江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第00474号
上诉人张跃南（原审被告、反诉原告），男，1961年5月15日生，汉族。
委托代理人刘培远，沛县竞合法律服务所法律工作者。
委托代理人马培永，男，1960年7月1日生，汉族，江苏开放大学沛县学院教师。
被上诉人徐州江南房地产开发有限公司（原审原告、反诉被告）。
法定代表人陈飞，该公司经理。
委托代理人陈开银，江苏圆点律师事务所律师。
上诉人张跃南因与被上诉人徐州江南房地产开发有限公司（以下简称江南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服沛县人民法院（2013）沛民初字第0994号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张跃南的委托代理人刘培远、马培永，被上诉人江南公司的委托代理人陈开银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2009年10月4日，张跃南（买方）与沛县江南房地产开发有限公司（买方）签订江南名都城商品房认购书，认购书记载：认购人姓名张跃南，房屋单位3幢1单元401室，面积172.33平方米，总价504922元。储藏室3幢5号，面积15.78平方米，单价1200元／平方米。认购总价：房屋504922元，储藏室18936元。定金20000元，储藏室全额支付。附带约定：1、买方应于本认购书签订当日支付订金，逾期视为违约，卖方不另行催告，该认购书自动作废，已付定金不退还。2、买方应于本认购书签订后一个工作日内携带认购书、身份证、户口本、收入证明、及所有贷款所需资料，首付款123858元至江南房产签订商品房买卖合同，逾期视为违约，卖方不另行催告，该认购书自动作废，已付定金不退还。3、已付定金签约时自动转为购房款部分。4、双方自愿签订本认购书，买方不得以任何理由退房，否则定金不退，反之，卖方以双倍定金返还买方。……。7、房屋上房日期：2010年6月30日。备注：此房已优惠1万元，上述价格为优惠后价格。
张跃南于2009年10月4日向江南公司缴纳定金20000元及储藏室款18936元，2009年10月6日，缴纳房款45000元，2009年10月8日，缴纳房款58858元。
双方均认可签订认购书的第一个工作日为2009年10月8日（国庆节假期后的第一个工作日）。2009年10月9日，江南公司打印出商品房买卖合同，但双方没有在该合同上签字。该商品房买卖合同已在房产部门进行了网上备案。
2010年12月27日沛县江南房地产开发有限公司在徐州市沛县工商行政管理局登记变更企业名称为徐州江南房地产开发有限公司。
2013年6月18日，江南公司向原审法院提起诉讼，认为张跃南在签订认购书后迟迟不履行与其签订商品房买卖合同的义务。要求法院判令请求法院判令解除双方签订的商品房认购书，江南公司依法返还张跃南交付的142794元及利息。
原审过程中，张跃南认为，因江南公司与拆迁户之间的纠纷致使房屋无法上房，未签订合同的责任在江南公司。要求法院判令江南公司履行合同，交付江南名都小区3幢1单元401室。
原审法院认为，（一）关于认购书能否认定为商品房买卖合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的内容如房屋交付条件、装修标准、配套基础设施和公告设施的交付、产权登记、纠纷处理等，该认购书并无涉及，故张跃南主张认购书为商品房买卖合同无事实和法律依据，不予支持。（二）关于双方在履行该认购书的过程中是否有违约行为及如何承担违约责任的问题。双方签订的认购书约定：“张跃南应于本认购书签订后一个工作日内携带认购书、身份证、户口本、收入证明、及所有贷款所需资料，首付款123858元至江南房产签订商品房买卖合同，逾期视为违约，江南公司不另行催告，该认购书自动作废，已付定金不退还。双方自愿签订本认购书，买方不得以任何理由退房，否则定金不退，反之，卖方以双倍定金返还买方。”张跃南虽然依照认购书缴纳了定金、首付款，但张跃南没有按照认购书的约定于认定书签订后的第一个工作日即2009年10月8日到江南房产与江南公司签订商品房买卖合同。江南公司于2009年10月9日，打印出商品房买卖合同，并在房产部门进行了网上备案，而张跃南在江南公司给予的宽延期限内仍没有与江南公司签订商品房买卖合同，张跃南已构成违约。根据认购书的约定，逾期不签订商品房买卖合同，认购书作废，已付定金不退还。现在，江南公司不同意再与张跃南签订商品房买卖合同，因此对江南公司解除认购书的请求，法院予以支持。对张跃南要求继续履行合同，交付江南名都城3幢1单元401室的诉讼请求，不予支持。认购书解除后，江南公司应当返还张跃南交付的房款及支付占用期间的贷款利息，根据认购书的约定，张跃南违约，定金应当不予返还，但江南公司自愿返还房款（含储藏室款）及定金合计142794元，是其对自己权利的处分，法院予以支持。