广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法岭民一初字第377号
原告：麦景芬，男，1956年3月1日出生，住香港特别行政区。
委托代理人：吕军，广东广和（武汉）律师事务所律师。
被告：罗中强，男，汉族，1971年8月29日出生，住广东省英德市。
被告：东莞市祥炬五金家具有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：张永洪，该公司总经理。
两被告的共同委托代理人：李小平，广东旗峰律师事务所律师。
两被告的共同委托代理人：关叶萍，广东旗峰律师事务所辅助人员。
第三人：李亨国，男，汉族，1974年12月30日出生，住四川省大竹县。
原告麦景芬诉被告罗中强、东莞市祥炬五金家具有限公司（以下简称祥炬公司）、第三人李亨国租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月16日受理后，依法由审判员欧泽林担任审判长、与代理审判员邝小敏、人民陪审员黎远飞组成合议庭，于2013年11月20日、2013年12月25日公开开庭进行了审理。原告麦景芬的委托代理人吕军，被告罗中强、祥炬公司的共同委托代理人李小平两次到庭参加诉讼，第三人李亨国经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麦景芬诉称：第三人李亨国（原告麦景芬的员工）代表原告麦景芬与被告罗中强于2008年7月15日共同签订了1份厂房租赁合同，约定被告罗中强租赁原告位于大岭山镇颜屋村第三工业区自建独立式厂房，合同期限从2008年7月15日起至2013年7月14日止，月租金为人民币39000元，每月1日到5日缴清当月房租，每逾期一日，交纳人民币200元滞纳金。合同期限届满后，双方约定继续履行原合同。2013年4月份前的涉案租赁物的使用费被告罗中强已付清，此后的使用费未付。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告罗中强、祥炬公司连带支付原告2013年5月15日起至2013年9月16日期间的厂房及宿舍租金人民币156000元及违约金（按每日人民币200元的标准，从2009年5月1日起计算至被告还清本息之日止，暂计算至2013年8月23日为人民币78000元）；2.被告罗中强、祥炬公司承担本案的诉讼费。后原告确认被告罗中强已向原告支付2013年5月14日前的涉案使用费。原告明确选择要求被告罗中强承担涉案租赁合同的责任，原告将诉讼请求变更为：1.被告罗中强支付原告2013年5月15日至2013年11月15日期间的厂房使用费及2013年5月15日至2013年8月30日期间的宿舍使用费共人民币205920元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率，从2013年8月23日计算至被告还清本息之日止）；2.被告罗中强承担本案的诉讼费。
被告罗中强、祥炬公司共同辩称：第一，被告罗中强系被告祥炬公司的股东之一，因经营需要由被告罗中强作为被告祥炬公司的签约代表与原告麦景芬签订了涉案的租赁合同，约定每月租金为人民币39000元。涉案使用费应由被告祥炬公司支付，被告罗中强无须支付涉案使用费。第二，被告祥炬公司提交的书面答辩状称其已付清2013年5月15日前的涉案租赁物的使用费。后口头答辩称被告祥炬公司已付清2013年5月31日前的涉案租赁物的使用费。被告祥炬公司认为其于2013年8月13日将涉案租赁物交还原告，被告的员工于2013年8月8日已遣散完毕，故涉案租赁物的占有使用费应从2013年6月1日起计算至2013年8月20日止。原告于2013年8月13日将祥炬公司的机器设备卖掉，卖得人民币265250元及10475美元（折合人民币64158元），共人民币329408元，扣除祥炬公司向原告的借款人民币157000元及祥炬公司未结算的水电费人民币43000元，余人民币129408元。被告祥炬公司已向原告支付涉案租赁物的押金人民币78000元，上述余款人民币129408元及押金人民币78000元用于抵扣案涉租赁物的使用费。
