辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00949号
上诉人（原审被告）：大连海创房地产开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区高新街1号办公楼一楼西厅。
法定代表人：王吉东，该公司总经理。
委托代理人：康玉奇、邓春平，辽宁东亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘小宁。
委托代理人：吴彦、刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。
原审原告刘小宁与原审被告大连海创房地产开发有限公司（以下简称海创公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年7月9日作出（2014）甘民初字第969号民事判决，海创公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人海创公司委托代理人康玉奇、邓春平，被上诉人刘小宁委托代理人吴彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小宁一审诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创世达街（芝麻街）的房屋。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。2010年10月31日，被告交付房屋，但其在合同约定的办证时间内，并未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告逾期取得房屋权属证书。故原告诉至法院，其原提出诉请为：判令被告支付自2011年10月31日起至被告可以办理产权证为止的逾期办证违约金29，307元（原告以起诉状书写日期为截止日期）。后因大连市中级人民法院对另案作出生效判决，原告遂变更为主张自2013年2月19日至2013年12月30日（共314天）的违约金（按已付房款的日万分之一）。
被告海创公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：第一、被告未能如期办理产权证属于不可抗力，不应承担民事责任。2011年3月14日，公安部消防局发布《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，规定：从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。而此时，被告开发项目的消防工程已经按照审核批准的设计方案竣工，不能通过消防验收已成定局。故直到2012年12月公安部发文废止该《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，被告的项目才于2013年5月22日通过消防验收。但在此期间，被告的消防工程并没有更换过新材料，这一事实足以说明，导致被告未能通过消防验收的唯一原因即是政府新规，而非被告的消防工程本身存在问题。而政府执行新规定，是被告不能预见、不能避免、且不能克服的客观情况，属于法律规定的不可抗力。因此，被告因不可抗力而不能履行合同义务，不应承担民事责任。第二、被告没有违约行为，主观上无过错。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，办理产权证的时间限定在交房之日起一年内。被告第一次申请办理消防验收的日期为2011年4月，较产权证办理时间已提前七八个月，被告本可以在限定时间内完成产权证的办理。但被告在申请消防验收时，消防局以执行政府新规定为由作出不予受理的决定，导致被告不能正常办理产权证。因此被告客观上并没有违约责任。第三，按照大连市及高新园区的相关规定，海创大厦竣工备案共需要申报37项的相关手续，有些项目必须以消防验收为前提。而海创大厦通过消防验收后，被告也一直在积极办理各项申报手续。综上，被告没有违约行为，导致被告消防工程逾期通过消防验收并进而导致产权逾期办理的原因是政府新规，构成不可抗力。被告因不可抗力而未能如期履行产权办理义务，不应承担违约责任。
一审法院审理查明：1、2009年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创世达街（芝麻街）21-1-20-7号房屋（建筑面积56.38平方米），房屋总价款为人民币400，918元。合同约定：出卖人（被告）应在2010年10月31日前交付经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋，合同第十五条同时约定：办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。合同签订后，原告履行了交款义务。原告称被告于2010年10月31日交付房屋，但经查，海创大厦分为A、B幢，A幢（21号）房屋的商品房买卖合同约定的交房日期为2010年12月31日，但实际交房日期为2011年1月初。B幢（19号）房屋合同约定的交房日期为2010年10月31日，但实际交付日期为2010年12月初（各业主有所差异）。现原告未提供房屋验收单，故其所称的交房时间并不准确。
