吉林省抚松县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）抚民二初字第263号
原告高雪燕（曾用名高雪），女，汉族，个体户，住抚松县。
委托代理人吴来国，吉林赵守华律师事务所律师。
被告抚松县文化馆，住所地：抚松县。
法定代表人龚振东，系馆长。
委托代理人袁春日，吉林王利律师事务所律师。
被告魏钰杰，女，汉族，个体户，住抚松县。
委托代理人梁艳，吉林鹏诚律师事务所律师。
被告王文兴，男，汉族，抚松县文物管理所职员，住抚松县。
委托代理人姜连明，吉林鹏诚律师事务所律师。
原告高雪燕诉被告抚松县文化馆、魏钰杰、王文兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月9日以简易程序受理后，于2012年6月26日由审判员伊海波独任审判，公开开庭进行了第一次审理，原告高雪燕及其委托代理人吴来国、被告魏钰杰及其委托代理人梁艳、被告王文兴及其委托代理人姜连明到庭参加诉讼。被告抚松县文化馆及其委托代理人袁春日经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2012年7月2日转为普通程序后，本院依法组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭进行了第二次审理。原告高雪燕及其委托代理人吴来国，被告抚松县文化馆的委托代理人袁春日、被告魏钰杰及其委托代理人梁艳、被告王文兴及其委托代理人姜连明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高雪燕诉称，在2010年3月16日，我与被告魏钰杰签订承兑协议，当时被告魏钰杰向我出示她与王文兴的房屋出租协议，我与魏钰杰签订房屋出兑协议是经王文兴的同意，该协议约定租赁期限为2010年1月1日至2012年12月30日，我与魏钰杰的协议按照她与王文兴签订的协议履行，年租金为62,000.00元整，但是在2012年被告抚松县文化馆向法院提起诉讼，要求解除与我的房屋租赁协议，我才知道王文兴与抚松县文化馆之间房屋租赁期限到2011年12月31日终止，经抚松县人民法院（2012）抚民二初字第123号民事调解书，确认房屋租赁期限自2012年1月1日至2012年12月30日部分无效，由于该合同的解除给我造成了不可估量的损失，所以特提起诉讼，要求各被告依法赔偿因解除合同给我造成的损失，承兑费66,472.00元，装修费105,981.00元，因解除合同造成的损失461,080.00元，共计633,533.00元。庭审中，原告将起诉状中承兑费赔偿数额由原来的66,472.00元变更为95,000.00元，将因解除合同造成的损失赔偿数额461,080.00元变更为432,552.00元，但总的赔偿数额仍为633,533.00元。
为证实其上述主张，原告向法庭提交了下列证据：
1、2009年12月30日被告王文兴与魏钰杰签订的《房屋出租协议书》和2010年6月16日魏钰杰收到条各一份，《房屋出租协议书》证明合同的租赁期限为三年，每年的租金为3万元。收到条证明魏钰杰收到原告给付的承兑费386,000.00元。以上二份证据可以证明各被告应当赔偿原告承兑费95,000.00。承兑费总额为386,000.00元，包括实际甩货5万元、2010年3月到12月房租5万元，除去以上10万元，剩下的286,000.00元每年平均95,000.00元。原告承兑之后实际经营2年，最后一年未经营，此损失应该由给被告承担；
2、抚松县宏伟住宅公司建材商店等出具的21份收据，证明原告装修时购买建材及支付人工费共花销105,000.00元；
3、2014年4月8日吉林省正源房地产评估有限责任公司作出的吉正房评字（2014）B第003号房地产估价报告一份。
被告抚松县文化馆辩称，我单位不是本案赔偿主体。2008年12月25日，我单位与王文兴签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限为三年，时间从2008年12月25日起至2011年12月31日。此后本案被告王文兴与魏钰杰签订了转租协议、魏钰杰又与原告签订了转租协议，直到我单位与王文兴签订的租赁协议到期要求承租人腾迁时，才得知王文兴与魏钰杰及原告签订的转租协议期限至2012年末。因我单位急需用房，起诉原告及王文兴、魏钰杰，要求确认其三方签订的转租协议中有关2012年1月1日至2012年12月30日租赁协议无效，并迁出承兑房屋。在法院主持下达成调解协议，确认了王文兴与魏钰杰签订的房屋租赁协议中有关“2012年1月1日至2012年12月30日部分无效”，并将承兑的房屋交还给我单位，现有（2012）抚民二初字第123号民事调解书为凭。因此，我单位不应当承担赔偿责任。
