广西壮族自治区武鸣县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民一初字第940号
原告（反诉被告）张武星。
委托代理人李江明。
被告（反诉原告）黄书堂。
第三人黄娇贞。
原告张武星与被告黄书堂、第三人黄娇贞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日受理后，依法由审判员潘知兴适用简易程序独任审判，依黄娇贞的申请，本院依法追加其为第三人参加诉讼，并于2013年6月25日公开开庭进行了审理。原告张武星的委托代理人李江明、被告黄书堂及第三人黄娇贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张武星诉称，原、被告双方于2010年1月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告自愿将其位于武鸣县城厢镇解放街XX号房屋一栋，整栋出租给原告。其中合同第二条：“租赁期为14年，租赁期自2010年1月1日至2024年12月30日止；第三条：租金价格①自2010年1月1日至2016年12月31日止，每年租金为9600元整。②自2017年1月1日至2024年12月31日止，每年租金为12000元整；第五条：租金为每半年交纳一次，按时交纳，先交租金后使用，以甲方书写的收据为准……。”合同签订后，双方均按合同履行。2013年1月1日，原告电话告知被告要交纳上半年房屋租金时，被告不接听电话，原告多次电话联系或登门拜访被告，被告均不予理会。2013年1月11日，原告以邮寄方式将房租4800元汇至被告住处。2013年3月11日，被告又将房租款退回给原告。原告认为，合同是双方自愿签订的，原告均按合同履行，被告无缘无故单方违约不收租金，被告应按合同履行，由原告继续承租现解放街XX号房屋。综上所述，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判令被告黄书堂继续履行原、被告双方于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》，原告继续承租被告位于武鸣县城解放街XX号房屋一栋。本案诉讼费原告自愿负担。
原告张武星为证实其主张，向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同一份，拟证明原告与被告存在租赁关系；2、汇款、退款通知书，拟证明被告毁约，不履行租赁合同。
反诉原告黄书堂反诉称，一、反诉被告所寄的房租款项，反诉原告根本不知道，亦没有收到；二、反诉被告在诉状中的述称不属实，合同的真实签订日是2011年10月11日，而是有交易性的。反诉被告故意省略了另一关键的、对其诉讼不利的事实－附加协议和收款收据的内容。2010年1月1日，双方签订房屋租赁合同书的同时，还附加了一份《附加协议书》，该协议明确“2、乙方（反诉被告）必须做到为甲方（反诉原告）大孩子落实一份工作并转正成国家公务员。甲方以低价租赁房屋14年期限租金不变作为回报…；3、办转时间从2011年11月11日起至2013年12月30日止，必须办成甲方大孩子转为真正的国家公务员，否则属于乙方违约，甲方有权单方取消租赁房屋的一切合同…”。合同订立后，反诉原告多次催促反诉被告按承诺办理，反诉被告总是以各种理由推诿，直到现在也没有办成。反诉被告没有资格“落实”甚至“转为真正的国家公务员”，所以说所附加的条件是不可能成立的。反诉原告“自愿”订立合同，是附加条件下才自愿的，现条件根本就不可能成就，也不成为自愿了。因此，反诉原告请求人民法院依法判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同书》；2、反诉被告支付今年1－6月份的租金4800元，并由反诉被告承担反诉费用。
反诉原告黄书堂为证实其主张，向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同书一份，拟证明租赁房屋的事实；2、附加协议书及收款收据，拟证明合同附加条件的事实；3、房产证，拟证明出租房屋的产权。
反诉被告张武星辩称，反诉原告所主张的事实和理由完全不能成立，理由如下：1、反诉原告和反诉被告并没有签订任何的附加协议书，反诉原告所提交的附加协议书是反诉原告自行书写，反诉被告对附加协议完全不知情，协议上既没有反诉原告的签字也没有反诉被告的签字，不具有真实性，不具有法律效力；2、反诉原告提交的收款收据备注内容系反诉原告自行书写，不具有真实性，备注栏书写的内容严重违反法律规定，是犯罪行为，反诉被告不可能和反诉原告签订或达成违反法律规定内容的行为。反诉被告只是一名普通公民，不是行政领导，怎么可能做出可以帮反诉原告的儿子转成公务员的承诺；3、反诉原告虚构事实，其目的很明显，是看到反诉被告经营的药材店铺有所起色和近年来房租普遍上涨，后悔当初与反诉被告签订长期的租房协议，而故意制造事端，无中生有，想方设法终止合同，损害反诉被告的合同利益，反诉被告的合同利益依法应该得到保护，而不能任凭反诉原告破坏，如果每个都和反诉原告一样，因不可预见因素的出现，而随意终止履行合同，那将严重扰乱市场经济秩序，破坏稳定的社会经济。综上所述，反诉原告所主张的事实和理由完全不能成立，恳请法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
