贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终1993号
上诉人（原审被告）：贵州省嘉和房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市经济开发区。
法定代表人：黄俊，系该公司董事长。
委托代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师。
委托代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冉彬，男，1989年11月3日出生，土家族，住贵州省荔波县。
上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司与被上诉人冉彬商品房销售合同纠纷一案，荔波县人民法院于2016年9月12日作出（2016）黔2722民初212号号民事判决后，贵州省嘉和房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
一审审理查明：2013年11月5日，原告冉彬与被告贵州省嘉和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买由被告开发的位于荔波县玉屏街道中央城项目2#楼21202号商品房，房价款为355519元，原告通过支付首付款及公积金贷款方式向被告支付购房款；被告应在2014年8月30日前向原告交付商品房，交付条件是该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告以及被告承诺的涉案工程项目内相关设施、设备达到的条件，并约定逾期交房在15日以内自约定交付�限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期交房超过15日且原告要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已交付房价款万分之三的违约金；被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；被告承诺于2014年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告超过约定日期起90日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且原告不退房的，则被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，原告已经支付了首付款并通过公积金贷款方式向被告支付房价款355519元。2014年8月30日�告补交了面积差房价款881元，总计支付购房款为356400元。
2014年2月20日由被告贵州省嘉和房地产开发有限公司作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位共同对中央城项目7#楼进行验收。2014年6月26日由被告作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位共同对中央城项目1#楼进行验收。2014年8月19日由被告作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位共同对中央城项目2#楼进行验收。2014年9月24日中央城项目7#楼通过贵州省黔南州公安消防支队验收。2015年4月27日中央城项目1#、2#楼通过贵州省黔南州公安消防支队验收。2014年10月8日中央城项目7#楼通过荔波县建筑工程质量安全生产监督管理站竣工验收备案。2015年8月13日中央城项目1#、2#楼通过荔波县建筑工程质量安全生产监督管理站竣工验收备案。2014年2月28日起被告即开始向中央城项目7#楼业主交�商品房，2014年6月28日起被告即开始向中央城项目1#楼业主交付商品房，2014年8月30日起被告即开始向中央城项目2#楼业主交付商品房。原告冉彬已经接收被告交付的涉案21202号商品房。
在交付商品房过程中，被告需要向各业主移交不动产销售发票、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书。此外，被告还另向各业主签发由被告制作的房屋移交书。
被告于2014年11月18日取得中央城项目7#楼初始登记；于2016年5月17日取得中央城项目1#、2#楼初始登记。办理中央城项目1#、2#、7#楼商品房所有权分户登记（转移登记）,需要以被告取得该商品房初始登记为前提。中央城项目1#、2#、7#楼业主申请办理商品房所有权分户登记（转移登记）时，需要向荔波县房产事业局提交申请书、完税凭证、缴纳房屋维修基金凭单。不动产销售发票是业主缴纳相关税费的依据。
