辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第00152号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曲德刚。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡万柱。
原审第三人：哈尔滨银行股份有限公司大连分行。
曲德刚诉蔡万柱及第三人哈尔滨银行股份有限公司大连分行（以下简称大连分行）房屋买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2014年2月20日作出（2013）大民二初字第54号民事判决，曲德刚对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭审理了本案，曲德刚的委托代理人胡莹、孙长江，蔡万柱及其委托代理人孙忠岐到庭参加诉讼。大连分行经法院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现审理终结。
一审法院查明：2012年12月17日，蔡万柱（甲方）与曲德刚（乙方）就甲方所有的大房权证私字第20083064**号房屋的买卖事宜签订《房屋买卖协议书》。该协议书约定，曲德刚购买蔡万柱坐落于西岗区莲花山路59号3－2号公建，建筑面积为708.03平方米，房屋备案为甲方私有权利；该房屋在大连分行设有商业贷款抵押担保，抵押担保期为一年（2012年9月－2013年8月），其抵押担保的责任在于甲方。双方约定房屋成交价格为人民币800万元，乙方应于2013年6月30日前一次性向甲方交付购房款800万元。甲方须在2012年12月22日前向乙方交付房屋，并由双方办理相关事宜的交接备忘记录手续；如乙方的因素未能办理交接事宜，甲方不存在相应责任。关于违约责任，协议第五条约定，2013年6月30日前乙方未能全额向甲方交付房款的情形为违约。乙方需承担自2012年12月22日至2013年6月30日期间的违约金，以800万元人民币为日基数按照人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算违约金的实际数额。协议第六条还约定，如乙方未能如期于2013年6月30日前一次性向甲方交付购房款800万元，甲乙双方签署的《房屋买卖协议书》自动解除。《房屋买卖协议书》自动解除后即自动转变为《房屋租赁协议》，甲乙双方不再另行签署《房屋租赁协议》。《房屋买卖协议书》因乙方的违约行为而自动解除后，乙方的违约责任不免除，甲方拥有索取补偿权。关于《房屋买卖协议书》自动转变为《房屋租赁协议》后房屋租赁价格、给付时间及房屋租赁合同的期限，协议第七条第一款约定，房屋租赁价格双方确定为年租金人民币100万元。租期自2012年12月22日至2013年12月21日。乙方需于2013年7月1日前一次性补交年度租金。次年应于年度租期届满前30日内一次性向甲方交付年租金。次年租期届满前30天，甲乙双方签订新的房屋租赁合同。如双方未能达成新的租赁合同，房屋租赁合同终止。合同期届满前2日乙方需腾退房屋，双方办理交接，乙方须结清所有水、电、供暖、煤气相关费用。协议第十条第一款约定，乙方未能履行本协议第六条的情形为违约。以年租金100万元为基数，每逾期一日按照中国人民银行同期流动资金贷款利率四倍计算违约金的数额。协议第十一条约定，乙方迟延交付房屋租赁金连续30日的情形，为乙方解除租赁协议的意愿表示，甲方有权采取口头或信函回应乙方。即双方达成解除房屋租赁协议，甲方并有另行出卖、出租的权利。如乙方未能及时腾退房屋影响第三人正常使用，其损失由乙方承担。双方协议第十二条约定，协议签署时甲方向乙方交付了房屋，乙方经审视、检查该房屋条件良好，符合乙方使用条件，并视为甲方履行协议符合要求。协议第十三条约定，租赁期限届满及租赁合同解除后，乙方须保持房屋设置良好状态，对其损坏部位乙方须进行修复，还原状态，并取得甲方认可。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
协议签订后，蔡万柱依约将该房屋交付给曲德刚，曲德刚在接收房屋后未经蔡万柱的同意即对房屋进行了装修。截至本次诉讼时，曲德刚未向蔡万柱支付购房款和交付租金。房屋现仍由曲德刚占有使用。
