湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民二终字第193号
上诉人（原审原告）袁丁。
上诉人（原审原告）王少华。
上诉人（原审原告）易利民。
上述三上诉人的共同委托代理人姚远，湖南九野律师事务所律师。
上诉人（原审被告）湘阴县国有资产经营有限责任公司，住所地湘阴县文星镇县财政局。
法定代表人ＸＸ清，经理。
委托代理人韩喜，湖南九野律师事务所律师。
上诉人袁丁、王少华、易利民与上诉人湘阴县国有资产经营有限责任公司（以下简称湘阴国资公司）拍卖合同纠纷一案，不服湘阴县人民法院（2014）湘民二初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月13日受理后，依法组成由审判员姚孟君担任审判长，审判员冯媛君、周闻丽参加评议的合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。书记员陈汝情担任记录。上诉人袁丁、王少华、易利民的共同委托代理人姚远、上诉人湘阴国资公司的委托代理人韩喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年，湘阴国资公司委托湖南晟扬拍卖有限公司拍卖位于湘阴县文星镇江东路的原湘阴县金川宾馆，在湖南晟扬拍卖有限公司对外出具的《有关拍卖标的物特别说明及瑕疵披露》中载明：二、标的概况，…房屋建层共高5层，建筑面积约为1601.11㎡，本次拍卖标的的房屋，房屋相对应的土地使用权二部分资产组成。三、关于标的物的瑕疵披露，特别声明：…本次拍卖为整体拍卖，不按单位面积加价。四、注意事项，1、该房产总租赁合同已到期，拍卖成交后买受人付清所有款项后，委托人（湘阴国资公司）和湘阴县人社局在90个工作日内负责完成房屋腾空事宜并移交买受人。除自然灾害、人力不可抗拒等因素影响外如果委托人在规定的时间内未及时交付，每迟延一天，按成交价款每天千分之一支付违约金给买受人。在其出具的《拍卖规则》第十二条中载明：由委托人（湘阴国资公司）和湘阴县人社局按拍卖标的之现状在买受人交清全部拍卖款项后90个工作日内将拍卖标的直接移交给买受人。袁丁、王少华、易利民于2013年9月24日，参加本次拍卖，通过竞价成功买受湘阴县原金川宾馆及其对应的土地使用权，并与湖南晟扬拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，《拍卖成交确认书》约定：三、…买受人付清上述款项后，委托人协助买受人到相关部门办理房产、土地过户手续，拍卖标的在90个工作日内交付买受人使用；十、拍卖手册是本成立确认书的有效组成部分，同样具备法律效力。2013年10月10日，袁丁、王少华、易利民依约向湘阴国资公司支付价款1280万元。之后湘阴国资公司协助办理了房产过户等相关手续，并于2014年1月22日移交了原金川宾馆一楼的三个门面，之后在约定期限内移交了原金川宾馆一楼的药房门面，于2014年6月12日移交了原金川宾馆一楼的中信电脑城门面。但因原湘阴县金川宾馆的原租赁户拒绝搬迁等原因造成其他房屋一直未能腾空交付给袁丁、王少华、易利民。袁丁、王少华、易利民为维护其合法权益，于2014年7月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、湘阴国资公司立即履行出让原金川宾馆资产的合同义务，立即将拍卖出售的原湘阴县金川宾馆的房屋彻底腾空并将出让的全部资产全部移交给袁丁、王少华、易利民；2、湘阴国资公司因延期腾空房屋导致房屋不能整体移交的违约金189.44万元（自2014年2月22日起计算至2014年7月19日）及自2014年7月20日起至资产整体移交完毕之日止1.28万元每天的标准计算违约金；3、由湘阴国资公司承担本案诉讼费用。另原审法院根据双方当事人的申请，于2014年11月20日主持并组织对拍卖标的物原金川宾馆资产进行了整体移交。
原审法院经审理认为，本案的焦点问题是：1、拍卖物的交付应该是整体交付还是逐一腾空交付；按拍卖合同约定，违约金是应当整体计算还是部分计算；2、违约金是否约定过高；3、拍卖标的物的部分交付及标的物的过户因权利主体发生转移是否可以减轻违约方违约责任。根据湘阴国资公司委托湖南晟扬拍卖有限公司出具的《拍卖成交确认书》、《有关拍卖标的物特别说明及瑕疵披露》、《拍卖规则》及袁丁、王少华、易利民与湘阴国资公司委托的湖南晟扬拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》中约定的条款，拍卖标的物属于整体拍卖，买受人付清所有款项后90个工作日内，湘阴国资公司负责完成房屋腾空事宜并移交买受人。该约定系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。湘阴国资公司未能在约定期限内将拍卖物整体移交，其行为已构成违约，应当承担因其违约所遭受的损失。袁丁、王少华、易利民要求按照《有关拍卖标的物特别说明及瑕疵披露》约定的按成交价款每天千分之一支付违约金，湘阴国资公司认为违约金过高要求法院予以调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因袁丁、王少华、易利民未提供证据证明其因湘阴国资公司逾期交付拍卖物所产生的损失，在双方约定期限内湘阴国资公司交付了部分门面及办理了房产过户等相关手续，应适当减轻湘阴国资公司的违约责任，故对违约金标准做适当调整，降低至以1280万元为基数，按银行同期贷款利率上浮30%，从2014年2月22日起计算至2014年11月19日，违约金计80.64万元（12800000×［0.0655÷12＋0.0655÷12×0.3］×9）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、湘阴国资公司在判决生效后十日内支付袁丁、王少华、易利民因湘阴国资公司违约造成的损失80.64万元；二、湘阴国资公司在判决书生效后十日内支付袁丁、王少华、易利民因湘阴国资公司违约造成的80.64万元损失的利息（以80.64万元为基数自2014年11月20日起按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22880元，由袁丁、王少华、易利民负担11000元，湘阴国资公司负担11880元。