原审原告冉彬一审诉称：2013年11月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由被告开发建设的位于荔波县玉屏镇嘉和中央城21202号房，建筑面积为148.72平方米，房款总计为355519元，被告应于2014年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。此后，原告还缴纳房屋所有权证书工本费80元，由于被告逾期办理该商品房所有权初始登记，导致原告不能办理该房屋的房产证，被告构成违约，应承担违约责任。按双方约定，约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付购房款的0.01%的违约金（以下简称逾期办证违约金）。故原告起诉要求被告向原告支付逾期办证违约金：16282.77元（355519元×0.01%×458天=16282.77元，计算时间为2014年11月30日至起诉之日）。据此，原告诉至本院，请求判令：一、被告向原告支付从商品房所有权初始登记违约之日起至2016年3月2日止的违约金16282.77元；二、被告继续按《商品房买卖合同》约定，向原告支付从2016年3月3日至被告交付商品房所有权初始登记相关手续止的违约金；三、被告依照《商品房买卖合同》约定，继续办理商品房所有权初始登记,并在自起诉之日起九十日内向原告交付商品房所有权初始登记相关手续；四、本案诉讼费由被告承担。
原审被告贵州省嘉和房地产开发有限公司一审辩称：一、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司建设的嘉和中央城1#、2#、7#等楼系整体规划项目而不是单体规划项目，被告已经取得该项目涉及的建设、规划、施工、预售许可证，开发主体和开发程序合法，所有涉案楼盘�符合办理所有权初始登记和转移登记的要件。二、双方签订的《商品房买卖合同》所使用的是贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局提供的格式文本，其中关于初始登记的时间、转移登记和违约责任的条款均作了严格的限制，相关行政主管部门要求被告在商品房交付使用之日起90日内办理初始登记手续不符合客观实际，不具有合理性。被告对此项约定没有话语权和选择权，只能在无奈和违反真实意思表示的情况下接受该条款，并将范本合同作为商品房销售备案合同与业主签约并登记备案，否则不能通过相关行政主管部门办理相关登记手续。因此，《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项属于无效条款。三、基于行政部门的苛刻限制，被告未在约定时间内取得初始登记，不可归责于被告。办理涉案商品房初始登记需要被告提交多达十二项的手续，有关�工、消防、完税等行政审批周期过长，由于行政部门的苛刻限制，诸多事项均未能在格式合同条款约定的90日内完成，这亦是被告所无法克服的，因此，原告主张被告违反该合同约定未办理初始登记手续的时间违约，是因不可归责于被告的客观原因造成，被告不应该承担该违约责任。四、被告在建设1#、2#、7#楼时，遇到天气、高考、旅游、逢年过节以及政府重大活动，导致停工延期等，属不可抗力。造成被告延期交房及协助原告办理初始登记延期，属于不可抗力的客观原因所致，不可归责于被告。五、涉案的中央城1#、2#楼已经达到符合初始登记的相关条件。被告于2013年2月7日向黔南州消防支队提交1#、2#楼消防报验材料，荔波县供电局于2014年3月31日向1#、2#楼供电，荔波县广电公司于2014年5月28日向1#、2#楼开通数字电视服务，1#、2#楼已经达到了居住使用条件。荔波县住房和城乡建设局于2015年1月26日出具的《关于嘉和·中央城项目1#、2#楼竣工规划条件核实的意见》明确同意1#、2#楼单体工程通过竣工规划条件核实。1#、2#楼已经在荔波县住房和城乡建设局实质通过了初始登记，荔波县住房和城乡建设局未颁发专门的初始登记证对1#、2#楼不产生任何影响。被告建设的同一项目的7#楼，荔波县住房和城乡建设局同样未颁发初始登记证，但是7#楼业主已经办理了房产证。充分说明荔波县住房和城乡建设局是否颁发初始登记证，对商品房权利不产生任何影响。六、被告已经依约向原告交付商品房，原告包括其他业主基本上已经全部入住。被告已经向原告及绝大部分业主履行了交付商品房和房屋钥匙等物品的义务。七、部分原告不具备购房主体资格。部分原告购房款不足以支付合同首付款而不具备购房资格，被告向该原告借款并协助其办�公积金贷款手续。因此，该部分原告不具备购房主体资格，更不符合要求办理所谓初始登记的主体资格，其要求所谓初始登记违约责任的诉请无事实和法律依据。八、荔波县人民法院对同类型案件的判决，均不支持商品房买受人要求出卖人房开公司承担所谓未办理商品房初始登记的违约金诉讼请求。九、原告已经实际收房并入住，除个别业主是一次性付清房款外都是以按揭贷款方式购房，在借款期限内其处分权利是受到限制的，未办理所有权转移登记手续（房产证）未造成原告任何损失包括直接及间接的损失，原告要求被告承担所谓违约金与客观损失处罚责任过大显失公平，也无事实与法律依据。十、原告主张的违约金标准过高，如果法院判令被告承担违约责任，亦应当将计算违约金的标准降至按已付购房款日十万分之一计算。
