安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）花民一初字第01954号
原告：马鞍山市亿利达钢业有限公司。
法定代表人：李忠祥，该公司总经理。
委托代理人：金凤涛，安徽华冶律师事务所律师。
委托代理人：曹芳芳，安徽华冶律师事务所实习律师。
被告：马永久，马鞍山中鼎科技有限公司法定代表人。
被告：马鞍山中鼎科技有限公司。
法定代表人：马永久，该公司总经理。
委托代理人：卢节来，安徽长城律师事务所律师。
原告马鞍山市亿利达钢业有限公司（以下简称“亿利达公司”）与被告马永久、马鞍山中鼎科技有限公司（以下简称“中鼎公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告马永久、被告中鼎公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亿利达公司诉称：2010年6月26日，原告与被告马永久、中鼎公司及陈业龙共同签订房屋及场地租赁合同一份，约定：被告共同承租原告自有的坐落在马鞍山市金家庄工业园区的标准化厂房西1号、厨房外部分场地用于生产经营，租赁期限为三年半即自2010年7月1日至2013年12月31日。合计面积约7550㎡（其中室内厂房面积6600㎡，室外场地950㎡），室内厂房租金13元／㎡，室外场地租金8元／㎡，合计每年租金人民币1120800元，该租金为不开票不含税价，亦不含承租场地的土地使用税、房产税及承租场地上水池费用。原告基于本合同收取的租金、水池费用而产生的税金和原告出租场地的土地使用税、房产税均由被告缴纳。本着先交租金后使用的原则，被告在合同签订时交付第一个六个月租金560400元，第二个六个月的租金560400元于第一个六个月的最后五天交付，以此类推。被告逾期交付，按日千分之二支付原告违约金。被告逾期交付租金，除承担违约责任外，原告有权解除合同，并有权要求被告赔偿基于本合同履行完毕而可得的租金收益。若发生诉讼，由合同履行地的人民法院即金家庄区人民法院管辖，违约给付责任的一方除承担法院的诉讼费用外，须承担另一方的律师代理费，按其承担给付标的额的4%计算。后双方又签订了两份“《房屋及场地租赁合同》补充协议”，均约定增加房屋及场地的承租面积，承租单价不变。最后一份补充协议即2011年7月12日签订的补充协议变更后的承租总面积为10497.7㎡（其中室内面积6600㎡，室外场地3897.7㎡），自2011年7月7日起每年的租金为1403779.2元。原告认为，被告应按约定的支付时间（2012年6月26日至2012年6月30日）支付2012年7月1日至2012年12月31日租金701889.6元。现支付期限已届满，二被告未履行交付租金的义务，现原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、解除原被告之间的租赁合同，由二被告将租赁的厂房及场地恢复原状交予原告；2、二被告向原告共同支付2012年7月1日至2012年12月31日止的租金701889.6元及逾期付款违约金（违约金按日千分之二计算，以701889.6元为基数、从2012年7月1日起至实际给付之日止）；2013年1月1日起至2013年12月31日止的租金1403779.2元；3、二被告向原告共同支付土地使用税125922元（2012年7月1日至2013年12月31日止）、房产税69976元（2012年1月1日至2013年12月31日止）、水费煤气费40555.44元；4、二被告共同支付原告的律师代理费28000元；5、由二被告承担本案诉讼费用。
