广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2015）茂信法民二初字第221号原告甘日有，男,汉族，住信宜市。委托代理人卢德杰，男，汉族，住信宜市。被告信宜市亘德房地产开发有限公司（组织机构代码：66333480-2），住所地：信宜市陈锦垌村育龙湾小区。法定代表人卢彦敏，该公司董事长。委托代理人李龙周，广东信威律师事务所律师。原告甘日有诉被告信宜市亘德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依法由审判员黄方强适用简易程序独任审判，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告甘日有的委托代理人卢德杰、被告信宜市亘德房地产开发有限公司的委托代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘日有诉称，原、被告于2013年12月28日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：08903）。该合同约定，原告购买被告开发位于信宜市东镇教育路（预售）商品房。合同签订后，在约定交房期限2013年1月1日前，原告已先后四次支付房价款共637281元给被告。至此，原告已全面履行合同义务完毕。但被告并没有按照约定的交房期限2013年1月1日前将该商品房交付原告使用，造成原告损失，构成违约。根据合同第九条第一款第1项（2）之约定，被告应承担其支付原告已交总房价款按日万分之三计违约金责任。据此计算，被告应支付违约金69208.72元（总房价款637281元×按日支付违约金30‰×延迟交付362天）给原告。但被告至今不肯支付。现请求法院判决：一、判令被告信宜市亘德房地产开发有限公司立即支付违约金人民币69208.72元（该违约金从约定交房期限最后一日2013年1月1日起计至实际交房2013年12月28日止共迟延交房362天，房价款637281元按日万分之三计）给原告甘日有；二、案件受理费由被告负担。原告甘日有在庭审中补充意见诉称，原告提交的《民事起诉状》和《广东省商品房买卖合同》有笔误，涉案商品房买卖合同的合同签订时间实际上为2012年12月28日，属笔误错写为2013年12月28日，现更正为2012年12月28日。因为原告向被告支付了四次房款，其中三张支付房款收据是在2012年12月28日签订涉案商品房买卖合同前交的房款，最后一张支付房款收据是在2012年12月28日签订涉案商品房买卖合同后第三天交的房款，可以证实是笔误。原告甘日有对其主张提供的证据有：1、原告甘日有的《居民身份证》复印件一份；2、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：08903）复印件一份；3、《收据》复印件四张；4、《收楼确认书》复印件一份。被告信宜市亘德房地产开发有限公司辩称，一、被告不存在违约的事实。涉案商品房买卖合同是2013年12月28日签订的，不存在原告诉称的合同签订时间有误问题。本案中，涉案商品房买卖合同第八条约定的商品房交付时间有笔误，双方约定的商品房交付时间实际上为2014年1月1日前，属笔误错写为2013年1月1日前，现更正为2014年1月1日前。被告在签订涉案商品房买卖合同当天将涉案商品房交付给原告，不存在违约的事实。二、原告存在违约的事实。本案中，涉案商品房买卖合同第六条约定的付款方式是一次性付款，但是原告没有按照合同约定的付款方式付款，其分四次付款，而且在签订涉案商品房买卖合同前未能缴交总房款的80%，所以本案是原告本身违约，不存在被告承担违约金的问题。三、原告主张的违约金明显过高。根据合同法、司法解释的有关规定，本案被告即使因逾期交付房屋构成违约，也应按造成实际损失的30%为上限计付违约金，所以被告对原告主张的违约金过高提出抗辩，应当根据同地段同类型的房屋租金作参考计算违约金。现在信宜市的房屋租金大概是每月500元左右，按照损失的30%就应该是每月150元左右。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告信宜市亘德房地产开发有限公司对其答辩没有提供证据。本院调查收集的证据材料有：信宜市房地产管理局的《证明》一份。经审理查明，被告信宜市亘德房地产开发有限公司成立时间是2007年6月15日，营业期限至2015年6月14日。被告信宜市亘德房地产开发有限公司的经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发。根据原告甘日有提交的一份合同编号为08903的《广东省商品房买卖合同》显示，原告甘日有（买受人）向被告信宜市亘德房地产开发有限公司（出卖人）购买位于信宜市教育路陈锦垌商品房。该商品房买卖合同由合同主文、附件一、附件二、附件三、附件四组成。该合同主文部分共约定有二十七条条款，其中第一条项目建设依据。出卖人取得位于信宜市东镇教育路陈锦垌编号为信府国用（2009）第0001284和信府国用（2009）第0001532号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2009年10月19日至2079年9月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【现定名】亘德·育龙湾。建设工程规划许可证号为（2010）080号、（2010）081号和（2010）082号，施工许可证号为（2010）032号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售（2011）012号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住房和城乡建设局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准，本合同的房屋平面图与《房地产权证》的平面图有差异的，以《房地产权证》平面图为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第D座八幢9层903号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3.1米。