江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民初字第00113号
原告缪跃明，私营企业主。
委托代理人肖磊，上海市捷华律师事务所律师。
被告开文，自由职业者。
委托代理人乔荣荣，江苏群汇律师事务所律师。
原告缪跃明与被告开文案外人执行异议之诉一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月22日公开开庭审理了本案。原告缪跃明的委托代理人肖磊、被告开文的委托代理人乔荣荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缪跃明诉称：案外人王力平于2009年8月30日向原告缪跃明借款250万元、于2012年1月21日向案外人何金龙借款100万元。因无力还款，王力平于2015年1月12日与缪跃明、何金龙订立了以房抵债的还款协议，将其所有的位于上海市闵行区莘北路30号701室、702室转让给原告以抵偿债务。原告缪跃明于2015年1月28日会同王力平办理了案涉房屋的过户手续并取得实际占有使用权，由原告将该房屋出租给案外人杨仲文使用并由其支付物业管理费。
被告开文因与案外人王力平的民间借贷纠纷一案，申请执行案涉房屋，致该房屋于2015年5月28日被法院查封。原告提出执行异议，淮安市中级人民法院作出（2015）淮中执异字第00034号执行裁定书，认定“房屋产权仍属于王力平所有”而驳回了原告的执行异议。
原告认为，原告已经支付全部房价款并合法占有案涉房屋，根据《最高人民法法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，人民法院应当支持原告对登记在被执行人王力平名下的房屋所提出的异议。故提起诉讼，请求：1、终结对位于上海市闵行区莘北路30号701室、702室房屋的强制执行措施，解除查封；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告开文答辩称：1、原告所述不实：案涉房屋于2015年1月28日被淮安市中级人民法院查封，而非于2015年5月28日被查封，目前该房屋仍登记在王力平、宣柏金名下。原告诉称在2015年1月28日取得房屋钥匙并办理交接手续，而在当日实施查封时，该房屋未被任何人使用，原告不可能再占有使用该房屋。其于被查封后于2015年3月与案外人订立租赁合同是违法的；2、原告陈述的理由不能成立：原告与案外人何金龙、王力平之间债权债务关系及以房抵债的协议是否真实有效，被告开文无从考证。但原告与案外人之间的协议订立后，案涉房屋并未完成转移过户登记，也不能以该协议视为原告支付了房屋价款。原告如果与王力平存在债权债务关系，可通过另案解决。请求驳回原告的诉讼请求。
原告缪跃明为支持诉讼主张，向本院提交下列证据：
第一组、债权债务的形成证据：
1、案外人王力平于2009年8月31日出具的向原告借款250万元的借条一份、当日出具的收到借款的收条一份和原告当日在银行取款250万元的取款凭条一份，证明原告与案外人王力平形成本金为250万元的债权债务关系；
2、2012年1月20日的借条一份和中国工商银行个人业务凭证，证明案外人何金龙借给案外人王力平100万元本金的事实；
3、由原告与案外人王力平、何金龙于2015年1月12日订立的还款协议一份，证明王力平用案涉房屋作价偿还原告及何金龙的债务，房屋已经转让给了原告。
第二组、房屋买卖的证据：
4、2015年1月28原告与案外人王力平、宣柏金订立房地产买卖合同。
5、上海市闵行区房地产登记收件收据，证明房屋买卖行为是真实的，且向房地产管理部门提交了过户的所有文件。
6、销售不动产统一发票及税费缴纳书，证明原告已经缴纳房屋销售相关的所有税费及买卖行为是实际发生的。
7、房地产交接书和钥匙收条，证明原告已于2015年1月28日接收房屋及钥匙，实际占有了被执行房屋。钥匙收条是原告找王力平要来开庭举证的。
第三组、原告行使房屋所有权的证据：
8、原告与案外人杨仲文于2015年3月25日订立的房屋租赁合同和物业费缴款通知书、物业费缴纳发票，证明原告通过出租案涉房屋给案外人杨仲文的方式继续占有使用涉诉房屋。
第四组、房屋被查封的证据：
9、淮安市中级人民公告，证明涉诉房屋于2015年5月28日被法院查封。
