固阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）固民初字第654号
原告刘跃进，男，1960年11月20日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市青山区。
被告靳喧，男，1971年11月15日出生，汉族，固阳县环保局职工，住内蒙古自治区包头市固阳县金山镇。
委托代理人董卫东，男，1967年5月9日出生，汉族，天池月泉湖员工，住内蒙古自治区包头市青山区。
被告沈瑞祥（又名沈大贵），男，1967年12月3日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市固阳县。
原告刘跃进诉被告靳喧、沈瑞祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘跃进、被告靳喧的委托代理人董卫东、被告沈瑞祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘跃进诉称，2008年8月28日，原告与被告靳喧、沈瑞祥签订《房屋租赁协议》，协议约定二被告租赁原告所有的位于固阳县金山镇阿拉塔大街南跃进综合楼一套，面积约2000多平方米，租赁期限自2008年10月1日至2016年9月30日止，期限为8年，年租金为25万元，租金的给付方式为每年的10月1日前一个月一次性付清全年的租金。二被告已付2008年10月1日至2011年9月30日的租金，2011年10月1日至2012年9月30日的25万租金，被告靳喧以一台本田CRV越野车抵给原告作为租金，该车为贷款车，每月的贷款由被告靳喧偿还。自2014年1月10日起，被告靳喧再未还过车贷，原告只能代被告靳喧偿还每月的贷款，原告共偿还95524元车贷，因该车是用来抵欠租金，现被告靳喧未还该笔车贷，故被告靳喧还欠原告租金共计595524元。原告多次催要租金，被告拒绝给付。为此，原告诉至法院，请求法院判令解除原告与二被告签订的《房屋租赁协议》；判令二被告偿付拖欠原告的租金595524元及拖欠租金利息（其中，95524元的利息从2011年10月10日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；2012年10月1日至2013年9月30日的25万元租金利息从2012年10月1日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；2013年10月1日至2014年9月30日的25万元租金利息从2013年10月1日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）并承担本案的诉讼费用。
被告靳喧在庭审中辩称，原告与被告签订租赁合同时租赁费25万元基本符合当时的市场情况，但是从2011年后经济不景气，被告开办的浴池经营状况不佳，25万元的租赁费明显过高，导致合同无法履行。被告已给付原告2008年10月1日至2013年9月30日的租金，2008年10月1日至2012年9月30日的租金以现金的形式每年给付25万元，2012年10月1日至2013年9月30日的25万元租金以被告告开办的浴池充值卡的形式给付原告，被告实际只欠原告2013年10月1日至2014年9月30日的25万元租金。此外，被告租赁的房屋三楼全部漏雨，导致浴池无法正常经营，生意受到影响。
被告沈瑞祥在庭审中辩称，2009年8月21日被告沈瑞祥与被告靳喧达成协议，被告沈瑞祥将属于自己的69万元股份全部出让给被告靳喧后退出对浴池的经营，自协议签订之日起，所有关于浴池经营的债务均由被告靳喧承担，与被告沈瑞祥无关。
经审理查明，2008年8月28日，原告刘跃进与被告靳喧、沈瑞祥签订《房屋租赁协议》，协议约定二被告租赁原告所有的位于固阳县金山镇阿拉塔大街南跃进综合楼一套，租赁期限自2008年10月1日至2016年9月30日止，租期8年，租金为每年25万元，租金的给付方式为每年的10月1日前一个月一次性付清全年的租金。2009年8月21日，被告沈瑞祥与被告靳喧达成协议，被告沈瑞祥将自己的股份转让被告靳喧后退出对浴池的经营，二被告达成协议后均未通知原告。2008年10月1日至2012年9月30日，被告靳喧共给付原告4年租金，每年25万元。2012年10月1日至2014年9月30日的50万元租金未给付原告。
以上事实有“房屋租赁协议”、“协议书”以及原、被告的陈述等证据予以佐证。
本院认为，原告刘跃进与被告靳喧、沈瑞祥签订的《房屋租赁协议》系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定有效。依法成立的合同对当事人双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，二被告自2012年10月1日起拖欠原告租金，继续履行已经不能实现合同目的，故对原告请求解除原、被告签订的《房屋租赁协协议》，本院予以支持。关于原告在庭审中诉称，被告靳喧以一台本田CRV越野车抵作2011年10月1日至2012年9月30日的25万元租金，但被告靳喧自2014年1月10日后再未偿还过该车贷款，原告只能代被告偿还，故被告还欠原告租金共计595524元。本院认为，原告提供的证据所证明的内容与本案不属同一法律关系，原告可另案起诉，本院不作处理。关于原告诉请二被告承担拖欠租金的利息，原告刘跃进并未提供相关证据予以证明，本院不予支持。
关于被告靳喧辩称，2012年10月1日至2013年9月30日的25万元租金被告以其开办的浴池充值卡的形式给付原告，被告靳喧并未出示相关证据予以证明，本院不予采信。关于被告靳喧辩称，所租房屋漏雨非常严重，导致浴池无法正常经营，生意受到影响，被告靳喧出示的证据不足，本院不予采信。对于被告沈瑞祥辩称，其已退出对浴池的经营，所有关于浴池经营的债务均由被告靳喧承担，该案也与其无关。本院认为，被告沈瑞祥与被告靳喧签订的协议书只是二被告双方的内部约定，不能对抗第三人，且被告沈瑞祥退出对浴池的经营后也未告知原告刘跃进，故对被告沈瑞祥的辩称不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告刘跃进与被告靳喧、沈瑞祥签订的《房屋租赁协议》；
二、被告靳喧、沈瑞祥于本判决生效之日起十日内偿还拖欠原告刘跃进的50万元租金；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费9755.24元，由被告靳喧、沈瑞祥负担。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 张 扬
代理审判员 石 慧
人民陪审员 柳智明
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 郭 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。