上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第438号
原告（反诉被告）上海申畅物业管理有限公司。
法定代表人王宝华。
委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。
委托代理人许静雯，上海龙元律师事务所律师。
被告（反诉原告）丁桂宝。
委托代理人丁国华。
第三人丁国华。
第三人周爱军。
第三人丁玉军。
原告上海申畅物业管理有限公司（以下简称“申畅公司”）与被告丁桂宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月25日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为适用普通程序审理进行审理。审理中，经原告申请本院依法追加了丁国华、周爱军、丁玉军作为第三人参加本案诉讼。审理中，被告向本院提起反诉，本院于2013年11月20日予以受理。本案于2013年4月12日、6月27日、11月6日、11月26日四次公开开庭进行了审理。原告申畅公司委托代理人诸巨明、第三人丁国华同时作为被告丁桂宝的委托代理人到庭参加了四次庭审，原告申畅公司的委托代理人许静雯到庭参加了第一、三、四次庭审，第三人周爱军到庭参加了第二、三、四次庭审。第三人丁玉军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告申畅公司诉称：原、被告于2012年2月27日分别签订了两份物业租赁合同，约定被告向原告租赁松江区松米路XXX号XXX号楼西侧房屋及西南场地（约140平方米）用于经营上海市松江区中山街道宝缘浴场（以下简称“宝缘浴场”），宝缘浴场实际由三名第三人经营。在合同履行过程中被告未按约支付租金及水电费，经原告多次催讨未果，被告的行为已违反了合同的约定，故原告起诉要求：1、解除原、被告于2012年2月27签订的两份《物业租赁合同》；2、第三人丁国华、周爱军、丁玉军搬离位于上海市松江区松米路XXX号XXX幢XXX楼西侧房屋及西南场地，被告将上述房屋及场地返还给原告；3、被告支付原告上述房屋及场地的租金及使某费，自2012年11月1日起至实际返还之日止，按照每月10，311.25元标准计算；4、被告支付原告2012年11月1日至2013年3月31日的物业管理费22，235元；5、被告支付原告2012年11月1日至2013年3月31日的停车费600元；6、被告支付原告2012年2月1日至2013年2月28日欠付的水费33，575.2元（该时段欠付的水费应为39，403.5元减去2012年4月5日已付的5，828.3元）。审理中原告撤回了第四项物业费的诉讼请求。
被告丁桂宝辩称：对于原告的第1、2项诉讼请求均不予同意，因为其并不存在拖欠租金的情况，2013年2月底之前的租金其已经全部付清，因其有押金在原告处所以也可以抵两个月的租金，之后是因为被告不收其才无法交纳，其未违反租赁合同约定，而且租金的交纳其实也没有严格按照合同约定，因为浴场经营有旺季、淡季，所以一般是有钱才交的。其认为合同应当继续履行。对于原告的第3项诉讼请求对于未付的其愿意支付，被告主张的起始时间有误，因其租金已经付至2013年2月底；对于第5、6项诉讼请求原告主张的时间段及数额本身没有异议，对于欠付的愿意支付。
第三人丁国华、周爱军述称：三名第三人系合伙关系，三人自2005年开始从被告处转让来宝缘浴场进行经营至今。其不同意搬离。
第三人丁玉军曾于2013年5月24日至本院陈述，三名第三人系合伙经营宝缘浴场，日常经营由第三人丁国华、周爱军负责，其不参与实际经营，具体情况以丁国华、周爱军陈述为准。
鉴于被告的辩称意见，本院要求被告将欠付的租金及其他费用一并交至本院。被告表示目前无力支付，因租赁地址的变更导致与其营业执照上的不一致而使其工商执照无法验证，为了办妥验证其花费了一些费用，上海印染针织厂十厂厂长同意对这部分损失进行赔偿，故其交纳租金等费用的前提是得到承诺的赔偿款，用赔偿款和欠付的费用进行抵扣。有鉴于此，本院向双方当事人释明，因被告未按约支付租金，故双方租赁合同应予以解除，并告知双方可就解除的后果进行主张。