2、2010年5月4日，大连市公安消防局出具《建设工程消防设计审核意见书》，同意海创大厦的消防设计。2013年5月22日，海创大厦建筑、自动建设工程的消防工程通过验收。而在此前，被告曾于2011年11月4日、2011年12月14日申报海创大厦的消防验收均为不合格。关于消防验收不合格的原因，被告辩称系因公安部消防局发布新规定对于民用建筑外保温材料采用严格标准，故直至新规废止，海创大厦的消防工程方于2013年5月22日通过验收。而除此两次申报外，被告称其曾于2011年4月进行过第一次申报，但当时新规定刚开始执行，故被告的验收申请未予受理且没有相关证明文件。
关于被告所称的消防新规系指公安部消防局于2011年3月14日发布的《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号），该通知第一项载明：“在新标准发布前，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。”同年3月21日，大连市制定《关于贯彻落实部局、总队﹤关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知﹥的实施意见》，进一步明确要求“从2011年3月15日起，所有新受理的工业、民用建设工程消防设计审核和验收内容，建筑外保温材料必须全部采用燃烧性能为A级的材料。”
2012年12月3日，公安部消防局下发《关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》（公消（2012）350号），明确提出“为认真吸取上海胶州路教师公寓‘11.15’和沈阳皇朝万鑫大厦‘2.3’大火教训，2011年3月14日，部消防局下发了《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号），对建筑外墙保温材料使用及管理提出了应急性要求。2011年12月30日，国务院下发的《国务院关于加强和改进消防工作的意见》（国发（2011）46号）和2012年7月17日新颁布的《建筑工程消防监督管理规定》对新建、扩建、改建建设工程使用外保温材料的防火性能及监督管理工作作了明确规定。经研究，《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》不再执行。”
3、2011年1月1日，大连市实施《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，关于房屋建筑工程竣工验收规定了十五项要求，其中包括“公安消防部门对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程出具了验收合格的证明文件”。而鉴于此办法较以前的程序增加了十余项验收环节，大连市房地产开发协会于2012年12月3日出具《关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》，提出：新增的验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制订其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大的延长了开发企业办理竣工验收备案手续的时间。同时，由于执行新政之前，不少开发企业已与客户签订了商品房买卖合同，并在交易所备了案，也使得开发企业与客户约定的交房时间与办证时间无法更改。没有竣工备案手续，客户无法办理产权。新政执行的时间并没有给已销售楼盘尤其是即将办理竣工备案手续的开发企业合理准备时间。这些诸多因素导致了受新政影响的开发企业，构成对众多客户违约的事实。
4、被告在合同约定的办证期间内完成了海创大厦供热工程验收、电力工程验收、信报箱工程验收、市政及环卫设施竣工备案、外景观工程验收等多个竣工备案所需项目的工作，并且进行了社区办公和服务用房交接、物业移交等工作。
5.被告于2013年12月5日取得案涉海创大厦项目《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，大连高新技术产业园区房地产交易管理中心于2013年12月30日完成海创大厦住宅项目的初始登记。自此，原告可办理产权分户登记手续。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原、被告均应依据该合同约定享有权利并履行义务。根据合同约定，办理案涉房屋所有权登记的期限为自该房屋交付之日起一年内。现被告逾期办证系属事实，故原告诉请被告支付逾期办证违约金有一定的事实依据。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定及案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定，均强调被告承担逾期办证违约责任的前提为“由于出卖人的原因”，那么本案的争议焦点即为海创大厦出现逾期办理房屋产权证的情况是否系由于被告的原因。
本案中，根据原告诉请逾期办证违约金的起止时间及被告辩称办证期间所出现的国家消防政策及地方竣工备案程序的变化情况，现区分时间段对原、被告诉辩理由进行分析。
