河北省唐山市路北区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）北民重字第66号
原告（反诉被告）唐山日达工程机械有限公司。
法定代表人赵俭，该公司董事长。
委托代理人李逸仙，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）唐山同创现代货运有限公司。
法定代表人王全得，该公司董事长。
委托代理人李刚，该公司职员。
原告（反诉被告）唐山日达工程机械有限公司（以下简称日达公司）诉被告（反诉原告）唐山同创现代货运有限公司（以下简称同创公司）租赁合同纠纷一案，唐山市中级人民法院将该案发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）日达公司法定代表人赵俭及委托代理人李逸仙，被告（反诉原告）同创公司委托代理人李刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）日达公司诉称，1999年3月，原告与唐山市供销社副食品总公司下属的果脯厂签订了租赁合同，将库房、办公室、土地租赁给原告作为机械制造、安装使用。约定租赁期限12年，自1999年4月1日起至2011年3月31日止。2006年3月，唐山市果脯厂同意原告转租。2008年3月27日，原、被告通过备忘录的形式协商，原告承认被告全面接收原唐山市果脯厂的全部资产及债权债务，同时言明该备忘录不影响原告与果脯厂2005年3月12日和2006年3月24日所签订的两份备忘录之效力，被告必须依法继续履行。但是双方协商后，被告不仅不依约履行，而且强行拉闸停水停电甚至围攻原告公司、封堵公司大门，其后又用装载机将原告公司南墙推倒、用挖掘机将原告公司租用的南院车间抓倒推平，并将原告租赁的两个生产车间包给他人，强行用挖掘机推平生产车间将原告公司装修改装的材料据为己有。使原告无法生产经营，被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失。故请求法院判令被告赔偿因违约给原告造成的损失兰德评估价1302602元、应收租金损失656400元、库存商品损失1711406．54元，共计3670408．54元，并负担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）同创公司辩称，1、本案原告日达公司存在严重违约行为，我公司已依据租赁合同解除了与原告的租赁关系；2、因原告日达公司的违约行为导致租赁合同无法履行，我公司依约定解除合同，故不应承担任何赔偿责任，原告的诉讼请求无事实和法律依据应依法驳回。
反诉原告（本诉被告）同创公司诉称，1999年3月18日原唐山市果脯厂与被反诉人日达公司签订了一份《租赁合同》，合同第三条约定前三年租金为180000元，第四年至第六年按年租金3％递增，第七年至第九年按年租金4％递增，第十年至第十二年按年租金5％递增。2007年唐山市果脯厂以土地及房屋入股与唐山同创德业房地产有限公司合作成立了同创公司，并由同创公司全面接收原唐山市果脯厂的所有债权债务。但在合同履行过程中，被反诉人并未按合同约定向反诉人交纳递增租金，同时欠付原唐山市果脯厂租金157000元，两项合计176800元。依据《租赁合同》第四条第（2）项之约定，被反诉人的行为已构成违约，反诉人有权终止合同。故请求判令被反诉人向反诉人承担违约责任，支付欠付的租金176800元及预期利息并限期迁出占用反诉人的房屋和场地，诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告（本诉原告）日达公司辩称，原告依约履行租赁协议，不存在任何违约行为。被告以原告欠付2006年以前租金及递增租金为由反诉无理据，应驳回其诉讼请求。
