湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终1646号上诉人（原审原告）：唐桂初。上诉人（原审原告）：李荣辉。上诉人（原审原告）：李丽华。委托诉讼代理人：李荣辉，系李丽华之兄（特别授权）。被上诉人（原审被告）：永州市零陵潇湘纸业有限公司。法定代表人：秦学群，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张国强，系该公司职工（特别授权）。委托诉讼代理人：欧阳臻，湖南云虹律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：永州市零陵潇湘纸业有限公司清算组。负责人：陈荣光，系该清算组组长。上诉人唐桂初、李荣辉、李丽华因与被上诉人永州市零陵区潇湘纸业有限公司（以下简称潇湘纸业公司）、永州市零陵区潇湘纸业有限公司清算组（以下简称潇湘纸业公司清算组）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区（2015）零民初字第1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭审理进行了审理。上诉人唐桂初、李荣辉及上诉人李丽华的委托诉讼代理人李荣辉，被上诉人潇湘纸业公司的委托代理人张国强、欧阳臻到庭参加了诉讼，被上诉人永州市零陵潇湘纸业有限公司清算组未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐桂初、李荣辉、李丽华上诉请求：判决被上诉人赔偿逾期交付新房违约金和赔偿逾期办理实物补偿产权证违约金，按双方协议约定每天100元补偿计算；判决被上诉人赔偿违约金计算时间从其逾期违约之日起至本案上诉判决之日止。水电开户费应由被上诉人直接支付给上诉人。理由：《拆迁补偿安置协议》是考虑到上诉人在拆迁后过渡时期的经济损失和交付新房、门面、车库后的经济利益，在各自自愿的基础上签订的，符合法律规定，上诉人的合法权益应该受到法律保护。被上诉人至本案上诉之日还未交付新房给上诉人，应承担继续履行违约责任。潇湘纸业公司、潇湘纸业公司清算组辩称，一审认定事实清楚、判决正确，应予维持。唐桂初、李荣辉、李丽华向一审法院起诉请求：1、被告按照《拆迁补偿安置协议》及《修改补充协议》进行实物补偿；2、被告按照《协议》第五条第2项中之规定支付交房逾期补偿款：91,900元(2013年2月24日—2015年8月31日共计：919天×100元/天=91,900元）；3、被告按照《协议》第六条第3项中之规定支付逾期办理房产证赔偿款:55,400元（2014年2月24日-2015年8月31曰共计:554天×l00元/天=55,400元)：4、被告按照《协议》第六条第3项及《补充协议》第一条第二项中之规定支付：住房三套，门面一间,车库一间，杂房一间办理房产证的费用共计74,731.1元；5、被吿按照《协议》第六条第3项中之规定支付一套住房的水电开户费用共计:2360元（水开户费：1380元/户，电开户费：980元/户）；6、被告按照《协议》第六条第3项中之规支付一套住房土地使用权证的办证费用1000元；7、被告赔偿由于被告延期交房给我造成的门面及住房收益损失共计:91,900元（门面损失：1500元/月，50元/天×919天=45,950元，住房损失:500元/套/月×3套=1500元/月即50元/天×919天=45,950元）；8、被告应支付2015年8月31日以后至其实际交房日期止这段时间的后续各种赔偿，如逾期交房补偿、办理房证逾期补偿门面及住房收益赔偿等;9、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月10日，原告唐桂初、李荣辉、李丽华3人（乙方）与被告（甲方）永州市零陵潇湘纸业有限公司签订了一份《拆迁补偿安置协议》，主要约定：潇湘纸业公司（甲方）将位于永州市人民医院后方的茶林庵地开发兴建经济适用房，该地块现住户须拆迁，以实物补偿方式补偿，给原告该地块新建住房2套，车库2间，门面1间，杂房1间，并且优先选择房屋的位置；协议约定生效后，由被告方负责安排原告过渡时期的住房；协议明确了双方的责任和义务。协议签订后，双方当事人于2011年2月24日在永州市潇湘公证处进行了公证。2011年4月13日，原告唐桂初等3人（乙方）与被告潇湘纸业公司（甲方）对《拆迁补偿安置协议》的部分内容进行了修改和补充，主要内容为：对补偿标准修改补充为：补偿该地块新建住房3套、车库1间、门面1间、杂房1间。补偿新住房位置、楼层、面积优先选择权（住房面积不低于88.3㎡，车库面积不低于17㎡，门面面积不低于42㎡，杂房面积不低于9㎡）。本案中，双方所签订的协议约定了交房时间为从协议签字起完成三通一平后基础动工之日起24个月内，即2013年2月24日交房，逾期按100元/天补偿，办理房产证的时间在交新房后一年内办理完毕，即2014年2月24日，逾期按100元/天赔偿。但在履行过程中，被告潇湘纸业公司合作的开发商将所承建楼房的结构发生改变，致使原告依协议无法实现。双方为延迟交房及给付相关费用的问题发生纠纷，经多次协商未果，原告遂诉至法院，请求判如所请。另查明，被告潇湘纸业公司于2014年9月30日正式关闭，永州市人民政府国有资产监督管理委员会以永国资函（2014）26号文件成立潇湘纸业公司清算组，负责关闭清算工作。