广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法民终字第3244号
上诉人（原审被告）岳某，女，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托代理人袁文林，湖北志民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林某，男，香港居民。
委托代理人王伟霞，广东卓建律师事务所律师。
上诉人岳某为与被上诉人林某同居析产纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民一初字第2813号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：双方当事人于2009年认识。交往半年后，双方确立男女朋友关系。2010年3月，双方通过房地产中介以123万元的价格共同向案外人黎卓俊购买深圳市福田区彩田路与福民路交汇处的皇庭居xx栋xxx房（以下简称皇庭居房产）。2010年3月26日，岳某向黎卓俊支付了2万元定金。2010年3月31日，黎卓俊（甲方）、岳某与林某（乙方）与建行深圳福田支行（丙方）三方签订了一份《房屋交易资金托管业务开户通知／协议书》，约定：甲乙双方同意以林某的名义建立子账户，将岳某与林某的购房资金51万元存入子账户。交易资金划转的条件为甲乙双方共同出具《房易安交易资金划转通知书》。托管期间为3个月。托管期限内，交易条件不成就时，交易资金（包括利息）退回林某的个人结算账户。
2010年4月19日，岳某向黎卓俊支付了剩余2万元定金。2010年4月20日，建行深圳福田支行因贷款额度紧张，不能向林某发放申请的按揭贷款，该行将托管的51万元及利息5.10元退回林某的账户。2010年4月21日，林某将51万元转入岳某账户，让岳某办理首期款的资金监管手续和剩余房款的银行按揭贷款手续。后岳某与浦发银行深圳分行办理了51万元的首期款资金监管手续。岳某与浦发银行深圳分行签订了《个人购房借款（综合）合同》，约定岳某向浦发银行深圳分行申请68万元按揭贷款。
2010年5月19日，岳某与黎卓俊签订了办理过户手续用的《深圳市二手房买卖合同》。2010年5月21日，皇庭居房产核准登记在岳某个人名下，该房性质为市场商品房，用途为住宅，建筑面积68.7平方米。2010年8月份左右，双方搬进皇庭居房产生活。2013年7、8月，双方拍婚纱照。后双方产生矛盾，闹分手。2013年12月底，林某搬离皇庭居房产。
原审庭审时，双方协商皇庭居房产可以给岳某，双方确认该房的市场价值为200万元。截至2014年8月10日，该房产的剩余按揭贷款本金为603640.52元。
林某的一审诉讼请求是：要求岳某返还林某支付的购房首期购房款51万元、林某支付的自2010年7月份开始至2013年12月30号止的每月房贷合计约15万元、房产溢价部分约为40万元、岳某向林某支付首期款50万元自2010年4月21日至今的利息部分约合11万元整、支付林某所付的每月房贷部分利息。原审庭审时，林某将上述诉讼请求变更为分割皇庭居房产。
原审法院认为，关于皇庭居房产是双方共有或是岳某个人所有的问题。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应依据不动产物权设立、变更、转让和消灭的基础事实进行认定。不动产登记簿记载的不动产的所有权属具有优势的证据效力，相关利害关系人如认为不动产登记簿对所有权属记载错误，应提交充分的反驳证据加以推翻。本案中，讼争房屋由林某、岳某双方共同向案外人黎卓俊购买，由林某支付51万元首期款、岳某支付4万元定金和岳某向浦发银行深圳分行借款68万元来完成支付全额购房款。从购房和付款的情况看，讼争房屋应属林某与岳某共有。林某向岳某转账汇款51万元，其用途是岳某在深圳办理该房首期款的资金监管手续。岳某抗辩林某转账的51万元用于日常生活开支，与查明的事实不符，不予采信。岳某与黎卓俊签订《深圳市二手房买卖合同》，是按照深圳市房地产权登记中心的要求办理该房过户手续之用，不能理解该房是岳某个人向黎卓俊购买。岳某主张该房产属于其个人所有，依据不足，不予采纳。
