山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鲁02行终200号
上诉人（原审第三人）平安银行股份有限公司青岛香港中路支行。
法定代表人朱述刚，副行长。
委托代理人杨帆，北京中伦（青岛）律师事务所律师。
委托代理人孟珍，北京中伦（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张宗尧。
委托代理人霍连清，山东復泰律师事务所律师。
原审被告青岛市国土资源和房屋管理局。
法定代表人张希田，局长。
委托代理人唐斯斯、李婷婷，该局工作人员。
原审第三人龚建军。
上诉人平安银行股份有限公司青岛香港中路支行（简称平安银行）因诉被上诉人张宗尧、原审被告青岛市国土资源和房屋管理局（简称国土和房屋管理局）、原审第三人龚建军房产抵押登记一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南行初字第113号行政判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年5月15日在本院第二十七法庭公开开庭进行了审理。上诉人平安银行的委托代理人杨帆，被上诉人张宗尧的委托代理人霍连清，原审被告国土和房屋管理局的委托代理人唐斯斯、李婷婷到庭参加诉讼。原审第三人龚建军经本院公告传唤未到庭，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，涉案房屋位于青岛市市南区芝泉路15号××户，原告张宗尧通过公房出售将该房购买并领取房屋所有权证。2006年12月12日，案外人郭×持伪造的青岛市公证处的公证书、原告委托书及伪造的青岛市公安局湛山派出所的门牌变更证明，到被告处申请门牌号变更登记。被告依据上述材料将涉案房屋的门牌号由青岛市市南区芝泉路15号××户变更登记为青岛市市南区芝泉路25号××户，并颁发了青房地权市字第××号房地产权证，由郭×领取了该房地产权证。2007年1月16日，案外人周××持青岛市市中公证处公证的原告委托书【（2006）青、证民字第008700号公证书】、青房地权市字第××号房地产权证、房地产买卖合同等材料与第三人龚建军到被告处申请将涉案房屋转移登记到第三人名下，被告依据上述材料为第三人龚建军颁发了青房地权市字第××号房地产权证。2007年1月31日，第三人龚建军与第三人深圳发展银行青岛香港中路支行（现平安银行香港中路支行）持个人循环授信额度合同、最高额抵押担保合同、青岛市房地产登记申请书、青房地权市字第××号房地产权证申请办理青岛市市南区芝泉路25号××户的抵押登记，经审核，被告向第三人深圳发展银行青岛香港中路支行（现平安银行香港中路支行）核发了本案争议的抵押权证。原告不服，遂提起本案行政诉讼。原告主张其一直实际居住在涉案房屋内，第三人平安银行香港中路支行从未到涉案房屋实地勘查。
另查明，深圳发展银行青岛分行诉龚建军金融借款合同纠纷一案，原审法院于2010年10月8日作出（2010）南商初字第20131号民事判决书，判决龚建军于判决生效后十日内偿还深圳发展银行青岛分行贷款本金54万元及相关利息、律师代理费、公告费，并判决深圳发展银行青岛分行对龚建军提供的位于本市芝泉路25号××户房屋享有优先受偿权。
又查明，2012年8月31日，青岛市市中公证处向原审法院出具（2012）青市中证函字17号答复函，称：从未出具以“周××”为受托人的所谓（2006）青、证民字第008700号公证书。
原审法院于2012年9月27日作出（2010）南行初字第198号行政判决书，判决撤销被告青岛市国土资源和房屋管理局作出的将青岛市市南区芝泉路15号××户房屋的门牌号变更登记为青岛市市南区芝泉路25号××户的具体行政行为。还于2013年12月20日作出（2010）南行初字第199号行政判决书，判决撤销青岛市国土资源和房屋管理局为第三人龚建军核发青房地权市字第××号房地产权证的具体行政行为。上述两份判决书已生效。
