江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）徐执复字第45号
申请复议人（利害关系人）裴伟。
委托代理人黄伟，江苏彭城律师事务所律师。
被申请人（原审异议人）郭广润，退休职工。
申请执行人裴业良。
委托代理人裴文敏，系裴业良之女。
被执行人许令锋。
被执行人杨福侠。与许令锋系夫妻关系。
关于裴业良申请执行许令锋、杨福侠民间借贷纠纷一案，执行过程中，徐州市云龙区人民法院对杨福侠名下位于本市云龙区和平路世贸汉之源东区E区H7－3－101室的房产（以下简称涉案房产）进行网上司法拍卖，裴伟以232.05万元的价格竞得该房产，该院（2014）云执字第105号执行裁定书（以下简称成交裁定）裁定将该房产过户至裴伟名下。郭广润以评估、拍卖行为存在瑕疵为由向该院提出执行异议，该院经审查作出（2014）云执异字第8号民事裁定（以下简称异议裁定），裁定撤销成交裁定，另行组织对涉案房产的拍卖。裴伟不服该裁定向本院提出执行复议。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开听证。申请复议人裴伟的委托代理人黄伟、原审异议人郭广润、申请执行人裴业良及其委托代理人裴文敏、被执行人杨福侠到庭参加听证，被执行人许令锋经本院通知未到庭。本案现已审查终结。
申请复议人裴伟向本院复议称：其基于对司法拍卖的信赖，参与云龙区人民法院在淘宝网上组织的对涉案房产的司法拍卖，最终竞得涉案房产，并按规定付清全款，其权益应受保障。异议人郭广润仅为涉案房产的抵押权人，仅对拍卖价款享有优先受偿权，并不具备提起执行异议的主体资格。第一次评估价格包含负一层地下室的价值，被执行人杨福侠对评估结果并无异议并同意拍卖。请求撤销异议裁定书。
原审异议人郭广润答辩称，其对涉案房产享有抵押权，后其与杨福侠、许令锋协商签订购买涉案房产的买卖合同，并实际占有该房产，因该房产被查封而无法办理过户登记，亦无人到该房产内部评估，亦未通知其拍卖相关信息，且法院在网上公布的优先权人是工行鼓楼支行，其对此不知情。
申请执行人裴业良答辩称，对涉案房产的评估系按正常程序进行，补充评估结果与第一次评估结果基本没有差异，不能认定评估价格过低，郭广润所称的280万元的买卖合同系其与房贷公司签订，其并未付款，且网络司法拍卖面向社会公布。
被执行人杨福侠答辩称，郭广润、裴业良都是其债权人，因无钱偿还才同意卖房，无奈之下才与郭广润签订买卖涉案房产的协议。
被执行人许令锋未到庭亦未提供书面答辩意见。
徐州市云龙区人民法院经审理查明：裴业良申请执行许令锋、杨福侠民间借贷纠纷一案，该院保全查封了杨福侠名下的涉案房产。执行过程中，该院委托徐州华兴房地产估价咨询有限公司对涉案房产价值进行评估。2013年3月13日，估价人员抵达现场，但未能进入该房进行实地查勘。估价人员参照同类房产的户型结构及杨福侠对该房装潢及装修支出的陈述，最终确定该房价值为230.05万元，并出具了估价报告书。2014年3月24日，该院通过报纸发布拍卖公告，宣布定于2014年4月9日通过淘宝网司法拍卖平台对该房进行公开拍卖。2014年4月10日，利害关系人裴伟以232.05万元的最高价购得该房产，并于2014年4月16日将购房款全额交至法院。该院于2014年4月25日作出成交裁定，裁定将涉案房产过户至裴伟名下。裴伟凭成交裁定交付该房税款，房屋过户手续正在办理中。
另查明，2011年10月8日，许令锋、杨福侠以涉案房产为抵押物向郭广润借款160万元，并办理了房屋他项权证书，抵押债权数额为160万元。后因许令锋、杨福侠未能按时还款，郭广润于2013年7、8月间占有使用该房至今。现郭广润对法院拍卖涉案房产提出执行异议，主张其为该房产的抵押权人，并实际居住该房屋，享有优先权。法院在对该房产的评估、拍卖过程中出现严重瑕疵，致其合法权利受到严重侵害。请求法院认定对涉案房产的拍卖无效，撤销成交裁定，重新组织拍卖。
异议审查阶段，该院调取涉案房产在淘宝网司法拍卖平台上公示的“拍卖房产调查情况表”，该表“拍品介绍”一栏载明：“位于徐州市和平路世茂汉之源东区E区H7-3-101室，房屋所有权人为杨福侠，建筑面积为178.99平方米，使用权面积为84.0平方米，其中分摊面积为84.0平方米，所在建筑为钢混结构四层楼房，该房屋所在层为第一、二层，复式结构，一梯二户，涂料饰外墙面，门厅为地砖地面，涂料饰墙面，进户门为防盗门，整体装修状况较好，设定他项权利摘要中记载：权利人为中国工商银行股份有限公司徐州鼓楼支行，权利种类为抵押，权利价值为710000元。优先购买权人为中国工商银行股份有限公司徐州鼓楼支行”。
