重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第0616号
上诉人（原审被告）彭梁渝，住重庆市江北区。
上诉人（原审被告）彭瀛莹，住重庆市江北区。
委托代理人彭梁渝，身份同上。
被上诉人（原审原告）重庆聚信物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区两路渝航路渝航市场。
法定代表人朱祥梅，该公司总经理。
委托代理人唐禄军、吕祎，均系重庆潜卫律师事务所律师。
上诉人彭梁渝、彭瀛莹与被上诉人重庆聚信物业管理有限公司（以下称聚信物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2012年12月13日作出（2012）江法民初字第06054号民事判决，彭梁渝、彭瀛莹对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，上诉人彭梁渝、被上诉人聚信物业公司的委托代理人吕祎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：重庆聚信物业管理有限公司系三级资质的物业服务企业，原名称重庆聚信房地产开发（集团）物业管理服务有限公司，2010年3月23日变更为现名称。2008年11月22日，聚信物业公司与重庆市江北区大石坝石韵桂园业主委员会（下称业委会）订立《石韵桂园物业服务合同》（下称合同），约定聚信物业公司为石韵桂园小区提供物业服务，住宅收费标准为第10栋房屋和电梯房三楼以下每户按0.75元／月·平方米收取，电梯房三楼（含三楼）以上每户按1元／月·平方米收取（包含电梯费），共用的专项设备支行能源消耗，应独立计量核算，按已入住户据实向业主分摊计收，合同期限自2008年9月1日起至2010年8月31日止，业主或物业使用人违反合同约定，未按时交纳物业服务费的应按每日万分之三的标准向聚信物业公司支付违约金。2010年12月15日，聚信物业公司与业委会续订了物业服务合同，住宅收费标准为第10栋房屋和电梯房三楼以下每户按1元／月·平方米收取，电梯房三楼（含三楼）以上每户按1.2元／月·平方米收取（包含电梯费），共用的专项设备运行能源消耗，应独立计量核算，按已入住户据实向业主分摊计收，为了便于计算和收取，按8元／月·户的标准收取，合同期限自2010年9月1日起至2015年8月31日止，业主或物业使用人违反合同约定，未按时交纳物业服务费的应按每日千分之三的标准向聚信物业公司支付违约金。诉争房屋系二次供水，聚信物业公司向供水公司交纳了诉争期间的全部水费，并支付了二次供水所需的电费等费用。2008年5月至2010年1月上半月，聚信物业公司就诉争房屋共用水表交纳的水费折算单价为2.84元／吨，2010年1月下半月以后，聚信物业公司就诉争房屋共用水表交纳的水费折算单价为3.53元／吨。2008年5月至2008年8月，聚信物业公司二次供水加价0.59元／吨，2008年9月至2009年11月二次供水加价0.674元／吨，2009年12月至2010年1月上半月二次供水加价0.725元／吨，2010年1月下半月以后二次供水加价0.735元／吨。彭梁渝、彭瀛莹系石韵桂园4号6-2房屋的所有权人，该房屋建筑面积116.76平方米。2008年5月起至2012年1月止，彭梁渝、彭瀛莹未交纳物业服务费、水电公摊费等费用，2008年5月至2008年8月，彭梁渝、彭瀛莹用水79吨，2008年9月至2009年11月，彭梁渝、彭瀛莹用水290吨，2009年12月至2010年1月上半月用水22吨，2010年1月下半月至2010年9月，彭梁渝、彭瀛莹用水141吨，均未交纳水费。聚信物业公司分别于2008年12月20日、2009年12月20日、2010年12月20日、2011年11月20日、2012年2月20日以在彭梁渝、彭瀛莹房门上张贴催费通知单的形式对彭梁渝、彭瀛莹所欠费用进行催收。
一审法院认为：聚信物业公司与业委会签订的二份物业服务合同系当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在聚信物业公司对该小区实施物业服务后，聚信物业公司与彭梁渝、彭瀛莹之间形成物业服务合同关系，聚信物业公司有权依据合同向彭梁渝、彭瀛莹主张权利。（一）物业服务费。1、有合同约定的物业服务费。按照物业服务合同约定，彭梁渝、彭瀛莹应交纳2008年9月至2010年8月的物业服务费2802.24元，对聚信物业公司的相关诉讼请求，予以支持；彭梁渝、彭瀛莹应交纳2010年9月至2012年1月的物业服务费2381.87元，聚信物业公司主张2288.5元，系其自由处分行为，应当准予。彭梁渝、彭瀛莹辩称聚信物业公司的服务达不到标准，但未举示相应证据予以证明，对该抗辩意见，不予采纳。2、没有合同约定的物业服务费。聚信物业公司主张的2008年5月至2008年8月期间的物业服务费，没有合同依据，聚信物业公司未举示足够的证据证明存在事实上的物业服务关系，对该期间的物业服务费，不予支持。（二）水电公摊费。2008年5月至2008年8月期间没有物业服务合同，聚信物业公司向彭梁渝、彭瀛莹收取水电公摊费没有依据，2008年9月至2010年8月，合同约定共用的专项设备运行能源消耗，应独立计量核算，按已入住户据实向业主分摊计收，聚信物业公司未举示共用的专项设备运行能源消耗的核算情况及应向彭梁渝、彭瀛莹分担的证据，对该期间的水电公摊费，不予支持。2010年9月至2012年1月期间的合同约定共用专项设备运行能源消耗，为了便于计算和收取，按8元／月·户的标准收取，该约定是双方的真实意思表示，聚信物业公司按8元／月·户的标准收取有合同依据，该期间彭梁渝、彭瀛莹应当交纳的水电公摊费为136元，对该诉讼请求，予以支持。