福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第3804号
上诉人（原审被告）杨青云，女，1967年3月29日出生，汉族。
委托代理人周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张辉阳，男，1977年6月4日出生，汉族。
委托代理人胡文民、张玲玲，福建九信律师事务所律师。
上诉人杨青云因与被上诉人张辉阳房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第9914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张辉阳向原审法院起诉，请求判令：1、杨青云赔偿张辉阳中介费20000元及利息损失（其中10000元的中介费利息损失自2012年12月29日起至杨青云实际赔付之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算；另10000元的中介费利息损失自2014年7月1日起至杨青云实际赔付之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算）；2、杨青云赔偿张辉阳律师费损失5000元。
原审判决查明，2012年12月29日，经厦门置强房产营销策划代理有限公司居间介绍，张辉阳与杨青云签订了编号1006531号《房产买卖协议》，约定：杨青云将其坐落于厦门市思明区嘉禾路351号1412室房产，以83万元价格出售给张辉阳；在签订协议时支付定金3万元，2013年3月15日（送件当日）支付63万元（包括定金3万元），取件当日支付20万元；张辉阳应向厦门置强房产营销策划代理有限公司支付中介费20000元。双方还约定了违约责任：……若甲方（杨青云）中途悔约，应书面通知乙方（张辉阳），并自悔约之日起三日内退还乙方（张辉阳）所支付购房款，同时向乙方（张辉阳）支付相当于定金的违约金；若乙方（张辉阳）中途悔约，甲方（杨青云）已收取的定金不予退还，甲方（杨青云）应退还乙方（张辉阳）所支付的购房款。在此条件下，若守约方支付了中介费，则守约方可向违约方追偿中介费……。一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用。《房产买卖协议》签订当天，张辉阳按约向杨青云支付购房定金30000元，并与厦门置强房产营销策划代理有限公司签订佣金确认单（协议），支付了中介费10000元。双方约定于2013年3月15日（送件当日）支付10000元。2013年3月18日，杨青云以“解押款不足，无法在约定时限解押过户”的理由，通知张辉阳解除房屋买卖协议，并同意双倍返还张辉阳购房定金计60000元。之后，张辉阳接收了杨青云返还双倍定金60000元。厦门置强房产营销策划代理有限公司以拖欠中介费为由起诉本案原、杨青云。杨青云在该起诉讼中辩称其两套房捆绑向银行贷款，不能单独解押一套；同样地段相同房屋总价约100多万元左右，而杨青云房屋仅出售83万，故杨青云决定违约，支付张辉阳60000元违约金（含定金）。2014年6月18日，厦门市思明区人民法院作出（2014）思民初字第7358号民事判决书，判决张辉阳应于判决生效之日起十日内支付厦门置强房产营销策划代理有限公司中介费10000元及相应违约金。2014年7月1日，张辉阳和厦门置强房产营销策划代理有限公司签订《协议书》，由张辉阳向厦门置强房产营销策划代理有限公司再行支付中介费10000元。该款已于当日支付。2014年7月4日，张辉阳就本案诉讼委托福建九信律师事务所代理诉讼，支付律师费5000元。
原审判决认为，双方签订的《房产买卖协议》系双方真实意愿表示，不违反法律规定，合法有效。张辉阳依约支付杨青云定金30000元。杨青云后以两套房捆绑抵押，解押款不足，无法办理过户为由决定违约，通知张辉阳解除合同，并同意返还双倍定金60000元。之后，张辉阳对杨青云通知解除合同并未提出异议，也接受杨青云交付双倍定金60000元，应视为原、杨青云签订的《房产买卖协议》已解除。张辉阳主张杨青云违约而应承担中介费20000元及律师费5000元。杨青云抗辩张辉阳存在迟延付款的违约行为，且杨青云支付双倍定金已超过张辉阳损失，张辉阳不应再主张中介费及律师费等损失。《房产买卖协议》虽约定张辉阳在2013年3月15日需支付63万元（包含定金），但张辉阳逾期未付款的原因是由于杨青云自身原因无法办理房产过户，造成张辉阳支付款项存在巨大风险。杨青云亦认可因该缘由阻却张辉阳支付款项。2013年3月18日，杨青云即出具违约通知，确认其因房产捆绑抵押，解押款不足，无法办理过户而解除合同的事实，因此并非因张辉阳迟延交付购房款而解除合同。