重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第03841号
原告重庆市綦江区住房保障局，住所地重庆市綦江区古南街道南门路7号，组织机构代码55902461-X。
法定代表人王丰平，该局局长。
委托代理人谢勇，重庆言实律师事务所律师。
被告李祖远，男，1962年2月2日出生，汉族，住重庆市綦江区。
重庆市綦江区住房保障局诉李祖远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理。依法由代理审判员邹雪蕾适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆市綦江区住房保障局的委托代理人谢勇，被告李祖远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市綦江区住房保障局诉称，原告系事业单位，负责全区保障性住房建设，解决中低收入家庭困难提供住房保障，綦江区直管公房管理所现系原告的内设机构。2009年1月18日，原告下属原綦江县直管公房管理所与被告李祖远签订了《公房租赁合同》，合同约定将直管的位于綦江区甲处房屋租赁给被告使用，建筑面积为42.46平方米（套内面积36.96平方米），租约期限从2009年2月1日起至2010年1月30日，期满重新审查认定续租。按政策规定，每平方米2.23元计租（按套内面积），租金为每月82.40元，每月5日前交付。如逾期未交，被告将承担违约责任，原告有权终止合同，并收回房屋。合同还约定了其他事项及违约责任。从2011年1月起，被告以各种理由拒交租金，经原告多次催收，被告仍置之不理，长时间非法占用房屋。特诉至法院请求判决：一、终止原告与被告李祖远的租赁关系，被告李祖远立即腾退和交还租赁使用的房屋；二、被告李祖远支付房屋占用费至交还租赁的房屋止（2011年1月至2014年2月30日欠缴房屋占用费人民币3131.2元），并承担违约金3131.2元；三、本案诉讼费用由被告李祖远承担。
被告李祖远辩称，当时政府要我们搬迁的时候承诺给我们的是廉租房，廉租房应该是每平方米1元的租金，但他们手里的租赁合同是当时公房所和我们签的霸王合同，租金以每平方米2.23元来收，从来没跟我们协商过。我以前的房子不漏水，被政府拆了，让我们在外面租房住，我没有办法，为了拿房子的钥匙迫不得已才签了那个合同。现在房子漏水很严重，家具已经浸烂了，我跟原告说过很多次，但原告从来不来维修，也没有赔我的损失。另外这个房子有安全隐患，没有通公路上去。
经审理查明，2007年原綦江县人民政府对“三厂”（即原綦江县锅厂、纸厂、火柴厂）片区实施旧城改造，在搬迁过程中，对居住在单工、集体宿舍且他处无住房的职工承诺：“对符合周转房或廉租房的职工，1年半内提供周转房或廉租房”。随后，将廉租房小区的保障房用于安置“三厂”片区符合住房保障条件的单工、集体宿舍职工。双方按符合住房保障条件的情形约定了房屋租金标准，签订了房屋租赁合同。甲处保障住房项目报建时使用了“甲处廉租房小区”这一名称并沿用至今。入住甲处保障住房的家庭有两类：第一类是符合廉租房保障条件的家庭，按廉租房租金标准缴纳房租，租金标准为低保家庭按1.00元／平方米收取，民政局认定的低收入家庭按1.40元／平方米收取；第二类是被拆迁时需要安置但不符合廉租房保障条件的职工家庭，按直管公房的租金标准即2.23元／平方米缴纳房租。
2009年1月18日，原綦江县直管公房管理所与被告李祖远签订了《公房租赁合同》，合同约定被告李祖远租赁甲处房屋，套内面积36.96平方米，租期从2009年2月1日至2010年1月30日，每月按套内面积2.23元／平方米计租，租金为82.40元／月。合同还约定租期内如被告李祖远未按时缴纳房租，原綦江县直管公房管理所有权加收滞纳金，逾期15天以内的加收10%，逾期一个月零一天到两个月的加收50%，逾期两个月零一天到三个月的加收100%，逾期三个月以上的终止合同收回房屋。被告李祖远自2011年1月至今共3年零7个月未缴房租，拖欠房租共计3543.2元。