故此，被告反诉称：首先，被告在租赁期间因房屋存在渗漏水问题，使得其装修的设施存在损坏，被告维修及重新装修，存在损失；另外设备也存在损害，主要是在四五年之前，因为粪便堵塞管道导致管道爆裂使得水泵坏了，重新更换了两个水泵花费了18，000元，这些损失原告应予赔偿。其次，因为前述所称的地址不一致的问题，被告蒙受了损失8万元。再次，原告的起诉行为导致被告无法正常经营，员工思想波动，工作懈怠，被告原本需要每年更换的设备或装修也因诉讼的原因存在担心而未及时更新，存在损失。最后，被告还有租赁房屋内部装修、装潢损失。综上要求原告赔偿：一、渗漏水导致设施、设备损坏而进行更新置换的费用5万元；二、因地址不一致而产生的违规费用8万元；三、因诉讼导致原告产生的经营损失15万元；四、装饰装修损失75万元。
原告针对反诉请求辩称：对于第一项反诉请求渗漏水被告从未通知过原告进行修复，而且渗漏水造成的设施设备损失也无依据，故不予认可；对于第2项反诉请求缺乏事实和法律依据，原告方也从来没有承诺过赔偿，故亦不予认可；对于第3、4项反诉请求，因无证据予以证实，故不予同意。
第三人丁国华、周爱军针对被告的反诉请求述称：被告主张的赔偿均是事实。
第三人丁玉军未到庭陈述意见。
经审理查明：宝缘浴场系个体工商户，登记的经营者为被告。2012年2月27日，原告作为甲方、宝缘浴场作为乙方、上海纺织物业经营管理有限公司印针园区（以下简称“纺织公司”）作为丙方签订《物业租赁合同》两份。两份合同所涉租赁的部位分别为上海市松江区松米路XXX号XXX号楼1楼西侧1，060平方米及西南场地140平方米；租赁期限均自从2012年4月1日至2015年3月31日，收费起始日为2012年4月1日；租赁房屋及场地作为浴室及浴室配套使某；其中房屋月租金为9，672.50元，场地月租金为638.75元；租金先付后用，按月预先支付，在合同签订当日支付首期租金，以后应于下一支付周期开始前10天支付下期租金；在合同签订当日被告支付房屋保证金，房屋部分为27，730元、场地部分为1，790元，原告收取保证金后应向被告开具收款凭证，租赁关系终止后，原告收取的保证金除用以充抵合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；物业管理费房屋为每月4，191.50元、场地为每月255.50元，收费起始日为2012年4月1日，被告自2012年4月1日前向纺织公司预付首期的物业管理费，下一周期物业管理费的支付，按租金付款方式支付；使某房屋及场地所发生的水、电、煤气、电信及停车等一切费用均由被告承担；租赁期间被告发现房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复。两份合同的第六条第5款第3项均约定：被告无正当理由拖欠房租十天以上的，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。两份合同第八条违约责任第5款违约均约定：合同期限届满或因被告原因合同提前终止、合同解除，被告承诺无条件退还房屋并同意在承租期间所投入的装潢、装饰、装修及其他费用均由被告自行承担，不向原告提出任何补偿要求。合同另对其他事项进行了约定。
合同签订后，由第三人丁国华、周爱军、丁玉军合伙经营宝缘浴场并以宝缘浴场的名义向原告交纳了租金及相关费用，根据双方确认的收据显示交纳的钱款为：2012年3月31日15，000元、4月5日5，828.30元、4月27日14，758.30元、5月31日14，758.30元、7月31日14，758.30元、11月1日14，758.30元、11月29日20，008.25元、2013年1月11日14，758.30元，1月21日1，050元、1月30日14，758.25元。上述费用交纳后，原告开具了对应的发票。原告陈述，2012年3月31日的15，000元及4月5日的5，828.30元，上述钱款交纳的是两份合同所涉的2012年4月租金及物业费合计14，758.30元，另多余的6，070元，因双方在本案合同建立之前已经存在租赁关系，故多余的钱款是补交之前合同关系中欠付的尾款；2012年4月27日14，758.30元、5月31日14，758.30元、7月31日14，758.30元、11月1日14，758.30元、2013年1月11日14，758.30元、1月30日14，758.25元，上述钱款交纳的分别是两份合同所涉的2012年5月至8月、10月、11月的的租金及物业费；2012年11月29日20，008.25元交纳的是两份合同所涉的2012年9月的租金及物业费14，758.25元，另外多出的5，250元，其中3，150元交纳的2012年4月至6月的宿舍费、2，100元交纳的7月至9月宿舍费；2013年1月30日的1，050元交纳的是2012年10月至12月的宿舍费；另外，原告还确认被告于2012年12月14日交纳了300元系2012年7月至9月的停车费；原告为此制作了一份款项明细。