山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）邹商初字第401号
原告：高和亮，个体户。
委托代理人：张敏安，男，1966年10月2日出生，汉族。
委托代理人：于金锋，男。
被告：田祥民，个体业主。
委托代理人：赵岩、杜正飞，山东锦心源律师事务所律师。
被告：商玉华，个体业主。
原告高和亮与被告田祥民、商玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高和亮委托代理人张敏安，被告田祥民、委托代理人杜正飞，被告商玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租岗山北路人民影院北侧沿街房屋。双方对租赁期间的其他事宜进行了约定，且原告于合同签订的当时通过银行将三个月的租金转入被告商玉华工行帐户（两被告系夫妻关系）。2011年8月，两被告电话通知涨房租，原告认为其已经按时交付租金且租赁期还不满一年，且房租上涨幅度太高，原、被告未就租金上涨达成一致意见。2011年9月中旬，被告将原告租赁房屋的供电停止致使原告无法正常营业。2011年10月20日，被告在原告不知情的情况下强行将原告货物弃之屋外并拆除装修设施，致使合同无法履行并对原告的合法财产造成损失。原告认为本合同有效期内，被告擅自上涨租金，在双方协商不成的情况下，单方撕毁合同给原告造成巨大的经济损失。请求判令两被告赔偿损失286854.99元。
原告提供如下证据证实其主张：
1、2010年12月21日双方所签《房屋租赁合同书》一份，证明双方的房屋租赁合同关系，被告对真实性无异议，但提出该合同应为短期合同。
2、2011年2月27日、5月30日银行汇款凭证各一份，证明已付前期租金，被告对该证据予以认可。
3、2011年9月16日，丁祥乐向商玉华帐号汇款65000元银行凭证一份，证明已交租金；被告对真实性无异议，认可收到该款，但提出汇款人系丁祥乐，在收到款后，向原告打电话询问是不是租金，原告不认可是租金；同时提出，原告应在8月份即应交纳租金，即使该款是原告交的，也已超出合同约定的期限。
4、赔偿清单一份，包含有（1）固定资产损失：空调、电视19000元、监控及电器灯具5000元等；货架、道具辅料140679元；基础装修造价164954.10元；（2）运营损失：物流成本1000元；人员工资、遣散费用16200元；营业损失（预期可得利润）等三项共计180000元；（3）剩余期间的房屋租金46221.89元；（4）其他损失20000元。被告认为上述证据不能证实原告损失，即使损失也与被告无关，因为不是被告清理的。
5、商铺对面监控录相一份，证明被告对原告店铺进行了清理，被告对录相的真实性无异议，但提出不是被告方清理的。
被告田祥民辩称，租赁合同明确约定承租方应提前一个月交付下一季度的房租可使用，否则提前10天搬出。事实上，被答辩人并未按该约定缴纳房租，且经答辩人多次催告后，仍未缴纳，后答辩人已通知原告解除了该租赁合同。答辩人是在多次催告被答辩人搬出该房屋，被答辩人置若罔闻的情形下，在邹城商翔商贸公司的催促下，为了维护自己的合法权益，配合邹城市高帅鞋服店的数名员工，将该店的商品进行妥善的处置，并未对被答辩人造成任何损失，相反，答辩人因此遭受了巨大的经济损失。
被告商玉华辩称，我不是合同的当事人，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告田祥民反诉称，反诉被告不能按约定腾空房屋，导致反诉原告经济损失51000元，请求反诉被告赔偿。
反诉原告提供如下证据：
1、2010年12月21日双方所签《房屋租赁合同书》一份，证明双方房屋租赁关系，反诉被告对合同真实性无异议。
2、2011年9月10日，向反诉被告发送的限3天签合同，否则即日搬出的通知一份、向店铺员工送达通知录相一份，证明向被告发出交纳租金、重签合同、否则逾期即日搬出的事实。
3、2011年9月19日解除租赁合同一份、邮政快递回执等证明已与被告终止了合同，限被告2011年9月25日搬出。
4、邹城市电影发行放映公司通知一份，证明房主电影公司于2011年8月29日终止了与被告的合同，限8月31日前搬出。
5、2011年9月18日，电影公司与邹城市商翔商贸有限公司、被告田祥民协议一份，证明房主电影公司已将所诉房屋租赁给邹城市商翔商贸公司，因不能搬出房屋，被告向商翔商贸公司自2011年9月1日起支付房屋使用费每日1200元，2011年10月25日，商翔商贸公司收据一份，证明收被告田祥民赔偿款49200元。
6、2011年10月22日，清理所诉租赁房屋过程的录相一份，证明被告只是协助商翔商贸公司对房屋进行了清理。清理物品单据一张，证明租赁房屋内的物品已经清理给原告。劳务费单据一张证明所需清理劳务费用。
7、2010年9月、2011年6月，被告与邹城市电影放映发行公司短期合同两份，证明被告与房主电影公司所签合同为短期合同，证明原、被告之间的合同为短期合同。
