浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第309号
上诉人（原审被告）：冯春妹。
上诉人（原审被告）：张东建。
以上两上诉人共同委托代理人：丁志坚。
以上两上诉人共同委托代理人：黄宾鸿。
上诉人（原审第三人）：陈荣均。
上诉人（原审第三人）：厉美琴。
以上两上诉人共同委托代理人：程剑锋。
被上诉人（原审原告）：丁国洪。
上诉人冯春妹、张东建、陈荣均、厉美琴为与被上诉人丁国洪债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义佛堂民初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁国洪诉称：冯春妹、张东建原系义乌市北苑街道北苑商贸区26街1-48号房产所有权人，陈荣均、厉美琴系现义乌市北苑街道北苑商贸区26街1-48号房产所有权人。2008年5月15日，冯春妹与其丈夫张东建以经商所需向丁国洪借款100万元，约定月利率为2%。后因冯春妹夫妇未按时归还借款及支付利息，丁国洪于2012年9月20日向义乌市人民法院提起诉讼。经义乌市人民法院作出（2012）金义商初字第2371号民事判决，判决冯春妹、张东建于判决生效后十日内归还丁国洪借款本金人民币100万元，并赔偿利息损失。冯春妹、张东建不服该判决提起上诉，二审审理中经法院主持调解，双方达成调解协议，约定冯春妹、张东建应归还丁国洪借款90万元。但冯春妹、张东建并未履行（2013）浙金商终字第225号民事调解书，丁国洪无奈于2013年7月11日向义乌市人民法院申请执行，在案件执行过程中，丁国洪发现冯春妹、张东建将义乌市北苑商贸区26街1-48号房产以71万元的不合理低价转让给陈荣均和厉美琴。综上，请求法院判令撤销冯春妹、张东建将义乌市北苑街道北苑商贸区26街1-48号以不合理的低价转让给陈荣均、厉美琴的行为。
冯春妹、张东建在原审中辩称：冯春妹、张东建已经将讼争房产过户给了陈荣均、厉美琴。签订房屋买卖协议之后，陈荣均、厉美琴支付了相应的对价。冯春妹、张东建也收到了购房款。政府对讼争房产评估基准价是71万元，故约定合同价为71万元。撤销权的除斥期间是一年，丁国洪的起诉已经超过一年的期限。因此，请求驳回丁国洪的诉讼请求。
陈荣均、厉美琴在原审中辩称：1、冯春妹、张东建与陈荣均、厉美琴之间不存在低价转让行为。转让价为100万元，政府的实际评估价为72万余元，房地产买卖协议签订成交价为71万元，按此纳税并办理了相关房地产证照。2、陈荣均、厉美琴受让房屋系善意取得。3、根据2010年以及2012年二笔同地段不同时间的交易情况来看成交价均在70万元以下，完全可以证明涉案成交价合理，符合义乌的交易习惯。为了保护善意第三人以及保护市场的交易秩序，请求驳回丁国洪的诉讼请求。
原审法院认定：冯春妹、张东建系夫妻关系，陈荣均、厉美琴系夫妻关系。2012年3月12日，冯春妹、张东建与陈荣均、厉美琴签订房地产买卖契约，冯春妹、张东建将义乌市北苑商贸区26街1-48号房产卖给陈荣均、厉美琴，合同价为71万元，于2012年3月14日办理了房产变更手续，经冯春妹委托，2012年4月6日涉案房地产抵押估价为135万元，以抵押人陈荣均、厉美琴为债权人，以义乌市锦然化纤有限公司（法定代表人为冯春妹、张东建的女儿张峭隐）为债务人于2012年12月20日向中国银行股份有限公司义乌分行最高额抵押135万元。2008年5月15日，冯春妹、张东建欠丁国洪借款100万元，丁国洪于2012年9月20日向法院提起诉讼，法院做出（2012）金义商初字第2371号民事判决，判决冯春妹、张东建于判决生效后十日内归还丁国洪借款本金人民币100万元并赔偿利息损失。后冯春妹、张东建提起上诉，经中院调解达成（2013）浙金商终字第225号民事调解书，约定冯春妹、张东建应归还丁国洪借款90万元。