福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）泉民初字第720号
原告：泉州丰泽铭湖物业管理有限公司，住所地：福建省泉州市丰泽区。
法定代表人：王明明。
委托代理人：林婷、林宛青，福建中言律师事务所律师。
被告：佘贻谋，男，1969年4月5日出生，香港特别行政区居民，现住福建省泉州市丰泽区。
被告：福建省万荣网吧连锁有限公司武夷花园分公司，住所地：福建省泉州市丰泽区。
法定代表人：赖加种。
原告泉州丰泽铭湖物业管理有限公司（下称铭湖物业公司）与被告佘贻谋、福建省万荣网吧连锁有限公司武夷花园分公司（下称万荣网吧公司武夷分公司）物业服务合同纠纷一案，原由泉州市丰泽区人民法院于2012年5月3日受理，2012年7月4日该院以该案被告佘贻谋系香港特别行政区居民，案件属涉港商事案件为由移送本院管辖。本院于2012年7月24日受理后，依法组成合议庭于2013年7月9日公开开庭进行审理。原告铭湖物业公司的委托代理人林婷、林宛青到庭参加诉讼，被告佘贻谋、万荣网吧武夷分公司经传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告铭湖物业公司诉称：原告公司是表有物业管理资质的企业，2007年9月18日与泉州市武夷花园业主委员会签订《临时物业管理服务合同》，合同约定武夷花园物业交原告管理，武夷花园物业占地面积3万平方米，建筑面积9万平方米。被告佘贻谋所有的房屋武夷花园6＃、7＃（兴发阁、兴华阁）109、111－114处于合同约定的物业管理范围。合同约定：住宅管理费每月每平方米1元、非住宅管理费每月每平方米1.5元、车位每月60元；业主物业使用人逾期交纳物业管理服务费以及自用或公摊水电费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳滞纳金。合同还就双方的权利义务作出相关的约定。2011年12月31日，原告再次与业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定2012年1月起，住宅物业管理费每平方米1.3元；店铺1.8元；摩托车库费用不变；…逾期交纳物业管理服务费的，逾期之日起按每天应交管理服务费千分之一交纳滞纳金。合同签订后，原告依约对被告所在的武夷花园实施了规范的物业管理。但被告在享受了公司提供的物业管理服务，却自2010年10月起至2012年3月拒不交纳物业管理费13559.4元。原告曾多次催讨，但被告未予理会。诉争物业系第二被告承租经营。为此，请求判令：1、两被告连带支付原告自2010年10月至2012年3月的物业管理费人民币13559.4元及其滞纳金；2、本案一切诉讼费用由被告承担。
诉讼过程中，原告将本案诉讼请求变更为：判令两被告连带支付原告自2010年10月至2012年3月的物业管理费人民币13559.4元及自起诉之日起至判决确定付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的滞纳金。
原告提供了如下证据：1、企业营业执照、资质证书、组织机构代码证件，用以证明原告的主体资格。2、私营企业登记基本情况表，用以证明被告的主体资格；3、物业管理服务合同二份，用以证明原告与武夷花园业主委员会签订物业管理服务合同，双方就物业管理项目、费用支付等各自权利义务作出相应约定。4、商品房买卖合同，用以证明诉争房屋基本情况。
被告佘贻谋未作答辩。
被告万荣网吧武夷分公司2012年5月22日提交书面答辩状称：一、对原告铭湖物业公司的合法性提出疑问。理由：原告提供的工商营业执照过期，年检只到2010年。二、对原告铭湖物业公司的收费标准（1.5元／每平方米）不能接受。理由：1、被告不知道泉州市武夷花园业主委员会的存在，从未参加过业委会的任何听证会议，收费标准只是物业公司单方面定的，缺少公平、公正、公开，也没有政府指导性收费文件。2、收费标准与附近小区价格相差太多，同一条街上的“微微网吧”，经营面积270平方米，每月只需要交纳100元管理费用，而原告却要收被告468平米高达702元的管理费用。3、万荣网吧公司武夷分公司属于沿街店面，店面面临市政大道，不属于小区内部。三、对原告铭湖物业公司的服务水平严重不满，认为铭湖物业公司没有履行物业管理服务合同的义务。理由：1、委托管理服务事项第十条为“交通与车辆停放秩序的管理”，但事实是小区的车到处乱停严重影响出行，把万荣网吧武夷分公司的后门客人与消防通道都堵掉，影响企业正常经营。2、委托管理服务事项第十二条为“管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收资料”，但事实是物业到现在搞不清楚万荣网吧武夷分公司的水闸和电闸在哪里，导致企业要正常检修无法进行，甚至不配合寻找。3、委托管理服务事项第八条为“附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包含商业网点、文化体育娱乐场所”，但事实是现在小区内的篮球场变成了停车场，导致被告无法再进行体育锻炼。委托管理服务事项第十一条为“维护公共秩序，包含安全监控、巡视、门岗执勤”，但事实是小区管理秩序混乱，门岗经常无人看管，小车可以随意进入，经常发生被盗现象。综上所述，被告认为：铭湖物业公司只收管理费，不履行合同义务，已经严重损害害了业主的利益，请求判令：1、驳回原告的诉求；2、原告返还以前多收被告的物业管理费用（2007年9月至2009年12月），共计人民币16000元。3、本案诉讼费由原告承担。