宣判后，袁丁、王少华、易利民、湘阴国资公司均不服，分别向本院提起上诉。
袁丁、王少华、易利民上诉称：1、湘阴国资公司明知拍卖标的物不能整体交付，仍然委托拍卖公司拍卖，具有明显过错，不能减轻其违约责任；2、原判决认定违约金过高进行调整时，应将当事人缔约地位强弱作为调整违约金的重要参考因素；3、违约损失应由违约方承担举证不能的不利后果。综上，原判决适用法律错误。请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
湘阴国资公司答辩称：1、湘阴国资公司已依约办理了房屋产权过户手续，并协助上诉人将遗留问题及时处理，房屋已经全部交付，不存在违约行为；2、湘阴国资公司就租赁户占用门面向法院提起诉讼，法院对相关损失进行了认定，应以此作为损失依据。
湘阴国资公司上诉称：1、原判决认定事实不清。原判决对拍卖标的物腾空交付认定错误。湘阴国资公司将房屋产权依约过户给被上诉人；原金川宾馆二楼网吧经诉讼途径并申请法院强制执行腾空后，及时通知了被上诉人；被上诉人起诉时仅过道东边的原门卫用房没有腾空。2、原判决适用法律错误，且显失公正。湘阴国资公司虽然没有按约定的时间将标的物全部腾空，但已按约定时间将房屋产权过户给被上诉人，被上诉人并已利用该标的物进行了抵押贷款，对部分门面进行了出租，被上诉人已实际使用该标的物，并从中受益。原判决忽视了占总标的建筑面积98%的房屋已腾空，部分房屋已进行了出租等事实，按总标的价款计算违约损失错误，也与湘阴国资公司起诉实际侵占人的法院生效判决认定房屋损失大相径庭。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
袁丁、王少华、易利民答辩称：1、湘阴国资公司的上诉理由超出双方约定范围，既不是双方当事人真实意思表示，也没有法律依据；2、拍卖标的物整体移交是符合情理的；3、原判决调整违约金显失公平，违反了当事人意思自治原则，且违约金本身就具有惩罚性质。综上，请求二审法院驳回湘阴国资公司的上诉请求。
在二审审理过程中，袁丁、王少华、易利民向本院提交一份酒店委托管理合同及长沙市佰嘉酒店管理有限公司的营业执照，拟证明袁丁、王少华、易利民委托长沙市佰嘉酒店管理有限公司进行酒店管理，约定每年经营毛利180万元，合同期限为6年，因湘阴国资公司违约造成其损失达1080万元。湘阴国资公司对证据的三性均有异议，且认为不属新证据。湘阴国资公司向本院提交一份房屋所有权权属信息证明，拟证明标的房屋产权已依约过户给买受人，买受人于2014年2月27日使用标的房屋进行贷款并设定抵押。袁丁、王少华、易利民对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，房屋需腾空交付，湘阴国资公司违约。
本院经审查认为，双方当事人提供的证据均与本案没有关联性，不能达到其证明目的，本院均不予采信。
本院经审理查明，原判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是违约金应如何计算。湘阴国资公司与湖南晟扬拍卖有限公司共同出具，并均加盖了公章的《有关拍卖标的物特别说明及瑕疵披露》第四条第1项约定：该房产总租赁合同已到期，拍卖成交后买受人付清所有款项后，委托人和湘阴县人社局在90个工作日内负责完成房屋腾空事宜并移交给买受人。除自然灾害、人力不可抗拒等因素影响外，如果委托人在规定的时间内未及时交付，每延迟一天，按成交价款每天千分之一支付违约金给买受人。袁丁、王少华、易利民依约付清了所有款项，湘阴国资公司却未在约定期限内完成房屋腾空事宜并进行移交，其行为构成违约，应承担违约责任。袁丁、王少华、易利民要求依据上述约定按成交价款每天千分之一支付违约金，湘阴国资公司主张约定的违约金过高，要求对违约金予以调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。袁丁、王少华、易利民并未提供充分的证据证明其实际损失，且其上诉提出违约损失应由违约方承担举证不能的不利后果没有法律依据，而湘阴国资公司一直在积极的向租赁户主张权利，并逐步在腾空交付房屋，且在约定期限内办理了房屋产权过户手续，综合上述因素，可以适当减轻湘阴国资公司的违约责任。但湘阴国资公司上诉提出占总标的建筑面积98%的房屋已腾空，不能依据总合同标的计算违约金，因湘阴国资公司未在约定期限内腾空交付房屋，对房屋的整体利用确已产生影响，不能仅依据未腾空交付部分房屋面积所占比例来计算违约金，因此，原判决对违约金予以适当调整并无不当。袁丁、王少华、易利民主张按成交价款每天千分之一支付违约金的上诉请求及湘阴国资公司主张按未腾空交付部分房屋为基数计算违约金的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人袁丁、王少华、易利民交纳的二审案件受理费21388元，上诉人湘阴国资公司交纳的二审案件受理费11864元，各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚孟君
审判员 冯媛君
审判员 周闻丽
二〇一五年八月十九日
书记员 陈汝情
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。