湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第02820号
上诉人（原审被告）长沙恒天房地产实业有限公司，住所地为长沙市望城区高塘岭镇高冲村十二组。
法定代表人肖玉军，系该公司董事长。
委托代理人陈鸿南，湖南人和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴桂香。
委托代理人陈巍，湖南湘和律师事务所律师。
上诉人长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天公司）因与被上诉人吴桂香商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00143号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年7月2日吴桂香（买受人）与恒天公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及一份《补充协议》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第14幢1层106号房，商品房的设计用途为住宅；2、建筑面积为131.37㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为1595.8元／㎡，总金额为209640元。第六条第一款第（一）项约定：首付款（含定金）209640元于本合同签订之日支付。第十条第一、二款约定：1、出卖人应当在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，（2）、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，（2）、国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的（包括但不限于相关部门迟延有关文件的批准或其他政府行为）及买受人未按时办理入伙手续的。第十一条第一、二、四款约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；4、买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日向买受人支付已交付房价款万分之贰延期交房责任。《补充协议》第二条第六款约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。第三条第二款约定：因本商品买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担，由买受人承担的有关税费，按现行标准由出卖人代为（预）收取，按办理时当时相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。《商品房买卖合同》签订当天吴桂香付清了房款。2011年7月26日吴桂香验房，发现：房屋客厅、餐厅、厨房和多间卧室的地面大面积空鼓，多间房地面凹凸不平，餐厅墙面填补处严重凸起，两卫生间渗水，纱窗推不动，供水管道、电器线路未到位，多处线管不通，书房左面墙顶（外墙）渗水等问题，未收房；2012年6月10日吴桂香在物业公司工作人员的陪同下再次验房，发现2011年7月26日反映的问题没有整改过的痕迹，同时书房左面整墙（外墙）渗水；同年12月15日在物业公司工作人员的陪同下吴桂香再去验房，发现前两次所反映的问题一直没有整改，要求恒天公司尽快整改到位并及时通知，吴桂香未收房，之后双方一直没有办理交房手续。另查明，恒天公司向吴桂香收取了管道天燃气工程建设服务费、防盗门费和供水供电、有线电视电信宽带网费计6200元，抽油烟机费1250元，共计7450元。恒天公司还向吴桂香收取房屋维修基金、契税、办证等费用（即代收款）共计12981元。吴桂香的房屋所有权证已办理完毕，由恒天公司持有。与购房相关的税费恒天公司均已替吴桂香缴纳完毕，其中替吴桂香缴纳房屋维修基金4193元、契税4193元、商品房买卖手续费395元、商品房预告登记费80元、产权登记费80元和土地登记发证费120元。2013年6月20日恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知，后双方结算时吴桂香不认可恒天公司列举的相关费用的开支情况，结算未果，恒天公司未将房屋所有权证交付给吴桂香。2014年1月2日吴桂香诉至原审法院，请求：1、恒天公司向吴桂香支付逾期交房违约金33793.9元（暂计算至2013年10月15日）；2、恒天公司返还吴桂香的代收费7450元、代收款3941元，共计11391元；3、恒天公司将房屋所有权证交付给吴桂香；4、由恒天公司承担案件诉讼费用。
