上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）黄浦民四（民）初字第1501号
原告上海香港广场物业管理有限公司。
法定代表人林建岳。
委托代理人顾文祺。
委托代理人夏英，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
被告陈静颖。
委托代理人王红宇，上海知亦行律师事务所律师。
被告曹耘。
委托代理人余凡，上海知亦行律师事务所律师。
委托代理人杨翊杰，上海知亦行律师事务所律师。
原告上海香港广场物业管理有限公司（以下简称“香港广场物业公司”）与被告陈静颖、曹耘物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告香港广场物业公司的委托代理人顾文祺、夏英，被告陈静颖的委托代理人王红宇、被告曹耘的委托代理人余凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告香港广场物业公司诉称：原告为上海市淮海中路XXX号香港广场南、北座之物业管理公司，两被告系香港广场北座3209单元业主。因两被告拖欠原告2009年5月至2012年6月的物业管理费（其中2009年8月至2010年12月的物业管理费减半收取）人民币（以下币种均为人民币）92866元，2010年10月至2012年4月的电话费475元，故诉至法院，请求判令：1.两被告支付自2009年5月至2012年6月的物业管理费92866元；2.两被告支付2010年1月至2012年4月的电话费475元；3.两令被告支付物业管理费至判决生效日之止的滞纳金（以当月欠费数额为本金，按照日万分之五的标准，从欠费当月10日开始计算至判决生效之日止）。
原告提供下列证据：
1.《香港广场管理服务合同》；2.香港广场物业管理费备案材料；3.2012年6月的综合收费通知和被告2012年5月支付水费、电费的发票；单；4.关于香港广场北座小业主欠费事宜的催款函；5.《香港广场外销房出售合同》；6.协议书》；7.2010年10月至2012年4月电话费发票；8.《香港广场南北座日常清洁服务合同》、《服务合同》、《香港广场保安服务合同书》、《香港广场南北座绿化养护承包合同》、《香港广场消防设施维护保养委托合同》、《上海香港广场（南北座）电梯维修保养服务合同》、《上海香港广场南、北座污水处理站委托管理合同》、《香港广场南北座大理石养护服务合同》、《香港广场南北座绿化养护承包合同》；9.物业管理处维修单、物业管理日志、香港广场配电柜（箱）月度检查表、香港广场低压配电室（北座）情况表、空调系统新风机月度检查表、香港广场生活水泵月度检查表、电气北座系统2010年2月份例行检查；10.工程指令、《实际竣工证书》、《建设工程竣工验收备案证书》；11.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；12.被告申请安装电话凭证；13、被告支付电话费凭证。
被告陈静颖、曹耘辩称：原、被告之间没有签订过物业服务合同，《香港广场管理服务合同》签订于2002年，但被告是在1997年购买系争房屋，这份合同不是前期物业服务合同，也不是由全体业主代表签订的合同，合同的效力不涉及被告；每月每平方米建筑面积32元的标准缺乏依据，被告不能接受；丽兴公司自2008年9月开始对香港广场进行装修，给包括被告在内的业主使用房屋造成了损害，业主纷纷撤离，装修期间大楼无法正常使用，装修期间的物业管理费不同意支付；被告在2012年3月已经将系争房屋出售，4月份已经办理了过户，房屋买卖合同已经对物业管理费做出了明确的约定，原告诉请的要求支付物业管理费的期间存在错误；被告未申请过住宅电话，不应该支付电话费；被告对物业管理费本金不予认可，对滞纳金亦不予认可；2010年6月之前的物业管理费和电话费诉请已经超过诉讼时效。
被告陈静颖、曹耘提供下列证据：
1.上海市建设项目信息；2.照片；3.网站上的新闻报道；4.《租金回报保证协议书》；5.上海市房地产买卖合同；6.税收通用缴款书；7.押金收条；8.收据；9.档案机读材料；10.公证书。
