南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第851号
原告：吴立梅，女，1963年1月4日生，汉族。
原告：王倩，女，1989年4月26日生，汉族。
委托代理人：王跃强，男，1960年5月22日生，汉族。
被告：江苏安居高校投资置业有限公司，住所地在南京雨花区西善桥北路9—12号。
法定代表人：谈旭亮，安居高校投资公司经理。
委托代理人：石磊、王全凤，江苏诺法律师事务所律师。
原告吴立梅、王倩诉被告江苏安居高校投资置业有限公司（以下简称安居高校置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员尚小强独任审判，于2013年12月3日公开开庭进行了审理。原告吴立梅、原告王倩的委托代理人王跃强、被告安居高校置业公司的委托代理人石磊、王全凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴立梅、王倩诉称，2004年因原告吴立梅下岗后想做小生意遂向朋友借款，于2008年12月23日购买了被告安居高校置业公司开发的7彩小商品城＊幢＊＊＊室商铺，建筑面积13.6平方米，总价72352元。双方约定于2010年3月31日交付房屋，于2010年12月31日前办理完房屋产权证及土地使用权证，并同时承诺自购买之日两年期满返还40%总房款的房屋租金。到双方约定时间后，被告既没有交付房屋，也没有办理相关产权证。后在媒体的监督下，被告才退还了双方约定的40%的租金，虽双方以终止协议的形式签署，但被告声称并不影响购房合同的任何内容，原告迫于当时情况，遂签署了该协议。到目前为止，被告既没有交付房屋，也没有办理相关产权证，依据相关法律，被告应当负相应的赔偿责任，故请求法院判令：1、解除2008年12月23日七彩小商品城商铺＊幢＊＊＊室《房屋契约》购房协议；2、要求被告按市场价赔付七彩小商品城商铺＊幢＊＊＊室13.6平方米价格，13.6＊2.2元／平方米=29.92万元；3、要求被告赔付2010年3月31日至2013年10月31日共43个月房租费（2000元／月＊43个月=86000元）；4、要求被告按银行同期存款利息支付违约金（2010年3月31日到2013年10月31日共3年7个月，3年利息按4.25%＊72352元＊3年=9224.88，7个月按活期，0.35%＊72352元／12个月＊7个月=147.72元，合计9372.6元）；5、要求被告赔付交通费2000元；6、由于被告的过失，故诉讼费均由被告支付5788元。
被告安居高校置业公司答辩称：被告认为原告的诉请无事实及法律依据，应予以驳回。被告安居高校置业公司于2011年1月25日与乙方吴立梅（王倩的母亲）签订了终止协议书，是各方的真实意思表示，该协议书第三条明确约定，协议签字后生效，被告履行完该协议第二条支付违约金后，双方权利义务终止无其他纠纷。事实上，2011年3月2日，原告吴立梅收取了被告的违约金28941元，终止协议书第三条约定已生效。双方签订的房屋买卖契约已终止，故不存在原告诉请解除相应的房屋买卖契约的问题。进一步说原告方关于市价赔付房屋价款及房租、利息违约金及交通费等诉请无事实及法律依据，人民法院应予以驳回。
经审理查明：2008年12月13日，原告吴立梅、王倩与被告安居高校置业公司签订《房屋契约》一份，双方约定，原告向被告申请办理7彩·小商品城＊幢＊＊＊室，建筑面积13.6平方米，房款为72352元，房屋交付时间为2010年3月31日，由被告负责在2010年12月31日前办理个人国有房屋产权证及土地使用权证。双方并约定如被告逾期交房则应按照中国人民银行同期存款银行利息计算向原告支付违约金；如被告未能按期办好两证，则被告同意原告退房并全额退还原告所支付房款并按中国人民银行同期存款银行利息向原告支付已付房款的违约金。契约中还就房屋如何交付、水电费收取、物管费用等问题进行约定。此外双方还在契约的附件2中约定，自合约签订起两年内被告对该房屋享有使用权；两年后，如原告决定收回该房屋，则被告返还原告总房款40%的租金；如原告放弃该房屋，则被告将按照原告支付房款的140%进行回购。房屋契约签订后，原告吴立梅、王倩立即支付了房款72352元，2010年3月31日，被告未能依约向原告交付房屋，也未能按期办理房屋产权证等。之后，原告吴立梅与被告于2011年1月25日签订《终止协议》一份，双方约定终止了合同第六页（即附件2）的相关约定，由被告支付原告已交房款40%的违约金28941元。2011年3月2日，原告吴立梅领取了上述款项。
另查明，原、被告契约中约定的7彩·小商品城＊幢＊＊＊室房屋并无商品房预售许可证明等相关有效产权的材料。2012年6月28日和2013年8月20日，被告曾先后两次发函给原告，分别告知原告将上述房屋租赁给案外人和通知原告入住上述房屋事宜。
以上事实，有当事人陈述、房屋契约、收据、终止协议、收条、录音资料、通知函复印件，邮寄凭证等证据予以证实。
本院认为，原告吴立梅、王倩与被告安居高校置业公司之间虽签有《房屋契约》，是双方当事人真实意思表示，但
双方所签订买卖7彩·小商品城＊幢＊＊＊室房屋并未取得商品房预售许可证明及相关有效产权证明材料，故原、被告双方之间签订的《房屋契约》应属无效。合同无效的，有过错的一方当事人应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告安居高校置业公司作为房屋出卖人，在明知本案所涉房屋没有取得商品房预售许可证明等相关许可材料的情况下，与原告签订房屋买卖合同，本身具有严重过错，应当承担赔偿原告损失的主要责任。原告吴立梅、王倩作为本案所涉房屋的购买人，疏于审查所购买房屋的相关产权证明材料；且从双方约定“如甲方在此期间内不能办好两证，甲方同意乙方退房并全额退还乙方所支付的房款且按中国人民银行同期存款利息向乙方支付已收房款的违约金”等内容看，原告对该房屋可能存在不能办理两证风险具有一定知晓；另原告吴立梅、王倩自2010年12月31日被告违约后至2013年5月22日方主张权益，怠于减少损失，故原告对自身损失应承担次要责任。原告吴立梅、王倩诉请要求被告按房屋现在市场价值赔付299200元，本院认为，原告要求按房屋现在市场价值赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告吴立梅、王倩诉请要求被告赔付房租费86000元及交通费2000元，但未提供相应依据，本院亦不予支持。原告诉请被告按银行同期存款利息支付违约金，因双方签订的房屋合同无效，本院根据原、被告在合同签订过程中的过错责任，参照双方约定的违约责任条款的约定及实际中被告已于2011年3月2日向原告支付了28941元的违约金款项的事实，酌定被告实际应返还原告已付购房款72352元并自2011年3月3日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告吴立梅、王倩计付利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告江苏安居高校投资置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴立梅、王倩房款72352元，并按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息从2011年3月3日起至本判决确定给付之日止；
二、驳回原告吴立梅、王倩的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5788元减半收取2894元，由被告江苏安居高校投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费5788元（附南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
代理审判员 尚小强
二〇一三年十二月十八日
见习书记员 熊洪毅