广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第373号
上诉人（原审原告）：开平市长沙街八一村民委员会桥尾经济合作社。住所地：广东省开平市。
负责人：李锦扬，该村民小组组长。
委托代理人：李忠生，广东汇顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴文洛，住广东省开平市。系开平市新都贸易商行的个体经营者。
委托代理人：林容茂，广东志信律师事务所律师。
上诉人开平市长沙街八一村民委员会桥尾经济合作社（以下简称“桥尾村”）因与被上诉人吴文洛确认合同无效纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2014）江开法民二初字第329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年7月1日，桥尾村向原审法院提起诉讼，请求判令：1、开平市新都贸易商行（以下简称“新都商行”）与桥尾村签订的租赁期由2016年1月1日至2045年12月31日止的合同无效。2、本案诉讼费用由吴文洛承担。主要事实和理由是：前任村小组急于发展经济，于2011年7月18日，在没有法律规定的三分之二以上村民同意签名的情况下，提前在2011年7月18日与新都商行签订了桥尾村北东区、大洲区共34879.2平方米，租赁期由2016年1月1日起至2045年12月31日止的租赁地合同，这是不对的。
吴文洛答辩称：桥尾村为了发展集体经济，拟出租位于长沙街八一桥尾村北东区、大洲区共13554.2平方米低洼田。新都商行有意承租前述低洼田。桥尾村与新都商行在协商出租低洼田过程中，桥尾村又提出与低洼田相邻的面积为21325平方米的鱼塘于2015年底租赁期满，桥尾村收回鱼塘后也要出租，征询新都商行是否有意承租。新都商行同意一并租赁桥尾村的低洼田、鱼塘。考虑到鱼塘于2016年1月1日才能出租，桥尾村与新都商行经协商，双方达成如下共识：在2016年1月1日前由新都商行承租低洼田；从2016年1月1日起，由新都商行承租低洼田、鱼塘，租赁期限为30年。桥尾村与新都商行就租赁低洼田、鱼塘有关事宜达成共识后，桥尾村依法召集全体户主商议租赁低洼田、鱼塘事项，前述商议事项业经与会户主同意。随后，桥尾村与新都商行于2011年7月18日签订了两份租赁合同，其中一份租赁合同由桥尾村与新都商行指派的吴嘉明签订，租赁标的物是低洼田，租赁期限由2011年10月1日起至2015年12月31日止；另一份租赁合同由桥尾村与新都商行签订，租赁标的物是低洼田、鱼塘，租赁期限由2016年1月1日起至2045年12月31日止。开平市长沙街八一村民委员会同意桥尾村前述租赁，并予以鉴证。
上述两份租赁合同签订后，新都商行已依合同约定将第一期租赁费345632.10元、补偿低洼田2011年下半年水稻损失款32530元、第二期合同定金5万元支付给桥尾村，桥尾村已向新都商行出具收款收据。桥尾村已依合同约定将出租的低洼田交付给新都商行使用。新都商行取得低洼田的使用权后，按照长期租赁对低洼田进行投资建设，于2011年8月将填土方工程发包给周惠华施工，工程总造价为377501元、于2011年10月将驾驶培训场砼地面、下水、绿化、照明、围栏等工程发包给广东泰和建筑集团有限公司施工，工程总造价为1498277元。上述工程已经完工，新都商行已于2011年将低洼田中大部分场地转租给他人用于机动车驾驶培训场地。
两份租赁合同签订后，新都商行严格依据合同的约定履行义务，合共向桥尾村支付租金、定金、补偿款428162.10元。新都商行已实际做了大量投资，投资款项达1875778元。自2011年7月18日合同签订至2013年底，桥尾村从未就合同履行、合同效力、新都商行在租赁土地上的投资、对租赁土地的使用等问题提出过任何异议。基于前述理由，桥尾村提出的桥尾村与新都商行签订的租赁期限由2016年1月1日起至2045年12月31日止的租赁合同无效的主张不应予以支持。综上所述，桥尾村提出的诉讼请求无理，恳请法院驳回桥尾村提出的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：吴文洛是新都商行的个体经营者。新都商行有意租赁桥尾村位于北东区、大洲区的低洼田。2011年7月经与桥尾村协商，桥尾村提出大洲区的鱼塘在2015年12月31日租赁期满，征询新都商行是否同意从2016年1月1日起租赁其大洲区的鱼塘，新都商行应允，于是桥尾村召开村民大会，会议表决通过了《关于八一桥尾村北东区、大洲区土地、鱼塘出租事宜》。