绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍虞执异初字第9号
原告上虞市金科环境设备有限公司，住所地绍兴市上虞区曹娥街道人民西路1821号7-A幢。
法定代表人池建学，经理。
被告上虞市安顺贸易有限公司，住所地绍兴市上虞区曹娥街道白米堰村亚厦大道1150号。
法定代表人鲁雅云，经理。
委托代理人（特别授权）陈海根，绍兴市东关法律服务所法律工作者。
第三人上虞市申海环境科技有限公司，住所地绍兴市上虞区曹娥街道贺盘村。
法定代表人缪海根，经理。
本院于2××4年9月23日立案受理申请人上虞市安顺贸易有限公司（以下简称安顺公司）与被申请人上虞市申海环境科技有限公司（以下简称申海公司）实现担保物权一案，适用民事诉讼特别程序，于同年10月15日作出（2××4）绍虞商特字第82号民事裁定。该裁定书生效后，申请人安顺公司申请本院执行，在执行过程中，案外人上虞市金科环境设备有限公司（以下简称金科公司）对申海公司的抵押物租赁权提出异议，本院依法受理其申请，于2015年6月3日作出（2015）绍虞执异字第18号执行裁定，驳回�外人上虞市金科环境设备有限公司的异议。金科公司不服该执行裁定，提起案外人执行异议之诉。2015年6月17日，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定立案受理，依法组成合议庭，适用民事诉讼一审普通程序，于2015年8月4日进行了公开开庭审理。原告法定代表人池建学，被告委托代理人陈海根，第三人法定代表人缪海根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金科公司诉称，2013年12月27日，原告与第三人签订《厂房租赁合同》一份，约定由第三人将位于曹娥街道越爱村的厂房租赁给原告，租期从2013年12月27日到2023年12月27日，租金为每年50万元。合同签订后，原告将部分钢材及生产工具放置在承租厂房内，已经实际占有使用。上虞市海升物资有限公司、上虞海立工业设备有限公司是第三人的关联企业，第三人的法定代表人缪海根�三家企业的实际控制人。上虞市海升物资有限公司、上虞海立工业设备有限公司在原浙江上虞农村合作银行曹娥支行（现更名为浙江上虞农商银行股份有限公司曹娥支行）分别借款370万元、200万元，原告是这两笔借款的保证人。借款到期后借款人未还，经银行催告，原告在2××4年7月15日向银行出具承诺书，承诺两笔借款本息由原告偿还。
对原告偿还贷款事项经原告与第三人协商，第三人同意以可得租金抵充。为此原告在2××4年7月20日函告第三人：“将每年租金50万元与我公司（原告）代偿的曹娥支行贷款抵销，直至贷款抵偿完毕。”抵销函直接送达缪海根。
第三人在出租涉案厂房后，将厂房抵押给被告，因到期未还款涉讼，贵院在执行期间作出拍卖该处厂房的强制措施。原告得悉上述情况后，向执行局提出执行异议，请求法院确认原告与第三�之间的租赁合同有效，原告对涉拍厂房有租赁权。执行局经审查出具（2015）绍虞执异字第18号执行裁定书，以原告未实际占有标的厂房、未支付租金为由为由驳回原告异议请求。
原告认为，原告占有使用标的厂房是客观事实，由现状及证人予以证明，且原告利用该厂房在抵押之前，原告应付的年租金已和原告与第三人的其他债权抵销，应当确认原告按约支付了租金。原告的租赁权完全符合执行法规的规定，不应破租。为此原告起诉，请求：一、依法确认原告与第三人签订的厂房租赁合同有效，判决原告对涉案房产享有租赁权；二、中止对涉案房产的拍卖、变卖措施；三、本案诉讼费由被告承担。
