山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终732号
上诉人（原审原告）：太原市坤德企业管理有限公司，住所地太原市迎泽区桥头街128号。
法定代表人：乔奋生，总经理。
委托诉讼代理人：胡少伟，山西弘韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张立峰，山西弘韬律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：太原市小店区坞城街道办事处北张村村民委员会，住所地太原市小店区许坦西街北张村东街。
法定代表人：王虎林，主任。
委托诉讼代理人：贾玉凤，山西管辅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董瑞，山西管辅律师事务所律师。
上诉人太原市坤德企业管理有限公司因与被上诉人太原市小店区坞城街道办事处北张村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人太原市坤德企业管理有限公司（以下简称坤德公司）的委托诉讼代理人胡少伟、张立峰，被上诉人太原市小店区坞城街道办事处北张村村民委员会（北张村村民委员会）的委托诉讼代理人贾玉凤、董瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德坤公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案改判或发回重审；2、依法改判被上诉人向上诉人返回已经支付的自2014年5月1日至2015年4月19日的房屋租金12572603元及利息406392元（利息自2015年4月19日起计算至被上诉人全部返还租金之日止，暂计算至2015年12月19日）；3、依法改判被上诉人赔偿给上诉人造成的损失，包括但不限于因房屋手续瑕疵、供电不达标以及消防迟延达标等给上诉人造成的损失，共计5608417元（暂计算至2015年12月19日）；4、上述第二、三项请求，上诉人同意通过顺延租期的形式折抵，以妥善处理好无效协议解除后的善后事宜；5、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定无事实无法律依据。1、被上诉人没有按合同约定交付租赁物。原审法院已经查明被上诉人在明知上诉人租赁门面房的用途是对外转租经营以盈利的情况下，将没有经过消防验收的房屋交付给上诉人，不按合同约定向上诉人提供办理经营所需的手续，造成房屋无法正常转租经营。无法正常使用的房屋就不应按正常的租金标准收取。2、一审法院查明截止庭审之日，上诉人承租了16000平方米的房屋，但只出租7000平方米左右。在门面房不能正常使用的情况下让上诉人按照能正常使用的标准支付租金，明显有违公平。3、一审法院查明，2013年12月29日上诉人与被上诉人签订门面房出租合同书，2014年12月19日租赁房屋才取得建设工程消防验收意见书。一审法院认定上诉人”对租赁门面房不具备消防验收合格手续是明知的”。事实上，上诉人在租赁房屋时知道的仅仅是村委会将在一个月内办理消防验收手续的承诺，基于信任，上诉人才签订的合同，法院就此予以认定缺乏依据。4、一审法院查明”除在原告租赁房屋处安装5个空压开关外，因超过原告的配电安数，按照次承租人申报用电指标数的要求，另外安装5个空压开关”，而证人王鸿秉却称”没有人反映供电不足”，前后矛盾。一审法院认定”原告理应及时行使权利要求被告提供供电配比标准，但原告并未提供证据予以证明供电配比未达标准”与上述查明的事实逻辑不合。二、一审法院对上诉人损失的认定不当。无效合同项下仍然存在合法的利益，一审法院对上诉人损失的认定不当。根据法律规定，合同无效的情况下应该返还上诉人的租金并根据被上诉人的过错赔偿上诉人的损失；另外，被上诉人交付的租赁标的物没有合法手续、设施设备有瑕疵，导致上诉人错失商机，农业银行、民生银行、光大银行、中国移动、中国联通等多家商户因此未也敢入驻。此外，上诉人本可通过转租获取差价利益，合同无效将导致丧失既得利益和可能利益。三、一审法院对合同无效的处理不当。一审法院认定合同无效后，并没有对合同双方的过错责任进行划分，也没有结合上述事实情况和被上诉人的过错对责任承担进行认定，而是简单地将责任全部归于上诉人，明显有违公平。同时，因涉案房屋牵连商户众多，一审法院认定合同无效后并没有考虑次承租人的利益，也没有给上诉人留下处理次承租人事宜的合理期限。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人北张村村民委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。接受了房屋就证明其认可电是够用的。
