吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）延中行终字第11号
上诉人（原审原告）李学山，男，1951年1月5日出生，朝鲜族，延边朝鲜族自治州水利局退休干部，现住延吉市。
上诉人（原审原告）马英淑，女，1952年7月17日出生，朝鲜族，现住延吉市。
被上诉人（原审被告）延吉市人民政府，所在地延吉市。
法定代表人金虎权，市长。
原审第三人延吉市房产局，所在地延吉市。
法定代表人金勇文，局长。
原审第三人迟秀军，男，1963年6月24日出生，汉族，延吉市翰苑房地产开发公司经理，现住延吉市。
原审第三人延吉市延兴房地产开发有限公司，所在地延吉市。
法定代表人李春龙，经理。
上诉人李学山、马英淑因其与被上诉人延吉市人民政府，原审第三人延吉市房产局、迟秀军、延吉市延兴房地产开发有限公司（以下简称延兴公司）房屋行政登记一案，不服敦化市人民法院（2013）敦行初字第23号行政判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院根据各方当事人在诉讼中提交的证据综合审查认定如下事实：坐落在延吉市河南街前进路725号，产籍号13-3-109，户号101、102号房屋（即本案争议房屋）及103、104号等房屋，是第三人延兴公司开发建设的门市房。
2009年4月7日，原告姜昌元诉被告延兴公司房屋拆迁安置民事纠纷一案，本院作出（2007）延州民四初字第40号民事判决（该判决的主要内容是：解�姜昌元与延兴公司于2006年5月2日达成的产权调换回迁安置补偿协议，延兴公司返还姜昌元房款，支付姜昌元搬迁补助费、利息损失及赔偿金）。该判决发生法律效力后，2012年3月6日，姜昌元向本院申请执行其与延兴公司房屋拆迁安置民事纠纷一案，姜昌元与延兴公司达成执行和解协议，延兴公司将101、102号房屋抵债给姜昌元。2012年3月20日，姜昌元与延兴公司达成执行和解补充协议，约定将房屋预告登记在李学山、马英淑名下。2012年4月23日，本院作出（2009）延中执字第136-6号执行裁定书、（2009）延中执字第136-6号协助执行通知书（主要内容为：本院于2011年8月16日作出（2009）延中执字第136-4号执行裁定，续查封了被执行人延兴公司在延吉市前进路白桦胡同东侧开发的一栋综合楼中的101、102、103、104四间门市房。现因申请执行人姜昌元提出解除对101、102号房屋查封的申请，故裁定解除对101、102房屋的查封）。2012年4月6日，延兴公司、李学山、马英淑向房产局提出房屋所有权转移登记申请。之后李学山、马英淑交纳了契税、工本费、商品房转让手续费等。2012年5月29日，延吉市房产局将争议房屋登记在李学山、马英淑名下，并向二人颁发了产权证号为524596、524605号房屋权属证书。
迟秀军对此不服，向延吉市人民政府申请行政复议。延吉市人民政府立案后向房产局调取了李学山、马英淑的房产档案，又调取了人民法院作出的相关民事、行政及执行法律文书。2012年8月29日，延吉市人民政府作出延市府复决字（2012）3号行政复议决定书。该复议决定认为，房产局在受理李学山、马英淑房屋产权登记前，争议房屋已被房产局办理了商品房预售备案登记，登记在迟秀军名下，且被延吉市人民法院查封。房产局又为李学山、马英淑办理房屋�权登记，行政登记行为违法。故撤销了房产局为李学山、马英淑颁发的产籍号为13－3－109，户号为101号、102号，产权证号为524596号、524605号的房屋登记。李学山、马英淑不服，向原审法院提起行政诉讼。
与本案争议房屋相关的民事诉讼：1、2010年，迟秀军就本案争议的101号房屋及102号、104号房屋，对被告延兴公司，第三人姜昌元、刘焕发提起商品房预售合同民事诉讼；2、2011年1月4日，迟秀军因本院执行争议的101号、102号房屋，向本院提起执行异议之诉；3、2011年4月29日，刘焕发就本案争议的101号房屋，对被告延兴公司、第三人姜昌元、迟秀军提起房屋买卖合同民事诉讼；4、2012年4月24日，刘焕发因本院执行争议的101号房屋，向本院提起执行异议之诉。