被告开文对上述证据质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，被告不是借条和收条的当事人，无法获知真实情况，但250万元巨款全部是现金给付，且取款收款、借条收条都在同一天，明显不符合大额现金给付的常理；取款凭证的真实性无法认定，且仅能证明原告取款的事实，并不能证明原告将此笔款项给付了王力平；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，被告不是借条当事人，无法获知其真实情况，且该份借条并非王力平签名，借贷合意并没有得到王力平的认可，转账也只能证明何金龙打款给王力平100万元的事实，并不能证明该100万元的给付合意为借贷；对证据3真实性被告无法确认，被告并不是还款协议的当事人。对合法性不予认可，案涉房屋的所以权人为王力平和宣柏金两人，而该份还款协议中并没有宣柏金的认可，三人处分宣柏金的份额的行为侵害了他人的利益，不具备合法性。该份协议并不能证明王力平用案涉房屋偿还何金龙的债务，也不能证明王力平欠何金龙的债务由原告来承担，该份还款协议第二款第3、5条以及第三款都明确载明，抵债房产过户后，王力平与缪跃明、何金龙债权债务关系消灭，现涉诉房屋并未过户，原告与王力平、何金龙之间仍然属于债权债务关系，其债权债务权利的实现应通过另案解决，并不构成对物权的占有。对证据4真实性、合法性、关联性均持异议，原告与王力平之间并没有实际的买卖行为，合同里载明的具体事项并没有实际发生，且该份合同的签名处只有王力平个人的签字，王力平代宣柏金签字的行为没有经过授权也不生效；对证据5的形式真实性无异议，但原告办理申请变更登记是基于真实有效的买卖行为，而原告与王力平之间并不存在真实有效的买卖行为，同时该份登记收件收据明确说明了此收件收据不能作为房地产权属登记证明使用；对证据6的形式真实性无异议，但原告实际并未向王力平给付发票所载款项，税款的缴纳也是基于该份发票，不能证明原告付清了房价款；对证据7的真实性被告无法确认，因为被告并不是交接的当事人，案涉房屋已于2015年1月28日被法院查封，原告无法实际占有该房屋，对其合法性不予认可。对证据8的真实性不予认可，该份合同明显在时间上被人为修改，以此来印证原告在领完钥匙后使用的假象，合法性不予认可，该房屋的产权人不是原告，且房屋已经被查封，原告无权将此房屋租赁于他人。缴款通知书及物业费缴纳发票的真实性无法确认，也未明确业主姓名，即使承租人缴纳了物业费，原告对房屋的使用行为也不具备合法性。对证据9的真实性无异议，但该份证据只能证明2015年5月28日淮安市中级人民法院决定对涉诉房屋拍卖变卖，而不是查封。
被告开文为支持自己的抗辩主张，向本院提交下列证据：
1、淮安市中级法院民事裁定书一份，证明涉诉房屋于2015年1月28日被查封；
2、淮安市中级法院2015年3月23日执行案件工作联系函，以及上海市闵行区房屋交易中心2015年4月1日函复，证明淮安市中级法院于2015年1月18日查封案房屋，案涉房屋并未过户至原告名下，产权仍然登记在王力平、宣柏金名下，淮安市中级法院查封处置涉诉房屋合理合法。
原告质证称：对被告提交的证据的真实性均无异议。执行案件工作联系函说明案涉房屋被查封之前已经在办理交接手续，买卖行为发生在查封之前；民事裁定书的落款日期是2015年1月28日，但作出裁定并不代表当日就查封。
原告缪跃明当庭陈述：原告对王力平的债权成立于2009年，因为原告与王力平是朋友，基于信任只是口头催要，没有走司法途径经过生效法律文书的确认。王力平有自己的个人账号，因为他是做工程的，借钱又要的急，原告正好有现金，就直接拿出来了，在银行提取大笔现金是需要预约的。因为是朋友关系，所以借款发生的几年内都没有偿还利息。当时约定年息10%，经结算原告个人享有的债权本息是400万元，订立以房抵债协议时房屋是商业用房，总面积是203.38平方米，评估价是210万元。订立合同时约定原告清偿何金龙对王力平享有的债权，现在应该是清掉了，原告庭后向法庭提供书面说明及相关凭据。在房屋租赁合同中，有两处时间好象是涂改，实际不是故意涂改，而是签名时手颤抖导致的。据原告所知，王力平没有其他可以执行的财产。驳回执行异议的裁定原告是2015年7月9日收到的，2015年7月22日提起本案诉讼的。
