江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏01民终78号
上诉人（原审被告）潘剑，男，汉族，1979年10月24日生。
委托代理人倪军，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人李鼎香，江苏圣典律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）浦晓明，男，汉族，1962年11月11日生，无业。
委托代理人成志波，江苏龙蟠律师事务所律师。
原审第三人李建伟，女，汉族，1964年10月5日生。
委托代理人张磊，江苏宁嘉律师事务所律师。
委托代理人叶小红，江苏宁嘉律师事务所律师。
上诉人潘剑因与被上诉人浦晓明、原审第三人李建伟确认合同效力纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院于2015年11月14日作出的（2015）玄民初字第1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日立案受理，并依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人潘剑及其委托代理人倪军、李鼎香，被上诉人浦晓明的委托代理人成志波，原审第三人李建伟的委托代理人张磊、叶小红到庭参加诉讼。
一审法院查明：浦晓明与潘剑之间有借贷往来，浦晓明曾欠潘剑借款未清偿。2010年浦晓明与潘剑商定将南京市鼓楼区大锏银巷66号某单元901室（以下简称大锏银巷901室）房屋以买卖的形式过户给潘剑，由潘剑向银行办理贷款。同年6月8日浦晓明与潘剑签订《南京市存量房买卖合同》，浦晓明将大锏银巷901室房屋（建筑面积216.49平方米，建筑年代1998年）售予潘剑，售价300万元。2010年6月17日浦晓明将大锏银巷901室房屋所有权变更登记至潘剑名下，但潘剑未向浦晓明支付购房款。
浦晓明与李建伟原系夫妻关系，双方于2011年3月3日协议离婚，并签订离婚协议，约定：大锏银巷901室房屋归浦晓明所有，但浦晓明须将江宁开发区将军大道马斯兰德桃子街区某幢2号房屋的200万元银行欠款还清并将房屋解押，于协议签署15日以内办理完毕；南京市秦淮区卫岗西16号凯祥花苑1幢1002室房屋归浦晓明所有；南京市江宁区汤山街道温泉路6号汤山公馆30-甲幢108室（以下简称汤山公馆108室）房屋归李建伟所有，李建伟需将该房屋60万元银行贷款还清并将房屋解押，于协议签署30日内办理完毕；等等。同年9月6日浦晓明与李建伟再次签订协议约定：汤山公馆108室房屋归浦晓明所有；卫岗西16号房屋归李建伟所有；等等。
2012年4月12日浦晓明与潘剑签订《费用结算协议》，内容为：双方于2012年4月12日共同协商债权债务，并达成一致意见：1、浦晓明欠潘剑个人款项总额为600万元整，免去68063元整；2、浦晓明自愿将其名下坐落于大锏银巷66号1单元105室（笔误，应为大锏银巷901室）和汤山公馆30-甲幢108室（实为汤山公馆108室）两套房产以400万元转让给潘剑，此款作为归还潘剑个人借款；3、浦晓明欠潘剑个人款项尾款200万元整。
同年4月27日，浦晓明与潘剑签订了《南京市江宁区房地产买卖契约》，约定：浦晓明将其名下汤山公馆108室房屋（建筑面积143.63平方米）售予潘剑；售价94万元；2012年4月27日前向有关部门申请办理相关权益的更名手续，同年5月30日正式交付房屋；等等。该合同系黄伟芳持浦晓明的委托书代其与潘剑签订。同年5月3日浦晓明将汤山公馆108室房屋所有权变更登记至潘剑名下。之后，潘剑将该房转让给他人。
2012年11月14日浦晓明与潘剑签订了《还款协议书》，主要内容：按照双方签订的《费用结算协议》，浦晓明应向潘剑支付本金合计200万元整，截至2012年11月14日，浦晓明尚欠潘剑尾款197万元整；双方确认除浦晓明应向潘剑支付197万元及银行同期贷款利率的四倍利息外，双方相互无任何其他应付款项或需承担相关合同项下的责任和义务；双方协商还款方式为：2012年11月30日支付50万元，2012年12月底支付20万元……2013年6月28日支付剩余尾款及利息；利息按照银行贷款同期基准利率的四倍计算；等等。
