北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1169号
上诉人（原审被告）黄秀凤，女，1953年4月10日出生。
委托代理人程明珠，北京谦雅律师事务所律师。
委托代理人张焕亭（黄秀凤之夫），1952年8月14日出生。
被上诉人（原审原告）北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心，住所地北京市东城区蓑衣胡同**号旁门。
法定代表人马国庆，主任。
委托代理人韩宝春，男，1957年1月31日出生。
委托代理人王莉莉，女，1980年12月9日出生。
上诉人黄秀凤因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第11054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2015年7月，北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心（下称交道口分中心）起诉至原审法院称：坐落于北京市东城区×××号院，南房2间（房号1、31-2、30-4号），使用面积18.8平方米，系我中心管理的直管公房。黄秀凤于1992年成为上述房屋的承租人，并将承租的房屋擅自转借给案外人刘××使用至今。黄秀凤的行为违反了《北京市公有住宅租赁合同》第十二条第一款的规定。现我中心诉至法院，要求解除与黄秀凤签订的房屋租赁合同，诉讼费由黄秀凤负担。
黄秀凤辩称：1989年4月，黄秀凤从单位分得东城区×××8号房屋2间，当时借给鲁××暂住，后鲁××提出其表弟结婚无房，就将房屋转借给裴×1居住。1994年9月案外人提供虚假证明与交道口分中心违规变更了承租人，2013年3月，我才得知房屋承租人已变更为刘××。故我起诉案外人刘××与交道口分中心租赁合同无效，经法院审理认定，案外人与交道口分中心存在恶意、租赁合同变更存在过错，影响了我的权益，判决交道口分中心与案外人之间的租赁合同无效。交道口分中心行使解除权已超过除斥期间，我从1989年将房屋借给他人居住，已达26年之久，交道口分中心在此期间未提出过异议，未行使租赁关系解除权，已超过法律规定的六个月的除斥期间。交道口分中心违法变更承租人，属于严重违约，而我不知道出借房屋是违约，不存在主观恶意，属轻微违约，故严重违约方无权要求解除合同。交道口分中心与案外人的租赁合同无效后，我是之前合同的承租人，有权要求交道口分中心继续履行与我之间的租赁合同。故不同意交道口分中心的诉讼请求。
原审法院经审理确认：交道口分中心与案外人刘××签订的《公有住宅租赁合同》被人民法院认定无效后，交道口分中心原与黄秀凤签订的《公有住宅租赁合同》合法有效，双方均应认真履行。黄秀凤在承租期间，未经产权人同意，私自将承租公房转让他人使用的行为违反了《公有住宅租赁合同》的相关规定，据此，交道口分中心作为现房屋所有权人，提出解除与黄秀凤签订的《公有住宅租赁合同》于法有据，对该请求，法院予以支持。据此，原审法院于2015年12月判决：解除北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心与黄秀凤签订的北京市东城区×××八号院房屋两间《公有住宅租赁合同》。
判决后，黄秀凤不服向本院提出上诉称：原审法院准许被上诉人即原审原告交道口分中心撤回对第三人的起诉程序违法。原审判决对于交道口分中心要求我腾房的诉讼请求未予涉及，属于遗漏诉讼请求。原审判决认定我擅自转让房屋系认定事实有误，我将房屋转借给他人居住，交道口分中心是明知且同意的，并非擅自转借。我并未违约，不同意解除《公有住宅租赁合同》，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回交道口分中心的诉讼请求。交道口分中心同意原判。
经审理查明：1989年4月，北京市塑料制品厂将东城区×××8号房屋1.5间，分配给黄秀凤，后黄秀凤将房屋借与案外人刘××、裴×1、裴×2一家三口居住。刘××与裴×1于2014年经民政部门核准登记协议离婚，离婚协议书约定涉案房屋由裴×1、裴×2居住。
交道口分中心在原审诉讼中出示了1992年5月28日交道口分中心与承租人落款处签名为黄秀凤的签订的《公有住宅租赁合同》一份，该合同约定：黄秀凤承租本市东城区×××8、6号院1.29’-30’房屋2间，房屋使用面积为18.8平方米，该合同第十二条规定：“乙方（黄秀凤）有下列情况之一时，甲方（交道口分中心）有权中止合同，收回房屋。1.擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的；……。”黄秀凤否认该《公有住宅租赁合同》承租人落款处的“黄秀凤”三个字为其本人所写，称可能是房屋的实际居住人刘××或裴×1代签的。虽然黄秀凤主张该《公有住宅租赁合同》上的签名非其本人所写，但对代签字的效力予以追认，认可该《公有住宅租赁合同》有效。