杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第2031号
原告（反诉被告）：应远明。
委托代理人：阮立、屈斌超，浙江九重天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：钟玉德。
委托代理人：吴玮杰、陆继媛，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
原告应远明为与被告钟玉德房屋租赁合同纠纷一案，于2013年9月6日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员萧京独任审判。被告钟玉德在提交答辩状期间提起反诉，本院经审查受理后予以合并审理，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）应远明的委托代理人阮立，被告（反诉原告）钟玉德的委托代理人吴玮杰、陆继媛到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）应远明的委托代理人阮立，被告（反诉原告）钟玉德的委托代理人陆继媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
应远明诉称：2008年3月15日，应远明向杭州桦邦光学仪器有限公司（以下称桦邦公司）承租位于杭州市西湖区文一西路168号房屋，双方并签订《房屋租赁合同书》，合同约定桦邦公司将文一西路168号房屋出租给应远明经营使用，并保证符合出租房屋使用要求。2010年2月27日，应远明、桦邦公司以及钟玉德签订《权利义务转让书》，约定桦邦公司将其在《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给钟玉德。2013年3月上旬，应远明因经营需要要求钟玉德提供房屋权属证明以便办理营业执照，但钟玉德一直未能提供。2013年4月3日，应远明邮寄给钟玉德《要求履行合同义务的催告函》，要求钟玉德3个工作日内提供办理营业执照的相关证件。但直到2013年6月5日，钟玉德仍未为应远明提供前述办理营业执照的房屋权属证明。按照《房屋租赁合同书》的约定，应远明承租该房屋是为经营使用，由于钟玉德的违约行为导致该合同目的无法实现，故应远明有权解除合同。2013年6月5日，应远明邮寄《律师函》给钟玉德，要求自收函之日解除双方的房屋租赁合同关系并返还给应远明房屋押金120000元。但钟玉德至今未返还该笔押金。故起诉请求判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同关系；2、钟玉德返还押金120000元；3、本案诉讼费用及律师费9200元由钟玉德承担。
钟玉德辩称：一、其于2010年2月27日承继桦邦公司在案涉《房屋租赁合同书》项下的全部权利义务，并按约履行了合同义务，没有违约行为。本案系应远明违约在先，其主张要求解除房屋租赁合同缺乏事实和法律依据，不应得到支持。理由如下：1、按照《房屋租赁合同书》第三条约定，租金每半年一付，每次到期提前一个月支付。应远明应在2013年3月15日前支付2013年4月16日至2013年10月15日期间的租金303876元，但其未按约支付租金。2、应远明承租涉案房屋始于2008年3月15日。至本案诉讼时，应远明已承租长达5年之久，一直都是正常经营，从未涉及营业执照的问题。本案也不存在如应远明所称的钟玉德未协助其办理营业执照的事实。钟玉德可以提供办理营业执照所需的房屋权属证明。曾在此租赁的桦邦眼镜和太子龙专卖店均办理了营业执照。3、应远明寄送的《要求履行合同义务的催告函》出具时间是2013年4月3日，而其应支付租金的时间是2013年3月15日。在应远明要求协助办理营业执照之时，其已经违约，并且违反了合同的主要义务。即使钟玉德未协助办理营业执照，按照合同法相关规定，钟玉德也享有先履行抗辩权，并不构成违约。并且，房屋租赁合同中并未约定钟玉德需要协助应远明办理营业执照。协助办理营业执照也不属于房屋租赁合同中的主要义务，不能作为解除合同的正当理由。二、应远明要求返还押金的请求不应得到支持。自2013年4月16日开始，应远明至今拖欠租金未付。且应远明单方主张解除合同违反了约定，还应当按照合同约定支付违约金。120000元押金尚不足以支付上述款项。根据《房屋租赁合同书》第八条约定，押金应在房屋租赁期限届满，且应提供水、电费及物业管理等费用清缴收据。现应远明要求退还押金也不符合上述约定。三、应远明无权要求支付律师费。应远明未按约支付房屋租金，已构成违约。根据《房屋租赁合同书》第十二条约定，应由应远明承担本案诉讼费及双方的律师代理费。请求驳回应远明的本诉诉讼请求。
