福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0304民初4518号原告：陈志伟，男，1976年9月11日出生，汉族，农民，住所福建省仙游县。委托诉讼代理人：林长青、陈福进，福建品义律师事务所执业律师。被告：莆田市城厢区建设发展公司，住所地福建省莆田市城厢区。统一社会信用代码。法定代表人：陈建明，经理。委托诉讼代理人：陈瑞龙，福建骁腾律师事务所执业律师。原告陈志伟与被告莆田市城厢区建设发展公司（以下简称建发公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告陈志伟的委托诉讼代理人林长青、陈福进，被告建发公司的委托诉讼代理人陈瑞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志伟向本院提出诉讼请求：1.建发公司立即为陈志伟办理位于莆田市荔城区商品房的《不动产权证书》，并向陈志伟交付上述权属证书；2.建发公司向陈志伟支付逾期办理及交付《不动产权证书》的违约金（以1460061元为基数，自2015年9月29日起按每日0.01%计算至建发公司办理登记至陈志伟名下并交付《不动产权证书》之日止)；3.建发公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：陈志伟与建发公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈志伟向建发公司购买位于莆田市荔城区商品房；价款为1460061元；建发公司收取代办产权登记手续包含契税等费用；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人己付款的0.01%向买受人支付违约金。此外，合同就房屋面积、单价及其他条款作了约定。合同签订后，建发公司于2015年7月1日将上述房屋交付使用，但一再拖延为陈志伟办理产权登记手续。至今，陈志伟尚未取得《不动产权证书》。另说明：除陈志伟本案诉求的部分违约金外，陈志伟保留另案主张本案未诉求的其他合同权利。建发公司辩称，对于买卖房屋的基本事实无异议。关于《不动产权证书》的问题，建发公司一直按照合同约定积极做相关工作，已于2015年8月份将有关材料送给莆田市规划局，因政府部门的原因造成《不动产权证书》未下发。建发公司现在仍积极协调这项工作，故对于陈志伟所主张的违约金，建发公司不予同意。根据陈志伟、建发公司双方签订的《商品房买卖合同》主合同及附件约定，若因出卖人的原因造成产权证不能及时办理，则建发公司应当承担违约责任。但产权证没有办理出来并不是建发公司的原因所致。陈志伟、建发公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：陈志伟身份证复印件1份、《商品房买卖合同》1份、购房款发票3份、《补充协议书》1份、《建设工程规划许可证》1份、规划总平面图1份、《建设工程施工许可证》1份、《不动产登记资料查询结果证明》1份、《莆田市建设局准予行政许可决定书》2份、《公告》2份、《规划条件核实一次性告知函》2份;《莆田市城乡规划局申请受理承诺单》1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对建发公司提供的、陈志伟持有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《莆田市城厢区人民政府关于商请同意梅园路东段观桥佳园安置房项目基础设施配套费按遗留项目标准收取的函》1份、《莆田市城厢区人民政府关于请求协调解决梅园路东段观桥佳园安置房有关问题的请示》1份、《关于对梅园路观桥佳园1#、2#楼电力设施位置进行调整的证明》1份、《防空地下室竣工验收认可文件》1份、《防空地下室竣工验收备案表》1份、《莆田市建设工程地下管线竣工成果报告书》1份、《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》1份,陈志伟虽提出异议，但上列证据均经与原件核对无误，能形成完整有效的证据链，本院予以确认；2.《莆田市人民政府办公室关于下达列入18个重点城建项目的安置房建设的行政事业性收费执行标准的通知》复印件1份，该证据未提供原件核实，且陈志伟提出异议，故不予确认。对陈志伟提供的、建发公司持有争议的证据和事实，本院认定如下：《莆田行政许可一次性告知单》复印件1份，该证据无原件核对，且记载内容无相关材料印证，与本案无关联性，本院不予确认。根据陈志伟、建发公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：建发公司以出让方式取得位于莆田市城厢区北侧的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用(2011)第2011405号。