北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民再终字第2757号
上诉人（原审原告）李清白，男。
委托代理人李晨明，男。
被上诉人（原审被告）李清欣（曾用名李清钦），男。
委托代理人李清扬，男。
委托代理人李涛，男。
上诉人李清白因与被上诉人李清欣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2012）石民再初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李清白及其委托代理人李晨明，被上诉人李清欣之委托代理人李涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李清白原审诉称，我与李清欣及李清扬、李清标四兄弟的父亲李文玉生前在五十号院的宅基地上建有房屋九间。1981年6月20日，父亲李文玉主持分家，将位于X号院内的九间房产中的八间分给四兄弟每人两间，其中我分得南屋两间。父亲李文玉去世后，四兄弟于1983年8月15日在公证处对八间房屋的权属状况进行了公证。此后，因我另有住处，两间南房一直闲置未住。2009年3月，我因老伴安贞杰去世，便想搬回两间南房居住，遭李清欣拒绝。我从未将南房两间卖与李清欣，故诉至法院，要求确认1984年9月22日的《字据》和《房产卖契》无效。
李清欣原审辩称：不认可李清白所述。1984年9月22日，李清白把老人分的两间南房卖给我，房管局作价620元，但我仍按李清白要价给付了1000元。当日上午，双方一同到石景山房管局办理了过户手续，房管局工作人员当时拿了一张空白的“房产卖契”登记表，由工作人员填写双方姓名及相关内容，按照办事程序规定，李清白首先在《房产卖契》卖房当事人一栏盖上手章，而后由我在买房当事人一栏盖手章，并按规定缴纳了契税。现所有过户登记盖章文件、纳税发票原件齐全。工作人员又在1951年8月23日颁发的《土地房屋所有证》的“变更情况”一栏用毛笔明确地写上“於八四，九月廿二日李清白石板房贰间卖给李清钦名下”，加盖房地更正章。办完过户手续后，李清白将属于他的那份公证书移交给了我。同日下午，李清白之妻安贞杰到我家中取卖房款，并请老邻居李广生做公证人，由李广生起草了付款“字据”，由安贞杰、李清欣、李广生分别签名，安贞杰当时代替李清白签名。签名后，我向安贞杰交付1000元现款，此后二十多年再无异议。当时房产过户是要买卖双方当事人共同到场办理，没有单方到场就能办理的先例。李清白自分家之日起从未在老家居住过，分给他的两间南房卖给我之后，更没有来过老宅一趟，二十多年李清白对房屋卖出一事从无反悔之意，现已超过20年的法律保护时效，故请求法院驳回李清白的诉讼请求。
原审法院经审理查明，当事人双方系兄弟关系。1983年8月15日，北京市石景山区公证处作出（83）京石证字第137号《公证书》，公证证明李清白、李清欣之父李文玉，将坐落在X号的八间住房分别赠予其四个儿子。其中李清白获得南房二间，李清欣获得北房二间。
1984年9月22日，北京市石景山区房地产管理局出具石字第廿七号《房产卖契》，载明：“立卖契人李清白今将所有下列房产卖与李清钦，议定卖价陆佰贰拾元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市石景山区房地产管理局订立卖契为凭。房产座落：X号，房产位置及间数：南向，石板房贰间。卖产人（盖章）李清白，买产人（盖章）李清钦。一九八四年九月廿二日。”同时，房地产管理局工作人员在1951年8月23日颁发的《土地房屋所有证》，“变更情况”一栏载明：“於八四，九月廿二日李清白石板房贰间卖给李清钦名下。”并加盖石景山区房地产管理局房地更正章。
