上海市闵行区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0112执异21号
案外人赵某某，男，1953年11月16日出生，汉族，住址上海市浦东新区。
委托代理人陈晶，上海永联律师事务所律师。
申请执行人朱卫荣，男，1966年5月14日出生，汉族，住址上海市徐汇区。
被执行人向荣光，男，1960年2月4日出生，汉族，住址上海市闵行区。
本院在执行申请执行人朱卫荣与被执行人向荣光房屋买卖合同纠纷一案中，案外人赵某某对于本院实施查封上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行行为提出异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人赵某某称：2017年3月4日，经中介介绍和推荐，案外人看中闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋。在实地查看了房屋，验看了房东交付的房屋产权证，并去房产交易中心查阅了房屋产权登记状态，确认房屋无抵押、无任何司法查封的情况下，案外人当某某向产权人向荣光支付了8万元定金(5万元转账，3万元现金)。2017年3月6日，案外人与向荣光网签了配套商品房买卖合同，合同约定向荣光将该系争房屋以总价168万元的价格卖于案外人，待该房屋可以变更登记时，卖房人委托他人办理房产登记过户等相关手续。当日，案外人向某某向荣光转账支付了全部剩余房款160万元人民币，向荣光也于当日向案外人实际交付房屋以及房产证。为了确认双方签订的配套商品房买卖合同真实有效，案外人与卖房人又对已经网签的配套商品房买卖合同有效性进行了公证。2017年6月17日，案外人意外获悉系争房屋被法院查封。6月19日紧急赴法院查询才获悉房屋所有权人向荣光在2014年10月27日与朱卫荣也签订了房屋出售转让合同，后因朱违约，向荣光与其涉讼。但在法院判决之前，2017年3月4日，向荣光又将涉案房屋转让给案外人。案外人认某在买房过程中已经尽到了足够的谨慎义务，不仅实地查看房屋，而且对房屋买卖协议及时进行网签备注，并及时进行公证确认法律效力，付清款项后及时入住。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求解除对该房屋的查封。案外人赵某某提2的证据为：房地产居间合同(买卖)、房地产买卖居间协议、配套商品房买卖合同、上海市房地产买卖合同，证明案外人与向荣光签署了合法有效的房地产买卖合同，合同约定价款168万元；收据、收条、贷记凭证、手机银行转账业务清单；公证书、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、上海市房地产权证、二手房交接书、水电物业费等缴费收据，证明案外人已经实际占有使用系争房屋，且房屋交接时间点在本案查封之前；上海市不动产登记簿，证明通过中介知悉系争房屋被查封当日即去房产交易中心确认了查封时间是2017年5月19日，付款交房时间在查封之前。
被执行人向荣光目前去向不明。申请执行人朱卫荣对于案外人赵某某主张的执行异议不予认可，并认某根据案外人提1的证据材料，手机银行转账业务清单上的收款人并非向荣光本人，无法证明是向荣光本人收到了定金；房款付款方式是通过贷记凭证，对此付款形式存在异议，隔天到账的贷记凭证是可撤销的，因此对该证据的真实性存保留意见。案外人明某系争房产是暂时不能过户的动迁房屋，还在网签合同上约定2017年5月31日之前(不能过户的时间段内)办理过户手续，不符合常理；而系争房屋现在不能过户交易，不具备做网签相关条件的。案外人提2的公证书上载明的是针对声明的行为进行的公证，而其异议表述的是对配套商品房合同有效性进行的公证，案外人在偷换概念。中介应该知道动迁房三年之内不能过户，而仅仅为了能打印出来不能交易的网签合同就随便填写了过户时间，同时对方未能提1中介佣金收据，因此对交易真实性有异议。房产交易金额巨大，应该审慎对待，从现有证据无法看到案外人对于房产真实状况进行审查了解，而且在整个交易过程中仅在听说房产被查封后拉过一次产调，在没有了解的情况下贸然签订合同且全部支付房款，且付款方式、交易行为不符交易习惯。案外人提2的物业费收据上的名字依然是向荣光，而系争房产之前是我入住的，物业费也是我缴纳的。案件执行中，我已按照法院通知将剩余房款交付法院。我认某案外人的异议不符事实也不具法理依据，案外人提2的证据对系争房屋的实体权利不发生效力，因此要求法院继续执行已生效的判决。
本院查明，上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋(动迁安置房，3年内不得转让、抵押。)于2016年3月7日依法核准登记的权利人为向荣光；该房屋于2017年5月19日为本院执行本案所查封。
