湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第02246号
原告周汉中。
委托代理人龚金晶，湖南通程律师事务所律师。
被告邝鸿才。
原告周汉中（以下简称原告）诉被告邝鸿才（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧阳毅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚金晶到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告周汉中诉称：2013年6月27日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同书》，承租了原告所有的位于长沙市雨花区桂花路322号3楼房屋，房屋建筑面积约为1200平方米，合同租赁期限为10年，自2013年8月1日起至2023年8月1日止。2013年8月1日至2016年8月1日期间的租金为62800元每月，租金按季交纳，2016年之后租金按照一定比例增加。另外，原被告双方还约定了房屋的物业费、水电费、停车费由被告自行承担，并向物业公司交纳。但是，原告自2014年10月开始拖欠租金，至2015年3月止拖欠的租金共计276800元，已经逾期半年。并且，根据双方合同约定，被告还应当在2015年3月28日向原告交纳2015年4月至6月的租金188400元，被告也没有依约交纳。同时，由于被告自2014年8月1日开始没有按时向管理房屋的物业公司交纳物业费、水电费、停车费，导致原告被物业公司起诉。原告多次要求被告支付欠付的租金，并按时向物业公司缴纳物业费、水电费及停车费，然而被告均予以拒绝，被告的上述行为已经构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。因此，原告根据双方合同第八条第2款的约定，于2015年4月15日向被告发出解除合同通知书，并送达被告。但是，被告既不返还租赁场地，也拒绝支付租金及欠缴的物业费、水电费及停车费，原告多次协商无果。原告认为，被告的行为已构成根本违约，并且在原告通知解除合同的情况下，继续非法侵占原告的经营场地，至今不支付租金、物业费、水电费及停车费，对原告构成严重侵权，造成原告巨大经济损失。被告至今应支付的租金308200元（自2014年10月至2015年4月15日），逾期支付的租金产生的逾期利息为9286元（自2014年10月暂计算至2015年4月25日，按同期银行贷款利率计算）。并且，自2015年4月15日至2015年4月25日（暂计算至2015年4月25日，比照租金进行计算），被告侵占原告租赁场地，给原告造成的损失共计20933.30元，被告应当进行赔偿。被告也应向原告支付其在侵权期间的所产生的物业费、水电费及停车费。同时，被告拖欠物业费21162元、电费52470元、水费5203元、停车费2529元，共计81364元，也应当立即向原告交纳；延期交费的滞纳金29264元，属于被告违约给原告造成的损失也进行赔偿。最后，因被告构成严重违约，原告根据合同约定行使合同解除权，根据双方合同第八条第2款的约定，被告应向原告支付违约金20万元作为违约金。综上，原告与被告的租赁合同早已解除，被告不但不向原告的支付租金及其他欠缴的费用，并且一直侵占租赁场地，拒不返还给原告，原告的损失在继续扩大。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。诉请判令：1、确认原与被告签订的《房屋租赁合同书》已经于2015年4月15日已经解除；2、被告立即停止对原告所有的位于长沙市雨花区桂花路322号三楼1200平方米租赁场地的占有、使用等侵权行为，并立即腾出房屋，交还原告；3、被告立即向原告支付租金308200元（自2014年10月1日计算至2015年4月15日）、赔偿侵占房屋期间的经济损失20933.30元（自2015年4月15日起暂计算至2015年4月25日，此后应比照合同存续期间的租金计算至被告实际退还房屋之日止）；4、被告向原告支付逾期支付租金的逾期利息9286元（自2014年10月暂计算至2015年4月25日，应按同期贷款基准利率计算至实际支付之日止）；5、被告向原告支付违约金20万元；6、被告向原告支付物业费21162元、电费52470元、水费5203元、停车费2529元，共计81364元，延期交费的滞纳金29264元（现按日千分之三自2014年8月1日暂计算至起诉之日，实际应计算至实际支付所有欠款之日止）；7、被告承担本案全部的诉讼费用。
被告邝鸿才未予答辩。
经审理查明：2013年6月27日，原、被告签订一份《房屋租赁合同书》，合同第一条中约定，原告将自有的座落于长沙市雨花区桂花路322号三楼房屋（建筑面积为1200平方米，旺度山饭店经营场所）和场内当时有的一切设备设施（设备清单为合同附件）出租给被告使用。合同第二条中约定，租赁期为十年，从2013年8月1日起至2023年8月1日止，2013年7月1日至2013年7月31日为免租筹备开业期，合同期满前三个月，双方应就是否续签合同进行协商，协商一致双方另行签订合同，同等条件下被告享有优先承租权；如任何一方提出到期终止合同或双方未就续签合同达成一致，则被告应于到期日将房屋交还原告，并结清租金、物业费、水电费等相关费用。合同第三条中约定，合同期内前三年（2013年8月1日至2016年8月1日）月租为62800元，第四年至第六年（2016年8月1日至2019年8月1日）月租按前期月租增加5%，即65940元，第七年至第十年（2019年8月1日至2023年8月1日）月租按首期月租增加7%，即67196元；被告一次性向原告交纳押金20万元。合同第四条约定，付款方式为首期被告一次性向原告交纳半年租金，之后按季缴纳，到期月份28日为交租日。合同第五条约定，合同签订之日，被告向原告支付租赁押金20万元和半年租金376800元，2013年7月1日进场前付清租金押金和半年租金，合同期满被告按时将房屋和场地设施设备（正常损耗外）交还原告，原告向被告无息退还租金押金。