成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙泉民初字第2054号
原告成都市龙泉驿区龙泉街道人和世家第一届业主委员会。
负责人杨友贵，该委员会主任。
委托代理人况建军，四川明炬律师事务所律师。
委托代理人刘科，四川明炬律师事务所律师。
被告成都市成工易克赛房地产开发有限公司，住所地成都市龙泉驿区。
法定代表人刘嘉，该公司董事长。
委托代理人傅孝松，四川方舟达律师事务所律师。
委托代理人周承华，都市成工易克赛房地产开发有限公司经理。
原告成都市龙泉驿区龙泉街道人和世家第一届业主委员会（以下简称“人和世家业委会”）诉被告成都市成工易克赛房地产开发有限公司（以下简称“成工易克赛公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告人和世家业委会的负责人杨友贵及委托代理人况建军、刘科，被告成工易克赛公司的委托代理人傅孝松、周承华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告人和世家业委会诉称：龙泉驿区龙泉街道建材路249号人和世家住宅小区项目由被告（原名称为成都市龙泉驿区平安房地产开发有限公司）开发建设，于2009年1月竣工。被告将小区商品住宅陆续卖给506位业主，按照被告经公示后的规划设计方案，被告应向小区全体业主交付216平方米物管用房和315个停车位。被告实际交付了100.27平方米物管用房和234个停车位，尚差115.73平方米物管用房和81个停车位�交付。小区在2012年5月成立了第一届业主委员会，业委会成立后发现开发商未按规划方案向业主交付物管用房和车位，致业主经常因车位发生纠纷。业主委员会代表业主向被告主张权利，故提起诉讼，请求判令被告履行商品房买卖合同，向原告所在小区全体业主交付物管用房115.73平方米及向小区全体业主交付车位81个以供小区业主购买或承租。
在诉讼过程中，原告就车位请求数目变为要求被告提供车位123个（其中地下车位6个、地面室内车库75个、地面室外车位42个）供小区业主购买或承租，并提出在被告客观上无法实际交付时，可采用金钱补偿的方式替代履行（物管用房应按现市场价值每平方米5000元进行补偿；车位应参照车位的卖价补偿，其中地下车位按每个3.5万元、地面室内车位按每个6万元、地面室外车位按每个2万元以上3.5万元以下进行补偿）。
被告成工易�赛公司辩称：1、原告不是本案的适格主体，被告从未与原告签订过商品房买卖合同，原告无权主张被告继续履行合同及交付物管用房和车位；2、提供物管用房系开发商的法定义务，并非根据业主与被告之间的约定。根据《成都市物业管理条例》规定，人和世家小区应配置物管用房面积为100.5平方米，被告已履行义务；3、被告已取得了人和世家小区建设工程规划验收合格证，验收测绘表明车位333个，被告完全履行了规划义务；4、原、被告签订了《协议书》及《补充协议书》，双方就物管用房、车位问题进行了处理，原告已对本案诉求进行了处分；5、2013年8月20日，原告向交警队提供报告，自认已落实车位问题产生纠纷与被告无关；6、根据被告与业主签订的商品房买卖合同约定在2008年12月31日达到正常使用条件，如未达到应在2年内主张，现已时隔6年，已超过诉讼时效。综上，原告不是本案适格主体，起诉超过诉讼时效，且没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告成工易克赛公司原名称为成都市龙泉驿区平安房地产开发有限公司，系人和世家小区的开发商。2007年左右，人和世家小区的业主分别与被告签订《商品房买卖合同》，购买人和世家小区的房屋，《商品房买卖合同》第七条约定“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿”，第十一条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：…2、其他设施（3）公共停车场：2008-12-31达到正常使用条件…如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）允许两个月之内整改后达到正常使用条件”。
另查，经成都市龙泉驿区规划管理局于2006年5月8日审核的人和世家小区规划总平面图显示，该小区物管用房面积为216平方米，机动车位315个，其中地下车位99个，地面室外车位89个，地面室内车位127个。
