北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06174号
上诉人（原审被告）王福文，女，1968年5月9日出生。
委托代理人赵文山，北京市曙光律师事务所。
上诉人（原审第三人）杨成，男，1989年2月28日出生。
委托代理人付学军，北京市时丽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘佳男，女，1982年12月20日出生。
委托代理人单伟鸣，北京道盛律师事务所律师。
上诉人王福文、杨成因与被上诉人刘佳男确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第06536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年1月，刘佳男起诉至原审法院称：2010年6月29日，王福文与我签订售房协议，约定王福文将其订购的北京市朝阳区902号（以下简称902号）房屋以400万元的价格卖给我。我将售房款400万元一次性付给了王福文，王福文将房屋钥匙、商品房预售合同、房款发票等交付给我，此后我进行装修并入住至今。2012年4月，我得知王福文已经获取了房屋产权证，便找到王福文办理房屋产权变更登记，但王福文一直以各种理由予以推脱。2012年9月25日，我从朝阳区建委查询得知，王福文于2012年8月7日将902号房屋又以360万元的价格出售给了杨成，并于2012年8月9日办理了房屋产权变更登记。综上，王福文与杨成的行为属于恶意串通，严重损害了我的合法权益。故此，为维护我的合法权益，现要求确认王福文与杨成签订的房屋买卖合同无效。
王福文未到庭，亦未提交答辩状。
杨成述称：不同意刘佳男的诉讼请求。我签订了房屋买卖合同，支付购房款，办理了房屋过户手续。刘佳男、王福文之间的合同，我根本不知道。刘佳男如有损失应向王福文主张，刘佳男应当向我腾房，为此我已提出腾房的诉讼。
原审法院经审理查明：王福文与北京×房地产开发有限公司于2009年3月23日签订《商品房现房买卖合同》，购得902号房屋。
2010年6月29日，刘佳男、王福文签订《售房协议》一份，约定王福文将902号房屋售予刘佳男，价款为400万元，刘佳男要求过户，王福文应积极配合，购房款由刘佳男在签订合同当天一次性交清，王福文收款后，将该房购房原件、身份证复印件、房钥匙一齐交与刘佳男。
庭审中，刘佳男称其于2010年6月29日通过自己的中国工商银行账户向王福文之夫王×的中国工商银行账户汇款283.5万元，其余购房款116.5万元以现金方式交给王×。经查，王×于2010年6月29日向刘佳男出具400万元的收条。刘佳男称当日王×将房屋钥匙交给刘佳男。经查，刘佳男一直实际占有房屋至今。
2012年4月12日，王福文及其夫王×委托谢×作为代理人，授权其办理902号房屋出售相关事宜。
2012年7月25日，王福文（甲方，签约人为委托代理人谢×）、杨成（乙方）及北京×1房地产经纪有限公司（丙方，以下简称×1公司）签订《×定金合同》，交易的房屋为902号房屋，交易价格为505万元，定金5万元，备注写明：“1.此房屋所有税费由乙方承担；2.银行批贷后，甲方配合乙方做产权过户手续；3.甲方负责房屋简单装修后，将房屋交付乙方”。同日，杨成向王福文支付购房定金5万元。
2010年7月28日，王福文取得902号房屋的房屋所有权证书。
2012年7月30日，王福文（签约人为委托代理人谢×）与杨成签订《存量房屋买卖合同》一份，王福文将902号房屋作价505万元卖给杨成，杨成向中国建设银行股份有限公司北京平谷分行申办贷款352万元。合同注明双方通过×2（北京）房地产经纪有限公司居间介绍成交，房地产经纪职业人员为邹×。另该合同未对房屋交付时间进行约定，杨成称未作约定的原因是其当时不急着住且当时房屋有装修。经向×2（北京）房地产经纪有限公司核实，该公司称双方确曾找过该公司办理居间义务，后因费用原因该公司未给双方达成房屋买卖协议。2012年7月31日，谢×向杨成出具收条，收取购房首付款153万元（含定金5万元、银行转账53万元、现金95万元）。庭审中，杨成提交当日其通过中国建设银行向谢×转账53万元的银行交易凭条一张。
