广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法民三初字第364号
原告深圳市横岗保安股份合作公司，住所地：深圳市龙岗区横岗街道。
法定代表人陈文彪，公司董事长。
委托代理人张娣清，广东国晖律师事务所律师。
被告深圳市龙岗区横岗保安宏胜玩具厂，住所地：广东省深圳市龙岗区横岗街道坳背工业区。
法定代表人何志雄。
被告香港宏胜实业有限公司，香港公司。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张娣清到庭参加了诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，1999年5月28日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》，合同第2条约定：租金按每月每平方米人民币8元计算，乙方（被告）每月需向甲方交纳租金144000元，此租金必须按月并于当月十日前交清；第3条约定：被告必须每月向甲方交纳工人管理费人民币26000元，交付方式及期限与租金交付方式及期限相同；第5条约定：租金、管理费每五年调整一次，增幅为15%；第13条约定：任何一方违约时均须向对方支付违约金，违约金数额按以下标准计算：当年标准的两个月租金加上两个月管理费之和。2001年5月25日，原告、被告双方签订《补充合同书》，合同书第一条约定：乙方（被告）以固定上缴的方式按月向甲方另支付综合管理费13000元人民币，该费用自2001年5月份开始上缴，并于每月10前交清。合同签订后，原告如约向被告提供了符合约定标准的厂房供被告使用，被告于2013年5月起不按双方合同约定金额及时间交纳租金及管理费，虽经原告多次催收，被告仍不缴纳应缴租金及管理费。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告支付租金人民币3255676.97元、综合管理费人民币52000元、工人管理费104000元及利息156884.29元（按年利率6%，暂计至2015年1月10日）；二、被告支付违约金413036元；三、被告承担本案所有费用。原告在举证期限内将诉讼请求第一项变更为：判令被告支付房屋占有使用费人民币3255676.97元、综合管理费人民币52000元、工人管理费104000元及利息156884.29元（按年利率6%，暂计至2015年1月10日）。庭审中，原告变更利息计算方式为以被告拖欠的租金及管理费为基数，按照银行同期贷款利率，计至判决确定的付款之日止。
两被告未出庭应诉，亦未向法庭提交答辩意见或证据材料。
经审理查明，1999年5月28日，原深圳市横岗保安经济发展有限公司（甲方）与被告宏胜实业有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于深圳市龙岗区横岗街道坳背工业区厂房、宿舍各两栋，总面积约18000平方米；租金按每月每平方米8元计算，乙方每月需向甲方交纳租金约144000元（具体金额以实际面积计算），此租金必须按月并于当月十日前交清；乙方须每月向甲方交纳工人管理费人民币26000元，交付方式及期限与租金交付方式及期限相同；租赁期限为二十年，从装修期满次日起算；租金、管理费每五年调整一次，增幅为15%；一方在合同约定的期限内没有履行合同，允许变更或解除此合同，但另一方应提前十天通知对方；任何一方违约时须向对方支付违约金，违约金数额按当年标准的两个月租金加上两个月管理费之和。原龙岗区横岗四联宏胜玩具厂在此《厂房租赁合同》上盖章。
2001年5月25日，原深圳市横岗保安经济发展有限公司与被告宏胜玩具厂签订《补充合同书》，约定被告宏胜玩具厂以固定上缴的方式按月向原深圳市横岗保安经济发展有限公司支付综合管理费人民币13000元，该费用自2001年5月开始上缴，并于每月10日前交清。
合同签订后，原告将涉案租赁物交付给被告宏胜玩具厂使用。
另查，原深圳市横岗保安经济发展有限公司变更企业名称为原告，原龙岗区横岗四联宏胜玩具厂变更企业名称为被告宏胜玩具厂。被告宏胜玩具厂系来料加工厂，外方（来料方）为被告香港宏胜实业有限公司（以下简称香港宏胜公司）。涉案租赁物没有房地产证或建设工程规划许可证，由原告进行了历史遗留违法建筑的申报。
2015年1月8日，原告向被告宏胜玩具厂发出《解除厂房租赁合同通知书》，通知被告《厂房租赁合同》于2015年1月18日解除。
原告主张被告拖欠自2013年5月1日至2015年1月20日期间的占有使用费人民币3108726.27元（以每月145676.02元为基数计算）、2014年10月至2015年1月期间的工人管理费人民币104000元和综合管理费人民币52000元，故原告诉至本院要求被告支付上述款项及利息，并支付违约金。
本院认为，本案的《厂房租赁合同》、《补充合同书》涉及的租赁物没有房地产证或建设工程规划许可证，应认定无效。虽合同无效，但被告宏胜玩具厂实际占有使用该厂房，故原告请求被告宏胜玩具厂支付占有使用费有理，本院参照双方在合同中约定的租金标准确认占有使用费。
关于原告主张被告宏胜玩具厂拖欠从2013年5月1日至2015年1月20日期间的占有使用费，被告没有抗辩或提交反驳证据，本院对原告主张被告拖欠占有使用费的期间予以采信，故被告应支付上述期间的占有使用费人民币3120000元（合同约定的租金标准144000元／月×21月＋144000元／月×（20÷30）月＝3120000元），原告主张高于该金额部分，本院不予支持。原告主张以每月145676.02元计算占有使用费无法律及合同依据，本院不予支持。
原告主张被告宏胜玩具厂拖欠2014年10月至2015年1月期间的工人管理费人民币104000元和综合管理费人民币52000元，该两项管理费在《租赁厂房合同》及《补充合同书》中双方予以约定，原告提供的收款收据亦显示被告按照约定金额向原告缴纳过该两项管理费，现被告未出庭抗辩，本院对原告的该项诉请予以支持。
因双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，原告要求被告支付所拖欠房屋占有使用费及工人管理费、综合管理费的利息和违约金，于法无据，本院不予支持。
由于被告宏胜玩具厂是来料加工厂，不具备独立承担民事责任的资格，被告香港宏胜公司作为该厂的外方（来料方）应共同对被告宏胜玩具厂的前述债务承担清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告深圳市龙岗区横岗保安宏胜玩具厂、被告香港宏胜实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告深圳市横岗保安股份合作公司支付占有使用费3120000元；
二、被告深圳市龙岗区横岗保安宏胜玩具厂、被告香港宏胜实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告深圳市横岗保安股份合作公司支付工人管理费人民币104000元；
三、被告深圳市龙岗区横岗保安宏胜玩具厂、被告香港宏胜实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告深圳市横岗保安股份合作公司支付综合管理费人民币52000元；
四、驳回原告深圳市横岗保安股份合作公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币19326元，由原告负担3425元，两被告负担15901元。
如不服本判决，被告香港宏胜实业有限公司可在判决书送达之日起三十日内，原告及被告深圳市龙岗区横岗保安宏胜玩具厂可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈传娇
二〇一五年四月七日
书记员 邱 萍