云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楚民初字第2925号
原告高彦，男，1970年9月16日生，汉族，小学文化，云南省牟定县人。
诉讼代理人陆海云，云南聂宗林律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
被告楚雄鑫城房地产经纪有限公司。
法定代表人金海成，该公司总经理。
被告楚雄兆盛房地产开发有限公司。
法定代表人徐兆祥，该公司总经理。
诉讼代理人张帆，云南滇中律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
原告高彦与被告楚雄鑫城房地产经纪有限公司（以下简称鑫城公司）、楚雄兆盛房地产开发有限公司（以下简称兆盛公司）居间合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法由审判员李世芸独任审判，并于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告高彦及其诉讼代理人、被告鑫城公司的法定代表人金海成、被告兆盛公司的诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高彦诉称，2011年初，原告收到被告鑫城公司的宣传材料，称他们代售的被告兆盛公司准备开发的《鹿鸣花园》，如果参加团购，价格可以优惠到2580元／平方米，还宣称此小区位于楚雄市东兴路延长线右侧，位置好、地段好、环境优美、绿化面积大，该项目还要打造成楚雄市的精品小区；该小区计划2012年年底开工，2013年年底交房，预计2013年初购房者可以与兆盛公司签订正式合同。由于当时楚雄的房价涨幅很大，经过反复对比，原告夫妻决定按照被告鑫城公司所劝说的参加该小区的团购。2011年11月7日，原告向被告鑫城公司交了认购款15万元。2012年底原告开始催问建房事宜，但鑫城公司告知原告，由于政府原因，房子预计在2013年中旬才能动工，到了2013年年底，原告再问鑫城公司，可鑫城公司又告知说受国家政策影响，土地使用手续出了问题，要原告再等等，2014年到2015年，原告再问，鑫城公司说他们准备与兆盛公司打官司，要再等等，后经原告多方打听，才得知被告兆盛公司已经濒临破产，所谓预建的鹿鸣花园小区地块已作他用，原告的购房目的根本无法实现。可鑫城公司坚持不退款，说该款已经被兆盛公司收取。现起诉请求判令：1、由二被告退还原告购房款及代理费150000元，并支付资金占用费50000元；2、诉讼费由二被告承担。原告高彦针对其诉请在举证期限内向本院提交收据1份，欲证明2011年11月7日被告鑫城公司代被告兆盛公司收取了鹿鸣花园团购房的预收认购金15万元，并且约定了楼层和房价2580元，说明二被告之间是代卖的关系。
被告鑫城公司辩称，我们公司是中介公司，是被告兆盛公司委托我们公司做团购房，由于兆盛公司房产开发的五证不齐全，他们就委托我们公司对外宣传，并且出具收据收款，我们宣传时也只提供开发公司的营业执照和图纸。2011年我公司转款280万给兆盛公司，共计24名客户的款。由于项目直到2015年才动工，兆盛公司就一直推卸责任，说收据是我们公司开具的，与他们公司无关。2015年7月26日，有两家客户已经起诉我们两家公司了，到现在兆盛公司还在推卸责任，房子至今仍没有盖好。客户是我们公司找的，客户要求交房或者退款也是合理的，我们公司也有责任和义务，但是由于兆盛公司一直推卸责任，拒绝退款，我们公司找兆盛公司协商，要求先解决客户的问题，再处理我们之间的问题，但没有得到兆盛公司的回应，我们公司也是受害者。针对其辩解，被告鑫城公司向本院提交以下证据：1、项目营销委托合同，欲证明我公司与兆盛公司签订了协议，委托我公司代理销售团购房；2、名单2份，欲证明有38户客户已经把钱直接打到了兆盛公司的账户上，另外24户交的款是我公司代收的，我们公司已经转到了兆盛公司的账上；3、收据7份，欲证明我公司已经把代收的280万元转到了兆盛公司的账户上；4、商品房预定协议2份，欲证明证据2名单上的38名客户把钱交给了兆盛公司，并且签订了三方协议；5、承诺书1份，欲证明24户名单里的客户有一个客户没有起诉，而是采取到兆盛公司闹的途径，兆盛公司才将款退给他，类似的客户有好几起。
