北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第10474号
原告何保炳，男，1975年8月31日出生。
委托代理人王代华，北京市静观律师事务所律师。
被告北京中伟置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安贞西里五区2号楼1101室。
法定代表人彭红飞，总经理。
委托代理人姜红国，男，1977年8月27日出生。
原告何保炳与被告北京中伟置地房地产经纪有限公司（以下简称中伟置地公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金宏独任审判，公开开庭进行了审理。何保炳的委托代理人王代华、中伟置地公司的委托代理人姜红国到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
何保炳起诉称：2013年2月18日，何保炳与中伟置地公司签订《房屋委托合同》，约定：何保炳将北京市朝阳区的房屋（以下简称涉案房屋）出租给中伟置地公司，租期为2013年3月19日至2014年3月18日，租金为每月8182元，租金季付。按合同约定，中伟置地公司应于2013年12月19日支付2013年12月19日至2014年3月18日的房租24546元，但中伟置地公司经多次催要拒不履行。故何保炳诉至法院，要求中伟置地公司支付何保炳2013年12月19日至2014年3月18日的租金24546元、违约金8182元、水费124元，并承担本案诉讼费用。
中伟置地公司答辩称：何保炳主张的2013年12月19日至2014年3月18日的房租已经支付给何保炳的父亲何承志；同意支付31吨水费共计124元；就涉案房屋，双方已经合作四年，涉案房屋系隔断房，因2013年12月国家出台政策，要求拆除隔断房，不允许群租，否则要对房主和中介进行处罚，中伟置地公司经多次与何保炳沟通将隔断拆除并降低房租，何保炳不同意。根据《房屋委托合同》第七条第3款“依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的，可以变更或者解除本合同，双方均不承担违约责任”，故中伟置地公司不应承担违约责任。
经审理查明：何保炳系涉案房屋所有权人。2013年2月18日，何保炳作为甲方与乙方中伟置地公司签订《房屋委托合同》，约定：甲方将涉案房屋委托乙方对外出租；委托期限12个月，2013年3月19日起至2014年3月18日止；合同签订后，甲方同意每年预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期；工作期后从2013年4月19日开始计算租金；房屋每月租金为8182元，房租按季度缴付，第一次2013年3月19日，第二次2013年6月19日，第三次2013年9月19日，第四次2013年12月19日；如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任，如遇拆迁，甲方应提前书面通知乙方，租金按实际居住时间结算；合同签订之日前，房间未结清的有线电视费、水、电、燃气等费用由甲方支付，剩余的乙方代收，合同到期后一并退还给甲方；委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金；甲乙双方协商一致、不可抗力致使本合同不能继续履行的、依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的，可以变更或者解除本合同，双方均不承担违约责任。同日，何保炳作为甲方与乙方中伟置地公司签订《补充协议》，约定：甲方授权乙方在此房间及客厅内进行打隔断分租，但不得改变房屋主体结构；水、燃气等费用逾期三个月未缴纳，乙方应及时催缴；如乙方未按合同约定日期交房租，逾期7天的视为乙方违约，合同终止，甲方有权收回房屋，租金支付方式，甲方在中国工商银行开设账户，账号为×××，户名为何保炳，乙方按照合同约定的日期和金额将租金划入甲方账户，如甲方账户的问题乙方不承担违约责任（在此条款下，乙方违约，应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金）；乙方向租户收取租金时，只能按照季度收取。
合同签订后，何保炳将涉案房屋交由中伟置地公司出租，中伟置地公司将前三笔租金按约定支付至何保炳的账户中。
