江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）亭执异字第00015号
异议人（案外人）盐城捷凯贸易有限公司，住所地盐城市亭湖区文港路69号。
法定代表人蔡长青，总经理。
委托代理人王俊清，该公司经理。
异议人（案外人）崔兆旺。
委托代理人卢瑞中、於灵灵，江苏因果律师事务所律师。
申请执行人江苏海晟建设有限公司，住所地盐城市区解放南路112号4幢501室。
法定代表人张其海，总经理。
委托代理人陈跃祥，上海厚普律师事务所律师。
申请执行人费广成，居民。
委托代理人张步照，江苏一正律师事务所律师。
申请执行人江苏青云建设集团有限公司，住所地盐城市城南新区娱乐村三组盐宁路北。
法定代表人管华，董事长。
被执行人刘光红，居民。
被执行人盐城市宏成房地产开发有限公司，住所地盐城市亭湖区迎宾北路288号。
法定代表人刘光红，该公司董事长。
被执行人江苏铃高电动车有限公司，住所地盐城经济开发区黄山南路69号。
法定代表人李继成，该公司董事长。
被执行人房红军，江苏固鼎股份有限公司董事长。
被执行人江苏固鼎股份有限公司，住所地盐城市亭湖区东仓路88号。
法定代表人房红军，该公司董事长。
本院在执行费广成与刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、江苏铃高电动车有限公司、房红军、江苏固鼎股份有限公司民间借贷纠纷一案及江苏海晟建设有限公司与江苏铃高电动车有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人盐城捷凯贸易有限公司、崔兆旺向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月21日、7月27日公开听证进行了审查。异议人盐城捷凯贸易有限公司的委托代理人王俊清、异议人崔兆旺的委托代理人卢瑞中、於灵灵，申请执行人江苏海晟建设有限公司的委托代理人陈跃祥、申请执行人费广成的委托代理人张步照、被执行人江苏固鼎股份有限公司法定代表人房红军到庭参加听证，申请执行人江苏青云建设集团有限公司、被执行人刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、江苏铃高电动车有限公司未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人盐城捷凯贸易有限公司提出异议称：2013年1月1日，江苏铃高电动车有限公司将其名下的位于盐城经济开发区黄山南路69号的编号为3幢、5幢、6幢、8幢、9幢共13608平方米房产及土地出租给异议人盐城捷凯贸易有限公司，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为6年，异议人给付了120万元，现被执行人江苏铃高电动车有限公司因无法偿还所欠债务被债权人提起诉讼，其名下的厂房及土地也将被拍卖，其中包括租赁给盐城捷凯贸易有限公司的厂房。异议人认为，异议人与江苏铃高电动车有限公司在双方自愿的基础上签订了房屋租赁合同，并支付了租金，合同已经履行，法院在评估拍卖的过程中理应对租赁事实予以明确。为维护异议人的合法权益，特提出执行异议，现请求法院在评估拍卖过程中，考虑该厂房已出租给盐城捷凯贸易有限公司的事实。
异议人崔兆旺提出异议称：2012年12月12日，江苏铃高电动车有限公司将其名下的位于盐城经济开发区黄山南路69号的编号为4幢、7幢、10幢、13幢房产及土地出租给异议人崔兆旺，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为20年，现被执行人江苏铃高电动车有限公司因无法偿还所欠债务被债权人提起诉讼，其名下的厂房及土地也将被拍卖，其中包括租赁给崔兆旺的厂房。异议人认为，异议人与江苏铃高电动车有限公司在双方自愿的基础上签订了房屋租赁合同，合同已经履行，法院在评估拍卖的过程中理应对租赁事实予以明确。为维护异议人的合法权益，特提出执行异议，现请求法院在评估拍卖过程中，考虑该厂房已出租给崔兆旺的事实。
申请执行人江苏海晟建设有限公司答辩称：异议人崔兆旺提供的房屋租赁合同不真实，江苏铃高电动车有限公司名下的位于盐城经济开发区黄山南路69号的4幢、7幢、10幢、13幢房产由我公司承建，江苏铃高电动车有限公司至今尚欠我公司工程款18213227.52元，我公司对崔兆旺所租的4幢、7幢、10幢、13幢房产享有建设工程优先受偿权，且异议人崔兆旺所签租赁合同约定的租金明显低于市场价格，属不合理的恶意低价，刘光红无权代表江苏铃高电动车有限公司将该房屋出租给异议人崔兆旺，亦无权代表江苏铃高电动车有限公司以其个人债务抵冲该房屋租金，因此异议人崔兆旺的租赁权不能对抗申请执行人的优先受偿权，请求法院依法驳回异议人崔兆旺的异议申请。
申请执行人费广成答辩称：异议人盐城捷凯贸易有限公司提供的房屋租赁合同不真实，该租赁合同系无效的协议，请求法院依法驳回异议人盐城捷凯贸易有限公司的异议申请。
申请执行人江苏青云建设集团有限公司未参加听证，亦未提交书面答辩。
