广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第52号
上诉人（原审原告）：张超，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：巨龙房地产开发（惠州）有限公司。法定代表人：杨九三。
上诉人张超因与被上诉人巨龙房地产开发（惠州）有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2013）惠阳法民一初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年12月3日，张超向原审法院提起诉讼，请求：一、请求法院判令被告支付逾期未将合同约定条件的商品房交付原告使用的违约金。（违约金应支付至被告将符合条件的商品房交付原告使用之日止，暂计至2012年10月8日为27881.5元）。二、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。
主要事实和理由是：2010年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：l、原告向被告购买金源弘毅花园第1幢11层004号房，房屋总金额为344216元；2、原告于2010年5月15日支付房价首期款人民币74216元，余款人民币270000元由银行按揭贷款支付；3、被告于2011年8月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付原告使用；4、被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年8月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。
原告于2010年5月15日支付了首期款和该房屋的代办费、维修基金，并于支付了全部的购房款。按照约定，被告最迟在2011年8月30日将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的商品房交付原告使用，但被告至今未履行自己应有的义务。为维护原告的合法权益，特诉请贵院依法公正判决！
被告巨龙公司答辩称：一、答辩人已按照合同约定交付房屋，不存在有逾期交付房屋的违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年8月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”本案中，涉案房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，已符合答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交楼条件。2011年12月18日，答辩人以挂号信方式通知被答辩人收楼，但被答辩人拒绝收楼。另外，涉案房屋满足被答辩人基本居住要求，已完成全部配套设施，包括房屋电梯、水、电、网络电视、视频等。同时，有不少的小业主已经装修居住。因此，答辩人已按合同约定交付房屋，不存在有逾期交楼。二、退一步讲，假如答辩人存在有逾期交付房屋的情形，被答辩人主张每日按已交付房价的万分之二计算违约金也是过高的，请求法院按照法律规定减少。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”涉案房屋相同地段的房租每月约为人民币600-800元。因此，依据上述规定，逾期交楼造成被答辩人每月损失约为600元-800元。本案中，被答辩人每日按已交付房价的万分之二计算违约金，按照该计算方法，答辩人每月支付被答辩人违约金约为2002元。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。综上，被答辩人主张的违约金明显过高，请求法院按照法律规定予以减少。三、涉案房屋的金源弘毅花园建设工程于2013年5月31日综合竣工验收合格。本案造成涉案房屋的金源弘毅花园建设工程到2013年5月31日才综合验收合格的原因是工程的承包施工方故意不提供相关资料配合答辩人对工程完成竣工验收，造成工程迟迟未能竣工验收。经过答辩人的努力，涉案工程已经综合竣工验收合格，更加符合了房屋交付使用的条件。综上所述，请求法庭在查明事实基础上，依法裁决，驳回被答辩人的所有诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原被告于2010年5月15日签订合同编号：惠阳（2010）00002650的商品房买卖合同。与本案有关的合同约定有：被告将位于惠州市惠阳区淡水白云坑金源弘毅花园第1幢11层004房以344216元的价格预售给原告；原告于2010年5月15日支付房价首付款74216元，余款270000元由银行按揭支付；被告应当在2011年8月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的涉案房屋交付原告使用。合同第九条还约定逾期交房违约责任：逾期超过120日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
合同签订后，原告依约支付了房屋价款。
另查明，被告在另案诉讼的申请先予执行过程中，搜集新的证据，该证据由惠州市惠阳区建筑工程质量监督站提供，该站于2013年7月25日发出回复函，内容如下：关于惠阳区淡水白云坑惠阳金莎花园（注册名：金源弘毅花园）项目各分部，分户验收时间节点如下：（附验收记录）。1、2008年4月28日：监理公司组建设、施工、勘察、设计单位举行桩基分部验收；2、2008年9月17日：监理公司组织建设、施工、勘察、设计单位举行基础分部验收；3、2010年5月13日：监理公司组织建设、施工、勘察、设计单位举行主体分部验收；4、2011年5月15日至5月30日：建设单位组织施工单位、监理单位、物业公司进行分户验收。
