福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第4753号
原告（反诉被告）厦门联发电子商城开发有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人张曙秋，公司董事长。
委托代理人沈丁勇，福建法正联盟律师事务所律师。
被告（反诉原告）厦门福资汇网络科技有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人刘家寿。
委托代理人温燕清，公司员工。
第三人厦门联发电子广场管理有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人李明，公司董事长。
委托代理人沈丁勇，福建法正联盟律师事务所律师。
原告（反诉被告）厦门联发电子商城开发有限公司（以下简称联发电子商城公司）与被告（反诉原告）厦门福资汇网络科技有限公司（以下简称福资汇公司），第三人厦门联发电子广场管理有公司（以下简称联发广场管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序于2015年8月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）联发电子商城公司、第三人联发广场管理公司的委托代理人沈丁勇，被告（反诉原告）福资汇公司的委托代理人温燕清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告联发电子商城公司诉称，2014年1月21日，联发电子商城公司、福资汇公司签订了《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》，合同约定：联发电子商城公司将座落于湖里区园山南路800号厦门赛格电子市场四层C4005A（区）室的房屋（建筑面积77平方米）出租给福资汇公司，房屋月租金为3465元，按季结算；承租方应按合同规定期限交纳租费，违约除补交租费外，每逾期一日按月租费的千分之五向出租方交付违约金。2014年11月起至2015年5月14日止，福资汇公司未按时足额支付租金。截止2015年5月14日，福资汇公司拖欠逾期租金20790元，并产生违约金3136元。为此，联发电子商城公司多次催促福资汇公司尽快按合同约定履行支付义务。联发电子商城公司于2015年5月21日向福资汇公司发送《催促函》，要求其支付逾期租金及违约金，但福资汇公司至今拒不履行。为维护自身合法权益，联发电子商城公司请求法院判令：1、福资汇公司向联发电子商城公司支付拖欠的逾期租金（暂计算至2015年5月14日为20790元）、违约金（暂计算至2015年5月14日为3136元，此后违约金按日千分之五计算至还清所有款项之日止）；2、福资汇公司在法院裁决生效之日内将租赁房屋内的个人物品搬离，否则联发电子商城公司有权收回租赁房屋，并可将租赁房屋内的遗留物品视为废弃物进行处理；3、本案诉讼费由福资汇公司承担。庭审过程中，联发电子商城公司将诉讼请求变更为：1、福资汇公司向联发电子商城公司支付拖欠的逾期租金（暂计算至2015年5月14日为20790元）、违约金（暂计算至2015年5月14日为3136元，此后违约金按日千分之五计算至还清所有款项之日止），及此后的租金（至2015年5月14日起计至福资汇公司交付房屋之日止）；2、福资汇公司在法院裁决生效之日内将租赁房屋内的个人物品搬离，否则联发电子商城公司有权收回租赁房屋，并可将租赁房屋内的遗留物品视为废弃物进行处理；3、本案诉讼费由福资汇公司承担。后联发电子商城公司又将第2项诉讼请求明确为：福资汇公司在法院裁决生效之日十日内返还租赁房屋，且联发商城有限公司将租赁房屋内的遗留物品视为废弃物进行处理。同时联发电子商城公司明确其主张至2015年5月14日的租金为20790元、违约金3136元，在此之外没有其他的租金、违约金。
被告福资汇公司辩称，福资汇公司已经支付租金至2014年11月14日，但是2014年11月12日就无法使用案涉房屋。联发电子商城公司于2014年11月12日单方在租赁物上贴上封条、并断水、断电，导致福资汇公司无法使用案涉房屋，个人物品也无法取出，还有1套红木家具及2副字画等物品未取出。相应的后果应当由联发电子商城公司自行承担，更谈不上合同到期后的租金。案涉合同是格式合同，约定的违约金过高，对福资汇公司的违约金为千分之五，而联发电子商城公司违约的违约金为千分之三。综上，联发电子商城公司的诉讼请求没有事实依据。
第三人联发广场管理公司对联发电子商城的起诉陈述称，福资汇公司将联发广场管理公司列为第三人是错误的，联发广场管理公司与福资汇公司之间是房屋管理费的关系，并不是本诉原、被告之间的房屋租赁关系，应另案处理。
反诉原告福资汇公司诉称，2013年3月28日，福资汇公司、联发电子商城公司、联发广场管理公司签订了《厦门赛格电子市场租赁合同》，合同约定：联发电子商城公司将坐落于湖里区园山南路800号厦门赛格电子市场四层C4005A（区）室的房屋（建筑面积77平方米）出租给福资汇公司月租金3465元，合同履行期间为2013年10月26日至2015年5月14日；合同还约定：“租赁期间，合同任一方确需提前终止合同的应提前三个月以书面通知对方，经对方同意后方可办理解除合同手续，并赔偿对方相当于三个月租金金额的违约金。”2014年11月12日，出租方与承租方因故发生纠纷，联发电子商城公司自行将讼争租赁房屋的大门贴上封条，福资汇公司想取回物品也遭到拒绝。联发电子商城公司的单方行为导致福资汇公司无法使用租赁房屋，已经事实上解除了合同。这一切的主因是联发电子商城公司单方面对大门进行封贴，其行为既没有合同约定也没有法律依据。联发电子商城的行为给福资汇公司造成的巨大损失，参照合同法的规定及过错原则，联发电子商城公司理应赔偿经济损失并退回押金。为维护自身合法权益，福资汇公司请求判令：联发电子商城公司赔偿经济损失10395元，并退回签订租赁合同时缴纳的押金3465元。
