浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第938号
原告：张晨凯。
委托代理人：陈巍科，浙江天富律师事务所律师。
被告：杭州美润房地产有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道上文山社区。
法定代表人：杨正龙，总经理。
委托代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。
原告张晨凯（下称原告）为与被告杭州美润房地产有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由审判员付春杰适用简易程序独任审判，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈巍科，被告的委托代理人徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年1月21日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1086049）一份，合同约定由原告购买被告开发的杭州市余杭区余杭镇玉榕庄49幢49-3室商品房一套，建筑面积为377.03平方米，单价11482.35元／平方米，总价款计4329191元；合同第六条对面积确认及面积差异处理约定：当事人选择建筑面积作为计价方式，商品房交付后产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人；合同第九条对交付期限及条件约定：出卖人应当于2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1、逾期交房不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期交房超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方还就其他事项进行了约定。当日，原、被告还签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，但被告未依约在2014年12月31日前将符合交付标准的房产交付原告使用。经原告多次交涉，被告最终邮寄房屋交付通知书，通知2015年4月25日起正式交付。原告收到交房通知书后，在验收房屋时被告拒不提供商品房所需的文件资料，对房屋面积减少部分的差价及逾期交房的违约金拒不支付。同时，原告发现房屋存在地下室、顶楼漏水、墙面渗水开裂等大量严重质量问题，且被告将楼梯空洞（购房合同上的房屋图纸、房屋竣工图纸上均显示为空洞，拟交付的房屋现状也是空洞）的面积计算在建筑面积内。因此，原告向法院申请委托测绘机构对房屋的实际面积重新进行测量。由于被告的原因导致原告无法收房，原告于2015年5月17日向被告邮寄法律函，要求被告退还面积减少差价、支付逾期交付违约金及修复整改房屋质量等问题。原告认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其不违反相关法律的规定，应属合同有效，双方应依约履行各自的合同义务，被告应按照合同约定交付符合标准的商品房，对于面积减少部分的购房款应当返还，逾期交房应当承担违约责任，但合同约定的每日已付房款万分之一的违约金明显过低并且不合理，请法院参照中国人民银行同期5年以上贷款利率标准调整。为此，原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，将位于杭州市余杭区余杭镇玉榕庄49幢49-3室的房产交付给原告并配合办理产权登记手续；2、判令被告返还因建筑面积减少10.36平方米的购房款118957.15元（10.36平方米×11482.35元／平方米=118957.15元）；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金107221.61元（自2015年1月1日起计算至实际交付之日止，暂计算至2015年6月9日为160天，已付购房款4329191元为基数，按照中国人民银行同期5年以上年贷款利率5.65%计算）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：
1、《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》、《补充约定》各一份，用以证明原、被告之间商品房买卖合同法律关系以及合同约定双方权利义务的事实。
2、《销售不动产统一发票（自开）》三份，用以证明原告已将购房款4329191元支付给被告的事实。
3、房屋交付通知书一份，用以证明被告通知原告交房的时间是2015年4月25日，以及房屋实测面积为375.29平方米的事实。
4、法律函、EMS快递单、签收单各一份，用以证明原告向被告发函，要求被告退还面积减少差价、支付逾期交付违约金及修复整改房屋质量问题的事实。
5、竣工图一份，用以证明竣工图纸上楼梯中间是空洞的事实。
6、余杭区网上信访投诉答复意见一份（系打印件），用以证明余杭区住建局信访答复被告于2015年6月5日才正式取得房屋测绘报告，即被告发交房通知书的时候还未达到交房条件的事实。
