甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒民二终字第17号
上诉人（原审原告）王长云。
上诉人（原审原告）常红艳。
二上诉人委托代理人王晋双，酒泉市肃州区城关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）祁建平。
委托代理人祁志祥，系被上诉人祁建平之子。
被上诉人（原审被告）酒泉远豪房地产经纪有限公司（以下简称远豪公司）。
法定代表人仲萍，该公司经理。
上诉人王长云、常红艳因与被上诉人祁建平、酒泉远豪房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服肃州区人民法院（2014）酒肃民二初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王长云及其委托代理人王晋双，上诉人常红艳的委托代理人王晋双，被上诉人祁建平及其委托代理人祁志祥均到庭参加了诉讼，被上诉人远豪公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审查明，2013年8月27日，原告王长云、常红艳（乙方）与被告远豪公司（甲方）、祁建平（丙方）签订房屋买卖（居间）协议一份，约定乙方同意通过代理方将位于X处Y号房屋一套售于丙方，房屋产权面积（建筑面积）83.58平方米，房价由乙丙双方约定为人民币445000元；付款方式为2013年8月27日，丙方通过甲方给乙方付购房定金20000元，乙方向甲方交付售房保证金5000元，丙方于2013年9月2日前将房款首付265000元付给甲方，乙丙双方配合甲方办理完产权过户手续后甲方将该房首付款支付给乙方，剩余房款由丙方以办理按揭贷款的方式一次性支付给乙方，乙方收到房款2013年10月10日将房屋搬空交于丙方；违约责任为若协议签订后乙丙双方有一方违约，应由违约方向甲方赔付违约金和中介服务费。违约金按协议中签订房屋总价的10%计算，中介服务费按协议中签订房屋总价的1%计算，双方中介费都由违约方缴纳。甲方将违约金的50%返还给守约方。2013年9月2日，被告祁建平向被告远豪公司支付购房首付款265000元，被告远豪公司于2013年9月6日将该笔款项支付给二原告。后被告祁建平未能办理按揭贷款，仅向二原告支付房款150000元。2013年11月10日，被告祁建平向二原告出具欠条一份，载明：今欠到王长云购房款30000元整，欠款至11月30日还清。同日，二原告将房屋交付被告祁建平使用。2014年1月26日，被告远豪公司向被告祁建平出具收条一份，载明：今收到祁建平交来房款30000元整（注因评估费1300元未退，故王长云实收现金28700元整，待评估费要回再补偿给王长云13**元），该房款已全部付清，地址Z号。交款人祁建平，收款人王长云，经办人王志伟。
原审庭审中，原告变更诉讼请求为请求判令被告祁建平支付房款1300元，承担违约金22250元、中介费4450元；诉讼费用由被告祁建平承担。
以上事实，由原告提供的房屋买卖（居间）协议、欠条，被告祁建平提供的收条等证据及双方当事人陈述和庭审笔录予以证实。
原审法院认为，原告王长云、常红艳与被告祁建平、远豪公司签订的房屋买卖（居间）协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行中，被告祁建平依约支付定金、首付款和后续购房款，二原告在收到房款和被告祁建平出具的债权凭证后向被告祁建平交付了房屋。至此，合同已履行完毕，双方已形成债权债务关系，后二原告又领取购房款28700元。被告远豪公司向被告祁建平出具的收条证明了被告祁建平尚欠二原告1300元房款未付的事实，故对二原告要求被告祁建平支付购房款1300元的诉讼请求，原审法院予以支持。房屋买卖（居间）合同虽约定了违约责任，但以上收条应视为二原告与被告祁建平就交付房款的方式及时间进行了变更，且未对违约责任另行约定，故对二原告要求被告向其支付违约金及中介费的主张原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、被告祁建平向原告王长云、常红艳支付剩余房款1300元，限于本判决书生效后十日内付清；二、驳回原告王长云、常红艳的其他诉讼请求。案件受理费490元，减半收取245元，由原告承担233元，由被告承担12元。
一审宣判后，王长云、常红艳不服一审判决，上诉称：双方签订的房屋买卖居间协议合法有效，上诉人履行了交房义务，而被上诉人却未能如约履行自己的付款义务，应按照合同约定承担相应的违约责任。本案付款收条是依附于房屋买卖合同产生的，只能证明被上诉人付款的事实，并不能证明双方改变了交付房款的方式及时间。房屋买卖协议中并未约定双方出具的付款收条为合同变更内容的凭据。双方协议中约定了违约责任，其对双方均具有约束力，一审判决驳回上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉讼请求显失公平。综上，原审认定事实错误，适用法律不正确，请求二审撤销一审判决，发回重审，本案涉诉费用由被上诉人承担。
被上诉人祁建平答辩称：在房产交易过程中，上诉人首先违背双方签订的协议，没有按照约定时间向被上诉人交付房屋。
被上诉人酒泉远豪房地产经纪有限公司未提交书面答辩意见。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为：上诉人王长云、常红艳与被上诉人祁建平、被上诉人远豪公司，三方签订的房屋买卖（居间）协议，系真实意思表示，应认定合法有效。合同签订后，被上诉人祁建平支付了大部分房款，上诉人王长云、常红艳履行了交房义务，后祁建平对剩余房款出具欠条，原审据此认定房屋买卖合同基本履行完毕、双方形成债权债务关系正确。后在被上诉人远豪公司参与下，被上诉人祁建平又向上诉人支付购房款28700元，剩余1300元未付，被上诉人祁建平应承担继续给付的责任。关于合同履行过程中被上诉人祁建平是否存在违约行为，经审查，被上诉人祁建平在欠条承诺的付款期限内未按时付款，确属违约，应承担相应的违约责任；被上诉人祁建平抗辩上诉人王长云、常红艳未按约交付房屋，经审查，合同第二条第2项约定：“乙方（即王长云、常红艳）收到房款2013年10月10日将房屋搬空交于丙方（即祁建平）”，因该“房款”系全部房款还是首付款未做明确约定，应认定双方对此约定不明，至被上诉人祁建平支付剩余15万元时，上诉人交付房屋，双方对此亦无争议，故被上诉人祁建平的该项抗辩理由不予支持。现上诉人王长云、常红艳以被上诉人祁建平不按约定支付房款为由，要求被上诉人祁建平按照合同约定承担违约金22250元、中介费4450元，根据法律规定，违约金的性质以补偿性为主、惩罚性为辅，合同一方履行义务不符合合同约定时，应当对守约方的损失进行赔偿或以支付合同约定的违约金的方式赔偿损失，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院应予以适当减少；衡量违约金时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因目前双方合同已基本履行完毕，按照合同约定的违约金条款计算违约金明显过高，应予以调整，按照中国人民银行同期贷款利率的双倍计算违约金较为合理，即30000元×6%÷365天×57天（2013年11月30日至2014年1月26日）×2倍=562元。原审认定事实清楚，判决由被上诉人祁建平支付剩余房款正确，但对上诉人王长云、常红艳违约金的诉讼请求全部不予支持不当，应予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持肃州区人民法院（2014）酒肃民二初字第287号民事判决第一项，撤销第二项；
二、被上诉人祁建平支付上诉人王长云、常红艳违约金562元；
三、驳回上诉人王长云、常红艳的其他诉讼请求。
上述一至二项，合计被上诉人祁建平应支付上诉人王长云、常红艳2069元，限于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费245元，二审案件受理费492.5元，合计737.5元，由上诉人王长云、常红艳承担663.5元，被上诉人祁建平承担74元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 倩
审 判 员 曹 平
代理审判员 王 涛
二〇一五年二月十一日
书 记 员 张海玥