浙江省义乌市人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）金义民初字第3008号
原告：杨晓青。
委托代人：杨晓龙，男，1975年4月12日出生，汉族，住义乌市义亭镇姑塘工业区（大地线业），现住义乌市建设二新村**栋*号*楼，系原告弟弟。
被告：义乌市北苑街道柳二村民委员会。
法定代表人：杨晓峰。
委托代理人：王英豪。
委托代理人：王燕桦。
原告杨晓青诉被告义乌市北苑街道柳二村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理，依法由审判员施文卫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨晓青的委托代理人杨晓龙，被告义乌市北苑街道柳二村民委员会的委托代理人王英豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨晓青诉称：2006年12月18日下午，原告通过对标的物柳二村糖厂整体房屋转让的公开竞投，以每平方米建筑占地面积7400元的价格中标，2006年12月26日原被告签订了房地产买卖契约一份，契约约定：被告自愿将坐落于XX村糖厂房地产（占地面积380平方米、实际用地面积861.08平方米）转让给原告所有，双方议定转让价格为人民币2812000元，并同意于交足100%的房款之日起由被告将上述房地产正式交付给原告。被告保证上述房地产权属清楚且无纠纷，因此给原告造成经济损失，由被告负责赔偿。被告如进行旧村改造安置，应由被告按1：1补偿给原告占地面积等内容。后原告按约全部履行了交款义务，也取得了柳二村糖厂房地产的所有权并管业使用至今，期间原告为了提高房屋使用率，并对该房地产进行了扩建和升层，在原有的基础上加建为三层，实际的使用面积大约2300平方米。2012年被告村开始启动旧村改造，被告单方以契约无效为由要求收回XX村糖厂房地产，为此，原告坚决不同意，并要求被告按契约约定占地面积1：1补偿原告，但被告却以各种理由推诿。2013年9月10日被告突然私自强拆原告所有的糖厂房屋，原告得知后虽赶到现场勒令被告停止了侵害，但仍致使原告房屋部分受损，因此原告屡次要求被告恢复原状，赔偿损失，但被告却以各种理由推诿拒不赔偿，无奈，原告为了维护自身的合法权益，提起诉讼，诉讼请求：一、确认原、被告2006年12月26日签订的房地产买卖契约有效；二、判令被告立即停止侵害、恢复原状，并赔偿原告生产停工的经济损失人民币20万元；三、由被告承担本案的诉讼费用。
被告义乌市北苑街道柳二村民委员会辩称：事实部分，原、被告之间签订买卖契约的时间、内容以及原告已经支付购买款，被告也将房屋交付给了原告，这些事实没有异议。出卖的房屋是一层，原先村里的用于轧糖的厂房，不分间数。占地面积根据土地使用权证登记为380平方米，用地面积为861.08平方米。原告购买后未经批准，将一层的房屋建成三层，二层、三层属于违法建筑。出卖的房屋当时有集体土地证，没有进行过房产登记。原告买后，没有办理土地证过户手续，是政府政策不允许过户。2010年11月22日，北苑街道办事处批准柳一、柳二、柳三村旧村改造，三个行政村建成柳青社区。旧村改造的范围以2010年8月10日义乌市建设局批准的规划红线图为准。原告的该处房屋，属于规划红线范围内，必须拆除。2013年3月，柳二村开始旧房拆除。被告将全村的旧房拆除工程公开发包，由专业的拆除公司承包拆除。为了拆除原告的房屋，被告多次与原告及其家人进行协商。2013年7月，原告腾空了房屋，这些房屋原告是出租给他人居住的，2013年9月5日，原、被告签订了协议解除了2006年12月26日双方签订的房地产买卖契约。解除协议约定，被告退还原告购房款281.2万元，从2006年12月26日订立买卖契约之日时到2013年9月30日止，按照年利率8厘计算152.1715万元作为终止买卖契约的补偿。对于原告的一至三层房屋，不计较违法建筑。对于残值，经评估机构评估，为36.7035万元，以上三项共计470.075万元。解除协议，原告由其父亲XX代签，在签订协议之前，XX当场与原告通过电话，然后再签，当时在场的有被告的支部书记、村委主任，还有拆除旧房工程的施工人员两名，同时也是柳二村人，叫XX和XX。房屋在2013年10月由拆除公司全部拆除。