重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津法民初字第08697号
原告：郑春丽，女，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托代理人：涂刚，重庆市江津维权法律服务所法律工作者，特别授权。
被告：陈思容，女，汉族，住重庆市江津区。
委托代理人：刘勇，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者，一般代理。
第三人：何沛福，男，汉族，住重庆市江津区。
原告郑春丽与被告陈思容、第三人何沛福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，双方当事人申请庭外和解，现约定庭外和解期限届满，原告申请司法鉴定，该鉴定报告已作出。依法由审判员漆恒邦适用简易程序于2015年11月11日、2015年12月10日、2016年9月8日公开开庭进行了审理，原告郑春丽及其特别授权的委托代理人涂刚，被告陈思容及其委托代理人刘勇，第三人何沛福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑春丽诉称：原、被告于2013年6月27日签订《租房合同》，约定被告将位于江津区几江三通街Ｄ栋1号门面出租给原告，租赁期限从2013年6月27日至2016年6月26日止，合同第四条约定，原告不得将此房屋转租，若合同期内被告无故收回门面，被告须赔偿原告转让费44000元及相关损失。双方同时对租金、违约金等进行了约定。在合同期内，由于被告的门面长期漏水，无法正常经营，原告在停业装修期间，被告未经原告同意，擅自将租赁门面另行出租他人，已构成违约，造成原告无法继续履行合同。故请求判决：1、被告退还原告保证金5000元；2、被告赔偿原告转让费44000元；3、被告退还原告2015年8月7日起至2015年9月27日止的门面租金7800元；4、被告赔偿原告装修损失27000元；5、被告支付原告违约金5000元；6、违约金和装修损失取高值；7、被告承担鉴定费用。
被告陈思容辩称：双方签订的《租房合同》约定先交房租后使用，先交下一季度租金才能租赁。由于原告逾期支付租金，经被告多次催收无果，原、被告于2015年8月16日协商解除了《租房合同》，并完善了手续，原告将钥匙交还被告。关于赔偿转让费44000元的约定，实为违约责任的约定，即使赔偿，也要求调低。同时，被告垫付了原告租赁期内的水电费。综上，合同已经解除，请求判决驳回原告的诉讼请求。
第三人何沛福述称：我于2015年8月23日与被告签订了《租房合同》，并支付了保证金10000元和3个月的租金15000元，当天，被告将租赁房屋交付给我，第二天我就对租赁房屋进行了装修。现从事经营。请求依法判决。
经审理查明：位于重庆市江津区几江三通街Ｄ栋1号门面为被告与陈思源共同所有。2013年6月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租房合同》，约定：一、甲方自愿将江津区几江三通街Ｄ栋1号门面出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的门面做了充分的了解，自愿承租该房屋。二、租期：从2013年6月27日至2016年6月26日止。三、门面租金：2013年6月27日至2013年9月26日月租金为人民币3500.00元整，2013年9月27日至2014年9月26日月租金为4000.00元整，2014年9月27日至2015年9月26日月租金为4600.00元整，2015年9月27日至2016年6月26日月租金随行就市。租金每三个月交一次，乙方必须在每三个月房租到期前10日缴纳下三个月房租，不得拖欠，租房保证金为5000.00元整，（如果合同期满甲乙双方签订续租合同时，乙方还须缴纳租房保证金5000.00元整给甲方，保证金共计10000.00元整）待乙方租期已满，完清一切费用后，甲方如数退还乙方保证金，甲乙双方任何一方违约，违约金为5000.00元整。四、门面租赁期内，乙方不得将此房屋转租，乙方在租赁期间甲方不得无故干涉乙方正常经营，若合同期内甲方无故收回门面，甲方须赔偿乙方转让费人民币44000.00元整及相关损失。如乙方在租赁期内转让该门面，乙方须支付人民币10000.00元整给甲方作为更名费，同时甲方如数退还乙方保证金，转让人必须让甲方知情，以便转签出租合同。七、租房期间所产生的一切费用：水、电、卫生物管均由乙方自负，不得拖欠。该合同中同时注明：以后租金打入该账户：4340613760352303，建设银行，周进堂。双方同时对其他进行了约定。合同签订后，原告分别于2013年6月10日、2013年9月17日、2013年12月23日、2014年3月22日、2014年6月26日、2014年9月24日、2014年12月26日、2015年3月29日、2015年6月25日、2015年9月7日通过银行转账方式转入账户4340613760352303，户名周进堂15500元（含保证金5000元）、12000元、12000元、12000元、12000元、5000元、6000元、15900元、13800元、6000元、7800元。2015年8月16日，被告将租赁房屋收回，并于2015年8月23日出租给第三人何沛福。