北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11593号
上诉人(原审被告、反诉原告）：李雅玲，女，1961年12月21日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张萍，北京市中润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高童，男，1962年6月1日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：张绍礼，北京京翔律师事务所律师。
上诉人李雅玲因与被上诉人高童房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，在双方就本案争议事实没有提供新证据的情况下，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李雅玲的上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判驳回高童的全部诉讼请求，支持我一审反诉请求，并判令高童承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、北京市大兴区旧宫镇商业街西街50号商业楼一、二、三层（以下简称涉案房屋）具有合法的土地租赁协议、产权证及规划审批手续，是合法建筑，扩建部分经过了主管部门的同意，也有合法的审批手续，并非私搭乱建，更非违法建筑。一审法院认为仅有大兴区旧宫镇颁发的房屋产权证，因此双方的租赁合同无效，属认定事实及适用法律错误。二、双方之间的租赁合同合法有效，因高童违约导致合同解除，其要求赔偿装修损失的诉讼请求不应得到支持；即便合同无效，一审法院也应当对导致合同无效的责任予以明确认定和分配，并由双方在各自过错的基础上进行分担。一审法院未区分过错，判决由我承担全部责任，存在错误。三、双方之间的租赁合同合法有效，高童应当按照约定于2014年4月16日支付下一期租金，其未支付租金的行为构成违约，且经催告后仍未支付。我按照合同约定行使解除权，并要求高童支付违约金150000元具有事实和法律依据。一审判决在对合同效力作出错误认定的基础上，驳回我确认合同解除及支付违约金的诉讼请求系错误。四、合同解除后，高童应按房屋租金标准支付占有使用房屋的费用，二、三层租金应支付至2015年5月22日，即法院清点物品之日，高童占用一层至今，应当支付一层租金至实际腾空房屋之日。即便合同无效，其也应当按照租金标准支付占有使用费。但一审判决只计算房屋占有使用费至2014年8月26日，属认定事实错误。五、双方的房屋租赁合同合法有效，因高童的违约行为导致合同解除，其应当赔偿因拆除装修给我造成的房屋损失，即使合同无效，也应当对于房屋损毁予以恢复原状。一审判决我返还押金，驳回我要求支付拆除装修、恢复原状费用的反诉请求，错误。六、关于水费负担的问题，高童在原一审程序中明确认可，我也提交了物业公司做出的说明及计算明细，一审法院认为无证据证明而不予支持，存在错误。
高童答辩称，我同意一审判决,不同意李雅玲的上诉请求。李雅玲至今未能提供涉案房屋合法有效的产权证书，造成我无法办理经营手续，致使我承租涉案房屋开办餐馆的合同目的无法实现。李雅玲出具的涉案房屋改扩建审批手续不具有合法性、有效性，根据相关司法解释，双方所签《房屋租赁合同》应属无效。我不存在违约行为，系李雅玲单方原因致使合同目的无法实现。自2014年8月李雅玲单方解除合同，强行收回涉案房屋后，我不再占用、使用涉案房屋，我要求搬走一审判决确定的动产，但没有李雅玲的配合，根本无法实现。李雅玲擅自提前解除合同、拆除装修及物品，并对外继续出租房屋，其要求我支付拆除装修及恢复原状费用，缺乏依据。关于欠缴水费的问题，欠费主体是道合一品海鲜家常菜餐厅，且李雅玲也没有缴纳水费，故不应由我向李雅玲支付水费。
高童向一审法院起诉请求：1.确认双方于2013年4月25日所签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令李雅玲赔偿涉案房屋室内装饰装修及设备损失360万元、补偿经济损失120万元；3.判令李雅玲返还租金75万元及抵押金15万元；4.由李雅玲承担本案诉讼费用。
