广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终8483号上诉人(原审被告）：苏健，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：何石广，广东理治律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心，住广州市海珠区。法定代表人：陈汉华,主任。委托诉讼代理人：刘梅连，广东穗恒律师事务所律师。上诉人苏健因与被上诉人广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心（以下简称龙凤社区中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7795号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏健代理人何石广、黄京穗，被上诉人龙凤社区中心的代理人刘梅连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏健上诉请求：1.撤销一审判决，驳回龙凤社区中心的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由龙凤社区中心承担。事实和理由：一、一审对于龙凤社区中心与苏健签订的《房屋租赁合同》的合法性认定错误。一审认为双方所签订的《房屋租赁合同》合法是错误的，合同本身存在违法行为：1.龙凤社区中心擅自改变房屋的使用性质、用途。根据《房地产管理法》、《广东省城镇房屋租赁条例》等规定，均规定房屋应按照产权登记的用途使用，不得擅自改变用途。据本案证据显示，龙凤社区中心出租的房屋其房地产权证的登记性质为住宅，而龙凤社区中心是通过与其他单位置换办公用房而取得房屋使用权的，其将明知是住宅的房屋出租给苏健作为商业用途，不按照法定用途出租，擅自改变房屋的法定用途是明显违法行为。国家对房屋用途的区分标准显示，房屋有各种用途。其中住宅用途是指供人居住使用的，商业用途的房屋是指各类商店、门市、饮食、菜市等商业及为人们提供与生活相关商业服务的房屋，住宅与商业用途的房屋性质完全不同，不得将住宅作为商业使用；2.因无法按照租赁合同约定的商业用途进行消防验收，租赁的房屋的使用已违反消防法，对其使用己属非法。根据《消防法》第15条规定，公众聚集场所的投入使用，未经消防验收的不得投入使用、经营。苏健基于诚信原则，信赖租赁合同中所约定的商业用途，认为作为街道出租的用途必然是合法的，故向场地投入了资金进行装修装饰等，之后由街道办名义打报告并盖章，协助苏健向公安部门申请办理消防验收。但因为房屋的商业用途与房地产证的性质不符，公安机关根本不予受理消防验收的申请，无法通过消防验收。根据上述消防法第15条的规定，因为租赁场地未经消防验收，是不允许投入使用、经营的，而不能办理消防验收、不能正常使用的原因在于场地并非可以用于商业用途的房屋。苏健承租房屋作商业使用的合同目的无法实现。租赁合同的效力、租赁房屋的使用因违反消防法而无效并且违法。因为房屋不具备租赁合同约定的房屋用途要求，也导致龙凤社区中心不敢按照租赁合同第十一条的约定到房屋租赁管理部门进行租赁登记备案；3.《消防法》、《房地产管理法》属于国家法律，其中涉及不得为之的效力性的条款不得违反。根据《合同法》第7条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规……”，及第52条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、法规的强制性规定。故租赁合同已属于违反法律法规的强制性规定，合同无效；4.在合同的内容与履行都明显违反法律法规的情况下，一审法院却对合同作出对龙凤社区中心有利的解释。一审虽承认租赁合同约定的用途与房产证登记性质不同，但仍然认为该因素并非导致合同无效的情形，但未引用其认为该情形不足以认定合同无效的法律条款。一审作此认定，等同于认可龙凤社区中心可以掩盖房屋用途真相，纵容龙凤社区中心为求得较高租金，继续以相同方式来对不特定的承租人重复其违法行为，而不用承担法律责任。