由于大洲区的鱼塘在2015年12月31日才租赁期满，因此，2011年7月18日，桥尾村先后与新都商行签订两份《租赁合同》，第一份《租赁合同》约定由新都商行租赁位于长沙街八一桥尾村北东区、大洲区共13554.2平方米的低洼田；租赁期限从2011年10月1日起至2015年12月31日止；租金计算办法：从2011年10月1日起计算租金，每月租金每平方米0.5元，共51个月，租金共345632.10元，签订合同后，三个工作日内新都商行一次性支付给桥尾村；合同签订当日，新都商行要补偿此低洼田2011年下半年晚糙水稻损失，按每亩1600元计算，该低洼田共20.33亩，即32530元支付给桥尾村后，此低洼田即归新都商行使用等。第二份《租赁合同》，也即涉案合同约定由新都商行租赁位于长沙街八一桥尾村北东区、大洲区共34879.2平方米的低洼田、鱼塘；租赁期30年，即从2016年1月1日起至2045年12月31日止；租金计算办法：从2016年1月1日起计算租金，每月租金每平方米0.5元，以后每隔三年递增5%，租赁总金额为7898046.05元；合同签订当日，新都商行要交合同定金人民币5万元给桥尾村，此合同定金不计利息，待合同期满后桥尾村把定金退回给新都商行等。上述两份合同签订后，新都商行在2011年7月21日向桥尾村支付第一份土地租赁合同，即桥尾村北东区、大洲区共13554.2平方米的低洼田（2011年10月1日起至2015年12月31日止）全部租金345632.10元、租地补偿款32530元，以及支付第二份土地租赁合同，即涉案桥尾村北东区、大洲区共34879.2平方米的低洼田、鱼塘租地合同（2016年1月1日起至2045年12月31日止）定金5万元。桥尾村收取上述款项后将位于长沙街八一桥尾村北东区、大洲区共13554.2平方米的低洼田交给新都商行管理使用至今（即现正在履行的是第一份合同），而第二份合同（即租赁位于长沙街八一桥尾村北东区、大洲区共34879.2平方米的低洼田、鱼塘的涉案合同），因该份合同涉及的鱼塘尚未到期，合同约定租赁期自2016年1月1日起至2045年12月31日止，该合同属附生效期限的合同，自期限届满时生效，故该合同尚未履行。
2014年7月1日，桥尾村以前任村小组急于发展经济，于2011年7月18日在没有经过法律规定的三分之二以上村民同意签名以及2016年的合同提前在2011年7月18日签订是不对的为由向原审法院提起诉讼，请求确认新都商行与桥尾村签订的租赁期由2016年1月1日至2045年12月31日止的合同（即第二份合同）无效。
另查，原审法院向开平市国土资源局发出《关于八一村民委员会桥尾经济合作社涉案土地调查函》（即位于长沙街八一桥尾村北东区、大洲区共34879.2平方米的低洼田、鱼塘的合同所涉土地），开平市国土资源局向原审法院复函，答复如下：1、涉案土地的用途部分为农用地（114），部分为未利用地（127），部分为建设用地（201）（详见2013年土地利用现状图）。权属性质为集体……。
原审判决理由和结果
原审法院认为：本案属土地租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：新都商行与桥尾村签订的租赁位于长沙街八一桥尾村北东区、大洲区共34879.2平方米的低洼田、鱼塘合同（即第二份土地租赁合同）是否无效。
桥尾村认为其与新都商行签订的涉案北东区、大洲区共34879.2平方米的低洼田、鱼塘合同无效，理由有两个：一是前任村小组在没有法律规定的三分之二以上村民同意签名，就签订涉案租赁合同，不符合法律规定；二是2016年的合同提前在2011年7月18日签订不合法。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，桥尾村主张涉案合同符合该条规定的第（五）种情形。原审法院审理本案时调查开平市长沙街八一村民委员会主任及桥尾村前任村长反映，租赁期为2016年1月1日起至2045年12月31日止的合同，是已召开村民户主会议，并通过村民会议三分之二以上村民代表同意的。而结合当年《八一桥尾村议事签名书》来看，桥尾村将该村北东区、大洲区共34879.2平方米的低洼田、鱼塘租赁给新都商行，桥尾村确已召开村民代表会议（户主会议）并经三分之二以上村民同意的，现桥尾村没有其他证据否定该事实。