湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第22号上诉人(原审原告)刘松。委托代理人姜辉(特别授权)，湖南宏峰律师事务所律师。委托代理人黄修，湖南宏峰律师事务所律师。上诉人(原审被告)湖南金时投资有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰西路。法定代表人李镇桂，该公司董事长。委托代理人林士楷（特别授权），系湖南金时投资有限公司职工。委托代理人周成华，湖南鹤洲律师事务所律师。上诉人刘松因与上诉人湖南金时投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭对本案进行了审理。上诉人刘松的委托代理人姜辉、上诉人湖南金时投资有限公司的委托代理人林士楷与周成华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2012年9月18日，刘松、湖南金时投资有限公司签订《怀化市商品房买卖合同》2份，约定的主要内容：“刘松购买湖南金时投资有限公司开发的位于怀化市天星东路体育中心西北侧“金时花园”项目中的7幢508号及9幢502号房，二套房屋的购房总价款分别为273810元（7幢508号）及474443元（9幢502号），7幢508号房的付款方式为刘松分五期支付房款，9幢502号房的付款方式为签订合同时支付450721元，余款23722元于交房时支付；湖南金时投资有限公司应当在2013年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；逾期交房超过60日，刘松要求继续履行合同的，湖南金时投资有限公司从约定的最后交房期限的第二天至实际交房日止，按已交房款的每日万分之三支付违约金；如遇特殊原因（1、遭遇不可抗力，且湖南金时投资有限公司在事实发生之日起30日内告知刘松的，2、在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决或因市政停电、停水、天气冰冻、雷雨两天以上的，影响正常施工作业，工期顺延），除双方协商同意解除合同或变更合同外，湖南金时投资有限公司可据实予以延期交房；湖南金时投资有限公司不得擅自变更建筑设计，确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列（1、商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，2、商品房所在小区的平面布局或公建配套设施）影响到刘松所购商品房质量或使用功能的，湖南金时投资有限公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知刘松，刘松有权在通知收到之日起10日内作出是否解除合同的书面答复，逾期未作书面答复的，视同接受变更，湖南金时投资有限公司未在规定时限内通知刘松的，刘松有权解除合同”。刘松于2013年5月14日前共6次交清了7栋508号房的全部购房款273810元，于2012年9月18日签合同时依约交付了9栋502号房的购房首付款450721元，但9栋502号房的余款23722元刘松至今尚未交付，据此，刘松交付了二套房屋的购房款共计724531元；湖南金时投资有限公司开发的本案中9栋房屋开工日期为2011年12月30日，验收合格时间为2013年9月28日，完成备案登记并取得《建设工程竣工综合验收备案书》时间为2014年3月5日。湖南金时投资有限公司开发的本案中7栋房屋开工日期为2011年8月18日，验收合格时间为2013年9月28日，完成备案登记并取得《建设工程竣工综合验收备案书》时间为2014年3月5日。湖南金时投资有限公司于2013年6月25日在边城晚报刊登公告，通知业主从2013年6月30日开始可以前来办理收房手续，而后又于2014年3月21日在怀化日报刊登公告，通知业主及时前来办理交房手续，刘松于2014年6月13日收房7栋508号，但9栋502号房湖南金时投资有限公司至今未交房给刘松，湖南金时投资有限公司在2014年3月5日取得《建设工程竣工综合验收备案书》后也没有通知刘松来收房9栋502号。在房屋修建过程中，湖南金时投资有限公司多次变更了规划设计内容，最后一次变更规划设计的时间是2012年4月2日。据湖南金时投资有限公司提供的怀化市气象局出示的气象证明，从2011年8月1日至2013年9月30日止，有中雨天气62天、大雨天气27天、暴雨天气8天、小雪或雨夹雪天气7天。原判认为：刘松、湖南金时投资有限公司签订的《怀化市商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。刘松、湖南金时投资有限公司签订的《怀化市商品房买卖合同》第十条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”，该条款的约定明确了湖南金时投资有限公司向刘松交房的最后期限，并明确湖南金时投资有限公司交付刘松的房屋在具备“按照国家和地方人民政府的有关规定”条件的同时，必须具备“该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”的必要条件。民事行为在没有违反法律法规禁止性规定的条件下，应充分履行双方当事人真实意思表示的契约，且本案中的《怀化市商品房买卖合同》系湖南金时投资有限公司提供的格式合同，湖南金时投资有限公司了解该合同内容比刘松更加充分，因此，湖南金时投资有限公司只有在2014年3月5日实际取得了《建设工程竣工综合验收备案书》后，才具备了向刘松交付房屋的约定条件。湖南金时投资有限公司在2014年6月13日交付房屋7栋508号给刘松，但9栋502号房至今未交房给刘松，均违反了双方签订的《怀化市商品房买卖合同》中关于交房期限的约定，构成了逾期交房的违约行为，应支付逾期交房的违约金。刘松主张湖南金时投资有限公司逾期交房的违约金计算期间为2013年7月1日至2014年3月4日（共247天），符合双方签订的《怀化市商品房买卖合同》约定，本院予以支持。刘松、湖南金时投资有限公司签订的《怀化市商品房买卖合同》约定了湖南金时投资有限公司逾期交房的违约金计算方式“逾期交房超过60日，刘松要求继续履行合同的，湖南金时投资有限公司从约定的最后交房期限的第二天至实际交房日止，按已交房款的每日万分之三支付违约金”，湖南金时投资有限公司以同期银行存款利率作为刘松的实际损失而予以比较，认为“每日万分之三支付违约金”的比率过高，请求法院予以调整违约金计算比率为“每日万分之一”。本院认为，双方的约定是民事行为人之间的意思自治体现，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以据当事人请求予以适当减少。