上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第196号
原告涂辅佑。
委托代理人王家樑，上海市中联律师事务所律师。
被告王通。
委托代理人徐文，上海诺迪律师事务所律师。
委托代理人陈亮，上海嘉来律师事务所律师。
原告涂辅佑与被告王通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法适用简易程序并于2015年2月2日、2月11日公开开庭予以审理。原告的委托代理人王家樑，被告王通及其委托代理人徐文、陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告涂辅佑诉称，原告从2002年起向上海宝静置业有限公司（以下简称宝静置业）承租了位于闵行区××路183号到193号的底楼商铺，用于招租和管理。2013年7月15日，原、被告之间签订了一份《豪世盛地商铺租赁协议》，该协议约定，原告将××路187号面积为135平方米的商铺出租给被告，租赁期限从2013年7月15日起至2017年7月15日止，2013年7月15日至2014年7月14日的年租金为18万元，2014年7月15日至2015年7月14日的租金为人民币（币种下同）185，400元，每月租金为15，450元，租金以先付后用为原则，每半年先支付后半年的租金，合同还约定逾期支付租金20天原告可解除合同。此后原告将系争房屋交付被告使用，被告承租后于2014年8月起一直拖延支付租金，已属违约。故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方签订的租赁合同；2、被告支付至2014年11月14日尚欠的租金40，500元，并按每月13，500元的标准支付自2014年11月15日起至实际搬离之日的租金；3、被告以未付租金40，500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，支付自2014年11月15日起至本判决生效之日止的违约金。庭审中原告表示，如租赁合同解除后，被告应搬离系争房屋并返还原告，对于违约金不再主张。
被告王通辩称，1、愿意支付未结清的租金，但因被告存在经营困难，希望原告能让其将系争房屋转让；2、原告向宝静置业承租房屋租期到2017年7月14日，与被告签订的租赁合同租期约定到2018年，已超出与宝静置业的租期，应属无效；3、被告在系争房屋内有装修，如解除合同要求被告搬离，原告应予补偿。
经审理查明，上海市闵行区××路183-193、197-207号房屋的产权人为宝静置业。
2002年10月，原告与宝静置业就上海市闵行区××路183-193号房屋签订租赁合同，宝静置业将系争房屋出租给原告，租赁期限自2002年10月15日至2017年10月14日止，并至上海市房地产登记处办理了租赁合同的备案登记。
2013年7月，原告凃辅佑（出租方、签约甲方）与被告王通（承租方、签约乙方）签订《豪世盛地商铺租赁协议》一份，约定：甲方将上海市闵行区七宝镇××路187号房屋出租给乙方，房屋面积为135平方米；房屋租赁期为五年，自2013年7月15日至2018年7月15日，合约保证租期至2018年7月15日，若因甲方因租约不能履行，甲方应赔偿乙方违约金二个月房租，月租金为15，000元，租金一次支付6个月为九万元；租赁押金二个月为三万元，租金每年递增百分之三，乙方必须在半年租金到期前15日内支付下半年之租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金20%的标准支付违约金，如拖欠20日未付房租费，甲方有权终止乙方租约，同时没收押金，作为甲方补偿，并要求乙方结清未付水电费等。同时合同还对其他内容进行了约定。同时，被告王通还向原告承租了上海市闵行区七宝镇××路189号房屋。2013年7月5日，原告与被告共同向宝静置业出具《申请报告》，表示要将上海市闵行区七宝镇××路187号房屋出租给王通，宝静置业加盖公章予以确认。此后，被告于2013年7月5日向原告支付了本案系争房屋自2013年7月15日至2014年1月14日的租金9万元，并支付了押金3万元，原告将本案系争房屋交付被告使用。
租赁合同履行过程中，被告于2014年1月28日向原告支付自2014年1月15日起至2014年2月14日的租金15，000元、于2014年2月25日向原告支付自2014年2月15日起至2014年3月14日的租金15，000元。后双方协商将押金3万元抵作2014年3月15日起至2014年5月14日的租金。后因被告经营困难，与原告协商降低租金，双方协商降低租金至每月13，500元，被告于2014年6月1日向原告另行支付押金13，500元，并支付了自2014年5月15日至6月14日的租金13，500元。2014年7月23日，被告向原告支付了自2014年6月15日起至7月14日止的租金13，500元。2014年8月26日，被告向原告支付了自2014年7月15日起至8月14日止的租金13，500元。此后被告未能向原告支付租金，2014年11月双方对本案系争房屋及上海市闵行区七宝镇××路189号房屋未结的租金进行结算，并形成结算清单。