北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第14182号
原告贾x，女，1976年5月19日出生。
委托代理人王明静，北京市百伦律师事务所律师。
委托代理人李莉，北京市易行律师事务所律师。
被告梁x，男，1949年12月4日出生。
原告贾x与被告梁x房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾x及其委托代理人王明静、李莉，被告梁x均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告贾x诉称，1999年5月10日，贾x之父贾x2将本案涉诉x村x号院北房5间、东西房各3间以25万元的价格卖给梁x。2011年1月19日，贾x2去世，贾x系唯一法定继承人。2011年11月5日，北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第25317号民事判决书认定：贾x2与梁x签订的房屋买卖合同无效。因涉案房屋正在进行城乡一体化改造，故所涉合同无效后的返还及赔偿问题不予处理，待拆迁利益确定后，根据各自请求，另案主张。该判决已生效。2012年初，x村启动腾退工作，拆迁人为x公司。2012年4月，梁x与腾退人签订涉案房屋的拆迁补偿安置协议，获得拆迁补偿。涉案房屋已经被拆。另外，就x号院确实还有一部分拆迁利益未以协议书的形式确定。我也不同意就该部分先与腾退人签订腾退补偿协议。但我方认为，未签订协议部分的拆迁利益可以根据腾退方案及政策予以确定，按照拆迁政策，涉案院落宅基地置换面积266平方米，这部分面积没有包含在梁x签订的腾退协议中，而是由x公司占有，所以我方申请追加x公司作为被告参加诉讼。对梁x签订的腾退补偿协议以及订购房协议，我方起诉要求按照合同无效后返还原则进行分割。依据协议梁x共获得1351727.5元，并利用其中100万购置房屋两套。鉴于上述情况，我方提起本诉，诉讼请求：请求对诉争院落拆迁利益进行分配，其中，梁x所获拆迁款中现剩余现金305927.50元归梁x所有（其中，25万元为我方应向梁x返还的涉案院落购房款，剩余55927.50元为我方对梁x新建南房、相应装修损失等应归梁x所有的相应拆迁利益），订购房协议（编号：大W-101T）所示两套房屋归我方所有，诉讼费依法分担。
被告梁x辩称，不同意贾x诉求。认可买房款25万元。我已经享受腾退补偿，不要求返还购房款。所建南房及装修损失远远不止5万元。我方是按照拆迁安置政策享有相应利益并签订协议，两套商品房是我用拆迁款购买的，所有我获得的拆迁利益都与贾x2无关。贾x可自行与腾退人签协议获得她那份拆迁利益。
经审理查明，贾x2与果x原系夫妻，二人生育一女贾x，并于2008年8月15日离婚。2011年1月19日，贾x2去世。梁x与贾x2曾于1999年5月10日经人介绍签订《买卖房协议书》，约定梁x购买贾x2名下海淀区x村x号（以下简称x号）院落及5间北房、东西房各2间，当日，梁x支付给贾x2购房款25万元。后本院于2011年11月5日做出（2011）海民初字第25317号民事判决书判决上述《买卖房协议书》无效，并确认梁x购房后对x号进行了多次装修，另于2010年新建南房3间，将整个院落封顶，且对全部房屋进行装修。生效判决同时认定，对于该无效合同的产生，贾x2应承担主要过错责任，梁x承担次要过错责任。判决做出后双方均未上诉。梁x继续占有使用x号。2012年3月23日，依据《x村非宅基地上其它住宅使用人的腾退实施细则》，梁x作为被腾退人（乙方）与腾退实施人x公司（甲方）签订《非宅基地上其它住宅腾退补偿协议》（协议编号：大W-101T），写明乙方户籍在册零人，共居人壹人，为梁x，并就腾退搬迁事宜达成协议如下：乙方腾退的x号用地面积186.68平方米，用地四至范围内应评估补偿的房屋建筑面积226.5平方米，应拆除房屋及附属物总面积226.5平方米；梁x获得补偿、补助、奖励合计1351727.5元，其中，重置成新价239092元，搬家补助费9060元，分体空调移机费2000元，固定电话移机费235元，有线电视撤装费300元，停产停业补助费0元，腾地补助费801040.5元，提前搬家奖及支持工程配合奖30万元。