广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第710号
上诉人（原审被告）：李吟中，男，汉族，1961年5月11日出生。
被上诉人（原审原告）：广东侨外出国人员服务中心有限公司。
法定代表人：丁颖，该公司董事长。
委托代理人：管某，女，汉族，1975年10月9日出生，系该公司行政经理。
上诉人李吟中因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月28日，广东侨外出国人员服务中心有限公司（以下简称侨外公司）（乙方）与李吟中（甲方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方将深圳市福田区金田路金中环商务大厦XXXXA房出租给乙方使用，房屋建筑面积192.48平方米，租赁用途为办公，乙方不得用作其他用途，租期自2011年7月1日至2013年3月31日。租金每月32336元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金64672元。甲方退还乙方租赁保证金的条件是：本合同有效期已满，乙方不再续租；乙方已缴清所有相关费用，包括承租该物业所产生的租金、管理费及水电费、租赁税费等。返还租赁保证金的方式及时间：租赁期满3天内现金返还。本合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。
同日，侨外公司与李吟中签订了一份《补充协议》，约定如果合同到期乙方（侨外公司）不再续租，则应提前两个月通知甲方（李吟中），否则视为耽误，后果由乙方负责。
上述合同签订时，侨外公司向李吟中交纳了租赁押金64672元，李吟中也向侨外公司交付了涉案房屋。
2013年1月14日，侨外公司与李吟中签订了一份《声明书》，双方约定乙方（侨外公司）在2013年3月31日搬离之日，甲方（李吟中）需配合乙方前往租赁所终止合同手续。完毕时，甲方需在2013年4月3日退还前期支付给甲方的押金64672元。
2013年1月15日，侨外公司向李吟中发送了一份《书面通知》，称其将不再续租涉案房屋。
2013年3月28日，侨外公司员工管某打电话给李吟中要求办理退房手续。2013年3月29日，涉案房屋所在管理处向侨外公司开具了放行条，侨外公司于同日搬出了涉案房屋。2013年4月1日，李吟中发短信要求侨外公司员工管某将涉案房屋钥匙放于管理处。2013年4月7日，侨外公司员工管某与李吟中前往管理处办理协商退房交接手续，但未办成。2013年4月9日，管理处受李吟中委托代收了侨外公司移交的房屋钥匙及房屋密码资料。2013年4月10日，李吟中通过银行转账向侨外公司退还了部分押金40816元，仍有押金23856元未退还给侨外公司。
2013年5月9日，侨外公司诉至原审法院。原审庭审中，李吟中确认侨外公司已付清了2013年3月31日之前所有的租金、物业服务费，租赁税费等费用。双方还同意进行庭外和解，庭外和解期限为30天。
侨外公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、李吟中退还侨外公司房屋押金23856元；2、李吟中向侨外公司支付自2013年4月1日起的押金23856元利息（利息按银行同期贷款利率，暂计至2013年5月10日利息为146元，实际应计算至李吟中退还押金之日止）；3、李吟中承担本案诉讼费用。
原审法院认为：侨外公司与李吟中于2011年6月28日签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效，双方当事人应全面诚实履行合同义务。侨外公司已付清租赁期限内的租金等费用，原审法院予以认定。租赁期限届满前两个月，侨外公司告知了李吟中不再续租，已履行了合同约定的告知义务。租赁期限届满前，侨外公司已告知李吟中要求办理移交房屋手续，但李吟中并没有及时协助办理，侨外公司就此搬离涉案房屋并无不妥。侨外公司搬离涉案房屋后，李吟中应当将租赁押金64672元返还给侨外公司，侨外公司仅退还40816元，李吟中应当将剩余租赁押金23856元退还给侨外公司，侨外公司要求李吟中返还租赁押金23856元，理由成立，原审法院予以支持。侨外公司要求李吟中支付租赁押金23856元利息，据本案已查明的事实，侨外公司于2013年4月1日收到李吟中要求将房屋钥匙放于管理处后，并没有及时将房屋钥匙放于管理处，直至2013年4月9日才履行该行为，鉴于此，侨外公司要求李吟中支付租赁押金23856元利息，缺乏事实根据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决：一、李吟中应于本判决生效之日起十日内向侨外公司返还租赁押金23856元；二、驳回侨外公司的其他诉讼请求。本案案件受理费400元（侨外公司已预交），因适用简易程序减半收取200元，由侨外公司负担1元，李吟中负担199元。
上诉人李吟中不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法官隐瞒事实和证据，偏袒侨外公司，其判决严重不公，程序也违法。1、李吟中在原审时提交了书面答辩状，具体叙述纠纷的经过及侨外公司违约、拒不按时交还租赁房屋的事实，但原审判决却称：“被告（即李吟中）口头答辩称……”，对李吟中的书面抗辩理由只字未提，隐瞒李吟中提交的书面答辩状。2、李吟中在举证期限内向原审提交了证据材料8项、在开庭后第4天根据原审法官的要求又补充了证据1项，但原审开庭时，原审独任审判法官对李吟中提供的证据不依法出示并由侨外公司质证，对庭后根据其要求补充的证据也不依法重新开庭质证，且在判决书中对李吟中提交的证据只字不提，予以隐瞒，这显然违反民事诉讼法、民事诉讼证据若干规定关于对当事人提供的证据应当庭出示交由对方当事人质证并依法进行审核的规定，其做法违反法定程序。3、在原审开庭时，李吟中进行陈述、抗辩，屡屡遭到原审法官的制止，致李吟中无法完整陈述意见。李吟中在原审所提交的答辩状及证据材料，均有原审法官开具的《当事人提交证据材料清单》为据，请二审法院明断。