冯春妹、张东建并未履行，丁国洪于2013年7月11日向法院申请执行，但至今未执行完毕。在案件执行过程中，丁国洪发现冯春妹和张东建将义乌市北苑商贸区26街1-48号房产以71万元转让给陈荣均和厉美琴。为此，提起本案诉讼。陈荣均、厉美琴认为成交价是100万元，向该院提交了冯春妹于2012年4月27日出具的收条，载明，收到陈荣均购北苑商贸区26街1-48号房款共计壹佰万元正。以前欠条收条一律作废。（注：其中汇款陆拾万元），收款人冯春妹，2012年4月27日。冯春妹在（2013）金义佛商初字第202号案卷中的庭审笔录中，陈述涉案房屋“因为欠陈荣均、厉美琴钱，所以他们抵过去的，不够部分现金给的。房屋大概价值120万元左右，我们欠他们的钱不止120万元，再还了现金给他们”。在庭审过程中，经陈荣均、厉美琴的申请，该院委托估价部门对涉案的义乌市北苑商贸区26街1-48号房地产在2012年3月12日的市场价值进行委托估价，为人民币101万元。
原审法院认为：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中经当事人的申请对涉案房产在转让时的市场价值进行委托估价，为人民币101万元，双方均无异议，予以认可。本案的争议焦点是涉案房屋的成交价格。本案中被告方认为成交价为100万元，写有收条，其中汇款60万元，但没有向法庭提供款项的实际交付依据，且冯春妹在另案中陈述房屋抵了120万元给买受方，将涉案房屋抵押时抵押价值为135万元，故被告方抗辩以100万元成交，未提供充分的证据予以证明，依据不足，以丁国洪在第一次庭审认可的、以房地产买卖契约载明的成交价71万元为准，涉案房屋的成交价相当于市场价值的70%，丁国洪要求撤销冯春妹、张东建与陈荣均、厉美琴之间的转让行为，予以支持。冯春妹、张东建辩解已过撤销时效的意见，事实和法律依据不足，不予采信。综上，丁国洪的诉请，合法有理，予以支持。四被告要求驳回丁国洪诉请的辩解，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，判决：撤销冯春妹、张东建将义乌市北苑商贸区26街1-48号转让给陈荣均、厉美琴的行为。案件受理费40元，评估费用3525元，由冯春妹、张东建负担。
宣判后，冯春妹、张东建、陈荣均、厉美琴均不服，向本院提起上诉。冯春妹、张东建上诉称：一、涉案房屋转让成交价是100万元事实清楚，有收条、汇款凭据为证，在房屋过户提交给房产登记部门的成交价71万元是为了纳税所写，不是买卖双方的真实交易价格，但系政府指导价。100万元的成交价格与评估价值相当，双方当事人均无异议。涉案房屋用于抵押担保时的抵押价值是为贷款担保之用，与市场交易价有差距，不能否定双方交易价格为100万元的事实。二、涉案房屋转让不存在明显不合理的低价转让，陈荣均、厉美琴并不清楚冯春妹、张东建的负债情况，是善意购买涉案房屋，故涉案房屋转让行为没有损害债权人的利益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
陈荣均、厉美琴上诉称：一、一审法院程序错误。根据合同法的相关解释，受让人或受益人应当是第三人身份而不是被告，一审法院将陈荣均、厉美琴错列为被告，不能依法保护善意第三人，而分配给第三人过多的举证责任。根据证据规则，丁国洪应承担涉案房屋转让是否存在低价转让的举证责任，但其未提供相应的证据，还拒绝申请评估房屋成交价格；而陈荣均、厉美琴已提供了房产证及收条，一审法院并未要求其必须提供汇款依据，否则承担败诉后果，反而要求其申请价格评估。因此，一审法院程序失公。二、双方签订的合同价是71万元，而实际成交价为100万元，义乌市政府指导是72余万元，涉案房屋转让不存在低价转让的行为，陈荣均是善意第三人，并不知情，应受法律保护。三、不管双方是否存在借贷，不管冯春妹认可120万元成交还是100万元成交，本案成交价格不会低于100万元，一审法院关于涉案房屋100万元成交依据不足系认定不当。