经审理查明，1999年3月18日，唐山市果脯厂（甲方）与唐山力达江美烧结有限公司（乙方）签订了租赁合同一份，合同约定：乙方租赁甲方库房、办公室、土地总面积8980平方米，期限12年，从1999年4月1日起至2011年3月31日止，前三年每年租金180000元，第四年至第六年按年租金3％递增，第七年至第九年按年租金4％递增，第十年至第十二年按年租金5％递增。五年后，遇国家大幅度通货膨胀，对租金额再作调整（人民币对美元汇率按现行1：8.28如超过50%，按超出比例增减租金）。同年5月13日，唐山力达江美烧结有限公司更名为日达公司，原唐山力达江美烧结有限公司债权债务由其继续承担。2005年3月12日，唐山市果脯厂（甲方）与日达公司（乙方）签订了《备忘录》一份，约定：“因近两年市场调控，日达公司企业严重亏损，暂时拖欠甲方部分租金，为缓解每年180000元租金，甲方同意乙方将部分厂房及厂地转包租赁，按甲、乙双方租赁协议用电量，甲方已更换200千瓦变压器一台，但配电盘没有更换，乙方要求甲方在2005年3月25日前更换配电盘，保证乙方能使用100千瓦用电量，就此事双方协议条款如下：一、甲方负责在3月25日前更换配电盘，所需费用由乙方代垫30000元，甲方给乙方开具租金收据，从年租金中扣除，甲方承担此项费用。二、2005年租金从3月份开始，每月乙方向甲方支付15000元，甲方向乙方6个月开具财政收据一次，收据户头开给承包方，由此收据发生的问题，由乙方承担责任。三、乙方前期所欠甲方部分租金，在2006年5月31日前还清”。2006年3月24日，唐山市果脯厂（甲方）与日达公司（乙方）签订了《备忘录》一份，约定：“甲乙双方就给付租金问题进行充分协商，因乙方严重亏损处于停产状态，不能按时支付租金给甲方，甲方对此表示理解，根据目前乙方实际情况，甲乙双方达成如下共识：一、甲方同意乙方从2006年3月刊登广告对外出租乙方承租的部分闲置厂地、车间等设施，待对外出租成功后，取得租金每月向甲方支付租金。二、本备忘录一式两份，甲乙双方各一份，双方认真遵守已达成协议，如有异议协商解决”。
2006年12月，唐山市果脯厂以土地及房屋入股与唐山同创德业房地产有限公司合作成立了同创公司，并由同创公司全面接收唐山市果脯厂的所有债权债务。唐山市果脯厂因未年检，于2010年3月被唐山市工商局吊销营业执照。2008年3月19日，同创公司通知日达公司对供水、供电设备进行全面的维修与更换，工期3-6个月。2008年3月27日，同创公司（甲方）与日达公司（乙方）签订了《备忘录》一份，约定：“1.乙方承认甲方全面接收果脯厂的全部资产及债权债务。2.如在合同期内对甲方租赁给乙方的场地、厂房进行开发时，应充分考虑乙方的实际情况，依法确保并维护乙方（含新租第三方）的合法权益，乙方将积极配合。3.甲方在安排整体开发计划时，要考虑乙方的租赁期限，尽量靠后安排。4.备忘录签订，不影响乙方和果脯厂于2005年3月12日和2006年3月24日所签订的两份备忘录之效力，甲方须依法继续履行。5.2006年11月甲方接受果脯厂之前事宜，由乙方与果脯厂协商解决。6.本备忘录生效后，甲方在此之前送达乙方的相关内容文字材料随即废止。7.本备忘录一式两份，甲乙双方各一份，双方签字盖章生效，与原租赁合同具有同等法律效力，未尽事宜双方协商解决，协商未果，须按法律规定方式解决”。2009年3月25日，同创公司通知日达公司从3月30日起停水停电15日。2009年8月14日，同创公司向日达公司发出解除《租赁合同》通知，内容为：“日达公司自2002年起至今累计欠付递增租金46800元，自1999年4月至今累计欠付果脯厂100000元，共计146800元；日达公司违反合同之约定，故从即日起终止合同并交还租用的场地。”2009年8月18日，同创公司通知日达公司从8月19日起开始停水停电。2009年11月7日，同创公司向日达公司发出限期搬迁通知，要求日达公司在2009年11月22日之前搬出所占场地。期间同创公司将日达公司承租的南院车间、西车间等拆除。日达公司承租期间自建房屋等大部分已拆除，现只剩下拱形顶库房、少量简易房及附属物，日达公司仍在使用。
