北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05877号
上诉人（原审被告）高文奎，男，1943年5月26日出生。
被上诉人（原审原告）刘凯，男，1984年1月28日出生。
委托代理人刘希山，男，1955年12月23日出生，北京红星双北医疗器材有限公司经理。
委托代理人张启星，男，1954年9月25日出生，北京真诚建筑有限公司法律顾问。
原审第三人闫长柏，男，1961年3月20日出生。
上诉人高文奎因与被上诉人刘凯、原审第三人闫长柏土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第2908号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月13日受理后，依法组成由法官申小琦担任审判长，法官刘佳、法官杜彦博参加的合议庭，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人高文奎，被上诉人刘凯的委托代理人刘希山、张启星及原审第三人闫长柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘凯在一审中起诉称：刘凯与高文奎于2012年4月23日签订了土地出租合同转让协议，该协议约定，高文奎将自己租赁的位于大兴区采育镇凤河营村张圈废弃油井地和地上建筑物680平米以总价900000元转让给刘凯。刘凯于2012年6月14日已将900000元支付给了高文奎，并且高文奎承诺自2012年4月24日起63日之内将其自有物资转出院内，不妨碍刘凯的使用。可是至今高文奎也未搬走。刘凯的诉讼请求：1、判令高文奎和第三人闫长柏搬清位于北京市大兴区采育镇凤河营村张圈油井废弃地680平米建筑物中的各自物品及要求第三人闫长柏搬清院内小活动房；2、判令高文奎给付原告刘凯违约金57120元；3、诉讼费用由高文奎承担。
刘凯向一审法院提交以下证据予以证明：2012年4月23日刘凯与高文奎签订的土地出租转让协议、土地流转补充协议、采育镇凤河营村股份经济合作社与刘凯签订的土地出租合同、高文奎出具的收条3份、2012年4月24日高文奎给刘凯出具的承诺、企业住所（经营场所）证明、采育镇凤河营村股份经济合作社开具的证明及集体土地使用权证、高文奎与采育镇凤河营村股份经济合作社签订的土地出租合同和解除协议书。
高文奎在一审中答辩称：不同意刘凯的诉讼请求。高文奎认为刘凯起诉的事实不清楚，事实上在这680平米建筑物中涉及被告高文奎的物品基本都搬清了，只剩下一点生活物资。刘凯所指的未搬走的物品是属于第三方的。
高文奎向法院提交以下证据予以证明：闫长柏的证言、2012年4月12日的流转协议书（复印件）、2012年4月23日现场录音证据光盘及整理文字打印版、2012年4月23日客户明细对账单。
第三人闫长柏在一审中陈述称：闫长柏对该院内北侧红色房屋进行了装修，里面的设施都是按照饭店的标准装修的，如果刘凯和高文奎一共给闫长柏200000元，赔偿了闫长柏的损失，闫长柏就搬走。原先闫长柏与刘凯曾经提过，让刘凯和高文奎各给闫长柏3万元，闫长柏就搬走。
闫长柏未向法院提交证据。
经一审法院庭审质证，高文奎对刘凯提交的上述全部证据的真实性认可，法院予以确认。刘凯对高文奎提交的2012年4月12日的流转协议书（复印件）认为双方签过这份协议，但是双方又在2012年4月23日签订了正式的合同，2012年4月12日的流转协议书是废的，协议原件刘凯已经当着高文奎的面撕毁了，因高文奎未提交该份证据的原件，故法院对该份协议书不予确认。刘凯对高文奎提交的2012年4月23日现场录音证据真实性认可，但认为该录音是2012年4月12日录的，是双方签订2012年4月23日合同之前的录音，高文奎陈述刘凯在该录音中同意让其居住一至三年，他表示居住一年就可以。闫长柏对于刘凯和高文奎提交的证据表示不发表意见，认为这些证据和闫长柏没有关系。
