云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）文中民一终字第145号上诉人（原审被告）徐建跃，男，1977年9月3日生，壮族，云南省丘北县人，住丘北县。委托代理人王艳华，云南晨羿律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）牛加仙，女，1961年10月2日生，汉族，云南省丘北县人，原住丘北县锦屏镇常青路1巷**，现住丘北县。原审第三人杨红芹，女，壮族，1971年1月11日生，，住丘北县居民。上诉人徐建跃因与被上诉人牛加仙、原审第三人杨红芹物权保护纠纷一案，不服丘北县人民法院（2014）丘民初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月14日组织上诉人徐建跃及其委托代理人王艳华、被上诉人牛加仙进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案法律事实是：2008年牛加仙向杨红芹以每平方米1260元的价格购买位于丘北县，并且已支付了18000元首付款给杨红芹，按揭贷款140000元已划归杨红芹账户，现剩余部分首付款未付。牛加仙于2008年12月26日对该房办理了产权证书，但未入住。在此过程中牛加仙曾希望将4-101号房与4-102号房调换，得到杨红芹同意。2009年7月14日杨红芹与昆明嘉立城房地产经纪有限公司学府路分公司签订委托合同，约定由杨红芹委托该分公司代其销售位于丘北县石岗坝新城区新宏苑小区楼盘，委托时间为2009年6月12日至2009年12月12日，双方约定了利益分成和违约责任等。徐建跃与昆明嘉立城房地产经纪有限公司学府路分公司于2010年11月17日签订关于丘北县新宏苑小区1单元202号房的房屋买卖合同，合同加盖了“昆明嘉立城房地产经纪有限公司学府路分公司”印章，还约定了付首款、尾款日期和办理产权证相关事宜。该房屋买卖协议签订后，徐建跃未办理该房屋的产权证书，杨红芹又将4-102号房调换给徐建跃，徐建跃已装修入住，而4-101号房现已被案外人实际居住。现在牛加仙认为徐建跃侵犯了其财产所有权，故起诉至法院请求依法判令徐建跃搬离新宏苑小区4-102号房，排除妨害，恢复原状，并要求徐建跃承担本案诉讼费。经调解，当事人意见分歧过大，调解无果。原审法院认为：本案属物权保护纠纷，标的物系不动产物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，除法律另有规定外。物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。妨害物权或可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。牛加仙已于2008年12月26日依法取得丘北县石岗坝新城区新宏苑小区4-102号房屋产权证书，牛加仙对该房享有所有权，虽牛加仙与杨红芹达成调房协议，认为4-102号房不如4-101号房采光好，但4-101号房实际被李云绿（案外人）居住。徐建跃虽主张该房属其所有，交了20800元的预付款，且已实际装修入住，但其对该房没有所有权，其居住在该房屋内的行为侵犯了牛加仙的权利，故徐建跃应搬离丘北县石岗坝新城区新宏苑小区4-102号房屋。因徐建跃主张该房屋装修已得到牛加仙同意，没有提供证据予以证明，应不予支持，其因装修房屋和调换房屋所受损失，可另案向利害关系人追偿。关于牛加仙主张应由徐建跃恢复4-102号房屋原状的诉讼请求，因4-102号房已被徐建跃装修，鉴于房屋的特性，为避免扩大损失，不宜恢复原状，故对该请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十五条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、徐建跃搬离丘北县石岗坝新城区新宏苑小区4-102号房屋，限判决生效后三十日内履行完毕。二、驳回牛加仙的其他诉讼请求。原审宣判后，徐建跃不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，另行作出公正的判决。主要事实与理由：原审认定事实及适用法律错误。涉案房屋虽系被上诉人向杨红芹购买，且已办理物权登记，但此后被上诉人嫌采光不好，已经请求第三人将新宏苑小区4-101号房屋调换给她，且装修好后实际入住。在被上诉人请求放弃并经第三人同意更换房屋后，因第三人“一房二卖”，致使上诉人不能依法取得原所购买房屋的物权，故经得第三人的同意将其原购买房屋更换为涉案房屋并已经实际装修入住一年有余。