北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第09010号
上诉人（原审原告）北京金梦园物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区玉桃园一区甲12号楼102室。
法定代表人丁小宁，总经理。
委托代理人李万平，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李明莉，男，1974年11月2日出生。
委托代理人黄殿奎，男，1973年9月4日出生。
上诉人北京金梦园物业管理有限责任公司（以下简称金梦园物业）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第03691号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
金梦园物业在原审法院起诉称：李明莉系北京市石景山区海特花园＊＊室业主，该房屋面积为101.55平方米，金梦园物业与李明莉于2001年4月20日签署了物业管理委托合同，作为该小区的物业管理服务单位，为海特花园45号楼提供管理服务工作，但李明莉享受了金梦园物业为其提供的物业服务，却拒不缴纳物业费，现为维护金梦园物业的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令李明莉向金梦园物业支付2008年4月20日至2015年1月18日物业费9248.83元、逾期付款滞纳金截止到2015年7月31日2590.59元，且继续按照年利率每逾期一日按万分之二支付利息直至清偿上述物业费为止；2、诉讼费由李明莉承担。
李明莉在原审法院辩称：金梦园物业律师说计算的2015年1月18日，物业撤出公示是9月份，撤出是2014年12月9日，因为这个事情我们业主向石景山建委和市建委都写过信，区建委也给过答复，上次我们维权，我们才发现108室是我们全楼业主给物公司买的物业用房，是全楼的人出钱买的，可是开发商把这个房给卖了，物业公司明明知道这个是物业用房，你不提出这个问题，反过来还和我们收物业费和108的物业费，这个里面多收了我们很多钱，因为108我们取暖费和卖房的我们都多付了钱，门禁是2005年就坏了，一直就找金梦园物业要求把门禁换了或者重新修理，老是找理由不管不问，大门形同虚设，金梦园物业把地下室租给婚庆公司10多年了，在前两年，我们清理地下库房的时候发现婚庆公司在我们楼下存放了鞭炮、闪光雷，因为这个问题我们和婚庆公司发生了冲突，苹果园派出所把鞭炮拉走了，原告都很清楚这个事，他怎么不制止，存放这种危险物品牵扯了这个楼的安全，当时开庭的时候我和法官也提出了，物业公司必须来人，物业公司的人员可以问他干什么，既然楼由物业公司管理，物业公司的服务人员应该做什么工作，其中以会计为首，每天组织一帮人在地下室打麻将，什么事都不干，从楼的西边因为捱着走道，地下室的窗户业主能听见，后来搬到东边，那边是草地听不太清楚，当时业主有的人下去找物业的人员办事，找人找不到，听那边有麻将的声音过去找，在里面打麻将，什么都不干，金梦园物业直接递交法院的材料，既然金梦园物业是代理，首先要有出庭的情况。把门禁修好，108是给我们见面费用还是让108走，把物业用房腾给我们，我们100%全部交给你，可以一直没有给我们答复，既然你说你装窗户那我们交。金梦园物业的起诉也过了诉讼时效。
原审法院经审理查明：李明莉系北京市石景山区海特花园＊＊室业主，该房建筑面积101.55平方米。2001年4月20日，金梦园物业、李明莉签订了物业管理委托合同，双方约定，李明莉将其住宅委托金梦园物业进行管理。委托管理期限为三年，自2001年4月20日起至2004年4月19日止。有关物业管理服务费，按照“北京市物业管理服务收费标准”向业主或物业使用人收取（详见附件）。附件海特花园45号楼6-18层04号、05号物业收费管理收费标准载明，住户个人交费项目：1、保安费5.00元／户.月，2、保洁费3.00元／户.月，3、垃圾消纳费3.00元／户.月，4、各项费用统收服务费1.00元／户.月。产权人交纳项目：5、绿化费0.55元／平方米.年，6、化粪池清掏费0.30元／平方米.年，7、管理费2.4元／平方米.年，8、公共设施维修费1.00元／平方米.年，9、房屋小修费2.36元／平方米.年，10、房屋中修费5.42元／平方米.年，11、生活垃圾清运费30元／户.年，12、水泵管理费2.35元／平方米.年，13、电梯管理费10.411元／平方米.年，14、电梯检验费0.067元／平方米.年，15、法定税费按5.5%提取。金梦园物业为李明莉提供了房屋建筑公用部位和设施的维修和养护等物业服务，双方在合同到期后未续签物业服务协议。李明莉认可未交纳2008年4月20日至2015年1月18日的物业费。
金梦园物业、李明莉签订的物业管理委托合同第五章物业管理服务质量“第十八条乙方（原告）须按照下列约定，实现目标管理。1、房屋外观：完好、整洁；2、设备运行：符合国家规定；3、房屋及设施、设备的维修养护：房屋：零修及时率达98%；零修合格率达100%；设备、设施：保修、检修制度完善、无事故隐患；消防系统：随时启用；4、公共环境：环卫设施完善、实行标准化清扫保洁，无违章占用、管理有序；5、绿化：花坛、树木配置得当，绿地合理分布；6、交通秩序：交通车辆运行有序；7、保安：封闭式管理，24小时保安；8、急修：随叫随到；小修：不过夜。”