2015年9月17日，原告向被告发出《通知》，载明：陈思容同志：我于2013年6月27日与你签订《租房合同》，租赁期限为：2013年6月27日至2016年6月26日，当合同履行至2015年9月10日时，你未经我同意，擅自收回门面并出租或转让给他人经营药房，给我造成重大经济损失。综上所述，由于你方违约，擅自租赁给他人经营药房，使我方无法继续经营，现正式通知你解除《租房合同》，并退还保证金5000元、赔偿转让费44000元、装修损失费27000元、支付违约金5000元以及退还门面租金7800元。注明：在租赁期间，我严格按照《租赁合同》履行并通过银行转账完清租赁期间的房租费。被告认可收到该《通知》，未请求确认该《通知》效力。审理中，被告认可刘思平在原告之前租赁涉案房屋。在被告提交的短信记录中载明：“8月4日，郑姐你好，我是你租三通街门面的周进堂，我妈给你电话不接，你也不回个电话。三通街的门面你还租不，要租就把这三个月的房租补完，不租明天就把门面交接给我们。你上次交的房租明天就到了”，“8月13日，小郑我就依你等你到明天嘛，如果明天你都不来交房租或者来解决门面的事情就作为你违约了，（因为你交的房租8月6日就到了，现在已经超出几天了）我就无条件收回门面。你也太过份了，给你打电话不接，拿别人手机打你就接了话没说完就挂电话。都是在外做生意的人做事要有头有尾，请做个有素质的人”。原告于2015年11月11日申请司法鉴定，2016年8月4日，重庆嘉川建设工程咨询有限公司作出鉴定报告，载明：2015津法民初字第08697号房屋租赁合同纠纷中重庆市江津区几江三通街Ｄ栋1号门面的装饰装修的损失的造价鉴定结果为43715.18元（其中：基装24637.18元、家具部分19078.00元）。原告预交鉴定费4000元。
另查明：2013年6月10日，被告出具收条一张给原告，收到原告门面保证金5000元。同日，原告通过银行转账方式支付刘思平45000元。
上述事实，有双方当事人的陈述及提供的营业执照、《租房合同》、203字第025261号房屋所有权证、收条、收据、照片、转账凭证、证人证言、《店铺装修协议书》、《装修合同书》、《通知》、邮政特快专递、短信记录、通话流水、鉴定报告、鉴定费发票等经庭审在卷可证，应予采信。
本院认为，原、被告在平等、自愿基础上签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。关于被告辩称“原被告于2015年8月16日协商解除了《租房合同》”的问题。《租房合同》中并未有原告违约时，被告有权收回门面的约定。原告虽迟延支付租金，但被告应当向原告催告后才能行使合同单方解除权。现被告未提供原、被告已协商解除《租房合同》的证据，且在被告提供的短信记录中载明其有单方收回门面的意思表示。故被告辩解无事实依据。被告未经原告同意，擅自将租赁门面收回后另行出租他人，已构成违约，应承担违约责任。原告向被告发出《通知》，要求解除《租房合同》，《通知》自到达被告时合同解除。关于原告请求退还门面租金7800元的问题。从2013年6月27日至2015年8月16日，约定应付租金为107566.67元，原告共支付租金113000元，原告请求退还门面租金5433.33元的诉讼请求应予主张。关于原告请求被告赔偿转让费44000元及装修损失27000元的问题。原、被告在《租房合同》中约定“若合同期内甲方无故收回门面，甲方须赔偿乙方转让费人民币44000.00元整及相关损失”。根据转让费的性质和同时约定了损失赔偿的事实，可认定赔偿转让费44000元实为违约责任的约定，原告支付给第三方的转让费和装饰装修费均应在合同约定租赁期内分摊完毕，被告请求调低转让费的辩解，符合法律规定，本院予以主张。《租房合同》约定的总天数为1095天（从2013年6月27日至2016年6月26日止），2015年8月16日至2016年6月26日止总天数为315天。故剩余租期内的转让费为12657.53元（44000元÷1095天×315天）、装饰装修损失费为12575.60元（43715.18元÷1095天×315天）。原告同时主张损失和违约金5000元，不符合法律规定，由于损失大于违约金，原告主张损失的诉讼请求，本院予以支持。综上，原告请求被告退还门面租金7800元、保证金5000元、赔偿转让费12945元和装饰装修损失费12576元的诉讼请求，于法有据，本院予以主张。其请求多余部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈思容退还原告郑春丽门面租金5433.33元。
二、被告陈思容退还原告郑春丽保证金5000元。
三、被告陈思容赔偿原告郑春丽转让费12657.53元。
四、被告陈思容赔偿原告郑春丽装饰装修损失费12575.60元。
五、上述一、二、三、四项，限被告陈思容在本判决生效后十日内履行。
六、驳回原告郑春丽的其余诉讼请求。
如果被告被告陈思容未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2020元，减半收取1010元，鉴定费4000元，合计5010元，由被告陈思容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内，均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 漆恒邦
二〇一六年十一月十四日
书记员 白 欧