲 强
二〇一四年十二月一日
书 记 员 黄月妍
相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。