内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内25民终4号
上诉人（一审原告）李玉通，男，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
委托代理人李飞，男，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。（系上诉人李玉通的儿子）
委托代理人好斯，广东德纳律师事务所律师。
上诉人（一审被告）锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市锡林大街东段。
法定代表人李洪禄，该公司总经理。
委托代理人宋月雷，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
委托代理人王孝军，内蒙古合志律师事务所律师。
上诉人李玉通因与上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡民二初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月25日在锡林郭勒盟中级人民法院公开开庭审理了本案。上诉人李玉通及其委托代理人李飞、好斯，上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司的委托代理人宋月雷、王孝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年9月21日，原告李玉通与被告宏源公司签订《房屋产权调换协议书》，约定原告所有的被拆迁房屋位于锡林浩特市楚古兰街道办事处楚鲁图社区13组42号房屋；经测算原告可获得104平方米回迁楼，进行相等面积的产权调换；原告要求回迁楼安置面积为80＋80＋18㎡车库，增加面积56㎡，经过测算原告应向被告支付78000元＋26㎡市场价，此面积款在楼层确定后、入住前由原告向被告支付；被告为原告产权调换的回迁楼（期房）建筑面积为80＋80＋18㎡车库；原告入住回迁楼日期为2010年12月31日；被告为原告在12个月内办理回迁楼房、地产权证件。双方对逾期办理房产证的违约责任未进行约定。双方协议车库单价为每平米2500元。
合同履行过程中，被告宏源公司于2010年年底向原告回迁两套房屋，一套为东城尚景（西区）5号楼二单元二层西户，房屋实际面积82㎡，原告支付包括增加14㎡面积市场价、楼层差价及物业费、维修基金等款项计43680.8元。一套为该小区7号楼一单元六层东户，房屋实际面积83.16㎡，原告支付优惠面积33.16㎡的优惠金额、增加14㎡面积市场价、楼层差价、物业费、维修基金等款项计52946.1元。原告向被告实付两套房屋增加面积价款共计96626.9元。2011年9月被告向原告分配小区7号楼17号车库，车库实际面积17.19㎡，与双方签订的《房屋产权调换协议书》中18㎡的车库相差0.81㎡，原告以该车库停不进去车为由�绝接收，也未交纳车库价款。后双方多次协商未果，原告李玉通于2015年1月27日将被告宏源公司诉至该院，要求宏源公司继续履行《房屋产权调换协议书》，交付合同约定的18平米车库一间，因宏源公司自称没有18平方米或18平方米以上的车库，后原告申请撤诉，该院于2015年4月21日作出（2015）锡民二初字第69号民事裁定书，裁定准许其撤诉。现原告又以被告未能交付车库按市场价作价补偿及要求延期交付车库损失等为理由，诉至该院，由此引发诉讼。
诉讼中，经该院释明，原告对以每月550元租金出租车库作为延期交付车库损失的主张，不申请鉴定。原告诉求的房屋产权证，被告至今未办理。
一审法院认为，原告李玉通与被告宏源公司签订的《房屋产权调换协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，应合法有效。当事人应当按照约�全面履行自己的义务。合同约定被告回迁原告两套各80㎡房屋，并另加一间18㎡车库，现被告分配给原告的车库面积不足18㎡，原告停放车辆不能正常打开车门，车库基本使用价值存在缺陷，使原告购买使用车库的目的不能实现，被告不能交付18㎡车库的行为已构成违约，依法应当承担赔偿损失的违约责任。但原告要求被告将未能交付的车库按市场价作价补偿的主张，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。原告诉求的损失赔偿额为违约造成的损失，即合同履行后可以获得的利益损失，经该院释明，原告就其以每月550元租金出租车库的标准，未申请鉴定，其提供的书面证明，亦不能证实其所遭受的损失，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金�额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，按照锡林浩特市地区同地段同类年车库租金市场价5000元为标准，由被告赔偿原告自2011年10月1日起至起诉之日的租金损失。对原告诉请的合理部分，该院予以支持。被告将安置房屋交付原告后，应当按照协议的约定在12个月内为原告办理安置房屋权属证书的义务，但至今未办理，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告辩称办证需要一定时间去办理，非我公司延误办理的意见，该院不予采纳。因双方在合同中未约定逾期办证违约金条款，故应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数�难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应当向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，以原告实付房屋价款96626.9元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2012年1月1日至办理完毕为止，原告的该项诉请理由正当，该院应予支持。原告要求被告承担两次诉讼费用的主张，因原告2015年1月27日提起诉讼后又申请撤诉，本院已裁定准许撤诉，依照《诉讼费用交纳办法》第三十四条的规定，案件受理费应当由原告自行承担，其要求被告承担该次诉讼费用的主张，该院不予支持。本次诉讼费用，亦按《诉讼费用交纳办法》规定收取。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条第二款的规定，判决如下：一、被告锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司于本判决生效后5日内支付原告李玉通未能交付车库的租金损失（以年租金5000元为标准，自2011年10月1日计算至2015年5月27日）；二、被告锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司于本判决生效后5日内支付原告李玉通逾期办理房屋权属证书的违约金（以原告实付房屋价款96626.9元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2012年1月1日至办理完毕为止）；三、驳回原告李玉通其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1641.1元，减半收取820.55元，由原告李玉通负担615.41元，被告锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公�负担205.14元。
