广东省湛江市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）湛中法行终字第93号
上诉人（原审原告）：湛江市富昌实业有限公司。住所地：湛江市椹川大道***号电化厂内。
法定代表人：林德生，董事长。
委托代理人：吕铭东，广东尚诺律师事务所律师。
委托代理人：欧艳，广东尚诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湛江市房产管理局。住所地：湛江市霞山区解放东路**号。
法定代表人：陈琼，局长。
委托代理人：周武才，该局干部。
委托代理人：李皓冰，该局干部。
原审第三人：卢志华
上诉人湛江市富昌实业有限公司（以下简称富昌公司）因与被上诉人湛江市房产管理局、原审第三人卢志华房屋行政登记一案，不服湛江经济技术开发区人民法院（2014）湛开法行初字第11号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：湛江市富昌海洋食品有限公司于2004年9月购买位于湛江市人民大道中19号B座37幢l、2、3厅首层的房产，于2004年11月1日取得房产权证，证号粤房地证字第C2X74XXX号。2005年4月18日，湛江市富昌海洋食品有限公司通过公司章程修正案，决定变更公司名称为富昌公司，变更公司股东林德生、洪全为钟德和、洪全。2005年4月22日，湛江市富昌海洋食品有限公司经工商行政管理部门核准变更名称为富昌公司。2006年5月15日，洪全、钟德和召开股东会议，决议将富昌公司名下房产湛江市人民大道中19号B座37幢1、2、3厅首层转让给卢志华。2006年5月23日，富昌公司委托湛江市虹宇房地产评估有限公司对该房产进行评估，估价结果为套房交易评估总价89.95万元。2006年5月30日，富昌公司与第三人卢志华签订房地产买卖合同，富昌公司将涉案房产转让给卢志华，转让价格89.95万元。2006年5月30日，富昌公司员工陈东与卢志华向湛江市房产管理局申请涉案房产的转让登记，同时向湛江市房产管理局提交了授权委托证明书、房产证、评估报告、契税完税证、房地产买卖合同等材料。2006年6月13日，湛江市房产管理局为卢志华核发涉案房屋产权证，房产证号为粤房地证字第C4X77X**号。该涉案房产现由卢志华出租给他人使用。
经庭审质证，该院对以下证据予以确认：湛江市房地产权交易登记申请书、粤房地证字第C2X74X**号房地产权证、广东省房地产买卖合同、房产交易征（免）税证明书、湛江市富昌海洋食品有限公司章程修正案、核准企业变更登记通知书、股东决议、契税完税证、湛江市房地产交易所交割证明书、粤房地证字第C4X77X**号房地产权证存根。
原审法院认为：本案为房屋行政登记纠纷。富昌公司与卢志华于2006年5月30日签订房地产买卖合同，同日向湛江市房产管理局申请交易登记。《广东省城镇房地产产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明……。”富昌公司与卢志华向湛江市房产管理局提交了以下材料：法定代表人证明书、授权委托证明书、原告公司法定代表人林德生、委托代理人陈东、第三人卢志华的身份证复印件、湛江市房地产权交易登记申请书、粤房地证字第C2X74X**号房地产权证、广东省房地产买卖合同、房产交易征（免）税证明书、湛江市富昌海洋食品有限公司章程修正案、核准企业变更登记通知书、股东决议、湛江市房地产交易所交割证明书，并于2006年6月7日后提交契税完税证。
湛江市房产管理局与卢志华均辩称富昌公司的起诉超过起诉期限，但湛江市房产管理局没有提交证据证明其告知富昌公司其向卢志华核发被诉房产证的时间，故对湛江市房产管理局与卢志华的主张，该院不予支持。
富昌公司诉称卢志华提供虚假房屋买卖合同并偷盖公章、唆使富昌公司职工陈东假签名，而湛江市房产管理局未经核实即给卢志华颁发房产证。富昌公司没有对富昌公司与卢志华签订的涉案房屋买卖合同的效力提起民事诉讼。本案审查的是湛江市房产管理局为卢志华核发房产证这一具体行政行为的合法性，该房地产买卖合同已满足法律上的形式要件，其是否有合法的效力不属本案审查范围。对于湛江市房产管理局提交的富昌公司与卢志华在办理交易登记时提交的股东决议，富昌公司主张该股东协议为虚假材料，并提交股东洪全的声明，该声明称股东签名属实，但洪全是受卢志华委托出任股东，且洪全本人未收到房屋转让款。富昌公司在庭审中也主张卢志华没有证据证明其支付了房屋交易款。即使洪全所述其只是名义股东属实，其与其他股东共同签署的股东决议亦不能认定为虚假。至于卢志华是否支付了房屋价款，不影响买卖合同和股东决议的有效性，亦不是本案审查范围。因此，对于富昌公司的该主张，该院不予支持。
