济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民一初字第258号
原告济南乐盈物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人陆亚范，董事长。
委托代理人贾明君，山东德衡（济南）律师事务所律师。
委托代理人孟朔，山东德衡（济南）律师事务所律师。
被告王长海，住济南市。
原告济南乐盈物业管理有限公司（以下简称乐盈物业公司）与被告王长海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐盈物业公司的委托代理人孟朔，被告王长海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐盈物业公司诉称，原告是济南市天桥区某小区物业服务企业，为该小区提供物业管理服务。被告王长海是该小区的业主。依据原告乐盈物业公司与中国重型汽车集团房地产开发公司签订的物业管理服务合同，被告王长海应按照0.65元／平方米／月的标准向原告乐盈物业公司交纳物业服务费。但被告王长海并未及时交纳，至2013年12月份，被告王长海拖欠物业服务费累计2755.2元，经多次催要，被告王长海均拒不交纳。现原告乐盈物业公司诉至法院，请求：1、判令被告王长海向原告乐盈物业公司支付物业服务费2755.2元；2、诉讼费由被告王长海承担。
被告王长海辩称，第一，原告乐盈物业公司主张被告王长海拖欠物业服务费2755.2元与事实不符，事实是被告王长海已经交清2010年6月1日之前的物业服务费。2010年初原、被告因房屋长期严重渗水问题对物业费交纳引起争议，经多次交涉协商，双方达成一致，原告乐盈物业公司承诺，尽快修好房屋，修好后开始交纳物业服务费，并签订维修合同一份，但事实上涉案房屋至今未修好。第二，涉案房屋存在渗水问题影响居住，在经济上和精神上给被告及其家人带来巨大伤害。综上，原告乐盈物业公司违约在先，被告王长海违约在后，此次争议给双方带来不同程度的损失，被告王长海主张相互抵消，且继续履行房屋修好后交纳物业服务费的维修协议。
经审理本院认定：被告王长海系坐落于济南市天桥区某小区某楼某单元某室的业主。2008年5月30日，中国重型汽车集团房地产开发公司（甲方）与原告乐盈物业公司（乙方）签订《重汽·嘉瑞苑、嘉兴苑物业管理委托合同》一份，约定由原告乐盈物业公司对嘉瑞苑、某小区进行物业管理服务，该合同第三条约定：“乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和非业主使用人，本物业的全体业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第四条约定：“房屋建筑本体和公共设施、设备的维修、养护和管理，包括楼梯、屋顶内外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。”第二十条约定：“本物业委托管理期限为叁年，即从2008年6月30日至2011年6月29日，在达到业主委员会筹办前提条件下，乙方应根据相关法规要求组织召开业主大会并选举产生业主委员会，业主委员会与物业公司重新签订重汽嘉瑞苑、嘉兴苑物业管理委托合同生效后，本合同终止。”第五十七条约定：“…多层物业管理服务费：0.65元／平方米／月；沿街商铺物业管理服务费：1.2元／平方米／月…”。该合同中，甲乙双方另就委托管理事项、双方权利义务、管理目标、违约责任等内容进行了约定。
案件审理过程中，原告乐盈物业称，截止至2013年12月份，被告王长海未交纳2010年1月至2013年12月期间的物业服务费。被告王长海抗辩称，其已交纳2010年6月1日之前的物业服务费，自2010年6月1日之后未再交纳物业服务费，原告乐盈物业公司承诺房屋修好后再交纳物业服务费，2010年6月23日原告乐盈物业公司对涉案房屋进行了维修，因为当时未下雨，是否已经维修好被告不清楚，但是现今房屋仍存在漏水问题。为证明其上述答辩意见，被告王长海提交证据如下：证据1、物业维修协议一份，载明：“…维修地点：阁楼顶大面积渗水。…1、粉刷后墙面与原来的有些许差异，属正常现象，不能欲与追究。2、修好后不能再找其他理由拖欠物业费。3、修好后结清前期（2010.6.1之前）拖欠物业费，如果修理完毕后业主不交此费用，以后我物业公司将停止对该业户的物业服务，其中包括水电费的收取和车辆管理。业主签字：王长海乐盈物业嘉盛苑服务处（加盖‘乐盈物业嘉和苑物业服务处公示专用章’）2010年6月1日”，该协议证明原告承诺为被告维修屋顶漏水的事实；证据2、物业费收据一份，证明其已交纳2010年6月1日之前的物业服务费；证据3、照片三份，证明房屋漏水的事实。原告乐盈物业质证称，对证据1中印章的真实性予以认可，且该印章系由原告乐盈物业公司持有，但是该证据仅是对业主专有部分的维修协议，业主并不能以此拒交物业服务费；对证据2的真实性无异议，该收费单据载明被告王长海已经交纳2010年1月至2010年5月期间的物业服务费，证明原告乐盈物业公司已经履行了维修协议中约定的维修义务；对证据3与本案的关联性有异议。
