上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8683号
上诉人（原审被告，反诉原告）：上海波斯湾浴场有限公司，住所地上海市浦东新区成山路2525号。
法定代表人：李伯强，执行董事。
委托诉讼代理人：沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明霞，上海金茂凯德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：上海农产品中心批发市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路2000号。
法定代表人：高巍，董事长。
委托诉讼代理人：姜志明，上海市中和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文飞，上海市中和律师事务所律师。。
上诉人上海波斯湾浴场有限公司（以下简称波斯湾公司）因与被上诉人上海农产品中心批发市场经营管理有限公司（以下简称农产品公司）排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初76318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
波斯湾公司上诉请求撤销一审判决主文第二、三、六项，依法改判驳回农产品公司一审中要求波斯湾公司支付房屋占用费的诉讼请求，并改判解除双方签订的《房屋租赁合同》、农产品公司赔偿波斯湾公司房屋装修损失669,500元、设备损失477,276元、预期利益损失460,000元、农产品公司返还波斯湾公司租金和保证金共计190,000元。主要事实和理由：1、波斯湾公司一审中提供的录音证据，可以证明系争房屋2013年1月6日火灾后被农产品公司加锁并砌墙，一审未予查明。波斯湾公司提供的消防支队对农产品市场的行政处罚，也可以说明农产品公司砌墙和加锁系出于调查火灾事故等考虑。2、双方2013年5月31日签订的《协议书》约定，如因周围火灾现场清理等外部环境影响导致波斯湾公司在2013年8月15日后仍无法使用租赁房屋的，租赁期限再适当顺延，延长期内，波斯湾公司免交租金。现不能证明砌墙和加锁已被消除，不能证明系争房屋已再次交付给波斯湾公司，而事实上也没有进行第二次经营。一审认定合同期满后波斯湾公司占用，认定错误。《协议书》约定农产品公司须承担继续让波斯湾公司开旅馆的责任，亦表明农产品公司应当移交租赁物。3、一审对于《协议书》是否继续履行，未履行的具体原因没有查明。4、录音已证明波斯湾公司20余次与农产品公司协调要求继续履行，并要求农产品公司交付房屋，已完成举证义务。现应由农产品公司证明是否系其原因导致不能继续履行，一审分配举证责任错误。波斯湾公司已证明市场被行政处罚不得经营，后续应由农产品公司承担举证责任。一审仍认为应由波斯湾公司举证，分配举证责任错误。5、合同法规定，合同履行过程中因出租人的原因导致合同履行中止，出租人应在约定的时间内排除障碍，尽快恢复履行合同，并赔偿承租人因此造成的损失。因此，农产品公司应对是否已将租赁物移交给波斯湾公司负有举证责任，一审认为应由波斯湾公司举证有误。6、火灾后的现场处置；2014年4月无需波斯湾公司配合，农产品公司直接将租赁物中的4间违法建筑拆除；农产品公司对租赁物砌墙和加锁，将现场用2米高的铁皮墙围住，查看实际损失时由农产品公司开门，铁皮墙拆除后租赁物再砌墙、加锁，均可以证明租赁物自2013年1月6日起始终由农产品公司控制。7、农产品公司张总多次表示租赁物不能继续开旅馆，消防部门的行政处罚也明确市场内涉及住宿的席位经营户因不符合消防技术标准被责令停产停业，因此农产品公司明知租赁物不能继续开旅馆，但却与波斯湾公司签订《协议书》，系欺诈。正是由于租赁物不能开旅馆，农产品公司只能选择不交付租赁物，否则将继续受到行政处罚，由此也印证其未交付租赁物。
