广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第401号
原告杨仕枚，女，住广东省兴宁市，
委托代理人常峰。
委托代理人吴爱平。
被告杨建伟，男，住湖南省洞口县，
被告吴芳艳，女，住湖南省洞口县。
被告广东中原地产代理有限公司（简称中原公司）。
法定代表人赖国强。
委托代理人何恺鹏、关怡钧。
被告广东中原地产代理有限公司珠江半岛花园分公司（简称花园分公司），。
负责人赖国强。
被告中国建设银行股份有限公司佛山市分行（简称佛山建行），。
负责人钟晓华。
委托代理人黄贤生、温彩健。
原告杨仕枚诉被告杨建伟、吴芳艳、花园分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月18日受理后，依法追加中原公司、佛山建行作为被告参加诉讼。本案原适用简易程序，由审判员杨宇鹏独任审判，于同年7月31日公开开庭进行了第一次审理。后转换适用普通程序审理。本院依法组成合议庭，于同年10月15日公开开庭进行了第二次审理。两次开庭，原告杨仕枚及其委托代理人常峰、被告吴芳艳均到庭参加诉讼，被告杨建伟、花园分公司均没有到庭参加诉讼。被告中原公司委托代理人何恺鹏到庭参加了第一次庭审。原告委托代理人吴爱平、被告佛山建行委托代理人黄贤生到庭参加了第二次庭审。诉讼中，中原公司对本案管辖权提出异议，对此本院作出（2014）佛南法民三初字第401-2号民事裁定驳回。管辖权异议期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月28日，原告与被告杨建伟签订了房屋买卖合同及补充协议，买卖佛山市南海区里水镇＊＊房。合同签订后，原告当即向杨建伟支付购房定金10万元，并在同年11月20日付首期款38万元，共48万元。原告收楼后重新装修，花费巨大。按照补充协议约定，原告支付定金和首期款的原因是卖方需要申请提前还贷，含定金在内的48万元为卖方银行还贷专用。双方还约定于2014年3月31日前办理房屋递件手续。但杨建伟在收到首期款后却没有真正履行约定义务，即其虽然提交了还款申请，但一直未还贷。被告中原公司、花园分公司作为中介方一直没有确实履行合同义务，导致房屋买卖合同无法顺利进行，应承担赔偿责任。被告佛山建行为涉讼房屋抵押权人。因杨建伟从2014年2月下旬起停止支付供款，导致佛山建行起诉，涉讼房屋面临判决生效被执行的状况。原告愿意代替杨建伟偿付房屋剩余贷款及利息。故诉讼请求：1、确认佛山市南海区里水镇＊＊室的房屋所有权归原告所有；2、被告杨建伟、吴芳艳、中原公司、花园分公司、佛山建行协助原告办理办理将上列第1项房屋变更登记至原告名下的手续；3、被告杨建伟、吴芳艳以1050000元为本金按照每日千分之一的标准计付从2014年4月1日起至第2项诉讼请求完全履行之日止的违约金予原告（暂计至2014年4月18日共18900元）；4、诉讼费由被告杨建伟、吴芳艳承担。
被告吴芳艳答辩称，一、吴芳艳不存在违约。涉讼房屋是杨建伟于2008年4月与开发商签订协议购买的。吴芳艳与杨建伟于2008年7月才办理结婚手续。后针对涉讼房屋于2010年12月办理了登记。对于原告、杨建伟及中原公司签订的房屋买卖合同及补充协议，吴芳艳一直未知情，且吴芳艳不是合同当事人。二、原告与杨建伟、中原公司签订的合同明显损害吴芳艳利益。吴芳艳与杨建伟婚后共同贷款近30万元，那么吴芳艳已经是涉讼房屋的所有权人之一。杨建伟因与吴芳艳感情不合，试图在分居期间秘密转移夫妻共同财产。原告、被告中原地产明知房屋屋主杨建伟已婚，三方仍然不顾其中法律程序，恶意串通，签订合同时及交房款后对吴芳艳隐瞒，缴纳购房款时也未通知吴芳艳，且杨建伟单方面收取了首期购房款48万元，故三方明显损害吴芳艳的利益。