天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终3605号
上诉人(原审被告)：邦洲（天津）物业服务有限公司，住所地天津市河西区南京路58号A座201室。
法定代表人：夏浙海，总经理。
委托诉讼代理人：邓宝征，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：中化天津有限公司，住所地天津市河西区南京路58号。
法定代表人：韩建国，总经理。
委托诉讼代理人：丛林，该公司职员。
委托诉讼代理人：李靖，天津法政牛津律师事务所律师。
原审被告：天津市河西区玫瑰金凤成祥蛋糕店，住所地天津市河西区南京路**号左侧底商。
经营者赵学超。
上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司因与被上诉人中化天津有限公司及原审被告天津市河西区玫瑰金凤成祥蛋糕店房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第1307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司的委托诉讼代理人邓宝征，被上诉人中化天津有限公司的委托诉讼代理人丛林、李靖到庭参加诉讼，原审被告天津市河西区玫瑰金凤成祥蛋糕店经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邦洲（天津）物业服务有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法将本案发回重审或改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院审理程序违法。一审期间上诉人提出鉴定申请，鉴定结论出来后，上诉人的法定代表人因涉嫌诈骗被羁押，涉案情况只有其能够说清楚且知道相关证据的存放情况，上诉人向原审法院申请延期审理，以便本案查清事实，但原审法院对上诉人延期审理申请置若罔闻，以上诉人无正当理由不出庭为由缺席审理，剥夺了上诉人的权利。同时上诉人递交重新鉴定申请书及鉴定人出庭作证申请书，上诉人要求鉴定人出庭作证是上诉人的权利，鉴定人拒不出庭的相应鉴定意见不得作为定案依据。2、原审法院认定事实不清。原审法院认定双方签订的租赁合同无效，但未对合同无效的责任进行认定，由于原审法院违法缺席审理，导致上诉人无法举证证实涉案房屋的建设情况，涉案房屋系上诉人在被上诉人同意下，通过与第三方签订施工合同而建设的，建设工程中的所有费用均由上诉人承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释与适用》第九条的规定，上诉人建设的涉案房屋由于合同无效必然导致经济损失，被上诉人存在重大过错，应当承担上诉人建筑物的现值损失，原审法院遗漏上述重要事实，导致裁判结果错误。3、原审法院适用法律错误。原审法院未能正确审理查明涉案房屋的建设情况以及被上诉人在合同无效过程中的过错情况，判决上诉人将涉案房屋及配套设施、设备、公共通道腾空并返还被上诉人，但房屋建设过程中的实际出资人系上诉人，原审法院支持被上诉人的诉请判令返还，但并未判令被上诉人就上诉人的建筑物的现值损失进行补偿，明显属于对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释与适用》第九条理解与适用错误，严重侵犯上诉人的权利。4、原审法院未认定被上诉人违约情形。双方之间存在多份租赁合同，其中2011年11月23日签订的为整体租赁合同，合同明确约定将A座楼顶广告位租赁上诉人使用，上诉人依约缴纳广告位的租赁费用，但被上诉人并未交付楼顶广告位，被上诉人的先行违约行为直接导致上诉人重大经济损失，在被上诉人有严重违约的情况下，原审法院判令上诉人足额支付房屋占用费明显不当，没有事实和法律依据。
被上诉人中化天津有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告天津市河西区玫瑰金凤成祥蛋糕店未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
邦洲（天津）物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告邦洲（天津）物业服务有限公司之间的租赁合同于2015年3月30日解除；2、二被告立即无条件腾清南京路58号院内（临建）房屋及所属配套设施、设备、共同通道（建筑面积167.4平方米）；3、二被告自2015年1月1日起至实际腾房日止，按每月50917.5元支付原告租金或房屋使用费（截至2015年7月1日为305505元）4、被告邦洲（天津）物业服务有限公司支付原告自2015年1月1日止的违约金（截至2015年7月1日为61101元）；5、诉讼费由被告邦洲（天津）物业服务有限公司承担。
一审法院认定事实：2011年11月23日，原告与被告邦洲（天津）物业服务有限公司签订《写字楼（预定）租赁合同》，约定原告（预定）向被告出租坐落于天津市河西区南京路58号的中化A座（整幢）、C座（整幢）写字楼和部分底商，共计建筑面积约7803平方米，以及A座楼顶广告位。2012年12月19日，原告与被告邦洲（天津）物业服务有限公司签订《写字楼租赁合同》，约定：被告邦洲（天津）物业服务有限公司向原告承租坐落于天津市河西区南京路58号院内（临建）房屋，建筑面积约167.40平方米；原告出租房屋包括房屋所属的配套设施、设备、公共通道等；租赁期限自2012年6月1日至2015年5月31日止；房屋年度租金、物业管理费611010元/年，其中租金人民币571235.76元/年，物业管理费人民币39774.24元/年；被告邦洲（天津）物业服务有限公司应当每六个月预付租金一次，每次预付金额为六个月的租金和物业管理费；原告应当自起租之日将房屋交付给被告邦洲（天津）物业服务有限公司，合同期满或提前终止合同，被告邦洲（天津）物业服务有限公司应当在期满前10日内将房屋腾空并将房屋及原告提供的设施以良好的状态（正常损耗除外）交付给原告，并将房屋所有钥匙等交给物业公司；被告邦洲（天津）物业服务有限公司不能按照合同约定的期限如数支付房租、物业管理费或其他应支付的费用，每逾期一天，应承担应付金额5%的违约金；逾期超过10天，原告有权随时解除合同，终止租赁关系，收回租赁房屋，被告邦洲（天津）物业服务有限公司应支付前述逾期付款的相应费用及违约金。