为证实其上述反驳主张，被告抚松县文化馆向法庭提交了（2012）抚民二初字第123号民事调解书一份。
被告魏钰杰辩称，原告起诉我主体不适格，我不应承担任何赔偿责任。一、我是于2007年承租的此店面，租期到期后，于2009年12月30日与出租人王文兴续签的合同，合同期限到2012年12月30日。2010年3月，在出租人王文兴、我及原告在场的情况下，经王文兴同意，我将此店面、屋内货物等交付给原告，租期到2012年12月30日，并且王文兴与原告都同意按王文兴与我签订的房屋出租协议书履行。此时我便撤出此店面。根据合同法第八十八条的规定，在本案中，我的权利与义务已经于2010年3月便转移给了原告，合同双方的当事人变为王文兴和原告，此后发生的事情已经与我无关，原告起诉我主体不适格。二、根据合同法第二百二十三条、民通意见第86条的规定，原告主张的装修费用没有法律依据，我不应承担赔偿责任。三、根据合同法第一百一十二条规定可知，在2010年3月经王文兴同意将此店面承租给原告之后，合同的双方当事人分别为王文兴和原告，如果原告要求赔偿承兑费及因解除合同造成的损失的费用，那么根据合同法第一百一十二条的规定，应找合同相对方进行赔偿，而不是找我进行赔偿。综上所述，原告起诉我主体不适格，我不应承担任何赔偿责任。
为证实其上述反驳主张，被告魏钰杰向法庭提供了下列证据：
1、抚松县人民法院（2012）抚民二初字第123号民事调解书一份。证明2010年3月16日，经王文兴同意，魏钰杰将承租房屋及物品出兑给原告，三方均同意原告按王文兴与魏钰杰签订的房屋出租协议书履行，间接证明了魏钰杰关于此房屋的权利与义务一并转移给了原告，此后发生的事情与魏钰杰无关；
2、2012年3月2日法院对原告的询问笔录一份。证明2010年3月原告和魏钰杰签有出兑协议，出兑协议上写有房屋出兑给原告后发生的任何事情均与魏钰杰无关，法院释明限原告在2012年3月9日前提交此出兑协议，但原告逾期未提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条可以推知原告和魏钰杰之间签订的出兑协议上确实写有房屋出兑给原告后发生的任何事情均与魏钰杰无关的内容，同时能证明原告已经分三次向王文兴交付了2011年度的房屋租金，已经全面履行了合同义务；
3、2012年3月2日法院对王文兴的询问笔录一份。证明魏钰杰向外转租房屋时是经过王文兴同意的，及原告和王文兴之间是按照王文兴与魏钰杰签订的《房屋出租协议书》履行的事实；
4、2009年12月30日王文兴与魏钰杰签订的《房屋出租协议书》一份。证明承租时间从2010年1月1日起至2012年12月30日止，及如有一方违约，赔偿对方的经济损失，即应由王文兴赔偿原告的经济损失。
被告王文兴辩称，一、2010年经我同意，魏钰杰将承租房屋出兑给原告，在我、原告及魏钰杰在场的情况下，商定我与原告的房屋租赁按我与魏钰杰签订的《房屋出租协议书》履行，并且我告知原告，如果房子被占用或者县里有统一规划，就不能继续租给她了，当时原告也没有说什么。再者，原告已经按时自行交纳了2011年度的房屋租金，但是在2011年12月中下旬应交下一年房租时，原告无故不支付租金。根据合同法第二百二十七条的规定，我可以解除与原告的合同，而不用负任何赔偿责任。根据双方协议第四条约定，如原告违约，赔偿我在合同期内的全部租金。原告应该支付2012年度的房屋租金62,000.00元。二、我不应承担房屋装修费用。在原告承租后，原告未经我同意私自在房屋内进行装饰装修，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条、民通意见第86条的规定，原告主张赔偿装修费用没有法律依据。三、原告承兑费用的发生系原告2010年自愿所为，与我无关。经济损失的费用过高也不应予以支持，因原告接到解除合同通知时没有防止损失的进一步扩大，对此损失的发生也有过错，并且我解除合同系原告逾期不支付房租，我已按法律规定行使了法定解除权，无违约行为，不应承担原告的损失。
