辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）营民三终字第6号
上诉人（原审被告、反诉原告）史艳荣，女，1966年12月18日出生，汉族，鞍山市人，个体经营者，住广东省梅州市梅江区凤尾园**号。
委托代理人马洪流，辽宁睿智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）营口辽河老街物业服务有限公司，住所地营口市西市区辽河大街西54-2号。
法定代表人王成海，总经理。
委托代理人张雪丽，辽宁绿洲律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）营口辽河老城文化旅游开发经营有限公司，住所地营口市西市区辽河大街马市里1-90号。
法定代表人任成，总经理。
委托代理人辛忠琦，辽宁绿洲律师事务所律师。
上诉人史艳荣因房屋租赁合同纠纷一案不服营口市西市区人民法院（2014）营西民一初字第464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人史艳荣委托代理人马洪流，被上诉人营口辽河老街物业服务有限公司委托代理人张雪丽，被上诉人营口辽河老城文化旅游开发经营有限公司委托代理人辛忠琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年3月31日，营口辽河老街开发经营有限公司（甲方）与史艳荣（乙方）签订《辽河老街商铺租赁合同》一份，第一条：乙方自愿租赁位于辽宁省营口市西市区辽河大街西59-3号（瑞昌成）商铺，建筑面积2164.38平方米，该商铺仅限于经营品项为瑞昌成古玩书画艺术中心。……租赁期限为168个月，自2011年8月1日至2025年7月31日。甲方免费赠送乙方12个月的商铺使用权，即实际计租时间自2012年8月1日起至2025年7月31日止。第二条第1款：租金标准每平方米每月19元（商铺租金按建筑面积计算），乙方按年向甲方支付租金，即每12个月支付一次，首期付租金额为493，476元。租金支付方式：首期租金乙方须于合同签定当日先支付100，000元，余额393，476元，乙方需在2012年5月31日前付清。在之后的租赁期限内乙方需提前两个月支付下一个租期的租金。……第2款：乙方应向甲方或甲方委托的管理部门缴纳物业费，物业费每平方米每月2元（商铺物业费按建筑面积计算）。物业费支付方式：按年支付，即乙方单次须付清一年（12个月）的物业费。本合同签署当年的物业费乙方须于2011年8月1日前付清；在之后的租赁期限内乙方需提前两个月支付下一年的物业费……第4款：租赁押金：乙方在该商铺开业前应向甲方缴纳租金押金50，000元。甲方收取租赁押金应向乙方开具收据。……第四条第1款未经甲方同意，乙方不得擅自改变商铺外部主体结构和甲方公共区间的结构及附属设备设施。第2款：本合同签定后，乙方至少应当装修前五日向甲方提出申请，并将装修方案提交甲方审查，经甲方同意后方可进场装修。如乙方装修需按照国家及营口市有关规定办理装修报批手续的，由乙方自行办理报批手续。因乙方装修发生的一切费用及损失，由乙方自行负责。……第五条第1款：乙方不得损坏商铺的原有设备，不得从事污染环境的业务。商铺的装修应该符合政府有关部门的消防安全标准，并经消防等有关政府专业部门验收后方可经营。第六条第5款：租赁期间，甲方如将辽河老街经营使用权整体转移给第三方，不需乙方同意，但需通知乙方，且不影响乙方在租赁期内的正常经营，经营使用权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。第八条第1款：甲方未按期具备基本开业条件而导致乙方未能按期开业的，将按具备开业基本条件的顺延时间，租赁期限相应顺延。……第5款：租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方自动放弃租赁权，甲方有权单方解除本合同并不返还租赁押金，租赁押金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿：未经甲方同意，乙方自合同约定的经营之日起超过十日仍未开始营业的，开业后连续三日未营业或在两个月内累计歇业超过十五日的（甲方通知的除外）；乙方违法经营或利用商铺进行其它违法犯罪活动；乙方违反本合同第七条第六项约定擅自变更商铺的经营品类；乙方拖欠租金、电费、取暖费、物业费以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日；或缴纳的租赁押金不足，自甲方通知之日起五日内仍未补齐的；乙方或乙方的从业人员在商铺内聚众或参与闹事、扰乱辽河老街秩序，经警告后仍不予改正的；乙方违反合同的其它规定，甲方通知乙方限期改正，乙方在期限内不予改正的；乙方装修未经甲方同意逾期完工的，每逾期一日，按月租金的8‰向甲方支付违约金，延期超过十日的，甲方有权解除本合同，租赁押金不予退还；违约金、赔偿金、滞纳金应在确定责任后十五日内付清，每逾期一日，按应付金额的8‰支付滞纳金。就乙方应支付的违约金、赔偿金、滞纳金，甲方有权直接从租赁押金中扣除，并通知乙方已扣除的金额和事由以及向乙方开具发票。因扣除导致乙方缴纳的租赁押金低于本协议所约定之数额的，乙方应自甲方通知之日起五日内补齐。……后双方又签订了消防安全责任书，甲方责任：1、贯彻执行国家、地方有关消防法规，监督辽河老街的消防安全情况。负责辽河老街公共区域消防监控系统、消防公共设施设备和器材的维护管理；制订消防安全管理制度；对辽河老街公共消防安全总负责。2、负责与商铺业主或租赁（使用）单位或个人签订《消防安全责任书》，界定安全管理范围和责任，检查并监督在辽河老街区域内建立、落实安全管理制度及使用、管理消防系统设施设备等情况。3、负责组织成立辽河老街区域内消防安全委员会，协调与政府相关部门的工作关系。4、对辽河老街的消防工作进行巡查，督促、落实消防火灾隐患的整改措施，及时处理涉及消防安全的有关问题。