此后潘剑向原审法院提起诉讼（案号（2014）玄民初字第760号），要求浦晓明偿还借款本金197万元及利息。在该案诉讼过程中，经李建伟申请，原审法院委托江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司对大锏银巷901室、汤山公馆108室房屋的市场价格进行评估。江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司于2015年6月29日出具两份估价报告，将大锏银巷901室、汤山公馆108室房产2012年4月12日的市场价值分别估价为495.7万元、114.89万元，合计610.59万元。其中，汤山公馆108室因目前的房屋控制人不予配合，未能入户勘验，故估价中设定装修状况为毛坯。2015年9月7日，浦晓明提起本案诉讼，请求变更浦晓明与潘剑于2012年4月12日签订的《费用结算协议》第2、3条为：潘晓明将大锏银巷901室及汤山公馆108室房屋作价610.59万元转让给潘剑以抵销其欠潘剑的债务；撤销双方2012年11月14日签订的还款协议书。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。浦晓明与潘剑签订的《费用结算协议》将价值610余万元的房产按显著的低价400万元抵偿浦晓明的债务，双方权利义务明显失衡，构成显失公平。这一不合理低价抵债的行为造成债务余额增加，并且在浦晓明的债务如被认定为其与李建伟的夫妻共同债务的情况下亦会对李建伟的合法权益造成损害。故根据上述法律规定，浦晓明有权就《费用结算协议》中显失公平的条款请求人民法院变更为按评估价610.59万元抵偿浦晓明债务。《费用结算协议》第3条及《还款协议书》是浦晓明与潘剑双方对抵债后的债务余额200万元如何偿还做出的约定。《费用结算协议》中以房抵债条款被人民法院变更，故最终的债务余额亦不再是《费用结算协议》第3条及《还款协议书》中的200万元，因此上述条款及协议应予撤销。债务或房产价值是否有余额及余额的多少，涉及对债务总额的认定，该问题在玄武区人民法院（2014）玄民初字第760号案件诉讼中予以处理。
关于本案除斥期间的问题，一审法院认为：1.《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。2015年6月29日案涉房地产估价报告作出时，浦晓明才知道涉案房产的市场价值达610万余元，故其知道显失公平的撤销事由是在该时点，距其2015年9月提起本案诉讼，未超过一年。2.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条规定，当事人对撤销合同请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持。3.即使已经履行完毕的合同，只要其符合法定条件，当事人亦有权主张变更或撤销。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、第五十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、变更2012年4月12日浦晓明与潘剑签订的《费用结算协议》第2条内容为：一、浦晓明将南京市鼓楼区大锏银巷66号某单元901室和南京市江宁区汤山街道温泉路6号汤山公馆30-甲幢108室两处房产以610.59万元转让给潘剑抵偿浦晓明欠潘剑的借款；撤销《费用结算协议》第3条；二、撤销2012年11月14日浦晓明与潘剑签订的《还款协议书》。一审案件受理费53800元，减半收取为26900元，由潘剑负担。
宣判后，潘剑不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回浦晓明的一审诉讼请求。理由是：1.原审认定案涉费用结算协议中以大锏银巷901室、汤山公馆108室房屋抵债400万系显失公平属于事实认定错误。首先，浦晓明曾为南京普托阳贸易有限公司的股东和法定代表人，在其与李建伟离婚时，两人名下有多套房屋，足以证明其对于房产的真实价值判断超过常人，更何况以日常经验就可以判断房屋的价值几何，在互联网时代查询房屋的价值更是简便快捷，故本案不存在一方当事人利用优势或者利用对方没有经验的情形。其次，案涉房屋的评估报告仅仅是对房屋价值理论上的估价，与实际成交价格不能混为一谈，一审法院以此作为变更依据，属于法律适用错误。我方在费用结算协议中尚主动免去了浦晓明68063元的债务，即使法院认定为显失公平，也仅仅能以法律规定的70%标准作为变更依据，但原审法院以评估报告的价格610.59万元强行变更了案涉费用结算协议，严重干预了当事人的意思自治，超过了自由裁量权的行使范围。最后，大锏银巷901室、汤山公馆108室两套房屋过户时分别以300万和94万元的价格顺利过户，也分别按照过户价格为基数缴纳了相应的税费，而相关行政部门对于房产过户的缴费基数是有底线规定的，从这方面来说，亦不构成显失公平。2.