中鼎公司辩称，原被告之间的房屋租赁关系事实存在，原告要求被告支付2013年的租金没有事实依据，在2012年5月底，原告以各种方式包括不许被告方工作人员进入厂内，将大门锁上，原告已将涉案房屋收回，由原告实际控制，因此，原告要求被告赔偿2013年的房租是预期损失，于法无据。被告马永久与陈业龙是被告中鼎公司的发起人，在公司设立过程中尚未取得工商登记许可时，马永久代表的是中鼎公司与原告签订了租赁合同，但实际租房人是中鼎公司，租赁合同项下的权利、义务应是中鼎公司承担，因此，中鼎公司的法定代表人马永久不应承担本案的法律责任。
马永久的辩称意见与被告中鼎公司的上述辩称意见一致。
原告为支持其诉请，向本院举证并说明如下：
1、营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告的主体资格。
2、房屋及场地租赁合同一份、后续补充协议二份，证明原、被告之间就涉案的房屋场地租赁的相关权利、义务的内容约定明确。
3、调查笔录二份，1、原告方代理人对被告中鼎公司员工（后勤炊事员）姚月红的调查笔录，姚月红陈述的主要内容为：2012年5月13日，中鼎公司两名负责人通知姚月红，因公司停产解体，公司员工全体不上班，13日是最后一顿饭，14日姚月红没上班，15日拿了工资，后来部分员工到金家庄工业园反映情况，因合同没到期要向中鼎公司讨个说法；2、原告方代理人对被告中鼎公司员工贺海军（铆焊工）的调查笔录，贺海军陈述主要内容为：2012年5月13日接中鼎公司杜建发总经理通知，因公司停产，自通知之日不要上班，因突然不准上班，合同未到期，工人们就到金家庄工业园劳动局反映情况，要求中鼎公司支付工资并进行经济补偿。自2012年5月13日以后，除了几个值班人员外，中鼎公司就没有人上班，已彻底停产了。
4、被告中鼎公司于2012年5月份制作的解除劳动合同人员名册一份，证明中鼎公司于2013年5月13日因企业停产解除员工。
5、港华燃气公司说明一份，内容为因中鼎公司拖欠气费，2012年5月21日，燃气公司作停气处理。证明被告中鼎公司已于2012年5月经营状况恶劣，无法生产，同时并证明被告尚欠气费26761.67元。
6、法院对中鼎公司查封照片三张，因中鼎公司与他人产生诉讼，中鼎公司的机械设备、原料于2012年5月29日被金家庄区人民法院查封，证明中鼎公司于2012年5月29日正式停止一切生产经营。
7、付款凭证二份、水费发票四份，证明原告已代被告方缴纳了2012年度租赁的房地产税、土地使用税、水费，现应由被告负担。
8、律师代理费发票一份，证明原告因本次诉讼已支付律师费28000元，依合同约定应由被告负担。
被告中鼎公司为支持其辩称，向本院举证并说明如下：
1、企业基本信息查询单一份，证明陈业龙、马永久是中鼎公司的股东及发起人。
2、2012年8月7日的电话通话录音形成的书面材料一份，该录音材料系被告方工作人员与原告法定代表人之间的通话内容，证明原告在2012年5月29日已决定收回涉案厂房，并已实际控制厂房，原告已违反了合同约定，侵害了被告的权益。
3、两名证人证言，1、证人蔡某的庭审证言内容为：证人系中鼎公司值班人员，2012年5月底，亿利达公司的工作人员通知其不要进厂门，证人6月7日离开现场，但五月初就知道中鼎公司要停产；2、证人朱某的庭审证言内容为：证人称自己是中鼎公司值班、修理场地、搞卫生的，2012年5月29日，法院人员来现场，5月29日原告亿利达人员就将厂大门锁上了，但自己在5月13日已接中鼎公司通知不上班，自己却一直在厂里搞卫生，港华燃气停气自己是知道的。
被告马永久提交证据与被告中鼎公司相同。
庭审中的双方质证意见为：对原告所举上述证据，二被告共同认为，对证据“1”、“2”、“4”、“5”、“6”、“7”、“8”的真实性无异议，但与本案无关联性，不能达到原告的证明目的；证据“3”不具有真实性、合法性、关联性，应当依法通知被调查人出庭作证。原告对二被告所提交的上述证据认为，对证据“1”的真实性不持异议；对证据“2”认为，录音形成的文字材料系被告单方制作，不具备合法性、真实性，8月7日录音内容即便真实，但其主要反映被告工作人员要进厂拉设备，原告不让拉，不许拉并无不当，因为法院已经实施查封。
