山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终127号上诉人（原审被告）：淄博卓越集团有限公司。住所地：山东省淄博市博山区西过境路北段蕉庄东首。组织机构代码：706036646。法定代表人：高怀镜，董事长。委托诉讼代理人：董汉孝，山东秀坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淄博市博山区劳动就业办公室。住所地：山东省淄博市博山区双山街*号。统一社会信用代码：123703047861409010。法定代表人：于国营，主任。委托诉讼代理人：杨军，男，1963年9月4日生，汉族，该单位副主任，现住淄博。委托诉讼代理人：赵雁，山东盛诚律师事务所律师。原审第三人：淄博煜丰耐火材料有限公司。住所地：山东省淄博市博山开发区蕉庄村东首。统一社会信用代码：370304200004533。法定代表人：丰新河，总经理。上诉人淄博卓越集团有限公司因与被上诉人淄博市博山区劳动就业办公室、原审第三人淄博煜丰耐火材料有限公司租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2013）博民初字第1321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人淄博卓越集团有限公司委托诉讼代理人董汉孝，被上诉人淄博市博山区劳动就业办公室的委托诉讼代理人杨军、赵雁到庭参加诉讼。原审第三人淄博煜丰耐火材料有限公司经传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人淄博卓越集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、淄博市博山区劳动就业办公室擅自改变涉案土地用途，将其出租给我公司，违反了相关规定，应为无效，一审判决认定涉案租赁合同有效错误；2、涉案租赁合同自始无效，不存在解除问题，且双方应各自返还依据合同取得的财产，因此，我公司不应支付涉案租赁费；3、我公司在2012年8月13日交付的租赁费系2012年的租金，淄博市博山区劳动就业办公室向我公司追要2012前欠缴的租金已超过诉讼时效。被上诉人淄博市博山区劳动就业办公室辩称：1、涉案租赁合同中的租赁标的物既有土地又有房产，我单位作为土地的合法使用人及房产的所有权人有权就上述标的物出租，淄博卓越集团有限公司以城镇国有土地出让和暂行相关条例的规定主张该合同无效明显适用法律不当；2、淄博卓越集团有限公司主张交付的系2012年租赁费，但从交费的单据中并未注明，且在其拖欠2012年前数十万元租赁费情况下，在2012年所交租赁费只能是交付以前的欠费，交费后，诉讼时效应为中断，另外，根据最高人民法院《审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条的规定，分期履行债务的诉讼时效应从最后一期债务期满计算，因此，涉案租赁费的主张并未超出法定的诉讼时效。综上，淄博卓越集团有限公司的上诉主张，没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人淄博煜丰耐火材料有限公司未到庭，未作陈述。淄博市博山区劳动就业办公室向一审法院起诉请求：1、确认涉案租赁合同于2013年8月16日解除，淄博卓越集团有限公司及淄博煜丰耐火材料有限公司搬出租赁场地及设施，返还租赁物；2、淄博卓越集团有限公司支付拖欠的租赁费530634.00元。一审法院认定事实：2001年7月17日，淄博市博山区劳动服务公司与淄博卓越集团有限公司签订租赁合同一份，约定由淄博卓越集团有限公司租赁位于博山区白塔镇西过境路南侧驾训场地及设施，具体包括土地16.71亩，旧维修车间2个，旧平房30间，车库（简易）11间，租赁期限为20年，自2001年8月1日至2021年7月31日止，租赁费每年7万元，每半年交纳一次；如其不能按期足额交纳租赁费，淄博市博山区劳动服务公司有权解除合同。该合同同时约定，淄博卓越集团有限公司不得转租租赁物，如果转租，淄博市博山区劳动服务公司可以解除合同；淄博卓越集团有限公司在经营期间可增设厂房及其他设施，若因合同到期或淄博卓越集团有限公司违约解除合同，所建设施不承担任何赔偿或补偿。在合同履行过程中，2007年11月28日淄博市博山区劳动服务公司被撤销，其人员、相应职能全部归并到淄博市博山区劳动就业办公室。2010年11月1日，淄博煜丰耐火材料有限公司租赁涉案北院场地，租赁期限自2010年11月1日至2021年11月1日，并在北场地进行了相关建设。淄博市博山区劳动就业办公室在庭审中认可，第三人使用的北院场地在淄博市博山区劳动就业办公室租赁给淄博卓越集团有限公司时为空地，租赁合同中涉及的旧维修车间2个，旧平房30间，车库（简易）11间均位于南院场地。自2001年7月17日至2013年6月1日，淄博卓越集团有限公司共应支付租赁费834000.00元，实际支付303366.00元，尚欠该期间的租赁费530634.00元。2013年6月9日，淄博市博山区劳动就业办公室邮寄催收租赁费通知书一份，2013年8月16日，淄博市博山区劳动就业办公室以淄博卓越集团有限公司欠缴租赁费和违约转租为由要求解除合同，并邮寄解除合同通知书一份，上述两份通知书淄博卓越集团有限公司均已收到，并于2013年8月19日向淄博市博山区劳动就业办公室提交解除租赁合同异议书一份。一审法院认为：1、关于涉案租赁合同的效力。