一审审理认为：一、关于�同的效力问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。至于被告提出《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项关于涉案商品房初始登记及转移登记约定的法律效力问题。本案中，双方争议的是涉案《商品房买卖合同》约定被告承诺的指定日期（即90日内）取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告是否是双方的真实意思表示，是否违反法律法规的强制规定。被告认为合同条款是援用贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局指定使用的《商品房买卖合同》示范文本，原、被告只能对商品房的户型、楼层、价格、交房时间进行自由约定，合同的其他条款都是通用条款，不可改变，该合同范本针对办理商品房所有权初始登记时间为90日并以取得商品房所有权初始登记作为具备转移登记的条件，甚至承担违约责任作了苛刻的行政限制，是被告无法克服的客观实际，不是被告的真实意思表示；原告方认为该约定是双方真实意思表示，约定有效。对此，本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，原、被告的该项约定不违反法律及行政法规的强制性规定，并且被告在该中央城项目中还与部分业主约�此期限小于90日，故被告的辩解理由不成立，该合同条款合法有效。二、对于被告主张因降雨、高考、节假日等原因免责的辩解，本院认为，被告作为有资质的专业房地产开发公司，对涉案房地产开发项目的开发进程具备相应预见能力和应对能力，被告在开发建设涉案项目过程中，荔波当地并未出现异常气象事件，高考、节假日等亦是可以预见的事项，均不属于双方约定或法定的免责事由，因此，被告的辩解不成立，故不予支持。三、关于被告逾期办证违约责任问题。被告认为涉案项目在取得建设部门出具的竣工规划审核意见后，已经实质通过了初始登记，不需要再颁发初始登记证，业主即可办理商品房转移登记。本案中，被告不仅承诺于2014年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方还对被告不能按约定期限�原告交付办理商品房转移登记的有关文书应当承担的违约责任进行了明确约定。然而在被告向原告交付房屋后，虽然陆续向业主移交不动产销售发票、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书以及房屋移交书，但办理中央城项目1#、2#、7#楼商品房所有权分户登记（转移登记）,需要以被告取得该商品房所有权初始登记为前提。由于被告未能按其承诺日期取得涉案商品房初始登记，致使原告不能办理商品房所有权分户登记（转移登记），已经构成违约，应当按约定承担违约责任。因此，被告的辩解理由与本案客观事实不符，本院不予支持。至于被告请求调整违约金计算标准问题，因双方已经在合同中约定了违约金的计算标准，且该标准较为适当，故本院对被告请求调整违约金计算标准为已付购房款日十万分之点一的辩解不予支持。为此，根据原告的诉讼请求及本案�实，本院支持计付违约金的期限为约定日期届满之次日起至被告取得涉案商品房初始登记之日止（即2014年12月1日至2016年5月17日共计534天），即逾期办证违约金计算为18985元（原告起诉计算违约金的购房款为355519元，从其所愿，故该项违约金计算方式为：355519元×0.01%×534天≈18985元）四、关于被告提出本院同类型案件的判决均不支持办理商品房初始登记违约的违约金问题。经查，被告提出的本院同类型案件与本案诉请、事实及依据不同，不存在以另案判决作为本案判决的依据或参考，故本院对被告的该项辩解亦不予支持。五、关于原告要求被告办理初始登记，并在一定期限内交付办理初始登记的相关文书的诉讼请求。因被告在诉讼过程中已于2016年5月17日取得了1#、2#楼的初始登记，且开庭时被告已经当庭告知原告可以到被告处领取办理转移登记所需的相关文书，�原告的该项诉讼主张因得到实际解决而无继续诉请的必要。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告冉彬违约金人民币一万八千九百八十五元；二、驳回原告冉彬的其他诉讼请求。案件受理费208元，减半收取104元，由被告贵州省嘉和房地产开发有限公司负担。
一审判决宣判后，贵州省嘉和房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。请求：1、请求撤销荔波县人民法（2016）黔2722民初212号判决书，并依法改判驳回原审原告诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院对“上诉人应当在承诺的指定日期内取得商品房初始登记并将办理转移登记的文书交付给被上诉人的条款合法有效”的认定是错误的。首先，该合同条款并非双方的真实意思表示。在本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）系房地产主管部门拟定的示范性文本，并且荔波县住建局强制要求除户型、价格、流程及交房时间外，上诉人不允许对其他条款进行改动，否则住建局不予备案。为此，上诉人才不得已与被上诉人签订“上诉人应当在2014年11月30日前取得商品房初始登记并将办理转移登记的文书交付给被上诉人的条款”，因此，该条款并非上诉人的真实意思表示。其次，从客观条件来看，房开商办理房屋初始登记需向主管部门提供大量文件。而“90天办理商品房初始登记以及移交转移登记文书”的约定对于上诉人而言则是极为苛刻且显失公平的合同条款，已违反了我国《合同法》的公平原则。综上，由于本条款的约定并非上诉人的真实意思表示且显示公平。因此，原审法院认定“上诉人应当在承诺的指定日期内取得商品房初始登记并将办理转移登记的文书交付给被上诉人的条款合法有效”是错误的。