河南省南阳市宛城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫1302民初1672号
原告南阳市乾元房地产开发有限责任公司
法定代表人李焕春。
组织机构号码4252457-5
委托代理人吕应坡，河南宛英律师事务所律师，特别授权。
被告李伟，男，回族，1971年7月10日出生，住南阳市。
委托代理人刘刚，河南汉景律师事务所律师，特别授权。
原告诉被告物权保护纠纷一案，本院受理后，依法向被告方送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、民事裁定书和开庭传票等诉讼法律文书，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕应坡，被告李伟及其委托代理人刘刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，中奇花园1号楼系原告独立开发的。南阳市中级法院（2008）南民三初字第55号判决书，以及河南省高级法院（2013）豫法民三终字第00077号民事判决已认定了这一事实。该一号楼系原告的合法财产。原告于2009年以每年4万元的价格将2楼西侧5、6、7号房产租给张清双经营。今年4月1日又租给张传灵经营，租赁房仍为每年4万元。今年4月24日被告李伟带领不法之徒抢占原告房屋，将租赁户赶走，强行将自己的物品搬入该房中并派人看守。其理由是该房于2007年由中奇机电公司出售给他，原告认为其理由不能成立。2009年5月7日，南阳市宛城区法院已下发了（2008）宛白民初字第1648号民事判决，判决李伟与中奇机电公司于2007年4月27日签订的购房协议无效。该判决书早已发生法律效力。被告的行为显然系侵权行为。由于被告的侵权行为，致使原告与他人的租赁合同无法履行，每月损失3333元。被告应予赔偿。为此请求判令1、被告立即停止侵权行为，搬出原告位于新华东路××花园××楼××楼西侧房屋（5、6、7号房）；2、判令自2016年4月24日起被告赔偿原告租赁损失每月3333元，至停止侵权行为之日。
原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据：
第一组1、中奇公司2005年9月3日与乾元公司所签署的“移交清单”。内容为“中奇花园1#楼土地抵偿借款∥移交清单∥中奇花园未建设施工的1#楼土地共1700平方米折合2.55亩，每亩作价80万元，合计204万元。∥上述土地从2005年9月3日起移交乾苑泰房地产公司并按价值204万元抵偿借款。∥移交人：王娟∥接收人屠振均∥南阳市中奇机电有限责任公司公章、南阳市乾苑泰房地产开发有限责任公司公章∥二〇〇五年九月三日。”
2、中奇公司2005年11月26日出具的“资产抵偿情况说明”。其中第1条第1款写明“其中1#楼未动工，5#楼主体完工外，其余3幢已完工……”
3、中奇公司2008年6月27日出具的承诺书。内容为“1、中奇花园1号楼我公司认可是由乾元公司独自建设的，我公司参与售房，收取剩余房款，并保证优先还贷款、税款、中介费等。2、乾元公司如果同意在调解协议上签字并移交钥匙，我公司承诺以后清算中以2005年还款协议、工程款抵偿协议算账。”
4、南阳市中级法院（2008）南民三初字第55号判决书。
5、河南省高级法院（2013）豫法民三终字第00077号民事判决书。
证明：本案争议的房屋系原告单独出资建设，该房屋系原告所有。
第二组1、2010年4月原告与租赁人张清双签订的“租赁合同”。
2、2016年4月1日原告与租赁人张传灵签订的“租赁合同”。
证明：原告对该房屋长期进行管理、使用占有和收益。
第三组南阳市宛城区法院（2008）宛白民初字第1648号民事判决。
证明：被告李伟与中奇公司的房屋买卖合同已经被判决无效，其对该房屋不具备任何权利。
被告辩称，一、本案是侵权责任纠纷，根据一审南阳市中级人民法院(2008)南民三初字第55号判决书本院认为以及查明事实部分，原告不具备涉案房屋所有权，且驳回了原告要求判令中奇公司为住户办理房产证分户土地证的诉讼请求，该判决作出后，原告并未提起上诉，中奇公司上诉也并未涉及房屋所有权问题，二审(2013)豫法民三终字00077号判决书维持了(2008)南民三初字第55号判决书，因此，
原告对中奇公司销售的房屋不具备所有权，也就不具备本案诉讼主体资格，应当依法裁定驳回起诉。