钟玉德并提起反诉称：2008年3月15日，桦邦公司与应远明签订《房屋租赁合同书》一份，约定桦邦公司将位于杭州市西湖区文一西路168号约340平方米的营业房出租给应远明使用，双方就租期、租金支付、违约责任等进行了具体约定。2010年2月27日，应远明、钟玉德与桦邦公司三方签订《权利义务转让书》，约定桦邦公司与钟玉德签订的《房屋租赁合同书》中桦邦公司的全部权利义务由应远明承继。根据《房屋租赁合同书》第三条约定，应远明应于2013年3月15日前支付2013年4月15日至2013年10月15日的房屋租金303875元。经钟玉德多次催告，但应远明一直拖欠租金未付。钟玉德于2013年6月14日向应远明发送告知函要求解除双方之间的《房屋租赁合同书》，并立即腾空租赁房屋交还钟玉德，应远明付清欠付租金并承担相应的违约责任。但应远明在收到告知函后未将租赁房屋交还，并一直拖欠房屋租金。为减少房屋空置导致损失扩大，钟玉德无奈于2013年7月30日在房屋所有权人委托的见证人的见证下进入并接收了租赁房屋。故提起反诉请求判令：1、确认双方之间的房屋租赁合同关系已于2013年6月16日解除；2、应远明支付房屋租金103234.34元（自2013年4月16日计至合同解除之日即2013年6月16日）；3、应远明支付钟玉德房屋占有使用费73263.08元（按年租金607750元，自2013年6月17日计算至2013年7月30日）；4、应远明支付违约金285186.8元；5、应远明赔偿律师费损失22000元；6、应远明承担本案诉讼费用。
应远明针对反诉辩称：一、由于钟玉德一直未能提供办理营业执照的证明，导致应远明无法实现租赁房屋的目的，双方一直在协商，当时钟玉德同意延迟支付租金，不存在应远明逾期支付租金的事实。租赁房屋并无相应权属证明，属于违章建筑，钟玉德也不可能提供房屋产权证明。二、房屋租金的相应损失应由钟玉德自行承担，应远明已经履行法定的通知义务，多次要求双方共同完成房屋交接手续，但钟玉德一直拒绝履行。三、应远明不存在违约行为，无需支付违约金。四、相应的律师费依约应由钟玉德承担。请求驳回钟玉德的反诉诉讼请求。
应远明就本诉、反诉一并提供证据材料如下：
1、房屋租赁合同、权利义务转让书，证明双方之间存在房屋租赁合同关系，合同约定案涉房屋用于经营使用，并符合出租房屋使用要求。
2、要求履行合同义务的催告函、EMS快递寄件单、EMS邮件查询单，证明应远明于2013年4月3日发函将因经营需要，请钟玉德协助提供相关房屋权属证明的事项再次告知钟玉德，且钟玉德已签收。
3、律师函、EMS快递寄件单、EMS邮件查询单，证明因钟玉德违约，应远明发函通知解除合同，并要求钟玉德返还房屋押金120000元及结算租金并腾退房屋。钟玉德已于2013年6月6日签收邮件。
4、法律服务合同、增值税专用发票，证明应远明因本案诉讼支付律师代理费9200元。
上述应远明提供的证据，钟玉德质证认为，证据1无异议，就证明对象说明，该证可以证明应远明应在2013年3月15日前支付2013年4月16日至2013年10月15日期间的租金303876元，但其没有按约支付租金；应远明承租房屋是2008年3月15日，此前已承租长达5年，一直都是正常经营。证据2的真实性无异议，函件收到，证明对象有异议，恰恰证明催告函出具时间是2013年4月3日，当时应远明已经逾期支付租金，违约在先，无权要求钟玉德配合办理营业执照。证据3的真实性无异议，证明对象有异议，应远明无权解除合同。证据4的真实性无异议，证明对象有异议，钟玉德不应当承担应远明支付的律师费。
钟玉德就本诉、反诉一并提供证据如下：
1、款项支付凭证，证明钟玉德收取租金的事实。
2、告知函、邮寄凭证，证明钟玉德催讨租金并要求解除合同的事实。
3、委托代理合同、律师费发票，证明钟玉德支付律师费的事实。
4、房屋三证及信息查询记录，证明租赁房屋的权属情况。