反诉被告张武星未提交相关证据。
第三人黄娇贞述称，请求法院确认原、被告签订的房屋租赁合同为无效合同，理由是原告所承租的是第三人和被告的共同财产，原、被告签订的合同未经过第三人的同意，就把夫妻共有的房屋出租，所以第三人要求撤销合同。
第三人黄娇贞向本院提交以下证据：1、结婚证一份，拟证明被告与第三人系夫妻；2、房产证一份，拟证明出租房屋房产证所有人是黄书堂。
各方当事人争议的焦点是：1、原告张武星与被告黄书堂于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同书》是否有效？是应当继续履行还是应当解除？2、反诉被告张武星是否应当支付反诉原告黄书堂2013年1月－6月的租金4800元？
经本院审理查明，被告黄书堂与第三人黄娇贞系夫妻。1996年4月2日，被告黄书堂因继承取得坐落武鸣县城厢镇解放街XX号二层混合结构楼房一栋［房产所有权证证号：桂房证字第0132XX号］，面积108.60m²；。2006年10月15日，张武星与黄书堂签订一份《房屋租赁合同书》，约定由黄书堂将位于武鸣县解放街XX号房屋一幢出租给张武星，租期五年，即自2006年10月15日起至2011年10月15日止，年租金7200元，每年交纳一次，按先交租金后使用的原则。2009年6月30日，张武星与黄书堂又另行签订一份《房屋租赁合同书》，约定黄书堂将其所有的上述房屋出租给张武星，租期六年半，即自2009年6月30日起至2016年12月31日止，年租金9600元，每半年交纳一次，先交租金后使用。2010年1月1日，张武星与黄书堂再另行签订一份《房屋租赁合同书》，约定仍由张武星承租黄书堂所有的上述房屋，租期14年，即自2010年1月1日起至2024年12月31日止，其中2010年1月1日至2016年12月31日期间的租金为每年9600元，2017年1月1日至2024年12月31日期间的租金为每年12000元。每半年交纳一次，先交租金后使用。租赁期内，甲方即黄书堂不得任意提高房屋租金或收回房屋。2013年1月1日，张武星欲向黄书堂交纳上半年的房屋租金，遭黄书堂拒绝。2013年1月11日，张武星通过邮政储蓄银行向黄书堂汇款4800元，用于交纳2013年武鸣县解放街XX号楼房1－6月份租金。2013年4月12日，因黄书堂逾期未领上述4800元房租而退汇给张武星。2013年5月20日，原告张武星诉至本院，并提出前述诉讼请求。2013年5月29日，反诉原告黄书堂在答辩期间提出反诉，并提出前述反诉请求。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告张武星与被告黄书堂于2010年1月1日在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规的效力性强制性规定，应为合法有效合同。签约各方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告张武星已依约履行按期交纳租金的义务，被告黄书堂作为出租人，负有将租赁物交付承租人使用、收益的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在合同履行过程中，被告黄书堂以原告张武星未能成就附加协议书的条件和实现收款收据备注的内容为由，主张解除原告与被告签订的《房屋租赁合同书》，因被告黄书堂提供的附加协议书及收款收据没有原、被告双方签字确认，原告张武星又不予认可，故本院对被告黄书堂的主张不予采纳。反诉原告黄书堂请求反诉被告张武星支付2013年1－6月份租金4800元，反诉被告张武星没有异议，本院予以支持。第三人黄娇贞以其系出租房屋的共有人，原、被告签订房屋租赁合同书未经其同意为由主张合同无效，因该出租房屋的产权证书登记所有人为被告黄书堂，原告张武星与作为租赁物所有人的被告黄书堂签订合同，符合法律规定的形式，第三人的主张没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，原告张武星提出的诉讼请求，有事实根据，且符合法律规定，本院应予以支持。反诉原告黄书堂的部分请求合法有据，本院予以支持，对其他不符合法律规定的反诉请求，本院不予支持。本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、原告张武星与被告黄书堂于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同书》应当继续履行；
二、反诉被告张武星支付反诉原告黄书堂2013年1月至6月的房屋租金4800元；
三、驳回反诉原告黄书堂的其他反诉请求。
本诉案件受理费100元，减半收取50元，原告张武星负担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告黄书堂负担。
上述款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 潘知兴
二〇一三年八月三十日
书记员 黄 宁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。