福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芗民初字第9369号
原告（反诉被告）漳州市芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组。
代表人郭炳辉，小组长。
委托代理人洪碧华，漳州市龙文区148法律服务所法律服务工作者。
委托代理人欧文聪，福建方圆人律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈自成，男，1966年10月10日出生，汉族。
委托代理人王俊贤，福建中仑律师事务所律师。
委托代理人杨伟钦，福建中仑律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）漳州市芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组与被告（反诉原告）陈自成租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日、7月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）漳州市芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组组长郭炳辉及其委托代理人洪碧华、欧文聪，被告（反诉原告）陈自成的委托代理人王俊贤、杨伟钦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）漳州市芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组诉称，2003年1月1日，原告与被告签订一份《租地协议书》，约定原告将本村民小组集体所有的址在芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组“大头墓”靠南边园地5.3亩租给被告养猪，租赁期限10年（自2003年1月1日起至2012年12月31日止），租金为人民币前5年每亩每年500元，后5年每亩每年600元。按照《租地协议书》第6条约定：“租地期满后，乙方不需要继续承租，地面上的建筑物乙方不得拆回，为甲方所得。”合同履行期间，漳州市人大常委会做出关于“整治九龙江、保护母亲河”的决定，禁止在九龙江沿岸养猪。合同履行期满前，2012年12月28日，原告向被告发出《告知函》，明确要求收回土地自用，不同意继续签订合同，但是被告不主动归还租赁的土地，继续在讼争土地上从事养猪行业。因此，被告必须向原告补缴自2013年1月1日起至2015年10月1日止占用土地的使用费（每亩每年按600元计算），合计人民币8745元；并且缴纳自原告起诉之日直至法院裁判生效之日止的土地占用费。政府补贴的地面建筑物（猪舍）的搬迁费人民币23475元（939平方米乘以25元）发生在合同期限届满之后，按照《租地协议书》第6条约定，该搬迁费应当归芝山镇甘棠村第11村民小组集体所有。综上所述，原告与被告订立的土地承包合同已经符合双方约定终止的情形，被告依法应向原告返还土地。因被告未经原告同意，继续占有讼争土地进行非法经营，被告的行为已侵犯了原告集体经济组织的合法财产权益，依法应当承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令1、确认原告与被告于2003年元月1日订立的《租地协议书》终止；2、被告立即返还原告所有的址在芝山镇甘棠村第11村民小组“大头墓”靠南边5.3亩园地及其地面建筑物；3、责令被告支付原告自2013年1月1日起至2015年10月1日止占用土地的使用费（每亩每年按600元计算），合计人民币8745元；并且缴纳自原告起诉之日直至法院裁判生效之日为止的土地占用费；4、由被告承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）陈自成辩称，1、被告不同意终止与原告于2003年元月1日订立的《租地协议书》。被告于2003年1月1日与原告签订一份《租地协议书》（下称“协议书”），双方共同约定由被告承租原告集体所有的址在芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组“大头墓”靠南边园地5.3亩土地，用于建立猪圈、进行畜牧业养殖，租期10年。协议签订后，被告投入大量的资金用于建筑大量建筑物，在租赁期限届满前，被告向原告发出《续租土地通知书》要求在原租赁期限届满后继续租赁土地，并继续实际占有、使用租赁土地至今，双方的租赁关系事实上仍在延续，如果现在终止租赁关系，将给被告造成重大的经济损失。因此，被告不同意终止协议书。2、原告要求被告返还址在芝山镇甘棠村第11村民小组“大头墓”靠南边5.3亩园地上的地面建筑物，缺乏事实依据和法律依据。在上述租赁期限届满前，被告于2012年12月1日向原告发出《续租土地通知书》，要求在原租赁期限届满后继续租赁土地。虽然原告未同意续租，但被告仍实际占有、使用租赁土地至今。故被告认为，其在原租地协议履行期限届满前向原告发出通知，要求行使优先权在租赁期限届满后与原告续签协议，继续租赁原土地地块，虽然双方就租赁事项未能达成合意，但该种情形并不属于双方原协议中第六条关于“租地期满后，乙方不需要继续承租，地面上的建筑物乙方不得拆回，为甲方所得”的“乙方不需要继续承租”的情形，故地上建筑物不能根据该约定而归属甲方（原告）所有，原告要求返还于法无据。