江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第0226号
原告姚某甲。
委托代理人周炳成。
被告姚某乙。
被告姚某丙。
被告姚某丁。
被告姚某戊。
被告姚某己。
法定代理人孙某。
原告姚某甲诉被告姚某乙、姚某丙、姚某丁、姚某戊、姚某己析产、继承纠纷一案，本院于2014年2月2日受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。原告姚某甲及其委托代理人周炳成、被告姚某乙、姚某丙、姚某丁、姚某戊，被告姚某己的法定代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚某甲诉称，姚汉荣与俞珍妹夫妇生育三子一女，即姚某乙、姚某甲、姚某丙、姚某丁。姚某己是姚春霞与孙某之女。姚春霞于2004年5月8日死亡，姚汉荣于1967年4月1日死亡，俞珍妹于2002年12月30日死亡。1985年农历2月15日，俞珍妹将家中所有房屋分别分给了三个儿子，并确定俞珍妹随原告姚某甲居住生活。1986年4月，政府颁发房产证，三个儿子分得的房屋均登记在各自名下。原告以母亲俞珍妹的名义申请建房，建房用地申请表中有俞珍妹、姚某甲、姚某戊三人。2012年7月，因建设需要原告所建的房屋被拆迁，拆迁安置对象为姚某甲、姚某己二人。因原、被告对拆迁权益的归属产生争议。现要求对登记在俞珍妹名下的房屋的拆迁权益进行分割，由原告购买安置房。
被告姚某乙、姚某戊、姚某己辩称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。
被告姚某丙辩称，原告在新建房屋时拆除了俞珍妹的房产，新建房屋登记在俞珍妹名下，属于俞珍妹的遗产，其应当享有继承权。
被告姚某丁辩称，同意原告的诉讼请求，房屋是姚某甲建造的，放弃对其母亲俞珍妹的继承权。
经审理查明，1985年俞珍妹、姚某乙、姚某甲、姚某丙签订分家书一份，姚某甲分得老房屋两间，俞珍妹随姚某甲共同生活。1986年4月14日，姚某乙、姚某甲、姚某丙分别领取了房屋权属证。1998年，俞珍妹作为户主申请在南通市港闸区陈桥街道树北村12组建房，在拆除姚某甲分得的老房原址翻建，登记的常住人口为俞珍妹、姚某甲、姚某戊。2012年，因拆迁，姚某甲与南通崇川开发区拆迁有限公司签订了拆迁合同，内容为：“被搬迁房屋坐落于南通市港闸区陈桥街道树北村12组，拆迁总建筑面积160平方米；建筑造价88698.15元，区位补偿70720元，附属设施补偿40110.70元，搬家补助费1280元，过渡费3840元，营业损失13200元、奖励6000元，一次性补偿112160.15元，合计336000元。”拆迁安置部门确认的安置人员为姚某甲、姚某己，安置面积为160平方米。2013年10月21日，姚某甲代表该户选购了南通市港闸区华景新居7幢706室房屋、7-118号车库及南通市港闸区丽阳花园13幢1102室房屋、13-123号车库。
另查明，姚汉荣与俞珍妹夫妇生育三子一女，即姚某乙、姚某甲、姚某丙、姚某丁，姚春霞、姚某戊为姚某乙之女，姚春霞与孙某是夫妻关系，生育一子姚某己。姚汉荣于1967年4月1日死亡，俞珍妹于2002年12月30日死亡，姚春霞于2004年2月16日死亡。
以上事实，有建房申请书、搬迁补偿安置协议、安置面积确认表、分家书、亲属关系证明等证据予以证明。
本案的主要争议在于：登记在俞珍妹名下的房屋因拆迁所得利益如何分配？
本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，但不能仅仅以不动产权属证书记载的内容来确定不动产物权。村镇房屋一般以户主作为所有权人的代表，真正的所有权人要结合建房审批表及出资情况才能确认。涉案房屋是以俞珍妹作为户主申请建造的，建房申请人均对宅基地享有相应的权利，对地上建筑物的出资人也享有相应的权利，该房屋应当属于家庭共有财产。
