江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6565号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海闽港实业有限公司，住所地上海市奉贤区目华北路388号第一幢1399室。
法定代表人：肖李长，该公司总经理。
委托诉讼代理人：田玉秀，上海田玉秀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫文慧，上海田玉秀律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏亿卡迪机械工业集团有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇蓬青路北侧。
法定代表人：高和平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周婷，江苏君中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李巧，江苏君中律师事务所实习律师。
上诉人上海闽港实业有限公司（以下简称闽港实业公司）因与被上诉人江苏亿卡迪机械工业集团有限公司（以下简称亿卡迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初4466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
闽港实业公司上诉请求：二审法院撤销原判第二、三、四项并依法改判，案件受理费由亿卡迪公司承担。事实和理由：一、闽港实业公司自2012年9月7日至2014年6月6日期间一直以每三月支付一次租金，下棋房租在前期房租提前的一个月内支付的方式向亿卡迪公司支付租金，而亿卡迪公司对此支付方式直至合同终止都未提出异议，该种情况应视为双方以实际行为变更了合同中对租金交纳期限的约定。根据实际变更后的租金支付方式，亿卡迪公司仅在2012年12月7日至2013年3月6日期间、2013年9月7日至12月6日期间以及2014年6月7日至2014年9月6日期间支付租金时出现迟延支付的情形，计算后违约金总额为2686.25元，远低于亿卡迪公司主张的金额。二、一审法院计算延期支付租金违约金的起算时间错误，合同约定下期房租应在前期房租提前的一个月内支付，而非提前一个月支付，故下期房租只要在下期房租起算之日前交纳即可，一审计算违约金的起算时间提前了一个月，由此计算得出的违约金数额错误。三、由于一审法院违约金数额计算错误，导致一审判决第二项、第三项、第四项内容错误。第二项应改为闽港实业公司支付违约金2686.25元、2014年6月7日至2014年6月10日期间租金23342.46元，合计26028.71元。第三项内应改为亿卡迪公司支付闽港实业公司173971.29元。第四项应改为保证金利息以173971.29元为基数计算。
亿卡迪公司辩称：一审查明事实部分已经确认亿卡迪公司是根据闽港实业公司租赁需要安装的变压器，但在裁决时却未能将损失弥补给亿卡迪公司。双方在履行合同期间从未变更租金的支付方式，只是闽港实业公司没有严格按照合同履行，迟延支付我方租金，其违约行为不能作为变更行为。一审法院对于违约金的起算时间计算正确，完全根据双方合同约定的真实意思作出的正确裁决，不存在起算时间错误和违约金计算错误。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
闽港实业公司向一审法院起诉请求：判令亿卡迪公司返还闽港实业公司已支付的租赁保证金人民币200000元及以200000元为本金，按同期银行贷款利率计算自2014年8月1日至2016年2月18日的利息人民币17473元。
亿卡迪公司向一审法院反诉请求：要求闽港实业公司赔偿亿卡迪公司各项损失381594.61元[由三部分组成：1.变压器直接损失249279元；2.延期支付租金的违约金（滞纳金）108973.15元；3.2014年6月7日至2014年6月10日的租金23342.46元]。
