广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初1751号
原告：广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司，住所地广东省江门市蓬江区。
负责人：陈文彬。
委托诉讼代理人：李军、陈志元，均系该公司职员。
被告：区润权，男，1971年10月17日出生，汉族，住广东省中山市，
委托诉讼代理人：朱萍、谭文秀，均系广东华南律师事务所律师。
原告广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司（以下简称“江门海伦堡公司”）诉被告区润权物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，原由审判员张华理适用简易程序于2017年6月1日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转用普通程序，组成合议庭，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李军、陈志元，被告区润权的委托诉讼代理人朱萍、谭文秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江门海伦堡公司诉称：2009年8月4日，被告区润权向江门市万城房地产发展有限公司（以下简称“万城房地产公司”）购买了位于江北路××小区××号房屋。2010年3月13日，原、被告签订了关于该物业的《物业管理服务合同》，约定由原告为被告所购买的物业及所在小区提供房屋共用部位的维护、共用设施设备及其运行的维护、环境卫生与绿化的维护、小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的管理服务，物业管理费为2元/平方米，逾期交纳管理费原告有权按每天3‰收取滞纳金。2010年3月13日，被告办理了物业的入伙手续。但自2012年1月起，被告开始拖欠物业管理费，经原告多次催促，被告均以各种理由拒付，原告追讨未果，故提起本案诉讼，请求判令：一、被告立即支付2012年1月起至2017年5月止的管理费42178.50元给原告；二、被告支付违约金计算至2017年4月为123224.16元给原告；三、本案诉讼费用由被告负担。
原告江门海伦堡公司在举证期限内提供的证据有：
1、商品房买卖合同，证明被告是涉案房屋的业主；
2、《江门海伦堡前期物业管理服务协议》，证明原、被告之间签订了物业服务合同，双方应当履行合同约定的义务；
3、住宅交付验收表，证明本案被告已经在2010年1月13日办理了入住使用手续；
4、被告身份证复印件，证明被告是适格的本案的诉讼主体；
5、催费通知及照片，证明原告曾经多次以电话、上门以及邮寄等方式向被告催收所拖欠的物管费；
6、核准变更登记通知书，证明原告是由原来的广州中颐物业管理有限公司江门分公司变更而来；
7、欠费明细，证明被告自2012年1月至2017年5月所欠缴的管理费、违约金的具体情况；
8、快递单和律师函，证明原告在经过多次电话、上门向被告催收管理费被拒的情况下，迫不得已以律师函的方式向被告正式发出催收管理费用的事实；
9、通话记录，证明原告以电话的方式向被告催收管理费；
10、资质证书和资信证书，证明原告具备物业管理的二级资质；
11、授权书，证明原告根据广州海伦堡物业管理有限公司的授权对本案所涉及房屋所在的小区行使物业管理收费和参加诉讼等；
12、前期物业服务合同、物业服务合同，证明原告是在广州海伦堡有限公司授权的前提下经过万城房地产公司的聘任对涉案小区进行物业管理，并在业主委员会成立后与其签订合同继续对小区进行管理。
被告区润权答辩称：一、原告没有按照《江门海伦堡前期物业管理服务协议》（以下简称“前期物管协议”）的约定履行维护与管理义务。根据协议，原告应当为被告所购的房屋的共有部分进行维护和管理，但事实上被告多次向原告反映其别墅存在外墙渗水、瓷砖剥落等情况，但原告一直无视被告的合理要求。二、即使认定被告需要支付物业管理费，但原告所主张的滞纳金过高，依法应当进行调整。双方所签订的协议是原告提供的格式模板，其约定的违约金“每日加收欠费金额3‰的滞纳金”全部为打印文本，不存在协商的空间，该标准也严重超过给原告所造成的损失，应当予以调整，最多不应超出人民银行同期同类贷款利率。三、根据物业管理条例的规定，业主大会选聘物业管理公司之前有建设单位选聘物业管理公司并签订书面的前期物业服务合同。根据原告提供的前期物业合同，生效时间为2014年1月1日，在该日期前原告没有受建设单位合法聘任，其要求收取该日期前的物业管理费缺乏法律和合同依据，且该前期物业服务合同也没有约定违约金或者滞纳金，原告主张滞纳金缺乏依据。四、即使认可原告的物业管理资质和物业服务合同，但原告一直未就物业管理费进行催收，超过原告起诉日期之前两年的物业管理费已超出请求法院保护的诉讼时效，不应得到支持。
被告区润权为其答辩提供的证据有：EMS邮政专递邮寄底单、律师函复印件、EMS邮政专递签收查询情况，证明被告曾多次就别墅外墙等问题要求原告履行维修义务。