二、原审法院对于“双方已在合同中约定了违约金计算标准，且该标准较为适当，对于上诉人要求调整违约金的辩解不予支持”的认定是错误的。上诉人与被上诉人在合同中约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失，故一审法院应当依法对违约金予以调低。首先，房开商逾期办理产权证给购房人所造成的损失为导致被上诉人无法对其购买的房屋进行处分、抵押、融资。其次，在本案中，被上诉人系通过按揭方式向上诉人购买房屋，众所周知，在购房人尚未偿还银行借款期间，其房屋同样是无法进行处分、抵押、融资的。因此，在本案被上诉人未向�行还清贷款前，房开商逾期办理产权证的行为并未给被上诉人造成任何损失。因此，上诉人与被上诉人在合同中对于逾期办证违约金的约定明显远高于被上诉人的实际损失的。依据《合同法》第114条第2款……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少之规定，在上诉人向原审法院提出对该条款进行调整的前提下，原审法院应当对该违约金计算标准进行调低。综上所述，原审法院事实认定不清，使用法律错误，依法应当予以改判。
被上诉人冉彬二审辩称：请依法驳回上诉人的上诉请求。事实与理由：根据《合同法》“第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自�的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方应当按合同约定全面履行自己的义务，违约方应当承担法律责任。一、上诉人辩称：签订的《商品房买卖合同》系房地产主管部门拟定的示范性文本，并且荔波县住建局强制要求除户型、份格、流程及交房时间外，上诉人不允许对其他条款进行改动，否则住建局不予备案。因此，双方签订的办理商品房转移登记文书的相关条件并非上诉人的真实意思表示。上诉人的辩解没有法律依据，违背事实，纯属无理辩护。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定�办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该合同内容并没有违反法律规定，也并非上诉人所说“是地方行政部门强制规定”，合同依法签订合法有效。2、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，合同要求交房后90日内办理商品房转移登记文书是合情合理的。二、上诉入辩称：合同约定违约金�高，因为被上诉人通过按揭方式购房，购房人尚未偿还银行借款期间，其房屋同样是无法进行处分、抵押、融资的，因此有没有办理商品房转移登记文书对上诉人没有造成实际损失。上诉人的说法是片面的，没有结合事实阐述问题，上诉人的辩解没有法律依据应当驳回。l、就算是答辩人的房屋有银行借款，答辩人同样也可以出售该套商品房，办理方式如下：(l)答辩人可以通过筹资、向亲朋借资等方式还清银行借款，然后再把房了出售给购房者办理房屋过户手续，这样二手房交易就成功了。(2)即使房屋在抵押过程中，通过买方愿意支付全款还贷或者将贷款转移到买方名下等多种形式，房屋产权一样可以转让，答辩人同样可以出售该房屋。并非如上诉人所说没有处分权。2、上诉人不按合同约定办理商品房转移登记文书给答辩人造成的损失大于合同约定赔偿的违约金。（1）2016年二手房交易税费规定，卖方（出卖人）需要缴纳的税费种类及比例。①个人所得税。个人所得税税率：交易总额的1%或两次交易差额的20%（如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，免交个人所得税。）。②营业税。营业税税率：交易总额的5%（满两年的住宅，免征营业税：未满两年的住宅，营业税=成交价格×5%。）。③土地增值税。（若土地增值额小于0，就可以免交，否则税率就要按30%计算：另外，如果房龄满三年土地增值税减半，满五年免征。）。(2)因为没有房产证答辩人不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动。(3)答辩人担心开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行的风险。3、给答辩人造成的直接损失举例如下：以现任中央城201516年江景房售价�平方29003100元为参照，以中央城1185号江景房作为二手房出售为例，该房建筑面积133.45平方米，2016年10月出售价每平方3000元，总房价为400350元。(1)二手房交易应缴纳营业税400350×5%=20017.50（元），如果上诉人按合同约定于2014年9月l5日办理房屋转移初始登记，满两年的住宅，免征营业税，答辩人就可以免交缴营业税，正因为上诉人没有按时办理房屋转移初始登记，因此给答辩人造成的商接损失是20017.50元。(2)该房建筑面积133.45平方米，每平方购买价2354.5元，购买总价是314208元，每平方出售价3000元，出售总价400350元。根据国家法律规定，取得房产证等相关手续文书，房屋可以出售，按照现在均价每平方3000元，房屋出售利润为86142元，因无房产证，无法实施售房行为，损失了既得利润。综上所述，上诉人没有按合同约定把商品房转移登记文书交付给答辩人，致使答辩人造成大量的损失，上诉人应当按合同约定承担违约责任。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
