上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1327号
原告朱雅珍。
原告朱姝乐。
原告共同委托代理人张树学，广东信达律师事务所上海分所律师。
被告张宝华。
被告唐日山。
原告朱雅珍、朱姝乐与被告张宝华、唐日山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告朱雅珍、朱姝乐及其委托代理人张树学，被告张宝华、唐日山到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告朱雅珍、朱姝乐共同诉称，2013年12月25日，原告与被告张宝华、唐日山签订了《上海市房地产买卖合同》。约定原告将其所有的上海市闸北区长临路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出售给被告，总房价款人民币1，170，000元（以下币种均为人民币），被告付款方式为：定金20，000元，首付款330，000元，第二期房款770，000元，尾款50，000元。但被告仅支付了10，000元定金，尾款50，000元至今未付。2014年4月3日，原、被告双方另行签署补充协议，约定被告在2014年4月3日支付原告10，000元，2014年4月5日支付40，000元；如违约，违约方须向守约方支付总房价款30%的违约金。现原告已经按照补充协议约定履行交付房屋、有线电视过户、煤气过户等手续，但被告却未按照约定付款，被告之行为已构成违约。故起诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付定金10，000元及房屋尾款50，000元；2、两被告支付原告违约金351，000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告张宝华、唐日山共同辩称，定金20，000元已经全额支付给原告，原告亦出具相应收条；房屋尾款50，000元确实未支付，同意在抵扣原告未支付的水、电、煤费用后交付给原告；原告未按照双方签署的协议约定办理相关设备过户手续及结清相关费用，故是原告违约，不同意原告诉请。
经审理查明，2013年12月22日，两原告与两被告在上海宝原物业顾问有限公司（以下简称“宝原公司”）居间下就系争房屋签署《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》，约定两被告向原告购买上海市闸北区长临路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），总房价款为1，170，000元，并对付款方式，违约责任等做出约定。同日，原告朱姝乐出具收款收据，载明：收到由宝原公司转付款项20，000元，本人确认上述款项系张宝华用于购买系争房屋的定金。
2013年12月25日，两原告作为卖售人（甲方）与两被告作为买受人（乙方）又签署《上海市房地产买卖合同》一份，载明：乙方受让甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积44.74平方米，转让价款1，170，000元；甲方于2014年2月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；2014年3月20日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款载明：甲方已经支付给该房地产开发商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等已包含在房地产转让价款内，上述费用双方不再另行结算；甲方应于本合同生效后十五日内将该房地产转让情况告知业主委员会和物业管理，并在本交易完成当日或双方另行商定的其他时间与乙方办理上述事宜之户名变更手续，但以上各项的更名费用由乙方承担。合同附件三付款协议载明：1、乙方应在签订本合同后柒日内，直接支付或通过宝原公司转付给甲方部分首期房价款即330，000元，宝原公司将代为保管的定金20，000元转付甲方，共同构成全额首期房款350，000元，甲方同意房屋尾款50，000元由乙方自行暂为保管；2、甲、乙双方待签订本合同后柒个工作日内，宝原公司收执收件收据后当日内，乙方应支付给甲方第二期房价款770，000元；3、甲、乙双方应于2014年2月10日之前对房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或宝原公司代为转付给甲方房屋尾款50，000元。合同附件四对于物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付约定如下：物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付的和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所生发的费用均由乙方承担。同日，被告张宝华通过其中国工商银行账户向原告朱姝乐转款330，000元，原告朱姝乐出具收款收据，载明收到上述款项。
2014年2月21日，被告张宝华又通过其中国工商银行账户向原告朱姝乐转款770，000元，原告朱姝乐出具收款收据，载明收到上述款项。2014年2月22日，原、被告共同前往上海市闸北区房地产交易中心办理了产权过户登记手续。同日，原告缴纳了从2006年1月至2013年12月止的物业管理费。
