贵州省六盘水市钟山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔钟民初字第4570号
原告六盘水鸿润物业服务有限公司。
法定代表人吴基鸿。
被告怡景社区怡景小区业主委员会。
负责人高兴武。
被告杨先元。
一般授权委托代理人杨正伟（系被告杨先元之子）。
原告六盘水鸿润物业服务有限公司与被告怡景社区怡景小区业主委员会、杨先元物业服务合同纠纷一案，原告六盘水鸿润物业服务有限公司于2015年10月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员赵用独任审判，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告六盘水鸿润物业服务有限公司的法定代表人吴基鸿，被告杨先元及其委托代理人杨正伟到庭参加诉讼。被告怡景社区怡景小区业主委员会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告六盘水鸿润物业服务有限公司诉称，被告杨先元系怡景小区27号楼602室住户，自2012年12月原告接管怡景小区物业管理以来，被告一直拒绝缴纳物业管理服务费。根据原告与被告怡景小区业主委员会20l2年12月19日和2014年11月10日签订的物业服务合同规定，“小高层物业管理服务费，由乙方（原告）按小区售房建筑面积每平方米0.4元每月收取”。“业主逾期缴费要支付每天按缴费总额3％的滞纳金（违约金）。”被告住房面积为198.23平方米，每月应缴纳物管费79.29元，2012年12月至2015年9月共34个月，被告总计拖欠物业费2696元（34个月×79.29元）、违约金2426元（34个月×30天／月×79.29元×3%）。被告怡景小区业主委员会有“协助原告督促逾期不交物管费和车辆场地维管费的业主限期缴纳”的义务，因此被告杨先元应承担拖欠物管费及违约金的连带支付责任。故诉至法院，请求依法判令二被告连带支付物业服务费及违约金共计5122元，并承担本案诉讼费用。
原告六盘水鸿润物业服务有限公司在举证期限内向本院提交了以下证据：1、营业执照、组织机构代码证复印件法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明原告的主体资格；2、《物业管理委托合同》两份，用于证明原告与被告怡景社区怡景小区业主委员会于2012年12月19日，2014年11月10日签订物业管理委托合同，进入小区提供物业服务；3、《通知》及图片各一份，用于证明原告已经通知被告杨先元交纳物业费；4、业主委员会备案表复印件一份，用于证明怡景社区怡景小区业主委员会是合法的，与我方签订的合同是经过住建局备案的；5、图片7份，用于证明我方已对小区绿化带进行了补种，在小区内安装了监控，并对小区楼道进行了粉刷，我公司已履行了合同的义务；6、2013年怡景小区27号楼物管收费明细表一份，用于证明被告顾维平房屋建筑面积为198.23平方米。
被告怡景社区怡景小区业主委员会未到庭，故无辩称。
被告怡景社区怡景小区业主委员会在举证期限内未向本院提交证据。
被告杨先元辩称，请求法院依照事实和法律驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。一、本人自购买并入住怡景小区XX号楼XXX室后，楼房的楼顶、外墙、隔壁单元楼顶我家的一侧（XX号楼一、二、三单元分别低一层），一到下雨天就漏水，雨水会从楼顶及隔壁单元的楼顶顺我家的墙侧面直接流进来。我方找到小区的物业服务公司，要求查看并给予维修解决，原告一次次的答应维修，但至今没有解决。找了无数次后，不得已他们曾有一次派一个人来为污损过的局部墙面刷过一次涂料。但继续漏水，根本不起作用。后来物业让我家把漏水影响的部分拍照片给他们送去说要解决，我们照办后至今渺无音讯。怡景小区房顶、墙面漏水、外墙破损漏水不止27号楼，物业公司曾对部分楼进行补漏维修、挖补外墙的痕迹至今历历在目，但是我家住的一单元漏水的楼顶和破损漏水的外墙至今没有得到解决。2013年，我自费请了房屋专业维修补漏人员，对我居住的房屋楼顶彻底进行了防漏水处置，因安全问题，我不敢让人家处置破损漏水的外墙。虽然没有彻底解决，但最起码暂时控制住了楼顶漏水，仅此一笔开销就是15000元。二、楼道内养狗、养鸡、养鸽子，狗叫声、鸽子叫声，狗、鸽子、鸡的毛和粪便，楼道内无处不在！严重影响我家人的正常生活，我多次找物业服务公司，请求他们一是对楼道、通道进行清理，二是打扫、擦洗和消毒，物管公司也没有进行处理。同时，现在楼道和楼道单元口天天有堆积的垃圾。三、本人购买怡景小区XX号楼XXX室时，水、电、煤气等俗称的五通费用全部交齐。入住后却经常停水，后来又要求住户出钱或涨水费，用途是自来水公司来给住户重新安装供水管道，如果不交就自己解决。我们无奈下只好交，到了10月底左右，小区内的每一栋楼的外墙陆续都爬满了各家的入户供水管道，以后用户供水管道维护维修更换要自己与自来水公司联系，费用自理。