甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆西民初字第1770号
原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区。
法定代表人王鹏，该公司总经理。
委托代理人周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。
被告黄小燕（反诉原告）。
委托代理人徐岩宏（系黄小燕丈夫）
原告庆阳恒隆商贸有限公司（以下简称恒隆公司）与被告黄小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理，依法由代理审判员张海艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒隆公司委托代理人周志璞，被告黄小燕及其委托代理人徐岩宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒隆公司诉称：原、被告于2014年3月22日签订了《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，合同约定，原告将坐落于庆阳市西峰区陇东大厦恒隆商城店二楼童装区24.6㎡的场地租赁给被告经营“玩酷世家”品牌童鞋，租赁期限一年，从2013年10月31日至2014年11月1日止；租金减免后为19236元，并约定了物业管理费、导购管理费。被告签订合同后，至今一直拒交租金等费用，经原告多次上门催要，被告置之不理。现向法院起诉，要求被告立即依约清偿原告2013年10月31日至2015年4月30日期间的租金等费用21776元（冲抵买断费、质保金），并按照中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起的逾期利息以及案件诉讼费用。
被告黄小燕答辩并反诉称：一、关于事实部分答辩：1、被告租赁原告柜台属实。2012年5月份被告与原告达成房屋租赁合同，并在当月7号向其缴纳一年房屋租金52276元、三年经营买断费16632元、合同保证金、质量保证金8000元、开业赞助费3000元。当时口头约定当年8月8日正式开业并计算租金，但是原告一直拖到2012年11月2日才正式开业，因为推迟开业时间，致使我订的秋款货品在开业时成为换季旧款，只得低价处理，造成经济损失15000元。2014年3月份，原告对商场布局进行调整，将被告的经营铺面换至二楼，被告又对铺面重新装修花费7000元。2014年11月1日合同到期后，被告要求与原告签订合同，但原告未作出明确表态，只是一拖再拖。2015年4月29日，原告在未与被告商议的情况下，毁坏货架展柜，强行将被告清理出场。2、原告诉求2014年11月1日至2015年4月30日期间的场地租赁费、物业管理费、导购管理费22440元无事实与法律支持。2014年11月1日合同到期后，被告要求原告拿出租赁方案，以决定是否继续承租，但原告一直推脱，也未将方案告诉被告。而且商场主管告诉被告，在合同出台前，商场免收租赁费。现原告对租金作出了重大调整，由原来每平方米140元调整至80元，就算收取2014年11月1日至2015年4月30日的租金，也应该按照新的租金标准计算。原告主张的导购管理费未实际发生，2014年11月1日后，原告再未对导购人员进行过管理和培训，该项请求属于商场乱收费的行为，不应得到法庭的支持。3、原告请求支付逾期利息无法律依据。自2014年11月1日后，被告和原告没有签订租赁合同，被告多次要求原告确定新的租赁方案，以决定是否继续租赁，但原告一直没有新的租赁方案，所以原告要求被告承担逾期利息的请求没有事实依据。二、反诉部分：1、原告应当赔偿被告的经济损失40000元。其中，原告推迟开业时间，导致被告货物低价处理损失15000元；楼层搬迁后重新装修费用7000元；货柜损失18000元。2、返还赞助费3000元。
审理查明：恒隆公司系2012年3月1日成立的有限责任公司，经营范围是日用百货、服装鞋帽等。恒隆公司开业后，黄小燕便在该商场四楼租赁场地进行经营活动，后黄小燕经营场地移至二楼。2014年3月22日，黄小燕与恒隆公司补签了《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，合同约定：黄小燕承租恒隆公司二楼童装区24.6㎡场地经营“玩酷世家”品牌童装，租赁期限一年，即从2013年10月31日起至2014年11月1日止；场地租赁费每平米每月140元，每月租金3444元；导购管理费每人每月50元，物业管理费每平方米每月10元；场地租金、导购管理费、物业管理费均减免4个月的费用。另外，恒隆公司还向黄小燕收取了经营权买断费16632元、合同保证金5000元、质量保证金3000元。合同签订后，黄小燕向恒隆公司缴纳了场地租金5952元，剩余场地租金、物业管理费、导购管理费未缴清。合同期满后，包括黄小燕在内的部分商户提出经营期间发生亏损，要求恒隆公司调整租金，但恒隆公司未进行明确答复。此后，黄小燕再未与恒隆公司续签合同，也未缴纳相应的租赁费用。2015年4月29日，恒隆公司强行清除了未与恒隆公司签订合同的包括黄小燕在内的部分商户的柜台。现恒隆公司向法院提起诉讼，要求黄小燕支付所欠的租赁费用。另查，恒隆公司开业时，向黄小燕收取了赞助费3000元。庭审中，黄小燕提出曾与恒隆公司口头约定2012年8月8日正式开业并计算租金，但恒隆公司一直拖至2012年11月2日才正式开业，因为推迟开业时间，致使准备的秋款货品在开业时成为换季旧款，最后低价处理，造成经济损失15000元；2014年3月份，恒隆公司对商场布局进行调整，将其经营的铺面换至二楼，致使铺面重新装修花费7000元；2015年4月29日，恒隆公司强行清场时损坏了货架展柜，造成柜台货架损失18000元，黄小燕以此为由提起反诉。黄小燕对自己的主张提交了有庆阳市利达装饰家俱材料店印章的材料清单两份及署名包大龙的收条一份，用于证明柜台装修花费7000元的事实。经质证，恒隆公司对黄小燕所提交的证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。
