上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第229号
原告上海锦明房地产经纪有限公司。
法定代表人熊继承。
委托代理人郭友宝。
委托代理人丁海威。
被告徐卫东。
原告上海锦明房地产经纪有限公司诉被告徐卫东居间合同纠纷一案，本院于2015年1月15日受理后，适用简易程序，依法由代理审判员梅松松独任审判，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告上海锦明房地产经纪有限公司的委托代理人郭友宝、丁海威，被告徐卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海锦明房地产经纪有限公司诉称，2014年3月20日，经原告居间介绍，被告签订《不动产买卖意愿书》购买上海市黄浦区斜土东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），并约定于2014年3月25日签订《上海市房地产买卖合同》。2014年3月24日，原告组织买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》，被告担心无法按照约定的期限支付第二笔购房款，故三方签订《不动产买卖意愿书补充协议》，将签约日期推迟至2014年4月7日。后被告表示无法付款，要求解除上述意愿书，原告遂联系买卖双方协商解约事宜，但双方未达成一致。2014年10月，原告发现被告入住系争房屋，经核查被告于2014年10月12日办理系争房屋过户手续。被告为逃避中介费用，私自与卖方交易，侵害了原告的权利，构成违约，故原告要求被告支付违约金人民币92000元。
被告徐卫东辩称，2014年4月，原告与卖方产生矛盾，后原告就不与卖方和被告联系，不再跟进房屋买卖事宜。期间，被告一直与原告联系，但原告工作人员称找不到卖方，要重新为被告找其他房屋，被告同意，但要求原告退还意向金，原告称已经转交卖方。7月，卖方委托上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称锐丰公司），联系被告办理系争房屋买卖事宜。卖方与锐丰公司于2014年2月27日即已签订《房地产独家委托出售居间协议》。2014年7月25日，被告在锐丰公司与卖方签订合同，并支付中介费5万元。被告不存在逃避中介费的情形，故不同意原告的诉讼请求。
经�理查明，上海市黄浦区斜土东路XXX弄XXX号XXX室房屋原系案外人唐某某、朱某某共同共有的房屋。
2014年2月27日，朱某某与上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称锐丰公司）签订《房地产独家委托出售居间协议》，委托锐丰公司出售系争房屋，委托房价款465万元（包含维修费用、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等，办理前述事项变更的更名费用由求购方承担），委托期限为2014年3月1日至7月10日，并约定朱某某或其代理人、代表人、承办人等与其有关联的人与锐丰公司介绍的求购方或其代理人、代表人、承办人等与该求购方有关联的人完成交易或者利用了锐丰公司提供的信息、机会等条件但未通过锐丰公司而与第三方完成交易的，朱某某都应按其委托房价款的1%向锐丰公司支付违约金，锐丰公司保留向朱某某追究其它损失的权利。
2014年3月20日，被告徐卫东与原告上海锦明房地产经纪有限公司签订《不动产买卖意愿书》，委托原告斜土店居间购买系争房屋，成交价为460万元（含买卖合同价329万元和装修补偿款131万元）。被告于签订意向书同时给付原告6万元出价意向金，并同意授权原告将出价意向金依本意愿书条件转交给卖方，待卖方签字确认后，该出价意向金即自动转为定金。被告同意在签订本意向书后五日内与卖方依原告所指定之处所签订《上海市房地产买卖合同》，房屋交付期限为交易过户当日，并由原告所指定的签约人员办理产权转移登记、抵押设定等相关事项。被告在卖方同意出售后，有返回不买或其他行为致无法于约定之日起完成签订《上海市房地产买卖合同》时，被告同意依成交价2%给付原告作为市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用。被告或其配偶及亲属若在本�愿书期限届满后2个月内不通过原告与卖方成交的，被告同意给付原告依卖方委托价2%计算的违约金作为被告违约的赔偿。原告提供的服务内容包括提供与房屋交易相关的法律、法规、政策、市场行情咨询；协助买卖双方促使合同订立；协助卖方办理房屋抵押注销手续；协助被告办理房屋抵押贷款手续；协助买卖双方办理房屋产权过户手续；协助办理房屋交接手续等。同日，案外人朱某某（同时代唐某某）在《不动产买卖意向书》卖方签认书上签字，并收取被告定金6万元。同日，被告在原告提供的《佣金确认书》上签字，确认佣金金额为5万元，支付时间为签订买卖合同当日支付45000元，交易过户前支付5000元。
