广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法茶民一初字第8号
原告袁耀强，男，汉族，1979年1月1日出生。
委托代理人卢庆波，广东科德（东莞）律师事务所律师。
委托代理人黄凯君，广东科德（东莞）律师事务所辅助人员。
被告詹先财，男，汉族，1966年9月12日出生。
原告袁耀强诉被告詹先财租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人卢庆波、黄凯君到庭参加了诉讼；被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告和被告于2012年8月8日在东莞市茶山镇签订房产租赁合同，约定将原告位于东莞市茶山镇彩虹路81-82号的房屋出租给被告，第一年租金为7600元，第二年至第三年租金为9000元。但从2013年9月开始，经多次催告，被告都明确表示不支付租金。原告根据合同法的规定提起诉讼，请求判令：1、解除租赁合同，被告返还所租房屋；2、被告所支付的18000元违约金归原告所有；3、被告支付从2013年9月1日起至被告返还所租房屋之日止所拖欠的租金及其利息（暂计2013年9月至同年12月的租金为36000元，利息从起诉之日计至实际支付日）；4、案件受理费由被告承担。
被告辩称，被告不同意解除租赁关系，被告花了很多钱装修案涉房屋。被告愿意交房租，但是要看原告能不能减少租金。被告不同意支付违约金，原告不过来收取租金，被告没办法交纳租金。被告不知道共欠原告多少租金，因被告同意交房租，故不同意支付利息。
经审理查明，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）于2012年8月8日签订《房产租赁合同》，其中约定：甲方自愿将位于东莞市茶山镇彩虹路81-82号楼房整栋出租给乙方；租赁期为六年，即从2012年8月1日起至2018年7月31日止；租赁期内，第一年至第三年（2012年8月1日至2015年7月31日）租金为每月9000元，第四年至第六年（2015年8月1日至2018年7月31日）租金为每月10000元，乙方须在每月10日前交付当月租金，逾期未交租视为乙方单方面终止合同；乙方在本合同签订之日须给甲方交付18000元作为违约金，合同期满，乙方按合同约定把房产交回给甲方，甲方将违约金退还乙方，如在租赁期内乙方单方面终止合同，违约金归甲方所有；经甲方同意后，乙方可根据其经营需要进行装修，但不得损坏房产的主体结构；因装修引起的一切纠纷，由乙方负全部责任；乙方未经甲方同意私自改建房屋，甲方有权终止合同，并没收违约金；一切固定装修包括门窗、电路、水管都归甲方所有，合同终止时不得拆除；本楼房为整栋出租，未经甲方同意不得转租、分租，如因转租或分租产生的纠纷由乙方负全部责任，合同期满后，同一条件下，乙方有优先续租权；在租赁期内，乙方应依法使用该房产，在使用过程中产生的债权债务以及水电费、管理费、工人工资等一切费用均由乙方负责，与甲方无关；补充约定第一年租金实为7600元／月，无装修期。原、被告双方确认被告已按照合同约定向原告支付了18000元；被告主张该款项是押金，原告则主张是违约金，因被告逾期未交纳房租，按合同约定就终止合同，该违约金就归原告所有。
位于东莞市茶山镇彩虹路81-82号的房屋的权属人是袁志滔，该房屋的房地产权证编号为粤房地证字第0930364号。原告是袁志滔的儿子；袁志滔出具证明书，表示经其同意，原告于2012年8月8日与被告签订了房产租赁合同，将其名下位于东莞市茶山镇彩虹路81-82号的房产租给被告，所收取租金及合同所涉权益归原告所有。
根据案涉房屋的房地产权证及照片显示，案涉房屋共有五层，使用土地面积为141平方米，房屋基底面积为140.52平方米，房屋建筑面积为829.54平方米；房屋楼顶有雨水渗漏的情况。原告确认合理的维修由其负责。
原、被告双方确认缴纳租金的形式原是被告通过银行转账的方式缴纳租金，后根据被告要求现金缴纳租金，原告每次都开具收据给被告。原、被告双方确认被告自2013年9月起未交纳租金给原告。
被告主张其要求原告减少房租，但并没有强迫原告，被告于2013年8月交纳该月租金为8500元，但收据仍写收到租金9000元，口头协商减少500元，被告要求再减一点租金，后来原告就没有来收取房租了；未交纳租金的原因是因为漏水，且生意不好，要求原告减租，但原告不同意；如果原告不同意减少房租，就要求原告补漏房屋和维修窗户。原告主张被告不按合同支付租金，本来9000元的租金，只愿意支付7600元，原告就不同意按该数额收取；被告承租案涉房屋时，完全知道案涉房屋的具体情况，原告只是允许被告经营旅馆和分租一楼（因消防和卫生问题，不能明火煮食），现被告未经原告同意将一楼转租给他人经营面食。
以上事实，有房产租赁合同、房地产权证、户口本、证明书、照片以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，案涉房产租赁合同有原、被告双方的签名确认，且案涉房屋有房地产权证，该合同并未违反法律法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的合同，对原、被告双方均具有约束力，原、被告双方应按照合同约定享有自身权利和履行自身义务，否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
