浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终1694号
上诉人（原审原告）：吴冬青，男，1971年9月7日出生，汉族，住台州市椒江区。
上诉人（原审原告）：石伟玲，女，1974年12月29日出生，汉族，住台州市椒江区。
上述两上诉人的共同委托代理人：李钟年，浙江利群律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：台州绿城房地产有限公司，住所地：台州市椒江区葭芷街道杨家桥102号，组织机构代码：69828749-5。
法定代表人：魏小平，该公司董事长。
委托代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。
上诉人吴冬青、石伟玲与上诉人台州绿城房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2015）台椒民初字第1832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案经双方庭外和解未能达成一致，现已审理终结。
原审法院审理认定：两原告与被告于2012年6月18日签订商品房买卖合同，约定，两原告向被告购买坐落于街道后××海棠花××室房屋及地下室，21幢103室房屋的建筑面积为404.45㎡，单价35027.93元/㎡，总价为14167043元，地下室470.26㎡，单价3680元/㎡，总价为1730557元。合同第七条“付款方式及期限”约定，两原告按分期付款方式按期付款，于本合同签署的同时支付首付款7957600元，于2012年11月30日前支付房款1590000元，于2013年3月30日前支付房款3180000元，剩余房款3170000元于2013年10月30日前付清。合同第九条“交付期限及条件”约定，被告应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付两原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……交房期限届满，两原告应支付给被告的任何款项未付清的，被告有权拒绝向两原告交房，交付日期相应顺延至两原告付清全部应付款项后15天后，届时被告不再另行通知两原告，顺延期限不视为交付逾期。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1和2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；2、本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行，如遇到本合同第九条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。合同第十二条“交接”约定，买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得本条和第九条约定的证明文件或尚未满足本条约定的其它交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。合同第十六条“关于产权登记的约定”约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同附件八“补充协议内容”第五条对专有（独占）使用权作出了约定：1、屋面露台、底层庭院等区域，非属于专有的部分，为业主共有，但与该商品房直接连通或围合的部分买受人享有专属（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该等区域放弃使用权；……4、本协议项下屋面露台是指供相关商品房业主使用的屋面室外露天平台，底层庭院是指供底层相关商品房业主独占使用的室外围合、半围合绿地或花园；……。“补充协议内容”第七条对庭院作出了约定，其中第1款约定：庭院范围内的土地，其土地使用权分割及登记以当地政府相关规定为准。不论权属如何登记，出卖人与各买受人均认可该商品房买受人对于商品房相连通庭院范围内土地享有独占使用的权利（专用权），其他权利人对此无异议。与房屋相连通庭院是指与房屋出入口相通并统一围合或半围合的花园面积，具体围合形式及庭院面积以实际交付为准。“补充协议内容”第十二条对房屋预告登记及权属登记作出了约定，其中第8款约定：若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。