广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11784号
上诉人(原审被告)：广州市深业房地产有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：庞鸣钟，董事长。
委托诉讼代理人：陈康康，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗兆旋，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：邱继勋，身份证住址广东省惠来县。
委托诉讼代理人：马镇生，广东沁森律师事务所律师。
上诉人广州市深业房地产有限公司（以下简称深业公司）因与被上诉人邱继勋房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人深业公司代理人陈康康、被上诉人代理人马镇生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
深业公司上诉请求：撤销原审判决，驳回邱继勋全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院违反不告不理的原则，剥夺了深业公司的抗辩权利，构成程序违法。本案业主主张的是违约损害赔偿责任，深业公司也紧紧围绕“不构成违约也不存在实际损失”进行抗辩。对于涉及装饰柱的问题，一审法院却以违约损害之外的理由判决深业公司承担赔偿责任，显然超越了业主的诉请。二、一审判决认定事实不清。1、关于入户花园。首先，涉案房屋属于不带入户花园的户型，深业公司对此已尽到合理告知及说明义务。入户花园与客厅阳台均属于非封闭式阳台。在《广州市商品房买卖合同》的正文没有约定入户花园，且第四条第3款仅仅只约定“非封闭式阳台1个”（客厅阳台）。深业公司在宣传上也没有误导客户、隐瞒事实，在宣传册上明确本案中房屋户型不设入户花园。深业公司已对涉案房屋的户型向业主进行了合理的告知和说明。其次，深业公司交付的房屋符合约定的户型和房屋面积，合同附件一《房地产平面层图》并不能单独作为房屋的具体交付标准。最后，业主根本不存在任何损失。房屋预测量面积与合同约定建筑面积一致，业主不存在损失；对于取消入户花园的户型，深业公司在销售定价时已经做了充分考虑，不存在所谓价值贬损；消防前室属于消防设计规范的硬性要求，不影响房屋的正常使用。从举证责任角度，业主应当对其损失进行举证；一审法院参照入户花园计算房价款的计入方式酌定深业公司赔偿房价款背离了公平原则。2、关于装饰柱。首先，深业公司在沙盘模型以及宣传片中，已经对装饰柱进行了必要的提示。其次，样板房不视为要约而是要约邀请。从样板房设置现状看，样板房不可能作为合同交付标准，而从合同约定上看，样板房也不作为合同交付标准。再次，合同附件一《房地产平面层图》不能单独作为房屋的交付标准。最后，装饰柱不影响房屋的采光，涉案房屋完全符合国家设计规范的采光要求，业主不存在任何损失。在装饰柱未给业主造成损失情况下，一审法院酌情认定深业公司赔付业主关于装饰柱的损失金额为已付房款3%不当。三、一审判决适用法律错误。1、错误适用《合同法》第60条，认定深业公司未对购房人尽到合理的提示义务，从而依据《合同法》第107条、《民法通则》第106条判令深业公司承担违约责任、赔偿业主损失。从《合同法》体例上分析，第60条位于第四章“合同的履行”中，其规定是合同成立后当事人的履行原则，规定的“通知、协助、保密等义务”属于合同履行过程中的附随义务。而本案诉争的装饰柱问题，早在2012年3月19日经施工图审查机构审查通过的涉案楼盘《施工图》中即有相对应的施工设计，而双方签署的合同时间在2013年3月之后。即本案不存在房屋预售后变更规划设计的情形，深业公司在合同履行过程中，根本不需要就诉争的涉及装饰柱的问题向业主另行提示和说明。2、应适用《最高人民法院关于使用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第90条。依照《最高人民法院关于使用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第90条、第91条规定，涉案房屋的价值是否存在损失、损失多少，涉及专业评估问题，应当依据评估和业主举证情况而定，而不能凭主观判断确定。在深业公司举证涉及装饰柱的问题不影响房屋的通风、采光，证明没有造成房屋市场价值贬损的情况下，一审法院仍认定业主存在损失并酌定予以赔偿属于滥用自由裁量权。四、一审判决与最高院指导性案例相悖。在本案审理过程中，深业公司递交了三份最高院公告案例作为证据，其中两份属于“合同整体解释”的指导性案例，一份属于“实际损失证明责任”的指导性案例。然而，一审法院未参考知道性案例，也未按规定在裁判理由中回应未参考指导性案例的理由。