因此，桥尾村以前任村小组在没有法律规定的三分之二以上村民同意签名就签订涉案租赁合同为由，主张合同无效不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条关于“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效”的规定，涉案合同约定租赁期自2016年1月1日起至2045年12月31日止，而2016年1月1日是肯定会到来的，因此，涉案合同属附生效期限的土地租赁合同，桥尾村与新都商行在2011年7月18日签订的涉案附生效期限的土地租赁合同依法有据，桥尾村的主张理由不成立。故原审法院认为桥尾村以上述两种理由主张其与新都商行签订的涉案北东区、大洲区共34879.2平方米的低洼田、鱼塘合同无效，理据不足，原审法院不予支持。但涉案租赁合同约定低洼田、鱼塘租赁期限30年，自2016年1月1日起至2045年12月31日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，涉案租赁合同期限已超过20年，超过部分无效，即涉案土地租赁合同应确认租赁期限由2016年1月1日起至2035年12月31日止，超过该20年期限部分无效，合同的其他内容符合法律法规的相关规定，合同依法成立。
案经调解，无法达成协议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条关于“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”的规定，原审法院依法作出判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第五十二条、第二百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年1月7日作出（2014）江开法民二初字第329号民事判决：
一、确认桥尾村与吴文洛（新都商行的个体经营者）于2011年7月18日签订的《租赁长沙街八一桥尾村北东区、大洲区共34879.2平方米的低洼田、鱼塘合同》第一条约定的“低洼田、鱼塘租赁期限30年，自2016年1月1日起至2045年12月31日止”中超过20年租赁期限的部分（即2036年1月1日至2045年12月31日）无效；其他条款，应予维持。
二、驳回桥尾村的其他诉讼请求。
本案受理费67086元（桥尾村已交纳），由桥尾村负担44724元，吴文洛负担22362元。
当事人二审的意见
桥尾村不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，支持桥尾村原审诉求，并由吴文洛承担本案所有诉讼费用。主要事实和理由是：原审法院认定事实错误，适用法律不当，应予改判。首先，原审法院确认涉案合同有效明显不当。由于桥尾村诉请确认涉案合同无效，故法院应当就合同是否合法有效作全面审查。特别是涉案合同是否违反我国现行法律法规的强制性规定，而不仅限于桥尾村在原审中提出的理由是否成立的方面。若涉嫌犯罪，则应当依法移送相关部门处理。本案土地的性质大部分为农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条及相关法律规定，改变土地用途必须办理土地变更审批手续，否则不得擅自变更。吴文洛不但实际擅自变更涉案土地用途，且未办理任何审批手续，因涉案合同签订之时，土地性质大部分为农用地，因此，该合同明显违反法律的强制性规定，应当归于无效。退一步而言，即使部分用地属于非农用地，但其余土地亦应办理变更手续，否则无效。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款的规定，涉案租赁合同不但未能得到村民会议三分之二以上的成员或者村民代表的同意，更未报请人民政府批准，因此，应当归于无效。况且，前任村委与吴文洛签订涉案合同之时，采取移花接木的手段，将村民领取会务金的表格改头换面，作为村民的表决同意表使用，欺骗全体村民。该表格中村民的签名是由个别人统一签署，并非村民亲自所签。其中润堂、平娟、杏琴、卫东等52户村民的签名，均出自同一人（吴某）之手，而吴某签名时仅仅是确认该村民领取会务金的意思，议事结果一栏为空白。某些村委出于不可告人之目的，将签领会务金的表格作为表决表使用，因此，涉案合同实际并未得到三分之二以上村民代表的同意。原审法院对桥尾村的相应陈述只字不提，进而错误认为合同合法有效，判决错误。此外，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》及《中华人民共和国土地管理法》的规定，村民集体土地对外进行承包租赁，必须经过村民三分之二或者村民代表三分之二以上同意并报乡政府批准，涉案租赁合同不符合以上条件。而根据本案证据分析，涉案土地中农业用地也没有进行用途变更审批，同样违法法律的强制性规定。至于预付款项的问题，吴文洛在原审称，所支付款项均为2011至2015年合同款项，与本案无关。
