安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第03412号
原告：戚学莲，女，1957年2月10日出生，汉族，住合肥市庐阳区。
委托代理人：高菲，安徽昊华律师事务所律师。
被告：合肥合富商业运营管理有限公司，中华人民共和国组织机构代码67264568－8。
法定代表人：王前进，总经理。
委托代理人：姚进，安徽金亚太律师事务所律师。
委托代理人：方芳，安徽金亚太律师事务所实习律师。
原告戚学莲诉被告合肥合富商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法由审判员谢静筠适用简易程序，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告戚学莲委托代理人高菲，被告合肥合富商业运营管理有限公司委托代理人姚进、方芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告戚学莲诉称：原、被告合同约定：原告将其所有的位于合肥市政务区总商会大厦裙楼的第三层336号商铺租赁给被告使用（商铺建筑面积25.77平米，房屋定价为265122元），期限自2012年6月1日起至2014年5月31日止，共计2年，第一年租金按房屋定价的5%计算，第二年按房屋定价的6%计算，每季10号前支付。但截止起诉时，被告一直未支付第二年租金，也未将铺位归还原告，原告多次催要未果。原告认为：被告的行为严重损害了自身合法权益，并造成较大经济损失。请求依法判令：1、被告立即向原告支付拖欠的商铺租金15912元（自2013年6月1日计算至2014年5月31日止）及违约金8751.6（见附表）；2、被告赔偿原告损失5304元（按房屋定价的6%标准，暂自2014年6月1日计算至2014年9月30日，后期损失计算至实际支付之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。
案件审理中，原告明确第二项诉讼请求中后期损失计算至实际支付之日止为房屋返还之日或双方签订续租合同之日止。
被告合肥合富商业运营管理有限公司辩称：根据原告的诉请，被告愿意向原告支付未付的租金及相应的违约金，但原告诉请的违约金过高，同意按照银行同期贷款利率支付违约金；2、原告第二项诉讼请求不予认可，该楼的第三层已经整层委托被告出租给快捷酒店长期经营，是经过业主代表及诸多业主同意的结果，2014年6月后的损失应按照其他业主同地段同类的租金标准支付，原告的第二项诉讼请求不能成立。
经审理查明：2012年6月1日，原告与被告签订期限为五年的委托经营合同，期限为2009年6月1日至2014年5月31日。前三年的经营收益直接从购房款中扣除。因被告未按约支付第四年度的经营收益，2013年9月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）经协商补签租赁合同一份，合同约定：甲方同意将其座落于合肥市政务区总商会大厦商业裙楼的第三层336号商铺（以下简称该物业）租赁给乙方统一经营使用，建筑面积为25.77平方米。房屋定价为265122元。租赁期限从2012年6月1日起至2014年5月31日止，共计2年。自本合同签订之日起，甲方应将物业全权交由乙方经营使用，且不参与、不干涉商场经营管理等。自2012年6月1日起，第一年按照房屋定价的5%支付租金，每月收益1105元；第二年按照房屋定价的6%支付租金，每月收益1326元；每季的10号前支付。上述租金均为税后，甲方不再承担税金。合同期满前三个月内，乙方须通知甲方协商讨论续约事宜，同等条件下，乙方拥有优先承租权。如未达到续约统一意见，合同期满后三十日内，乙方负责将铺位恢复到《商品房买卖合同》中约定的交付标准，如甲方愿意接受乙方的装修，双方另行协商。如因乙方经营管理行为导致第三方受到损失或伤害，由乙方承担所有责任，与甲方无关。合同同时约定乙方如超过三日未支付租金的，除补交欠租外，每逾期一日按月租金的百分之十向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同。合同签订后，原告将合同约定的商铺交付被告使用。被告未按约支付租金，应于2012年6月10日支付的租金3315元，于2013年12月10日支付；应于2012年9月10日支付的租金3315元，于2013年12月31日支付；应于2012年12月10日支付的租金3315元，于2014年1月29日支付；应于2013年3月10日支付的租金3315元，于2014年2月28日支付；2013年6月10日、2013年9月10日、2013年12月10日、2014年3月10日各应付租金3978元；合计15912元被告未予支付。
另查明：现合肥市政务区总商会大厦裙楼第三层商铺的租金标准为33元／平方米／月。
原告明确违约金8751.6元的计算方法为：自2012年6月13日起至2014年3月13日按每期欠付租金的30%计算。
依据合同约定的租金及支付时间，按中国人民银行同期贷款年利率6%的四倍，以被告每期欠付租金为基数，分段计算，2012年6月13日至2014年10月28日（起诉之日），违约金应为7699.64元。
上述事实有原告提交的房产证、合同书、银行查询单，被告提供的业主代表委托书、业主委托书、被告与江苏众邦酒店管理有限公司签订的总商会商业广场租赁合同及原、被告的当庭陈述在卷证实，本院予以确认。
被告提供的三楼业主委托书签订情况汇总表系其单方制作，原告不予认可，本院不予确认。
本院认为：原、被告签订的商铺租赁合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力。双方合同签订后，原告已经依约将商铺交付被告使用，被告理应依约支付合同约定的租金。2012年6月13日后，被告未按约定支付租金显属违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付租金15912元，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的违约金问题，本院认为，双方合同约定：被告如超过三日未支付租金的，除补交租金外，每逾期一日按月租金的百分之十向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同。该约定的违约金过高，应予以核减，原告未提供证据证明损失的具体数额，本院确定被告应按银行同期贷款利率的四倍（即月息2%）支付逾期付款违约金，依据该标准，被告应支付原告自2012年6月13日至2014年10月28日（起诉之日）的逾期付款违约金7699.64元。原告要求被告支付违约金9028.8元超出7699.64元的部分，本院不予支持。2014年5月31日双方签订的租赁合同期满后，双方就续租问题未达成一致意见，原告亦未提出收回商铺，现原告要求按合同约定第二年的房屋租金标准1326元／月赔偿其损失于法无据，现鉴于合肥市政务区总商会大厦裙楼第三层商铺其余业主的租金收益为每月每平方米33元，被告应按此标准即每月租金850.41元（25.77平方米×33元／平方米／月）赔偿原告2014年6月1日至2014年9月30日的损失3401.64元，原告要求被告赔偿至2014年9月30日的损失5304元超过3401.64元的部分，本院不予支持；2014年10月1日至2014年11月25日开庭之日被告应按每月850.41元赔偿原告损失1559元；合计被告应赔偿原告损失4960.64元。对于原告要求被告赔偿2014年11月26日后的损失，因未明确具体的截止期限，本院不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、合肥合富商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付戚学莲租金15912元；
二、合肥合富商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付戚学莲违约金7699.64元；
三、合肥合富商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付戚学莲损失4960.64元；
四、驳回戚学莲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费549元，减半收取274.5元，由合肥合富商业运营管理有限公司负担257元，戚学莲负担17.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 谢静筠
二〇一四年十二月十五日
书记员 崔 艳
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款、第二款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。