四、一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人丁国洪针对冯春妹、张东建和陈荣均、厉美琴的上诉共同答辩称：其起诉是因为其90万元的债权得不到保障，冯春妹最初称不认识陈荣均，但多方证据可以证实陈荣均和冯春妹是朋友，有债权债务关系，他们之间关于房屋买卖价格、凭证与冯春妹在另案庭审陈述矛盾。冯春妹是先过户，后付款，是故意转让涉案房屋。冯春妹其他财产已抵押给银行，没有办法履行其90万元的债权。一审历经三次开庭才判决，事实明确，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
冯春妹、张东建和陈荣均、厉美琴均对对方的上诉没有异议。
二审中，冯春妹、张东建和丁国洪未向本院提交新的证据。陈荣均、厉美琴向本院提交转账记录两份，证明陈荣均、厉美琴已经把收条中载明的60万元汇款汇给了张峭隐，张峭隐是冯春妹的女儿。冯春妹、张东建对该证据没有异议。丁国洪质证认为：该证据不属于新证据，和涉案房屋转让无关，房屋不是张峭隐的。本院认证认为：该证据只能证明2012年3月28日有50万元、2012年4月27日有10万元汇到张峭隐账户，而涉案房屋买卖协议于2012年3月12日签订，协议明确载明交易价71万元已于2012年3月12日前付清，且涉案房屋已于2012年3月14日办理了房产变更手续，故本院对该证据不予认定。
本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案二审争议焦点一是涉案房屋是否存在明显不合理低价转让。涉案房屋在冯春妹转让时的评估价为101万元，该价格应视为交易时交易地的市场交易价，四上诉人主张涉案房屋转让的成交价格为100万元，但冯春妹出具的收条与在房地产管理部门备案的买卖协议所载明的内容相矛盾，而备案协议具有公示效力，为优势证据。且冯春妹在（2013）金义佛商初字第202号案卷中的庭审笔录中，陈述涉案房屋“因为欠陈荣均、厉美琴钱，所以他们抵过去的，不够部分现金给的。房屋大概价值120万元左右，我们欠他们的钱不止120万元，再还了现金给他们”。该陈述亦与冯春妹所出具的收条内容相矛盾，故四上诉人关于房屋转让价格为100万元的主张不能成立，本院不予支持。陈荣均、厉美琴主张义乌市政府指导价为72万余元，但并未提供相关证据予以证明，本院不予采信。因涉案房屋的交易价格为71万元，相当于市场交易价的70%，应属明显不合理的低价。二是陈荣均、厉美琴在涉案房屋转让行为中是否系善意第三人。陈荣均、厉美琴作为房屋买卖合同的一方，在实施买卖行为时不可能不了解房屋的市场价格；同时陈荣均、厉美琴与冯春妹、张东建存在债权债务关系，此外，2012年4月6日双方在涉案房产已变更后，由冯春妹委托，涉案房地产抵押估价为135万元，以抵押人陈荣均、厉美琴为债权人，以义乌市锦然化纤有限公司（法定代表人为冯春妹、张东建的女儿张峭隐）为债务人于2012年12月20日向中国银行股份有限公司义乌分行最高额抵押135万元。因此，陈荣均、厉美琴不可能不知道双方之间的买卖是非正常情况下的买卖，可以认定陈荣均、厉美琴知道冯春妹、张东健以明显不合理的低价转让房屋，会对债权人造成损害，不是善意第三人。一审法院将陈荣均、厉美琴错列为被告不当，应予纠正为第三人，但该行为并未损害陈荣均、厉美琴应享有的相关诉讼权利，一审法院依法撤销涉案房屋转让行为并无不当，应予维持。综上，冯春妹、张东建、陈荣均、厉美琴的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人冯春妹、张东建和上诉人陈荣均、厉美琴各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 楼 俊
代理审判员 叶金龙
二〇一四年四月二日
代书 记员 盛 菲