重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0101民初4992号原告：重庆市开拓物业管理有限公司，住所地重庆市万州区白岩路49号12楼，统一社会信用代码915001017094114215。法定代表人：张革，男，汉族，1965年10月8日出生，住重庆市万州区，公司总经理。委托诉讼代理人：扈力，重庆索通（万州）律师事务所律师，特别授权。被告：重庆市万州区煤炭工业公司，住所地重庆市万州区白岩路316号，统一社会信用代码9150010120790316XD。法定代表人：易绍平，男，汉族，1972年10月11日出生，住重庆市，公司总经理。委托诉讼代理人：秦郁艳，重庆百安律师事务所律师，一般代理。被告：重庆市万州区精英培训中心，住所地重庆市万州区高办白岩路1巷6号，组织机构代码32780744-7。法定代表人：宋庆宏，男，汉族，1973年12月5日出生，住山西省太谷县，系培训中心校长。委托诉讼代理人：游艳，女，汉族，1976年5月31日出生，住重庆市万州区，系宋庆宏的妻子，特别授权。委托诉讼代理人：吴联英，女，汉族，1968年10月21日出生，住重庆市万州区，系培训中心职工，一般授权。被告：ＸＸ山，男，汉族，1970年4月3日出生，住重庆市万州区。原告重庆市开拓物业管理有限公司（以下简称开拓物业公司）与被告重庆市万州区煤炭工业公司（以下简称煤炭工业公司）、重庆市万州区精英培训中心（以下简称精英培训中心）、ＸＸ山物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告开拓物业公司的委托诉讼代理人扈力、被告煤炭工业公司的委托诉讼代理人秦郁艳、被告精英培训中心的委托诉讼代理人游艳、吴联英到庭参加诉讼，被告ＸＸ山经本院合法传票传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告开拓物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告精英培训中心向原告支付物业服务费及违约金共31468.90元，被告煤炭工业公司承担连带责任；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月9日和2015年12月24日，原告与万州区煤管大厦业主委员会签订了《物业管理委托合同》，该合同对区内全体业主或物业使用人均具有约束力，被告系小区业主之一。自合同生效之日起，原告全面履行了该物业服务合同所约定的所有义务。2014年1月至2015年12月期间，被告未支付物业服务费13824元及违约金17644.90元，合计31468.90元。被告的违约行为，已损害原告的合法权益。现原告诉至法院，请求判如所请。被告煤炭工业公司辩称，1999年9月22日，被告煤炭工业公司（甲方）与重庆新科房地产开发有限公司万县经理部（乙方）就煤管大厦签订《合作建房具体实施细则补充协议》，协议第四条房屋分配中明确约定：“1.营业用房：甲方分得主楼1-2层4-6轴线面积1047平方米，乙方分得六楼1-4轴线面积。”协议签订后，因协议中约定的房产一直未能办理房产证，被告煤炭工业公司根据该份协议对上述房产进行管理、收益和使用，并将该房产出租给被告ＸＸ山，被告ＸＸ山分别转租给被告精英培训中心和案外人陈静。煤管大厦是综合性用房，不是单纯的住宅用房，根据补充协议的约定，被告煤炭工业公司占用该栋房屋总面积中的14000平方米，住宅面积只占有17000平方米，煤管大厦成立业主委员会并没有通知被告，业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》是代表煤管大厦的住宅用户签订的，对被告没有约束力；且本案所涉及的物业是相对独立的区域，被告精英培训中心已自行履行了全部物业服务，并支付相关费用，不应当再向原告支付物业服务费，原告主张的违约金过高，被告不予认可。另外，被告煤炭工业公司已在2011年将本案所涉的物业出租给被告ＸＸ山，按照合同约定，如需缴纳相关物业费用应由被告ＸＸ山负责履行，与被告煤炭工业公司无关。请求法院驳回原告对被告煤炭工业公司的诉讼请求。被告精英培训中心辩称，2011年11月1日，被告精英培训中心的负责人与被告ＸＸ山签订《租房合同》，约定被告ＸＸ山将位于万州区白岩路1巷6号房屋2到3楼共计900平方米出租给被告精英培训中心使用，租期10年。原告诉称被告未交纳物业费属实，被告系本案诉争物业的实际使用人，如需交纳物业费，应是被告精英培训中心负责交纳，与被告ＸＸ山无关。被告租赁期间，一直都是被告自行履行全部物业服务，并交纳水费、电费、垃圾费、电梯维修费等费用，被告是独立的区域，并未享受到原告提供的物业服务，原告无权要求被告支付物业费。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告ＸＸ山未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年8月9日，原告开拓物业公司（乙方）与万州区煤管大厦业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将位于万州区白岩路316号的万州区煤管大厦物业委托乙方实行统一服务；委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、房屋顶、承重结构、走廊通道、门厅、及物业的其他公共场所，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、高压水泵房、楼内电梯，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括院坝、道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、给水池、转水池，公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运至街道垃圾运输中转站，灭鼠、灭蝇、消毒等环境卫生工作，业主和物业使用人装修的管理，维护公共秩序安全；委托管理期限为三年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止；物管费以房产证面积为准，每月按每平方0.55元计收，电梯费每人每月=9.8元+0.3×（N-1）（其中：9.8元为基数，N为楼层数）每户不足3人按3人，超过3人按实有常住人数计收，未上小学的小孩不收电梯费；业主和物业使用人无正当理由欠交物管费等费用的，由乙方从逾期之日起按每天3‰收取延迟违约金；乙方违反本合同的约定，未能达到约定的服务质量，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿……。