上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2659号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海丰弘数码有限公司。
法定代表人郁晓。
委托代理人徐海勇，上海市百汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）胥舜一。
委托代理人潘显菊。
上诉人上海丰弘数码有限公司（以下简称丰弘公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月13日，丰弘公司与胥舜一签订《铺位预定书》，约定，乙方向甲方预定上海市共和新路XXX弄XXX号二楼350平方米铺位，租金为每月人民币（以下币种均为人民币）50，242元。胥舜一支付了定金2万元（该定金之后已转为租金）。
2013年4月2日，丰弘公司（出租方，甲方）与胥舜一（承租方，乙方）签订《店面租赁暨经营管理合同》，约定，乙方承租甲方享有出租权的位于上海市共和新路XXX弄XXX号一、二楼之丰新休闲街第231、232、233铺位（以下简称系争商铺），租赁店面面积约317.65平方米（使用面积），租赁期限为三年，自2013年4月2日起至2016年4月1日止。甲方同意乙方租赁铺位作为鱼汁鱼味、元鼎斑鱼庄产品、服务之经营场所。甲方应当在本合同生效之日起10天将租赁铺位交付给乙方使用。甲乙双方约定租赁铺位租金为每月50，242元，租金采取先缴费后使用原则，乙方在本合同签订时向甲方支付首期租金（自2013年4月2日起至2013年8月16日，计150，726元；以后每季支付一次，在应付费租期起始日之前10天将租金150，726元支付给甲方（举例说明：如十月份应交的租金乙方应在9月20日至9月30日期间必须支付给甲方）。租金每一年递增一次，递增幅度为在上一年度租金的基础上增加8%。乙方在经营过程中发生的水费、电费、污水排放费、空调费、电话、网络费用，由乙方自行承担。乙方应承担的上述费用，按照其计量器具的数额计算，依当地政府部门规定或行业标准计费，由甲方代扣代交，乙方应在每月15日之前，将上月费用支付给甲方。乙方应于本合同签订时，向甲方缴纳履约保证金100，484元；履约保证金在本合同履行期间不能用于冲抵乙方应交纳的租金、经营管理费及其他费用。合同第十五条为“合同的终止或解除”，其中第2款约定，乙方出现下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，履约保证金归甲方所有，其中第（3）项约定，乙方拖欠铺位租金、经营管理费用、履约保证金或其他相关费用，经甲方书面催告后3日内仍拒绝缴付或拒绝全额缴付的。第5款约定，本合同履行期限届满或中途终止或因乙方违约提前解除合同时，乙方不得要求甲方对该承租铺位的装修作出补偿或赔偿。甲方有权选择要求乙方依现状交还铺位或恢复其原状，甲方未作出选择的，视为要求乙方按现状交还。合同第十六条为“违约责任”，其中第2款约定，乙方违反本合同约定单方面解除合同的，或因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方缴纳的履约保证金，甲方不予退还，乙方还应向甲方支付赔偿金，赔偿金的计算方法为：向甲方支付自乙方违约终止合同之日起至合同约定期限终止日期间，依照合同约定乙方应当缴纳租金的50%。依该计算方法不足以弥补甲方经济损失的，甲方有权向乙方索赔全部经济损失。第3款约定，甲方违反本合同约定单方面解除合同的，或因甲方违约导致乙方解除合同的，乙方缴纳的履约保证金，甲方应全额退还，甲方应支付乙方赔偿金，赔偿金的计算方法为：向乙方支付自甲方违约终止合同之日起至合同约定期限终止日期间，依照合同约定乙方应当缴纳租金的50%。依该计算方法不足以弥补乙方经济损失的，乙方有权向甲方索赔全部经济损失。第4款约定，本合同约定的履约保证金条款、违约金条款、滞纳金条款、赔偿金条款可同时适用，任一违约责任条款的适用不影响其他违约责任条款的适用。
