四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵高新民初字第1303号
原告赵强，男，汉族。
委托代理人衡山，四川守信律师事务所律师。
被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司。住所地：绵阳高新区双碑中街**号。
法定代表人邓光林，公司董事长。
委托代理人程益，公司职员。
委托代理人赵新明
原告赵强与被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称：“新城房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2014年7月23日立案受理，依法由审判员赵均均适用简易程序，公开进行了审理。原告赵强及其委托代理人衡山，被告新城房产公司的委托代理人程益、赵新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵强诉称：《商品房买卖合同》补充协议约定，由出卖人在办理分户产权前，负责从原来的土地使用年限2007年7月4日至2046年12月23日止补足至2055年12月23日止；补充协议对于分别支付逾期办证违约金均有约定。2013年5月23日补充协议对于逾期取得综合竣工备案证书违约金及关于逾期达到初验条件的违约金也有约定，被告应依约支付。由被告代为收取的专项维修基金，被告应当缴纳，资金占用则应支付利息。因面积差异按约定退还多收取的房款；合同附件约定被告应安装安防系统，被告应当履行。被告违约，应继续履行并承担违约责任。综上，请求：1、依法判决被告继续履行合同义务办理房产证和土地证，土地使用权年限从2046年12月23日止补足至2055年12月23日止；2、依法判决被告支付逾期办证违约金，其中逾期取得所在楼栋的权属证明违约金以353609元为基数，以中国人民银行颁布的同期贷款利率计付，期间从2012年6月30日起至2013年10月24日止；逾期办理房产证的违约金以353609元为基数，以中国人民银行颁布的同期贷款利率计付，期间从2013年1月25日起至取得房屋权属证书之日止；3、判决被告支付逾期取得综合竣工备案证书的违约金1060元；4、判决被告支付逾期达到初验条件违约金3712元，并支付资金利息，利息以3712元为基数，以中国人民银行颁布的同期款利率计付，期间从2012年4月11日起至付清之日止；5、判决被告收取的专项维修基金6749元缴纳到房地产行政主管部门，并交付资金利息，利息以6749元为基数，从2012年8月13日起按照中国人民银行颁布的同期贷款利率计付至缴清之日止；6、判决被告退还面积误差多收取的房款1453.89元；7、判决被告继续履行合同义务完善安防系统；8、诉讼费由被告承担。
被告新城房产公司辩称：1、对原告赵强要求办理房产证及土地使用权证和按照补充协议的约定延长土地使用证年限的诉讼请求，被告新城房产公司均无异议；2、对于原告要求被告新城房产公司支付逾期办证的违约金的诉讼请求，被告新城房产公司也无异议，但违约金的具体数额按双方的合同约定予以计算；3、关于被告主张支付逾期取得综合竣工备案证书违约金及初验条件违约金。初验条件违约金其本质系逾期交房违约金。我公司从2012年6月30日取得了综合竣工备案证书并达到初验交房条件，同日也在报纸上公告要求原告予以收房，原告的主张超过诉讼时效。应予以驳回。4、对于原告请求由被告新城房产公司向第三方缴纳专项维修基金的诉讼请求，被告新城房产公司已与房管部门、银行签订了三方协议，用我公司的按揭款保证金800万元支付专项维修基金，故专项维修基金的缴纳现不存在问题，且原告赵强也不是主张该请求的适格主体，因被告新城房产公司无须向原告履行义务，仅须向房管部门履行缴纳的义务。5、面积误差问题，如果确实存在，我公司愿意承担；6、对于安防系统在双方的合同附件6中有约定，但安防系统属于全体业主共有，现由物管公司进行管理、使用。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：2010年12月4日，原告赵强与被告新城房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告赵强购买半山蓝湾123栋2单元3楼2号住宅商品房一套，建筑面积89.99平方米，价款共计353609元。付款方式为：首付加按揭贷款。合同第三条买受人所购商品房的基本情况中约定：“……买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中：1、……买受人购买的商品房（以下简称商品房）所在土地用途为：住宅，土地使用年限自2007-07-04至2046-12-23止。”合同第十条约定：“出卖人应当在2011年-10-28日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条约定逾期交房责任：“……（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并与该商品房实际交付之日起七日内向买受人支付。”合同第十三条约定面积差异处理：“根据第三条按照建筑面积计价约定的，在面积误差绝对值3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积计算房价款。计算方式为：建筑面积误差比=（实测建筑面积-
预测建筑面积）／预测建筑面积。”第十四条约定交接手续，自出卖人公告房屋交付之日起，视为买受人已接房，由此产生的一切后果由买受人自行承担。合同第十九条产权登记约定：“（一）初始登记，出卖人应当在2011-06-30前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记，若买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权�书的，应承担违约责任。同日，原、被告还签订了《半山蓝湾﹤商品房买卖合同﹥补充协议》。合同第一条关于买卖合同第一条项目建设依据的补充约定：“该套商品房土地使用权年限至2055年—月—日止。现土地使用权证载明截止使用年限早于2055年—月—日的，由出卖人在办理分户产权前，负责补足土地使用权年限。”第二十三条第11项约定出卖人未按期办理房产证则按买受人已付房款为基数并按银行同期利率计算支付违约金；12项约定出卖人未按期办理该栋楼的大产权证则按买受人已付房款为基数并按银行同期利率计算支付违约金；13项约定交房时出卖人应出示该房屋的综合验收报告书。否则按买受人已付房款为基数并按银行同期利率计算支付违约金。此后，原告赵强依约通过按揭贷款缴纳了全部购房款。2012年5月23日，原、被告再次签订了《补充协议》，约定�一、被告应在2012年6月39日前取得《综合竣工备案证书》，并从4月1日起至取得之日止，按照合同约定承担与其交房违约责任。二、补充协议中关于达到初验条件前的违约金结算清楚后在2012年4月10日前支付。
