广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初3496号
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所：佛山市禅城区。统一社会信用代码：91440600560865635Y。
法定代表人陈宇辉。
委托代理人柳学纯，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省汕头市濠江区，系。
委托代理人伍阳毅，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市三水区，系。
被告佛山市海角贸易有限公司，住所：佛山市南海区。注册号：440682000253307。
法定代表人唐启明。
委托代理人霍淑贞，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告佛山市海角贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判，并于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳学纯、伍阳毅，被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买碧桂园佛山市禅城区岭南大道北131号首层P16号商铺，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应于每月5日前向原告支付相应的物业服务费1967.28元，逾期支付的逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金，但被告于2015年6月开始拖欠原告物业服务费，至2016年3月17日拖欠的款项已达27384.52元。原告多次致电被告，且向其发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今未缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付2015年6月至2016年2月的物业服务费17705.52元及违约金（以被告当月所欠物业服务费1967.28元为本金，自欠费月的后两个月的1日起按照日5‰计至被告付清物业服务费之日止，暂计至2016年3月17日的违约金数额为9679元）；2、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求，请求法院判决被告不需支付物管费及违约金，且原告应赔偿被告占用被告场地的租金，被告从2014年6月至2016年4月16日期间，原告在未经被告同意的情况下，擅自陆续在被告公司物业里面摆放大量的建筑装修材料。收楼时被告没有拿到涉案物业大门的钥匙，该钥匙是由开发商保管，当时开发商单方面口头通知被告收楼，告知涉案物业的钥匙（1把）已经全部移交在物管公司，被告跟开发商所签收楼交接单里面没有包括钥匙这一项。2014年7、8月份左右，被告曾带租客前往涉案涉案物业，通知物管处帮被告开门。当时里面只存放了少量杂物，被告没有向物管公司提出清理的要求，此后被告因未出租成功，也未再到涉案房屋现场。2016年4月16日被告再次带租客前往涉案物业时，发现涉案物业1楼约400平方米已经全部堆满了杂物。关于杂物的堆放，物管公司并未向被告发出任何通知，因为大门平时都是锁住的，没有钥匙根本进不了，被告认为原告在持有钥匙清楚被告物业空置的情况下擅自使用，严重侵害了被告的合法权益，按照原告对外放租的租金标准70元／每平方米计算，原告2014年6月17日至2016年4月16日期间占用涉案场地，应当赔偿被告两年的租金（按照400平方米计算）共计672000元。被告提出的赔偿仅作为抗辩意见，未提起反诉。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、被告营业执照。拟证明原、被告诉讼主体适格。
2、企业名称变更核准登记表。拟证明广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司于2015年11月24日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。
3、资质证书、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。拟证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。
4、广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书、碧桂园城市花园前期物业服务协议、入住登记表、收楼通知书、物业及资料移交书。拟证明被告系禅城区岭南大道北131号首层商铺P16的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。
5、物业服务费欠费明细、物业服务费催缴通知单及签收回执。拟证明被告自2015年06月开始长期拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
诉讼中，被告提交以下证据：
现场拍摄照片6张。拟证明从2014年6月被告收楼至2016年4月16日期间，原告在无任何通知的情况下，未经被告同意，擅自陆续在被告公司物业里面摆放大量的建筑装修材料。
本院认证：原告提交的证据1-5，被告均无异议，本院予以采信；被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院确认其真实性。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2010年11月16日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业服务内容和质量要求第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……第四条本物业的物业服务费用采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元／月.平方米计收。……2、本物业的物业服务费主要用于以下开支：……（2）本物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）本物业公共绿化养护费用；（4）本物业公共环境清洁卫生费用；（5）本物业公共安全防范及秩序维护费用；……（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；……第五章甲、乙双方的权利和义务……4、委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收质量标准要求，如在保修期限内和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。……”。