（三）水费。因历史遗留问题，诉争房屋是二次供水，小区用水均由聚信物业公司向供水公司支付水费，并提供加压等服务，按物业服务行业的惯例，物业服务企业有权向业主收取二次供水水费。聚信物业公司为二次供水提供加压，产生了电费等费用，其有权在共用水表交纳的水费折算单价的基础上增加部分费用，其主张分阶段分别加收0.59元／吨、0.674元／吨、0.72元／吨、0.735元／吨，属于合理的加价范围，故对其主张的水费中的1973.43元，予以支持，对超出部分不予支持。（四）物业服务费违约金。2008年5月至2008年8月期间没有物业服务合同，聚信物业公司主张未交物业服务费的违约金，没有事实依据，不予支持。聚信物业公司与业委会订立的二份物业服务合同约定未按时交纳物业服务费的应按每日万分之三和千分之三的标准向支付违约金。因我国法律规定违约金具有惩罚违约方和赔偿守约方实际损失的双重性质，聚信物业公司在庭审中未举示其因彭梁渝、彭瀛莹违约而造成了相应的实际损失的证据，故对该违约金的过高部分予以调减，酌情主张彭梁渝、彭瀛莹应支付聚信物业公司未按时交纳物业服务的违约金1000元。对彭梁渝、彭瀛莹关于违约金过高、请求调减违约金的意见，予以采纳，对其关于违约金属于滞纳金、收取单位应是国家管理部门的抗辩意见，与事实不符，不予采纳。（五）诉讼时效。聚信物业公司分别于2008年12月20日、2009年12月20日、2010年12月20日、2011年11月20日、2012年2月20日以在彭梁渝、彭瀛莹房门上张贴催费通知单的形式对彭梁渝、彭瀛莹所欠费用进行催收，应视为聚信物业公司在其债权诉讼时效届满之前采用了合理的手段主张了权利。照片显示的门牌号与彭梁渝、彭瀛莹的门牌号一致，彭梁渝、彭瀛莹辩称未看到催费通知的理由不能成立。对彭梁渝、彭瀛莹关于诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。一审法院遂判决：一、彭梁渝、彭瀛莹于判决生效之日起十日内支付聚信物业公司物业服务费5090.74元及逾期付款违约金1000元、水电公摊费136元、水费1973.43元。二、驳回聚信物业公司的其他诉讼请求。一审受理费减半收取87元，由彭梁渝、彭瀛莹负担。
宣判后，彭梁渝、彭瀛莹不服，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其上诉理由：1、业委会与物业公司签订服务合同没有召开业主大会审议通过，没有让我征求我代表的楼层业主的意见，该合同是无效的。2、第二届业委会的成立不合法，《重庆市物业管理条例》第三十二条规定有百分之二十以上业主联名可以向街道办事处书面提出对业委会成员的罢免要求，街道办事处应当在接到罢免要求三十日内书面通知业委会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定，业委会不组织召开的，由街道办事处组织召开，第二届业委会是在完全绕开前业委会的前提下在小区外成立的。3、一审无视物业公司侵占小区公共利益的事实，认定无故不交服务费，判交违约金是不公正的，也是与事实不符的。4、第二届业委会与物业公司签订的合同收费标准不合理，原合同约定小区一期是0.8元一平米、二期是1元一平米，二期房价高、设施全、每层楼有电子监控、安全性好，现合同将一期和二期的收费统一为1元一平米不合理。5、水厂到达小区的水压可达30米的楼层高度，七楼以下不需加压，没有耗电，二期七楼以下也没有收加压费，一期全部收加压费不合理。
被上诉人聚信物业公司答辩称一审正确，上诉的大部分没有事实依据，且与本案无关联，请求维持。其答辩理由：合同有效，小区一、二期的设施应该是一样，服务瑕疵无证据证明且可以积极整改，小区几乎全是二次供水，涨价经过了物价局的批准。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，本案所涉小区成立第二届业委会虽未经第一届业委会召开业主大会，但该届业委会是在街道办事处直接组织下成立的，且没有业主依法提出罢免，应视为全体业主认可，故该届业委会主体资格合法，其代表业主与聚信物业公司签订的物业服务合同是签订双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同应当有效。聚信物业公司在合同期间已履行了约定的物业服务，业主应当按约支付物业服务费以及水电公摊等费用，对于物业服务公司存在服务瑕疵，业主应通过业委会限期物业服务公司进行整改，如物业服务公司侵犯业主或小区公共利益的，应当按法定程序予以解决，不能作为拒交服务费的理由。关于该小区一期收费涨价是否合理的问题，首先，在没有违反对收费价格强制性规定的情况下，该收费标准已在合同中进行了约定并得到了物价部门的批准，其次，对上诉人提出的其所在一期的设施和服务标准低于二期的事实，根据现有的证据不能证明二者之间有重大区别，即使存在细小的差距，也是可以通过整改加以解决的，故一期涨价与二期为相同标准属合理范围。至于七楼以下业主用水是否应当支付加压费，鉴于小区确需二次供水且物业公司已经提供了加压服务并产生了电费等客观事实，聚信物业公司在共用水表交纳的水费折算单价基础上分阶段分别加收0.59元／吨、0.674元／吨、0.72元／吨、0.735元／吨，属合理加价，与是否收取了二期七楼以下业主的加压费没有关联。综上，上诉人彭梁渝、彭瀛莹提出的五点上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人彭梁渝、彭瀛莹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 玲
审 判 员 罗登文
代理审判员 刘 静
二〇一三年四月二十五日
法官 助理 罗 磊
书 记 员 伏虹瑾