而吴芳艳直至2014年3月才发现房屋已秘密出售，当时立即好意通知了原告有关房屋存在经济纠纷的问题，希望买主按照合法的法律程序维护自身利益。三、原告、杨建伟、中原公司应共同承担违约责任。原告及中原公司明知杨建伟与吴芳艳已经结婚，在签订涉讼合同时夫妻两人已共同生活了5年多时间，且共同生育了一个女孩，但三主体签订合同时不通知吴芳艳到场，这显然是原告与中原公司的责任。四、吴芳艳与杨建伟已于2014年5月16日办理离婚手续。吴芳艳从未参与签订房屋买卖合同，故不存在履行合同问题。但如果原告能够从购房余款中支付吴芳艳应得份额，那么吴芳艳愿意配合办理有关手续，直至得到自己应得份额为止。综上，请求驳回原告对吴芳艳的诉讼请求。
被告中原公司辩称，第一，中原公司一直愿意协助买卖双方办理交易过户手续，但需要买卖双方达成一致。中介方无法单方协助办理，亦无法保证交易过户的顺利完成。第二，违约金无合同、法律依据。本案处理的是房屋买卖关系，而中原公司与原告无房屋买卖关系。第三，原告起诉要求花园分公司承担责任，但该公司属于中原公司的分支机构，无主体资格，不应列为被告，且根据三方签订的合同，签章的中介方是中原公司而非花园分公司，故花园分公司不是合同主体及本案适格被告。
被告佛山建行辩称，佛山建行已经按照借款合同履行义务完毕，且按原告要求涂销抵押，不应承担本案责任。
被告杨建伟、花园分公司没有答辩。
诉讼中，原告举证如下：
1、杨建伟、吴芳艳结婚证复印件1份，证明杨建伟、吴芳艳于2008年7月1日登记结婚。涉讼房屋于婚姻存续期间取得，属于夫妻共同财产。
2、房屋买卖合同原件1份，证明涉讼房屋买卖合同关系。
3、补充协议彩色打印件、原件各1份，证明各方对房屋买卖进行补充约定，将房屋按揭委托合同交付给中原公司按揭部员工代办，故中原公司没有查实房屋为夫妻共同财产而于公证时明确涉讼房屋为杨建伟财产，存在违约情形。
4、收款收据原件2份，证明原告依约向被告杨建伟付款，即分别于2013年9月28日、同年11月20日支付定金100000元、首期楼款380000元。
5、2014年4月17日南海区房产查询证明打印件1份，证明涉讼房屋的具体情况。
6、2014年4月28日南海区房产查询证明复印件1份、佛山市社会保险参保缴费打印件1份，证明原告具有购房资格。
7、公证书复印件1份，证明杨建伟将办理房屋买卖的相关手续委托给中原公司按揭部员工，但中原公司没有查实涉讼房屋权属情况，未完全履行买卖合同。
8、律师函、中国建设银行个人贷款过期催款通知书原件各1份，证明杨建伟没有涂销按揭，已经构成违约。
9、民事判决书复印件1份，证明生效文书判决杨建伟须向佛山建行偿还相应款项。
10、个人贷款还款凭证原件1份，证明原告代杨建伟偿还佛山建行相关款项。
11、现金交款单原件2份，证明原告代被告杨建伟偿还保全费、诉讼费。
12、南海区房屋抵押注销证明书原件1份，证明涉讼房屋已经办理房屋抵押注销登记手续。
13、南海区房产查询证明原件1份，证明涉讼房屋没有其他权利限制。
14、禅城区房地产登记信息查询结果原件1份。
15、证明原件2份。
16、三水区城建水务档案馆查询结果原件1份。
证据14-16证明原告在佛山市无房产，具备购房资格。
经质证，被告吴芳艳对原告出示的证据1、5-6、9-16无异议。对证据2-4、7-8，认为吴芳艳没有参与，故对其不知情。
