辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终3242号
上诉人(原审被告）：ＸＸ强。
委托代理人：郝新林、唐丹丹，辽宁世勋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连侨乐物业服务有限公司。
法定代表人：文文蔚。
委托代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。
原审原告大连侨乐物业服务有限公司（以下简称侨乐物业）与原审被告ＸＸ强物业服务合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2016年3月7日作出（2016）辽0202民初字487号民事判决，ＸＸ强不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ强及其委托代理人郝新林、唐丹丹，被上诉人侨乐物业的委托代理人刘鲜芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告侨乐物业一审诉称：2010年6月3日，被告购买了位于大连市中山区友好路曼哈顿大厦2座1202与1203单元，原告依据被告ＸＸ强于2010年6月同开发商—大连新世界广场国际有限公司签署的《大连新世界广场管理公约》及《大连新世界广场—曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议）为被告提供物业管理服务，并收取物业管理费（原告受开发商委托，对曼哈顿大厦进行前期物业管理，并已同开发商签署了《大连市物业管理委托合同》）。服务协议中明确约定，被告负有按时向原告交纳物业管理费的义务，并约定如逾期交纳管理费从逾期之日起，按拖欠费用总额日0.3%的比例交纳滞纳金。被告接受原告提供的物业管理服务，且于购房之日起至2014年12月按每月每平方米15.80元标准向原告支付管理费，但自2015年1月至2015年12月却一直拖欠物业管理费达43,618.80元(1202与1203单元面积分别为117.54平方米与112.52平方米，物业管理费标准为15.80元/月/平方米，1202与1203单元单月管理费金额分别为1,857.10元与1,777.80元，欠费期间12个月，两个单元合计欠费43,618.80元)。虽经原告多次催讨，但是被告一直拒绝支付。被告的行为已经侵害了原告的合法权益。原告遂诉至人民法院，要求被告ＸＸ强支付2015年1月至2015年12月的物业管理费43,618.80元。
原审被告ＸＸ强一审辩称：对原告所述房屋面积及欠费时间没有异议。但不同意原告的诉讼请求。首先，本案的争议焦点为该物业费收费标准是国家定价还是双方协商一致达成。从《前期物业服务协议》第四条第五款、《管理公约》第三章第二条第四项、《物业管理委托合同》第六章第二十四条等关于物业费的条款看，原告要求的物业服务费并非是双方协商一致达成的，因此不应按所谓的合同中约定的15.80元每月每平方米标准计收物业管理费。尽管我方在前期物业服务合同中签字，但签字的合同并非其中每一个条款均生效，均对双方当事人产生制约效力。虽然双方在合同中确实约定了物业服务费标准，但上述条款却明确了该价格需是物价局核准的，所以要么原告举证证明该价格是双方协商一致的，要么证明该价格是物价局核准过的，要么由法庭对原告提供的证据及标准进行认定调整，否则物业服务费收费标准的条款对被告没有约束力。其次，案涉房屋产权证中记载的案涉房屋的性质为住宅，而原告提供的合同中注明的房屋性质却是写字间，故原告不应按照写字间的标准收取物业服务费。
一审法院审理查明：2010年6月3日，大连新世界广场国际有限公司(甲方)与被告ＸＸ强(乙方)签订了《大连新世界广场--
曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》，约定:乙方所购买的位于大连市中山区友好路101号曼哈顿大厦2座1202单元、建筑面积为117.54平方米及位于大连市中山区友好路1O1号曼哈顿大厦2座1203单元、建筑面积为112.52平方米的房屋由甲方委托物业管理企业实施前期物业管理，甲方有权将其在本协议中的权利义务转让给委托的物业管理企业；物业管理服务费用由乙方按商住两用住宅建筑面积每月每平方米15.8元标准向甲方委托的物业管理企业交纳；乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。同日，被告ＸＸ强签署《大连新世界广场管理公约》，约定：各物业产权人应于验收单元时预交二个月管理费，并于每月第一日或之前缴纳当月管理费；产权人逾期缴纳管理费、供暖费，从逾期之日起，须按拖欠费用总额每日0.3%的比例缴纳滞纳金并须支付相关的诉讼费用。
另查，大连新世界广场国际有限公司(甲方)与原告大连侨乐物业服务有限公司(乙方)签订《大连市物业管理委托合同》，约定将其开发的位于大连市中山区友好路101号曼哈顿大厦的公寓、商场、办公楼、停车场等综合物业委托原告实行管理。并约定：委托管理期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止；物业管理服务费标准及收取办法按国家计委、建设部和大连市物价局、大连市房产局的有关规定执行；业主委员会成立之前，由开发企业授权管理企业制定收费标准。