经审理查明：原告江门海伦堡公司为广州海伦堡物业管理公司在江门市设立的没有独立法人资格的分支机构。广州海伦堡物业管理公司原名称为广州中颐物业管理有限公司，原具备物业服务贰级资质，现具备从事物业管理活动的贰级资信等级。原告通过与万城房地产公司签订前期物业委托服务合同取得海伦堡小区的前期物业服务管理权。
2009年8月4日，被告区润权与万城房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，由区润权向万城房地产公司购买江门市蓬江区江北路8号海伦堡55号房屋。
2010年3月13日，万城房地产公司将涉案房屋交付给被告，原、被告并于当日签订《前期物管协议》，约定由原告对区润权的55号房屋提供前期物业管理服务，其中约定：1、物业的建筑面积为324.45平方米，物业管理费的收取按照建筑面积每月每平方米2元收取；2、物业管理费以银行划扣的形式缴付，被告应在每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费；3、因被告原因房屋空置的，被告应照常向原告交纳物业管理服务费；4、业主未按时缴付物业管理服务费用的，按欠缴金额每日3‰加收滞纳金。而被告签订该协议后至今均没有向原告支付过物业管理费。由于被告一直没有支付物业管理费，原告分别于2016年6月5日、2016年9月2日、2017年3月11日，通过电话向被告进行催收。
另，江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会成立后，于2016年11月3日与原告签订《江门中颐海伦堡物业服务合同》，约定由原告继续对海伦堡小区提供物业管理服务。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告江门海伦堡公司虽未能提供其在名称变更前与万城房地产公司签订的前期物管服务合同，但从原告一直为涉案小区提供物业管理服务、并能在被告与万城房地产公司办理房屋交接的同时与被告签订《前期物管协议》，应可认定万城房地产公司是知悉并许可原告对涉案小区提供物业管理服务的，因此本院确认其在2016年11月3日前，原告是经过建设单位万城房地产公司的聘任，取得涉案小区的物业管理服务权。由此，原告与被告区润权签订的《前期物管协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。双方应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。而2016年11月3日后，由于原告与江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会签订了《江门中颐海伦堡物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告对涉案物业进行管理合法有据。
对于被告所辩称的原告未按《前期物业协议》的约定履行维护和管理义务，被告可据此对抗原告请求支付物业管理费的答辩意见。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。而被告对该主张所提交的EMS邮政专递邮寄底单、律师函复印件、EMS邮政专递签收查询情况，所记载的是被告向万城房地产公司所发出的、由其委托律师出具的信函，既不能客观反映被告所主张的原告没有履行协议的情况，也不能反映其向原告主张有关相应权利，故被告对其所抗辩的内容应当承担举证不能的责任。本院对被告的该抗辩意见不予采纳。被告应当依照合同的约定和法律的规定，在接受原告提供的物业管理服务时向原告支付相应的物业管理费用。
对于被告所抗辩的原告所主张的物业管理费用部分超出请求人民法院保护的诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》（以下简称“民法通则”）第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《民法通则》第一百三十七条又规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。因此，原告自被告不予支付物业管理费期限二年内应当向人民法院请求保护。超出二年诉讼时效的，因被告提出异议，本院依法不予保护。另，根据《民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原告在本案诉讼前，最早于2016年6月5日向被告电话催缴费用，结合双方在《前期物管协议》中所被告应在每月10日前支付当月物业管理服务费的约定，人民法院依法保护的、原告所主张的物业管理费用最早应从2014年6月5日起计算。由此，本院对原告所主张的自2014年6月起至2017年5月的物业管理费用予以支持，被告应当支付该期间的物业管理费用合共23360.40元（每月648.90元、共36个月）给原告。