上诉人坤德公司向一审法院起诉请求：判决被告返还原告已经支付自2014年5月1日至2015年4月19日的房屋租赁费12572603元及利息，利息暂计算为406392元（利息自2015年4月19日起计算至被告全部返还租赁费之日止，暂计算至2015年12月19日）；判令被告赔偿原告因涉案房屋供电配比不达标所造成的损失，自2015年4月20日起计算至涉案房屋供电配比提升至国家规定的商业用电标准之日止，暂计算为5608417元（暂计算至2015年12月20日）；判令被告于2016年5月1日前将涉案房屋的供电配比提升至120W/㎡以上；依法确认本案《门面房出租合同书》租赁期限的起始日期为2015年9月24日；判令本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年12月29日，北张村委会为出租方（甲方）与坤德公司为承租方（乙方）签订门面房出租合同书，合同约定：甲方将其自建的晋阳街门面房（路北、北张住宅小区D3#西一半
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D6#楼下一二层）合计16000平方米出租给乙方，年租赁费为13000000元，租期为10年，租赁费支付方式为第一年度一次性交纳两年租赁费，以后每年提前二个月交纳下一年租赁费；租赁费每四年递增一次，递增幅度为基数的10%（租赁费自装修期满起计算）；装修期为4个月，自2014年1月1日至2014年4月30日止，装修所发生的费用由乙方负责，乙方装修或需改造时，不得影响范围的主体结构，租赁费从2014年5月1日开始计算至2023年4月30日为止......；合同履行期间，甲方应积极提供乙方办理经营所需手续（无房产证）；乙方无正当理由不能按时交纳租赁费时，甲方有权收回其租赁经营权，乙方应当无条件退出......。坤德公司与北张村委会均盖公章予以认可。乔奋生系坤德公司的法定代表人，乔奋生于2013年12月25日通过银行转账的方式向北张村委会支付两年租赁费26000000元，北张村委会于2013年12月31日向坤德公司出具收据，并将租赁房屋交付坤德公司。北张村委会出租的门面房是在其集体土地上建设的建筑物，并未取得相应的建筑工程规划许可证等证书。庭审中，双方均认可坤德公司租赁门面房的用途是对外转租经营，坤德公司陈述租赁的门面房已出租7000平方米左右。另查明，2014年11月16日，太原市公安消防支队向太原市小店区北张小区服务部出具并公消审字（2014）第0217号建设工程消防设计审核意见书，确认租赁房屋工程的消防设计合格。2014年12月19日，太原市公安消防支队向太原市小店区北张小区服务部出具并公消验字（2014）第0277号建设工程消防验收意见书，评定租赁房屋D3#、D4#、D5#、D6#楼及地下车库工程消防验收（受理凭证文号：并公消验凭字第0281号），经我支队验收，评定该工程消防验收合格。要求1、工程投入使用或者开业后，应进一步完善和落实各项消防安全制度......；3、D3#、D4#、D5#、D6#楼地上一、二层的商业均未装修，应另行申报消防设计审核和消防验收手续。北张村委会陈述太原市小店区北张小区服务部是其出资成立。租赁门面房的原始供电配比情况分别为：D3#楼地上一、二层空压开关的配电为250A，D4#楼地上一、二层空压开关的配电为225A和315A，D5#楼地上一、二层空压开关的配电为315A、D6#楼地上一、二层空压开关的配电为250A。北张村委会申请证人王鸿秉到庭作证，证人王鸿秉陈述，其是北张小区物业电工，负责管电，保证变压器稳定，除在坤德公司租赁房屋处安装5个空压开关外，因超过坤德公司的配电安数，按照次承租人申报用电指标数的要求，另外安装5个空压开关。坤德公司将门面房出租后，是由次承租人交纳电费，安装的用电指标数够用，没有人反映供电不足。坤德公司以证人不能证明其身份，对其证明效力持怀疑态度为由，发表质证意见。