北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5981号
上诉人（原审原告）：鲁付起，男，1962年8月13日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：刘玉发，北京市众贺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：闫忠霞，女，1974年10月2日出生，住北京市顺义区。
被上诉人（原审被告）：李力明，男，1972年3月20日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：李长岗，北京首润律师事务所律师。
上诉人鲁付起因与被上诉人闫忠霞、被上诉人李力明确认合同有效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初13049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鲁付起上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持鲁付起的诉讼请求，一、二审案件诉讼费由闫忠霞、李力明负担。事实和理由：一审法院仅以一般常理及交易习惯即推定鲁付起与李力明的《农村集体土地使用权转让及地上物买卖合同》（以下简称《转让及买卖合同》）不具有土地使用权转让、地上物买卖合同的实质，缺乏事实及法律依据。李力明作为具有完全民事行为能力的成年人，在签订合同时对合同的性质应当理解。在买卖合同乙方权利义务中，第一款约定充分说明李力明知道“买卖”和“担保”的性质是不同的。一审第一次庭审时李力明只是对合同的真实性提出质疑，并没有提出是“担保合同”的抗辩意见，足以说明李力明在签订买卖合同时出卖房屋的意思表示是真实的。鲁付起和李力明之间虽存在大额借款未还的事实，但不能成为质疑双方进行买卖交易的理由，相反，如果这时再次出借大额款项才是更加的不合常理。众所周知农村宅基地只能在村集体成员内部流转，所以以宅基地使用权作为担保，将来权利难以实现。结合李力明已认可收到现金及认可由鲁付起替其还清其他债务的事实，应当确认双方签订合同时的真实意思即为买卖。鲁付起没有要求李力明按合同约定交房，是因为当时房屋被李某出租，且租期未到，为了安抚承租人才没有收房，这并不违背一般常理。
李力明辩称，同意一审判决，不同意鲁付起的上诉请求，坚持一审答辩意见。
闫忠霞辩称，同意一审判决，不同意鲁付起的上诉请求，同意李力明的意见。
鲁付起向一审法院起诉请求：1.确认鲁付起与李力明于2015年11月28日签订的《转让及买卖合同》有效；2.判令本案诉讼费由闫忠霞、李力明承担。
一审法院认定事实：2015年11月28日，鲁付起（甲方）与李力明（乙方）签订《转让及买卖合同》。该合同约定：经甲乙双方认真协商，乙方决定以柒拾伍万元人民币的价格将位于顺义区白各庄村西头一片土地的使用权转让给甲方、地上物卖给甲方。一、甲方的权利和义务：1.甲方保证在乙方交付土地使用权及地上物24小时内支付乙方75万元人民币；2.甲方承诺在120日内允许乙方收回土地使用权及地上物，乙方原数返还甲方75万元人民币。若乙方未按时将资金归还甲方，120日后甲方即可自行处理使用权和地上物。二、乙方的权利和义务：1.乙方保证所转让的土地使用权是一方单独占有的，没有进行任何抵押和担保，也没有被任何单位和个人查封、占有。乙方保证相关土地使用权和地上物合法取得，且与任何单位和个人没有债权债务关系，否则乙方承担一切刑事责任和民事责任；2.乙方保证在3日后不再向甲方提出修改和解除本协议的要求，届时甲方拥有土地使用权、地上物所有权的唯一资格。三、其他：1.双方约定本协议违约金为15万元人民币；2.双方约定本协议发生纠纷的管辖法院为北京市顺义区人民法院。诉讼中，李力明否认该合同的真实性，并申请对首页乙方李力明签名处及身份证号处所按手印是否为李力明本人所按进行鉴定。经双方协商，法院委托北京民生物证科学司法鉴定所进行鉴定，李力明为此交纳鉴定费9400元。鉴定单位出具《司法鉴定意见书》，认定该两处手印系李力明所按。双方均认可鉴定结论。在此情形下，李力明认可《转让及买卖合同》的真实性，认可该合同系李力明签署。闫忠霞不认可该合同的真实性，但未提交反驳证据。鲁付起称之所以签订《转让及买卖合同》是因为当时李力明欠张某、张有福15%的高息借款，让鲁付起拿钱给李力明还钱，故李力明将涉诉土地、房屋以75万元的价格向其出售，合同中第一条第二款约定是给李力明一个反悔期限，如李力明能在120日内返还转让款，则鲁付起将土地及房屋返还给李力明。鲁付起并表示在《转让及买卖合同》签订前，李力明向其借款大约一百六七十万元，但至今未予偿还，涉诉75万元不在该一百六七十万元范围内，且对于该一百六七十万元其未要求李力明提供保证和担保。
