广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民二终字第75号
上诉人（原审被告）：信宜市大都汇物业管理有限公司。
法定代表人：赖家军，该公司总经理。
委托代理人：谢志玲，信宜市大都汇物业管理有限公司物业部经理。
被上诉人（原审原告）：吴盛秀。
委托代理人：董志坚，广东前瞻律师事务所律师。
委托代理人：黎华，广东前瞻律师事务所律师。
上诉人信宜市大都汇物业管理有限公司（以下简称大都汇物业公司）因与被上诉人吴盛秀租赁合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2014）茂信法民一初字第258号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月，原告在《信宜.玉都风情网》网站看到大都汇物业公司发布的信宜市大都汇商业广场招商广告。原告经过到信宜市大都汇商业广场实地考察后，于2013年10月2日与大都汇物业公司签订《大都汇商业广场商铺租赁合同》。合同主要约定：大都汇物业公司将信宜市大都汇商业广场F区的6号商铺租赁给原告经营服饰，租金1800元／月，物业管理费540元，租赁期为3年，自2013年10月2日至2016年10月1日止。原告预交10000元押金，租金按年支付，物业管理费由原告于每月3日前支付给大都汇物业公司，逾期未支付的，则应按所欠租金及物业管理费的10%支付滞纳金。合同期满，原告依约于5日内退出租赁商铺，大都汇物业公司对商铺进行验收，原告缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的情况下，注销营业执照。大都汇物业公司在原告搬出商铺即日起三日内将押金如数退还给原告（不计利息）。双方签订合同后，原告向大都汇物业公司交付10000元押金（即保证金）及2013年10月至2014年10月1年的租金21600元共31600元，并依约向被告缴交物业管理费至2014年5月份。2014年6月，原告认为生意不景气与大都汇物业公司协商，要求将货物搬离大都汇商业广场并要求被告返还其所交押金（即保证金）10000元，但大都汇物业公司不同意，原告便于2014年6月自行将货物搬离大都汇商业广场。2014年7月2日，原告向原审法院起诉要求被告返还押金人民币10000元、租金5400元、装修费21800元，共37200元给原告，后于同年7月14日撤回起诉。2014年9月1日，原告再次以大都汇物业公司擅自对大都汇商业广场的布局进行改动构成违约且大都汇物业公司在其搬离商铺后，已实质占用商铺为由向原审法院提出本案请求。被告认为，原告未经过被告同意，擅自将货物搬离大都汇商业广场，且原告搬离后，其承租的商铺一直空置，原告搬离大都汇商业广场后，没有向被告缴交物业管理费，原告的行为已构成违约，原告要求被告返还押金及赔偿装修费没有法律依据，应不予支持。
在庭审中，双方确认，被告于2014年4月份在征得大都汇商业广场B区承租户同意的情况下，将广场内B区与C区对调，把B区改成超市，超市与F区商铺共用出入口，F区商铺在超市内部经营，但被告未征得在F区经营的原告同意。2014年10月商业广场内部商铺全部撤离，被告将商业广场内部改成超市，并于2014年10月1日正式开业。
原审法院认为：本案争议焦点：一、大都汇物业公司在《信宜.玉都风情网》网站发布了大都汇商业广场首层商铺平面图，该行为对承租人是否具有法律效力。二、被告在2013年11月、2014年1月、2014年4月份是否对商业广场布局进行改动？如改动是否构成违约？双方签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》是否解除，被告是否应该返还押金10000元给原告。对于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第十五条：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”的规定，被告在《信宜.玉都风情网》网站发布的招商广告包括大都汇商业广场首层商铺平面图属于要约邀请，不具有法律效力。原告认为，被告在《信宜.玉都风情网》网站发布的大都汇商业广场首层商铺平面图具有法律效力，原审法院不予支持。
