辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01473号
上诉人（原审被告）：大连曼莉服饰有限公司，住所地大连市中山区万科大厦2205室。
法定代表人：张连发，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：张桂秋，大连市中山区圣邦皮草中心经营者。
二上诉人的共同委托代理人：贾士潭，辽宁阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：万代国际贸易（大连）有限公司，住所地大连市中山区春和街10号。
法定代表人：陶森，该公司总经理。
委托代理人：闫明明。
委托代理人：魏继德，辽宁东亚律师事务所律师。
原审原告万代国际贸易（大连）有限公司（以下简称万代公司）与原审被告大连曼莉服饰有限公司（以下简称曼莉公司）、原审被告张桂秋房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2014年9月18日作出（2014）中民初字第2479号民事判决，曼莉公司、张桂秋均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人曼莉公司及上诉人张桂秋的共同委托代理人贾士潭，被上诉人万代公司的委托代理人闫明明、魏继德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万代公司一审诉称：大连饭店和曼莉公司于2004年4月27日签订了房屋租赁合同，合同约定：由曼莉公司承租大连饭店总台行李房、地下室东侧部分（含追加水箱、消防泵房部分占地面积、原供应部仓库和鸿祥彩扩部），总面积合计约695平方米。合同第3条约定租赁期限为20年，自2004年4月28日至2024年4月27日止，其中每十年为一期。合同第4条第1款约定前10年（2004年4月28日至2014年4月27日止）每年租金为39.4万元，后十年租金（2014年4月28日至2024年4月27日止），根据物价指数和人民币汇率变化等情况确定。第4条第3款约定第二期即后十年的年租金及付款方式，根据物价指数和人民币汇率变化等情况、双方重新商定租金及付款方式，在同等条件下，乙方有优先承租权。合同第7条第3款第4项约定按消防要求，双方同意地下室开两个通道口：一是上海路通道口，由双方会同天津街改造指挥部共同认定开口位置和开口办法，由乙方根据需要安装滚梯和铺设步行梯，二是甲方将现鸿祥彩扩场地提供乙方，乙方开通道口，双方在合同中还约定了其他相关条款。为履行合同第7条第3款第4项规定的上海路通道口，大连饭店和大连市中山区圣邦皮草中心（以下简称圣邦中心）于2007年7月12日签订了租赁合同，约定将上海路6号门头房约60平方米场地出租给乙方使用，由乙方自行投资改造，该处现为通道口。2008年11月18日，大连饭店和曼莉公司签订补充协议，协议第二条约定，双方在2004年4月27日签订的原地下室东侧部分及总台行李房《房屋租赁合同》每年租金自2009年3月28日起由39.4万元调整为30.58万元；并约定第二期即后十年（2014年4月27日至2024年4月26日止）根据物价指数和人民币汇率及市场情况频繁变化情况，双方重新商定租金，在同等条件下，乙方有优先承租权；协议第3条约定，双方在2007年7月12日签订的门头房房屋租赁合同，租金由14万元人民币调整为10万元人民币，执行日期为2010年7月12日起。
万代公司于2010年7月2日通过竞价的方式受让了大连饭店的整体资产，包括上述租赁房屋。受让后，依据买卖不破租赁规则，万代公司承受了上述租赁合同中的权利义务，与曼莉公司和张桂秋继续维系着租赁关系，收取租金。万代公司根据《房屋租赁合同》第3条、第4条和补充协议第2条的约定，在第一期承租期满后，多次与曼莉公司书面协商第二期租金数额，双方无法达成一致，2014年5月12日，万代公司发告知函，告知有客户愿意承租前述房屋，在同等条件下，曼莉公司有优先承租权，曼莉公司复函表示无法接受。万代公司在严格按照合同的约定履行应尽义务的前提下，鉴于曼莉公司和张桂秋无意接受，便于2014年5月22日通知其解除双方签订的房屋租赁合同和租赁协议，并要求其在接到通知后15日内腾退前述房屋，但是曼莉公司和张桂秋至今却仍然占据和使用。