经审理查明：本案被告开文与案外人王力平、吴有明民间借贷纠纷一案，在执行过程中，案外人缪跃明向本院提出执行异议。本院于2015年7月1日作出（2015）淮中执异字第00034号执行裁定书，认定：开文与王力平、吴有明民间借贷纠纷一案，本院于2013年6月9日作出（2012）淮中民初字第0115号民事判决书，判决王力平、吴有明给付开文490万元及利息。三名当事人均提起上诉，江苏省高级人民法院作出（2013）苏民终字第269号民事判决书维持前述判决。经开文申请，本院于2014年12月16日立案执行。2015年1月28日，王力平欲将上海市闵行区莘北路30号701、702室房屋产权变更登记给异议人缪跃明，缪跃明、王力平向上海市闵行区房地产登记处递交了相关材料。同日下午，本院查封了上述尚未完成变更登记的上海市闵行区莘北路30号701、702室房屋。案外人缪跃明因不能完成上述房屋的变更登记，于2015年6月24日向本院提出执行异议。本院经审查，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定：驳回案外人缪跃明的执行异议。原告缪跃明不服该裁定，于2015年7月22日向本院邮寄了提起本案诉讼的相关材料，本院与2015年8月5日立案受理。
还查明，原告缪跃明持有落款署名为王力平出具的借条两份及相应的汇款凭证，分别为：1、于2009年8月31日出具的向缪跃明借款250万元的借条；2、2012年1月20日出具的向何金龙借款100万元本金的借条。但上述两份借条的落款署名并非同一人的笔迹，且是否构成债权债务关系并未经生效法律文书确认。2015年1月12日，落款署名王力平、何金龙与缪跃明订立还款协议一份，确认王力平于2009年8月30日向缪跃明借款250万元、于2012年1月21日向何金龙借款100万元，约定的主要内容是：王力平同意以案涉房屋的产权抵偿对缪跃明、何金龙所负债务，于2015年1月28日办理产权过户手续并交付钥匙，房产过户后，视为王力平已经向缪跃明、何金龙偿还全部借款及利息，房屋产权向缪跃明过户后，王力平对何金龙所负债务由缪跃明承担，何金龙不再向王力平追索，本协议系三方当事人对相关债权债务的最后确认，在完成房产过户手续后，王力平与缪跃明、何金龙之间债权债务关系消灭。
2015年3月23日，本院向上海市闵行区房地产交易中心发出执行案件工作联系函，告知其本院准备对案涉房地产依法拍卖、变卖，因该中心对本院向其送达查封裁定的送达回证备注“该房屋正办理转移登记”，函询该中心，能否对该房地产进行处置。该中心于2015年4月1日向本院作出函复，载明案涉房地产仍登记在王力平、宣柏金名下，已被淮安市中级法院于2015年1月28日办理了查封登记，如果淮安市中级人民法院对该处房屋有进一步的处置之需，该中心将依照后续的生效司法协助执行文书办理。
再查明，原告未依庭审承诺向本院提交其清偿何金龙对王力平享有的债权的相关凭据。
经双方当事人一致确认，本案争议焦点为：原告对案涉房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的物权。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告缪跃明的诉讼请求并未满足上述条件，因而不能得到支持。首先，原告缪跃明虽然向本院提供证据，主张其与案外人何金龙均对被执行人王力平享有债权，但其主张的债权并未经生效法律文书确认，因王力平并未参与本案诉讼，本案对其真实性亦无法确认，因而其主张以债权充抵房价款的主张，本院无法确认其能否成立；其次，纵然王力平与缪跃明、何金龙债权债务关系确实成立，但在王力平与缪跃明、何金龙订立的房地产买卖合同中，约定了在完成房产过户手续后，王力平与缪跃明、何金龙之间债权债务关系消灭。而案涉房屋产权的过户手续并未完成，目前仍登记在王力平、宣柏金名下，王力平与缪跃明、何金龙之间债权债务关系消灭的条件尚未成就，原告缪跃明以对王力平享有的债权充抵房价款的约定尚未生效，其应对王力平仍享有债权，而未支付房价款；第三、虽然原告缪跃明提交证据证明其将案涉房屋出租给他人，并由承租人支付了物业管理费等费用。但其并未提交证据证明案涉房屋已为承租人所实际占有使用。且纵然其提交的证据符合客观事实，但因其行为发生于本院对案涉房屋查封之后，在未经本院同意的情况下，其对外出租亦为无效。
综上所述，原告缪跃明无论是基于借贷关系还是基于订立房地产买卖合同而对王力平享有的债权，均不足以对抗本院对案涉房地产的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告缪跃明的诉讼请求。
案件受理费23600元，由原告缪跃明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南京市分行山西路支行，账号：03×××75）。
审 判 长 蒋同宝
审 判 员 孙 艳
人民陪审员 郑蓉华
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 ＸＸ平