广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终472号
上诉人（原审原告）：李安智，男，1972年9月21日出生，汉族，住广东省雷州市。
被上诉人（原审被告）：中山市广联泰富物业管理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路62号平湖秋月花园一期1幢19卡商铺。
法定代表人：何元希，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。
上诉人李安智因与被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司（以下简称广联泰富物业公司）合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初9731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人李安智上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决故意偏袒广联泰富物业公司；二、虽然广联泰富物业公司辩称其收取的办证费741元实际上包括了其他费用，但其并未举证证明该抗辩主张；三、涉案房产证出具时间是2014年5月14日，根据常理，李安智不可能在出证当天即取得该房产证。同时，李安智系根据广联泰富物业公司的通知到该公司领取房产证，广联泰富物业公司还保留有李安智签名的领取单。
被上诉人广联泰富物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李安智的上诉请求没有事实和法律依据，应予以维持。
李安智向一审法院起诉请求：广联泰富物业公司向李安智返还多收的办证费638元及相关利息。
一审法院认定事实：李安智系位于中山市沙溪镇新××秋月花园××房的业主，已于2014年5月14日领取该房产的土地使用证及房产证。广联泰富房地产公司系平湖秋月花园小区的开发商；广联泰富物业公司系该小区的物业服务公司。2010年8月4日，李安智因购买上述商品房向广联泰富房地产公司交纳办证费1050元，广联泰富房地产公司出具加盖公章财务专用章的收款收据给李安智。2011年6月12日，李安智向广联泰富物业公司交纳3476元，其中专项维修基金2378元，办证及收楼相关费用741元，2011年6月12日至9月12日住宅物业费357元。之后，李安智认为根据其到市国土资源局了解的房产办证费用收费规定，广联泰富物业公司存在多收其办证费用638元的情形，故要求广联泰富物业公司公开收费明细及退还相关费用。由于广联泰富物业公司拒绝退还该款，李安智遂诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审庭审期间，广联泰富物业公司表示收取的741元是多项费用的表述，包括收楼时涉及的垃圾清运费、电梯维护费等其他费用，李安智所计算的103元无法解决房产登记所产生的测绘费、税费等费用，且该款其是代开发商收取的。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点在于：李安智的诉请有否事实及法律依据。对此，一审法院意见如下：一、虽然李安智主张广联泰富物业公司存在多收办证费，但是李安智在本案中提交的证据只能证实广联泰富物业公司已收取其“办证及收楼相关费用”741元。由于据广联泰富物业公司陈述涉案费用并非仅为涉案商品房办理房产权属证件的相关费用，还包括收楼时涉及的其他费用，故李安智仅依据《关于土地登记收费及其管理办法》的相关规定推定广联泰富物业公司存在多收取费用的事实，理据不足，一审法院不予采信；二、虽然李安智主张广联泰富物业公司收取涉案费用时承诺“多退少补”，但对其该主张，李安智亦未提交任何证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对此不予采信；三、由于李安智已于2014年5月14日取得涉案商品房的土地使用证及房产证，故若李安智认为广联泰富物业公司存在多收费用的违约行为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，其最迟应于2016年5月14日提起本案诉讼，现李安智于2016年5月16日才提起本案诉讼，且无证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，一审法院认定李安智提起本案诉讼已超过二年的诉讼时效期间。因此，基于上述理由，一审法院认为李安智诉请缺乏理据，不予支持。
综上所述，李安智诉求理据不足，一审法院不予支持；广联泰富物业公司抗辩合理之处，一审法院予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回李安智的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（李安智已预交），由李安智负担。
二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
本院另查明：李安智起诉主张，根据《国家土地管理局国家测绘局国家物价局财政部关于土地登记收费及其管理办法》（〔1990〕国土〔籍〕字第93号），以涉案商品房上登记的房产证面积计算，土地登记证费为13元，不动产登记证书工本费5元，房屋登记费80元，印花税5元/本，共计103元，故广联泰富物业公司多收李安智638元（741元-103元）。涉案商品房出具房产证的时间为2014年5月14日。李安智提供的广联泰富物业公司出具的收款收据上载明：编号为0002242；收款时间为2011年6月12日；所涉商品房为涉案商品房；房屋面积为79.27平方米；加盖的印章为广联泰富物业公司的财务专用章。一审庭审时，李安智确认其已于2014年领取涉案商品房的房产证。二审期间，李安智主张其在2015年11月领取涉案商品房的房产证。
一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为合同纠纷。根据李安智的上诉请求及其所依据的事实理由可知，李安智认为广联泰富物业公司收取其办证费用741元不当，应向其返还多收的办证费用638元。故本案二审争议焦点为：广联泰富物业公司是否应向李安智返还办证费用638元。对此，本院作如下分析：
第一，李安智提供的加盖有广联泰富物业公司财务专用章的编号为0002242的收款收据载明，李安智就涉案商品房的办证及收楼相关费用向广联泰富物业公司支付了741元。由此可见，李安智向广联泰富物业公司支付的该741元既包括涉案商品房的办证费用，也包括李安智收楼应支付的相关费用。因此，即使如李安智所述，涉案商品房办理产权登记的费用仅为103元，也不能由此得出广联泰富物业公司存在向李安智收取过多办证费用的结论。第二，上述收款收据已明确载明所涉商品房即涉案商品房，载明商品房的面积为79.27平方米。虽然该收款收据上载明的房屋面积与最终出具的房产证上载明的房屋面积存在差异，但差异值仅为0.52平方米，根据《国家土地管理局国家测绘局国家物价局财政部关于土地登记收费及其管理办法》的相关规定，该房产的面积差异值并不对办理房屋产权证需缴纳的相关费用的数额产生影响。因此，李安智在2011年6月12日向广联泰富物业公司交纳上述办证及收楼相关费用741元时，其应知晓涉案商品房办证所需交纳的费用。而根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。所以，若李安智认为广联泰富物业公司存在多收取其办证费用的行为，其亦应自知道或应当知道其权益受损之日（即2011年6月12日）起两年内（即2013年6月12日前）向广联泰富物业公司主张权利。现李安智在2016年5月16日才提起本案诉讼向广联泰富物业公司主张权利，且其未提供证据证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形。故一审法院认定李安智提起本案诉讼已超过两年的诉讼时效期间，并无不当，本院予以确认。因李安智提起本案诉讼已超过两年的诉讼时效，故一审法院驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人李安智的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（李安智已预交），由李安智负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年五月二日
书 记 员 张欣琪