5、制订消防安全突发事件的应急预案。6、在涉及到消防安全的紧急情况下，如乙方不在，甲方有权在未征得乙方同意的前提下，采取必要措施进入乙方租赁的商铺内处理情况，事后再通知乙方。因此给乙方造成损失的，甲方无需赔偿。乙方责任：1、乙方必须严格贯彻遵守国家、地方有关消防安全的法规，服从国家的消防安全管理，并承担所租赁商铺的消防安全责任。2、乙方对所租赁商铺的消防安全工作负有全部责任，并制定相关措施，确保消防安全。3、乙方应确定本单位的专职或兼职的消防安全管理人员，落实消防安全责任，开展消防安全管理工作，积极参加消防部门组织的消防教育培训，切实落实对每位员工“会报警、会使用灭火器、懂灭火、懂疏散”的要求，履行相关责任和义务。4、乙方应根据自身实际情况自行配备足够的消防器材和消防设施，消防器材和设施要安置在指定地点并乙方负责监督。……8、乙方装修施工应遵守甲方的《辽河老街商铺装修管理规定》，并报消防职能部门批准后方可实施。工程施工现场的消防安全由乙方负责落实，甲方有权监督……营口辽河老街开发经营有限公司与史艳荣签订了《统一经营管理守则》、《辽河老街经营者承诺书》、《辽河老街商铺装修管理规定》、《辽河老街开发经营有限公司房屋租赁保密协议》。营口辽河老街开发经营有限公司（甲方）于2013年12月20日与营口老街物业公司（乙方）签订《商铺转让协议》：一、甲方同意将位于辽宁省营口市西市区辽河大街西（瑞昌成）59-3号商铺经营管理权转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同中享有的权利与义务；二、交接日期，甲乙双方书面同意转让协议日期为起始，该商铺经营管理权归乙方所有，之前所收缴的任何费用归甲方所有；三、协议签字之日起该商铺的所有事宜归乙方承担；……史艳荣与《辽河老街商铺租赁合同》签订后，交付给营口辽河老街开发经营有限公司200，000元。另查，营口辽河老街开发经营有限公司于2014年1月9日更名为营口辽河老街文化旅游开发经营有限公司。
原审法院认为：史艳荣与营口辽河老街开发经营有限公司签订的《辽河老街商铺租赁合同》、《统一经营管理守则》、《辽河老街经营者承诺书》、《辽河老街商铺装修管理规定》、《辽河老街开发经营有限公司房屋租赁保密协议》以及营口辽河老街开发经营有限公司与营口老街物业公司签订的《商铺转让协议》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，故合法有效。营口老街物业公司作为继受《辽河老街商铺租赁合同》中营口辽河老街开发经营有限公司所享有的权利与义务的主体，在史艳荣不按约定交付租金情况下，依《辽河老街商铺租赁合同》约定有权解除合同。对于史艳荣的反诉部分，因未提供充分证据证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）营口辽河老街物业服务有限公司与被告（反诉原告）史艳荣之间的房屋租赁关系。二、被告（反诉原告）史艳荣应于本判决生效之日起15日内，从其租赁的辽宁省营口市西市区辽河大街西59-3号（瑞昌成）商铺内迁出，交与原告（反诉被告）营口辽河老街物业服务有限公司。三、驳回反诉原告史艳荣的反诉请求。案件受理费300元，由被告（反诉原告）史艳荣承担（原告已预交）。反诉案件受理费11，620元，由反诉原告史艳荣自行承担（反诉原告已预交）。
上诉人史艳荣上诉请求：撤销原判，改判驳回第一被上诉人诉讼请求；改判支持上诉人反诉请求；各审诉讼费由被上诉人负担。理由一、原判认定事实及适用法律错误，被上诉人必须举证交付房屋符合消防标准，否则承担举证不能败诉责任；二、第一被上诉人不是适格主体，与第二被上诉人签订转让协议无效；三、原判违反法定程序，超过了区法院级别管辖200万元标的额限定。
被上诉人营口辽河老街物业服务有限公司辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。理由一、上诉人提出租赁房屋无消防楼梯，未达到经营条件，及主张被上诉人违约在先，无事实及法律依据，上诉人在签订房屋租赁合同时，对于经营所具备的消防条件并没有约定，也未约定该义务需由出租方承担；该房屋为文物建筑，系早于消防法便已存在，被上诉人没有安全检查申报义务；二、第一被上诉人具备合同解除权资格，主体适格；三、一审法院有权审理此案，无程序违法情形。上诉人在一审反诉标的203万元，已经由两级法院审查确认后，由西市区法院审理。
被上诉人营口辽河老城文化旅游开发经营有限公司称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。理由与第一被上诉人答辩意见一致。
本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。
另查，原营口辽河老街开发经营有限公司经工商登记核准变更为：营口辽河老城文化旅游开发经营有限公司。
本院认为，上诉人史艳荣与被上诉人营口辽河老城文化旅游开发经营有限公司（原营口辽河老街开发经营有限公司）签订的《辽河老街商铺租赁合同》以及被上诉人营口辽河老城文化旅游开发经营有限公司与被上诉人营口老街物业公司签订的《商铺转让协议》，均为双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律禁止性规定，故合法有效，本院予以确认。因上诉人与被上诉人双方签订房屋租赁合同时，对于上诉人经营所需消防条件并没有约定，故租赁物交付后，应视为出租人已经完成租赁合同约定之义务；上诉人在接收租赁房屋后，未能按合同约定支付租金，亦未能提供充分证据证明出租人交付房屋不符合消防标准，故上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11，920.00元，由上诉人史艳荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于永威
审 判 员 周启义
代理审判员 段建勇
二〇一五年三月九日
书 记 员 陆玮齐