合同第八条“违约责任及赔偿”中约定，被告应及时向原告交纳租金，迟交租金3天以上，原告进行催告后，被告在1天内仍未进行交纳，原告有权收回房屋且租金押金转为违约金不予退还。此后，原告向被告交付租金房屋，被告向原告交纳了押金20万元，并陆续向原告交纳了首期租金及2014年10月1日前的租金，2014年10月1日后的租金未继续进行交纳。2015年4月2日，原告委托湖南通程律师事务所向被告发出了律师催告函，载明被告拖欠了2014年10月至2015年3月期间的租金276800元未支付，且还应于2015年3月28日支付原告2015年4月至6月的租金188400元，且被告未按时向物业公司交纳物业管理费及水电费，特函告被告收到该函件3日内支付原告租金465200元并向物业公司结清所有拖欠的物业费及水电费，否则原告将依据合同第八条解除双方房屋租金合同，届时被告需承担违约金20万元。该函通过邮政特快专递送达了被告。此后，被告未向原告支付房租，原告后于2015年4月12日向被告发出了合同解除通知书，其中列明了前述被告欠付租金内容，并明确提出：该通知书到达被告时双方签订的房屋租金合同书解除；被告在收到通知后7日内腾空房屋，并将位于长沙市雨花区桂花路322号凯轩云顶公寓1栋、2栋第309号房屋交还原告；被告在收到通知7日内将拖欠的房屋租金和物业管理费、水电费交付原告，并按照合同约定支付违约金。该通知通过邮政特快专递于2015年4月15日送达被告。此后，被告未予回应，并继续占用房屋至今。
原告于2015年4月29日诉至本院，请求判如所请。在本案的审理过程中，原告表示自愿撤回第6项诉讼请求，被告另在2014年10月初支付了10万元租金。
以上事实有原告提交的房屋租赁合同、律师催告函、合同解除通知书、邮政特快专递及短信息回执、长沙市房产档案馆查询记录等证据及开庭笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：
一、关于合同解除。原被告签订的涉案房屋租赁合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行相应的合同义务。原告将涉案房租交付被告使用，被告应依约支付相应的租金。故被告长期欠付租金确系违约行为，应负担相应的违约责任。双方合同约定，被告迟交租金3天以上且原告进行催告后，被告在一天内仍未进行交纳的情况下，原告享有收回房屋并解除双方合同的权利，该约定合法有效。原告主张被告拖欠了2014年10月1日及之后的租金，被告未予反驳并对支付租金情况进行举证，视为默认原告该项主张。此外，原告已于2015年4月2日致函被告进行催收，双方约定的合同解除条件已经成就，原告有权依约解除双方租赁合同。原告于2015年4月12日向被告发出合同解除通知书，被告于2015年4月15日签收了该函件，双方解除合同的时间应为2015年4月15日。原告诉请确认双方租赁合同于2015年4月15日解除，本院予以支持。鉴于双方合同已解除，原告诉请被告腾退房屋，并将房屋交还原告，本院予以支持。
二、关于欠付租金。如上所述，原告主张被告欠付租金的情况，本院予以采纳，故被告应向原告支付2014年10月1日至2015年4月15日期间的租金。据双方租赁合同的约定，2013年8月1日至2016年8月1日的月租标准为62800元，故2014年10月1日至2015年4月15日期间的租金应计算为408200元[（6月+15天÷30天/月）×62800元/月]，原告另称被告于2014年10月已支付租金10万元，故被告需支付租金原告主张308200元（408200元-100000元），本院予以支持。
三、关于占有使用费。房屋租赁合同解除后，出租人得请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费。原、被告双方合同虽已于2015年4月15日解除，但被告并未向原告交还房屋，实际造成原告无法使用房屋。因此，被告应参照双方合同约定的租金向原告支付自2015年4月16日起至实际腾退并向原告交还房屋之日止的占有使用费。
四、关于违约金。合同双方当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。双方合同第八条中关于原告可将被告交纳的押金20万元不予退还的约定属于双方对合同解除违约金的约定，该违约金不违反法律规定，且合同解除亦确有造成原告损失，故被告应负担该20万元违约金。原告的诉请，本院予以支持。鉴于被告已实际支付押金20万元，故该20万可视为支付该项违约金。
五、关于原告主张的租金逾期支付利息。本案中，双方合同对逾期支付利息并无具体约定，且原告仅举证证明在2014年4月才开始向被告进行催收，另原告亦表示该部分利息属于违约责任范围，鉴于被告已负担解除合同的违约金20万元，故对于原告主张的该项主张，本院不予支持。
六、关于原告撤回第6项诉讼请求。原告撤回第6项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告周汉中与被告邝鸿才于2013年6月27日签订的《房屋租赁合同书》于2015年4月15日解除；
二、被告邝鸿才支付原告周汉中违约金20万元（该20万元已作为押金向原告周汉中支付）；
三、被告邝鸿才在本判决生效之日起7日内支付原告周汉中欠付租金308200元，并按双方2013年6月27日签订《房屋租赁合同书》约定的租金标准向原告周汉中支付自2015年4月16日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；
四、驳回原告周汉中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10100元，因适用简易程序减半收取5050元，财产保全申请费3870元，共计8920元，由被告邝鸿才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 欧阳毅
二〇一五年七月二十一日
书记员 陈颖君
附：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。