二、苏健的违约起因于龙凤社区中心商业欺诈。1.龙凤社区中心通过招标硬性确定房屋出租用途，隐瞒房屋用途真相，己构成欺诈，有严重过错；2.苏健不付租金，是起因于龙凤社区中心隐瞒住宅这一事实，导致苏健商户无法按商业使用。这一履约受阻的事实客观存在。期间街道办也尽力协助苏健办理用途变更及消防验收，但最终与法相悖而无法达到商业用途。在此情况下，苏健的履约受阻与双方合同签订的合同目的不符，苏健只有暂停支付租金。但法院并没有依据公平原则来认定龙凤社区中心的过错及苏健不履约的原因。三、一审查明的龙凤社区中心有权使用面积与租赁合同不符，但却作出对苏健不利的认定，明显不公。双方约定的承租面积应根据书面证据确定，根据龙凤社区中心所举证据，其能证明有使用权的三层房屋面积共约580平方米，而租赁合同则约定为659平方米，即有约80平方米未能说明权利来源。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第5条的规定，出租方未能提供出租房屋合法权利来源证据的应视为无处分权收益权，不得出租。故本案龙凤社区中心收取该80平方米面积差的租金收益没有合法依据。根据公平原则，只应按其有权出租的面积580平方米计收租金。四、即使一审法院认定租赁合同有效，一审法院也违反公平原则。龙凤社区中心仍然无权按照商业性质的房屋租金标准收取办公用房的租金。龙凤社区中心是通过与其他单位置换办公用房使用权而取得房屋的，证据显示房屋原是作为单位办公用房来实际使用，而龙凤社区中心将之作为商业用途出租给苏健。根据广州市房屋租赁管理所的房屋租金指导价，办公用房（写字楼）与商业用房（酒楼、临街商铺等）不仅在使用性质上不同，在租金单价标准上也有明显的价差。龙凤社区中心用办公用房出租却享受商业用房租金，明显不合理，但一审未充分考虑此问题，处理结果违反公平原则。五、本案的房屋使用关系已经通过双方房屋己移交而事实上终止，一审法院在房屋移交后判决合同解除，缺乏实际意义。根据双方于2018年1月11日所签订的《移交物业书》，双方对全部房屋场地进行了移交，门锁匙已交回，租金确认计算截止到该日止。故双方就租赁合同的权利义务计算到该日为止，即双方事实上已经终止了合同的继续履行，合同事实上已解除（终止）。法理上的租赁合同的事实解除是以标的物交还出租方为标志，该事实在最后一次辩论前已经发生，故本无需法院再对该诉求处理。一审在查明已交回房屋的事实基础上可以驳回该项诉求，现仍然继续对该诉求作判没有现实意义。二审庭询中，苏健补充上诉理由简述如下：一、一审法院计租面积659平方米没有法律依据，属于适用法律错误，龙凤社区中心无权就其无权使用的涉案房屋面积收取租金。（一）一审已查明龙凤社区中心对涉案房屋享有使用权的面积为584.09平方米。（二）一审举证责任分配错误，采纳龙凤社区中心对面积的主张不符合民事诉讼法关于“事实清楚、证据确实充分”的证明要求。（三）一审认定龙凤社区中心对多出的74.91平方米享有收取租金的权利没有法律依据，属于适用法律错误。二、一审未查明龙凤社区中心对涉案合同不能履行存在过错，认定事实不清，判决苏健对涉案合同不能履行存在过错，认定事实不清，判决苏健按照商用标准支付租金以及承担违约责任缺乏事实依据。（一）龙凤社区中心故意隐瞒涉案房屋的使用性质，导致苏健在将案涉房屋作商业用途过程中无法办理消防备案，龙凤社区中心无权按照商用标准向苏健收取租金。（二）龙凤社区中心的委托人龙凤街道办事处未经海珠区政府审核、未经海珠区财政局批准，擅自出租涉案房屋，最终导致涉案合同无效，龙凤社区中心无权向苏健主张违约金。综上所述，苏健认为一审法院对双方租赁合同的违法性未认定，租赁面积、租金标准认定事实不清，处理结果显失公平。龙凤社区中心二审答辩称：涉案合同是双方自愿平等、合情合理的情况下签订的，是有效的合同。苏健上诉理由没有新的观点和意见只是重复了一审的理由，龙凤社区中心认为一审查明事实非常清楚，适用法律正确，请二审法院驳回苏健的全部上诉请求。1.关于主体资格问题，龙凤社区中心是街道的派出机构，由于政务与社区服务中心是街道办设立的事业单位，由社区服务中心来行使出租房屋管理职能。关于出租主体资格在一审已经质证了，国资委已经出具了相关的授权证明；2.关于面积问题，涉案房屋共3层，一审对这个问题进行了详细说理。