安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终541号
上诉人（原审原告）：黄勇兵，男，1982年10月6日出生，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：黎文亮，安徽华腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽省无为县方舟置业有限公司，住所地安徽省无为县福渡镇福渡社区通江大道北侧。
法定代表人：邢献忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：江琦，安徽国伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁玲玲，安徽国伦律师事务所律师。
上诉人黄勇兵因与被上诉人安徽省无为县方舟置业有限公司（以下简称方舟置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2015）无民二初字第00105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄勇兵的委托诉讼代理人黎文亮，被上诉人方舟置业的委托诉讼代理人江琦、丁玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄勇兵上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判支持黄勇兵一审全部诉请或发回重审。事实和理由：一、“根据民事证据规则的规定及当事人的质证意见，本院对黄勇兵提供的证据认证如下：……说明，无方舟置业盖章和法定代表人签字，又无其他证据佐证，其证明力不足，不予认证”属认定事实及适用法律均错误。首先，一审法院未认定张亮、姚本杰签名系方舟置业的行为是不正确的。黄勇兵一审提交的《说明》载有方舟置业工作人员张亮（执行总经理）、姚本杰（分管营销负责人）签名，二人均以方舟置业名义确认了合肥安恒房地产营销顾问有限公司代理销售涉案通江花园小区楼盘商品房的套数、销售金额及拖欠代理佣金数额为336402元，同时二人也代表方舟置业同意以诉争房屋抵偿拖欠的代理佣金以及由合肥安恒房地产营销顾问有限公司确定房屋的权利人，据此，上述二人在《说明》上签名确认的法律责任应由方舟置业承担，原审法院否认《说明》的证明效力是错误的。纵观黄勇兵一审提交的证据《代理销售合同》、《说明》、《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》及收据，不难查明方舟置业因拖欠合肥安恒房地产营销顾问有限公司代理销售佣金，双方结算后以诉争房屋抵偿佣金，并由合肥安恒房地产营销顾问有限公司确定房屋的权利人。但方舟置业一直没有履行交房义务，上述证据已形成完整的证据链条，然而一审法院无视涉案全部证据，仅仅孤立的审查《说明》的证据效力，其结果必然违背客观事实。二、“……收据，无方舟置业确欠合肥安恒房地产营销顾问有限公司债务和债权转让等证据，其证明力不足，不予认证；……”属认定事实错误。首先，一审法院未认定方舟置业欠付合肥安恒房地产营销顾问有限公司佣金债务是错误的。张亮、姚本杰签署的《说明》已经证实方舟置业以诉争的房屋作价297322元抵偿佣金的事实。而方舟置业向黄勇兵出具收据上所载明房号及金额与《说明》一致，恰恰印证了方舟置业欠付合肥安恒房地产营销顾问有限公司佣金的事实。其次，原审法院未查明合肥安恒房地产营销顾问有限公司债权转让行为是不正确的。《说明》已经载明诉争房屋由合肥安恒房地产营销顾问有限公司指定权利人和转售，合肥安恒房地产营销顾问有限公司可以书面通知黄勇兵也可以直接指派权利人前往办理购房手续，无须经方舟置业同意和认可，而事实上方舟置业也以其行为与黄勇兵签订《商品房买卖合同》以及出具收据，证实其已知悉合肥安恒房地产营销顾问有限公司将权利转让给黄勇兵。三、一审以案涉楼盘预售许可证被撤销而认定《商品房买卖合同》无效系适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条仅仅是指在签订商品房买卖合同时房地产开发企业未取得预售许可证，而本案诉争房屋买卖合同签订时间是2015年5月21日，预售许可证2011年12月27日颁发，2012年7月27日被撤销，显然本案不适用上述司法解释的规定。无为县住建局撤销预售许可证的行为系基于房地产开发企业违反了行政管理法规所作出行政处罚行为，对黄勇兵之前签订的《商品房买卖合同》的效力不具有溯及力，其行为仅对之后与方舟置业签订的房屋买卖合同的效力产生影响。涉案房屋所在楼栋早已通过竣工验收且具备交付使用条件，涉案房屋由原来未建成期房转化为现房，案涉《商品房买卖合同》的效力因预售许可证被撤销可能受到的影响已经被竣工验收且具备交付使用的事实所根本补正。
