湖南省汉寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0722民初671号
原告湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部，住所地湖南省汉寿县龙阳镇南郊社区振兴路（银水湖公园对面）。
主要负责人戴军华，湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部经理。
委托诉讼代理人黄少华，湖南龙阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人曾建喜，湖南龙阳律师事务所律师。
被告邹小华。
委托诉讼代理人卢永洪，湖南正泰律师事务所律师。
第三人冯磊，男。
原告湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部（以下简称“银谷项目部”）与被告邹小华、第三人冯磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用普程序，公开开庭进行了审理。原告银谷项目部的委托代理诉讼人黄少华和曾建喜、被告邹小华的委托诉讼代理人卢永洪、第三人冯磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银谷项目部向本院提出诉讼请求：1、解除银谷项目部与邹小华签订的《汉寿县银谷国际街区租赁合同》；2、邹小华与冯磊交还房屋给银谷项目部；3、邹小华支付租金100002元。事实和理由：银谷项目部与邹小华于2014年签订《汉寿银谷国际街区租赁合同》，约定邹小华租赁汉寿县银谷国际街区2号1层，编号为111至112号商铺。租期自2015年1月1起至2016年7月31日止。免租金期为180天，从2015年7月1日计付租金。每半年为一个租金支付期，每期租金自该周期起算日前15天支付。现邹小华尚欠第二期（即2016年1月1日起至2016年7月31日止）的租金，该期租金依约应当于2015年12月15日前付清。银谷项目部多次找邹小华催讨，但邹小华却以门面转租给冯磊为由拒付租金。邹小华于2015年10月12日，违反《汉寿银谷国际街区租赁合同》第一条第10项约定，擅自将门面转租给第三人冯磊，且逾期支付租金达15天以上，银谷项目部有权解除租赁合同，收回门面。
被告邹小华辩称，邹小华租赁涉诉商铺属实，但邹小华于2015年10月将商铺转让给冯磊银谷项目部是知情的，尚欠的租金应当由商铺的实际使用人支付。
第三人冯磊述称，是邹小华的合伙人青兰英介绍将门面转让给冯磊，冯磊在进场清理门面时，银谷项目部的人知道却没有说不能转租，只是在冯磊张贴再次转让的广告时，银谷项目部才阻止转让。冯磊租赁该商铺系受邹小华的欺骗所致，只有邹小华把转让费275000元退还给冯磊，冯磊才愿意承担部分租金。
银谷项目部和邹小华围绕诉讼请求依法提交了证据，冯磊未向本院提交证据。本院组织当事人进行了质证。对证明目的有争议的《租赁合同》和转让费《收据》，经审查，该两份证据系与原件核对无异的复印件，来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：
2014年12月26日，银谷项目部将受托管理（含有出租权）的案外人叶海云、叶云先位于银谷国际街区2栋1层，编号为111、112号商铺出租给邹小华，用于经营餐饮。租赁期限为19个月，即自2015年1月1日起至2016年7月31日止。自2015年1月1日前交接场地后给予180天的免租金期，即自2015年7月1日开始计付租金。第一期租金标准即2015年7月1日起至2015年12月31日止每月14286元，第二期租金标准即2016年1月1日起至2016年7月31日止的每月14286元。每期租金应于该期起始日前15天支付。逾期未支付，每日加收1%的滞纳金。如邹小华逾期交纳租金达15日，则视为邹小华单方终止合同，放弃权利。银谷项目部有权将房屋转租并不承担违约责任。逾期不缴纳租金、水电费或其他费用，银谷项目部有权对邹小华采取停电、停水或收回房屋并留置邹小华的设施等来追缴其所欠的费用和违约金。签订合同前，邹小华应交付保证金28572元，以保证商铺及设施完好。合同期满，或双方同意解除合同，邹小华在7日在内将商铺完好地交还给银谷项目部，银谷项目部在房屋交还后7日内将保证金无息全额退还。如邹小华在交付场地前未支付上述款项，则银谷项目部有权解除合同。合同期满或解除时，原来的装修物本着“来装去留”装饰性的不可移动物品不午折除和破坏。如乙方将商铺转让、转借、分租时，必须提前30天向银谷项目部书面申请，经其同意后方能转让。如未经银谷项目部同意，私自将场地转让或逾期支付租金达15日，银谷项目部有权提前7天书面通知终止合同，收回商铺及房内遗留物资。邹小华应在5日内结清租金并迁离房屋，所交保证金亦不予退还；
