贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民三终字第319号
上诉人（原审被告）黄丽华，女，1963年1月15日出生，汉族，贵州省凤冈县人。
委托代理人黄启高，贵州名城律师事务所律师。
委托代理人王劲松，贵州名城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵润梅，女，1973年2月11日出生，汉族，贵州省遵义市人。
被上诉人（原审原告）吴向利，男，1970年7月18日出生，汉族，贵州省遵义市人，系赵润梅之夫。
被上诉人（原审被告）杨华，女，1983年9月2日出生，汉族，贵州省遵义市人。
原审第三人遵义佳苑物业管理有限责任公司。
法定代表人毛祺晟，该公司执行董事兼经理。
委托代理人夏明金，该公司工作人员。
上诉人黄丽华因与被上诉人赵润梅、吴向利、杨华，原审第三人遵义佳苑物业管理有限责任公司（以下简称“佳苑物管公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2013）汇民初字第1016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明，赵润梅与吴向利系夫妻关系。2010年10月1日，杨华与佳苑物管公司签订《商铺租赁合同》，约定佳苑物管公司将位于汇川区广州路“阳光E版·十字金街”“精品街”面积为192平方米的商铺出租给杨华，商铺用途为美容，租期三年，从2010年10月1日起至2013年9月30日止。双方还约定“不得将经营场地转租给他人使用，不得与第三人合作经营，不得更改经营业态”。2010年10月24日，杨华与黄丽华签订《房屋租赁合同》，由杨华将其承租门面的部分，即位于遵义市广州路阳光E版6号附1号门面出租给黄丽华，面积为66㎡，租期为2010年10月24日至2013年9月30日，租金为每月3000元。合同签订后，黄丽华向杨华支付了门面押金10000元，并将其承租门面用于经营养发业务，店名“锦生堂”。2012年2月，经杨华允许，黄丽华将“锦生堂”经营权和门面使用权转让给赵润梅，口头约定转让费为62100元（其中包含门面押金10000元，黄丽华已支付给杨华2012年2月10日至2012年4月23日的租金7300元，以及店内实物折价费和转让费44800元）。2012年2月10日，吴向利支付黄丽华转让费60000元，其余2100元已通过产品和会员卡等抵扣，黄丽华随即将门面及店内实物交付给赵润梅。同日，杨华与赵润梅签订《房屋租赁合同》，由杨华将黄丽华承租的门面出租给赵润梅使用，租期为2012年4月23日至2013年9月23日，租金为每月3000元。同时，杨华与黄丽华签订的《房屋租赁合同》解除，合同解除后，杨华未将黄丽华支付的押金10000元，以及2012年2月10日至2012年4月23日的租金7300元退还给黄丽华。为此，杨华、黄丽华、赵润梅均同意上述押金10000元和租金7300元已由赵润梅支付给杨华。2012年4月13日，吴向利支付杨华2012年4月23日至2012年7月23日的租金9000元。2012年2月27日，黄丽华与赵润梅签订《授权合同》，由黄丽华将“锦生堂”中草药茶麸养发产品授权赵润梅加盟经营。同日，双方签订《补充协议》，约定黄丽华将“锦生堂”店转让给赵润梅作为“锦生堂”加盟分店经营。杨华与赵润梅在签订合同的过程中未告知赵润梅争议门面在转租和经营范围方面受到限制，赵润梅租用该门面后进行部分装修和改动，将门面隔为前后两部分，其中“锦生堂”前门继续用于经营养发业务，后门用于经营餐饮。因赵润梅经营餐饮违反了佳苑物管公司与杨华的约定，佳苑物管公司对赵润梅进行干涉，使赵润梅经营受阻。2012年8月16日，赵润梅将承租门面返还给杨华。杨华在门面租期届满后返还给佳苑物管公司，佳苑物管公司又出租给他人使用至今。赵润梅、吴向利以合同目的不能实现，导致其遭受损失为由与杨华、黄丽华、佳苑物管公司协商未果，遂诉至一审法院，请求判令：1、解除赵润梅与杨华签订的《房屋租赁合同》；2、由杨华、黄丽华连带返还赵润梅、吴向利转让费、押金及租金69000元及银行同期贷款利息，并赔偿赵润梅、吴向利损失21259元；3、诉讼费由杨华、黄丽华承担。
另查明，赵润梅、吴向利主张的损失为经营餐饮门面的装修损失，经本院核实为4448元。
