广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民一初字第537号
原告南宁市康业物业服务有限责任公司，住所地南宁市白沙大道111号江南新兴苑龙翔苑春之语组团8栋外S-111号。
法定代表人张丽，总经理。
委托代理人胡红京，广西弘景律师事务所律师。
委托代理人王新肖，南宁市康业物业服务有限责任公司员工。
被告罗学州。
被告刘欣平。
被告罗里荣。
原告南宁市康业物业服务有限责任公司诉被告罗学州、刘欣平、罗里荣物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告南宁市康业物业服务有限责任公司的委托代理人胡红京、王新肖到庭参加诉讼。被告罗学州、刘欣平、罗里荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告南宁市康业物业服务有限责任公司诉称：三被告向开发商南宁市建设投资发展总公司购买了“江南新兴苑”小区石之梦组团×栋×号房（79.73平方米），接开发商入伙通知于2005年12月19日如期办理了入住手续，按时交付物业管理各项费用至2006年6月份。随后从2006年7月份至2013年12月份产生90个月的物业费、房屋维修基金、城市垃圾处理费、水摊、电摊，被告无故拒不支付。依原告与开发商签订的《江南新兴苑前期物业服务合同》第28条的约定，被告应付的物业管理服务费用按月交纳，应在每月1日至当月底付清当月各项费用，对小区接受物业服务的业主欠费逾期三个月的有权通过法律途径解决，何况每月原告都向被告送达了《缴费通知单》及不定期在其房门上留有《催缴通知》。被告的行为违反了国务院公布的《物业管理条例》第6条第2款第（1）项、第7条第（5）项、第21条、第22条、第23条第2款，第42条第1款及国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第15条和自治区物价局、建设厅制定的《广西壮族自治区物业服务收费管理实施办法》第3条、第18条的规定。为维护原告及江南新兴苑小区广大业主的权益，原告特诉至法院，请求判令三被告：一、支付拖欠原告的物业费3231元、城市垃圾处理费683元、房屋维修基金360元、电公摊206.2元、水公摊68元、违约金18564.0975元（按每日千分之三计到2013年12月31日），合计23112.2975元；二、承担本案的一切诉讼费用。庭审中，原告明确其主张的各项费用的起止时间为自2006年7月至2013年12月。庭后，原告将违约金的计算标准变更为按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计算。
原告提交以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明被告向开发商购买“江南新兴苑”小区石之梦组团×栋×单元×号房，系争议物业费房屋的业主；2、身份证复印件，证明被告的身份情况；3、入住通知书，证明被告已入住；4、催费函和律师涵，证明原告已向被告催费；5、《前期物业服务合同》及补充协议，证明原、被告在前期物业服务中的权利义务；6、《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》及《关于“江南新兴苑”物业服务收费标准的批复》（南价格（2008）222号），证明被告房屋的物业服务费按建筑面积0.45元／㎡·月计；7、《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字（2003）18号），证明原告诉请城市生活垃圾处理费的依据；8、《关于调整南宁市城市污水处理费的通知》、《关于南宁市城市供水价格调整的通知》，证明原告诉请水费的依据；9、《关于住宅小区“空置房”物业管理服务收费问题的通知》（南价格（2005）145号），证明原告收取物业服务费用的依据；10、小区公摊水、电费公示，证明原告已支付公用水电费用，被告应依约支付给原告；11、《企业变更通知书》及《证明》，证明南宁市西部时代房地产开发有限责任公司隶属南宁市城市建设投资发展有限责任公司。
被告罗学州、刘欣平、罗里荣未作答辩亦未提交证据。
本案的调查重点为：原告诉请的各项费用及违约金是否成立？其数额如何计算？
经审理查明：原告原名称为南宁市康业物业管理有限责任公司，成立于2004年6月30日，具有物业管理的经营范围及资质。2011年6月27日，该企业经工商登记，名称变更为南宁市康业物业服务有限责任公司。
2006年1月1日，原告（乙方）与南宁市西部时代房地产开发有限责任公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，委托原告在江南新兴苑小区前期物业管理阶段实施物业管理服务事项，合同有效期自合同签订之日起至业主委员会成立并签定新的物业管理服务协议生效之日止；物业管理服务费的收费标准在取得物价主管部门审批收费标准前，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，对欠费逾期1个月的，原告有权停止向该业主（或使用人）提供物业管理服务，对欠费逾期3个月的，原告有权采取法律手段处理；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日起至当月最后一日至履行交纳义务；合同约定自用水费按业主或使用人实际发生金额据实代收，公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户或按建筑面积分摊收取。合同还约定业主委员会成立前，专项维修资金暂按建筑面积每月第平方米0.05元收取。2006年3月9日，南宁市西部时代房地产开发有限责任公司与原告签订《补充协议书》，约定将原双方签订的江南新兴苑《前期物业服务合同》第二十八条第3项第（1）点“从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金”修改为：“从逾期之日起每天按物业管理费的千分之三交付违约金”。2008年11月4日，南宁市物价局南价格（2008）222号《关于“江南新兴苑”物业服务收费标准的批复》核准“江南新兴苑”的住宅物业服务费为按住宅建筑面积每平方米每月0.45元。
