广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民二终字第1120号
上诉人（原审被告）：东莞市厚街富民时装体育用品有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇厚街村吉祥路，组织机构代码：79629684-6。
法定代表人：刘德群，该公司总经理。
委托代理人：陈子贤，广东格雷兄弟律师事务所律师。
委托代理人：陈佩君，广东格雷兄弟律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：方伟杰，男。
委托代理人：叶婵娇，广东仁之仁律师事务所律师。
委托代理人：莫少辉，广东仁之仁律师事务所实习律师。
上诉人东莞市厚街富民时装体育用品有限公司（以下简称富民公司）因与被上诉人方伟杰委托合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民二初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
方伟杰向原审法院诉称：2010年9月20日，方伟杰将其所属的厚街富民商业街＊＊栋＊＊号商铺委托富民公司对外租赁，双方约定，自2011年11月1日起第一年每月向方伟杰支付租金400元，第二年每月支付租金500元。合同签订后，富民公司未能按约定向方伟杰支付租金。据此，方伟杰为了维护自己的合法权益，提起诉讼，请求原审法院依法判令：1.富民公司向方伟杰支付2011年11月1日至2014年2月的租金12300元并计付利息（从起诉之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）；2.富民公司承担本案一审诉讼费。
富民公司向原审法院辩称：一、方伟杰与富民公司于2010年9月20日签订委托租赁合同，将厚街富民商业街D3幢的商铺委托给富民公司代为出租，但方伟杰对该商铺没有合法所有权和使用权，因此，该委托租赁合同依法无效。二、富民公司已于2011年1月17日通知方伟杰，向方伟杰发出告知书和电话短信，双方不再履行委托租赁合同，因此双方不存在委托合同关系；三、方伟杰一直没有将商铺交付给富民公司，因此，富民公司从未占用或使用过方伟杰的商铺，该商铺一直由方伟杰管理、使用、处分，方伟杰要求富民公司支付所谓租金，没有事实根据及法律依据。
原审法院经审理查明：富民公司与方伟杰于2010年9月20日签订《厚街富民商业街商铺委托租赁合同》（以下简称租赁合同）。该租赁合同载明，方伟杰拥有厚街富民商业街D3幢117号，面积为10㎡，方伟杰委托富民公司对该物业对外租赁，委托租赁期为10年。委托租赁条件为：第一年（即2010年11月1日至2011年10月30日）免租。第二年（即2011年11月1日至2012年10月30日），每月租金400元。第三年（即2012年11月1日至2013年10月30日），每月租金500元。第四年起租金根据市场行情而定。该租赁合同还约定，从2011年11月1日至2013年10月30日，如该物业尚未租出，富民公司也按上述租赁条件支付租金给方伟杰。在委托招租期间，从2013年11月1日起，如富民公司连续6个月对物业没有出租，方伟杰在此情况下可对物业自行出租。另该租赁合同还约定：如在2010年10月10日前签订本租赁合同的，富民公司在10个工作日内把2011年11月1日至2012年10月30日的租金一次性支付给方伟杰。如超过此期限即按每个季度支付一次给方伟杰。
富民公司与方伟杰均确认，涉案商铺原是富民公司出租给方伟杰，租期从2008年至2050年共计42年。现方伟杰又返租给富民公司。方伟杰与富民公司均未提交涉案商铺的建设工程规划许可证，且富民公司确认涉案商铺没有建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，案涉租赁合同无效。故原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，向方伟杰释明，询问其是否变更诉讼请求。方伟杰当庭将其诉求的“租金”变更为“物业占用费”，其他不变。富民公司当庭表示，不需要新的答辩期和举证期。
富民公司主张其在2011年1月17日向方伟杰发出了一份《通知》，通知方伟杰取消涉案租赁合同。富民公司提交的《通知》载明的收件单位为：富民国际鞋业广场，主送：董事长；抄送：全体员工；主题为：关于小铺签订的委托租赁合同相关处理；内容为：由于我司与广州做化妆品的公司的合作协议流产，所以所有与我司已签订的关于D栋及二期J栋、K栋委托租赁合同的铺位业主，现万分抱歉地通知你们该合同暂行取消。方伟杰主张该通知是富民公司单方出具，其没有收到该通知，故不予确认。
案涉商铺是由富民公司进行统一的物业管理，富民公司未将钥匙交付给方伟杰，钥匙在富民公司处，富民公司称方伟杰随时可以去拿。
方伟杰明确其主张的12300元是由第一年的占用费4800元；第二年占用费6000元，期满后仅诉求3个月，按每月500元计，得出12300元。富民公司对方伟杰的前述计算方法没有异议，但主张不应向方伟杰支付前述费用。
以上事实，有《厚街富民商业街商铺委托租赁合同》、《通知》以及本案一审庭审笔录附卷为证。
