江苏省泰州市高港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰高民初字第1513号
原告泰州市金港商业广场经营管理有限公司。
法定代表人孟杰，总经理。
委托代理人（特别授权）杨思明，江苏倍宁得律师事务所律师。
被告袁建俊，男，1977年1月3日生，汉族。
委托代理人（特别授权）杨明，江苏环溪律师事务所律师。
原告泰州市金港商业广场经营管理有限公司（以下简称金港公司）与被告袁建俊物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金港公司的法定代表人孟杰以及委托代理人杨思明、被告袁建俊的委托代理人杨明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金港公司诉称，被告于2011年11月11日起承租了金港国际家居市场综合区A3-105-106、121-122区域，面积为191.644平方米，并以“小袁水电”商户名称开展经营业务。原、被告双方于2011年8月1日订立了一份金港国际家居市场管理公约，约定原告受发展商委托对金港国际物业进行管理及原、被告双方的其他权利义务，其中特别约定被告等承租户应于每月的十号缴付物业管理费，但缴付标准当时尚未明确。原告进驻金港国际家居建材市场后，按照承租商户的要求提供了规范化的物业管理服务，垫付了大量资金费用用于维护原告的正常经营。原告经过长时间的成本核算以及考察周边相类似家居建材市场的物业管理费的收费标准，初步决定综合区以2元／平方米、精品区3元／平方米收取。原告以通知的形式将收费标准张贴在金港国际家居市场的各个位置并逐个向各承租户通知，同时要求承租户若有异议可在5个工作日内向原告方提出。在异议期内，无任何承租户提出异议。截止到目前，被告已拖欠物业管理费两年左右时间。原告多次通知被告缴纳，但被告拒不缴纳，故诉请法院判令被告按照2元／平方米的标准向原告支付两年的物业管理费共计9198元。
被告袁建俊辩称，原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告的诉求无事实和法律依据，请求法院判决驳回。
经审理查明，2010年6月15日原告金港公司与被告袁建俊签订租赁合同一份，约定被告向原告租赁的摊位编号为A3-105、106、121、122，面积为191.644平方米，租期自2011年1月1日至2012年12月31日止，租金共为45990元，租金付款方式为每半年结算一次，付费22995元；原告的权利中包括有权要求被告按期缴付租金及各种费用等，原告的义务中包括统一清洁卫生，保障市场内良好的治安秩序等。租赁合同签订的当日，被告向原告缴纳22995元房屋租金。2011年8月1日原告作为运营管理者与被告签订金港国际建材家居市场管理公约，该公约载明“租户权利及责任1、在租户遵守本公约之所有规则及政府订立之有关法律，并按期缴纳有关物业经营管理费用的先决条件下，租户将享有下述权利：1.1、租户及其雇员、中介人、代理人或许可人均对本物业的公共地方有通行权，均享有正常使用本物业公共设施的权利。1.2、租户均有权享有本物业管理者在经营推广中对其单元物业的支持”；“2、在不抵触本公约第三章的条款下，租户承担以下的责任：2.1、租户同意由发展商委托的管理者对本物业进行物业经营管理服务，并同意按本公约的有关规定于每月的十号将其应缴纳的当月物业经营管理费用支付给管理者”；“管理者的权利及责任2.1.14、按本公约规定，收取所有本物业的业主及租户有关物业经营管理的应付款项，支付所有因本物业管理及维护而产生的应付款项。2.3、管理者应尽全力按照本公约的规定，履行其对本物业的管理和维护的职责。3、物业经营管理费用收取和使用：3.1、物业经营管理费即管理者履行本公约的职责由全体业主及租户付给管理者，用于确保本物业正常运营的费用。该费用收取标准由管理者根据实际情况在本公约中予以确认。3.2、物业经营管理费用包括（但不限于）下列各项：3.2.1、应付政府的税金、租金及其他应付款项及开支；3.2.2、履行本公约项下的管理者职责所发生的费用；3.2.3、为本物业的有效管理，由管理者决定应购置或租用的所有必须的耗材、设备、机械等费用；3.2.4、聘用、解聘协助本物业管理的行政及监督职员的费用；3.2.5、管理者的酬金及聘用、解聘任何管理本物业所必须的运营管理人员、保安员、工程维修员、清洁工、或其他人士，以及为该等人士提供的制服、工作服、工具、清洁用品及其他所有必要的材料、设备等费用；3.2.6、本物业为整体而非某一单元物业所使用或耗用的水、电、及其类似的费用及支出；3.2.7、本物业内垃圾清理的费用，本管理公约另有约定的除外；3.2.8、保养或清洁公共地方或公共设施的支出和费用；3.2.9、本物业内公共服务所需的非经常性开支；3.2.10、为本物业缴纳公众责任保险金；3.2.11、管理者为履行本公约规定的职责或行使本公约规定的权利而支出的法律、会计或其他专业费用；3.2.12、管理者针对本物业的管理活动所应缴交的国内营业税；3.2.13、节日装饰布置的费用；3.2.14、本物业有关的商业经营推广费用……3.6、各租户均需按规定时间缴交物业经营管理费用，无论是否空置、出租或自用”。