重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异209号
案外人：乐仁堂投资集团股份有限公司，住所地石家庄市青园街57号，统一社会信用代码91130100104409142B。
法定代表人：许双军，董事长。
委托诉讼代理人：陈国良，河北侯凤梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马腾飞，河北侯凤梅律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（原中国东方资产管理公司重庆办事处），住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，统一社会信用代码91500000902804438U。
负责人：潘晖，总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康婧，北京市安和利律师事务所律师。
被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码80294280-9。
法定代表人：焦青，董事长。
被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区，身份证号码1101051956********。
被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码10234492-0。
法定代表人：黄怒波，执行董事。
被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，组织机构代码74670881-4。
法定代表人：焦青，执行董事。
本院在执行中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下东方资产公司）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人乐仁堂投资集团股份有限公司（以下简称乐仁堂公司）对执行位于北京市海淀区高梁桥斜街xx号院5、6号楼地下车库-
x层0x5号、0x8号车位以及xx号院6号楼4层x单元4x8号、4x9号，6号楼5层x单元5x8号、5x9号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人乐仁堂公司称，2013年至2014年，案外人与锦绣房地产公司签订7份《北京市商品房现房买卖合同》，购买北京市海淀区高梁桥斜街xx号院5、6号楼地下车库-
x层0x5号、0x8号车位以及xx号院6号楼4层x单元4x8号、4x9号，xx号院6号楼5层x单元5x8号、5x9号房屋，案外人依约支付了房款，该商品房买卖合同在房管部门办理了网签、备案。上述房屋已交付案外人使用至今，未办理产权证书非案外人原因，且抵押权人东方资产公司出具了同意销售的函。综上，请求中止对上述房屋及对应土地使用权的执行。
本院查明，本院在审理东方资产公司诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司金融不良债权追偿纠纷一案中，根据东方资产公司的申请，于2014年10月24日以（2014）渝五中法民初字第00876-1号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了锦绣房地产公司名下包括北京市海淀区高梁桥斜街xx号院5、6号楼地下车库-
x层0x5号、0x8号车位以及xx号院6号楼4层x单元4x8号、4x9号，xx号院6号楼5层x单元5x8号、5x9号房屋在内的抵押房屋（抵押房屋所有权证号为X京房权证海字第323x**号、第323xxx号、第323x**号，他项权证号为X京房他证海字第167x**、第167xxx、第167xxx号），并查封了锦绣房地产公司名下位于北京市海淀区高梁桥斜街xx号院的土地使用权<证号为：京海国用（2005出）字第33xx号、京海国用（2004出）字第30xx号、京海国用（2003出）字第23xx号、京海国用（2007出）字第40xx号>。
2015年10月20日，本院作出（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决书，判令：1.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司借款本金16,327,600元；2.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司利息，从2013年6月1日起至2013年12月31日止，以2.08亿元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月1日起至2014年1月22日止，以5,800万元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月23日起至付清为止，以16,327,600元为基数，按年利率24%计付；3.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第1、2项债务承担连带清偿责任；4.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第16xx**、第16xx55、第16xx59的《房屋他项权证》和编号为京海土他项（2011抵）第00231号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；5.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就长业房地产公司座落于北京海淀区东升乡大钟寺现代商业西区地下四层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。锦绣房地产公司不服，上诉至重庆市高级人民法院，该院在审理过程中，于2016年10月24日以（2016）渝执保49号执行裁定书及协助执行通知书，对本院保全查封的前述房产及土地使用权进行了续查封。2016年10月26日，该院作出（2016）渝民终291号民事判决书，判令：1.维持重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第一项；2.撤销重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第二、三、四、五项；3.