重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03585号
上诉人（原审被告）杨坤鹏。
被上诉人（原审原告）洪雪梅。
委托代理人熊君桥，重庆玉鼎律师事务所律师。
上诉人杨坤鹏与被上诉人洪雪梅房屋租赁纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年3月13日作出（2015）沙法民初字第00792号民事判决。杨坤鹏对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月22日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人杨坤鹏与被上诉人洪雪梅及其委托代理人熊君桥到庭参加了询问。本案现已审理终结。
洪雪梅在一审中诉称，洪雪梅将位于沙坪坝区烈士墓XX路XX号附X号房屋一套出租给杨坤鹏，双方于2013年4月18日签订租房合同，合同约定年租金14000元，租期至2018年4月18日止，每六个月付款一次，下一次房租提前8天交纳。杨坤鹏交付一年租金后，从2014年4月起仅交付租金112元，其余的均未付。现起诉至法院，要求解除洪雪梅与杨坤鹏于2013年4月18日签订的房屋租赁合同，以每年14000元的标准支付2014年4月18日至解除之日止并扣除已交的112元房租外的房屋租金。
杨坤鹏在一审中辩称，洪雪梅未提供符合合同约定的房屋设施，未开通网线、天然气，在签订合同时对房屋面积采取欺骗手段，给杨坤鹏造成巨大的经济损失，不同意洪雪梅的诉讼请求。
一审法院经审理查明，洪雪梅系重庆市沙坪坝区XX路XX号附X号X-
X房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人，该房屋建筑面积72.41平方米、套内建筑面积55.84平方米。2013年4月18日，洪雪梅与杨坤鹏在海航新街口签订《合同》一份，约定出租方洪雪梅将位于沙坪坝区烈士墓的房屋一套出租给杨坤鹏，租赁期限为2013年4月18日至2018年4月18日，每一年租金总额为14000元。年租金通过银行转账方式分两次付清，每6个月支付一次，交纳下一次房租需提前8天。违约责任约定为如任何一方违反合同规定，按总租金金额2倍赔偿对方。天然气及水电设备：在租赁期间，由出租方负责与物管协调通气、通电、通水、通互联网。附带设备：长虹空调1P柜机1台、挂机两台、冰箱一台、抽油烟机一台、灶一台、热水器一个、旧半制动洗衣机一台、两间主卧室各有一付窗帘、进门处有一付窗帘。2013年4月19日，洪雪梅将诉争房屋交付给杨坤鹏使用至今。2014年4月18日之前的房屋租金杨坤鹏已向洪雪梅交付，2014年4月18日之后的房租仅支付112元，其余部分尚未支付。杨杰是洪雪梅的丈夫。2013年4月19日，杨杰在产权证复印件上注明“同意此房产证复印件只作租房注册公司用，不作另外使用。”2014年11月29日，杨杰在童家桥派出所为杨坤鹏出具说明两份，分别载明“从2013年4月18日租房开始，房内马桶1个是坏的。房内网线不通。委托杨坤鹏垫客更换，以上情况属实，无误”、“2013年4月18日，本人与杨坤鹏谈租房时，本人记得开发商告知房屋建面是81平方米，套内面积是64平方米，而4月19日在开发商那儿拿到商品房的面积是建面72.31平方米，套内面积55.84平方米，因前后面积有点出入，本人记忆误差与杨坤鹏无关，特此证实”。2015年1月21日，重庆燃气集团沙坪坝分公司汉渝路管理站出具《情况说明》一份，载明“沙坪坝区烈士墓XX路XX号附X号X-
X房屋，户主洪雪梅，确系我管理站用户，该用户至今尚未在我站申请通气，因此，我站未对该户进行通气。”
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。洪雪梅与杨坤鹏于2013年4月18日签订的合同实际上为房屋租赁合同。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。洪雪梅与杨坤鹏均应当按照合同的约定履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人在租赁期间最重要的合同义务是按时交纳房屋租金。基于被告未履行按时交纳房屋租金的义务，依据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同；在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人也可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
本案中，洪雪梅按时将租赁物交付给杨坤鹏使用，双方在房屋租赁合同中约定“年租金为14000元，通过银行付款方式，支付期限每6个月支付一次，分两次付清，交下一次房租提前8天”，2014年4月18日至今的房屋租金的支付时间已过，但杨坤鹏未足额支付租金，洪雪梅可以基于杨坤鹏未按时交纳房屋租金，无法实现合同目的，而向法院请求解除合同，并要求杨坤鹏支付欠付的租金。
