广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2619号
上诉人（原审被告）：广州市共青河贸易有限公司，住所地。
法定代表人：吴日成，职务：董事。
委托代理人：麦耀坤，男，该公司职员，联系地址。
委托代理人：周敏，广东任高扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘莉勤，女，1956年11月6日出生，汉族，住广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：杨国英，男，1956年2月26日出生，汉族，住广州市天河区。
两被上诉人共同委托代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：黄启航，广东华安联合律师事务所律师。
上诉人广�市共青河贸易有限公司（以下简称共青河公司）因与被上诉人刘莉勤、杨国英商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1997年3月26日，刘莉勤、杨国英（为乙方）与广东广源工程公司（以下简称广源公司、为甲方）签订《房地产预售契约》，其中约定：甲方经批准取得位于广州市南堤二马路36-42号地块的土地使用权，在上述土地兴建商品楼，定名为京隆阁，由甲方预售；乙方向甲方预购上述房地产的第19层03号，建筑面积为84.64平方米（含公共分摊面积为18.62平方米）；该商品房的用途为住宅，成交总价格为668656元；甲方应于1998年9月30日前，将该房地产建成并正式交付乙方使用，甲方保证该房地产正式交付乙方使用前，必�经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格，在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，从逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算；本契约经甲、乙双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效。该《房地产预售契约》于1997年4月4日在广州市房地产交易所办理了预售契约监证手续。合同签订后，刘莉勤、杨国英向广源公司支付了购房款共635223.2元。
2008年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出了《广州市国有土地使用权出让公告》，�容为：受越秀区人民法院委托，我局于2008年5月26日至2008年6月30日15时在广州市珠江新城华就路31号广州市房地产交易登记中心按现状拍卖出让2号地块的国有土地使用权。该地块基本情况：地块位置为越秀区南堤二马路36-40号；地块现状为用地范围内南侧用地上有一栋已封顶的在建工程，北侧用地上尚余约1149平方米房屋未拆除；拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积约6370平方米、非住宅建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，另地块内未拆迁房屋由竞得人负责拆迁，竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题；备注：上述所列拆迁补偿安置遗留问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准；出让附带条件，2号地块自签订《成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含�不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。同日，共青河公司竞拍得该地块，并与广州市房地产交易登记中心签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。共青河公司取得该项目后将其更名为“御江苑”。
2010年10月12日，广州市国土资源和房屋管理局向市房地产交易登记中心发出编号为穗国房市函（2010）66号的《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的复函》，写明：御江苑项目原第7层和第8层之间有一层结构转换层，当时预售时未计为一层自然层，未编层数，本次预测算计为一层自然层，层数编为第8层……已售房屋中原14层以上（含14层）的房屋现预测层数均增加了一层，但实际交易部位不变等。
2010年10月15日，共青河公司向原京隆阁购房小业主发出《关于“御江苑”一期收楼时间的答复》，承诺在2年内交楼。
2013年1月15日，刘莉勤、杨国英向共青河公司支付购房余款33432.8元。
2013年1月22日，共青河公司将涉案房屋交付给刘莉勤、杨国英使用。
2013年7月16日，涉案工程在广州市城乡建设委员会办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。
