重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05636号
上诉人（原审被告）唐沈。
委托代理人李小平，重庆佰锐得律师事务所律师。
委托代理人严加垚，重庆佰锐得律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园，住所地重庆市沙坪坝区大杨公桥104号龙凤云洲小区。
负责人唐沈，重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园园长。
委托代理人李小平，重庆佰锐得律师事务所律师。
委托代理人严加垚，重庆佰锐得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号。
法定代表人罗皓，重庆俊峰置业有限公司总经理。
委托代理人张解，重庆俊峰置业有限公司员工。
原审第三人重庆市渝北区兴阳幼儿园，住所地重庆市渝北区双凤桥街道长翔路***号尚阳康城**幢。
法定代表人张蓝心，重庆市渝北区兴阳幼儿园园长。
上诉人唐沈、上诉人重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园（以下简称伟才幼儿园）与被上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）、原审第三人重庆市渝北区兴阳幼儿园（以下简称兴阳幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年6月9日作出（2014）沙法民初字第04262号民事判决，上诉人唐沈、上诉人伟才幼儿园对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2014年7月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月18日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人唐沈、上诉人伟才幼儿园及其共同的委托代理人李小平、严加垚，被上诉人俊峰公司的委托代理人张解到庭参加询问，原审第三人兴阳幼儿园经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加询问。本案现已审理终结。
俊峰公司在一审中诉称，2009年4月22日，唐沈承租了所有权属俊峰公司的位于沙坪坝区大杨公桥104号附20号建筑面积为1878.6平方米（实际测量）的俊峰龙凤云洲幼儿园房屋。在唐沈、伟才幼儿园履行原租赁合同期间，未及时向俊峰公司交纳逐年递增5%的租金，直到2013年12月俊峰公司向唐沈、伟才幼儿园催收时，唐沈、伟才幼儿园才补齐漏交的2010年4月至12月租金以及逐年递增5%的租金共计339284.20元。租赁合同约定租期5年，至2014年4月21日租赁期届满，如唐沈需续租，应在租赁期届满前5个月向俊峰公司书面提出，但唐沈、伟才幼儿园在2013年12月30日才向俊峰公司递交《幼儿园续租合同申请书》，从而唐沈、伟才幼儿园丧失了优先承租权。2014年2月13日，俊峰公司发布俊峰龙凤云洲幼儿园房屋租赁招标公告，投标截止时间为2014年3月4日12时，唐沈、伟才幼儿园向俊峰公司递交了密封的投标书，兴阳幼儿园等其他竞标人也向俊峰公司递交了密封的投标书。2014年3月4日下午，公开开标后，唐沈、伟才幼儿园竞标价仅为22元／平方米（月，名列竞标第四位。兴阳幼儿园竞标价为46.10元／平方米（月，名列竞标第一位。2014年3月7日，兴阳幼儿园按竞标承诺与俊峰公司签订了《龙凤云洲幼儿园房屋租赁合同书》。俊峰公司将唐沈、伟才幼儿园落标以及兴阳幼儿园中标和签订新租赁合同的情况，在龙凤云洲小区进行了张贴公示。兴阳幼儿园在龙凤云洲小区开展幼儿教育及兴办幼儿园等相关宣传工作遭到唐沈、伟才幼儿园阻拦。俊峰公司找唐沈、伟才幼儿园座谈搬出龙凤云洲幼儿园房屋相关事宜，唐沈、伟才幼儿园坚持不予搬出。现俊峰公司向一审法院起诉，要求判令唐沈、伟才幼儿园立即搬出原租赁届满的坐落于沙坪坝区大杨公桥104号附20号龙凤云洲幼儿园房屋，并将房屋返还给俊峰公司。
