河北省唐山市丰润区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀0208执异16号
案外人：高子奎，男，1968年7月3日出生，汉族，居民，住唐山市路北区。
委托代理人：高尚，男，1990年11月6日出生，汉族，居民，住唐山市路北区。
申请执行人：孟庆娟，女，1953年2月28日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。
被执行人:张双喜，男，1953年10月5日出生，汉族，居民，住唐山市路北区，现在河北省承德监狱服刑。
执行机构在执行孟庆娟与张双喜民间借贷纠纷一案中，案外人高子奎于2017年2月22日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人高子奎称，贵院在执行（2013）丰民初字第2923-1号民事裁定书时，查封了路北区�景琴园社区T座1502号的房屋，并拟对上述房屋进行评估、拍卖。此前在2012年，张双喜已将上述房屋合法出售与申请人，且张双喜随即将上述房屋交付申请人使用。如果贵院拍卖该套房屋将严重侵害申请人作为房屋所有权人的合法权益，申请人希望贵院立即中止对该套房屋的评估、拍卖行为并解除对该套房屋的查封。理由如下：
一、上述房屋所有权归属早已发生变更，房屋所有权属于申请人，不属于张双喜，执行法院有权查封，但无权拍卖。
申请人于2012年由张双喜处购买了上述房屋。申请人和张双喜于2012年11月27日签订了房屋买卖合同，合同约定申请人出资人民币八十万元整向张双喜购买上述房屋，张双喜协助申请人办理上述房屋的过户手续。后申请人于合同签订当日一次性付给张双喜购房款现金人民币八十万元整。张双喜随即将上述房屋的钥�、国有土地使用证、房屋所有权证交与申请人保管，且申请人不久之后即入住使用该套房屋，至今已三年有余。我国《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法条从原则上规定了我国不动产物权的基本制度，但是该法条的最后部分明确指出“但法律另有规定的除外”。同时，我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立之时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。综观物权法的前后文义，可以得知：《物权法》前后的规定看似互相冲突，但是第十五条的规定实质上是对第九条内容的特别补充和具体细化，按照特别优于一般的法律原则，在本案中应当适用《�权法》第十五条的规定。而且，《物权法》作为我国民事诉讼领域的基本法律，毫无疑问，其法律效力远远高于国务院出台的《不动产登记暂行条例》，由此可见，房屋产权登记簿上的信息应为政府便于管理的行政措施，在民事诉讼中只具有一定的证据参考价值，显然不具备确定争议房屋所有权最终归属的法律效力。据此，张双喜将上述房屋转让给申请人，并将上述房屋实际交付申请人居住使用，虽然一直未办理相关产权变更登记手续，但并不影响申请人与张双喜之间所签订的房屋买卖合同的效力。申请人主张上述房屋所有权归自己所有，理由正当、充分。执行法院在未调查上述房屋实际所有权归属和居住使用现状的情况下，仅凭不动产登记簿2009年（时间跨度达八年之久）前后记载的内容，就主观推定上述房屋的所有权仍为张双喜所有，这样的行为显然不够审慎求是，是不妥当的。且执行法院在不知晓申请人与张双喜此前订有房屋买卖合同且申请人对该房屋已经形成长期居住使用事实的情况下，因以张双喜为被执行人的其他案件，在未通知房屋实际作用人（即申请人）、未张贴任何封条和有效公告的情况下贸然查封了上述所有权已不属于张双喜的房屋，以及随后的评估、拍卖等行为没有法律依据，是违反《物权法》《民事诉讼法》等相关法律规定的，存在适用法律不当，工作方法流于主观粗疏的问题。若对上述房屋执行评估、拍卖，将明显违反相关法律的规定，严重侵犯申请人的合法权益。根据我国《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条之规定，申请人就贵院的违法执行行为依法提出书面异议。
二、申请人对上述房屋未办理过户登记不存在过错，执行法院应当立即停止查封、处分该房屋行为。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第71条规定：“对于案外人提出的异议，执行法院应当依照民事诉讼法第二百零八条的规定进行审查。审查期间可以对财产采取查封、扣押、冻结等保全措施，但不得进行处分。正在实施的处分措施应当停止。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。申请人与本案被执行人张双喜签订房屋买卖合同后，申请人积极履行合同义务。此后申请人要求按�合同约定，由张双喜协助申请人办理上述房屋的过户手续，但是张双喜以各种理由百般搪塞，拒不配合申请人办理过户手续。由此可见，申请人积极履行合同责任在先，正是因为张双喜的违约行为，导致上述房屋迟迟未能过户到申请人名下。对于上述房屋未能办理产权过户登记手续的事实，申请人不存在任何过错。根据上述相关法律的规定，执行法院对上述房屋的查封以及评估、拍卖等处分行为是没有法律依据，应当立即停止。