2009年11月20日，唐山市城市建设管理领导小组办公室下发城建办通字（2009）60号《关于下达同创科技工业园拆迁任务的通知》，该通知主要内容为，根据唐山市城市建设总体规划，经唐山高新技术产业园区管理委员会对固定资产项目核准，市城乡规划局的规划意见，对唐山高新技术产业园区孙家庄南进行科技工业园建设。拆迁范围：高新技术开发区孙家庄东侧，新城子村委会西侧。以上土地及建筑物权属为唐山同创现代货运有限公司。拆除时限：限于2009年12月31日前完成下达的拆迁任务。同日，河北唐山高新技术产业园区市貌综合整治领导小组办公室向同创公司发出《拆迁通知》，要求同创科技园规划范围内的所有建筑，需于2009年12月31日前完成拆迁；同创公司作为拆迁人，负责对未到期租户的拆迁、评估、补偿协议签订及补偿费的发放；该办公室对同创科技园拆迁工作进行督导检查。经与上述市区通知的发文部门相关负责人调查，该拆迁补偿由同创公司负责，与政府无关。
原一审中，日达公司向本院提交了一份唐山兰德房地产评估咨询有限公司作出的唐兰房估（2009）第B-215号房屋拆迁补偿价格评估结果明细，评估拆迁补偿价格总额为1302602元；庭后同创公司提交了一份唐山华信房地产估价有限公司作出的唐华信估字（2010）第248号拆迁补偿报告，评估拆迁补偿价值总额为811555元；因同创公司的补偿报告系在庭后提交，故原一审未组织质证、认证。该案在唐山市中级人民法院及本院审理过程中，日达公司提出对其投入建设的房屋及附属物价值进行重新鉴定。依据日达公司申请，本院通过唐山市中级人民法院对外委托评估公司对拆迁所涉及相关财产进行了重新评估。2013年4月6日，唐山永安资产评估有限公司作出唐永安评报（2013）第026号评估报告，对日达公司投入建设的房屋及附属物（拆迁补偿费用）评估价值为944546元；机器设备搬迁补偿费用63475元；两项共计1008021元。日达公司支付鉴定费21000元。本院将唐永安评报（2013）第026号评估报告送达原、被告后，在异议期内，双方均未向本院提出异议。
另查明，日达公司与唐山天兴环保机械有限公司于2006年3月15日签订了租赁协议一份，日达公司将其承租的部分厂房及厂地转租给唐山天兴环保机械有限公司，租赁期限5年，该协议第五条约定，此协议签订后唐山天兴环保机械有限公司在2006年4月1日起至2009年3月31日止每年向日达公司交纳租赁费180000元整，2009年4月1日至2011年3月31日止每年向日达公司交纳租赁费190000元。2010年1月12日，唐山天兴环保机械有限公司与同创公司达成拆迁补偿协议，同创公司给付唐山天兴环保机械有限公司搬迁补偿费450000元，唐山天兴环保机械有限公司将承租部分拆除。唐山天兴环保机械有限公司从2009年10月1日至2011年3月31日止共18个月应付租金为284400元。日达公司与唐山赛维尔机电设备有限公司于2007年7月24日签订了租赁协议一份，日达公司将其承租的部分厂房及厂地转租给唐山赛维尔机电设备有限公司，租赁期限3年8个月，该协议第五条约定，此协议签订后唐山赛维尔机电设备有限公司在2007年8月1日起至2011年3月31日止每年7月20日前交纳下一年租赁费144000元（月租金12000元）。2007年10月30日，唐山赛维尔机电设备有限公司曾通知日达公司赔偿因停水停电造成的停产损失。自2008年8月1日至2011年3月31日止共31个月该公司应付租金372000元。
同创公司主张日达公司在同创公司接手唐山市果脯厂前欠唐山市果脯厂租金100000元，日达公司认可欠租金90000元，双方在备忘录中约定同创公司接受果脯厂之前事宜，由日达公司与唐山市果脯厂协商解决。2006年12月14日同创公司成立后，日达公司是按每年180000元的标准履行给付同创公司租金义务至2009年9月30日，共计480000元。2009年11月10日，日达公司通知同创公司领取2009年10月至2010年3月二期租金90000元，同创公司未领取。本次审理中，日达公司表示对库存损失另行起诉，并增加重新鉴定支出的鉴定费21000元的诉讼请求。