此外，在中介公司起诉张辉阳、杨青云支付中介费的另一起诉讼过程中，杨青云阐明了解除合同的另一理由是同地段的房产售价高于杨青云出售给张辉阳的房产价格而决定违约。综上，张辉阳、杨青云合同解除的根本原因系因杨青云无法履行合同以及为追求自身利益最大化而悔约，故杨青云应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》关于收取定金一方违约，需双倍返还定金的规定具有惩罚性质，不以是否造成损失为前提条件。张辉阳主张中介费及律师费系杨青云违约导致损失系损害赔偿金，定金与损害赔偿金可以并用。而且根据《房产买卖协议》约定，一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用，因此，杨青云除支付双倍定金之外，尚应依约赔偿张辉阳中介费及律师费等损失。故张辉阳主张杨青云赔偿中介费20000元及资金占用费、律师费5000元，可予支持，但资金占用费应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，其中首次支付中介费10000元应自合同解除次日即2013年3月19日起计算占用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杨青云于判决生效之日起十日内赔偿张辉阳中介费20000元及资金占用费（其中10000元自2013年3月19日起、另10000元自2014年7月2日起，均计至实际还款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；二、杨青云于判决生效之日起十日内赔偿张辉阳律师费损失5000元；三、驳回张辉阳的其他诉讼请求。
宣判后，杨青云不服，向本院提起上诉。
上诉人杨青云上诉称，一、张辉阳未如期付款的违约事实未被认定。1、张辉阳应于2013年3月15日之前向杨青云支付人民币63万元购房款，但至2013年3月18日协议解除之时张辉阳仅向杨青云付3万元定金，另有60万元购房款未能如期支付，显然构成了违约。而原审判决则称：“由于被告（即杨青云）自身原因无法办理房产过户，造成原告（即张辉阳）支付款项存在巨大风险，被告亦认可因该缘由阻却原告支付款项”。原审判决对张辉阳的违约行为视而不谈，反而称杨青云阻却付款，而事实是杨青云催促其付款未果的情况才解除合同，如按一审法院的说法，张辉阳仅在支付3万元定金的情况下，另有60万元未如期付款的情况下，就可以要求杨青云将价值83万元的房产过户于张辉阳名下？二、由于张辉阳未如期付款造成杨青云无法取得抵押权人同意转让的书面文件的事实未认定，并且未解除抵押并不会必然导致合同无法履行。1、在合同中并未约定房产解押的日期，因此杨青云对解押房产并无合同义务，只要保证能其过户交易即可，根据房屋登记办法，房产变更过户之时并无需将房产解除抵押，仅需要取得抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件即可办理变更过户，而杨青云将诉争房产是仅以69.25万元的价值办理抵押登记的，因此只要张辉阳如期支付60万元购房款，杨青云是完全有能力取得该房产同意转让的书面文件，但由于张辉阳在未按合同约定付款，才会造成杨青云无法提供提足够的款项，无法取得抵押权人同意过户的声明，而原审判决直接认定杨青云未办理解除抵押就是无法履行合同显然不当；三、讼争房产在合同解除之时并未大幅上涨，房产价值100万元说法是中介公司为说服杨青云向张辉阳支付6万元赔偿所给的托词，杨青云并非是为追求自身利益最大化而悔约。1、杨青云是一名家庭主妇，房产交易对其来说是外行人，才会委托中介公司为其办理房产解押并出售，而中介公司则是在无法办理解押之后，为免除自己的责任，才向杨青云误导所称现在房价已经涨一百万元，即使赔付了6万元定金的仍然合算等说法，而事实上该房产价格的行情并没有大幅上涨，杨青云至今也未将该房产出售，所谓利益最大化纯属子乌虚有。四、本案诉争的缘由起于张辉阳不诚信。1、首先合同解除之时已经达成一致，杨青云支付6万元之后再无其他纠纷，而张辉阳无需再支付另外1万元的中介费，其次对杨青云完全不利的《房产买卖协议协议违约通知》是由张辉阳与中介公司打印好之后要求杨青云签名的。虽然这些缺乏证据证实，但与常理不符。2、而本案的起因则是张辉阳在取得3万元的定金赔偿之后，还要求中介公司退还1万元的中介费，中介公司拒绝退还，而张辉阳则长期以讨要中介费的名义对中介公司进行骚扰，中介公司不胜其烦，不得已在合同解除一年多之后才将张辉阳告上法庭，并要求其再支付1万元的中介费，而张辉阳在被判决要求再支付1万元中介费之后又更加不服气，从而另案起诉要求杨青云承担损失费用。