（2013）大民二终字第1174号民事判决书生效判决认定双方之间另一房屋租赁合同的租赁房屋已于2012年12月14日第一期租期到期后予以解除，并判决其腾退所涉租赁房屋，现该判决正在执行中。万代公司认为，在第一期承租期届满后，双方未能就第二期承租金协商一致达成协议，已经难以继续履行房屋租赁合同，导致租赁合同解除，曼莉公司依法应当予以腾退涉案房屋。曼莉公司现在继续占据和使用的行为侵害了万代公司的合法权益。故要求判令：1、解除大连饭店和曼莉公司于2004年4月27日签订的房屋租赁合同及大连饭店和张桂秋于2007年7月12日签订的租赁协议；2、曼莉公司和张桂秋立即腾退前述租赁合同中承租的房屋共计约755平方米；并承担本案诉讼费用。
被告曼莉公司一审辩称：双方签订的房屋租赁合同，租赁期限为二十年，尚未到期，万代公司无权要求单方解除合同。2014年4月份前后，曼莉公司与万代公司就后十年租金进行了多次协商，由于万代公司违反合同的约定，严重偏离双方约定的根据物价指数和人民币汇率变化等情况确定租金的约定，将租金由合同约定的每年30万元提高到每年90万元，增长了3倍。万代公司关于租金的要求是曼莉公司无法承受的，且违反了双方合同约定，万代公司以此为由解除合同没有合同及法律依据。如果万代公司单方解除合同，应按合同第9条第3项约定，承担赔偿责任。另上海路6号大门左侧门头房60平，即万代公司与圣邦中心签订并履行的租赁合同，与曼莉公司无关。且根据该合同约定租期和租金明确，万代公司无权提前解除合同。此外，万代公司是从大连饭店受让的案涉房屋，万代公司受让该房屋后，为达到收回房屋不履行租房的目的，在对其他楼层进行改造过程中已经给曼莉公司造成了严重影响和损失。万代公司在此前也以同样理由解除了双方另外一份租赁合同。可以看出万代公司就是不想继续履行合法有效的租赁合同，其单方违约的行为和意图很明显，要求驳回万代公司的诉讼请求。
被告张桂秋一审辩称：一、万代公司以我中心为被告不符合法律规定，属于主体不适格，人民法院应依法驳回对我中心的起诉。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第46条规定，我中心系个体工商户，并不具备诉讼主体资格，不是适格的被告。二、我中心与大连饭店签订的租赁合同尚未到期，我中心不同意提前解除租赁合同。
一审法院审理查明：2004年4月27日，大连饭店与大连圣邦服饰有限公司（以下简称圣邦服饰）签订《房屋租赁合同》，第一条约定大连饭店同意将大连饭店总台行李房、地下室东侧部分（含追加水箱、消防泵房部分占地面积、原供应部仓库和鸿祥彩扩部）出租给圣邦服饰使用，总面积合计约695平方米。第三条约定租赁期限为二十年，自2004年4月28日至2024年4月27日，其中每10年为一期。第四条第1款约定前十年（自2004年4月28日至2014年4月27日止），每年租金为39.4万元人民币（其中含原鸿翔彩扩部年租金5万元人民币），后十年租金（2014年4月28日至2024年4月27日止），根据物价指数和人民币汇率变化等情况确定。第四条第3款约定第二期即后十年的年租金及付款方式，根据物价指数和人民币汇率变化等情况，大连饭店与圣邦服饰重新商定租金及付款方式，在同等条件下，圣邦服饰有优先承租权。第七条第3款第4项约定按消防要求，双方同意地下室开两个通道口：一是上海路通道口，由大连饭店与圣邦服饰会同天津街改造指挥部共同认定开口位置和开口办法，由圣邦服饰根据需要安装滚梯和铺设步行梯，二是大连饭店将现鸿祥彩扩场地提供圣邦服饰开通道口。
2007年7月12日，大连饭店与圣邦中心签订《租赁合同》，约定大连饭店所属中山区上海路6号（大门左侧）门头约60平方米场地出租给圣邦中心使用，出租场地由圣邦中心自行投资改造，租期从2007年7月12日起至2024年4月27日止。
