江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7105号
上诉人（原审被告）叶爱秀，女，1956年9月20日生，汉族。
上诉人（原审被告）王孔团，男，1951年11月19日生，汉族。
两上诉人共同委托代理人曾金峰，江苏宁联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶青松，男，1969年7月4日生，汉族。
委托代理人陈静，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人叶爱秀、王孔团与被上诉人叶青松房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
叶青松原审诉称，2010年3月24日起，叶青松因经营需要租赁叶爱秀、王孔团位于北圩商城某幢110室门面房，双方签订了书面租房协议，租赁期限自2010年3月24日至2014年3月23日，年租金2万元。2014年3月23日签订新合同，租赁期限自2014年3月24日至2015年3月23日，年租金2.3万元。2014年11月20日，叶青松承租的房屋被列为拆迁范围。叶爱秀、王孔团拒绝按照国家规定支付叶青松补偿款。现要求1、叶爱秀、王孔团支付营业损失47378元、装修补偿33680元、设施搬运费47349元、拆移费1000元、未到期租金7666元（2014年11月24日至2015年3月23日），合计137073元；2、承担本案诉讼费。
叶爱秀和王孔团原审共同辩称，叶爱秀、王孔团系夫妻关系。叶青松在租赁房屋期间内并未因拆迁受到任何损失，其主张的拆迁补偿无事实及法律依据。拆迁人向叶青松支付停业补偿及设施搬移费系因一楼房屋的非住宅用房作出的补偿，应归叶爱秀、王孔团所有。叶青松未对涉案房屋进行装修，故装修补偿应归叶爱秀、王孔团所有。叶青松一直居住承租房屋，故对叶青松要求归还租金的主张不予认可。叶爱秀、王孔团认为应当驳回叶青松的诉讼请求。
原审经审理查明，2014年3月23日，叶青松与叶爱秀签订租房协议一份，约定叶青松承租叶爱秀与王孔团共同所有的位于浦口区服装商城商业街某幢10号门面房一层部分。租赁期限自2014年3月24日至2015年3月23日。年租金2.3万元一次性付清。双方约定叶青松门面房租期内所有装潢设施和广告牌架，店面到期一律不准拆。双方还约定如遇拆迁，剩余房租退还，叶青松搬家费用一切无赔偿。叶青松使用该房至2015年3月24日。
2014年11月20日，拆迁人南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对包括涉案房屋在内的房屋实施拆迁。
2014年12月16日，王孔团与拆迁人关于北圩商城110室房屋签订房屋拆迁补偿协议，其中非住宅房屋的设施搬运费47379元、营业用房的停业补偿费94757元、装饰装修补偿费101041元。该房的住宅面积为112.36平方米、非住宅面积为47.01平方米（营业用房47.01平方米），总面积为159.37平方米。
原审另查，叶青松自2010年9月1日领取了名称为南京市浦口区松青绒线经营部的营业执照，并自2010年起承租叶爱秀、王孔团房屋。
上述事实，有当事人提供的租房协议、顶山街道服装城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁实施方案、收据、营业执照、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，原审法院予以认定。
原审法院认为，双方当事人签订的《租房协议》，是其真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。在该合同中，双方当事人对遇征收拆迁时对搬家费进行了约定，对其他拆迁补偿项目未作约定。叶爱秀、王孔团作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响其相关合法利益，故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与王孔团签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有叶青松参加，但叶青松作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，且征收拆迁时距租赁经营期限届满尚有4个多月的时间，征收拆迁同样会影响到叶青松的相关合法利益，因此叶青松有权在王孔团和叶爱秀获得的补偿款中得到相应的补偿。故王孔团和叶爱秀认为叶青松使用涉案房屋到租赁期满，未因拆迁造成其损失的抗辩，原审法院不予采信。拆迁人于2014年11月20日发布了拆迁方案，叶青松于2015年3月24日将房屋交还叶爱秀、王孔团。叶青松有权获得与其承租房屋相关的非住宅房屋的设施搬运费。叶青松主张非住宅房屋的设施搬运费47379元，不违反法律和行政法律规定，本院予以支持。