二、原告与中奇公司联营建房，其起诉中奇公司是要求该公司归还所占售房款而并非要求分配联合建造的房屋，原审两级法院均已判决中奇公司返还原告所占售房款5730036元，那么，原告就不再享有任何房屋所有者权利，其只享有要求中奇公司支付售房款的权利，因此，本案原告不具备诉讼主体资格，应当依法裁定驳回起诉
三、根据一审南阳市中级人民法院(2008)南民三初字第55号判决书查明事实部分，在2008年6月27日，原告与中奇公司签订了调解协议，协议约定1至5号楼钥匙交给中奇公司，由中奇公司处理项目有关项目，视为中奇公司已竣工……，土地证、房产证由中奇公司办理，原告(乾元公司)不再负责，也不承担责任；中奇公司收款全部用于偿还本合同第二条款项，不得挪用。2008年7月1日，原告与中奇公司又定立关于售房款的约定，明确中奇公司项目(收款、发钥匙)由中奇公司负责，但所售款项要优先归还联营期间债务。上述事实说明，原告对于联营的建设项目，认可对外销售主体是中奇公司而不是原告，中奇公司具备销售房屋的权利义务主体资格而原告并不具备。被告与中奇公司签订有购房协议，作为联营体的原告就应当认可中奇公司与被告签订的购房协议书。
四、原告所述不实，被告虽然与中奇公司有购房合同纠纷，但在宛城区法院执行阶段与中奇公司达成和解协议并按和解协议约定支付了下余房款，因此，被告是本案房屋所有权人，与案外人张清双自2010年5月13日签订有合法租房协议且一直在履行，不存在任何强占房屋赶走租赁户事实，故原告诉请无任何事实根据，应当驳回其诉讼请求。
五、原告出租本案争议房屋给张清双是虚假的，原告多次找到租赁方张清双，要求签订虚假租赁合同，被张清双拒绝，故原告无租赁房屋事实，不应支持其诉请。
被告为支持其诉讼请求，提交了以下证据：
一、购房协议书1份、宛城区人民法院(2008)宛民白初字第1648号民事判决书1份、申请执行书1份、宛城区人民法院(2009)宛法执字第777号民事裁定书1份、和解协议1份、收据3张，证明1份。
证明：l，原告于2007年4月27日购买了南阳市中奇机电有限公司开发的中奇花园1号楼二层6、7、8号房屋，房款总计672864元，协议签订当日，被告依照合同约定支付首付款352864元；2，因中奇公司违约未交付房屋给被告，被告向宛城区人民法院起诉该公司要求履行交付房屋义务；3，被告向宛城区人民法院申请执行中奇公司过程中，与中奇公司达成和解协议，协议约定中奇公司将被告购买的1号楼二层6、7、8号房屋作价672864元卖与被告，其中宛城区人民法院(2008)宛民白初字第l648号民事判决书确定的返还352864元房款抵作购房款，余款320000元由协议签订日一次性结清；4，被告履行了支付房款义务，中奇公司履行了交付房屋义务，房屋所有权归被告所有；5，在执行程序中，宛城区人民法院驳回了案外人孙书阁提出的异议申请。
二、原告与房屋销售方南阳市中奇机电有限公司调解协议1份、关于售房款管理的约定1份。
证明：原告与中奇公司于2008年6月27日对联营项目的房屋销售以及土地证、房产证办理的主体进行了明确分工，其中联营项目1至5号楼房门钥匙移交给中奇公司，由该公司处理中奇项目有关事项，因该项目产生的一切债务均由该公司承担，土地证、房产证由中奇公司负责，原告不承担一切责任。这些事实证明，原告不具备销售房屋的主体资格，具备该销售资格的是中奇公司，原告应当认可中奇公司在销售房屋过程中的一切行为，并承担相应的法律后果，双方因联营产生的纠纷属债权债务纠纷而不属于房屋所有权纠纷，故原告不具备房屋所有权主体资格，也就不具备本案诉讼主体资格。
三、租房合同1份、2012年至2015年农业银行对账单各1份，录音光碟1份。
证明：1、被告取得房屋所有权后于2010年5月13日将该房屋出租给张清双使用，双方一直在履行出租协议；2、张清双明确否认本案争议的房屋与原告或原告法定代理人签订租房合同，承认原告提交的房屋租赁合同是虚假的，承认没有在原告提交的房屋租赁合同上签字，承诺在法庭调查时愿意说明事实并作笔迹鉴定。
四、南阳市规划局宛规条字【2002】074号文件及宛城区计划委员会宛区计(1998)56号文件各1份。
证明：南阳市中奇机电有限公司销售给被告的房屋取得政府部门的许可，项目建设办理有建设用地规划许可证、集体土地建设用地使用证、南阳市建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等合法手续，故被告与该公司订立的购房协议书以及和解协议书均合法有效，被告具备房屋所有权主体资格。
