河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第50号
上诉人（原审被告）：伍振贤，女，汉族。系梁展驹之妻。
委托代理人：梁俭，男，汉族。系伍振贤之子。
委托代理人：廖春羽，广西壮族自治区北流市法律事务中心法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李训教，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：赵桂贞，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：李志强，男，汉族。
上诉人伍振贤因与被上诉人李训教、赵桂贞、李志强房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2012）涧民四初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人伍振贤之委托代理人廖春羽、梁俭，被上诉人李训教、赵桂贞及其二人与被上诉人李志强之共同委托代理人许红军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年11月14日，李训教、赵桂贞、李志强（乙方）与伍振贤（甲方）签订《关于房子购销协议》一份，全文是：甲方拟将轴研所家属院17-4-301号二室一厅，71.3㎡住房一套，暂无房产证，卖给乙方。双方议定：一、价格：固定房产包括防盗门和太阳能淋浴器，不含其他活动家具等，共计人民币柒万叁仟元整。二、付款方式：三方八人签字盖章后（暂缺甲方男主人），在洛阳工行于二〇〇六年十一月十五日前一次性转清。转款后，买方即拥有房屋所有权。三、过户与税收：待有房产证，可以交易时，再办理二手房交易手续，照章纳税。甲方保证按有关规定办齐二手房交易手续交与乙方。如因甲方提供手续不全而办不成二手房合法交易手续，不但退还全部房款柒万叁仟元，另外承担房款总额的5%的罚金和承担定期三年或五年的银行定期存款利息；乙方无故退房，除按实际住房时间，每月扣除租金300元外，亦应承担总额5%的罚金和承担定期三年或五年的银行定期利息。四、手续费和税款：由乙方（购房者）承担，与甲方无关。五、如遇客观因素，万一办不成手续，双方确定，此协议永久有效，待机补办手续。六、附加条件：1、甲方所有子女保证提供同意其父母卖房，将来办齐手续的证明材料，交给乙方备查；2、甲方原有购房交款收据，交给乙方；3、甲方给乙方一份代管房产的委托书；4、如所方将来发给业主房产证、土地使用证，甲方应及时无误的全部交给乙方。七、本协议具有经济合同法同等效力。本合同一式八份，打印、签字、盖章后生效。三方八人各执一份。姜振芳、伍云川、王志超作为中证人也在协议上签字。2006年11月15日，李训教、赵桂贞、李志强将房款73000元通过银行支付给梁展驹。伍振贤也将梁展驹1994年1月17日和1999年2月11日交房款收据二份交付李训教、赵桂贞、李志强。梁展驹未在《房子购销协议》上补签字，梁展驹于2007年10月29日向该院提起诉讼，2008年3月20日该院作出（2007）涧民二初字第691号民事判决书，判决：一、被告伍振贤与被告李训教、赵桂贞、李志强签订房子购销协议无效。二、梁展驹、伍振贤于判决生效后30日内向被告李训教、赵桂贞、李志强退还购房款73000元。三、李训教、赵桂贞、李志强于判决书生效后30日退还位于洛阳市涧西区珠江路42街坊17幢4门301号住房给梁展驹、伍振贤。李训教、赵桂贞、李志强不服该院一审判决提起上诉。2009年10月9日，洛阳市中级人民法院作出（2008）洛民终字第1345号民事判决书，判决：一、撤销洛阳市涧西区人民法院（2007）涧民二初字第691号民事判决书；二、驳回梁展驹的诉讼请求。二审判决后，伍振贤不服二审终审判决，向河南省高级人民法院申请再审。2011年5月31日，洛阳市中级人民法院作出（2011）洛民再审字第70号民事裁定书，裁定：撤销涧西区人民法院（2007）涧民二初字第691号民事判决书和本院（2008）洛民终字第1345号民事判决书；二、本案发回涧西区人民法院重审。