根据住宅工程质量分户验收汇总表显示，金莎花园1幢101户、2幢102户、3幢101户、4幢68户、5幢68户、6幢68户、7幢68户的验收情况均为7个分项一次验收合格，无存在问题，无整改情况，验收结论为验收合格。上述验收合格的房产涵盖了本案的房产。
本案所涉房产人防工程于2011年10月12日竣工备案、于2011年6月3日消防验收合格。
再查明，被告在分户验收合格后，在合同约定交楼期限前以挂号信的方式向原告寄出收楼通知书。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，是有效合同。本案争议焦点在于：一是被告开发的楼盘是否具备买卖合同约定的交楼条件；二是被告有无延迟交付房屋。
本院就以上焦点逐一判析如下：原被告签订《商品房买卖合同》的第八条明确约定“被告应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件：经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，并符合合同约定的商品房交付原告使用”。
根据被告提交的质监站复函、分户验收汇总表等证据反映，本案所涉房产分别于2008年4月28日、9月17日，2010年5月13日，2011年5月15日至5月30日进行分户验收，验收项目涉及建设、监理、施工、勘察、设计，验收结果为合格。本院根据以上证据判断，认为本案房产符合合同第八条约定的交楼条件，因为合同约定的交楼条件只要经建设、监理、施工、勘察、设计验收合格及出具验收报告。根据质监站的复函显示，本案房产已经上述五个单位分户验收合格且出具了住宅工程质量分户验收汇总表。至于综合验收备案并不是合同约定的交付条件。
关于被告有无延迟交楼的问题。本院认为，本案所涉房产已经在2011年5月30日前分户验收合格，消防、电梯、水电、人防等项目也已经验收完毕，已具备交付和使用条件。被告在验收合格后已经通过挂号信向原告寄出收楼通知书，且被告也不可能存在拖延交楼的主观故意，因为延迟交楼对其只有不利后果，因此，被告已经履行买卖合同约定的交楼义务，至于原告在接收交楼通知书后是否收楼不影响被告依约完成履行交楼的事实。
综上所述，被告在履行本案的《商品房买卖合同》过程中已依约将符合交付条件的房屋交付给原告，并不存在违约行为，无须承担违约责任。原告的诉请没有事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告张超的诉讼请求。
本案诉讼费497元，由原告张超负担。
当事人二审的意见
原审原告不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人向上诉人支付逾期未按合同约定条件交付商品房的违约金（违约金应支付至被上诉人将符合条件的商品房交付至上诉人使用之日止）；3、本案一、二审受理费由被上诉人负担。
主要事实和理由是：一审法院以“质监站复函”、“分户验收汇总表”认定“本案房产符合合同第八条约定的交楼条件”是违法采信证据，曲解法律规定及双方合同约定，属严重的事实认定错误。1、“质监站复函、分户验收汇总表”不属于新证据，上诉人一审期间明确表示不予质证，人民法院不应予以采纳。根据被上诉人一审证据目录显示，该两项“证据”提交时间为2013年8月1日，距离本案立案时间已过9个多月，距离首次开庭也已过了1个多月，早已超过法院指定的举证期限。其内容所述也非诉讼期间发生的事实，尤其是《分户验收汇总表》，早在2011年5月份以前形成，被上诉人是该“证据”制作方之一，其完全有能力在举证期限内提交而未提交。也正基于此，一审期间，上诉人以超过举证期限且不属于新证据为由，明确表示不予质证。最高人民法院《关于民事诉讼若干证据的规定》第四十三条“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不予采纳”及第四十七条“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”等规定，该证据应不予采纳。一审法院将其采信为关键性定案证据，有违上述司法解释规定。2、退一步讲，即便采信上述“证据”，也不能证明涉案楼盘符合法律规定和双方合同约定的交楼条件。首先，建筑工程质量关乎民生大计，我国相关法律、行政法规对建筑工程的竣工交付制定了一系列强制性标准。《建筑法》第61条明确规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》（国务院第279号令）第16条进一步规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。此外，《城乡规划法》第45条、《消防法》第13条、《人民防空法》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等法律、行政法规也规定了建筑工程竣工质量强制验收、规划强制验收、消防强制验收、人防设施强制验收制度，上述法条是我国关于建筑工程交付的底线，房地产开发企业与购房者如果约定标准低于上述强制性规定的，应当被认定为无效。司法及行政机关无权曲解法律，降低标准认定不合法的交付行为，对于违规企业隐瞒未达强制性标准强行通知业主交楼的行为也应认定无效。其次，双方在《商品房买卖合同》第八条中约定的交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告”，而非“分户验收汇总表”。