河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新中民五终字第191号
上诉人（原审原告）于鹏彦，男，汉族，住封丘县。
委托代理人刘强、苏冲，河南天基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王建发，男，汉族，住封丘县。
委托代理人裴玉林，河南舜信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）肖植，男，汉族，住封丘县。
被上诉人（原审被告）封丘县城关镇小东关村民委员会。
法定代表人范清才，主任。
被上诉人（原审被告）封丘县城关镇小东关村第四村民小组。
负责人雷玉国，组长。
以上二被上诉人之共同委托代理人李黔，河南久灵律师事务所律师。
上诉人于鹏彦与被上诉人封丘县城关镇小东关村民委员会（以下简称小东关村委会）、封丘县城关镇小东关村第四村民小组（以下简称小东关村四组）、肖植、王建发等确认房屋买卖合同无效纠纷一案，河南省封丘县人民法院于2011年5月9日作出（2010）封民初字第982号民事裁定，于鹏彦不服，提起上诉。本院于2011年11月2日作出（2011）新中民五终字第130号民事裁定，已经发生法律效力。于鹏彦不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2012年9月3日作出（2012）豫法民提字第00221号民事裁定，提审本案。同日，河南省高级人民法院作出（2012）豫法立民申字第00132号民事裁定，撤销本院（2011）新中民五终字第130号民事裁定和河南省封丘县人民法院（2010）封民初字第982号民事裁定，指令河南省封丘县人民法院审理本案。2013年5月6日，河南省封丘县人民法院作出（2012）封民指字第00001号民事判决。于鹏彦不服，提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院原审查明：2005年底小东关村委会根据县城镇规划要求，开发县城平等路路西两边房产，土地是属于村集体所有，号召本村村民投资建房，建好后按每平方米430元回收。于鹏彦垫资修建六套（18间三层）楼房。2007年农历年底，小东关村委会按人口数将所建楼房分给四个小组，由小组分发各户。小东关村四组所分的楼房中有于鹏彦所建楼房（即于鹏彦所建的楼房北头第二套，就是王建发所卖的房屋）。小东关村四组根据村委会的政策将房分给各家各户到人头（合3.5人分一间地皮），并将该房分给王建发，向王建发收取了建房款146415元（430元／平方米，每套340.5平方米）给于鹏彦，于鹏彦不愿意将该房卖于王建发，所以拒收此款。小东关村委会领导同小东关村四组将该房款交到村委会会计崔光付手中。同时，王建发于2007年5月23日交给雷玉才一间房款90000元，2007年6月14交给边振峰等3人房款42000元，2007年6月23日交给郭东峰等4人房款（其中有佛林、杜更娥，佛相堂、佛雯轩四人）44000元。2008年4月5日，小东关村四组经于沛信手收取王建发房款97610元，王建发分四次支付土地款和房款共计273610元，于2009年10月16日以360000元将该房屋卖给肖植。
一审法院原审认为：根据于鹏彦与小东关村委会的约定，于鹏彦属于垫资建小产权房，建好房后每平方米按430元由小东关村委会回收，该房屋的所有权归小东关村委会。有关于鹏彦主张的建房后三个月收回，按每平方米430元收回，如超过三个月由建房者自行处理。对此小东关村委会和小东关村四组不认可，于鹏彦也未提供证据证明其主张的成立。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条的规定，于鹏彦只能向小东关村委会主张建房垫资款，而要求确认王建发与肖植之间的房屋买卖协议无效不是适格主体。故应驳回其起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，裁定：驳回于鹏彦的起诉。
一审法院再审查明：小东关村委会于2005年决定在该村集体土地上建房，以包工包料的方式发包，建好后交由各村民小组进行分配、收受购房款，并按照每平方米430元的价格与承包人进行结算。小东关村委会表示至今未收回房屋，从没有参与任何房屋的买卖，房屋所有权不在村委会。小东关村四组也只是负责协调，不负责买卖。房屋建成后按人头数分给本村村民。王建发购买其中一套房屋，将地皮钱分别给小东关村村民，将房款给予小东关村四组。小东关村四组向于鹏彦支付房款时，于鹏彦认为小东关村委会曾承诺“房屋建成后三个月出钱回收，否则该房屋归建房者所有”，以现在“已超过三个月”为由拒绝接受购房款。小东关村委会多次与于鹏彦协商未果，第四村民小组将该房款转交给小东关村委会成员崔光付保管。王建发于2009年10月16日与肖植签订房屋买卖协议，约定将涉案房屋以360000元的价格卖给肖植，房屋现由肖植占有使用。
再审查明的其他事实与原审查明事实一致。
一审法院再审认为：本案所争议房产是在集体土地上建设的房屋，于鹏彦与小东关村委会之间是房屋建设合同关系，小东关村委会系发包人，于鹏彦系承包人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；第九条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。本案争议土地性质系集体建设用地。于鹏彦主张的与小东关村委会达成“小东关村委会在房屋建成后三个月按每平方米400多元出钱回收，如不回收，由建房人自行处理”的口头协议，涉及土地使用权的出让，因违背国家法律，该协议自始无效。房屋所有权属于小东关村。于鹏彦不享有房屋所有权，只能向小东关村委会主张房屋建设款。故此，于鹏彦与王建发、肖植之间没有法律上的利害关系，要求确认王建发、肖植2009年10月16日签订的房屋买卖合同的效力无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第七十一条的规定，判决：驳回于鹏彦的诉讼请求。
