北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第747号
上诉人（原审被告、反诉原告）于永青，男，1965年7月12日出生。
委托代理人高东亮，北�市响宇律师事务所律师。
委托代理人韦金兰，女，1967年2月6日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）马田刚，男，1955年9月6日出生。
委托代理人杨乃超，北京市蓝鹏律师事务所律师。
委托代理人隋思金，北京市蓝鹏律师事务所律师。
上诉人于永青与被上诉人马田刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第25980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马田刚在原审法院诉称：2009年4月11日，我与于永青签订《房屋租赁合同》，约定于永青承租我位于朝阳区马各庄村西路南的房屋1020平方米，于永青在租赁面积内拆除原有720平方米门面房，改建为框架结构2层门面房，合同期限10年，自2009年5月1日至2019年5月1日，前三年租金标准为每年246000元，于永青扣除改建房屋费用后每年实际支付160000元，三年以后，每两年签订一次补充协议，根据当地周边房屋租赁价格重新确定租赁价格，2012年3月18日，双方签署《租赁费调整附加协议》，确认前三年于永青少交付租金258000元，房屋实际承租面积为1020平方米，免费使用面积720平方米，每平方米实际交付金额1.24元／平方米／日，每半年计收一次房租。2014年3月20日、5月1日，我先后多次短信通知于永青协商签订新一期附加协议，于永青置之不理，截止目前，于永青存在以下违约行为：第一、于永青拒绝按合同约定签订新一期附加协议；第二、于永青私自引入其他电源，造成重大安全隐患；第三、于永青迟延支付2014年5月1日至今房租。于永青上述行为已严重违反合同约定，故诉至法院，要求判令解除双方2009年4月11日签订的《房屋租赁合同》和2012年3月18日签订的《租赁费调整附加协议》，判令于永青在租赁合同解除之日起三日内腾退位于北京市朝阳区×号共30间房屋，判令于永青支付自2014年5月1日至实际腾退房屋完毕之日的租金，租金按照日租金1683元标准支付，判令于永青支付逾期付款违约金4000元。
于永青辩称：不同意解除《房屋租赁合同》，也不同意腾退房屋和支付违约金，《租赁费调整附加协议》到期后已终止，无需解除。我支付租金到了2014年5月1日（含该日），2014年5月2日至2016年5月1日的租金应由双方协商确定一个标准，因为合同中没有约定具体租金标准，应该按租赁合同约定按照市场租金优惠10%到20%后确定首层房屋720平方米的租金，因为二层不需要支付租金，另外270平方米库房的租金是每年3万元，双方协商不成时应通过评估机构或者法院委托评估机构评估以后确定房屋租金。马田刚提出2014年5月2日至2016年5月1日租金为每年614200元（含库房），明显缺乏依据，也超�了前两年每年460000元的标准，难以接受，马田刚通过手机短信明确表示614200元的价格不能降低，我有权拒绝。我花巨资将原有房屋翻建，并约定十年以后翻建的房屋无偿归马田刚所有，所以约定二层面积免租金，720平米的首层门面房前三年每年租金160000元。后七年租金水平没有约定，也没有约定什么时候签订附加协议确定租金，所以双方应在2014年5月2日至2016年5月1日期间尽快协商价格，确定以后我可以当即支付。我拒绝支付马田刚提出的614200元并不构成违约，合同履行期间不存在法定解除情形和约定解除情形，当属继续履行状态，马田刚2014年5月10日向承租我房屋的商户通知停水停电，2014年5月14号至18日实施了停水措施，有一个经营餐饮的张大华因此退租给我造成了损失，我保留索赔权利，我为减少损失，及时将退租房屋招租，可马田刚2014年7月间多次非法阻挠，�法院劝令马田刚停止阻挠我出租房屋。
