上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第731号
原告上海天兴百货有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘慰慈，董事长。
委托代理人张妍，上海捷铭律师事务所律师。
被告百丽鞋业（上海）有限公司，住所地上海市。
法定代表人盛放，副总裁。
委托代理人杨轶菡，上海诺盛律师事务所律师。
委托代理人吴斌，上海诺盛律师事务所律师。
原告上海天兴百货有限公司（以下简称天兴公司）与被告百丽鞋业（上海）有限公司（以下简称百丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天兴公司的委托代理人张妍、被告百丽公司的委托代理人吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天兴公司诉称：2011年8月17日，原、被告签订《租赁合同》一份及《补充约定》两份，约定，被告向原告租赁本市四川北路XXX号一楼A座商铺，租期自2012年1月1日起至2016年12月31日。2012年1月1日至2012年12月31日期间，租赁商铺为105-108室，每月租金258，333元；2013年1月1日至2016年12月31日期间，租赁商铺为105-110室，租金逐年递增，2013年1月1日至2013年12月31日期间每月租金333，334元，2014年1月1日至2014年12月31日期间每月租金346，250元，2015年1月1日至2016年12月31日期间每月租金35万元。合同签订后，双方均依约履行。2015年1月31日，被告在未经原告同意的情况下，擅自撤离租赁场地。鉴于被告单方违约行为导致双方合同无法继续履行，原告于2015年2月2日发函给被告，要求解除合同并要求被告承担违约责任，故双方租赁合同已于2015年2月2日解除。根据双方合同约定，被告未经原告同意，单方解除合同的，需赔偿原告合同解除之日起至合同自然终止之日止的租金。现被告单方面撤离租赁场地，导致原告租赁场地一段时间的空置和调整，原告再行出租的租金也低于原、被告约定的租金，且被告的违约行为损害了原告的商业信誉。故原告起诉要求被告支付违约金805万元。审理中，原告称被告支付的100万元租赁保证金应由原告没收。
被告百丽公司辩称：系争商铺是国有资产，原告对外出租未经相关财政部门审批，违反管理性规范，故原、被告租赁合同无法继续履行。又2013年原告对整个商场布局进行调整，使商场的商业气氛下降，导致被告经营恶化，长期处于亏损状态。2014年7、8月被告多次口头、书面向原告提出解除合同，双方就补偿问题多次进行协商，但最终未能达成一致意见，故被告于2015年1月31日撤离租赁场地。2015年2月2日被告收到原告的解除合同通知，现被告确认双方租赁合同于该日解除。2012年3月7日，被告支付原告100万元租赁保证金，原告至今未将该保证金退还被告。即使被告应承担违约责任，违约金也约定过高，且双方合同解除后不久，原告就将租赁房屋另行出租，故要求法院调低违约金。被告支付的100万元保证金足以弥补原告损失，现被告同意该100万元保证金抵作违约金支付给原告。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年8月17日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，合同1.4条约定，定金指乙方在签订本合同时，为保证双方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的定金（包括但不限租费、定金、商场管理费等定金）；该定金不是预付的租赁费，仅作为乙方忠实履行所约定的义务的保证，该定金由甲方保管，不计利息；在租赁合同终止，乙方被确认已完全履行了合同赋予的全部义务之日，在没有需要按约扣除乙方欠付费用的前提下，扣除质量保证金后余款于乙方将场地完好无损交还甲方后30天内凭甲方出具的定金收据无息退还乙方，质量保证金于90天内无息退还乙方；2.4条约定，租赁期间甲乙双方如需中途终止合约，应于三个月前提出书面申请，经对方书面同意后要求提前解约一方须赔偿一个月租金予对方后方可撤场；如未经对方同意，单方面终止合约，对方有权没收或退回违约方定金并且违约方需赔偿对方中止之日起至合约终止日之租金。
当日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订《补充约定》2份，其中一份《补充约定》约定，甲方将位于本市四川北路XXX号的上海天兴百货有限公司商场1楼A座105-108室（四川北路XXX-
XXX号）及其商场设施交由乙方租赁使用；租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止，甲方同意自2012年1月1日起免费提供乙方20天装修期，若有逾期，乙方同意按租金计算，正式起租日为2012年1月21日；乙方同意每月向甲方缴纳租赁费258，333元，该租赁费不减免，租赁费应按月缴纳，先付后做；乙方同意1楼A座105-108室每年营业额超出1，500万元以上部分按扣率10%结算于甲方；乙方须向甲方缴纳履约定金（详见合同1.4条），该定金数额为100万元，该定金须于乙方正式起租之日前30天缴纳于甲方；合同1.4条经营商品质量保证金为5，000元；甲方提供六楼仓库一间，每月仓库租金5，000元，支付方式、支付日期同租金。另一份《补充约定》约定，甲方将位于本市四川北路XXX号的上海天兴百货有限公司商场1楼A座105-110室（四川北路XXX-