经质证，被告陈静颖、曹耘对原告香港广场物业公司提供的证据1真实性有异议，落款时间有涂改痕迹，对合同内容也有异议，合并并没有约定每月每平方米建筑面积32元的标准；对证据2真实性无异议，对关联性有异议，备案时间与合同签订的时间存在冲突；对证据3真实性有异议，系原告自行制作，被告没有收到过，被告确实支付了水费和电费，只能证明原告是代收代付，不能证明被告收到了综合收费通知单；证据4的催款函没有收到过，原告也未能提供相应的送达凭证，真实性不予认可，收据真实性予以认可；证据5真实性无异议，预售合同签订的时候就由丽兴公司代租房屋，有关业主公约的内容是格式条款，但被告从未看到国业主公约，业主公约并未作为合同附件；证据6真实性无异议，被告知道有物业管理费，但从来不知道物业管理费的标准；证据7真实性无异议，但不能证明发票显示的费用是被告房屋内的电话产生的；证据8真实性无异议，但与之前的证据存在冲突，只能证明原告提供了一段时间内的物业服务，不能证明整个诉请期间提供了服务；证据9对于低压配电的一份证据无异议，但该组证据没有明确是香港广场南座还是北座，不能证明原告为被告提供了服务；证据10真实性无异议，但不能证明装修的起止时间；证据11真实性无异议；证据12、13真实性无异议，但被告没有向原告事情申请安装电话，即使被告房间有电话也可能是当时的租客申请，原告开发票把付款人写成被告，不能证明电话是被告申请安装，也不能证明是被告支付了之前的电话费。
原告香港广场物业公司对被告陈静颖、曹耘提供的证据1、2、3真实性有异议；对证据4真实性无异议，对证明内容不认可；对证据5、6、7、8真实性无异议，对证明内容不认可，被告将物业管理费的债务转移给买受人未通知原告，对于债务转移不认可；对证据9真实性无异议，原告与丽兴公司发起人是一致的，但原告和丽兴公司是两家完全独立的公司；证据10真实性无异议，对证明目的和内容有异议，网站上登载的建设信息包括香港广场南北座，2008年9月并不能证明是香港广场北座的开工时间。
经审理查明：1997年2月12日，被告与丽兴公司签订《香港广场外销商品房出售合同》，被告向丽兴公司购买上海市淮海中路XXX号香港广场北座3209室房屋（建筑面积98.39平方米）。《香港广场外销商品房出售合同》约定，在签订该合同的同时签署该合同项下之管理公约或有关的承诺书，并将该管理公约或有关的承诺书作为该合同不可分割之附件；系争房屋交付后，被告同意将系争房屋交丽兴公司指定的物业管理机构统一进行管理，并遵守管理公约；自系争房屋交付之日起，被告应承担系争房屋产生的一切税项、费用及相应占有香港广场公用部分的管理费、维修费、保养费用的分摊数额均由被告承担；附件四《管理公约》或有关承诺书约定，被告同意遵守由丽兴公司指定及经上海市公证处批阅的《上海市香港广场房屋使用、维修、管理公约》内的一切条款及有关修订，并同意按其制定日期签署管理公约及其选定的物业管理公司；被告同意在转让或出租香港广场任何部分时，于有关买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内就使用变化情况以书面通知香港广场的管理者并取得被告及其受让人或承租人签署与此相同的承诺书或当时管理者制定的管理公约的承诺书交与管理者，以确保被告及其受让人或承租人遵守管理公约内的一切条款及有关修订；在管理者收到被告及其受让人或承租人的承诺书前，如被告及其受让人或承租人有违反管理公约的行为，将由被告及其受让人或承租人共同承担一切法律责任。同日，丽兴公司与被告签订《租金回报保证协议书》，约定由被告将系争房屋交由丽兴公司代为出租，丽兴公司同意及保证租金回报每年不低于系争房屋售价的13%。
又查明：原告于1998年1月21日成立，经营范围为物业管理及房地产咨询服务等。丽兴公司和原告的股东会发起人均为上海中城企业集团房地产有限公司和香港新鸿投资有限公司。1999年12月17日，原告向原上海市卢湾区物价局申请备案，原告称香港广场自从1997年底投入营运以来，原告一直为香港广场提供物业服务，原告参照二年来的成本开支以及相关物业管理法规的要求进行了成本核算，确定香港广场的物业管理费为办公单位和酒店式服务公寓单位每月每平方米建筑面积32元，商铺单位每月每平方米建筑面积75元，并提供了《香港广场办公楼／商场／公寓物业管理费开支概况》作为附件。2000年1月7日，原上海市卢湾区物价局同意备案并加盖了物业收费管理专用章。