一审法院经审理查明：2012年4月23日，刘凯与被告高文奎签订《土地出租合同转让协议书》，该协议约定：经双方友好协商，高文奎自愿将张圈废弃油井地转让给刘凯，转让费900000元。具体约定：一、高文奎将其与采育镇凤河营村经济合作社签订的土地出租合同转让给刘凯，刘凯继续履行高文奎的义务。土地租赁使用权年限20年。年限日期：自2009年10月1日起至2029年9月30日止；二、院内一切基础设施归原告刘凯所有，包括自建房屋680平米，包括水、暖、电气设备设施等不动产；三、廊坊广告公司在废弃油井院内的广告费用支付给刘凯，支付金额为每年6000元；四、协议签字后，刘凯付给高文奎定金50000元。定金交付日起10日内，高文奎应将院内自有物品自行处理，保证不耽误刘凯的正常经营；五、一切手续完善后，刘凯将转让费余款分两批付清给高文奎；六、双方签订协议之日起，高文奎转让前的所有债权债务由高文奎自行承担，与刘凯没有任何关系；七、双方签订协议后，应按合同履行各自义务，永不得反悔。如一方反悔，应以转让费用的2倍赔偿给对方，即1800000元。上述协议签订后，刘凯已向被告高文奎支付900000元。2012年4月24日，高文奎曾给刘凯出具保证，内容为保证63日之内将自有物资转出院内，不妨碍原告刘凯使用。
就双方上述协议涉及的土地，高文奎曾于2010年5月28日与采育镇凤河营村经济合作社签订《土地出租合同》，该合同载明”为了发展本村经济，维护合同当事人的合法权益，依据《中华人民共和国农村土地承包法》、《北京市农村集体资产管理条例》等有关法律法规的规定，经两委会、党员会、村民代表会讨论通过，双方协议一致签订本合同”。该合同具体约定：一、出租项目位于村张圈油井废弃地，2.5亩土地，以现状出租给高文奎。出租土地东至104国道，西至武德才农田，南至闫路强农田，北至拾边地；二、土地用途：水地源热泵；三、出租期限20年，自2009年10月1日起至2029年9月30日止；四、租金及交付时间：每年每亩2000元，每5年递增5%。出租总金额为107752元。每年9月30日交齐下一年度的租金。高文奎在庭审中陈述：该地块其是2008年租下来的，但当时没有签正式的合同，在2010年才签订上述的正式合同，刘凯诉称的680平米房屋是被告高文奎在2008年建成的。另该块土地有集体土地使用权证，该证载明土地使用者为大兴县凤河营乡凤河营村民委员会。
2012年4月23日，北京市大兴区采育镇凤河营村股份经济合作社出具《土地流转补充协议》，内容为：”原我村张圈废弃油井地承租人高文奎因无力继续经营，自愿将与采育镇凤河营村经济合作社签订的土地出租合同转让给刘凯。由刘凯继续履行合同所规定的权利和义务。原经营人高文奎在经营过程中产生的债权、债务，与凤河营村经济合作社无关。经凤河营村两委研究商讨决定，同意高文奎、刘凯依法办理农村土地承包经营权变更。”2012年10月16日，高文奎与北京市大兴区采育镇凤河营村股份经济合作社签订《土地出租合同解除协议》，约定双方解除土地出租合同，高文奎的租金已支付至2012年9月30日，高文奎不再支付自2012年10月1日以后的租金。
2012年10月16日，刘凯就上述地块与采育镇凤河营村股份经济合作社签订《土地出租合同》，该合同载明”为了发展本村经济，维护合同当事人的合法权益，依据《中华人民共和国农村土地承包法》、《北京市农村集体资产管理条例》等有关法律法规的规定，经村民代表大会讨论通过，双方协议一致签订本合同”。该合同约定：出租年限为20年，自2012年10月1日起至2032年9月30日止；租金为每年每亩3000元，总金额为150000元；第一期租金7500元，自签字之日起五日内交齐。以后每年9月30日前交齐下一年度租金。
就上述地块内现有高文奎及第三人闫长柏的物品情况，经一审法院组织各方当事人现场核对及各方当事人庭审确认，情况如下：院内西侧房屋共十间，其中南数四间内的物品均是高文奎的，北数三间内的物品是闫长柏的（不包括北数第一间地源热泵机组一套）；院内西北角大间内的物品是高文奎的；院内北侧红色大间房屋（屋内有小包间）内的物品均是闫长柏的；院内有一小活动房是闫长柏的。刘凯明确其诉讼请求就是要求高文奎和闫长柏搬清上述物品。高文奎提出院内西北角大间不在其与刘凯合同约定的房屋土地面积之内，因双方合同约定了院内一切基础设施归刘凯所有，故对高文奎的该项意见不予采信。
