广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1899号
上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省从化市。
法定代表人：胡玲。
委托代理人：林景锋。
委托代理人：邓春燕，广东海际明律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：涂x聪，住广东省从化市。
上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）因与被上诉人涂x聪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涂x聪与国泰天彤公司于2012年9月28日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：涂x聪购买国泰天彤公司开发的位于从化市江埔街河东南路388号8栋2101房，总房款为943150元，面积为145.1平方米；涂x聪应于合同签订之日（不超过5日）支付全部房价款；涂x聪如未按合同约定将购房款支付至预售款监管账号，国泰天彤公司有权要求涂x聪按照每日按照总房价款的0.05%的标准支付违约金；国泰天彤公司应在2013年6月30日前将上述房屋交付给涂x聪使用；国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向涂x聪支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期交房超过180日后，涂x聪有权单方面解除合同，涂x聪要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到涂x聪解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还涂x聪已支付房价款并支付利息（利息从涂x聪付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向涂x聪支付违约金，违约金不足以补偿涂x聪实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。涂x聪要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向涂x聪支付违约金等。
上述合同签订后，涂x聪已经一次性支付了全部购房款943150元，但国泰天彤公司未能于2013年6月30日前将房屋交付涂x聪使用，至今仍未交付。
涂x聪于2014年6月18日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：国泰天彤公司向涂x聪支付自2013年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（每日按照已付房款943150元的万分之五计算）。
原审法院认为：涂x聪与国泰天彤公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
一、关于国泰天彤公司是否承担违约责任问题。国泰天彤公司主张在开发建设过程中，一方面因天气延误了工期，另一方面因拆迁户拒不拆迁导致规划调整，属于不可抗力，其应当免责。原审法院认为，天气会对施工进度产生一定影响的问题和拆迁户的问题，属于国泰天彤公司在预售商品房时应当知道的问题，国泰天彤公司作为专业从事房地产开发的公司，在签订《商品房买卖合同（预售）》时，对于合同履行中出现的障碍应当有所预见并设法克服，综合各种因素确定交楼时间。国泰天彤公司未提供证据证明上述情况对其按期交楼产生了不可预见、不能避免、不能克服的障碍，不属于不可抗力的情况。国泰天彤公司提出工程已经竣工，因政府部门办理有关手续耽误了时间，亦未提供证据予以证明。因此，国泰天彤公司主张免责的理据不足，原审法院不予采纳。涂x聪已付清房款，国泰天彤公司超过2013年6月30日至今未将符合双方约定的交楼条件的房屋交付给涂x聪，应承担逾期交楼的违约责任。
二、对于逾期交房违约金计算标准问题。涂x聪与国泰天彤公司对于违约金的计算标准在合同中有明确的约定，且此合同是管理部门制定的适用于整个广州市地区的规范性合同，其对于合同的地区适用性及考虑了涂x聪与国泰天彤公司双方的权利义务平衡。国泰天彤公司在与涂x聪签订合同时也未以其他形式对于此条款进行变更。现国泰天彤公司也未举证证明按照合同约定的标准计算违约金过分高于涂x聪因国泰天彤公司逾期交楼造成的实际损失。因此，对于国泰天彤公司认为涂x聪主张的违约金以房屋总价款为基数，按每日万分之五计算过高，请求法院以银行存款利息为违约金计算标准的答辩，原审法院不予采纳。
三、关于国泰天彤公司主张涂x聪存在迟延付款情况，要求将涂x聪迟延付款违约责任与国泰天彤公司的迟延交楼违约责任进行抵扣，并要求将涂x聪迟延付款天数从国泰天彤公司迟延交楼天数中扣减的问题。国泰天彤公司要求与涂x聪迟延付款违约金进行抵扣的请求，由于国泰天彤公司未在法定期限内提起反诉，原审法院在本案中不予处理，国泰天彤公司可另行通过法律途径解决。国泰天彤公司要求将涂x聪迟延付款天数从国泰天彤公司迟延交楼天数中扣减，由于双方的合同并无约定国泰天彤公司可以将业主逾期付款天数从其逾期交楼天数中扣除或顺延交楼日期，对于国泰天彤公司的该主张，原审法院不予支持。