该商品房非封闭式的阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共183.22平方米，其中套内建筑面积166.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、该商品房属预售，按套出售。双方约定如下：A：按销售面积计价，即投影面积＋分摊面积计算销售总价，销售面积199.2㎡，单价3199.2元／㎡，总金额637281元。B：按销售面积计价的总金额折入建筑面积183.22㎡（即产权登记面积）。单价3478.23元／㎡，总金额637281元。（产权登记面积以房产局测量建筑面积为准）。……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款。交定金伍万元，签订《购房协议书》，并按《购房协议书》所规定的付款时间到售楼部缴交总房款80%（含定金）并签署《商品房买卖合同》，交楼前付清余款。2、分期付款。交定金伍万元，签订《购房协议书》，并按《购房协议书》所规定的付款时间到售楼部缴交总房款30%作首期（含定金）并签署《商品房买卖合同》，待该栋房屋封顶后十五天内交50%总房款，交楼前付清余款；若楼房已封顶的，于签署《商品房买卖合同》后十五天内交50%总房款，交楼前付清余款。……。第八条交付期限。出卖人应当在2013年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，买受人接到出卖人交楼通知15天内未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在15日之内，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。（2）逾期超过30日后，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，双方的验收交接视为通过。……。第二十条本合同效力及于合同主文与附件一、附件二、附件三、附件四。对于其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共21页，一式陆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人肆份，买受人壹份，当地房地产交易登记机关壹份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起90天内，由出卖人向当地房地产交易登记机关申请登记备案等内容。作为该合同组成部分的附件一是涉案房屋平面图，附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三是装饰、设备标准、收楼标准，附件四是合同补充协议。该合同落款出卖人处是信宜市亘德房地产开发有限公司并盖有“信宜市亘德房地产开发有限公司合同专用章”的印章，还盖有该公司的法定代表人卢彦敏的印章，但是合同签订时间处为空格没有填写时间，签于亘德.育龙湾售楼部；买受人处是甘日有的签名及其所捺的指印，合同签订时间处填写为2013年12月28日，签于亘德.育龙湾售楼部。原告甘日有向被告信宜市亘德房地产开发有限公司支付购房款的具体情况是：1、2011年10月12日支付购房定金30000元，被告于当日立具的《收据》中写明“今收到甘日有八幢903房定金30000元，单价3440×0.93＝3199.20／㎡”；2、2011年12月6日支付购房款270000元，被告于当日立具的《收据》中写明“今收到甘日有购育龙湾小区八幢903房房款270000元”；3、2012年2月19日支付购房款200000元，被告于当日立具的《收据》中写明“今收到甘日有购育龙湾小区八幢903房房款200000元”；4、2012年12月31日支付购房款137281元，被告于当日立具的《收据》中写明“今收到甘日有购八幢903房房款137281元”。至此，原告向被告信宜市亘德房地产开发有限公司付清了购房款637281元。根据上述四份《收据》显示，该四份《收据》的收款单位处均盖有“信宜市亘德房地产开发有限公司财务专用章”的印章，并有该公司的人员在出纳或经手人处签名。2013年12月28日，被告将涉案商品房交付给原告甘日有使用，双方共同签订了一份《收楼确认书》，该确认书的内容是：“业主姓名：甘日有先生。房屋住址：8幢903房。1、兹证明上述之单位已于2013年12月28日由物业公司周先生陪同下进行验收；2、水、电、煤气表底数：A、水表底数31立方米，B、电表底数1248.6度；3、已交完所有入伙费用，准予发放入户门钥匙4条，IC卡张，信箱钥匙2条。本“确认书”一式两份，签署后，业主和物业管理单位各执一份。业主签名：甘日有，2013年12月28日物业服务中心经办人签名：黎冬梅，2013年12月28日。”2015年7月30日，原告甘日有具状诉至本院，提出前述诉讼请求及事实理由。庭审中，原、被告对上述四份《收据》和一份《收楼确认书》的真实性无异议。原告甘日有诉称，上述《广东省商品房买卖合同》落款处的合同签订时间实际上为2012年12月28日，属笔误错写为2013年12月28日，应认定合同签订时间为2012年12月28日，双方在合同第八条中约定的涉案商品房交付期限为2013年1月1日前，被告逾期至2013年12月28日交付涉案商品房已构成违约。被告信宜市亘德房地产开发有限公司辩称，上述《广东省商品房买卖合同》落款处的合同签订时间不存在笔误，合同签订时间实际上为2013年12月28日，双方在合同第八条中约定的涉案商品房交付期限实际上为2014年1月1日前，属笔误错写为2013年1月1日前，应认定涉案商品房交付期限为2014年1月1日前，被告于2013年12月28日交付涉案商品房不构成违约。对此，原告对其主张提供有上述《收据》、《收楼确认书》、《广东省商品房买卖合同》等证据予以佐证，被告对其辩称没有提供相关证据予以证实。另查明，原、被告签订上述《广东省商品房买卖合同》后，被告尚未按合同第二十四条约定将涉案商品房买卖合同向信宜市房地产管理局申请登记备案。本院认为，本案争议的焦点主要是：一、关于涉案商品房买卖合同的合同签订时间和涉案商品房的交付期限如何认定问题？