湖北省武汉经济技术开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0191执异2号
异议人（案外人）胡家顺，男，1958年12月22日出生，汉族，住武汉市江岸区，系被执行人武汉华运实业（集团）公司退休员工。
委托代理人李凯武，湖北瑞通天元律师事务所律师。
申请执行人何杏书，女，1972年6月11日出生，汉族，住湖北省汉川市。
委托代理人饶国荣，湖北卓胜律师事务所律师。
委托代理人涂闯，男，1988年2月1日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。
被执行人武汉华运实业（集团）公司，住所地武汉市江岸区胜利街9号。
法定代表人黄宗富，该公司总经理。
本院在执行申请执行人何杏书与被执行人武汉华运实业（集团）公司（以下简称“华运公司”）借款合同纠纷一案中，于2015年10月28日对被执行人华运公司名下位于武汉市江岸区劳动街球场路52号3栋1层10室、11室两套房产进行拍卖，案外人张进初以最高价竞得后，异议人胡家顺要求以拍卖成交价购买该房屋并向本院提出异议，本院于2016年6月13日作出（2016）鄂0191执异34号执行裁定，驳回异议人胡家顺的异议请求。异议人胡家顺不服本院裁定，向湖北省武汉市中级人民法院提出复议申请，湖北省武汉市中级人民法院经审查作出（2016）鄂01执复90号执行裁定书，裁定撤销（2016）鄂0191执异34号执行裁定，发回本院重审。本院依法立案并另行组成合议庭，对异议人胡家顺的异议请求进行了审查，本案现已审查终结。
异议人胡家顺在其提交的《执行异议申请》未明确其异议主张，经本院释明，异议人胡家顺异议事由及请求为：1、涉案房屋系异议人胡家顺作为被执行人华运公司职工，在职工房改过程中作为福利性分房给予异议人胡家顺占有、使用和支配，异议人对涉案房屋享有具有物权属性的巨大财产性权利，不应作为被执行人财产进行拍卖，而应该由异议人胡家顺按照福利分房的优惠价格进行购买。2、若法院审查认为前述主张不得成立，则异议人胡家顺当然享有优先购买权，法院前前期拍卖过程中未履职通知异议人胡家顺义务，拍卖程序存在瑕疵。基于上述事由，异议人胡家顺提出异议请求为：撤销相关执行裁定，终止对涉案房屋的强制执行。
经执行查明：2001年4月27日，本院作出（2000）武开法经初字第23号民事判决，判令被执行人华运公司清偿中国建设银行武汉经济技术开发区支行借款本金人民币2000万元及利息。上述判决执行中，涉案债权经数次转让，并最终由申请执行人何杏书获得，本院作出执行裁定变更申请执行人为何杏书并根据何杏书的申请继续执行，执行案号为（2010）武开法执字第296号。2013年2月6日，本院执行查封被执行人华运公司名下位于武汉市江岸区××3栋1层10室、11室两套房屋。
2015年1月15日，本院根据申请执行人何杏树的申请，对上述查封房屋进行续查封至今。后本院依照法定程序委托武汉汉信房地产评估有限责任公司对上述房屋价值进行评估，评估报告记载上述房屋价值总计人民币164.96万元。2015年6月25日、2015年7月20日，本院分别在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖上述房屋，两次拍卖均流拍。2015年10月27日，本院第三次在淘宝网司法拍卖平台挂拍上述房屋，案外人张进初于2015年10月28日以最高价人民币1418052元竞得。公开拍卖竞价结束后，异议人胡家顺向本院提出上述异议。
本案审查期间，异议人胡家顺向本院提交下列证据材料：1、1993年1月10日，异议人胡家顺与武汉市第三汽车运输公司房改办公室签订《武汉市公有住房租约》，该租约记载租期自1993年1月10日至1997年1月10日，租赁标的物坐落为××2栋6、6-1号。2、1997年10月6日，异议人胡家顺作为承租人与被执行人华运公司就球场街52号1层房屋签订《住宅租约》，记载租赁面积为66.54平方米。3、2014年12月31日，异议人胡家顺与被执行人华运公司签订《租赁经营合同》，约定：华运公司给胡家顺提供××两间门面总面积88.5平方米；租赁期限为8年，即2015年12月31日起至2023年12月31日止。4、2016年3月22日，被执行人华运公司出具证明，记载异议人胡家顺于2014年退休，由于属于无房户，在华运公司工作期间获得公司××第三栋1层10-11室房屋居住和经营小吃至今20多年，由于历史和政策原因，职工宿舍分房和房改问题未能得到落实，异议人胡家顺所住房屋由住宅性质变为商业性质，经公司与异议人胡家顺协商双方同意由住房租金变为商业租金收取每月1750元。5、2016年6月21日，江岸区永清街仁义社区居委会出具证明，记载异议人胡家顺及妻、儿子在户籍地江岸区滑坡后街29号2楼4号无房屋，从1992年起未在此居住，武汉市公安局江岸区分局永清街派出所在证明上盖章予以确认。6、2016年6月21日，江岸区劳动街苗栗社区居民委员会出具证明，记载异议人胡家顺与其妻两人自1992年一直居住在武汉市华运实业宿舍，地址为武汉市江岸区劳动街××3栋1层10室、11室至今，武汉市公安局江岸区分局劳动街派出所在证明上盖章予以确认。7、2016年6月22日，被执行人华运公司向出具证明，记载异议人胡家顺与其爱人系其单位职工，自1992年开始在单位内部职工调剂、置换分配的福利住房生活至今，90年代二人自谋生路下岗后将房屋打开成门面经营小餐馆，2004年房改时，单位要求按国家政策以门面房性质进行房改，但异议人胡家顺不同意要求按照住房性质进行房改交钱，为此单位仅剩下唯一一户未进行房改被搁置下来，该房屋2009年编排门牌编号为××3栋1层10、11室。8、武汉市中级人民法院（2016）鄂01执复90号案件复议审查期间，2016年8月25日，被执行人华运公司出具情况说明，记载异议人胡家顺是其单位老职工，90年代分得其单位××3楼6号住房，后大约1997年与一楼的职工调换住房后开办“家顺餐厅”，并在其单位办理了内部职工住房互换手续。