经批准，建发公司在该地块上建设商品房，名称为观桥佳园，建设工程规划许可证号为建字第350300201008014号（荔），施工许可证号为350302201007092301。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第11号。2013年3月4日，建发公司与陈志伟签订《商品房买卖合同》（合同编号为xxxxx）,约定陈志伟以总价款1460061元向建发公司购买观桥佳园第xx幢xx单元xx号商品房xx套（建筑面积为160.1㎡）。该合同第六条关于付款方式及期限约定：陈志伟于签订本合同时向建发公司支付购房首付款440061元，余款1020000元由陈志伟申请办理银行按揭贷款。该合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人（即建发公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（即陈志伟）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。签订该合同后，建发公司于2013年5月13日向陈志伟出具金额为440061元的购房款发票一份，并于2014年12月18日向陈志伟出具金额分别为500000元、520000元的购房款发票各一份。2016年5月20日，建发公司与陈志伟签订《补充协议书》，约定建发公司与陈志伟双方确认该房屋的交接时间为2015年7月1日。该《补充协议书》第二条约定，陈志伟在商品房交接时已预交给建德公司办证契税，实际金额按政府部门收取金额为准，在申请办理房产证初始登记时多还少补。在建发公司申请办理房产证初始登记时，另行通知陈志伟结算办证契税；届时陈志伟应按时与建发公司结算办证契税，否则建发公司申请办理产权登记的期限相应顺延，直至双方结算为止。2015年5月，建发公司、国网福建省电力有限公司莆田供电公司共同出具《关于对梅园路观桥佳园1#、2#楼电力设施位置进行调整的证明》，向各相关单位说明调整观桥佳园xx楼的电力设施位置的原因及调整情况等。2015年8月6日，莆田市城乡规划局出具莆田市规划局许可受字[2015]80006号《莆田市城乡规划局申请受理承诺单》，确认收悉建发公司于2015年8月6日向其提出办理观桥佳园xx楼竣工条件核实的申请及相关材料，经初步审查符合受理的规定和要求，并承诺至2015年8月27日止办结。2015年8月25日，莆田市城乡规划局荔城分局作出莆规（荔）告[2015]13号《规划条件核实一次性告知函》，告知已收悉建发公司所报送的申请观桥佳园xx楼安置房项目规划条件核实材料，并要求建发公司对下列问题进行整改，整改或经执法部门处理完毕后重新向其申报竣工规划条件核实：1.根据《竣工测量成果报告书》竣2015057，核算机动车停车位为90个，停车位不足，需按停车位布置图布置建设;2.地上一层配电房变更至地下室,使用功能不符合审批要求；3.地下停车库上增设配电房，占用六个审批位置的停车位；4.地下车库出入口坡道上面增设开闭所；5.地下负二层设备间未建设，改为停车位。2015年10月29日，莆田市城乡勘测设计研究院作出工程编号为竣xxx的《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》，记载2015年7月其已完成观桥佳园xx楼安置房项目的竣工测量，提交《竣工测量成果报告书》（编号：竣xx）；由于地下停车位个数变化、配电房设备已进入、xx层卫生间面积需要单独统计面积，2015年10月建发公司再次委托其对该项目进行整改测量，并记载整改内容：1.卫生间：xx楼裙楼xx层整改前卫生间没有单列，整改后对其卫生间进行了单列……；2.配电房：xx楼裙楼一层整改前配电房没有设备进入，整改后配电房的设备已经进入使用；3.车位问题：地下车位整改前车位个数为90个，整改后车位个数为92个……。2015年11月18日，莆田市城乡规划局荔城分局作出莆规（荔）告[2015]15号《规划条件核实一次性告知函》，告知已收悉建发公司所报送的申请观桥佳园1#2#楼安置房项目规划条件核实材料，经审查存在下列问题：未按莆规（荔）告[2015]13号要求整改、本次提交的材料缺少雨污管线竣工测量成果报告书，并要求建发公司整改及补齐材料后重新向其申报竣工规划条件核实。