二、原审判决认定李吟中没有及时协助侨外公司办理移交房屋手续、侨外公司要求返还租赁押金理由成立，判令李吟中应全额退还侨外公司押金，其认定与本案事实严重不符，其判决理由也完全错误。根据本案《深圳市房屋租赁合同书》第九条中规定的：“甲方（即李吟中）向乙方（侨外公司）返还租赁保证金的条件：1、本合同有效期已满，乙方不再续租；2、乙方已缴清所有相关费用，包括承租该物业所产生的租金、管理费及水电费、租赁税金等”、“出现下列情形的，甲方可不予返还保证金：1、本合同有效期未满，乙方提前退租；2、乙方未缴清所有相关费用，包括承租该物业所产生的租金、管理费、租赁税金及水电费等”及第二十条第一款“本合同终止后，乙方应于叁日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（除正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。”第二款“乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。”根据上述约定，侨外公司交清有关费用（包括水电费）是侨外公司的义务，也是李吟中决定是否退还租赁押金的条件之一；侨外公司在合同终止后叁日内迁离并返还租赁房屋是其合同义务，若侨外公司没有在叁日内迁离或不返还租赁房屋，李吟中有权根据逾期的期限向侨外公司收取相当于双倍租金的赔偿金。李吟中提供的证据清楚证明，2013年4月9日上午11时多，金中环物业服务中心接到侨外公司交来的租赁房屋房门锁匙及密码后前往查看租赁房屋情况，因密码不正确无法进入租赁房屋，经向侨外公司重新确认密码后，才于当天下午四时多进入租赁房屋，发现屋内有一空调开关没有关闭，仍在运行中（见2013年5月16曰深圳市中环物业管理有限公司金中环物业服务中心《证明》），因此，李吟中从租赁押金中扣收侨外公司尚未缴清的空调电费，完全合法。另者，虽然侨外公司在合同终止后的3天内迁离了租赁房屋，但侨外公司并没有履行在合同终止后3日内“返还租赁房屋”的义务，《合同书》第二十条第一款所指的“返还租赁房屋”，是指“办理有关移交手续”，该款也明确“办理有关移交手续”是侨外公司的合同义务。本案中，侨外公司虽迁离租赁房屋，但并没有及时交出房屋锁匙及门禁密码，没有到租赁房屋现场办理查房及交接的任何手续，而是坚持要李吟中先退还租赁押金后才交还租赁房屋锁匙，甚至无理要求李吟中需到侨外公司处办理手续。在李吟中多次催促下，侨外公司至2013年4月9日上午11时才将租赁房屋锁匙交给物业服务中心并故意报错房屋门锁密码。2013年5月16日金中环物业服务中心出具《证明》证实：“2013年4月7日上午XXXXA业主李吟中先生同其租户侨外公司管小姐前来一楼管理处商谈XXXXA房退租事宜，现场李先生提出让管小姐将房间锁匙及押金单交给管理处并解除电子密码锁，才可退还押金；管小姐提出要求需先把押金如数退还，再把锁匙交到管理处，最终商谈无果散场。”原审判决也认定：“2013年4月1日，被告发短信要求原告员工管某将涉案房屋锁匙放于管理处。2013年4月7日，原告员工管某与被告前往管理处办理协商退房交接手续，但未办成。”（见原审判决书第4页第2行至第5行），可见，先办理退房交接手续还是先退还租赁押金是双方争议的问题，而按照《合同书》第九条和第二十条约定的内容可以看出，侨外公司交清有关费用并办理退房交接手续是李吟中退还租赁押金的先决条件，由于侨外公司没有履行其合同义务，李吟中暂扣留其租赁押金是完全正当的，李吟中行使先履行抗辩权完全符合法律规定。在侨外公司拖至2013年4月9曰才交还房屋锁匙并报清楚门禁密码后，李吟中于2013年4月10日在扣除侨外公司未缴的电费、逾期租金的双倍等费用后将余额退还侨外公司，符合合同约定的条件和期限。原审在侨外公司拒不办理退房交接手续、退还房屋锁匙及解除门禁密码的情况下，认为李吟中应在侨外公司迁离后即退还租赁押金，是完全错误的。
综上，请求：撤销原判，驳回侨外公司的诉讼请求。
被上诉人侨外公司答辩称：一、我司已完全履行了合同义务。二、我司已履行按期缴费义务。三、我司已履行房屋交接义务。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。李吟中与侨外公司签订涉案《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。在租赁期限届满前，侨外公司通过《声明书》、《书面通知》等形式向李吟中确认其不再续租，并于2013年3月28日通知李吟中办理退房手续，3月29日搬离涉案房屋，已适当的履行了合同义务。在期限届满后，双方虽未就房屋钥匙的交接达成一致，李吟中亦应积极采取措施，直接收回涉案房屋，防止损失扩大，故原审法院判决侨外公司无需承担押金损失，认定事实清楚，本院予以确认，李吟中的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费396元，由上诉人李吟中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年四月十一日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。