第一，合同约定的一年办证期限。被告在约定的一年办证期限内进行了消防验收及其他专项验收申报工作，积极履行合同约定的协助办证义务。首先，从大连市消防监督结果公开的网上信息显示，被告就案涉开发项目的消防验收申报过三次，而首次审核的时间为2011年11月4日，系在合同约定的一年办证期间，故可以确定被告在约定的办证期间内，履行了消防验收的申报义务。其次，被告在约定的办证期间内亦履行了其他专项验收的义务。被告在2011年4月至2012年4月间，申请了建设工程结果规程验收、环保验收、供热工程验收、变电所及变电亭供电工程验收、信报箱工程验收、外景观工程验收等专项工程验收并通过验收，完成了物业用房的移交工作。因此，被告具备了免责的前提条件。
第二，消防“新政”实施期间，必然导致被告不能通过消防验收。公安部消防局颁发的消防“新政”于2011年3月14日开始实施，于2012年12月3日被新的规范所替代不再执行。该消防“新政”的实施是基于当时多地发生大火的特殊情况，对建筑外墙保温材料使用及管理提出了应急性要求，该外墙保温材料燃烧性能登记纳入到消防验收的审核范畴，要求外墙保温材料必须选用燃烧性能为A级（不燃性）的材料，并要求2011年3月15日起各地受理的建设工程消防设计审核和消防验收申报项目，应严格按照该消防“新政”执行。而案涉海创大厦建设工程，早在2010年5月4日通过消防审核，当时建设工程的消防验收适用《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》，该规定对外墙保温材料的燃烧性能等级要求为B2级以上，而案涉工程的外墙保温材料使用的为燃烧性能B1级（难燃性）建筑材料。因此被告对外墙保温材料的使用虽然符合当时规定的标准，但不能符合消防“新政”的规定标准。而被告前两次申报未通过验收恰逢上述“新政”实施阶段，其外墙保温材料不符合“新政”规定，必然不能通过消防验收。被告对消防“新政”的出台无法预见，在执行该消防“新政”期间，案涉海创大厦未通过消防验收的责任不能归责于被告。同时，因新建住宅项目的消防验收是竣工验收备案的必经程序，故自案涉房屋交付一年始至执行消防“新政”期间不能办理产权证书并非被告原因所致，被告亦不应支付此期间的逾期办证违约金。
关于原告所称“被告未在交付房屋前完成消防验收，致使逾期办理消防竣工备案且逾期办证，故被告违反法律规定交付未经消防验收的房屋才会导致其办理产权证时受到消防新规的影响，因此被告存在一系列违约及迟延履行的情况，应承担违约责任”一节，一审法院认为：首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋的交付条件为“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”，此交付条件为原、被告约定，应为有效，而原告并无证据证明被告所交付的房屋不符合上述合同约定。其次，消防法对一般性住宅工程规定为应当进行消防验收备案登记，经抽查不合格的，应当停止使用，该规定系管理性的规范，并不影响双方在合同中对房屋交付条件约定的有效性。最后，被告依约交付房屋，原告收取房屋并实际占有、使用，双方对案涉房屋的交付已履行完毕并予以认可。故对原告此节诉称，一审法院不予采纳。
第三，消防“新政”停止执行至被告消防验收合格期间。被告在消防“新政”废止后应当积极协调，及时进行申报验收，而被告于2013年5月22日才通过消防验收，未能举证证明在此期间内，其已经申报而非因自身原因消防部门未能验收的相关证据，故被告应承担此期间逾期办证的违约金，但因消防“新政”停止执行后，被告需要就相关执行标准与消防部门进行协调，不可能于消防“新政”废止当日即申报并验收合格，因此从公平角度，酌定给被告两个月申报协调期，该期间不能认定为被告的过错所致，因此可以免除被告自消防“新政”停止执行始（2012年12月4日）至其通过消防验收（2013年5月22日）止两个月的违约金。
第四，通过消防验收至被告完成产权初始登记期间。2013年12月30日，被告取得案涉住宅初始登记，自此，案涉小区所有业主均可申请办理所购房屋的产权证书，故合同约定被告履行的协助办证义务已完成，该时间应为被告承担逾期办证违约金的截止日期。一审法院认为，被告通过消防验收后至其完成海创大厦产权初始登记间隔6个多月。虽然，被告进行产权登记备案项目中，如城建档案验收、物业验收等项目的申报必须以消防验收为基础，故在海创大厦消防验收后，其必定需要一定的时间进行相关手续的办理，但被告应提交相关证据证明其在此期间进行过几项验收及所需要时间，并进而证明其耗时六个多月时间的合法性及合理性，现被告并未提交相关证据。另，案涉海创大厦因前期消防“新政”的影响，以致包括原告在内的众多业主无法按期办理产权证，因此被告在消防验收通过后也理应积极协调办理相关手续，因此在被告通过消防验收后，一审法院酌定给予被告十五天时间办理产权登记备案的相关手续。
综上，被告自房屋交付之日起至2013年2月19日（从2012年12月4日消防“新政”废止后，延长两个月零十五天）此期间，非因被告的原因导致原告无法办理产权证书，被告不应承担此期间的违约责任。而因被告责任导致原告逾期办证314天（自2013年2月19日至2013年12月30日），被告应按照合同约定的原告所交纳房款的日万分之一承担逾期办证违约金。故违约金数额应为12，588.83元（400，918元×0.1‰×314天），对于原告变更后的诉请，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：被告大连海创房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内给付原告刘小宁逾期办证违约金12，588.83元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，其他诉讼费50元，合计人民币164元（原告已预付），由被告大连海创房地产开发有限公司承担，与上述款项一并给付原告。其余诉讼费416元（原告撤回诉请部分），原告可办理退费手续。
