辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01153号
上诉人（原审原告）：何妙婵，无职业。
委托代理人：张婷，辽宁正垒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王虹麟，无职业。
委托代理人：郭焱萍，�宁丰源律师事务所律师。
原审原告何妙婵与原审被告王虹麟物权保护纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年5月5日作出（2015）沙民初字第5号民事判决，何妙婵不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何妙婵的委托代理人张婷，被上诉人王虹麟及其委托代理人郭焱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何妙婵一审诉称：何妙婵与王虹麟曾系婆媳关系，何妙婵儿子宋楠与王虹麟离婚后，何妙婵通过大连链家房地产经纪有限公司欲将大连市富国街＊号＊的房屋出售，并多次通知王虹麟搬出，否则将承担违约金问题，但王虹麟一直未搬出房屋，也未理会违约金。由于王虹麟未搬出房屋导致何妙婵买卖房屋时承担违约责任，何妙婵支付了买方陈志超违约金280，000元，为陈志超租房花费31，500元，支付物业费4164.72元，上述财产损失合计315，664元。为此，请求法院判令：王虹麟赔偿何妙婵财产损失315，664元。
被告王虹麟一审辩称：王虹麟自2006年与何妙婵儿子结婚后就在案涉房屋居住。何妙婵卖房时正是王虹麟与何妙婵儿子离婚诉讼中，王虹麟带女儿也没有其他的住处，买房人也知道该情况。在执行阶段，王虹麟按照与何妙婵的约定按时搬离案涉房屋，王虹麟不存在过错。何妙婵与买房人约定的违约金数额很高，何妙婵放弃了法律赋予的可以申请对违约金数额调整的权利，对其扩大的损失，对其自认自愿承担的违约金应由何妙婵承担。在案涉房屋的腾退过程中，何妙婵及买房人均未向王虹麟提及该房屋存在违约金及支付违约金的相关情况。何妙婵自愿给付高违约金、自愿加重负担，将该风险转嫁给王虹麟存在主观恶意。合同的相对性也决定承担责任的相对性，何妙婵与买房人的任何�定对王虹麟不发生任何的法律效力。因此，不同意何妙婵的诉讼请求。
一审法院审理查明：被告王虹麟与原告何妙婵的儿子宋楠曾系夫妻关系，双方于2014年3月7日离婚。婚后，王虹麟实际居住于何妙婵所有的大连市沙河口区富国街68号1单元1层1号房屋。2013年5月26日，何妙婵与案外人陈志超、大连链家房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，将大连市沙河口区富国街68号1单元1层1号房屋出售给陈志超。合同约定：房屋出售价格为2，480，000元，定金100，000元，买（卖）方须在银行放款后三个月内负责将房屋以签约现状交付给买房人使用。
2013年8月6日，何妙婵与陈志超、大连链家房地产经纪有限公司对案涉房屋签订《合同补充／变更协议》，内容为“因卖方手续滞后无法履行合同，需赔付伍万元违约金给买方，并承诺于2013年9月2日进行办理过户手续，2013年9月12日之前将房屋倒出来腾空；违约金卖方于三日之内支付给买方，买方陈志超292163716913黄河路支行（中行）；如协议期限之内无法履行，需再次支付伍万元违约金给买方”。2013年8月19日，何妙婵向陈志超工商银行尾号为6913账户汇款50，000元。
2013年9月18日，何妙婵与陈志超、大连链家房地产经纪有限公司对案涉房屋签订《合同补充／变更协议》，内容为：“经协商2013年11月12日之前，卖方将房屋腾空交付买方使用，如无法正常交付，卖方支付伍万元违约金给买方，如2013年12月12日之前还不能正常交付给买方使用，将再支付伍万元违约金给买方，买卖双方知晓并认可；以上补充协议违约金在2013年9月21日之前打到买方陈志超中行62×××35账号内”。2013年9月24日，何妙婵向陈志超中国银行尾号为4935账户存入50，000元。