五、南阳市中级人民法院(2008)南民三初字第55-1号民事裁定书1份、卧龙区人民法院(2007)宛龙安民初字第143号判决书1份。
证明：根据生效的卧龙区人民法院判决书，中奇公司具备销售与原告联营建设房屋的主体资格，与购买方签订的订购协议合法有效，从而证明被告与该公司签订的购房协议以及和解协议书均合法有效，被告具备房屋所有权主体资格。
被告对原告的证据质证意见是：
对一1是复印件，应当有原件予以印证，证明方向有异议证明当时房屋还未动工，抵偿的房屋不包括被告购买的房屋；证实中奇公司抵偿的部分为2号楼一至三层，3号楼5号楼车库，4号楼商业房部分，抵偿给恒康公司；中奇公司偿还给原告的是应收房款以及未售六套住房及一号楼土地和前期所交有关费用，综合该组证明事实为原告购买的房屋是在该情况说明日期后与建一号楼第二层6、7、8号房，因此中奇公司抵偿范围不包括购买的房屋，该组证据不能证明原告是房屋所有人。对2是复印件，应当有原件予以印证。证明方向有异议，即便是乾元公司独自建设房屋，其建房的目的是售房而不是取得房屋所有权，恰恰证明了原告的销售主体是中奇公司，在承诺书当日有协议，在中级人民法院判决书l6页显示，当日双方签订调解协议，其把售房权利移交给中奇公司，原告该组证据不能证明原告具有房屋所有权资格，原告不具备主体资格。对3是复印件，应当有原件相印证，证明原告同中奇公司存在借款纠纷，与原告购房没有关联性，中奇公司抵偿土地在中级法院55号判决书中进行审计算账，原告不能证实房屋所有权主体资格。对4和5，真实性无异议，证明方向有异议，该组证据能够证实一下几个事实，原告与中奇公司是联合建房关系，双方纠纷是购房款的争议而不是房屋所有权纠纷，在判决和原告诉请中都可以证实；原告只是投资项目的投资方，而不是项目的销售方，在中院判决书第l6页查明事实部分调解协议中原告与中奇公司对双方的售房主体以及债务承担主体办理土地证、房产证主体均进行了分工，以上主体均是中奇公司而不是原告，因此原告应当认可中奇公司的对外销售行为，也就应当认可中奇公司同其签订的和解协议的真实性；原告不具备争议房屋的所有权主体资格，在中院55号判决第l9页第一段有明确的说明以及认定乾元公司不具有房屋所有权，综上被告原告不具备房屋所有权资格，也就不具备本案主体资格，应当驳回。
对二l是复印件，应当有原件予以认证，真实性有异议。根据被告出示的证据张清双与被告的谈话中明确说与原告没有签订协议。对2是复印件，应当有原件予以认证，真实性有异议。该租赁合同是否属实，是否履行，应当承租人出庭认可或应当有收取房屋租金的收据，按照租赁合同内容出租房不是原告，不能证实房屋由原告占有使用。．
对三真实性无异议，证明方向有异议，虽然由中奇公司退还购房款，但是在执行过程中被告与中奇公司达成协议，协议内容中奇公司以本案争议房款以买卖方式作价Q72864元买给被告李伟，其中原判决确定的返还352864元作为和解协议房款的一部分，剩余的32万元被告在和解协议签订当日支付给中奇公司，中奇公司将房屋交付给被告，故原告以此为据证明有房屋所有权与事实不符。
原告对被告的证据质证意见是：
对一证明方向有异议，对宛城区l648号判决书所判定的是中奇公司与被告的买卖合同是无效的，双方是债权债务关系，而不是房屋权利关系；宛城区777号裁定书，与本案没有关系，但在裁定书中对房屋的所有权没有明确，不能说明被告对该房屋拥有所有权；对申请执行书、和解协议与中奇公司所出具的证明在法院已经认定被告李伟和中奇公司买卖合同无效的情况下，二人依旧以和解协议形式达成买卖，也属无效，中奇公司无权处分归原告所有的房屋，该行为无效。联营协议已经在原告所提交的证据中高级法院和中院认定无效，中奇公司就不能依据联营协议出售原告独自建设的房屋。
对二有异议，是复印件，虽说加盖中奇公司的章，不能证实真实性，被告证明的事实在高院的判决书中已认定中奇公司并未履行双方达成的调解协议，对于原告单独出资建设的项目，在原告不同意中奇公司出售房屋的情况下，中奇公司无权处分该房屋。房屋所有权和房屋所有是不同的，房屋所有权是法律规定的合法的权利，房屋所有是一种事实状态。
对三有异议，无法证实其真实性，也无法证实转账的真实性以及转账和合同金额间也无法认证，证人未出庭，不予认定。不能否认被告对原告房屋侵占的事实。