“补充协议内容”第十三条第10款约定：在本合同（含补充协议）签署前，出卖人已就本合同（含补充协议）的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议，补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。附件八“补充协议内容”的全部条文均用下划线划出。两原告在2013年11月5日前向被告付清了购房款15897600元。被告在2013年12月31日向两原告交付房屋钥匙，交付时，与商品房直接连通的庭院与隔壁庭院之间用实体墙隔离。2014年12月份，台州市城市管理行政执法局认为被告违反建设工程规划许可证的规定进行建设，向被告发送了责令限期改正通知书，要求被告限期拆除户与户的庭院之间的围墙。庭院之间的围墙在2015年1月29日被拆除。被告于2015年2月17日取得海棠花苑工程的规划核实确认书。涉案房屋于2015年2月28日进行了验收，被告于2015年3月10日完成了竣工验收备案。2015年3月14日左右，被告向两原告发送了通知书，告知两原告房屋已通过政府规定的各项验收，具备交付条件。被告又于2015年6月23日向两原告发送了房屋办证通知，告知两原告购买的海棠花苑房屋已可办理房屋所有权证、契证和国有土地使用证，办理时间安排在2015年6月日至7月31日。2015年7月1日，两原告与被告进行了房价款的结算，并签署了海棠花苑交房结算清单，被告在该结算清单上加盖了台州绿城房地产有限公司发票专用章，确认涉案房屋地上实测面积为408㎡，单价为34723.14元/㎡，地下实测面积为470.89㎡，单价为2675.08元/㎡，应计房款总价为15897600元，补收0元。同日，原告吴冬青从被告处领取了涉案房屋初始登记的土地使用权证和房屋所有权证。两原告于2015年7月7日办理了涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权证上登记地上2层建筑面积为408㎡，地下储藏室建筑面积为470.89㎡。涉案房屋直接连通的庭院与隔壁庭院之间曾种植绿篱，后两原告将其拔除。目前，涉案房屋直接连通的庭院与隔壁庭院之间分别有一堵数十公分的矮墙相隔，其中一边还有一堵挡墙，部分区域种有绿篱，房屋对面为实体高墙将庭院与小区外界隔离。
原审法院审理认为：一、关于逾期交房违约金问题。原告与被告签订的商品房买卖合同（不含附件八的“补充协议内容”）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。根据合同约定，被告应在2013年12月31日前将符合竣工验收合格、取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付给两原告，否则应按合同第十条承担自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止的逾期交房违约金。被告认可迟延交付房屋，但抗辩认为因两原告未补交面积补差房款126667元，其有权拒绝交房，顺延期限不视为交付逾期。虽然涉案房屋的产权登记面积大于合同约定面积，但在交房期限届满时，被告未曾通知两原告补交补差房款，原、被告在2015年7月1日进行交房结算时也已确认无需补交房款，故对于被告的上述抗辩，该院不予采纳。被告在2013年12月31日已向两原告交付了房屋钥匙，但两原告在本案中仍提出逾期交房违约金，且被告也认可其迟延交付房屋，可见双方均认为2013年12月31日并非合同第十条约定的实际交付之日。涉案商品房在2013年12月31日尚不具备合同约定的交付条件，也没有证据表明当时被告已明确告知两原告交付的商品房不具备相应交付条件，故在本案中不能认定原、被告对房屋交付条件进行了变更，2013年12月31日的交付行为系不符合合同约定且违法的交付。合同第十条约定的实际交付之日应指符合合同约定的交付之日，两原告主张逾期交房违约金计算至2015年3月14日，被告抗辩认为应计算至2015年3月10日，鉴于房屋早已由两原告占有，取得竣工验收备案证明之日即2015年3月10日应确定为实际交付之日，逾期交房违约金应计算至该日。至于逾期交房违约金的起算日期，按照合同第十条约定应从合同第九条规定的最后交付期限的第二天即从2014年1月1日起算。被告又抗辩认为违约金计算标准日万分之一过高，依据不足，对于其要求调低的抗辩，本院不予采纳，其应当支付以房价款15897600元为基数按日万分之一从2014年1月1日起至2015年3月10日止的逾期交房违约金689955.84元。二、关于逾期交付权证违约金问题。本案中，被告交付土地、房屋权属证书的时间违反了商品房买卖合同第十六条的约定，其抗辩认为根据附件八“补充协议内容”第十二条第8款约定，出卖人交付权证时间根据迟延交付房屋时间相应顺延，故无需承担逾期办证的违约金，而两原告主张补充协议第十二条第8款无效。