唐沈、伟才幼儿园在一审中辩称，唐沈与俊峰公司签订《龙凤云洲幼儿园房屋租赁合同书》后，在2009年8月申请办学许可证时，沙区教委告知唐沈该房屋俊峰公司于2006年已与沙区实验幼儿园联合办学，俊峰公司隐瞒了该事实。俊峰公司和沙区实验幼儿园的联合办学关系于2010年12月17日才予以解除，因此，俊峰公司、唐沈的租赁合同此时才开始生效，租金也应从该日起计算。合同约定租金按季度交纳，实际上是按月交纳，唐沈、伟才幼儿园没有欠交租金的情况。俊峰公司于2013年12月告知唐沈、伟才幼儿园，如果唐沈、伟才幼儿园补交了2010年4月22日至2010年12月17日期间的租金339284.20元，双方就续签合同。唐沈、伟才幼儿园补交了该租金后，俊峰公司未与唐沈、伟才幼儿园续签合同，又要求进行招投标。唐沈、伟才幼儿园没有中标，俊峰公司又告知唐沈、伟才幼儿园有优先权。双方口头约定租期是从2010年12月17日起至2015年12月17日止，因此双方的租赁合同还未到期，不同意俊峰公司的诉讼请求。
原审第三人兴阳幼儿园向一审法院递交答辩状称，本案是俊峰公司与唐沈之间的房屋租赁合同关系，兴阳幼儿园不是该租赁合同的当事人，不应作为第三人参加诉讼。
经一审审理查明，沙坪坝区大杨公桥104号附20号房屋权利人为俊峰公司。
2009年4月22日，俊峰公司（甲方）与唐沈（乙方）签订《龙凤云洲幼儿园房屋租赁合同书》，约定乙方承租甲方位于沙坪坝区大杨公桥104号附20号建筑面积为1878.60平方米房屋，用于从事幼儿园经营。合同约定租赁期限五年，从2009年4月22日起至2014年4月21日止，2009年4月21日至2010年4月20日为租金免收期，自2010年4月20日起，租金第一年按建筑面积1878.60平方米为基数，按每月每平方米12元计算，以后每年按照5%的比例递增。合同第八条第5款约定，租赁期满前，乙方需继续租赁的，应当在租赁期满5个月前书面通知甲方，如甲方仍要继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。合同第十二条约定，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前5个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，另行约定租赁价格。否则，视为乙方放弃其优先租赁权。
合同签订后，俊峰公司将合同约定的房屋交付给唐沈使用，用于开办伟才幼儿园。因俊峰公司与重庆市沙坪坝区实验幼儿园（以下简称沙区实验幼儿园）的合同纠纷，影响了伟才幼儿园办理相关手续及正常招生，经俊峰公司董事长及副总经理批准，同意唐沈从2010年12月17日起开始交纳房租。唐沈交纳了相应租金。伟才幼儿园于2013年12月30日、2014年1月2日两次向俊峰公司补交了租金339284.20元，2014年1月7日，俊峰公司向伟才幼儿园出具发票，备注该款为2010年4月20日至2010年12月20日“补房屋面积增加租赁地增房租”。2013年12月30日，伟才幼儿园向俊峰公司提交《幼儿园续租合同申请书》，要求俊峰公司批准伟才幼儿园续租合同。2014年2月13日，俊峰公司发布《俊峰.龙凤华庭（云洲）幼儿园招标公告》，对俊峰（龙凤华庭（云洲）幼儿园公开招标，确定投标价格最高的单位为中标单位。2014年2月14日，俊峰公司向唐沈（香港伟才幼儿园）致函，告知没有收到其要求续租的书面要求，为了不影响幼儿园学生正常学习，俊峰公司决定在本合同期限界满后，宽限至政府规定的2014年幼儿园春季放假时止，在宽限期间仍应按原合同约定交纳租金及各种费用，宽限期满后按合同约定交还房屋并保证各项设施、装饰等不受任何损失。并告知幼儿园公开招标出租，欢迎唐沈报名参加投标。2014年2月17日，伟才幼儿园向俊峰公司复函，郑重声明其于2013年12月16日已递交了申请续租的材料。同月，伟才幼儿园向俊峰公司递交了《香港伟才国际教育集团俊峰（龙凤云洲幼儿园标书》，报价租金每月每平方米22元，每年递增5%。经过公开招投标，兴阳幼儿园以报价租金每月每平方米46.10元，每年递增5%的优势中标。2014年3月13日，俊峰公司第二次向唐沈（香港伟才幼儿园）致函，其中载明：“鉴于你方未中标，且未在我司第一次发函后明确回复是否接受原合同届满后的上述宽限，因此，我司郑重通知：我司第一次函告之原合同届满后的宽限期予以取消，请你方于2014年4月22日前，完整的将龙凤云洲幼儿园房屋及各项设施、装饰等不受任何损失的交还我司，并与新中标的兴阳幼儿园办好移交手续”。2014年4月9日，俊峰公司收到伟才幼儿园及唐沈于2014年4月8日的协商函后向其复函，表明不同意伟才幼儿园及唐沈的要求，并再次要求其归还房屋。一审审理中，唐沈及伟才幼儿园称其于2013年12月16日向俊峰公司提交了续租申请，俊峰公司同意其续签租赁合同，并称俊峰公司同意租赁期限从2010年12月18日起计算5年，但未举示相关证据予以证明。