原审另查明，2000年10月8日，因广源公司未能依据《房地产预售契约》的约定将涉案房屋交付给刘莉勤、杨国英，刘莉勤、杨国英遂向原审法院提起诉讼，请求法院判令：广源公司按刘莉勤、杨国英已付购房款每日千分之一标准支付从1998年10月1日起至实际交楼之日止的违约金。同年11月20日，该院作出（2000）越法房初字第1282号民事判决，判令：广源公司应于广州市南堤二马路36-42号京隆阁竣工经验收合格之日起十日内，将从1998年10月1日起至实际交楼之日止的逾期交楼违约金（按刘莉勤、杨国英已付购房款635223.2元以中国人民银行�期逾期贷款利率计，但违约金总额不得超过刘莉勤、杨国英已付购房款总额）一次性支付给刘莉勤、杨国英。该判决生效后，刘莉勤、杨国英已向该院申请强制执行。
刘莉勤、杨国英于2013年8月向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、共青河公司立即向刘莉勤、杨国英支付逾期交房违约金635223.2元（从1998年9月30日起至2013年1月22日止，以已付房款635223.2元为计算基数，按每日千分之一计算，因该违约金已超过本金，故以不超过已付房款本金为限）；2、共青河公司立即协同刘莉勤、杨国英办理位于广州市南堤二马路38号2003房（即广州市南堤二马路36－42号“京隆阁”第19层03号房、广州市南堤二马路36－40号御江苑一期2003房）的产权过户手续和房地产登记手续，将该房地产登记在刘莉勤、杨国英名下；3、共青河公司向刘莉勤、杨国英支付逾期办证违约金（自2013年4�22日起至刘莉勤、杨国英取得产权证之日，以总房款668656元为计算基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）。
原审法院认为：刘莉勤、杨国英与广源公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。
涉案房屋所在的广州市南堤二马路36-42号地块，属于广州市登记在册的烂尾地块之一。本案中，共青河公司是通过公开拍卖的方式取得涉案地块的使用权，因此，共青河公司作为竞得人所应承担的具体责任应限于拍卖公告中所确定的出让附带条件范围。在上述拍卖公告中是将“竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题”列入地块基本情况中的“拆迁补偿安置遗留问题”范围，且同时注明“上述所列拆迁补偿安置问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准”、“出让附带条件，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理”，故依据上述拍卖公告中所载明的出让附带条件，共青河公司应当继续负责完成涉案房屋的交付及办证义务。涉案房屋已于2013年1月22日交付使用，根据合同约定共青河公司应在2013年4月22日前协同刘莉勤、杨国英办理该房屋的产权过户手续。现共青河公司逾期办理，应自2013年4月23日起向刘莉勤、杨国英支付逾期办证违约金。虽然前述合同中并未就逾期办证的违约责任作出具体的约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构�收逾期贷款利息的标准计算。
根据原审法院（2000）越法房初字第1282号民事判决，可知依照《房地产预售契约》的约定，涉案房屋因逾期交付所产生的违约责任，经生效判决作出认定和处理，刘莉勤、杨国英已向法院申请强制执行。据此，刘莉勤、杨国英依据《房地产预售契约》再向共青河公司提出逾期交房违约责任的主张，缺乏事实及合同依据，应予驳回。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，于2014年3月26日作出判决：一、共青河公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协同刘莉勤、杨国英前往房管部门办理将上述广州市越秀区南堤二马路38号2003房（《房地产预售契约》约定的地址为南堤二马路36-42号“京隆阁”第19层03号房）过户到刘莉勤、杨国英名下的产权登记手续。二、共青�公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2013年4月23日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金支付予刘莉勤、杨国英（以668656元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至刘莉勤、杨国英取得上述房屋权属证书之日止的逾期办证违约金由共青河公司逐月支付（以668656元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。上述逾期办证违约金总额以不超过668656元为限。三、驳回刘莉勤、杨国英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10498元，由刘莉勤、杨国英共同负担10152元，共青河公司负担346元。