被告安顺公司辩称，一、依法驳回原告第一项、第二项的诉讼请求；二、判令原告承担本案诉讼费用。理由为：原告起诉称2013年12月27日与第三人签订了《厂房租赁合同》，约定了相关的条款。事实并非如此，所谓的租赁合同原告与第三人根本没有协商订立，是第三人根据原告的租赁协议在没有看具体内容，为了对银行、金科、老婆有个交代而盖了枚章而签已，且所谓《厂房租赁合同》只有原告一份的，第三人没有租赁合同。原告称合同签订后，将部分钢材及生产工具放置在承租厂房内，已经实际占有使用，这显然不是事实。第三人从未将涉案厂房交付给原告，原告也没有任何物品放置在承租厂房内，到目前现场可以逐一证实。至于原告诉称所谓的租金每年50万元也不是事实，至今原告从未支付过租赁费，第三人没有收到过50万元租赁费，也没有收到过抵销函等。综上，原告既没有支付租赁费，也没有实际使用和占有厂房，（2015）绍虞执异字第18号执行裁定驳回原告的异议是合情合理合法的，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人申海公司述称，在执行庭审查过程中我已作了详细的说明，坚持执行过程中的意见和理由，没有新的补充。
原告金科公司针对自己的主张，举证如下：
1、2××4年7月15日，金科公司出具给浙江上虞农村合作银行曹娥支行的《承诺书》一份，证明租赁合同中已约定租赁费支付给第三人在合作银行的贷款。
2、2××4年7月20日《抵销函》一份，证明第三人的关联企业在合作银行有贷款，由于已无力偿还贷款，约定原告租赁第三人厂房每年应付50万元的租金，由原告归还第三人关联企业在曹娥支行的贷款抵销直至贷款抵销完毕。
上述证据1、2，经庭审质证，被告对证据1的“三性”有异议，认为原告未提供证据证明《承诺书》已送达给银行。根据承诺书的内容，企业之间的贷款、担保行为与本案讼争的房屋没有�联性。原告所作承诺，是法律规定的义务，并不是由原告自己确认。对证据2的“三性”有异议，原告至今未能提供抵销协议已送达给第三人企业或第三人法定代表人的事实，对真实性有异议，原告所谓的担保款项与涉案的房屋没有关联性；第三人认为，对证据1我不清楚，原先约定租赁费也是还贷款的，对证据2，企业已倒闭，即使原告送过去，人也不在的，原先约定租赁费是归还海升物资公司、海立工业公司的贷款。
3、承诺书一份（盖有曹娥支行核对无异章）。证明原告将金科公司于2××4年7月15日出具给浙江上虞农村合作银行曹娥支行的《承诺书》、2××4年7月20日金科公司出具给申海公司的《抵销函》各一份，已送达给了银行的事实。经庭审质证，被告认为，该证据不能达到原告的证明目的，只能证明复印件与证据1一致，不能证明何时送达，送达给了�。第三人认为，我不清楚。
被告安顺公司针对自己的答辩，举证如下：
4、2015年6月27日由第三人法定代表人出具的《说明书》一份，证明原告称将抵销协议送达给第三人不是事实。经庭审质证，原告认为，该证据是被告通过不正当手段取得的，让第三人说一些不想说的话，对该内容可以由证人证明。第三人认为，是我书写的，也是我的真实意思表示。
第三人申海公司没有提供证据。
原告金科公司欲证明第三人厂房内已存放材料的事实、被告欲澄清涉案租赁厂房内堆放部分钢材及生产工具实际占有使用的事实。原、被告均申请证人韩某出庭作证。经本院准许，证人韩某出庭作证。
韩某当庭证言：我以浙江上风建设有限公司名义与申海公司签订建设工程施工合同，我是实际施工人，申海公司的厂房工程在2013年11月竣工验收。由于申海公司尚欠我工程款306万元，我仍占有600平方米的厂房，堆放建筑工具等。在该厂区内另有安顺公司货物的堆放，将厂房当作仓库在使用。一直没有看到金科公司的堆放物。
对证人韩某的证言，经庭审质证。原告无异议；被告无异议，认为能证明原告没有实际占有、使用讼争厂房；第三人无异议。