邱继勋二审答辩称：不同意深业公司的上诉请求和理由，原审判决查明事实清楚，使用法律准确，请求二审法院维持原审判决。
邱继勋一审请求法院判令：1、深业公司赔偿邱继勋因交付的房屋与约定严重不符，导致房屋整体使用功能和价值受到影响的经济损失89923.44元（按涉案房屋已付价款6%计，其中三个卧室增设装饰柱及窗框共计3根按已付房款的4%计，入户花园被取消变更为消防前室按已付房价款2%计）；2、本案诉讼费由深业公司承担。
一审法院认定事实：2013年3月29日，邱继勋（买方，乙方）与深业公司（卖方，甲方）签订《商品房预售合同》，合同约定：由乙方购买甲方位于金翠湾自编15号住宅楼第自编XX座X梯幢XX层XXXX房（下称“涉案房屋”），房屋地址：白云区湾悦三街XX号（自编XX座X梯）XXXX房。该商品房的用途为住宅，层高为3米。户型结构为3房2厅1厨2卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台1个。该商品房合同约定建筑面积共91.56平方米，其中，套内建筑面积75.1平方米，共有分摊面积约16.46平方米。该商品房以套出售，单价为19943.10元/平方米，总金额为1497727元，乙方付款方式为按揭贷款。第十二条、交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付：甲方应当在2014年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……。第十四条、延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、按附件七补充协议第七条第三款的规定执行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。第十五条、房屋交付时的有关资料：双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……。第十六条、交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条、风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十九条、规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行的，因甲方擅自改变规划、设计造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十三条、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权按照下述第3种方式处理：3、按附件七补充协议第七条第1款的规定执行。合同附件一：房地产平面层图一张（显示涉案房屋有入户花园一个）。合同附件三：甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）1、甲方针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所作的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有人权利义务以本合同及补充协议的约定为准。2、甲方展示的样品房、样品房装饰、及样品房的家居、电器等仅作为装饰和室内布局向导，不作为交房标准或合同样品。3、甲方在上述广告宣传资料中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合约内容，双方不受其约束。合同附件六：装饰、设备标准：金翠湾园景住宅装修标准：一、公共部分：门禁系统、外墙、电梯、首层大堂、楼梯间、门窗：铝合金窗，防火门、信报箱。