龙凤社区中心已在一审充分举证证明置换面积和实测的面积，即一楼是132平方米，132平方米是如何测出来的，龙凤社区中心是有依据的；二楼是404平方米；三楼是123平方米，对二楼、三楼的面积，一审诉讼中，龙凤社区中心已作出了充分的陈述，经手人非常认真，把出租面积都计算的很清楚，总共是659平方米，况且，签订合同时苏健也有义务知道面积。苏健转租给案外人是788平方米，曾经有法院对涉及该转租合同进行了判决，认定出租面积是788平方米，案号是2016粤01民终17940号民事判决，同时，该判决也对合同的有效性作出了认定；3.关于房屋用途问题，龙凤社区中心认为苏健在这个问题上缺乏诚信。街道办的经手人员在签合同时，出示了置换过来的产权证给苏健，产权证上的载明用途就是住宅，但苏健要求配合其写成商业用途。街道办是政府的派出机构，所获收益并不是私人收益，根本没有必要隐瞒住宅的规划用途，而且收益也是用于政府的公益事业。关于消防验收方面问题，苏健不是实际使用人，不知道实际情况，其只是借故不交租金。所谓的消防没有过关也许是因为消防器械不合格或者不过关的原因，并不能因此主张合同无效。根据苏健转租次承租人的租金约定来看，远远超出双方约定的租金标准。龙凤社区中心向一审法院起诉请求:1.解除龙凤社区中心与苏健之间签订的《房屋租赁合同》；2.苏健立即将房屋腾空交还给龙凤社区中心；3.苏健立即支付房屋租金342173元（从2016年10月暂计至2017年7月），苏健支付租金应计至交还房屋为止；4.苏健支付迟延支付租金的违约金511024.6元（按约定每天所欠租金的1%计算违约金暂计至起诉之日），实际要求计算至苏健履行之日；5.苏健清付其承租期间所产生的水费、电费、通讯费、网络费、燃气费、物业管理费等费用；6.龙凤社区中心不用返还苏健保证金60000元，用于抵扣部分租金或违约金；7.由苏健承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2014年9月30日，龙凤社区中心（甲方、出租人）与苏健（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：（第二条）甲方同意将坐落在广州市海珠区革新路xxx-xx号1-3层的房屋出租给乙方作商业使用，使用面积659平方米（以下简称“涉案场地”）；（第三条）租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日；2015年10月1日至2016年9月30日月租金为29753元；2016年10月1日至2017年9月30日月租金为31242元；2017年10月1日至2018年9月30日月租金为32803元；2014年1O月1日至2014年12月31日为免租金装修期；2015年1月1日至2015年9月30日，租金以43元／平方米计算，从第二年起每年以5%递增；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或支票的付款方式付给甲方；（第四条）乙方向甲方交纳（人民币）60000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日乙方交清费用之后，将保证金退回乙方（不计息）；（第六条、甲方的权利和义务）……3、发现乙方违反以下其中一项的：……(3)、拖欠租金30天以上的……甲方可以解除本合同，收回房屋，并视乙方违约，甲方不需将保证金退回乙方，并有权向乙方追索经济损失，如因上述行为引起的经济责任和法律责任由乙方负责；4、租赁期内，甲方同意乙方分租；（第七条）乙方的权利和义务：1、依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；等。2016年4月，苏健（甲方、出租方）与广州市芷蕙文化艺术咨询有限公司（乙方、承租方，法定代表人张x林，张x林原为第三人，因三方就涉案场地签订《协议书》，经龙凤社区中心、苏健及张x林同意，不再列为第三人）签订《房屋租赁合同》，约定：（第二条）甲方同意将坐落在广州市海珠区革新路xxx号xx号（旧龙凤派出所）一层部分的房屋出租给乙方作办公用途使用，使用面积双方认定100平方米；（第三条）租期：从2016年4月1日至2019年9月30日；每月租金5800元；等。