广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）南市民二终字第464号
上诉人（一审被告）：广西少年报社。
委托代理人：覃逵源，＊＊律师事务所律师。
委托代理人：黄鲲鹏。
被上诉人（一审原告）：广西沪桂房地产开发有限公司。
委托代理人：吴海，＊＊律师事务所律师。
委托代理人：周树形，＊＊律师事务所律师。
上诉人广西少年报社（以下简称少年报社）因与被上诉人广西沪桂房地产开发有限公司（以下简称沪桂公司）合作合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民二初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2012年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人少年报社的委托代理人覃逵源，被上诉人沪桂公司的委托代理人吴海、周树形到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年12月8日，沪桂公司与少年报社签订一份《定向开发合同书》，合同约定：由沪桂公司将自有地产（位于南宁市民族大道四南面、石门森林公园旁，宗地号为0416267的“东林阁”项目）总建筑面积（包括住宅、商铺及杂物房）约13400㎡（最后以房产局核定面积为准）共五栋楼房为少年报社进行定向开发。该项目1#楼定向开发价格2700元／㎡，2#3#4#5#楼（含杂物房）定向开发价格2500元／㎡，夹层定向开发价格2000元／㎡，整个项目定向开发总价格为人民币33995100元。若通过少年报社的工作使1#楼重新规划增加容积率，增加的面积按2300元／㎡结算。……工程须于2005年3-4月底竣工，总工期为10个月。合同第四条约定付款方式为：少年报社于2004年4月底前付给沪桂公司100万元，动工后七个工作日内付款300万元，二层封顶后取得商品房预售许可证时七个工作日内付100万元，十个工作日内付100万元、十五个工作日内付100万元，封顶后一个月内付300万元，而后每月付300万元，2005年3月底前付1000万元，余款在完成工程综合验收交付使用时，建筑面积得到房产局审核确认后，五个工作日内结清。由于2#3#4#5#楼层六至夹层面积过大，沪桂公司同意将这部分未出售房产按定向开发价格回收、自行销售，按定向开发价格回收的房款可在双方最后结算时作为少年报社应付沪桂公司的款项。合同第六条还约定了双方职责：……煤气管道费用，已由沪桂公司预先垫付，少年报社办理入户手续时，每户开户费3100元整由沪桂公司收回，等等。2004年11月5日，双方签订了一份《定向开发补充合同》，合同约定：少年报社职工已全部定购东林阁各号楼六层及夹层，故双方同意取消于2003年12月8日《定向开发合同书》中第四条关于沪桂公司回收2#3#4#5#楼层六至夹层未售出房产的约定。2005年4月21日，双方又签订了一份《定向开发合同书》补充协议，协议约定：凡少年报社转入沪桂公司账户的款项均为客户购房款，少年报社须向沪桂公司提供客户名单及其缴款凭据，以便沪桂公司与客户签订《商品房买卖合同》，沪桂公司根据少年报社提供的客户名称及其缴款凭据与客户签订《商品房买卖合同》后，少年报社与客户原签订的《内部认购协议书》即自动取消。上述合同签订后，沪桂公司以其名义进行开发建设，并办理了东林阁1#-5#楼的《商品房预售许可证》。在《定向开发合同书》履行过程中，因2004年、2005年南宁市举办“两会一节”，南宁市建设委员会等政府有关部门要求南宁市区范围内工地于2004年10月25日至11月7日（共14天）、2005年10月16日至22日（共7天）期间暂停施工。2005年11月8日，南宁市建设委员会及南宁市政管理局还为“2005城市可持续发展南宁国际会议”下文要求全市建成区所有建筑工地从2005年11月9日至月12日（共4天）暂停施工。此外，少年报社分别于2004年5月18日、2004年10月25日、2005年1月18日要求沪桂公司修改设计，并曾因设计变更引起停工。