在管理公约中原、被告未约定物业经营管理费的单价。2011年8月1日原、被告并订立关于《管理公约》中物业经营管理费的解释，明确物业经营管理费用的组成为“1、公共物业及配套设备设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央空调系统、消防系统、保安系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。2、聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。3、公告能耗费，如公告照明、公用设备用电等。4、垃圾清理及消毒灭虫的费用。5、公共区域植花、种草及其养护费用。6、行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公告关系费用。7、市场运营推广、节假日装饰及促销活动等费用。8、法定税费。9、其他为管理而发生的合理支出”，物业经营管理费用自金港国际建材家居市场正式开业日开始起算，每6个月征收一次。后原告与泰州奥达电梯工程有限公司签订了电梯维修保养合同，与具有三级资质的泰州市名扬物业服务有限公司签订了保安服务委托合同，与泰州市高港区金港保洁有限公司签订了环境卫生有偿服务协议书，并支付了相关费用。为提供管理公约中所约定的其他有关义务，原告并支出了广告宣传费、办公费、水电费、绿植绿化养护费、信息费、修理检测费、相关职工工资等。后原告欲以2元／平方米／月收取物业经营管理费用，但被告一直未缴纳，原告遂于2013年12月9日诉至本院。
另查明，被告于2012年5月17日向原告缴纳2011年5月11日至2013年11月10日的租金、市场培育费、推广宣传费17667元，加上被告以人工工资、材料抵充的5330元，被告共向原告缴纳22997元；原、被告所签订租赁合同的租期为租一年送一年，现被告的租金已全部缴纳，被告所租赁的摊位位于综合区。
以上事实有租赁合同、管理公约、关于《管理公约》中物业经营管理费的解释、收据、当事人陈述等在案佐证。
本院认为，从原、被告签订的《管理公约》以及《关于〈管理公约〉中物业经营管理费的解释》的内容看，原告作为运营管理者向被告提供物业经营管理服务，被告作为租户应向原告缴纳物业经营管理费用，故原、被告间成立物业服务合同关系应可认定。在原告实际提供了相应的物业经营管理服务后，其有权向被告主张相应的物业经营管理费用。虽原、被告双方未能在管理公约中明确约定物业经营管理费用的单价，但不妨碍法院参照同类物业服务项目收费标准予以处理。考虑到被告已缴纳一定的市场培育费、推广宣传费，而该费用包括在原、被告约定的物业经营管理费用的组成中，同时考虑到原告的支出成本，并参照同类物业服务项目收费标准，本院酌定除市场培育费、推广宣传费外综合区物业经营管理费用标准为1元／平方米／月。原告主张物业经营管理费用的起算时间为2011年11月11日，被告虽不认可，但从被告缴纳的租金时间截止到2013年11月10日看，租金的起算时间应为2011年11月11日（因租赁时间为两年），故本院对物业经营管理费用的起算时间为2011年11月11日予以认定。对于物业经营管理费用的截止时间，原告主张到2013年9月底，但未有证据提供，被告表示在2013年的9月1日有了新的物业公司进驻，故本院认为，原告所主张的物业经营管理费用的截止时间最起码是到2013年8月底。诉讼中，原告表示只主张自2011年11月11日到2013年8月26日计一年零九个半月的物业经营管理费用，本院予以认可。被告应支付的物业经营管理费用为191.644×1×21.5计4120.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
被告袁建俊于本判决生效后10日内给付原告泰州市金港商业广场经营管理有限公司物业经营管理费4120.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告袁建俊负担。（此款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行上述付款义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。（江苏省泰州市中级人民法院开户行：农行；帐户：泰州市财政局；帐号：201101040058888）。
审 判 长 栾红霞
审 判 员 叶 飞
人民陪审员 翟兴根
二〇一四年六月三日
书 记 员 李占领
附：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。