广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1968号
上诉人（原审原告、反诉被告）：钟环琴。
委托代理人：许桂球。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳聚宝盆物业管理有限公司。
法定代表人：黄锐龙，该公司董事长。
委托代理人：张晋增，广东鼎方律师事务所律师。
上诉人钟环琴因与被上诉人深圳聚宝盆物业管理有限公司（以下简称聚宝盆公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法沙民初字第130号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，钟环琴于2013年9月20日签订《商铺认租书》，该认租书中载明了“承租铺号b07；建筑面积70平方米；租金75元／平方米，合计5250元／月”。2013年9月23日，钟环琴与聚宝盆公司签订了《商铺租赁合同》，双方约定由钟环琴承租聚宝盆公司位于深圳市宝安区沙井镇沙头社区沙头三路23号“k1新天地”自编b07号商铺；建筑面积合共70平方米；商铺租赁期限从2013年9月23日至2015年8月30日止；本合同签订时，钟环琴须为使用经营场地及市场设施提供担保，向聚宝盆公司一次性支付￥15750元的履约保证金；商铺租金为￥5250元／月，钟环琴须于每月五日前向聚宝盆公司缴纳当月应付租金；钟环琴未按合同规定时间和金额缴纳租金，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向聚宝盆公司支付滞纳金。双方还约定该商铺自交铺之日起15日内为免租期。合同签订当日，钟环琴向聚宝盆公司支付了履约保证金15750元、第一个月租金5250元以及第一个月卫生清理费50元。2013年9月27日，聚宝盆公司将约定的商铺交付给钟环琴进行装修。2013年11月6日，b07商铺意外漏水导致钟环琴的电脑及手机等损坏，钟环琴与聚宝盆公司经多次沟通协商后于2013年12月14日达成赔偿协议，双方约定日后均不得对此最终处理结果提出任何不满或条件。2014年1月4日，钟环琴向聚宝盆公司缴纳了2014年1月份的租金4200元。
2014年4月16日，钟环琴将涉案商铺内的地板等装饰装修材料全部拆除清空，并于2014年5月9日向原审法院申请撤销要求聚宝盆公司赔偿其装修损失20000元的诉讼请求。聚宝盆公司庭后明确要求钟环琴支付租金至2014年4月16日即钟环琴搬走所有物品之日止。
另查明，涉案商铺未取得建设工程规划许可证或其他合法的报建手续。
钟环琴原审的诉讼请求为：1、撤销钟环琴、聚宝盆公司于2013年9月23日签订的《商铺租赁合同》；2、聚宝盆公司返还钟环琴租赁保证金15750元、租金5250元、进场费25000元；3、聚宝盆公司赔偿钟环琴装修损失20000元、2013年12月17日起停电无法正常经营的损失7000元（暂计至2013年12月31日止，按每天500元计，此后的继续依此计算）；4、诉讼费用由聚宝盆公司承担。
聚宝盆公司反诉请求：1、钟环琴按照租赁合同约定继续履行合同；2、钟环琴向聚宝盆公司支付2013年11月份、12月份租金共计5950元，以及滞纳金暂计4105元；3、钟环琴向聚宝盆公司支付租金5250元（暂计算至2014年2月28日，另计算至法院判决确定支付之日）；4、本案本诉与反诉的诉讼费用由钟环琴承担。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，聚宝盆公司未能提交涉案商铺的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，钟环琴、聚宝盆公司签订的《商铺租赁合同》无效，对于该合同无效，钟环琴、聚宝盆公司双方均有过错，均应承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，聚宝盆公司根据《商铺租赁合同》第5.1条取得的履约保证金15750元，应当返还给钟环琴。虽然本案双方签订的《商铺租赁合同》无效，但钟环琴占有使用了涉案商铺，应向聚宝盆公司支付占有使用期间的房屋占有使用费。