被告陈述费用均是第三人周爱军负责处理的。第三人周爱军陈述，原告所述中就2012年3月31日的15，000元及4月5日的5，828.30元有异议，其余均予以认可，有异议的15，000元交纳的是租金及物业管理费14，758.25元，多出的241.75元系预交后面的租金，5，828.30元交纳的是水费。原告确认两笔有争议的费用241.75元系多付的租金，5，828.30元系水费并愿意在诉请的2012年2月1日至2013年2月28日被告欠付的水费予以扣减。
原告确认除收到上述钱款外，被告还通过以前租赁关系结束后应退还的押金和用电保证金直接转过来的方式支付了本案所涉合同的保证金29，520元。被告对此予以确认。本院向双方当事人释明因本案合同予以解除，故该笔保证金也应在本案中一并处理，并征询双方的处理意见，原告表示要求按照合同约定没收保证金，被告要求返还该保证金。
另查明，涉案房屋位于松江区松金公路10080、10082号24幢1楼（除最北面底层及最南面底层的部分）及西南场地，松金公路10080、10082号原为松米路XXX号。该址房屋24、26至29、42幢房屋，原权利人为上海针织十厂（以下简称“针织十厂”）。2010年4月9日，经上海纺织控股（集团）公司（以下简称“纺织控股公司”）同意，上海印染针织厂（以下简称“印染厂”）兼并针织十厂，并承接针织十厂的全部资产、债务、人员及相关事项。2011年1月，印染厂授权由原告对包括涉案房屋在内的相关房产对外出租、经营与管理。之后，根据国资委改革相关精神，上述房屋的产权于2012年4月5日变更登记至上海纺织投资管理有限公司的名下，上海纺织投资管理有限公司仍然授权原告对上述房产对外出租、经营与管理至今。
2013年10月17日，纺织公司向本院出具情况说明，载明：其为2012年2月27日《物业租赁合同》两份合同的丙方，其在该合同中的权利和义务就是收取物业管理费并提供物业管理服务，其余均与其无关，本案中原告所提解除合同其予以同意，因从合同订立至今物业费均是由原告代为收取的，故对于物业费的收取情况以本案中原告所述为准，对于法院的认定其也不持异议，因本案审理的系房屋租赁合同关系故其不愿意作为本案的当事人参加诉讼，对于合同解除后尚欠的物业费因被告不同意交给原告故其会另行主张，在本案中没有请求。
审理中，本院于2013年7月3日就涉案房屋及场地的情况勘查如下：涉案房屋所在的大楼门牌号为松金公路10080、10082号，大楼系南北向一幢大楼，大楼中间部分为三层，南北两端为六、七层，涉案房屋位于该大楼的1层（除最北端一层及最南端部分一层）。大楼东西两面系围墙，围墙内有场地；东侧大楼墙体至围墙距离较小，利用大楼墙面及围墙作为墙体，加盖了不锈钢顶，从北至南依次搭建了锅炉房、洗衣房，在最南端利用原有的一间小屋上面加盖了一样大小的一间形成了二层；西侧被告租赁的大楼墙体至围墙距离较大，该部分场地位于整个大楼的西南侧，系合同中所涉的场地，该场地南端利用大楼墙面及围墙作为墙体，并加盖不锈钢顶棚的方式搭建了五间平房，其中一间现开设双辉餐厅，一间为卫生间，其余堆放杂物。涉案房屋内部被告装修为浴室使某，有男女浴室及休息包房，装修均比较陈旧。
2014年1月13日，本院就涉案房屋渗漏水的情况勘查如下，涉案房屋天花板部分有水渍，有小部分脱落，涉案房屋上面是大楼的下水管道，少数细管接缝处存在少量的滴水情况。
就勘查中所涉的双辉餐厅，被告称系转租给案外人使某，但是双方并无书面合同，且也未提供案外人的身份情况；原告称不需要追加案外人参加诉讼，对于案外人也没有请求，如果将来在执行中遇到障碍，其会再行与案外人协商解决；被告对于原告的意见予以同意。
审理中，被告及第三人向本院陈述，早在2004年被告就向当时的出租人针织十厂租赁了涉案房屋开设宝缘浴场，房屋状态是毛胚，被告进行了装修，之后经营了一段时间，2005年3、4月份被告将涉案房屋转让给了第三人丁国华、周爱军和丁玉军，其中丁国华与被告系父子关系。2004年的时候装修总计花费了200万元，之后在2011年又进行了一次大的装修，总计花费100万元，之后就没有大的装修了，但每年更新维护费用大概也要花费20万元左右，具体是顶、墙纸、地毯的更换和软装的配备。在场地上的房屋是搭建的，平房大概是2004年搭的，东面场地最南端原有平房上加盖的一层是2006年第三人搭的。被告及第三人明确搭建物不会自行拆除。原告称被告是在2004年就租赁了涉案房屋，原租赁合同到期后又签订了新的合同，到2012年2月27日由原、被告签订了本案两份合同，合同是以宝缘浴场名义签订事实上也的确是用于经营该浴场，至于被告与第三人之间转让的关系是他们内部的关系，其并不清楚。对于被告及第三人提到的装饰装修及搭建大部分形成于以前的租赁关系中，与其无关，而且其均不会利用，会予以拆除。