2008年11月18日，大连饭店与圣邦服饰签订《补充协议》，第二条约定甲乙双方在2004年4月27日签订的原地下室东侧部分及总台行李房《房屋租赁合同》租金由每年39.4万元人民币即每平方米567元，调整为30.58万元即每平方米440元，执行日期为2009年3月28日起，根据原合同第二期即后十年（2014年4月27日至2024年4月26日止），根据物价指数和人民币汇率及市场情况频繁变化情况，甲乙双方重新商定租金，在同等条件下，乙方有优先承租权。第三条约定甲乙双方在2007年7月12日签订的门头房《房屋租赁合同》租金由14万元人民币调整为10万元人民币，执行期为2010年7月12日起。
2010年7月，大连饭店与万代公司签订《产权交易合同书》，约定大连饭店将大连市中山区上海路6号大连饭店主体建筑建筑面积10574.46平方米转让给万代公司。
2014年1月23日，曼莉公司向万代公司发出了《关于大连饭店房屋租赁合同后十年租金相关事宜洽商函》。2014年3月12日，万代公司向曼莉公司发出《房租洽商报价函》。2014年3月17日，万代公司再次向曼莉公司发出《房租洽商报价函》。2014年3月17日，曼莉公司向万代公司发出《关于原大连饭店房屋租金洽商报价函复函》。2014年3月31日，曼莉公司向万代公司发出《关于原大连饭店房屋租金洽商函》。2014年4月8日，万代公司向曼莉公司发出《房租报价洽商函》。2014年4月14日，曼莉公司向万代公司发出《关于原大连饭店房屋租金洽商函》。2014年5月10日，万代公司向曼莉公司及圣邦中心发出《告知函》，告知曼莉公司及圣邦中心，已有客商愿以180元／月平方米的价格承租该物业，如曼莉公司及圣邦中心欲继续承租，在此同等条件下有优先承租权，曼莉公司及圣邦中心在接到此告知函后5日内，以书面形式将曼莉公司及圣邦中心的决定通知万代公司，逾期不通知，将被视为放弃承租。2014年5月12日，曼莉公司向万代公司发出《关于原大连饭店房屋租赁合同暂按原租金标准履行的函》。2014年5月16日，曼莉公司向万代公司发出《关于继续履行原大连饭店房屋租赁合同的函》，载明：日前，我公司收到贵公司发送给我公司及圣邦中心的《告知函》，贵公司提出的条件严重偏离现在的物价指数和市场行情，我公司根本无法接受。2014年5月26日，万代公司向曼莉公司及圣邦中心发出《通知函》，通知曼莉公司及圣邦中心自收到该通知函之日起，案涉《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《补充协议》解除。2014年6月3日，曼莉公司再次向万代公司发出《关于继续履行原大连饭店房屋租赁合同的函》，载明：贵公司来函要求我公司腾退房屋，是单方解除合同行为，我公司无法接受。
圣邦服饰现已更名为曼莉公司。圣邦中心为个体工商户，张桂秋为经营者。
一审法院认为：万代公司受让了位于大连市中山区上海路6号大连饭店主体建筑，并取得了房地产权证书，故万代公司依法取得了案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》和《租赁合同》出租人的权利义务，万代公司与曼莉公司、张桂秋应按照案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》和《租赁合同》的约定履行各自的义务。案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，房屋租赁期限二十年，后十年的年租金及付款方式，根据物价指数和人民币汇率变化等情况，双方重新商定，在同等条件下，曼莉公司有优先承租权。但后十年的租金，双方虽经多次函商却未能协商一致，后万代公司向曼莉公司发送了告知曼莉公司可在同等条件下行使优先承租权的《告知函》，曼莉公司回复无法接受。万代公司向曼莉公司发送了解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的通知。一审法院认为，万代公司与曼莉公司未能就后十年房屋租金协商一致，曼莉公司亦未行使优先承租权，万代公司有权解除案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》，故对于万代公司请求判令解除大连饭店和曼莉公司于2004年4月27日签订的房屋租赁合同，曼莉公司立即腾退前述租赁合同中承租的房屋的诉讼请求，予以支持。