重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
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（2014）沙法民初字第07689号
原告陈艳，女，1975年6月7日出生，汉族，无业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人连永章（原告丈夫），男，住重庆市沙坪坝区。
被告重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人罗皓，重庆俊峰置业有限公司总经理。
委托代理人周海浪，男，重庆俊峰置业有限公司职工，住重庆市梁平县。
委托代理人张跃，女，重庆俊峰置业有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。
原告陈艳与被告重庆俊峰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法由审判员刘涛独任审判，适用简易程序于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告陈艳及其委托代理人连永章、被告重庆俊峰置业有限公司的委托代理人周海浪、张跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈艳诉称，2012年10月24日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沙坪坝区石井坡＊号附＊号2-2房屋一套，总成交金额为1392938元，被告应于2012年6月30日前交房。原告依约支付了房款，被告未在约定期限内交房。原告于2014年1月24日接房，之后因房屋主卧、次卧、书房及地下室客厅、卧室等多处严重渗水、门窗不闭合等一系列质量问题，导致原告不能进行装修施工，拖延原告计划入住时间，原告不得不延长租房时间。现原告诉至法院，请求被告支付延期交房违约金57946元（以总价款1392938元为本金，从2013年7月1日起至2014年1月24日止，按每日万分之二计算）；被告承担原告因房屋严重渗水推迟装修，导致的拖延入住时间而产生的2014年1月至7月期间的租房费14000元。
被告重庆俊峰置业有限公司辩称，被告对逾期交房的事实没有过错。即使被告应承担违约责任，也应当结合客观事实按照合同约定及补充协议计算违约金。原告主张的因房屋漏水而要求被告承担的房租损失，没有事实法律依据。原告主张的违约金过高，请求予以降低。
经审理查明，2012年10月24日，原告陈艳（乙方）与被告重庆俊峰置业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区石井坡＊号附＊号2-2房屋，原告所购房屋套内面积为220.97平方米，总成交金额为1392938元。合同第五条约定付款方式及期限，乙方签订合同当日首付房款892938元，剩余房款500000元向银行办理按揭贷款。合同第七条约定甲方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十三条约定：本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。合同附件五《补充协议》第十二条特别约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。
合同签订后，原告于2012年10月24日向被告支付了购房首付款892938元。余款500000元由原告向中国工商银行股份有限公司重庆北碚支行办理了按揭贷款，还款方式为等本还款。原告从2013年2月1日开始向银行按月归还按揭贷款本息，截止2013年6月1日，原告已归还银行按揭贷款本金10416.65元，此后，原告逐月还款本金为2083.33元。
2014年1月21日，被告取得俊峰香格里拉一组团8-15号楼、4号5号车库竣工验收备案登记证。
2014年1月21日，被告向原告发出接房通知书，通知原告于2014年1月21日至1月26日办理接房手续。原告于2014年1月22日验房时在房屋验收表中提出需整改问题：次卧墙面起层，次卧墙面、主卧墙面、小房间有漏水现象，门窗部分也存在质量问题。同年1月24日原告接收房屋。但此后，被告未对原告提出的问题予以整改。2014年5月26日至2014年6月30日期间，原告就以上问题多次向物管部门报修。审理中，被告对原告房屋出现的渗漏水问题无异议，但认为原告最后一次于2014年6月30日报修后，物业公司一周内就全部整改完毕。审理中，原告认为因房屋质量问题导致其延迟装修入住，致使其延长在外租房居住时间，要求被告按每月2000元赔偿其2014年1月至7月的租房损失14000元，并举示了其与刘云霞的《房屋租赁合同》予以证明，被告认为此合同系原告与案外人签订，对其真实性不予确认。被告认为双方约定的违约金过高，要求调整降低。
上述事实，有原告举示的商品房买卖合同及补充协议、发票、接房通知、验房表、个人还款明细、报修记录、房屋租赁合同，被告举示的竣工验收备案登记证等书证以及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。虽然双方在《重庆市商品房买卖合同》中对“已付房价款”的构成进行了约定，但双方又通过合同的《补充协议》对“已付房价款”进行了特别约定，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。因此，“已付房价款”应按《补充协议》的约定予以计算。
被告未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任。因此，原告请求被告支付从2013年7月1日起至2014年1月24日止逾期交房违约金，本院予以支持。但违约金应以首付款加原告每月偿还银行按揭贷款本金为基数分段计算，原告请求按1392938元为基数计算，不符合合同约定，超出部分金额，本院不予支持。双方约定逾期交房违约金标准为每日按已付房价款的万分之二计算，不属于约定过高的情形，被告要求调整降低，本院不予支持。
原告在验房时即向被告提出了房屋存在的渗漏水等问题，而该问题客观存在，被告应及时予以整改维修，但被告怠于履行相关义务，造成了原告不能装修房屋，客观上延迟了原告对房屋的入住使用，因此，原告要求被告赔偿其租房损失，本院予以支持。原告所购房屋套内面积为220.97平方米，原告要求被告按每月2000元予以赔偿，其金额并不为过，属比较合理的租金范围，本院予以支持，但计算时间应从2014年1月25日起至2014年7月7日止，不满1月的按日计算。由此计算，该损失为10867元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后，立即支付原告陈艳逾期交房违约金，该违约金从2013年7月1日起至2013年7月31日止，每日按原告陈艳已付房款905437.98元的万分之二计算；从2013年8月1日起至2013年8月31日止，每日按原告陈艳已付房款907521.31元的万分之二计算；从2013年9月1日起至2013年9月30日止，每日按原告陈艳已付房款909604.64元的万分之二计算；从2013年10月1日起至2013年10月31日止，每日按原告陈艳已付房款911687.97元的万分之二计算；从2013年11月1日起至2013年11月30日止，每日按原告陈艳已付房款913771.30元的万分之二计算；从2013年12月1日起至2013年12月31日止，每日按原告陈艳已付房款915854.63元的万分之二计算；从2014年1月1日起至2014年1月24日止，每日按原告陈艳已付房款917937.96元的万分之二计算。
二、被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后，立即赔偿原告陈艳2014年1月25日至2014年7月7日期间的租房损失10867元。
三、驳回原告陈艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1598元，减半交纳799元（原告已预交），由原告负担286元，被告负担513元，此款限被告重庆俊峰置业有限公司于本判决生效后立即给付原告陈艳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 刘 涛
二〇一四年十月二十一日
书记员 彭超群