以上事实，由物业租赁合同、收据、发票、房屋所有权证、批复、委托授权书、门弄牌变更证明、情况说明、现场勘查笔录以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：2012年2月27日两份《物业租赁合同》系签署各方的真实意思表示，且并未违反法律的规定，故应属有效，签订人应当按照约定全面履行各自的义务。其中承租方以宝缘浴场名义签订，实际也用于该浴场经营，故宝缘浴场应为合同相对方，但因宝缘浴场系个体工商户，故应由登记的经营者即被告享有权利承担义务。另外，虽然该合同中还涉及丙方纺织公司，但因为纺织公司仅与被告之间存在物业服务关系，而本案审理的系原、被告之间的租赁关系，纺织公司已明确表示不参加诉讼，对于合同解除予以同意，对于尚欠的物业费另行主张，原、被告对此均无异议，故本案仅就原、被告的租赁合同关系作出审理和判定。本案原、被告之间的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交纳租金，并已符合合同约定的解除条件？二、若合同解除，则后果如何处理？三、被告主张的赔偿能否成立？
关于争议焦点一。根据被告提供的已付款的收据及原告与实际负责付款的第三人周爱军的陈述可以确认被告实际租金支付至2012年11月，另外2012年3月31日多付的241.75元顺延抵扣部分租金，之后就未再支付过相应租金，故至原告起诉，被告逾期支付租金是事实，且已经符合合同解除的条件。至于被告所提抗辩意见，本院分析如下，首先，关于被告主张的租金支付并不是按照合同约定而是视其实际经营情况而定的意见。双方并无书面的或口头的约定改变租金的支付时间，即便被告在实际履行中存在不按约定时间支付的情况，也不能就此认定原、被告通过实际行动改变了支付方式，本院对于被告的该项意见不予采信。其次，关于保证金冲抵履行过程中的租金问题。根据双方合同约定，被告交纳的保证金只有在双方租赁关系终止后结算费用中才存在抵扣的问题，故被告主张的在合同履行过程中因其未按约支付租金就拿来抵扣租金，并以此达到其未逾期支付租金目的，显然难以成立。最后，被告在审理中一直称愿意交纳租金，但始终没有交纳的客观行为，在本院要求被告将欠付租金交至本院时被告又明确表示必须以原告赔偿其因租赁地址不一致造成的损失为前提，并以此款抵扣欠付租金，本院认为被告以赔偿作为支付租金的前提并不能成立，反而由此可以反映被告的确存在拒付租金的内心意思。综上，本院确认被告的抗辩意见均难以成立，原告以被告逾期支付租金符合合同约定解除条件而要求解除合同，有事实和合同依据，本院予以支持。
关于争议焦点二。合同解除后，被告就缺乏了继续占有租赁物的合同依据，三位实际使某租赁物的第三人应搬离租赁物，被告应当将租赁物返还原告，至于租赁物的具体位置以本院现场勘查且经双方确认的为准。同时，被告还应支付原告欠付的租金、使某费及其他相关费用。其中租金自2012年12月1日起，按照每月10，311.25元标准计算至租赁物实际返还之日，其中应扣除2012年3月31日多付的241.75元。被告还应向支付原告2012年10月1日至2013年3月31日的停车费600元及2012年2月1日至2013年2月28日尚欠的水费33，575.2元。
关于物业费。此系被告与纺织公司之间的权利义务关系，虽然之前均是被告随同租金一并交给原告，但不因此改变合同约定的收取主体，本案中纺织公司表示会另行主张，原告也撤回了该项诉请，故本案中对此不再处理。
关于保证金。本案合同系因被告的原因而解除，根据合同约定，保证金应予没收。
关于被告及第三人的装饰装修。屋内物品及未形成附合的装饰装修应归被告及第三人所有。对于已形成附合的装饰装修，根据被告及第三人的陈述可以确定其中大部分应形成于本案合同关系建立之前，对于该部分装饰装修在原有的租赁关系结束后，在承租人未予拆除的情况下已归属于出租人所有，故在原、被告重新建立的租赁合同关系中原告对此部分不作赔偿或补偿；对于形成于本案合同履行过程中的已形成附和的装饰装修，因本案合同解除归责于被告，依照“双方有关被告就承租期间所投入的装潢、装饰、装修及其他费用均不向原告提出任何补偿”的约定，原告对该部分装饰装修不作赔偿或补偿，因原告对此不同意利用，故被告可予以拆除，若被告不予拆除，由原告自行拆除。