经庭审举证、质证，结合当事人当庭陈述，本院认为原告所举的上述证据均具有真实性、合法性，能证明本案相关事实；被告所举上述证据虽具有相应的真实性，但不能达到被告方的辩称目的。
经审理查明：原告上述诉称的双方所订立的租赁合同（含协议）经过及其合同所约定的内容均属实。租赁期间，被告中鼎公司在2012年5月13日已作出解除劳动人员名册，通知员工停止上班；因欠缴气费，2012年5月21日被港华燃气公司作出停气处理。2012年5月29日，因与他人发生诉讼，被金家庄区人民法院对已停产的机械设备及生产线、原料予以查封，为此引起原告不安。2012年7月1日至年底期间的租金被告方未能按合同约定在2012年6月30日之前交纳，原告遂于2012年7月4日向原马鞍山市金家庄区人法院提起诉讼，要求被告交纳，被告方未交纳。期间，被告中鼎公司又向马鞍山市金家庄区人民法院提出申请，要求对中鼎公司进行破产清算。对此，原告在诉讼中又增加了诉讼请求，要求解除租赁合同，将所租的房屋及场地恢复原状予以交还，并要求被告方支付和赔偿相关价款及损失。依合同约定，被告未支付的款项有：1、2012年7月1日以后的所有租金；2、2012年1月1日以后所有的房产税、2012年7月1日以后所有的土地使用税；3、原告垫交的水费（含污水处理费）40554.44元。另，原告开始起诉时，将陈业龙列为本案共同被告，诉讼中又申请撤回对陈业龙的起诉，法院已作出裁定予以准许。
案经本院调解无效。
本院认为：2010年6月26日，原告与二被告及陈业龙之间签订的“房屋及场地租赁合同”及后期两份补充协议，均是各方当事人真实、自愿达成，且不违反法律规定，合同及协议均合法有效。本案争议的焦点有三点：一、被告马永久能否作为承租方的订立合同的主体之一，是否应承担合同中约定的义务；二、原告在合同履行中是否违约并侵犯了被告方的权益；三、被告方在合同履行中是否违约，如违约，原告能否主张解除合同，同时被告应支付和赔偿的款项及数额如何确定。首先，原告与被告方签订合同时，中鼎公司尚在设立过程中，公司法人尚未取得工商注册登记，双方均是知晓的，因而在订立合同时双方已明确将马永久、陈业龙与中鼎公司并列书写作为“承租方”，合同文本中特别强调了承租方由马永久、陈业龙、中鼎公司“共同承租”，同时合同中还声明了“合同经各方自然人签名后方可生效”，马永久是明知并自愿签约的。后期所订的两份补充协议也在协议中明确了“协议是合同的组成部分”。因此，本案作为自然人的被告马永久应是合同中承租方的主体之一，是本案的适格被告，应当与中鼎公司共同承担其参加缔约的法律责任。另，本案原告起诉始将陈业龙列为被告，在诉讼中撤回了对陈业龙的起诉，因陈业龙与二被告是租赁合同中的共同承租人之一，原告有权选择其中的义务人主张权利，此系当事人自由处分民事诉讼权利，本院依法应当支持且已作出裁定准许（二被告担责后，可依相关法律规定向陈业龙主张权利）。其次，综合案情，被告中鼎公司在2012年5月13日已作出解除劳动人员名册，通知解除员工并已停产，公司已处于停业状态，5月21日因拖欠燃气费，被燃气公司作停气处理，5月29日因与他人产生诉讼被人民法院将已停运的机械设备及生产线、原料予以查封等，已表明中鼎公司经营状况严重恶化，此时作为租赁合同一方当事人的原告，行使不安抗辩，要求中止履行合同，符合法律规定。在中鼎公司停业后的资产被人民法院查封的情况下，原告即使将涉案所租的厂房大门锁上（因厂房里尚有一部分未租由原告自用的车间），并无不当，且未造成中鼎公司的利益损失。第三，2012年6月30日之前，被告方按合同约定应当支付2012年7月1日至12月31日期间的租金，而被告至今未能支付，被告方已构成严重违约。原告于2012年7月4日提起本次诉讼要求给付租金，被告方不仅未能给付，而且已向人民法院提出申请，要求对中鼎公司予以破产清算，此行为表明被告方已彻底不能履行合同，双方已无法达到订立合同的目的，因此，原告在诉讼中增加诉讼请求，要求解除租赁合同，由被告方将所租的房屋及场地恢复原状予以交还，符合法律规定，本院依法应当支持。