辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第706号
上诉人（原审原告）：张凯，男，汉族，1987年11月15日出生，住沈阳市铁西区。
上诉人（原审原告）：张雷雨，女，汉族，1988年7月15日出生，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：沈阳澳海澜庭房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区燕塞湖街27号。
法定代表人：喻祖洪，该公司董事长。
委托代理人：高远，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：孙翼南，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人张凯、张雷雨因与被上诉人沈阳澳海澜庭房地产开发有限公司（简称房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2014）经开民初字第3429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍、审判员丁广昱（主审）参加评议的合议庭，于2015年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人张凯、张雷雨，被上诉人房产公司的委托代理人高远均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张凯、张雷雨一审诉称，2014年4月12日，我们与房产公司签订商品房买卖合同一份，约定我们购买房产公司位于沈阳经济技术开发区中央大街25-1号5门，面积98.78平方米房屋一套，总价款910258元。我们向房产公司支付46万元首付款，余款我们委托经纪公司以房屋抵押形式办理商业贷款。并于2014年4月14日与沈阳煜城文轩房产经纪有限公司派驻于房产公司售楼处的工作人员签订了贷款委托协议书，并支付了3180元代理费用。合同签订前房产公司销售人员向我们承诺15日内即办理合同备案，结果一直未办理。我们于2014年10月18日收到房产公司邮寄的收房通知单通知我们2014年10月30日收房，我们再次向房产公司销售人员询问是否已办理了备案合同，销售人员推脱。无奈我们自行到房地产管理部门查询，方被告知该房屋存在抵押。故我们起诉至法院，请求1、判令我们与房产公司签订的商品房买卖合同无效；2、房产公司退还46万元首付款及利息；3、房产公司赔付我们办理贷款产生的费用3180元；4、赔付我们已付房款1倍的赔偿46万元。审理中我们变更第一项诉讼请求为解除双方签订的商品房买卖合同。
原审被告房产公司一审辩称，我方认为商品房买卖合同合法有效，我公司在与张凯、张雷雨签订合同时的审批手续齐全。双方签订的商品房买卖合同，也是双方真实的意思表示，该商品房买卖合同合法有效。张凯、张雷雨的第一项诉讼请求没有事实及法律依据。张凯、张雷雨要求返还购房款及利息没有事实依据，我公司没有违反协议约定。要求我方赔偿已付购房款1倍的诉讼请求没有法律依据。关于我方隐瞒抵押事实，在合同的第12条已经明确约定了，所以不存在隐瞒的事实，并且我方于2014年10月10日已经向广发银行申请了解除，现在房屋已经没有他项权利，该房屋可以办理备案和贷款，完全具备履行合同的条件。综上，张凯、张雷雨提出的各项诉讼请求不应支持。
原审法院经审理查明，张凯、张雷雨与房产公司于2014年4月12日签订商品房买卖合同，合同约定张凯、张雷雨购买房产公司位于沈阳经济技术开发区中央大街25-1号5门，面积98.78平方米房屋一套，总价款910258元。付款方式为签约当日支付首付款460258元，剩余购房款45万元通过商业银行贷款的方式予以支付。合同同时约定房产公司应当在2014年10月31日前交付经验收合格的商品房，出卖人逾期交房超过30天的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同同时约定，自合同生效之日起30日内由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案。因房产公司迟迟未办理登记备案，张凯、张雷雨以涉案房屋存在抵押起诉至法院，请求1、判令张凯、张雷雨与房产公司签订的商品房买卖合同无效；2、房产公司退还46万元首付款及利息；3、房产公司赔付张凯、张雷雨办理贷款产生的费用3180元；4、赔付张凯、张雷雨已付房款1倍的赔偿46万元。审理中张凯、张雷雨变更第一项诉讼请求为解除双方签订的商品房买卖合同。又查明，涉案房屋存在在建工程抵押，2014年10月10日房产公司对该抵押权进行了涂销，沈阳市商品房买卖合同备案信息显示涉案房屋现处于可售状态。
原审法院认为，张凯、张雷雨与房产公司双方签订的商品房买卖合同要约与承诺清楚，系真实意思表示，又未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应依约履行。张凯、张雷雨以房产公司存在抵押为由，要求解除合同返还购房款赔偿损失，该院认为本案审理过程中房产公司已将诉争房屋在建工程抵押涂销，双方合同能够继续履行，张凯、张雷雨的购房目的能够实现，故其要求解除合同，返还购房款赔偿损失，理由不当，不予支持。因房产公司在此次诉讼过程中存在过错，故张凯、张雷雨因此次诉讼产生的相关费用应由房产公司承担。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回张凯、张雷雨的诉讼请求。案件受理费13032元，减半收取6516元，由沈阳澳海澜庭房地产开发有限公司负担。
宣判后，张凯、张雷雨不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审民事判决，依法改判我们与房产公司签订的商品房买卖合同无效，房产公司退还我们已付购房款46万元及利息，赔付我们办理房屋贷款所产生的费用及损失3180元，赔付我们已付房款1倍即46万元的赔偿，一、二审诉讼费用由房产公司承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当，房产公司在原审审理过程中涤除房屋的抵押权，但房产公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，原审法院没有考虑房产公司的欺诈行为导致我们签订了违背意愿的合同这一事实，本案的争议焦点是房产公司是否在签订合同时向我们告知了房屋已经抵押的事实，是否合同的约定是房产公司的无力辩解，不能证明房产公司的销售过程没有违法，我们请求法院认定合同无效的理由是是否签订合同直至合同签订的半年后，房屋一直处于被抵押状态。
被上诉人房产公司二审答辩称：本案双方签订的合同有效，我公司没有欺诈，在建工程是我公司自行抵押的，在一审起诉前已经解除抵押了。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，本案双方签订的诉争商品房买卖合同第十二条第二款约定：签署本合同前，该商品房所属之土地若已设定有抵押权，出卖人承诺在办理房屋权属初始登记前解除抵押。
上述事实，有张凯、张雷雨与房产公司双方签订的商品房买卖合同、交款发票、抵押权变更登记申请书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、沈阳房产网上备案系统打印件及庭审笔录等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，本案在原审审理过程中房产公司已将诉争房屋在建工程的抵押涤除，且已经通知张凯、张雷雨，诉争房屋属于可销售房屋，买卖合同的履行已经没有障碍，诉争房屋可以继续履行，张凯、张雷雨要求解除购房合同的请求缺乏事实及法律依据，原审不予支持并无不当。张凯、张雷雨在二审期间变更诉讼请求并要求确认诉争房屋买卖合同无效的观点，考虑二审应围绕原审的审理范围，不能超出原审的请求，故张凯、张雷雨的二审主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13032元，由上诉人张凯、张雷雨负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年三月二十三日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。