6、被告安顺公司申请（2015）绍虞执异字第18号案件中金科公司申请时提供的证据，欲证明：抵押合同期间没有房屋出租及其他争议的事实。经本院准许，庭审出示：金科公司递交的厂房租赁合同；安顺公司递交的：2015年5月27日缪海根出具的“情况说明”、2015年5月25日中国银行上虞道墟支行出具的情况说明，抵押合同、抵押物登记证、房屋租赁合同、转账凭证、发票。本院在执行过程中收集的2015年4月17日、5月5日，两次对缪海根的询问笔录，2015年5月5日对池建学的询问笔录。
经庭审质证，原告认为，对我方提供的证据没有异议。对缪海根的“情况说明”有异议，认为与其本人陈述不一致；借款合同是事后补的，因为第三人的借款发生在2013年底，在抵押时完成借款，为何会出现2××4年的日期；对房屋租赁协议提出异议，认为是假的；对缪海根的询问笔录内容与事实有出入；对我的询问笔录无异议。被告认为，对被告自己提供的证据无异议；2015年5月5日，对池建学的笔录内容无异议；对《厂房租赁合同》有异议，主要是2013年12月27日涉讼厂房尚未办理房产证，房产证是2××4年1月6日、1月14日办理完的，双方不可能签订协议；根据原告的承诺，当时既未在相关部门备案，也未支付租赁费、也未实际占有使用房屋。第三人认为，均无异议。
为查明案件事实，庭审出示（2××4）绍虞商特字�82号案件由安顺公司提供的证据：人民币委托借款合同、抵押合同、具有强制执行效力的债权文书公证书、抵押物登记证、中国银行的借款借据4份、中国银行客户借记回单4份，逾期未还款查询4份。
经庭审质证，原告认为，被告称2013年12月27日租赁房产没有产权证，请求法庭核实；第三人的借款合同发生在2××4年，900万元的借款是在房产证已办理好、竣工验收过程中陆续借给第三人的，2××4年的贷款合同、银行的流水账是事后补的；对抵押合同有异议，因租赁在先；对公证书无异议；对抵押物登记证、借款借据、借记回单、逾期未还款查询等，因真实的借款只有900万元，申请时为1000万元；借款时如房子已建好、房产证已办理完毕，就不需要借款了。被告和第三人对上述证据均无异议。
上述证据1-7，结合当事人在庭审中的陈述和（2015）绍虞执异�第18号案、（2××4）绍虞商特字第82号案对证据收集、审查等，综合认证如下：证据1、2、3的真实性可予确认，只能证明原告租赁第三人厂房的目的，是保障其为上虞市海升物资有限公司、上虞海立工业设备有限公司承担保证责任后，得以实现追偿，对证明《厂房租赁合同》的履行、变更金科公司保证方式等，缺乏证据的关联性；证据4，由第三人的法定代表人缪海根于2015年6月27日出具的说明，缪海根当庭认为是真实意思表示，本院予以确认，能证明第三人未收到《抵销函》；证据5系证人韩某当庭作证的证言，经质证，当事人均异议，本院予以确认。能证明第三人的厂房没有被金科公司占有和使用，现由安顺公司和韩某在使用；证据6，系（2015）绍虞执异字第18号执行异议案审查过程中形成，证据的“三性”予以确认。本院于2015年4月17日对缪海根调查询问，其陈述�房屋建成后自己没有用，一直空着。我名下的其他公司有贷款逾期，金科公司是担保人，为了保障担保人的权益，与金科公司签过一份租赁协议的，但没有实际履行和使用，协议上约定50万一年的租金没有实际支付过；办理房产抵押登记时，与金科公司签有《厂房租赁合同》的情况没有告知抵押权人；目前房屋由安顺公司在使用，钥匙都在安顺公司。5月5日对缪海根调查询问，其陈述：2013年12月27日租赁给金科公司的租金没有收到过；2××4年10月2日与安顺公司的《房屋租赁合同》，也没有收到过租金。我认可第一份（即与金科公司的这份），第二份（与安顺公司签订）租赁合同我不认可，不是我签的，我不清楚这个事情。2015年5月5日对池建学的调查询问，其陈述：《厂房租赁合同》签订后，合同没有备案，厂房也没有用过，租金也没有付过。因为上虞市申海环境科技有限公司欠我款项，并且我另外也替他担保。证据7，系（2××4）绍虞商特字第82号案件审理过程中形成，已由生效的（2××4）绍虞商特字第82号民事裁定书确认。
