贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安市民终字第61号
上诉人（原审被告、反诉原告）文忠于。
委托代理人：文忠书。
代理权限为一般诉讼代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）安顺市西秀区公房管理处，住所地：安顺市西秀区南华路房产大楼*楼。
法定代表人：姜某，系该处处长。
委托代理人方某，贵州联通律师事务所律师。
代理权限为特别授权代理。
上诉人文忠于因与被上诉人安顺市西秀区公房管理处（以下简称公房管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服安顺市西秀区人民法院（2013）西民初字第733号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭于2014年2月24日公开开庭审理了本案，上诉人文忠于及其委托代理人文忠书、被上诉人公房管理处的委托代理人方伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
公房管理处在原审中诉称：我处与文忠于于2009年6月28日签订《房屋租赁合同》，我处将位于西秀区共和路18号房屋（面积为577.31平方米）租赁给文忠于作为“安顺市西秀区笨牛服装店”经营使用。合同约定：租赁期限五年，即2009年7月28日至2014年7月27日，月租金为28865.50元，本着先交租金后使用的原则，租金每三个月交付一次为86596.50元，文忠于必须提前15天交付下期租金，文忠于拖欠房租，经我处两次书面通知仍不交纳的，我公司有权解除合同，收回出租房屋。文忠于从2012年10月28日起就无理拒付租金，经我处多次催要未果，后我处于2013年2月26日和2013年4月27日向文忠于送达书面通知书，要求文忠于支付房屋租金。请求判决：1、解除我处与文忠于签订的《房屋租赁合同》及在判决生效后十日内将位于西秀区共和路18号租赁房屋交还我处；2、由文忠于支付2012年10月28日至2013年4月27日的房屋租金173193.00元；3、由文忠于从2013年4月28日起至交还租赁房屋之日止按每日962.18元计付房屋占有使用费（房租费）；4、由文忠于支付违约金人民币10万元；5、本案诉讼费由文忠于承担。同时对文忠于的反诉答辩称：出租的房屋系国有资产，所有权属于我处，齐少秀与我处未发生房屋权属争议，我处租赁给文忠于的房屋权属清楚。文忠于在租赁房屋过程中，由于齐少秀的行为导致文忠于的服装店受到一定的影响，属于民事侵权法律关系，文忠于要求的赔偿于法无据，请求驳回文忠于的反诉请求。
文忠于答辩并反诉称：我租赁的房屋是用于“安顺市西秀区笨牛服装店”的经营，我与公房管理处签订《房屋租赁合同》后，依约定向公房管理处支付房屋租金，并于2009年7月对房屋进行装修。在装修过程中，齐少秀以其的房屋被拆迁补偿等原因，对公房管理处出租给我的房屋有权属争议为由，阻碍我对房屋进行装修，致使房屋装修中断，经公房管理处协调化解该纠纷，公房管理处法定代表人向我保证以后不会发生类似情况。2012年8月齐少秀又以公房管理处出租给我的房屋存在权属纠纷未解决妥善为由，要求我搬离房屋，阻碍我的服装店经营至今。由于公房管理处对齐少秀的行为不作为，出租给我的房屋权属不清，给我造成直接经济损失。请求判决：1、由公房管理处向我赔偿从2012年8月至2013年6月期间的经济损失1070807.77元（2013年7月起的损失另行计算）；2、免除2012年8月起至排除妨碍止的房屋租金；3、要求从2012年8月起至排除妨碍止在合同租赁期限外顺延期限；4、反诉费由公房管理处承担。
