北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第43478号
原告（反诉被告）朱本霞，女，1980年5月26日出生，公民身份证号码×××。
委托代理人李臣，男，1976年9月22日出生，中国科学院国家天文台高级工程师。
被告（反诉原告）北京永城和顺房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区北沙滩11号楼1层0130室。
法定代表人张志文。
委托代理人郑大宇，男，1979年5月15日出生。
原告（反诉被告）朱本霞与被告（反诉原告）北京永城和顺房地产经纪有限公司（以下简称和顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员文怡昊独任审判，公开开庭进行了审理，书记员赵宇担任法庭记录。朱本霞、和顺公司委托代理人郑大宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱本霞诉称：2014年5月28日，我与和顺公司签订房屋租赁合同，约定由我承租和顺公司代理出租的位于北京市朝阳区科学园南里三区313-6-312房屋（以下简称涉案房屋）。我当即支付了三个月租金1.26万元、押金4200元、清洁费180元和刷卡费100元。但入住之后我发现，和顺公司在出租该房屋过程中刻意隐瞒房屋刚进行了装修的事实，在明知我家中有幼儿，忌讳装修污染的情况下，采用事先给房屋通风，看房时谎称没有油漆污染的方法，导致我在不明真相的情况下签订了租房合同。我入住以后很快发现屋子刚刚装修不久，屋内有异味，特别是卫生间和厨房刷了防水油漆，味道十分浓重。我同和顺公司沟通后，该公司的工作人员也承认装修问题，并通过购买碳包和菠萝皮来消除空气污染。我也采取各种措施试图消除屋内的有毒气味，但始终未能成功。为了避免家中不满两岁的幼儿收到空气污染毒害，我在2014年7月初搬离了涉案房屋，此后我多次找到和顺公司协商解决合同问题，但该公司态度消极，拒不退还我交纳的租金、押金。故诉至贵院，要求确认双方签订的房屋租赁合同自2014年7月7日解除，和顺公司退还我租房押金4200元、2014年7月1日到2014年12月1日清洁费150元及2014年7月7日到2014年8月31日的租金7560元。诉讼费用由和顺公司承担。
和顺公司辩称并反诉称：不同意朱本霞的诉讼请求。合同并没有解除，而是到期自动履行完毕了。签订租赁合同时，朱本霞已经亲自看过涉案房屋的情况了，确认没有问题她才会和我们签约。涉案房屋内本没有装修味道，原告称有味是因为2014年7月初涉案房屋所在小区的公共区域正在装修、粉刷油漆。朱本霞虽称其搬出了涉案房屋，但没有与我公司办理交接手续，导致我们不能出租涉案房屋。而且朱本霞的租金只交到了2014年8月31日，此后的租金一直没有交纳。故我公司现提出反诉，要求朱本霞支付2014年9月1日至2014年12月1日的租金1.26万元。即使双方之间的租赁合同已经解除了，我公司也不同意退还朱本霞任何费用，朱本霞还应按照约定支付我公司相当于两个月租金的违约金。
朱本霞对和顺公司反诉辩称：不同意和顺公司的反诉请求。2014年7月10日，和顺公司已经将涉案房屋钥匙取走，并带其他客户查看涉案房屋，证明被告完全同意解除双方之间的租赁合同，合同解除之后我们不存在补交租金的义务。
经审理查明：2014年5月27日，朱本霞的爱人李臣赴涉案房屋，在和顺公司员工郑大宇陪同下查看涉案房屋，并交纳600元定金给和顺公司。2014年5月28日，朱本霞再次查看了涉案房屋，并于当日与和顺公司签订房屋租赁合同。主要内容为和顺公司代理出租的涉案房屋，由朱本霞承租。该房屋作为居住使用，建筑面积68平方米。租赁期限6个月，自2014年6月1日至2014年12月1日。房屋租金每月4200元。租金交付方式为季付，须提前10日至和顺公司营业部交纳，具体付款日期：第二次2014年8月20日。合同签订之日，朱本霞应向和顺公司交付一个月房租租金4200元，作为保证金。保证金为朱本霞不损害房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水、燃气、卫生、电话等使用费用的保证。保证金不充抵末期房租，合同期满，结清全部费用，双方办理移交手续后，朱本霞出示押金条，和顺公司应将所收保证金全部返还朱本霞。朱本霞应按照合同规定的期限交纳租金，逾期不交视为违约，中途退房应提前30日通知和顺公司，并承担违约责任。租赁期内单方解除合同视为违约，由提出方支付对方两个月租金作为赔偿对方的违约金。逾期交付房租，每日加收100元违约金，拖欠房租超过3日，和顺公司不须另行通知朱本霞，有权直接解除合同，收回房屋，并由朱本霞赔偿和顺公司相当于两个月租金数额的违约金。