北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第12967号
原告赵丹，女，1990年6月15日出生。
委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。
被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，组织机构代码：80244120-3。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人朱红民，男，1976年4月21日出生，北京实地房地产开发有限责任公司职员。
原告赵丹诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告赵丹及其委托代理人王佳红、李永军，被告实地公司的委托代理人朱红民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵丹诉称：2013年3月7日，我与实地公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的2301号房屋，房屋总价款400万元，实地公司应当于2013年8月30日前向我交付房屋。合同签订后，我按照合同约定一次性支付购房款400万元。但时至今日实地公司没有向我交付房屋。我和实地公司多次协商，实地公司一直没有履行自己的交房义务。我认为，双方签订的《预售合同》是双方真是的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当严格按照合同约定履行自己的义务。但是实地公司迟迟不履行交付房屋的义务，其行为不仅违约，而且严重违法，已经严重侵害了我的合法权益。故起诉要求：1、实地公司向我交付2301号房屋；2、实地公司支付我延期交房违约金134000元；3、实地公司向我支付赔偿金52800元；4、诉讼费由实地公司负担。
被告实地公司辩称：我公司不同意赵丹的诉讼请求。我公司无法向赵丹交付2301号房屋，合同约定的房屋不存在。我公司与赵丹2013年3月7日签订的《预售合同》仅仅是草签合同，没有在建委备案。因为没有正式的合同，故不同意赵丹要求我公司赔偿违约金及赔偿损失的诉讼请求。我公司现在不同意交付房屋，赵丹不同意网签，是赵丹自身的原因。合同在销售过程中由于输入错误面积和房号，实际的2301号房屋面积有210多平方米，合同约定的面积是160平方米，面积不一致。
经审理查明：2013年1月，赵丹作为认购人，实地公司作为出卖人签订《北京市商品房认购书》，赵丹认购2301号房屋，按照建筑面积每平方米2.5万元计价，总房款为400万元。2013年3月7日，赵丹作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，合同第三条基本情况约定：“出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市通州区住房和城乡建设委员会测绘所，其预测建筑面积共160平方米。……”合同第五条计价方式与价款约定：“……该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算该商品房价款。……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民（币）25000元，总价款人民币x佰x拾x亿x仟肆佰零拾零万零仟零佰零拾零元整（大写）。……”根据合同约定，赵丹采取一次性付款的方式，合同附件五一次性付款方式及期限的约定：“一、双方同意该商品房总价款为人民币￥4000000元，肆佰零拾零万零仟零佰零拾零元整。2、双方同意买受人以一次性付款方式支付房屋总价款，具体付款期限安排如下：1、2013年3月7日前，买受人向出卖人一次性支付房款计人民币￥4000000元，肆佰零拾零万零仟零佰零拾零元整。……”《预售合同》第九条规划变更的约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。”第十条设计变更的约定：“（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”合同附件十补充协议第3条对于商品房预售合同第九条、第十条的修改补充约定：“……3-2如出现第十条设计变更的，出卖人未在变更之日起10日内书面通知买受人的，买受人可以在房屋交付之日起10日内以书面提出异议，否则视为买受人皆认可该规划设计变更，不再有与出卖人另行签订补充协议、要求退房及相关的补偿的权利。”第十二条交付条件约定：出卖人应当在2013年8月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十五条面积差异处理约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：……3、双方自行约定：按有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，据实结算房款。”合同第三十一条约定：“……商品房预售合同联机备案手续应当在7日内完成。”合同签订当日，赵丹按照合同约定向实地公司一次性支付全部房款400万元，但实地公司并未按期办理该房屋的预售备案手续。2013年8月30日，实地公司并未向赵丹交付2301号房屋。2013年9月25日，实地公司向赵丹邮寄《房屋设计变更通知》，内容为：“感谢您对本公司开发的建设工作的支持。为了给您提供更好服务，提高房屋舒适度，优化产品使用，经设计单位同意，我公司拟对该项目写字楼第21层至29层01、10、11户型进行局部设计变更，相应房屋的套内面积、建筑面积发生变化。按照《商品房销售管理办法》（建设部2001年4月4日第88号令）规定，我公司应尽通知您的义务，请您在本通知到达之日起15日内书面回复。