7、余杭区测绘局提供的电子打印稿一份（系打印件），用以证明室内楼梯现场中空部分面积减少为8.62平方米的事实。
被告答辩称：1、被告开发的玉榕庄项目迟延交付是因为周边市政配套迟延批准、设计及施工导致了交付期限相应的迟延，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第八条第三款的约定，对该种情形作出了明确约定，出卖人有权据实延期交付，不视为出卖人违约，不构成逾期交付。因此，在本案中被告并不构成逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任。该项目尽管交付迟延，但属于合同约定的合理迟延交付，被告不承担违约责任。2、原告主张的违约金于法无据。原告无论按中国人民银行同期五年以上年贷款利率计算违约金，还是在时间上计算到2015年6月9日，且计算至实际交付之日止，均没有依据。商品房买卖合同约定逾期交付违约责任为万分之一，该违约责任又于买受人迟延付款等其他一系列违约责任相互对等，对任何一个条款变更，构成对整个买卖合同综合权利的调整，原告对违约金调整没有法律依据。3、因整个房地产调控的原因，及项目市政配套迟延施工、设计等原因，被告因开发经营困难，出现所有账户被查封等情形，无力支付的情况，在交付时对面积差异产生的款项补差无力支付。目前正通过诸多方式与包括原告在内的其他业主进行协商。恳请法庭关注被告的实际经营情况，在本案中作出妥善处理。
被告为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：
1、《公证书》一份，用以证明玉榕庄项目的市政配套迟迟未能建成，截止2014年7月4日玉榕庄项目周边的市政配套均未施工建成。同时，证明在当时在玉榕庄项目内部建设基本完成，但是随着市政配套施工导致景观等其他工程需要与市政配套工程衔接的事实。
2、2014年6月4日的关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要一份，用以证明玉榕庄项目周边的市政配套等建设单位是政府，建设费用由政府来承担，与被告之间没有关联。同时，证明截止2014年6月4日市政配套设施尚未开始设计、招标和施工的事实。
3、关于请求完成规划绿汀路及其市政管线配套项目建设的请示一份，用以证明政府未能及时建设规划道路及完成相关市政配套建设的事实。
4、关于要求落实开发余政挂出（2009）65号地块项目基础设施配套工程的报告一份，用以证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设的事实。
5、关于因市政基础配套工程未完成导致余政挂出（2009）65号地块无法正常建设及竣工的紧急报告一份，用以证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设的事实。
证据3、4、5是被告为了尽快交房希望政府尽快完成配套建设。
庭审中，对原告提供的证据1-7，经被告质证后认为，对证据1、2、3，真实性没有异议；对证据4，内容的真实性有异议，法律函所反映的相关内容是原告单方书写，并基于自身错误认识所写，对内容不认可；对证据5，真实性没有异议，但对关联性有异议，该竣工图不能证明该房屋出现了原告认为的楼梯中空部分减少了8.62平方米面积；对证据6，三性有异议，真实性无法确认，房屋面积的实测报告与房屋交付条件之间没有关联性，交付不以取得面积实测报告为前提；对证据7，三性有异议，证据上无法看出是余杭区测绘局所出具。本院经审核后认为，对原告提供的证据1、2、3、5，真实性予以确认，并作为认定本案相关事实的依据；对原告提供的证据4、6、7，将结合本案实际，综合予以认定。
庭审中，对被告提供的证据1-5，经原告质证后认为，对证据1，公证书真实性无异议，但仅能证明项目现场的外貌，并不能证明被告未能按期交付的原因是因为周边的市政配套设施建设延误所致。并且合同约定的房屋交付条件中其中最基本的一项内容为房屋竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身竣工验收合格；对证据2，会议纪要没有任何单位盖章也没有任何人的签名，不符合证据的形式要件，原告也没有参与该次会议。内容上也不能证明被告已经履行了相关义务。被告在主体工程没有竣工的前提下，市政配套工程是否完工并非被告不能按期交房的原因；对证据3、4、5，上述证据均为被告向政府部门的单方要求，其性质仅仅属于被告的单方陈述性质，不符合有效证据的构成要件，不能作为证明案件事实的依据，其中紧急报告中虽然有国土部门的收文章，但仅能证明被告将文件交给国土部门。本院经审核后，对被告提供的证据1，真实性予以认定，并据证据内容来认定本案的相关事实；对证据2，将结合本案事实作出相关认定；对证据3、4、5，认为原告对证据的异议成立，上述证据不符合有效证据的构成要件，故本院不予确认，但上述证据可作为被告的陈述使用。
根据当事人的庭审陈述以及提供的有效证据，本院查明本案的事实如下：
