北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第10747号
原告温武坡（反诉被告），男，1982年4月8日出生。
委托代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。
被告毛建国（反诉原告），男，1955年8月5日出生。
委托代理人马思东，北京市金格律师事务所律师。
原告温武坡与被告毛建国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。庭审中，被告毛建国提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告温武坡及其委托代理人陈东坡、被告毛建国及其委托代理人马思东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告温武坡诉称：被告毛建国为北京市昌平区×号房屋的所有权人。因原告需要租赁场地开办餐厅，经朋友介绍与被告认识。2014年4月8日，原告与被告签订《商铺房屋租赁合同》，约定被告向原告出租×号房屋，用途为餐饮、商业，租赁期限为十年。合同签订后，原告向被告支付了首期租金212500元，同时原告向被告支付了物业费25921元及保证金100000元，被告向原告交付了房屋。但在履行合同过程中，原告需要被告配合才能从物业管理处取得房屋的平面图、消防设计图、竣工图等文件，被告却迟迟不愿配合。×号房屋所在大楼有燃气管道，但燃气管道尚未接入市政燃气通道，经原告咨询燃气公司，燃气公司告知原告必须缴纳一笔可观的费用才能接入。原告将该情况告知被告，被告明确表示拒绝承担这笔费用，燃气的问题让原告自行解决。原告认为，自己租赁×号房屋的目的是用于餐饮、商业，然而被告却拒绝配合自己从物业管理处获取房屋的相关文件，致使原告无法进行消防报备，因此导致不能进行室内装修；且被告在合同约定应当提供正常的燃气条件下，却拒绝缴纳燃气管道接入费。被告的行为给原告造成巨大损失，故为维护合法权益，诉至贵院，请求依法判令：l、解除原被告2014年4月8日签订的《商铺房屋租赁合同》；2、被告向原告返还租金212500元；3、被告向原告返还保证金100000元；4、被告向原告返还物业费25921元；5、被告向原告支付违约金212500元；6、被告承担本案诉讼费用。
被告毛建国辩称：不同意原告的诉讼请求。原被告就龙德广场商铺签订的租赁合同系双方真实意思表示、合法有效，任何一方非经协商一致或者法律规定无权单方面终止。被告在合同签订后及时向原告交付了房屋，并履行了协议约定范围内外的协助义务，原告解除合同本质系由于自己首次开办餐厅服务行业，缺少经验及对困难足够的预判，在承租后遇到一系列问题无法克服。而原告也未与被告友好协商退租事宜，而是以违约方恶人先告状的方式起诉至法院，反将毫无违约行为的被告至于不义之地，原告的行为没有法律依据，请法院核查事实。
反诉原告毛建国诉称：温武坡在租赁合同履行过程中存在违约行为，请求法院判令：1、解除双方2014年4月8日签订的《商铺房屋租赁合同》，温武坡返还涉案房屋；2、温武坡赔偿违约金212500元。
反诉被告温武坡辩称：同意解除合同，但不同意承担违约金，因我方是基于毛建国的违约行为才要求解除合同的，且违约金主张过高。
经审理查明：2014年4月8日，毛建国（出租方，甲方）与温武坡（承租方，乙方）签订《商铺房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方房屋位于北京市昌平区×号，房屋性质为商品房，出租房屋装修情况为室内毛坯。乙方承租该房屋用于开设经营餐饮、商业。租赁期限十年，自2014年10月12日（该日期为免租期届满之日）至2024年10月11日止；房屋免租期六个月，自房屋向乙方交付之日起算，自房屋向乙方交付之日起，和该房屋相关的所有费用（包括但不限于物业管理费、装修管理费、水、电、燃气、空调、通讯、供暖等）均由乙方承担。房屋租金及付款方式如下：1、承租第一年，自2014年10月12日至2015年10月11日，年租金为850000元，季祖金为212500元......；2、租金按季度预付，乙方应于本合同签订后三个工作日内，向甲方支付首期第一个承租季度的房屋租金212500元。押金及其他费用：甲乙双方约定，乙方须向甲方支付房屋租赁押金100000元，该笔押金乙方应于签订本合同的同时，随同首期房屋租金一并支付给甲方；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以冲抵合同约定的应由乙方承担的费用、违约赔偿金外，剩余部分无息归还乙方；自乙方从甲方处接收该房屋之日起的全部甲方预缴物业管理费用计25921元，由乙方随同第一期租金一并结算退还给甲方。甲方应于本合同签订且实际收取乙方首期房屋租金及约定押金后的三日内，将该房屋（按该房屋及设施的现状条件）交付乙方使用。甲方需协助乙方从物业管理公司处获取该房屋包括（水，电，燃气，消防，房屋承重）等所有正确指标供乙方参考；甲方保证该出租房屋在交付乙方时的现状条件，符合国家法律、法规和有关主管部门对商业房屋的规定要求，因乙方装修改造或经营活动产生的其他管理要求，由乙方自行解决；租赁期间，在乙方正常履行承租人各项义务，及时支付房屋租金，交纳相关使用费用的前提下，甲方应保证水、电、燃气可以正常使用，以满足乙方正常生产运营要求，但非因甲方原因造成的上述项目的供应中断，甲方负责积极协调解决，但不应由甲方对此承担责任。