中华人民共和国
广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民四终字第318号
上诉人（原审被告）惠州市大亚湾业达实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾石化大道381-9号蓝湾星宸花园1栋2单元205室。
法定代表人邬热情，职务：总经理。
委托代理人李振华、刘素华，均系广东力臣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）崔香玉。
上诉人惠州市大亚湾业达实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民三初字第16号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
当事人原审意见
崔香玉向原审法院提起诉讼，请求判令：1、判令解除《商品房买卖合同》；2、判令撤销退房《协议书》；3、判令被告退还房款486319元；4、判令被告退还房产登记费80元、办证费328元、维修基金6267元、契税14590元、印花税248元，合计21513元；5、判令被告赔偿装修费58000元、铝合金窗1200元、固定衣柜6300元、安装地板10270元，合计75770元；5、由被告承担诉讼费用。
主要事实和理由：2010年6月原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于惠州市大亚湾蓝湾星宸花园二栋二单元＊＊＊＊号房产一套，建筑面积104.45平方米，房价486319元。2010年6月23日原告一次性付清房款之后，还向被告交纳了房产登记费80元、办证费328元、维修基金6267元、契税14590元、印花税248元。原告收房后与装修公司签订《施工合同书》装修费58000元、铝合金窗开支1200元、固定衣柜开支6300元、安装地板开支10270元。上述付款总计583602元。原告入住后才获悉，大亚湾房地产交易中心在2010年6月曾公开发布《外国人购房应提交的其余资料》，根据该资料原告不符合购房资格。2010年10月16日原告与被告达成退房《协议书》，但该协议显然不符合法律规定，侵犯了原告的正当权益。综上所述，原告与被告签订的《商品房买卖合同》应当解除，被告应退还房款及全部配套设施费用，并赔偿原告的装修费用。原告与被告签订的退房《协议书》存在重大误解且显示公平，应当予以撤销。
被告惠州市大亚湾业达实业有限公司辩称：请求法院驳回原告的诉求。一、原被告双方除了签订《商品房买卖合同》之外还签订了一份协议书，对办理不了房产证等如何解决均有约定；二、原告要求解除合同的理由不成立。
原审法院查明的事实
原审法院查明，2010年6月，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，双方在合同中约定原告购买被告开发的蓝湾星宸花园2座二单元＊＊＊＊号房，建筑面积104.45平方米，总价款为486319元，付款方式为2010年6月23日前一次性付清，交房时间为2011年6月30日。合同签订后，原告于2010年6月23日向被告支付房款486319元，此外，原告还向被告交纳了房产登记费80元、办证费328元、维修基金6267元、契税14590元、印花税248元，共计507832元。被告于2011年4月份将蓝湾星宸花园2座二单元＊＊＊＊号房交付给原告，原告接收后进行了装修并已入住。
根据《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》的规定，外国人在我国境内买房的，应当提供有关部门出具的境外个人在境内工作超过一年的证明。根据大亚湾区房管局的要求，外国人买房的，应当提供公安机关出入境管理部门批准来境内工作、学习一年以上的证明及境内接收其工作、学习的机构出具的工作、学习一年以上的证明。因原告崔香玉无法提供上述证明资料，无法办理涉案房屋的产权登记，不能取得涉案房屋的产权证书。2012年10月16日，原、被告双方签订了一份协议书，双方在协议书中约定，由业达公司负责把崔香玉的房产证手续落实，但崔香玉必须配合，提供办房产证的相关资料，如业达公司无法办理好崔香玉的房产证手续，崔香玉所购房子业达公司不予退还房款，由崔香玉负责把房子转手给其亲戚或朋友名下（同时包括已交房款、契税及维修基金），业达公司负责办理好转手的各项手续并办理好相关证件，如1年后还不能办证，崔香玉委托业达公司代卖此房。该协议签订后，涉案房产仍未能办理房产证，也未转手给他人。
根据原告崔香玉向原审法院提交的装修合同及相关收据显示，原告崔香玉共支付装修款75770元。在本案的审理过程中，原告崔香玉申请对其装修的价格进行评估鉴定，经原审法院委托惠州市建鑫工程造价事务所有限公司对涉案房产的装修进行鉴定，惠州市建鑫工程造价事务所有限公司于2014年1月8日向原审法院复函，称因崔香玉提供的装修工程结算资料不够完善，依据现有资料，不能对该房产的装修价值给予合理准确的鉴定。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原告崔香玉是韩国人，本案为涉外民事纠纷。本案为涉不动产纠纷，应当适用不动产所在地法律。涉案的不动产在惠州市大亚湾区辖区内，本案应当适用中华人民共和国法律。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告崔香玉签订本合同的主要目的是取得涉案商品房的权属，但由于原告崔香玉是外国人，不能提供办理房产证的相关资料，不符合境外个人在国内买房的条件，导致其一直无法取得涉案房产的产权证书，合同的主要目的无法实现。原告崔香玉请求判令解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》符合法律规定，原审法院予以支持。
