江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02108号
上诉人（原审被告）南通茂发房地产开发有限公司，住所地南通市开发区中央路新星商厦1308。
法定代表人严术新，董事长。
委托代理人黄冰，北京大成（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原�原告）单小龙。
委托代理人胡岗，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
委托代理人陈晨，上海市亚太长城（南通）律师事务所实习律师。
上诉人南通茂发房地产开发有限公司（以下简称茂发公司）与被上诉人单小龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港民初字第00328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月1日，单小龙与茂发公司分别签订了编号为yhhy25-×××、yhhy25-×××《商品房买卖合同》各一份。编号为yhhy25-×××的合同约定，单小龙向茂发公司购买位于南通市港闸区永和花苑××幢×××室房屋，建筑面积为75.66平方米，房价款为1016390元。编号为yhhy25-×××的合同约定，单小龙向茂发公司购买位于南通市港闸区永和花苑××幢×××室房屋，建筑面积为74.85平方米，房价款为1005402元。上述两份合同均约定，茂发公司应当在2012年12月31日前将验收合格的商品房交付单小龙使用；茂发公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由茂发公司提供的资料报产权登记机关备案，如因茂发公司的责任，单小龙不能在规定期限内取得房地产权属证书的，单小龙同意茂发公司再延期180日。合同签订后当日，单小龙将上述房屋对外出租，并收取租金。2012年3月3日，单小龙向茂发公司支付南通市港闸区永和花苑××幢×××室房款516390元、维修基金3413.25元，支付南通市港闸区永和花苑××幢×××室房款505402元、维修基金3376.35元。2012年5月9日，单小龙向茂发公司支付南通市港闸区永和花苑××幢×××室、×××室房价尾款各500000元。但时至今日，茂发公司未向房屋权属登记机关提交应由其提供的为单小龙办理上述房屋权属登记的备案资料，致使单小龙一直未取得上述房屋权属证书。故单小龙诉至法院，请求判令茂发公司立即履行合同约定的协助单小龙取得上述商品房的权属证书的义务，并按已付房款2021792元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，支付自2013年12月27日起至领取上述房屋权属证书之日止的损失。
原审法院认为，单小龙、茂发公司签订的两份《商品房买卖合同》，是合同当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，各方当事人均应按约定全面履行自己的义务。本案单小龙依约向茂发公司付清了全部购房款，茂发公司则不但具有将房屋交付单小龙的义务，同时具有将房屋所有权转移给单小龙的约定义务，故单小龙要求茂发公司履行合同约定的协助单小龙取得上述商品房的权属证书的义务于法有据，法院予以支�。茂发公司未按合同约定将办理产权登记所需资料报产权登记机关备案，导致单小龙至今无法取得所购房屋的权属证书，茂发公司应承担违约责任，但因双方没有约定违约金，且单小龙的损失数额也难以确定，则可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中茂发公司关于办理房屋权属证书的合同义务是只需在合同约定的期限或宽限期内将办理房屋权属证书所需的资料报房屋权属登记机关备案即可，至于何时核发房屋所有权证和土地使用权证系房屋和土地权属管理部门的具体行政行为，并非茂发公司的合同义务，故单小龙主张计算损失的起始日应为宽限期到期日的次日即2013年12月27日，截止日应为茂发公司将办理房屋权属证书所需的资料报房屋权属登记机关备案之日的前一日。综上，依照《中华人民共和国合同法》�六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院判决：一、茂发公司在判决生效之日起十日内向房屋权属登记机关提交应由其提供的为单小龙办理位于南通市港闸区永和花苑××幢×××室、102室房屋权属登记的备案资料。二、茂发公司在判决生效之日起十日内给付单小龙自2013年12月27日起，分别按已付房款1016390元、1005402元，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至其将办理位于南通市港闸区永和花苑××幢×××室、102室房屋权属证书所需的资料报房屋权属登记机关备案之日的前一日止的损失。三、驳回单小龙的其他诉讼请求。案件受理费2506元（已减半收取），由单小龙负担6元，茂发公司负担2500元。
