浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第188号
上诉人（原审被告）：丁申坚。
委托代理人：任天成，浙江乐道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：慈溪市公路运输有限公司。
法定代表人：王树平，该公司董事长。
委托代理人：张利权，宁波市维权法律服务所法律工作者。
上诉人丁申坚因与被上诉人慈溪市公路运输有限公司（以下简称公路运输公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2015年1月28日作出的（2014）甬慈周民初字第272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年6月21日，原告公路运输公司与被告丁申坚签订《租房协议》一份，约定原告将坐落于庵宗公路与七塘公路叉口坐西朝东的庵东汽车新站房屋一幢（原告自用站务用房底层7间、二楼2间除外）出租给被告用于经营酒店、宾馆。租期为2012年9月1日至2020年8月30日，租金支付方式为先付款后租。2012年9月1日至2013年8月30日期间，租金为500000元，2013年9月1日至2014年8月30日期间，租金为600000元，2014年9月1日至2020年8月30日期间，每年租金为720000元。协议签订日被告支付第一次租金的50%，以后每年房租分两次付清，付款月份为每年8月份和3月份，被告应提前两个月支付。协议约定，若原、被告双方未履行本协议规定的条文之一，则属违约，违约方偿付对方50000元违约金。协议还约定，在不影响原告行车通行的前提下，原告同意被告使用在站场北首指定区域内部停车场，面积约1000平方米。后原告按约向被告交付租赁物，被告于2012年6月25日支付原告租金250000元，其余租金未按期支付。2014年7月2日，原告向被告发出催款通知书一份，要求被告在7月15日前付清租金，但被告至今尚未支付尚欠租金。
原审原告公路运输公司于2014年7月30日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告支付原审原告租金1210000元、违约金50000元；2.本案诉讼费由原审被告负担。
原审法院经审理认为：原、被告间的房屋租赁合同关系成立且有效，依法应予保护，被告应按约支付原告租金，对原告要求被告支付租金的诉请，予以支持。被告未按约定期限支付租金应属违约，按照双方约定被告应支付原告违约金50000元，故对原告要求被告支付违约金的诉请，亦予以支持。被告辩称原告曾同意其租期及租金支付延期一年，对此原告未予认可，被告也未提供证据对其所称加以证实，不予采信。被告辩称其将第二期的房租250000元交给了原告当时的总经理秦伟强，对此被告并未提供证据加以证实，不予采信。被告辩称其延付租金是因为原、被告就该支付多少房租尚未达成一致意见及原告催讨时称租金延期一年无效，故不属于违约，但其辩称并无证据加以证实，这些理由也均非可以免除其违约责任的事由，对其辩称意见不予采信，认定被告未付租金属违约行为。被告辩称原告将1000平米的停车场租给了被告，但至今该停车场还是由原告占用，希望原告适当减免租金，对此原告未表示同意，且根据双方合同约定，在不影响原告通行的前提下，原告同意被告使用该停车场，可见该停车场并非被告所称的由原告出租给被告，被告对该停车场并不享有专属使用的权利，被告以该停车场还是由原告占用为由，要求减免租金并无法律依据，不予支持。被告辩称本案已超过诉讼时效，租金为定期给付之债，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日开始计算，故本案中原告诉请租金并未超过诉讼时效。原告诉请的违约金产生始于被告违约之时，即被告未按期支付2013年3月份应付的租金250000元即为违约，该租金按约定应提前两个月支付，故2013年1月份时被告已开始违约，该时间至原告起诉时并未超过两年的诉讼时效期间，并且被告从违约至今一直未支付租金，处于持续违约的状态，故原告诉请违约金未超过诉讼时效，对被告辩称不予采信。被告辩称其并非承租人，承租人应为其作为发起人的宁波杭州湾新区庵东海边大酒店有限公司，该辩称无证据加以证实，不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：被告丁申坚于判决生效后七日内支付原告慈溪市公路运输有限公司租金1210000元、违约金50000元，合计1260000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费16”140元，减半收取8070元，由被告丁申坚负担。
