甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民三终字第318号
上诉人（原审被告）甘肃xx房地产开发有限公司。
法定代表人吴x，该公司经理。
委托代理人袁xx，甘肃率诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）甘肃xx房地产开发有限公司。
法定代表人康x，该公司经理。
委托代理人马xx，甘肃金达律师事务所律师。
原审被告甘肃xx房地产开发有限公司第四开发处。
负责人李xx，该单位主管。
委托代理人袁xx，甘肃率诚律师事务所律师。
原审被告李xx，甘肃xx房地产开发有限公司第四开发处主管。
委托代理人袁xx，甘肃率诚律师事务所律师。
上诉人甘肃xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）与被上诉人甘肃xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）及原审被告甘肃xx房地产开发有限公司第四开发处（以下简称xx公司四处）、李xx因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2013）城民一初字第566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人xx公司的委托代理人袁xx，被上诉人xx公司的委托代理人马xx及原审被告xx公司四处、李xx的委托代理人袁xx到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年5月5日，xx公司与xx公司签订建设经济适用房项目合作协议，双方就兰州xxx商贸有限公司所有的坐落于兰州市城关区红山三村129号的土地合作开发经济适用房，该土地证号：兰国用（2008）第C075**号，面积1141平方米。xx公司通过银行转账方式向xx公司四处负责人李彦平账户支付50万元，xx公司向xx公司出具收款收据。另查，兰州xxx商贸有限公司与xx公司于2007年8月8日签订土地转让协议。2011年5月1日，兰州xxx商贸有限公司出具授权书，授权xx公司开发使用该土地。再查，原审法院依职权调取兰州xxx商贸有限公司所有的土地基本情况，现查明兰州xxx商贸有限公司于2007年3月6日向兰州市国土资源局申请在该地块修建住宅楼，2008年12月23日，兰州市国土资源局与兰州xxx商贸有限公司签订国有土地出让合同，并对该土地进行了备案登记。国有土地转让合同及国有土地使用权登记卡中同时记载，该宗土地使用性质不得改变，不得变相用于房地产开发和其他经营性使用。
原审法院认为，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效。兰州xxx商贸有限公司受让的国有土地明确禁止变更土地使用性质，变相用于房地产开发和其他经营性使用。兰州xxx商贸有限公司将该地块转让给xx公司，又授权xx公司对该地块进行开发的行为均违反禁止对该地块从事其他经营性使用的限制，且xx公司在受让该地块后未向土地管理部门备案登记，xx公司违反了法律的效力性强制性规定，其没有取得该地块的处分权，因此，xx公司与xx公司之间签订的建设经济适用房项目合作协议应属无效协议。因无效行为取得的财产，双方应当相互返还，现xx公司要求xx公司返还支付的土地转让款，予以支持。关于xx公司诉请xx公司四处及李彦平退还土地款的意见，因联建协议是由xx公司和xx公司签订的，且xx公司向xx公司出具收款收据，故xx公司四处及李彦平不应承担退款责任。xx公司关于xx公司辩称兰州xxx商贸有限公司向其授权开发该地块，且国有土地转让合同及国有土地登记卡不能证明xx公司对该土地进行开发，也不能证明xx公司有经营性使用的意见，因国有土地出让合同明确约定，兰州xxx商贸有限公司将该地块用于修建住宅楼，xx公司与xx公司签订的建设经济适用房项目合作协议中并未就该土地开发后向兰州xxx商贸有限公司分配作出约定，xx公司与xx公司之间的联建行为应定性为对该地块进行了经营性开发使用，故对xx公司辩称的意见，不予采信。关于xx公司、xx公司四处及李彦平辩称xx公司的诉请已超过诉讼时效的规定，因诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时开始计算，xx公司起诉并未超过诉讼时效，故对xx公司、xx公司四处及李彦平的辩称不予采信。庭审中xx公司对其诉请的利息及律师费表示放弃。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六条、第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条之规定，判决：一、甘肃xx房地产开发有限公司于本判决书生效后五日内向甘肃xx房地产开发有限公司返还土地转让费500000元。二、驳回甘肃xx房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10210元，甘肃xx房地产开发有限公司承担2246元，甘肃xx房地产开发有限公司承担7964元。
宣判后，xx公司不服向本院提起上诉称，上诉人xx公司与xx公司的协议明确约定土地用途是建设经济适用房，符合土地登记证记载的非商品性住宅的法定用途，虽然xxx公司与上诉人xx公司曾签订过土地转让协议，但双方并未履行该份土地转让协议，土地使用权至今并未变更登记，兰州xxx公司仍然是该宗土地的使用权人，在不改变土地用途和性质的情况下，xxx公司有权授权上诉人建设经济适用房，上诉人基于xxx公司授权与被上诉人联合建设经济适用房并不为法律所禁止，且被上诉人的起诉已超过法定诉讼时效，原审认定事实错误，适用法律不当，程序违法，故请二审法院依法撤销原判，依法驳回被上诉人的诉请或发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。
xx公司服判并答辩称，因联建合同约定建设土地是案外人自用土地，上诉人没有取得该宗土地使用权，原审查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
xx公司四处及李彦平未予答辩。
经二审审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，民事主体有权依法处分自己的财产，无处分权而处分他人财产的行为应属无效。本案中，根据xx公司与xx公司签订的建设经济适用房项目合作协议内容，xx公司提供登记在案外人兰州xxx商贸有限责任公司名下的土地使用权，由xx公司向xx公司支付7000000元土地款，建成后的住宅商铺全部归xx公司所有，该约定内容实际明确表明提供土地使用权的xx公司不承担任何风险，只收取固定的土地转让款，且xx公司给xx公司出具的收据载明500000元收款事由亦是土地转让款，故xx公司与xx公司签订的建设经济适用房项目合作协议约定的双方权利义务内容并非合作开发经济适用房，双方之间的法律关系实为土地使用权转让合同关系。而该宗土地使用权的使用权人系案外人兰州xxx商贸有限责任公司，上诉人xx公司亦称兰州xxx商贸有限责任公司虽与其曾签订过土地转让协议，但双方并未履行该份土地转让协议，土地使用权至今并未变更登记，兰州xxx商贸有限责任公司仍然是该宗土地的使用权人。因此，兰州xxx商贸有限责任公司虽授权xx公司对该宗土地开发使用，但土地使用权人并未依法发生变更登记，xx公司亦无证据证明其有权转让该土地使用权，xx公司转让该宗土地使用权属无权处分行为，其与xx公司签订合同当然无效，xx公司基于该无效合同取得的土地转让款理应予以返还，上诉人xx公司认为其不应返还土地转让款的上诉理由本院不予采信。因xx公司与xx公司签订的上述协议经审理系无效合同，xx公司诉请返还土地转让款的请求不受合同签订时间或履行时间约束，且就权利性质而言，该请求属于形成权，是依据一方当事人行为使得权利发生、变更、消灭等法律上的效果，故上诉人xx公司认为xx公司诉请超过诉讼时效的理由于法无据。原审法院结合案件审理需要依据职权调取相关证据并无不当，上诉人xx公司认为原审程序违法的理由不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7964元，由上诉人甘肃xx房地产开发有限公司自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
代理审判员 邵云和
代理审判员 刘宝成
二〇一四年六月十六日
书 记 员 徐晓曦