重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01569号
上诉人（原审原告）张建华，男，生于1967年10月12日，土家族。
委托代理人李江涛，丰都县三合法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）重庆明光房地产开发有限公司。
法定代表人叶伟玲，该公司负责人。
委托代理人冉启植，重庆泰源律师事务所律师。
上诉人张建华因商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2014）忠法民初字第01102号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告系经营房地产开发的房产开发公司。2012年6月26日，因重庆市奇正（建设）集团有限公司与本案被告建设施工合同纠纷一案，重庆市第二中级人民法院作出了（2012）渝二中法诉前保字第00002号民事裁定书，对被告所有的位于忠县忠州镇人民路30号附8号楼的部分在建项目予以查封，查封的房屋包含本案原告诉称的弘海名都8号楼14-4房屋。2012年7月，原告向被告购买商品房，被告将弘海名都8号楼14-4商品房出售给原告，原告于同年7月23日、7月31日向被告交付了购房首付款113294元，大修基金2073元，房产手续费135元，其他费用173元，契税款11259元，共计126934元。被告向原告出具收据三张，收据上均载明了交款费用的性质及金额，落款时间均为2012年6月25日。2013年2月20日，重庆市第二中级人民法院作出了（2013）渝二中法民初字第00041号民事调解书，将被告所有的弘海名都8号楼14-4（建筑面积98.72㎡）等房屋以物抵债给重庆市奇正（建设）集团有限公司。嗣后，原告向被告要求返还购房款、赔偿损失未果，现起诉请求解除原、被告签订的重庆市商品房买卖合同，返还原告已付购房款126934元及利息，同时赔偿原告126934元，诉讼费由被告承担。
一审法院认为，本案争议焦点一系原、被告是否签订了商品房买卖合同及商品房买卖合同的效力。
原告主张与被告签订了商品房买卖合同，提供了商品房买卖合同复印件2页及弘海名都认购协议书复印件、弘海名都置业计划书复印件等证据证实，并主张因被告要将商品房合同原件等材料拿去签字盖章故无原件。经被告质证对原告提供的复印件均不予认可。该院认为，被告于2012年7月23日向原告出具金额为1万元购房定金的收据与认购协议书约定“签订本协议时向甲方支付1万元作为本套房屋认购的定金”相吻合，被告向原告出具的收款收据上明确注明了系8-14-4房，详细罗列了购买商品房前期所应缴纳的各项费用，费用金额及项目与原告提供的鸿海名都置业计划书（按揭）复印件、认购协议书复印件相吻合，且结合被告认可收首付款、契税款、大修基金款等事实，该院认为原告提供的证据符合商品房交易习惯，能相互印证，对认购协议书复印件、置业计划书复印件等证据的真实性予以采信。虽商品房买卖合同不完整也无被告方签字盖章，但原告按照被告发出的邀约，作出了承诺，即履行了交付首付款的义务，被告亦予以接受，故原、被告商品房买卖合同关系成立且生效。
本案争议焦点二，原告主张要求被告赔偿原告126934元是否予以支持？
原告主张原、被告之间的商品房买卖合同订立后，被告又将该房屋以抵偿方式给付了第三人的行为及隐瞒销售的房屋在订立合同之前已被人民法院查封的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人及第九条第二款故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的规定，要求被告承担已付购房款一倍即126934元的赔偿责任，该院认为，本案被告向原告隐瞒其销售的房屋已被人民法院查封的行为及在与原告订立商品房买卖合同后，又在重庆市第二中级人民法院调解下，将已被查封的房屋以物抵债给第三人的行为，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款及第九条第二款所规定的“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”或“故意隐瞒所售房屋已经抵押”的情形，故对原告主张被告承担已付购房款一倍即126934元赔偿款的诉讼请求依法不予支持。
综上，原、被告商品房买卖合同关系成立，且合法有效，因被告在销售房屋过程中隐瞒了该销售的房屋已被重庆第二中级人民法院查封导致无法交房的事实，故对原告要求解除原、被告签订的商品房买卖合同的请求予以支持。被告在商品房买卖合同中存在违约，应承担违约责任。原告要求被告返还购房款126934元及支付按银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。原、被告一致同意参照中国农业银行同期贷款利率计算利息，该院予以确认。原告交付购房款时间为2012年7月31日，依照法律规定，利息起算时间应从2012年8月1日起计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十五条之规定，判决：一、解除原告张建华与被告重庆明光房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告重庆明光房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告张建华购房款126934元并支付购房款利息（从2012年8月1日起至判决确定的履行期限之日止按中国农业银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告张建华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5108元，减半收取2554元，由原告张建华负担1000元，被告重庆明光房地产开发有限公司负担1554元。
