广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）港民初字第690号 原告崔玉实，女，1963年9月7日出生，朝鲜族，住所地黑龙江省海林市城区。 特别授权委托代理人吕桂冬，广西中司律师事务所律师。 被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区迎宾路市政府办公楼群西侧。 法定代表人孔仕才，该公司董事长。 委托代理人韦良钢，广西南港律师事务所律师。 委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。 被告广西鼎顺置业有限公司,住所地南宁市青秀区金湖路**地王国际商会中心**。 法定代表人陈大庆，该公司总经理。 原告崔玉实诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）、广西鼎顺置业有限公司（以下简称鼎顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法组成由审判员李明娟担任审判长、人民陪审员林业就、刘敬佳参加的合议庭，于2014年8月15日公开开庭审理了本案。书记员谭源担任法庭记录。原告崔玉实的特别授权委托代理人吕桂冬，被告红树湾公司的委托代理人江文兵到庭参加诉讼，被告鼎顺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告鼎顺公司系被告红树湾公司金海湾二期项目的代理销售公司。2011年1月5日，原告在被告鼎顺公司的推销下与被告红树湾公司签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》（以下简称《建房意向书》），约定原告向被告红树湾公司购买位于防城港金海湾二期A13栋2单元1801号房。同日，原告向被告鼎顺公司支付了购房定金2万元，2011年4月8日，被告红树湾公司向原告出具了诚意金2万元的《收据》。2011年1月6日，被告鼎顺公司向原告收取该商品房第一期购房款35460元。原告认为其与被告红树湾公司签订的《建房意向书》实质上是商品房预售合同，被告红树湾公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订的《建房意向书》应属无效合同，故被告红树湾公司应返还原告支付的诚意金并赔偿利息损失。而被告鼎顺公司在明知被告红树湾公司未取得《商品房预售许可证》仍代为销售，并收取代理费，根据相关法律规定，被告红树湾公司与被告鼎顺公司应连带返还原告支付的代理费并赔偿利息损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告红树湾公司返还原告诚意金2万元并赔偿利息损失4401.77元（利息自2011年1月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至2014年5月15日，以后另计至返还诚意金之日）；二、被告红树湾公司与被告鼎顺公司连带返还原告代理费35460元并赔偿利息损失7798.11元（利息自2011年1月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至2014年5月15日，以后另计至两被告返还购房款之日）；三、本案诉讼费用由两被告承担。 原告为其陈述在举证期限内提供的证据有：1、《建房意向书》，以证明原告与被告红树湾公司签订合同的情况；2、定金、诚意金《收据》，以证明原告向被告红树湾公司支付诚意金的事实；3、第一期房款《收据》，以证明被告鼎顺公司向原告收取第一期房款的事实；4、《通知》，以证明被告红树湾公司在项目未开工、未取得《商品房预售许可证》的情况下即通过代理销售公司向社会公开销售商品房的事实。 被告红树湾公司辩称，一、其与原告签订的《建房意向书》是合法有效的协议，但该协议不具备商品房买卖合同的特征，不是一份完整的商品房买卖合同；二、其并未委托鼎顺公司进行商品房的代理销售；三、其仅收取原告支付的2万元诚意金，原告支付的其余款项与其无关；四、原告现因房地产市场低迷而毁约，故其不应再赔偿原告的利息损失。综上，原告的诉请没有事实和法律依据。 被告红树湾公司为其辩解在举证期限内未提供证据。 被告鼎顺公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。 经过开庭质证，被告红树湾公司对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议；对原告提交的证据3、4的真实性、合法性与关联性均有异议。本院认为，对原告提交的证据1、2，由于各方当事人均无异议，故本院予以采信，作为定案的依据；对原告提交的证据3，该证据系被告鼎顺公司向原告出具的收取代理费的收据，与本案有一定关联且盖有该公司的公章，其真实性可以确认，故本院予以采纳，作为定案的依据；对原告提交的证据4，由于该证据系被告红树湾向各代理商发布的通知，其与本案的关联性无法确定，故本院不予采纳。 综合本案证据，本院确认以下法律事实：2011年1月5日，原告为乙方与被告红树湾公司为甲方签订《建房意向书》，约定红树湾公司将防城港金海湾二期A13栋2单元1801号房卖给原告，房屋建筑面积为88.65平方米，并载明：“……该商品房属职工市场运作建房，按建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4860元，总金额430839元……乙方按以下方式按期限付款：1、第一期付款：在签订本意向书时付诚意金2万元；2、第二期付款：工程进度达到±0时付房款总额的20%（含已付诚意金）；3、第三期付款：换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭贷款方式将余款付清给甲方……。”同日，原告就购买防城港市金海湾小区二期A13栋2单元1801号房向被告鼎顺公司支付定金2万元。2011年4月8日，被告红树湾公司向原告出具《收据》，表示收到原告就购买的防城港市金海湾小区二期A13栋2单元1801号房支付2万元诚意金。 另查明，原告于2011年1月6日向被告鼎顺公司支付防城港市金海湾小区二期A13栋2单元1801号房第一期购房款35460元。被告红树湾公司在2011年1月5日与原告签订《建房意向书》及在本案起诉时尚未取得《商品房预售许可证》。 本院认为，关于原告与被告红树湾公司签订的《建房意向书》是否具有法律效力的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中原、被告签订的《建房意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，应为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告红树湾公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订《建房意向书》且在本案起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，其行为违反上述法律规定，该《建房意向书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求被告红树湾公司返还诚意金2万元及赔偿利息损失的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告要求两被告连带返还购房款35460元及利息的问题。本案中，根据原告提供的证据能够证明其于2011年1月6日向被告鼎顺公司支付第一期购房款35460元。由于原告仅提供一张被告鼎顺公司开具的《收据》用以证明两被告间存在代理销售关系，而无其他证据予以佐证，故本院对两被告间是否存在代理销售关系不予认定，被告红树湾公司与被告鼎顺公司各自返还收取原告所支付的购房款项。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司返还原告崔玉实已支付的诚意金2万元并赔偿利息损失（利息以2万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年4月8日起计算至本案生效判决确定的履行期限届满最后一日止）； 二、被告广西鼎顺置业有限公司返还原告崔玉实已支付的购房款35460元并赔偿利息损失（利息以35460元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年1月6日起计算至本案生效判决确定的履行期限届满最后一日止）； 三、驳回原告崔玉实的其他诉讼请求。 案件受理费1492元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担692元，被告广西鼎顺置业有限公司负担800元。原告崔玉实已预交的1492元案件受理费本院不予退还，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司、广西鼎顺置业有限公司在履行债务时一并支付给原告崔玉实。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费1492元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  林业就 人民陪审员  刘敬佳 二〇一四年十月十四日 书 记 员  谭 源 相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。