2014年1月18日，何妙婵与陈志超、大连链家房地产经纪有�公司对案涉房屋签订《合同补充／变更协议》，内容为：“因卖方一直未能履约将房屋交付给买方使用，经协商如卖方2014年1月12日之前未能交房，将支付贰万违约金给买方，如2014年2月12日之前还未能履约交房，再次支付违约金贰万元给买方；以上承诺违约金以实际发生额为准，在交房之前结清；继上一补充协议2013年9月18日所签13700943号合同，卖方违约金壹拾万元整，在买卖双方交房之前一并支付给买方”。
2014年4月22日，何妙婵为案涉房屋交纳了2012年1月自2014年4月物业费4164.72元。
2014年4月29日，何妙婵与陈志超、大连链家房地产经纪有限公司对案涉房屋签订《合同补充／变更协议》，内容为：“因卖方一直未能交付房屋给买方使用，买卖双方协商2014年2月12日至2014年4月28日交房之时，按前期合同每月贰万元违约金，共计肆万元，于交接房款时支付给买方，买方3-5日之内将卖方租给买方使用房屋倒出，如不能倒出买方所使用房屋，租金自行支付，买卖双方知晓并以认可，买方居住多长时间提前通知卖方，租金即2014年5月4日开始产生计费；买卖双方交接购房余款壹佰万元，当日，卖方支付违约金共计壹拾捌万元给买方，买卖双方知晓并认可”。2014年4月29日，何妙婵向陈志超账户转账820，000元。当日，陈志超又向何妙婵账户转账180，000元，之后何妙婵向陈志超账户转账180，000元。
另查，2013年9月17日，何妙婵与案外人吴桂丽、大连链家房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，案外人孔祥宇系出租方，何妙婵系承租方，约定：由何妙婵租赁案外人孔祥宇位于大连市沙河口区富国街73号楼2单元2层2号房屋，期限自2013年9月17日至2014年9月16日，租金每月4500元。庭审中经法庭询问，何妙婵与王虹麟对案涉房屋每月租金参照4500元无异议。
2013年9月2日，何妙婵与陈志超在大连市房地产交易中心对案涉房屋签订《大连市房地产买卖合同》并进行备案登记，合同编号为300000146324。合同中约定：案涉房屋转让价款为1，860，000元；双方同意于2013年9月3日由何妙婵将该房地产交付给陈志超；陈志超不能按期向何妙婵付清购房款，或何妙婵不能按期向陈志超交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金；经双方协商一致，无补充协议作为本合同的一部分。2013年9月2日，陈志超按房屋价款1，860，000元交纳了契税27，900元。2013年9月3日，案涉房屋所有权由何妙婵变更登记为陈志超，产权证号为2013511561。
又查，因王虹麟居住于案涉房屋，2013年8月7日，何妙婵以王虹麟拒不搬离案涉房屋导致迟延向陈志超交付房屋并承担违约责任为由，在一审法院起诉王虹麟，请求判�王虹麟腾退案涉房屋。一审法院于2013年9月16日作出（2013）沙民初字第2734号民事判决书，判决：“被告王虹麟于本判决生效之日起三十日内将位于大连市沙河口区富国街68号1单元1层1号房屋腾退给被告何妙婵。”王虹麟不服提起上诉，大连市中级人民法院于2013年11月18日作出（2013）大民二终字第1077号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，何妙婵到一审法院申请执行，王虹麟于2014年4月20日搬离案涉房屋。
一审法院认为：案涉房屋系原告何妙婵合法财产受法律保护，何妙婵对其所有的房屋具有处分的权利，因被告王虹麟在何妙婵与陈志超买卖房屋过程中，未及时搬离案涉房屋，导致何妙婵迟延交付房屋，依照法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照�定解决，由此何妙婵因王虹麟行为产生的合理财产损失，王虹麟应承担赔偿责任。
