广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5538号
上诉人（原审原告）：广州教育物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：李穗峰，总经理。
委托代理人：马启翔，广东太平洋联合律师事务所律师。
委托代理人：陈宏，系上诉人员工，联系地址。
被上诉人（原审被告）：林夏武，现住广州市白云区。
上诉人广州教育物业管理有限公司（以下简称教育物业公司）因与被上诉人林夏武物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1998年7月28日，广州市教育局（甲方，原名称为广州市教育委员会）与案外人广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司（乙方，以下简称集贤庄公司）签订《合作兴建集贤庄教职工住宅小区合同书》，约定集贤庄公司提供位于广州市白云区新广从公路集贤庄地段面积约为110000平方米的土地使用权，作为双方合作建设教师住宅用地，集贤庄公司自筹资金负责征地、拆迁、三通一平以及住宅、商店、停车场等公共配套设施的工程规划、报建及施工工作。小区竣工并交付使用后，广州市教育局与集贤庄公司按楼宇建筑面积（含小区的商铺、地下室、地下停车场等公建配套用房建筑面积）结算，每平方米2230元。在小区建设期内，如水泥、钢材、木材、门窗、饰面等五种主要建筑材料在动工和竣工时的单价下降或上涨，降幅或升幅在5%以内的，结算价格不作调整；如降幅或升幅超出5%，则超出部分价格由甲乙双方各承担50%。合作期间，小区内的教育设施，由广州市教育局按教师住宅面积所占比例分摊建筑投资。广州市教育局负责协助集贤庄公司办理用地加名手续、报建、房屋产权契证等工作，负责办理立项等工作，并负责办理教师住房建设所享受的税费减免手续及负责该地块教育设施的资金筹措和建设，除供电负荷费和耕地占用税外，如广州市教育局未能办好省市政府规定享受的有关税费减免手续，则其税费负担由广州市教育局负责缴纳，应减免的税费需先交后返还，由广州市教育局先交，再由省、市有关部门返还给广州市教育局，如集贤庄公司代交的，则由缴交之日起到集贤庄公司收回该款项之日止计算利息，由广州市教育局支付给集贤庄公司。工程竣工验收时，集贤庄公司用书面通知广州市教育局同验收，验收合格，交付使用，双方进行结算后，楼宇的产权及管理权均归甲方所有等等。
2003年8月10日，广州市教育局与教育物业公司签订《物业管理委托合同》，约定广州市教育局将集贤苑教师小区的物业管理与服务委托给教育物业公司，委托期限自2003年8月10日起至2006年8月9日止。2006年12月30日，广州市教育局与教育物业公司签订《〈物业管理委托合同〉补充协议》，约定双方于2003年8月10日签订的《物业管理委托合同》在集贤苑小区业主委员会成立之前继续有效，本补充协议有效期到2007年12月31日。2008年1月1日，广州市教育局与教育物业公司签订《前期物业服务合同》，约定广州市教育局选聘教育物业公司对集贤苑等七个教师住宅小区提供前期物业服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共共设施设备的运行、维修、养护和管理以及物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等等；服务收费采用包干制，具体标准为：多层住宅0.55元／月.平方米，高层住宅1.00元／月.平方米等，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20号前履行交纳义务，逾期交纳物业服务费的，按每日0.3%的标准向教育物业公司支付违约金；业主应于通知收楼之日起交纳物业服务费；本合同期限自2008年1月1日起至2011年12月31日止。2012年1月1日，广州市教育局与教育物业公司再次续签《物业服务补充协议》，第一条约定：双方于2003年8月10日签署的《前期物业服务合同》及2008年1月1日签署的《物业服务委托合同》补充协议继续有效；第三条约定：本协议期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止。2015年8月5日，广州市教育局向原审法院出具《情况说明》，就其与教育物业公司于2012年1月1日签订的《物业服务补充协议》的内容作出说明，指出该《物业服务补充协议》第一条涉及的“2003年8月10日《前期物业服务合同》”与“2008年1月1日《物业服务委托合同》”纯属笔误，实际上是指2003年8月10日，广州市教育局与教育物业公司签订《物业管理委托合同》及2008年1月1日，广州市教育局与教育物业公司签订《前期物业服务合同》。广州市教育局并说明，自2003年8月10日起至今，集贤苑等小区一直由教育物业公司提供物业服务。