2017年12月8日，广州市海珠区龙凤街道办事处出具《证明》：兹证明广州市海珠区革新路xxx-xx号一层、三层是广州市海珠区龙凤街道办事处（下称“我办事处”）与广州市公安局海珠分局置换而来的办公用房、广州市海珠区革新路xxx-xx号二层是广州市海珠区龙凤街道办事处与广州市海珠区文化广电新闻出版局置换而业的办公用房，因管理分工，由我办事处辖下的广州市海珠区龙凤街道社区服务中心负责行使出租收益权、租赁物返还请求权等。特此证明。2017年12月11日，龙凤社区中心（甲方）、苏健（乙方）与张x林（丙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方于2014年9月30日签定了一份《房屋租赁合同》，乙方租赁甲方位于海珠区革新路xxx-xx号1-3层的房屋，面积659平方米，租赁期限为五年；租赁期间乙方转租给丙方部分一层的物业正常经营，其余部分一层及二、三层的物业不能正常经营；现经甲乙丙三方协商，达成协议如下：一、乙方将丙方经营的物业在2017年12月31日按现状移交给甲方；二、乙方与丙方即签订的合同/协议书，在本协议生效后，同时变更为甲方与丙方继续履行，自2018年1月1日起由甲方直接向丙方收取租金；等。2018年1月11日，龙凤社区中心、苏健就涉案场地签订《物业转交书》。另，苏健曾因涉案场地出租问题与廖x爱发生争议在一审法院进行诉讼，案号为（2016）粤0105民初5422号。苏健起诉请求：廖x爱清偿从2015年11月起至2016年7月的租金387450元及利息（即违约金）193725元；等。该案中，一审法院查明：2014年9月30日，苏健和廖x爱签订《房屋租赁合同》，主要约定苏健将坐落在广州市海珠区革新路xxx号xx号（旧龙凤派出所）一至三层的房屋出租给廖x爱作办公用途使用，使用面积双方认定788平方米，租期从2014年9月30日至2019年9月30日止，每月租金41000元；等。审理后，一审法院作出（2016）粤0105民初5422号民事判决书认为：苏健和廖秀x签订的《房屋租赁合同》应为有效合同，并判决：一、廖x爱在判决生效之日起10日内向苏健支付从2015年11月、12月的租金82000元，并从2016年7月7日起至清付之日止，每日按租金82000元的2%的标准计算违约金（违约金以本金82000元为限）；二、廖x爱在判决生效之日起10日内向苏健返还收取广州市芷蕙文化咨询有限公司的2016年1、2、3月租金7400元；三、驳回苏健的其他诉讼请求；四、驳回廖x爱的反诉请求。廖x爱提起上诉，广州市中级人民法院作出(2016)粤01民终17940号民事判决书，认为廖x爱已构成违约，并判决：驳回上诉，维持原判。龙凤社区中心于2017年8月25日提起本案诉讼。诉讼中，龙凤社区中心表示：一、涉案场地面积：1楼132方；2楼404方；3楼123方；1、3楼是与公安局置换的，2楼是与广州市海珠区广电新闻局在2014年7月29日置换的。二、撤销第2、5项诉讼请求；第6项诉讼请求是抵扣2016年9月至2018年1月份的租金。三、诉讼请求3中起算时间有误，应从2016年9月起计算；应计至2018年1月11日，即：32803-6394.5（张x林向龙凤社区中心缴纳的一楼租金）=26408.5÷30=880.28×11=9683.08元。龙凤社区中心还提交了书面的笔误说明。苏健表示：签订合同后向龙凤社区中心支付了60000元保证金；苏健不要求在本案中处理保证金的问题；应由龙凤社区中心承担部分的装修投入另案起诉；租金交至2016年9月，2016年9月租金未交；如龙凤社区中心提交书面说明，则认可诉讼请求3中起算点为笔误；涉案场地1楼约有110平方米，100平方米出租给张x林，其将10平方米作接待用房。对于与廖x爱签订的《房屋租赁合同》中“双方认定788平方米”问题，苏健表示：二层有个公用平台，该平台那时街道给苏健无偿使用，故存在面积差额；平台面积没围蔽情况下为几十平方，是与该小区住宅二楼其他小业主共有，属于开放式；有些楼梯位置比较难计算面积，那时候788平方米是苏建与廖x爱认定的，并不能说明街道出租了788平方米给苏健。