本案的焦点系对何妙婵合理财产损失的认定，何妙婵主张向买方陈志超支付的280，000元违约金及为其租赁房屋的一年租金31，500元计算损失，多笔违约金均系何妙婵与陈志超在买卖协议签订后，根据补充协议双方约定的内容，该约定对王虹麟并无约束力。何妙婵在出售案涉房屋时，明知王虹麟在其居住，双方因腾退房屋正在诉讼中，对于出售有争议的房屋而产生的违约金，何妙婵应承担一部分损失。何妙婵向王虹麟同时主张违约金及房屋租金，两者均具有补偿性质，何妙婵与陈志超约定违约金与房屋租金并存，系何妙婵扩大的损失，超出王虹麟应承担的合理范围。同时关于280，000元违约金是否实际支付一节，何妙婵与陈志超对案涉房屋签订了两份买卖协议，房屋价款分别为2，480，000�和1，860，000元，并按房款1，860，000元交纳了契税，何妙婵称其中180，000元违约金系在2014年4月29日在陈志超支付的房屋尾款1，000，000元扣除的，根据何妙婵提供的银行交易明细，何妙婵与陈志超账户当日相互转入转出180，000元，有违常理，且两份协议约定的总房款存在矛盾，因此何妙婵该主张，一审法院不予采信。关于房屋租金一节，根据何妙婵提供的《房屋租赁合同》记载何妙婵系承租方，房屋租赁至2014年9月16日，该证据未能证明该房屋系为陈志超租住，且在租赁期内王虹麟已经搬离了案涉房屋，该份证据无法证明何妙婵的主张。故何妙婵主张以违约金280，000元以及房租计算损失于法无据。关于何妙婵交纳的物业费4164.72元，何妙婵系案涉房屋的所有权人，与物业公司存在服务合同关系，交纳物业费是何妙婵的义务，房屋虽由王虹麟实际居住，何妙婵未与王虹�约定物业费由王虹麟交纳，故何妙婵主张王虹麟承担物业费的请求，一审法院不予支持。
考虑到何妙婵因王虹麟行为已产生了实际的财产损失，一审法院酌情参照案涉房屋租金标准予以计算其损失。何妙婵与王虹麟曾系婆媳关系，在法院生效判决确定的腾退日期之前王虹麟基于亲属关系居住何妙婵房屋不能认定其系非法占有。何妙婵与王虹麟关于案涉房屋腾退的二审判决于2013年11月18日维持原判，结合一审判决结果，王虹麟理应在30日内腾退案涉房屋，故应以2013年12月19日计算侵权之日。自2013年12月19日至2014年4月20日王虹麟实际搬离案涉房屋，共计122天，双方认可案涉房屋每月租金4500元，一审法院予以确认，何妙婵的损失可计算为18，300元（4500元÷30天×122天），一审法院予以支持。
据此，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第�百一十七条、《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告王虹麟于判决生效之日起十日内赔偿原告何妙婵财产损失18，300元；二、驳回原告何妙婵的其他诉讼请求。案件受理费6040元（原告已预交），由原告负担5700元，被告负担340元，给付时间同上。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
何妙婵上诉的理由及请求是：1.何妙婵给付陈志超违约金280，000元是由于王虹麟不按时腾退房屋所致，在何妙婵起诉王虹麟腾退房屋案件中，起诉状已明确阐明如王虹麟不按时退房将导致交房延误产生违约金，王虹麟却置之不理。2.何妙婵给付陈志超的违约金数额是何妙婵、陈志超与大�链家房地产经纪有限公司共同协商的结果，何妙婵并没有私自扩大损失，如果陈志超要求终止合同，则何妙婵需承担60万元的过户费用，则损失更大，所以何妙婵已将不能按时交房的损失降至最低。故何妙婵上诉请求撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判支持何妙婵的诉讼请求。
王虹麟二审答辩认为：不同意何妙婵的上诉请求，服从一审判决。1.根据合同的相对性原理，何妙婵与陈志超约定的违约金只对合同双方具有法律效力，王虹麟并不是买卖合同当事人，因此违约金的约定对被上诉人不产生任何法律效力。2.多份补充协议所约定的内容不真实，违约金数额过高，远远超过了实际损失。而何妙婵放弃了法律所规定的申请调整违约金数额的权利，自愿支付给买房人巨额违约金，主观上存在恶意，后果应该由何妙婵自行承担。3.何妙婵是否支付了巨额违约金有待查明。4.王虹麟基于亲属关系居住在案涉房屋中，是合理居住，不是无理占房。何妙婵在其儿子与王虹麟离婚诉讼过程中卖房，时机错误，无论出现什么后果，应由何妙婵自行承担，与王虹麟无关。
本院经审理查明，除“2014年4月29日，何妙婵向陈志超账户转账820，000元。当日，陈志超又向何妙婵账户转账180，000元，之后何妙婵向陈志超账户转账180，000元”外，一审判决认定事实均属实。
本院补充查明：1.2014年4月29日，陈志超向何妙婵账户转账820，000元。当日，何妙婵又向陈志超账户转账180，000元，之后陈志超向何妙婵账户转账180，000元。2.在二审的庭审过程中，何妙婵认可陈志超在银行的贷款于2013年10月24日发放。