反诉被告联发电子商城公司辩称，福资汇公司的反诉请求错误，应当予以驳回。联发电子商城公司从未对福资汇公司张贴任何封条，也没有在租赁期间单方解除与租赁合同。张贴封条并不等同于单方行使合同解除权，即使张贴封条是真实的。在案涉合同中并未约定张贴封条为解除合同的条件，所以张贴封条不属于合同法第93条约定的解除的行为。张贴封条也不属于合同法定解除的情形。张贴封条只是方式方法，但不能视为根本违约，不具有解除合同的意思表示，仅是向对方进行的催告。封条仅是一张薄纸，福资汇公司可以进入案涉房屋。福资汇公司也承认在2014年12月份有进入租赁房屋取回物件，说明租赁房屋并没有处于联发电子商城公司的处分之下，福资汇公司仍可以正常经营。福资汇公司的反诉请求无事实及法律依据，其要求赔偿经济损失所依据的是租赁合同第14条第3款，但是该约定的前提是双方应解除合同，但截至诉前，双方未办理任何形式的合同解除手续。联发电子商城公司将案涉房屋交付给福资汇公司使用，但是福资汇公司并未按时支付租金，按照租赁合同约定，福资汇公司违约，联发电子商城公司有权将押金予以抵扣。综上，福资汇公司的反诉请求错误，且没有事实、法律依据，依法应予驳回。
第三人联发广场管理公司对福资汇公司的反诉陈述称，追加第三人诉讼主体错误。联发广场管理公司与福资汇公司之间是房屋管理费的关系，并非本诉中的房屋租赁关系。第三人从未对租赁的房屋张贴任何封条。从福资汇公司提供的证据材料中无法显示照片中的房屋即讼争房产，封条有可能是福资汇公司从它处转移粘贴上去的。福资汇公司提供的封条无第三人的公章，第三人无法确认其真实性。张贴封条并不等同于第三人行使单方合同解除权。退一步说，即使封条是第三人所张贴的，但并未等同于双方合同解除。三方签订的租赁合同并未约定张贴封条为解除的条件，张贴封条也不符合《合同法》第九十四条法定解除的任何一项条件。张贴封条只是方式不当，但不应被视为根本违约，具有单方解除合同的意思表示。相反，张贴封条是向对方催告的手段，福资汇公司完全可以凭借自己的方式进入租赁房屋。福资汇公司于2014年12月曾进入租赁房屋取回物件，说明租赁房屋并未处于联发电子商城公司完全的控制下，仍能提供给福资汇公司正常经营。四、福资汇公司的反诉请求无任何事实和法律依据，其至今仍拖欠第三人的管理费，反而滥用司法资源，将联发广场公司列为第三人，有滥用司法资源之嫌。《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》第十四条第三款约定：“租赁期间，甲乙丙三方任何一方需提前终止合同应提前三个月以书面通知对方，经对方同意后方可办理解除合同手续，并赔偿对方相当于三个月租金额的违约金。”也就是说在租赁期间，联发电子商城公司要解除合同是有前提条件的，须书面通知对方且办理解除合同手续，但截止至诉前，联发广场管理公司、联发电子商城公司、福资汇公司三方未办理任何形式的合同解除。因此，福资汇公司述称的要求参照上述条款赔偿3个月租金的损失没有依据。联发电子商城公司与联发广场管理公司按合同约定交付了房屋，但福资汇公司却拒不履行支付租金、管理费，实属违约。按照《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》第十四条第12款的约定，联发电子商城公司可直接将押金抵扣福资汇公司拖欠的款项。综上，福资汇公司的反诉请求无任何事实和法律依据。请求法院予以驳回。
经审理查明，2014年1月21日，联发电子商城公司作为甲方（出租方）、联发广场管理有限公司作为乙方（管理方）、福资汇公司作为丙方（承租方），三方签订了一份《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》，约定：1、联发电子商城公司将座落于湖里区园山南路800号厦门赛格电子市场四层C4005A（区）室的房屋（建筑面积77平方米）出租给福资汇公司，房屋月租金为3465元、管理费每月616元，租金、管理费均按季结算，分六次支付，其中第五次租金、管理费12243元于2014年11月15日前新缴，第六次租金、管理费12243元于2015年2月15日新缴；2、承租方应按合同规定期限交纳租费，违约除补交租费外，每逾期一日按月租费的千分之五向出租方交付违约金。3、租赁期满或合同解除时若承租方仍有拖欠款项，出租方可直接将押金抵扣所欠款项，差额部分出租方仍有权继续追偿；4、租赁期满或合同解除时（若承租方无法联络，自出租方在租赁房屋门上张贴解除合同的通知之日起15个工作日后，视为本合同解除或终止），若承租方没有清偿拖欠的租金，又不将租赁房屋清空并交还出租方，出租方有权自行收回租赁房屋，并将房屋内遗留物品视为废弃物进行处置，由此产生的一切后果均由承租方自行承担。另外，合同第十四条第3款约定：租赁期间，任一方确需提前终止合同应提前三个月以书面形式通知对方，经对方同意后方可办理解除合同手续，并赔偿对方相当于三个月租金金额的违约金。2014年7月31日、2014年10月29日，联发广场管理公司各向福资汇公司送达一份《租金缴交通知单》，载明2014年8月15日至2014年11月14日期间、2014年11月15日至2015年2月14日期间产生的租金金额均为10395元。
