广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民二终字第417号
上诉人（一审原告、反诉被告）陈庆荣，男，汉族。
委托代理人马家永。
被上诉人（一审被告、反诉原告）广西广汇投资发展有限公司，住所地广西贵港市。
法定代表人肜森。
委托代理人周仲连。
委托代理人谭振裕。
上诉人陈庆荣因与被上诉人广西广汇投资发展有限公司（以下简称广汇公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月10日受理后，依法组成由审判员黄钰雄担任审判长，代理审判员陈燕霞、黄缓健参加的合议庭，于2016年1月12日公开开庭审理了本案。书记员陈洁担任法庭记录。上诉人陈庆荣及其委托代理人马家永，被上诉人广汇公司的委托代理人周仲连、谭振裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年12月15日，贵港市建设投资发展有限公司与吴楚云、吴泳骏、陈庆萍签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：因贵港市东湖综合整治开发项目建设需要，须拆除登记在吴建忠名下位于贵港市港北区xx号房屋。该房屋建筑面积495.2平方米，其中一、二层房屋建筑面积为180平方米，三、四、五、六层建筑面积为315.2平方米。补偿总金额为3000355元。
2010年12月15日，吴建忠户原有位于贵港市港北区xx号房屋选择一、二层商铺回迁安置在东湖整治工程A区范围内第10栋第1、2层第1、2、3号商铺，原被拆迁房屋一、二层总面积为180平方米，现置换商铺面积为390平方米。广汇公司承诺：该回迁商铺以陈庆荣的名义办理第10栋第1、2层第1号商铺相关的认购手续；以吴泳骏的名义办理第10栋第1、2层第2、3号商铺相关的认购手续。广汇公司承担办理回迁商铺的房地产所有权证的相关费用。
2012年8月24日，贵港市房产管理局发给广汇公司贵房预字2012第xx号《商品房预售许可证》，批准广汇公司预售广汇东湖xx第xx幢地上第1至第26层房屋，其中商业用8套，面积共1024.34平方米；住宅144套，面积共12061.08平方米。
2013年6月21日，陈庆荣与广汇公司签订《认购协议书》，陈庆荣认购位于贵港市港北区和平路xx号［广汇·东湖城］xx号楼1号铺。该铺建筑面积为136.83平方米（以房产局认可的测绘结果为准）；认购单价8500元／平方米，认购总价1163055元，首期付款583055元须于2013年6月21日前付清（已扣除购房定金），余款580000元由认购人向出售方一次性付清或由认购人申请银行按揭贷款、申请个人住房公积金贷款付清；签订本认购协议书即日起7日内，认购人须携此认购协议书、定金收据、身份证、有关证件以及上述首期付款到贵港市［广汇·东湖城］销售中心付清首付款并与出售方签置认购人已认可的《商品房买卖合同》及相关购房手续。
2011年1月3日，陈庆荣向广汇公司交付购房定金168555元；2012年10月13日，2013年6月21日，陈庆荣分别向广汇公司支付购房款400000元、14500元。
2012年9月30日，由施工单位中国华西企业有限公司、勘察单位广西基础勘察工程有限责任公司、设计单位广西华蓝设计（集团）有限公司、监理单位南宁品正建设咨询有限公司、建设单位广汇公司共同参加对广汇·东湖xx二组团Ⅱ区二期10﹟楼进行建设工程质量竣工验收，结论为：该工程质量合格。
2013年6月25日，陈庆荣（买受人）与广汇公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：陈庆荣购买广汇公司开发的位于广汇·东湖城项目10幢第1层1单元商铺1号，预测建筑面积为136.83平方米，单价为每平方米8500元，总价款为1163055元；第七条付款方式及期限约定为买受人采取贷款方式付款（商业贷款）：买受人首期支付全部房款的50%，其余价款向商业银行借款支付；逾期付款责任约定为：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累计】（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之捌的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计的逾期应付款的8%向出卖人支付违反约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应当不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件四约定：买受人采取贷款方式付款的须在签订合同时支付首付款￥583055元，余款￥580000元由买受人在本合同备案后7个工作日内办理完银行按揭手续时付清。第十条商品房交付时间和条件约定为：（一）出卖人应当在2013年1月30日前向买受人交付商品房。