广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1602号
原告（反诉被告）：黄伟佳，男，1977年9月4日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：具秀芳，女，1968年12月9日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：蒋正勇，广东润科律师事务所律师。
原告黄伟佳诉被告具秀芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，被告具秀芳在答辩期内提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序于2014年11月5日公开开庭审理本案，原告（反诉被告）黄伟佳的委托代理人吴海滨，被告（反诉原告）具秀芳及其委托代理人蒋正勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄伟佳诉称：2010年6月14日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定被告向原告购买位于广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2260号商铺，总房价为370000元，税费11802.86元。被告支付购房款70000元后，购房余款300000元及税费11802.86元至今未支付。虽经原告多次催促，被告仍拒绝付清其拖欠的款项，其逾期拒不付清款的行为已构成违约，被告理应继续履行合同并承担相应的违约责任。鉴于多次催款未果，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、原告与被告于2010年6月14日签订的《商铺买卖合同》继续履行；2、被告向原告支付广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2260号商铺购房余款300000元及违约金【违约金以应付房价款300000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至被告实际付清款之日止】；3、被告向原告支付广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2260号商铺购房税费11802.86元及利息【利息以购房税费11802.86元为本金，从本案立案起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，计至被告实际付清款之日止】；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：原告诉讼请求已超过诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。被告认为，本案应适用二年诉讼时效之规定，因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告具秀芳诉称：反诉原告在反诉被告的签约委托代理人广州新港机场实业有限公司的虚假广告及虚假承诺的欺诈行为引诱下，对本案所购商铺及周边商机环境产生了重大误解，因此，于2010年6月14日签订了《商铺买卖合同》，约定反诉原告向反诉被告购买航空商住大厦（r1－r4栋\\\r1a－r3a栋）二层2260号商铺。但后来得知反诉被告当时并未取得该商铺的所有权，反诉被告的委托代理人指定的按揭银行并不同意为该商铺的买卖办理银行贷款按揭，并且，反诉被告通知反诉原告交接房屋时，该房屋尚未达到法定的交付条件，如：无消防验收合格证、无达到综合验收的条件。因此，反诉原告也跟随其他业主强烈要求终止合同履行，要求反诉被告返还定金及购房款。在此情况下，双方于2011年7月13日签订了《补充协议》，反诉被告对2011年7月8日委托广东一粤律师事务所发出的催收房价款的律师函予以撤销，并口头承诺待同其签约代理人广州新港机场实业有限公司商讨后再统一办理退款手续。尔后，反诉被告陆续办理了一些业主的退款手续，反诉原告也就一直在等待反诉被告的退款通知，但反诉被告至今为履行其承诺。为此，请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2010年6月14日签订的《商铺买卖合同》；2、反诉被告向反诉原告返还购房款50000元及应收利息；3、反诉被告向反诉原告双倍返还购房定金40000元；4、反诉被告赔偿反诉原告购房损失1680元；5、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告黄伟佳辩称：不同意具秀芳的全部反诉请求。1、反诉原告主张并没有证据证实。涉案商场已于2009年9月竣工验收合格。2、反诉原告提及的消防问题不是事实，其所称的消防问题仅仅是物权所有人或实际经营者在经营过程中应当履行的检查义务。但消防检查与消防验收是两个不同的概念，涉案商铺已通过竣工验收，且已通过消防验收。3、关于广东一粤律师事务所律师函的问题，该函表明如果反诉原告未按律师函限定期限支付余款，反诉被告将有权选择解除合同。后来是由于反诉原告不同意解除合同，所以在双方协商的基础上，反诉被告对该律师函予以撤销。但双方从未谈过退款的事情，反诉原告也没有相关证据证明其主张。
经审理查明：2010年6月6日，被告（认购方）与原告（出售方）及案外人广州新港机场实业有限公司（担保方）签订《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】二期2c层260号商铺，该物业用途为商业，于2012年10月1日前交付使用。认购价为370000元。签署《商铺买卖合同》时，（认购方）支付购铺综合税费12141元，由出售方代收代缴。认购方须于2010年6月13日前…….到售楼部与出售方签署《商铺买卖合同》。
认购书签订当天，被告向原告支付购铺定金20000元。
2010年6月14日，被告（买受人）与原告（出卖人）及案外人广州新港机场实业有限公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》及附件，约定：买受人所购商铺为现铺，该商铺位于广州市白云机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦二层2260号铺（以政府相关部门批准的最终地址为准）。计价方式与价款（第三条）：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为370000元。付款方式及期限（第四条）：（1）2010年6月14日前支付全部房价款的19%（含定金），计70000元；（2）2010年6月30日前支付全部房价款的11%，计41000元；（3）2010年8月30日前支付全部房价款的21%，计79000元；（4）余下房价款180000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺的交付（第六条）：出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。商铺使用权的交接（第八条）：出卖人应于2012年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权……此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。
