湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芙民初字第2487号
原告湖南华天物业管理有限责任公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段89号华天新城长城大厦4-H。
法定代表人孙根石，总经理。
委托代理人袁志刚，湖南金顺达律师事务所律师。
被告刘再清，男，1971年5月21日出生，汉族。
原告湖南华天物业管理有限责任公司（以下简称华天物管公司）因与被告刘再清发生物业服务合同纠纷，于2014年8月8日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成由审判员孙剑璞担任审判长，人民陪审员邓晓阳、左回云参加的合议庭，于2014年10月24日公开开庭进行了审理，原告华天物管公司的委托代理人袁志刚、被告刘再清等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华天物管公司诉称：华天物管公司系为浏阳河畔小区提供物业管理服务的专业物业公司，刘再清为该小区5栋608房业主。自2010年1月起，刘再清即以种种理由拖欠物业管理费，截止2013年4月30日止，刘再清尚欠物业管理费4472元，违约金3545.6元（按同期银行贷款利率6.7%的4倍计算），共计8017.6元，虽经华天物管公司多次催缴，刘再清仍未支付。根据合同约定，业主或物业使用人未按合同约定的标准及时足额交纳物业服务费用的，应按欠费额每日千分之五的标准支付违约金。刘再清的欠费行为不仅严重影响华天物管公司的正常经营活动，也损害了小区其他业主的合法权益。请求判令：刘再清立即向华天物管公司支付物业管理费4472元并支付违约金3545.6元（截止2014年7月31日），共计8017.6元，同时要求刘再清以欠款额为基数按千分之五每日支付违约金直至所有债务履行完毕。
被告刘再清辩称：华天物管公司对浏阳河畔小区提供的物业服务不到位，环境脏乱差，本人没有享受到华天物管公司提供的服务。华天物管公司要求支付的物管费数额有误，刘再清房屋所有权证确定的房屋面积低于合同约定面积，且刘再清后来向华天物管公司交纳了部分物管费。
经审理查明：2006年9月13日，湖南第一大道置业有限公司（甲方）与华天物管公司（乙方）签订《浏阳河畔小区前期物业管理合同》。合同主要约定：乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通秩序等项目进行维护、修缮、管理与服务；业主有按照本服务合同的约定，按时向乙方交纳物业管理服务费用的义务；物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积1.2元／㎡计算，每月5日前交纳当月物业管理费；业主不按合同约定按时足额交纳物业服务费的，应按欠款额每日千分之五标准向乙方支付违约金。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。本合同期限自2006年9月13日起至业主委员会成立后签订新的物业管理合同时止。2014年4月17日，长沙市芙蓉区浏阳河畔业主委员会与华天物管公司签订《浏阳河畔小区物业管理服务合同》，合同约定双方权利义务的主要内容与上述《浏阳河畔小区前期物业管理合同》相同。
刘再清系浏阳河畔小区5栋608号房的业主，房屋面积为93.16平方米，2008年1月7日收房。刘再清以华天物管公司提供服务不好，小区环境脏乱差为由，从2010年1月开始未向华天物管公司交纳物业管理费，2012年12月，华天物管公司向刘再清寄出挂号信催缴物业管理费。刘再清已向华天物管公司交纳2013年4月1日至2014年7月31日期间的物业管理费，但仍欠缴从2010年1月1日起至2013年3月31日止的物业管理费4360元（按建筑面积93.16平方米，每月每平方米1.2元，每月111.8元，从2010年1月1日至2013年3月31日止计算39个月）。华天物管公司向刘再清催缴未果，由此酿成纠纷。
上述事实，有当事人陈述、华天物管公司营业执照及物业管理企业资质证书、华天物管公司与湖南第一大道置业有限公司所签《浏阳河畔小区前期物业管理合同》及与长沙市芙蓉区浏阳河畔业主委员会签订的《浏阳河畔小区物业管理服务合同》、付款通知书、催款通知单及国内挂号信函收据等证据证实。
本院认为：华天物管公司与房屋开发商湖南第一大道置业有限公司签订的《浏阳河畔小区前期物业管理合同》及后续与长沙市芙蓉区浏阳河畔小区业主委员会签订的《浏阳河畔小区物业管理服务合同》是双方真实意思的表示，合法、有效，双方均应诚实、全面履行。华天物管公司提供物业服务的受益人为浏阳河畔小区全体业主和使用人，该小区的全体业主和华天物管公司在履行上述合同中，既享有合同约定的权利，又承担合同约定的义务。华天物管公司依约对浏阳河小区进行物业管理，对该小区房屋及其配套设施和相关场地进行了维护、管理，向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，业主应按时交纳物业管理费。刘再清拖欠物业管理费是酿成纠纷的主要原因，应承担相应民事责任，所欠物业管理费应予缴纳。华天物管公司对该小区提供物业服务多年后，浏阳河畔业主委员会于2014年4月与其签订物业服务合同的行为，表明该小区大多业主对前期物业服务是认可的。华天物管公司对小区业主提供的物业服务存在瑕疵，有待改进，但刘再清以此为由拒交物业服务费，于法无据。刘再清长期拖欠物业管理费的行为，侵害了其他业主的权利，也损害了正常的物业管理秩序，其拒绝交纳物业管理费的行为构成违约，应承担相应民事责任。华天物管公司认为按合同约定日千分之五的标准支付逾期交纳物业管理费的违约金的标准过高，愿意予以酌减，要求刘再清按银行同期贷款利率6.7%的4倍支付违约金，本院认为，该违约金标准仍过高，应予酌减，参照其他相关规定，以日万分之四的标准计算为宜。
根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故刘再清以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。刘再清辩称其房屋所有权证确定的房屋建筑面积低于房屋买卖合同约定面积，应按产权面积收取物业管理费，但未提交房屋所有权证证实，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、刘再清在本判决生效之日起五日内向湖南华天物业管理有限责任公司支付物业管理费（从2010年1月1日起计算至2013年3月31日止为4360元，2014年8月1日起至本判决生效之日止的物业管理费按每月118.8元的标准计算）；
二、刘再清在本判决生效之日起五日内向湖南华天物业管理有限责任公司支付延期交纳物业管理费的违约金（计算方式为：根据每期拖欠物业管理费的金额和时间，按日万分之四的标准计算至本判决生效之日止）；
三、驳回湖南华天物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由刘再清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 孙剑璞
人民陪审员 左回云
人民陪审员 邓晓阳
二〇一四年十一月四日
书 记 员 石登波
附：判决书法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第七条
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。