辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）葫民终字第00590号
上诉人（原审被告）：兴城市钓鱼台街道办事处红石村民委员会。
负责人：孙勇。
委托代理人：周亚环。
被上诉人（原审原告）：何洪利。
委托代理人：杨洪伟。
原审原告何洪利诉原审被告兴城市钓鱼台街道办事处红石村民委员会（以下简称红石村委会）买卖合同纠纷一案，辽宁省兴城市人民法院于2015年3月30日作出（2015）兴旧民初字第00332号民事判决，红石村委会不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人红石村委会的负责人孙勇及其委托代理人周亚环，被上诉人何洪利及其委托代理人杨洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何洪利一审诉称：何洪利系红石村村民，因红石村委会原村部破烂不堪，欲建新村部，经村两委会研究出售原村部房屋及院落。经双方协商，双方签订了《买卖房屋协议》及《附加条件》合同书。双方在合同中约定，红石村委会以20万元的价格将原村部房屋出售于何洪利，但出售房屋相关手续（房照、土地使用证等）暂由红石村委会保管，待办理过户手续时被告予以配合。合同签订后，何洪利即向红石村委会支付了购房款18万元，打了一张2万元的欠条（待办理房屋过户手续后付清），红石村委会向何洪利交付了房屋。何洪利接手后，原房屋已无法使用，何洪利投入巨资修建了15间房屋、4座冷库。何洪利多次要求红石村委会交付相关房屋手续，协助何洪利办理房屋过户，但红石村委会以各种理由拒不协助，故诉至法院。诉讼请求：1、确认红石村委会与何洪利签订的房屋买卖协议合法有效；2、判令红石村委会将出售房屋的房屋所有权证、土地使用证等手续交付给何洪利；3、请求确认原红石村村委会院内的15间房屋、4座冷库归何洪利所有；4、确认原红石村委会院内的土地使用权归何洪利。
一审庭审中，何洪利放弃第三项要求“确认4座冷库归原告所有”的诉讼请求。
被告红石村委会一审辩称：何洪利的诉讼请求依法不能成立。涉案合同存在很大问题。首先，合同的签订没有履行民主议定程序；其次，该合同违反了土地管理法及村民委员会组织法的强制性规定，是无效合同。因此，原告何洪利的诉讼请求应予驳回。
一审法院审理查明：2001年5月1日，何洪利、红石村委会签订租赁合同书一份，约定红石村委会将位于红石村南原红石村村部院内正房五间（正三间不包括在内）、门房三间出租给何洪利二十年，每年租金3000元。该租赁合同履行至2010年1月，因红石村部房屋破旧，红石村委会经村两委班子研究决定对外出售该村部，并与何洪利达成买卖房屋协议。协议约定红石村委会将红石村委会院落及房屋作价20万元出售给何洪利。同时，双方另行签订“附加条件”一份，约定买卖房屋一切手续暂由红石村委会保管，卖房款专款专用，待村里办完建村部手续后，由卖房专款建筑，建筑费用超过20万元由村里支付，房屋所有手续待村里新村部施工前交还何洪利。在该两份协议的落款日期上，双方为便于计算原租赁期间，将签约时间标注为2009年5月1日。何洪利于协议签订后即向红石村委会支付了18万元价款，另出具了2万元欠据。红石村委会亦交付了村部房屋及院落给何洪利占用、使用。2010年7月，何洪利委托兴城市建筑安装工程公司拆除原村部旧房，自行投资新建了15间平房，并利用该房屋建设了4座冷库。
另查明，2007年至2010年期间，红石村共有30名村民代表。而在何洪利、红石村委会的村部买卖合同签订后即2012年4月12日之后，何洪利自行找到该村村民代表补充征求村民代表对该买卖事宜的意见，共有25名村民代表签字表示追认同意。
一审法院认为：公正地裁决本案，首先需要准确地分析案涉村部房屋买卖协议的效力。红石村委会对该协议的真实性并无异议，其抗辩理由为该协议未经民主议定程序、内容违反土地管理法及村民委员会组织法的强制性规定，应属无效合同。但首先，案涉协议成立于2010年1月，而《村民委员会组织法》由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议于2010年10月28日修订通过并公布实施，该法修订后第二十四条确定了涉及村民利益的八类具体事项，其中包括“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的行为及一项兜底事项需经村民会议讨论办理，但修订之前的《村民委员会组织法》对类似处分村集体财产的行为是否必须经过村民会议讨论并无明文规定，根据法无明文规定不溯及既往的原则，红石村委会在缔约当时无需召开村民会议即有权处分该宗集体财产，故对红石村委会的该项抗辩不予支持。其次，何洪利购买村部后翻建新房经营冷库，系其单方行为，与买卖合同无关，无论是否经过行政审批，并不影响买卖合同的效力。该房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。现红石村委会已经在新村部办公，依房屋买卖“附加条件”的约定，红石村委会应当将原村部房屋所有权证书及集体土地使用证交付给何洪利。同时，为减少讼累，何洪利亦应同时给付余欠的2万元房款。
对于何洪利主张“确认原红石村委会院内的15间房屋、4座冷库归原告所有”的诉讼请求，庭审中，何洪利撤回其中的要求确认4座冷库归其所有的诉请，符合诉权处分原则，予以尊重。对于何洪利要求确认原红石村委会院内的15间房屋归其所有的诉讼请求，一审法院认为，该15间房屋系其在购买村部后的新建行为，与案涉协议并非同一法律关系，红石村委会亦未主张过该房屋的所有权，故该15间房屋的所有权并非双方讼争之焦点，本案不予理涉。
