江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）熟虞民初字第0308号
原告陆红英。
原告蒋思坤。
委托代理人ＸＸ敏（代理上列两原告），江苏正大发展律师事务所律师。
被告苏州信泰房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市招商北路122号。
法定代表人许作伟。
被告上海泛景商业房地产经营管理有限公司，住所地上海市杨浦区鞍山路5号20A-41室。
法定代表人曾少雄。
原告陆红英、蒋思坤诉被告苏州信泰房地产开发有限公司、上海泛景商业房地产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月25日立案受理后，依法由审判员朱益虎适用简易进行审理，后又依法组成合议庭并于2013年7月15日、2013年11月1日两次公开开庭进行了审理。原告陆红英及两原告委托代理人ＸＸ敏到庭参加诉讼，被告苏州信泰房地产开发有限公司、上海泛景商业房地产经营管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。本案现已审理终结。
原告陆红英、蒋思坤诉称：2007年1月23日和2007年3月30日，第一被告在《常熟日报》第四版刊登“财富您赚，风险我担，连续5年8.15%租金回报”和“包租5年，每年回报8.15%，稳赚稳收有保障”的广告，推出“城市之光”商铺预约登记。2008年5月24日，原告根据第一被告的承诺与第一被告签订《商品房买卖合同》，原告一次性交清200548元买下了常熟市阜湖路“城市之光”1#127商铺，并依约选择接受统一招租及经营管理，同时按照第一被告的指定与其委托的第二被告签订了《常熟城市之光租赁协议》。租赁协议中约定了租期为5年，自2009年4月1日至2014年3月31日，正式租期前3个月为免租期（即2009年1月1日起至2009年3月31日止），年租金为22881元。租金支付方式为前三年租金（共计68644元）于2008年5月支付；后两年租金按季度支付。然而，第二被告并没有在2008年5月向原告支付前三年租金，第四年租金也没有按照租赁协议约定支付。原告从2008年就开始多次且连续向两被告催讨租金，且期间原告也与其他商铺产权人一起向相关政府部门主张权益，但均未果，故提起诉讼。1、要求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系并恢复原状，通好水电，使涉案房屋与隔壁房屋分开；2、要求第二被告支付原告2009年4月1日至2013年3月31日的租金91524元，并支付2013年4月1日至判决生效之日的租金（按年租金22881元的标准计算）；3、要求第二被告支付违约金（前三年以租金91524元为基数，从2008年5月24日至2012年12月29日，以每日万分之五计算；第四年一季度以租金5720元为基数，从2012年3月26日计算至2012年12月29日，二季度以租金5720元为基数，从2012年6月26日计算至2012年12月29日，三季度以租金5720元为基数，从2012年9月26日计算至2012年12月29日，四季度以租金5720元为基数，从2012年12月26日计算至2012年12月29日；第五年一季度以租金5720元为基数，从2013年3月26日计算至判决生效之日，二季度以租金5720元为基数，从2013年6月26日计算至判决生效之日，三季度以租金5720元为基数，从2013年9月26日计算至判决生效之日）；4、判令第二被告返还租金税3432元；5、判令第一被告对第二被告上述第2、3、4项中的付款义务承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告表示对诉讼请求中的“前三年以租金91524元为基数，从2008年5月24日至2012年12月29日，以每日万分之五计算”的违约金予以撤回。
被告苏州信泰房地产开发有限公司辩称：城市之光有一百多个业主。当时“一期”采用二种方式，一种是购房款按原价全额支付，租金再按季支付给业主；另一种方式是按照购房价原价扣除三年租金的金额，双方签订商铺租金直接偿还借款协议书。“二期”采用的方式是购房款原价直接扣除三年的租金后，按照扣除后的金额确定为购房价格来签订购房合同，然后业主同时出具一张三年租金的收条，实际上就是以比市场价低的房价换取三年商铺使用权。本案原告采用的就是最后一种方式。本案涉案房屋实际上没有转租出去，原告主张的隔开是不可能的，因为整个商场里面都是通的，无法隔开，商场里面水电也是通的，有总表的。
被告上海泛景商业房地产经营管理有限公司未作答辩。
经审理查明：蒋思坤与陆红英系夫妻关系。2008年5月24日，出卖人苏州信泰房地产开发有限公司与买受人陆红英签订《商品房买卖合同》一份，约定由陆红英向苏州信泰房地产开发有限公司购买常熟城市之光1幢1单元127号商业用房，建筑面积16.86平方米，单价每平方米11894.84元，总价200547.0024元。2009年3月4日，苏州信泰房地产开发有限公司向陆红英开具了商品房结算清单，载明房屋幢号城市之光1幢127号，建筑面积16.86平方米，单价11894.88元，总价款200548元已经支付。2009年3月17日，苏州信泰房地产开发有限公司向陆红英开具了销售不动产统一发票。上述房产登记为陆红英、蒋思坤共有，房屋坐落于常熟市阜湖路45号（城市之光）1号楼127，建筑面积16.86平方米。