在合同约定的房屋之外，丰弘公司另行向胥舜一提供了几个平方米的房屋，双方口头约定租金为每月1，200元。为此，胥舜一于2013年5月4日支付了三个月的租金和保证金计6，000元。
2013年8月24日，丰弘公司（甲方）与胥舜一（乙方）签订《补充协议（保密协议）》，主要内容为，原定共和新路XXX弄XXX号二楼231、232、233鱼汁鱼味商家2013年第二季度付款事宜，因二楼数码广场调整，经双方协商确定以下付款方式（分三次付）：第一次2013年8月18日至2013年12月1日，付二个月租金102，884元，其中免租期2013年10月18日至2013年12月1日；第二次2013年12月2日至2014年3月1日，付二个月租金102，884元，其中免租期2014年2月2日至2014年3月1日；第三次2014年3月2日至2014年5月17日，付二个月租金102，884元，其中免租期2014年5月1日至2014年5月17日，以上三次免租期共计为三个月。乙方承诺甲方：1、第一次最晚付款时间定在2013年8月30日之前，第二次及第三次付款需提前10日，否则甲方视乙方违约，甲方有权终止双方合同，并收回租赁给乙方之商铺同时没收2个月履约保证金；2、至2014年5月17日后，乙方需按原定合同每三个月支付一次租金，并无任何优惠条件。
胥舜一于2013年4月4日支付2013年4月2日至2013年8月16日的租金150，726元及保证金100，484元，2013年4月16日支付水电两个月押金1万元。2013年8月31日，胥舜一支付租金93，000元，收条载明收到2013年9月-11月房租。按《补充协议（保密协议）》的约定计算，胥舜一尚欠2013年8月18日至2013年12月1日期间的租金9，884元。
2013年10月，胥舜一与其他商户一起致函丰弘公司等，提出漏雨问题报修无人解决等情况。
丰弘公司在系争商铺的玻璃上张贴了其向胥舜一所发的落款日期为2013年11月18日的《公函》，主要内容为，胥舜一在承租商铺内拉横幅、贴标语等行为已严重影响到丰弘公司所属的其他商户及绿地新都会所属商户的正常运营及共同利益，同时违反了双方租赁合同的相关规定；胥舜一在经营过程中，截止至2013年10月25日仍拖欠电费17，967元，希望于2013年11月21日前停止一切违约行为，否则原租赁合同作废，由此造成的经济与法律后果由胥舜一承担。胥舜一随后在该《公函》张贴了给丰弘公司的落款日期为2013年11月19日的《公函》予以回复。
2013年12月，丰弘公司向原审法院提起诉讼，称2013年8月30日至今，丰弘公司多次向胥舜一催要租金，胥舜一以各种理由拒不付清租金，也不肯搬离系争铺位。故起诉要求：1、解除双方签订的租赁合同；2、胥舜一搬离租赁的商铺；3、胥舜一支付至2013年11月25日止所欠租金9，884元，并按每月50，242元计算，支付从2013年11月26日起至2014年5月28日实际搬离之日止的租金；4、胥舜一支付违约金102，884元（即没收保证金）；5、胥舜一支付2013年7月至10月共四个月的水电费18，582.90元。原审审理中，胥舜一提起反诉，称系争铺位一直有漏水问题，要求丰弘公司进行维修，但丰弘公司未予维修，且丰弘公司在与胥舜一签订合同时存在欺诈。丰弘公司于2013年11月11日对胥舜一所承租铺位实施停电，之后又用写真纸封掉系争铺位的落地玻璃，造成胥舜一至今无法经营，已严重违反了合同，故反诉要求：1、解除双方签订的租赁合同；2、丰弘公司返还2013年11月12日起的租金21，935元、保证金102，884元；3、丰弘公司赔偿胥舜一装修、设备等经济损失385，417.60元。原审审理中，胥舜一将第3项诉请变更为，要求按鉴定结论赔偿装修损失197，867元；由于丰弘公司在诉讼期间未经胥舜一同意即将其在租赁房屋中的设备等物品搬出，造成物品损坏与缺失，要求丰弘公司赔偿经济损失90，983.30元。