后仅因第三人又将新宏苑小区4-101号房屋抵债给何平贵而引发本案，显而易见，上诉人对涉案房屋的取得属善意取得，且已超过一年之久。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内行使的，该请求权消灭。就本案而言，被上诉人虽然对涉案房屋进行了物权登记，但房屋在调换前是空置的，在上诉人装修房屋期间及入住一年有余后，被上诉人均未提出异议，在调换的房屋被第三人抵债给何平贵后，被上诉人不尊重客观事实，才提出物权保护的诉请，一审判决由上诉人搬离该房屋，既有悖于情理，也有悖于法律规定。综上所述，造成本案纠纷的原因是因第三人“一房二卖”，被上诉人调换房屋后又反悔而引发的，应该由其承担相应的法律责任。原审判决错误，请二审法院依法撤销原判，另行作出公正的判决。被上诉人牛加仙答辩称：上诉人装修入住我并不知道，我并没有同意上诉人入住，上诉人入住后我才知道的。房产证是我的，房子的贷款我还在偿还，房子交换确实是杨红芹同意的。但本案争议的房子是我的，上诉人应归还房子给我，一审判决正确，请求二审法院予以维持。经征询双方当事人对一审确认本案法律事实的意见，上诉人徐建跃提出如下异议：一审遗漏认定被上诉人对已调换得的房屋4-101号房实际装修入住的事实，被上诉人实际装修入住4-101号房一年多的时间，杨红芹又将4-101号房抵债给何平贵，被上诉人因不能行使4-101号房的所有权因此提起诉讼，要求上诉人返还4-102号房。被上诉人对一审确认本案法律事实无异议。本院对双方均无异议的事实予以确认。针对上诉人提出的异议，本院认为，被上诉牛加仙是否装修入住4-101号房及杨红芹是否将4-101号房抵债给何平贵的问题，与本案无关，不是本案的审理范畴，本院不作认定。二审中，上诉人、被上诉人双方均未提交新的证据。通过二审审理，除一审确认本案法律事实外，二审补充确认如下法律事实：上诉人徐建跃与昆明嘉立城房地产经纪有限公司学府路分公司签订关于丘北县新宏苑小区1-202号房屋买卖合同后，上诉人徐建跃支付了20800元的房屋预付款。综合双方当事人诉辩主张，本案二审双方争议的焦点问题主要是：1、上诉人徐建跃对本案争议房屋新宏苑小区4-102号房装修入住是否属于善意取得？2、上诉人应否搬离新宏苑小区4-102号房？针对焦点问题，本院结合本案证据和事实，综合评判如下：一、上诉人徐建跃对本案争议房屋新宏苑小区4-102号房装修入住是否属于善意取得的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”据此，构成善意取得必须符合三个条件：第一，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。本案中，上诉人徐建跃仅支付了20800元的预付款后，就对本案争议房屋新宏苑小区4-102房进行装修并实际入住，没有支付合理的价款，这是其一。其二，本案争议财产属于不动产，按照规定，房屋应当进行登记，虽然上诉人徐建跃对争议房屋实际装修入住，但并未进行登记，未取得该房屋的所有权。综上，上诉人徐建跃对本案争议房屋并未构成善意取得，其实际装修入住的行为不属于善意取得。二、上诉人应否搬离新宏苑小区4-102号房的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，被上诉人牛加仙已取得争议房屋的房产证，则本案争议房屋的所有权人是被上诉人牛加仙，且上诉人没有证据否定被上诉人持有的产权证的效力，本院认定被上诉人牛加仙是争议房屋新宏苑小区**房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。上诉人徐建跃没有合法取得争议房屋的所有权，其占有该房屋没有事实法律依据，属于无权占有，一审判决上诉人徐建跃搬离本案争议房屋适当，本院予以维持。综上所述，本院认为，原审认定事实基本清楚，适用法律和实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人徐建跃的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费100元，由上诉人徐建跃承担。一审诉讼费按一审判决执行。本判决为终审判决。本判决书送达后即发生法律效力。若义务人不自动履行原审判决，权利人可在原审判决规定的履行期限届满后二年内向云南省丘北县人民法院申请执行。审判长  陈国淑审判员  陈登荣审判员  张 艾二〇一四年十一月二十四日书记员  甘瑞端