上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第490号
上诉人（原审被告）上海润承贸易有限公司。
法定代表人＊＊＊，经理。
委托代理人秦华毅，上海市中大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海嘉春投资管理有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人吴昊，上海市金石律师事务所律师。
上诉人上海润承贸易有限公司（以下简称润承公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人润承公司之委托代理人秦华毅，被上诉人上海嘉春投资管理有限公司（以下简称嘉春公司）之委托代理人周慧、吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，嘉春公司与润承公司之间就上海市＊＊＊号一楼的房屋（以下简称系争房屋）签订房屋租赁合同一份。该合同约定，嘉春公司将系争房屋出租给润承公司作商业用房使用；租赁期限为8个月，自2013年5月1日至2013年12月31日止；租金合计为28，664元，每三个月支付一次；租赁期限内以谁使用、谁付费的原则，水、电、卫生费、物业管理等费用，必须按月给付嘉春公司或有关部门；润承公司应向嘉春公司交纳押金，合同期满后，经嘉春公司验收，房屋设备无损坏，押金退还润承公司；合同期满后，嘉春公司如不再续租给润承公司或润承公司需租赁，应当在“租赁内”提前一个月通知对方。该合同另对其他相关事宜作了约定。
上述合同签订后，润承公司按约向嘉春公司支付上述约定的租金及押金1，000元。2013年11月8日，嘉春公司通知润承公司称，双方的租赁协议将于2013年12月31日到期，因嘉春公司对现有房产结构和布局调整的需要，将不再与润承公司续约，嘉春公司将于2014年1月1日接管系争房屋等。现因嘉春公司要求润承公司返还系争房屋未果，遂诉至原审法院，请求判令：1、润承公司返还系争房屋；2、润承公司支付自2014年1月1日始至系争房屋实际返还之日止的使用费（按3.92元／天／平方米的标准计算）。润承公司则不同意嘉春公司的诉请。
原审审理中，嘉春公司明确润承公司支付的押金应抵扣欠付的使用费。润承公司则称，原则上押金应按合同约定处理，但若其应支付使用费，则同意抵作使用费。
此外，润承公司提供情况说明一份，证明其与嘉春公司之间就系争房屋的租赁期间至少应当为3年。嘉春公司认为，该说明系润承公司单方出具，不足以证明润承公司所欲证明的事实，且其亦未作出至少续租3年的承诺。
针对润承公司辩称的经营损失，润承公司未提供证据佐证，但其称请求法院依法酌定。对此，嘉春公司认为，合同约定的租赁期间至2013年12月止，现上述约定的租赁期间已经届满，且润承公司对其辩称的上述损失无任何证据证明，故不予认可。
原审另查明，1989年12月25日，“＊＊＊部队”对＊＊＊取得用途为军用的国有土地使用权证，该证附图标注位于人民南路、松汇路十字路口东南角有一栋建筑物等。2014年11月24日，中国人民解放军上海警备区司令部出具证明一份，载明“＊＊＊代号系海防第二旅2000年10月1日前使用的部队代号，2000年10月1日后海防第二旅启用新代号＊＊＊部队，沿用至今”。2014年11月26日，上海市松江区岳阳街道醉白池居民委员会、上海市公安局松江分局岳阳派出所出具证明，载明“松江区原松汇路＊＊＊号部队营房，现改为＊＊＊、松汇中路＊＊＊弄、松汇中路＊＊＊”。期间，中国人民解放军＊＊＊部队保障部于2014年1月5日和9月30日分别出具租赁证明和通知函。租赁证明载明，其自2013年5月起将坐落于本区松汇中路＊＊＊号＊＊＊层建筑及其地块租赁给了嘉春公司，期限为18年；2013年12月，因税收属地化要求，经其与嘉春公司协商，将承租人变更为嘉春公司控股的上海嘉春实业有限公司（以下简称嘉春实业），其同意嘉春实业拥有对该处建筑及其地块进行对外分租等处置的权利等。通知函载明，嘉春公司承租了其位于松江区＊＊＊层建筑物，后因各方因素承租人主体变更为嘉春实业，然嘉春实业以未实际使用租赁房屋为由拒绝支付租金。其认为，嘉春实业应当缴纳的租金应由嘉春公司承担等。
原审又查明，2014年9月26日，原审法院受理嘉春实业针对系争房屋以租赁合同为由向润承公司提起的诉讼。在该案答辩期内，润承公司除提出管辖权异议之外，同时认为其与嘉春实业之间无租赁合同关系，其仅与嘉春公司存在租赁合同关系。后，原审法院对该案依法按撤诉处理。
原审认为，嘉春公司与润承公司之间签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，应属有效合同，当事人应当按照该合同的约定履行各自的义务。现上述合同约定的租赁期间已届满，故润承公司应当将系争房屋返还嘉春公司。在租赁期间届满后，润承公司继续占有系争房屋，嘉春公司按约定的租金标准向润承公司主张租赁期间届满之后至系争房屋实际返还之日止的使用费的诉讼请求，并无不当。因此，对嘉春公司关于返还系争房屋以及支付使用费的诉讼请求，予以支持。但是，使用费应扣除润承公司已付且嘉春公司同意抵扣的押金。
系争房屋登记权利人原为＊＊＊部队，现该部队已变更为＊＊＊部队，故嘉春公司与＊＊＊部队之间对包括系争房屋在内的房屋签订房屋租赁合同，即属与权利人签约的行为。按合同法及其相关司法解释的规定，认定合同无效的依据是违反法律、行政法规效力性强制性规定。“关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知”不属于上述规定范畴，故润承公司以此通知为依据意欲否定涉案房屋租赁合同的效力，依据不足。故对润承公司关于合同无效的辩称意见，不予采纳。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。基于此，仅凭润承公司单方出具的情况说明，难以否定双方之间的租赁关系按约至2013年12月届满的事实，故对润承公司关于租赁期限应延续3年的辩称意见，亦不予采纳。此外，润承公司关于嘉春公司应赔偿其经营损失的辩称意见，没有任何证据及法律依据，故不予采纳。
