广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终782号
上诉人（原审被告）：阳江市中鼎置业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风三路鸳鸯湖东侧。统一社会信用代码：9144170266338245X9。
法定代表人：林柏林，该公司董事。
委托诉讼代理人：罗其通，广东金轮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王杨，广东金轮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：关丽雅，女，1984年7月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：张能锋，男，1979年2月25日出生，汉族，住广东省阳西县。
上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：阮健娜，广东荣耀律师事务所律师。
上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：梁雪榆，广东荣耀律师事务所律师。
上诉人阳江市中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）因与被上诉人关丽雅、张能锋商品房销售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2017年6月1日作出的（2017）粤1702民初913号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中鼎公司上诉请求：（一）撤销原审判决，改判驳回关丽雅、张能锋的全部诉讼请求；（二）本案一、二审诉讼费由关丽雅、张能锋负担。事实及理由：（一）一审判决以约定的分摊面积减少为由，认定中鼎公司违约，并判决退还因显示建筑面积减少而对应的购房款57911.90元，这是对案件事实认定错误，适用法律错误，以予纠正。1、对于本案所涉房产，中鼎公司严格按住建部门审批的方案、图纸进行施工建设，从未对套内建筑面积、分摊面积的尺寸进行改动或调整。关丽雅、张能锋持有的《房地产权证》上显示的建筑面积是没有将合同约定原本应分摊到业主的架空层的架空部分面积、其他公用场所面积、物业办公室用房面积、消防监控室（中心）面积计算入业主分摊建筑面积内，从而造成产权证上错误显示建筑面积比合同约定的建筑面积少。《房地产权证》上注明的建筑面积是根据《阳江市勘察测绘院房地产测绘报告书》填写形成的，而该《阳江市勘察测绘院房地产测绘报告书》没有按照国家相关规定及双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十八条约定将应分摊的面积计入分摊，从而错误造成《房地产权证》的建筑面积比合同约定的建筑面积少了10.03平方米。事实上，根据《阳江市勘察测绘院房地产测绘报告书》的结果，按照国家相关规定及双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十八条约定计算关丽雅、张能锋房产建筑面积为251.18平方米，这比合同约定的249.09平方米还要多2.09平方米，而不是少了10.03平方米。2、涉案房屋的建筑面积的差异，是测绘部门在测绘面积时，没有把合同约定应该分摊的公共部位共有建筑面积予以确认为房屋建筑面积，而造成了建筑面积差异。法院应根据合同预测面积的测量规则标准审查预测面积与测绘部门测绘面积是否存在差异，实事求是认定分摊的面积和建筑面积，而不能简单机械地以合同和产权证记载的内容认定。3、双方所签订《商品房认购书》、《广东省商品房买卖合同》、《广东省商品房买卖合同补充协议》均约定按所购房产套内面积作为计价面积计算和套内单价作为计价单位计算房价，对产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按约定处理。对于面积差异双方都确认同意按套内面积和套内单价进行计算和处理，对此不存在任何歧义。因此，在发生纠纷处理上也必须严格按合同约定进行，而不能另外主观地按建筑面积差异进行处理。本案中《房地产权证》显示套内建筑面积为199.88平方米，误差为0.94平方米，误差率为0.468%，该误差符合合同约定的差异值在正负0.6%范围内。根据《阳江市勘察测绘院房地产测绘报告书》，关丽雅、张能锋分摊面积不但没有少，反而是多了3.03平方米。一审法院以分摊面积减少为由，判决上诉人违约并退还购房款属对案件认定事实错误。4、根据法律规定对有关合同争议问题处理，合同有约定的，只要约定不违反法律、法规规定，应按双方合同约定进行处理解决。本案双方已对面积差异处理进行约定，是按套内面积和套内单价计价，面积差异按套内面积差异进行处理，而本案中房产分摊面积因测绘部门没有按国家规定及合同约定对本应分摊的共有建筑面积未计入，工程实际应分摊面积并没有减少。