四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）自民二终字第26号
上诉人（原审原告、反诉被告）自贡建设车业有限公司，住所地住所地自贡市大安区仁和路佳庆大厦3、4号店面。
法定代表人李文均，董事长。
委托代理人张勇，四川群久律师事务所律师。
委托代理人钟树才，自贡恐龙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）自贡市惠友装饰材料有限公司，住所地住所地自贡市贡井区长土镇洞桥村3组。
法定代表人刘有章，董事长。
委托代理人葛达庆，四川品诚律师事务所律师。
上诉人自贡建设车业有限公司（以下简称建设车业）因与被上诉人自贡市惠友装饰材料有限公司（以下简称惠友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市贡井区人民法院作出的（2014）贡井民二初字第2号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭并于2015年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人建设车业的委托代理人张勇、钟树才，被上诉人惠友公司的委托代理人葛达庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告建设车业向自贡市贡井区人民法院提起诉讼及反诉辩称：2011年8月10日双方签订《租赁合同》约定，惠友公司将坐落于自贡市贡井区开发区其公司内的展厅、车间出租给原告用于汽车销售、维修。租赁期限为五年，自2011年8月10日起至2016年8月10日止。在租赁期间，原告按上级主管部门的要求依法规范经营管理行为，多次要求被告提供出租房屋的所有权证或建设规划许可证等作为原告的上级主管部门规范经营管理工作的考核依据。被告却以种种理由拒不提供，致使原告的上级主管部门对原告的检查考评屡次不能达标。上级主管部门考虑到被告的出租房屋无法确保人身及财产安全，责令原告暂停经营活动，更换能够确保人身和财产安全的场地，否则将取消代理资格。原告只好另行租赁场地继续进行经营并告知了被告。原告在2013年4月搬迁的过程中，多次遭到被告阻拦，强行要求原告交纳2013年5月的租赁费，原告只得将2013年5月的租赁费44497元交给了被告。但自2013年5月1日起原告再未租赁被告房屋，因被告对原告搬迁工作的阻拦，致使原告至今还有部分财产未完全搬出。在租赁期间依据合同的约定原告向被告交纳保证金80000元，因被告未及时提供租赁房屋的合法手续，原告还有70000元保证金未予交纳。原告因租赁被告房屋产生装修费750000元，根据使用时间对装修残值估价为400000元。综上，原告认为自原告与被告签订《租赁合同》时起，被告就有义务向原告提供租赁房屋的有关资料，由于被告没有向原告提供租赁房屋的建设规划许可证及房屋产权证，导致原告无法正常经营，损害了原告的合法权益。故向人民法院提起诉讼，请求判令被告：1、确认原、被告2011年8月10日签订的《租赁合同》无效，返还原告保证金80000元及2013年5月的租金44497元。2、赔偿原告对租赁房屋的装修残值400000元。3、本案诉讼费用由被告承担。
惠友公司反诉称：2011年8月10日，双方签订《租赁合同》，约定将其部分场地租赁给建设车业使用。由于建设车业经营不善，不能按期交纳租金，为逃避承担违约责任，建设车业于2013年8月6日以惠友公司的场地不符合安全条件为由向人民法院提起诉讼，主张《租赁合同》无效。建设车业的行为给惠友公司造成经济损失。故向人民法院提起反诉，请求判令建设车业：1、赔偿惠友公司违约金150000元。2、赔偿惠友公司损失费412353元。3、本案反诉费用由建设车业承担。
原审法院经审理查明：惠友公司于2000年12月28日与自贡市工业开发区管理委员会签订了《土地使用权有偿转让合同》，2004年8月26日取得《建设用地规划许可证》，2007年8月30日办理《土地使用权证》，用于建设砂岩项目。2011年自贡市开展新一轮城乡环境综合治理，由于惠友公司砂岩加工车间厂房简陋、工艺粗放、粉尘噪音污染严重，沿S305线散乱堆放的砂岩原材料和半成品、垃圾严重影响城市形象。自贡市贡井区区委、区政府为建设S305线景观带，要求惠友公司将砂岩项目迁出，着力打造川南汽贸城汽车4S店。惠友公司按照区委、区政府的要求将砂岩项目迁出，对原有厂房进行维修改造，并将维修改造后的厂房租赁给汽车4S店经营使用。
