北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第04196号
上诉人（原审被告）刘俊，女，1968年7月14日出生。
被上诉人（原审原告）北京盛鸿物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区黄南苑小区院内木材厂办公楼。
法定代表人李策，总经理。
上诉人刘俊因与被上诉人北京盛鸿物业管理有限责任公司（以下简称盛鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2014）门民初字第00807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘俊、被上诉人盛鸿物业公司之法定代表人李策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月，盛鸿物业公司在原审法院诉称：我公司与北京城韵房地产开发有限公司（以下简称城韵公司）签订物业管理服务委托合同，约定由我公司对北京市石景山区杨庄北区3号楼（以下简称3号楼）提供物业服务。刘俊在3号楼居住期间，接受了我公司的物业管理服务，其未交纳自2005年2月1日起至2012年1月31日止的物业服务费用。现我公司起诉要求刘俊交纳上述期间的物业管理服务费10834.11元，并给付滞纳金10834.11元，共计21668.22元。
刘俊在原审法院辩称：1、我是3号楼房屋的所有权人。2004年以前，我的房屋由开发商提供物业服务，2004年，开发商与盛鸿物业公司未经招标私下达成物业管理服务委托合同，盛鸿物业公司接手后将原有服务队伍全员裁掉，换成3个退休老人，整个服务发生根本性变化，业主们强烈不满，不愿意与盛鸿物业公司直接签署合同。后盛鸿物业公司想退出本小区，但因找不到接手企业，无法退出。我与盛鸿物业公司之间没有签订物业服务合同，盛鸿物业公司起诉我没有任何依据，对收费标准也不认可。小区开发商城韵公司在本楼有650平方米左右的地下一层房屋，也是业主之一，其与盛鸿物业公司之间形成了具有特殊利益关系的物业委托关系，牺牲了真正业主的利益。2、盛鸿物业公司提交的物业管理服务委托合同条款中依据的《北京市居住小区物业管理服务标准》京国土房管物（2003）127号文件，在签署合同时已废止，合同应属违法、无效。且盛鸿物业公司没有将物业服务合同报相关部门备案，未出示工作人员职业资格证书、劳动合同，在其订立物业管理服务委托合同时没有物业管理资质证书，属于违法经营。3、几份物业管理服务委托合同人为伪造痕迹明显，印章、签字存在不一致的情况，签署日期有未填写的情况。4、盛鸿物业公司在物业管理服务中存在以下问题：灯、门等公共设施损坏未检修，公共用房长期大面积漏水；不进行绿化工作；保洁工作不到位，业主自己清理；无消防设施；管理人员态度不好，与业主吵架、打业主；擅自停电梯；违法搞多种经营，改变地下一层格局，出租房间，出租停车位，收取广告费，上述收益应归全体业主共有，盛鸿物业公司应当将经营性收入进行公示，并核减物业费；盛鸿物业公司曾试图以修水箱为名非法套取大修基金，但未得逞；我的房屋因楼上住户装修，房顶被水泡坏，盛鸿物业公司没有修缮处理；未组织业委会选举工作；盛鸿物业公司未公布物业服务资金年度预决算，未公布物业服务资金收支情况，未将服务事项、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示；盛鸿物业公司2012年2月离开本小区，拒不向新的物业公司办理资料移交。5、盛鸿物业公司没有与我签订物业服务合同，未约定交纳物业费的时限，故无权要求交纳滞纳金。6、盛鸿物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，盛鸿物业公司起诉我缺乏法律依据和事实依据，我不同意盛鸿物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：刘俊系3号楼房屋的所有权人，该房屋系其于1999年从城韵公司购买，建筑面积88.95平方米。2004年2月1日，城韵公司与盛鸿物业公司订立物业管理服务委托合同，约定：城韵公司将3号楼委托给盛鸿物业公司实行物业管理，委托期限自2004年2月1日起至2007年1月31日止；物业管理服务费为建筑面积每月每平方米1.45元。2007年2月1日，城韵公司与盛鸿物业公司就3号楼再次订立物业管理服务委托合同，物业管理委托期限自2007年2月1日起至2008年1月31日止，物业管理服务费标准与前一份合同一致。后城韵公司与盛鸿物业公司签订两份物业管理服务合同补充协议，约定双方将原合同期限延长至2012年1月31日。上述委托合同订立后，盛鸿物业公司对3号楼进行了管理。刘俊未交纳2005年2月1日至2012年1月31日期间的物业管理服务费。
盛鸿物业公司因与刘俊存在物业服务合同纠纷，曾于2011年1月、2011年9月在法院诉讼，后分别于2011年4月25日、2011年10月26日申请撤诉。
