北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07918号
上诉人（原审原告）徐茂义，男，1969年10月15日出生。
委托代理人张亚飞，北京市中永律师事务所律师。
委托代理人刘艳红，北京市中永律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇工业西区210号。
法定代表人杨培军，董事长。
委托代理人陈汉召，男，1974年12月17日出生。
委托代理人胡倩雯，女，1989年5月27日出生。
上诉人徐茂义因房�买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第14606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2013年12月，徐茂义起诉至原审法院称：2012年7月30日，我与北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司（以下简称龙熙公司）签订了编号为XF362473的北京市商品房现房买卖合同，购买龙熙公司开发建设的大兴区×××11号楼1层03号房屋。我于2012年8月21日付清全部房款，并于2012年8月22日取得购房发票，又于2012年9月21日缴纳完毕公共维修基金和物业费等款项，于2012年9月23日进行验房，但是在验房过程中，发现所购房屋存在大量质量问题，无法入住使用房屋。同时，自2012年9月至今在我多次与龙熙公司就房屋质量问题维修事项进行交涉过程中，龙熙公司以种种理由进行推诿，直到2013年10月31日，我才办理完毕入住�续，给我造成巨大经济损失。所以，我诉至法院要求龙熙公司赔偿损失65000元（自2012年9月至2013年10月按照每月5000元计算）及已支付的物业费9987.18元，并承担本案诉讼费用。
龙熙公司辩称：1、我公司依照合同约定履行了通知和交付义务，符合交付条件，由于徐茂义所购买房屋为现房，在支付完毕房款后即可交付使用，徐茂义于2012年8月21日付清房款，我公司向徐茂义发出通知，要求其于2012年8月22日来我公司办理房屋交付手续，履行了通知义务。买卖合同第9条，关于交付条件有明确约定，我公司在交付时应提供面积实测技术报告书，住宅质量保证书，住宅使用说明书、住宅工程质量分户验收表且达到承诺的市政基础设施和其他设施的条件，我公司严格按照该条的约定，提供了上述原件，并达到承诺的市政基础设施和其他设施条件尽到了合同约定的交付义务，不应承担赔偿责任。2、徐茂义怠于履行收房义务，无权要求赔偿损失和物业费损失。徐茂义在验房时指出了一些不影响房屋使用的装修瑕疵问题，经我公司及时维修，上述问题早已维修完毕，但徐茂义迟迟不办理收房手续，直到2013年10月31日才办理完毕收楼手续。买卖合同第11条第二款约定，由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人按期把房屋交付买受人，买受人应按交楼通知约定期限，首日起交付物业服务费，我公司与徐茂义应于2012年8月22日办理房屋交付手续，在装修遗留问题不影响居住的前提下，由于徐茂义的原因，未能按期办理房屋交接手续，按照上述条款，应视为我公司按期交付。故徐茂义无权要求赔偿损失和物业费损失。所以，请求法院驳回徐茂义的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：徐茂义与龙熙公司签订的北京市商品房现房买卖合同及�充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效；双方均应按照上述协议履行。双方均认可徐茂义已经到龙熙公司办理收房手续，因房屋是否存在质量问题双方产生矛盾，现徐茂义提出因该房屋存在大量质量问题，无法入住使用该房屋，龙熙公司不予认可，且徐茂义亦未能提供充分的证据证明该房屋存在质量问题无法实际入住使用该房屋，故对徐茂义要求龙熙公司赔偿因无法入住自2012年9月至2013年10月的房屋租金损失（按每月5000元）65000元及缴纳的物业费损失9987.18元的诉讼请求，法院不予支持。原审法院据此于2014年5月作出判决：驳回徐茂义的全部诉讼请求。
判决后，徐茂义不服原审判决，上诉至本院称：原审法院认定事实错误，我购买的房屋存在大量严重的质量问题，造成该房屋无法正常使用，给我造成巨大损失，我要求龙熙公司赔�损失合法合规、有理有据；此外，我按照龙熙公司的要求交纳了物业费，但由于龙熙公司的原因未能享受应有的物业服务，该部分物业费应由龙熙公司承担。龙熙公司答辩称：同意原审判决，请求二审法院维持原判。
经审理查明：2012年7月30日，徐茂义（买受人）与龙熙公司（出卖人）签订了北京市商品房现房买卖合同（合同编号：XF362473）及补充协议，合同约定：买受人购买的商品房现已取得房屋所有权证，证号为X京房权证兴字第0841**号，填发单位为大兴区建设委员会，该商品房房屋坐落为大兴区×××11号楼1层03，建筑层数为3层，其中地上3层，地下0层；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米15464.58元，总价款3531182元。第九条交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件。1、提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报�书；2、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；4、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》（2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋适用）。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第八条第1款第（1）项中的时限），自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第八条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日向买受人支付违约金。