江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏执异4号
异议人（利害关系人）中国江苏国际经济技术合作集团有限公司，住所地江苏省南京市。
法定代表人彭向峰，该董事长。
委托代理人郑卫彤，上律师事务所律师。
申请执行人孟杰飞。
被执行人曹聪。
被执行人南通盈丰房地产投资发展有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人曹聪，该董事长。
被执行人上海丰业房地产开发经营有限公司，住所地上海市。
法定代表人曹聪，该董事长。
申请执行人孟杰飞与被执行人南通盈丰房地产投资发展有限公司（以下简称盈丰公司）、上海丰业房地产开发经营有限公司（以下简称丰业公司）、曹聪合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案执行。本院执行过程中，中国江苏国际经济技术合作集团有限公司（以下简称中江国际公司）主张其对本院（2014）苏执字第00017-13号执行裁定所涉土地使用权享有工程款优先权，向本院提出执行异议，请求终止执行本院（2014）苏执字第00017-13号执行裁定。本院于2016年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
中江国际公司向本院提交《案外人执行异议申请书》，提出执行异议称：一、中江国际公司享有工程款优先权，本案应终止对江苏省高级人民法院（2014）苏执字第00017-13号执行裁定项下土地使用权的执行。2015年9月30日，中江国际公司收到盈丰公司《告知函》，盈丰公司称其于2015年9月28日收到江苏省高级人民法院（2014）苏执字第00017-13号执行裁定，中江国际公司应协助执行，配合土地的交接工作。但本案的基本情况为：中江国际公司作为总承包人与盈丰公司作为发包人因南通尚海城项目发生建设工程施工合同纠纷，双方未就工程项目进行总结算，盈丰公司未付清工程款。为此，中江国际公司已于2015年8月31日向南通仲裁委员会申请仲裁，南通仲裁委员会受理后，中江国际公司申请财产保全，江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）于2015年9月6日作出（2015）通中仲保字第00023号民事裁定：冻结盈丰公司银行存款1.5亿元，或查封、扣押其相应价值的其他财产、权益。2015年9月7日，南通中院轮候查封了盈丰公司名下位于南通市港闸区永和路南侧、长华路东侧，证号为苏通国用（2010）第0208010号，面积为27151.16㎡的土地使用权，查封期限三年。但江苏省高级人民法院作出（2014）苏执字第00017-13号执行裁定时并未考虑上述情况。中江国际公司在本案以物抵债裁定所涉土地上实施了三通一平工作、施工建设了尚海城项目的售楼中心、搭建了工棚并派驻留守人员完成后期保修工作。就上述施工内容，盈丰公司至今未与中江国际公司进行结算，中江国际公司已一并申请了仲裁。目前尚有部分施工项目未办理竣工手续，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，中江国际公司作为承包人可以申请人民法院将该工程依法拍卖，中江国际公司就工程拍卖或折价的价款在建设工程价款范围内享有优先受偿权。二、孟杰飞与盈丰公司间曾存在重大利益关系，江苏省高级人民法院（2012）苏民初字第0014号民事调解书显失公平、严重侵犯了盈丰公司其他债权人的利益，盈丰公司有借助合法形式转移资产、逃避债务之嫌疑。综上，江苏省高级人民法院以物抵债裁定侵犯了中江国际公司合法权益，请求终止执行江苏省高级人民法院（2014）苏执字第00017-13号执行裁定，停止将被执行人盈丰公司名下，位于南通市港闸区永和路南侧、长华路东侧，证号为苏通国用（2010）第0208010号，面积为27151.16㎡的土地使用权过户至孟杰飞名下。