双方均认可《转让及买卖合同》所涉土地未取得集体土地建设用地使用证，但该土地以李力明的名义办理了村民建房用地申请，并获得了北京市顺义区国土资源和房屋管理局的审批。
李力明、闫忠霞原系夫妻关系，2013年9月13日，法院作出（2013）顺民初字第11869号民事调解书，确认闫忠霞与李力明离婚。该民事调解书中第三项载明“三、位于…归闫忠霞所有；位于顺义区马坡地区白各庄村西李力明名下的房屋十间及水电附属设施归闫忠霞所有（均已分清）”。双方均认可《转让及买卖合同》所涉及的地上物就是该调解书中载明的归闫忠霞所有的位于顺义区马坡地区白各庄村西李力明名下的房屋十间及水电附属设施。双方均认可涉诉土地及房屋未办理权属更名手续，未过户到鲁付起名下。
为支持其诉请，鲁付起还提交如下证据：
1.李力明出具的收条2份，证明鲁付起给付李力明75万元转让款。2份收条显示日期均为2015年11月28日，均有李力明的签名。其中一份载明：“今收到鲁付起现金现金柒拾伍万元整。”另一份载明：“所写的收条75万元其中包括已给张某39万元由鲁付起（担保人）给完。”鲁付起称75万元的给付情况是2015年11月28日给付李力明现金36万元，并于2015年12月4日或5日替李力明还款给张某39万元。
李力明质证意见：认可真实性，不认可证明目的。李力明称其打收条认可收到75万元的情况是：在2015年11月28日之前，鲁付起已经向李力明出借了25万元，但欠条在鲁付起处，所以收条中的75万包含该借款25万元；此外李力明还需从鲁付起处借款39万元偿还给张某，也就是另一份收条写的39万元，该笔钱是2015年11月28日鲁付起直接给了张某；剩余的11万元是李力明打算向鲁付起借用的，但后来鲁付起没给李力明该11万元，故李力明虽然写了收条表明收到75万元，但实际只是收到64万元。李力明称无论是64万元还是75万元，均不是涉诉土地和地上物的买卖款，都是借款，并坚持主张涉诉土地、房屋是作为李力明向鲁付起借款75万元的担保。
2.水卡、电卡，证明李力明已经向鲁付起交付了涉诉房屋的使用权。鲁付起称其在2016年7月获得的水卡和电卡，但从谁处拿的水卡和电卡想不起来了。
李力明质证意见：认可真实性，不认可证明目的。李力明称其兄李某2016年8月将涉诉房屋出租给鲁付起，就将水卡、电卡给鲁付起了。
3.购买水费、电费的票据一组，证明鲁付起于2016年7月起占有使用涉诉房屋。
李力明质证意见：认可真实性，不认可证明目的，称鲁付起租房所以自行缴纳水电费。
闫忠霞质证意见：不认可上述证据1-3的真实性、证明目的，对此没有其他解释。
为支持其辩解，李力明提交欠条复印件一份，证明是李力明之兄李某欠鲁付起1万元，该款转为租赁涉诉房屋一年的租金，租期从2016年7月13日起计算；因涉诉房屋是李某建设的，所以由李某出租。欠条内容为：今欠鲁付起现金壹万元，现期3个月还清，如到期款未还，按银行贷款的四倍支付利息并加收20%的违约金，至到还清为止，如发生争议在顺义区人民法院解决。欠款人：李某，2016年7月13日。在解决下方、欠款人上方空白处另手写注明：“此笔欠款转为鲁付起付给李某的房屋租赁费，为期壹年壹万元。同意人鲁付起，2016.8.19。”李力明称手写内容中“此笔欠款…为期壹年壹万元。”由李某所写，该欠条原件在鲁付起处。鲁付起对该欠条手写部分“此笔欠款…为期壹年壹万元。”不认可真实性，对该欠条其余部分真实性认可，称欠条原件已经丢失，为何在欠条上签署“同意人鲁付起，2016.8.19。”其想不起来了，无法解释。鲁付起表示对李某欠付的1万元其后来告知李某其不要了，为何说不要这1万元其记不清了，李某未偿还该1万元。鲁付起并称其之所以于2016年7月才占有使用涉诉房屋，是因为《转让及买卖合同》签订后，李力明拿到款就走了，未交付房屋，后无法联系李力明，也未交付房屋，而当时涉诉房屋有承租人，鲁付起在2016年7月等不了李力明交付房屋，所以自行将承租人清走住进涉诉房屋。闫忠霞对该证据放弃质证。
一审法院认为，本案争议焦点在于鲁付起与李力明之间是否具有转让涉诉土地使用权及买卖该土地上地上物的真实意思表示。对于涉诉的《转让及买卖合同》，李力明先否认其真实性并申请鉴定，在鉴定单位出具《司法鉴定意见书》后，李力明认可《转让及买卖合同》的真实性，并认可该合同系李力明签署，法院对此予以确认。闫忠霞不认可该合同的真实性，但未提交反驳证据，法院对其该意见不予采信。