另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋系多层普通住宅，其建筑面积为88.30平方米，根据《重汽嘉瑞苑、嘉兴苑物业管理委托合同》的约定，涉案房屋物业服务费应按建筑面积每月每平方米0.65元标准收取。
现原告乐盈物业公司明确其诉讼请求为，要求：1、判令被告王长海向原告乐盈物业公司支付2010年6月至2013年12月期间的物业服务费共计2467.98元（0.65元×88.3平方米×43个月）；2、诉讼费由被告王长海承担。
上述事实，有原告乐盈物业公司提交的物业管理服务合同、城市供用气合同、房屋户（室）面积对照表，被告王长海提交的维修协议、物业费收费收据等证据证明，以及原、被告的当庭陈述在案为凭。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中国重型汽车集团房地产开发公司与原告乐盈物业公司签订《重汽·嘉瑞苑、嘉兴苑物业管理委托合同》系前期物业服务合同，对该小区内业主均具有约束力，被告王长海作为该小区内的业主，应受上述合同条款的约束。原告乐盈物业公司依约为涉案房屋所在的小区提供物业服务后，有权按照合同约定的标准收取物业服务费。关于被告王长海称因原告乐盈物业公司未按照承诺修好涉案房屋而拒绝交纳物业服务费的抗辩意见，本院认为，根据被告王长海提交的维修协议约定：“修好后结清前期（2010.6.1之前）拖欠物业费”，且被告亦已认可原告曾于2010年6月23日对涉案房屋进行过维修；根据被告王长海提交的物业费收费收据，被告王长海确已交纳2010年6月1日之前的物业服务费，故对原告乐盈物业公司称其已履行了该维修协议中约定的义务之主张，本院予以采信，但对于2010年6月1日之后物业服务费的交纳问题双方在该维修协议中既未涉及又无特别约定，故被告王长海以此为由拒交2010年6月1日之后的物业服务费，没有约定及法律依据。关于被告王长海称涉案房屋漏水给被告造成损失的答辩意见，本院认为，根据涉案房屋所在小区开发商与物业公司签订的《重汽·嘉瑞苑、嘉兴苑物业管理委托合同》约定，“房屋建筑本体和公共设施、设备的维修、养护和管理，包括楼梯、屋顶内外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等”，因此原告应当按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务，如未能完善履行物业服务合同的约定，应承担相应的法律责任，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益，故物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由，且被告王长海并未提交相关证据证明其损失，因此被告王长海答辩中称结合双方的损失进行相互抵消的意见，本院不予采纳。关于原告乐盈物业公司所主张被告王长海未交纳物业服务费的期间及金额，因原、被告均认可，截止至2013年12月，被告王长海未再交纳2010年6月1日至2013年12月期间的物业服务费，且对原告主张的计算方式，被告亦未提出异议，故被告王长海应支付原告乐盈物业公司2010年6月至2013年12月期间的物业服务费共计2467.98元（0.65元×88.3平方米×43个月）。因本案系由于被告王长海未依约交纳物业服务费所引起，故案件受理费应由被告王长海负担。
鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告乐盈物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告王长海于本判决生效之日起10日内向原告济南乐盈物业管理有限公司支付物业服务费2467.98元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告王长海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王善
代理审判员 韩峰
人民陪审员 吴昕
二〇一五年一月三十日
书 记 员 于蕊