于鹏彦上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审仅凭王建发、肖植的答辩，就认定小东关村委会以包工包料的方式将工程发包给上诉人，事实认定有误。2、小东关村四组只是负责协调，而不负责案涉房屋的买卖。一审判决认定王建发将房款交给了小东关村四组，与事实不符。王建发所提交的案外人边振峰的收到条等证据，相关人员均未出庭作证，故不能以此证明王建发将地皮钱支付给了小东关村民。3、一审判决对于沛信的出庭证言避而不谈。4、一审判决中关于小东关村委会、小东关村四组辩称及质证的部分内容与双方实际陈述不符。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、七十一条所规定的事项，不涉及实体处理，一审判决以此驳回上诉人的诉讼请求是错误的。河南省高级人民法院（2012）豫法立民申字第00132号民事裁定认定王建发、肖植就案涉房屋与村委会签订的房屋买卖合同与于鹏彦之间存在法律上的利害关系，而一审判决却认定无利害关系，与上级法院的认定相悖。三、上诉人已与小东关村委会、小东关村四组达成调解书，小东关村委会与小东关村四组同意上诉人对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利。王建发不是小东关村村民，不能取得村集体土地的使用权，更不能取得案涉房屋的所有权，则其与肖植之间的房屋买卖协议是无效的。上诉人已取得了案涉房屋的相关权利，肖植占有该房屋，侵害了上诉人的合法权益，应停止侵害，限期腾房。综上，请求二审法院撤销原判，改判确认王建发与肖植签订的房屋买卖协议无效，并判令肖植将案涉房屋返还上诉人，由王建发、肖植负担本案全部诉讼费用。
王建发辩称：本案中关于小东关村委会与于鹏彦的口头约定，小东关村委会在原一审、二审时均不予认可。现任村委会未参与当时的建房，对具体情况不了解，故其所出证明缺乏真实性。答辩人已按要求将建房款、地皮款支付完毕，应当取得案涉房屋的所有权。之后，答辩人将该房屋出卖给肖植是有权处分，与于鹏彦无关。于鹏彦若认为建房款少，可以向小东关村委会主张权利。综上，一审判决程序合法，适应法律正确，请求二审法院予以维持。
肖植同意王建发的意见。
小东关村委会、小东关村四组发表意见称：涉案房屋所占用的土地系集体所有土地。当时为搞活经济，村委会号召村民自筹资金建造房屋，若建房后三个月未收回，由建房者占有、使用。本村建房的目的是为村民谋福利。而王建发不是本村村民，没有购房资格。本案纠纷与村委会及村民小组无关。
本院二审查明：一、河南省高级人民法院（2012）豫法民申字第00132号民事裁定认为，关于村委会是否曾向村民口头承诺“房屋建成后三个月出钱回收，否则由建房人自行处理”问题，根据于鹏彦原审时的主张以及村四组组长出具的“证明”，并结合村委会2012年4月8日出具的“证明”，可以印证村委会曾向村民口头承诺的事实客观存在。二、2013年6月25日，封丘县人民法院作出（2013）封民初字第980号民事调解书，确认于鹏彦与小东关村委会、小东关村四组自愿达成如下协议：一、于鹏彦在2007年所建的位于封丘县城关镇平等路（原平安路）路西六套修建房中北头第二套的233号房屋，小东关村委会、小东关村四组同意由于鹏彦占有、使用、收益。二、该案诉讼费减半收取50元，由于鹏彦负担。封丘县人民法院于2014年7月28日作出（2013）封民初字第01754号民事判决，撤销封丘县人民法院（2013）封民初字第980号民事调解书。本院调查时，法院提问：“你方开发了六套房屋，其余几套是如何处理的？”于鹏彦答：“有的是家人居住，有的是亲戚居住。未建这些房之前自己有老宅基地，后来卖了，现在等于说没有。”“第六套房是我们住，另外一套是我们建造的，没有收走就是我本人的。”
本院二审查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为：讼争房屋在集体土地上建造，由小东关村委会负责发包，由于鹏彦垫付建造包括本案讼争房屋在内共计六套房屋，双方形成承揽合同关系，小东关村应当按照约定向于鹏彦支付房屋建造款。于鹏彦与小东关村委会口头约定“小东关村委会在房屋建成后三个月按每平方米400多元出钱回收，如不回收，由建房人自行处理”，于鹏彦原有老宅基地一处，（自称）后出卖给他人。开发涉案六套房屋后，又已占有其中一套房屋，现在又主张讼争房屋应归其所有，不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于农村村民一户只能拥有一处宅基地，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定。因此，于鹏彦与小东关村委会的上述口头约定，应系无效约定。一审判决不支持于鹏彦要求确认王建发与肖植签订的房屋买卖协议无效，由肖植限期腾房，将讼争房屋返还给自己的请求，并无不妥。综上，于鹏彦的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由于鹏彦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁国兴
审 判 员 刘志飞
审 判 员 陈兴祥
二〇一四年十一月二十一日
代书记员 叶 青