本院认为，日达公司与唐山市果脯厂签订的租赁合同及备忘录、与同创公司签订的备忘录、与唐山天兴环保机械有限公司、唐山赛维尔机电设备有限公司签订的租赁协议均是双方真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，同创公司强行拆除日达公司承租的租赁物及自建物并多次停水停电，违反合同约定，致使日达公司及次承租人无法正常经营。虽该拆迁行为系政府有关部门下文后实施的拆迁，但拆迁人及拆迁补偿人为同创公司，与政府无关，故对日达公司自建物的损失1008021元及因评估支付的鉴定费21000元，被告同创公司应予赔偿；也因同创公司的上述违约行为，自2009年8月19日同创公司开始停水停电始，造成日达公司转租的次承租人不再向日达公司缴纳租金，对该损失同创公司亦应予赔偿。其中2009年8月19日至2009年9月30日期间日达公司应付同创公司的租金已付清，该期间同创公司应按日达公司同次承租人所约定的租金标准予以赔偿即17200元（12000元／月÷30天×43天）；2009年9月30日起至合同到期日，日达公司此期间应付同创公司的租金未付，故此期间日达公司的损失应按日达公司应收次承租人租金数额减去日达公司应付同创公司租金数额予以确定，即231000元（12000元／月×18个月＋190000元／年÷12个月×18个月-15000元／月×18个月），并由同创公司负责赔偿。日达公司主张库存商品损失另行起诉，本案不作处理。就同创公司反诉主张给付租金问题，该问题包括两部分，一是自1999年至2006年12月同创公司成立前，日达公司陈欠唐山市果脯厂的租金，就该部分租金问题在2008年3月27日日达公司与同创公司签订的备忘录中明确约定，由唐山市果脯厂与日达公司协商解决，唐山市果脯厂虽然被工商部门吊销了营业执照，但民事主体资格仍然存在，故同创公司主张日达公司给付该租金，主体不适格；二是要求日达公司给付历年所欠递增租金部分，就递增租金问题在同创公司与日达公司签订的备忘录中同创公司认可日达公司与唐山市果脯厂签订的两份备忘录的效力，而在2005年3月12日日达公司与唐山市果脯厂签订备忘录中将租金变更为每月15000元，应视为双方对原合同的变更，且日达公司也是按该备忘录约定的标准履行的（同创公司接手唐山市果脯厂后至2009年9月期间，其后同创公司拒收租金），故同创公司主张日达公司支付递增租金，依据不足，本院不予支持。双方合同租赁2011年3月31日已到期，同创公司要求日达公司迁出占用同创公司的场地，依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告唐山同创现代货运有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告唐山日达工程机械有限公司经济损失共计人民币1277221元。
二、反诉被告唐山日达工程机械有限公司自判决生效后三十日内迁出占用反诉原告唐山同创现代货运有限公司场地。
三、驳回原告唐山日达工程机械有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告唐山同创现代货运有限公司的其他反诉请求。
案件受理费36163元，由原告唐山日达工程机械有限公司负担23579元，由被告唐山同创现代货运有限公司负担12584元；反诉案件受理费1910元，由反诉原告唐山同创现代货运有限公司负担955元，反诉被告唐山日达工程机械有限公司负担955元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 董 峰
审 判 员 轧红芸
代理审判员 张 娜
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 安玉凤