租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租房屋，但应依法提前10日通知乙方，乙方放弃优先购买权的，甲方保证房屋转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。违约责任：1、在合同有效期内，任何一方不得无故提前解约，如确需提前解约，需提前二个月书面通知对方，并签署终止合同协议，违约方应给付守约方相当于三个月租金的赔偿金，赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方还应承担损失赔偿责任。2014年4月10日，温武坡向毛建国汇款338421元，用于支付首季度房屋租金212500元、押金100000元以及物业费25921元。后毛建国与温武坡办理房屋交接。
另查，坐落于昌平区×房屋（以下简称”涉案房屋”）的所有权人原系毛建国，登记时间为2013年11月27日。庭审中，毛建国称涉案房屋已于2014年6月13日过户至案外人荆艳军名下，并提供X京房权证昌字第×号房屋所有权证复印件。温武坡于2014年6月12日出具《承租人声明》，声明放弃对涉案房屋的优先购买权利，并对出租人出售房屋的行为不持异议。
再查，截止到法庭辩论终结之日，温武坡尚未对涉案房屋进行装修，亦未接通涉案房屋中的燃气。庭审中，温武坡向本院提交短信记录及通话录音一份，主张房屋装修需要先进行消防建设审批才能获得开工许可证，但毛建国迄今为止始终怠于提供材料协助温武坡办理审批手续。同时，温武坡称燃气报装必须所有权人亲自前往物业办理并支付开通费用，但毛建国亦拒绝前往。毛建国对短信记录及通话录音的真实性表示认可，但主张该录音系经剪切处理的录音，且已尽力协助温武坡办理相关手续，并非必须所有权人到场才能办理，温武坡无法完成审批非系毛建国未履行协助义务导致。且在合同已约定”按现状交付”的情况下，燃气报装及开通费用应由温武坡自行承担。温武坡认可毛建国曾陪同自己前往物业公司办理消防审批，但并未办理成功。
上述事实，有《商铺房屋租赁合同》、房屋所有权证、转账记录、短信记录、光盘、承租人声明及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，温武坡主张解除租赁合同的依据在于毛建国未履行协助义务并拒绝承担燃气开通的费用，但综合全案证据，无法证明毛建国怠于履行合同协助义务；同时，鉴于合同已经约定”按该房屋及设施的现状条件”交付，因此温武坡关于毛建国应当支付燃气开通费用的主张缺乏事实依据，故对于温武坡主张毛建国违约，要求解除合同、承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。庭审中，温武坡明确表示拒绝继续履行合同，该合同义务性质又不宜强制履行，后经本院依法释明，毛建国反诉请求解除合同，返还房屋，本院予以支持。毛建国要求温武坡承担违约金，对此本院予以支持。温武坡主张违约金过高，但本院考虑到涉案房屋的性质、再次出租的周期，认为毛建国主张的违约金数额并不过高，故对温武坡要求调低违约金的辩解，本院不予支持。
因为《商铺房屋租赁合同》中约定了免租期为六个月，租赁期限自2014年10月12日至2024年10月11日，而在2014年7月温武坡就以起诉的方式明确表示了不再履行租赁合同，且诉争房屋一直未办下消防许可、未进行装修和实际使用，故合同解除后，温武坡请求返还已付的第一年第一季度的租金本院予以支持。毛建国应返还给温武坡的第一季度租金与温武坡应向毛建国支付的违约金两者相互抵销。
租赁合同约定，房屋交付之日起和该房屋相关的所有费用均由温武坡负担。从温武坡实际接收该房屋之日至2014年6月5日止的物业费共计25921元，已经由毛建国先行预交给物业公司，双方约定应该由温武坡负担，故温武坡要求毛建国返还物业费，本院不予支持。
租赁合同还约定，租赁关系终止时，毛建国收取的房屋租赁押金10万元除用以冲抵合同约定的应由温武坡承担的费用、违约赔偿金外，剩余部分无息归还温武坡。在温武坡已经用第一季度租金冲抵其应付给毛建国的违约金，且已经不欠其他费用的情况下毛建国应返还保证金10万元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除温武坡与毛建国于二〇一四年四月八日签订的《商铺房屋租赁合同》；
二、温武坡于本判决生效之日起七日内将位于北京市昌平区×房屋返还给毛建国；毛建国于本判决生效之日起七日内返还给温武坡押金十万元；
三、驳回原告温武坡的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告毛建国的其他诉讼请求。
本诉案件受理费九千三百零九元，由原告温武坡负担三千三百二十一元（已交纳），由被告毛建国负担五千九百八十八元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费二千二百四十四元，由反诉被告温武坡负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按未提起上诉处理。
审 判 长 邵 敏
人民陪审员 张光辉
人民陪审员 周训玲
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 袁 满