长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宽民重初字第10号
原告王宪生，男，1949年8月25日出生，汉族，吉林省龙胜实业有限公司董事，现住长春市朝阳区。
被告咸延民，男，1949年8月9日出生，汉族，吉林省信访局退休干部，现住长春市绿园区。
被告吉林新万国机械制造有限公司，住所地长春市首山路12号。
法定代表人王宪生，董事长。
原告王宪生诉被告咸延民及吉林新万国机械制造有限公司（以下简称新万国公司）房屋租赁合同及担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王宪生，被告咸延民，被告新万国公司法定代表人王宪生（即原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王宪生诉称，原告与新万国公司于2006年9月11日签定“租赁厂房协议”，租期为三年。新万国公司实际占用厂房2年零109天以上，共计欠原告房租183，890元之多。2008年3月11日原告坚持向新万国公司逼要房租时，被告为新万国公司向原告出具的付款欠条上签字按印担保。此后原告一直向被告催要无果，诉至法院，请求判令被告承担保证责任给付原告房租费183，890元，判令被告承担本案诉讼费用。2013年3月4日，原告变更诉讼请求，以新万国公司实际占用厂房至2009年9月11日整三年直至搬迁，共计欠房租240，000元为由，请求法院依法判令被告承担保证责任给付原告厂房房租费240，000元，并承担违约金230，000元，共计470，000元；本案诉讼费及保全费由被告承担。
被告咸延民辩称，一、原告诉讼主体错误。2006年9月11日与原告签订租赁合同的并非新万国公司，而是吉林万国机械制造有限公司（以下简称万国公司）。万国公司与原告签订的“租房协议”才是真实有效的，新万国公司并不存在拖欠原告房租问题，原告告错了对象。理由有以下四点：1、真实性。“租房协议”是李国君作为万国公司的法人代表以万国公司名义与原告签订的合同，双方均具有完全的民事权利能力和民事行为能力，具备正式合同的一切形式要件和实质要件，意思表示真实。2、合法性。“租房协议”作为万国公司为新设立公司（即新万国公司）所履行的法定义务和必备的法律文件，连同“房屋使用证明”和所租厂房房照复印件，在新万国公司登记机关备案，所有法律手续是完备的。3、关联性。2009年2月2日，在办理新万国公司法人代表更名为王宪生时，其中的“委派书”等都是以万国公司名义进行的。且万国公司全体股东还将原告在公司的股份由先前的20%增至30%，其在公司的个人资产增加了50余万元。究其因，是将房租与原告应缴纳的部分入股股金予以冲销，从而使房租问题的债权债务关系归于消灭。4、排他性。万国公司董事长及新万国公司前任董事长李国君承认“租房协议”才是真实有效的；二、原告提供的主要证据之一“租赁厂房协议”系造假行为。1、签约时间的虚假性。该协议的签订时间是2006年9月11日，而新万国公司成立于同年11月9日，新万国公司不可能在成立两个月前就盖公章对外签约，显然该协议是假的。2、签约主体的非法性。该协议的签订势必导致同一租赁物有两个租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：一房两租问题，确定承租人有三个先后顺序衡量标准：一是已合法占用的，二是已办理登记备案手续的，三是合同成立在先的。很显然只有万国公司符合这些条件和标准。对于承租人来讲，万国公司同意新万国公司接手只有两种选择：或是转租，或是租赁权的让与。无论哪种情况，都涉及租赁主体的变更，而这些都不符合相关规定，从而使得“租赁厂房协议”不具有合法性。3、李国君并不承认“租赁厂房协议”的真实有效性。因此被告咸延民在为履行虚构的“租赁厂房协议”而出具的“欠条”上具名担保，也因为主债权不成立而无需承担保证责任；三、原告提供的另一主要证据“欠条”系欺诈行为所致，且“欠条”作为保证合同不成立。1、“欠条”并不具有法律意义上的真实性。有证据证明是万国公司租赁原告的厂房，且租赁合同因原告未按合同约定向承租人交付租赁物等并未实际履行，责任在出租人的不作为。尽管如此，考虑到以此厂房作为营业处所办理的工商执照，所以万国公司的董事长李国君和总经理何汇仍承认租赁一年零2个月，这与张淑云的证人证言是吻合的，这就否定了“欠条”所说的租赁一年半欠12万元的真实性。2、“欠条”系单方民事行为，且意思与表示不一致。“欠条”是时任新万国公司董事长李国君单方民事行为。他明知厂房是万国公司租赁的，签“欠条”意在证明租赁行为仍在继续，为日后多得拆迁补偿款铺路和提供证明。因此李国君代表新万国公司所作的虚伪表示，是无效的民事行为。3、“欠条”系欺诈行为所致，属无效合同。被告咸延民在“欠条”上签字画押时，并不知道万国公司或新万国公司未实际租用厂房，或早已不再租赁厂房等等情况，李国君在中院再审出庭作证时也说是在咸延民不知情情况下签字画押的，所以该“欠条”属无效合同。4、“欠条”作为保证合同不成立。保证合同是保证人和债权人间形成的契约，“欠条”可以当作复合合同，但缺少复合合同的一些要件。