浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2015）湖长民初字第671号原告：倪丹莉。委托代理人：余光友。委托代理人：李春华。被告：长兴德信置业有限公司。法定代表人：林胜明。委托代理人：吕韵。原告倪丹莉与被告长兴德信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法由审判员马立平担任审判长，会同审判员蒋晓菁、人民陪审员陈小勤组成合议庭，并于2015年5月8日公开开庭进行了审理，原告倪丹莉的委托代理人余光友、李春华，被告长兴德信置业有限公司的委托代理人吕韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪丹莉诉称：被告长兴德信置业有限公司在销售德信柏林公馆时，其广告宣传均称该房得房率为100%。且被告在2012年2月售楼时通过销售人员、售楼广告、户型图、网络媒体等媒介均宣传买房免费赠送阳台。原、被告于2013年1月19日签订关于雉城街道德信柏林公馆3幢1-1102室的商品房买卖合同，并定于2014年9月30日前交付。房屋建筑面积101.58平米，总房价787073元，原告于签订合同当日付清首付款237073元，余款550000元办理了银行按揭贷款。2014年9月，原告看房时发现其所购房屋没有被告承诺的免费赠送的阳台，得房率也没有100%。对此，被告的企业负责人则回答赠送的是空气。售楼广告作为被告优惠促销措施，明显对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定，该广告应视为要约，对当事人具有约束力。七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》第六条也明确规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。被告的商品房销售广告和宣传资料虽然没有载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，被告违反约定，应承担相应的赔偿责任。原告多次与被告进行交涉未果，为维护自身合法权益，故向法院起诉，请求判令：被告长兴德信置业有限公司赔偿原告倪丹莉损失10万元。原告倪丹莉为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：1、商品房买卖合同复印件一份，证明原告于2013年1月19日与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的3幢1-1102室房屋。2、2014年9月17日长兴房产网宣传资料一组、2014年10月22日长兴时报一份，证明被告在媒体宣传中提到柏林公馆的得房率为100%。3、柏林公馆的售楼书及户型图复印件一组，证明被告在柏林公馆宣传材料上明确标注赠送阳台的面积及位置。4、照片打印件一份，证明被告承诺赠送阳台的位置是空的，并没有完成浇筑。5、视频资料两份，证明被告曾经在媒体上公开承诺购买柏林公馆赠送房屋面积及原告曾在长兴县建设局组织下就面积赠送问题与被告进行协调。6、柏林公馆一期宣传册一份，证明在2012年2月即原告购房之前被告就已经对外宣传买房面积赠送。7、柏林公馆户型图宣传资料十份，证明被告对外宣传购买柏林公馆不同的户型都有相应的面积赠送。被告长兴德信置业有限公司辩称：原告在购房之前，被告并没有作出过得房率100%的宣传，且在原、被告签订合同时还签订了一份承诺书和装修申请单，对广告中宣传的赠送阳台作出说明。因此原告对赠送阳台的具体情况是清楚的，并且本案所涉房屋已经交房，合同已经履行完毕，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告长兴德信置业有限公司向本院提供了以下证据材料：1、网络推广合同一份，证明被告与中国房产超市网长兴站的合作始于2014年4月1日，此前并未在该网站上发布过柏林公馆宣传信息。2、装修工程申请单、承诺书各一份，证明原告在购房当时日即对被告赠送的挑空阳台是需要自己浇筑，且要经过楼上业主同意这一事实是明知的，被告对自己的前期宣传进行了补充和细化。本院对原、被告提交的证据，经庭审质证，并经审查后，认证如下：（一）原告提交的证据原告倪丹莉提交的证据1、3、6，被告对其真实性、合法性和关联性没有异议，本院予以认定。原告提交的证据2，被告认为中国房产超市网长兴站已经更新，该份网络下载材料内容无法与原网页核对，且页码显示有五页，而该份下载材料却只有2至4页，有断章取义之嫌，故对其真实性有异议；对长兴时报的真实性、合法性都没有异议，但该份报纸时间为2014年10月22日，而原告购房是在2013年1月19日，故对其关联性有异议。