2015年11月25日，莆田市城乡勘测设计研究院作出工程编号为xxx的《莆田市建设工程地下管线竣工成果报告书》,记载2015年11月建发公司委托其进行地下管线竣工测量，其依照莆规综[2012]120号《关于进一步完善建设工程竣工市政规划条件核实工作的通知》精神，结合相关技术规范、规程进行作业，完成观桥佳园1#2#楼安置房所铺设的雨水、污水地下管线的竣工测量工作，并记载存在问题：由于北大北街上雨水市政井没有做，现状是一部分雨水倒流流入已有市政井……。2015年12月31日，福建巨岸建设工程有限公司、福建省闽地建筑设计院、福建众亿工程项目管理有限公司与建发公司共同出具观桥佳园xx楼防空地下室的《防空地下室竣工验收备案表》，并记载工程质量评定合格及同意验收的意见。2016年12月1日，莆田市人民防空办公室作出项目编号为莆市人防结竣[2016]37号《防空地下室竣工验收认可文件》，认定观桥佳园1#2#楼防空地下室由建设单位负责组织，验收组织和程序符合规定要求，验收资料全，防护专项工程质量符合现行人防工程有关标准、规范的要求，同意参加验收各单位竣工验收结论。另查明，2015年12月9日，莆田市城厢区人民政府作出莆城政函[2015]141号《莆田市城厢区人民政府关于商请同意梅园路东段观桥佳园安置房项目基础设施配套费按遗留项目标准收取的函》，向莆田市城乡规划局发函商请其按照莆政办[1999]71号文件规定的优惠标准收取基础设施配套费。2017年5月12日，莆田市城厢区人民政府作出莆城政[2017]124号《莆田市城厢区人民政府关于请求协调解决梅园路东段观桥佳园安置房有关问题的请示》，向莆田市人民政府请示请求：1.梅园路东段观桥佳园安置房建设项目配套费按市政府[1999]71号文件规定的优惠标准收取基础设施配套费……；2.将该项目列入我市历史遗留安置房办证项目，“两证”办理所需缴纳的税费参照莆建房[2013]42号文件中梅园路东段拆迁改造项目办证涉税问题处理方式进行收取。2017年11月2日，莆田市国土资源局出具编号为xxx的《不动产登记资料查询结果证明》，确认截止2017年11月2日，建发公司开发的观桥佳园商品房未向其申请办理初始登记。本院认为，陈志伟与建发公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议书》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，建发公司应于讼争商品房交付使用后60日内（即2015年8月30日内）向当地房屋权属登记机构办理讼争商品房所有权初始预登记，陈志伟在交付使用后90日内（即2015年9月29日内）取得讼争商品房《不动产权证书》。因讼争商品房截止目前仍未办理初始登记，故建发公司已构成违约，应承担相应的违约责任。陈志伟现主张建发公司为其办理并交付讼争商品房《不动产权证书》，符合合同约定，本院予以支持。建发公司辩称非因“出卖人的原因”造成延迟办证，其不构成违约，不应承担违约责任，但其所提供的证据不足以证明逾期办证的原因全部非因“出卖人的原因”，对其该项主张本院不予全部支持。陈志伟主张建发公司应按照合同约定的每日按已付购房款的万分之一计算违约金，但因办理《不动产权证书》涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非建发公司所能控制，若均由建发公司来承担责任，对建发公司有失公平，故本院酌情调整建发公司承担违约责任比例为50%。建发公司应自最后办证期限2015年9月29日的第二天，即2015年9月30日起至《不动产权证书》交付给陈志伟之日止按已付购房款1460061元的0.01%计算的50%向陈志伟支付违约金，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即1460061元×30%=438018.3元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起十日内代陈志伟办理并交付位于观桥佳园第xx幢xx单元xx号房的《不动产权证书》；二、莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起十日内以1460061元为基数自2015年9月30日起按日0.01%计算的50%向陈志伟支付逾期办理《不动产权证书》的违约金至《不动产权证书》交付给陈志伟之日止，违约金最高限额为438018.3元；三、驳回陈志伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2303元，减半收取计1151.5元，由莆田市城厢区建设发展公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  何志强二〇一七年十二月十九日书记员  林 锐附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。