原审法院认为：本案争议的焦点为：一、恒天公司是否迟延交房，是否应支付延期交房违约金；二、恒天公司是否应返还代收费7450元；三、恒天公司是否应返还代收款3941元及退还吴桂香房屋所有权证。针对第一个焦点，原审法院分析如下：第一、《商品房买卖合同》是吴桂香、恒天公司双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二、根据《商品房买卖合同》的约定，恒天公司应于2011年7月31日前将符合约定的商品房交付给吴桂香，而2011年7月26日吴桂香验房时房屋存在客厅、餐厅、厨房和卧室的地面大面积空鼓、多间房地面凸凹不平、两卫生间渗水及书房外墙顶渗水等多处不符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，即2011年7月26日房屋尚未到达交房条件，2012年12月15日吴桂香第三次验房时房屋第一次验收时所反映的问题仍然没有整改到位，故2012年12月15日时房屋亦尚未达到交房条件，之后双方一直没有办理交房手续；第三、吴桂香、恒天公司在合同履行过程中没有出现合同第十条第二款约定的因国家、地方政府及有关部门的特殊原因需迟延交房的情形。综上，恒天公司已构成迟延交房，恒天公司不能就其迟延交房具有合同约定的或法定的免责事由进行举证，也不能提供充分的证据证明其迟延交房是因吴桂香的原因造成的，应承担举证不能的法律后果，故其应支付吴桂香逾期交房违约金。对于支付期限的问题。根据本案查明的事实及吴桂香、恒天公司的诉辩意见，从2012年12月15日至2014年3月10日本案开庭审理这一期间里，吴桂香、恒天公司双方曾就代收款、房款等的处理及结算多次协商未果，故双方对房屋是否整改及整改完毕应当知晓，现双方均不能就2012年12月15日后房屋是否整改及整改举证，应承担举证不能的法律后果，根据合同第十一条第四款“交由出卖人在60日内整改”的约定，吴桂香的逾期交房违约金应计算至2012年12月15日后的第六十日即2013年2月13日，为563天，违约金数额为：23605.5元（209640×0.2‰×563），吴桂香的逾期交房违约金诉请33793.9元超出了该数额，超出部分不予支持。如2013年2月13日时房屋尚未到达交付条件，吴桂香对逾期交房违约金可根据实际情况另行主张权利。对恒天公司“根据《补充协议》第二条的约定，买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利，而恒天公司至今未收到吴桂香的任何书面通知，不应支付吴桂香逾期交房违约金”的抗辩意见，原审法院认为，第一、该条中的“其他违约责任”的约定不明，根据其字面意思并结合上下文的表述，原审法院的理解为：逾期交房的违约责任之外的其他责任；第二、该条款系恒天公司提供的格式条款，该条款排除并限制了吴桂香的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《补充协议》第二条第六款的约定无效，对吴桂香、恒天公司不具有法律约束力。故对恒天公司的上述抗辩意见不予采纳。对于焦点二代收费的问题，吴桂香、恒天公司之间的《商品房买卖合同》系2011年7月2日签订，根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”和第十七条“本规则自2009年7月1日起施行，此前已签订售房合同的按合同约定执行，之后签订售房合同的一律执行本规则”的规定，恒天公司应将已收取的管道天燃气工程建设服务费、防盗门费、供水供电有线电视电信宽带网费共计6200元退还吴桂香。油烟净化机不属于商品房配套建设的基础设施，恒天公司在合同价款外向吴桂香另行收取抽油烟机费的行为不受《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条的调整，吴桂香未证明其已退还恒天公司抽油烟机，故恒天公司不需要退还吴桂香抽油烟机费1250元。对于焦点三，根据相关的法律规定，吴桂香没有向恒天公司缴纳房屋维修基金、契税、办证等费用的义务，在吴桂香、恒天公司双方同意的情况下恒天公司可替吴桂香代收代缴该费用。现恒天公司已收取房屋维修基金、契税、办证等费用共计12981元，已替吴桂香缴纳房屋维修基金4193元、契税4193元、商品房买卖手续费395元、商品房预告登记费80元、产权登记费80元、土地登记发证费120元，共计9061元，故恒天公司应将多收的3920元返还给吴桂香，吴桂香诉请恒天公司返还3941元超出了该数额，超出部分不予支持。