北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初15025号
原告：周建平，男，1970年7月11日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张科，北京市鼎知律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈胜，北京市鼎知律师事务所实习律师。
被告：姚进秀，女，1970年6月27日出生，汉族，住北京市海淀区。
原告周建平诉被告姚进秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周建平及委托诉讼代理人张科、陈胜与被告姚进秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周建平向本院提出诉讼请求：1.判令姚进秀按照合同约定向原告支付自2016年10月1日至2017年9月30日租金42000元及违约金350元；2.判令姚进秀将位于北京市海淀区太平路×号院×号楼×单元21号房屋腾退并交还原告；3.判令姚进秀按照合同约定的标准向原告支付自2017年10月1日至涉案房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；4.由姚进秀承担本案诉讼费。事实与理由：2014年9月30日，我与姚进秀签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为期3年，租金付款方式为季付。2016年10月1日至今，姚进秀拒不履行合同义务支付房屋租金。为此，特向贵院提起诉讼，请贵院维护我的合法权益。
姚进秀辩称,起诉与事实不符，是周建平严重违约不遵守合同。我租了周建平房屋后，至2016年5、6月开始漏水。我找周建平解决，其一直不予理睬，至11月才来，这几个月是我四处找人在维修。我们双方的租赁合同中约定物业费由周建平承担，因其不缴纳物业费，物业服务人员也不来维修。因维修不力，楼上邻居漏水把我家泡了，周建平和楼上邻居均不管此事。我自2016年年底开始不向周建平缴纳租金，房屋现在一直由我使用。周建平赔偿我的损失后，双方计算一下，租金可以多退少补。故不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对于当事人没有争议的事实，本院予以确认：2014年9月30日，周建平与姚进秀签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为期3年，自2014年10月1日至2017年9月30日止，租金支付方式为季付。合同还约定：“甲方（周建平）应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全”，“对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方（姚进秀）应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限”，“因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任”,“第八条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”，“第八条合同解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的”，“第九条违约责任（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的10%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或者赔偿相应损失”。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.周建平主张自2016年10月1日以来姚进秀一直未支付房屋租金。姚进秀抗辩其于2017年3、4月以现金方式给付周建平房租21000元。对此周建平不予认可，姚进秀亦没有提供相应的证据加以证明，本院对姚进秀的抗辩理由不予认可。周建平提出原、被告双方通过转账方式支付涉案房屋租金，通过分析双方提交的借记卡账户清单、双方签订的房屋租赁合同相关内容及当事人陈述，本院认定自2016年10月1日以来姚进秀一直未向周建平支付涉案房屋租金。2.周建平与姚进秀虽均认可造成涉案房屋漏水等情形的原因系案外他方所致，但从2015年到2017年周建平与姚进秀均对涉案房屋多次进行设备维修或更新，法庭综合分析原、被告双方提交的视听资料、书证、照片及双方陈述，可以认定房屋设施设备老化亦是涉案房屋反复出现漏水、滴漏赃物等情形的原因。故对于周建平与姚进秀自认的事实，本院不予确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周建平与姚进秀签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。在该合同成立并生效后，涉案房屋多次出现漏水、滴漏赃物等情形，周建平虽多次安排维修并与楼上住户进行沟通，但上述问题反复出现，在客观上都对姚进秀正常的生活造成了诸多困扰，亦影响到了姚进秀对涉案房屋的正常使用。按照双方合同约定“甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件”，“维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限”。因周建平未能充分履行合同确定的义务，故应当按照合同约定承担相应责任。对此，周建平提出抗辩认为涉案房屋漏水、滴漏赃物是由案外第三人所致，其不应承担责任。本院已在事实认定上部分否定了周建平的抗辩理由，即便漏水、滴漏赃物等事实确实由案外第三人所致，按照合同法关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的相关规定，周建平亦要向姚进秀承担违约责任。考虑到该合同在履行期间反复出现上述问题以及对姚进秀及其家人生活的影响时间、影响程度，本院酌定周建平减少姚进秀涉案房屋3个月的租金，故姚进秀应当向周建平支付涉案房屋9个月租金，计31500元。
本案中，姚进秀以周建平不履行合同义务导致自己身心和财产受损且无法正常生活为由，拒不支付涉案房屋租金。本院认为，周建平在履行合同中虽存在瑕疵，但其已经履行了交付涉案房屋等合同主要义务，对此姚进秀不具有约定和法定的抗辩权，其不依约支付涉案房屋租金的行为属于违约行为，应当承担约定的月租金10%（计350元）的违约责任。姚进秀以保全证据及损失没有得到补偿为由，拒绝搬离涉案房屋。因涉案房屋的租期已于2017年9月30日终止，且周建平明确表示不愿再将涉案房屋出租给姚进秀，姚进秀继续占有涉案房屋的行为没有法律和事实的依据，属无权占有，应当在合理的期限内腾退搬离。合同终止后，姚进秀应按照原合同标准及实际占有使用期间向周建平支付占有使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第一百二十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第三款之规定，判决如下：
一、姚进秀于本判决生效后七日内向周建平支付房屋租金三万一千五百元、违约金三百五十元；
二、姚进秀于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区太平路×号院×号楼×单元二十一号房屋腾退并交还给周建平；
三、姚进秀按照每月三千五百元的标准向周建平支付自二Ｏ一七年十月一日起至其自北京市海淀区太平路×号院×号楼×单元二十一号的房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百五十元，由周建平负担二百二十元，已交纳；由姚进秀负担六百三十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 李东民
人民陪审员 范望白
人民陪审员 汉 青
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 刘晓晖