广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第147号
上诉人（原审被告）：仲维英，女，汉族，1962年11月14日生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：陈影亮，男，汉族，1956年10月9日生，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告）：珠海经济特区必富物业管理有限公司，住所地：珠海市拱北。
法定代表人：陶爱珍，总经理。
委托代理人：何芳，女，汉族，1967年11月18日出生，住广东省珠海市香洲区。系公司员工。
上诉人仲维英与被上诉人珠海经济特区必富物业管理有限公司（以下简称必富公司）物业服务合同纠纷一案，仲维英不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第357号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：仲维英是香洲区拱北水湾路158号（银海新村小区）3H房的所有人，该房屋建筑面积为：95.7㎡、用途为：成套住宅，仲维英于1999年入住该房屋。
必富公司成立于1998年1月12日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。虽必富公司未与银海新村业主委员会签订有物业管理服务合同，但庭审中，必富公司陈述，银海新村小区的前期物业管理服务一直由必富公司提供，必富公司于1998年1月正式登记成立后，必富公司为银海新村小区提供物业管理服务至今。为此，必富公司提交香洲区拱北街联安社区居委会和银海新村业主委员会出具并加盖有香洲区拱北街道办城市管理办公室公章的证明，证实自1990年起至2013年10月止，必富公司对银海新村小区进行物业管理服务。2002年9月18日，香洲区物业管理办公室向必富公司下发住宅小区物业定级通知，证明银海新村小区物业定级被评定为三级，据此，香洲区物价局向必富公司颁发广东省经营服务性收费许可证，该证证明银海新村小区的物业管理服务费为：多层住宅每月0.4元／㎡、高层住宅每月0.9元／㎡。前述情况，有必富公司提交的企业法人营业执照、住宅小区物业定级通知、广东省经营服务性收费许可证（副本）、资质证书为凭。
必富公司主张，仲维英应向其支付拖欠的2012年6月至2013年10月的物业管理费646元（95.7㎡×0.4元／月×17月）、公用水费85元、公用电费130.96元，2010年1月至2013年10月的维修分摊费323.86元，前述费用的滞纳金427.8元。必富公司已制作综合收费通知单通知欠费业主缴费，根据综合收费通知单，显示前述必富公司主张的公用水费为二次加压用水费用，公用电费为水电费。
仲维英提出其拖欠费用的原因是必富公司没有为其维修漏水的房屋，系必富公司管理不善造成违约，且其已与必富公司方达成口头协议，将其垫付的房屋维修费3000余元从物业管理费中抵扣，同时，银海新村业主委员会已同意并口头告知必富公司，若必富公司不维修房屋，则其无需向原告缴纳物业管理费用。为此，仲维英提交有收款收据、南方都市报报道、照片及证明，其中银海新村业主委员会出具并加盖香洲区拱北街联安社区居委会公章的证明，显示仲维英已与必富公司口头约定，将仲维英垫付的房屋维修费3000元逐月从物业管理费中抵扣。对此，必富公司均不予以认可。
必富公司一审的诉讼请求为：1、判令仲维英支付必富公司如下费用：2012年6月至2013年10月的物业管理费646元、公用水费85元、公用电费130.96元和2010年1月至2013年10月的维修分摊费323.86元；2、前述费用的滞纳金427.8元；3、诉讼费用由仲维英承担。
原审法院认为，必富公司具有从事物业管理服务的资质，虽必富公司未与银海新村业主委员会签订物业管理服务合同，但香洲区拱北街道办城市管理办公室、香洲区拱北街联安社区居委会、银海新村业主委员会及银海新村小区其他业主能够证实自1990年起至2013年10月止，原告珠海经济特区必富物业管理有限公司为银海新村小区业主提供物业管理服务，且有住宅小区物业定级通知、广东省经营服务性收费许可证等证据予以佐证。仲维英所有的香洲区拱北水湾路158号（银海新村小区）3H房在上述物业范围内，仲维英作为业主已使用了必富公司提供的物业管理服务，应向必富公司支付相应的物业管理服务费用以及必然产生的分摊水、电费。必富公司主张，仲维英应向其支付已拖欠的2012年6月至2013年10月物业管理费646元、公用电费即分摊的水电费130.96元，合计776.96元，前述费用的计费标准不过高且不违反本地政府部分制定的相应指导价格，原审法院予以支持。对必富公司主张的公用水费即二次加压用水费用85元、维修分摊费323.86元，因必富公司与银海新村业主委员会未签订物业管理服务合同，且必富公司提交的证据不足以证明该二项费用实际发生的状况和分摊的状况，故原审法院不予支持。至于必富公司请求仲维英支付滞纳金的问题，考虑到必富公司与银海新村业主委员会未签订物业管理服务合同且必富公司的管理服务确实有不足之处，故其请求仲维英支付滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。对仲维英提出其已与必富公司达成口头协议，将其垫付的房屋维修费3000余元从物业管理费中抵扣的意见，虽仲维英为此提交有银海新村业主委员会出具并加盖香洲区拱北街联安社区居委会公章的证明，但必富公司不予认可，根据合同的相对性，仲维英未能提供直接的证据对必富公司一方已明确表示同意其前述意见予以证实，故对仲维英的前述意见，原审法院不予采纳。对仲维英提出银海新村业主委员会已同意并口头告知必富公司，若必富公司不维修房屋，则其无需向必富公司缴纳物业管理费用的意见，仲维英未能提供相应证据予以证实，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，原审法院作出如下判决：一、仲维英于判决发生法律效力之日起十日内向必富公司支付2012年6月至2013年10月物业管理费646元、公用电费即分摊的水电费130.96元，合计776.96元；二、驳回必富公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由仲维英负担。