教育物业公司提交其分别与天河区某市容环境卫生管理站、广州市某环保物业管理有限公司、广州市康某物业管理有限公司、广州市某清洁运输服务有限公司签订的垃圾清运承包合同，约定2010年1月1日起至2011年12月31日期间教育物业公司委托天河区某市容环境卫生管理站、2012年1月5日至2013年1月4日教育物业公司委托广州市某环保物业管理有限公司，2012年12月9日至2013年6月8日教育物业公司委托广州市康某物业管理有限公司、2013年6月9日至2019年6月8日教育物业公司委托广州市某清洁运输服务有限公司承担集贤苑等教师小区的垃圾清运工作，
根据广州市房地产档案馆出具的查册日期为2015年4月13日的《房地产登记簿查册表》，白云区新顺路224号603房（以下简称涉案物业）于2011年1月21日登记至林夏武名下，该房位于集贤苑小区，建筑面积为83.44平方米。2012年2月1日至2015年7月31日，林夏武未向教育物业公司缴交物业管理费及垃圾处理费。教育物业公司主张其曾多次向林夏武催收过物业管理费和垃圾处理费，为证明其主张，教育物业公司向原审法院提交了挂号信函交寄清单、挂号信函退件，拟证明其曾于2015年1月28日以挂号信的方式向林夏武邮寄了《物业管理服务费催缴通知单》，向林夏武催缴2012年2月至2015年1月的物业管理服务费及路灯分摊费，该通知单邮寄至涉案物业地址，邮局向林夏武发出领取通知后，因逾期无人领取退还教育物业公司。
2015年7月9日，教育物业公司向原审法院提起本案诉讼称：广州市白云区集贤苑教师小区，属广州市教育委员会建设的物业。教育物业公司与广州市教育局签订《物业管理委托合同》及《补充协议》约定，将广州市白云区集贤苑交由教育物业公司进行物业管理。2001年7月，广州市白云区物价局核准教育物业公司在集贤苑住宅小区综合管理服务费为每月每平方米1.3元。2002年，教育物业公司调低至每月每平方米1元。林夏武作为集贤苑教师新村新顺路224号603房的业主，其从2012年2月1日起，以对教育物业公司管理方面有意见为由，拒绝向教育物业公司支付物业管理费、垃圾处理费。教育物业公司曾与林夏武多次面谈、数次上门派发催费通知等，并于2015年1月以挂号信函向林夏武发送《催缴费通知》，林夏武仍旧置之不理。故向法院起诉，请求判令：一、林夏武支付拖欠物业管理费3502.8元、垃圾处理费210元，合计3712.80元（从2012年2月1日至2015年7月31日）；二、林夏武支付拖欠上述费用的违约金（按同期银行逾期贷款利率计算，从2012年2月1日起计至2015年7月31日止为423.74元）；三、本案受理费由林夏武承担。
林夏武原审辩称：一、教育物业公司提交的《合作兴建集贤庄教职工住宅小区合同书》实质是一份预买预售合同书，合作兴建只是一个标题，广州市教育局以每平方米2230元的价格将整个小区购买下来，而广州市教育局因其是政府职能部门这一法律特性不可能成为法律上的建设单位，涉案小区法律上的建设单位只有一个，就是广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司。在涉案小区业主完成产权登记后，广州市教育局购得小区整体产权后，涉案小区前期物业服务委托主体已经从广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司这一主体中丧失了，广州市教育局购得涉案小区整体产权至房改出售住宅之前的这段时间，广州市教育局作为唯一业主，对小区的物业管理采取自管或委托他人管理，是其权利。但2000年之后，广州市教育局将小区全部出售给1600多户业主，此后广州市教育局已不具备把小区物业管理权交给他人管理的资格。林夏武及涉案小区的业主大会并没有委托广州市教育局与教育物业公司签订任何合同，因此教育物业公司不是本案的适格主体，林夏武与教育物业公司没有合法有效的合同关系。二、教育物业公司提交的2012年1月1日签订的《物业服务补充协议》没有约定物业管理的处所，其第一条约定的“原甲乙双方于2003年8月10日签署的《前期物业服务合同》及2008年1月1日签署的《物业服务委托合同》补充协议继续有效”，而教育物业公司并没有提供该两份合同。