广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民一初字第366号
原告：段某某，女，汉族，1975年1月14日出生，住址：深圳市。
诉讼代理人：石国胜，系广东君孺律师事务所律师。
诉讼代理人：戴冬梅，系广东君孺律师事务所实习律师。
被告：张某某，男，汉族，1984年11月13日出生，住址：广东省惠州市。
被告：惠州市万国美食汇实业有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水文华楼一期一层18号商铺。
法定代表人：张海斌。
两被告的诉讼代理人：郭智玮，系广东广法律师事务所律师。
原告段某某诉被告张某某、惠州市万国美食汇实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原告诉称，2014年1月22日，原告与被告张某某、被告惠州市万国美食汇实业有限公司签订了《商铺认购书（0002645）》及《商铺买卖合同》（注：《商铺买卖合同》被告方未交付原告）。合同约定：被告张某某将位于惠州市惠阳区淡水文华楼某号铺卖给原告，被告惠州市万国美食汇实业有限公司作为受委托代理方及保证方。原告于当天缴纳定金20000元，首期款8000元，由被告惠州市万国美食汇实业有限公司出具收据。2014年2月2日，原告通知被告张某某、被告惠州市万国美食汇实业有限公司解除认购书，并此后多次与被告协商退款事宜。原告认为，由于被告违规销售、产权不明，虚假宣传，原告多次与被告协商解除认购书，均被被告拒绝。被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失，为了维护原告的合法权利，特向法院提起诉讼。诉讼请求：1、撤销原告与被告张某某、惠州市万国美食汇实业有限公司签订的《商铺认购书》；2、被告张某某、惠州市万国美食汇实业有限公司返还原告定金20000元；3、判令被告张某某、惠州市万国美食汇实业有限公司返还原告首期款8000元；4、由二被告承担本案的诉讼费用。
原告对其诉请提交如下证据：
商铺认购书，证明双方签订了商铺认购书，被告张某某未在商铺认购书上签名，仅有代理商惠州市万国美食汇实业有限公司盖章，对原告隐瞒了该商铺为个人二手商铺的事实。
2、定金收款收据，证明原告已向被告惠州市万国美食汇实业有限公司支付的款项。
3、宣传页，证明：（1）该商铺为二手商铺，被告惠州市万国美食汇实业有限公司是纯粹的房地产代理公司，不是房地产开发企业，而宣传页是以惠州市万国美食汇实业有限公司的名义进行销售，对原告构成了欺诈，如原告知悉该商铺为二手商铺，是绝对不会购买的；（2）被告违规销售，主页宣传页注明“商铺13万元一间即收7.2万租＋2万进场费”，构成违规销售，按照宣传页的计算，每间铺最低只需3.8万元，此类违规返租销售的方法对原告构成了欺诈；（3）宣传页宣称“本地发改局唯一立项美食主题商业项目”，夸大宣传，没有证据证明是本地发改局唯一立项美食主题项目，构成虚假宣传；（4）宣传页宣称“沃尔马、人人乐、麦当劳、肯德基、真功夫等世界五百强、众星环绕…”其中人人乐和真功夫并不是世界五百强，而上述项目均距本案项目所在半个小时以上路程，构成虚假及夸大宣传。
被告张某某、惠州市万国美食汇实业有限公司辩称，被答辩人的主张均不成立，被答辩人实际上是为其不看好淡水房地产投资市场而悔约寻找借口。一、答辩人对所出售的商铺具有合法的所有权。2013年2月1日，答辩人取得惠阳区淡水文华楼一期一二层商铺所有权，即答辩人向被答辩人出售商铺时，商铺已经属于答辩人合法所有，只不过当时是一本大房地产权证书，未分割小证，后来为销售方便，由答辩人向房管部门申请将大证分割成小证，但因房产部门分割小证需要时间和程序，因此才出现被答辩人所购商铺的小证的颁布时间晚于销售时间的问题，但并不存在答辩人所称的“销售时不具有产权”，因此，被答辩人以此为由主张撤销合同，没有事实和法律依据。二、答辩人销售商铺的产权清晰，项目经政府部门批准，且前期所售商铺已经办证到小业主名下，不存在违规销售的情形。答辩人已经明示涉案商铺是改造项目，不存在被答辩人称答辩人隐瞒销售的是二手房这一事实。三、被答辩人主张答辩人虚假宣传没有事实和法律依据。被答辩人提供的宣传单页，本身就不具有法律约束力。答辩人的宣传都是一些惯用的商业宣传噱头，不存在过分夸大或虚假成分。单页上明确注明“单张内容仅供参考，不作为合同要约，最终以签订合同为准”。因此，该广告本身就不属于要约。且本案是二手房销售，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于广告内容具体明确可以视为要约的规定，即使适用，答辩人的广告也不符合该司法解释规定的可以视为要约的三个必要条件。四、本案是合同纠纷，尊重契约才能维持正常的市场交易秩序。被答辩人违约在先，应当承担被没收定金或房款的违约责任。综上，被答辩人诉称答辩人产权不清、违规销售、虚假宣传均不成立，被答辩人主张撤销合同没有任何依据，请法庭依法驳回被答辩人全部诉讼请求。
被告张某某、惠州市万国美食汇实业有限公司对其辩称提交如下证据：
1、广东省企业基本建设投资项目备案证，证明万国美食汇项目被惠阳区发改局作为美食市场改造项目立项，属于二手房买卖，不同于一般的开发预售项目；
2、房产证，证明被告对所出售的商铺具有合法的所有权；
3、商铺买卖合同，证明原被告签订买卖合同的事实；
4、深圳晚报，证明万国美食汇荣获“深港最受市民喜爱楼盘”；
5、国土证，证明被告张某某是惠阳区淡水文华楼土地使用权人，该土地使用权限至2050年8月7日；
6、惠阳区淡水文华楼一期一、二层商铺房地产权证书，证明被告张某某向原告出售商铺时已享有惠阳区淡水文华楼一期一、二层商铺所有权；
7、房屋登记受理回执，证明惠阳区房地产交易中心已受理被告为其他商铺买受人办理商铺产权过户手续，被告不存在违规销售行为；