于永青反诉称：我与马田刚2009年4月11日签订《房屋租赁合同》，约定我出资对马田刚名下位于北京市朝阳区×号房屋翻建并承租，租期10年，首层房屋（共分上下二层，上层免租金）前三年租金为每年246000元，之后七年的租金按市场租金水平优惠10-20%后每二年确定一次，我向马田刚支付租金至2014年5月1日，马田刚主张2014年5月2日至2016年5月1日期间房屋租金按每年614200元计算，缺乏依据，明显超出了我了解的市场租金水平，双方未能就租金标准达成一致，我对上述期间应付租金持币待付，为公平确定上述期间房屋租金，请求法院委托有资质机构对上述期间房屋租金进行市场评估，按市场评估价和《房屋租赁合同》第四条第二款之约定确定租金，使《房屋租赁合同》顺利履行，故提出反诉，要求判令马田刚继续履行《房屋租赁合�》，按每年400000元（该金额为暂定金额，最终金额待法院委托有资质的评估机构评估确定）的标准向马田刚支付2014年5月2日至2016年5月1日的房屋租金。
马田刚针对反诉辩称：我认为反诉提起时间应该在答辩期间，已经超过了反诉时间，请法院驳回于永青反诉请求。于永青严重违约后，拒不向我支付租金也不与我积极协商，双方租赁合同不再具备履行的事实基础，请求法院驳回。于永青要求400000元的租金标准不是法院能够确定，故不同意反诉请求。
原审法院经审理查明：1999年8月6日，马田刚作为乙方签订《场地承包合同》，该合同显示北京市朝阳区楼梓庄乡马各庄四队为甲方，同时该合同加盖了北京市朝阳区楼梓庄乡马各庄村村民委员会公章，约定马田刚承租水泥制品厂使用的场地20亩，期限50年。2009年4月11日，马田刚（甲方）与于永青（乙方）签订《房屋租赁合同》，马田刚将上述场地内的部分房屋出租给于永青。法院去马各庄村委会调查，经济合作社负责人告知，经济合作社负责村内土地出租事宜，对马田刚对外转租一事，村里不知晓其对外出租给谁，也不要求参加本案诉讼。《房屋租赁合同》约定：第一条：租赁房屋地址及面积，1.乙方自愿拆除甲方现有大小门面房30多间，合计面积700多平方米，拆除可使用材料乙方自用，改为框架结构2层门面房，首层面积720㎡，两层共1440㎡，房产权归甲方所有，第二层720㎡乙方在合同期间无偿使用，合同期满后甲方安排使用。2.现有库房6间270㎡和门面首层连通作为乙方门面使用。3.国家征地拆迁补偿，在合同使用期第一年补偿甲方50%，乙方50%，二年补偿甲方60%，乙方40%，三年补偿甲方70%，乙方30%，四年补偿甲方80%，乙方20%，五年补偿甲方90%，乙方10%，五年以后乙方不享有拆迁补偿�第二条，租赁期限，共10年，自2009年5月1日至2019年5月1日止。第三条：改建后的平方米和当前出租价格，共计间数首层6米×10米＝12间，每间1500元／月／间，每间18000元／年／间。共12间×18000元／年／间＋30000（库房）＝246000元／年。第四条，租金与调整时间，1.前三年让利后租金为每年16万元，一次或二次交清。2.后七年每两年调整一次，按现价10%-20%让利后，价格一次或两次交清。3.每次调整时双方签附加协议。第五条：租赁期间财产的维修和保养。1.租赁期内乙方负责维修和保养。2.不可预测的天灾除外。3.在合同期满后，房屋应完整无损由甲方检查认可。第六条：甲、乙双方的责任权利，一、甲方的责任权利1.甲方提供乙方水源。电源5千瓦内的使用量。2.甲方不得干扰乙方生产确保乙方生产自由权。二、乙方的责任及权利，1.乙方在合同期内按规定日期准时交纳租金。2.在使用期内负责维修保养不得拆改，如需要改用和新建必须经过甲方同意方可动工。新建部分合同到期后，归甲方所有。3.乙方用电按1.00元／度计算，每月月底交给甲方电费款。按国家收费随时调整。4.乙方用水按有关规定或按水表2.5元／吨计算。5.乙方在合同期内，不得搞违法乱纪活动，搞好环境卫生。6.雇用外地人员应及时办理暂住证，冬季取暖防止煤气中毒，防漏电、防盗、防火如出现问题，自己承担责任与甲方无关。