广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第139号
上诉人（一审原告）桂林中大物业服务有限责任公司。
委托代理人李金兰。
委托代理人董春贵。
被上诉人桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司。
法定代表人郭树贵，董事长。
委托代理人蒋常雁。
桂林中大物业服务有限责任公司因与桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2013）灵民初字第871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日立案受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理，书记员李菊丽担任法庭记录。上诉人桂林中大物业服务有限责任公司的委托代理人李金兰、董春贵，被上诉人桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司的委托代理人蒋常雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年5月18日，原告中大物业公司（乙方）与被告昌浩公司（甲方）签订一份水榭花都前期物业管理服务委托合同，合同约定：一、甲方将水榭花都委托于乙方实行物业服务管理；二、委托管理房屋建筑共用部分、共用设施、设备、小区内市政公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理；三、负责向业主和物业使用人收取下列费用，物业管理费用，生活垃圾费用、小区水电费由业主或物业使用人向有关部门交纳，小区内水电损耗及公共照明和绿化用水楼道用电等公共水电费由甲方承担；四、委托管理期限自2006年5月18日起至业委会成立并聘请新的物业公司止；五、物业服务费用缴纳，业主在接到甲方发出交房通知最后一天计算管理业主按建筑面积一次性预交一年物业管理费，逾期不交者每日按应缴纳金额的3‰收取违约金。委托合同签订后，原告进驻水榭花都进行物业管理。2008年5月19日，原、被告签订合同补充协议。协议约定：根据《水榭花都前期物业管理委托合同》和则艮务方案》，经双方协商就风景国际1—28#楼（小高层）物业管理服务费用达成以下协议：物业的管理服务费用按建筑面积交纳，具体标准如下：1、小高层住宅：0.70元／月／平方米；2、商铺及写字楼：0.80元／月／平方米；3、车库、车位：15元／月／个。2009年11月13日原、被告又签订一份“水榭花都”前期物业服务补充协议，协议约定：在2006年5月18日甲、乙双方签订的《水榭花都前期物业管理服务合同》的基础上对“水榭花都项目的小高层等物业收费标准进行约定，经双方友好协商，约定如下：小高层（住宅）0.70元／平方米／月，商铺、车库等非住宅0.80元／平方米／月，2012年12月26日被告发函给原告，内容为：我公司开发的水榭花都风景国际13、15#楼于2012年12月25日交房，高层截止至2013年1月15日我公司免业主的物业费用，交房后由物业公司开明细单给我公司财务，我公司收到贵公司的免物业费的明细单后，1个月内将其费用打入贵公司的帐户。尔后，被告没有汇款给原告，2013年1月13日原告发函给被告，内容为：贵公司在水榭花都二期“风景国际”1#、8#楼于2009年11月30日已交房，根据《水榭花都前期物业管理委托合同》和孵1’充协议》，对二期风景国际架空层、车库、车位（含空置车位）收费标准为15元／月／个，现贵公司在水榭花都二期“风景国际”尚有空置车位40个，经双方约定，该空置车位费用应由贵公司承担并支付给我公司，但贵公司至今仍未支付，具体欠费系列如下：1、每月应收车位费40个×15个／月／个：600元／月；2、本金：600元／月×37个月=22200元（2009年12月1日至2012年12月31日共37个月）；3、滞纳金（按平均每月30天计算，每月3‰计算滞纳金37962元；4、本金加滞纳金=22200元＋37962元=60162元。以上费用请贵公司尽快予以支付为盼。2013年3月12日原告发函被告，内容为：贵公司开发的水榭花都风景国际13#、15#楼于2012年12月25日交房，交房期间贵公司为69户业主减免物业服务费用（自交房之日起）共计27744元，请贵公司接到函件后，尽快予以支付为盼。2013年3月14日被告公司员工签收。2013年6月7日，原告发函被告，内容为：我公司受贵公司委托前期管理，“水榭花都”小区至今已近六年时间，交房数量超3000套，我公司经核对，现有以下费用贵公司仍未支付：截止2013年3月12日止，贵公司为业主减免物业费用如下：1、2012年11月21日致函贵公司统计的三期及部分一期减免费共17612元，违约金39399.7元，合计57011.7元；2、2013年3月12日致函贵公司统计的四期及部分三期减免费共27744元；3、2013年1月13日致函贵公司统计的二期架空层车位管理费22200元，违约金37962元，合计60162元，以上三项合计144917.70元。2013年6月14日被告公司员工签收。2013年6月19日原告（乙方）与水榭花都业主委员会（甲方）签订水榭花都小区物业服务委托合同，甲方将水榭花都小区委托于乙方实行物业管理服务，合同期限为二年自2013年6月18日至2015年6月17日止。2013年8月16日，原告再次发函被告，内容为：我公司受贵公司委托前期管理“水榭花都”小区至今已近六年时间，交房数量超3000套。