湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民商初字第00561号
原告：周某。
委托代理人：张某甲。
被告：李某甲。
第三人：某公司。
法定代表人：张某乙。
委托代理人：王某。
原告周某诉被告李某甲、第三人某公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理，依法向被告李某甲、第三人某公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。现由审判员李红适用简易程序，于2013年10月28日公开开庭进行了审理。原告周某及其委托代理人张某甲、被告李某甲到庭参加诉讼。第三人某公司因当庭未提交委托手续，未参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某诉称，2013年5月10日原、被告双方在第三人处签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定被告将其所有的位于武昌区水果湖街黄鹂路65号6栋6层17号房屋出售给原告，售价为69万元，原告应当在2013年5月10日支付给被告2万元作为购房款定金，定金自动转为房款，余款47万元，于2013年5月29日支付给被告，余款20万元委托第三人办理贷款；由原告承担第三人的经纪某费13800元，贷款服务费2000元；被告逾期交房或拖延办理贷款面签、两证过户，原告不解除合同的，被告每逾期一日，按已付房款的0.1%向原告支付违约金，原告解除合同的，被告应退还已付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%承担违约责任。合同还对各方的权利、义务等作出了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定，向被告支付了2万元购房款，并支付第三人服务费及贷款服务费。2013年5月29日原告按照合同约定，准备将47万元购房款支付给被告时，被告却告知原告，拒绝接受，并不提供银行账户，致使原告无法支付该部分购房款。2013年6月9日，被告向第三人出具《申某》1份，“……决定不卖了”。之后，原告及第三人多次与被告协商，要求被告继续履行合同，但被告拒不履行。经原告查询得知，被告已于2013年7月3日将房屋过户给他人。综上，被告在签订房屋买卖合同，收取原告部分购房款后，单方要求解除合同，并将房屋过户给他人的行为，已构成根本违约，依法应承担违约责任。为维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、被告返还原告已支付的购房款2万元、已支付给第三人的经纪某费13800元及贷款服务费1800元；3、被告向原告支付违约金71000元；4、被告承担本案诉讼费用。
原告周某为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、存量房居间（买卖）合同1份，拟证明该合同是原、被告及第三人的真实意思表示，合法有效，对合同当事人具有约束力。
证据2、被告所写收条1份，拟证明被告于2013年5月9日收到原告支付的2万元购房定金。
证据3、第三人所写收条1份，拟证明第三人于2013年5月31日已收取原告支付的经纪某费13800元及贷款服务费1800元。
证据4、履约催告函及韵达快递查询单各1份，拟证明2013年6月9日原告通过韵达快递，向被告邮寄履约催告函，要求被告按照合同约定履行合同义务，次日李某甲签收了此函件。
证据5、申某1份，拟证明被告于2013年6月9日亲笔书写申某，明确表示不卖房屋，要求取回土地证，并愿意承担由此产生的法律责任。
证据6、武汉市房屋产权登记信息查询单1份，拟证明原告于2013年7月15日查询得知，被告已将涉案房屋过户给他人。
被告李某甲辩称，一、与原告签订的房屋买卖合同存在瑕疵，所以被告同意解除合同；二、被告不存在违约行为，因与原告签订合同后，原告在银行办理贷款时要求我的前妻在合同上签字，我当着原告和中介公司与我前妻打电话，我前妻不同意。但中介公司仍强行办理。之后我将此情况也向房产局咨询过，房产局明确答复我，如我的前妻不签字、不配合过户，房子是不能过户的。这时原告告知我她的贷款已经办理下来，让我将银行的账号告诉她，要将剩余的房款支付给我。我告知她因前妻不签字，房屋不能过户，如收取了房款会造成日后更大的麻烦，因此拒绝收取原告的房款。之后我前妻到中介公司去闹，声明不卖房了，这样将房子的土地证从中介要回。是因合同存在瑕疵，房屋不能过户，因此被告不存在违约，故被告不应承担违约责任；三、从签订合同到告知不卖房仅有一周左右的时间，原告要求的经济损失达7万元，违约金的标准约定过高，应该调低；四、中介公司在明知房屋不能过户的情况下，仍强行为原告办理了贷款，故应由中介公司退还其向原告收取的中介费和贷款服务费。