沪桂公司于2006年1月15日竣工验收，并由勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位提出竣工验收意见，南宁市质量监督站于同年9月29日出具《工程质量监督报告》建议予以备案，同日由南宁建设委员会同意备案。2006年6月1日，南宁市管道燃气有限责任公司出具“联系函”给沪桂公司，确认东林阁1#-5#楼项目中有126户，每户安装费3100元。沪桂公司依约交纳了此款。后业主汤朝晖等人以逾期交房为由将沪桂公司与少年报社共同诉至法院，请求判令沪桂公司与少年报社支付逾期交房违约金及其它相关费用，法院于2008年4月18日作出一审判决，判令沪桂公司承担逾期交房的违约责任，沪桂公司不服提出上诉，二审法院于2008年12月29日作出终审判决由沪桂公司和少年报社共同向业主支付逾期交房违约金及其它相关费用。在终审判决生效后，沪桂公司被法院扣划执行款572712.97元，作为对黄升、黄库保、汤朝晖、彭丽涛等业主的违约金的执行款。
一审法院经审理认为：关于少年报社是否欠付沪桂公司应付购房款问题。沪桂公司与少年报社签订的《定向开发合同书》及其补充协议，主体合法，系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。双方在补充协议第三条中约定：从2005年4月21日起，客户购房款全部存入沪桂公司账户，少年报社不得收取客户购房款。沪桂公司与买受人签订的《商品房买卖合同》的具体条款及商品房的售价、销售对象均由少年报社确定，定向开发价与商品房销售价之间的差价也是由少年报社享有。截止起诉之日，该定向开发项目沪桂公司共销房126套，销售收入应为32842457元，少年报社已经交给沪桂公司的购房款为3245837元，尚欠426520元未交给沪桂公司，按照合同约定，少年报社应将此款支付给沪桂公司。关于管道煤气开户费应由谁支付的问题。双方合同明确约定“煤气管道费用，已由沪桂公司预先垫付，少年报社办理入户手续时，每户开户费3100元由沪桂公司收回”，根据该约定，煤气管道费用是由沪桂公司预先垫付的，该笔费用在购房人办理入户手续时由沪桂公司收回。沪桂公司在2005年6月至2006年6月间共向管道燃气公司交纳了该项目共126户的开户费390600元，但少年报社仅将部分开户费用交给沪桂公司，尚有94户的管道煤气开户费共291400元没有交付，此款已由沪桂公司垫付，少年报社应依约付清。关于沪桂公司主张的经济损失572712.97元是否应当由少年报社承担的问题。从《商品房买卖合同》来看，买卖双方是沪桂公司与买受人，虽然少年报社与买受人之间没有直接的买卖关系，但实际上少年报社仍然是《商品房买卖合同》重要的参与人，这种买卖合同行为是由少年报社和沪桂公司共同完成的，售房利益亦由二者共享，故少年报社与沪桂公司应共同对本案承担责任。在已经生效的判决中，法院亦已确认由于少年报社和沪桂公司逾期交房，应向业主承担逾期交房违约金及相关费用。根据生效判决，沪桂公司被法院强制执行扣划执行款572712.97元，该笔款项是因为沪桂公司与少年报社逾期交房而产生的，故少年报社应向沪桂公司支付该笔扣划款的一半，即286356.48元作为经济损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、少年报社向沪桂公司支付购房款426520元；二、少年报社向沪桂公司支付利息（利息自2006年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至偿清之日止）；三、少年报社向沪桂公司支付垫付的管道燃气开户费291400元；四、少年报社向沪桂公司赔偿经济损失286356.48元。本案案件受理费18559元，由沪桂公司负担6559元、由少年报社负担12000元。
