内蒙古自治区克什克腾旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）克民初字第3484号
原告王振铎，男，1948年9月14日出生，汉族，退休职工，住所地克什克腾旗。
委托代理人杨玉芝，内蒙古贡格尔律师事务所律师。
被告克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司，住所地克什克腾旗。
法定代表人唐梓皓，该公司总经理。
被告刘瑞，男，1970年10月1日出生，汉族，兴旺家园二期项目部经理，住所地克什克腾旗。
二被告委托代理人郑宝森，克什克腾旗经棚街道办事处法律服务所法律工作者。
二被告委托代理人韩国瑞，住所地克什克腾旗。
本院于2014年11月19日立案受理了原告王振铎与被告克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司、刘瑞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，依法由代理审判员祁昕光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王振铎及其委托代理人杨玉芝，被告克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司、刘瑞委托代理人郑宝森、韩国瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王振铎诉称，被告刘瑞借用克旗永盛房地产开发有限责任公司资质开发兴旺家园二期工程，原、被告于2013年9月签订《回迁户置换楼房合同》，约定为原告王振铎置换兴旺家园10号楼5单元202室楼房一处（建筑面积为80㎡），10号楼5单元3号地上车库（建筑面积为20㎡）一处，3栋第27号、28号地下车库（建筑面积均为20㎡）各一处，车库置换面积合计为60㎡，超出面积部分按约定找价款。合同约定，被告刘瑞不能按期交工，每过10日支付给原告王振铎购房首付款5‰的违约金。合同签订后，原告王振铎将其房屋及院落交由被告刘瑞拆迁，2013年10月31日兴旺家园二期工程经竣工验收，双方对楼房、地下车库超出置换面积部分已经达成共识，地上车库约定价款为7500元／㎡，原告同意给付被告地上车库差价款12750元，但被告刘瑞主张原告王振铎交付地上车库差价款73050元，对此被告刘瑞至今未向原告王振铎交付楼房及车库。请求法院判决：1、交付经棚镇兴旺家园10号楼5单元202室楼房、10号楼5单元地上3号车库各一处，3栋第27号、28号地下车库各一处；2、赔偿房屋租金损失20000元及违约金（自2013年9月11日起以825596元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3、诉讼费用由被告负担。
原告王振铎为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
拆迁置换协议书（复印件）一份，用以证明：原告王振铎与被告刘瑞于2010年2月19日签订协议书，协议约定，被告刘瑞为原告王振铎置换二层楼房三处（建筑面积均为80㎡），车库三处（建筑面积均为20㎡）。
回迁户置换楼房合同（原件）一份，用以证明：①原告王振铎与被告刘瑞于2013年9月11日签订合同，合同约定，被告刘瑞为原告王振铎置换兴旺家园二期10号楼5单元202室（建筑面积83.2㎡）、10号楼五单元3号地上车库（建筑面积21.74㎡）及3栋第27号、28号地下车库各一处（建筑面积均为34.05㎡）；②楼房实际面积超出置换面积为3.2㎡，地上车库实际超出置换面积为1.74㎡，地下车库实际超出置换面积为14.05㎡；③被告刘瑞不能按期交工每过10日，被告刘瑞应向原告王振铎支付购房首付款的5‰违约金。
交款清单、业务凭证、通话录音材料各一份，用以证明：因原告王振铎与被告刘瑞对差价款数额存有分歧，被告刘瑞至今未向原告王振铎交付楼房及车库。
租赁合同（复印件）一份，用以证明：原告王振铎因被告刘瑞迟延交付楼房而租住房屋，每月租金为904.76元，共租住14个月，原告王振铎对此支付房屋租金12666.40元。
被告克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司、刘瑞对原告王振铎提交的证据，质证意见如下：
原告王振铎提交的证据1，被告质证对其真实性、合法性、关联性均无异议。
原告王振铎提交的证据2，被告质证对其真实性、合法性、关联性均无异议。该合同约定住户需交清取暖费、大修基金等相关费用后方可领取钥匙，《拆迁置换协议书》约定的车库位置为三个相邻。
