广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2906号
上诉人（原审被告）：广州市白云区白云湖街大冈村第三经济合作社，住所地广州市白云区白云湖街大冈村。
负责人：李志林，该合作社社长。
上诉人（原审被告）：广州市白云区白云湖街大冈村第五经济合作社，住所地广州市白云区白云湖街大冈村。
负责人：李锦强，该合作社社长。
上列两上诉人的共同委托代理人：张颖，广东天一星际律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王启明，住广州市天河区。
委托代理人：易显书，广东海云天律师事务所律师。
上诉人广州市白云区白云湖街大冈村第三经济合作社（以下简称第三经济社）、广州市白云区白云湖街大冈村第五经济合作社（以下简称第五经济社）因与被上诉人王启明土地租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年2月1日，王启明向原审法院提起诉讼称：1997年8月28日，王启明与第三经济社签订《石井镇大冈村农村承包合同书》，约定王启明承包该社8140平方米的场地，年限自1997年9月1日至2022年9月1日；承包期内遇国家征用时，承包人必须服从安排，如有补偿厂房建筑物的补偿款，应按使用年限摊销给乙方。2006年12月30日，双方签订《补充合同》，约定按原合同续期到2032年8月30日止。此外，2000年6月5日，王启明与第五经济社签订《广州市白云区石井镇大冈村农村承包合同书》，约定其承包该社3433.5平方米的场地面积自建厂房，年限自2000年9月1日至2022年8月31日；承包期内遇国家征用时，承包人必须服从安排，征用方如有房产补偿，按年度比例分摊甲、乙方所得。2007年3月11日，双方签订《补充合同》，约定按原合同续期到2032年8月31日止。上述合同签订后，王启明出巨资建设新厂房，并在2007年10月建成投入使用。2012年下半年，因王启明承包场地的土地被征收建设保障性住房，为此，第三、第五经济社共同对征收土地范围内的建（构）筑物进行摸查，形成体现摸查（丈量）结果的《土地房屋摸查资料》，王启明认可该结果。2012年12月12日，第三、第五经济社未经王启明同意，要求曾锦满（承包场地的管理人员）在其单方面制作的《建构筑物补偿摊分明细表》签名确认，第三、第五经济社按照承包合同年限（1997年9月-2032年8月31日）计算摊分各自所得补偿比例为第三、第五经济社44%，王启明56%。王启明获悉后，立即向第三、第五经济社书面提出《请求重新计算摊销年限及比例的函》，声明并未授权曾锦满代表王启明签署《建构筑物补偿摊分明细表》及收取补偿款，声明2007年11月至2032年8月30日为摊销年限，要求重新计算王启明在首期款中应获得的建（构）筑物补偿，即王启明享受的摊销年限是2012年12月至2032年8月31日，共计237个月，占总摊销期的79.53%，首期补偿款应为27210392.60元，扣除已付的19159838.88元，第三、第五经济社应向王启明补足差额8050553.72元，但第三、第五经济社拒绝。故请求判令：1.第三、第五经济社共同向王启明支付建（构）筑物首期拆迁补偿款差额8050553.72元；2.第三、第五经济社共同承担诉讼费用。