小区建成后，被告于2008年11月12日在小区售楼部外墙张贴《公示》、《总平面图》及《竣工验收测绘》，该《公示》显示小区项目建设情况为物管用房216平方米，机动车位315个，其中地下车位99个、地面室外车位89个、地面室内车位127个，经被告申请，该公示过程经成都市龙泉公证处进行了公证。2008年11月26日，成都市龙泉驿区规划管理局为被告颁发《建设工程规划验收合格证》，人和世家小区1号、5号、6号、7号楼通过规划验收。2009年5月5日，小区前期物业管理的成都市城建物业管理有限公司出具证明，称物管用房216平方米已交付该公司使用。
成都民心勘察测绘有限责任公司于2009年3月作出人和世家竣工验收测绘图，该图注明“停车位333个，其中室外停车位184个，室内停车位56个，地下停车位93个”。但该图无车位的具体方位明细。
2009年8月26日，被告在人和世家小区信息栏张贴《公示》、《总平面图》及《竣工验收测绘》，该《公示》记载小区项目建设情况为物管用房216平方米，机动车位333个，其中地下车位93个、地面室外车位184个、地面室内车位56个，该公示第14条为：2号楼与3号楼之间为满足园区管理需要增设物管用房一处。经被告申请，该公示过程经成都市龙泉公证处进行了公证。
2009年9月10日，成都市龙泉驿区规划管理局为被告颁发《建设工程规划验收合�证》，人和世家小区2号、3号、4号楼及地下室通过规划验收。2009年10月20日，小区前期物业管理的成都市城建物业管理有限公司出具承诺书，称对人和世家附属设施设备进行验收，各项设施设备运行正常，资料移交完整。
2012年5月15日，人和世家小区选举产生业主委员会，经龙泉驿区人民政府龙泉街道办事处备案登记。
2012年10月25日，人和世家业委会向龙泉驿区规划管理局出函，反映小区物管用房不明确及私自改建房屋出售的问题。
2012年11月3日，人和世家业委会向龙泉驿区房地产管理局出函，反映小区存在物管用房不清、自行车进出通道无法使用、地面道路质量等问题，请求房产局暂停对小区车库和地下车位的备案工作。
2013年3月8日，双方签订补充协议书，对4号楼地下自行车通道问题、1号楼外侧地面问题进行协商，由业委会提出方案招聘施工队，被告承担不�过10万元的改造费用。
2013年6月13日，人和世家业委会向龙泉驿区城市规划局提交《人和世家小区遗留问题情况报告》，提出小区机动车位问题、自行车停放问题、1号楼后侧机动车停放地质量问题、小区垃圾处理房未修建问题，请求规划局督促开发商尽快整改。
2013年8月20日，业委会向龙泉驿区交通警察大队提交《关于大门外人行通道申请停放机动车辆的报告》，提出因小区车位拥挤，请求在小区大门入口外人行通道十米线内划出132米位置用于小区业主机动车停放场地，规划局及交警队分别审核盖章同意使用。
2013年8月22日，原告业委会（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，内容为“根据甲方向成都市龙泉驿区规划管理局等相关部门反映的问题，本着减少小区业主纠纷，营造和谐的小区人居环境，经双方友好协商，形成以下协议：第1条甲方已经向成都市龙泉�区交通警察大队提交了《关于大门外人行通道申请停放机动车辆的报告》，乙方承诺积极配合甲方，落实此报告。第2条乙方同意出资十万元给甲方，一次性解决小区善后事宜，2.1、小区4号楼地下自行车停车位进出通道，坡道坡度过大的问题，龙泉驿区建设工程质量监督站对此做出了处理意见，落实该处理意见；2.2、小区1号楼后侧地面道路损坏的修复；2.3、建小区垃圾房。第3条在第2条所述的问题，由甲方负责实施，并承担其全部责任，包含连带责任…第5条甲方承诺对乙方支付的小区善后事宜款，专款专用，并承诺在签署本协议后的三个月内，将第2条所述的问题全部竣工。第6条乙方协调规划局将人和世家249号附1号房屋保留下来…第8条在乙方履行了本协议后，从此乙方就履行完毕了甲方向规划局等相关部门所反映的问题，即乙方在人和世家小区履行完毕了所有善�事宜（乙方向业主承诺的保修除外）…”2013年8月27日，被告支付了8万元。2013年10月9日，被告支付了2万元。
后因上述报告内容未能实施，双方对物管用房及车位问题未能进一步协商解决，故原告诉至来院。
2014年7月16日，成都市龙泉驿区规划管理局出具证明，内容为“成都市龙泉驿区龙泉街道人和世家业主委员会向我局多次反映：成都市龙泉驿区平安房地产开发有限公司（现名成都市成工易克赛房地产开发有限公司）建设的建材路249号人和世家小区车位、物管用房等存在问题，经我局多次组织双方协调，于2013年8月22日双方签署了协议书，由开发商支付人和世家业主委员会壹拾万元，解决人和世家小区所有善后事宜。特此证明”。
2014年8月6日，被告成工易克赛公司作出《情况说明》一份，注明人和世家小区在2009年8月26日就小区建设情况进行的公示中第14条：2号�与3号楼之间为满足园区管理需要增设物管用房一处，由于测绘公司在2009年2月份完成测量，没有及时对增设房屋变更测量，导致物管用房面积与竣工验收上报面积不一致。龙泉驿区规划管理局在该情况说明上注明：情况属实。