一审法院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，三原告作为拆迁户与被告潇湘纸业公司签订的《拆迁补偿安置协议》及《补充协议》，是双方自愿、平等互利的基础上经过协商而达成的一致意见，是合法有效的，应受到法律保护，且双方应严格依约履行。关于实物补偿的问题，根据原、被告双方签订的协议，被告应尽快履行，将3套住房、车库、门面、杂房各1间交付给原告；关于逾期交房和办证赔偿金问题，因双方约定协议生效后24个月内交房，应视为最迟交房时间为24个月（即2013年2月24日），办理好产权证时间在交新房后一年内（即2014年2月24日），但被告潇湘纸业公司至今还没有履行其交房、办证义务，属违约行为，应承担违约责任。原、被告双方虽对逾期交房和办证约定了违约金为100元/天，但从本案原告方实际所收的损失情况来看，违约金100元/天明显过高，适当调整为50元/天为宜。其逾期交房补偿款为60,850元（2013年2月24日至2016年6月24日，共计1217天×50元/天），逾期办理房产证赔偿款42,600元（2014年2月24日至2016年6月24日，共计852天×50元/天）。对原告要求给付逾期交房补偿款和逾期办理房产证赔偿款，法院予以支持；关于办理房产证、土地使用证、水电开户等费用问题因双方协议已约定，就本案而言，这些费用没有产生，原告待产生后再主张其权利。关于原告要求住房、门面、收益损失的问题，因协议没有约定，故不予支持。庭审中，被告对逾期交房的事实予以认可，但辩称是因政策因素造成逾期交房的观点，由于被告没有提供相关证据证实，故被告这一辩称理由不能成立，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、限被告永州市零陵潇湘纸业有限公司在本判决生效后一个月内交付原告唐桂初、李荣辉、李丽华住房3套、车库1间、门面1间、杂房1间（住房面积不低于88.3㎡，车库面积不低于17㎡，门面面积不低于42㎡，杂房面积不低于9㎡）；二、限被告永州市零陵潇湘纸业有限公司在本判决生效后三日内给付原告唐桂初、李荣辉、李丽华逾期交房补偿款60,850元；三、限被告永州市零陵潇湘纸业有限公司在本判决生效后三日内给付原告唐桂初、李荣辉、李丽华逾期办理房产权证赔偿款42,600元；四、被告永州市零陵潇湘纸业有限公司清算组对上述所确定的义务承担连带赔偿责任；五、驳回原告唐桂初、李荣辉、李丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6060元，由原告唐桂初、李荣辉、李丽华负担2060元，由被告永州市零陵潇湘纸业有限公司、永州市零陵潇湘纸业有限公司清算组负担4000元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，依据最高法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方当事人在合同中约定为每天100元，该约定是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定。被上诉人并未对此标准提出过高的异议，从上诉人应得的门面及住房租金损失看其损失并不每天过高于100元，原判将违约金调整为50元每天，显失公平，应予以改判，上诉人一审时起诉请求逾期交房时间分二年五个月和和逾期办证的时间为一年又五个月故上诉人上诉主张2016年6月24日后的损失，不符合法律规定，本院不予支持.上诉人的水电开户费现尚未产生，且上诉人并未提供证据证实该项费用的具体金额，上诉人可待实际发生后，再主张其权利。综上所述，原判认定事实有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市零陵区（2015）零民初字第1505号民事判决第一项，即：限被上诉人永州市零陵潇湘纸业有限公司在收到本判决后一个月内交付上诉人唐桂初、李荣辉、李丽华住房3套、车库1间、门面1间、杂房1间（住房面积不低于88.3㎡，车库面积不低于17㎡，门面面积不低于42㎡，杂房面积不低于9㎡）；二、变更湖南省永州市零陵区（2015）零民初字第1505号民事判决第二项，即：限被上诉人永州市零陵潇湘纸业有限公司在收到本判决后三日内给付上诉人唐桂初、李荣辉、李丽华逾期交房补偿款121,700元；三、变更湖南省永州市零陵区（2015）零民初字第1505号民事判决第三项，即：限被上诉人永州市零陵潇湘纸业有限公司在收到本判决后三日内给付上诉人唐桂初、李荣辉、李丽华逾期办理房产权证赔偿款85,200元；四、维持湖南省永州市零陵区（2015）零民初字第1505号民事判决第四项，即：被上诉人永州市零陵潇湘纸业有限公司清算组对上述所确定的义务承担连带赔偿责任；五、维持湖南省永州市零陵区（2015）零民初字第1505号民事判决第五项，即：驳回上诉人唐桂初、李荣辉、李丽华的其他诉讼请求。一、二审案件受理费12,120元，由上诉人唐桂初、李荣辉、李丽华负担3636元，由被上诉人永州市零陵潇湘纸业有限公司、永州市零陵潇湘纸业有限公司清算组负担8484元。本判决为终审判决。审 判 长  魏 蓉审 判 员  李秋云代理审判员  王 荣二〇一六年九月二十八日书 记 员  张 婷附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。