鲁付起与李力明均认可在《转让及买卖合同》签订前，双方存在借贷关系，根据鲁付起的自认，李力明欠付其借款数额超过一百万元且于签订该合同之时并未偿还。鲁付起称涉诉的转让、买卖款75万元并不在李力明欠付的借款范围内，系其另行给付李力明，在李力明已经欠付鲁付起大额款项未予偿还且鲁付起就欠款未要求李力明提供保证和担保的情形下，鲁付起又再行支付李力明大额的转让、买卖款，该行为显然违反一般生活经验法则，而李力明主张涉诉土地、房屋是作为李力明向鲁付起借款的担保，同时考虑到合同中第一条第二款的约定内容，在普通的转让及买卖交易中亦难有此项约定，使法院有理由质疑双方签订该合同的真实意图。在《转让及买卖合同》的履行上，对于鲁付起至关重要的合同权利即李力明向其交付合同标的物，合同中约定的是李力明将土地使用权及地上物交付给鲁付起后，鲁付起再支付75万元。本案中，根据鲁付起的陈述，其并未按合同约定履行，而是其在2015年12月4日或5日已经将合同所涉全部款项支付完毕，但李力明此时并未向其交付土地使用权及地上物。如涉诉合同系双方真实意思表示，则鲁付起在未取得合同标的物的情况下先行全额支付合同对价，显与生活常理及一般交易习惯不符。此外，李力明主张鲁付起系因租赁涉诉房屋，李某对鲁付起的欠款折抵租金才占有使用涉诉房屋，考虑到李力明提交的欠条复印件中，鲁付起对其在欠条上签署“同意人鲁付起，2016.8.19。”无法作出解释且对为何免除李某对其的欠款1万元债务亦未予解释，而根据鲁付起的陈述其在2016年7月占有使用涉诉房屋亦并非基于李力明主动向其交付土地使用权及地上物，故法院对鲁付起系基于对《转让及买卖合同》的履行而占有使用涉诉房屋亦产生怀疑。
综观本案查明的事实，根据一般常理及交易习惯，如土地使用权转让、地上物买卖过程中出现上述现象的某一点，尚可解释为个案的特殊性，但诸如本案诸多疑点一并出现在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。法院对鲁付起关于签订《转让及买卖合同》系为建立土地使用权转让、地上物买卖关系的主张难以采信，该合同不具有土地使用权转让、地上物买卖合同的实质，故法院对鲁付起的诉讼请求难以支持。判决：驳回鲁付起的诉讼请求。
二审中，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《转让及买卖合同》、村民建房用地申请审批表、《司法鉴定意见书》、发票、欠条等证据在案佐证。
本院认为:本案的争议焦点为鲁付起与李力明间是否具有转让涉案土地使用权及买卖地上物的真实意思表示。鲁付起与李力明签订的《转让及买卖合同》经司法鉴定，认定合同中两处手印为李力明所按，李力明后亦自认合同系其本人签署，本院对此不持异议。
鲁付起持《转让及买卖合同》主张双方存在转让涉案土地使用权及买卖地上物的真实意思表示，合同有效。对此，本院经审查后认为，《转让及买卖合同》第一条第二款约定鲁付起承诺在120日内允许李力明收回土地使用权及地上物，李力明原数返还鲁付起75万元人民币，该规定与一般转让及买卖交易习惯及常理不符。根据鲁付起的自认，李力明欠付其价款数额超过一百万元且于签订涉案合同之时尚未偿还。鲁付起签订涉案合同的目的在于获得涉案土地使用权及地上物所有权，在李力明已经欠付鲁付起大额款项未予偿还的情况下，根据鲁付起陈述，其再次在李力明未将涉案土地使用权及地上物交付给鲁付起的情况下，先行将合同所涉全部款项支付完毕，亦与生活常理及一般交易情况不符。李力明主张鲁付起系因租赁涉案房屋，李某对鲁付起的欠款折抵租金才占有使用的涉案房屋。考虑到鲁付起自认李力明提交的欠款复印件中的“同意人鲁付起”系其本人所签，但无法对签署原因及为何免除李某的1万元债务作合理解释，结合鲁付起陈述，其占有使用涉案房屋并非基于李力明主动交付，故本院难以认定鲁付起系基于涉案合同的履行而占有使用房屋。李力明与闫忠霞早在2013年即已经法院民事调解书确认双方离婚，涉案房屋归闫忠霞所有，签订涉案合同时李力明已无权处分涉案房屋。结合李力明主张涉诉土地、地上物系作为李力明向鲁付起借款的担保之陈述，难以认定双方签订涉案合同的真实意思系转让涉案土地使用权及买卖地上物。一审法院根据双方当事人陈述、合同内容及合同履行等情况，结合一般常识及交易习惯，认定涉案合同不具有转让涉案土地使用权及买卖地上物的实质，驳回鲁付起要求确认涉案合同有效的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，鲁付起的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11300元，由鲁付起负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 蓉
审 判 员 全奕颖
审 判 员 闫 慧
二〇一八年五月二十一日
法官助理 卫孚嘉
书 记 员 高 明