广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民二终字第74号
上诉人（一审被告）：邱建文。
上诉人（一审被告）：陶文义。
上诉人（一审被告）：颇建生。
三上诉人共同委托代理人：刘永强，柳州市柳北区黄村法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：韦华洁。
一审第三人：柳州市柳南区新云村民委员会，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区新云村。
代表人：覃瑞初，该村民委员会主任。
委托代理人：韦日革，系柳州市柳南区新云村民委员会第十三小组组长。
一审第三人：柳州市柳南区新云村民委员会第十三小组。
代表人：韦日革，该村民小组组长。
上诉人邱建文、陶文义、颇建生因与被上诉人韦华洁以及一审第三人柳州市柳南区新云村民委员会（以下简称新云村委）、柳州市柳南区新云村民委员会第十三小组（以下简称新云村委第十三小组）土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（二）字第634号民事判决，向本院提起上诉。上诉人邱建文及其与上诉人陶文义、颇建生的共同委托代理人刘永强，被上诉人韦华洁，一审第三人新云村委的委托代理人暨一审第三人新云村委第十三小组组长韦日革均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：韦华洁提供的《集体土地使用证》、《土地承包证》证实了韦华洁将承包的集体土地租给邱建文、陶文义、颇建生，土地属集体所有的农用地。2011年11月1日，韦华洁、邱建文、陶文义、颇建生签订了《租地合同》约定：甲方（韦华洁）将位于龙屯村得废鱼塘1.28亩出租乙方（邱建文、陶文义、颇建生）用于建设，包括汽车修理、建仓库、建房等：乙方租用的土地1.28亩，每亩每年租金陆仟元（￥6000.00）元。乙方交租金时间为每年1月1日前交清，如逾期3个月未能如数交清，甲方有权终止合同，一切损失由乙方负责。租期从2011年11月1日起至合同期满，每5年租金递增20%交纳；租赁期为20年，从2011年11月1日起至2031年1月1日止；甲方给乙方的建设期为5个月，即从2012年1月1日起至2012年6月1日止。在建设期内，乙方须建好排水沟方能开始地面建筑物的建设，如果此排水沟发生损坏、堵塞等不能正常排水情况的，乙方要负责维修和疏通；乙方在建设期间，需要办理有关手续的资料，甲方应给予配合。如乙方在建设期内遇到市政府、土地、规划及执法局等有关部门干涉阻止和停工，或被拆除的，一切损失由乙方自负，与甲方无关；在租赁期内，如遇国家征收土地，所有土地补偿费归甲方所有，地面上的建设物及其他附着物按如下方式分配。即10年内因征用土地拆迁建筑物的补偿费归乙方所有，10年后（含第10年至第15年）因征用土地拆除建筑的补偿费甲方得30%，乙方分得70%，15年后至20年因征用土地拆除建筑物的补偿费甲乙双方各得50%，租赁期满后土地和一切建筑物归甲方所有；如遇国家征用土地，乙方应按当年的征地价格（隔壁土地征收价格）补足给甲方；甲方提前终止合同的，乙方一切损失应由甲方按乙方建设所花费用两倍赔偿。新云村委、新云村委第十三小组在韦华洁、邱建文、陶文义、颇建生签订《租地合同》的当天也在合同上盖章确认了韦华洁、邱建文、陶文义、颇建生的行为。韦华洁、邱建文、陶文义、颇建生签订合同后，邱建文、陶文义、颇建生在租用的土地上建起门面和厂房用于出租。邱建文、陶文义、颇建生租用韦华洁的土地后，也已按约交付租金至2013年12月。由于邱建文、陶文义、颇建生从2014年1月起没有向韦华洁支付租金。故韦华洁向法院提起诉讼，请求法院判令：一、依法解除韦华洁、邱建文、陶文义、颇建生双方于2011年11月1日签订的《租地合同》；二、邱建文、陶文义、颇建生按合同约定向韦华洁支付拖欠的2014年1月至2014年9月租金5760元；3、判令邱建文、陶文义、颇建生向韦华洁支付拖欠租金的利息259元（2014年1月至9月），2014年9月之后的的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，直到邱建文、陶文义、颇建生还清欠款为止。第2和第3项合计6019元；四、本案诉讼费用由邱建文、陶文义、颇建生承担。
一审法院审理认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”经庭审查明本案所涉的租赁土地，属于集体所有的农用地，由新云村委第十三小组村民，即韦华洁承包使用。韦华洁却将属自己承包的农用地出租给邱建文、陶文义、颇建生建造门面及厂房用于再出租用，韦华洁将自己承包使用的农用地出租给邱建文、陶文义、颇建生用于非农建设的行为违反了上述法律之强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，韦华洁与邱建文、陶文义、颇建生于2011年11月1日签订的《租地合同》应属无效。
