广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8687号
上诉人（原审原告）：曹华龙，住湖南省邵东县。
委托代理人：肖艳平，广东江盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄靖，住广州市荔湾区。
委托代理人：杨泳仪，广东鑫霆律师事务所律师。
委托代理人：许丽洁，广东鑫霆律师事务所律师。
原审第三人：广州旭璟房地产代理有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：邵晓芙，总经理。
委托代理人：邓木球，该公司员工。
上诉人曹华龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄靖为南沙区xx二街3号501房业主。2015年11月15日，曹华龙（买方）、黄靖（卖方）及广州旭璟房地产代理有限公司（经纪方，以下简称：旭璟公司）签订《房屋买卖合同》，约定：“买卖之物业地址为广州市南沙区xx二街3号501房（下称该物业），建筑面积143.07平方米（以房地产权证为准）。买卖双方均同意该物业成交价人民币1555000元整。买方应按照本合同附件中约定的付款方式按时将楼款支付给卖方（如买卖双方不选择附件中之付款方式的，则由双方另行协商），同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容并无异议，并已实地看楼视察过该物业，对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、装修质量、抵押情况和产权情况均予以认可。卖方交付该物业给买方使用之日期为卖方收到定金贰拾万元当天，卖方在交付该物业时必须付清一切有关该物业之欠费。卖方应在交易过户完成前将有关该物业的产权瓜葛、债务、税项、租赁及还清抵押等清理完毕，并保证买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或因违约无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价10%的违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”合同第二十条三方约定其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：“1、2016年5月15日前买方一次性垫资赎契完毕，在未完成上述事项前由买方在每月10日前将卖方原供楼款11200元存入兴业银行（户名：黄靖，账号：62×××14）。2、经双方协商卖方于2015年11月15日收到买方定金200000元后，同意将该房屋交付给买方使用（不包含家私家电，除固定入墙的装修及热水器外），卖方的私人物品及家私家电在2015年12月15前清空，买方给予协助，物业管理费在2015年11月15日前由卖方结清后才交楼给买方。3、该屋成交金额为1555000元整，首期款为580000元，含定金200000元，在2015年11月30日前支付完毕，双方约定于2016年8月30日前办理相关证件过户手续，在成功递件当日买方把剩余尾款100000元支付给卖方。”曹华龙分别于2015年11月15日、11月16日合计向黄靖支付定金200000元。双方在原审庭审中确认，黄靖于2015年11月15日将涉案房屋的钥匙、房产证原件以及房款发票原件交付给曹华龙，曹华龙表示虽领取了钥匙但并未实际居住。合同签订后，曹华龙要求变更合同约定的付款方式，黄靖没有同意，曹华龙遂要求解除合同，没有继续履行合同，亦没有继续支付购房款。2016年1月27日，黄靖更换了涉案房屋的门锁并实际收回涉案房屋。2016年3月31日，曹华龙当庭向黄靖退回涉案房屋的房产证原件及房款发票原件。
曹华龙在合同磋商阶段通过微信向黄靖发送曹华龙身份证及自有房屋的房地产权证照片，曹华龙认为，黄靖据此能清楚曹华龙的户籍及房产情况，因此黄靖应当知晓曹华龙不具备购房资格，但曹华龙亦在庭审中确认并未将曹华龙不具备购房资格的情况明确告知黄靖，因为曹华龙自己也不清楚自己是否具备购房资格。
曹华龙称黄靖承诺办理涉案房屋过户手续的委托公证，将涉案房屋授权曹华龙进行处分，2015年11月16日，曹华龙、黄靖及旭璟公司一同前往公证处办理，但由于涉案房屋仍有抵押，导致无法办理上述公证手续，曹华龙遂提出变更付款方式，由于曹华龙、黄靖双方无法达成一致意见，曹华龙要求解除合同。黄靖表示曹华龙、黄靖并未就上述委托公证作出口头约定，但三方确于2015年11月16日一同前往公证处，该日前往公证处主要就上述公证手续进行咨询，公证处答复不能办理该项业务后，曹华龙并未立刻要求变更付款方式。作为居间方的旭璟公司对黄靖的陈述予以确认。
