浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第1252号
原告（反诉被告）：叶斐。
原告（反诉被告）：项辉。
两原告共同委托代理人：阮文良。
两原告共同委托代理人：厉洁飞。
被告（反诉原告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：黄建洲。
委托代理人：李民。
原告叶斐、项辉与被告宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理后，依法由审判员张文芝独任审判。被告在举证期限内向本院提起反诉，经审查，本院予以合并审理。本院于2013年9月25日第一次公开开庭审理本案，原告委托代理人阮文良、厉洁飞，被告委托代理人黄建洲到庭参加诉讼。2013年10月10日，本院第二次公开开庭审理本案，原告委托代理人阮文良，被告委托代理人黄建洲到庭参加诉讼。因需等候另案处理结果，本案于2013年10月18日依法中止审理，并于2014年6月18日恢复审理。本案现已审理终结。
原告叶斐、项辉起诉称：原、被告签订了商品房买卖合同，原告向被告购买由其开发的象山迎凤山庄11幢1-102号的联排多层住宅。根据合同第九条约定，被告应当在2010年8月31日前取得建设工程竣工验收备案证明后将所涉房产交付原告。但被告系在2011年8月31日交付房屋。依照法院此前作出的生效判决，被告应承担相应的违约责任。综上，请求判令被告：支付原告逾期交房的违约金194521元［按已付房款1776444元×0.0003×365天（2010年9月1日至2011年8月31日）］。
原告（反诉被告）为支持其诉称主张，在举证期限内提供证据如下：
1.商品房买卖合同一份与销售不动产统一发票一份（均为复印件，与原件核对无异），证明原告的主体资格，房产的单价及金额，合同约定的交房时间、条件、办证时间以及违约金赔偿依据等事实；
2.房屋所有权证复印件一份（与原件核对无异），证明房产的登记面积及逾期作出权属证书的事实；
3.钥匙交接单复印件一份，拟证明原告将代办费等费用交与被告及房产权证等在事实上由被告代办及实际交房时间的事实；
4.（2012）甬象民初字第946、948号民事判决书和（2013）浙甬民二终字第251、252号民事判决书复印件各一份，证明被告于2011年4月13日拿到房屋备案证明，具备交房条件，逾期交房的违约金应计算到实际交房日止。
被告半岛公司答辩并反诉称：被告确认双方签订的商品房买卖合同及原告购买房屋的事实。被告于2010年8月28日即以邮政挂号信方式通知原告办理交房手续，被告于2011年4月13日取得相关证明，符合交房条件后，又多次通知原告来收房，但原告因自身原因未来收房，逾期收房的损失应该由原告来承担。另外，商品房买卖合同约定案涉房屋约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以登记为准。案涉房屋交付后，产权登记面积实际为240.06平方米，多于合同约定的建筑面积，尚应补缴房屋补差款14028元，但原告至今为止没有缴纳。按照附件八补充协议第十一条未付清全额房款，被告有权顺延交房。故不存在被告还需支付原告违约金的事实及依据。双方约定的违约金标准过高，即使逾期交房需计算违约金，因仅影响房屋的使用权，违约金应以实际损失为依据，而实际损失应当参照同地段同类型房屋的租金标准计算，并申请本院对案涉楼盘的租金进行司法鉴定。据此请求判令：反诉被告支付房屋面积补差款14028元。
反诉被告叶斐、项辉针对反诉部分答辩称：案涉房屋的实际面积比合同约定多了1.92平方米没有异议。因为办理产权证的税费反诉原告未与反诉被告结清，要求税费与房屋补差款一并结清。
被告（反诉原告）为支持其辩解及反诉主张，在举证期限内向本院提供证据如下：
1.完整的商品房买卖合同文本一份，证明该合同相关条款约定了该商品房的单价、按建筑面积计算房款及合同约定面积与产权登记面积不一致时以产权登记为准的事实；
2.评估报告一份，证明同期同地段租金水平为月租金7.5元／平方米的事实；
3.发票及房屋所有权证复印件一份，证明反诉被告仅向反诉原告支付了原合同约定的房价款，并未向反诉原告支付补差款；房屋的实测面积为240.06平方米，与合同约定面积多出1.92平方米的事实；
4.国内挂号信函收据一份，证明反诉原告于2010年8月28日已用挂号信方式通知反诉被告办理交房手续。
经质证，对原告提供的证据，本院认定如下：
对证据1、4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。对证据2、3真实性、合法性、关联性无异议，本院对该两份证据予以认定。
经质证，对被告提供的证据，本院认定如下：
对证据1，原告无异议，本院予以认定。对证据2，原告认为该评估系被告自行委托，租金不能作为违约金过高的依据，无参考价值。本院对真实性予以认定，对证明目的将结合其他证据予以综合认定。对证据3，原告对真实性无异议，对证明内容有异议，办证联上书写“面积1.92平方米已结清”，原告认为补差款可以跟税费相抵。本院对该份证据真实性予以认定，证明目的将结合其他证据予以综合认定。对证据4，原告对其不认可，原告并未收到过办理交房手续的通知。本院认为，被告系根据原告在商品房买卖合同中的地址进行投递，且原告对该地址予以确认，是否能收到的责任并不在于被告，故对该份证据予以认定。