桥尾村在二审阶段为其陈述提供了《桥尾村村民同意上诉签名表》1份，以证明《八一桥尾村议事签名书》中村民签名不属实。
二审期间，桥尾村向本院申请：对涉案合同标的的土地性质、面积、变更资料等事项向开平市国土资源局进行调查取证；对《八一桥尾村议事签名书》中，由证人吴某代签的52户村民签名的同一性进行笔迹鉴定；准许证人吴某出庭作证，以证明涉案合同没有经过村民合法表决同意的事实。
吴文洛答辩称：桥尾村的上诉理由不能成立。一、关于涉案合同是否违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定的问题。首先，办理土地变更登记手续，并非效力性强制性规范。其次，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》相关条款规定，涉案土地可以出租，双方签订涉案租赁合同，并没有违反上述办法关于建设用地使用权的流转规定。二、关于民主议定的问题。原审法院已经查明涉案合同所涉事项经过村民代表会议讨论并且得到三分之二以上村民同意。桥尾村再以此为由认为合同无效，没有事实依据。此外，合同签订之后，桥尾村成员对于合同并无争议，而新都商行已经支付了定金5万元并在账务报表中公开，表明该集体成员是认可该合同的。三、关于原审法院认定超过20年租期无效的问题。通过合法方式将集体土地出租给开发商，是繁荣集体经济的一种方式，而将闲置土地或者产值较小的土地用于扩大经营，符合调动生产元素创造更大价值和集体利益保护的立法本意。因此，租期30年应当得到法律保护。而《中华人民共和国合同法》关于租期的规定，本意应为房屋、机械设备的出租期限，应不适用于本案土地出租的情形，因此，二审应予纠正。四、根据《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，民主议定程序仅适用于发包方案的提出，民主议定原则在合同的签订方面并没有强制性规定。
吴文洛在二审阶段没有为其陈述提供新的证据。
针对桥尾村在二审阶段提供的证据，吴文洛认为：该民主议定的内容与本案并无关联。由于没有见证村民签名的情形，故对真实性不予认可。相应证据能否作为新的证据使用，由法院依法核实。
经审查，桥尾村二审所提交的《桥尾村村民同意上诉签名表》是在一审判决后新出现的证据，况且该证据所反映关于桥尾村提起上诉的真实意思表示的内容也属于二审法院本应依职权主动审查的程序性问题，加之吴文洛未能举证足以反驳，故本院确认该证据为二审程序新的证据并予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，除“于是桥尾村召开村民大会，会议表决通过了《关于八一桥尾村北东区、大洲区土地、鱼塘出租事宜》”和“该合同属附生效期限的合同，自期限届满时生效”等部分内容之外，原审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。
另查明，桥尾村二审申请证人吴某出庭作证，本院予以准许。吴某述称，其系桥尾村的前任干部之一。在签订涉案合同之前，桥尾村召开了村民议事会议，讨论将低洼田出租的问题，也谈及鱼塘出租，但方案没有明确的出租时间。当时的与会人数没有过半，会议既没有明确的表决程序，也没有达成最终的议事结果。当时大部分与会村民对出租提出反对意见，想自行耕作，但会议材料没有将村民的反对意见记录下来。由于得知到会人员将可以领取到10元的误工费，因此，部分没有到会的户主委托到会的亲戚朋友叫吴某代为签名以领取误工费，而部分已经到会的户主则因本人不识字，也叫吴某代为签名领取误工费。在人数较多的签名表上，第一竖行的“润堂”到“永存”，以及第二至第五竖行的所有签名（第二竖行第一个签名除外），均是吴某所签。由于表决人数不够，村委会其他干部后来又补充了一份村民签名表，至于该份签名表上的签名是否属实，吴某本人并不知情。据吴某参加历次村民议事会议的经验，无论会议是否议事成功，均有误工费可领。