签订合同之日，邹小华交付保证金28572元，支付至2015年12月31日止的租金。2015年10月，邹小华将商铺转租给冯磊，并于2015年10月12日收取冯磊转让费275000元。邹小华将投入在商铺内的装修和部分设备转让给冯磊，冯磊仍在使用商铺至今。
本院认为，双方当事人争议的焦点在于：（一）所欠租金由谁承担,银谷项目部是否可以解除租赁合同收回商铺;（二）商铺转让费是否属本案审理范围；
关于争议焦点（一），邹小华与银谷项目部签订的《《汉寿县银谷国际街区租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制的性规定，合法、有效。当事人应当按照合同的约定履行义务。在银谷项目部交付商铺的条件下，邹小华应当依约支付租金，且未经出租同意不得将商铺转租给第三人。但是，邹小华尚欠自2016年1月1日起至2016年7月31日止的租金100002（14286元/月×7个月》，而且未经银谷项目部的许可将商铺转租给第三人冯磊，违反了合同约定，银谷项目部依约可以解除《租赁合同》，收回商铺。邹小华门辩称银谷项目部知晓其转租商铺后6个月内未提出异议，但未提交证据加以证明。故银谷项目部要求邹小华支付租金和收回商铺的诉讼请求，本院予以支持。虽然双方曾在合同中约定如果未经出租方同意邹小华私自将场地转让或逾期支付租金达15日，其交纳的保证金28572元不予退还，但银谷项目部在庭审中表明，在冯磊和邹小华退还涉诉商铺给银谷项目部以及邹小华支付上述应付租金的条件下，银谷项目部愿意退还保证金给邹小华或在邹小华支付上述应付租金中扣减，对此，本院予以支持。
关于争议焦点（二）由于邹小华将商铺转租给第三人冯磊未获得银谷项目部的许可，事后亦未获得银谷项目部的追认，因而冯磊与银谷项目部没有租赁关系存在，冯磊因此亦不能享有商铺的承租使用权。但冯磊仍在使用涉诉商铺，对银谷项目部收商铺造成了妨碍，故冯磊应当腾空商铺交还给银谷项目部。邹小华擅自将商铺转让给第三人获得转让费，为银谷项目部收回该商铺增加了难度，其有责任协助银谷项目部收回商铺，故对银谷项目部要求邹小华和冯磊交还商铺的诉讼请求，本院亦予以支持。至于冯磊与邹小华之间的转让费和相关经济问题，不属于本案审理范围。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
解除原告湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部与被告邹小华签订的《汉寿县银谷国际街区租赁合同》；
被告邹小华和第三人冯磊于本判决生效之日起10日内将汉寿县银谷国际街区2号1层，编号为111至112号商铺返还给湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部;
三、被告邹小华支付原告湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部租金100002元，款于本判决生效后10日内给付；
四、邹小华交纳的保证金28572元在邹小华和冯磊退还涉诉商铺给银谷项目部以及邹小华支付上述应付租金的条件下，银谷项目部在收回商铺和租金的次日退还给邹小华或由邹小华支付上述应付租金时从中扣减。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费3300元，被告邹小华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 胡雪桃
人民陪审员 张茂堂
人民陪审员 刘少荣
二〇一六年八月十二日
书 记 员 刘胜男
附：本判决书所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。