贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终2700号
上诉人（原审被告）贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。
法定代表人肖春明，该公司总经理。
委托代理人黄思铭，男，1982年2月25日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。
委托代理人王涛，男，1984年2月14日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省贵阳市南明区。
被上诉人（原审原告）王振英，女，1985年5月25日出生，仡佬族，住贵州省石阡县。
上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开）与被上诉人王振英商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年12月30日作出（2015）南民初字第3643号民事判决，上诉人贵阳宏益房开对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2012年6月29日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于本市南明区花果园路的“花果园项目U1区”房屋，建筑面积68.18平方米，房屋总价款267538元。原告应于本合同签订之日交付首期房款80538元，余款187000元以银行按揭支付。原告所购房屋为毛坯房。合同第十一条交付时间和条件中约定：“（一）、出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件；……”合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）、逾期在90工作日内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金。”合同约定的交房期限到期后，被告未向原告交付房屋，原告遂诉至法院，请求判令被告按每月1602元，赔偿原告因被告延期交房所造成的损失（从2015年1月1日至实际交房之日至）；案件受理费由被告承担。另查：贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租金指导价公告，其中四级地段（、南明区）住宅类的租金指导价是每平方米11-17.50元；五级地段（、南明区）住宅类的租金指导价是每平方米7-15元；租金基础数据均按简装房采集，未包括精装房和毛坯房。审理中，被告认可原告所购房屋的区域在贵阳市住宅房屋的四类地段。
原判认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行义务。合同签订后，原告已支付了购房款，被告应按合同约定的时间交付房屋。根据合同约定被告应在2014年12月31日前向原告交付商品房。被告未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担违约民事责任。根据合同约定逾期交房超过90工作日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。原告因此请求被告承担逾期交房违约金，符合法律规定，依法应予以支持。现原告要求调高逾期交房违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案原告虽未举证证明逾期交付房屋产生的实际损失，但因被告逾期交付房屋而造成原告无法按期使用房屋而产生的租房损失客观存在，且该租金损失金额高于原、被告合同中约定的已付房价款日万分之0.5的违约金，故原告诉请调高逾期交房违约金的请求，符合法律规定，依法应予以支持。被告辩称不同意调整违约金的主张，法院不予采纳。对违约金的调整，应在尊重当事人意思自治的基础上，考虑因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案原告向被告所购房屋位于本市南明区花果园五里冲项目U1区，应参照2014年贵阳市房屋租金指导价云岩区、南明区五级地段住宅类7-15元／平方米／月的范围，并综合考虑现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素，酌定按照房屋建筑面积计算。但审理中被告认可原告所购房屋的区域在贵阳市住宅房屋的四类地段，可从其自愿，故法院以11元／平方米／月的标准作为违约金调整的参考基数，即每月按750元计算违约金。原告诉请按每月每平方米23.50元计算，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王振英逾期交房违约金（2015年1月1日起，按每月750元计算至被告贵阳宏益房地产开发有限公司交付房屋之日止）；二、驳回原告王振英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元减半收取60元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（此款原告王振英已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王振英）。
一审宣判后，上诉人贵阳宏益房开不服该判决，向本院提起上诉称：1、因《商品房买卖合同》约定逾期交房的出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，本案并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的情形，应按照该约定向被上诉人支付违约金，涉案房屋系毛坯房，未达到可租赁条件，原判简单参照租金指导价调高违约金为每月每平方米11元无事实依据。2、涉案房屋属于贵阳市住宅房屋的五类地段系客观事实，该事实不应当以当事人的意志为转移，原判认定的事实应当符合客观事实。故上诉请求：1、撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
二审中，贵阳宏益房开提交贵阳市建设工程竣工验收备案表一份，拟证明王振英购买的涉案房屋已经于2015年12月4日取得建设工程竣工验收备案表，并于2015年12月5日登报公告交房，房屋已经达到交付条件。王振英对该证据的真实性无异议，但认为只有竣工验收备案表是达不到交付条件的，对方提交的竣工验收备案表载明的公安消防部门出具的认可文件并不是指消防验收合格，房屋必须要达到消防验收条件才能交房。其余事实与原判查明的事实基本一致。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，上述证据经过质证核实，本院予以采信。
本院认为，根据本案查明的事实及双方的答辩情况，本案的争议焦点为：一、贵阳宏益房开逾期交房违约金以何标准计算；二、该违约金的起止时间应为何时。
关于贵阳宏益房开逾期交房违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，王振英因贵阳宏益房开逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，故原判按照房屋建筑面积参照政府部门发布的指导价即贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中的租金标准对违约金予以调整并无不当。贵阳宏益房开主张按合同约定的标准计算违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据前述指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分的四至，划分四级地段的西面以川黔铁路为界，在川黔铁路以西的房屋所在地段等级为五级，以东为四级，而根据涉案房屋的规划图，涉案房屋位于川黔铁路以西，故该房屋所处地段属于租金指导价中的住宅类五级地段，虽然上诉人在一审中自认涉案房屋属于住宅类四类地段，但这与客观事实不符，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第三款“自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。”之规定，原判认定涉案房屋属四类地段错误，本院予以纠正。本案系法院在王振英未能举证自身实际损失的情况下对违约金酌情进行的调整，故应在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素后进行调整较为适宜，综合本案实际，本院酌定按照7元／每平方米／每月的标准调整违约金。
关于违约金的起止时间应为何时的问题。贵阳宏益房开主张涉案房屋已经取得竣工验收备案表并登报公告交房，房屋已达到符合交付条件。根据二审查明的事实，涉案房屋已经于2015年12月4日取得建设工程竣工验收备案表，该备案表中载明涉案房屋具有公安消防部门出具的认可文件，并于2015年12月5日登报公告交房，故可以认定涉案房屋已于2015年12月5日达到交付条件。鉴于一审中贵阳宏益房开并未提交上述备案表，故原判认定其支付违约金的时间计算至交付房屋之日止并无不当，但基于二审查明的新事实，交付房屋之日应当认定为2015年12月5日。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第3643号民事判决第二项；
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第3643号民事判决第一项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按每月每平方米7元支付王振英自2015年1月1日至2015年12月5日止的逾期交房违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费120元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担60元，由王振英负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 勇
代理审判员 邱翠雪
代理审判员 石 敏
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 张 莹