原审法院经审理查明：公房管理处与文忠于于2009年6月28日签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（安顺市西秀区公房管理处）自愿将其所有的坐落于共和路18号房屋出租给乙方（文忠于）作铺面使用，面积为577.31平方米，租赁期限为五年，即2009年7月28日起至2014年7月27日，月租金为28865.50元，本着先交租后使用的原则，租金每三个月交付为86596.50元，乙方必须提前15天支付下期的租金，不得以任何理由拖欠，并一次性向甲方交保证金50000元。合同期满后乙方将房屋原貌交回甲方，并将租金、水费、电费等费用结清后凭保证金原件退还保证金，租赁期未满不退保证金，租赁期间乙方不得将房屋转租、转让、转借他人使用，租赁期满后，乙方在同等条件下有优先承租权。乙方在对铺面进行装修时，不得破坏房屋的主体结构。租赁期满后附着在房屋结构上的装修材料不能拆走、破坏。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回出租房：未经甲方同意，擅自转让、转借承租房屋，未经甲方同意，擅自拆改变动房屋主体结构，损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，利用承租房进行违法活动，损害公共利益的，逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各种费用，已经给甲方造成严重损失的，拖欠房租，经甲方两次书面通知仍不交纳的，法律、法规或者公司因业务需要可回收的。甲方未按前述条款约定按时交付房租给乙方，应支付乙方违约金10万元。乙方未按时交付租金，除仍应及时如数补交外，应支付甲方违约金10万元。甲方考虑到乙方的经营需要，给乙方一个月的装修时间，即从本合同签订之日起至2009年7月27日止免收乙方的租金。合同签订后，文忠于向公房管理处交纳保证金50000元，公房管理处向文忠于履行了交付房屋的义务。2009年7月文忠于对租赁的房屋进行装修，在房屋装修中，因齐少秀在文忠于租赁的房屋门前搭建棚子，后公房管理处与相关部门联系被拆除，文忠于按合同约定向公房管理处支付房屋租金。2012年7月19日，文忠于向公房管理处支付2012年7月28日至2012年10月27日的房屋租金。2012年8月初齐少秀在文忠于经营的笨牛服装店大门的左侧（靠近大门）搭建简易帐蓬居住，影响文忠于的经营，但文忠于没有停业现象，文忠于向公房管理处及有关部门多次反映、上访，要求公房管理处排除妨碍，拆除齐少秀搭建的帐蓬，经相关部门解决未果。公房管理处于2013年2月26日、2013年4月27日书面通知文忠于交纳房屋租金，文忠于以公房管理处没有处理好齐少秀房屋拆迁遗留问题，给其造成经济损失为由，拒付租金，致成诉讼。
同时查明：张本杨（已故）与张志明（已故）系夫妻关系，齐少秀系儿媳。原共和路18号、20号、22号、24号、26号五间木瓦结构房计100.58平方米，及28号二进左正房1间21.12平方米系张本杨夫妇的祖遗房屋，1958年私房改造前张本杨将以上房屋全部出租给他人居住及小布社生产使用，其中有24.70平方米房屋用于棉线社食堂（未收租金），张本杨家在外租房居住。1958年私房改造时，以上房屋全部被纳入改造，由国家经租管理。2000年齐少秀向原西秀区落实私房政策办公室申请，要求落实发还该户房屋，2007年2月7日经安顺市西秀区落实私房政策审批领导小组会议研究决定并作出西秀区落办字（2007）第01号《关于落实张本杨户私房政策的通知》：将安顺市共和路28号二进左正房1间21.12平方米的直管公房作为解决张本杨户自住房，发还产权给张本杨户（含合法继承人），其余房屋维持改造意见。后齐少秀又多次上访，2012年1月11日经解决落实私房政策遗留问题工作小组会议研究决定并作出西府法落字（2012）第012号《关于张本杨户落实私房政策遗留问题的处理意见》：对张本杨户做棉线社食堂使用的24.70平方米房屋，属无租使用被改造，发还给张本杨的合法继承人自行管理，其余的房屋维持原改造意见。所以在共和路危旧房改造项目拆迁时，发还两套房屋归齐少秀所有（西秀区共和路18号2单元3层1号建筑面积68.34平方米、西秀区共和路18号1单元4层6号建筑面积49.64平方米），并办理产权登记。2012年8月初齐少秀要求政府落实发还1958年私房改造时被改造房屋，以公房管理处出租给文忠于的房屋系其祖遗房屋的位置为由，在文忠于经营的笨牛服装店大门的左侧搭建简易帐蓬居住至今。