对四真实性不持异议，但该份证据并不能改变一号楼系原告单独出资建设的事实，而且该房屋未取得预售许可等合法证件，被告根本不可能依据相关规定取得房屋所有权。
对五有异议，该判决并未确定中奇公司能够依据联营协议销售房屋，该联营协议已被省高院认定无效，被告同中奇公司签订的协议也为无效，对于卧龙区判决与本案无关不予质证。
根据双方当事人的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：
一、双方在本案中争议的房屋，经本院现场勘查，双方到场，确认为：位于南阳市新华东路与独山大道交叉口西南角在新华东路上南侧的中奇花园1号楼西头2楼，东邻河南宛英律师事务所，南邻小区，西邻区间道，北邻新华东路。尽头楼梯，向东、南、北均无通道的房产通间1处。
二、该争议的房屋，是2002年4月11日，乾元公司与中奇公司签订了联营协议及相关补充协议，约定乾元公司投入550万元建设资金，中奇公司以东关村11组所有的集体土地23.7亩，作价853.2万元入股，联合开发中奇花园商住楼项目。后双方对该联营协议产生纠纷，乾元公司于2008年8月28日诉至南阳市中级人民法院。2013年6月19日，该院以(2008)南民三初字第55号判决认为，1、关于联营合同及补充协议效力问题。土地管理法明确农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。中奇公司在联营中投入的土地属非法买卖取得，对投入的土地并不具有合法使用权；南阳市国土资源局生效的土地行政处罚决定书对此也予以明确确认，中奇公司在审理中始终没有提供合法取得土地使用权的证据；故双方签订的联营协议及补充协议因内容违背法律和行政法规的禁止性规定应确认无效。2、关于乾元公司在联营中的实际投入和双方的收益问题。中奇花园项目由恒康建筑公司承包建设2005年5月30日，中奇公司与恒康建筑公司共同制作了《工程决算书》，确定了工程决算价款；恒康建筑公司按此接收在建工程后，又抵偿给乾元公司；故应按《工程决算书》的价款确定乾元公司的实际投入。2005年1月29日，乾元公司与中奇公司订立的以“一口价”结算工程的补充协议，因施工方恒康建筑公司没有参加，该协议实际没有履行，故不能作为确定工程价款的根据。根据审计报告和算账协议，按《工程决算书》的价款确定工程价款，乾元公司的收支余额为-5730036.1元；中奇公司的收支余额为23304852.59元。2008年6月27日，双方签订的调解协议明确：双方联营期间的费用问题，以算帐结果为准，多退少补。故应由中奇公司将乾元公司的收支差额部分5730036.1元予以补偿。中奇公司下余的17574816.49元，属于双方联营期间项目的余额部分，由双方另行解决。3、关于乾元公司请求判令中奇公司为住户办理房产证、分户土地证问题，因乾元公司不具有房屋的所有权，故不予支持。遂判决1、南阳市乾元房地产开发有限责任公司与南阳市中奇机电有限责任公司签订的联营协议及补充协议无效。2、本判决生效后l0日内，由南阳市中奇机电有限责任公司支付南阳市乾元房地产开发有限责任公司5730036.1元。3、驳回南阳市乾元房地产开发有限责任公司请求判令南阳中奇机电有限公司为住户办理房产证、分户土地证的诉讼请求。
南阳市中奇机电有限责任公司不服该判决，上诉至河南省高级人民法院。该院于2013年8月19日受理后，经开庭审理，于2014年12月24日(2013)以豫法民三终字第00077号判决书，认定”除了中奇公司与乾元公司于2002年4月11日签订的《联合开发协议补充协议之一》、2005年1月29日、9月10日分别签订的补充协议以外的其他事实予以确认。另查明：一、对中奇公司提供的四份补充协议，乾元公司只认可2003年3月25日双方签订的补充协议的真实性。乾元公司一审质证时对中奇公司在原审中提供的另外三份补充协议的真实性不认可。二审针对该三份补充协议的真实性进行调查，对2002年4月11日双方订立韵《联合开发协议补充协议之一》的真实性王彦芳称该补充协议上乾元公司原法定代表人屠振军的签名是会计焦金录代签的。二审中查明双方在2005年1月29日订立的补充协议书及2005年9月10日签订的补充协议均无原件。二、因中奇公司在二审庭审中提供的新证据“2005年、2006年、2007年对账清单”复印件上加盖有“南阳市乾苑泰房地产开发有限公司”的公章，乾元公司不认可该组证据的真实性，并申请对该新证据上加盖的公章真伪及形成时间进幸亍鉴定。