湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁法民一初字第1208号
原告欧阳某甲，男，1963年11月19日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。
委托代理人李茂久，湖南九子龙律师事务所律师。
被告欧阳某乙，男，1981年10月14日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。
委托代理人文海军，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权）。
原告欧阳某甲诉被告欧阳某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理，依法由审判员谭国勇适用简易程序，代理书记员曾俊担任庭审记录，于2015年10月20日、12月23日在本院第六审判庭公开开庭进行了审理，原告欧阳某甲及委托代理人李茂久、被告欧阳某乙的委托代理人文海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳某甲诉称，原告于2015年7月15日与被告签订《房屋租赁合同》，租赁被告的房屋用于开设“宁远县某专科医院”，签订合同时，被告没有提供该房屋合法的产权证件，但被告说保证能够办理出来，原告当日支付被告租房押金30000元。合同签订后，原告依约对房屋进行装修共花费56219元；2015年8月7日，原告又为被告代付建房拖欠的原材料款33580元。后被告一直无法办理房屋的合法产权手续，该出租房屋实质属于违章建筑，原告因此无法办理开设医院的消防和环评等合格证书，导致原告无法实现开设医院的合同目的，故请求依法解除该《房屋租赁合同》。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。据此，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院判决：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告租房押金30000元；3、被告返还原告为其代付的建房原材料款33580元；4、被告返还原告对租赁房屋进行装修的费用56219元；5、被告赔偿原告其它损失50000元。
原告为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：
⑴装修合同、销货清单、收款收据、领条，拟证明原告对出租的房屋进行装修的事实；
⑵收条，拟证明被告收取原告30000元租房押金的事实；
⑶收条及清单，拟证明原告为被告代付33580元建房原材料款的事实；
⑷《房屋租赁合同》及公证书，拟证明原、被告签定房屋租赁合同的事实；
⑸宁远县卫生局的请示报告，拟证明原告被批准开办医院的事实。
被告欧阳某乙辩称，1、原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护。该《房屋租赁合同》的主体、内容、形式均符合法律规定，并依法进行了公证，属于有效合同。2、原告以出租房屋属于违章建筑，无法办理消防、环保合格证导致不能实现合同目的为理由诉请解除合同无事实和法律依据。首先，被告出租给原告的房屋办理了建房规划许可证，不属于违章建筑，国家法律法规也并未规定正在办理产权手续的房屋就不能出租，且双方签订合同时，被告明确告知所出租房屋的相关产权手续正在办理中，合同第一条第3项对此作了规定，被告并不存在隐瞒和欺骗行为。其次，原告能否设立医院与被告出租的房屋有无合法产权手续无直接的因果关系，不排除是由于原告本人的意愿或者其它方面的条件不符合导致不能开办医院。3、《房屋租赁合同》签订后，原告按约将租赁的房屋交付给原告，全面履行了合同义务，原告根据自身需要对房屋进行装修，所需费用应自行承担，且被告并无违约行为，无退还押金的义务。4、原告的诉请导致在适用法律上自相矛盾。原告第1项诉请是依法解除房屋租赁合同，其前提是承认合同有效，但其后面的诉请却是适用合同法第五十八条关于无效合同和可撤销合同的法律条款进行处理，其诉讼请求与适用法律明显自相矛盾。综上事实理由，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其主张向本院提供如下证据：
⑴《房屋租赁合同》及公证书，拟证明原、被告在合同中享有的权利及应承担的义务；
⑵宁远县某镇国土所的证明，拟证明本案出租房屋正在办理土地使用权审批手续的事实；
⑶村民建设用地审批表，拟证明内容同证据⑵；
⑷乡村建设规划许可证，拟证明本案的出租房屋取得了建设工程规划许可证的事实；
⑸证人欧阳某丙的证言，拟证明本案的出租房是以欧阳某乙、欧阳某丁、欧阳某已的名义办理规划及用地审批手续，房屋是欧阳某乙个人出资建造的，三人共同约定房屋的所有权归欧阳某乙个人所有的事实；
⑹证人欧阳某戊的证言，拟证明本案的出租房屋是以欧阳某乙、欧阳某丁、欧阳某已的名义办理规划及用地审批手续，房屋的所有权属于欧阳某乙个人所有的事实。
原告提供的⑴―⑸证据，被告质证如下：证据⑴的真实性有异议，其中的购货发票不规范，收款人未到庭，费用的真实性无法核实；证据⑵⑶⑷无异议；证据⑸的真实性无异议，但与证明目的无关联。
本院对原告提供的证据认证如下：证据⑴，原告对房屋进行装修是事实，但原告提供的装修费用票据不合法，且难以向相关收款人员核实，费用的真实性存疑，需根据专门鉴定机构的意见确定合理的装修费用，由于本案中没有委托鉴定，故对装修费用的具体数额不予审查评判；证据⑵⑶⑷，被告无异议，予以采信；证据⑸系内部请示报告，不是卫生行政部门批准原告开办医院的法律文书，故对其证明目的不予采信。
被告提供的⑴―⑹证据，原告质证如下：证据⑴无异议；证据⑵⑶的真实性无异议，但国土所无权审批办理房产证，该证据并不能证明出租房屋具有合法的产权手续；证据⑷的真实性无异议，但规划许可证上的建设单位有三个人的名字，并不是被告个人的，且签订合同时没有提供；证据⑸⑹不真实。
本院对被告提供的证据认证如下：证据⑴，原告无异议，予以采信；证据⑵⑶是国土管理部门出具的与其职能相关的证明及审批表，具备真实性、合法性，与待证事实具有关联性，予以采信；证据⑷是乡村建设规划主管部门出具的合法有效证明，予以采信；证据⑸⑹具备真实性、合法性和关联性，并能相互印证，予以采信。