龙凤社区中心为证明其主张，还提交了以下证据：1、海珠分局（甲方）与龙凤街道办（乙方）于2010年1月5日签订的《置换办公用房协议》，该协议约定：……2、甲方同意将海珠区革新路xxx号之xx原龙凤派出所办公用房首层56.9平方米和三层南向123.19平方米（附图）置换给乙方使用；3、甲乙双方明确置换物业的产权单位为海珠区国有资产监督管理局；置换后，双方对置换的房屋有永久使用权；等。附图为《龙凤派出所首层平面图》、《龙凤派出所三层平面图》、《首层平面图》，其中首层平面图显示：首层建筑面积：283.9㎡；三层平面图显示：三层建筑面积：379.65㎡；等。2、穗房地证字第××号《房地产证》，该证记载：海珠分局是海珠区革新路xxx号-xx一梯凤凰街派出所权属人；房屋为钢筋混凝土结构9层；使用性质为住宅；总建筑面积741.25平方米；该证附图记载：二、三层总建筑面积均为370.6246平方米；等。3、①海珠分局（甲方）与广州市海珠区文化广电新闻出版局（乙方，以下简称“海珠广电新闻局”）于2009年12月23日签订的《置换办公用房协议》，该协议约定：甲方同意将海珠区革新路xxx号之xx原龙凤派出所办公用房二层全层建筑面积404平方米办公用房置换给乙方使用（附图）；等。广州市海珠区国有资产监督管理局于2010年1月7日在该合同尾页下方盖章。②海珠广电新闻局（甲方）与龙凤街道办（乙方）于2014年7月29日签订的《移交办公用房协议》，该协议约定：甲方同意将海珠区革新路xxx号之xx原龙凤派出所办公用房二层全层建筑面积404平方米办公用房移交给乙方使用（附图）；等。苏健表示：对证据的真实性没有异议。经一审法院释明后，苏健表示：如法院认定合同有效，在龙凤社区中心作出合理补偿之后可以同意解除合同；苏健认为违约金过高。一审法院认为：龙凤社区中心和苏健通过签订《房屋租赁合同》的形式建立起租赁关系。现苏健对该合同的效力提出抗辩，一审法院的意见是：关于龙凤社区中心的主体资格问题。龙凤社区中心作为法人有民事行为能力，其可以作为上述合同的主体，而且，龙凤街道办也出具《证明》确认其有权处理涉案场地的租赁事宜，故一审法院对于苏健关于合同主体的抗辩不予采纳。关于涉案场地面积的问题：根据龙凤社区中心提交的相关协议，龙凤街道办从海珠分局处置换了首层56.9平方米和三层123.19平方米；海珠广电新闻局与海珠分局置换了二楼的404平方米后，又将该部分移交给了龙凤街道办，即上述证据显示的场地面积为56.9+123.19+404=584.09平方米。本案中，合同约定的涉案场地的面积为659平方米，对于各部分的面积，龙凤社区中心表示1楼132方、2楼404方、3楼123方；苏健则表示1楼约110平方米。从上述证据及当事人陈述看，涉案场地中仅三层的面积前后一致，除此外：1、协议显示的一楼56.9平方米少于龙凤社区中心陈述的“1楼132方”；2、龙凤社区中心提供的《房地产证》中记载的370.6246平方米也少于龙凤社区中心陈述的“2楼404方”。但：首先、苏健在与龙凤社区中心签订《房屋租赁合同》当天便又和廖x爱签订《房屋租赁合同》将涉案场地转租给案外人，而约定使用面积788平方米，该面积远超过龙凤社区中心与苏健约定的面积，且苏健和廖x爱《房屋租赁合同》已经被法院认定为合法有效合同。其次、苏健在签订合同即2014年9月后至2016年8月两年的时间内均按约定的标准支付租金，应视为苏健对合同约定的涉案场地面积的确认。因此，苏健关于涉案场地面积进行抗辩，一审法院不予采纳。另，苏健本案中提出面积的抗辩，但其作为承租人并未合理解释及举证证明涉案场地一、二层具体面积是多少，且在法院处理案件期间苏健并未核实相关情况便自行交付场地，以致现已无法确定涉案场地各层具体面积，苏健应承担举证不利的后果，故对案场地各层面积，一审法院采纳龙凤社区中心的主张，即：“1楼132方、2楼404方、3楼123方”。关于涉案场地用途的问题：根据龙凤社区中心提供的《房地产证》，涉案场地所在的房屋的使用性质为住宅，而龙凤社区中心、苏健之间的《房屋租赁合同》约定出租给苏健作商业使用，两者确有不同。但上述情况并非法律规定的合同无效的情形。而且，从苏健先后将涉案场地转租给廖x爱、张x林等人的实际情况看，龙凤社区中心与苏健之间的《房屋租赁合同》可以实际履行。