2008年5月24日，出租人陆红英（甲方）与承租人上海泛景商业房地产经营管理有限公司（乙方）签订《常熟城市之光租赁协议》一份，载明：本合同的签署鉴于：1、甲方与苏州信泰房地产开发有限公司（以下简称：开发商）于2008年5月24日签订《常熟市商品房买卖合同》，购买开发商开发的“城市之光”二期商业［1#127］商铺；2、开发商已在出售本物业前告知甲方本物业带有租约。在此等情形下，甲方仍愿意购买本物业并同意遵守买卖不破租赁之法律原则，于受让本物业后代替开发商履行出租方的职责。3、为明确各方义务，甲方与本物业的承租人即乙方签订本租赁协议如下：……第二条：物业基本情况1、商铺（土地使用年限40年），2、坐落位置：常熟市阜湖路45号“城市之光”。3、建筑面积：建筑面积为16.86平方米（以政府部门实测面积为准），交付状态：毛坯。第三条：租赁用途：1、乙方承租本物业可以自用，也可以转租。2、租赁期内，乙方有权决定次承租人并与之签订《转租协议》；除非本协议另有约定，所有转租的收益均归乙方。……租赁期内，乙方对本物业拥有完整排他的经营管理权，甲方除了双方约定的租金收入外，所有其他转租或相关收益均归乙方所有。第四条：租赁期限1、正式租赁期限为五年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止，正式租赁期前3个月为免租期，即2009年1月1日起至2009年3月31日止；2、双方约定每年的4月1日起至次年的3月31日止为一个租赁年。3、如所购单元延期交房则起租时间及免租期的起始时间亦相应推迟，双方同意具体时间以开发商出交房通知书（以邮戳为准）次月的该日为免租期起始日，三（3）个月后为正式租赁期的起始日。第五条租金及支付方式1、年度租金为人民币22881元，即该套商品房合同总价的11.409%（税前）。2、乙方应按照以下进度安排支付租金：1）乙方已于2008年5月支付自2009年4月1日至2012年3月31日共三（3）年的租金，共计人民币68644元（税前）给甲方，甲方必须在签定本合同之前将三（3）年的租赁税金共计人民币3432元一次性缴纳给乙方。如交房后，实测面积有变化造成租金增加或减少致使租赁税金增加或减少的，甲乙双方同意租金和税金均多退少补的方式处理。2）2012年4月1日起至2014年3月31日共二（2）年的租金按季度支付，除前款约定外，乙方应于每年3月25日、6月25日、9月25日、12月25日之前支付下一季度租金。季度租金为5720元（税前）。3、甲方因租赁收入所产生的税赋由甲方承担，由乙方在每月的租金中代为扣除后缴纳。4、甲方的租金指定汇款银行为中国农业银行，姓名陆红英，身份证号码××，银行帐号52×××83。甲方指定的汇款银行如有变动，必须提前15天书面告知乙方，否则责任由甲方承担。5、本租赁有效期内，未经双方一致同意，任何一方不得擅自调整租金。……第九条房屋的维修责任……3、乙方在本协议届满时以届满时现状交付给甲方，若有装修则无偿交还甲方。乙方无需将房屋恢复原状或向甲方支付任何恢复费用。……第十一条乙方迟延支付租金乙方未按照本协议约定支付租金的，甲方有权向乙方收取延迟期间租金总额的日万分之五的违约金，或甲方书面催告乙方，经甲方催告后超过三十［30］日乙方仍未支付的，甲方有权以书面通知方式单方面终止本协议，收回本物业自行处理。第十二条返还自本协议终止之日起十五天内，乙方必须向甲方移交本物业。如逾期超出十五天，乙方则需按实际超出天数补足租金。第十三条损失赔偿双方应当本着诚实守信、互相配合支持的积极态度履行本协议。任何一方不履行本协议或擅自提前终止本协议的，均应当承担相应的违约责任，若造成另一方损失的，则应另赔，赔偿的范围包括但不限于直接损失、诉讼／仲裁费、保全费、律师费、调查费、合理的差旅支出。……。
上述事实，有商品房买卖合同、租赁协议、房屋所有权证、当事人陈述等在案佐证。
原告为证明其诉讼主张，还提供了以下证据：1、《常熟日报》。以证明第一被告在《常熟日报》上刊登了“财富您赚，风险我担，连续5年8.15%租金回报”和“包租5年，每年回报8.15%，稳赚稳收有保障”的广告，推出“城市之光”商铺预约登记。2、给业主们的公开信、第一被告给城市之光一期商业部分（2、3、4、5、8号楼）业主的承诺书。以证明包括原告在内的众多业主未按期收到租金以及与第一被告多次协商的经过，包括原告在内的众多业主向两被告主张租金收益的行为。3、第一被告于2008年5月24日出具给原告的收据。载明“城市之光1号127商铺反租税（三年）3432元”。