因被告违约导致合同的解除，被告方应当按合同约定承担价款的给付及相关赔偿的责任。1、关于租金及其违约金，因被告原因导致所租房屋及场地至今处于被告使用生产时的状态，原告无法对其房地另行处分。2012年7月1日至2012年12月31日期间的租金701889.6元，被告方未付，现依法应当支付。依合同约定拖欠给付应当支付违约金，但合同所约定的“日千分之二”的违约金标准，显属过高，酌情应当以银行同期贷款基准利率的1.3倍为标准计付违约金至实际给付之日止为宜；原告要求支付2013年全年度的租金显属不当，2013年的租金，被告应自2013年1月1日起至所租房屋场地原状返交原告时止，按实计算给付。3、关于其他费用：水费（含污水处理费），中鼎公司所用的水费未交，已由原告垫付，价款为40554.44元，被告方应当向原告支付；燃气费，由于燃气使用开户单位是中鼎公司，中鼎公司应直接向燃气公司交纳（现虽欠缴，只有在原告垫交后才能向被告主张）；律师代理费，合同约定因违约导致诉讼产生的律师代理费，由违约方承担，现被告方已违约并发生诉讼，原告实际已产生了律师代理费28000元且该费用标准符合相关规定，被告应当向原告赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十七条、第六十八条、第九十四条、第九十八条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告马鞍山市亿利达钢业有限公司与被告马永久、被告马鞍山中鼎科技有限公司之间于2010年6月26日签订的“房屋及场地租赁合同”（包括2011年1月10日、2011年7月12日分别签订的的两份补充协议），并限二被告在本判决生效之日起30日内将本案所租房屋及场地恢复原状交还原告。
二、被告马永久、马鞍山中鼎科技有限公司于本判决生效后10日内共同向原告马鞍山市亿利达钢业有限公司支付2012年7月1日至2012年12月31日期间的租金计701889.6元，并从2012年7月1日起、以701889.6元为基数、按年利率6.31%（元）×1.3的标准向原告计付违约金至本判决生效确定给付之日止。
三、被告马永久、马鞍山中鼎科技有限公司共同向原告马鞍山市亿利达钢业有限公司支付2013年1月1日至本判决第一项所确定的房屋及场地恢复原状交还至原告之日期间的租金，计付方法以年租金总额1403779元为标准，按实计算给付。此款限所租房屋及场地恢复原状交还之同日一并给付。
四、被告马永久、马鞍山中鼎科技有限公司共同向原告马鞍山市亿利达钢业有限公司支付2012年1月1日至所租的房屋及场地恢复原状交还原告之日期间的房产税、2012年7月1日至所租的房屋及场地恢复原状交还原告之日期间的土地使用税，计付方法按国家相关规定的税收标准和实际承租房屋及场地面积予以计算给付。此款限所租房屋及场地恢复原状交还之同日一并给付。
五、被告马永久、马鞍山中鼎科技有限公司于本判决生效之日起10日内共同给付原告马鞍山市亿利达钢业有限公司水费40554.44元、律师代理费28000元，共计68554.44元。
六、驳回原告马鞍山市亿利达钢业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8499元（已减半收取），诉讼保全费5000元，合计13499元，由被告马永久、马鞍山中鼎科技有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 刘英静
二〇一三年四月十七日
书记员 蒋 新
附：1、本案适用的《中华人民共和国合同法》条文
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、本案适用的《中华人民共和国民事诉讼法》条文
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。