重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）山法民初字第02098号
原告杨德春，女，1970年2月4日出生，汉族。
原告梁洪春（曾用名梁凤林），男，1970年1月24日出生，汉族。
二原告的委托代理人黄元朝，重庆宏愿律师事务所律师，系特别授权。
被告谭家亮，男，1970年3月17日出生，汉族。
被告陈圣祥（系谭家亮岳父），男，1939年11月4日出生。
委托代理人宋万聪，巫山县官渡法律服务所法律工作者，系一般授权。
原告梁洪春、杨德春与被告谭家亮、被告陈圣祥确认合同有效纠纷一案，本院于2013年10月24日立案受理后，依法由本院审判员王毅适用简易程序独任审理此案，并于2013年11月28日、12月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2014年1月21日转入普通程序，由审判员王毅担任审判长与审判员徐家雪、人民陪审员王明静组成合议庭共同负责对案件的审判，并适用普通程序于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告杨德春及原告梁洪春、杨德春的委托代理人黄元朝，被告谭家亮，被告陈圣祥及其委托代理人宋万聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，原告杨德春与被告陈圣祥系同村村民。2005年9月14日，双方经友好协商，被告陈圣祥委托谭家亮将其位于某某镇某某村某社的房屋卖给了二原告，并同时将位于该社的承包地和山林转让给了二原告。谭家亮代陈圣祥签订了协议并收取了转让费，并将第二轮土地承包经营权证交给了原告。合同签订后，由于房屋产权证遗失，未能办理房屋过户，但原告仍依法缴纳了房屋过户税费。现原告需进行相关权属登记，故请求确认原、被告于2005年9月14日签订的《购买房屋字据》和《关于陈圣祥土地、山林转让协议书》有效，并由二被告承担诉讼费用。
为证明其主张的事实，二原告向本院提供了以下证据材料，并在庭审中出示：
第1组：原告杨德春的身份证复印件，原告梁洪春的户口证明复印件，被告谭家亮、陈圣祥的户口证明复印件，用于证明原、被告双方的基本身份情况。
被告陈圣祥质证对证据本身没有异议，但认为该证据能够说明二原�与本案所涉房屋不是同村同组，能够证实二被告各是一个家庭户。
被告谭家亮质证意见同陈圣祥。
第2组：某某镇某某村村委会2013年9月27日出具的《证明》1份，用于证明二原告系事实婚姻。
被告陈圣祥质证认为，不能达到原告的证明目的，证明夫妻婚姻关系应当是民政部门或者经过授权的人民政府，该份证据没有经办人签章，不能作为证据使用。
被告谭家亮对该组证据没有异议。
第3组：《购买房屋字据》、《收据》、《关于陈圣祥土地、山林转让协议书》复印件各一份，（当庭出示原件），用于证明2005年9月14日被告将房屋及山林卖给原告的客观事实成立，并且被告也收取了转让价款。
被告陈圣祥认为，《购买房屋字据》是无效的，原因是主体资格不合，出卖房屋的人前后矛盾；土地转让协议与之同理。因土地承包人是焦桂业，不管是陈圣祥还是谭家亮都�有资格将土地转让出去；谭家亮没有得到陈圣祥、焦桂业的明确授权，不能出卖他人财物。
被告谭家亮认可两份协议书、领条、字据是自己所签定的，质证意见同陈圣祥。
