湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）武民终字第236号
上诉人（原审原告）：武汉红日升餐饮有限公司。注册住所地湖北省武汉市江岸区香港路香榭大厦**栋***层。
法定代表人：廖菊华，该公司总经理。
委托代理人：喻金平，湖北晨丰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉建工第三建筑有限公司。住所地湖北省武汉市汉阳区汉阳大道***号。
法定代表人：陈明昌，该公司董事长。
委托代理人：王耀堂，湖北天明律师事务所律师。
原审第三人：海通证券股份有限公司。住所地上海市淮海中路**号。
法定代表人：王开国，该公司董事长。
委托代理人：孔文良，该公司诉讼部经理。
上诉人武汉红日升餐饮有限公司（以下简称红日升公司）、武汉建工第三建筑有限公司（以下简称武建三公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服武汉市江岸区人民法院（2009）岸民商重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年4月11日公开开庭审理了此案，上诉人红日升公司的委托代理人喻金平，武建三公司的委托代理人王耀堂，原审第三人海通证券股份有限公司（以下简称海通证券）的委托代理人孔文良均已到庭参加诉讼。2011年5月12日，因本案出现中止诉讼的情形，本院依法将本案中止审理。2011年12月7日本案恢复审理。在本案审理过程中，湖北省高级人民法院于2012年2月28日作出（2011）鄂行申字第3号民事裁定，对武建三公司诉武汉市住房保障和房屋管理局房屋行政登记一案指令本院再审，因该案的处理结果对本案判决结果存在影响，故本案中止审理。本院于2014年12月29日作出（2014）鄂武汉中行再终字第00002号行政判决，本案中止事由消失，故恢复审理。本案现已审理终结。
2010年5月16日，红日升公司提起诉讼，请求判令：1、红日升公司与武建三公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、武建三公司赔偿红日升公司经济损失共计2079870.88元；3、由武建三公司承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明，（一）、涉案房屋的所有权人。1998年4月，厦门国际信托投资公司（以下简称厦门国投）与武汉瑞发房地产开发有限公司（以下简称瑞发公司）签订合同，购买瑞发公司开发的武汉市江岸区球延小区（香榭大厦）10号楼第1-2层3-7轴、第3层1-7轴的房产。1998年12月，为履行福建省高级人民法院（1996）闽经初字第42号民事判决书，厦门国投与海通证券签订《执行和解协议》，由厦门国投将购买的上述房产作价给海通证券以抵偿债务。同年12月，海通证券与瑞发公司签订上述房产买卖合同。1999年1月30日，海通证券致函武汉市江岸区房产管理局，告之上列行为并申请“禁止武汉瑞发房地产开发有限公司就上述房产进行转让、变卖、抵押或其它形式的房产转移”。2001年，武汉建工第三建筑有限公司（以下简称武建三公司）因建设工程合同纠纷，将瑞发公司诉至武汉中院，武汉中院依据武建三公司申请于同年11月9日对上述房产予以查封保全。在案件判决后的执行过程中，海通证券提出执行异议，2005年7月18日，武汉中院以（2002）武立执字第0307-1号民事裁定书认定武建三公司申请保全的上述房产由于购买人厦门国投抵偿给海通证券，海通证券又与瑞发公司签订《商品房购销合同》，同时在武汉市江岸区房产管理局申报登记，故该房屋应属海通证券所有，遂裁定解除对上述房产及占用土地的查封。在武汉中院作出解除查封的裁定之前，瑞发公司与武建三公司自行达成《执行和解协议书》，将上述房产出售给武建三公司以抵偿所欠工程款，并就上述房产签订了《武汉市商品房买卖合同》，且瑞发公司向武汉市江岸区房产管理局出具《具结书》，申请了登记备案。2006年12月26日，武汉市房产管理局作出武房法岸处字（2006）第001号《行政处罚决定书》，认为瑞发公司明知房屋已通过《商品房买卖合同》形式出售给海通证券，在该合同未撤销之前，又将房屋出售给他人，造成“一房两卖”的事实，责令瑞发公司改正上列行为，并处以罚款20000元。