被告万荣网吧武夷分公司提供如下证据：一、原告工商复印件，用以证明原告工商执照过期，主体不合法。二、小区管理现状照片，用以证明小区管理混乱，没有履行合同义务。三、被告店面门面照片，用以证明被告经营活动行为不在武夷花园小区内。四、微微网吧管理服务费收据复印件，用以证明同处市政大道兰台路店面管理服务费100元／月。
诉讼过程中，原告补充提交了如下证据材料：1、原告公司年检至2013年6月3日的工商营业执照；2、《泉州市物业服务收费管理实施细则（暂行）》泉价（2007）112号、《泉州市物价局泉州市住房和城乡建设局关于印发＜泉州市物业服务收费管理实施细则＞的通知》（泉价（2007）112号），用以证明自2007年开始，物业管理公司收取物业管理费已经不需要物价局颁发收费许可证。
另，诉讼过程中，本院向泉州边防检查站调取佘贻谋出入境记录以查证被告佘贻谋存在与否。泉州边防检查站通过公安部出入境管理信息系统查询到佘贻谋出入境记录。查询记录显示佘贻谋证件名称身份证，性别男，出生日期1969年4月5日，2010年11月11日－2011年3月3日，佘贻谋国籍／地区香港，持号码H070XXXX001港澳居民来往内地通行证出入境；2011年3月29日，佘贻谋国籍／地区中国，持号码61XXXX4中华人民共和国出入境通行证出境；2011年3月31日，佘贻谋国籍／地区中国，持号码61XXXX1中华人民共和国出入境通行证入境；2011年9月11日－2012年10月6日，佘贻谋国籍／地区香港，持号码H070XXXX002港澳居民来往内地通行证出入境。上述出入境记录，佘贻谋是否系同一人或者出入境记录哪位佘贻谋系本案被告，原告无法说清，亦无法进一步提供佘贻谋香港身份证件以证明佘贻谋真实存在，本院也无法直接判断出入境记录佘贻谋是否系同一人或者出入境记录哪位佘贻谋系本案被告以至本案可直接作出裁决。2013年7月25日，本院函商泉州市公安局调查。泉州市公安局向本院提供了佘贻谋内地居民因私出境证件签发信息表2份，2份信息表所载佘贻谋身份证号H34XXXX（7），中华人民共和国出入境通行证号码XXXX191、XXXX304。信息表经原告质证，原告确认其所诉被告佘贻谋即为信息表所载佘贻谋。本院认为，原告所诉被告主体明确且存在，其起诉符合条件。
对于被告万荣网吧公司提供的证据，原告质证认为：1、与事实不符，原告有提交证据工商营业执照；2、证据二是复印件，原告有设立停车场，有履行合同义务。3、店面属于武夷花园小区，水、店、门前卫生管理都属于小区。4、微微网吧情况原告不知，而且与本案无关联性。
对于原告提供的证据，本院认为，其来源真实，被告佘贻谋未出庭质证，被告万荣网吧武夷分公司亦未否认其真实性，应确认原告证据真实性。
对于被告万荣网吧公司提供的证据，本院认定如下：1、证据1，原告起诉提供的工商营业执照确系复印件，且该复印件所载公司年检情况亦确系年检至2010年度，但诉讼过程中原告补充提供的工商营业执照证明原告公司已年检至2013年6月3日，原告公司主体尚在，其起诉符合法律规定。被告认为原告主体不合法不能成立。2、证据2，系复印件，原告否认被告的主张，被告未进一步提供证据证明其主张，对被告主张的证据证明力不予确认。3、证据3，原告不否认其真实性，其真实性应予确认。4、证据4，原告否认其与本案关联性，被告亦未进一步提供证据证明其与本案的关联性，对被告主张的证据证明力不予确认。
根据上述有效证据以及原、被告陈述，本院确认本案如下事实：
1、2007年9月18日，泉州市武夷花园业主管理委员会（甲方）与原告铭湖物业公司（乙方）签订一份《临时物业管理服务合同》，合同约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，泉州市武夷花园业主委员会聘请铭湖物业公司管理武夷花园物业，物业占地面积3万平方米，建筑面积9万平方米。委托管理服务事项：交通与车辆停放秩序的管理…管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。维护公共秩序，包含安全监控、巡视、门岗执勤。物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定。物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1元向铭湖物业公司交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.5元向乙方交纳，具体是住宅与商业用房。物业管理公共服务费每季度交纳一次。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费以及自用或公摊使用费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳滞纳金。
