广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第359号
上诉人（一审被告）：翟成海，男，1971年10月6日出生，汉族，住所地广西合浦县西场镇西坡村委会鸡癫路村21队**号，身份证号：4505211971********。
委托代理人：黄丽艳，广西海城律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：黄梅雨，1963年7月23日。
委托代理人：梁树权，广西启迪律师事务所律师。
委托代理人：谢彩波，广西启迪律师事务所实习人员。
一审被告：北海帝莱投资有限公司，住所地北海市北部湾西路北盛旅游商业中心第三层、第四层、第五层。
法定代表人：翟成海，总经理。
上诉人翟成海因与被上诉人黄梅雨、一审被告北海帝莱投资有限公司租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院作出的（2015）海民一初字第575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭于2015年10月16日公开开庭进行审理。上诉人翟成海的委托代理人黄丽艳，被上诉人黄梅雨的委托代理人梁树权、谢彩波到庭参加诉讼，一审被告北海帝莱投资有限公司经本院传票传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告与被告翟成海于2010年9月1日签订《租赁合同》，约定原告将位于北部湾西路7号北盛旅游商业中心113号商铺出租给被告作旅业经营使用，租赁期限自2010年9月1日起至2020年8月31日止；该铺面建筑面积为49.73平方米，从2010年9月1日至2012年8月31日，租金按180元／平方米收取；从2012年9月1日至2013年8月31日，租金按189元／平方米收取；从2013年9月1日至2014年8月31日，租金按198元／平方米收取；从2014年9月1日至2015年8月31日，租金按208元／平方米收取；2015年9月1日至2020年8月31日租金按当时租金行情适当调整；租金按季收取，每季末最后七日须交纳下季度租金，每逾一日按每季租金1%计交滞纳金；签订合同时被告向原告交纳保证金17902.8元；若原告在被告没有违反合同情况下提前解除合同或租给他人，视为原告违约；若被告逾期5天不支付原告租金及各项费用情况的，视为违约，原告有权解除合同收回商铺。合同签订后，原告委托杨某代为收取租金。被告翟成海自2012年3月月31日起未按合同约定支付租金，自2012年6月30日起至2015年1月3日止按每月8451元支付租金给原告，2015年2月起至今的租金未支付。被告北海帝莱投资有限公司是商铺的实际使用人。原告为此诉至该院，提出诉讼请求：1、解除原告与被告翟成海于2010年9月1日签订的《租赁合同》并要求被告腾退房屋；2、两被告共同支付所欠租金61262元（计至2015年3月31日），并支付自2015年4月1日起至腾空返还商铺之日止商铺占用费（按每月10343元计）；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认为：原告与被告翟成海于2010年9月1日签订的《租赁合同》是双方真实、自愿的意思表示，内容没有侵犯他人的利益，也没有违反法律的规定，为合法有效的合同。关于租金的数额问题，合同约定每年租金数额不同，按阶梯式的计算方式收取；被告翟成海主张双方曾通过口头协商，原告同意自2012年起租金按每月8451元收取，至合同约定的租赁期止，并提供证人杨某的证言予以证实；原告则主张其从未同意过租金按每月8451元收取，租金应按每月10343元计取，被告未足额支付租金构成违约。综合各方当事人及证人的陈述，以及被告翟成海自2012年6月30日起至2015年1月3日止按每月8451元支付租金给原告的事实，原告未能提供证据证实其在长达两年半的时间里向被告提出过对被告交纳租金不足额的异议，故该院认为，原告与被告翟成海对于租金的数额变更为每月8451元确实有过口头约定，被告按每月8451元支付租金给原告不构成违约。但自2015年2月起，被告拒不支付租金给原告构成违约，根据双方签订方的《租赁合同》，原告有权解除合同，已收取的合同保证金不予退还，故原告请求解除《租赁合同》并要求被告腾退房屋合法有据，该院予以支持。被告翟成海以双方对租金数额有争议，因此拒不支付租金不构成违约的抗辩理由不成立，该院不予采纳，被告翟成海应按每月8451元支付自2015年2月至2015年6月的租金50706元给原告，并自2015年7月1日起按每月8451元支付房屋占用费给原告，至腾退房屋时止。因签订《租赁合同》是被告翟成海的个人行为，故原告请求被告北海帝莱投资有限公司承担支付租金的连带责任，没有法律依据，该院不予支持。