同日，北京市石景山区房地产管理局出具石第27号《北京市房产买卖手续费收据》，载明：“卖主姓名李清白；买主姓名李清钦；房产座落：X号；房产价格：人民币620元；买方手续费人民币柒元肆角肆分正；卖方手续费人民币肆元玖角陆分正。”以及石第27号《北京市房地产登记费契税收据》，载明：“缴款人李清钦；座落：X号；契税叁拾柒元贰角正。”
同日，李清欣与李清白之妻安贞杰签订房屋买卖《字据》，载明：“立约人：卖方李清白，买方李清欣。双方经协商同意后，立以下条件，共同遵守不得返约，特立字据为凭。一、李清白将分到自己名下祖遗产南房二间及附带院基转让给李清欣所有。二、李清欣按双方商定的房价，付给李清白人民币壹仟元正，作为转让费用。三、如有亲族人等争执，由出卖人一方承担责任，与买方无关。四、房管手续办齐后，双方签字，价款一次付清。字据立即生效。签字：卖方李清白，买方李清钦，代笔李广生，一九八四年九月廿二日。”
2009年4月，李清白以排除妨害为由将李清欣起诉至原审法院，要求李清欣腾房，其后李清白以需要进一步补充证据为由撤回起诉。
2009年6月11日，李清白起诉李清欣要求确认1984年9月22日的《字据》和《房产卖契》无效。2009年11月17日，原审法院作出（2009）石民初字第3327号民事判决书，判决驳回了李清白的诉讼请求。李清白不服上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2010年3月26日作出（2010）一中民终字第456号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。李清白仍不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2011年11月10日作出（2011）高民申字第922号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审本案。2012年4月11日北京市第一中级人民法院以原判决认定事实不清为由，裁定撤销（2010）一中民终字第456号民事判决及原审法院（2009）石民初字第3327号民事判决，发回原审法院重审。
原审法院重审期间，李清白对于李清欣向法庭提交《字据》的质证意见为：1、对《字据》真实性持有异议，“李清白”签字并非安贞杰所签，即使是安贞杰所签，也并未获得李清白授权，该《字据》亦为无效；2、李清白于2012年9月19日从石景山法院复印了原审案卷中李清欣提供的证据《字据》，《字据》骑缝章上“字据凭证”四个字在《字据》的右侧，说明李清欣在原审中提供给法庭的是《字据》的左半页，而2012年9月10日，李清欣向鉴定机构提交的《字据》中，骑缝章上“字据凭证”四个字在《字据》的左侧，说明李清欣向鉴定机构提交的是《字据》的右半页，由此可以证明《字据》的左半页和右半页原件均在李清欣手中，证明《字据》是伪造的。
针对李清白对《字据》的质证意见，原审法院重审过程中做了如下审查：1、《字据》中卖方“李清白”是否为安贞杰所签，李清白申请鉴定。经双方协商一致，原审法院委托中国法医学会司法鉴定中心进行鉴定。鉴定机构要求当事人提供安贞杰1984年间关于“李清白”三字的书写笔迹，因安贞杰已于2008年4月7日死亡，李清白称其并无安贞杰1984年间的笔迹，故原审法院协同鉴定机构工作人员前往北京市第九小学调取安贞杰档案材料原件，鉴定机构认为其中仅有三个安贞杰书写的“李清白”笔迹可作为鉴定样本。中国法医学会司法鉴定中心于2012年10月15日出具《关于对“李清白”签名字迹鉴定的情况说明》，载明：“……由于‘李’书写特征差异较大，样本只有三个，在目前的样本条件下，难以给出该检材为安贞杰书写的明确结论，经综合评判，倾向认定为安贞杰书写的‘李清白’字迹。”2、原审法院询问李清欣是否能够找到《字据》代笔人李广生出庭作证，李清欣称李广生已死亡。3、对于李清白提出的《字据》左半页与右半页均在李清欣处、《字据》系伪造的意见，李清欣辩称：我持有的是《字据》的骑缝章在左边的文书，即提交给鉴定中心进行文书鉴定的那份，原审卷宗中的《字据》复印件不是我提交的，我不认可。
