福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第542号
上诉人（原审原告）赵君临，男，汉族，1972年11月17日出生，商人，住南平市延平区。
委托代理人杜铁军，福建旭远律师事务所律师。
上诉人（原审原告）黎军，女，汉族，1977年3月15日出生，公务员，住南平市延平区。
委托代理人杜铁军，福建旭远律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑荫文，男，汉族，1968年4月13日出生，教师，住南平市延平区。
委托代理人陈国靖，福建国富（南平）律师事务所律师。
上诉人赵君临、黎军、郑荫文因租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第5201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。赵君临、黎军的共同委托代理人杜铁军，郑荫文的委托代理人陈国靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵君临、黎军原审诉讼请求：一、郑荫文支付租金损失人民币63600元（从2012年4月1日起至2012年7月31日止，每月3000元，计12000元；2012年8月1日至2013年1月29日止，每月按8600元计算，计51600元）；二、郑荫文赔偿赵君临、黎军租赁合同违约金损失50000元。
原审法院查明，坐落于南平市延平区梅峰路59号1层15号店面的原房屋所有权人系南平市国有资产投资经营有限公司（以下简称“国投公司”）。2010年12月27日，国投公司与郑荫文签订《租赁合同》一份，主要约定：国投公司将南平市梅峰路59号15号店面出租给郑荫文，租赁期限为一年（2011年1月1日至2011年12月31日），每月租金1200元。在租赁期限内，非经国投公司书面同意，郑荫文不得将租赁财产转租。2012年3月7日，国投公司向郑荫文发出一份《房产交易提示函》，主要函告内容为：国投公司将以资产评估师事务所评估价格为底价公开竞价出让南平市梅峰路59号第15号店面。同等条件下郑荫文有优先购买权。如郑荫文有购买计划，应于当月14日下午4时前往南平市公信产权交易中心报名登记，逾期未办理，则丧失优先购买权。如郑荫文未及时参加竞价交易或未能竞得该房产，新产权人可依法主张对该房产的权利，若新产权方不同意你方续租的，你方需及时办理退房事宜。嗣后，郑荫文未参加招标。2012年3月15日，经公开竞价，赵君临竞得国投公司拟转让的店面。2012年3月29日，与国投公司签订《房产转让合同》，主要约定：国投公司将南平市梅峰路59号第15号店面转让给赵君临，以国投公司带赵君临指认房产即视为国投公司将转让标的交付给赵君临；国投公司转让房产存在租赁关系，即：国投公司与租户签署的租赁合同已于2011年12月31日到期，没有续签租赁合同，目前存在的租赁关系为不定期租赁。赵君临支付全部转让款前由国投公司收取租金，之后由赵君临收取租金。同日，赵君临将购房款支付给国投公司。2012年4月26日，南平市房地产交易登记服务中心核发房屋所有权证，登记该房屋的所有权人为赵君临、黎军（共同共有）。2012年5月间，郑荫文与国投公司办理了终止租赁关系的手续，并向国投公司支付了2012年1-3月份的租金。2012年7月12日，福建省博正拍卖有限公司在报上刊登一则拍卖公告，公告将诉争店面的三年期租赁权进行公开拍卖。2012年7月27日，案外人郑宝华中标，取得诉争店面的三年租赁权，月租金为8600元，郑宝华与拍卖公司签订了《福建省拍卖成交确认书》。2012年7月28日，赵君临与郑宝华签订《店面租赁合同》，主要约定：赵君临将南平市延平区梅峰路59号店面租赁给郑宝华，作为经营用房（范围以郑宝华营业执照为准），租赁期限三年（自2012年8月2日起至2015年8月1日止），月租金为8600元；郑宝华在签订合同时付给赵君临定金5万元，赵君临应在五日内将房屋交给郑宝华使用。