原审法院认为：虽然方伟杰提交的涉案租赁合同名称为《厚街富民商业街商铺委托租赁合同》，但涉案租赁合同的内容实际上为方伟杰将涉案商铺出租给富民公司，富民公司将租金支付给方伟杰。富民公司与方伟杰之间构成的租赁法律关系，因此本案应为租赁合同纠纷。但因涉案商铺未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，案涉租赁合同无效。本案的争议焦点为：方伟杰要求富民公司支付2011年11月至2014年2月的占用费12300元有无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。故富民公司应否支付2011年11月至2014年2月的占用费，要看富民公司在该段时间有无实际占用涉案商铺。对此，原审法院分析如下：首先，富民公司提交的《通知》从内容上看是发给不特定群体的，且并无证据证明富民公司已将该《通知》送达给方伟杰，因此，即使富民公司制作了该《通知》，但仅凭该《通知》，不足以证明富民公司在2011年1月17日已经通知方伟杰要求解除双方之间的涉案租赁合同。其次，一方面，富民公司确认该涉案商铺的钥匙在其处，其未将钥匙交付给方伟杰；另一方面，涉案商铺也系由富民公司统一进行物业管理。因此，在没有证据证明富民公司已将涉案商铺交回给方伟杰的情形下，应认定涉案商铺系由富民公司占有控制。另因至原审庭审之日，富民公司均未提交证据证明其已向方伟杰交回商铺，故原审法院认定富民公司至原审庭审之日仍未能将涉案商铺交回给方伟杰。因此，富民公司应参照涉案租赁合同约定的租金标准支付其占用期间的占用费。依照涉案租赁合同约定的租金标准，2011年11月1日至2012年10月30日，每月租金400元，该年的租金合计为4800元；2012年11月1日至2013年10月30日，每月租金500元，该年的租金合计为6000元；至于2013年10月30日后，因富民公司未对租金标准提出异议，原审法院参照涉案租赁合同约定的最晚的租金标准每月500元予以计算，现方伟杰明确计到2014年2月，在2013年11月之后，只按三个月计算，系方伟杰对自身权利的合法处分，原审法院予以确认。故富民公司应向方伟杰支付的物业占用费为：4800元＋6000元＋1500元=12300元。至于方伟杰请求支付占用费的利息，没有法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、富民公司于一审判决生效之日起三日内向方伟杰支付物业占用费12300元；二、驳回方伟杰的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费108元（方伟杰已预交），由富民公司承担。
上诉人富民公司不服一审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定合同性质错误。富民公司与方伟杰于2010年9月20日签订的《厚街富民商业街商铺委托租赁合同》，从其合同名称及合同内容看，都属于委托代理合同，即方伟杰将案涉商铺委托给富民公司，由富民公司代为出租。虽然合同中有未能成功代为出租期间由富民公司支付租金的约定，但该约定不改变委托代理合同的性质。原审判决将案涉合同认定为租赁合同显然是错误的。二、由于合同性质认定错误，从而导致原审判决在分配举证责任以及认定事实方面发生了错误。如上所述，富民公司与方伟杰签订的《厚街富民商业街商铺委托租赁合同》应定性为委托代理合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，方伟杰要求富民公司支付占有使用费，应举证证明其已经将案涉商铺交付了富民公司，由富民公司代理出租或由富民公司使用。但方伟杰在一审中，只提供了一份《厚街富民商业街商铺委托租赁合同》，未能向法庭提供任何证明自己已向富民公司交付案涉商铺的证据。在此情况下，原审判决以富民公司为案涉商铺开发商为由，认定案涉商铺由富民公司实际占用控制，方伟杰已完成交付行为，是错误的。富民公司作为案涉商铺的开发商，早已完成向方伟杰交付案涉商铺的合同义务，案涉商铺早已在方伟杰的实际占有和控制中。富民公司只是基于物业管理的需要持有部分商铺的钥匙，但不代表方伟杰已完成案涉商铺的交付手续，两者没有任何法律上的关联。三、富民公司没有实际占有或控制案涉商铺，原审判决富民公司支付占用使用费，显失公平。案涉委托租赁合同签订后，案涉商铺从未出租过给任何人，富民公司也没有以任何方式占有或使用商铺。因此，原审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同若干问题的解释》第五条规定判决富民公司需支付占有使用费，是错误的。该解释的第五条是以实际使用为前提的，富民公司没有实际使用，就不应该支付占有使用费。综上所述，富民公司请求二审法院判令：撤销原审判决，改判驳回方伟杰的诉讼请求；本案诉讼费用由方伟杰承担。
被上诉人方伟杰向本院辩称：一、无论本案认定为租赁合同关系还是委托代理合同关系，富民公司均应向方伟杰支付相应的租金。二、关于商铺交付的问题，由于本案商铺是富民公司以租赁的方式卖给方伟杰，后又应富民公司的统一管理要求签订委托租赁合同，本案商铺一直在富民公司的管理下，未曾交付方伟杰手上。一审庭审中，富民公司也确认商铺的钥匙一直在其手上，没有交付给方伟杰，这更进一步说明商铺是富民公司管理并控制着，所以并不存在交付商铺的问题。富民公司称方伟杰未交付案涉商铺没有依据。三、案涉商铺一直处于富民公司管理和控制中，按合同约定，不管富民公司是否有实际占用商铺，富民公司均应按双方的约定向方伟杰支付租金或占用费。