被告苏州信泰房地产开发有限公司为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1、由陆红英于2008年5月24日出具的收条，内容为“本人陆红英所购买的常熟市阜湖路45号城市之光项目1号楼127单元委托上海泛景商业房地产经营管理有限公司出租，并已收到2009年4月1日至2012年3月31日三年租金合计人民币大写陆万捌仟陆佰肆拾肆元整（￥68644）”；2、提供了城市之光1号楼其他业主的租赁协议、房产证、收条以及“一期”的商铺租金直接偿还借款协议书，以证明其抗辩主张。
原告对于收条的真实性没有异议，但认为当时写收条和签订合同等一起进行的，写了收条但实际没有收到钱。“一期”的商铺租金直接偿还借款协议书与本案无关联性。
本院认为：原告陆红英与被告上海泛景商业房地产经营管理有限公司之间签订的《常熟城市之光租赁协议》合法有效，双方均应按约履行。原告蒋思坤虽系常熟市阜湖路45号（城市之光）1号楼127商业用房的共有人，但房屋租赁合同由陆红英与被告上海泛景商业房地产经营管理有限公司签订，根据合同相对性原理，租赁合同权利义务关系在陆红英与上海泛景商业房地产经营管理有限公司之间发生，蒋思坤不是租赁合同的当事人。关于原告主张的解除租赁合同，因被告上海泛景商业房地产经营管理有限公司迟延履行交付租金的合同主要义务，致使原告不能实现合同目的，故原告主张的解除租赁合同的主张应予支持。关于原告主张的恢复原状，通好水电，使涉案房屋与隔壁房屋分开的主张，因被告上海泛景商业房地产经营管理有限公司承租后并未将房屋转租，房屋的原状也未发生变动，且根据合同约定承租方没有恢复原状的义务，故对该主张不予支持。关于原告主张的租金，其中2009年4月1日至2012年3月31日三年的租金，在租赁合同中载明了“乙方已于2008年5月支付自2009年4月1日至2012年3月31日共三（3）年的租金”，原告也向被告出具了相应的收条，结合被告苏州信泰房地产开发有限公司提供的相应证据和陈述，可以认定双方以此种方式确认前三年租金不需实际支付，因此，对原告主张的2009年4月1日至2012年3月31日期间的租金，本院不予支持。自2012年4月1日起，被告上海泛景商业房地产经营管理有限公司应按合同约定的年租金22881元标准支付租金。关于原告主张的违约金，因双方约定的违约金标准每日万分之五过分高于实际造成的损失，本院调整为按银行同期贷款利率的130%计算。具体计算如下：以5720元为基数自2012年3月26日至2012年12月29日分段计算，违约金为355元；以5720元为基数自2012年6月26日至2012年12月29日分段计算，违约金为232元；以5720元为基数自2012年9月26日至2012年12月29日，违约金为118元；以5720元为基数自2012年12月26日至2012年12月29日，违约金为5元。上述共计违约金710元。之后，以5720元为基数自2013年3月26日至本判决生效之日，以5720元为基数自2013年6月26日至本判决生效之日，以5720元为基数自2013年9月26日至本判决生效之日。关于原告主张的返还税金，双方租赁合同中约定“甲方因租赁收入所产生的税赋由甲方承担，由乙方在每月的租金中代为扣除后缴纳”。因此，对该主张本院不予支持。关于原告主张的要求被告苏州信泰房地产开发有限公司对租金、违约金承担连带责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告陆红英与被告上海泛景商业房地产经营管理有限公司之间的《常熟城市之光租赁协议》，被告上海泛景商业房地产经营管理有限公司将常熟市阜湖路45号（城市之光）1号楼127商业用房交还给原告陆红英，于本判决生效之日起十五日内履行。
二、被告上海泛景商业房地产经营管理有限公司支付原告陆红英2012年4月1日至2013年3月31日的租金22881元并支付自2013年4月1日起至本判决生效之日止按年租金标准22881元计算的租金，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：7324610183100000117）。
三、被告上海泛景商业房地产经营管理有限公司支付原告陆红英违约金710元；并支付以5720元为基数自2013年3月26日至本判决生效之日，以5720元为基数自2013年6月26日至本判决生效之日，以5720元为基数自2013年9月26日至本判决生效之日，均按银行同期贷款利率的130%计算的违约金。由被告上海泛景商业房地产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：7324610183100000117）。
四、驳回原告陆红英、蒋思坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2768元，保全费1020元，公告费900元，合计4688元，由原告负担1694元，由被告上海泛景商业房地产经营管理有限公司负担2994元（原告同意其预交的案件受理费剩余部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10-550101040009599。
审 判 长 毛建新
代理审判员 谢蓉蓉
人民陪审员 潘慧玉
二〇一四年三月十二日
书 记 员 张 宪