吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民一终字第87号上诉人（原审被告、反诉原告）：王德林，男，汉族，1960年6月9日出生，无业，住长春市朝阳区。委托代理人：王振华，九台市城区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省先锋投资有限公司，住所：长春市朝阳区电台街56号301室。法定代表人：沈帅，董事长。委托代理人：狄宝君，吉林新锐律师事务所律师。原审第三人：李英杰，男，汉族，1964年4月12日出生，住长春市朝阳区。委托代理人：由龙运，吉林德勋律师事务所律师。原审第三人：长春市百兴综合商场有限公司，住所：长春市南关区平泉路11号。法定代表人：郝辉，经理。委托代理人：曹庆国，该公司副经理。上诉人王德林因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第1189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年12月26日，吉林省先锋投资有限公司（以下简称先锋公司）的法定代表人沈帅与李英杰签订一份《租房协议书》，约定李英杰将位于长春市南关区解放大路与民康路交汇处解民1-3栋的一楼门市房(解放大路721号)租给沈帅，租期自2012年2月1日至2014年2月1日。2012年10月30日，先锋公司与王德林签订一份《房屋出租协议》，约定先锋公司将上述房屋出租给王德林，租期为2012年11月14日至2015年3月1日，年租金10万元，分两次收取。当日，先锋公司收取王德林上半年租金5万元。上述房屋系李英杰从长春市百兴综合商场有限公司（以下简称百兴商场）承租而来。2013年12月15日，李英杰与百兴商场续签房屋租赁合同，约定房屋租期为一年，自2013年12月15日至2014年12月15日。李英杰对先锋公司将上述房屋超租期转租给王德林的行为表示认可。2014年7月17日，先锋公司起诉至一审法院，以王德林拒付租金为由，要求判令解除其与王德林于2012年10月30日签订的《房屋出租协议书》；判令王德林立即从租赁房屋解民小区1-3栋一楼门市房迁出；判令王德林支付2012年11月14日至2014年7月14日期间的租金11.67万元；判令王德林支付2014年7月14日至迁出之日的租金（按照每年10万元租金计算）；案件受理费由王德林承担。王德林辩称：我要求原告出示出租房屋的产权证明，原告存在违约情况，原告没按约定出示产权证明，致使我无法办理营业执照；原告在签订合同时存在欺诈行为，合同无效。李英杰述称：1.原告法定代表人沈帅与我签订的租赁合同截止到2014年2月1日，原告法定代表人沈帅应于合同租赁期满日将争议房屋返还给我，现房屋由被告占用，但无论原、被告谁占用，都应将房屋返还给我；2.关于沈帅将房屋出租给被告的行为，出租时我并不知情，在沈帅与被告已实际履行租赁合同后，我得知出租情况后，明确告知沈帅，既然已经出租了，那么在我与沈帅房屋租赁合同到期时，必须返还房屋；3.原告与我在租期内，尚欠10万租金，原告应当给付我，租期届满之后房屋依然没返还给我，所以原告与被告应当连带承担给付我租金的责任。王德林提起反诉称：反诉原告与反诉被告先锋公司于2012年10月30日签订房屋出租协议，反诉被告将百兴商场位于长春市南关区解放大路小区与民康路交汇解民1-3栋一楼门市房（解放大路721号）租给反诉原告，出租期间2012年11月14日至2015年3月1日止，租期三年，年租金10万元，分两期给付。合同签订后反诉原告向反诉被告支付租金5万元。对租赁房屋进行装潢，装潢费用18万元，准备开业经营，但反诉被告不能提供房屋产权证明，导致反诉原告不能办理工商登记，不能开业经营，反诉原告多次要求反诉被告提供证明，但反诉被告却于2014年7月10日起诉反诉原告给付租金、解除合同，庭审中反诉原告发现反诉被告并不是该房屋产权人，是租赁第三人李英杰的房屋，而李英杰是租赁百兴商场的房屋，以此确认反诉被告出租房屋是违法无效行为，应当承担违法出租的过错责任，返还房屋租金，承担给反诉原告造成的经济损失。故提起反诉，请求确认反诉原告与反诉被告的房屋出租协议无效，判令反诉被告返还租金5万元，赔偿装修费损失18万元，承担反诉费用。