2015年8月18日，漳州市芗城区人民政府发布《关于下碑片区、北仓片区收储用地征地拆迁的通知》，将讼争土地跟地上建筑物列入拆迁收储范围，在此期间，双方的租赁关系并未实际解除，讼争土地及地上建筑物仍由被告实际占有、使用，双方依然存在事实上的租赁关系。根据协议书中第四条关于：“在租用期间，遇到国家的征地建设，土地款及青苗款由甲方所有，如果征地单位赔建筑物款没赔青苗款，乙方必须负担赔偿甲方青苗款，以政府规定空园地赔偿为准，余下的建筑物款为乙方所有，双方不得异议”的约定，讼争土地地上建筑物的拆迁补偿款应当归属被告所有。3、在上述租赁期限届满后，被告继续占有、使用租赁土地，双方仍存在事实上的租赁关系，故被告同意向原告支付土地租金。综上，被告认为，协议书期限届满至今，被告仍继续使用租赁土地，双方签订的《租地协议书》并未终止，地上建筑物拆迁补偿款应当归被告所有，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。
反诉原告陈自成诉称，反诉原告于2003年1月1日与反诉被告签订了一份《租地协议书》，双方共同约定由反诉原告承租反诉被告集体所有的址在芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组“大头墓”靠南边园地5.3亩土地，用于建立猪圈、进行畜牧业养殖，租期10年，即自2003年1月1日起至2012年12月31日止。在上述租赁期限届满前，反诉原告于2012年12月1日向反诉被告发出《续租土地通知书》，要求在原租赁期限届满后继续租赁土地。反诉被告于2012年12月28日通过《告知函》告知反诉原告，其将收回租赁土地，不再租予反诉原告。现反诉原告认为，其在原租地协议履行期限届满前向反诉被告发出通知，要求行使优先权在租赁期限届满后与反诉被告续签协议，继续租赁原土地地块，虽然双方就租赁事项未能达成合意，但该种情形并不属于双方原协议中第六条关于“租地期满后，乙方不需要继续承租，地面上的建筑物乙方不得拆回，为甲方所得”的“乙方不需要继续承租”的情形，故地上建筑物不能根据该约定而归属甲方（反诉被告）所有，而应当归属反诉原告所有。反诉原告特提起上述反诉，请求依法判令确认芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组‘大头墓’靠南边园地的地面建筑物（猪圈）3212.66平方米的拆迁补偿款归反诉原告所有。
反诉被告漳州市芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组辩称，一、本案反诉原告陈自成的诉求不明确、不具体、不合理。本案反诉原告陈自成的第一点诉求“请求判令确认芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组‘大头墓’靠南边园地的地面建筑物（猪圈）归反诉原告所有”，该诉求不明确、不具体，建议法庭不予支持。因为“大头墓”靠南边园地有数十亩，地面建筑物（包括猪圈）有数万平方米，不可能全部归反诉原告陈自成所有。2003年1月1日，芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组就分别跟陈自成、李建忠签订两份合同。把“大头墓”靠南边园地5.3亩租给反诉原告陈自成养猪；把“大头墓”靠南边园地2.21亩租给李建忠养猪；还有第11村民小组出租给其他村民的土地，其他村民的自己留用的土地、出租的土地及其地面上蘑菇房、工场、猪舍等等。二、反诉原告要求把“大头墓”靠南边5.3亩的地面建筑物判归其所有，违反合同约定。按照《租地协议书》第6条约定：“租地期满后，乙方不需要继续承租，地面上的建筑物乙方不得拆回，为甲方所得”。该约定通常村民的理解是“10年内遇到征地拆迁的，补偿款归租赁方所有；10年后遇到征地拆迁的，补偿款归村小组所有”。此约定非常明确、非常清楚，不存在争议，双方自愿签订的协议必须遵守。依照《合同法》规定，如被告需要继续租赁土地，必须以权利人即原告同意出租作为前提条件，租赁期限届满后（就是承租10年后），原告不再出租土地的，地面上的建筑物应当归原告甘棠村第11村民村小组集体所有。不能理解为“地面上的建筑物是被告投建，其权属就归被告”。三、第11村小组的代表人郭炳辉没有收到《续租土地通知书》，依法不能与被告陈自成续签协议书。反诉原告陈自成提交的《国内特快专递邮件详情单》的“收件人签名”栏上没有任何人签字，说明邮件被退回或者拒绝接收。村小组依法不能与被告陈自成续签合同，理由有三，一是合同履行期间，漳州市人大常委会做出关于“整治九龙江、保护母亲河”的决定，禁止在九龙江沿岸养猪。反诉被告就不能把土地租给他人从事养猪行为。二是讼争的芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组“大头墓”靠南边园地已经明确列入征地拆迁范围，必须停止一切违反行为，包括土地出租、违章抢建等。所以，合同履行期满前，即2012年12月28日，原告向被告发出《告知函》，明确要求收回土地自用，不同意继续签订合同，反诉被告有理由收回土地。三是本合同履行期满前，原告通过邮政快递发出函件给被告，明确表示不再续签合同。本合同早在2012年12月31日就到期，早已经履行完毕。