内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民终字第1822号
上诉人（原审原告）贾运闯，男，1973年3月23日出生，汉族，个体业主，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
委托代理人霍昇，内蒙古蒙通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）霍双安，男，1969年7月1日出生，蒙古族，个体业主，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
委托代理人程祥,内蒙古双合尔律师事务所律师。
原审第三人洪云楼,男,1971年8月15日出生,满族,个体业主，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
原审第三人徐泽民，男，1974年6月16日出生，汉族，个体业主，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
上诉人贾运闯因案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2015）科民初字第1639事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，涉案房屋坐落于通辽市科尔沁区某农贸市场综合楼商业××2室、××3室和××4室。依据（2014）科民初字第××××号民事判决书，在执行程序中，根据申请人霍双安的申请，由法院对涉案房屋予以查封。查封后，案外人贾运闯提出案外人执行异议，科尔沁区人民法院作出（2015）科法执字第××号民事裁定书，驳回案外人贾运闯的异议。另查明，2011年7月12日，洪云楼从通辽市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）购买涉案房屋，并已经办理预告登记，至今没有办理过户登记。2013年4月11日，洪云楼将涉案房屋转让给贾运闯，价款800000元。嗣后，贾运闯占有涉案房屋，将房屋再次转让给徐泽民，徐泽民占有使用房屋至今。
原审认为，涉案房屋属于不动产。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。洪云楼从金鸿公司购买涉案房屋，虽然已经办理预告登记，但是至今没有办理房屋过户登记；过户登记能够引起物权变动，预告登记不能引起物权变动。因此，洪云楼至今尚未取得涉案房屋所有权。由于洪云楼尚未取得涉案房屋所有权，其将涉案房屋转让给贾运闯属于无权处分，同时贾运闯亦未取得涉案房屋权属证书，根据物权法的相关规定（详见《中华人民共和国物权法》第九条和第一百零六条），贾运闯没有取得涉案房屋所有权，因此，原告贾运闯请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不能成立，不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，对于洪云楼已经支付房款购买并实际占有的涉案房屋，虽然没有办理过户登记，人民法院在执行过程中可以查封，因此，科尔沁区人民法院作出的（2015）科法执字第56号执行裁定书裁定查封涉案房屋不违反法律规定；洪云楼将涉案房屋转让给贾运闯以及贾运闯将涉案房屋转让给徐泽民违反城市房地产管理法规定（详见《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条），贾运闯以及徐泽民实际占有涉案房屋不能成为不予执行涉案房屋法定理由，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，原告贾运闯请求不予执行涉案房屋缺乏法律依据，不予支持。综上所述，原告贾运闯的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回原告贾运闯的诉讼请求。案件受理费100元，由原告贾运闯负担。
一审宣判后，原告贾运闯不服，向本院提出上诉意见如下：1、一审判决认定洪云楼尚未取得争议房屋的所有权，就不应该执行涉案房屋。一审期间，上诉人所举的转让协议、商品房买卖合同、注销预告登记的询问笔录、撤案退房申请、注销预告登记申请以及第三人徐泽民要求证人谢某、赵某某、郭某某所出的证言等证据，能够证明上诉人购买原审第三人洪云楼的房屋，并且实际占有，实际占有后又转让给原审第三人徐泽民，徐泽民实际占有至今。原审已认定洪云楼尚未取得涉案房屋所有权，故本案被上诉人霍双安不能依法申请执行该涉案房屋。2、一审适用法律错误。一审法院适用《城市房地产管理法》第三十八条是错误的，法律没有规定未取得房产登记证的房屋不得转让，原审认定上诉人及第三人徐泽民实际占有涉案房屋不能成为不予执行涉案房屋法定理由是错误的。上诉人与原审第三人洪云楼、徐泽民的转让是事实，转让事实发生在2013年，早于一审法院查封涉案房屋的时间，该转让行为是征得房地产开发公司同意应受到法律保护的行为。综上，预告登记不是物权，只是买受人的一种请求权，一审法院以预告登记为依据是错误的。原审认定事实清楚，适用法律错误，从而导致判决错误，恳请二审法院撤销原审判决，依法改判，并判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人霍双安答辩称，1、上诉人在原审诉称，其与被执行人洪云楼以商品房买卖合同形式将诉争房产以80万元抵顶给自己，之后，又将诉争房产转让给他人并已交付使用。若此，按上诉人通过签定房屋买卖协议而无需登记即能取得房屋所有权的理论，本案上诉人无权对诉争房产提出所有权主张，适格主体应是原审第三人徐泽民，故应依法驳回起诉。2、根据《物权法》第九条的规定，上诉人与被执行人之间的行为不能产生物权效力，只能依法产生债权债务关系，上诉人应通过另案诉讼等其他合法途径依法维护自身权益。3、本案中，假设上诉人主张的房屋买卖合同真实存在，但因其怠于办理房屋过户手续，其对诉争房产未办理过户登记手续明显存在过错，不影响执行法院对诉争房产的查封。人民法院查封诉争房产合法有效，上诉人所提异议不能成立，应依法驳回其全部诉请。综上，诉争房产备案登记在本案第三人洪云楼名下，洪云楼才是真正所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，恳请人民法院依法查清事实并作出公正裁决。
