福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第4627号
原告中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地泉州市。
代表人庄惠顺，行长。
委托代理人张秋平，男，1963年11月20日出生，汉族，该支行职员，住惠安县。
委托代理人林敬同，男，1957年5月19日出生，汉族，该支行职员，住惠安县。
被告周智祥，男，1986年1月7日出生，汉族，住泉州市。
被告周秀荣，女，1988年8月26日出生，汉族，住泉州市。
被告福建煌景房地产开发有限公司，住所地泉州市。
法定代表人骆景锋，董事长。
委托代理人戴海莺、黄素春，福建顺济律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司惠安支行（简称惠安建行）与被告周智祥、周秀荣、福建省煌景房地产开发有限公司（简称煌景公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法由审判员张达惠适用简易程序于2015年7月14日公开开庭进行审理。原告惠安建行的委托代理人张秋平、林敬同、被告煌景公司的委托代理人戴海莺到庭参加诉讼。被告周智祥、周秀荣经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠安建行诉称，2013年5月17日，原告与被告周智祥、周秀荣、煌景公司签订《个人住房借款合同》1份，约定原告向被告周智祥、周秀荣提供贷款9万元，借款用于购置房屋，借款期限10年，借款利率按浮动利率执行，年利率按国家基准利率计，逾期罚息利率按合同执行利率上浮50%计，采用等额本息方法还款，每月还本付息，被告周智祥、周秀荣以其购买的上述房屋作抵押，被告煌景公司提供连带责任保证。合同签订后，原告如约将款项划至被告周智祥、周秀荣指定的账户。借款后，被告周智祥、周秀荣未能依约履行还款义务，截至2015年5月13日，被告周智祥、周秀荣累计拖欠借款本金1814.52元、利息1264.15元、罚息42.65元，经原告催讨未果。被告周智祥、周秀荣的行为已构成违约，原告有权解除借款合同并提前收回全部借款本息。请求判决：一、解除原告与被告周智祥、周秀荣、煌景公司签订的《个人住房借款合同》。二、被告周智祥、周秀荣偿还原告借款本金79348.64元及利息、罚息（计至2015年5月13日止的利息1264.15元、罚息42.65元，自2015年5月14日起至还款之日止的利息、罚息按合同约定计算）。三、原告有权以被告周智祥、周秀荣提供的抵押物即房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。四、被告煌景公司对被告周智祥、周秀荣的上述债务承担连带清偿责任。
被告周智祥、周秀荣未作答辩。
被告煌景公司当庭答辩称，本案借款首先应由被告周智祥、周秀荣承担全部责任。被告煌景公司应当承担的是阶段性连带责任保证。被告周智祥、周秀荣提供抵押担保，应当先拍卖、变卖或用该抵押物折抵尚欠的贷款本息后不足部分才承担保证责任。。
经审理查明，原告系经工商注册登记、取得金融许可证的金融机构。被告周智祥、周秀荣为夫妻关系。2013年5月17日，原告与被告周智祥、周秀荣、煌景公司签订《个人住房借款合同》1份，合同约定原告向被告周智祥、周秀荣提供贷款9万元，借款用于购置房屋，借款期限120个月（即从2013年5月17日起至2023年5月17日止），借款利率执行浮动利率，适用中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，还款方式为等额本息还款法；逾期还款的，原告有权在借款年利率基础上上浮50%计收罚息；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系。为保证原告债权的实现，
被告周智祥、周秀荣以其购买的位于惠安县的房屋为借款提供抵押担保，且经惠安县住房和城乡建设局审批同意办理抵押权预告登记；保证人被告煌景公司为被告周智祥、周秀荣的借款提供阶段性连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）等实现债权与担保权利而发生的相关费用，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。合同并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押保函等担保方式），保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人可以直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。2013年5月27日，惠安县规划建设局审批同意抵押人被告周智祥、周秀荣购买的位于惠安县的房屋办理抵押预告登记，并出具《商品房抵押登记证明》1份。2013年7月2日，原告依约向被告周智祥发放贷款9万元。借款后，被告周智祥、周秀荣未依约履行还款义务，截至2015年5月13日，累计拖欠借款本金1814.52元、利息1264.15元、罚息42.65元。被告煌景公司亦未履行保证责任。