在房屋刚开始拆除的时候，原告的弟弟杨晓龙曾经向村两委领导提出要求晚拆几天，意思是他们向政府有关部门再去联系能否拆除后进行土地安置。被告同意了原告弟弟的要求。暂停十余天，然后再全部将房屋拆除。现在原告没有向被告领取解除协议中约定的款项。柳二村在2006年分别将村集体所有的三处房屋卖给原告和本村的杨XX、XX，今年旧村改造XX、XX都与村里签订了解除协议，退回购房款及以年利率8厘利息计息作为补偿，支付房屋的残值款。原告也是按照另两户的标准作为解除协议处理的金额。另外2013年9月5日，原告父亲XX还代原告与被告签订了一份补充协议，该份补充协议是原告的配电房拆除和补偿搬迁费的约定，搬迁费为30万元，配电房由于涉及到供电部门的规划，暂时没有拆除，原告也没有领取30万元的搬迁费。
其他答辩意见分为以下三点：一、原告的第一诉请属于滥用诉权，请法院依法驳回。理由是买卖协议双方除了第九条第五项和第九条第三项之外，其他全部履行完毕。第九条第三项是关于过户，由于政策不允许，再加上房屋已拆除，该地块规划为旧村改造安置区，因此过户已不存在，该条款也没有履行的可能性和必要。第九条第五项关于1：1补偿的问题，土地的安置根据法律的规定，应当经过政府的批准，应当符合法律和政策的规定，双方的约定并不能当然的实现，目前根据旧村改造的政策规定，义乌市不可能对个人购买村集体公房进行1：1安置。因此原告要求法院确认买卖契约有效，没有任何的实际意义。是滥用诉权的行为。另外，买卖协议已经解除了，也不存在确认有效之诉。二、买卖契约已解除。原告父亲当场打给原告电话之后才签订了协议，属于原告的授权行为，退一步说，也构成表见代理。原告应按照解除协议享受权利，履行义务。三、原告的第二诉请缺乏事实与法律依据，首先原告必须明确或者法庭应当行使释明权，原告的恢复原状、停止侵害、赔偿损失是基于合同关系还是基于侵权关系，原告要明确是侵权之诉还是合同之诉，主张的是侵权之债还是合同之债，原告的请求不同，主张的依据不同。根据恢复原状的主张，请求权基础应当是物权，合同是债权。本案法律意义上的物的归属不在原告，不动产以登记为准，被拆除的房屋土地使用权证还是被告的，不是原告的，原告无权提起物权的请求权。综上，请法院驳回原告的所有诉请。
原告补充：对于解除房地产买卖契约及补充协议，原告对该两份材料不知情。原告也从没有授权XX代为处理，也没有收到被告支付的补偿款等。
被告补充：关于付钱的问题，不是被告主动将钱打给原告，应当是原告办理手续，被告报街道审批，村里的财务由街道管，要按照联办手续支付的，原告如果同意办理的，被告现在就愿意办理手续，马上就可以支付。补偿利息的“年利8厘”为年利8%，被告是请银行工作人员写的，以实际计算的利息额为准。
原告就其诉讼主张举证如下：
一、房地产买卖契约一份，以证明原告与被告签订了房屋买卖协议。
二、土地使用权登记查询证明、土地证书附图各一份，以证明合同明确的原告的合法权益。
三、照片四张（其中一份打印件），以证明被告对原告的物权进行侵害的事实。
被告对原告提供证据的质证意见：对证据一，真实性关联性无异议，对其中第九条第三项、第五项，因为过户手续政策原因不能办理，也不能1：1安置，要经过审批，该两条涉及到土地行政审批和房地产过户登记的法律问题。对证据二，无异议。该证据可以证明该房屋土地使用者仍然为被告，因此，不能达到原告的证明目的，也就是原告对房屋不具有物权。对证据三，由于原告拍摄的时间段不同，只能证明拍照时房屋的状况，现在房屋已经拆为平地，不是照片上的状况。以上三份证据都不能证明原告的主张。
被告就其抗辩意见提供证据如下：
一、北苑街道文件复印件一份（原件存放于街道），以证明柳二村旧村改造规划红线以及安置区块。旧村改造的细则与本案有关的是第一条，表述改造范围以2010年8月10日市建设局批准的规划红线为准，第五条第二项用以证明该规划红线图，柳二村安置在C、D区块。
二、房地产拆迁评估表一份，以证明被告对原告购买的房屋一至三层进行了拆除前的残值评估，金额为36.075万元。
三、被告会议记录两页，以证明2013年9月5日，为了与原告达成协议解除契约，根据之前双方的多次沟通，签订协议前被告进行了会议的通过，形成了记录，参加的人员是被告村两委、村民代表大会的代表等。会议记录的有关条款与原、被告签订的解除协议是一致的，会议的内容是被告为与原告签订协议准备的。
