内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0702民初1073号原告（反诉被告）：姚朝林，男，1969年5月1日出生，满族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：保华，内蒙古适宜律师事务所律师。被告（反诉原告）：紫金财产保险股份有限公司内蒙古分公司呼伦贝尔中心支公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区天顺新城109门市法定代表人：贾连庆，总经理。委托诉讼代理人：白志峰，内蒙古敖森律师事务所律师。第三人：李爱光，女，1975年12月3日出生，满族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：焦书东，男，1975年9月24日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市，与第三人系夫妻关系。原告姚朝林诉被告紫金财产保险股份有限公司内蒙古分公司呼伦贝尔中心支公司（以下简称紫金保险公司）、第三人李爱光租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，被告紫金保险公司在举证期限内提出管辖权异议，本院经审查后裁定驳回管辖权异议。被告紫金保险公司不服提出上诉，呼伦贝尔市中级人民法院于2017年8月23日裁定驳回上诉，维持原裁定。被告紫金保险公司提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告姚朝林及其委托诉讼代理人保华、被告紫金保险公司的委托诉讼代理人白志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姚朝林向本院提出诉讼请求：1.要求被告紫金保险公司继续履行合同；2.要求被告紫金保险公司支付下一年度的租金15万元并支付滞纳金（自2017年5月4日开始按照每天62.5元支付至租金付清时止）。事实和理由：2016年6月5日，原被告签订了房屋租赁合同书，合同约定原告将位于海拉尔区奋斗办水岸雅居1号楼17号使用面积为420平方米的房屋出租给被告，租期5年，年租金15万元。2017年4月7日，被告突然向原告送达了解除合同通知书，表示要解除与原告签订的租赁合同，理由为该房屋冬季室内温度不达标、没有产权证书、房屋未通过消防验收及竣工验收。原告认为被告提出解除合同理由不成立，被告解除合同事由根本不存在。综上，原告诉至法院请求被告继续履行合同，并按照合同约定交纳下一年度的租金15万元及滞纳金。被告（反诉原告）紫金保险公司辩称，第一原告提供的房屋因室内温度不达标无法正常使用且存在多处违反合同约定的行为；第二被告已经依据合同法第九十六条的规定履行了通知义务，涉案租赁合同应自原告收到通知之日起解除。第三人李爱光述称：租房的事已经通过内蒙自治区公司老总批准同意的，当时该房屋租金原告要18万元每年，后来经过多次与原告协商才同意15万元出租给被告的。被告（反诉原告）紫金保险公司向本院提出诉讼请求：判令原告姚朝林支付暖气修理费共计2330元。事实及理由：2016年6月5日，原、被告签订房屋租赁合同。合同签订后，由于出租房屋室内温度不达标，导致该房屋二楼北侧两个房间的暖气及管道被冻裂。被告多次找原告沟通，但原告一直不予解决，被告无奈只能委托该小区物业公司将冻裂暖气及管道进行修复，共花费2320元。综上，被告为维护自身权益，现提起反诉，请求贵院支持被告的反诉请求。原告（反诉被告）姚朝林辩称，被告的反诉理由不能成立，因为被告使用不当经常开窗导致的暖气冻裂，造成的损失应当由被告自行承担，故请法院依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕本、反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就本诉,原告（反诉被告）提交的证据：1、合同解除通知书一份，证明第一被告要求法定解除合同的理由不成立，不产生解除合同的法律效力；第二该通知书被告单方违反合同约定，根据合同法第一百零七条规定应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任；第三证明被告此通知内容不符合租赁合同司法解释第八条规定，因此被告要求解除的理由不能成立。经质证，被告（反诉原告）、第三人对该证据的真实性无异议。本院对该证据予以采信。2、租赁合同一份（与原件核对无异议的复印件），证明合同正在履行期间，被告应当继续履行合同，向原告履行支付租金及滞纳金的义务。