宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民初字第4704号
原告林秀维，女，1978年11月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人林建福（系原告之夫），住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人姜娜，北京大成（银川）律师事务所律师。
被告宁夏逸家房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区进宁南街87号。
法定代表人郭玮，公司董事长。
委托代理人莫吉珏、马辉，合天律师事务所律师。
第三人周金华，男，1976年11月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区中宁县。
原告林秀维与被告宁夏逸家房地产开发有限公司（以下简称逸家公司）、第三人周金华债权债务概括转移纠纷一案，本院于2013年9月23日立案受理。依法组成合议庭，于2014年1月9日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院依法追加周金华为本案第三人。原告林秀维的委托代理人林建福、姜娜，被告逸家公司的委托代理人莫吉珏到庭参加了诉讼，第三人周金华经本院传票合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告林秀维诉称，因被告欠第三人周金华工程款，2010年5月25日被告将位于银川市兴庆区丽景街西侧宁夏银川医药批发市场第3幢4层409号房屋以301813元的价格抵顶给周金华。2010年11月8日，周金华又将此房屋按上述价格抵顶给原告林秀维。2011年11月15日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，原告购买了银川市兴庆区丽景街西侧宁夏银川医药批发市场第3幢4层409号房屋。依据该合同的约定，被告应于2011年10月31日前向原告交付房屋，同时合同还对其他事项进行了约定。到约定的交房日期后，原告多次催促被告交付房屋，被告均予以推诿。2013年5月，原告得知原告所购买的涉案房屋被银川市中级人民法院查封。至此，原告要求被告交付房屋的目的已不能实现。依据原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过90日的，原告有权解除买卖合同，要求被告返还购房款。故原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告于2011年11月15日签订的《银川市商品房买卖合同》；二、被告向原告立即返还购房款301813元，违约金3018.13元（按已付购房款的万分之一计算）；三、本案诉讼费由被告承担。
原告围绕其诉讼请求提交以下证据：
证据一，工程款给付确认单、转让顶账房屋声明书。证明目的：被告欠第三人周金华工程款，随将涉案房屋顶账给第三人。2010年11月8日第三人向被告声明将涉案房屋转让给原告林秀维。
被告逸家公司的质证意见：对该组证明的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。转让顶账房屋声明书是第三人出具，真实性无法核实，且转让声明书仅能证明周金华将房屋转抵顶给原告林秀维，尚无法证明林秀维的付款行为。
第三人周金华的质证意见：没有异议。工程款给付确认单系被告向我出具的，用3409公寓抵扣工程款我同意了，且被告已经下账。转让顶账房屋声明书是我给逸家公司出具的，原告拿着该声明书去被告处办理了房屋买卖合同，做了顶账手续。
证据二，银川市商品房买卖合同。证明目的：2011年11月15日，原、被告签订了该涉案房屋的买卖合同。
被告逸家公司的质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。对证明目的需要说明的是，双方签订买卖合同，是为了解决被告以及周金华、原告的转抵顶问题，是为了在周金华将房屋转抵顶给原告后顺利办理相关的商品房购买手续而签订的。
第三人的质证意见：被告顶账给我的那套房子，我又转给原告了，然后原告和被告签订了房屋买卖合同。
证据三，银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第882号民事判决书。证明目的：2013年5月，涉案房屋被银川市中级人民法院查封，原告要求被告交付房屋的目的已经不能实现。
被告逸家公司的质证意见：真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
证据四，银川市中级人民法院（2012）银民初字第56号民事判决书。证明目的：被告与王莺君之间类似案件已经银川市中级人民法院处理，购房款由被告返还王莺君。
被告逸家公司的质证意见：真实性、合法性无异议，关联性有异议。该判决中明确陈述原告向被告支付了购房款，但本案原告未向被告支付任何购房款，两案的事实及法律关系完全不一致，故该判决不能作为本案的参考。换言之，本判决因王莺君支付了购房款而支持了原告的诉求，推论若其未支付购房款则应驳回诉求。
证据五，签约确认单。证明目的：2010年12月12日被告向原告出示房屋签约确认单，房款支付方式为工程抵押，确认原告购买涉案房屋的事实。
被告的质证意见：因未加盖公章，确认单的真实性无法核实。
第三人的质证意见：真实性没有异议。
被告逸家公司辩称，本案从形式上存在三个法律关系，一、被告与周金华之间的工程款抵顶关系，二、原告与周金华之间的抵顶关系，三、原告与被告之间的商品房买卖关系。在事实层面上，被告可能存在拖欠周金华工程款的情况，原告未向被告支付任何购房款。综上，本案属商品房买卖合同纠纷，不是抵顶纠纷，根据合同法有关房屋买卖规定以及双方所签合同第7条即原告应于2010年12月12日向被告付清购房款，据此，在原告无证据证明已向被告支付购房款的情况下，原告要求被告返还购房款无法律、合同以及事实的依据。从三方形式上的关系及付款事实看，被告在房屋交付不能的情况下，仅有义务向周金华支付可能存在的工程款，原告仅有权要求周金华要求返还相应款项。进一步而言，周金华将涉案房屋转抵顶给原告的事实中被告无任何受益，不存在被告与原告的互顶关系，且所谓的互顶无合同法的依据。在此情况下合同的签订不能改变三方之间的关系，不能将原告向周金华的付款行为直接认定为原告向被告的付款行为，这不属于合同法上的债权转让以及互付义务双方的债务抵消，本案形式上的三方法律关系是独立的法律关系，不能混同，故原告诉请不能成立。且原告与周金华之间的债权债务关系与被告没有关联性，被告从未确认过三方之间存在相应法律关系。原告所提供的与周金华之间的债权债务证据仅约束原告与周金华，且该证据的真实性无法予以核实。综上，原告无权要求被告向其返还任何价款，被告不应向原告承担任何责任。
