辽宁省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）辽行终字第00228号
上诉人（原审原告）：李成春，男，1954年6月9日出生，汉族，住址桓仁满族自治县桓仁镇五女山路。
委托代理人：张元江，北京在明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：桓仁满族自治县人民政府，住所地桓仁满族自治县桓仁镇海河街。
法定代表人：孟广华，该县政府县长。
委托代理人：曹龙江，桓仁满族自治县城乡规划建设局局长。
委托代理人：黄化青，辽宁贞观律师事务所律师。
李成春因诉桓仁满族自治县人民政府（以下简称桓仁县政府）补偿决定一案，对本溪市中级人民法院（2013）本行初字第00010号行政判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人李成春及其委托代理人张元江，被上诉人桓仁县政府的委托代理人曹龙江、黄化青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人桓仁县政府作出的征收补偿决定的主要内容是：李成春的房屋位于征收范围内，房屋建筑面积84.4平方米，产权性质为私产，使用性质为住宅。因未能达成安置协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《桓仁满族自治县县城规划区中心城区一级区片土地和房屋征收方案》、《天泰花园（北方花园）二区房屋征收补偿安置方案》的规定，给予如下补偿：
一、选择产权调换：（一）补偿数额：1、有照房屋84.4平方米置换84.4平方米住宅楼房。2、附属物及其它补偿总计111920.54元。其中道边临建46.3平方米×600元／平方米＝27780元（主干道临街1.5倍）；院内临建库房59.12平方米×400元／平方米=23648元；阳台下与库房相连部分17.43平方米×400元／平方米=6972元；房屋地下建筑部分因不配合核量拟按有照临建补偿，预计面积5.5米×8米=44平方米，44平方米×400元／平方米=17600元，如对该建筑性质有争议，征收人以产权人提供的城建主管部门认定的有效证件为准，按规定给予相应补偿；后砖墙3.6828立方米×300元／立方米=1104.84元；铁大门5.28平方米×150元／平方米=792元；煤棚6.25平方米×50元／平方米=312.5元；砖墙3.072立方米×300元／立方米=921.6元；后大墙13.26立方米×200元／立方米=2652元；库房内水池2.7×2.4×0.8×300元=1555.20元；电话迁移费100元；有线电视迁移费150元；搬家误工费400元，临时安置补助费（拟付12个月，多退少补）84.4平方米×8元／平方米×12个月=8102.4元；水管36.6米×50元／米=1830元；四路监控器1500元；太阳能热水器2500元；房后人参地按桓政发（2011）11号文规定不予补偿；根据本金评报字（2012）151号资产评估报告书，每月停业损失2000元，根据对该户前三年实际经营情况的调查，三年共计营业19个月，平均每年营业6.3个月，征收人拟按每年7个月计算营业损失，2000元×7个月=14000元，从签订协议之日起开始计算直至回迁为止，多退少补。（二）产权调换房屋及差额结算：1、产权调换的房屋位于天泰花园二区4号楼3单元3层2号，建筑面积为87平方米，使用性质为住宅。2、安置房结算价格：增加面积价款（87平方米-84.4平方米）×3300元／平方米=8580元。3、应补返金额111920.54元-8580元=103340.54元（本款项由征收人支付给被征收人）。
二、选择货币补偿：（一）按政府征收补偿标准补偿：1、有照房屋84.4平方米×3000元=253200元。2、附属物及其它补偿总计95818.14元，选择货币补偿不给临时安置补助费，停业损失一次性支付三个月，2000元×3个月=6000元，其他补偿同选择产权调换补偿数额一致。3、货币补偿总计349018.14元。（二）被征收房屋按评估报告补偿：1、房屋估价总值267613元（单价3170.77元／平方米）；2、附属物及其它补偿95818.14元；3、补偿总计363431.14元。（三）以上两种货币补偿办法征收人按最高补偿金额363431.14元对被征收人进行补偿。
三、产权调换房屋和补偿款已进行提存。被征收人补偿款363431.14元存放于中国工商银行桓仁满族自治县支行土地收购储备开发中心账户内。
