浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第603号
上诉人（原审被告）：富阳市顺通机动车驾驶员培训有限公司。
法定代表人：楼如升。
委托代理人：徐明霞，富阳市公望法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：富阳旅游学校。
法定代表人：汪莹莹。
委托代理人：蔡苏仙，浙江天和天律师事务所律师。
上诉人富阳市顺通机动车驾驶员培训有限公司（以下简称顺通公司）与富阳旅游学校租赁合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2013）杭富民初字第1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，一、坐落富阳市金桥北路916号富阳旅游学校内的土地由富阳旅游学校2003年4月11日出让取得，坐落富阳市金桥北路878-1至878-16号房屋系富阳旅游学校单独所有。顺通公司为了在富阳旅游学校实训区内开设训练场地，于2012年3月份开始在富阳旅游学校实训区场地上垫宕沙。顺通公司垫宕沙至富阳市高桥镇新桥村村民方碧玉、金宝顺种植树木的地方时，方碧玉老婆、金宝顺以自己种植的树木没有得到过赔偿为由，阻止顺通公司在其种植树木的土地上垫宕沙，后顺通公司没有在除方碧玉、金宝顺种植树木以外的富阳旅游学校实训区东、南、北面场地垫宕沙和铺设训练场地，期间方碧玉、金宝顺没有与富阳旅游学校协商，顺通公司也没有将金宝顺等阻扰其垫宕沙的情况告知富阳旅游学校。2012年7月11日，方碧玉、金宝顺向顺通公司出具了情况说明，表示其种植的树木没有得到赔偿，不同意顺通公司利用其土地。
二、2012年6月11日，富阳旅游学校与顺通公司签订《场地租赁协议》和《房屋租赁合同》各一份。《场地租赁协议》约定：甲方（富阳旅游学校、下同）将位于富阳市金桥北路916号实训区出租给乙方（顺通公司、下同）；租期从2012年6月1日起至2018年6月1日止；前三年租金不变，每年租金1100000元，2015年6月1日起，后三年租金按照前一年租金递增10%，每年6月1日前一次性付清下一年租金，第一年租金在2012年8月30日前支付600000元，2012年12月30日前支付500000元；土地租赁用途为经营；拖欠租金累计达一个月以上的，甲方有权收回土地并封存现有设施，甲方有权单方面解除合同，所拖欠租金除如数补缴外，还应支付当年年租金一倍的违约金；如有下列事项发生，甲方有权解除合同（5）乙方拖欠租金达一个月以上的。《场地租赁协议》还约定其他相关条款。2012年8月31日，富阳旅游学校、顺通公司在富阳市公证处对《场地租赁协议》进行公证，富阳旅游学校法定代表人汪莹莹在《场地租赁协议》上签字、盖章，占学军代表顺通公司在《场地租赁协议》上签字、盖章。《房屋租赁合同》约定：甲方向乙方（占学军、下同）出租位于富阳市金桥北路878-9、10、11、12四间房屋，租期从2012年6月1日起至2013年6月1日止，全年租金40000元，先缴纳租金20000元，2012年12月1日缴纳20000元；欠的租金除如数补缴外，还应支付租金一倍的违约金。《房屋租赁合同》还房屋租赁用途为办公；乙方拖欠租金累计一个月的，甲方有权收回该房屋，所拖约定其他条款。顺通公司后缴纳场地租金600000元、房租20000元。2012年7、8月份，顺通公司完成了训练场地铺设。
三、2012年12月18日，顺通公司委托浙ＸＸ光律师事务所向富阳旅游学校发出律师函，载明：顺通公司在《场地租赁协议》订立后一个月左右已告知富阳旅游学校，在协议约定的租赁土地范围内，因方碧玉等为富阳旅游学校支付补偿费用纠纷阻止顺通公司使用部分租赁土地（附“情况说明”），并要求富阳旅游学校尽快处理该纠纷。但因富阳旅游学校至今未能妥善处理，导致顺通公司只能全面调整公司内部经营规模仅使用了部分租赁土地。现实际使用土地面积经测量后为27亩，另有28亩租赁土地无法使用。鉴于双方履行合同的现实情况，本年度租金总额按照实际租赁面积折算后为540000元。顺通公司已经实际支付600000元，扣除本年度租金540000元后余款60000元请富阳旅游学校于收到本函之日起5日内予以返还或者转为顺通公司下一年度租金。