本院经审理查明：富民公司与曾庆华、曾庆平、方伟杰于2008年10月28日签订《厚街富民商业街物业租赁及管理合同》，该合同约定，富民公司将厚街富民商业街D3区117号物业租用给曾庆华、曾庆平、方伟杰，租赁期为合同生效之日起至2050年10月1日，共42年。本合同期为合同生效之日起至2028年10月1日止，共20年。
二审庭审中，曾庆华、曾庆平对方伟杰与富民公司于2010年9月20日签订的《厚街富民商业街商铺委托租赁合同》没有异议，曾庆华、曾庆平确认在《厚街富民商业街物业租赁及管理合同》中的权利义务同意由方伟杰行使。
除上述事实外，本院对原审查明的其他事实予以确认。
以上补充查明的事实，有《厚街富民商业街物业租赁及管理合同》以及二审庭审笔录附卷为证。
本院认为：原审法院对方伟杰有关利息的诉请不予支持，方伟杰未就此提起上诉，应视为方伟杰服从一审该认定，本院对此予以确认并对此不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对上诉人富民公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：一、案涉《厚街富民商业街商铺委托租赁合同》的性质；二、方伟杰要求富民公司支付2011年11月至2014年2月的租金有无依据。
关于争议焦点一。依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《厚街富民商业街商铺委托租赁合同》约定方伟杰委托富民公司对案涉商铺对外租赁。从该合同有关富民公司与方伟杰的权利义务约定来看，符合上述法律规定的委托合同的特征，不符合上述法律规定的租赁合同的特征。虽然合同中特别约定，在2011年11月1日至2013年10月30日期间，如该商铺尚未租出，富民公司也按照租赁条件支付租金给方伟杰。但是该特别约定不影响合同性质的认定。案涉《厚街富民商业街商铺委托租赁合同》应定性为委托合同，本案系双方因委托合同引发的纠纷应定为委托合同纠纷。原审法院将《厚街富民商业街商铺委托租赁合同》定性为租赁合同并将本案案由定为租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。
关于争议焦点二。《厚街富民商业街商铺委托租赁合同》特别约定，方伟杰有权要求富民公司支付从2011年11月1日至2013年10月30日的租金。依照涉案租赁合同约定的租金标准，2011年11月1日至2012年10月30日，每月租金400元，该年的租金合计为4800元；2012年11月1日至2013年10月30日，每月租金500元，该年的租金合计为6000元，以上租金合计为10800元。因此本院对方伟杰要求富民公司支付10800元的诉请予以支持。富民公司上诉称，方伟杰未将案涉商铺交付给富民公司，富民公司也没有实际占用或使用案涉商铺，因此富民公司不应当支付租金。对此，本院认为，首先，案涉商铺系先由富民公司租赁给方伟杰等人，方伟杰再将案涉商铺委托富民公司对外租赁，富民公司一审已确认案涉商铺的钥匙在其处，其未将商铺钥匙交付给方伟杰，且案涉商铺也系由富民公司统一进行物业管理，因此在没有证据证明富民公司已将案涉商铺交回给方伟杰的情况下，原审法院认定案涉商铺是在富民公司的控制之下并无不当。其次，基于合同的特别约定，无论富民公司在2011年11月1日至2013年10月30日期间有无实际使用案涉商铺，方伟杰均有权要求富民公司支付该期间的租金。因此本院对富民公司该项上诉主张不予采纳。至于2013年11月到2014年2月的租金，因合同并未约定在此期间富民公司未将商铺租赁出去也需支付租金，且方伟杰未提交证据证明富民公司在2013年11月之后有将案涉商铺租赁出去，故方伟杰无权要求富民公司支付该期间的租金。本院对方伟杰要求富民公司支付2013年11月到2014年2月的租金的诉请不予支持。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人富民公司的部分上诉理由成立，本院予以部分支持；其他上诉理由不成立，本院不予支持。原审查明事实基本清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民二初字第103号民事判决第一项为：东莞市厚街富民时装体育用品有限公司于本判决生效之日起三日内向方伟杰支付10800元；
二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民二初字第103号民事判决第二项；
三、驳回方伟杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审、二审受理费均为108元，由富民公司各承担95元，由方伟杰各承担13元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 胡晓婷
代理审判员 邹凤丹
代理审判员 王 振
二〇一四年十一月二十九日
书 记 员 谭震聪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。