上述民事案件尚在审理中。
与本案争议房屋相关的行政诉讼：1、迟秀军就本案诉争的101号房屋，诉被告延吉市房产局，第三人刘焕发、李中美、延兴公司要求撤销房屋预告登记一案，延吉市人民法院于2010年6月2日作出（2010）延行初字第9号行政判决。刘焕发提出上诉后，本院于2011年11月28日作出（2011）延中行终字第29号行政裁定，裁定将本案发回重审。延吉市人民法院于2012年7月19日作出（2012）延行初字第34号行政判决，判决撤销了被告延吉市房产局就本案诉争的101号房屋为第三人刘焕发、李中美颁发的延房预字第01103号预购商品房预告登记证明。刘焕发提出上诉后，本院于2012年12月26日对该案作出（2012）延中行终字第42号行政判决书（该判决认定：2007年7月23日，第三人延兴公司将延兴综合楼101、102、104号房屋预售给迟秀军，双方签订了商品房买卖合同，并于2007年7月26日经延吉市房产局审核在其商品房合同备案网络系统信息中登记备案。该判决认为，迟秀军在向房产局提出商�房预售登记申请时，其所提交的申请材料齐全，且登记机关电子登记簿未有针对同一房屋所作的登记记载，其提出的申请符合登记条件，房产局据此于2007年7月26日为其作出的登记行为符合法律规定，且对外已发生法律效力。延吉市房产局未经法定程序，就同一房屋又重复为刘焕发、李中美作出预告登记行为，没有法律依据和事实根据。故判决驳回上诉，维持原判）。该判决已经发生法律效力；2、2011年2月6日，原告姜昌元起诉被告延吉市房产局，要求撤销颁发给延兴公司的《商品房预售许可证》，延吉市人民法院作出（2011）延立行初字第1号行政裁定，裁定不予受理。姜昌元提出上诉。本院于2011年7月17日作出（2011）延中立行终字第4号行政裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。该裁定亦已发生法律效力。
另查，2012年3月30日，延吉市人民法院根据另案申请人的申请对�兴公司综合楼101、102、104号房屋予以查封。2012年8月7日，该院作出（2012）延执字第424-1号执行裁定书，裁定解除了对上述房屋的查封。
原审的主要裁判理由是：延吉市房产局就本案争议的房屋已为迟秀军办理了商品房预售登记备案，迟秀军作为利害关系人有权选择向被告延吉市人民政府申请行政复议。延吉市人民政府有权依申请对其工作部门的具体行政行为进行审查并作出行政复议决定。（2009）延中执字第136-6号执行裁定书的内容是解除对争议房屋的查封，而不是要求房屋登记机关协助将争议房屋产权登记在李学山、马英淑名下。延吉市人民政府的行政复议行为与法院的司法行为并不冲突。延吉市人民政府未通知延兴公司作为第三人参加行政复议，并不影响行政复议案件的审理。延吉市房产局未经利害关系人迟秀军同意即为李学山、马英淑办理产权登记，违反法�规定。延吉市房产局为李学山、马英淑作出登记行为所涉及的房屋，迟秀军等相关当事人已对此提出产权争议诉讼，争议尚未解决。在此情况下，房产局为李学山、马英淑办理房屋产权登记，明显违反法律规定。延吉市人民政府认定争议房屋在延吉市人民法院查封的事实，因没有提交相应证据予以证实，被告以此作为复议决定理由之一，属于适用法律不当，应予纠正。延吉市人民政府复议行为存在的其他瑕疵，不影响其合法性。原告提出的其他诉讼请求亦不予支持。
原审判决：驳回原告李学山、马英淑的诉讼请求。
上诉人李学山、马英淑的主要上诉理由及请求是：本案不属行政复议受案范围，原审判决认定延吉市人民政府对迟秀军的行政复议申请予以立案的事实错误。即使迟秀军的行政复议符合受理范围，也应中止复议。延吉市人民政府在迟秀军已办理异议登�的情况下仍受理其行政复议申请，程序违法；上诉人是通过法院的执行程序取得房屋所有权证，合法有效。政府无权对房产局基于司法行为作出的登记行为作出复议。原审认为复议行为与司法行为不冲突，属认定事实错误；原审认定迟秀军是预告登记权利人，认定事实错误；原审认为行政复议行为存在的瑕疵不影响复议行为的合法性，适用法律错误。请求撤销原判，依法改判。
其他当事人在二审均未提出书面答辩意见。