该院在重审期间，因梁展驹死亡，故其法定继承人梁俭、梁力、伍振贤（原审时为被告，重审时变更其诉讼地位为原告）作为原告参加诉讼，2011年12月9日该院作出（2011）涧民二初字第314号民事判决书，判决：一、伍振贤与李训教、赵桂贞、李志强签订房子购销协议无效。二、李训教、赵桂贞、李志强于判决生效后三十日内归还梁俭、梁力、伍振贤涧西区珠江路42号街坊17栋4单元301号房屋。三、伍振贤退还李训教、赵桂贞、李志强房款73000元及利息（按同期银行贷款利率标准，从2006年11月15日计算至判决生效）。李训教、赵桂贞、李志强不服该判决，再次向洛阳市中级人民法院上诉，2012年9月24日，洛阳市中级人民法院作出（2012）洛民终字第1226号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决送达后，李训教、赵桂贞、李志强向该院提起诉讼，要求伍振贤赔偿其因买卖房屋合同无效导致李训教、赵桂贞、李志强损失250000元。另查明，双方于2012年11月对生效判决的内容予以履行，即，李训教、赵桂贞、李志强向伍振贤返还了涉案房屋，伍振贤向李训教、赵桂贞、李志强返还了购房款73000元，并支付利息29959.2元。审理中，李训教、赵桂贞、李志强申请对涉案房屋，即位于洛阳市涧西区珠江路42号街坊17栋4单元301号房屋在2012年10月19日时点的市场价值进行评估，经该院委托，2013年5月22日，洛阳正恒房地产评估咨询有限公司作出豫洛正恒房估字（2013）第10440522SJ008号房地产估价报告，估价结果为：估价对象对估价时点的房地产市场价值（划拨）为人民币315720元。
原审法院认为，李训教、赵桂贞、李志强与伍振贤于2006年11月14日签订的《关于房子购销协议》被已生效的（2011）涧民二初字第314号民事判决书和（2012）洛民终字第1226号民事判决书认定无效，伍振贤未经其配偶梁展驹的同意擅自处分夫妻共同财产应对协议被认定无效承担主要责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。伍振贤应对合同被确认无效承担主要责任，应当赔偿李训教、赵桂贞、李志强的损失。李训教、赵桂贞、李志强作为房屋的买受人，在签订《关于房子购销协议》时明知协议上缺少卖方男主人梁展驹的签字，事后未及时进行追认，最后导致《关于房子购销协议》被确认无效，因此应承担次要责任。李训教、赵桂贞、李志强作为房屋的买受人，支付了合理的价款，占有并使用房屋多年，虽然《关于房子的购销协议》上缺少梁展驹的签字，但在经法定程序确认无效之前，该买卖行为仍处于效力待定状态，该合同应属效力待定的合同，李训教、赵桂贞、李志强作为买受人系善意购买房屋，在该房屋买卖合同被确认无效之前，完全有理由信赖该合同可以正常履行及履行后可获得的房屋增值利益。《关于房子的购销协议》被终审判决确认无效，导致李训教、赵桂贞、李志强失去了该部分可信赖的机会利益和履行利益，因此伍振贤应在其过错范围内赔偿李训教、赵桂贞、李志强可获得的房屋增值利益损失。（2012）洛民终字第1226号民事判决书确认《关于房子的购销协议》无效的时间为2012年9月24日，双方于2012年11月履行该判决内容，李训教、赵桂贞、李志强申请评估涉案房屋在2012年10月19日的市场价值，经该院委托，洛阳正恒房地产评估咨询有限公司作出的房地产估价报告，涉案房屋在估价时点的价值为315720元。据此，伍振贤应赔偿李训教、赵桂贞、李志强的损失为139944.8元，具体的计算方法如下：（房屋估价时点的价值315720元-原购买价73000元）×70%-已支付的利息29959.2=139944.8元。伍振贤未对占用房屋期间的费用提起反诉，该院依法不予审理，被告可另案主张。伍振贤的辩解意见，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决：一、伍振贤于本判决生效后十日内赔偿李训教、赵桂贞、李志强损失139944.8元。逾期，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，即若逾期履行则加倍执行迟延履行期间的债务利息。二、驳回李训教、赵桂贞、李志强的其他诉讼请求。案件受理费5050元、保全费1770元，由李训教、赵桂贞、李志强负担2820元，由伍振贤负担4000元。
