北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第10513号
原告（反诉被告）北京顺长物业管理中心，住所地北京市朝阳区管庄西里**号楼*层。
法定代表人刘国柱，经理。
委托代理人张琳，北京矩阵律师事务所律师。
委托代理人孙荆，女，1990年12月28日出生。
被告（反诉原告）王瑞，男，1934年11月1日出生。
委托代理人李会平，北京市国汉律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京顺长物业管理中心（以下简称顺长物业）与被告（反诉原告）王瑞（以下简称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员侯蓓丽独任审判，公开开庭进行了审理。顺长物业的委托代理人张琳、孙荆，王瑞的委托代理人李会平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
顺长物业诉称：王瑞系位于北京市朝阳区管庄西里69号楼1层5单元×号房屋（以下简称涉案房屋）的业主。我公司系涉案房屋所在小区的物业管理公司，长期为王瑞提供物业服务，王瑞亦接受了该服务，并无异议，其应当向我公司支付相应的物业费。但是，经我公司多次通知王瑞支付其拖欠的物业费后，王瑞至今拒绝缴纳自2008年1月1日至2013年12月31日的物业费用，致使我公司无法正常工作，给我公司造成了经济损失。为维护我公司的合法权益，故诉至法院，请求法院判令王瑞：1、支付欠缴的物业费3537.94元（自2008年1月1日起至2013年12月31日止共6年的物业费，其中包括物业服务费3078.11元、消防设施费279.83元，垃圾外运费180元）；2、给付因欠缴物业费造成的损失（即王瑞欠缴物业费的利息，从2009年1月1日起计算至被告实际给付欠缴的物业费等费用之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，截至2014年2月20日的利息是151.69元）。
王瑞答辩并反诉称：我是涉案房屋的业主，顺长物业向我收取物业费的标准无法律依据。建立合法的物业管理关系是物业公司向小区业主收取物业费用的必要依据，没有这个依据，物业公司就无权向业主收取费用。然而，顺长物业至今未与我签订物业合同，从根本上没有建立起合法的物业管理关系。因此原告无权向我收取物业费。房屋性质对物业费交纳方式及标准均有决定性影响。我系按照房改房标准进行购房的，根据当时《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》及《入住协议书》，交纳费用的标准为每月每户8-10元，其他物业费用则应当由售房单位交纳。换言之，房改房的物业费用交纳方式与经济适用房交纳方式明显不同，顺长物业对物业费用的收取的主体应当是房改房售房单位。而顺长物业仅向业主收取物业费，且收费标准以经济适用房收费标准为据，既不合理，也不合法。顺长物业属于集体所有制乡办企业，投资人是北京市朝阳区管庄农工商联合公司，由管庄乡垂直领导。2000年顺长物业继管庄小区居民委员会之后接管涉案房屋所在小区的物业管理，显然是管庄乡指派，我是管庄乡政府退休职工，房改房售房单位应为管庄乡，向谁收取物业费，顺长物业是显然知晓的，所以我有理由认为顺长物业恶意向我收取物业费。顺长物业无权主张业主单方支付经济适用房物业费标准的物业费。我对除清洁卫生、秩序维护费用之外的物业费不具有垫付义务，也不对此费用的支付承担连带责任。另外，从1999年至2007年，我向顺长物业每年缴纳物业费513元、消防设施费46.64元、垃圾清运费30元。根据《入住协议书》，我只要按照每月8-10元标准支付清洁费用，因此顺长物业违规多收取的费用应返还，故我提出反诉，请求法院判令顺长物业返还我违规收费4226.6元。
顺长物业针对王瑞的反诉答辩称：《入住协议书》中的收费标准每月8-10元只是入住当年的收费标准。我方主张的是2008年之后的费用，是依据新的收费标准计算的，物业费收费标准也在提高。我公司是从2002年7月15日入住涉案房屋所在小区并提供物业服务的。
经审理查明：王瑞系涉案房屋的业主，顺长物业系涉案房屋所在小区的物业管理公司，涉案房屋的建筑面积为77.73平方米。1998年8月19日，案外人王淑清与管庄小区居委会签订了《入住协议书》并办理了涉案房屋的入住手续，约定：根据《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，王淑清于1995年9月10日至1998年9月10日回迁过渡期满，自行选择安置到涉案房屋居住。房屋产权归管庄小区居委会所有，使用权归王淑清所有。王淑清向管庄小区居委会交纳房租、水电、卫生、取暖等费用。综合卫生费（垃圾外运、化粪池清掏等）按每月每户10元收取，以上两项予收5个月，至98年12月30日；予收水电费保证金200元；后续费用按年度交纳；1998年乡政府决定暂时免交管理费和冬季取暖费，1999年9月开始收取1999年冬季取暖费。管庄小区居委会根据《北京市居住小区物业管理办法》和《入住协议》及有关规定对小区进行管理。
