葫芦岛市龙港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽1403民初304号
原告李云艳，女，住葫芦岛市连山区。
委托代理人宋宇，辽宁开智律师事务所律师。
被告王永博，男，住葫芦岛市龙港区。
委托代理人佟月明，辽宁兴连律师事务所律师。
被告王爽，女，住葫芦岛市龙港区。
委托代理人刘明溪，辽宁兴连律师事务所律师。
第三人孟雨，男，住北京市房山区。
委托代理人王宏维，北京安迪律师事务所律师。
第三人张丽业，女，住沈阳市。
第三人何忠良，男，住沈阳市。
委托代理人周红伟，辽宁卓辰律师事务所律师。
原告李云艳诉被告王永博、王爽，第三人孟雨、张丽业、何忠良房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月22日向本院提起诉讼，2015年8月25日本院作出（2014）龙民一初字第00428号民事判决，第三人何忠良、孟雨不服提起上诉，葫芦岛市中级人民法院于2016年1月29日作出（2015）葫民终字第01529号民事裁定，以原审判决认定事实不清，违反法定事实为由，撤销本院（2014）龙民一初字第00428号民事判决，发回我院重审。本院受理后，依法适用普通程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理，原告李云艳的委托代理人宋宇、被告王永博的委托代理人佟月明、被告王爽的委托代理人刘明溪、第三人孟雨的委托代理人王宏维、第三人张丽业、第三人何忠良及委托代理人周红伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李云艳诉称，2013年7月1日,原告与被告王永博签订租房协议书，原告将自有的座落于连山区锦葫路XXXX院内，建筑面积为1700平方米，使用面积为1143平方米的房屋及场地租赁给被告王永博，该租赁房屋原为原告与原告弟弟共同经营洗浴中心和娱乐城（原黄金海岸）。被告租赁时承诺建迪吧，需对原房屋进行重新装修。但被告承租后，不是从事装修而将原址房产全部拆除重建，并且破坏了水、电、暖的管线和设施，所谓的重建，也仅仅是搭起了钢构架子没有任何其他的可能提高原址商用价值的行为，且目前已停建达数月之久。原告认为，被告的行为已致原告的房产灭失，合同已经无法继续履行，为保护原告的合法权益，现提起诉讼要求：一、解除原告与被告王永博之间的租赁协议；二、赔偿原告房屋损失2，588，867.00元、房屋租金损失217，354.00元（按每年租金为250，000.00元，从2014年7月1日至2015年5月13日止）；三、二被告承担诉讼费用。
被告王永博辩称，被告王永博在与原告签订租房协议不是被告用于个人使用，而是为了执行合伙事务，在与原告签订租房协议书之前被告王永博与第三人孟雨、张丽业、何忠良已经签订了合伙协议书，并且召开过合伙会议，在会议中约定，四方租赁房屋准备用于经营娱乐中心，租赁房屋和对房屋进行改建的资金均由合伙人提供，之所以在翻建中途停止，因为合伙人即第三人孟雨违约，出资不到位，造成房屋翻建没有后续资金，无法继续履行房屋租赁协议与合伙协议，造成的损失应由违约方第三人孟雨承担，在第三人孟雨违约时，被告王永博已经及时通知了另外两名合伙人及第三人张丽业、何忠良。在原告的房屋租赁给被告与其他三个合伙人时，原告是同意对房屋进行翻建的，因此就房屋翻建不是对租赁房屋的违约行为。
被告王爽辩称，被告王爽不是租房合同的当事人，也不是被告王永博与各第三人合伙协议的当事人，没有参与房屋租赁和房屋翻建，故在本案中不应成为被告，也不应该承担任何责任。
第三人孟雨述称，被告王永博对第三人孟雨及其他合伙人有欺诈行为，整体酒吧投资被告王永博一方没有出资，被告王永博是用房屋作为投资的，并强调该房屋是其个人所有，他以房屋作为投资，其他合伙人以资金投入，这样才形成了合伙关系，并且作为合伙人第三人孟雨对租房的所有环节均不清楚。
第三人张丽业述称，没有参与房租租赁的事情，不应该作为第三人，签订房屋租赁协议时第三人根本不知情。