至2014年11月底，被告就系争房屋尚欠原告自2014年8月15日至11月14日的租金40，500元、就上海市闵行区七宝镇××路189号房屋尚欠原告自2014年9月10日至11月23日的租金17，262元，原告同意将上海市闵行区七宝镇××路189房屋的租赁押金7，000元抵作房租，并同意减免262元，故被告总计欠原告50，500元。结算后，原告于2014年11月21日向被告支付10，500元，于2015年1月2日向被告支付10，000元，原告认为该两笔款项为支付本案系争房屋至2014年11月14日前尚欠的房租，故系争房屋至2014年11月14日前的房屋剩余2万元未能支付、上海市闵行区七宝镇××路189号房屋的房租剩余1万元未能支付，系争房屋自2014年11月15日起至今的房租未能支付。因被告未能按时付款，原告以讼称事由起诉至本院，被告于2015年1月12日收到诉状及应诉材料。
本案审理过程中，被告对于其装修损失表示不提起反诉将另案主张。原告表示考虑到被告原转租上海市闵行区七宝镇××路189号房屋存在获利，同意自2014年11月15日至2015年2月14日将月租金标准降低至10，500元。
上述事实，由原告提交的《上海市房地产登记册》、《上海市房地产登记证明》、《申请报告》，被告提交的《豪世盛地商铺租赁协议》、结算清单、被告租金支付凭证等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《豪世盛地商铺租赁协议》为双方真实意思，但原告自宝静置业处租赁系争房屋的租期至2017年10月14日止，原告出租给被告的租期至2018年7月15日，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”，故原告转租的自2013年7月15日起至2017年10月14日止的租期有效，超出租赁期限的自2017年10月15日至2018年7月15日部分无效。后双方在履行过程中协议变更租金标准，系双方真实意思表示，本院予以确认。现被告在有效租期时间段内屡次迟延支付租金，经与原告结算的至2014年11月14日的租金至今剩余2万元未能支付，自11月15日后的租金一直未能支付，已属违约，原告依据合同约定主张解除合同，本院予以支持。又依据合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，被告王通于2015年1月12日收到原告诉状，本院确认双方的租赁协议于该日解除。合同解除后，被告应搬离系争房屋返还原告，结清相应的租金。关于未付租金数额，2014年8月15日起至2014年11月14日未付租金2万元；自2014年11月15日至2015年2月14日的租金，原告同意按照每月10，500元的标准计算，于法不悖，该期间的租金为20，322.58元，被告共计应支付租金40，322.58元。同时，合同解除后原告仍占用系争房屋未予返还，应支付相应的房屋使用费，关于使用费标准，自2014年11月15日至2015年2月14日的使用费，原告同意按照每月10，500元的标准计算，故自2015年1月13日起至2015年2月14日期间被告应支付房屋使用费11，177.42元，又自2015年2月15日起，被告应参照租金每月13，500元的标准向原告支付至搬离之日的使用费。关于租赁押金13，500元，原告同意在被告结清相关费用后予以返还，于法不悖，本院予以支持。至于上海市闵行区七宝镇××路189号尚欠租金1万元，及被告认为的装修损失，双方可另行协商解决。
《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、确认原告凃辅佑与被告王通就上海市闵行区七宝镇××路187号房屋签订的《豪世盛地商铺租赁协议》于2015年1月12日解除；
二、被告王通于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区七宝镇××路187号房屋，并将该房屋返还原告凃辅佑；
三、被告王通于本判决生效之日起十五日内向原告凃辅佑支付自2014年8月15日起至2015年1月12日止的租金40，322.58元；
四、被告王通于本判决生效之日起十五日内向原告凃辅佑支付自2015年1月13日起至2015年2月14日止的房屋使用费11，177.42元；
五、被告王通于本判决生效之日起十五日内，按照每月13，500元的标准，向原告凃辅佑支付自2015年2月15日起至实际搬离之日止的房屋使用费；
六、原告凃辅佑于本判决生效之日起十五日内向被告王通返还押金13，500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1，025元，由被告王通负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 殷 雪
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 许雯燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。