对于李清欣向原审法院提交的石字第廿七号《房产卖契》，李清白称卖产人处的“李清白”手章并非其本人所盖，对该《房产卖契》真实性不予认可。
对于李清欣向原审法院提交的《北京市房产买卖手续费收据》及《北京市房地产登记费契税收据》，李清白称两份收据并无其本人签字，其本人亦从未陪同李清欣办理任何房屋过户手续，因此对两份收据均不予认可。
对于李清欣向原审法院提交《土地房屋所有证》上载明的产权更正情况，李清白称根据北京市国土资源局相关文件，个人持有的五十年代《土地房产证》已自然失效，不具备任何法律效力。
对于李清欣向原审法院提交的1983年8月15日《公证书》及1983年9月1日交费人为李清白的《公正处收费收据》，李清白称其原来确有一份《公证书》，但其公证书已丢失。
李清欣向原审法院提交原大队党总支书记、经理寇×于2012年10月26日所作书面证明一份，载明：“李清白、李清钦房产卖契属实，特此证明。”为此，原审法院在重审期间到北京市×医院对寇×进行询问，寇×称：当时李清欣及其哥哥李清扬找到寇×，说李清白要把房卖给李清欣，大队口头答复同意他们买卖，但寇×并未见过李清白，也没有经历他们办手续的过程，仅记得有房屋买卖这件事。原审法院询问寇×能否出庭作证，寇×称其患严重糖尿病，无法出庭。李清白对寇×的证言真实性、合法性、关联性均不予认可。
李清白向原审法院提交诊断证明书、医院病历、单位开具的证明，称：1984年5月，其因腰椎问题做了手术，至1984年9月，其仍卧床在家，根本无法出门去房管局办理过户手续，也没听其妻子提起过。李清欣辩称在房管局办理过户手续是李清白亲自去的，李清白提交的病历等证据只能说他有病，绝不能证明他当时卧床不起。
法庭询问李清白从1983年分家后至2009年提起诉讼期间是否对诉争房屋维修、使用、居住，李清白称2003年在诉争房屋居住半个多月，其他时间住没住记不清楚了，法庭要求李清白提供居住、使用诉争房屋的证据，李清白称举证有困难，未向法庭提交相关证据予以证明。
另，北京市石景山区房地产管理局存档有1984年9月22日双方《私房买卖保证书》、《私房买卖登记表》、《房产卖契存根》。《私房买卖保证书》载明：“1、根据《北京市私有房屋暂行管理办法》有关规定，新业主购买此产后愿与原房客维持租赁关系，另立新约，不强撵住户搬家。2、新业主认真负责检查修缮房屋，做到不倒、不塌、不漏、保障居住安全。3、原产权人保证产权无问题，如发现产权纠纷，由旧业主承担一切责任。……旧业主李清白，新业主李清欣。”存档的《房产卖契存根》载明：“房产座落：X号。房产位置及间数：南向，石板房贰间。卖价：620元。卖产人（盖章）李清白，买产人（盖章）李清钦。一九八四年九月廿二日。”李清白称《房产卖契存根》中“李清白”手章并非其本人所盖，《私房买卖保证书》中旧业主处“李清白”签字并非其本人所签。李清欣称旧业主处的“李清白”签字系工作人员所签。对此，原审法院在重审期间到北京市石景山区住房和城乡建设委员会房屋交易、登记部门咨询1984年《私房买卖保证书》的签名按照规定是否必须本人签名？住建委工作人员称：现在房屋交易已经没有《私房买卖保证书》这样一份文件，那是多年以前的手续，已经无法查证当年的情况。按照现在的房屋交易程序来理解，所有相关文件上的签名，都应当由本人签名，但是八十年代的交易程序肯定没有现在规范，会有一些瑕疵，这很难避免，也是可以理解的，很可能会出现保证书上由工作人员顺手代签的现象。
上述事实，有（83）京石证字第137号公证书、《公证处收费收据》、《土地房屋所有证》、房产卖契、字据、契税收据、手续费收据、《关于对“李清白”签名字迹鉴定的情况说明》、私房买卖保证书、私房买卖登记表、房产卖契存根、证人书面证言、工作记录、（2009）石民初字第3327号民事判决书、（2012）一中民再终字第1092号民事裁定书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院认为，本案争议焦点为《字据》及《房产卖契》是否真实有效。