关于争议焦点二。原告认为，被告在2013年11月、2014年1月份对商业广场的布局作改动，但没有提交证据，被告予以否认，原审法院不予采信。2014年4月，被告未征得原告的同意，将商业广场内部的B区改成超市，致原告商铺的F区在超市内部经营。原告认为被告这一布局改动影响到其服饰经营，于2014年6月与被告协商解除合同，被告不同意，原告便自行搬离商铺并于2014年7月向原审法院提起诉讼。2014年10月商业广场内部商铺全部撤离，被告将商业广场内部改成超市，并于2014年10月1日正式开业。首先，2014年4月，被告未征得原告的同意，将商业广场内部的B区改成超市，致原告商铺的F区在超市内部经营，对原告服饰经营产生一定的影响。虽然在双方签订的合同中，未对商业广场内部布局进行约定，但被告此行为已影响到原告的正常经营收益，被告在履行合同上存在一定的过错。其次，原告于2014年6月与被告协商解除合同，被告不同意，原告已自行搬离商铺。2014年10月，被告已将商业广场内部商铺全部撤离，把商业广场内部改成超市，并于2014年10月1日正式开业。原、被告行为均表明双方签订的合同继续履行已难以实现合同目的，也明显违背了合同的公平原则并损害原告利益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，现原告请求解除合同双方于2013年10月2日签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》，理据充分，原审法院予以支持。原告于2014年6月与被告协商解除合同，被告不同意，原告便自行搬离商铺并于2014年7月向原审法院提起诉讼，后原告撤回起诉，但双方仍未对是否解除合同问题达成一致意见。原告已将商铺租金交至2014年10月份，2014年6月搬离后未向被告缴交物业管理费。原告在双方对是否解除合同达成最后共识前，拒绝缴交物业管理费的行为欠妥也存在一定的过错。但被告已于2014年10月间将商业广场内部商铺全部撤离，把商业广场内部改成超市，并于2014年10月1日正式开业，已难以实现合同目的。因此，原告请求被告返还押金10000元的主张，理据充分，原审法院予以支持。因原、被告在合同履行过程中，双方具有过错，被告以原告搬离商铺后未缴交物业管理费构成违约为由，拒绝返还在签订合同时原告预交给被告的押金10000元的主张，原审法院不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十五条、第九十四条的规定，判决：一、解除原告吴盛秀与被告大都汇物业公司于2013年10月2日签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》；二、被告大都汇物业公司在本判决生效之日起三日内返还押金人民币10000元给原告吴盛秀。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告大都汇物业公司负担。
大都汇物业公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认为吴盛秀在双方对是否解除合同达成最后共识前，拒绝缴交物业管理费的行为也欠妥也存在一定的过错。即表明原审法院也认为吴盛秀在双方未协商一致前拒交物业管理费是错误的行为，且根据双方签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》第七条第十三款约定：乙方（即被上诉人）拖欠租金和物业管理费视为违约，拖欠超过十天的，甲方（即上诉人）有权采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施，拖欠达一个月（含一个月）以上，甲方有权终止合同，乙方所交的保证金不予退还，乙方还需付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连带原附属物交还给甲方。吴盛秀自2014年7月至今一直没有向上诉人缴交物业管理费，从该时间后超过一个月上诉人就足可以解除合同，同时对吴盛秀所交纳的保证金是明确约定不予退还的。吴盛秀的行为违反了《大都汇商业广场商铺租赁合同》第七条第十三款规定，构成违约，按照合同规定，吴盛秀所交的保证金即押金是无需退还的。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。吴盛秀以拒交物业管理费及租金，将其货物撤离商业广场的行为明确表示自己不再履行合同义务，明确违反双方约定，根据规定，上诉人可要求吴盛秀承担违约责任。具体在本案中，根据合同规定，吴盛秀应承担的违约责任是上诉人有权终止双方合同且无需退还保证金即押金。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决的不公，请求二审法院撤销原审判决，解除双方签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》，上诉人无需退还吴盛秀所交的10000元押金，一审、二审诉讼费由吴盛秀承担。