合同对违约责任亦作出约定，其中约定，租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方违约金5万元。2012年11月28日，赵君临以邮政特快专递方式向郑荫文发出一份《关于再次要求郑荫文立即退出归还梅峰路59号一层15号店面的通知》，告知讼争店面已被他人竞得，要求其立即退出店面并支付占用期间的损失。郑荫文于次日签收该邮件。于2013年1月29日诉至原审法院，请求法院判决郑荫文赔偿赵君临、黎军租金损失63311元，租赁合同违约损失50000元，拍卖郑荫文店内的旧钢琴五台、旧空调一台、旧沙发一套用于偿付以上债务。案件审理过程中，原审法院依赵君临、黎军申请委托对诉争店面在2012年4月1日至2012年7月31日期间的市场租金进行评估。福建武夷资产评估作出闽武夷咨评字（2013）第095号《房地产估价结果报告》。并以《致委托方函》的方式将评估结果告知原审法院，载明：“委托房地产于估价时点的四个月市场租赁价值为RMB11927元。”赵君临交纳评估费1500元。原审法院于2013年11月21日作出（2013）××民初字第××号民事判决，判决：一、郑荫文应于判决生效之日五日内赔偿赵君临、黎军租金损失31486.08元、评估费损失750元，以上共计32236.08元；二、高洁、虞婷应于判决生效之日五日内赔偿赵君临、黎军租金损失25188.86元、评估费损失600元，以上共计25788.86元。三、驳回赵君临、黎军的其他诉讼请求。双方均不服判决，提起上诉。2014年4月21日，南平市中级人民法院作出（2014）××民终字第××号民事裁定书，裁定：一、撤销南平市延平区人民法院（2013）××民初字第××号民事判决书；二、发回南平市延平区人民法院重审。2014年10月17日，赵君临、黎军向原审法院申请撤回起诉，原审法院于2014年10月20日，作出（2014）××民初字第××号《民事裁定书》，裁定：准许赵君临、黎军撤回起诉。
同时查明，2010年12月28日，郑荫文（合同中为甲方）与高洁、虞婷（合同中为乙方）签订一份《商铺转租合同》，主要约定：甲方将南平市梅峰路59号第15号店面以及装修、装饰、工具、设备（含五台钢琴、沙发、空调等）的使用权转让给乙方，租赁期限从2011年1月1日起至2012年12月31日止，2011年使用费为每月2500元，2012年每月使用费为3000元。从2012年4月起，高洁、虞婷未向被告交纳租金，郑荫文于2012年7月9日诉至原审法院，请求解除《商铺转租合同》，要求高洁、虞婷支付从2012年4月至6月拖欠的使用费9000元，并赔偿装修损失33469元，退还合格的钢琴五台、沙发一套、空调二台及工具，支付违约金1万元，不予退还高洁、虞婷押金1万元。在该案审理过程中，高洁、虞婷提出反诉。2012年10月11日，原审法院作出（2012）××民初字第××号民事判决，判决：一、高洁、虞婷应当于判决生效之日起十日返还郑荫文下列财产：珠江牌UP118M624140钢琴一台、珠江牌UP118M1064445钢琴一台、HEILMANN牌UP118M562229钢琴一台、07型珠江钢琴一台、HEILMANN牌UP118M583626钢琴一台、格兰仕分体式空调一台、沙发一套（具体包括店面内大厅两人沙发一张、半圆单人沙发一张、三角型单人沙发一张；通道左侧室内两人沙发两张；通道右侧室内两人沙发两张、三角型单人沙发一张）；二、郑荫文应当在收到高洁、虞婷交付的钢琴之日立即返还高洁、虞婷押金一万元；三、高洁、虞婷应于判决生效之日起十日内支付郑荫文2012年4月至9月期间钢琴、空调、沙发的使用费共计3600元，并支付从2012年10月起至上述设备实际返还郑荫文之日止的钢琴、空调、沙发使用费（按每月600元计算）；四、郑荫文应于判决生效之日起十日内退还高洁、虞婷3600元；五、驳回郑荫文的其他诉讼请求；六、驳回高洁、虞婷的其他反诉请求。郑荫文不服判决，提起上诉。2013年1月29日，虞婷将房屋的钥匙交给赵君临。2013年1月30日，南平市中级人民法院作出（2013）××民终字第××号民事裁定书，裁定：准许郑荫文撤回上诉，双方均按原审判决执行。
