北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第07437号
上诉人（原审被告）北京洪福房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇一街6号（管委会办公楼）。
法定代表人刘汉林，董事长。
委托代理人郝强，北京市开创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李征，男，1969年10月12日出生。
委托代理人王立堂，男，1945年12月21日出生。
原审被告刘汉林，男，1960年6月9日出生。
委托代理人郝强，北京市开创律师事务所律师。
上诉人北京洪福房地产开发有限公司（以下简称洪福公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第37647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2012年10月，李征诉至原审法院称：2012年7月10日，我与刘汉林签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我将1002号房屋（以下简称涉案房屋）出卖给刘汉林，成交价格为1100万元，刘汉林应在签订合同3个工作日内支付定金220万元，并在2012年7月15日前付清尾款，刘汉林有权更改一次买受人姓名。此后，对方如约支付了定金220万元，并以洪福公司为买受人，与我在朝阳区房管局办理了该房的网上签约登记。但刘汉林及洪福公司一直拖延未支付剩余房款。2012年8月28日，刘汉林出具承诺书，同意2012年8月29日前支付2012年7月15日至2012年8月28日期间发生的滞纳金193600元，8月29日之后则按年利息40%标准支付滞纳金，如9月18日前未支付房款，按原合同约定支付违约金。2012年9月18日，刘汉林又出具书面文件，同意支付约定的违约金，如未及时支付，应配合办理网签解除手续。同时，刘汉林还出具了一份说明，确认其本人与洪福公司共同就此事向我承担连带责任。但刘汉林、洪福公司至今未支付剩余房款。故我诉至法院，请求：1、解除我与刘汉林签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、我与洪福公司于2012年7月11日签订的《存量房屋买卖合同》、我与洪福公司于2012年7月11日签订的《关于〈北京市存量房屋买卖合同〉的补充协议》；2、判令洪福公司配合我办理《存量房屋买卖合同》的注销手续；3、确认洪福公司已付220万元定金归我所有。
刘汉林、洪福公司辩称：我们不同意李征的全部诉讼请求。李征与刘汉林确实签订过《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定由刘汉林购买涉案房屋，后刘汉林不买此房了，变更为由洪福公司购买。刘汉林系洪福公司的法定代表人。李征与洪福公司签订了《存量房屋买卖合同》。后洪福公司向李征支付了220万元购房定金，后面的尾款由于洪福公司资金出现困难，确实没有支付。我们现要求由洪福公司与李征继续履行合同，我们年底之前尽快支付尾款。我们认为此事与刘汉林无关，就是李征与洪福公司之间的关系。李征与洪福公司之间的合同还具备履行条件，我们要求继续履行，并同意与李征协商违约金的支付。我们同意按照合同约定的违约金条款执行。
原审法院经审理认为：李征、刘汉林签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、2012年7月11日李征、洪福公司签订的《存量房屋买卖合同》以及2012年7月11日李征、洪福公司签订的《关于《北京市存量房屋买卖合同》的补充协议》均系各方真实意思的表示，合法有效。上述三份合同的关系，应作如下理解，李征、刘汉林首先签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，李征将诉争房屋出售给刘汉林，但约定买受人可以更名一次，后买受人在2012年7月11日即变更为洪福公司，李征、洪福公司就此签订了《存量房屋买卖合同》，诉争房屋变更为由李征出卖给洪福公司，而《关于《北京市存量房屋买卖合同》的补充协议》则系对上述两份合同的补充，故上述三份合同应视为一个有连续性有整体性的签订过程，而不应分离开来单独看待。洪福公司支付了220万元定金后，无论是刘汉林还是洪福公司均一直未付尾款，故李征要求解除上述三份合同，于法有据，法院予以支持。李征的第二项诉讼请求，亦合法有据，法院亦予以支持。洪福公司不在约定时间内支付尾款，李征据此主张不返还定金，亦符合法律规定，法院对李征的第三项诉讼请求亦予以支持。据此，原审法院于2013年1月判决：一、解除李征与刘汉林签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、李征与北京洪福房地产开发有限公司签订的《存量房屋买卖合同》以及李征与北京洪福房地产开发有限公司签订的《关于〈北京市存量房屋买卖合同〉的补充协议》；二、北京洪福房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内配合李征办理《存量房屋买卖合同》的注销手续；三、北京洪福房地产开发有限公司已支付的二百二十万元定金归李征所有。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，洪福公司不服向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法将本案发回原审法院重审。洪福公司的主要上诉理由为：原审法官指导李征的代理人变更诉讼请求，未做到居中裁判；刘汉林与李征签订买卖合同后因刘汉林不具备购房资格，无法完成交易，故双方合同已终止；刘汉林为了促成李征卖房，引入洪福公司购房，合同双方变更为李征和洪福公司；合同中关于定金220万的性质约定不明。李征同意原审判决。刘汉林不同意原审判决，但其在法定的上诉期限内未提出上诉。
经审理查明：2012年6月，李征、刘汉林签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及附件，约定：李征将其1002号房屋（即涉案房屋）出售给刘汉林，房屋成交价格为1100万元；定金金额为220万元；逾期付款在7日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期付款超过7日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；签订本合同3个工作日内支付定金人民币220万元；2012年7月15日前，刘汉林向李征支付880万元，同日双方缴税并到朝阳交易大厅过户；买受人有权更改一次买受人姓名。上述合同没有落款日期，双方均认可合同是在2012年6月份签订的，但不能确定具体签订日。后李征收取了购房定金220万元。就定金的支付主体，刘汉林和洪福公司在原审诉讼中均称是洪福公司支付的，但在二审诉讼中刘汉林和洪福公司主张上述定金220万元系由刘汉林支付的，并提供了中国建设银行股份有限公司北京财满街支行出具的《个人活期明细查询》予以佐证。李征认可220万元系由刘汉林支付的，但称无论是刘汉林还是洪福公司付款，都是履行上述买卖合同的行为。
