北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第01010号
原告（反诉被告）北京天客隆集团有限责任公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号楼419房间，组织机构代码10150210-6。
法定代表人王志良，董事长。
委托代理人刘铁军，男，1962年10月5日出生，北京天客隆集团有限责任公司职员。
委托代理人李勇，男，1984年12月2日出生，北京天客隆集团有限责任公司职员。
被告（反诉原告）北京海泰工贸有限责任公司，住所地北京市平谷区平谷镇新平北�51号，组织机构代码10292947-8。
法定代表人王春生，董事长。
委托代理人陈桂荣，北京市逢时律师事务所律师。
委托代理人张建华，北京市时雨律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京天客隆集团有限责任公司（以下简称天客隆公司）与被告（反诉原告）北京海泰工贸有限责任公司（以下简称海泰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。天客隆公司的委托代理人刘铁军、李勇，海泰公司的委托代理人陈桂荣、张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天客隆公司起诉称：2002年5月16日，天客隆公司与海泰公司签订《房屋租赁合同》，约定天客隆公司承租海泰公司位于北京市平谷区×路×号3650平方米商业用房和300平方米库房开办综合超市，合同期限10年。根据《房屋租赁合同》第四条第4项约定，甲方无偿给乙方一个月善后工作时间，即在2012年7月20日之前，乙方仍对上述场地享有占有使用权，但2012年7月5日，海泰公司在未经天客隆公司同意的情况下擅自侵占上述场地，并对上述场地进行破坏，对地面及设施设备等进行了清铲行为。海泰公司的行为违反合同约定，对天客隆公司的权利造成了侵害。2012年7月18日，天客隆公司向海泰公司致函，表示海泰公司已经接受涉案场地进行装修、招商工作，并将涉案场地钥匙交还海泰公司。但海泰公司于2012年7月20日，向天客隆公司回复，称“你公司未将所承租的北京市平谷区×路×号商业场地正式移交我公司”。据此，海泰公司认为双方仍未进行交接，天客隆公司至今仍享有涉案场地的占有使用权，而海泰公司非法占用涉案场地，应该将该场地交还天客隆公司，并在履行正常交接手续后由海泰公司接收场地。《房屋租赁合同》签订后，天客隆公司出资购置电缆用于经营，天客隆公司享有该电缆的所有权，根据《房屋租赁合同》第五条第六项约定，该电缆应返还天客隆公司。海泰公司不但恶意侵占涉案场地，并侵占天客隆公司享有所有权的电缆设施，应该给予返还。现天客隆公司诉至法院，要求：1、请求法院判令海泰公司因违反合同约定赔偿天客隆公司受到的租赁费损失22605元；2、请求法院判令海泰公司履行场地交接义务，与天客隆公司完成场地交接；3、请求法院判令海泰公司返还天客隆公司电缆设施；4、海泰公司承担本案诉讼费用。
海泰公司答辩称：天客隆公司的诉讼请求应予驳回。一、天客隆公司要求海泰公司赔偿损失没有事实和法律依据。海泰公司与天客隆公司签订的《房屋租赁合同》的计租期间是2002年7月20日至2012年6月20日。《房屋租赁合同》第四条第4项约定：“合同期满（指10年合同期），甲方有权要求乙方交回房屋”，此约定说明，从2012年6月21日开始，该房屋场地的使用权就不再属于天客隆公司，“甲方无偿给乙方1个月的善后工作时间”，该约定真实的意思表示是虽然场地的所有权和使用权在2002年6月21日开始就归海泰公司，但考虑天客隆公司经营超市，物品比较多的实际情况，无偿给予天客隆公司最长1个月腾空场地的时间，不是延长1个月的占有经营使用期间。所以，天客隆公司在合同期限届满后主张对该场地仍然享有占有使用权是错误的。况且，天客隆公司在2012年7月20日前一直没有将租赁的房屋场地交给天客隆公司，2012年7月24日，天客隆公司方派人到现场将租赁房屋的钥匙扔给海泰公司，将大门用铁丝拧上，海泰公司曾经报警，公安机关也对各方当事人做了现场笔录。