再查明，吴文洛二审认为既然吴某表明代为签名是受到村民委托的，那么本案并无委托进行笔迹鉴定的必要。
本院判决理由和结果
本院认为，因桥尾村诉请确认涉案合同无效，因此本案的案由应为确认合同无效纠纷。原审法院将本案定性为土地租赁合同纠纷欠妥，本院予以纠正。本案二审争议焦点为：涉案合同的签订是否因违反村民民主议定原则而无效的问题。
《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。根据上述法律规定，桥尾村将涉案土地出租给非集体成员吴文洛经营必须履行民主议定程序，获得三分之二以上的年满十八周岁的村民或者村民代表的同意。由于村民代表是由村民按照每5户至15户推选1人的原则来推选，故经得三分之二以上的户代表的同意亦可。
关于涉案合同的签订是否因违反村民民主议定原则而无效的问题。首先，根据《八一桥尾村议事签名书》的记载，该集体组织当时应参加表决的户代表人数为102人，实际到会人数70人。对于前述70人的签名问题，若据吴某所述仅有9人不是其代为签名，则其所指认的代签人数本已大于桥尾村主张的代签人数，且吴文洛对吴某的指认亦无异议，因此，本院对桥尾村关于有52个户代表的名字由吴某代为签署的主张予以采纳。在此前提下，由户代表亲自签名的人数应当没有过半，更没有达到三分之二的比例。
其次，虽然吴某自述系基于户代表本人或其到会的亲友的委托而代为签名，但鉴于吴某仅认可受托于领取误工费而不作表决，且本案未见充分的授权证据，故委托的真实性及授权范围均不能确定。加之其后未见户代表的书面追认，反而存在桥尾村村民共同决定提起本案诉讼及上诉的事实，故本案亦不宜认定吴某有权代为签名表决。
再次，从上述表格可见，村民会议的召开时间是2011年7月15日，但涉案合同却涉及2016年1月1日之后集体财产权益的处分，且出租期间达到30年，显然涉及到村集体重大利益的处分，作为桥尾村相关干部更应坚持依法、公开、透明、民主的原则交由村民来议决。然而，有原始签名笔迹的涉案村民议事签名表中，对于议事内容仅简单记载为“关于八一桥尾村北东区、大洲区土地、鱼塘出租事宜”，缺失影响表决意思表示的价款、合同期限等关键要素，故仅凭该表格并不能确认村民对涉案合同内容已经知情并且同意。
综上，根据本案现有证据情况，应当认为涉案合同没有得到三分之二以上年满十八周岁的村民、村民代表或者户代表的同意，违反了法律的效力性强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案合同应当认定为无效合同。原审法院认为涉案合同经过三分之二以上村民代表同意与事实不符，据此认定涉案合同部分合法有效处理欠妥，本院均予以纠正。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，吴文洛已就涉案合同向桥尾村预缴了定金5万元，桥尾村应当予以返还。若吴文洛认为涉案合同被依法认定无效，确实导致当事人间利益失衡，由此造成损失需要双方合理分担的，可另寻合法途径主张，本案对此不作处理。
桥尾村在二审阶段申请本院到国土部门调查取证，因原审法院已经发函调查，相关部门已作书面回复，且部分调查事项对本案的实体处理并无直接影响，故本院不予准许；其申请笔迹鉴定，因吴文洛对签名的同一性并无异议，故本案并无鉴定的必要，本院亦不予准许。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，致最终处理结果欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省开平市人民法院（2014）江开法民二初字第329号民事判决；
二、确认开平市长沙街八一村民委员会桥尾经济合作社与吴文洛签订的租期由2016年1月1日始至2045年12月31日止的《长沙街八一村民委员会租赁合同》无效；
三、开平市长沙街八一村民委员会桥尾经济合作社应在本判决生效之日起十日内向吴文洛返还定金5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由开平市长沙街八一村民委员会桥尾经济合作社负担，多收部分由原审法院予以退回。二审案件受理费100元，由开平市长沙街八一村民委员会桥尾经济合作社负担，多收部分由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 李雁羽
代理审判员 林瑞环
二〇一五年九月十一日
书 记 员 刘现流
薛佩珠