南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第1910号
原告中国银行股份有限公司南京下关支行，住所地南京市鼓楼区建宁路300号。
负责人张强，该行行长。
委托代理人李毅，江苏致邦律师事务所律师。
被告王正芳，女，汉族，1976年9月13日生。
被告江苏融侨置业有限公司，住所地南京市建邺区燕山路169号101、201室。
法定代表人林茂松，该公司董事长。
委托代理人周钦，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司南京下关支行（下称中行下关支行）诉被告王正芳、江苏融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行下关支行的委托代理人李毅，被告王正芳及被告融侨公司的委托代理人周钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行下关支行诉称,被告王正芳向原告申请住房贷款，与原告签订《个人一手住房贷款合同》及《南京市房地产抵押合同》，约定：被告王正芳向原告借款87万元，并以其购买的南京市XX区XX街道XX路XX号X城XX-1-1003房屋作为借款抵押。被告融侨公司在合同中承诺作为保证人，承担连带保证责任。合同签订后，原告按约发放贷款87万元，但王正芳自2013年12月起已连续11期未按约还款。特提起诉讼，请求判令：1、被告王正芳清偿所欠全部借款本金813610.66元，利息42649.77元、罚息3372.59元（截至2014年10月30日），并按合同约定标准继续支付自2014年10月31日起至实际还款之日止的利息、罚息；2、被告王正芳承担原告为本案支出的律师代理费4万元及本案全部诉讼费用；3、被告融侨公司对被告王正芳的上述债务承担连带保证责任；4、原告在被告王正芳应付款项范围内对被告王正芳名下的位于南京市XX区XX街道XX路XX号X城XX-1-1003室房屋享有优先受偿权。
被告王正芳辩称，向银行贷款购房属实，抵押属实，欠款亦属实，对欠款金额无异议。对原告的诉讼请求没有异议，但现在经济困难，无力还款。
被告融侨公司辩称：1、根据中国人民银行以及中国银行关于贷款的相关规定，个人贷款必须提供收入证明，且资料需真实，月收入必须是月还款金额的两倍以上，才能发放贷款，但王正芳的收入根本不具备承担每月将近4000元按揭贷款的能力，原告未尽到审慎注意义务，向不具备贷款条件的人发放贷款，具有过错。2、被告融侨公司承担担保责任有合理的期限，而不是无限期。涉案房屋已于2014年上半年交付王正芳，融侨公司已将办理产权登记的相关资料移交王正芳，已具备办理产权登记的条件。自2012年7月贷款发放至2013年12月王正芳第一次违约，期间一年多的时间，原告都没有办理他项权证或催告王正芳办理他项权证，无疑加重了被告融侨公司的担保责任。被告融侨公司无法左右他项权证的办理，亦无法加快办理流程，不应承担法律责任。
经审理查明，2012年7月18日，中行下关支行（贷款人）与王正芳（借款人）、融侨公司（保证人）签订：《个人一手住房贷款合同》一份，约定：王正芳向中行下关支行借款87万元，用于支付其购买的南京市XX区XX街道XX路XX号X城XX-1-1003室房屋的购房款，借款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算；还款方式为按月等额本息还款法；贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期贷款月利率为4.9125%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮10%计息；若王正芳未按期归还贷款本息，即构成违约，中行下关支行有权宣布本合同项下的贷款本息和其他应付款项全部提前到期，并有权就逾期部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由王正芳承担；融侨公司提供阶段性连带责任担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，融侨公司在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生借款人违约引起的本合同项下的债务，融侨公司仍应承担相应保证责任。
同日，中行下关支行与王正芳、融侨公司另签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定王正芳将南京市XX区XX街道XX路XX号X城XX-1-1003室房屋抵押给中行下关支行，为王正芳向中行下关支行的借款提供担保，抵押担保的范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用；王正芳连续三个月或累计6个月未能按约归还借款，融侨公司也未履行保证责任的，中行下关支行有权依法定程序处分上述抵押房产，并可要求提前清偿借款。该合同于2012年7月25日在南京市浦口区房地产交易登记中心办理抵押预告登记。南京市XX区XX街道XX路XX号X城XX-1-1003室房屋于2014年上半年交付使用，王正芳至今未办理房屋权属登记，中行下关支行尚未领取他项权证。上述合同订立后，中行下关支行按约向王正芳发放贷款87万元，但王正芳自2013年12月18日起逾期还款，且之后再未还款。截至2014年10月30日欠借款本金813610.66元，利息42649.77元、罚息3372.59元，逾期期数已达11期。被告融侨公司亦未承担担保责任。
另查明，中行下关支行主张其委托律师参与诉讼产生律师费损失4000元，并提交相应的委托律师代理合同、律师费发票及支付凭证加以证明。
庭审中，融侨公司主张王正芳并不具备借款条件，但未提交相应证据证明其主张。王正芳陈述，涉案房屋之所以未办理产权证是因为她有其他诉讼案件，房屋已被其他法院查封，无法办理产权证。
以上事实，有原告提供的个人一手住房贷款合同、南京市房地产抵押合同、借款借据、逾期未还款查询单、委托律师代理合同、律师费发票、支付凭证及本院庭审笔录等证据加以证实。
本院认为：原告中行下关支行与被告王正芳之间的借款合同关系合法有效，双方应按约履行各自义务。中行下关支行作为贷款人已按约向王正芳发放贷款，但王正芳作为借款人未能按约偿还借款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据贷款合同的约定，借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。故中行下关支行主张提前收回贷款，要求王正芳偿还借款本金813610.66元，利息42649.77元、罚息3372.59元（截至2014年10月30日），并按合同约定标准继续支付自2014年10月31日起实际还款之日止的利息、罚息的诉讼请求，具有合同和事实依据，本院予以支持。贷款合同约定，因争议解决发生的律师费由王正芳承担，中行下关支行主张律师费40000元，该金额不超过江苏省律师服务收费标准的规定，本院予以支持。
关于中行下关支行对涉案房产能否行使抵押权的问题。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。案涉房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中行下关支行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对案涉房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故中行下关支行主张对案涉房产享有优先受偿权，缺乏依据，本院不予支持。
被告融侨公司自愿为王正芳的案涉借款提供阶段性连带责任保证，保证期间从贷款、抵押合同生效之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。因案涉房屋尚未办理抵押权设立登记，故融侨公司仍应承担连带保证责任。融侨公司在实际承担清偿责任后，有权向王正芳进行追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王正芳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司南京下关支行借款本金813610.66元，利息42649.77元、罚息3372.59元（截至2014年10月30日），并按合同约定标准继续支付自2014年10月31日起至实际还款之日止的利息、罚息；
二、被告王正芳于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司南京下关支行律师费40000元；
三、被告江苏融侨置业有限公司对上述（一）、（二）项债务承担连带清偿责任，并有权就实际清偿部分，向被告王正芳进行追偿；
三、驳回原告中国银行股份有限公司南京下关支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费12796元，由被告王正芳、江苏融侨置业有限公司连带负担（此款原告已预交,两被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨 丽
人民陪审员 夏 罡
人民陪审员 刘月玲
二〇一五年四月十七日
见习书记员 张 利