就系争房屋，与润承公司之间建立房屋租赁关系的是嘉春公司。嘉春公司作为该合同的当事人，当然有权向润承公司主张合同权利。在＊＊＊部队与嘉春公司建立房屋租赁合同关系后，嘉春公司即已将该房屋转租润承公司。此后，该租赁合同承租人的主体虽因故变更为嘉春实业，但嘉春实业并未与润承公司签订房屋租赁合同，而且润承公司亦无证据证明其向嘉春实业履行租赁合同义务，加之＊＊＊部队在通知函中亦明确向嘉春公司主张租金。此外，在前案诉讼中，润承公司曾以嘉春实业主体不适格为由，就嘉春实业向其主张系争房屋合同项下权利，提出了异议。据此，对于润承公司关于嘉春公司无权向其主张权利，并追加嘉春实业作为本案当事人的辩称意见，不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年十二月十八日作出判决：一、上海润承贸易有限公司于判决生效之日起十日内返还上海嘉春投资管理有限公司坐落于＊＊＊一楼的房屋；二、上海润承贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海嘉春投资管理有限公司自2014年1月1日始至实际返还上述房屋之日止的使用费（按每月3，583元的标准计算，扣除押金1，000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费616元，减半收取308元，由上海润承贸易有限公司负担。
原审法院判决后，润承公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人与系争房屋权利人之间的租赁合同违反法律规定，属于无效合同，且系争房屋属违章建筑，故上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同亦属无效。被上诉人的原审诉请无法律依据，本案系争房屋使用费理应由＊＊＊部队主张。被上诉人欺骗上诉人签订租赁合同，实际双方约定租期为3年。综上，上诉人请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人嘉春公司辩称：被上诉人签订的租赁合同并未违反法律强制性规定，上诉人也在租赁期间支付了房屋租金，现合同已届满，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理中，上诉人提交了上海市松江区规划和土地管理局出具的《责令停止施工通知书》，以证明系争房屋为违章建筑。对此，被上诉人质证认为，该份证据材料并无具体指向，无法证明系本案所涉房屋。本院认为，上诉人提交的《责令停止施工通知书》系上海市松江区规划和土地管理局于2013年10月9日出具，根据该材料显示，其责令停止施工的搭建物当时正处于在建状态。而本案系争房屋系上诉人自2013年5月1日就开始租用，故上诉人以此材料证明本案所涉房屋具有违法性，关联性不强，本院不予采纳。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于双方签订的房屋租赁合同之效力以及上诉人是否应当向被上诉人返还系争房屋并支付相应的房屋使用费。
首先，上诉人主张被上诉人与系争房屋权利人之间的合同无效，故上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同亦属无效合同。根据合同法解释（二）第十四条规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定才导致合同无效，而不是一律违反法律、行政法规的强制性规定就导致合同无效。本案中，上诉人所主张合同无效的理由中，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》中关于登记备案的相关规定，均系国家为加强房地产和土地监督管理的管理性规定，不属于效力性强制性规定，故不能仅因违反此管理性规定而认定合同无效。而上诉人提及的《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》并非法律或者行政法规，故上诉人以此作为依据否定双方签订的房屋租赁合同之效力，理由不成立。因此，本院认为涉案房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且已经实际履行，该协议合法有效。上诉人主张协议无效于法无据，不应支持。
其次，鉴于上诉人与被上诉人签订的租赁合同所约定的租赁期限至2013年12月31日截止，且在租赁期限届满前被上诉人已明确表示不再续租，双方的租赁期限到期自然终止。而上诉人虽主张双方约定实际租赁期限为三年，但其提供的证据材料不足以证明该主张，故在双方约定的租赁期限届满后，上诉人理应返还租赁房屋。现上诉人于租赁期限届满后未履行返还房屋的合同义务，并持续占用系争房屋，故在此期间的房屋使用费，理应由上诉人承担。
第三，上诉人虽主张被上诉人并非收取系争房屋使用费的适合主体，然一则该房屋实际所有人＊＊＊部队亦向被上诉人主张自2014年1月1日起的系争房屋租金，二则上诉人系通过与被上诉人签订租赁合同获得了系争房屋的使用权，且亦实际向被上诉人支付了租金，故由被上诉人向上诉人主张系争房屋使用费，并无不当，本院予以支持。
综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币616元，由上诉人上海润承贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一五年二月十六日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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