富昌公司主张在以上办理房产交易登记的材料中，授权委托书、湛江市房地产权交易登记申请书里的法定代表人林德生的签名是由富昌公司的职工陈东代签，林德生本人并不知情，并申请对以上签名的真实性进行司法鉴定。在房产买卖合同未被认定无效的情况下，湛江市房产管理局依该房产买卖合同、富昌公司的房产权证、股东决议、契税完税证等材料可以认定富昌公司与卢志华的房产交易真实。对于授权委托证明书和交易登记申请书中法定代表人林德生的名字是否为富昌公司员工陈东所代签及其后果，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款的规定，书面委托代理的授权委托书由委托人签名或盖章。富昌公司为公司法人，在其提交给湛江市房产管理局的各项材料中均盖有其公司的真实印章，应视为其真实的意思表示。因此富昌公司申请对林德生签名的真实性进行司法鉴定，该院不予批准。对于富昌公司主张该授权委托证明书只记载了“登记领证”内容，陈东代理富昌公司与卢志华办理交易转让登记超出委托事项。在该授权委托证明书下方“说明”中记载了“此证明只作房地产登记使用”，陈东代富昌公司办理的手续是“房地产权交易登记”，并未超出该授权范围。对于富昌公司的该主张，该院不予支持。综上，富昌公司的诉讼请求，该院不予支持。
依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条的规定，判决如下：驳回原告富昌公司的诉讼请求。本案件受理费50元，由原告富昌公司负担。
富昌公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决认定事实错误。
（一）被上诉人湛江市房产管理局作出为原审第三人卢志华核发房产证这一具体行政行为的主要证据不足。1、陈东代理上诉人富昌公司与卢志华办理交易转让登记超出委托事项。被上诉人提交的授权委托证明书中陈东仅为房产登记领证代理人，其无权代理上诉人办理房屋登记业务。原审判决认为“授权委托证明书下方‘说明’中记载了‘此证明只作房地产登记使用’”即认定陈东代富昌公司办理的手续是“房地产权交易登记”，原审判决混淆了授权委托书中委托事项与说明的功能。被上诉人提交的授权委托证明书明确注明“陈东为我单位房产登记领证代理人”，即其权限仅为领证，而不能无限延伸至其他授权。房产登记领证是房地产登记中的其中一项业务，授权委托证明书下方的说明是为了表明该授权委托证明书仅能用于办理房地产登记中授权范围的业务，不能用于其他领域，但却无法以此替代授权委托书正文的委托事项。2、被上诉人提交的授权委托证明书上法定代表人林德生的签名是他人冒签的，在上诉人的法定代表人林德生没有亲自到现场办理房屋产权登记且又没有对林德生签名的真伪进行核实的情况下，其对材料的真实性审查没有尽到应尽的合理注意义务。被上诉人一审时提交的证据清单中，共三处有上诉人法定代表人林德生的签名，这三个签名均为不同笔迹!上诉人作为房屋登记机构，对房屋登记资料有基本的审核义务。授权委托证明书作为房地产权登记最主要的证据之一，委托的签名竟然是假冒的，显然被上诉人因工作疏忽，并未尽到应尽的合理注意义务，其具体行政行为不合法。3、卢志华虚构房屋转让的事实，其从未支付对价，没有真实交易。
（二）被上诉人在法定的期限内没有提供所依据的规范性文件，应视为该具体行政行为没有相应的证据。
2014年3月13日，被上诉人提交的证据中并没有提供作出具体行政行为所依据的规范性文件。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十二条“被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件”以及《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条“根据行政诉讼法第三十二条和第四十三条的规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据”的规定，被上诉人在法定的期限内没有提供所依据的规范性文件，应视为该具体行政行为没有相应的证据。
