福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0211民初4301号原告：洪永德，男，1992年4月20日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：洪杰隆，福建正成功律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚玮，福建正成功律师事务所律师。被告：陈秉峰，男，1993年6月3日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：邓流邦，福建司泽律师事务所律师。第三人：厦门东森信源置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区。法定代表人：方林，总经理。委托诉讼代理人：李正旭，男，系公司员工。原告洪永德与被告陈秉峰，第三人厦门东森信源置业有限公司（以下简称“东森置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洪永德的委托诉讼代理人洪杰隆律师，被告陈秉峰的委托诉讼代理人邓流邦律师，第三人东森置业公司的委托诉讼代理人李正旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪永德向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年5月26日签订的《书房时光转让合同》；2.判令被告向原告返还店铺转让费250,000元；3.判令被告向原告支付违约金50,000元；4.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月26日，原告洪永德与被告陈秉峰签订《书房时光转让合同》，约定由原告受让被告址在厦门市集美区侨英街道龙荷二里3号101的店铺厦门市集美区书拾光书店，转让费用二十五万元整。同时，被告向原告保证，原告可同等享有被告在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。转让合同签订后，原告依约向被告全额支付了店铺转让费。但时至今日被告仍未协助原告办理店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，且原告事后才得知，店铺的出租人东森置业公司不同意原、被告之间的转租行为，派人关停店铺的水闸，并阻挠店铺的正常经营，致转让合同之目的已无法实现。原告多次要求被告返还已支付的店铺转让费，但被告却以各种理由推脱，已构成违约。依照转让合同约定，因被告违约导致转让中止，原告有权要求被告承担转让费20%的违约金。现原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特具此状，恳请法院判如所请。被告陈秉峰辩称：原告请求解除合同支付转让款和违约金没有法律依据。案涉转让合同已经实际履行完毕，被告已完成交付义务，原告已完成付款义务。店铺不能经营是因为原告自身原因,第三人停水停电是因为原告未及时缴交水电费用和房屋租金，违反房屋租赁约定。综上，请求判令驳回原告诉讼请求。第三人述称，对原告的诉讼请求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的书房时光转让合同、收据、营业执照副本复印件、房屋租赁合同复印件、原告与邢飞通话录音文字整理及光盘、支付宝转账记录等证据；被告提供的付款凭证、租金催缴函、关于缴纳合同款项的通知、承诺书、微信聊天记录、解除合同通知函等证据。原、被告及第三人并做当庭陈述。本院组织当事人进行了质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月4日，第三人东森置业公司与被告陈秉峰签订1份《房屋租赁合同》，约定：东森置业公司将位于集美区“集美·创意城”9#楼01铺店铺出租给陈秉峰，用于餐饮行业、书房时光品牌的经营，具体经营范围为咖啡书吧，租赁期内未征得第三人东森置业公司书面同意以及按规定须经有关部门审核批准前，不擅自改变其经营的行业、品牌及具体经营范围。租赁期限为2016年4月6日至2019年4月5日，租金为第一年90,000元，第二年12,000元，第三年13,200元，按每三个日历月为一个支付周期，应在每个支付周期前一个月的20号（如该月20日为非工作日，则提前至前一个工作日）前将下期固定租金交付到东森置业公司指定账户。未经第三人东森置业公司事先书面同意，陈秉峰不得转租、转让其承租店铺等。合同第26-5-19条还约定陈秉峰擅自转租租赁房屋、转让租赁房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，第三人东森置业公司有权解除合同。合同第26-5-20条约定，陈秉峰逾期不支付或不足额支付房屋租金、物业管理费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能源费用及各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项累计达15日，或欠付款累计达到租赁保证金总额的30%的，第三人东森置业公司有权解除合同。合同第26-9条约定，陈秉峰出现合同第26-5款所述各项情形时，除需按约定承担违约责任外，第三人东森置业公司或管理公司还可以单方面采取停水、停电、停止燃气、停止通讯、停止网络、停止空调供应等各项措施，且该等权利的行使不影响东森置业公司在此期间向陈秉峰收取任何应付款项或房屋使用费的权利，对陈秉峰因此而蒙受的任何损失亦不承担任何责任。2017年5月26日，原告洪永德与被告陈秉峰签订1份《书房时光转让合同》，约定将上述店铺转让给原告洪永德使用，并保证洪永德享有陈秉峰在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；陈秉峰已与房东签订了租赁合同，租期到2019年5月1日止，店铺转让给洪永德后，洪永德代替陈秉峰向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每月定期交纳租金及该合同约定的由陈秉峰交纳的水电费及其他各项费用；转让费250,000元，包括书房时光品牌经营权转让，产品配方，以及店内除万科所有权外的一切装修、装饰、图书、商品、餐饮设备，原物料等相关费用，除洪永德逾期交付转让金外，陈秉峰不得再向洪永德索取任何其他费用；转让款分三次付清，洪永德需在2017年5月20日前向陈秉峰支付首笔转让费150,000元，并在2017年6月20日前支付第二笔转让费50,000元，2017年10月1日前支付尾款50,000元；如洪永德逾期交付转让金，除交铺日期相应顺延外，洪永德应每日向陈秉峰支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，陈秉峰有权解除合同，且洪永德必须按照转让费20%向陈秉峰支付违约金。