2003年7月9日，南宁市人民政府作出南府字（2003）18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》，规定自2003年7月10日起收取城市生活垃圾处理费，城镇居（村）民以户为单位自2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取，自2007年7月10日起按8元／户·月收取。
2009年12月22日，广西绿城水务股份有限公司发出《关于南宁市城市供水价格调整的通知》，记载：自2010年1月1日起，居民生活用水第一阶梯（月用水量≤32立方米／户）按2.28元／立方米计算应付水费。
2010年10月8日，南宁市物价局出具《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，同意江南新兴苑小区三级备案，物业服务费按建筑面积计，无电梯住宅综合费最高为0.45元／㎡。
另查明：2005年10月20日，被告罗学州、刘欣平、罗里荣与南宁市城市建设投资发展总公司签订《商品房买卖合同》，购买“江南新兴苑”小区石之梦组团×栋×单元×号房，该房屋建筑面积79.73平方米。被告入住后，自2006年7月至2013年12月，没有交纳物业管理费、城市垃圾处理费、房屋维修基金，并欠交电公摊费、水公摊费。
2006年7月至2013年12月期间，被告每个月欠交电公摊费分别为：1.1元、0.9元、0.9元、1.2元、1.6元、1.6元、1.7元、1.5元、1.9元、1.8元、1.3元、1.3元、1.4元、1.3元、1.2元、1.7元、2.2元、2元、1.3元、1.6元、2元、1.4元、1.2元、1元、1.6元、1.2元、0元、3.4元、0元、4.6元、0元、4.3元、0元、4.1元、0元、3元、0元、2.8元、0元、3.4元、0元、6元、0元、4.6元、0元、5.2元、0元、4.2元、0元、4.4元、0元、4.5元、0元、4.4元、0元、4.4元、0元、5.4元、0元、4.9元、0元、5.8元、0元、4.6元、0元、4.7元、0元、5.7元、0元、7.2元、0元、7.4元、0元、6.6元、0元、6.7元、0元、8.1元、0元、7.3元、0元、5.9元、0元、6.1元、0元、6.3元、0元、5.5元、0元、5.5元，合计204.9元。
2006年7月至2008年11月期间，被告每月欠交水公摊费均为0元；2008年12月至2013年12月期间，被告每月欠交水公摊费分别为：1元、2.1元、0.9元、1.2元、2.1元、1.3元、0.8元、1.8元、0.9元、1.1元、1.2元、1元、1.2元、1.2元、0.6元、1元、1元、1元、0.8元、0.8元、0.9元、1.1元、1.1元、1.1元、1.1元、1元、1元、0.9元、1.3元、1.3元、1.1元、1元、1.1元、1.3元、1.2元、1.2元、1.1元、1.2元、1.4元、1.3元、1.9元、2元、1.2元、1.5元、1.5元、1元、1元、0.8元、0.9元、0.8元、1元、1.2元、1元、0.8元、0.9元、0.6元、0.8元、0.7元、0.9元、0.9元、0.9元，合计68元。
再查明：南宁市城市建设投资发展总公司于2012年2月27日经变更登记，更名为南宁市城市建设投资发展有限责任公司。
南宁市西部时代房地产开发有限责任公司出具《证明》记载：“兹证明我公司隶属南宁市城市建设投资发展有限责任公司”。
以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以证明。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告与南宁市西部时代房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，双方在合同内容中约定的没有违反法律、行政法规强制性规定，也没有违背公共秩序及善良风俗的部分条款合法有效，该《前期物业服务合同》对江南新兴苑小区的业主具有约束力。原告陈述江南新兴苑小区至今并未成立业主委员会，被告未到庭对此提出抗辩，且本案没有证据表明江南新兴苑小区成立了业主委员会，故被告作为江南新兴苑小区的业主，也应当按照合同约定，向原告交纳物业管理费及相关费用。现被告既已接受原告提供的物业服务，就应当支付物业管理费用及相关费用。对于被告欠缴相关费用的时间，因其未到庭进行抗辩，本院采纳原告主张，即自2006年7月至2013年12月。
对于原告诉请的物业管理服务费，《前期物业服务合同》约定的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.5元收取，原告主张按照经过物价部门核准的按建筑面积0.45元／㎡·月收取，本院予以支持，则被告每月应向原告交纳物业管理服务费79.73㎡×0.45元／㎡·月＝35.9元。从2006年7月起至2013年12月止，被告应交纳的物业管理费为：35.9元／月×90个月＝3231元。
