湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0191民初84号
原告：戴某。
法定代理人：戴希华。
委托代理人：潘浩，湖北维勒律师事务所律师。
委托代理人：熊雪娟，湖北维勒律师事务所律师。
被告：武汉时方钢结构有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区东合中心一期B座505室。
法定代表人：商兰儿，该公司总经理。
原告戴某诉被告武汉时方钢结构有限公司（以下简称“时方公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法由代理审判员甘磊适用简易程序，于2016年2月24日公开开庭审理，原告戴某的委托代理人潘浩、熊雪娟，被告时方公司的委托代理人暨法定代表人商兰儿，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴某诉称：原被告双方于2012年2月11日签订《写字楼租赁合同》，约定原告戴某将位于武汉经济技术开发区东风三路1号东合中心写字楼B505室建筑面积96.36平方米的房屋出租给被告时方公司，租赁期自2012年3月12日起至2017年3月11日止计五年；合同约定租金标准为人民币4，200元／月，每半年支付一次租金，先付后用，第一期租金于合同签订当日支付，以后每期租金提前10天支付。后由于同等地段房屋租金飙升至6，500元／平方米，原告戴某之父戴希华与被告时方公司协商调整租金，经多次协商于2014年9月与被告时方公司达成租金增加至人民币4，800元／月的合意。根据双方签订的租赁合同，被告时方公司应于2015年3月2日向原告戴某支付2015年3月12日至2015年9月11日期间的租金人民币28，800元，但被告时方公司仅在2015年5月27日、2015年6月30日分别支付人民币10，000元、16，000元，尚欠人民币2，800元未支付；2015年9月2日，被告时方公司依约应支付下半个租赁年房租金人民币28，800元，但时至今日经原告戴某多次催要未缴。租赁合同期间，被告时方公司拖欠物业管理费人民币4，625.28元。原告戴某认为，被告时方公司上述拒不支付租金及物业费等行为，严重违反了《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，严重侵犯了原告戴某的合法权益，现依法诉至法院，请求：1、判令解除原告戴某与被告武汉时方钢结构有限公司签署的《写字楼租赁合同》并要求被告腾退房屋；2、判令被告时方公司支付原告戴某2015年3月12日至2015年9月11日拖欠房屋租金人民币2，800元；3、判令被告时方公司支付原告戴某2015年9月12日至腾退之日房屋租金，暂计至起诉之日即人民币16，000元整；4、判令被告时方公司支付原告戴某延迟交付房租违约金从2015年9月3日至腾退之日，暂计至起诉之日即人民币1，584元整（4，800元／月＊0.3%＊110天）；5、判令被告时方公司违约，押金人民币3，000元不予退还；6、判令被告时方公司支付原告戴某拖欠物业费至腾退之日，暂计人民币4，625.28元；7、判令被告时方公司赔偿原告戴某因收回房屋造成的损失（暂以合同约定的两个月租金人民币9，600元计算）；8、请求判令被告时方公司承担本案全部诉讼费用。
被告时方公司答辩称：原被告双方签订租赁合同前，被告时方公司就按照人民币30元／平方米／月标准租赁了原告戴某的房屋，后在2012年签订租赁合同时将租金调整至人民币42元／平方米／月，即月租金人民币4，200元／月，并要求在租赁合同期间五年内租金不再变化。2014年10月，原告戴某之父戴希华到被告时方公司要求调整租金至人民币60元／平方米／月，被告不同意增加房租，后原告戴某这边每天来人到被告办公场所要求增加房租，并声称如果不增加房租就要求被告时方公司退场，扰乱了被告时方公司的工作秩序。在此情况下，被告时方公司要求原告戴某支付被告时方公司搬家及装修费用后可以考虑离场，对此原告戴某未予答复。双方为租金调整事宜持续交流至2015年4、5月份，被告时方公司一直不同意涨租，期间被告时方公司为了稳定双方关系保证公司正常的办公经营，于2014年10月份左右陆续支付了原告戴某三个月的租金人民币15，000元，实际支付金额超出了应付金额人民币12，600元，超出部分人民币2，400元在下一次支付租金时作扣减。2015年5、6月份，租赁房屋所属物业公司询问被告时方公司是否要搬走，并声称原告戴某已委托物业公司对外出租该房屋，在此情况下，被告时方公司于2015年6月搬离原告戴某的房屋。关于物业费的问题，被告时方公司确实接到物业公司催费通知，当时也确实有不想缴费的想法，但后来还是缴清了物业费。
