浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第1096号
原告李文泉。
委托代理人（特别授权代理）唐传荣、高峰。
被告朱建华。
被告宣幼兰。
上述两被告委托代理人（特别授权代理）宋朝晖�
原告李文泉与被告朱建华、宣幼兰民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理。本案依法由审判员赵钦宇适用简易程序独任审判，于2014年5月16日、2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告李文泉委托代理人唐传荣、被告朱建华、宣幼兰委托代理人宋朝晖到庭参加了第一次庭审，原告李文泉委托代理人高峰、被告朱建华、宣幼兰委托代理人宋朝晖到庭参加了第二次庭审。本案庭外和解时间为2个月，现已审理终结。
原告李文泉诉称：2012年12月，原、被告双方协商房屋买卖事宜，并于同年12月10日签订《房屋买卖协议》一份，协议中双方约定：被告自愿将坐落在浪港新村11幢101室的房屋（建筑面积65.7平方米，车棚14.6平方米）以33万元的价格出卖给原告所有。同时，协议还约定该协议签订后，原告支付被告房款人民币20万元，同时被告必须把房产证和拆迁安置协议书�印移交给原告。待村委为该三证办理完毕，可以上市交易时，被告无条件将房产过户给原告。房产产权顺利过户于原告名下后，原告再付清剩余房款13万元给被告等内容。协议签订后，原告即于当日向被告支付购房款20万元，被告向原告出具收条一份及房产证复印件等证件。然被告至今未按履行协议义务，拒绝配合办理过户手续，导致原告利益受到严重损害。现原告诉至法院，请求判令：1、被告履行2012年12月10日签订的《房屋买卖协议》的义务，将坐落在浪港新村11幢101室的房屋所有权过户给原告；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。诉讼中，经本院释明，原告认为本案的基础法律关系为民间借贷纠纷，故将诉讼请求变更为：1、被告立即归还借款20万元，并支付自2013年5月11日起至实际付清之日止上述款项按银行同期贷款利息四倍计算的利息。2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告朱建华、宣幼兰辩称:原告起诉隐瞒了真实的案件事实，将实为借贷关系错误的以房屋买卖纠纷进行起诉。本案基础事实是民间借贷担保纠纷，不是原告诉状中称的房屋买卖关系。真实的情况是被告朱建华因急需向社会借款，通过渠道找到原告借款人民币20万元。在2012年12月11日原告向被告朱建华交付借款本金20万元，当时约定利息是月息3分，在交付20万元的时候，原告从20万元本金中扣除利息6000元，因此诉状中所称的签订买卖协议等，都不是客观真实的情况。正常的房屋买卖最多是买家扣留一部分余款，等到双方到便民中心办理完相关事项，领取房产证的时候付清余款。而原告是等到房屋过户后买方再付清房款13万元，与正规的房屋买卖不相符。因此原告起诉所谓的房屋买卖不是真实情况。另一方面，原告从未实际向被告朱建华支付过购房款。原告�了保证能收回还款利用抵押的方法，并签订了房屋买卖协议，故本案是房屋买卖形式掩盖了借款担保，被告朱建华被迫签订了房屋买卖协议，故请求依法驳回原告的起诉。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称其目前经济状况不是很好，每个月工资为4000元，根据其收入状况，20万元对其来说并非是小数字，之前支付过的高额利息要求折抵本金，或者根据银行的同期贷款利息的四倍进行折抵，故之前支付的过高的利息，超过部分应当折算成已经归还部分的本金，另外希望原告原谅被告的行为，且两被告现已离婚，被告现无归还能力。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、房屋买卖协议书1份，要证明被告将位于浪港新村11幢101室房屋卖给原告，价格为人民币33万元，支付方式为先付20万元，到被告从村委拿出产权证、契证办理手续后，原告将余款13万元�付给被告的事实。被告质证认为，该协议并不是被告真实意思表示，是在非自愿情况下，为了出于借款目的，在特定情况下签订的买卖协议，双方真实意思是借款房屋抵押。本院对该证据的真实性予以确认。
2、收条1份，要证明被告收到原告房款人民币20万元。被告质证认为，收到20万元是认可的，但划掉的“房款”及后加上去的“房款”都不是被告真实意思表示，只能证明收到20万元，但不能证明收到的是房款。本院对该证据的真实性予以确认。
3、房屋拆迁安置通知书复印件1份，要证明朱建华拥有安置房2套，把其中一套卖给原告的事实。被告质证认为，对真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
4、房产权证复印件1份，要证明被告朱建华拥有浪港新村11幢101室的房屋一套，建筑面积为65.75平方。被告质证认为，对真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
5、个人房产抵押借款合同复印件1份，要证明原、被告间的借贷关系，以及相关的利息约定，并且以绍兴市浪港新村11幢101室的房屋作为本合同的抵押担保的事实。被告质证认为，该证据不能证明原告所要证明的目的和对象。借款利率3%明显高于我国法律所允许的高利息，依法不予保护；对证据中载明的标的物房屋在签约当日并没有获得房管部门相应的权证，因此该证据中所载明的抵押事项不符合担保法的有关规定，抵押无效。本院对该证据的真实性予以确认。
被告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、离婚证1份、离婚协议书1份，要证明两被告原为夫妻关系，后于2012年9月26日经协议办理了离婚登记手续，同时在婚姻登记处备案了离婚协议书，也证明两被告离婚发生在朱建华与原告发生的借款关系之前。原告质证认为，对离婚证真实性无异议，对离婚协议书真实性有异议，因为该协议书存在明显的漏洞和矛盾，印章上盖有越城区民政局印章，写着涂改无效，但协议书中有多处涂改，所以对真实性有异议。对被告要证明两被告已离婚无异议，但被告宣幼兰在房屋买卖协议上签字，表示认可买卖关系。本院对离婚证的真实性予以确认，离婚协议书由绍兴市越城区民政局婚姻登记处备案，故对该离婚协议书的真实性亦予以确认。