为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院于2014年9月28日作出如下判决：从化国泰天彤房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向涂x聪支付逾期交房违约金，以943150元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年7月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至从化国泰天彤房地产开发有限公司实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由从化国泰天彤房地产开发有限公司按月支付给涂x聪（迟延交房违约金以涂x聪已付购房款943150元为限额）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1871元，由从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审漏查涂x聪在迟延交楼中的实际损失，直接依据合同约定的标准判令国泰天彤公司每日按日万分之五的标准支持违约金明显畸高。本案违约金应按江浦街东南路388号地段房屋租金参考价每月平方米6元的标准计算。（一）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。（二）违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失后果。国泰天彤公司逾期交楼的后果是涂x聪无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即涂x聪的损失实为房屋的租金损失，不应包括预期利益损失，且该计算方式亦为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋的租金标准为每月每平方米6元，即涂x聪的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘每月每平方米17元的租金标准，其租金损失最多也就是1700-2000元，结合违约责任的补偿性和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。原审法院直接依合同约定判决每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显畸高。二、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性。基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决确定违约金的标准是按每日万分之三计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。三、涂x聪在诉讼期间已经实际收楼，之后的逾期交房违约金不应支持。综上所述，国泰天彤公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决国泰天彤公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价每月每平方米6元的标准向谢某华支付违约金，从2013年7月1日起算至国泰天彤公司实际交房之日或国泰天彤公司通知谢某华收取符合合同约定交楼标准的物业之日止（以先到者为准）。
二审庭审中，国泰天彤公司变更上诉请求为：撤销原审判决，将本案发回重审。理由如下：涂x聪与国泰天彤公司之间的商品房预售合同是国泰天彤公司协助履行案外人何某与广东濠盈投资有限公司（以下简称濠盈公司）之间的《房屋拆迁补偿安置协议》而签订的。涂x聪未向国泰天彤公司支付任何款项，且起诉时隐瞒情况，导致原审漏查该项事实。（一）2012年9月10日，何某与濠盈公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定濠盈公司开发的御景绿洲房地产项目建设须对何某的商铺进行拆迁，濠盈公司提供御景绿洲相关商铺和商品房作为对何某被拆迁商铺的调换及损失补偿；……濠盈公司将8号楼的2001、2002、2101（即涉案房屋）、2102房合计约570.76平方米作为拆迁何某商铺前期造成的损失及临迁费、搬迁费等所有费用的一次性补偿等。（二）2012年9月25日，何某指定涂x聪作为涉案房屋买受人，让国泰天彤公司履行配合义务，国泰天彤公司于2012年9月28日就涉案8栋210l房与涂x聪签订商品房预售合同。（三）2013年8月6日，何某、濠盈公司与国泰天彤公司签订了《协议》，主要内容如下：濠盈公司以其有权处分的位于从化名城御景绿洲的11号楼、12号楼首层位置（建筑面积1295平方米）与何某原从化小海河商贸城北区的第2-7小区第壹幢前后座首层（建筑面积1295平方米）进行产权调换，国泰天彤公司愿意协助办理产权登记手续，除此之外，何某不得以任何形式要求国泰天彤公司承担任何税收及经济责任，之后，国泰天彤公司与何某所签订的一切协议同时消灭等。据此可知，涂x聪与国泰天彤公司之间的商品房预售合同非国泰天彤公司的真实意思表示，国泰天彤公司仅是基于何某与濠盈公司之间的要求，配合双方履行《房屋拆迁补偿安置协议》，国泰天彤公司与涂x聪之间并不存在房屋买卖关系。从化市人民法院（2014）穗从法房初字第753、754号民事判决对何某因拆迁补偿所产生的赔偿请求，明确驳回其对国泰天彤公司的主张，仅判决濠盈公司承担责任，目前该判决尚未生效。鉴于涂x聪起诉时隐瞒上述事实，导致原审错误认定涂x聪、国泰天彤公司之间存在真实有效的房屋买卖关系，并要求国泰天彤公司按合同约定支付违约金。现按照上述新事实，本案涂x聪的诉请与国泰天彤公司无关，故请求法院依法撤销原审判决，将本案发回原审法院重审。
