陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终708号
上诉人（原审被告、反诉原告）高松林。
委托代理人李林峰，陕西众邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）西安市雍华置业有限公司，住所地：西安市莲湖区西大街369（上海城公馆20501室）。
法定代表人王君，该公司总经理。
委托代理人董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。
上诉人高松林因与被上诉人西安市雍华置业有限公司（以下简称“雍华公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2013）莲民一初字第01352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，雍华公司与莲湖区解家村拆迁办于1993年9月10日就解家村居民小区拆迁遗留问题签订《协议书》，协议约定由雍华公司对解家村包括高松林在内的七户“居民户”本着拆一安一的原则进行拆迁安置。1994年，雍华公司、莲湖区解家村拆迁办与高松林三方签订了《拆迁补充协议》，协议约定由雍华公司给予高松林安置房一层两套，每套面积均为72.526平方米，而高松林实际入住的两套房屋面积分别为105.05平米和105.35平米。（2013）陕民一申字第00186号民事裁定书认定将高松林实际入住的房屋视为是雍华公司给其安置的房屋，符合高松林已经入住十多年的实际，双方在原审期间均未提出结算诉请，该问题可另行诉讼解决。关于高松林何时入住实际使用的两套房屋的问题，（2012）西民二终字第01201号民事判决书中认定高�林1998年5月和10月在没有入住分配单等手续的情况下，入住于解家村房地产权注册号为2号楼1单元1层2套，建筑面积分别为105.05平米和105.35平米的房屋。
雍华公司提交的《拆迁补充协议》签署日期为1994年2月23日，约定安置进住时间为双方签章20个月后准时安置进住，延期按有关拆迁政策处罚。高松林提交的《拆迁补充协议》签署日期为1994年3月23日，约定安置进住时间为双方签章18个月后准时安置进住，延期一天罚该造价的百分之一。双方均对对方提供的补充协议部分内容的真实性存在异议。在原庭审过程中，雍华公司曾于2010年8月24日申请对高松林提供的协议书进行司法鉴定，2011年10月24日西安市中级人民法院以高松林不提交拆迁补充协议原件为由，终结委托，将案件退回，因此高松林应承担无法进行鉴定的不利后果，认定安置时间为双方签章20个月后（即1995年10月23日），延期按有关拆迁政策处罚。
雍华公司诉称，其公司与莲湖区解家村拆迁办于1993年9月10日就解家村居民小区拆迁遗留问题签订《协议书》，协议约定由雍华公司对解家村包括高松林在内的七户“居民户”本着拆一安一的原则进行拆迁安置。1994年2月23日，雍华公司、莲湖区解家村拆迁办与高松林三方签订了《拆迁补偿协议》，协议约定：雍华公司给予高松林安置房一层两套，每套面积72.526平方米房屋。1997年下半年，雍华公司开发的楼房竣工对拆迁户进行安置，高松林拒不按照协议服从安置，于1998年5月和10月初两次抢占雍华公司所开发小区第一单元一层两套商品房，面积分别为105.05平方米和105.35平方米，该两套房屋面积比拆迁协议约定面积多了65.348平方米。
2009年6月高松林向莲湖区人民法院对雍华公司提起诉讼，要求雍华公司给其办理两套面积为105.05平方米和105.35平方米房屋的产权证书，2009年10月23日法院判决驳回高松林的诉讼请求，高松林不服提出上诉，西安市中级人民法院裁定撤销原判发回重审。重审时，雍华公司提出反诉，要求高松林腾出两套面积为105.05平方米和105.35平方米的房屋，履行双方签订的《拆迁补充协议》，并赔偿损失249600元。重审判决后高松林提出上诉，西安市中级人民法院2012年6月12日判决驳回高松林诉讼请求，驳回雍华公司反诉请求。2012年雍华公司向陕西省高级人民法院提起再审申请，再审法院对高松林实际入住的房屋视为雍华公司给高松林安置的房屋并无不妥，房屋结算问题可另行诉讼解决。现雍华公司提起诉讼，请求人民法院判令：1、高松林向雍华公司支付多占65.348平方米房�的价款294066元（按现在市价每平方米4500元计算），并支付1998年至今多占的65.348平方米房屋租金115200元（计算至2014年5月，按每月600元计算）以上两项共计409266元；2、高松林承担本案诉讼费。
高松林辩称，雍华公司对高松林的安置是拆一套房子安置一套房子，即便是要求补差价，也应当按照1993年或是1994年莲湖区拆迁安置办法进行补偿，差价部分应当由雍华公司方提供依据，如果不能提供，就应依法予以驳回。对于雍华公司要求支付多占的65.384平方米的房屋租金，在（2012）西二民终字第01201号民事判决书中已经处理，雍华公司是重复诉讼，应予以驳回。