经本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定，鉴定意见是：中奇公司在二审中提供的新证据上“南阳市乾苑泰房地产开发有限公司”的公章与“南阳市乾苑泰房地产开发有限公司”加盖在联营协议、2003年补充协议及工商行政管理机关预留的印鉴均不是同一枚公章；形成时间无法判定。该组证据不具备真实性。本院已经对中奇公司及责任人王彦芳提供伪证的行为另行制作了(2013)豫法民三终字第77-1、77-2号罚款决定书予以处罚。三、中奇公司在联营合回中投资为23.7亩土地，该土地性质系东关村十一组的集体用地。关于中奇公司土地投资一项，一审专项审计报告认定中奇公司支出三笔土地出让金295万元。中奇公司上诉主张土地支出有两种计算方式，一是按照合同约定计算；二是也可以按中奇公司实际支付的土地费用作为其投入土地使用权的投资数额。如果按实际支出方式，有三项支出，共计11480208元。一是赔付东关村十一组居民青苗补偿款、地面附属物费用7项，共计3070600元；二是赔付东关村十一组居民土地补偿款费用7项，计款3325008元；三是土地出让金4笔，共计5084600元。乾元公司认可中奇公司投入土地的实际支出三项共计5382608元，其中东关村十一组收取的各项补偿款3248008元及2014年2月10日通过南阳市宛城区人民检察院缴纳的涉案土地的出让金2134600元。结合一审专项审计报告记载中奇公司土地支出295万元即通过南阳市宛城区人民检察院缴纳的前三笔土地出让金，中奇公司实际投入土地的资金额为8332608元，对于中奇公司提供的其他证据证明其支付给东关村十一组村民的各项土地补偿款目前无法核实。目前涉案土地出让金通过南阳市宛城区人民检察院已交齐，但中奇公司仍未取得国有土地使用权证。四、中奇公司法定代表人王娟于2014年2月22日死亡，股东会推举股东王钦笙为中奇公司负责人。该院认为，一、关于本案联营合同及补充协议是否有效的问题。二审查明双方当事人共同认可联营协议及2003年3月25日签订的补充协议的真实性，原审判决认定的另外三份补充协议因当事人签名不真实和无原件不能作为证据使用，故二审仅评价联营协议及2003年3月25日的补充协议的效力。中奇公司虽然于2014年2月10日已经足额缴纳了涉案土地的土地出让金，但仍未取得国有土地使用权证，原审法院认定涉案土地违反《土地管理法》的情形尚未消除，联营协议及补充协议均应无效正确。中奇公司的该项上诉理由不成立。二、关于中奇公司是否应向乾元公司补偿差额5730036.1元的问题。该项上诉理由涉及到中奇公司的土地投资如何计算的问题及一审判决认定乾元公司支出工程款45460661.81元是否有证据的问题。本院分述如下：(一)关于中奇公司的土地投资如何计算的问题。本院认为，联营合同对双方当事人的投资确定了具体数额，合同无效后原审判决确定了据实决算的方式，委托鉴定部门对双方的投资和支出进行审计，原审判决认定中奇公司的土地投资款为295万元，二审查明中奇公司实际投入土地的资金额为8332608元，该款中包括原审认定的中奇公司土地投资295万元，对于中奇公司提供的其他证据证明其支付给东关村十一组村民的各项土地补偿款，因东关村十一组账上没有记载，需要进一步向较多村民核实，调查工作量大，故本案不再审查，留待中奇公司与乾元公司最终结算时核实。中奇公司上诉认为一审判决对其土地投资未全部计入支出，二审时提供证据证明土地实际投资共计11480208元的理由部分成立，应增加土地支出5382608元。(二)关于一审判决认定中奇花园项目的施工费为45460661.81元的工程价款是否有证据的问题。本院认为，双方当事人争议点在于施工费是以固定价或中奇公司称为一口价的方式计算还是按中奇公司与施工人恒康建筑公司于2005年5月对在建工程与恒康建筑公司进行决算后做的《工程决算书》为准计算施工费。中奇公司承认该《工程决算书》、《工程款抵偿协议》上中奇公司的签名及盖章的真实性，但是上诉主张该《工程决算书》及《工程款抵偿协议》不是双方当事入的真实意思表示而无效，中奇公司为证明应按固定价结算工程款的主张，一审中提供了2005年1月29日中奇公司与乾元公司签订的补充协议，该协议约定了按固定价结算工程款，二审庭审中提供了新证据“2005年、2006年、2007年对账清单”，但中奇公司一审中提供的2005年1月29日中奇公司与乾元公司签订的补充协议没有原件，乾元公司一审时就不认可其真实性，该补充协议不能作为证据采用，中奇公司二审提供的新证据“2005年、2006年、2007年对账清单”经鉴定不具备真实性，亦不能作为证据采用。