乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第524号
原告：彭亚珍。
委托代理人：高峰，新疆仕诚律师事务所律师。
被告：刘瑞琳。
被告：徐江丽。
二被告共同委托代理人：任拴林，新疆智瑞律师事务所律师。
第三人：新疆汇特鑫地产置业有限公司。
法定代表人：李世建，董事长。
委托代理人：田安国，新疆志通律师事务所律师。
委托代理人：王秀娟，新疆志通律师事务所律师。
原告彭亚珍与被告刘瑞琳、徐江丽及第三人新疆汇特鑫地产置业有限公司（以下简称汇特鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月25日受理后，依法由代理审判员武惠军独任审判，于2014年4月11日公开开庭进行了审理。原告彭亚珍的委托代理人高峰、被告徐江丽及被告刘瑞琳、徐江丽的委托代理人任拴林、第三人汇特鑫公司的委托代理人田安国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭亚珍诉称，2013年11月26日，原告经第三人汇特鑫公司介绍，与被告徐江丽的代理人刘瑞琳签订了购买被告徐江丽名下位于乌鲁木齐市克拉玛依西街2577号恒昌恒业花园28栋3单元401号房产的房屋买卖合同，原告于合同签订当日向被告支付购房定金50000元。此后原告多次与二被告联系，要求给付购房款并办理房产过户手续，但二被告却拒不收取房款，也不同意退还定金，后原告得知该房屋已被被告抵押，双方房屋买卖合同已无法继续履行。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，由二被告双倍返还原告购房定金100000元，并承担本案诉讼费用。
被告刘瑞林辩称，涉案房屋属被告徐江丽所有，是第三人与原告恶意串通哄骗我方代徐江丽与原告签订房屋买卖合同，但被告徐江丽既未委托我与原告签订合同，事后亦未对我签订合同的行为进行追认，故我与原告彭亚珍签订的房屋买卖合同属无效合同，原告要求解除该合同并双倍返还定金的诉讼请求不能成立。对于所收50000元定金，实际只收取原告29000元，其余21000元是作为中介费用交给了第三人。即使该房屋买卖合同有效并予以解除，也不存在我方拒不收取房款的事实，也系原告未按约付款，其亦无权主张返还定金。综上，原告诉讼请求不能成立，应驳回原告全部诉讼请求。
被告徐江丽辩称意见与被告刘瑞琳意见一致。
第三人汇特鑫公司述称，被告刘瑞琳是在征得徐江丽同意后作为徐江丽的代理人与原告彭亚珍签订的房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，合法有效，我方是依法居间促成双方签订合同，并不存在我方与原告恶意串通哄骗被告签订合同的事实。我方已提供信息促成原、被告双方签订合同，不应退还居间费用。被告徐江丽签订合同时隐瞒房屋存在抵押的情况，且是其反悔不愿支付居间费用才不履行房屋买卖合同，故是被告徐江丽违约，其应承担违约责任，同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告刘瑞琳系被告徐江丽之女。2013年11月26日，在第三人汇特鑫公司的居间下，被告刘瑞琳以被告徐江丽（甲方）名义与原告彭亚珍（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将位于乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街2577号恒昌恒业花园28栋3单元401室房屋出售给乙方；成交价格为1050000元，由乙方于合同签订之日支付50000元，作为定金，剩余房款1000000元于2013年12月15日前支付；如乙方在签署合同后未能履行本合同相关义务而导致本合同不能顺利履行，则属乙方违约，则乙方所付定金归甲方所有；如甲方在签署合同后未能履行本合同相关义务而导致本合同不能顺利履行，则属甲方违约，则甲方应向乙方双倍返还定金等等。原、被告与第三人汇特鑫公司均未另行签订居间合同，仅在该房屋买卖合同中约定了居间费用的事项，第三人汇特鑫公司亦在该房屋买卖合同上作为居间方签字盖章。原、被告签订房屋买卖合同当日，原告彭亚珍向被告刘瑞琳支付定金50000元，被告刘瑞琳给原告彭亚珍出具收条一份，后被告刘瑞琳将定金转交给了被告徐江丽。此后被告徐江丽对刘瑞琳代其签订合同的行为提出异议，对房屋买卖合同亦不予追认，并因此与原告彭亚珍就合同继续履行问题发生争议，原、被告双方均未再继续履行房屋买卖合同。