同时高松林反诉称，双方签订的《拆迁补充协议》约定在办理产权过户手续时，按政策规定双方各自承担税费事宜。2004年4月，雍华公司将高松林安置，�一直未给其办理房屋产权证，后经法院裁定确认了该两套房屋系雍华公司给高松林的拆迁安置房。中院二审判决以双方未进行结算为由，将高松林要求雍华公司给其办理产权证书的诉讼请求驳回，雍华公司对二审判决不服，向陕西省高级人民法院再审，该院驳回雍华公司的再审申请。本次雍华公司以结算为由起诉高松林，高松林同意按照规定进行结算，但雍华公司亦应支付逾期过渡费用以及违约金。按照拆迁安置办法两套房子的过渡费为每月440.1元，1994年4月到1995年9月共18个月，为7921.8元；从1995年10月到1996年3月共6个月按照1.5倍计算，为3906.9元；1996年4月到1996年9月共6个月按照2倍计算，为5281.2元；1996年10月到2004年4月共91个月按照三倍计算，为120147.3元，以上共计137311.2元。按照拆迁补充协议中的约定，违约金为延期一天罚该造价的百分之一，计算下来金额过高，高松林只主张70000元。综上，高松林反诉请求：1、判令雍华公司支付高松林过渡安置费137311.2元，违约金70000元；2、诉讼费由雍华公司承担。
对高松林的反诉，雍华公司辩称，1998年5月本案争议房屋已经被高松林占有，不存在迟延交房的问题。双方签订的补充协议未约定违约金，即便延期，按照高松林的诉状所述，本案已经过了诉讼时效，法院应驳回高松林的反诉请求。
原审法院认为，雍华公司与高松林之间签订的拆迁补充协议系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应全面履行。（2013）陕民一申字第00186号民事裁定书认定将高松林实际入住的两套面积为105.05平米和105.35平米的房屋视为是雍华公司给高松林的安置房、关于双方结算问题可另行诉讼解决，而双方原拆迁补充协议中约定的两套安置房屋面积均为72.526平方米，超出原协议约定部分的面积为65.348平方米（105.05＋105.35-72.526＊2）对于超出协议约定的房屋面积，高松林应按照合理的价格向雍华公司支付差价，关于高松林称房屋面积差价应当按照1993年或1994年莲湖区拆迁安置办法进行补偿，依据应当由雍华公司方提供，考虑到高松林现在使用的两套房屋并非迁拆补充协议中约定的房屋，且（2013）陕民一申字第00186号民事裁定书最终认定将高松林实际入住的该两套房屋视为是雍华公司给高松林的安置房，因此对于高松林的该项答辩意见本院不予采信。同时考虑双方系拆迁安置补偿关系，本院将每平米应补差价按照西安市二环以内房屋的市场价值酌定为3000元，高松林应向雍华公司给付房屋面积差价款为196152元（65.348平方米3000元／每平方米）。关于雍华公司要求高松林支付多占面积房屋的使用费，考虑到生效�律文书已认定该两套房屋视为雍华公司对高松林的安置房，且雍华公司从1995年10月24日起至高松林实际入住两套大面积房屋之日应向高松林支付逾期安置过渡费以及未能按照协议约定日期安置的违约金，同时结合双方系拆迁安置关系的事实，雍华公司要求的房屋使用费和高松林要求的逾期安置过渡费及违约金可相互抵消，互不给付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高松林在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）西安市雍华置业有限公司给付65.348平方米房屋的差价款196152元；二、驳回原告（反诉被告）西安市雍华置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）高松林的反诉请求。
如果未能在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7439元，由原告西安市雍华置业有限公司承担3282元，由被告高松林承担4157元（原告已预交，被告执行本判决时，直接予以给付），反诉费2298元由被告高松林承担。
宣判后，高松林不服向本院提起上诉称，一、一审判决认定本案涉及房屋超出面积按照每平方米3000元计算差价款，无事实根据，是错误的。本案属于拆迁安置纠纷，应适用当时的拆迁安置法律法规，即《城市房屋拆迁管理条例》、《西安市城市建设拆迁安置办法》、《西安市城市建设拆迁安置实施细则》等规定。雍华公司与高松林所签订协议的时间为1994年，其与高松林应按照当年针对解家村的拆迁实施办法�规定，进行超出面积的结算。雍华公司请求按照现在市值结算65.348平方米的房屋面积对应的价值294066元，本身就不符合当时法规关于拆迁安置的规定。雍华公司作为拆迂方，其应在一审中提供当年经上报批准的，针对解家村的拆迁实施办法等作为超出面积的结算依据。雍华公司在一审中并未就其超出面积的结算请求提交证据，其请求本身就没有事实和法律依据，应予以全部驳回。对于涉案房屋价值的判断，法院不具有自由裁量权。