原审第三人洪云楼答辩称，2013年4月，我名下的三户争议房屋转让给贾运闯，并且有转让协议。我认为转让的事实发生在查封之前，所以争议房屋应该归贾运闯所有。
原审第三人徐泽民答辩称，2013年6月，我从贾运闯手里买的争议三户房屋，而且一直在使用，周围邻居都清楚。我交了全款，我认为房子是我的，因为未验收办不了房证就没办手续。
二审期间，上诉人贾运闯出示如下证据：1、转让协议一份，证明2013年4月11日，洪云楼与贾运闯签订房屋转让协议，贾运闯已支付转让价款；2、商品房买卖合同三份，证明洪云楼将涉案房屋转让给贾运闯，及贾运闯在与洪云楼签订转让协议后占有涉案房屋的事实；3、注销预告登记的询问笔录、撤案退房申请、注销预告登记申请，证明洪云楼将涉案房屋退给贾运闯的事实成立。被上诉人霍双安对证据1的真实性、合法性有异议；对证据2的真实性、合法性、来源无异议，但与涉案房屋占有的事实没有关联；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。原审第三人洪云楼对证据1、2、3的真实性、合法性均无异议。原审第三人徐泽民对证据1、2、3的真实性、合法性均无异议。
被上诉人霍双安出示（2015）科法执字第56号执行裁定书一份，证明涉案房产至今依然登记在第三人洪云楼名下，根据物权法定原则，房产归属于洪云楼。被上诉人执行申请具有事实和法律依据，人民法院查封程序合法。上诉人贾运闯对该证据的真实性没有异议，但只能证明涉案房屋预告登记在洪云楼名下，查封财产已不属于洪云楼所有。原审第三人洪云楼对证据的真实性没有异议，但不能否定以物抵债的事实，争议的财产已不属于自己。原审第三人徐泽民对证据的真实性没有异议，但认为其已于2013年6月购买争议房屋，争议房屋应归其所有。
原审第三人徐泽民出示如下证据：1、证人谢某、赵某某、郭某某一审出庭证言，证明原审第三人徐泽民购买争议房屋及其自从2013年一直占有使用争议房屋的事实；2、电费收据，证明2013年开始，原审第三人徐泽民占有争议房屋的事实。上诉人贾运闯质证认为证人证言基本真实，对电费收据无异议。被上诉人霍双安质证认为，证人证言存在矛盾之处，不能证明所要证明的问题；电费票据属于空白收据，对证据的真实性、合法性，及与本案的关联性有异议，不予认可。原审第三人洪云楼质证认为证人证言真实，认可电费收据。原审第三人徐泽民对证人证言无异议。
综合各方当事人的举证、质证意见，本院对上述证据综合认证如下：上诉人贾运闯出示的证据1系孤证，无其他证据相佐证，不能证明原审第三人洪云楼将争议房屋转让给上诉人贾运闯的事实，不予采信。因各方当事人对上诉人贾运闯出示的证据2的真实性均无异议，故对该证据的真实性予以确认。上诉人贾运闯出示的证据3仅为注销预告登记的申请材料，形成日期不详，且被上诉人对其真实性不予认可，不予采信。被上诉人霍双安出示的（2015）科法执字第××号执行裁定书属人民法院制作的法律文书，对其真实性予以确认。原审第三人徐泽民出示的证人出庭证言和电费票据均不能充分证明原审第三人徐泽民购买争议房屋的事实，不予采信。
本院经审理查明的事实如下：在（2014）科民初字第××××号民事判决的执行过程中，通辽市科尔沁区人民法院根据被上诉人霍双安的申请，于2015年1月22日作出（2015）科法执字第××号民事裁定书，对登记（备案）在原审第三人洪云楼名下的位于通辽市科尔沁区金桥农贸市场综合楼商业××2室、××3室、××4室予以查封。查封后，上诉人贾运闯提出案外人执行异议，通辽市科尔沁区人民法院裁定驳回贾运闯的异议。另查明，2011年7月12日，原审第三人洪云楼与通辽市某某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同三份，购买位于通辽市科尔沁区金桥农贸市场综合楼商业××2室、××3室、××4室三套房屋，并办理了预告登记。
本院认为，根据《物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记旨在保全一项以将来发生不动产物权变动目的的请求权，被登记的请求权具有物权的排他效力。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。本案中，原审第三人洪云楼虽未针对争议房屋进行房屋所有权登记，但已办理预告登记，原审因其未能履行法律文书确定的全部义务而查封争议房屋符合法律规定。上诉人贾运闯以原审第三人洪云楼向其转让争议房屋为由主张其对争议房屋享有所有权，但其并未撤销预告登记，且其提交的其与原审第三人洪云楼签订的房屋转让协议系孤证，无其他证据相佐证，故上诉人贾运闯提出的要求确认争议房屋归其所有的诉讼请求缺少事实和法律依据，原审驳回其诉讼请求并无不当。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人贾运闯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘景国
审 判 员 王琳琳
代理审判员 付淑娥
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 道日娜