上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初22520号原告(反诉被告)：李勇生，男，1987年5月1日生，汉族，住江西省萍乡市上栗县东源乡田心村江畔63号。原告(反诉被告)：李英，女，1987年3月23日生，汉族，住山东省烟台市莱山区滨海中路XXX号。上列原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：屈建军，上海融力律师事务所律师。上列原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：李楠，上海融力律师事务所律师。被告(反诉原告)：龚银表，男，1962年9月26日生，汉族，住上海市浦东新区凌河路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告)：陆福珍，女，1964年4月14日生，汉族，住上海市浦东新区凌河路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告)：龚文彬，男，1989年11月10日生，汉族，住同上。被告(反诉原告)：龚志刚，男，1939年4月10日生，汉族，住上海市浦东新区凌河路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告)：顾金妹，女，1942年2月3日生，汉族，住同上。上列被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：汪帮清，上海繁锦律师事务所律师。上列被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：方翠萍，上海繁锦律师事务所律师。原告(反诉被告)李勇生、李英与被告(反诉原告)龚银表、陆福珍、龚文彬、龚志刚、顾金妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)的委托诉讼代理人屈建军、李楠、被告(反诉原告)龚银表、陆福珍及五被告共同委托诉讼代理人汪帮清、方翠萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李勇生、李英向本院提出诉讼请求：1.判令五被告退还已收取的定金人民币(以下币种相同)4万元；2、判令五被告赔偿原告违约金46万元；3、判令五被告赔偿原告损失738,904.16元。庭审中，原告增加一项诉讼请求：要求解除原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》。事实和理由：2016年2月28日，原告(乙方、买受人)与被告(甲方、出卖人)就被告所有的上海市浦东新区凌河路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定：系争房屋总价款245万元；2016年4月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应当按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，剩余返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应当在接到书面通知之日起5日内支付给甲方；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，自应交付之日起计算至实际交付之日止；逾期超过15天后仍未交付的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项；乙方于2016年3月20日之前，支付甲方房款人民币735,000元整(含已付定金转房款人民币40,000元整)；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,715,000元整，该款项由贷款银行转入甲方账户。《买卖合同》签订之前，双方另行签署《交易过户流程告知书》，其中提及：“结婚证日期须在最新版买卖合同日期之前”。同日，双方签订《补充协议》，约定：购房实际总价为230万元，合同约定的245万元价格仅为配合原告贷款；乙方于2016年3月20日之前支付甲方房款50万元整(含已付定金4万元整)；乙方申请购房贷款1,715,000元，该笔款项由乙方贷款银行，一次性划入甲方账户；乙方于甲乙双方办理该产证交接手续当日，支付甲方房款人民币85,000元；甲方应缴纳的所有税费由乙方承担并支付。同日，原告支付被告购房款4万元。2016年3月4日，两原告登记结婚。2016年3月12日，龚银表与李勇生见面交涉，龚银表称：房子不想卖了，产权人还有两个老人，他们不愿意卖。2016年3月14日，原告向被告寄送催告函，要求被告于2016年3月17日明确回复是否愿意继续履行合同。2016年3月17日，原、被告再次见面交涉，被告明确表示，不同意卖了，可以退给原告4万元再赔偿其4万元，双方未达成一致。2016年3月22日，原、被告双方再次见面交涉。被告表示可以继续履行合同，但是要按照实际230万元的价格重新签约，并对付款方式提出了变更要求，双方也达成一致了，但被告最终又反悔了，合同没有重新签订成功。另外，中介方上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)亦于2016年3月15日、2016年3月18日两次向被告寄送履约催告函，要求其继续履行合同。鉴于被告不配合继续履行合同，故原告起诉来院，诉请如前。被告龚银表、陆福珍、龚文彬、龚志刚、顾金妹承认原告在本案中所主张的事实，同意解除合同，同意返还4万元首付款。但认为，原、被告的《上海市房地产买卖合同》对购房总价的约定涉嫌做高房价套取贷款的行为，应属无效。另外，原告在签署网签合同时，并不是婚姻关系，属于限购人群，按照《买卖合同》无法继续履行。2016年3月22日，被告在律师陪同下与原告商谈继续履行合同，要求重新按照真实购房款签署购房合同并无过错，被告没有违约。反而是原告没有按约支付首付款且没有重新签约，原告存在过错。反诉原告龚银表、陆福珍、龚文彬、龚志刚、顾金妹向本院提出反诉请求：1.确认反诉原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》中有关购房总价款的条文无效；2.继续履行房地产居间协议，重新按照真实价款进行网签；3.反诉被告支付违约金46万元。庭审中，反诉原告将反诉请求变更为：1、确认《买卖合同》与《补充协议》中约定房价为245万的条款无效；2、反诉被告支付违约金46万元。事实和理由：2016年2月28日，反诉原告与反诉被告就系争房屋签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定系争房屋实际价格为230万元。