昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呈民初字第1128号
原告昆明忠呈物业服务有限公司。
法定代表人何秀英，财务总监。
委托代理人李洪德，男，1970年12月24日出生，汉族，内蒙古牙克石市人,特别授权代理。
被告李国华，男，1968年1月18日出生，汉族。
委托代理人张云春，云南众望达律师事务所律师，特别授权代理。
本院于2015年4月24日受理原告昆明忠呈物业服务有限公司（以下简称：忠呈公司）诉被告李国华物业服务合同纠纷一案后，于2015年11月23日在本院第九法庭公开开庭审理，原告忠呈公司的委托代理人李洪德，被告李国华的委托代理人张云春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告忠呈公司诉称：原告于2007年入驻米兰园小区为业主提供物业服务，但被告经催告拒不支付2010年7月至2012年9月的物业服务费及其他相关费用共计2738元，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：一、被告立即支付原告2010年7月至2012年9月的物业管理费共计人民币2103.41元、生活垃圾清运处置费270元、物业费滞纳金364.59元，上述费用共计2738元。二、案件受理费由被告承担。
被告李国华答辩称：一、原告的诉请已经超过诉讼时效，请法庭依法驳回原告诉请。原告提交的调解笔录中的内容仅能证明原告向部分拖欠物管费的业主进行了主张，由业主委员会出面进行了调解，原告并未将本案被告作为权利的主张对象。二、2010年至2012年期间原被告之间并不存在物业管理合同关系。根据相关法律规定及被告入住时与原告签订的合同约定，原告属于开发商选聘的前期物业公司，服务年限直到业主委员会成立。2010年园丁小区业主委员会成立后选聘了新的物管公司，原告就没有再为被告提供任何物业管理服务，小区里面垃圾遍地，树木枯死无人管理。三、原告并未履行物业管理服务的相应职责。被告房屋存在漏雨的问题，向物管公司反映后一直说会与开发商协商，但是并未得到处理。
原告忠呈公司向本院提交以下证据：
一、呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书一份，欲证明：原告是米兰园小区合法的物业服务商。
二、物业管理服务合同书一份，欲证明：原被告在平等自愿的情况下签订了物业服务合同。
三、园丁小区业主信息登记表一份，欲证明：被告为涉案房屋的所有权人。
四、承诺书一份，欲证明：业主对业主公约的内容同意并认可。
五、园丁小区一期业主公约一份，欲证明：全体业主的权利义务及违约责任。
六、园丁小区交房手续登记表一份，欲证明：被告作为业主已接收房屋。
七、园丁小区装修申报表及装修验收表各一份，欲证明：被告本人向原告对装修事项进行了报备，证明业主接受原告对米兰园的物业管理服务。
八、园丁小区装饰装修管理协议书一份，欲证明：被告认可物业公司的管理，并已按照物业相关法规执行，物业公司履行了管理职责，并给业主提供了规范的、积极的服务。
九、客户接待登记表一份，欲证明：在原告作为米兰园小区的物业公司期间，对业主的报修提供了相应的物业服务。
十、欠费明细表一份，欲证明：被告欠费的时段和金额、
十一、公函四份，欲证明：原告多次告知政府单位米兰园业主严重拖欠物业费的情况，导致物业公司的服务工作无法维持。
十二、公函一份，欲证明：原告告知米兰园业主委员会，由于大量业主严重拖欠物业费，导致物业公司的服务工作无法维持。业主委员会签收后并未做出任何反应。
十三、情况说明一份，欲证明：物业公司再次告知米兰园业主委员会米兰园业主严重拖欠物业费，导致物业公司的服务工作无法维持，请业委会提出解决方案，业主委员会仍然没有做出任何反应。
十四、函件、物业收费方案各一份，欲证明：原告从维护呈贡新区社会和谐稳定的大局出发，主动制定了《物业费减免方案》请求业主委员会协助物业公司实施物业费减免方案。
十五、公函三份，欲证明：物业公司第三次向物业主管部门汇报物业服务工作只能维持到2011年9月20日。
十六、公示一份，欲证明：原告向全体业主发出收费公告，完善告知义务。
十七、公函两份，欲证明：原告向业主委员会及春融地产公司告知米兰园小区的物业服务管理由业委会接管。
十八、龙城街道办事处回复函件、信访件答复处理的情况各一份，欲证明：由于米兰园业主长期拖欠物业费导致物业公司无法继续经营，造成了垃圾清运不及时、设施损坏无法维修等情况，这些情况不是物业公司的责任。
十九、告示九份，欲证明：原告已经向全体业主发出了收费公告，履行了告知义务。
二十、水表巡查记录、米兰园安保部考勤统计、定点巡逻签到表、交接班记录本、米兰园用水记录、报修问题统计表、通知各一份，欲证明：原告已经依约履行了相应的物业服务管理义务。
二十一、调解笔录、电话记录、民事调解书各一份，欲证明：原告于2014年6月份就米兰园小区业主拖欠物业费的问题与业主委员会及业主代表到呈贡法院进行调解，诉讼时效发生中断，故原告的诉请没有超过诉讼时效。