2、武夷花园6＃、7＃（兴发阁、兴华阁）109、111－114系被告佘贻谋物业，被告佘贻谋于2010年11月10日向泉州武夷房地产开发有限公司购得，109、111－114建筑面积分别为77.2㎡、114.66㎡、98.38㎡、92.13㎡、92.13㎡，总建筑面积为474.5㎡。
3、2011年12月31日，泉州市区武夷花园业主委员会与铭湖物业公司另签订一份《物业管理服务合同》，合同约定，泉州市区武夷花园业主委员会委托铭湖物业公司管理武夷花园物业。委托管理期限三年，自2012年1月1日至2014年12月31日。委托管理服务事项：同前文《临时物业管理服务合同》约定。物业管理采取包干制由铭湖物业向业主收取物业服务费，按业主拥有的建筑面积计算；具体每月为：住宅每平方米1.3元；店铺每平方米1.8元。物业管理公共服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为第一个月，从第二个月开始计算延误期。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。物业管理公共服务费标准的调整，由甲方召开业主大会决定或甲乙双方协商调整。
另查明：1、泉价（2007）112号《泉州市物业服务收费管理实施细则（暂行）》制定依据系相关法律法规、国家发展和改革委员会和建设部《物业服务收费管理办法》及省物价局、省建设厅《福建省物业服务收费管理实施办法》精神。其中《福建省物业服务收费管理实施办法》于2007年1月24日由福建省物价局、福建省建设厅印发各市、县、区物价局、建设局（房管局），自2007年3月1日起执行。该《办法》第五条规定，“物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则”。第六条规定，“物业服务收费实行统一政策、分级管理…”。第七条规定，“物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅前期物业（不含酒店式公寓、别墅、低密度联排高档住宅，下同）服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价”。第八条规定，“…实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定”。2、泉价（2011）125号《泉州市物业服务收费管理实施细则》制定依据系《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和国家发改委、原建设部《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法》及省物价局、省住建厅《福建省物业服务收费管理办法》。其中《福建省物业服务收费管理办法》于2010年8月1日起执行，该《办法》第七条规定，“物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。第九条规定，“实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的…；已产生业主委员会的，可以采取包干制或者筹金制等形式，由业主委员会代表业主与物业服务企业就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定”。
本案双方当事人的主要争议焦点为：讼争物业收费标准合法与否？原告要求两被告连带支付拖欠的物业管理费人民币13559.4元及滞纳金，应否支持？
本院认为，本案系原告铭湖物业公司与被告佘贻谋、万荣网吧公司武夷分公司因物业服务合同产生的纠纷，被告佘贻谋系香港特别行政区居民，本案属涉港民商事案件，参照涉外民商事案件办理。被告万荣网吧公司武夷分公司住所地在本院司法管辖范围内，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条及最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条、第三条、第五条的规定，本院对本案具有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用中华人民共和国法律作为解决本案合同争议的准据法。
首先，本案查明的《福建省物业服务收费管理实施办法》自2007年3月1日起执行，按1.5元／㎡月计收物业管理费系《实施办法》执行后泉州市武夷花园业主管理委员会与原告铭湖物业公司议成，收费标准合法与否应以《实施办法》为认定依据。《临时物业管理服务合同》系泉州市武夷花园业主管理委员会成立后签订，讼争物业管理费并不属于住宅前期物业服务收费，根据《福建省物业服务收费管理实施办法》第七条的规定，讼争物业服务收费实行市场调节价。泉州市武夷花园业主管理委员会与原告铭湖物业公司在临时物业管理服务合同约定非住宅由业主按其拥有建筑面积1.5元／㎡月向原告铭湖物业公司交纳，并不违反《福建省物业服务收费管理实施办法》第八条的规定，应确认其合法性。上述，讼争物业从2007年9月18日起的物业管理费应按1.5元／㎡月计算。