2002年7月15日，北京顺长房地产开发有限公司（以下简称顺长房地产公司）、北京市朝阳区管庄乡人民政府（以下简称管庄乡政府）、顺长物业签订了《物业服务合同》，约定：由顺长物业对管庄西里66、67、68、69号楼提供物业管理服务，物业服务内容为：制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理；公共区域的绿化养护和管理；公共环境卫生；维护公共秩序；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理服务；电梯、水泵的运行和日常维护管理；房屋装饰装修管理服务。物业服务费用执行政府指导价。物业服务费顺长物业按1.4元／平方米／月向业主收取，其中电梯、水泵运行维护费用价格为政府指导价。如政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整。顺长物业有权向业主和物业使用人收取物业服务费。委托管理期限自2002年7月15日起至小区成立业主委员会后选定新的物业管理单位止。
2003年6月，王瑞以成本价购买了涉案房屋，并取得了涉案房屋的所有权证书，并缴纳了2008年之前的物业费，顺长物业与王瑞未签订物业服务合同。
2006年2月8日北京市建设委员会与北京市发展和改革委员会联合发布《关于按房改房政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》，内容为：《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。另，顺长物业为了证明其收费标准，还提交了《经济适用住房物业服务收费政府指导价收费标准》、《关于调整委托清运垃圾运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，对此，王瑞称此收费标准针对的是经济适用房，涉案房屋系房改房，故顺长物业不能按此标准收取物业费。王瑞认为从1999年至2007年，其向顺长物业每年缴纳物业费513元、消防设施费46.64元、垃圾清运费30元，根据《入住协议书》，其只要按照每月8-10元标准支付清洁费用，其要求顺长物业返还其多收取的物业费。顺长物业则称每月8-10元标准仅仅是入住当年的标准，不同意返还。
以上事实，有《准住证》、《入住通知》、《入住协议书》、《经济适用住房物业服务收费政府指导价收费标准》、《关于调整委托清运垃圾运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》、《物业服务合同》、房屋所有权证书、《关于按房改房政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》、收据、收费单、庭审笔录等及当事人当庭陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽然顺长物业与王瑞之间未签署书面物业服务协议，但根据顺长房地产公司、管庄乡政府、顺长物业签订的《物业服务合同》及物业费相关票据，足以证明其自2002年7月15日起为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，顺长物业与王瑞已经形成事实上的物业服务合同法律关系，王瑞实际享受了顺长物业提供的物业服务，应当缴纳物业费，本院对顺长要求王瑞支付物业费的诉讼请求予以支持。顺长物业诉请的损失缺少合同依据，本院不予支持。对于王瑞要求顺长物业返还多收取物业费的反诉请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王瑞于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）二〇〇八年至二〇一三年物业费共计三千五百三十七元九角四分；
二、驳回原告（反诉被告）北京顺长物业管理中心的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）王瑞的反诉请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）王瑞负担［于本判决生效后七日内直接给付原告（反诉被告）北京顺长物业管理中心］。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）王瑞负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 侯蓓丽
二〇一四年五月十六日
书 记 员 李 楠