一审法院另查明，2012年9月29日，借款人大连安波鸡冠山园林绿化工程有限公司与贷款人大连分行签订流动资金借款合同，约定借款金额590万元，借款期限自2012年9月29日至2013年9月28日。同日，蔡万柱和蔡玉琳作为抵押人与大连分行作为抵押权人签订抵押合同，约定该合同所担保的主合同为大连分行与债务人大连安波鸡冠山园林绿化工程有限公司于2012年9月29日签署的流动资金借款合同。本金人民币590万元。2013年8月1日，大连安波鸡冠山园林绿化工程有限公司向哈尔滨银行大连开发区支行申请2013年8月1日提前偿还全部借款，并提前还款。
关于曲德刚和蔡万柱买卖案涉房屋一事，抵押权人大连分行表示当时并不知情，其是在借款人大连安波鸡冠山园林绿化工程有限公司提出要提前还款、撤销抵押登记时才知晓二人房屋买卖事宜的。大连分行同意提前还款和撤销抵押登记，并实际于2013年8月撤销抵登记。
一审法院再查：2008年10月8日，就案涉西岗莲花路59号3－2号公建，蔡万柱取得大房权证私字第20083064**号所有权证，蔡玉琳系该房屋共有权人。该房屋所有权证中“设定他项权利摘要”中记载，房屋设有抵押权，抵押权人为大连分行，权利价值为590万元，设定日期为2012年9月29日，约定期限为2013年9月28日，注销日期为2013年8月27日。
一审法院又查，以大连三源建筑工程有限公司、蔡万柱为原告，曹继凯、曹贺为被告，大连三源砼业有限公司为第三人的房屋买卖合同纠纷案，大连市中级人民法院审理后，于2008年6月3日作出（2008）大民二初字第16号民事判决，判令曹继凯和曹贺将位于大连市西岗区莲花山路59号3－2号公建房屋过户到大连三源建筑工程有限公司和蔡万柱名下。该民事判决系生效判决。
2013年6月28日，曲德刚向一审法院提起诉讼称：2012年12月17日，曲德刚与蔡万柱签订《房屋买卖协议书》，约定曲德刚购买蔡万柱位于大连市西岗区莲花山路59号3－2号公建，建筑面积为708.03平方米，成交价格为800万元。协议约定该房屋在大连分行设有商业贷款抵押担保，抵押担保期为2012年9月－2013年8月。买卖协议签订后，曲德刚查证后得知，蔡万柱并非该房屋的真正产权人，其房屋取得存在严重瑕疵；该房屋抵押担保期限截止日期并非2013年8月，而是2013年9月28日，蔡万柱转让房屋并没有经过抵押权人大连分行同意，其出卖房屋的行为属违法转让。另外，该房屋并非蔡万柱一人所有，属共有房屋，但蔡万柱在向曲德刚转让房屋时并未如实告知。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，曲德刚诉请法院：1、确认曲德刚与蔡万柱于2012年12月17日签订的《房屋买卖协议书》为无效合同；2、判令蔡万柱向曲德刚赔偿装修及购买办公用品损失共计1，595，600元；3、蔡万柱承担本案诉讼费用。
蔡万柱答辩并反诉称：不同意曲德刚的诉讼请求。蔡万柱认为《房屋买卖协议书》合法有效。协议不能履行是曲德刚存在违约行为，蔡万柱不存在向其赔偿损失的问题。曲德刚与蔡万柱于2012年12月17日签订的《房屋买卖协议书》约定，曲德刚应于2012年6月30日前向蔡万柱全额交纳房款，逾期交纳承担违约金，同时该买卖合同变更为租赁合同，租期为2012年12月22日至2013年12月21日。曲德刚应于2013年7月1日前一次性交纳年租金100万元，逾期交纳承担违约金，逾期超过30天蔡万柱有权解除协议，收回房屋和要求恢复原状。协议签订后，蔡万柱如约履行协议，向曲德刚交付了房屋，但曲德刚到期未向蔡万柱支付房款，也未向蔡万柱支付租金，故蔡万柱提出反诉，请求：1、解除曲德刚与蔡万柱于2012年12月17日签订的《房屋买卖协议书》，曲德刚立即腾退案涉房屋，并在腾退时对房屋恢复交付前的状态；2、曲德刚向蔡万柱支付违约金人民币932，822元；3、曲德刚立即给付蔡万柱房屋租金人民币100万元，并承担自2013年7月1日起至给付之日止每逾期一日按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金；4、曲德刚承担反诉费用。
曲德刚辩称：不同意蔡万柱的反诉请求。蔡万柱的第一项请求在本案中不宜合并审理，其要求腾退房屋应另案处理，不应在本案提出。曲德刚坚持本诉意见，认为双方签订的买卖合同无效，导致合同无效的原因是蔡万柱，其应承担赔偿责任。