第三人何忠良述称，一、本案追加第三人何忠良不符合法律规定，第三人不应为本案当事人。1.李云艳是与王永博签订的租赁合同，并非与第三人签订的租赁合同，根据合同相对性原则，本案应为李云艳与被告王永博之间的租赁合同权利义务关系，本人并非合同当事人，本案将其追加为第三人不符合法律规定，其不应当为本案当事人。2.本案房屋租赁合同的签订是王永博的个人行为，与第三人无关。首先，王永博当时称本案诉争房屋是其个人所有，其以该房屋作为投资，所以第三人对于租赁房屋一事未参与、不知情，也不认可。并且合伙协议书明确约定作为决策及1万元以上的事务必须经其他合伙人同意，而王永博签订房屋租赁合同并未经过其他合伙人同意，是其个人行为。其次，本案诉争房屋的拆改建行为发生在2013年4月份，本案房屋租赁合同签订的时间为2013年7月1日，即本案诉争房屋在拆改建时原告与被告王永博之间未签订本案的房屋租赁合同，原告与被告王永博签订的房屋租赁合同，与其主张的房屋损失无关，更与第三人无关。因此，本案不应将第三人列为本案的当事人，第三人也不应该承担责任。3.本案为房屋租赁合同纠纷，合伙关系与本案并非同一法律关系，合伙人之间的责任分配问题不属于本案的审理范围，应该另案诉讼，不应将第三人追加为本案的当事人。二、李云艳与王永博签订的房屋租赁合同属于无效合同。1.本案涉案房屋无产权证，无建设工程规划许可证，属违法建筑。根据《城市房屋租赁管理办法》第四条:“公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租”和第六条：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的；（五）属于违法建筑的”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者为按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案李云艳与王永博签订的《租房协议书》是无效合同。2.本案租房协议为合同原告与被告王永博恶意串通并损害第三人利益所形成。首先，王永博与孟雨、何忠良、张丽业合伙时，称本案诉争房屋是其个人所有，以该房屋作为投资。并且王永博于2013年4月进行拆建房屋时，并未与李云艳签订房屋租赁合同。其次，王永博与李云艳签订租房协议的时为2013年7月1日，并且2013年5月23日沈阳铁路土地管理分局以违章翻建房屋送达的停工通知书责令停工后，王永博在其他合伙人不知情的情况下与原告李云艳签订的该租房协议，并且未经股东大会决定和其他股东同意支付的25万元租金，严重损害了第三人（即其他合伙人）的合法权益。根据《合同法》第三十二条第（二）项:“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效”的规定，本案诉争的租房协议为无效合同。三、李云艳对本案诉争的房屋不具有所有权，其不具有原告主体资格。1.李云艳本案诉争的房屋归其所有，无任何证据证明。其在本案发回重审前的二审法院开庭时主张该房屋是其自建，但也没有提供任何证据证明。2.李云艳所提供铁路用地使用证（锦铁分土（2000）字第1-0090号），上面标注的土地使用者为“锦西林场（李云鹏）”，而非李云艳。3.李云艳提供的铁路用地使用证中，载明李云鹏租用土地上的房屋建筑时间为1996年5月1日，而李云鹏经营盛世洗浴中心始为2002年。可见，本案诉争房屋在李云鹏租用土地及经营洗浴中心之前就存在，并非李云艳自建，故该房屋不属于李云艳所有。四、李云艳要求赔偿的损失的诉讼请求不能成立，依法不应支持。首先，李云艳出租的房屋为违法建筑，不具有合法性，法律保护的是当事人的合法权益，对非法权益不应保护。其次，李云艳对于房屋拆建行为是明知并且同意的，并且2013年5月23日沈阳铁路土地管理分局认定诉争房屋为违法建筑是由于李云艳没有办理改建手续导致的，其在明知翻建违法的情况下，与王永博签订房屋租赁合同，可见过错在于李云艳，其应承担合同无效的后果和责任，其应赔偿承租人因为合同无效所造成的损失。其三、李云艳与王永博签订本案的房屋租赁合同时，该房屋已拆除，那么依据该租赁合同提起诉讼也不具有合法性。并且其主张的损失与事实不符，依法不应支持。五、李云艳主张的出租的房屋为违法建筑物，致使其主张的房屋租赁合同无效，由此造成第三人前期投入损失，李云艳应对第三人的投入的相关款项承担赔偿责任。综上所述，第三人不是本案的当事人，李云艳与王永博签订的房屋租赁合同无效，李云艳不是诉争房屋的所有权人，其不具有原告主体资格，李云艳的诉讼请求不应支持，应由李云艳赔偿给第三人造成的相应损失。
经审理查明，被告王永博与被告王爽系夫妻关系。被告王永博与原告李云艳系承租关系，被告王永博与第三人孟雨、何忠良、张丽业系合伙关系。被告王永博于2013年7月1日与原告李云艳签订租房协议，协议约定：“原告将坐落于连山区锦葫路XXXX院内（原黄金海岸洗浴，毗邻花城酒店）建筑面积1700平方米，使用面积1143平方米租给被告王永博开办酒吧；被告王永博承租期间可以对房屋进行维修、增高、改变房屋相应结构（但应有利于房屋的使用和提高商用价值），所产生的一切费用均由乙方承担。房屋装修期间，经营期间发生的人员伤亡以及其他纠纷均由王永博承担”。