经质证，被告（反诉原告）对该证据的真实性无异议，对证明的问题不予认可，认为该合同恰恰可以证明原告已经违反了本合同多处条款之规定，双方合同无法继续履行，被告有权解除合同。第三人对该合同真实性无异议。本院对该证据予以采信。3、房屋所有权证书，证明原告具有出租房屋的产权，同时证明被告提出解除合同的理由不能成立，因为该房屋已经经过竣工验收、消防验收后合格才发放房屋产权证书。经质证，被告（反诉原告）对该证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为该证据不能证明涉案房屋通过了消防验收且原告至今不能提供房屋租赁许可证以及房屋消防证明等。第三人对该证据无异议。本院对该证据予以采信。4、建设工程竣工验收备案表（复印件），加盖了呼伦贝尔市启明房地产开发有限公司的公章，该原件保存在该公司，证明原告所出租的房屋于2013年1月11日在建设部门已经竣工验收，工程竣工验收备案文件中包括规划、公安、消防、环保、承建的相关档案，原告房屋是经过各部门全部验收合格的房屋，符合国家强制性规定，被告解除合同的理由不能成立。经质证，被告（反诉原告）认为第一该证据为复印件无法和原件核对，故对真实性不认可；第二对证明的问题也不予认可，该房屋即使经过了竣工验收等也不代表双方在签订租赁合同时原告的房屋符合消防安全检查。因被告为金融机构，在选择营业场所时应当向保监局等机构提供房屋产权证明、房屋所有权人身份证明以及由消防部门对房屋出具消防证明等材料后保监局才能对被告的营业场所开业进行核准，故双方在合同中约定被告应当提供上述证明。也就是说该涉案房屋在建设部门备案时消防部门出具的竣工验收证明并不等于双方在合同中约定的原告提供房屋消防证明。第三人对该证据没有意见，认可。本院对该证据予以采信。被告（反诉原告）紫金保险公司提供证据：（2017）呼伦海证内字第522号公证书，证明2017年3月1日该租赁房屋室内温度未达到国家规定标准，原告提供的租赁房屋已经危及被告的安全和健康，致使该房屋无法正常使用，导致签订该租赁合同的目的不能实现，故该合同应予解除。经质证，原告（反诉被告）对该证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为该公证书只记录了2017年3月1日的当天的室内温度，证明不了被告承租的房屋连续性低温，因此被告的证明主张不能成立。第三人对该证据所要证明的事实不予认可。本院对该证据予以采信。第三人李爱光提供证据：赵建华、杨玉宝询问笔录。经质证，原告（反诉被告）对第三人提交的证据真实性和证明目的均认可，能够证明被告公司在租赁房屋时经常开窗户。同时也能够证明原告出租的房屋温度是达标的，并非像被告所说的温度极低，不能正常使用。因被告使用不当造成二楼的暖气冻裂，该责任应当由被告自行承担。被告（反诉原告）对该证据的真实性不发表意见，该证据作为证人证言，证人应当出庭作证接受询问，两名证人的证言内容不能证明原告的租赁房屋符合租赁合同约定的使用条件。本院认为被询问人所述内容是他们通过观察得来的情况，不能直接作为本案定案依据，故对该证据不予采信就反诉，被告（反诉原告）提交证据：1、房屋租赁合同书，证明原告已经违反了本合同多处条款之规定，双方合同无法继续履行，被告有权解除合同。租赁合同第十二条约定乙方在出租房屋使用过程中，如出租房屋及内部的设施出现或发生妨碍安全正常使用的损坏或故障，应及时通知甲方，并采取有效措施甲方应于接到乙方通知后3日内进行维修。乙方无法通知甲方或甲方拒不维修的乙方可代为聘请第三方或自行维修。维修费用凭相关票据由甲方承担。2017年2月16日该房屋北侧房间的暖气及管道被冻裂。被告多次与原告沟通，但原告一直不予解决。故被告只能委托该小区物业公司将冻裂的暖气及管道进行维修花费了2320元。该费用根据合同约定应当原告承担。经质证，原告（反诉被告）对租赁合同的真实性没有异议，对被告的证明目的不认可，合同正在履行期间，被告应当继续履行合同，被告向原告支付租金的义务。本院对该证据予以采信2、照片四张、物业公司出具的证明、发票、明细表（与原件核对无异议复印件），该组证据证明2017年2月16日该房屋二楼北侧两个房间的暖气及管道被冻裂，被告多次与原告沟通但原告一直予解决，无奈被告只能委托该小区物业公司将冻裂的暖气及管道进行修复，花费了2320元。同时也进一步证明了该涉案房屋温度不达标的事实。经质证，原告（反诉被告）首先对物业公司出具的情况说明的真实性有异议，证明目的不认可。理由是：该说明人是王丽颖，他既不是该公司的负责人，也不是法定代表人，且这个签名是否王丽颖所签均无法核实。说明是一份书证，没有附该公司的营业执照、法定代表证明书，因此对这个说明不认可。在说明中注明收到有偿服务费为300元是用于更换冻裂暖气，这也恰恰说明反诉原告更换暖气仅产生300元的费用，并非像反诉原告所讲是产生了2320元。