江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2846号
上诉人（原审原告）南京金顶针服饰有限公司，组织机构代码55554743-X，住所地南京市江宁区横溪街道西塘社区西塘角（老供销社院内）。
法定代表人蒋海潮，该公司总经理。
委托代理人张云，江苏正大求实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王红花。
委托代理人韩兴峰。
上诉人南京金顶针服饰有限公司（以下简称金顶针公司）因与被上诉人王红花房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁禄商初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年8月30日公开开庭进行了审理。上诉人金顶针公司的委托代理人张云，被上诉人王红花及委托代理人韩兴峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金顶针公司原审诉称，金顶针公司在租用王红花房屋期间，因隔壁房屋失火而使其承租的房屋过火，烧毁了放在仓库内的服装面料，给其造成损失。南京市江宁区公安消防大队（以下简称消防大队）出具的事故认定书中认定火灾原因为：1、电气线路老化引发火灾；2、房屋为砖木结构屋顶，各房间没有进行防火封堵处理导致火灾蔓延，故起诉要求王红花赔偿其各项损失274041.2元，并承担本案诉讼费用。
王红花原审辩称，其对双方存在租赁合同关系的事实不持异议，但火灾发生的原因系另一承租户吴某某对其承租的房屋管理不善所引发，其对火灾的发生没有责任。金顶针公司因火灾所产生的损失没有证据证明，且双方在火灾后已经口头达成了赔偿协议，并已实际履行，故请求驳回金顶针公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年6月20日，蒋某代表金顶针公司与王红花签订租赁协议1份。协议约定：王红花（甲方）将其在横溪供销社生资大院内厂房租给乙方（蒋某）使用。一、甲方出租给乙方厂房18间，租赁期限为5年，自2010年7月1日至2015年6月30日止。每年租金30000元，在每年的7月1日前付15000元，次年1月1日付15000元；二、甲方只提供厂房，乙方生产、销售、经营等活动自行负责；三、乙方不得随意改变房屋结构，对甲方房产负责保管，如有损坏，负责赔偿；四、乙方在大院内添置房屋等设施，需经甲方同意，期满后产权归甲方；五、到期后，乙方无条件让出厂房，如甲方继续对外出租，同等条件下乙方优先。
协议签订后，金顶针公司于2010年7月2日支付了15000元租金，并使用租赁的厂房。后双方各自按约履行了各自的义务。在金顶针公司所租赁的房屋中，有一幢房屋系与案外人吴某某合租，金顶针公司租用了东边6间，吴某某租用了西边6间（用于生产家具）。
2011年6月3日2时52分，因家具厂发生火灾，火势蔓延至金顶针公司所承租的房屋，烧毁了房屋内的物品。2011年8月2日，消防大队出具宁江公消火（2011）第0033号火灾事故认定书，认定书查明起火原因为家具厂生产车间电线私拉乱接，造成电气线路老化起火引燃周边可燃物所致。灾害成因：1、电气线路老化引发火灾；2、房屋为砖木结构屋顶，各房间没有进行防火封堵处理导致火灾蔓延。火灾发生后，金顶针公司向消防大队申报的损失为274041.2元，但未经有关部门考证。金顶针公司在庭审中向原审法院提交了2010年8月25日至2011年1月21日的增值税专用发票8份，以证明在火灾中其所承租的房屋（仓库）中有相当价值的原材料。王红花对上述证据的质证意见是：发票的日期在火灾发生前近1年时间，在此期间，金顶针公司不可能不使用原材料，且金顶针公司租赁的房屋做厨房及食堂之用，王红花并不知道是仓库，火灾是从西边往东边蔓延的，如果知道是用作仓库，我们有时间能将房屋中的货物救出的，金顶针公司将房屋的门锁死，又无人看管，火灾发生时没有人知道房屋内有材料，最多只有一些下脚料，不应有什么损失。证人陈某某（金顶针公司的门卫）、李某某、王某某均证实金顶针公司所租赁的房屋与另一承租户之间以红砖相隔，且隔墙用砖砌到房顶，金顶针公司的仓库门锁起来，没法打开，只抢救出了伙房里的煤气包、大米等。陈某某还证实涉案房屋是金顶针公司的伙房和裁剪房，裁剪房只有烫衣服的案板2只、放了一些杂乱的化纤辅料，因为门锁起来了，钥匙在金顶针公司的张某那里，没有钥匙，没法实施抢救，消防大队到现场时已烧毁了。
原审法院还查明，火灾发生后，蒋某于2011年7月21日代金顶针公司支付半年租金12500元，后一直以该数额交付租金。王红花重新调整了同等面积的房屋给金顶针公司使用。
