广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第512号
上诉人（原审原告）：广州市合易置业有限公司。住所地：广州市花都区。
法定代表人：吴海舰，总经理。
委托代理人：吴海芳，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：林海宝，广东正鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清远市旺晟房地产开发有限公司。住所地：清远市。
法定代表人：赵江宜，总经理。
委托代理人：苏群英，广东平正信诚律师事务所律师。
委托代理人：雷雪梅，广东平正信诚律师事务所律师。
上诉人广州市合易置业有限公司（以下简称合易公司）因与被上诉人清远市旺晟房地产开发有限公司（以下简称旺晟公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年5月8日，旺晟公司（甲方）就委托合易公司策划及代理销售其开发经营的清远碧水康桥项目的住宅、商铺、车位事宜，与合易公司（乙方）签订了一份《商品房销售代理合同》，约定可供乙方销售住宅面积约42418平方米共374套，商铺面积约2972平方米，车位约400个。合同第2条销售期限约定：“乙方的销售代理服务时间从合同签署之日起，直至该项目销售到100%止。”合同第4条乙方的权利义务约定：“4.1.1乙方须配备专业的策划和销售团队，进驻项目策划、营销主管经理1名、售楼部内配置经验丰富销售人员4人、外销售人员配置5人、销售现场人员配置共10人（住宅销售业绩达推售比例的85%后外销售人员可取消）。4.1.3销售人员须经过仪容仪表、销售技巧与经验、项目熟知程度等多方面的严格考核和系统培训后方可上岗。日常轮值销售人员不得少于5人，乙方销售人员数量因重大推广期或甲方要求视情况进行增加，推广期间或重要时期不少于10人，确保销售的顺利进行，否则甲方有权对乙方因销售人员人数不够或工作不作为而影响销售所造成的损失追究赔偿，甲方有权解除合同。”合同第5条销售基价、代理费、溢价奖励的结算约定：“5.2乙方负责拟定销售价目表及优惠原则表，拟定后交由甲方指定人员审定确认签署后执行。甲乙双方签署后执行的销售底价表应作为本合同的附件。销售过程中超出底价部分的购房款总金额按20%的比例支付给乙方作为溢价奖励，每月结付。双方应按市场实际情况审定销售底价及价目表，销售价目表及优惠措施可由乙方拟定，经甲方审定确认签署后由乙方负责执行，并由乙方负责销控。5.3.1住宅代理费的结算和支付，住宅代理费按销售成交额的1.3%，经双方确定每月销售成交任务为公寓14套、标准层住宅8套、复式层住宅1套。代理费用每月结算，每月支付代理费的80%，剩余20%代理费待销售总额达到80%后按比例返还（即：销售总额达到85%，返还剩余20%佣金中的5%，销售总额达到90%，返还剩余15%佣金中的5%。以此类推，直至销售完毕和佣金全部付完为止）。5.3.2如甲方出售商铺，商铺代理费按销售成交金额的1.3%计提，作为乙方代理佣金。代理费结算和支付与5.3.1相同。5.3.3如甲方出售或出租车位，其代理费按销售成交金额的1.3%计提，作为乙方代理佣金。代理费结算和支付与5.3.1相同。5.3.4代理费及溢价奖励的结算依据，销售成交结算以购房方签署《商品房买卖合同》并办理登记手续视为该物业销售成交。计算任务是否完成按每月销售成交并交纳定金为准。5.4代理费及溢价奖励的结算时间：代理费、溢价奖励在每月5日前由乙方向甲方送交上月已成交的物业清单明细表及代理费请款表，送交后，甲方应于3个工作日内核对完毕，并于每月10日前将上月的代理费支付给乙方。”合同第7条违约责任约定：“7.1如甲方未能按期向乙方支付代理佣金，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每日向甲方收取当期未付款总额1%的滞纳金。逾期超过三十天不支付代理费的，乙方有权解除合同，乙方选择解除合同的，甲方须付清乙方于本合同所规定的应领取而未领取的全部佣金及相应的滞纳金。7.7签订本协议之日起3天内乙方须交项目独家代理保证金10万元整，在乙方佣金结算达到10万元整时，甲方3天内返还乙方项目代理保证金10万元整。”2012年7月23日，双方就上述《商品房销售代理合同》签订了一份《补充协议》，约定：“乙方每月必须完成基本销售额500万元人民币。乙方每月超出基本销售额甲方给乙方超出部分未完成部分1%，以此类推；乙方每月低于基本销售额，甲方罚乙方未完成部分1%，以此类推。甲方奖励部分划入乙方预留20%佣金，乙方罚金部分同样由上述20%佣金扣除。非住宅销售额可作每月基本销售额，但不作奖罚数。基本销售额暂定六个月不变，从第七个月开始甲乙双方协商重新制定。执行时间从2012年8月1日开始，次月1号为一个整月。”