另查明，经工商登记主管部门查询，上述《武汉市公有住房租约》与《住宅租约》签订期间，1993年4月10日，武汉市第三汽车运输公司在工商变更登记更名为武汉市华运实业发展总公司，1994年5月24日，武汉市华运实业发展总公司在工商变更登记更名为武汉华运实业（集团）公司，上述公司名称变更前后所记载的登记地址均为江岸区××，企业性质为全民所有制企业。
再查明，2015年3月16日，武汉市江岸区住房保障和房屋管理局向本院提供的房屋产权信息查询单显示，江岸区××3栋1层10室、11室两房屋建筑面积均为44.25平方米，合计88.5平方米，登记产权人为被执行人华运公司。
本院认为，根据房屋主管行政部门产权登记地址及本院执行实施过程中现场勘察，异议人胡家顺在本院执行拍卖过程中实际占有并使用房屋为武汉市江岸区××3栋1层10室、11室两房屋，即异议人胡家顺异议对象可以明确、具体为本院（2010）武开法执字第296号案件拍卖标的物。关于异议人胡家顺就涉案房屋提出的、基于职工福利房改和居住所产生的权利，本院审查认为，异议人胡家顺提交的关于房屋租赁的三份合约关于房屋坐落、栋号、面积的记载均不一致，《武汉市公有住房租约》与《住宅租约》所记载的承租楼栋、部位、面积与本院拍卖的并为房产主管部门登记的房屋楼栋、部位、面积不一致，无法证实本院拍卖的房屋即为《武汉市公有住房租约》和《住宅租约》所记载的房屋，依法不能认定异议人胡家顺自《武汉市公有住房租约》签订之时即1993年1月10日起、连续居住在本院拍卖所具体对应房屋内，即该两份租约无法证实异议人胡家顺对本院拍卖的房屋享有福利性居住使用的事实，异议人胡家顺关于福利性住房的相关诉请应针对《武汉市公有住房租约》或《住宅租约》记载的房屋，其基于福利住房主张××3栋1层10室、11室两房屋财产权利，进一步阻确执行拍卖的请求，无事实依据。异议人胡家顺与被执行人华运公司2014年12月31日签订的《租赁经营合同》在坐落和面积上，与本院执行拍卖的房屋一致，该承租事实在本院执行拍卖勘察和房产主管部门登记中相吻合，根基该《租赁经营合同》，即可认定异议人胡家顺与被执行人华运公司2014年12月31日就涉案房屋进行了租赁约定，根据该合同约定异议人胡家顺于2015年12月31日起属于涉案房屋的合法承租人；而该《租赁经营合同》则进一步证实截止合同签订之时的2014年12月31日，涉案房屋产权人为被执行人华运公司，异议人胡家顺仅为该房屋的承租人，其基于《租赁经营合同》亦无法证实其对该房屋享有福利住房财产权。本院审查注意到，被执行人华运公司在案件执行和审理期间，数次向本院出具证明，陈述异议人胡家顺是其单位职工涉案房屋为福利分房，且在上世纪90年代发生过职工之间相互调换，对被执行人华运公司的证明，本院审查认为，华运公司作为案件的被执行人，加之其所作证明全部为言辞证据，无任何书面证据材料予以佐证，所陈述事实不得作为定案依据。作为独立第三方即江岸区劳动街苗栗社区居民委员会出具的并经辖区派出所确认的证明，就异议人胡家顺居住的房屋的坐落、入住时间与本院拍卖房屋产权登记时间、被执行人华运公司陈述的置换时间之间也存在矛盾，该证明也无法佐证被执行人华运公司陈述。综上，本院认为，异议人胡家顺就本院拍卖的登记在被执行人华运公司名下位于武汉市江岸区××3栋1层10室、11室两房屋主张的财产性权利，无事实依据，相关诉请不予支持。再次基础上，就异议人胡家顺就该案执行拍卖程序瑕疵的异议事由，本院审查认为，《武汉市公有住房租约》和《住宅租约》无法证明异议人胡家顺对××3栋1层10室、11室两房屋享有承租权，即便有证据能证实其享有承租权，相关租赁期限因《租赁经营合同》履行而于2015年12月30日前终止，故在案证据所能明确异议人胡家顺对××3栋1层10室、11室两房承租人地位的，仅为《租赁经营合同》记载的2015年12月31日，晚于本院2013年2月6日对该房屋进行的查封，对此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，异议人胡家顺对涉案房屋的承租权利不得对抗本院执行拍卖和后续处置措施，因（2010）武开法执字第296号案件执行对其所产生损失，其应基于《租赁经营合同》及法律规定向合同向对方主张相关权利，故本院认为异议人胡家顺对本院执行拍卖的××3栋1层10室、11室两房屋不享有法定优先购买权，其对本院执行拍卖未履职优先购买通知义务的主张无事实及法律依据，其基于拍卖程序瑕疵所生诉请不得成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人胡家顺的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王锦中
人民陪审员 谭忠元
人民陪审员 章礼华
二〇一七年二月八日
书 记 员 张慧莲