原告即债权人并未应被告即保证人之约在“欠条”的债权人处签字画押，即“欠条”上没有任何保证条款、没有债权人签字，保证人和债权人的合意没有形成，因此“欠条”不成其为保证合同。5、债务人完全有偿还债务的能力，无须保证人的参与。退一步讲，即使“欠条”作为保证合同成立，根据《担保法》规定，保证人的保证责任以债务人不能偿还债务为前提条件，而新万国公司有原告未补足的出资额、有专利技术资产406万元等，完全有能力偿还超过房租几十倍的债务，故根本轮不到保证人承担保证责任。6、保证人的保证责任已超过诉讼时效。“欠条”中明确约定主债务履行期届满为2008年4月20日，在被告推定为连带责任保证人的情况下，原告在六个月保证期间未以法定方式主张权利，已超过诉讼时效，保证人依法免除保证责任。至于“欠条”中“至2009年9月11日一次还清”等字样，属宽限期届满，并非保证期开始时间。
被告新万国公司辩称，新万国公司没有任何财产，没有偿还债务的能力。新万国公司确实与原告签署过协议，也确实使用了，但租赁那么长时间房子都是空着，公司没有实际经营，是为了招商引资，所以现在该公司没有财产。协议是真实的，欠原告钱也是真实的，但就是还不了钱。咸延民的欠条是他亲自写的，也是他签字的。咸延民的答辩观点没有一句是真实的，也没有依据。
经审理查明，原告名下有坐落于宽城区首山路12号、建筑面积分别为304.02平方米及294.82平方米的工业用房两处。2006年4月24日万国公司注册成立，法定代表人为李国君。2006年9月11日，原告作为甲方与作为乙方的万国公司签订“租房协议”一份，内容为：“甲方同意将位于宽城区首山路12号的两栋共500多平方米的厂房租给乙方用于生产农用拖拉机分离器，租期三年，每年租金8万元，第一年待乙方与美国喜多（国际）金融控股集团有限公司（以下简称美国喜多公司）办理完合作手续即建立银行帐户后即行给付，以后每年均上打房租……”。万国公司承认租用原告房屋系给其与美国喜多公司合作兴办的新万国公司使用。同年11月9日，新万国公司注册成立，公司住所为长春市首山路12号，法定代表人仍为李国君。新万国公司成立后，与原告就同一租赁物重新签订“租赁厂房协议”一份，内容为：“甲乙双方一致同意将甲方（即王宪生）座落于宽城区首山路12号整个南院的三栋厂房和一栋办公室（建筑面积约900平方米）租给乙方（即新万国公司），每年房租为8万元人民币，第一年在协议签订之日起付给，以后2年上打租，一次性交付16万元人民币。三年后经协商可续签。”新万国公司的法定代表人李国君在协议上签字，双方将签订日期提前至2006年9月11日。协议签订后，新万国公司使用该租赁厂房。2008年3月11日，新万国公司给原告出具欠条一份，内容为：“今有新万国公司（法人李国君）欠王宪生座落于宽城区首山路12号整个南院三栋厂房一栋办公室一年半（从2006年9月11日承租）房租费12万元人民币。2008年4月20日前全部还清。（从3月11日至厂房拆迁时的房租，双方协商确定付款期限。）否则，按银行贷款利率的4倍支付违约金。至2009年9月11日还清。”欠条上有被告新万国公司加盖的公章，法定代表人李国君的签名。被告咸延民作为担保人亦在欠条上签名。2009年2月6日，新万国公司的法定代表人由李国君变更为原告王宪生。因二被告未在约定时间给付原告拖欠房租，原告于2010年3月9日以咸延民为被告诉至本院，请求判令咸延民承担保证责任给付其2年零109天房租费183，890元。后原告变更诉讼请求，要求被告咸延民给付三年房租费240，000元，并承担违约金230，000元（前一年半租金按银行贷款利率的4倍自2008年4月20日起计算至2013年4月20日止；后一年半租金亦按银行贷款利率的4倍自2009年9月11日计算至2012年9月11日止）。根据被告咸延民的申请，本院于2013年6月19日作出参加诉讼通知书，通知新万国公司作为本案被告参加诉讼。庭审中，原告对与被告新万国公司于2006年11月20日签订的“股东入股协议”及2009年2月2日签订的“合作协议”均予以认可，但称该协议均未履行。原告在2011年7月12日长春市中级人民法院（以下简称中院）的听证笔录中承认租赁合同实际履行至2008年年末。被告咸延民当庭承认万国公司与原告签订“租房协议”租用原告的厂房是为了给新万国公司使用，且该“租房协议”未履行。咸延民主张房租租金与原告入股股金已冲抵，为此提供的证据是李国君的证言及何汇的证言。2011年7月21日李国君在中院听证笔录中明确否认原告是公司股东，也明确没有租金冲抵股金的事实，但其在2012年9月11日中院在净月监狱对其的询问笔录中又全部推翻。证人何汇称其是万国公司的总经理及股东，也是新万国公司的总经理，但其出庭时称不知道新万国公司与原告签订协议之事，也说不清楚两个公司的股东具体是谁。另查。万国公司股东（投资者）为陈万国、潘业君及李国君，该公司于2007年11月13日被吊销营业执照。新万国公司股东（投资者）为美国喜多公司及万国公司，该公司于2009年2月9日被吊销营业执照。