对于何洪利主张“确认原红石村村委会院内的土地使用权归何洪利”的诉讼请求，因集体土地使用权属不动产物权项下的用益物权，故何洪利实质上系主张法院确认其取得案涉集体土地的用益物权。而《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条明确了作为物权变动的原因法律行为（债权行为）与履行该法律行为所发生的物权变动效果相区分。因此，尽管何洪利、红石村委会的村部房屋买卖合同作为引发物权变动的原因，法律原行为被法院确认合法、有效，但欲发生物权变动的效果，除债权合意外，还须另有物权变动的意思表示即履行交付和登记的法定形式，因此，在未登记过户之前，本院不宜直接判决确认何洪利取得了该宗土地使用权，否则有司法权干预行政权之嫌。何洪利可待本判决生效后与红石村委会协商办理土地使用权的变动事宜，协商不成，可另行诉讼，主张红石村委会履行协助过户之义务。
综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：一、依法确认何洪利与兴城市钓鱼台街道办事处红石村民委员会签订的“买卖房屋协议”合法、有效；二、兴城市钓鱼台街道办事处红石村民委员会于本判决生效后十日内将原村部房屋所有权证（兴城市房权证钓鱼台办事字第15-6**号）及集体土地使用证（兴城集用（2005）第J1440134号）交付给何洪利；三、何洪利于本判决生效后十日内给付兴城市钓鱼台街道办事处红石村民委员会剩余房屋价款2万元；四、驳回何洪利的其他诉讼请求；案件受理费4300元，由被告负担。
红石村委会的上诉理由和请求是：一审法院认定事实错误，《房屋买卖协议》的签订没有召开村民代表大会，只是村委会主任和书记的个人行为，不存在“双方真实意思表示”的事实。该协议明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条禁止买卖农村集体土地的强制性规定，违反国务院关于《关于加强农村集体资产管理工作的通知》，且旧的《村民委员会组织法》，对于处分类似的集体财产也有规定。综上，本案《房屋买卖协议》违反法律法规的强制性规定，属无效协议。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
何洪利二审辩称：原审判决正确，应当依法予以维持。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实。
本院补充查明：兴城集用（2005）第J1440134号集体土地使用证载明，地类（用途）住宅用地，使用权类型宅基地。
本院认为，上诉人的上诉请求主要集中在如下两点，一是村委会与何洪利签订《房屋买卖协议》时没有召开村民代表大会，只是村委会主任和书记的个人行为，违反了重大事项民主议定原则，不属于双方当事人的真实意思表示，故《房屋买卖协议》属于无效合同；二是上述买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于禁止买卖农村集体土地的强制性规定，违反国务院《关于加强农村集体资产管理工作的通知》中关于处分集体财产进行资产评估的强制性决定。关于第一点，何洪利与上诉人签订《房屋买卖协议》的时间为2010年1月（标注时间为2010年5月1日），而《中华人民共和国村民委员会组织法》最后一次修订及生效时间均为2010年10月28日，上述《房屋买卖协议》效力认定应依据修订前的《中华人民共和国村民委员会组织法》，即1998年修订本，该修订版本第十九条关于涉及村民利益应由村民会议讨论决定事项部分，并没有明确规定上述买卖合同事项需通过村民会议讨论决定，因此双方签订合同并未违反民主议定原则，属于双方的真实意思表示。关于第二点，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条确实规定了禁止买卖集体土地，但本案何洪利与村委会签订的是《房屋买卖协议》，并非土地买卖协议，至于村委会所称的涉案集体土地，其性质为宅基地，而且与涉案房屋为同一整体，不可分割，构成了完整院落，故上述房屋买卖协议并不违反集体土地买卖的强制性规定；国务院《关于加强农村集体资产管理工作的通知》规定集体财产处置前应进行资产评估，但评估与否是村委会单方职责，与何洪利无关，本案何洪利购买原村部系依照市场价格进行，并未与村委会恶意串通损害集体利益，其取得涉案房屋所有权属于善意取得，应受到法律保护。另外，关于双方签订的“附加条件”所涉及的另建村部问题，因上诉人村部已经另行迁址，无需另行建设，且建设资金应由村委会在购房款范畴内自行处理，与何洪利无关，故“附加条件”是否履行与合同效力无关。综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300.00元，由上诉人兴城市钓鱼台街道办事处红石村民委员会承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘亚伟
审判员 牛广兴
审判员 冯 新
二〇一五年七月二十三日
书记员 贾 霄
本判决书援引的相关法律条款：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。”