合同签订后，原告依约向被告邦洲（天津）物业服务有限公司交付了租赁房屋，被告邦洲（天津）物业服务有限公司将该租赁房屋转租给被告天津市河西区玫瑰金凤成祥蛋糕店至今。被告邦洲（天津）物业服务有限公司自2015年1月起未支付原告租金。2015年3月13日,被告邦洲（天津）物业服务有限公司的法定代表人以书面形式承诺原告在2015年3月13日下午五点前,将拖欠原告的一季度房屋租金中的1520000元汇入原告账户,否则同意原告解除租赁合同。2015年3月30日，原告向被告邦洲（天津）物业服务有限公司发出《租赁合同解除通知书》，以被告邦洲（天津）物业服务有限公司长期拖欠房屋租金等费用为由，解除租赁合同。被告邦洲（天津）物业服务有限公司在上述通知书上盖章，并有其法定代表人签字确认签收。另查，涉案租赁房屋未取得房产证，土地使用权人为原告。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋未经合法规划、建设许可或审批，故原告与被告邦洲（天津）物业服务有限公司于2012年12月19日签订的《写字楼租赁合同》无效。合同自始无效无需解除，故对原告要求依法确认租赁合同于2015年3月30日解除的诉讼请求，不予支持。二被告应将涉案租赁房屋即坐落于天津市河西区南京路58号院内（临建）房屋及所属的配套设施、设备、公共通道腾空并返还原告，被告邦洲（天津）物业服务有限公司应参照合同约定的47602.98元/月租金标准，支付原告自2015年1月1日起至实际腾房日止的房屋使用费。被告天津市河西区玫瑰金凤成祥蛋糕店逾期未腾房的，应向原告支付逾期腾房占用使用费。原告的其他诉讼请求，欠缺事实和法律依据，不予支持。二被告经原审法院依法传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了在本次庭审中对原告诉讼请求、陈述的事实、提供的证据进行抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告邦洲（天津）物业服务有限公司自本判决生效之日起10日内，按每月47602.98元的标准支付原告中化天津有限公司自2015年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；二、被告邦洲（天津）物业服务有限公司、被告天津市河西区玫瑰金凤成祥蛋糕店自本判决生效之日起10日内，将坐落于天津市河西区南京路58号院内（临建）房屋及所属的配套设施、设备、公共通道腾空并返还原告中化天津有限公司；三、如被告天津市河西区玫瑰金凤成祥蛋糕店未按指定期限腾房，自指定腾房期限届满次日起至实际腾房之日止，对被告邦洲（天津）物业服务有限公司自指定腾房期限届满次日起至实际腾房之日所应支付的房屋使用费承担连带给付责任；四、驳回原告中化天津有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6799元，鉴定费10000元，由被告邦洲（天津）物业服务有限公司承担。
本院二审期间，上诉人主张其为涉案房屋建设的实际出资人，被上诉人应对上诉人的建筑物的现值损失进行补偿。被上诉人不予认可。
上诉人向本院提交如下证据：
证据1：建筑装饰工程施工合同；证据2：收据；证据3、4：施工图、设计图。证明：涉案房屋系上诉人投资建设，相应电力设备由上诉人投资建设并进行相应的增改。
被上诉人质证意见，上诉人所举证据不属于二审的新证据，且上述证据与本案不具有关联性。
本院认定如下：上诉人在一审期间对此未提出主张，上诉人所举证据与本案不具有关联性。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就房屋租赁事宜签订过多份租赁合同，本案被上诉人诉请是基于双方于2012年12月29日签订的《写字楼（预定）租赁合同》，该合同内容明确上诉人向被上诉人承租坐落于天津市河西区南京路58号院内（临建）房屋，建筑面积约167.40平方米，被上诉人出租房屋包括房屋所属的配套设施、设备、公共通道等。原审法院依据法律规定认定该租赁合同无效正确，上诉人应将涉案（临建）房屋及所属的配套设施、设备、公共通道腾空并返还被上诉人。双方合同履行期间上诉人自2015年1月未付租金，原审法院对被上诉人要求上诉人支付2015年1月1日至实际腾房之日的房屋使用费，并无不当。被上诉人于2015年7月提起本案诉讼，上诉人在一审审理中曾提出管辖异议、申请对公司印章及其法定代表人的签字进行鉴定，至上诉人的法定代表人2016年5月被羁押期间，对己方主张完全能够准备相应证据，上诉人以上诉人的法定代表人被羁押不能提供证据申请延期审理，原审法院未予准许并经合法传唤对上诉人作出缺席审理，不存在程序问题。原审法院依据上诉人的鉴定申请委托鉴定机构进行司法鉴定，上诉人主张鉴定程序严重违法，申请重新鉴定，但未提供证据予以证明。上诉人主张原审法院程序违法，不能成立。上诉人主张其为涉案房屋建设的实际出资人，原审法院未判令被上诉人就上诉人的建筑物的现值损失进行补偿。对此本院认为，上诉人在一审中对此未提出主张，本案不予涉及，上诉人可另行解决。上诉人关于被上诉人未提供广告位先行违约，系基于双方于2011年签订的房屋租赁合同的内容，亦不属于本案审理范围。综上所述，邦洲（天津）物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12369元，由上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 李宝罡
代理审判员 曹 静
二〇一六年八月十二日
书 记 员 李珊珊
速 录 员 李 楠