关于皇庭居房产如何分割的问题。《物权法》规定，按份共有人可以随时请求分割。共有人可以协商确定分割方式。共有人对共有的不动产没有约定按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。本案中，讼争房屋虽登记在岳某个人名下，但属于双方按份共有。双方没有约定各自享有的份额比例，应根据双方的出资情况确定各自享有的份额。讼争房屋的购买价123万元，其中，林某出资51万元，岳某出资72万元，林某对该房享有的比例为41%，岳某对该房享有的比例为59%。双方协商讼争房款作价200万元归岳某所有，符合该房目前登记在岳某个人名下、由岳某还款、林某在香港生活工作等实际情况，予以照准。岳某应以该房市场价值为基数，按林某享有的份额进行补偿。按照上述方法计算，岳某应向林某补偿82万元（市场价值200万元×41%），即林某当初投资买房51万元现增值到82万元。岳某的68万元银行按揭贷款属于岳某的个人债务，不应以该房的市场价值扣除剩余贷款本金后作为补偿基数。岳某享有68万元按揭贷款对应该房的所有权份额比例，应由岳某个人偿还上述68万元的按揭贷款本息。林某如主张替岳某偿还了本应由岳某承担的部分按揭贷款，在林某与岳某之间产生债权债务关系，林某应另循法律途径主张权利。
岳某主张其曾于2011年12月3日向林某转账汇入8万元，林某抗辩该8万元是岳某委托其为岳某的父母购买燕窝等补品，且已将购买的补品交付给了岳某。双方若对此不能协商解决，应另循法律途径解决。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七条、第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、登记在岳某名下位于深圳市福田区彩田南路与福民路交汇处的皇庭居xxx房（深房地字第××号）归岳某个人所有，该房之后的权利义务由岳某享有和承担；二、岳某应于判决发生法律效力之日起十日内向林某补偿人民币82万元。一审案件受理费15330元，因适用简易程序审理，减半收取7665元，由林某负担2293元，岳某负担5372元。财产保全费5000元，由林某负担1496元，岳某负担3504元。
一审宣判后，上诉人岳某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定“讼争的房屋由林某、岳某双方共同向案外人黎卓俊购买，由林某支付51万元首期款”，没有证据支持。理由是2010年4月，两人正在热恋之中，21日林某向岳某帐户转款51万元，转款单上没有注明汇款限于购买房屋、办理房屋首期款的资金监管手续等字样，双方之间又没有协议约定该51万元的具体用途，另外该51万元也不是林某直接汇到岳某购买房屋的银行托管帐户。林某向岳某转款的行为，只能证明林某将钱交给岳某让其自由处理。2010年4月20日两人一起在深圳市建设银行福田支行办理房易安托管，银行将钱退给了林某，此次双方共同购买房屋行为已经终止。之后岳某自己签订购房合同及按揭贷款合同、交纳购房税费等，林某均没有参加。从2010年5月到2013年12月份，林某对于岳某用自己名义购房没有提出任何异议，到2014年1月双方要分手时，林某仅要求退回51万元，说明林某是认可双方是债务关系的。其将51万元转给岳某的行为性质不能确定就是“岳某在深圳办理该房首期款的资金监管手续”，毕竟双方有特殊关系，并且51万元在办理房易安托管之前就在岳某的帐户上。
二、签订房屋买卖合同是房屋流转的合法凭证之一，也是房屋购买的主体的证明，原审却认为是“按照深圳市房地产权登记中心的要求办理过户手续之用，不能理解该房是岳某个人向黎卓俊购买”，明显错误。另外，在银行没有出具任何证明、双方当事人没有认可的情况下，原审认定“2010年4月20日，因贷款额度紧张，不能向林某发放申请的按揭贷款”，更没有依据。事实是2010年7、8月，岳某办完购买皇庭居房屋手续并搬进该房屋后双方才开始同居的。可见该房屋属于双方同居之前岳某已经取得的财产，不属于同居期间岳某取得的财产。
三、林某起诉的案由是同居析产纠纷，如果要分割财产，应当主要使用该方面的法律，而不是片面地使用物权法。最高人民法院《关于人民法院审理非法同居关系适用法律的若干具体意见》（以下简称《意见》）是审理分割同居财产的专门法律规定，而《物权法》关于不动产分割的规定是一般法律规定。《物权法》第一百零三条的内容是“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”本条有一个除外条款，即“除共有人具有家庭关系等外”。而恋爱同居关系是一种准家庭关系，即使双方对讼争房产是共有的，也不是按份共有，而是一种混同的共同共有关系。不是按贡献大小、各自出资多少来进行分割，原审简单地按《物权法》规定的出资额比例进行分配，适用法律错误。而本案正确的分法应该是双方同居结束时即2013年12底，该房屋的市场价值减去未偿还的贷款价值剩下的价值作为标的物进行分割，分割的比例一般等额分割，要考虑岳某是妇女应该适当照顾的情况。而一审对于林某向岳某转款51万元认定为共同购房，而岳某向林某转款8万元却被认定为债务关系，使用了双重标准，明显错误。