2011年8月10日建设车业与惠友公司签订了一份《租赁合同》，双方约定：惠友公司将坐落于自贡市贡井区开发区惠友公司内的展厅、车间出租给建设车业用于汽车销售、维修；租赁期限为五年，自2011年8月10日起至2016年8月10日止；从第三年开始月租金递增12%；建设车业在合同签订时向惠友公司缴纳保证金15万元，内部装修由建设车业出资自行装修；租赁期限届满，建设车业在向惠友公司交还租赁物时，不得要求惠友公司对其出资的新增建的建筑物和装修项目的残值进行补偿，应当无偿的交付给惠友公司；租赁费为先缴纳后使用，每月交一次租金，建设车业应于缴款到期日的上月25日以前向惠友公司支付租金；未经惠友公司书面同意建设车业不得提前终止合同；合同经建设车业与惠友公司双方签字生效，任何一方违约，应向守约方支付违约金15万元。合同签订后，建设车业于2011年8月10日、9月3日、10月6日分别向惠友公司缴纳保证金1万元、2万元、5万元，共计缴纳保证金8万元。惠友公司将租赁房屋交付给建设车业，惠友公司同意建设车业从2011年11月1日起计缴房租，2013年11月开始递增12%的房租。建设车业将租赁房屋经过装修后，用于汽车销售、维修。2013年4月建设车业以上级主管部门（指汽车生产厂家）依法规范经营管理行为，要求惠友公司提供出租房屋的所有权证或建设规划许可证等作为建设车业的上级主管部门（指汽车生产厂家）规范经营管理工作的考核依据。因双方协商未果，为此，建设车业决定另行租赁场地并进行搬迁。建设车业在2013年4月搬迁的过程中，因惠友公司不同意建设车业终止合同的行为，对建设车业的搬迁进行阻扰，要求建设车业按约缴纳下月的租金43497元，建设车业于2013年4月27日向惠友公司缴纳了2013年5月的租金及迟延2天缴纳租金的滞纳金1000元，即搬离该房屋，后未再使用该房屋。惠友公司于2013年6月、7月、8月连续在《生活向导》报上刊登招租广告，并在该房屋前悬挂广告寻找新承租人，于2014年1月15日、2014年2月26日、2014年3月8日将建设车业租赁过的房屋分三部分重新出租给三家汽车销售、维修的商家。
另查明，2014年2月24日，惠友公司取得建设工程规划许可证。
原审法院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，惠友公司在本案法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证，故建设车业与惠友公司签订的《租赁合同》合法有效。建设车业在与惠友公司签订合同时，没有明确提出所租房屋必须有房屋的所有权证或建设规划许可证等，双方在合同中亦未有约定。惠友公司在开发区依法购买并取得土地使用权，享有开发区的特殊政策。建设车业在使用惠友公司的租赁房屋期间，没有因惠友公司的房屋无房屋所有权证或建设规划许可证等而受到政府相关职能部门的查处，从而影响到建设车业的经营。建设车业诉称因惠友公司不提供房屋的所有权证或建设规划许可证等，导致上级主管部门（指汽车生产厂家）对建设车业检查考评屡次不能达标，惠友公司的出租房屋无法确保人身及财产安全。庭审中经法庭质询，建设车业却不能提供与上级主管部门（指汽车生产厂家）签订的汽车代理销售合同中明确约定了所租房屋必须证照齐全，也未能提供任何一次检查考评不能达标的依据。房屋的所有权证或建设规划许可证等与房屋能否确保人身及财产安全没有必然联系。建设车业以此为由不按合同约定终止合同，有违约行为，应当承担违约责任。故对建设车业要求确认合同无效，赔偿装修损失及退还5月房屋租赁费的诉讼请求，不予支持，但鉴于双方已实际终止合同，惠友公司应当退还建设车业保证金80000元。建设车业的违约行为给惠友公司造成了损失，为防止损失扩大，惠友公司采取了必要的措施，但仍然造成了租赁房屋闲置期间的租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…。”。本案中，建设车业与惠友公司合同中仅对违约金进行了约定，约定违约金低于造成的损失，惠友公司主张建设车业赔偿损失，本院予以支持，但主张建设车业支付违约金，不符合法律规定，不予支持。对惠友公司应当退还建设车业的保证金，可在建设车业支付的损失赔偿款中予以品迭。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、最高人民法院关于《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回自贡建设车业有限公司的诉讼请求。二、自贡建设车业有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿惠友公司自贡市惠友装饰材料有限公司租赁损失332353元。三、驳回自贡市惠友装饰材料有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费9145元，减半收取4572.5元、鉴定费15300元，由自贡建设车业有限公司负担；反诉受理费5392.6元，减半收取2696.3元，由自贡市惠友装饰材料有限公司负担719.3元；自贡建设车业有限公司负担1977元。
