重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第02386号
上诉人（原审被告）赵庆，无业。
委托代理人孙松松，重庆硕诚律师事务所律师。
委托代理人刘丹，重庆硕诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆新永基商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双巷子街6号。
法定代表人汪惠双，重庆新永基商业管理有限公司董事长。
委托代理人王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人程璇，重庆公鸣律师事务所实习律师。
原审被告重庆刘一手餐饮管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路渝高广场C座19-1至5号。
法定代表人刘松，重庆刘一手餐饮管理有限公司首席顾问。
委托代理人李岩，重庆刘一手餐饮管理有限公司办公室主任。
上诉人赵庆与被上诉人重庆新永基商业管理有限公司（以下简称新永基公司）、原审被告重庆刘一手餐饮管理有限公司（以下简称刘一手公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年1月5日作出（2014）沙法民初字第07005号民事判决书，上诉人赵庆不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，分别于2015年4月29日、2015年7月24日、2015年11月2日对本案进行了询问。上诉人赵庆的委托代理人孙松松、刘丹，被上诉人新永基公司的委托代理人王雅莉、程璇，原审被告刘一手公司的委托代理人李岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
新永基公司在一审中诉称，2012年1月17日，新永基公司与赵庆签订《重庆“煌华国贸中心.新纪元购物广场”租赁合同》，约定由赵庆承租新永基公司位于重庆市沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场第7层09、10号商铺，租赁面积为700平方米。刘一手公司自愿为赵庆的合同债务承担连带担保责任。合同签订后，新永基公司将房屋交付给赵庆正常使用，但赵庆自2014年2月起便开始拖欠房屋租金等费用。现新永基公司诉至法院，要求确认双方签订的《重庆“煌华国贸中心.新纪元购物广场”租赁合同》于2014年11月12日予以解除；判令赵庆立即支付新永基公司2014年2月1日至2014年11月12日期间房屋租金308041元及POS机租金4700元，并以每期欠费金额为本金，自每期逾期之日起至2014年11月12日止，按每日万分之五计算逾期付款违约金及解除合同的违约金178500元；刘一手公司对上述款项向新永基公司承担连带付款责任。
赵庆在一审中辩称，其从2014年2月1日起未足额交纳房屋租金及P0S机租金属实。新永基公司在2014年11月1日就向赵庆发出了工作联系函，要求赵庆于2014年11月4日停止经营将商铺归还。因此，双方的租赁合同于2014年11月4日已经解除。新永基公司对煌华新纪元购物广场1—5楼进行装修，导致赵庆的客源减少，新永基公司没有保障房屋约定的用途，存在违约行为。因此，造成合同的解除，责任在新永基公司，赵庆不应承担违约责任。2014年2月1日后赵庆陆续交纳了租金95662.48元，不足部分应在赵庆交纳的履约保证金178500元中扣除。双方在合同中没有约定逾期交付租金的违约金，即使赵庆承担违约责任，约定的违约金过高，要求予以降低。
刘一手公司在一审中辩称，担保书落款处不是我公司法定代表人刘松的签字，赵庆是我公司之前的原执行总裁，不排除公章私用的情况。我公司股东从未同意为赵庆担保，且新永基公司也没有要求我公司法定代表人亲自到场签字认可，也没有要求我公司提供盖有鲜章的营业执照、法人资格证明和法定代表人身份证明，同时也从未与我公司确认过此担保书内容是否属实。因此，此担保书是在我公司毫不知情的情况下由赵庆提供给新永基公司，不具备法律效力，我公司不能仅因担保书而承担相应的责任。