被告所有的位于大连市中山区友好路101号曼哈顿大厦2座1202号房屋，建筑面积117.54平方米，单月管理费金额为人民币1,857.1元；自2015年1月至2015年12月止，被告共拖欠原告物业管理费人民币22,285.2元；位于大连市中山区友好路101号曼哈顿大厦2座1203号房屋，建筑面积112.52平方米，单月管理费金额为人民币1,777.8元；自2015年1月至2015年12月止，被告共拖欠原告物业管理费人民币21,333.6元，合计43,618.8元。为此，原告诉至法院。
一审法院认为：为改善人民群众的生活和工作环境，本市行政区域内进行物业化管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理。原告与大连新世界广场国际有限公司签订的《大连市物业管理委托合同》及原、被告之间签订的《大连新世界广场
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曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》、《大连新世界广场管理公约》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，当属合法有效。原、被告之间的物业服务合同关系成立，原、被告均应按约履行各自的义务，不履行或履行义务有瑕疵应承担相应的法律后果。被告所有的房屋由原告提供物业服务，其理应按时足额向原告支付物业费用，否则应承担违约责任。故对于原告要求被告支付自2015年1月起至2015年12月止的物业管理费人民币43,618.8元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。关于被告ＸＸ强提出案涉房屋性质系住宅，按写字间标准收费不合理一节，案涉房屋的物业服务事宜已由大连新世界广场国际有限公司与被告间签订的《前期物业管理服务协议》予以约定，协议中约定的物业服务类型为写字间，故被告的抗辩无事实与法律依据，不予支持。关于被告ＸＸ强辩称15.8元每月每平方米收费标准并非是双方协商一致一节，被告作为完全民事行为能力人，在前期物业服务合同及管理公约中签字，即表示愿意接受该合同条款的约束。本案中，被告无证据证明该协议存在合同无效或可撤销之情形，故对此节抗辩不予采纳。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告ＸＸ强给付原告大连侨乐物业服务有限公司自2015年1月起至2015年12月止的物业费43,618.8元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费890元，减半收取445元，由被告负担。
ＸＸ强上诉的理由及请求是：被上诉人无据证明15.8元/月/平方米的收费标准是经双方平等协商的，原审按此标准判令上诉人缴纳物业费系事实认定错误。故请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求或发回重审。
侨乐物业二审答辩称：不同意上诉人ＸＸ强的上诉请求及理由，认为前期物业服务协议中对物业费标准有明确约定，上诉人签字行为即表示其对合同条款的认可，且上诉人也按此标准实际交纳了费用。故原审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
本院经审理查明：一审判决认定的基本事实属实。
本院补充查明：案涉曼哈顿大厦建设工程规划许可包括写字楼和公寓两种用途。上诉人与大连新世界广场国际有限公司签订的《大连新世界广场—曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》）载明，上诉人所有的两个单位的物业类型均为“写字间”，协议第四条第一项均约定了管理费按每月每平方米15.8元收取，其中包括冬季采暖费用。上诉人在庭审时自认其从未单独交纳过采暖费用。上诉人签订的《服务协议》内容与其他物业类型为“写字间”的协议内容一致。
本院所确认的上述事实，有被上诉人提交的《建设工程规划许可证》、《大连新世界广场—曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》及双方庭审笔录在案为凭，业经本院开庭质证和审查，可以采信。
本院认为，上诉人与被上诉人之间的物业服务合同法律关系成立，被上诉人依约向上诉人提供了物业服务，上诉人理应按约向被上诉人交纳物业费，现原审法院认定上诉人逾期未付物业费构成违约，并判令上诉人向被上诉人给付2015年1月至2015年12月的物业费并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张被上诉人收取物业费标准未经双方协商一致，不能作为向上诉人主张物业费的标准一节。本院认为，《服务协议》双方信息下方记载：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在甲乙双方签订《房屋买卖（预售）合同》或《房屋租赁证（合同）》的同时，就前期物业管理服务达成如下协议”一段话，上诉人签署了该协议，且未能举证证明其在签字前对物业费标准提出过异议或被迫签字，则可推定该协议是在自愿、平等、协商一致的基础之上签订的。现上诉人称双方对物业费标准未经协商一致没有事实依据，不能得到本院支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费890元（上诉人已预付），由上诉人ＸＸ强负担。
本判决为终审判决。
审判长 王丽明
审判员 王慧莹
审判员 宁 宁
二〇一六年九月七日
书记员 李 波