这些都说明天客隆公司至2012年7月24日前都没有将房屋场地交付给海泰公司，天�隆公司无权要求任何损失赔偿。二、关于场地交接一节。海泰公司认可天客隆公司至今没有与海泰公司正式交接，并且海泰公司在2012年7月20日确实要求天客隆公司履行交接义务，按照法律规定双方签订的合同期限届满后，承租方就不再享有租赁物的占有使用权，是否交接不是承租人对租赁物享有占有使用权的正当理由。另外，天客隆公司在合同期限届满后，将自己的物品全部搬走，对租赁房屋场地肆意破环，为了逃避责任，才不与海泰公司办理交接手续，2012年7月24日，天客隆公司派人到场将钥匙扔给海泰公司，将大门用铁丝拧上，公安机关对当事人做了现场笔录，说明天客隆公司在善后期届满后仍然占有租赁场地。海泰公司为了避免更大的损失，在2012年7月30日对租赁房屋一层摄像保全证据的前提下才进入租赁房屋一层，二层、三层至今没有交接，还是天客隆公司破坏后的原貌。对于天客隆公司故意逾期交接，恶意破坏房屋的违约行为，海泰公司将提起反诉。三、对于天客隆公司所说的电缆，海泰公司从未见到过。所以不同意返还。综上，依据双方合同第四条第4项的约定，合同期限届满后，天客隆公司即不再享有租赁房屋场地的使用权。为了避免更大的损失，海泰公司在2012年7月30日才被迫在没有交接的情况下接收一层。而天客隆公司享有的最长一个月的腾退期间也已经届满。所以天客隆公司起诉海泰公司没有任何道理。天客隆公司的诉讼请求应予驳回。
海泰公司反诉称：2002年5月16日，海泰公司与天客隆公司签订《房屋租赁合同》，由天客隆公司承租海泰公司所有的北京市平谷区×路×号房屋，计租期限自2002年7月20日至2012年6月20日，合同对租金及违约责任都做了相应的约定。合同签订后，海泰公司将装饰一新并经验收的�赁房屋及部分家具用品交付天客隆公司，天客隆公司开始占有使用经营超市，至2012年6月20日租赁期限届满，天客隆公司占有使用10年。依据合同第四条第4款的约定，租赁期限届满后乙方享有最长1个月的善后腾退交接期限（不计租金），否则应当按日承担应付租金百分之一的违约金。也就是说天客隆公司最迟应当在2012年7月20日将租赁房屋和家具用品交回给海泰公司，但天客隆公司没有在该期限内将房屋交回，而且至今天客隆公司也没有正式与海泰公司交接，更没有将租赁合同签订时天客隆公司接收的家具用品归还给海泰公司。《房屋租赁合同》第四条第5款约定：“乙方应当按照租赁合同的约定使用房屋。否则，由于乙方使用不当造成房屋损坏的，甲方有权要求乙方赔偿因此受到的损失”，第五条第6款约定：“租赁合同期满，乙方应当及时返还完好房屋，不得出现�坏现象。除经营设备（可搬动物件）由乙方自行处理外，其它乙方由于对房屋进行改善和增加的其他建筑和附属设施不得拆除。归甲方所有”，依据上述合同约定，天客隆公司负有合理使用租赁物和在合同期限届满时将租赁房屋、物品完好的返还给海泰公司的义务。但事实上，天客隆公司在租赁期限届满后，对租赁房屋肆意破坏，强行拆除不能移动的附属设施，更加恶劣的是天客隆公司将房屋及附属设施破坏后为了逃避责任不与海泰公司交接，躲避海泰公司，其行为严重违反合同约定。合同签订时，海泰公司交付天客隆公司的房屋是装饰一新，完全符合验收标准和使用标准的房屋，而且天客隆公司也实际使用了10年，但天客隆公司却在租赁期限届满后不继续承租的情况下，故意破坏房屋，使得海泰公司所有的房屋及物品受损严重。按照房屋租赁合同第五条第3项的�定，天客隆公司应按平谷区的收费标准向海泰公司支付租赁期间的水费、电费、供暖费，但天客隆公司自2002年5月16日承租房屋后，至今没有向海泰公司支付2002年至2003年度的供暖费，共计60393.3元。现海泰公司提出反诉，要求：1、请求法院判令天客隆公司立即返还海泰公司租赁合同签订时接收的家具用品（详见附件一的清单）。2、请求法院判令天客隆公司立即支付海泰公司逾期交接的违约金5.5万元。3、请求法院判令天客隆公司支付海泰公司租赁房屋毁损的赔偿金暂定10万元（具体数额以实际评估造价为准）。4、请求法院判令天客隆公司立即支付拖欠的供暖费60393.3元5、判令反诉费由天客隆公司承担。