本合同没有续签，依法也不能续签。综上所述，地面建筑物应当归村小组所有，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2003年1月1日，原、被告双方签订一份《租地协议书》，协议主要内容载明：“原告将本村民小组集体所有的址在芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组‘大头墓’靠南边的5.3亩园地出租给被告建猪舍养猪；期限10年（从2003年1月1日起至2012年12月31日止）；前5年租金为每年500元／亩，后5年租金为每年600元／亩；未经许可，被告不得私自转租他人；租用期间，遇到国家征地建设，土地款和青苗款由原告所得，如果出现只赔偿建筑物款而没有赔偿青苗款，被告应负担赔偿原告青苗款，余下的建筑物赔偿款归被告所得；租用期满后，被告需要继续承租，在同等条件下，被告享有优先权，再签订协议；租地期满后，被告不需要承租，地面上的建筑物不得拆除，归原告所得。”合同履行期满后，原告表示不再续签合同，但被告要求续租，拒绝返还土地。被告于租期内在讼争土地上投建了建筑物。租赁期届满后，原告未再收取过被告租金。2015年11月3日，被告通过福建农商银行向原告的小组长郭炳辉汇款7200元。郭炳辉于2015年11月4日将7200元退回给被告陈自成。
另查明，2015年8月18日，漳州市芗城区人民政府发布《关于下碑片区、北仓片区收储用地征地拆迁的通告》，本案讼争土地在此次征地拆迁范围内，征地拆迁期限自2015年8月18日至2015年10月15日止。2016年2月4日被告陈自成与漳州惠民房屋征收有限公司签订《房屋征收补偿安置协议》，本案讼争地上建筑物经过测量总建筑面积为3212.66平方米，现讼争土地已被漳州市芗城区人民政府征收，地上建筑物已拆除。
上述事实，由原、被告的庭审陈述及提供的以下证据证明：1、租地协议书；2、漳州市芗城区芝山镇甘棠村民委员会出具的证明；3、福建农商银行转账记录；4、漳州市芗城区人民政府《关于下碑片区、北仓片区收储用地征地拆迁的通告》；5、漳州市北仓片区房屋征收测量平面图；6、房屋征收补偿安置协议。上述证据经庭审举证、质证，本院对于该证据的真实性和来源的合法性予以确认。
本院认为，原、被告签订的租地协议书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告双方均应按协议的约定履行。协议约定的期限届满后，双方未就协议继续履行达成一致，应视为双方协议履行完毕，被告应将讼争土地使用权返还给原告。故本案原告要求被告立即返还原告拥有的址在芝山镇甘棠村第11村民小组‘大头墓’靠南边的5.3亩园地，并支付占用土地期间的土地占用费，有事实和法律依据，应予以支持。但讼争土地已被政府征迁，故原告已不再享有讼争土地使用权，但因该讼争土地被征用产生的土地补偿款应归原告所有。征地拆迁期限至2015年10月15日止，故原告主张土地占用费从2013年1月1日计算至2015年10月1日，并按协议约定的每亩每年600元的标准计算合计8745元，符合法律规定，本院予以支持；但原告主张从起诉之日直至法院裁判生效之日为止的土地占用费，因讼争土地已经被漳州市芗城区政府征收，该项诉讼请求本院不予支持。关于合同履行完毕后，地上建筑物归谁所有的问题，根据协议第六条约定，在期限届满后，只有在乙方即被告陈自成不需要承租的情况出现时，地面上的建筑物才归甲方即原告所有，现被告陈自成明确表示愿意承租，也就是说第六条约定的情形并未出现，对于该建筑物的归属，出现约定不明，因该建筑物系被告陈自成投建，归其所有较符合公平原则，故该建筑物的补偿款应归被告陈自成所有。因此原告要求被告返还地面建筑物的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）漳州市芗城区芝山镇甘棠村与被告（反诉原告）陈自成于2003年1月1日签订的《租地协议书》期限届满，双方租赁关系终止。
二、被告（反诉原告）陈自成应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）漳州市芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组“大头墓”靠南边5.3亩园地的土地占用费，占用费自2013年1月1日起至2015年10月1日按每亩每年600元给付，共计8745元。
三、位于漳州市芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组“大头墓”靠南边5.3亩园地的地面建筑物3212.66平方米的拆迁补偿款归被告（反诉原告）陈自成所有。
四、驳回原告（反诉被告）漳州市芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费150元，由被告陈自成负担；反诉受理费16320元，减半收取8160元，由反诉被告漳州市芗城区芝山镇甘棠村第11村民小组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 李海宝
人民陪审员 杨莲金
人民陪审员 林文婷
二〇一六年九月六日
书 记 员 江晓筠
郭陈煌
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。