因涉案房屋现已由被告翟成海交给被告北海帝莱投资有限公司占有使用，故原告请求合同解除后由两被告共同腾退房屋合法有据，该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条判决如下：一、解除原告黄梅雨与被告翟成海于2010年9月1日签订的《租赁合同》，被告翟成海和被告北海帝莱投资有限公司于本判决生效之日起十日内将北部湾西路7号北盛旅游商业中心113号商铺腾退给原告黄梅雨；二、被告翟成海支付自2015年2月至2015年6月的租金50706元给原告黄梅雨，并自2015年7月1日起按每月8451元支付房屋占用费给原告，至腾退房屋时止；三、驳回原告黄梅雨其他的诉讼请求。案件受理费1330元，减半收取665元，由被告翟成海负担。
上诉人翟成海不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，认定事实错误。一审判决确认的自2015年2月起，上诉人拒不支付租金给被上诉人，并以此确认上诉人构成违约与事实不符，因此根据双方签订的《租赁合同》，被上诉人有权解除合同，已收取的合同保证金不予退还的认定损害了上诉人的合法权益。本案中，上诉人因与被上诉人对租金金额有争议，因为根据以往租金缴纳方式，上诉人也有将租金缴纳至商铺管理方杨某处。因此上诉人将涉案的租金（2015年2月起至2015年6月）缴纳至被上诉人的商铺管理方杨某处。因此，上诉人已按《租赁合同》履行合同义务，并没有违约。现被上诉人要与上诉人解除《租赁合同》，被上诉人要将签订《租赁合同》时从上诉人处收取的合同保证金退还给上诉人。另外，一审判决计算的2015年2月至6月的租金为50706元有误，应为42255元。因此请求：一、撤销（2015）海民一初字第575号民事判决书第4页确认事实部分的“自2015年2月起，被告拒不支付租金给原告构成违约，根据双方签订方的《租赁合同》，原告有权解除合同，已收取的合同保证金不予退还”，改判被上诉人将从上诉人处收取的合同保证金退还给上诉人；二、请求被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人黄梅雨答辩称：上诉人没有缴纳租金是事实，上诉人说是通过杨某支付给被上诉人，这是无稽之谈，有违常理。上诉人付款给杨某，并没有告知被上诉人，同时杨某也没有告知被上诉人。在一审中杨某参加了诉讼，当庭认可了这几个月都没有支付租金给被上诉人。所以上诉人支付给杨某的款是什么，被上诉人并不清楚。上诉人的上诉理由及请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。
一审被告不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩状。
二审期间，上诉人向本院提交三份证据：
1、银行卡客户交易查询、中国建设银行转账凭证（2014年11月1日），证明由一审被告出纳通过银行转账把应缴纳给被上诉人的租金给杨某，杨某是被上诉人收取涉案房屋租金的委托代理人，由杨某转交给被上诉人。
2、中国建设银行个人网上银行交易电子凭证（2015年2月14日及5月12日）、杨某代收租金的收据、中国建设银行转账凭条（2015年8月21日），证明内容同上。
3、《律师函》，证明上诉人与被上诉人协商租金的事宜，上诉人8月份没有交租金是要等判决下来后在决定如何交。
被上诉人发表质证意见：对于没有原件核实的转账凭证不予认可。其他证据不能证明上诉人的证明内容。另案中被上诉人早已解除了对杨某的委托关系，上诉人把钱交给杨某没有依据。且上诉人从来没有把款项通过杨某转交的惯例，这次的转账行为不符合常理。不能认定杨某的代收行为等同于被上诉人的收款行为。
本院认为，对于没有原件核实的证据不能作为本案证据使用，有原件核实的证据与本案争议的焦点有关联，可以作为本案证据使用。