另查明，乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街2577号恒昌恒业花园28栋3单元401室房屋所有权人为被告徐江丽。2013年5月23日，被告徐江丽将该房屋抵押给了招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行，并办理了抵押登记。
上述事实，有房屋买卖合同、定金收条、房产档案及抵押登记信息、通话录音、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，本案中，被告徐江丽的女儿刘瑞琳以徐江丽代理人名义与原告彭亚珍签订了《房屋买卖合同》，但原告及第三人均未提供相应证据证实被告刘瑞琳以徐江丽代理人名义与原告签订合同前取得了被告徐江丽的同意或授权，故被告刘瑞琳在签订该合同时并未取得徐江丽的明确授权，亦不能仅以二被告具有亲属关系而当然认定被告刘瑞琳享有代理权，因此被告刘瑞琳在没有被告徐江丽的明确授权下与原告彭亚珍签订的《房屋买卖合同》属被告刘瑞琳无权代理而订立的合同，同时根据原告提交的通话录音，被告徐江丽在合同签订后即对该代理行为明确提出异议并不予追认，故原告彭亚珍与被告刘瑞琳签订的房屋买卖合同对被告徐江丽不发生效力，被告刘瑞琳的代理行为应属无效，该合同未依法成立生效。原告彭亚珍作为价值百万房产的买受人，与第三人在未见到出卖人即被告徐江丽出具的书面授权，亦没有其他足以认定被告刘瑞琳有代理权的事实或行为的情形下，仍与被告刘瑞琳签订合同，亦不能认定原告相信刘瑞琳有代理权为善意无过失。未依法成立生效的合同没有法律约束力，故不存在合同解除的问题，因此本院对原告彭亚珍主张合同有效而予以解除并要求二被告承担双倍返还定金的违约责任的诉讼请求不予支持。二被告称是第三人与原告恶意串通哄骗刘瑞琳与原告签订房屋买卖合同的意见无证据证实，本院不予认定。被告刘瑞琳代理徐江丽与原告彭亚珍签订的合同未依法成立生效，被告刘瑞琳作为签订合同并收取定金的行为人应对已收取的定金承担返还责任，同时被告徐江丽亦承认收到刘瑞琳转交的定金，故被告徐江丽应与被告刘瑞琳共同承担返还定金的责任。关于已收取定金的数额，因被告刘瑞琳收取50000元定金的事实有其出具的收条证实，被告刘瑞琳、徐江丽辩称实际只收取29000元定金的意见无证据证实，不能成立。综上，被告刘瑞琳、徐江丽应返还原告彭亚珍交付的定金50000元，本院对原告要求二被告返还定金本金的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告彭亚珍要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求；
二、被告刘瑞琳、徐江丽返还原告彭亚珍定金50000元；
三、驳回原告彭亚珍其他诉讼请求。
上述被告刘瑞琳、徐江丽应付原告彭亚珍款项合计50000元，由被告刘瑞琳、徐江丽于本判决生效之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的100000元，实际给付标的50000元，占诉讼标的的50%。本案受理费2300元（原告已预交），因适用简易程序，本院减半收取1150元，由被告刘瑞琳、徐江丽负担50%，即575元（该款由被告刘瑞琳、徐江丽于本判决生效后十日内直接给付原告彭亚珍），由原告彭亚珍负担50%，即575元；剩余1150元，依法退还原告彭亚珍。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 武惠军
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 何晶晶