上述事实，有原、被告陈述、有《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》、有黄小燕提交的缴费单、收款收据、材料清单、收条等附卷作证，本院予以确认。
本院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2014年3月22日黄小燕与恒隆公司签订了租赁期限一年的《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，该合同中，原、被告对租赁的商铺位置、面积、价格、租赁期限等都作了约定，故黄小燕应按合同约定缴纳2013年10月31日起至2014年11月1日止的场地租赁等费用。合同期满后，黄小燕如需要继续经营，应当及时与恒隆公司进行协商，续签合同或者腾退场地，解除合同。黄小燕在要求恒隆公司调整租赁费未果的情况下，继续使用租赁场地，也没有及时将场地退还给恒隆公司，故黄小燕与恒隆公司形成了不定期租赁关系。2015年4月29日，恒隆公司强行清除了黄小燕的柜台，致使合同无法继续履行，双方不定期租赁合同关系终止。关于不定期租赁期间的租赁费计算问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故对黄小燕自2014年11月2日起至2015年4月29日占用场地期间的租赁费应当按照原合同内容确定。关于恒隆公司要求黄小燕自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息的请求，因为双方发生纠纷后，权利处于待定状态，该请求没有合法根据，不予支持。关于黄小燕提出恒隆商城曾口头许诺新合同签订之前免收租赁费的辩解理由，因被告黄小燕对自己的主张未提供相关证据证明，故不予采信。关于黄小燕提出曾与恒隆商城口头协商于2012年8月8日开业，因为恒隆商城没有准时开业，致使准备的秋款货品在开业时成为换季旧款，最后低价处理，现要求恒隆公司赔偿15000元损失的反诉请求。黄小燕作为销售商户，在没有签订合同之前和无法确定具体开业时间的情况下，应当对经营中可能出现的风险做出充分的考虑和评估。现黄小燕要求恒隆公司赔偿其货物损失，没有相应的证据证明，故对黄小燕的该项反诉请求不予支持。关于黄小燕提出因为租赁场地调整至二楼，致使其重新装修支出7000元，要求恒隆公司予以赔偿的问题。因为恒隆公司出租的是场地，是否进行装修，如何进行装修均属于经营商户的问题，装修后由此带来的商业价值也由商户享有，故对黄小燕的该项反诉请求不予支持。关于黄小燕反诉要求返还赞助费3000元的请求，通过庭审调查，该费用属于恒隆公司分摊给黄小燕的不合理费用，应予退还。关于黄小燕提出恒隆公司强行清退商户，损坏其柜台的问题，与本案不属同一法律关系，双方可协商处理或另案主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）黄小燕向原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司支付2013年10月31日至2014年11月1日期间的场地租赁费27552元（140元／㎡×24.6㎡×8月，包括已支付的场地租赁费5952元）、物业管理费1968元（10元／㎡／月×24.6㎡×8月）、导购管理费400元（50元／月×8月），合计29920元；
二、由被告（反诉原告）黄小燕向原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年11月2日至2015年4月29日期间的场地租赁费20267.71元（140元／㎡×24.6㎡×12月÷365天×179天）、物业管理费1441.81元（10元／㎡／月×24.6㎡×12月÷365天×179天）、导购管理费294.25元（50元／月×12月÷365天×179天），合计22003.77元；
三、由原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司退还被告（反诉原告）黄小燕缴纳的买断费16632元、合同保证金5000元、质量保证金3000元、赞助费3000元；
四、驳回原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄小燕的其他反诉请求。
上述判决第一、二、三项内容，限本判决生效后三十内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费344元，反诉案件受理费213元，合计557元，由被告黄小燕负担445元，由恒隆公司负担112元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
代理审判员 张海艳
二〇一五年八月十一日
书 记 员 罗世东
本案引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。