一审法院认为，坤德公司与北张村委会争议的焦点是北张村委会是否应当向坤德公司返还2014年5月1日至2015年4月19日的房屋租赁费12572603元及相应的利息，北张村委会向坤德公司提供的供电是否达到标准及是否造成坤德公司的损失。双方于2013年12月29日签订的门面房出租合同书经双方盖章确认，是双方真实意思表示，但北张村委会出租的门面房是在其集体土地上建设的建筑物，并未取得相应的建筑工程规划许可证等证书，即标的物本身存在瑕疵，且该缺陷直接对合同效力产生影响，故应认定双方签订的门面房出租合同书为无效合同。北张村委会按合同约定向坤德公司交付租赁门面房，坤德公司占有门面房并支付2014年5月1日至2016年4月30日即2年的门面房租赁费26000000元，对坤德公司交付的门面房租赁费应按房屋使用费予以认定。虽然2014年12月19日太原市公安消防支队对坤德公司租赁的门面房出具并公消验字（2014）第0277号建设工程消防验收意见书认可租赁房屋符合消防验收合格，但坤德公司与北张村委会签订的门面房出租合同书是无效合同，消防验收意见书对此并无约束力，且坤德公司对租赁门面房不具备消防验收合格手续是明知的，在此情况下，坤德公司仍愿租赁门面房并实际占有门面房使用，其自身存在重大过错，对此产生的法律后果，应由其自行承担，故坤德公司主张北张村委会返还已支付2014年5月1日至2015年4月19日门面房租赁费及支付2015年4月19日之后利息的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。坤德公司与北张村委会签订的门面房出租合同书中并未对用电量供电配比标准进行明确约定，而坤德公司承租门面房用途为转租经营，按照《全国民用建筑工程设计技术措施/电气》（2009版）规定的商业建筑大中型用电标准，租赁房屋的供电配比应为60-120W/㎡，根据坤德公司提供电表使用情况的照片和北张村委会申请证人王鸿秉到庭陈述的事实，可以证明北张村委会向坤德公司提供租赁门面房在原有5个空压开关外又另外安装5个空压开关使用，如果北张村委会未能按供电配比标准供电足以导致坤德公司租赁的门面房无法正常使用并造成坤德公司的损失，坤德公司理应及时行使权利要求北张村委会提供供电配比标准，但坤德公司并未提供证据予以证明供电配比未达标准，且坤德公司也未能提供客观损失确实存在的证明，故坤德公司主张北张村委会因供电配比不达标所造成的损失和将租赁房屋的供电配比提升至120W/㎡以上的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。坤德公司与北张村委会已实际履行租赁门面房合同义务，且坤德公司已将租赁门面房中的7000平方米对外出租，故坤德公司主张确认门面房出租合同书租赁期限的起始日期为2015年9月24日的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告太原市坤德企业管理有限公司的诉讼请求。
二审庭审中，上诉人坤德公司向法庭提供了两组新的证据。
第一组证据：证明房屋不适租。
证据一、关于北张门面房相关事宜的函5份及相关图片。证明因消防设施不完善且有损坏，未取得消防证、房屋内部漏水、地暖漏水、地暖管外露、电源开关不完善、商业配套电力不足等导致房屋不适租，严重影响上诉人招商进展。证据二、北张小区D座商铺房顶漏水申请函2份及照片。证明D4号楼一单元商铺二层顶部漏水，严重影响商铺正常的装修进度。证据三、北张小区D座商铺用电申请函。证明D4号楼一单元商铺一、二层分开出租，但供电只够一层使用，需要增容。证据四、北张小区D座商铺门前场地清理申请函3份。证明三次发函告知被上诉人D6号楼三单元商铺门前建筑垃圾暴露堆放，严重影响商铺招租工作的顺利进行。直到2016年12月底建筑垃圾被清理后该商铺才租出去。证据五、鑫森会馆的情况说明。证明因电力增容方案未解决，房顶漏水，导致重新装修且无法营业。证据六、博渊汽车洗车行电力增容申请。证明北张村村委会提供的16平方的电缆，无法满足商铺的用电需求。证据七、骨匠餐饮文化投资管理有限公司电力增容申请。证明北张村村委会提供的16平方的电缆，无法满足商铺的用电需求。证据八、鑫森会馆电力增容申请表。证明北张村村委会提供的16平方的电缆，无法满足商铺的用电需求。证据九、陕北铁锅炖羊肉电力增容申请表。