山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第960号
上诉人（原审第三人）：刘建军，市民。
被上诉人（原审原告）：单县恒通客运有限公司，住所地单县舜师路东段路北。
法定代表人：张长锁，总经理。
委托代理人：许守娟，山东君诚仁和律师事务所律师。
原审被告：朱志源，市民。
上诉人刘建军与被上诉人单县恒通客运有限公司（以下简称恒通客运公司）原审被告朱志源房屋租赁合同纠纷一案，单县人民法院于2015年8月31日作出（2015）单民初字第1107号民事判决，刘建军不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年12月30日公开开庭进行审理。上诉人刘建军、被上诉人恒通客运公司的法定代表人张长锁及其委托代理人许守娟、原审被告朱志源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒通客运公司诉称：被告租赁原告位于单县开发区舜师东路单县客运东站大楼的房屋经营宾馆。2009年4月15日双方签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限15年，每年8月1日交付当年租金。第1至3年房租每年14万元，第四年19万元，第5年24年万元，第6年29万元。合同签订后原告即将房屋交付，被告从2013年8月份开始欠租金。原告于2014年3月26日在单县人民法院起诉，经审理后作出（2014）单民初字第962号民事判决书，被告应当支付2014年至2015年度租金210000元。现判决已生效，被告至今未履行支付租金的义务。2014年8月1日被告应当支付2014年至2015年度租金290000元，被告亦未履行，被告的行为导致无法实现租赁合同目的，故原告诉讼来院要求被告支付原告租赁费290000元；解除与被告朱志源签订的房屋租赁合同。本院依职权追加刘建军为本案第三人后，原告增加诉讼请求，要求判令第三人刘建军履行腾房义务，将租赁房屋腾空交付原告。
被告朱志源辩称：1、被告朱志源已在2011年11月15日将涉案房屋转让给第三人刘建军，并告知了原告法定代表人，原告法定代表人也未提出异议，且收取了第三人刘建军2012年8月1日至2013年8月1日的租金19万元，2013年8月1日至2014年8月1日的租金3万元；2、被告已将与原告签订的租赁合同中的全部权利义务转让给了第三人，且第三人已交纳了部分房屋租金，故剩余未交纳的租金也应由第三人交纳；3、被告与第三人在2015年4月14日签订了民事调解协议一份，2013年8月1日至2014年8月1日的房屋210000元租金由第三人于2015年6月30日履行完毕；综上，请求法院判决驳回对被告的诉讼请求，判令剩余房屋租金由第三人交纳，如果解除租赁合同，原、被告之间及被告与第三人之间的合同应一并解除，并保留被告因承诺租赁场地为车站，而车站未运营及改变用途导致多交纳租金的诉讼权利。
第三人刘建军述称：1、原告的经营范围为客运经营，租赁合同第一项明确载明地址为单县客运站大楼，客运大楼建成后，公司名称、土地用途均为车站，承租房屋为该客运站大楼二三层，但客运公司一直未运营，故造成合同租金价格偏高，且两年后改为经营汽车销售公司，原告改变了用途；2、2009年4月被告承租了原告部分房屋，经原告同意装修为宾馆，后被告将宾馆转让给第三人经营，2013年3月原告在没有通知第三人的情况下，在宾馆北墙修建了一车间，将宾馆北面挡严，又在南墙设置了广告牌，不同程度的挡住了房间的窗户，严重影响了宾馆的通风采光，影响了宾馆的正常经营，损失了部分客源；3、因原告违约在先，如解除合同，原告必须承担宾馆的装修费用或作价转给原告，已装修的宾馆正在经营，装修无法拆除，可正常使用，拆除后无利用价值；4、要求原告赔偿影响宾馆通风采光所造成的2012年3月至2015年6月之间的宾馆的损失。
单县人民法院审理查明：2009年4月15日，原告恒通公司法定代表人张长锁（出租房、甲方）与被告朱志源与案外人朱国坚（承租方、乙方）签订了房屋租赁合同一份。合同主要内容为：（一）位置：单县舜师东路单县客运站东站大楼，从西到东贰叁层共贰拾间（即4米宽为一间，面积为1800平方米。底层西到东共六间，面积为340平方米）；（二）用途：经营宾馆；（三）交付日期和租赁期限：甲方于2009年8月1日向乙方交付该房屋，租赁期间为15年，即2009年8月1日至2024年8月1日；（四）租金：在第1、2、3年每年租金为140000元，第4年递增50000元（即190000元），第5年递增50000元（即240000元），第6年递增50000元（即290000元），余后9年都为290000元，付款方式为每12个月付一次；（五）转租：租赁期内，乙方如转让给他人，应告知甲方，但第3方必须履行甲乙双方的合同；……。合同签订后，原告依约将房屋交付被告朱志源使用，2009年8月1日至2012年8月1日的房租被告朱志源已按合同约定交付原告。