后杨成委托北京×3房地产评估有限公司作出《房地产抵押估价报告》一份，估价报告作业日期为2012年7月27日至2012年7月30日，该报告注明该公司经杨成委托，对902号房屋进行了现场查勘和评估。案件审理中，上述估价报告由原审法院从中国建设银行股份有限公司北京平谷分行处调取。
庭审中，杨成称其在2012年7月底由王福文的代理人谢×带着去看过902号房屋，当时还有几个房产评估单位的工作人员，房门当时就开着的，房屋正在简单装修，可能是为了销售。经询，刘佳男称其与装修公司于2012年6月1日签订装修合同，7月底前装修人员全部撤场，基本装修完毕，其未听装修人员说过有人看房的事情。庭审中，刘佳男提交其与北京×装饰设计有限公司于2012年6月1日签订的装修施工合同。
2012年8月9日，王福文与杨成又签订《存量房屋买卖合同》一份，王福文将902号房屋作价360万元卖给杨成。合同注明双方通过×1公司居间介绍成交。同日，杨成以360万元的计税金额缴纳了房屋买卖契税。刘佳男认为该合同约定的成交价格远低于市场交易价格。杨成称该合同并未实际履行，仅为减少税费负担签订。
2012年8月9日，王福文将902号房屋过户到杨成名下。
2012年8月13日，杨成与中国建设银行股份有限公司北京平谷分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由杨成向该行借款352万元，并以902号房屋为抵押，抵押财产估价503.5万元。
刘佳男称其于2012年9月25日从朝阳区建委查询得知王福文将房屋卖给杨成的情况。2012年10月11日，刘佳男向北京市平谷区人民法院提起本案诉讼。北京市平谷区人民法院于2012年12月20日将本案移送原审法院管辖。
根据北京市平谷区人民法院2012年10月23日与杨成及其购房委托代理人杨×的谈话笔录，杨成称其花了600万元从王福文处买的房子，用孟×的卡给王福文转账200万元，其他的都是贷款。法官问：“为什么你们和王福文的合同中写的是360万元？”杨成回答：“不清楚，不是我们做的手续。”法官问：“你们看一下刘佳男提供的王福文与杨成签署的存量房屋买卖合同。”杨成与杨×看后称：“上面杨成、杨×的签字是我们签的。但是当时着急回家，都没有看合同内容。”法官问：“买卖涉案房屋前，你们去房屋看过吗？”杨×回答：“买房之前，没到房子去看过，买房之后去房屋那看过，没见王福文，也没见刘佳男，只见几个小工在那装修。”法官问：“买房后，谁让你们去看的？”杨×回答：“王福文让我们去看的，买房之前我没让王福文带我去看，买房之后，我给王福文打电话，她不带我去，让我自己去，我就去了。”
根据北京市平谷区人民法院2012年11月8日与刘佳男所做谈话笔录，刘佳男称其支付400万元现金作为购房款，其将购房款汇至中介方×公司经理×1的个人账户，由×1转给王福文，王福文的丈夫王×欠刘佳男及其母亲1000多万元，但刘佳男并不是通过抵账得到902号房屋，其之前与王福文并不认识，通过×1才认识了王福文，因王福文的丈夫王×是搞房地产开发的，所以向刘佳男借钱也很正常。
刘佳男称据其了解杨成系×1公司的司机，王福文之夫王×经常去该公司，与该公司经理孟×关系很好，其曾经在该公司找过王×，当时好像是孟×给王×打电话让其过去，当天刘佳男与王×谈了房屋过户的事，且王福文的代理人谢×也是该公司的工作人员。故刘佳男认为王福文与杨成存在恶意串通，目的是不想把房卖给刘佳男，具体原因不详，王福文从未提出解除与刘佳男的合同。杨成对此不认可，但认可谢×是×1公司的工作人员，同时也是王福文的卖房的代理人。经查，孟×是×1公司的法定代表人。
杨成称其无业，不是×1公司的司机，其购房款及还贷资金均为其自有资金。案件审理中，法庭要求其就资金来源予以说明或提交相关证据，杨成未说明及提交。
原审法院经审理认为：本案争议的焦点为王福文与杨成之间的房屋买卖合同是否属于恶意串通损害刘佳男利益并依法应认定为无效。应明确，恶意串通在市场交易中虽时有出现，但由于串通合意的达成具有即时性和私密性的特点，直接证据难以固定，故在民事诉讼中受害人的举证通常较为困难，往往需要根据间接证据综合判断。