综合双方诉辨请求及理由，归纳本案的争议焦点为：一、上诉人主张双方签订合同所约定的“上诉人应当在承诺的指定日期内取得商品房初始登记并将办理转移登记的文书交付给被上诉人的条款合法有效”是否是上诉人的真实意思表示、是否违反公平原则、是否成立；二、违约金如何计算。
本院认为：关于争议焦点一，上诉人主张，首先该合同条款并非双方的真实意思表示。在本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）系房地产主管部门拟定的示范性文本，并且荔波县住建局强制要求除户型、价格、流程及交房时间外，上诉人不允许对其他条款进行改动，否则住建局不予备案。为此，上�人才不得已与被上诉人签订“上诉人应当在2014年11月30日前取得商品房初始登记并将办理转移登记的文书交付给被上诉人的条款”，因此，该条款并非上诉人的真实意思表示。其次，从客观条件来看，房开商办理房屋初始登记需向主管部门提供大量文件。而“90天办理商品房初始登记以及移交转移登记文书”的约定对于上诉人而言则是极为苛刻且显失公平的合同条款，已违反了我国《合同法》的公平原则。对该主张，一、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，原、被告的该项约定不违反法律行政法规的强制规定，也是被告应当履行法律义务；二、双方当事人签订的合同是格式合同，且上诉人为提供格式合同的一方，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十三条：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”的规�，该约定不违反有关法律规定而存在法定的无效情形；三、上诉人与行政机关管理与被管理的关系不能对抗该合同约定的效力，且被上诉人对行政机关的管理可通过行政诉讼渠道进行救济解决；四、根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的规定，已超过一年的除斥期间，故对上诉人的该上诉主张本院不予支持。
关于争议焦点二，一审中，被上诉人以上诉人逾期办证为由主张按合同约定承担本案违约责任，上诉人主张据此约定计算的违约金数额偏高，就上诉人的该上诉主张，因为一、我国立法上认可违约金具有补偿性和惩罚性，违约金的基本性质是补偿性，我国《合同法》等相关法律以及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，也就是进行调整，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义；二、在双方的销售合同中，被上诉人购房的付款方式为住房公积金贷款，为此，被上诉人（按揭人）与银行（被按揭人）基于上诉人与被上诉人签订的按揭贷款合同中按揭权的实现而最终影响按揭权利人的利益，本案中，因为被上诉人已将向上诉人所购买的房屋（诉讼标的）抵押给银行，所以抵押权利人银行对该标的物享有优先受偿权，即在被上诉人（按揭人）还清贷款前未经按揭银行书面同意，被上诉人（按揭人）不能将该商品房进行出售、赠与等，即权利受限，且商品房买卖合同中的违约损失是指合同当事人违约�为给对方造成的财产上的减少或者权益上的丧失，是指违约行为等事实导致守约财产上或者其他权益上的损害和利益的丧失；四、上诉人逾期取得该案商品房转移登记具有客观现实的原因。综合以上四个因素，本案双方约定的违约金比例明显偏高，故一审按0.01%/天（日万分之一）计算违约金不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，本院结合双方合同约定条款及给付购房款的具体时间、方式和数额等实际情况，酌情调整为按已交付房价款的数额分段计算，由上诉人按日万分之零点五一的比例向被上诉人支付逾期办证的违约金，具体计算如下：355519元×0.0051%（日万分之零点五一）×534天（即2014年12月1日至2016年5月17日共计534天）≈9682.20元。
综上，上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销荔波县人民法院（2016）黔2722民初212号民事判决；
二、限上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向被上诉人冉彬支付违约金9682.20元；
三、驳回被上诉人冉彬其他诉讼请求。
如果义务人未�本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费208元，减半收取104元，上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司承担70元，由被上诉人冉彬承担34元；二审案件受理费208元，由上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司承担138元，由被上诉人冉彬承担70元。
本判决为终审判决。
审判长 张莲昌
审判员 王 军
审判员 陆育义
二〇一六年十二月二十六日
书记员 王 玮