甘肃省陇南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陇民二终字第30号
上诉人（原审被告）王某，女，汉族，生于1979年2月15日，大专文化程度，农民，住甘肃省西和县某镇。
被上诉人（原审原告）马某，男，汉族，生于1968年2月7日，小学文化程度，农民�住甘肃省西和县某乡。
原审被告赵某，男，汉族，1980年1月8日生，初中文化程度，居民，住甘肃省陇南市西和县某镇。系上诉人王某丈夫。
上诉人王某因与被上诉人马某、赵某返还原物纠纷一案，不服西和县人民法院（2013）西民初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告马某与原房屋产权人余双儿就西和县汉源镇仇池路（二马路奇火锅隔壁）一栋四层建筑面积为792.2平方米的楼房达成房地产转让协议，后原告于2013年2月28日取得由西和县人民政府颁发的西国用（2013）第1577号国有土地使用证。2013年2月28日西和县房管所张贴了关于余双儿房屋所有权变更的公告。2013年3月11日西和县房管所给原告颁发了西房字第F-404**号房屋所有权证。被告王某与赵某属夫妻关系，被告王某于2010年5月20日与余�儿签订房屋租赁协议，后被告王某于该楼二楼经营“云雀茶楼”，未约定租赁期限，只注明每年5月20日前支付下年租金。现原告要求被告搬离该房屋且支付租期到期后相应的占用费。
原审法院认为，原告持有西和县人民政府于2013年2月28日颁发的西国用（2013）第1577号国有土地使用证，证明原告为西和县汉源镇仇池路（二马路奇火锅隔壁）一栋四层楼房占用土地的合法使用权人。2013年2月28日西和县房管所张贴了关于余双儿房屋所有权变更的公告，在公告期2013年2月28日至3月6日内其房屋产权人和租赁使用人及邻户对该宗房地产四界及产权无异议的情况下，2013年3月11日西和县房管所给原告颁发了西房字第F-404**号房屋所有权证，对原告请求被告停止侵占其房屋的主张，应予支持。对原告要求被告承担自2013年6月1日房屋租赁期限到期后的房屋占用费每月5000元的主张，可参照原房屋租赁协议所定每年25000元计算，每月房屋占用费应为2083元。被告赵某与王某属夫妻关系，虽辩解未在争议房屋居住，亦未参与经营“云雀茶楼”，但未提供证据证明，故应承担连带责任。被告王某提出其与余双儿之间的借款实际为预付两年租金的主张，因其提供的录音资料来源不合法，且该主张与原协议相悖，无相关证据佐证，不予采纳；其要求两年经济损失30万元的主张也不予支持。被告王某主张的优先购买权，因无证据证明其在房管部门公告的期限内主张权利，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告王某在本判决生效之日起十日内搬出现其经营的“云雀茶楼”二楼。二、被告王某应在本判决生效之日起十日内按每月2083元支付原告马某自2013年6�1日至其实际交付房屋时止的房屋占用费。被告赵某承担连带责任。案件受理费500元，由原告马某承担100元，二被告共同承担400元。
宣判后，被告王某不服，向本院提起上诉称，1、被上诉人马某取得诉争房产程序违法，原审法院对被上诉人取得物权合法性予以认定错误。本案诉争房产，一直由上诉人承包经营，原房产权人在租赁期内对诉争房产出售，对上诉人未尽到提前三个月的通知义务。被上诉人在2013年受让该房产时，明确知道上诉人仍承租该房产，但被上诉人却瞒着上诉人与原房产权人私下签订房屋转让协议，侵犯了上诉人的合法权益，故被上诉人与余双儿之间的房产买卖合同无效。根据相关法律规定，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效，故法院应当依法判令为无效合同。2、被上诉人主张其持有的《土地使用证》和《房产证》，其申领变更程序违法、逻辑顺序错误，不能作为认定本案的证据。我国《城市房地产管理法》规定，房产变更时，应当先办理房产变更登记，再凭变更后的房产登记手续办理土地使用权变更登记手续，本案中，被上诉人持有变更登记《土地使用证》的时间在2013年2月28日，而申办变更持有《房产证》的时间却是2013年3月11日，这一行为与法律规定相悖，故该证据不能作为证据使用。另外，被上诉人持有的《土地使用证》的使用权类型为：划拨。转让该种国有资产，要报人民政府批准，被上诉人是否缴纳国有划拨土地使用权出让金，原审法院未调查清楚。且被上诉人持有的两证，对于诉争房产的地理位置标注不清，是否为本案诉争房产反映不出来。被上诉人当庭未举证其与余双儿之间的房屋买卖合同，不能证明其两证的房产就是上诉人经营用房。