北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4312号
上诉人（原审被告）张俊岭，男，1973年8月4日出生。
委托代理人王杰，北京市景运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）祝明，男，1951年2月25日出生。
委托代理人王文涛，北京市安诺律师事务所。
上诉人张俊岭因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初1558号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年1月，祝明起诉至原审法院称：我与张俊岭于2015年6月4日签订租赁协议，我将位于房山区良乡×××南楼房714平方米租赁给张俊岭使用，租期二年，年租金90万元，分别于协议签订后、2015年9月8日、2015年12月8日、2016年3月8日分四次向我交纳租金，每次交纳22.5万元。后张俊岭只交纳了第一次租金，以后均未支付。张俊岭租赁的房屋中有671平方米属于供暖面积，按照双方签订的供暖协议，我代供暖所收取供暖费，张俊岭应在11月1日前向我交纳供暖费，如逾期按日累计加收1%的滞纳金。本年度供暖所的供热价格为47元每平方米。本年度的供暖费张俊岭也没有交纳。张俊岭欠付的上述费用，经我多次催要未果，故我诉至法院，要求：1、张俊岭向我支付拖欠租金328530元；2、张俊岭支付供暖费31357元、滞纳金24598.86元；3、诉讼费由张俊岭承担。诉讼中，我增加诉讼请求，要求：1、张俊岭支付租金417270元（2015年9月8日至2016年2月24日）；2、张俊岭支付供暖费31537元，滞纳金36582.92元（2015年11月1日至2016年2月24日）。
张俊岭辩称：我不同意祝明的诉讼请求。1、祝明主张的租金数额不属实，明显过高。我未向祝明支付租金是因为祝明无法提供房屋产权证明，导致我无法办理营业执照，无法使用该房屋。我租金已给付至2015年10月7日，但祝明未能出具房产证明，无法办理营业执照，致使我转租的服装店不再续租，房屋闲置，合同目的无法实现。2、双方签订的房屋租赁协议于2015年12月31日已经解除。我于2015年12月31日将租赁房屋腾退，分别于2016年1月13日、2月2日向祝明邮寄收房通知书，祝明于2016年2月24日向我邮寄收房通知书，明确已收到收房通知书，但2016年2月25日双方才交接房屋钥匙。3、祝明无权要求我支付供暖费。供暖费应由供暖公司收取。祝明未能提交供暖公司开具的已交付供暖费发票。祝明主张供暖费及滞纳金没有任何依据，我无法使用房屋，并没有享受供暖利益，不同意支付供暖费。
原审法院经审理确认：祝明与张俊岭签订的房屋租赁协议、供暖协议是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效。双方均应依约履行。双方在租赁合同履行过程中因办理营业执照事宜产生矛盾，一致同意解除合同，法院不持异议。张俊岭于2016年2月25日将租赁房屋钥匙给付祝明，视为租赁房屋于当日交接，双方房屋租赁协议于2016年2月25日解除。张俊岭虽然向祝明邮寄房屋腾退通知书，但未能及时办理房屋交接，故其辩称房屋租赁协议于2015年12月31日已经解除的抗辩理由，缺乏事实依据，法院不予采信。张俊岭租赁祝明房屋理应按协议约定给付租金，租赁房屋至2016年2月24日由张俊岭占有、使用，现祝明要求张俊岭给付占有房屋期间租金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。双方签订的房屋租赁协议约定租赁期限自2015年7月8日开始计算租金，张俊岭已给付一个季度租金，即2015年7月8日至2015年10月7日。现张俊岭应给付2015年10月8日至2016年2月24日的租金343356元。祝明要求过高部分，法院不予支持。同理，租赁房屋取得规划许可，且张俊岭已在租赁房屋办理企业登记。张俊岭以祝明不提供房产证明，不能办理营业执照，合同目的无法实现为由拒付租金的抗辩理由，缺乏事实依据，法院不予采信。双方签订的供暖协议约定供暖费由张俊岭承担，现祝明已向房山区供暖所交纳2015年度的供暖费，其有权要求张俊岭支付供暖费。祝明要求张俊岭支付供暖费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。祝明主张的供暖费数额，结合房屋交接情况，法院予以酌定。祝明要求过高部分，法院不予支持。结合双方合同履行情况，租赁房屋虽然能办理营业执照，但祝明亦未能证实提供协助张俊岭办理营业执照所需的房产证明，且张俊岭并非恶意不交纳供暖费，故祝明要求张俊岭支付供暖费滞纳金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2016年3月判决：一、张俊岭于判决生效后十日内支付祝明二〇一五年十月八日至二〇一六年二月二十四日的租金三十四万三千三百五十六元。二、张俊岭于判决生效后十日内支付祝明二〇一五年供暖费二万六千二百八十一元。三、驳回祝明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张俊岭不服向本院提出上诉称：原审判决认定2016年2月25日为合同解除日错误，我在2015年12月31日就搬离租赁房屋，并分别于2016年1月13日、2016年2月2日将腾退房屋的通知通过EMS邮件告知祝明，拖延办理交接手续的过错在祝明一方，因此，我不应承担房屋空置期损失，不同意给付祝明2016年1月16日至2016年2月24日房屋空置期的租金及供暖费。另，原判确认的供暖费计算标准有误，按照北京市发改委的文件2015年-2016年度采暖季的供暖费标准为每建筑平方米40元，原审判决按照每建筑平方米47元计算供暖费错误。祝明对原判有异议但未上诉。