李雅玲提起反诉请求：1.确认高童与我之间于2013年4月25日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月31日解除；2.判令高童腾退非法占用的房屋；3.判令高童支付自2014年4月26日至2014年8月26日房屋租金25万元，2014年8月27日至2015年5月22日期间一、二、三层使用费56.25万元，并支付自2015年5月22日至其实际腾退房屋之日止的一层房屋使用费，按照每天1232.877元的标准；4.判令高童支付水费3.4306万元；5.判令高童支付违约金15万元；6.判令高童支付恢复原状费用10万元；7.由高童承担诉讼费、评估费。
一审法院认定事实：2013年4月25日，李雅玲作为出租方与承租方高童签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋面积：1000平米。二、租赁期限：7年，出租方从2013年4月26日至2020年6月26日租赁给承租方使用，其中有2个月为装修期（免收租金，从合同签署之日起承租方开始承担承租方的责任与义务）。超过租赁期后，如果承租方需要继续租赁，则再度协商。不需要或协商不成，承租方将房屋归还给出租方。出租方在租赁房屋给承租方使用期间，承租方无权将房屋再度转租。承租方有下列情形之一，出租方可以终止合同收回房屋：1.承租方利用承租房屋进行违法犯罪活动，损害公共利益影响社会治安，或违反大兴区旧宫镇政府的有关规定、不执行旧宫镇乡政府下达的整改通知书的要求，并出现各种事故造成一定经济损失和社会不良影响。2.承租方未经出租方许可，擅自将房屋转租、转借或转让。同时承租方拖欠出租方房屋租赁费超过1个月或合同期满又未续订新合同。三、租金和租金交纳期限：年租金为75万元，第四年开始每年增加2万元。交纳租金的时间为：每半年提前15日上付款，即每年的4月16日和10月16日为付款日，承租方向出租人提前支付年租金第一度抵押金15万元待租赁合同结束，出租房的房屋及财产无损失后再将抵押金归还承租人。每年的营业税及水、电、取暖费等由租赁产生的杂税、费均由承租方自行担付（每年的11月15日前将取暖费按国家当年规定的标准交付给出租方，水、电、卫生等杂费及时交付相关部门。国家规定的各项税、费按规定交付税务等管理部门）。四、承租方的责任：1.按规定及时交纳房租及规定的各种税、费。2.爱护出租人房内的公共财产，如有损坏照价赔偿（依据清单）。遵纪守法。承租人必须遵守我国及北京市各级政府颁布的消防法、治安法、卫生防疫法等各项法规、法令及各项规章制度。如有违法行为，责任自负。承租方自负各种形式的责任。出租方不承担任何连带责任。3.承租人应积极维护、执行租赁区域内各项消防、治安、卫生等规章制度。主动配合旧宫镇政府搞好社会的安全稳定工作。4.承租方需要户外广告宣传，需经有关管理部门及审批部门审批，同意后方可进行并承担相应的法律责任。5.承租人所承租的房屋面积的消防、治安、卫生防疫安全责任区，承租人为第一责任人。因此，承租人有责任必须配合旧宫镇政府、管理等部门搞好自己的责任区内的消防、治安、卫生防疫工作，为自身创造良好的环境。为此，特制订详细责任及制度（具体内容略）。五、出租方责任:1.出租方将营业大厅腾空，及时交付承租方使用。2.出租方交付出租物之前要如实向承租方告知该出租物实施状况及是否存在各种隐患。3.出租方要如实向承租方告知出租物所在地是否已存在被列为政府拆迁规划一定期限内拆迁的重大事实。六、违约责任：1.承租方在房屋租赁合同有效期内，出租方不得以任何方式将承租方以承租并如期支付房租的房屋再度转租。否则，视为出租方违约。并支付承租方违约金（15万元）外并按由此给承租方造成的经济损失赔偿。2.承租方在租赁合同有效内，如果由于经济纠纷或经营不善及被执法部门查处等原因，无能力在继续承租房屋，同样也视为违约。并支付出租方违约金（壹拾伍万元）。3.承租方在承租房屋内进行违法行为，并被执法机关查处，一切法律责任均由承租方自行承担。如波及到出租方，承租方应赔偿出租方经济损失。七、在房屋租赁合同有效期内，如果遇到不可抗力的原因如地震、战争等所造成的损失，承租方不承担出租方的任何责任；如果国家及各级政府等部门占地导致拆迁、搬迁，3年之内承租方的装修部分，归承租方（可移动的不算在内），3年之后装修部分各占50%（拆迁补偿标准按照出台的标准执行），如承租方再装修拆迁补偿可另议。