农产品公司辩称：火灾后，波斯湾公司的物品一直占据着系争房屋。农产品公司与波斯湾公司并未进行房屋交接，波斯湾公司没有证明存在书面交接手续、钥匙交接记录、水电费结算凭证。波斯湾公司称火灾后视为农产品公司收回房屋，没有依据。2013年5月31日《协议书》是为帮助波斯湾公司恢复经营，农产品公司没必要收回房屋。波斯湾公司称农产品公司没有将房屋再次交付给其使用，又称农产品公司阻碍其使用房屋，相互矛盾。消防部门行政处罚与租赁房屋无关，不阻碍波斯湾公司使用房屋。四位“证人”是旅馆投资人，有关陈述属于当事人陈述，而非证人证言。如果是农产品公司封墙和加锁，则波斯湾公司可以主张排除妨碍，但波斯湾公司从未提出。《协议书》约定，有关款项包括波斯湾公司因火灾受到的全部及利益损失，之后波斯湾公司自行对房屋设施设备进行维修或更换，并办理经营执照，逐步恢复经营。然而，波斯湾公司收到款项后却没有恢复经营，以农产品公司未再次交付房屋或阻碍使用房屋为由索取房屋装修损失、设备损失及预期利益损失，系对《协议书》的反悔。农产品公司不接受波斯湾公司的上诉请求。
农产品公司向一审法院起诉请求判令波斯湾公司：1、将浦东新区XX路XX号交易大厅后大厅东南角1-4层房屋腾空后交还农产品公司；2、支付农产品公司自2014年10月15日起至实际交还日止的房屋占用费345,000元（以月租金15,000元为标准，暂计至2016年9月14日）。
波斯湾公司向一审法院提出反请求判令：1、解除农产品公司、波斯湾公司签订的《房屋租赁合同》；2、农产品公司赔偿波斯湾公司房屋装修损失669,500元、设备损失477,276元、预期利益损失460,000元；3、农产品公司返还波斯湾公司租金和保证金共计190,000元。
一审法院认定事实：农产品公司、波斯湾公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定农产品公司出租给波斯湾公司的房屋坐落在本市浦东新区XX路XX号交易大厅后大厅东南角1-4层，建筑面积共计约275平方米；波斯湾公司承诺将承租房屋作为开设品牌便利店、招待所使用，其中房屋一楼仅限开设品牌便利店（不得从事餐饮行业），二楼仅限作为招待所使用；房屋租赁期自2012年9月30日起至2013年9月29日止；租赁期满，波斯湾公司应在期满后5天内将房屋腾空并归还农产品公司；如需继续承租房屋的，则应于租赁期满3个月前向农产品公司提出续租书面要求，经农产品公司同意后重新签订租赁合同；房屋租金为18万元，于合同生效之日予以付清；波斯湾公司应在合同生效之日向农产品公司支付房屋保证金1万元；租赁期满，或本合同解除，或本合同终止时，农产品公司应在波斯湾公司付清按约应由其支付的各项费用后，将保证金无息归还波斯湾公司；除农产品公司书面同意外，波斯湾公司应在租期届满，或本合同解除，或本合同终止后的5日内将房屋（含附属设施）腾空后返还农产品公司；如逾期归还房屋，波斯湾公司应按日5元/平方米向农产品公司支付房屋占用费；农产品公司也有权自行清除留存在房屋内的物品，所造成的损失，由波斯湾公司自行承担；波斯湾公司返还的房屋及其附属设施应当符合正常使用后的状态，房屋中由波斯湾公司添置的动产，波斯湾公司可自行处置，但属附着于房屋的装饰物及不可移动物则无偿归农产品公司所有；波斯湾公司在房屋内进行经营活动所需的各种证照，均由波斯湾公司自行办理，农产品公司应予协助，提供房屋权证等能够提供的各种材料，如果波斯湾公司无法办出各种证照的话，与农产品公司无关。
《房屋租赁合同》签订后，波斯湾公司向农产品公司支付了租金18万元及保证金1万元。
2013年5月31日，农产品公司、波斯湾公司签订了《协议书》，约定2013年1月6日，上海农产品中心批发市场内发生火灾事故，导致波斯湾公司承租的房屋受损及财产损失、经营停顿；截止本协议签订之时，引发火灾的原因虽已查明，但财产损失等赔偿责任尚未认定，为帮助波斯湾公司尽快恢复经营，农产品公司决定先行支付款项予波斯湾公司，待财产损失等赔偿义务人最终得到认定后再由农产品公司向赔偿义务人追偿；经波斯湾公司申报并确认，波斯湾公司因火灾遭受的全部财产及利益损失共计43万元，波斯湾公司保证前述受损权益是准确的，真实的，波斯湾公司享有就该等受损权益主张赔偿的权利，在赔偿义务人未明确之前，波斯湾公司为急于恢复经营，故自愿将该等受损权益全部转让予农产品公司；农产品公司为支持波斯湾公司恢复经营，同意支付43万元受让波斯湾公司就受损权益的主张权；农产品公司应在本协议签订之日起10个工作日内向波斯湾公司支付受让款项；波斯湾公司应在收到农产品公司支付的受让款项后自行对承租房屋及设施设备进行维修或更换，并办理经营所需证照，逐步恢复经营；波斯湾公司保证自本协议签订之日起不再就本协议所涉受灾事宜提出其他任何主张；农产品公司、波斯湾公司双方在《房屋租赁合同》中约定的租赁期限延至2014年10月14日，如因周围火灾现场清理等外部环境影响，导致波斯湾公司在2013年8月15日以后仍无法正常使用承租房的，租赁期限再适当顺延，延长期限内，波斯湾公司免交租金。