一审法院认定事实：2012年7月12日，闽港实业公司（乙方）与亿卡迪公司（甲方，原昆山亿卡迪机电有限公司，后变更为江苏亿卡迪机械工业集团有限公司）就闽港实业公司拟承租昆山市花桥镇蓬青路918号二期厂房事宜达成一份《厂房租赁定金协议》，协议中约定厂房面积为13352平方米，租金为每平方米13元每月，甲方装好变压器500KVA给乙方使用，并约定乙方支付定金200000元给甲方，该定金在签订合同之后转为租房保证金。2012年7月17日，闽港实业公司（乙方）与亿卡迪公司（甲方）签订《厂房租赁合同书》（以下简称“租赁合同”）一份，约定亿卡迪公司将位于昆山市花桥镇蓬青路918号二期厂房及500KVA变压器出租给闽港实业公司使用，租赁期限为2012年9月7日至2021年9月6日；合同约定闽港实业公司支付亿卡迪公司200000元作为租赁保证金。租赁合同第3.2.1条约定，甲方提供电量变压器500KVA给乙方使用，甲方收取乙方变压器年租金人民币伍万元整（￥50000），如乙方要求增加电量，费用由乙方承担。租赁合同第4.1条约定，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后7日内，甲方将向乙方无条件无息退还租赁保证金，如有财产损坏，赔偿金在所退保证金中扣除，不足再补缴。租赁合同第4.2条约定，双方确定房屋先付租金后使用，乙方应于合同签订之日向甲方缴纳首次租金，首次付租金应支付三个月租金即共计支付人民币伍拾叁万贰仟伍佰元整。租赁开始半年租金三个月支付一次，以后租金支付方式为每半年支付一次半年租金，下期房租应在前期房租提前的一个月内支付，逾期作违约处理；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之五，逾期超过30日的甲方有权立即解除合同。租赁合同第11.1条约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金，甲方有权在租赁保证金中直接扣除租金和违约金。2012年7月12日和2012年7月16日，闽港实业公司分两笔向亿卡迪公司交纳了200000元房租定金，后该房租定金在租赁合同签订后转化为租赁保证金。2012年8月29日，闽港实业公司（乙方）与亿卡迪公司（甲方）签订《厂房租赁合同书（补充协议）》（以下简称“补充协议”），双方就装修期和500KVA变压器投入使用问题进行了约定。2012年11月，闽港实业公司将涉案厂房转租给上海新大洲物流有限公司（以下简称“新大洲公司”）。
另查明：租赁合同签订后，闽港实业公司向亿卡迪公司每三个月支付一次租金。2014年6月6日，亿卡迪公司向闽港实业公司发出解除合同通知书一份，其上载明双方于2012年7月17日签订的租赁合同于2014年6月10日解除；2014年6月7日，闽港实业公司签收了该份解除合同通知书。闽港实业公司支付亿卡迪公司租金至2014年6月6日。
再查明：闽港实业公司为证明其诉讼请求，提供亿卡迪公司与新大洲公司于2014年7月23日签订的仓库租赁服务合同一份，证明亿卡迪公司于2014年6月11日与新大洲公司建立了租赁关系并开始履约，合同中约定新大洲公司支付押金213632元，每月支付2000元变压器维护分摊费用；亿卡迪公司对该证据的真实性认可，但认为新大洲公司支付的变压器维护分摊费用并不能对亿卡迪公司购置及安装变压器产生的损失进行补偿。闽港实业公司提供（2014）青民三（民）初字第3026号民事判决书，证明：1.2012年11月22日，闽港实业公司与新大洲公司签订《仓库租赁合同》；2.2013年12月13日，昆山亿卡迪机电有限公司工商更名为江苏亿卡迪机械工业集团有限公司；3.2014年7月23日，亿卡迪公司与新大洲公司签订租期从2014年6月11日开始的《仓库租赁服务合同》；亿卡迪公司对该证据的真实性没有异议。
又查明：亿卡迪公司为证明其反诉请求，提供变压器采购及安装发票，证明亿卡迪公司为了安装变压器，共计发生249279元的购置及安装费用；闽港实业公司认为该组发票并不能证明是在闽港实业公司租赁的厂房内发生的变压器安装费用。亿卡迪公司提供其与新大洲公司于2015年4月20日签订的《仓储租赁合同》补充协议，证明自2015年4月20日后，新大洲公司不再支付变压器维护分摊费2000元；闽港实业公司认为，新大洲公司不再支付变压器维护分摊费是因为亿卡迪公司要求新大洲公司分割出3722平方米给其自用，双方才对变压器分摊费用作出变更。亿卡迪公司提供租金支付流水及违约金清单，证明闽港实业公司逾期支付房租的事实；闽港实业公司对租金支付流水的真实性认可，但认为延付租金的违约金已经过诉讼时效。
上述事实有厂房租赁合同书、厂房租赁合同书（补充协议）、厂房租赁定金协议、律师函、（2014）青民三（民）初字第3026号民事判决书、仓库租赁服务合同、建设银行客户回单、收条、变压器采购及安装发票、仓储租赁合同补充协议、租金支付流水、违约金清单及庭审笔录予以证实。