2014年2月24日，因原、被告就交房等事宜发生争议，故被告自行入住系争房屋后将门锁更换，但因为原、被告双方发生争议，故双方并未办理交房手续，且对于水、电、煤气、有线电视等费用未予结清。
2014年4月3日，原、被告又签署《协议规定》，载明：今就共康三村XXX号XXX室房屋尾款50，000元按《房地产买卖合同》做出特别提示：A、房屋尾款50，000元用于该房屋交接尾款事宜。1、过户（房屋交易过户、有线电视过户、物业过户、煤气过户、水电煤过户）；2、及其之前该物业所用，所产生的费用全部结清、交接。B、就2014年4月3日，甲、乙双方已经共同前往煤气公司，进行了煤气过户，所以特支付于甲方10，000元，该10，000包含在尾款50，000中，还剩余40，000元。C、就另40，000元尾款于2014年4月5日之前，甲乙双方共同前往该房屋所在物业进行：物业过户，有线电视过户及其全部未完事宜进行交接。该物业所有全部事宜进行过户交接清楚之时，乙方全部支付甲方剩余款项。D、就以上事宜，A、B、C均为甲乙双方协商一致达成共识。具有同等法律效应。如甲乙双方其中任意一方，未按上A、B、C所另行特别规定办理过户之事宜，均视为违约。可按照《房地产买卖合同》上述所规定的违约条款事宜作出赔偿，为总房价30%。该协议下部另有手书特注“今2014年4月4日，甲乙双方共同前往办理有线电视过户，当一切事宜交接清楚之时，尾款50，000由乙方打入甲方中国工商银行卡内，如因磁卡本身原因无法打入，不可追究乙方违约责任”。该协议，原告朱姝乐，被告张宝华签字确认，证明人一栏中徐伟签字确认。同日，原告缴清了系争房屋拖欠的煤气费2，800元。次日，原告缴纳了有线电视收视维护费69元。
2014年4月4日，被告自行填写一份《房地产交接书》，对水、电、煤等配套设施的读数进行记录，并特别标注被告认为原告尚未支付的各类费用共计860.64元，其中包括水费34.06元，电费7.08元，物业管理费58元，高清机顶盒680元，有线电视收视维护费69元，另有线电视年费12.5元。但原告并未在该房地产交接书上签字，审理中，原告对于该《房地产交接书》中载明的水、电、煤等读数亦不认可，认为被告自行入住，不能确定水、电、煤等读数及结清相关费用的后果应该由被告承担。审理中，被告表示有线电视维护费69元及年费原告已经缴清，故不再主张进行折抵。
2014年3月31日，被告缴清系争房屋2014年1月-12月的物业管理费。4月10日，被告缴清系争房屋2014年3月份的电费38.50元（结算周期2014年2月11日至2014年3月10日），5月7日被告缴清系争房屋2014年5月份的水费账单。
为证明其收取款项的情况，原告提交一份中介公司人员董建明的证明，全文如下：“1、定金2万，实收1万；2、首付33万；3、第三笔77万；4、交房5万。”对于原告收取定金的情况，原告陈述：签订居间合同当日，被告支付了定金，但中介转付了10，000元，原告确实写了20，000元的收据，因为中介工作人员称被告办理相关手续需要费用，向原告借款10，000元。对于该证明及原告陈述被告均不予认可，认为以原告出具的收款收据为准。
2014年6月17日，被告将扣除其认为应由原告承担的费用791.60元后，将剩余49，208.40元交至本院代为管理，2014年8月19日，上述款项由原告领取。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《协议规定》、说明、燃气账单、有线电视账单、房屋收费账单三张，被告提交的收款收据三张、缴款书、电力发票、自来水发票、房屋收费账单、中国工商银行业务凭证两张、房地产交接书以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》约定了原、被告之间买卖系争房屋的权利义务，但双方在履行买卖合同过程中因房屋交接及尾款支付发生争议，经协商又签署《协议规定》，约定就系争房屋一切事宜交接清楚之后，被告将房屋尾款支付给原告。审理中，原告确认其物业管理费只交至2013年底，其在并未完成协议中约定的“一切事宜交接清楚”之义务情况下要求被告承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。然被告在双方未能充分协商的情况下擅自入住系争房屋，导致双方未能就系争房屋相关事宜进行交接，故相关费用未能结清的责任应由被告承担。为避免双方诉累，对于被告主张应由原告支付的费用中合理的部分本院将在本案中一并予以处理，原、被告双方确认被告于2014年2月24日占有系争房屋，故对于2014年1月1日至被告实际占有系争房屋期间的物业管理费58元应由原告承担，对于其他费用因被告未提供确切证据证明，本院将不予支持。至于原告主张被告并未足额支付定金，尚有10，000元定金未予支付，但未提供确实充分的证据予以证明，本院不予采纳。审理中，被告已经向原告支付尾款49，208.40元，对此本院予以确认，故仅就剩余款项予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告张宝华、唐日山应于本判决生效之日起十日内支付原告朱雅珍、朱姝乐房屋尾款733.60元。
二、驳回原告朱雅珍、朱姝乐其他诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币3，732.50元（原告朱雅珍、朱姝乐已预缴），由原告朱雅珍、朱姝乐负担3，208.20元，被告张宝华、唐日山负担524.30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴晓婕
二〇一四年九月十二日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。