因此造成的承租方任何损失，出租方不承担任何责任。八、租赁期满如双方不再继续合作，承租方所购置的一切可移动的设备、物品及资产有承租方自行处理。九、争议的解决方式本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不成时，任何一方可向当地工商局经济合同仲裁委会申请调解或仲裁。也可以向人民法院起诉。本合同一式两份，双方各执一份存档备案。同时，承租方还应于出租方签署房屋租赁合同消防、治安责任认定书及房屋租赁合同卫生防疫责任书。本合同未尽事宜，双方共同协商，做出补充。补充规定合同及房屋租赁合同消防、治安责任认定书及房屋租赁合同卫生防疫责任书及本合同具有同等法律效力。
高童在协商签订合同过程中，向李雅玲支付了定金2万元。合同签订之后，李雅玲依约向高童交付了房屋；高童依约向李雅玲支付了租金50.5万元（包含押金15万元）。后高童于2013年12月26日支付租金12.5万元，于2014年2月24日支付租金25万元。
2015年，高童以李雅玲为被告，以房屋租赁合同纠纷为案由，起诉至一审法院。一审法院于2016年8月12日作出（2015）大民初字第4139号民事判决书。宣判后李雅玲不服该判决上诉。本院于2016年10月29日作出（2016）京02民终8291号民事裁定书，以一审审理程序瑕疵为由裁定：撤销原判，将本案发回一审法院重审。现一审法院重新组成合议庭审理了本案，并作出（2017）京0115民初214号民事判决书。
一审审理过程中，高童称：我接收涉案房屋后，于2013年8月进行了装修改造，购置灶具等餐饮用品，并于2013年10月开始进行经营，后于2013年年底停业。2014年8月31日，李雅玲将我所有可移动的物品统一移至一层，将该楼的锁更换，房屋收回。李雅玲则称：高童接收涉案房屋后就开始装修，然后开始营业，直至2014年2月才停业。2014年8月31日，我将高童的所有可移动的物品统一移至一层，并将该楼的锁更换，房屋收回。
高童提供以下证据：证据1.房产证明及租赁合同，租赁合同签订之后，房产证明是要办理营业执照的时候李雅玲才给的，房产证明面积是300平米，但是实际租赁的是1000平米。证据2.租赁费和收条，证明李雅玲收到交纳的费用。证据3.三层的经营使用平面图，证明租赁面积。证据4.2014年5月29日、2014年6月5日、2014年6月16日的律师函及邮寄凭证，向其多次发送李雅玲针对租赁面积、租金、办理营业执照所需的房屋产权证明等主要问题发送的律师函，邮寄凭证。证据5.停水停电的照片，证明停水停电的情况。证据6.搬东西清单，证明李雅玲在合同没有解除的时候往外搬东西。证据7.经营使用采购清单，合计87.6058万元。证据8.室内固定资产票据，电器设备厨房空调等。一共是45.1574万元。证据9.厨房排烟系统票据，一共5万元。证据10.装修费票据，一共是224.963万元。证据11燃气安装费用的16万元，证明其花费了16万引了燃气。证据12一份装修明细，证明整栋楼装修费用。李雅玲的质证意见如下：对证据1.租赁合同的真实性认可，这份合同明确写明了将本案的诉争的一层二层三层承租给高童个人使用，没有约定他干什么。合同中也约定了支付租金的数额、时间、违约责任和出租方的义务。通过合同足以说明，李雅玲对于该房屋是否能办下营业执照不承担任何约定义务及法定义务。对产权证明的真实性认可，因为房屋所在地是集体所有的土地，李雅玲通过有偿使用取得的土地使用权，所以产权证只有乡镇一级的部门颁发，无法取得法定的产权证，但是房屋是合法的，这个房屋是有区县建筑部门的规划，有建筑许可。对证据2.真实性认可。高童一共交纳了75万的租金。收款的手续是37.5万元。证据3.真实性没有异议，装修已经列入了价格评估范围。证据4.三份律师函真实性没有异议，对内容不认可。证据5.停水停电照片真实性没有异议，这是履行不交付租金时行使的抗辩权。证据6.明细单的真实性认可，但是这是高童单方制作的，没有经过双方认证。证据7.经营采购清单真实性不认可，设备是可移动的，不应计入赔偿范围。证据8.电器设备厨房空调等票据真实性不认可，没有利害关系，且这些东西是可移动的，不能作为主张损失的依据。证据9.真实性认可，已经列入了评估范围。