河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第2410号
原告黄红梅。
委托代理人吴建贵，河南远恒律师事务所律师。
被告郭军强。
被告亓建军。
原告黄红梅诉被告郭军强、亓建军民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴建贵到庭参加诉讼，被告郭军强、亓建军经本院公告传唤，公告期满未到庭。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本案已缺席审理终结。
原告诉称：2012年3月12日，原、被告双方签订《借款协议》，由原告借给被告40万元，约定借款期限三个月，至2012年6月11日到期，利率15‰，用第二被告位于郑东新区通泰路66号9号楼15层75号的房产作抵押，并在郑州市房管局办理了抵押登记手续。协议签订后，2012年3月14日原告依约支付了合同款项，但借款到期后，二被告没有还款，双方又经协商，签订了《借款展期协议》，双方约定将借款展期至2012年9月12日，利率按借款协议执行，同时约定若逾期不还，应自逾期之日按300元／日的标准向原告支付滞纳金，并同时支付借款总额的10﹪作为违约金。借款到期后二被告仅于2012年9月14日支付了2012年10月、11月、12月三个月的利息，于2012年12月14日支付了2013年1月至5月14日五个月的利息和本金5万元，剩余本金35万元及利息、违约金、滞纳金至今未付。二被告的行为已经违反诚信原则，严重损害了原告的合法权益，特向本院提起诉讼，请求：1、二被告偿还所欠原告借款本金35万元及利息、违约金、滞纳金共计8.75万元（暂计算至2014年3月31日，诉讼期间不停止计算利息、违约金及滞纳金），共计43.75万元；2、原告对抵押物享有优先受偿权；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告所举证有：1、《借款协议》；2、《借款展期协议书》；3、《承诺书》；4、《房地产抵押合同》；5、《房产证》及《他项权证》；6、二被告身份证复印件。
二被告均未答辩，也未举证。
经审理查明：
2012年3月12日，原告黄红梅与被告郭军强、亓建军签订了一份《借款协议》，约定二被告向原告借款40万元，借款期限为三个月，自2012年3月13日至2012年6月12日止；利息按月利率15‰按月支付；二被告将位于郑东新区通泰路66号院9号楼15层75号的房产向原告提供抵押。
同日，原告黄红梅（作为抵押权人）与亓建军（作为抵押人）签订了一份《房地产抵押合同》，主要约定：被告亓建军将其名下位于郑东新区通泰路66号院9号楼15层75号的房屋向原告提供抵押；被担保主债权为40万元，抵押担保的范围包括主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的一切费用等。
2012年3月14日，原、被告双方办理了抵押登记。原告举证了一份《中国建设银行转账凭证》，显示原告于2012年3月14日将36.75万元转入被告郭军强名下。
2012年6月12日，原告（作为出借人）与被告亓建军（作为借款人）及被告郭军强（作为担保人）签订了一份《借款展期协议书》，约定：将原借款期限展期至2012年9月12日，展期借款费用按照原借款协议约定按月支付；借款逾期不还，借款人自违约发生之日起，按300元／日的标准向原告支付滞纳金，并按照借款总额的10﹪向原告支付违约金，同时，借款人应当承担原告为实现债权所支出的律师费、评估费等相关费用；担保人在原担保范围内承担连带担保责任。
同日，被告亓建军给原告出具了一份《承诺书》，承诺借款本息将于2012年9月12日之前全部结清；若逾期未还，自违约发生之日起被告愿按300元／日的标准向原告支付滞纳金、按照借款总额的10﹪向担保人支付违约金、费用按借款金额3‰／日的标准计算，且承担原告为实现债权所支出的相关费用。
2014年4月1日原告诉至本院。
审理中，原告称其向被告郭军强账户转账支付了该笔借款，借款协议中约定的借款金额为40万元，而其转账的金额为36.75万元，是因为预先扣除了借款期间三个月的利息3万元及办理借款手续的相关费用2500元。
另，原告称被告郭军强已于2012年12月14日偿还了借款本金5万元，截止2013年5月14日，二被告共支付了利息14万元，其中包括预扣利息3万元，2012年6月17日支付利息2万元，2012年8月4日支付利息1万元，2012年9月18日支付利息3万元，2012年12月14日支付利息5万元，利息按每月一万元计算，已还至2013年5月。
本院认为：被告郭军强、亓建军经本院公告传唤，公告期届满，未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出判决。原告与二被告签订的《借款协议》、《借款展期协议书》；原告与被告亓建军签订的《房地产抵押合同》，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同法第二百条规定，借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。本案中，借款协议约定二被告向原告借款40万元，原告称利息3万元已预先在本金中扣除，其实际向被告郭军强账户转账支付的借款数额为36.75万元。二被告作为共同借款人对该笔借款负有共同偿还的义务，原告称被告郭军强已于2012年12月14日偿还了借款本金5万元，故对于原告要求二被告偿还所欠借款本金35万元的诉讼请求，本院依法认定为31.75万元。
《借款协议》和《借款展期协议书》中约定利息按月利率15‰按月支付，2012年3月14日至2012年9月12日利息为36.75万元×15‰／月×5个月＋36.75万元×15‰／月÷30天×29天≈3.29万元。《借款展期协议书》及《承诺书》中约定的逾期还款违约金、滞纳金性质属于利息，且约定的标准已超过银行同期贷款利率四倍，超出的部分，本院不予支持。原告称截止2013年5月14日二被告按每月1万元向其支付了利息14万元，其中有3万元系在本金中预先扣除的利息。考虑到二被告已实际向原告支付了11万元的利息，依据公平原则，二被告仍应向原告支付利息的数额应扣除其已支付给原告的11万元利息。被告亓建军将其名下位于郑东新区通泰路66号院9号楼15层75号的房屋向原告提供抵押，并办理了抵押登记，抵押权已设立，原告作为抵押权人有权就该抵押物优先受偿，故原告第二项诉讼请求，有据、合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告郭军强、亓建军偿还原告黄红梅借款本金31.75万元并支付利息（其中本金36.75万元自2012年3月14日至2012年9月12日的利息为3.29万元，本金36.75万元自2012年9月15日至2012年12月14日的利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，本金31.75万元自2012年12月15日至判决规定的付款之日的利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算），计息时扣除被告已支付的利息11万元，余额于判决生效后10日内付清。
二、如被告郭军强、亓建军不履行第一项义务时，原告黄红梅有权依法对被告亓建军名下位于郑东新区通泰路66号院9号楼15层75号的房屋折价、或者拍卖、变卖，享有优先受偿权。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费7863元，由原告黄红梅负担584元，被告郭军强、亓建军负担7279元，二被告负担部分于判决生效后10日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张 岩
代理审判员 王 静
人民陪审员 赵景仲
二〇一四年十月十日
书 记 员 伍文蔚