证明北张村村委会提供的16平方的电缆，无法满足商铺的用电需求。证据十、魏老香火锅电力增容申请表。证明北张村村委会提供的16平方的电缆，无法满足商铺的用电需求。证据十一、桥头火锅电力增容申请表。证明北张村村委会提供的16平方的电缆，无法满足商铺的用电需求。证据十二、鑫郭记餐饮电力增容申请表。证明北张村村委会提供的16平方的电缆，无法满足商铺的用电需求。证据十三、太原明月洗浴服务有限公司电力增容申请表。证明北张村村委会提供的16平方的电缆，无法满足商铺的用电需求。证据十四、电线。证明被上诉人提供电配比不达标。证据十五、北张小区商铺用电实际情况。证明被上诉人供电配比不达标。证据十六、北张村委会给D座商铺配电说明。证明被上诉人供电配比不达标。
第二组证据：损失总计约38017691元。
证据十七、电缆租赁协议。证明因供电不足需要另外租赁电缆增容，以满足正常经营需要，租赁费共计20000元。
证据十八、承租人增容费凭据。证明因被上诉人供电不足给上诉人及租户造成的额外增容损失，共计82100元。证据十九、太原明月洗浴服务有限公司用电增容的情况说明。证明因北张村村委会供电不足造成的增容花费共计16600元。证据二十、北张小区D座商铺门前场地清理申请函3份。证明D6号楼三单元商铺门前建筑垃圾暴露堆放，给上诉人造成的转租损失约为3232271元。证据二十一、鑫森会馆的情况说明、租赁合同。证明因电力增容方案未解决，房顶漏水，导致无法营业期间的租金损失共计279945元。证据十七至证据二十一为直接损失，共计3630916元。证据二十二、北张小区D座商铺分段收房租情况、租赁合同。证明商户的租赁情况。证据二十三、转租差价清单。证明因消防迟迟未验收、配电不足导致转租价格降低造成的损失，合计7969834元。证据二十四、招商中心的情况说明。证明由于消防未办理，导致建设银行支行（1600㎡）、西餐厅（1400㎡）、晋商银行支行（500㎡）、晋城银行支行（（500㎡）未入驻，共计4000㎡。二年的租金损失共计1314万元。证据二十二至证据二十四为上诉人转租的损失，共计21109834元。证据二十五、太原市小店区姥姥村粥棚停电损失的情况说明及部分财务凭证。证明因北张村村委会全天停电、间断性停电、村民拉条幅阻止营业等行为造成的损失，共计91850元。证据二十六、太原市小店区小木凳怀旧火锅店停电损失的情况说明及部分财务凭证。证明因北张村村委会全天停电、间断性停电、村民拉条幅阻止营业等行为造成的损失，共计147813元。证据二十七、太原同心圆鑫郭记餐饮部停电损失的情况说明及部分财务凭证。证明因北张村村委会间断性停电行为造成的损失共计7000元。证据二十八、太原市小店区老厨老味面馆因停电及电压不足造成的损失的情况说明及部分财务凭证。证明因北张村村委会停电、所供电压不足造成的损失共计32000元。证据二十九、山西众腾餐饮管理有限公司（重庆桥头火锅）停电损失的情况说明及部分财务凭证。证明因北张村村委会停电造成的损失共计158811元。证据三十、太原明月洗浴服务有限公司停电损失的情况说明及部分财务凭证。证明因北张村村委会停电造成的损失共计88130元。证据三十一、太原市小店区淘果园便利店停电损失的情况说明及部分财务凭证。证明因北张村村委会停电、村民拉条幅阻止营业等行为造成的损失共计59645元。证据三十二、蒙自缘过桥米线店停电损失的情况说明及部分财务凭证。证明因北张村村委会停电、村民拉条幅阻止营业等行为造成的损失共计18325元。证据三十三、山西鑫万联汽车服务有限公司停电损失的情况说明。证明因北张村村委会停电、村民拉条幅阻止营业等行为造成的损失共计55452元。证据三十四、鸿丰商行汾酒竹叶青停电损失的情况说明及部分财务凭证上。证明因北张村村委会停电造成的损失共计15600元。证据三十五、太原市小店区海龙健邦汽车美容中心停电损失的情况说明及部分财务凭证。证明因北张村村委会停电造成的损失共计22315元。证据二十五至证据三十五为上诉人已经承担的损失，共计696941元。证据三十六、博渊汽车美容装饰机构情况说明。证明因北张村委会不给工商部门出具的相关证明上加盖公章，导致该公司无法正常经营，损失严重。证据三十七、各商铺装修费用明细。原审法院认定租赁合同无效导致商户清退的装修损失，19家商户共计1258万元。这是合同无效导致的损失。