（二）商品房交付时应当符合下列条件：1、商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十二条交接手续的约定：（一）商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的当日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。第十三条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十第约定的期限的条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}（1）逾期在60日之内（该期限应当不小于第九条第1（1）项中的期限），出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之捌的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当在解除合同通知书送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的8%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违反约金。
2013年8月26日，陈庆荣以涉诉的商铺提供抵押向中国银行股份有限公司贵港分行贷款并用该款支付购房余款580000元。
广汇公司是依法注册成立的一人有限责任公司，经营范围有：房地产开发与经营等。
一审法院认为，广汇公司与陈庆荣签订的《认购协议书》以及广汇公司在取得贵港市房产管理局批准预售广汇东湖xx幢地上第1至第26层房屋的《商品房预售许可证》后与陈庆荣签订的《商品房预售合同》均是当事人为买卖商品房而在平等、自愿的基础上缔结，是其真实的意思表示，合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。
关于本诉，1、广汇公司应当交付商铺给陈庆荣。根据法律规定，在商品房买卖法律关系中，出卖人应按约定的时间、地点交付商品房。陈庆荣购买广汇公司开发的广汇东湖xx幢第1、2层第1号商铺，双方于2013年6月25日签订《商品房预售合同》约定交房的时间为2013年1月30日，由于约定交房时间早于合同签订时间，因此合同生效日期应视为双方约定的交房时间。广汇公司应在具备交房条件时按约定向陈庆荣交付商铺。因该商铺至今没有实际交付，因此，陈庆荣请求广汇公司交付商铺符合合同约定以及法律规定，对该项请求本院予以支持。
2、陈庆荣要求广汇公司支付逾期交房违约金应当不予支持。陈庆荣购买广汇公司开发的商铺是因拆迁吴建忠户的房屋，根据拆迁补偿安置协议双方约定以特定的位置和用途的房屋给予陈庆荣进行安置。双方于2013年6月25日签订《商品房预售合同》约定交房时间为2013年1月30日，约定交房日期早于合同签订时间。综合以上因素分析，陈庆荣在签订《商品房预售合同》前已经对购买的房屋位置、结构以及建设情况，房屋是否已经具备交付条件进行了了解。虽然双方签订的合同为《商品房预售合同》，但陈庆荣与广汇公司的商品房买卖应确认为现房交易。双方签订《商品房预售合同》约定，合同签订后由出卖方以书面通知买受方办理房屋交接手续，如果买受方未能接到通知则以合同约定的交房时间为房屋交接时间。由于《商品房预售合同》约定交房时间早于合同签订时间，因此，合同生效日期应视为双方约定的交房时间。广汇公司应当在签订买卖合同后交付商铺，陈庆荣在未接到广汇公司要求办理交房手续书面通知时，也应于合同生效之日接收商铺。陈庆荣以道路还封闭，商铺尚未符合居住条件为由没有按约定接收商铺，应视为广汇公司已经按约定履行了交付房屋义务，由此造成逾期交房的损失应由陈庆荣承担。因此，陈庆荣主张由广汇公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。
关于反诉，广汇公司请求陈庆荣支付逾期付款违约金应当不予支持。根据法律规定，认购协议书是约定双方在将来一定期限内订立买卖合同的合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。本案中，陈庆荣、广汇公司已经于2013年6月25日签订《商品房预售合同》，履行《认购协议书》的义务。根据《商品房预售合同》约定：买受人采取贷款方式付款的须在签订合同时支付首付款，余款以按揭贷款付清。陈庆荣于2013年6月21日前付清首付款583055元，于2013年8月26日办理银行按揭贷款手续用于支付余款。因此，广汇公司以陈庆荣违反《认购协议书》的约定为由，要求陈庆荣承担逾期付款应支付违约金的请求没有事实依据，对该项请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百四十一条第一款、第一百四十六条、第一百五十九条、第一百六十条、第一百六十一条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广西广汇投资发展有限公司于本案判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）陈庆荣交付位于广汇·东湖xx幢1单元1号商铺；二、驳回原告（反诉被告）陈庆荣的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。本案案件受理费16689元，减半收取8345元；反诉受理费754元，减半收取377元，由原告陈庆荣负担8345元，由被告广西广汇投资发展有限公司负担377元。