原审审理中，丰弘公司表示，合同外提供给胥舜一的房屋的租赁合同关系也要求解除，费用不再主张；房顶不存在漏水问题，如有漏水，丰弘公司不可能拒绝维修，因为维修义务应由物业公司承担。物业公司前往进行维修，但胥舜一拒绝；为减少损失，丰弘公司于2014年5月28日将胥舜一在承租商铺内的物品搬出存放于仓库。丰弘公司与胥舜一确认，2014年8月6日，胥舜一搬走了双方签字确认的物品。胥舜一表示，因漏水问题多次要求丰弘公司维修，但丰弘公司一直拖延，2013年10月大雨导致房顶大漏水的情况，几个商铺联名向丰弘公司发出公开信，诉讼中发现房屋内情况更加严重，根本没有进行维修，不存在胥舜一拒绝维修的情况；丰弘公司在诉讼过程中将胥舜一的物品搬入仓库，如果是为了避免损失扩大，可以通过法院或者通知胥舜一，但丰弘公司并未通过法院，也没有通知胥舜一，系未经胥舜一同意情况下擅自搬迁行为，胥舜一事后发现物品已有缺失，所损坏的物品2014年8月6日也没有搬走，由此造成物品缺失、损坏的经济损失90，983.30元丰弘公司理应赔偿，为此提供了《设备清单物品》。丰弘公司对该《设备清单物品》不予认可。
丰弘公司与胥舜一同意，对于水电押金，在结算胥舜一应承担的水电费后，多退少补。丰弘公司表示，租赁合同签订后，由丰弘公司、胥舜一、物业公司三方对胥舜一专用的电表进行确认，之后由三方一起去抄表并签字确认。物业公司每月向丰弘公司发付款通知，并附有每户抄表数据，丰弘公司根据物业公司数据向胥舜一发缴费单，通知胥舜一支付水电费，提供物业公司的《付款通知书》及电费清单、水费清单，胥舜一签收了2013年7、8、9、10月的水、电缴费单，其中7月水电费为4，132.80元，8月水电费为7，047元，9月水电费为3，601.30元，10月水电费为1，573.10元，合计16，354.20元。胥舜一表示，丰弘公司向胥舜一提供其手写的数据，胥舜一对此提出异议并要求核实，但丰弘公司未予配合，对于租赁期间实际发生的水电费愿意承担。
在原审审理过程中，根据胥舜一的申请，原审法院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争租赁房屋中装修工程造价及其残值进行鉴定。鉴定结论为，涉案工程造价为254，400元，折旧后残值为254，400元／36月×28月=197，867元。丰弘公司表示，对鉴定报告真实性没有异议，报告预算书所列项目确实存在，但鉴定按市场均价来确定价格是没有依据的，因为做工程时价格都是谈出来的，不可能按市场均价来确定的。胥舜一表示，对按28个月计算折旧残值的计算方式有异议，胥舜一实际经营了6个月，应当按30个月计算残值；天然气管道、燃气表的安装费用不涉及折旧。鉴定人表示，胥舜一具体使用日期鉴定人无法确认，鉴定人是按照起诉状上的日期来计算的；天然气的问题，管道随着时间的推移会有残值的问题，安装费的确没有残值问题。鉴定报告载明的煤气安装费为3万元。
原审法院另查明，2011年7月11日，上海绿地康和置业有限公司（甲方）与上海耀申资产管理有限公司（以下简称耀申公司，乙方）签订《委托协议》，约定甲方委托乙方办理甲方名下庙行风尚天地项目有关房产租赁、车库租赁、酒店管理等业务。原已发生的相关业务转移至乙方名下。乙方有权以自己的名义对外签订租赁合同，该合同的相关权利义务根据国家相关法律规定由甲方和乙方各自承担。
2012年4月12日，耀申公司（出租人，甲方）与郁晓（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将上海市共和新路XXX弄XXX号XXX室-235室、240室-243室房屋租赁给乙方使用，租赁期自2012年7月1日至2020年1月31日。乙方向甲方承诺租赁商铺仅作为数码广场使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前不擅自改变上述约定的使用用途。由于乙方租赁该房屋的目的为导入电子数码类品牌和商业资源，甲方同意乙方在其正常业务范围内，有权与其客户签订转租合同及许可协议，皆在允许其客户作为其许可使用人将租赁单元之一部分用作商业用房出租等。但转租权的授予必须建立在乙方的房屋分割、装修等方案已获得包括消防、交易中心等有关部门同意的基础上，且乙方此转租行为不得超出商业用房之用途范围……。
2012年11月1日，耀申公司与郁晓、丰弘公司签订《租赁合同补充协议》，约定上述《商铺租赁合同》的承租方由郁晓变更为丰弘公司，该合同项下郁晓所有的权利义务均由丰弘公司承担，郁晓、丰弘公司承担连带责任。随后，耀申公司与丰弘公司签订《租赁合同补充协议》，约定原合同约定之租赁期限调整为2013年1月1日至2020年1月31日。