二、被上诉人核发房产证这一具体行政行为程序违法。根据《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”以及《城市房屋权属登记管理办法》第十一条“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请”及《广东省城镇房地产权登记条例》第六条“房地产权登记的申请人必须是房地产的权利人。权利人是法人的，由其法定代表人申请”的规定，办理房屋转移登记需双方当事人到场，在上诉人的法定代表人并未到场且又没有对林德生签名的真伪进行核实的情况下，被上诉人核发房产证这一具体行政行为程序违法。
三、原审判决适用法律错误。原审判决根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款认定：“原告为公司法人，在其提交给被告的各项材料中均盖有其公司的真实印章，应视为其真实的意思表示。因此对原告申请对林德生签名的真实性进行司法鉴定，本院不予批准。”上诉人认为，原审判决适用法律错误。如前所述，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条及《广东省城镇房地产权登记条例》第六条规定，法人的房屋转移登记必须由其法定代表人申请。因此，被上诉人提交的材料中法定代表人林德生的签名是否真实，直接影响本案是否得到公平公正的审理。如不对林德生的签名进行鉴定，将无法查明本案案件事实。一审时我方曾经申请笔迹鉴定，但原审法院以未进行民事纠纷为由拒绝鉴定，我方在二审期间再次申请笔迹鉴定。原审法院完全没有查明涉诉具体行政行为的违法性事实，只是将过程的时间段列明，在申请书、授权委托书以及买卖合同都是伪造的情况下，原审法院对此避而不谈，应予纠正。
综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，被上诉人作出核发房产证这一具体行政行为不合法。据此，特提起上诉，请求：1、撤销湛江经济技术开发区人民法院（2014）湛开法行初字第11号行政判决；2、撤销被上诉人湛江市房产管理局颁发给卢志华的粤房地证字第C4X77X**号《房地产权证》；3、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人湛江市房产管理局答辩称：一、原审判决认定事实正确。（一）我局为第三人卢志华核发粤房地证字第C4X77X**号《房地产权证》的具体行政行为，在程序上、实体上均是正确的、合法有效的。上诉人在上诉状中提及“授权委托书中陈东仅为房产登记领证代理人，而无权代理上诉人办理房屋登记业务”，对此，我局存有异议。本案中，我局提交的“授权委托证明书”中注明陈东为房产登记领证代理人。由于房屋登记的类型多样，包括所有权登记、抵押权登记、地役权登记等登记类型，其中所有权登记里面就包含了所有权转移登记，因此，陈东代上诉人办理的手续并未超出其授权范围。（二）上诉人诉称法定代表人林德生的签名是他人冒签的，我局没有尽到应尽的合理注意义务。对此，我局存有异议。本案中，我局根据富昌公司的股东协议和双方买卖合同上及授权委托书上都盖有富昌公司的公章，从而相信陈东是有代理权限的，因此，不存在上诉人富昌公司所说的仅凭第三人卢志华提供的虚假房地产买卖合同等交易材料而未查验核实的情况下办理转移登记。此外，我局并没有义务去审查法定代表人林德生签名的真假。
二、我局核发房产证这一具体行政行为程序正确。
上诉人认为根据《广东省城镇房地产权登记条例》的规定：房地产权登记的权利人是法人的，由其法定代表人申请。但我局根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”和第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定以及根据富昌公司的股东协议和双方买卖合同上及授权委托书上都盖有富昌公司的公章，从而相信陈东是有代理权限的，并不需要法定代表人林德生到场。当两个法律规定所规定的内容相冲突时，依据上位法优于下位法的原则，该买卖合同已经满足法律上的形式要件，因此，我局为卢志华核发房产证这一具体行政行为程序上是正确的。
