广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法民三初字第162号
原告：和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司，地址：珠海市。
负责人：麦慧仪。
委托代理人：钟宏炬，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：周锦珠，广东莱特律师事务所实习律师。
被告：汤辉红，女，汉族，1975年2月21日生，住：湖南省岳阳市云溪区。
上述原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨永峰独任审判公开开庭进行了审理。原告和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司的委托代理人钟宏炬、周锦珠及被告汤辉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司诉称：原告具有合法的物业管理资质。和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月24日将珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔小区的物业管理委托给原告管理，委托期限自2001年9月25日起至海怡湾畔业主委员会成立并签署新的物业管理委托合同之日止。2002年5月17日香洲区物业管理办公室核定，海怡湾畔属于高尚住宅区，海怡湾畔的入住率从2002年5月17日起已经达到62%。目前，除第四期怡峰的少部分业主尚未入伙之外，其余绝大部分物业全部办理入伙入住。因业主流动性较大以及业主委员会选举办法变更等原因，海怡湾畔尚未成立业主委员会。根据珠府法（2002）51号《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》，尚未成立业主委员会的高尚住宅小区可以经实际入住户数50%以上业主的同意（以签订《前期物业管理服务协议》或其他相关书面协议为准），高于珠海市物业管理收费办法的标准收取物业服务费。该解释第三条还规定“经物业管理主管部门评定但尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已与50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行。”
目前，全部入住或购房的小区业主均与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并协商确定了物业管理收费标准。可见，原告依法享有向被告等小区业主的物业管理收费权利并承担管理服务的义务。
被告从和记黄埔地产（珠海）有限公司购得珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔海韵园15座503单元的物业。经核定该物业建筑面积142.09平方米。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费特别约定如下：第一条第二款第四项“乙方的权利义务”中约定被告应当依据本协议向原告交纳物业管理费用；第四条第二款“物业管理服务费用”中约定被告按住宅的建筑面积每月每平方米2.9元计算；第六款约定被告于每月5日前支付物业管理服务费；第十一条“违约责任”第三款约定被告逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起补交并承担每日千分之一的违约金。自2011年7月起，被告没有任何免责事由却没有向原告交纳物业管理服务费。截至2013年5月，被告已经欠费23个月，累计拖欠物业管理服务费9476元及产生违约金3411.9元（暂计至2013年5月31日），合计12887.9元。原告为此曾经多次电话、发函催收，但被告置之不理。另根据被告所签署的《珠海海怡湾畔业主公约》第五章第五款第1项“任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用”的规定，被告应当承担包括但不限于原告因此增加的行政费用，和原告因此聘请律师发出律师函及聘请律师代理诉讼等的律师服务费。因本案一审诉讼原告已经根据广东省律师收费标准与广东莱特律师事务所商定律师服务费人民币1700元，该律师服务费低于一般收费标准且原告已经实际支付。依约该笔费用应当由被告承担。
原告认为被告无故长期拖欠物业管理费，已经严重损害了原告以及其他业主的合法权益。根据相关规定，特提起诉讼，请求法院支持原告诉求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费9476元、滞纳金3411.9元（每月物业管理费412元，2011年7月暂计算至2013年5月），共计12887.9元；2、律师服务费1700元；3、本案诉讼费、公告费及其他费由被告承担。