二、室内部分：3、卫生间：防水楼面，防水墙面（防水层1.8米高）……4、阳台：外墙砖、铝合金栏杆或混凝土实栏板，预留一个地漏……5、入户花园：水泥砂浆地面、墙面刷图料，预留一个地漏，灯位预留电线管。合同附件七：本合同补充协议：第七条、关于房屋交付的补充或修改：1、双方对合同第二十三条第3点约定如下：乙方不能以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准为由拒绝收楼，如确实存在问题的，甲方应按《住宅质量保证书》的规定承担维修义务，若甲方拒绝维修或在收楼之日起三个月内仍维修达不到约定标准的，应赔偿未修复部分装饰、设备的差价。2、房屋交付（对第十三条的补充或修改）：（1）交付的通知：在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到书面通知的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼……乙方不按《入伙通知书》中的期限办理入伙手续的，拒绝验收或者拖延验收时间的，《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，视为房屋验收合格之日和甲方将房屋移交乙方之日。3、延期交房的违约责任（对第十四条的补充或修改）：（1）无论逾期交房是否超过180日，如合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%。4、交房条件（对第十二条、第十五条的补充或修改）：甲方应在合同约定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。第九条、规划、设计变更（对第十九条的补充或修改）：4、因规划设计要求不排除在该商品房周边或项目用地范围内建有公共配套建筑和安装公用基础设施设备（包括但不限于物业用房、保安室、通信机房和天线、垃圾处理房、配电房和供电管线、给排水管、供燃气管道、消防箱、沙井盖等），或因规划设计要求不排除乙方购买的该商品房内设有梁某、沉箱、消防设施、给排水管、供燃气管道及其他管线设施等，上述情形均不能视为对规划、设计的变更，乙方同意不以此为由拒绝收楼或退房或索赔。第十二条、关于基础设施、公共配套建筑的权属及经营权（对第二十七条的补充或修改）：2、对于公共部分的装置、装修、装饰及配套设施、设备，乙方同意不要求甲方拆除、增减或变更。第十四条、关于通知的约定（对第二十九条的补充或修改）：1、本合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为外市的，自通知之日起第七日视为送达。通知发出日期以寄出邮戳为准，自送达之日起生效。2、甲乙双方的联络方式以本合同所载明的电话、传真、通讯地址为准。一方联系方式如有变更，应在变更后五日内通知对方。如任何一方未按合同约定的期限通知对方变更后的联系方式的，因此产生的所有相关责任概由过错方承担……。
上述合同签订后，邱继勋向深业公司足额支付了购房款1498724元，深业公司对此予以确认。审理中，邱继勋向原审法院陈述，在深业公司向其交付涉案房屋时，邱继勋发现涉案房屋存在三个卧室增设装饰柱及窗框、入户花园变更为消防前室的问题。邱继勋为此与其他业主到深业公司的销售中心反映情况，并向有关部门信访，因上述问题均无法得到解决，邱继勋遂诉至法院成讼。深业公司对邱继勋陈述的上述情况予以确认。
审理中，深业公司提出如下抗辩意见：1、买卖合同附图是平面图，只是起到反映涉案房屋方位及户型结构的作用，从该图上根本无法看出装饰柱的具体情况，施工平面图、竣工平面图才能显示装饰柱的情况。样板房设置在2楼和3楼不可能涵括所有户型的情况，但合同已约定样板房不作为交房标准或合同样品。故邱继勋以涉案房屋的增加装饰柱与买卖合同附图和样板房不一致为由，认为其交付的房屋违反合同约定不能成立。其放置在售楼现场的沙盘的楼盘模型已反映出了装饰柱线条，现场播放的宣传片也展示了设有装饰柱的情况，其已尽告知义务。且上述装饰柱及窗框的增加不存在售后规划设计及变更，也不影响房屋的采光及通风。2、买卖合同附图显示有入户花园属于深业公司工作失误，将原先未变更规划设计的图纸附入合同，才导致本案纠纷发生。但深业公司在提供样板房已设置无入户花园及有入户花园两套房屋。