2012年8月22日，梁x与x公司签订《订购房协议》（协议编号：大W-101T），以所获拆迁款支付购房款1045800元，购买商品房2套。现x号已经拆除，商品房尚未交付。
另查，x村村民委员会、x公司2012年3月4日颁布《x村非宅基地上其它住宅使用人的腾退实施细则》。该细则写明，购买村民私有宅基地房屋居住，腾退期内与卖房方达不成共同腾退协议的，对购买有效用地四至范围内地上一层房屋及附属物给予重置成新价补偿，并对其购买用地有效面积（村评议小组认定）的70%部分参照本细则给予补助、奖励进行腾退。该细则第（三）项腾退补偿、补助、奖励部分写明：1、补偿，对购买村售地建住宅的被腾退人有效用地面积内的一层住宅房屋及附属物给予重置成新价补偿；2、补助，按用地面积大于166.67平方米的，166.67平方米部分给予4500元／平方米腾地补助，对于超过166.67平方米的部分给予2550元／平方米腾地补助，按照房屋面积给予40元／平米的搬家补助，分体空调400元／台移机费，有线电视300元／端撤装费，电话235元／部移机费；3、奖励，对在奖励期内签订腾退协议并按期交房腾地的腾退人给予5万元提前搬家奖、25万元的支持工程配合奖。贾x对该实施细则的效力不予认可，梁x认可据此签订涉案腾退补偿协议。
再查，梁x所获补偿、补助、奖励未包含x号全部腾退利益。贾x认可因对腾退补偿方案存在异议，其未与x公司就x号剩余腾退补偿问题签订相应协议。
上述事实有双方当事人陈述、（2011）海民初字第25317号民事判决书及卷宗材料、《非宅基地上其它住宅腾退补偿协议》、《订购房协议》以及《x村非宅基地上其它住宅使用人的腾退实施细则》等证据材料在案佐证。
本院认为，贾x2与梁x就买卖x号所签《买卖房协议书》已经法院生效判决认定无效。贾x作为贾x2法定继承人承担合同无效后的相应权利义务。现x号已经腾退拆除，梁x签订了《非宅基地上其它住宅腾退补偿协议》，获得宅院部分腾退利益，贾x因对腾退补偿方案存在异议，未就诉争宅院剩余利益与腾退实施人达成一致并签订协议。就梁x所签协议之外的x号剩余腾退利益，本院认为，本案所涉法律关系为贾x2与梁x之间的合同关系，解决的是合同相对方的权义分配问题，另外，宅院腾退利益的确定以腾退双方就腾退补偿方案达成合意为前提，现相关利益尚未确定，故贾x主张剩余拆迁利益中含有该院落宅基地置换面积且由x公司占有，并要求追加该公司作为共同被告承担返还义务，没有依据，本院不予支持。就梁x所获腾退利益，贾x主张获得梁x所购房屋。本院认为，依据查明事实，上述房屋购房款虽系用涉案院落腾退补偿款支付，但该房屋并非针对当地村民的宅基地置换房屋，不属于因腾退直接获得的安置利益，房屋亦未建成交付，加之《x村非宅基地上其它住宅使用人的腾退实施细则》由当地村民自治组织进行颁布确认，其对腾退利益受偿比例的划分与本例合同无效之过错责任的划分也不违背，梁x所获腾退利益亦未超出该细则规定的范围，故贾x的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
驳回贾x的全部诉讼请求。
案件受理费一万三千八百元，由贾x负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费一万三千八百元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯姝雅
人民陪审员 胡显蕾
人民陪审员 陈 雁
二〇一四年一月六日
书 记 员 冯倩倩