一审判决认定如下事实：被告桓仁县政府于2011年6月1日作出房屋征收决定，征收范围为：东临土产上方北山别墅区，西临民族路、香山路，南邻土产上环山渠路，北至朝阳门。原告的住宅房屋位于征收范围内，面积为84.4平方米。被告于2012年5月22日作出桓政补决字（2012）第5号补偿决定，原告向本溪市人民政府申请行政复议，复议机关认为补偿决定对停业损失及经营用房未予查清，建议被告自行撤销，被告于2012年9月28日作出撤销决定。被告又于2012年11月14日将选定评估机构的书面说明材料向原告送达，并将选定评估机构的公告在征收区域公示，于2012年11月25日召开选定评估机构的会议，李成春在规定时间内没有选择评估机构，没有参加会议，被告在第三方桓仁县司法局、桓仁县八卦城街道办事处的见证下，采用抽签方式，从八家公示的评估机构中选取了本溪金桥房地产估价事务所作为李成春房屋价值及停业损失评估单位，该评估机构分别作出房地产评估报告和资产评估报告。其中资产评估报告所附评估单位的营业执照记载的经营范围为房地产价格评估、房地产政策咨询、房地产投资策划、房地产中介服务，不包括资产评估，所附评估师孙玉颖的资质证是房地产估价师注册证书。因原、被告未能达成征收补偿协议，被告依据《天泰花园（北方花园）二区房屋征收补偿安置方案》所确定的补偿标准，对原告房屋作出桓政补决字（2013）第006号补偿决定并向原告送达。原告不服，诉至本院。另查明，同一征收区域的案外人曹庆辉、赵惠祥曾就本案涉及的征收决定提起诉讼，生效行政判决认为被征收地段属基础设施落后，符合旧城区改建的条件，征收补偿费用足额到位，不存在超越权限征收集体土地房屋的情况，驳回诉讼请求。再查明被告遗漏了水泥地面的补偿，并于2013年2月28日作出书面通知并送达原告，同意按照《桓仁满族自治县土地征收地上附着物补偿标准》增加补偿7190元。
一审判决认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被告具备作出被诉补偿决定的职权依据。被告按照对原告的实物量调查表内容及其房屋所有权证记载的房屋面积等信息，依据天泰花园（北方花园）二区房屋征收补偿安置方案确定的补偿标准及房地产评估报告的估价结论，取补偿额最高者作出补偿决定，并提供产权调换和货币补偿两种方式供原告选择。补偿决定内容与实际实物量基本相符，地上附着物及房屋补偿依据充分。
关于房地产评估报告的问题，首先桓仁满族自治县土地收购储备中心接受委托进行征收补偿工作，已经生效行政判决确认合法，由其委托评估机构开展评估工作并无不当。其次评估机构在报告中说明评估“经过现场查勘”，并附有原告房屋情况的照片，印证了评估机构是经过现场查勘后出具的估价报告，只是由于被征收人未予配合，未在实地查勘笔录上签字。再次评估报告说明了评估价格包括房屋内装修部分价格，故原告对房地产评估报告的异议无事实根据和法律依据，不予支持。原告关于征收目的、补偿标准的异议不属本案审理范围，案外人曹庆辉、赵惠祥对征收决定提起诉讼，辽宁省高级人民法院作出的生效判决对相关问题已经予以认定。关于原告主张房屋面积不准确及漏项的问题，补偿决定确定的内容及面积有被告提供的经原告李成春签字认可的拆迁补偿调查表及房屋所有权证予以证明，根据当时施行的《本溪市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十二条“房屋征收补偿以房地产登记簿记载事项为主要依据”的规定，被告依据原告房屋所有权证记载的面积予以补偿并无不当。另外，被告也对补偿决定未予补偿的水泥地面事后作出书面通知，同意按照《桓仁满族自治县土地征收地上附着物补偿标准》予以补偿，本院认为依据该补偿标准不违反法律规定，补偿内容未侵害原告权益，予以确认，除此外，补偿决定没有漏项，故对原告的该项主张，不予支持。关于原告提出的经营用房面积问题，根据被告提供的个体工商户设立登记审核表记载，原告经营用房面积是40平方米，结合实物核量表、现场照片可以证明被告确定46.3平方米的道边临建为经营用房，并给予1.5倍补偿并无不当。
关于营业损失，因评估单位营业执照记载的经营范围不包括资产评估，评估师孙玉颖的资格证是房地产估价师注册证，无权进行资产评估，故对原告提出的资产评估报告异议予以支持，补偿决定确定的停业损失依据不足，但补偿决定其他内容并无不当，该部分瑕疵不足以导致补偿决定被全部撤销。对于停业损失应如何确定，本院征求了原告的意见，原告不同意本院委托评估机构进行评估，故被告应重新委托评估机构评估，按评估价格予以补偿。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条（二）项1目、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条（四）项之规定，判决：一、撤销被告桓仁满族自治县人民政府作出的桓政补决字（2013）第006号补偿决定中关于停业损失部分的补偿；二、驳回原告李成春要求全部撤销被告桓仁满族自治县人民政府作出的桓政补决字（2013）第006号补偿决定的诉讼请求。案件受理费五十元，由原告李成春负担。