上述事实，有当事人二审陈述笔录等在案为凭，业经开庭质证和本院查证，可以采信。
本院认为：根据《物权法》第三十七条的规定，侵害物权，造�权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。何妙婵对案涉房屋享有所有权，王虹麟在所有权人何妙婵要求其腾退时，仍占用案涉房屋损害了何妙婵的权利，应承担相应的赔偿责任。本案的争议焦点在于王虹麟应承担的损害赔偿责任应当如何确定的问题。何妙婵诉请王虹麟赔偿的损失主要包括三项，即因王虹麟未搬出而导致何妙婵向买房人陈志超支付的违约金280，000元，为陈志超租房花费31，500元以及何妙婵支付的物业费4164.72元。根据本案已查明的相关事实，何妙婵主张用上述费用确定其实际遭受的损失，进而要求王虹麟予以赔偿依据不足。
关于何妙婵主张向买房人陈志超支付的违约金，本院认为不应由王虹麟承担，理由如下：1.根据现有证据，不足以认定何妙婵向陈志超支付28万元的违约金具有合理性和真实性。首先，在何妙婵与�志超签订的《房地产买卖合同》中约定，卖方需在银行放款后三个月内将案涉房屋交付给买房人使用。根据何妙婵在二审庭审中的陈述，陈志超贷款的款项，银行于2013年10月24日发放，故按照双方合同的约定案涉房屋于2014年1月24日前交付给陈志超即可。而何妙婵分别于2013年8月6日、2013年9月18日、2014年1月18日签订多份补充协议，将交房时间提前，并约定了巨额违约金，不合常理。其次，何妙婵主张其支付的违约金中，有5万元补充协议明确约定系因卖方手续滞后而产生的违约金，何妙婵未提举证据证明该手续滞后因王虹麟的原因所致，其主张该费用由王虹麟承担依据不足。另外的180，000元违约金，何妙婵称其向陈志超支付，但在同一天内该笔款项在何妙婵和陈志超的账户间转入转出，本院无法确认该笔款项已实际支付。再次，在王虹麟已搬离案涉房屋后，何妙婵仍与陈志超签订补充协议就支付违约金等相关事宜作出约定，亦有悖常理。2.何妙婵对于该违约金的发生主观上存在过错。何妙婵与陈志超于2013年5月26日签订《房地产买卖合同》，此时，王虹麟与何妙婵的儿子正处于离婚过程中，何妙婵明知王虹麟一直在案涉房屋中居住，应当预见到王虹麟不能顺利腾退房屋的情况，但其仍将案涉房屋出售，故对于由此产生的损失何妙婵亦应承担相应的责任。此外，在何妙婵与王虹麟就案涉房屋的腾退进行诉讼的过程中，何妙婵明知王虹麟拒不腾退房屋，仍然通过多次签订补充协议的方式，一再和买房人陈志超订立高额的违约金，对于其损失的扩大亦应承担相应的责任。3.对于该项违约金损失，王虹麟无法预见，主观上并无恶意。王虹麟系基于其与何妙婵的儿子之间的婚姻关系而在案涉房屋居住，故在法院判决腾退前，王虹麟主观上并�非法占有案涉房屋的过错。并且何妙婵向陈志超支付违约金系基于双方签订的补充协议，而现何妙婵并未提举充分的证据证明其已向王虹麟出示了其与陈志超之间约定违约金的补充协议或告知了相关事宜，故王虹麟无法预见因其未腾退案涉房屋而可能导致的法律后果，在此情形下，要求王虹麟承担何妙婵对案外人的违约金于法无据，亦有失公平，故对于何妙婵的该项诉请，本院不予支持。
关于何妙婵要求王虹麟支付房屋租金一节，本院认为，何妙婵提供的房屋租赁合同载明，承租方为何妙婵，根据现有证据不足以证明案涉房屋实际由陈志超居住，故何妙婵要求王虹麟承担该笔费用没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于何妙婵要求王虹麟支付物业费一节，本院认为，按照惯例，物业费应由房屋产权人支付，而案涉房屋系何妙婵所有，双方又无王虹麟应�付物业费的相关约定，故何妙婵要求王虹麟支付物业费亦无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审法院以另案判决确定的王虹麟腾退案涉房屋的期限届满之日起至王虹麟实际搬离案涉房屋之日止，按照双方认可的每月租金4500元计算何妙婵的损失，并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6040元（何妙婵已预交），由何妙婵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 夏丽娜