广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0302民初1136号
原告（反诉被告）：赵正昆，男，1962年3月28日出生，住桂林市秀峰区。
委托诉讼代理人：蒋仁贵，广西立横律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国房地产开发桂林公司，住所地：桂林市西山路9号，统一社会信用代码：91450300198223604T。
法定代表人：梁立天，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐崛，广西中纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丘火德，广西中纬律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵正昆与被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月22日受理后，依法适用简易程序进行审理，在本案审理过程中，被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司于2016年10月26日提出反诉，本院于2016年10月31日依法将案件转为普通程序进行审理，并组成合议庭于2016年11月21日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）赵正昆及其委托诉讼代理人蒋仁贵、被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司委托诉讼代理人丘火德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵正昆向本院提出诉讼请求:1.中国房地产开发桂林公司支付赵正昆房屋拆迁过渡补助费余款18593.25元；2.中国房地产开发桂林公司支付赵正昆逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金268593.99元（计至起诉之日，以后另计）；3.中国房地产开发桂林公司立即为赵正昆办理并交付房屋不动产权证书（房屋所有权证、土地使用权证）；4.本案诉讼费由中国房地产开发桂林公司承担。事实与理由：2008年6月17日，赵正昆与中国房地产开发桂林公司签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，双方约定：中国房地产开发桂林公司拆除赵正昆位于桂林市混合结构、建筑面积295.15㎡的房屋（评估价值603582元)。中国房地产开发桂林公司以二套A型建筑面积为99.51㎡、一套建筑面积为73.6㎡的住宅（合计建筑面积为272.62㎡）及该栋底层4空建筑面积72.52㎡非住宅（架空层）与赵正昆进行产权调换;过渡期限为12个月，由赵正昆自找过渡房，中国房地产开发桂林公司按规定给予搬迁、安置补助;安置房屋验收合格后，赵正昆须交给中国房地产开发桂林公司原房屋的产权证和土地使用证，中国房地产开发桂林公司在460日内为赵正昆办理安置房屋所有权证和土地使用证，如因中国房地产开发桂林公司的责任，赵正昆不能在规定期限内取得安置房屋所有权证和土地使用权证，中国房地产开发桂林公司按每逾期一天，以总房价的万分之五支付逾期款给原告。
合同签订后，赵正昆将其所有的房屋交予中国房地产开发桂林公司。中国房地产开发桂林公司于2011年3月19日将安置房交付原告。安置房屋验收合格后，中国房地产开发桂林公司至今未办理安置房屋所有权证和土地使用权证。根据双方合同约定，中国房地产开发桂林公司需支付赵正昆安置补助费余款18593.25元以及逾期办理房屋所有权证和土地使用权证违约金268593.99元。为此，特诉请法院依法判决。
被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司辩称及向本院提出反诉请求：1.原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）房屋价款38815元；2.反诉诉讼费用由原告（反诉被告）承担。反诉的事实与理由：双方于2008年6月17日签订《拆迁补偿安置房屋协议书》,约定：被告（反诉原告）拆除原告（反诉被告）位于桂林市混合结构，建筑面积295.15㎡的房屋，该房屋补偿价格为2045元/㎡，合计金额603582元整。被告（反诉原告）以两套A户型住宅（建筑面积分别为：99.51㎡、73.6㎡）、一套E户型住宅（建筑面积为：73.60㎡）（住宅建筑面积合计272.62㎡）及该栋底层架空层（非住宅）72.52㎡与原告（反诉被告）进行产权调换。