上述钟玉德提供的证据，应远明质证认为，证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，恰恰证明并非应远明恶意拖欠租金而导致诉讼，如钟玉德能提供相应产权证明协助办理营业执照，应远明会支付相应租金，在双方协商过程中，钟玉德也同意应远明延迟支付租金。证据2的真实性、合法性无异议，应远明在钟玉德寄送告知函前已经履行了相应通知义务，应远明也已通知解除合同，故本案合同解除的时间应以应远明邮寄时间为准。证据3的真实性、合法性无异议，应远明不存在违约，律师费应由钟玉德承担。证据4，无异议。
综合双方的举证、质证意见及证据间联系，本院认证如下：
本院认为，应远明提供的证据1，双方均无异议，予以认定。证据2、3、4的真实性，钟玉德质证后无异议，予以认定。
钟玉德提供的1、2、3的真实性、合法性，应远明质证无异议，予以认定。证据4，应远明质证无异议，予以认定。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2008年3月15日，应远明（合同乙方）与桦邦公司（合同甲方）签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定甲方将位于杭州市西湖区文一西路与竞舟路交叉口部分店面约340平方米（文一西路168号房屋），出租给乙方经营使用；租赁期限自2008年4月1日至2015年7月5日，租金从2008年4月15日起算；其中2012年10月16日至2013年10月15日租金为607752元，2013年10月16日至2014年10月15日租金为638139元，2014年10月16日至2015年7月5日租金为483920元；租金每半年支付一次，每次到期提前一个月支付，乙方逾期支付必须承担每日千分之一的滞纳金，若逾期15天以上即视为违约，甲方有权单方终止本合同，乙方必须无条件腾退租赁房屋；为确保租赁期满时房屋完好及乙方有关水、电费、物管费等每月交清，乙方承诺支付甲方押金120000元（不计息），押金于签订合同时一并支付甲方，租赁期满后，最后一个月乙方凭水、电费及物业管理等费用清缴收据，甲方于收到费用清缴收据清算后三日内如数退还给乙方押金；本合同订立后，对双方具有同等法律约束力，经双方同意，违约金为本合同剩余租期租金总和的20％，若有一方违约，必须承担规定数额的违约金给守约方；本合同若发生纠纷，双方应协商解决，协商不成任何一方均可向本合同履行地人民法院提起诉讼，由败诉方承担诉讼费及双方律师代理费。合同订立后，应远明、桦邦公司依约履行。2010年2月27日，应远明、桦邦公司以及钟玉德签订《权利义务转让书》一份，三方协商约定桦邦公司将其就文一西路168号房屋所享有的权利义务一并转让给钟玉德，钟玉德向房屋所有权人如约支付租金，同时有权向应远明收取租金，应远明向钟玉德履行其与桦邦公司签订的租赁合同；同时钟玉德应保证桦邦公司与应远明签订的租赁合同生效。此后，应远明与钟玉德按照《房屋租赁合同书》及《权利义务转让书》的约定继续履行。2013年3月15日，应远明未按约支付2013年4月15日至2013年10月15日的房屋租金303876元，此后亦未支付。
2013年4月3日，应远明邮寄给钟玉德《要求履行合同义务的催告函》，要求钟玉德收到函件之日起3个工作日内提供相关证件，协助办理营业执照；如未能如期提供的，应远明将保留依法解除房屋租赁合同的权利。钟玉德收到该函件。2013年6月5日，应远明委托浙江九重天律师事务所再次寄送给钟玉德《律师函》一份，其上表示：一、自钟玉德收函之日解除双方的房屋租赁合同关系。二、钟玉德于收函之日起返还给应远明房屋押金120000元，如延期返还的，有权按照银行同期贷款利率标准追索资金占用期间的利息损失。三、钟玉德于收函之日起三个工作日内与应远明协商房租结算及腾退房屋事宜，否则由此造成的房屋空置所产生的损失与应远明无关。次日，钟玉德收到该律师函。
2013年6月14日，钟玉德向应远明寄送《告知函》一份，其中表示钟玉德已依约履行了合同义务，但应远明未按照合同约定按时支付租金，经多次催讨仍未支付，已构成违约，现按照《房屋租赁合同书》的约定，正式通知应远明解除《房屋租赁合同书》，立即腾空交还租赁房屋，并按约付清欠付租金及承担相应的违约责任。同年6月16日，应远明收到该函件。钟玉德于2013年7月30日在他人的见证下收回租赁房屋。
2013年5月，应远明委托浙江九重天律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费9200元。2013年9月，钟玉德委托上海锦天城（杭州）律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费22000元。
