浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0327民初4376号
原告（执行案外人）：卢声忠，男，1962年8月10日出生，汉族，住苍南县。
委托诉讼代理人：吴传周，浙江泽瓯律师事务所律师。
被告（申请执行人）：浙江苍南农村商业银行股份有限公司，组织机构代码70437221-6，住所地苍南县灵溪镇人民大道425号。
法定代表人：王志刚。
委托诉讼代理人：范晓芳，女，1988年3月2日出生，汉族，住苍南县，系该银行职员。
被告（被执行人）：卢成满，男，1963年4月10日出生，汉族，住浙江省苍南县。
被告（被执行人）：卢立岁，男，1963年4月25日出生，汉族，住浙江省苍南县。
被告（被执行人）：谢秀谷，女，1966年8月22日出生，汉族，住浙江省苍南县。
被告（被执行人）：卢圣泼，男，1968年6月16日出生，汉族，住浙江省苍南县。
原告卢声忠与被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司（以下简称苍南农商银行）、卢成满、卢立岁、谢秀谷、卢圣泼案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告卢声忠及其委托诉讼代理人吴传周，被告苍南农商银行委托诉讼代理人范晓芳到庭参加诉讼。被告卢成满、卢立岁、谢秀谷、卢圣泼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告卢声忠向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告卢立岁分别于2015年1月4日、同年12月6日订立的协议书、契据有效，确认原告对被告卢立岁在苍南县××卢处村拆迁安置房一间（苍政地〔2014〕121号中的北幢二单元401室）房产折价或拍卖享有优先受偿权，并确认原告为该房产实际所有人）；2.停止对上述401室房产的执行，并解除查封；3.判令被告卢立岁协助办理上述401室房产权属初始登记，并过户到原告名下的手续；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明，原告明确第一项诉讼请求为确认其与被告卢立岁订立的协议书、契据有效，并确认401室房屋归原告实际所有。事实和理由：坐落于苍南县××卢处村拆迁安置房一间中的北幢第二单元401室房产虽登记在卢立岁名下，但实际上已作为建筑工程款转让为原告所有。2014年7月8日，经苍南县人民政府批准，卢立岁取得在苍南县××卢处村拆迁安置房建设指标一间（苍政地〔2014〕121号文件）。2015年1月4日，原告与被告卢立岁等订立建设工程施工协议书，约定由原告承包施工卢处村三幢安置房的建设工程，合同造价为每间213800元，并约定承包范围、承包方式（包工包料）、工程款支付时间等。在施工过程中，因卢立岁未付工程款，双方于2015年12月6日订立“契据”，约定卢立岁将其在卢处村安置房的一套作价155000元转让给原告所有，该转让款作为支付其所欠工程款。现该工程业已完工，卢立岁在苍南县龙港镇××村拆迁安置房××指标××北××楼××、××单元××室、××单元××室、××单元××室（××室系阁楼，其中的半套为向他人转让而来）等，卢立岁指定北幢二单元401室交付原告。因此，涉案房产虽登记在被告卢立岁名下，实际上已作为建筑工程款转让为原告所有，原告系该房屋的实际所有人。现涉案房屋被法院查封，为此原告提出执行异议，后被法院裁定驳回。原告认为，上述协议书、契据依法应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第286条规定，原告享有对卢立岁在苍南县××卢处村拆迁安置房一间（苍政地〔2014〕121号文件）相关房产折价或拍卖的价款享有优先受偿权，并实际享有卢立岁在苍南县××卢处村拆迁安置房一间相关房产中的北幢二单元401室套房所有权，故上述房屋应归原告所有。为此，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告苍南农商银行辩称，原告诉称其系涉案房屋的所有人，无事实和法律依据。涉案契据的真实性存疑，契据上载明抵作价款为155000元，而协议书中约定工程款为213800元，显然不一致，且契据中约定的房屋、买受人均尚未明确，原告是否符合诉讼主体资格及涉案房屋是否确系被告卢立岁指定用于抵作工程款均无法证实。即使涉案契据真实，亦与本案无直接关联，仅能证明原告与被告卢立岁存在建设工程纠纷。另外，原告是否已实际占有使用该房屋也难以证实，原告并未提供相应证据予以证明。综上，应驳回原告的诉讼请求。
原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1．原告身份证复印件一份，用以证明原告的主体资格；2．（2016）浙0327执7605号之一执行裁定书、查封公告复印件各一份，用以证明涉案房屋被法院查封的事实；3.苍南县人民政府文件（苍政地〔2014〕121号）、建设工程规划许可证申请表、建设工程规划许可证复印件各一份，用以证明卢立岁在苍南县××卢处村拆迁安置房建设指标一间及建设情况的事实；4.建设工程施工协议书复印件一份，用以证明原告承包被告卢立岁在苍南县××卢处村拆迁安置房建设工程施工情况的事实；5.契据复印件一份，用以证明原告与被告卢立岁达成以其安置房一套间抵作工程款的事实；6.安置房分割确认表复印件一份，用以证明卢立岁分得苍南县××卢处村拆迁安置房北幢一楼一间、二单元401室及二单元602室的事实；7.执行裁定书、送达回证复印件各一份，用以证明涉案房屋被法院查封及原告提起执行异议被裁定驳回的事实。