被上诉人二审没有新证据向本院提交。
一审被告二审没有新证据向本院提交。
上诉人对一审查明上诉人2015年2月起至今的租金未支付的事实有异议，上诉人已经将2月到6月的租金交给杨某，杨某已经转账给了被上诉人。被上诉人对一审查明的该事实没有异议。本院认为，本院（2015）北民一终字第37号生效民事判决已经认定杨某与被上诉人的之间的管理合同于2014年4月10日解除，杨某不再具备代收租金的权利，被上诉人即使将租金交给杨某，并不等同于交给了被上诉人。一审查明该事实无误，本院予以确认
被上诉人对一审查明在合同签订后，被上诉人委托杨某代为收取租金有误。上诉人对该事实没有异议。本院认为，本院（2015）北民一终字第37号生效民事判决已经认定在合同签订后，被上诉人委托杨某代收租金，该事实有判决依据，一审查明该事实无误，本院予以确认。
除此之外，上诉人与被上诉人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合上诉人与被上诉人诉辩意见，归纳本案争议焦点为：上诉人在履行合同中是否存在违约行为，黄梅雨收取的保证金应否退还。
本院认为，上诉人主张已经向被上诉人支付了2015年2月至6月的租金，但该陈述与一审陈述相矛盾，为此上诉人提供银行电子凭证和收据予以证实，电子凭证上记载2015年2月14日转给杨某的交易金额为29826元，5月12日交易金额为32727元，但按照上诉人与被上诉人口头约定的每月租金为8451元，一季度的租金应为25353元，该数额与上诉人应支付的租金数额不相符，上诉人多支付租金不符合常理，对多支付的款项上诉人并没有证据证明其合理性，对上述证据所要证明的内容，本院不予采纳。另外，本院（2015）北民一终字第37号生效民事判决已经认定杨某与被上诉人的之间的管理合同于2014年4月10日解除，杨某不再具备代收租金的权利，被上诉人即使将租金交给杨某，并不等同于交给了被上诉人。因此，上诉人主张已经向被上诉人支付了2015年2月至6月的租金，因缺乏证据支持，本院不予认可。上诉人在2015年2月后继续租用讼争商铺，但未能支付相应租金构成违约。依照上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第三条第4款规定，上诉人未拖欠租金或各种费用或无其他违约行为需要承担违约责任的，被上诉人应如数将保证金归还上诉人。现上诉人为支付租金已经构成违约，一审认定被上诉人不需退还保证金给上诉人有合同依据，本院予以维持。
上诉人没有支付2月到6月的租金给被上诉人，一审判决上诉人应支付上述租金给被上诉人正确。但一审判决计算2月至6月的租金为50706元错误，依照8451元的每月租金，2月至6月的租金应为42255元，本院予以纠正。
综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，但租金计算有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北海市海城区人民法院的（2015）海民一初字第575号民事判决第一、三项；
二、变更北海市海城区人民法院的（2015）海民一初字第575号民事判决第二项为：上诉人翟成海支付自2015年2月至6月的租金42255元给被上诉人黄梅雨，并自2015年7月1日起按每月8451元支付房屋占用费给被上诉人黄梅雨，至腾退房屋时止。
一审案件受理费665元，二审案件受理费1330元，合计1995元，由上诉人翟成海负担（一审案件受理费被上诉人已经预交，上诉人在履行本判决确定的义务时一并支付给被上诉人）
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十五天内履行完毕。逾期不履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 董新永
审判员 汪海敏
审判员 叶 萍
二〇一五年十二月七日
书记员 何 俊
本判决所附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决；
第一百七十条第一款第（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。