上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3059号
原告尤慰先。
原告印连根。
上列两原告共同委托代理人印莺。
上列两原告共同委托代理人陈李毅，上海正毅国华律师事务所律师。
被告刘元宾。
被告陈峰。
原告尤慰先、印连根诉被告刘元宾、陈峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。因被告刘元宾下落不明，本院依法组成合议庭进行审理，并向被告刘元宾公告送达了起诉状、证据副本、传票等材料。本案于2015年2月27日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人陈李毅、被告陈峰到庭参加诉讼，被告刘元宾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告尤慰先、印连根共同诉称：2011年10月1日，原告与被告刘元宾签订了一份房屋租赁合同，合同约定被告刘元宾承租原告位于上海市某区某镇某街某号房屋，建筑面积40.5平方米。租赁期为五年，自2011年10月1日起至2016年9月30日止。月租金人民币550元，押金为一个月房租即550元，以后每6个月结算一次，并提前10天支付下次租金。租赁期间若需提前终止本合同，须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金550元，同时约定若被告刘元宾违约则原告有权不退还押金，即550元。2014年6月20日，被告刘元宾如约将下半年房租转账至原告账户。在2014年6月30日，原告得知被告刘元宾已将该房屋转租被告陈峰，原告立即告知被告刘元宾，双方签订的租赁合同中未授予被告转租房屋的权利，且明确告知被告刘元宾转租行为无效，并一再要求被告刘元宾返还房屋并书面办理结清房屋事宜，但被告刘元宾始终以现居北京为由拒绝返回上海，仅提供了被告陈峰的联系方式要求由原告与被告陈峰自行办理退房手续。同年7月1日，原告与被告陈峰取得联系，首先告知其与被告刘元宾间的转租合同无效，若被告陈峰有意租赁该房屋，由于周边房价上涨的原因租金由原告的550元上涨为1，200元／月，但被告陈峰以租金价格超出预算，且已支付给被告刘元宾2014年7月1日至2016年9月30日房租为由，拒不签订租赁合同，也不同意补齐差价。2014年7月5日，原告到达租赁地并报警，被告陈峰始终不露面并以出租方为被告刘元宾且已支付房租为由拒绝与原告通话，更拒绝办理退房手续。同年8月20日在当地警方的协助下，原告与被告陈峰见面，并告知其返还房屋，其预付的房租与被告刘元宾协商解决，但被告陈峰始终以找不到原告且已预付2年房租为由拒绝交出房屋。综上，原告认为，被告刘元宾在未经原告书面同意的情况下私自将该房屋转租，根据《合同法》第224条第二款规定，原告有权解除与被告刘元宾间的租赁合同，被告陈峰未经合法途径占用原告所有的房屋，应返还房屋并立即搬出，并由被告按租赁合同约定的方式返还原告房屋，如在租赁期内给原告房屋造成损失，两被告负有损害赔偿责任。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告刘元宾之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告刘元宾与被告陈峰之间的转租合同无效，并责令被告刘元宾、被告陈峰立即腾退房屋；3、被告刘元宾、被告陈峰结清房屋租赁期间（2014年6月30日至实际腾退之日）所产生的水、电和燃气等费用；4、要求被告刘元宾承担违约金550元；5、要求被告陈峰返还煤气使用证。审理中，原告明确诉讼请求，撤回依法判决被告刘元宾、被告陈峰结清房屋租赁期间（2014年6月30日至实际腾退之日）所产生的水、电和燃气等费用的诉请，有关被告刘元宾、被告陈峰在使用房屋过程中涉及到的租金、使用费、水电费、燃气等各项费用予以保留诉权，在实际腾退时进行结算，若结算后被告不支付或无法结算时再另行主张。其他诉讼请求不变。
被告陈峰辩称：不同意原告诉请。原告可以提出违约，可以把房屋收回，但是收回房屋必须赔偿被告陈峰损失，把550元押金和550元违约金退还给被告陈峰。另外，如果不收回房屋，被告陈峰同意适当涨价，幅度在5%的范围内。煤气使用证目前在被告陈峰处，被告陈峰同意归还原告。原告主张解除与被告刘元宾签订的合同，必须通过被告刘元宾及被告陈峰的同意，被告陈峰系延续使用者。被告陈峰与被告刘元宾之间的转租合同是有效的，原告与被告刘元宾之间签订的租赁合同也没有约定被告刘元宾不可以转租。被告陈峰与被告刘元宾之间有合同，以合同为依据，要求继续使用。被告刘元宾收取了被告陈峰转让费13，300元，加上550元的押金，一并给了被告刘元宾。2014年9月中旬至2014年11月中旬，系争房屋由政府统一装修，被告陈峰没有实施装修，装修期间被告陈峰没有实际使用。