被告李某甲未向本庭提交证据，庭后提交婚姻登记记录查询证明1份。
第三人某公司未到庭，但在庭后提交情况说明1份。其述称，在充分了解客户的需求后，就开始匹配相应的房源。在58同城网站上，找到李某甲爱人的电话，在与她联系后，得知其有1套湖北日报宿舍要出售，并告知有买方有诚意看房，于是她提供了李某甲的联系方式。在与李某甲联系后，确定了房价、看房的时间。2013年5月10日客户（即周某）与李某甲在我公司东亭店谈得比较好，双方签订了《存量房居间（买卖）合同》，当日收取了周某的2万元购房定金，并收取李某甲提交的国有土地使用权证。合同签订后，我们约李某甲和周某到银行办理贷款面签，银行要求李某甲的前妻签字，李某甲在银行与他前妻联系，他前妻不同意到银行签字，原因是觉得价格卖低了。当晚李某甲的前妻与公司的业务员联系，她表示除非房价再加5万元，她才同意签字，如不加就打官司。大概过了一周，银行贷款审批通过了，客户的购房资格预审也做了，也告知李某甲过户不需要他前妻字，只需提交相关资料即可。但李某甲未提交，在与其前妻联系后，其改口称不是价格原因，而是小孩上学的因素，表示不卖房了。之后李某甲将房子过户给了他的前妻。
第三人某公司未向本院提交证据材料，仅在庭审后提交情况说明及委托代理手续。
本院依职权在武汉市武昌区民政局婚姻登记处查询了李某甲的婚姻状况、调取了李某甲与常翠芝于2013年1月14日签订的离婚协议书1份及周某于2013年5月23日在中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行办理的个人住房贷款申请审批表。
被告李某甲对周某提交的证据1、2、4、5、6真实性均不持异议，但认为不是被告不想出售房屋，而是因前妻不签字，导致日后房屋不能过户，合同存在瑕疵。证据3收条无法确认其真实性。李某甲对本院依职权调取的证据真实性无异议，但认为房屋虽在协议离婚时归本人所有，但前妻已明确表示不签字卖房，导致房屋过户存在障碍，周某与中介公司仍强行办理贷款，导致目前的局面；周某对本院调取的证据真实性无异议，认为此证据证明李某甲是有权处置其名下的房屋；庭后某公司对周某提交的证据及本院调取的证据均不持异议。
本院对当事人无异议证据，确认其证明力，对当事人有异议的证据，结合案情查明情况综合认定。
经审理查明，李某甲与常某于2005年7月18日登记结婚，2006年7月12日登记离婚，2006年12月31日复婚，2013年4月27日再次登记离婚。武昌区婚姻登记处李某甲与常某签订的离婚协议书的存档件，对夫妻共同财产的处理部分，载明：1、存款，无共同存款；2、房屋，夫妻共同所有的位于湖北日报的房地产归男方所有，位于流芳的房子归女方所有。该协议自婚姻登记机关颁发离婚证之日起生效。
2013年5月10日周某、李某甲、某公司签订《存量房居间（买卖）合同》1份，合同约定：李某甲将其所有的位于武昌区水果湖街黄鹂路65号6栋6层17号房屋出售给周某，售价为69万元，周某应于2013年5月10日支付给李某甲2万元作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款，剩余款项47万元，于2013年5月29日支付给李某甲，余款20万元委托某公司办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额周某以现金补齐；在房屋交易过程中，某公司协助周某、李某甲办理登记、房屋交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。合同签订之日，周某按宗向某公司支付经纪某费13800元、贷款服务费2000元，因周某、李某甲任何一方违约的，某公司收取佣金后概不退还，佣金由违约方承担，双方协商解除合同的，由双方平均负担本宗全额经纪某费；本合同签订之日，周某、李某甲需提供相关证件交由某公司，李某甲保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。如房屋有共有、设定抵押、租赁等行为告知周某，并自行约定解决。如因上述原因导致房屋交易发生纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由李某甲承担全部责任；李某甲逾期交付房屋或拖延办理贷款面签、两证过户，周某不解除合同的，李某甲每逾期一日，按已付房款的0.1%向周某支付违约金，周某解除合同的，李某乙退还周某所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向周某支付违约金，周某不交付房款给李某甲，或拒不提供过户后的房产证收件单／拒不办理抵押以拖延贷款放款时间的：李某甲不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向李某甲支付违约金，李某甲解除合同的，按全部房款的10%向李某甲支付违约金。