关于被告及第三人的搭建。根据被告及第三人的陈述的搭建时间可以确认，搭建的部分均是被告与针织十厂所建立的租赁关系中形成，与本次租赁合同关系并无关系。而且根据本院现场勘查搭建的项目均是利用原有的围墙和墙面搭个刚棚顶作为临时用房，比较简陋，而且均未办理相关手续。再加之本案合同解除的原因在于被告，故本院认为原告对于上述搭建物不应作赔偿或补偿。审理中被告明确不会拆除，而原告表示愿意自行拆除，故本院确认搭建物由原告自行拆除。
关于争议焦点三。就被告所提的各项赔偿费用，本院逐一分析如下：
关于渗漏水导致的设施、设备等损坏而进行更新置换费用。根据现场勘查，虽然被告是经营浴场的，本身大量的水汽会导致房顶出现霉变和损坏，但是租赁物原有水管的确也存在少量的渗水的情况，虽然少量的渗水尚不影响被告使某租赁房屋及经营，但其与租赁物房顶的脱落的问题存在一定的关系，而且被告在经营过程中为此进行维护和修缮所支付相关费用也属合理，但是因被告并未提供相应证据证明损失的具体数额，故对于其主张的数额，本院不予采信。结合现场勘查的情况，本院酌定原告赔偿被告相应费用10，000元。
关于地址不一致而产生的违规费用及因诉讼导致的经营损失，一则被告并未提供证据对此予以证明；二则此损失即便存在也并无证据证明归责于原告。故本院对于被告主张的上述两项赔偿不予支持。
关于装饰装修损失。根据前述争议焦点二中有关装饰装修的分析，本院认为被告主张的此项损失难以成立，况且被告也并未提供证据对此予以证明，故本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海申畅物业管理有限公司与被告（反诉原告）丁桂宝于2012年2月27日签订的两份《物业租赁合同》解除；
二、被告（反诉原告）丁桂宝及第三人丁国华、周爱军、丁玉军于本判决生效之日起十日内搬离位于松米路XXX号（现门牌号为松金公路10080、10082号）24号楼一楼（除最北端一层及最南端部分一层）的房屋及西南面约140平方米的场地，并将上述房屋及场地返还给原告（反诉被告）上海申畅物业管理有限公司；
三、被告（反诉原告）丁桂宝于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海申畅物业管理有限公司自2012年12月1日起至上述房屋及场地返还之日止的租金及使某费，按照每月10，311.25元标准计算（其中应扣除已付的241.75元）；
四、被告（反诉原告）丁桂宝于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海申畅物业管理有限公司2012年10月1日至2013年3月31日的停车费600元；
五、被告（反诉原告）丁桂宝于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海申畅物业管理有限公司2012年2月1日至2013年2月28日尚欠的水费33，575.2元；
六、原告（反诉被告）上海申畅物业管理有限公司对于被告（反诉原告）丁桂宝已付的保证金29，520元予以没收；
七、原告（反诉被告）上海申畅物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）丁桂宝渗水损失10，000元；
八、驳回被告（反诉原告）丁桂宝的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4，237元，反诉案件受理费7，035元，合计诉讼费11，272元，由原告（反诉被告）上海申畅物业管理有限公司负担231元（已付），由被告（反诉原告）丁桂宝负担11，041元（已付6，900元，余款4，141元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王燕华
代理审判员 张 莉
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年二月二十五日
代理书记员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。