本案中，除2012年7月25日《×定金合同》外，王福文与杨成就902号房屋正式签订的合同有两份，一是2012年7月30日《存量房屋买卖合同》，二是2012年8月9日《存量房屋买卖合同》。刘佳男称2012年8月9日《存量房屋买卖合同》约定的交易价款系不合理的低价。杨成称该合同系为避税签订，非实际履行。根据杨成支付首付款及向银行贷款的情况来看，其实际履行的应为2012年7月30日《存量房屋买卖合同》，法院对刘佳男的相关意见不予采纳。
根据查明的事实，杨成虽有证据表明其向王福文支付了首付款，以902号房屋为抵押申请了银行贷款，并实际办理了过户。但就该买卖关系，仍存在如下疑点：1.双方实际履行的2012年7月30日《存量房屋买卖合同》注明通过×2（北京）房地产经纪有限公司居间介绍成交，但经向×2（北京）房地产经纪有限公司核实，该公司未给双方达成房屋买卖协议。2.杨成买卖标的房屋价款高昂，非一般经济能力的家庭所能承受，然而作为买受人的杨成称自己无业，在法庭要求其说明购房款及偿还银行贷款来源的情况下，未作说明。3.×1公司是王福文与杨成签订《×定金合同》的居间方，作为王福文的签约委托代理人的谢×同时系×1公司的工作人员。4.×1公司的经理为孟×，而孟×是杨成认可的购房首付款的支付人；据刘佳男称王福文之夫王×与孟×熟识，杨成系×1公司的司机（但无证据证明）。5.杨成在签订房屋买卖合同之前未看房。6.杨成虽称在签约后谢×带着其与房产评估人员实际看房，但看房时房屋因在装修，屋内早已有人且只有装修人员在场。7.双方未就房屋交付事宜进行细致约定。
原审法院认为，双方实际履行的2012年7月30日《存量房屋买卖合同》注明经居间介绍成交，但核实居间的记载并不属实，合同本身存在不实之处。诉争902号房屋价款数额巨大，本案系对王福文与杨成合同效力的审理，审理结果与房屋最终归属利害攸关，在经法院多次要求的情况下杨成未就其购房能力进行说明，不应简单地理解为对诉讼认知上的轻率。本案中，王福文将巨额财产交由×1公司工作人员谢×代理出售，而杨成声称首付款出资直接由×1公司经理孟×支付，足以说明上述关系均非比寻常，彼此之间有充分的信任。考虑到王福文与杨成均在某种程度上与×1公司存在极其密切的信任关系，×1公司亦在很大程度上参与了双方买卖关系建立及履行的过程，双方存在意思联络的客观条件。此外，杨成在签订房屋买卖合同之前未看房，在购买房屋此类重大的交易活动中且有中介公司参与的情况下，未对房屋交付进行细致约定，均极不正常。王福文与杨成签订《×定金合同》由×1公司居间，王福文的委托代理人同时也作为×1公司的工作人员，此种交易方式亦属罕见。综上，法院认为，王福文与杨成存在意思联络的客观条件和高度可能，双方之间的交易从形成到履行均疑点重重、不符常理，其交易完成的后果构成了对刘佳男合法权益的直接损害，刘佳男有合理理由认为王福文与杨成有恶意串通损害其利益的行为，法院综合本案案情对刘佳男的诉讼请求予以支持。
王福文经法院合法传唤未出庭应诉，视为其放弃与出庭有关的诉讼权利，不影响法院根据查明的事实依法裁判。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：确认王福文与杨成之间就北京市朝阳区902室达成的房屋买卖合同无效。
原审法院判决后，王福文、杨成均不服，向本院提起上诉。王福文的上诉请求是：撤销原审判决，发回重审或改判驳回刘佳男的诉讼请求；一、二审诉讼费用由刘佳男承担。其上诉理由是：原审法院认定事实不清，证明过程主观臆断，定案证据不充分。刘佳男并未就其主张的“王福文与杨成恶意串通损害刘佳男利益”向法院提供确实充分的证据，应当承担举证不能的法律后果。原审法院基于所谓的7个疑点，通过其所谓的推理，主观认为本案买卖行为“不实”、“轻率”、“非比寻常”、“极不正常”、“罕见”而得出王福文与杨成存在意思联络的客观条件和高度可能，双方之间交易从形成到履行均疑点重重、不符合常理，其交易的后果造成对刘佳男合法权益的直接损害，而否定了具备所有合法手续的一桩房产买卖，是真正的“轻率”、“恣意”。原审法院认定王福文与杨成之间就902号房屋签订的买卖合同无效，没有事实依据和法律依据。杨成依法登记的房屋权利，应受国家法律保护。北京市高级人民法院公布的《审理二手房买卖案件指导意见》规定的原则，充分体现了：对于一房多卖闹纠纷，谁办房本谁得房。这是法院审理此类一房二卖纠纷的基本原则。原审法院抛开杨成已经依法办理902号房屋权属转移登记，已取得房屋权属证书，即依法取得902号房屋物权的基本事实，违背最基本的法律原则认定事实，进行裁判，属适用法律错误。刘佳男的合法权益可以通过其他合法途径予以解决。