交接手续（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，并满足第九条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，�未满足第九条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、视为出卖人按期把房屋交付买受人；2、买受人应按交楼通知约定期限之首日起交付物业费；3、由买受人原因致使出卖人6个月未能按期交付的，出卖人有权将该房屋另行处理，在扣除各种相关费用后，将余款退还买受人。补充协议约定：买受人一次性付款的，应于签约当日向出卖人付清全部房款并于10日内办理完毕房屋交接手续；买受人以按揭形式付款的，应于按揭款转到出卖人帐户之日起10日内持相关证明办理完毕房屋交接手续。买受人无论采取哪种形式付款的，均应在上述期限内履行交接义务，出卖人不再另行通知。逾期不办理的，由买受人承担全部责任及相应损失。
2012年7月30日、8月22日，徐茂义分别向龙熙公司支付购房款1061182元、2470000元，由龙熙公司出具了发票。随后，徐茂义向相关物业公司支付了物业费9987.18元。
2012年9月，徐茂义到龙熙公司办理上述房屋的收房手续，因房屋是否有质量问题双方产生纠纷，直至2013年10月31日，徐茂义办理了房屋交接手续。
本案在审理过程中，徐茂义提供以下证据：
1、房屋维修单，用以证明2012年9月23日到2013年10月31日因该房屋存在大量质量问题，龙熙公司对此多次推诿，且进行了多次维修，在办理收房手续后房屋依然存在大量质量问题，给其造成了巨大的损失。
2、现场照片，用以证明该房屋存在质量问题。
3、录音资料，用以证明其多次与龙熙公司进行交涉，龙熙公司一直不予维修。
4、情况说明及索赔意向书、索赔通知，用以证�双方一直在交涉，但是龙熙公司没有很好的解决。
5、网上下载的房屋租金查询证明，用以证明其要求龙熙公司赔偿损失的依据。
龙熙公司对上述证据的质证意见：
对证据1真实性不予认可，因该房屋只残留少量装修遗留问题，如门窗上胶未擦干、有污渍等不影响居住，也早已维修完毕。
对证据2不认可真实性，无法证明拍摄的是涉案房屋且没有拍摄的时间。
对证据3录音真实性不予认可，无法证明通话人是徐茂义及其公司工作人员，且无法证明通话时间。
对证据4真实性不认可，其公司没有收到。
对证据5认可真实性，不认可证明目的，这是自己设置的检索条件租金5000元以上，所以不能证明真实的租金情况。
龙熙公司提供以下证据：
1、交付使用说明书，用以证明其公司通知徐茂义于2012年8月22日办理房屋交付手续。
2、丹麦小镇现房业主办理查验收房手续登记表，用以证明徐茂义于2012年9月11日到其公司办理收楼手续并签字，在签字栏的备注处注明了竣工备案表、实测报告书已经出示。
3、房屋交接表，用以证明其公司依照约定向徐茂义交付了住宅保证书、住宅质量使用说明书。
4、住宅工程质量分户验收表，用以证明2011年10月24日该房屋验收合格，其公司依照约定向徐茂义提供了住宅工程质量分户验收表。
徐茂义对上述证据的质证意见：
对证据1真实性不认可，不能证明该通知书已经实际通知到徐茂义。
对证据2真实性不认可，这是收房之前签的，并没有看到房子。
对证据3真实性认可，对证明目的不认可，徐茂义2013年10月31日着急住房所以收房，不能证明房屋不存在质量问题。
对证据4真实性认可，但是不能证明龙熙公司交房的情况及出示了该验收表。
本院审理期间，龙熙公司表示同意承担徐茂义已经缴纳的9987.18元物业费，并同意按照5000元至10000元的标准赔偿徐茂义的相应损失。
以上事实，有北京市商品房现房买卖合同、购房发票、房屋交接表、交付使用通知书、住宅工程质量分户验收表、房屋维修单复写联、索赔意向书、索赔通知、物业费收据及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：龙熙公司向徐茂义交付房屋应当达到质量合格的条件，上述质量合格的条件不仅包括房屋主体质量合格，也包括房屋可以正常使用。现徐茂义就其关于房屋交付时不能正常使用的主张提交了房屋维修单、现场照片、录音资料、情况说明、索赔意向书、索赔通知等证据予以证明，龙熙公司虽对此不予认可，但并未提交充分证据证明其所交付的房屋可以正常使用。因此，本院采信徐茂义的主张，认定龙熙公司于2012年9月向徐茂义交付的房屋不能正常使用。徐茂义主张因龙熙公司的�因导致其未能享受应有的物业服务，并据此要求龙熙公司赔偿9987.18元物业费，龙熙公司在本院审理期间表示同意支付，本院予以确认。徐茂义要求龙熙公司赔偿其未能按时入住房屋的损失65000元，但徐茂义未提供充分证据就其实际损失予以证明，考虑到龙熙公司在本院二审期间同意赔偿徐茂义最高10000元的损失，故本院酌情判决龙熙公司向徐茂义支付10000元损失赔偿，对徐茂义诉讼请求的过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第14606号民事判决；
二、北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向徐茂义支付物业费九千九百八十七元一角八分；
三、北京龙熙顺�房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向徐茂义支付损失赔偿一万元整；
四、驳回徐茂义的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1674元，由徐茂义负担1228元（已交纳），由北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司负担446元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1674元，由徐茂义负担1228元（已交纳），由北京龙熙顺景房地产开发有限责任公司负担446元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 窦江涛
二〇一四年十月十七日
书 记 员 林晓天