原、被告双方在明知涉案商品房无法办理房产证的情况下，于2012年10月16日签订了一份协议书，该协议书约定在无法办理房产证时，原告崔香玉也不能要求退房。该协议书明显限制了原告崔香玉的合法权利，具有显示公平的情形。原告请求判令撤销该协议书的理由成立，原审法院予以支持。
原告崔香玉已经向被告业达公司支付了购房款、办证费用、维修基金、契税、登记费、印花税等507832元，在双方签订的《广东省商品房买卖合同》解除后，被告业达公司应当向原告崔香玉返还上述款项。
关于涉案房产的装修问题。经原审法院委托鉴定机构对涉案房屋的装修价值进行鉴定，虽然因资料不齐全导致无法鉴定，但涉案的房屋确已进行了装修，原告崔香玉也提交了装修合同及收据等予以证明，在被告业达公司未提供反驳原告提交的上述证据的情况下，原审法院对涉案房屋的装修价值予以酌情认定。被告作为房地产公司，应当了解外国人买房的相关限制性规定，被告业达公司未能提供证据证明其在向原告崔香玉出售房屋时，已经向原告崔香玉告知了相关规定，对涉案商品房买卖合同的解除具有主要过错，对原告崔香玉因装修所产生的损失应承担主要责任。原告崔香玉作为外国人，在中国境内购买商品房时，也有义务了解相关的法律法规及政策规定，因此原告崔香玉对因装修产生的损失也有一定的过错。同时，考虑原告崔香玉已经入住涉案房屋等因素，原审法院酌情确定被告应当赔偿原告因装修涉案房屋所产生的损失50000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告崔香玉与被告惠州市大亚湾业达实业有限公司签订的购买蓝湾星宸花园2座二单元＊＊＊＊号房的《商品房买卖合同》自本判决生效之日起予以解除；
二、撤销原、被告双方于2012年10月16日签订的协议书；
三、被告惠州市大亚湾业达实业有限公司自本判决生效之日起10日内向原告崔香玉返还已经支付的购房款、办证费用、维修基金、契税、登记费、印花税等507832元；
四、被告自本判决生效之日起10日内赔偿原告装修损失50000元；
五、原告崔香玉自本判决生效之日起10日内将蓝湾星宸花园2座二单元＊＊＊＊号房返还给被告惠州市大亚湾业达实业有限公司；
六、驳回原告崔香玉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4818元，由被告业达公司负担。原告已向原审法院预交案件受理费4818元，被告应负担部分应自本判决生效之日起10日内直接向原告支付。
当事人二审意见
上诉人惠州市大亚湾业达实业有限公司不服原审判决，向本院上诉称，l、依法撤销（2013）惠湾法民三初字第16号民事判决书第一、二、三、四、五项判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由如下：一、一审法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》系事实认定错误、法律适用错误，该项判决依法应予以撤销。1、一审法院认为上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的主要目的无法实现，系事实认定错误。被上诉人虽是外国人，但外国人是可以在大亚湾购买房产，只要被上诉人能提供相关办证的个人资料，涉案房产是可以办证的，且上诉人也已将该房产交付被上诉人使用，商品房买卖合同的目的完全可以实现，一审法院以合同的主要
目的不能实现为由，判令解除双方签订的商品房买卖合同系事实认定错误，依法应予以撤销。2、正如一审法院认定的，签订商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同是合法有效的，对于合法有效的合同，只有存在法定或约定的解除情形时方可予以解除，否则双方应依法依约予以履行。本案所涉合同既不存在合同约定的解除事宜，也不存在《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规规定的法定解除事由，一审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系适用法律错误，依法应予以撤销。
二、一审法院判令撤销协议书系事实认定错误、法律适用错误，
该项判决依法应予以撤销。l、一审法院认为上诉人与被上诉人双方签订的协议书具有显失公平的情形系事实认定错误。显失公平是指一方当事人在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同或协议，其体现的是当事人双方的权利和义务极不对等，经济利益上不平衡等。而在本案中并不存在上述情形，上诉人与被上诉人双方所签订的协议书是双方在合法自愿的基础上，经充分协商一致所签订的，且被上诉人在签订协议书前已明确知道因其自身原因无法办理房产证的事实，在此基础上，双方协议在不退房的前提下通过各种途径解决问题，上诉人尽最大的努力为被上诉人办理房产证明，如确实无法办理的，被上诉人可将合同权利转让给第三人，上诉人仍负责为第三人办理房屋的权属证明，上诉人亦承诺如一年后仍无法办证的，上诉人将代被上诉人售出该房屋权益，综上所述该协议宪全不存在上诉人限制被上诉人合法权益的情形，反而体现出上诉人尽一切可能在保障被上诉人的合法权益。2、本案所涉协议书是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，合法有效的合同或协议只有存在重大误解或显失公平的情形方可请求人民法院或者仲裁机构予以撤销合同或协议。该协议是经双方协商一致，且被上诉人明知其权益的情况下签订的，既不存在重大误解，也不存在显失公平的情形。一审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的协议书系适用法律错误，依法应予以撤销。
