山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5248号
上诉人（原审被告）：赵信杰，男，1993年7月15日出生，汉族，居民，住山东省平阴县。
上诉人（原审被告）：贾宁宁，男，1990年5月23日出生，汉族，居民，住山东省平阴县。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：苏道金，山东科创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张坤，男，1991年4月6日出生，汉族，郑州两岸企业管理有限公司市场部山东区域负责人，住河南省通许县。
委托诉讼代理人：李少增，河南豫龙律师事务所律师。
上诉人赵信杰、贾宁宁因与被上诉人张坤合同纠纷一案，不服山东省平阴县人民法院（2017）鲁0124民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵信杰、贾宁宁上诉请求：1.撤销原判；2.确认双方于2017年3月5日签订的《房屋转让协议》为有效合同；3.驳回张坤返还转让款11万元的诉讼请求。4.张坤承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审认定事实错误。双方签订的《房屋转让协议》名义上为“房屋转让”，实质内容为设备和品牌使用权转让合同。涉案房屋从根本上不属于赵信杰、贾宁宁，从双方协议转让费的内容可以看出，赵信杰、贾宁宁转让给张坤的是“装修、装饰、设备及其他相关费用”。此外，张坤与原房主孙某某于同日另行签订《房屋租赁协议》，充分说明赵信杰、贾宁宁转让给张坤的并非房屋。该转让合同合法、有效，转让标的己全部支付，合同己经履行完毕。张坤要求退还转让费用11万元无事实及法律依据。对于装修装饰的损失系因该房屋是非法建筑造成，张坤应依据与房主孙某某签订的《租赁协议》与孙某某交涉。二、一审适用法律错误。1.赵信杰、贾宁宁转让的并非违法建筑，而是全部的合法财产，因而本案不存在两个法律关系。非法建筑并非赵信杰、贾宁宁转租给张坤，而是由案外人即小木屋所有人直接租赁给张坤。2.赵信杰、贾宁宁转让时己如实告知小木屋情况，至于赵信杰、贾宁宁以低于154000元价格转让给张坤，也不能认定赵信杰、贾宁宁违背诚实信用原则。低于此价是因为赵信杰、贾宁宁已使用一段时间，设备等有一定折旧，一审以此认定赵信杰、贾宁宁违反诚实信用原则完全错误。3.赵信杰、贾宁宁将物品转让给张坤后，已款物两清，而一审认定屋内物品、设备现下落不明，故意偏向张坤。张坤接受全部设备、物品后己另行装修，这是其承认的事实，其在庭审中狡辩未收到设备、物品，此陈述才违背诚实守信原则，不应被采信。张坤己全部收到设备、物品的事实由双方短信足以证实。4.一审仅为张坤避免了经济损失，但对同因违法建筑给赵信杰、贾宁宁造成的损失却不管不问，明显缺乏公平公正。
张坤辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.双方签订了房屋转让协议，且张坤支付了11万元转让费，履行了合同义务。2.该房屋转让协议并不指房屋物权的转让，而是转让人不需要实际拥有房屋的所有权，是基于经营权、该房屋的位置、人气等综合因素的转让，而非单纯房屋租赁。3.涉案房屋系违章建筑，相关部门已将其拆除，因此，该房屋转让协议无效，且自始无效、根本无效、当然无效。4.房屋转让协议决定了具体的转让事项，但并不是约定的事项价值11万元，双方看重的是房屋的预期收益及将来经营有可能带来的收益。
张坤向一审法院起诉请求：1.判令赵信杰、贾宁宁共同支付转让款11万元；2.依法确认双方签订的房屋转让协议无效；3.本案诉讼费用由赵信杰、贾宁宁承担。