一审经审理查明，2012年1月17日，新永基公司（甲方）与赵庆（乙方）签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》，约定甲方将重庆煌华实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”07层9、10号建筑面积约700平方米的商铺及其设施租赁给乙方，租赁期为60个月，自2012年4月21日起至2017年4月20日止。合同第5条约定计算租金方式为保底租金和抽成租金，二者之中甲方取其高，所有租赁场地均遵循“先交费后使用”的原则；2012年4月21日至2013年4月20日期间的保底租金为45元／月／㎡，每月租金为31500元；2013年4月21日至2014年4月20日期间的保底租金为49.50元／月／㎡，每月租金为34650元；2014年4月21日至2015年4月20日期间的保底租金为54.45元／月／㎡，每月租金为38115元。保底租金按期足额缴纳，每二个月为一期。乙方须在每期开始前1个月的25-30日交纳。合同第11条履约保证金约定，乙方须在本合同签订后5日内一次性交纳相当于3个月的保底租金加物管费总额的履约保证金178500元。合同第16条约定在承租期内，乙方必须租用甲方统一采用的POS机及收银系统，乙方同意交纳POS机押金1000元，每月每台P**机交纳租金500元。合同第21条合同解除与终止约定，在承租期内，一方向另一方书面申请，并经另一方书面确认和同意后合同解除；在承租期内，一方因出现合同约定的违约行为致使合同不能履行，并由另一方给予书面通知后合同解除……。合同第22条约定，若乙方根本性违约，甲方有权利选择单方面解除合同，乙方所交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方。乙方未能按约向甲方全额交纳或追补履约保证金、或未能按时足额交纳租金及物管费、能源费、水电气费、推广费等费用，应向甲方就其所欠费的任何部分按所欠费金额每日万分之五计算滞纳金。如乙方欠交任何费用超过15日仍未自行纠正，则甲方有权采取如下一项或多项处理措施：1、甲方除向乙方收取违约金、滞纳金外，有权派收银员到承租商铺收取乙方的每日营业款，用以抵扣乙方欠交金额，直至欠交金额付清为止，甲方派出的收银员的工资要由乙方支付，乙方表示同意并应予以配合。2、甲方有权在无须通知乙方的情况下，从乙方履约保证金中扣除相关费用，乙方应于7天内补足所扣部分金额。3、甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括但不限于中止承租商铺之水电及中央空调等的供应）的措施，直至乙方完全纠正其违约行为。4、甲方有权选择直接解除本合同，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退还。甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿。双方还对商铺交付、开业时间、物业管理费等进行了约定。
刘一手公司向新永基公司出具担保书，自愿为赵庆在履行《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》及其附件中产生的全部义务和责任承担连带担保责任，担保期间为5年。该担保书落款处刘一手公司加盖了公司印章。
合同签订后，赵庆向新永基公司交纳了履约保证金178500元，新永基公司于2012年2月29日将涉案商铺交付给赵庆经营使用，赵庆交纳了相应租金。从2014年2月1日起，赵庆未足额交纳房屋租金。现新永基公司起诉来院，要求判如所请。审理中，新永基公司于2014年11月1日向赵庆去函，要求其于2014年11月4日前停止经营，于2014年11月7日以清水状态将商铺归还新永基公司。赵庆认为其于2014年11月7日归还商铺，合同于当天予以解除。新永基公司认为赵庆并未于2014年11月7日归还商铺，直至2014年11月12日赵庆才归还商铺，并举示了2014年11月12日的配合申请单予以证明，但该配合申请单没有赵庆的签字确认，赵庆对其真实性不予认可。一审审理中，新永基公司同意赵庆交纳的POS机押金1000元抵扣欠交的POS机租金。赵庆认为其于2014年2月1日后交纳了租金95662.48元，并举示了转帐单及发票予以证明，其中2014年2月8日，赵庆向新永基公司交纳了1月房租及POS租金34662.48元，2014年7月19日，赵庆向新永基公司转账10000元，2014年5月30日，赵庆向新永基公司转账20000元，2014年12月1日，新永基公司向赵庆出具场地租赁费发票3张，金额分别为10000元、20000元（此发票赵庆称为补开2014年5月30日转帐的20000元）、21000元。新永基公司认为以上款项95662.48元其已收到，但其中54662.48元是冲抵2014年2月1日之前的租金，其余41000元为交纳的2014年2月1日之后的租金。刘一手公司认为担保书落款处为其单位印章属实，但落款处不是其法定代表人刘松的签字，该担保书没有经过公司股东会议决定，担保书不是公司真实意思表示，不具有法律效力。