我公司经核对，现有以下费用贵公司仍未支付，一、截止2013年8月13日止，贵公司为业主减免物业费如下：1、四期及部分三期减免费共29794．90元；2、二期架空层车位管理费26400元，违约金53640元，合计80040元，以上合计109834．90元。以上费用我公司已多次口头和函件催收，至今为止贵公司仍未支付，请贵公司收到函件后，能尽快结算，否则我公司将通过合法程序维护我公司的利益。2013年8月16日被告公司员工签收，被告至今仍未给付。原告遂诉至本院。请求判令：一、被告支付2012年12月25日至2013年7月31日四期拖欠为业主减免物业费人民币29794．90元；二、判令被告支付水榭花都二期架空层车位管理费（2009年12月1日至2013年7月31日共计44个月）600元×44个月=26400元，违约金53460元；三、被告承担本案诉讼费用。2013年10月23日，原、被告对水榭花都一期架空层车位未出售的车位数予以核对：未出售的车位数为34个。
一审法院经审理认为，原告与被告签订的水榭花都前期物业管理服务委托合同与补充协议是双方真实意思表示，该合同与补充协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案在庭审中，被告对原告诉请被告支付2012年12月25至2013年7月31日拖欠为业主减免物业服务费29794．90元，予以认可，并同意给付，故原告诉请被告支付拖欠为业主减免物业服务费29794．90元，符合有关法律规定，该主张该院予以支持。关于原告诉请水榭花都二期架空层车位管理费如何计算的问题，据原、被告签订的《水榭花都前期物业管理合同》与合同补充协议约定。车位管理费用为15元／月／个。经原、被告双方核对被告未出售的架空层车位为34个。车位管理费起算时间为2009年12月1日至2013年7月31日止共计44个月，车位管理费共计为22440元（15元／月／个×34个×44个月）。关于违约金如何计算问题，据原、被告签订的《水榭花都前期物业管理合同》与合同补充协议，没有约定被告未按时交纳车位管理费的违约金的计算方法，本案中，原告诉请违约金，于法不符，该院不予支持，故原告诉请被告给付车位管理费，其合理部分，该院予以支持。被告提出原告车位管理费计算错误，计算过高，违约金53460元无合同依据的抗辩意见，符合有关法律规定，该院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司支付原告桂林中大物业服务有限责任公司为业主减免物业服务费人民币29794．90元；二、被告桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司支付原告桂林中大物业服务有限责任公司水榭花都二期架空层车位管理费22440元。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2493元，诉讼保全费1020元，合计3513元。原告负担1000元，被告负担2513元（被告负担部分，原告已垫灭，待被告履行义务时一并给付）。
上诉人桂林中大物业服务有限责任公司不服一审判决，上诉称，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《水榭花都前期物业管理合同》与合同补充协议没有约定被上诉人未按时交纳车位管理费的违约金是错误的。事实上双方签订的《水榭花都前期物业管理合同》第二十二条第7条，《水榭花都物业服务委托合同》第六章第3条、第4条明确约定，如被上诉人未按时交纳车位管理费，需按应缴纳金额的3‰赔付违约金。故请求改判一审判决第二项为被上诉人向上诉人支付水榭花都二期架空层车位管理费22440元及违约金45441元；本案一、二审受理费由被上诉人承担。
被上诉人桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司答辩称，《水榭花都前期物业管理合同》关于收取违约金的约定只是针对业主。且上诉人对架空层的管理是混乱的，上诉人还向被上诉人收取服务费是不合理的。故请求驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人与被上诉人之间签订的《水榭花都前期物业管理合同》中第二十二条第7条约定内容为，物业服务费用缴纳，业主在接到被上诉人发出交房通知最后一天计算管理业主按建筑面积一次性预交一年物业管理费，逾期不交者每日按应缴纳金额的3‰收取违约金。该条款是针对购房者的，合同中没有明确约定被上诉人未按时交纳车位管理费需交纳违约金。且双方在《水榭花都前期物业管理合同》就违约责任在合同中是有专门的约定条款的，及合同第条，该条中也没有约定被上诉人未按时交纳车位管理费需交纳违约金。另外，根据合同自由原则，除少数法定违约金外，一般均由当事人在合同中约定违约金，而未按时交纳空置车位管理费也不属于法定违约金的范畴。因此，对上诉人主张被上诉人应向其未按时交纳二期架空层车位管理费违约金45441元的诉请，本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，法律适用及实体判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费936元，由上诉人桂林中大物业服务有限责任公司自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 於署光
审 判 员 吴 俣
代理审判员 蒋子秀
二〇一四年六月四日
书 记 员 李菊丽