浙江省永康市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）金永商特字第42号
申请人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道193号301室。
法定代表人：徐德良。
委托代理人：陈魏能，浙江雷欧律师事务所律师。
委托代理人：朱冰洋，浙江雷欧律师事务所实习律师。
被申请人：胡关妙。
被申请人：朱香兰。
以上二被申请人的委托代理人：朱智浩。
申请人浙江省浙商资产管理有限公司于2015年5月18日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员朱蓓蕾进行了审查。
申请人浙江省浙商资产管理有限公司称：2013年12月13日，中国农业银行股份有限公司永康支行（以下简称“农业银行”）与被申请人胡关妙、朱香兰签订了编号为33100620130052620的《最高额抵押合同》，胡关妙、朱香兰以其所有的坐落于浙江省永康市东城苏川工业区的房屋及其土地使用权作抵押，此抵押合同约定担保于2013年12月13日至2016年12月12日期间农业银行与借款人浙江省永康市宏达实业有限公司（以下简称“宏达公司”）办理各类业务所形成的债权，担保的债权最高余额折合人民币5721万元。同时约定担保范围包括借款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。
2013年12月9日，农业银行与宏达公司签订了一份编号为33010120130041851的《流动资金借款合同》，约定：借款金额为1000万元；借款期限为2013年12月9日至2014年12月8日；借款年利率为9%，结息方式为按月结息，每月20日为结息日。借款合同同时对罚息、复息、违约金、违约责任（包括为实现债权支出的费用）等做了明确约定。
2013年12月13日，农业银行与宏达公司签订了一份编号为33010120130042706的《流动资金借款合同》，约定：借款金额为500万元；借款期限为2013年12月13日至2014年12月12日；借款年利率为9%，结息方式为按月结息，每月20日为结息日。借款合同同时对罚息、复息、违约金、违约责任（包括为实现债权支出的费用）等做了明确约定。
2013年12月16日，农业银行与宏达公司签订了一份编号为33010120130042942的《流动资金借款合同》，约定：借款金额为1500万元；借款期限为2013年12月16日至2014年12月15日；借款年利率为8.4%，结息方式为按月结息，每月20日为结息日。借款合同同时对罚息、复息、违约金、违约责任（包括为实现债权支出的费用）等做了明确约定。
2013年12月17日，农业银行与宏达公司签订了一份编号为33010120130043207的《流动资金借款合同》，约定：借款金额为1000万元；借款期限为2013年12月17日至2014年12月16日；借款年利率为8.4%，结息方式为按月结息，每月20日为结息日。借款合同同时对罚息、复息、违约金、违约责任（包括为实现债权支出的费用）等做了明确约定。
以上合同签订后，农业银行于2013年12月13日向借款人分别交付借款1000万元、500万元；于2013年12月16日向借款人交付借款1500万元；于2013年12月17日向借款人交付借款1000万元。四笔借款借款人均支付利息至2014年12月20日止，并于2014年12月21日归还借款本金270元。现上述四份《流动资金借款合同》项下的借款均已到期。
2015年3月13日，申请人与农业银行签订了一份《资产转让合同》，农业银行将编号为330101201300427、33010120130041851、33010120130042942、33010120130043207的《流动资金借款合同》项下的债权及编号为33100620130052620的《最高额抵押合同》项下的抵押权及其他担保权利一并转让给申请人。农业银行已作《债权转让通知书》将债权转让事实通知宏达公司和被申请人胡关妙、朱香兰。现还款期限已届满，借款人宏达公司未归还尚欠借款本金3999730元及利息，被申请人也未履行担保责任。
综上，请求依法裁定：一、拍卖、变卖被申请人胡关妙、朱香兰所有的坐落于浙江省永康市东城苏川工业区房屋及其建设用地使用权【房屋证号：永康房权证东城字第××、00××69、00××70、00××71、00××72、00××73、00××74、00002476号；建设用地使用权证号：永国用（1997）第013号】；二、申请人的债权本金39999730元及罚息、复息【其中本金14999730元的罚息从2014年12月21日起按年利率18%计算至还款之日止；复息以所欠利息总额（包括利息、罚息等）为基数按年利率18%计算至款清之日止；其中本金2500万元的罚息从2014年12月21日起按年利率16.8%计算至还款之日止；复息以所欠利息总额（包括利息、罚息等）为基数按年利率16.8%计算至款清之日止】和申请费及律师代理费1万元在拍卖款、变卖款中优先受偿。
被申请人胡关妙、朱香兰答辩称：对申请事项、事实和理由均无异议。
本院经审查认为，借款人宏达公司向农业银行借款4000万元并支付利息至2014年12月20日止，现尚欠借款本金39999730元及2014年12月21日起的逾期利息的事实清楚。被申请人胡关妙、朱香兰自愿以其所有的坐落于浙江省永康市东城苏川工业区的房屋及其土地使用权为农业银行自2013年12月13日至2016年12月12日期间与债务人宏达公司办理约定的各类业务所形成的债权提供最高债权余额为人民币5721万元的抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，抵押权依法设立，农业银行依法在抵押担保的范围内享有优先受偿权。虽2013年12月9日借款1000万元在本案最高额抵押权设立前已经存在，但抵押权人及抵押人在《最高额抵押合同》中同意将该笔借款转入最高额抵押担保的债权范围。现最高额抵押担保的债权已经确定，农业银行将其对借款人宏达公司的债权及对被申请人胡关妙、朱香兰的抵押权转让给申请人，符合法律规定，且本案债权及抵押权转让事宜已通知借款人及抵押人，依法对借款人及抵押人发生法律效力。现本案借款均已到期，借款人宏达公司未归还借款，申请人有权按《流动资金借款合同》约定按借款执行利率上浮100％的罚息利率计收逾期利息，并处置抵押财产清偿借款，要求在抵押担保的借款本金、利息、罚息、复息等的范围内优先受偿。关于复息，因本案借款借款期限内的利息已全部付清，申请人无权向借款人计收复息。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、对被申请人胡关妙、朱香兰所有的坐落于浙江省永康市东城苏川工业区房屋及其建设用地使用权【房屋所有权证号：永康房权证东城字第××、00××69、00××70、00××71、00××72、00××73、00××74、00002476号；国有土地使用权证号：永国用（1997）第013号】的房屋及其土地使用权准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。申请人浙江省浙商资产管理有限公司对变价后所得价款在借款本金39999730元及逾期利息（本金14999730元的逾期利息从2014年12月21日起按年利率18%计算至款项还清之日止，本金2500万元的逾期利息从2014年12月21日起按年利率16.8%计算至款项还清之日止）和申请费129424元、律师代理费10000元及抵押担保的最高债权余额5721万元的范围内优先受偿。
二、驳回申请人浙江省浙商资产管理有限公司的其他申请事项。
本案案件申请费129424元，由被申请人胡关妙、朱香兰负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 员 朱蓓蕾
二〇一五年六月十一日
代书记员 施林瑛