上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2935号
上诉人（原审被告）吴小兵。
委托代理人王志新，上海申伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈智强。
委托代理人秦亮平，天津全唐律师事务所律师。
上诉人吴小兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，沈智强（甲方、出租方）与吴小兵（乙方、承租方）于2014年6月18日签订《房屋租赁合同》，乙方租用甲方位于上海市＊＊（以下简称系争房屋）面积73平方米的三间房屋，租赁期限三个月，自2014年7月1日起至2014年9月30日，每月租金人民币5，500元，一次性付清。合同第三条之5约定，乙方自行扩建、改建的房屋，一切责任由乙方自己负责，租房到期后，甲方一概不负责，不补偿，乙方将房屋恢复原状；合同第三条之7约定，在合同期间，如遇搬迁，乙方应马上无条件搬走，甲方按拆迁通知日起与乙方终止合同，乙方不能拖延时间，租金按实际使用时间计算，多退少补；合同第四条之1约定，乙方逾期交租金，除仍应补交欠租外，并按租金30%，以天数计算乙方向甲方交付违约金；合同第四条之4约定，本合同期满后，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的30%，以天数计算乙方向甲方交付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。2014年11月16日，沈智强、吴小兵签订了一份《协议》，约定：经双方协议从2014年10月15日起吴小兵的房租为每月4，000元，以后每月付房租，到拆迁通知张贴出来为止以后免房租。保证房东的利益。
2015年7月，沈智强诉至原审法院，请求判令：1.确认沈智强与吴小兵于2014年11月16日签订的租赁协议于2015年5月12日解除；2.吴小兵立即迁出上海市＊＊房屋；3.吴小兵支付沈智强2014年8月1日-2014年9月30日的租金11，000元及逾期支付租金的违约金（以11，000元为本金，自2014年8月1日起至判决生效之日止，按每日百分之三计算）；4.吴小兵支付沈智强系争房屋占有使用费，按每月4，000元标准，自2015年5月12日起计算至实际迁出之日止；5.吴小兵支付沈智强拒绝腾房违约金（以4，000元为本金，自2015年5月12日起至判决生效之日止，按每日百分之三十计算）。原审庭审中，沈智强将诉请3的租金金额降低为8，250元，计算违约金的本金也调整至8，250元。原审庭审后，沈智强向原审法院寄送书面申请，要求撤回诉请3-5，仅保留诉请1、2，即要求：1.确认沈智强与吴小兵于2014年11月16日签订的租赁协议于2015年5月12日解除；2.吴小兵立即迁出上海市＊＊房屋。吴小兵不同意沈智强的诉请。
原审另查明，系争房屋所在土地使用者为案外人沈某。2014年8月7日，案外人汤某出具委托书，表明沈某对系争房屋享有所有权，因沈某及其配偶沈进发、其子沈某乙均去世，汤某作为沈某乙的配偶对系争房屋具有法定继承权，现该地区涉及拆迁，汤某委托沈智强（系汤某之子）代为办理系争房屋的征地补偿手续及签署相关文件；2014年8月8日，中华人民共和国北京市恒信公证处出具公证书，对汤某上述委托行为的法律效力予以证明。原审庭审中，沈智强、吴小兵均认可，相关部门于2014年12月8日张贴了系争房屋所在的虹梅路左村地块的征地房屋补偿方案公告。2015年5月11日，沈智强通过邮政特快专递向吴小兵寄送了“沈智强要求腾房及支付租金等款项的《律师函》”，该邮件于次日被拒收退回。
原审认为，沈智强与吴小兵签订的租赁合同及协议系当事人真实意思表示，对双方均具有约束力，应予以遵守并履行。依照合同法规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，视为不定期租赁合同，当事人可随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方于2014年6月18日签订的《房屋租赁合同》到期后，又于2014年11月16日签订《协议》，约定了系争房屋由吴小兵承租、租期起始时间、租金及支付方式，但对租赁期限的终止时间约定不明，应认定为不定期租赁合同，沈智强可随时通知解除，但应给吴小兵合理的准备期限。沈智强于2015年5月11日以律师函的形式向吴小兵发出解除通知，该通知于次日到达吴小兵；但沈智强通知解除合同应给吴小兵合理的期限，故原审法院认定双方于2014年11月16日签订的《协议》于2015年7月12日解除。
合同解除后，双方租赁关系终止，吴小兵应当返还租赁房屋，故沈智强要求吴小兵迁出系争房屋的诉请，应予支持。沈智强放弃部分诉讼请求，系其自行处分权利，于法不悖，应予许可。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条之规定，于2015年8月20日作出判决：一、确认沈智强与吴小兵于2014年11月16日签订的《协议》于2015年7月12日解除；二、吴小兵于判决生效之日起三十日内迁出上海市＊＊房屋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计80元，由吴小兵负担。
原审法院判决后，上诉人吴小兵不服，向本院提起上诉称：双方最后一期签订的租赁协议系无固定期限租赁协议，其真实意思是截止于动迁安置完毕为止。若双方就动迁补偿问题协商一致后，上诉人即同意搬离，但被上诉人现拒不补偿，却要将上诉人扫地出门，违反了双方的真实意思表示。上诉人在涉案房屋处有大面积搭建，且均经房东许可，故被上诉人理应就此予以补偿，并就上诉人的营业损失等一并予以补偿。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人沈智强辩称：原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间最后一次就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》已于2014年9月30日到期，之后双方仅签订《协议》约定，自2014年10月15日起租金降至每月4，000元，月付，拆迁通知张贴后，免房租。因该《协议》对租赁期限未作约定，根据我国合同法规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，视为不定期租赁合同，当事人可随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原审据此认定上述《协议》为不定期租赁合同，于法有据。鉴于被上诉人于2015年5月11日向上诉人邮寄了要求其腾退房屋的律师函，故被上诉人通过该律师函所表达的解除合同的意思表示亦属明确。原审基于上述法律规定之“合理期限”的考量，酌情认定双方签订的《协议》于2015年7月12日解除，并无不当。租赁合同解除后，上诉人作为承租人理应腾退房屋并予以返还，故被上诉人现起诉要求确认《协议》解除，上诉人迁出涉案房屋，于法有据，原审对此予以支持，当属正确。上诉人主张《协议》就租赁期限的真实意思是截至动迁安置完毕为止，与事实不符，本院不予采信。至于上诉人所主张的搭建面积的补偿、以及经营损失的补偿等，既无合同依据，也无法律依据，本院对此不予支持。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币160元，由上诉人吴小兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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