北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第08043号
上诉人（原审被告）北京萨孚消防设备有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼5层535室。
法定代表人陈ＸＸ，总经理。
委托代理人郭小年，北京市兆泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京西山创意数字娱乐科技孵化器有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街11号北楼108室。
法定代表人李峰，经理。
委托代理人刘刚，男，1970年12月13日出生，北京西山创意数字娱乐科技孵化器有限公司经理。
上诉人北京萨孚消防设备有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第1221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京萨孚消防设备有限公司（以下简称萨孚公司）的法定代表人陈ＸＸ、委托代理人郭小年、被上诉人北京西山创意数字娱乐科技孵化器有限公司（以下简称西山公司）的委托代理人刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
西山公司在原审法院起诉称：西山公司承租石景山区国有资产经营公司房屋，并经该公司同意，对外从事出租等活动。西山公司与萨孚公司于2012年2月7日签订房屋租赁合同，约定西山公司将位于石景山区实兴东街11号北楼地下一层b108室出租给萨孚公司，租期至2013年2月9日，租金每年15000元。2012年12月17日，萨孚公司承租的房屋调换至北楼一层b1105号，面积40平方米。2012年11月，国有资产经营公司将房租上调至每年60000元，西山公司与萨孚公司合同履行届满后，萨孚公司未按时搬出租赁房屋，一直使用租赁房屋至2013年7月17日，未向西山公司支付费用。西山公司诉至法院，诉讼请求：1、判令萨孚公司支付西山公司2013年2月10日至2013年7月17日房屋使用费26333元及违约金5000元；2、诉讼费由萨孚公司负担。
萨孚公司在原审法院答辩称：西山公司与萨孚公司的合同租赁期内，西山公司与国有资产经营公司租赁合同已到期。西山公司在此后没有得到出租方授权。故不同意西山公司的诉讼请求。
原审法院审理查明：2006年9月，北京实兴信达资产经营有限公司（出租方、甲方）与北京数字娱乐发展有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，其中载明：第一条：租赁场地：甲方将其拥有的位于北京市石景山区八大处高科技园区厂房综合楼北楼一层、地下一层，出租给乙方作为项目经营之用。第二条：甲方考虑到乙方实际情况，同意从本合同签订之日至计租日给乙方作为装修期，该期间免收租金，本合同计租金日为2006年11月1日，租赁期满日为2011年10月31日。第三条：房屋租金、有关费用、付款方式及付款期限：第一款：房屋租金：2、房屋租金标准以建筑面积每平方米每天1元。甲方加盖北京实兴信达资产经营有限公司合同专用章，签订日期：2006年9月4日；乙方加盖北京数字娱乐发展有限公司合同专用章，签订日期：2006年9月10日。
后北京市石景山区国有资产经营公司（甲方）与西山公司（乙方）签订《补充协议》，其中载明：乙方承租了甲方的位于北京市石景山区实兴东街11号北楼一层及地下一层房屋，甲、乙双方签订了该房屋的租赁合同，合同租赁期限截止到2011年10月31日，按甲方规定，2010年1月到期的合同如续租全部按新标准执行，因乙方经营项目需要，向甲方提出给予照顾，甲方收悉后，通过有关部门协调，双方经协商一致后同意将该房屋租赁合同的截止日期延长至2012年10月31日，其他条款不变。
2013年12月2日，北京市石景山区国有资产经营公司（甲方）与西山公司（乙方）签订《协议书》，其中载明：乙方租赁甲方位于实兴东街北楼一层、地下一层、四层、501、509及南楼101-106室的办公用房，因乙方经营需要，退出全部房屋，双方协商一致，达成如下协议：1、北楼一层、地下一层原租赁合同及补充协议终止；乙方支付地下一层2012年11月1日至2012年12月31日的占用费；北楼一层按新租赁标准可继续使用至2013年8月1日，除面积、价格变化外租赁合同的其他条款继续适用甲乙双方，到期后乙方不再续租。2、北楼四层及南楼101-106号房屋的合同终止日为2013年3月31日。