2014年3月24日，被告与案外人唐某某、朱某某以及原告工作人员闫桂贞签订《不动产买卖意愿书补充协议》，约定买卖双方应于2014年3月25日之前签订《上海市房地产买卖合同》，由于被告不能按时签订《上海市房地产买卖合同》，买卖双方协商一致同意将签订《上海市房地产买卖合同》的时间延长至2014年4月7日之前，在此期限内卖方不得出售该房地产且买卖双方互不承担违约责任，若2014年4月7日，买卖双方仍不能签订该房地产的《上海市房地产买卖合同》，则买卖双方同意解除该“意向书”且被告或其配偶及亲属不得不通过居间方与卖方私下成交，否则被告同意给付居间方依卖方委托价2%的违约金。买卖双方任何一方未按照本协议约定办理的，均须按意向书约定承担违约责任。
根据被告提供的与原告工作人员闫桂贞的短信记录显示，2014年6月22日至7月12日期间，被告联系原告工作人员闫桂贞，要求其联系卖方签订合同，原告工作人员回复在想办法联系卖方，并建议同时为被告寻找其他房屋。
2014年7月22日，被告与案外人�某某、朱某某通过上海锐丰房地产投资顾问有限公司签订《上海市房地产买卖合同》，购买系争房屋，合同约定的房价款为329万元。同日，被告与案外人唐某某、朱某某签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定房屋的成交价为460.5万元，该价格为卖方净到手价格，本次交易双方的税费及中介费由被告来承担。双方同意在签订正式的《上海市房地产买卖合同》时，将成交价写成为329万元，买卖合同的价格和实际成交价的差价部分131.5万元将以该房屋装修及搬迁补贴费用的形式体现。被告于双方签订《上海市房地产买卖合同》次日，将此差价部分131.5万元支付给卖方。同日，被告与锐丰公司签订《佣金确认书》，确认在与卖方签订买卖合同当日支付锐丰公司佣金5万元。同日，被告出具了一份书面情况说明，说明“在与上家确定签约购房时，本人仍然愿意到锦明中介履�买卖手续，但上家表示，因与锦明房产中介发生矛盾，坚决不愿意让锦明房产中介经办，要求全权委托到21世纪房产中介高佳敏西藏南路XXX号店办理买卖手续”。中介工作人员高佳鸣签字确认，并加盖“上海锐丰房地产投资顾问有限公司校正章”。2014年10月12日，被告申请变更系争房屋登记，并于2014年10月21日登记为系争房屋权利人。
以上事实，由原告提供的《不动产买卖意愿书》，《佣金确认书》、《不动产买卖意愿书补充协议》、《上海市房地产买卖合同》（2014年3月24日）、上海市房地产登记簿、房地产权证，被告提供的《房地产独家委托出售居间协议》、情况说明、《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》（2014年7月22日）、2014年6月30日到2014年7月12日被告和原告工作人员闫桂贞的短信记录、房款收据、房屋装修及搬迁补贴款收据、房屋交接书、《房地产买卖合同之补充协议》以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，原、被告约定被告不得不通过居间方与卖方私下成交，否则被告同意给付居间方卖方委托价2%的违约金。原告认为被告通过锐丰公司与卖方签订《上海市房地产买卖合同》并完成房屋过户等手续构成违约，应按照约定向原告支付违约金。对此，本院认为不能仅以被告通过其他中介公司订立房屋买卖合同即认定被告存在“跳中介”的违约行为，应结合原告是否独家代理、中介服务的提供、佣金数额等情况，综合判断被告是否存在“跳中介”的故意。根据本案查明的事实，卖方朱某某于2014年2月27日与锐丰公司签订《房地产独家委托出售居间协议》，后于2014年3月20日在原告处与被告签订《不动产买卖意向书》。被告提供的短信记录显示，2014年6月，被告通过原告联系卖方要求继续进行交易，虽然�时超过《房地产买卖合同之补充协议》约定的签约日期，但原告工作人员无法联系卖方，被告其后才通过锐丰公司与卖方签订《上海市房地产买卖合同》并完成房屋过户。同时，被告与锐丰公司签订《佣金确认书》确认支付锐丰公司佣金5万元，与原、被告约定的佣金金额一致。被告不存在利用中介公司提供的服务进行私下交易以逃避中介费的目的，不构成违约，被告无需向原告支付违约金。但原告确实为被告提供寻找卖方、签订购房意向书、组织双方签订合同等居间服务，被告应向原告支付从事居间活动的必要费用。本院根据原告提供居间服务的内容酌情确定必要费用金额。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
被告徐卫东应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦明房地产经纪有限公司居间必要费用人民币1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2100元，因适用简易程序，减半收取计人民币1050元，由原告上海锦明房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 梅松松
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 诸 婧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。