上诉人少年报社不服一审判决，上诉称：一、一审法院判决少年报社向沪桂公司支付购房款426520元及利息，没有事实和法律依据，违反双方签订的《定向开发合同》的约定，是错误的判决。1、一审法院认定沪桂公司共销房126套，销售收入应为32842457元不符合客观事实。“东林阁”项目总结算应以双方签订的合同及补充协议约定、南宁市房产局认可的东林阁项目房产的测绘结果和国家的相关规定为依据，并以双方共同确认为准。几年来，双方函件不断往来，到目前为止双方就该项目的相关房屋面积、价格都还没有达成结算的最后结果。“东林阁”项目总共有144套房，沪桂公司没有证据证明其销售了126套房，及销售收入32842457元，且该数字是沪桂公司单方提出没有经过少年报社结算确认。一审法院没有查清这一事实，便用该数字来作为定案依据是不合客观事实的。2、根据双方签订的合同书约定及法院生效判决认定，定向开发价与商品房销售价之间的差价由少年报社享有。可见，“东林阁”项目总销售收入里当然有少年报社的差价收益。在没有查清商品房销售总收入和定向开发总价之间的差价以及少年报社与沪桂公司之间谁欠谁价款的前提下，一审法院以沪桂公司单方提出的销售收入认定少年报社尚欠沪桂公司的购房款426520元。少年报社没有购房，一审却判决少年报社向沪桂公司支付购房款426520元，双方合同的约定，损害了少年报社的合法权益。3、根据双方约定的价格、房产面积测绘结果和国家的相关规定结算，少年报社应结算给沪桂公司的“东林阁”项目开发总价款31004759元。少年报社于2006年5月31日前已支付给沪桂公司“东林阁”项目商品房销售款32415937元。因此，沪桂公司已多收取了少年报社1411178元。沪桂公司在代缴少年报社应缴纳的相关税费91726.57元后应退给少年报社的差价收益1319451.43元。由于沪桂公司拒绝支付上述款项，少年报社已经于2012年2月6日向青秀区法院起诉，此案正在审理中。二、一审法院判决少年报社向沪桂公司支付垫付的管道燃气开户费291400元，违反合同约定而且没有事实和法律依据。1、《定向开发合同》约定，沪桂公司垫付“东林阁”项目客户的管道燃气开户费，少年报社办理入户手续时，由沪桂公司收取，每户3100元。该条明确了：沪桂公司垫付“东林阁”项目购房户的管道燃气开户费，沪桂公司收取管道燃气开户费的时间是具体购房人办理入户手续时，收费的主体是沪桂公司，交费的主体是具体购房人，少年报社没有资格向具体购房人收取管道燃气开户费。2、没有事实和证据证明少年报社办理过“东林阁”项目具体购房户的入户手续。3、少年报社不是具体购房人也不是管道燃气具体开户使用人，报社没有义务向沪桂公司缴纳管道燃气相关费用。4、沪桂公司在办理具体购房人入户手续时就已经向具体购房人收取了燃气管道费用。5、“东林阁”项目共有144户，与沪桂公司诉说的126户明显不符。沪桂公司没有提供任何证据证明“东林阁”项目尚有94户未收取管道燃气开户费。一审认定尚有94户未收取管道燃气开户费没有根据。6、没有任何事实和证据证明少年报社向沪桂公司支付了部分管道燃气开户费，上诉人也从来没有收取“东林阁”项目任何管道燃气开户费。三、一审判决少年报社向沪桂公司赔偿经济损失286356.48元，违反了合同的约定和法律的规定，损害了少年报社的合法权益。1、根据南宁市中院已经生效的判决，由沪桂公司和少年报社向业主支付逾期交房违约金572712.97元，但没有明确判决沪桂公司和少年报社各承担一半逾期交房违约金。2、按照法律关于责任原则的规定，少年报社或沪桂公司在连带承担赔偿逾期交房违约责任后，再根据双方签订的《定向开发合同》及其补充协议约定的权利义务查清各自的责任，并按有无违约责任或责任大小来承担相应的违约赔偿责任。一审断章取义违反有关责任原则之规定，判决少年报社承担一半违约金286356.48元，违反了合同约定和法律规定。3、根据客观事实和双方合同的约定，沪桂公司必须承担全部的逾期交房的违约赔偿责任。⑴沪桂公司客观上有延误工期的行为和事实。根据少年报社提供的南仲裁字（2011）第026号生效裁决书载明，沪桂公司请求称：“东林阁”项目的承建人广东长城建设集团有限公司承包该项目后经常无故停工，延误工期，逾期竣工270日，请求裁决广东长城建设集团有限公司支付逾期竣工违约金449626.2元。该裁决书认定：由于沪桂公司存在不按期拨付工程进度款的行为，所以工期可以顺延。因此，沪桂公司的该项请求被驳回。仲裁裁决已经充分证明了逾期交房的原因是沪桂公司造成的，沪桂公司应承担逾期交房的全部责任，但一审却没有查清裁决书认定的逾期交房的客观事实，对沪桂公司造成逾期交房的原因只字不提，是错误的。⑵根据双方签订的《定向开发合同》第三条约定：沪桂公司以施工队开工报告算起总工期为10个月，必须将房产交付使用。