上诉人陈庆荣不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清，因而作出错误的判决。首先，一审判决认定涉案商铺已符合交房条件是错误的。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，出卖人交付的商品房应当符合合同的约定及法律的强制性规定，并取得相关证明文件。涉案商铺仅取得建设工程质量竣工验收意见书，并没有取得其他相关证明文件，如规划验收批准文件、建设工程竣工验收备案表、房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、空气质量检测合格证明、住宅质量保证书、市政基础设施和其他配套设施，除此外还需满足买受人正常居住和生活需要。双方签订的《商品房预售合同》约定的交房条件为：1、取得建筑工程结构合格证明文件，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3、住宅质量保证书。现涉案商铺仅取得了第一份材料，不符合交房条件。其次，一审判决认定广汇公司已通知交房、是陈庆荣未按约定收房是错误的。签合同的时间迟于合同约定的交房时间，是因为该合同是格式合同，陈庆荣无法变更，且陈庆荣已经支付了定金，如果不签订《商品房预售合同》的，定金将无法退回。因此，不能因此而认定签订合同已经具备交房条件，也不能认定签订合同时广汇公司即已通知陈庆荣收房。陈庆荣是2013年10月8日才付清房款的，广汇公司在陈庆荣未付清房款前不可能通知交房。因此，请求二审法院增加判决广汇公司赔偿违约金157915元给陈庆荣（暂计至2015年4月30日）；一审、二审案件受理费由广汇公司负担。
被上诉人广汇公司辩称，1、本案名为商品房买卖合同纠纷，实为房屋拆迁补偿纠纷。不能将房屋拆迁合同与房屋买卖合同割裂开来，而应将两者结合起来综合考虑。拆迁与回迁安置之间连接的契合点即为广汇公司出具的承诺书。2、广汇公司交付给陈庆荣的房屋，是符合交付条件的。3、造成双方没有完成交接房手续是因为陈庆荣没有付清房款。广汇公司对此不承担过错。4、《商品房预售合同》约定的交房时间为2013年1月30日，而陈庆荣于2013年8月才付清款购房款。5、根据（2015）贵民二终字第303号民事判决，广汇公司已经因为逾期交房按照承诺书承担了违约责任，因此不应再承担本案的违约金。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，涉案商铺已于2012年12月26日取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》。
本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定及双方签订的《商品房预售合同》第十条“交付条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”交付条件的约定，涉案商铺已经于2012年9月30日通过建设工程质量竣工验收、于2012年12月26日取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，已符合法定及约定的交付条件。吴泳骏认为除此之外还应取得其他文件才能交付与合同约定不符，本院不予采信。双方于2013年6月25日签订《商品房预售合同》，约定于2013年1月30日交房，陈庆荣于2013年8月26日办理抵押贷款手续，2013年10月8日贷款到达广汇公司帐户付清购房款。商铺已于2012年12月26日符合交房条件，陈庆荣付清购房款后，双方可以交接商铺，但导致至今未交接商铺的原因是吴泳骏以道路封闭、商铺不符合居住使用等理由拒绝接收，不能归责于广汇公司。因此，陈庆荣请求广汇公司支付逾期交付违约金没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理恰当，应当维持；上诉人陈庆荣的上诉理由不成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3458元（上诉人已预交），由上诉人陈庆荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄钰雄
代理审判员 陈燕霞
代理审判员 黄缓健
二〇一六年二月一日
书 记 员 陈 洁