叶爱秀和王孔团将涉案房屋2间门面房租赁给叶青松，获取相应的租金，本身即是一种经营行为。因此当涉案房屋被征收拆迁时，既影响到叶青松的营业利益，也同样会影响到叶爱秀、王孔团的营业利益。本案中与叶青松承租房屋相关的营业用房的停业补偿费为94757元。叶青松主张停业补偿费的50%即47378元，叶爱秀、王孔团认为叶青松一直使用房屋到合同期满，不应获得补偿。本院认为，自拆迁人拆迁公告之日，叶青松、叶爱秀、王孔团的租赁关系应当终止。停业补偿费是拆迁人对房屋拆迁造成房屋经营人的营业损失补偿，鉴于涉案房屋被征收拆迁时距租赁期限届满尚有4个多月的时间，结合拆迁行为对双方当事人的营业利益影响的大小，确定叶青松获得此部分停业补偿费中的40%即37902元。对于叶青松主张返还未到期的租金7666元，本院认为拆迁公告之日以后，承租人应当支付占用房屋的使用费。叶青松使用房屋至租赁期限界满，故对叶青松的此项主张不予支持。对叶青松主张拆移费1000元，叶爱秀、王孔团认为叶青松有一台空调，同意支付200元。原审法院认为叶青松未能提供证据证明其主张，故确认叶青松应获得拆移费200元。对叶青松主张装饰装修补偿费33680元，叶爱秀、王孔团认为房屋出租前就由叶爱秀、王孔团进行了装修，不同意支付装饰装修补偿费。原审法院认为，叶青松从2010年起就承租叶爱秀、王孔团房屋从事经营活动，必然会对房屋进行装潢，做广告牌架。从双方的租房协议中关于装潢的约定中亦可看出叶青松进行了装修。叶爱秀、王孔团未能提供证据证明其在出租前进行了装潢，故对叶爱秀、王孔团的辩称不予采纳。叶青松认为其承租的房屋面积占总面积的三分之一，主张101041元÷3=33680元，原审法院认为叶青松的此项主张不违反法律和行政法律规定，予以支持。综上，叶爱秀和王孔团共计应支付叶青松非住宅房屋的设施搬运费47379元、营业用房的停业补偿费37902元、装饰装修补偿费33680元、空调补助费200元，共计119161元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条的规定，原审判决：一、叶爱秀、王孔团于判决生效后五日内支付叶青松非住宅房屋设施搬运费47379元、营业用房的停业补偿费37902元、装饰装修补偿费33680元、空调补助费200元，共计119161元。二、驳回叶青松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2453元、保全费1070元，合计3523元，由叶青松承担1409元，叶爱秀和王孔团承担2114元。
叶爱秀、王孔团不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定上诉人向被上诉人支付非住宅房屋设施搬运费47379元的事实不清，证据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。从被上诉人领取的营业执照来看，被上诉人是经营绒线商品，其经营所需要的设施仅仅是二个货架而已，被上诉人并没有提供有效的证据来证明被上诉人租用了货车等而支出设施搬运费，而实际情况是被上诉人确实不需要也不存在设施搬运费的支出。另外，上诉人与被上诉人签订的《租房协议》中明确约定，被上诉人搬家费用一切无赔偿。因此，被上诉人没有权利要求上诉人支付设施搬运费，原审判决上诉人向被上诉人支付非住宅房屋设施搬运费，没有事实和法律依据。二、原审判决上诉人向被上诉人支付营业用房的停业补偿费37902元错误，证据不足。原审已经审理查明，被上诉人使用涉案房屋至2015年3月24日，即被上诉人租赁使用涉案房屋到租赁期满，被上诉人一直是正常经营的，被上诉人也没有提供有效证据证明由于拆迁而造成停业及相关的损失，而实际情况是被上诉人确实也不存在停业的事实。另外，原审法院认为自拆迁人拆迁公告之日起，双方的租赁关系应当终止观点值得商榷，上诉人与被上诉人的租赁合同应该是合法有效的，而不应该需要终止。因此，被上诉人没有权利要求上诉人支付营业用房的停业补偿费，原审判决上诉人向被上诉人支付营业用房的停业补偿费是完全错误的。三、原审判决认定上诉人向被上诉人支付装饰装修补偿款33680元，证据不足。在本案原审中，被上诉人没有能够提供合法有效的证据来证明其对涉案房屋进行了装修装饰，而实际情况是，上诉人在将涉案房屋出租之前已经进行了装修装饰，被上诉人经营绒线商品，其不需要对涉案房屋进行装修装饰，只是在其租赁初期做了一个简易的广告牌，不属于该涉案房屋的装修装饰范畴。被上诉人没有权利要求上诉人支付装修装饰补偿款，该补偿款应该是上诉人依法享有的拆迁补偿权利，所以，原审判决认定上诉人向被上诉人支付装饰装修补偿款，证据不足。综上，请求二审法院：1、撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。2、被上诉人承担全部诉讼费用。