实际开工建设日期是2004年6月11日，竣工日期应该在2005年4月10日。根据（2008）南市民一终字第1484号民事判决书查明认定的“合理停工共61天”（其中包括了节假、活动日和少年报社要求修改项目外立面的停工时间）。“东林阁”项目应该在2005年6月11日前竣工。但“东林阁”项目被沪桂公司拖延至2006年1月15日才通过施工、勘察、设计、监理、建设单位五方的验收报规划部门备案。而且时至今日仍未通过南宁市规划局的规划验收和综合验收。从2005年6月11日至2006年1月15日就已经延迟了188天。依照《定向开发合同》的约定，“东林阁”项目延期交房的违约责任应当全部由沪桂公司承担。4、沪桂公司没有按照合同的约定交房已经违反合同约定。根据我国《民法通则》第一百零六条第一款规定，公民法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。因此，沪桂公司应全部承担其逾期交房的全部责任。一审判决少年报社向沪桂公司赔偿经济损失286356.48元是错误的。综上所述，一审认定事实错误，违背合同约定和违反法律规定，判决错误。请求二审法院撤销一审判决，驳回沪桂公司的诉讼请求。
被上诉人沪桂公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，少年报社的上诉没有事实依据。本案的项目开发过程中，少年报社先后要求变更重新施工。现少年报社还欠房款，数额在双方往来，上诉人也承认有这个事实。管道燃气费也是双方约定由沪桂公司垫付，少年报社作为开发的另一方，已经整体接收了，沪桂公司垫付的煤气款应由少年报社支付给沪桂公司。一审判决少年报社承担一半经济赔偿责任也是正确的，少年报社的上诉没有依据，请求二审驳回少年报社的上诉请求。
双方当事人争议的焦点是：1、沪桂公司要求少年报社支付购房款426520元、管道煤气开户费288300元，并支付利息有何事实和法律依据？2、沪桂公司要求少年报社赔偿经济损失286356.48元有何事实和法律依据？
上诉人少年报社除依据在一审法院已提交的证据陈述其主张外，未提供新证据。
被上诉人沪桂公司除依据在一审法院已提交的证据陈述主张外，二审提交了证据：1、《商品房买卖合同》135份，证明被上诉人总共销售了商品房132套，证据列表上列明是133套房子，但其中1栋701房没有卖出，有两份合同是杂物房的合同，商品房总销售面积为12081.79㎡，杂物房销售面积为857.23㎡，合计总面积为12939.02㎡。2、《收款收据》33份，证明有33户已经交了燃气管道入网费，93户没有交。被上诉人原来起诉的是291400元，但在诉讼过程中有一户已缴纳了3100元，扣减后，所主张的诉求变更为288300元。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明，在二审诉讼过程中有一户已缴纳了3100元燃气管道入网费，扣减后，被上诉人现主张的燃气管道入网费变更为288300元。本案在二审审理期间，沪桂公司放弃要求少年报社支付管道燃气开户费利息的诉讼请求。
本院认为：沪桂公司与少年报社签订的《定向开发合同书》及其补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
一、关于少年报社应否支付给沪桂公司购房款426520元及利息的问题。根据双方签订的《定向开发合同》约定，定向开发总价是以建筑面积来计算，其中1#楼定向开发价格为2700元／㎡，2#3#4#5#楼（含杂物房）定向开发价为2500元／㎡，夹层定向开发价为2000元／㎡。沪桂公司主张住宅、杂物房定向开发总价按已销售面积来计算，其中1#楼住宅已售面积为4196.41㎡，定向开发价为2700元／㎡；2#3#4#5#楼住宅已售面积为7747.13㎡，定向开发价为2500元／㎡；杂物房已售面积为857.73㎡，定向开发价为2500元／㎡；扣除未售出的1#楼住宅701、703、705号房面积共246.92㎡，已售住宅面积为11943.54㎡，已售杂物房面积为857.73㎡，房屋、杂物房销售总价为32842457元，少年报社已经支付了32415937元，尚欠426520元未支付。