第4组：《自留山使用证》复印件、《土地承包经营权证》复印件（当庭出示原件），用于证明被告谭家亮将两个证件转交给了原告，进一步证实双方签订房屋买卖和土地转让协议的客观事实，且将房屋和土地已实际交付给了原告使用。
被告陈圣祥认为，土地承包经营权证已经被政府公告作废了。
被告谭家亮认为，两份证件我没有给他们。
第5组：《契证》及《契税完税证》，王祖衡出具的《证明》复印件（当庭出示原件），用于证明房屋买卖过后，杨德春、梁凤林办理了过户手续并交纳了相关税费，只是因为被告的房权证原件被国土所的工作人员王祖衡丢失了，导致过户没有完成。
被告陈圣祥认为，房屋买卖契税必须是买卖双方到场，陈圣祥、焦桂业包括谭家亮对其不知情；对王祖衡的证明没有异议，这份证明是2005年9月19日出具的，证明了被告没有将房屋出卖给二原告。
被告谭家亮未发表意见。
第6组：原告自邀证人刘某某出庭作证，用于证明，在房屋买卖过程中，有一个长时间的要约和承诺过程，要约的是陈圣祥，房屋买卖的实际操作者是陈圣祥。谭家亮与陈圣祥是居住在一起，谭家亮签手续的时候说了从某某镇到某某村路途遥远，谭家亮代陈圣祥办理。虽然手续有瑕疵，但原告足以相信卖屋是陈圣祥的真实意思表示，谭家亮有代理权，本案可以适用善意取得制度，该协议有效。
证人刘某某陈述，屋是陈圣祥卖给杨德春和梁洪春的，是陈圣祥本人要卖，我和杨德春去说的。因签合同时陈圣祥说他身体不好，走不来，就让谭家亮来办。签订房�买卖协议时，我在场，是在原告所买的屋里签的。合同是谭家亮去签的，杨德春、梁洪春给了谭家亮2000元钱，因差房屋产权证，还扣了1000元在支书周某某处。房屋现在垮了，只剩墙还在。
被告陈圣祥认为，原告与证人之间有血缘关系，证人的证词与原告前面所出的证据矛盾，证人的证言不能采纳。
被告谭家亮认为，证人陈述的不是事实。
第7组：原告自邀的证人陈某某、任某某、黄某某、杨某某出庭作证。
证人陈某某陈述的主要内容为，2005年9月14日，谭家亮与杨德春签订房屋买卖合同的时候我在场。谭家亮是代陈圣祥卖屋。谭家亮结婚后在某某村与陈圣祥一家一起居住有上十年时间。当时，在买卖房屋的过程中土地和山林都是一起搭在上面的。因为我做过村干部，土地和山林的界限我清楚，是我叙述的，没有实地去指定。当天签订合同的时候，谭家亮给杨德春交了山林和田地证件，因没有房产证，支书那儿扣了1000元钱。当时在场的人有当时的支书周某某、主任革某某，写约的任某某，邻居苏某甲，苏某乙，安某某，杨某某。现在争议的房屋，自然垮蹋了。梁洪春和杨德春在某某村没有房子。
证人任某某陈述的主要内容为，我与原、被告都是邻居。2005年9月14日，谭家亮与梁洪春他们签订房屋买卖合同的时候，我在场。谭家亮当时是代表陈圣祥卖房子。当时我们问过陈圣祥为什么没来，谭家亮说陈圣祥感冒了来不了。谭家亮是陈圣祥的上门女婿。谭家亮结婚之后在某某村村与陈圣祥一家居住在一起大约上十年时间。那天写手续的时候，他们一家已经搬到松林了，是谭家亮去写的。当时说过陈圣祥不来是否能作数，谭家亮说可以作数。签订合同时，谭家亮向原告方交付了山林和土地证，房屋使用权证没有交，说是没有。签订合同时，有支书周某某、村长革某某。杨德春的老家就是某某镇某某村的，没合村的时候是某某村，合村了是某某村。
证人黄某某陈述的主要内容为，梁凤林以前是我老姨，杨德春与我妻子是姊妹，也认识谭家亮和陈圣祥。谭家亮与梁凤林签订房屋买卖合同的时候我在场，但对于内容不清楚。
