上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第16116号
原告上海东湖物业管理有限公司。
法定代表人李风。
委托代理人高彦扬，上海XX律师事务所律师。
被告蒋海涛。
原告上海东湖物业管理有限公司（以下至判决主文前简称东湖物业）诉被告蒋海涛物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月20日、6月4日公开开庭进行了审理。原告东湖物业的委托代理人高彦扬，被告蒋海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东湖物业诉称，被告系上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号房屋的业主，该房屋建筑面积为167.69平方米。2005年5月，被告成为该物业业主。2002年，原告与案外人上海XXXX**有限公司签订前期物业管理合同，约定由原告对上海市浦东新区XX路XXX弄住宅小区实行前期物业管理。2012年6月，上海市浦东新区XXXXXX一期业主大会成立。2013年，该业主大会与原告签订物业服务合同。根据合同约定，被告应当按照每平方米人民币（以下币种相同）2.80元的标准按月向原告缴纳物业管理费。原告根据合同约定提供了物业服务。被告从2005年5月10日至2013年12月一直拖欠物业管理费及相应的滞纳金，原告从2005年开始每年通过电话和在房屋门口张贴催讨函的方式向被告催讨，被告仍不支付。故原告提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付2005年5月11日起至2013年12月31日止的物业管理费48，828元；2、判令被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金73，988.50元（自2005年5月暂计至2013年12月，每月物业费469.50元×103个欠缴月×每天0.1%×［（103-1）／2×30天］）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告蒋海涛辩称，被告在2005年4月19日才拿到上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号房屋的产证。但至今为止，开发商没有将上述房屋的产权实际交付给被告。原告有两个身份，一是作为物业服务商，收取物业费提供物业管理，另一个是接受开发商的委托为业主办理房产交割。2003年7月15日、8月18日收到过交房通知书。被告与原告协商过，原告的经理不肯进行房屋交割，要求被告先支付物业管理费和罚金。房产交割是指房屋验收交接清单，至今为止相应材料都没有交付给被告，被告也没有签收房屋验收清单。该房屋是在被告法律意义上的实际控制下，但被告认为实物没有交付，具体是：第一没有交付双方签字的清单，第二交付清单前没有对房屋验收质量，第三没有交付钥匙。2005年4月19日被告办理房产证开始，原告没有以电话和短信的形式与被告催讨过，原告称张贴过物业费公告也没有依据，被告也没有收到过催讨函件。即使法院判决必须缴纳，也仅仅只能针对有效诉讼期内发生的费用，而非2005年以来的全部费用。
经审理查明，2002年，原告与案外人上海XXXX**有限公司签订《XXXXXX（一期）前期物业管理合同》，约定由原告对上海市浦东新区XX路XXX弄住宅小区实行前期物业管理，物业管理服务费标准为高层建筑面积每月1.80元／平方米、别墅建筑面积每月2.80元／平方米；对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起每天按应交费千分之三收滞纳金。2004年双方签订补充合同，一致同意原前期物业管理合同的委托管理期限修改为自2002年6月30日至XXXXXX（一期）业主委员会成立。2012年6月，上海市浦东新区XXXXXX一期业主大会成立。2013年4月，该业主大会与原告签订《XXXXXX一期物业服务合同》，物业管理费标准如前。原告对XXXXXX一期小区进行物业管理至今。被告系上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号房屋业主，该房屋建筑面积为167.69平方米。被告于2005年5月10日取得该房屋产权。2003年7月15日、8月18日被告收到上海XXXX**有限公司的交房通知书，但双方因购房款的违约金未能协商一致故至今被告仍未办理实际的房屋交接手续，亦未取得房屋钥匙。被告与案外人上海XXXX**有限公司就该房屋签订的《上海市商品房预售合同》补充条款第二条约定，若被告未能于交付通知规定的日期内办理验收交接，亦未能在案外人上海XXXX**有限公司催告书规定的日期办理验收交接手续的，该催告书视为房屋交付标志。2005年5月11日起至今被告未向原告缴纳物业费，故引发本案诉讼，因双方意见分歧较大，致本院调解不成。
另查明，原告自2005年起至2013年每年以在被告XX路XXX弄XXX号房屋门上张贴催款通知的方式向被告催缴物业费。
上述事实，有原告提供的上海市商品房预售合同、房地产登记簿、房屋交接书、前期物业管理合同、XXXXXX一期物业服务合同、论证报告、论证申报表、业委会备案证、2003年7月15日交房通知书、8月10日催告函、催款通知张贴证明、业委会证明，被告提供的预售合同、《国家发改委发改价格（2003）1864号文件﹤关于印发物业服务收费办法的通知﹥》、2005年4月21日开发商发送的律师函、录音、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、7月15日、8月18日交房通知书以及原、被告在庭审中的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告对XXXXXX一期小区进行物业管理，系依据与该小区开发商的前期物业合同以及与业主大会的物业合同，被告作为小区业主之一，接受了原告的物业管理，理应向原告履行缴纳物业管理费的义务。原告要求被告支付拖欠的物业管理费，理由正当，应予支持。房屋的所有权人为业主，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，被告在依法取得房屋产权成为业主后即应当根据法律规定和物业服务合同约定向物业管理公司缴纳物业管理费，被告所述的因其与开发商之间的违约金纠纷而至今未取得房屋钥匙的抗辩意见不能成立。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。原告作为小区的物业管理方，对被告尚未取得房屋钥匙因而也不可能已入住房屋的情况应是明知的，而原告采取在门上张贴催款通知的方式无法实际送达至被告，原告也未举证证明采取其他有效方式向被告进行催讨，故超出诉讼时效的物业费主张实难支持。综上，被告应向原告支付2012年5月1日至2013年12月31日止的物业管理费计9，390.64元。原告主张迟延缴纳的滞纳金，于法有据，且原告自愿按照每日千分之一的比例计算滞纳金，系对自身权利的合法处分，应予支持，上述物业管理费的滞纳金计算为2，676.32元。据此，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：
被告蒋海涛于本判决生效之日起十日内给付原告上海东湖物业管理有限公司自2012年5月1日起至2013年12月31日止的物业管理费人民币9，390.64元以及滞纳金2，676.32元。
负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，756元，减半收取计1，378元，由原告上海东湖物业管理有限公司负担1，000元，被告蒋海涛负担378元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 龚亦慧
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 杨 柳
附：相关法律条文
一、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用。
第四十二条业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。