大连分行述称：曲德刚、蔡万柱的诉讼请求均与我行无关。
一审法院认为，关于案涉房屋买卖协议效力问题。双方签订协议时案涉房屋设定有抵押权，房屋买卖未向抵押权人大连分行通知或经其同意。对此我国《物权法》第191条2款虽规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”，但该条款并非效力性强制性规定，不能作为认定抵押物转让合同无效的依据。抵押权是以确保债务清偿为目的设立的物权，是依附于主债权而存在的从权利。主债权消灭，抵押权亦消灭。抵押权设定后，抵押人并非不能向他人转让抵押物，未经抵押权人同意转让抵押财产，如果通过清偿债务使物上设定的抵押权消灭，转让仍可以有效。从本案查明的事实可以看出，虽然双方签订房屋买卖协议时案涉讼争房屋处于抵押状态，但在协议签订后，该抵押担保的主债权因债务人大连安波鸡冠山园林绿化工程有限公司及时偿还了大连分行的借款，从而使案涉讼争房屋上设立的抵押权因债权实现而消灭，限制抵押人蔡万柱转让抵押物的权利瑕疵已不复存在，故案涉买卖协议可以认定合法有效。我国《担保法》第49条第1款虽规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”，但该条款并未剥夺抵押人对抵押物的转让权，只是规定转让抵押物时应通知抵押权人或告知受让人，其主要目地是保障抵押权人享有的债权能够实现和买受人的利益不受损害。本案中，从双方买卖协议存在房屋抵押担保期的约定可知，曲德刚签订合同时已知晓房屋当时存在抵押权。协议中列明的房屋抵押担保的截止时间2013年8月，虽与当时在该房屋上设立抵押权时约定的抵押担保截止日期2013年9月28日不一致，但因债务人提前偿还银行借款而使得在该房屋上设立的抵押权实际于2013年8月消灭，故双方协议所列的房屋抵押担保期基本符合实际，未损害买受人曲德刚的利益，也不影响对曲德刚签订协议时知晓房屋存在抵押权的事实认定。至于抵押人蔡万柱转让抵押物时虽未通知抵押权人，但如受让人代替抵押人向抵押权人清偿了全部债务，使抵押权消灭，则其转让行为并非绝对无效。本案即因担保债权的债务人自行清偿了银行贷款使案涉房屋上设立的抵押权消灭，故蔡万柱与曲德刚签订的房屋买卖协议应当认定有效。曲德刚的涉案房屋买卖协议无效主张依据不足，一审法院不予支持。
关于曲德刚提出蔡万柱因（2008）大民二初字第16号民事判决而取得房屋所有权，而该民事案件是在该案当事人大连三源砼业有限公司未参加诉讼的情况下作出的错误判决，故蔡万柱并非案涉房屋的真正产权人，案涉买卖协议应属无效的诉讼主张。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。蔡万柱在签订案涉买卖协议时，已经取得了该房屋的所有权证，系该房屋法律意义上的产权人。至于蔡万柱是否基于（2008）大民二初字第16号民事判决取得房屋所有权，属于房屋所有权取得的原因行为的审查，在该判决已经生效且尚未依法撤销的情况下，蔡万柱仍系房屋的所有权人。曲德刚该项主张，没有法律依据，一审法院不予支持。至于曲德刚提出案涉房屋系蔡万柱与蔡玉琳共有房屋，蔡万柱未向其如实告知，故而主张案涉协议无效一节，一审法院认为，房屋确属蔡万柱与蔡玉琳的共有房屋，但截至本次诉讼时，房屋共有人蔡玉琳并没有就案涉房屋买卖合同的效力主张任何权利，且不论蔡万柱转让共有房屋时蔡玉琳是否知情或同意，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，案涉买卖协议也应认定为合法有效。另外，本案审理过程中，一审法院已向曲德刚释明，询问其在法院认定的案涉协议效力与其主张可能不一致时，是否申请变更诉讼请求，曲德刚明确表示不申请变更诉讼请求。据此，对曲德刚主张其与蔡万柱签订案涉买卖合同无效诉求，一审法院不予支持。