《协议书》签订后，波斯湾公司没有继续经营，在租赁期限届满后波斯湾公司未将承租房屋腾空。2016年6月，农产品公司对承租房屋进行了封墙、上锁。
2016年7月7日、8月18日，农产品公司两次向波斯湾公司发出律师函，载明《协议书》约定的期限届满后，波斯湾公司继续占用承租房，却从未向农产品公司支付房屋使用费等相关费用，故要求波斯湾公司将承租房屋进行清理并移交农产品公司。
一审法院认为，农产品公司、波斯湾公司之间的租赁合同关系依法成立并生效。《协议书》约定的租赁期限已于2014年10月14日届满，根据《房屋租赁合同》的约定，波斯湾公司应在租期届满后的5日内将房屋（含附属设施）腾空后返还农产品公司，如逾期归还房屋，波斯湾公司应按日5元/平方米向农产品公司支付房屋占用费。波斯湾公司至今未将承租房屋腾空，故对农产品公司要求波斯湾公司将承租房屋腾空的诉讼请求，一审法院予以支持。农产品公司于2016年6月对承租房屋进行了封墙、上锁，故承租房屋实际已在农产品公司控制之中，对农产品公司要求波斯湾公司返还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。农产品公司按照每月15,000元的标准向波斯湾公司主张租赁期间届满后的房屋占用费，该费用标准低于《房屋租赁合同》约定的标准，一审法院予以支持。房屋占用费的支付期间应自租赁期间届满的次日即2014年10月15日起至2016年6月农产品公司对房屋进行封墙、上锁时止。因为在农产品公司对房屋进行封墙、上锁后，波斯湾公司已无法实际使用房屋，且根据《房屋租赁合同》的约定农产品公司也有权自行清除留存在房屋内的物品，故此后再要求波斯湾公司支付房屋占用费无法律依据，因此，波斯湾公司应向农产品公司支付19.50个月的房屋占用费，共计292,500元。对于波斯湾公司辩称，在火灾发生后农产品公司就对承租房屋进行了封墙、上锁，使波斯湾公司无法经营，故租赁期限应当顺延，波斯湾公司不应支付占用费。一审法院认为，对于农产品公司何时对承租房屋进行封墙、上锁，波斯湾公司无有效证据予以证明，应以农产品公司自认的时间为准，故对波斯湾公司上述抗辩理由，一审法院不予采信。对于波斯湾公司辩称，2013年3月20日，农产品公司被上海市浦东新区公安消防支队进行行政处罚，市场内涉及住宿的席位经营户因不符合消防技术标准被责令停产停业，故波斯湾公司不能继续旅馆类经营。一审法院认为，无有效证据证明该行政处罚中所称的市场内涉及住宿的席位经营户是指波斯湾公司承租的房屋，且《房屋租赁合同》约定承租期间，波斯湾公司应自行配备消防设施，指派专人负责消防安全卫生事务，全面做好消防、治安工作，因此，即使波斯湾公司承租的房屋因消防原因被行政处罚，波斯湾公司应及时排除消防安全问题，并不意味着必然无法继续经营，波斯湾公司承租的房屋是否受到消防处罚与农产品公司主张的租赁期间届满后的房屋占用费，没有直接的关联性，故对波斯湾公司上述抗辩理由，一审法院不予采信。
对于波斯湾公司反诉要求解除农产品公司、波斯湾公司之间签订的《房屋租赁合同》，由于约定的租赁期间已于2014年10月14日届满，农产品公司、波斯湾公司未就继续履行该合同达成协议，故《房屋租赁合同》已于租赁期限届满时终止，波斯湾公司要求解除《房屋租赁合同》，无法律依据，一审法院不予支持。对于波斯湾公司反诉要求农产品公司赔偿房屋装修损失、设备损失及预期利益损失，一审法院认为，农产品公司、波斯湾公司已在《协议书》中明确约定，波斯湾公司因火灾遭受的全部财产及利益损失共计43万元，波斯湾公司保证前述受损权益是准确的，且波斯湾公司保证协议签订之日起不再就协议所涉受灾事宜提出其他任何主张。现农产品公司已向波斯湾公司支付了43万元，波斯湾公司要求农产品公司赔偿房屋装修损失、设备损失及预期利益损失的反诉请求，无法律依据，一审法院不予支持。对于波斯湾公司反诉要求农产品公司退还租金和保证金19万元，农产品公司同意退还保证金1万元，故一审法院对此予以支持。