广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第1090号
原告（反诉被告）：中山市微至物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：邓钧，总经理。
委托代理人：黄伟英、伍弟海，公司员工。
被告（反诉原告）：王亚平，男，1964年5月18日出生，汉族，住中山市。
被告：陈清芳，女，1965年1月5日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：王亚平，系本案被告之一。
原告中山市微至物业管理有限公司（反诉被告）诉被告王亚平（反诉原告）、陈清芳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法由审判员陈伟基适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中山市微至物业管理有限公司（以下简称微至公司）的委托代理人黄伟英、伍弟海，被告陈清芳的委托代理人及被告王亚平到庭参加诉讼。本案现�审理终结。
原告诉称：2011年11月3日，原、被告就中山市水秀花园前期物业管理事宜签订《前期物业服务协议》约定，被告同意接受原告就水秀花园物业提供的前期物业管理服务，物业服务费以建筑面积每月每平方米1.8元的标准收取；被告应于每月10日前缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五缴纳滞纳金。被告所认购的水秀花园小区16幢801房房屋建筑面积为115.28平方米，即该物业单元每月物业服务费共计207.5元。协议签订后，原告自觉遵守协议约定，履行向被告提供物业管理服务的义务，但被告且怠于履行向原告支付相应物业服务费的协议义务，自2012年6月1日起，被告持续拖欠物业服务费至今，暂计至2014年6月30日共计拖欠物业服务费5166.8元，水费202.4元，梯灯公摊电费85元，物业服务费滞纳金9225.6元，原告多次�被告催缴所欠款项，但被告均不予理睬。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付自2012年6月1日起至实际支付之日止的物业服务费、水费、梯灯公摊电费及物业服务费滞纳金（其中物业服务费自2012年6月1日起暂计至2014年6月30日止为5166.8元、水费自2012年4月21日起暂计至2014年5月20日止为202.4元；梯灯分摊费自2012年5月1日起暂计至2014年5月31日为85元；物业服务费滞纳金自2012年7月1日起暂计至2014年6月30日止为9225.6元；各项费用共计14679.8元）；2、被告承担本案诉讼费。
诉讼中，原告明确本案诉讼请求总金额为19888.2元，其中物业服务费自2012年6月1日起暂计至2014年11月30日止为6204.3元，水费自2012年4月21日起暂计至2014年10月20日止为229.1元，梯灯分摊费自2012年5月1日起暂计至2014年9月30日止为110.9元，物业服务费滞纳金自2012年7月1日起暂�至2014年11月30日止为13343.9元。
原告对其主张在法定举证期限内向本院提交了以下证据：1.前期物业服务协议；2.中山市商品房买卖合同；3.房屋交接表；4.欠费清单；5.EMS邮寄催缴单；6.物价局资质证书；7.前期服务合同；8.业主临时规约；9.客服部前台接待表、消杀工作记录表、小区室外水景清洁记录表、楼层巡查记录表、电梯保养维修报告书、污水泵（月）保养记录表、柴油发电机运行记录表、消防报警系统月保养记录表、临时出入登记表、公共区域巡查签到表；10.日常清洁绿化养护灭四害及清运垃圾工程承包合同；11.电梯维修保养合同书；12.清理化粪池发票、装修垃圾清理费发票、清洗生活水池发票、电梯检验检测费发票、除四害绿化清洁清运垃圾承包费发票、小区公共用电发票、更换水泵房设备发票；13.小区公共区域照片；14.关于2014年8月31日业委会反映问题�成情况汇总表；15.装修申报流程图、装修管理手册；16.遗留工程跟进表、工程维修单、水秀花园客服中心投诉处理单；17.图片。