3、一审判决适用法律错误。本案虽为返还原物纠纷，应适用《物权法》相关规定，但却存在买卖、租赁等行为，一审法院不能放弃甄别被上诉人取得物权的合法与非法之处。上诉人租赁经营所占房产为一楼过道和二楼整层，一审中被上诉人的诉讼请求第一项仅要求返还二楼房产，故对一楼过道，被上诉人不主张，一审也不应越权进行判令。4、上诉人与原产权人余双儿之间的《租房协议》合法有效，上诉人已预先支付两年房租费50000元，依据“买卖不破租赁”的原则，在承租期内，一审法院判令上诉人返还租赁房产判决错误。上诉人与原产权人签订的《租房协议》自2006年6月以来实际履行，一审时被上诉人不予认可，但未提出相反证据证明该协议的违法或无效。该协议对上诉人和被上诉人同样具有拘束力。该协议双方之间涉及到2013年1月21日50000元借款事宜。被上诉人所举证据证人未出庭作证，也仅证明余双�拖欠“赵威”借款50000元而不是预支房屋租金，但赵威非赵某，故余双儿一审时就50000元为借款而非房租的证词与本案无关。上诉人举证证明自己已缴纳2014、2015这两年房租，故按照合同约定租赁占用房屋，并无不当。出租人余双儿向承租方提出借款50000元，且有余双儿房产为担保，故借款也就是预付房屋租金，房主余双儿至今默认50000元为两年的房租，上诉人原审时当庭举证的录音就能证明，在质证时，法庭先声夺人，发表了意见后，才由被上诉人质证，违反了法定程序。综上请求：1、撤销原审判决；2、依据“买卖不破租赁”原则，判令上诉人继续承租诉争房屋至2015年6月1日；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人马某答辩称，1、本案上诉人夫妇未征得答辩人同意，在诉争房屋已到期后，拒不搬离，原审判决正确。2、上诉人错误理解买卖不破租赁的�义。该原则是建立在承租人有合法的租赁关系基础上，即买卖行为是在承租人的原租期未履行完毕的情况下，新的房屋产权人无权收回其房屋使用权的约束，是保护承租人的合法权益。本案中，答辩人要求上诉人返还房屋，是上诉人的租赁期间届满，其和原产权人之间的房屋租赁关系已经终止。故上诉人所称“买卖不破租赁”的理由不能成立。3、上诉人称原租赁期限终止时间为2015年6月1日的辩解，没有合法有效的证据支持。上诉人一审提交的其与原房产权人签订的《租房协议》已过期，其无法证明已经预交2014、2015年两年租金的事实，且其提供的证据录音，来源不合法，无法证明录音中说话的是谁。余双儿给上诉人还钱不还，与本案无关。4、上诉人认为答辩人与原产权人之间的房屋转让行为无效的理由不能成立。在答辩人转让房产时，上诉人知情，房管所在闹市�张贴了公告，但上诉人未行使优先购买权。5、答辩人受让土地，未改变土地使用性质，且依法将土地使用权变更在自己名下，合法有效。请求二审法院依法维持原判，维护答辩人的合法权益。
原审被告赵某未答辩。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。被上诉人马某受让余双儿的房产，并依法办理了产权变更登记，其依法取得的物权应当受法律保护。被上诉人马某依据其取得的《土地使用证》和《房产证》，要求上诉人王某返还其财产，应当予以支持。关于王某提出原产权人出让房屋给马某，侵犯了其作为承租人的优先购买权的问题。被上诉人马某已依法到房管所办理涉案房屋产权变更登记，故原产权人余双儿与被上诉人马某之间的房屋买�行为是否侵犯被上诉人王某的优先购买权，本案不涉及，上诉人王某如有异议，可另行主张其权利。关于上诉人提出其与原房产权人余双儿签订了房屋租赁合同，认为在承租期内，判决上诉人返还租赁的财产错误的问题。原租赁合同第二条约定：……乙方（王某）应于每年的5月20日前交付甲方租金，甲方出具收据。上诉人在一审中提供的证据仅证明其缴纳了2013年5月20日前的租金，故其应在租赁期限届满后，自行搬离。关于上诉人王某提出其向原产权人借款5万元，冲抵租金的问题，该借条仅写明借款数额，并未约定折抵租金，且上诉人提供的录音资料来源不合法，故上诉人王某的该项上诉理由不能成立。关于上诉人王某提出一审适用法律错误的问题。本案涉案房屋为不动产，原审法院依据《中华人民共和国物权法》的相关规定处理本案，适用法律正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人王某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾丽萍
代理审判员 李彦军
代理审判员 李 萍
二〇一四年四月三日
书 记 员 张俊生