证人杨某某陈述的主要内容为，杨德春是我女儿，梁凤林是我女婿。我与陈圣祥原来是一个队的，从小也看到谭家亮长大。买屋是陈圣祥找的我们，他说看我姑娘可怜要把屋卖给我们。首先是我们和陈圣祥谈的，第一次说的价格是2000元，后来又给我老婆说了，还是2000元。后来杨德春也同意了。签合同的那天，我们小组16户人去了12户。陈圣祥卖屋是谭家亮去的，我问了谭家亮的，支书周某某写的时候也问了谭家亮的，他说陈圣祥来不了，他可以代表。现在争议的房屋已垮了。因为梁洪春欠陈行运的钱，他们去打工后，陈行运把房子拆了，杨德春给陈行运打了电话的，说他把房子拆了要抵账的。
对三个证人的证言，被告陈圣祥质证后认为，陈某某和任某某综合证明了本案谭家亮将属于陈圣祥的房屋出卖给了原告的事实，但在签订买卖协议的时候陈圣祥没有到场，且没有征得陈圣祥、焦桂业夫妇的同意，每一位证人都是不知道陈圣祥是否授权的；后面两位证人黄某某和杨某某，杨某某是杨德春的父亲，与本案具有利害关系，其证言不能作为证据采信；4位证人的证言，不能达到原告所要证明的目的。
第8组：巫山县人民政府［巫房字第0096**号］《房屋所有权证》复印件一份，用于证明本案争议的房屋系被告陈圣祥所有，所有权人为陈圣祥，办证时间是1989年6月25日。
被告陈圣祥、谭家亮均无异议。
第9组：1、陈圣祥及其妻子焦桂业于2011年7月18日给某某镇某某村村村支书周某某出具的《授权委托书》一份，用于证明陈圣祥、焦桂业将本案争议的房屋出卖给原告，陈圣祥是清楚的；2、录音光盘1张，用于证明原告于2013年9月17日和2013年9月19日两次找被告陈圣祥、谭家亮协商本案争议的房屋复垦事宜，被告均认可将房屋已经出卖给原告的事实，并认可2005年9月份签订房屋买卖合同的真实性（当庭播放光盘RWC001、REC004、RWC001文件，重点是在13分钟）。
被告陈圣祥表示，对《授权委托书》不清楚；对于录音，原告不是通过正当渠道取得，且有技术合成的可能，不能作为证据使用。
被告谭家亮认为，委托书是事实，但录音中没有我的声音。
被告谭家亮辩称，我是与杨德春签了买卖合同，有没有签土地转让合同记不清楚了。房子是陈圣祥的，是我自己擅自做主把房屋卖给二原告的。我把房子卖了收了2000元钱，卖的时间记不清楚了。我原来住在焦桂业他们屋里，2003年我在某某镇某某村买了房子就搬走了。2004年左右，陈圣祥和焦桂业也搬过来了，本案争议的房屋空出来了。首先是我把本案争议的房子租给二原告住的，租了一年多左右。原告说要买这个房子，我没有问陈圣祥和焦桂业，就把房子卖了。因为卖房子我没有征得焦桂业和陈圣祥的同意，现在原告起诉了，我只能把卖房子的2000元钱退给他们，原告把房子返还给陈圣祥和焦桂业。
谭家亮未向本院提供证据。
被告陈圣祥辩称，杨德春与陈圣祥不是同组村民，杨德春住某某村某组，陈圣祥的妻子焦桂业实际居住某某镇某甲村，在2005年期间，也不在一个乡，一个是某某乡一个是某某镇，现虽合并为一个镇，但也不是一个村。我们认为，该房屋买卖协议属无效协议，双方也没有签订土地转让协议。本案不管是原告�好，被告也好，主体资格不合。该案涉及的房屋所有人是焦桂业，而二原告又将房屋再次进行了买卖，且该房屋已不存在。
被告陈圣祥为证明自己的主张，向本院提供了以下证据材料，并在庭审中出示：
第1组：某某镇某某村村委会的《证明》，用于证明本案被告陈圣祥与妻子焦桂业在原某某村现在的某某村村只有本案争议的一处宅基地的事实。