证据10.真实性不认可，且重置价格也已经列入评估范围。对证据11提到的将燃气管道引进的事实认可，对于花费的金额不认可。据了解是和天燃气公司签订的合同，合同上并没有约定具体数额。如果这个金额是天燃气公司出的，就认可。如果是装饰材料公司出的，就不认可。发票的形式是真实的，按照各种安装条例的规定，天燃气的安装必须是具有资质的企业来安装，对于发票上的公司是否具有安装天燃气的资质，提供的天燃气安装资质复印件，没有加盖该企业公章，只有2004年的年检，所以真实性不认可，因此对于所谓的天然气管道安装费用16万元不认可。对证据12装修明细，无论是形式上还是内容上，均不认可，装修只是表格并没有装修公司或者其他人员的加盖公章或者签字。从内容上看，是高童承租房屋后自己所从事的行为，与李雅玲没有关系。
李雅玲则提供以下证据：证据1.建设工程规划许可证及附件，证明本案诉争的出租房屋有合法的审批规划手续。证据2.取得房屋的协议书，证明房屋是合法取得的。证据3.由大兴区旧宫镇人民政府颁发的合同标的物的合法所有人的证书。证据4.关于涉案房屋的扩建申请报告，证明房屋的扩建经过当地的乡级政府的规划部门认可。证据5.商业街租赁协议总则、商业街土地租赁协议附则缴纳土地使用费凭证，证明自己对出租房屋的土地拥有合法的使用权。证据6.与高童签订的租赁合同及附件，证明双方之间存在房屋租赁关系以及出租房屋的位置、面积、期限、租金数额、缴纳租金时间、违约责任等权利义务关系。证据7.给高童的律师函，告知其违约缴纳租金，通知其解除租赁合同。证据8.照片，租赁房屋的一层仍由高童占有。证据9.高童拖欠水费的明细表，证明高童在租赁期间拖欠水费的事实。高童的质证意见如下：对证据1.证明的事实不认可，根据现有的材料，300平方米是经过县规划局合法审批的，其他的没有审批，所以只能认为300平米是经过审批的合法建筑。对证据2.没有异议。对证据3.没有异议。对证据4.依照法律规定，对这份证据不认可，扩建是镇政府的盖章，按照法律规定应该由规划部门进行审批才算符合法律规定。对证据5.没有异议。对证据6.没有异议。对证据7.没有异议。对证据8.我们双方正在诉讼中，里面的东西是我们的。对证据9.这个是物业给开的，还没有核实，这只是一个明细表，该交高童会交，与李雅玲无关。
在（2015）大民初字第4139号案件审理过程中，一审法院组织现场勘查，李雅玲已经拆除了高童原有的部分装修，并对房屋重新进行了装修，现租赁房屋现场情况如下：一层：有红木椅子6把和茶榻2个，饭店用的客人坐的椅子（黑）14把、塑钢隔断东西双侧两组，进门有1个红外线电感自动门，海鲜池的零件在左侧摆放，红外线门旁的美的立式空调（3匹），进屋右侧的一片黑色椅子173把，隔断台2个，里面有4个冰柜，衣架2个，9盒盘子，铁架子2个，桌布2袋、点菜显示器4个，DL显示器3个，电子称（TCS）1个，白色碗柜1个、白色台式（旧）显示器1台，公放机（PK-637）1个，盘子1箱，出菜打单机8个，键盘5个，消毒灯灭蚊9个，旧显示器1个，点菜机1台，床架子20片，床板15个，8袋桌布，网状木板1块，代写木板一块，单门保鲜柜2个。双门消毒柜2个，碗柜（白）4个，方凳2把，红木椅子2把，格力空调（柜式）白色方桌两个（木柜）22张画夹画架，红木靠椅两个，金属片17个（暖气护罩），屏风14个，铁架子（白色）3个，黄色圆桌6个，酒展示柜3个，消毒柜1个，柜式格力空调1台，白色碗柜2个，花架2个、（红木）红木靠椅2个，红木方凳靠椅2把，红木方凳2个，白色碗柜5个，格兰仕微波炉1个，红柜条台1个，白色铁架4个，红木福字台灯2个，塑钢门1个，塑钢窗3个，塑钢门1个，砂锅平台1个，平台2个，卫生间门（塑钢）2个，卫生间门（仿红木）2个，小便池1个，冷藏柜（四门）1台、暖气（铸铁）8组、鱼缸JinLong牌1个，不锈钢坛条架子1个，美的柜式空调1台，盘子碗半白桶，方盘半桶，康宝消毒柜1台，纸箱装白盘子1箱，酒精灯1箱零1个，砂锅7个，白色圆盘半桶，半球牌电饭锅1个，砂锅盖1铁桶，白条铁柜1个，格兰仕微波炉2个，烤箱1个，塑钢门扇4个，四门冷藏柜1个，白条架1个，电动和面机1台，电饼铛（御京厨牌）1个，炒菜锅1个，炉台（双面不锈钢）1台，（北方牌）蒸柜1台，双盆不锈钢水池1个，冰圣冰柜4个，塑料盒4个，不锈钢操作台1个，黑色煲仔锅半桶，白色盘子1桶，碗1小铁桶，白条不锈钢架子白条冷藏柜3个，（冰圣）木制菜堆7个，塑料菜堆2个，海鲜砂锅5个、（铁）三套双眼炒台（北方牌）大炒锅1个，下水道架子27个，不锈钢抽油烟机1套，塑钢门1个，三眼池1个，双眼水池1个，不锈钢橱柜1个，海尔牌燃气热水器1个，调料盒16个，不锈钢盆1箱，不锈钢小盆2袋。