2007年1月11日，海通证券与瑞发公司就涉案房屋又签订《商品房买卖合同》，并于同月19日在武汉市江岸区房产管理局进行了合同备案。2007年5月15日，湖北省高级人民法院在执行申请执行人武汉天恒置业有限责任公司与被执行人武建三公司一案中，以（2005）鄂执字第32-7号民事裁定书认定了厦门国投将购买的武汉市江岸区球延小区（香榭大厦）10号楼第1、2层3-7轴、第3层1-7轴的房产作价抵偿给海通证券的事实。同时认定，1999年1月30日，海通证券将该房产申报登记，同年8月3日，武汉市江岸区房产管理局产权科予以确认并办理了预登记。据此解除了湖北省高级人民法院（2005）鄂执字第32-2号民事裁定书对涉案房屋的查封。
（二）、《房屋租赁合同》的订立和履行。2006年11月6日，武建三公司持着与瑞发公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，与红日升公司签订《房屋租赁合同》，约定武建三公司将位于武汉市江岸区香港路香榭大厦10栋1-2层3-7轴（以房屋销售合同的红线图为准）房屋租赁给红日升公司用作餐饮娱乐，房屋面积共1070.25平方米，武建三公司应提供房产证或具有出租权的有效证明、营业执照等文件；租赁期8年，装修免租期为3月，起租期自2006年11月6日起至2014年11月5日止，月租金为37458.75元，租金按季度计算；合同签订之日起5日内，红日升公司向武建三公司交纳保证金20000元。合同中还对双方责任及义务、违约责任及赔偿等事项进行了约定。合同签订后，红日升公司对涉案房屋进行了改建和装修，并依约向武建三公司支付了保证金20000元，开始使用涉案房屋。红日升公司向武建三公司支付了2007年2月至5月的租金共计149834.96元。2007年6月18日，海通证券向红日升公司发出《通告》，告知红日升公司其系涉案房屋的所有权人，要求红日升公司立即停止向违法出租人缴纳房屋租金，如需继续承租房屋，尽快与其重新协商租赁事宜，否则必须停止营业并限期撤离涉案房屋。同月22日，红日升公司致函武建三公司《关于暂不能按期缴纳房租的说明》，通知武建三公司因收到海通证券的《通告》及相关资料，表明海通证券为租赁房产的合法权利人，故暂不缴纳房租，请武建三公司速与海通证券联系、协商，并将协商结果告知。由于各方协商未成，红日升公司自2007年6月未再向武建三公司支付租金，但继续经营。2007年9月3日，海通证券向武汉中院起诉，要求红日升公司从涉案房屋腾退撤离并恢复原状，结清从使用涉案房屋至腾退之日止所发生的费用（包括卫生费、水电费等）。2007年10月23日，武汉中院作出（2007）武民初字第83号民事判决，认定：坐落于武汉市江岸区球延小区（香榭大厦）10号楼第1、2层3-7轴房屋，系原购买人厦门国投作价抵偿给海通证券，其后海通证券也与开发商瑞发公司签订《武汉市商品房买卖合同》，该买卖合同亦经过房产管理部门登记备案。且生效的法律文书也确认武汉市江岸区球延小区（香榭大厦）10号楼第1、2层3-7轴房屋产权归海通证券所有。红日升公司虽与案外人武建三公司签订租赁合同而使用该房屋，但案外人武建三公司并未合法取得武汉市江岸区球延小区（香榭大厦）10号楼第1、2层3-7轴房屋的所有权，其无权处分该房屋。因此，红日升公司与武建三公司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，红日升公司应立即从武汉市江岸区球延小区（香榭大厦）10号楼第1、2层3-7轴房屋内腾退。至于红日升公司因合同无效所造成的损失，应向武建三公司另行主张。关于海通证券要求红日升公司腾退后将房屋恢复原状的诉讼请求，由于其并未举证证明房屋的原状情形以及红日升公司将房屋改动后的情形，该诉讼请求不予支持。该房屋由红日升公司使用期间的卫生费、水、电费用应由使用人红日升公司承担。判决：一、红日升公司于本判决生效之日起10日内从武汉市江岸区球延小区（香榭大厦）10号楼第1、2层3-7轴腾退，将房屋交付海通证券；二、红日升公司使用武汉市江岸区球延小区（香榭大厦）10号楼第1、2层3-7轴期间，该房屋发生的卫生费、水、电费用由红日升公司负担；三、驳回海通证券的其他诉讼请求。案件受理费用82841元，由海通证券负担2841元，红日升公司负担80000元。上述判决发生法律效力后，红日升公司拒绝履行，海通证券向武汉中院申请执行。