对此，本院认为，附件八“补充协议内容”属于被告提供的格式条款，其中第十二条第8款免除了被告逾期交付权属证书的违约责任，而附件八中并非全部为免除被告责任、加重两原告责任、排除两原告主要权利的条款，被告将附件八全部条文用下划线划出，不足以使两原告注意第十二条第8款，被告亦未提供证据证明其已采取其他合理的方式提请两原告注意该条款，并按两原告的要求对条款予以说明，故该条款应认定无效，被告应按照商品房买卖合同第十六条约定支付逾期交付权属证书的违约金。被告对两原告主张的违约金起算日期2014年6月30日没有异议，本院予以确认。至于截止日期，被告认为应计算至通知之日2015年6月30日，鉴于被告通知两原告的办证期间截至2015年7月31日，且被告实际交付权属证书时间为2015年7月1日，在被告通知的办证期间内，故应计算至2015年7月1日。因此，被告应支付以房价款15897600元为基数按日万分之一从2014年6月30日起至2015年7月1日止的逾期交付权属证书违约金583441.92元。三、关于房屋贬值损失问题。附件八“补充协议内容”第五条第1、4款和第七条第1款约定是原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。第七条第1款约定庭院的围合形式以实际交付为准，本案中实际交付日期已确定为2015年3月10日，故独立庭院间的实体墙在此之前被拆除不构成被告违约。庭院之间用绿篱和矮墙进行隔离并不影响两原告对庭院的专属使用权。故两原告基于被告违约及欺诈主张贬值损失，依据不足，本院不予支持。综上，两原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告台州绿城房地产有限公司于本判决生效后十日内支付给原告吴冬青、石伟玲逾期交房违约金689955.84元；二、被告台州绿城房地产有限公司于本判决生效后十日内支付给原告吴冬青、石伟玲逾期交付权属证书的违约金583441.92元；三、驳回原告吴冬青、石伟玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21620元（减半计算，原告吴冬青已预付），由原告吴冬青、石伟玲负担15576元，被告台州绿城房地产有限公司负担6044元。
宣判后，吴冬青、石伟玲不服，向本院提起上诉称：一审法院认定部分事实不当。一、吴冬青、石伟玲于2013年11月5日付清购房款15897600元，台州绿城房地产有限公司才于12月31日交付房屋钥匙。当时庭院围合是以实体围墙、豪华精装修作为实际交付标准，并且也以此作为计算房价的依据，是社会上所称的“独立庭院”。这不但是房屋的卖价亮点，更是台州绿城房地产有限公司对业主的宣传和承诺。在交付钥匙后，吴冬青、石伟玲才发现原房屋独立庭院未经有关规划部门审批，属违法建筑，应该予以强制拆除。事实上，台州市城市执法局也的确于2015年1月29日予以强制拆除，致使吴冬青、石伟玲无法享受应有的合法权利，更直接导致房屋遭受贬值损失。因此，台州绿城房地产有限公司在销售该房屋时，利用违规非法的实物建筑，提前交付钥匙看房，误导和欺诈业主以高价购买商品房，却又以合同所谓的“以实际交付为准”来免除欺骗责任，是严重的违约和不诚信行为。案涉房屋因庭院的改观直接贬值，与同期同地段的排屋相比，损失明显，台州绿城房地产有限公司应予以赔偿。二、从证据角度看，一审法院对公证书予以认定，但未认定该公证中的庭院现状属于实际交付时的现状，是不对的。庭院的“实际交付”应该正确理解为2013年12月31日的交付钥匙由业主验收庭院时的交付行为，而不应理解为2015年3月10日的合同标的整体房产的交付。至于台州绿城房地产有限公司延期交付房屋，才适用经有关部门全部验收完毕后的2015年3月10日的正式交付，故台州绿城房地产有限公司严重违反了双方所订立的商品房买卖合同及补充条款，应按照双方订立的合同进行经济赔偿。综上，请求二审法院判令台州绿城房地产有限公司赔偿吴冬青、石伟玲房屋价值贬值的损失以及承担一、二审的诉讼费用。