根据《广东省建设厅关于实行住宅质量分户验收的指导意见》（粤建管字[2008]96号）规定，“分户验收是指已按设计文件及合同约定完成全部工作量的住宅工程在竣工验收前，由建设单位组织施工、监理、设计等单位依据国家现行的相关工程质量验收标准、规范和经审查合格的施工图设计文件等，对每户套内的观感质量和使用功能所进行的专项质量检查验收活动”。“分户验收”只是竣工验收前的专项验收，是竣工验收的基础和必要条件之一。由于分户验收的验收主体、验收对象、验收阶段、验收内容都与竣工验收不同，所以不能将其等同于竣工验收，“分户验收汇总表”更不可代替由法律、法规强制性规定和双方合同约定的建设、监理、施工、设计、勘察等五家组织的《工程竣工验收报告》。再者，质监站不是出具有关建筑工程质量管理及工程验收方面证明的适格主体，其所出具任何说明文件均不能作为住宅工程竣工验收交付标准的证明。根据《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》的规定，县级以上人民政府建设行政主管部门是本行政区划内建筑工程质量监督管理的主管机构，本案中出具复函的惠阳区建筑工程质量监督站未获委托和授权，并无资格出具相关证明，其所出具复函内容也仅是描述分户验收时间节点，与本案所证事实无关联性。最后，惠阳区住建局、城管执法局等行政主管部门已对被上诉人不按规定未组织验收强行通知业主收楼的违法行为多次认定并予立案处理，被上诉人的违法、违约事实不容抵赖。涉案楼盘至今仍未合法交楼是客观事实，不能收楼的责任不在上诉人一方。包括上诉人在内的业主们为维护自身合法权益不断以信访、网络问政、诉讼等不同方式维权。在由惠阳区委办公室、惠阳区人民政府办公室主办的惠阳区政府官方门户网站“惠州市惠阳区人民政府信息网”(网址：http：//wlwz.huiyang．gov.cn/)的“惠民在线一一惠阳区网络问政平台”上，至今仍保留着作为建筑工程质量主管机关的惠阳区住房和城乡规划建设局（即住建局）分别于2011年8月8日、8月22日、9月19日、8月22日、10日10日、10月13日、11月18日、11月25日、12月20日，2012年2月27日、8月22日、2012年8月27日、2012年9月14日、2013年1月17日、2013年2月4日、2013年4月10日共15次确认涉案楼盘未组织竣工验收、不符合交付条件事实的网络问政官方回复。其中的2011年10月13日回复中，住建局明确表示拟对上诉人“关于工程尚未竣工验收即将交付收楼的问题，我局将移交执法局查处。”而惠州市城市管理行政执法局惠阳区分局（惠阳城管执法局）分别于2012年3月19日、2013年9月26日也在同一网络问政平台上两次确认已立案查处被上诉人违法行为的事实。上述回复内容及事实恳请二审法院依职责查明，上诉人也将在二审阶段提交上述回复的网络截图以供参考。
3、被上诉人至今仍未按双方合同约定履行告知及交付房产义务，应每日按已付房款万分之二支付自2011年8月30日至实际交付符合条件的商品房之日止的延期交楼违约金，并承担本案两审诉讼费用。根据双方合同第八条、第九条、第十一条的约定，被上诉人除必须具备“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告”外，还需要在具备约定条件后以“书面”方式告知上诉人收楼，同时“还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。根据一审查明的事实和惠阳城管执法局2013年9月26日在“惠民在线
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惠阳区网络问政平台”上的回复，涉案楼盘已于2013年5月31日经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，2013年8月27日完成《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验备案表》的登记手续，已初步具备合同约定交付条件。但被上诉人至今仍未履行合同约定的“书面”通知义务，而被上诉人在2011年8月份发出的所谓的“挂号信”通知，因当时并不具备交付条件而无效。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”等规定，被上诉人应当承担违约责任，按合同约定支付违约金。
综上所述，一审法院选择性采信证据，错误认定案件事实，片面适用法律，致使判决结果丧失公平正义，如不纠正，势必助长不法房地产开发企业的嚣张气焰，破坏本地房地产市场的管理秩序，损害广大购房者的合法权益。上诉人恳请上级法院撤销错误判决、依法予以改判，以维护法律的尊严和公信力，维护上诉人等买受人之于房产开发商相对弱势群体的合法权益。
被上诉人巨龙公司二审答辩称：答辩意见以一审答辩意见为准。补充说明:18户中的43号案蔡长亮、39号案李有玉、51号案赵廷立、49号案刘晓庆四人在原审起诉前就已经入住涉案房屋。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查一，据本院业已生效的（2012）惠中法民一初字第6号民事判决，涉案工程金莎花园（金源弘毅花园）A栋、B栋、C栋及地下室、会所于2013年5月31日经勘查、施工、监理、建设、设计五单位验收合格，同年8月7日完成综合竣工验收备案。