原审法院认为，2010年12月27日，国投公司与郑荫文签订的《租赁合同》期限届满后，双方未再签订书面合同，郑荫文作为承租人继续使用租赁物，国投公司未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。2012年4月26日，经产权部门核发，赵君临、黎军因购买讼争房屋成为讼争房屋的所有权人。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在租赁物（即讼争店面）发生所有权变更前，郑荫文并未与讼争店面的原产权人解除不定期租赁关系。根据上述法律规定，讼争店面上的不定期租赁关系不因租赁物权利归属的变动而改变其效力，赵君临、黎军购得讼争店面，取得出租人地位，双方之间系不定期租赁关系。国投公司在讼争店面的所有权发生变更后已无权处分讼争店面的事宜。故郑荫文辩称其与赵君临、黎军不存在房屋租赁合同关系的抗辩理由，于法无据，不予采纳。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，合同自通知到达对方时解除。2012年11月29日，郑荫文签收了赵君临、黎军发出的《关于再次要求郑荫文立即退出归还梅峰路59号一层15号店面的通知》，故此时，双方解除了讼争房屋的不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述规定，当事人应当全面履行各自的义务，郑荫文应按协议约定全面履行支付租金的义务。即郑荫文应当按照每月1200元的标准向赵君临、黎军支付从2012年4月1日起至2012年11月29日的租金共计9560元。赵君临、黎军主张的租金计算标准，缺乏法律依据，不予支持。双方解除店面租赁合同后至郑荫文归还店面前，郑荫文仍然使用诉争的店面，故郑荫文仍应向赵君临、黎军支付至郑荫文退出诉争店面之日的占用费。郑荫文主张其于2012年7月份退出诉争店面，但郑荫文未举有相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对郑荫文的该项抗辩理由，不予采信。因《租赁合同》未约定合同解除后占用费的计算方法，故原审法院认为占用费按原租金每月1200元（以每月30日计）即每日40元为计算依据，从2012年11月30日至2013年1月29日共计2480元。赵君临、黎军认为，郑荫文应以招租中标单价每月8600元的标准支付房屋使用费的主张。因该单价所订立合同的相对人是赵君临、黎军和中标人，而赵君临、黎军与郑荫文并未约定对郑荫文逾期退还店面的违约责任，故赵君临、黎军的该项主张，缺乏依据，不予采纳。对赵君临、黎军诉请中超出的部分，不予支持。关于赵君临、黎军主张郑荫文赔偿其租赁合同违约金损失50000元的问题。原审法院认为，赵君临、黎军在其尚未与郑荫文解除不定期租赁合同关系，郑荫文未将讼争店面归还时，就对外进行招租，由此产生的损失应当由赵君临、黎军自行承担。故对赵君临、黎军的该项请求不予支持。关于赵君临、黎军主张评估费应由被告承担的问题。原审法院认为，因赵君临、黎军对法律关系的认识错误，其委托评估的事项未被采用，故评估费损失应由赵君临、黎军自行承担。原审法院对原告的该项诉请，不予支持。关于郑荫文抗辩赵君临、黎军的起诉属于重复起诉的问题。原审法院认为，（2013）××民初字第××号《民事判决书》已被南平市中级人民法院撤销，并发回本院重审。在案件重审过程中，赵君临、黎军申请撤回起诉。故双方之间的纠纷并未经过人民法院的裁判处理。故对郑荫文的抗辩理由，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、郑荫文应于判决生效之日起五日内向赵君临、黎军支付房屋租金9560元；二、郑荫文应于判决生效之日起五日内向赵君临、黎军支付房屋占用费2480元；三、驳回赵君临、黎军的其他诉讼请求。
