西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第01487号
上诉人（原审原告）杨华太。
委托代理人杨永政，陕西维谨律师事务所律师。
委托代理人刘斐，陕西维谨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李海东。
委托代理人薛武孝，北京东元律师事务所西安分所律师。
上诉人杨华太因与被上诉人李海东租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2014）新民初字第02127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
杨华太向原审法院诉称，2014年2月7日，杨华太与李海东签订了《房屋租赁合同书》，约定将位于陕西省西安市长乐路北方医院东侧第2-3间的1、2楼、面积260平方米的店铺租赁给杨华太用于眼镜类业态经营，租赁期限为2013年2月19日起至2015年12月31日止。合同签订后，杨华太即开展了房屋装修、货物准备工作，并于2013年2月16日与陕西尚品尚建设有限公司签订了装修施工合同，并先后共支付了350000元工程款。李海东于2013年2月23日向杨华太交房，装修施工随即进行。2013年3月23日，李海东称该房屋不能继续使用，双方遂签订了《租赁房屋未能实际使用确认书》，同时李海东承诺房屋一旦具备使用条件即告知杨华太，杨华太虽立即发出停工通知，但因李海东不能交房，造成杨华太损失327532元。根据双方签订的合同，李海东应按照约定租赁期限剩余时间租金的50%向杨华太承担违约责任。为维护权益，向法院起诉，请求判令李海东赔偿杨华太装修损失327532元；判令李海东向杨华太支付违约金450349元。
李海东辩称，双方之间签订房屋租赁合同时，均知悉该房屋不允许转租，签订租赁合同时双方均有过错。杨华太所称的装修只进行了加装门头及部分房屋及墙体的处理，并非完全进行了杨华太所述的装修，故杨华太所述的装修损失情况与事实不符。杨华太明知本案涉诉房屋产权人为西安市北方医院，李海东没有转租权，故双方签订的房屋租赁合同无效，李海东不应承担违约责任，请求驳回杨华太的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年2月7日，杨华太、李海东签订房屋租赁合同书一份，约定甲方（李海东）将位于西安市长乐路北方医院东侧第2-3间的1、2楼房屋出租给乙方（杨华太）用于眼镜类业态经营。合同签订时甲方应提供身份证明、房屋所有权证明或载明甲方承租房屋并有权出租、转租等与房屋出租权利证明相关的文件。甲方确保拥有该房屋的对外租赁权，合同履约期内，因产权和租赁权所发生的债权债务纠纷全部由甲方负责，乙方不承担任何责任，给乙方造成的损失由甲方承担赔偿责任和违约责任。租赁期限自2013年2月19日起至2015年12月31日止。甲方需在2013年2月19日前向乙方移交租赁场所并签订房屋交接确认书。该确认书签订后2日内，乙方向甲方支付房屋押金30000元。2013年2月19日至2013年3月11日为装修免租期，2013年3月12日至2013年12月13日租金249698元，2014年度租金325500元，2015年度租金325500元。乙方可以对房屋进行装修。甲方提供的场所出现第三方争议、场所权属瑕疵或非法出租，致使本合同无法履行或者甲方在合同期内单方收回店铺，甲方应立即退还乙方按实际租赁时间多交部分的租金，并对乙方按本合同约定租赁期限剩余时间租金的50%进行赔偿。该合同签订后，李海东于2013年2月28日向杨华太出具了收到249698元租金的收据。2013年2月16日，杨华太与陕西尚品尚建设有限公司签订工程合同书，约定位于本案涉诉房屋的装修工程总造价为564153元。2013年2月23日，杨华太、李海东签订了房屋交接确认书，该确认书载明该房屋权属人为北方医院，第一承租人为李海东。确认书签订后，李海东将本案涉诉房屋交付杨华太，杨华太当日与陕西尚品尚建设有限公司签订进场施工交接单，后施工人员的施工被西安市北方医院阻止。2013年3月23日，杨华太、李海东签订租赁房屋未能实际使用确认书，该确认书明确本案涉诉房屋自杨华太接收之日至签订确认书之日未能实际使用该房屋，杨华太何时能实际使用该出租房，以双方签订的确认书为准。杨华太于签订未能实际使用确认书当日向陕西尚品尚建设有限公司发出停工通知单，要求停止装修工程施工。2013年6月4日，李海东将杨华太支付的租金249698元及押金30000元退还杨华太。庭审中，李海东向法庭出具了本案涉诉房屋的租赁合同（复印件）及授权委托书一份。租赁合同中出租人为西安市北方医院，承租人为西安市新城区好心情渔具行，承租人签字处为李玉玲、詹显亮。授权委托书中授权人为詹显亮，授权李海东帮助出租本案涉诉房屋，但杨华太称其与李海东签订租赁合同时未见到该委托书。杨华太在庭审过程中认可其知道该房屋的权属情况及租赁情况，杨华太为了能承租该房屋，所以协商该房屋的转租权与签订租赁合同同时进行，但由于西安市北方医院不同意李海东转租，故杨华太委托的装修施工方进入现场后即遭到西安市北方医院的阻止。另外，杨华太称其与陕西尚品尚建设有限公司签订合同后，以现金的形式分两次向其支付了共计350000元工程款，并向法庭出具了该公司向其开具的发票。杨华太称经其与陕西尚品尚建设有限公司结算，装修工程款共计327532元。李海东对杨华太主张的装修费数额不予认可，故申请本院对此进行司法评估。本院依法委托评估机构进行价值评估，但因杨华太未能提供装修施工图纸，故无法评估。杨华太当庭出具了大众直通车眼镜超市第二十九分店的收益明细，证明本案涉诉房屋正常使用四年的的收益不低于2223000.4元。
