北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第13960号
原告白海峰，男，1967年12月7日出生，。
委托代理人田野，北京济和律师事务所律师。
被告袁志龙，男，1974年2月12日出生。
委托代理人刘波，北京市奕明律师事务所律师。
委托代理人白正婷，北京市奕明律师事务所律师。
原告白海峰与被告袁志龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白海峰的委托代理人田野、被告袁志龙的委托代理人刘波、白正婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白海峰诉称：2007年4月22日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于大兴区x村x工业区的厂房及办公房出租给被告用于加工生产木地板。合同约定承租期限自2007年4月22日起至2027年6月30日止，于2007年7月1日起租。第一年至第五年租金45万元、第六年至第十年每年47.25万元、第十一年至第十五年为49.61万元、第十六年至第二十年为52.09万元。但自2014年5月起，原告逐渐发现被告并没有按照双方租赁合同约定履行合同，而是在未通知原告的情况下，将上述厂房转租给第三方使用。根据双方签的租赁合同，被告无权私自将其所承租的房屋转租他人。自2014年起，原告发现被告不但将其承租的厂房转租他人，而且在未通知原告的情况下，擅自把厂房临近马路的一侧进行了主体结构的改造，将临近马路一侧的厂房全部改成了单间店面并进行出租，谋取了巨大的利益。根据双方签订的租赁合同第一条第二款约定，上述租赁物只能用于加工生产木地板使用。原告出租给被告的房屋系原告2006年与大兴区x村经济合作社签订土地租赁合同后自行建设，未经过任何机关的审批及规划许可，房屋也没有取得所有权证，没有国家审批的合法用地手续。原告转租房屋和土地时也没有经过x村经济合作社同意。被告现仍欠付租金未交纳。为维护原告的合法权益，现起诉请求判令：1、确认原、被告之间签订的《租赁合同》无效；2、被告向原告支付应付租金236250元(2015年7月1日至2015年12月31日)；本案诉讼费由被告负担。
被告袁志龙辩称：原、被告之前签订的租赁合同合法有效，涉案厂房应当是经过相关政府部门合法审批的、具有完备的手续才能对外租赁，否则如此大的工业园区都存在巨大的法律风险。不仅是本案的双方当事人，对于土地、场地所在地村民委员会等，其权益都存在被侵害的可能，因此，被告相信村委会和镇政府出具的证据材料，确信租赁合同涉及的土地性质、厂房规划建设情况一定是依法依规进行的，双方之间签订的租赁合同为合法有效的。被告从未拖欠原告的房租，原告的其他诉讼请求亦没有任何事实基础和法律依据。2007年合同签订后，双方按约友好履行至2014年。自2014年3月起，因原告无故断电，导致被告遭受巨大经济损失。经和解，双方于2014年9月13日签订协议并进行了公证。原告于2014年9月13日向被告支付了15万元，剩余17.75万元至今未付。按照协议约定，每天将产生532.5元违约金。协议里面也明确约定了，原告再发生任何影响被告经营的行为，应当赔偿损失等，现原告恶意催缴影响被告生产经营的行为，显然应当按照协议承担相应的违约责任。原告拖欠给付的17.75万元，已产生的31万余元的违约金，以及应当赔偿的50万元，累计高达80余万，早已远远超过2015年度至2016年度被告应当向原告支付的房租47.25万元。所以，被告不存在任何拖欠原告房租的事实。本案为确认合同效力之诉，原告其他诉讼请求应当在合同效力裁判作出后再另行起诉，不宜在本案中一并解决。
经审理查明：2007年4月22日，白海峰（甲方）与袁志龙（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于大兴区x村x工业区的厂房及办公房出租给乙方用于加工生产木地板。租赁期限自2007年7月1日起至2027年6月30日止，于2007年7月1日起开始计算租金。第一年至第五年租金为每年45万元，第六年至第十年租金为每年47.25万元，第十一年至第十五年租金为每年49.61万元，第十六年至第二十年为每年52.09万元。租金实行先付后用及年付方式支付。逾期支付租金除应当及时付清该部分租金外，须按每日1%向甲方支付该部分租金的滞纳金。超过30天在甲方书面通知后仍未支付的甲方有权单方解除合同。租赁期间乙方可以根据自己经营特点进行装修，原则上不能破坏原房主体结构。