关于蔡万柱主张解除案涉房屋买卖合同的反诉请求，一审法院认为，如上分析，案涉买卖合同合法有效，双方均应依约履行。蔡万柱已依约将房屋交付给曲德刚占有使用，曲德刚理应按照协议约定支付购房款或租金。而曲德刚并未按照双方协议约定支付购房款。根据双方当事人协议第六条约定，如曲德刚未能如期于2013年6月30日前一次性向蔡万柱交付购房款800万元，双方签署的房屋买卖协议自动解除，该协议解除后转变为房屋租赁。依据该条约定，房屋买卖协议自动解除，且转变为房屋租赁。故曲德刚主张解除属于房屋买卖合同性质的案涉《房屋买卖协议书》，符合双方协议约定，应当予以支持。至于合同性质转变为《房屋租赁协议》的案涉《房屋买卖协议书》应否解除问题，双方协议第七条约定，房屋租赁价格为年租金100万元，租期自2012年12月22日至2013年12月21日，曲德刚需于2013年7月1日前一次性补缴年度租金，次年应于年度租期届满前30日一次性向蔡万柱交付年租金。次年租期届满前30天，双方签订新的房屋租赁合同。如双方未能达成新的租赁合同，房屋租赁合同终止。本案中，至今曲德刚未向蔡万柱交付过租金，且双方协议约定的租赁期限至2013年12月21日届满，双方亦均未向法庭提供在该期限届满后双方签订新的房屋租赁合同的有关证据，依据合同约定，房屋租赁合同已经终止，故对已转变为租赁合同性质的案涉房屋买卖协议，一审法院认为无需另行判令解除。综上分析，蔡万柱要求解除兼具买卖合同和租赁合同性质的案涉《房屋买卖协议书》的反诉请求，具有事实依据，一审法院予以支持。案涉《房屋买卖协议书》解除后，双方的权利义务终止。根据我国《合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，曲德刚应当将其占有使用的案涉房屋返还给蔡万柱，故对蔡万柱要求曲德刚腾退案涉房屋的反诉请求，于法有据，一审法院予以支持。至于腾退的合理期限，一审法院酌情认定为30日为宜。另蔡万柱要求曲德刚将案涉房屋恢复原状的反诉请求，双方均认可曲德刚在接收房屋后未经蔡万柱同意即对房屋进行了装修，协议也约定合同解除后，曲德刚对其损坏部位应进行修复并还原状态，但考虑到蔡万柱在本案中并未提供有关证据显示其将房屋交付给曲德刚时的房屋状况，其要求将房屋恢复原状缺乏可操作性，故蔡万柱的该项反诉请求，一审法院不予支持。
关于蔡万柱要求曲德刚支付逾期给付购房款800万元的违约金932，822元的反诉请求，一审法院认为，双方买卖协议第五条明确约定，2013年6月30日前曲德刚未能全额向蔡万柱交付房款，应为违约，曲德刚需承担自2012年12月22日至2013年6月30日期间的违约金，以800万元人民币为日基数按照人民银行同期流动资金贷款利率四倍计算违约金的实际数额。且协议第六条亦约定，在曲德刚未依约交付购房款800万元时，双方《房屋买卖协议书》自动解除，并自动转变为《房屋租赁协议》，《房屋买卖协议书》因曲德刚的违约行为自动解除后，并不免除其违约责任，蔡万柱有权索取补偿。根据上述约定，曲德刚未依约支付800万元购房款，应属违约，理应承担自2012年12月22日起至2013年6月30日止期间的违约金。至于违约金标准，根据我国《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条第2款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，曲德刚虽未提出违约金过高要求调整违约金的主张，但其坚持主张双方间的《房屋买卖协议》无效，本身亦包含抵消或吞并对方违约金请求权的意思表示，其应当视为其认为违约金过高。并且，蔡万柱本案中并未提举因曲德刚违约造成其损失的有关证据，双方协议约定的“以800万元人民币为日基数按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算违约”的标准明显过高，一审法院可依法酌减。考虑到本案实际情况，一审法院酌定曲德刚以800万元购房款为基数，按照中国人民银行核准的同期银行逾期贷款利率标准向蔡万柱支付违约金。超出部分的违约金数额，一审法院不予支持。关于蔡万柱要求曲德刚支付租金100万元的反诉请求，一审法院认为，双方签订的房屋买卖协议转为房屋租赁协议后，约定房屋租赁价格为100万元，租期为2012年12月22日至2013年12月21日。自双方签订协议后，房屋由曲德刚占有使用至今，其理应按照合同约定给付蔡万柱占有使用期间的租金或使用费。现蔡万柱本案中仅主张租赁期限内的租金100万元，一审法院予以支持。至于蔡万柱主张自2013年7月1日至给付之日止的逾期给付租金违约金，一审法院认为，双方协议第十条第一款虽约定，曲德刚未能履行协议第六条的情形为违约，以年租金100万元为基数，每逾期一日按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算违约金的数额。