针对吴冬青、石伟玲的上诉，台州绿城房地产有限公司答辩称：一、台州绿城房地产有限公司交付的房屋包括庭院已通过政府部门的验收，是符合交付条件的。房屋于2015年2月17日取得《建设工程规划核实确认书》，庭院用绿篱进行围合符合法律规定及行政管理要求。二、台州绿城房地产有限公司交付的庭院是符合合同约定的，不存在违约。双方签订的商品房买卖合同的补充协议第五条、第七条约定，庭院归业主共有，但归与直接连通的房屋买受人专属使用，并且进一步确认“专属使用权”是在各买受人不改变共有权的基础上而做出的权利享有和行使的特别约定。吴冬青、石伟玲在订立合同的时候就已经知道庭院的所有权是归业主共有的，其享有的是专属的使用权。商品房买卖合同补充协议第五条、第七条约定，庭院是围合或半围合的绿地或花园，具体的围合形式以实际交付为准。可见，吴冬青、石伟玲在买房时已知道庭院可能是围合的，也可能不是全围合的，围合的形式可能采取围墙、铁艺、绿篱等形式，具体以实际交付为准。三、吴冬青、石伟玲在提起诉讼的时候，其中一项诉讼请求主张的是逾期交房违约金，说明其对2013年12月31日的交付行为不认可，不认为这是一次有效的交付。其主张逾期交付的截止时间恰恰是该房屋庭院通过规划部门的验收并取得《建设工程规划核实确认书》之后。也就是说，吴冬青、石伟玲对违法交付的事实是认可的，而基于违法交付所产生的利益不应受保护，故吴冬青、石伟玲主张台州绿城房地产有限公司曾经以实体围墙围合方式交付而提出的一系列主张不能成立。综上，台州绿城房地产有限公司不存在违约，请求二审法院依法驳回吴冬青、石伟玲的上诉请求。
宣判后，台州绿城房地产有限公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为补充协议第十二条第8款属无效的格式条款，从而判决台州绿城房地产有限公司承担逾期交付权属证书的违约金583441.92元，明显与事实不符，适用法律错误。1.商品房买卖合同补充协议第十二条第8款的约定公平、合法、有效，也不违反法律、行政法规的规定。（1）根据法律规定，房屋竣工是进行房屋权属登记的前置条件，未竣工的房屋不得进行权属登记。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”《房地产管理办法》第六十条规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”以上这些行政法规、部门规章对房屋权属登记均规定，只有已竣工的房屋才具备权属登记的基本条件，且明确在房屋竣工后办理权属登记手续，因此若房屋竣工时间延迟的，房屋权属登记的时间自动相应顺延。（2）商品房买卖合同第十六条“关于产权登记的约定”条文本意亦是在房屋交付后的一定期限内办理权属登记，房屋交付期限迟延的，产权登记期限相应顺延。虽然，商品房买卖合同第十六条“关于产权登记的约定”中，出卖人交付权属证书的期限是2014年6月30日，表面上看是一个固定的期限，但该期限是商品房买卖合同第九条约定的交付期限2013年12月31日届满后的6个月。因此，根据前述法律规定以及产权登记的程序，如果房屋交付期限迟延的，则产权登记期限也势必相应顺延，这符合合同条文本意。另外，台州绿城房地产有限公司与吴冬青、石伟玲签订商品房买卖合同采用的是2008版的示范文本，鉴于该版本中产权登记期限的约定容易产生歧义，在国家新颁布的2015版商品房买卖合同第十四条“关于产权登记的约定”中直接明确“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”在本案中，台州绿城房地产有限公司交付权属证书的期限应为房屋交付后6个月，而不应生硬地理解为固定日期2014年6月30日。（3）为进一步明确房屋交付与权属登记之间的先后时间关系，台州绿城房地产有限公司与吴冬青、石伟玲在商品房买卖合同补充协议第十二条第8款中约定：“若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。”前述约定系依据相关法律、行政法规的规定作出的，公平合理，既非免除台州绿城房地产有限公司责任，也无加重吴冬青、石伟玲责任。本案中，台州绿城房地产有限公司在2015年6月23日通知办理三证，而根据迟延交付的日期434天计算，办理三证的期限可顺延至2015年9月10日。因此，台州绿城房地产有限公司无需承担逾期办证的违约金。2.商品房买卖合同补充协议第十六条第8款不属于无效的格式条款，对双方均具有约束力。（1）商品房买卖合同以及补充协议的全部条款均事先经工商、房管等主管部门审查备案，并在透明售房网上公示，以及在销售现场公示。吴冬青、石伟玲亦在商品房买卖合同第十九条第7款中确认，在签订合同前，出卖人已经向其公示了商品房买卖合同以及补充协议。（2）吴冬青、石伟玲作为完全民事行为能力人，且购买的房屋金额高达15897600元，理应对其签订的合同尽到应尽的关注义务。商品房买卖合同及补充协议中的签字均是真实的，应对其签字承担相应的责任及法律后果。（3）商品房买卖合同补充协议第十二条第8款系对商品房买卖合同第十六条“关于产权登记的约定”的补充约定，不违反合同法第五十二条和第五十三条规定的情形，也并非免除一方责任、加重对方责任，不属于合同法第四十条规定的无效条款。