被告王亚平答辩并反诉称：1.原告主张的物业服务费、水费、梯灯分摊费拖欠是事实，滞纳金的收取不符合法律相关规定。2.2010年12月2日，反诉原告与中山市中洲房地产有限公司签订《中山市商品房买卖合同》购买＊＊花园＊＊幢801房，于2011年11月13日办理收楼手续；收楼时按照中山市中洲房地产有限公司规定的收楼流程，被迫反诉原告预交3个月物业管理费620元、地籍测绘费等不合理费用500元，更被迫反诉原告与反诉被告签定《前期物业服务协议》后才能验收房屋；签订《前期物业服务协议》时反诉原告提出物业费过高、滞纳金不合理等问题，物业公司不予理会，只强调不签就不能收楼，并且物业管理费不管你收不收楼都要从2011年12月1日起开始收取；收楼后发现问题就填写1份《遗留工程跟进表》，经反诉原告多次催促遗留表上所列问题，反诉被告和开发商都不予解决。2.2011年12月9日、12月31日，反诉被告收取反诉原告“装修保证金”2000元，“出入门押金”100元；2012年1月15号装修完成初验时没有问题，2个月后以各种理由推托复验，直到2012年9月份才完成复验签字，但反诉被告仍然未按《前期物业服务协议》退还反诉原告装修保证金和押金。3.2012年7月，反诉原告向反诉被告反映报修墙面问题至今没有得到解决，反诉原告认为反诉被告和开发商在修复和补偿上有欺诈行为，并要求反诉被告和开发商公开各家各户的已修复补偿情况及判断补偿标准，参照这两者之一商谈反诉原告的墙面处理，但反诉被告及开发商至今也没有答复。4.收楼时发现入户门刮花、门锁安装不合适、阳台防护栏脱漆生锈、对讲门铃未安装等问题，存在严重的安全隐患，经反诉原告多次催促，反诉被告也没有给予解决。5.2012年9月左右，原告房门入户门锁被人为插入铁丝，导致反诉原告不能进入家门，门锁破坏，反诉被告也不提供任何补救措施。6.小区业主委员会筹备时，经全体业主推荐、选举反诉原告为业主委员会委员，但由于反诉被告阻挠剥夺了反诉原告作业主委员的权利；另外，反诉被告曾多次贴出公告诽谤反诉原告的名誉。综上，为维护自身合法权益，反诉原告特向法院起诉，请求判令：1.确认双方签定的格式合同《前期物业服务协议》无效；2.判令反诉被告双倍退还“装修保证金”2000元和“出入门押金”100元及由此产生的滞纳金，合计4200元，滞纳金自2012年2月15日计至2014年10月15日为10395元，合计14595元）；3.反诉被告积极处理房屋墙面开裂、空鼓，房门不能闭合、房门刮花及阳台护栏�锈、对讲设施等问题；4.反诉被告公开登报对反诉原告造成的经济和名誉损失道歉；5.本案受理费及其他诉讼费用全部由反诉被告承担。
被告王亚平（反诉原告）对其诉请及辩解在法定举证期限内向本院提交了以下证据：1.水秀花园收楼通知书；2.水秀花园收楼相关费用明细表；3.水秀花园业主收楼服务流程图；4.收楼须知；5.收款收据；6.房屋许可证、装修防水验收表；7.关于阐明物业公司服务内容的通告［中山微至（2012）第59号］；8、住宅质量保证书；9.照片；10.小区物业设备、服务勘察报告；11.遗留工程跟进表；12.前期物业服务协议。
被告陈清芳的答辩意见及举证情况同被告王亚平的一致。
经审理查明：2010年12月2日，被告王亚平、陈清芳与中山市中洲房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买位于中山市火炬开发区中山港大道139号＊＊花园＊＊幢801房，建筑�积为114.75平方米，其中住宅质量保证书中载明负责质量保修部门为中山市为业物业管理有限公司，即现微至公司（于2011年9月2日变更名称），屋面防水保修期为5年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏保修期为1年，地面饰面空鼓、开裂保修期为1年，门窗翘裂、五金件损坏保修期为1年，防盗及对讲系统保修期为6个月。2011年11月3日，王亚平与微至公司签订《前期物业服务协议》，双方约定由微至公司对位于中山市火炬开发区中山港大道139号水秀花园商住小区实行前期物业管理；物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的5‰交纳滞纳金；业主或非业主使用人装修物业时，应当告知物业公司并与物业公司签订物业装修协议；物业公司可向业主或非业主使用人收取物业装修保证金2000元／户；物业装修完毕，如未发现有损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，不存在安全隐患的，不违反“物业装修协议”的，物业公司应在30日内将物业装修保证金（本金）退回给业主或业主使用人。合同还约定了其他事项。
另查明：2011年12月9日、12月31日，微至公司分别收取王亚平装修保证金2000元、出入门押金100元，在王亚平提交的水秀花园装修防水验收表中显示，微至公司物业管理处各部门均签字确认暂未发现违约情况，并于2012年9月18日和9月28日审批同意退还装修保证金、押金。