但定金20000元的利息不予支持。综上，江南公司应返还张跃南142794元及支付利息（18936元的利息，按照中国人民银行发布的基准贷款利率从2009年10月4日计算至判决确定的给付之日；45000元的利息，按照中国人民银行发布的基准贷款利率从2009年10月6日计算至判决确定的给付之日；58858元的利息，按照中国人民银行发布的基准贷款利率从2009年10月8日计算至判决确定的给付之日）。张跃南要求江南公司支付房屋现有价值和认购价值的差价，没有法律依据，法院不予支持。遂判决：（一）解除江南公司与张跃南签订的江南名都城商品房认购书；（二）江南公司返还张跃南142794元及支付利息（18936元的利息，按照中国人民银行发布的基准贷款利率从2009年10月4日计算至判决确定的给付之日；45000元的利息，按照中国人民银行发布的基准贷款利率从2009年10月6日计算至判决确定的给付之日；58858元的利息，按照中国人民银行发布的基准贷款利率从2009年10月8日计算至判决确定的给付之日）。（三）驳回张跃南的诉讼请求。
上诉人张跃南不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同不成立缺乏法律依据。双方签订的商品房认购书中，具体约定了房屋的位置、面积、价格、储藏室、房号、付款方式、首付款、违约责任等事项。具备了商品房买卖合同的必备条件，符合法律规定的合同成立的要件，也符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的要求。且上诉人与被上诉人自愿在房管部门办理的网上备案登记。双方当事人在诉讼前对商品房买卖合同的成立不持异议。2、一审判决认定上诉人违约缺乏事实及法律依据。上诉人已经履行了认购书约定的签订合同的义务。书面合同没有签订的原因在于被上诉人出卖给上诉人的房屋是拆迁房。且房屋已经被拆迁户实际占有。且认购书不能必然导致商品房买卖合同签订的必然结果。双方在协商商品房具体内容的时候因存在分歧而不能最终签订，但是只要购买者在约定期限内就商品房买卖合同的签订与开发商进行洽谈，就应当认定购房者已经履行了认购书约定的义务。至于是成功签订合同不是认购书约定的义务。在房屋被拆迁户占有的情况下，上诉人有权行使不安抗辩权。3、一审判决被上诉人返还购房款、支付利息有失公允。上诉人与被上诉人签订认购书是2009年10月，当时房价与现在房价相差甚远，即使解除合同也应当给上诉人相应的补偿。被上诉人要求解除认购书的原因是因为房价的上涨，其行为有违诚信原则，不应当得到支持。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人江南公司答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求维持一审判决。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、双方当事人签订的商品房认购书性质如何认定；2、上诉人是否存在违约行为。一审判决解除双方商品房认购书由被上诉人向上诉人返还购房款及利息是否有事实及法律依据。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院认为，1、关于双方签订的商品房认购书性质如何认定的问题。本案双方当事人签订的认购书虽然约定了涉案房屋的房号、面积、单价、总价等内容，但是并未满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的订立商品房买卖合同应当明确的主要内容，同时双方在认购书中明确约定了双方重新签订商品房买卖合同的具体时间。因此，从上述内容看，双方当事人在签订该认购书即已经明确该认购书并非商品房买卖合同。上诉人张跃南主张该认购书即为商品房买卖合同的观点不成立。2、关于履行认购书过程中，上诉人是否存在违约行为的问题。双方当事人在认购书中明确约定了另行签订商品房买卖合同的时间及张跃南应携带的资料。且明确约定逾期江南公司将不另行催告。而上诉人张跃南并未在约定的期限内至江南公司处签订商品房买卖合同，诉讼中张跃南主张其因知道涉案房屋被拆迁户强行占用，才未与江南公司签订合同。一审过程中，上诉人张跃南仅提供证人证言证明该房屋被占用，被上诉人江南公司对此不予认可。且该涉案房屋是否被占用并非双方能否签订商品房买卖合同的必要条件。综上，在张跃南违反认购书约定的情况下，江南公司请求解除该认购书并返还已付房款及定金符合法律规定，依法应予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3156元，由上诉人张跃南承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 史善军
代理审判员 李 琳
二〇一四年四月二日
书 记 员 许 丽