原审审理中，胥舜一提供耀申公司（甲方）与丰弘公司（乙方）就上述房屋于2012年11月30日签订的《租赁合约》，该合约约定，租赁期限为2012年1月1日至2020年1月31日止；租金为每平方米建筑面积每天4元；租赁期间，乙方承诺甲方所租商铺仅作为零售、餐饮使用。丰弘公司表示，丰弘公司在与胥舜一签订合同时向其交付了《商铺租赁合同》，但胥舜一称办理证照需要简易合同，为了让胥舜一办理证照及告知其丰弘公司有转租权，才向胥舜一提供了该合约。
原审法院经审理后认为，丰弘公司与胥舜一就相关商铺签订的《店面租赁暨经营管理合同》、《补充协议（保密协议）》及就增加部位达成的口头租赁协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。根据《补充协议（保密协议）》的约定，2013年8月18日至2013年12月1日，付二个月租金102，884元，其中免租期2013年10月18日至2013年12月1日，胥舜一承诺在2013年8月30日之前向丰弘公司支付该款，否则丰弘公司视胥舜一违约，丰弘公司有权终止双方合同，并收回租赁给胥舜一之商铺同时没收2个月履约保证金。胥舜一实际支付了该期间的租金93，000元，尚欠租金9，884元未支付，故胥舜一应已构成违约，应按约承担相应的违约责任。上述条款中约定的违约责任，针对的是到期不支付租金102，884元的情形，对到期未全额支付该租金是否适用该条款未予明确。从租金支付情况来看，胥舜一尚欠租金9，884元，欠款金额不足应付租金的10%，在此情形下，解除合同的违约责任与胥舜一的违约行为相比较，显然严重不相当，根据上述条款追究胥舜一解除合同的违约责任，显然有失公平，法院难以准许。丰弘公司在2013年11月11日或12日采取断电措施以解除合同，该行为缺乏合同依据和法律依据，应承担相应的责任。在诉讼期间，丰弘公司未经法院允许，也未经胥舜一同意，擅自将胥舜一在租赁商铺内的设备等物品迁出系争商铺，导致租赁合同无法继续履行，胥舜一要求解除合同，法院予以准许。合同解除后，因丰弘公司已收回出租的商铺，故不存在再由胥舜一返还的问题。丰弘公司应将所收保证金返还给胥舜一。丰弘公司要求胥舜一支付违约金即没收保证金的诉请，不符合合同约定，法院不予准许。同时，双方当事人应据实结算相关费用，并根据各自违约情况及过错承担责任。丰弘公司实施断电后，胥舜一无法实现经营目的，故2013年8月18日至2013年11月11日期间的租金可根据《补充协议（保密协议）》约定标准计算确定为83，472元，2013年11月12日至2014年5月28日期间租金法院酌情确定为35，000元，两项共计118，472元，胥舜一已支付93，000元，故法院判令胥舜一支付丰弘公司租金25，472元。丰弘公司对于租金的诉请，法院不能完全准许。胥舜一要求丰弘公司返还租金21，935元的反诉请求，法院不予准许。对于2013年7月至10月之四个月的水电费，丰弘公司向胥舜一交付了缴费单，缴费单所载数据与物业公司所提供数据相符，故可以认定胥舜一应缴水电费为16，354.20元。双方当事人均同意水电押金1万元与应缴水电费相抵后多退少补，故在扣除水电押金1万元后，法院确定由胥舜一支付丰弘公司水电费6，354.20元。系争商铺的装修工程造价经鉴定为254，400元，法院予以采信。丰弘公司对相关价格提出异议，缺乏依据，法院不予采纳。胥舜一要求按其实际经营六个月进行折旧，缺乏依据，法院不予采纳。胥舜一提出燃气安装费不应折旧的意见，鉴定人予以认同，法院予以采纳。鉴于胥舜一未按约支付租金构成违约，由此导致丰弘公司以胥舜一违约为由主张解除合同，对合同解除及装修损失负有一定责任，故法院在考虑装修折旧及双方责任的情况下，以公平合理为原则，酌情确定由丰弘公司赔偿胥舜一装修损失135，000元。关于胥舜一要求赔偿的经济损失90，983.30元的争议，该争议系丰弘公司在法院审理期间擅自搬迁系争商铺中的设备等物品所致，丰弘公司应就其将胥舜一在系争商铺中的所有物品进行迁移且没有造成损害承担举证责任，否则就应承担赔偿责任。胥舜一提供的证据不足以证明其所主张的损失金额，故法院对该金额难以采信。对于该项损失，法院酌情确定由丰弘公司赔偿胥舜一3万元。