关于建造房屋是由谁出资的问题，应当根据家庭成员的收入情况、住房需求及农村的建房习惯进行判断。俞珍妹在建房时已满80岁，一般不具备建房的资金来源，其已将自己的财产以分家的形式分给子女，再出资兴建房屋的可能性不大。而且原告已成年，具有建房的经济条件，姚某甲又是建房申请人，其他建房申请人及俞珍妹的部分子女亦认可姚某甲是出资人，故应当认定姚某甲为该房屋的出资人。在新建房屋时俞珍妹随原告姚某甲共同生活，原告以俞珍妹为户主申请建房符合当地风俗习惯。虽然姚某甲新建房屋时拆除了老房屋，老房屋又是俞珍妹建造的，但俞珍妹生前已通过分家的形式将其所有的房屋分给了三个儿子，儿子三人也分别领取了产权证，所以旧房已属于姚某甲的财产。而且房屋作为不动产，不具有可移动性，被拆除后房屋所有权即消灭，不可能归并到新的房屋所有权中。故被告姚某丙辩称原告新建的房屋包括了俞珍妹的房屋的理由不成立。
根据安置人员确认表，本次拆迁安置人员仅为姚某甲、姚某己，俞珍妹不属于本次拆迁安置人员，不享有安置面积。但俞珍妹作为建房申请人，对宅基地享有相应的权利。建房申请人一共有三人，俞珍妹享有三分之一的权利。在该房屋被拆迁转化为补偿款后，俞珍妹所享有的补偿款应由其法定继承人继承。
根据拆迁协议及相关政策，房屋被拆迁后，财产权益转化为拆迁补偿款及安置面积。涉案房屋的拆迁补偿款包括建筑造价、房屋区位补偿、附属设施补偿、搬家补助费、过渡费。其中房屋区位补偿70720元属于对宅基地部分的补偿。一次性补贴包含了宅基地补偿，应当根据拆迁协议中宅基地补偿款在总补偿款（一次性补偿除外）中所占的比例予以区分，一次性补偿中所包含的宅基地补偿款应为35436元（112160.15×70720／223839.85），故宅基地部分的补偿款一共为106156元，其中35385.30元（106156／3）属于俞珍妹的遗产，应由其继承人继承。俞珍妹一共有子女四人，其中姚某丁表示放弃继承权，俞珍妹的遗产应当由其他三人继承，故被告姚某丙应当继承的遗产份额为11795.10元（35385.30／3）。
姚某戊、姚某己是建房申请人或安置人员，本应享有相应的拆迁利益，姚某乙也因继承而取得了一定的拆迁权益，但其均已表示将其享有的权利全部转让给原告姚某甲，是其对民事权利进行的处分，且不违反法律的规定，当属合法有效的民事法律行为，其在拆迁房屋中所享有的权利全部归原告姚某甲所有。姚某甲表示由其出资购买安置房，其中南通市港闸区华景新居7幢706室房屋、118号车库归原告所有，南通市港闸区丽阳花园13幢1102室房屋、123号车库归原告姚某甲、姚某己共有，其他权利人均表示同意原告的请求，亦属合法有效的民事法律行为，本院予以确认。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十五条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十一条、第二十九条的规定，判决如下：
一、坐落于南通市港闸区陈桥街道树北村十二组户名为姚某甲（俞珍妹）的房屋的拆迁安置补偿款中的11795.10元归被告姚某丙所有，其余补偿款324204.90元及安置面积160平方米归原告姚某甲所有。
二、上述房屋因拆迁取得的安置房南通市港闸区华景新居7幢706室房屋、7-118号车库及南通市港闸区丽阳花园13幢1102室房屋、13-123号车库由原告姚某甲购买，购买后房屋的相关权益分别归原告姚某甲单独所有和原告姚某甲、被告姚某己共同所有。
案件受理费3702元，由原告姚某甲负担3594元，被告姚某丙负担108元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7404元（户名：南通市财政局账号：47×××82开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 肖红波
二〇一四年四月十一日
书记员 顾 华
附：
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
《中华人民共和国继承法》
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者办理；有抚养协议的，按照协议办理。
第十一条被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。
第二十九条遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。
不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。