上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2551号
原告雷思海，男，1992年10月18日生，畲族，住福建省。
委托代理人曹树辰，上海申浩律师事务所律师。
被告上海丽苑装饰材料有限公司，住所地上海市松江砖桥贸易城三区。
法定代表人谢春光，总经理。
委托代理人黄万春，上海乾业律师事务所律师。
委托代理人姚晔，上海乾业律师事务所律师。
原告雷思海与被告上海丽苑装饰材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2015年8月13日、9月18日公开开庭进行了审理。原告雷思海及其委托代理人曹树辰、被告上海丽苑装饰材料有限公司的法定代表人谢春光及其委托代理人姚晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷思海诉称：2014年9月26日，原、被告签订店铺租赁协议书，原告经营木材和五金生意，协议约定租赁期限为2014年10月1日至2015年9月30日，违约金3，000元。按照协议约定，原告一次性付清了一年租金26，000元。可是到2015年2月12日，在原告外出办事店铺无人时，被告强行入室将物品全部搬走，当原告赶回店铺时，物品被放在它处。后经清点缺少大量物品且木材霉变。原告无奈另外租房经营，又支付了一定的搬运费用。故原告起诉请求判令：1、被告赔偿物品损失和搬运费22，159元、过渡期寻租房损失4，333元、木材刨新费1，200元，合计27，692元；2、被告支付违约金3，000元。
庭审中，经本院释明店铺租赁协议书无效后，原告变更其诉讼请求为：1、判令原、被告间的《店铺租赁协议书》无效；2、被告赔偿原告物品损失、搬运费22，159元以及木材刨新费1，200元；3、被告返还2014年10月1日至2015年2月12日期间的租金9，432元；4、被告赔偿过渡期寻租房损失4，333元。
被告上海丽苑装饰材料有限公司辩称：对诉请1，没有异议；对诉请2、4，不予认可，认为原告所述与事实不符。原告租赁被告的店铺之后，堆放的木材占用了消防通道，所以消防部门检查后要求整改。城管和消防部门联合执法时将原告的木材搬至另外的仓库，并非是被告强行搬走的。故原告即便有上述损失，也不应当由原告承担。对诉请3，原告支付的房租中扣除已经实际发生的使用费，其余的租金已经返还给原告了。实际产生的使用费被告不同意返还。
经审理查明：2014年9月26日，原、被告签订《店铺租赁协议书》，约定原告承租被告位于上海市松江区洞泾镇砖桥贸易三区城中路丽苑商厦C1某某-1号商铺，面积约45平方米，作为经营木材之用。租赁期限自2014年10月1日至2015年9月30日，年租金26，000元，按先付后用原则，年租金一次性付款，提前30个工作日付清。另原告需支付保证金3，000元。协议第九条约定，如遇政府拆迁，被告有责任提前通知原告，退还剩余租金，原告应积极配合拆迁工作，不得抵制拆迁。协议书另对其他权利义务作了约定。
上述协议签订后，被告将系争商铺交给原告使用，原告一次性支付了房屋租金26，000元及保证金3，000元。
2015年5月19日，原告在退房说明上签字确认，载明：因于2015年2月12日该店面房被洞泾镇镇政府拆除，本公司已按租赁协议第九条，退还乙方（即原告）剩余租金、卫生费和保证金共计19，620元。
另查明，本案系争房屋未办理建设工程规划许可证。
此外，原告在庭审中还提供了：1、黄财的证言，以证明原告的木料发生霉变需重新刨光做新，故产生了刨新费1，200元。被告对真实性不予认可。2、杨国秦的证言，以证明原告的木料转移至新租的商铺产生了搬运费4，500元。被告认为证人是原告的老乡，有利害关系，且没有证据证明搬运费的具体金额。3、照片，以证明原租赁房的状况、被告未经原告允许将房间清空并将木料存放在封闭场所等情况。被告对真实性无异议，但认为无法证明是被告搬走了原告的木料，照片上的戴白帽子的并非被告的工作人员，而是城管、公安、消防部门的工作人员在联合执法。4、清单、发票、销售清单，以证明原告物品的损失。被告对真实性不予认可。5、上海市公安局案（事）件接报回执单，以证明2015年8月24日，原告的一些工具被盗，原告父亲予以报警的事实。被告认为是事后的报警，且内容也未经公安机关核实，不能证明事实情况，也不能证明是原告的工具被盗是被告造成的。
以上事实，由店铺租赁协议书、退房说明及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于原、被告之间租赁协议的效力问题。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告就未取得建设工程规划许可证的厂房与原告签订承租合同，违反了上述禁止性规定，故合同效力应属无效。
关于合同无效的后果处理问题。在租赁协议被认定无效后，原告应将系争房屋返还给被告，现因系争房屋已经被拆迁，故对此本院不再处理。此外，关于原告实际使用期间的占有使用费，本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。故原告应当按照租赁协议约定的租金标准支付其占用系争房屋期间的占有使用费。原告要求被告返还2014年10月1日至2015年2月12日期间的租金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于原告诉请的物品损失、搬运费22，159元、木材刨新费1，200元以及过渡期寻租房损失4，333元，本院认为，原告并未能提供证据证明其物品是被告强行搬走并造成了木材霉变及其他物品的损失，也未能提供证据证明其实际产生了过渡期的寻租房损失；此外，根据退房说明所载，原、被告在2015年5月已经就系争商铺被拆迁后的双方的权利义务进行了协商处理，被告已经退还了多余的租金、保证金等费用，原告签字予以确认，可视为双方对合同不再继续履行的法律后果已经达成了一致意见，故原告的上述诉请，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告雷思海与被告上海丽苑装饰材料有限公司之间所签订的《店铺租赁协议书》无效；
二、驳回原告雷思海的其余诉讼请求。
案件受理费808元，减半收取404元，由原告雷思海负担364元（已付），由被告上海丽苑装饰材料有限公司负担40元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 惠 蕙
二〇一五年十月十六日
书记员 沈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……