呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终2228号上诉人（一审被告）尉金林，男，1967年8月28日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。委托代理人赵升，内蒙古永晟律师事务所律师。被上诉人（一审原告）贺春平，男，1966年3月18日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。。委托代理人孙行广，内蒙古辩证律师事务所律师。上诉人尉金林因与被上诉人贺春平房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第01655号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭审理了本案。上诉人尉金林及委托代理人赵升，被上诉人贺春平的委托代理人孙行广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年5月24日，尉金林（甲方、出让方）与贺春平（乙方、受让方）签订《房屋买卖合同》，由贺春平购买尉金林于2012年4月20日从华麟公司购买的位于呼和浩特市赛罕区南二环北侧汇商广场，房号为6035、6036、6037、6038、6039的房屋。合同约定，房屋面积244.4平方米，转让价格6500元/平方米，总价款1588600元。因甲方购买华麟公司房屋后尚欠华麟公司购房款合计1300081元。由乙方代甲方直接支付给华麟公司，视为乙方向甲方支付的购房款。其余款项288519元，乙方扣除100000元办理房本或网签合同注销手续的保证金后，直接打入甲方指定的账户或银行卡。付款方式为：乙方于本合同签订之日起6日内直接向华麟公司支付房款1300081元。向甲方直接支付188519元，剩余100000元待甲方办理完本合同项下交易房屋的网签合同注销手续、或将产权过户于乙方名下后两日内再由乙方支付给甲方。办理网签合同的注销、变更或房屋过户手续及费用的承担：由于甲方已经与华麟公司签订网签合同，因此甲方于乙方付款之后，在乙方需要时随时协助乙方将原来的网签合同注销，将乙方所购房屋的合同变更在乙方名下，或将房屋产权变更在乙方名下，变更合同或办理产权过户所产生的费用由甲方承担。房屋交付：甲方在乙方付清华麟公司及甲方的款项（不包括所扣10万元的款项）之日就上述房屋交付乙方。但由于乙方所购房屋有部分属于返租房，从合同签订之日起，原来应由甲方收取的租金归乙方收取。合同签订后还不能实际交付的，待租期届满后再交付。违约责任：任何一方违反本合同的约定超过十五天，由违约一方向守约方支付合同总价款30%的违约金。如果因甲方的原因未能将合同变更在乙方名下，乙方有权解除本合同，合同解除后在甲方退还全部购房款和支付30%的违约金之前，乙方有权拒绝返还房屋，由此造成的一切损失均由甲方承担，解除合同通知乙方以短信的形式通知甲方。该合同签订后，贺春平依照合同约定代尉金林向华麟公司支付1300081元购房款，向尉金林支付188519元购房款。另查明，2012年4月20日，尉金林向华麟公司购买了位于呼和浩特市赛罕区南二环北侧汇商广场，房号为6035、6036、6037、6038、6039的房屋。2012年8月20日，华麟公司与大唐（赤峰）新能源有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定华麟公司将包括以上房屋在内的房屋出租给大唐（赤峰）新能源有限公司，期限为2年即自2012年8月20日至2014年8月20日止。上述房屋现已办理网签且由贺春平占有，产权登记人为尉金林。贺春平未向尉金林以短信的形式发出解除合同的通知。贺春平向法院提起诉讼，请求：一、解除贺春平与尉金林双方签订的《房屋买卖合同》；二、尉金林返还贺春平支付的购房款及其他款项共计1488600元；三、尉金林向贺春平支付违约金446580元。一审法院认为，贺春平与尉金林签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。关于贺春平要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的主张，本案中，贺春平已按照合同约定支付了购房款1488600元，履行了合同义务。但尉金林至今仍未按合同约定协助贺春平将原来的网签合同注销，将所购房屋的合同变更在贺春平名下，或将房屋产权变更在贺春平名下，尉金林已经构成违约，虽然贺春平未向尉金林以短信形式发出解除合同的通知，但贺春平现已经以诉讼形式向尉金林发出解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，双方所签订的《房屋买卖合同》的解除条件已经成就，故贺春平要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求依法予以确认。贺春平要求尉金林返还支付的购房款及其他款项共计1488600元的诉讼请求亦予以支持。关于贺春平要求尉金林支付违约金446580元的诉讼请求，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金不应超过损失的30%，本案中贺春平未提交有关其损失的相应证据，故兼顾贺春平、尉金林合同履行状况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对贺春平请求违约金的数额酌情予以调整为已付房款的20%即297720元（1488600元×20%）。关于尉金林抗辩称，产权证现在之所以办不出来，是因开发商原因所致，且关于房屋产权登记双方并没有具体约定，故不同意解除该买卖合同。因尉金林未提供相应证据证明该抗辩理由，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认贺春平与尉金林于2013年5月24日签订的《房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除；二、尉金林于本判决生效之日起十五日内向贺春平返还购房款及其他款项共计1488600元；三、尉金林于本判决生效之日起十五日内向贺春平支付违约金297720元；四、驳回贺春平的其他诉讼请求。