江西省宜春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）赣09民终469号上诉人（原审原告）：宜春市袁州区温汤粮管所，住所地：宜春市袁州区温汤镇集镇。法定代表人：吴小辉，该所所长。委托诉讼代理人：易新涛，江西利元律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：易舢，江西利元律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：辛洪贵，男，1956年2月12日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，委托诉讼代理人：郑根波，江西省宜春市法律服务中心法律工作者。被上诉人（原审被告）：宜春明月山建设投资开发有限公司，住所地：宜春市袁州区温汤镇。法定代表人：刘宜强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雄英，该公司职工。上诉人宜春市袁州区温汤粮管所（以下简称温汤粮管所）与被上诉人辛洪贵、宜春明月山建设投资开发有限公司（以下简称明月山投资公司）物权保护纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初113号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成了合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人温汤粮管所上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人温汤粮管所的诉讼请求，即依法确认编号1-35《宜春市明月山温泉文化带房屋拆迁改造补偿安置协议》无效并判决被上诉人明月山投资公司将安置房补偿给上诉人温汤粮管所；2、本案一、二审诉讼费用由辛洪贵、明月山投资公司承担。事实和理由：1、一审法院认定编号1-35《宜春市明月山温泉文化带房屋拆迁改造补偿安置协议》有效，缺乏事实和法律依据。辛洪贵并未按成本价购买公有产权性质的职工宿舍，仅缴纳5360元不足以购买涉案拆迁房，故不足以作为涉案拆迁房的全部所有权人。2、辛洪贵与明月山投资公司签订拆迁协议并未得到上诉人温汤粮管所的追认。3、辛洪贵未取得涉案拆迁房的产权登记证书。4、即使拆迁补偿协议有效，辛洪贵也只能获得安置房的部分产权，其余部分产权归上诉人温汤粮管所所有，因此拆迁补偿款不能全部给辛洪贵，如果辛洪贵要获得拆迁安置房的全部产权，应当按照市场价向温汤粮管所补交购房款。被上诉人辛洪贵答辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉请求，维持原判。辛洪贵是集资建房，当然享有拆迁利益，其与明月山投资公司签订的房屋拆迁安置补偿协议有效有事实和法律依据，按照政府的文件精神，以及袁州区粮食局职工住宅楼的处置意见，房屋的产权应当全部过渡到辛洪贵名下的，但温汤粮管所怠于履行职责，才造成辛洪贵没有办理房屋产权证的局面。根据当时的情况，集资建房属于员工福利性质，经过打分、评分等，不能按照正常价格来衡量。且签订合同时由温汤粮管所提交辛洪贵等九人的信息给明月山投资公司可以认定为温汤粮管所对补偿协议的认可。2、温汤粮管所提出的其应获部分的拆迁补偿款无事实和法律依据，一审时上诉人未提到拆迁补偿款的问题，二审应不予审理，同时这些补偿款是拆迁临时安置等费用，与房屋所有权性质没有直接联系。被上诉人明月山投资公司未发表答辩意见。上诉人温汤镇粮管所一审诉讼请求：1、判令确认辛洪贵与明月山投资公司签订的编号1-35《宜春市明月山温泉文化带房屋拆迁改造补偿安置协议》无效；2、判令明月山投资公司将《宜春市明月山温泉文化带房屋拆迁改造补偿安置协议》项下安置房（面积99.46平方米）补偿给温汤镇粮管所；3、本案诉讼费由辛洪贵、明月山投资公司承担。一审法院查明：辛洪贵原是温汤粮管所处职工。1994年5月20日，温汤粮管所在宜春市袁州区温汤镇兴建一栋砖混结构四层的综合楼，该房屋于1995年2月完工。内设店面8间，住房9套，砖混工程造价401777.48元。由于资金紧张，温汤粮管所当时决定参照中心城区的办法打分分房，筹集资金。分配房屋时，经过所支委、所行政会议研究，经过了打分、张榜公布、自主选房等程序，共选出包括辛洪贵在内的十位有资格参与分房的职工。