合同到期后，双方于2015年12月24日继续签订《物业管理委托合同》，约定：委托管理期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。被告自2014年1月起至2015年12月未支付原告物业服务费。原告为证明上述事实向本院举示的《物业管理委托合同》、《关于催收所欠物管费的函》等相关证据，能够互相印证，足以认定上述事实，本院予以采信。1999年9月22日，被告煤炭工业公司（甲方）与重庆新科房地产开发有限公司万县经理部（乙方）签订《合作建房具体实施细则补充协议》，协议第四条房屋分配中明确约定：“1.营业用房：甲方分得主楼1-2层4-6轴线面积1047平方米，乙方分得六楼1-4轴线面积。”协议签订后，因协议中约定的房产一直未办理房产证，被告煤炭工业公司根据该份协议对上述房产进行管理、使用和收益。被告煤炭工业公司从2011年起将该房产出租给被告ＸＸ山，并于2016年继续签订《房屋租赁合同》，约定被告煤炭工业公司将位于白岩路316号煤管大厦X单元X楼及X楼（即面积1152㎡）出租给被告ＸＸ山用于除宾馆以外的其它经营项目，租期叁年，从2016年3月1日至2019年2月28日止。2011年8月17日，被告ＸＸ山与案外人陈静签订《房屋租赁合同》，约定将位于煤管大厦二楼，面积约370平方出租给案外人陈静；租赁期限五年，从2011年9月1日至2016年8月31日。被告煤炭工业公司为证明上述事实向本院举示的《合作建房具体实施细则补充协议》、《房屋租赁合同》等相关证据，能够互相印证，足以认定上述事实，本院予以采信。2011年11月1日，被告ＸＸ山（甲方）与被告精英培训中心的负责人宋庆宏（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将位于万州区白岩路1巷6号房屋2到3楼共计900平方米出租给乙方使用，租赁期限自2011年1月至2021年1月，计10年；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方使用而产生的费用由乙方负担。2015年1月至2015年12月期间，被告精英培训中心每月交纳垃圾费20元，并自行交纳相应的水、电费及电梯维保费等费用。被告精英培训中心为证明上述事实向本院举示的《租房合同》、垃圾费收条、水电费发票等相关证据，能够互相印证，足以认定上述事实，本院予以采信。本院认为，原告开拓物业公司与煤管大厦业主委员会于2012年8月9日签订的《物业管理委托合同》合法有效，对煤管大厦的业主和物业使用人均具有约束力，上述协议期满后，原告继续在煤管大厦提供物业服务，并于2015年12月24日继续签订《物业管理委托合同》，2015年7月至2015年12月期间双方存在事实上的物业服务合同关系，原、被告应按照合同约定全面履行合同义务。对于被告煤炭工业公司辩称煤管大厦业委会与原告签订的《物业管理委托合同》未经其同意的问题，如被告认为煤管大厦业主委员会的决定侵害其合法权益或违反法定程序，被告可依法申请撤销，《物业管理委托合同》未被依法撤销前，仍然具有约束力。原告提供了物业服务，被告精英培训中心作为物业的实际使用人理应按照合同约定支付物业服务费。对于被告精英培训中心辩称其已自行履行了全部物业服务并支付相关费用的意见，被告精英培训中心自行交纳的水费、电费属于原告免费服务项目，被告精英培训中心可以选择自行交纳或要求原告代收；被告自行交纳2015年1月至2015年12月期间的垃圾费240元，因垃圾的收集、清运属于原告物业服务的范围，被告无需另行支付垃圾费，被告为此支出的费用应在物业费中予以扣除；被告自行交纳的电梯维保费、水管维修费、电路维修材料费等被告专用部分支出的费用应由被告自行承担。被告精英培训中心辩称其并未享受且无需原告提供物业服务，原告提供物业服务是面向全体业主，且物业服务的内容不限于代收水电费、清运垃圾，该辩称意见本院不予采纳。故本院对原告要求被告精英培训中心支付2014年1月至2015年12月物业服务费的诉讼请求予以支持；本案所涉物业因客观原因至今未办理权属证明，原、被告在庭审中认可被告精英培训中心的实际使用面积为782㎡（1152㎡-370㎡），据此被告精英培训中心实际所欠物业费金额为10082.40元（0.55元/月·㎡×782㎡×24月-240元），对原告主张的超出本院查实金额的部分本院不予支持。对于原告要求被告煤炭工业公司对被告精英培训中心所欠费用承担连带责任的问题，虽然本案所涉物业未办理权属证明，但被告煤炭工业公司自认其根据《合作建房具体实施细则补充协议》对本案所涉物业进行使用和收益，虽然被告煤炭工业公司出租给被告ＸＸ山，被告ＸＸ山转租给被告精英培训中心时约定由被告精英培训中心负责交纳物业费，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，故本院对原告要求被告煤炭工业公司对被告精英培训中心所欠费用承担连带责任的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付违约金，原告未举证证明其已按照《物业管理委托合同》的约定完全履行了物业管理服务，综合考虑到被告不是恶意拖欠费用，且原告的服务质量尚有待提高等因素，本院对原告主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院》第六条、第七条之规定，判决如下：一、被告重庆市万州区精英培训中心于本判决生效后十日内支付原告重庆市开拓物业管理有限公司2014年1月至2015年12月期间的物业服务费10082.40元；被告重庆市万州区煤炭工业公司对上述费用承担连带责任。二、驳回原告重庆市开拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费353元，由被告重庆市万州区精英培训中心承担52元，由原告重庆市开拓物业管理有限公司承担301元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  王 静代理审判员  胡玉婷代理审判员  张 妮二〇一六年十月二十八日书 记 员  熊 媛