因此，苏健的该抗辩不足以免除其支付租金的义务。综上，龙凤社区中心与苏健之间的《房屋租赁合同》应为合法有效合同，苏健签订合同后使用涉案场地则应支付相应的租金。从龙凤社区中心的诉状及诉讼中当事人的陈述看，龙凤社区中心第3项诉讼请求中的“2016年10月”应为笔误，实际应从2016年9月起计。苏健确认租金仅交至2016年8月份，故龙凤社区中心要求苏健支付2016年9月之后的租金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。根据合同约定，2016年9月租金应为29753元；2016年10月至2017年9月期间，每月租金应为31242元、2017年10月至12月期间，每月租金应为32803元。至于2018年1月份的租金，因龙凤社区中心与苏健与案外人已达成协议，自2018年1月1日起一楼100平方米部分由案外人使用，故该期间的租金应扣除该部分的租金，且龙凤社区中心、苏健已于2018年1月11日自行交接涉案场地其余部分，故租金应计至此时，即2018年1月1日至11日的租金原为：32083÷30÷659×（659-100）×11=9978.67元（注：因合同约定的2017年10月1日至2018年9月30日期间的月租金为32083元，故每月均按30天计算）。现龙凤社区中心主张先扣除张x林向其交纳的租金后计算苏健应付的租金，即（32803-6394.5）÷30×11=9683.08元，并未超出上述金额，并无不妥，一审法院予以采纳。因合同约定租金按月结算、由苏健在每月的第10日前支付，而苏健至今未支付2016年9月至2017年12月份的租金已构成违约，故龙凤社区中心要求苏健从每月16日起支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持，但违约金应以租金为限。至于2018年1月1日至11日期间的租金，因龙凤社区中心、苏健及案外人于2017年12月11日就部分场地签订了协议，且2018年1月11日已实际交付了全部场地，该部分的租金迟延支付确实存在客观原因，故龙凤社区中心要求该部分的违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。签订合同后，苏健支付了60000元保证金。本案中，龙凤社区中心并未主张没收该保证金，而是明确主张抵销租金，但因苏健并不同意在本案中进行处理，且龙凤社区中心即主张违约金又主张以保证金抵扣租金，却未能明确抵扣哪一部分租金，此行为使违约金计算发生混乱，故一审法院对龙凤社区中心的该项诉讼请求不予支持。苏健已将涉案场地交付给了龙凤社区中心，龙凤社区中心、苏健之间的《房屋租赁合同》已经无法履行，故龙凤社区中心要求解除上述合同的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、解除原告广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心与被告苏健于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告在本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付2016年9月1日至2018年1月11日租金（其中，2016年9月按29753元计算；2016年10月至2017年9月期间每月按31242元计算；2017年10月至12月期间每月按32803元计算；2018年1月1日至11日按9683.08元计算）；三、被告在本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付迟延支付2016年9月至2017年12月租金的违约金（从该期间的每月16日起，以各月租金为本金，计至被告实际支付租金之日止，各期违约金以本金为限）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12332元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，苏健二审向本院提交：证据一、2016年广州市房屋租赁指导价，证明：涉讼的场地租金应为39元每平方米。