北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第06300号
原告孙金利，女，1975年12月28日出生。
原告隋小明，男，1973年9月18日出生。
上述二原告委托代理人刘宏辉，北京市京师律师事务所律师。
上述二原告委托代理人王琮玮，北京市京师律师事务所律师。
被告北京渔阳房地产开发有限公司，住北京市平谷区平谷镇建设街育才胡同12号楼，组织机构代码71876712-0。
法定代表人李伟杰，董事长。
委托代理人贾云鹏，男，1986年12月9日出生。
委托代理人柴建伟，男，1979年10月13日出生。
原告孙金利、隋小明（以下简称二原告）与被告北京渔阳房地产开发有限公司（以下简称渔阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杜德利独任审判，公开开庭进行了审理。孙金利及二原告的委托代理人刘宏辉、王琮玮，渔阳公司的委托代理人贾云鹏、柴建伟到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
二原告起诉称：2009年2月26日，二原告与渔阳公司签订了《商品房预售合同》，约定二原告购买渔阳公司开发的位于平谷区中心商业区E区A座12层×号房屋，房款共计410015元。合同第十一条约定，渔阳公司应于2010年6月30日前向二原告交付该房屋；第二十一条约定，如因渔阳公司的责任，二原告未能在商品房交付之日起540日内取得所有权证书，双方同意按照补充约定执行；商品房预售合同附件十之补充协议第5条第2、3款约定，在二原告缴纳了相关维修基金、契税等费用的前提下，渔阳公司承诺依据主合同约定为二原告办理房屋产权证。双方对于逾期办理房屋产权证书的违约责任没有约定。二原告已于2010年7月5日前向渔阳公司缴纳了维修基金、契税费用，至今已远远超过540日，但渔阳公司仍未办理房屋产权证，二原告多次与渔阳公司协商未果。故诉至法院，要求：1、渔阳公司限期内为二原告办理平谷区中心商业区E区A座12层×号房屋所有权证书；2、渔阳公司向二原告支付迟延办理房屋所有权证书的违约金，以已交房款410015元为基数，按中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准（折算后为日万分之二）计算，自2013年8月5日起至渔阳公司为二原告办理涉案房屋所有权证之日止。
渔阳公司答辩称：涉案房屋的初始登记还没有办理完成，不具备支付违约金的条件。此外，双方在商品房预售合同中没有违约金内容的约定，为此不同意支付违约金。如果法院认为渔阳公司应该向二原告支付违约金，二原告主张的违约金过高，要求法院予以酌定。
经审理查明，2009年2月26日，二原告作为买受人与出卖人北京阳益房地产开发有限公司（2015年1月变更名称为北京渔阳房地产开发有限公司）签订一份《商品房预售合同》，约定由二原告购买出卖人开发建设的位于北京市平谷区中心商业区E区A座商业住宅12层×号房屋。上述合同第十一条“交付条件”约定：（一）出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房；第二十一条“产权登记”（一）初始登记约定：出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；（二）转移登记：1、商品房交付使用后，买受人同意委托北京阳益房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用800元；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内，取得房屋所有权证书的，按补充协议约定执行。《商品房预售合同》附件十为补充协议，其中“关于产权登记的约定”一项的主要内容：买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，由于出卖人为买受人的按揭贷款提供了阶段性担保，买受人同意在办理入住手续的同时向出卖人指定的且对出卖人负责的第三人出具为其代办该房屋产权证的《授权委托书》，并预留相关证件的复印件。在房产证办理完毕后，出卖人有权将房产证直接交给银行并解除对买受人承担的担保责任。双方确认，为办理该房屋产权证所需支付的委托第三人代办服务费由买受人承担。买受人同意本条承诺为不可撤销，否则买受人自愿承担不能按时办理入住的一切后果；2、在买受人完全履行本条第1款约定并及时缴纳了相关维修基金、契税等费用的前提下，出卖人承诺依据主合同的约定的方式为买受人办理《房屋产权证》；3、以一次性付款方式支付购房款的，买受人如委托出卖人代为办理该房屋产权证，双方的权利和义务适用本条第1、2款的约定。如因买受人未按上述约定支付相关费用，则出卖人有权不办理交房手续；4、如出卖人为买受人申请的贷款提供了担保，由于买受人逾期交纳办理产权手续超过30日后，出卖人有权按照其为买受人提供担保的贷款数额向买受人收取违约金等。合同签订后，二原告向渔阳公司支付了全部购房款410015元、维修基金20850元、契税6150元及其他相关费用。2010年7月5日，渔阳公司向二原告交付了涉案房屋。截至本案庭审结束，渔阳公司尚未完成涉案房屋所在楼栋的初始登记，亦未能为二原告办理权属转移登记。
上述事实，有北京市商品房预售合同、购房款发票、收据、渔阳花园入住缴费明细表、工商登记档案、本院调查笔录以及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：二原告与渔阳公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同。双方当事人均应信守，严格按照合同约定享受权利、履行义务。对于二原告要求渔阳公司为其购买的房屋办理产权转移登记的诉讼请求。因涉案房屋尚未取得楼栋产权的初始登记，不具备转移登记的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，应当属于在法律上不能履行的情形，故对于二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。待办理相关权属证明的条件具备后，可再行解决。渔阳公司应为办理相关权属证明积极履行其应负义务，及时向二原告披露相关信息及办理进度。
对于二原告要求渔阳公司支付逾期办理房屋产权转移登记违约金的诉讼请求。截至本案庭审结束，渔阳公司尚未按照合同约定履行完毕产权转移登记的义务，系属违约，应承担违约责任。二原告与渔阳公司签订的《商品房预售合同》以及补充协议中虽均未约定渔阳公司逾期办理转移登记应向二原告支付违约金，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，渔阳公司应向二原告支付违约金。就违约金数额，渔阳公司提出二原告要求的违约金标准过高，要求法院酌定。因违约金兼具赔偿和惩罚的性质，本院根据公平和诚实信用原则，结合二原告损失数额难以举证确定的实际情况，考虑违约金所占购房款的比例，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，适当调整违约金数额。渔阳公司的该项抗辩理由，本院予以采纳。渔阳公司提出因涉案房屋未办理初始登记，故不应向二原告支付违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决如下：
一、被告北京渔阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙金利、隋小明逾期办理房屋权属转移登记违约金二万零五百零一元；
二、驳回原告孙金利、隋小明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百零九元，由被告北京渔阳房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杜德利
二〇一五年九月十七日
书记员 赵海丽