本院经审查查明：本院于2012年11月13日立案受理了原告孟杰飞与被告盈丰公司合作开发房地产合同纠纷一案，于2013年1月21日作出（2012）苏民初字第0014号民事调解书：一、孟杰飞同意按年利率11%与盈丰公司结算全部占用资金的损失，按目前尚欠本金4768万元计算，截至2013年10月31日，损失共计人民币93390246元，本金与损失合计为人民币141070246元整（大写人民币壹亿肆仟壹佰零柒万零贰佰肆拾陆元整）；二、盈丰公司支付给孟杰飞的上述全部损失（包括将来发生的）为孟杰飞税后的净得数额，由盈丰公司承担本应由孟杰飞自行缴纳的税费（即该项税费已由盈丰公司代扣代缴）；三、盈丰公司承诺的还款时间为：1.第一期：2014年1月25日前偿还3500万元，如盈丰公司不能按期还款，金额达500万元(含500万元)，则对超过500万元的部分，盈丰公司按三倍补偿孟杰飞损失，且应在2014年3月15日前还清该期欠付款项；2.第二期：2014年3月15日前偿还35535123元；3.第三期：2014年12月30日前偿还协议第一条约定总款项的另50%计人民币70535123元及该款项自2014年3月16日起至实际还款日止的占用资金损失，按年利率11%计算；4.如果盈丰公司在第二、三期还款时间内未足额还款（含第一期未还部分），则盈丰公司应按未还款部分的三倍补偿孟杰飞的损失（扣除已计算三倍损失的部分）。孟杰飞即依据本调解书申请法院强制执行盈丰公司的财产，届时盈丰公司无权提出降低赔偿损失比例的请求。盈丰公司上述全部款项应根据孟杰飞书面指定的银行卡号汇入，届时以孟杰飞书面或信息提供为准；四、盈丰公司以其开发建设的尚海城项目中抵押给华融资产管理公司上海分公司的全部未销售房产中的余额部分（含土地使用权）再行抵押给孟杰飞，作为盈丰公司承诺还款的保证。孟杰飞在签订本协议后十日内，办理好法院解除对盈丰公司尚海城项目项下所有房屋的查封，孟杰飞与盈丰公司到南通市房地产交易中心及国土资源局办理好抵押登记手续。在该项抵押中，华融资产管理公司上海分公司为第一顺序抵押权人，孟杰飞为第二顺序抵押权人。除上述抵押担保外，盈丰公司的股东之一丰业公司和盈丰公司法定代表人曹聪也为本协议的履行承担连带保证责任；五、为监督盈丰公司通过销售解封的房产并按不少于销售房款的40%比例还款，盈丰公司与孟杰飞在南通市的银行设立一个特定账户，由孟杰飞和盈丰公司各掌握一枚印鉴，盈丰公司销售所得全部房款的40%无论现金还是转账都应打入该账户；对超出孟杰飞应得的40%以外的售房款，盈丰公司可自主支配使用，孟杰飞必须根据房屋销售的情况及时办理房屋抵押的注销手续，如盈丰公司以售房款之外的其它方式向孟杰飞还款的，则孟杰飞应在收到款项之日的2个工作日内办理相应房屋的抵押注销手续。另外，盈丰公司每天销售房产并上网登记的实时情况应及时提供给孟杰飞，孟杰飞届时委派一个专人到盈丰公司处采集数据资料，盈丰公司应当积极配合。但是，盈丰公司不得以房产销售不畅而作为其不按本协议约定期限履行还款义务的理由。盈丰公司不按本条约定履行义务的，孟杰飞可申请法院强制执行。盈丰公司应偿还的款项全部结清后，孟杰飞应配合盈丰公司办理银行印鉴变更手续，孟杰飞不再监控、管理该帐户；六、案件受理费1305712元减半收取652856元，诉讼保全费5000元，合计657856元，由孟杰飞、盈丰公司各负担328928元，盈丰公司应负担部分在其最后支付还款时一并支付给孟杰飞；七、本协议为双方处理纠纷的最终协议，对双方具有法律约束力。本协议经各方签字或盖章后生效。对本协议未作约定或表述的，孟杰飞在本案中的其他诉求，一并予以放弃，双方无其他争议。如盈丰公司不履行本协议约定的任一条款，孟杰飞均有权申请法院强制执行当期剩余款项。
因盈丰公司未按上述民事调解书履行义务，孟杰飞向本院申请执行民事调解书的第一期款项，申请执行标的为6050万元（盈丰公司已还款1150万元），本院于2014年3月4日立案执行，案号为（2014）苏执字第0004号。执行过程中，本院根据孟杰飞申请，追加丰业公司、曹聪为本案被执行人。
申请执行人孟杰飞于2014年10月向本院申请执行民事调解书的第二期款项，申请执行标的为8470.5369万元（第二期款项盈丰公司已还款730万元）。本院于2014年10月13日立案执行，案号为（2014）苏执字第00017号，本院将（2014）苏执字第0004号和（2014）苏执字第00017号案件并案执行。
2014年12月3日，本院查封被执行人盈丰公司名下南通市港闸区苏通国用（2010）第0208010号土地使用权（土地证载面积27151.16㎡）。
2015年3月27日，孟杰飞向本院申请强制执行民事调解书的第三期款项，申请执行标的为20593.4297万元。本院于2015年3月30日依法立案执行，案号为（2015）苏执字第00011号。