本院认为，本案主要争议在于：案涉房屋租赁合同履行过程中系何方行为违约，具体违约责任之承担以及房屋租赁合同是否解除及解除后的法律后果。焦点一，关于何方的行为构成违约。案涉房屋租赁合同履行过程中，三方订立《权利义务转让书》时，桦邦公司经应远明同意，将其在房屋租赁合同中的权利义务一并转让给钟玉德。故至该时起，案涉房屋租赁合同对讼争双方具有法律约束力。应远明系承租人，其应依约支付租金。按照房屋租赁合同的约定，应远明应于2013年3月15日前支付2013年4月16日至2013年10月15日的房屋租金303876元。但应远明未按该约定支付租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。应远明主张因钟玉德未能提供租赁房屋权属证书，未协助其办理营业执照，导致合同目的无法实现，故而主张解除房屋租赁合同一节，因房屋租赁合同中就协助办理营业执照并无具体约定，且租赁房屋系合法建筑，故应远明主张解除之请求缺乏相应事实依据以及合同约定，亦与法定解除之规定不符，本院不予支持。
焦点二，案涉房屋租赁合同于何时解除及合同解除之后果。本院认为，主张解除合同的一方，应当通知对方，合同自通知到达对方解除。因房屋租赁合同中约定若应远明支付租金逾期15天以上即视为违约，钟玉德有权单方终止本合同，应远明必须无条件腾退租赁房屋。故在应远明逾期支付到期租金15天后，钟玉德可以依约行使解除权。本案中，钟玉德于2013年6月14日向应远明发出通知主张解除房屋租赁合同，应远明已于2013年6月16日收到该通知。故案涉房屋租赁合同应确定于2013年6月16日解除。关于房屋租赁合同解除之后的处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以恢复原状并赔偿损失。本案中，钟玉德于2013年7月30日自行收回租赁房屋，故2013年4月16日至同年7月29日期间，租赁房屋仍由应远明占用，应远明应按合同约定的租金标准支付自2013年4月16日至合同解除时即同年6月16日期间的租金，现钟玉德主张按年租金607750元计算62日未超出合同约定，本院予以支持，经计算租金为103234元；2013年6月17日至同年7月29日实际占用房屋期间的使用费，按照前述标准计算43天为71598元。此外，因案涉房屋租赁合同已经解除，故该合同剩余尚未履行部分，应终止履行，钟玉德应退还给应远明押金120000元。
焦点三，关于违约金的具体确定。本案中，应远明逾期支付租金构成违约，应依约承担违约责任。现钟玉德主张的违约金285186.8元，该违约金的计算符合合同约定，因应远明就该违约金约定抗辩认为过高，请求予以调整减少。按照案涉房屋租赁合同的实际履行情况，本院以实际损失为基础，综合当事人的过错程度以及逾期利益等因素，依法予以适当减少，具体违约金酌情确定100000元。
焦点四，关于律师代理费之负担争议。因案涉房屋租赁合同中约定，由败诉方承担诉讼费及双方律师代理费。故本案诉讼系因应远明的违约行为所致，且其应承担相应不利的后果，故钟玉德支付的律师代理费22000元应由应远明负担。应远明所主张之律师代理费应由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、应远明与钟玉德之间的《房屋租赁合同书》于2013年6月16日解除。
二、应远明支付给钟玉德房屋租金103234元、房屋占用使用费71598元、违约金100000元、律师代理费22000元，合计296832元。
三、钟玉德退还给应远明押金120000元。
四、上述第二、三项相互冲抵后，应远明于本判决生效之日起十日内支付给钟玉德176832元。
五、驳回应远明的其他本诉诉讼请求。
六、驳回钟玉德的其他反诉诉讼请求。
本诉案件受理费2884元、反诉案件受理费1442元，由应远明负担1645元，由钟玉德负担2681元。钟玉德尚应负担部分案件受理费于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 萧 京
人民陪审员 王 皓
人民陪审员 朱湘江
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 范 姗