一审法院认为:闽港实业公司与亿卡迪公司签订的租赁合同、定金协议及补充协议均依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行。关于闽港实业公司要求亿卡迪公司返还租赁保证金200000元的请求，根据双方签订的租赁合同约定，亿卡迪公司应当返还闽港实业公司租赁保证金，但亿卡迪公司在返还租赁保证金时，闽港实业公司应付的租金和违约金应予以扣除。关于亿卡迪公司要求闽港实业公司支付变压器直接损失249279元的请求，一审法院认为，亿卡迪公司为促成双方达成租赁关系而购买和安装变压器，应属于亿卡迪公司对其所有的涉案厂房的设备投入，双方签订的租赁合同以及亿卡迪公司向闽港实业公司发出的解除租赁合同通知书并未就变压器损失进行约定，且在双方合同解除后，涉案厂房仍由实际租户新大洲公司和亿卡迪公司正常使用，故一审法院对亿卡迪公司该项反诉请求不予支持。关于亿卡迪公司要求闽港实业公司支付延期支付租金的违约金（滞纳金）108973.15元的反诉请求，根据双方签订的租赁合同中“租赁开始半年租金三个月支付一次，以后租金支付方式为每半年支付一次半年租金，下期房租应在前期房租提前的一个月内支付，逾期作违约处理；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之五”的约定，亿卡迪公司主张闽港实业公司支付延期支付租金的违约金于法有据，而闽港实业公司称亿卡迪公司的该项请求已过诉讼时效，一审法院认为，双方签订的租赁合同中约定“在租赁期限内，若遇乙方欠交租金，甲方有权在租赁保证金中直接扣除租金和违约金”，因此一审法院对闽港实业公司的此项抗辩不予采纳，故闽港实业公司应支付亿卡迪公司延期支付租金的违约金（滞纳金），但亿卡迪公司主张的金额有误，经一审法院核算，延期支付租金的违约金（滞纳金）应为104181.25元。关于亿卡迪公司主张闽港实业公司支付2014年6月7日至6月10日的租金23342.46元的请求，因双方的租赁合同于2014年6月10日解除，因2014年6月7日至6月10日仍在租赁期内，闽港实业公司仍应按照租赁合同约定支付亿卡迪公司租金，而闽港实业公司称亿卡迪公司的该项请求已过诉讼时效，一审法院认为，双方签订的租赁合同中约定“在租赁期限内，若遇乙方欠交租金，甲方有权在租赁保证金中直接扣除租金和违约金”，因此一审法院对闽港实业公司的此项抗辩不予采纳，故闽港实业公司应支付亿卡迪公司2014年6月7日至6月10日的租金23342.46元。关于闽港实业公司要求亿卡迪公司支付逾期返还租赁保证金利息的请求(以200000元为本金，按同期银行贷款利率计算自2014年8月1日至2016年2月18日的利息人民币17473元)，租赁合同约定的租赁合同保证金的返还条件是“乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任”，因此闽港实业公司请求亿卡迪公司返还的租赁保证金应扣除闽港实业公司逾期支付租金的违约金和未付的租金，在扣除违约金和租金后，亿卡迪公司应当支付闽港实业公司逾期返还租赁保证金的利息，故亿卡迪公司应赔偿闽港实业公司逾期返还租赁保证金的利息（以72476.29元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，自2014年8月1日计算至2016年2月18日止）。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江苏亿卡迪机械工业集团有限公司返还上海闽港实业有限公司租赁保证金200000元；二、上海闽港实业有限公司支付江苏亿卡迪机械工业集团有限公司延期支付租金的违约金（滞纳金）104181.25元、2014年6月7日至2014年6月10日的租金23342.46元，合计127523.71元；三、根据上述两项，江苏亿卡迪机械工业集团有限公司支付上海闽港实业有限公司72476.29元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、江苏亿卡迪机械工业集团有限公司赔偿上海闽港实业有限公司逾期返还租赁保证金的利息（以72476.29元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，自2014年8月1日计算至2016年2月18日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回江苏亿卡迪机械工业集团有限公司的其他反诉请求。(如采用转账方式支付，请汇入上海闽港实业有限公司指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60)本诉案件受理费2281元，由江苏亿卡迪机械工业集团有限公司负担；反诉案件受理费3512元，由上海闽港实业有限公司负担1425元，由江苏亿卡迪机械工业集团有限公司负担2087元。江苏亿卡迪机械工业集团有限公司已向一审法院交纳案件受理费3512元，上海闽港实业有限公司已向一审法院交纳案件受理费2281元，江苏亿卡迪机械工业集团有限公司在履行上述判决时一并支付上海闽港实业有限公司856元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