交道口分中心对他人代黄秀凤在《公有住宅租赁合同》签字的事实不予否认，1994年9月，交道口分中心依据署名为黄秀凤的变更承租人申请，将涉案房屋承租人变更为案外人刘××，并与刘××签订《公有住宅租赁合同》。交道口分中心与刘××签订的《公有住宅租赁合同》中涉案房屋的名称变更为东城区×××8号1.29’-30’、1.31-2、30-4号。关于房号变更的问题，交道口分中心称：涉案2间房屋是一体的，在东城区×××6号院及8号院各有1间房屋，1号房是在6号院内，29、30号房是在8号院内。现在原1号房编号变更为31-2、30-4。故现《公有住宅租赁合同》中的编号发生变更，虽与原《公有住宅租赁合同》中编号不一致，但为同一住房。
黄秀凤得知涉案房屋承租人变更为刘××后，向原审法院提起诉讼，2015年3月，经人民法院两审终审判决确认交道口分中心与刘××签订的《公有住宅租赁合同》无效。该判决生效后，黄秀凤于2015年4月向原审法院起诉要求刘××腾退涉案房屋，该案尚在原审法院审理中。2015年7月，交道口分中心提起本案诉讼，请求解除与黄秀凤的房屋租赁合同。
上述事实，有当事人当庭陈述及《公有住宅租赁合同》，（2014）东民初字第05460号民事判决书，（2015）二中民终字第03593号民事判决书、分房证明、离婚协议书等证据在案佐证。
本院认为：经审理查明涉案房屋系北京市塑料制品厂于1989年4月分配给黄秀凤承租，后黄秀凤将房屋借与案外人刘××、裴×1、裴×2一家三口居住，刘××与裴×1于2014年经民政部门核准登记协议离婚，离婚协议书约定涉案房屋由裴×1、裴×2居住。1992年5月28日交道口分中心与承租人黄秀凤签订《公有住宅租赁合同》一份，现交道口分中心与黄秀凤均认可该《公有住宅租赁合同》中承租人落款处“黄秀凤”三个字非黄秀凤本人所写，但对该租赁合同的效力均予以认可，均承认双方之间存在公有住房租赁关系。案外人刘××曾于1994年9月与交道口分中心签订了《公有住宅租赁合同》将承租人变更到刘××名下，后经黄秀凤诉讼，法院生效判决于2015年3月确认交道口分中心与刘××签订的《公有住宅租赁合同》无效，至此，交道口分中心原与黄秀凤签订的《公有住宅租赁合同》仍然有效，交道口分中心与黄秀凤的租赁关系恢复。
现交道口分中心以黄秀凤在承租期间，未经产权人同意，私自将承租公房转借他人使用的行为违反了《公有住宅租赁合同》的相关规定为由提出解除与黄秀凤签订的《公有住宅租赁合同》。黄秀凤抗辩称其并非擅自转借房屋给刘××一家居住，交道口分中心对此是明知、默许的。且其在法院生效判决认定刘××变更承租人的行为无效后，及时提起诉讼要求刘××腾退房屋，其行为不构成交道口分中心行驶合同解除权的情形。本院认为，交道口分中心与承租人黄秀凤签订《公有住宅租赁合同》中约定承租人擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，交道口分中心有权中止合同，收回房屋。经查明，黄秀凤确有将直管公房转借他人居住之行为，但刘××一家多年来一直居住涉案房屋，并直接支付房屋租金给交道口分中心，尤其是在1992年5月28日他人代黄秀凤签订《公有住宅租赁合同》，及此后刘××又私自变更承租人等事实，足以推断作为直管公房管理人的交道口分中心对承租人黄秀凤将涉案房屋转借给他人居住的行为是明知的，然而多年来交道口分中心并没有提出异议，也未行使过合同的解除权，说明交道口分中心多年来并未因黄秀凤的转借行为而要求解除双方的租赁关系，直至未经黄秀凤同意交道口中心与刘××变更租赁关系的行为被法院认定无效，而黄秀凤又起诉刘××腾退涉案房屋之后，交道口分中心又以黄秀凤存在转借行为构成违约为由要求解除双方的租赁关系，而此时，黄秀凤已经通过诉讼来纠正其违约行为，表明黄秀凤在交道口分中心提起本案诉讼之前已不存在违约的故意，并通过法律途径予以纠正，交道口分中心此时再以黄秀凤擅自转借为由要求解除合同，其行为不具有正当性，有失公允，本院综合本案纠纷的全面事实认为交道口分中心解除合同的理由不能成立，对其诉讼请求不应予以支持。原审法院认定黄秀凤转让他人使用涉案房屋缺乏依据，据此所作解除租赁合同之判决证据不足，本院予以撤销。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第11054号民事判决。
二、驳回北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心之诉讼请求。
一审案件受理费70元，由北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心负担（黄秀凤已预交，北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心于本判决生效之日起7日内给付黄秀凤）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 房依彤