2007年12月7日，武汉中院作出（2008）武执字第00015号《执行通知书》，责令红日升公司按照武汉中院（2007）武民初字第83号民事判决所确定的内容履行义务，支付案件执行费77400元。嗣后，红日升公司仅向海通证券支付了应负担的案件受理费80000元。2008年1月2日，红日升公司停止经营，继续占用涉案房屋。2009年2月24日，武汉中院依法对涉案房屋进行强制腾退，并通知红日升公司对涉案房屋内的物品进行搬迁，但红日升公司未予理睬。武汉中院遂将物品搬至瑞昌公司仓库，并于腾退当日通知红日升公司限期领取物品，红日升公司仍未予理睬。2009年12月9日，因瑞昌公司对仓库另有他用，武汉中院再次通知红日升公司将物品搬出自行保管或处置，未果。2010年1月22日，武汉中院在《长江商报》上刊登《公告》，依法对物品进行公告变卖。嗣后，物品变现款共计41260元，在支付了仓储费33000元、公告费500元后，余款7760元交付武汉中院。期间，武建三公司不服武汉中院（2007）武民初字第83号民事判决，以案外人的身份向湖北省人民检察院提出申诉。湖北省人民检察院认为未将武建三公司作为第三人追加进案件违反法定程序，于2009年4月13日作出鄂检民行抗（2009）32号民事抗诉书，向湖北省高级人民法院提出抗诉。2009年7月30日，湖北省高级人民法院作出（2009）鄂民监一抗字第75号民事裁定书，裁定武汉中院审理的（2007）武民初字第83号案件由其提审；再审期间，中止原判决的执行。2010年8月5日，湖北省高级人民法院作出（2010）鄂监二抗再终字第00021号民事判决书，判决维持武汉中院（2007）武民初字第83号民事判决。
（三）、其他事实。原审中，依红日升公司申请，经一审法院委托，对涉案房屋的全部装修及设施价值进行司法鉴定。湖北利安达会计师事务有限责任公司于2008年1月12日作出鄂利安达评字（2007）第304020号《资产评估报告书》、2008年6月10日作出《补充鉴定说明》，评估结果为：截止评估基准日2007年12月18日止，委估项目评估价值为1235917.67元，其中装饰工程及其他工程评估价值为855079元、流动资产评估价值为201037.67元、设备评估价值为179801元。红日升公司支付鉴定费6600元。红日升公司自行委托对涉案房屋1层厨房扩建部分和2层办公区建安工程进行市场价值咨询评估。2008年1月12日，湖北利安达会计师事务有限责任公司作出鄂利安达咨字（2007）第303019号《资产评估咨询报告书》，咨询结论为：在基准日2007年12月18日，红日升公司委托咨询的1层厨房扩建部分和2层办公区建安工程价值为49800元。红日升公司支付评估咨询费1500元。红日升公司自行委托，武汉正浩会计师事务有限公司于2008年1月22日作出武正会审字（2008）第003号《审计报告》，其中资产负债表中记载：截止2007年12月31日，未分配利润418916.91元。红日升公司支付审计费1000元。
一审法院审理认为，本案争议焦点主要是：1、红日升公司与武建三公司签订的《房屋租赁合同》效力认定；2、如《房屋租赁合同》无效，红日升公司与武建三公司是否存有过错；3、红日升公司损失的认定。
1、关于红日升公司与武建三公司签订的《房屋租赁合同》效力的认定。依据已经发生法律效力的武汉中院（2007）武民初字第83号民事判决所确认的事实，涉案房屋系海通证券所有。因武建三公司并未合法取得涉案房屋的所有权，无权处分涉案房屋，故武建三公司与红日升公司签订的《房屋租赁合同》应为无效。武建三公司关于其有权将合法购得的涉案房屋进行租赁，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同的抗辩观点，缺乏事实和法律依据，不予采纳。