一审法院另查明，沙区实验幼儿园与俊峰公司于2006年8月31日签订《协议书》，约定双方在龙凤云洲小区内联合开办“沙坪坝区实验幼儿园（龙凤云洲分园”。此后，因俊峰公司将该房屋另行出租给了唐沈，沙区实验幼儿园于2010年向一审法院起诉俊峰公司，要求解除合同，要求俊峰公司支付违约金300000元。一审法院以（2010）沙法民初字第3735号民事判决书判决支持沙区实验幼儿园的诉讼请求。俊峰公司不服一审法院一审判决，依法提起上诉。2010年12月17日，重庆市第一中级人民法院以（2010）渝一中法民终字第4389号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，俊峰公司与唐沈签订的《龙凤云洲幼儿园房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。俊峰公司将涉案房屋交付给唐沈、伟才幼儿园使用，唐沈、伟才幼儿园亦交纳了相应租金，双方均已履行了合同约定的主要义务。合同约定了2009年4月21日至2010年4月20日为免租期，且因俊峰公司与沙区实验幼儿园的纠纷，俊峰公司也同意唐沈、伟才幼儿园从2010年12月17日开始交纳租金，但此仅表明俊峰公司同意免除唐沈、伟才幼儿园从2009年4月21日至2010年12月17日交纳租金的义务。在双方对租赁期限没有重新约定的情况下，仍应遵照合同约定。唐沈、伟才幼儿园认为租赁期限应从2010年12月18日开始计算，于法无据，一审法院不予支持。
唐沈作为房屋承租人，仅在同等条件下享有优先承租权，而在招投标过程中，涉案房屋被兴阳幼儿园中标，不管唐沈、伟才幼儿园此前是否向俊峰公司递交续租申请，在兴阳幼儿园中标后，其优先承租权即丧失。唐沈、伟才幼儿园在收到俊峰公司2014年2月14日的函件后，在向俊峰公司的复函中仅声明其续租的要求，未明确表明是否接受宽限期，致使双方未对宽限期达成一致，且俊峰公司于2014年3月13日再次函告唐沈、伟才幼儿园时，已明确取消宽限期的要约。因此，2014年4月21日，合同约定的租赁履行期限届满后，双方的权利义务即终止，唐沈应将涉案房屋返还俊峰公司。伟才幼儿园系唐沈开办，且实际占用涉案房屋，在俊峰公司与唐沈双方的租赁期间届满后，亦负有返还涉案房屋的义务。
本案系俊峰公司、唐沈、伟才幼儿园之间的租赁合同纠纷，兴阳幼儿园既不是本案合同相对人，也不是涉案房屋的实际使用人，俊峰公司的诉请与其无关。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条（一）项、第二百三十五条的规定，判决如下：
唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园于一审判决生效后，立即搬出沙坪坝区大杨公桥104号附20号龙凤云洲幼儿园房屋，并将该房屋返还给重庆俊峰置业有限公司。
如果未按一审判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费80元，减半交纳40元（唐沈已预交），由唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园负担，此款限唐沈、伟才幼儿园于一审判决发生法律效力后立即给付俊峰公司。
