重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异196号
案外人：郑建伟，男，1969年11月25日出生，汉族，住重庆市江北区桥。
委托诉讼代理人：吴健，重庆承羲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈均，四川信和信律师事务所律师。
申请执行人：重庆宏耀建设（集团）有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路二段969号，统一社会信用代码915001012079076030。
法定代表人：丁航，董事长。
委托诉讼代理人：梁耀，男，1951年8月20日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市万州区沙龙路。
被执行人：重庆昭军房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区科园二路108号4-1，组织机构代码73656711-4。
法定代表人：吴怀昭，总经理。
委托诉讼代理人：曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘凤霞，重庆道润律师事务所律师。
被执行人：王强，男，1972年1月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区华宇广场。
本院在执行重庆宏耀建设（集团）有限公司（以下简称宏耀公司）与重庆昭军房地产开发有限责任公司（以下简称昭军公司）、王强合作开发合同纠纷一案中，案外人郑建伟对执行重庆市九龙坡区科园二街121号1栋X-X、X-X、X-X号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人郑建伟称，2008年9月5日,案外人与昭军公司签订《商品房买卖合同》，购买了重庆市九龙坡区科园二街121号1栋X-X、X-X、X-X号房屋（分别对应重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园C-
X-X、C-X-X、C-X-X），并支付案涉房屋的全部价款且实际占有该房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，请求解除对案涉房屋的查封。
申请执行人宏耀公司称：1.案涉房屋不是郑建伟名下用于居住的唯一住房；2.郑建伟购买案涉房屋未向昭军公司支付购房款，虽然重庆市九龙坡区人民法院（以下简称九龙坡法院）判决书中认定郑建伟通过以房抵债的方式支付了房款，但该房款实际并未支付，并且郑建伟所谓的债权在其他案件中得到全部执行；3.因宏耀公司于2008年9月2日依法对案涉房屋进行了保全查封至今，是对自身权益的保障，无不当之处；4.昭军公司与他人签约我方不知晓，与我司无关。综上，郑建伟的异议不能成立。
被执行人昭军公司称：1.案涉房屋不是郑建伟名下用于居住的唯一住房；2.郑建伟购买案涉房屋未向昭军公司支付购房款，虽然九龙坡法院判决书中认定郑建伟通过以房抵债的方式支付了房款，但该房款实际并未支付，昭军公司也即将该事项向人民检察院申请抗诉，以维护我方权益；3.因宏耀公司的查封，郑建伟从未占有案涉房屋。综上，郑建伟的异议不能成立。
本院查明，宏耀公司与昭军公司、王强合作开发合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2010年7月16日作出（2009）渝仲字第696号调解书，该调解书的主要内容是：一、昭军公司分得朝阳花园小区C栋竣工合格套内面积约2901.77㎡的房屋（详见所分房号面积表附后，昭军公司所分房屋若因宏耀公司、王强两方工程款冻结，昭军公司有权选择其他未冻结房号转足2901.77㎡）。C栋其余房屋套内面积约7312.47㎡（不含已销售的59套房屋）和银行约480万元C栋按揭款归宏耀公司和王强监管（销售房屋专户由宏耀公司和王强签章）。