但结合案涉《房屋买卖协议书》第六条、第七条第一款和第十条第一款约定的具体内容以及协议的整个条款来理解，协议第十条第一款主要是针对曲德刚未能依照协议第七条第一款约定向蔡万柱支付100万元租金而约定的违约责任。即曲德刚未依约支付100万元租金，应以100万元为基数，每逾期一日按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算违约金。根据上述约定，曲德刚未依约交付租金构成违约，理应支付违约金。关于违约金计算的起止时间，因协议约定曲德刚需于2013年7月1日前一次性补交年度租金100万元，即2013年6月30日应为曲德刚交付第一年租金的最后日期，曲德刚未依约交付租金，应自第二天即2013年7月1日开始向蔡万柱支付逾期交付的违约金。至于截止日期，蔡万柱主张计算到实际给付之日，并无不当，一审法院予以支持。至于违约金计算标准，协议虽约定以100万元为基数，每逾期一日按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算违约金。同上分析，在蔡万柱未提举因曲德刚违约造成其损失的有关证据的情况下，该违约金标准亦属明显过高，一审法院予以调整，酌定曲德刚以100万元为基数，按照中国人民银行核准的同期银行逾期贷款利率标准向蔡万柱支付违约金。超出部分的违约金数额，一审法院不予支持。
关于曲德刚要求蔡万柱赔偿其装修及购买办公用品损失共计1，595，600元的诉讼请求，一审法院认为，该项诉请是曲德刚基于认为案涉《房屋买卖协议书》无效而提出，即便法院已作出该协议合法有效的认定，但因蔡万柱反诉主张解除合同和腾退房屋同样会产生合同双方要求对方赔偿损失的有关法律后果。具体到本案，曲德刚要求蔡万柱赔偿其装修及购买办公用品损失的诉讼主张应否支持，一审法院认为，曲德刚未按双方协议约定向蔡万柱支付购房款800万元，案涉房屋买卖协议已转为租赁协议。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，曲德刚未经蔡万柱同意即对房屋进行装修，由此产生的装修费用，依法应由曲德刚自行承担。至于曲德刚提出的其购买办公用品的有关损失，一审法院认为，房屋自交付给曲德刚后一直由其占有使用，其购买的办公用品如属尚未附合于装饰装修内可自行取走的物品，曲德刚自合同解除腾退房屋时自行带走，该部分物品尚不应构成其损失而由蔡万柱承担；如其购买的办公用品属已附合于建筑装修内无法带走的物品，这些物品的价值从本质上已转化为装饰装修性质的费用，如上分析，该部分应由曲德刚自行承担。据此分析，曲德刚要求蔡万柱赔偿其装修及购买办公用品损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。
另，关于曲德刚提出蔡万柱主张解除合同、腾退房屋的反诉请求，不应在本案作为反诉请求提出的观点，因蔡万柱的该两项请求均具有旨在抵消或排斥曲德刚主张双方合同无效的本诉请求的客观效果，故蔡万柱在本案中将其作为反诉请求提出，并不违反法律规定。曲德刚的该项观点，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：一、驳回曲德刚的全部诉讼请求；二、解除曲德刚与蔡万柱于2012年12月17日签订的《房屋买卖协议书》；三、曲德刚于本判决生效之日起30日内将位于大连市西岗区莲花山路59号3－2号公建房屋返还给蔡万柱；四、曲德刚于本判决生效之日起30日内向蔡万柱支付自2012年12月22日至2013年6月30日止的逾期给付购房款800万元的违约金，以800万元为基数按照中国人民银行核准的同期银行逾期贷款利率标准支付；五、曲德刚于本判决生效之日起30日内给付蔡万柱租金人民币100万元；六、曲德刚于本判决生效之日起30日内向蔡万柱支付自2013年7月1日起至实际给付之日止的逾期给付租金100万元的违约金，以100万元为基数按照中国人民银行核准的同期银行逾期贷款利率标准支付；七、驳回蔡万柱的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费78，970元，由曲德刚负担；反诉案件受理费11，098元，曲德刚负担7，584元，蔡万柱负担3，514元。