同时在买卖合同正文及房屋面积测量报告中亦未显示涉案房屋有入户花园，故邱继勋的权益未发生损害。深业公司向原审法院提交以下证据，拟证明其上述陈述：沙盘模型照片、报建立面图、宣传片、施工平面图、竣工平面图、立面图、采光论证等。邱继勋对于深业公司出示的上述证据的关联性不予认可，对沙盘模型照片、宣传片认为，虽涉案楼盘现场有大型沙盘和播放宣传片，但销售人员并未引导观看和特别告知该装饰柱的具体情况，其也未留意该细节。对采光论证认为，该论证由深业公司单方委托第三方机构作出，不具客观性，且并非鉴定结论，不能作为定案依据。深业公司向原审法院提交鉴定申请，申请鉴定装饰柱是否对涉案房屋的采光及景观造成影响及消除影响的造价。
另查：广州市白云区金沙洲彩滨北路的江悦湾自编8、9、15栋住宅楼工程（以下简称涉案楼盘工程）经穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》审核批准建设。2012年12月3日，广州市规划局作出穗规函【2012】6052号《关于要求调整建筑设计复函》，同意自编号8栋、9栋、15栋部分户型的入户花园调整为疏散楼梯间消防前室，其余不变。如因上述调整引起利害关系人的投诉和纠纷的，应由深业公司单位负责协调解决直至恢复原设计。该文与穗规建证【2011】2779号《建设工程规划许可证》及附图、附件共同使用。2014年9月17日，涉案楼盘工程竣工验收。2014年10月10日，广州市规划局进行《建设工程规划验收批前公某》，公示说明载明：深业公司向广州市规划局申请对住宅楼工程3幢（自编8、9、15号）以及商业楼工程1幢（自编S2、S3、S4栋）进行规划验收，……自编8、9、15栋住宅平面内部间隔与报建不一致，该调整有可能涉及公共利益，根据《行政许可法》等规定，现将调整方案向利害关系人进行公某，公某期限：2014年10月10日至2014年10月19日。2014年10月20日，广州市规划局作出穗规验证【2014】498号《建设工程竣工验收合格证》，同日，涉案楼盘竣工验收备案文件齐全，同意备案。
2016年5月17日，原审法院组织邱继勋、深业公司到涉案江悦湾楼盘现场进行勘察，邱继勋委托代理人马镇生及深业公司委托代理人陈康康在场，经查：涉案房屋大门前为消防前室，消防前室长约2.05米，宽约1.81米。三卧室窗户正中央上均有宽约27厘米的装饰柱。邱继勋、深业公司对上述勘察数据无异议。深业公司向原审法院提交预算价格表，拟证明涉案房屋恢复窗户外立面铝合金线条及窗的造价价格，邱继勋认为该证据仅说明消除影响的造价，但并不包括对邱继勋的赔偿金额，故对此不予确认。
以上事实：有《商品房买卖合同》、购房发票、照片、民事判决书、沙盘模型照片、宣传片、立面图、平面图、样板房图片、宣传单、复函、采光论证、预算价格表、询问笔录、现场照片及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：邱继勋与深业公司签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。
（一）关于涉案房屋设置装饰柱及窗框是否符合合同约定的问题。
据现有证据显示，增加装饰柱及窗框不属于建设过程中的规划设计变更增加的建设项目。双方签订的买卖合同中的交房条件未有涉及装饰柱之内容，邱继勋据此认为深业公司交付不符合合同约定的房屋理据不足。但经原审法院现场勘察，涉案房屋的三卧室窗户中央装饰柱对房屋的景观及整体功能确实存在影响。为此，深业公司应当证明其对此已向购房人尽必要说明及提醒义务。虽施工、竣工平面图中可显示涉案房屋主卧装饰柱的情况，但深业公司并未向邱继勋出示过该平面图，买卖合同附图才是作为买受人能直接了解的信息，而该附图对此无明显标示。另邱继勋通过展示的样板房亦无法了解涉案房屋存在装饰柱的真实情况。深业公司在售楼前能够为邱继勋提供了解到涉案房屋存在装饰柱的直观来源则是其设置的沙盘模型，尚不足以证明深业公司已尽到必要的说明及提醒之义务。深业公司认为涉案房屋相应诉争范围的采光及通风符合国家设计规范要求，但房屋的使用不仅需要满足国家设计规范的基本要求即可，购房人购买房屋、支付房价款，有权享受房屋在排除妨碍的正常使用状态下获得的采光及通风等一系列舒适享受，深业公司作为开发商，有义务为购房人提供具备完全使用功能的房屋。