第七条：其他约定事项，1.如到期限未交租金或不履行合同条款甲方有权终止协议。2.在合同期满前三个月在相同价格乙方优先承担，重新签订合同。3.本合同未尽事宜经双方共同协商，做出补充规定，补充规定与本合同具有同等的效力。4.本合同一式两份，双方各持一份。上述合同签订后，双方开始履行合同。2012年3月18日，马田刚与于永青签�《租赁费调整附加协议》，该协议约定：一、根据原始合同调整时间已到。二、为了不影响乙方5月1日以后经营使用，提前一个月签订。甲方：马田刚，乙方：于永青。1.根据甲方友好的完成三年内没有按周边租赁价格涨价，并且按合同约定特别优惠乙方25.8万元租金。2.乙方继续无偿使用二层720㎡的面积。3.乙方实际使用房屋面积1710㎡，其中二层720㎡无偿使用，库房上小二层45㎡作为甲方办公室，因乙方妻子要求对换一间底层15㎡的办公室45-15=30㎡，乙方实际交费面积990＋30=1020㎡。4.根据主路两侧房租平均价格优惠10%-20%之后，每天1.24／㎡。5.经协商房租分两次上交，每半年交一次款（23万）。注明：①如经营有困难，可以按五年内未到期剩余的补偿条款解决。②如乙方再增加合同以外的使用面积，请与甲方协商解决。此附加协议从2012年5月1日起执行。本附加调整协议一式两份，甲乙双方各持一份。2014年3月20日，马田刚给于永青发送短信（以下四条短信内容中错别字为原文摘录），内容为：“老余你好：我是房东老马，5月1日房租调整期，为了不影响你5月1日以后经营使用，因也见不到你。只能发短信通知你，根据主路两边门店价格，给你优惠后价格每平米，1.62元，1020平米，365天合计，61.42万元，半年一次，你可以证实是不是优惠。”2014年5月1日马田刚先后给于永青发送三条短信，内容分别为：1.“老于你好：我是房东老马，今天5月1日你该交房租了，调价后房租，61.42万元，你是知道的，租价是不能少的，我没有违反合同，请你慎重考虑。”2.“老于：我是老马，头两个月就通知你，这次调价后（61.42万元），我这块地方和房子没法在低了，也值这么多房租，长期大优惠是不可能的，就是亲哥俩也不可能，钱是好的，应该是谁的，请慎重考虑。再多多慎重。3.“老于：我是老马，正事通知你，（村委会上次给本村所有租地户，订好的合同全能废除，在调租从新订合同）我在不违反我们的合同，并通知你调查合对主路两侧的价格，现在你抗租不交，情面你不要，所造成后果和损失你自己承担。我并不希望以下在给你别的通知。”马田刚称：2014年3月20日我给于永青发了短信后两分钟，于永青回电话，双方商谈6分29秒，我告诉于永青按照其所承租房屋最近的商铺价格，优惠18%之后为每平方米1.65元，于永青说是不是高了，我告知于永青去证实一下好协商，于永青说行，后来我听他人说于永青来打听过租金价格，但到2014年5月1日，于永青没有找我，也没有跟我联系，故我2014年5月1日又给于永青发了三次短信，但截止到法院开庭审理于永青都没有跟我联系。于永青称：2014年3月20日马田刚给其发短信�知每平方米每天1.65元，然后我回电话说价格太高了，能不能再商量一下，马田刚说不能再商量，之后就没再联系过马田刚，一直到2014年5月1日马田刚又给我发了三条短信，但因为没有办法商量租金价格，所以我就没有再找马田刚商量，在2014年5月份我爱人找过马田刚的弟弟，要求马田刚降低租金标准，其弟弟同意去找马田刚。马田刚否认其弟弟代于永青与自己协商过租金事宜，于永青未提交证据证明其曾经委托马田刚弟弟与马田刚协商新一期租金事宜。2014年6月12日，马田刚提起本诉，2014年7月2日，法院依法向于永青送达了民事起诉状副本和传票，2014年8月4日，法院第一次开庭审理了此案。2014年8月27日，法院到承租场地进行现场勘察，发现于永青承租马田刚的租赁标的物上标有188号。