浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1178号
上诉人（原审被告）：陈爱娇，女，1990年8月22日出生，汉族，住平阳县。
上诉人（原审被告）：李上鹏，男，1991年8月9日出生，汉族，住平阳县。
上列二上诉人的委托诉讼代理人：陶学委，浙江横阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：缪正通，男，1994年12月1日出生，汉族，住平阳县。
被上诉人（原审原告）：王振美，女，1972年4月12日出生，汉族，住平阳县。
上列二被上诉人委托诉讼代理人：张挺号，浙江中欣律师事务所律师。
上列二被上诉人委托诉讼代理人：高英，浙江中欣律师事务所律师。
原审被告：缪新旺，男，1969年9月3日出生，汉族，住平阳县。
上诉人陈爱娇、李上鹏因与被上诉人缪正通、王振美、原审被告缪新旺返还原物纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2016）浙0326民初2372号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈爱娇、李上鹏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回缪正通、王振美的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定陈爱娇、李上鹏不构成善意取得，该事实认定错误。1、一审法院认定涉案房屋一直由缪新旺居住，该事实足以让陈爱娇、李上鹏相信缪新旺有占有权。2、缪新旺在出售涉案房屋时提交了结婚证及复印件，隐瞒了其已经离婚的事实，陈爱娇、李上鹏根本想不到其已经离婚。且在办理水电过户时，缪新旺提供了王振美的身份证，水电过户手续也已顺利办理，上述事实也足以让陈爱娇、李上鹏相信缪新旺有表见代理权。3、缪新旺提供交易的联建房合同书上只有缪新旺一人，根据民间联建房买卖合同的交易习惯，一般只要合同上的当事人签字，交易即可成立。且在交易过程中，陈爱娇、李上鹏向前手交易人郑友顺、郑友雨了解该房屋的交易情况，郑友顺等人均表示该案房确系卖给缪新旺，此亦足以让陈爱娇、李上鹏相信缪新旺有处分权。根据物权法的规定，上述事实完全可以构成善意取得。二、一审法院认定陈爱娇、李上鹏有重大过失，属事实认定错误。1、涉案房屋系通过陈爱娇、李上鹏的母亲陶少来的介绍完成交易，陈爱娇、李上鹏在购买房屋时完全有理由相信中介机构同时又是其母亲的审查，一审法院把中介机构的审查义务归结到购买人陈爱娇、李上鹏身上，显失公平。缪新旺作为出卖方，对自己提供动产和不动产交易的商品或者产品具有诚实守信的责任和义务，作为买受方，陈爱娇、李上鹏只要通过形式审查或检验，履行支付对价的等价交换责任和义务即可。一审法院把出卖方的责任和义务也强加给陈爱娇、李上鹏，于法不符，且明显不公平。审查缪新旺提供的郑友顺出卖给郑友雨的协议，及对缪新旺与郑友雨之间协议书的真实性，并非陈爱娇、李上鹏的义务，一审法院以此认定陈爱娇、李上鹏有重大过失，属认定事实错误。三、缪新旺承认对于其出售房屋的行为，缪正通、王振美是知情和同意的，且事后其将部分房屋转让款通过银行转帐给缪正通、王振美，鉴于缪新旺与缪正通、王振美是亲属关系，故缪新旺的该陈述应当认定属实。
缪正通、王振美答辩称，一、一审法院认定陈爱娇、李上鹏的行为不构成善意取得，该认定正确。涉案房屋是由缪正通、王振美和缪新旺轮流居住，而并非由缪新旺一方居住。但由缪新旺居住，也不代表缪新旺对该房屋有处分权。二、缪新旺将涉案房屋出卖给陈爱娇、李上鹏时，王振美没有提供结婚证及身份证，所谓的身份证复印件等材料都是缪新旺私自拿去的。陈爱娇、李上鹏对缪新旺提供的结婚证及身份证的真实性负有审查的义务。三、涉案房屋已经几手买卖，前几手买卖，出卖人夫妻均同意出售房屋，并未提出异议，故其签订的合同合法有效。而缪新旺私自出卖房屋时，没有告知缪正通、王振美，买受人及中介机构也均没有告知缪正通、王振美，可见陈爱娇、李上鹏显然具有过错，且没有尽到谨慎审查的义务。四、根据缪正通、王振美的了解，涉案房屋当时市场价有50多万元，足以说明涉案房屋是低价出售。因此，应当认定陈爱娇、李上鹏购买该房屋不具有善意。陈爱娇、李上鹏的母亲不仅仅是中介人员，还是陈爱娇、李上鹏的代理人，本次房屋买卖就由其一手操办。其明知该房屋并非缪新旺个人财产，为低价购买该房屋而与缪新旺签订买卖协议，并到水厂办理过户手续，说明其与缪新旺存在恶意串通的行为。五、缪新旺的陈述是否真实，应当结合证据来认定。缪正通、王振美并未收取任何购房款。综上，请求驳回上诉，维持原判。
缪新旺述称其在出卖涉案房屋时已与缪正通、王振美沟通过，缪正通、王振美均是知情的。且其收取购房款后，除了自用部分外，有10000多元当面交给王振美，43000元存入王振美的工行账户，130000元向王振美出具了欠条。
缪正通、王振美向一审法院起诉请求：1、陈爱娇、李上鹏与缪新旺签订的预付定金协议书和房屋卖尽契约无效；2、李上鹏、陈爱娇将涉案房屋腾空返还给缪正通。