上诉人赵君临、黎军上诉称，原审法院遗漏认定2012年3月7日国投公司发给郑荫文的《房产交易提示函》的内容。郑荫文与国投公司自2012年4月1日起已没有任何租赁关系，故不存在买卖不破租赁的事实。郑荫文在收到书面通知后，拒不退出，继续使用讼争房屋，为此，郑荫文应当按照市场行情向赵君临、黎军支付租金，并赔偿租赁违约金损失。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判：1、郑荫文支付赵君临、黎军2012年4月1日至2012年11月29日租金损失24154.2元（按市场评估价日租金99.4元计算）；2、郑荫文支付2012年11月30日至2013年1月29日占用费6162.8元（按99.4元∕天计算）；3、郑荫文赔偿租赁合同违约金50000元。
上诉人郑荫文辩称，双方不存在租赁关系，租金应该由实际占用人支付，且赵君临、黎军主张的支付标准没有依据。综上，赵君临、黎军的上诉理由不能成立，请求驳回赵君临、黎军的上诉。
上诉人郑荫文上诉称，一、讼争房屋实际使用人系高洁、虞婷，应当由他们承担侵权赔偿责任，而原审法院未予以追加，属于程序违法；二、郑荫文同赵君临、黎军不存在租赁关系，为此，诉请要求其支付租金属于诉讼主体错误；三、赵君临同国投公司之间买卖合同中关于房屋交付的问题，属于他们之间的内部关系，与郑荫文没有任何法律关系；四、赵君临、黎军的原审诉请，违反了“一事不二理”的原则，应当予以驳回。综上，原审法院认定事实及适用法律错误，判决不公，请求撤销原判，改判驳回赵君临、黎军的原审诉讼请求。
上诉人赵君临、黎军辩称，郑荫文的上诉理由不能成立，请求驳回郑荫文的上诉。
经审理查明，赵君临、黎军对原判认定的事实无异议，郑荫文除对原判认定其于2012年11月29日收到赵君临发出的《关于再次要求郑荫文立即退出归还梅峰路59号一层15号店面的通知》有异议外，对原判认定的其他事实无异议。对原判认定的且双方均无异议的事实，本院予以确认。
原审法院依据赵君临、黎军提供的EMS快递单及回执查询，认定郑荫文于2012年11月29日收到赵君临发出的《关于再次要求郑荫文立即退出归还梅峰路59号一层15号店面的通知》，郑荫文虽对此有异议，但未能提供相反的证据予以证明，应承担举证不利之后果，为此，郑荫文对原判认定该事实之异议不能成立。
综上，原判认定基本事实属实。
另查明，赵君临、黎军于二审陈述，其认可2012年5月底国投公司与郑荫文办理终止租赁关系。
本院认为，赵君临、黎军取得讼争房产后，依法承受原已存在的租赁合同关系中出租人的合同地位，且在国投公司与郑荫文终止租赁关系后，对郑荫文继续使用讼争房屋并无异议，依《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁关系期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间实为不定期租赁关系，郑荫文应按原合同约定的租金标准向赵君临、黎军支付租金。在双方不定期租赁关系未解除前，赵君临、黎军又将讼争店面重新出租，有违诚信，故由此产生的损失应由其自行承担。郑荫文自2012年11月28日收到赵君临、黎军发出的《关于再次要求郑荫文立即退出归还梅峰路59号店面的通知》后，双方不定期租赁关系解除，郑荫文理应及时履行返还租赁物之义务，然其怠于履行，依法应承担合同解除至实际交付租赁物期间的租金损失。赵君临、黎军主张按评估价每天99.4元的赔偿标准，因并未实际发生，且与本案不具有直接的关联性，不予支持。郑荫文主张其并非实际使用人的上诉理由，不能作为拒不租金及占用费的合理事由，故不予支持。综上，赵君临、黎军、郑荫文的上诉理由均不能成立，原判认定事实清楚、程序合法、判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5144元，由上诉人赵君临、黎军负担2572元，由上诉人郑荫文负担2572元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
代理审判员 刘冬龙
代理审判员 余观贵
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。