连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初7803号原告：连云港市海州区新东社区居民服务中心。法定代表人：展天艳，该中心理事长。委托诉讼代理人：吕庆根，该中心法务专员。被告：张永士。原告连云港市海州区新东社区居民服务中心（以下简称新东居民服务中心）诉被告张永士物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法由审判员胡静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新东居民服务中心的委托诉讼代理人吕庆根、被告张永士到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新东居民服务中心向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2008年至2015年的物业管理费2241元并从逾期之日起给付利息；2、被告承担本案一切费用。事实和理由：2007年9月，海州区（原新浦区）恒利花园小区原物业服务公司自行撤出小区，致使小区物业无人管理，由新东街道艺北社区居委会接管。因小区物业管理工作严重影响了居委会的正常工作，新东街道办事处在2008年初成立了新东社区居民服务中心专门负责小区的物业管理。同年8月15日，该小区业主委员会与原告签订物业管理委托合同及物业服务合同。并在2012年8月15日续订了期限至2017年8月14日，约定：业主委员会委托原告负责海州区艺北社区海连东路43号，东至泰源市场、西至连云港市第二人民医院、南至南光大厦、北至陇海东路的恒利花园范围内的物业管理，并向业主或物业使用人收取物业管理服务费（简称物业费），在业主或物业使用人逾期不交或拒交时，可以通过法院起诉催交。从2008年起至2015年底，被告一直不按时全额交纳物业费，至今还拖欠物业费2241元。原告不断向被告催收，并通过业主委员会不断地督促被告交纳物业费，但被告至今仍然没有支付该费用。被告张永士辩称，我是连云港海州区海连东路43号楼恒利花园小区32-2-601室的业主，建筑面积为110平方米，我住在顶楼，顶楼经常漏水渗水，对我房屋造成严重损害，多次找物管协调处理这个事，口头达成协议以物业费抵扣维修费，原告同意我可以不交物业费，用那笔钱去修理房屋，最近一次房屋维修就在今年春天，至今尚未完工，我其他费用全交了，唯独物业费没有交，是因为原告一直认可以物业费抵扣维修费的事实；对原告举证的民办非企业单位登记证书真实性没有异议，但是原告作为盈利机构应当具有营业执照，原告是否具有收费的资质无法证明，原告举证的物业服务合同及物业管理委托合同都不是我签订的，原告应当出示与我签的合同，且合同中第四条约定原告的合同义务，原告没有做到。请求法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年8月15日，恒利花园小区业主委员会与原告新东居民服务中心签订了《物业管理委托合同》及《物业服务合同》约定，恒利花园小区业主委员会选聘原告对恒利花园小区提供物业管理服务，该小区坐落于连云港市海州区艺北社区海连东路43号，物管区域四至：东至泰源市场、南至南光大厦、西至连云港市第二人民医院、北至陇海东路。委托管理期限自2008年8月15日起至2012年8月14日止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准住宅0.25元/月﹒㎡，门面房1元/月﹒㎡。原告按照标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，物业服务费用，按每半年交纳一次，业主或物业使用人应在上半年3月31日和下半年9月30日前履行交纳义务。2012年8月15日，恒利花园小区业主委员会与原告新东居民服务中心续签了《物业管理委托合同》及《物业服务合同》，委托管理期限自2012年8月15日起至2014年8月14日止，后经双方协商，期限延长至2017年8月14日。原告称，2012年8月15日签订物业合同时对物业服务费用作出了修改，住宅0.25元/月﹒㎡变为0.3元/月﹒㎡，但其向本院提供的2012年8月15日签订的《物业管理委托合同》及《物业服务合同》中对于物业服务费用的约定条款均为0.25元/月﹒㎡，仅《物业管理委托合同》第十三条第一款对物业服务费用由0.25元/月﹒㎡手改成0.3元/月﹒㎡，原告称，该修改为合同双方协商修改，但未向本院提交证据证实，本院认定，2012年8月15日起的物业服务费用标准住宅为0.25元/月﹒㎡。被告张永士系连云港市海州区恒利花园小区32-2-601室的业主，该房屋建筑面积为110平方米。本院认为，原告新东居民服务中心在小区内提供物业管理服务，被告张永士作为该小区的业主，应当缴纳相应的物业管理费用。被告张永士辩称，因其房屋渗水、漏水受损，原告与其口头约定以物业费冲抵房屋维修费，但原告不予认可，且其未向本院提交相关证据证实，本院不予采信；被告亦辩称，原告提交的物业服务合同不是被告所签，对其无约束力，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故该辩解，本院亦不予采信。关于被告张永士应当缴纳的物业费用的期间和数额？原告主张被告张永士应缴纳2009年欠付物业费330元、2010年欠付物业费270元、2011年欠付物业费270元、2012年欠付物业费270元、2013年欠付物业费303元，2014年欠付物业费198元、2015年欠付物业费336元，合计1977元。结合原告提交的《物业管理委托合同》及《物业服务合同》，显示物业服务费为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.25元向业主或实际使用人收取，被告每年应缴物业费为330元（110㎡×0.25元×12个月），1、对于原告主张的被告欠付2009年、2010年、2011年、2012年物业服务费用合计1140元（330×4-已交180），本院予以支持；2、对于原告主张的2013年、2014年、2015年欠付物业费，物业费应按每月0.25元/平方米计算，应为990元（110㎡×0.25元×12个月×3年），扣除被告已缴纳318元，剩余672元，本院予以支持。综上所述，被告应给付原告物业费合计1812元（1140+672），被告张永士辩称并举证，原告物业服务期间管理服务不到位致使其房屋渗水、漏水，本院酌定物业费扣减20%，即物业费应为1812元×80%＝1449.6元。原告撤回要求被告给付从逾期之日起给付利息及2008年物业服务费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。依照《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张永士于本判决生效后十日内给付原告连云港市海州区新东社区居民服务中心物业服务费1449.6元。二、驳回原告连云港市海州区新东社区居民服务中心其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告连云港市海州区新东社区居民服务中心负担15元，被告张永士负担35元。被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审判员 胡 静二〇一七年一月十八日书记员 舒士桓法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。