由于韦华洁与邱建文、陶文义、颇建生签订的《租地合同》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，邱建文、陶文义、颇建生因上述合同无效而取的土地使用权应依法返还给韦华洁。本案在审理过程中，邱建文、陶文义、颇建生对韦华洁要求支付的租金及利息并无异议，同意支付，该院应予以确认。但因合同无效，诉请的租金应为土地占有使用费。邱建文、陶文义、颇建生要求继续承租土地的主张，依法不能成立。故韦华洁的诉讼请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审法院作出如下判决：一、邱建文、陶文义、颇建生给付韦华洁土地占有使用费5760元；二、邱建文、陶文义、颇建生给付韦华洁利息259元（从2014年10月起的利息，以5760元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计付至付清欠款时止）；三、邱建文、陶文义、颇建生将租用的1.28亩土地返还给韦华洁。
案件受理费150元（韦华洁已预交），因适用简易程序审结，减半收取案件受理费75元，由邱建文、陶文义、颇建生负担。
上诉人邱建文、陶文义、颇建生不服一审判决，上诉称：一、一审法院判决认定事实不清。邱建文、陶文义、颇建生与韦华洁签订的租赁合同是经过第三人在合同上签字同意认可的，况且邱建文、陶文义、颇建生承租的土地按照《柳州市土地利用总体规划（2006―2020年》的认定，该宗地规划用途为建设用地，韦华洁是在其承包地被规划为建设用地后才将土地出租给邱建文、陶文义、颇建生的。因此，双方当事人签订的《租地合同》并没有违反国家强制性法律的规定。柳州市国土资源局于2012年12月18日已对邱建文、陶文义、颇建生租用的土地进行了相应的处罚，在邱建文、陶文义、颇建生代为韦华洁缴纳罚金后，邱建文、陶文义、颇建生在租用土地上的建筑物，再没有任何部门进行干涉、阻止、强拆保留至今。因此，双方当事人签订的《租地合同》理应为有效合同。另，一审法院既然认定邱建文、陶文义、颇建生与韦华洁签订的《租地合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，邱建文、陶文义、颇建生不应向韦华洁支付任何费用，相反韦华洁应当返还收取邱建文、陶文义、颇建生缴纳的租金以及赔偿邱建文、陶文义、颇建生因此造成的损失。但是，一审法院却主观臆断判决邱建文、陶文义、颇建生向韦华洁支付所谓的占地费，该占地费是根据邱建文、陶文义、颇建生与韦华洁签订的《租地合同》计算所得。
二、韦华洁在一审法院的诉讼请求是要求解除合同和支付租金。既没有诉请确认合同无效和支付占地费，也没有按照法律规定对其的诉讼请求进行相应的变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，一审法院作出如此判决明显是不当的。
据此，请求二审法院判令：一、撤销一审判决，驳回韦华洁对邱建文、陶文义、颇建生的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由韦华洁承担。
被上诉人韦华洁当庭共同答辩称：一审法院判决正确，二审应予以维持。
一审第三人新云村委、新云村委第十三小组均当庭陈述称：一审法院判决正确，二审应予以维持。
二审期间，上诉人邱建文、陶文义、颇建生对一审查明的事实提出以下异议：一、一审认定本案争议的土地属于集体所有的农用地有误，实际上土地属于荒地。二、一审认定的邱建文、陶文义、颇建生从2014年1月起没有支付租金有误，实际上邱建文、陶文义、颇建生已代为韦华洁缴纳了85028.4元的罚金，该笔款项已经超出应支付的土地租金。对其他事实没有异议。
上诉人邱建文、陶文义、颇建生在二审期间向本院提交了以下新的证据：
1：2012年12月18日柳州市国土资源局行政处罚决定书复印件一份，证明韦华洁出租给邱建文、陶文义、颇建生的土地于2006年已经被总体规划为建设用地，并非是一审法院认定的农用地，以及邱建文、陶文义、颇建生承租的土地符合符合建设土地的用途。
2、邱建文、陶文义、颇建生向国土资源局缴纳罚款的交纳单复印件一份，证明邱建文、陶文义、颇建生代为韦华洁向柳州市国土资源局缴纳85028.4元的罚金。柳州市国土资源局对邱建文、陶文义、颇建生处于罚款之后，没有再有其他罚款行为。
被上诉人韦华洁对一审查明的事实均无异议，二审期间也均未向本院提交新的证据。