三、一审法院认定被上诉人存在装修损失，并判决上诉人赔偿被上诉人装修损失50000元系错误的，依法应予以撤销。1、假设上诉人有装修，也不存在装修损失一说：（1）因被上诉人自上诉人交房后，直至今日一直占有使用该房产，其对该房产进行装修是为了使其生活居住更舒适便利，且被上诉人已享有该装修带来的便利长达五年之久，如此看来，被上诉人不仅不存在装修损失一说，反而因装修受益良多，既是受益方何来损失一说。（2）个人对装修的风格及质量有个人的品味及要求，有可能被上诉人的装修不仅未为该房产带来增值，反而因其装修不符合其他客户的要求，将导致上诉人无法再将该房产顺利的转让、出售，由此将造成上诉人的损失，到时被上诉人是否应承担由此给上诉人造成的损失呢？2、一审法院虽认定被上诉人对装修房屋所产生的损失有一定的过错，却未依法对双方应承担的过错进行比例划分。在此情况下，判决上诉人赔偿被上诉人因装修房屋所产生的损失50000元，该项判决显然存在偏颇被上诉人之意，显失公平，严重损害了上诉人的合法权益，依法应予以撤销。3、被上诉人因无法证明其损失大小，依法应承担举证不能的不利后果，一审法院将其不利后果推给上诉人，系适用法律错误，依法应予以撤销。（1）从被上诉人提供的证据来看，被上诉人有无装修、装修价值多大均受怀疑，装修损失无法确定。①被上诉人提供的证据三（即《施工合同书》复印件）中，在签字盖章一栏中并没有施工单位所盖的公章，仅有单位负责人签名，上诉人对此合同的真实性不予认可，无法证明房屋存在装修的事实。②被上诉人提供的收据中，其中编号为N0.500161购买地板的收据及编号为N0.222466购买铝合金窗的收据上均无单位所盖的公章，上诉人对上述收据的真实性存疑，无法证明被上诉人是否购买了上述货品。③被上诉人提供的编号为“0041162”购买衣柜的收据，上面所盖的公章为“惠州市惠阳区淡水和通电器店”，上诉人对被上诉人在电器店购买衣柜的行为存有重大疑问，对此收据的真实性亦不认可。且衣柜被上诉人可随意移动，即使被上诉人搬离涉案房屋，被上诉人也可将衣柜一并搬离，并不会对被上诉人造成损失。（2）评估亦无法确定损失大小。一审法院在委托鉴定机构对涉案房屋的装修价值进行鉴定时亦因被上诉人资料不齐全导致无法确定。4、一审法院在损失大小无法确定的情况下，竞“酌情”确定上诉人应赔偿被上诉人装修损失50000元，显然罔顾事实，违背了公平原则，该项判决有失公平，依法也应予以撤销。5、如解除商品房买卖合同，上诉人认为其不仅无需赔偿被上诉人装修损失，反而是被上诉人应向上诉人支付相应的价款以补偿其无偿居住上诉人房屋给上诉人造成的损失。被上诉人无偿使用涉案房屋达五年之久，若没有该房屋给其居住，其五年来因租房所支付的租金将是一大笔金额。从上诉人的角度来看，上诉人花费大笔金额建成该商品房，其目的是为出售，而非无偿给被上诉人居住的，因此，按常理来说，反而是被上诉人因此需支付一定的价款给上诉人。综上所述，由于原审认定事实错误，适用法律错误，导致判决明显错误。为此，上诉人特上诉责院，请求依法判如上诉所请。
被上诉人崔香玉口头答辩称，同意原审判决，要求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案属于涉外商品房买卖合同纠纷，由于本案的合同签订地和履行地均在我国内地，且涉案的标的物为不动产，故本案应适用中华人民共和国法律。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律法规的强制性规定，该合同已经实际履行，该商品房已经交付给被上诉人使用，故该合同合法有效。2012年10月16日，上诉人与被上诉人双方签订的《协议书》是双方意思的真实表示，协议内容没有违反我国法律的相关规定，该《协议书》合法有效，由于双方在协议书中明确约定：如上诉人业达公司无法办理好被上诉人崔香玉的房产证手续，崔香玉所购房子业达公司不予退还房款，由崔香玉负责把房子转手给其亲戚或朋友名下（同时包括已交房款、契税及维修基金），业达公司负责办理好转手的各项手续并办理好相关证件，如1年后还不能办证，崔香玉委托业达公司代卖此房。双方明确约定业达公司不予退还房款，由崔香玉负责把房子转手给其亲戚或朋友名下，崔香玉委托业达公司代卖此房等内容是经过双方平等协商达成的协议，原审认为该《协议书》明显限制了被上诉人崔香玉的合法权利，具有显失公平的情形没有事实和法律依据，原审撤销该《协议书》不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人的诉请有事实和法律依据，本院予以支持；原审判决适用法律错误，导致实体处理不当，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民三初字第16号民事判决。
二、驳回被上诉人崔香玉的原审诉讼请求。
本案一、二审案件受理费14454元，由被上诉人崔香玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓文
审判员 曾求凡
审判员 邹 戈
二〇一四年十一月二十日
书记员 李志亮
附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。