苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第1220号
原告张素林。
委托代理人秦卓文，江苏谐达律师事务所律师。
委托代理人毛俊颖，江苏谐达律师事务所律师。
被告袁云方。
委托代理人沈凤英，北京市大成（苏州）律师事务所律师。
被告沈明达。
原告张素林与被告袁云方、沈明达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，因被告沈明达下落不明，本案依法向其公告送达起诉状等诉讼材料。本案依法转为普通程序审理，由代理审判员刘虎担任审判长、与人民陪审员戴惠安、邵煜歧组成合议庭，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告张素林及其委托代理人毛俊颖、被告袁云方及其委托代理人沈凤英到庭参加诉讼，被告沈明达经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张素林诉称，原告与被告沈明达系夫妻，长期居住在荷韵新村93幢1501室，该房产系拆迁安置房，安置对象共5人，分别是原告张素林、被告沈明达及石蓓、沈湜、沈志刚。2013年9月11日，被告沈明达称工厂经营需要贷款，要求张素林在其提供的文件上签字，因张素林不识字，当时以为是配合办理贷款手续，在不明缘由的情况下，就稀里糊涂地捺了手印。2013年10月28日，沈明达突然离家出走，至今下落不明。2013年11月，袁云方趁张素林外出之际，将涉案房屋的门锁破坏，张素林回来后以为是遭盗窃，遂与其家人向公安机关报警，后经人解释，张素林才得知自己签署的是四份《房屋租赁合同》，根据合同约定，分别将位于荷韵新村93幢1501室含车库（建筑面积148.48㎡）、93幢1205室含车库（建筑面积79.17平米）、93幢1105室（建筑面积79.17平米）、90幢1003室含车库（建筑面积79.17平米）出租给袁云方，租赁时间均为20年，即从2013年9月11日至2033年9月10日，每份合同的租金仅为5万元。原告认为，四份《房屋租赁合同》内容完全不是原告的真实意思表示，张素林在合同上捺印系重大误解。根据搜房网官网显示，同地段70平米、120平米的房屋每月租金分别为2000元左右和3000元左右，而双方所签四份合同均约定租赁20年的租金为5万元，月租金仅为208元，属显失公平。另外，袁云方明知张素林和沈明达经济上存在重大困难，利用其租房经验优势和资金优势，变相胁迫张素林和沈明达签订了四份严重违反市场规律的价格极低的房屋租赁合同，已构成乘人之危。综上，原告诉讼来院，请求判令依法撤销原、被告签订的关于荷韵新村90幢1003室的《房屋租赁合同》，并由被告承担诉讼费用。
被告袁云方辩称，1、房屋租赁合同是原、被告双方协商一致的意见，原告和沈明达自愿在合同上签字、捺印，不存在威胁、故意隐瞒等情形；2、当时系沈明达主动找到被告袁云方，双方协商租赁价格时，沈明达要求一次性支付租金，所以原告讲的市场价格没有参考性。因为市场上租赁房屋时，一般没有一次性支付二十年租金的情况，所以，张素林和沈明达在一次性拿到二十年租金时，理应给予足够的租金折让。总之，被告袁云方希望继续履行合同，但如果原告坚持解除合同，双方可以协商解除，但原告需退还租金5万元并按照合同约定支付违约金1万元。
被告沈明达未作答辩，也未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明：原告张素林与被告沈明达系夫妻。位于苏州工业园区荷韵新村93幢1501室、1205室、1105室、90幢1003室均系动迁安置房，安置对象为原告张素林、被告沈明达，案外人石蓓、沈湜、沈志刚。2013年9月11日，原告张素林和被告沈明达作为乙方，被告袁云方作为甲方，双方签订四份《房屋租赁合同》，分别约定将位于荷韵新村93幢1501室含车库（建筑面积148.48㎡）、93幢1205室含车库（建筑面积79.17平米）、93幢1105室（建筑面积79.17平米）、90幢1003室含车库（建筑面积79.17平米）出租给袁云方，租赁时间均为20年，即从2013年9月11日至2033年9月10日，租金每套房屋均为5万元整。合同约定，甲方必须保证产权清晰，此前未将该房屋与他方签订过任何出售、租赁协议，否则将承担欺诈违约的责任无条件支付违约金。如不履行合同需支付一万元违约金，实际损失超过违约金的另行支付。甲方在房屋交付前需结清水电气等有关费用，乙方在租赁期限内所有费用由乙方自行承担。在签订本合同时，甲乙双方即完成房屋交割手续，自租赁期限开始，乙方有权自行安排进驻事宜。甲方房屋内物品视为甲方自动放弃物，乙方有权自行处置。乙方将房屋转租无须征得甲方同意。该协议下端，甲方处有张素林签字并捺手印、沈明达签字，乙方有袁云方签字。同日，在上述《房屋租赁合同》的背面，沈明达、张素林共同作为收款方出具收条并签字及捺手印，确认收到相应每套房屋的租金现金5万元，款项为一次性支付，房屋使用权为20年。
另查明：从2013年12月8日开始，苏州工业园区斜塘派出所陆续接到本案相关当事人的多次报警，报警事由包括沈明达欠债、位于荷韵新村90幢1003室的房屋被人用胶水封住；张素林称债务纠纷，家中大门被砸、鞋柜等家具被搬走；债主上门入住荷韵新村93幢1501室的房屋；以及张素林因债务与袁云方等人发生争执。民警多次接警并进行相关处理。