上诉人李成春上诉称：1、房地产评估报告违法，房屋补偿标准没有法律依据。评估报告委托方是土地储备中心，根据法律规定该中心不能作为委托人，《国有土地上房屋征收补偿条例》明确规定由被征收人选定评估机构；评估单位未进行实地勘察，评估报告中的房屋面积认定有误；对1990年4月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行以前的房屋应当予以补偿，评估机构既没有评估也没有按照政府规定给予补偿；评估报告的有效期为一年，已经过期；补偿决定对上诉人增加面积部分出资购买价格是每平方米3300元，对上诉人房屋补偿是每平方米3000元，明显低于类似房地产市场价格，有失公平；上诉人是商业用房，不能改变房屋使用性质，要求提供原地的房屋；停产停业损失应按税票计算营业损失。2、补偿决定违法。补偿方案违法，补偿决定就不合法；被上诉人没有提供县政府办公室关于作出补偿决定专门会议和相关会议的会议纪要，没有提供能证明补偿决定是县政府于2012年5月22日依照程序作出的任何证据，依法应当认定补偿决定没有证据。请求撤销原审判决，撤销补偿决定。
被上诉人桓仁县政府答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条一款规定，被上诉人具备作出被诉补偿决定的职权依据。关于上诉人提出安置补偿方案违法的问题，不属于本案审理范围。被上诉人按照上诉人房屋所有权证记载的房屋面积及对其的实物量调查登记内容，参考评估报告的估价结论，取补偿额最高者作出补偿决定，并提供产权调换和货币补偿两种方式供上诉人选择。补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。
关于房地产评估报告的问题。桓仁满族自治县土地收购储备中心接受委托进行征收补偿工作，已经生效行政判决确认合法，在上诉人不配合选择评估机构的情况下，由其委托评估机构开展评估工作并无不当。评估机构在报告中说明评估“经过现场查勘”，并附有上诉人房屋情况的照片，经本院实地勘验，初步测量结果也与评估报告认定的面积基本吻合，不存在上诉人主张的遗漏面积的问题。评估报告说明了评估价格包括房屋内装修部分的价格，上诉人主张对装修另行补偿缺乏事实根据。另外，评估报告的作出时间是2012年12月27日，桓政补决字（2013）第006号补偿决定的作出时间是2013年1月15日，补偿决定作出时评估报告在一年有效期内，不存在评估报告超期使用的问题。
关于无产籍房屋、地下室及漏项的补偿问题。上诉人的沿街房屋及院中库房没有取得房屋产权证书，建房时也未经相关部门批准，被上诉人依据天泰花园（北方花园）二区房屋征收补偿方案，按照无照房屋补偿标准并充分考虑房屋的实际用途对上诉人的无照房屋分类予以补偿并无不当。上诉人一家在涉案房屋居住并利用沿街房屋用于经营，被上诉人根据上诉人的个体工商户设立登记审核表记载的经营用房面积（40平方米），考虑上诉人居住和经营的实际情况，结合实物核量表，确定46.3平方米的道边临建为经营用房，并给予1.5倍补偿，符合客观实际，补偿标准合理。补偿决定作出后被上诉人还对补偿决定未予补偿的水泥地面作出书面通知，同意按照《桓仁满族自治县土地征收地上附着物补偿标准》予以补偿，因此，上诉人提出的遗漏补偿项目的主张，本院不予支持。在本院审理期间被上诉人为化解纠纷，加快拆迁进度，保障已拆迁户早日搬入新居，同意在原补偿基础上对上诉人的无产籍房屋、地下室适当增加补偿数额，但因上诉人的要求没有得到满足，未能达成补偿安置协议。被上诉人就此和其他相关问题向本院进行了承诺，该承诺符合实际情况和法律规定，保障了上诉人的合法权益。
关于有照房屋的补偿价格和产权调换价格存在差异及公摊面积的问题。上诉人有照房屋的补偿标准为每平方米3170.77元，不是上诉人陈述的每平方米3000元。产权调换房屋根据回迁楼层不同，每层的价格是不同的，上诉人回迁房屋的楼层为第三层，回迁原面积是无需增加支付价款的，超出原房屋面积部分被上诉人规定每平方米支付3300元，虽然高出对上诉人房屋的评估价格，但新旧房屋存在价格差异是正常的，不存在显失公正的问题。关于公摊问题，上诉人的被拆迁房屋为平房，回迁房屋为楼房，使用面积因公摊标准不同存在差异，被上诉人回迁房屋时应当考虑房屋的公摊面积。本案被上诉人诉称，天泰花园（北方花园）二区房屋征收补偿方案规定的拆迁奖励政策，已充分考虑了公摊面积的问题，对货币补偿和产权调换规定每平方米750元和950元两种补偿标准，并承诺上诉人继续享受上述政策。本院对上诉人要求另外给予公摊面积补偿的请求不予支持。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果符合案件事实和法律规定，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李成春负担。
本判决为终审判决。
审判长 康宪雷
审判员 武 江
审判员 曹丽华
二〇一五年九月三十日
书记员 李 鑫