2014年8月8日，龙泉驿区房管局出具《情况说明》一份，注明人和世家小区在2009年8月26日就小区建设情况进行了公示，其中“项目建设情况”第14条：2号楼与3号楼之间为满足园区管理需要增设物管用房一处，由于没有及时对增设房屋测量，导致备案物管用房面积与竣工验收上报面积不一致，房管局将根据规划局确认的情况进行权属登记。
在本案审理过程中，经双方庭审陈述及现场勘查，查明小区物管用房及车位的现状如下：1、关于物管用房，在小区4号楼有100.27㎡房屋，在房管部门备案登记为物管用房性质，现由业委会使用。另在小区西南方向有106㎡临建房屋，现由物业公司办公使用。小区大门左侧有56.93㎡房屋空置，被告同意将该房屋交付业委会使用。小区大门右侧有30.45㎡房屋，为小区门卫室。被告认为上述四处房屋均应为物管用房，原告认为除备案登记为物管用房性质的100.27㎡房屋外，其余不应算作物管用房。2、关于车位，小区现使用中的车位有地下车位94个，地面室外车位99个，对此双方无争议。地面室内车库56间，其中10间车库被业主购买后，打通为5间（每两间合为一间），打通后宽度为4.37米、4.47米、4.49米、4.49米.4.50米，另5间车库宽度为1.55米、1.93米、2.08米、2.05米、2.06米，原告认为不符合建筑设计规范标准，不应作为车位个数。小区道路上现有车位70余个，为小区交付后由前物业公司与业主共同划线，用于缓解小区停车问题，被告认为该部分车位应计算在验收的室外车位内，原告认为不应作数。
另，本院向龙泉驿区规划管理局发出函件，针对小区车位的验收及规划问题进行查询，龙泉驿区规划管理局向本院回函答复。回复注明：该小区不存在调规情形，应以施工总平载明的车位数量为准，小区车位建设存在数量及位置与规划不符的情况，规划许可车位为315个（包括地下车位99个、地面室内车库127个、地面室外车位89个），现满足原规划规范的车位为192个（包括地下车位93个、地面室内车库52个、地面室外车位47个），另外地面室外车位存在车位不符的情形。
原告认为规划局的回复应作为定案依据，并据此改变了主张的车位个数为123个。被告则对该回复提出异议，认为不应作为定案依据。
经庭审询问，被告提出如法庭认为其仍应交付物管用房和车位，则物管用房可以进行部分交付，地下车位及地面室内车位根据小区状况目前已无法在现有车位外再行提供。被告并认为物管用房应按建筑的工程造价进行补偿，地下车位及地面室内车位建成后属于开发商所有，不应当按照车位的市场卖价进行补偿。
另，经本院向龙泉驿区地方税务局进行查询，人和世家小区在2015年3、4月左右的近三笔房屋买卖交易情况，交易单价分别为3790元／平方米、4250元／平方米、4140元／平方米。
上述事实，有业主大会备案登记、《商品房买卖合同》、公示、公证书、房屋信息摘要、总平面图、竣工验收测绘图、《建设工程规划验收合格证》、协议书、补充协议书、申请停放机动车辆的报告、房屋面积测绘报告、现场勘查笔录及当事人称述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：（一）关于原告主体问题，根据最高人民法院（2002）民立他字第46号复函“业主委员会符合其他组织条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅规划图�资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”及最高人民法院（2005）民立他字第8号复函“根据物业管理条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”的意见内容及指示精神，业委会具备民事诉讼主体资格。在存在开发商未提供物管用房、未移交图纸资料及涉及小区业主公共利益事宜的情况下，业委会可代表全体业主提起诉讼，同时亦可起到减少诉讼成本、节约诉讼资源的效果，故本案原告人和世家业委会在本案中的诉讼主体适格。（二）关于物业服务用房问题，依照《物权法》及《建设部房屋登记管理办法》的规定，物业服务用房性质上属于小区业主共有，由开发商在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记，不颁发房屋权属证书，在实践中包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动房等。该小区规划许可及公示的物管用房面积为216㎡，则被告作为开发单位负有按该标准交付物业服务用房的义务。