被告李国华质证认为：对原告提交的第一至八组证据的真实性认可，但是不认可证明内容，自米兰园业主委员会成立并选聘新的物业管理公司后，原被告的合同关系就已经终止了。对第九、十组证据的三性均不予认可，系原告单方制作。对第十一至十四组证据的真实性不予认可，系原告单方面制作，是否送达及签收无相应证据予以证实。对第十五至十九组证据的三性不予认可，且这些证据均是在2012年之前产生的，可以证明原告的诉请超过诉讼时效。对第二十组证据的三性不予认可，系原告单方制作。对第二十一组证据的真实性无法确定，请法庭进行核实，且调解中并未明确指向本案被告，不能引起时效的中断。
被告李国华向本院提交呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书及物业管理服务合同书各一份，欲证明：根据合同约定，原告属于开发商选聘的前期物业公司，服务年限直到业主委员会成立。2010年园丁小区业主委员会成立后选聘了新的物管公司，原被告之间的合同于2010年6月份就终止了，原告也并未提供相应服务。
原告忠呈公司质证认为：对被告提交证据的三性无异议，与原告提交的一致，但不认可证明内容。
针对原被告提交的证据，本院认证认为：原告提交的所有证据均符合真实性、合法性、关联性要求，本院依法予以采信。被告提交的证据与原告提交的一致，本院依法予以采信。
本院根据庭审中原、被告双方当事人的自认及本院的认证情况，依法确认如下法律事实：2007年3月6日，昆明春融房地产开发有限公司与忠呈公司签订了一份《呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书》，双方约定昆明春融房地产开发有限公司将呈贡县园丁一期委托给忠呈公司实行前期物业管理，小区的建筑面积为：295696.94平方米。合同期限为：自合同签订之日起至园丁一期合法的业主委员会成立并就园丁小区一期的物业管理事宜签订新的物业管理服务合同时止。2007年4月21日，忠呈公司与李国华签订了一份《物业管理服务合同书》，约定甲方李国华将其物业委托给乙方忠呈公司实施管理。双方约定物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.45元，生活垃圾清运费每月每户8元，维修基金按购房款2％收取。甲方违反协议，不按约定的收费标准及时缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。乙方未按约定项目和服务方式提供服务的，甲方可要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方经济损失的，乙方须赔偿甲方的经济损失。2008年至2011年期间原告通过在米兰园小区内张贴公告的形式向米兰园业主催收相应物业费。2011年至2012年期间原告就米兰园小区业主拖欠物业费的问题多次与业主委员会进行沟通协调。2011年10月9日，昆明市呈贡区龙城街道办事处环境卫生服务中心出具“关于对YNKM201100711605208信访件答复处理的情况”载明：“此情况已于9月中旬通过数字城管办反馈到街道办事处，街道及时组织环境服务中心到实地调查了解情况，并责成昆明忠呈物业服务有限公司及时进行整改。物业公司在规定时间内协调县环卫站对小区内的垃圾进行了清理，但目前小区内再次出现生活垃圾乱堆乱放并且举报到呈贡县政府县长热线电话办公室，反映卫生城市创建刚过，米兰园就遍地垃圾到处飞。在接到交办件前，街道办事处已经组织相关部门和呈贡电视台进行了调查，街道环境卫生服务中心并向昆明忠呈物业管理公司下达了限期整改通知书。造成米兰园小区生活垃圾不能及时清运的原因主要是由于米兰园小区住户业主长期不交纳物业管理费和垃圾清运费，导致昆明忠呈物业服务有限公司正常工作无法开展，由于街道办事处对物业管理公司和小区业主没有监督管理权，建议由县级相关职能部门进行处理。”2012年9月26日，昆明市呈贡区龙城街道办事处环境卫生服务中心就“YNKM2012092012063013”信访件答复如下：“一、由于米兰园小区住户业主长期不交纳物业管理费和垃圾清运费，导致昆明忠呈物业服务有限公司无法开展正常工作。二、目前昆明忠呈物业管理公司已通过法律途径向区人民法院进行了起诉。三、小区内的垃圾清运通过区政府协调，暂由区环卫站进行清运处理，但由于区环卫站主要负责呈贡辖区内的垃圾清运，对小区内的垃圾可能会清运不及时。”
