北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第2712号
原告尹利，女，1982年9月1日出生。
委托代理人田禾，北京市中喆律师事务所律师。
被告张晓林（兼杨国强的委托代理人），男，1964年2月15日出生。
被告杨国强，女，1972年5月8日出生。
原告尹利与被告张晓林、被告杨国强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张英周担任审判长、人民陪审员赵桂荣、汪淑华参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹利的委托代理人田禾、被告张晓林（兼杨国强的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告尹利起诉称：2008年11月20日，原告通过中大恒基东翠路店介绍与被告张晓林签订了《房屋交易协议》，协议约定：被告张晓林将以被告杨国强名义购买的北京市海淀区某房屋以人民币117万元的价格卖给原告，协议签订后，原告支付首笔房款50万元，被告张晓林出示购房合同后，原告支付次笔购房款50万元及利息，房屋过户手续完成当日原告支付剩余房款17万元及利息。被告杨国强在此协议上签名并声明，该房屋实际所有权为被告张晓林。协议签订后，原告分别于2008年11月20日和11月25日支付给被告张晓林首笔房款2万元和48万元，共计50万元。2008年12月20日，原告实际入住上述房屋居住至今。由于被告张晓林一直未能将购房合同出示给原告，故其未向原告收次笔购房款50万元，仅在2010年8月18日收取次笔购房款50万元的利息2万元。2013年9月，原告了解到该房屋所有权证已经办好，故向被告张晓林要求办理相关过户手续，但被告张晓林先借口推脱，后又于2013年11月26日发函通知原告因房价上涨原因其反悔，要求解除本协议。原告认为，双方签订的《房屋交易协议》真实有效，依照法律规定，合同双方当事人应当履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，为维护原告权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告张晓林、杨国强继续履行《房屋交易协议》；2、判令杨国强、张晓林为原告办理海淀区某房屋过户手续；3、请求支付被告张晓林剩余购房款67万元，并且以50万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2008年11月20日至2009年11月19日期间利息；4、判令二被告承担本案的诉讼费等全部相关费用。
被告张晓林答辩称：本案诉讼与杨国强无关，如有责任张晓林愿全部承担；协议第十四条约定，所有交接手续均应采取书面形式，而原告违反约定不与被告交换意见，直接起诉，应视为违约；协议第三、四条约定，过户前单方反悔的，交易取消，该条款属于保底性条款，一旦条件具备应该适用该条款。双方对《房屋交易协议》没有争议，但2013年11月26日张晓林应尹利要求给尹利写信函，当时签协议约定标的数额大，故当时双方在第14条约定要用书面形式，尹利让张晓林写书面意见，张晓林就写了书面意见，但尹利至今没有回信，直接向法院起诉，尹利不与张晓林谈就直接起诉构成违约行为。张晓林写的信函中心内容就是请求履行协议第三、四条款，原告诉求中心内容是履行过户手续。故本案焦点在于办理过户手续还是履行第三、四条款约定。因为当时双方都知道何时过户不能确定，但是只要没过户，期间就有可能出现意外情况，只要在过户前，双方均可反悔。当时约定交易金额是117万元，所以双倍赔偿约定120万元。双方对买卖交易定性是充分了解的，谁也没想到事情经过很长时间。尹利要求过户本身不过分，但现在发生了条款约定第3、4条情况，无论什么原因反悔，交易就取消了，所以尹利要求过户没有意义。
被告杨国强答辩称：杨国强虽在房屋买卖协议中签字，但该房与杨国强无关，杨国强不应为本案被告，当年张晓林借钱买房怕无力偿还，执意将房屋挂在杨国强名下，杨国强不再想挂此名，房屋买卖协议为有效协议，双方自愿交易，亦均可反悔，原告利用诉讼进行强买强卖，实属无理。