洗菜塑料筐26个，不锈钢盖半箱，煲仔锅及配件1桶，不锈钢托盘大小共计34个，不锈钢高低柜1个，四层储物柜2个，操作台1个，白色调料盒40个，冷藏柜2个，塑料方盒及碗1桶，大砂锅3个，高压锅2个，白色调料盒56个，移动小车1个，燃气设备1套，电闸箱1个，控制台1个，大圆桌6个。
一层半：双层不锈钢吊柜1个，抽油烟机中的铲子14个，拖地车2个。二层：仿木门1个，小便池2个，大圆桌1个，双门消毒柜2个（新飞牌）、柜式空调（格力清新风）3个，柜式空调格力清新风1个，柜式美的空调1台，隔断柜1个，格力清新风空调1个（柜式）三层：红色方桌1个，条木1个，抽屉柜2个，写字台台面1个，格力壁挂空调1台，3眼水池1个，碗柜1个，窗外石烟道1套，电视TCL液晶2台、格力清新风柜式空调5个，电脑主机（ZIP）2台，三星显示器1台，小玻璃转盘12个，大玻璃转盘1个，保险箱1个，铁皮储物柜2个（绿白），婴儿椅5个，沙发垫8个，罗汉床1个，带桌1个，红门椅子2把，TCL液晶电视4个，黑色屏风2个。
李雅玲主张：现场的空调只有格力，清新风柜式空调是高童的，美的空调是我的；店面的LED灯及灯箱是高童的；而且现场的是所谓的红木家具，不是红木，只是这些家具是红色的。高童则主张现场所有的空调、店面的LED灯及灯箱都是我购置的，与李雅玲无关。
根据李雅玲的申请，北京中新国地工程造价咨询有限公司（以下简称中新国地公司）接受委托，对涉案的房屋装修现价值进行鉴定。中新国地公司出具鉴定意见书，载明涉案房屋装修工程现值鉴定，结果为:“578576.65元，其中：无争议部分的工程现值为300582.05，有争议部分的工程现值277994.60元。特别说明：后厨排烟系统在现场测量过程中，李雅玲称不方便测量，我们暂按高童申报金额136000元乘以成新率后95200元进入报告。请法官裁决时注意。因现场大部分装修已拆除，现值折旧按年限折旧法计算。天燃气管道在现场测量过程中，因是隐蔽工程，现场无法测量，高童也无法提供合同及图纸，我们暂按高童提供的发票金额160000元乘以成新率后112000元进入报告。请法官裁决时注意。前台酒柜、冷菜间、粗加工间、主食加工间、消毒间不锈钢菜盆及龙头、不锈钢灶台、清洁间不锈钢水池及龙头都是可移动，没进入本评估报告内。”
高童对上述报告提出了异议，中新国地公司对此报告出具鉴定意见书复议回复，答复如下：1.高童称遗漏立式和挂式空调价值，装饰装修工程费用遗漏问题。回复立式和挂式空调属于可移动设备，不属于本次鉴定范围；装饰装修工程费用已经包含装修工程所需的人工费、材料费、机械费及管理费、利润、税金等相关费用，不存在遗漏内容。2.关于高童称“成新率过低的问题”。回复：本工程中大部分装修项目已经拆迁，各工程项目的成新率的成新率依据鉴定对象的实际使用年限和租赁合同的约定综合考虑的。
李雅玲对此报告的异议在于评估报告中厨房排烟系统费用参考高童申报的13.6万元乘以成新率后以9.52万元计算，而高童提交的证据显示该笔费用为5万元；天然气系统的评估中，存在重复计算部分。高童安装天然气的《施工委托书》中关于工程量部分，包含双眼鼓风灶3台、75kg功能蒸箱1台，而原一审判决书中附件部分，包括了（北方牌）蒸柜1台，三套双眼炒台，这两部分是重复的。李雅玲向中新国地公司支付了鉴定费6万元。
一审法院审理认为，李雅玲与高童签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，但李雅玲仅有大兴区旧宫镇颁发的房屋产权证，故该合同应属无效，由此高童签订合同的根本目的不能实现，李雅玲应承担相应的赔偿责任。对李雅玲要求解除双方签订的房屋租赁合同的反诉请求，法院不予支持。对于高童要求李雅玲赔偿室内装修及设备损失360万元的诉讼请求，可移动的设备物品，已经通过清点，由高童搬走，其中空调部分，因为高童提交的购置空调的票据仅显示格力空调，未有显示美的空调，故应认定仅格力空调为高童购置可搬走；装修部分，中新国地公司出具了鉴定意见书，确定涉案房屋装修工程现值鉴定，结果为：578576.65元，其中：无争议部分的工程现值为300582.05元，有争议部分的工程现值277994.60元。