浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉平民初字第1228号
原告：沈春健。
委托代理人：戴强，浙江金品律师事务所律师。
被告：平湖市超辉贸易有限公司。住所地：平湖经济开发区昌盛路***号。
法定代表人：王陈杰。
委托代理人：陆彬彬，浙江东港律师事务所律师。
原告沈春健为与被告平湖市超辉贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月2日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员张慧独任审判，于2015年11月30日及2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告沈春健的委托代理人戴强，被告平湖市超辉贸易有限公司的委托代理人陆彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈春健诉称，2014年12月10日，原、被告经协商签订房屋租赁合同1份，约定被告将坐落于平湖市九龙建材市场19幢第2层整屋租赁给原告，租赁期限从2015年4月10日至2021年4月9日，租期6年，租金第一、第二年19万元，第三年19.5万元，第四、第五、第六年20万元。合同签订当日，原告支付租金17万元，并与被告约定剩余2万元于租赁房屋内水、电等设施开通后支付。其后，被告不仅未按约开通水电等设施，而且私自更换门锁，对租赁房屋进行装修。故根据合同第十一条约定，被告在租用期限内如要提前收回该房屋则为违约，将赔偿给原告违约金剩余年份乘以每年20万元计算，现原告主动将违约金降至总违约金的30%，即36万元。故原告起诉请求：1、判令解除原、被告于2014年12月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即归还原告租金17万元并支付违约金36万元。
被告平湖市超辉贸易有限公司辩称，原告诉称租赁房屋中未开通水电不是事实，被告没有对租赁房屋更换门锁，门锁是否被更换被告不清楚。由于被告的其他房屋被法院执行拍卖，故被告将桌椅等放置在原告未使用的租赁房屋内，被告没有要提前收回房屋的意思表示，被告仍愿意履行租赁合同。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1、房屋租赁合同1份，证明原、被告之间签订了房屋租赁合同，且在合同中对于租期、租金、租金支付、租屋用途、违约责任等事项均作了明确的约定。
2、银行付款凭证1份，证明原告按约定向被告支付了17万元的租金。
3、照片1份，证明被告私自对出租房进行装修便于自己使用的事实。
被告的质证意见：对证据1的真实性无异议，从合同约定可以看出被告未达到完全违约；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，里面的家具是被告暂时存放的。
应原告的调查申请，本院出示以下证据：
1、本院对平湖市华都九龙市场管理有限公司法定代表人何士明所作调查笔录、平湖市龙兴鞋业有限公司的营业执照、平湖市九龙建材市场19幢201-207房权证、被告与平湖市龙兴鞋业有限公司房屋租赁合同各1份，证明了争议房产的水电开通及装修使用情况。
2、平湖市九龙广场19幢201-217房屋所有权登记证明4份、平湖市九龙广场214室房权证1份、他项权证1份，证明平湖市九龙建材市场19幢201-217房屋的权属情况，其中214号房屋于2014年1月28日抵押给了案外人柴志宏。
3、（2015）嘉平执民字第1017号协助执行通知书、变卖公告、（2015）嘉平执民字第1017-2号执行裁定书各1份，证明2015年5月5日平湖市人民法院在执行过程中查封了平湖市九龙广场201-217号房屋，并于2015年11月11日确定由案外人拍卖取得其中的214号房屋。
原、被告对本院出示的证据均无异议。
被告在法定期限内未提供书面证据。
本院认证意见：对于原告提供的证据的真实性本院均予以认定；对于本院出示的证据，当事人均无异议，本院予以认定。
经审理，本院认定的事实如下：2014年12月10日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定原告租赁被告的坐落于平湖市××街道××龙建材市场××层整层，建筑面积约1400平方米的房屋；租赁期限从2015年4月10日至2021年4月9日，租期六年；年租金第一、二年为19万元，第三年为19.5万元，第四、五、六年为20万元，租金的支付时间为先支付租金再用等；被告保证水、电等设施完好和开通正常使用；如出租人在合同未到期期间有意向出售该房产，现有承租人在同等价格的情况下有优先购买权，如承租人无力购买的，原购买人应向现在购买人说明情况，该房产还有未到期的租赁合同，现购买人不得收回房屋，直到租赁合同期满为止等；违约责任约定为：被告在租用期限内如要提前收回该房屋的则为违约，按每年20万元赔偿被告剩余年份的违约金，原告逾期3个月不付房租的被告有权收回房屋并要求支付3个月房租。双方签订上述合同时，争议房屋的水电未开通。2014年12月10日，原告向被告支付了房租费17万元；双方约定第一年的剩余2万元租金缓交。合同约定的履行期限开始后，争议房屋的水、电仍未开通，其中的208-217号房屋至今未开通水、电。
另查，被告另与案外人平湖市龙兴鞋业有限公司（以下简称龙兴公司）签订房屋租赁合同1份，约定被告将争议房屋中的201-207号出租给龙兴公司，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日。2015年5月初，龙兴公司向平湖市华都九龙市场管理有限公司缴纳了201-207号房屋的物业管理费，申请开通了201-207号的用电，未开通用水，并对上述房屋进行了装修。
又查，平湖市当湖街道九龙广场19幢2层为201至217号，原均系被告所有，并设置有抵押权，其中214号房屋于2014年1月28日抵押给了案外人柴志宏。柴志宏为实现债权，向本院申请强制执行，本院通过公开拍卖及变卖214房屋实现柴志宏的债权，拍卖及变卖公告均未注明214号房屋系出租状态，案外人陈明通过本院淘宝网司法拍卖网络平台的公开变卖，买受了214号房屋，本院于2015年11月11日裁定确认214号房屋归陈明所有。
本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容真实合法，本院予以认定，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案中，原告按约履行了支付房屋租金的义务，但被告却在双方约定的租赁期间，又将部分房屋租给他人占有使用，且争议房屋中的214房屋又因被告欠债而被司法拍卖，现属他人所有，故原、被告之间的房屋租赁合同，因被告的过错及违约，实际已无法继续履行下去，对于原告要求解除双方所签订的房屋租赁合同的请求，本院予以支持，被告应承担合同不能履行的违约责任。
根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于原告已向被告支付了17万元的房屋租金，但在合同履行之日到来之后，被告一直未按约为原告开通房屋的水、电，致使房屋不具备合同约定的使用条件，且之后不久被告即将部分房屋交付他人使用，故原告实际并未能使用租赁房屋，故被告应全额返还原告所支付的租金17万元。
对于原告所请求的违约金，根据原、被告所签订的房屋租赁合同所约定的计算方法，该约定过高，原告在请求时虽自动降低了违约金金额，但仍属过高，且原告也未提供证据证实其因被告违约所造成的实际损失金额，故被告要求调低违约金，本院予以准许，违约金的计算本院酌情以原告所支付的租金金额为计算基数，从2014年12月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至本判决确定的履行之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2014年12月10日所签订的房屋租赁合同解除；
二、被告平湖市超辉贸易有限公司返还原告沈春健房屋租金17万元，并支付原告违约金，违约金的计算方式为：以17万元从2014年12月10日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至本判决确定的本履行之日止；
三、驳回原告沈春健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9100元，减半收取4550元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 张 慧
二〇一六年四月二十五日
书记员 陆丽燕