2011年11月15日，被告朱志源（出让方、甲方）与第三人刘建军（承让方、乙方）签订了舜帝商务宾馆转让合同，甲方将位于单县舜师东路单县汽车客运东站大楼的舜帝商务宾馆转让给乙方，包括宾馆所有设施；转让金额为捌拾万元，一次性付清（含2012年8月1日前的租金）；乙方必须履行甲方与单县恒通客运有限公司签订的租赁合同（甲方与单县恒通客运有限公司签订租赁期限为壹拾伍年，2009年8月1日至2024年8月1日，前叁年每年租金壹拾伍万元，第四年壹拾玖万元，第伍年贰拾肆万元，第六年贰拾玖万元封顶）。该转让合同签订后，第三人刘建军经营该宾馆，并向原告交纳了2012年8月1日-2013年8月1日的房屋租金190000元。2013年5月份，第三人刘建军支付了2013年8月1日-2014年8月1日的房租30000元。后原告向被告索要剩余房租未果，于2014年3月26日诉讼来院，要求被朱志源支付原告租金240000元，并要求本案第三人刘建军承担连带清偿责任，本院作出（2014）单民初字第962号民事判决书，判令被告朱志源支付原告房屋租金210000元，驳回了原告对本案第三人的诉讼请求。
单县人民法院审理认为：原告法定代表人与被告朱志源签订的房屋租赁合同，系其履行职务行为，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，应为有效合同，对双方均有法律约束力，原告及被告朱志源均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告朱志源使用，已履行了合同义务，但被告朱志源在合同期内只向原告支付了2012年8月1日之前的房租，及第三人刘建军转交的2012年8月1日至2013年8月1日的房租和2013年8月1日至2014年8月1日的房租30000元，剩余210000元的房租法院已另案判决，2014年8月1日至2015年8月1日的房租290000元未按合同约定支付，已构成违约，但原告与被告签订的租赁合同中第一条明确载明原告出租的房屋位于单县舜师东路单县客运站东站大楼，第五条关于租金的规定也为递增式，根据日常生活经验，汽车客运站的客流量应该比较大，宾馆客流也应随着增加，故原、被告关于租金的约定采用了递增式，但客运站一直未运营，考虑承租物（宾馆）的实际租赁位置及经营情况，房屋租金继续递增明显对被告不公平，故租金数额以上一年度房屋租金240000元为宜。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求与被告解除于2009年4月15日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合上述法定规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照原约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，
被告朱志源与第三人刘建军签订了《舜帝商务宾馆转让合同》，实质为房屋转租合同，根据原告与被告朱志源签订的房屋租赁合同第6条：“租赁期内乙方（朱志源）如转让给他人，应告知甲方（原告），但第三方必须履行甲乙双方的本合同”的约定，被告朱志源将房租转租给第三人刘建军后，原告收取了第三人刘建军的房租共计220000元，应知道了被告朱志源的转租事宜，且被告朱志源与第三人刘建军签订的《舜帝商务宾馆转让合同》亦履行原告与被告朱志源双方的房屋租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告朱志源与第三人刘建军之间的转租合同应合法有效。但被告朱志源与第三人刘建军签订的《舜帝商务宾馆转让合同》的基础是原告与被告朱志源签订的《房屋租赁合同》，该合同已解除，故被告朱志源与第三人刘建军签订的《舜帝商务宾馆转让合同》亦应予以解除。
被告朱志源认为已将该涉案房屋转让给第三人刘建军，且2012-2013年度的租金也是第三人刘建军给付原告的，现涉案房屋的实际使用者仍是第三人刘建军，请求驳回原告对被告朱志源诉讼请求的抗辩理由，无法律依据，本院不予采纳。被告朱志源支付给原告租金后可依照与第三人刘建军签订的《舜帝商务宾馆转让合同》行使相应权利。
第三人刘建军述称，2013年3月原告在没有通知第三人的情况下，在宾馆北墙修建了一车间，将宾馆北面挡严，又在南墙设置了广告牌，不同程度的挡住了房间的窗户，严重影响了宾馆的通风采光，影响了宾馆的正常经营，损失了部分客源，要求原告赔偿影响宾馆通风采光所造成的2012年3月至2015年6月之间的宾馆的损失。本院认为，本案系合同纠纷，第三人刘建军的抗辩系侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，第三人刘建军可另案主张权利。
