江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安高民初字第00449号
原告吴昆。
被告朱昱州（曾用名朱磊）。
被告汤小萍（系朱昱州妻子）。
被告芦海兵。
原告吴昆与被告朱昱州、汤小萍、芦海兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法由审判员王坚独任审判，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告吴昆、被告朱昱州到庭参加诉讼。被告汤小萍、芦海兵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴昆诉称：原告享有海安县海安镇江海东村1-8-1号（现凤山南路143号）房屋的所有权。2008年3月12日，原告与被告朱昱州签订房屋租赁协议，原告将上述房屋租赁给被告朱昱州使用，租赁期限自2008年3月15日至2011年3月14日。租期届满后，原告与朱昱州、汤小萍于2011年7月5日续签房屋租赁协议，租赁期限自2011年3月15日至2015年3月14日。现租赁期限又届满，原告多次告知被告不再续租，并于2015年3月19日书面通知被告朱昱州，但被告至今未腾退租赁房屋。另据了解，被告芦海兵现实际使用案涉房屋，原告要求其退出该房，其以与朱昱州、汤小萍存在合伙关系为由拒不退出。现要求三被告立即腾退房屋，清理干净，还原成原样；补交房屋租赁期间拖欠的电费及水费（其中截止2015年3月18日所欠电费为566元）；缴纳租赁合同到期后的房屋占用费（从2015年3月15日至实际腾空交房之日，按年租金18800元计算）。
被告朱昱州辩称：案涉房屋我已租赁经营多年，租赁到期后原告未通知我不再续租，致我再次装潢花费较大。因案涉房屋所在区域可能拆迁，原告以案涉房屋办理了营业执照，致我无法办得营业执照，对我的经营造成一定程度的影响。
被告汤小萍、芦海兵未答辩。
经审理查明：1992年10月，海安县海安镇江海东村1－8-1室的房屋进行产权登记，房屋所有权人为原告吴昆之妻陆年玉。
2008年3月12日，吴昆（甲方）作为出租人与朱磊（乙方）签订房屋租赁协议一份。协议载明，吴昆将海安县海安镇江海东村1-8-1号房屋除北边一间店面外的其余房屋全部出租给乙方，租赁期限自2008年3月15日至2011年3月14日，租金每年15600元；乙方因经营需要对房屋内外装修务必征得甲方同意，费用由乙方承担，租赁协议到期后与甲方无关；乙方租赁期间所用水、电费均由乙方负责，每季结算一次；房屋内设施有吊柜一个，条桌一张，八仙桌一张，隔间橱一个，电表两只，水表三只；乙方在租赁期间必须保证甲方现有家具、设施完好；在签订协议时，缴纳水、电等设施完好保证金1000元；协议期满后，同等条件下，乙方优先续租。
2008年8月28日，吴昆与朱磊就租赁北店面签订补充协议一份。协议约定，北店面在杨明无法经营的情况下，协商租给朱磊，房租金仍为每月600元，其余内容同2008年3月12日双方所签订协议。租期从2008年9月1日至2011年3月14日。第一次租金算至2009年3月14日，共6个半月，计3900元，在补签协议时缴清。另朱磊提出，经吴昆同意，将此店面的卷帘门换成玻璃，并承诺以后在拆迁（或离开）前协助吴昆还原成原样。
2011年3月14日，上述两份合同约定的租期同时届满，朱磊有意续租，但因吴昆在2010年4月12日，以案涉租赁房屋为经营场所，以陆年玉为经营者进行了个体工商户登记，朱磊与吴昆发生纠纷，经海安县海安镇社会矛盾调处中心城南调处站组织协调，吴昆与汤小萍达成调解协议书一份，约定吴昆将案涉房屋续租给汤小萍经营（时间自2011年3月14日至2015年3月14日），租房细则另行协商；每年房租18800元，汤小萍必须在每年3月14日前一次性支付；对于营业执照的事，今后双方不得再提；双方均不得主张协议以外的其它权利；今后双方消除成见，有事商量，和谐共处；本协议双方签字生效。
2011年6月28日，吴昆与朱昱州、汤小萍签订备忘录一份，主要内容为经双方协商，房租从原每年20400元调至18800元，同时朱昱州、汤小萍承诺今后不再提吴昆2010年4月领取营业执照的事。城南调处站工作人员作为见证人在备忘录上签名予以见证。