方舟置业辩称：一、一审法院认定事实清楚，黄勇兵没有支付购房款。（一）本案编号为TJHY000130的《商品房买卖合同》并非本案双方当事人在协商一致的情况下签订的。首先，该合同并非方舟置业的工作人员盖章且没有加盖骑缝章，显然不合常理。2012年，方舟置业法定代表人邢献忠因涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，其债权人因债务无法得到清偿对邢献忠采取了过激手段限制其人身自由，在此期间，方舟置业的销售部被他人控制，导致公章被滥用和空白合同流出。本案的合同也是这种情况下出现的。其次，该合同的出卖人处加盖的是“财务专用章”，不合常理。再次，该合同没有备案，违背了正常的合同签订流程。（二）即使《商品房买卖合同》是真实的，在黄勇兵未支付购房款的情况下，方舟置业也没有交房义务。黄勇兵称其房款297322元是抵偿的佣金，与客观事实不符。首先，《说明》既没有合肥安恒房地产营销顾问有限公司的盖章，也没有方舟置业的盖章和法定代表人的签字，黄勇兵也没有提交原件，故其真实性、合法性均无法证实。其次，黄勇兵提交的现有证据不能证明方舟置业欠合肥安恒房地产营销顾问有限公司的佣金，该债务的存在才是抵偿行为的前提。再次，方舟置业与黄勇兵本身无债务关系，如果是抵偿，即使黄勇兵是安恒房地产营销顾问有限公司的法定代表人，也不能与公司混为一谈，债权转让仍然应当通知债务人，黄勇兵在本案中并未提供相关证据。二、一审法院适用法律正确。涉案房屋现在并不具有商品房预售许可证明，应当认定涉案商品房预售合同无效。即使涉案房屋现在可以交付，因黄勇兵未支付购房款，方舟置业也没有交房义务。
黄勇兵向一审法院起诉请求：1、方舟置业立即交付位于无为县福渡镇××花园××单元××号的房屋，并支付逾期交房违约金46025.45元（暂计算至2015年1月19日，实际计算至房屋交付之日）；2、方舟置业立即办理房屋产权过户手续并支付逾期办理房屋产权过户手续违约金297.3元；3、方舟置业承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年5月21日，黄勇兵与方舟置业签订了合同编号为TJHY000130的《房屋买卖合同》，未在无为县住房与城乡建设局登记备案，合同约定方舟置业将其开发的通江花园小区4幢3单元105室房屋出售给黄勇兵，房屋建筑面积为111.44㎡，按2668元／㎡价格计算房款为297322元。黄勇兵认为方舟置业依约应于2012年11月30日前交付验收合格的商品房，但其至今未履行交房义务。方舟置业于2011年12月27日取得通江花园小区的房屋预售许可证，于2012年7月27日被无为县住房与城乡建设局以土地使用权办理抵押贷款为由撤销。一审法院认为，黄勇兵与方舟置业签订的合同编号为TJHY000130的《房屋买卖合同》，约定黄勇兵购买方舟置业开发通江花园小区4幢3单元105室房屋，通江花园小区的房屋预售许可证已于2012年7月27日因土地使用权办理抵押贷款被撤销，黄勇兵与方舟置业签订的房屋买卖合同应为无效合同。黄勇兵要求方舟置业交付位于无为县福渡镇××花园××单元××号的房屋等诉请，因无法律依据，故不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回黄勇兵的诉讼请求。案件受理费960元，由黄勇兵负担。
二审中，当事人双方均未提交新证据。本院经审理查明，黄勇兵为证明其诉讼主张，向一审法院提交了《无为全程代理销售合同》、《说明》、《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》、《收据》。一审法院认可了上述《无为全程代理销售合同》、《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》，但对《说明》及《收据》的认证意见为：《说明》，无方舟置业盖章和法定代表人签字，又无其他证据佐证，其证明力不足，不予认证；《收据》，无方舟置业确欠合肥安恒房地产营销顾问有限公司债务和债权转让等证据相佐证，其证明力不足，不予认证。《说明》中仅有张亮及姚本杰的签名，并未加盖合肥安恒房地产营销顾问有限公司和方舟置业的印章或法定代表人签章。黄勇兵陈述张亮为方舟置业执行总经理，姚本杰为方舟置业营销负责人。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。黄勇兵主张因方舟置业欠付合肥安恒房地产营销顾问有限公司佣金，并由方舟置业同意以涉案房屋抵偿欠付的佣金，故其支付涉案房屋购房款的方式实际为“以房抵债”。因此，黄勇兵应当举证证明方舟置业确欠合肥安恒房地产营销顾问有限公司代理销售佣金、方舟置业与合肥安恒房地产营销顾问有限公司约定以涉案房屋抵偿欠付佣金以及合肥安恒房地产营销顾问有限公司确定黄勇兵为涉案房屋权利人的事实。现黄勇兵一审提交的《说明》中仅有方舟置业员工张亮及姚本杰的签名，并未加盖合肥安恒房地产营销顾问有限公司和方舟置业的印章或法定代表人签章，故该《说明》不能证明方舟置业欠付合肥安恒房地产营销顾问有限公司代理销售佣金的事实，也不能证明双方就以涉案房屋抵偿欠付佣金的事实达成合意，也即黄勇兵未能举证证明其向方舟置业足额支付了购房款。综上，因黄勇兵未向方舟置业支付购房款，故其要求方舟置业交付涉案房屋并赔偿违约金等诉请，本院不予支持，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。
综上所述，黄勇兵的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费960元，由上诉人黄勇兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 蒋 磊
代理审判员 丁大慧
二〇一六年十一月九日
书 记 员 王文苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。