宣判后，原审被告丁申坚不服，上诉至本院，称：1.上诉人不是本案适格主体。在2012年6月21日与被上诉人订立的《租房协议》最后一页承租方签署的是宁波杭州湾庵东大酒店，代表由上诉人签名。因公司此时尚未正式成立，此时的承租方宁波杭州湾庵东大酒店是一家虚拟的公司。2012年6月25日，上诉人作为公司发起人向被上诉人代为支付房屋租金250000元，被上诉人开具的机打发票上付款方名称首先载明为宁波杭州湾庵东大酒店，仅在括号内载明上诉人姓名，项目内容为房租费。该发票充分说明付款人是宁波杭州湾庵东大酒店。虚拟的宁波杭州湾庵东大酒店与工商行政机关核准的宁波杭州湾新区庵东海边大酒店，从字面上看是两家不同的公司，但就本案而言，这两个名称系基于同一事实产生，经工商行政机关核准宁波杭州湾新区庵东海边大酒店公司名称替代虚拟的宁波杭州湾庵东大酒店公司名称。从登记设立的宁波杭州湾新区庵东海边大酒店有限公司的工商登记资料来看，法定代表人是上诉人，住所地是《租房协议》项下的标的物所在地，标的物实际占有、使用者是宁波杭州湾新区庵东海边大酒店有限公司。故上诉人不是本案适格主体；2.原审法院对关键证据的否定，导致认定事实错误。上诉人于原审中提供的《会议纪要》，原件被被上诉人所控制，《会议纪要》虽系复印件，但真实性不容置疑。根据《租房协议》的约定，上诉人应于2013年1月前支付第二笔租金，但被上诉人却在承租人拖欠租金一年零四个月后的2014年7月才向上诉人发出书面催款通知书，有悖日常生活经验法则。因此，上诉人有充分理由相信被上诉人是在履行《会议纪要》中同意租期及租金延期一年的条款；3.《会议纪要》是被上诉人对承租人的请求所作出的回复和承诺，具有法律效力。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人公路运输公司答辩称：1.上诉人的主体适格。《租房协议》的双方是上诉人和被上诉人，房租费发票中载明的公司名称在工商登记中是没有的，是被上诉人应上诉人的要求开具的，上诉人在原审第一次、第二次开庭时均未对主体资格提出过异议；2.《会议纪要》未生效，上诉人即使提供原件，也不能生效。只能说明公司有这个会议，这个《会议纪要》要生效，要与上诉人签订《补充协议》，而事实上没有。请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人丁申坚提供以下证据：
1.机打发票两份，拟证明首期租金250000元付款人是宁波杭州湾庵东大酒店，进而证明该公司是本案适格当事人的事实；2.被上诉人公司员工杨进（当时任分管副总经理）在《会议纪要》上书写的说明一份，拟证明其是会议参加人之一，《会议纪要》原件在公司档案室，会后由杨进告知上诉人《会议纪要》相关内容，被上诉人同意租期及租金延期一年的事实；3.谈话笔录和视频录音书面文字一组，拟证明形成《会议纪要》的前因后果和《会议纪要》原件存放在公司办公室的事实。
被上诉人公路运输公司经质证，认为证据1不是二审中的新证据，对真实性无异议，关联性、合法性均有异议，该发票上载明的宁波杭州湾庵东大酒店是不存在的；证据2不属于二审中的新证据，杨进在2013年已经离职，对该份证据的真实性、关联性、合法性均有异议；证据3不是二审中的新证据，上诉人在录音时没有征得杨进的同意，是偷录的，该录音不具有合法性。
本院经审查认为，对于证据1，被上诉人原审中提供的《租房协议》载明承租方为上诉人，证据1的付款方也载有上诉人的姓名，该证据无法证明上诉人待证之事实，本院不予认定；对于证据2，系证人证言，证人未出庭作证，本院对该证据不予认定；对于证据3，即使《会议纪要》真实，但因系被上诉人内部文件，未对外发生效力，故难以证明被上诉人同意给予上诉人租期及租金延期一年的事实，本院不予认定。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：关于上诉人主体是否适格的问题。上诉人与被上诉人双方于原审中各提供了一份《租房协议》，上诉人提供的《租房协议》系从宁波市市场监督管理局杭州湾新区分局复印所得，上诉人对被上诉人提供的《租房协议》并无异议，故应以被上诉人提供的《租房协议》为准。本院认为，原审法院认定和被上诉人签订《租房协议》的相对方为上诉人，并无不当。据此，上诉人主体适格。上诉人称其主体不适格，与事实不符，本院不予支持。关于《会议纪要》的效力问题。上诉人称《会议纪要》真实有效，被上诉人对其真实性持有异议，并认为该《会议纪要》并未生效。本院认为，即使《会议纪要》是真实的，因《会议纪要》系被上诉人的内部资料，并未对外产生效力，故上诉人据此主张其享有租期及租金延期一年的事实，依据不足，本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16140元，由上诉人丁申坚负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一五年五月十八日
书记员 李春燕