当日朱本霞交纳了押金4200元（已交纳的600元定金算作押金）和三个月房租1.26万元、清洁费180元。2014年6月1日，朱本霞入住涉案房屋。2014年7月5日，朱本霞致电和顺公司，告知和顺公司自己已搬出涉案房屋。双方商定，由和顺公司将涉案房屋转租，如两个月内涉案房屋转租成功，则朱本霞的租金需要交纳至转租成功之日，如两个月内转租未能成功，则朱本霞还需补交两个月租金。2014年7月7日，朱本霞的爱人李臣向和顺公司员工郑大宇发短信，主要内容为涉案房屋油漆味较重，要求立即终止合同，费用算清。郑大宇回复“这两天回复你”。2014年7月10日，朱本霞的爱人将涉案房屋的一把钥匙交给和顺公司，以便转租看房。当日，和顺公司发现朱本霞已搬出涉案房屋。后该房屋并未转租成功。
在本案审理期间，双方于2014年12月10日办理了涉案房屋交接手续。
上述事实，有朱本霞与和顺公司签订的房屋租赁合同，收款凭证，短信截屏照片打印件，以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：朱本霞与和顺公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。和顺公司虽主张租赁合同并未解除，但从庭审中朱本霞与和顺公司均予以确认的2014年7月5日谈话内容看，双方对合同的后续履行及权利义务的终止达成了新的协议，即由和顺公司在两个月内将涉案房屋转租以弥补朱本霞提前搬出的损失，如转租成功，朱本霞的租金只需交至转租成功之日，届时合同解除；如不能转租成功，则两个月期满时双方合同解除，朱本霞需向和顺公司支付这两个月租金。由此可知，和顺公司并不否认合同已难以继续履行的事实，并就后续安排与朱本霞达成了一致意见。且从双方2014年7月10日交接涉案房屋钥匙的行为来看，和顺公司与朱本霞已在积极履行2014年7月5日口头协议的内容。此外，和顺公司在明知朱本霞2014年7月10日已经搬出涉案房屋，涉案房屋在约定的两个月期间未转租成功的情况下，既不起诉要求继续履行合同，又不向朱本霞主张后续租金，可见和顺公司亦已承认双方合同关系解除的事实。故本院根据双方约定及实际履行情况，确认2014年9月5日为双方租赁合同解除的日期。双方此后未能及时办理交接，系和顺公司怠于进行交接工作所致。
合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于朱本霞主张卫生费，本院根据双方约定及合同实际解除日期，对退还数额予以确定。关于退还房租一节，本院前文已确认双方的房屋租赁合同于2014年9月5日解除，朱本霞应承担合同解除前的房租，但其房租仅交至2014年8月31日，故本院对此项诉讼请求不予支持。关于朱本霞主张的租房押金，考虑到双方的租赁合同已经解除，交接工作已经完成，该笔押金理应由和顺公司在扣除朱本霞欠交的房租后退还朱本霞。关于和顺公司的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）朱本霞与被告（反诉原告）北京永城和顺房地产经纪有限公司签订的房屋租赁合同于二〇一四年九月五日解除。
二、被告（反诉原告）北京永城和顺房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）朱本霞租房押金三千五百一十一元、
三、被告（反诉原告）北京永城和顺房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）朱本霞二〇一四年九月六日至二〇一四年十二月一日的卫生费八十五元。
四、驳回原告（反诉被告）朱本霞的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）北京永城和顺房地产经纪有限公司的反诉请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如北京永城和顺房地产经纪有限公司未在上述规定的期限内向朱本霞支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍向朱本霞支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四十九元，原告（反诉被告）朱本霞负担三十五元（已交纳）；被告（反诉原告）北京永城和顺房地产经纪有限公司负担十四元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费五十七元，被告（反诉原告）北京永城和顺房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 文怡昊
二〇一五年一月十九日
书 记 员 赵 宇