三、根据富昌公司与第三人卢志华向我局提供的申请资料表明，涉案房屋买卖转移登记是经富昌公司全体股东商议一致同意，将富昌公司名下物业湛江市人民大道中19号B座37幢1、2、3厅首层转让给卢志华。并不是富昌公司认为的“原告与第三人卢志华之间并不存在真实的房地产转让关系”。
综上，我局依法为卢志华核发的粤房地证字第C4X77X**号《房地产权证》的事实清楚，证据确凿，程序合法，依据充分，符合法律法规规定，请法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决，并判决诉讼费用由上诉人富昌公司负担。
原审第三人卢志华述称：一、上诉人起诉早已超过起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：“公司、法人或者其他组织直接提起向人民法院诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出，法律另有规定的除外。”本案房屋转让过户登记手续完成于2006年，至今已超过8年时间，上诉人在转让之前召开了股东大会，委托评估机构评估价格，不可能至今才知道被上诉人向我颁发房产证的行为，也没有任何证据证明存在中止、中断、延长的事由，上诉人的起诉显然已经超过起诉期限，请法院依法驳回其上诉请求。
二、涉案房地产权属清楚，湛江市房产管理局之发证行为完全合法、应当维持。上诉人说我盗盖其公章，唆骗陈东冒林德生签名纯粹是无中生有。姑且不说上诉人提供不出任何证据证明该事实，只需对事情发生的可能性稍加分析，即可看出上诉人虚构事实的荒谬性。林德生作为富昌公司的法定代表人不可能将其公章放在华峰公司的办公室，而不放在富昌公司的办公室，更加不可能放在他可能随便拿到的地方。陈东作为一个智力正常、具有独立行为能力的成年人，也不可能听信我的一面之词，不向自己公司的法定代表人林德生求证即冒充林德生签名并实施如此重大的民事行为。事发以后上诉人及林德生始终既不报警又不提出任何异议，也明显不符合常理。其次，转让涉案房屋是上诉人的真实意思表示。上诉人的工商档案资料显示，涉案房地产转让时，林德生虽然是上诉人的法定代表人，但己不是股东，当时上诉人的股东是洪全、钟德和，而由洪全、钟德和于2006年5月15日共同签署并加盖有上诉人公章的《股东会决议》写道：“经全体股东商议一致同意，将我司名下物业一湛江市人民大道中19号B座37幢1、2、3厅首层（即涉案房屋）转让给卢志华”。股东会是公司的最高权力机构，股东会决议自然是公司法人最真实的意思，买卖合同本来就是非要式合同，只要双方的意思表示真实，口头合同也同样有效，所以既然全体股东同意转让，无论合同上的公章是谁盖上去的，也无论林德生的签名是否其本人所签，都不影响涉案房屋买卖合同的效力。
三、涉案房屋价格是按照上诉人委托评估机构评估的价格，证明该房屋买卖不仅是基于双方自愿，而且公平合理。上诉人在签订房地产买卖合同之前，专门委托湛江市虹宇房地产评估有限公司于2006年5月22日致函上诉人，告诉上诉人涉案房屋“套内建筑面积为319.96平方米，在估价时间2006年5月22日的评估单价为2820元／平方米，套房交易评估总价为89.95万元，双方签订的《房地产买卖合同》对面积和价格的表述与此完全一致”。
四、即使购房合同是陈东未经上诉人授权而签订，上诉人已经履行合同，也可视为对合同的追认。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务，视为对合同的追认。”本案涉案的房地产登记的档案中的《湛江市房地产交易所交割证明书》、《房产交易征（免）税证明书》、《广东省政府性基金（资金）通用标据》、《契税完税证》证明双方已经全面履行了合同义务，完成过户手续，上诉人收足了房款，交付了房屋，缴纳了相关税费。我亦交足了房款，接收了房屋并按规定缴纳了契税，被上诉人湛江市房产管理局据此向我颁发房地产权证完全合法，不存在任何问题。