1995年6月1日，辛洪贵向温汤粮管所交纳了5360元，温汤粮管所向辛洪贵出具一张收据（NO：001215），收据上注明：“交款单位：辛洪贵，摘要：交来集资房款，现金￥：5360.00，人民币（大写）：伍仟叁佰陆拾元正。”1999年9月28日，宜春市开展公有住房全产权过渡工作，宜春市人民政府办公室下发了《宜春市人民政府关于印发宜春市公有住房全产权过渡试行办法》的通知。该通知规定了全产权过渡的思想和目标、对象和范围、政策界限、价格和折扣优惠政策、购房面积的计算、操作程序等。规定凡宜春市建制镇和市区规划区范围内、房管部门直接管理的供方以及市属党政机关、群众团体、行政事业单位全民企业、集体企业自管的公有住房或集资建房均属于过渡范围，都应按本办法实行全产权过渡，将原公有住房办理个人住房产权证。但是温汤粮管所并没有按照该办法实施公有住房全产权过渡。2003年5月28日，因粮食系统改制，宜春市袁州区粮食局为了规范农村粮管所职工住宅楼房的处置，下发了一份《职工住宅楼处置意见》，规定了粮食局住宅楼处置原则、处置范围和出售价格、处置步骤和报批程序、处置后期管理。并写明原则上一般的住宅楼都要处置，特别是不在企业院内的单独楼房应全部处置，一次到位，可整体出售、也可分别出售给职工或其他人。但温汤粮管所还是没有按照该处置意见与辛洪贵或者其他人签订相关协议。2010年9月1日，宜春市人民政府为加快城镇化建设，改善温汤集镇面貌和居民住房条件，宜春市人民政府办公室下发了宜春市政府办122号文件，决定对温汤镇部分地段进行拆建。该文件明确案涉房屋在被拆迁范围，本次拆迁人是明月山投资公司。拆迁开始后，宜春市袁州区粮食局将交了“集资房款”的住户（辛洪贵在内）材料报到拆迁部门，经过拆迁部门审核，同意按1:1面积的给予辛洪贵等9户拆迁补偿。2010年12月12日，辛洪贵（被拆迁人）、明月山投资公司（拆迁人）签订了一份《宜春市明月山温泉文化带房屋拆迁改造补偿安置协议》（编号1-35），协议约定：“根据国务院《城市房屋拆迁条例》和《宜春市明月山温泉文化带项目建设拆迁补偿安置实施方案》（宜府办字[2010]122号）市房管局核发了《房屋拆迁许可证》（宜拆许字[2010]第A15号），经双方协商，据有关房屋拆迁补偿安置具体事项达成如下协议：二、拆迁房屋结构及建筑面积，1.砖混建筑面积：99.46㎡，建房时间94年；4.房屋拆迁总建筑面积99.46㎡，大写：玖拾玖点肆陆平方米。三、甲方对房屋拆迁自愿选择就地就近公寓楼集中产权调换安置。四、拆迁补偿，A、货币补偿。搬迁费600元，室内外装饰装修补偿金额5750.22元，奖励99.46×5+300=797.30元；临时安置补偿费99.46×3×24=7161.12元，甲方应得补偿金额14308.64元，大写人民币壹万肆仟叁佰零捌元陆角肆分。B：就地就近产权调换：甲方选择安置房型面积60㎡贰套：①超过原拆迁面积10%以内9.95㎡，单价1000元/㎡，共计9950元；②因安置户型原因在享受户型面积内，超过10%以上10.59㎡，单价3800元/㎡，共40242元；③柴棚间贰间，按单价420元/㎡购买。”现辛洪贵等九户已经领取了拆迁补偿的分房号。并领取了拆迁补偿协议中的货币补偿。此后，关于涉案房屋所有权问题，双方始终没有达成一致意见。温汤粮管所认为其对涉案房屋具有所有权，因此，辛洪贵没有权利享有拆迁补偿利益，辛洪贵与明月山投资公司签订的拆迁安置补偿安置协议无效。故诉至该院。另查明，《宜春市人民政府关于印发宜春市公有住房全产权过渡试行办法》的通知。该通知第二条写明：“公有住房全产权过渡的对象和范围，凡宜春市建制镇和市区规划区范围内、房管部门直接管理的供方以及市属党政机关、群众团体、行政事业单位全民企业、集体企业自管的公有住房或集资建房均属于过渡范围，都应按本办法实行全产权过渡。”第三条写明：“公有住房全产权过渡的政策界限。1.凡干部、职工原已按成本价购买的住房，其全产权全部归个人所有，以后可以按照规定按照程序进入市场。2.凡干部、职工原已按标准价购买的住房，仅拥有部分产权，按照上级规定个人产权为62%，单位公有产权为38%。本次过渡中，应按成本价购买公有产权获得全产权。4、凡全额集资建房的个人，也必须达到成本价，不足部分要补，以获得全产权。”2003年4月14日，宜春市袁州区粮食局《关于温汤粮管所楼房拆建问题的请示》写明：“按照区政府的规划要求，温汤粮管所临街面向库内拓展13米。