如富阳旅游学校对前述事项存有异议，务必在收到本函之日起5日内提出。2012年12月19日，浙ＸＸ光律师事务所将该律师函邮寄给富阳旅游学校。2012年12月24日，富阳旅游学校邮寄答复函给顺通公司，载明：顺通公司承租的土地系富阳旅游学校与富阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》且按照出让合同的约定支付土地出让金后取得，程序合法，不存在权利瑕疵。如新桥村村民认为征地赔偿不到位的，应当与当地村委会或国土资源部门协商，与富阳市旅游学校并无牵连。顺通公司在来函中所称因新桥村部分村民阻扰，致使顺通公司不能正常使用部分租赁土地，从而要求富阳旅游学校代为处理纠纷的主张，富阳旅游学校不予认同。租赁土地移交时，从法律属性来看，土地取得程序正当，权利合法；从事物形态来看，土地已由围墙围好，形成隔断空间，可由顺通公司独立使用，因此，租赁土地目前不存在使用障碍。如因新桥村村民阻扰，影响顺通公司正常经营的，顺通公司可依法请求公安部门或当地村委会介入解决，由相关部门根据扰乱程序情形做出相应处罚。综上所述，富阳旅游学校认为顺通公司来函所主张的事项均无事实依据和法律依据，因此，富阳旅游学校不同意顺通公司所提出的由富阳旅游学校返还租金或将租金转为下一租期年度租金的请求。同时，富阳旅游学校善意提醒，顺通公司应按照租赁合同的约定，于2012年12月30日前支付本年度第二期租金500000元，若到期未支付，则富阳旅游学校有权采取必要措施，维护自身权益。同日，富阳旅游学校委托浙江浙经律师事务所向占学军发出律师函，载明：富阳旅游学校与占学军签订《房屋租赁合同》，合同约定你向富阳旅游学校承租富阳市金桥北路878-9、10、11、12号房屋，该房屋租金40000元，承租人先交半年租金20000元，到2012年12月1日止。现富阳旅游学校要求占学军支付该房屋后半年租金20000元。富阳旅游学校于2012年6月11日与占学军签订《场地租赁协议》，合同约定第一年租金在2012年8月30日前支付600000元，2012年12月30日前支付500000元。现富阳旅游学校已完全履行《场地租赁协议》的相关义务，富阳旅游学校要求占学军务必严格按照《场地租赁协议》的约定在2012年12月30日前向富阳旅游学校支付第二期租金500000元。要求占学军在收到本律师函后三日内向富阳旅游学校支付房屋租金20000元，同时应在12月30日前向富阳旅游学校支付第二期场地租金500000元。2013年1月4日，富阳旅游学校再次答复顺通公司，载明顺通公司未按照租赁协议约定支付2012年度第二期租金500000元，已构成违约。如顺通公司在收到本函件后的15日内未能依约支付第二期租金，富阳旅游学校有权解除双方签订的租赁合同，并有权要求顺通公司承担违约责任。
四、顺通公司除支付600000元场地租金和20000元房屋租金外，至今未支付其他款项，继续使用租赁场地和租赁房屋至今。
五、顺通公司对富阳旅游学校在起诉状中主张其租赁富阳旅游学校位于富阳市金桥北路878-9、10、11、12号四间房屋的事实，未提出异议。
富阳旅游学校起诉至原审法院，请求：1、解除顺通公司、富阳旅游学校签订的《场地租赁协议》；2、顺通公司立即支付富阳旅游学校场地租用费591000元，违约金118200元及支付自2013年7月1日起至解除《场地租赁协议》止的场地租用费；3、顺通公司立即支付富阳旅游学校富阳市金桥北路878-9、10、11、12四间房屋租赁费20000元，支付违约金4000元及立即搬离租用的房屋；4、顺通公司立即支付富阳市金桥北路教工宿舍880-15号101室房屋占用费10000元及立即搬离该房屋。
原审法院认为，顺通公司、富阳旅游学校签订的《场地租赁协议》，占学军代表顺通公司与富阳旅游签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，当事人应按照诚实信用原则，全面履行合同义务。顺通公司在与富阳旅游学校签订《场地租赁协议》前，对租赁场地垫宕沙过程中，已明知方碧玉、金宝顺提出租赁场地中部分土地因补偿费问题存在纠纷，在签订《场地租赁协议》时未告知富阳旅游学校，在方碧玉、金宝顺向顺通公司出具书面情况说明后，仍未告知富阳旅游学校，并在收到情况说明将近50天，已完成训练场地铺设后，委托占学军与富阳旅游学校到富阳市公证处对《场地租赁协议》进行公证，并再次由占学军在《场地租赁协议》上签字、盖章，应认定顺通公司对租赁场地上部分土地存在争议的事项，在签订《场地租赁协议》和接受租赁场地时已予以认可，其未使用部分租赁场地，是其自身原因造成，与富阳旅游学校无关。