关于房屋的出租过程。原告张素林诉称：沈明达在外面开厂，具体经营自己不知情。当时沈明达说需要借款200万元，还有40多万元缺口，如何筹款也不知情。本案协议当时是沈明达叫自己去签字，也不知道是要租赁房屋，去的时候字都签好了，自己只是捺手印，签订协议后沈明达也离开家里了。后来有人来使用房屋，张素林以为是小偷，报警之后才知道以前签订的是房屋租赁协议。涉案四套房屋此前由张素林自住一套，出租三套，房屋租期尚未届满，租户也是袁云方给赶走的。关于房屋租金，确实是收到袁云方的款项，但是听说并没有这么多。被告袁云方辩称：袁云方是专门做二手房租赁、买卖的，此前并不认识沈明达及张素林。袁云方在小区、楼道通过张贴广告的形式招揽生意，因房屋需要装修及转租，相关租赁均为较长期限整套房屋的租赁。沈明达当时打电话找到袁云方并协商租赁相关事宜，告知袁云方自己是开厂的，具体情况及租赁房屋的目的也未告知袁云方。最开始是袁云方公司的员工去房管局拉了房屋简档信息，确定了房屋的权属，之后袁云方拿了《房屋租赁合同》的模版过来协商。当时袁云方觉得租赁房屋位置比较偏，想图个便宜就表示还是愿意承租，就说四套房屋一共20万元。沈明达问价格能不能高一点，袁云方就表示不愿意租赁，沈明达就同意上述价款了。租金都是一次性现金支付，袁云方认为，如果不一次性付款，担心房东后来涨租金。沈明达签好字后就叫张素林过来也按手印了。当时说好因为要搬走室内部分物品，故三天内再进行房屋交接，但后来去交接时就找不到沈明达和张素林了，之后双方就租赁事宜不断产生争议并报警。袁云方表示，签订协议时房屋是否已经出租不影响，因为袁云方可以和租户另行签订转租协议并收取租金，袁云方也看过此前的租赁协议，知道房屋租赁到期了。
关于房屋的使用。原告表示93幢1501室系自己居住，1205室、1105室、90幢1003室为被告袁云方控制。袁云方认可有一套房屋是自己转租，其余由自己员工使用，至于是否空置与原告无关。
以上事实，有《房屋租赁合同》、苏州工业园区房地产登记薄、收条、接警记录、户籍档案等及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：民事行为的效力，应当根据主客观一致的原则进行判断。本案原被告虽签订《房屋租赁合同》，但综合当事人的陈述及现有证据，一方面，沈明达及张素林在签订《房屋租赁合同》时，涉案房屋处于对外正常出租及由张素林自行使用的状态，沈明达基于上述情况及自身经营状况，将房屋以二十年的周期对外出租，系出于强烈的资金需求。被告袁云方作为专业房屋中介人员，对于房屋的市场价格应当明确知晓，其在沈明达对于资金迫切需求的情况下，为谋取自身利益最大化，主动提出明显低于市场价格的租金作为交易条件，存在一定程度的乘人之危。张素林基于对沈明达的信任，在上述《房屋租赁合同》上签字，其并未完全参与合同的签订过程，因上述行为严重损害张素林的利益，故乘人之危的法律后果也及于张素林。另一方面，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第七十二条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，涉案房屋的租金水平严重偏离正常的市场价格，双方的权利义务也明显违反公平原则。原告张素林在签订合同后不就即报警，对租赁行为明确表示拒绝，且在合同签订后一年之内向法院诉请撤销，相关行为符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张素林对于收到租金的事实不持异议，但主张数额并非5万元。因张素林及沈明达作为共同收款人在收条上均签字、捺手印确认收到租金5万元，张素林的上述主张缺乏证据，而沈明达也未出庭应诉答辩，故张素林的诉请本院难以支持，上述租金5万元应当返还给袁云方。本案中，袁云方利用自身优势提出的租金不合理是导致租赁合同显失公平从而被依法撤销的一个原因，而沈明达基于一次性获取租金的动机，一方面向袁云方隐瞒房屋处于出租及使用的状况，并怠于与袁云方进行磋商，另一方面在获取款项后未能交接房屋或与袁云方就合同另行磋商，沈明达对于合同在显失公平的基础上订立及相应被撤销也存在过错。庭审中，袁云方表示，如果沈明达及张素林一次性退还租金并赔偿违约金1万元，也同意解除（撤销）合同，原告张素林表示同意返还租金，但是不愿意承担违约金。本院认为，因袁云方表示四套房屋中，原告自行使用1501室，其余房屋由袁云方出租一套、自己的员工使用部分房屋，并表示房屋是否空置是自己的事情，故袁云方已经从本案房屋中获取一定补偿，且原告张素林、被告沈明达也有损失。综合考量双方的过错程度及各自损失，袁云方的相关损失已经进行了合理的补偿，因袁云方不能举证证明其余损失，本院对于损失部分不再支持。
综上，原告张素林主张撤销合同，符合法律规定，本院予以支持。被告沈明达经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第七十条、第七十二条规定、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、依法撤销原告张素林、被告袁云方、沈明达于2013年9月11日签订的关于苏州工业园区荷韵新村90幢1003室（含车库全部）的《房屋租赁合同》；
二、原告张素林、被告沈明达于本判决生效之日起15日内返还被告袁云方房屋租金5万元。
三、被告袁云方于本判决生效之日起15日内将苏州工业园区荷韵新村90幢1003室返还给原告张素林、被告沈明达。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，公告费690元，合计1740元，由原告张素林负担870元，被告沈明达负担870元。上述款项已由原告预交，本院不再退还，被告沈明达应当承担部分，在给付上述款项时将该款直接给付原告张素林。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 戴惠安
人民陪审员 邵煜岐
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 王俊慧
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