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定及《合同法》第六十条、第一百零七条等规定认定上诉人违约并需承担违约责任，中鼎公司认为是理解适用法律错误。相反，中鼎公司履行合同完全符合相关规定和双方约定，不存在违约行为。（二）中鼎公司不存在违反合同约定逾期办证的问题，一审判决认定中鼎公司违约，并需承担违约责任不能成立。2012年3月31日中鼎公司与关丽雅、张能锋签订《广东省商品房买卖合同》后，在2012年4月16日既办妥了商品房预购登记手续，并且根据合同第十五条的约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记所需的资料报送产权登记机关备案，中鼎公司已履行合同约定义务。本案所属房产是预售房，众所周知，预售房需经过相关部门验收合格，办理权属证书后才能再办理到个人《房地产权证》，正常在签订合同后90天内不可能办理到个人《房地产权证》。双方所签订《广东省商品房买卖合同》约定是在90天内报送资料到产权登记机关备案，而不是办理取得《房地产权证》时间，一审判决以中鼎公司违约是不能成立的。中鼎公司已在约定时间提交资料给产权登记机关备案，一审没有分清报送资料备案时间与办理《房地产权证》所需全部资料提交时间的概念，简单地认为中鼎公司违约也属认定事实不清，证据不足。同时，关丽雅、张能锋的起诉也超过了诉讼时效期间。综上所述，请求二审法院支持中鼎公司的上诉请求。
关丽雅、张能锋共同答辩称：（一）关丽雅、张能锋向中鼎公司购买商品房时以建筑面积计算应缴纳房款，而非以套内面积计算，中鼎公司交付给关丽雅、张能锋的商品房建筑面积减少，应当返还面积差对应的购房款。中鼎公司一直是以建筑面积计算商品房的总房款，当时约定的商品房建筑面积为249.09平方米。但在房管局办理的《房地产权证》中却显示建筑面积为239.06平方米，明显少了10.03平方米。因此，中鼎公司明显存在违约情况，应当将缺少的面积对应的房款返还给关丽雅、张能锋。中鼎公司称是因为阳江市测绘院的测绘报告有错误导致了房地产权证登记的建筑面积《合同》套内面积出错，但其没有提供证据予以证明。中鼎公司称建筑面积减少是房管局登记错误无事实依据，更不符合日常生活常理。（二）本案中，中鼎公司未按约定办理房地产权证，存在违约情形，应当依法支付违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，中鼎公司应当在商品房交付之后90日内办理产权证，否则应当支付违约金。本案中，双方约定的交房时间是2012年10月31日，但中鼎公司却拖延到2015年1月6日才到房管局办理产权证，明显已经超出约定的期限，属于违约。另外，关于诉讼时效的问题，中鼎公司在一审审理期间是并无提出诉讼时效的抗辩，其在二审提出，人民法院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。中鼎公司的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。
关丽雅、张能锋向一审法院起诉请求：（一）判令中鼎公司向关丽雅、张能锋支付逾期办证违约金7191元；（二）判令中鼎公司向关丽雅、张能锋退还房款72677.41元及利息（利息从2012年2月25日起至付清应退房款时止按年利率6%计算）；（三）判令中鼎公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年2月25日，关丽雅、张能锋与阳江市中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）签订一份《商品房认购书》，其中约定关丽雅、张能锋认购中鼎公司的甲花园×栋1×1房，建筑面积249.09平方米，套内建筑面积200.82平方米，优惠后的价格为1482694元，按套内建筑面积计价。关丽雅、张能锋于签署本认购书时支付定金50000元；在2012年3月3日前付清扣除认购定金后的首期房款692694元，以及相关的费用；在2012年3月25日前付清740000元。
2012年3月31日，关丽雅、张能锋（买受人）与中鼎公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：120××430），主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区东湖路2号阳江甲花园×栋1×1房商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字201××49号，建筑面积共249.09平方米（其中套内建筑面积200.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米7161.70元，房屋总价款为1438213元；买受人须于签订买卖合同当日付清该商品房所有房款；出卖人应当在2012年10月31日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同中第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。