2014年9月23日，袁志龙（甲方）与白海峰（乙方）达成一份公证协议。内容如下：甲乙双方2007年4月22日签订了租赁合同，在合同的有效期内因乙方擅自断电导致甲方发生巨大损失。现双方经过自愿、平等协商，确认并达到以下协议内容：一、乙方于2014年3月16日擅自将甲方的经营场所断电至今，导致甲方停产停业，造成甲方损失巨大。二、经过双方协商乙方自愿赔偿甲方各项损失合计人民币80万元。三、本合同第二条规定的赔偿金按以下方式给付。（1）以甲方到期应付乙方的一年租金47.25万元（自2014年7月1日开始至2015年6月30日至）冲抵部分赔偿金。（2）乙方向甲方应给付的剩余32.75万元由乙方在签订本合同当日内给付甲方。四、如果乙方不能将第三条约定的32.75万元及时给付甲方，乙方需要按日向甲方支付违约金，违约金以拖欠金额的日千分之三为准。甲方可以向乙方主张该笔赔偿金及违约金也可以选择以该笔赔偿金及违约金冲抵将来到期的租金。五、本协议是双方的真实意思表示，乙方保证不在发生任何（包括但不限于停电停水等情况）影响甲方经营的行为，如再发生任何影响甲方正常经营的行为需要向甲方承担违约金50万元，并要赔偿甲方的实际损失。六、截止本协议签订时止双方对2007年4月22日签订的租赁合同的履行事宜均无其他异议，均一致同意继续履行原租赁合同，七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方在本协议签字或盖章后发生法律效力。该协议签订当日，白海峰向袁志龙支付15万元，剩余17.75万元一直未予给付。
2015年7月6日，白海峰向袁志龙发出律师函，要求袁志龙立即支付所欠的房屋租金、电费等。2015年7月9日袁志龙给白海峰发出律师回函，要求白海峰继续履行租赁合同和协议，收到律师函后三日内与袁志龙联系，收取2015年7月1日至2015年6月30日租金剩余部分29.5万元，保留对白海峰违反协议及违约金未支付的诉讼主张权利。
2015年8月16日，白海峰向袁志龙发出解除合同通知书，以袁志龙存在违约为由，要求与其解除租赁合同。
庭审中，袁志龙提交了快递单和函件，其中函件为打印件（包括袁志龙的签名），落款日期为2015年6月24日，主要内容是要求白海峰于2015年7月3日前到袁志龙处收取2015年7月1日至2016年6月30日的房租，或者告知袁志龙开户行、开户人姓名及开户账号。白海峰否认其签收过上述函件，并对函件内容的真实性不予认可，主张其上的内容均系打印，没有袁志龙本人的签名，不能证明是当初所发函件。
袁志龙提交了证人张×的手机短信记录和张×的证言。其中自2015年8月17日开始及此后的几次由张×手机发出的短信中，张×自称受袁志龙委托交纳2015年7月1日至2015年6月30日的余下房租29.5万元，并在短信中询问是否可以打入白海峰交通银行卡的账户。证人张×出庭作证称其于2015年8月17日去找白海峰，但没有见到白海峰本人。白海峰不认可上述证据的证明目的，主张张×发短信的时间是在白海峰向袁志龙发出解除合同通知之后，而且张×不能证明其是受袁志龙的委托。
庭审中，双方当事人就租金冲抵一事达成一致，即原告白海峰同意被告袁志龙以公证协议中未付的赔偿款冲抵部分租金，双方互不向对方主张违约金，具体抵扣后的欠付金额由法院计算。后原告白海峰当庭撤回了其原主张的违约金和滞纳金两项诉讼请求。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、律师函、快递单、公证协议、收据和转账记录等证据材料在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁合同中所涉及的房屋系建造在集体土地之上，且没有取得任何审批规划手续，原告白海峰亦自认其建造房屋时未取得合法审批。虽然被告袁志龙主张房屋属于合法建筑，但并未提交建设工程规划许可证或者相关主管部门的批准手续。故以上述房屋为标的物所签订的租赁合同应属无效合同。原告白海峰要求确认合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
根据租赁合同的约定，被告袁志龙应当先付租金后使用租赁物，故其最迟应在2015年7月1日前将下一年度的租金47.25万全部支付完毕。根据公证协议和律师函的内容以及庭审中双方所达成的一致意见，本院对于双方以协议中的未付金额冲抵租金的方案不持异议。原告白海峰在诉讼请求中仅要求被告袁志龙支付6个月的租金，经本院计算，将原告白海峰应支付给被告袁志龙的17.75万元折抵后，被告袁志龙还应再支付给原告白海峰58750元。因涉案租赁合同为无效合同，故相应的房屋租金性质应为房屋占有使用费。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
原告白海峰与被告袁志龙于二OO七年四月二十二日签订的租赁合同无效；
被告袁志龙给付原告白海峰房屋占有使用费五万八千七百五十元（于判决书生效后十日内履行）。
案件受理费四千八百四十四元，由原告白海峰负担三千六百四十元（已交纳），由被告袁志龙负担一千二百零四元(于判决书生效后七日内交纳)。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐伟龙
人民陪审员 朱庆华
人民陪审员 梁跃海
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 高 奡