以上事实，有原告、被告煌景公司在本院庭审中的陈述以及原告提供的其营业执照（副本）、金融许可证、组织机构代码证各1份、被告周智祥、周秀荣的结婚证、身份证、户口登记卡复印件各1份、被告煌景公司的企业法人营业执照（副本）复印件1份、《个人住房借款合同》1份、《商品房抵押登记证明》1份、个人贷款支付凭证1份、贷款帐户基本信息1份、个人贷款对帐单1份等证据证明，本院予以确认。被告周智祥、周秀荣未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。
双方当事人争议的焦点是：关于被告煌景公司应否承担连带保证责任的问题。
原告与被告煌景公司的意见与诉辩意见一致。
本院认为，第一，虽然惠安县规划建设局已为抵押人被告周智祥、周秀荣提供的位于惠安县的房产办理该商品房抵押权预告登记，并出具《商品房抵押登记证明》1份，按照《个人住房借款合同》第三十六条约定“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。由此可见，被告煌景公司为上述借款提供的是阶段性连带责任保证，保证期间至抵押人办妥正式抵押登记之日止。由于涉讼房产的房产证及他项权证均未办理，故被告煌景公司的保证责任尚未终止。第二，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保，又有人的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”可见，只有在没有约定或约定不明确的情形下，债务人自己提供物的担保的，债权人才应先就该物的担保实现债权；有约定的，债权人应按照约定实现债权。本案的《个人住房借款合同》明确约定：无论贷款人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人即被告煌景公司在保证范围内承担保证责任。说明被告煌景公司的保证责任范围并非在抵押物价值之外，而是被告周智祥、周秀荣尚欠的全部债务。因此，被告煌景公司辩称其在抵押物价值不足以清偿债务的情况下才承担连带责任保证，事实与依据不足，不予支持。
综上事实，本院认为，原告与被告周智祥、周秀荣、煌景公司签订的《个人住房借款合同》，主体合格，意思表示真实，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，且抵押物已办理抵押权预告登记手续，应确认有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的借款合同约定，如借款人不按时偿还借款本息即构成违约，贷款人有权要求借款人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告周智祥、周秀荣向原告借款后，自2015年5月起未依约偿还借款本息，已构成违约，应承担相应的民事责任。现原告请求解除双方签订的借款合同，并请求被告周智祥、周秀荣偿还借款本金79348.64元及利息、罚息，理由成立，应予支持。被告周智祥、周秀荣以其共同购买的位于惠安县螺城镇城南工业区煌泰城1幢房产作为借款抵押担保，并办理抵押权预告登记手续，故原告请求对抵押物以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿，应予支持。被告煌景公司为被告周智祥、周秀荣的上述借款提供阶段性连带责任保证，其保证责任尚未终止，且双方约定被告煌景公司的保证责任不因是否存在其他担保方式而减免，因此，原告请求被告煌景公司对被告周智祥、周秀荣的欠款承担连带清偿责任，依据充分，应予支持。被告煌景公司辩称其仅在抵押物价值之外承担保证责任，事实与理由依据不足，不予采纳。被告煌景公司承担保证责任后，有权向被告周智祥、周秀荣追偿。被告周智祥、周秀荣经传票传唤，无正当的理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条、第三十八条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠安支行与被告周智祥、周秀荣、福建煌景房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》。
二、被告周智祥、周秀荣应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠安支行借款本金79348.64元及利息、罚息（计至2015年5月13日止的利息1264.15元、罚息42.65元，自2015年5月14日起至还款之日止的利息、罚息按合同约定计算）。
三、原告中国建设银行股份有限公司惠安支行对被告周智祥、周秀荣提供抵押的位于惠安县的房屋享有优先受偿权，即有权以该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。
四、被告福建煌景房地产开发有限公司对被告周智祥、周秀荣的上述债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告周智祥、周秀荣追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1816元，减半收取908元，由被告周智祥、周秀荣、福建煌景房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张达惠
二〇一五年七月二十二日
书记员 严 诚
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。