山东省费县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）费商初字第961号
原告张超，男，1985年10月出生，汉族，居民。
被告山东银光天宏房地产开发有限公司。住所地：费县和平路***号。
负责人孙伯文，总经理。
委托代理人张发珍，山东铭星律师事务所律师。
原告张超与被告山东银光天宏房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“银光天宏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张超，被告银光天宏公司委托代理人张发珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张超诉称，原告与被告签订《商品房预售合同》购买被告所开发的位于费县城区光明路与南外环交汇处银城花园楼房。按照合同第九条规定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，应按合同约定向原告支付违约金。根据合同第十五条规定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方应当在合同订立之日起，按约定办理房屋所有权证。被告方至诉讼之日仍未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，被告应当向原告支付违约金。在此期间原告多次找被告协商解决，被告最终均未能圆满解决，给原告造成误工费、交通费、通信费等。为维护原告合法权利，1、请求法院判令被告支付逾期交房违约金42785.9元。2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金3632元；判令被告在判决之日起90日之内将办理房产证所需资料报产权登记机关备案，如被告再次违约向原告支付总房价款的2%作为赔偿金。3、判令被告向原告支付在此期间产生的误工费、交通费、通信费等共2000元。4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告银光天宏公司辩称，原告所诉与事实不符，其请求不能成立。1、原告请求第2项不能成立。原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定：出卖人应当在365各工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该条约定出卖人支付违约金的前提条件即是因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。本案中，不能按期办理房屋产权证书不是出卖人的责任，而是：（一）、规划的城市基础配套设施未完善
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光明路未开通；（二）、是费县房管局领导、办理房产证手续的具体工作人员涉嫌职务犯罪，导致费县房管局工作陷于瘫痪状态，无法按时办理房地产权属证书，导致原告未能在合同约定的时间拿到房地产权属证书，这不是被告的责任造成的，也不是被告所能控制的。被告不应承担违约责任，原告的该项请求不能成立。2、原告的第3项请求无事实和法律依据。3、原告第1项请求不能成立，原告未按约定在2013年12月31日前结清房款，是原告违约，被告在原告交房不具备的情况下，无法为其办理交房手续，原告领取入住通知书的时间为2014年3月18日，该时间即是被告向原告的交房时间。
经审理查明，原告（买受人）张超与被告（出卖人）银光天宏公司于2013年6月15日签订了《商品房预售合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于费县城区地块的土地使用权，出让证号为费国用2011第026号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：银城花园小区。买受人购买的商品房为预售商品房，房号为第11号楼2单元2-302号房，预测建筑面积127.89平方米，总金额为363208元。付款方式为：买受人于2013年6月15日前向出卖人支付购房首付款113208元，剩余房款作为银行按揭贷款；买受人如未按合同规定的时间付款，如逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方按“买受人应在交房前将除房款外如相关管道材料费和有线电视初装费、住宅专项维修基金及国家规定的由买受人承担的相关费用交齐，出卖人可给予办理交房手续。如上述因素或者未交清房款导致无法按期交房买受人应按所应缴费用的1%每月向出卖人缴纳违约金”。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
合同签订后，原告张超依约向被告支付购房首付款113208元，剩余购房款原告依照合同约定办理了银行按揭贷款。后被告给原告张超下发了入住通知书，并在该通知书中告知原告交房时间定于2014年3月18日，原告于2014年3月19日按照该通知书的要求缴纳了办理房产证需缴纳的相关费用。后原、被告双方因延期交房及延期办理房产证问题发生纠纷，原告诉至本院。
上述事实，主要是根据本院的庭审查证，当事人的陈述等认定的。其证据材料均已收集记录在卷。
本院认为，原告张超与被告银光天宏公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反有关法律规定，均为有效合同，各方均应严格按照合同约定履行义务。被告未按合同约定履行交付房屋及办理房产证的义务，已构成违约，按照合同约定，被告应承担原告逾期交房及逾期办理房产证的违约责任。被告关于“不能按期办理房屋产权证书不是出卖人的责任，而是：（一）、规划的城市基础配套设施未完善
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光明路未开通；（二）、是费县房管局领导、办理房产证手续的具体工作人员涉嫌职务犯罪，导致费县房管局工作陷于瘫痪状态，无法按时办理房地产权属证书，导致原告未能在合同约定的时间拿到房地产权属证书，这不是被告的责任造成的，也不是被告所能控制的。被告不应承担违约责任”的抗辩理由无证据证实，本院不予采信。被告通知原告2014年3月18日入住，原告也在入住通知书客户签收单签字，应视为该日交付房屋，原告主张的逾期交房违约金，应计算至2014年3月18日，即5593.40元（363208﹡2﹡77／10000），超出部分不予支持；逾期办理房屋所有权证的违约金3632.08元，及原告主张被告将办理房产证所需资料报产权登记机关备案，符合合同约定，本院予以支持。被告承担的逾期交房违约金及逾期办理房产证违约金足以弥补原告的损失，其主张的误工费、通信费、复印费、交通费无法律和合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，判决如下：
一、被告山东银光天宏房地产开发有限公司支付原告张超逾期交房违约金5593.40元。
二、被告山东银光天宏房地产开发有限公司支付原告张超逾期办理房产证违约金3632.08元。
三、被告山东银光天宏房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内将办理房产证所需资料报产权登记机关备案。
四、驳回原告张超的其他诉讼请求。
上述第一、二项限本判决生效后五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1010元，由原告张超负担860元，由被告山东银光天宏房地产开发有限公司负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 邹庆艳
人民陪审员 王加儒
人民陪审员 于孝池
二〇一六年一月十二日
书 记 员 赵 迪