被告认为其所购房屋墙面开裂、空鼓，房门不能闭合、房门刮花及阳台护栏生锈、对讲设施等问题未修复，原告拒不退还装修保证金及出入门押金，被告遂拒绝缴纳物业服务费、水费、梯灯分摊费。原告以被告拖欠物业服务费、水费、梯灯分摊费、物业服务费滞纳金为由诉至本院，主张前述实体权利。被告则认为原告不积极履行修缮义务，不退还装修保证金及出入门押金及名誉受损为由，提出前述反诉请求。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。反诉原告依据住宅质量保证书要求反诉被告处理墙面开裂、空鼓，房门不能闭合、房门刮花及阳台护栏生锈、对讲设施等问题，与本案不属同一法律关系，反诉原告可另案主张权利，本案不作审理。
本案的争议焦点为：1、前期物业服务协议的效力问题；2.被告能否仅就原告未解决房屋墙面开裂、空鼓，房门不能闭合、房门刮花及阳台护栏生锈、对讲设施存在问题而拒缴物业服务费、水费、梯灯分摊费；3、原告要求被告支付物业服务费滞纳金能否得到支持；4.反诉被告是否应双倍返还反诉原告装修保证金、出入门押金及滞纳金；5.反诉被告是否对反诉原告的名誉造成了损失。
关于焦点一。《中华人民共�国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”反诉原告认为其收楼过程中存在被迫情形，民法意义上胁迫则是指行为人故意制造假相、隐瞒事实真相并可能使他人误解上当的行为。而本案中反诉原告并未举证证明其在签订《前期物业服务协议》过程中受到胁迫或该协议损害国家、集体或第三人利益的情形，其认为收楼时不签订《前期物业服务协议》物业公司就不让收楼的行为亦不属于前述性质的胁迫；同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。从法理上来讲，法律、法规的强制性规范包括效力性强制性规范和管理性强制性规范。效力性强制性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范；管理性强制性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。具体到物业服务合同纠纷案件中，虽然《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但是该条例第五十七条规定“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”由此可知，本案中微至公司与被告签订的物业服务协议违反的是法律、法规的管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，虽然微至公司并非为中山市中洲房地产公司通过招投标方式选聘，但在我国目前的法律、法规中，并无明确规定不符合协议选聘条件而通过协议选聘方式确定的物业管理公司与业主签订的物业服务合同无效，而是通过行政手段对选聘单位予以处罚。故反诉原告请求确认《前期物业服务协议》无效的主张不能成立，本院不予支持。被告以《前期物业服务协议》无效作为拒缴物业服务费、水费、梯灯分摊费的抗辩理由亦不能成立。根�微至公司提供的缴费通知单，其按照115.28平方米计算被告房屋建筑面积有误，应按照《商品房买卖合同》中114.75平方米计算。
关于焦点二。根据《前期物业服务协议》的约定，物业管理公司有提供服务的义务，业主有交纳物业服务费的义务；只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵的情况下，业主才可以行使履行抗辩权，拒缴物业费。何谓重大瑕疵？应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量来综合确定，坚持质价相符的原则。就本案而言，原告提供了包括绿化、保洁、公共设施的管理、公共秩序的维护等方面在内的物业服务，虽然存在一定的瑕疵，但总体质量基本达到了合同约定的标准，与其收取的物业收费标准相符，据此应当认定原告已经全面履行了合同义务；被告在已经享受了原告提供的各项公共服务的情况下，房屋墙面开裂、空鼓，房门不能闭合、�门刮花及阳台护栏生锈、对讲设施存在问题而拒付物业服务费、水费及梯灯分摊费，于法无据，本院不予支持。