一审法院判决认定：2012年4月23日刘凯与高文奎签订《土地出租合同转让协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。刘凯已按照合同约定给付了高文奎转让费900000元，高文奎应将其在租赁土地上的自有物品全部搬清，现院内西侧房屋的南数四间内的物品以及西北角大间内的物品是高文奎的，高文奎应予以搬清。另因刘凯已于2012年10月16日与采育镇凤河营村股份经济合作社签订了《土地出租合同》，出租年限为20年，刘凯已取得了对该块土地使用的权利，闫长柏应搬清其在该地块上的物品，现院内西侧房屋北数三间内的物品（不包括北数第一间地源热泵机组一套）、北侧红色大间房屋（屋内有小包间）内的物品以及一小活动房是闫长柏的，闫长柏应予以搬清。对刘凯要求高文奎给付违约金57120元的诉讼请求，因违约金的支持必须以双方合同已约定违约金为前提，而本案刘凯与高文奎双方未约定违约金，故刘凯的该项诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、高文奎搬清北京市大兴区采育镇凤河营村张圈油井废弃地院内西侧房屋南数四间以及西北角大间内的物品（于该判决生效之日起十日内履行）；二、闫长柏搬清北京市大兴区采育镇凤河营村张圈油井废弃地院内西侧房屋北数三间内的物品（不包括北数第一间地源热泵机组一套）、北侧红色大间房屋（屋内有小包间）内的物品以及一小活动房（于该判决生效之日起十日内履行）；三、驳回刘凯的其他诉讼请求。
高文奎不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审法院认定事实不清。刘凯与高文奎的转让合同明确记载土地2.5亩，东西南北边线示意图，其中高文奎自建房屋680平方米和一切基础设施在内，北至拾边地，图标线标定为果树。双方只针对该680平方米的房屋存在买卖的合同关系，涉及到680平方米以外的其他房屋及土地，和刘凯没有任何关系。一审判决中所述高文奎应清理680平方米平房内的物品与后小院，即一审判决所指的西北角大间没有任何关系，因为后小院不属于转让合同的范围，当时是高文奎与闫长柏共同出资购买的，高文奎出资1万元，闫长柏出资2000元，由闫长柏做饭店后厨使用，对此关键事实，一审判决未予认定。二、一审判决适用法律错误。双方之间签订的合同依法受法律保护，680平方米之内的房屋应受法律保护，超出的部分理应属于高文奎所有，和其他任何人没有关系。一审只是听从刘凯的一面之词就做出了不利于高文奎的判决，显失公平。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判位于北京市大兴区采育镇凤河营村张圈油井旁废弃地院内的西北角大间房屋及物品归高文奎所有，诉讼费由刘凯承担。
刘凯服从一审法院判决。其针对高文奎的上诉理由答辩称：2012年4月23日签订的协议中约定”院内一切基础设施归刘凯所有，包括自建房680平米，包括水、暖、电气设备设施等不动产”，这是双方已经协商好的真实意思表示。一审判决认定的西北角大间包含在协议中是正确的。请求二审法院维持一审判决，驳回高文奎的上诉请求。
原审第三人闫长柏陈述称：闫长柏不同意一审判决，认为院子的西北角大间是其与高文奎共同出资购买的，因此不同意腾退。
本院经审理补充查明：涉案争议的张圈废弃油井地在大兴区土地管理局登记的土地用途为工业，四至为”东至104国道，西至菜地，南至耕地，北至厂房围墙”。高文奎向刘凯提供了手绘的四至示意图，显示为长方形。经本院现场勘验，高文奎上诉所称的张圈油井旁废弃地院内西北角大间房屋系在院内北侧房屋与西侧房屋相连处，该院只设一个大门进出。
上述事实，有刘凯、高文奎在一审中提交的证据及各方当事人庭审陈述在案佐证。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，高文奎与刘凯签订的《土地出租合同转让协议书》真实有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同中载明”院内一切基础设施归刘凯所有，包括自建房屋680平米，包括水、暖、电气设备设施等不动产”，涉案争议的西北角大间房屋就在拟转让的院内，因双方并未对院内的西北角大间有特别约定，故高文奎认为该院内西北角大间房屋所在土地，系与第三人闫长柏共同出资向案外人亢连元另行购买，不在转让的范围之内，不应腾退的上诉主张，证据不足，本院不予支持。至于第三人闫长柏对涉案院内西北角大间房屋亦享有权利等陈述，与本案高文奎与刘凯之间因土地出租合同转让发生纠纷非同一法律关系，本院不予审理。
综上所述，高文奎的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1228元，由刘凯负担1178（已交纳），由高文奎负担50元（于本判决生效后七日内交至一审法院），
二审案件受理费1228元，由高文奎负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 申小琦
代理审判员 刘 佳
代理审判员 杜彦博
二〇一四年七月七日
书 记 员 刘 婷