广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第2021号
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市樟木头镇物业管理公司，住所地东莞市樟木头镇迈豪街22号。
法定代表人：罗碧新。
委托代理人：郑静昊，广东晟晨律师事务所律师。
委托代理人：黄伟梅，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢振宇，男。
原审被告：东莞某某城地产发展有限公司，住所地东莞市樟木头镇荔苑路7号。
法定代表人：瞿惠芬，该公司董事长。
委托代理人：何润超，男。
上诉人东莞市樟木头镇物业管理公司（以下简称樟木头物业公司）因与被上诉人谢振宇、原审被告东莞某某城地产发展有限公司（以下简称某某城公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月5日，谢振宇向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认某某城公司、樟木头物业公司与该物业前业主李向文、郭伟玲之间的物业债务纠纷与谢振宇无关；2、判令某某城公司、樟木头物业公司停止侵害谢振宇的权益，不得拒绝谢振宇办理新业主证、门禁卡和正常使用房屋、开通水电。
樟木头物业公司提起反诉，请求判令：1、谢振宇向樟木头物业公司支付前业主李向文、郭伟玲拖欠的物业管理费116995元；2、谢振宇向樟木头物业公司支付其拖欠的2013年12月-2014年5月的物业管理费1658.16元；3、本案诉讼费由谢振宇承担。
原审法院经审理查明：原审法院在执行申请执行人广发银行股份有限公司东莞分行与被执行人李向文、郭伟玲、某某城地产发展有限公司其他合同纠纷一案过程中，依法委托东莞市金鹰拍卖有限公司于2013年11月19日公开拍卖原属李向文、郭伟玲所有的位于东莞市樟木头镇某某城第A座13层06号房屋。拍卖过程中，东莞市金鹰拍卖有限公司出示了《拍卖程序表》，案涉房屋备注一栏注明“该房屋尚欠数额较多的物业管理费，由买受人自行与物业管理处协商”。谢振宇未在该程序表上签名。谢振宇以186000元竞得涉案房屋并缴纳了相关税费。2014年1月13日，原审法院作出（2012）东三法执字第3031号恢1号之二执行裁定书，裁定原属李向文、郭伟玲所有的位于东莞市樟木头镇某某城第A座13层06号房屋归谢振宇所有。该裁定书于2014年1月23日送达给谢振宇。
案涉房屋由樟木头物业公司提供物业管理服务。樟木头物业公司称前业主李向文、郭伟玲拖欠物业管理费及滞纳金合计116995元。谢振宇持原审法院确权裁定书及相关材料前往樟木头物业公司在某某城的管理处办理入住手续，双方因前业主李向文、郭伟玲所欠物业管理费的承担问题发生争议，谢振宇未能顺利接收案涉房屋。一审庭审中，谢振宇表示其愿意支付2014年1月至6月的物业管理费，樟木头物业公司亦表示同意为其办理入住手续、开通水电。一审开庭次日，原审法院工作人员组织双方前往东莞市樟木头物业管理公司某某城管理处办理案涉房屋的入住手续。谢振宇缴纳了2014年1月至6月的物业管理费1444元、水电费押金300元，并预交了7月的物业管理费276元。双方共同确认了案涉房屋的水表、电表、燃气表读数，原审法院亦记录在案。樟木头物业公司亦为谢振宇办理了入住手续和门禁卡。
以上事实，有（2012）东三法执字第3031号恢1号之二执行裁定书、广东省东莞市房地产办证证明（特殊）及发票、物业管理综合服务费用缴费通知单、《各花园（大厦）上缴综合管理费协议书》、《附件三》、1363406拍卖公告、《拍卖成交确认书》、《拍卖程序表》、《商品房购房合同》、《证明》、拍卖现场记录及光盘及原审法院庭审笔录、现场交接记录及照片为证，可以证实。
