重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第02898号
原告重庆山泰物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤鸣小区D区5-4号，组织机构代码76590762-4。
法定代表人游建华，重庆山泰物业管理有限公司总经理。
委托代理人罗洪，重庆易坤律师事务所律师。
委托代理人魏婷婷，女，住重庆市九龙坡区。
被告邓先金，男，1965年12月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
被告朱占瑞，女，1968年6月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆山泰物业管理有限公司与被告邓先金、朱占瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理后，依法由审判员龚陵川担任审判长，与代理审判员彭素红、人民陪审员唐金玉组成合议庭，适用普通程序于2014年9月22日公开开庭进行了审理。原告重庆山泰物业管理有限公司的委托代理人罗洪到庭参加诉讼，被告邓先金、朱占瑞下落不明，本院于2014年6月18日在《人民日报》公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆山泰物业管理有限公司诉称，被告是重庆市沙坪坝区小区的业主。前期物业服务由重庆光福物业有限公司物业管理分公司实施。由于小区未成立业主委员会，根据国家倡导房地产开发与物业服务相分离的原则，重庆光福物业管理有限公司将小区物业服务移交原告实施，并在小区内张贴公示，在业主未提出异议的情形下，2006年1月1日，原告正式接管小区进行物业服务。被告拖欠原告2008年4月1日起至2009年12月31日、2011年7月1日至2011年9月30日、2011年12月1日至2011年12月31日期间的物业服务费2467.50元。现要求被告立即给此款，并以当月应付物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%从次月的第一日起至该款付清为止向原告支付违约金。
被告邓先金、朱占瑞未答辩。
经审理查明，被告邓先金、朱占瑞系重庆市沙坪坝区小区的业主。重庆光福物业有限公司系该小区的开发商。该小区的前期物业服务由重庆光福物业有限公司物业管理分公司实施。小区未成立业主委员会。2005年10月20日，重庆光福物业有限公司张贴公示，其内容为：“小区2、4、6、8号楼全体业主：由重庆光福物业有限公司委托重庆光福物业有限公司物业管理分公司签订的前期物业管理服务合同三年期已满，现公司将本物业整体服务管理承包给重庆山泰物业管理有限公司进行管理。管理期限到本物业成立业主委员会时止，物业管理服务费和业主应缴纳的费用仍执行原收费标准。现将此情况公示于大家，征求大家的意见。请广大业主在公示之日起30日之内提出意见，如30日之后无异议，将由重庆山泰物业管理有限公司管理该小区。”2005年12月1日，重庆山泰物业管理有限公司张贴公示，其内容为：“小区2、4、6、8号楼全体业主：重庆光福物业有限公司于2005年10月20日公示的将整体物业承包给重庆山泰物业管理有限公司进行管理的公示，公示期已满业主并未提出反对意见，只是对管理工作上存在问题提出了宝贵的意见。为此重庆山泰物业管理有限公司将从2006年元月1日起对小区实行物业管理。”
2006年1月1日，原告与重庆光福物业有限公司订立物业管理服务合同，约定由原告为重庆市沙坪坝区凤鸣山西物市场2、4、6、8号房屋提供物业服务。电梯房管理费按建筑面积每月0.80元／平方米向业主收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，原告可以从逾期之日起按应缴费用每日千分之三加收滞纳金。随后，原告进场对该小区实施物业服务。原告系叁级物业服务企业。
2012年11月23日，原告将被告所居住的小区除车库（负一层）以外的所有物业交给重庆市沙坪坝区社区居民委员会接手，原告不再对该小区提供物业管理服务。
2013年5月27日，原告向被告发出要求其交纳物业服务费的律师函。
另查明，重庆市沙坪坝区房屋的所有权人系被告邓先金、朱占瑞，该房屋建筑面积为124.04平方米，被告每月应当向原告交纳物业服务费99.23元。
原告起诉至法院要求被告按照每月98.70元物业服务费支付25个月物业服务费，即2467.50元，并要求被告支付违约金。
上述事实，有原告提供的物业服务企业资质证书、《物业管理服务合同》、公示、照片、律师函及邮政特快专递详情单、商品房买卖合同、房屋产权交易所查询资料等书证，原告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，对其证据效力予以确认。
本院认为，重庆光福物业有限公司作为建设单位未与物业服务企业订立前期物业合同，而是由其物业管理分公司对重庆市沙坪坝区小区提供事实物业服务。重庆光福物业有限公司物业管理分公司终止对小区前期物业服务后，因该小区未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业服务企业进行物业服务，那么作为建设单位的重庆光福物业有限公司将物业服务委托给原告并与之订立的合同，从性质上应当还是属于前期物业服务合同。原告具有物业管理企业资质，其收费也符合重庆市物业管理服务收费标准，故双方订立的物业服务合同对作为小区业主的被告具有约束力。
关于应付物业服务费，物业管理服务合同约定电梯房管理费按建筑面积每月0.80元／平方米向业主收取物业服务费。被告房屋实际建筑面积为124.04平方米，因此，被告应当向原告支付2008年4月1日起至2009年12月31日、2011年7月1日至2011年9月30日、2011年12月1日至2011年12月31日期间的物业服务费为2480.80元（（0.8元／㎡／月×124.04㎡）×25个月），原告现起诉要求被告支付2467.50元，属于其对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以认可。因物业管理服务合同未对物业服务费交纳时间进行约定，故物业服务费最迟应在每月最后一日交纳，逾期未缴纳物业服务费即为迟延交纳物业服务费。
被告迟延交纳物业服务费，应当依照约定支付违约金。原告主张以每月应付物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算，其标准低于合同约定，符合法律规定，本院予以许可。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告邓先金、朱占瑞于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆山泰物业管理有限公司2008年4月1日起至2009年12月31日、2011年7月1日至2011年9月30日、2011年12月1日至2011年12月31日期间的物业服务费共计2467.50元，并以当月应付物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%从次月的第一日起至该款付清为止向原告支付违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，公告费300元，合计350元（原告已预交325元），由被告邓先金、朱占瑞负担，此款限被告于本判决发生法律效力后立即迳付原告325元，向本院交纳25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 龚陵川
代理审判员 彭素红
人民陪审员 唐金玉
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 张 立