2014年2月18日，何保炳通过EMS快递向中伟置地公司发出一封函件。函件中，何保炳通知中伟置地公司于2014年2月20日前支付涉案房屋2013年12月19日至2014年3月18日的房租，并立即支付8182元的违约金。该快递收件人地址为北京市朝阳区安贞西里五区仟村商务楼A座11层，与《房屋委托合同》封面记载的中伟置地公司总部地址一致，该邮件查询投递结果为“本人签收”。庭审中，中伟置地公司表示未收到过该函件。
2014年2月22日，何保炳出具《委托书》，全权委托其父何承志办理涉案房屋的租赁事宜，包括签署、解除租赁合同，办理租赁房屋的交接，解决租赁纠纷等一切与租赁相关的事宜，委托期限自2014年2月21日至2015年2月20日。
庭审中，中伟置地公司为证明已经向何保炳支付了第四次房租，提交日期为2014年3月19日，有何承志签字的收条，收条内容为“今收到中伟置地交来位于朝阳区晨光家园332#3单元1004室，钥匙4把门禁4张，电卡一张。房子于2014年3月18日到期终止；已确认收房。并收到乙方交来第四次房租（2013年12.19-2014年3.18）24546元整。收款及收钥匙签字：何承志”。何保炳对该收条的真实性不予认可，表示当时何承志只拿到了房子的钥匙、门禁卡、电卡，中伟置地公司要求何承志打个收取钥匙、门禁卡、电卡的收条，何承志不会写，就让中伟置地公司的工作人员写的，当时欠条上只有“今收到……电卡一张。”何承志就在写好的收条上签了字，“房子于2013年……24546元整”的内容是中伟置地公司后加上去的，何承志没有拿到第四次的房租。
何保炳申请证人顾×出庭作证，顾×表示：其为何保炳的母亲，当时是中伟置地公司一个姓刘的给王代华律师打电话，让去中伟置地公司拿钱，何承志、王代华、顾×就去了中伟置地公司，姓刘的让律师先签字，等第二天财务走账再给租金，律师说不给钱不能签字就走了，然后姓刘的把钥匙、门卡什么的给了何承志，让何承志打个收条，写上收了钥匙、门卡，何承志不会写，就让姓刘的写好后何承志签字，当时没有给租金，收条上也没有写到钱。
中伟置地公司认可收条以及交接是在中伟置地公司会客室进行的，收条内容是中伟置地公司的主管写好后让何承志签字的，并表示会客室安装有监控设备。本院要求中伟置地公司提交2014年3月19日该会客室的监控录像，中伟置地公司于2014年3月27日出具证明，表示该会客区域摄像未投入使用，故无法提供录像内容。
上述事实，有何保炳提交的房屋所有权证、《房屋委托合同》、《补充协议》、2014年2月18日的函、EMS快递详情单、邮件查询单、邮寄费发票、银行账户明细清单，中伟置地公司提交的《房屋委托合同》、《补充协议》、《委托书》以及当事人的陈述意见等在案佐证。
本院认为：何保炳与中伟置地公司签订的《房屋委托合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。何保炳要求中伟置地公司支付水费124元，中伟置地公司表示同意支付，本院不持异议。
关于何保炳主张的租金及违约金。合同约定第四次房租应于2013年12月19日支付，逾期7天视为违约，应赔偿1个月租金作为违约金。现中伟置地公司主张其于2014年3月19日以现金形式支付租金24546元租金，并提交了收条予以证明。双方均认可2013年3月19日收条内容为中伟置地公司工作人员书写，收条原件亦保存在中伟置地公司处，且根据合同约定中伟置地公司应将租金支付至何保炳银行账户，实际前三笔费用也以此方式支付，中伟置地公司主张的支付方式与合同约定以及此前交易习惯不符，除收条外中伟置地公司亦未提交其他证据佐证其支付了租金，故中伟置地公司主张已经支付了2013年12月19日至2014年3月18日的租金24546元，本院不予采信。中伟置地公司主张因为政策原因，与何保炳协商减少租金不应承担违约责任，其理由并不充分。何保炳要求中伟置地公司支付租金及违约金，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京中伟置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告何保炳租金二万四千五百四十六元；
二、被告北京中伟置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告何保炳违约金八千一百八十二元；
三、被告北京中伟置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告何保炳水费一百二十四元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百一十一元，由被告北京中伟置地房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 金宏
二〇一四年五月二十一日
书记员 孟妍