根据上述证据和当事人在庭审中的陈述，认定本案事实如下：
2013年12月27日，金科公司与申海公司签订《厂房租赁合同》一份，约定由申海公司将位于人民西路与东二环的4915平方米的厂房出租给金科公司使用，租期从2013年12月27日到2023年12月27日止，租金为每年50万元。每年的租金由甲方（金科公司）直接打入浙江上虞农村合作银行曹娥支行账户，用于归还上虞市海升物资有限公司、上虞海立工业设备有限公司欠浙江上虞农村合作银行曹娥支行的贷款，直到上虞市海升物资有限公司、上虞海立工业设备有限公司所欠贷款还清，此后甲方才将租金交付乙方（申海公司）。甲方交付租金给浙江�虞农村合作银行曹娥支行的行为视为甲方已履行合同义务。租金按年度最后一个月一次性交付当年租金。同时约定，乙方在签约之日，向甲方交付该厂房，合同自甲、乙双方签章之日起生效等。
2××4年1月27日，安顺公司和受托人中国银行股份有限公司上虞支行与申海公司签订《人民币委托贷款合同》一份，约定：安顺公司委托中国银行股份有限公司上虞支行向借款人申海公司发放委托贷款，借款金额为人民币10，000，000元，借款期限为12个月，于2××4年1月29日分四次提清所有款项。
同日，安顺公司与申海公司签订《抵押合同》一份，合同约定，申海公司将其所有的位于绍兴市上虞区曹娥街道越爱村的房地产（房产证号：绍兴市上虞区房权证曹娥街道字第××号，厂房建筑面积4915.58平方米；土地证号：上虞市国用2××4字第00097号，土地面积3197.69平�米）抵押给安顺公司，被担保最高债权额为人民币壹仟万元整。该《抵押合同》于2××4年1月29日，在浙江省上虞市公证处进行了公证，同日也在该公证处办理了抵押登记。申海公司没有将与金科公司签有《厂房租赁合同》的情况告知安顺公司。
2××4年7月15日，金科公司出具给浙江上虞农村合作银行曹娥支行《承诺书》一份，承诺：上虞市海升物资有限公司、上虞海立工业设备有限公司贷款共计570万元逾期未还，我公司是上述贷款的保证企业，上述二公司570万元贷款本息，由我公司代为偿还。
2××4年9月23日，安顺公司作为申请人以被申请人申海公司没有按约支付到期利息，获得的资金没有用于约定用途为由，向本院申请实现担保物权。本院于同日立案受理，依法适用民事诉讼特别程序进行审查，于2××4年10月15日作出（2××4）绍虞商特字第82号民�裁定书，裁定：对被申请人申海公司提供的担保财产，即位于绍兴市上虞区曹娥街道越爱村的房地产（土地证号为：上虞市国用2××4字第00097号；房产证号为：绍兴市上虞区房权证曹娥街道字第××号）准予拍卖、变卖等方式依法变价，申请人安顺公司对变价后所得款项在借款本金10，000，000元，利息529，658.09元，以及自2××4年9月23日起至担保物权实现之日止按《人民币委托贷款合同》约定计收的利息范围内优先受偿。案件申请费40，900元，由被申请人申海公司负担。
安顺公司根据（2××4）绍虞商特字第82号民事裁定，依法向本院申请执行。本院在执行期间，于2015年4月28日作出（2015）绍虞执民字第220号执行裁定，裁定拍卖被执行人上虞市申海环境科技有限公司所有的，位于上虞区曹娥街道越爱村的房产及国有出让工业用地使用权。金科公司得悉上述情况后�以其与申海公司之间存在租赁合同关系，对将被拍卖的厂房有租赁权为由，提出执行异议。本院于2015年5月20日立案受理异议人金科公司的申请，对金科公司的执行异议依法进行了审查，同年6月3日作出（2015）绍虞执异字第18号执行裁定，驳回金科公司的异议请求。金科公司不服该执行裁定，提起本案之诉。