经审理查明：2007年7月17日，张晓林以杨国强名义购买坐落于北京市海淀区某房屋（以下简称涉案房屋），该房屋于2013年8月12日登记于杨国强名下，共有情况载明为单独所有。
2008年11月20日，甲（卖方）：张晓林、乙（买方）尹利及杨国强签订《房屋交易协议》，约定：一、涉案房屋当前注册业主为杨国强，实际所有权人为甲方。杨国强声明，此房仅仅使用杨国强名字注册，所有权与杨国强无关。若因本人行为导致甲乙双方交易不能完成，愿与甲方共同承担本协议项下违约责任。二、交易价格117万元。三、法律规定房屋交易以“过户”为准，因甲方至今未收到“购房合同及房产证”，故本协议的“过户”日期尚难确定，“过户”前单方反悔的，视为“彻底违约”。四、发生“彻底违约”时，此次交易取消，双方除各自返还对方原有财物外，违约方另赔偿对方120万元，双方不再追究其他损失。五、本协议签订之日，视为交易完成，乙方收房，甲方收款。六、因“过户”日期待定，故将有部分房款暂押在乙方。具体付款方式如下：a、本协议签订之日，乙方支付首笔房款五十万元，未付的款项按北京市房屋公积金同期房贷利率计息；b、乙方见到甲方购房合同后，支付次笔房款五十万元及利息；c、“过户”手续完成当日，乙方支付剩余房款十七万元及利息。七、由甲方办理“过户”手续，乙方予以积极配合，至有关部门可以办理该房产权之日起60日内完成，每逾期1日，赔偿乙方500元，逾期100日后，视为“彻底违约”。八、乙方应当按期付款，每逾期1日，赔偿甲方300元，逾期100日后，视为“彻底违约”。十、以本协议签订之日为界，此前已经发生的各项税费、物业费、公共维修基金、手续费等均由甲方负担；此后，因“过户”发生的、买卖双方应当缴纳的所有税费、手续费等，均由乙方缴纳，甲方不再负担任何费用，甲方办证费用，由甲方负担。十一、此次交易中，双方均应保证“自己方”无他人提出异议，否则，给对方造成损失的，应当全额赔偿，造成难以“过户”的，视为“彻底违约”。十四、因本金额涉及金额巨大，故所有交接手续均应采用书面形式。
上述协议签订后，张晓林将涉案房屋交付尹利居住使用。2008年11月20日，尹利给付张晓林现金2万元，2008年11月25日，尹利以银行转账方式给付张晓林房款48万元，以上共计50万元。
2010年8月18日，张晓林向尹利出具收条，其内容为：伊利结算利息二万六千，今先取二万元，余款最后再清。
海淀区建委提供的涉案房屋权属档案资料显示，2013年8月1日，涉案房屋购买人杨国强的委托代理人向房屋登记部门提出涉案房屋所有权转移登记申请，并于2013年8月23日领取涉案房屋所有权证书。
2013年11月26日，张晓林致函尹利，信函主要内容为：双方于2008年11月20日签订的《房屋交易协议》已五年，因国内房屋市场价格有了较大变化，针对协议内容张晓林曾有过调整意向。因尹利坚持按协议办理，张晓林也只好作罢。协议是双方真实意思表示，五年中，双方对协议未提出过任何异议及调整建议，故协议到目前为止，仍属于双方认可、无异议的协议；协议第三、四条约定，过户前单方反悔的，视为彻底违约，发生彻底违约时，此次交易取消。张晓林经认真考虑，现决定履行协议上述该约定，但考虑到张晓林实际损失及困难，能否适当酌减赔偿金额，望尹利考虑，亦望尹利尽快书面陈述具体意见。
2014年3月18日，尹利向本院提起本案诉讼。
本案庭审中，张晓林提出履行2007年7月17日《房屋交易协议》第三条、第四条约定的请求主张，经本院释明后，张晓林表示仅作为答辩意见提出。另张晓林述称，涉案房屋已办理产权登记，具备继续履行的条件，因尹利违反协议第十四条约定，在未与张晓林协商情况下直接起诉，构成违约，故双方应履行协议第三条、第四条约定。尹利述称，协议第三条、第四条约定的120万元约定属于附解除条件合同，张晓林现以该约定解除合同，系不正当促成合同所附条件成就，构成违约，尹利作为守约方，有权利要求继续履行。
上述事实，有房屋交易协议、收条、工商银行个人业务凭证、北京市商品房预售合同、2013年11月26日信函、房屋所有权证登记申请书、领证凭证、居住证明、物业费收据及供暖费发票、当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋交易协议系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，双方均应依约履行。