上诉人少年报社主张定向开发总价，1#楼住宅标准层面积为3443.67㎡，定向开发价格为2700元／㎡；2#3#4#5#楼住宅标准层面积为5827.59㎡，定向开发价格为2500元／㎡；1#2#3#4#5#楼住宅跃层面积为2919.2㎡，定向开发价为2000元／㎡；杂物房（层高2.18米）总面积为1039.58㎡，根据《建筑工程建筑面积结算规范》（GB／T50353-2005）标准，层高低于2.2米的按1／2计算建筑面积，杂物房的建筑面积应按519.79㎡计算，杂物房定向开发价格为2500元／㎡；少年报社应该结算给沪桂公司的开发总价为31004759元，少年报社已经支付了32415937元给沪桂公司，沪桂公司多收取了少年报社1411178元。关于杂物房总建筑面积为1039.58㎡，定向开发价为2500元／㎡，双方均认可；沪桂公司主张少年报社已经支付给沪桂公司的购房款为32415937元，少年报社也予以认可，对此，本院予以确认。根据《定向开发合同书》关于定向开发价格的约定及双方当事人提供的证据，本院确定已售住宅面积为11943.54㎡，已售杂物房面积为857.73㎡，销售总价应为32842457元，少年报社已经支付了32415937元，尚欠426520元，该款少年报社应支付给沪桂公司。少年报社主张夹层应按2000元／㎡计算开发价，但本案项目在少年报社改变设计方案之后，原来定向开发合同所约定的夹层已经改变为标准层，并且计入建筑面积，故对少年报社的主张，本院不予支持。少年报社主张杂物房按建筑面积1039.58㎡的一半计算定向开发价。因定向开发合同及买卖合同已明确约定杂物房层高为2.18米，并未约定按一半面积计算开发价，且建筑工程建筑面积结算规范属部委规章，不属法律、行政法规的范畴，是一种管理性规范，不是一种效力性规范，故对少年报社该项主张，本院不予采信。一审判决少年报社应向沪桂公司支付购房款及利息正确，本院予以维持。
二、关于少年报社应否支付给沪桂公司管道煤气开户费288300元及利息的问题。沪桂公司主张少年报社支付垫付的管道燃气开户费288300元，根据双方签订的定向开发合同的约定，该笔费用是由沪桂公司预先垫付，在少年报社办理入户手续时，由沪桂公司收回。因少年报社与沪桂公司之间系合作关系，由沪桂公司将自有地产为少年报社进行定向开发，且沪桂公司也提供有证据证明其已经向南宁管道燃气有限责任公司缴纳了该项目共126户的管道燃气开户费390600元，但少年报社仅将部分开户费交给沪桂公司，至今尚有288300元管道燃气开户费没有交付，此款已经由沪桂公司垫付，少年报社应按照合同的约定支付给沪桂公司。由于有一户是二审审理期间向沪桂公司交了3100元管道燃气开户费，故本院应变更一审判决中少年报社应向沪桂公司交付的燃气管道入网费的数额。关于利息问题，二审审理期间，沪桂公司主张放弃要求少年报社支付管道燃气开户费利息的诉讼请求，这是当事人自由处分自己的诉讼权利，本院予以准许。
三、关于少年报社应否赔偿沪桂公司经济损失286356.48元的问题。在已经生效的判决书中，法院确认由于沪桂公司和少年报社逾期交房，应向业主承担逾期交房违约金及相关费用，据此，沪桂公司被法院强制执行扣划执行款572712.97元，因少年报社与沪桂公司之间属于合作开发关系，故少年报社应向沪桂公司支付该笔款项的一半，即286356.48元给沪桂公司。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2012）青民二初字第63号民事判决的第一、二、四项；
二、变更南宁市青秀区人民法院（2012）青民二初字第63号民事判决的第三项为：广西少年报社向广西沪桂房地产开发有限公司支付垫付的管道燃气开户费288300元。
一审案件受理费18559元，由广西沪桂房地产开发有限公司负担6559元，广西少年报社负担12000元；二审案件受理费18559元，由广西少年报社负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 骁
审 判 员 林 敏
代理审判员 莫海峰
二〇一三年四月八日
书 记 员 苏晓芸
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。