关于万代公司请求判令解除大连饭店和圣邦中心于2007年7月12日签订的租赁协议，圣邦中心立即腾退前述租赁合同中承租的房屋诉讼请求，一审法院认为，大连饭店和圣邦中心签订的《租赁合同》的租赁标的为上海路6号门头房，该门头房为大连饭店与被告大连曼莉服饰有限公司之间《房屋租赁合同》中第七条第3款第4项约定的为满足消防要求需开设的两个通道口之一，且在大连饭店与曼莉公司签订的《补充协议》中明确约定：“甲乙双方在2007年7月12日签订的门头房《房屋租赁合同》……”，故大连饭店和圣邦中心签订的《租赁合同》，应认定为具体履行大连饭店与曼莉公司之间《房屋租赁合同》第七条第3款第4项约定的补充协议，万代公司在解除大连饭店与曼莉公司之间《房屋租赁合同》的同时，有权解除该《租赁合同》，故对于万代公司的该诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十九条之规定，判决：一、解除大连饭店与被告大连曼莉服饰有限公司于2004年4月27日签订的《房屋租赁合同》及大连饭店与大连市中山区圣邦皮草中心于2007年7月12日签订的《租赁合同》；二、被告大连曼莉服饰有限公司、张桂秋于判决发生法律效力之日起十五日内向原告万代国际贸易（大连）有限公司腾退判决第一项《房屋租赁合同》、《租赁合同》中承租的房屋，共计约755平方米。案件受理费39，260元，由被告大连曼莉服饰有限公司负担36，140元，被告张桂秋负担3，120元。
曼莉公司上诉的主要理由及请求是：1、原大连饭店与曼莉公司和原大连饭店与圣邦中心签订的两份租赁合同相互独立，属于不同法律关系，且张桂秋与万代公司之间的租赁合同未到期；2、曼莉公司与万代公司之间的租赁期为二十年，曼莉公司不同意提前解除合同，万代公司将租金调整至原租金三至五倍违反合同约定；3、如果万代公司坚持解除合同，应按合同约定承担违约责任等，根据合同第九条第3款约定，出租方无故提前终止合同，按乙方当时市场投入装修改造费用经国家评估机构评估后进行全额补偿，并同意赔偿年租金百分之五十的违约金后，出租方才能收回出租场地。据此，其认为一审判决支持万代公司的单方恶意解除合同违反诚实信用原则，请求撤销一审判决，驳回万代公司的诉讼请求。
张桂秋上诉的主要理由及请求是：1、其与曼莉公司是两个不同法律主体，其与曼莉公司分别与原大连饭店签订租赁合同，张桂秋签订租赁合同后只是借给曼莉公司使用，一审判决将两个主体混同；2、张桂秋承租的案涉门头房与曼莉公司承租的房屋虽位置相邻，但房屋是相互独立的，是改造后才相通的，两份租赁合同是相互独立的；3、案涉租赁合同约定租期为2007年7月12日至2024年4月27日，合同尚未到期，万代公司无权单方解除合同。据此，请求撤销一审判决，驳回万代公司的诉讼请求。
万代公司二审答辩认为：不同意两位上诉人的上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：案涉2004年4月27日租赁合同第九条第3款约定，非政府因素，甲方（原大连饭店）无故提前终止合同，按乙方（曼莉公司）当时市场投入装修改造费用经国家评估机构评估后进行全额补偿，并同时赔偿年租金额百分之五十的违约金（不含乙方增加间、接层等部分）后，甲方收回出租场地。其他相关补偿如国家有规定按国家规定补偿。第十条（二）合同终止第2款约定，合同终止后5日内，乙方撤出自置的各种可动设备物资。乙方装修的和增加的不可动固定设施建筑部分归甲方所有，乙方不得破坏强行撤除。
2015年1月14日，本院组织双方当事人到现场，双方当事人共同确认案涉2007年7月12日租赁合同项下的60平方米场地已改造成为通往案涉2004年4月27日租赁合同项下的695平方米房屋的楼梯。曼莉公司同时确认其法定代表人张连发与张桂秋系同胞兄妹。
在二审审理过程中，万代公司明确表示不同意继续使用案涉房屋和场地的添附、装修装饰。
本院确认上述事实有房屋租赁合同、调查笔录、询问笔录及二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为，结合各方当事人诉辩观点，本案争议焦点问题有二：一是案涉2004年4月27日租赁合同是否应予以解除；二是案涉2007年7月12日租赁合同是否应予以解除。