原审法院认为，被告系涉案房屋所在地的房地产行政主管部门，负责房屋登记，是适格被告。《城市房屋权属登记管理办法》第十九条第二款规定：“申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书及相关的证明文件”。虽然办理涉案争议抵押登记时，当事人提交了上述法律规定的申请登记材料，被告尽到了形式审查义务，但是客观上办理抵押登记的本市芝泉路25号××户房屋并不实际存在，核发青房地权市字第××号房地产权证的具体行政行为也被依法撤销，故涉案争议的抵押登记行为不具有事实基础，依法应予撤销。关于原告主张恢复其持有的青房地权市字第房改45××43号房地产权证的合法有效性，不是本案审查的范围，原审法院不予支持，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决一、撤销被告青岛市国土资源和房屋管理局为第三人平安银行股份有限公司青岛香港中路支行颁发的青房地权市他字第184733号他项权证。二、驳回原告张宗尧的其他诉讼请求。案件受理费人民币五十元，由被告负担，因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。
上诉人平安银行不服原审法院判决，上诉称:一、原审判决认定事实不清，权利义务判断错误。1、原审法院认定，虽然办理本案争议抵押登记时，当事人提交了上述法律规定的申请登记材料，被告尽到了形式审查义务，但是客观上办理抵押登记的芝泉路25号××户房屋并不实际存在，核发房地产权证的具体行政行为也依法被撤销，故本案争议的抵押登记行为不具有事实基础，依法应予撤销。该事实判断错误，虽然原审法院分别于2012年9月27日和2013年12月20日作出的两份行政判决书，分别撤销了涉案门牌号变更登记行为和为原审第三人龚建军核发房地产权证的两项具体行政行为，但是上述两项具体行政行为在上诉人为龚建军办理抵押贷款时是有效的，依据上述具体行政行为而作出的登记是对外公示的，上诉人根据上述登记的公示公信效力作出的民事行为应当得到法律保护，而不是在具体行政行为被撤销后，根据该具体行政行为作出的错误登记所产生的不利法律后果由上诉人来承担。2、上诉人在办理抵押贷款时对登记错误的事实并不知情，应适用善意取得之规定，上诉人对涉案房屋享有抵押权。根据《物权法》第一百零六条的规定，抵押权的善意取得需要满足以下条件：（1）抵押权人在抵押设立时是善意的；（2）支付合理对价；（3）抵押已经登记。首先，本案中上诉人在发放贷款时已经确认房屋是登记在借款人龚建军名下，已经尽到了合理的审查和注意义务，无主观过错，且为善意。我国法律、行政法规并未规定抵押权人在接受抵押时负有对抵押物的产权证作实质性审查的义务。不动产产权证所记载的内容系由国家行政机关依法定程序审查后作出确认，该行政行为一旦作出，即具有物权公示公信的效力，无论记载的内容是否与实际相符，相对人均有理由相信国家房管部门登记簿上记载的物权状态为真实权利状态，与产权证上的权利人进行交易的原审第三人，其所取得的权利受法律保护。其次，抵押设定后，上诉人依约向借款人龚建军发放了贷款，支付了合理对价。最后，国土和房屋管理局为本案抵押权办理了抵押登记手续，并核发了他项权利证书。因此，本案所涉及的抵押权符合法定要件，上诉人构成善意取得。二、原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被诉房屋登记行为违法，但该登记行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将会给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中上诉人符合善意取得的条件，且青岛市市南区人民法院民事判决书已经判决确认上诉人对本案涉案房屋享有优先受偿权，如果撤销登记行为将会使上诉人丧失抵押权，严重损害上诉人的合法权益。因此，原审法院不应撤销抵押登记行为。原审判决适用法律错误。综上，上诉人作为善意第三人，对涉案房屋享有抵押权，原审法院判决撤销上诉人抵押权证书，判决错误，应予纠正。请求：1、撤销青岛市市南区人民法院（2015）南行初字第113号行政判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张宗尧答辩称:一、原审法院认为客观上办理抵押登记的芝泉路25号房屋并不实际存在，核发房地产权证的具体行政行为也被依法撤销，故本案争议的抵押登记行为不具有事实基础，依法应予撤销，此项认定事实正确，于法有据。