连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第0195号
原告连云港市卫生局。
法定代表人周伟，局长。
委托代理人刘向阳，江苏苍梧律师事务所律师。
委托代理人寇建华，江苏苍梧律师事务所律师。
被告谢大明。
委托代理人隋新明，江苏顺维律师事务所律师。
委托代理人赵坚，江苏顺维律师事务所律师。
原告连云港市卫生局与被告谢大明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告连云港市卫生局的委托代理人刘向阳、被告谢大明的委托代理人隋新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连云港市卫生局诉称，2005年4月20日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议》，约定将原告所有的位于连云港市卫生局南侧1100平方米三层楼房及400平方米的院子租给被告使用，租期暂定5年，自2005年6月1日起至2010年5月31日止，租金为每年20万元。为了连云港市卫生事业发展的需要，原告经研究决定不再将上述房屋出租给被告使用，并就此于2012年6月18日向被告发出解除租赁合同的书面通知，要求被告于2012年9月1日前将上述房屋腾空交还原告，并要求被告给付拖欠的房租及水电费用。期限届满后，原告虽多次催要，但被告拒不履行。现诉至贵院，请求判令被告返还租赁房屋；给付房租、水电费暂定202000元，以被告搬离房屋后产生的实际数额为准（其中租金按每年20万元计算至2012年10月11日为182294元，水电费为19706元）；并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃要求被告给付水电费的诉讼请求，将2011年12月1日至2012年10月11日期间的租金数额核减为12万元，并同意将2012年10月11日之后的实际占有使用费核减三分之一。
被告谢大明辩称，1、原、被告签订的实际上为长期租赁合同。合同的约定租期暂定五年，合同期满后，在同等价格不变的条件下可由乙方继续租用。因此，原告以将房屋另行租赁他人为由要求终止租赁合同并返还租赁房屋的诉讼请求不符合双方合同约定。2、原告将房屋以每年25万元租金的价格出租给连云港市妇幼保健院，在此之前并未通知被告，并与被告协商。此举侵犯了被告的优先承租权。被告要求以25万元租金优先租用房屋。3、原告主张的房屋租金、水电费数字有误，因为其中部分房屋是连云港市妇幼保健院实际使用，需要双方进行核减。
经审理查明，2005年4月20日，连云港市卫生局（甲方）与连云港市大明医学美容中心（乙方，以下简称大明美容中心）签订房屋租赁协议一份，主要内容如下：1、甲方将现有座落在市卫生局南侧1100m2三层楼房及400m2的院子租给乙方使用。楼东侧空地可由乙方新建附属用房，所有手续由乙方办理，并由乙方设计、投资、作用。如乙方中途中止协议，附属用房无偿归甲方所有。2、房屋用途为医疗美容及验光配镜等。乙方必须按时缴纳租金及水电费（水、电费以水表、电表实数缴纳），逾期不交未超过10天的，每天回收1%违约金；如果超过10天未交，甲方有权中止协议。3、乙方在租用期间未经甲方同意不得将该房屋转租第三者使用。4、租期暂定5年，自2005年6月1日起至2010年5月31日止。合同期满后，在同等价格不变的条件下可由乙方继续租赁。5、租金每年20万元，在每年6月1日和12月1日前付清半年房租，水电费按季度交纳。6、如遇政府行为或其他自然不可抗力，甲乙双方合同自行终止。甲方退回剩余时间租金，不作其他赔偿。合同还就其他内容进行了约定。
合同签订后，连云港市卫生局按约将房屋交付给大明美容中心，大明美容中心也按约向连云港市卫生局支付房屋租金至2011年11月30日。
2010年11月5日，经连云港市卫生局同意，连云港市妇幼保健院入住大明医学美容诊所三楼（整一层），相关费用由连云港市妇幼保健院承担。