经审理查明，本院认定事实如下：2009年12月3日，原、被告经协商签订一份商品房买卖合同，合同约定：被告将获准预售的位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄第11幢1-102号的房屋一套售予原告，建筑面积共计238.14㎡，计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方米7400元，总价款为1762236元；第六条合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【建筑面积】作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第七条买受人于2009年12月3日支付532236元，余款1230000元进行商业按揭；第九条出卖人应当在2010年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、有线电视、电话、网络等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条未按期交付的，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，………，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十二条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署之前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：①买受人应在出卖人发出交房通知后30天内办理完房屋交付手续，如逾期，买受人应按月向出卖人支付总房款5‰的违约金；②交房日期以买受人收到交房通知书上的时间为准，如因买受人地址不详或变更未及时通知出卖人一切后果由买受人承担。合同还约定了其他相关权利义务事项。
合同签订后，原告如约付清合同约定房款1762236元。2010年8月28日，被告以国内挂号信方式通知原告办理交房手续。2011年4月13日，被告获得象山县建设局出具的建筑工程竣工验收备案证明书。2011年8月31日双方办理交房。2011年10月8日，被告向原告开具购房发票一份，该发票以备注形式载明案涉房屋面积差1.92平方米，不动产总价为1776444元，已结清。2011年10月20日，原告取得案涉房屋所有权证，根据权证记载，案涉房屋建筑面积240.06平方米。2011年11月8日，被告向原告发送《关于半岛迎凤山庄房款退补的通知》，告知原告应补交房款14208元，代办权证工本费用等可退还267元，两项相抵原告应补交房款
13941元。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方均应按约履行各自义务。根据案涉商品房买卖合同约定，出卖人按照合同约定交付房屋应包含按期和按约定条件交付两层含义。本案中，被告于2010年8月28日，即在合同约定的交房日2010年8月31日前第一次通知原告交房，应视为其已完成按期交房的义务，至于交付的房屋是否具备合同约定的交房条件，则系依约交付的另一个意思层面。因被告该时通知交房时尚未取得建设工程备案证明，并不具备约定的交房条件，故应承担相应的违约责任，结合合同约定的交房日期和被告实际获得建设工程备案证明、具备约定的交房条件等情况，本院确定被告应承担自2010年9月1日至2011年4月13日期间未依约定条件交房的违约责任。原告已支付的房款为合同约定的房款1762236元，尚欠有房屋补差款，故违约金的计算应以原告已支付的1762236元为基数进行。被告应支付原告违约金1762236×0.0003×134=70841元。被告发出交房通知及合同约定的交房日处于同一时期，在这一期间，原告未前往办理交房手续也未有要求交房的任何表示，客观上并不存在查验交房证明文件或房屋之事实，故原告以该时被告不具备交房条件拒收房屋之理由不能成立。后原告直至2011年8月31日才前去办理交房手续，期间，原告仍未要求交房，故应视为原告在合同履行过程中怠于行使自己的权利，逾期交房责任不应无限归于被告，现原告以其诉称理由主张被告支付逾期交房违约金直至被告实际交房之日，理由不能成立，本院不予支持。原告的房屋补差款系根据在办理房屋产权证书时由相关部门对房屋面积进行重新测量所计算得出，此系客观原因所致，而非原告自身原因，故对被告以原告未交房屋补差款来抗辩本院不予采纳。
至于违约金是否应予降低，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于本案原告逾期取得房屋的损失不仅限于租金损失，且逾期办证的过错在于被告，故本院对被告关于降低违约金标准的请求不予准许，对被告关于案涉楼盘的租金进行司法鉴定的申请，因无此必要，本院不予准许。
至于被告是否已与原告结清房屋补差款，根据现有证据透视，被告是为了尽快办理相关权证之需而出具销售不动产统一发票（自开）办证联，双方并未实际结清，根据合同约定，原告应当补交差额房款14208元。鉴于被告认可代收办证等费用尚有267元余额，依法可与原告应补交差额房款14208元相抵扣，即原告应支付被告房屋补差款13941元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：
一、被告宁波石浦半岛酒店有限公司支付原告叶斐、项辉逾期交房的违约金71413元；
二、原告叶斐、项辉向被告宁波石浦半岛酒店有限公司补交房款13941元；
三、驳回原告叶斐、项辉的其他诉讼请求。
上述一、二项相抵，被告宁波石浦半岛酒店有限公司仍需支付原告叶斐、项辉57472元，款定于本判决生效后十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4190元，减半收取2095元，由原告叶斐、项辉负担1326元，被告宁波石浦半岛酒店有限公司负担769元；本案反诉受理费25元，由原告叶斐、项辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审判员 张文芝
二〇一四年六月二十三日
书记员 赖芒芒