四、解除房地产买卖契约协议书一份，以证明：1、2006年12月26日原、被告签订的房地产买卖契约解除；2、解除之后财产的处置，即被告退还购房款，并进行补偿及对房屋残值按照评估价计付。这份协议书除打印之外的填空式内容和下面书写的金额、文字都是北苑街道工作人员书写的。应当支付给原告的金额是470.075万元。原告签字是在协议乙方栏下9个字，全部是原告父亲XX书写，指印也是原告的父亲按捺的。
五、补充协议一份，以证明内容与本案的房屋不太有关联，主要是用于证明2013年9月5日原告父亲代原告与被告签订解除协议之外，还代原告与被告签订了补充协议。可以证明被告完全有理由相信原告的父亲是可以代理原告做主的。
六、情况说明复印件一份（签名人杨光明为村委主任，XX为村支部书记，XX、XX不是村里的干部，而是柳二村的村民，是柳二村旧房拆除工程实际施工人员），以证明：1、被告为了解除契约和房屋的拆除，多次与原告及原告父亲进行沟通协商；2、在2013年9月5日，XX代原告与村里签订解除协议前，当场与原告通电话，原告同意后才签字。
七、义乌市人民政府抄告单复印件一份，以证明村集体的公房在旧村改造中的政策规定。
八、申请报告复印件一份，以证明在柳青小区旧村改造范围内的所有房屋都应当拆除，不管是农户、单位、学校、医院等，以证明原告要求恢复原状是不可能的。
九、会议记录二份（2013年5月30日、10月13日），以证明与原告同一时期向被告购买房屋的XX、XX都是按照退回购房款、计付利息补偿、支付房屋残值三项一样的标准处理的。该两户已经拆除了房屋并领取了所有的款项。
十、规划图一份，以证明本案房屋是在柳青小区旧村改造规划红线范围内，同时也可以证明原告要恢复原状是不可能的。
原告对被告提供证据的质证意见：对证据一、二、三，无异议。对证据四、五，签名并非原告本人签署，原告本人对该事实不清楚，也没有授权杨兴益处理。对证据六，签字的证明人都与被告有利害关系，对真实性合法性不予认可。对证据七、八、十，无异议。对证据九，没有原告的签字，是村民代表大会组织的。
本院认证意见：原告提供的证据的真实性、关联性被告无异议，本院予以确认。被告提供的证据一、二、三、七、八、十原告无异议，本院予以确认；证据四、五、九的真实性、关联性原告没有异议，本院对真实性、关联性予以确认；证据六系复印件，实质为证人证言，证人未到庭作证，未经质证，且原告有异议，本院对其效力不予确认。
根据以上确认的证据，结合双方当事人陈述，本院确认本案事实如下：
原告杨晓青系被告义乌市北苑街道柳二村民委员会村民。
2006年12月18日，原告通过对标的物柳二村糖厂（一层，没有经过房屋所有权登记）整体转让的公开竞投，以每平方米建筑占地面积7400元的价格中标。2006年12月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房地产买卖契约》一份，契约约定：一、甲方自愿将座落在柳二村糖厂，建筑占地面积380.00平方米房地产转让给乙方。二、甲乙双方议定，上述房地产的成交价格为人民币2812000元，乙方已在2006年12月18日支付定金30万元；在2006年12月26日付清2512000元。三、双方同意于交足100%的房款之日起由甲方将上述房地产正式交付给乙方。四、以上房产的土地使用权为集体行政划拨土地。五、甲方保证上述房地产权属清楚且无纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清偿，并承担相应的民事诉讼责任；因此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。六……九、双方约定的事项：1.……3.经双方协商，乙方自行办理产权证过户手续，过户所有费用由乙方承担。甲方无条件配合乙方，提供各项协助工作。如因政策原因不能办理产权过户手续，乙方有权解除本契约。4.乙方所中标标的物地产证号01642、地号37031468，用地面积为861.08平方米。5.甲方如进行旧村改造安置，应由甲方按1：1补偿给乙方占地面积。
双方签约后，原告按约履行了交款义务，也取得了柳二村糖厂房地产的使用权并管业使用至房屋被拆除，期间原告对该房地产进行了扩建和升层，在原有的基础上加建为三层。原告买后，没有办理土地证过户手续，也没有进行房产权登记。