《商铺买卖合同》签订后，被告向原告支付首期款50000元、公证费200元，并向国浩律师集团（广州）事务所支付律师费1480元。合同签订后，被告向银行申请按揭贷款180000元，银行最终没有批准被告的贷款申请。被告至今未向原告支付合同约定的第二、三期购房款，亦未以其他方式支付合同约定的按揭款180000元。
2010年10月25日，被告具秀芳（乙方）与广州新港机场实业有限公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：具秀芳。交接物业编号：二层2260号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。”
另查明，2011年6月26日，原告的代理人广州新港机场实业有限公司向被告寄出《关于办理按揭手续的通知》，通知被告于2011年7月1日至2011年7月4日间带齐按揭资料到银行办理按揭手续。
2011年7月13日，原告的委托人广州新港机场实业有限公司与被告签订《补充协议》，约定出卖人对2011年7月8日委托广东一粤律师事务所发出的律师函予以撤销。
2012年9月28日，广州新港机场实业有限公司及案外人广州福地商务有限公司向被告发出《通知书》，通知被告于2012年10月8日至2012年10月12日办公时间内带齐相关资料前来办理商铺接收手续。2012年10月19日，广州新港机场实业有限公司及广州福地商务有限公司向被告发出《告知书》，再次通知被告于2012年10月30日前办理商铺接收手续。
2014年6月26日，原告的委托人向被告发出《催款函》，要求被告立即付清拖欠的购房款300000元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等，并承担相应的违约责任。
再查明，2011年8月4日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋登记至被告名下，房屋登记地址为广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2260商铺。原告为办理涉案商铺的过户登记手续，为被告垫付契税11100元（支付时间2011年7月22日）、房地产权登记费550元（支付时间2011年8月2日）、出具房地产基本状况费40元（支付时间2011年8月2日）、房地产交易手续费112.86元（支付时间2011年8月2日）等合计11802.86元。
本院认为：原告与被告及广州新港机场实业有限公司签订的《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自义务。按照合同约定，被告须向原告支付首期购房款（含定金）70000元，并在约定期限内支付第二期购房款41000元和第三期购房款79000元，余款180000元采取银行按揭贷款方式支付。被告至今未向原告支付第二期和第三期购房款，其申办按揭贷款亦未获银行批准，之后被告亦未以其他方式付清购房余款，被告逾期付款的行为已构成违约。因此，原告请求继续履行合同并要求被告支付购房余款300000元合理合法，本院予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房款余款应承担违约责任，但原告提供的证据不足以证明其已积极向被告主张权利，且被告办理按揭贷款手续的代办机构是由原告指定的，原告也不能证明银行不放款完全归责于被告。因此，原告要求被告支付违约金的请求理由不充分，本院不予支持。
关于购房税费的请求，根据认购书约定，买受人应支付购铺综合税费12141元，现原告已为被告垫付交易税费，且原告要求被告支付的税费总额并未超过认购书的约定金额，被告亦无提供证据证明其已按认购书约定支付购房税费，故对原告要求被告支付购房税费11802.86元及利息的请求，本院予以支持。
原告签订《商铺买卖合同》的目的是获取购房款，被告签约的目的是取得涉案房屋的所有权，而原告已依约履行完毕包括办理产权转移手续等在内的合同义务，但被告并未完全履行其主要义务，至今未向原告付清全额购房款。因购房款系获取房屋所有权的对价，故购房款本金不应适用诉讼时效，被告以原告的主张已超过诉讼时效期间为由拒付购房余款，违反公平合理、等价有偿的民法基本原则。另外，关于购房税费，虽然认购书约定被告应在签订合同时缴纳税费12141元，但双方在《商铺买卖合同》中并未对此作出约定，而原告系在为被告垫付购房税费之后才能确定税费的实际发生金额，即其在垫付税费之后才可能就税费问题要求被告支付，且原告在本案诉讼之前，亦未就被告向其支付购房税费问题向被告提出过主张。因此，被告关于原告主张已超过诉讼时效规定的抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。
被告要求解除合同及要求原告返还相关款项、承担违约责任的理由一是原告的委托人广州新港机场实业有限公司在出售商铺过程中存在虚假宣传行为；二是原告的出售涉案商铺时，尚未获得该商铺的所有权；三是银行并不同意被告的贷款申请；四是涉案商铺未达到法定的交付条件。
对此，本院认为，第一，案外人广州新港机场实业有限公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，原、被告双方亦未约定将该宣传广告作为合同内容。被告明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，其应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期。且被告亦未提供证据证明原告通过虚假宣传诱骗被告购买涉案商铺。第二、被告认为原告出售涉案商铺时，尚未取得该商铺的所有权，但未提供证据证明。且涉案商铺现已过户登记至被告名下，原告合同义务已履行完毕，原告出售商铺时是否已获得该商铺所有权并未影响到合同的履行，双方亦未约定该事由可作为被告解除合同的依据。第三、根据《商铺买卖合同》约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款，现银行不批准被告的贷款申请，根据上述约定，被告应一次性向原告支付购房余款。被告在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非被告不可预见、不能克服的情形，因此银行未批准被告的贷款申请亦不能成为被告有权行使合同解除权的依据。第四、涉案商铺现已过户登记至被告名下，原告合同义务已履行完毕，被告认为该商铺尚不符合法定交付条件没有事实依据，本院亦不予采纳。因此，对被告的全部诉讼请求，本院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告黄伟佳与被告具秀芳于2010年6月14日签订的《商铺买卖合同》继续履行；
二、被告具秀芳于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄伟佳支付剩余购房款300000元；
三、被告具秀芳于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄伟佳支付购房税费11802.86元及利息（以11802.86元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2014年9月10日起计算至付清款之日止）；
四、驳回原告黄伟佳的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告具秀芳的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2989元、反诉案件受理费1046元，均由被告（反诉原告）具秀芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
审判员 陈耿俊
二〇一四年十一月二十日
书记员 孙雪芳