福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德民初字第2480号
原告陈仁孝，男，1971年3月11日出生，汉族，德化县人，住德化县。
委托代理人阮志国，福建致一律师事务所律师。
被告温文忠，男，1970年9月6日出生，汉族，德化县人，住德化县。
被告张延辉，男，1978年2月19日出生，汉族，德化县人，住德化县。
被告蒋丽卿，女，1981年9月11日出生，汉族，德化县人，住德化县。
第三人涂志鹏，男，1982年6月22日出生，汉族，德化县人，住德化县。
第三人曾志煌，男，1978年9月19日出生，汉族，德化县人，住德化县。
原告陈仁孝与被告温文忠、张延辉、蒋丽卿、第三人涂志鹏、曾志煌案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈仁孝的委托代理人阮至国到庭参加诉讼，被告温文忠、张延辉、蒋丽卿、第三人涂志鹏、曾志煌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈仁孝诉称，2007年12月5日，被告张延辉、蒋丽卿将所有的址在德化县浔中镇城后花苑A幢507-2号房产转让给原告。同年12月30日，被告张延辉、蒋丽卿将讼争房产交付给原告。原告依合同约定支付了购房款。因该房屋办理抵押登记，原告也依约定按期交纳按揭贷款。2010年9月，原告才实际入住该房屋。由于被告张延辉、蒋丽卿不协助原告办理过户手续及房屋进行抵押登记等原因，该房屋至今未能办理产权过户手续。后被告张延辉、第三人曾志煌为第三人涂志鹏向被告温文忠借款作保证担保，2012年6月29日，德化法院对讼争房屋采取限制过户、抵押等执行措施。原告对此提出执行异议，2014年10月10日，德化法院驳回原告的异议请求。现要求：一、请求解除限制址在德化县浔中镇城后花苑A幢507-2号房产的过户、抵押等交易手续，并停止对该房产的执行。二、确认原告与被告张延辉、蒋丽卿于2007年12月5日签订的房屋买卖合同合法有效。三、判令被告张延辉、蒋丽卿协助将址在德化县浔中镇城后花苑A幢507-2号房产的所有权及土地使用权过户登记到原告的名下。
被告温文忠未作答辩，也未能提供相关证据材料。
被告张延辉未作答辩，也未能提供相关证据材料。
被告蒋丽卿未作答辩，也未能提供相关证据材料。
第三人涂志鹏未作答辩，也未能提供相关证据材料。
第三人曾志煌未作答辩，也未能提供相关证据材料。
经审理查明，一、2007年12月5日，原告陈仁孝（甲方）与被告张延辉、蒋丽卿（乙方）及中介方德化县洪龙置业担保有限公司签订一份房屋买卖合同。合同约定：“被告张延辉、蒋丽卿将址在德化县浔中镇城后花苑A幢507-2号房产转让给原告。总购房款为240000元，付款方式为分期付款，即于2007年12月10日前支付定金100000元，2008年3月10日前支付20000元，2009年3月10日前支付12000元，2010年3月10日前支付13000元，余款15000元在产权过户完毕前支付。另银行按揭款余额80000元由原告负责结清。2007年12月30日前被告张延辉、蒋丽卿应将房屋交付给原告。被告张延辉、蒋丽卿在取得房产所有权证与土地使用权证后应协助原告办理过户手续，水、电、有线等过户费用由原告负责等内容”。原告与被告张延辉、蒋丽卿在合同上签名及按指印，见证方德化县洪龙置业担保有限公司及其法定代表人陈瑞建均在合同上签名及盖章。为此，德化县洪龙置业担保有限公司收取中介费3500元。另查明，讼争房产系被告张延辉、蒋丽卿向德化县永立房地产开发有限公司所购买。2005年6月13日，被告张延辉、蒋丽卿在中国建设银行股份有限公司德化支行办理抵押登记按揭贷款90000元，分二十年偿还。2006年1月7日，被告张延辉交纳入房费425元。2012年3月26日，被告张延辉办理房屋产权证（房产证号：201205**）。2011年6月24日，原告交纳契税、维修资金、监证费等费用5381.09元。合同签订后，原告分别于2007年12月5日付款100000元、2008年2月20日付款20000元、2009年2月10日付款13000元、2010年3月10日付款12000元、2010年8月30日付款5100元，合计付购房款150100元。原告陈仁孝自2011年6月29日起居住在德化县城后花苑A幢507-2号房屋。原告以被告张延辉的名义缴纳了讼争房屋的相关水费及电信费用。
二、2010年10月31日，第三人涂志鹏向被告温文忠借款100000元，由被告张延辉、第三人曾志煌作保证担保。后涂志鹏未能偿还借款，被告温文忠于2011年8月2日向德化法院提起诉讼。2011年10月12日，德化法院作出（2011）德民初字第1110号民事判决书，判决第三人涂志鹏应偿还借款100000元及利息，被告张延辉、第三人曾志煌承担连带清偿责任。后因义务人未能履行判决书确认的义务，被告温文忠向德化法院申请执行。2012年6月29日，德化法院作出（2011）德执行字第1082号裁定书，对登记在被告张延辉名下的址在德化县浔中镇城后花苑A幢507-2号房产予以限制办理过户、抵押登记等交易手续。原告于2014年9月26日提出执行异议。2014年10月10日，德法院作出（2014）德执异字第6号裁定书，以在房产转让时未通知抵押权人转让合同无效为由驳回原告的执行异议。