反诉被告高和亮辩称，反诉被告没有违约，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，被告田祥民租赁邹城市电影发行放映公司邹城市钢山路92号房屋一套。因传言该房屋即将被拆迁，2010年12月21日，原告（合同乙方）与被告田祥民（合同甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：一、甲方将坐落于人民影院北侧的房屋壹间，建筑面积260余平方米，租赁给乙方使用。二、租赁时间：从签订本合同即日起，直至本房屋拆迁为止。三、合同执行时间为2010年12月22日至拆迁为止。四、租金及交租方式：1、若乙方经营，若是短期内拆迁，年租金按26万元结算。2、交租按每季度交付（即三个月交一次），季交乙方可按短期年租金26万元计算，第二季度提前一个月交付房租方可使用，否则提前10天搬出，不得经营。五、关于房屋租赁期间的有关费用：乙方经营中的水电费、工商、税务等经营费用由乙方自行承担。六、终止合同：若因改造拆迁，双方即可终止合同；乙方遭受的经济损失甲方不予补偿；在接到拆迁通知后，乙方将无条件同意，并在期限内搬出；乙方向甲方交纳的租金，甲方按照乙方实际租用天数扣除租金外，多余部分退还乙方，双方对此互不追究违约责任。合同签订后，原告经营高帅鞋服店。2010年12月21日、2011年2月27日、2011年5月30日，原告分别向被告支付各季度租金65000元（二被告系夫妻关系，由二被告收取）。后被告确定所签订房屋不会被拆迁，与原告协商原租金太少需涨租金未果。因被告田祥民未向邹城市电影发行放映公司缴纳租金，2011年8月29日，邹城市电影发行放映公司向被告田祥民发出解除房屋租赁合同通知书，并限被告于2011年8月31日搬出房屋。后，邹城市电影发行放映公司将该房屋租赁于邹城市商翔商贸有限公司。2011年9月10日，被告田祥民再次向原告发出缴纳第四季度租金通知书，2011年9月19日，被告田祥民向原告发出《关于解除高和亮租赁合同的通知》告知原告：因邹城市电影公司拆迁计划未被批准，电影公司与田祥民所签订岗（钢）山路92号短期租赁合同已终止。转租方田祥民未能与电影公司续签长期合同。特此告知：田祥民和高和亮所签订的房屋租赁合同，不能继续履行，即日终止。限于2011年9月25日搬出。2011年9月16日，案外人丁祥乐向被告商玉华帐户上汇款65000元。2011年10月22日，邹城市商翔商贸有限公司由二被告协助与邹城市高帅鞋服店店员一起将房屋清空，店内货物及电视等设施由店员看管。
上述事实，主要根据原、被告陈述、举证认定的，其证据已分别收存、记录在卷。
本院认为，庭审中，原、被告均认可此为短期租赁合同，该房屋系由被告承租邹城市电影发行放映公司后转租给原告，至2011年8月底，原告未按合同约定提前一个月缴纳第四个季度交纳被告租金，被告田祥民向原告发出解除合同通知书，并限期搬出，合同自通知书到达原告时解除（2011年9月10日）。同时，邹城市电影发行放映公司作为房主已另行将该房屋租赁给案外人，被告田祥民作为承租人已丧失了对所诉房屋进行转租的权利，原告与被告田祥民之间的租赁合同也应终止。原告请求被告田祥民承担解除合同的违约责任，本院不予支持。关于原告请求的退还剩余期间的房屋租金46221.89元问题，因原告已举证丁祥乐汇款65000元的收据，该租金虽由被告商玉华收取，但二被告系夫妻关系且被告商玉华之前也曾收取过租金，应视为二被告共同履行了合同内容；第四季度的租金（自2011年9月23日起至10月22日一个月），因未满一个季度，应退还65000元÷3×2=43333.33元，该款应由二被告共同退还。
原告请求被告货架等固定资产损失，被告已出具清单等证实，相关货物、货架等已清查归原告，该诉请本院不予支持。原告请求被告赔偿营运损失，因原、被告合同已依法解除，本院不予支持。
关于反诉问题，因房主邹城市电影发行放电公司已于2011年8月31日终止了与反诉原告的房屋租赁合同，反诉原告不再享有租赁房屋的收益权，对于终止合同之后的租金应由相关权利方主张，对反诉原告诉请，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告田祥民、被告商玉华返还原告高和亮租金43333.33元，限本判决生效十日内付清；
二、驳回原告高和亮其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告田祥民的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5603元，原告负担4757元，被告负担846元。保全费1954元由被告负担。反诉费1075元由反诉原告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内上诉于山东省济宁市中级人民法院，上诉须按照对方当事人人数递交上诉状及副本。
审判长 齐勇
审判员 吕洁
审判员 张苗
二〇一三年十二月十九日
书记员 孟欣