一审判决以酌情为由认定结算应按每平方米3000元计算，无事实和法律依据，是错误的。二、一审认定雍华公司请求的使用费与高松林主张的过渡安置费，相互抵消，是错误的。雍华公司关于支付租金的请求，属于一事不再理的诉讼请求，应予以驳回。雍华公司关于支付租金的请求，已经包含在业已生效的西安市中级人民法院（2012）西民二终字第0120l号民事判决书处理的案件中。在该案的一审，雍华公司提出了关于支付租金的反诉请求，一审判决予以驳回，该案二审对一审的此项判决予以维持。现雍华公司关于支付租金的请求，属于一事不二审的范围，应予以驳回。高松林与雍华公司双方形成拆迁安置关系。按照拆迁安置当时的规定，雍华公司应当支付安置费用，雍华公司对高松林属于逾期安置，应支付相应的逾期安置过渡费。雍华公司对高松林的安置为2004年4月，雍华公司应支付自双方签订拆迁补充协议后的安置及逾期安置费用。一审法院认定雍华公司对高松林在1998年安置，与事实不符。高松林持有与雍华公司签订的《拆迁补充协议》原件，其中约定了违约金，高松林仅主张了部分违约金。一审判决驳回高松林违约金的诉讼请求，是错误的。综上所述，请求1、撤销一审第一项判决，判决对该项的�审雍华公司请求196152元予以驳回。2、撤销一审判决第三项，判决支持高松林的一审反诉请求，即判令雍华公司支付高松林过渡费137311.2元，违约金7万元；3、一、二审诉讼费用由雍华公司承担。
雍华公司辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，高松林上诉没有事实依据和法律依据。二、高松林上诉第一点理由不成立。首先（2013）陕民一申字第00186号民事裁定书认定因双方未对房屋价款进行结算，原判从方便生活等角度考虑，将高松林实际入住的房屋视为雍华公司给高松林安置的房屋，符合本案高松林已经入住十多年的实际。生效裁定书认定的是高松林多占的65.348平方米不是雍华公司给高松林安置的房屋，仅仅是因为高松林入住十多年的实际才认定该房屋归高松林所有。其次，高松林取得本案诉争的房屋时依据陕西省高院2013年5�17日作出的（2013）陕民一申字第00186号民事裁定书认定归高松林所有的，因而雍华公司一审主张按照2013年5月17日的房屋市场价格要求高松林支付多占的65.348平方米房款符合法律规定。最后，高松林所占的房屋紧邻城墙，一审认定每平方米3000元明显偏低，判定的价格已经对雍华公司不公平。综上，高松林上诉第一点理由不成立。三、高松林上诉第二点理由不成立。首先，高松林自入住房屋十几年来从未主张要求支付过渡费，其诉讼主张早已过了诉讼时效，并且高松林也拿不出1993年陕西省关于支付过渡费的任何法律依据。一审没有支持其主张是正确的。其次，2013年5月17日作出的（2013）陕民一申字第00186号民事裁定书认定高松林多占65.348平方米房屋归高松林所有，因而雍华公司主张高松林支付从高松林入住至今的房屋使用费符合法律规定。一审用高松林没有法律依据的过渡费主张与雍华公司合法的房屋使用费主张相互抵消已经对雍华公司不公平。综上，请求驳回高松林的上诉。
经审理查明，原审法院查明事实属实。
本院认为，本案争议焦点一、本案所涉房屋超出面积65.348平方米应该按何标准计算差价。高松林上诉认为，应按照当年针对解家村的拆迁实施办法等作为超出面积的结算依据。鉴于高松林现在使用的两套房屋并非拆迁补充协议中约定的房屋，且（2013）陕民一申字第00186号民事裁定书最终认定将高松林实际入住的涉案两套房屋视为是雍华公司给高松林的安置房，故原审法院对超出面积部分应补差价按照西安市二环以内房屋的市场价值酌定为每平方米3000元，并无不当。焦点二、雍华公司关于支付租金的请求是否违背了一事不再理的诉讼原则，原审法院将雍华公司请求的房屋使用费与高松林主张的过渡安置费、违约金相互抵消是否妥当。关于雍华公司在本案中主张房屋的使用费与其在前次诉讼中主张的租金是否属于违反了一事不二理的诉讼原则。因雍华公司前次诉讼要求高松林返还两套大房子并支付租金，法院认为高松林已经实际占有该房屋，因此对其主张的房屋房屋租金没有支持。依据省高院的裁定，两套大房屋视为雍华公司给高松林的安置房，多占的65.348平米雍华公司可以另行主张，故本案中雍华公司主张65.348平方米房屋的使用费与前次诉讼不构成复诉。雍华公司要求高松林支付多占面积的房屋使用费，原审法院考虑到生效法律文书已认定该两套房屋视为雍华公司对高松林的安置房，且雍华公司从1995年10月24日起至高松林实际入住两套大面积房屋之日，应向高松林支付逾期过渡费以及未能按照协议约定日期安置的�约金，原审法院根据本案的实际情况将雍华公司主张的房屋使用费和高松林主张的逾期过渡费及违约金相互抵消互不给付的处理，并未损害高松林的利益，亦无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7352元，由高松林承担。
本判决为终审判决。
审判长 焦海林
审判员 朱利安
审判员 李美红
二〇一六年三月三十一日
书记员 孙 妍