上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初13336号
原告毛军，男，汉族，住北京市。原告金璞，女，汉族，住上海市普陀区。两原告共同委托代理人朱超群，上海沪泰律师事务所律师。两原告共同委托代理人孟海，上海沪泰律师事务所律师。被告桑康荣，男，汉族，住上海市。被告王明芳，女，汉族，住上海市。两被告共同委托代理人张生跃，上海国瑜律师事务所律师。原告毛军、金璞与被告桑康荣、王明芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛军及两原告共同委托代理人朱超群，被告桑康荣及两被告共同委托代理人张生跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛军、金璞诉称，上海市番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋系产权房，两被告系该房屋原产权人。原被告于2013年10月14日就该房屋订立上海市房地产买卖合同，原告以240万元购入房屋，依据合同补充条款约定，被告应于收到原告全部贷款(除尾款)后5个工作日(且原告已拿到产证)向公安机关办理原有户口全部迁出手续，如未按约定时间将原有户口全部迁出，则每逾期一日需向原告支付总房价万分之五的赔偿金及总房价6.5%的违约金。合同签订后，原告已按约履行付款义务并早已取得房屋产权证，但被告王明芳侄子的户口至今未迁出，原告经多次向被告催告，未果。故原告诉至法院，请求判令：1.两被告支付自2013年12月23日起至户口全部迁出之日止的逾期迁出户口赔偿金，按每日1,200元标准计(原告当庭将该诉请调整为自2014年1月11日起至全部户口迁出之日止，并确认诉请的赔偿金即为违约金);2.两被告支付逾期迁出全部户口违约金15.6万元(原告当庭撤回该诉请)。被告桑康荣、王明芳辩称，不同意原告诉请。被告已按合同办理了户口迁出手续，因案外人季某某(王明芳外甥)拒绝配合迁出，被告无法使其迁出讼争房屋。被告于2014年2月15日陪同原告向房屋所在地公安机关申请户籍控制，当时双方口头约定，被告继续要求季某某将户口迁出，3万元尾款不再向原告主张，双方互不主张违约金。原告现主张赔偿金，但未提供有实际损失的证明，且赔偿金约定的标准过高，要求调整。原告应于交房时支付3万元尾款，但至今未支付，也应按总房价的日万分之五支付违约金；且逾期15日，被告可以要求解除合同；本案中，被告对此不提出反诉，但要求法院就尾款逾期支付的违约金与逾期迁户口的违约金相抵扣。经审理查明，2013年10月14日，两被告(出售人、甲方)与两原告(买受人、乙方)订立《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海链家房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市番禺路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，建筑面积53.39平方米，房地产转让价款共计240万元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2014年1月17日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2013年12月10日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)之2约定：若该房地产上有户口，则甲方应于甲方收到乙方全部房贷款(除尾款)款项后5个工作日内(且乙方已拿到产证)，向相关公安机关办理原有户口全部迁出手续。如若乙方银行贷款未能到甲方指定账户，则户口迁出日期自动顺延。合同补充条款(一)之5约定：甲方未按本合同约定时间办理房屋原有户口全部迁出手续的，则每逾期一日，需向乙方支付总房价的万分之五赔偿金，并应继续履行合同。合同补充条款(一)之6约定：乙方未按本合同约定时间内向甲方支付房款的，则每逾期一日，需向甲方支付总房价的万分之五赔偿金，并应继续履行合同。如乙方逾期超过15日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任，除需支付15日赔偿金外，还需支付总房价6.5%的违约金。合同附件三约定：乙方应于签订本合同当日，支付甲方房款144万元(含已付定金)；乙方以购房贷款形式向甲方支付房款93万元，该款项由贷款银行收到房地产交易中心出具的《他项权利证明》后一次性转入甲方账户，支付期限于2013年1月10日前；乙方应于甲、乙双方签署《房屋交接书》当日，向甲方支付房款3万元。合同签订后，原告依约向被告履行支付首付款及第二期房款的义务，其中第二期以购房贷款形式支付的房款于2014年1月3日支付至被告桑康荣银行账户，但原告至今未支付被告3万元尾款。原告于2013年12月23日取得系争房屋房地产权证，双方于2014年10月18日就系争房屋签订房屋交接确认书。另查明，案外人季某某(系王明芳外甥)的户口于2000年5月迁入系争房屋，后被告虽通过居委调解等方式欲协商解决季某某户口从系争房屋迁出问题，但至庭审时，季某某户口仍在系争房屋内。2014年2月15日，原告金璞向系争房屋所属徐家汇派出所提出户籍控制申请，申请对系争房屋内王明芳、季某某的户口进行户口控制，只允许现有户口迁出，不允许新户口迁入。被告当庭陈述原被告在向公安机关申请户籍控制当日，口头约定，被告继续要求季某某将户口迁出且不再向原告主张3万元尾款，双方互不主张违约金；对此被告则认为当日双方确就尾款3万元达成全部户口迁出后再行支付的口头协议，但未变更合同关于户口违约金的条款约定。审理中，原被告同意在本案中一并处理3万元尾款，原告同意在被告支付逾期迁户口违约金后，将尾款支付被告。以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原被告提供的上海市房地产买卖合同、房地产权证、银行放贷记录、户籍摘抄信息、户籍控制申请书、居委会证明、家具家电清单及房屋交接书等证据证实，经庭审质证无异议，本院依法予以认定。本院认为，原被告签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同补充条款(一)约定，被告应于收到原告全部房贷款(除尾款)款项后5个工作日内(且原告已拿到产证)，向相关公安机关办理原有户口全部迁出手续，否则每逾期一日，需支付总房价的万分之五赔偿金，并应继续履行合同。原告于2013年12月23日取得系争房屋房地产权证，其房贷款于2014年1月3日支付至被告，但被告至今未按约迁出其出卖房屋时已存在于系争房屋内的案外人季某某户口，应承担相应的违约责任，对原告要求被告支付逾期迁户口赔偿金(即违约金)的诉请，本院予以支持；现被告提出约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，因原告至今未提供被告逾期迁户口给原告造成实际损失的充分证据，本院根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度，酌情判处被告支付原告逾期迁户口违约金20万元。关于被告提出双方曾口头协商一致，被告不再向原告主张支付3万元尾款，双方互不追究违约责任，故原告不应再主张逾期迁户口违约金的抗辩意见，因被告未就其主张提供相应证据，原告予以否认，本院对该项抗辩意见不予采纳。关于被告提出原告至今未支付3万元尾款，应支付尾款并支付逾期违约金，要求与逾期迁户口违约金相抵扣的意见，鉴于被告当庭表示不提出反诉，本院对被告的该项主张不予处理。原告撤回部分诉讼请求，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告桑康荣、王明芳于本判决生效之日起十日内支付原告毛军、金璞逾期迁户口赔偿金(即违约金)200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,022.40元，由两原告负担5,646元，由两被告负担1,376.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 黄晨辰
二〇一六年六月十一日
书 记 员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。