经审理查明：原告戴某系案外人戴希华之子。2012年2月11日，案外人戴希华作为原告戴某的法定代理人，与被告时方公司签订《写字楼租赁合同》一份，合同约定将登记在原告戴某名下的位于武汉经济技术开发区东风三路1号东合中心写字楼B505室房屋一套租赁给被告时方公司，租赁期自2012年3月12日起至2017年3月11日止，月租金人民币4，200元，租金支付方式为每半年一次，实行预付制，第一期租金于合同签订当日支付，以后每期租金提前10日支付；合同约定在租赁期间内被告时方公司支付其使用的水电、物业等费用；合同约定原告戴某收取被告时方公司押金人民币3，000元，于租赁期满双方结清相关费用后返还；合同约定，在租赁期内，被告时方公司拖欠租金半个月以上的，原告戴某有权终止合同，收回房屋，并由被告时方公司赔偿原告戴某损失，租赁期限内，被告时方公司未经原告戴某同意，中途擅自退租的，被告时方公司应按月租金两倍向原告戴某支付违约金；合同约定租赁期内，无论任何原因退租，则原告戴某将根据被告时方公司实际居住天数计算租金。上述合同签订后，原告戴某将房屋交付被告时方公司使用并收取了被告时方公司押金人民币3，000元。
上述租赁合同履行期间，原告戴某的法定代理人戴希华自2014年9月起开始与被告时方公司蒋姓工作人员协商增加房租并催收到期房租。被告时方公司于2014年10月23日、2015年1月8日、2015年5月27日、2015年6月30日，分别向原告戴某的法定代理人戴希华支付房租人民币14，400元、14，400元、10，000元、16，000元。
另查明：被告时方公司自述于2015年6月搬离其租赁的原告戴某名下的房屋，并将该房屋上锁。被告时方公司已向该房屋所涉物业管理处缴清2015年12月之前全部物业管理费。
再查明：2015年11月30日，原告戴某委托其代理律师向被告时方公司发出律师函，律师函告知被告时方公司租赁合同已经解除，并建议被告时方公司依法腾退房屋，缴纳房屋租金及违约金，结清物业水电等费用并对房屋可能存在的毁损进行赔偿。该律师函于2015年12月1日经顺丰速递送达至被告时方公司。
以上事实，有本院庭审笔录，原告戴某提供的商品房买卖合同、购房发票、写字楼租赁合同、户口簿、银行流水明细、短信记录、律师函、快递详单及查询记录，经庭审质证予以证实。
本院认为：案外人戴希华作为原告戴某的法定代理人，代表原告戴某与被告时方公司签订的《写字楼租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原被告双方当事人应全面履行合同义务，依法享有合同权利，原告戴某将合同项下的房屋实际交付被告时方公司办公使用，履行了合同义务，被告时方公司应按照合同约定的时间、金额向原告戴某支付房租。根据原被告双方合同约定的租金支付形式，被告时方公司应最迟于2015年3月2日向原告戴某支付2015年3月12日至2015年9月11日期间的房屋租金，应最迟于2015年9月2日支付2015年9月12日至2016年3月11日期间的租金，原告戴某举证并认为，被告时方公司于2014年10月23日、2015年1月8日、2015年5月27日、2015年6月30日分别支付租金人民币14，400元、14，400元、10，000元、16，000元，在被告时方公司未举证证实其已经分别于2015年3月2日和2015年9月2日之前依约履行了下一租赁年度租金已经支付的事实，且未能举证上述已付租金系支付后续租赁年度租金的情况下，本院认定被告时方公司2014年10月23日、2015年1月8日支付的两次租金为2014年9月12日至2015年3月11日租赁年度租金，认定被告时方公司2015年5月27日、2015年6月30日支付的租金为2015年3月12日至2015年9月11日租赁年度租金，即被告时方公司在支付2014年9月12日至2015年9月11日期间内的租金均存在违反双方合同支付时间之约定。同理，根据双方合同约定，被告时方公司应于2015年9月2日之前向原告戴某支付2015年9月12日至2016年3月11日期间的租金，而被告时方公司至今未予支付，亦违反合同约定。因此，原告戴某可基于双方合同约定终止租赁合同并收回该房屋，故本院对原告戴某提出的确认被告时方公司违约、解除合同并要求被告时方公司腾退的请求予以支持，因本案系原告戴某享有单方解除租赁合同之权利，故本院确认双方租赁合同自原告戴某载有解除合同之意思表示律师函于2015年12月1日送达被告时方公司时解除。