被告王文兴未向法庭提供反驳证据。
经审理查明，2008年12月25日，抚松县文化馆作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的王文兴签订了《房屋租赁契约》，约定：甲方将座落于（抚松县抚松镇）抚松大街的一处一层楼房（建筑面积154平方米）出租给乙方，租赁期限为三年，从2008年12月25日起至2011年12月31日止，年租金45,000.00元，签订契约之日起将租金一次性交齐，乙方如对房屋进行改、装修必须取得甲方同意，任何一方违约，另一方有权提前解除本契约，因不可抗拒的原因（如自然灾害、政府收回房屋使用权等）导致乙方损失或甲方无法履行房屋租赁合同时，甲方不承担责任，房屋租赁合同自行终止，以及本契约经双方签字盖章后即生效等等。王文兴在签章处签名，抚松县文化馆在合同签章处除加盖有单位公章外，其时任法定代表人龚振东亦在上面签名。
2009年12月30日，王文兴、魏钰杰分别作为甲乙双方，签订了《房屋出租协议书》，协议载明“甲、乙双方在平等互利原则上，经充分协商，甲方将抚松市场对面门市房一、二层约174平方米，由南往北第四间租给乙方经营的有关事宜，自愿达成如下协议：一、租期：甲方将此门市房租给乙方经营，从2010年1月1日至2012年12月30日，为期叁年，在租期此房的使用权属乙方所有，期满后，乙方可继续租用，租金以商贸门市房租金为标准，双方协商另续协议。二、在租期内此门市房的取暖费及房屋租赁税等费用由甲方负责，乙方负责水、电费及经营所需费用。三、租金：每年租金为62,000.00元，一年一交，并提前十天付清一年租金。四、责任：如有一方违约，赔偿对方经济损失。如乙方魏钰杰违约，赔偿甲方王文兴在合同期内的全部房租费；如甲方王文兴违约，赔偿乙方魏钰杰所有的装修费及误工的货物损失费。五、本协议在履行过程中出现纠纷时，由双方协商解决，协商不成，把纠纷送达有关法律部门处理。六、本协议自签字之日起生效，一式两份，双方各执一份，如有未尽事宜，双方协商解决或签订补充协议与本协议具有同等法律效力。
2010年3月16日，原告与被告魏钰杰经协商，被告魏钰杰将其从被告王文兴处租赁的房屋转租给原告使用，连同库存商品、装修、货架、品牌代理、生活用品和经营十几年俏精灵品牌、当年已付房租等共计作价386,000.00元，2010年6月16日，原告向被告魏钰杰付清上述款项后，被告魏钰杰为原告出具了内容为“今收到高雪兑房金总计叁拾捌万陆仟元整（￥380,000），收到人：魏钰杰”的收到条一份（其上大、小写数额不一致，小写数额较大写数额少6,000.00元）。双方签订有出兑协议，各执一份。被告魏钰杰在将从被告王文兴处承租的房屋转租及将库存商品等转兑时，向原告说明了原出租人系被告王文兴，原告便要求被告魏钰杰给找原房主王文兴以便确定转租事宜，后被告魏钰杰将被告王文兴找到场，被告王文兴当时同意转租，并口头表示他与原告之间的房屋租赁协议按他与魏钰杰所签订的《房屋出租协议书》履行即可，因此原告与被告王文兴二者之间未再重新签订房屋租赁合同。原告当时询问被告王文兴到期多租几年是否允许时，被告王文兴回答只要县里不规划改造占用房子就可以，但未向原告方披露房屋产权人系抚松县文化馆这一事实。
2012年2月21日，抚松县文化馆起诉王文兴、高雪燕、魏钰杰，要求确认王文兴与魏钰杰签订的《房屋出租协议书》所约定的租赁期限中有关2012年1月1日至2012年12月30日部分无效，并要求高雪燕迁出承兑房屋。2013年3月20日，该案经本院主持调解，双方达成如下协议“一、确认被告王文兴与被告魏钰杰签订的《房屋出租协议书》约定的租赁期限（从2010年1月1日至2012年12月30日）中有关2012年1月1日至2012年12月30日部分无效；二、被告魏钰杰与被告高雪燕签订的出兑协议约定的租赁期限（从2010年1月1日至2012年12月30日）中有关2012年1月1日至2012年12月30日部分无效；三、被告高雪燕于2012年4月15日前迁出位于抚松县抚松镇抚松大街262号（现鹿王专卖店）所承兑的房屋，并将房屋交付给原告抚松县文化馆；四、被告高雪燕因迁出承兑房屋及物品所造成的损失（含承兑费、装修费、货物及相关物品的损失等费用），被告高雪燕可另行主张权利；五、案件受理费100.00元，减半收取50元，由原告抚松县文化馆承担”。本院当日作出（2012）抚民二初字第123号民事调解书立即生效。高雪燕于2012年4月9日起诉本案三被告，后于2012年5月初将房屋腾空交付给被告抚松县文化馆。