异议审查阶段，该院进入涉案房产进行实地查勘，发现该房另包含负一层地下室，室内使用面积约63平方米，净高约为2.2米。该房南侧有自行改造花园，面积约为58平方米。上述情况在评估公司的估价报告书与淘宝网司法拍卖平台的“拍品介绍”中并未提及。该院遂要求徐州华兴房地产估价咨询有限公司对该房进行补充评估。该公司经现场实地勘查后出具补充说明，最终确定争议房屋的价值为231.76万元。
徐州市云龙区人民法院认为：司法拍卖过程中出现严重瑕疵，可能导致当事人合法权益受损，影响司法公正的，该拍卖应当认定无效。本案争议房产评估时未能进入房屋进行实地查勘，未能详细了解房屋户型结构状况，估价人员仅参照同类户型及杨福侠对该房装潢及装修支出的单方陈述确定房产价值，评估程序存在瑕疵。争议房产建有负一层地下室，使用面积约63平方米，净高约为2.2米。该房南侧有自行改造花园，面积约为58平方米。上述情况评估公司在做出230.05万元的估价结论时完全未予考虑。该院在处理另案时获得与争议房产同小区，同楼层，位置、结构、面积大致相同的另一房产的买卖合同及付款凭证，合同双方在2012年2月份的成交价（另包含两个地下车位）为290万元。郭广润提供的2013年9月8日与被执行人的委托代理人所签的买卖合同，双方约定的成交价为280万元。上述两份购房合同印证了本案争议房产230.05万元的评估价有可能背离了该房产的真实价值。
争议房产进入拍卖程序后，淘宝网司法拍卖平台公示的该房产的他项权利设置、优先购买权人身份等信息出现错误。需要指出的是，通过“网拍”购买该房的利害关系人裴伟系申请执行人裴业良之子，其在竞买前对于房产状况应当有较为详细具体的了解。但由于淘宝网公示的“拍品介绍”中并未提及该房产另包含大面积的负一层地下室及自有花园等相关情况，造成其他人通过司法拍卖平台获取的拍品信息与买受人裴伟了解的房产状况不相一致，这严重影响了拍卖结果的公正性。本次拍卖应当认定存在严重瑕疵。综上，关于争议房产的评估拍卖过程中出现了严重瑕疵，可能导致当事人合法权益受到损害。因此本次拍卖应当认定无效，裁定撤销成交裁定，另行组织对涉案房产的重新拍卖。
本院查明的事实除与执行法院查明的事实一致外，另查明，执行法院于2014年6月19日对涉案房产进行评估的估价师马奎利的谈话记录中载明：“评估的时候未能进入房子，地下室有一层，应该作为该房子的配套，产权证上没有注明。装潢的情况参照其他的房子进行了评估……我们可以到现场补充评估地下室、院子、装潢。”
本案复议期间双方当事人的争议焦点为：1、郭广润是否具备提起执行异议的主体资格；2、执行法院对涉案房产组织的司法拍卖应否认定无效？
本院认为：一、关于郭广润是否具备提起执行异议的主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条对执行行为提出的异议提起的主体限定为当事人和利害关系人。本案中，郭广润作为本案被执行人杨福侠、许令锋的债权人以及涉案房产的抵押权人，涉案房产的处置与其有利害关系，其对执行法院对涉案房产的执行行为有权依据前述规定提出执行异议。
二、关于执行法院对涉案房产组织的司法拍卖应否认定无效问题。首先，关于本案评估程序。本案中，评估时未进入估价对象内部实际查看，亦未在估价报告中说明具体原因，仅参照同类户型及杨福侠对该房装潢及装修支出的单方陈述等确定涉案房产的价值，结合执行法院实际现场查看的结果以及该评估公司出具的补充说明，涉案房产还应包含负一层地下室等附属物以及涉案房产的整体装修装饰状况良好等，但估价报告中未见记载。因此，涉案房产的评估程序存在严重瑕疵，不能反映涉案房产的真实价值。其次，关于本案拍卖程序。司法拍卖平台公示的他项权利设置、优先购买权人身份等信息不准确，亦未对外公示涉案房产尚有负一层地下室、南侧自建花园等附属设施以及装修装饰情况，结合本案拍卖保留底价系根据前述评估价格而确定，故拍卖程序存在瑕疵。综上，对外公示的拍品信息不全面、不准确，确定的拍卖保留底价难以反映涉案房产的真实价值，故裁定撤销成交裁定并重新组织拍卖并无不当。
综上，异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，申请复议人裴伟的复议请求和理由无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
一、驳回裴伟的复议申请；
二、维持徐州市云龙区人民法院（2014）云执异字第8号民事裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李飞
审 判 员 黄博
代理审判员 王磊
二〇一五年二月十日
书 记 员 孙熠