关于焦点三。原告要求被告支付物业服务费滞纳金的性质实际为违约金性质。原告身为物业服务企业，在被告提出墙面开裂、墙壁损坏、窗台漏水等问题后，理应积极予以回应，进行现场勘查，与被告进行良好沟通，并提出切实可行的解决方案，但原告未向法庭提交证据证明其已尽到沟通协调的义务，并提出了切实可行的解决方案，在最大程度上满足业主的需求，为业主提供更好的服务，同时，根据本院受理的微至公司诉刘伟、宋云霞物业服务合同纠纷一案［案号：（2014）中一法张民一初字第1087号］中业主提供的图片显示，原告在对小区公共区域的维护方面存在不尽完善之处，应认定原告在履行物业服务合同的过程中存在一定瑕疵，故原告要求被告支�物业服务费滞纳金的诉请，本院不予支持。
关于焦点四。反诉原、被告一致确认微至公司收取了反诉原告装修保证金2000元及出入门押金100元，且反诉被告同意退还。关于反诉原告提出的双倍退还的问题，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保”之规定，定金的性质应为担保债权的性质，又根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，反诉原告要求反诉被告双倍退还装修保证金2000元及出入门押金100元的诉请于法无据，本院不予采纳。关于滞纳金问题，其性质实际为违约金，反诉被告于2012年9月18日验收合格，根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，反诉被告应在30日内将物业装修保证金及出入门押金退还给反诉原告，现反诉被告无正当理由拒不退还，已构成了违约，应当承担相应的违约责任。反诉被告拒不退还装修保证金及出入门押金给反诉原告造成的损失实际上为利息上的损失，反诉原告所主张的违约金标准过高，且无相关依据，本院依法调整为中国人民银行同期同类贷款利率，并自2012年10月19日起计至2014年10月15日止。
关于焦点五。反诉原告认为微至公司往其单位发邮件，在小区内张贴公告，并每个月在其门上张贴催缴单等行为，对反诉原告的名誉造成了损失，遂要求微至公司登报道歉并赔偿经济损失。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》约定，业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，物业公司应将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，�业公司可采取书面催缴、小区通告、法律途径解决等方式追缴。故，依据前述约定，微至公司通过发邮件、张贴公告及催缴单的行为属正常合理的催收行为，且反诉原告的主张亦不符合民法学上侵害名誉权的构成要件，即：1.行为人实施了侵害他人名誉权的行为；2.行为人主观上具有过错；3.造成了损害后果；4.侵害他人名誉权的行为与损害后果之间有因果关系。故反诉原告要求反诉被告登报道歉并赔偿经济损失的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条，《物业管理条例�第二十四条、四十二条第一款、第五十七条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王亚平、陈清芳于本判决生效之日起七日内向原告中山市微至物业管理有限公司支付物业服务费6196.5元、水费229.1元、梯灯分摊费110.9元（其中物业服务费自2012年6月1日暂计至2014年11月30日；水费自2012年4月21日暂计至2014年10月20日；梯灯分摊费自2012年5月1日暂计至2014年9月30日）；
二、反诉被告中山市微至物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还反诉原告王亚平装修保证金、出入门押金合计2100元及利息（利息以2100元为基数，自2012年10月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2014年10月15日止）；
三、驳回原告中山市微至物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告王亚平的其他反诉请求。
如未按本判决�定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费166元，减半收取83元，由被告王亚平、陈清芳负担（该费原告已预交，被告负担的费用于本判决生效之日起七日内迳返原告）；反诉费82元，由反诉被告中山市微至物业管理有限公司负担（该费反诉原告已预交，反诉被告负担的费用于本判决生效之日起七日内迳返反诉被告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈伟基
二〇一四年十二月十二日
书记员 李海艳