基于涉案房屋内高童的设备已经被李雅玲全部统一存放于一层，且李雅玲已拆除了高童的部分装饰装修，并重新进行装修，故李雅玲应对中新国地公司出具的报告中造成工程现值存在争议承担不利责任。对于厨房排烟系统的价值问题，因高童提交证据证明该系统费用为5万元的情况下，不应以高童自己申报的价格13.6万元为参考，乘以成新率后计算其现在的价值，即该系统的价值应为3.5万元。综上，李雅玲应赔偿高童装饰装修损失51.837665万元。对于高童要求李雅玲赔偿经营损失120万元的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。双方合同约定租赁期限为2013年4月26日至2020年6月26日，其中有2个月的装修期（免租期），即高童应于2013年6月26日开始交纳租金，按照第一年租金75万元的标准，高童实际交纳了75万租金及15万押金。对于李雅玲更换锁具的时间，双方均认可是在2014年8月20日后，大概2014年8月26日左右，高童交付租金至2014年6月26日，对于2014年6月26日至2014年8月26日期间2个月的租金，高童仍应支付，参考租金标准，应为12.5万元。故对高童要求李雅玲返还房租的诉讼请求，法院不予支持，对李雅玲要求高童给付租金的诉讼请求，法院依法支持高童应向李雅玲支付自2014年6月26日至2014年8月26日期间的租金，共计12.5万元。对高童要求李雅玲返还押金15万元的诉讼请求，法院予以支持。因双方合同无效，对李雅玲要求高童腾退占用的房屋的反诉请求，因高童应将上述可移动的设备搬走，腾空房屋交付李雅玲。对于李雅玲主张的自2014年8月26日至高童实际腾退之日的房屋占有使用费，法院认为李雅玲更换锁具，造成高童无法实际经营，故对2014年8月26日之后的租金，不予支持。对李雅玲要求高童支付水费34306元的反诉请求，因未能提供充分的证据予以证明，法院不予支持。对李雅玲要求高童支付违约金15万元及恢复原状费10万元（预估）的反诉请求，没有法律依据，法院不予支持。据此，一审判决：一、确认高童与李雅玲签订的房屋租赁合同无效；二、李雅玲于判决生效后十日内赔偿高童装饰装修损失518376.65元；三、高童于判决生效后十日内给付李雅玲房屋占有使用费125000元；四、李雅玲于判决生效后十日内返还高童押金150000元；五、高童于判决生效后十日内将北京市大兴区旧宫镇商业街西街50号商业综合楼中可移动设备（详见附件清单）搬离腾空，并交付李雅玲；六、驳回高童、李雅玲的其他诉讼请求。
本院二审期间，除李雅玲针对一审判决记载的其部分质证意见提出质疑外，双方对于一审判决认定的事实均无异议，也均未提供新的证据，李雅玲就其质疑亦未提供相关证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。
另，李雅玲提出一审判决遗漏其提供的3份证据，即证据10至12，其中证据10.北京市工商局《投资办照通用指南及风险提示》，证明涉案房屋性质可以办理营业执照；证据11.北京旧宫物业管理中心出具的情况说明，以证实高童拖欠水费的情况，物业要求李雅玲帮忙催要；证据12.燃气安装合同，证明评估中的双眼鼓风燥、蒸箱与法院所列高童可以搬走的东西重复。高童对此认为，《投资办照通用指南及风险提示》恰恰证实李雅玲提供的涉案房屋并无合法产权证，不符合上述指南规定的办照条件；李雅玲并未交纳水费，其无权代物业公司主张，且欠费主体也并非高童个人；安装合同也没有说明搬走的东西与评估报告有重合，评估的是不可移动的财产。本院对此认为，李雅玲提供的上述3份证据并不能证实其上诉请求成立。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李雅玲与高童签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给高童经营使用，但李雅玲作为出租人不能提供涉案房屋合法的产权证书或规划报批手续，且涉案房屋系整体出租，故双方所签合同因违反法律规定而无效，李雅玲对此应付主要责任。李雅玲坚持认为一审判决认定合同无效，属认定事实错误，无事实及法律依据，本院不予采信。但应当指出，作为承租人的高童，在缔约过程中，亦负有对租赁标的物的合法性进行审查的义务，因此，高童对双方所签合同无效，也负有一定责任。一审判决认定由李雅玲就此承担全部责任欠妥，本院予以纠正。