一审法院认为，新永基公司与赵庆签订的《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。赵庆未按合同约定足额交纳租金，属违约方，新永基公司要求解除租赁合同，要求赵庆支付租金，符合合同约定，一审法院予以支持。关于合同解除的具体时间，由于新永基公司举示的配合申请单没有赵庆的签字确认，也没有第三方的证明，对其真实性一审法院不予采信，因此，在双方均无充分证据的情况下，一审法院认定赵庆于2014年11月7日将商铺交还新永基公司，双方的租赁合同于2014年11月7日予以解除，赵庆欠付的租金应计算到此日为止，不满1个月的按日计算。根据合同约定计算，2014年2月1日至2014年4月20日应交租金92400元，2014年4月21日至2014年11月7日应交租金250288.50元，二项共计342688.50元。2014年2月1日后赵庆补交的租金中有34662.48元属1月份的租金，因此，赵庆实际补交2014年2月1日后的租金为61000元，该款与其应交租金抵扣后，赵庆实欠新永基公司租金281688.50元。
赵庆租用新永基公司的商铺，拖欠新永基公司房屋租金，属违约方，应承担违约责任，向新永基公司支付违约金。双方在合同中约定的滞纳金实为违约金。合同对赵庆迟延支付租金的违约行为，约定了双重违约责任，一审法院认为双方约定的违约金过分高于造成的损失，赵庆请求调整降低，应予支持。综合本案的具体情况，一审法院依法对违约金调整为履约保证金金额即178500元，该违约金应与赵庆。已交纳的履约保证金178500元相抵扣，赵庆不再另行支付。
赵庆使用新永基公司提供的POS机及收银系统，未按照合同约定支付新永基公司POS机租金，现新永基公司请求支付，一审法院予以支持。2014年2月1日至2014年11月7日期间的POS机租金为4617元，新永基公司要求赵庆支付4700元，超出部分，一审法院不予支持。赵庆已交纳的POS机押金抵扣欠交的POS机租金后，赵庆实际支付3617元。
刘一手公司在担保书上盖章，自愿为赵庆在履行《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》及其附件中产生的全部义务和责任承担连带担保责任，现新永基公司要求其承担连带责任，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。至于该担保书落款是否是刘一手公司法定代表人刘松的签字，均不能对抗其单位公章的效力。刘一手公司出具担保书是否经过股东会议决定，是其内部问题，也不能对抗新永基公司。
据此，一审法院遂判决：一、重庆新永基商业管理有限公司与赵庆于2012年1月17日签订的《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》于2014年11月7日予以解除。二、赵庆于本判决发生法律效力后，立即支付重庆新永基商业管理有限公司2014年2月1日至2014年11月7日房屋租金共计281688.50元。三、赵庆于本判决发生法律效力后，立即支付重庆新永基商业管理有限公司2014年2月1日至2014年11月7日期间的POS机租金3617元。四、赵庆于本判决发生法律效力后，立即支付重庆新永基商业管理有限公司违约金178500元（该款与赵庆已交纳的履约保证金178500元相抵扣，赵庆不再另行支付）。五、重庆刘一手餐饮管理有限公司对赵庆以上第二、三项债务承担连带责任。六、驳回重庆新永基商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8962元，减半交纳4481元，由重庆新永基商业管理有限公司负担747元，赵庆负担3734元，此款限赵庆于一审判决发生法律效力后立即给付重庆新永基商业管理有限公司。
赵庆不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市沙坪坝区人民法院作出的（2014）沙法民初字第07005号民事判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于应交租金金额认定错误，应为340263元，而不是342662.48元。二、上诉人所交的178500元保证金是用于在上诉人不能按时足额缴纳租金时的保证金，而非违约金，所以该保证金在合同解除时应首先在上诉人所欠缴的租金中予以抵扣。三、一审法院认为双方约定了双重违约责任，且约定的违约金过分高于造成的损失，但在最后结论中一审法院未根据法律规定和本案事实降低违约金，反而直接将履约保证金作为违约金，该违约金明显高于实际造成的损失。四、上诉人承租期间，房屋的公共设施包括烟道等不符合标准，导致房屋不符合合同约定目的，被上诉人存在违约行为。五、被上诉人出租给上诉人的店面内包含消防通道和与消防设施相关而无法使用的面积，这部分面积不应计付租金，已付的租金应当予以扣减或退还。
重庆新永基商业管理有限公司答辩称，一、一审认定的租金金额没有错误。二、保证金的问题。根据租赁合同的约定，因上诉人拖欠租金造成违约，保证金直接作为违约金，不应抵扣。三、违约金是按合同约定计算的，该违约金并未高于实际造成的损失。四、被上诉人出租给上诉人的店面内未包含消防通道和与消防设施相关而无法使用的面积，上诉人应按照合同约定计付租金。