（4）商品房买卖合同补充协议第十三条第10款约定“出卖人已经向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议，补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。”可见，台州绿城房地产有限公司已经履行了充分说明与解释的义务，买受人也已充分了解，双方对商品房买卖合同及补充协议并无异议，但原审法院却认为“被告亦未提供证据证明其已采取其他合理的方式提请两原告注意该条款”，这显然与本案的事实不符。（5）再者，商品房买卖合同补充协议通过划横线的显著方式，对买受人进行了提示，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。”3.原审法院判令台州绿城房地产有限公司承担逾期交付权属证书的违约金583441.92元，有违合同约定，且明显加重了台州绿城房地产有限公司的责任。（1）逾期交付违约责任和逾期办证违约责任，虽然是不相同的违约行为，但两者的损失范围、损失程度具有包含关系，即逾期交付的损失大于逾期办证的损失，原审法院在判决台州绿城房地产有限公司承担逾期交付违约责任的情况下，再判令承担逾期办证违约责任，不但违反了当事人合同约定的自治原则，也明显重复计算了违约损失，加重了台州绿城房地产有限公司的责任。（2）退一步讲，即使台州绿城房地产有限公司构成逾期办证，违约金也明显过高，且逾期的期限计算也明显错误，应予以调整。二、原审法院认为台州绿城房地产有限公司构成逾期交付，判令其承担逾期交付违约金689955.84元，明显与事实不符，适用法律错误。1.吴冬青、石伟玲尚未付清房款属客观事实。其购买的海棠花苑21-3室房屋，合同约定地上建筑面积为404.45平方米，地下建筑面积为470.26平方米，实际产权登记面积为地上建筑面积408平方米，地下建筑面积470.89平方米。根据商品房买卖合同的约定，吴冬青、石伟玲应当补交面积补差房款合计126667元（即地上补差款124349元+地下补差款2318元），但其至今仍未补交。吴冬青、石伟玲提供的交房结算清单上标注的地上建筑面积单价为34723.14元/平方米，地下建筑面积为3675.08元/平方米，且该交房结算清单上仅盖有发票专用章，并无公章，这与商品房买卖合同约定的地上建筑面积的单价为35027.93元/平方米，地下建筑面积为3680元/平方米明显不一致，应当以商品房买卖合同约定为准。在一审中，台州绿城房地产有限公司已明确向吴冬青、石伟玲主张，要求其支付剩余房款126667元，未付清房款是不争的事实。2.在吴冬青、石伟玲尚未付清房款的情况下，根据商品房买卖合同第九条第2款第3项“交付期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后15天后，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期”的约定，台州绿城房地产有限公司不构成逾期交付，不应当承担逾期交付的违约责任。综上所述，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判驳回吴冬青、石伟玲的全部诉讼请求。
针对台州绿城房地产有限公司的上诉，吴冬青、石伟玲共同答辩称：一、房产交付与权证交付是两个不同的合同义务，分别在商品房买卖合同第九条和第十六条有约定，说明双方在签订合同时就两种不同的行为进行了特别的约定，双方必须要认真履行和遵守。至于台州绿城房地产有限公司认为权证交付是一种延续性的交付，其观点与本案的违约并不矛盾，因为双方签订的合同约定权证的交付是在交付房产后的六个月。二、关于补充协议第十二条第8款的约定是否有效的问题。主合同与补充协议是在同一天的同一次签约完成的，作为购买方，当时只知道前面的主合同，对后面的补充协议没有那么注意，而且该补充协议是台州绿城房地产有限公司单方提供的格式合同，并没有详细单独告知。主合同已经对房产和权证的交付时间作了约定，违约金的计算方法也列得很详细，购买方的注意力都集中在主合同第九条、第十六条约定的两个时间点。因此，一审法院对补充协议第十二条第8款的认定是正确的。三、关于房款有无付清的问题。签订商品房买卖合同的时间是2012年6月18日，双方结算的时间是2015年7月1日。2015年7月1日的结算清单表明，即使2012年的合同约定按照实际平方数测算房款，但在吴冬青、石伟玲交清所有房款之后，台州绿城房地产有限公司的财务在发票上注明补收0元，已经以开票行为认可了房款以15897600元为准，故双方实际已经结清房款，这是对合同变更的认可。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方当事人二审的争议焦点包括：一、台州绿城房地产有限公司应否支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金；二、台州绿城房地产有限公司交付的房屋庭院是否符合合同约定及应否承担相应经济损失。