但在签订的正式《上海市房地产买卖合同》中，约定购房成交价为245万元。反诉被告有套取公积金贷款的行为。后反诉被告仅支付了4万元，未按期支付剩余首付款。反诉原告先后于2016年4月17日、2016年4月23日向反诉被告发送短信，称鉴于反诉被告未按约支付首付款，要求单方解除合同。2016年3月22日，反诉原告与反诉被告会面提出来要按照真实合同价款重新签订合同，但由于反诉原告当时没有全部到场，所有没有重新签订合同。2016年3月23日，反诉被告带人到反诉原告家中损坏反诉原告的门锁等物品。反诉被告李勇生、李英辩称，做高房价、反诉原告发送解约短信及2016年3月22日商谈情况属实，否认反诉被告曾于2016年3月23日前往反诉原告家中打砸物品。反诉被告另表示，2016年2月28日，双方签署居间协议及《买卖合同》时，反诉被告明确告知反诉原告，反诉被告二人尚未领取结婚证，待双方签署《买卖合同》后两反诉被告领取结婚证，再与反诉原告重新签署《买卖合同》。2016年3月22日，反诉原告提出按照真实合同价款重新签约，反诉被告也同意了，由于反诉原告当天人没有到齐，所以双方约好2016年2月23日再次签约。但到了2016年2月23日，反诉原告又反悔不签了。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原告主张的房屋差价损失，根据原告的申请，法院依法委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋2016年3月28日(本案立案之日)的市场价值进行评估，鉴定意见为：房地产总价238万元，鉴定费7,600元，原告垫付。原告认为上述鉴定意见不能反映真实的市场价格，被告的违约行为导致原告失去了购房资格，因为原告社保年限的问题，在今年325新政出台后，原告需要缴满五年社保才可再次购房，故评估房价损失的时间节点至少应当在今年七月份。被告对上述鉴定意见的数额无异议。鉴定机构表示，鉴定意见系通过对估价对象周边房屋的调查，选取了部分成交实例，考虑到估价对象的楼层、面积、居住环境、朝向、建筑年代等因素，综合考虑并测算出的市场价，结果是合理的。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据双方签订《上海市房地产买卖合同》及当日签订的《补充协议》内容可见，系争房屋名义成交价245万元，真实价格为230万元，《买卖合同？约定的价格实际为配合原告办理贷款。该约定涉嫌套取国家贷款，故双方在《买卖合同》中对于名义成交价245万元的约定应属无效，但该约定的无效并不影响《上海市房地产买卖合同》其他部分的效力，双方仍应按真实的交易价格230万元履行《买卖合同？约定的各方权利义务。本案的争议焦点有二：1、原、被告是否口头达成过二次网签的约定：原告称签约时明确告知被告两原告尚未登记结婚，双方口头约定待原告登记结婚后二次网签，对此，被告不予认可。本院注意到，双方签约之前均在《交易过户流程告知书》上签字，该告知书上明确载明结婚登记日需在签约之前。购房者是否具备购房资格，关系房屋买卖合同能否继续顺利履行与最终实现合同目的，故售房者通常会对购房者的购房资格进行初步审核，并且中介公司作为居间方，一般也会对购房者是否属于限购对象进行考量，以确保后续的房屋交易顺利进行。现被告称其在签约时不清楚原告系限购对象，这种漠视自身权利的行为与常理及交易惯例不符，本院难以采信。且从之后双方发生纠纷的反复磋商过程来看，被告在2016年3月22日之前一直未就原告的购房资格提出质疑。故本院认为，双方曾就二次网签达成过口头约定；2、导致合同无法完成过户的归责：从2016年3月12日、2016年3月17日的通话录音中可以看出，被告明确表示部分被告不同意卖房要求解除合同。此时，原告未按约支付首付款系行使不安抗辩权，具有事实和法律依据。2016年3月22日，双方再次协商合同履行事宜，被告提出变更合同条款，原告亦同意。后因被告未到齐，未重新签约。故导致本案合同无法完成过户的责任主体在于被告。原告要求解除原、被告的《买卖合同》，被告亦表示同意，本院予以支持。合同解除后，被告已收取的购房款4万元应予返还。原告要求被告支付解约违约金46万元，被告则认为根据鉴定意见，原告的实际损失仅有8万元，双方合同约定的违约金数额明显过高，要求予以调低。对此本院认为，该鉴定意见书程序合法、结果客观，可以作为定案依据。本院根据鉴定意见，结合违约方的过错程度，对于违约金数额酌情予以调整。原告要求被告支付房屋差价损失，鉴于本案的房屋差价损失已为鉴定意见确定，原告主张的违约金足以弥补房屋差价损失，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，鉴于本案违约方在反诉原告，故反诉原告要求反诉被告支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李勇生、李英与被告(反诉原告)龚银表、陆福珍、龚文彬、龚志刚、顾金妹于2016年10月18日签订的《上海市房地产买卖合同》中第二条合同价款的约定无效；二、解除原告(反诉被告)李勇生、李英与被告(反诉原告)龚银表、陆福珍、龚文彬、龚志刚、顾金妹于2016年10月18日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同无效部分除外)；三、被告(反诉原告)龚银表、陆福珍、龚文彬、龚志刚、顾金妹于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)李勇生、李英购房款4万元；四、被告(反诉原告)龚银表、陆福珍、龚文彬、龚志刚、顾金妹于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)李勇生、李英违约金104,000元；五、驳回原告(反诉被告)李勇生、李英的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)龚银表、陆福珍、龚文彬、龚志刚、顾金妹的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,950元，减半收取计7,975元，保全费5,000元，鉴定费7,600元，共计20,575元，由原告(反诉被告)李勇生、李英负担12,685元，被告(反诉原告)龚银表、陆福珍、龚文彬、龚志刚、顾金妹负担7,890元，反诉案件受理费15,040元(已减半收取)，由原告(反诉被告)李勇生、李英负担6,600元，被告(反诉原告)龚银表、陆福珍、龚文彬、龚志刚、顾金妹负担8,440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 孙 闫二〇一六年十月十八日书记员 尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。