原审判决依据中奇公司与恒康建筑公司签订的《工程决算书》及2005年10月10日，恒康建筑公司三分公司出具的证明（内容：中奇公司抵偿的工程款及房产均由乾元公司享有)认定乾元公司在联营项目中的投资款为45460661.81元。故中奇公司上诉请求按照其与乾元公司约定的固定价结算涉案工程款证据不足，理由不成立。对中奇公司的该项上诉请求予以驳回。三、关于原审判决是否少计算乾元公司收入557000元及是否多计算乾元公司支出1096011.18元的问题，中奇公司二审中未提供新证据，原审判决依据审计报告及相关证据认定的事实应予以维持，中奇公司的该项上诉理由亦不成立。四、《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定：民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。原审法院认定本案联营合同无效，并根据合同无效的处理原则，委托有关部门鉴定，认定乾元公司未收回的投资额为5730036.1元，认定中奇公司收入超出支出数额为23304852.59元，据此判决中奇公司将乾元公司的收支差额部分5730036.1元予以补偿。中奇公司余下的17574816.49元，属于双方联营期间项目的余额部分，由双方另行解决。原审判决未认定双方过错，未责令双方当事人清算联营体的债权债务，仅按照填平原则判决中奇公司补偿乾元公司的收支差额，乾元公司认可一审判决的处理方式。本院按照无效合同的处理原则，结合二审查明的事实，(即双方当事人的收入数额均未有变化，乾元公司的支出数额不变，中奇公司的土地支出应增加5382608元。中奇公司的收入和支出差额变更为23304852.59元一5382608元=17922244.59元)，中奇公司收入超出支出17922244.59元，中奇公司仍应补偿乾元公司未收回的投资5730036.1元。补偿后的余款12192208.49元及联营体的债权债务待双方当事人最终清算时处理。原审判决认定部分事实不清，适用《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第八条第一款不当，该条是对无效联营收益的处理问题，而本案双方当事人未对联营体的债权债务进行清算，无法确定是否有收益。但处理结果适当，应予以维持”。遂判决对中奇公司的上诉“驳回上诉，维持原判”。
三、本案中，被告李伟在2007年4月27日以自己为乙方，以中奇公司为甲方，双方签订购房协议书一份，购买了本案争议的房屋。因当时中奇公司违约未交付房屋给被告，被告向本院起诉该公司要求履行交付房屋义务。在2008年6月17日，李伟以中奇公司为被告，以购房合同纠纷为案由诉至本院，要求判令(1)被告继续履行双方签订的购房协议，交付房屋。(2)由被告支付违约金并承担本案诉讼费用。本院经开庭审理查明，该协议书主要内容为：第一条乙方所购该房产位于南阳市××山大道与××交叉口西南角(中奇花园)第一号楼第二层6#7#8#商铺。第二条第二款约定商用门面房面积暂定为206.42平方米，单价3260元／平方米，价款672864元。第三条约定付款方式为按揭付款：2007年4月27日付清352864元，余款320000元办理10年银行按揭贷款。第五条交付期限约定：甲方应当在2007年10月31日该房验收合格后交付李伟使用。该合同签订后，李伟按协议约定交付房款352864元，余款320000元至今未按合同的约定办理10年银行按揭贷款。李伟称现在经济困难但同意在10年内支付该余款。中奇公司至今未办理商品房预售许可证明。李伟在本院的释明告知笔录中，明确请求若协议无效应由中奇公司返还已付购房款及利息。又查：中奇公司在第一次庭审中反诉要求李伟支付违约金，但在第二次庭审中明确表示放弃该项请求本院口头裁定予以准许。本院经审理认为，“1、原、被告于2007年4月27日签订的购房协议虽属双方当事人的真实意思表示，但被告（即中奇公司）在未取得所开发房产的资格及售房资质时擅自建房并签订合同出售给原告（即李伟），与原告签订的购房协议，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，即“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，的规定，故该协议为无效协议。