浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2015）甬慈民初字第940号原告：许丽萍，居民。委托代理人：徐晴波，浙江相联律师事务所律师。委托代理人：王盛，浙江相联律师事务所律师。被告：华润置地（宁波）发展有限公司。法定代表人：谢骥。委托代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。委托代理人：戚吕斌，浙江煜华律师事务所律师。原告许丽萍诉被告华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理，依法由代理审判员章晓波适用简易程序于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告许丽萍的委托代理人徐晴波、被告华润公司的委托代理人叶建荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许丽萍起诉称：2015年5月3日，原、被告签订《慈溪华润凯旋门项目认购协议书》一份，对原告所购房屋的地理位置、面积、房款等作了详细约定。协议签订当日，原告依约向被告支付了定金100000元，并由被告出具收款收据一份。后原告从被告工作人员处得知，协议所约定房屋已被被告卖与他人。原告多次找被告协商解决问题，但被告多次推诿，毫无协商诚意。故原告诉请判令：1.解除原、被告之间签订的《慈溪华润凯旋门项目认购协议书》；2.被告双倍返还原告定金200000元，并支付自2015年6月16日起至款项清偿日止、以200000元为本金、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；3.本案诉讼费由被告承担。被告华润公司未在法定期限内作出书面答辩，在庭审中口头答辩称：被告委托宁波中原置业顾问有限公司对涉案房产项目进行销售。签订认购协议书时，销售员误以为涉案36幢103室房屋尚未出售给他人，因此与原告签订了该协议。但事实上，被告于2015年4月29日就与他人就涉案房屋签订了商品房销售合同并进行了备案，早于被告与原告签订认购协议书的时间2015年5月3日，即被告在与原告签订认购协议书之前已经将涉案房屋出售给了他人。销售员发现这一情况后即于当晚将该情况告知了原告。原告于次日到被告处看了其他房屋，但并不满意，被告主动提出返还原告100000元定金，而原告拒绝。相关事实表明，被告在与原告签订认购协议书时对标的物存在错误认识，使行为的后果与被告的真实意思相悖，造成重大误解。根据合同法相关规定，被告要求撤销认购协议书，对原告要求返还100000元定金以及支付相应利息损失的诉请予以认可，但对原告要求双倍返还定金的请求，被告不予认可。为证明自己的诉称事实成立，原告许丽萍向本院提供以下证据：A1.《慈溪华润凯旋门项目认购协议书》一份，主要内容为：原、被告于2015年5月3日签订认购协议书，约定原告认购的房屋为橡树湾小区36幢103室，建筑面积约为240.19平方米，优惠后单价为9500元，总价为2281805元，2015年5月6日前签约，如果因被告原因造成认购协议书后续合同未能成交，按合同法双倍退还定金，原告在签订协议时向被告交纳立约定金100000元，拟证明原、被告签订认购协议书并约定相关内容的事实；A2.收款收据一份，拟证明原告依约向被告支付100000元定金的事实。被告华润公司为证明自己辩称的事实成立，向本院提供以下证据：B1.《商品房买卖合同》一份，主要内容为：被告与案外人陈午、王建尔于2015年4月29日签订商品房买卖合同一份，约定案外人陈午、王建尔向被告购买橡树湾小区36幢103室房屋一套，建筑面积为240.19平方米，总价为2843931元，拟证明被告已经于2015年4月29日就涉案房屋与他人设立买卖关系，并且已经将该合同备案于行政部门的事实。经审理，原、被告对对方提供的证据均无异议，故本院对证据A1、A2、B1的证明力均予以确认。根据本院确认的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2015年5月3日，被告在涉案房屋已经出售的情况下与原告签订《慈溪华润凯旋门项目认购协议书》一份，约定：原告向被告认购橡树湾小区36幢103室的房屋一套，实测建筑面积约为240.19平方米，优惠后单价为9500元/平方米，总价款为2281805元，2015年5月6日前签约；原告签订本协议时应向被告交纳立约定金100000元，用于担保原告按时与被告签订正式《商品房买卖合同》；如果被告原因造成本购房协议书后续合同未能成交，按合同法双倍退还定金；如因原告原因导致商品房买卖合同不能如期签订，则被告有权没收定金，且无需通知原告，并有权将本认购协议项下商品房另行出售。协议书签订当日，原告向被告支付了定金100000元。后被告销售人员发现被告已于2015年4月29日就涉案房屋与案外人陈午、王建尔签订了《商品房买卖合同》一份，约定案外人陈午、王建尔向被告购买橡树湾小区36幢103室的房屋一套，建筑面积为240.19平方米，单价为11840.338元/平方米，总价款为2843931元。本院认为：原、被告签订的《慈溪华润凯旋门项目认购协议书》作为双方签订商品房买卖合同的预约合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，双方应当依照合同约定全面履行各自义务。现查明因被告销售人员未认真核实讼争房屋是否已出售的状况，而再次与原告签订认购协议书，导致双方未能签订正式商品房买卖合同，过错在于被告方，原告诉请要求解除该认购协议书，合理合法，现被告也同意解除，故对原告的该项诉请，本院予以支持。本案争议焦点在于被告就已出售房屋与原告签订认购协议的行为是否构成重大误解。原告认为，认购协议书及收款收据中均已明确双方达成买卖意向的房屋为涉案房屋，双方对买卖该房屋的行为不存在重大误解，被告将涉案房屋一房二卖的行为应认定为重大过错。被告辩称其与原告签订认购协议书时误以为涉案房屋还未出售，即对标的物存在错误认识，使行为的后果与自己的真实意思相违背，造成重大误解，故被告要求撤销认购协议书，仅同意返还原告100000元定金及赔偿相应利息损失。本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第71条的规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。而本案认购协议书中涉案房屋的位置、面积、价格均已明确，双方对房屋本身信息并不存在错误认识。且被告委托专业的置业顾问公司对房产进行销售，理应掌握已售房屋的信息，现销售人员将已经出售的房屋再次进行销售的行为并不符合重大误解的情形，应认定为被告自身的过错。被告因该过错而不能按照协议的约定向原告出售约定的房屋，被告的行为应构成了违约，原告根据定金罚则要求被告双倍返还定金的诉请，符合双方约定，于法有据，本院予以支持。原告主张利息损失系基于双倍返还不能的前提下而提出该主张，但因本案的定金性质系履行风险的惩罚或补偿，即违约定金，故双倍返还已足以弥补因履行不能而对原告造成的损失，且双方对返还定金的利息损失也未作约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告许丽萍与被告华润置地（宁波）发展有限公司签订的《慈溪华润凯旋门项目认购协议书》于本判决生效之日起解除；二、被告华润置地（宁波）发展有限公司于本判决生效之日起将原告支付的定金100000元双倍返还，即返还给原告200000元；三、驳回原告许丽萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告许丽萍负担50元，被告华润置地（宁波）发展有限公司负担2100元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。代理审判员  章晓波二〇一五年八月十七日代书 记员  史帅帅附1:本判决依据的法律条文及司法解释:《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。附2:执行法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第十八条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。