庭审过程中，联发电子商城公司同意将福资汇公司缴纳的押金抵扣尚欠房屋租金，联发广场管理公司确认本案讼争租赁合同中的租金由联发电子商城公司收取，管理费由联发广场管理公司收取，联发广场管理有限公司不会主张讼争房屋租赁合同中的租金权利。福资汇公司确认讼争租赁合同的租金及管理费均缴交至2014年11月15日。
诉讼过程中，福资汇公司提交照片2张，欲证明讼争租赁房屋于2014年11月12日被联发电子商城公司查封，福资汇公司无法使用案涉房屋。照片中显示封条上的印章为厦门市赛格电子市场市场管理部。
联发电子商城公司、联发广场管理公司均对照片的真实性不予确认，认为封条上没有相应的公章。
以上事实，有联发电子商城公司提交的《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》、《租金缴交通知单》，福资汇公司提交的照片2张，当事人的陈述以及法庭审理笔录等加以证实。
本院认为，联发电子商城公司、联发广场管理公司、福资汇公司三方签订的《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》系各方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人各方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。福资汇公司作为租赁合同承租方，应当依约支付房屋租金。福资汇公司确认讼争租赁合同的租金缴交至2014年11月15日，现联发电子商城公司主张2014年11月15日起至合同期满前即2015年5月14日的租金20790元，符合双方的合同约定，且福资汇公司未提交已经缴纳该部分租金的相关证据，该部分福资汇公司应当向联发电子商城公司支付。根据租赁合同约定，福资汇公司分别应于2014年11月15日、2015年2月15日各向联发电子商城公司支付租金10395元，福资汇公司未按约定支付租金，联发电子商城公司认为福资汇公司应当根据合同约定支付至2015年5月14日的违约金3136元，但福资汇公司认为合同约定的违约金过高，因联发电子商城公司未举证证明延期支付租金给其造成的损失，本院依法将逾期交纳租金违约金的标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，以所欠租金为基数自逾期之日起计算至联发电子商城公司主张的合同终止之日止。福资汇公司关于租赁房屋于2014年11月12日被贴上封条并断水、断电导致无法使用等抗辩主张，因福资汇公司无证据证明联发电子商城公司曾采取过贴封条、断水、断电等措施，且照片中封条上的印章非联发电子商城公司的印章，故福资汇公司的上述抗辩意见不能成为其拒绝支付房屋租金的理由。双方约定的合同期限内，双方均未向对方提出过解除合同的主张，本案讼争的租赁合同依约应于2015年5月14日终止，合同终止后，承租方福资汇公司应搬离讼争租赁房屋，因福资汇公司并非自身意愿未搬离讼争房屋内的物品，且庭审中福资汇公司已经表示愿意在法院判决生效十日内搬离物品，故联发电子商城公司根据租赁合同第十四条第13款要求讼争租赁房屋内遗留物品作为废弃物进行处置的诉讼请求没有相应的合同依据，本院依法不予支持。因合同各方在租赁期间内均未提出解除租赁合同的请求，租赁合同终后止，福资汇公司根据租赁合同第十四条第3款中提出反诉主张因解除合同产生的经济损失10395元，没有相应的事实与合同依据，本院不予支持。根据双方约定，出租方押金可以抵扣所欠房屋租金，福资汇公司缴纳的3465元押金抵扣租金后福资汇公司尚欠联发电子商城公司租金17325元，福资汇公司关于返还押金的反诉请求本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门福资汇网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门联发电子商城开发有限公司支付租金17325元。
二、被告厦门福资汇网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门联发电子商城开发有限公司支付逾期支付租金的违约金（2014年11月15日到期的10395元租金的违约金自2014年11月16日起算，2015年2月15日到期的租金10395元自2015年2月16日起算，均以中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算至2015年5月14日止）。
三、被告厦门福资汇网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离址于厦门市湖里区园山南路800号厦门赛格电子市场四层C4005A（区）室的房屋。
四、驳回原告厦门联发电子商城开发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告厦门福资汇网络科技有限公司的反诉诉讼请求。
如果被告厦门福资汇网络科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费199元，由原告厦门联发电子商城开发有限公司负担35元，被告厦门福资汇网络科技有限公司负担164元；反诉案件受理费74元，由反诉原告厦门福资汇网络科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一五年十月十二日
书 记 员 陈盛鑫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。