双方约定的房产未经竣工验收，即未达到法定交付条件，该时段至2013年9月27日（从约定交房的最后时间的第二天2013年7月1日起算），共计89天。湖南金时投资有限公司以银行存款利率核定刘松该时段的实际损失，没有法律依据，本院不予支持。但刘松对其所受损失也并未提交证据证明，考虑到刘松所购为住宅，按已交房款的日万分之三计算违约金明显过分高于其损失，本院酌情调整为以日万分之二计算。故湖南金时投资有限公司应按刘松已交房款的每日万分之二支付该时段逾期交房的违约金。我国相关法律法规并未明确规定房屋建设工程必须取得《竣工验收备案表》后方可交付使用，要求取得《竣工验收备案表》是建设主管部门为加强房屋建筑质量管理的一项行政管理措施。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均确定了“工程竣工验收合格”为法定交付标准。达到法定交付标准的房产交付行为即为有效，达到法定交付标准但未取得《竣工验收备案表》的交付行为可能导致行政主管部门依法依规作出行政处理，但并不影响其作为民事行为的有效性。故湖南金时投资有限公司在达到了法定标准的交房条件后，刘松已可以使用房产，对可能造成的刘松的损失明显降低，故对2013年9月28日至2014年3月4日共计158天的逾期交房违约金标准应酌情再调整为按已交房款日万分之一计算。湖南金时投资有限公司虽然在房屋修建施工过程中进行了设计规划变更，但最后的设计变更时间是2012年4月2日，而原、湖南金时投资有限公司签订《怀化市商品房买卖合同》的时间是2012年9月18日，故湖南金时投资有限公司以其进行了设计变更为由应予延长施工期限从而应予延长交房期限的抗辩，没有事实依据，本院不予支持。湖南金时投资有限公司开发的本案中9栋房屋开工日期为2011年12月30日，7栋房屋开工日期为2011年8月18日，其提供的怀化市气象局出示的气象证明证实的2011年8月1日至2013年9月30日止的天气情况，不能充分证实实际能够影响施工的具体时间，也没有其他充分证据能够证实何时的天气情况能够对施工产生何种程度的影响，故湖南金时投资有限公司以天气情况为由认为应予延长施工期限从而应予延长交房期限的抗辩，本院不予支持。刘松、湖南金时投资有限公司在合同中约定9栋502号房余款23722元于交房时支付，但湖南金时投资有限公司开发的该房屋在2014年3月5日才取得《建设工程竣工综合验收备案书》，此后也没有通知刘松来收房9栋502号，至今湖南金时投资有限公司未交付该房屋给刘松，刘松依法享有同时履行抗辩权，故湖南金时投资有限公司以刘松未交清9栋502号房余款为由而主张没有逾期交房违约行为的抗辩，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，湖南金时投资有限公司应支付刘松逾期交房的违约金24345元（724531元×0.0002×89天＋724531×0.0001×158天），故湖南金时投资有限公司支付刘松逾期交房违约金24345元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：湖南金时投资有限公司支付刘松逾期交房的违约金24345元，于本判决生效后7日内付清。案件受理费1153元，由湖南金时投资有限公司负担。上诉人刘松不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原判决对于部分事实认定清楚;2、一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》约定的按已交房款的万分之三每日支付违约金明显过分高于实际损失，并以此作为减少承担违约金数额的依据，是明显错误的。总之，请求依法改判，维护上诉人的合法权益。上诉人湖南金时投资有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、2013年9月27日，上诉人的开发项目经验收合格，已具备交房法定条件，不应继续承担违约责任；2、原判决判令上诉人承担的违约金比例过高，违反法律规定；3、上诉人请求依法改判违约金计算方式；4、上诉人判令被上诉人承担逾期交房房屋管理费1280元；5、因阴雨天气及重大技术问题，调整部分设计方案，上诉人可据实延期交房，并且免除相应违约责任。总之，请求依法改判，维护上诉人的合法权益。本案在二审审理过程中，上诉人刘松与上诉人湖南金时投资有限公司均未提供新的证据。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审庭审笔录在卷证明，足以认定。本院认为：刘松、湖南金时投资有限公司签订的《怀化市商品房买卖合同》，双方意思表示真实，合法有效。刘松、湖南金时投资有限公司签订的《怀化市商品房买卖合同》第十条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”，湖南金时投资有限公司在2014年6月13日交付房屋7栋508号给刘松，但9栋502号房至今未交房给刘松，均违反了双方签订的《怀化市商品房买卖合同》中关于交房期限的约定，应支付逾期交房的违约金。《怀化市商品房买卖合同》约定按已交房款的每日万分之三支付违约金，明显过分高于损失，原判决酌情调整为以日万分之二计算，符合本案实际。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均确定了“工程竣工验收合格”为法定交付标准。达到法定交付标准的房产交付行为即为有效，达到法定交付标准但未取得《竣工验收备案表》的交付行为可能导致行政主管部门依法依规作出行政处理。故湖南金时投资有限公司在达到了法定标准的交房条件后，刘松已可以使用房产，对可能造成的刘松的损失明显降低，故对2013年9月28日至2014年3月4日共计158天的逾期交房违约金标准，原判决酌情再调整为按已交房款日万分之一计算，符合本案实际。湖南金时投资有限公司的设计规划变更、天气情况，不能充分证实实际能够影响施工的具体时间、影响程度，故湖南金时投资有限公司认为应予延长施工期限从而应予延长交房期限的理由，本院不予支持。综上所述，上诉人刘松、湖南金时投资有限公司的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。原判决程序合法，认定事实基本清楚，处理基本适当，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费884元，由上诉人湖南金时投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  冷旗帜审 判 员  欧晓林审 判 员  周永连二〇一五年一月二十三日代理书记员  唐红霞