本案的争议焦点是房屋出卖人是否有权行使合同解除权。被告诉请解除合同的理由主要包括两个方面：1、双方所签交易协议已经约定，在涉案房屋过户前，任何一方可以随时解除协议；2、原告未经书面协商直接诉至法院构成违约。因此，判断本案争议焦点的前提则是对被告解约理由的成立与否进行分析。
第一，关于被告提出依据交易协议第三条、第四条的规定而单方解除合同的问题。尽管该协议上述条款中载明任何一方在房屋过户前，有权随时解除合同并赔偿对方相应损失的相关内容，但对于行使解除权的适用或限定条件，需要结合文义解释和目的解释加以分析才能做出妥当结论。首先，在交易协议缔约当时，涉案房屋购房合同及所有权证书均由出卖人取得，因此房屋交易必然存在一定程度风险，双方当事人对此亦应知晓。因此，该协议第三、四条中特别强调了房屋过户日期尚难以确定，并在此情形下由任何一方自由选择合同解除并赔偿损失的解决方式。合同能否履行完毕难以确定是导致双方达成上述缔约内容的事实基础。从尊重缔约本意和文义通常理解的角度判断，房屋权属转移的不确定性持续存在才能成为任何一方选择解约途径并最大限度降低风险的前提条件。被告以涉案房屋权属转移时点作为划分行使解约权利的界限不符合文义解释的基本结论，故难以被采纳。本案中，被告自认已经取得涉案房屋所有权证书，由此能够说明房屋交易已经具备履行条件，同时在此之前被告亦未行使解除权利。根据上述分析结论，被告已经不具备解除合同的约定基础。其次，房屋买卖双方的缔约目的是交易达成并诚信履行，即使因交易障碍暂时存在而行使任意解除权，亦不应违反诚信履约的基本原则。因此，交易协议第三、四条中的相应条款解释必须符合目的解释。本案中，当出卖人在明知交易障碍已经消除，能够通过自身行为实现合同目的的情形下，却单方行使解除权影响交易正常履行，有悖于诚信履约的基本原则，若依据上述条款赋予其单方解除权，则不利于对守约方的利益保护，明显违反了合同目的解释原则。因此，交易协议第三、四条约定内容的文义解释、目的解释均无法得出被告具有行使单方解除权的约定依据。故被告以此为由主张合同解除的理由本院不予采纳。
第二，至于原告诉诸法律是否构成违约的问题。毋庸置疑，任何一方通过公权力合理解决争议属于不得排除或放弃的固有权利，且并不妨碍双方继续书面协商。因此，被告以此为由主张原告直接起诉构成违约的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。
第三、鉴于被告不享有解除交易协议的权利基础，且涉案房屋已经取得所有权登记证书，虽双方未约定办理过户转移登记的具体日期，但当涉案房屋在法律上及事实上均具备继续履行以及办理过户转移登记的条件时，双方均享有随时请求继续给付剩余购房款并办理房屋过户转移登记的权利。被告杨国强作为名义上的所有权人与实际所有权人依约负有协助原告共同办理产权过户转移登记之义务。因此，原告请求支付被告剩余购房款、被告协助原告办理房屋产权过户转移登记的主张，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。原告同意支付未付剩余购房款及相应期间的利息，对此，本院不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、尹利与张晓林、杨国强继续履行于2008年11月20日签订的《房屋交易协议》；
二、尹利于本判决生效后七日内支付张晓林剩余购房款六十七万元；并以五十万元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率向张晓林支付利息（期限自二○○八年十一月二十日起至二○○九年十一月十九日止）；
三、张晓林、杨国强于本判决生效后七日内共同协助尹利办理北京市海淀区某房屋的过户转移登记手续，将该房屋过户登记至尹利名下。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零五百元，由张晓林负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
人民陪审员 赵桂荣
人民陪审员 汪淑华
二〇一四年十二月一日
书 记 员 韩 佳