2012年6月18日，连云港市卫生局发出书面通知，告知大明美容中心：1、双方2005年4月20日签订的租赁合同已于2010年5月31日到期，合同期满后你中心继续使用该房屋，请于2012年6月30日前缴清2011年12月1日至2012年5月31日期间的租金10万元。2、我局于2012年6月1日终止与你中心房租租赁关系，并于2012年6月1日将该房屋租给连云港市妇幼保健院使用，租期暂定1年（年租金25万元）。3、截至2012年6月17日你中心的水表用度总数为2258吨，电表用度总数为11853度，扣除你中心预交的6000元水电费，你中心还需缴纳水电费835元。4、因考虑你中心业务延续，决定从2012年6月1日至2012年8月31日作为过渡期，且在2012年9月1日前请你中心将使用房屋全部腾空交还市卫生局，过渡期租金一并缴清。
另查明，2011年11月9日，连云港市发展和改革委员会发文批复，同意市妇幼保健院新建门诊病房综合楼，项目拟建地点位于苍梧路南侧、兴隆路东侧、龙河南路西侧。2012年11月28日，连云港市规划局向连云港市卫生局发函，同意连云港市妇幼保健院保健中心项目位于苍梧路南、兴隆路东、龙河南路西的选址。2013年1月7日，连云港市卫生局向连云港市人民政府请示，将连云港市卫生局位于苍梧路12号占地约10亩的土地划拨给连云港市妇幼保健院，以确保新建妇幼保健中心综合楼项目的顺利实施。
上述事实，有当事人的当庭陈述及原告举证的房屋租赁协议、关于终止与大明美容中心租赁合同的通知、连云港市发展和改革委员会下发的连发改社发（2011）633号文、连云港市规划局作出的连规函（2012）146号文、被告举证的连云港市妇幼保健院出具的关于房屋使用申请等在案予以证明。
本案的争议焦点主要有三：一是本案的责任主体。二是被告谢大明对涉案房屋是否享有优先承租权。三是原告于2012年6月18日向被告发出的终止租赁合同的通知是否有效。
关于争议焦点一，本院认为，大明美容中心实际名称为连云港市新浦区大明医学美容诊所，是个体工商户的字号。在民事诉讼中，应当以营业执照登记的业主为诉讼当事人。因此，大明美容中心与原告签订的房屋租赁协议，应由谢大明承担民事责任。
关于争议焦点二，本院认为，我国现行法律、法规对于优先承租权并无强制性规定，承租人主张优先承租权须以租赁协议对优先承租权有明确约定为前提。本案原、被告在租赁协议中约定“合同期满后，在同等价格不变的条件下可由乙方继续租用”，该条款并未明确赋予被告优先承租权，更未明确行使期限、方式等要件。因此，被告主张对涉案房屋享有优先承租权，本院不予采纳。
关于争议焦点三，本院认为，房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。原、被告签订的租赁协议于2010年5月31日届满，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，应当视为不定期租赁。原告于2012年6月18日通知被告终止租赁合同，并已给予被告合理的准备期间，该通知合法有效，本院予以确认。
综上，原、被告之间的租赁关系已经终止，原告要求被告返还租赁房屋，本院予以支持。由于原告将涉案房屋的一层交给连云港市妇幼保健院使用，原告将年租金核减1／3，即按照每年13.33万元（20万×2／3）向被告主张占有使用费，参照连云港市妇幼保健院使用租赁房屋占整个租赁房屋和院落的面积比例，不违背公平原则，本院亦予以支持。另外，原告放弃主张水电费，是对实体权利的自我处分，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第41条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告谢大明于本判决生效后十日内向原告连云港市卫生局返还位于连云港市新浦区苍梧路12号连云港市卫生局南侧的楼房及院落。
二、被告谢大明于本判决生效后十日内给付连云港市卫生局占有使用费（按照每年13.33万元，从2011年12月1日起计算至实际返还之日止）。
三、驳回原告连云港市卫生局的其他诉讼请求。
案件受理费用4330元（原告连云港市卫生局已预交），由原告连云港市卫生局负担330元，被告谢大明负担4000元，被告谢大明负担部分于给付上述款项时一并给付原告连云港市卫生局。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4330元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。
审 判 长 王崔起
代理审判员 许娜娜
人民陪审员 唐步萍
二一〇三年四月一日
书 记 员 韦 玲