如果由于陈秉峰原因导致转让中止，陈秉峰同样承担违约责任，并向洪永德支付转让费的20%作为违约金；陈秉峰应在2017年5月20日之前将店铺经营权移交给洪永德，陈秉峰应全力协助洪永德办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，相关费用由洪永德负责等。陈秉峰与洪永德签订合同时，向洪永德提供了其与第三人东森置业公司签订的《房屋租赁合同》复印件。后，洪永德依约分三次向陈秉峰支付转让费共计250,000元，陈秉峰也依约将店铺移交给洪永德。2017年10月12日，陈秉峰向洪永德出具1份承诺书，表示由于商铺公司万科的原因不便处理法人转让手续，其承诺于2019年4月30日前，帮助洪永德在店面租赁合约期间完成相应的法人变更及店铺转让的相关工作（包括但不限于店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续），并在续约时帮助乙方完成交接工作直至完成法人过户。2017年10月21日，第三人东森置业公司向案涉店铺发出《租金一次催缴函》，要求案涉店铺应于2017年10月22日17：00之前支付所拖欠关于2017年11月1日至2018年1月20日租金和商管费，若逾期仍未缴交，不履行合同义务的，将依据租赁合同约定采取相应措施，并保留停止店铺能源供应及提前终止租赁合同的权利。2017年10月23日，第三人东森置业公司向案涉店铺发出《租金二次催缴函》催缴2017年11月1日至2018年1月20日租金和商管费。2017年11月8日，第三人东森置业公司向陈秉峰发出解除合同通知函，载明：截止2017年11月5日，陈秉峰已拖欠租金、管理费等各项费用累计达33,180元，根据双方的房屋租赁合同第26-5-20条解除之约定解除双方签订的房屋租赁合同，陈秉峰应在收函三天内按照合同约定标准向东森置业公司移交商铺并进行费用和违约结算。2018年1月18日，东森置业公司/厦门市万科商业物业管理有限公司与陈秉峰签订合同解除协议，约定于2018年1月18日解除双方签订的《租赁合同》，并进行了相关费用的结算。第三人东森置业公司庭审中确认，其对案涉店铺停水停电、行使合同解除权系因为被告陈秉峰拖欠租金和水电费。本院认为，本案系主张解除合同、返还转让费及赔偿损失而引起的合同纠纷。原告主张系因陈秉峰未经东森置业公司同意而擅自转租致东森置业公司关停店铺的水闸，阻挠店铺的正常经营，致讼争合同目的无法实现。被告陈秉峰对此不予认可，认为案涉店铺无法正常经营系因原告拖欠水电费。本院认为，讼争合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效之情形，合法有效，对合同双方具有约束力。根据讼争合同的约定，店铺转让给洪永德后，洪永德应代替陈秉峰向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每月定期交纳租金及该合同约定的由陈秉峰交纳的水电费及其他各项费用，但洪永德未依约交纳租金和水电费。2017年10月21日及2017年10月23日，东森置业公司曾前后两次向案涉店铺发出租金催缴函。结合出租人东森置业公司的当庭陈述，其是诉讼后才知道原被告之间签署了转让合同，其虽不同意转租，但其行使合同解除权的原因系被告拖欠租金和水电费。综上，本院认为讼争合同不能履行系因洪永德逾期未缴交租金和水电费，致东森置业公司对案涉店铺采取停水停电等措施，从而导致店铺无法正常经营，并非因第三人东森置业公司不同意转租。原告洪永德主张其之前的租金都有缴交是误认为被告陈秉峰有转租权，后面没有交租金系因知道被告没有转租权所以不敢缴交租金，但被告在与原告签订讼争合同时，已向其提供与第三人东森置业公司的租赁合同复印件，原告在不确定被告是否有转租权的情况下便与其签订转让合同不符合常理，故本院对其主张难以采信。因2018年1月18日第三人东森置业公司与陈秉峰终止租赁合同，讼争合同已丧失履行基础，现原告主张解除原、被告于2017年5月26日签订的《书房时光转让合同》，本院予以支持。讼争合同的解除非因被告的违约行为，故原告主张被告支付违约金50,000元，于法无据，本院不予支持。关于被告陈秉峰是否应返还店铺转让费的问题。原告主张案涉店铺品牌经营权的转让没有完成，营业执照等证件都还没有变更，要求被告退还店铺转让费250,000元。被告对此不予认可，认为店铺已经移交由原告经营，所有物品也都交接了，转让行为已经完成，无需返还转让费。本院认为，根据讼争合同的约定，案涉店铺的转让费包括书房时光品牌经营权转让、产品配方以及店内除万科所有权外的一切装修、装饰、图书、商品、餐饮设备，原物料等相关费用，即转让费的给付并非全部以经营权的存在为基础。原告依约向被告支付转让费，被告亦已将案涉店铺书房时光移交由原告实际经营数月，双方均已履行合同主要义务，未办理案涉店铺的工商营业执照、卫生许可证等证件的过户手续并不影响原告经营这一合同目的。被告承诺于2019年4月30日前帮助原告完成店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但鉴于讼争合同现已提前解除，而案涉店铺的工商营业执照等证件的过户手续还未办理，合同解除后原告将无法继续使用案涉书房时光品牌，享有其所带来的品牌价值利益，本院酌定被告陈秉峰向原告洪永德返还转让费50,000元，原告诉求中超出50,000元的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告洪永德与被告陈秉峰于2017年5月26日签订的《书房时光转让合同》自2018年1月18日起解除；二、被告陈秉峰应于本判决生效之日起十日内返还原告洪永德转让费50,000元；三、驳回原告洪永德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由原告洪永德负担2,417元（已预缴），由被告陈秉峰负担483元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审 判 员 詹雪霞二〇一八年四月二十六日法官助理 刘 馨代书记员 刘 麟附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提醒《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。