本院认为，原告与万国公司签订的“租房协议”及与被告新万国公司签订的“租赁厂房协议”的租赁物是同一个。万国公司租赁原告厂房的目的是为了给即将成立的新万国公司作为登记的住所及使用。万国公司的法定代表人及新万国公司的原法定代表人李国君证实“租赁厂房协议”的签订日虽然写的是2006年9月11日，但实际签订日期为公司成立后的2006年11月初。“租赁厂房协议”承接了“租房协议”的全部内容，被告咸延民也承认“租房协议”没履行。虽然“租赁厂房协议”的签订日期有瑕疵，但该协议系签订协议的双方当事人真实意思表示，亦未违反法律规定，且已实际履行，故“租赁厂房协议”合法有效。2008年3月11日被告新万国公司给原告出具的欠条及被告咸延民所作的担保，其真实性不容怀疑。新万国公司出具欠条的行为，是其对租赁原告房屋及拖欠一年半房租的自认。被告咸延民提出李国君让其为该欠条提供担保具有欺诈行为、原告入股股金已与租金冲抵及实际使用房屋仅一年零两个月，因其提供的证据不能充分证实其观点，也不能否定欠条的内容，故其主张本院不予采信。协议约定租赁期为三年，欠条表明新万国公司已租赁原告房屋一年半，且以后继续承租。原告在中院的听证会上承认租赁协议实际履行到2008年年末，其在原审诉状中也称新万国公司实际占用厂房2年零109天以上，两次说法时间吻合，表明原告认可2008年年末租赁协议已终止。原告主张租赁协议履行至合同期满，无证据支撑，故应认定欠条出具后“租赁厂房协议”履行至2008年年末终止。被告新万国公司使用租赁物后，未按约定给付房租，侵犯了原告的合法权益，原告主张新万国公司应给付其拖欠的房租有事实及法律依据，本院予以支持，但应保护至2008年年末。被告咸延民作为完全民事行为能力人，既然在欠条上作为担保人签字，理应按约履行。欠条对保证方式及保证时间均无约定，根据法律规定咸延民应按连带责任保证在主债务履行期届满前6个月内承担保证责任。欠条约定的最后履行期限为2009年9月11日，原告在2010年3月9日起诉要求咸延民承担保证责任未超过保证期间。被告咸延民只在欠条上作为担保人签字，而欠条只是对一年半租金120，000元有还款约定，故原告主张咸延民对全部房租承担保证责任，不符合法律规定，本院不予支持。关于违约金，二被告在欠条中承诺如2008年4月20日前不能还清120，000元房租，至2009年9月11日前按银行贷款利率的4倍支付违约金，对此二被告当庭未要求酌减，应按约定履行。之后至原告要求的2013年4月20日期间，原告也按银行贷款利率的4倍主张违约金于法无据，应以中国人民银行同期贷款利率支付违约金。2008年3月11日之后至2008年年末的租金，因原告与被告新万国公司未约定履行期限及违约金标准，原告同样以银行贷款利率的4倍要求新万国公司给付违约金没有依据，应自原告主张的2009年9月11日起至2012年9月11日止按中国人民银行同期贷款利率计息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定及经本院2014年第十四次审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告吉林新万国机械制造有限公司给付原告王宪生自2006年9月11日起至2008年3月11日止的房租120，000元；
二、被告吉林新万国机械制造有限公司给付原告王宪生自2008年3月12日起至2008年12月31日止的房租64，328元；
三、被告吉林新万国机械制造有限公司自2008年4月20日起至2009年9月11日止以120，000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付违约金；
四、被告吉林新万国机械制造有限公司自2009年9月12日起至2013年4月20日止以120，000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付违约金；
五、被告吉林新万国机械制造有限公司自2009年9月11起至2012年9月11日止以64，328元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付利息；
六、被告咸延民对被告吉林新万国机械制造有限公司拖欠原告王宪生的房租在120，000元内承担连带清偿责任；
七、被告咸延民对被告吉林新万国机械制造有限公司自2008年4月20日起至2009年9月11日止以120，000元为本金、按中国人民银行同期贷款利率4倍支付的违约金承担连带清偿责任；
八、被告咸延民对被告吉林新万国机械制造有限公司自2009年9月12日起至2013年4月20日止以120，000元为本金、按中国人民银行同期贷款利率支付的违约金承担连带清偿责任；
九、驳回原告王宪生其他诉讼请求。
上述款项，二被告于本判决生效后十日内履行。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，350元（原告已预交），由原告自行负担3，590元，由被告吉林新万国机械制造有限公司负担4，760元。财产保全费2，870元（原告已预交），由被告吉林新万国机械制造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王 钥
审 判 员 许勇花
人民陪审员 张占福
二〇一四年四月十七日
书 记 员 朱 婧