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2012年9月30日至2013年9月29日，火灾发生于2013年1月6日，故在火灾发生前产生的租金波斯湾公司应当支付。火灾发生后，波斯湾公司无法正常使用承租房屋，无法正常使用期间的租金农产品公司应予以退还，现无有效证据证明在《协议书》约定的2013年8月15日以后波斯湾公司仍无法正常使用承租房屋，故视为2013年8月15日以后波斯湾公司可以正常使用承租房屋，因此，农产品公司应退还波斯湾公司2013年1月6日至2013年8月15日期间的租金，共计109,479元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院于二○一七年五月五日判决：一、上海波斯湾浴场有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX号交易大厅后大厅东南角1-4层房屋腾空；二、上海波斯湾浴场有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海农产品中心批发市场经营管理有限公司房屋占用费292,500元；三、上海农产品中心批发市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海波斯湾浴场有限公司租金109,479元；四、上海农产品中心批发市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海波斯湾浴场有限公司保证金1万元；五、驳回上海农产品中心批发市场经营管理有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回上海波斯湾浴场有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,475元，减半收取计3,237.50元，由上海农产品中心批发市场经营管理有限公司负担492.50元，上海波斯湾浴场有限公司负担2,745元。反诉案件受理费10,485元，由上海农产品中心批发市场经营管理有限公司负担697元，上海波斯湾浴场有限公司负担9,788元。
二审中，波斯湾公司提交未签字的补充协议书、租赁房屋分布及编号说明、录音整理各一份，书面证言四份，督查农产品批发市场火患治理的网页、农产品批发市场消防改造即将完工的网页、督办事故隐患治理基本完成的网页各一份，上海御桥招待所的房屋租赁合同、报告、特种行业许可证、情况说明、申请书各一份，录音节录一份，并提供录音光盘一份。波斯湾公司并申请四名证人到庭作证。农产品公司表示，录音整理、录音光盘、录音节录涉及的录音真实性无异议，但录音未经许可，取得不合法，录音不够清晰，文字摘录断章取义，且录音形成于协商过程中，为达成调解协议的妥协不能在诉讼中作为对其不利的证据。对于其他证据，农产品公司均不予认可，且认为与案件无关。对于证人证言，农产品公司认为与波斯湾公司有利害关系，内容不是证人的亲身感受，不应认定。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
二审中，上诉人波斯湾公司对一审认定“2016年6月，农产品公司对承租房屋进行了封墙、上锁”提出异议，称2013年1月6日农产品公司对承租房屋进行了封墙、上锁。农产品公司表示2013年1月6日发生火灾，当天只是消防部门进行调查，设置警戒线，2013年3月22日作出处罚决定后解除警戒，一审认定属实。波斯湾公司表示《协议书》第三部分及四名证人证言可以证明其异议成立。经查，《协议书》并无相应的约定；书面证言中有的提到“后来……铁皮墙将整个现场封住”，“2013年5月……看到火灾涉及的整个区域被……铁皮墙整体围起来了”；证人当庭陈述中，有的表示“不知道水泥墙何时砌的”，有的表示“2014年四五月份发现砌墙、上锁”，有的表示“2013年5月发现砌墙”。鉴于有关证据均不能证明波斯湾公司的主张，其异议不成立。
二审中，上诉人波斯湾公司补充第一节事实，称“《房屋租赁合同》约定建筑面积约275平方米，但实际上约定的年租金18万元中还包括另外4间房屋在内，该4间房屋没有算在275平方米中，2014年三四月农产品公司拆除了该4间房屋。”农产品公司表示，约定的租金即针对275平方米，不包括其他房屋；波斯湾公司所述的4间房屋系其在使用，2014年三四月农产品公司予以拆除。对双方一致确认部分，本院予以认定，对农产品公司未予认可部分，鉴于波斯湾公司未提供证据，不予认定。