被上诉人涂x聪答辩称：涂x聪与国泰天彤公司签订了商品房买卖合同，购买涉案房屋，双方之间存在真实的法律关系。涂x聪按照国泰天彤公司的要求将款项支付给了何某，否则国泰天彤公司不会出具发票给涂x聪。至于何某与国泰天彤公司之间的关系，涂x聪不清楚，且与本案无关。涂x聪不同意国泰天彤公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
在本案二审过程中，上诉人国泰天彤公司向本院提交如下证据：1、（2014）穗从法房初字第753号《民事判决书》（即何某诉请濠盈公司、国泰天彤公司支付逾期交房违约赔偿款的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案），2、《房屋拆迁补偿安置协议》，3、何某申请书，4、协议，5、《房地产合作开发合同》补充协议，证据1-5拟证明涉案房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，其事实上是国泰天彤公司协助履行濠盈公司与何某之间的拆迁协议而产生，国泰天彤公司无须承担违约责任；6、（2014）穗从法房初字第73号民事判决书，7、（2014）穗从法房初字第73号《法律文书生效证明表》，证据6-7拟证明原审法院基于同样的事实，前后作出不同的违约金计算标准，违背同一楼盘违约责任标准适用的统一性，结合本案事实，原审判决违约金标准过高，应予下调；8、《楼宇交接确认书》，9、《入伙会签单》，证据8-9证明涂x聪已于2014年9月23日实际收楼。被上诉人涂x聪质证称：对证据8、9的真实性予以确认，并确认2014年9月23日已实际收取涉案房屋钥匙并入住；其他证据与涂x聪无关，涂x聪不知情。
本院另查明：一、国泰天彤公司提供的上述证据3、何某于2012年9月25日出具的申请书，载明：何某将涉案房屋及另案2102房共以180万元的价款转让给涂x聪、蔡某，望国泰天彤公司批准，办理相关购房手续。二、国泰天彤公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，其向法院提交的书面答辩意见未涉及二审中所提及的新事实。三、本案二审诉讼中，双方当事人均确认涉案楼盘至今未能取得永久用电，并确认涂x聪于2014年9月23日实际收楼入住。
本院认为：原审法院对于涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》效力及双方权利义务的认定，合法有据，不作赘述。针对国泰天彤公司的上诉主张，本院认定如下：
一、国泰天彤公司上诉主张其与涂x聪之间不存在真实的商品房买卖合同关系的问题。虽包括涉案房屋在内的四套商品房是濠盈公司作为拆除何某原商铺前期造成的损失及临迁费、搬迁费等所有费用的一次性补偿等，但何某于2012年9月25日申请将涉案房屋转让给涂x聪，国泰天彤公司实际于2012年9月28日与涂x聪签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》。涂x聪称已实际支付了全部购房款，国泰天彤公司亦出具了发票予以确认，双方已经形成真实有效的合同关系，该合同对双方具有法律约束力。至于何某、濠盈公司、国泰天彤公司的三方协议，因签订时间在2013年8月6日，与本案不具有关联性。现国泰天彤公司主张其与涂x聪之间不存在真实的商品房买卖合同关系，且依据上述协议的约定主张涂x聪无权向其主张逾期交房违约金，于法无据，本院不予采纳。
二、关于违约金标准应否予以调整的问题。首先，双方在合同第十四条中约定国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向涂x聪支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，在判断违约金标准高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成涂x聪的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。
三、至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案件并不具有参考性，国泰天彤公司以此提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。
另外，原审法院判决国泰天彤公司支付逾期交房违约金至实际交房之日止，并无不妥，本院予以维持。国泰天彤公司在二审审理期间举证证明涂x聪已于2014年9月23日实际收楼，故国泰天彤公司支付逾期交房违约金应截止至该日止。涂x聪以涉案房屋尚不具备永久用电的交房条件为由抗辩国泰天彤公司应继续支付收楼之后的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但国泰天彤公司二审提供的其他证据因不足以支持其上诉主张，本院均不予采纳。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人国泰天彤公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3742元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年五月七日
书 记 员 张永亮