之后我家也被安装工在装修好的墙面上挖洞布明管，外墙布满了绿色入户供水管，一到冬季，水管经常被冻，供水不正常。四、小区内根本没有设计机动车停车场所，物业服务公司在小区上下出口安装道闸，其目的应该是管理小区内的进出车辆，但是原告却招了几个老人在为小区做保安收取进出车辆的费用，不能为小区安保尽到责任。现在小区内遍地都是乱停放的车辆，没有人行道，车辆直接抢停在人行道上，有些甚至停在别人的车库门前，车库的主人经常因自家的车被堵在库中或进不了库，在大清早或半夜大声呼叫其车牌号或长时间鸣喇叭，让其主人把车开走，有时不得已破口大骂，我及我的家人常在半夜被痛苦的折磨。还有的干脆开进所谓的花草中。车辆在小区内如入无人之境，乱鸣喇叭，小区内仅有的所谓道路，早已被碾压的坑坑洼洼、破烂不堪，学生上学、放学，小孩在老人的牵引下上下幼儿园，还有上下班的男女老少，要么停下等车呼啸而过，要么从车与车的缝隙中穿过，要么绕道。我及我的家人、特别是孩子天天提心吊胆，在小区行走时被过往车辆搞得无处躲让。我居住的27号楼正好靠路边，路两边、路肩上、花草内、天天停满机动车辆，单元门口的路都被车辆堵死，甚至有拖拉机堵住单元门口。原告还贴出通知在各楼道单元口，要求业主们出钱修小区内的路。五、怡景小区的所谓“业主委员会”形同虚设，根本没有起到应有的作用。我是最近才知道业主委员会与六盘水鸿润物业服务公司签订的物业管理委托合同。我作为业主，对物业管理委托合同的部分条款有异议，我暂时保留同时拒绝他们代表我的权利，因为不仅是合同中有极不合理的条款。六、物业管理委托合同中的
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委托事项中包含了房屋的基础、内外承重墙体、柱梁楼板、房顶、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等；共用设备设施的上下水道、水池、消防设备设施、绿地、花木、绿地护栏、沟渠、照明及房屋承重结构部位等；道路、场地、平台等部位的养护和管理；房屋共用部分的环境卫生、清洁卫生、生活垃圾的清运；车辆停放秩序的管理等。那么，物业服务公司就应该按照所委托事项按照物业服务管理条例进行服务和管理，服务后业主才能按照有关规定缴纳物业服务费。公共部分、设施部分我就暂时不提。原告提交的物业管理委托合同中写到，业主逾期二个月不交物管费、车辆场地维护费，物管公司可下发书面通知，仍不缴费，乙方可向人民法院提起诉讼。并要支付每天按应缴费总额的3‰的滞纳金。而在起诉状中，却要求按3%支付所谓的滞纳金！另外我无数次请求物业解决问题，不但不予答复和解决，也从来没有收到什么书面通知。原告提交的“物业管理委托合同”中还写到：每日24小时有保安定时巡逻，维护好小区的公共秩序和物业安全。而我看到的只是几个已经走的很慢的老人在两个进出口拦车收钱。根本没有什么24小时有保安定时巡逻，乙方提供小区24小时值班，业主在门院内如因门窗被撬而被盗窃，经公安机关出具相关证明认定后，乙方对被盗损失，与业主协商赔偿（不包括金银首饰、现金、手机及古玩、古董各种有价证券、高档烟酒、票据、手提电脑。），我对这个合同有异议。综上所述，物业服务公司没有按照物业服务管理条例或没有完成物业合同中约定的责任和义务，故采取暂停缴纳物业费的方法，敦促物业服务公司按照合理的合同条款做出服务，请求法院院驳回原告的诉讼请求。
被告杨先元在举证期限内向本院提交了以下证据：1、身份证复印件一份，用于证明被告的身份情况；2、图片13份，用于证明被告家房屋的漏水情况；3、图片4份，用于证明被告房屋漏水物管公司没有处理，其他单元的房屋物管公司进行过补漏，但是不是鸿润物业公司补的；4、收条复印件一份及图片8份，用于证明被告自费请人做防水工程；5、图片9份，用于证明楼道卫生没有进行打扫，楼道有其他业主养殖鸽子等其他动物；6、图片5份，用于证明被告居住的楼道的垃圾没有得到及时清扫；7、收据复印件2页，用于证明因物业公司平时维护小区供水管道不利，导致原供水管道破裂，停水对日，物管要求我们交费自自来水公司，我家再次重复缴纳一户一表；8、图片12份，用于证明小区内的机动车乱停乱放，严重影响行人正常通行，小区的道路也有损坏。
本院依职权调取的证据是：2015年11月28日于怡景小区现场拍摄的图片6份。