综上所述，涉案房地产权属清楚，被上诉人的发证行为完全合法，应予维持。上诉人之上诉请求缺乏事实和法律依据，且该涉案房屋租赁给别人使用经营已达八年，其并无任何异议。原审判决认定事实清楚，判决合法，请法院依法驳回其上诉请求。
经审查：本院对原审判决查明的事实予以确认。另查明，富昌公司的职员陈东在向湛江市房产管理局提交的富昌公司与卢志华的房地产买卖合同、富昌公司的股东决议、湛江市房地产权交易登记申请书等材料上，均盖有富昌公司的公章。被上诉人湛江市房产管理局在一审期间向一审法院提供了作出具体行政行为的证据，但没有提供所依据的规范性文件，其在一审补充答辩状中提到了其作出具体行政行为所依据的部分法律条文。
本院认为：本案系房屋行政登记纠纷。本案的主要争议焦点为：被上诉人湛江市房产管理局给原审三人卢志华颁发粤房地证字第C4X77X**号《房地产权证》是否合法。上诉人富昌公司认为被上诉人湛江市房产管理局在法定期限内没有提供所依据的规范性文件，应视为该具体行政行为没有相应的依据。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条第一款“根据行政诉讼法第三十二条和第四十三条的规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据”的规定，被上诉人湛江市房产管理局在一审时已在法定期限内提供作出被诉具体行政行为的证据，虽然其没有提供所依据的规范性文件，存在不足之处，但其在一审补充答辩状中提到了其作出具体行政行为所依据的部分法律条文，不能视为被诉具体行政行为没有相应的证据。
上诉人富昌公司认为根据《广东省城镇房地产权登记条例》、《城市房屋权属登记管理办法》、《房屋登记办法》等地方性法规、部委规章的规定，办理房屋转移登记需双方当事人到场。在上诉人的法定代表人林德生并未到场且又未对林德生签名的真伪进行核实的情况下，被上诉人湛江市房产管理局核发房产证这一具体行政行为程序违法。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”和《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，在上述情况下，法定代表人可以委托代理人实施房屋所有权转移登记行为。由于富昌公司与卢志华的房地产买卖合同、富昌公司的股东决议、湛江市房地产权交易登记申请书等材料上，均盖有富昌公司的公章，应视为是富昌公司真实意思表示，在此情况下，被上诉人湛江市房产管理局有理由相信陈东是有代理权限的，并不需要法定代表人林德生本人亲自到场。在上诉人富昌公司并没有否定其在涉及本案的房屋所有权转移登记的相关材料上所盖的公章的真实性的情况下，其在二审期间再次向本院申请对林德生签名的真实性进行笔迹鉴定已缺乏必要性，本院不予准许。至于上诉人富昌公司认为被上诉人湛江市房产管理局提交的授权委托证明书明确注明“陈东为我单位房产登记领证代理人”，即其权限仅为领证，而不能无限延伸至其他授权。由于房屋登记的类型多样，包括所有权登记等登记类型，而所有权登记里面又包含了所有权转移登记，因此，陈东代上诉人富昌公司办理的手续并未超出授权委托书上中载明的授权范围。
综上所述，上诉人富昌公司的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人湛江市富昌实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴辉军
审判员 陈晓明
审判员 李 峰
二〇一四年十二月二日
书记员 陈思斯
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条第一款公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条第（一）项人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判。
《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》
第一条第一款根据行政诉讼法第三十二条和第四十三条的规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据。