C栋已销售房屋59套按售房合同约定的违约金由王强承担，超过合同约定部分的违约金由昭军公司承担，王强在享有本协议约定的C栋房屋7312.47㎡销售款支配权时，必须承担C栋全部、A栋移交时及B栋基坑的全部工程费用（从开工至竣工）和承担今后C栋全部业主延期交房的违约责任、工程质量责任并负责交房。本协议签订之后，昭军公司、王强各方名下的收益及所含所得税、营业税等税金各自承担，互不牵扯。二、三方承诺：从朝阳花园C栋剩余的7312.47㎡房屋采取按市场价“以房抵债、多退少补”的原则由宏耀公司优先偿还相关债务。三、480万C栋按揭款三方确认先用于完成C栋房屋部分后续工程、业主赔付及小区环境工程，本调解书生效并480万C栋按揭款分批资金到达王强帐户或王强指定的施工单位帐户，480万元按揭款到位王强后两个半月内C栋达到交房标准。具体施工工作由王强负责实施，昭军公司、宏耀公司双方监控并及时盖章（含交房盖章）予以配合。如果王强在480万元中第一批资金到位王强之日起6个月内，没有实现C栋独栋竣工验收交房（因A栋未竣工而影响C栋交房除外），王强除赔偿业主购房合同约定的全部损失外，另赔偿500万元违约金给昭军公司及宏耀公司（昭军公司和宏耀公司各得50%）。若昭军公司不按本调解书约定的条款办，不配合王强进行销售、办理银行按揭、不按约定支付王强售房款、办证等签字盖章事宜，昭军公司赔偿500万元给宏耀公司和王强（宏耀公司和王强各得50%）并用昭军公司分得C栋房屋套内面积1000㎡进行担保。四、B栋因重庆仲裁委员会（2009）渝裁仲字第296号裁决书确认没有办理有效的施工证和正式施工，已由政府另行处置，不在本协议的范围内，互不追究违约责任。五、本调解书生效后15日内，昭军公司、宏耀公司、王强三方共同努力解除查封（宏耀公司对小区C栋的查封视房屋销售情况逐步解除查封。昭军公司的2901.77㎡一次性解除查封，由王强诉昭军公司的查封由王强负责解除。昭军公司对本案当事人之外的查封申请提出异议，由昭军公司和王强办理，昭军公司无偿盖章及签字，王强承担法律事务相关费用，直至全部解除查封）。昭军公司、宏耀公司、王强三方应严格履行本调解书第五条约定的各方义务，尽快实现朝阳花园C栋房屋的销售。昭军公司、宏耀公司、王强三方中的任何一方不得以任何理由设置障碍、阻止销售，违者承担相关责任。C栋套内面积7312.47㎡可售房屋以昭军公司名义销售，售房价格由王强确定并由宏耀公司、王强负责销售和留印件监管。昭军公司确保按协议约定售房并监控本协议的履行和售房款的支付。所售房款在扣除应缴纳的税款后由宏耀公司、王强双方监章共管，售房款优先支付宏耀公司名下的差欠工程款，在宏耀公司和王强确定的债务范围内每次支付数额由宏耀公司和王强（或王强的委托代理人）共同签字确认后支付，在双方确认的债务清偿完毕后，宏耀公司不再享有监章和监管的权利，所售房款由王强支配。六、所有售房款在支付完毕在宏耀公司名下的差欠款和损失赔偿以及相关税费后，除按销售比例留足500万元履行宏耀公司、王强义务的保证金和国家法定税金后，每半月支付王强一次。七、本调解书生效后王强以宏耀公司名义承建的朝阳花园小区A栋，由宏耀公司（仅限于盖章）和王强按现状将A栋移交给昭军公司。A栋移交之前的工程款及本工程债务在王强享有C栋套内面积7312.47㎡售房款支配权时由王强承担，与昭军公司无关。移交之后直到竣工所有费用、工程款由昭军公司承担。以宏耀公司名义承担部分，已包括在本调解书第二条第1款清偿之列。本调解书生效后王强将A栋的全部权属归昭军公司，与宏耀公司、王强无关。至此宏耀公司、昭军公司、王强三方无任何债权债务。昭军公司承诺：A栋在本调解书生效后半年内竣工。小区环境工程、消防设施、供水、供电等分摊费用按A、B、C、D栋建面进行分摊工程费用（C栋分摊资金，由昭军公司在C栋套内面积7312.47㎡售房款中扣除）。资金到位之后昭军公司必须在半年内完成。宏耀公司不承担小区所有扫尾工程的任何费用。八、由于C栋是以昭军公司名义卖房，因此昭军公司承担向业主交房、纳税等相关责任，鉴于此种情况，昭军公司在C栋竣工验收合格并收到2901.77㎡房屋以及宏耀公司和王强对A、C栋债务与相关单位结清、C栋赔偿业主已结清、王强售房已依法纳税并由税务机关确认结清的前提下，如昭军公司无故违约，应承担相应的违约责任。C栋房屋以宏耀公司名义（仅限于盖章，其余的所有工作和费用概由王强负责）竣工验收交房并办理相关手续，宏耀公司应无条件、无偿配合，反之，如果宏耀公司、王强违背上述约定也应承担相应的责任。九、本案反请求仲裁费95,914元由昭军公司承担，宏耀公司的本请求仲裁费382,400元由王强承担。十、本调解书生效后，违约者承担由此产生的经济责任和法律责任。因昭军公司、王强未履行上述生效调解书所确定的义务，宏耀公司向本院申请强制执行。