锦绣房地产公司于本判决生效后十日内偿还东方资产公司利息（截至2014年6月20日的利息金额为19,748,625.8元；之后以16,327,600元为基数按年利率24%计算至付清为止）；4.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第一、第三项债务承担连带清偿责任；5.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第16xx**、第16xx55、第16xx59号《房屋他项权证》和编号为京海土他项（2011抵）第00231号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；6.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就长业房地产公司座落于北京海淀区东升乡大钟寺现代商业西区地下x层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。该判决生效后，因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未如期履行义务，东方资产公司向本院申请强制执行。
另查明，2012年11月5日，东方资产公司向北京市海淀区建设委员会（房屋管理局）出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，载明：2011年10月24日和2012年4月11日，锦绣房地产公司以其开发建设的位于海淀区的头堆村碧河花园x期工程x区Ax5、Ax6号楼部分在建工程分别向东方资产公司借款3亿元和2亿元债务提供抵押担保并办理了在建工程抵押登记<土地他项权利证号：京海他项（2012）第00xx2号；京海土他项（2011抵）第00xx1号>（在建工程已转现房抵押，房屋所有权证号：X京房权证海字第323x**号、第323xxx号、第323x**号）。国有土地使用证号：京海国用（2004出）第30x9号。抵押权人同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。
2013年3月19日，锦绣房地产公司（出卖人）与乐仁堂公司（买受人）签订编号为XF40xx12的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买海淀区高梁桥斜街xx号院6号楼4层x单元4x8号房屋；建筑面积128.19平方米；总价款5,516,525元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年5月31日支付房款5,516,525元；该商品房已设定抵押，抵押权人为东方资产公司，抵押登记日期2011年10月24日。2013年3月20日，锦绣房地产公司开具号码为13xxxx77的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司房款4,000,000元，备注为6-1-4x8。同日，锦绣房地产公司开具号码为13xxxx78的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司房款1,516,525元，备注为6-1-4x8。
2013年3月19日，锦绣房地产公司（出卖人）与乐仁堂公司（买受人）签订编号为XF40xx24的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买海淀区高梁桥斜街xx号院6号楼4层x单元4x9号房屋；建筑面积128.1平方米；总价款5,516,525元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年5月31日支付房款5,516,525元；该商品房已设定抵押，抵押权人为东方资产公司，抵押登记日期2011年10月24日。2013年3月20日，锦绣房地产公司开具号码为13xxxx79的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司房款4,000,000元，备注为6-1-4x9。同日，锦绣房地产公司开具号码为13xxxx80的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司房款1,516,525元，备注为6-1-4x9。
2013年3月19日，锦绣房地产公司（出卖人）与乐仁堂公司（买受人）签订编号为XF40xx27的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买海淀区高梁桥斜街xx号院6号楼5层x单元5x8号房屋；建筑面积128.19平方米；总价款5,516,525元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年5月31日支付房款5,516,525元；出卖人应在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房已设定抵押，抵押权人为东方资产公司，抵押登记日期2011年10月24日。2013年3月20日，锦绣房地产公司开具号码为13xxxx75的《发票》一张，载明：收到乐仁堂公司房款4,000,000元，备注为6-1-5x8。同日，锦绣房地产公司开具号码为13xxxx76的《发票》一张，载明：收到乐仁堂公司房款1,516,525元，备注为6-1-5x8。
2013年3月19日，锦绣房地产公司（出卖人）与乐仁堂公司（买受人）签订编号为XF40xx21的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买海淀区高梁桥斜街xx号院6号楼5层x单元5x9号房屋；建筑面积128.1平方米；总价款5,516,525元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年5月31日支付房款5,516,525元；该商品房已设定抵押，抵押权人为东方资产公司，抵押登记日期2011年10月24日。2013年3月20日，锦绣房地产公司开具号码为13xxxx73的《发票》一张，载明：收到乐仁堂公司房款4,000,000元，备注为6-1-5x9。同日，锦绣房地产公司开具号码为13xxxx74的《发票》一张，载明：收到乐仁堂公司房款1,516,525元，备注为6-1-5x9。