2013年12月23日，北京市石景山区国有资产经营公司出具情况说明，载明：北京市石景山区国有资产经营公司作为出租方，与承租方西山公司，于2006年9月签订的实兴东街11号北楼一层的租赁合同以及于2011年11月签订的补充协议已于2012年10月31日期满；2011年8月签订的实兴东街11号南楼一层101-106室的《租赁合同》已于2012年8月31日期满。根据协议约定，出租方为配合石景山区招商引资同意承租方将北楼一层和南楼一层101-106室的房间对外租赁。双方就续约条款磋商期间，北楼B1105至2013年7月17日一直有企业在使用。
法院工作人员在与诉争房屋产权人北京市石景山区国有资产经营公司调查过程中，该公司经营部门答复：西山公司与该公司之间的账目已经结清，同意西山公司向他人主张使用费，该公司不会向西山公司再主张费用，认可西山公司作为承租人对于诉争房屋承租、占有及收取使用费的权利。
2012年2月7日，西山公司（出租方、甲方）与萨孚公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，其中载明：第一条：租赁场地：甲方将其所拥有的位于北京市石景山区实兴东街11号北楼地下一层B108室（面积20平方米）出租给乙方作为项目经营之用。第二条：房屋租赁期：本合同计租金日为2012年2月10日，租赁期满日为2013年2月9日。第三条：房屋租金、付款方式、付款期限及相关费用：第一款：房屋租金：年租金15000元，房租一次性付清，乙方在本协议签订之日起三个工作日内付清。（根据青年创业相关政策，房租返还金额共计8760元。）第六条：违约责任：第七款：除本合同另有规定外，若乙方有下列情况之一时，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，乙方除全额赔偿损失外还应当额外支付一个月的房屋租金作为违约金。4、拖欠房租及其他相关费用达10天以上的。甲方处加盖西山公司合同专用章，乙方处由萨孚公司法定代表人陈ＸＸ签字。
庭审时，萨孚公司称上述合同尾部的陈ＸＸ签字系复印件，并提供了西山公司（出租方、甲方）与萨孚公司（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》，其中载明的租赁场地为北京市石景山区八大处高科技园区实兴东街11号青年创业工作室174号，其他合同条款与西山公司提供的合同内容一致。西山公司称上述合同仅为工商登记使用，并未实际履行，双方实际履行的合同是西山公司提供的合同，且上述二份合同载明的地址系同一房屋。
上述合同签订后，萨孚公司承租了北京市石景山区八大处高科技园区实兴东街11号地下一层的房屋，并承租使用至2012年12月17日。西山公司认可萨孚公司并不拖欠其承租北京市石景山区八大处高科技园区实兴东街11号地下一层的房屋租金。
本案在审理过程中，法院工作人员至现场进行了勘验。西山公司及萨孚公司均对租赁地点进行了指认。萨孚公司称其从未承租使用过北京市石景山区八大处高科技园区实兴东街11号北楼的一层房屋。
庭审时，西山公司提供了北京华迅数通网络科技有限公司及北京鑫杰日盛物业管理有限公司的情况说明作为证据。北京华迅数通网络科技有限公司的情况说明载明：我公司自2012年9月23日至2013年5月4日租用了实兴东街11号北楼一层B1304室，租金为4万元／年，本层租金单价相同，期间自2012年12月25日起对面B1105室被萨孚公司使用，其面积和设施与我公司租用房间相同。因我公司还提供实兴东街11号部分网络接入服务，于北楼一层111室设置机柜，我公司于2013年7月15日对机柜进行维护整理时，萨孚公司仍在使用B1105室。北京鑫杰日盛物业管理有限公司的情况说明载明：北京鑫杰日盛物业管理有限公司作为北京市石景山区实兴东街11号的物业管理方，自2011年1月起管理该处物业至今，负责楼宇保安、保洁、水电费收取等。在我公司进行物业管理的过程中，发现实兴东街11号南楼一层103室至2013年5月31日一直有企业在使用，北楼一层B1105至2013年7月17日一直有企业在使用。