吴盛秀答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明：2013年10月2日，大都汇物业公司为甲方与吴盛秀为乙方签订一份《大都汇商业广场商铺租赁合同》。该合同主要内容为：一、甲方将信宜市大都汇商业广场F区的6号商铺出租给乙方经营服饰，租金1800元／月，物业管理费540元，租赁期限为3年，自2013年10月2日至2016年10月1日止；二、乙方一次性预交10000元押金，租金按年支付，物业管理费由乙方于每月3日前支付给甲方，逾期未支付的，则应按所欠租金及物业管理费的10%支付滞纳金；三、合同期满，乙方依约于5日内退出租赁商铺，甲方对商铺进行验收，乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的情况下，注销营业执照；四、甲方在乙方搬出商铺即日起三日内将押金如数退还给乙方（不计利息）；五、乙方拖欠租金和物业管理费视为违约，拖欠超过十天的，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施，拖欠达1个月以上，甲方有权终止合同，乙方所交的保证金不予退还，乙方还需付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连带原附属物交还甲方。
双方签订该合同后，大都汇物业公司将信宜市大都汇商业广场F区的6号商铺（以下简称6号商铺）交付给吴盛秀经营，吴盛秀于2013年10月15日向大都汇物业公司支付了合同押金10000元及2013年10月2日至2014年10月1日的商铺租金21600元共31600元。之后，吴盛秀按每月物业管理费540元的约定逐月付清了2013年10月至2014年5月的商铺物业管理费给大都汇物业公司。2014年6月，吴盛秀以生意不景气为由向大都汇物业公司提出搬离大都汇商业广场，并要求大都汇物业公司返还其所交商铺押金10000元，但大都汇物业公司对吴盛秀的请求不同意。从2014年6月起，吴盛秀不再向大都汇物业公司缴纳物业管理费。
2014年7月2日，吴盛秀向原审法院起诉要求大都汇物业公司返还押金人民币10000元、租金5400元、装修费21800元。同年7月14日，吴盛秀撤回对该案的起诉。
2014年9月1日，吴盛秀再次以大都汇物业公司对大都汇商业广场擅自改动等为由，向原审法院提起民事诉讼，请求：1、解除其与大都汇物业公司签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》；2、大都汇物业公司返还押金10000元；3、大都汇物业公司承担本案诉讼费用。
本院另查明：大都汇物业公司于2014年4月份在征得大都汇商业广场B区承租户同意的情况下，将广场内B区与C区对调，把B区改成超市，超市与F区商铺共用出入口，吴盛秀租用的6号商铺朝B区超市经营。2014年10月，大都汇物业公司将大都汇商业广场内的全部商铺改成超市，并于2014年11月22日正式开业。
吴盛秀于2014年9月1日向原审法院提起民事诉讼后，即于当月将其在6号商铺内摆放的货物全部搬走。
本院认为：根据本案查明的事实，吴盛秀向大都汇物业公司租用6号商铺经营至2014年9月，但吴盛秀只付清2013年10月至2014年5月的商铺物业管理费，2014年6月后的物业管理费尚未缴纳，至吴盛秀向原审法院提起本案民事诉讼时止，吴盛秀拖欠物业管理费已达3个月。根据双方签订《大都汇商业广场商铺租赁合同》约定，吴盛秀拖欠商铺物业管理费的行为视为违约，所交的保证金不予退还。吴盛秀在签订租赁合同时支付给大都汇物业公司的10000元押金，实质为履行合同的保证金。因此，吴盛秀在本案中起诉主张大都汇物业公司返还押金10000元，理由不成立，本院不予支持，对吴盛秀的该项诉讼请求予以驳回。大都汇物业公司上诉主张吴盛秀拖欠物业管理费构成违约、所收押金不予退还的理由成立，本院予以采纳。
从吴盛秀向大都汇物业公司租用6号商铺期间只付清商铺租金至2014年10月1日和吴盛秀于2014年9月自行撤离该商铺的事实可知，吴盛秀已以自身行为表明不再履行其与大都汇物业公司签订的租赁合同。而在2014年10月后，大都汇物业公司也将大都汇商业广场内部包括6号商铺在内的全部商铺改成超市，大都汇物业公司亦以自身的行为表明不再履行其与吴盛秀签订的租赁合同，且大都汇物业公司上诉也主张解除与吴盛秀签订的租赁合同。因此，吴盛秀于2014年9月1日起诉请求解除其与大都汇物业公司签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》，理由成立，本院予以支持。
综上所述，原审法院判决解除吴盛秀与大都汇物业公司签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》是正确的，本院对该判项予以维持，但判决大都汇物业公司退回10000元押金给吴盛秀是不当的，本院对该判项予以撤销。大都汇物业公司上诉理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省信宜市人民法院（2014）茂信法民一初字第258号民事判决第一项。
二、撤销广东省信宜市人民法院（2014）茂信法民一初字第258号民事判决第二项。
三、驳回原审原告吴盛秀的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，由被上诉人吴盛秀负担。二审案件受理费50元，由被上诉人吴盛秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾维海
审判员 韦业飞
审判员 邓秀芬
二〇一五年七月二十日
书记员 庞巧文
速录员 谢金峰