原审法院认为：公房管理处与文忠于于2009年6月28日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同约定房屋租赁期限为五年，即2009年7月28日起至2014年7月27日，且文忠于按合同约定向公房管理处支付房屋租金至2012年10月27日。2012年8月初齐少秀要求政府落实发还1958年私房改造房屋，以公房管理处出租给文忠于的房屋系其祖遗房屋位置为由，在文忠于经营的笨牛服装店大门的左侧搭建简易帐蓬居住，影响文忠于经营，系齐少秀的个人行为，与公房管理处无关，公房管理处不应承担齐少秀的个人行为影响文忠于经营的责任，文忠于应按合同约定向公房管理处支付房屋租金。由于文忠于从2012年10月28日起未支付房屋租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定，拖欠房租，经公房管理处两次书面通知仍不交纳的，公房管理处有权解除合同，收回出租房及文忠于未按时交付该租金，应及时如数补交。故公房管理处要求解除《房屋租赁合同》并将位于西秀区共和路18号租赁房屋交还公房管理处的诉讼请求有理合法，本院予以支持；公房管理处要求文忠于从2012年10月28日起至向公房管理处交回西秀区共和路18号房屋止，按《房屋租赁合同》约定的月租金28865.50元（每日962.18元）支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持；由于文忠于违约，依法律规定要承担违约责任，虽然合同约定了应支付公房管理处违约金10万元，但是本院支持公房管理处所诉请判决文忠于支付所欠租金至交回房屋止，已足以弥补公房管理处损失，按违约金是弥补损失的性质的原则，故该违约金不再计付。公房管理处要求文忠于支付违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。文忠于反诉称，由于公房管理处对齐少秀的行为不作为，出租的房屋权属不清，从2012年8月至2013年6月止造成经济损失1070807.77元。根据安市房权证西秀字第030026616房屋所有权证，公房管理处出租给文忠于的房屋所有权人系公房管理处，齐少秀以房屋产权处出租给文忠于的房屋系其祖遗房屋（1958年私房改造）的位置，要求政府落实被改造房屋发还房屋为由，在文忠于经营的笨牛服装店大门的左侧搭建简易帐蓬居住，影响文忠于经营，系齐少秀的个人行为，属于另一法律关系，故对文忠于反诉要求公房管理处赔偿2012年8月至2013年6月的经济损失1070807.77元及2013年7月起的损失另行计算，并要求免除2012年8月起至排除妨碍止的房屋租金及要求从2012年8月起至排除妨碍止在合同租赁期限外顺延期限的请求，本院不予支持。案件在审理中，虽然原、被双方对文忠于向公房管理处交纳的保证金50000元没有提到，但公房管理处认可文忠于向其交纳保证金50000元的事实，该保证金应抵扣文忠于所欠的房屋租金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除公房管理处与文忠于2009年6月28日签订的《房屋租赁合同》，由文忠于在本判决生效后三十日内归还公房管理处租赁给文忠于的位于安顺市西秀区共和路18号房屋。二、由文忠于按《房屋租赁合同》约定的月租金28865.50元（每日962.18元）从2012年10月28日起计至将安顺市西秀区共和路18号房屋交付公房管理处的时间止支付房屋租金给公房管理处。文忠于向公房管理处交纳的保证金50000元，抵扣上述房屋租金。三、驳回公房管理处的其他诉讼请求。四、驳回文忠于的反诉请求。案件受理费人民币5398元、反诉费人民币14430元，共计人民币19828元，由公房管理处负担2300元，由文忠于负担17528元。
宣判后，文忠于不服向本院提出上诉称：1、公房管理处恶意隐瞒租赁房屋与齐少秀存在产权争议的事实，违背了诚实信用原则，一审判决对此没有认定属于事实不清。2、公房管理处所提交证据超过举证期限，一审判决仍将此作为租赁房屋不存在产权争议的事实依据违反法定程序。3、上诉人承租该房后投入百万余元进行装修，并购进几百万元的服装，由于出租人的原因齐少秀在上诉人所租商铺门前搭建帐篷，导致上诉人无法经营，货物囤积，给上诉人造成税收、工人工资、水电支出及贷款利息等几百万元的经济损失。故请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人在一审中主张的所有诉讼请求，以彰显法律的权威，维护公平和正义。
