云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法民二初字第459号
原告徐登科，男，1968年3月3日出生，汉族，现住云浮市云城区。
委托代理人黄小兰，系原告之一。
原告黄小兰，女，1971年4月25日出生，汉族，住云浮市云城区。
被告云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区。
法定代表人潘锦灿，该公司董事长。
委托代理人李建辉，广东金科律师事务所律师。
委托代理人谭意娣，广东金科律师事务所律师。
原告徐登科、黄小兰诉被告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理后，依法由审判员康石英独任审判，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告黄小兰、被告荣威房地产的委托代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐登科、黄小兰诉称：2009年6月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的商品房蟠龙山水豪庭F2幢6XX号房，套内建筑面积213.94平方米，每平方米2515.65元，合同总价款为人民币538198元。合同签订后，原告依约支付了全部购房价款，并支付了办证费用17647元（证据3）。被告于2010年3月13日，原告收到被告的收楼通知书（证据5）；2014年8月26日，被告通知原告去房屋登记部门签领房地产权属证书（证载登记日期为2014年8月14日，套内建筑面积为202.82平方米，纳税金额为16145.94元，见证据2）。因此，产权登记面积与购房合同约定计价面积少11.12平方米，原告为此多支出购房款27974元，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”约定，被告应退还原告。而被告收回的办证费用17647元，根据房地产权属证书记载，仅为纳税金额16145.94元，因此被告应退还多收款1501.06元。《商品买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”:“买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。”从被告2010年3月13日发出的收楼通知书到地产权属证书证载登记日期2014年8月14日，被告在交付商品房使用后的1593天才取得房地产权属证书，因此被告严重违约，应按当时楼房交付时银行3-5年期贷款利率年6.65%（日利率万分之1.847）支付违约金合计158352.44元。
为此，原告遂起诉至法院，要求判令：1、被告退还原告因《商品房买卖合同》约定计价面积与实际产权登记面积差异而多支付的购房款27974元。2、被告退还原告多支付的办证费用1501.06元。3、因被告违约，支付因不能在规定期限内取得房地产权属证书而需支付的违约金158352.44元。4、案件诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告的主体资格；2、商品房买卖合同，证明原告向被告购买商品房及相关购房合同条款。3、购房发票，证明已付房款数额。4、交楼通知书，证明被告于2010年3月13日交楼。5、房地产权证（复印件），证明原告从被告购买的房屋的实际面积，套内面积平方数等。6、收据，证明被告收到原告办证费17674元的事实。
被告荣威房地产答辩称：对第1项诉求，被告同意退回缩水面积价款，但不同意原告主张的计算方法，也不同意支付利息。双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，面积差异应按照合同的约定计算，应按照房产证记载的套内面积及原被告双方签订的商品房买卖合同第三、四、五条约定的套内面积差异计算，在扣除差异值0.6%后，再按合同第五条规定计算面积差异价款。对第2项诉求，被告同意退还，但应当减去登记费90元。对第3项诉求，根据合同第八条、第十五条的约定，被告应在房屋交付的720天内取得房产证，被告于2011年11月28日向云浮市国土部门申请办理涉案房屋的土地使用证，2012年3月21日，国土部门以小区是整体开发报建，需要以小区开发建设完毕分摊土地后才能办理房产证为由，退件给被告方，故无法办理房产证。按照2014年4月1日前云浮市国土部门的关于办证业务须知的规定，必须先办国土证才能办理房产证。2014年4月1日，国土部门出台新政策，无需先办土地证就可以办理房产证，因此才办理涉案房屋的房产证，该证中也有写明土地尚未分摊。为原告申办国土证前，被告根据先办房产证再办土地证的旧规定已经为之前部分业主办理了房产证。根据合同关于办理房产证的约定，因国家政策变动导致被告无法于约定期限内办理房产证，被告属于免责。故请求法院依法驳回该诉讼请求。
被告荣威房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、资证书、预售许可证，证明被告具备销售房地产的资格，涉案的房屋经政府部门许可预售。2、办理房地产管理业务须知，国有土地使用证，证明在2011年11月28日前，房屋办理房产证必须要办国土证，被告在该日期前就涉案小区能为业主办理国土证；3、土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书；证明2011年11月28日，原告再次为涉案楼盘业主办理房产证，遭到退件，退件原因是待在小区建成后再申请分摊转让。4、关于印发《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》的通知，证明2014年4月21日，该通知出台后，房屋转移登记不需要提供土地分摊证明材料，直接进行转移登记。小区至今未建成，被告因上述政策可以为业主办证。5、税收缴款书、票据、住址专项维修资金专用收据、维修基金存折，证明被告代原告办证所缴纳费用90元，契税16145.94元，原告缴纳维修资金后，2011年12月13日被告代原告缴交维修资金7406元到当地房管部门规定的银行账号。6、涉案房屋的房屋产权权属证书，证明涉案房屋于2011年4月11日已办理确权。