二审中，上诉人波斯湾公司补充第二节事实，称“2013年1月6日旅馆隔壁发生火灾，消防部门封锁了包括旅馆在内的整个区域。”农产品公司表示，《协议书》已表述了火灾情况，波斯湾公司承租的房屋也过火。鉴于一审已认定了《协议书》有关约定，消防部门是否封锁有关区域，并不涉及2013年8月15日之后双方权利义务的确定，因此该节事实不影响本案的处理，不予认定。
二审中，上诉人波斯湾公司补充第三节事实，称“《协议书》未对房屋交接进行约定，其实2013年1月6日火灾后房屋就由农产品公司控制。”农产品公司表示，波斯湾公司并没有将租赁房屋交还农产品公司，不存在农产品公司控制房屋的情况。鉴于波斯湾公司不能证明其主张，本院不予认定。
二审中，上诉人波斯湾公司补充第四节事实，称“火灾后，农产品公司控制租赁房屋，波斯湾公司无法继续经营。”农产品公司表示，租赁房屋一直是波斯湾公司控制。鉴于波斯湾公司不能证明其主张，本院不予认定。
二审中，上诉人波斯湾公司补充第五节事实，称“2013年3月20日上海市浦东新区公安消防支队行政处罚决定书，对市场内涉及住宿的席位实施停产停业，波斯湾公司经营的房屋也在停产停业范围内。”农产品公司表示，行政处罚决定书是真实的，但与系争房屋无关，处罚后可以改正，并非无法经营。鉴于行政处罚决定书不涉及2013年8月15日之后双方权利义务的确定，因此该节事实不影响本案的处理，不予认定。
二审另查明，2016年12月27日一审笔录中，波斯湾公司表示收到了农产品公司的两份律师函，波斯湾公司也向农产品公司提出要求赔偿损失。2017年2月9日一审庭审中，审判人员询问波斯湾公司，如果出现外部清理环境问题，导致无法正常使用，当时有无向农产品公司提出异议。波斯湾公司表示，没有提出书面异议，只是当面交涉，两年交涉了20几次。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，波斯湾公司与农产品公司于2013年5月31日签订的《协议书》系双方真实意思表示，应当履行。根据该《协议书》，波斯湾公司至2013年8月15日前由于火灾受损及财产损失、经营停顿等所有损失，已包含在农产品公司所支付的43万元赔偿中。双方对此不应再发生争议。
现上诉人波斯湾公司主张系争房屋2013年8月15日之后被农产品公司控制，但其提供的有关录音等证据并不足以证明该主张。而且，2013年5月31日签订的《协议书》约定“波斯湾公司在2013年8月15日以后仍无法正常使用承租房的，租赁期限再适当顺延，延长期限内，波斯湾公司免交租金”，可见2013年8月15日属于租赁期限内。结合“免交租金”的约定，更难以认定波斯湾公司的主张。农产品公司发律师函，指出波斯湾公司继续占有承租房，波斯湾公司亦未明确表示其未占有承租房。波斯湾公司认为，租赁房屋由于被封墙、上锁，导致无法正常使用。但自2013年8月15日后，波斯湾公司所述不能正常使用的情形下，没有证据证明其就此向农产品公司提出异议，没有证明其要求农产品公司排除妨碍。有关证人均不能明确证明砌墙的时间，而且证人陈某表示四名证人都是旅馆的实际投资人，难以采信。一审据此酌情判决农产品公司退还2013年1月6日至2013年8月15日期间的租金，并判决波斯湾公司支付2014年10月15日至2016年6月房屋占用费并无不当。二审中，波斯湾公司提供的其余证据，均不影响本案的审理，本院不予认定。关于其余争议，一审在作出判决时已说明了理由，该理由正确。
综上所述，波斯湾公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16,172元，由上诉人上海波斯湾浴场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡建辉
代理审判员 叶 佳
审 判 员 杨 力
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 徐 凌
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……