原审法院认定上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》、《房屋租赁合同》、情况说明、现场勘验笔录、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：本案争议的焦点在于：第一，萨孚公司与西山公司诉争的承租地点及合同的确认问题；第二，西山公司主张房屋使用费的权利基础问题；第三，萨孚公司的房屋使用费数额问题及违约金给付问题。
针对焦点问题之一，首先，西山公司与萨孚公司提供的租赁合同中的租赁房屋虽然载明的座落不同，且萨孚公司不认可西山公司提供的合同的真实性，但仅根据萨孚公司提供的合同、现场勘验情况及双方当事人自认，可以认定实际萨孚公司确实曾经承租北楼地下一层的房屋。其次，北京鑫杰日盛物业管理有限公司作为诉争房屋的负责日常管理的物业管理方，其提供的证明可以证实诉争房屋实际使用的情况。综合北京华迅数通网络科技有限公司及北京鑫杰日盛物业管理有限公司的情况说明，可以认定萨孚公司实际使用诉争房屋的情况。
针对焦点问题之二，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。西山公司向萨孚公司主张2013年2月10日至2013年7月17日的房屋使用费，其应首先证实其自房屋产权人处取得诉争房屋的相应收取费用的权利。北京市石景山区国有资产经营公司出具的情况说明等材料明确西山公司承租的期限和收取使用费等的相应权利。因此虽然萨孚公司与西山公司租赁合同期满后，仍然使用诉争房屋至2013年7月17日，西山公司可向萨孚公司主张2013年2月10日至2013年7月17日的房屋使用费。
针对焦点问题之三，房屋租赁合同期满后的房屋使用费数额，由法院参照双方合同履行情况及市场租金价格因素等，参考西山公司与产权人之间的租金情况及西山公司与萨孚公司此前租赁价格，依据公平原则及诚实信用原则依法酌定。萨孚公司并不存在其与西山公司的房屋租赁合同中载明的拖欠房租及合同约定内的其他相关费用的行为，故西山公司依据合同约定向萨孚公司主张违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、北京萨孚消防设备有限公司于本判决生效后七日内给付北京西山创意数字娱乐科技孵化器有限公司2013年2月10日至2013年7月17日房屋使用费一万七千四百四十三元；二、驳回北京西山创意数字娱乐科技孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
萨孚公司不服原审法院判决，以西山公司提供的证据无法证明萨孚公司使用过B1105号房屋，西山公司与产权人的租赁合同已经逾期，其诉请没有权利来源，原审确定的房屋使用费金额没有依据为理由向本院提起上诉。请求撤销原审判决，驳回西山公司的诉讼请求。
西山公司答辩称：不同意萨孚公司的上诉请求，服从原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：根据萨孚公司提供的合同、现场勘验情况及双方当事人自认，可以认定萨孚公司确实曾经承租北楼地下一层的房屋。综合北京华迅数通网络科技有限公司及北京鑫杰日盛物业管理有限公司的情况说明，可以认定萨孚公司实际使用诉争房屋的情况。萨孚公司关于其未使用过诉争房屋的上诉理由，本院不予采纳。
北京市石景山区国有资产经营公司出具的情况说明等材料明确西山公司承租的期限和收取使用费等的相应权利。萨孚公司在租赁期满后继续使用诉争房屋至2013年7月17日，故西山公司可向萨孚公司主张2013年2月10日至2013年7月17日的房屋使用费。萨孚公司关于西山公司的诉请没有权利来源的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于房屋租赁合同期满后的房屋使用费数额，原审法院综合考虑租金市场价格因素、西山公司与产权人之间的租金情况等因素，依据公平原则及诚实信用原则依法酌定的房屋使用费金额并无不当。
综上所述，萨孚公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五百八十三元，由北京西山创意数字娱乐科技孵化器有限公司负担三百四十七元（本判决生效后七日内交纳），由北京萨孚消防设备有限公司负担二百三十六元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五百八十三元，由北京萨孚消防设备有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
审 判 员 王爱红
代理审判员 范 磊
二〇一四年十二月三日
书 记 员 王 梦