上述事实，有原告陈仁孝提供的房屋买卖合同、收条、收款收据，执行裁定书、协助执行通知书、存折、流动人口信息表、电信缴费凭单、水费缴费收据、个人住房借款合同书、德化县洪龙置业担保有限公司的营业执照、本院依法调取的（2011）德民初字第1110号民事判决书、德化县房产登记证明、查询信息表、证人陈瑞建的证言及原告的陈述为据。被告张延辉、蒋丽卿、温文忠、第三人涂志鹏、曾志煌未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证权利，对原告提供的证据，本院予以采信。
本院认为，关于原告陈仁孝与被告张延辉、蒋丽卿签订房屋买卖合同是否有效问题。原告与被告张延辉、蒋丽卿经过中介公司的介绍签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示。虽该讼争房屋抵押给案外人中国建设银行股份有限公司德化支行，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外”，该规定只是对经抵押的不动产物权的转让作出限制性规定，该行为并不存在致使合同无效的情形，且原告也依照合同约定继续逐月交纳按揭贷款，并未损害到抵押权人中国建设银行股份有限公司德化支行的利益。故该份合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同的效力”。因此，原告与被告张延辉、蒋丽卿签订的房屋买卖合同合法有效。
关于被告张延辉、蒋丽卿是否收到购房款问题。本院认为，本案中原告陈仁孝与被告张延辉、蒋丽卿于2007年12月5日签订房屋买卖合同，同日被告张延辉收到合同约定的定金100000元，该事实有原告提供的收条及证人陈瑞建的证言相互印证。后续的购房款均按合同约定的时间支付，该事实有原告提供的收条为据。原告依照合同约定履行交纳按揭贷款的义务及相关税收，有原告提供的个人住房借款合同、存折、德化县永立房地产开发有限公司出具的收款收据为据。综上，可以证实原告已按合同的约定履行支付购房款的义务。
关于被告张延辉、蒋丽卿是否将讼争房屋实际交付给原告陈仁孝使用问题。本院认为，本案中，被告张延辉、蒋丽卿按合同约定于2007年12月30日将房屋交付给原告，后被告张延辉又承租讼争房屋至2010年8月，每月租金600元，并用租金抵扣了购房款19200元。上述事实，在原告提供的收条中均有注明。结合原告提供的流动人口信息表、自来水公司出具的水费缴单、中国电信泉州公司出具的缴费凭单、交纳契税、维修资金、监证费等费用的收款收据，足以证实被告张延辉、蒋丽卿已将房屋实际交付给原告使用的事实。
综上所述，本院认为，原告陈仁孝与被告张延辉、蒋丽卿签订的房屋买卖合同合法有效，原告请求确认房屋买卖合同合法有效的请求可予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院在执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可在查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，确定了对买受人的无过错保护原则。本案中，原告陈仁孝已按合同的约定支付购房款，在法院查封前已使用讼争房屋，讼争房屋也因银行的按揭还款期限尚未届满而无法办理过户登记手续，原告作为购房人并无过错，故原告要求停止对该房产的执行的请求，具有事实依据与法律依据，可予以支持。原告要求解除限制讼争房屋的过户、抵押等交易属执行程序，可待本判决生效后另行处理。因讼争房屋现抵押给给案外人中国建设银行股份有限公司德化支行，房屋所有权转让受到限制，且该请求亦属另一法律关系，因此原告要求被告张延辉、蒋丽卿协助办理产权过户手续的请求，于法无据，不予支持。被告温文忠、张延辉、蒋丽卿、第三人涂志鹏、曾志煌未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告陈仁孝与被告张延辉、蒋丽卿于2007年12月5日签订的房屋买卖合同合法有效。
二、停止对址在德化县浔中镇城后花苑A幢507-2号房产的执行。
三、驳回原告陈仁孝的其它诉讼请求。
案件受理费4900元，由原告陈仁孝承担1900元，由被告张延辉、蒋丽卿承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 郑聪养
审 判 员 林雅春
人民陪审员 张贵培
二〇一五年一月十二日
书 记 员 吴 凡
附：一、主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立时的合同，自成立时生效。
2、《中华人民共和国物权法》
第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。