2014年1月21日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1086049）一份，合同约定：由原告购买被告开发的杭州市余杭区余杭镇玉榕庄49幢49-3室商品房一套，建筑面积为377.03平方米，单价11482.35元／平方米，总价款计4329191元；合同第六条对面积确认及面积差异处理约定：当事人选择建筑面积作为计价方式，商品房交付后产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；合同第九条对交付期限及条件约定如下：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……。双方还就其他事项进行了约定。当日，原、被告还签订《补充协议书》一份（作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八），《补充协议书》为被告单方制作的格式条款，其中第七条对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。合同签订后，原告付清了全部购房款4329191元；被告分别于2013年12月25日、2014年1月4日和2014年1月21日开具给原告《销售不动产统一发票》三份，确认收取原告支付的房价款4329191元。2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。2014年7月23日，浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书，对被告开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像，予以保全证据公证。2015年4月22日，被告向原告发送《房屋交付通知书》，通知玉榕庄项目于2015年4月25日起正式交付，该通知书接收房屋费用结算一览表中备注载明涉案房屋的实测面积为375.29平方米。后原告未收房。2015年5月17日，原告向被告邮寄法律函。2015年6月30日，原告诉来本院。
本院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。合同明确约定被告应当在2014年12月31日前，将符合具备商品房正常使用基本条件的商品房交付原告使用。但被告并未如期交付，且至2015年4月22日才向原告发送通知，告知涉案房屋于2015年4月25日起正式交付。故被告的行为已构成违约，原告有权根据合同约定，要求被告承担逾期交房的违约责任。虽双方签订的《补充协议书》第七条进行了补充约定：因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。但双方合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收，涉案房屋截止至2014年12月31日尚未竣工验收合格，故被告以《补充协议书》中的约定为由要求免除其的责任，理由不能成立。原告的诉讼请求，理由正当，其合理部分，本院予以支持。原告所诉要求继续履行合同并由被告交付房产及配合原告办理产权登记手续、支付逾期交房违约金，符合双方合同约定，本院予以认定。而本案被告在房屋通过竣工验收备案后，已通知原告于2015年4月25日收房。原告虽主张因被告的原因导致原告无法收房，却未提供相应证据证明被告拒不提供相关文件资料及房屋存有严重质量问题；且即使被告交付的房屋存有一定的瑕疵，但只要并非是房屋主体结构不合格，对房屋的使用也不构成实质性影响，原告就应当办理房屋交接手续，而不能拒绝收房。至于房屋所存在的瑕疵，原告完全可以在收房后以进行“赔偿损失”等方式保障其合法权益。故原告主张的逾期交房违约金，应计算至2015年4月25日止。对原告要求增加违约金的请求，因合同本身对此已约定了计算标准，故应从其约定。原告要求被告返还10.36平方米面积的购房款，未能提供充足证据予以佐证，故应按合同约定的建筑面积377.03平方米与房屋实测面积375.29平方米的实际差额计算退还的房价款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告张晨凯与被告杭州美润房地产有限公司于2014年1月21日签订的编号为2014预1086049的《浙江省商品房买卖合同》继续履行。
二、被告杭州美润房地产有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市余杭区余杭街道玉榕庄49幢49-3室的房产交付给原告张晨凯并配合办理产权登记手续。
三、被告杭州美润房地产有限公司支付原告张晨凯逾期交房违约金49785.70元（自2015年1月1日起计算至2015年4月25日止，按合同约定已缴房款每日万分之一计算），于本判决生效之日起十日内付清。
四、被告杭州美润房地产有限公司返还原告张晨凯面积差额房价款19979.29元（1.74平方米×11482.35元／平方米），于本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回原告张晨凯的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4693元，减半收取2346.50元，由原告张晨凯负担1046.50元，由被告杭州美润房地产有限公司负担1300元，于本案判决生效之日起十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4693元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 付春杰
二〇一五年九月十七日
书记员 郑 超