针对第一个争议焦点，首先，关于逾期交房违约金，根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，台州绿城房地产有限公司应当在2013年12月31日前将符合建设工程经竣工验收合格、并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付给吴冬青、石伟玲，否则应按合同第十条的约定承担逾期交房的违约责任。虽然双方对台州绿城房地产有限公司于2013年12月31日向吴冬青、石伟玲交付房屋钥匙的事实无异议，但台州绿城房地产有限公司于2015年3月10日方完成竣工验收备案，故2013年12月31日案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件，原审法院以2015年3月10日作为房屋实际交付之日得当。台州绿城房地产有限公司未举证证明双方已协商变更房屋交付条件，但上诉认为吴冬青、石伟玲未付清购房款即未补交面积补差房款126667元，台州绿城房地产有限公司有权拒绝交房。本院认为，根据加盖有台州绿城房地产有限公司发票专用章的2015年7月1日的海棠花苑交房结算清单，确认吴冬青、石伟玲已付房款为15897600元，交房应补收金额为0，故应当认定吴冬青、石伟玲已付清房款，台州绿城房地产有限公司的该上诉理由不能成立。因此，台州绿城房地产有限公司应承担自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止的逾期交房违约金，原审法院判令其支付以房价款15897600元为基数按日万分之一从2014年1月1日起至2015年3月10日止的逾期交房违约金689955.84元得当。其次，关于逾期交付权属证书违约金，吴冬青、石伟玲于2015年7月1日从台州绿城房地产有限公司处领取了案涉房屋初始登记的土地使用权证和房屋所有权证。台州绿城房地产有限公司上诉认为，根据双方在商品房买卖合同附件八“补充协议内容”第十二条第8款的约定，若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在本案中，附件八“补充协议内容”第十二条第8款系台州绿城房地产有限公司提供，其内容显然导致买受人权益处于不确定状态，免除了出卖人按时交付房地产权属证书的义务。虽然台州绿城房地产有限公司已将附件八全部条文用下划线划出，但不足以使吴冬青、石伟玲注意第十二条第8款，台州绿城房地产有限公司亦不能举证证明其已采取其他合理的方式提请注意及说明，故该条款应认定无效，台州绿城房地产有限公司不能据此免除其逾期交付权属证书的违约责任。台州绿城房地产有限公司上诉又认为违约金计算标准过高，但双方在商品房买卖合同中同时约定逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金更具惩罚性质，吴冬青、石伟玲已按约交付购房款15897600元，台州绿城房地产有限公司怠于履行合同义务，应按约支付违约金。因此，原审法院判令其支付以房价款15897600元为基数按日万分之一自2014年6月30日起至2015年7月1日止的逾期交付权属证书违约金583441.92元，应属得当。针对第二个争议焦点，商品房买卖合同“补充协议内容”第七条约定，与房屋相连通庭院是指与房屋出入口相通并统一围合或半围合的花园面积，具体围合形式及庭院面积以实际交付为准。吴冬青、石伟玲上诉认为庭院的实际交付时间为2013年12月31日，本院认为，庭院为业主共有，与该商品房直接连通或围合的部分买受人享有专属（独占）使用权，且庭院为房屋的附属场地，故应当以房屋的实际交付日期2015年3月10日作为实际交付之日。虽然庭院曾以实体墙隔离，但因违反建设工程规划许可证的规定，实体墙已于2015年1月29日被拆除，故台州绿城房地产有限公司采用绿篱和矮墙的围合方式进行交付并未违反合同约定，吴冬青、石伟玲主张的房屋贬值损失，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人吴冬青、石伟玲及上诉人台州绿城房地产有限公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43240元，由上诉人吴冬青、石伟玲负担31105元，由上诉人台州绿城房地产有限公司负担12135元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 徐黎明
代理审判员 黄 磊
二〇一七年一月十八日
代书 记员 郭巧燕