先锋公司答辩称：原、被告签署的房屋出租协议有效；被告未能办理个体工商户营业执照是其自身没有申请办理，与原告无关；被告王德林拒绝向原告支付房屋租金没有法律依据；被告请求原告赔偿装修费损失18万元没有法律依据；退一万步讲，即使合同无效，被告亦应支付与租金相应数额的占用费；被告提交反诉已经超过法定期限，人民法院不应受理。李英杰述称：被告的反诉请求没有针对我方提出诉求，我方认为反诉原告与反诉被告之间的租赁协议无论有效还是无效，都应将房屋返还给我方，并支付租赁期间和占用期间的费用。我方同意原告向被告要求租赁期间租金（包括超出我方与原告租期以外占用费）的主张，我方保留向原告追索的权利。百兴商场述称：涉案房屋产权是吉林省电力集团有限公司的，我公司代管该房产出租给李英杰，李英杰转租没有按合同约定到我公司申请和备案，我公司对转租行为不予认可。一审法院审理后认为：原、被告签订的房屋出租协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且已实际履行，原告将房屋转租给被告的行为应在得到第三人李英杰的认可后方为有效，而李英杰将房屋转租给原告的行为同样应在得到出租人百兴商场的认可后方为有效。现第三人李英杰对原告将房屋转租给被告的行为（含超期转租部分）予以认可，第三人百兴商场对李英杰转租房屋行为不予认可，但其不能提供自知道或者应当知道李英杰转租的合理期限内提出异议的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，结合本案具体情况，考虑到维护房屋租赁市场交易秩序，故应当认定原、被告于2012年10月30日签署的房屋出租协议有效，原、被告双方均应按约履行各自义务。现被告逾期拒不交纳租金已构成根本违约，原告要求解除双方租赁协议、要求被告从涉案房屋迁出并支付欠付租金符合法律规定，应予支持，但欠付的租金计算应为自2013年5月14日至2014年7月14日租金11.67万元，剩余计算应为自2014年7月14日至判决生效之日止按年租金人民币10万元计算。关于被告张德林反诉主张的原告违法出租、合同无效及要求返还租金一节，因转租行为得到第三人李英杰认可，故该主张不成立。关于被告反诉主张因原告没有按照约定出示产权证明，致使被告无法办理营业执照，要求赔偿装修损失一节，因被告没有提供相关证据证明向原告索要过房屋使用证明，且按照被告主张向原告索要房屋使用证明未果，但在长达一年多的时间里，被告本身亦不作为，未向原告明示解除或者终止该租赁合同，而是放任并继续占有使用该房屋，其主张缺少证据支持，故被告的反诉主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告先锋公司与被告王德林于2012年10月30日签署的房屋出租协议；二、被告王德林于本判决生效后立即从位于长春市南关区解放大路与民康路交汇解民1-3栋一楼门市房(解放大路721号)迁出；三、被告王德林于本判决生效后立即向原告先锋公司支付自2013年5月14日至2014年7月14日期间的房屋租金人民币11.67万；四、被告王德林于本判决生效后立即向原告先锋公司支付自2014年7月14日至判决生效之日止的房屋租金（按年租金人民币10万元计算）；五、驳回原告先锋公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王德林的诉讼请求。案件受理费4551元、反诉费2375元，由被告王德林负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，王德林不服，向本院上诉称:1.一审判决认定房屋出租合同有效是错误的。由于被上诉人先锋公司及原审第三人李英杰、百兴商场在一审辩论终结前均不能提供涉诉房屋产权证或者规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定上诉人与先锋公司签订的房屋租赁合同无效；2.先锋公司利用合同欺诈，应当承担赔偿责任。首先，根据上诉人与先锋公司签订的合同第一条和第九条约定，先锋公司应当保证涉诉房屋不出现合法纠纷，并应当向上诉人提供办理营业执照的相关材料。但被上诉人在装修房屋后申请工商登记时，先锋公司不给上诉人提供营业场所使用证明、产权证等资料，给上诉人造成了巨大经济损失；其次，因先锋公司一直不提供房屋产权证明及相关材料，导致上诉人不能使用房屋，造成茶叶积压变质，损失近30万元，先锋公司应当赔偿上诉人的损失；3.一审判决适用法律错误。