原告质证后对证明内容没有异议，但该证据不能说明被告陈圣祥不能卖房。
被告谭家亮对该组证据没有异议。
第2组：某某镇某某村村委会的《证明》，某某村村民向某某的《证明》，用于证明本案二原告不是事实婚姻关系，杨德春的前夫在2000年才死亡；杨德春在第二轮土地承包前就已外嫁另一集体经济组织。
原告方质证认为，该组证据不能达到被告的证明目的，向某某的死亡不能由村委会来证明，是公安机关的法定责任；婚姻关系不是死亡才能解除，离婚证应该由被告提供；向某某的证言，形式不合法，无法核对其真实性。
被告谭家亮对该组证据没有异议。
第3组：《分家协议》复印件，用于证明陈圣祥与谭家亮各是一个家庭。
原告方认为，这份证据不是新证据，内容与前两次二被告的陈述是矛盾的，所以该证据是假的。
被告谭家亮质证认为，该份证据是真实的。
第4组：焦桂业常住人口登记卡复印件及身份证复印件，陈圣祥的身份证复印件，用于证明陈圣祥与焦桂业是夫妻关系。
原告方对该组证据没有异议。
被告谭家亮无异议。
第5组：《荒山使用证》、《农村社员建房审批通知书》，巫房字0096**号《房屋所有权证》，用于证明陈圣祥对本案争议房屋具有所有权，对本案诉争的土地、山林具有经营权；荒山使用证上记载的两块山林“对门山上”的林地就是协议中提到的林地“炮台包”，“横曹路下”林地就是协议中的“横曹”。
原告对该组证据没有异议。
被告谭家亮对该组证据没有异议。
在审理过程中，本院制作了对周某某的《询问笔录》。周某某陈述，在2005年时，自己任某某村村支部书记，因原某某村并村到某某村村，四组尚未选出社长，由自己兼任社长。杨德春原是某某村五社的人，杨德春的承包地还在其父杨某某名下。十几年前，谭家亮在陈圣祥在上门后，分过家，但还是住在一起。杨德春与梁凤林同居后，在2005年买下陈圣祥的房屋。当时卖房屋是谭家亮签字。签协议时，我问过谭家亮能不能做主，谭家亮叫我莫管。在2007年里，我和梁凤林一起到新疆摘棉花，因杨德春将小孩带走了，梁凤林知道情况后，不想在某某村村居住了，就把土地、山林转让给了我。从新疆回家后，梁凤林把房屋卖给了陈行运，陈行运�房子拆了。
原告方质证后认为，周某某所述属实。
被告谭家亮质证后认为，周某某所述属实。
被告陈圣祥质证后认为，周某某陈述基本属实。
上述证据，经本院审查，结合当事人的质证意见，本院认证如下：
1、原告提交的第1.3.4.8组证据其来源、形式合法，与本案相关联，二被告认可其证据的真实性，具有证据效力，本院予以采信。
2、原告提交的第2组证据，其证据形式不合法，不具有证据效力，本院不予采信。
3、原告提交的第5组证据中，《契证》及《契税完税证》其来源形式合法，与本案相关联，具有证据效力，本院予以采信；王祖衡的证言真实性无法核实，不具有证据效力，本院不予采信。
4、原告提供的第6.7组证据，证人刘某某、任某某、黄某某、陈圣祥、杨某某出庭作证，其内容能相互映证，具有证据效力，本院综合本案证据后予以采信。
5、原告提供的第9组证据中，《授权委托》被告谭家亮无异议，被告陈圣祥表示不清楚，该证据能够证明本案相关事实，具有证据效力，本院予以采信；第9组证据中光盘的录音内容已在庭审中播放，也让本案证人倾听，能分辩出录音中的人物，其来源、形式不违反法律规定，可以作为证据使用，本院结合其它证据予以采信。