原告王振铎提交的证据3，被告质证对其真实性无异议。
原告王振铎提交的证据4，被告质证对此持有异议，置换合同中明确约定了住户交付楼房钥匙及入住的条件。
被告克旗永盛房地产开发有限责任公司、刘瑞辩称，一、原告王振铎作为置换户与被告签订拆迁置换协议，应置换楼房分别为兴旺家园二期10号楼6单元601室（置换面积为80㎡，建筑面积为83.20㎡）、12号楼2单元201室（置换面积为80㎡，建筑面积为89.08㎡）、10号楼5单元202室（置换面积80㎡、建筑面积为83.20㎡），置换地下车库三处总面积为60㎡（车库面积均为20㎡），10号楼6单元601室已由原告王振铎出售给案外人郑鸿儒、12号楼2单元201室由原告王振铎出售给案外人李冉。二、原告王振铎与被告刘瑞于2013年9月11日签订《回迁户置换楼房合同》，根据合同约定，原告王振铎应置换楼房为10号楼5单元202室（置换面积80㎡、建筑面积为83.20㎡）、置换10号楼5单元3号地上车库（建筑面积为21.74㎡）各一处，置换3栋第27号、28号地下车库建（筑面积均为34.05㎡）各一处。原告王振铎应给付被告刘瑞楼房差价款13696元（4280元／㎡×3.2㎡）、地上车库价款163050元（21.74㎡×7500元／㎡）、地下车库差价款36450元{（68.1㎡－60㎡）×4500元／㎡}，楼房及车库差价款合计213196元。三、原告与被告在履行合同中，被告已按照原告王振铎的要求将其应置换的10号楼6单元601室、12号楼2单元201室各一处出售给郑鸿儒和李冉，造成本案楼房及车库未交付责任在于原告王振铎，原告王振铎未按合同约定支付面积差价款。此外，合同约定，住户需交清取暖费、物业费、楼房大修基金、契税、有限电视入户费及配房、车库所欠一切款项方可入住，并应缴纳防盗门400元、防护栏300元及自来水入户费、电表费、主管道施工费，才可领取楼房及车库钥匙，故对原告王振铎主张支付房租费及违约金，应予以驳回。四、原告与被告在合同中约定，被告刘瑞为原告王振铎置换三处楼房及地下车库，当时并不存在地上车库，后因图纸变更，原告王振铎要求将原始合同约定的置换地下车库变为地上车库。综上，请求法院查明事实，依法予以判决。
被告刘瑞、克旗永盛房地产开发有限责任公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：
1、商品房预售许可证（复印件）两份，用以证明：克旗永盛房地产开发有限责任公司于2013年7月26日取得兴旺二期售楼许可证明。
2、回迁户置换楼房合同（复印件）一份，用以证明：1、原告王振铎与被告刘瑞于2013年9月11日签订合同约定，置换楼房为10号楼5单元202室（建筑面积83.2㎡、置换面积为80㎡）、10号楼5单元3号地上车库（建筑面积21.74㎡）、3栋第27号、28号地下车库（建筑面积分别为34.05㎡），车库应置换面积合计60㎡；2、住户必须交清取暖费、物业费、大修基金、契税等相关款项后方可入住，并交纳接口费后才领取钥匙，对此被告方并未违约。
3、回迁户置换楼房合同（复印件）两份，用以证明：被告刘瑞按照原告王振铎要求将12号楼2单元201室（建筑面积89.08㎡、置换面积80㎡）出售给案外人李冉，将10号楼6单元601室（建筑面积83.2㎡、置换面积80㎡）出售给案外人郑鸿儒，对此被告并不存在违约。
原告王振铎对被告克旗永盛房地产开发有限责任公司、刘瑞提交的证据，质证意见如下：
1、对证据1的真实性无异议。
2、对证据2的真实性无异议，同时认为，因双方对差价款有异议，所以违约责任在于被告。
3、对证据3的真实性无异议，但其与本案缺乏关联性。
根据原、被告双方的举证、质证意见，本院对双方提供的证据，分别认证如下：
一、原告王振铎提交的证据1，被告质证对此无异议。故此证据能够证明：原告王振铎与被告刘瑞于2010年2月19日签订《拆迁置换协议书》，协议约定，原告王振铎将位于克旗经棚镇解放路房屋及院落交由被告刘瑞开发建设，被告刘瑞为原告王振铎置换建筑面积均为80㎡二层楼房、建筑面积均为20㎡车库各三处。
二、原告王振铎提交的证据2，被告质证对此无异议。根据该份置换合同的约定，此证据能够证明：①原告王振铎与被告刘瑞于2013年9月11日签订《回迁户置换楼房合同》约定，被告刘瑞为原告王振铎置换经棚镇兴旺家园二期10号楼5单元202室（建筑面积80.32㎡）、10号楼5单元3号地上车库（建筑面积21.74㎡）各一处，3栋第27号、28号地下车库（建筑面积均为34.05㎡）；②置换合同中约定，楼房置换面积为80㎡，车库置换面积为60㎡。