天客隆公司对于海泰公司的反诉答辩称：一、涉案房屋的装修、设备、设施都由天客隆公司进行添置，天客隆公司未接受海泰公司在涉案房屋内的任何家具用品。天客隆公司根据《房屋租赁合同》承租涉案场地进行经营，根据《房屋租赁合同》第二条第1项约定“乙方进行内部装修施工、设备配置、”，第五条第1项约定“乙方负责超级市场的装饰、设备、设施等投资”，根据上述条款可见，涉案房屋用于开办超级市场的装修、设备、设施，当然包括被海泰公司所称的家具用品都由天客隆公司负责投资，合同并未约定由海泰公司提供。而事实情况，天客隆公司亦未接受海泰公司在涉案房屋内的任何家具用品。海泰公司不顾合同歪曲事实，其主观恶意明显。二、海泰公司恶意侵占天客隆公司享有合法使用权场地，对涉案场地进行破坏，并拒绝天客隆公司的交接意思表示，同时侵占天客隆公司享有所有权的电缆设施。根据《房屋租赁合同》第四条第4项约定，2012年7月20日之前，乙方仍对涉案房屋享有占有使用权，但海泰公司在2012年7月5日未经天客隆公司同意的情况下擅自侵占涉案房屋，对涉案房屋进行了实际控制。2012年7月18日，天客隆公司向海泰公司致函，表示海泰公司已经接受涉案房屋进行装修、招商工作，并将涉案房屋钥匙交还海泰公司，希望海泰公司与天客隆公司进行交接，双方租赁合同终止。但海泰公司于2012年7月20日，向天客隆公司回复称“你公司未将所承租的北京市平谷区×路×号商业场地正式移交我公司”。可见，海泰公司一方面在实际控制涉案房屋的同时，一方面居然声称天客隆公司未将涉案房屋交还，其意思表示自相矛盾。据此，根据海泰公司的意思表示及行为，至今双方仍未进行交接，天客隆公司仍享有涉案房屋的合法使用权，海泰公司的侵占行为严重损害了天客隆公司的合法利益。海泰公司在侵占涉案房屋后，对涉案房屋进行了严重破坏，将地面进行了清铲，并将天客隆�司享有所有权的电缆设施占为己有。鉴于上述情况，海泰公司歪曲事实，逾期交接恰恰证明了侵害天客隆公司权利，而涉案房屋的破坏正是由于海泰公司非法侵占涉案场地后做出的行为。三、海泰公司主张的2002年至2003年供暖费早已超过诉讼时效无事实与法律依据，应予驳回，且在2003年至今，海泰公司并未向天客隆公司进行过任何形式的主张，而在本案的诉讼过程中，海泰公司突然主张10年前的供暖费，其主观存在制造诉讼的故意。综上，海泰公司的反诉请求，没有事实和法律依据，请求贵院在查明事实的基础上驳回其所有反诉请求。
经审理查明，2002年5月16日，海泰公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）天客隆公司签订一份房屋租赁合同，其中第一条租赁场地、面积及用途规定：经协商甲方同意将位于北京市平谷区×路×号3650平方米的商业用房和300平方米库�租赁给乙方作为开办综合超市的经营场所，并提供低常温冷库30平方米供乙方使用，费用由乙方支付给甲方，费用标准及具体办法另签订补充协议，此项费用不含在超市房屋租金当中；第二条租赁期限10年，自双方正式签订合同，甲方将房屋及附属设施交付乙方后60日内为免租期，乙方进行内部装修施工、设备配置时间及开业准备，期间甲方免收租金；自本合同签订之日起10日内，乙方向甲方交纳定金10万元，乙方于2002年7月20日前交纳第一次租金时，此定金冲抵租金；第三条租金支付方式、期限：第一年度租金55万元，第二年度租金60万元，第三年度起每年度租金65万元；每个季度前10日分别交纳年租金的25%；第四条甲方的权利、义务：自签订合同之日起即2002年5月20日前甲方将房屋及附属设施交付乙方；合同期满，（指10年合同期满）甲方有权要求乙方交回房屋，甲方�偿给乙方1个月善后工作时间，逾期按当年应付租金百分之一／日交付违约金；乙方应按照租赁合同的约定使用房屋，否则由于乙方使用不当造成房屋损坏的，甲方有权要求乙方赔偿因此而受到的损失，并可以解除合同；第五条乙方的权利、义务：水费（含排污费）、电费、供暖费按北京市平谷区政府的收费标准由乙方直接向甲方缴纳；租赁合同期满，乙方应当及时返还完好房屋，不得出现破坏现象，除经营设备（可搬动物件）由乙方自行处理外，其它乙方由于对房屋进行改善和增加的其它建筑和附属设施不得拆除，归甲方所有等。为证明各自的主张，天客隆公司和海泰公司分别向法院提交了房屋租赁合同，其中天客隆公司持有房屋租赁合同中关于计租期的约定为“自2002年7月_日至2012年6月_日”，而海泰公司的房屋租赁合同则写明“计租期自2002年7月20日至2012年6月20日”，天客隆公司认可房屋租赁合同的计租期应为2002年7月20日至2012年6月20日。