执行过程中，本院以（2014）苏执字第00017号案件启动评估程序，依法摇号选择江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司对被执行人盈丰公司位于南通市港闸区永和路南侧、长华路东侧土地[土地证号苏通国用（2010）第02080**号，土地面积27151.16㎡]的市场价值进行评估。2015年4月8日，江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司作出苏象仁（2015）（估）字第026号土地估价报告，评估该土地价值为7871.12万元。
根据申请执行人孟杰飞的申请，本院于2015年4月29日作出（2014）苏执字第00017-4号裁定：对被执行人盈丰公司名下位于南通市港闸区永和路南侧、长华路东侧，证号为苏通国用（2010）第0208010号，面积为27151.16㎡的土地使用权予以拍卖。拍卖公告中载明拍卖标的为南通市港闸区苏通国用（2010）第0208010号土地使用权，该宗地有部分临时建筑未拆除（售楼中心、工棚）。本院分别于2015年5月29日、6月29日、9月14日在江苏省高级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行了三次公开拍卖，均因无人报名竞买而流拍，第三次拍卖保留价为5667.2064万元。
2015年9月17日，申请执行人孟杰飞向本院提交《关于以流拍土地使用权抵偿债务的申请》，该申请书还称在执行中被执行人盈丰公司已履行了约4000万元，抵偿债务后尚未受偿金额请求法院尽快执行。
2015年9月25日，本院作出（2014）苏执字第00017-13号执行裁定，载明：本院认为，申请执行人孟杰飞的申请系其真实意思表示，其申请符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十三条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条的规定，裁定：将被执行人盈丰公司名下，位于南通市港闸区永和路南侧、长华路东侧，证号为苏通国用（2010）第0208010号，面积为27151.16㎡的土地使用权以第三次拍卖保留价5667.2064万元抵偿给申请执行人孟杰飞所有。本裁定送达后即发生法律效力。2015年9月28日，本院依法向孟杰飞、南通市国土资源局送达了该执行裁定。
2015年9月30日，盈丰公司向中江国际公司发出《告知函》，称：盈丰公司于2015年9月28日收到江苏省高级人民法院（2014）苏执字第00017-13号执行裁定：将盈丰公司名下位于南通市港闸区永和路南侧、长华路东侧，证号为苏通国用（2010）第0208010号，面积为27151.16㎡的土地使用权抵偿给孟杰飞。因中江国际公司于2015年8月31日向南通市仲裁委员会申请仲裁，并向南通中院申请保全了上述土地，该土地上的构筑物（售楼中心、工棚、输电设备等）还存在拆迁、清算、撤场等收尾工作。基于以上事实，中江国际公司如有异议，请函告盈丰公司，并在本月15日内向有关法院提出书面异议；如无异议，请在近期内安排协助办理土地交接工作。
2015年10月15日，本案执行法官召集孟杰飞委托代理人李建群、盈丰公司总经理李堃、中江国际公司委托代理人郑卫彤谈话，李建群称：同意售楼中心延长使用6个月、工棚延长使用2个月；李堃称：售楼处系临时建筑；郑卫彤称：目前以物抵债所涉土地的工地上住了中江国际公司的三四个工作人员，主要维护保养售楼处。中江国际公司主张在建筑范围内享有优先受偿权，10日内提供相关的合同和证据。工棚与中江国际公司没有关系。
另查明：2015年8月31日，中江国际公司向南通仲裁委员会申请仲裁，称：其与盈丰公司签订三份《建设工程施工合同》，约定由中江国际公司承建尚海城项目1、2、3号楼土建、水电安装工程；4-8号楼幼儿园、会所、传达室、配电房等配套工程土建、水电安装工程；9-14号楼及人防地下室工程土建、水电安装工程，中江国际公司已向盈丰公司递交工程决算书及相关资料，但盈丰公司拒付剩余工程款，请求裁决盈丰公司支付工程款1.5亿元及违约金300万元。南通仲裁委员会于2015年8月31日立案受理。中江国际公司申请财产保全，南通中院于2015年9月6日作出（2015）通中仲保字第00023号民事裁定：冻结盈丰公司银行存款1.5亿元，或查封、扣押其相应价值的其他财产、权益。2015年9月7日，南通中院轮候查封了盈丰公司名下位于南通市港闸区永和路南侧、长华路东侧，证号为苏通国用（2010）第0208010号，面积为27151.16㎡的土地使用权，查封期限三年。