曲德刚的上诉请求及理由：一、2008年6月3日的大连市中级人民法院作出的（2008）大民二初字第16号民事判决，判令案涉房屋的原权利人将案涉房屋过户给大连三源建筑工程有限公司和蔡万柱。但判决后，该房屋的产权登记却登记在蔡万柱和蔡玉琳名下，在司法权与行政登记不一致的情况下，一审判决并没有查清蔡万柱是代持案涉房屋还是与大连三源建筑工程有限公司之间就该房屋有其他法律关系，显属事实认定不清。另一审法院没有查清案涉房屋的共有人蔡玉琳是否知晓涉案房屋买卖合同及对该合同意见的情况下未追加蔡玉琳为本案第三人错误。故一审判决认定案涉房屋买卖合同有效系适用法律错误。二、我国《物权法》第191条第2款属效力性强制性规定，应认定案涉买卖合同违反了该法律强制性规定，属无效合同。三、案涉房屋的抵押权尚未解除前，其买卖合同属效力待定，在此情形下曲德刚暂拒相关款项属主张不安抗辩权并不构成违约。综上，请求二审法院撤销一审判决，将此案发回重审或依法改判支持曲德刚的诉讼请求。
蔡万柱辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
大连分行未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，案涉《房屋买卖协议书》系双方当事人自愿协商并达成一致意见的买卖约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该协议书合法有效正确。本院予以确认。
关于曲德刚上诉主张，案涉房屋的产权登记主体与相关法院判决过户主体不一致及房产共有人蔡玉琳未明确表示认可房屋买卖关系影响本案房屋买卖合同效力问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，蔡万柱取得案涉房屋所有权的原因及蔡玉琳对于案涉房买卖合同行为的意思表示均不影响本案房屋买卖合同效力，故曲德刚主张案涉房屋买卖合同无效的该项上诉理由，不符合法律规定，本院不予持。
关于依据我国《物权法》第191条第2款规定，能否认定案涉房屋买卖合同无效问题。我国《合同法》第52条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第14条规定：合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而我国《物权法》第191条第2款并未明确规定违反该条的法律后果是合同无效。同时，抵押权是以确保债务清偿为目的设立的物权。本案双方当事人在签订房屋买卖协议时，对于涉案房产存在抵押权的事实曲德刚是知晓的，且事实上，案涉房屋设立的抵押权因债权实现已经消灭，故曲德刚依据我国《物权法》第191条第2款规定主张案涉合同无效，本院不予支持。
关于曲德则上诉主张行使不安抗辩权应否支持问题。我国《合同法》第67条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，协议约定2012年12月22日交房，2013年6月30日曲德刚支付购房款，2013年7月1日支付房屋租金。从本案事实看，曲德刚签订协议时即知涉案房屋存在抵押权的情况下，依然同意在抵押期间内交付购房款或房屋租金，现蔡万柱依约向曲德刚交付房屋，而曲德刚占有使用涉案房屋近一年之久尚未支付占用案涉房屋的任何款项，构成违约，一审判令其承担违约责任并无不当。曲德刚的行使不安抗辩权主张不能成立，本院不予支持。
另，一审判决第六项违约金给付期间应予调整。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市中级人民法院（2013）大民二初字第54号民事判决第一、二、三、四、五、七项判决；
二、变更大连市中级人民法院（2013）大民二初字第54号民事判决第六项为：曲德刚于本判决生效后30日内向蔡万柱支付自2013年7月1日至本判决确定给付日止的逾期给付租金100万元的违约金，以100万元为基数按照中国人民银行核准的同期银行逾期贷款利率标准支付。
如果未按本判决指定期间履行上述金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费86，554元，由曲德刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙维良
审判员 张宝华
审判员 黄立君
二〇一四年七月三日
书记员 孙梦依