一审判决后，仲维英不服，向本院提出上诉，请求：1、判令被上诉人必富公司没有合同强行物业收费，违反法律规定；2、被上诉人必富公司收取了房屋维修费不予维修，侵犯了上诉人仲维英的合法权益，应承担上诉人先行垫付的3000元维修费用。事实和理由如下：在原审上诉人仲维英反诉了被上诉人必富公司，理应该双方都是原告与被告，应该并案审理，两案起因有直接的因果关系。一、上诉人仲维英认为：被上诉人必富公司在法律上无权收取上诉人仲维英物业管理费。理由一：被上诉人必富公司建立时没有主动向上诉人仲维英签订物业管理服务合同，该行为就不妥当缺少收费理据与规则；理由二：上诉人仲维英成立了小区业主委员会，被上诉人必富公司依然无视法律，不愿意与业主委员会与上诉人仲维英签订物业管理服务合同，此行为就是故意违法，理应承担自己造成的违法后果。上诉人仲维英依法依合同在守法不予交纳物业管理服务费，或者说：上诉人仲维英看情况、看服务质量是否达到要求才交纳物业管理费是上诉人仲维英的权益。理由三：关于第三人说：“从1990年至2013年10月止，被上诉人必富公司管理了小区物业”，上诉人仲维英不知情，也未收到第三人和物业管理公司的书面通知与有效的物业管理服务合同与协议书。既然被上诉人必富公司始终这么不重视法律文书依据，是在自食其果。从法律实体上，物业管理顾名思义就是对物业（即上诉人仲维英的房屋）的管理维修照顾。被上诉人必富公司不予维修就等于没有去管理。换句话说：被上诉人必富公司对上诉人仲维英的房屋没有维修就是不存在拖不拖欠物业管理费的问题了。二、上诉人仲维英房屋天顶多次漏雨，要求被上诉人必富公司给予维修不维修，上诉人仲维英向媒体、居委会、业主委员会反映情况，又再三与被上诉人必富公司商量解决办法，还先行垫付3000元维修工程款，将来在物业管理费中逐月扣减，是善意行为。上诉人仲维英口头告知了被上诉人必富公司，并得到被上诉人必富公司许可；得到居委会和业主委员会的支持，是有理有据的事实行为。上诉人仲维英从1998年入住小区都一直有交物业管理费，而被上诉人必富公司不予维修房屋漏雨，侵犯了上诉人仲维英的合法权益，被上诉人必富公司违规有错在先。要么退还上诉人仲维英已交十多年的房屋维修费，要么承担上诉人仲维英垫付的3000元维修工程费。才是公平公正的法理与判决。
综上所述，被上诉人必富公司的服务确实有不足之处，上诉人仲维英一直都有交房屋维修费而未得到维修物业维修所导致的矛盾；被上诉人必富公司未能依法依时依规与上诉人仲维英和业主委员会签订物业管理合同，这一根本性错误，理应承担败诉；上诉人仲维英自始至终无过错，请求二审法院支持上诉人仲维英的上诉请求。
被上诉人必富公司答辩称：1、被上诉人必富公司取得在银河新村管理资质管理，有收费许可，上诉人仲维英的上诉理由没有依据。2、上诉人仲维英主张房屋漏水没有修，在物业法明确，管理公司的责任是帮各位业主调解邻里关系，发生维修问题是进行协商，也让师傅多次帮忙维修。物业公司已尽到管理的义务。上诉人仲维英主张从管理费抵扣垫付的维修费没有依据，按每平方米4角的收费标准，如果按上诉人仲维英所说十年也不用收费的了，这是不可能的。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人仲维英上诉主张其与被上诉人必富公司之间没有签订物业服务合同，且被上诉人必富公司未对上诉人仲维英房屋漏雨进行维修，因此，被上诉人必富公司无权收取物业服务费用。为此，本院认为，首先，被上诉人必富公司虽然没有与上诉人仲维英及银海新村业主委员会签订书面的物业服务合同，但香洲区拱北街道办城市管理办公室、香洲区拱北街联安社区居委会、银海新村业主委员会均证实事实上被上诉人必富公司对上诉人仲维英居住的小区提供了物业服务，上诉人仲维英事实上也接受了该服务，即双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，根据公平原则，上诉人仲维英应当支付物业服务费用；其次，根据《物业管理条例》第三十六条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。而物业服务企业的服务内容通常为公共环境卫生、治安防范、交通、车辆停放秩序、停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、建筑共用部位共用设施设备的维修养护和管理、电梯运行、保养及维护等。因此，房屋漏雨不属于被上诉人必富公司的服务维修范围，上诉人仲维英应向开发商或其他侵权主体主张维修责任。至于上诉人仲维英提出其已与被上诉人必富公司达成口头协议，将其垫付的房屋维修费3000余元从物业管理费中予以抵扣的问题。本院认为，诚如原审法院所认定，虽然上诉人仲维英为此提交有银海新村业主委员会出具并加盖香洲区拱北街联安社区居委会公章的证明，但被上诉人必富公司未签名确认，诉讼中又不予认可，上诉人仲维英亦未能提供其他证据对此予以证明，故对上诉人仲维英的该主张，本院不予采纳。
综上所述，上诉人仲维英的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由仲维英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年××月××日
书 记 员 陈 颖