海泰公司主张双方除签订上述租赁合同，还于2002年10月29日签写了一份“天客隆超市一店所用家具用具清单”，上面载明：铁床（上下铺）15套、一头沉1个、铁椅6把、铁软椅3把、木椅1把、三屉桌1个、电视机2台、壁挂空调2台。海泰公司提出天客隆公司人员在该清单底部接手人一栏签字，天客隆公司予以否认。海泰公司对其该项主张未能提供其他证据。
天客隆公司依约将其承租的海泰公司房屋用于开办天客隆超市。租赁合同履行过程中，海泰公司（甲方）与天客隆公司（乙方）于2003年9月23日，签订补充协议，主要内容：由于甲方开发居民小区，原库房、消防中控室需要拆迁，拆迁后所需库房占用商业使用面积，致使营业面积减少400平方米，所以将原合同中的租金更改为每年度租金均为55万元，直至原房屋租赁合同期满，付款方式按原合同执行；原乙方超市使用的面积300平方米库房需拆迁，现将原超市二层的商业用房改建为库房，本协议自2003年7月20日执行等。
租赁合同到期后，双方未再续签合同，但是对于天客隆公司撤出涉案场地的时间，双方当事人所持观点不一。天客隆公司主张其在2012年7月18日即撤出租赁场地，而海泰公司则主张天客隆公司2012年7月30日撤出涉案场地后，其于当日接管。海泰公司承认天客隆公司已将租赁期间的全部租赁费用交清。本案中，天客隆公司要求海泰公司赔偿违反合同约定的租赁费损失共计22605元的理由为：2012年7月5日至20日，涉案场地还应该归天客隆公司使用，但是被海泰公司占用了，所以海泰公司应退回该期间的租赁费用。
天客隆公司提供了一份日期为2012年6月21日且落款处载明有海泰公司名称的告示，主要内�：天客隆超市租赁期限已于2012年6月20日到期，海泰公司已按期收回租赁场地，并对该场地进行装修、改造，预计9月初正式营业，若有意在超市内租赁经营的，请于2012年6月21日至7月10日期间，到北京海泰工贸有限责任公司院内典当行柜台进行咨询登记等。但海泰公司此告示的真实性提出异议。
2012年7月18日，天客隆公司向海泰公司发出函件，主要内容：2002年5月16日贵我双方签订《房屋租赁合同》，由我公司承租贵公司位于北京市平谷区×路×号商业场地开办超市，依据贵我双方合同约定及2012年6月21日贵公司在上述场地张贴的《告示》内容表述，贵我双方《房屋租赁合同》已期满终止，贵公司已将上述场地收回并对上述场地进行装修、改造并开展招商工作；关于我公司代贵公司支付的21名员工工资的支付期截止至2012年7月20日；随函附上述场地备用钥匙一套，请贵公司查收等。海泰公司收到天客隆公司上述函件以及钥匙后，于2012年7月21日回函天客隆公司，并将钥匙又寄回天客隆公司。海泰公司回函的主要内容：我公司于2012年7月20日上午9时已收悉你公司“天客隆函字（2012）9号”函，关于此函内容，我公司拒不认可。你公司以函形式与我公司进行场地交接非常无理，我公司不承认此种交接方式，也不接受此种交接方式。截至今日，你公司未将所承租的北京市平谷区×路×号商业场地正式移交我公司。随函返还你公司于“天客隆函字（2012）9号”函内附带的场地备用钥匙一套，请你公司查收等。天客隆公司主张其欲交给海泰公司的钥匙包括前门1一把、前门2一把、前门3一把、前门4一把、正后门一把、后门1一把、后门2一把、外北大门一把、库房一把、电梯门一把、电梯一把、汉堡二把、小吃一把。
对于海泰公司提出的天客隆公司未向其支付2002年至2003年度供暖费一节，天客隆公司对此事实予以否认，同时提出海泰公司的该项请求已超过诉讼时效期间。海泰公司称其就该部分供暖费用，曾以口头方式向天客隆公司进行过催收，天客隆公司对此提出异议，海泰公司为此提供了日期为2012年7月19日对天客隆公司平谷店店长高伟的录音予以证明，但上述录音证据不足以证明海泰公司的该项主张。