被告逸家公司未提交证据。
第三人周金华辩称，被告欠我工程款，然后给我抵顶了被告开发的3409公寓。后因我欠原告材料款，我又将3409公寓抵顶给了原告。转抵顶后我给被告说了，被告工程部经理马波带着原告办理了涉案房屋的商品房买卖合同，房款直接从被告欠我的工程款中抵扣，被告已经下账了。
第三人周金华未提交证据。
经本院向逸家公司经理霍茂生、马学保及第三人周金华做出询问笔录。笔录中霍茂生称其未经手此事，情况不清楚，但涉案房屋现确实被查封。马学保称此事是其经办，被告用涉案房屋抵顶第三人工程款，该笔账目被告已经下账。后第三人将该房屋转给原告，转账声明书是由公司销售部出具的，逸家公司知道且同意此事，为此和原告林秀维签订了涉案房屋的房屋买卖合同，该房屋现在确实被查封无法交付。笔录中第三人周金华陈述与其辩称一致。
原告质证意见：对马学保及周金华的陈述没有异议。对霍茂生的陈述有异议，他应该知道此事。
被告的质证意见:因霍茂生的笔录内容与马学保、周金华的笔录内容存在不一致，所以被告对三份笔录的真实性保留异议，从内容上看周金华和马学保的笔录一直强调抵顶关系，未涉及房屋价款支付问题。
经审理查明，因被告欠付第三人工程款，2010年5月17日，第三人与被告签订编号为2010-0517-008的工程款给付确认单一份，该确认单载明：因医药批发市场3号综合楼项目，以3409号公寓抵顶第三人工程款，该公寓面积64.38平米，单价4688元，总价301813元。出具该确认单后，第三人与逸家公司该笔以房抵顶工程款的账目已经从逸家公司的账目中扣除（下账）。后又因第三人欠付原告材料款，双方口头约定，第三人将上述3409号公寓以301813元的价格，抵顶第三人欠付原告的材料款。2010年11月8日，第三人向原告发出转让顶账房屋声明书，该声明书内容为：被告于2010年5月18日以编号为2010-0517-008的房屋确认单所确定3409号公寓，房屋建筑面积64.38平米抵顶第三人工程款，现第三人将该房屋转让给原告，转让价款为301813元；并承诺，第三人与原告已经办理相应转让手续；第三人同意并请被告为原告办理相应的购房手续；原告有权持声明书、房屋确认单及其他手续到被告处办理该顶账房屋的有关购房手续。2011年11月15日，原、被告签订银川市商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告建设的宁夏银川医药批发市场3号楼4单元409号房，建筑面积64.38平米，每平米4688元，总金额为301813元；房款支付方式为于2010年12月12日一次性付清全款301813元；被告应当在2011年10月31日前，将上述房屋交付给原告。被告逾期交房超过90日的，原告有权要求解除双方之间的商品房买卖合同，原告解除合同的，被告应当按照已付购房款的万分之一向原告支付违约金。2012年12月20日，银川市中级人民法院在审理原告王莺君诉被告房屋买卖合同纠纷一案中，该案原告王莺君申请诉讼财产保全，银川市中级人民法院作出（2012）银民初字第56号《民事裁定书》，对“宁夏医药批发市场”3号公寓楼面积1000平方米的房产进行查封，其中包括本案诉争房屋，该涉案房屋至今仍在查封状态。后原告以被告无法交付上述房屋为由，诉至本院，请求判如所请。
上述确认的事实，有原告提交的工程款给付确认单、转让顶账房屋声明书、逸家签约确认单、商品房买卖合同、（2012）银民初字第56号民事判决书、（2013）兴民初字第822号民事判决书、询问笔录，以及双方当事人的陈述笔录在案为凭，经本院开庭质证和审查，具有证明力，予以采信。
本院认为，原、被告以签订商品房买卖合同的形式对原、被告与第三人之间的债权债务抵顶予以确认，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。现原告以涉案房屋被查封，被告无法交房，要求解除该合同并退还房款；被告认为原告并未向其支付房款，所以不应当退还房款，故双方之间的争议焦点为被告是否向原告收取房款。被告欠付第三人工程款，第三人对被告享有债权，被告用其开发的涉案房屋抵顶第三人对其享有的债权，该债权实际冲抵了房款。后第三人将对被告的债权转让给原告，被告同意且与原告签订了商品房买卖合同，原告应当支付给被告的购房款与被告应当支付的工程款进行了冲抵，应当视为原告已经向被告履行了支付涉案房屋购房款的义务。商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2011年10月31日前，被告至今未向原告交付该涉案房屋，且该涉案房屋已被查封，故对原告提出解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应当及时向原告返还购房款，故对原告要求被告支付301813元的诉讼请求，本院予以支持。因被告存在逾期交房行为，原告要求被告按照合同约定向其支付逾期交房违约金3018.13元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告林秀维与被告宁夏逸家房地产开发有限公司于2011年11月15日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告宁夏逸家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林秀维购房款301813元并支付违约金3018.13元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6072元，由被告宁夏逸家房地产开发有限公司负担（此款原告林秀维已预交，由被告宁夏逸家房地产开发有限公司随上述款项一并给付原告林秀维）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 保 清
代理审判员 汪 婷
人民陪审员 董 明
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 许小兰
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。