被告中原公司认为原告出示的证据1的真实性由法院查核，结婚地址不在广州，中介机构无法查核婚姻登记情况。对证据2的真实性无异议，认为中原公司没有违约情形。对证据3中2013年9月28日补充协议的真实性无法确认，认为无原件核对；对2013年11月20日补充协议，认为房屋买卖合同明确约定了中原公司的经办人为苏湄怡，故补充协议中签名的白姓人员无权代签文件或作出任何承诺，故对其不予认可，而且白姓人员只是作为见证方签名，杨惠仪则不是中原公司、花园分公司的职员。对证据4不清楚，认为中原公司知道原告支付过定金和首期款。对证据5的真实性无异议，认为其可以证明根据房管部门资料，涉讼房屋登记在杨建伟名下，其单独所有，根据物权法公示原则，中原公司仅能凭房管部门出具的公示材料确认杨建伟具有房屋完整处分权。该证据证明中原公司促成双方签订的买卖合同合法有效。对证据6的真实性无异议。对证据7不予确认，认为其无原件核对，杨惠仪不是中原公司、花园分公司员工。且从内容看，公证处亦证实杨建伟具有涉讼房屋相关权利。对证据8不清楚。
被告佛山建行对原告出示的证据1-16均无异议。
诉讼中，被告吴芳艳举证如下：
1、湖南省洞口县人民法院民事调解书原件1份。
2、湖南省洞口县人民法院裁判文书生效证明书原件1份。
证据1、2证明杨建伟、吴芳艳已经离婚。吴芳艳没有参与签订合同或接收房款，故不存在吴芳艳配合履行合同的情况。
3、告知书打印件1份，证明吴芳艳知道涉讼房屋买卖交易后已经书面告知原告。
经质证，原告对被告吴芳艳出示的证据1-3无异议，认为其可证明涉讼房屋是夫妻关系存续期间共同财产，生效民事调解书中已经确认吴芳艳占有涉讼房屋，并分割房屋价值，故应当承担相应的责任。原告确认收到告知书，认为其张贴于涉讼房屋门口。
被告中原公司对被告吴芳艳出示的证据1、2无异议，但认为调解书已经明确杨建伟对房屋拥有完整处分权，并不影响房屋交易过户。对证据3不清楚。
被告佛山建行对被告吴芳艳出示的证据1-3均无异议。
诉讼中，被告中原公司举证如下：
1、房屋买卖合同原件1份，证明中原公司促成双方签订合法有效的买卖合同。原告基于该合同在本案起诉，要求继续履行。
2、南海区房产查询证明打印件1份。
3、房产证复印件1份。
证据2、3证明签订合同时，根据房管部门出具的文件，涉讼房屋属于杨建伟单独所有，故杨建伟对房屋有完整处分权。签订合同时房屋不存在查封等其他权利限制。
经质证，原告对被告中原公司出示的证据1-3无异议，认为其可证明中原公司作为中介方没有完全履行其应尽的义务。杨建伟曾出具户口薄，显示婚姻状况为已婚，但中原公司却没有尽到必要的审查义务，查核房产的权属情况。
被告吴芳艳对被告中原公司出示的证据1-3无异议，认为买方与中介方知道杨建伟已婚，但没有通知吴芳艳参与买卖，直接损害了吴芳艳利益。婚姻关系存续期间吴芳艳亦共同偿还贷款。
被告佛山建行对被告中原公司出示的证据1-3均无异议。
诉讼中，被告佛山建行没有举证。
被告杨建伟、花园分公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。被告中原公司经本院合法传唤没有到庭参加第二次庭审，视为放弃相应的质证、举证的权利。
经审核，原告出示的证据1-2、5-6、9-16、被告吴芳艳出示的证据1-3、被告中原公司出示的证据1-3来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持有异议，故本院予以采信。原告出示的证据3-4、8为原件或彩色打印件，相对方虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。原告出示的证据7无原件核对，且相对方不予确认，故本院不予采信。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
被告花园分公司是被告中原公司的分公司。
涉讼房屋是佛山市南海区里水镇＊＊室。2010年12月9日，行政部门登记该房屋权利人为被告杨建伟，占有份额为单独所有。