三栋楼房需要拆除，分别是：一栋综合楼，一栋办公楼，一栋一层的经营门点…拆除后，粮管所没有办公之处，共10户职工没有安家之处，必须建集办公、住宿为一体的综合楼。初步计算需向内推进13米建房。规划可建店面800㎡，建住宅10000㎡，建筑造价400元/㎡，店面销价为1000元/㎡，住宅楼销价为500元/㎡，可产生毛利润148万元，除掉赔偿职工宿舍963.3㎡后，实有利润100万元左右。”2003年5月28日，宜春市袁州区粮食局下发了一份《职工住宅楼处置意见》，该文件第二条：“在不严重影响今后生产经营又便于管理的前提下，原则上一般的住宅楼都要处置，特别是不在企业院内的单独楼房应全部处理，一次到位，可整体出售，也可分别出售给职工或其他人、出售价格：考虑到所在地理位置和构造的不同，原则上提出以下标准，即砖混住宅楼指导价为：已使用1-5年内建筑的110元-150元/㎡,6-10年的90-130元/㎡，11-15年的80-120元/㎡，15年以上的70-100元/㎡.砖瓦结构的可适当降低20%以内，对外按市场价出售。”第三条处置步骤和报批程序：“各所根据路段、市场需求、房屋结构、建筑年代等因素，提出具体处置办法。形成文字材料，由区局工作组审核，然后报局改制领导小组审批…协议内容应写明单位㎡售价、面积、总价及付款方式一式三份，粮管所、购房人、区局各一份存照。”第四条处置后期管理：“住宅楼处置时，应明确今后的企业该问题，包括水电、卫生、安全等，原则上，企业不再承担管理责任，应由住户自行管理或社会化服务。”2010年10月，袁州区政府发布袁府函[2010]17号文件，该文件第3条写明：“对集资建房职工实行等面积就地安置，安置房屋产权性质不变，对非私有住房职工，由贵委和我区共同协商，争取通过市经济适用房和廉租房方式妥善安置。”2010年10月29日，明月山管委会对袁州区17号文件作出明月山管委会52号复函，该函第三条写明：“同意对职工集资建房实行等面积就地安置，安置房屋产权性质不变。”袁州区公安局对原温汤粮管所职工住房分配有关情况组成调查组进行调查，并于2011年5月4日出具一份调查情况汇报。该报告第三条调查意见写明：“1.经调查温汤粮管所原始账目以及向当时的所领导、当事人调查核实，1995年和1997年间温汤粮管所分配职工宿舍时，经过所支委、所行政会议数次研究，经过了打分、张榜公布、自主选房等程序，收款收据是原始的、真实的，戈红英、肖增云、严新明退房还款也是真实的。2.2011年4月10日，现任温汤粮管所统计员李维民向调查组提供了一张1995年5月17日该所支委会的会议记录…会议记录有五点，第一、二点是关于分房加分和面积计算；第三点为：“准备新建二套三房一厅房子。原则上谁出钱谁住房。多出钱不限，定基数一万元（一层），不打分不排名次”；第四点为：“调出温汤粮管所退回押金，房子全部收回，产权归粮管所。”第五点为：“时间从5月20日开始到5月30日交清款，超过时间作自动弃权”…可以认定该会议记录复印件是原始件复印…。3.2003年粮管所改制时，该所职工宿舍没有按照2003年5月28日粮食局颁布的《职工住宅楼处置意见》进行处理，仍然维持原状，也没有人办理房产证。2010年决定粮管所要全部拆迁后，区粮食局将交了“集资房款”的住户材料报到拆迁部门，经过拆迁部门审核，同意按1:1面积的给予辛洪贵等9户拆迁补偿，现该9户已经领取了拆迁补偿的分房号。4、时任温汤粮管所所长严新明反应，由于新建住房少，大家都想要不好分，同时为了弥补建房资金不足、所以参照中心城区的颁发打分分房，要新房的人必须交“集资房款”，住旧房的就象征性交点房租，房屋产权是公家的…”。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《拆迁改造补偿安置协议》是否存在无效情形；二、《拆迁改造补偿安置协议》项下补偿的房屋是否应当补偿给温汤粮管所。对于《拆迁改造补偿安置协议》是否存在无效情形的问题。温汤粮管所认为辛洪贵对案涉房屋没有所有权，无权签订《拆迁改造补偿安置协议》，无权享有拆迁利益。因此，该《拆迁改造补偿协议》无效。辛洪贵则认为其交纳了集资建房款，取得了案涉房屋的全部产权，只是因为温汤粮管所没有落实房改政策而未办理房屋产权登记。在本案中，案涉房屋于1994年开工，于1995年完工。由于建房资金紧张，温汤粮管所采用打分分房的形式向职工筹集资金。辛洪贵通过了打分、张榜公布、自主选房等程序，并于1995年6月1日向温汤粮管所交纳了5360元，温汤粮管所也出具了摘要注明为“交来集资房款”的收据。