广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第76号
原告杨根娣，女，1963年6月3日出生，住浙江省。
委托代理人李忠臻，广西维冠律师事务所律师。
被告南宁尚至品房地产经纪有限公司，住所地南宁市。
法定代表人蒋志斌，该公司总经理。
被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港。
法定代表人孔仕才，该公司董事长。
委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。
原告杨根娣诉被告南宁尚至品房地产经纪有限公司（以下简称尚至品公司）、广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法适用简易程序由审判员徐祖英公开开庭进行了审理。原告杨根娣的委托代理人李忠臻，被告红树湾公司的委托代理人江文兵到庭参加诉讼，被告尚至品公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨根娣诉称：尚至品公司系红树湾公司在防城港金海湾商住小区二期项目的销售代理商，2010年12月25日，杨根娣与红树湾公司签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》，尚至品公司同时向原告收取了48230元的费用，其中2万元为红树湾公司收取的诚意金，28230元为尚至品公司收取的房号指标费。建房意向书签订后将近4年，红树湾公司的项目一直未见动工，导致原告杨根娣遭受损失。为维护原告杨根娣的合法权益，请求人民法院判令：1、确认原告与红树湾公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》无效；2、判令两被告连带返还原告2万元诚意金，28230元指标费，并按同期银行贷款利率支付原告利息11832元（暂算至2014年10月25日，以后另计）；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告尚至品公司书面答辩称，1、被告尚至品公司是被告红树湾公司的代理商，被告尚至品公司的代理行为所产生的责任应由被告红树湾公司承担；2、被告尚至品公司已将相应的房款汇给被告红树湾公司，故应由被告红树湾公司承担还款责任；3、本案导致建房意向书无效的责任是由于被告红树湾公司未办理商品房预售许可证便对外销售，加上签订意向书后至今项目未动工，相关的赔偿责任应由被告红树湾公司承担。
被告红树湾公司答辩称：1、原告与被告红树湾公司签订的意向书合法有效；2、被告红树湾公司没有委托被告尚至品公司收除诚意金之外的任何款项，被告尚至品公司自行收取的指标费与被告红树湾公司无关；3、原告因房地产市场低迷单方违约，故其诉讼请求无事实和法律依据。
经审理查明，原告作为甲方与红树湾公司作为乙方于2010年12月25日签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》。双方约定：1、原告购买被告红树湾公司开发的防城港金海湾二期项目B3栋1单元20层05房；2、付款期限，第一期付款：在签订本意向书时付诚意金2万元整，第二期付款：工程进度达±0时付房款总额的20%（含已付诚意金），第三期付款：换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭货款方式将余款付清给甲方；3、违约责任，乙方应按时交纳相应的购房款，乙方不能在规定的时间七日内交纳第二期购房款的，视为其中途自动退房，已交纳的购房诚意金作为违约金支付给被告红树湾公司，意向书自动解除；4、甲方办理预售许可证后即与乙方签订《商品房买卖合同》。双方还对房屋建筑面积、单价和总金额进行了约定。
另查明，2010年12月25日，尚至品公司向原告杨根娣出具了指标费收据，共计28230元。2011年1月5日，红树湾公司向原告杨根娣出具诚意金收据，共计2万元。2010年10月29日，尚至品公司与红树湾公司之间签订了一份《金海湾小区二期销售代理合同书》，红树湾公司将金海湾小区二期部分商品房项目交由尚至品公司销售，代理期限自合同生效之日起至2011年5月30日。红树湾公司在起诉前，还没有取得涉诉房屋的商品房预售许可证。
以上事实，有《销售代理合同书》、《建房意向书》、《收据》及当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实，足以认定。
本院认为，双方当事人的争议焦点是：一、原告杨根娣与红树湾公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》效力问题；二、原告杨根娣要求尚至品公司和红树湾公司连带偿还诚意金、指标费及利息是否有事实和法律依据。
关于第一个争议焦点。原告与红树湾公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》，该意向书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，原告与红树湾公司签订的意向书应为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，红树湾公司未取得的金海湾二期商品房项目的预售许可证，故其与原告签订的合同因违反法律规定无效。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，红树湾公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳诚意金为名向原告收取2万元，应当依法由红树湾公司退还给原告，并按同期银行贷款利率支付相应利息。关于原告交纳的28230元指标费，尚至品公司认为应当全部由红树湾公司退还。本院认为，受托房地产中介服务机构在销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托授权书，受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。本案中，尚至品公司明知红树湾公司开发的金海湾二期项目未取得商品房预售许可证，仍然代其销售，并违规直接向买受人收取指标费，尚至品公司应当退还其向原告收取的28230元指标费，并按同期银行贷款利率支付相应利息。红树湾公司与尚至品公司存在委托代理关系，《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。因此，红树湾公司与尚至品公司应当承担连带偿还责任，原告要求两被告连带返还，于法有据，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告杨根娣与被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》是无效合同；
二、被告南宁尚至品房地产经纪有限公司向原告杨根娣返还28230元指标费及利息（利息计算方法：以28230元为基数，自2010年12月25日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计至本案生效判决确定的履行期限届满最后一日止），被告防城港红树湾房地产开发有限公司承担连带责任。
三、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告杨根娣返还2万元诚意金及利息（利息计算方法：以2万元为基数，自2011年1月5日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计至本案生效判决确定的履行期限届满最后一日止）；
四、驳回原告杨根娣的其他诉讼请求。
案件受理费1302元，减半收取计651元，由被告南宁尚至品房地产经纪有限公司承担146元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司承担428元。案件受理费原告已预交，本院不予退回。被告应承担的费用由其于履行债务时一并返还给原告。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费1302元（收费单位：广西壮族自冶区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐祖英
二〇一五年二月十二日
书记员 谭 源