杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧民初字第3995号
原告（反诉被告）杭州杨氏铸造有限公司。
法定代表人杨水木。
委托代理人秦味泽。
被告（反诉原告）於春风。
委托代理人童奇辉。
原告杭州杨氏铸造有限公司诉被告於春风房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理后，同年8月11日被告於春风提起反诉。本案依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年9月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杭州杨氏铸造有限公司的委托代理人秦味泽，被告（反诉原告）於春风及其委托代理人童奇辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州杨氏铸造有限公司诉称：2013年6月，原告向案外人陈素萍承租了位于萧山区临浦镇通一村高架铁路东边的简易厂房。2013年6月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将上述简易厂房中的1794平方米出租给被告使用。合同约定，租期自2013年7月15日至2018年7月15日共五年，年租金242000元，一年一付，每年7月15日前一次性付清当年租金。合同订立后，原告向被告交付了厂房，被告于2013年7月20日前支付了第一年租金。被告承租该厂房用于加工木屑，原料和产品都是易燃物品，加上被告在生产过程中对厂房使用管理不善，2013年9月和同年11月11日接连发生两次火灾。特别是第二次火灾为一级火灾，从当天17：30分左右发现火情一直到次日00：38分才全部熄灭，出动了十三辆消防车。火灾事故后，被告未采取措施及时修复被毁损的厂房，反而以房屋租赁合同无效为由提出终止合同，原告要求被告在修复厂房后再谈终止租赁合同的问题。经原告多次催促，被告一直未修复厂房，为减少损失的扩大，原告委托他人对厂房进行了修复，花去材料费、修理费共284000元，但被告只支付了100000元，剩余184000元修复费用至今拖延不付。为此原告向本院提起诉讼，请求判令：被告支付原告代为垫付的厂房修理费184000元。
被告於春风答辩并反诉称：一、案涉厂房没有房产证、土地使用权证及消防批文，系违章建筑。原告将违章建筑转租，存在重大过错，双方签订的房屋租赁合同无效，原告应当返还剩余租金。二、火灾系不可抗力，被告应予免责，原告应返还被告厂房修理费100000元。因消防栓出不了水，丧失了灭火的最佳时机，导致厂房被严重烧毁。原告在出租厂房时拒绝办理财产保险，火灾后又未请评估、公证机构对火灾损失进行评估、公证，致使火灾损失无法确定，被告认为火灾是原告未保证供电安全引起的，原告要求被告支付184000元修理费没有法律依据。火灾发生后，被告积极采取措施清理现场，并要求对火灾损失进行评估，退还剩余租金，以便使用剩余租金修理厂房，但原告单方收回了厂房，拒绝被告合理的要求，故意拖延至2014年2月24日才自行与案外人倪永建达成《钢棚维修协议书》，修理费用达到284000元不符合事实。2014年5月，被告支付原告厂房修理费100000元，但原告却于2014年6月与第三人签订了案涉厂房的房屋租赁合同。为此被告向法院提起反诉，请求判令：一、原告返还被告租金140000元（2013年12月15日至2014年7月14日，年租金242000元，月租金约20000元×7个月）；二、原告返还被告修理费100000元。
原告杭州杨氏铸造有限公司针对反诉辩称：案涉厂房没有合法的建批手续，双方订立的《房屋租赁合同》无效。被告在实际使用期间，连续发生两起火灾，造成厂房严重毁损，故应由被告承担恢复原状，赔偿损失的责任。原告转租给被告的简易厂房系原告从陈素萍处承租而来，即使是违章建筑，使用期间也应支付占有使用费。火灾发生之后，被告未修复厂房，也未继续生产经营，但厂房仍在租赁期内，由被告继续使用，原告从未收回过厂房，只是让被告修复厂房，被告无权要求要求返还租金。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.《厂房租赁合同》一份，欲证明原告向案外人陈素萍租赁案涉厂房的事实；
2.《房屋租赁合同》一份，欲证明原告将案涉厂房中1794平方米出租给被告使用的事实；
3.接警出动报告表一份，欲证明2013年11月11日被告租用的厂房发生火灾的事实；
4.《终止房屋租赁合同的函》一份，欲证明2014年1月16日被告向原告提出终止《房屋租赁合同》的事实；
5.《复函》及邮寄凭证各一份，欲证明原告在收到《终止房屋租赁合同的函》后复函要求被告先修复厂房，再协商终止合同事宜的事实；