首先，就《房产卖契》而言，李清欣持有的《房产卖契》与北京市石景山区房地产管理局存档的《房产卖契存根》内容一致。李清白称《房产卖契》及《房产卖契存根》上的卖方“李清白”名章并非其本人所盖，且未曾与李清欣到房管部门办理过房产变更手续，为此李清白向原审法院提交病历、诊断证明等证据证明其在1984年9月22日卧床在家。李清白提交的上述证据仅能证明其于1984年5月做过手术并休假，并不足以证明其无法亲自办理房屋过户手续，故原审法院对李清白该项意见不予采信。
另原审法院根据相关部门的咨询意见分析，在八几年办理房屋买卖过户手续的程序看，《房产卖契》上只有人名章未有本人签字并不违反当时的操作规定。
其次，就《字据》而言，李清欣承认卖方“李清白”的签名为李清白之妻安贞杰代签，虽李清白对此不予认可，但经中国法医学会司法鉴定中心对“李清白”签名进行鉴定，倾向认定“李清白”签名为安贞杰所签，原审法院对该鉴定意见予以采纳。李清白称即使是安贞杰所签，亦无法代表李清白的真实意思表示。对此原审法院分析认为，李清白作为房屋所有人，与安贞杰系夫妻关系，在长达二十多年的较长时间内，未对房屋产权问题提出过异议，法院有理由认为李清白应当知晓并认可安贞杰的代理行为。且安贞杰做为李清白之妻，李清欣有理由相信其卖房行为代表李清白，现李清欣支付了合理价款并已取产权，属善意取得。
最后，房屋过户是在1984年，而双方发生争议并起诉为2009年，在长达二十多年间，李清白从未主张过权利受侵，亦未向原审法院提供其二十多年间占有、使用、修缮、维护房屋的相关证据。
综上分析，双方均具有相应的民事行为能力，双方约定的合同标的亦已确定，合同内容不违反法律或者社会公共利益，李清白长期未对其所有的房屋进行管理、使用，又无合理理由说明该情况，亦未能提供充分证据和法律依据证明《字据》及《房产卖契》并非其真实意思表示，且李清欣已支付合理价格，取得了该房屋产权，故原审法院对李清白要求确认1984年9月22日的《字据》和《房产卖契》无效的请求不予支持。
综上所述，原审法院据此作出（2012）石民再初字第5号民事判决：驳回李清白的诉讼请求。
判决后，李清白不服，其上诉称，1、《字据》左半页和右半页均在李清欣手中，且均由李清欣提交给法院，证明《字据》是伪造的。2、《情况说明》中名字“李清白”三个字，有同一性，既然“李”差异大，如何倾向认定是安贞杰写“李清白”字迹，这同一性哪去了？3、寇×的证人证言未经法庭质证，无理由证明此言是事实根据。4、邻居马×证明李清白当年重病卧床，无法去石景山房管局办理房屋过户手续。5、假如李清白亲自去石景山房管局办手续，为什么不让李清白本人签字，而让人代签？6、假如李清白和安贞杰一起去石景山办理房屋买卖手续，为什么会分开办理《字据》、《房产卖契》？这不符合逻辑。7、房管局说当时办手续没有现在规范，是明显在袒护他们的违法事实，房屋买卖签字、押手印是上百年的传统，房屋买卖必须房主本人签字。8、在2009年5月6日笔录上，李清欣说“李清白当时在住院”后又说李清白如何一边住院一边去办手续？9、原判表述李清欣支付合理价款，并已取产权，这价款收条在哪里？10、原判认为李清白在长达二十多年的时间内未主张权利受侵害，亦未提供占有、使用、修缮、维护房屋的证据，属于逻辑错乱和举证责任错位。请求：撤销原判决，改判确认1984年9月22日的《字据》和《房产卖契》无效。
李清欣二审辩称，李清白与李清欣的民事纠纷焦点是两间南房产权归属问题。这两间房屋原属李清白，但早在1984年李清白就已将该房卖给了李清欣，李清欣手里有齐全的过户文书。故原判认定事实清楚、适用法律正确。请法院维持原判。