原告为其诉称提交如下证据：1、营业执照；2、资质证书；3、物业管理合同；4、前期物业管理委托书；5、前期物业管理服务协议；6、拖欠2011年7月至2013年5月物业管理费及违约金明细表；7、业主楼宇接受证明书、律师函及邮寄凭证；8、申请高档小区级别报告；9、业主委员会选举问题意见；10、高档小区物业管理服务费有关问题的解释；11、珠海仲裁委员会裁决书；12、海怡湾畔业主公约；13、广州番禺区人民法院民事判决书；14、重庆市渝北区人民法院民事判决书；15、委托代理合同；16、（2011）珠香法民一初字第4650号民事判决书；17、法律服务费发票。
被告汤辉红辩称：1、本官司不该打，应把时间用于有用之地。2、几次诉讼让我精神及身心均受到伤害。3、原告存在伪证现象。4、有些业主要求查阅管理收费情况，发现账目有异常。5、我家的厕所、厨房、房间等漏水原告均未处理。
被告汤辉红在法定期限内提交证据：1、给开发商与物业的信；2、给建设局领导的信；3、投诉登记处理表；4、珠海房产论坛（公开呼吁信）；5、申请2份；6、保修期内楼宇缺陷登记表；7、海韵园15-503单元维修方案、主卫生间墙砖空鼓的维修计划；8、返修方案进度及合格验收表；9、档案资料；10、会议纪要；11、穿巴服务意见咨询表；12、特快专递单及房屋租赁售价表；13、录音光盘。
经审理查明，被告于2005年向和记黄埔地产（珠海）有限公司购买位于珠海市唐家湾镇金唐路333号海韵园15栋503房，建筑面积142.09平方米，房屋于2007年1月24日交付被告使用。被告已办理房屋的产权证。2001年9月20日，和记物业服务（深圳）有限公司与和记黄埔地产（珠海）有限公司签订一份《珠海市海怡湾畔物业管理合同》。合同约定和记黄埔地产（珠海）有限公司将海怡湾畔委托给和记物业服务（深圳）有限公司进行物业管理，合同期限从2001年9月25日起至住宅区业主委员会成立并签署新的物业管理委托合同之日止，住宅单元管理费按每月每平方米不超过3.3元向业主收取，业主或物业使用人逾期交费，从逾期之日起缴纳每日千分之一的滞纳金。2001年9月24日，和记黄埔地产（珠海）有限公司出具一份《物业管理委托书》，委托原告对海怡湾畔住宅小区进行物业管理，物业管理委托期限为自委托书签署之日起至住宅区业主委员会成立并签署新的物业管理委托书之日止。原告的营业执照显示，原告为和记物业服务（深圳）有限公司登记注册的分支机构。
原告与被告签有一份《前期物业管理服务协议》。双方就被告上述物业所在的海怡湾畔住宅小区的前期物业服务达成协议：一、原告的物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；二、物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米2.9元计算，于每月5日之前交费，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天千分之一计算的违约金，或采取相应的催交措施。
被告接收涉案房屋后，多次向开发商和原告等投诉房屋质量有问题。被告认为原告未协助被告处理好房屋维修事宜，拒交物业管理费。至今被告尚未向原告支付2011年7月至2013年5月的物业服务费9476元。
本院认为：本案的《前期物业管理服务协议》由原、被告签字确认，内容合法，系有效协议。原告按照协议约定的内容履行了海怡湾畔的物业管理义务，被告应按照协议约定的时间和标准交纳相关的物业服务费用。被告自2011年7月起至2013年5月拖欠的物业服务费9476元应当支付给原告。被告认为涉案房屋存有质量问题，原告未为其处理，故不同意交纳物业服务费。但原告只是被告物业所在小区的物业服务企业，并非开发商，被告认为房屋质量有问题，可以与开发商另行解决，被告与开发商的房屋质量纠纷属于另一法律关系，不是本案审理范围，也不能构成被告拒付物业服务费的理由。从原、被告双方提交的证据来看，对于被告投诉的房屋质量问题，原告曾经从中协调维修处理，但处理结果未得到被告认可。因此，考虑被告拖欠上述费用事出有因，原告请求被告支付违约金，本院不予支持。另外，原告以《珠海海怡湾畔业主公约》的规定要求被告支付原告花费的律师服务费1700元，本院认为，业主公约并未对律师服务费由谁承担进行明确约定，因此，原告的诉请没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告汤辉红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付自2011年7月起至2013年5月的物业管理服务费人民币9476元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费82元（原告已预付），由被告汤辉红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 杨永峰
二〇一三年十二月十六日
书记员 何惠敏