审理中，为证实其关于物业服务不到位的答辩意见，刘俊提供如下证据：1、照片，系2010年10月至2011年1月期间拍摄；2、证明信，其上载有3号楼部分业主的签名；3、宋世金、陶治安的书面证明，证明盛鸿物业公司提供的物业服务存在的问题；4、法院2011年4月14日开庭笔录，笔录中载有陶治安、蒋海霞、董淑梅的证人证言。经质证，盛鸿物业公司对开庭笔录的真实性不持异议，对其证明目的不予认可，盛鸿物业公司对其他证据均不予认可，认为无法证明该公司提供的物业服务不到位。
刘俊主张盛鸿物业公司与城韵公司签订的物业管理服务委托合同、补充协议不属实，存在造假情况。法院曾向北京天润置地房地产开发（集团）有限公司就相关问题进行核实，该公司表示城韵公司是其公司的全资子公司，经核实，盛鸿物业公司提交的物业管理服务委托合同（委托期限自2007年2月1日至2008年1月31日）及两份补充协议属实。另查，2005年，盛鸿物业公司曾将3号楼103号房屋所有权人苑新旗起诉至法院，要求苑新旗给付2004年2月至2005年1月的物业服务费，在该案审理中，盛鸿物业公司提交了2004年2月1日其与城韵公司订立的物业管理服务委托合同作为证据。法院经审理，于2005年12月20日作出（2005）门民初字第2611号民事判决，该判决认定，盛鸿物业公司接受城韵公司的委托进行物业管理符合相关法律规定，并判令苑新旗给付盛鸿物业公司物业服务费用。苑新旗不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理，于2006年5月12日判决驳回苑新旗的上诉，维持原判。
本案庭审后，盛鸿物业公司表示自愿为刘俊减免物业服务费用1000元。
另查，盛鸿物业公司具有物业管理资质。3号楼未成立业主大会和业主委员会。盛鸿物业公司于2012年1月31日撤出3号楼，不再为3号楼提供物业管理服务。
上述事实，有李策、刘俊的陈述，营业执照副本，组织机构代码证，物业管理企业资质证书，物业管理服务委托合同，物业管理服务委托合同补充协议，委托清运生活垃圾专项服务合同，发票，电梯修理合同，二次供水改造合同，工程预算书，鉴定报告，照片，证明信，宋世金、陶治安的书面证明，（2011）门民初字第681号案件开庭笔录，测绘材料复印件，宣传手册，调查笔录，（2005）门民初字第2611号卷宗有关材料等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，城韵公司与盛鸿物业公司签订的物业管理服务委托合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对刘俊具有约束力。盛鸿物业公司与刘俊虽未签订书面物业服务合同，但盛鸿物业公司接受开发商委托，对刘俊居住的3号楼提供了物业服务，刘俊作为小区业主，客观上接受了服务，盛鸿物业公司与刘俊形成了事实上的物业服务合同法律关系，刘俊在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。故盛鸿物业公司要求刘俊交纳物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。现盛鸿物业公司主张按照1.45元／平方米／月的标准收取物业服务费用，符合前期物业服务合同的约定，法院应予支持。鉴于盛鸿物业公司自愿为刘俊减免物业服务费用1000元，法院不持异议。故刘俊应当向盛鸿物业公司交纳2005年2月1日至2012年1月31日期间的物业服务费共计9834.11元。
盛鸿物业公司在本案所涉物业服务期间具备物业管理资质。刘俊关于盛鸿物业公司未将合同进行备案，未出示工作人员职业资格证书、劳动合同，未组织业委会选举，未公示物业服务资金年度预决算、服务事项、服务标准、收费项目、收费标准，未向新的物业公司办理资料移交手续等主张，不能作为刘俊拒付物业费的依据。故对刘俊的相关答辩意见，法院不予采纳。
对于刘俊主张盛鸿物业公司提供的物业服务不符合标准的问题，刘俊提交的照片系2010年10月至2011年1月期间拍摄，只能反映照片拍摄当时的情况，无法证明刘俊欠费期间的物业服务情况；证人陶治安、蒋海霞、董淑梅均系3号楼业主，证明信等书面证明材料也系3号楼部分业主出具，其与刘俊具有一定利害关系，并且，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如刘俊所述成立，即是对3号楼业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为刘俊拒付物业服务费的依据，故法院对上述照片、证人证言及书面证明材料的证明目的不予认定。关于刘俊主张盛鸿物业公司出租停车位等搞多种经营的经营性收入应当核减物业费的答辩意见，如确实存在物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的情况，亦应由业主委员会或全体业主共同另行主张权利，故刘俊的该答辩意见，法院亦不予采纳。