2、红日升公司与武建三公司对《房屋租赁合同》无效是否存有过错。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据采信的证据和查明的事实，早在武建三公司诉案外人瑞发公司建设工程合同纠纷案件的执行过程中，海通证券就以房屋所有权人的身份提出执行异议，武汉中院经审查作出（2002）武立执字第0307-1号民事裁定书，认定房屋应属海通证券所有，裁定解除对房屋及占用土地的查封。然而，武建三公司仍与案外人瑞发公司自行达成《执行和解协议书》，以房屋抵偿所欠工程款，双方并签订《武汉市商品房买卖合同》。嗣后，武建三公司在明知无权处分涉案房屋的情形下，持着与案外人瑞发公司签订的《武汉市商品房买卖合同》与红日升公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给红日升公司使用。红日升公司作为承租人，对涉案房屋进行了改建和装修，并进行经营。之后，红日升公司在与海通证券房屋腾退纠纷案件中被判决承担责任，造成了损失。对此，武建三公司存有过错，应对《房屋租赁合同》无效和不能履行承担责任，赔偿红日升公司由此造成的损失。武建三公司关于《房屋租赁合同》不能继续履行系红日升公司造成的，应由红日升公司承担责任，请求驳回红日升公司的诉讼请求的抗辩观点，亦不予采纳。
3、关于红日升公司因《房屋租赁合同》无效所造成的损失的认定。本案中，红日升公司主张的损失共计2079870.88元，其中：1、经评估，流动资产价值为201037.67元、设备价值为179801元。因红日升公司拒绝履行生效判决，武汉中院依法对涉案房屋强制腾退，红日升公司在武汉中院通知并要求其对涉案房屋内的物品进行搬迁的情形下，不予理睬，现该物品经武汉中院公告变卖，扣除相关费用后仅剩款项7760元。对此，红日升公司应自行承担责任。2、涉案房屋1层厨房扩建部分和2层办公区建安工程损失49800元、支付评估咨询费1500元。因该部分损失系红日升公司自行委托，且只是对市场价值进行咨询得出的结论，不具有证明力。3、经营亏损418916.91元、支付审计费1000元。因该部分损失也系红日升公司自行委托，且系单一证据，不具有证明力。4、停业期间值班人员产生的费用40467.70元、商标注册费2000元、办理停业相关费用2432元。因红日升公司提交的证据不能证明主张的事实，故不予认定。5、另案向海通证券公司支付的案件受理费80000元，该损失是由红日升公司自身造成的，应由其自行承担；执行费77400元，红日升公司至今并未实际支付。因此，对红日升公司主张的上述损失不予支持。武建三公司应向红日升公司：1、返还保证金20000元；2、返还已支付的租金149834.96元；3、按湖北利安达会计师事务有限责任公司作出的评估结论，赔偿涉案房屋的装饰工程及其他工程损失855079元。综上所述，一审法院认为：红日升公司与武建三公司签订的《房屋租赁合同》无效，对此，武建三公司存有过错，应对《房屋租赁合同》无效和不能履行承担责任，赔偿红日升公司由此造成的损失。红日升公司要求武建三公司赔偿其损失2079870.88元的诉讼请求，本院予以部分支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、红日升公司与武建三公司于2006年11月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、武建三公司于本判决生效之日起3日内返还红日升公司保证金20000元；三、武建三公司于本判决生效之日起3日内返还红日升公司房屋租金149834.96元；四、武建三公司于本判决生效之日起3日内赔偿红日升公司房屋装饰工程及其他工程损失855079元；五、驳回红日升公司的其他诉讼请求。案件受理费22820元、鉴定费6600元、邮寄送达费20元，由红日升公司负担8820元、武建三公司负担20620元。
判后，红日升公司、武建三公司均不服，向本院提出上诉。
红日升公司上诉称：一审法院已认定双方之间的《房屋租赁合同》无效，而且无效是因为武建三公司的过错造成的，那么，红日升公司的损失理应由武建三公司赔偿。因此，一审判决没有切实维护红日升公司的合法权益。请求二审法院改判武建三公司另外赔偿红日升公司下列损失：（1）红日升公司与海通证券房屋腾退一案的诉讼费、执行费157400元。（2）设备损失380000元。（3）停业期间人工工资、水电等费用28821.55元。