又查明，甲处保障住房于2007年动工修建，当时国家保障性住房建设规范对天燃气安装没有作要求，2009年住户入住后，对未安装天燃气意见较大，原綦江县人民政府故协调天燃气公司给自愿安装天燃气的住户安装天燃气，并将初装费3200元优惠至2800元。同时承诺，在退出保障性住房时，住户可以向住房保障部门申请退回天燃气初装费2800元。
另查明，2013年4月15日，重庆市綦江区住房保障局所属事业单位重庆市綦江区直管公房管理所被撤销，并被整体并入重庆市綦江区住房保障局。
本案审理过程中，原告重庆市綦江区住房保障局向本院提交申请，撤回了请求判令终止与被告李祖远的租赁关系，被告立即腾退和交还租赁使用的房屋的诉讼请求，并将请求判令被告李祖远交付房屋占用费至交还租赁的房租止的诉讼请求变更为请求判令被告李祖远交付实际欠缴的房屋占用费。
上述事实，有《公房租赁合同》、綦编（2013）6号《重庆市綦江区机构编制委员会关于调整重庆市綦江区住房保障局管理体制及有关事项的通知》、催收邮件回执、《2009-2010年度出租房屋住户分户纳租清册》、房产权等书证及双方当事人陈述等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。
本院认为，被告李祖远作为原綦江县“三厂”职工，在“三厂”片区拆迁时被安置在甲处保障住房，但因李祖远的家庭不符合廉租房保障条件，故原綦江县直管公房管理所按直管公房2.23元／平方米的租金标准与被告李祖远签订《公房租赁合同》是符合当时的政策的。被告李祖远辩称签订合同是被胁迫的，但并未提出相应证据证明签订合同时有被欺诈、胁迫等情形存在，故本院不予认可。关于被告李祖远辩称房屋漏水的问题，原告重庆市綦江区住房保障局已经承诺将对漏水的屋顶及墙面进行修复，且房屋漏水问题不能成为被告李祖远不交房租的抗辩理由。被告李祖远应该按照合同约定，按时缴纳房租，其未按时缴纳房租应承担相应的违约责任。被告李祖远自2011年1月至本案判决之日共3年零7个月未缴房租，拖欠房租共计3543.2元。按照合同约定，逾期缴纳一个月零一天到两个月的加收滞纳金50%，逾期缴纳两个月零一天到三个月的加收滞纳金100%。该滞纳金实际是违约金，但该约定明显过分高于原告的实际损失，本院认为违约金应确定为被告李祖远所欠租金总额同期银行贷款利息的130%。
《公房租赁合同》约定的租赁期限为一年，但被告李祖远在租赁期限届满后仍然在该租赁房屋中居住，原告重庆市綦江区住房保障局多次对其催收房租，但并未对被告李祖远居住使用该房屋提出异议。在本案诉讼中，虽然原告重庆市綦江区住房保障局起诉时请求判令终止与被告李祖远的租赁关系，被告立即腾退和交还租赁使用的房屋，但在本案审理过程中，原告已自愿申请撤回了该诉讼请求，根据我国法律保护弱势群体的原则，本院认为可以认定原告重庆市綦江区住房保障局认可该《公房租赁合同》继续有效，租赁期限变为不定期。
原告重庆市綦江区住房保障局自愿申请撤回请求判令终止与被告李祖远的租赁关系，被告立即腾退和交还租赁使用的房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
被告李祖远向原告重庆市綦江区住房保障局支付拖欠的2011年1月至本判决作出之日止的房屋租金3543.2元，并按同期银行贷款利息的130%支付违约金，于本判决生效之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告李祖远负担，限于本判决生效之日起十五日内向本院交纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 邹雪蕾
二〇一四年八月一日
书 记 员 程 雪