6．《关于修理被火灾损坏厂房的通知书》及邮寄凭证各一份，欲证明被告怠于修复厂房，原告主动提出垫资修复，并要求被告商谈修复事宜的事实；
7.《钢棚修复协议书》一份及发票三份，欲证明原告垫资284000元修复厂房的事实；
8.《催告函》一份，欲证明原告修复厂房后向被告催讨垫付修复费用的事实；
9．照片一组，欲证明火灾发生后的现场情况。
经质证，被告认为：对证据1、2的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，两份合同均是无效合同。对证据3无异议。对证据4，被告是给原告寄过函件，但是不是这份函件记不清了，被告没有签字，是无效的。对证据5、6、8的真实性无异议，函件都是收到的，对合法性、关联性有异议，不能证明原告主张的事实。对证据7有异议。对证据9无异议。
经审查，本院认为：原告对证据1的真实性无异议，证据与本案事实有关联，本院对其证明力予以确认。证据2经本院审查后认为是客观、真实的，且与本案事实有关联，本院对其证明效力予以确认。原告对证据3、9的真实性无异议，证据与本案事实有关联，本院对上述证据的证明效力予以确认。对证据4，被告自认曾向原告寄送函件，现被告对原告提供的《终止房屋租赁的函》有异议，但未提供留档函件，应承担举证不能的不利后果，故对该证据的证明效力予以确认。证据5、6是客观、真实的，且与本案事实有关联，本院对上述证据的证明效力予以确认。被告对证据7有异议，但在提出鉴定申请后放弃鉴定申请，故被告未提供相反证据对原告证据7的真实性予以否定，故在现有证据条件下，本院对证据7的真实性予以确认，但《钢棚修复协议书》中约定的维修工程款280000元系固定价，而发票开具金额为284000元，本院认为应按280000元认定损失。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.《房屋租赁合同》一份，欲证明根据该合同第七条约定火灾是不可抗力，被告应予免责的事实；
2．《建设项目环境影响报告表》一份，欲证明案涉厂房没有相关审批手续，不能办理营业执照的事实；
3.2013年11月12日《萧山日报》一份，欲证明因消防设施不能出水导致火势蔓延的事实；
4.《要求搬迁整改函》一份，欲证明2013年11月23日原告将函张贴至厂房门口，要求被告自行搬迁的事实。
经质证，原告认为：对证据1的真实性、关联性无异议，
对合法性有异议，租赁合同系无效合同，火灾非不可抗力事件。对证据2有异议，报告表上没有相关部门的盖章。对证据3的真实性、合法性无异议，消防栓确实没有出水，但未出水的原因不明。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告实际并未搬迁。
经审查，本院认为：对证据1、2的真实性本院予以确认。对证据3，能够证明新闻媒体对火灾进行报道的事实。对证据4，能够证明原告要求被告搬迁的事实。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2013年6月，杭州杨氏铸造有限公司与陈素萍签订《厂房租赁合同》一份。合同约定，陈素萍将位于萧山区临浦镇通一村通济桥南侧，第一幢厂房南起第8间至底出租给杭州杨氏铸造有限公司使用，面积2966平方米。钢房租赁期自2013年6月1日起至2018年6月1日止，期限为5年。年租金386930元，第二年起递增5%。租赁期限内，杭州杨氏铸造有限公司可将租赁物转租。2013年6月29日，杭州杨氏铸造有限公司与於春风签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，杭州杨氏铸造有限公司将其承租的厂房中的1794平方米转租给於春风，租赁期限自2013年7月15日至2018年7月15日止。年租金242000元，年递增5%，租金每年支付一次，支付时间为每年7月15日之前。在租赁期内，若杭州杨氏铸造有限公司未经於春风同意或违反合同约定擅自提前收回该房屋的，於春风有权要求继续履行本合同，如因此而解除本合同的，杭州杨氏铸造有限公司应退还於春风已缴纳的租金，并向於春风支付租金总额100%的违约金。本合同所述之不可抗力包括地震、拆迁、洪水、火灾等，遇有不可抗力的一方应立即书面通知对方。如於春风因为产品环评原因审批不出来导致不能注册或是停止租用，都不算双方违约，并应在十五天内提供不可抗力之详情及合同不能履行的证明文件。凡因不可抗力而致本合同一方或双方不能履行或部分不能履行、或需延期履行本合同之义务，由双方按照不可抗力对履行合同的影响的程度，协商全部或部分免除履行合同的责任，或者延期履行合同。案涉厂房系简易钢棚结构，未办理建设规划许可证及消防审批手续。