马田刚提交了2009年8月24日北京市朝阳区金盏乡马各庄村民委员会出具的证明，该证明称北京市朝阳区金盏乡马各庄村西188号的地上物的产权归马田刚所有，法院去马各庄村委会调查时，经济合作社负责人告知村里没有进行编号，此证明不知道出具人是谁，现在村里不可能出具这样的证明，认可村里出租给马田刚的土地位于村西，且马田刚仅从村里租赁一块场地。马田刚向法院提交了一下承租房屋及周边的平面图，并用黑体加粗线标明于永青承租范围，于永青予以认可。马田刚称租金交付均为预付，原先约定预付半年租金，2012年以后于永青擅自变更为预付三个月租金。马田刚提交了于永青交纳租金的部分收据存根，于永青未提交交纳租金的收据，该部分收据存根显示：2012年5月5日于永青交纳了2012年5月1日至2012年11月6日的租金，2012年11月19日于永青交纳了2012年11月1日至2013年1月30日的租金，2013年2月6日于永青交纳了2013年2月1日至2013年5月1日的租金，2013年4月30日于永青交纳了2013年5月1日至2013年7月30日的租金，2013年8月2日于永青交纳了2013年8月1日至2013年11月1日的租金，2013年10月30日于永青交纳了2013年11月1日至2014年1月30日的租金，2014年2月11日于永青交纳了2014年2月1日至2014年5月1日的租金。于永青目前交纳租金到2014年5月1日，之后的租金未再交纳。于永青否认是预付租金，称有些租金是在租金期内支付，马田刚称有时候于永青会以有困难为由拖延预付租金几天。关于马田刚提出于永青引入其他电源一节，于永青称因为马田刚提供的电容不能满足需要，使用过程中，因为用电量太大着过火，所以与马田刚商量，马田刚说要能从外面接电就从外面接电，故从村委会接的电，马田刚称配电室确实着过火，但着火原因是于永青用电不合理，于永青从未告知改电事项，2014年4月30日发现于永青的电表在2014年3-4月份除电损外没�耗电，才发现于永青私自接电。于永青称如果马田刚有义务提供水电，因为电表着过火不安全，才自费给改电，如果马田刚提供的电可以满足需要，就不用去改电。
原审法院经审理后认为：《房屋租赁合同》、《租赁费调整附加协议》系当事人真实意思表示，应该遵守。《房屋租赁合同》第四条明确约定房屋租金后七年每两年调整一次，调整时签订附加协议，另根据《租赁费调整附加协议》签订的时间和内容，可以确定《房屋租赁合同》约定的后七年每两年调整一次应该解释为租期期满三年后调整一次，再满两年后调整一次，新一期租金调整到位最迟应该为2014年5月1日，即在2014年5月1日前（含该日）马田刚与于永青应该与对方协商以签订新一期调整租金的附加协议，另根据马田刚提交的每期交纳租金的收据存根，可以认定于永青交纳每期租金的时间属于预付范畴，延期几日不能认定于永青可以在每期租赁期间内任意期间交纳租金，且可以认定预付租金为交易习惯，于永青在后续交纳租金时应该予以遵守，双方签订调整租金的附加协议的时间亦应该遵守上述交易习惯，故于永青关于2014年5月2日至2016年5月1日期间均可以协商确定新一期租金标准的意见不能成立。根据法院查明事实，马田刚在2014年3月20日提出与于永青签订调整租金的附加协议的要求后，于永青除当天与马田刚电话联系后再未与马田刚协商，于永青收到开庭传票和马田刚的民事起诉状副本至开庭前，于永青都未与马田刚主动协商过签订租金调整附加协议，更未明确提出其可以接受的租金标准和其所调查的市场租金标准，故于永青的行为已经违反了《房屋租赁合同》的约定，同时导致马田刚获得租金的根本目的不能实现，故马田刚要求解除《房屋租赁合同》的请求并要求于永青腾退承租房屋的请求，法院予以支持，由于承租标的物位于马各庄村西，上面标有188号，故法院确定腾退标的物位置为北京市朝阳区马各庄村西188号院并予以判决，但是该位置号不是法院对此地点门牌的确定。《租赁费调整附加协议》约定的此期间租金于永青已经按照约定交纳，故不再予以解除。于永青提出马田刚提出租金价格不可变更故未协商的抗辩，法院认为，调整租金就租金标准发生争议属于正常，这也是需要双方预先多次协商的原因，马田刚提出租金标准，并不违约，故于永青此理由不能构成有效抗辩。