原审法院认为，金顶针公司与王红花签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。双方亦已按约履行了各自的义务，王红花在合同履行过程中并无违约情形，依据租赁合同主张其承担赔偿责任，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。在租赁期间因他人的过错致租赁的房屋受损，因而使金顶针公司产生损失，应当由侵权人承担赔偿责任。金顶针公司认为消防大队认定的火灾成因为：1、电气线路老化引发火灾；2、房屋为砖木结构屋顶，各房间没有进行防火封堵处理导致火灾蔓延。所以王红花对火灾的发生存在过错，主张王红花赔偿损失。因其在承租房屋时，对房屋是否适租应当有明确的认知，且其对承租的房屋如何使用由其自行决定，出租人对此无权干涉，其将不具备防火条件的房屋用作仓库，未能尽到谨慎义务，应当承担因此而产生的法律后果。且其将租赁的房屋用作仓库，却无人看管仓库，导致火灾发生时无法施救，对损失的产生存在直接过错，应承担相应的法律责任。即使王红花对出租的房屋存在管理上的缺陷，也不能导致其对火灾的发生承担全部的侵权责任或者连带赔偿责任，应依其过错责任承担相应的赔偿份额。金顶针公司主张王红花对其全部损失承担赔偿责任，于法无据，原审法院不予支持。金顶针公司提交的发票不能证明其主张的损失274041.2元，其主张王红花赔偿274041.2元，没有事实依据，原审法院不予支持。
火灾发生后，王红花已降低了租金，且已得到金顶针公司实际认可，双方已按调整后的租金继续履行合同至今，可以认定双方对王红花就火灾的发生所承担的民事责任已经作出约定，且王红花已按约履行了赔偿责任，现金顶针公司再次要求王红花承担其他的赔偿责任，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回金顶针公司的诉讼请求。一审案件受理费5411元，由金顶针公司负担。
金顶针公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定火灾发生后双方当事人对赔偿事宜已经作出约定，被上诉人履行了赔偿责任的依据不足，被上诉人没有证据证明双方达成过协议，也没有证据证明履行了赔偿责任。二、被上诉人向上诉人提供的房屋应符合生产、销售、经营等用途，本案火灾发生的原因是电气线路老化，各房间没有进行防火封堵处理导致火灾蔓延，因此上诉人要求赔偿具有事实和法律依据。一审认定被上诉人应依其过错责任承担相应的赔偿份额，但既不支持上诉人全部赔偿的请求，又不对赔偿份额进行划分，上诉人认为一审程序违法。三、火灾损失的查证核实工作，是消防部门的责任和义务，上诉人的损失已经列入火灾认定书，具有权威性，一审法院对该损失不予认定是错误的。另外，一审查明陈某某是上诉人的门卫及上诉人与案外人吴某某合租也是错误的。综上，请求撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人王红花辩称，2011年6月3日的火灾，被上诉人也是受害人。火灾事故是案外人吴某某承租的家具厂失火造成的，由于上诉人上报的火灾损失数额很大，家具厂的承租人吓跑了，被上诉人也无法与其取得联系。火灾事故的直接责任人应该是家具厂，间接责任人是上诉人，因为被上诉人出租给上诉人的六间房屋是作为职工食堂使用的，但上诉人擅自隔断三间作为仓库。火灾发生时，被上诉人并不清楚仓库中有材料，否则完全有时间抢救出来，不会造成损失。陈某某是金顶针公司合伙人蒋某聘请的门卫，现在仍在工作。被上诉人出租的房屋一排12间，其中家具厂承租了六间，蒋某承租了六间，所以说是上诉人与家具厂合租。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人主张因被上诉人未履行出租人的适租义务，造成其承租房屋内的物品因火灾而造成损失，其应提供证据证明火灾的发生系因被上诉人未履行适租义务所致，并提供证据证明其损失的具体数额。本案中，火灾的起因是隔壁房屋电气线路老化，而非上诉人承租房屋内的电气线路老化，因此，不存在被上诉人未履行适租义务的问题。另外，作为承租人更清楚自己承租房屋的用途和安全工作的重要性，其在签订合同之前应对所承租的房屋是否符合用途、消防安全是否能够得到保障进行评估和考量，现上诉人没有证据证明被上诉人隐瞒了相关安全方面的信息，因此，被上诉人在合同履行过程中没有过错，而且火灾事故认定书中认定的损失数额，系当事人申报的数额，未经第三方确认，也未经物价部门核定，因此不能作为认定上诉人损失的依据。综上，上诉人依据租赁合同要求被上诉人赔偿损失的依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费544元，由上诉人金顶针公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝莉坤
审 判 员 张旭东
代理审判员 刘恩臣
二〇一三年十一月五日
书 记 员 冯 超