宣判后，茂发公司不服，向本院提起上诉称，1、被上诉人原系上诉人的高级管理人员，其购买案涉两套房屋时未付清房款，且双方曾约定，在被上诉人付清房款之前，暂不办理房屋产权过户手续。现被上诉人违背约定，以其利用职务之便开具的商品房销售发票代替结算发票，原审法院未查清相关事实即直接认定单小龙的房款已经结清，与事实相悖。2、上诉人并未将房屋交付给被上诉人，而是被上诉人利用职务之便，将案涉房屋占用并对外出租。3、被上诉人未全额付清房款之前，上诉人有权依据我国合同法规定，行使先履行抗辩权。双方合同约定，被上诉人支付房款的时间为签订合同后一周内，而有关产权的约定为商品房交付后360天内。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人单小龙答辩称，1、被上诉人在购买案涉房屋及付清房款�得发票之前，并不是上诉人的高级管理人员，故被上诉人并无职务之便可用。2、上诉人向被上诉人开具的四份发票上面载明系付款凭证，能充分证明被上诉人已经支付房款。3、被上诉人已经全额付清房款，所以上诉人不再享有先履行抗辩权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，上诉人茂发公司提交了四份证据：1、《商品房买卖合同》两份，证明被上诉人应付房款2021792元，逾期付款责任为每日万分之五的违约金；2、零售贷款借款借据，证明被上诉人已经付款50万元；3、情况说明三份，证明被上诉人的房款中有120万元系上诉人通过银行转账方式为其垫付，购房款还有30多万元没有支付；4、转账凭证四份，证明目的同证据3。被上诉人质证认为，对于证据1没有异议，对证据2贷款50万元也没有异议，证据3属于�人证言，证人未出庭作证，违反该证据认定的法定程序，故不予认可，对证据4的形式真实性没有异议，但与本案没有关联，不能达到上诉人的证明目的，被上诉人已经全额支付购房款。
被上诉人亦向本院提交了六份证据：1、结婚证一份，证明何峰与单小龙系夫妻关系；2、汇款单一份，证明何峰向ＸＸＸ汇款19万元；3、何峰存折取款记录一份，证明单小龙购房款的来源；4、何峰网上银行取款记录三份，证明目的同证据3；5何峰银行取款流水记录两份，证明目的亦同证据3；6、建设工程施工许可证1份，证明案涉房屋早在2010年6月就开工，故被上诉人于当年12月份汇付第一笔房款合情合理。上诉人质证后认为，对何峰和单小龙的婚姻状况没有异议，被上诉人的汇款记录、取款记录与案涉房款在金额方面没有任何比例上的对应性，绝大部分记录与本案商品房买卖合同的签订时间以及购房款发票的开具时间不相对应，显然与本案的购房款没有关联性，对于证据4电脑的截屏记录、证据5取款的流水记录，因没有相关银行盖章确认，故对该两份证据的真实性不予认可。
本院审查后认为，双方提交的证据均不属于二审中的新证据，故不作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的两份合同均约定，茂发公司应当在2012年12月31日前将验收合格的商品房交付单小龙使用；茂发公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由茂发公司提供的资料报产权登记机关备案，如因茂发公司的责任，单小龙不能在规定期限内取得房地产权属证书的，单小龙同意茂发公司再延期180日。案涉合同签订后的当日，单小龙即将案涉房屋对外出租，直至本案讼争发生之前长达三年多的时间内，案涉房屋均由单小龙控制使用，收取租金，在茂发公司从未提出异议，故茂发公司认为并未交付房屋的主张显然没有事实依据。茂发公司亦未能提供证据证明单小龙系利用职务之便开具发票、占有房屋，故本院对茂发公司的该主张不予采信。由于双方均未能提交案涉房屋的交接手续，单小龙亦未主张茂发公司延期交付房屋，本院只能依据双方合同约定，认定茂发公司于2012年12月31日之前实际交付了房屋，故茂发公司应当在2013年12月26日之前协助单小龙办理相关产权登记手续。单小龙已经提供了由茂发公司开具的购房款发票，该发票内容显示系“付款方付款凭证”，且发票对于款项的性质亦注明系“预收购房款”，至于房款究竟是由单小龙直接支付或者茂发公司垫付，并不影响茂发公司应当按照双方合同约定履行协助单小龙办理案涉房屋产权登记的义务。现因茂发公司未能履行合同义务，故应当承担相应的违约责任。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5012元，由上诉人茂发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 李新珠