另查明，原告所购房屋属于半山南湾二期项目，2012年6月30日，被告取得了半山南湾（二期）的《综合竣工备案证书》。同日，被告新城房产公司通过绵阳日报发布了交房公告，载明：“尊敬的‘半山蓝湾’业主：你所购买的‘半山蓝湾’二期商品房现已具备交房条件，现我公司特发此《交房公告》，敬请您携带《商品房买卖合同》原件及购房缴款凭证、身份证原件于近期前来我公司办理接房入住手续。”
2013年10月26日，被告取得了半山南湾123栋楼的权属证明。2014年4月14日，被告为原告办理了房屋所有权转移登记。
2011年6月1日，被告新城房产公司取得了绵阳高�区双碑村五、六社（包括整个半山蓝湾小区）的土地使用权证。该土地使用权的终止日期为2046-12-24。
在诉讼过程中，原告赵强当庭将其诉讼请求第1项“依法判决被告继续履行合同义务办理房产证和土地证，土地使用权年限从2046年12月23日止补足至2055年12月23日止；”变更为“依法判决被告继续履行合同义务办理房产证和土地证，土地使用权年限从2046年12月23日止补足至2055年12月24日止；”并撤回了第四项诉讼请求“判决被告支付逾期达到初验条件违约金3712元，并支付资金利息，利息以3712元为基数，以中国人民银行颁布的同期款利率计付，期间从2012年4月11日起至付清之日止。”被告新城房产公司对原告赵强当庭变更诉讼请求无异议，并当庭表示不需要答辩期及举证期。
上述事实，有商品房买卖合同、《半山蓝湾﹤商品房买卖合同﹥补充协议》、《补充协议》、收据、房产证复印件及双方当事人陈述等经庭审质证的证据在案佐证，予以确认。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告均应按合同约定履行自己的义务。如双方当事人未按约定履行各自的义务，应当承担相应的违约责任。
一、关于办理《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》及延长土地使用权年限的问题。在庭审过程中，被告已为原告办理了房屋所有权证书。故该项诉讼请求被告已履行完毕。针对办理《国有土地使用权证》及将原告赵强购买的商品房的土地使用权年限延长至2055年12月24日，被告并无异议，故本院予以确认。
二、逾期办证的�约金的问题。在双方签订的《商品房买卖合同》第十九条及《补充协议》中约定出卖人应当在2011-06-30前取得该商品房所在楼栋的权属证明。转移登记应于商品房交付之日起365个工作日内办理完毕，否则按照银行同期利率计算违约金。由于双方并未对同期利率予以明确约定。因违约金的主要目的是为了弥补违约方因违约给守约方所造成的损失。故本院确定以中国人民银行同期存款利率为准计算违约金。（一）初始登记违约金。被告于2013年10月25日取得初始登记，故初始登记违约金计算为从2011年7月1日起至2013年10月24日止，按照中国人民银行同期存款利率为准计算。（二）转移登记违约金。原、被告协议约定转移登记应在交房后365个工作日内办理完毕。被告于2012年6月30日向原告公告交房事宜，双方合同中也约定公告时间视为交房时间。故应从2012年6月30日起计算365个工作日，即被告最迟应在2013年12月12日前完成转移登记。但被告直至2014年4月14日才为原告办理完转移登记，故转移登记违约金计算为从2013年12月13日起至2014年4月13日止，按照中国人民银行同期存款利率为准计算。
三、关于原告主张逾期取得竣工备案证书违约金问题。原、被告补充协议二中约定若2012年6月30日取得竣工备案证书，而本案中被告已于2012年6月30日取得竣工备案证书，故原告需主张竣工备案证书违约金，应在2012年6月30日起两年内予以主张，即最迟应在2014年6月30日主张，但原告系于2014年7月23日起诉，故该项主张已超过诉讼时效，本院不予支持。
四、专项维修基金的缴纳问题。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。属于全体业主共有，故原告赵强以个人名义主张权利，主体不适格，依法不予以�持。
五、关于面积误差问题。原、被告商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为89.99平方米。但实际从原告缴纳契税、不动产发票中反应，原告所购房屋实际面积仅为89.62元，根据双方约定的误差计算公式，误差率计算方式为（89.99-89.62）÷89.99，误差率小于3%，故按照实际面积误差退还多收房款即可。按照双方合同约定总价计算为（353609元／89.99）×89.62元=352155.11元，原告多支付房款为353609元-352155.11元=1453.89元。
六、安防系统的完善问题。因小区的安防系统是该小区的共用设施设备，属于该小区的全体业主共同共有，如小区业主认为小区的安防系统需完善，应由该小区全体业主共同行使权利（如成立业主委员会可由业主委员会代表行使该权利）。
综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、由被告绵阳高新区新城房地�开发有限公司于本判决生效之日起九十日内向土地使用权登记部门提出申请为原告赵强办理《国有土地使用权证》及将原告赵强《国有土地使用权证》的土地使用年限延长至2055年12月24日，若被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司逾期未履行，则由原告赵强自行申请办理，由被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司按照相关部门的规定承担相应的办证所需费用，此款限被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司自原告赵强提交申请之日起五日内支付；
二、由被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵强支付逾期办理初始登记违约金及逾期办理转移登记违约金。逾期办理初始登记违约金违约金按353609元以中国人民银行同期存款利率从2011年7月1日起至2013年10月24日止。逾期办理转移登记违约金按353609元以中国人民银行同期存款利率从2012�7月1日起至2014年4月13日止。
三、由被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵强多支付的购房款1453.89元；
四、驳回原告赵强其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由被告绵阳高新区新城房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 赵均均
二〇一四年十二月二十六日
书记员 赵佳琥