辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01043号
上诉人（原审原告）：齐孝富，男。
委托代理人：孙立新，北京市铭耕律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连世晟建筑工程有限公司，住所地大连普湾新区复州湾镇迟屯委。
法定代表人：李焕珍，该公司董事长。
委托代理人：李治高、林军，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：大连德邦房屋开发有限公司，住所地大连市西岗区团结街19号。
法定代表人：祝岩，该公司董事长。
委托代理人：李升斌、荆传涛，辽宁智库律师事务所律师。
原审原告齐孝富与原审被告大连世晟建筑工程有限公司（以下简称世晟公司）、原审被告大连德邦房屋开发有限公司（以下简称德邦公司）申请执行人执行异议之诉一案，大连市甘井子区人民法院于2014年6月9日作出（2014）甘民初字第1125号民事判决，齐孝富、世晟公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人齐孝富委托代理人孙立新，上诉人世晟公司委托代理人林军、李治高，被上诉人德邦公司委托代理人李升斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐孝富一审诉称：原告与被告世晟公司买卖合同纠纷一案，经甘井子区法院作出了生效判决，因被告世晟公司未履行生效法律文书所确定的义务，原告申请法院强制执行。在执行过程中，甘井子区法院依法查封了被告世晟公司所有的位于大连市甘井子区“芙蓉人家”小区B4楼×号房屋。该房屋是甘井子法院在执行过程中由被告德邦公司向人民法院提供的，包含在被告德邦公司用于抵顶工程款的房屋范围内。但在执行过程中，被告德邦公司提出执行异议，甘井子区法院无视上述事实，竟然作出（2012）甘执审字第20号民事裁定书，中止了对上述房屋的执行。为保护自身合法权益。原告特诉至法院，请求依法判决撤销（2012）甘执审字第20号民事裁定书，许可执行位于大连市甘井子区“芙蓉人家”小区B4楼×号房屋。
被告世晟公司一审辩称：原告请求执行的房屋产权不清。被告德邦公司应当向被告世晟公司提供当初抵顶房屋的函件。原告这方面无相关证据。如原告主张成立，被告世晟公司服从；如不成立，法院应公正裁判。本案的关键是应将二被告之间的债权债务搞清楚才能解决问题。故在这方面不清的前提下，世晟公司不便发表意见。
被告德邦公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。1.案涉房屋仍登记在被告德邦公司名下，属德邦公司财产。法院依法不应对不是被执行人的德邦公司财产进行查封。2.案涉房屋德邦公司并未抵顶给被告世晟公司，而是由被告世晟公司招揽购房人而已。3.案涉房屋仍由德邦公司占有和使用，德邦公司非被执行人。法院查封系错误行为。
一审法院审理查明：2007年5月10日，二被告签订协议书一份，约定：“德邦公司同意以世晟公司负责施工的大连市甘井子区“芙蓉人家”小区B4楼公建1-6轴交A-
L轴（以下简称该房屋）的销售款支付世晟公司的等额工程款，世晟公司负责承揽该房屋的购房者等”。
2008年12月11日，一审法院作出（2008）甘民初字第4498号民事判决，判决世晟公司（原名大连世达建筑工程有限公司、2009年6月12日经工商变更而来）返还原告购房款152万元及违约金。该判决生效后，世晟公司向大连市中级人民法院申请再审。后被指令一审法院再审该案。2010年11月10日，一审法院作出（2010）甘审民初字第35号民事判决，维持（2008）甘民初字第4498号民事判决。世晟公司不服该判决，提出上诉，2011年6月1日大连市中级人民法院作出（2011）大审民再终字第12号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2009年10月12日，一审法院作出（2009）甘民执字第1926号民事裁定，查封了德邦公司所有的位于大连市甘井子区“芙蓉人家”小区B4楼×号房屋（建筑面积222.42平方米）。一审法院于2011年6月7日再次查封了该房屋。后德邦公司针对该裁定向一审法院提出了执行异议。一审法院受理后，依法进行了审查，于2013年10月10日作出（2012）甘执审字第20号民事裁定，中止了对大连市甘井子区“芙蓉人家”小区B4楼×号房屋的执行。本案原告不服该裁定，于2013年12月18日向一审法院提出申请执行人执行异议之诉。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产，特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十六条又规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”该法第十七条又规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，如果该证明与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿为准。”因此，在执行过程中，对不动产权利主体的认定，应当以不动产登记簿记载的内容为准。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第五条规定，“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认，以国土资源及房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。”上述有关物权确认的规定，是要以不动产登记为依据，即要求人民法院在民事执行案件中查封的不动产应当是登记在被执行人名下的不动产，如果对登记于第三人名下的不动产进行查封，则需要第三人的书面确认，才能够采取查封措施。