双方签订《商品房买卖合同》后，当天，关丽雅、张能锋与中鼎公司还签订了一份《<商品房买卖合同>补充协议》，其中约定，面积差异比在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；面积差异比减少或增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，多退少补。买受人应在收楼之日起30日内向出卖人提供登记机关要求的、需买受人提供的证件资料，买受人逾期提供的，则出卖人办证的期限相应顺延。相关政府部门不遵守有关办理产权登记时限的规定或者习惯致使出卖人逾期的，出卖人相应可以在相关政府部门逾期的范围内免责。
上述合同及补充协议签订后，关丽雅、张能锋按约定支付了购房款1438213元给中鼎公司，中鼎公司亦按约定将该商品房交付给关丽雅、张能锋。
2012年4月16日，中鼎公司将双方所签订的《商品房买卖合同》提交给产权登记机关备案。阳江市住房放城乡规划建设局于2015年1月6日收到中鼎公司提交办理本案讼争房屋权属证书的相关资料，同年4月3日，中鼎公司将阳江市江城区东湖路2号阳江甲花园×栋1×1房商品房的房地产权证（证号为粤房地权证阳字第010×××398）交付给关丽雅、张能锋。该产权证载明：登记时间为2015年1月19日，建筑面积239.06平方米，套内建筑面积199.88平方米。2017年3月8日，关丽雅、张能锋以中鼎公司逾期办证及房屋建筑面积差异为由，要求中鼎公司承担违约责任，遂向原审法院提起本案诉讼。
原审另查明，关丽雅、张能锋在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市乙路8×5号×楼，中鼎公司确认的送达地址是阳江市江城区丙路×号丁小区A3×室广东众君法律师事务所律师。
一审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，关丽雅、张能锋与中鼎公司应按合同约定全面履行。根据关丽雅、张能锋的诉讼请求，本案的争议焦点是:一、中鼎公司是否按期履行了办证义务，是否应承担违约责任；二、中鼎公司是否应按建筑面积的差异面积返还购房款及利息给关丽雅、张能锋。
对于第一个焦点问题，根据关丽雅、张能锋与中鼎公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，中鼎公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，如中鼎公司在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为中鼎公司已履行了办理产权登记的责任。如因中鼎公司的责任，关丽雅、张能锋不能在规定期限内取得房地产权属证书的，中鼎公司按已付房价款的0.5%向关丽雅、张能锋支付违约金。本案中，双方约定的交房时间是2012年10月31日，按约定中鼎公司应在此90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，而中鼎公司在2012年4月16日仅将双方所签订的《商品房买卖合同》提交给产权登记机关备案，并没有将讼争商品房办产权证所需的全部资料提交给产权登记机关，同时阳江市住房和城乡规划建设局的收件收据中显示中鼎公司提交办理本案讼争房屋权属证书的资料是在2015年1月6日。从上述办证时间显示，中鼎公司向产权登记机关提供讼争商品房产权登记资料的时间明显超过双方约定的90日期限，并且中鼎公司又没有证据证明其存在免责情形。因此关丽雅、张能锋主张中鼎公司履行办证过程中存在违约，请求中鼎公司按约定支付违约金理据充分，原审法院予以采纳，但应以关丽雅、张能锋实际支付的房款作为计算标准。
对中鼎公司是否应按建筑面积的差异面积返还购房款及利息给关丽雅、张能锋问题。双方在商品房买卖合同中约定按套内建筑面积计价，中鼎公司所交付的商品房亦符合双方约定的套内建筑面积，但双方在合同中明确约定了分摊面积，本案中鼎公司所交付的商品房的分摊建筑面积比双方约定的减少了，中鼎公司这一行为明显损害了关丽雅、张能锋的利益，并已构成了违约，同时中鼎公司又没有证据证明其存在免责情形。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中所规定的，关丽雅、张能锋请求中鼎公司按建筑面积的差异面积返还购房款，于法有据，原审法院予以采纳。中鼎公司对此的抗辩缺乏理据，原审法院不予支持。本案根据双方在补充协议中的约定，面积差异比减少或增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，多退少补。为此本案中鼎公司所交付的商品房建筑面积少了10.03平方米，中鼎公司应按关丽雅、张能锋所支付的总购房款除以商品房建筑面积249.09平方米所得的价格进行退还，即中鼎公司应退还57911.90元[1438213元÷249.09平方米×（249.09平方米－239.06平方米）]，并应按中国人民银行同期贷款利率计算利息给关丽雅、张能锋，而关丽雅、张能锋要求中鼎公司退还72677.41元及利息缺乏依据，原审法院不予采纳。