双方所签《房屋租赁合同》被确认无效，高童应当返还涉案房屋，因涉案房屋被李雅玲锁门，李雅玲自认其已将涉案房屋中的二层、三层物品移至一层，高童应当按照一审法院清点物品清单将自己所有的物品搬离涉案房屋。李雅玲应当将收取的押金15万元予以返还。
关于租金和占用费问题。合同虽然无效，但高童占用涉案房屋至2014年8月31日李雅玲换锁时，高童基于合同无效，虽然有权要求李雅玲返还租金，但其理当支付此期间的占用费。关于占用费标准，因李雅玲没有提供涉案房屋合法产权证明，导致高童无法办理营业执照正常经营，故占用费具体支付数额，本院参照双方合同约定标准、高童曾经试营业、双方各自的责任等实际情况，酌情确定高童应当支付2013年4月26日至2014年8月31日期间的占用费数额为81万元，与高童已经交纳的租金75万元折抵后，高童还应向李雅玲支付6万元占用费。至于李雅玲主张的租金，一则其主张的合同依据已不存在，二则其已经于2014年8月31日采取换锁的形式实际控制了涉案房屋，且已经将原高童所做装修部分损坏，将高童放置在涉案房屋二层、三层的物品移至一层并实际掌控，故现其无权向高童主张2014年8月81日以后的租金或占用费。
关于高童主张的装修损失，一审法院已经委托进行司法鉴定，一审法院根据评估报告并就双方争议部分，分配了举证责任并结合高童自认的情况进行了事实认定，确认高童装修损失共计51.837665万元，虽然李雅玲提出有重复鉴定等异议，但其并未就此提供相关证据，本院对其所述不予采信。但应当指出，由于双方对于合同无效均有过错，需各自承担相应责任，一审判决判令李雅玲就此承担全部赔偿责任欠妥，本院考虑双方责任情况，酌情确定李雅玲应当赔偿高童装修损失41万元。
关于李雅玲主张的水费，因其提供的物业公司证明上欠费主体并非高童，也未提供证据证明其系收费主体或其已实际交纳水费，在现有证据情况下，李雅玲向高童主张该笔水费，依据不足，本院难以支持。
综上所述，李雅玲基于《房屋租赁合同》有效提出的上诉请求不能成立，均应予驳回；但一审判决认定李雅玲对合同无效承担全部责任，欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初214号民事判决第一项、第四项、第五项；
二、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初214号民事判决第六项；
三、变更北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初214号民事判决第二项为：李雅玲于本判决生效后十日内赔偿高童装饰装修损失410000元；
四、变更北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初214号民事判决第三项为：高童于本判决生效后十日内给付李雅玲房屋占有使用费60000元；
五、驳回高童、李雅玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费60000元，由李雅玲负担（已交纳）。
一审本诉案件受理费51700元，由高童负担50770元（已交纳），由李雅玲负担930元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费14671元，由高童负担807元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李雅玲负担13864元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费19560元，由高童负担1956元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李雅玲负担17604元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
审 判 员 王 磊
审 判 员 刘慧慧
二〇一七年十二月十一日
法官助理 袁 芳
书 记 员 孙春玮