四、原审庭审时，林某将全部诉讼请求变更为分割房产，并且判决书也写明“庭审时，林某将上述诉讼请求变更为分割深圳市福田区彩田路与福民路交汇处皇庭居xxx号房产”，其中应当包括林某将“岳某承担本次的诉讼费用”也进行了变更，故林某并没有请求岳某承担本案的诉讼费和保全费，一审判决要岳某承担诉讼费，违反当事人不告不理的原则，应当改判。据此，上诉人岳某请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回林某的诉讼请求。
被上诉人林某答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明，岳某在二审时明确林某向其支付的51万元没有用于购买涉案房产，而是用于其生活开支。岳某为此提交了其信用卡、贷记卡历史明细查询单，该查询单显示其开支多为零散的生活消费，单笔支出最多为一万多元。岳某在二审时主张涉案51万元为用来偿还上述信用卡的透支记录，但不能提供相关的银行转款记录。岳某在二审时还提交了其名下的其他银行记录，主张涉案房产的购房款均来自于其个人积蓄或其父母的赠与。该银行账户显示，林某向岳某支付51万元之前，岳某账户自有资金14.5万元。2010年底，岳某父亲向其付款10万元。
原审判决认定的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据双方当事人的诉、辩主张及相关证据，本案争议焦点在于林某向岳某支付的51万元款项是否用于购买涉案皇庭居房产。根据原审查明的事实，林某与岳某向案外人黎卓俊购买该房产时，是以双方名义向建设银行办理了托管划转合同，体现了双方共同购房的合意。后林某在建设银行无法办理托管事宜并向其退回该51万元款项的第二天，即向岳某转账了该51万元。从时间的紧密程度和转款金额上分析，林某将该款项继续用于购房的可能性较大。而岳某在此后与浦发银行办理的首期款资金监管的金额恰为51万元。根据岳某二审提交的银行记录，其在林某向其转账前已自有资金14.5万元，其在办理资金监管时，并未使用其账户内的全部资金或者其他数额的资金，而是仅就林某向其支付的该51万元进行资金监管，足以使人相信林某向岳某转账的目的即为支付购房首期款且岳某对此明确知晓并实际照此履行，在此情况下，林某已完成了该51万元系其支付的购房款项的初步举证责任。如岳某欲实现其以自有资金购置该房产或林某向其支付的51万元并未用于购房的诉讼目的，应当对此进行举证。但岳某提供的银行卡、信用卡历史明细查询单均为零散的生活消费开支，单次最高消费仅为一万多元，岳某在二审时主张林某向其支付的该51万元用于偿还上述信用卡的透支款项，但不能提供其持有该51万元并将该款项用于偿还上述信用卡和银行卡的转款记录，仅凭其个人陈述，无法证实上述主张。岳某在二审期间另行提交的银行流水记录显示其自有资金14.5万元，并未达到其办理资金监管时的51万元，且其父亲向其付款的10万元发生于其购房之后，亦无法证实该10万元用于购房，因此，岳某的上述证据亦不能证实其以自有资金支付了购房首期款。原审在综合考量双方的举证情况及一般常理的情况下，认定林某向岳某支付的该51万元用于购房，是正确的。双方均确认在购房后搬入涉案房产共同居住了近三年，以至谈婚论嫁的程度，考虑到林某与岳某为购买该房产付出的款项大致相当，且两人在购房后并未因房产的归属发生争议，应推断该房产为两人共同购买用于同居生活，应属双方共有。根据我国《物权法》第一百零三条的规定，共有人对共有不动产没有约定为按份共有或共同共有，除共有人具有家庭关系外，应视为按份共有。因双方并未实际登记结婚，并未建立法律所认可的家庭关系，原审据此认定该房产为双方按份共有，并按照双方的出资比例和双方对该房产现值的确认，核算各自的按份份额及林某应得款项，合情合理，本院予以确认。对于岳某向林某转账的8万元，与本案购房款并无关联，原审亦并未进行处理，不影响当事人的实体权利，岳某可另循法律途径解决。至于双方当事人对诉讼费用的负担，是人民法院根据案件实际情况就诉讼费用在双方当事人之间进行的分配，不属于当事人约定的范畴。岳某以林某未要求其负担一审诉讼费和保全费为由主张其不应承担该费用，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15330元，由上诉人岳某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 虹
代理审判员 刘 燕
代理审判员 ＸＸ峰
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 杨炉英