2、收条1份，要证明被告朱建华向原告借款人民币20万元，其在收到20万元后出具收条，该收条虽然已经撕破，经拼接落款时间是2012年12月10日。当时是原告交付20万元，被告写了该收条，但原告要求写上房款，所以将该收条撕破，后被告朱建华从地上捡起，拼接完成该收条。原告质证认为，该收条确实写过，前一天是想借款的，但后来被告想把房子卖给原告，所以将借款收条撕破了，�成了卖房的收款收条。本院对该证据的真实性予以确认。
3、银行转帐凭单6份（时间分别为2013年3月8日、4月5日、5月17日、5月20日、6月9日、6月20日），要证明被告朱建华通过银行转帐向原告及原告亲密好友支付了5个月的利息，以此证明本案是借贷关系。原告质证认为，收到了4个月的钱是抵押的利息。当时确实是借款关系，后转为买卖关系。那时被告朱建华的父亲被车撞了，原本是要出屋给原告，但原告出于人道，说可以不腾出房子但需要支付利息，在这种情况下被告朱建华支付了利息，原告也答应在被告搬出以后利息也将返还给被告。本院对该证据的真实性予以确认。
4、个人房产抵押借款合同复印件1份，要证明应原告要求，两被告及被告朱建华的父亲与原告签订了该合同。原告质证认为，原先是借款，后被告朱建华想把房子卖给原告。本院对该证据的真实性予以确认。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方的陈述，可以认定以下事实：原、被告双方签订个人房产抵押借款合同一份，约定：甲方（原告）同意借款给乙方（被告朱建华）人民币20万元，借款期限为10个月（从2012年12月10日至2013年10月10日止），借款利率按每月3%计算，乙方应按月按时支付相应利息给甲方。同时约定，借款人将位于绍兴市浪港新村11幢101室房屋作为借款抵押物；房屋抵押期间，甲乙双方对抵押房产另行签订房产买卖合同；乙方如能按时付息还款，房产买卖合同自动终止；乙方如违约借款，未能按期付息还本，房产买卖合同成立，同时，甲方所出20万元作为房屋买卖合同中甲方支付给乙方的购房款。后被告朱建华、宣幼兰在该合同乙方处签字捺印。2012年12月10日，被告朱建华出具收条一份，载明今收到李文泉人民币20万元。
同时查明，2012年12月10日，原、被告双方签订房屋买卖协议一份，约定：甲方（被告朱建华）自愿将坐落在浪港新村11幢101室房屋以33万元的价格出卖给乙方（原告）所有；甲、乙双方签订本协议后，乙方支付甲方房款人民币20万元，同时甲方必须把房产证和拆迁安置协议复印件移交给乙方。待村委为该房三证办理完毕，可以上市交易时，甲方无条件将房产过户给乙方。房产产权顺利过户于乙方名下后，乙方再付清剩余房款13万元给甲方。被告朱建华、宣幼兰在该买卖协议乙方处签字捺印。同日，被告朱建华出具收条一份，载明今收到李文泉人民币20万元（房款）。
另查明，2013年3月8日、4月5日，被告朱建华分别向原告指定的账户（陈静敏）汇款12000元、6000元；2013年5月17日、5月20日、6月9日、6月25日，被告朱建华分别向原告李文泉账户存款5000元、1000元、3000元、3000元。
本院认为，虽然原、被告签订了房屋买卖协议，被告出具了收到购房款的收条，但是综合本案的相关证据，本院认定出售房屋并非被告的真实意思表示，原、被告之间其实是以借贷为目的而签订房屋买卖合同作为担保，双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。经本院释明，原告同意按照民间借贷关系变更诉讼请求，故其主张要求被告朱建华归还借款20万元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告宣幼兰是否应当作为借款人承担还款义务的问题。本院认为，被告宣幼兰在借款合同的乙方处签字捺印，应当根据合同约定对乙方应履行的义务承担责任，故被告宣幼兰认为其并非借款人，且在签订合同时已与被告朱建华离婚，无需承担责任的辩称意见，本院不予采纳。关于利息计算及抵扣的问题。原、被告双方约定的借款月利率3%，对超过银行同类贷款利率的四倍部分，本院不予保护，即原、被告之间的借款利率应以银行同类贷款利率的四倍为限。被告朱建华认为其实际收到的借款金额为194000元，即其已向原告支付首月利息6000元的辩称意见，证据不足，本院不予采纳。根据法律规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照实现债权的有关费用、利息、主债务顺序抵充。本案中，被告主张其支付原告的款项按先清偿利息再清偿本金的意见，符合法律规定，本院予以采纳。2013年3月8日支付的12000元抵扣2012年12月10日至2013年3月9日的利息；2013年4月5日支付的6000元抵扣2013年4月10日至5月9日的利息4000元及本金2000元；2013年5月17日、20日支付的6000元抵扣2013年5月10日至6月9日的利息3960元及本金2040元；2013年6月9日、25日支付的6000元抵扣2013年6月10日至7月9日的利息3919.2元及本金2080.8元。综上，本院�为被告朱建华、宣幼兰应归还原告借款本金193879.2元及利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍，自2013年7月10日起计算至判决确定履行之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告朱建华、宣幼兰应于本判决生效之日起三十日内向原告李文泉归还借款本金193879.2元及利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍，自2013年7月10日起计算至判决确定履行之日止）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取3125元，由被告朱建华、宣幼兰负担3030元，由原告李文泉负担95元，于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵钦宇
二〇一四年七月七日
书记员 朱黄莹
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十一条：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实�者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。