原、被告双方确认被告自2013年9月起未支付租金给原告，被告以漏水、生意欠佳要求减少租金及原告未到被告处收取租金为由予以抗辩；对此，本院认为，原告已将案涉房屋交付给被告使用、收益，支付租金给原告是被告的义务，且原告已就案涉租金合同纠纷向本院提起了诉讼，不存在原告不收取租金的情况，被告在原告向本院提起诉讼后或被告收到本院送达的应诉材料后仍未向原告交纳租金，至今拖欠原告租金长达11个月之久，且被告可按照元交纳租金的方式即银行转账支付租金给原告，故不能以原告未到被告处收取租金作为不交纳租金的抗辩理由；被告租赁原告的房屋使用、收益，应自主承担使用、收益的风险，双方并未在案涉房产租赁合同中约定原告对被告对案涉房屋的使用、收益应分担相应的风险，这也并非原告的法定义务，即使收益欠佳，在原告不同意减免租金的情况下，被告仍应按照合同约定的数额支付租金给原告；原告作为出租人应当履行维修租赁物的义务，且原告确认合理的维修由其负责，案涉房屋确有漏水的情况，被告可要求原告在合理期限内维修，原告主张因被告未及时支付租金导致其未及时对案涉房屋的漏水情况进行维修，对此被告自身亦存在一定的过错，且被告可以自行维修，并要求原告承担维修后的维修费用，故不能直接以漏水作为不及时交纳租金的抗辩理由；由此，对被告的抗辩理由，本院均不予采纳。被告主张其与原告曾对租金的数额进行协商，但在本案中并没有证据证明原、被告对租金已协商一致，故本院认定原、被告双方并未协商一致对租金数额进行了变更，被告应按照原、被告双方在案涉房产租赁合同中关于租金约定的数额缴纳租金给原告。原告要求被告支付自2013年9月起按9000元／月计至实际返还案涉租赁物时止的租金，并无不当，但考虑部分日子的确存在雨天且案涉房屋漏水的情况，可酌定减少半个月的租金4500元，由此，本院认定，被告应支付原告计至2014年6月租金为9000元／月×10个月-4500元=85500元，此后按9000元／月的标准支付原告至实际返还案涉租赁物时止的租金。同理，被告未按照约定按时足额向原告支付租金，已构成违约，原告提出解除案涉房产租赁协议，于法有据，本院予以支持，并认定被告应返还案涉房产给原告。
根据以上论述，被告未按照约定按时足额向原告支付租金，应承担赔偿损失的违约责任，双方亦已约定“乙方须在每月10日前交付当月租金”的每月租金的付款期限，原、被告双方在合同中并未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，原告要求按中国人民银行同期贷款利率计逾期付款利息，并无不当，本院予以采纳。原告请求从起诉之日计算逾期付款利息，但被告欠付租金的数额随着时间的推移而有所变化，且原告提起诉讼后的应付租金的期限应在提起诉讼之后，结合双方约定每月租金的付款期限，本院认定，被告应向原告支付从每月租金的逾期付款之日起计算逾期付款利息为宜。另，原告主张2013年9月至同年12月的租金从起诉之日即2013年12月25日起计算，是对自己权利的处分，并无不当，本院予以采纳。由此，被告应向原告支付的逾期付款利息具体为以2013年9月至12月的租金9000元×3个月-4500元=22500元作为计算基数、从2013年12月25日起按中国人民银行同期贷款利率计至该租金清偿之日止，从2014年1月至被告返还案涉房产给原告时止的按9000元／月的标准计算的每月租金分别从当月的11日起按中国人民银行同期贷款利率计至每月租金清偿之日止，如2014年1月的租金9000元的逾期付款利息从2014年1月11日起按中国人民银行同期贷款利率计至该月租金清偿之日止，如此类推。
原、被告双方确认被告根据案涉房产租赁合同的约定向原告交付了18000元，根据合同约定，该款项是违约金；根据以上论述，已认定被告的行为构成违约造成案涉房产租赁合同的解除，且双方约定被告逾期未交租视为被告单方面终止合同，故原告可不予退还该违约金给被告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告袁耀强与被告詹先财之间签订的《房产租赁合同》；
二、被告詹先财应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告袁耀强支付租金（计至2014年6月租金为85500元，从2014年7月起按9000元／月计至被告詹先财实际返还案涉租赁物给原告袁耀强时止）；
三、被告詹先财应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告袁耀强支付逾期付款利息（以22500元计算基数、从2013年12月25日起按中国人民银行同期贷款利率计至该租金22500元清偿之日止，从2014年1月至被告詹先财返还案涉租赁物给原告袁耀强时止，按9000元／月的标准计算的每月租金分别从当月的11日起按中国人民银行同期贷款利率计至每月租金清偿之日止）；
四、原告袁耀强无需退还被告詹先财违约金18000元；
五、驳回原告袁耀强的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1150元，由被告詹先财负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 杜君华
审 判 员 龙泽云
人民陪审员 梁玉银
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 刘光明
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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