本案上诉人作为抵押权人的芝泉路25号房屋并不实际存在，且原审被告国土和房屋管理局为青岛市芝泉路25号房屋核发的房地产权证也已被撤销，即本案上诉人享有抵押权的抵押物并不存在。而设定抵押权是基于抵押物的真实存在，既然抵押物不存在，那么抵押登记行为就没有事实基础，故给上诉人所颁发的房地产抵押权证就应予撤销。二、上诉人不符合《物权法》第一百零六条的善意取得的条件，其抵押应予撤销。该规定的善意取得须物真实存在，且物的所有权也是存在的前提条件。而本案芝泉路25号房屋并不存在，房地产权证也已被撤销，且上诉人也没有证据证明房屋以合理的价格转让，故上诉人所取得的抵押权不构成善意取得。三、原审法院适用法律正确。本案撤销对上诉人颁发的芝泉路25号房屋他项权证，并不会给公共利益造成重大损失，且上诉人也没有善意取得该房屋。上诉人所主张的适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定没有事实根据，显然适用法律是错误的。而原审法院适用《城市房屋权属登记管理办法》第十九条第二款规定，申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书是正确的。因本案的房屋权属证书已被撤销，故他项权证也应撤销。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
原审被告国土和房屋管理局述称:关于青房地权市字××房地产权证被撤销是否导致争议的行政行为被撤销，请求法院查明事实依法判决。
原审第三人龚建军未到庭，也未提交书面陈述意见。
对于原审法院的审判程序，上诉人当庭表示没有异议。经本院审查确认原审法院审判程序合法。
各方当事人在原审中提交的证据已经原审法院庭审质证、认证，并已随案移送本院。经审查，本院同意原审法院对证据的认证意见及据此确认的案件事实。
本院认为，《城市房屋权属登记管理办法》第十九条第二款规定：“申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书及相关的证明文件”。本案中，原审第三人龚建军名下的涉案房地产权证系另案当事人郭×、周××采用伪造被上诉人委托书、公证书、公安机关派出所证明等违法手段获取的，且已经被生效判决撤销。因上诉人办理抵押权证应当提交的、合法的房屋权属证书并不存在，根据上述规定，上诉人的涉案他项权登记申请缺少必备要件，该他项权登记已无存在之基础，依法应予撤销。
另，本案被上诉人主张其一直居住于涉案房屋内，对于其房屋被买卖、抵押一事不知情，上诉人也从未到该房屋实地勘查过。庭审中，上诉人对于其签订抵押合同和办理抵押登记时是否去涉案房屋现场核实过房产真实情况的问题，上诉人表示不清楚，也未提交书面说明和相关证据。因此，无证据证实上诉人工作人员办理涉案抵押登记时曾去现场核对、测量涉案房屋情况。原审第三人即借款人龚建军在有关民事、行政诉讼中均不出庭，其买房后既未与真实房主实际交易，也未实际接收、使用涉案房屋，抵押贷款后即下落不明，侧面也印证了上诉人在办理抵押登记过程中并未实地了解、核实涉案房屋的占有、使用现状等有关情况，存在工作过失。因此从现有证据看，不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款有关善意取得的规定，故上诉人应对此后果承担责任，对于其损失应通过刑事、民事途径另行主张。故上诉人关于其对涉案房产登记错误不知情，应适用善意取得制度等的上诉理由不成立。鉴于现无任何证据证实被上诉人参与过涉案办证或抵押行为，不存在过错，本案如仅确认涉案他项权登记行为违法，对于无过错的被上诉人房主来说，其合法房屋的处分权必然会受到限制，而且还可能给其造成巨大损失，等同于让其与原审第三人共同承担违法责任，显失公平，故原审法院依法撤销涉案房地产他项权登记行为正确。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不成立，不予采纳。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人平安银行股份有限公司青岛香港中路支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙志刚
审判员 李玉兰
审判员 高沛沛
二〇一七年八月七日
书记员 赵洪峰
书记员 王周浩