一审法院认定事实：案外人孙某某在XX广场建设小木屋一座。孙某某与齐某于2016年2月15日签订《租赁协议》一份，约定孙某某将该小木屋租赁给齐某使用，租赁期限自2016年2月15日起至2016年8月15日止，月租金为5300元。齐某与贾宁宁、赵信杰于2016年5月18日签订《转让协议》一份，主要约定：1.齐某于2016年5月18日前将位于XX广场西门的店铺转让给贾宁宁、赵信杰使用；2.该店铺租期到2016年8月15日止，店铺交给贾宁宁、赵信杰后，贾宁宁、赵信杰同意代替齐某向房东履行该租赁合同，按时交纳租金；3.店铺现有装修、装饰、设备全部归贾宁宁、赵信杰所有；4.贾宁宁、赵信杰在2016年5月18日前需一次性向齐某支付费用共计人民币拾伍万肆仟元整（154000.00元），上述费用包括（转让费、XX品牌使用权、房屋租金，店内所有设备设施和原料）。
张坤（乙方）与赵信杰（甲方）于2017年3月15日签订《房屋转让协议》一份，书面约定赵信杰同意将位于XX广场木屋的店铺转让给张坤使用，建筑面积10平方米。张坤一次性向赵信杰支付转让费共计人民币11万元（大写拾壹万元整），上述费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用，此外赵信杰不得再向张坤索取任何其他费用。赵信杰在“甲方签字”处签字、捺印，张坤在“乙方签字”处签字、捺印。赵信杰在该协议正文下方另注明“已付清”字样，并按手印一枚。贾宁宁向张坤出具《定金条》一份，载明“今收到张坤XX小木屋转让定金5000元，如甲方毁约定金双倍赔偿，如乙方毁约定金不退。甲方：贾宁宁（指印），XXXX；乙方：张坤（指印）XXXX”。张坤在中国建设银行名下账户（账号为XXXX）于2017年3月15日向贾宁宁名下银行账户（账号为XXXX）转账105000元。
XX区城市管理行政执法局于2017年3月17日作出第XX号《责令限期改正通知书》一份，主要内容为：“当事人XX公司，经查，你（单位）在XX广场内建设木屋房屋的行为，违反了中华人民共和国城乡规划法之规定。依据中华人民共和国城乡规划法第64条规定，现责令你（单位）于2017年3月23日前拆除完毕，并于2017年3月18日前到本机关接受处理”。涉案小木屋已于2017年4月6日被XX区城市管理行政执法局强制拆除。张坤以合同目的无法实现为由，于2017年4月13日诉至一审法院主张权利。
一审法院认为，赵信杰、贾宁宁对张坤于2017年3月13日向贾宁宁微信支付5000元、2017年3月15日向贾宁宁银行账户转账支付105000元，共计11万元的事实无异议，一审法院予以确认。本案争议的主要焦点为：一、张坤与赵信杰于2017年3月15日签订《房屋转让协议》性质及效力认定问题；二、张坤向贾宁宁、赵信杰支付的转让费11万元能否主张返还。关于第一个争议焦点，张坤主张双方签订的《房屋转让协议》的转让标的为涉案小木屋作为商铺或门面的经营权，实际是房屋所处的位置、人气及预期收益等虚拟因素。因涉案小木屋系违章建筑且已被城管部门拆除，致使合同目的无法实现，故双方签订的《房屋转让协议》应为无效合同，赵信杰、贾宁宁应当返还转让款。赵信杰、贾宁宁不予认可，辩称虽然协议名称为《房屋转让协议》，但实质为店铺的转让，而非房屋本身；且协议中明确约定转让费用包括装修、装饰、设备及品牌使用费用，该协议合法有效，故不同意返还转让费用。一审法院认为，涉案店铺系赵信杰、贾宁宁从案外人孙某某即出租人处承租，赵信杰、贾宁宁与张坤签订的协议虽然名为《房屋转让协议》，但从协议内容来看，该协议实际包括店铺的转租与装修、装饰及屋内设备、物品的转让，因而同时存在转租合同与转让合同两种法律关系。因装修、装饰依附于房屋，且张坤签订合同的目的是为继续经营冷饮生意，故本案两种合同关系不能割裂来看。关于《房屋转让协议》的效力，因涉案小木屋系孙某某自行搭建，且被XX区城市管理行政执法局认定为违章建筑，故张坤与赵信杰、贾宁宁签订的《房屋转让协议》应为无效合同。赵信杰、贾宁宁辩称双方签订的《房屋转让协议》为有效合同，于法无据，对其答辩意见一审法院不予采纳。