上诉人建设车业不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第四项，改判支持其一审的诉讼请求，并要求一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：本案的核心是合同是否有效，根据最高人民法院的司法解释要求的，上诉人认为被上诉人的建筑是非法建筑，未取得建设规划许可证，只有车间改造维修工程许可证，并无对土地和厂房第一次进行建筑的规划许可证。被上诉人的土地是工业用地，但是作为商业用地也严重违反了国家的相关规定，不能求一个稳定性就将非法建筑强行认定为合法建筑。上诉人搬离租赁房屋，并非经营不善，是因为主管部门和上级机关要求提供各种证件，直到一审辩论终结前，被上诉人才提交了一份貌似合法的建筑许可证。被上诉人的建设工程多次受到处罚，这种违法行为至今未解决，才导致了上诉人解除合同。并且前期的合同行为，后期的所有损失由谁承担，在现实中是非常纠结的。合同如果无效，租金不应该得到支持，合同有效，反诉的租金问题，也不应得到支持。上诉人要求驳回一审的判决。
被上诉人惠友公司答辩称，一审认定事实和适用法律正确，上诉人离开租赁场地是自身经营不善，而并非由于上级部门要求提供房屋所有权证而不能提供才离开的。建设工程规划许可证的合法性不容质疑，补发建设工程许可证要经过设计、施工部门的审核和质监部门的验收。至于是厂房维修改造还是修建，在颁发证的时候对以前的整个行为进行了确认。上诉人认为合同无效的理由，不能成立；合同有效，上诉人就应该承担给被上诉人造成的各项损失。法院只支持了违约金，相当于品迭了保证金的费用。
本院查明事实与原审查明事实一致，本院予以认定。
本院认为，上诉人建设车业与被上诉人惠友公司签订的《租赁合同》属双方真实意思表示；双方未在合同中明确约定被上诉人惠友公司必须提供房屋的所有权证或建设规划许可证等，被上诉人惠友公司在合法取得国有土地使用权后自建房屋，且在一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证，故该《租赁合同》应当认定有效。上诉人建设车业关于其主管部门和上级机关要求提供各种证件，因被上诉人惠友公司不能提供有效证件而致使其合同目的无法实现，应属被上诉人惠友公司违约的主张不能成立。被上诉人惠友公司取得的国有土地使用权的性质是工业用地，在该地块上建造厂房并出租并未改变其土地使用性质，上诉人关于该地块作为商业用地严重违反了国家的相关规定的主张不能成立，本院不予支持。上诉人建设车业单方终止合同的行为属违约行为，应当承担相应责任；被上诉人惠友公司在上诉人建设车业搬离后积极寻租的行为属减少双方损失的行为，原审判决对上诉人建设车业违约行为及违约责任承担的认定并无不当，本院予以支持。上诉人建设车业在起诉时请求返还其交纳的保证金8万元，原审法院认定应当退还，且在被上诉人惠友公司原告（反诉被告）支付的损失赔偿款中予以品跌，但一审该判决在主文第一项中表述“驳回自贡建设车业有限公司的诉讼请求”不当，本院予以纠正。
综上，上诉人建设车业的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但处理有误。，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持四川省自贡市贡井区人民法院（2014）贡井民二初字第2号民事判决第二、三项，即“自贡建设车业有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿惠友公司自贡市惠友装饰材料有限公司租赁损失332353元；驳回自贡市惠友装饰材料有限公司的其他反诉请求。”；
二、撤销四川省自贡市贡井区人民法院（2014）贡井民二初字第2号民事判决第一项，即“驳回自贡建设车业有限公司的诉讼请求”；
三、驳回原审原告自贡建设车业有限公司的其他诉讼请求。
本案二审案件受理费10102元，由上诉人自贡建设车业有限公司负担5051元，由被上诉人自贡市惠友装饰材料有限公司负担5051元。
本判决为终审判决。
审判长 袁万雄
审判员 周 勇
审判员 曾伟贤
二〇一五年七月七日
书记员 曾 静