对于原告诉请的城市垃圾处理费，按照《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》的规定，自2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取，故从2006年7月起至2007年7月止，被告应交纳的城市生活垃圾处理费为：7.5元／户·月×13个月＝97.5元；自2007年7月10日起，按8元／户·月收取，故从2007年8月起至2013年12月止，被告应交纳的城市生活垃圾处理费为：8元／户·月×77个月＝616元。以上共计713.5元，原告仅主张683元的，系对权利的自行处分，本院予以准许。
对于原告诉请的房屋维修基金，根据《前期物业服务合同》约定的“业主委员会成立前，专项维修资金暂按建筑面积每月每平方米0.05元收取”，原告的此主张合法有据，本院予以支持，故被告应支付2006年7月起至2013年12月止房屋专项维修基金：79.73㎡×0.05元／㎡·月×90个月＝359元。对原告主张的超过该数额的部分，本院不予准许。
对于原告诉请的电公摊、水公摊，原告依《前期物业服务合同》约定履行代收义务，且提供了相应明细，而被告未就此提出抗辩并提供相反证据证明该费用存在明显不合理的，对原告诉请的电公摊、水公摊，本院亦予以支持，则被告应向原告支付2006年7月至2013年12月的电公摊费204.9元、水公摊费68元。
对原告诉请的违约金，《前期物业服务合同》及《补充协议书》约定物业管理费的违约金自逾期之日起每日按应交物业管理费的千分之三计算，现原告请求违约金按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算违约金的，系对权利的自行处分，本院对物业管理费的违约金按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%的标准予以支持；但对于房屋维修基金、城市生活垃圾处理费、水公摊费、电公摊费等费用，合同并无相关约定，这些费用由其代收代缴，被告迟延履行交付义务为原告带来的损失仅相当于同期同类银行贷款利息，故原告请求按日千分之三计算无事实和法律依据，本院按同期同类银行贷款利率予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告罗学州、刘欣平、罗里荣连带向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付南宁市江南区白沙大道138号江南新兴苑石之梦组团×栋×单元×号房自2006年7月至2013年12月的物业管理服务费3231元；
二、被告罗学州、刘欣平、罗里荣连带向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付南宁市江南区白沙大道138号江南新兴苑石之梦组团×栋×单元×号房自2006年7月至2013年12月的城市生活垃圾处理费683元；
三、被告罗学州、刘欣平、罗里荣连带向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付南宁市江南区白沙大道138号江南新兴苑石之梦组团×栋×单元×号房自2006年7月至2013年12月的房屋专项维修基金359元；
四、被告罗学州、刘欣平、罗里荣连带向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付南宁市江南区白沙大道138号江南新兴苑石之梦组团×栋×单元×号房自2006年7月至2013年12月的电公摊费204.9元、水公摊费68元；
五、被告罗学州、刘欣平、罗里荣连带向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付欠交南宁市江南区白沙大道138号江南新兴苑石之梦组团×栋×单元×号房自2006年7月至2013年12月的物业管理服务费的违约金（违约金计算：以35.9元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%的标准，按月依次计算，被告在本判决指定的期限内主动履行的，计算至被告主动履行之日，被告未主动履行的，计算至本判决规定的履行期限最后一日止）；
六、被告罗学州、刘欣平、罗里荣连带向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付欠交南宁市江南区白沙大道138号江南新兴苑石之梦组团×栋×单元×号房自2006年7月至2013年12月的城市生活垃圾处理费、房屋专项维修基金、电公摊费、水公摊费的违约金（违约金计算：以每月应交费用数额为基数，自次月1日起按照中国人民银行规定的金融机构同期六个月以内资金贷款基准利率计算，被告在本判决指定的期限内主动履行的，计算至被告主动履行之日，被告未主动履行的，计算至本判决规定的履行期限最后一日止）。
案件受理费377元，由被告罗学州、刘欣平、罗里荣负担。
上述应付款项，义务人应在本民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费377元，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 路 纳
审 判 员 丘 理
人民陪审员 范 婵
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 刘露聪
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。