上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄浦民四（民）初字第2172号原告李舜禹。被告上海杯塔餐饮管理有限公司。法定代表人吴宝康。委托代理人周超，上海海耀律师事务所律师。委托代理人李育林，上海海耀律师事务所律师。原告李舜禹诉被告上海杯塔餐饮管理有限公司（以下简称“杯塔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员茅德成独任审判，公开开庭进行了审理。原告李舜禹、被告杯塔公司的委托代理人李育林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李舜禹诉称，2012年9月25日，原告经被告招商与被告订立承包合同，被告将本市淮海中路XXX号上海广场地下一层b18＋b19（东京街）美食天地区域出租给原告（铺位号B03），原告于10月15日按被告要求向被告支付人民币（以下币种均为人民币）283，250元；根据合同约定被告应于12月10日前将商铺交付原告，但至此日被告仍在装修不能交付，直至2013年6月原告发现该商铺已被他人占用。期间，原告向被告发送律师函要求退还本金和承担违约金，后双方签订《合同终止协议》，被告承诺于2013年10月15日前偿还本金，若到期未付，承担相应责任。至原告提出本案诉讼，被告仍未履行承诺。原告诉讼要求1、确认原、被告合同于2013年9月26日解除；2、被告返还原告支付款项283，250元；3、被告支付原告违约金283，250元。被告杯塔公司辩称，对原告解除合同和返还283，250元，无异议，原告主张的赔偿金标准过高，要求法院予以调整。双方已经就合同解除签订终止协议，约定2013年10月15日返还款项，当时因为被告钱款周转、与房东和装修公司发生纠纷等问题没有履行协议。经审理查明，2012年9月5日，被告杯塔公司与案外人上海永菱房产发展有限公司（以下简称“永菱房产”）签订《上海无限度广场商场租赁合同》，由被告向永菱房产承租无限度广场（本市准海中路XXX号）B18-B20室，期限为6年（自2012年9月15日至2018年9月14日止），用途为餐饮等。2012年9月25日，原告（乙方）与被告杯塔公司（甲方）签订《承包合同》，该合同第一条缔约资格及能力约定“此条款在前期合同签署前，乙方代表人先以个人代表其公司来签署此合同，等到甲方提供店铺及商场可以申请公司注册的所有相关资料来申请新公司营业执照，以上所提的重要文件等方可提供给甲方作为参考及备案”；第二条出租商铺基本情况“甲方同意将位于上海市准海中路XXX号上海广场地下一楼b18＋b19（东京街）美食天地区域出租给乙方（铺位号B03），建筑面积20平方米”；第三条租赁用途“经营范围为：意大利面”；第四条交付约定“甲方于2012年12月10日前向乙方交付该商铺，……双方签署《商铺交接确认单》，……若甲方在交付日未能向乙方交付该商铺的，乙方在此同意给予甲方10个工作日的宽限期，……免租期及相关费用计算日期均相应顺延至商铺实际交付之日起算。若甲方在交付日之后的第11个工作日仍未能将该商铺交付给乙方，则乙方有权以书面形式通知甲方立刻解除本合同或经双方协商再次选定一个日期为交付日。乙方选择解除本合同的，甲方应在接到乙方书面的解除通知之日起七日内将乙方已支付的租赁保证金全额无息退还给乙方，乙方有权要求甲方赔偿一切损失”；第五条租赁期限和免租期约定租赁期限为两年，自2012年12月10日至2014年12月9日止，其中2012年12月10日（拟定场地交接日期）至2012年12月14日（拟开业日期）为免租设备调试期，乙方应于2012年12月15日之前开业；第六条租金、物业管理费、租赁保证金及支付方式约定第一年月租金（包含物业管理费）为3万元等，先付后用，第一期租金乙方须于签订本合同五个工作日内支付；签订本合同之日须支付相当于三个月租金计9万元的租赁保证金及押金（押三付三）计182，250元；乙方应确保本合同终止或提前终止后三十日内注销注册在该商铺上的一切相关证照（如营业执照、税务登记证、卫生许可证等）或变更证照的注册地址；合同终止或提前解除后，甲方应在乙方将商铺归还给甲方并经甲方验收合格，且相关证照变更登记完成后15个工作日内，将保证金一次性无息退还乙方；第七条其它费用，乙方需支付保洁费每月每铺位1，000元、广告推广费每年3，000元、煤气开户费8，000元、装修金6万元；第十五条终止、解除本合同的条件约定“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按相当于3个月的租金承担违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）甲方交付的该商铺不符合本合同的约定，致使不能实现合同租赁目的的，或甲方交付的商铺存在缺陷危及乙方安全的”等；第十六条合同终止与延续合同“一方需提前终止合同，需提前二个月向另一方提出书面申请，经另一方书面同意后方可终止合同，在此期间，乙方不得停止营业或拖延、拒绝缴纳各项费用”；第十七条违约责任“租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回该商铺的，甲方将以头一年内应按月租金的6倍向乙方支付为投资补偿；……乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金”等。合同另对其他事项予以约定。