2016年1月8日，曹华龙向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除曹华龙和黄靖于2015年11月15日签订的《房屋买卖合同》，黄靖向曹华龙返还定金200000元；2、案件诉讼费用由黄靖承担。
原审法院认为:曹华龙、黄靖及旭璟公司签订的《房屋买卖合同》中关于曹华龙、黄靖双方房屋买卖关系的约定是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。由于曹华龙不具备购房资格，房屋买卖合同实际无法履行，且黄靖对解除合同亦无异议，该院对曹华龙请求解除合同的主张予以支持。根据曹华龙的陈述，其在不清楚自己是否具备购房资格的情况下，却要求黄靖通过曹华龙发送的照片对曹华龙的购房资格作出判断，于理不通，曹华龙主张黄靖在合同签订过程中存在过错，于法无据，不予支持。曹华龙没有提供证据证明黄靖承诺为其办理涉案房屋过户手续的委托公证，也没有提供证据证明黄靖为其办理上述委托公证是《房屋买卖合同》继续履行的先决条件，曹华龙以无法办理委托公证为由要求变更合同约定的付款方式，没有依据，黄靖拒绝曹华龙的变更请求，并无不当。曹华龙没有按照合同的约定履行付款义务，已构成违约。作为给付定金的一方，曹华龙不履行合同约定义务，无权要求黄靖返还定金。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条的规定，于2016年4月29日作出如下判决：一、解除曹华龙与黄靖于2015年11月15日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回曹华龙的其他诉讼请求。本案案件受理费2150元，保全费1520元，均由曹华龙负担。
判后，上诉人曹华龙不服原审判决，向本院提起上诉称：一、曹华龙因黄靖本身存在缔约过失责任，致使合同目的无法实现，故曹华龙无法履行合同约定的付款义务，不构成违约，一审法院认定的事实有误，适用的法律错误。二、曹华龙在与黄靖签署《房屋买卖合同》之前，黄靖已经知道(微信披露、口头告知的方式)曹华龙名下已有一套位于广州市南沙区xx三街8号2702房的房产，也知道曹华龙是湖南省户籍，在明知存在广州限购问题的情况下，仍然与曹华龙签署《房屋买卖合同》，黄靖存在缔约过失责任，现合同目的无法实现，黄靖应当返还曹华龙已支付的定金的20万元。在双方均有过错的情况下，一审法院支持被上诉认没收全部定金的主张有失偏颇。本次房屋买卖未能完成，并未给黄靖带来损失，即使按10％的违约金计付给黄靖，亦远超过黄靖所谓损失，一审法院的认定事实不清，显失公平，适用法律错误。三、买卖双方在关于房屋过户的问题上，曹华龙已明确告知黄靖，曹华龙尚没有购房资格，需要将自己名下的房屋出让之后才能受让本次交易的房屋，黄靖对此知情并同意，办理公证委托过户手续，双方缔约的地点是在曹华龙的自己名下房屋内进行，黄靖对上述事项均是清楚和明白的，双方也在合同签订第二天前往公证处办理公证委托手续，因为涉案房屋存在按揭抵押，不能办理授权委托公证，所以曹华龙才提出变更交易的方式或者合同解除的主张。曹华龙提出该主张离签订房屋买卖合同只间隔一天，并不存在欺骗、隐瞒黄靖的情形，也试图通过中介与黄靖友好协商解除合同的问题，黄靖以双方有书面的买卖合同为由，拒不承认双方在签订房屋买卖合同之前就房屋交易达成了协议，意图侵吞曹华龙20万元的定金，所以曹华龙认为虽然双方关于过户以委托公证的形式进行，没有约定在房屋买卖合同中，从双方交易的达成以及第二天的履行均可以合理退出，双方是存在以授权委托形式过户的约定，对此，旭璟公司负责本次交易的业务员邓木球全程参与并知晓，也可以证明上述交易过程存在，所以曹华龙认为依法成立的合同不仅包括书面的合同，还包括在交易过程中双方商量的符合法律规定的约定，曹华龙在合同履行过程中没有隐瞒黄靖任何信息，在委托公证不能时，及时与黄靖沟通协商，而黄靖仅以双方存在书面合同为由，拒不承认涉案房屋存在授权委托公证这一方式，违背了基本的诚实信用原则，且曹华龙只在一天之后就向黄靖提出要么解除合同要么变更交易方式的主张，对形式存在的房屋买卖合同予以否定。黄靖声称自己存在重大损失，意图全部没收曹华龙的20万元定金，该做法不符合法律规定、不符合诚实信用、也是不道德的。上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、改判黄靖返还曹华龙定金20万元；3、改判曹华龙只需合理承担部分原审受理费2150元，财产保全费用1520元；4、本案的受理费用由曹华龙、黄靖双方合理承担。