证据二、租金情况说明，证明：龙凤社区中心收取租金标准超出国家规定指导价的租金额。龙凤社区中心质证意见如下：苏健现在才提交的证据一与证据二，均不属于新证据，也不能作为证据使用，龙凤社区中心可以不予质证，况且也超过了举证期限。双方是在平等自愿的情况下约定租金标准的，现在苏健不同意按合同约定租金标准计付租金，苏健有违诚信。龙凤社区中心二审向本院提交：广州市的海珠区临时经营场所使用证明两份，出具的时间分别是2015年1月28日、2016年11月18日，证明：苏健有将涉案场地作为商业使用的需求，因此租赁管理中心也批准了，并进行了备案。苏健质证意见为：1、龙凤社区中心二审才提交广州市海珠区临时经营场所使用证明，不符合诉讼法规定。2、该证据上显示只是临时经营场所的使用证明，并没有出租的文字表达，所以该证据不能证明龙凤社区中心主张的事实。3、临时证明中第1点写明了本证明仅在办理租赁合同备案手续和办理工商营业执照时作场地证明文件使用，不代表对建筑物合法性的确认，也不能作为房屋权属的证明，由此可以看出，该证明只能用于工商备案使用，与办理消防备案是完全两回事，即能办理工商营业执照，未必能办理消防备案许可，因为消防备案许可是根据房屋性质及消防条件作为前提的，住宅的消防标准要求与商业消防标准要求完全不同，所以，这种临商使用证明的，不作为消防备案所采纳的依据，消防备案仍然要以建筑物的使用备案为准。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人苏健上诉请求，龙凤社区中心的答辩意见，分析如下：从一审查明的事实来看，2014年9月30日苏健与龙凤社区中心签订《房屋租赁合同》当天即又和廖x爱签订《房屋租赁合同》，该合同中约定面积超过苏健与龙凤社区中心所签订合同中约定的面积。此后，2014年9月后至2016年8月两年的时间内，苏健均按其与龙凤社区中心签订《房屋租赁合同》约定的租金标准支付租金给龙凤社区中心，故，苏健按期交租的行为可视为其对双方约定租赁面积的确认。如上所述，苏健已将涉案场地转租给案外人从而收取租金获益，本案其再以龙凤社区中心出租面积中有80平方米未能说明权利来源为由认为龙凤社区中心收取该80平方米面积差的租金收益没有合法依据，只应按其有权出租的面积580平方米计收租金的主张缺乏诚信，本院不予采纳。根据龙凤社区中心提供的《房地产证》显示涉案场地所在的房屋的使用性质为住宅，而龙凤社区中心、苏健之间的《房屋租赁合同》约定出租给苏健作商业使用。因租赁房屋规划用途与约定用途不同，仅涉及合同能否继续履行问题，并非法律规定的合同无效的情形。从苏健先后将涉案场地转租给廖x爱、张x林等人收取租金及苏健向龙凤社区中心交付租金的实际情况来看，本案现无证据显示由于涉案场地的规划用途与实际用途不一致而影响龙凤社区中心与苏健之间所签订《房屋租赁合同》的履行。因此，一审法院认为苏健的有关房屋用途的抗辩，不足以免除其支付租金的义务并无不妥，本院予以维持。再如上所述，苏健已将涉案场地转租给案外人，故本案苏健二审以龙凤社区中心无权按照商业性质的房屋租金标准收取办公用房的租金的主张与其已转租获益的事实不符，本院不予采纳。合同不能履行，应及时提出解除合同，而非拒付租金。本案因苏健欠付租金已构成违约，故对苏健二审另提出龙凤社区中心租赁房屋的使用已违反消防法有关规定及龙凤社区中心与其签署合同存在欺诈等理由，作为其未付租金的辩解缺乏依据，本院不予采纳。虽然房屋使用关系已经通过双方房屋己移交而事实上终止，但苏健与龙凤社区中心的《房屋租赁合同》并未解除，故一审法院在房屋移交后判决合同解除于法无悖，本院予以维持。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。苏健的上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百第七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12332元，由苏健负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年五月三十日书记员  钟明丽黄妙丽