经审理查明，2009年6月25日，原告（买受人）徐登科、黄小兰与被告荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0906159），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路81号、编号为04-03-0016的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第F2幢六层601号房。……该商品房合同约定建筑面积共246.88平方米，其中，套内建筑面积213.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.94平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按（套内）建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2515.65元，总金额人民币伍拾叁万捌仟壹佰玖拾捌元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=[（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积]×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。商业贷款。买受人须在2009年6月25日前交纳首期房款，计人民币188198元，并于2009年6月28日前提交所需资料，办理余款35万元贷款。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。
合同签订后，原告徐登科、黄小兰按合同约定于2009年6月25日支付了首期房款188198元给被告，后向银行按揭贷款支付了35万元，房款已全部支付完毕。原告徐登科、黄小兰与被告确认原告徐登科、黄小兰于2010年3月13日收楼。2011年11月28日，被告荣威房地产向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。2014年8月14日，原告徐登科、黄小兰取得了涉案商品房的房产证，证号为粤房地权证云字第000002XX**号，登记建筑面积238.82平方米，套内建筑面积为202.82平方米。后因被告荣威房地产逾期办证、面积差异、多收维修基金费用等，与原告发生纠纷，经协商无果，两原告遂向本院起诉，请求解决。
另查明，原告徐登科、黄小兰于2009年6月25日支付了涉案商品房的办证费用17647元。2014年5月12日，税务部门出具契税发票，涉案商品房契税16145.94元（契价538198元，契税税率3%）。涉案商品房的实际支出办证费用为：契税16145.94元+工本费+登记费90元=16235.94元。
另外，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准利率：2011年7月7日年利率为6.65%，2012年6月8日年利率为6.4%，2012年7月6日年利率为6.15%。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、被告荣威房地产逾期办证的违约金应当如何计算。3、被告荣威房地产是否应当退回原告多支付的办证费。
关于面积差异的问题。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的面积差异百分比：[（202.82平方米-213.94平方米）÷213.94平方米]×100%=-5.19%。按照合同第五条约定，由于两原告选择继续履行涉案合同，故被告荣威房地产应退回多收房款[2515.65元/平方米×（213.94平方米-202.82平方米）]=27974元给两原告。被告荣威房地产要求扣除差异值0.6%之后再按合同的第五条计算面积差异款，该意见属片面理解合同第五条，故被告荣威房地产上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于逾期办证的违约金问题。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。本案中，两原告于2010年3月13日收楼，故被告荣威房地产应于720天内即2012年3月2日前办理取得涉案房地产权属证书，但两原告至2014年8月14日才取得房产证，已逾期895天，合同约定违约金按每日银行同期利率计算，按照一般的交易习惯应理解为同期贷款利率。故根据中国人民银行公布的贷款利率表，违约金从2012年3月3日至2012年6月7日共97天按年利率6.65%计算，从2012年6月8日至2012年7月5日共28天按年利率6.40%计算，从2012年7月6日至2014年8月14日共770天按年利率6.15%计算。违约金分别计得：6.65%÷360天×97天×538198元=9643元；6.4%÷360天×28天×538198元=2679元；6.15%÷360天×770天×538198元=70795元，共计83117元。两原告关于违约金的请求，其合理部分本院予以支持，超出部分不予采纳。而被告荣威房地产抗辩迟延办证的原因系办证部门的政策造成，不应支付违约金，被告荣威房地产作为一间专业的房地产开发公司，在其开发涉案商品房时对办理房屋权属登记的流程、政策是相当清楚的，故该项抗辩意见，理据不足，不能采纳。
关于多收办证费的问题。被告荣威房地产确认收取两原告办证费用17647元，涉案商品房实际用去办证费用16235.94元，多收取部分17647元-16235.94元=1411.06元。被告荣威房地产应予退还给两原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款27974元给原告徐登科、黄小兰。
二、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办理房产证违约金83117元给原告徐登科、黄小兰。
三、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房办证费用1411.06元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4056元，适用简易程序审理，减半收取2028元（原告已预交2028元），由原告负担753元，被告云浮市荣威房地产开发有限公司负担1275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 康石英
二〇一四年十一月十二日
书记员 邓伟静