第二对机打票据和暖气片管件的明细表，认为与本案无关，证明不了是用于维修原告房屋暖气所用的配件；第三对四张照片也不认可，证明不了暖气是反诉被告房屋内的暖气。本院对证明、发票、明细予以采信，对照片无法显示拍摄地点故不予采信。3、证人吕某证言，”我是去年10月份在被告单位上班的，10月份已经很冷了，我们需要穿着棉服上班，等到12月份穿着羽绒服上班冻的都不行，在屋内上班冻的都打不了字了，特别的冷。12月份总公司检查要求我们租赁的房屋提交房屋租赁许可证、房屋的产权证明、房屋消防证明，因为总公司需要备案，但是我们没有。我们也向总公司提出房屋非常冷，总公司提出的意见是解除该房屋租赁的合约。过完年后，发现屋里的暖气冻了跑水把一楼都淹了，当时很多人都在场。我们第一时间根据合同上留的电话号码找房东，但是一直没有联系上。最后我们给物业打的电话，委托物业联系房东，但是物业的答复是他们也找不到房东。最后我们联系物业给更换维修的暖气，一共花了2300余元。事后一直联系房东，但是一直解决不了该问题。暖气冻裂的照片是我拍摄的，问吕总怎么办，吕总说房屋太冷找相关部门进行公证看室内温度是否符合达标温度。公证温度不是一天的问题是很多天，一天三次拍照片给他们拍过去的。总公司下发委托说明以后，我们多次联系房东，但是一直联系不到，找物业也联系不上，最后是委托我们单位其他员工找到房东的电话，把相关的证明送达房东的手中”。经质证，被告（反诉原告）认为证人证言可以证明第一涉案房屋在2016年到2017年冬季温度非常冷，无法正常办公，也就是说使用温度不达标，导致合同目的不能实现；第二也证明了2017年2月16日该房屋二楼北侧两个房间的暖气和管道被冻裂跑水，但是原告未能解决，只有物业公司将冻裂的暖气和管道进行维修，花费了2320元；第三证明被告要求原告提供房屋产权证明、房屋所有权人的身份证明、房屋的消防证明、以及房屋的租赁许可证，但原告至今也无法提供。原告（反诉被告）对该证人证言不予认可，认为第一证人跟反诉原告系利害关系人，是反诉原告公司的员工，其所说的证言不真实，不客观；第二证人恰恰说明了反诉原告出具的公证书不真实，也不客观。公证书上所拍摄的温度计照片是由反诉原告公司经理拍摄的，而且公证的事项与证人所要证明的恰恰相互矛盾。公证书只公证了2017年3月1日当天的温度记载情况，而证人所讲公证处的人员连续七天，甚至更多天该房屋测量，证人在说谎话；第三点证人所讲总公司2016年12月份年底检查时才向分公司索要产权证明等相关手续，这恰恰证明反诉原告所主张多次向反诉被告要产权证明是虚假的。第三人李爱光认为证人是被告单位的员工，证言不能采信。本院对该证人证言不予采信。本院经审理查明事实如下：2016年6月5日，姚朝林与紫金保险公司签订了房屋租赁合同书，姚朝林将其位于××区市房出租给紫金保险公司，租期5年，年租金15万元。2017年3月1日，海拉尔区公证处根据紫金保险公司申请对奋斗办水岸雅居1号楼17号门市室内温度进行证据保全。2017年4月7日，紫金保险公司给姚朝林送达了合同解除通知书。姚朝林收到合同解除通知书后于当月向法院递交诉状，要求紫金保险公司继续履行合同、支付下一年度租金及滞纳金。另查明，2017年2月16日，该出租房屋二楼北侧房间内暖气破裂，紫金保险公司维修花费配件及人工费合计2320元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，是合法有效的。被告紫金保险公司在合同履行期限届满前明确表示不履行合同义务，并向原告姚朝林送达了解除合同通知书，租赁合同自通知到达对方时即2017年4月7日解除。现原告要求被告继续履行合同、支付下一年度租金和滞纳金的诉讼请求，没有事实依据，故本院不予支持。被告紫金保险公司单方解除合同，存在违约，应当承担违约责任，原告可另案诉讼。关于反诉，被告紫金保险公司主张暖气维修费2320元，本院认为，被维修的暖气位于二楼，参照公证书上显示的二楼室内温度要高于一楼温度，被告主张二楼暖气冻裂不符合自然规律，故对被告紫金保险公司的反诉主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）姚朝林、被告（反诉原告）紫金财产保险股份有限公司内蒙古分公司呼伦贝尔中心支公司的本、反诉诉讼请求。本诉案件受理费1650元，由原告（反诉被告）姚朝林负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）紫金财产保险股份有限公司内蒙古分公司呼伦贝尔中心支公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 张 明二〇一七年十二月二十日书记员 郭美君