合同签订后，杭州杨氏铸造有限公司将上述厂房交付於春风使用，於春风支付了第一年租金242000元，并在租用的厂房中堆积了木屑等易燃材料。2013年11月11日17时30分左右，於春风租用厂房发生火灾，经杭州市消防支队萧山区大队萧山中队实施灭火，至次日00：38分火势熄灭，厂房被烧毁。同年11月23日，杭州杨氏铸造有限公司在於春风租赁厂房门口张贴《要求搬迁整改函》，载明杭州杨氏铸造有限公司曾于2013年11月12日、11月15日要求於春风搬迁整改，但鉴于於春风没有搬迁整改，仓库内堆积的可燃物有再次引发火灾的风险，故杭州杨氏铸造有限公司再次要求於春风先行搬迁易燃物，如2013年11月26日无行动的，杭州杨氏铸造有限公司将申请政府部门强制执行。2014年1月6日，於春风向杭州杨氏铸造有限公司发送《终止房屋租赁合同的函》，载明於春风在承租后办理营业执照过程中发现该房屋系违章建筑，双方签订的房屋租赁合同无效，双方合同终止，合同终止后的事宜双方另行协商解决，杭州杨氏铸造有限公司应在收函后于2014年1月23日前书面回复，逾期视为认可。同年1月20日，杭州杨氏铸造有限公司向於春风寄送《复函》，要求於春风在修理好毁损房屋、恢复该房屋原状后再行商谈终止合同事宜。同年2月24日，杭州杨氏铸造有限公司与案外人倪永建签订《钢棚维修协议书》，约定对厂房进行修复，包工包料，维修费280000元。项目验收合格后，由杭州杨氏铸造有限公司支付给倪永建90%的工程款，其余10%作为质保金，质保期一年满后支付。同年2月25日，杭州杨氏铸造有限公司向於春风寄送《关于修理被火灾损坏厂房的通知书》，告知杭州杨氏铸造有限公司将出资对火灾损毁的厂房进行修理，在修理之前会通知於春风到现场共同协商处理修理事宜。同年4月18日，杭州杨氏铸造有限公司向於春风寄送《催告函》，告知杭州杨氏铸造有限公司因垫资修复厂房支出修理费280000元，要求双方及房东陈素萍一起到厂房现场协商修理费及租赁善后事宜。至同年4月24日，杭州杨氏铸造有限公司共计支付工程款284000元。同年5月於春风支付杭州杨氏铸造有限公司维修费100000元。
本院认为：出租人就未取得工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因租赁厂房未取得工程规划证可证，故杭州杨氏铸造有限公司与於春风签订的《房屋租赁合同》为无效合同。杭州杨氏铸造有限公司要求於春风支付剩余厂房维修费用184000元，经审理查明，在合同履行过程中租赁标的物因火灾而受损，杭州杨氏铸造有限公司主张系於春风不当使用租赁标的物而造成，於春风主张系因杭州杨氏铸造有限公司提供的标的物瑕疵而引起，且属于合同约定的免责情形。本院经审理后认为，双方在审理过程中均未提供消防部门对火灾原因及责任作出认定的证据，故本院根据已查明的事实加以分析，认定於春风在厂房内大量堆积木屑等可燃物是造成火灾事故的原因，杭州杨氏铸造有限公司转租的厂房未取得工程规划许可证及相关消防审批手续导致火灾发生也应承担一定的责任。关于火灾损失，杭州杨氏铸造有限公司主张维修费用284000元，於春风对杭州杨氏铸造有限公司主张的损失有异议，但申请损失鉴定后又自行放弃鉴定申请，应当承担举证不能的不利后果。杭州杨氏铸造有限公司与案外人签订的维修协议约定的维修费用为固定价280000元，故在现有证据条件下，本院认定损失应为280000元。於春风在使用租赁标的物的过程中，因过错造成租赁标的物损坏，应承担相应的赔偿责任。本院酌情认定於春风承担70%的赔偿责任，即96000元（280000元×70%-100000元）。杭州杨氏铸造有限公司自认火灾后於春风未再继续经营，故於春风要求杭州杨氏铸造有限公司返还2013年12月15日至2014年7月14日期间的租金符合法律规定，应返还的租金为140559元（即242000元÷365天×212天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、於春风支付杭州杨氏铸造有限公司修理费96000元；
二、杭州杨氏铸造有限公司返还於春风租金140559元；
三、上述一、二项相抵，杭州杨氏铸造有限公司尚应支付於春风44559元，此款在本判决生效后十日内履行；
三四、驳回杭州杨氏铸造有限公司其余诉讼请求；
四五、驳回於春风其余反诉诉讼请求。
如杭州杨氏铸造有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3980元，减半收取1990元，由杭州杨氏铸造有限公司负担890元，於春风承担1100元。反诉案件受理费减半收取2450元，由於春风负担894元，杭州杨氏铸造有限公司负担1556元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审判员 崔白洁
二〇一四年十月三十一日
书记员 陈 燕