二、被告是否存在逾期交付涉案商品房给原告的违约行为？三、若被告存在逾期交房的违约情形的，违约金应按何标准计算？本院评述如下：一、关于涉案商品房买卖合同的合同签订时间和涉案商品房的交付期限如何认定问题？本案中，原告甘日有与被告信宜市亘德房地产开发有限公司签订一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：08903），约定原告以价款637281元购买被告位于信宜市教育路陈锦垌号商品房。原告诉称，涉案商品房买卖合同落款处的合同签订时间实际上为2012年12月28日，属笔误错写为2013年12月28日，应认定合同签订时间为2012年12月28日，双方在合同第八条中约定的涉案商品房交付期限为2013年1月1日前。被告辩称，涉案商品房买卖合同落款处的合同签订时间不存在笔误，合同签订时间实际上为2013年12月28日，双方在合同第八条中约定的涉案商品房交付期限实际上为2014年1月1日前，属笔误错写为2013年1月1日前，应认定涉案商品房交付期限为2014年1月1日前。对此，原告对其主张提供有上述《收据》、《收楼确认书》、《广东省商品房买卖合同》等证据予以佐证，被告对其辩称没有提供相关证据予以证实。首先，根据原告提交的收据显示，原告分别于2011年10月12日支付购房定金30000元、2011年12月6日支付购房款270000元、2012年2月19日支付购房款200000元、2012年12月31日支付购房款137281元共计637281元给被告。其次，根据原告提交的收楼确认书显示，被告于2013年12月28日将涉案商品房交付给原告使用。再次，根据原告提交的涉案商品房买卖合同显示，该合同主文第二十二条、第二十四条中约定，本案的涉案商品房买卖合同一式六份，由原告持有一份，由被告持有四份，由被告向当地房地产交易登记机关申请登记备案一份。但是，被告不按约定将涉案商品房买卖合同向信宜市房地产管理局申请登记备案，在诉讼中也不提供其持有的涉案商品房买卖合同或者其他相关证据证实其主张。综合原、被告的主张及全案证据，本院认为原告于2012年12月31日付清全部购房款，合同第八条中约定的涉案商品房交付期限为2013年1月1日前，而被告于2013年12月28日将涉案商品房交付给原告使用，故应认定涉案商品房买卖合同的合同签订时间为2012年12月28日，比较符合通常的交易习惯。被告辩称原告于2012年12月31日付清全部购房款，于2013年12月28日签订涉案商品房买卖合同并交付涉案商品房，由于这个时间段长达约一年，明显不符合通常的交易习惯，且被告对其主张也未能举证予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院对其辩称不予采信。根据“谁主张，谁举证”的原则，本院采信原告的主张，即认定涉案商品房买卖合同落款处的合同签订时间实际上为2012年12月28日，属笔误错写为2013年12月28日，应认定合同签订时间为2012年12月28日，双方在合同第八条中约定的涉案商品房交付期限为2013年1月1日前。二、关于被告是否存在逾期交付涉案商品房给原告的违约行为？如前所述，本案的涉案商品房买卖合同落款处的合同签订时间实际上为2012年12月28日，属笔误错写为2013年12月28日，应认定合同签订时间为2012年12月28日，双方在合同第八条中约定的涉案商品房交付期限为2013年1月1日前。因此，被告在合同约定的涉案商品房交付期限届满之前必须按合同约定的方式办理涉案商品房的交付手续，否则被告应承担相应的违约责任。本案中，原告于2012年12月31日付清了全部购房款，被告却延期至2013年12月28日交付涉案商品房给原告，被告逾期不交房的行为已构成违约，理应向原告承担违约责任。因此，原告请求被告支付从2013年1月1日起至涉案商品房实际交付之日即2013年12月28日止的违约金有理有据，本院予以支持。被告辩称其不存在违约交付房屋的情形，理据不足，本院不予采纳。三、关于违约金应按何标准计算的问题。被告认为即使逾期交付房屋，也应按造成损失的30%计付违约金，原告起诉主张的违约金不合理，应当根据同地段同类型的房屋租金作参考计算违约金。本案中，根据原、被告双方签订的合同可知，出卖人迟延交付房屋超过180天，且买受人要求继续履行合同的，出卖人按已付总房款日万分之三计付违约金给买受人，该违约金计付标准并未超过法律规定的范围。被告主张违约金应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定处理，即按同地段同类房屋租金标准进行确定违约金数额。上述“解释”第十七条的主要内容是针对商品房买卖合同中没有约定违约金数额计算方法的，可参照同地段房屋租金标准确定。而本案双方已明确约定违约金的计付标准，并不适用上述“解释”第十七条的规定，故对被告辩称按租金确定原告的损失缺乏法律依据，本院不予采纳。根据原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定可知，原告于2012年12月31日前付清了全部购房款637281元，被告迟延交房的违约金应从2013年1月1日起按已付购房款637281元计算，按照上述的违约金计算标准，计至涉案商品房实际交付之日即2013年12月28日止，被告实际迟延交付涉案商品房时间为362天，被告应当向原告支付的违约金为69208.72元（637281元×3÷10000×362天）。因此，原告请求被告支付违约金69208.72元，依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：限被告信宜市亘德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金人民币69208.72元给原告甘日有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元（原告甘日有已预交），由被告信宜市亘德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  黄方强二〇一五年十月十九日书记员  许瀚丹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。