6、被告陈圣祥提供的第1.4.5组证据原告对其形式、来源均无异议，具有证据效力，本院予以采信。
7、被告陈圣祥提供的第2组证据，其中某某镇某某村的《证明》，其来源、形式合法，具有证据效力，本院予以采信。
8、被告陈圣祥提供的第3组证据《分家协议》系复印件，原告方有异议，因被告陈圣祥未提供原件核对，也未提供相应证据予以佐证，本院不能确认其真实性，不具有证据效力，本院不予采信。
经审理查明，原告杨德春原系某某镇某�村村村民（原为青峰乡某某村），后户口迁至某某镇某某村。被告陈圣祥系原巫山县河梁粮站职工，与其妻焦桂业在某某镇某某村村有房屋一栋。另，陈圣祥作为户主，在原青峰乡某某村五社取得了位于小地名“苏家哑伙”的承包土地10.7亩。被告谭家亮系被告陈圣祥入赘女婿，与陈圣祥、焦桂业共同生活居住在某某镇某某村村十多年。2003年，被告谭家亮在巫山县某某镇某某村购买了房屋，并搬至某某村居住。2004年，陈圣祥、焦桂业搬家至某某镇某某村，与女儿女婿一起居住至今。陈圣祥搬家后，房屋租给梁凤林与杨德春居住。2005年9月14日，梁凤林、杨德春及杨德春的父母邀请邻居及见证人到场，在本案争议的房屋内协商买卖房屋及土地转让等事宜。谭家亮当场表示可以代表陈圣祥处理买卖房屋。被告谭家亮以被告陈圣祥为出卖房屋人，与购买房屋人梁凤林签订了《购买房屋字据》，又以被告陈圣祥为被转让人与接转人梁凤林、杨德春签订《关于陈圣祥土地、山林转让协议》。证人陈某某、任某某、苏某甲、苏某乙、安某某、杨某某、黄某某、杨某某，某某村村委会支书周某某、主任革某某等均在两份文书上签字。
《购买房屋字据》主要内容为：“立出永卖单位陈圣祥；购买房屋人梁凤林；陈圣祥将坐落在某某镇某某村村某社小地名苏家哑合的房屋出卖给某某镇某某村村某社梁凤林子孙永远管业。其房屋四界：东至本屋墙外根，南至本屋墙外根，西至本屋墙外根，北至本屋墙外根。其房屋买卖双方当场议价贰仟元整一手现交，亲领无误。出卖房屋人谭家亮；购买房屋人梁凤林。出卖房屋人谭家亮，购卖房屋人处梁凤林。”
《关于陈圣祥土地、山林转让协议》主要内容为：“被转让人陈圣祥；接转人梁凤林、杨德春。陈圣祥因全户搬迁到巫山县某某镇某某村八社，现某某镇某某村村某社梁凤林全户搬到某某镇某某村村某社小地名苏家哑合，接转陈圣祥承包管理的土地和山林。经被转人和接转人双方共同协商，原陈圣祥承包的土地、山林归梁凤林子孙在政策允许的范围内永远承包管理，与陈圣祥全户无任何关系。土地承包四界：东至山边、南至陈容高田边、西至山边、北与原联合三社交界，总面积10.7亩；管理山四界（小地名“横槽”）：东与洛阳分水交界，南与洛阳岩坎交界，西与本人田边，北至岩坎分水为界。自留山四界（小地名“炮台包”）：东至田边，南腰路横过、西齐分水为界，北齐岩坎三社苏开权交界。被转让人谭家亮，接转人梁凤林。”
两份协议签订后，被告谭家亮收到出卖房屋的现金2000元，梁凤林收到了户主为陈圣祥的《土地承包经营权证》和户主为谭家亮的《自留山使用证》（证上记载地名为“横槽路上”，30亩）。2005年11月7日，原告梁洪春与杨德春在税务部门按2000元金额缴纳了契税60元。合同签订前后，原告梁洪春、杨德春在房屋内居住，现房屋已跨塌。2011年7月18日，被告陈圣祥与其妻焦桂业已明知该房屋卖给了原告梁洪春，但以只卖了房屋的瓦及木材为由，委托周某某代为办理宅基地复垦。