如未在15日内做出书面回复，视同接受设计变更，总房款以变更后的面积据实结算。”赵丹在收到实地公司邮寄的《房屋设计变更通知》后，于2013年10月9日向实地公司邮寄《回复函》，内容为：“你公司所寄房屋设计变更通知，我收到查阅后，特复函你公司。关于你方所提设计变更和价款结算的说法，我有不同意见。就此事请你公司派出有权做主的负责人与我见面正式洽商具体处理意见！”2014年1月24日，赵丹委托北京市中唐律师事务所律师李永军向实地公司发出《律师函》，要求实地公司：“1、望贵司于收函之日起5内，向我委托人出具上述房屋的规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的上述房屋面积实测技术报告书，并向我委托人交付房屋。2、望贵司于收函之日起5日内，向我委托人作出上述房屋设计变更原因的书面说明，并提供经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准设计变更的文件，以便我委托人了解上述房屋设计变更的原因及审批手续。3、望贵司于收函之日起5内向，支付我委托人逾期交房的违约金；（自2013年8月31日至实际交房之日止，每日按照房屋总价款的万分之一计算。）”后赵丹于2014年3月10日以北京市规划委员会为被告，实地公司为第三人向我院提起行政诉讼，要求依法撤销北京市规划委员会作出的《建设工程规划核验（验收）意见》（合格告知书）2014规（通）竣字0001号具体行政行为，经审理我院作出（2014）通行初字第48号行政裁定书，认为：“市规委受理实地公司的申请后，依据上述规定依法审查申报材料，认为其符合相关法律规定及城市规划要求并无不当，原告赵丹所述房屋楼层结构、房间面积、楼层公共设施和消防安全设施等并非属于市规委对建设工程实施规划验收的内容范围，规划验收意见亦未对赵丹所认购房屋的建筑面积产生影响，故被诉规划验收意见与赵丹不存在法律上的利害关系，赵丹与实地公司间关于房屋面积等争议应通过其他途径解决。”故裁定：“驳回原告赵丹的起诉。”该裁定作出后，赵丹不服，提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理于2014年6月20日作出（2014）三中行终字第1045号行政裁定书：“驳回上诉，维持一审裁定。”
另查：2014年6月26日，实地公司办理完毕了2301号房屋所在的楼宇的竣工备案验收手续。《房屋面积测算技术报告书》载明2301号房屋的实际建筑面积为219.24平方米，套内建筑面积为137.61平方米，分摊的共有共用建筑面积为81.63平方米。实地公司称因21层至29层的设计有变更，所以导致2301号房屋的面积产生差异。赵丹称面积差异系因实地公司的原因造成的，故不同意按照实际面积差补交房款，只同意按照合同中载定的面积160平米增加3%补交房款，并要求实地公司交付2301号房屋。实地公司称合同载明应按照实际面积差异补交房款，因赵丹不同意补交房款，故反诉要求解除与赵丹签订的《预售合同》，并返还赵丹房款400万元，赔偿违约金8万元。但在本院指定的期间内，实地公司未向本院交纳反诉状及反诉费用，故本院释明实地公司其反诉未成立，可另行提起诉讼解决。赵丹同时称，因实地公司未按期交房，故要求实地公司从合同载明的交房日期的次日起给付其延期交房违约金，并主张合同约定的违约金不足以弥补其损失，主张按照每平米日租金3.5元的标准计算由实地公司向其赔偿租金损失。为证明其损失情况，赵丹提供就北京市鑫源贸大厦2403号房屋签订的《北京市房屋租赁合同》一份，但不要求对其租金损失情况进行评估。
上述事实，有《预售合同》、《北京市商品房认购书》、购房发票、《房屋设计变更通知》、《律师函》、《北京市房屋租赁合同》、《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、（2014）通行初字第48号行政裁定书、（2014）三中行终字第1045号行政裁定书及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，原告赵丹与被告实地公司签订的《北京市商品房认购书》及《预售合同》均系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。赵丹应向实地公司交付购房款，实地公司应在赵丹付清房款后按照合同约定的交房日期向赵丹交付符合合同约定的房屋。《预售合同》中约定2301号房屋的建筑面积为160平方米，但最终建设完成的2301号房屋为219.24平方米，房屋的面积系合同标的的主要内容，实地公司实际建设的2301号房屋面积超出了合同约定的面积近三分之一，已经改变了原合同的约定，该改变行为事先未通知赵丹取得其同意，同时也严重影响了赵丹支付购房款的能力；且实地公司未在合同约定的交房日期2013年8月30日前向赵丹发出入住通知书或设计变更通知书，故实地公司擅自变更合同约定的面积的行为构成违约。但按照双方签订合同的约定在房屋面积变化的情况下要据实结算房款，即按照实际面积支付购房款，按照赵丹购买2301号房屋的2.5万元每平方米的单价计算，增加的房屋面积价值148.1万元，赵丹主张不补交房款即要求实地公司交付房屋显失公平，故对赵丹在主张按照160平方米增加3%补交房款即要求实地公司向其交付2301号房屋的诉讼请求，本院难以支持。同时，由于赵丹未据实结算清房款即向实地公司主张延期交房违约金及赔偿损失不成立，故对赵丹要求实地公司支付延期交房违约金13.4万元及赔偿损失5.28万元的诉讼请求，本院亦不予支持。但赵丹可以另行起诉向实地公司主张其擅自进行设计变更的违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告赵丹的诉讼请求。
案件受理费二千零一十八元，由原告赵丹负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 苑路佳