2011年7月5日，吴昆与朱磊、汤小萍签订房屋租赁协议（以下简称2011年协议）。2011年协议约定，吴昆（甲方）将江海东村1-8-1号房屋出租给朱磊（乙方），租赁期限自2011年3月15日至2015年3月14日，租金每年18800元，第一年租金在签订协议时一次性缴纳，以后每年租金在当年3月14日前分别按前价向甲方缴纳，逾期不交，甲方有权终止本协议，责任由乙方负责；房屋租赁期间，乙方不得转让他人经营、装饰，不得改变房屋原样及结构。乙方因经营需要对房屋内外装修务必征得甲方同意，费用由乙方承担，租赁协议到期后与甲方无关；乙方租赁期间所用水、电费均由乙方负责；房屋内设施有吊柜一个，条桌一张，八仙桌一张，隔间橱一个，电表两只，水表三只；乙方在租赁期间必须保证甲方现有家具、设施完好；在签订协议时，缴纳水、电等设施完好保证金1000元；乙方在租赁期间，因乙方原因提前中止本协议，房租将不予退还，因国家政策性变化（如拆迁）不得不提前终止本协议，房租将按实结算，乙方不得提出甲方负责其任何损失，乙方装璜添置的设施，由乙方自行与拆迁方交涉，甲方不得干预。甲方在租赁期间，也不得无故提前终止本协议，如因甲方原因无故提前中止，甲方应双倍返还一年房租；协议期满后，同等条件下，乙方优先续租。协议上还列有3月15日水、电表读数项，但双方未核实、填写该项。
2015年3月14日，原、被告签订的2011年协议约定的租赁期限届满，原告吴昆多次追要收回房屋未果。2015年3月19日，原告吴昆在案涉房屋处张贴要求被告交房的书面通知，但被告仍未将房屋退还，引起诉讼。
原告吴昆认可已经收取了2015年3月14日之前的房屋租金。
上述事实，有原告提供的房屋所有权证、房屋租赁协议两份、补充协议、调解协议书、备忘录、通知，以及双方当事人陈述在卷佐证。
审理过程中，本院找被告芦海兵核实情况，芦海兵称其与朱昱州是朋友，有点远亲，从2014年9月14日至2015年3月14日，朱昱请其帮助经营，其投资了6、7万元，换了桌椅，室内进行了粉刷，另外按每天100元给付朱昱州，按月给付，房租仍由朱昱州与原告结算，与其无关。芦海兵还称，诉讼前吴昆曾找芦海兵谈过，吴昆想把房屋出租给芦海兵，但芦海兵对吴昆称，其是帮朱昱州做的，即使要租房屋仍应由吴昆与朱昱州谈。
本院认为：案涉房屋登记在原告之妻陆年玉名下，属于原告夫妻共同财产，原告吴昆先与朱昱州签订房屋租赁合同，租期届满后又与朱昱州、汤小萍夫妇另行签订房屋租赁合同，双方所签订的房屋租赁合同均合法有效，双方均应按约全面履行义务。现房屋租赁合同所约定的租赁期限已经届满，原告要求被告朱昱州、汤小萍退还所承租的房屋，依法有据，本院应予支持。被告芦海兵虽未与原告吴昆签订房屋租赁合同，但在原告吴昆与被告朱昱州、汤小萍签订的租赁合同约定的租赁期限内，芦海兵利用案涉房屋实际经营，实际控制了案涉房屋，现租赁期限已经届满，其未提供已经将房屋退还的证据，故原告吴昆要求被告芦海兵腾空退还案涉房屋的诉讼请求，本院亦予支持。
租赁合同约定的租赁期限届满后，三被告未将案涉房屋腾空退还给原告，原告吴昆作为出租人请求参照租赁合同约定的租金标准支付从租赁期限届满至实际退房之日的房屋占有使用费，本院依法予以支持。至于三被告之间实际该由谁最终负担此段时间的房屋占有使用费，本案中不予理涉。
按照租赁合同约定，被告腾空退还房屋时应结清水、电费，同时在水、电设施完好的情况下，原告吴昆应将收取的保证金1000元返还给被告朱昱州。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱昱州、汤小萍、芦海兵将海安县海安镇江海东村1-8-1号房屋腾空退还给原告吴昆，于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。
二、被告朱昱州、汤小萍、芦海兵偿付原告吴昆房屋占有使用费（从2015年3月15日起至实际腾空交房之日止，按每年18800元标准计算）。
如被告未按上述期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告朱昱州、汤小萍、芦海兵在腾空退房时结清实时尚欠的水、电费。在确保水、电设施完好及房屋结构无损的情况下，原告吴昆返还被告朱昱州保证金1000元。
案件受理费284元，减半收取142元，由被告朱昱州、汤小萍、芦海兵共同负担（已由原告代垫，三被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费284元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审判员 王 坚
二〇一五年七月十日
书记员 常蓉蓉
附：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。