庭审中，金梦园物业提供45号楼协调会会议纪要、催收单和金梦园物业诉讼情况的判决书若干用以证明金梦园物业系2015年1月19日正式撤出45号楼并进行过相关催收物业费工作以及李明莉存在恶意拖欠物业费，李明莉对此均不予认可。李明莉提供消防设施不完善说明、商品房公用建筑分摊面积审批表、物业收取情况表、物业收费统计表、照片若干、协议书、票据、消防传唤单、给住建委的一封信和信访答复意见书、45号楼业主意见汇报等证据证明金梦园物业提供的物业服务不合格，金梦园物业对此均不予认可。庭审中，李明莉主张金梦园物业的起诉主张的部分物业费已过诉讼时效，请求法庭予以驳回；金梦园物业表示李明莉恶意欠费以及有催收单且在法院进行过相关诉讼。
原审法院于2015年8月5日前往北京市石景山区苹果园海特花园45号楼进行现场勘验，经承办法官以及金梦园物业、李明莉共同到楼顶平台、各楼层以及地下室进行勘验、拍照。经现场勘验，该楼顶平台存在干燥的粪便、陈旧的卫生巾以及其他零碎杂物堆积，各楼层的电梯旁的白色墙体上有喷印上的各种小广告的电话号码，地下室的饮用水供水设备也存在一定的锈迹。庭审中，金梦园物业表示现场并没有任何问题，即使存在问题也不能证明是当初金梦园物业在管理该栋楼时的问题，李明莉表示楼顶平台、各楼层以及地下室存在很大问题，同时李明莉也表示该楼没有安装防盗门、无保安服务、各楼层无保洁服务以及楼层外围无绿化杂草丛生，这些都与物业服务合同约定的内容不符，故不同意交纳物业费。
原审法院认定的上述事实，有物业管理委托合同、协调会会议纪要、金梦园物业诉讼情况、消防设施不完善说明、商品房公用建筑分摊面积审批表、物业收取情况表、物业收费统计表、照片若干、协议书、票据、消防传唤单、给住建委的一封信和信访答复意见书、45号楼业主意见汇报、现场勘验笔录、照片以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：金梦园物业与李明莉签订的物业管理委托合同虽然已过期，但金梦园物业自2004年4月20日至2015年1月18日一直对李明莉所在的楼宇提供物业服务，李明莉亦接受了物业服务，后双方虽未签订新的物业管理委托合同，但金梦园物业、李明莉之间已形成事实上的物业管理服务合同关系。现金梦园物业为李明莉提供了物业管理服务，且收费项目和价格符合政府规定，李明莉应当交纳相应的物业管理费用，李明莉以金梦园物业提供物业不符合合同约定拒绝交纳物业费的抗辩意见法院不予采纳。
金梦园物业、李明莉既然存在物业服务合同关系就应该完整地全面地履行合同中约定的权利义务，金梦园物业提供的物业管理委托合同中明确约定了物业管理服务质量，李明莉认为金梦园物业未提供符合合同约定的物业服务，虽金梦园物业对李明莉提供的证据不予认可，但是经法院到现场进行勘验，法院认为金梦园物业提供的物业服务在质量方面存在一定的问题，因而对于金梦园物业主张的物业费在公平原则下进行适当酌减，酌减的数额以物业管理收费标准中各项费用的具体项目为限，综合考虑收费项目中保安费、保洁费、绿化费、管理费等项目中存在的问题，法院酌定李明莉向金梦园物业交纳80%物业费为宜。
李明莉主张金梦园物业起诉的部分物业费已过诉讼时效，法院认为金梦园物业一直向李明莉主张物业费也进行过相关催收并且又在法院进行过诉讼，因而对于李明莉的诉讼时效抗辩意见法院不予采纳。另，李明莉因一直与金梦园物业协调解决物业费事宜并且也向主管部门进行过投诉要求给予解决，因而并不能认定为李明莉存在恶意欠费，对金梦园物业要求李明莉支付滞纳金的主张法院不予支持。法院需要指出的是金梦园物业与业主之间的关系一直很紧张，并且因物业服务等问题产生矛盾隔阂甚至诉诸法院，但是作为物业公司的金梦园物业应与业主充分沟通，听取合理化的意见和建议，作为业主的李明莉也应该通过正当合法途径维护自己权益，以期建立物业公司与业主的良好关系。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、李明莉于本判决生效后七日内给付北京金梦园物业管理有限责任公司二ＯＯ八年四月二十日至二Ｏ一五年一月十八日物业费共计七千三百九十九元；二、驳回北京金梦园物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
金梦园物业不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判支持金梦园物业原审的全部诉讼请求。上诉理由是：1、在金梦园物业撤出管理区域半年后，原审法院对现场的勘验并不能客观真实的反映评断金梦园物业的物业管理工作质量，依据现场勘验扣减物业费确属不当；2、李明莉的原审抗辩意见不能构成其长期拖欠物业费的合法充足理由，原判不应免除其依法依约支付滞纳金的法律责任。
李明莉不同意金梦园物业的上诉请求和理由，并持原审理由进行抗辩。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：金梦园物业与李明莉之间存在物业服务合同关系，双方应当依约履行各自的义务。本案中，就物业管理的服务质量问题，原审法院进行了现场勘验，虽然勘验时，金梦园物业已经撤出，但小区环境问题并非短期内形成，且相关证据也可以证明金梦园物业的物业服务质量确实存在瑕疵，故原审法院酌情扣减物业管理费并无不当。鉴于本案情况，李明莉未交纳物业费不属于恶意拖欠，本院对金梦园物业主张的滞纳金不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由李明莉负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百元，由北京金梦园物业管理有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晓龙
审 判 员 汤 平
代理审判员 王国庆
二〇一五年十一月十八日
法官 助理 刘雅璠
书 记 员 张薷芯