经审理查明：张俊岭于2002年开始租赁祝明位于房山区良乡×××的房屋。2011年9月2日，双方签订供暖协议，约定张俊岭租赁的房屋671平方米由供暖所负责供暖。祝明代替供暖所向张俊岭收取供暖费，供暖费为28元／平方米。供暖时间为本年度11月15日至次年的3月15日。2015年6月4日，祝明与张俊岭签订房屋租赁协议，约定张俊岭租赁祝明位于良乡北关西路最西侧路南714平方米房屋。租赁期限自2015年7年8日至2017年7月7日。年租金90万元，于协议签订后、2015年9月8日、2015年12月8日、2016年3月8日分四次向祝明交纳租金，每次交纳22.5万元。并对其他权利义务进行了约定。张俊岭向祝明支付了第一期即2015年7月8日至2015年10月7日计3个月的租金。按照双方合同约定第二期3个月的租金应于2016年9月8日交纳，张俊岭没有支付。2015年10月31日，祝明以惠妮美容美发名义向北京市房山区供暖所交纳2015年度供暖费44813.09元（单价47元，面积953.47元）。
2015年1月18日，祝明诉至原审法院，要求张俊岭给付租金、供暖费。2016年2月25日，张俊岭将租赁房屋钥匙给付祝明，双方办理房屋交接。诉讼中，祝明变更诉讼请求，要求：1、张俊岭支付2015年9月8日至2016年2月24日租金417270元；2、张俊岭支付供暖费31537元及2015年11月1日至2016年2月24日滞纳金36582.92元。
原审庭审中，张俊岭辩称祝明未能提供房产证明致使合同目的无法实现，其于2015年12月31日已搬离租赁房屋，并通过特快专递向张俊岭邮寄腾退房屋通知。双方的租赁合同已于2015年12月31日解除。祝明对此不予认可，自认2016年2月2日收到房屋腾退通知书，但后与张俊岭未取得联系，双方于2016年2月25日才办理房屋交接。并提交建设工程规划许可证、北京×××有限公司登记信息、北京市工商行政管理局（京工商发（2012）11号）通知书，证明租赁房屋取得规划许可，且张俊岭已在租赁房屋办理营业执照及租赁房屋能办理营业执照。祝明认可租赁合同于2016年2月25日已经解除。
在本院审理中，张俊岭提交了北京市发展和改革委员会于2015年11月24日下发的《关于调整本市非居民供热价格的通知》，该通知规定2015-2016年度采暖季的非居民供热价格统一调整为每建筑平方米40元。祝明表示如果政府部门确有此规定，其没有异议。
以上事实，有双方当事人陈述；祝明提交的房屋租赁协议、供暖协议、供暖费票据、规划许可证、收条、工商登记信息、照片；张俊岭提交的房屋腾退通知书、邮件回执、北京市发展和改革委员会文件等证据在案佐证。
本院认为：祝明与张俊岭签订的房屋租赁协议、供暖协议是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效。双方均应依约履行。虽然张俊岭称其于2015年12月31日已搬离租赁房屋，但双方当时并没有交接房屋，直至2016年2月25日张俊岭才将租赁房屋钥匙交给祝明，应视为租赁房屋于当日交接腾退。祝明要求确认2016年2月25日为合同解除日。张俊岭对此不予认同，主张确认2015年12月31日其搬离租赁房屋日为合同解除日。本院认为，张俊岭虽称于2016年1月13日向祝明邮寄房屋腾退通知书，但祝明否认收到张俊岭腾房通知，张俊岭提交的证据也不能充分证明祝明收到了2016年1月13日的腾房通知，再者，张俊岭解除合同的理由是祝明不能提供办理营业执照所需的产权证明，导致其无法经营，而事实上张俊岭自租赁涉案房屋以来已领取营业执照，并正常经营，其正常经营并没有因房屋产权证问题受到干扰。故张俊岭于2015年12月31日行使单方解除权不符合约定或法定解除条件，本院对张俊岭关于合同解除日认定的主张，本院不予支持。原审判决认定双方房屋租赁协议于2016年2月25日解除并无不当，本院予以维持。
鉴于合同解除日确认为2016年2月25日，故在此解除日之前的租金应由张俊岭负担。原审判决张俊岭向祝明支付2015年10月8日至2016年2月24日的租金正确，本院予以维持。
祝明已向房山区供暖所交纳2015年至2016年度的供暖费，此期间张俊岭使用房屋至2016年2月25日，虽然供暖截止日是2016年3月15日，但因张俊岭主张的解约理由不成立，解除合同的原因在张俊岭未按时交纳租金，其应承担违约给祝明造成的空置期供暖费损失，故张俊岭应承担租赁房屋整个采暖季的供暖费。至于供暖费的支付标准虽然祝明提交的其向供暖所交纳供暖费的发票载明其向供暖单位交纳供暖费的标准是每建筑平方米47元，但依据张俊岭在本院审理中新提交的北京市发展和改革委员会2015年11月24日下发的《关于调整本市非居民供热价格的通知》规定，2015年采暖季的非居民供热价格统一调整为每建筑平方米40元。祝明表示如果政府部门确实规定是每建筑平方米40元，其没有异议。鉴于此事实，原审判决确认的供暖费标准有误，应按照政府部门规定每建筑平方米40元标准计算供暖费。经本院核算，原审判决酌定的供暖费数额并不高于张俊岭应负担的供暖费用，故本院原判予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4291元，由祝明负担866元（已交纳），由张俊岭负担3425元（于本判决生效之日起10日内交至原审法院）；二审案件受理费2540元，由张俊岭负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一六年五月十九日
书 记 员 马丽雅