四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第233号
上诉人（原审原告）：冯锴，男，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人：冯勤荣，男，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系冯凯之父亲。
委托代理人：陈忠敏，四川天府风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川省瑞新房地产开发有限公司，住所地：绵阳市高新区。
法定代表人：何强，该公司董事长。
委托代理人：高建蓉，四川天启律师事务所律师。
冯锴因与四川省瑞新房地产开发有限公司（简称四川瑞新房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2013）涪民初字第3599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人冯锴的委托代理人冯勤荣、陈忠敏，被上诉人四川瑞新房产公司的委托代理人高建蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，能够证明以下案件事实：2009年12月，冯锴与四川瑞新房产公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的位于绵阳市涪城区油坊街天悦大厦19楼7号住宅房屋一套。2010年12月28日，双方又签订了一份《商品房买卖合同》，载明：冯锴购买天悦大厦1幢-1楼29号车位，测绘建筑面积为103.65平方米，其中套内面积31.49平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积72.16平方米；按套计算总价款为160000元。在冯凯已付清合同约定的全部款项，并在物业公司办理完毕全部接房手续的条件下，四川瑞新房产公司应当在2011年5月31日前交付房屋，在交付房屋时，该商品房应当已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书；逾期交房在60日之内，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，应按日计算向冯锴支付已交付房价款万分之二的违约金。逾期交房超过60日的，冯锴有权退房；如冯凯要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，应按日计算向冯锴支付已交付房价款万分之三的违约金。该套房屋尺寸见合同附件一（房屋平面图及在整个楼栋中的位置图），因该商品房价款系按套计价，若存在面积误差时，双方就价款互不找补。四川瑞新房产公司应当在达到交付日的7日前，书面通知冯锴办理交接手续的时间、地点等。四川瑞新房产公司不能出示证明文件或出示的证明文件不齐全，冯锴有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由四川瑞新房产公司承担。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。如由于冯锴原因未能按期办理交接手续的，视为冯锴已接受房屋，自媒体公告载明的交接期限届满之次日起，房屋风险责任转移给冯锴，所发生的物业服务费和相关费用由冯锴承担。
合同签订后，冯锴按照约定时间支付了房屋价款。四川�新房产公司未在合同约定的2011年5月31日前交付房屋。
2011年6月30日，四川瑞新房产公司在报纸上刊登了《交房公告》，载明：该公司定于2011年7月1日起交房。接房时间安排：7月1日，23-32楼的业主；7月2日，13-22楼的业主；7月3日，4-12楼的业主。
2011年7月2日，冯锴办理了19楼7号住宅房屋的交接房手续。
因冯锴认为29号车位的面积与合同约定存在差异，拒绝办理-1楼29号车位的交接手续。2013年5月，冯锴提起本案诉讼，以“根据合同约定被告应于2011年5月31日向原告交付，但被告至今未交付。且原告发现所购房被被告用彩钢瓦从中间隔断，将房屋分隔成东、西二套房，与图纸上房屋结构完全不符，原告多次要求被告改正，并要求被告按合同和图纸约定条件向原告交房，但被告都不予理睬，并至今未向原告交付”为由，请求判令：1.四川瑞新房产公司按《商品房买卖合同》和商品房平面图纸规定的条件交房；2.四川瑞新房产公司支付逾期交房的违约金35040元。
另查明：四川瑞新房产公司提供的绵阳市明信房地产测绘有限公司关于天悦大厦的《房屋面积预测绘报告》和《房屋面积测绘报告》分别载明：1幢-1楼29号车位的预测建筑面积为103.65㎡，套内面积为31.49㎡，分摊面积为72.16㎡；最终测绘建筑面积为89.41㎡，套内面积为25.84㎡，分摊面积为63.57㎡。
冯锴在庭审中陈述“2012年1月9日，其发现车库被用彩钢瓦隔断，就去找售楼部”。四川瑞新房产公司对此陈述“彩钢瓦是2011年7月2日之前隔离的”。
以上事实，有商品房买卖合同、交款收据、公告、交房手续、房屋测绘报告、当事人陈述等证据经庭审质证属实，在卷佐证，足以认定。
原判认为：冯锴与四川瑞新房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律�止性规定，合同合法有效，买卖双方应按合同全面履行。关于冯锴要求四川瑞新房产公司按《商品房买卖合同》和商品房平面图纸规定的条件交房的诉讼请求。根据合同“该套房屋系按套计价，若存在面积误差时，双方就价款互不找补”的约定，合同中约定的房屋面积仅是作为参考。冯锴要求四川瑞新房产公司按约定的面积交房不是合同规定的交房条件。并且，冯锴也没有证据证明面积的减少致使车库不能正常使用的事实。故对冯锴该诉讼请求不予支持。根据审理查明的事实，四川瑞新房产公司迟延交房是客观存在的事实，但其于2011年6月30日发出公告应当视为其履行了通知义务，冯锴7月2日办理住宅交接手续时，其应当知道四川瑞新房产公司尽到了通知其办理车库交接手续的义务，故四川瑞新房产公司违约时间应当从即日起截止计算。根据合同约定：四川瑞新房�公司应当在2011年5月31日前交付房屋，逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，瑞新房产公司应按日计算向冯锴支付已交付房价款万分之二的违约金”，因此，四川瑞新房产公司应当向冯锴支付违约金1024元（160000元×0.0002×32天）。综上所述，依照《》第六十条、第、第之规定，判决：一、四川省瑞新房地产开发有限公司于本判决生效后十天之内向冯锴支付违约金1024元；二、驳回冯锴的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取337.5元，由四川省瑞新房地产开发有限公司承担。