五、杨青云在2013年3月18日解除合同是行使法定解除权，不应承担违约责任；1、《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”而房产买卖协议明确约定张辉阳应在2013年3月15日之前支付60万元购房款，但经催告后在2013年3月18日仍未支付的情况下才杨青云解除的合同，其解除合同是依合同法第九十四条第三款规定行使的法定解除权，不应承担违约责任。六、退一步说即使杨青云解除合同构成违约，但其已经主动赔付3万元的定金，足以弥补给张辉阳的损失，张辉阳再次诉求中介费、律师费等损失缺乏法律依据。1、杨青云已经双倍返还定金6万元，但张辉阳可以追偿的损失只有1万元的中介费。张辉阳诉求2万元中介费与5千元律师费等损失，其中关于律师费的赔付约定是在协议第十八条，其前提“一方违约”的情况下，而本案中张辉阳也具有逾期未付款的违约事实，且律师费并非违约损失中必须发生的费用，因此律师费应由双方各自承担。扣减5千元的律师费之后张辉阳实际的损失为2万元，而即使是这2万元中介费损失，张辉阳也只能向杨青云追偿1万元，因根据协议第十一条后半段约定若张辉阳与杨青云未经置强公司同意自行解约，则约定支付中介费的一方可向另一方追偿50%的中介费，本案中杨青云在通知解约时并未经置强公司同意，是双方自行解约，这一点在（2014）思民初字7358号民事判决书中置强公司的诉称内容就可以明确：“二被告自行解约，但拒绝支付中介费”。2、张辉阳只有在定金不足以弥补违约损失时才能要求杨青云赔偿其中介费等损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”但张辉阳已经收到杨青云双倍返还定金共计6万元，扣除3万元本金与2万元损失，杨青云仍然有1万元的额外收益，因此不存在定金不足以弥补违约所造成损失的情况，张辉阳不能主张定金与违约损失并处。六、张辉阳对于损失造成也有一定过错，应扣减部分损失赔偿。1、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”3、而杨青云解押款不足无法解押与张辉阳未按合同约定如期付款具有因果关系，因此张辉阳具有一定的过错，在作出裁决时应适当扣减损失赔偿金额。综上所述，即使2013年3月18日杨青云解除合同的行为构成违约，张辉阳也不能主张定金与违约损失并处，张辉阳的实际损失仅为2万元的中介费，可向杨青云追偿损失仅有50%的中介费即1万元，此外在张辉阳也有过错的情况下，杨青云已主动双倍返还定金6万元，足以弥补其中介费等损失。
杨青云另提出上诉意见认为，本案应适用“一事不再理”原则。根据生效判决，杨青云本不应长单责任。且依据合同的约定，其只需负担50%的中介费。综上，请求撤销原判，改判驳回张辉阳的诉讼请求。
被上诉人张辉阳答辩称，一、杨青云关于原审“事实认定有误”的上诉理由，与客观事实完全不符。2012年12月29日，双方经厦门置强房产营销策划代理有限公司居间下签订了编号1006531号《房产买卖协议》后，至协议第十三条约定的交易过户登记日（2013月3月15日）前，杨青云均未消除相关房屋的抵押权。而发生这一情况的原因，杨青云在2013年3月18日向张辉阳发出的《关于厦门市思明区嘉禾路351号1412室房产买卖协议违约通知》中，明确“由于本套房产与另一套房产捆绑抵押，本人的解押款不足，无法在约定时限解押过户，本人特此提出违约通知”。另外，杨青云在厦门市思明区人民法院审理的另一案件--（2014）思民初字第7358号案时，除再次明确上述违约原因外，还明确了另一违约原因，“协议签订时，同样地段的相同房屋总价约为100多万元左右，但原告仅以83万元将其房屋居间售出，杨青云因此才决定违约”。以上事实，充分证明违约方是杨青云。尤其是杨青云在（2014）思民初字第7358号案审理期间，不仅在杨青云提出解除房产买卖协议通知发出后的一年多时间，而且关于售价低于市场行情的答辩意见，是在中介公司为原告、与中介公司的为利益对立方情况下的答辩意见。二、杨青云关于原审“适用法律错误”的上诉理由，与客观事实与法律规定不符。1、杨青云关于其在“2013年3月18日解除合同是行使法定解除”的上诉主张，一方面与杨青云发出的《关于厦门市思明区嘉禾路351号1412室房产买卖协议违约通知》，以及对（2014）思民初字第7358号案提出的答辩意见不符。这些证据足以证明杨青云是因其追求利益而单方解除合同，属于《房产买卖协议》第十一条约定的“甲方中途悔约”的情形，根本就不是“行使法定解除”。另一方面，杨青云的这一上诉主张，与其提交的中介公司《证明》自相矛盾。中介公司的《证明》反映的是“双方在中介公司主持下协议解除合同”，也不是杨青云主张的“行使法定解除”。2、杨青云关于其已经承担的违约责任，无需再向张辉阳承担责任的上诉意见，完全曲解了《房产买卖协议》第十一条的约定。根据该条约定，“甲方中途悔约”除需承担双倍返还定金的“定金罚责”责任外，还需承担乙方追偿中介费的责任。