《拆迁补偿安置房屋协议书》第六条约定：安置房交付后，双方同意协议面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，安置房实际面积与本协议所注面积的差异部分按3500元/㎡实行多退少补。2011年3月19日，被告（反诉原告）将安置房交给原告（反诉被告）。依据2011年4月15日桂林市长城房地产中介有限公司《房屋分户建筑面积明细表》及2011年11月8日《房屋分户明细表》，原告（反诉被告）的住宅实际安置面积为280.46㎡，超出协议安置面积7.84㎡，架空层实际安置面积为75.77㎡，超出协议安置面积3.25㎡，两项合计超出安置面积11.09㎡，按3500/㎡计算，原告（反诉被告）应支付超面积房款38815元。扣除被告（反诉原告）应支付给原告（反诉被告）的搬迁过渡补助余款18593.25元后，原告（反诉被告）还需向被告（反诉原告）支付超面积房款20221.75元。
《拆迁补偿安置房屋协议书》第七条约定：付款方式为一次性付款，原告（反诉被告）付清房屋价款后，方能办理房屋所有权证。被告（反诉原告）多次要求原告（反诉被告）进行临时安置费及超面积房款结算，原告（反诉被告）一直未支付超面积房款，依照合同约定，被告（反诉原告）可以拒绝办理房屋所有权证。为此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金268593.99元、以及立即为其办理并交付房屋不动产权证书的诉讼请求无事实和法律依据。同时，为维护被告（反诉原告）的合法权益，特向法院提出反诉。
原告（反诉被告）赵正昆对被告（反诉原告）中国房地产开发桂林分公司的反诉辩称，根据《拆迁补偿安置房屋协议书》第六条约定，双方进行面积差额结算应在房屋产权登记即办理好房屋产权证之后，由于被告（反诉原告）逾期未办理房屋产权证，无法确定房屋的实际面积，致使双方不能进行产权面积差额结算，其责任在于被告（反诉原告）。根据《拆迁补偿安置房屋协议书》约定的结算方式，3500元/㎡应为住宅的结算单价，而不是非住宅架空层的结算单价，被告（反诉原告）按照住宅单价来结算非住宅架空层的面积没有事实和法律依据。故请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求，反诉费用由被告（反诉原告）承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的桂林市长城房地产中介有限公司《房屋分户建筑面积明细表》、桂林市房产管理局《房屋分户明细表》的真实性不认可。本院认为上述证据分别加盖了桂林市长城房地产中介有限公司、桂林市房产管理局的公章，被告未能提供足以反驳的证据，故本院对上述证据的真实性予以确定。
综合全案有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院确认本案如下法律事实：
2008年6月17日，被告（反诉原告）作为甲方与原告（反诉被告）作为乙方签订一份《拆迁补偿安置房屋协议书》，约定：甲方以其二套A型建筑面积为99.51㎡、一套A型建筑面积为73.6㎡的住宅（建筑面积合计272.62㎡）以及该栋底层建筑面积为72.52㎡的非住宅架空层与乙方所有的位于桂林市混合结构、建筑面积为295.15㎡的房屋（评估价值603582元)进行产权调换；过渡期为12个月,乙方自找过渡房的，甲方按规定给付拆迁安置过渡费；面积确认及面积差异处理：以建筑面积（以下简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，协议面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。安置房交付后，产权登记面积与协议面积存有差异，双方同意安置房实际面积以产权登记面积为准，安置房实际面积与本协议所注面积的差额部分按3500元/㎡实行多退少补；乙方付清房屋价款后，方能办理房屋所有权证；在房屋综合验收合格后，乙方须交给甲方原房屋的产权证和土地使用证，甲方在460日内为乙方办好安置房所有权证和土地使用证，如甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得安置房所有权证及土地使用证的，双方同意每逾期一天，由甲方按总房价的万分之五支付逾期款给乙方，等等。
2011年3月19日，被告（反诉原告）将三间房及非住宅架空层交付原告（反诉被告）。原告（反诉被告）于2012年12月20日、12月25日分别将其房屋的所有权证、土地使用权证交予被告（反诉原告）。安置房至今尚未办理房屋所有权证及土地所有权证。被告（反诉原告）尚有拆迁安置补助费余款18593.25元未给付原告（反诉被告）。
2011年4月15日，桂林市长城房地产中介有限公司出具的《房屋分户建筑面积明细表》中载明：第一套房套内面积62.30㎡、分摊面积14.00㎡、建筑面积76.60㎡、分摊系数0.229599；第二和第三套房每套套内面积82.90㎡、分摊面积19.03㎡、建筑面积101.93㎡、分摊系数0.229599。2011年11月8日，桂林市房产管理局出具的《房屋分户明细表》中载明：第一套房套内面积62.30、公摊面积14.30㎡、建筑面积76.60㎡；第二和第三套套房每套套内面积82.90、公摊面积19.03㎡、建筑面积101.93㎡。
