安 徽 省 宿 州 市 埇 桥 区 人 民 法 民 事 判 决 书
（2014）宿埇民一初字第2559号
原告：宿州市金街口商贸有限公司�住所地宿州市，
法定代表人：郑苗苗，该公司总经理
委托代理人：金源，安徽佛晓律师事务所律师
被告：邵思杰，男，汉族，户籍地濉溪县，现住宿州市，
原告宿州市金街口商贸有限公司（以下简称金街口公司）诉被告邵思杰租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理。依法由审判员李立新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金街口公司的委托人金源、被告邵思杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金街口公司诉称：原被告双方因经营需要，以原告为甲方，被告为乙方，分别于2011年12月8、10、14日签订三份《莲都*金街口时尚购物广场商铺租赁合同书》。其中约定“建�面积23.87平方米、23.87平方米、49.17平方米。…如乙方违反本合同任一条款，甲方有权解除本合同，并保留向乙方追偿由此造成的一切损失。合同期限：2011年11月28日起至2013年11月27日止；合同起租日期以商场正式开业日期为准，…租金单价4元／平方米／天。租金总计分别为34850元／年、34850元／年、71788元／年，代收物业综合管理费分别为871元／季度、871元／季度、1795元／季度。…7.1（2）物业综合管理费：甲乙双方签订正式合同时，乙方首付三个月费用并同租金缴纳到甲方财务，后续物业综合管理费仍按季度收取，乙方须于期满前十五日内提前缴纳。…7.3若乙方拖欠本合同所列的租金、物业综合管理费、经营推广费及其他费用或其他款项，甲方有权向乙方索取逾期违约金，逾期违约金以乙方应缴纳款项的总额为�数，按日以千分之三计算。逾期违约金的计算期由租金、物业综合管理费、经营推广费及其他费用或其他款项应缴付之日始计收，直至乙方付清逾期未付款项的所有本金、逾期违约金和其他相关的费用为止。…7.4拖欠上述款项超过五日的，甲方将于第六日，以催告函的形式通知乙方交纳上述金额及违约金，并限定交纳期限，若乙方在交纳期间内仍拒不缴纳，甲方有权从乙方的经营保证金中扣除上述款项，并有权对乙方进行停水、停电的处理，终止合同，并由乙方承担甲方的所有损失。…14.1若乙方经甲方催告尚未按期缴纳租金及相关费用，则视为乙方自愿提前终止双方签订的合同，甲方有权将该店铺租与其他方。14.2凡逾期缴纳租金及相关费用超过30天的客户，甲方有权终止本合同。”合同签订后，商场于2011年12月1日正式开业�被告即在所租赁的商铺进行经营。其间被告仅支付了两个季度的物业管理费。此后，被告也未按合同约定于2012年5月28日和2012年11月28日缴纳第一笔和第二笔两年优惠后的租金11617元、11617元、23929元和11617元、11617元、23929元。虽经原告多次口头及书面催要，但被告一直不予缴纳。目前合同已届满，但被告仍不缴纳所欠的租金和物业费。故请求判令被告支付租金94325元，物业费21222元，所欠租金违约金129179.6元至合同届满之日止，所欠物业费违约金18497.2元至合同届满之日止。诉讼费由被告负担。
被告邵思杰辩称：3个铺面均经原告同意后转让，分别转让给张天驹、陈平、邹秀，均签订转让合同，所以不应由被告承担相关费用，法院应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年12月8日，以原告为出租人（合同�方），被告为承租人（合同乙方），签订了《莲都*金街口时尚购物广场商铺租赁合同》。合同约定：原告将编号为3-42、3-43号铺面出租给被告使用。租赁面积为49.17平方米，租金单价为4元／平方米／天，物业综合管理费为1795元／季度，租赁期限为2011年11月28日至2013年11月27日止，合同起租日期以商场正式开业日期为准。两年优惠后总租金为47859元，2012年5月28日前一次性缴纳23929元，剩余租金于2012年11月28日前交清。
2011年12月10日，又以原告为出租人（合同甲方），被告为承租人（合同乙方），签订了《莲都*金街口时尚购物广场商铺租赁合同》。合同约定：原告将编号为3-16号铺面出租给被告使用。租赁面积为23.87平方米，租金单价为4元／平方米／天，物业综合管理费为871元／季度，租赁期限为2011年11月28日�2013年11月27日止，合同起租日期以商场正式开业日期为准。两年优惠后总租金为23233元，2012年5月28日前一次性缴纳11617元，剩余租金于2012年11月28日前交清。