也就是“定金罚责”与中介费的追偿，是两项相互独立的责任，而且没有任何法律规定“定金罚责”与中介费的追偿不能同时适用。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，双方有关中介费的追偿约定，对双方均有拘束力，应予遵守。三、本案其他方面问题。1、因杨青云违约而解除房产买卖协议时，双方及中介公司均未就中介费的承担等问题达成协议。正是基于这一事实，中介公司才在事后对双方提起诉讼，以及厦门市思明区人民法院才会作出张辉阳需再向中介公司支付1万元中介费及逾期付款违约金的判决。2、原审判决已经偏袒杨青云。原审法院判决张辉阳向中介公司支付另1万元中介费的同时，还判决张辉阳应按银行同期贷款利率的4倍支付违约金额。而根据原审判决，杨青云仅向张辉阳承担按银行同期同类贷款利率计算的资金占用费。二者之间差额巨大。3、杨青云因中途悔约而获利。杨青云在另案中自认讼争房屋当时的市场行情价在100万元左右，而讼争房产买卖协议约定的售价是83万元。由于房产买卖协议因杨青云的中途悔约而未得到以履行，杨青云从中可获得17万元的收益。4、若杨青云认为双倍返还定金后，还需承担中介费等责任而受到损失，张辉阳也同意由双方恢复履行房产买卖协议。
经审理查明，除杨青云认为原审判决遗漏查明张辉阳未支付60万元购房款外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
审理过程中，杨青云提交了如下证据：一、《个人借款最高额抵押合同》，拟证明因张辉阳未支付购房款，致房屋无法办理抵押。二、厦门市置强房产营销策划代理有限公司出具的证明，拟证明杨青云在支付张辉阳6万元后，再无其他争议。三、张辉阳出具的收据，拟证明其收取了该6万元。四、（2014）思民初字第7358号民事判决书，拟证明生效判决确定无需杨青云支付中介费。张辉阳对上述证据质证认为：证据一、无原件可供核对，真实性无法确认，即使是真实的也印证了杨青云违约的事实，由于捆绑贷款，解押金额需要300多万元而非其主张的69万元。证据二、对真实性无异议，但与双方自行解约的事实不符。合同的解除不影响合同中的结算清理条款的效力。证据三、对真实性、合法性和关联性予以确认。证据四、对真实性、合法性和关联性予以确认，证明张辉阳确实已向中介公司支付2万元中介费，具备了协议约定的追偿情形。另外补充说明杨青云提交的违约通知存根并不完整，有明显的切割痕迹。在存根下当时还有标明中介费另行处理。本院对上述证据经分析认为，证据一、因《个人借款最高额抵押合同》无原件可供核对，故对其真实性不予确认；证据二、厦门市置强房产营销策划代理有限公司出具的证明并未确认双方再无其他纠纷；证据三、对双方均确认的事实予以采信；四、该判决书基于双方在厦门市置强房产营销策划代理有限公司居间下达成的房屋买卖协议及张辉阳签订的佣金确认单，判令张辉阳单独支付中介费，系张辉阳与厦门市置强房产营销策划代理有限公司之间的法律关系，而非确认张辉阳不得向杨青云进行追偿。另，该生效民事判决书中记载的杨青云答辩意见确认其系因抵押问题及自身原因而解除与张辉阳之间的房屋买卖协议。
本院认为，从杨青云以解押款不足通知解除合同、杨青云在另案中不能单独解押及因自身原因不愿出售的答辩意见、以及杨青云自愿支付双倍返还定金的行为，足以认定系杨青云因自身原因致双方合同解除，而非张辉阳未付购房款所致，故双方合同解除的过错在于杨青云。杨青云应对其违约行为承担责任，其双倍返还定金后，并不免除赔偿张辉阳损失的责任。且依据双方签订的《房产买卖协议》，亦约定由违约方承担因解决纠纷所产生的一切责任，杨青云也无法证明其在双倍返还定金后，即无需再赔偿张辉阳其他损失，故张辉阳诉求杨青云支付中介费及资金占用费、律师费等存合同和法律依据，应当予以支持。至于杨青云关于本案经生效判决已经确认杨青云不须承担支付中介费，构成“一事不再理”的上诉主张，厦门市思明区人民法院作出（2014）思民初字第7358号民事判决系中介方诉求支付居间费用，属居间法律关系，与本案房屋买卖合同关系属不同法律关系，故不适用“一事不再理”的原则。杨青云在该案中无需承担中介费用，系针对中介方而言，并不因此免除其赔偿张辉阳损失的法律责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人杨青云的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费516元，由上诉人杨青云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一五年四月二十一日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。