2002年，原告与丽兴公司签订《香港广场管理服务合同》，丽兴公司聘请原告作为香港广场南楼整幢、北楼整幢的经营管理者及租赁代理人，为丽兴公司管理、经营及出租香港广场南楼整幢、北楼整幢，原告拥有管理上述房屋的权利，丽兴公司同意并负责在管理公约中明确原告拥有管理上述房屋的权利；物业管理服务事项包括共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新，公共设施的使用管理、维修和更新，电梯、水泵等房屋设备的运行服务，保洁服务，保安服务，香港广场南楼整幢、北楼整幢维修、更新费用的帐务管理，香港广场南楼整幢、北楼整幢档案资料的保管，收取水费、电费、煤气费、电话费、车辆保管费及物业管理费等费用，广场形象推广及宣传，丽兴公司、业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事项；物业管理服务收费应当遵循合理、公开与管理服务水平相适应的原则，由丽兴公司和原告协商确定；物业管理费按照各个住户所占单位的建筑面积进行分摊，每月缴纳一次，每月第一日预交该月物业管理费；已售或已租房屋的物业管理费由业主或使用人支付，空关房屋的物业管理费由丽兴公司支付；原告应于每年十月底做出下一年度管理费用的预算，报丽兴公司、业主或业主委员会审批后执行，次年6月底前应将上年度物业管理费结算报丽兴公司，预算超过结算的留至下一年度一并使用，结算超过预算的，经审核后，丽兴公司、业主、使用人按比例分摊补足；原告的管理酬金按当年度实际管理费开支的15%计算，原告按月从物业管理费中提取；原告管理香港广场南楼整幢、北楼整幢的期限为十年，自2002年10月1日起至2012年9月30日止；丽兴公司、业主及使用人未按物业管理服务合同缴纳物业管理费，原告可按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。
2006年3月，被告与丽兴公司签订《协议书》，约定被告将其所有的香港广场北座3209室房屋授权给丽兴公司代租；代租期为六个月，自2006年5月1日起至2006年10月31日止；无论该房屋在代租期内有无出租，丽兴公司同意及保证在代租期内每月向被告支付8000元，此金额已扣除出租该房屋所需支付的营业税及被告所需支付之该房屋的物业管理费之余额，丽兴公司向有关租客收取的租金及其它费用扣除包租租金及其它应付之物业管理费、营业税后如有余额，均属丽兴公司所有。被告同日签署了授权丽兴公司独家出租系争房屋的委托书。2009年左右，被告将房屋收回自管。
2009年5月，丽兴公司与雅诗阁公司签订《服务式住宅管理协议》，丽兴公司将其所有及代管的香港广场房屋委托雅诗阁公司进行服务式住宅管理。被告拥有的香港广场北座3209室房屋不在雅诗阁公司的管理范围内。
再查明：2009年5月，原告与北京泰铭能多洁环境科技发展有限公司上海分公司签订《服务合同》，约定由北京泰铭能多洁环境科技发展有限公司上海分公司为香港广场提供有害生物管理，合同期限为2009年6月1日至2010年5月31日。2010年、2011年，原告与上海卫科有害生物防治有限公司签订《上海市有害生物控制服务协议书》，服务期限为2011年8月1日至2013年7月31日。2009年6月，原告与原卢湾申洁保洁服务社签订《香港广场日常清洁服务合同》，合同期限为2009年6月1日至2010年5月31日。2010年12月24日，原告与原卢湾申洁保洁公益服务社签订《香港广场清洁服务合同》，合同期限为2010年8月1日至2011年7月31日。2011年7月7日，原告与申洁环境发展（上海）有限公司签订《香港广场清洁服务合同》，合同期限为2011年8月1日至2012年7月31日。2012年10月8日，原告与上海申洁保洁服务有限公司签订《香港广场清洁服务合同》，合同期限为2012年9月1日至2013年8月31日。2008年至2012年，原告曾数次与原上海市保安服务总公司卢湾区公司、上海市保安服务总公司签订《香港广场保安服务合同书》、《保安服务协议》，服务期限为2008年11月1日至2013年12月31日。2008年12月5日，原告与原上海卢湾园林绿化发展有限公司签订《香港广场南北座绿化养护承包合同》，合同期限为2008年11月1日至2009年10月31日。2011年3月，原告与上海嘉贻园艺有限公司签订《绿化养护合同》，合同期限为2012年4月1日至2013年3月31日。2009年8月26日，原告与上海智源安保消防工程有限公司签订《上海香港广场消防设施维护保养委托合同》，合同期限为2008年11月1日至2009年10月31日。2010年8月23日，原告与上海双菱电梯工程有限公司签订《上海香港广场（南北座）电梯维修保养服务合同》，合同期限为2010年8月1日至2012年7月31日。2009年12月，原告与上海富程环保工程有限公司签订《上海香港广场南、北座污水处理站委托管理合同》，合同期限为2010年1月1日至2010年12月31日。2009年6月1日，原告与原卢湾申洁保洁服务社签订《香港广场南北座大理石养护服务合同》，合同期限为2009年6月1日至2010年5月31日。