另查明，被告王永博与第三人孟雨、何忠良、张丽业签订合伙协议书，在合伙协议中约定，被告王永博与第三人孟雨、何忠良、张丽业共同经营管理摩卡国际娱乐中心（暂定名，最终以工商登记的名称为准），由第三人何忠良、孟雨共同出资壹仟万，被告王永博、第三人张丽业提供管理技术、综合管理等，第三人何忠良、孟雨出资主要用于场地租赁、场地的装修、一切设施的添置、日常资金的周转、员工的开支等（截止到开业）。第三人孟雨、何忠良在2013年7月31日前，投资资金必须各到位400万元，不到位或者不完全到位，造成不能经营或延期经营所产生的损失由违约方全部承担。2013年4月12日开始第三人何忠良先后多次通过银行转账等形式出资，2013年5月20日第三人孟雨及其委托代理人周嘉宁与辽宁正业集团云顶钢结构有限公司签订工程承包合同，工程名称为葫芦岛仁旗摩卡餐饮有限公司摩卡酒吧，工程内容为钢结构制作、运输、安装等，合同工期为2013年5月21日开工，竣工日期为2013年6月25日。该合同签订后，开始钢结构建设，拆除及钢结构建设均由第三人孟雨、何忠良出资，在钢结构建设过程中，于2013年5月23日沈阳铁路土地管理分局以违章翻建房屋下发停工通知书。2013年6月12日第三人孟雨通过短信向被告王永博表示不再投资，第三人何忠良亦未再出资。2013年6月20日钢结构停建。
再查明，被拆除房屋情况是：登记的土地使用权人为锦西林场（李云鹏），面积为2009平方米，地上房屋建筑时间为1996年5月1日。原告李云艳与案外人李云鹏系姐弟关系。原告曾于2015年3月27日经辽宁银成资产评估有限公司对诉争房产价值、附属设施价值、装修价值进行评估，评估总价为3,071,587.00元，其中已经建成钢结构现价值为482,720.00元,评估费36,000.00元。
以上事实，有原、被告陈述、租赁合同、合伙协议、转账凭证等证据载卷，经质证，予以认定。
本院认为，关于房屋租赁合同的问题。根据《侵权责任法》第二条规定“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任”。本案中，诉争的房屋（虽无产权证照），在房屋租赁期间被拆除，拆除后又未能重建，致使双方的房屋租赁合同无法继续履行，双方的合同应予以解除，合同解除后，责任人应承担相应的损害赔偿责任。关于赔偿责任主体的问题，被告王永博虽然以个人名义与原告签订房屋租赁合同，但其该行为系履行合伙事务的行为，且第三人孟雨、何忠良、张丽业均参与拆除房屋和钢结构房屋重建，故因拆除该房屋造成的损失应由所有合伙人共同承担连带责任；在合伙协议履行过程中，因第三人孟雨、何忠良的违约行为，导致合伙协议不能履行、房屋拆除后不能重建，故应由第三人孟雨、何忠良承担违约责任和赔偿责任，被告王永博与其他合伙人承担连带责任；被告王爽不是合伙人也未参与合伙事务，对此次房屋拆除无责任，故原告对其主张赔偿的诉讼请求无事实和法律依据，对原告的该项请求依法不予支持。关于原告主张的房屋损失问题，庭审中，被告以及第三人对鉴定评估均提出异议，但经询问几方当事人均对房屋的损失不申请重新鉴定，房屋的损失是客观存在的，对于原告主张的损失在评估报告中，已建成钢结构的价值应从房屋评估总价中予以扣除。关于原告的房租损失，该损失属于合理的损失，应依法予以支持。综上，依照《民法通则》第三十条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第六项之规定，判决如下：
一、解除原告李云艳与被告王永博之间的房屋租赁合同；
二、第三人孟雨、何忠良于本判决生效后三十日内连带赔偿原告李云艳房屋等各项损失2,806,221.00元；
三、被告王永博、第三人张丽业对判决第二项承担连带赔偿责任；
四、驳回原告对被告王爽的诉讼请求；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29,200.00元，评估鉴定费36,000.00元，邮寄费60.00元，合计65，260.00元由被告王永博、第三人孟雨、何忠良、张丽业共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 王 丹
人民陪审员 鄂丽娜
人民陪审员 赵丽芹
二〇一六年十一月八日
书 记 员 秦 娜