上述合同签订后，合易公司即指派工作人员对旺晟公司开发经营的碧水康桥项目进行策划及代理销售并于2012年7月17日向旺晟公司交纳了约定的保证金10万元。从2012年8月开始，合易公司陆续向旺晟公司提交工作呈报表、结佣明细表，要求旺晟公司对其销售成交的物业进行佣金结算，在每月的呈报表中，合易公司主张基本佣金的80%外，还主张计提超底价佣金（溢价奖励），但由于合易公司每月销售的房屋数量均没有超过公寓14套、标准层住宅8套、复式层住宅1套的标准，旺晟公司经过审核，均认为合易公司售房没有完成合同约定的销售任务，只同意向合易公司支付基本佣金中的80%。截至目前，旺晟公司共向合易公司支付了至2014年1月份的基本佣金中的80%，总额为575861元，其中2012年11月结算51201元（2012年8、9、10月份）、2013年1月结算59315元（2012年11、12月份）、2月结算39648元（2013年1月份）、3月结算25240元（2013年2月份）、4月结算96707元（2013年3月份）、6月24日结算47046元（2013年4、5月份）、7月19日结算49419元（2013年6月份）、9月25日结算29589元（2013年7、8月份）、2013年11月1日结算31349元（2013年9月份）、2013年11月18日结算10219元（2013年10月份）、2013年12月27日结算10873元（2013年11月份）、2014年1月13日结算22425元（2013年12月份）、2014年2月25日结算102830元（2014年1月份），合易公司对于旺晟公司支付的上述基本佣金的数额没有异议，但是认为留存的基本佣金中的20%也应支付。此外，2014年2、3、4、5、6月份的佣金以及在2012年12月至2014年4月未成交但已下定金签完合同的14套房屋可结算的佣金旺晟公司未向合易公司支付。对双方提交的佣金明细进行对比核对后，双方对于2014年2月、3月、4月、5月可结算的佣金数额一致，基本佣金分别为6058元、80766元、27257元、41603元，对于2014年6月份可结算的基本佣金数额存在异议，旺晟公司提交的2014年6月售房款到账计提佣金明细显示2014年6月份只成交了一套房屋—5号楼1210房，该房成交总价为232237元，而合易公司表示除了该套房屋外，其还在2013年9月11日销售了另一套房屋—10号楼309房，而该套房屋的成交价在旺晟公司提交的该房屋的《商品房买卖合同》中显示为665416元，该合同于2013年9月27日在清远市住房和城乡建设局登记备案。10号楼309房未出现在旺晟公司提交的2012年8月—2014年6月的售房款到账计提佣金明细表中，即该房屋的销售佣金双方并未结算。在2012年12月至2014年4月期间成交的14套房屋中双方对于其中5号楼813房的销售佣金有异议，对于其他13套房屋的基本佣金无异议，其余13套房屋的基本佣金总额为86684元。合易公司称5号楼813房销售价格为330000元，但无提供证据证明，而旺晟公司提供的该房屋的《商品房买卖合同》显示该套房屋销售价格为240000元，该《商品房买卖合同》在清远市住房和城乡建设局办理了合同登记备案。对于未支付的佣金，旺晟公司表示系因合易公司撤离了大部分销售人员，严重违约，其才拒绝支付相应佣金。为证明该陈述，旺晟公司提供了一份其代理律师向合易公司于2014年7月29日发出的律师函。截至目前，合易公司的销售总额尚未达到80%，住宅销售了约50%左右、车位及商铺则只销售了一小部分。
原审法院认为，双方签订的《商品房销售代理合同》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，属合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点在于：1、合易公司主张的溢价奖励（超底价佣金）是否应以完成双方约定的销售任务为计算前提；2、合易公司主张旺晟公司支付基本佣金中的剩余20%部分的条件是否成就；3、旺晟公司是否应支付未结算的代理佣金及返还保证金。对于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”该条款确立了合同条款的解释规则，即对于合同条款的理解双方存在分歧的，应综合运用文义解释、整体解释、目的解释、交易习惯解释、诚信解释的方法进行合同条款的解释。首先，虽然在双方的《商品房委托代理销售合同》第5.2条中无任何文字显示双方约定的溢价奖励附加了条件，但是结合双方在合同5.3.1约定了销售成交任务以及5.3.4代理费及溢价奖励的结算依据中约定的“计算任务是否完成按每月销售成交并交纳定金为准”条款来看，双方虽然约定了溢价奖励，但同时又约定了销售任务，如果溢价奖励不以销售任务完成为前提，双方对于销售任务的约定显然多此一举。而任何一条合同条款的确定都是经当事人几经斟酌推敲之后而形成的，双方当事人既然明确约定了销售任务，自然会有其用意与目的。而以销售任务的完成作为溢价奖励支付的附加条件，可以激励代理方极尽所能将销售量及销售额作到最大化，双方实现共赢，有利于双方合同目的的实现。因此，综合整个合同全部条款及双方签订该合同的目的，溢价奖励的支付需以销售任务的完成为前提的盖然性较高。