上诉人张建华请求：1维持（2014）忠法民初字第01103号民事判决第一、二项，撤销该判决第三项，同时改判由被上诉人赔偿上诉人128420元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定：“本案被告（被上诉人）向原告（上诉人）隐瞒其销售的房屋已被人民法院查封的行为及在与原告订立《商品房买卖合同》后，又在重庆市第二中级人民法院调解下，将已被查封的房屋以物抵债给第三人的行为，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款及第九条第二款所规定的‘商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人’或‘故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实’的情形”是错误的。在本案中被上诉人在与上诉人订立《商品房买卖合同》后，将出卖给上诉人的房屋又以以物抵债的形式抵偿给了其它人，被上诉人虽然不是以“出卖”的方式将房屋二次出售，但被上诉人的抵偿行为仍是对房屋的所有权进行交易并获取房款冲抵（清偿）债务，且导致的直接后果是使上诉人与被上诉人订立的《商品房买卖合同》目的不能实现，上诉人无法取得房屋的所有权。为此，上诉人起诉请求解除合同，返还已交付的购房款及利息，并请求被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任，完全符合该解释的立法本义和精神，而一审法院仅从对“出卖”和“抵偿”狭义的字面理解对本案做出错误的认定，二审法院依法应当撤销并改判。
被上诉人重庆明光房地产开发有限公司答辩称：本案被上诉人不是主观有意一房多卖，而是在法院的主持下将涉案房屋以物抵债给被上诉人的债权人，故一审法院判定不予一倍赔偿正确，请求维持原判，驳回上诉。
二审中，本院调取了（2012）渝二中法民初字第00087号案即重庆市奇正建设（集团）有限公司诉重庆明光房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中于2012年8月3日形成的一份庭审笔录，在该份笔录中记载重庆市奇正建设（集团）有限公司申请本案的上诉人张建华作为证人出庭作证，证实重庆明光房地产开发有限公司将涉案房屋出售给张建华的事实，作为证人的张建华陈述了买房的过程。
上述庭审笔录经双方质证后，双方当事人对该份笔录的真实性无异议，且对张建华作为证人的陈述也无异议。
二审中，双方当事人均无新证据提交，对一审查明的事实也无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人又在另案中将涉案房屋抵偿给第三人的行为，是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形。首先，从2012年8月3日的庭审笔录中可以看出，在本案涉案房屋被抵偿给第三人之前，上诉人已经知道其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》有可能不能履行；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条是对商品房买卖过程中，对于出卖人的恶意违约行为及欺诈行为而制定的一种惩罚性赔偿措施。由于该惩罚性赔偿是为制裁违约方而加重其违约责任的一种特殊形式，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，该《解释》采取列举的方式，不仅明确规定了适用惩罚性赔偿的五种具体情形，而且规定必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，本案中被上诉人虽然未告知上诉人房屋已被法院查封的事实，有违诚信行为，导致上诉人签订合同的目的不能实现而使合同解除，但被上诉人的行为并不符合该《解释》第八条第二款的规定，对于该条款不能扩大使用，故上诉人的上诉理由不成立，其要求已付购房款一倍的赔偿请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5108元，由上诉人张建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 熊德才
代理审判员 毋向娟
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 章立立