被告苍南农商银行在本院指定的举证期限内未提供证据材料；被告卢成满、卢立岁、谢秀谷、卢圣泼未作答辩，其在本院指定的举证期限内也未提供证据材料。
上述证据经庭审出示质证，并经审查，本院综合认证如下：对原告提供的证据1-3、6-7，被告苍南农商银行对其真实性均无异议，本院予以确认。对原告提供的证据4、5，被告苍南农商银行对真实性有异议，认为被告卢立岁未到庭确认，且证据5契据中并未载明买受人及房屋具体位置，若契据真实，也不符合合同订立的基本要素，以房抵债的合同本身并没有成立，而证据4协议书与本案无关。本院认为，证据4协议书均由各方签字捺印，且与证据3、6之间能够相互印证，对该协议书的真实性应予以确认。证据5由被告卢立岁等人签名捺印，且该证据原件现由原告持有，并结合原告当庭陈述和当地民间习惯，本院对其真实性亦予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。
为进一步查明本案事实，本院于庭后电话联系被告卢立岁，其在电话中陈述称：涉案房屋确系由其等人承包给原告建造，但工程款双方还未结算，其也未将401室房屋指定交由原告用于抵销工程款。
根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2014年7月8日，苍南县人民政府批复同意卢立岁等19户21间拆迁安置建房用地，土地坐落于龙港镇。2013年10月12日，卢立岁向苍南县住建部门申请建设工程规划许可证，后于2015年4月9日取得编号建字第330327201502011号建设工程规划许可证。期间2015年1月4日，卢立岁等人作为卢处村拆迁安置房三幢业主与卢声忠签订协议书，委托卢声忠承包建设上述房屋，并约定承包范围、合同造价、工程款支付等事项。卢声忠承建上述房屋后，在建造施工过程中，因卢立岁未依约支付工程款，双方于2015年12月6日订立契据，约定卢立岁将其在上述安置房中的一套作价155000元转让给卢声忠所有，用以抵销其所欠的工程款。经拆迁安置房三幢业主共同确认，卢立岁分得上述拆迁安置房一间中的北幢第二单元401室等四处房产。
另查明，在执行申请执行人浙江苍南农村商业银行股份有限公司与被执行人卢成满、卢立岁、谢秀谷、卢圣泼金融借款合同纠纷一案中，本院于2017年2月27日作出（2016）浙0327执7605号之一执行裁定书，裁定查封了上述房屋。卢声忠于2017年4月1日向本院提出执行异议。经审查后，本院于2017年4月14日作出（2017）浙0327执异27号执行裁定，裁定驳回卢声忠的异议。卢声忠不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。
本院认为，本案争议的焦点是，原告卢声忠所对讼争房产所主张的权利是否具有对抗法院强制执行的效力。本案中，原告卢声忠从被告卢立岁等人处承包建造卢处村安置房三幢，在被告卢立岁未能依约向原告支付相应工程款的情况下，被告卢立岁与原告于2015年12月6日订立契据，将其建房后分得的上述安置房中的一间房屋出卖给原告卢声忠，以抵销其欠原告的相应工程款。由此可见，其本质上属于以物抵债协议，双方意在通过建立房屋买卖合同关系的交易安排，来实现双方权利义务的平衡。原告与被告卢立岁之间的虽然有形式上的房屋买卖合同关系，但该买卖合同与以转让房产的所有权为对价而获取价款的买卖合同有本质区别，故并不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其与被告卢立岁基于房屋买卖合同产生的债权并不具有优先保护于普通债权的效力。
退一步讲，即使上述以物抵债协议系双方当事人真实意思表示，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，但关于用以抵债之物亦应当予以明确具体，否则上述协议欠缺了成立的基本要素。本案中，原告主张因在涉案房屋承包建造过程中，双方无法明确约定用以抵销工程款的具体房屋，确属客观原因，但现上述房屋业已建成，从订立契据之时的可期待、可实现，转为业已成就实现，而原告并未提供证据材料证明其主张的北幢二单元401室房屋确系经被告卢立岁所指定，即该房屋确系用以抵销被告卢声忠所欠的相应工程款，且被告卢声忠对于上述事实亦予以否认。在此情况下，原告应负有举证义务，否则应承担不利的后果。虽然原告主张其已实际占有涉案的401室房屋，并持有该房屋进出房门的钥匙，但结合原告庭审陈述，安装房门均系其承包建房的事项内容，故仅凭原告述称其持有房屋钥匙，尚不足以证明其已实际占有使用该房屋。综上，原告要求确认涉案契据有效，停止对上述401室房屋的执行，以及要求被告卢立岁办理上述401室房屋的初始登记和协助过户手续，理由不足，本院不予支持。至于涉案的协议书效力与否问题，不属于本案审查范围，本院不作认定。原告诉称其享有对涉案房屋折价或拍卖的价款享有优先受偿权，可另行主张。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告卢声忠的诉讼请求。
案件受理费3400元，由原告卢声忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 高海忠
审 判 员 谢春凤
人民陪审员 沈海瑞
二〇一七年八月二十九日
代书 记员 李翩翩
相关法律条文链接：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。