关于涉案商铺占有使用费的问题，双方争议的焦点在于：一是商铺占有使用费的起算日期；二是商铺的实际面积与约定面积严重不符。首先，关于商铺占有使用费的起算日期，双方在庭审中确认聚宝盆公司于2013年9月27日将涉案商铺交付给钟环琴进行装修，虽然本案《商铺租赁合同》无效，但该合同中明确约定涉案商铺自交铺之日起15日内为免租期，故钟环琴应从2013年10月12日开始向聚宝盆公司支付商铺占有使用费。其次，关于涉案商铺实际面积与约定面积严重不符的问题，原审法院认为，一是租赁涉案b07商铺是原聚宝盆公司双方认可的特定房屋，双方约定的租金标准为固定数额即5250元／月，聚宝盆公司依约交付该特定商铺，钟环琴未能提供充分有效的证据证明其在合理期限内向聚宝盆公司提出过异议；二是双方约定的涉案商铺建筑面积合共70平方米，而钟环琴主张的是实际面积，建筑面积与实际面积本身就是两个不同的概念，钟环琴在签订《商铺租赁合同》时应该是认知的。因此，钟环琴以合同约定面积与实际面积不符为由主张超实际面积支出的租金部分抵扣后期未支付的租金，原审法院不予采纳。钟环琴于2014年4月16日清空涉案商铺，且已付第一个月的商铺占有使用费5250元及2014年1月份的商铺占有使用费4200元，聚宝盆公司对此均予以认可，原审法院予以确认。参照合同约定的租金标准即5250元／月计算，钟环琴应付聚宝盆公司2013年11月12日至2013年12月31日期间的商铺占有使用费共计8575元（5250÷30×19＋5250），因聚宝盆公司反诉请求钟环琴支付2013年11月、12月份的租金共计5950元，故原审法院以聚宝盆公司主张的5950元为限予以支持，高于5950元的部分，视为聚宝盆公司对其权利的自由处分；钟环琴应付聚宝盆公司2014年2月1日至2014年4月16日的商铺占有使用费13300元（5250÷30×16＋5250＋5250）。综上，钟环琴应付聚宝盆公司涉案商铺占有使用费合计19250元。钟环琴诉请聚宝盆公司返还租金5250元，于法无据，原审法院不予支持。
关于钟环琴要求返还进场费的问题。钟环琴提交了郭某的证言及其身份证复印件、光碟，并于庭后提交了郭某、许桂球的证言以及u盘用以证明聚宝盆公司收取入场费的事实。聚宝盆公司对以上证据均不予认可。原审法院认为，一是上述证人身份无法确认，是否为k1新天地商铺的承租人亦无法核实，且即使属实也无法证实聚宝盆公司收取钟环琴入场费25000元的事实；二是钟环琴提交的光碟及u盘资料中所涉及的人员身份无法确认；三是除上述证据外，钟环琴也未提供其他证据予以佐证。综上，钟环琴提交的以上证据无法证实聚宝盆公司收取钟环琴进场费的事实，且聚宝盆公司予以否认，故原审法院对钟环琴的主张不予采纳。钟环琴要求聚宝盆公司返还进场费25000元的请求，原审法院不予支持。
关于钟环琴要求聚宝盆公司赔偿装修损失及无法正常经营的损失的问题。对于装修损失问题，钟环琴在庭后已申请撤销要求聚宝盆公司赔偿装修损失20000元的诉讼请求，视为其自由行使诉讼权利，原审法院予以准许。对于无法正常经营的损失问题，钟环琴提交了报警回执、u盘作为证据，但以上证据无法证实聚宝盆公司停电导致钟环琴无法正常经营的事实，且聚宝盆公司也予以否认，故原审法院对钟环琴的该项主张不予以采纳。钟环琴要求聚宝盆公司赔偿因停电无法正常经营的损失，原审法院不予支持。
关于聚宝盆公司反诉要求支付滞纳金的问题。双方签订的《商铺租赁合同》无效，合同中约定的逾期缴租的违约条款亦为无效，故聚宝盆公司依约要求钟环琴支付滞纳金的请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、钟环琴与聚宝盆公司于2013年9月23日签订的《商铺租赁合同》无效；二、钟环琴于判决生效之日起五日内向聚宝盆公司支付2013年11月12日至2014年4月16日期间的商铺占有使用费19250元；三、聚宝盆公司于判决生效之日起五日内退还钟环琴履约保证金15750元；四、驳回钟环琴的其他诉讼请求；五、驳回聚宝盆公司的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币813元，反诉受理费92元，两项合计905元，由钟环琴承担730元，由聚宝盆公司承担175元。
钟环琴不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、判令聚宝盆公司返还钟环琴租赁保证金l5750元、租金l0250元、进场费25000元，赔偿钟环琴装修损失20000元、2013年12月17日起停电无法正常经营的损失7000元（暂计至2013年12月31日止，按每天500元计，此后的继续依此计算）、货物损失30000元、2013年11月6日-12月14日因店铺天花板漏水事件无法正常经营导致的损失19500元（时间39天，按每天500元计），所有金额共计127500.00元；3、一审和二审诉讼费用全部由聚宝盆公司承担。上诉理由：1、本案适用简易程序，本该在三个月内审结，判决日期为2014年5月19日。已超过法定审判日期。2、判决书上写明店铺交付装修并不代表交铺，钟环琴呈上的证据有收铺确认书。上面有明确的时间为2013年11月5日并有验收人的签名，聚宝盆物业明确规定装修要经过他们验收，商铺才可以交付使用，所以起算日期应当是2013年11月5日。至于上面标明的实际交铺日期2013年9月27日为事后聚宝盆公司单方面加上去，属于单方面修改合同。