本院认为网络下载材料无法与原件核对，且复印件显示发布时间为2014年9月，而长兴时报刊登时间也在原被告签订购房合同之后，与本案缺乏关联性，故本院不予采信。对原告提交的证据4，被告认为照片拍摄地点非被告购买的房屋，对其关联性有异议。经查该照片所摄地点为柏林公馆业主朱艳之房屋，与本案没有关联性，本院不予采信。对原告提交的证据5、7，证据5因原告当庭提交，被告不予质证，证据7被告对其真实性、合法性没有异议。本院认为原告提交的证据5、7符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定，至于该证据的证明对象是否成立，本院将结合证据载明的内容及本案相关事实予以综合认定。（二）被告提交的证据被告提交的证据1，原告认为该份合同不能证明在合同签订之前，被告没有进行类似的信息推广。本院对合同的真实性、合法性予以认定，但该份证据并不能证明被告在2014年4月1日前未在该网站上曾发布同样的信息，故本院不予认定。被告提交的证据2，原告对真实性没有异议，对关联性有异议，原告虽然同意楼上浇筑和申请装修，但这都只是邻里间的便利装修，不代表原告认可被告的虚假宣传，也不代表浇筑了楼板被告就不需要赔偿。本院认为，装修工程申请单及承诺书的内容为原告申请自己浇筑并承诺同意楼上浇筑挑空阳台楼板，且签订时间与原、被告购房合同签订时间一致，故本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。依据上述采信的证据，并结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2013年1月19日，原告倪丹莉与被告长兴德信置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告倪丹莉购买被告开发的德信柏林公馆3幢1-1102室房屋，合同约定房屋建筑面积101.58平方米，套内面积81.270平方米，分摊面积20.31平方米，该商品房阳台0个，交房时间为2014年9月30日。同日，原告提交申请书一份，申请浇筑卧室挑空阳台楼板，并承诺在对应楼下业主装修前浇筑。另外，还在同日签订承诺书一份，同意楼上业主浇筑客厅挑空阳台楼板。合同签订后，原告付清房款，至今未收房。后原、被告就房屋面积赠送事宜未能协商一致，故纠纷成讼。本院认为，关于被告长兴德信置业有限公司是否应向原告倪丹莉支付违约赔偿金10万元的问题。其一，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告在商品房销售宣传中以明确具体的方式向不特定消费者承诺赠送阳台及得房率近100%，应视为要约，在该要约内容未载入书面《商品房买卖合同》的前提下，应当视为合同内容。但根据本院已查清的事实，原、被告于2013年1月19日签订正式书面的《商品房买卖合同》，该合同第三条明确约定了涉案商品房的房屋建筑面积101.58平方米，套内面积81.270平方米，分摊面积20.31平方米（得房率经计算为80%）、涉案商品房建筑样式为无阳台（该商品房有阳台0个），该条款是对被告前期宣传中的赠送阳台及得房率近100%这一约定的实质性变更，双方关于案涉房屋的相关权利义务应以正式签订的《商品房买卖合同》为准。其二，商品房买卖属于大宗商品交易，其房屋地理位置、房屋面积、得房率、容积率、阳台个数等均是购买方购房时应考虑和关注的重要因素，也是商品房销售合同中最关键的条款，原告理应在签订合同时对相应条款尽到必要、足够的注意义务与谨慎义务。原告在与被告签订《商品房买卖合同》的同日，另外签订《装修工程申请单》及《承诺书》各一份，申请自行浇筑卧室挑空阳台楼板，并承诺同意柏林公馆3幢1-1202户主（案涉房屋楼上业主）浇筑客厅挑空阳台楼板，故本院对原告在庭审中陈述，其对被告在宣传中承诺赠送阳台的具体方式及得房率近100%的计算方法不清楚的意见不予采信。另对原告诉称浇筑卧室挑空阳台楼板不符合相关规划及建筑规范，该事项不属于本案的审理范围，本院对此不作评价。综上，原告以被告未赠送阳台及得房率未达100%为由，认为被告违反合同约定，要求赔偿损失10万元，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：驳回原告倪丹莉的诉讼请求。本案受理费2300元，由原告倪丹莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  马立平审 判 员  蒋晓菁人民审判员  陈小勤二〇一五年六月十五日书 记 员  李 慧