8、（2012）深福法执恢字第483号《执行裁定书》及粤房地权证惠州字第11＊＊＊＊＊＊56、11＊＊＊＊＊＊55、11＊＊＊＊＊＊54、11＊＊＊＊＊＊53、11＊＊＊＊＊＊52号《房地产权证》五本总证，证明被告张某某合法取得惠阳区淡水文华楼一期一、二层商铺所有权的事实；
9、公正委托书，证明张某某已经授权给被告惠州市万国美食汇实业有限公司，认购书中虽然张某某没有签名，但被告惠州市万国美食汇实业有限公司依据授权签订的合同，被告张某某予以认可。
经庭审质证，被告对原告提交证据的质证意见：对证据1、2无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对其所要证明的内容有异议，1）该宣传页底部明确标示了“单张内容仅供参考，不作为合同要约，最终以签订合同为准，开发商保留最终解释权”；2）关于原告称沃尔马、人人乐、麦当劳、肯德基、真功夫距离涉案商铺半小时以上，构成虚假宣传，与事实不符。原告对被告提交的证据质证意见：对证据1的真实性、合法性予以确认，反证本项目不是本地区发改局唯一立项美食主题商业项目；对证据2的真实性、合法性予以确认，反证：该产权证显示，涉案商铺已设定抵押权登记，而被告张某某在出售商铺时并没有告知原告该商铺已设定抵押权登记，认购书中也未明确注明，构成欺诈；对证据3的三性均予确认，反证，该商铺为被告张某某个人二手商铺，合同中没有体现出已经设置了抵押权，而二被告在将商铺出售给原告时，隐瞒了上述事实；对证据4，无原件，三性均不予确认；对证据5的真实性、合法性予以确认；对证据6，无原件，无法确认；对证据7的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，没有体现涉案商铺的登记回执，而只是一个递件的受理回执；对证据8，无原件，无法确认，且是被告当庭提交，已过举证期限；对证据9，已过举证期限，不予质证。
经审理查明：2013年4月16日，被告张某某就位于惠州市惠阳区淡水文华楼一期一、二层商铺、一期A、B、C、D幢一、二层商铺项目的代理销售相关事宜，授权委托惠州市万国美食汇实业有限公司（法定代表人：张海斌）作为其个人的委托代理人。委托权限为：1、协助本人与房产买受人签署本项目《认购数》、《商铺销售合同》、协议等相关文书并代办相关登记备案手续；2、代收本项目房产销售的销售款，包括但不限于定金、首期、余款、按揭款等相关销售款项……此授权的有效期限为2013年3月1日至2017年12月31日。2014年1月22日，原告与被告张某某、惠州市万国美食汇实业有限公司签订《商铺认购书》及《商铺买卖合同》各一份，约定：原告购买被告张某某所有的位于惠州市惠阳区淡水文华楼第某号铺，总价款为217450元；原告应在2014年1月22日前支付房价款（包含定金）28000元、2014年1月27日前支付房价款56000元、2014年2月28日支付房价款133450元；买受人（原告）逾期付款超过15日后，出卖人（被告）有权单方面提出解除合同。若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付款项作为违约金没收，且购房定金亦不予退回……被告惠州市万国美食汇实业有限公司应当于2017年9月30日前，将该商铺按合同约定的装修标准交付给原告使用。同日，原告向被告惠州市万国美食汇实业有限公司支付了20000元定金及8000元首期款。
另查明，2013年2月1日，被告张某某通过生效法律文书取得坐落于惠州市惠阳区淡水文华楼一期一、二层商铺（含涉案商铺在内）的所有权【粤房地权证惠州字第11＊＊＊＊＊＊**号】。2014年3月31日，被告张某某取得涉案商铺独立的房地产权证【所有权证号11＊＊＊＊＊＊30】。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。《商铺认购书》、《商铺买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，原、被告应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告张某某取得惠州市惠阳区淡水文华楼一期一、二层商铺（含涉案商铺在内）的所有权时间为2013年2月1日，原、被告双方签订《商铺认购书》、《商铺买卖合同》的时间为2014年1月22日，被告张某某从2013年2月1日起已取得惠州市惠阳区淡水文华楼一期一、二层商铺（含涉案商铺在内）的所有权，且原告所购买的惠州市惠阳区淡水文华楼一期1层377号商铺也于2014年3月31日取得独立的所有权证书。故本院认定《商铺认购书》、《商铺买卖合同》是合法有效的合同。原告未按照合同约定履行支付购房款的义务，被告张某某、惠州市万国美食汇实业有限公司在合同履行过程中不存在根本性违约行为致使原告的合同目的无法实现，本案也不存在撤销合同的法定事由，现原告要求撤销《商铺认购书》、要求被告返还定金及购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告认为被告存在虚假宣传，构成欺诈。经查明，被告张某某、惠州市万国美食汇实业有限公司的宣传页已明确标注“单章内容仅供参考，不作为合同要约，最终以签订合同为准”的字样，且原、被告签订的《商铺认购书》中并无商铺周边地理环境的相关约定，故本院不予采信原告认为被告存在虚假宣传的说法。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告段某某的诉讼请求。
本案诉讼费用500元，由原告段某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 叶仕平
审判员 张少琼
审判员 李小芬
二〇一四年八月十八日
书记员 臧新悦
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。