另查明，呈贡米兰园小区共有业主1588户。昆明忠呈物业管理有限公司于2010年6月变更名称为昆明忠呈物业服务有限公司。忠呈公司于2010年10月8日取得贰级资质。已经生效的(2010)呈民初字第482号民事判决书中载明：“……根据我国《物业管理条例》的规定，只有业主大会才有权选聘和解聘物业管理企业。作为业主大会的执行机构原告方，只能执行业主大会的选聘和解聘的决定，无直接决定权。而本案中，原告进行选聘新物业服务企业的行为，无任何证据可以证实米兰园小区对选聘新物业服务企业已经召开过业主大会，开会前15天以前通知过全体业主，并经有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加过，而且专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘新物业服务企业，召开业主大会也曾同时告知相关的居民委员会。因此，原告通过招标的方式选聘新的物业服务企业的行为不符合法律的相关规定，其所作出的选聘新的物业管理企业的行为无效。……”2013年1月14日，米兰园小区业主委员会向忠呈物业公司发出《关于呈贡区米兰园小区物业资料移交的公函》，注明：“2012年12月10日来函贵公司（忠呈公司）决定解除与春融公司于2007年3月6日签订的《呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书》及物业公司与米兰园小区业主签订的《物业管理合同书》。2012年12月30日，米兰园小区业主委员会召集业主大会公开选聘小区物业服务公司，云南邦成物业管理有限公司以935票当选。……请贵公司于本周内将米兰园内物业管理用房及相关资料在业主委员会的监督下移交到邦成物业管理有限公司。”忠呈公司提供物业服务的时间自2007年4月5日起至2012年9月30日止。2014年6月11日，米兰园业主委员会代表就全体业主拖欠物业费事宜在本院主持下进行调解。
本院认为：忠呈公司于2007年4月5日至2012年9月30日期间提供物业服务，根据原被告双方所签订的《物业管理服务合同书》第六条第一款的约定：“甲方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。”《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告李国华作为业主，应当按照合同约定支付物业费，垃圾清运费。虽然被告抗辩称原告的诉请已经超过诉讼时效，但是米兰园业主委员会代表曾于2014年6月11日就全体业主拖欠物业费事宜在本院主持下与原告进行过调解。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案的情况适用诉讼时效中断的规定，故原告的诉请并未超过诉讼时效。同时被告提出2010年米兰园业主委员会成立后选聘了新的物管公司，原被告之间的合同已经终止，且原告并未履行物业管理服务的相应职责。根据已经生效的(2010)呈民初字第482号民事判决书可以确认，米兰园小区业主委员会于2010年所作出的选聘新的物业管理企业的行为无效，故被告认为原被告双方合同关系终止的观点本院不予采纳。被告认为原告并未履行物业管理服务的相应职责，但其并未提交有力证据予以证实，其抗辩主张本院不予采纳。根据双方合同第六条第三款的约定：“乙方违反本合同第四条约定，未按约定项目和服务方式提供服务的，甲方可要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方损失的，乙方须赔偿甲方的经济损失。”被告李国华应当按照合同约定的标准，支付2010年7月1日至2012年9月30日期间共计27个月的物业费，原告主张的物业费2103.41元（173.12平方米×0.45元/平方米·月×27个月），在被告应支付的范围内，本院予以支持。对于原告主张的27个月的垃圾清运费270元，虽原告主张收费标准经政府要求涨价至10元/户·月，但因被告并没有提供其已经履行通知义务的证据，对其主张本院不予采纳，应按每户每月8元的标准计算，被告应当支付垃圾清运费216元（8元/户·月×27个月）。对于原告主张的违约金，虽双方在前述合同条款中已作出约定，但被告忠呈公司在履行合同过程中，确实存在垃圾迟延清运等行为，被告李国华未按时交纳物业管理费用的行为是对其管理存在瑕疵行为的抗辩，因此对于原告所主张的违约金364.59元，本院不予支持。综上所述，原告忠呈公司提供了相应的物业管理服务，被告李国华作为业主，未履行支付物业费的义务，应当按约支付所欠缴的物业费2103.41元、垃圾清运费216元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：
一、被告李国华于本判决生效之日起十日内支付原告昆明忠呈物业服务有限公司物业费人民币2103.41元、垃圾清运费216元，上述费用共计人民币2373.41元。
二、驳回原告昆明忠呈物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币100元，由被告李国华承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。
审 判 长 林 莉
代理审判员 曾 璺
人民陪审员 李志雄
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 李秋蓉