案件受理费22217元（贺春平已预交），由贺春平负担1340元，尉金林负担20877元。保全费5000元（贺春平已预交），由尉金林负担。尉金林不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，房屋买卖合同第三条约定：在乙方需要时随时协助将原来网签合同注销，将乙方（贺春平）所购房屋的合同变更在乙方名下，或将房屋产权变更在乙方名下，费用由甲方（尉金林）承担。根据该条约定，乙方提出时，甲方协助。本案中，贺春平从来没有要求尉金林协助其办理合同变更，一审也没有查明贺春平是否要求尉金林协助，所以也不存在尉金林是否协助贺春平的问题，尉金林没有违反合同的约定。综上，请求法院撤销（2015）赛民初字第01655号民事判决，驳回贺春平的诉讼请求。贺春平答辩称，尉金林在一审当中提出办产权证之所以办不出来是开发商所致，不同意解除买卖合同，现在二审中又说贺春平没有要求其协助，所以他不构成违约，属于不诚信诉讼。房屋买卖合同签订后，付款交付房屋已达几年之久，至今房屋没有变更到贺春平名下，也没有变更网签，而且房管局说因为网签直接变更属于违规，根本办理不了，也就是说这个合同签订后，协助办理房本此事属于合同签订之后的事后不能，因此无论从哪个角度讲，本案都应该解除房屋买卖合同。所以一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当予以维持，因此请二审法院驳回上诉请求，维持一审判决。二审中，尉金林提交新证据五组。第一组，房屋买卖合同，拟证明贺春平没有要求变更过网签合同，尉金林没有违约的事实；第二组，承诺与保证，拟证明贺春平直接从华麟公司领取租金，并且只能办理在贺春平名下，房屋已经交付给贺春平，并且华麟公司返租的租金由贺春平直接领取；第三组，华麟公司的证明，拟证明贺春平没有请求华麟公司协助配合办理变更手续，如果请求的话，华麟公司可以办理网签的变更手续，由尉金林变更为贺春平；第四组，内蒙古合一物业有限公司证明，拟证明2014年9月3日贺春平和物业公司办理了入住手续，贺春平与尉金林已经办理了房屋交接手续；第五组，证人证言，拟证明现在房产局可以办理网签，如果有过户的话，只要双方提出，华麟公司会积极配合。贺春平的质证意见为：第一组，对真实性、合法性认可，对证明问题不予认可，这份合同只能证明上诉人与被上诉人签过房屋买卖合同，此外任何问题都证明不了，证明不了尉金林没有违约；第二组，真实性、合法性认可，对证明问题不予认可，该证据仅能证明尉金林曾做出过承诺，但是不能证明按这个承诺履行；第三组，对真实性、合法性及证明问题均不予认可；第四组，对真实性、合法性认可，对证明问题不予认可，证明不了尉金林是否给贺春平办理过房屋产权手续；第五组，真实性、合法性及证明问题均不予认可，证人证言的可信度不高，她只是华麟公司的员工，是负责办理网签的，但法庭问她以前是否办过此类的情况，她说没办过，不能证明尉金林没有违约。对于第一、二、三组证据的真实性、合法性本院均予以认可；因不能证明贺春平没有要求华麟公司和尉金林变更过网签合同，也不能证明返租的租金由贺春平直接领取，故对于拟证明的问题本院不予认可；对于第四组证据，因拟证明问题与一审法院对贺春平的询问笔录相互印证，故对真实性、合法性及拟证明问题本院均予以认可；对于第五组证据，因证人未进行过此类变更，故对拟证明问题本院不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：贺春平与尉金林签订的房屋买卖合同是否应予解除，尉金林是否应向贺春平返还购房款并支付违约金。关于该争议焦点，审理的核心问题在于尉金林是否违约，合同约定的解除条件是否成就。（一）根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条约定“办理网签合同的注销、变更或房屋过户手续及费用的承担：由于甲方已经与华麟公司签订网签合同，因此甲方于乙方付款之后，在乙方需要时随时协助乙方将原来的网签合同注销，将乙方所购房屋的合同变更在乙方名下，或将房屋产权变更在乙方名下，变更合同或办理产权过户所产生的费用由甲方承担。”根据该约定，尉金林应在贺春平需要时，随时协助办理产权变更手续，如尉金林拒绝协助办理，则构成违约；（二）根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条违约责任约定“任何一方违反本合同的约定超过十五天，由违约一方向守约方支付合同总价款30%的违约金。如果因甲方的原因未能将合同变更在乙方名下，乙方有权解除本合同，合同解除后在甲方退还全部购房款和支付30%的违约金之前，乙方有权拒绝返还房屋，由此造成的一切损失均由甲方承担”，根据该约定，如因尉金林的原因未能变更网签合同至贺春平名下，则约定的解除条件可成就。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条第一款规定“在合同纠纷案件中，…主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同变动的事实承担举证责任。”根据上述规定可知，贺春平主张尉金林违反合同约定，解除条件已经成就，应提供相应证据证明尉金林在贺春平要求后，拒不协助办理相关手续，并且因尉金林的原因，致使房屋不能登记在贺春平名下。本案中，现有证据不能证明尉金林存在违约行为，也不能证明是因尉金林的原因不能变更登记，则不能证明合同解除条件已经成就，故因证据不足，贺春平主张解除合同并要求尉金林承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持，该合同应依约继续履行。综上，尉金林主张其并未违约，不应承担违约责任，合同应继续履行的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第01655号民事判决；二、驳回贺春平的诉讼请求。一审案件受理费22217元、保全费5000元（贺春平均已预交），二审案件受理费20877元（尉金林已预交），共计48094元，由贺春平负担。本判决为终审判决。审 判 长  马国民审 判 员  韩 韬代理审判员  王 晶二〇一六年七月二十二日书 记 员  秦俐娟