海创公司上诉的理由及请求是：双方约定办证期限为一年，消防“新政”实施期间应自海创公司办证期限内予以扣除，消防“新政”消除后，应当继续计算一年办证期限。辽宁省高级人民法院作出的（2014）辽审四民提字第83号民事判决书为生效判决，应以该生效判决为本案的判决依据。据此，请求撤销一审判决，改判海创公司承担94天的逾期办证违约金。
刘小宁二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：第一，海创公司于2011年1月6日向刘小宁交付房屋；第二，案外人张琦于2009年12月21日与海创公司签订商品房买卖合同，约定张琦购买海创公司开发的位于大连市高新园区海创世达街（芝麻街）21-1-16-6号房屋。张琦于2012年9月16日起诉海创公司，要求海创公司支付2012年1月14日至2013年12月30日期间的逾期办证违约金。辽宁省高级人民法院于2015年2月24日作出（2014）辽审四民提字第83号民事判决（现已生效），该判决认定：海创公司未通过消防验收的原因为公安部消防局所颁布“新政”的实施，而非海创公司怠于履行办证义务，故可以认定执行消防“新政”期间不能办理产权证书并非海创公司原因所致，消防“新政”实施期间（共计629天）应从合同约定海创公司履行办证手续的一年期间内予以扣除；交房后60日，消防“新政”开始实施，消防“新政”废止后，海创公司剩余的10个月（共305天）履约期间应继续计算，又因海创公司履行合同约定的办证义务实际使用1081天（自2011年1月14日至2013年12月30日），据此，海创公司逾期办证违约期间为87天（1081天-629天-60天-305天）。
本院所确认的上述事实，有楼宇验收交付书、（2014）辽审四民提字第83号民事判决书及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：1.消防“新政”实施期间是否应从合同约定的海创公司办证期间扣除；2.海创公司逾期办证的违约期间。
关于消防“新政”实施期间是否应从合同约定的海创公司办证期间扣除的问题。本案双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金直至可以办理。可见海创公司承担逾期办证违约责任的前提为“由于出卖人的原因”，即非因海创公司的原因导致逾期办证，海创公司无需支付违约金。根据已查明的事实，海创公司收到大连市消防局首次审核结果时间是2011年11月4日，海创公司必定是在该时间之前组织材料进行申报，即便是按照上述首次验收结果的时间看，也是在案涉合同约定的房屋交付后一年之内，故可以认定海创公司在约定的办证期间内，履行了消防验收的申报义务。海创公司未通过消防验收的原因为公安部消防局所颁布“新政”的实施，而非海创公司怠于履行办证义务，故可以认定执行消防“新政”期间不能办理产权证书并非海创公司原因所致，消防“新政”实施期间应从合同约定海创公司履行办证手续的一年期间内予以扣除。
关于海创公司逾期办证违约期间的计算问题。案涉房屋买卖合同约定购房人办理案涉房屋所有权登记的期限为自房屋交付之日起一年，海创公司将案涉房屋交付给购房人的日期为2011年1月6日。根据合同约定，海创公司办证起算日应为2011年1月7日，办证截止日期应为2012年1月6日。2011年3月15日，即交房后68日，消防“新政”开始实施，至2012年12月3日，消防“新政”被废止，共计629天，此期间应从海创公司的一年办证期间内予以扣除。当消防“新政”废止后，海创公司剩余的履约期间297天（365天-68天）应继续计算。鉴于此期间已达297天，足以满足海创公司办理手续的合理期间。且本案双方当事人均同意以海创公司办理案涉房屋初始登记即2013年12月30日作为违约金计算的截止日期，故海创公司履行合同约定的办证义务实际使用1089天（自2011年1月7日至2013年12月30日）。据此，海创公司逾期办证违约期间为95天（1089天-629天-68天-297天），一审判决认定的海创公司违约天数欠妥，本院予以纠正，海创公司应向购房人支付逾期办证违约金3808.72元（400，918元×0.1‰×95天）。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第969号民事判决；
二、大连海创房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付刘小宁逾期办证违约金3808.72元；
三、驳回刘小宁其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费164元（刘小宁预交），由刘小宁负担115元，大连海创房地产开发有限公司负担49元；其余一审诉讼费416元（刘小宁撤回诉请部分），刘小宁可至一审法院办理退费手续；二审案件受理费114元（大连海创房地产开发有限公司预交），由刘小宁负担80元，大连海创房地产开发有限公司负担34元。
本判决为终审判决。
审判长 宫黎明
审判员 丁大勇
审判员 刘冬艳
二〇一五年九月二十四日
书记员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。