另查二，据惠州市惠阳区建筑工程质量监督站2013年7月25日出具给一审法院的《回复函》，涉案工程项目各分部、分户验收时间节点如下：1、2008年4月28日：监理公司组织建设、施工、基础、设计单位举行桩基子分部验收。2、2008年9月17日：监理公司组织建设、施工、勘查、设计单位举行基础分部验收。2010年5月13日：监理公司组织建设、施工、勘查、设计单位举行主体分部验收。4、2011年5月15日至5月30日：建设单位组织施工单位、监理单位、物业公司进行分户验收。据广东省特种设备检测院2011年4月8日出具的《电梯监督检验报告》，电梯检验合格。2011年1月12日，涉案项目A、B、C栋和会所人防工程经惠阳区人民防空办公室批准竣工备案。2011年6月3日，涉案项目住宅楼、地下停车场建设工程经惠阳区公安消防大队检验消防验收合格。
针对涉案金莎花园项目阶段验收、竣工验收的步骤、时间问题，本院依职权向惠州市惠阳区建筑工程质量监督站发函，要求其对涉案工程竣工验收有关问题作进一步明确。惠阳区建筑工程质量监督站于2014年6月9日向本院答复《关于金莎花园项目竣工验收问题的情况说明》，关于金莎花园项目竣工验收情况：“根据《广东省建设工程质量管理条例》第二十三条：建设工程应当分阶段进行工程质量验收，未经阶段验收或者阶段验收不合格的，不得进入下一阶段施工和竣工验收。经核实，各项目各分部、分户验收经各方责任主体单位评定合格。2013年5月31日，建设单位组织了勘查、设计、监理、施工单位进行竣工验收，各方均评定合格。竣工验收合格后不需要其他验收步骤。”上述说明本院已向双方出示并组织质证。上诉人质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，该证据证明涉案楼盘直到2013年5月31日才经勘查、建设、涉及、施工、监理等五家单位综合验收，此时才具备法律规定及双方合同约定的竣工交付条件，被上诉人的违约期限应从合同约定交楼日起计算至该日止。被上诉人质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，我方在发出入伙通知前，已经组织包括勘查、设计、监理、施工单位对涉案商品房的分户竣工验收工作，验收结果为合格，另外我方已完成电梯安装，消防通过验收，水电、有线电视、网络、电话线等全部生活设施配套工程建设已完工，具备了基本的生活条件，我方是严格按照合同约定，在规定的时间内给上诉人发出入伙通知，完成了交楼义务，不存在逾期交楼问题。
另查三，上诉人已于2010年5月15日支付首期款74216元、6月28日按揭支付270000元，全部购房款344216元已经付清。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人对一审认定《商品房买卖合同》有效没有异议，本院予以确认。结合上诉人的上诉人请求和理由，本案二审的争议焦点为：1、涉案房产的交房标准应如何确定，被上诉人是否存在逾期交房的违约行为；2、被上诉人应如何承担逾期交房的违约责任。具体评述如下：
关于涉案房产的交房标准应如何确定，被上诉人是否存在逾期交房违约行为的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依照上述规定，建设、勘查、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，而且根据合同约定，被上诉人应交付房屋的时间是2011年8月30日前，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。惠州市惠阳区建筑工程质量监督站向本院出具的《关于金莎花园项目竣工验收问题的情况说明》中进一步明确，阶段验收只是进入下一阶段施工和竣工验收的前提条件，直至2013年5月31日，涉案项目的建设单位才组织了监理、施工、勘察、设计五单位进行竣工验收并经五方评定为合格。而在此前，涉案项目的消防、人防工程也已在2011年期间经验收合格。综上，本院认为涉案工程项目竣工验收合格的时间应认定为2013年5月31日。一审仅以涉案房产于2011年5月30日前经建设、施工、监理三单位以及不属于五单位之一的物业公司分户验收合格、阶段验收合格，消防、人防公司于2011年间验收合格等为由认定涉案房产已经竣工验收完毕符合交付条件，与双方当事人合同约定以及国家法律关于商品房销售必须验收合格的强制性规定不符，本院不予认定。根据合同约定，被上诉人应于2011年8月30日前交付验收合格的房屋，而涉案工程项目实际竣工验收合格的时间是2013年5月31日，因此应认定被上诉人存在逾期交房的违约行为。
关于被上诉人应如何承担逾期交房违约责任的问题。按照合同约定，售楼方逾期交房超过120日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。虽然在2011年分户验收后被上诉人曾经通过挂号信向上诉人寄出收楼通知书，但当时房屋尚未满足交付条件，因此，逾期交房的违约金应从合同约定交房之次日起计至竣工验收合格之日止，即从2011年8月31日起计至2013年5月31日止，按上诉人已付房价款每日万分之二的标准计算。
综上所述，原审认定事实不清，处理不当，本院予以纠正。上诉人的上诉主张有事实和法律依据，对其有理部分本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2013）惠阳法民一初字第23号民事判决。
二、被上诉人巨龙房地产开发（惠州）有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向上诉人张超支付逾期交房违约金（违约金以上诉人已付房价款344216元为基数，按每日万分之二的标准，从2011年8月31日日起计至2013年5月31日止）。
本案一、二审受理费各497元，合计994元，由被上诉人巨龙房地产开发（惠州）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 池志勇
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一四年七月九日
书记员 段艳红