上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终921号
上诉人（原审被告）范继雄，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市松江区XX镇XX村XX号。委托代理人姚臻滢，上海汇道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）范秀霞，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市松江区XX镇XX村XX号。委托代理人曹憬，上海至真律师事务所律师。上诉人范继雄因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第3487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭于2016年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人范继雄的委托代理人姚臻滢，被上诉人范秀霞的委托代理人曹憬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1991年10月4日，本市松江县土地管理局颁发XX镇XX村XX号的宅基地房屋（以下简称系争房屋）的宅基地使用权证，发证编号为043977，户主为范继雄，宅基地坐落于车墩乡联庄村6队，宅基地新旧总建房用地141平方米，房屋四周80.50平方米，合计221.50平方米。范继雄在系争房屋交易后将户口迁出至本市XX镇XX路XX弄XX号XX，后于2001年7月16日迁回系争房屋。范秀霞在系争房屋交易前户籍位于本区XX乡，后华阳桥与车墩二个乡镇合并，其于2012年8月20日迁入本区XX镇XX村XX号。范秀霞诉称，1991年，范秀霞在XX镇XX村拟建房屋，在筹集建筑材料的过程中，范继雄购买了位于XX镇XX路XX房。按照当时的政策，范继雄如购买集镇上的集资房，须先去除其在农村的宅基地房屋方可购买，所以范继雄当时急于将系争房屋作价转让。加之范继雄当时购买集镇上的集资房缺少资金，故范继雄同范秀霞商量，将系争房屋转让给范秀霞，转让价为人民币（以下币种相同）27,500元。范秀霞考虑到自己新建住房和受让范继雄的旧房均可解决住房问题，还可以帮助范继雄缓解燃眉之急，所以同意受让并支付了受让款（部分为现金，部分为范秀霞购置的建筑材料冲抵，即范继雄将范秀霞用于购房的建筑材料变卖获得现金）。随后，范继雄搬至集资房居住，并将系争房屋交给范秀霞，自此范秀霞与其家人一直在此居住至今。范秀霞受让范继雄的房屋既是双方真实意思的表示，实际上也是范继雄购置集资房的条件限制所为，范秀霞与范继雄同属车墩镇的农村集体经济组织，且范秀霞亦未在车墩镇其他地域获得宅基地使用权，故应对范秀霞受让范继雄的宅基地使用权及房屋的行为予以确认。故范秀霞起诉要求判令：1、确认范继雄将上海市松江区XX镇XX村XX号的房屋转让给范秀霞的行为有效；2、确认范秀霞对涉诉房屋享有居住和使用的权利。审理中，范秀霞将诉请变更为仅主张第二项诉讼请求。范继雄辩称，不同意范秀霞的诉请。系争房屋始建于1985年12月，迄今为止户主没有变更，仍是范继雄。范秀霞自己的住房因为政府动迁拆除，故于1990年搬入范继雄处，当时交给范继雄25,000元安家费用，所以范秀霞住范继雄的房屋是使用关系，不是买卖关系，范秀霞仅有使用权，安家费可以居住到系争房屋拆迁为止，但房屋目前未拆。因为范继雄的妻子是外地人，范秀霞担心范继雄妻子走掉并把相应证件拿走，就提议有关证件由范秀霞保管，范继雄就给了范秀霞宅基地使用权证、户口本、施工员证、房屋验收证、质量员证、电梯证。后来范继雄离婚了，范秀霞将户口本等其他证件还给了范继雄，但宅基地使用权证没有归还，所以宅基地使用权证在范秀霞处。原审审理中，范秀霞提交案外人范某某的情况说明一份，欲证明范秀霞、范继雄间的关系是房屋买卖关系。情况说明言明，范秀霞为其小女儿，范继雄为其二儿子，小女儿嫁往XX乡香山村。1979年9月其建造了五间平房，1988年10月建造了四间半三层楼房。子女分户后，范继雄拥有了系争房屋。1991年至1992年期间，范继雄办了自理口粮户，并买了车墩村在XX路XX房庵前路建造的一套集资房，当时范秀霞在华阳桥香山村也准备建造房屋，所有建筑材料基本备齐，范继雄购买集资房资金紧缺，急于将系争房屋卖掉，根据范继雄的要求，其动员范秀霞购买系争房屋，把范秀霞的建筑材料按市场价折算（大部分由范继雄直接装运卖给了建筑老板），再加上部分现金，共计27,500元。当时大家都非常和睦，也未更改宅基地使用权证，买卖房屋由其一手操办。对此，范继雄认为真实性没有异议，但现系争房屋因动迁，故不予认可。原审审理中，范秀霞申请其父范某某出庭作证，证人确认上述情况说明是其本人所写，并称范秀霞本已嫁往华阳桥乡，范继雄将房屋卖给范秀霞后，范秀霞即搬入系争房屋居住。