2012年7月11日，李征、洪福公司（上有洪福公司盖章，亦有刘汉林签字，各方均认可刘汉林为洪福公司法定代表人）又签订了一份《存量房屋买卖合同》，约定：李征将涉案房屋出售给洪福公司；定金金额为220万元，定金支付方式为直接支付给出卖人，支付日期为2012年6月30日；房屋成交价格为750万元。同日，李征、洪福公司（上有洪福公司盖章，亦有刘汉林签字）还签订了一份《关于〈北京市存量房屋买卖合同〉的补充协议》，约定：现双方同意买受人改为洪福公司；双方同意网签价格为如下，房产价格750万元，房内的设备、设施、装修和厨房设备等共计350万元不可分割同时转让，合计1100万元；其他条款不变。
后因刘汉林、洪福公司一直未付购房尾款，双方产生纠纷。
2012年8月28日，刘汉林出具承诺书一份，写明：本人于2012年7月10日与李征签订1002号室《北京市存量房屋买卖合同》因本人原因未能及时付款，现本人郑重承诺如下：1、本人于2012年8月29日前支付2012年7月15日至2012年8月28日滞纳金193600元。2、8月29日之后滞纳金按年利息40%计息，按每10日支付，不足10号按10日支付。3、2012年9月19日前支付所有房款过户。4、2012年9月18日前未能支付全款，按原合同第七条第（二）款执行。
2012年9月18日，刘汉林出具一份说明（在本人处及洪福公司法定代表人处均签有刘汉林的名字），写明：本人确认，洪福公司与李征在房地产登记部门所办理的网签，系履行本人与李征于2012年7月10日签署的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》的附件7中的第1条，本人指定的买受人可转让一次姓名。本人作为买受人的法定代表人确定此事是该公司和本人对李征先生承担连带责任。同日，刘汉林还出具了一份还款日期，写明：利息确保本月28日之前还清。购房款确保在2012年10月20日（利息按每十日支付一次）本人保证李征来电时必须通话，如一次未通话达24小时，视为我违约，一切后果由我承担。如未按第一条执行，我司与李征签订的买卖合同将自动解除，我司并解除网签。
本院审理本案过程中，洪福公司和刘汉林称洪福公司就以公司名义购买李征房屋之后果存在重大误解，将李征诉至北京市朝阳区人民法院，请求撤销刘汉林与李征签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2012年7月11日签订的《关于〈北京市存量房屋买卖合同〉的补充协议》、刘汉林以洪福公司名义与李征于2012年7月11日签订的《存量房屋买卖合同》。因本案以该案审理结果为参考，故曾中止审理。2013年8月13日，北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第20932号民事判决书，判决驳回洪福公司和刘汉林的全部诉讼请求。后洪福公司和刘汉林不服，提起上诉，2014年3月19日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第01048号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
以上事实有，《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《存量房屋买卖合同》、《关于〈北京市存量房屋买卖合同〉的补充协议》、承诺书、说明、（2013）朝民初字第20932号民事判决、（2014）三中民终字第01048号民事判决，以及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，李征、刘汉林最初签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定李征将1002号房屋出售给刘汉林，上述合同中约定买受人可以更名一次。2012年7月11日买受人变更为洪福公司。李征、洪福公司就此签订了《存量房屋买卖合同》，涉案房屋变更为由李征出售给洪福公司。后《关于〈北京市存量房屋买卖合同〉的补充协议》对合同未尽事宜予以补充约定，再次明确买卖双方同意买受人变更为洪福公司。故上述合同行为之实质系洪福公司概括承受了刘汉林与李征原合同项下的全部权利、义务，至此购房主体已为洪福公司。上述三份合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。
在刘汉林与李征及之后的洪福公司与李征房屋买卖合同的履行过程中，除了220万元定金外，买受人未依约支付购房余款，已构成违约，应承担相应的违约责任。在涉案房屋买卖行为的买受人变更为洪福公司之后，就迟延付款问题刘汉林向李征出具了2012年8月28日承诺书及2012年9月18日说明，考虑到涉案三份合同的形成过程具有持续性及整体性，且刘汉林系洪福公司的法定代表人，特别是2012年9月18日说明中洪福公司法定代表人处亦有刘汉林签字确认，故刘汉林之承诺行为应视为刘汉林及洪福公司之表态，效力亦应及于洪福公司。
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中涉案合同签订后无论洪福公司或刘汉林均未依约支付购房款，双方虽就付款问题进行洽商并推迟付款期限，但洪福公司或刘汉林在变更的期限届满后仍未支付购房余款，故此，李征有权行使合同解除权，上述三份合同应予解除。因上述合同系买受人违约而导致解除，故李征主张适用定金罚则，不予返还定金220万元，于法有据。
综上所述，洪福公司之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费24400元，由北京洪福房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费24400元，由北京洪福房地产开发有限公司负担（已交纳12200元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 史 伟
代理审判员 李 淼
二〇一四年五月十四日
书 记 员 林晓天