一审法院认定事实：王振美与缪新旺于1994年7月7日登记结婚，同年12月1日生育儿子缪正通。陈爱娇、李上鹏系夫妻关系。坐落鳌江镇兴鳌××后××单元××室房屋为集资联建房，至今未办理相关权属登记手续。2007年5月，郑友雨向郑友顺购得该房屋，不久即将该房屋转卖给王振美、缪新旺。2010年11月18日，王振美与缪新旺协议离婚，离婚协议书约定缪正通由缪新旺抚养，抚养费由王振美、缪新旺各半负担，夫妻关系存续期间购买的坐落平阳县鳌江镇兴鳌××后××单元××室房屋归缪正通所有，缪正通对该房屋的处分权即出售权，只能在协议书签订之日起6年后享有。此后王振美、缪新旺、缪正通均有居住在该房屋，因王振美在外经商，缪正通就读大学，该房屋平常由缪新旺居住。2015年11月29日，经李上鹏母亲陶少来中介，缪新旺与李上鹏、陈爱娇签订房屋买卖预付定金协议书，约定缪新旺将上述房屋以393200元出卖给李上鹏、陈爱娇，预付定金20000元，于2015年12月10日前正式立契成交，办理该房产权过户手续及交易所产生的一切费用全部由买方负责，卖方必须无偿协助办理，卖方协助买方办证齐全，买方暂扣卖方办证押金23000元。该协议还备注了如下内容：“卖方身份证复印件郑友雨、潘秀茹、缪新旺各一份，郑友雨、缪新旺结婚证复印件各一份，买卖协议书原件一份，建设用地规划许可证、建屋地基申请表复印件各一份。”其中，与郑友雨的买卖协议书原件系缪新旺伪造。同年12月3日，缪新旺收取李上鹏、陈爱娇50000元，并在上述协议书上备注：“因该房屋电用户名变更，再付房款50000元，加上定金20000元，合计70000元，剩余房款在2015年12月10日前付款。”同年12月9日，双方签订一份房屋卖尽契约，约定在立契时付370200元，剩余23000待三证过户到买方时一次性付清。之后李上鹏、陈爱娇付清了应付款项，并搬入涉案房屋居住。
缪正通、王振美手中持有郑友顺将涉案房屋出卖给郑友雨的卖尽契约原件。涉案房屋水表原登记在王振美名下，后由李上鹏过户到自己名下，其提供给鳌江自来水公司的卖尽契约系其自己制作，契约注明的出卖人为缪新旺、王振美。
一审法院认为，本案中缪正通主张的是其对涉案房屋的所有权，因此本案属物权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条的规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意；真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。就本案而言，涉案房屋原系缪新旺、王振美在夫妻存续期间购置的共同财产，缪新旺、王振美离婚时已将该房屋书面赠归缪正通所有，该赠与行为系缪新旺、王振美真实意思表示，应确认有效，无正当理由不得撤销赠与。缪新旺、王振美虽然在赠与时限制缪正通在一定期限内出售涉案房屋，但并不妨碍缪正通取得涉案房屋所有权，在没有善意第三人的情况下，应认定缪正通为实际产权人。缪新旺出卖涉案房屋系无权处分，但是，李上鹏、陈爱娇受让涉案房屋不构成善意，理由如下：李上鹏、陈爱娇作为成年人，明知涉案房屋未办理权属登记，在购买时，理应更加谨慎地审查房屋权属情况，以及了解缪新旺的婚姻子女状况、家人对出卖房屋的态度等；李上鹏、陈爱娇与缪新旺签订预付定金协议书和房屋卖尽契约时，中介是李上鹏母亲，根据缪新旺提供的材料，应当知道缪新旺、王振美是夫妻，但李上鹏、陈爱娇在交易过程中却只听信缪新旺一面之词；李上鹏办理水表过户时自行制作了出卖人是缪新旺、王振美的卖契，可见其也知道涉案房屋有其他权利人存在；涉案房屋经过连环买卖，缪新旺提供的涉案房屋资料中没有郑友顺出卖给郑友雨的契约，只有郑友雨出卖给缪新旺的卖契，而且李上鹏、陈爱娇也没有向郑友雨核实，对缪新旺伪造的该份协议未能察觉。综上所述，涉案房屋为缪正通所有，缪新旺出卖涉案房屋系无权处分，而李上鹏、陈爱娇在涉案房屋交易过程中有重大过失，不构成善意，因此缪正通有权追回涉案房屋，李上鹏、陈爱娇应予腾空并返还。由于本案属物权纠纷，涉案定金协议及卖尽契约是否有效，不影响缪正通行使追回权，因此本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条之规定，判决：一、被告李上鹏、陈爱娇于本判决生效后三十日内将坐落平阳县鳌江镇兴鳌东路269-283号后一单元602室一间房屋腾空并返还给原告缪正通；二、驳回原告缪正通、王振美其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由缪新旺负担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，缪新旺、王振美在离婚时签订书面协议，将属于夫妻共同财产的涉案房屋赠给当时尚未成年的儿子缪正通所有，该赠与行为有效。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第129条的规定，赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。故应认定涉案房屋为缪正通个人财产，缪新旺无权擅自进行处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据上述法律的规定，构成善意取得应当同时满足以下条件：第一、受让人受让该财产时是善意的；第二、以合理的价格有偿转让；第三、转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案缪新旺与李上鹏、陈爱娇之间转让的是房屋，根据法律规定，不动产的转让系以登记为要件，现李上鹏、陈爱娇并未办理涉案房屋的登记手续。因此，即使其以合理的价格受让涉案房屋，且受让时是善意的，亦还不具备善意取得的构成条件。一审认定其不构成善意取得，符合上述法律的规定，李上鹏、陈爱娇就此提出的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李上鹏、陈爱娇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
代理审判员 曾 慧
代理审判员 陈黛锦
二〇一七年四月二十七日
代书 记员 李博武