三、原告王振铎提交的证据3，被告质证对其真实性无异议。故此证据能够证明：原、被告对差价款数额存有异议，被告刘瑞要求原告给付楼房及车库差价款213196元。
四、原告王振铎提交的证据4，被告质证对其持有异议。因此证据系属于复印件，亦无其他证据予以佐证，故对此证据所证明的事实，本院不予以采信。
五、被告提交的证据1，原告王振铎质证对其真实性无异议。故此证据能够证明：克旗永盛房地产开发有限责任公司于2013年7月26日取得兴旺二期售楼许可证明。
六、被告提交的证据2，原告王振铎质证对其真实性无异议。根据置换合同的约定，此证据能够证明：①原告王振铎与被告刘瑞于2013年9月11日签订《回迁户置换楼房合同》约定，被告刘瑞为原告王振铎置换经棚镇兴旺家园二期10号楼5单元202室（建筑面积80.32㎡）、10号楼5单元3号地上车库（建筑面积21.74㎡）各一处，3栋第27号、28号地下车库（建筑面积均为34.05㎡）各一处；②楼房置换面积为80㎡，车库置换面积为60㎡；③置换合同约定，楼房交工前住户必须交清当年取暖费、物业费、楼房大修基金、契税、有线电视入户费及配房、车库所欠一切款项方可入住。
七、被告提交的证据3，原告王振铎质证对其真实性无异议。根据上述两份合同的约定，此证据能够证明：被告刘瑞为原告王振铎置换楼房三处，其中已置换的经棚镇兴旺家园二期12号楼2单元201室、10号楼6单元601室已由原告王振铎以被告名义分别出售给案外人李冉、郑鸿儒。
经审理查明，被告刘瑞挂靠克旗永盛房地产开发有限责任公司并借用其资质开发建设兴旺家园二期商品房，原告王振铎与被告刘瑞于2010年2月19日签订拆迁置换协议书，协议约定：1、原告王振铎将位于克旗经棚镇解放路房屋及院落（房权证号为44**号、土地证号为007**号）交由被告刘瑞开发建设；2、被告刘瑞为原告王振铎置换其开发、建设的兴旺家园二期二层楼房三处（建筑面积均为80㎡）、车库三处（建筑面积均为20㎡）。置换协议签订后，原告王振铎依据协议约定向被告刘瑞履行了交付义务，并于2013年9月11日以被告名义将其置换的兴旺家园二期12号2单元201室、10号楼6单元601室分别出售给案外人李冉、郑鸿儒。原告王振铎与被告刘瑞于2013年9月11日签订《回迁户置换楼房合同》，双方约定：1、被告刘瑞为原告王振铎置换兴旺家园10号楼5单元202室（建筑面积83.02㎡）、10号楼5单元3号地上车库（建筑面积21.74㎡）各一处，3栋第27号、28号地下车库（建筑面积均为34.05㎡）各一处，楼房置换面积为80㎡，车库置换面积为60㎡，置换后按面积差额互补差价；3、兴旺家园二期二楼售价为4280元／㎡，地下车库售价为4500元／㎡。
另查明，被告克旗永盛房地产开发有限责任公司具有承建、销售商品房的资质，并取得了兴旺家园二期楼房的商品房预售许可证，被告刘瑞开发兴旺家园二期楼房地上车库售价为7500元／㎡。
本院认为，原告王振铎与被告刘瑞签订的《拆迁置换协议书》、《回迁户置换楼房合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，依法成立的合同对合同双方具有法律约束力，合同双方均应按照诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。被告克旗永盛房地产开发有限责任公司出借房地产开发资质，应当对外承担连带责任。
关于本案楼房及车库如何交付的问题。原告王振铎主张按照合同约定交付兴旺家园10号楼5单元202室（建筑面积83.20㎡）、10号楼5单元3号地上车库（建筑面积21.74㎡）各一处，3栋第27号、28号地下车库（建筑面积均为34.05㎡）各一处，被告刘瑞对合同中约定的楼房、车库均无异议，故对原告主张交付楼房及车库的请求，本院予以支持。
关于楼房差价款如何确定的问题。原告王振铎与被告刘瑞于2013年9月13日签订的《回迁户置换楼房合同》约定，置换后按面积差额互补差价，兴旺家园二期二楼售价为4280元／㎡。根据合同约定，被告刘瑞为原告王振铎置换的10号楼5单元202室（建筑面积83.20㎡），应置换给原告王振铎楼房面积为80㎡，超出置换面积部分为3.2㎡，原告王振铎应按照约定支付多出面积3.20㎡（83.20㎡－80㎡=3.2㎡）的楼房差价款13696元（3.2㎡×4280元／㎡）。