唐沈、伟才幼儿园不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2014）沙法民初字第04262号民事判决；2、依法判令驳回俊峰公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；3、一审、二审诉讼费由俊峰公司承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。（1）唐沈、伟才幼儿园与俊峰公司已达成合意：唐沈交纳2010年4月20日至2010年12月17日的租金，并按照1878.60平方米补缴租金，租赁合同的到期时间延长至2015年12月18日。唐沈、伟才幼儿园在一审中提交的证据也证明了其嗣后依约向俊峰公司交纳了上述本不应该承担的339284.20元以达致延长租赁期限的目的。因此租赁期限并未届满。（2）俊峰公司恶意侵害唐沈的优先承租权。租赁合同约定唐沈在同等条件下，享有优先承租权，俊峰公司及其管理团队也多次明确表示房屋到期后，由唐沈继续承租。俊峰公司于2013年12月30日收到唐沈的续租申请，并与唐沈达成将合同延期到2015年12月18日的合意并收取租金费用后，于2014年3月进行公开招标，严重侵犯了唐沈的优先承租权。优先承租权是一种形成权，只要承租人在同等条件下愿意承租房屋，出租人就有出租的义务，并且该权利可以对抗第三人。本案中，俊峰公司自认在2014年4月1日和4月4日两次约谈唐沈、伟才幼儿园时，唐沈、伟才幼儿园提出愿意在46.1元／平方米及其他同等条件下优先承租，一审法院否定唐沈的优先承租权，造成唐沈成本投入的损失，是显示公平的。2、一审法院程序不合法，应当发回重审。（1）一审法院错误地追加伟才幼儿园为被告，属于错列被告，伟才幼儿园不是租赁合同相对方，不应承担本案责任。（2）一审过程中，唐沈已经于2014年5月9日向一审法院起诉要求确认已延长房屋租期的事实，该案与本案系对同一租赁合同关系、同一标的的起诉，且一审法院已经受理，该案应当视为本案的反诉。该案事实的确认与本案判决结果有直接的利害关系，一审法院应当合并审理。但一审法院人为地将两个案件分开，匆忙下判，导致唐沈的实体权利无法得到保护，二审法院应当依法予以纠正。
俊峰公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、俊峰公司与唐沈于2009年4月22日签订的租赁合同已经到期。（1）俊峰公司与沙区实验幼儿园签订的联合办园协议与本案无关，且并未影响俊峰公司与唐沈签订的租赁合同的实际履行。唐沈与俊峰公司签订的租赁合同从2009年4月就实际履行。（2）唐沈补交的是2010年4月至12月的租金及递增5%的租金。关于涉案房屋的实际租赁面积，不是本案的争议问题，不应在本案中进行审理，且租赁的实际面积经过多次确认为1878.60平方米。（3）唐沈、伟才幼儿园单方声称俊峰公司同意租赁合同期限顺延至2015年12月18日，但无证据证明。反而，俊峰公司多次通知唐沈按期退还房屋、并通知其参加公开的招投标都说明了俊峰公司并未同意顺延租期；唐沈在2013年12月30日向俊峰公司提出续租申请，在2014年2月份向俊峰公司递交投标书，也佐证唐沈知道并认可原租赁合同于2014年4月21日到期。2、唐沈、伟才幼儿园因自身的原因丧失了优先承租权。（1）原租赁合同第八条第5款约定，如唐沈需续租，应在租赁期间届满5个月之前向俊峰公司书面提出，即应在2013年11月21日前向俊峰公司书面提出。但唐沈、伟才幼儿园在2013年12月30日才向俊峰公司递交《幼儿园续租合同申请书》，已经超过合同约定的期限，唐沈、伟才幼儿园丧失了优先承租权。（2）唐沈于2014年2月份向俊峰公司递交投标书，也证明其知道并认可原租赁期限即将届满，且丧失了优先承租权。3、俊峰公司起诉前，区维稳办、区教委、区公安分局、渝碚路街道办事处召开协调会议，一致要求唐沈、伟才幼儿园搬出租赁期届满的讼争房屋，希望法院在审理和判决时予以考虑。4、虽然租赁合同是唐沈与俊峰公司签署的，但唐沈作为伟才幼儿园的法定代表人，是为了幼儿园的办学而租用房屋，且房屋实际上也是伟才幼儿园在使用，因此，唐沈及伟才幼儿园均为适格的共同被告。5、唐沈另案起诉俊峰公司的案件不是反诉，唐沈另案起诉时间在本案一审开庭审理之后，且唐沈的另案诉讼不构成可以与本案合并审理的情形。
兴阳幼儿园向本院递交答辩状称，一审判决认定事实清楚、适用法律恰当，请求予以维持。事实和理由：本案是俊峰公司与唐沈之间的房屋租赁合同关系，兴阳幼儿园不是该租赁合同的当事人，不应作为第三人参加诉讼。