本院经审理查明，本院所查事实与一审无异，双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院认为，本案争讼之标的物系不动产，而不动产之变动应符合物权法的相关规定。依据法律规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，”“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
现有证据表明，李清欣所持有的《房产卖契》与北京市石景山区房地产管理局存档的《房产卖契存根》内容一致。而该房地产登记变更始于1984年，故依据法律规定，现该房产所有权人为李清欣。
现李清白主张争讼不动产为自己所有，除非其可以举证证明房屋登记变更时所依据的材料是虚假的，登记机关予以了错误登记。为此，李清白称《房产卖契》及《房产卖契存根》上的卖方“李清白”名章并非其本人所盖，且其本人未曾到房管部门办理过房产变更手续。为证明此点，其向法院提交病历、诊断证明及证人马×等证据证明其在1984年9月22日卧床在家而无法进行房屋买卖活动。但上述证据仅能证明其于1984年5月做过手术并休假，并不足以证明其无法亲自办理房屋过户手续，证人证言因属于主观证据，无法对抗客观的书证，现北京市石景山区房地产管理局存档的过户手续形式完备，李清白仅以当时自己有病，不可能前去办理过户为由予以抗辩，不足以推翻现有证据。故本院对李清白该项上诉意见不予采信。
其次，就《字据》中卖方“李清白”的签名是否为李清白之妻安贞杰代签，虽李清白对此不予认可，但在诉讼中，经法院释明，双方均同意以鉴定的方式予以甄别，经中国法医学会司法鉴定中心对“李清白”签名进行鉴定，倾向认定“李清白”签名为安贞杰所签，原审法院对该鉴定意见予以采纳。现李清白对此鉴定不予认可，并无证据证明鉴定程序违法，亦未提供足以推翻鉴定结论的新的证据予以证明故该鉴定结论应予以采纳。
至于李清白称即使是安贞杰所签，亦无法代表自己的真实意思表示。对此本院认为，李清白与安贞杰系夫妻关系，而夫妻间在处理家庭事务中，互有家事代理权利，故安贞杰处分房屋的行为及后果，可视为李清白的授权行为，其法律后果，溯及李清白。
再次，李清白作为主张权利一方，对自己的主张负有举证责任，怠于行使权利的权利人，不因其怠于行使权利而减轻举证责任。该争讼房屋在过户后的二十多年间内，李清白从未主张过权利受侵，亦未提供其二十多年间占有、使用、修缮、维护房屋的充足证据。虽然在此过程中，由于时间久远，造成举证与查证的困难，但依据相关法律规定，当事人没有证据或者证据不足以证明自己的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
综上分析，当事人双方均具有完全的民事行为能力，双方约定的合同标的亦已确定，合同内容不违反法律或者社会公共利益，李清白长期未对其所有的房屋进行管理、使用，又无合理理由说明该情况，亦未能提供充分证据和法律依据证明《字据》及《房产卖契》并非其真实意思表示，其虽提供证人已证明自己因病无法办理过户手续，但该证言无法推翻在有关部门存档的书证。故依据书证优于证言，直接优于间接的认证原则，本院对李清白要求确认1984年9月22日的《字据》和《房产卖契》无效的诉讼请求难以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持北京市石景山区人民法院（2012）石民再初字第5号民事判决。
一审案件受理费七十元，由李清白负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由李清白负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 京
审判员 刘燕风
审判员 胡 沛
二〇一四年四月四日
书记员 张 海