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定、法律规定，还有基于诚实信用而产生的义务，当事人违反前述合同义务，均应承担相应违约责任。本案中，深业公司作为售房者具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与购房者签订合同过程中，披露涉案房屋的不足和瑕疵信息，便于购房者进行选择，但现有证据无法证明深业公司已尽合理的说明、提醒义务。邱继勋在不知情的情况下购买了存在上述问题的房屋，导致邱继勋预期的心理舒适感降低、房屋价值贬损和利益失衡的事实，表明深业公司有违诚实信用原则。深业公司应当承担邱继勋因上述问题所致采光、景观等影响的经济损失。综合以上分析，鉴于上述三卧室窗户中央装饰柱确对涉案房屋的景观及功能价值造成影响，邱继勋要求深业公司赔偿一定经济损失的主张成立，从公平合理角度考量，原审法院酌情认定深业公司应赔付邱继勋关于装饰柱的损失金额为邱继勋已付房价款的3%为宜，即1498724元×3%=44961.72元。深业公司向原审法院提交的铝合金门窗改造工程预算价格表仅体现了改造成本价，不足以弥补邱继勋因讼争问题而遭受的损失，原审法院对此不予采信。
（二）关于入户花园被取消是否符合合同约定的问题。
邱继勋已依约向深业公司支付涉案房屋全部房价款，深业公司理应向邱继勋交付符合合同约定的房屋。根据合同附件一，涉案房屋本应有一入户花园，但现上述入户花园已经规划、设计变更为消防前室，深业公司交付的涉案房屋并不符合合同约定，已构成违约。虽深业公司抗辩上述规划、设计变更在邱继勋、深业公司签订买卖合同前已经规划主管部门审批通过，但未有证据显示深业公司就此对邱继勋尽到告知及说明的义务。深业公司认为买卖合同正文并未约定入户花园、《房屋面积测量报告》也没有显示入户花园，邱继勋的权益未受损害，但不可否认合同附件亦是合同的重要组成部分，是购房人确定购买意向，审查房屋结构格局的重要依据之一，现由于深业公司自身原因导致合同约定的房屋与现实交付的房屋存在差异，其责任由深业公司自担，不可将深业公司自身的过错所带来的不利后果转嫁于邱继勋。综合以上分析，深业公司交付的房屋与合同约定的房屋存在不符，应由深业公司承担违约责任。由于上述入户花园已经规划设计变更为消防前室，对其进行变动涉及楼宇其他共有人的利益，不宜恢复。邱继勋要求深业公司赔偿经济损失的诉求合理，原审法院予以采纳。合同并未对上述违约行为所造成的损害约定违约金标准，故原审法院参照入户花园计算房价款的计入方式综合深业公司的违约情形，酌情认定深业公司赔付邱继勋的损失金额应以邱继勋已付房价款的1.6%，即1498724元×1.6%=23979.58元。
关于深业公司对装饰柱是否影响涉案房屋的采光及景观及消除影响的造价提出的鉴定申请。如前所述，购房人购买涉案房屋作居住之用，其有权享受房屋在排除妨碍的正常使用状态下获得采光、通风等一系列舒适享受，而不仅需要满足国家设计规范的基本要求，且该影响实际是对购房人造成的心理预期价值的贬损，故消除影响的工程造价亦无法衡量该价值，故原审法院对深业公司的上述申请不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，被告广州市深业房地产有限公司赔偿原告邱继勋经济损失68941.3元；二、驳回原告邱继勋其他诉讼请求。本案受理费2048元，由原告邱继勋负担525元，由被告广州市深业房地产有限公司负担1523元，由被告广州市深业房地产有限公司负担的受理费部分于本判决生效之日起三日内迳付原告邱继勋。
审查原审认定事实无误，本院予以确认。
二审中，当事人未提交新证据。深业公司认为其一审中已经提交了关于涉案装饰柱对房屋使用是否有影响，消除的成本是多少的鉴定申请，但一审法院对此未予受理。希望二审法院予以受理，查明邱继勋在案件中的实际损失。邱继勋认为对于对方提出的鉴定申请问题原审已经在一审判决中阐明了不予受理的理由，其认为原审不予采纳正确。
本院认为，原审法院对于涉案《广州市商品房买卖合同》效力的认定正确，论理清晰，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实及深业公司的上诉意见，本案二审的争议焦点是深业公司对涉案房屋存在的有关入户花园和装饰柱问题是否应承担违约责任。具体分析如下：