其次，合易公司虽然每次结算时均主张溢价奖励，但是旺晟公司均认为其没有完成销售任务而不支付溢价奖励，旺晟公司拒付该溢价奖励后，合易公司依旧为旺晟公司代理销售项目住宅、公寓、商铺、车位长达2年之久而没有采取任何主张权利的行为，合易公司的行为也可从一个侧面印证旺晟公司所述溢价奖励需以销售任务的完成为前提的可信性。综合以上两点，原审法院认定双方约定的溢价奖励是附加了合易公司需完成双方约定的销售任务这一前提的，而合易公司在代理期间所销售的房屋数，均没有达到销售任务（公寓14套、标准层住宅8套、复式层住宅1套），因此，旺晟公司无需向合易公司支付溢价奖励。对于第2个焦点问题，合同第5.3.1住宅代理费的结算和支付约定“代理费用每月结算，每月支付代理费的80%，剩余20%代理费待销售总额达到80%后按比例返还”。而合易公司承认目前其已销售了50%左右的房屋、车位及商铺只销售了一小部分，而该销售业绩显然并没有达到销售总额的80%，因此，合易公司请求旺晟公司支付基本佣金中的剩余20%没有事实依据，原审法院不予支持。对于第3个焦点问题，双方未结算的为2014年2—6月的基本佣金以及2012年12月至2014年4月期间所成交的14套房屋的佣金，其中2014年2至5月的基本佣金及除了5号楼813号房屋外的13套房屋的佣金数额双方没有异议，因此，对双方没有异议的基本佣金部分按照双方提供的明细表确定为242368元（6058元＋80766元＋27257元＋41603元＋86684元）。对于2014年6月份的基本佣金，合易公司陈述的10号楼309号房屋并未在旺晟公司提供的计提佣金明细中出现，因此，可以将该套房屋放入2014年6月份进行结算。对于2014年6月份的两套房屋的销售价款，依照旺晟公司提供的商品房买卖合同确定为897653元（665416元＋232237元），因此，该月的基本佣金为11669元（897653元×1.3%）。对于5号楼813号房的销售金额，旺晟公司提供的经房管部门登记备案的《商品房买卖合同》可以证实该套房屋的销售金额为240000元，因此，该套房屋的基本佣金为3120元（240000元×1.3%）。综上，旺晟公司应支付的基本佣金中的80%为205725元（6058元×80%＋80766元×80%＋27257元×80%＋41603元×80%＋11669元×80%＋（86684元＋3120元）×80%）。按照《商品房销售代理合同》第5.4条“旺晟公司应于每月10日前将上月的代理费支付给合易公司”以及7.1条的约定，虽然旺晟公司辩称因合易公司违约而拒付代理费，但是其并无提供充足证据证实，因此，旺晟公司除了应支付2014年2—6月期间的基本佣金中的80%外，还需在次月的11日起支付同期银行贷款利率4倍的利息给合易公司。而对于14套房屋的佣金，由于合易公司无举证证明其何时向旺晟公司请求结算该费用，故，对于该14套房屋的佣金可自合易公司起诉之日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付利息。对于合易公司所交纳的保证金10万元，按照《商品房销售代理合同》第7.7条的约定，旺晟公司应在合易公司佣金结算达到10万元（2013年1月）时，于3日内返还保证金10万元，因此，旺晟公司向合易公司返还保证金最迟应在2013年2月3日前完成，并自2013年2月4日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算该10万元保证金的利息。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告清远市旺晟房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向原告广州市合易置业有限公司支付佣金205725元及其利息（其中佣金4846元自2014年3月11日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计算利息至付清之日、佣金64613元自2014年4月11日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计算利息至付清之日、佣金21805元自2014年5月11日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计算利息至付清之日、佣金33282元自2014年6月11日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计算利息至付清之日、佣金9335元自2014年7月11日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计算利息至付清之日、佣金71843自2014年7月21日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算利息至付清之日）；二、限被告清远市旺晟房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向原告广州市合易置业有限公司返还保证金100000元及其利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2013年2月4日起计至返还之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费14486元、保全费5000元，共计19486元，由原告广州市合易置业有限公司负担13951元，被告清远市旺晟房地产开发有限公司负担5535元。