即使本案构成显失公平，浦晓明与李建伟在案涉费用结算协议签订后三年多时间内从未向其主张过，早已超过了除斥期间和诉讼时效，原审法院以评估时间作为除斥期间起算点属于法律适用错误。首先，浦晓明在签订案涉费用结算协议时对于房屋的价值明知。案涉费用结算协议签订于2012年4月，浦晓明在另案［（2014）玄民初字第760号］2014年7月3日的庭审笔录中也陈述明知房屋真实价值远超抵债价格，甚至在本案提起诉讼时其也诉称将大锏银巷901室、汤山公馆108室两套房屋过户给潘剑是为了让潘剑帮其贷款700万元，进一步印证其在案涉结算协议签订时明知房产的价值，但浦晓明于2015年9月才提起诉讼，早已过了除斥期间。其次，浦晓明在将大锏银巷901室、汤山公馆108室两套房屋过户给潘剑后，先后签订了案涉费用结算协议和案涉还款协议，并将房屋钥匙交与潘剑，这些证据可以形成证据链，高度证明浦晓明未以任何形式向潘剑主张过显失公平或重大误解。最后，李建伟对于大锏银巷901室、汤山公馆108室的抵债行为完全知情，其当时作为金陵饭店董事长，对于房产价值更是明知，大锏银巷901室过户给潘剑后，李建伟一直居住至2012年下半年，也配合浦晓明将原离婚协议中约定在其名下的汤山公馆108室转而公证给浦晓明，这些都可以说明其对于房屋抵债的事实及房屋的价值是明知，但其从未提出显失公平或重大误解的主张。
被上诉人浦晓明二审答辩称：原审事实认清清楚，法律适用正确，应当依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原审判决。具体理由是：1.案涉费用结算协议将评估价高达610万的房产仅以400万的价格抵债，超过了法律规定的关于30%的认定标准，属于法律规定的显失公平。2.案涉两套房屋的价值确定时间为2015年6月29日，浦晓明在2015年9月提起本案诉讼，没有超过除斥期间，当然也不超过诉讼时效。3.潘剑认为以房产过户的缴费基数作为认定是否显失公平的标准没有法律依据。
原审第三人李建伟二审陈述：原审事实认清清楚，法律适用正确，应当依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原审判决。具体理由是：1、潘剑与浦晓明在签订案涉协议时将两套总价值达600多万的房屋仅抵债了400万元，严重损害了其利益，构成显失公平。2、案涉两套房产的价值于2015年6月评估报告出来后才确实知晓该房屋真实价值在610万，故浦晓明在2015年9月提起诉讼并无不当，除斥期间并未超过。3、对于潘剑认为诉讼时效已过的问题，根据最高人民法院关于诉讼时效的司法解释的规定，当事人对撤销合同请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持。4、李建伟与潘剑在2011年3月3日已协议离婚，对房屋的归属也予以协商确定，李建伟对于潘剑和浦晓明之间的债务和抵债的约定均不清楚，且正是因为李建伟认为案涉两套房屋是夫妻共同财产，才在离婚协议中对此予以约定。浦晓明的债务也属于个人债务，并未用于共同生活，与李建伟无关。
本院认为：潘剑与浦晓明之间签订的《费用结算协议》是否存有显示公平的情形，应考虑合同本身对一方当事人是否明显不公平，以及合同订立一方当事人是否利用其优势地位或者对方轻率、没有经验等因素进行综合认定。本案中，案涉《费用结算协议》本身是否对浦晓明一方明显不公的问题，一审法院将《估价报告书》的评估价格作为认定合同显失公平的参照标准，但未考虑《估价报告书》作出评估价格的依据、房产评估价格与房产实际交易价格的区别，以及房产交易时合同双方的主观心态等情况，导致本案基础事实不清。另就案涉《费用结算协议》订立时潘剑是否利用其优势地位或者浦晓明的轻率、没有经验等因素问题，还应考虑浦晓明的身份、行为、认识能力以及房产交易市场的公开透明度等因素进行综合判定。综上，一审法院对案涉《费用结算协议》签订时的外在条件，以及《估价报告书》作出的参考因素等基础性事实均未查明，仅以《估价报告书》评估价格作为认定合同显失公平的参照标准，依据不充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十五条之规定，裁定如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第1848号民事判决；
二、本案发回南京市玄武区人民法院重审。
上诉人潘剑预交的二审案件受理费53800元，本院予以退还。
审 判 长 黄伟峰
代理审判员 叶 存
代理审判员 夏志阳
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 李丽玲