第三人李亨国没有提出陈述意见，亦未提供任何证据及提出任何质证意见。
经审理查明：被告祥炬公司于2009年7月20日登记成立，祥炬公司的法定代表人为张永洪，罗中强系祥炬公司的投资者之一。第三人李亨国与被告罗中强于2008年7月15日签订了一份《厂房租赁合同》，该合同的抬头处甲方为李亨国、乙方为罗中强，双方约定甲方提供位于东莞市大岭山镇颜屋村的自建独立式厂房（二层）、宿舍三层及配电房、门卫室等，约5000平方米，租赁给乙方使用，每月租金为人民币39000元；乙方在签约时，先支付两个月房租作为保证金，一个月租金、一共人民币117000元给甲方作为保证金；租赁期限为五年，从2008年7月15日至2013年7月15日止，合同期限届满时，乙方如续约，甲方应按当时的市场租价，在同等的条件下，乙方享有优先续约权，如不续约，应在合同期限届满前三个月以书面通知甲方，并将厂房保持原样，归还给甲方；厂房租金（含宿舍）从2008年8月15日起计算；落款处甲方有李亨国字样的签名及摁印、乙方有罗中强字样的签名及摁印。第三人李亨国于2013年8月20日出具了一份《说明》，内容为“本人与罗中强于2008年7月15日签订的厂房（位于大岭山镇颜屋村第三工业区）租赁合同，该合同是本人代理我老板麦景芬签订的，出租方的权利归我老板麦景芬享有，租金（收益）一直由我老板麦景芬收取”。原告麦景芬提交的《东莞市公安局大岭山分局建筑工程消防验收意见书》（以下简称消防验收意见书）载明涉案厂房1栋2层，高9米，占地面积为1320平方米、建筑面积2640平方米，宿舍1栋3层，高11.4米，占地面积为596平方米、建筑面积1794平方米。被告罗中强、祥炬公司对上述消防验收意见书均予以确认。被告罗中强、祥炬公司公司主张上述厂房租赁合同签订后，两被告已向原告支付保证金人民币78000元，但未提供证据予以证明；原告对此亦不予确认。
上述合同签订后，原、被告确认上述租赁物由祥炬公司使用。原告要求被告罗中强支付涉案租赁物的占有使用费，但两被告认为罗中强系祥炬公司的投资者，罗中强系代表祥炬公司与麦景芬签订涉案租赁合同，故应由祥炬公司向麦景芬支付涉案使用费，罗中强无须支付涉案使用费。原告主张两被告未向其支付2013年5月15日至2013年11月15日期间的厂房使用费及2013年5月15日至2013年8月30日期间的宿舍使用费。被告祥炬公司提交的书面答辩状及针对《中国农业银行金穗借记卡明细对账单》（以下简称对账单）的证据说明均称其已付清2013年5月15日前的涉案厂房及宿舍的使用费，后在庭审中被告祥炬公司口头答辩称其提供的上述对账单用于证明其已付清2013年5月31日前的涉案厂房及宿舍的使用费。原告确认被告祥炬公司提供的上述对账单，并确认被告祥炬公司已付清2013年5月14日前的使用费，不确认被告祥炬公司已付清2013年5月15日后的使用费。被告祥炬公司认为其于2013年8月13日将涉案租赁物交还原告，双方没有办理正式的交接手续，但被告提交的2013年8月8日的《协议》、2013年8月13日的《收据》，有对涉案租赁物的租金进行结算，且双方于2013年8月13日将祥炬公司的机器设备卖掉，被告的员工于2013年8月8日已遣散完毕，祥炬公司同意支付原告2013年6月1日起至2013年8月20日期间的厂房及宿舍的使用费。原告提交的2013年8月8日的《协议》载明兹有祥炬公司剩余工人工资157000元由房东麦景芬支付，祥炬公司同意厂内所有机器财物设备共同变卖后优先返还所借工资款及房租、水电费用，法院查封的情况除外，落款处有麦景芬字样的签名、陈姓人员的签名及祥炬公司财务专用章的盖章。原告认为上述协议书及收据只能证明原告收到被告祥炬公司交付的款项，并不确认是双方对涉案租赁物进行交接，被告祥炬公司亦没有将涉案租赁物的钥匙交还给原告，且被告祥炬公司被法院查封的机器设备仍存放在涉案厂房，祥炬公司的员工于2013年8月底离开，故原告要求被告罗中强支付2013年8月21日至2013年11月15日期间的厂房使用费，要求被告罗中强支付2013年8月21日至2013年8月30日期间的宿舍使用费。两被告均确认祥炬公司的机器设备仍摆放在涉案厂房。