2011年12月14日，再以原告为出租人（合同甲方），被告为承租人（合同乙方），签订了《莲都*金街口时尚购物广场商铺租赁合同》。合同约定：原告将编号为3-15号铺面出租给被告使用。租赁面积为23.87平方米，租金单价为4元／平方米／天，物业综合管理费为871元／季度，租赁期限为2011年11月28日至2013年11月27日止，合同起租日期以商场正式开业日期为准。两年优惠后总租金为23233元，2012年5月28日前一次性缴纳11617元，剩余租金于2012年11月28日前交清。
原被告签订的3份合同均在结算及支付条款中约定，租赁缴纳方式为年缴纳。物业综合管理费在签订合同时首付3个月费用并同租金缴纳到原告财务，后续物业综合管理费仍按季度收取，被告须于期满前15日内提前缴纳。如被告拖欠本合同所列的租金、物业综合管理费、经营推广费及其他费用或其他款项，原告有权向被告索取逾期违约金，逾期违约金以被告应缴纳款项的总额为基数，按日以千分之三计算。逾期违约金的计算期由租金、物业综合管理费、经营推广费及其他费用或其他款项应缴付之日始计收，直至乙方付清逾期未付款项的所有本金、逾期违约金和其他相关的费用之日为止。
原被告签订的3份合同均在终止合同及合同终止商铺处理条款中约定，由被告提出终止，需提前一个月提出书面申请，经批准，租金剩余部分不予退还（服务管理费及经营推广费等费用也将不予退还），经营保证金不予退还。在本合同有效期内，经原被告双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。
原被告签订的3份合同均在违约条款中约定，若被告经原告催告尚未按期缴纳租金及相关费用，则视为被告自愿提前终止双方签订的合同，原告有权将该店铺租与其他方，被告无条件配合原告办理还款、撤场手续，如被告不予配合，原告有权按本合同追究违约责任。
合同签订后，被告入场装修，并缴付了首季物业管理费。莲都*金街口时尚购物广场于2012年1月1日开业。被告于2012年下半年先后撤场。原告认为3-15号店铺的实际使用时间为2011年12月1日至2012年10月30日止；3-16号店铺的实际使用时间为2011年12月1日至2012年11月30日；3-42、3-43号店铺的实际使用时间为2011年12月1日至2012年12月30日止。
本院认为，原�被告订立的《莲都*金街口时尚购物广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。原告依约将店铺交付给被告使用，被告未按约定支付房租、物业管理费等费用，应承担违约责任。因被告撤场，原告提前收回店铺，为体现公平原则，平衡双方利益，被告所欠的租金、物业管理费从2012年1月1日商场开业开始计算至被告搬离之日止较为合理。原告要求被告按所欠的租金和物业管理费以每日0.3%支付违约金，超出有关法律规定，应调整为按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率的四倍计算。被告主张3间店铺均经原告同意转让，但被告所举证据不足以证实其主张，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：
�告邵思杰于本判决生效后十日内支付给原告宿州市金街口商贸有限公司租金44258.36元（3-15号店铺：23233元÷2年10个月；3-16号店铺：23233元÷2年11个月；3-42、3-43号店铺：47859元÷2年12个月）物业管理费13270元（3-15号店铺：870元÷3个月10个月；3-16号店铺：870元÷3个月11个月；3-42、3-43号店铺：1795元÷3个月12个月），并同时支付逾期付款违约金（3-15号店铺自2012年10月31日、3-16号店铺自2012年12月1日、3-42、3-43号店铺自2013年1月1日至本判决指定的履行期限届满之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率的四倍计算）
驳回原告宿州市金街口商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5245元，原告宿州市金街口商贸有限公司负担4005元，由被告邵思杰负担1240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判员 李立新
二〇一四年五月九日
书记员 马岩岩