对证据的分析及认定，对原告提交的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，能证明原告的主体资格，故予以确认；对原告提交的《物业管理委托合同》，体现了原告与被告怡景小区业主委员会于2012年12月19日、2014年11月10日签订合同，被告怡景小区业主委员会将怡景小区1172户住房及其公共部位、怡景小区的物业及共用设施委托给原告管理，双方就权利义务进行约定的事实，故予以确认；对原告提交的通知及粘贴图片，因无拍摄时间，无法确认通知是否已张贴告知被告杨先元，故对其真实性，不予确认；对原告提交的业主委员会备案表，体现了被告业主委员会备案登记情况，故予以确认；对原告提交的7份图片，体现原告在该小区提供部分物业管理服务的情况，故予以确认；对原告提交的2013年怡景小区37号楼物管收费明细表，因被告认可房屋建筑面积为198.23平方米的事实，故予以确认；对被告杨先元提交的证据1身份证，能证明被告杨先元的身份情况，故予以确认；对被告杨先元提交的证据2图片13份、证据3图片4份、证据4收条复印件一份及图片8份，体现房屋漏水问题，但其原因是房开商房屋设计缺陷或施工存在质量问题，以及是否与原告有关，通过该两组图片不能体现，故对原告该三组证据的证明目的，不予确认；对被告提交的证据5图片9份、证据6图片5份、证据8图片12份，能证明原告管理小区物业存在一定程度瑕疵的事实，故予以确认；对被告提交的证据7收据，因该收据所体现的费用，发生于原告与该小区业主委员会签订合同进入小区提供服务之前，故不予确认；对本院调取的2015年11月28日怡景小区现场图片，能证明原告在为该小区提供物业管理服务的过程中存在一定瑕疵的事实，故予以确认。
通过以上对证据的分析认定，本院认定如下事实：2012年12月19日及2014年11月10日，被告怡景社区怡景小区业主委员会（甲方）与原告六盘水鸿润物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，均约定甲方将怡景小区1172户住房及其共用部分、怡景小区的物业及共用设施委托给乙方管理。该两份合同还对管理事项、双方的权利义务等进行约定，其中物业管理费用约定为“乙方按小区售房建筑面积每平方米0.4元／月收取”，同时约定“业主对物业管理服务满意率要达到80%以上”。该两份合同约定的有效期分别为2012年12月20日-2014年12月31日及2015年1月1日-2017年12月31日。现部分业主认为聘请该物业管理公司没有经过业主同意或物业管理公司在履行合同过程中未尽到服务责任，不愿意缴纳物业管理费。被告杨先元系怡景小区业主，未缴纳物业管理费，双方为此发生纠纷，故原告诉至本院。
本院认为，原告六盘水鸿润物业服务有限公司与被告怡景社区怡景小区业主委员会分别于2012年12月19日及2014年11月10日签订的两份《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同是被告怡景小区业主委员会代表小区业主与原告签订，对怡景小区内业主均具有约束力，原告与小区全体业主均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告六盘水鸿润物业服务有限公司依照合同约定为被告杨先元入住的怡景小区提供了物业管理服务，杨先元作为该小区的业主应及时缴纳物业管理费。对被告主张原告未按合同履行义务的问题，因物业服务费的收取还要用于支付小区公共设施的维修、养护和管理等，涉及到该小区全体业主的权益，如业主认为物业管理公司的服务管理不符合合同约定，并给业主造成损失，业主可依据本案《物业管理委托合同》主张违约责任，但不能以此作为业主不交纳物业管理服务费的理由。对被告反映的房屋漏水问题，被告应先查明房屋漏水是否系设计缺陷或质量存在问题，再向相关义务人主张权利。
被告杨先元房屋的建筑面积为198.23㎡，以0.4元／㎡计算，2012年12月20日至2015年10月19日34个月，被告杨先元应交纳物管费为2695.9元（198.23㎡×0.4元／月／㎡×34个月）。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，结合被告提交的证据及本院现场查看的情况，原告在履行合同过程中存在一定瑕疵，故对该项请求，本院不予支持。因怡景小区业主委员会系代理小区业主就小区管理履行职责，相应的法律后果应由小区业主承担，原告请求被告怡景社区怡景小区业主委员会承担连带责任无法律依据，故对原告要求被告怡景社区怡景小区业主委员会承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告杨先元于本判决生效后十日内支付原告六盘水鸿润物业服务有限公司物业管理费2695.9元（从2012年12月20日算至2015年10月19日止，共计34个月）；
如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告怡景社区怡景小区业主委员会在本案中不承担责任；
三、驳回原告六盘水鸿润物业服务有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告六盘水鸿润物业服务有限公司负担12.5元，被告杨先元负担12.5元（原告已自愿预交，由被告杨先元于本判决生效后十日内返还给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。
审判员 赵 用
二〇一五年十二月十七日
书记员 欧钧晟