判后，上诉人共青�公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审法院将本案案由认定为商品房预售合同纠纷，整个审判也是按商品房预售合同纠纷案件的审理思路，直接根据商品房预售合同的条款约定来作为判定标准，这明显是事实认定错误。我方与刘莉勤、杨国英之间没有合同关系，没有签署商品房预售合同。我方对刘莉勤、杨国英有交楼义务和协助办理房产证的义务是基于拍卖公告中出让所附条件范围而确定的，不是基于刘莉勤、杨国英与广源公司所签署的商品房预售合同。而拍卖公告所附条件并没有对交楼时间以及协助办证的时间加以界定。因为涉诉楼盘的烂尾已经使原商品房预售合同无法履行。市烂尾楼处理小组在该楼盘进行拍卖时是无法确定交楼时间和办证时间的。烂尾楼盘的复活所需要办理的各项手续和建设工序，均与正常�商品房预售不同，所费时间也无法预算，故拍卖公告所附条件只是要求买受人解决小业主收楼安置问题，而不要求什么时间内解决这一问题。二、原审判决适用法律错误。原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。该规定只适用于由于出卖人的原因导致逾期办理房屋权属证书的情形，而本案中，我方并没有过错。原审中，我方出示了从2012年6月到2013年6月期间多次到房管部门申请办理更改房屋管理系统的申请，但每次均得不到有效办理的证据。由于该楼盘烂尾多年的原因，14层以上的住宅需要房管部门更改房屋管理系统才能有效办理小业主的确权。14层以下由于没有影响，早已经办好了确权手续。因此，这不是因为我方的原因，是政府部门的原因。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回刘莉勤、�国英的一审诉讼请求。
被上诉人刘莉勤、杨国英答辩称：不同意共青河公司的上诉请求。根据《广东省商品房预售管理条例》第十二条的规定，共青河公司作为涉案房屋项目的受让人，要承担原开发商与小业主签订的商品房预售合同的义务，而办理房产证是该合同义务之一，因此共青河公司应承担办理房产证的义务。因其逾期办证给我方造成的损失，其应承担违约责任。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，共青河公司要在房屋交付之日起90日内协助小业主办理涉案房屋的产权登记手续，并将权属证书交给小业主，否则要承担逾期办证违约责任。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，2012年7月19日，原审法院向罗国泰等“京隆阁”业主出具《关于“京隆阁”业主来访的复函�，主要内容是：因涉及“京隆阁”的办证违约金及有关债权的利息部分属于普通债权，其分配顺位在设有抵押的债权之后，鉴于目前拍卖所得款项不足以清偿全部债务，且被执行人广源公司查无其他可供执行的财产，在设定抵押的债权尚且不能全部满足的情况下，对于办证违约金等普通债权，该院不能进行分配。
在本案二审过程中，共青河公司向本院提交了广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证及房地产权证，拟证明该公司多次向房管部门申请办理涉案房屋的大确权手续。经质证，刘莉勤、杨国英认为上述证据不属新证据，且与本案无关。另，共青河公司在二审中表示对原审判决第一项没有意见，同意二审法院予以维持。
本院认为：关于原审判决共青河公司应协同刘莉勤、杨国英办理涉案房屋的过户登记手续问题，因共青河公司在二审中表示对此�有意见，故本院予以维持。本案二审双方争议的焦点问题为：共青河公司应否承担逾期办证的违约责任。
本案涉案房屋所在的广州市南堤二马路36-42号地块，属于广州市登记在册的烂尾地块之一。本案中，共青河公司是通过公开拍卖的方式取得涉案土地的使用权，因此，共青河公司作为竞得人所应承担的具体责任应限于拍卖公告中所确定的出让附带条件范围。广州市国土资源和房屋管理局于2008年5月26日就涉案地块发出的拍卖公告载明涉案地块的拆迁安置遗留问题包括“竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题”，出让附带条件为“竞得人须负责出让地块包括但不限于上述的拆迁安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理”。因此，依据上述拍卖公告中所载明的出让附带条件，共青河公司应当继续负责完成涉案房屋的交付及办证义务，但并不包含应承担逾期办证所承担的违约责任。同时，根据原审法院2012年7月19日所出具的《关于“京隆阁”业主来访的复函》亦明确了办证违约金债权属于普通债权，应在拍卖所得款项中依照分配顺序取得清偿。据此，刘莉勤、杨国英向共青河公司主张逾期办证违约责任的主张，缺乏事实及合同依据，应予驳回。原审法院判决第二项处理欠妥，本院予以撤销。共青河公司对此的上诉理由成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2485号民事判决第一、三项；
二、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2485号民事判决第二项。
本案一审案件受理费10498元，由被上诉人刘莉勤、�国英负担10398元，上诉人广州市共青河贸易有限公司负担100元。二审案件受理费346元，由被上诉人刘莉勤、杨国英负担246元，上诉人广州市共青河贸易有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年九月九日
书记员 仪文娟