同时查明，本院于2017年3月17日作出的已经发生法律效力的(2016)沪0112民初23571号民事判决认定的事实如下：2014年10月27日向荣光(出卖方甲方)与朱卫荣(购买方乙方)签订《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》(动迁房预售预购合同)，载明甲方于2014年已取得803室动迁配套商品房一套，该房屋暂未办理甲方为权利人的产权证；甲、乙双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，愿意订立该合同；甲、乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为71万元整，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金、水、电、煤初装、有线电视初装以及办理以甲方为权利人的该房屋的产权证所需要的费用和税费；乙方于2014年10月27日向甲方支付定金至1万元整；乙方于2014年11月7日之前向甲方首付至50万元整(内含已付定金1万元)；乙方于甲方该房屋产权证办出之后向甲方支付首付至64万元整；乙方于该房屋交易期满时，计过户之前向甲方支付尾款至7万元整；在甲乙双方签订本协议之日起、直到过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担；甲、乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的产权证所需要的税费(包含甲方1%个税)，在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满前，甲方如再购入其它房产，造成乙方税收增加部分由甲方承担；甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的产权证的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除；按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲、乙双方进行该房屋的产权过户；甲、乙双方履行各自义务，并约定签署本协议交房于乙方，并向有关部门办理相关附属设施和相关权益的更名手续(其余内容略)。同日朱卫荣支付定金1万元，并从向荣光处接收803室并居住使用。2014年11月7日朱卫荣支付房款49万元，并与向荣光签订《上海市房屋租赁合同》，载明803室房屋租赁期自2014年11月7日起至该房屋办理过户给朱卫荣止；该房屋总租金已包含在朱卫荣所购该房屋的房款内，向荣光不得另行收取(其余内容略)。2016年3月7日向荣光登记为803室产权人，产权证上备注动迁安置房，3年内不得转让、抵押。2016年4月向荣光以已办出产权证为由要求朱卫荣立即付款，后在同月内又以朱卫荣未立即付款为由要求解除合同。2016年5月17日向荣光未经朱卫荣同意，自行将803室内的物品搬走。诉讼中双方当事人确认搬走的物品清单如下：……。同月16日朱卫荣向银行申请以向荣光为收款人的16万元银行本票一张，其于同月22日发现803室内的物品被全部搬走，遂报警。此后朱卫荣与他人签订徐汇区华发路XXX弄XXX号XXX室的《房屋租赁合同》，载明租赁期限自2016年6月18日至2017年6月17日止，每月租金3,500元。
(2016)沪0112民初23571号民事判决书认某，双方当事人自愿签订出售转让合同，合法有效，具有约束力。依合同约定付至64万元的时间是在房屋产权证办出之后，考虑到向荣光办出产权证的时间并不能事先确定，故应给予朱卫荣合理的付款准备时间，向荣光主张一经通知必须立即付款的理由与常理不符，本院难以采信。退言之，即使朱卫荣有拖延支付的行为，但在出售转让合同中未对合同解除条件另有约定的情况下，向荣光亦需要催告对方履行合同，经催告之后三个月内仍未履行的，其才能行使合同解除权。结合本案事实来看，从办出产权证至向荣光要求解除合同的时间仅一月有余，亦不能认定向荣光行使了合理催告的行为，故向荣光于当时不具有合同解除权，其单方发出解约通知的行为，不能产生合同解除的后果。朱卫荣证明其当时具有履约能力，其未支付第二期14万元房款的实质原因在于向荣光不愿意继续履行合同，故不能认定朱卫荣有违约行为。在此情况下朱卫荣及时通过诉讼的方式明确双方权利义务并无不当，在诉讼中其亦积极要求履行付款义务，故有继续履行合同的条件和基础，本院对于朱卫荣主张继续履行合同之诉请予以支持。由于朱卫荣接收涉案房屋并支付了大部分房款，待过户条件成就后，向荣光理应依约协助办理过户手续。考虑到过户条件与支付房款挂钩，且朱卫荣愿意提前付清全部款项，为减少诉累，本案中对剩余房款一并处理。朱卫荣通过与向荣光于出售转让合同及租赁合同的约定取得占有、使用该房屋的权利，向荣光在未能解除合同的情况下，其擅自收回803室并搬走室内物品的行为显属违约，应承担返还房屋及室内财物的民事责任。其中双方就室内实物财产的具体情况形成一致意见，本院予以确认。