宣判后，冯锴不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判被上诉人按合同及附件平面图规定条件交房，并承担逾期交房的违约金。其上诉主要理由是：原判认定事实错误。1.双方签订的《商品房买卖合同》第三条第1项的面积本身就是测绘面积。双方在合同中对该车库的尺寸、面积、位置等作了明确约定，且双方对该约定的平面图作为合同的附件已经双方签字盖印确认。对此合同第十三条第3项也约定“该套房屋的尺寸见合同附件一”。根据合同第八条第1项明确规定，该商品房结构形式、户型、空间尺寸等变更的，应10日内书面通知买受人。而被上诉人单方面用彩钢瓦将上诉人所购车库从中间隔断，擅自将上诉人车库分离出一部分，与双方合同确认的平面图结构完全不符；2.被上诉人在报纸上发布交房公告仅仅是住房交房公告，而不是车库。绵阳市裕强物业服务公司是被上诉人聘请的，而非业主聘请，与被上诉人存在经济上的利害关系。其《情况说明》与事实不相符。原判认定2011年7月2日就应当知道办理车库交接手续。显然与事实不符。
被上诉人四川瑞新房产公司未作书面答辩。
本院认为：根据双方当事人的二审诉辩理由，本案二审的争议焦点有以下三点，一、四川瑞新房产公司是否违反《商品房买卖合同》及案涉商品房平面图载明的条件向冯锴交房；二、四川瑞新房产公司对案涉车位交房时间的认定；三、四川瑞新房产公司应当支付的违约金数额。现分述如下：
第一、关于四川瑞新房产公司是否违反案涉《商品房买卖合同》及案涉商品房平面图纸载明的条件向冯锴交房的问题。首先，双方所签订案涉《商品房买卖合同》载明该商品房价款按照套（单元）计算，总价款为16万元整。可知双方约定的是按套计价方式，而非按建筑面积计价。同时，合同上所载明的套内面积31.49平方米，亦是绵阳市明信房地产测绘公司的预测绘报告数据；其次，根据案涉《商品房买卖合同》第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报�书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。面积与第三条载明的面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。3.该套房屋系按套计价，若存在面积误差时，双方就价款互不找补”的内容，能够确认案涉房屋面积以房产测绘机构出具的面积实测报告书作为面积误差认定的依据，并且案涉房屋实测面积与合同载明面积存在差异时，双方就价款互不找补。再从冯锴自己所提交经四川绵阳创艺建筑设计研究有限公司和四川省第十三建设工程有限公司签章确认，并加盖有四川省建设工程施工图设计文书审查专用章的《天悦大厦负一层平面竣工图》上其标注的亦是地下汽车库，而非地下汽车位。同时，就案涉争议房屋，除冯锴所购买的房屋外，其余房屋也均有彩钢瓦隔断。故冯凯诉称四川瑞新房产公司未按合同及附件平面图规定条件交房的理由不能成立。
第二、关于四川瑞新房产公司交房时间的认定问题。根据四川瑞新房产公司2011年6月30日的《交房公告》载明“接房时间安排：7月1日，23-32楼的业主；7月2日，13-22楼的业主；7月3日，4-12楼的业主”的内容，尚不能确定其同时将地下车库予以交付的事实。原判对此认定视为四川瑞新房产公司履行了通知义务不当，应予以纠正。因四川瑞新房产公司未就此充分举证证明其已通知冯锴收房，根据冯锴在庭审中陈述“2012年1月9日发现车库被用彩钢瓦隔断，就去找售楼部”和四川瑞新房产公司对此陈述“彩钢瓦是2011年7月2日之前隔离”的内容，虽然彩钢瓦隔断时间就双方证据不能做出明确的时间认定，但冯锴于2012年1月9日对案涉房屋的情况明确提出异议的事实可以认定。再加之，冯锴因认为案涉房屋不符合交房条件致双方当事人一直未办理交接房屋手续的事实能够确定，故冯锴明确提出异�的时间2012年1月9日可视为本案的交房时间。
第三、关于四川瑞新房产公司应当支付的违约金数额的问题。按上述第二条分析，因四川瑞新房产公司逾期交付时间超过60日，根据双方所签订《商品房买卖合同》约定：四川瑞新房产公司应当在2011年5月31日前交付房屋，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”，因此，四川瑞新房产公司应当向冯锴支付违约金10704元（160000元×0.0003×223天）。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持绵阳市涪城区人民法院（2013）涪民初字第3599号民事判决第二项（即：驳回冯锴的其他诉讼请求）；
二、撤销绵阳市涪城区人民法院（2013）涪民初字第3599号民事判决第一项（即：四川省瑞新房地产开发有限公司于本判决生效后十天之内向冯锴支付违约金1024元）；
三、四川省瑞新房地产开发有限公司于本判决生效后十天之内向冯锴支付违约金10704元。
一审案件受理费337.5元，由冯锴负担100元，四川省瑞新房地产开发有限公司负担237.5元；二审案件受理费675元，由冯锴负担175元，四川省瑞新房地产开发有限公司负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 谦
审判员 李华峰
审判员 陈 江
二〇一四年九月十八日
书记员 蒋思琪