江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆千民初字第0132号
原告陈惠珍。
委托代理人王爱芳。
被告宋永年。
被告周云妹。
被告贾雪珍。
被告宋丽萍。
被告宋丽英。
被告宋巧元。
被告宋菊芳。
原告陈惠珍与被告宋永年、周云妹、贾雪珍、宋丽萍、宋丽英、宋巧元、宋菊芳房屋买卖合同纠纷一案，�院于2014年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李富军独任审判。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告陈惠珍及其委托代理人王爱芳、被告宋永年、周云妹、宋丽萍、宋丽英、宋巧元、宋菊芳到庭参加诉讼，被告贾雪珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告陈惠珍诉称：2011年1月7日，经昆山华瑞房产经纪有限公司居间介绍，原告与倪云根、被告宋永年、周云妹签订《房屋买卖成交合同》一份，约定倪云根、被告宋永年、周云妹将位于昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室房屋转让给原告，房屋总价为28.5万元。合同签订后，原告依约支付全部购房款，涉案房屋交付后由原告居住使用至今。现涉案房屋已经具备办理产权过户条件，因涉案房屋的原产权人已去世，其继承人意见不一，且被告索要的“签字费”过高，原告无法承受。经多次协商无果，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令七被告协助原告办理位于昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室房屋产权过户手续；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告宋永年、周云妹共同辩称：对拆迁安置补偿协议书、安置结算清单的真实性没有异议；对房屋买卖成交合同的真实性没有异议，我们夫妻二人均系本人在该合同上签字捺印，倪云根亦系本人在该合同上签字捺印；对房款收据、见证书、户口注销证明的真实性没有异议；被拆迁老房系宋永年的父母共同建造，宋永年的父母对涉案房屋有权处分，故我们认为该房屋买卖合同合法有效；我们要求原告支付“签字费”3万元。
被告贾雪珍未作答辩。
被告宋丽萍、宋丽英共同辩称：对拆迁安置补偿协议书�安置结算清单、房款收据、见证书、户口注销证明的真实性没有异议；对房屋买卖成交合同，首先，不认可合同上系倪云根本人签字，其次，涉案房屋应当有我们的共有份额，被告宋永年背着我们与原告签订房屋买卖合同，该合同上我们未签字，故该房屋买卖合同无效。
被告宋巧元辩称：对拆迁安置补偿协议书、安置结算清单、房屋买卖成交合同、房款收据、见证书、户口注销证明的真实性没有异议；认可该房屋买卖合同的效力；要求原告支付“签字费”3万元。
被告宋菊芳辩称：对拆迁安置补偿协议书、安置结算清单、房屋买卖成交合同、房款收据、见证书、户口注销证明的真实性没有异议；认可该房屋买卖合同的效力；要求原告支付“签字费”3万元。
经审理查明：2003年7月31日，倪云根与昆山市石浦镇动迁办公室、昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司签订《�浦镇农房拆迁协议书》一份，约定对倪云根、宋桂娥二人所有的原位于昆山市XX镇XX桥XX组的老房进行拆迁，该拆迁协议书上被动迁户落款由倪云根签字确认。嗣后，昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司将昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室房屋安置给倪云根、宋桂娥。
2011年1月7日，原告（乙方）与倪云根、被告宋永年、周云妹（甲方）签订《房屋买卖成交合同》一份，约定：甲方将位于昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室房屋出售给乙方，房屋总价款为28.5万元；付款方式为乙方在合同签订后支付甲方购房款20万元，余款8.5万元在2011年5月1日前一次性付清，同时甲方将涉案房屋交付乙方；甲方在领到政府发放的涉案房屋产权证后三个月内无条件为乙方办理产权过户，过户时产生的全部税费由乙方承担，乙方保证在2011年5月1日之前付清全部购房款，否则构成违约；关于违约责任，本�同生效后，甲乙双方均不得终止合同，否则，如一方违约，该方需支付另一方违约金按成交总价三倍赔付及其他相关损失。该合同经昆山市千灯法律服务所见证。2011年4月15日，被告宋永年、周云妹为原告出具房款收据一张，确认收到全部购房款。原告房款付清后，倪云根、被告宋永年、周云妹将涉案房屋交付原告，由原告对涉案房屋装修后居住使用至今。
另查明：原位于昆山市XX镇XX桥XX组被拆迁老房在签订拆迁协议时系倪云根、宋桂娥所有。昆山市房产交易中心出具的房屋产权初始登记证明载明：涉案房屋位于昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室，所有权人为昆山市华强房地产开发有限公司，所有权登记时间为2011年7月4日。被告目前尚未办理涉案房屋的产权登记手续。