原审法院据此作出判决：一、解除上海丰弘数码有限公司与胥舜一就上海市共和新路XXX弄XXX号第231、232、233铺位等形成的租赁合同关系；二、胥舜一于判决生效之日起十日内，支付上海丰弘数码有限公司租金25，472元；三、胥舜一于判决生效之日起十日内，支付上海丰弘数码有限公司水电费6，354.20元（已扣除水电押金1万元）；四、上海丰弘数码有限公司于判决生效之日起十日内，返还胥舜一保证金102，884元；五、上海丰弘数码有限公司于判决生效之日起十日内，支付胥舜一装修补偿款135，000元；六、上海丰弘数码有限公司于判决生效之日起十日内，支付胥舜一经济损失3万元；七、上海丰弘数码有限公司的其他诉讼请求，不予支持；八、胥舜一的其他反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人丰弘公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，胥舜一实际拖欠租金金额较大，已构成严重违约，理应承担违约责任。关于断电问题，胥舜一实际在此之前已不经营，故丰弘公司出于安全考虑对系争商铺进行断电，如胥舜一按约支付租金即可恢复供电。此外，鉴于胥舜一构成违约，且其装修未经丰弘公司的同意，对丰弘公司亦无利用价值，故不应由丰弘公司承担。出于避免损失扩大的因素，丰弘公司将相关物品取出并全部交还给胥舜一，原审法院酌定相关损失有误。故请求撤销原审判决主文第二、四、五、六、七项，改判支持丰弘公司原审全部诉讼请求，驳回胥舜一原审全部反诉请求。
被上诉人胥舜一辩称：丰弘公司所述并非事实，原审法院判决正确，故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理期间，丰弘公司提供系争商铺所在地物业出具的情况说明，表示系争商铺内设备搬入仓库后，由胥舜一方全部取走。另，丰弘公司提供照片一组，表示胥舜一因经营不善于2013年10月3日即停止营业。胥舜一表示其曾取回部分物品，但系争商铺内物品有缺失和损坏，应由丰弘公司赔偿。胥舜一对丰弘公司所提供照片的真实性不予认可，并称其在2013年10月份仍正常经营，当月发生的大额水电费用及团购消费记录可以证明。
本院认为，根据查明的事实，丰弘公司在2013年11月即对系争商铺采取了断电措施，该行为并无合同依据或法律依据，亦造成胥舜一在此之后实际无法使用系争商铺，故丰弘公司要求胥舜一按照合同约定的标准承担租金，显然有失公平。鉴此，原审法院基于上述理由及综合考虑胥舜一实际欠付租金的金额，对丰弘公司以胥舜一逾期付款为由，请求追究胥舜一相应的解除合同违约责任的主张不予准许，并无不妥。本案原审诉讼期间，在法院尚未对涉案合同是否解除作出裁决之前，丰弘公司又擅自通过强行迁出的方式，以实际行为导致合同的无法履行，相应法律责任理应由丰弘公司自行承担。故原审法院基于查明的事实，综合双方各自过错程度，酌情确认胥舜一应付的租金金额，并驳回丰弘公司要求胥舜一支付违约金的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。鉴于丰弘公司对涉案合同的解除应承担相应责任，故其对胥舜一的装修残值应当承担赔偿责任，原审法院基于鉴定结论对丰弘公司应承担赔偿责任的金额酌情认定，并无不当。此外，丰弘公司在对胥舜一进行迁出时，未经法院准许，亦未获得胥舜一的同意，故应当就其行为未对胥舜一造成损害承担举证责任。现丰弘公司未能提供相应登记清点等手续，故理应承担举证不能的责任。鉴于胥舜一对实际损失金额提供的依据不足，故原审法院酌情确定赔偿金额，也无明显不妥，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，552元，由上诉人上海丰弘数码有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一五年三月九日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……