关于车库差价款数额如何确定的问题。原告王振铎与被告刘瑞于2010年2月19日签订的《拆迁置换协议书》第六条置换新楼面积表格中约定，置换车库三处（需要面积均为20㎡）。后双方于2013年9月11日签订的《回迁户置换楼房合同》约定，被告刘瑞为原告王振铎置换10号楼5单元3号地上车库（建筑面积21.74㎡）、3栋第27号、28号地下车库（建筑面积均为34.05㎡）各一处，置换面积合计为60㎡，置换后按面积差额互补差价。本院认为，《拆迁置换协议书》约定为原告王振铎置换三处车库具体位置未予以明确约定，但由此可以认定被告刘瑞为原告王振铎置换三处车库建筑面积均为20㎡，置换车库面积合计60㎡（20㎡×3=60㎡），但原告王振铎与被告刘瑞于2013年9月11日签订的《回迁户置换楼房合同》对车库具体位置予以了约定。此外，《回迁户置换楼房合同》的条款均系由被告方提供，该合同第三条关于置换车库的内容亦由被告方填写，对此应当作出不利于被告的解释，被告主张为原告置换的车库均系地下车库未有证据予以证明。根据原、被告庭审陈述，并结合《拆迁置换协议书》、《回迁户置换楼房合同》的约定，其足以认定被告刘瑞为原告王振铎置换的10号楼5单元3号地上车库、3栋第27号及28号地下车库建筑面积均为20㎡。根据《回迁户置换楼房合同》第三条约定，……，置换后按面积差额互补差价，该合同第七条约定兴旺家园二期地下车库售价为4500元／㎡，双方均认可地上车库售价为7500元／㎡。由此，原告王振铎应给付被告地上车库差价款13050元{（21.74㎡－20㎡）×7500元／㎡}、两处地下车库差价款126450元{（34.05.㎡×2－20㎡×2）×4500元／㎡}，合计139500元。
关于被告是否应承担违约责任的问题。在本案中，原告王振铎撤回对被告主张违约金及房屋租金损失的请求，该项请求符合法律的规定，本院予以支持。
关于被告刘瑞主张给付取暖费、物业费、楼房大修基金、契税等费用的请求。《拆迁置换协议书》第四条约定，……，费用由乙方（原告王振铎）出资，可视对讲：400元，护栏：300元，房证：100元，测绘费：1.36／㎡，电、水、有限电视：1000元。该协议第5条同时约定，乙方（原告王振铎）负责如下费用：大修基金，取暖费（自发钥匙日起开始算）物业费、契税按政府规定收取，供暖接口费25元／㎡，其他费用由开发商负担。《回迁户置换楼房合同》第五条第3款约定，甲方（被告刘瑞）负责有限电视、电话线引入，费用由乙方（原告王振铎）承担，各单元统一安装可视对讲防盗门，每户须交400元。合同第五条第5款同时约定，……，乙方（原告王振铎）负责自来水入户费、电表费和室外采暖主管道施工费每平方米25元。该合同第五条第6款约定，室内取暖为暖气取暖，楼房交工前住户必须交清当年取暖费、物业费、楼房大修基金、契税、有线电视入户费及配房、车库所欠一切款项方可入住。由此，原告王振铎应在入住前依据约定履行给付各项费用的义务。结合《拆迁置换协议书》、《回迁户置换楼房合同》的约定，原告王振铎在入住前应缴纳可视对讲费用400元、护栏费用300元、测绘费113.3元（83.32㎡×1.36元／㎡），电、水、有线电视入户费用1000元，主管道施工费2083元（83.32㎡×25元／㎡），因此，原告王振铎应给付被告刘瑞上述各项费用合计3896.30元。对于取暖费、物业费、大修基金、契税的数额，因被告刘瑞对其具体数额未有证据予以证明，上述费用应由相关部门确定后由原告王振铎给付被告刘瑞，其中取暖费、物业费自楼房交付之日起计算给付当年年度费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告刘瑞于本判决生效后十五日内将位于克什克腾旗经棚镇兴旺家园10号楼5单元202室（建筑面积83.2㎡）、兴旺家园10号楼5单元3号地上车库（建筑面积21.74㎡）各一处及兴旺家园3栋第27号、28号（建筑面积均为34.05㎡）各一处交付给原告王振铎；
原告王振铎给付被告刘瑞楼房差价款13696元、地上车库差价款13050元、地下车库差价款126450元，上述款项合计153196元，此款于本判决生效后三十日内给付；
三、原告王振铎给付被告刘瑞可视对讲费用400元、护栏费用300元、测绘费113.3元，电、水、有线电视入户费用1000元，主管道施工费2083元，上述款项合计3896.3元，此款于本判决生效后十五日内给付；
四、原告王振铎给付被告刘瑞取暖费、物业费、楼房大修基金、契税（具体数额以相关部门确定为准，其中取暖费、物业费自楼房交付之日起计算给付当年年度费用），上述款项于本判决生效后十五日内给付；
五、被告克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取150元，邮寄费60元，由被告克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司、刘瑞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
代理审判员 祁昕光
二〇一五年二月九日
书 记 员 王 锐