三、依《物业服务企业资质管理办法》第八条的规定，教育物业公司资质仅为三级，而合同涉7个小区，总面积102万平方米，因此教育物业公司不符合管理本涉案小区管理经营资质。四、负责收取垃圾处理费的单位需要凭区市容环境卫生局的证明到所在的物价局申办《广东省经营服务性收费许可证》持证收费，教育物业公司并没有取得收费许可资格。五、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，因此教育物业公司主张2013年7月8日前的物业管理费已超过法律规定的诉讼时效。综上，请求法院判决驳回教育物业公司的诉讼请求。
本案审理过程中，教育物业公司主张集贤苑小区2010年7月份成立了业主委员会，林夏武对此予以确认，但主张该届业主委员会委员的任期为两年，已于2012年7月到期，且在业主委员会成立期间，并未选聘新的物业管理公司。教育物业公司确认业主委员会并未选聘新的物业管理公司。
林夏武提交其向广州市城市建设档案馆查询的广州市规划局《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》原批文内容证明，拟证明集贤苑小区在规划部门登记的建设单位为集贤庄公司。
以上事实，有合作兴建集贤庄教职工住宅小区合同书、物业管理委托合同、物业管理委托合同补充协议、前期物业服务合同、物业服务补充协议、垃圾清运合同、房地产权证、房地产登记簿查册表、挂号信函交寄清单及发出证明、挂号信函退件及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：根据广州市教育局与集贤庄公司签订《合作兴建集贤庄教职工住宅小区合同书》，集贤苑小区由广州市教育局与集贤庄公司合作兴建。上述合同书虽然约定广州市教育局以每平方米建筑2230元进行结算，但双方同时约定了以下内容：1.在小区建设期内，如主要建筑材料价格如降幅或升幅超出5%，则超出部分价格由广州市教育局和集贤庄公司双方各承担50%；2.小区内的教育设施，由广州市教育局按教师住宅面积所占比例分摊建筑投资；3.广州市教育局负责办理立项等工作，并负责办理教师住房建设所享受的税费减免手续，如广州市教育局未能办理好相关税费减免手续，则税费负担由广州市教育局负责。上述约定表明，广州市教育局在涉案小区的建设过程中需要与集贤庄公司共同投资、共同享受合作建设的成果并需要共同承担开发过程中的风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，广州市教育局与集贤庄公司签订《合作兴建集贤庄教职工住宅小区合同书》性质为合作开发房地产合同，故广州市教育局虽然不是在规划部门登记的建设单位，但其作为合作开发方，与集贤庄公司同为涉案小区的事实上的建设单位。根据广州市教育局与集贤庄公司的约定，集贤庄公司向广州市教育局交付涉案小区，双方进行结算后，整个小区的管理权均归广州市教育局所有，该约定应视为集贤庄公司将自己享有的选聘物业管理公司的权利让与广州市教育局，因此广州市教育局有权以自己的名义作为涉案小区的建设单位与教育物业公司签订前期物业服务合同，将涉案小区的物业管理服务委托给教育物业公司。因此林夏武主张称广州市教育局并非涉案小区的建设单位，因此广州市教育局无权与教育物业公司签订前期物业服务合同，教育物业公司不是本案适格主体的抗辩意见缺乏理据，原审法院不予采纳。
林夏武辩称涉案小区的前期物业服务合同未经招投标产生，也非政府指引产生，另教育物业公司仅具有三级物业管理资质，仅能承接20万平方米以下住宅项目的物业管理业务，涉案七个小区面积已超过20万平方米，并以此主张涉案的前期物业服务合同无效。对此上述主张，原审法院认为，即使教育物业公司系非通过招标等程序选聘的物业公司，或者教育物业公司超越资质等级承接物业服务，但相关责任人违反的是法律强制性规范中的管理性规范并非效力性规范，相关责任人依法应当承担相应的行政后果，但上述理由并不构成前期物业服务合同无效的理由，林夏武的该抗辩意见，原审法院亦不予采纳。