武建三公司上诉称：一、武建三公司与红日升公司签订的《房屋租赁合同》合法、有效，原判认定《房屋租赁合同》无效没有事实和法律依据。1、武建三公司与瑞发公司就租赁标的物所签订的《商品房买卖合同》，在武汉市江岸区房产管理局办理了预售合同登记备案手续，武建三公司也实际占有了该房屋。因瑞发公司的原因，该房屋即使存在一房二卖的情形，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，武建三公司所签订的《商品房买卖合同》在未经依法确认为无效或被撤销前，均为有效合同。武建三公司将合法取得的房产出租给红日升公司使用，并不违反法律、法规的规定，该租赁行为有效。2、武建三公司虽未取得该房屋的所有权证书，但不能否认武建三公司为该预购商品房权利人的身份，不能因此而认定租赁合同无效。3、原判决依据武汉市中级人民法院（2007）武民初字第83号民事判决书所确认的事实认定武建三公司与红日升公司签订的租赁合同无效违反法律规定，属枉法裁判。第一、依据法律规定，人民法院可以依据当事人提供的证据材料及查明的事实，对案件事实予以认定，但合同为有效或无效，应属法律关系的范畴，不属事实范畴，如当事人对合同效力产生纠纷，应由签订合同的当事人诉请人民法院经审理后裁判确认合同的效力，未经当事人提出请求，人民法院无权作出裁判。第二、所租赁的标的物为未竣工的工程项目，在未办理竣工验收交验并办理房屋初始登记的情况下，任何单位无权确定其所有权人，而该判决认定涉案房屋系海通证券所有缺乏事实和法律依据。二、原判认定经济损失的依据不足。退一步说，即使不考虑上述意见，原判对经济损失认定的依据明显不足。1、鄂利安达评字（2007）第304020号资产评估报告书不能作为定案的证据使用。（1）、评估机构不具备合法的司法鉴定资格。出具报告书的湖北利安达会计师事务有限责任公司未取得湖北省司法厅颁发的司法鉴定许可证，不能受托进行司法鉴定。（2）、评估机构的评估范围超出司法鉴定委托函的鉴定内容，评估方法违背了科学原则和公认的一般规则，其结论与本案的基本事实明显不符。武汉市江岸区人民法院司法鉴定委托函的鉴定内容为香榭大厦10栋1、2层3-7轴的全部装修及设施价值，而该报告书的评估范围为香榭大厦10栋1、2层3-7轴的装饰装修、设备和部分流动资产。武建三公司与红日升公司是在2006年11月6日签订的《房屋租赁合同》，即使武建三公司应承担责任，也仅对红日升公司在签约后的“损失”承担责任。依据该资产评估报告书，红日升公司在2006年11月6日后投入的资产评估价值仅为235474元，故武建三公承担的责任不应超出该数额，评估价值明显与实际情况不符，因此，该资产评估报告书不能反映案件的真实情况。2、红日升公司已实际使用该房屋，理应支付使用费，故判令武建三公司返还租赁费及租赁保证金无事实依据。请求：1、撤销武汉市江岸区人民法院（2009）岸民商重字第9号民事判决第一、第二、第三、第四项，依法改判驳回红日升公司的诉讼请求。
海通证券述称：一审事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，予以确认。
二审另查明，2009年6月23日，瑞发大厦10号楼3层9室房屋核准登记到海通证券名下，房屋所有权证号为岸2009006291号，土地使用权证号为02032334。
二审还查明，本院于2014年12月29日作出（2014）鄂武汉中行再终字第00002号行政判决，确认武汉市住房保障和房屋管理局于2007年1月30日作出的注销武建三公司与瑞发公司《商品房买卖合同》备案登记号为岸0516931、岸0516933的具体行政行为违法。
本院认为：根据各方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：1、武建三公司与红日升公司签订的《房屋租赁合同》的效力问题。2、原判认定经济损失的依据是否有误的问题。3、本院2005年7月18日作出的（2002）武立执字第0307-1号民事裁定的效力问题。
1、关于武建三公司与红日升公司签订的《房屋租赁合同》的效力问题。
武建三公司与红日升公司签订《房屋租赁合同》时，武建三公司对出租房屋不享有产权，由于其向红日升公司出租的房屋已于2005年7月18日经本院（2002）武立执字第0307-1号民事裁定认定为海通证券所有，武建三公司在此之后将房屋出租给红日升公司，其行为损害了海通证券的合法权益，该行为为无效行为，故武建三公司与红日升公司签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。武建三公司认为双方签订的《房屋租赁合同》有效的依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。
2、关于原判认定经济损失的依据是否有误的问题。