根据网上公布的上海市建设项目信息（该信息经过公证），香港广场（南北座内外）装修工程存在几个不同的施工项目，开工日期最早的为2008年9月28日，最晚的为2010年11月25日竣工，但网上公布的信息不能确定具体施工内容。
2011年3月15日，原上海市卢湾区建设和交通委员会就香港广场（南北座内外）装修工程向丽兴公司出具《建设工程竣工验收备案证书》。
2011年4月，丽兴公司与建筑师李肇勋国际室内设计顾问公司就上海香港广场北楼酒店22－33F客房公共走道及电梯厅改造装修工程签署《实际竣工证书》，《实际竣工证书》载明的开工日期是2010年5月7日，实际竣工日期是2011年3月31日。
2012年3月23日，被告与案外人上海古龙堂工艺品商行签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上海市淮海中路XXX号香港广场北座3209室房屋（建筑面积98.39平方米）出售给上海古龙堂工艺品商行，被告于2012年5月10日前腾出房屋并通知上海古龙堂工艺品商行进行验收交接，被告将房屋钥匙交付给上海古龙堂工艺品商行作为房屋转移专有的标志；被告已完整告知上海古龙堂工艺品商行目前房屋物业管理费的详细情况，上海古龙堂工艺品商行也了解并愿意承担相应的经济责任（合同附件四中关于物业管理费的约定不再适用）；合同附件四约定物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由被告承担，转移占有后，使用系争房屋所发生的费用由上海古龙堂工艺品商行承担。2012年4月27日，被告和上海古龙堂工艺品商行向上海市黄浦区房地产交易中心递交过户申请，并于同日支付了出售普通住房营业税164771.84元和其他企业城市维护建设税21420.35元。同日，上海古龙堂工艺品商行投资人向原告出具收条，内容为收到租房押金5000元和2012年4月10日至2012年7月9日租金30051.35元。
2012年5月15日，系争房屋过户至上海古龙堂工艺品商行名下。
另查明：1997年9月25日，原告开具了付款人为陈静颖（北座3209），事由为代收电话安装费的收据，金额为5000元。1997年9月26日，原告开具的收入凭证载明收入北座3209陈静颖电话安装费5000元。2010年9月27日，原告开具收据，该收据付款人为陈静颖，付款事由为2009年5月至2010年9月电话费455元。2010年11月至2012年5月，原告支付了客户名称为丽兴公司（宅），设备号码为XXXXXXXX，结算日期为2010年10月至2012年4月的电话费475元。
2012年5月28日，被告向原告支付2012年4月11日至2012年5月10日水费21.72元，电费278.64元。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。被告与丽兴公司签订的《香港广场外销商品房出售合同》约定系争房屋交接后，被告同意将系争房屋交丽兴公司指定的物业管理机构统一进行管理，根据原告的名称、注册时间以及向物价局备案的材料可以看出，原告即为丽兴公司指定的前期物业管理公司，且原告向物价局备案时明确香港广场酒店式服务公寓单位物业管理费为每月每平方米建筑面积32元。香港广场业主委员会至今未成立，原告一直为香港广场提供物业服务至今。被告辩称按照《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》，外销商品住宅、非居住用房的服务收费由物业管理单位与业主管委会或业主代表协商确定，协商不成的，由房屋所在地物价部门裁定，丽兴公司1997年开始出售香港广场房屋，与原告的《香港广场管理服务合同》签订于2002年，丽兴公司此时无权代表业主与原告签订前期物业服务合同或者物业服务合同，该合同对被告无约束力，本院认为，丽兴公司为香港广场的开发商，且一直拥有或代管香港广场绝大多数房屋，在香港广场业主委员会未成立的情况下委托原告为香港广场提供物业服务并无不妥，事实上原告也一直为香港广场提供物业服务，被告作为业主理应向原告支付物业管理费。被告辩称每月每平方米建筑面积32元的标准过高，本院认为，鉴于香港广场并非普通住宅物业，原告已将收费标准进行备案，且多年来一直执行同一收费标准，原告亦举证证明在香港广场大修期间及之后一直按照《香港广场管理服务合同》的约定提供服务，并没有减少物业服务内容，故被告仍应按照原来的标准向原告缴纳物业管理费。