2013年12月19日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号首层P16号房屋，合同约定的物业交付期限为2014年1月25日前。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园城市花园商铺前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业管理服务内容第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容及标准：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……7、交通与车辆停放秩序的管理服务。……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米3.5元计收。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；……”。后被告于2014年6月17日签订《入住登记表》，确认已接收涉案物业。
后因被告未依约按期支付物业服务费，原告向被告发出《禅城碧桂园欠费催缴通知单》，要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金。
另查明，涉案佛山市禅城区岭南大道北131号首层P16物业的建筑面积562.08平方米。庭审中，被告确认涉案物业已办理房产证，产权人系被告。
再查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务；物业租赁。停车场（库）服务；2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司；2015年11月24日广东碧桂园物业服务有限公禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司即本案被告；2013年12月24日，原告经工商登记变更企业营业场所为佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。广东省碧桂园物业服务股份有限公司具有一级资质。
诉讼中，原告陈述：原告一般于每月5日前收取上月物业服务费。所有商铺一开始都未上锁，办理交接时不包括钥匙交接这一项，办理交接手续之后的商铺均会将相关材料交到原告处备案，后出于安全考虑，原告在2014年3月对所有商铺统一进行上锁，涉案商铺有两层，原告仅对第一层上锁，钥匙尚在原告处，曾口头向被告说明可自行购买新锁更换，将旧锁还给原告即可；涉案物业杂物并非原告堆放，在收到本案应诉材料后查看现场才得知存在物品堆放的情况，现已清理完毕，就涉案商铺而言，被告通过销售人员向原告拿取钥匙带租户进入查看，不排除销售自行配置钥匙，擅自堆放杂物，因现场杂物多为销售前期的用品。
诉讼中，被告陈述：被告于2014年6月收楼，收楼后交纳物业管理费至2015年5月，原告主张的欠费时段被告确实未缴纳过物业管理费，此前缴费方式是通过银行划款或自行汇款，一般累计一个季度或者累计几个月交一次，后因提出按照一个季度或半年交一次的方式交物业管理费，与原告协商不成，协商期间发现杂物的堆放，因此欠费；被告在中介发出招租公告，为方便带租客前往看房，收楼前曾与开发商沟通将涉案钥匙存放在开发商处，收楼前曾数次由开发商销售人员带被告客户查看物业；收楼后得知钥匙在原告处，被告未主动取回涉案物业钥匙也是为了方便带租客前往看房，现钥匙仍在原告处。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及原告与被告签订的《碧桂园城市花园商铺前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于原告主张被告交纳物业服务费的诉请。根据《碧桂园城市花园商铺前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。原告主张被告拖欠2015年6月至2016年2月的物业服务费，被告对上述欠费时间段予以确认，但抗辩认为原告擅自使用涉案物业堆放杂物，应赔偿被告的损失，被告不需支付物业管理费。虽根据被告提供的现场照片，确可反映涉案物业存在杂物堆放的情况，但被告未举证证明杂物系原告所堆放，且原告对此亦不予确认，故被告该抗辩意见不成立，本院不予采纳。综合分析本案案情，被告在得知涉案物业钥匙在原告处仍不主动取回，原告作为物业管理公司因管理不到位导致涉案物业被堆放杂物，在提供物业服务过程中确实存在部分需要整改的问题，而原告现已对涉案物业的杂物进行了相应的清理，且被告作为涉案房屋的产权人已实际享受原告提供的物业管理服务，故其不能据此抗辩其交纳物业服务费的合同义务，依据《碧桂园城市花园商铺前期物业服务协议》约定的物业服务费标准，被告应向原告支付2015年6月至2016年2月的物业服务费共计17705.52元（3.50元／月／平方米×562.08平方米×9个月）；
关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案《碧桂园城市花园商铺前期物业服务协议》虽约定了违约金的计收方法及标准，但如上分析所述，原告在对涉案小区提供物业服务的过程中确存在需整改的问题，被告的相关抗辩意见有一定事实依据，其未依约按时交纳物业服务费确事出有因，并非故意违约，故对原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
1、被告佛山市海角贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付2015年6月至2016年2月的物业服务费共计17705.52元；
2、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司的其他诉讼请求；
被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取242元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担86元，由被告佛山市海角贸易有限公司负担156元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢燕贞
二〇一六年六月八日
书记员 李树欣
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。