以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、天客隆公司给海泰公司的函件、海泰公司给天客隆公司的回函以及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：天客隆公司与海泰公司签订的房屋租赁合同以及补充协议未违反法律、法规的强制性和禁止性规定，属合法有效。双方当事人均应信守，依约全面履行义务、享受权利。
天客隆公司与海泰公司签订的房屋租赁合同约定自签订合同之日起即2002年5月20日前海泰公司将房屋及附属设施交付天客隆公司，同时还约定了自双方正式签订合同，海泰公司将房屋及附属设施交付天客隆公司后60日内为免租期，由天客隆公司进行内部装修施工、开业准备等，期间免收租金，为此双方签订的房屋租赁合同中虽约定了租期10年，但实质上租赁期限不仅包括计租期，还应包括免租期、善后期在内。依房屋租赁合同约定，计租期截止至2012年6月20日，此后海泰公司不应再向天客隆公司收取租赁费用，为此也就不存在海泰公司向天客隆公司返还该期间的租赁费用问题。天客隆公司的第1项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。
房屋租赁合同约定了计租期截止至2012年6月20日止，同时还约定了合同期满，海泰公司有权要求天客隆公司交回房屋，海泰公司无偿给天客隆公司1个月善后工作时间。按照天客隆公司提供的海泰公司的回函，海泰公司在2012年7月20�即收到了天客隆公司办理交接的信函，海泰公司虽对此种交接方式持有异议，但房屋租赁合同中未明确约定租赁期限届满后双方进行场地交接的方式与方法，且涉案场地已实际处于海泰公司管理和控制之下，为此天客隆公司的第2项诉讼请求，无约可依，也无履行之必要，本院不予支持。而海泰公司的第2项反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
天客隆公司要求海泰公司返还的电缆设施，应为已形成附合的添附物，而依房屋租赁合同之约定，该部分添附物应归海泰公司所有，天客隆公司不得拆除。故天客隆公司的第3项诉讼请求，本院不予支持。
海泰公司依其提供的“天客隆超市一店所用家具用具清单”而要求天客隆公司返还家具用品，但天客隆公司对于该清单的真实性提出异议，海泰公司又未提供其他证据予以佐证，为此海泰公司的第1项反诉请求，本院�予支持。海泰公司要求天客隆公司赔偿房屋毁损的损失10万元，但天客隆公司对此事实予以否认，海泰公司提供的证据又不足以证明其主张的成立，故对海泰公司第3项反诉请求，本院不予支持。本案双方当事人争议的另一焦点问题为海泰公司向法院提起诉讼，要求天客隆公司支付供暖费用是否超过诉讼时效期间。诉讼时效指因不行使权利的事实状态持续经过法定期间，即依法发生权利不受法律保护的后果。时效制度的作用一方面在于稳定法律秩序，另一方面也为了促使权利人行使权利。讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。海泰公司提供的证据不足以证明本案诉讼时效存在中断的情形，不能发生诉讼时效中断的法律后果。海泰公司要求天客隆公司支付供暖费的反诉请求已经超过诉讼时效期间，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第�百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》二百一十二条、第二百三十五条，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）北京天客隆集团有限责任公司的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）北京海泰工贸有限责任公司的反诉请求。
案件受理费三百六十五元，由原告（反诉被告）北京天客隆集团有限责任公司负担（已交纳）。反诉费用四千五百三十一元，由被告（反诉原告）北京海泰工贸有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 常书燕
人民陪审员 任荣来
人民陪审员 满桂芳
二〇一三年八月三十日
书 记 员 王兰娣