天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨港民初字第2479号
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司（反诉被告），地址天津市河西区友谊路5号北方金融大厦10层C座。
法定代表人李平，该公司总经理。
委托代理人吴娜，该公司员工。
委托代理人李玲玲，该公司员工。
被告王建刚（反诉原告）。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司与被告王建刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理。依法由代理审判员刘立刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴娜、李玲玲，被告王建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司诉称，原、被告系物业服务合同关系，原告为被告提供物业管理服务，提供物业服务地点为天津市滨海新区港西新城春阳南里2-1-304，被告房屋面积为97.96平方米，合同履行期间原告依约提供物业管理服务，已履行物业服务相应之合同义务，被告欠付2014年2月1日至2014年12月31日期间的物业费，虽经原告催要，被告仍拒绝支付，原告认为，法人的合法财产权益应受法律保护，现被告仍拒绝支付物业费之行为已违反了合同之约定，已侵犯原告的合法财产权益，故起诉，请求：1.判令被告向原告缴纳自2014年2月1日至2014年12月31日的物业服务费1206.84元，及逾期交纳的违约金630.22元人民币，共计1837.06元人民币；2.本案诉讼费由被告承担。
被告王建刚辩称，被告于2013年12月23日办理交房手续，在交接验房过程中发现房屋存在质量瑕疵，影响入住，被告工作人员承诺会及时上报维修，原告将房屋钥匙交回，接下来数周时间被告多次电话联系被告工作人员，催促维修事宜，直到2014年6月底，被告始终不见维修迹象，无奈被告自己前往普丰公司交涉维修事宜，事后不久有工作人员于2014年7月6日对房屋进行维修，后被告到原告处及时缴纳物业费并购买水电，原告要求被告从2014年2月1日起支付物业费，根据《天津市物业管理条例》第六十五条规定，被告有权拒绝支付2014年2月至6月物业费，被告承诺支付自2014年7月起物业费，但遭到原告工作人员拒绝，被告请求原告向被告水电卡进行缴费充值，同样遭到被告以不交齐物业费不卖水电为由拒绝。后被告多次前往被告处要求对水电卡充值，但原告工作人员拒绝充值，由于原告拒绝为被告房屋水电卡充值，造成被告与他人签订的租房合同被迫取消，并赔偿承租人违约金，原告负有不可推卸的责任。2014年9月3日，被告再次前往原告处督促解决物业费问题，并书写情况说明一份，交予被告工作人员，但原告未作出任何正面回复。综上，原告陈述的关于被告拒绝支付物业费的情形与事实严重不符，原告存在过错，在原告给予被告合法补偿前，被告有权拒绝支付物业服务费，请求驳回原告诉讼请求。
被告王建刚反诉称，2014年2月被告与朋友吃饭聊天时，提及港西新城房屋一事，席间与一朋友达成出租意向，由于涉案房屋有维修项目未交付原告使用，双方暂未签订房屋租赁合同，双方协商待房屋交付后签订租赁合同，事后被告多次催促原告安排房屋维修事宜，始终不见成效，原告无奈于2014年6月自行前往房屋开发商普丰公司反映情况后，在被告工作人员及普丰公司工作人员共同参与的情况下，房屋于2014年7月6日进行维修，维修结束后，被告与承租人于2014年7月10日签订房屋租赁合同，租赁期间，原告始终拒绝向被告提供水电卡充值服务，导致被告与承租人签订的房屋租赁合同被迫解除，并根据合同约定，被告向承租人缴纳违约金3000元。原告违法违规造成房屋水电供应问题迟迟得不到解决而被迫解除房屋租赁合同，造成被告直接经济损失15000元（房屋12000元、违约金3000元），被告曾与原告进行合理请求，要求原告尽快处理限制购买水电问题及物业费问题，2014年9月2日，被告最后一次前往原告处购买水电，仍未得到水电卡充值。2014年9月3日，被告再次前往原告处督促解决物业费问题，并书写情况说明一份，原告至今未作出任何正面回复。综上，请求1.判令原告赔偿被告维修房屋不作为及违反《物业管理条例》拒绝向原告房屋出售水电而致使原告房屋出租违约造成原告的经济损失15000元。2.请求判令被反诉人赔偿反诉人精神损失费1000元；3.判令由原告承担本案全部诉讼费用。
原告针对被告的反诉辩称，原告没有维修义务，只有通知义务，现在房屋仍在保修期内，水电原告是暂时收，2014年7月以后，已经移交给三矿区管理，对于被告提出的精神损失和诉讼费不认可，原告并没有对被告造成精神损失，对被告的反诉请求都不认可。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司提交如下证据：
证据1.房屋质量保证书，证明报修期内的房屋的质量和维修问题都由普丰公司处理；
证据2.交房手续流转单复印件一份，证明交房问题；
证据3.房屋交接单复印件一份，证明房屋已经交付。
证据4.确认书复印件一份、临时管理公约一份，证明被告同意物业公司的一些前期规定。
证据5.钥匙收取回执复印件一份，证明房屋钥匙已经交付。
证据6.托管钥匙登记表复印件一份，证明被告在物业公司托管的钥匙已经取走。
证据7.房屋保修通知单复印件一份，证明被告报修的问题我们已经通知给了普丰公司。
证据8.回访记录表复印件一份，证明收到了普丰公司维修完成的通知，我们也及时通知了业主。
证据9.催费回访记录表复印件两张，证明我们也通知业主来交纳物业费。