原审法院认为，某某城公司并不是案涉房屋物业管理服务提供者，因此不是本案本诉的适格被告，谢振宇针对某某城公司提起的诉讼请求，应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院的法律文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力。原审法院作出的（2012）东三法执字第3031号恢1号之二执行裁定书于2014年1月23日送达给谢振宇并发生法律效力，谢振宇自当天起对东莞市樟木头镇某某城第A座13层06号房屋享有物权。某某城第A座一直由樟木头物业公司提供物业管理服务，谢振宇竞得案涉房屋后并未表示拒绝接受樟木头物业公司的物业管理服务，且谢振宇也明确表示愿意按照原标准缴纳其取得案涉房屋物权后的物业管理费，因此谢振宇与樟木头物业公司之间成立物业服务合同关系。在原审法院的调处下，谢振宇缴纳了案涉房屋2014年1月至6月的物业管理费1444元，樟木头物业公司予以接收，并为谢振宇办理了入伙手续、门禁卡等。因此，谢振宇本诉请求第二项和樟木头物业公司反诉请求第二项的内容已经实际履行完毕。
本案争议的焦点是案涉房屋前业主李向文、郭伟玲所欠物业管理费是否应由谢振宇承担。对此，原审法院分析如下：一、李向文、郭伟玲所欠物业管理费是基于其与樟木头物业公司之间的物业服务合同而产生，樟木头物业公司为原属李向文、郭伟玲的案涉房屋提供物业管理服务，所产生的物业管理费自然应由李向文、郭伟玲承担。谢振宇在继受取得案涉房屋的物权前并未接受樟木头物业公司的物业管理服务，无需支付相应的物业管理费。二、原审法院委托东莞市金鹰拍卖有限公司发布的案涉房屋的拍卖公告中，并未明确将买受人负担前业主所欠物业管理费作为竞买条件。拍卖师在拍卖现场也只是陈述前业主所欠物业管理费由买受人与管理处协商解决，该陈述不能理解为买受人必须承担前业主所欠物业管理费，因而也不能推断为谢振宇同意承担该物业管理费。因此，樟木头物业公司要求谢振宇支付前业主李向文、郭伟玲拖欠的物业管理费没有依据，原审法院不予支持，樟木头物业公司可迳行向李向文、郭伟玲主张权利。
综上，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2014年7月30日作出（2014）东三法樟民一初字第352号判决：一、谢振宇无需向东莞市樟木头镇物业管理公司支付东莞市樟木头镇某某城第A座13层06号房屋前业主李向文郭伟玲所欠的物业管理费。二、驳回谢振宇的其他诉讼请求。三、驳回东莞市樟木头镇物业管理公司的其他反诉请求。本案一审本诉受理费50元，由谢振宇负担。反诉受理费1337元，由东莞市樟木头镇物业管理公司负担。
樟木头物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉房屋原产权人为李向文、郭伟玲，一审法院依法委托东莞市金鹰拍卖有限公司于2013年11月19日公开拍卖，谢振宇参与竞拍，在拍卖公司拍摄的拍卖现场实况记录视频光碟中，证明拍卖师已经明确说明案涉房地产欠交房屋物业管理费本金、滞纳金116995元，谢振宇作为竞拍参与人，当时并未提出异议，且举牌竞拍成功，并在《拍卖成交确认书》上签名，该《拍卖成交确认书》第七条“其他约定：详见《拍卖程序表》‘备注’”。而《拍卖程序表》“备注”写明案涉房地产“尚欠数额较多的物业管理费，由买受人自行与物业管理处协商”。该拍卖公司也出具《证明》，写明“拍卖会结束后，我公司当即与买受人谢振宇签订了《拍卖成交确认书》、《拍卖程序表》、《拍卖现场记录》三份文书，其中《拍卖程序表》现已遗失”。一审法院也于2014年1月13日作出（2012）东三法执字第3031号恢1号之二执行裁定书并裁定案涉房地产归谢振宇所有并送达谢振宇。上述事实充分说明，《拍卖程序表》是《拍卖成交确认书》的内容之一，是其组成部分，并不因谢振宇是否签名而不发生效力，况且拍卖公司也证明谢振宇有签名，这客观证明谢振宇当时清楚“备注”的内容，并未对上述内容提出异议。