关于入户花园问题，双方签订的《广州市商品房买卖合同》第三十二条约定，合同附件与正文具有同等法律效力。据此，合同附件是经双方当事人协商一致确认的，属于合同的组成部分，是双方对合同正文的补充和解释，对双方具有约束力。深业公司虽然在与邱继勋签订商品房买卖合同前，已就涉案房屋的入户花园变更为疏散楼梯间消防前室向有关部门办理了规划设计的变更审批手续，但在《广州市商品房买卖合同》附件一《房屋平面层图》中仍显示涉案房屋有入户花园，现有证据不足以证明深业公司在出售涉案房屋时已履行了告知说明义务，因此，深业公司辩称合同正文没有约定，不存在违约行为的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。深业公司交付给邱继勋的房屋没有入户花园，违反合同约定，依法应承担违约责任，赔偿由此造成的损失。原审法院在涉案入户花园已经规划审批变更为消防前室，不宜恢复及采取补救措施的情况下，酌定赔偿比例并无不当。
关于涉案房屋的卧室增加装饰柱和窗框的问题。由于双方签订合同前，深业公司已就涉案房屋第23-26层卧室增加装饰柱和窗框报规划管理部门审批且已通过验收，在合同中约定的交付条件中没有涉及装饰柱和窗框的内容，故邱继勋主张深业公司交付的房屋不符合合同约定，依据不足。但根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定、法律规定，还有基于诚实信用原则而产生的义务，当事人违反前述合同义务，均应承担相应违约责任。本案中，经原审法院现场勘查深业公司交付涉案房屋卧室的现状，证实卧室窗户装饰柱和窗框遮挡了房屋的窗户，影响卧室的采光和通风，使房屋存在使用功能上的障碍，导致购房者预期的心理舒服感降低，造成房屋价值和利益失衡的事实是存在的，虽然深业公司施工报建的立面图、沙盘模型和宣传资料片已对装饰柱作出提示，卧室增加的装饰柱和窗框等经过规划报批，也符合设计规范，可是，深业公司并未将施工报建立面图和规划设计图等提供给购房者知晓，也未作为合同附件。同时，深业公司作为售房者具有对房屋结构认识的专业知识，有义务和能力在与购房者签订合同过程中，披露涉案房屋的不足和瑕疵信息，便于购房者进行选择，而不应隐瞒房屋存在问题的真实情况，误导购房者。而对于一般购房者来说，不具有对沙盘模型的认知能力，加之展示的样板房也无上述增加的结构，合同的附图亦没有显示出上述结构上的变化，因此，深业公司没有尽到合理的说明、提示义务，违反了诚实信用的合同义务，造成购房者利益失衡，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，深业公司应当就上述违反诚信义务的违约行为，承担赔偿造成邱继勋所购房屋通风、采光和景观受影响的经济损失的违约责任。邱继勋在本案中主张深业公司承担违约损害赔偿责任，原审法院经审查认定深业公司确实存在违反合同约定、违反说明、提醒义务的违约情形，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判令深业公司承担赔偿损失的违约责任，没有超出当事人的诉讼请求范围。深业公司上诉称原审判决就当事人未主张的法律关系作出裁判、违反法定程序，理由不成立，本院不予采纳。虽然深业公司在原审中提供了《改造工程预算价》等证据证明对涉案房屋存在的装饰柱遮挡问题进行改造、消除影响的工程造价较低，但由于装饰柱问题客观上确已造成对采光、通风、景观的影响，导致房屋整体的质素下降，给购房人所造成心理预期的价值贬损是无法用鉴定工程造价的方式予以评定的，同时深业公司也未有其他确切证据能够证明原审判决的赔偿金额显失公平，故原审法院判决从填补损失的角度酌定的赔偿比例并未造成双方利益的严重失衡，并无不妥，本院予以维持。
深业公司所称的最高人民法院公报案例显然非最高人民法院公布的指导性案例，其上诉称原审判决与最高人民法院的指导性案例相悖，缺乏事实根据，对该上诉意见本院不予采纳。
综上所述，审查原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当，本院应予维持。深业公司的上诉意见理据不足，本院应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1523元，由上诉人广州市深业房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 郑怀勇
审判员 李 静
二〇一六年九月五日
书记员 王心怡