叶青松答辩称：一、被上诉人租赁上诉人的房屋从事经营业务、领取了营业执照，所租赁的房屋又属于非住宅房屋，在该房屋被依法拆迁时，拆迁人依照相关法律规定应当支付设施搬运费，故设施搬运费由被上诉人所有符合法律规定。二、被上诉人认为停业补偿费用也是拆迁部门对该房屋实施拆迁而导致了营业行为受到损失，按照一定的比例所支付的对停业损失的补偿，被上诉人租用了该房屋，是该房屋的实际经营人，对拆迁行为所造成的停业补偿，被上诉人有权利予以主张，原审法院按照40%的比例支付，我方认为并无不当。三、被上诉人从租赁该房屋后使用至今已经经过了多次的装修，租赁协议有明确的约定，门面房内所有装修设施、广告牌一律到期不准拆除，从合同的约定可以明确该房屋的装修是由被上诉人来进行的，因此，被上诉人认为上诉人的上诉理由均没有事实和法律依据，请求二审法院，驳回上诉人的上诉请求、维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人提交如下证据材料：一、案外人耿俊侠出具的证明，证明涉案房屋是装修好才租赁给被上诉人的。二、三张照片，证明被上诉人租赁的房屋后面部分属于被上诉人住宅。被上诉人质证后认为：一、该证明不是新证据，证言不应采纳，并且其证言与本案没有关联性。二、照片不属于新证据，并且无法确认该照片拍摄的时间、地点。
二审中，上诉人认可支付被上诉人空调补助费200元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履自己的义务。本案中，上诉人叶爱秀与被上诉人叶青松于2014年3月23日签订的《租房协议》，约定叶青松承租叶爱秀与王孔团共同所有的位于浦口区服装商城商业街某幢10号门面房一层部分。该《租房协议》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。该《租房协议》约定租赁期限自2014年3月24日至2015年3月23日。2014年11月20日南京市浦口区顶山街道办事处发布拆迁方案，其后上诉人与南京市浦口区顶山街道办事处签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》约定营业用房的停业补偿费94757元。双方租赁合同并未约定停业补偿费如何分配，因拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失，故在租赁合同没有约定的情况下，原审法院考虑到房屋租赁合同正在履行期间，房屋拆迁确实给正在经营的叶青松造成了一定的损失，结合叶青松的租赁现状、实际经营等因素进行综合考量和利益平衡，酌定叶青松应获得停业补偿费的40%即37902元，具有事实和法律依据，依法应予维持。上诉人认为不应支付被上诉人停业补偿费37902元的理由不能成立，本院不予支持。由于双方签订的《租房协议》约定“如遇拆迁，剩余房租退还，叶青松搬家费用一切无赔偿”。虽然上诉人与南京市浦口区顶山街道办事处签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》约定非住宅房屋的设施搬运费用为47379元，该费用并不包含住宅房屋的搬运费用，但在双方租赁合同有约定的情况下，该设施搬运费用47379元依约应属于上诉人所有，原审法院认定上诉人支付被上诉人非住宅房屋的设施搬运费用为47379元不当，本院依法予以纠正。上诉人认为原审判决其向被上诉人支付设施搬运费用没有依据的理由成立，本院予以支持。因双方签订的《租房协议》约定叶青松门面房租期内所有装潢设施和广告牌架，店面到期一律不准拆，上诉人无充分证据证明其出租涉案房屋前进行了装修，因此，原审法院根据上诉人与南京市浦口区顶山街道办事处签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》约定装饰装修补偿费101041元，该房的住宅面积为112.36平方米、非住宅面积为47.01平方米，总面积为159.37平方米，及上诉人实际承租的情况，综合认定被上诉人主张的装修补偿费为101041元装修补偿费的1／3即33680元并无不当，本院依法予以维持。上诉人认为不应向被上诉人支付该33680元装修补偿费的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实基本清楚，但所作判决不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第680号民事判决第二项；
二、变更南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第680号民事判决第一项为：叶爱秀、王孔团于本判决生效后五日内支付叶青松营业用房的停业补偿费37902元、装饰装修补偿费33680元、空调补助费200元，共计71782元。
三、驳回叶青松的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费2453元、保全费1070元，合计3523元，由叶青松承担1678元，叶爱秀和王孔团承担1845元。二审案件受理费2453元，由叶青松承担1169元，叶爱秀和王孔团承担1284元
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 朱亚芳