被执行人江苏固鼎股份有限公司、房红军共同辩称：异议人盐城捷凯贸易有限公司、崔兆旺提供的房屋租赁合同不真实，该租赁合同系无效的协议，请求法院依法驳回异议人盐城捷凯贸易有限公司、崔兆旺的异议申请。
被执行人刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、江苏铃高电动车有限公司未参加听证，亦未提交书面答辩。
经审查，本院查明：2011年7月18日，江苏海晟建设有限公司与江苏铃高电动车有限公司签订了建设工程施工合同一份，合同载明，由江苏海晟建设有限公司承包江苏铃高电动车有限公司位于盐城经济开发区黄山南路69号的工业钢结构厂房4幢、7幢、10幢及办公楼工程，合同价款暂定价为1000万元。合同签订后，江苏海晟建设有限公司按约施工。2012年10月12日，双方就附属工程又签订了建设工程施工合同一份。2012年8月30日，江苏铃高电动车有限公司的4幢、7幢、10幢厂房及办公楼工程竣工，同年9月10日通过竣工验收，附属工程也于2012年11月底竣工交付。届期，江苏铃高电动车有限公司未能按约支付工程款。2013年1月30日，江苏海晟建设有限公司向盐城仲裁委员会申请仲裁。同年12月18日，盐城仲裁委员会作出盐仲（2013）裁字第44号裁决书，裁决：一、双方共同确认本案所涉工程总价款为21513227.52元，江苏铃高电动车有限公司已向江苏海晟建设有限公司支付工程款330万元，尚欠工程款18213227.52元；二、江苏铃高电动车有限公司于2013年12月20日前向江苏海晟建设有限公司支付工程款18213227.52元，江苏铃高电动车有限公司逾期未支付的，江苏海晟建设有限公司对盐城经济开发区黄山南路69号的4幢、7幢、10幢厂房及办公楼工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。该仲裁裁决书生效后，江苏海晟建设有限公司向盐城市中级人民法院申请执行。2014年1月23日，盐城市中级人民法院作出（2014）盐民仲审字第0002号执行裁定书，申请执行人江苏海晟建设有限公司与被申请执行人江苏铃高电动车有限公司建设工程施工合同纠纷一案，由盐城市亭湖区人民法院审查执行。2014年5月4日，江苏海晟建设有限公司向盐城市中级人民法院申请在评估拍卖中，对江苏铃高电动车有限公司有限公司名下的厂房要求优先受偿。同年5月21日，本院向盐城市中级人民法院提交书面函，移交江苏海晟建设有限公司对江苏铃高电动车有限公司名下的厂房执行参与分配申请等材料。
2013年1月，费广成分别向盐城市中级人民法院提起诉讼，要求刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、江苏铃高电动车有限公司、房红军、江苏固鼎股份有限公司偿还借款1000万元、430万元及所生利息。在案件审理中，费广成向盐城市中级人民法院提出财产保全申请，要求查封、扣押刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、江苏铃高电动车有限公司、房红军、江苏固鼎股份有限公司名下价值人民币1000万元、500万元的财产。2013年1月16日，盐城市中级人民法院作出（2013）盐民初字第0032号及0033号民事裁定书，查封、扣押刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、江苏铃高电动车有限公司、房红军、江苏固鼎股份有限公司名下价值人民币1000万元、500万元的财产，同时向盐城市房产局及盐城经济开发区国土局发出协助执行通知书，查封江苏铃高电动车有限公司有限公司名下的4幢、7幢、10幢、5幢、6幢、3幢、9幢、8幢厂房、13幢办公楼及土地使用权。同年4月16日，经盐城市中级人民法院主持调解，费广成与刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、江苏铃高电动车有限公司、房红军、江苏固鼎股份有限公司达成了（2013）盐民初字第0032号及0033号民事调解书，但刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、江苏铃高电动车有限公司、房红军、江苏固鼎股份有限公司均未能按调解书偿还借款，费广成遂向盐城市中级人民法院申请执行。2013年7月25日，盐城市中级人民法院作出（2013）盐执字第0197号及0198号民事裁定书，查封、扣押、拍卖、变卖刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、江苏铃高电动车有限公司、房红军、江苏固鼎股份有限公司名下价值人民币10045900元和4328400元的财产，同时续封江苏铃高电动车有限公司有限公司名下的4幢、7幢、10幢、5幢、6幢、3幢、9幢、8幢厂房、13幢办公楼房产及土地使用权。