合同还对各方的权利、义务等作出了明确约定。合同签订后，周某按照合同约定，当日向李某甲支付了2万元购房定金，李某甲向周某出具了收条，同时李某甲将其名下的编号为：武昌国用（初改2006）第09712号国有土地证原件留存在某公司东亭店，由该公司保管。2013年5月23日周某向中国工商银行股份有限公司武汉洪山支某请办理个人住房贷款，在该行李某甲要求其前妻常某配合周某签字贷款时，常某未予配合。2013年5月31日某公司东亭店向周某出具收取中介费13800元及贷款服务费1800元的收条。2013年5月29日周某通知李某甲，准备将47万元购房款支付给李某甲，李某甲拒绝接受此款，6月9日周某通过韵达快运向李某甲邮寄履约催告函1份，主要内容为：“《存量房居间（买卖）合同》签订后，贵方以各种理由拒绝履行售房义务及配合办理相关手续。本人已于2013年5月29日准备将首付款47万元打到您的账户，但是您表示拒绝。贷款金额20万元已通过银行审批，现将上述情况以书面方式函告贵方。请您于收到本函之日起二日内联系本人或某公司，履行合同义务，履行房屋过户手续。逾期将承担一切后果及违约责任，本人将保留通过法律途径向您要求赔偿的权利”。当日李某甲在某公司东亭店写下申某1份，内容为：“本人李某甲位于黄鹂路65号湖北日报宿舍6栋602的房子决定不卖了。现在收回土地证，由此产生的法律责任，由法院判决”，次日李某甲收到履约催告函。2013年7月1日李某甲将武昌区水果湖街黄鹂路65号6栋6层17号房屋过户至常某名下。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，周某、李某甲、某公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系三方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。三方均应按约履行各自相应的义务。合同签订后，周某依约向李某甲支付了购房定金2万元，后李某甲以其前妻常某表示不出售房屋，导致房屋不能过户为由，明确表示合同不能履行，且现已将房屋过户至常某名下，致使合同目的根本无法实现。现周某要求解除合同，李某甲已同意解除，故本院予以支持。周某要求李某甲返还购房款2万元的诉讼请求，李某甲对此无异议，表示愿意返还，本院对周某的该项诉请予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。周某要求李某甲按合同约定支付逾期期间的违约金2000元及按全部房款69万元的10%，共计支付违约金71000元的诉请，李某甲抗辩首先其不应承担违约责任，其次认为约定的违约金过高。本院认为，李某甲在与前妻常翠芝签署的离婚协议书中已对武昌区水果湖街黄鹂路65号6栋6层17号房屋的所有权作出明确约定，归李某甲所有，李某甲在签订房屋买卖合同时对该房屋是有完全的处置权，周某亦有理由相信李某甲有权处置上述房屋，因此李某甲不承担违约责任的抗辩理由，本院不予支持；对周某要求李某甲支付71000元违约金的请求，周某所陈述的实际损失为：该区域房价已上涨，再次购买该区域房产势必增加成本，且为了筹集房款，低价抛售了股票、基金，但庭审中周某未就其实际损失向本院提供证据。考虑到本案中李某甲在不能履约后已及时通知了周某，李某甲的前妻也多次帮助周某联系其他房源，周某应当及时采取措施防止损失的扩大。故本院根据本案的实际情况，酌情调整为：按照总房款69万的4%，计算支付的违约金；周某还要求李某甲返还已支付某公司的经纪某费13800元、贷款服务费1800元的诉请，根据合同的约定，因周某、李某甲任何一方违约的，某公司收取佣金后概不退还，佣金由违约方承担，故周某的该项诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告周某与被告李某甲于2013年5月10日签订的《存量房居间（买卖）合同》；
二、被告李某甲于本判决生效之日起10日内返还原告周某购房定金2万元；
三、被告李某甲于本判决生效之日起10日内返还被告周某已向第三人某公司支付的经纪代理费及贷款服务费共计15600元；
三、被告李某甲于本判决生效之日起10日向原告周某支付违约金27600元；
四、驳回原告周某的其他诉讼请求。
本案案件受理费2432元，减半收取1216元，由原告周某负担499元，被告李某甲负担717元（此款原告周某已垫付，被告李某甲在给付上述款项时，一并付给原告周某）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；帐户：079501040000393；开户行：武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 李 红
二〇一三年十二月十八日
书记员 项久清