上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1316号
原告上海甲，住所地上海市嘉定区。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。
委托代理人谢璇，上海久光律师事务所律师。
被告郭某某，女，1984年3月5日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人谢某某（系被告丈夫），男，1975年3月10日生，汉族，住址同被告郭某某。
原告上海甲（以下简称绿洲公司）与被告郭某某间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢璇及被告委托代理人谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年11月26日签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告坐落于上海市嘉定区南翔镇某某街505、509号房屋（以下称系争房屋），租赁期限为5年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止，租赁期内前三年年租金为人民币（以下币种同）402，246元，自第四年起每年递增4%，租金先付后用，每半年支付一次；逾期支付的，每逾期一日按应付款的5%支付违约金，逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可单方面终止本合同，被告应向原告支付两倍月租金的解约违约金；双方另对房屋的使用及维修、房屋返还时的状态等作出了相关约定。合同签订后，原告按约履行了义务，然被告在陆续支付了9个月的租金后，自2014年12月1日起租金一直不付。原告遂于2015年6月18日致函被告解除合同，并限期腾退房屋、付清欠款，但被告未履行。现原告诉请要求：一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年6月20日解除；二、判令被告腾退系争房屋；三、判令被告支付自2014年12月1日至2015年6月20日的租金223，163元；四、判令被告支付自2015年6月21日至2015年8月10日的房屋使用费55，100元及自2015年8月11日至实际迁出之日的房屋使用费（1，102元／日＊占用天数）；五、判令被告支付截止2015年8月10日逾期付款违约金143，553.73元，并支付自2015年8月11日起至实际支付之日的逾期付款违约金（301，685元＊2‰／日＊逾期天数）；六、判令被告支付解约违约金67，041元。
被告辩称，不同意原告诉请。欠房租是因为原告不能兑现招商时的承诺，当时原告承诺打通民主街到金昌路，但至今两年多了，路还是没有打通；其次，之前路边没有围栏，现在设了围栏导致顾客无法停车，影响了被告营业状况；另外，由于消防没有通过，证照都无法办理。由于经营状况不好，原告方同意租金改成一个季度一付，并同意被告少付一个月租金。
经审理查明，原告甲与被告郭某某于2013年11月26日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区南翔镇某某街XXX号、XXX号房屋即系争房屋出租给被告作为店铺使用，建筑面积为595.7平方米，租期为五年，自2013年12月1日起至2018年11月30日，其中自2013年12月1日起至2014年2月28日止为装修免租期，前三年年租金为402，246元，自第四年起每年递增4%，先付后用，每半年为一期一付，被告应于每满6个月前一个月的拾日前至嘉定区盘安路XXX号XXX室（财务室）支付当期租金。逾期支付的，每逾期一日，则被告需按应付款每天百分之五支付违约金。原、被告双方约定，签订房屋租赁合同时，被告应向原告支付房屋租赁保证金33，520元。租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由被告承担的费用外，剩余部分在被告搬离之日起一个月后无息归还被告。被告承诺租赁该房屋作为养生、足浴使用。原、被告双方同意，被告逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可单方面终止本合同并书面通知违约方。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。双方在合同附件一中约定：第一期租金在2013年12月1日前支付2014年3月1日至2014年8月31日的租金201，123元；第二期2014年9月1日前支付2014年9月1日至2015年2月28日的租金201，123元。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告郭某某于2013年11月28日向原告甲交纳33，520元租赁保证金，原告向被告出具收据。后原告甲交付了系争房屋，被告郭某某对房屋进行装修后投入使用。
被告郭某某按约应于2014年9月1日支付第二期租金201，123元，但其仅于2014年9月4日向案外人上海乙支付租金50，000元。原告甲多次电话及短信催缴未果后遂于2014年11月3日向被告郭某某发出《催款通知》，要求其必须于2014年11月7日前支付2014年10月15日至2015年2月28日的租金151，123元，若在2014年11月7日前还未付清欠款的，视作被告严重违约，原告有权单方面解除合同，一切后果由被告承担。被告郭某某收到该通知后于2014年12月3日向案外人上海乙又支付租金50，561元，之后未付租金。因被告郭某某未支付剩余租金，后原告绿洲公司又于2015年5月26日向被告发出《律师函》，要求被告于2015年6月5日前向原告支付自2014年9月1日至2015年8月31日所拖欠的租金合计352，246元及违约金，并告知根据双方合同约定，如果逾期不支付租金累计超过一个月，原告有权单方终止合同并要求被告承担违约责任。被告郭某某于2015年5月27日签收该邮件。因被告郭某某仍未支付拖欠的租金，原告甲及下属管理公司乙于2015年6月19日向被告发出《解除房屋租赁合同通知》，通知被告因其逾期支付房租超过三十日以上，严重违约，租赁合同自动终止，被告须于2015年6月26日之前搬离系争房屋，归还钥匙并恢复房屋原状，付清欠款（租金计算至实际搬离日止），对于所欠的房租、违约金及滞纳金将通过法律途径解决。2015年8月原告诉至本院。
另查明，系争房屋产权人为原告甲。案外人上海乙受原告甲委托代为管理系争房屋并收取房租。
以上事实，有《房屋租赁合同》、押金收据、进账单、收款回单、《催款通知》、《律师函》、《解除房屋租赁合同通知》及邮寄凭证等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应依约履行各自的义务。被告应按时支付租金，现被告逾期支付租金，显属违约，因双方在合同中对解除合同的情形进行了约定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，故原告要求解除合同，被告腾退房屋并支付租金、滞纳金及违约金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。原告主张逾期付款违约金每日按千分之二计算，标准过高，本院予以酌情调整。合同解除的时间以本院诉状副本送达之日即2015年8月19日为准。合同解除后，尚未履行的不再履行，被告仍应向原告支付房屋使用费直至被告搬离房屋之日止，房屋使用费参照合同约定的1，102.04元／天的标准。双方合同解除后，原告收取的租赁保证金33，520元应当返还被告，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海绿洲房地产（集团）有限公司与被告郭某某签订的《房屋租赁合同》于2015年8月19日解除；
二、被告郭某某应于本判决生效之日起十日内携其财产自上海市嘉定区南翔镇民主街XXX号、XXX号房屋内搬离，并将该房屋返还原告上海绿洲房地产（集团）有限公司；
三、被告郭某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海甲自2014年9月1日至2015年8月19日的租金人民币289，010.84元；
四、被告郭某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海甲房屋使用费（以1，102.04元／天的标准，从2015年8月20日起算至实际搬离房屋之日止）；
五、被告郭某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海甲自2014年9月1日至2015年8月19日期间的滞纳金人民币37，246.02元；
六、被告郭某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海甲违约金人民币67，041元；
七、原告上海甲应于本判决生效之日起十日内返还被告郭某某租赁保证金33，520元。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8，632元，减半收取4，316元，保全费2，964.29元，合计诉讼费7，280.29元，由被告郭某某负担（被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
法官助理郭海娜
审判员 张开红
二〇一五年十一月二日
书记员 邵文菁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条??当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。