第三、第五经济社共同答辩称：首先，两社前社长恶意串通损害集体经济，故对该两社长的意见均不予认可。其次，王启明并非大冈村集体成员，其承租的土地不是用于农业生产，双方明确约定承租土地用于自建厂房，租金价格很低且约定合同期满，建筑物（和不动产附属设施）归村经济社所有，因法律明确规定租赁期限超过20年的部分无效，王启明提交的两份补充合同应属无效，第三、第五经济社对该两份补充合同的真实性及合法性均不予认可。再次，王启明提交的《建构筑物补偿摊分明细表》没有区分两社的合同起算日期，第三、第五经济均未民主表决该方案，也没有签名、没有盖章，不认可其效力。另外，第三经济社占地8140平方米，第五经济社占地3433.5平方米，首期款第三经济社应为24063761.5元，第五经济社为10150236.5元，按合同已经履行和未履行的期限进行摊销，第三经济社占61%，王启明占39%；第五经济社占61.25%，王启明占38.75%。经核算后王启明应从第三经济社获得首期款9384867元、从第五经济社处获得首期款3993216.64元。请求法院驳回王启明的诉讼请求。
原审法院经审理查明：1997年8月28日，王启明（乙方）与第三经济社（原名广州市白云区石井镇大冈村第三经济合作社，甲方）签订《石井镇大冈村农村承包合同书》，约定：乙方向甲方承包该社白反头（土名）8140平方米的场地自建厂房，承包年限为25年，自1997年9月1日至2022年9月1日；首3年起每月每平方米1.5元按面积计算承包款，每3年递增15%；从1998年3月1日起计算承包款；乙方承包甲方的场地属集体财产，承包期内遇国家征用时，必须服从甲方安排，甲方提前1个月通知乙方做准备，乙方接通知后在1个月内做好一切搬迁工作，如有补偿厂房建筑物的补偿款，应按使用年限摊销给乙方；合同期满，乙方一切建筑物全归甲方所有，乙方投入的生产设施属乙方所有，如双方有意续约的，可协商重新办理合同手续。2000年6月5日，王启明（乙方）与第五经济社（原名广州市白云区石井镇大冈村第五经济合作社，甲方）签订《广州市白云区石井镇大冈村农村承包合同书》，约定：乙方向甲方承租大冈工业区白反头（土名）场地（面积3433.5平方米）自建厂房，承包年限为22年，自2000年9月1日至2022年8月31日；按每月每平方米1.5元，每隔3年递增15%计算承包款；乙方承包甲方的场地属集体财产承包期内遇国家、集体征用地时，必须服从甲方安排，甲方提前1个月通知乙方做准备，乙方接通知后在1个月内做好一切搬迁工作，征用方如有房产补偿按年度比例分摊金额甲、乙双方所得，土地补偿归甲方；合同期满，乙方一切建筑物及其他不动产附属设施，厂内的水电设施全归甲方所有，乙方投入的生产设施属乙方所有，如双方有意续约时可协商重新办理合同手续。上述合同签订后，第三、第五经济社即将场地交付王启明使用，王启明实际使用至2012年11月31日。
2006年12月30日，“王启明”与第三经济社签订《补充合同》，并写明“因原厂房破损严重，需投入大量资金改建成水泥结构厂房，经双方协商一致同意，按原合同续期10年，即到2032年8月30日止，其余条款按原合同不变”。该《补充合同》有第三经济社李振坤及李仲成签名；2007年3月11日，“王启明”与第五经济社签订《补充合同》，并写明“因原厂房破损严重，需投入大量资金改建成水泥结构厂房，经双方协商一致同意，按原合同续期10年，即到2032年8月31日止，其余条款按原合同不变”。该《补充合同》有第五经济社李仲铭及李伟基签名。
2012年12月5日，第三经济社发出《通知》，告知该社被市保障房项目征收地上建（构）筑物及附属物的各业主，建（构）筑物及附属物补偿款的80%已到账，现告知补偿标准，且有补偿项目的业主，按业主当时亲笔签订的《土地房屋摸查资料》面积计算补偿款等。曾锦满与该社签署《建构筑物补偿摊分明细表》，显示王启明承租范围内的建筑物补偿款合计42767497.5元，王启明应得比例为56%（2012.12-2032.8=237个月），生产社所占百分比为44%（1997.9-2012.11=183个月），经核算，该补偿款的80%中，王启明应得款项为19159838.88元，生产社应得款项为15054159.12元。
原审诉讼中，李振坤、李仲铭以第三、第五经济社社长的身份到庭参加诉讼，对王启明主张的摊销比例及金额均予确认，并提出王启明主张的补偿款摊销比例已经村集体经济组织同意，王启明提交的《建构筑物补偿摊分明细表》是其单位会计计算错误，但因手续繁琐而未能向王启明主动履行，该两人未能在限期内提供其法定代表人证明。