另查明，2011年7月18日，被告陈圣祥及其妻子焦桂业给某某镇某某村村支书周某某出具《授权委托书》一份。被告陈圣祥等以该房屋仅出售了房屋上的瓦及木材，房屋下的宅基地应归自己，因而委托周某某办理房屋土地复垦事宜。
综上所述，本院认为，本案中，原告梁洪春与被告谭家亮签订了《购买房屋字据》与《关于陈圣祥土地、山林转让协议》，双方有房屋买卖及承包土地转让的合意，其合同成立。本案争议的焦点是被告�家亮是否可以处分被告陈圣祥家庭的房屋及承包土地。本案中，被告谭家亮系被告陈圣祥女婿，与被告陈圣祥一家人共同生活十余年，当地村民已熟知被告谭家亮与被告陈圣祥之间的关系。签订合同时，被告谭家亮没有被告陈圣祥的书面授权，现在，被告陈圣祥也不承认授权被告谭家亮处理房屋及承包土地、山林。但被告谭家亮与被告陈圣祥的关系以及谭家亮的表态让到场的多位见证人均认为被告谭家亮完全可以代表陈圣祥、焦桂业处理房屋买卖和土地转让事宜，原告梁洪春、杨德春也有理由相信被告谭家亮有代理权。且本案的证据显示，谭家亮处理的范围除陈圣祥家的房屋及承包地、部分管理山之外，还处理了部分谭家亮自己的管理山，事后原告梁洪春、杨德春缴纳了契税，也实际使用了该房屋；陈圣祥、焦桂业于2011年7月18日给周某某的复垦委托书中，是以该�屋仅出售了房屋上的瓦及木材，宅基地应归自己为由，而委托周某某办理房屋复垦事宜。从以上事实，均可以认定二被告知道房屋被卖，并非被告陈圣祥在法庭上所陈述的不知房屋被谭家亮出卖而向二原告主张房屋上的权利。综合分析，被告谭家亮构成对被告陈圣祥的表见代理，被告谭家亮的处分行为应当视为陈圣祥家庭的行为。因本案两份合同签订时，相关村、组代表及部分村民参与，没有提出反对意见，合同的内容不违反法律强制性规定，合同中的处分行为有效。被告谭家亮与被告陈圣祥以没有经陈圣祥授权，谭家亮无权处分而合同应属无效的辩解理由，本院不予采信。
关于杨德春的原告身份是否适格的问题，本院认为，本案的大量证据证实，原告杨德春与原告梁洪春有同居生活的事实，并且在《关于陈圣祥土地、山林转让协议》的接转人处，有原告杨德春名字。在签订协议时，原告杨德春也参与了与被告方的房屋买卖及土地转让一事，原告杨德春在协议后面没有签名不能否定杨德春作为原告的诉讼资格。既使杨德春没有出现在合同中，作为与梁洪春买卖行为有利害关系的人也可以主张权利。因此杨德春可以作为本案原告参加诉讼。
根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国森林法》第十五条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条，判决如下：
2005年9月14日，被告谭家亮代表陈圣祥与原告梁洪春签订的《购买房屋字据》，与原告梁洪春、原告杨德春签订的《关于陈圣祥土地、山林转让协议》有效。
本案案件受理费80元，由被告陈圣祥、谭家亮共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起�五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院（地址：重庆市万州区百安大道506号，邮编：404020）。同时，预交上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 王 毅
审 判 员 徐家雪
人民陪审员 王明静
二〇一四年四月二日
书 记 员 马海峰