浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终5214号
上诉人（原审被告）：赵品清，男，1966年10月9日出生，汉族，�浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：楼立明，浙江近真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周再军，男，1976年6月16日出生，汉族，住浙江省临海市。
被上诉人（原审原告）：周再勇，男，1986年1月17日出生，汉族，住浙江省临海市。
被上诉人（原审原告）：屈欢欢，男，1986年8月28日出生，汉族，住浙江省临海市。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘志明，浙江大平律师事务所律师。
上诉人赵品清因与被上诉人周再军、周再勇、屈欢欢房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵品清上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方已明确约定合同解除的条件。而根据我方一审庭审后的陈述，仅仅是同意被上诉人将房屋转租，并同意返还转租后的部分租金。2015年12月24日，被上诉人为便于转租自行将房屋腾空，双方从未达成过解除合同的意思表示。一审法院以被上诉人腾空房屋就认定双方解除了涉案合同明显不当，且无任何法律依据。
周再军、周再勇、屈欢欢二审辩称，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉所称将房屋转租后再将剩余租金再返还给被上诉人不属实，根据我方在一审中提供的微信记录，在8月份被上诉人向上诉人要求支付剩余租金，而上诉人在微信中的答复理由是等到银行贷款放出来后再予以返还，可以说明双方已就解除房屋租赁合同及返还租金达成了协议。
周再军、周再勇、屈欢欢向一审法院起诉请求：确认原、被告间于2015年4月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并依约于2015年7月2日解除；判令被告返还房屋剩余租金538666.67元。
一审法院认定事实：2015年4月23日，三原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁标的物：甲方所属位于兴中小区11幢16号，一楼店面五间约135平方，地下室约195平方，建筑工程规划许可证（2004）义规证2098号。二、租赁期限：自2015年4月23日至2018年4月22日止，共36个月。甲方于本合同签订时将房屋交付乙方，但房租自租赁期限开始之时计算。三、租赁用途：法律允许的经营范围。四、乙方于本合同签订后即日内向甲方交纳定金壹拾万元。租赁期限开始后，该定金转为房租。租金及支付期限：租金为第一年808000元，第二年808000元，第三年808000元，租期三年，签合同是交保证金2万元，待合�解除时由甲方退回乙方。乙方以12个月为一个付款周期向甲方支付租金。首期于2015年5月10日前付清；此后，乙方应于合同签订日前45天付清该期的租金。……十一、乙方提前终止本合同的，乙方应一次性补偿甲方20万元整。十二、若因甲方违约致使乙方无法正常从事经营活动的，乙方有权提前解除合同，由甲方一次性向乙方支付违约金20万元。合同终止或者解除，乙方拒不退房的，应向甲方支付违约金20万元。若因不可抗力致使乙方无法正常从事经营活动的，乙方有权要求甲方免除不可抗力发生期间的租金，不可抗力以当地县级以上人民政府的决定为准。……十七、甲方接受乙方付款账号为：62×××68，户名：赵品清，开户行：工商银行，义乌港城支行。合同签订后，原告交纳了定金1万元，原告于2015年4月25日汇至被告账户90000元，于2015年5月10日汇至被告账户400000元，于2015年5月12日汇至被告账户295000元。原告承租房屋后，用于经营饭店，2015年7月2日，义乌市环境保护局向原告屈欢欢发送义环罚告字【2015】203号《义乌市环境保护局行政处罚事先告知书》，载明：2015年6月11日，我局执法人员现场查实你经营的位于义乌市兴中小区11幢16号的餐厅未经环保审批擅自开始营业，你餐厅于2015年6月8日开始营业，……我局认为，你单位的行为违反了《中华人民共和国环境保护法》第十九条何《建设项目环境保护管理条例》第九条和第十六条的规定，已构成违法。……我局现根据《中华人民共和国行政处罚法》第六十一条和《建设项目环境保护管理条例》第二十八条的规定，责令你单位停止生产，罚款人民币35000元整。……原告停止营业。后经义乌市环境保护局向义乌市人民法院申请强制执行，原告于2016年6月28日交纳了罚款35000元。
另，经庭审结束后本院向被告询问，被告陈述其给予原告15天的免租期，年租金是808000元，扣除免租期外的一年租金已经支付，由于原告饭店经营不下去，请求被告转租，被告出于好心同意由被告转租，并同意返还房屋转租给他人之后的房租，但双方至今没有解除合同，原告在2015年12月24日左右搬离租赁房屋。
一审法院认为，原、被告之间于2015年4月23日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告主张2015年7月2日原、被告双方一致同意解除合同，并已于2015年8月22日腾空房屋交还被告，但其未能举证证明该事实，因此，对于该主张，不予认定。但被告自认同意由其转租，原告于2015年12月24日左右腾空房屋交还给被告，因此，可以认定�方于2015年12月24日解除了涉案合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，因此，被告应返还原告剩余四个月租金269333元。双方合同中约定：若因不可抗力致使乙方无法正常从事经营活动的，乙方有权要求甲方免除不可抗力发生期间的租金，不可抗力以当地县级以上人民政府的决定为准。本案并未发生双方合同约定的“不可抗力”，因此，原告要求返还自2015年8月22日之后的租金缺乏依据。被告经该院合法传唤无正当理由未到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告周再军、周再勇、屈欢欢与被告赵品清于2015年4月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效。
二、原告周再军、周再勇、屈欢欢与被告赵品清于2015年4月23日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月24日解除。三、被告赵品清于本判决生效后十日内返还原告周再军、周再勇、屈欢欢租金人民币269333元。四、驳回原告周再军、周再勇、屈欢欢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9186元，由原告周再军、周再勇、屈欢欢负担3846元，由被告赵品清负担5340元。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，根据一审法院在庭审后对赵品清制作的询问笔录，由于涉案饭店无法继续经营，三被上诉人提出转租事宜后其�意转租，其也认可了三被上诉人于2015年12月24日搬离的事实，不能认定双方于2015年12月24日合意解除了涉案房屋租赁合同，但是根据前述事实，并结合赵品清二审中关于涉案房屋于2015年12月已另行转租的陈述，本院确认涉案的房租赁合同屋于2015年12月24解除。赵品清自认同意退还剩余租期的租金，但其上诉称双方曾口头约定按照转租后的租金来计算应退还的租金，然其未提供相应的证据予以证明，三被上诉人也不予认可，应由其承担不利的法律后果。如赵品清认为解除合同的行为客观上给其造成了损失，可另行主张权利。
综上所述，赵品清的上诉理由不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受�费3487元，由上诉人赵品清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 叶金龙
代理审判员 盛 伟
二〇一七年一月十八日
代书 记员 施金金