淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河商初字第0374号
原告中国银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市淮海北路9号。
负责人蔡陈军，职务行长。
委托代理人袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。
委托代理人宗建飞，江苏兴宇律师事务所律师。
被告李相强。
委托代理人李相柏，女，汉族。
原告中国银行股份有限公司淮安分行（以下至判决主文前简称中行淮安分行）与被告李相强借款合同纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，依法由代理审判员胡菲菲独任审判，于2014年11月27日公开开庭进行审理，后又依法组成合议庭，于2014年12月26日再次公开开庭进行了审理。原告中行淮安分行的委托代理人宗建飞到庭参加诉讼，被告李相强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼（其委托代理人李相柏于第一次开庭时到庭参加诉讼）。本案现已审理终结。
原告中行淮安分行诉称：李相强、叶松梅为购买住房于2007年2月14日与原告签订了一份楼宇按揭贷款合同，约定借款金额为10万元，借款期限10年，从实际放款日起算，还约定了逾期还款的利息、罚息及违约责任等事项。李相强、叶松梅就其购买的位于淮安市清河区凤凰新村南区9幢201室房屋抵押给原告用于对该借款的担保，双方签订了抵押合同并办理了抵押权登记。合同签订后，原告按约履行了借款义务，被告却未按约还款，经多次催要无果，原告诉至法院，要求法院判令被告李相强偿还贷款本金48111.52元、利息3644.82元、罚息1339.41元，合计53095.75元（利、罚息暂计算至2014年7月10日，此后的利息、罚息依合同约定顺延计算至被告清偿相应的本金时止）；2、确认原告对位于淮安市清河区凤凰新村南区9幢201室抵押房屋在担保范围内享有优先受偿权；3、被告承担本案诉讼费用。
被告李相强提交书面答辩状称：一、对原告陈述的借款本金、利率、房产抵押的事实无异议；二、对原告主张的罚息不予认可，理由如下：原、被告双方签订的楼宇按揭贷款合同是原告拟定的格式合同，该合同第九条违约责任的约定加重被告的责任，按照我国合同法的有关规定，原告作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则对格式条款的内容采取合理方式对被告进行说明，让被告充分理解，原告应当对格式条款的内容进行标注，引起被告的注意；而从双方订立合同的字体看，大概是五号的小字体，被告在接到原告的诉状后看到诉状中提到的罚息才知道合同关于这方面的约定，因此合同对罚息的约定对被告不生效；三、被告从原告处借款后，一开始几年是按期还款的，后来被告妻子叶松梅患子宫癌，几年治疗花了很多钱，最终还是医治无效死亡，现如今债台高筑，尽管如此，被告还是尽力还款，请求法院考虑被告实际情况，判决被告继续按照合同履行，按月还款至2017年2月13日。
经审理查明：2007年2月14日，借款人李相强、叶松梅与贷款人即原告签订了一份《楼宇按揭贷款合同》。该合同约定：李相强、叶松梅因购买坐落于淮安市凤凰新村南区9幢201室房屋的需要向原告借款100000元，借款期限10年；贷款利率为浮动利率，月利率5.13‰，利率水平实行一年一定，即从贷款发放之日起一年内按此利率计息，每满一年后，再在人民银行当时相应档次的法定利率的基础上下浮10%以确定下一年的利率；还款方式为等额本息还款法，每月10日为每期还款日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起计收罚息，直至借款人完全清偿本息为止，贷款逾期罚息为本合同约定的借款利率的基础上加40%；借款人未按时、足额偿还贷款人贷款本息或任何应付费用，贷款人有权停止发放尚未划付的贷款或宣布本合同项下贷款全部提前到期。
同日，为担保前述贷款主合同的履行，李相强、叶松梅又与原告签订一份《房地产抵押合同》，以其贷款所购坐落于淮安市凤凰新村南区9幢201室房屋向原告进行抵押，并办理了抵押登记，权利登记证书载明的债权数额为10万元。原、被告在抵押合同中约定，所担保的主债务范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用等。借款人未按期清偿债务的，贷款人有权依法申请处分抵押的房地产。
2007年2月16日，原告按约将100000元转入李相强、叶松梅指定的账户，但借款人借款后未按约定及时还款，截止2014年7月10日尚欠原告贷款本金48111.52元、利息3644.82元、罚息1339.41元，合计53095.75元。
另查明，李相强和叶松梅原系夫妻，叶松梅于2014年3月28日因病去世，同年3月30日被火化。
此外，在案件审理过程中，原告称被告李相强于2014年12月24日向原告偿还了24000元，截止2014年12月25日，被告李相强尚欠原告贷款本金29838.3元、利息425.98元、罚息421.75元，合计30686.03元。
上述事实有原告提交的贷款合同、抵押合同、他项权证、借款借据、欠款明细及本院经调查制作的谈话笔录、向被告李相强亲属调查取得的火化证、当事人的当庭陈述予以证实。
本院认为：原告中行淮安分行与被告李相强、叶松梅签订的楼宇按揭贷款合同、房地产抵押合同系当事人自愿订立，合同的内容不违反法律规定，上述合同合法有效。李相强、叶松梅借款后未按约偿还贷款，已经构成根本违约，故原告有权依约宣布本案所涉贷款到期，要求借款人立即偿还尚欠原告的全部借款本息、逾期罚息。现因叶松梅已死亡，故依照法律规定，李相强应对其与叶松梅在夫妻关系存续期间的上述共同债务承担连带清偿责任，原告有权要求被告李相强偿还借款本息和罚息，同时有权要求其用抵押的房产依法拍卖、变卖后在10万元范围内优先偿还上述借款本息及相关费用。本案的成因系被告不及时履行还款义务引起，故本案诉讼费用由被告李相强负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李相强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告偿还贷款本金29838.3元、利息425.98元、罚息421.75元，合计30686.03元（截止到2014年12月25日，此后的利、罚息依合同约定顺延计算至本判决确定的给付之日止）；
二、被告李相强不履行上述债务时，原告有权依法以淮安市清河区凤凰新村南区9幢201室抵押房产折价或者拍卖、变卖该抵押房产的价款在10万元范围内优先受偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4784元，由被告李相强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 杨德民
代理审判员 胡菲菲
人民陪审员 郁晓琴
二〇一五年一月四日
书 记 员 纪敏捷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。