涉案小区仅在2010年7月至2012年7月期间成立业主委员会，且该业主委员会并未选聘新的物业公司。根据现有证据显示，广州市教育局与教育物业公司分别在2003年8月10日、2006年12月30日、2008年1月1日、2012年1月1日签订了《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》及相关的补充协议，约定由教育物业公司为涉案小区提供物业服务，期限从2003年8月10日至2016年12月31日止。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据《房地产登记簿查册表》，涉案物业于2011年1月21日登记至林夏武名下，该房产位于涉案小区内，为高层建筑，教育物业公司于2012年2月1日至2015年7月31日期间为涉案小区提供了物业服务，林夏武应按照《前期物业服务合同》中约定高层住宅1元／月.平方米的标准支付物业管理费，涉案物业的建筑面积为83.44平方米，因此每月管理费标准为83.44元。对于林夏武提出的诉讼时效的抗辩，教育物业公司提交了挂号信函交寄清单、挂号信函退件，可证实教育物业公司曾于2015年1月28日以挂号信的方式向林夏武邮寄了《物业管理服务费催缴通知单》，向林夏武催缴2012年2月至2015年1月的物业管理服务费及路灯分摊费，该通知单因林夏武拒绝领取而被退回教育物业公司，退回的相应法律后果应当由林夏武自行承担，故诉讼时效于2015年1月28日因教育物业公司主张权利而发生中断，对于从2015年1月28日倒推两年即2013年1月29日以前的物业管理费，因为已经超过两年的诉讼时效，林夏武对该部分物业费提出的诉讼时效的抗辩于法有据，原审法院予以支持。对于2013年1月30日至2015年7月31日的物业管理费，因未超过两年的诉讼时效，林夏武应当支付，即林夏武应当支付2013年2月至2015年7月共计30个月的物业管理费2503.2元。对于教育物业公司主张的拖欠物业管理费的违约金，因《前期物业服务合同》约定逾期交纳物业服务费的，按每日0.3%的标准向教育物业公司支付违约金，现教育物业公司主动将违约金标准调低为按照同期银行逾期贷款利率计算系对其自身权益的处分，原审法院予以支持。按规定，银行逾期贷款利率在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上上浮30%-50%，原审法院酌情认定林夏武应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上上浮40%支付违约金，但违约金应当分月分段计算，从每月的21号起算，计算至实际清偿之日止。
对于教育物业公司主张的垃圾处理费，《广东省广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》第二条规定：居民每月每户，以一个门牌号码为一户。第九条规定：垃圾处理费由交费所在地域从事清扫保洁、垃圾收集运输的环卫专业服务单位收取或者委托小区物业管理单位等代收，负责收取的单位凭区市环境卫生局的证明到所在区物价局申办《广东省经营服务性收费许可证》，持证收费。教育物业公司虽提交其分别与天河区某市容环境卫生管理站、广州市某环保物业管理有限公司、广州市康某物业管理有限公司、广州市某清洁运输服务有限公司签订的垃圾清运承包合同，但根据《前期物业服务合同》，教育物业公司负责涉案小区垃圾的收集、清运，因此垃圾清运费是指将垃圾从涉案小区清运至垃圾中转站的费用，根据《前期物业服务合同》，垃圾清运费已包含在物业管理费中，教育物业公司委托他人清运垃圾，故该费用应由教育物业公司自行支付给从事清运的单位。垃圾处理费则专项用于垃圾填埋场、焚烧厂的建设、维修和营运支出，由交费所在地域从事清扫保洁、垃圾收集运输的环卫专业服务单位收取或者委托小区物业管理单位等代收，现教育物业公司未提交相关单位委托其代为收取垃圾处理费，及其已为林夏武代缴垃圾处理费的相关证据，故对于教育物业公司要求林夏武支付垃圾处理费及相应的违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年9月16日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，被告林夏武向原告广州教育物业管理有限公司支付2013年2月至2015年7月的物业管理费2503.2元；二、在本判决生效之日起三日内，被告林夏武向原告广州教育物业管理有限公司支付拖欠2013年2月至2015年7月的物业管理费的违约金（违约金分段计算，以每月应交物业管理费83.44元为本金，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮40%计算，每月拖欠的物业管理费的违约金均从当月21日起算，均计算至实际清偿之日止，并均以本金为限）；三、驳回原告广州教育物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告林夏武负担（上述受理费25元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。