虽然谢振宇没有明确接受“备注”的内容，但其接受案涉房地产竞投成交的行为，说明其默示了“备注”的内容，应当依法予以确认。显然《拍卖程序表》“备注”中的内容以及拍卖现场视频证明拍卖师对案涉房地产欠交物业管理费的说明要求与物业管理处协商，这是一种要约行为，而谢振宇明知该内容后，仍然举牌竞投，并在竞投成功后在《拍卖成交确认书》上签名，是一种认可承诺行为，符合法律规定，故樟木头物业公司要求谢振宇支付前业主物业管理费有充分法律依据。樟木头物业公司作为物业管理企业，为物业提供服务，有权收取物业管理费。虽然樟木头物业公司请求的物业管理费是前业主所拖欠，但谢振宇通过拍卖竞投取得案涉房地产所有权，知道前业主欠交物业管理费，要与樟木头物业公司协商的内容，说明其对承担前业主欠交物业管理费责任是清楚的，只不过承担数额要与樟木头物业公司协商，而并非免责，否则没有必要在“备注”中特别写明。一审判决认为樟木头物业公司要求谢振宇支付前业主拖欠的物业管理费没有依据的两点理由，明显与本案事实不符，违背法律规定，故一审判决不支持樟木头物业公司该项请求错误。据此，樟木头物业公司请求本院：依法撤销原审判决第一项，改判谢振宇向樟木头物业公司支付案涉房地产前业主李向文、郭伟玲所欠的物业管理费116995元。
谢振宇答辩称：（一）1、李向文、郭伟玲所欠物业管理费是基于其与樟木头物业公司为原属于李向文、郭伟玲的案涉房屋提供物业管理服务，所产生的物业管理费自然应由李向文、郭伟玲承担，谢振宇在继受取得案涉房屋的物权之前并未接受樟木头物业公司的物业管理服务，无需支付相应的物业管理费。2、原审法院委托东莞市金鹰拍卖有限公司发布的案涉房屋的拍卖公告中，并未明确将买受人负担前业主所欠物业管理费作为竞买条件，拍卖师在现场也只是陈述前业主所欠物业管理费由买受人与管理处协商解决，买受人谢振宇因有异议也未签字《拍卖程序表》，所以该陈述不能理解为买受人必须承担前业主所欠物业管理费，因而不推断为谢振宇同意承担该物业管理费。（二）原业主拖欠物业管理费属于李向文、郭伟玲的个人债务，依法应由其个人承担，如期不归还，樟木头物业公司应另向原业主李向文、郭伟玲进行追索和清偿。1、服务合同具有相对性和针对性，为原业主提供服务的物业管理费应由原业主承担。相关的《物业管理条例》规定房屋所有权人为业主，有“按时交纳物业服务费用”的义务，因此，原拖欠的物业管理费属于原业主的个人债务，应当由原业主承担。谢振宇已经在房产合法拍卖时以当时全场最高竞拍价竞得并且按时交纳了房屋拍卖成交款和拍卖佣金，依照法律成为新业主，双方才建立物业服务合同关系，享受物业服务的，才开始交纳物业服务管理费用。2、原业主的债务与谢振宇没有承继受或者是转受让关系。3、原债务已经超过2年诉讼时效期。樟木头物业公司要求原业主支付管理费，也应是在诉讼时效期内向原业主提出主张或提起诉讼，否则得不到支持，该损失责任应由樟木头物业公司承担。且樟木头物业公司目前提出的原业主拖欠的高额管理费，没有任何法律依据也没有得到原业主确认。（三）谢振宇没有任何承担原业主债务的表示和文字签署，无需承担该债务。1、谢振宇没有同意承担原业主债务的意思表示，不论是对樟木头物业公司还是原业主。2、谢振宇拍得房产时，拍卖公司的各类《拍卖公告》均未提及任何关于原业主欠物业管理费的事宜。更未将该债务作为买受人购房时的必要附加条件。3、拍卖公司并未予谢振宇签订《拍卖程序表》的文字和协议之类，拍卖公司为了推卸责任，出具的是虚假证明材料，谢振宇一直对该程序表中新增前业主李向文、郭伟玲的拖欠管理费数据有异议，更何况，最具有法律效力的2014年1月23日送达生效的（2012）东三法执字第3031号恢1号之二执行裁定书上内容也未提及要求承担前业主拖欠的物业管理费的相关内容和要求。