综上所述，关丽雅、张能锋主张中鼎公司逾期办证违约及要求退还房屋差异款理由成立，予以准许，但具体数额以原审法院核定的为准，逾期办证的违约金按关丽雅、张能锋实际支付的购房款1380301.10元（1438213－57911.90）计算为6901.51元（1380301.10×0.5%），中鼎公司应退还的购房款为57911.90元。中鼎公司辩称缺乏依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限中鼎公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金6901.51元给关丽雅、张能锋；二、限中鼎公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款57911.90元,并支付购房款57911.90元的利息（利息按本金57911.90元从2012年3月31日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）给关丽雅、张能锋；三、驳回关丽雅、张能锋的其他诉讼请求。本案一审受理费1166元，由关丽雅、张能锋负担214元，中鼎公司负担952元。
二审中，关丽雅、张能锋没有提交新证据。中鼎公司提供了如下证据：（一）《房产证收据》、（二）《房产证发放会签单》，拟证明关丽雅、张能锋在领取房产证时已与中鼎公司就房款与税费退补问题结清完毕。（三）《方案报建图（总平面图、A4/A5平面图）》、（四）《建筑施工图（总平面图、A4/A5平面图）》、（五）《竣工图（目录）》，拟证明中鼎公司一直严格按工程审批的方案、图纸进行施工建设，从未对方案、图纸进行增加或减少建筑面积的修改，并已经按图纸竣工。（六）《房地产测绘报告书（1-6栋）、（七）《房地产测绘报告书（5栋）》，拟证明测绘部门的报告中明确表明有架空层、其他公用场所、物业办公室用房、消防监控室等未计入分摊面积。（八）《地下一层车库平面图》、（九）《地下二层车库平面图》，拟证明地下一、二层中有部分共有面积未计入分摊面积。（十）《关于阳江中鼎国际花园公共部位和公用房屋的共有面积的测绘说明》、（十一）《关于阳江中鼎国际花园项目1-6幢（一期）房地产权属登记及发证情况的复函》，拟证明涉案项目一期工程未分摊的共有面积为4658.19平方米，该部分需待项目二、三期工程完工后，与二、三期工程的共有面积一起按相关规定分摊。本院组织了双方当事人对中鼎公司二审提交的证据进行质证。中鼎公司在二审中提交的证据（一）《房产证收据》，中鼎公司主张为张能锋亲笔书写，内容为：“本人急用名下的房产证，2015年4月3日在韦秋婵手上提前领取甲花园×栋1×1房的房产证一套。领证人：张能锋（加盖指模）2015年4月3日”；证据（二）《房产证发放会签单》，在“业主签领确认”栏打印有“本人已收到该套房屋房产证原件；与开发商就房款及税费退补问题也已结清完毕。”的内容，关丽雅、张能锋两人在“业主签名”处亲笔签名并捺指模，落款时间为“2016.8.19”，关丽雅、张能锋承认是其本人签名和捺指模，但主张中鼎公司当时要求全部小业主都要签名，没有与共协商，而且仅是退回税费部分余额，并未就购房款部分进行实际的退补。中鼎公司承认仅退回了税费部分余额的事实，但主张双方已就购房款问题协商妥当，会签单已明确了关丽雅、张能锋“与开发商就房款及税费退补问题也已结清完毕”，双方再没有债权债务关系。关丽雅、张能锋对中鼎公司提供的上述其他证据的真实性均表示“由法庭认定”，且不认可其关联性。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：中鼎公司在一审诉讼过程中并未就诉讼时效提出抗辩。在二审诉讼过程中，双方均承认合同约定的交房时间及实际交付涉案商品房的时间一致，均是2012年10月31日。涉案商品房办好房产证的时间为2015年1月29日。张能锋于2015年4月3日向中鼎公司领取了涉案商品房的房产证。
在二审诉讼过程中，中鼎公司于2017年10月30日又向本院递交了一份由阳江市不动产登记中心出具的《关于提供或说明不动产登记簿有关登记事项申请的复函》，内容为“经核查，阳江中鼎国际花园1-6幢（一期）不动产登记簿显示：总建筑面积为114746.34平方米，总套内面积为79398.90平方米，总共有共用面积为35347.44平方米，已分摊共有共用面积为30689.25平方米，未分摊共有共用面积为4658.19平方米，剩余未分摊的4658.19平方米共有面积待中鼎国际花园项目整体工程完工后，按相关规定办理。阳江市不动产登记中心2017年10月30日”。为此，本院去函阳江市不动产登记中心，向其了解相关情况。该中心于2017年11月21日函复本院，说明中鼎国际花园未分摊共有共用面积为4658.19平方米属于整个楼盘业主共有，“待中鼎国际花园项目整体工程完工后，按相关规定办理”，同时明确答复涉案商品房的房地产权证记载的内容与不动产登记簿一致。