宣判后，伍振贤不服，向本院提起上诉称：一、一审违反民事诉讼法一事不再理原则，该案件已终结并以赔偿清楚，不能再以同样事实和道理来提起诉讼。二、一审认定事实不清，证据不足。首先，被上诉人并不是善意购买房屋，其签订购房协议时，以“儿子要结婚急需用房为由”购买上诉人房屋，但当其实际占有时，却将房屋转租他人。其次，被上诉人应对合同被确认无效承担全部责任，上诉人在得知其丈夫拒绝追认的情形下，即通过合理方式告知被上诉人合同有无法履行的风险，并明确提出退还购买房款、赔偿相关利息的主张，但被上诉人置之不理。被上诉人存在重大过错，未尽到审核义务应承担全责。被上诉人早知该房产是梁展驹单位所有，梁展驹无房产证，不能转让，在签订协议时故意未与梁展驹本人电话联系，征询其意见，也未要求伍振贤提供梁展驹的书面委托。三、合同无效或者撤销后赔偿损失不应包括可依赖的机会利益和履行利益，应以实际发生的损失为限。本案所涉及的协议通过长达五年的诉讼才最终被确定为无效合同，应以上诉人明确主张合同无效的时间即2007年4月来确认损失大小，而不是法院最终判决的时间。四、一审遗漏了当事人，应追加中间的保证人王志超作为本案被告。五、一审认定鉴定报告严重与事实不符，并且不公正，鉴定时间应以2007年6月份来计算。故请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李训教、赵桂贞、李志强答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决完全正确，上诉人的上诉请求及事实与理由均是错误的，更是不能成立的，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。另外，上诉人要求追加王志超为被告的理由不能成立，王志超是中间的保证人，与本案没有任何关系，鉴定报告在一审中是经过上诉人和被上诉人在原审法院技术处通过摇号确定的鉴定机构，根据证据规则的规定，只有证据违反程序和徇私舞弊，所作出的鉴定报告才是不公正的，但是上诉人并没有证据来证明鉴定报告不公正，所以请求二审法院不予采纳。
本院审理查明的事实与原审查明基本一致。
本院认为：伍振贤上诉称该案已经终结，此次起诉违反民事诉讼法一事不再理的原则，但未能提交该案纠纷已经了结的证据，对其该项上诉理由本院不予采信。关于伍振贤上诉称李训教、赵桂贞、李志强购买涉案房屋不属善意的问题，本院认为，因伍振贤与梁展驹系夫妻关系，上诉人伍振贤未能举证证明李训教、赵桂贞、李志强与其签订《关于房子的购销协议》时，对伍振贤未取得梁展驹的同意而买卖本案所涉房屋这一事实是明知的，房屋购买后的用途不能成为非善意的理由，因此，应认定李训教、赵桂贞、李志强购买本案所涉房屋的行为系善意，伍振贤的这一上诉理由亦不能成立。李训教、赵桂贞、李志强作为房屋的买受人，支付了合理的价款，占有并使用房屋多年，虽然《关于房子的购销协议》上缺少梁展驹的签字，但在经法定程序确认无效之前，该买卖行为仍处于效力待定状态，该合同应属效力待定的合同，李训教、赵桂贞、李志强作为买受人系善意购买房屋，在该房屋买卖合同被确认无效之前，完全有理由信赖该合同可以正常履行及履行后可获得的房屋增值利益。人民法院生效判决确认《关于房子购销协议》无效的时间是2012年9月24日，双方履行生效判决内容是在2012年11月，故原审法院依据涉案房屋在2012年10月19日的市场价值作为确定损失的依据并无不当，上诉人伍振贤上诉称应以涉案房屋2007年6月的市场价值为依据理由不足，本院不予采信。关于上诉人认为应当追加中间保证人王志超为本案被告的问题，本院认为，王志超仅为中证人，本案系房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，王志超不应作为本案的当事人。综上，上诉人伍振贤的上诉理由缺乏有力证据予以支持，对其上诉请求本院无法支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3178元，由上诉人伍振贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 艳
审 判 员 刘丽娜
代审判员 王茂兵
二〇一四年五月四日
书 记 员 黄思维