武建三公司认为依据司法鉴定部门的资产评估报告书，红日升公司在2006年11月6日后投入的资产评估价值仅为235474元，原审法院判决依据的是资产评估报告书中总投资价值，由于武建三公司在将房屋出租给红日升公司之前，曾经将房屋出租给他人，红日升公司系从他人处转租而来，资产评估报告书中总投资价值也包括他人投资，原审法院将属于他人投资部分也判归红日升公司享有，判决经济损失的计算依据有误。红日升公司认为租赁房屋是从他人处转租而来，但其系已经向他人支付了转让费后取得承租权，且其支付的转让费加上其承租房屋后的投资，金额远高于资产评估报告书中总投资价值，原审判决依据评估报告不仅少计算了其投资价值，对其与海通证券房屋腾退一案的诉讼费、执行费157400元以及设备损失380000元、停业期间人工工资、水电等费用28821.55元都未予判决均属认定经济损失的依据有误。本院认为，本案中，武建三公司提出红日升公司2006年11月6日后投入的资产评估价值仅为235474元，但其对红日升公司之前的承租人的投资价值有多少、其在解除租赁关系时对承租人投入的资产是否进行评估以及是否支付对价后收回等情况均未予举证证实，且对红日升公司是在支付了转让费后才取得承租权的事实，武建三公司并未反驳，故其主张原审判决认定经济损失依据有误的理由不能成立。关于武建三公司上诉提出的红日升公司已实际使用租赁房屋，理应支付使用费，一审判令返还租赁费及租赁保证金无事实依据的问题。因红日升公司已实际使用租赁房屋，其应当支付房屋使用费用，故原审判决武建三公司向红日升公司返还房屋租金不当，应予纠正；在房屋租赁合同非因归责于承租人的原因而不能履行的情况下，保证金应退还承租人，原审判决并无不当，故武建三公司的该上诉理由部分成立，本院对其提出不应返还租金的上诉理由予以采纳。关于红日升公司上诉提出原判对其腾退执行案中的费用、设备、人员工资未予判决的问题。因该部分款项不是因租赁合同无效所造成的损失，而是红日升公司未自动履行生效判决所导致的后果，应由红日升公司自行承担，故其该项上诉理由不能成立。另外，武建三公司上诉提出司法鉴定人资格及鉴定范围问题，因其在二审中对此未举证予以证实，且未提出重新鉴定的申请，其该上诉理由本院不予采纳。
3、关于本院2005年7月18日作出的（2002）武立执字第0307-1号民事裁定的效力问题。
本案审理过程中，武建三公司以其未收到本院（2002）武立执字第0307-1号民事裁定书为由，主张该民事裁定书未生效。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十八条的规定，只有中止和终结执行的裁定，才涉及送达后生效的问题，（2002）武立执字第0307-1号民事裁定是对海通证券提出的执行异议而作出的裁定，依法不属于送达才生效的民事裁定的范畴，且该裁定书未经法律程序予以撤销，故该裁定系发生法律效力的法律文书。
综上，武建三公司对案涉房屋不享有所有权，其就案涉房屋与红日升公司订立的《房屋租赁合同》应为无效，对此武建三公司负有主要责任；红日升公司在未能确认武建三公司有权出租案涉房屋的情况下，仅凭武建三公司与瑞发公司签订的房屋买卖合同，即与武建三公司订立房屋租赁合同，红日升公司也有一定的过错，应承担次要责任。因该《房屋租赁合同》无效导致的损失，按双方过错各自承担相应的责任，即对红日升公司的装饰工程及其他工程损失855079元由武建三公司承担80%责任，红日升公司自行承担20%责任。一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持武汉市江岸区人民法院（2009）岸民商重字第9号民事判决第一、二、五项及案件受理费、其他费用的负担部分；
二、撤销武汉市江岸区人民法院（2009）岸民商重字第9号民事判决第三项；
三、变更武汉市江岸区人民法院（2009）岸民商重字第9号民事判决第四项为：武汉建工第三建筑有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿武汉红日升餐饮有限公司房屋装饰工程及其他工程损失684063.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费22820元，由武汉红日升餐饮有限公司负担4564元、武汉建工第三建筑有限公司负担18256元。
本判决为终审判决。
审判长 余小乔
审判员 陈继红
审判员 申 斌
二〇一五年四月二十七日
书记员 宋 飞