云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终2892号
上诉人（原审被告）王正宾，男，1964年4月4日出生，汉族，现住昆明市。
诉讼代理人黄庆，兴辰法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）姜爱丽，女，1974年9月17日出生，汉族，现住昆明市盘龙区。
被上诉人（原审原告）刘开平，男，1963年6月13日出生，汉族，现住昆明市盘龙区。
二被上诉人共同的诉讼代理人ＸＸ琼，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人王正宾因与被上诉人姜爱丽、刘开平房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审情况：
原告姜爱丽、刘开平起诉称：原告与被告系多年的朋友。2012年2月18日，双方通过中介昆明市敏通房地产经纪有限公司签订《房屋购销协议》，约定被告以421350元将昆明市高新区中天阳光100小区5幢一套84平方米的房屋卖给原告。当天，原告支付了定金20000元。后原告支付了中介费5000元、房屋配套费30000元。双方约定于当年12月31日至2014年12月31日前一起办理该房的过户手续，但被告没有按约履行义务。因此，请求法院判令：1、解除原、被告于2013年12月31日签订的《房屋购销协议》；2、被告返还原告定金40000元、中介费5000元、房屋配套费30000元并赔偿适当利息和物价上涨的损失30000元，赔偿损失80000元，合计185000元。
被告王正宾答辩称：刘开平不是本案讼争合同的当事人，不是本案主体，请求驳回其起诉。原告起诉理由中陈述是2012年2月18日签订的《房屋购销协议》，但在诉讼请求中要求解除的却是2013年12月31日签订的《房屋购销协议》，故原告起诉所依据的事实和理由不存在，请求驳回原告的起诉。被告在约定期间内多次通知原告带着房款办理手续，但原告一直不办理，故是原告违约，原告请求返还定金40000元无法律依据。被告没有收过原告中介费、房屋配套费，原告主张的损失无依据。因此，被告同意解除双方所签合同，但请求法院驳回原告的其他诉讼请求。
一审判决确认：2013年12月31日，原告姜爱丽与被告签订《房屋购销协议》，约定被告将昆明市高新区中天阳光100小区5幢6楼一套84.27平方米房屋以421350元卖给原告姜爱丽；原告姜爱丽第一次支付部分购房定金20000元，第二次在产权监理所将此产权证交产权监理处受理时或办理产权公证时，原告姜爱丽再付给被告401350元；双方约定2013年12月31日至2014年12月31日到市房管局，被告应协助原告姜爱丽办理房屋的过户换证手续或办理公证手续；被告违约，则双倍返还定金；原告姜爱丽违约，则所付定金不退还；任何一方违约，中介费由违约方支付；中介费5000元在定金中提取。原告姜爱丽遂交付被告定金20000元。二原告陈述其于1999年起同居。2015年12月23日，二原告遂向一审法院提起本案诉讼。
根据上述确认事实，一审判决认为：根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同约定双方于2013年12月31日至2014年12月31日到市房管局，被告应协助原告姜爱丽办理房屋的过户换证手续或办理公证手续。被告未举证证明其具有协助原告姜爱丽办理过户换证手续或办理公证手续的履行能力即对本案讼争房享有所有权或者处分权，故一审法院认定被告违约，并对原告姜爱丽诉请解除合同予以支持。合同约定被告违约，则双倍返还定金，且被告收取原告姜爱丽定金时间为两原告同居期间，故被告应双倍返还两原告定金40000元。至于原告主张的适当利息和物价上涨的损失费30000元、赔偿损失80000元，一审法院不予支持。原告还主张返还中介费5000元、房屋配套费30000元，因无事实依据，一审法院也不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告姜爱丽与被告王正宾于2013年12月31日签订的《房屋购销协议》；二、由被告王正宾于本判决生效之日起十日内双倍返还原告姜爱丽、刘开平定金人民币40000元；三、驳回原告姜爱丽、刘开平的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人王正宾不服原审判决，向本院提起上诉，称：1、原判事实认定错误。上诉人是受讼争房屋的房主委托，并以上诉人的名义出售房屋的，如被上诉人有履行能力的话，合同完全能够履行，且上诉人已举证证实自己如约到产权处办理手续，是被上诉人未依约到场，故是被上诉人的违约行为导致的合同不能履行。2、原判适用法律错误。正是由于被上诉人不到相关部门办理过户手续或公证手续，才导致的相关手续不能办理，而不是产权客观不能转移，且被上诉人是以上诉人未通知其支付第二次款项作为违约理由的，并非因产权不能转移为违约理由，原判越俎代庖。此外，被上诉人刘开平并非合同当事人，原判仅凭二被上诉人自述的同居关系即认定上诉人向被上诉人刘开平承担违约责任，违反了合同相对性原则。另外，被上诉人在一审中的诉讼请求金额为185000元，原判仅支持了4万元，但诉讼费却全部由上诉人承担，明显违反《诉讼费交纳办法》第二十九条第一、二款的规定。综上，请求二审法院判令：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人姜爱丽、刘开平共同答辩称：上诉人的上诉理由和请求均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人是否应向被上诉人承担双倍返还定金的法律责任。
本院认为：根据本案查明的法律事实，上诉人与被上诉人姜爱丽所签订的《房屋销售协议》，实质上是房屋买卖合同，即作为出卖人的上诉人向作为买受人的被上诉人姜爱丽出售合同约定的房屋。但是，根据上诉人在庭审中的自认陈述，其并未取得本案所涉房屋的所有权，且本案所涉房屋已被原所有权人出卖给他人，即作为出卖人的上诉人从未取得本案所涉房屋的所有权。因此，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款关于“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被上诉人姜爱丽要求解除双方所签《房屋销售协议》并由上诉人承担相应损害赔偿责任的诉求，有事实和法律依据。与此同时，根据我国《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”一审判决上诉人向被上诉人姜爱丽承担双倍返还定金的法律责任，亦有事实和法律依据，本院予以维持。但是，本院注意到，与上诉人签订并履行《房屋购销协议》的是被上诉人姜爱丽，基于合同相对性原则，且除了两被上诉人的自认陈述外，并无其他合法有效的证据证实本案所涉合同债权属于两被上诉人的共同债权，故上诉人应向被上诉人姜爱丽承担双倍返还定金的法律责任，一审判决对此处理不当，本院予以纠正。至于上诉人提出其是受本案所涉房屋的所有权人委托以其自己的名义出售房屋的，但上诉人并未就此提出确实有效的证据加以佐证，且据上诉人的陈述，本案所涉房屋实际上已出售给他人，故上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。此外，对于案件受理费的负担，本院根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款关于“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，依法加以确定。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持；而一审判决对本案处理部分不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第1025号民事判决第一项，即：“解除原告姜爱丽与被告王正宾于2013年12月31日签订的《房屋购销协议》”；
二、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第1025号民事判决第二项，即：“由被告王正宾于本判决生效之日起十日内双倍返还原告姜爱丽、刘开平定金人民币40000元”；第三项，即：“驳回原告姜爱丽、刘开平的其它诉讼请求”；
三、由上诉人王正宾于本判决生效之日起十日内返还被上诉人姜爱丽人民币40000元；
四、驳回被上诉人姜爱丽的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人刘开平的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费人民币7600元，由上诉人王正宾负担人民币2280元，由被上诉人姜爱丽、刘开平负担人民币5320元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 余 锋
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一六年八月十日
书 记 员 寸杨杰