温汤粮管所认为辛洪贵交纳的不是集资建房款，而是住房押金，但其未提供证据证明。且袁州区人民政府、宜春明月山温泉风景名胜区关于温汤粮管所拆迁安置补偿的函和复函中均提到温汤粮管所集资建房，注明有“交来集资房款”的收据也经公安机关证实为原始件。同时，2003年4月，宜春市袁州区粮食局向袁州区政府的一份关于温汤粮管所楼房拆迁问题的请示中提到若粮管所被拆迁应当赔偿职工宿舍963.3㎡，并附有一份职工住房集资购房情况表，上有辛洪贵姓名。因此，对辛洪贵交纳的5360元为集资房款的性质，应予以确认，辛洪贵为案涉房屋的集资建房人，故也理应有权得到案涉房屋的拆迁补偿。房屋建成后，辛洪贵在案涉房屋中居住生活，对房屋进行日常管理、修缮。1999年宜春市开展公有住房全产权过渡工作，温汤粮管所单位没有按照宜春市政府的相关文件进行全产权过渡。此后辛洪贵也向温汤粮管所提出将房屋产权办理到辛洪贵名下，但最后未有结果。办理房屋产权登记非辛洪贵个人能够完成，所以造成未办理房屋产权登记的责任不完全在辛洪贵。因此，不能完全以案涉房屋的产权未登记到辛洪贵名下，而否定其享有案涉房屋拆迁利益。2010年，案涉房屋经宜春市房管局核发了《房屋拆迁许可证》，由明月山投资公司作为拆迁人。签订《拆迁改造补偿安置协议》时，袁州区粮食局将辛洪贵相关材料递交给明月山投资公司。明月山投资公司审核后，才与辛洪贵签订《拆迁改造补偿安置协议》。对此，温汤粮管所应是明知，但并未提出异议，视为认可辛洪贵与明月山投资公司签订的《拆迁改造补偿安置协议》。综上，辛洪贵与明月山投资公司签订的《拆迁改造补偿安置协议》不存在无效情形。对于《拆迁改造补偿安置协议》项下补偿的房屋是否应当补偿给温汤粮管所的问题。《拆迁改造补偿协议》不存在无效情形，故温汤粮管所要求得到将该协议项下的补偿安置房屋无事实与法律依据，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回宜春市袁州区温汤粮管所的全部诉讼请求。案件受理费2551元，由宜春市袁州区温汤粮管所负担。二审审理查明：辛洪贵原是温汤粮管所处职工。1994年5月20日，温汤粮管所在宜春市袁州区温汤镇兴建一栋砖混结构四层的综合楼，该房屋于1995年2月完工。内设店面8间，住房9套，砖混工程造价401777.48元。由于资金紧张，温汤粮管所当时决定参照中心城区的办法打分分房，筹集资金。分配房屋时，经过所支委、所行政会议研究，经过了打分、张榜公布、自主选房等程序，共选出包括辛洪贵在内的十位有资格参与分房的职工。1995年6月1日，辛洪贵向温汤粮管所交纳了5360元。房屋建成后，辛洪贵在案涉房屋中居住生活。该房未按宜春市人民政府办公室下发的《宜春市人民政府关于印发宜春市公有住房全产权过渡试行办法》通知开展公有住房全产权过渡工作。2010年12月13日，辛洪贵（被拆迁人）、明月山投资公司（拆迁人）签订了一份《宜春市明月山温泉文化带房屋拆迁改造补偿安置协议》（编号1-35），辛洪贵等九户已经领取了拆迁补偿的分房号，并领取了拆迁补偿协议中的货币补偿。此后，关于涉案房屋所有权问题，双方始终没有达成一致意见。温汤粮管所认为其是涉案房屋的所有权人，辛洪贵对涉案房屋没有所有权，辛洪贵没有权利享有拆迁补偿利益，辛洪贵与明月山投资公司签订的拆迁安置补偿安置协议无效，故诉至法院。辛洪贵辩称按照政府文件精神等，房屋产权应当全部过渡到辛洪贵名下，但温汤粮管所怠于履行职责，才造成辛洪贵没有办理房屋产权证的局面。本院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》明确规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。”本案中，当事人争议的焦点为是否适用房改政策以及如何适用房改政策，不属于民事权益纠纷，人民法院不宜作为民事案件受理，对于温汤粮管所提起的诉讼，应予驳回。一审法院对温汤粮管所的起诉予以受理并作出判决不当。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初113号民事判决书；二、驳回宜春市袁州区温汤粮管所的起诉。一审案件受理费2287元，退还宜春市袁州区温汤粮管所；上诉人宜春市袁州区温汤粮管所预交的二审案件受理费2287元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 郭琳审 判 员 周晟审 判 员 杨柳二〇一八年四月九日代书记员 邹睿