2014年7月14日，锦绣房地产公司（出卖人）与乐仁堂公司（买受人）签订编号为XF49xx80的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买海淀区高梁桥斜街xx号院5、6号楼地下车库-
x层0x5号车位；建筑面积51.35平方米；总价款490,000元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年6月30日前支付房款490,000元；出卖人应在2013年8月30日前向买受人交付该商品房；该商品房已设定抵押，抵押权人为东方资产公司，抵押登记日期为2011年10月24日。同日，锦绣房地产公司（出卖人）与乐仁堂公司（买受人）签订编号为XF4xxx81的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买海淀区高梁桥斜街xx号院5、6号楼地下车库-
x层0x8号车位；建筑面积50.57平方米；总价款490,000元；付款方式为一次性付款，买受人应在2013年6月30日前支付房款490,000元；该商品房已设定抵押，抵押权人为东方资产公司，抵押登记日期为2011年10月24日。2013年4月15日，锦绣房地产公司开具号码为13xxxx03的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司车位款490,000元。同日，锦绣房地产公司开具号码为13xxxx04的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司车位款490,000元。
2013年5月17日，北京城建福安楼寓物业管理有限公司（以下简称福安公司）开具号码为06xxxx86、06xxxx87、06xxxx88、06xxxx89的《发票》4张，分别载明：收到乐仁堂公司物业费6,118.05元、6,118.05元、6,122.35元、6,122.35元。同日，福安公司开具号码为06xxxx90、06xxxx91、06xxxx92、06xxxx93的《发票》4张，分别载明：收到乐仁堂公司水费、电费、垃圾消纳费、电梯年检费916元。
2013年11月29日，北京中坤玉合物业管理有限公司（以下简称玉合公司）开具号码为33xxxx48、33xxxx49的《发票》2张，分别载明：收到乐仁堂公司供暖费3,074.40元，备注：2013-2014年冬供暖费6-1-5x9；收到乐仁堂公司供暖费9,227.52元，备注：2013-2014年冬供暖费6-1-4x8/6-1-4x9/6-1-5x8。
2014年5月7日，福安公司开具号码为01xxxx63的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司物业费6,234元，备注：2014.4.15-2015.4.14。
2014年7月28日，福安公司开具号码为12xxxx64的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司物业费13,258.81元，备注：2014.7.29-2015.7.28。
2016年11月14日，福安公司一分公司开具号码为06xxxx17、06xxxx18的《发票》2张，分别载明：收到乐仁堂公司物业费3,144.17元，备注：6-1-4x8（2016.3.1-2017.3.14）；收到乐仁堂公司物业费3,641.50元，备注：6-1-4x9（2016.9.1-2017.4.14）。同日，玉合公司开具号码为47xxxx08的《发票》1张，载明：收到乐仁堂公司停车场管理费1,747.57元，备注：A4-2x2/A5-0x5/A5-0x8。
2016年11月29日，福安公司开具号码为08xxxx06、08xxxx07、08xxxx08的《发票》一张，分别载明：收到乐仁堂公司特约服务费6,175.46元，备注：2015.3.15-2016.3.31；收到乐仁堂公司特约服务费2,239.69元，备注：2016.4.15-2016.8.31；收到乐仁堂公司特约服务费8,626.30元，备注：2015.3.15-2016.8.31。
还查明，北京市海淀区高梁桥斜街xx号院5、6号楼地下车库-
x层0x5号、0x8号车位包含在他项权证为X京房他证海字第16xx**号的抵押物中，该车位所属的房屋所有权证号为X京房权证海字第32xx**号，对应的土地使用权所属证号为京海国用（2004）出字第30x9号。北京市海淀区高梁桥斜街xx号院6号楼4层x单元4x8号、4x9号，6号楼5层x单元5x8号、5x9号房屋包含在他项权证为X京房他证海字第16xx**号的抵押物中，该房屋所属的房屋所有权证号为X京房权证海字第32xx**号，对应的土地使用权所属证号为京海国用（2004）出字第30x9号。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人乐仁堂公司在本院查封前已就案涉房屋及车位与被执行人锦绣房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋及车位，并在本院查封前合法占有了案涉房屋及车位，支付了全部价款，虽然因案涉房屋及车位设置有抵押权等原因未办理过户登记，但此并非乐仁堂公司自身原因所致。
此外，虽然锦绣房地产公司在乐仁堂公司购买案涉房屋及车位之前已将包括案涉房屋及车位在内的房屋抵押给东方资产公司，但乐仁堂公司与锦绣房地产公司签订商品房买卖合同之前，东方资产公司出具了同意销售抵押物的证明，应视为东方资产公司放弃了以抵押权对抗买受人的物权期待权。由于锦绣房地产公司和东方资产公司原因，导致东方资产公司的抵押权与案外人乐仁堂公司的物权期待权产生冲突，由此产生的法律后果不应由作为无过错买受人的乐仁堂公司承担，因此尽管东方资产公司在案涉房屋及车位上设置了抵押权，但其抵押权不能对抗乐仁堂公司的物权期待权。
综上，案外人乐仁堂公司对案涉房屋及车位享有能够排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权益，其请求对案涉房屋及车位以及对应土地使用权中止执行的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于北京市海淀区高梁桥斜街xx号院（头堆村碧河花园一期A区）5、6号楼地下车库-
x层0x5号、0x8号车位，6号楼4层1单元4x8号、4x9号，6号楼5层x单元5x8号、5x9号房屋及对应土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 刘用辉
审判员 余 梅
二〇一八年五月二十一日
书记员 刘夏吟