各方当事人在二审审理期间均未提交新证据。
本院经审理认为，原审法院对各方当事人在原审庭审中提交的证据，已经庭审质证，原审法院对证据的采信理由正当，在此基础上查明的主要事实清楚，证据充分。关于上诉人提出的“原审认定迟秀军是预告登记权利人，认定事实错误”的主张，本院认为，迟秀军与延兴公司签订商品房买卖合同后，�吉市房产局于2007年7月26日为迟秀军作出商品房合同登记备案的事实，本院作出的生效判决已予以认定。原审在认证及裁判理由中，将备案登记表述为预告登记不当，应予纠正。
本院认为，《城市房地产管理法》和建设部《城市商品房预售管理办法》所规定商品房预售合同备案登记制度，尽管在性质上属于是一种为实现行政监管目的而设置的强制性制度，但其最终的目的在于维护商品房预购人的合法权益，行政管理只是一种手段。在物权法所规定的预告登记制度设立前，如果不赋予这种备案登记制度在合同履行等民事法律关系上相应的公示、对抗及优先效力，那么立法及行政管理的目的就难以实现。
本院生效的行政判决已经认定，延兴公司将延兴综合楼101、102、104号房屋预售给迟秀军，双方签订了商品房买卖合同，并于2007年7月26日经延吉市房产局审核在其商品房合同备案网络系统信息中登记备案。该判决对延吉市房产局为迟秀军作出的商品房备案登记行政行为的效力亦予以认定。
基于此，迟秀军作为争议商品房的买卖合同备案登记权利人，尽管此前其已提出异议登记，但法律并未禁止权利人在此种情况下不得申请行政复议，故其有权提出行政复议申请。延吉市房产局为上诉人作出的房屋登记行为，属行政复议法所规定的行政复议受理范围，且属于延吉市人民政府复议管辖范围。故延吉市人民政府受理复议申请并无不当。
姜昌元申请执行延兴公司房屋拆迁安置纠纷一案，姜昌元系延兴公司的普通债权人。在执行程序中，姜昌元与延兴公司达成执行和解协议，约定将本案争议房屋登记在上诉人李学山、马英淑名下，本院据此解除了对争议房屋的查封。此后上诉人取得争议房屋的产权登记，系根据当事人之间的约定，并非依据本院作出的司法行为。延吉市人民政府受理针对该房屋登记行为提出的复议申请并作出复议决定，与本院的执行行为不产生法律冲突。
依照建设部《房屋登记办法》第十八条的规定，房屋登记机关应当在其法定职权范围内对登记申请人提交的申请材料进行实质审查。因此，房屋登记机关作出房屋登记行为的基础应以房屋产权事实清楚、无争议，或虽有争议但已经相关法定程序予以最终处理为前提。房屋登记机关经审查认为不具备这一基础条件的，不应作出登记行为。
延兴公司就本案涉及的房屋此前已与迟秀军、刘焕发等当事人产生民事纠纷，在纠纷尚未解决前，就争议房屋又与上诉人签订产权转让合同，并据此向房屋登记机关提出申请，其提出的申请属申报不实。
延吉市房产局在多方当事人针对本案涉及的房屋存在事实上的争议并已提起相关的民事诉讼，相�案件尚在审理中，争议尚未解决，特别是在作出被诉行政行为当时，应当知道争议的房屋此前已为第三人迟秀军作出备案登记，且已被原审法院查封的情况下，根据上诉人的申请作出的房屋登记行政行为，认定事实显属不清，程序严重违法，适用法律明显不当。
延吉市人民政府在作出复议决定时，已注意到涉案房屋存在产权争议的事实，该事实的存在不足以导致复议程序的中止，亦不影响复议决定的正确性。故延吉市人民政府经复议后对延吉市房产局作出的错误登记行为予以撤销，符合法律规定。
综上，延吉市人民政府作出的复议决定，依据的主要事实清楚，适用法律正确，程序合法。原审判决所作的认定及裁判并无不当。上诉人李学山、马英淑提出的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规�，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费及其他诉讼费用，由上诉人李学山、马英淑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李红广
审 判 员 黄虎哲
代理审判员 李丽英
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 朴文姬