根据以上采信的证据及当事人陈述，本院确认如下事实：
2015年7月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，根据合同第一、二、三条约定：原告租赁被告位于宁远县某加油站往某镇方向100米地名“红堆子”处新建的房屋用于开设“宁远县某专科医院”；房屋内部的装修由乙方（原告欧阳某甲）负责，甲方（被告欧阳某乙）免收乙方（原告欧阳某甲）前三年房屋租金；租赁期限为十年，从2015年10月15日起至2025年10月15日止。签订合同当日，原告依约向被告支付30000元租房押金，合同签订后，原告对房屋进行了装修；2015年8月7日，原告为被告代付合同签订前建房拖欠的水管、防水胶等原材料款33580元。后双方因出租房屋的产权登记问题发生纠纷，原告于2015年9月11日向本院提起诉讼，本院于2015年10月20日第一次公开开庭进行了审理，因被告在庭审中未提供出租房屋合法的规划手续，可能影响到签订的房屋租赁合同的效力，本院根据《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第三十五条的规定依法作出了释明，经本院释明后，原告请求将起诉状中第1项诉请即解除《房屋租赁合同》变更为确认该《房屋租赁合同》无效，其它诉请不变。本院经审查准予原告变更诉请，并重新指定了举证期限，于2015年12月23日第二次公开开庭进行了审理。
另查明：1、被告出租的房屋取得了《乡村建设规划许可证》，但尚未取得土地使用权及房屋产权证书。2、原告签订《房屋租赁合同》时知道承租的房屋未办理土地使用权及房屋产权登记，《房屋租赁合同》中亦未约定该房屋的土地使用权及房屋产权登记事项及办理期限。3、原告至今未取得卫生行政部门批准其设置“宁远县某专科医院”的批准书。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应依约定全面履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方争执的焦点是：（一）双方签订的《房屋租赁合同》是否有效？原告认为被告出租的房屋是与他人共有，被告个人无权出租房屋，且未取得建设工程规划许可证和房屋产权证，属于违章建筑，据此主张《房屋租赁合同》无效。被告认为出租的房屋属其个所有，并取得了建房规划许可证，《房屋租赁合同》应当有效。经查，国家法律、行政法规对未办理房屋产权登记的房屋并没有作出不准出租的禁止性规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条仅规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案被告用于出租的房屋虽然未办理房屋产权登记，但取得了《乡村建设规划许可证》，双方签订《房屋租赁合同》并不违反国家法律、法规的强制性规定，也不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的合同无效的情形；关于被告是否属于签订合同的合法主体的问题，虽然《乡村建设规划许可证》上的建设单位是欧阳某丙、欧阳某丁和被告欧阳某乙三个人，但欧阳某丙、欧阳某丁均证实房屋是由欧阳某乙个人出资建造的，并认可房屋归欧阳某乙个人所有的事实，据此，可以认定被告欧阳某乙具有签订《房屋租赁合同》的合法主体资格。综上所述，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，原告主张《房屋租赁合同》无效的理由不能成立，故对原告提出确认《房屋租赁合同》无效的诉请，本院不予支持。（二）被告是否存在迟延办理房屋产权登记的违约行为，原告未能开办医院与被告的行为之间是否存在法律上的因果关系？经查，原告在签订《房屋租赁合同》时已知道所承租的房屋未办理产权登记，《房屋租赁合同》也未约定该房屋的产权登记事项及办理期限，原告又不能提供证据证实双方对房屋产权登记事项有补充约定，故原告主张被告迟延办理房屋产权登记构成违约的理由缺乏事实依据，本院不予采信。另根据《医疗机构管理条例》第九条规定，单位和个人设置医疗机构，必须经县级以上地方人民政府卫生行政部门审查批准，并取得设置医疗机构批准书，方可向有关部门办理其他手续。本案中，原告尚未取得卫生行政部门批准其设置医疗机构的批准书，不符合向有关部门申请办理消防及环评审批手续的条件，原告主张被告出租的房屋无合法产权证造成其无法办理消防及环评合格证，并导致合同目的无法实现的理由与客观事实、法律规定不符，二者之间明显不存在法律上的因果关系，故对原告的该项主张，本院不予采信。综上所述，原告主张解除《房屋租赁合同》的理由不能成立，对原告提出解除《房屋租赁合同》，并要求被告返还财物、赔偿损失的诉请，本院不予支持；由于影响本案《房屋租赁合同》效力的主要证据是被告在第二次开庭时提供，从保障程序公正、便利当事人诉讼的原则出发，本院对原告提出的解除《房屋租赁合同》的相关诉请在本案中予以一并审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第九十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告欧阳某甲的诉讼请求。
案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告欧阳某甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 员 谭国勇
二〇一六年一月二十日
代理书记员 曾 俊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一主迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一主迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《医疗机构管理条例》
第九条单位和个人设置医疗机构，必须经县级以上地方人民政府卫生行政部门审查批准，并取得设置医疗机构批准书，方可向有关部门办理其他手续。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。