庭审中，王启明及第三、第五经济社对以下事实予以确认：涉案场地为农用地，在出租给王启明时存有部分建筑物，就该场地被征收部分，第三、第五经济社已获发建（构）筑物补偿款的80%（34213998元），并由广州市冈兴物业管理服务有限公司的账号03×××25通过曾锦满账户向王启明核发补偿款20533998.54元［包括建（构）筑物补偿款19159838.88元］，《石井镇大冈村农村承包合同书》及《广州市白云区石井镇大冈村农村承包合同书》约定的摊销方式应理解为未履行期间的补偿款项归属承包人，已履行期间的补偿款归属发包人。王启明另提出两份《补充合同》（原审判决记载为《补充协议》，应为《补充合同》，下同）均由曾锦满代签，其无向曾锦满出具授权委托书，但口头向第三、第五经济社就该委托关系进行过表示，所有的日常基本管理均由曾锦满进行；《补充合同》及建筑物面积的丈量均由曾锦满负责，只是对于丈量和摊分比例的计算并未授权曾锦满进行处理；在2007年10月涉案场地重建完成，原建筑物均已灭失，故摊销时间应从2007年11月开始计算，对补偿款总额应根据第三、第五经济社与其签订的合同中约定的土地面积进行分配没有异议。第三、第五经济社则提出丈量、补偿事宜及日常合同履行均由曾锦满负责，款项发放的账户也是曾锦满提供，但不清楚《补充合同》是否由曾锦满代签，因王启明及曾锦满均未提交授权委托书；就拆迁补偿款，第三、第五经济社其他租户的摊销方式也均未经村委会的同意或经过村民表决，王启明所有的重建工作均在2007年6月30日前完成。
2014年3月28日，原审法院向广州市白云区石井街大冈经济联合社调查，该社作出如下答复：该社就白云区石丰保障房项目的应获补偿款已由广州市住房保障办公室向其支付完毕；其辖下共有八个经济社，发放款项的流程是先由各经济社向其提供有经济社和租户共同签字确认的摊分明细表，经其确认无误后由其从户名为广州市冈兴物业管理服务有限公司的03×××25账号直接发放至各租户的账号内，各租户的账号也是由各经济社向其提供；就王启明应得补偿款的发放情况及是否严格按照上述程序进行其并不清楚，所有的工作都是由第三、第五经济社与王启明进行确认。
2014年7月24日，曾锦满本人到庭作如下陈述：其是王启明的妹夫，自2006年起负责王启明向第三、第五经济社承包的土地上建筑物的改造、收租、交租和日常管理工作；日常管理不需向王启明汇报，其被王启明告知也可负责拆迁补偿事宜，之后其确认了建筑面积和补偿标准；王启明口头委托其签署《建构筑物补偿分摊明细表》，第三、第五经济社也知道王启明委托其签署该表，当天即领取了补偿款，之后王启明即提出异议。
另查，2012年11月26日，广州市住房保障办公室、广州市白云区石井街大冈经济联合社、广州市白云区人民政府征地办公室及广州市白云区人民政府石井街道办事处就白云区石井街石丰路地段的土地征收补偿事宜共同签订《白云区石丰保障房项目地上建（构）筑物征收补偿协议书》，约定补偿款总额为118694724.46元，广州市白云区石井街大冈经济联合社指定的收款账户户名为广州市冈兴物业管理服务有限公司，账号为03×××25。
2002年8月14日，广州市白云区人民政府发出云府（2002）32号文，通知自2002年7月1日起，石井镇政府停止运作，原石井镇行政区域范围内所有行政、社会管理事务分别由石井、金沙两个街道办事处接管，调整后，大岗村委会属石井街管辖。2013年12月19日，广州市人民政府发出穗府函（2013）138号文，通知设立白云湖街道办事处，管辖原石井街道办事处的大冈社区等，广州市白云区石井街大冈村第三经济合作社经核准变更登记为第三经济社、广州市白云区石井街大冈村第五经济合作社经核准变更登记为第五经济社。