3、钟环琴于2013年12月31日向宝安区人民法院提起诉讼，明确表示不愿履行合同，聚宝盆公司并没有提供充分有效的证据证明其在合理期限内向钟环琴提出异议，即聚宝盆公司默认钟环琴物品暂放b07商铺内，不应收取占用费。4、证据表明2013年11月6日开始店铺漏水事情直到2013年12月14日才解决，期间店铺没有正常经营，所以要求返还期间所有租金。5、证据表明2013年12月17日至2013年12月31日期间聚宝盆公司对钟环琴的店铺807实施停电，期间无法正常经营，当时钟环琴曾就此事报警并有报警回执证明，并有提供的录像证明此事属实。聚宝盆公司并没对事实提出异议，事后也没有提供充分有效的证据证明其在合理期限内向钟环琴提出异议。所以停电事实确实存在，请法庭予以支持。6、提交了银行交易的详细记录，证明2013年9月20日至2013年9月23日的交易记录显示共取款48000元，日期与数额都与我们主张的一致，请法庭予以支持。根据《中华人民共和国会计法》第三条要求聚宝盆公司提供相关会计资料。7、聚宝盆公司从来就没提供过相关资料证明他是合法占有b07店铺，法院不应支持非法所得。8、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条返还钟环琴财产。9、根据《中华人民共和国合同法》第四十二条提请赔偿装修损失和经营损失。10、根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题﹥》的解释第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。807商铺不属于规划内的房屋，不适用本解释。11、根据中华人民共和国刑法第二百二十四条，二百二十五条，二百六十六条聚宝盆公司涉嫌犯罪，请移交公安机关立案侦查。
被上诉人聚宝盆公司未作答辩。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，聚宝盆公司未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，原审认定涉案《商铺租赁合同》无效正确，本院予以确认。双方因无效合同取得的财产应互相返还，但钟环琴已实际占有使用涉案房屋，应就其占有使用期间向聚宝盆公司支付使用费。二审争议的焦点是；一、钟环琴支付涉案商铺占有使用费的标准及期间；二、聚宝盆公司是否收取了进场费；三、钟环琴是否存在因停电导致经营损失。
关于焦点一。依据双方合同约定，涉案商铺自交铺之日起15日内为免租期，即自交铺之日后第16日开始交付租金。双方在庭审中确认聚宝盆公司于2013年9月27日将涉案商铺交付钟环琴装修，但钟环琴主张应以商铺装修后经聚宝盆公司验收签订《收铺确认书》之日，即2013年11月5日，作为合同约定的交铺之日。本院认为，依据租赁合同第4条约定和房屋交付的字面含义，交铺之日应为商铺交付至钟环琴占有控制之日，涉案房屋自2013年9月27日即已交付钟环琴进行装修，钟环琴依约即应于2013年10月12日开始负有支付占有使用费的义务。其关于交铺时间的主张缺乏合同依据亦不符合常理，本院不予采纳。关于占有使用费的标准，原审参照合同约定租金标准计算房屋使用费并无不当，阐述理由详尽准确，本院予以确认，不再赘述。钟环琴于2014年4月16日搬离涉案商铺，原审支持占有使用费支付到该日止具有事实依据，本院予以维持。钟环琴主张自其起诉之日即应免除支付占有使用费义务于法于理无据，本院予以驳回。
关于焦点二。钟环琴为证明聚宝盆公司收取进场费提交了证人证言及光碟、u盘。对此，本院认为，该证人并未到庭接受质证，其身份无法确认，是否为k1新天地商铺的承租人亦无法核实，从其证言内容亦无法证实聚宝盆公司收取钟环琴进场费25000元的事实。而光碟及u盘资料中所涉人员的身份也无法确认。除此之外，钟环琴未能提供其他证据予以佐证，而聚宝盆公司对此又不予确认，钟环琴应承担举证不能的不利后果。对钟环琴要求聚宝盆公司返还进场费25000元的主张，本院不予支持。
关于焦点三。依据现有证据无法证明存在聚宝盆公司停电导致钟环琴无法正常经营的事实，对于该损失的计算钟环琴亦未能举证证明，故对其要求聚宝盆公司承担停电导致经营损失的诉请，本院予以驳回。
钟环琴上诉还主张装修损失20000元、货物损失30000元及天花板漏水事件导致的经营损失19500元。对此，本院认为，钟环琴在原审已经撤回对装修损失的诉讼请求，亦未提出货物损失和漏水导致经营损失的诉请，故对该三项上诉请求，本案均不予处理，钟环琴可另循途径解决。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2850元，由钟环琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十二月四日
书 记 员 李全慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……