湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第01436号
原告（反诉被告）刘京平。
委托代理人彭勇。
委托代理人何滔。
被告（反诉原告）常德市红飘带舞蹈学校。
代表人陈莉。
委托代理人蔡沛男。
原告（反诉被告）刘京平与被告（反诉原告）常德市红飘带舞蹈学校（以下简称红飘带学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理后依法组成合议庭，于2014年1月4日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘京平的委托代理人彭勇、何涛，被告（反诉原告）红飘带学校的委托代理人蔡沛男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘京平诉称：2012年6月12日，原告与被告签订了房屋租赁合同，租赁房屋座落于常德市人民路与民主路交汇处吉春广场A座四楼内。合同约定租赁期限为三年，2012年7月1日至2015年6月30日；约定房租半年一付，最后交付时间分别为每年的7月10日和1月10日。被告负责人陈莉为赚取高额房租，在合同没有到期的情况下多次催赶原告搬离，并欲把合同中的房产租给租金高的第三方，被告负责人的行为严重影响了原告的日常经营。2013年7月6日上午，被告负责人冲入原告所租赁的教室中大吵大闹，并欲赶走当时正在培训的学生，导致原告根本无法继续经营下去。被逼无奈，原告只得在合同到期前搬离该租赁房屋。被告负责人的行为已经构成了违约，给原告造成了巨大的经济损失。原告为了维护自身合法权利，特诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告赔偿门面装修费7797元及商品处理损失费15545元，合计23342元；2、被告向原告赔偿因被告单方违约解除合同原告所受到的两年经营预期利益损失167144元；3、诉讼费由被告承担。
原告对其诉称的事实在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及约定了相关条款；
2、购买物品收据一组，拟证明原告装修、购买物品的投入情况及被告解除合同对原告造成的损失；
3、学生交款收费收据一组，拟证明原告招收学生收费的情况；
4、调查笔录一组（其中有二位证人到庭接受质询），拟证明被告驱赶学生的事实。
被告（反诉原告）红飘带学校辩称以及反诉诉称：（1）原告刘京平对被告红飘带学校的起诉与事实不符，原告系因拖欠房屋租金而自动搬离租用的房屋，原告至今尚未取得办学资格，其诉讼请求无法律依据又无事实根据，要求法院依法予以驳回。（2）2012年6月12日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，租赁场所为常德市人民路92号内4个小教室和一间办公室；租赁期限3年，从2012年7月1日至2015年6月30日；租金为第一年40000元，第二年43200元，第三年46656元；租金支付方式为每半年前十三日内付清本半年租金。2013年7月11日，反诉被告无故在租赁合同到期前搬离，单方解除租赁合同，并拖欠反诉原告水、电及日常管理费、生源提成费等费用至今未付，而反诉被告以反诉原告违约为由向法院提起诉讼，要求反诉原告赔偿其损失，反诉原告认为租赁合同系反诉被告单方解除，违约方是反诉被告，反诉被告的诉请无事实及法律依据。反诉原告为维护合法权益，特向人民法院提出反诉，请求依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告违约损失12985.60元；2、反诉被告向反诉原告支付拖欠的水、电费及日常管理费7895元。
被告（反诉原告）对其辩称、反诉诉称的事实在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、照片一组，拟证明原告对租赁的房屋未装修，没有装修损失；
2、监控视频资料（三个时间段），拟分别证明：①被告的工作人员并没有驱赶原告的学生；②原告的学生在第二天还上过课；③原告自己终止履行合同，将相关物品搬离租赁的房屋；
3、租赁合同，拟证明反诉被告的违约事实以及按照合同约定其应当缴纳欠款、支付违约金。
反诉被告刘京平辩称：反诉原告反诉的事实与客观事实不符，要求法院依法驳回其反诉请求。
反诉被告对其辩称的事实在举证期限内没有向本院提交证据佐证。
在庭审质证中，各方当事人的质证意见如下：