杨坤鹏抗辩认为，洪雪梅未提供符合合同约定的房屋设施，未为杨坤鹏开通网线、天然气的意见，一审法院认为，由于洪雪梅向杨坤鹏提供的房屋配套设施中存在马桶已坏、网线与天然气未开通等情形，洪雪梅未举证证明其已经履行合同中约定的“在租赁期间，由出租方负责与物管协调通气通电通水通互联网”的义务，基于洪雪梅向杨坤鹏提供的租赁物有瑕疵，其租金标准应当适当减少，一审法院酌情定为12000元／年。一审庭审中，双方认可2014年4月18日之后的房屋租金已经支付112元，因此，对于欠付的房屋租金，一审法院确定为以每年12000元的标准，自2014年4月18日至解除之日止，扣除已交的112元房租外的房屋租金。
杨坤鹏还抗辩认为，在签订合同时对房屋面积采取欺骗手段，洪雪梅的行为给自己造成巨大的经济损失的意见，一审法院认为，双方签订的租赁合同并未约定租赁房屋的具体面积，租金收取的约定未以租赁房屋的面积作为计算依据，且杨坤鹏对其损失未提供证据加以证明，本案对其抗辩不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、洪雪梅与杨坤鹏于2013年4月18日签订的房屋租赁合同关系于一审判决发生法律效力之日起解除；
二、杨坤鹏于一审判决发生法律效力后立即向洪雪梅支付以每年12000元为标准，自2014年4月18日至解除之日止，扣除已交的112元房租外的房屋租金。
三、驳回洪雪梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费60元，减半收取30元（洪雪梅已预交），由杨坤鹏负担，限杨坤鹏于一审判决生效后立即给付洪雪梅。
宣判后，杨坤鹏不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第00792号民事判决；2、改判洪雪梅向杨坤鹏支付违约金及损失199600元；3、改判洪雪梅向杨坤鹏返还第一年租金2000元并采取补救措施后继续以年租金12000元履行合同；4、二审诉讼费由洪雪梅承担。上诉事实及主要理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足，判决解除租赁合同是错误的。杨坤鹏从租赁房屋开始认真履行了一年半的合同约定义务，而洪雪梅从租房开始就没按约定向杨坤鹏交付符合约定的房屋，并在合同签订时提供虚假房屋信息。由此可见，杨坤鹏并未违反法律的强制性解除合同规定，也未同意解除租赁关系。因此洪雪梅无权解除合同，一审法院也不应当判决解除。2、一审判决剥夺了杨坤鹏的先履行抗辩权，判决支付租金是错误的。洪雪梅既没提供符合约定的房屋，也未采取补救措施，按照法律规定，杨坤鹏有权以先履行抗辩权拒绝交纳租金。3、一审判决认为签订房屋租赁合同并未约定房屋具体面积，属事实认定不清。从洪雪梅丈夫出具的说明可知，租赁开始房屋面积就存在偏差，因此五年的租赁合同都应按减少后的租金标准履行。4、洪雪梅提供不符合同要求的房屋且未采取补救措施，给杨坤鹏造成巨大经济损失，应予赔偿。
洪雪梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决公平、公正。杨坤鹏的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，杨坤鹏向本院提交光盘一张，拟证明洪雪梅提供的租赁房屋不符合合同约定以及在其承租期间即2014年9、10月份，因洪雪梅的原因导致房屋被物管断电的事实。洪雪梅认为该证据不属于新证据，不同意质证。同时，断电的原因并非杨坤鹏所述，而是因杨坤鹏拖欠电费才被电力部门断电。本院认为，杨坤鹏举示的音频资料不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据，不予采信。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，杨坤鹏与洪雪梅签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。杨坤鹏未按照约定按时足额交纳房租，经催收仍拒绝交纳，该情形符合合同法第九十四条有关合同法定解除的情形，一审法院支持洪雪梅要求解除合同的诉讼请求，并无不当。同时，双方合同中有关租金的约定并未涉及房屋面积，租金收取也未以面积作为计算依据，一审法院未予支持杨坤鹏有关房屋面积的抗辩理由，并无不当。因此，杨坤鹏认为合同不应解除以及有关面积欺诈的上诉理由不能成立。虽然洪雪梅提供的租赁物存在瑕疵，但并不足以成为杨坤鹏拒绝交纳租金的抗辩理由，且一审法院也已将租金标准适当减少，并按减少后的标准计算欠付之日至解除之日的租金，合理合法，并无不当。因此，杨坤鹏有关先履行抗辩权及五年租金均应按减少后的租金标准计算的上诉理由不能成立。而杨坤鹏所述的损失问题，因其并未提起反诉，又没有提交合法、有效的证据予以证明，故对其这一上诉理由，本院不予支持。
综上，上诉人杨坤鹏的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人杨坤鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 李 娅
代理审判员 吴长渝
二〇一五年八月十二日
书 记 员 韩 微