二审中，闽港实业公司提供了两份违约金计算表格。按每三个月支付一次租金，租金在下期租金到期前一日支付的方式计算违约金为2586.25元；按每六个月支付一次租金，租金在下期租金到期前一日支付的方式计算违约金为61960元。亿卡迪公司对该两份表格仅就计算而言没有异议。
本院认为，闽港实业公司与亿卡迪公司签订的厂房租赁定金协议、厂房租赁合同书、补充协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定租赁开始半年后的租金每半年支付一次，闽港实业公司上诉认为双方以实际行为变更了租金交纳期限的约定，但双方未就此形成补充协议，且合同中明确约定了逾期支付租金的违约金可从租赁保证金中直接扣除，现亿卡迪公司对闽港实业公司该主张亦不予认可，故本院对闽港实业公司该主张不予采信。
双方之间租赁合同约定租赁开始半年租金三个月支付一次，以后租金支付方式为每半年支付一次半年租金，下期房租应在前期房租提前的一个月内支付，逾期作违约处理。因该约定明确系提前的一个月内支付而非提前一个月支付，故逾期支付房租违约金应从下期房租开始之日起算，一审法院从下期房屋开始之日前一个月起算违约金有误，本院对此予以纠正。二审中，双方对于按每六个月支付一次租金，租金在下期租金到期前一日支付的方式计算逾期支付租金违约金为61960元无异议，故本院确认闽港实业公司应支付亿卡迪公司逾期支付租金违约金61960元。
综上所述，闽港实业公司的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初4466号民事判决第一项，即江苏亿卡迪机械工业集团有限公司返还上海闽港实业有限公司租赁保证金200000元；
二、撤销江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初4466号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；
三、上海闽港实业有限公司支付江苏亿卡迪机械工业集团有限公司延期支付租金的违约金（滞纳金）61960元、2014年6月7日至2014年6月10日的租金23342.46元，合计85302.46元；
四、根据上述第一项、第三项，江苏亿卡迪机械工业集团有限公司支付上海闽港实业有限公司114697.54元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
五、江苏亿卡迪机械工业集团有限公司赔偿上海闽港实业有限公司逾期返还租赁保证金的利息（以114697.54元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，自2014年8月1日计算至2016年2月18日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；
六、驳回江苏亿卡迪机械工业集团有限公司的其他反诉请求。
(如采用转账方式支付，请汇入上海闽港实业有限公司指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60)
一案本诉案件受理费2281元，由江苏亿卡迪机械工业集团有限公司负担；一审反诉案件受理费3512元，由上海闽港实业有限公司负担785元，由江苏亿卡迪机械工业集团有限公司负担2727元。二审案件受理费2383.6元，由上海闽港实业有限公司负担1417.6元，由江苏亿卡迪机械工业集团有限公司负担966元。上海闽港实业有限公司缴纳了一审案件受理费2281元，预交了上诉费7024元，江苏亿卡迪机械工业集团有限公司缴纳了二审案件受理费3512元，经结算，由江苏亿卡迪机械工业集团有限公司在履行上述判决时一并支付上海闽港实业有限公司1822元；上海闽港实业有限公司多预交的上诉费4640.4元，本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 陈 斌
代理审判员 柳 璐
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 韩泽滔