被告兆盛公司辩称，1、本案的原告与我们公司没有签订过任何协议，原告的款项是交给鑫城公司，收据也是鑫城公司出具的，我们公司没有收到原告或者鑫城公司转来的任何款项，根据合同相对性原则，我公司不是本案审理的居间合同法律关系的当事人，本案原告所诉与我公司没有法律关系，我们公司不是本案适格的主体，请求法院驳回原告的诉讼请求。2、所有客户交的钱都是交给鑫城公司，没有交给我公司，并非如第一被告所说的部分交给了我公司，第一被告提供了一份盖有公章的交款名单给第二被告，只要在名单里的客户，我们公司都已经退款了，本案的原告并不在那个名单里。针对其辩解，被告兆盛公司向本院提交名单2份，欲证明兆盛公司与鑫城公司结算的时候就是按照鑫城公司提供的这个名单结算的。
根据庭审和质证，双方当事人确认本案无争议的法律事实如下：被告鑫城公司于2010年8月10日与被告兆盛公司签订了《项目营销委托合同》，兆盛公司委托鑫城公司对“鹿鸣花园”项目以团购形式进行前期的认购登记工作事宜。事后，二被告按照双方所签订的合同履行各自的义务。被告鑫城公司在进行前期的认购登记工作事宜中，代被告兆盛公司向客户收取购房认购金。2011年11月7日，被告鑫城公司收取原告高彦所交的认购金150000元，被告鑫城公司出具收据一份给原告收执，收据内容为：“今收到高彦交来代楚雄兆盛房地产开发有限公司《鹿鸣花园》团购房预收认购金人民币壹拾伍万元正，注：平均房价为每平方米2580元，楼层系数差价在4%内，（楼层贰至捌层内）”。
另查明，被告兆盛公司分别于2013年7月16日取得楚雄鹿鸣花园·鹿鸣美郡小区（一期）《建设用地规划许可证》，2014年12月11日取得楚雄鹿鸣花园·鹿鸣美郡小区（二期）《建设用地规划许可证》，2013年9月12日、2014年7月16日、2015年1月8日取得楚雄鹿鸣花园·鹿鸣美郡小区一期部分项目《建设工程规划许可证》，2014年6月13日取得《国有土地使用权证》，2014年3月18日取得楚雄鹿鸣花园商住小区一期《建筑工程施工许可证》，2014年8月25日取得楚雄鹿鸣花园·鹿鸣美郡小区一期部分项目《商品房预售许可证明》。原、被告至今未签订《商品房购销合同》，原告放弃购买房屋，并要求二被告退款，二被告至今未退款。
本院认为，本案中，因原告高彦所购买的楚雄鹿鸣花园·鹿鸣美郡小区房屋系被告兆盛公司开发建设，而被告鑫城公司是接受被告兆盛公司的委托，代理兆盛公司预售商品房，本案居间合同的产生是基于二被告之间的委托关系，故被告兆盛公司作出的其不是居间合同的相对当事人，与原告没有任何关系的辩解，本院不予采纳。
被告兆盛公司在委托被告鑫城公司代为预售商品房时，尚未取得该项目的《土地使用权证》和《商品房预售许可证》等相关证书，不具备商品房预售条件，违反了《商品房销售管理办法》第二十二条之规定，被告兆盛公司应当向买受人即原告高彦返还所收费用。被告兆盛公司提出被告鑫城公司没有将款转到其账户上，被告鑫城公司也提出其已将所代收款项全部转给被告兆盛公司，本院认为，二被告之间的款项交接问题，属于二被告之间的关系，不能对抗本案原告高彦。被告鑫城公司作为房地产中介服务机构，明知代为预售的是不符合法定预售条件的商品房，仍然进行代理活动，应与被代理人即被告兆盛公司承担连带责任。被告鑫城公司向原告收取了认购金至今，原告高彦仍未实现购房目的，被告应退还原告该认购金。对原告要求被告退还150000元购房预付款的诉请，本院予以支持。对原告要求二被告支付资金占用费的诉讼请求，因被告收取原告认购金至起诉时已48个月，给原告造成了一定损失，故原告高彦要求被告支付资金占用费的诉请，本院应予支持，但标准应按同期银行贷款年利率5.35%计算，合计32100元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第四百二十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《商品房销售管理办法》第二十二条、第二十七条之规定，判决如下：
一、由被告楚雄兆盛房地产开发有限公司退还原告高彦购房预付款150000元，支付资金占用费32100元，两项合计182100元；
二、被告楚雄鑫城房地产经纪有限公司对上述被告楚雄兆盛房地产开发有限公司承担的付款责任承担连带责任。
案件受理费减半收取2150元，由原告高彦承担192元（已交），由被告楚雄兆盛房地产开发有限公司承担1958元（未交），被告楚雄鑫城房地产经纪有限公司承担连带付款责任。
以上应由被告楚雄兆盛房地产开发有限公司交纳的执行款、被告楚雄鑫城房地产经纪有限公司承担的连带款项，限于本判决生效后10日内一次付清，款交本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如果负有义务的当事人不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
审判员 李世芸
二〇一六年一月二十一日
书记员 杨 浩