2012年6月26日本案第一次开庭审理时，原告对其诉求的装修费用支出105,981.00元的主张进行举证，提供了购买装修材料及支付人工费等方面的收据21份。因被告质证时提出异议，认为并非正规发票，无法核对票据的真实性，也无法证实购料收据所载装修材料已全部用于此店面的装修，原告方当庭要求“对装修的原材料、面积、人工费等相关的费用进行司法鉴定。鉴定结论出来后，可以计算因转租超期无效原告未得到使用期间装修价值在每个月所占的的损失情况”。2012年7月2日，原告方提交了书面的鉴定申请，2012年11月16日，原告方提出了明确具体的“装修明细鉴定事项”，共计9项。2013年2月1日，原告方自行选择了吉林省正源房地产评估有限责任公司作为司法鉴定机构，其他被告亦均同意选择该鉴定机构进行鉴定，原、被告双方签订了鉴定机构选择确认书。本院2013年3月4日出具的鉴定委托书中“鉴定内容及要求”中列明原告提出的9项鉴定内容分别为：“1、改地热合理费用（含人工费）；2、二楼吊棚和地板合理费用（含人工费）；3、一、二楼贴壁纸、刮大白合理费用（含人工费）；4、牌匾字合理费用；5、一、二楼装修隔断、贴面玻璃合理费用（含人工费）；6、装修灯具合理费用（包括人工费）；7、安装白钢门、橱窗合理费（含人工费）；8、嵌入式墙壁装饰及陈列合理费用（含人工费）；9、维修自来水、换坐便合理费用（含人工费）”。2013年10月12日，原告自愿放弃鉴定委托书中第9项关于维修自来水、换坐便合理费用（含人工费）的鉴定。2014年4月8日，吉林省正源房地产评估有限责任公司作出评估结论初稿，确定估价对象在估价时点的装修价值为51,326.00元。2014年4月21日，本院向鉴定申请人原告方送达了该评估结论初稿，原告未在限定的7日内以书面形式向鉴定机构提出异议。嗣后，该鉴定机构作出正式的《吉正房评字（2014）B第003号房地产评估报告》，确定估价对象在估价时点的装修价值为51,326.00元。
本案因需鉴定转为普通程序后，本院通知原告补交另一半减交的诉讼费，原告方接到限期补交诉讼费通知书后，在限期内于2012年12月10日向本院递交变更诉讼请求申请书，在承兑费、装修费不变情况下，将原诉讼请求赔偿额减少了一半，即由原来的633,533.00元减少至316,766.50元。
另查明，原告从被告魏钰杰处承兑后，于2010年5月对二楼进行装修，2010年8月对一楼进行改地热等装修，分别用时十几天，均在当月完工。被告王文兴在答辩时虽称原告有违约行为未按期提前支付2012年租金62,000.00元，但在审判人员让其明确是否提起反诉时，其已明确表示不提反诉。被告抚松县文化馆通过前期诉讼将租赁房屋从高雪燕处索回后，该房屋连同其他办公用房被县政府财政部门委托评估后作了抵帐处理。
上述事实，有原告提供的2009年12月30日被告王文兴与魏钰杰签订的《房屋出租协议书》、2010年6月16日魏钰杰收到条、抚松县宏伟住宅公司建材商店等出具的21份收据、2014年4月8日吉林省正源房地产评估有限责任公司作出的《吉正房评字（2014）B第003号房地产评估报告》各一份，被告抚松县文化馆、魏钰杰分别提供的（2012）抚民二初字第123号民事调解书各一份，被告魏钰杰提供的2012年3月2日法院对原告、被告王文兴询问笔录复印件各一份，2009年12月30日王文兴与魏钰杰签订的《房屋出租协议书》一份及到庭当事人、委托代理人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，被告王文兴从被告抚松县文化馆租赁抚松大街处的房屋时，承租期限为三年，即从2008年12月25日至2011年12月31日，但被告王文兴2009年12月30日在将承租房屋转租给被告魏钰杰时所约定的租期为2010年1月1日至2012年12月30日，超出了剩余租期一年，超出的一年未经房主抚松县文化馆事后追认，应为无效，此转租无效的责任在被告王文兴，因转租无效导致作为次承租人的原告高雪燕无法正常按合同约定的期限使用到期，其提前交房后剩余租期时间段内因装修产生的剩余价值所造成的损失，被告王文兴应当承担赔偿责任，其他被告在此事件中无过错，不应承担民事责任。