一审法院审理后认为，赵润梅与黄丽华口头约定门面转租行为，经杨华准许，并与杨华签订《房屋租赁合同》，相关约定是赵润梅与杨华、黄丽华的真实意思表示，佳苑物管公司对该转租行为并未主张合同无效，且该合同期限届满后，佳苑物管公司已经收回门面并出租他人，故赵润梅与杨华、黄丽华的约定未违反法律的强制性规定，应当合法有效，双方均应恪守约定。由于杨华、黄丽华与赵润梅签订房屋租赁合同时未如实告知赵润梅门面使用范围受限制，致使赵润梅使用门面过程中其经营项目违背了杨华与佳苑物管公司约定的经营范围，遭到佳苑物管公司对其经营行为的干预，使其合同目的不能实现。合同目的不能实现的过错行为在杨华、黄丽华。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，赵润梅、吴向利主张解除合同，并在诉讼过程中将门面房交付给杨华，双方事实上已经解除了租赁合同，其行为于法有据，予以确认。赵润梅、吴向利根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，向一审法院主张杨华、黄丽华返还和赔偿相应损失，也符合法律的规定，但主张的部分金额有悖法律规定，一审法院应当支持赵润梅、吴向利请求的金额为：1、转让费19471元：黄丽华转让该门面时收取赵润梅转让费44800元，其中包括店内实物及赵润梅对该门面的正常经营权和使用权。对实物部分，黄丽华已经移交给赵润梅，赵润梅也实际享有了该实物占有、使用、处分和收益的所有权，且赵润梅在解除租赁合同时也无实物返还给黄丽华，故该实物的价值应由赵润梅支付。赵润梅在庭审中未提供证据证明其价值，而黄丽华自认金额为25329元，一审法院采信黄丽华主张的金额25329元。44800元转让费中扣除赵润梅应当支付的金额25329元，剩余的19471元是赵润梅在正常使用和经营门面的情况下应当支付给黄丽华的转让费用。因赵润梅的合同目的未能实现，且双方已经解除合同，黄丽华应当返还该费用即19471元。2、装修费3874元：赵润梅与杨华、黄丽华约定租用门面的期限为19个月零13天，产生装修费为5658元，平均每月装修耗损约298元。而赵润梅实际使用门面的时间为2012年2月10日至2012年8月16日，6个余月，尚有约13个月未能使用。一审法院酌情认定赵润梅装修损失为3874元（13月×298元／月），应由杨华、黄丽华承担。赵润梅主张装修损失21259元，所提供的证据中多为其经营过程中购买的食品原料、器皿及用品等，剔除非装修费后，产生装修费用为5658元。故对赵润梅多主张的部分，一审法院不予支持。3、押金10000元：赵润梅与黄丽华签订协议时交付黄丽华10000元押金，双方合同解除后，黄丽华应当退还赵润梅押金10000元。关于赵润梅主张的租金损失，因赵润梅承租该门面后实际使用，杨华、黄丽华收取的租金在赵润梅使用期内，其主张杨华、黄丽华返还其使用期内的租金于法无据，不予支持。关于赵润梅、吴向利主张的利息损失，因请求不明，且也无相应依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、黄丽华在本判决生效后十日内返还赵润梅、吴向利转让费19471元、押金10000元，共计29471元。二、黄丽华、杨华在本判决生效后十日内共同赔偿赵润梅、吴向利装修损失3874元。三、驳回赵润梅、吴向利其他诉讼请求。案件受理费2040元，由赵润梅、吴向利承担1020元，由黄丽华、杨华承担1020元。公告费400元，由黄丽华、杨华承担。黄丽华、杨华承担的诉讼费1020元及公告费400元，共计1420元在本判决生效后执行时一并执行。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，黄丽华不服，向本院提起上诉称，一、赵润梅、吴向利的第一项诉讼请求已变更为请求确认赵润梅与杨华签订的《房屋租赁合同》无效，一审没有按照该诉讼请求进行审理并判决，属程序违法。二、押金10000元应由杨华退还，一审判决由上诉人退还不当。三、上诉人与杨华已解除租赁合同关系，赵润梅系与杨华签订租赁合同，与上诉人无租赁合同关系，上诉人收取转让费与杨华将争议门面转租给赵润梅的行为无关。一审判决由上诉人退还19471元不当。四、赵润梅与杨华签订租赁合同，杨华应告知赵润梅该门面在转租和经营范围方面受到限制的情况，其未告知，应当承担相应责任。上诉人与赵润梅之间是“锦生堂”经营权加盟关系而非租赁合同关系，上诉人并不知晓也无义务告知赵润梅该门面在转租和经营范围方面受到限制，故上诉人无过错，不应当承担责任。一审判决认定事实不清，请求撤销原判，依法改判上诉人在本案中不承担责任。
被上诉人赵润梅、吴向利、原审第三人遵义佳苑物业管理有限责任公司在二审期间未提交书面答辩意见。
被上诉人杨华在二审期间辩称，对于押金10000元，其已为赵润梅向佳苑物管公司垫付了9000元租金，除非赵润梅偿还该9000元，否则不予退还。