另查明，上虞市海升物资有限公司、上虞海立工业设备有限公司、上虞市申海环境科技有限公司的法定代表人均为缪海根。金科公司为上虞市海升物资有限公司、上虞海立工业设备有限公司，在浙江上虞农村合作银行曹娥支行分别借款370万元、200万元进行了保证担保。上虞市海升物资有限公司、上虞海立工业设备有限公司的上述借款，到期后没有按期归还，金科公司至本案庭审结束时，尚未承担保证责任。
原告法定代表人池建学在庭审中陈述�当时第三人的两企业部分贷款已出险，我与第三人的法定代表人是好朋友，主动约他，商量对策。双方写了租赁协议一份，是为了保证归还第三人其他企业的借款，也是为了原告公司履行担保后的保障。
本院认为，本案的争议焦点是：一、金科公司与申海公司于2013年12月27日签订的《厂房租赁合同》是否成立和生效？二、金科公司与申海公司签订的《厂房租赁合同》有否履行？三、金科公司对被拍卖的厂房是否依法享有租赁权？
金科公司与申海公司于2013年12月27日签订的《厂房租赁合同》成立，但缺乏生效的合法性。
（一）、《厂房租赁合同》成立。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。是以物的使用收益为目的，以转移标的物的使用收益为特征。租赁合同为诺成、双务、有偿合同，自当事人双�就主要条款协商一致，租赁合同即为成立。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。金科公司与申海公司签订的《厂房租赁合同》，双方均盖章确认，对合同的签订在庭审中也陈述一致，可以认定《厂房租赁合同》成立。
（二）、《厂房租赁合同》缺乏生效的合法性。
合同生效必须依法成立，依法成立的内函包括合同程序和实体上合法。《厂房租赁合同》的内容不具有合法性。1、原告自认签订合同的目的是为了保证归还第三人其他企业的借款，也是为了原告公司履行担保后的保障。与租赁合同“以转移标的物的使用收益为目的”法律特征不相符；2、原告与第三签订租赁合同损害他人利益。金科公司是为上虞市海升物资有限公司、上虞海立工业设备有限公司的银行借款进行担保，不是为申海公司担保。上虞�海升物资有限公司、上虞海立工业设备有限公司和上虞市申海环境科技有限公司的法定代表人虽系同一人，但系各自的独立法人，承租人金科公司将自己应付给出租人申海公司的租金，用于其将要承担的不是申海公司的保证责任。实质是申海公司应得的租金代金科公司尽保证责任，如若《厂房租赁合同》得以履行，或被浙江上虞农村合作银行曹娥支行认同而另行订立保证合同，就改变了原来的保证之主体。究其性质是损害债权人、申海公司的合法权益的行为，不具备合同的合法性。
二、金科公司与申海公司签订的《厂房租赁合同》没有履行。
租赁合同以转移标的物的使用收益权为特征，因此只有承租人占有使用租赁物的，才为租赁，如出租人一方仍对标的物占有使用，而承租人不自始使用标的物，该种关系并不为租赁。依照合同法规定，出租人有取得租金等权利，有按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途等义务；承租人有占有、使用租赁标的物等权利，有按照约定支付租金、不得随意转租和转让租赁权、对租赁物为使用收益并保管租赁物等义务。
结合本案，1、2015年4月28日，本院作出（2015）绍虞执民字第220号执行裁定时，申海公司还没有将租赁物（即位于绍兴市上虞区曹娥街道越爱村的房地产）交付给金科公司，原告也自认没有接收和使用合同约定的租赁厂房；2、金科公司没有支付租金给申海公司（原告在庭审中自认没有支付过租赁费，但认为，口头约定第一年的租赁费，由第三人个人欠原告的钱扯平，但该口头约定不被第三人认同）；3、原告租赁第三人厂房支付租金是以承担保证责任为前提，若原告没有承担保证责任，就不发生支付“租金”的义务，金科公司依约需承担的保证责任，到（2015）绍虞执民字第220号执行裁定作出时尚未发生。与对支付租金取得租赁权对价的法律规定不符。故金科公司与申海公司签订的《厂房租赁合同》没有实际履行。