本案应当适用物权法第九条、合同法第52条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。先锋公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。李英杰二审述称：一审判决正确，应当维持原判。百兴商场二审述称：我方要求上诉人尽快返还房屋，并支付超期租金。除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.涉诉房屋产权登记人为吉林省电力实业公司，该公司系吉林省电力有限公司的下属企业。吉林省电力实业公司于1994年1月5日取得的涉诉房屋产权证，证号为：长房权字2509**号，总建筑面积为：461.94平方米，用途为：营业用房。2009年6月22日，吉林省电力有限公司下发《关于明确吉林省电力有限公司物业分公司房屋资产管理职责的通知》（吉电人力[2009]549号），授权其下属企业吉林省电力有限公司物业分公司统一管理本部及部分所属单位的房屋资产（包括吉林省电力实业公司的涉诉房屋）。百兴商场系吉林省电力有限公司物业分公司为管理该部分房屋资产而专门设立的公司。2009年10月，百兴商场按照吉林省电力有限公司物业分公司的授权与李英杰签订了涉诉房屋租赁合同，该合同租期届满后，双方又于2013年12月15日续签了房屋租赁合同，租期截止到2014年12月15日；2.二审中，王德林向本院提供了一份国家工商行政管理总局于2009年4月27日下发的《关于印发和的通知》（工商企字[2009]83号），该文件规定：自有房产的“企业住所证明”应当提交产权证复印件，租赁房屋应提交租赁协议复印件及出租方的房屋产权证复印件；3.王德林主张其承租涉诉房屋后一直未开业经营，原因是先锋公司拒绝向其提供涉诉房屋产权证复印件，导致其无法办理工商登记手续，但先锋公司对王德林的主张不予认可；4.王德林二审自认涉诉房屋一直由其占有并存放物品；5.王德林主张先锋公司赔偿其装修损失，但其并未向一审法院申请鉴定，其所提供的装修损失18万元的证据只有案外人李建民（自述系涉诉房屋装修施工人）出具的一份《说明》。本院认为：涉诉房屋系拥有合法产权登记的房屋，百兴商场在产权登记人的授权下将涉诉房屋出租给李英杰符合法律规定，李英杰将涉诉房屋转租先锋公司虽然未经百兴商场书面同意，但百兴商场一直未提出任何异议，表明百兴商场已经默认李英杰的转租行为，李英杰虽然提出其曾经对先锋公司转租房屋给王德林的行为不予认可，但后期亦明确表示追认先锋公司的转租行为，因此应当认定百兴商场与李英杰、李英杰与先锋公司及先锋公司与王德林之间的租赁合同均为有效合同，故王德林主张上述租赁合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王德林在与先锋公司签订租赁合同后，仅向先锋公司支付了半年租金（5万元），但却长期占有使用该房屋至今，王德林构成合同违约，并且因该合同约定的租赁期限早已届满，王德林应当向先锋公司返还房屋并支付拖欠的房屋租金及占有使用费用，故一审判决王德林迁出房屋、向先锋公司支付租金和房屋占用费并无不当。王德林主张先锋公司拒绝向其提供涉诉房屋产权证明，导致其无法办理工商登记手续、无法经营，因此其有权拒付租金，并有权追究先锋公司的违约责任。因涉诉房屋具备合法产权证明，而王德林虽然主张先锋公司拒绝提供房屋产权证明，但却未能提供任何证据证明，况且如果因先锋公司拒绝提供产权证明导致王德林无法经营使用该房屋，其应当及时向先锋公司主张解除合同和赔偿损失，但王德林不但在先锋公司起诉前的长达一年多时间里从未向先锋公司主张过任何权利，而且在先锋公司起诉后，直至租赁合同到期，其仍然占有使用该房屋，明显有违常理，故王德林以先锋公司不提供产权证明违约为由拒付租金、拒绝交返房屋并要求先锋公司返还已付5万元租金、赔偿18万元装修损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，王德林的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7251.00元，由上诉人王德林负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈海彪代理审判员  张新华代理审判员  郭 智二〇一五年三月三十一日书 记 员  周宏伟