第三经济社于2012年4月17日登记的社长为李振坤，于2013年8月19日经换届选举后变更登记为李志林；第五经济社2012年4月17日登记的社长为李仲铭，于2013年8月19日经换届选举后变更登记为李锦强。王启明提供的李振坤、李仲成、李仲铭、李伟基的证人证言显示两份《补充合同》均由4人作为第三、第五经济社的社长在2007年因需要重建房屋而与王启明本人签订，该行为未经村委讨论决定，曾锦满代理王启明处理合同事宜；李振坤并陈述其在本案中所作的陈述是与王启明协商后作出，本案的诉讼材料也在王启明处，村民对其陈述内容并不知情；李仲铭则陈述其未将本案诉讼情况告知村民，其在本案庭审中的陈述亦未与村民协商。第三、第五经济社确认2006年1月至2013年7月期间，李振坤、李仲成分别任职第三经济社正副社长，李仲铭、李伟基分别任职第五经济社正副社长。
诉讼中，王启明主张第五经济合作社按照30年的合同租赁期限向案外人李万昌发放了足额的补偿金，并申请对该事实进行取证，第三、第五经济社申请对两份《补充合同》的形成时间作鉴定。
原审法院认为：王启明与第三、第五经济社双方对涉案场地为村集体土地无争议，亦均未能提交该土地的建设用地审批资料，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《石井镇大冈村农村承包合同书》、《广州市白云区石井镇大冈村农村承包合同书》应属无效。同理，无论两份《补充合同》中“王启明”由曾锦满代为签订还是王启明本人签订，其落款时间与实际签订时间是否一致，该两份《补充合同》均属无效，且根据王启明提供的《建构筑物补偿摊分明细表》显示的计算方式及王启明已按该表实际领取补偿款的事实可知，租赁期限延长属实，第三、第五经济社申请对《补充合同》的形成时间作鉴定无实际意义，原审法院对第三、第五经济社的该项申请不予采纳。至于建筑物补偿款的摊销方式问题，首先，《石井镇大冈村农村承包合同书》、《广州市白云区石井镇大冈村农村承包合同书》及两份《补充合同》无效，但双方对于补偿款分摊方式的约定是当事人的真实意思表示，本案中关于补偿款的分配可参照该约定；其次，依文义来讲，双方分别在上述合同第一条即作出补偿款按“使用年限”及“年度比例”进行分摊的约定，虽对于“使用年限”或“年度比例”属土地还是新建建筑物并无约定，但其时无新建建筑物的存在，该条款的原意应属针对其合同标的物作出，合同标的物为场地，故王启明主张按新建建筑物的使用年限进行摊销无据；再次，从合同内容来看，涉案场地上原有建筑物可供王启明使用，王启明承租场地以自建厂房，在合同期满后该新建厂房的利益归属于第三、第五经济社，至于何时自建厂房则无明确约定，双方对于何时新建建筑物问题从未涉及，由此可知双方均未作出以新建建筑物的使用年限作为摊分补偿款标准的意思表示，且因自建厂房的时间王启明可自行决定，若依王启明主张以其新建建筑物的使用年限作为摊销标准则完全置第三、第五经济社的合同利益于无可控制之境地，该标准对第三、第五经济社明显不公；最后，合同约定王启明承租场地以作厂房使用，后王启明未立即新建建筑物乃是其基于自身利益衡量后决定，未新建建筑物期间的利益及损失均应由其自身承担。综上，双方约定应理解为按土地使用年限摊销，王启明主张按新建建筑物的使用年限摊分补偿款，第三、第五经济社主张两份合同年限分别超过25年及20年的部分应不予摊销均属无据，原审法院均不予采纳。现双方均确认王启明实际使用场地至2012年11月，王启明承租场地部分已核发的建（构）筑物补偿款合计34213998元，第三、第五经济社主张应按实际承租面积分别核算合理，其中第三经济社出租场地所对应的补偿款为24063761.5元，第五经济社出租场地所对应的补偿款为10150236.5元，王启明亦予同意，予以采纳。