一审第三人新云村委、新云村委第十三小组对一审查明的事实均无异议，二审期间也均未向本院提交新的证据。
被上诉人韦华洁对上诉人邱建文、陶文义、颇建生在二审期间提交的新的证据的质证意见：对证据1的真实性有异议，韦华洁没有收到过相关部门的处罚决定书，对于违规占地所给予的行政处罚措施不清楚，也没有交过罚款。对证据2的真实性有异议，不清楚邱建文、陶文义、颇建生是否交纳过该笔罚款，韦华洁也没有委托邱建文、陶文义、颇建生交纳该笔罚款。
一审第三人新云村委、新云村委第十三小组对上诉人邱建文、陶文义、颇建生在二审期间提交的新的证据的质证意见：同意被上诉人韦华洁的质证意见。
经质证，本院认为：上诉人邱建文、陶文义、颇建生提交的证据1、2均为复印件，且被上诉人韦华洁及一审第三人新云村委、新云村委第十三小组对其真实性均有异议，上诉人邱建文、陶文义、颇建生未能提供原件予以核实，也未提交其他相关证据予以佐证，故本院对证据1、2均不予采信。
针对上诉人邱建文、陶文义、颇建生对一审查明事实提出的异议，本院认为：一、依据韦华洁提交的《集体土地使用证》以及《土地承包证》的记载，本案争议土地为农业用地，邱建文、陶文义、颇建生依据柳州市国土资源局作出的行政处罚决定书主张本案争议土地经总体规划为建设用地，但该行政处罚决定书系复印件，邱建文、陶文义、颇建生又未提交其他相关证据予以佐证。故邱建文、陶文义、颇建生的该项异议理由不成立，本院对此不予支持。二、邱建文、陶文义、颇建生主张已代为韦华洁缴纳违规占地罚款，但其提供的证据为复印件，且韦华洁也不认可曾委托邱建文、陶文义、颇建生代为缴纳该项罚款。邱建文、陶文义、颇建生又未提供证据证明其已经按照合同约定的租金标准向韦华洁支付了2014年1至9月期间的费用。因此，邱建文、陶文义、颇建生的该项异议理由不成立，本院对此亦不予支持。
据此，一审法院查明的事实属实，本院对此予以确认。
本院认为：依法成立的合同合法、有效。无效的合同自始没有法律约束力。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点应归纳为：一、本案《租地合同》是否合法、有效；二、如本案《租地合同》无效，上诉人上诉人邱建文、陶文义、颇建生是否应向被上诉人韦华洁返还土地、支付占有土地使用费及逾期付款利息损失。
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本院认为，首先，根据韦华洁提交的《集体土地使用证》以及《土地承包证》的记载，本案争议为农民集体所有的土地。邱建文、陶文义、颇建生承租韦华洁所承包的本案争议用于建设门面和厂房，违反了上述法律强制性规定。其次，邱建文、陶文义、颇建生也未提供证据证明其属于上述法律规定的符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。因本案当事人签订的《租地合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，一审法院确认邱建文、陶文义、颇建生与韦华洁于2011年11月1日签订的《租地合同》无效正确。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，邱建文、陶文义、颇建生应向覃发松、覃中生、韦日葵返还通过无效合同获得的财产，除了返还使用的土地外，由于邱建文、陶文义、颇建生在使用合同标的物时实际上获得了利益，且该利益是无形财产无法实现返还，只能亦折价的方式进行补偿。一审法院参照《租地合同》约定的租金标准，判决邱建文、陶文义、颇建生向覃发松、覃中生、韦日葵支付此期间的占地使用费和利息的观点并无不当。又因邱建文、陶文义、颇建生未提供证据证明其已经按照合同约定的租金标准向覃发松、覃中生、韦日葵支付了2014年1至9月期间的费用，而邱建文、陶文义、颇建生对于此期间实际占用、使用本案争议土地并无异议，故本院对一审法院关于土地占有使用费及利息的判项予以维持。邱建文、陶文义、颇建生主张其已代为韦华洁缴纳相关罚款，该罚款应当与上述占有使用费予以抵销，但邱建文、陶文义、颇建生提供的证据不足以证明其实际支付了该项费用，韦华洁对此既不予认可，也不同意抵扣，故本院在本案中不予处理，韦华洁可以另行主张。
综上所述，上诉人邱建文、陶文义、颇建生的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元（上诉人邱建文、陶文义、颇建生已预交），由上诉人邱建文、陶文义、颇建生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
审 判 员 李婷婷
代理审判员 丁立波
二〇一五年六月十九日
书 记 员 钟艳鸿