被上诉人北张村委会的质证意见为：对第一组证据：证据一至证据四、真实性不认可。这是上诉人单方出具的，我们没有收到过，不能确认形成时间，不能证明给我方送达过。至于照片不能确认形成时间，也不知道造成问题的原因，与本案无关。证据五、不符合证据规则要求的证据形式。且租赁时间超过与我们的租赁合同期间，与我方无关。证据六至证据十三、这个证明只能证明他们自己，与我们无关。另外这些证据不属新证据范畴，租赁合同届满后产生的费用与我们无关。而这些申请及说明均在商户与上诉人之间形成，至于商户使用的房屋是否属于北张村租赁的房屋不能证明，故与我们无关。至于这些商户是否真实存在也不清楚。这些证据都是上诉人单方制作并提供的，不能证明损失是实际或必然产生的，均不认可。证据十四、不清楚电缆的来源，与本案无关。证据十五、不能作为证据使用，无证据来源，无依据。证据十六、该证据不能证明盖章单位与北张小区有何关系。对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
对第二组证据：证据十七、该协议签订时间超过一审的审理范围，超过一审的诉求。无原件，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。证据十八、十九无原件，真实性无法核实。真实性、合法性、关联性均不认可。证据二十、无原件，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。而且不能证明送达我们。证据二十一、无原件，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。而且租赁时已经超过与我方的租赁期间。证据二十二、高翠兰的合同，只有一份有原件，另一份无原件。且租赁期间不在一审法院审理的诉讼请求范围内。杨晋伟的合同租赁期间不在一审法院审理的诉讼请求范围内。常利阳的合同租赁期间不在一审法院审理的诉讼请求范围内。张翔是否实际经营不清楚。所有的租赁合同都应看是否在一审法院审理范围内，所有合同不能证明实际履行，不能证明实际损失，合同的相对方是否真实存在，如果是法人应出庭作证。这些证据不符合证据要求的客观性、真实性、关联性。证据二十三、上诉人单方制作，不能确定形成时间及是否真实存在。证据二十四、上诉人单方制作，不能确定形成时间及是否真实存在。不能证明未入驻的实际原因。证据二十五至证据三十五、无原件。无证据证明造成的原因。发票的购货单无单位，不知道来源。全部都是收据，都是自己制作的。包括租赁费的损失，看不出用途。停电造成的损失首先不能证明停电事实的存在，其次无法证明是因停电造成的损失。证据三十六、我方不知情。既然合同无效，我们没有其他的附随义务。证据三十七、与本案无关，不能证明形成时间，不能证明是否属于损失的范畴。
被上诉人北张村村民委员会未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条第二款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的相关标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。上诉人坤德公司所承租的被上诉人北张村委会自建的晋阳街门面房，系在北张村集体土地上建设的建筑物，未取得相应的建设工程规划许可证，双方签订的门面房出租合同书无效。双方签订租赁合同后，坤德公司支付了两年的租金，并实际占有使用房屋。故坤德公司要求返还房屋租赁费的主张，本院不予支持。
关于上诉人坤德公司要求的因房屋手续瑕疵，供电不达标及消防迟延达标等给其造成损失的问题。首先，坤德公司请求赔偿因合同无效受到的损失的事由，不符合上述解释第五条第二款的规定；其次，坤德公司在明知租赁物无建设工程规划许可证等手续的情况下仍愿租赁，自身存在主要过错；且租赁物的相关配套设施的接入，需有行政相关部门的批准方可办理；再次，坤德公司提交的关于损失的证据，缺乏证明力，不能客观证明其损失的具体数额，本院不予支持。
综上，上诉人坤德公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费133324元，由上诉人太原市坤德企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙爱英
审判员 段雪丽
审判员 王丰毅
二〇一七年四月十九日
书记员 李文晶