对恒天公司“双方应办理结算，并根据结算结果确定是否需要退还，现双方未办理结算故不需要退还”的抗辩意见，原审法院认为，根据《补充协议》第三条第二款的约定，上述代收款由恒天公司代收代缴，双方最终据实结算，多退少补，现恒天公司均已将相关的税费替吴桂香缴纳，但恒天公司没有提供证据证明上述代收款已替吴桂香缴纳完毕，吴桂香、恒天公司也没有约定代收款的结算须与房款的结算一并进行，故对恒天公司的抗辩意见不予采纳。恒天公司仅是代理吴桂香办理房屋所有权证，故其应将房屋所有权证交付给吴桂香。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国契税暂行条例》第八条之规定，遂判决如下：一、长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付吴桂香逾期交房违约23605.5元，退还吴桂香管道天燃气工程建设服务费、防盗门费和供水供电、有线电视电信宽带网费6200元，代收款3920元，共计33725.5元；二、长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区锑都家园（原名和园小区）第14幢1层106号房屋的所有权证交付给吴桂香；三、驳回吴桂香的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，因适用简易程序减半收取465元，由吴桂香承担118元，长沙恒天房地产实业有限公司承担347元。
上诉人长沙恒天公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决恒天公司支付延期交房违约金23605.5元错误。原审法院判决恒天公司支付逾期交房违约金明显违背了《商品房买卖合同补充协议》第二条第六款约定；恒天公司在2010年12月8日已书面通知业主交房，因望城先导区合并导致竣工验收备案手续的办理延期属于非出卖人原因引起的政府行为导致，根据《商品房买卖合同》第十条第二款约定，出卖人可据实予以延期；二、原审判决适用法律错误。恒天公司与吴桂香之间实际上是一种集资建房的委托代理关系，恒天公司作为代理人，为其开发建房的行为，应当由被代理人承担责任。三、原审判决恒天公司支付6200元代收费错误。2008年吴桂香与其单位之间签订了《商品房（内部）认购书》，对房屋位置、房屋面积、房屋价格和代收费用均进行了明确约定，在已生效的同类案件判决中，凡是签订了《商品房（内部）认购书》的，法院均判决恒天公司无需支付该笔费用。四、原审判决恒天公司支付代收款3920元错误。恒天公司收取的代收款应由双方根据实际情况进行结算，并根据结算结果确定予以返还的金额，在双方没有办理结算的情况下，原审判决自行认定代收款的返还与事实不符。五、只要吴桂香与恒天公司办理相关的结算后，吴桂香可以到恒天公司领取房屋所有权证。六、本案已经超过诉讼时效，吴桂香没有证据证明有诉讼时效中止中断的情形。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人吴桂香答辩称：一、关于诉讼时效问题，在本案起诉前吴桂香就已多次就逾期交房问题要求恒天公司进行说明，后恒天房公司提起诉讼，并由长沙市中级人民法院审理终结，证明有诉讼时效中断。二、关于延期交房以及违约金的问题，长沙市中级人民法院已有生效判决，并对延期交房违约金予以支持，不存在争议。三、原审判决支持了退还段贵英等12位业主6200元代收费，该12位业主与恒天公司未签订认购书，该代收费违反了法律规定，应予归还。四、关于恒天公司多收取的代收款，恒天公司应当对代收款的收支进行结算，并将剩余部分返还业主。五、关于房产证问题，开发商将房产证办下来后应当及时将房产证交付给业主，没有任何理由可以扣押业主的房产证。综上，请求驳回恒天公司的上诉理由，维持原判。
本院二审过程中，上诉人恒天公司又向本院提交以下证据：1、吴桂香与冷水江锡矿山建筑安装公司之间签订的《商品房（内部）认购书》1份；2、锑都家园商品房结算确认清单1份；3、锑都家园房款缴纳清单，车库、车位、杂屋款缴纳清单，代收费用、代收款缴纳清单1份。拟证明根据内部认购书的约定，恒天公司收取的代收费用6200元不应退还给吴桂香。经质证，吴桂香认为：对证据1的真实性、合法性及关联性无异议；证据2和3是恒天公司单方面出具的，吴桂香不予认可。本院认为，因吴桂香对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以认定；证据2和3是恒天公司单方制作的清单，并且无双方当事人的签名或盖章，吴桂香对此亦不予认可，且该证据仅能证明恒天公司尚未与吴桂香对代收费用、交房期限等进行结算，不能达到其证明目的，故本院不予认定。