重庆刘一手餐饮管理有限公司答辩称，其不应该承担担保责任。赵庆之前是我方高管，其私自签了担保书盖了公章，其担保行为并未通过股东会的决议，应为无效。故重庆刘一手餐饮管理有限公司不应当承担该担保责任。
二审审理中，上诉人向本院举示了下列证据：1、照片两张，拟证明上诉人并未给被上诉人造成实际损失，在合同解除前被上诉人与新商家签订了租赁合同。2、（2014）沙法民初字第00743号民事判决书，拟证明在租赁合同期间被上诉人存在违约行为导致整层商场燃气存在安全隐患。被上诉人将该商场的1-5层整体出租给案外人新世纪百货股份有限公司，由于新世纪百货股份有限公司对1-5层进行整体装修导致客流减少，给上诉人造成重大损失，应相应减少租金（或违约保证金直接抵扣租金）并分摊违约责任。3、（2013）沙法民初字第02422号民事判决书，拟证明该案与本案情况几乎一样，该案就将保证金冲抵了租金。法律适用应具有统一性，本案的履约保证金也应当冲抵租金。4、图纸四份。图一，重庆市沙坪坝区天奇仔仔港式茶餐厅平面变更图，拟证明天天奇仔仔港式茶餐厅系上诉人承租商铺之前的经营户，其承租的面积也包含消防通道和与消防设施相关的面积。图二，七层平面图，拟证明上诉人承租店面包含水电井的面积。图三，尚座茶餐厅改造工程平面布置图，拟证明上诉人改造后预留了消防门和消防通道。图四，附图（租赁合同后），拟证明消防通道面积为19.95平方米，电水井面积也包含在租赁商铺内。5、证人证言两份，拟证明客人在上诉人处就餐时有很大的烟雾，被上诉人向上诉人提供的烟道不畅，房屋不符合合同约定的目的，被上诉人违约在先。
被上诉人重庆新永基商业管理有限公司的质证意见为：1、对照片的真实性和合法性不予认可，从照片无法看出照片形成的时间及地点，不能证明在双方合同解除的时候重庆新永基商业管理有限公司已经将涉案的房屋转租给第三方。2、证据二、三是其他案件的判决，每个案件的事实不同，最后的判决也可能不同。3、对图一，其主体并非上诉人，且从图纸上无法看出商铺内包含消防通道及具体面积。对图二图三，也无法从图纸上看出合同约定的租赁面积700平方米中包含消防通道。对图五，真实性无异议，且从此图中可以看出计租面积700平方米中已扣除水电井和消防通道的面积，因为这一部分面积已用阴影标识。4、证人证言的真实性无法确认，因证人未出庭作证，且仅有言词证据而无其他证据佐证也不能证明存在排烟管道不畅的问题。原审被告重庆刘一手餐饮管理有限公司称其对上诉人与被上诉人的纠纷不知情，故不发表质证意见。
对上诉人提交的证据，本院认为不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据，本院不予采信。
本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，关于租金金额，上诉人提出一审判决对应交租金金额认定错误，经本院核算，一审判决确认的租金金额正确。对违约金的问题，因双方签订的租赁合同中已明确约定违约方应将租金、物管费、履约保证金等作为违约金进行补偿，但合同约定的违约金过高，一审法院已对违约金标准进行调整，且将违约金调整为与履约保证金金额一致，而合同约定的履约保证金大致相当于三个月的租金，远低于合同约定的违约金标准，故本院认为一审判决的违约金标准无明显不当，本院不再对其进行调整。上诉人认为被上诉人在合同解除前已与新商家签订了租赁合同，被上诉人没有产生实际损失，因上诉人未提供充分证据予以证明，故本院对上诉人认为违约金过分高于实际损失的主张不予支持。
对承租面积的问题。租赁合同明确约定上诉人承租商铺的面积为约700平方米，而在合同履行期间，双方均按照承租面积为700平方米计付租金和收取租金，上诉人在一审时也未对承租面积提出异议，二审提出异议后本院到现场进行了实地勘察。根据勘察的情况，本案涉及的两个商铺已由案外人承租并经营，房屋结构可能已发生变化，本院无法确认上诉人承租时消防通道或其他消防设施是否包含在上诉人承租的面积内。上诉人也未提供充分证据证明消防通道和其他消防设施包含在其承租面积内，故本院对上诉人的此项上诉理由不予采纳。上诉人还认为商场烟道排烟不畅，存在安全隐患导致房屋不符合合同约定目的，但上诉人提交的证据中，证人未出庭作证，该证据不符合法律规定，本院对该证据不予采信，上诉人未提供充分证据证明承租的房屋不符合合同约定目的，故本院对上诉人的该项主张不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8962元，由上诉人赵庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁树
代理审判员 倪 旻
代理审判员 李 娅
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 程 容