被告刘元宾未作答辩。
经开庭审理查明：两原告系夫妻关系。2011年10月1日，原告印连根与被告刘元宾签订了租赁合同一份，合同约定被告刘元宾承租位于上海市某区某镇某街某号房屋，建筑面积60平方米。租赁用途为居住、裱画装框。租赁期为五年，自2011年10月1日起至2016年9月30日止。月租金550元，押金为一个月房租即550元，以后每6个月结算一次，并提前10天支付下次租金。租赁期间若需提前终止本合同，须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金550元，同时约定若被告刘元宾违约，则原告有权不退还押金，即550元。房屋仅作为居住使用，若对租赁用途有改变，需事先征得原告同意。合同签订后，2014年12月底之前的房屋租金被告刘元宾已经支付。
2014年6月29日，被告刘元宾与被告陈峰签订转租合同一份，合同约定，被告刘元宾租赁系争房屋期间为2011年10月1日至2014年6月30日止。被告陈峰租赁系争房屋期间为2014年7月1日至2016年9月30日止。被告刘元宾与被告陈峰双方合同均按被告刘元宾与原告印连根订立的合同执行有关事项。另注，煤气使用证在被告陈峰处。
2014年6月30日，原告得知被告刘元宾已将该房屋转租被告陈峰，原告即告知两被告不同意其转租行为。被告陈峰将2015年1、2月租金各550元，合计1，100元支付给了原告，原告认可收到，但原告认为收取租金的原因是原告想尽可能减少损失，并不表示原告同意转租行为。
另查明，系争房屋系租用居住公房，租赁户名系尤慰先。现系争房屋仍然由被告陈峰占有使用。庭审中，被告陈峰已将煤气使用证原件交由本院保管。
以上查明的事实，由原告提供的租赁合同、上海市租用居住公房凭证、结婚证、转租合同、银行明细对账单以及原告、被告陈峰陈述等证据材料为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原告印连根与被告刘元宾签订的租赁合同，系双方当事人建立在平等自愿基础上的真实意思表示，应为合法有效。现原告以被告擅自转租为由要求解除合同，而被告陈峰虽抗辩原告印连根与被告刘元宾签订的租赁合同中未有关于被告刘元宾不得转租的明确约定，但我国现行法律法规中将承租人未经出租人同意而转租的情形规定为合同解除的法定情形，故除非有相反证据，否则应视为原告禁止被告的转租行为。鉴于被告刘元宾与被告陈峰签订转租合同之事实，故原告主张解除2011年10月1日原告印连根与被告刘元宾签订的租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。至于合同解除时间，根据本案实际情况，本院确定为本案宣判之日即2015年4月23日。原告印连根与被告刘元宾签订的租赁合同解除后，被告刘元宾、被告陈峰理应腾退系争房屋。有关煤气使用证因在被告陈峰处，应当作为附随义务一并予以返还。但对于被告刘元宾与被告陈峰之间的转租合同效力问题，因属于两被告之间相关约定，故本院在本案中不予处理。关于违约责任问题，被告刘元宾未经原告允许而转租系争房屋的行为，应认定被告刘元宾已构成违约。审理中，原告表示，被告刘元宾已支付过押金550元，故要求违约金与押金相抵，不再返还押金550元。本院对此予以准许。审理中，原告撤回要求被告刘元宾、被告陈峰结清房屋租赁期间（2014年6月30日至实际腾退之日）所产生的水、电和燃气等费用的诉请，有关被告刘元宾、被告陈峰在使用房屋过程中涉及到的租金、使用费、水电费、燃气等各项费用予以保留诉权。系原告行使自身权利之行为，于法无悖，本院予以准许。被告刘元宾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告印连根与被告刘元宾于2011年10月1日签订的租赁合同于2015年4月23日解除；
二、被告刘元宾、被告陈峰应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市某区某镇某街某号房屋，并将该房屋交付原告尤慰先、印连根；
三、被告刘元宾应于本判决生效之日起十日内偿付原告尤慰先、印连根违约金人民币550元（该款项已与押金抵扣）；
四、被告陈峰应于本判决生效之日起十日内返还原告尤慰先、印连根煤气使用证（原件已交本院保管）。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币290元，公告费人民币560元，两项诉讼费用合计人民币850元，均由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 林 青
人民陪审员 俞逸辉
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。