关于被告王文兴答辩时称其因原告未按时交纳2012年的租赁费，其已通知原告解除合同的主张，因无证据证明，本院不予采信。关于原告承租后进行装修改造前是否事先征得被告王文兴同意问题。原告庭审中自述事先其对被告王文兴说过“要改地热、维修卫生间、楼上铺地板、二楼吊棚、更换全部灯具、改造大门和玻璃、牌匾、室内重新贴壁纸”等，王文兴当时口头同意了，但被告王文兴庭审中只承认改地热时原告与其沟通过经其同意，否认其他装修事先进行过沟通和经其同意之说。被告王文兴这一辩解与其答辩时所述“在原告承租后，原告未经我同意私自在房屋内进行装饰装修”相矛盾，被告王文兴存在故意隐瞒与己不利事实之行为，据此应认定原告主张成立，对被告王文兴的反驳主张不予采信。关于装修时支出费用方面的价值鉴定申请，本院委托吉林省正源房地产评估有限责任公司所作出的评估报告确认原告承租期间所进行的装修，装修时的价值为51,326.00元。原告在装修结论初稿作出后，未在限定期限内提出书面异议，该评估报告结论应予采信。原告对承租的一、二层楼分两期装修，自2010年8月中上旬装修完毕至2012年12月份原订合同期满时止，按原告转租合同所约定的履行期限尚能够使用28.5个月，51,326.00元的装修费用均摊到每月应消耗的装修价值为1,800.91元（51,326.00元÷28.5个月）。原告于2012年5月上旬将承租的房屋腾空倒出交付抚松县文化馆，按原告转租合同约定的租赁期限尚有7.5个月未能得到利用，尚未消耗的装修价值合计为13,506.83元（1,800.91元／月×7.5个月），应由被告王文兴赔偿给原告。原告庭审中认为被告方应共同赔偿其因装修所支付的全部费用的主张，于法无据，不予支持。庭审中，原告自述其从被告魏钰杰处承兑时，共支付386,000.00元，其中包括5万元的库存商品、当年被告魏钰杰已全部交纳但承兑后未能使用期间的房屋租金5万元，其余286,000.00元属于“空兑费”，即承兑人认可房屋的市场地理位置而能带来的商机而给出的费用。原告认为由于其只履行了两年的租赁合同，最后一年无法使用，每年空兑费应均摊为95,000.00元（286,000.00元÷3年≈95,000.00元），属于被告方给其造成的空兑损失，应由被告共同赔偿。但被告魏钰杰否认原告上述说法，辩称承兑费包括库存商品、装修、货架、品牌代理、生活用品和经营十几年俏精灵品牌、当年已付房租等共计作价386,000.00元，并不存在原告所说“空兑”事实。本院认为，被告魏钰杰将其经营的商品进行外兑时所使用的房屋系从被告王文兴处承租取得，并非其个人所有，因此，魏钰杰在出兑时已经及时向原告披露了所谓的原房主王文兴，涉及房屋能否转租问题时，原告亦找到被告王文兴到场进行协商，并确定新的租赁关系按王文兴与魏钰杰所签订的租赁协议履行即可，双方未再重新签订房屋租赁合同，而原告又未能提供其与魏钰杰之间曾经签订的兑店协议以证明其“空兑”主张成立，故本院对原告要求赔偿空兑费损失95,000.00元的主张不予支持。关于原告主张的因解除合同造成的损失应否由被告赔偿问题。本院认为，庭审中，原告自述该损失系因房屋被提前收回，导致其在一定时期内无法正常进行服装销售所造成的经营损失，但其未能提供上述损失如何构成方面的证据，故对原告该项主张不予支持。庭审中，本院曾通知原告于庭后5日内将交纳鉴定费的收据提交给法庭，但原告嗣后拒绝交纳，属于原告放弃相关权利，本院无法确认作为申请人的原告已交鉴定费的数额情况，且因原告主张支出装修费的数额远远少于鉴定结论所确认的数额，故原告已预交的鉴定费用理应由原告自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”之规定，判决如下：
一、被告王文兴于本判决生效之日赔偿原告高雪燕房屋租赁期间装修损失13,506.83元；
二、驳回原告高雪燕其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,052.00元，由被告王文兴负担242.00元。原告高雪燕负担5,810.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 伊海波
代理审判员 丁永胜
人民陪审员 许连红
二〇一四年六月十三日
书 记 员 尤智鹏