原、被告确认原、被告双方于2013年8月13日将祥炬公司的机器设备卖掉，卖得人民币265250元，扣除麦景芬为祥炬公司垫付的工人工资人民币157000元及水电费人民币43000元，余款为人民币65250元。两被告提交的且原告确认的日期为2013年8月13日的收据载明祥炬公司支付人民币265250元，其中房东垫付工资款人民币157000元，水电费人民币43000元，余下人民币65250元作为厂房租金款，小写265250元，落款处有麦景芬的签名。被告祥炬公司还主张原告麦景芬的女儿麦翠珍将祥炬公司的部分财物卖掉后，卖得10475美元。两被告提交的原告确认的日期均为2013年8月13日的5张收款收据载明现收到祥炬公司部分厂租人民币贰拾伍元（25元）、人民币柒仟陆佰元（7600元）、人民币贰佰伍拾元（250元）、人民币壹佰元（100元）、人民币贰仟伍佰元（2500元），落款处经手人为麦翠珍。原告确认其女儿麦翠珍将祥炬公司的部分财物卖掉，但卖得人民币10475元，不是10475美元，原告称其与麦翠珍均是香港人，书写阿拉伯数字的时候都会随手写上“”，不是美元的意思；另金额共为人民币10475元的5张收款收据已全部计入上述金额为人民币265250元的收据中，当时未将上述5张收款收据从两被告处收回。两被告认为上述余款人民币65250元及10475美元是用于抵扣案涉租赁物的使用费。原告在第一次开庭时主张上述款项均用于抵扣本院审理的（2013）东二法岭民一初字第363、364、365、366、367、368号原告麦景芬诉被告祥炬公司、张永洪租赁合同纠纷六案的占有使用费，原告在第二次开庭时主张原告将余款人民币65250元中的人民币13492元用于抵扣本院审理的上述6案的使用费，将人民币51758元用于抵扣麦景芬与罗中强、张永红签订的第8份租赁合同的租金，该第8份租赁合同麦景芬没有向法院提起诉讼。两被告对原告的上述主张均不予确认，且不确认麦景芬与罗中强、张永洪签订第8份租赁合同，即使存在麦景芬与罗中强、张永洪签订第8份租赁合同的情况，麦景芬可另案起诉，两被告不同意用上述余款抵扣麦景芬与罗中强、张永洪之间签订的第8份租赁合同的使用费。
另查明，原、被告双方争议的上述余款已全部用于抵扣本院审理的（2013）东二法岭民一初字第363、364、365、366、367、368号原告麦景芬诉被告祥炬公司、张永洪租赁合同纠纷六案的占有使用费。
又查明，涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证，亦没有办理相关的房地产权证。
再查明，本案诉讼过程中，本院根据原告麦景芬的申请，裁定保全被告罗中强的财产并已实施。
上述事实，有原告麦景芬提供的证明、铁皮房租赁合同、情况说明、消防验收意见书，两被告提供的押金收据、收据、收款收据、协议、对账单，及原、被告的陈述附卷为证。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同的责任承担主体；二、涉案占有使用费的数额及应否计算利息。
关于焦点一。被告罗中强作为承租人于2008年7月15日签订了涉案租赁合同，被告祥炬公司于2009年7月20日登记成立，被告罗中强系被告祥炬公司的投资人之一。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”，原告麦景芬明确要求被告罗中强承担涉案租赁合同的责任，故被告罗中强应承担涉案租赁合同的责任，被告祥炬公司无需承担涉案租赁合同的责任。
关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，应认定涉案租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告麦景芬可参照双方约定的租金标准请求判决支付涉案租赁物的占有使用费。原、被告确认涉案租赁物双方约定的租金标准每月为人民币39000元，故原告麦景芬主张占有使用费按每月人民币39000元的标准支付，本院予以支持。两被告及原告麦景芬对2013年5月14日前涉案租赁物的占有使用费已付清没有异议，故本院予以确认。