宣判后，一审原告李玉通、一审被告锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司均不服，向本院提起上诉。上诉人李玉通上诉的主要理由是：车库租金损失的起算时间应为回迁日期2010年12月31日，截止时间应为实际交付车库时止；因锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司未能向上诉人交付符合约定的车库，应按市场价格补偿。请求撤销原判，依法改判。上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司上诉的主要理由是，差价面积款约定在入住前交付，而李玉通没有交纳车库款，严重违约，上诉人不存在违约行为，不应赔偿租金损失；本案系旧城改造房屋产权调换，拆迁面积大，户数多，拆迁的时间前后不一致跨度长，需要与政府部门共同完成，一审法院没有查明对原有产权证书的销权结束时间，忽略了旧城区改造中办理产权证的特殊性，认�上诉人违约，事实不清，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误。请求撤销原判，依法改判。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人李玉通与上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司于2009年9月21日签订的《房屋产权调换协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效，双方理应依约履行。对于上诉人李玉通上诉主张的，车库租金损失的起算时间应为回迁日期2010年12月31日，截止时间应为实际交付车库时止的上诉理由，因双方签订的《房屋产权调换协议书》第六条约定“乙方入住回迁楼日期为2010年12月31日……”，双方并未对交付车库的时间另行约定，上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司亦应在2010年12月31日李玉通回迁时将18㎡的车库一并交付上诉人李玉通。另，上诉人李玉通于2015年5月27日诉至一审法院，要求按上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司将未能交付的18㎡车库按市场作价补偿48600元，并在2015年8月20日的谈话笔录中明确在拆迁协议中关于车库的部分解除，按市场价作价补偿48600元，故一审法院将车库租金损失截至时间计算至2015年5月27日并无不当，故上诉人李玉通的该项上诉理由部分成立，本院予以支持。因上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司在2015年3月18日的《关于车库纠纷的陈述》中明确表明没有18㎡及18㎡以上的车库，无法给予调换，上诉人李玉通也拒绝接收17.19㎡的车库，双方签订的《房屋产权调换协议书》关于车库部分已不能实际履行，《房屋产权调换协议书》中关于车库部分的协议应予解除。对于上诉人李玉�上诉主张的，因上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司未能向上诉人交付符合约定的车库，应按市场价格补偿的上诉理由，根据双方签订的《房屋产权调换协议书》，上诉人李玉通原有的房屋面积经过测算可获得的砖混结构回迁楼房面积为104平方米，上诉人李玉通要求置换为80＋80＋18㎡车库，上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司已将上诉人李玉通应当置换的楼房面积置换给了上诉人李玉通，上诉人李玉通所要求置换的18㎡车库属额外增加的面积，而非上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司应给予上诉人李玉通的拆迁置换面积，且上诉人李玉通亦未按照双方口头约定的每平米2500元给付上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司车库价款，同时，上诉人李玉通亦未另行购买锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司车库，故上诉人李玉通的该项上诉理由，证据不足，于法无据，本院不予支持。对于上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司上诉的，差价面积款约定在入住前交付，而李玉通没有交纳车库款，严重违约，上诉人不存在违约行为，不应赔偿租金损失的上诉理由，因上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司拟交付的车库面积为17.19㎡，与双方协议约定的18㎡相差0.81㎡，面积误差比为4.5%，上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司违约在先，应当赔偿上诉人李玉通车库租金损失，故上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司的该项上诉理由，证据不足，本院不予支持。对于上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司上诉主张的，本案系旧城改造房屋产权调换，拆迁面积大，户数多，拆迁的时间前后不一致跨度长，需要与政府部门共同完成，一审法院没有查明对�有产权证书的销权结束时间，忽略了旧城区改造中办理产权证的特殊性，认定上诉人违约，事实不清，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误的上诉理由，因为双方签订的《房屋产权调换协议书》第十一条已经约定，甲方上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司为乙方上诉人李玉通在12个月内办理回迁楼房、地产权证件，虽然并未对逾期办证如何承担违约责任进行约定，但《内蒙古自治区房屋拆迁管理条例》中亦未对逾期办证如何承担违约责任进行规定，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定支付逾期办证违约金并无不当。故上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司的该项上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定�实事实清楚，适用法律正确，但给付车库租金损失起算时间有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡民二初字第308号民事判决第二、三项；
二、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡民二初字第308号民事判决第一项为“上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司于本判决生效后15日内支付上诉人李玉通车库租金损失（以年租金5000元为标准，自2010年12月31日计算至2015年5月27日）”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1641.1元，减半收取820.55元，由上诉人李玉通负担615.41元，上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司负担205.14元；上诉人李玉通交纳的二审案件受理费1641.10元由上诉人李玉通负担1290.77元，上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司负担350.33元；上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司交纳的二审案件受理费1641.10元，由上诉人锡林郭勒盟宏源房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张慧玲
审判员 苏依拉
审判员 胡雅格
二〇一六年三月二十九日
书记员 张雅洁