又查明：倪云根、宋桂娥系夫妻关系。宋桂娥于2006年11月8日去世，其父母均先于宋桂娥去世。被告倪云根于2013年8月9日去世，其父母均先于倪云根去世。倪云根、宋桂娥共育有三子一女：长子宋林元、次子宋永年、三子宋巧元、女儿宋菊芳。长子宋林元于1994年5月3日去世，其妻子系被告贾雪珍，宋林元、贾雪珍共育有二个女儿：长女宋丽萍、次女宋丽英。
再查明：2012年7月，倪云根通知被告宋丽萍、宋丽英办理涉案房屋的产权证，被告宋丽萍、宋丽英明确表示此时其已经知道涉案房屋被出售的事实。
上述事实有原告提供的《石浦镇农房拆迁协议书》、安置结算清单、《房屋买卖成交合同》、房款收据、见证书、户口注销证明、证明、被告宋丽萍提供的通知书、被告宋永年提供的房屋产权初始登记证明及当事人庭审中的陈述等证据所证实。
本院认为：本案争议焦点为房屋买卖合同是否有效。根据原告提供的拆迁协议书及倪云根依法取得涉案房屋的事实，可以�定涉案房屋系倪云根、宋桂娥夫妻共同财产。宋桂娥于2006年11月8日去世后，倪云根作为涉案房屋的所有权人，倪云根、被告宋永年、宋巧元、宋菊芳、宋丽萍、宋丽英作为宋桂娥的法定继承人，均对涉案房屋享有共有份额。对原告与倪云根、被告宋永年、周云妹签订的房屋买卖合同，被告宋永年、宋巧元、宋菊芳均对该合同效力明确表示认可，故该房屋买卖合同对被告宋永年、宋巧元、宋菊芳产生法律约束力。被告宋丽萍、宋丽英主张签订房屋买卖合同时其对涉案房屋享有共有份额，其未在房屋买卖合同上签字，故而合同无效。本院认为，房屋买卖合同签订时，被告宋丽萍、宋丽英确系对涉案房屋享有共有份额，但其未签字行为并不影响该房屋买卖合同的效力，理由如下：第一，原告与倪云根、被告宋永年、周云妹签订房屋买卖合同时，倪云根、被告宋永年、周�妹向原告提供了《石浦镇农房拆迁协议书》及安置结算清单原件，《石浦镇农房拆迁协议书》上有倪云根的本人签名，故原告有理由相信倪云根系涉案房屋的合法处分权人。房屋买卖合同签订后，原告依约支付了涉案房屋的合理对价，原告取得涉案房屋后装修居住使用至今，在此期间被告宋丽萍、宋丽英从未就房屋买卖合同效力提出异议，原告亦有理由相信倪云根、被告宋永年、周云妹具有代理被告宋丽萍、宋丽英签订房屋买卖合同的权利。基于以上理由，倪云根、被告宋永年、周云妹签订房屋买卖合同的行为已经构成表见代理；第二，庭审中，被告宋丽萍、宋丽英明确表示2012年7月倪云根通知其办理涉案房屋产权证时其已经知道涉案房屋被出售的事实，然二被告均未对房屋买卖合同提出异议，亦未通过诉讼途径主张权利，故可合理推定二被告对房屋买卖合同效力�经追认。综上，该房屋买卖合同依法成立有效且对被告宋丽萍、宋丽英依法产生法律约束力，故本院对被告宋丽萍、宋丽英主张该房屋买卖合同无效的抗辩意见不予采信。如倪云根、被告宋永年、周云妹的无权处分行为确系损害了被告宋丽萍、宋丽英的合法权益，二被告可另行提起诉讼，要求被告宋永年、周云妹承担损害赔偿责任，但不能据此对抗涉案房屋买卖合同的效力。倪云根、宋桂娥夫妻二人去世后，被告宋永年、宋巧元、宋菊芳、宋丽萍、宋丽英均作为倪云根、宋桂娥法定继承人，对涉案房屋依法继承，以上被告均系涉案房屋的共有权人。被告宋永年作为合同相对人，被告宋永年、宋巧元、宋菊芳、宋丽萍、宋丽英作为合法继承人，在其继承相应权利的同时亦应承担相应义务，故以上被告均负有按照合同约定履行协助原告办理涉案房屋产权过户手续的合�义务，故本院对原告要求被告宋永年、宋巧元、宋菊芳、宋丽萍、宋丽英协助办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求依法予以支持。被告贾雪珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩权利，不影响本院依法缺席审判。被告宋永年、周云妹、宋巧元、宋菊芳主张原告支付“签字费”3万元，其主张无合同依据与法律依据，且有悖于市场经济的诚实信用原则，故本院对其上述抗辩意见不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宋永年、宋巧元、宋菊芳、宋丽萍、宋丽英于本判决生效后十日内协助原告陈惠珍办理位于昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室房屋的产权过户手续。
二、驳回原告陈惠珍的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期间为二年。
案件受理费5576元，由被告宋永年、宋巧元、宋菊芳、宋丽萍、宋丽英负担，此款原告已预交，本院不再退还，五被告于本判决生效后十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。）
审 判 长 李富军
人民陪审员 朱 炜
人民陪审员 俞 绮
二〇一四年七月七日
书 记 员 倪佳平
附判决引用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十一条
无处分权的人处分他人财�，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。