判后，上诉人教育物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院在审理涉案垃圾处理费时，认定事实错误。一、林夏武在日常生活中必然产生生活垃圾，理应承担相应的垃圾处理费。二、我司委托环境卫生服务单位将包括林夏武产生的生活垃圾清运至垃圾场进行垃圾处理，我司支付的费用中实际已包含垃圾处理费，林夏武在接受垃圾处理服务的同时，理应将相应的垃圾处理费交还给我司。我司在一审中，已向原审法院提交了我司与从事垃圾收集、运输的环境卫生服务单位签订的垃圾清运承包合同。受我司委托的从事垃圾收集、运输的环境卫生服务单位并非单纯收运垃圾，而是通过收运垃圾环节同时承担垃圾处理费的收缴责任。我司与环境卫生服务单位在结算费用时，是按垃圾收运量计算的，当然不可能取得单独为林夏武一户代缴垃圾处理费的单据。据此，我司上诉请求：1．撤销原审判决第三项，请求依法改判林夏武支付拖欠的垃圾处理费150元并支付相应的违约金；2．林夏武承担本案诉讼费用。
被上诉人林夏武经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
上诉人教育物业公司提交了4份证据：证据1、洁雅公司证明，证明本案涉及的垃圾处理费收取程序，及我方已委托洁雅公司提供垃圾清运及代缴垃圾处理费服务，有权要求林夏武支付相应的垃圾处理费。证据2、洁雅公司资质证书，证明洁雅公司具备提供垃圾收集运输资质。证据3、机动车行驶证，证明洁雅公司承运垃圾收集运输的车辆牌号。证据4、洁雅公司垃圾清运车照片，证明洁雅公司垃圾清运车车况及垃圾场专用电子卡悬挂情况。上述四份证据主要证明垃圾处理费已由洁雅公司支付给垃圾场，我方向洁雅公司支付的垃圾清运费里面包括了垃圾处理费，林夏武作为业主应当向我方支付相应的垃圾处理费。
本院认为，广州市教育局通过其与集贤庄公司签订的《合作兴建集贤庄教职工住宅小区合同书》，取得了涉案小区的管理权，在涉案小区未成立业主委员会的情况下，有权选聘物业服务企业对涉案小区进行前期物业管理。因此，广州市教育局有权与教育物业公司签订前期物业管理服务合同，教育物业公司根据其与广州市教育局签订的《物业管理委托合同》，有权对涉案小区进行物业管理服务。
对于教育物业公司二审主张的垃圾处理费的问题，根据广州市教育局与教育物业公司签订的《物业管理委托合同》，教育物业公司负责涉案小区垃圾的收集、清运，垃圾清运费已包含在物业管理费中，因此，将垃圾从涉案小区清运至垃圾中转站的垃圾处理费，教育物业公司委托他人清运垃圾，故该费用应由教育物业公司自行支付给从事清运的单位。《广东省广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》第九条规定：垃圾处理费由交费所在地域从事清扫保洁、垃圾收集运输的环卫专业服务单位收取或者委托小区物业管理单位等代收，负责收取的单位凭区市环境卫生局的证明到所在区物价局申办《广东省经营服务性收费许可证》，持证收费。按照该规定，垃圾处理费则专项用于垃圾填埋场、焚烧厂的建设、维修和营运支出，由交费所在地域从事清扫保洁、垃圾收集运输的环卫专业服务单位收取或者委托小区物业管理单位等代收，如教育物业公司认为其在本案中主张的垃圾处理费属于上述事项，则需提交所在区物价局发出的《广东省经营服务性收费许可证》但教育物业公司在本案中并无提交，故对于教育物业公司要求林夏武支付垃圾处理费及相应的违约金，没有依据，本院不予支持。原审对此处理并无不当，本院予以维持。
林夏武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。
综上，经审查原审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。教育物业公司上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人广州教育物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十二月二日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