原审宣判后，合易公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项，改判上诉人与被上诉人的《商品房代理销售合同》解除，被上诉人立即向上诉人支付基本佣金中剩余20%部分共178059.85元、溢价奖励共495652元。2、本案的一审、二审案件受理费及保全费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、被上诉人拒付2014年2月至2014年6月佣金的行为已构成违约，根据《商品房销售代理合同》第7.1条的约定，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人付清全部佣金及相应的滞纳金。在被上诉人违约的情况下，上诉人有权要求被上诉人支付剩余的20%佣金。原审对此不予支持是错误的。二、根据《商品房销售代理合同》，溢价奖励与销售任务是在不同的条款约定，该合同并没有明确约定溢价奖励要以销售任务为前提，且5.3.4条明确约定溢价奖励的结算依据是该物业是否销售成交。上诉人每月提交的《工作呈报表》都有要求溢价奖励，并非一审法院所说的未采取任何主张权利的行为。该合同是被上诉人提供的格式合同，对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，该溢价奖励应认定为不以销售任务为前提。溢价奖励属于佣金的一部分，上诉人有权要求被上诉人在解除合同时付清。
被上诉人旺晟公司答辩称：一、原审判决认定上诉人未完成涉案项目销售总额的80%，无权请求支付基本佣金的20%部分，属于认定事实清楚，应予维持。二、溢价奖励需以销售任务的完成为前提，上诉人并没有完成每月的销售任务，因此其无权要求答辩人支付溢价奖励，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。三、上诉人在第二审程序中增加解除合同的请求不属于本案的审理范围，依法应当予以驳回。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人合易公司的上诉请求进行审理。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案中，合易公司在原审并未提出解除《商品房销售代理合同》的请求，双方亦未能就该请求达成调解，故本院在本案中对该请求不作处理，当事人可另行主张权利。
关于剩余20%佣金的问题。《商品房销售代理合同》对销售佣金的结算和支付约定为“代理费用每月结算，每月支付代理费的80%，剩余的20%代理费待销售总额达到80%后按比例返还（即：销售总额达到85%，返还剩余20%佣金中的5%，销售总额达到90%，返还剩余15%佣金中的5%。以此类推，直至销售完毕和佣金全部付完为止）”。根据双方当事人的陈述及相关证据反映，合易公司代理销售总额并未达到上述约定的比例。因此，合易公司要求支付剩余20%佣金的请求缺乏依据，原审法院对此不予支持并无不当，本院予以维持。
关于溢价奖励的问题。《商品房销售代理合同》第5.2条约定“销售过程中超出底价部分的购房款总金额按20%的比例支付给乙方作为溢价奖励，每月结付”；第5.3.1条约定每月销售任务为“公寓14套、标准层住宅8套、复式层住宅1套”；第5.3.4条约定“代理费及溢价奖励的结算依据：销售成交结算以购房方签署《商品房买卖合同》并办理登记手续视为该物业销售成交。计算任务是否完成按每月销售成交并交纳定金为准”。从该合同约定的上下文来看，溢价奖励是以完成销售任务为前提。根据本案查明的事实。合易公司在代理期间每月所销售的房屋数，均未达到销售任务。因此，合易公司请求支付溢价奖励的主张，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，上诉人合易公司的上诉主张理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14486元，由广州市合易置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖惠文
审 判 员 巢忠文
代理审判员 余允添
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 冯敏静
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。