2013年6月19日，申请执行人江苏青云建设集团有限公司依据盐城仲裁委员会作出盐仲（2013）裁字第10号调解书向盐城市盐都区人民法院申请执行，盐城市盐都区人民法院作出（2013）都执字第0537号民事裁定书，查封被执行人江苏铃高电动车有限公司价值人民币155万元的财产。同日，盐城市盐都区人民法院向盐城市房产登记中心送达（2013）都执字第0537号民事裁定书及协助执行通知书，查封被执行人江苏铃高电动车有限公司位于盐城经济开发区黄山南路69号的办公楼房产及土地使用权。
2010年7月12日，江苏铃高电动车有限公司与江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司签订了1000万元的借款合同和抵押合同各一份。同年7月27日，江苏铃高电动车有限公司与江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司签订了800万元的借款合同和抵押合同各一份，江苏铃高电动车有限公司以座落于盐城经济开发区黄山南路69号的房屋所有权证号为市区开020317号（5幢）、020318号（6幢）、020319号（3幢）、020320号（9幢）、020321号（8幢）的房屋所有权作抵押担保，并办理了抵押登记手续。上述合同签订后，江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司向江苏铃高电动车有限公司发放贷款1800万元，但江苏铃高电动车有限公司未能按约偿还借款本息，江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司遂于2013生2月21日向向盐城市中级人民法院提起诉讼，要求江苏铃高电动车有限公司等被告偿还借款1800万元及所生利息。2013生7月4日，盐城市中级人民法院（2013）盐商初字第0050号民事判决书，一、被告江苏铃高电动车有限公司偿还原告江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司贷款本金并支付利息和罚息；二、被告江苏铃高电动车有限公司不能偿还上述款项时，原告江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司有权以江苏铃高电动车有限公司抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款在上述款项范围内优先受偿。该判决生效后，江苏铃高电动车有限公司未能依据判决确定的义务偿还借款本息，江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司遂于2013生10月8日向盐城市中级人民法院申请执行。
异议人崔兆旺为佐证其异议申请，向本院提供以下材料：2012年12月12日，崔兆旺（乙方）与江苏铃高电动车有限公司（甲方）签订的租房协议书一份，协议载明，甲方将位于盐城经济开发区黄山南路69号的4幢、7幢、10幢厂房出租给乙方生产经营使用，租赁期限为20年，从2012年12月8日起至2032年12月7日，年租金为每年30万元，税金由甲方另行交纳，乙方可将该承租房转租转借给第三人合作经营使用。协议同时载明，20年的租金由该公司股东刘光红在向崔兆旺所借的借款中全部扣除。该公司股东刘光红代表江苏铃高电动车有限公司在该协议上签字并盖具公司章印。崔兆旺还提供了其与江苏铃高电动车有限公司于2012年12月12日签订的另一份租房协议书，协议载明，甲方将位于盐城经济开发区黄山南路69号的13幢办公楼出租给乙方生产经营使用，租赁期限为20年，从2012年12月8日起至2032年12月7日，年租金为每年40万元，税金由甲方另行交纳，乙方可将该承租房转租转借给第三人合作经营使用。协议同时载明，20年的租金由该公司股东刘光红在向崔兆旺所借的借款中全部扣除。该公司股东刘光红代表江苏铃高电动车有限公司在该协议上签字并盖具公司章印。
2013年5月17日，崔兆旺向盐城市中级人民法院提起诉讼，要求刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、宿迁市宏成房地产开发有限公司偿还借款。同年6月28日，经盐城市中级人民法院主持调解，崔兆旺与刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、宿迁市宏成房地产开发有限公司达成如下协议：一、原告崔兆旺与被告刘光红确认截止2013年6月28日双方之间债权债务总额为3596万元整；二、原告崔兆旺对被告宿迁市宏成房地产有限公司享有的350万元抵押债权及从借款之日起至2013年6月28日止双方结算利息300万元，合计650万元。