本案中，德邦公司作为工程项目的发包方与承包人即本案被告世晟公司约定“德邦公司以工程中部分房屋的销售款作为支付世晟公司的工程款，具体支付方式为，德邦公司向世晟公司提供一批房号，由世晟公司为这些房屋联系买方，德邦公司与联系好的买方签订房屋销售合同，买方支付的购房款用于支付世晟公司应得的工程款。”从上述工程款支付方式可以看出，工程结束后，世晟公司对德邦公司所能够主张的工程款系债权，而不是约定的房屋的物权。
在一审法院执行案件的执行过程中，德邦公司从未就被一审法院查封的案涉房屋，向一审法院作出过认可其属于世晟公司所有的书面确认材料。在此前提下，一审法院将案涉登记于德邦公司名下的房屋进行查封，德邦公司为此提出执行异议，一审法院依法进行了审查，后于2013年10月10日做出（2012）甘执审字第20号民事裁定，中止了对大连市甘井子区“芙蓉人家”小区B4楼×号房屋的执行，符合相关法律规定，该裁定并无不当。
据此，鉴于德邦公司不是被执行人，世晟公司才是被执行人；而案涉房屋现登记在德邦公司名下，原告无证据证明案涉房屋系世晟公司所有的财产。至于德邦公司是否仍欠世晟公司工程款，需诉讼来确认。当然，原告也有权提起代位权诉讼来确认。退一步讲，即使德邦公司仍欠世晟公司工程款，在执行过程中也不能直接执行德邦公司所享有的物权。故原告请求依法撤销（2012）甘执审字第20号民事裁定书，请求许可执行位于大连市甘井子区“芙蓉人家”小区B4楼×号房屋，一审法院依法不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，作出如下判决：驳回原告齐孝富的诉讼请求。案件受理费100元，其它诉讼费用50元，合计150元，均由原告齐孝富负担。
齐孝富上诉的理由及请求是：第一，案涉房屋虽然登记在德邦公司名下，但该登记只是登记在开发商名下的初始登记，案涉房屋已抵顶给世晟公司，一审法院查封该房屋符合法律规定。在本案执行过程中，一审法院查封的是一楼的公建，后德邦公司提出该公建已出售给他人，要求法院查封抵顶给世晟公司的其他房屋，一审法院才解除了原查封，重新查封了案涉房屋。即德邦公司已确认同意查封案涉房屋。第二，德邦公司在异议中明确表明世晟公司欠其300余万元，但一审没有要求双方对账，也未对抵顶房屋明细要求双方核实，导致案涉房屋是否为抵顶房屋没有明确。据此，请求撤销一审判决，改判支持齐孝富一审全部诉请。
世晟公司上诉的理由及请求是：德邦公司已将案涉房屋抵顶其欠世晟公司的工程款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、第十七条、第十九条的规定，案涉房屋应当属于世晟公司所有。据此，请求撤销一审判决，改判支持齐孝富一审全部诉请。
德邦公司二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。齐孝富、世晟公司主张被查封房屋为德邦公司为抵顶其欠付世晟公司工程款而转让给世晟公司的房屋，若真实情况如齐孝富、世晟公司所述，即德邦公司已将案涉房屋抵顶工程款给世晟公司，那么，只有在德邦公司得到全部对价（即世晟公司依约完成了等值工程），且该房屋被查封时，世晟公司已实际占有该房屋的情况下，法院方可查封该房屋。世晟公司在一审第一次庭审时自述房屋钥匙在谁手中不清楚，其没有使用房屋。二审庭审时，世晟公司又陈述其前任负责人于2011年至2012年期间在该房屋中居住过，但世晟公司未提交充分证据证明其二审的陈述。且现有证据不足以证明世晟公司在案涉房屋被查封之时（2009年10月）已占有该房屋。故即使如齐孝富、世晟公司所述，案涉房屋为德邦公司抵顶工程款给世晟公司的房屋，因世晟公司未在案涉房屋被查封时占有房屋，亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定之法院可以查封房屋的情形，故一审判决驳回齐孝富要求继续执行案涉房屋的诉请并无不当，本院予以维持。至于齐孝富提出德邦公司已确认同意查封案涉房屋一节，因德邦公司对此不予认可，齐孝富亦未提交充分的证据证明其主张，故对齐孝富此项上诉意见，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（齐孝富预交100元，大连世晟建筑工程有限公司预交100元），由齐孝富负担100元，大连世晟建筑工程有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 刘小南
二〇一四年十月十六日
书 记 员 宋 敏