范秀霞对证人所述表示无异议，范继雄坚持认为系争房屋的交易并非买卖，范秀霞对系争房屋只有使用权。范秀霞申请表兄弟王甲、王乙出庭作证，证明当时车墩镇有政策，范继雄要迁户口出去，须把农村的户口去掉，将系争房屋出售；系争房屋是范继雄卖给范秀霞的；范秀霞在系争房屋内已经居住了大概20年。范秀霞对证人所述表示无异议，范继雄认为其户籍已经迁回至系争房屋，而范秀霞的户籍没有在系争房屋处。原审审理中，范继雄提交1、《婚姻登记档案证明书》、银行明细、保险发票，欲证明范继雄和前妻离婚的情况，买房时所有的资料都在范秀霞处保管，后范继雄让范秀霞把材料拿回来，但有些材料未还。对此，范秀霞表示证据与本案无关，不能证明范继雄的证明目的。2、车墩镇车墩村动迁户收款凭证、松江区车墩镇新余村村民委员会证明、上海市公安局车墩派出所证明，欲证明范继雄购买的不是车墩镇的集资房，而是新余村庵前小区的动迁房，范继雄户口于1994年迁入庵前小区的房屋，后已迁回系争房屋，而范秀霞户口没有迁到过系争房屋处。对此，范秀霞表示真实性无异议，但庵前小区就在车墩镇的集镇上。原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于，范秀霞、范继雄间对涉案房屋的交易是买卖还是租赁。范继雄主张，宅基地使用权证交付范秀霞是代为保管，范秀霞支付了安家费25,000元，可以使用系争房屋到房屋拆迁为止，即双方关于系争房屋之间为租赁关系，租赁期限至拆迁时止，租金为25,000元，但范秀霞对此否认，范继雄对此亦未提供证据予以证明，法院难以采信。范秀霞主张，范秀霞交付了建筑材料，经折算并与部分现金合计，总共支付了范继雄转让款27,500元购买了范继雄的系争房屋，并提交了宅基地使用权证以及多位证人的证人证言等证据予以证明，法院予以采信。故范秀霞、范继雄间关于系争房屋的交易应认定为农村宅基地房屋买卖。虽然房屋买卖未经有关组织和部门批准，但合同已实际履行完毕，范秀霞作为购房人已经实际居住、使用系争房屋近20年，范继雄诉讼前未提出任何异议，故基于诚实信用原则，范秀霞有权对系争房屋继续居住和使用。故对范秀霞的相应诉请，法院予以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一五年十二月七日作出判决：范秀霞享有上海市松江区XX镇XX村XX号房屋的居住和使用权。案件受理费80元，减半收取40元，由范继雄负担。判决后，范继雄不服，上诉于本院称，原审认定事实不清，双方房屋买卖合同并无直接书面证据，仅凭证人所作证词不足以认清案件事实。证人与上诉人关系不睦，致使证词偏向被上诉人，故不足以采信。被上诉人向原审法院提供了伪造的户籍资料，后经法院查实，对被上诉人进行了训戒，被上诉人的行为足以证明其毫无诚信，其提供的证据更与事实不符，法院不能采信，更不能作为判决依据。上诉人将房屋借给被上诉人居住，实际上诉人也在系争房屋内居住了几年，之后虽曾搬离，但近几年又搬回居住并将户籍重新迁入，而被上诉人的户籍从未迁入过，从上诉人居住情况及户籍随意迁入等事实，可以看出系争房屋并没有出售给被上诉人，否则被上诉人能允许他人自由迁入户籍和入住系争房屋，也违背常理。请求二审撤销原判，改判支持上诉人的原审全部诉请。被上诉人范秀霞辩称，不同意上诉人的上诉请求，被上诉人并未提供虚假的户籍材料，该情况已经相关部门调查核实。原审法院查明事实清楚，判决符合事实和法律依据。请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人与被上诉人就系争房屋是否发生过转让，买卖是否成立。被上诉人作为原告主张其向上诉人支付了购房款27,500元，其中现金25,000元，另外是建筑材料折价款，同时，多名证人出庭予以作证；上诉人认可收到被上诉人给付的25,000元，但辩称该款系被上诉人使用系争房屋向其支付的租金，一直居住使用到拆迁为止。对此，本院认为，上诉人对当时是否有动拆迁说法并没有举证，对该金额是如何确定的也没有合理的解释，更没有其他的证据予以佐证。原审中，证人到庭作证，接受了当事人的质询，程序合法，上诉人称证人与其关系不睦也无证据证明，仅仅为其单方意见，故证人所作证词法院可予采纳。因此，虽然双方没有房屋买卖合同或协议等书面材料，被上诉人户籍也未迁入系争房屋，但上诉人确认收到被上诉人支付的钱款，结合证人证言以及系争房屋的宅基地使用证由被上诉人保管、房屋实际居住情况等相关事实，足以认定双方之间存在买卖关系并非租赁关系，上诉人将系争房屋转让给了被上诉人，并收取了被上诉人的买房款，且买卖合同已履行完毕。被上诉人在此基础上，主张对系争房屋享有居住使用权，依法有据。原审法院在查明了本案事实后，依法判决支持被上诉人的诉请，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人范继雄负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……