2010年11月22日，北苑街道办事处批准柳一、柳二、柳三村旧村改造，三个行政村建成柳青社区。旧村改造的范围以2010年8月10日义乌市建设局批准的规划红线图为准。原告购得的该处房屋，属于规划红线范围内，要拆除。此后，被告要求收回上述房地产，为此双方协商。
2013年3月，柳二村开始全面的旧房拆除。被告将全村的旧房拆除工程公开发包，由专业的拆除公司承包拆除。为了拆除上述房屋，被告与原告及其家人进行协商。2013年7月，原告腾空了房屋。2013年9月5日，原告的父亲XX代原告与被告签订了《解除房地产买卖契约协议书》。解除协议约定：因甲乙双方于2006年12月26日签订的关于柳二村糖厂C、D地块、地号37031468、土地证号016**，其中建筑占地380平方米的房地产买卖契约，不符合国家有关法规和义乌市旧村改造政策，经双方协商，决定解除该契约，协议如下：一、双方当时的成交价为人民币2812000元由甲方退还乙方；二、甲方付给乙方以成交价款年8厘%利息计算从2006年12月26日至2013年9月30日止利息计人民币1521715元作为终止双方买卖契约给乙方的补偿款；三、双方签订本协议之日，便是买卖契约的终止之日；四、此协议一式三份，双方签字后生效；五、本幢房屋根据国信评估公司评估残值计人民币367035元；六、共三项：本金2812000元、利息1521715元、残值费367035元，合计4700750元。以上协议乙方由原告父亲XX代原告签名捺印。房屋在2013年10月许由拆除公司全部拆除。现在原告没有向被告领取解除协议中约定的款项。另外，2013年9月5日，原告父亲XX还代原告与被告签订了一份《补充协议》，该份补充协议是原告的配电房拆除和补偿搬迁费的约定，被告补偿原告搬迁费30万元，至今原告也没有领取30万元的搬迁费。
本院认为：双方争议焦点一是2006年12月26日原告与被告签订的《房地产买卖契约》的效力；二是2013年9月5日原告的父亲XX代原告与被告签订的《解除房地产买卖契约协议书》和《补充协议》的效力；三是根据上述合同的效力来确认双方当事人的权利义务。
一、关于2006年12月26日原告与被告签订的《房地产买卖契约》的效力。合同法规定了合同无效的各种情形，上述合同中约定的第九条第3项约定办理涉案房地产权证过户手续和原告享有附条件解除合同权的内容不属合同法规定的无效情形，该内容有效；第九条第5项约定如进行旧村改造应由被告按1：1补偿给原告安置用地内容，因农村建设用地的拆迁补偿安置需获得政府部门批准，被告无权决定，且至今没有证据证明对涉案房屋拆除安置方案已经获得政府批准，故该内容未生效；合同其他内容双方没有争议，也未违反法律、法规强制性规定的内容，合法有效。
二、关于2013年9月5日原告的父亲XX代原告与被告签订的《解除房地产买卖契约协议书》和《补充协议》的效力。合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。上述合同原告由其父亲XX代理签字，鉴于杨兴益与原告的父子关系及被告提供的经过村民代表大会讨论通过等相关证据，再结合涉案房屋原告已腾空并已由被告按上述解除协议拆除的事实，本院确认XX的上述代理行为有效。被告主张的“在签订协议之前，XX当场与原告通过电话，然后再签”等事实符合情理，本院予以采信；现原告主张其“没有授权XX处理”，本院不予采信。因此本院确认上述解除协议和补充协议合法有效，双方均应按约履行。
三、在确认上述合同的效力后，原告与被告于2006年12月26日签订的《房地产买卖契约》生效部分已解除，且双方的权利义务已由2013年9月5日原告的父亲XX代原告与被告签订的《解除房地产买卖契约协议书》和《补充协议》重新确认，双方均应严格按新达成的协议履行自己的义务并享有权利。原告主张有效的合同已解除，原告起诉没有诉的利益；其起诉主张被告恢复原状，并赔偿原告经济损失人民币20万元，属于滥用诉权，被告不应因此而陷入诉讼，原告滥用诉权的行为应予驳回；原告主张被告停止侵害，非本案合同之诉审查范围，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条第一款第（三）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条的规定，裁定如下：
驳回原告杨晓青的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 施文卫
二〇一三年十二月十九日
书记员 朱晗晟