关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，张坤在与赵信杰、贾宁宁签订《房屋转让协议》时未有严格审查涉案小木屋是否具备合法的建设审批手续，自身存在一定过错；赵信杰、贾宁宁未有向张坤如实告知涉案小木屋的真实情况，且以明显低于其二人受让该小木屋时的价格（154000元）转让给张坤，违背诚实信用原则。因涉案小木屋已于2017年4月6日被XX区城市管理行政执法局依法拆除，小木屋的装修、装饰已经损毁，屋内物品、设备现下落不明，已经无法返还，且赵信杰、贾宁宁未主张返还或折价补偿，故本案不予处理，当事人可自行协商解决或另案主张。对于赵信杰、贾宁宁因《房屋转让协议》收取张坤的转让款11万元，根据双方的过错程度，一审法院酌定赵信杰、贾宁宁应予返还9万元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条规定，判决：一、确认张坤与赵信杰、贾宁宁于2017年3月15日签订的《房屋转让协议》为无效合同；二、被告赵信杰、贾宁宁于判决生效之日起10日内返还原告张坤转让款9万元；三、驳回原告张坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，减半收取计1300元，由张坤负担236元，赵信杰、贾宁宁负担1064元。
二审中，赵信杰、贾宁宁提交短信记录截图七份，双方从约定转让涉案房屋到交付后的短信记录，证明：1.双方对涉案房屋的转让是自愿的，没有任何隐瞒事项；2.张坤对赵信杰、贾宁宁转让的设备及物品已经全部收到，张坤出卖设备时还询问了赵信杰、贾宁宁价格。庭审中，赵信杰、贾宁宁庭审明确其中号码为XXXX的短信截图，系张坤与其联系的记录，其他六张截图主要证明并非其知道涉案房屋要拆迁才转让涉案房屋，其早有转让房屋的意向，张坤质证称，该证据并非新证据，在一审就应提出，对证据的真实性不予认可，证据中所涉及的五个电话号码均不知道机主身份，仅能看到是有人有意向转让XX20平米的房子，看不出与本案的关联性，因此对该证据的真实性、合法性、关联性及赵信杰、贾宁宁的证明目的均不予认可。本院认为，赵信杰、贾宁宁提交的号码为XXXX短信记录内容中未显示张坤的姓名，无法确认信息发送人的身份，无法证实系张坤发送，其他短信记录与本案无关，本院均不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，赵信杰与张坤签订的房屋转让协议，明确约定赵信杰将涉案10平方米的店铺转让给张坤使用，转让费11万元包括装修、装饰、设备及其他相关费用，故赵信杰与张坤之间存在房屋转租及装修装饰设备等转让两个法律关系，虽然张坤与房东另行签订了一份房屋租赁协议，但该协议系在赵信杰与张坤达成房屋使用权转让的基础上签订，故该协议并不能改变赵信杰与张坤之间的房屋转租关系。赵信杰、贾宁宁主张双方间仅为设备和品牌使用权转让，并非房屋转让。但该主张与协议中明确约定了房屋使用权转让，而未明确约定品牌使用权转让的内容不一致，且该主张亦未考虑转让的装修、装饰依附于涉案房屋的事实，故赵信杰、贾宁宁的主张与事实不符，本院不予支持。因涉案房屋系违章建筑，故双方签订的房屋转让协议无效，赵信杰、贾宁宁要求确认房屋转让协议有效，不符合法律规定，本院不予支持。双方间签订的房屋转让协议无效，因该房屋转让协议取得的财产应予返还，赵信杰、贾宁宁提交的装修，装饰、设备等清单系其单方出具，未经张坤签字确认，且双方于2017年3月15日签订房屋转让协议后，XX区城市管理行政执法局于2017年3月17日责令XX公司于2017年3月23日前拆除涉案房屋，涉案房屋实际亦于2017年4月6日拆除，故张坤客观上不可能使用涉案房屋，一审酌定赵信杰、贾宁宁返还转让费9万元较为合理，赵信杰主张不应返还转让费11万元理由不当，本院不予支持。
综上所述，赵信杰、贾宁宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2600元，由上诉人赵信杰、贾宁宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 许海涛
审判员 何菊红
审判员 唐鸣亮
二〇一七年十月三十日
书记员 王 娜