合同成立后，原告按被告出具的付费一览表（租金9万元、押金92，250元、进场费3万元、广告推广费3，000元、煤气开户费8，000元、装修补偿6万元），共向被告支付了283，250元。由于被告迟迟未将系争商铺交付原告，2013年9月26日双方达成《合同终止协议》“1、甲方将在2013年10月15日前将乙方支付共计28万元全部还给乙方。如未按时支付按每日千分之一罚息。此日期后超过五天，尚未支付的部分需加倍赔偿给乙方；超过十天尚未支付的按照两倍支付。2、在乙方收到所有款项的同时，乙方不再对该铺行使任何权益，也不再承担该铺的任何债权债务。3、在乙方收到所有款项的同时，甲方与乙方所签订的合同及相关的补充协议一并终止和作废，双方的权利和义务同时解除。”该协议成立后，被告未履行承诺，原告遂向法院提出诉讼。另查，2013年1月22日被告与案外人上海北煤燃气管道安装工程有限公司签订《燃气施工工程合同》，由被告委托燃气公司对本市淮海中路XXX号B层安装室内燃气管道及燃气设备等。燃气设备使用期间，有私接现象，2013年9月3日上海燃气962777燃气热线根据接报，上海燃气客服中心派员检查，反映属实，并向被告发整改建议书；同年12月30日，上海大众燃气有限公司又向被告发送《燃气设施整改告知书》（№XXXXXXX），在其他违章处记载“经查在淮海中路XXX号地下一层有私接私装管道及设备现象属违章，10月份曾发过整改单但没有整改，望速整改”。再查，诉讼中法庭向以下有关部门调查：1、上海市黄浦区公安消防支队就上海彪骅实业有限公司对本市淮海中路XXX号上海广场裙房地下一层美食广场内装修工程的竣工消防验收申请，于2013年7月10日出具《建设工程消防验收意见书》（沪黄公消验（2013）第0122号），消防验收综合评定为合格。2、上海市工商行政管理局黄浦分局内档所示，续辉公司持业主永菱房产出具并加盖公章的“兹同意上海杯塔餐饮管理有限公司转租位于淮海中路XXX号上海无限度广场商场B18&B19&B20室转租给上海续辉餐饮有限公司”的《转租证明》，续辉公司于2013年9月申领了上海续辉餐饮有限公司黄浦分公司营业执照，营业场所为淮海中路XXX号地下一层B18、B19、B20室，经营范围为大型饭店（不含熟食卤味）。经业主永菱房产确认，《转租证明》上永菱房产公章系伪造，该转租未经业主同意。3、经向上海市食品药品监督管理局黄浦分局了解，本市淮海中路XXX号地下一层，因未取得餐饮服务许可证，2013年8月9日该局根据举报，经查现场摊位对外营业，责令改正，停止营业；2013年10月3日该局因续辉公司设备与设施发生变化未按规定处理，对其作出警告处罚决定。上述事实，有原告提供、出示的《承包合同》、付费凭证、《合同终止协议》，本院调查的《消防安全检查申报表》、《建设工程消防验收意见书》、上海续辉餐饮有限公司黄浦分公司营业执照、上海彪骅实业有限公司营业执照、永菱房产行政例会记录、上海市食品药品监督管理局黄浦分局处罚决定书。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订合同，总旨即双方就乙方承租甲方可依法出租的商铺事宜，特签订本合同。该合同中无承包合同相关内容，不符合承包合同法律特质。故本院确认双方合同名为承包合同实为租赁合同。原、被告间合同系双方真实意思的表示，应认定有效。由于被告的原因未按约交付标的物，构成违约，应承担违约责任。2013年9月26日双方签订终止协议，该协议确定了被告应返还原告的金额并对逾期返还赔偿金作出约定；确认合同解除的条件即原告收到被告返还的金额后。根据法律规定当事人协商一致，可以变更合同。双方终止协议，符合法律规定，本院确认。诉讼中，原告确认双方《承包合同》以于2013年9月26日签订的《合同终止协议》为合同解除日；被告应返还原告已付28万元，对此，被告予以确认。本院经查，并无不当，予以照准。本案原告以双方签订《合同终止协议》为请求权基础，以被告未履行还款义务，应按“此日期后超过五天，尚未支付的部分需加倍赔偿给乙方，超过十天尚未支付的按照两倍支付”；被告提出该约定过高，请求以同期银行贷款利率适当下调。根据合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。鉴于原告未能证明其实际损失，故双方约定违约金标准过高，本院酌情予以调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告李舜禹与被告上海杯塔餐饮管理有限公司于2012年9月25日签订的《承包合同》于2013年9月26日解除；二、被告上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还已收原告李舜禹的款项人民币28万元；三、被告上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李舜禹人民币9万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9，465元（原告已预交），因适用简易程序减半收取，计人民币4，732.50元，由原告李舜禹负担人民币1307.50元，由被告上海杯塔餐饮管理有限公司负担人民币3425元。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  茅德成二〇一四年四月二十三日书记员  周 玲附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。