这些物品在向荣光控制期间是否受到损坏的情况尚不确定，故本案中对朱卫荣要求对损坏部分进行赔偿之请求不作处理，待情况明确之后，朱卫荣可另行主张权利。就该室内是否有现金5,000元之争议，处于真伪不明的状态，朱卫荣作为主张权利的一方应承担举证不能的后果，故对其要求返还现金5,000元的诉请实难支持。因向荣光的违约行为导致朱卫荣额外产生租房支出，向荣光理应赔偿相应损失，但应以在向荣光守约的情况下朱卫荣可得的803室居住利益为限，现双方当事人对该房屋租价行情存在争议，考虑到到庭证人系中介人员，对当地市场行情较为了解，其陈述的租价水平可作为处理本案的参考因素，本院酌定按每月1,300元计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)朱卫荣与被告(反诉原告)向荣光就上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同继续履行，被告(反诉原告)向荣光应于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋具备动迁安置房交易过户条件后的十日内协助原告(反诉被告)朱卫荣办理将该房屋产权过户至原告(反诉被告)朱卫荣名下的手续；二、被告(反诉原告)向荣光于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)朱卫荣位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室的房屋；三、原告(反诉被告)朱卫荣于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)向荣光剩余房款21万元；四、被告(反诉原告)向荣光于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)朱卫荣从2016年6月18日起至被告(反诉原告)向荣光履行第二项判决主文中返还房屋义务之日止按每月1,300元的标准计算的经济损失；五、被告(反诉原告)向荣光于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)朱卫荣海尔二匹立柜空调一套、海尔一匹半变频挂壁空调一套、海尔全自动带烘干滚筒洗衣机一套、海尔140厘米液晶电视机一套、海尔81厘米液晶电视机一套、香雪海四门对开冰箱一台、能率13升燃气热水器一台、格力一匹半变频空调一套、美的电压力锅一台、双立人不锈钢炒锅、汤锅一组、小天鹅洗碗机一台、美的电烤箱一台、润美前置过滤、五级直饮净水器一套、爱华普中央净水器一套、金鹊小厨宝一台、现代热水器一台、美的油烟机燃气灶一套、定制乐肯4毫米304不锈钢厨房双槽台盆一套、立邦一底二面无甲醛乳胶漆一组、大行折叠自行车一辆、硬木雕花架子床一张、三人沙发床一张、一米二木板床一张、长条书桌一张、实木电脑桌一张、洗发液、沐浴露、洗衣液等日化用品一组、超市购物车、便携购物车三辆、餐具、电热水壶、铝锅等家用品一组、实木折叠餐桌一张、其他家居什物一组；六、驳回原告(反诉被告)朱卫荣的其他本诉请求(不包括本案中未处理部分)；七、驳回被告(反诉原告)向荣光的全部反诉请求。
上列事实，由上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初23571号民事判决书，上海市闵行区人民法院(2017)沪0112执4492号执行通知书、执行裁定书、协助执行通知书，缴纳代管款通知、代管款开票通知，上海市不动产登记簿，当事人陈述、举(质)证等为证。
本院认某，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人、利害关系人认某执行行为违反法律规定的，可以向执行法院提出异议。可见，执行异议的提起具有相对性，即针对人民法院实施的执行措施本身的合法性而主张的异议，是为执行异议。本案依据案外人赵某某诉称的异议以及本院查证的相关事实确认，因系争的上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋归属朱卫荣所有之事实，业经相关生效民事判决得以确认，且系争物权变更登记的成就条件亦经判决予以明确；无疑，该生效民事判决依法具有排他性。然，本案案外人赵某某形式上为针对本院就系争房屋实施的执行查封行为的异议，实质上系为排除生效民事判决的既判效力，亦即针对本案执行依据之异议。由此，案外人赵某某主张的异议申请，本质上不属于法定执行异议受理及审查的范畴，故其异议申请本院不应予以受理。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，裁定如下：
驳回案外人赵某某的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向上海市第一中级人民法院申请复议。
审判长 孔祥虎
审判员 金联涌
审判员 金 慧
二〇一七年九月五日
书记员 蒋严玥