对于原告主张的滞纳金问题。原告依《前期物管协议》所主张的滞纳金实为被告没有按照协议履行义务时应当支付的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告逾期交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任。根据《前期物管协议》的约定，结合上述依诉讼时效法律规定认定的被告应当支付的物业管理费起算时间，被告应从2014年6月11日日起向原告支付违约金。而按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但《前期物管协议》约定按照每日3‰计算违约金的标准明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之三。故被告应从2014年6月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以实际拖欠的物业管理费（自2014年6月11日起至2014年7月10日止以648.90元为本金，自2014年7月11日起至2014年8月10日止以1297.80元为本金，自2014年8月11日起至2014年9月10日止以1946.70元为本金，自2014年9月11日起至2014年10月10日止以2595.60元为本金，自2014年10月11日起至2014年11月10日止以3244.50元为本金，自2014年11月11日起至2014年12月10日止以3893.40元为本金，自2014年12月11日起至2015年1月10日止以4542.30元为本金，自2015年1月11日起至2015年2月10日止以5191.20元为本金，自2015年2月11日起至2015年3月10日止以5840.10元为本金，自2015年3月11日起至2015年4月10日止以6489元为本金，自2015年4月11日起至2015年5月10日止以7137.90元为本金，自2015年5月11日起至2015年6月10日止以7786.80元为本金，自2015年6月11日起至2015年7月10日止以8435.70元为本金，自2015年7月11日起至2015年8月10日止以9084.60元为本金，自2015年8月11日起至2015年9月10日止以9733.50元为本金，自2015年9月11日起至2015年10月10日止以10382.40元为本金，自2015年10月11日起至2015年11月10日止以11031.30元为本金，自2015年11月11日起至2015年12月10日止以11680.20元为本金，自2015年12月11日起至2016年1月10日止以12329.10元为本金，自2016年1月11日起至2016年2月10日止以12978元为本金，自2016年2月11日起至2016年3月10日止以13626.90元为本金，自2016年3月11日起至2016年4月10日止以14275.80元为本金，自2016年4月11日起至2016年5月10日止以14924.70元为本金，2016年5月11日起至2016年6月10日止以15573.60元为本金，2016年6月11日起至2016年7月10日止以16222.50元为本金，2016年7月11日起至2016年8月10日止以16871.40元为本金，2016年8月11日起至2016年9月10日止以17520.30元为本金，2016年9月11日起至2016年10月10日止以18169.20为本金，2016年10月11日起至2016年11月10日止以18818.10元为本金，2016年11月11日起至2016年12月10日止以19467元为本金，2016年12月11日起至2017年1月10日止以20115.90元为本金，自2017年1月11日起至2017年2月10日止以20764.80元为本金，自2017年2月11日起至2017年3月10日止以21413.70元为本金，自2017年3月11日起至2017年4月10日止以22062.60元为本金，自2017年4月11日起至2017年5月10日止以22711.50元为本金，自2017年5月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止以23360.40元为本金）按照每日万分之三的标准计算支付违约金给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告区润权应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费23360.40元及违约金（违约金自2014年6月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止以实际拖欠的物业管理费为本金，按照每日万分之三的标准计算）给原告广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司。
二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。
本案受理费3608元，由原告广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司负担1968元，被告区润权负担1640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 张华理
人民陪审员 崔显宗
人民陪审员 钟伟玲
二〇一七年九月十五日
书 记 员 梁绮婷
书 记 员 林绮莹