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：锡矿山闪星锑业公司准备为其职工在长沙定向开发建设商品房，并将开发建设商品房的部分相关工作交由冷水江锡矿山建筑安装公司负责，以恒天公司的名义开发建设商品房。2008年5月9日吴桂香与冷水江锡矿山建筑安装公司签订《商品房（内部）认购书》，约定由吴桂香认购长沙市岳麓区和园小区的第14幢1层106号住房，房屋建筑面积为131.61㎡，单价为1595.8元／㎡，选定房屋后交纳总房款60%的认购订金（含报名费），并同时交纳代收费用（代收费用包括：油烟净化机1250元，天燃气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装等包括但不限于以上范围的各项费用计价6200元，以上各项包干计算合计7450元）中的4000元，另外代收费用3450元，缴款时间另行通知。《认购书》签订后吴桂香交纳了代收费用。
本院认为，本案的争议焦点为：一、恒天公司是否应当支付逾期交房违约金；二、恒天公司是否应当返还代收款并交付房屋房屋所有权证。三、恒天公司是否应当退还代收费6200元。
关于逾期交房违约金的问题。第一，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，恒天公司应于2011年7月31日前将符合约定的商品房交付给吴桂香，恒天公司已经逾期交房，按合同约定应承担违约责任。恒天公司不能就其迟延交房具有合同约定或法定的免责事由进行举证，亦不能提供充分的证据证明其迟延交房是因吴桂香造成的，恒天公司应承担举证不能的法律后果。第二、恒天公司与吴桂香之间签订的是商品房买卖合同，该合同内容均是商品房买卖的条款，恒天公司提出其与吴桂香之间实际上是一种集资建房的委托代理关系的上诉理由不能成立；第三、2013年6月20日，恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知，根据恒天公司提交的结算清单记载，办理结算的内容包括房屋交付期限、办证费用、代收费用的确认等相关事宜。虽吴桂香对恒天公司的结算金额提出异议，未在恒天公司提供的结算单上签字，双方一直未办理结算，但可知双方就此进行过协商，故吴桂香要求恒天公司支付逾期交房违约金和退还代收款的诉求均未超过诉讼时效。因此，原审判决认定恒天公司应支付逾期交房违约金并无不当，本院应予维持。
关于代收款及交付房屋产权证的问题。根据双方签订的《补充协议》约定，代收款由恒天公司代收代缴，双方最终据实结算，多退少补。恒天公司已将相关的税费替吴桂香缴纳，恒天公司未提供证据证明其收取的代收款已经全部缴纳，剩余的款项应当及时退还给吴桂香。原审法院判令恒天公司退还吴桂香多收的代收款亦无不当。根据双方《商品房买卖合同》的约定，恒天公司应在约定的时间内代理吴桂香办理房屋产权证，现恒天公司已经代为办理，应将该证交付给吴桂香。
关于代收费用的问题。因吴桂香与恒天公司签订了《商品房（内部）认购书》，对房屋位置、面积、房屋价格和代收费用6200元均进行了明确约定，该认购书应认定为双方《商品房买卖合同》的内容，并且该认购书不违反2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定，故恒天公司所收取的代收费6200元可以不返还吴桂香。
综上，原审判决适用法律正确，程序合法，但对部分事实认定不清，导致判处结果部分有误，本院应予纠正。上诉人恒天公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00143号民事判决第二项；
二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00143号民事判决第三项；
三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00143号民事判决第一项为：“长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付吴桂香逾期交房违约金23605.5元，退还代收款3920元，共计27525.5元”；
四、驳回吴桂香的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费930元，因适用简易程序减半收取465元；二审受理费930元，共计1395元，由吴桂香负担395元，长沙恒天房地产实业有限公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年八月六日
书记员 黄 银
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。