经核算，第三经济社应向王启明发放建（构）筑物补偿款13578836.8元［计算方式为24063761.5元×237（未履行的合同期限，月份）÷420（约定合同期限，月份）］，第五经济社应向王启明核发建（构）筑物补偿款6264599元［计算方式为10150236.5元×237（未履行的合同期限，月份）÷384（约定合同期限，月份）］，现两经济社已共同向王启明核发19159838.88元，尚欠683596.92元未付，因双方对于王启明已获发款项的组成并未达成一致意见，故第三、第五经济社需共同向王启明支付补偿款差额683596.92元，王启明主张第三、第五经济社再行共同支付补偿款差额8050553.72元无据，超出部分，原审法院予以驳回。李振坤及李仲铭对王启明主张的补偿款摊销比例已经村集体经济组织同意的陈述并未提供证据证实，之后又称其在本案中的陈述并未与村民协商或者是在与王启明协商后作出，该两人的陈述前后反复，故对该两人的陈述原审法院均不予采纳。另，王启明提出的调查取证申请内容与本案处理结果并无必然联系，对王启明该申请亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原审法院于2015年1月30日作出如下判决：一、于本判决生效之日起五日内，广州市白云区白云湖街大冈村第三经济合作社、广州市白云区白云湖街大冈村第五经济合作社共同向王启明支付建（构）筑物首期拆迁补偿款差额683596.92元；二、驳回王启明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费68154元，由王启明负担62367元，由第三、第五经济社负担5787元。
第三、第五经济社均不服上述原审判决，共同向本院提起上诉称：原审判决适用法律错误，本案的土地租金是严重过低的，如果涉案合同无效补偿款全部属于两经济社，双方应重新评估土地使用费，王启明仅可就其投资款要求补偿；原审审理程序有瑕疵，两经济社前社长曾作为两经济社的代理人出庭；《补充合同》中王启明的签名到底是谁签署的原审并没有查明清楚，该合同没有经过村委讨论，不应予以认定；《建构筑物补偿分摊明细表》未分起算点，也未经民主表决，原审判决未采纳该表的计算方式却采用了租赁期延长的期限，认定事实错误。故上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王启明的全部诉讼请求。
王启明答辩称：本案是征收补偿款纠纷，涉案场地属于第三、第五经济社所有，拆迁补偿款是基于我方在涉案场地上建设，建筑物的补偿费应该属于我方，并不取决于第三、第五经济社的意思表示，第三、第五经济社是否进行表决也不影响。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审庭询中，第三、第五经济社对原审判决引述曾锦满的证言内容提出异议，认为曾锦满没有出庭作证却被原审法院予以确认其证言。经阅卷核实，原审法院于2014年7月24日对曾锦满进行询问，并制作《询问笔录》。对该笔录，原审法院先后出示给王启明、第三和第五经济社，并分别听取双方当事人的质证意见。其中，第三、第五经济社表示关于房屋改建的时间，曾锦满所述的改建时间不属实，因为获发补偿款的建筑物虽然都是由王启明进行建设，但该全部建筑物已经核定为2007年6月30日前建设，属历史建筑。
另查明，《白云区石丰保障房项目地上建（构）筑物征收补偿协议书》中载明对广州市白云区石井街大冈经济联合社的厂房、雨篷、水泥地面、围墙等地上建筑物进行补偿，该补偿费用包含地上建筑物补偿费、地上建筑物拆卸费，并按照框架、混合、砖木三种历史用房面积计算给予搬迁补偿费用。此外，《建构筑物补偿分摊明细表》中载明涉案场地的面积及具体的补偿标准，并注明了合同期起至和第三经济社、王启明应分配的补偿款比例和金额。