二审审理中，唐沈、伟才幼儿园向本院举示了下列证据：交纳租金的收据和发票，证明唐沈、伟才幼儿园从2010年12月份才开始交租金。俊峰公司认为该证据不属于二审新证据，不同意质证，对该证据的真实性无异议，但该组证据不全面，不能达到其证明目的，部分收据与本案无关。
二审审理中，俊峰公司向本院举示了以下证据：关于伟才幼儿园实际使用建筑面积的说明一份，证明唐沈、伟才幼儿园实际使用的房屋面积为1878.60平方米。唐沈、伟才幼儿园认为该证据不属于二审新证据，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，房屋的实际使用面积应以房产证登记为准。
本院认证如下：上述证据均不属于二审新证据，本院不予采纳。
本院经审理查明，2014年2月13日，俊峰公司发布的《俊峰.龙凤华庭（云洲）幼儿园招标公告》确定：开标时间为2014年3月4日，“中标候选单位报价并通过现场开标，最终确定投标价格最高的单位为中标单位，并与我公司签订合同”，“开标后4个工作日内，招租人向中标单位发出《中标通知书》，对未中标单位不作任何解释和答复”。2014年3月7日，俊峰公司与兴阳幼儿园签订《龙凤云洲幼儿园房屋租赁合同书》。2014年3月24日，俊峰公司在《重庆日报》上刊登招投标中标公告，公告兴阳幼儿园以绝对优势中标取得俊峰龙凤云洲幼儿园房屋租赁权。2014年4月9日，俊峰公司收到伟才幼儿园及唐沈于2014年4月8日的协商函后向其复函，复函中称：2014年4月1日和4月4日俊峰公司两次约谈伟才幼儿园及唐沈，伟才幼儿园及唐沈提出愿意在46.1元／平方米（月及其它同等条件下优先承租，俊峰公司不认可其享有优先承租权。
本院审理查明的其它事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，俊峰公司与唐沈签订的《龙凤云洲幼儿园租赁合同》约定的合同租赁期是从2009年4月22日至2014年4月21日，2009年4月21日至2010年4月20日为免租期，且因俊峰公司与沙区实验幼儿园的纠纷，俊峰公司也同意唐沈、伟才幼儿园从2010年12月17日开始交纳租金。但此仅表明俊峰公司同意免除唐沈、伟才幼儿园从2009年4月21日至2010年12月17日交纳租金的义务，而在双方对租赁期限没有重新约定的情况下，仍应遵照合同约定，租赁期限应于2014年4月21日届满。唐沈、伟才幼儿园上诉称其已与俊峰公司达成合意：唐沈交纳2010年4月20日至2010年12月17日的租金，并按照1878.60平方米补缴租金，租赁合同的到期时间延长至2015年12月18日，但其并未提交合意的证据，俊峰公司对此亦不予认可，因此，本院对其关于租赁合同的到期时间延长至2015年12月18日的上诉主张不予支持。
俊峰公司与唐沈签订的《龙凤云洲幼儿园租赁合同》第八条第5款约定“租赁期满前，乙方需继续租赁的，应当在租赁期满5个月前书面通知甲方，如甲方在租赁期满仍要继续出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。”唐沈未按照合同约定在租赁期满5个月前向俊峰公司提交书面的续租申请，其优先承租权已经丧失。在俊峰公司于2014年3月4日组织的俊峰龙凤云洲幼儿园房屋租赁公开招投标中，伟才幼儿园未中标，俊峰公司遂于2014年3月7日与中标的兴阳幼儿园签订了《龙凤云洲幼儿园房屋租赁合同书》并于2014年3月24日在报纸上发布了招投标中标公告。伟才幼儿园及唐沈于现场开标之日即应知晓招投标中标情况，在招投标中标公告发布后更应该知晓中标情况，但其于2014年4月1日和4月4日才向俊峰公司提出愿意在46.1元／平方米（月及其它同等条件下优先承租，显然不具备行使优先承租权的条件了。
伟才幼儿园作为唐沈举办的幼儿园，并作为《龙凤云洲幼儿园租赁合同》的实际履行人，其作为本案被告并无不当。唐沈另案起诉要求确认已延长房屋租期的诉讼并非本案的反诉，无须合并审理。
综上，上诉人唐沈、上诉人伟才幼儿园的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏芳
代理审判员 李娅
代理审判员 倪旻
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 程容