另查明，2008年9月5日，昭军公司（甲方）与郑建伟（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市九龙坡区渝州路128号C单元X-
X号房屋出卖给乙方，建筑面积88.71平方米，套内面积72.74平方米，总成交金额312,782元，付款方式为一次性付款。同日，昭军公司出具《销售不动产统一发票》，载明：付款方：郑建伟，收款方：昭军公司，销售的不动产楼牌号：重庆市九龙坡区渝州路128号附朝阳花园C-
X-X，套内面积：72.74平方米，金额：312,782元，款项性质：购房款。
2008年9月5日，昭军公司（甲方）与郑建伟（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市九龙坡区渝州路128号C单元X-
X号房屋出卖给乙方，建筑面积88.71平方米，套内面积72.74平方米，总成交金额312,782元，付款方式为一次性付款。同日，昭军公司出具《销售不动产统一发票》，载明：付款方：郑建伟，收款方：昭军公司，销售的不动产楼牌号：重庆市九龙坡区渝州路128号附朝阳花园C-
X-X，套内面积：72.74平方米，金额：312,782元，款项性质：购房款。
2008年9月5日，昭军公司（甲方）与郑建伟（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市九龙坡区渝州路128号C单元X-
X号房屋出卖给乙方，建筑面积88.71平方米，套内面积72.74平方米，总成交金额312,782元，付款方式为一次性付款。同日，昭军公司出具《销售不动产统一发票》，载明：付款方：郑建伟，收款方：昭军公司，销售的不动产楼牌号：重庆市九龙坡区渝州路128号附朝阳花园C-
X-X，套内面积：72.74平方米，金额：312,782元，款项性质：购房款。
又查明，2008年9月2日，本院作出（2008）渝五中民保字第27号民事裁定书，冻结昭军公司在金融机构的存款2500万元或查封其他相应价值的财产。2008年9月4日，本院向重庆市高新区房地产管理局送达（2008）渝五中民保字第27号民事裁定书及协助执行通知书，查封昭军公司名下的包括位于重庆市九龙坡区科园二街121号1栋X-X、X-X、X-X号房屋在内的共计155套房屋。
再查明，重庆市高新区渝州路128号朝阳花园小区C栋X-X号房屋与重庆市九龙坡区科园二街121号1栋X-
X号房屋系同一标的物，重庆市高新区渝州路128号朝阳花园小区C栋X-X号房屋与重庆市九龙坡区科园二街121号1栋X-
X号房屋系同一标的物，重庆市高新区渝州路128号朝阳花园小区C栋X-X号房屋与重庆市九龙坡区科园二街121号1栋X-X号房屋系同一标的物。
还查明，昭军公司至今未将上述房屋交付郑建伟。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人郑建伟已就案涉房屋与被执行人昭军公司签订了书面买卖合同，购买案涉房屋，支付了案涉房屋的全部价款，但其签订买卖合同的时间在本院保全查封之后，且并未实际占有案涉房屋，因此，案外人郑建伟对案涉房屋不享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人郑建伟的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 胡 蓉
审判员 余 梅
审判员 刘用辉
二〇一八年五月十八日
书记员 刘夏吟