江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4841号
上诉人（原审被告、反诉原告）:吴昊，男，1978年1月18日生，汉族。
委托诉讼代理人:王亮，江苏德擎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:南京市壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地南京市鼓楼区龙凤花园腾龙里41号101室。
法定代表人:赵玉瀚，该公司总经理。
委托诉讼代理人:孟庆旭，该公司工作人员。
上诉人吴昊因与被上诉人南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）居间合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初第2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
吴昊上诉请求:请求撤销一审判决，依法改判上诉人不承担给付居间服务费8000元和违约金2000元的义务，并判令被上诉人退还中介费、代办费及赔偿损失共37000元,由被上诉人承担一、二全部诉讼费用。事实和理由:1.本案房屋买卖合同整个交易过程并未完成，被上诉人不存在收取佣金的基础。2.被上诉人的居间义务包括促成双方签订合同、产权转移、房屋交付、办理产权证、土地证、贷款、抵押等多种事项，而本案被上诉人仅仅只是完成了前期小部分义务，尚有后期大部分义务未履行,一审法院裁量的支付13000元佣金明显过高。3.违约金具有填补性，即填补守约方受到的实际损失，而一审中被上诉人未提交任何证据证明其实际损失，可见其实际损失几乎是没有的。因此一审判决中判定上诉人在支付13000元中介费的同时还应支付2000元违约金是错误的。4.上诉人与被上诉人还签订了一份独家代理出售协议出售自有住房，目的是筹集59万元首付款以满足办理首套房贷款的条件，被上诉人作为中介机构应当提供帮助促成合同的签订，更应当提供帮助促成合同的履行。上诉人出售自有住房是经过合理细致计划的，对于上诉人来说就是唯一的筹款方式，而事实证明上诉人的计划是完全可行的。由于被上诉人的违约导致房产未能按时出售，上诉人无力筹集首付款也无法办理首套房的贷款才是导致本案中合同最终未完成的直接原因。5.上诉人与南京鑫蕴通金融信息咨询有限公司并未建立合同关系，2000元代办贷款费用也是应被上诉人要求缴纳的，因此，被上诉人在出具盖有“南京鑫蕴通金融信息咨询有限公司”印章的收据后，应当说明原因及款项用途。实际上该费用就是被上诉人收取的代办费用，而合同中并未约定代办费用，说明已经包含在中介费中,不应再另外收取，况且实际上被上诉人并未为上诉人办理贷款手续，代办费理应退还。
壹加贰公司辩称,1.被上诉人与上诉人签订的三方合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合同合法有效，而根据合同法的规定，居间方收取报酬，只需满足合同成立并且与居间服务具有因果联系，即可收取。因此上诉人认为被上诉人未促成合同成立是错误的。2.被上诉人没有完成后续代办事项是基于上诉人的违约行为，导致被上诉人不存在继续履行的可能性，被上诉人没有违反任何合同义务，而原审法院已经酌情减少，因此被上诉人认为数额是合理的。3.根据《合同法》规定，在合同由于一方违约而解除的情况下，守约方仍享有追偿的权利，这个损害赔偿的数额应当以合同实际履行实际支付的利益为参考，因此上诉人认为违约金应取决于被上诉人的实际损失，是违背法理的。4.上诉人认为其违约是由于上诉人跟被上诉人签订的一份独家代理协议，也就是说上诉人在签订三方合同的时候，并没有足够的购房款，而是寄希望于将自己的一套房屋在未来的某个时间出售所得来作为保障。而三方合同明确规定上诉人有义务在合同规定的日期交付首付款，上诉人未能在合同约定的日期将首付款交给房主，是构成合同无法履行的根本原因。5.上诉人所说2000元代办费其实就是担保费，是由担保公司收取的，与被上诉人没有任何关系，当然也就不可能由被上诉人退回或协商。因此，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，法律适用正确，上诉人的上诉理由于法无据，故请求二审法院依法维持原判。
壹加贰公司向一审法院起诉请求：要求吴昊支付中介费15000元及违约金20000元。吴昊向一审法院反诉请求:要求壹加贰公司返还中介费5000元、代办费2000元及赔偿经济损失30000元。
一审法院认定事实：2015年12月14日，壹加贰公司（丙方）与吴昊（乙方）、案外人张洋（甲方）签订房地产买卖中介合同，约定由壹加贰公司居间，吴昊购买张洋所有的305室房屋，委托事项为：甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事项；乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜，并约定：“乙方向丙方支付佣金和代办费：1、按该房地产售房款1.02%，具体数额为人民币贰万元整（￥20000）。2、代办产权证费/元、代办土地证费/元、代办抵押贷款和他项权证费/元，共计人民币/元。上述费用，甲、乙方应在2015年12月17日前在支付伍仟元剩余壹万伍仟元过户当天收取支付给丙方。（三）丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。”。关于违约金，双方在合同约定违约金为40000元，由违约方分别支付给各守约方。后吴昊向壹加贰公司支付中介费5000元。
