江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第00833号
上诉人（原审被告）王胜利，男，1952年12月17日生，汉族。
被上诉人（原审原告）徐州康居物业管理有限公司。
法定代表人李世忠，该公司董事长。
委托代理人刘守新，江苏恒毅律师事务所律师。
上诉人王胜利因物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第4601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人王胜利、被上诉人徐州康居物业管理有限公司（以下简称康居物业公司）的委托代理人刘守新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2000年2月12日，康居物业公司（乙方）与徐州润发房地产有限公司（甲方）签订《凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同》，双方约定，甲方将其开发的凤凰山康居家园委托给乙方实行物业管理，乙方向各业主收取物业管理服务费，双方还约定了其他权利义务。随后，康居物业公司即进驻康居家园进行物业管理服务。
王胜利系康居家园B10-2-502室业主，其于2003年11月入住该房，该房屋建筑面积为133.61平方米。2007年5月，康居家园业主委员会与康居物业公司签订临时物业服务合同。同年11月6日，康居家园业主委员会（甲方）与康居物业公司（乙方）签订《徐州市康居小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），合同对双方权利义务进行了约定，由甲方选聘乙方为凤凰山康居家园小区进行物业服务，乙方承担的物业服务项目包括房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等；经双方协商确定物业服务费收取标准为，普通住宅按建筑面积每平方每月0.48元，小高层每平方每月0.98元，并约定业主或者物业使用人不得无故拖欠物业服务费，逾期按每日万分之五支付违约金。物业服务期限自2007年11月6日至2010年9月30日。合同到期后，康居物业公司分别于2010年9月27日、2013年9月30日与康居家园业主委员会又续签了物业服务合同。合同内容同2007年11月6日所签合同一致，
王胜利认可其自2008年起未交物业费，康居物业公司曾于2011年初催交，并收到康居物业公司2013年11月26日的催费通知，但王胜利认为康居物业公司曾承诺为其解决屋顶漏水问题，可是迟迟未见维修，故其不同意交纳物业服务费，在物业公司解决其房屋漏水问题之前，请求驳回康居物业公司的诉讼请求。
原审法院认为，1、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”据此，依法成立的物业服务合同，对业主委员会、物业服务企业、业主和物业使用人具有法律意义上的约束力，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，其在享有合同中相关权利的同时，也应受合同条款的规范和调整，承担相应的合同义务。本案中，康居物业公司与康居家园业主委员会签订了物业服务合同，该物业服务合同是依法成立的有效合同，对包括王胜利在内的康居家园业主和物业使用人均具有约束力。王胜利作为业主实际享受了康居物业公司对公共设施、公共部位、公共秩序等方面的物业管理服务，并因此受惠，理应按照合同的约定交纳物业服务费。故，康居物业公司诉请王胜利支付2008年1月至2013年12月期间拖欠的物业管理费4614元，符合合同约定，依法应予以支持。2、关于康居物业公司主张的违约金问题。原审法院认为，虽然康居物业公司与康居家园业主委员会签订的合同中约定了业主或物业使用人逾期按每日万分之五支付违约金。但王胜利提供的证据可以证明其房屋存在漏雨（水）现象，而康居物业公司没有妥善解决，其在物业管理过程中存在瑕疵，故，对康居物业公司要求王胜利支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，遂判决，王胜利给付康居物业公司物业服务费4614元。
上诉人王胜利对原审判决不服提起上诉称，1、康居物业公司不及时修缮屋顶漏水问题，未按合同约定提供物业服务，违约在先，致使王胜利被迫停止交纳物业费。原审判决王胜利承担违约责任明显不合理。2、合同的权利义务是对等的，原审判决只强调王胜利交纳物业费的义务，而不提康居物业公司维修、管理的义务。另外，康居物业公司不及时维修漏水屋顶影响了王胜利正常生活，谈不上王胜利享受物业服务一说。故，王胜利不交纳物业费并非没有正当理由。3、原审判决违反《物业管理条例》第六十七条之规定属于程序错误。王胜利不交纳物业费必须经业主委员会督促交纳后，康居物业公司才可以诉至法院。4、康居物业公司应当按约继续履行相关维修、养护、管理、维护义务，并且赔偿王胜利的相关财产损失1360元及精神损害抚慰金1元。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持王胜利的上诉请求。
被上诉人康居物业公司辩称，1、康居物业公司没有违约。物业服务合同第四条规定的维修养护是指对一般较小部位进行维修养护。王胜利主张的墙面屋顶渗水漏水情况属开发商保修范围，该点在康居物业公司与开发商签署的委托合同第十七条第五项有体现，且开发商向业主发放的质量保证书中明确规定这种情况保修五年。2、即使这种情况委托物业公司处理，开发商亦应支付费用，在开发商未支付足够费用的情况下物业公司没有能力解决。如果超过保修期，则应启动维修基金维修，但前提是由业主委员会征询业主意见后才能启动。康居物业公司已经向业主委员会说明了房屋情况，准备启动维修基金。综上，原审判决正确，依法应予维持。
二审争议焦点为：王胜利是否应交纳物业服务费。
二审查明，《物业服务合同》第二十三条第一项约定：“房屋共用部位、公用设施、设备附属配套建筑和设施的小修（每件设备、设施一次维修材料费不超过200元，以下同）养护费用，由乙方（康居物业公司）承担。大中修费用、更新费用由甲方（康居家园业主委员会）承担。”其余事实与原审查明事实一致。
本院认为，第一，关于王胜利是否应交纳物业服务费的问题。首先，根据本案中《物业服务合同》的约定及《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，康居物业公司应当依约提供物业服务，王胜利应当依约及时交纳物业服务费。根据《物业服务合同》的约定，康居物业公司提供的物业服务项目是多样的，除了公共部位的日常维修养护外，还有其他各种物业服务项目，王胜利不宜因屋顶漏雨未能及时修缮为由而拒绝交纳物业服务费。其次，康居物业公司的服务对象是康居小区的全体业主，物业服务费的及时交纳是物业公司正常提供服务的保障，涉及全体业主的共同利益，个别业主不宜因某项利益未及时得到维护而拒绝交纳物业服务费。本案中，王胜利如认为康居物业公司存在不履行或不完全履行物业服务合同约定内容的情形，可另行解决。原审法院依据双方当事人形成的物业服务合同关系，并根据王胜利居住期间所接受的康居物业公司提供的物业服务的事实，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决王胜利依法给付物业服务费，并无不当。
第二，关于王胜利诉称康居物业公司就本案诉至法院违反程序的问题。《物业管理条例》第六十七条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”该规定强调的是业主委员会有督促业主交纳物业服务费的义务，并非由此规定了物业公司的诉讼前置程序。王胜利的该项上诉请求不能成立。
综上，上诉人王胜利的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王胜利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 庆
审 判 员 裴运栋
代理审判员 费 蜜
二〇一四年五月六日
书 记 员 毕晓雯