本院认为，本案双方的争议焦点为：一、一审是否违反法律程序；二、黄丽华、杨华是否应返还赵润梅、吴向利押金、转让费，是否应赔偿赵润梅、吴向利装修损失以及赔偿金额如何确定；三、黄丽华、杨华是否应承担连带责任。
对于争议焦点一。经二审审查，一审法院在审理过程中就诉讼请求的变更问题已向赵润梅、吴向利进行了释明，并按照赵润梅、吴向利变更后的诉讼请求进行审理、作出判决，故一审审理程序合法。对上诉人黄丽华的相关上诉理由，本院不予支持，予以驳回。
对于争议焦点二。赵润梅系与杨华而非黄丽华签订《房屋租赁合同》，与杨华形成租赁合同关系。对于赵润梅、吴向利以解除与杨华签订的《房屋租赁合同》为由请求黄丽华、杨华返还和赔偿相关费用和损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，赵润梅、吴向利的主张符合法律规定，本院予以部分支持，其返还和赔偿的具体金额及理由如下：1、押金10000元。赵润梅与杨华解除租赁合同后，杨华应将押金10000元返还给赵润梅。杨华辩称其已为赵润梅向佳苑物管公司垫付了9000元租金，赵润梅未偿还该9000元，故不予退还。因赵润梅对此不予认可，杨华亦未提供证据予以证明，故对于杨华的该辩解理由，本院不予采信，予以驳回。2、装修损失3600元。赵润梅在二审中认可装修损失为4448元，因杨华未如实告知赵润梅争议门面在转租和经营范围方面受到限制，导致赵润梅经营受到佳苑物管公司的干预，合同目的已不能实现，合同解除后，杨华应当赔偿赵润梅因此造成的损失。就赔偿金额的多少，本院结合赵润梅使用租赁物的情况以及装修的折旧程度，酌情确定装修损失为3600元。3、转让费14400元。赵润梅与黄丽华未签订租赁合同，且其在承租期间将租金支付给杨华，即赵润梅与黄丽华不存在形式上和事实上的租赁合同关系。赵润梅支付给黄丽华的转让费44800元，包括店内实物及赵润梅对争议门面经营权和使用权的费用，对于实物部分，一审认定为25329元，各方当事人均未对此提起上诉，本院予以确认。即44800元中扣除实物部分，剩余的19471元为赵润梅正常使用和经营争议门面的转让费用。赵润梅要求黄丽华、杨华返还该转让费，实质上是要求黄丽华、杨华对其因使用租赁物的合同目的不能实现而遭受的损失予以赔偿。因赵润梅与黄丽华没有租赁合同关系，黄丽华无义务告知赵润梅争议门面在转租和经营范围方面受到限制，故不承担该赔偿责任。杨华对此负有义务，应当赔偿赵润梅相应损失。本院结合赵润梅使用租赁物的情况，酌情确定该部分损失为14400元。对于赵润梅、吴向利要求解除合同、返还租金并支付利息的诉请，各方当事人均未对此提起上诉，视为服判。因吴向利与赵润梅系夫妻关系，故杨华应当返还赵润梅、吴向利押金10000元，并赔偿赵润梅、吴向利损失共计18000元。
对于争议焦点三。2012年2月10日的《房屋租赁合同》系杨华与赵润梅所签，黄丽华不是该合同的相对方，根据合同的相对性原则，以及赵润梅与黄丽华之间属另一法律关系，且本案亦不符合法律有关承担连带责任规定的情形，故对于赵润梅、吴向利要求杨华、黄丽华承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。
综上，原审判决认定事实部分错误、适用法律正确，判决不当，本院予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院（2013）汇民初字第1016号民事判决第三项，即维持“驳回赵润梅、吴向利其他诉讼请求”；
二、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2013）汇民初字第1016号民事判决第一、二项，即撤销“1、黄丽华在本判决生效后十日内返还赵润梅、吴向利转让费19471元、押金10000元，共计29471元；2、黄丽华、杨华在本判决生效后十日内共同赔偿赵润梅、吴向利装修损失3874元”；
三、解除赵润梅与杨华于2012年2月10日签订的《房屋租赁合同》；
四、由杨华于本判决生效后十日内返还赵润梅、吴向利押金10000元；
五、由杨华于本判决生效后十日内赔偿赵润梅、吴向利损失18000元。
一审案件受理费2040元，公告费400元，二审案件受理费2040元，共计4480元，由赵润梅、吴向利承担3080元，由杨华承担1400元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
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审 判 长 蒋克勤
代理审判员 何 亮
代理审判员 张 荣
二〇一四年七月十七日
书 记 员 杨 茜