原审审理中，吴昊提供独家代理出售协议、微信记录截屏及解约协议，证明吴昊将其所有的601室独家委托壹加贰公司出售，因壹加贰公司在履行独家代理出售协议中存在违约行为，致其未能筹到购买305室的首付款，造成违约，向305室房主支付违约金30000元。另，吴昊提供收据一份，证明其向壹加贰公司支付代办贷款费用2000元，该收据的印章为南京鑫蕴通金融信息咨询有限公司财务专用章。因吴昊与壹加贰公司双方分歧较大，致调解未成。
一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。关于本案的违约责任问题，吴昊在壹加贰公司的居间下，与案外人张洋签订了房地产买卖中介合同，该合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定严格履行。吴昊认为壹加贰公司在独家代理出售其601室的过程中存在违约，致其未能及时筹到房款，但吴昊出售601室仅系其筹集购买305室房款的方式之一，壹加贰公司在履行独家代理出售协议中是否存在违约行为，与本案无关，吴昊可另行诉讼，吴昊作为完全民事行为能力人应按约履行付款义务，在房地产买卖中介合同的履行中，壹加贰公司不存在违约行为，故对吴昊要求壹加贰公司返还中介费5000元及赔偿其经济损失30000元的诉讼请求，原审法院不予支持。关于吴昊要求壹加贰公司返还代办费2000元的问题，因代办费的收取方系南京鑫蕴通金融信息咨询有限公司，故吴昊无权要求壹加贰公司返还该代办费。壹加贰公司促成了买方吴昊与卖方张洋订立买卖合同，有权依照约定收取居间费。但考虑到上述居间合同目的是购买房屋，壹加贰公司虽提供了居间服务，但并未促成该项交易的实际成交，吴昊并未实现合同目的。且合同签订后吴昊因与卖方解除了房屋买卖协议，致合同未能实际履行，相应地减少了壹加贰公司的受托事务，故壹加贰公司损失也应相应减少。因此，原审法院酌情将居间服务费调减为13000元，因吴昊已支付居间服务费5000元，故其仍需向壹加贰公司支付8000元。另外，壹加贰公司主张吴昊支付违约金20000元，该违约金要求过高，原审法院依法调整为2000元。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、吴昊于判决发生法律效力之日起10日内支付给南京壹加贰联合不动产经纪有限公司居间服务费8000元，违约金2000元，合计10000元。二、驳回南京壹加贰联合不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉吴昊的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取113元，反诉案件受理费363元，合计476元，由吴昊负担。
二审期间，双方均无新证据提交。双方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审期间，双方的争议焦点为：1.上诉人吴昊是否应当支付居间服务费及数额大小；2.上诉人吴昊是否应当承担违约责任及违约金数额；3.被上诉人是否应当向上诉人返还中介费5000元、贷款费用2000元及赔偿经济损失30000元。
本院认为，关于争议焦点1，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，壹加贰公司已经促成了上诉人吴昊与案外人张洋签订房地产买卖中介合同，有权要求上诉人对其提供的居间服务支付相应费用，考虑到房屋买卖最终未能实现，壹加贰公司的受托事务亦相应减少，一审法院依法行使裁量权将双方约定的20000元中介费用酌情调减为13000元并无不当。
关于争议焦点2，吴昊与壹加贰公司以及案外人张洋签订的房地产买卖中介合同系三方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。后吴昊因自身原因未履行合同义务，应当按照合同约定承担违约责任。吴昊与壹加贰公司另行签订的独家代理出售协议系另一法律关系，壹加贰公司在履行独家代理出售协议中是否存在违约行为与本案无涉，吴昊可另行主张。上诉人吴昊以壹加贰公司未能及时履行其独家代理出售协议中的居间义务从而导致其无力支付本案房地产买卖中介合同约定的首付款为由，认为不应承担违约责任的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院根据案件的具体情形，对双方约定的违约金酌情调减为2000元亦并无不当。
关于争议焦点3，壹加贰公司在涉案房地产买卖中介合同的履行中不存在违约行为，上诉人吴昊要求壹加贰公司返还中介费5000元及赔偿其经济损失30000元的请求缺乏事实和法律依据，一审对此不予支持并无不当。关于2000元贷款费用，该款项的收取方系南京鑫蕴通金融信息咨询有限公司，上诉人未能提供证据证明该笔费用系由被上诉人实际收取，故对其要求被上诉人返还的主张，本院亦不予支持。
综上所述，吴昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费589元，由上诉人吴昊负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一六年八月二十五日
书记员 吴伯庙