针对第一个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，依据已查明的事实，从案涉2004年4月27日租赁合同第三条和第四条和2008年11月18日补充协议第二条的约定内容来看，合同约定租期自2004年4月28日至2024年4月27日止，每十年为一期，双方只明确约定第一期（2004年4月28日至2014年4月27日止）的租金，对于第二期（2014年4月28日至2024年4月27日止）的租金没有明确约定，而补充协议亦只约定第二期租金根据物价指数和人民币汇率及市场情况频繁变化情况，双方重新商定第二期租金，在同等条件下，承租人有优先承租权。由于案涉租赁合同和补充协议明确约定第二期的十年租赁期间的租金标准留待租赁双方当事人根据物价指数、人民币汇率及市场情况频繁变化情况等来进行重新商定。而第一期的十年租赁期间届满后，万代公司和曼莉公司未对第二期的十年租期租金协商达成一致，曼莉公司继续占有使用案涉房屋已无约定或法定事由。因此，一审判决解除万代公司和曼莉公司之间的案涉2004年4月27日租赁合同且判令曼莉公司腾退其租赁的695平方米房屋，有事实和法律依据，并无不妥，本院予以维持。
针对第二个焦点问题，本院认为，本案中，依据已查明的事实，虽然案涉2007年7月12日租赁合同与2004年4月27日租赁合同的签订主体、标的物、合同内容等均不同，且前者约定租期为2007年7月12日至2024年4月27日，没有对租期和租金进行分段约定，截至万代公司诉请解除该租赁合同，租期尚未届满。但是由于曼莉公司与原大连饭店在案涉2004年4月27日租赁合同第七条第3款第4项约定开设上海路通道口，继而原大连饭店才与圣邦中心的经营者张桂秋签订案涉2007年7月12日租赁合同将上海路6号门头约60平方米场地租赁给圣邦中心，该场地现已改造成为通往案涉2004年4月27日租赁合同项下的695平方米房屋的楼梯，依附于该695平方米房屋而无法独立于该695平方米房屋经营使用，且曼莉公司的法定代表人张连发和圣邦中心的经营者张桂秋系同胞兄妹。又由于在曼莉公司和原大连饭店签订2008年11月18日补充协议中不仅调整双方之间的案涉2004年4月27日租赁合同租金，亦直接调整圣邦中心和原大连饭店之间的案涉2007年7月12日租赁合同的租金，可以认定案涉2007年7月12日租赁合同是曼莉公司为具体履行案涉2004年4月27日租赁合同第七条第3款第4项约定才由圣邦中心经营者张桂秋与原大连饭店签订的且依附于案涉2004年4月27日租赁合同。因此，在案涉2004年4月27日租赁合同予以解除且万代公司明确表示不同意按原租赁合同约定租金继续履行该租赁合同的情况下，一审判决解除万代公司和张桂秋之间的案涉2007年7月12日租赁合同且判令张桂秋腾退其租赁的60平方米场地，并无不妥，本院亦予以维持。
关于曼莉公司上诉称如果万代公司坚持解除合同，应根据合同第九条第3款约定承担违约责任等一节，本院认为，虽然案涉2004年4月27日租赁合同第九条第3款约定出租方无故提前终止合同，按承租方当时市场投入装修改造费用经国家评估机构评估后进行全额补偿，并赔偿年租金额百分之五十的违约金等，但是如前所述，该租赁合同解除是因双方未对第二期十年的年租金达成一致，而非因一方违约造成，且该租赁合同第十条（二）第2款已明确约定合同终止后承租方装修、增加的不可动固定设施建筑部分归出租方所有，而万代公司亦在二审审理过程中表示不同意继续使用曼莉公司对案涉房屋的装修装饰、添附。因此，曼莉公司的此项上诉理由，无充分事实和法律依据，本院不予支持。此外，如果张桂秋有证据证明因案涉2007年7月12日租赁合同解除使其已实际产生经济损失，鉴于张桂秋在本案中并未提起反诉，其可通过另案诉讼予以解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39，260元（大连曼莉服饰有限公司已预交36，140元，张桂秋已预交3，120元），由大连曼莉服饰有限公司负担36，140元，张桂秋负担3，120元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 刘小南
代理审判员 张萍萍
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 宋 敏