原审法院经审理认为，出租人在出租房屋时，应拥有该出租房屋合法的使用权，承租人在转租房屋时应经出租人同意。李海东非本案涉诉房屋的所有权人，对该房屋亦没有转租权，杨华太在签订该合同时明知李海东无转租权且西安市北方医院对李海东的转租行为亦不允许，故杨华太、李海东签订的该房屋的租赁合同无效，杨华太依据该合同主张的违约责任无据，本院依法不予支持。杨华太主张的装修损失，虽然其提交了装修施工合同及发票等证据，但该主张无银行转账记录及实际施工成果等证据相互佐证，不能充分证明该装修工程及费用实际产生，且由于无装修施工图纸导致鉴定机构无法对装修工程的施工量及成本进行鉴定，故杨华太主张的装修损失，证据不足，原审依法不予支持，唯李海东认可杨华太在该房屋中做了加装门头及室内墙体处理，且认可该工程量的费用为15000元，对于李海东自认的部分，本院依法予以准许。庭审中，杨华太认可其知悉李海东对本案涉诉房屋没有转租权，但其依然与李海东签订该房屋的租赁合同致使该合同无效，对此杨华太、李海东均有责任，故应对损失各承担50%为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李海东于本判决生效之日起十五日内向原告杨华太支付装修损失7500元（15000＊50%）。二、驳回原告杨华太其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14268元，由原告杨华太承担14218元，由被告李海东承担50元（此款原告已预交，被告随上述款项直付原告）。
宣判后，杨华太不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，杨华太与李海东签订合同后，便与陕西尚品尚建设有限公司（以下简称尚品尚公司）在2013年2月16日签订了该房屋的装修施工合同，并依合同约定向尚品尚公司先后支付了工程款共计350000元，2013年3月23日李海东向杨华太告知该房屋不能继续使用，之后双方签订了《租赁房屋未能实际使用确认书》，同时李海东承诺房屋一旦具备使用条件，即通知杨华太，杨华太遂立即向尚品尚公司发出停工通知单，告知其暂停施工，但李海东最终未能向杨华太交付承租房屋，其应承担杨华太的直接损失327532元，并依据《房屋租赁合同书》约定承担450349万元经营利益损失的违约赔偿金；本案《房屋租赁合同书》依法应为有效合同，涉案房屋产权人西安市北方医院没有通过法律途径要求确认本案《房屋租赁合同书》为无效合同，承租人在未经出租人同意情况下转租房屋，其结果仅会导致出租人解除其与承租人的租赁合同或者向人民法院主张转租合同无效，而不能因此涉及到善意第三人；李海东在合同签订、履行过程中采取欺骗手段，是《房屋租赁合同书》不能最终履行的根本原因，其应当依法承担违约赔偿责任，李海东在签订《房屋租赁合同书》后，不能按照合同约定向杨华太提供合同约定房屋是《房屋租赁合同书》不能最终履行的最终原因，其行为本质是根本违约行为，李海东在出租该房屋时，应向杨华太提供身份证明、房屋所有权证明等相关证明文件，杨华太一直要求其提供相应文件，但李海东屡屡寻找借口而拖延，仅承诺其是第一承租人，有转租权（房屋交接确认书上明确显示李海东为第一承租人）。综上，请求二审法院撤销原判决，并依法改判；一审、二审诉讼费用由李海东承担。
李海东辩称，其不同意杨华太的上诉请求，双方在签订租赁合同时，李海东已经明确知晓所承租房屋的所有权与租赁情况，即房屋的所有权人为北方医院，李海东没有转租权，原审法院判定转租合同无效，杨华太的违约损失不应得到支持正确；杨华太在入住装修时便被所有权人北方医院所阻止，故其所称的装修损失并不存在，请求驳回杨华太的上诉请求。
本院经审理查明，原审中杨华太与李海东对于签订合同时是否知晓李海东并无该房屋转租权一事，各执一词。其余事实原审判决认定清楚。
本院认为，本案房屋所有权人西安市北方医院在出租该房屋时已经明确约定不允许承租人转租，李海东在明知该条款的情况下将房屋转租给杨华太，后西安市北方医院出面阻止杨华太继续使用该房屋，李海东与杨华太之间的合同实际已经解除，对于该合同解除，李海东负有过错；杨华太在承租房屋的过程中没有审查李海东是否有权对外租赁该房屋，对于合同的解除也存在一定过错。李海东与杨华太在合同当中约定李海东确保其对该房屋有对外租赁权，同时约定违约赔偿条款，但该条款赔偿约定的数额过高，考虑到杨华太对合同解除也负有一定的责任，故本院酌情确定李海东给付杨华太赔偿金30000元。至于杨华太诉请数额为327532元的装修损失，其提交的证据不足以证明其主张，唯李海东在原审当中认可杨华太在该房屋中做了加装门头及室内墙体处理，且认可该工程费用为15000元，综合考虑本案实际情况，由李海东承担12000元，杨华太自行承担3000元为宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市新城区人民法院（2014）新民初字第02127号民事判决第二项。
二、变更西安市新城区人民法院（2014）新民初字第02127号民事判决第一项，即“被告李海东于本判决生效之日起十五日内向原告杨华太支付装修损失7500元（15000＊50%）”为：李海东于本判决生效之日起十五日之内向杨华太支付装修损失12000元。
三、李海东于本判决生效之日起十五日之内向杨华太支付赔偿金30000元。
一审案件受理费14268元（杨华太已预交），由杨华太承担12842元，由李海东承担1426元；二审案件受理费14268元（杨华太已预交），由杨华太承担12842元，由李海东承担1426元。两项合并由李海东承担共计2852元，在履行生效判决时一并给付杨华太。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 李 涛
代理审判员 同江龙
二〇一六年二月十五日
书 记 员 刘家圳