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）所举证据1的真实性、合法性无异议，但认为是原告（反诉被告）方自动终止履行合同，该证据不能证明其证明目的。对证据2的关联性、合法性持异议，认为从主体上看该组收据的购买人是希望之星英语学校，而不是刘京平；从形式上看只是广告业务订单和普通销售单，而不是正规发票；从内容上看是广告业务费和购买电器家具，而不包括装修，不真实。对证据3的关联性、合法性持异议，认为收款人不是刘京平，而是希望之星英语学校，无关联性；收据上未盖公章，形式上不合法。对证据4-①的合法性提出异议，认为证人胡佳未到庭接受质询，其证言不合法；对4-②的证明目的持异议，认为证人张林霞只是一个匆匆过客，其证言无实际内容，不能证明其证明目的；对4-③的真实性持异议，认为证人张莉与原告（反诉被告）有利害关系，对其证言的真实性要结合其他证据综合考虑。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所举证据1的关联性持异议，认为与本案无关；但从另一方面看，可以证明原告方对教室进行了装饰。对证据2的三性无异议，并且认为该证据第一部分（7月6日的视频）刚好与原告证据4相互印证，第二部分（7月7日的视频）可以进一步说明是被迫搬离租赁的房屋，第三部分（7月11日的视频）与本案的关联性不大。对证据3无异议。
合议庭经评议认为下列证据合法有效：（1）当事人无异议的原告（反诉被告）所举证据1，被告（反诉原告）所举证据2、3，合议庭予以采信；（2）原告（反诉被告）所举证据4，其中证据4-②、4-③，能够证明被告（反诉原告）负责人陈莉于7月6日向刘京平要租金的事实，证据4-①证明内容与其相互能够印证，合议庭予以采信；（3）被告（反诉原告）证据1，该证据能够证明原告（反诉被告）租赁房屋后只进行了装饰、没有装修的事实，合议庭予以采信。
原告（反诉被告）所举证据2、3只能证明其租赁房屋后的部分开支和收入，不能充分证明其实际损失和预期收入损失，不符合证据有效的条件，合议庭不予采信。
根据采信的证据和到庭当事人对无争议事实的陈述，本院确认下列案件事实：
1、因经营需要，原告（反诉被告）刘京平以乙方常德市希望之星英语培训学校的名义，于2012年6月2日和甲方被告（反诉原告）红飘带学校签订了《房屋租赁合同》。合同约定：（1）房屋座落在常德市人民路与民主街交汇处吉春广场A座四楼内的4个小教室和1个办公室（厕所、家长休息室、前台接待室、走廊与甲方共用，算公摊面积），约计300平方米；（2）电源由物业公司进行统一管理，甲方代收电费；每月20日上交甲方50元水费（暑假期间上交水费300元）；（3）租赁期限3年，具体起止日期：2012年7月1日至2015年6月30日；（4）租金标的、付款方式：1、门面租金自交付之日起第1年40000元，第2年43200元，第三年46656元；2、物业管理费为每月450元，乙方需每半年付给甲方2700元；3、合同生效后乙方付给甲方押金5000元，并付给甲方20000元租金和物业管理费2700元，租金和物业管理费付款方式按半年一付，每半年前十天内付清本半年的租金和物管费，逾期十天，甲方有权收回门面；4、甲方每月收取乙方300元日常管理费；5、乙方每月20日向甲方缴纳水费、电费、日常管理费。此外，双方还约定：“甲方有权要求乙方按期交付租金费用和物管费，乙方逾期不交清租金费用和物管费用的；甲方按日加收千分之一的滞纳金。乙方逾期缴纳租金后，经甲方催交仍不交纳租金费用和物管费用的，甲方有权解除合同”，“乙方擅自违约解除合同的应付相应年份年租金20%的违约金，甲方不补偿乙方装修损失费”，“甲方擅自违约、解除合同，向乙方赔偿门面装修费及商品处理损失费，同时按相应年份年租金20%支付违约金”，“甲乙双方任何一方未按照本合同的约定履行视为违约，按标的额的10%支付违约金”。合同生效后,甲方已按合同约定，将租赁的房屋提供给乙方使用；乙方租赁房屋后，对承租的房屋进行了装饰，添置了教学所需家具、电器。并于2012年6月12日交纳了半年的房屋租金和物管费共计22700元，2013年2月1日交纳半年房屋租金和物管费22700元、押金1000元。
2、按照双方的约定，承租人应当在2013年6月20日向出租人交纳第三个学期的租金和物管费，但承租人刘京平未按合同约定交纳租金及物管费。且在逾期后，被告（反诉原告）红飘带学校负责人陈莉数次向其催收租金未果。7月6日上午9时许，在刘京平给学生上课时被告红飘带学校负责人陈莉走进教室，再次向其催讨租金。7月7日，原告刘京平仍组织学生进行了教学活动。刘京平认为陈莉进教室催讨租金的行为是驱赶自己搬离的表示，遂于7月11日雇人将购置的教学器材搬离租赁的房屋变卖处理，并将钥匙交给了陈莉。原告（反诉被告）刘京平自动搬离后，认为被告（反诉原告）红飘带学校的行为，严重影响了自己的教学和经营，违反了双方的合同约定，遂向本院提出前列诉讼请求。