公房管理处二审庭审中答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审查，本院对一审认定事实予以确认。另查明：2009年8月公房管理处在拆除齐少秀搭建的帐篷的同时在该商铺前面砌上了石磴。文忠于所经营的苯牛服装店从2013年1月至6月半年平均每月需缴纳电费10453.87元、水费69元，每月支出聘用员工工资19600元，税款1377.72元。齐少秀所搭建的帐篷至今尚未拆除。2012年8月30日，文忠于在中国人民邮政储蓄银行安顺市中华北路支行贷款2520000元，每月应偿还本金35355.4元，支付利息16144.59元。
本案争议焦点：公房管理处出租给文忠于的商铺是否存在产权争议？公房管理处应否对齐少秀搭建帐篷的行为给文忠于造成的经济损失承担赔偿责任？
本院认为：关于出租商铺是否存在产权争议问题，虽然公房管理处对出租给文忠于的商铺持有房屋产权证，但是，由于拆迁前的房屋与齐少秀之间存在落实政策问题，齐少秀于2009年8月在租赁商铺门前搭建帐篷，公房管理处采取积极措施及时排除了妨碍，并在商铺门前砌上石磴，并向文忠于保证不再发生类似情况。之后，因齐少秀多次上访，2012年1月安顺市西秀区落实私房政策办公室将原张本扬户做棉线社食堂使用的24.70平方米房屋发还给张本扬户合法继承人自行管理，重新对齐少秀房屋进行二次落实，由于齐少秀对安置房屋不满意拒绝领取安置房屋产权证，这充分证明齐少秀原被拆迁的房屋与公房管理处存在产权争议，而公房管理处所租赁房屋与原拆迁房屋具有关联性。齐少秀在租赁房屋门前搭建帐篷、喂鸡、撒水饭等等行为，妨碍了文忠于对租赁房屋的使用收益，客观上给文忠于造成较大的经济损失。虽然文忠于并未关门停业，但该行为对防止损失扩大是积极的，文忠于以拒绝支付租金的方式要求公房管理处及时排除妨碍系事出有因，而非主观违约。因此，一审法院以文忠于未支付租金为由，认定文忠于违约而判决解除合同属于适用法律不当，依法应当予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”的规定，公房管理处应当承担租赁物的权利瑕疵担保责任。由于公房管理处至今并未采取措施排除妨碍，齐少秀行为对文忠于的损害一直处于持续状态，结合文忠于对该房屋装修的实际投入、固定支出费用及租赁期限、妨碍时间、预期收益等各方面因素考虑，对文忠于反诉请求公房管理处免除2012年8月起至排除妨碍止的房屋租金理由充分，应当给予支持，文忠于所交纳的2012年8月至10月三个月的租金应予退还。
关于公房管理处应否对齐少秀搭建帐篷的行为给文忠于造成的经济损失承担赔偿责任问题，因在适用《中华人民共和国合同法》第二百二十八条应当减少或者不支付租金的情形时已考虑以免除租金填补文忠于的损失，故对文忠于要求赔偿其经济损失的诉讼请求不再给予支持。而文忠于所交50000元定金，则应当根据合同约定履行，一审法院以定金抵扣租金的处理不当，应予撤销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销安顺市西秀区人民法院（2013）西民初字第733号民事判决。
二、免除文忠于自2012年8月起至排除妨碍止应给付安顺市西秀区公房管理处的房屋租金；由安顺市西秀区公房管理处在判决生效后十日内退还文忠于2012年8月至10月三个月的租金86596.50元。
三、驳回安顺市西秀区公房管理处的诉讼请求。
四、驳回文忠于的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币5398元、反诉费人民币14430元，上诉案件受理费19828元，共计人民币39656元，由安顺市西秀区公房管理处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王安萍
审 判 员 刘 熹
代理审判员 宋 颂
二〇一四年三月七日
书 记 员 马孝礼