现物业公司所用房屋为临建房屋不在规划范围内，不应计作物业服务用房；大门右侧56.93㎡房屋目前未正式交付给业委会，亦未备案为物业服务用房性质，暂不应计作物业服务用房；大门左侧房屋的门卫室，该处房屋未按照规定备案登记为物管用房性质，且参照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定》及《成都市规划管理管理技术规定》的内容，门卫室与物管用房并列为配套设施，门卫室不包含在物管用房范围之内，故不应计数为物管用房面积。故除目前备案为物管用房性质的房�（面积为100.27㎡）外，被告仍应交付物管用房115.73平方米。（三）对于被告客观上无法交付的用房部分，可由被告采取金钱给付替代履行的方式对业主进行补偿。对于补偿标准，本院认为因物业服务用房建成后属于小区业主共有，并不属于开发商，开发商未足额交付构成对业主财产权的一种损害，故该补偿标准应参照小区房屋的现值，经查询相关部门，该小区近期三笔交易单价分别为3790元／平方米、4250元／平方米、4140元／平方米，本院综合该单价确定对被告客观无法交付的用房部分，按每平方米4000元的价格予以补偿。（四）关于车位问题，被告负有按照小区规划许可及公示足额提供车位的义务，即应提供车位315个，包括地下车位99个、地面室内车库127个、地面室外车位89个。关于小区车位数目的问题，虽然小区已通过规划部门的建设工程规划验收，但规划局的验�行为，属规划局作为城市规划管理部门行使行政职权的行为，该行为并不当然表明开发商已足额提供车位，亦不免除开发商对民事责任的承担。对小区实际车位数目的认定，本院认为仍应综合考虑规划局的实测结果和小区目前的车位实际使用情况加以确认。规划局测绘结果显示，满足原规划规范的车位为192个（包括地下车位93个、地面室内车库52个、地面室外车位47个），该数目不包括未在原规划范围内但在客观上目前使用的车位。根据原告起诉及双方庭审陈述表明，双方无争议的车位情况为有地下车位94个，地面室外车位90余个（不包含道路车位）。据此，应认定被告已提供地下车位94个；对双方有争议的地面室内车库，可根据规划测绘结果加以认定，即地面室内车库数目应认定为52个；地面室外车位现有90余个，已满足规划许可的要求。综上，被告仍应提供地下车�5个、地面室内车库75个。（五）经庭审询问，被告表明根据小区目前情况，已无法在现有车位外再另行提供车位，故此，对被告应承担提供但客观上无法提供车位的后果，原告提出采取金钱给付补偿的方式以替代履行，该意见本院予以采纳。对于补偿标准，原告主张按车位市场价格补偿，根据法律规定，地下车位及地面车库在性质上本身属于开发商所有，再通过出租或出售的形式交由业主使用，故开发商未按规划数目足额提供该部分车位的，并不构成对业主财产权的损害，原告该意见不能成立。但被告不能足额提供车位的，必然对小区业主居民的生活便利产生影响，该影响体现在小区业主日常需要使用车位的过程中，故考虑对业主生活产生的影响结合被告所差车位数目，本院酌定被告就不能提供的车位补偿40万元。（六）关于原、被告双方在2013年8月22日签订协议书及被告出资10万元后，小区物管用房、车位问题是否已经一并解决完毕的问题，从双方于2013年8月22日签订的《协议书》来看，被告出资的10万元，应为解决小区4号楼地下自行车车位、1号楼后侧地面道路及垃圾场等问题，并不包括小区物管用房及停车位问题。被告称双方已就物管用房、车位问题处理完毕的抗辩意见，本院不予采纳。（七）关于时效问题，原告小区业委会于2012年5月成立，成立后就小区自行车车位问题、道路问题、物管用房问题、机动车车位问题多次与被告开发商协商，并向相关部门进行反映请求处理。且小区物管用房及机动车车位相关内容，规定在物权法第六章之内，与一般民事债权有所区别，故原告请求不存在超过时效问题。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六�三条之规定，判决如下：
一、被告成都市成工易克赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告成都市龙泉驿区龙泉街道人和世家第一届业主委员会交付物业服务用房115.73平方米。对被告履行中无法交付的物业服务用房部分，被告按每平方米4000元的价格予以补偿；
二、被告成都市成工易克赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告成都市龙泉驿区龙泉街道人和世家第一届业主委员会支付车位补偿40万元。
案件受理费8843元（原告已预交），由被告成都市成工易克赛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 秦海伦
人民陪审员 刘云嫦
人民陪审员 罗民凤
二〇一五年五月十九日
�记员张俊逸