第三人刘建军述称，因原告违约在先，解除合同，必须承担宾馆的装修费用或作价转给原告，已装修的宾馆正在经营，装修无法拆除，可正常使用，拆除后无利用价值，因原告与被告朱志源签订的租赁合同中并未约定解除租赁合同后装饰装修物应如何处理的约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，应予以支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，现原告要求解除租赁合同，综合本案，原告承诺的客运站一直未运营及擅自改变车站及宾馆外墙构造，影响了宾馆的通风采光及被告未按照合同约定交纳房屋租金，均导致了租赁合同不能正常履行，因双方均存在违约而导致合同解除的，剩余租赁期限内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任，应另案解决此纠纷为宜。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、被告朱志源于本判决生效后十五日内支付原告单县恒通客运有限公司2014年8月1日至2015年8月1日房屋租金240000元；二、解除原告单县恒通客运有限公司与被告朱志源于2009年4月15日签订的《房屋租赁合同》；三、解除被告朱志源与第三人刘建军于2011年11月15日签订的《舜帝商务宾馆转让合同》；四、驳回原告单县恒通客运有限公司的其他诉讼请求。案件受理5650元，由原告负担750元，由被告朱志源负担4900元（被告负担部分原告已先行垫付，待被告履行时一并支付给原告）。
上诉人刘建军不服一审判决上诉称，一、2013年1月，恒通客运公司单方面改变了宾馆的构造，影响涉案房屋的经营，所以朱志源不能缴纳房租。二、涉案房屋所在的汽车站并未运营，请求降低租金或者减免租金，请求恒通客运公司返还2012年上半年和2013年全年租金，赔偿经济损失。三、因恒通客运公司违约在先，所以不能缴纳租金。四、不能实现合同目的；恒通客运公司提出解除合同，宾馆内部设施应作为估价，赔偿给承租人；上诉人和被上诉人签订的租金应以2011年房屋租金为宜。
被上诉人恒通客运公司答辩称，上诉人上诉观点不能成立，第一、上诉人的第一点上诉理由与本案处理的合同纠纷不是同一法律关系，不能在本次诉讼中一并审理，搭建车间是上诉人同意的，不是被上诉人擅自改造，搭建车间所用的墙板、屋面板，还是从上诉人处购买的，上诉人所经营的宾馆，消防设施是经过消防队验收合格的，不存在安全隐患，而且消防队每年都有一次检查，如果存在安全隐患，会给上诉人下达责令改正停止经营通知书；第二、上诉人第二点上诉理由也不能成立，上诉人没有直接与被上诉人签订租赁合同，上诉人是同原审被告签订的宾馆转让合同，从而成为本案的次承租人，上诉人与原审被告所签订的合同与被上诉人无关，上诉人从原审被告处转接宾馆时，双方都没告知被上诉人，上诉人在接受宾馆时原审被告已经租赁被上诉人的房屋两年之久，上诉人也明知当时车站并没有运行，被上诉人不存在对上诉人进行欺骗，诱使上诉人转接宾馆的行为；第三、上诉人当庭补充的两点上诉理由，属于对被上诉人的反诉，而不能在二审中直接提出，况且也不是同一法律事实，不能在本案中一并处理，被上诉人不存在上诉人所说的过错，不应承担上诉人装修装饰的残值损失，综上，被上诉人在一审时为了早日收回自己的房屋在明知一审判决有失偏颇的情况下没有上诉，在被上诉人申请强制执行时才得之上诉人提起上诉，鉴于此上诉人的上诉请求不能成立，请法院依法驳回。
原审被告朱志源述称，上诉人是宾馆的实际使用人，朱志源转租给上诉人后，并且有一张与上诉人的协议，并且把协议的一份交由恒通公司了，之后上诉人把房租直接交给了恒通公司一年多的房租，最后上诉人不交房租，等了两年以后，恒通公司起诉朱志源，要求其补交2013年至2014年的房租，所以朱志源又起诉了上诉人，朱志源胜诉了。现在2013年至2014年的房租正在执行阶段，上诉人多次与朱志源通话称2014至2015年的房租以及余下的房租直至2024年（合同约定截止时间）都由上诉人直接交由恒通公司，并且有一张上诉人书写的书面材料。
本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，上诉人刘建军上诉主张因恒通客运公司单方面改变了宾馆的构造，违约在先，影响涉案房屋的经营，所以朱志源不能缴纳房租。首先原审并未判决刘建军承担缴纳房租的责任，其次刘建军无权替朱志源提出上诉理由。刘建军上诉称涉案房屋所在的汽车站并未运营，请求降低租金或者减免租金，请求恒通客运公司返还2012年上半年和2013年全年租金，赔偿经济损失。本案审理的是恒通客运公司与朱志源之间的房屋租赁合同纠纷，刘建军作为第三人参加诉讼，原审并未判决刘建军承担缴纳房租的义务，刘建军要求降低或减免房租以及要求赔偿经济损失是另一法律关系，刘建军可以另案主张权利。
综上所述，上诉人刘建军的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5650元，由上诉人刘建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 井 慧
代理审判员 侯圣春
代理审判员 秦 迅
二〇一六年一月十一日
书 记 员 陈俊昂