本案的争议焦点是：一、中江国际公司所提异议性质为案外人异议还是执行行为异议；二、中江国际公司主张终止执行本院（2014）苏执字第00017-13号执行裁定，停止将该裁定所涉土地使用权过户至孟杰飞名下，是否有事实和法律依据。
本院认为：一、尽管中江国际公司向本院提交了《案外人执行异议申请书》，且请求停止对盈丰公司案涉土地使用权的执行，但其异议本质上为执行行为异议而非案外人异议，本案应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的相关规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第一款第（一）项规定：当事人以外的公民、法人和其他组织认为人民法院的执行行为妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项规定：当事人、利害关系人认为执行过程中执行法院查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施违法，提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。故中江国际公司作为轮候查封权利人对执行法院以物抵债裁定提出的异议属于执行行为异议。另外，建设工程款优先权系对执行标的的交换价值享有优先受偿的权利，该优先权的实现须通过评估、拍卖相关建设工程予以实现，此权利与所有权等可以阻却执行的实体权利存在本质差别。故中江国际公司以其享有建设工程款优先权为由所提异议并非实体上可以排除执行的异议，而仅是对执行法院处置标的物执行行为所提的异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。
二、中江国际公司主张终止执行本院（2014）苏执字第00017-13号执行裁定，停止将该裁定所涉土地使用权过户至孟杰飞名下，没有事实和法律依据。
首先，中江国际公司在本院执行过程中主张工程款优先权没有事实依据。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。本案中，中江国际公司至今未能提供其与盈丰公司就售楼中心、工棚签订的施工合同，亦未能举证证明发包人盈丰公司存在《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的“未按照约定支付价款”的行为，故其主张工程款优先权没有事实依据。
其次，中江国际公司对盈丰公司土地使用权主张工程款优先权没有法律依据。本院评估及拍卖标的系盈丰公司土地使用权，本院拍卖公告亦明确拍卖标的中不包含中江国际公司在该土地上建造的售楼中心、工棚。中江国际公司主张工程款优先权只能及于其已经建造完成的工程，而不能及于他人的土地使用权。故中江国际公司对盈丰公司案涉土地使用权不享有包含工程款优先权在内的任何权利，其以享有工程款优先权为由主张停止对案涉土地使用权的执行没有法律依据。
最后，中江国际公司作为轮候查封权利人主张阻却本院以物抵债裁定的执行没有法律依据。《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》规定：“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续”。本案中，本院于2014年12月3日对盈丰公司案涉土地使用权予以首封，后中江国际公司于2015年8月31日向南通仲裁委员会申请仲裁并申请查封盈丰公司资产，南通中院据此于2015年9月7日轮候查封了盈丰公司上述土地使用权。在本院已经评估、拍卖且于2015年9月25日作出以物抵债裁定的情况下，案涉土地使用权已经处置完毕，轮候查封均失去法律效力，中江国际公司作为轮候查封权利人主张停止本院以物抵债裁定的执行没有法律依据。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条、第十六条、第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回中国江苏国际经济技术合作集团有限公司的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向最高人民法院申请复议。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 沈晓雯