原、被告对物业管理费的标准发生争议，在香港广场业主委员会未成立的情况下，可由原告与业主进行协商，协商不成由有关部门处理，但在新的标准产生之前，业主仍应按照每月每平方米建筑面积32元的原标准向原告支付物业管理费。原告主张在2009年8月至2010年12月香港广场装修期间，物业管理费减半收取，被告则主张装修时间从2008年持续到2011年，根据原告向法庭提供的《实际竣工证书》，香港广场北楼酒店22－33F客房公共走道及电梯厅改造装修工程实际竣工日期为2011年3月31日，则物业管理费减半收取的时间应该持续至2011年3月31日。被告辩称原告在2012年6月6日起诉之前并未向被告催讨物业管理费、水费、电费，2010年5月31日之前的诉请已经超过诉讼时效，原告则认为原告已经按照付款习惯将每月的综合收费通知单发送给被告，本院认为，原告未能提供向被告送达综合收费通知单或催缴通知的有效送达凭证，不能证明其在2012年6月之前向被告催讨过物业管理费，故原告要求被告支付2010年6月之前的物业管理费的诉请已经超过诉讼时效，本院不予支持。被告辩称在2012年3月已经将系争房屋出售并于2012年4月办理了交接手续，之后的物业管理费应由现在的业主支付，原告则认为根据《香港广场外销商品房出售合同》的约定，被告应在出售房屋之日起的一个月内通知原告，但被告并未将房屋出售的事实书面通知原告，原告仍有权向被告收取物业管理费，本院认为，根据《香港广场外销商品房出售合同》的约定，业主出售房屋未告知原告前有违反管理公约的规定，业主及其受让人应承担连带责任，但原告并未提供管理公约，故无从得知管理公约的内容，故2012年5月15日系争房屋过户前的物业管理费由被告支付，过户之后的物业管理费应该由新的业主支付，故原告要求被告支付2010年6月至2012年5月15日的物业管理费的诉请理由成立，本院予以支持，要求被告支付2012年5月15日之后的物业管理费的诉请本院不予支持。关于原告诉请的电话费，原告提供的证据表明系争房屋在1997年就申请安装了电话，2009年5月至2010年9月的电话费也已经支付，发票都是开给产权人之一的陈静颖，被告辩称从未申请安装电话，有可能是租客申请了电话并支付了之前的电话费，所以欠付的电话费应由申请的租客支付，但被告并未提供证据加以证明，也未提供证据证明房间内的电话已拆除，故被告该辩称意见，本院不予采纳，被告应向原告支付其代付的2010年10月至2012年4月的电话费。鉴于被告存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告支付相应滞纳金的诉讼请求理由亦成立，故被告还应按约定支付滞纳金，现原告主张的计算标准低于合同约定，与法不悖，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈静颖、曹耘应于本判决生效之日起十日内支付原告上海香港广场物业管理有限公司自2010年6月起至2012年5月15日止的物业管理费人民币58246.88元；
二、被告陈静颖、曹耘应于本判决生效之日起十日内支付原告上海香港广场物业管理有限公司上述物业管理费的滞纳金（其中，2010年6月至2011年3月物业管理费的滞纳金，以每月人民币1574.24元为本金，2011年4月至2012年5月物业管理费的滞纳金，以每月人民币3148.48元为本金，均从欠费当月10日起算，计算至本判决生效之日止，按照每日万分之五的标准给付，以人民币58246.88元为限）；
三、被告陈静颖、曹耘应于本判决生效之日起十日内支付原告上海香港广场物业管理有限公司自2010年10月起至2012年4月止的电话费人民币475元；
四、原告上海香港广场物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2695.50元（原告已预缴），公告费260元（原告已预缴），由原告上海香港广场物业管理有限公司负担人民币795.50元，被告陈静颖、曹耘负担人民币2160元
如不服本判决，原告上海香港广场物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陈静颖、曹耘可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
代理审判员 常彩玲
人民陪审员 石志仁
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 ＸＸ妹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。