证据10.通知复印件一份，证明我们催交物业费。
证据11.房屋交接单一份，证明验房时只有窗户一项需要维修，并不影响房屋入住；
证据12.房屋报修通知单一份，原告接到墙面报修后，通知施工方进行维修的时间证明；
证据13.回访记录表两份，证明施工方维修完成时间，原告进行回访的时间；
证据14.催费回访记录表一份，被告不愿意缴纳2月至6月维修期间的物业费，原告对业主进行回访。
证据15.前期物业服务协议一份，证明原告与被告之间的物业服务合同关系；
证据16.天津市住宅前期物业服务合同一份，证明原告属于天津市备案的港西新城的正规物业服务公司，普丰公司委托原告对港西新城进行物业服务。
被告王建刚提交如下证据：
证据1.照片两张，证明维修不及时；
证据2.涂料照片一张，证明维修时间；
证据3.情况说明照片一份，原件交给原告了，证明从2014年6月份开始到2014年9月3日，原告一直没有出售水电给被告。
证据4.电话录音资料一份，证明一直交涉该问题，一直未解决，原告办事效率低，原告不以被告实际利益出发，侵害被告合法权益。
证据5.被告与承租人签订房屋租赁合同（复印件）一份，证明被告贺承租人签订的合同，证明反诉损失的依据。
证据6.被告与承租人解除房屋租赁合同支付承租人违约金收条（复印件）一份，证明由于原告的违法违规，造成租赁合同解除，造成被告的直接经济损失。
经审理查明，2012年7月11日天津市普丰房地产开发有限公司与原告港联物业（广州）有限公司天津分公司签订天津市住宅前期物业服务合同，天津市普丰房地产开发有限公司将港西新城委托原告进行前期物业管理服务事宜。2013年12月23日，原告港联物业（广州）有限公司天津分公司与被告王建刚签订《前期物业服务协议》，约定由原告对被告购买的港西新城春阳南里2号楼1门304室房屋（面积97.96平方米）提供物业服务，物业服务费标准为1.15元／㎡.月，入住时首次交纳12个月物业服务费，被告不按约定交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，每天按欠交款总额的0.3%缴纳滞纳金。签订协议之日，被告将房屋交付与被告，被告发现房屋存在问题，要求被告给予维修，后被告称由于房屋维修、水电卡限购等问题，被告一直未交纳物业服务费，原告起诉。诉讼中，被告提出反诉，称因房屋维修、水电卡限购问题，导致被告与他人签订的房屋租赁合同被迫解除，造成其损失，要求原告赔偿。
以上事实，有原、被告提交的证据及双方当庭陈述等证据证明属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订《前期物业服务协议》，双方应按照协议约定履行各自义务。被告辩称，房屋存在质量问题，要求被告给予维修，但房屋质量问题与本案非同一法律关系，被告可向房屋建设方或出卖方主张解决，另被告主张由于原告原因导致被告与他人之间的房屋租赁合同被迫解除，造成被告损失，由于原、被告之间系物业服务合同关系，双方签订的前期物业服务协议中并无关于要求保证被告租赁合同正常履行的约定，被告的抗辩及反诉请求于法无据，本院不予支持。本案原告按照协议履行了提供物业服务的义务，被告亦应按照约定履行交纳物业服务费的义务，故对原告要求被告缴纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。物业服务费的数额方面，由于原告于2013年12月23日已向被告交付了房屋，原告主张自2014年2月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，符合法律规定，经本院核算，该期间的物业服务费为（1.15元×97.96㎡×11个月）1239.19元，原告自愿从中扣除三个月绿化费32.34元，本院准予，故原告要求被告支付的物业服务费为1206.85元，原告主张1206.84元未超出该数额，本院予以支持。另违约金方面，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，由于本案标的为金钱，故损失即利息损失，利息标准应参照银行同期贷款利率为宜，根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。根据本院核算，原告主张的违约金超过该标准，且经本院释明，被告请求依法进行调整，故本院按照银行同期同类贷款利率的1.3倍进行计算，2014年2月1日至2014年12月31日期间的违约金应为86.14元，故违约金方面本院支持86.14元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告王建刚于本判决生效之日起五日内给付原告港联物业（广州）有限公司天津分公司物业服务费1206.84元、违约金86.14元。
二、驳回原告港联物业（广州）有限公司天津分公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告王建刚的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元，由被告王建刚负担17.6元，原告港联物业（广州）有限公司天津分公司负担7.4元。
反诉案件受理费100元，由被告王建刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 刘立刚
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 于康康
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3.《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。