双方之间的租赁合同包括土地及地上设施，关于16.71亩土地的使用权，其中11.6亩土地系根据博山区土地管理局的批复文件使用，5.11亩系根据土地出让合同使用，均属于有权使用，故双方之间的租赁合同合法有效。2、涉案租赁合同是否解除。根据双方签订的租赁合同约定，淄博卓越集团有限公司应每半年交纳一次租赁费，但淄博卓越集团有限公司没有按照约定及时履行支付租赁费的义务。淄博卓越集团有限公司在异议书中主张双方协商在合同到期后一并支付租赁费，淄博市博山区劳动就业办公室不予认可，淄博卓越集团有限公司也未提供证据予以证明，故淄博卓越集团有限公司存在违约行为，淄博市博山区劳动就业办公室有权解除合同。淄博市博山区劳动就业办公室书面通知淄博卓越集团有限公司解除合同，淄博卓越集团有限公司虽然向淄博市博山区劳动就业办公室提出了解除合同异议，但未在收到解除合同通知的3个月内向法院提起异议之诉，故双方的租赁合同已于解除通知到达之日即2013年8月17日解除。3、淄博市博山区劳动就业办公室的主张是否超过诉讼时效。淄博卓越集团有限公司最后一次支付租赁费的时间为2012年8月13日，但未注明对应的年份，因淄博卓越集团有限公司在此之前支付的租赁费均未足额，应视为支付2012年之前欠缴的租赁费，故诉讼时效中断，淄博市博山区劳动就业办公室于2013年9月17日向一审法院起诉，未超过诉讼时效。另外，本案所涉租赁合同的双方是淄博市博山区劳动就业办公室和淄博卓越集团有限公司，因此淄博市博山区劳动就业办公室要求履行返还租赁物义务的相对方应为淄博卓越集团有限公司，该义务不因第三人实际占有使用而改变。因双方的租赁合同已经解除，淄博卓越集团有限公司应当返还租赁的位于博山区白塔镇西过境路南侧驾训场地及相关设施。淄博市博山区劳动就业办公室在庭审中明确表示，如返还的设施毁损或者灭失，其另行主张权利。淄博卓越集团有限公司尚欠淄博市博山区劳动就业办公室2001年7月17日至2013年6月1日的租赁费530634.00元，事实清楚，证据充分，淄博卓越集团有限公司应当予以支付，故对淄博市博山区劳动就业办公室的该项诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：（一）淄博卓越集团有限公司自判决生效之日起60日内返还淄博市博山区劳动就业办公室位于博山区白塔镇西过境路南侧驾训场地16.71亩及旧维修车间2个、旧平房30间、车库（简易）11间；（二）淄博卓越集团有限公司自判决生效之日起10日内支付淄博市博山区劳动就业办公室租赁费530634.00元；（三）驳回淄博市博山区劳动就业办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9206.00元，由淄博卓越集团有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。查明事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、一审判决认定涉案租赁合同有效且已解除是否正确，淄博卓越集团有限公司应否支付相应的租赁费；2、淄博市博山区劳动就业办公室要求支付租赁费的请求是否超过诉讼时效。一、关于一审判决认定涉案租赁合同有效且已解除是否正确，淄博卓越集团有限公司应否支付相应的租赁费问题。1、从双方签订涉案租赁合同看，涉及出租部分包括土地及地上设施，其中土地中的11.6亩系根据博山区土地管理局的批复文件使用，另外5.11亩则系根据土地出让合同使用，淄博市博山区劳动就业办公室均享有使用权，故双方之间的租赁合同合法有效。2、依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人以违约为由要求解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，应当在约定异议期或者通知到达之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，淄博市博山区劳动就业办公室于2013年8月17日通知淄博卓越集团有限公司解除涉案合同，淄博卓越集团有限公司虽然提出异议，但未在收到解除合同通知的3个月内向法院或仲裁机构要求确认其效力。依据上述规定，一审判决确认涉案租赁合同已于2013年8月17日解除，并无不当。3、涉案租赁合同合法有效，且已实际履行，淄博市博山区劳动就业办公室要求淄博卓越集团有限公司支付合同解除前租赁费，符合法律规定，一审判决予以支持，并无不当。另外，即使租赁合同无效，在承租人已实际使用租赁物的情况下，也需要支付实际使用费。据此，对于淄博卓越集团有限公司关于其不应支付租赁费用的主张，本院不予支持。二、关于淄博市博山区劳动就业办公室要求支付租赁费的请求是否超过诉讼时效问题。依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，涉案租赁费属于分期履行债务，依据上述规定，其诉讼时效期间应自涉案租赁合同解除之日（即2013年8月17日）起算。以此计算，截止淄博市博山区劳动就业办公室于2013年9月17日向一审法院起诉时止，尚未超过法定诉讼时效。据此，对于淄博卓越集团有限公司的相关上诉意见，本院不予支持。综上所述，淄博卓越集团有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9206.00元，由上诉人淄博卓越集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 鹏审判员 孟庆红审判员 边存鑫二〇一七年三月八日书记员 皮 玥