三、该套房屋不具备执行条件，法院应当中止执行程序，并解除对该套房屋的查封。
申请人与其家人都是普通的工薪阶层，收入微薄，为了购买上述房屋几乎耗尽一生积蓄。自2012年签订买卖合同至今，申请人一家已定居在此房屋内三年以上，且在此期间申请人对该处房屋进行了装潢和修缮。目前，申请人一家人名下无任�房屋，且无力再租赁和购买物业，上述房屋实际上是申请人一家人唯一的居所，是维持申请人家庭基本生活所必需的物质保障条件。若执行法院将上述房屋评估、拍卖，直接的后果就是申请人一家将流离失所，无法生存！《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“规定”）第六条规定“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。申请人虽不是该案的被执行人，无法直接适用上述“规定”的内容，但是我国法律保障公民基本人权和生存权的法律精神是一以贯之的。况且，申请人与张双喜基于真实的意思表示，签订房屋买卖合同，该合同真实有效，合同效力受法律的保护。申请人积极履行支付购房款的合同义务，不存在任何违约行为，充分体现了《合同法》中确认�诚实信用原则。比之本案中的被执行人张双喜，理应受到法律更多的同情和保护。同时，由于张双喜拒不履行合同义务的行为，申请人之前已经遭受了较大的损失。申请人在上述各项法律关系中，不存在任何违约和过错责任，如今竟因人民法院的违法执行而面临生死存亡的悲惨境地！若执行法院因张双喜与他人的民间借贷纠纷而对毫无过错的申请人依法取得并享有所有权的房屋进行处分，不但将违反相关法律的规定，亦将严重违背我国社会主义法律的基本精神和普世价值。
综上，依据《民事诉讼法》《物权法》及其他相关法律的规定，申请人作为案外人认为法院的上述执行行为违反法律的规定，故特向贵院提出明确的执行异议，请贵院立即中上此评估、拍卖行为，解除对上述房屋的查封。
本院查明，在孟庆娟与张双喜民间借贷纠纷一案审理过�中，依据孟庆娟的保全申请，本院于2013年8月20日作出（2013）丰民初字第2923-1号民事裁定书，裁定查封被告张双喜名下价值101万元的财产。同日，对张双喜名下坐落于唐山市路北区张大里丽景琴园T座2-1502号房产进行了查封。2015年8月12日和2016年8月5日，本院分别进行了续查封。现执行机构依据已经生效的（2013）丰民初字第2923号民事判决书对被执行人张双喜强制执行，案件审理阶段的保全措施自动转为执行措施。2016年12月14日，执行机构作出（2016）冀02执18258号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人张双喜名下的坐落于唐山市路北区张大里丽景琴园T座2-1502号房产一套。
另查明，坐落于唐山市路北区张大里丽景琴园T座2-1502号房产登记在张双喜名下，王连芬为共有人，房屋所有权证号为：唐山房权证路北（里）字第××号，房屋所有权证填发日期为：2008年3月14日。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买买合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人高子奎主张其于2012年11月27日购买了坐落于唐山市路北区张大里丽景琴园T座2-1502号房产，并提供了房屋买买合同，但合同上的卖方只有张双喜的名字，而没有房产共有人王连芬的签名，亦未提供共有人王连芬的书面认可。案外人主张已支付购房款现金80�元，并提供了张双喜的收条，但收条上写的是“今收潘亮买房款现金80万元整”，尽管潘亮出具证明材料，证明高子奎因家中有急事让其将80万元现金交给张双喜，高子奎让要个收条，张双喜就给打了收条，交款人写的是潘亮，但案外人没有提供其它证据进行佐证。案外人主张购买该房产后进行了装修并一直居住，亦未提供相应的证据。案外人称其在未办理房产过户登记上无过错，是被执行人张双喜一直拖着不予配合办理，但案外人未提供合法有效的法律文书予以证明。综上，本院无法仅凭现有证据确定案外人高子奎对坐落于唐山市路北区张大里丽景琴园T座2-1502号房产享有足以排除强制执行的权益，故案外人高子奎的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人高子奎的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 谷淑珍
审判员 司国生
审判员 王伯秋
二〇一七年三月二日
书记员 邢书萍