顺通公司在2012年度第二期租金支付期限即将届满时，又以方碧玉、金宝顺对部分租赁场地主张权利为由，提出不支付未使用部分土地的租金，违反诚实信用原则，缺乏理由，对其主张只支付已使用27亩土地租金的抗辩意见，原审法院不予采信。顺通公司未依约支付租金的行为，不符合《场地租赁协议》的约定，构成违约，依法应承担违约责任。双方在《场地租赁协议》中约定的违约金计算方式为一年租金，富阳旅游学校仅主张至2013年6月30日止未付租金的20%，属于对自己财产权利的处分，顺通公司也未以富阳旅游学校主张违约金过高要求法院减少。故富阳旅游学校要求顺通公司支付场地租金，支付违约金的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。顺通公司委托占学军与富阳旅游学校签订《场地租赁协议》，占学军又于同日与富阳旅游学校签订《房屋租赁合同》，且租赁房屋用途为办公，顺通公司对富阳旅游学校主张是顺通公司租赁房屋的事实未提出异议，应当认定占学军与富阳旅游学校签订《房屋租赁合同》是受顺通公司委托，其合同义务由顺通公司承担。同样，双方在《房屋租赁合同》中约定的违约金计算方式为一年租金，富阳旅游学校仅主张年租金的20%，属于对自己财产权利的处分，顺通公司也未以富阳旅游学校主张违约金过高要求法院减少。故富阳旅游学校要求顺通公司支付房屋租金，支付违约金的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。顺通公司拖欠场地租金超过一个月，经富阳旅游学校催告未在合理期间内支付场地租金，富阳旅游学校据此要求解除《场地租赁协议》，符合《场地租赁协议》约定和法律规定，原审法院予以支持。对于富阳旅游学校要求顺通公司立即支付富阳市金桥北路教工宿舍880-15号101室房屋占用费10000元及立即搬离该房屋的诉讼请求，因双方未约定顺通公司使用该房屋的性质，也未约定顺通公司逾期搬离视为租赁及租金计算依据，因此，富阳旅游学校该项请求，与本案不属同一法律关系，原审法院不予审理，富阳旅游学校可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除富阳旅游学校与富阳市顺通机动车驾驶员培训有限公司2012年6月11日签订的《场地租赁协议》；二、富阳市顺通机动车驾驶员培训有限公司于判决生效之日起30日内支付富阳旅游学校2013年6月30日止的场地租金591000元及按照年租金1100000元自2013年7月1日起计算至《场地租赁协议》解除之日止的场地租金，支付违约金118200元；三、富阳市顺通机动车驾驶员培训有限公司于判决生效之日起30日内支付富阳旅游学校房屋租赁费20000元、违约金4000元，搬离富阳旅游学校富阳旅游学校所有的位于富阳市金桥北路878-9、10、11、12四间房屋；四、驳回富阳旅游学校其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11232元，由富阳旅游学校负担50元，由富阳市顺通机动车驾驶员培训有限公司负担11182元。
宣判后，顺通公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，一审法院认为“顺通公司对租赁场地上部分土地存在争议的事项，在签订《场地和赁协议》和接受租赁场地时已予认可，其未使用部分租赁场地，是其自身原因造成，与富阳旅游学校无关”的事实，与案件实际情况严重不符。事实上，顺通公司与富阳旅游学校己早己在2012年年初就己口头达成场地租赁协议，2012年6月双方签订的《场地租赁协议》系为办理相关手续补签的，实际租赁协议达成及生效早在2012年年初就己商定。顺通公司于2012年3月份开始着手平整场地。期间遇方碧玉、金宝顺等村民前来阻挠施工，以自己种植在该租赁场地上的树木未得到赔偿为由，阻止顺通公司平整场地。顺通公司也立即并多次以口头或书面方式将该情况通知富阳旅游学校，要求富阳旅游学校立即处理。但富阳旅游学校迟迟未出面处理，才导致该祖赁场地的一半无法使用。