成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）青羊民初字第1794号
原告成都恒合实业有限责任公司。住所地：崇州市。
法定代表人晏姚，董事长。
委托代理人吴睿，北京市竟天公诚（成都）律师事务所律师。一般授权。
被告四川宏茂实业总公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人张泽文，职务不详。
原告成都恒合实业有限责任公司（以下简称恒合公司）与被告四川宏茂实业总公司（以下简称宏茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员喻言独任审理，公开开庭进行了审理。原告恒合公司的委托代理人吴睿到庭参加诉讼。被告宏茂公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已缺席审理终结。
原告恒合公司诉称，2013年2月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于成都市东城根上街95号成都证券大楼的第11层房屋租赁给被告作为商务办公用房使用，租赁期限为五年。被告从2013年11月25日起即未再按约向原告支付租金，原告多次催收未果。截止起诉之日，被告拖欠原告租金182389.52元。被告的行为已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，起诉至人民法院请求判决：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告立即腾退房屋；2.被告向原告支付租金182389.52元及违约金69544.8元；3.被告承担水费、电费、停车费及物管费45926.85元并支付违约金11145元；4.被告承担本案诉讼费。
被告宏茂公司提交书面答辩状辩称，被告向原告支付的保证金应用以抵扣其拖欠的租金，另外双方约定的违约金标准过高，请求予以调整。
经审理查明，2013年2月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：原告将其所有的位于成都市东城根上街成都证券大楼的第11层房屋（建筑面积为743㎡）租赁给被告作为商务办公用房使用；租赁期限为2013年2月25日至2018年2月24日；第一年租金为78元／㎡，以后每年以3%递增；被告在签订合同之日起三日内支付首次租金，之后应在每年的5月24日、8月24日、11月24日、2月24日前一次性付清三个月的租金；被告在签订合同时向原告缴纳一个月的租金57954元作为履约保证金，合同期满，被告如不再续约，办理财务移交手续后，原告将保证金全部退还给被告；如被告由违约行为，则保证金首先用以偿付被告拖欠的应缴费用及应支付的违约金或赔偿金，偿付后保证金有余额的，原告应退还余额，保证金不足以偿付的部分，被告应用其他财产予以偿付；租赁期内，物业管理服务仅有原告委托的物业管理公司完成，被告的物业管理费用由被告按被告与物业管理公司签订的价格直接支付给物业管理公司；在房屋租赁期间，水电费、物业管理费由被告自行支付，并承担延期付款的违约责任；被告拖欠租金累计达1个月的，原告可随时解除合同并收回房屋，由此造成原告损失，由被告负责赔偿；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金；被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的万分之五向被告加收滞纳金。2013年3月7日，原、被告签订《补充协议》，约定的主要内容为：被告必须按合同规定的时间支付房租及使用的水电费和物管费等相关费用，如果违约，原告有权单方面立即终止合同，被告须在三日内退还涉案房屋。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告亦按约向原告支付了履约保证金和首期房租。但被告未按约于2013年11月24日支付之后的房屋租金，截止2014年2月28日，被告欠付租金金额为78元／㎡／月×743㎡×3个月＋78元／㎡／月×743㎡÷30天×4天=181589.2元。
2014年1月2日，原告委托北京市竟天公诚（成都）律师事务所向被告送达《律师函》一份，载明的主要内容为：被告未按合同约定于2013年11月15日向原告支付房租，要求被告在三日内向原告支付租金，并就被告的违约行为与原告进行接洽和联系，否则原告将提起诉讼。
另查明，1.原告与案外人成都倍瑞物业管理有限责任公司（以下简称倍瑞公司）于2013年2月25日签订《物业管理合同》，约定的主要内容为：倍瑞公司为涉案房屋提供物业管理服务，物管费为每月11145元；付款方式为按月预付，每月20日前付清下一个月的物业管理费；根据水表、电表计收水费及电费；若原告逾期为交付物业管理费，每逾期一日，倍瑞公司有权按未收取的物业管理费的5%向原告加收滞纳金。
2.2013年10月至2014年1月期间，原告代被告缴纳水、电费3433.1元。
上述事实有原、被告企业法人营业执照、房屋租赁合同、补充协议、律师函、物业管理合同、水电费票据等证据在案予以佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
原告为证明其主张，还提交了加盖有原告印章的700元定额发票，以证明其代被告支付停车费700元。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。原、被告均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。（一）被告未按约于2013年11月24日向原告支付租金，截止原告起诉之日逾期已超过一个月，按照《房屋租赁合同》第十二条的约定，原告有权主张解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本院对原告关于要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，并腾退房屋的主张予以支持。（二）被告未按约向原告支付租金已构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，截止2014年2月28日，被告欠付租金金额为181589.2元，扣除被告支付的保证金57954元，被告还需向原告支付租金123635.2元，故本院对原告关于要求被告支付租金182389.52元的主张予以部分支持。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。之规定，原、被告在《房屋租赁合同》第十二条第三款“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的万分之五向乙方加收滞纳金。”系双方对逾期支付租金违约行为的违约金计算标准的明确约定，原告在双方对逾期支付租金这一违约行为有明确约定的情形下，还主张按照《房屋租赁合同》第十二条第一款“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。”支付违约金本院不予支持。截止起诉之日，被告逾期支付租金107天，按照约定被告应支付的违约金为：78元／㎡／月×743㎡×0.5‰×107天=3100.54元。被告逾期支付租金给原告造成的损失主要为资金占用利息，双方约定的违约金标准和金额与原告受到的损失相当，故被告应向原告支付违约金3100.54元，对原告超出该金额部分的主张本院不予支持。（三）按照合同约定，被告应承担其租赁期间的物管费和水电费，故本院对原告关于要求被告支付其垫付的水电费3433.1元的主张予以支持。原告主张其垫付的停车费700元的票据上加盖的工作为原告单位，不能证明其垫付停车费的事实，本院不予支持。原告未代被告垫付物管费，故本院亦不予支持，原告可待上述费用实际产生后另行主张。
综上，本院对原告的主张予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
解除原告成都恒合实业有限责任公司与被告四川宏茂
实业总公司于2013年2月16日签订的《房屋租赁合同》和2013年3月7日签订的《补充协议》；
被告四川宏茂实业总公司在本判决生效之日起二十日
内将位于成都市青羊区东城根上街第11层的房屋腾退给原告成都恒合实业有限责任公司；
三、被告四川宏茂实业总公司在本判决生效之日起七日内向原告成都恒合实业有限责任公司支付2013年11月25日至2014年2月18日期间的租金123635.2元及违约金3100.54元；
被告四川宏茂实业总公司在本判决生效之日起七日内
向原告成都恒合实业有限责任公司支付其垫付的水电费3433.1元；
五、驳回原告成都恒合实业有限责任公司的其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5980元，减半收取2990元，由被告四川宏茂实业总公司负担。此款已由原告成都恒合实业有限责任公司预交，被告四川宏茂实业总公司在支付上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 喻言
二〇一四年五月二十八日
书记员 黄真