被上诉人黄靖答辩称：一、房屋买卖合同无法履行的过错完全由曹华龙造成，黄靖不存在过错。签订《房屋买卖合同》时，曹华龙保证其有购房资格并保证能履行合同义务，黄靖才与曹华龙及房产中介方签订该合同。双方签订合同时，黄靖应曹华龙要求，已于当日把房屋交付给曹华龙使用，也把房产证原件、购房发票原件等全部资料交付给曹华龙。根据合同约定，曹华龙应于2015年11月30日前支付剩余首期款项38万元给黄靖，但曹华龙在签订合同一周后，就开始表示其资金不足而要变更合同，此后又要求解除合同，黄靖均不同意，并表示希望曹华龙继续履行合同、按时支付首期款项，但曹华龙至今没有支付首期款项，也没有按照合同约定代黄靖向银行偿还每月贷款。曹华龙的种种行为已构成根本、重大违约，《房屋买卖合同》无法履行的过错完全归责于曹华龙。二、曹华龙的违约行为导致合同无法履行，给黄靖造成重大损失，曹华龙无权要求黄靖返还定金。基于本案诉讼是曹华龙违约导致的，其应承担本案全部诉讼费用。三、曹华龙从未告知黄靖其不符合购房资格，也不清楚自己是否具备购房资格，曹华龙的陈述违反诚实信用原则。中介公司在一审期间已陈述过该公证并非合同条款，也并非合同先决条件，曹华龙以无法办理委托公证为由要求变更支付方式以及作为继续履行的先决条件没有任何依据。黄靖并不清楚曹华龙是否具备购房资格，曹华龙应该对其自身是否符合购房条件承担相应的风险与责任，不同意曹华龙全部上诉请求，也不确认其所陈述的事实。
原审第三人旭璟公司述称：曹华龙与黄靖约了11月15日晚上12点在曹华龙家里签合同，其他的约定是写在空白纸上，如何付款，双方约定到南沙公证处去做公证，后来当晚曹华龙就转了11万左右。第二天旭璟公司和曹华龙、黄靖去房管局查册，查册完毕后三方就去南沙公证处，因为涉案房屋还没有涂销抵押，所以无法办理公证，后来曹华龙觉得已经给了那么多钱，黄靖提出要去广州查自己的征信记录，但是后面也没有查到，后来就回去南沙了。此后一直都是曹华龙与黄靖自己联系的，旭璟公司对此不清楚。
经审理查明：原审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。
另查明：二审期间，旭璟公司称其有告知曹华龙、黄靖广州市的限购政策，曾告知曹华龙其不符合广州市的购房资格，但没有向黄靖告知曹华龙没有购房资格。黄靖称其不清楚广州的购房政策，所以没有了解曹华龙购房要符合什么资格，但曹华龙是保证和承诺其有购房资格并保证能履行合同义务，且主动联系了专业的房产中介，中介也提供了规范的合同范本以及由中介详细填写合同内容，黄靖在此情况下才签订房屋买卖合同的。黄靖否认曾收到律师函，但确认曹华龙在合同签订一周后表示其没有资金支付首期房款和垫资赎契，要求变更合同，黄靖不同意变更，曹华龙就要求解除合同。
本院认为：曹华龙、黄靖于2015年11月15日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案二审的争议焦点在于：曹华龙要求黄靖退还20万元定金的主张是否成立。
曹华龙作为购房人，其签订房屋买卖合同的目的是为了取得所购买房屋的所有权，故其在签订涉案《房屋买卖合同》前应对交易过程中可能影响其取得所购房屋所有权的风险尽审慎审查义务，充分了解所购房屋所在地区有关限购政策的具体实施细则。曹华龙在原审庭审中表示其自己不清楚自己是否具备购房资格，其并未将自己不具备购房资格的情况明确告知黄靖，其以曾在合同磋商阶段通过微信将身份证及自有房屋产权证照片发送给黄靖为由，认为黄靖在签订合同之前理应知道其不具备购房资格，并据此主张黄靖存在缔约过失责任依据不足，本院不予支持。曹华龙以不能办理委托公证为由要求变更合同约定的付款方式，但涉案《房屋买卖合同》中并没有对是否办理以及如何办理涉案房屋过户手续的委托公证作出明确约定，亦无约定办妥涉案房屋过户手续委托公证为涉案《房屋买卖合同》履行的前提，故黄靖拒绝曹华龙的变更请求并无不当。曹华龙未能提供充分证据证明黄靖对涉案《房屋买卖合同》不能继续履行存有过错，在双方并无对合同条款的变更达成合意的情况下，曹华龙无按照合同约定履行义务已构成违约，故其要求黄靖返还定金依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人曹华龙的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4300元，由上诉人曹华龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年九月七日
书记员 邹凌青
黄咏欣