2014年10月16日，原告（反诉被告）赵正昆收到中国房地产开发桂林公司（作为甲方）、赵正昆（作为乙方）的《结算协议》，该协议记载了甲方按协议安置乙方住宅3套，即1号（76.60㎡）、2号（101.93㎡）、3号房（101.93㎡）合计：实际安置面积280.46㎡。协议安置住宅面积272.62㎡，超面积安置7.84㎡。协议安置非住宅架空层72.52㎡，实际安置架空层共计72.52㎡，超面积安置3.25㎡。根据协议书规定，乙方须向甲方支付超面积住宅和架空层费用：7.84㎡+3.25㎡=11.09㎡×3500元/㎡=38815元等内容。
原告（反诉被告）虽在该协议上签字确认签收，但认为被告（反诉原告）应先办理安置房屋的所有权证及土地使用权证，方能结算超面积房款。双方经多次协商，未达成一致意见。
综合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、双方是否有违约；二、被告（反诉原告）的诉请是否有依据。
本院认为，原告（反诉被告）赵正昆与被告（反诉原告）中国房地产开发桂林分公司均为平等的民事主体，双方当事人在自愿公平的基础上，经协商一致后签署《拆迁补偿安置房屋协议书》，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）按协议约定支付拆迁安置补助费余款18593.25元，因被告（反诉原告）认可，故对原告（反诉被告）要求支付拆迁安置补助费余款18593.25元的诉讼请求，本院予以支持。
一、关于双方是否违约的问题。
双方当事人在协议书中约定以房屋产权建筑面积进行产权调换，且在面积确认及面积差异处理时安置房的实际面积以产权登记的面积为准，在桂林市长城房地产中介有限公司出具的《房屋分户建筑面积明细表》及桂林市房产管理局出具的《房屋分户明细表》中已明确了安置房屋建筑面积，即为产权登记面积。按协议约定，原告（反诉被告）赵正昆应付清安置房超面积房款后，方能办理安置房所有权证。为此，原告（反诉被告）在未付清超面积房款的前提下，被告（反诉原告）不予办理房屋所有权证，不存在违约。故对于原告（反诉被告）要求支付逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金268593.99元以及立即办理并交付房屋所有权证、土地使用权证的诉讼请求，本院不予支持。但按照双方约定，原告（反诉被告）付清房款后，被告（反诉原告）应协助原告（反诉被告）办理不动产登记。
二、关于被告(反诉原告)中国房地产开发桂林公司的反诉是否有依据的问题。
本院认为，双方当事人签署的《拆迁补偿安置房屋协议书》约定了双方进行产权调换的住宅建筑面积为272.62㎡，而从前述《房屋分户建筑面积明细表》和《房屋分户明细表》中可看出，被告(反诉原告)实际安置原告（反诉被告）的住宅建筑面积已达280.46㎡，比协议约定的安置面积超出7.84㎡，故此超出的安置面积7.84㎡原告（反诉被告）应按约定的3500元/㎡给付被告（反诉原告）面积差额款27440元（3500元/㎡×7.84㎡）。对于被告（反诉原告）实际安置的非住宅架空层面积在《房屋分户建筑面积明细表》和《房屋分户明细表》中并未确定，即非住宅架空层的产权面积处于不确定状态。为此，被告（反诉原告）主张实际安置原告（反诉被告）非住宅架空层面积超3.25㎡，没有事实依据。故本院对被告（反诉原告）关于要求原告（反诉被告）支付非住宅架空层超面积部分差额款的反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司给付原告（反诉被告）赵正昆拆迁安置补助费余款18593.25元；
二、原告（反诉被告）赵正昆给付被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司超面积安置房价款27440元（3500元/㎡×7.84㎡）；
三、被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司在原告（反诉被告）赵正昆付清房款后十五个工作日内协助原告（反诉被告）赵正昆办理安置房不动产权证书；
四、驳回原告（反诉被告）赵正昆的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉被告）中国房地产开发桂林公司的其他反诉请求。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
本案本诉案件受理费5608元，因被告（反诉原告）中国房地产开发桂林公司反诉合并审理减半收取2804元（本诉原告已预交），由原告（反诉被告）负担2671元，被告（反诉原告）负担133元。本案反诉受理费385元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）负担243元，被告（反诉原告）负担142元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉案件受理费2804元，反诉案件受理费385元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 阳 瑜
代理审判员 黄国超
人民陪审员 阳家斌
二〇一六年十二月七日
书 记 员 龚 涛