原告崔兆旺以650万元及从2013年6月29日起至借款还清之日止按350万元本金以2%月利率计算的利息，该债权于抵押房产拍卖或变卖时优先受偿；三、扣减第（二）项债务后，剩余债务被告刘光红于2013年8月15日前归还原告崔兆旺500万元，2013年10月15日前归还500万元，2013年12月15日前归还500万元，2014年2月15日前归还500万元，2014年4月15日前归还500万元，剩余债务原告崔兆旺自愿放弃；四、被告刘光红于2013年8月15日前如按约归还原告崔兆旺500万元，则原告崔兆旺自愿放弃其于2012年12月12日与江苏铃高电动车有限公司签订的两份租房协议书中约定的以20年房屋租金1400万元冲抵被告刘光红所欠借款的权利；五、被告刘光红如未按约履行上列第（三）项约定的义务，则上列第（四）项不生效，即原告崔兆旺不放弃房屋租金冲抵借款的权利，另第（三）项中约定的原告崔兆旺自愿放弃的债务则不予放弃，双方按总债务1546万元（3596万元减1400万元房租减650万抵押债权）履行，上列第（二）项继续履行，原告崔兆旺可就剩余全部债权申请法院执行，被告刘光红还需承担1546万元从2013年6月29日起至债务履行完毕之日止按月利率2%计算的利息；六、被告盐城市宏成房地产有限公司、宿迁市宏成房地产有限公司对被告刘光红所欠原吉崔兆旺上列全部债务及利息承担连带偿还责任。
异议人盐城捷凯贸易有限公司为佐证其异议申请，向本院提供以下材料：2013年1月1日，盐城捷凯贸易有限公司（乙方）与江苏铃高电动车有限公司（甲方）签订了租赁合同一份，合同载明，甲方将位于盐城经济开发区黄山南路69号的一期工程厂房5幢共13608平方米出租给乙方，租赁期限为6年，从2013年1月1日起至2018年12月31日，年租金为每年40万元，六年共240万元，前三年一次付清120万元，后三年每年分两次支付，上半年和下半年各付20万元。合同签订后，江苏铃高电动车有限公司将位于盐城经济开发区黄山南路69号的3幢、5幢、6幢、8幢、9幢共13608平方米房产及土地出租给异议人盐城捷凯贸易有限公司使用，盐城捷凯贸易有限公司陆续支付给江苏铃高电动车有限公司140万元。
还查明，江苏铃高电动车有限公司于2009年4月16日经盐城工商行政管理局经济开发区分局批准成立，注册资本为5000万元，刘光红、李继成分别投入4400万元和600万元。
本案争议焦点：盐城捷凯贸易有限公司及崔兆旺与江苏铃高电动车有限公司签订的租赁合同能否对抗抵押权和优先受偿权？
本院认为，盐城捷凯贸易有限公司及崔兆旺与江苏铃高电动车有限公司签订的租赁合同能否对抗抵押权和优先受偿权？租赁权是一种对租赁物进行占有、使用和收益的权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依据租赁合同，承租人享有的是请求出租人交付租赁物，以实现依合同约定占有租赁物并使用和收益的权利，但其前提条件是在有租赁合同的基础上具备“占有”这一公示性表征，才产生真正意义上的租赁权。本案中，各方当事人对租赁合同的真实性存有争议。第一，异议人盐城捷凯贸易有限公司提供了其于2013年1月1日与江苏铃高电动车有限公司签订的租赁合同，但在2010年7月27日江苏铃高电动车有限公司与江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司已签订了3幢、5幢、6幢、8幢、9幢房产抵押合同，并办理了房屋他项权证，且抵押权人江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司亦已向盐城市中级人民法院申请执行，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。据此规定，江苏铃高电动车有限公司将已抵押的财产出租给盐城捷凯贸易有限公司，而江苏铃高电动车有限公司未履行判决书确定的义务，江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司亦已向盐城市中级人民法院申请执行，租赁合同对受让人江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司不具有约束力，故盐城捷凯贸易有限公司请求法院在评估拍卖过程中，考虑该厂房已出租给盐城捷凯贸易有限公司的事实，因其对本案执行提出异议的理由不能成立，本院依法不予支持。第二，江苏海晟建设有限公司对执行标的3幢、5幢、6幢、8幢、9幢房产依法享有建设工程优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。江苏海晟建设有限公司对崔兆旺与江苏铃高电动车有限公司签订的租赁合同的真实性、合法性有异议，并提出合理性怀疑，因该争议涉及当事人的实体权利，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权，其应通过异议之诉确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，裁定如下：
驳回异议人盐城捷凯贸易有限公司、崔兆旺的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向盐城市亭湖区人民法院提起诉讼。
审 判 长 倪明
代理审判员 夏凡
人民陪审员 董琴
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 王俊
附录法律条文
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。