杨成的上诉请求是：撤销原审判决，发回重审或改判驳回刘佳男的诉讼请求。其上诉理由是：原审法院认定事实不清，证明过程主观臆断，定案证据不充分。刘佳男并未就其主张的“王福文与杨成恶意串通损害刘佳男利益”向法院提供确实充分的证据，应当承担举证不能的法律后果。原审法院基于所谓的7个疑点，通过其所谓的推理，主观认为本案买卖行为“不实”、“轻率”、“非比寻常”、“极不正常”、“罕见”而得出王福文与杨成存在意思联络的客观条件和高度可能，双方之间交易从形成到履行均疑点重重、不符合常理，其交易的后果造成对刘佳男合法权益的直接损害，而否定了具备所有合法手续的一桩房产买卖，是真正的“轻率”、“恣意”。原审法院认定王福文与杨成之间就902号房屋签订的买卖合同无效，没有事实依据和法律依据。杨成依法登记的房屋权利，应受国家法律保护。北京市高级人民法院公布的《审理二手房买卖案件指导意见》规定的原则，充分体现了：对于一房多卖闹纠纷，谁办房本谁得房。这是法院审理此类一房二卖纠纷的基本原则。原审法院抛开杨成已经依法办理902号房屋权属转移登记，已取得房屋权属证书，即依法取得902号房屋物权的基本事实，违背最基本的法律原则认定事实，进行裁判，属适用法律错误。刘佳男的合法权益可以通过其他合法途径予以解决。
刘佳男同意原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实，有售房协议、收条、存量房屋买卖合同、契税完税证、装修施工合同、房屋所有权证、授权委托书、收据、借款合同、房地产抵押估价报告、谈话笔录等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨成虽已办理了902号房屋的过户手续，取得了房屋权属证书，但其与王福文签订的房屋买卖合同确存在情况不实及有悖常理之情形：王福文与杨成实际履行的2012年7月30日《存量房屋买卖合同》注明系通过×2（北京）房地产经纪有限公司居间介绍成交，但经向×2（北京）房地产经纪有限公司核实，该公司并未给双方达成房屋买卖协议；杨成称自己无业，在原审法院要求其说明购房款及偿还银行贷款来源的情况下，仍未作说明；×1公司是王福文与杨成签订《×定金合同》的居间方，而×1公司的工作人员谢×为卖方王福文的签约委托代理人，×1公司的经理孟×是买方杨成认可的购房首付款的支付人；杨成在签订房屋买卖合同之前并未看房；双方未就房屋交付事宜进行细致约定。现王福文、杨成对上述情况不实及有悖常理的情形均未给予合理解释。故从各方提交的各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断，原审法院确认王福文与杨成存在意思联络的客观条件和高度可能，双方之间的交易从形成到履行均疑点重重、不符常理，其交易完成的后果构成了对刘佳男合法权益的直接损害，刘佳男有合理理由认为王福文与杨成有恶意串通损害其利益的行为并无不当，对刘佳男要求确认王福文与杨成签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求予以支持亦无不当。
综上所述，王福文、杨成的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由王福文负担35元（本判决生效后七日内交纳），由杨成负担35元（已由刘佳男预交，于本判决书生效后七日内给付刘佳男）。
二审案件受理费70元，由王福文负担35元（已交纳），由杨成负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万丽丽
代理审判员 张 帆
代理审判员 赵 卉
二〇一四年五月二十日
书 记 员 刘艳辉