湖南省洞口县人民法院于2014年3月13日受理吴芳艳起诉杨建伟离婚纠纷一案，并于同年5月16日作出（2014）洞民初字第430号民事调解书，认定被告吴芳艳与杨建伟于2008年4月共同购买涉讼房屋；双方于同年7月7日登记结婚；双方在该案中协议离婚，均同意婚姻存续期间购买的涉讼房屋归杨建伟所有，杨建伟应于2014年9月1日前一次性支付折价款予吴芳艳。该调解书已于2014年5月16日生效。
2013年9月28日，原告（买方）、杨建伟（卖方）与中原公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买方向卖方购买涉讼房屋；成交价1050000元；卖方交付涉讼房屋予买方使用日期为卖方收到首期楼款（480000元）当天；卖方逾期交房或者未能按时履约的，每逾期一天，按涉讼房屋成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买涉讼房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付涉讼房屋成交价的10%作违约金；签订本合同时买方支付100000元作为定金；本合同签订后5天内买方支付部分楼款（含定金）480000元；570000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。
同日，原告与杨建伟签订《补充协议》，约定：买卖双方于2014年3月31日前办理房屋递件手续，因卖方需要申请提前还贷，买方同意把首期楼款（含定金）480000元给卖方用作银行还贷，当天卖方须把房屋交给买方使用。
同日，杨建伟收到原告支付定金100000元。
2013年11月20日，原告与杨建伟签订另一份《补充协议》，约定：杨建伟已收到原告因购买涉讼房屋首期购房款（不含定金）380000元；因为卖方须向抵押银行申请涂销抵押手续而买方须支付首期楼款作垫资，所以双方同意卖方于同年11月19日办理房屋公证委托中原公司的按揭部杨惠仪小姐；买方于同年11月20日支付给卖方杨建伟380000元作为购房首期款；卖方收到该款当天交房给买方使用；若卖方中途违约即杨惠仪小姐有权配合买方办理此房屋的一切相关手续；若买方违约即卖方有权没收定金。
同日，杨建伟收到原告支付首期楼款380000元。
杨建伟与佛山建行于2008年3月20日签订借款合同，由杨建伟向佛山建行借款58万元，并提供涉讼房屋作为抵押担保财产。就此双方办理了涉讼房屋抵押登记手续，抵押权人为佛山建行，抵押期限至2028年4月21日。
2014年6月6日，佛山建行起诉杨建伟，佛山市禅城区人民法院以（2014）佛城法民三初字第1219号立案审理后，判决认定杨建伟未依约足额偿还借款本息，构成违约，故判令杨建伟向佛山建行偿还本金471245.84元及利息、佛山建行对涉讼房屋拍卖、变卖后的款项在上述债权范围内享有优先受偿权、杨建伟负担诉讼费7000元。
同年9月5日，原告代杨建伟清偿贷款本息487883.79元、保全费3080元及诉讼费4460元。后相关权利人在行政部门办妥涉讼房屋抵押注销登记手续。根据同年10月14日行政部门查询证明，涉讼房屋无抵押，已办理本案查封手续，无其他权利限制。
另查明，原告连续参加佛山市社会保险缴费已足一年，在佛山市范围内尚无住宅房产登记。
本院认为，被告花园分公司是被告中原公司的分公司，其实施行为应由总公司承担民事责任，且本案中由中原公司而非花园分公司签订合同，故涉讼合同居间方为中原公司而非分公司，原告在本案中主张花园分公司承担责任无据，本院不予支持。
涉讼合同及补充协议是有效合同，故签约各方均应依约全面履行各自义务。
有关原告第1项诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记不发生效力。截至一审辩论结束前尚未登记涉讼房屋产权人为原告，故原告请求确认该房屋归其所有依据不足，本院不予支持。