2、原、被告所签订的协议既为无效协议，该协议按照相关法律规定就应解除，故对被告反诉解除协议的请求本院予以支持，但对被告以原告违约为由解除协议的理由，本院不予采信。3、该协议既为无效协议，就无法继续履行，但导致该协议无效的原因系被告没有取得商品房预售许可证明造成，过错在被告，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条即“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，现原告请求选告返还已付购房款及利息，符合该解释的规定，本院予以准许。4、对原告请求352864元利息部分，因导致协议无效的原因过错在被告，理应赔偿原告的损失，因原告只请求支付利息来弥补其损失，对利息的计算，本院根据相关法律规定，应以中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从付款之日即2007年4月27日起至本判决书确定的履行期间届满之日止，逾期应双倍支付利息。”遂于2009年5月7日，本院以(2008)宛民白初字第1648号民事判决书依法判决：“一、原、被告于2007年4月27日签订购房协议为无效协议。二、被告南阳市中奇机电有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告购房款352864元及利息(利息应按房款352864元为本金，以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从付款之日即2007年4月27日起至本判决书确定的履行期间届满之日止)。”双方均未上诉。
2009年8月份，李伟向本院申请强制执行。2009年11月2日，南阳市中奇机电有限责任公司向李伟出具证明1份。内容为“证明∥我公司与购房户李伟之间房屋买卖合同纠纷一案，于2009年11月2日在李伟申请执行一案中双方达成和解协议，按照协议约定，李伟在签定协议当时支付了下余32万元房款，同时我公司将李伟购买的中奇花园1号楼6．7．8号房屋共计206．4平方米交付给李伟，自交付之日，该房屋所有权及项下占有、使用、处分等权利归李伟所有。∥特此证明∥南阳市中奇机电有限责任公司∥2009年11月2日”。
2010年4月10日，原告与案外人张清双对本案争议的房屋签订租赁合同1份。主要内容为，每年房租4万元，租期10年，自2009年12月1日至2019年12月1日每3年房租上涨5％等。
2010年5月13日，以李伟、田广新为甲方与案外人张清双为乙方，对本案争议的房屋也签订租赁合同1份。主要内容为，租期10年，自2010年5月30日至2020年6月1日止。付款办法及租金，在当年开始月前30天内一次付清一年房租。房租每年4万3千元整。并附有银行转账流水。
2016年4月1日，以屠健为出租人，以案外人张传灵为承租人又对本案争议的房屋也签订租赁合同1份。主要内容为，房屋年租金为4万元整，租期自2016年4月1日至2021年4月1日止。甲方保证所租房屋产权清楚，无纠纷，若发生有关产权纠纷，由甲方负责处理。不得转租。双方签字之日起生效。合同期内，房租递增为每两年5％等。此后原、被告之间因此发生纠纷，被告李伟控制了该房屋，原告遂诉至本院，要求被告停止侵权，返还房屋并自2016年4月24日起被告赔偿原告租赁损失每月3333元，至停止侵权行为之日。
本院认为，原告的起诉，没有提供行政或民事合法的房屋所有权证明，物权保护的证据不足，可待权属进一步明确后，另行依法主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，裁定如下：
驳回原告南阳市乾元房地产开发有限责任公司的起诉。
案件受理费100元，由全额退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，各自预交上诉费用，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 韩中才
审 判 员 卫本理
人民陪审员 张为民
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 马俊会