其次，《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）于2007年10月1日起施行，该法第八十条规定，“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。本案泉州武夷花园业主管理委员会与原告铭湖物业公司在2007年9月18日议定的物业管理费计收办法，2007年10月1日起施行的《物权法》并不作否定性评价，讼争物业按1.5元／㎡月计算并不违背法律规定。
第三，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）于2009年10月1日起施行，该司法解释第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。讼争非住宅物业按1.5元／㎡月由业主向原告铭湖物业公司交纳系泉州市武夷花园业主委员会与具有物业管理资质的原告铭湖物业公司确立，被告佘贻谋以及万荣网吧公司并未提供证据证明原告铭湖物业公司非泉州武夷花园业主委员会依法选聘，《临时物业管理服务合同》商定的物业管理费交纳标准并不违背上述司法解释，其合法性应确认。
第四，2011年12月31日泉州武夷花园业主委员会与原告铭湖物业公司签订的《物业管理服务合同》约定非住宅管理费为1.8元／㎡月，约定发生于2010年8月1日起执行的《福建省物业服务收费管理办法》后，物业收费标准合法与否应以《福建省物业服务收费管理办法》为准据，如前所述，讼争物业系实行市场调节价的物业服务收费，泉州武夷花园业主委员会与原告铭湖物业公司约定非住宅按1.8元／㎡月由业主向物业公司交纳物业管理费，并不违反已查明的《福建省物业服务收费管理办法》的规定。上述，自2011年12月31日起，讼争物业应以1.8元／㎡月的标准计算。
本案中，讼争物业2010年10月－2011年12月31日的物业管理费为474.5㎡×1.5元／㎡月×15个月＝10676.25元。2012年1月－2012年3月的物业管理费为474.5㎡×1.8元／㎡月×3个月＝2562.3元。原告铭湖物业公司主张被告自2010年10月至2012年3月拒不交纳上述物业管理费13238.55元，被告佘贻谋未答辩未出庭，万荣网吧公司不否认拖欠事实，应认为原告铭湖物业公司上述主张成立。被告佘贻谋系讼争物业业主，被告万荣网吧公司不否认其系讼争物业实际承租人，并于2012年5月22日尚承认接受原告铭湖物业公司物业服务及2007年9月至2009年12月向原告交纳物业管理费的事实，上述事实说明被告万荣网吧公司知晓讼争《临时物业管理服务合同》及《物业管理服务合同》存在，并与被告佘贻谋约定物业管理费由其承担。据此，原告诉请两被告连带支付自2010年10月至2012年3月的物业管理费13238.55元，应予支持。《临时物业管理服务合同》以及《物业管理服务合同》约定滞纳金分别为逾期之日起按每天应缴费用的千分之三和千分之一计算，原告请求自其起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算滞纳金，原告请求给付的滞纳金数额低于按合同约定计算的滞纳金数额，且不违反法律、行政法规的强制性规定，予以准许、支持。被告万荣网吧公司要求原告返还物业管理费用16000元，被告未提出反诉，不予审查。综上，原告诉讼请求部分成立，成立部分予以支持，不成立部分予以驳回。被告佘贻谋经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告佘贻谋、福建省万荣网吧连锁有限公司武夷花园分公司应于本判决生效之日起十日内连带支付原告泉州丰泽铭湖物业管理有限公司自2010年10月至2012年3月的物业管理费人民币13238.55元及其滞纳金（滞纳金自2012年5月3日起至判决确定付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；
二、驳回原告泉州丰泽铭湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费139元，由原告泉州丰泽铭湖物业管理有限公司负担8元，被告佘贻谋、福建省万荣网吧连锁有限公司武夷花园分公司负担131元。
如不服本判决，原告泉州丰泽铭湖物业管理有限公司、被告福建省万荣网吧连锁有限公司武夷花园分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告佘贻谋可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 郑 敏
审 判 员 陈垂钢
人民陪审员 谢承华
二〇一三年九月十六日
书 记 员 廖丽娟
附：一、有关法律条文
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿…
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
…
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
…
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据…
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、本案申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。