关于马田刚要求自2014年5月1日至实际腾退之日的租金，法院认为解除房屋租赁合同后，于永青占用租赁支付的对价性质上应为房屋使用费，故法院判决支持房屋使用费，对于解除合同前的对价，判决支持租金，关于租金和房屋使用费的标准，法院统一比照《租赁费调整附加协议》确定的租金标准计算，另起算时间法院根据2014年2月11交纳租金的收据存根所记载的租金交纳期间确定。关于马田刚要求的违约金，依据不充分，法院不予支持。关于马田刚要求解除《租赁费调整附加协议》的要求，法院认为已经履行完毕，故不予支持。于永青要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，因为法院已经判决解除《房屋租赁合同》，故法院不予支持。原审法院据此判决如下：一、解除马田刚与于永青二〇〇九年四月十一日签订的《房屋租赁合同》；二、于永青于本判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区马各庄村西188号院内承租房屋腾退并交付马田刚；三、于永青于本判决生效之日起十日内给付马田刚自二〇一四年五月二日至实际腾退并交付于永青位于北京市朝阳区马各庄村西188号院内承租房屋之日止的租金和房屋使用费，租金和房屋使用费按照每天一千二百六十四元八角的标准计算；四、驳回马田刚的其他诉讼请求；五、驳回于永青的反诉请求。
判决后，于永青不服，提出上诉，请求撤销原判，依法改判，其上诉理由是：1.马田刚提出每年614200元的租金不符合合同约定，在双方协商期间，其向法院起诉解除合同不符合合同约定。2.马田刚提出每年614200元的租金标准不是在与于永青协商。租金标准协商不成时应当通过评估机构确定房屋租金，马田刚不能以协商不成为由解除合同。双方可以在2014年5月2日至2016年5月1日期间尽快协商价格，确定后于永青立即支付，一审法院认定必须在2014年5月1日前达成后两年租金价格协议不符合合同约定。马田刚服从原审判决。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有《房屋租赁合同》、租金收据、双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：按照双方合同约定，租金后七年每两年调整一次，按现价10%-20%让利后，价格一次或两次交清。二审中，双方均认可现价即市场价格。也即2014年5月2日之后的新的合同价格，应当由双方比照市场价格并执行合同约定的优惠后进行协商确定。2014年5月2日之前，双方理应就新的合同价格进行协商，但双方未能协商一致，致使合同租金至今未能交付，双方均存在过错。合同价格的协商，应当是双方意思表示一致的结果，马田刚单方提出的合同价格，意为要么接受，要么解除，于永青不接受不违反合同约定。且于永青在原审中提出要求法院评估确定租金市场价格，并据此确定合同价格的反诉请求，表明了其愿意协商合同价格并继续履行合同的意愿。原审法院认定于永青的行为已经违反了《房屋租赁合同》的约定，同时导致马田刚获得租�的根本目的不能实现，故双方租赁合同应当解除有误，应予纠正。于永青与马田刚《房屋租赁合同》具备继续履行基础，应当继续履行。双方应当在合理期限内，共同委托市场价格评估机构评估市场价格，并在此基础上确定双方的合同价格。综上，原审法院适用法律错误，所作判决有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第25980号民事判决；
二、驳回马田刚的诉讼请求；
三、驳回于永青的反诉请求。
保全费2020元，由马田刚负担（已交纳）。
一审本诉案件受理费1658元，由马田刚负担（已交纳）；一审反诉案件受理费70元，由于永青负担（已交纳）；二审案件受理费1728元，由马田刚负担（于本�决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 丹
审判员 付 辉
审判员 王 伟
二〇一五年三月十九日
书记员 冯晓雪