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。因中鼎公司在一审诉讼过程中并没有就诉讼时效提出抗辩，其在二审中并非基于新的证据而提出，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，应对中鼎公司的该主张不予支持。综合当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点，一是中鼎公司是否存在逾期办证的问题；二是涉案商品房是否存在面积差异，中鼎公司应否退还面积差异购房款及利息给关丽雅、张能锋的问题。
（一）关于中鼎公司是否存在逾期办证的问题。双方在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中约定，中鼎公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，如中鼎公司在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为中鼎公司已履行了办理产权登记的责任。如因中鼎公司的责任，关丽雅、张能锋不能在规定期限内取得房地产权属证书的，中鼎公司按已付房价款的0.5%向关丽雅、张能锋支付违约金。本案中，双方确认交房时间是2012年10月31日，因此，中鼎公司应在2012年11月1日起计，在90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料向产权登记机关提交，但中鼎公司在2012年4月16日仅将双方所签订的《商品房买卖合同》提交给产权登记机关备案。根据阳江市住房和城乡规划建设局的收件收据记载中鼎公司提交办理本案讼争房屋权属证书资料的时间为2015年1月6日。因此，原审支持关丽雅、张能锋主张中鼎公司履行办证过程中存在违约情形，并判决中鼎公司按约定支付违约金理据充分，本院予以维持。
（二）涉案商品房是否存在面积差异，中鼎公司应否退还面积差异购房款及利息给关丽雅、张能锋的问题。
首先，关于涉案商品房是否存在面积差异的问题。双方在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中约定“建筑面积共249.09平方米（其中套内建筑面积200.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米7161.70元，房屋总价款为1438213元”，并约定了面积差的计算方法。而中鼎公司所交付该房的《房地产权证》中注明建筑面积为239.06平方米、套内建筑面积199.88平方米，比双方在合同中约定的建筑面积减少了10.03平方米、套内建筑面积减少了0.94平方米。虽然套内建筑面积差异在合同允许范围内，但分摊面积减少了10.03平方米，不符合合同约定。
其次，关于中鼎公司应否退还面积差异购房款及利息给关丽雅、张能锋的问题。因登记机关证实其登记簿与关丽雅、张能锋持有的产权证登记面积一致，关丽雅、张能锋主张中鼎公司对公共分摊面积的减少承担履行合同不当责任成立。至于关丽雅、张能锋在《房产证发放会签单》“业主签名”处亲笔签名并捺指模的性质认定，虽然该会签单“业主签领确认”栏打印有“本人已收到该套房屋房产证原件；与开发商就房款及税费退补问题也已结清完毕”的内容，但中鼎公司事实上并没有退还房款，且上述内容由中鼎公司事先打印，中鼎公司也未能举证证明其就关丽雅、张能锋放弃主张房屋面积差异款权利问题与关丽雅、张能锋进行过协商，从会签单的字面上解读，也无法得出是关丽雅、张能锋明确放弃房屋面积差异款的意思表示。故不能以关丽雅、张能锋签了《房产证发放会签单》就认定是关丽雅、张能锋自愿放弃了主张房屋面积差异款退补的权利，也不能以此认定其双方“就房款退补问题”已经明确了结彼此的债权债务，因此，中鼎公司仍然负有退还面积差异款的义务。鉴于涉案房屋买卖合同并无明确约定公共分摊面积的差异款如何补偿，原审确定中鼎公司应按关丽雅、张能锋所支付的总购房款除以商品房建筑面积249.09平方米所得的价格为标准进行退还，即中鼎公司应退还57911.90元[1438213元÷249.09平方米×（249.09平方米－239.06平方米）]，符合公平合理原则，本院予以维持。
综上所述，原审查明基本事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。阳江市中鼎置业有限公司的上诉理据不足，本院予以驳回。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1420元，由阳江市中鼎置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 姜玉华
审 判 员 施震宇
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 陈欢欢
书 记 员 曾秋霞