三、由于《厂房租赁合同》没有履行，金科公司未取得租赁权中的物权，依法不能对抗厂房所有权的完整拍卖。
租赁权是承租人占有、使用已转移的租赁物，从而获取收益的权利。租赁权中的占有、使用、收益是物权中的属性，即租赁权具有物权性。保护不动产承租人的租赁权，必须同时具备：1、租赁权成立标准，必须区分租赁关系中的债权行为与物权行为。租赁合同成立，承租人仅享有租赁物的交付请求权，如欲享有物权的对世效力，应按照物权“以登记为法定要件，占有、使用为补充”的公示原则，对外公示；2、租赁合同必须合法有效。只有合法有效的租赁合同得以全面的履行，承租人才能享有法律意义上的租赁权；3、在时间上，租赁合同必须签订于租赁标的抵押或查封之前。
结合本案，1、金科公司没有物权公示的对世效力。金科公司与申海公司《厂房租赁合同》签订以后，不但没有依法登记备案，而且出租人申海公司没有向承租人交付租赁标的物，承租人金科公司也没有要求出租人交付和占有使用租赁标的物。在本院作出（2015）绍虞执民字第220号执行裁定时，租赁合同尚没有履行。依照取得租赁权的上述条件要求，到2015年4月28日，承租人金科公司仅享有租赁物的交付请求权，由于没有占有使用租赁合同约定的厂房，还没有物权对外公示的对世效力；2、《厂房租赁合同》不具备合法性。
金科公司与申海公司签订的《厂房租赁合同》，时间上虽早于厂房的抵押，但由于该合同没有�行和不具备合法性，原告金科公司主张不动产承租人的租赁权与规定的条件不完全相符，依法不能对抗厂房所有权的完整拍卖。
综合上述，原告主张租赁合同在被告抵押前已成立，本院可予采纳，对实际占有租赁物的主张，因其不能举证，且与自己的陈述相矛盾，本院不予采信；由于原告与第三签订的《厂房租赁合同》没有实际履行，原告没有取得租赁物权对外公示的对世效力，且不具备合同的合法性，要求保护租赁权的诉讼请求，与“房产卖买不破租赁”的规定条件不符，本院依法不能支持。被告辩称，原告没有支付租赁费，没有实际占有使用租赁房屋，与庭审查明的事实相符，本院予以采纳；第三人述称，与原告签订厂房租赁合同的目的、合同没有实际履行，与原告的陈述相符，本院亦予以采信。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、�三十二条、第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告上虞市金科环境设备有限公司的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，先预交上诉案件受理费80元，款汇至绍兴市中级人民法院收或绍兴市非税收入结算分户，帐号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。地址：绍兴市越城区和畅堂，邮编312000，逾期不缴，按自�撤回上诉处理）。
审 判 长 夏增铨
审 判 员 高五虎
代理审判员 朱 辉
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 徐淑娜
附：相关法律条文。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。……
第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十九条租赁期物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同�效力。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第31条第2项拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。