就本案诉讼时效的问题，物业管理服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，因此除物业服务单位明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务单位在服务期间在持续主张权利。且盛鸿物业公司因物业服务合同纠纷曾于2011年起诉刘俊，并于当年10月26日申请撤诉，现盛鸿物业公司通过诉讼的方式要求给付物业管理服务费用，未超过诉讼时效，故对刘俊主张的本案已经超过诉讼时效的答辩意见，法院不予采纳。盛鸿物业公司与刘俊未约定交纳物业服务费用的期限，其要求刘俊交纳滞纳金，缺乏合同依据，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、刘俊于本判决生效之日起七日内给付北京盛鸿物业管理有限责任公司二○○五年二月一日至二○一二年一月三十一日期间的物业服务费共计九千八百三十四元一角一分。二、驳回北京盛鸿物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘俊不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：盛鸿物业公司伪造合同，不具备正当的经营资格，未向业主提供合格的物业服务，收费标准不符合相关规范，以及其已交纳物业费共计两年，原审判决对其欠交物业费数额认定错误。据此，刘俊上诉请求本院查明事实后依法改判驳回对方诉讼请求。盛鸿物业公司同意原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。刘俊为证明其上诉主张，另向本院提交由盛鸿物业公司于2006年1月11日向其出具的收据一张。其上载明：”今收到西景家园3-1F刘俊交来物业费（2004年2月1日-2006年1月31日）人民币1686.49元，所含电梯管理费、高峰电梯管理费、高压水泵管理费、电梯检测费，择日再交”。盛鸿物业公司对上述证据表示认可，但称此证据仅能证明刘俊已交纳2004年2月1日至2006年1月31日期间物业费的一部分，其余部分还应补交。
上述事实，有收据及双方当庭陈述在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，城韵公司与盛鸿物业公司签订的物业管理服务委托合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，对刘俊具有约束力。
刘俊上诉称盛鸿物业公司伪造物业管理服务委托合同，合同应属无效。对此，原审法院已向北京天润房地产开发（集团）有限公司进行核实，确认相关合同及补充协议属实。刘俊的上诉主张，缺乏证据支持，本院不予采信。现盛鸿物业公司已向刘俊所住的3号楼提供了物业服务。刘俊作为小区业主，虽未与盛鸿物业公司签订书面合同，但其实际上接受了服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，应当履行给付相应物业费的义务。盛鸿物业公司请求法院判决刘俊交纳相应物业费，具有事实与法律依据，本院予以支持。
关于应付物业费的具体数额，在二审审理期间，刘俊向本院提交新证据，证明其已交纳物业费为1686.49元。由于盛鸿物业公司对此份证据真实性无异议。本院对此份证据予以采纳。其中，扣除2004年2月1日至2005年1月31日的物业费，刘俊还交纳了2005年2月1日至2006年1月31日的物业费138.76元。鉴于上述新证据与新事实，本院对原审法院所判决的物业费数额予以调整，确定刘俊应交纳物业费为9695.35元。刘俊对其主张已欠费的合理部分，本院予以支持。但由于盛鸿物业公司在收据上已写明对电梯管理费等费用，刘俊应择日再交，表明盛鸿公司并未放弃其余欠缴的物业费。因此，刘俊依据此份证据主张已交纳两年的物业费，缺乏事实依据，本院不予支持。
就盛鸿物业公司的管理资质问题，盛鸿物业公司已经向法院提交营业执照、组织机构代码证及物业管理企业资质证书，可证明其具备物业管理资质。刘俊以盛鸿物业公司没有从事物业管理资格，因而不具有正当经营资格的上诉理由，本院不予采纳。
就盛鸿物业公司物业服务不达标问题，鉴于物业服务具有公共性的特点，在衡量物业公司的服务中，不能仅依据单个或某些业主的主观评价，而应考虑全体业主的共同利益。如果物业公司未构成根本违约，导致双方合同目的无法实现，业主还应交纳相应费用。且盛鸿物业公司在本案中已主动扣减1000元物业费，一定程度上平衡了刘俊诉求与利益。刘俊要求全部免除物业费的请求，本院不予支持。
就物业费的收费标准问题，在盛鸿物业公司提交的物业服务管理委托合同中，已对此进行约定。如前文所言，此合同对刘俊具有约束力。刘俊的上诉理由，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市门头沟区人民法院（2014）门民初字第00807号民事判决；
二、刘俊于本判决生效后七日内给付北京盛鸿物业管理有限责任公司二○○五年二月一日至二○一二年一月三十一日期间的物业服务费共计九千六百九十五元三角五分；
三、驳回北京盛鸿物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回刘俊的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费一百七十一元，由北京盛鸿物业管理有限责任公司负担一百四十六元（已交纳）；由刘俊负担二十五元（本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由刘俊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张兰珠
代理审判员 张 琦
代理审判员 梁小立
二〇一四年六月三十日
书 记 员 崔启坤