上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第870号
上诉人（原审被告）闻文。
被上诉人（原审原告）上海安亦物业服务有限公司。
法定代表人＊＊＊，职务总经理。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人＊＊＊。
上诉人闻文因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海安亦物业服务有限公司（以下简称安亦物业公司）系上海市松江区九亭镇＊＊路＊＊＊弄A花园小区的物业服务企业。2006年5月22日，两案外人上海A物业管理有限公司（以下简称A物业公司）与上海B房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由A物业公司为A花园小区提供物业服务，合同期限自2006年12月31日起至2008年12月30日止。2008年12月30日，A物业公司与上海B房地产开发有限公司签订《前期服务合同补充协议》，约定原签订的《前期物业服务合同》期限延长至A花园小区成立业主大会为止。2013年1月1日，安亦物业公司与上海市松江区九亭镇A花园小区业主大会签订《物业服务合同》，约定由安亦物业公司为A花园小区提供物业服务，合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，合同约定，小高层住宅物业服务费收费标准为人民币（以下币种相同）1.65元／月·平方米，物业服务费按季度交纳，业主应在每季度首月10日前交纳当季度物业服务费，逾期不交纳的，业主应承担按逾期交付额的每日0.03%的违约金。合同还对其他事宜作了约定。在A物业公司与安亦物业公司交接过程中，双方达成债权转让协议，A物业公司同意将向A花园业主催缴收取自2006年12月31日至2012年12月31日物业服务费的债权转让给安亦物业公司，并告知A花园业主。闻文系上海市松江区九亭镇＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号1003室房屋的权利人，于2009年1月5日办理房屋交接，并于2010年2月3日办理产权核准登记，该房屋建筑面积100.00平方米。闻文未向安亦物业公司交纳上述房屋自2010年1月起至2013年12月止的物业服务费。
2014年12月安亦物业公司诉至原审法院，请求判令：1、闻文支付自2010年1月起至2013年12月止的物业管理费7，920元；2、闻文支付滞纳金17，463.60元。闻文不同意安亦物业公司的诉讼请求。
原审认为，对于盗窃等问题，闻文应寻找正确的侵权主体和救济方式主张其权利，而对于闻文提出的涉及小区全体业主公共利益的问题，闻文可以向业主委员会提出，由业主委员会出面解决。因此，闻文关于安亦物业公司物业服务不到位而拒付物业服务费的辩解理由不能成立，不予采纳。对于滞纳金，虽然在《物业服务合同》中约定了收取的标准，但周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，希望物业管理公司能在合同明确约定的权利义务的基础上，尽可能地提高物业管理水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。对于闻文迟延支付物业管理费，作为安亦物业公司理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故安亦物业公司要求闻文支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。
原审法院审理后，于二○一五年一月三十日依据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，作出判决：一、闻文于判决生效之日起十日内支付上海安亦物业服务有限公司自2010年1月起至2013年12月止的物业服务费7，920元；二、驳回上海安亦物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费435元，减半收取计217.50元，由上海安亦物业服务有限公司负担167.50元，闻文负担50元。
原审法院判决后，上诉人闻文不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人的服务存在瑕疵，不仅体现在小区公共区域，也存在于上诉人的房屋。原审法院未全面认定被上诉人的服务瑕疵，而服务瑕疵是减免服务费的依据。二、被上诉人从未按照法定程序来主张物业费，被上诉人未提供证据证明业委会对上诉人欠费进行过督促，且上诉人在业委会督促交费后仍拒绝支付，故被上诉人直接向法院起诉，违反了国务院《物业管理条例》第六十七条之规定。三、被上诉人未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任。上诉人自2008年12月办理入住手续后半年内发现小区监控如同虚设，路灯毁坏不及时更换，绿化面积未达到要求等。上诉人多次报修，但被上诉人一直未予修复并予以推脱。上诉人的房屋发生墙皮脱落问题。另外，小区楼道、楼梯设施破损，未及时修理；24小时安保措施未实施；小区湖水变臭；合同约定的老年人活动室变成了垃圾堆放点。被上诉人存在如此众多的服务不到位的违约行为，原审法院只字不提。因此，在被上诉人解决了上述问题前，上诉人只有以暂不支付物业费来维护自身的权利。综上，要求撤销原审判决第一项，改判上诉人仅按照50%的标准支付2010年1月至2013年12月的物业管理费。
被上诉人安亦物业公司辩称：小区内监控已经进行了全面改造，相关公共设施有故障的均经过维修已投入正常使用，绿化面积问题需要通过相关部门审核批准，并不在物业公司处理范围，老年活动是一直存在未改变用途。被上诉人对小区提供了物业、绿化、保洁、公共设备维护等各方面服务。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。被上诉人作为物业服务企业依据其与上海市松江区九亭镇A花园小区业主大会签订的《物业服务合同》，自2013年1月1日起为包括上诉人在内的全体小区业主提供物业服务至今，而上诉人在接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应依据诚实信用原则，按时依约向被上诉人支付相应的物业服务费用。同时，基于小区前期物业服务企业A物业公司与被上诉人之间就2006年12月31日起至2012年12月31日止的物业服务费债权转让的约定，并告知了业主。现被上诉人起诉要求上诉人按约支付其拖欠的2010年1月起至2013年12月止的物业服务费，于法有据。上诉人以未收到过业委会的催讨函作为被上诉人不应先行起诉的抗辩意见，与2009年10月1日起施行的最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中关于物业服务企业起诉欠费业主的相关规定不符，故本院不予采纳。上诉人提出的关于房屋墙皮脱落等问题涉及房屋本身或配套设施的质量问题，依据相关法律规定，如果该问题发生在房屋质量保修期内，应由开发商承担相应的保修责任，保修期后需对房屋的公共部分进行维修、更新、改造和养护的，由与之有关联的业主经投票表决后决定，包括相关费用的分担责任，此系涉及业主自身的利益，被上诉人作为物业管理服务单位，并无此决定权。上诉人以此为由拒绝支付物业费，其理由不成立。上诉人遭受盗窃损失，应采取相关法律救济措施，但被上诉人并非侵权人，上诉人以此要求减少应支付的物业费数额，于法无据。至于上诉人以被上诉人提供的物业服务有缺失为由，要求按50%的标准支付物业费，但上诉人并未提供相关证据予以佐证，且因该部分服务项目均涉及全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与被上诉人协商解决。因此，上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人闻文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙少君
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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