还查明，原审以房屋拆迁安置合同纠纷立案。原审期间，第三、第五经济社负责人李振坤、李仲铭于2013年6月20日出庭参与询问、调解。广州市白云区石井街大冈经济联合社于2013年12月5日出具《情况说明》，载明2006年1月到2013年7月期间，第五经济社社委会成员共4人，其中李仲铭任职正社长。
本院认为：虽然本案是由于涉案场地建筑物的补偿款引发，但是从王启明的诉讼请求和诉讼目的来看，主要是以其与第三、第五经济社签订的《石井镇大冈村农村承包合同书》、《广州市白云区石井镇大冈村农村承包合同书》和相关的《补充合同》的书面约定为基础，现双方当事人就上述合同及其部分条款的理解和认定产生争议，审查相关合同的目的是土地使用而不是农业承包经营，双方当事人就争议的部分事实不能单独构成一个完整的案由，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，本案案由应为土地租赁合同纠纷，原审判决将案由列为房屋拆迁安置补偿合同纠纷不当，本院予以纠正。因涉案场地系农村集体经济组织所有，第三、第五经济社与王启明约定将涉案场地用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，故上述合同因违反了法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。据此，本案双方当事人所争议的合同期限以及地上建筑物补偿款的摊分比例的约定内容因合同无效而不产生法律约束力，由此也不能仅仅把合同期限及是否延长合同期限的事实作为解决涉案场地建筑物补偿款争议的处理依据。第三、第五经济社上诉主张原审未查明谁代表王启明签订《补充合同》、该合同未经村委讨论等事实异议，并不影响对上述合同效力的认定，故本院对该上诉异议不予采纳。根据本案已经查明的事实，因涉案场地被征收，有关部门确实通过《白云区石丰保障房项目地上建（构）筑物征收补偿协议书》对包括涉案场地的建筑物进行了补偿，涉案场地的建筑物是王启明投资并经第三、第五经济社同意建设的，因此该建筑物的补偿款属于对投资人王启明的财产损失的补偿，王启明要求取得相应的补偿款，原审法院予以采纳并无不当。第三、第五经济社提出土地租金严重过低，涉案合同无效补偿款全部属于两经济社，双方应重新评估土地使用费，王启明仅可就其投资款要求补偿等上诉理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定王启明应得的涉案场地建筑物的补偿款按照合同有效且正常履行的情况下计算，并据此作出判决主文，虽然该计算原则与《建构筑物补偿分摊明细表》中载明的第三经济社与王启明应分配的补偿款比例一致，但却与本案合同被确认无效的定性不符，故原审判决作出上述认定不当，本院予以指正。鉴于王启明并未对原审判决提出异议，故本院对原审判决的主文内容予以维持。同理，第三、第五经济社以《建构筑物补偿分摊明细表》未经民主表决等为由提出异议，并不影响原审判决的主文内容，故本院对该异议不予采纳。至于第三、第五经济社提出原审审理程序存在瑕疵的问题，根据本案现有的证据，原第三、第五经济社负责人李振坤、李仲铭于2013年6月20日出庭并参与调解应认定为履行职务行为，该任职事实也有广州市白云区石井街大冈经济联合社出具的《情况说明》予以佐证，故第三、第五经济社主张原审程序存在瑕疵的理由不成立。
综上所述，第三、第五经济社的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决的部分论述不当，但并不足以影响判决主文的内容，故本院予以维持原审的裁判结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5787元，由第三、第五经济社共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张尚清
审判员 叶惠莲
审判员 汤 琼
二〇一五年六月××日
书记员 周夏如