3、被告（反诉原告）红飘带学校应诉后，认为本案是原告（反诉被告）刘京平拒绝交纳租金和单方解除租赁合同，而且其仍拖欠被告（反诉原告）的水电费和日常管理费至今未付，遂在举证期限内提出前列反诉请求。
4、按照合同约定，反诉被告刘京平共计拖欠反诉原告水费850元（50元/月×11月+暑假300元）、日常管理费3700元[（300元/月×12月）+（300元/月×1/3月）]。
又查明：原告（反诉被告）刘京平开办的常德市希望之星英语培训学校，至今未在武陵区民间组织管理局进行民间组织机构登记备案，也未取得教育主管部门颁发的教学资格许可证明。
本院认为，本案的性质是房屋租赁合同纠纷，争议的焦点为：一是本诉被告红飘带学校的行为是否构成违约以及是否应当承担赔偿责任？二是反诉被告是否违约单方解除了合同、是否还拖欠反诉原告的水、电费和日常管理费？
（一）关于本诉被告红飘带学校的行为是否构成违约、是否应当承担赔偿责任？原告刘京平诉称被告红飘带学校为赚取高额租金，在合同没有到期的情况下多次驱赶原告，影响了原告的经营，原告被逼无奈才搬离租用的房屋，被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被告红飘带学校辩称原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应当驳回。针对双方的分歧，本院认为：1、本案纠纷产生的起因为原告未按期交纳房屋租金，被告红飘带学校的负责人陈莉向其催讨租金，系按合同约定行使房屋出租人的正当权利，该行为并无过错；2、原告在被告负责人陈莉催收租金后，其所开办的学校于第二天还能正常上课，后在未交纳到期租金的前提下才于7月11日自动搬离所租赁的房屋，并且主动将钥匙交给出租人，其行为应认定为系单方解除合同的履行。原告认为是被告故意驱赶承租人、单方解除合同，影响原告正常经营的理由，没有事实依据。3、原告刘京平开办的常德市希望之星英语培训至今仍未在民间机构行政管理部门进行组织机构登记、也未取得教育行政主管部门颁发的办学许可证，其所组织的教学活动不受法律保护，且其搬离租赁房屋的行为应系自主行为，其主张的经济损失缺乏事实及法律依据。综上，被告红飘带学校向原告刘京平催讨租金的行为未构成违约，对原告的诉讼请求本院不予支持，对被告的抗辩理由本院予以采信。
（二）反诉被告是否违约单方解除合同？是否还拖欠反诉原告的水、电费和日常管理费？反诉原告红飘带学校认为，反诉被告刘京平未与房屋出租人协商一致就自动搬离承租房屋的行为，已构成单方解除合同，应当按照合同约定向房屋出租人支付违约金。此外，反诉被告还拖欠反诉原告水、电费和日常管理费，依法应当履行给付义务。反诉被告刘京平认为，红飘带学校的反诉没有事实依据和法律依据，依法应当驳回。本院根据庭审查明的事实认为：本案中，反诉被告刘京平于2013年7月11日搬离承租房屋的行为，系其以拒交租金和自动搬离的行为表明不再履行双方所签订的合同的，应视为其单方解除租赁合同。因此，按照《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，对反诉原告要求反诉被告给付解除合同违约金的反诉请求，本院予以支持。此外，根据庭审查明的事实，反诉被告拖欠反诉原告水费850元、日常管理费3700元属实，反诉被告对该欠款应当清偿；对该反诉请求，本院亦予以支持。但反诉原告关于反诉被告还拖欠其电费的反诉请求，因无充分证据佐证，本院不予采信。对反诉被告的抗辩意见，本院予以部分采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零八条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告刘京平的诉讼请求；
二、在本判决生效后五日内，反诉被告刘京平向反诉原告常德市红飘带舞蹈学校支付违约金12985.60元，并给付拖欠的水费850元、日常管理费3700元（押金1000元，可以抵减应付欠款）；
三、驳回反诉原告常德市红飘带舞蹈学校要求反诉被告刘京平给付电费的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费4110元、减半收取2505元，由原告刘京平负担；反诉诉讼费200元，减半收取100元，由反诉被告刘京平负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 丁 浩
审 判 员 宋卫民
审 判 员 王秀峰
二〇一四年二月十八日
代理书记员 张 俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。