因驾驶员培训学校场地建设需求特殊，上下坡等等设施均需要大面积场地，故该块土地无法使用后，导致顺通公司无法建造驾驶培训设施。故顺通公司认为无须支付未使用的28亩租赁场地的场地租赁费及违约金。富阳旅游学校与第三人（高桥镇新桥村村民方碧玉等）间存在土地补偿纠纷尚未解决，并且在该租赁土地上客观上存在第三人种植的树木，导致顺通公司在使用该土地时，遭到第三人阻止而一直无法正常使用该土地。根据合同法第121条以及合同相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。当事人履行合同义务责无旁贷，构成违约就要向对方承担违约责任。至于当事人一方与第三人的关系是另一个法律关系，不影响也不能免除不履行合同的一方向对方承担违约责任。现富阳旅游学校事实上因第三人原因无法履行合同造成违约，应当承担违约责任。又根据合同法第228条，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。故顺通公司认为仅支付其使用的27亩土地的租赁费用即可。综上，顺通公司认为一审认定事实不清，致判决错误，请求：依法撤销富阳市人民法院（2013）杭富民初字1288号民事判决，驳回富阳旅游学校的一审诉讼请求；一、二审诉讼费全由富阳旅游学校承担。
被上诉人富阳旅游学校答辩称：一、一审认定事实清楚，但一审法院认定“被告对租赁场地上部分土地存在争议的事项，在签订《场地租赁协议》和接受租赁场地时已经认可，其未使用部分租赁场地，是其自身原因造成，与原告无关”中的“被告对租赁场地上部分土地存在争议的事项”，富阳旅游学校认为由富阳旅游学校出租给顺通公司的场地土地不存在任何的争议，一审法院应该加上”如果”二字更加妥当，也就是说，如果顺通公司对租赁场地部分土地存在争议的事项，在签订《场地租赁协议》和接收租赁场地时已经认可，其未使用部分租赁场地，是其自身原因造成。由于一审法院对该事实的认定不影响本案的判决结果，故富阳旅游学校仅仅在今天向二审提出其中的不妥之处，理由是：一审中证据证明：1、顺通公司自2012年3月份就开始在富阳旅游学校实训区场地上垫宕沙，富阳旅游学校在2012年12月19日之前从没有接到顺通公司关于告知有村民阻扰其垫宕沙施工的行为，顺通公司在2012年度第二期租金支付期限即将届满时，在2012年12月19日发函以村民阻扰施工为由提出不支付未使用部分土地租金，违反了诚实信用原则。2、顺通公司申请的证人金某是日日夜夜均在实训场地上的人，也没有看到有村民方碧玉、金宝顺来实训区阻扰顺通公司施工的事实。3、顺通公司和富阳旅游学校于2012年6月11日签订场地租赁协议，2012年8月31日顺通公司和富阳旅游学校对场地租赁协议进行公证。顺通公司也依据协议支付了第一期场地租赁费600000元。综上事实，富阳旅游学校的出租场地没有任何的瑕疵。二、一审判决适用法律正确。综上，一审认定事实清楚，使用法律正确，望二审维持原判，驳回顺通公司的上诉请求。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，顺通公司与富阳旅游学校签订的《场地租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行各自合同义务。但顺通公司上诉称，因富阳旅游学校与第三人之间存在纠纷，导致其无法正常使用该租赁场地，故其仅需支付已经使用的租赁土地的租赁费。对此，本院认为，顺通公司在平整场地时已经遇到方碧玉等村民的阻挠，却并未将相关情况告知富阳旅游学校，之后，顺通公司在明知租赁场地上部分土地有争议的情况下仍与富阳旅游学校签订《场地租赁协议》，可见顺通公司对该争议事项已予认可并接受，故顺通公司要求仅支付部分租金的请求缺乏法律依据，本院不予支持。至于顺通公司主张双方已在2012年年初就口头达成租赁协议，2012年6月签订的《场地租赁协议》系为办理相关手续而补签，因缺乏相关证据，本院不予采信。综上，顺通公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11232元，由上诉人富阳市顺通机动车驾驶员培训有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 金瑞芳
审判员 张一文
二〇一四年五月二十三日
书记员 陈 斌