有关原告第2项诉讼请求。一、买卖双方约定2014年3月31日前办理房屋递件手续，且原告已付变更登记前应付之购房款，故原告有权主张变更登记。二、涉讼房屋已无抵押，故佛山建行作为原抵押权人与涉讼房屋登记无涉，原告请求佛山建行办理变更登记手续缺乏依据，本院不予支持。三、中原公司并非涉讼房屋的产权人，且中原公司否认买卖双方对该公司的委托办证手续，原告无足够证据证明其已完善上述委托手续，故原告请求该公司办理变更登记手续依据不足，本院亦不支持。四、杨建伟是涉讼房屋登记产权人、出卖人及签约方，原告请求其办理涉讼房屋变更登记手续理据充足，本院予以支持。五、虽然生效调解书认定吴芳艳与杨建伟在婚姻存续期间共同购买涉讼房屋，且针对该房屋在上述两人婚姻存续期间办理了产权登记，但其一，行政部门登记涉讼房屋由杨建伟单独所有；其二，上述调解书亦认定吴芳艳与杨建伟均同意涉讼房屋归杨建伟所有；其三，吴芳艳并非涉讼房屋买卖合同的签订人，因此，应由无争议的房屋权属人杨建伟协助原告办证，原告请求吴芳艳办理变更登记手续依据不足，本院不予支持。
有关原告第3项诉讼请求。一、2013年9月28日补充协议约定买卖双方应于2014年3月31日前办理房屋递件手续，但杨建伟怠于还贷致涉讼房屋抵押登记逾期未涂销，产权变更登记无法履行，已构成违约，依约应以1050000元为本金从2014年4月1日起至履行变更登记义务之日止向原告承担违约金责任。至于违约金计算标准，涉讼合同约定按成交价的日千分之一计算明显过高。本院基于公平合理、诚实信用原则，综合考虑杨建伟违约程度、原告实际损失范围及双方约定标准，酌定上述违约金应按日万分之五计算。原告向杨建伟主张的违约金在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。二、吴芳艳并无签订涉讼合同及补充协议，原告亦无足够证据证明签订上述合同时通知吴芳艳，故吴芳艳庭审中主张其对上述交易一直不知情较为可信。在约定办理房屋递件手续期限之前，吴芳艳已于2014年3月13日对杨建伟提起离婚诉讼。因此，上述办证手续既不构成吴芳艳的合同当事人义务，又不构成夫妻关系存续期间的夫妻共同债务。同时，原告无证据证明吴芳艳阻碍或实质影响原告办理产权变更手续。综上，原告请求吴芳艳承担逾期办证违约责任依据不足，本院不予支持。
被告杨建伟、花园分公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，被告中原公司经本院合法传唤没有到庭参加第二次庭审，本案依法缺席判决。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，本案判决如下：
一、被告杨建伟应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告杨仕枚办理佛山市南海区里水镇＊＊室所有权人为原告杨仕枚的变更登记手续。
二、被告杨建伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨仕枚支付以1050000元为本金从2014年4月1日起至上列第一项判决实际履行之日止按日万分之五的标准计算的违约金。
三、驳回原告杨仕枚的其他诉讼请求。
本案受理费14420.1元（原告已预交），由原告负担85.05元，被告杨建伟负担14335.05元。财产保全费4020元（原告已预交），由被告杨建伟负担。被告杨建伟负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 杨宇鹏
审 判 员 周泽权
人民陪审员 钟晓明
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 黄 伟