《拍卖程序表》中的备注中无具体费用数额，更无强制性要求买受人承担前业主李向文、郭伟玲的债务的文字内容和要求，樟木头物业公司要求谢振宇承担原业主拖欠的债务实属没有法律依据。（四）原业主的相关管理费可能已经缴清。1、原业主房屋最后使用时间是在2009年初，但煤气表读数为428度，且该煤气费用已经缴清。电表读数为1582度。2、2009年初，该房屋使用者已经将大部分贵重家具搬离房屋，以上两点事实表明，原业主是有责任心的人，可以推断原业主可能已经缴清物业管理费。综上，樟木头物业公司的上诉请求没有任何法律依据，谢振宇请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告某某房地产公司没有提出答辩意见。
本院经审理查明：樟木头物业公司二审提交《房产拍卖价与管理费之核对表》，以证明在案涉房屋拍卖之前已经通过书面形式告知执行法院，案涉房屋拖欠管理费金额是425297.51元，竞拍人须缴纳管理费金额是116995元。樟木头物业公司陈述前业主从1999年6月开始拖欠管理费，每月本金276元，共计本金4万多元，加上滞纳金共拖欠425297.51元，没有起诉过前业主，但有书面催告前业主缴纳管理费。谢振宇提交案涉房屋的水表、电表及燃气表照片，证明前业主在2009年之前一直有正常使用案涉房屋，已经正常缴纳了水电费。谢振宇还提出调查取证申请书，要求法院调取原审法院有关甘桂斌、黄桂英等人的相类似案情的判决和裁定等诉讼材料。
原审查明事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是樟木头物业公司要求谢振宇支付案涉房屋前业主李向文、郭伟玲所欠物业管理费的请求是否成立。
首先，谢振宇在取得案涉房屋物权前并没有接受樟木头物业公司的物业管理服务，樟木头物业公司要求谢振宇支付前业主所欠的物业管理费缺乏依据。且根据樟木头物业公司的陈述，前业主从1999年6月开始拖欠物业管理费，以每月276元管理费计算共拖欠本金4万多元，加上滞纳金前业主共计拖欠116995元。樟木头物业公司主张前业主拖欠物业管理费的金额仅有其单方陈述，上述债权是否真实存在，是否已经超过诉讼时效以及滞纳金标准是否过高都不确定。上述金额未得到前业主的确认，也未经生效裁判文书确定，其要求谢振宇承担所谓的前业主拖欠的物业管理费116995元缺乏事实依据。
其次，谢振宇通过法院委托拍卖取得案涉房屋物权，樟木头物业公司没有提供证据证明谢振宇同意或承诺承担该房屋前业主拖欠的物业管理费。《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》均没有涉及前业主拖欠物业管理费的内容。而拍卖现场记录及光盘、《拍卖程序表》以及东莞市金鹰拍卖有限公司出具的证明也只陈述拍卖过程中有提及前业主所欠物业管理费由买受人与管理处协商解决，不能得出该物业管理费由买受人承担，樟木头物业公司以此推断为谢振宇同意承担该物业管理费明显不能成立。
综上所述，樟木头物业公司要求谢振宇支付前业主李向文、郭伟玲拖欠的物业管理费缺乏事实及法律依据，原审法院依法驳回樟木头物业公司该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。上诉人樟木头物业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。另外，谢振宇二审提出的调查取证申请与本案实体处理没有必然联系，本院不准予该项申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2640元，由上诉人樟木头物业公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一四年十二月五日
书 记 员 冯文娟
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……