被告罗中强主张2013年5月15日至2013年5月31日期间的占有使用费亦已付清，被告罗中强对其主张负有举证责任，被告罗中强对其上述主张未提交证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告罗中强上述主张不予采纳，被告罗中强应向原告麦景芬支付上述期间的占有使用费。被告罗中强同意支付原告2013年6月1日至2013年8月20日期间的占有使用费，本院予以确认。被告罗中强主张2013年8月13日将涉案租赁物交还原告，原告不予确认，被告罗中强提供的《收据》及《协议》不足以证明其主张，故本院对被告罗中强的上述主张不予采信。对原告要求被告罗中强支付从2013年8月21日至2013年8月30日期间的涉案租赁物占有使用费的请求，本院予以支持。被告罗中强应向原告麦景芬支付2013年5月15日起至2013年8月30日期间的涉案租赁物占有使用费为人民币137129元（39000元／月÷31天×17天＋39000元／月×2个月＋39000元／月÷31天×30天）。因被告罗中强、祥炬公司仍占用原告麦景芬的厂房摆放祥炬公司的机器设备，故原告要求被告罗中强支付2013年8月31日至2013年11月15日期间的厂房占有使用费的请求，本院予以支持。结合涉案厂房的建筑面积为2640平方米，涉案租赁物的面积为5000平方米，计得涉案厂房2013年8月31日至2013年11月15日期间的占有使用费为人民币51812元（39000元／月÷5000平方米×2640平方米÷31天×1天＋39000元／月÷5000平方米×2640平方米×2个月＋39000元／月÷5000平方米×2640平方米÷31天×15天）。综上，被告罗中强应向原告麦景芬支付涉案租赁物的占有使用费为人民币188941元（137129元＋51812元）。
对于原告麦景芬的女儿麦翠珍书写的收款收据上的金额是人民币还是美元的问题，本院分析如下：第一，金额为265250元的收据上在数额265250元前也有与麦翠珍在收款收据上数额前书写的“”，原、被告均确认金额为265250元的收据记录的是人民币265250元；第二，被告主张麦翠珍书写的收款收据在数额前“”为美元，但美元的符号为$，并非“”，且5份收款收据上均有记载“人民币”的字样，在同一份证据上货币符号与中文表述存在不一致的情况下，应以国内通用文字中文表述“人民币”为准。综上，本院认定麦翠珍所书写的5张收款收据上显示的金额为人民币。原告主张麦翠珍所书写的5张收款收据上记载的金额已计入麦景芬所书写的1张金额为人民币265250元的收据中，但两被告现持有收款收据的原件，故本院对原告的上述主张不予采信。本院确认原、被告将祥炬公司的财物变卖后所得为人民币275725元（265250元＋10475元），扣除麦景芬为祥炬公司垫付的工人工资人民币157000元及水电费人民币43000元，余款为人民币75725元。
原、被告双方对上述余款人民币75725元是否用于抵扣涉案的占有使用费存在争议，本院认为上述余款是原、被告双方将祥炬公司的财物卖掉所得，属于祥炬公司的财产，而涉案占有使用费的支付责任由被告罗中强承担，故对两被告主张上述余款用于抵扣涉案占有使用费的主张，本院不予采纳。两被告主张其已向原告支付了涉案租赁物的押金人民币78000元，原告麦景芬不予确认，两被告亦未能提供证据加以证明，故对两被告的该主张，本院不予采信。涉案租赁合同无效，涉案租赁合同关于租金支付期限的约定对原、被告均无约束力，故原告麦景芬按照涉案租赁合同约定的租金交付期限主张被告祥炬公司支付逾期支付占有使用费的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告罗中强于本判决发生法律效力之日起三日内向原告麦景芬支付占有使用费人民币188941元；
二、驳回原告麦景芬的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费为人民币4810元、保全费为人民币1020元，合计人民币5830元，由原告麦景芬承担人民币583元，由被告罗中强承担人民币5247元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 欧泽林
代理审判员 邝小敏
人民陪审员 黎远飞
二〇一四年三月十一日
书 记 员 陈婉华