关于原告戴某诉请被告时方公司支付2015年3月12日至2015年9月11日期间拖欠租金人民币2，800元的问题，原告戴某主张该期间拖欠租金的基础是被告时方公司实际支付的租金人民币4，200元／月低于人民币4，800元／月，本院认为，原被告双方合同约定租赁期限内租金标准为人民币4，200元／月，原告戴某据以主张双方合意调整租金至人民币4，800元／月所提交的短信记录仅能显示原告戴某单方意思表示，并未得到被告时方公司的承诺，其以被告时方公司2014年10月23日、2015年1月8日实际支付租金金额为人民币4，800元倍数的意见与其主张涨租合意也不具有必然联系，而在双方为涨租存在争议的情况下，被告时方公司所作为稳定双方关系和维持办公正常进行故而多支付部分租金之陈述符合常理，故本院认定被告时方公司2014年10月23日、2015年1月8日超出合同标准支付租金的行为为被告时方公司对当期支付租金的同意，而不成就为将租金由合约人民币4，200元／月调整至人民币4，800元／月，故本院对原告戴某诉请被告时方公司支付2015年3月12日至2015年9月11日期间拖欠租金人民币2，800元请求不予支持。关于原告戴某诉请被告时方公司支付自2015年9月12日起至腾退之日止租金及房屋损失的问题，本院认为，被告时方公司自述其自2015年6月已经搬离涉案房屋，但未提交证据证实该陈述以及未提交证据证实在搬离后未再实际使用该房屋，事实上，从被告时方公司庭审陈述看，该房屋至今为被告时方公司实际控制，即使在收悉原告戴某解除租赁关系律师函后，也未及时将房屋腾退并交付原告戴某，故本院对原告戴某诉请被告时方公司支付2015年9月12日至2015年12月1日租金的请求予以支持，租金标准执行双方合约标准人民币4，200元／月，即被告时方公司应支付期间租金人民币11，340元（81天4，200元／月÷30天／月）；自2015年12月2日起，双方租赁关系解除，被告时方公司应当及时向原告戴某交还房屋而至今未予交还，继续实际控制该房屋，造成原告戴某房屋空置损失，依法应承担赔偿责任，关于损失额度，本院依照双方合同约定的租金标准予以确定，即被告时方公司按照人民币4，200元／月标准自2015年12月2日起至腾退之日止支付占据原告戴某房屋损失；关于收回房屋损失的问题，因本案中不存在被告时方公司擅自退租的事实，故原告戴某关于收回房屋损失请求缺乏事实依据，本院不予支持；关于原告戴某诉请被告时方公司自2015年9月3日至腾退之日支付违约金的问题，本案中，被告时方公司因于2015年9月2日之前支付下一租赁年度租金，但至今未支付并继续实际占有该房屋，应承担违约违约责任，因双方未约定违约金标准，基于公平原则，本院参照双方约定的原告戴某迟延交房违约金标准即0.3%／天。关于物业费的问题，因原被告双方均确认2015年12月之前的物业费已经全部由被告时方公司结清，故被告时方公司应继续承担2016年1月至实际腾退之日期间的物业费用。关于押金人民币3，000元的问题，根据双方合同约定，该押金并非履约保证，故本院对该项诉请不予处理，由双方在退房和办理相关费用结清后根据实际情况再行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉时方钢结构有限公司违反与原告戴某签订的《写字楼租赁合同》，被告武汉时方钢结构有限公司按租金人民币4，200元／月，自2015年9月2日起计算至实际腾退之日止所产生的总金额为本金，按照0.3%／天标准，向原告带认文支付违约金；
二、原告戴某与被告武汉时方钢结构有限公司基于《写字楼租赁合同》所产生的租赁合同关系于2015年12月1日起解除；
三、告武汉时方钢结构有限公司于本判决生效之日起10日日内支付原告戴某2015年9月12日至2015年12月1日期间租金人民币11，340元；
四、被告武汉时方钢结构有限公司于本判决生效之日起10日内从武汉经济技术开发区东风三路1号东合中心写字楼B505室房屋腾退，将该房屋交付原告戴某；并结清武汉经济技术开发区东风三路1号东合中心写字楼B505室房屋自2016年1月1日起至该房屋交付原告戴某之日止的物业管理费。
五、被告武汉时方钢结构有限公司于本判决生效之日起10日内按照人民币4，200元／月标准支付原告戴某房屋占用损失，支付时间自2015年12月2日起至被告武汉时方钢结构有限公司实际腾退交付原告戴某之日止；
六、驳回原告戴某的其他诉讼请求。
如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币740元，减半收取人民币370元，由原告戴某负担人民币25元，被告武汉时方钢结构有限公司负担人民币345元，因此款原告戴某已垫付，被告武汉时方钢结构有限公司将其应付款项人民币345元连同上述判决款项一并支付给原告戴某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：1767；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 甘磊
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 李翠