XXX号）及其商场设施交由乙方租赁使用；租赁期限自2013年1月1日至2016年12月31日止；乙方同意每月向甲方缴纳租赁费333，334元，从2014年1月1日起逐年递增，即2014年1月1日至2014年12月31日每月向甲方缴纳租金346，250元，2015年1月1日至2016年12月31日每月向甲方缴纳租金35万元，该租赁费不减免，租赁费应按月缴纳，先付后做；乙方同意1楼A座105-110室每年营业额超出2，000万元以上部分按扣率10%结算于甲方，从第二年起该扣率同比递增2%，即第二年起超出以上部分按12%结算；乙方须向甲方缴纳履约定金（详见合同1.4条），该定金数额为100万元，该定金须于乙方正式起租之日前30天缴纳于甲方；合同1.4条经营商品质量保证金为5，000元；甲方提供六楼仓库一间，每月仓库租金5，000元，支付方式、支付日期同租金。
上述合同签订后，原告将租赁商铺交付被告使用，被告向原告支付租赁保证金100万元。2014年8月起，被告多次发函给原告要求解除合同，返还店铺。原告均书面回复不同意。2015年1月20日，被告再次书面通知原告将于2015年1月31日解除与原告的租赁合同，将店铺返还原告，要求原告配合办理店铺交接手续，并要求原告充分考虑被告租赁期间实际经营状况，提出合理的解约赔偿方案。2015年1月22日原告回函称，被告无权擅自变更或解除租赁合同，被告的解除行为无法律效力，原告无法阻止被告在月底搬离，为避免损失扩大，原告本着诚实信用原则将代被告暂时控制管理租赁场地，如产生费用或成本等，原告将保留向被告追偿的权利，原告的上述行为不代表同意被告解除合同。
2015年1月31日被告撤离租赁场地。双方结清租赁费用。2015年2月2日，原告委托律师致函被告，称正式解除双方签订的《租赁合同》及《补充约定》，要求被告依据租赁合同的相关条款承担单方面终止合同的一切法律责任，要求被告于2015年2月5日前将租赁场地恢复原状并协商被告单方面解除合同的违约赔偿事宜。
2015年2月15日，原告将本市四川北路XXX号1楼A座109、110室另行出租给案外人上海佐丹奴服饰有限公司，约定租赁期限为2015年4月1日起至2020年3月31日止，每月租金62，500元。同日，原告将本市四川北路XXX号1楼A座106、107、108室出租给案外人上海澜欣服饰有限公司，约定租赁期限为2015年3月16日起至2020年12月31日止，每月租金158，333元，从第4年起递增6%，即第4、第5年每月租金167，833元。同日，原告将本市四川北路XXX号1楼A座105室出租给案外人上海七剑投资管理有限公司，约定租赁期限为2015年4月1日起至2023年12月31日止，每月租金70，833元，第3年起递增5%，即第3年起每月租金74，375元，第6年起再递增5%，即第6年起每月租金78，094元。
另查明：本市四川北路XXX-
XXX号（双）房屋产权人为上海市虹口区教育局（以下简称虹口教育局）。2002年5月10日，虹口教育局国有资产管理办公室出具一份证明，载明，座落于本市四川北路XXX-
XXX号的六层商业楼房产权所有人为虹口教育局（系国有资产），由区教育局授权委托上海市复兴中学长期管理、使用和租赁。目前，六层商业楼房面积10，000平方米由上海天兴百货有限公司经营使用（该公司是由上海市复兴中学与香港天津制衣有限公司合作兴办，合作有效期从1994年7月至2020年7月止），在合作和使用商业楼房期间，同意上海天兴百货有限公司转租、转借及对外签订房屋租赁协议。2014年4月21日，虹口教育局国有资产管理办公室再次出具一份证明，载明，同意上海天兴百货有限公司就本市四川北路XXX-
XXX号六层商业楼转租、转借及对外签订房屋租赁协议。
上述事实，由房地产权证，证明2份，《租赁合同》4份，《补充约定》若干，原、被告往来函件若干，保证金收据及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》及2份《补充约定》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告在合同履行期内，未与原告协商一致，即擅自撤离租赁场地，构成违约，对此，被告应承担相应的违约责任。关于被告辩称原告出租系争商铺未经相关财政部门审批，违反管理性规范，双方租赁合同无法继续履行的意见，因缺乏依据，依法不应采纳。鉴于被告主张违约金约定过高，本院将综合合同的实际履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等因素，对违约金作出调整。关于租赁保证金100万元，根据双方合同约定，如未经原告同意，被告单方面终止合同，原告有权没收租赁保证金。该租赁保证金的性质属违约金，双方对于被告提前解除合同的违约行为，已约定由被告赔偿原告相当于合同未履行期间的租金的违约金，在此基础上，原告再要求没收被告租赁保证金100万元，明显加重了被告的违约责任，有失公平。现被告同意该100万元租赁保证金用于抵扣违约金，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
自本判决生效之日起10日内，被告百丽鞋业（上海）有限公司支付原告上海天兴百货有限公司违约金200万元（其中100万元用被告百丽鞋业（上海）有限公司已支付原告上海天兴百货有限公司的租赁保证金100万元抵扣）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费68，150元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
审 判 员 华 琴
人民陪审员 毛济平
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……。