贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民终字第765号
上诉人（原审原告）刘盛达。
上诉人（原审原告）刘文军。
被上诉人（原审被告）周英祥。
被上诉人（原审被告）吴正莲。
上诉人刘盛达、刘文军与被上诉人周英祥、吴正莲确认合同有效纠纷一案，瓮安县人民法院于2014年9月1日作出（2014）瓮民初字第1220号民事判决后，刘盛达、刘文军不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2011年11月2日，被告周英祥取得在其原有建筑用地上拆建新房的《建设用地批准书》瓮国土资建〈国〉字（2011）011号，准予在雍阳镇花竹社区小康村使用国有土地198.91平方米作为个人住宅用地建房。2012年6月和7月，被告周英祥分别取得建设主管部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，许可用地性质为居住用地，建筑层数不超过贰层，建筑高度不超过7.2米，用地面积198.91平方米，建筑占地面积不超过100平方米。2012年3月10日，原、被告签订《合伙建房合同》，约定双方合伙在被告取得建设用地许可的土地上拆除被告的原住房后修建门面及住房共六层，由原告提供资金、技术等并负责拆房和建房事宜，合同还约定了建房要求、分房办法、房屋产权办理，拆除被告住房后的补偿事宜，以及双方的其他权利义务，工程限于一年完工。签订合同后，二原告按照《合伙建房合同》约定拆除被告原有住房，支付了二被告的租房费用，并协助二被告处理与周边邻居的采光等相邻纠纷事宜，实际承担了建房过程中的相关费用，但房屋修至三层时，瓮安县住房和城乡建设局下达《限期改正违法行为通知书》要求被告周英祥自行拆除违法建筑，原告先后四次修建第三层住房均被建设执法人员强制拆除，期间，被告周英祥向瓮安县住房和城乡建设局申请加层修建房屋未获准许。后原、被告就合同是否继续履行问题发生争议，经多次调解未果，原告诉至法院。
原审原告刘盛达、刘文军一审诉称：原、被告于2012年3月10日签订的《合伙建房合同》是双方真实意思表示，约定的内容符合十八大报告精神关于优化国土空间开发格局的政策。原告方具备合法的施工资质，且已为履行合同花费较多时间和金钱，合同约定的房屋已经合法修建一、二层，现因被告方与邻居发生采光纠纷等原因导致三层及以上都不能修建，原告为此诉至法院，诉讼请求：1、确认原、被告双方于2012年3月10日签订《合伙建房协议》合法有效；2、诉讼费由二被告承担。
原审被告周英祥、吴正莲一审辩称：双方签订合同合伙修建房屋是事实，建房是在拆除被告的原住房的地上修建新房，双方都明知住建部门只批准了修建一楼一底，批准用地198.1平方米，但合同约定修建六层房屋，不符合《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，应为无效合同。原告刘盛达只是建筑三公司的施工员，不具备独立施工的资质。修建过程中未取得新的建房许可，房屋修至三楼时多次被建设执法人员拆除，住建局也向被告下达过限期改正违法行为的通知书。
一审法院认为：本案合同的实质是一方出资金与另一方出土地在城镇规划区内共同修建房屋，从合同内容来看，双方约定建设六层房屋、二层以上每层两套，超出了建设主管部门许可的规划条件，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设”之规定，该法第六十四条也明确规定了未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的法律后果，本案当事人申请变更规划条件未得到许可，且超出许可的建筑物已被建设执法人员强制拆除；从合同目的来看，原、被告双方约定建设多套房屋及门面明显不符合国土部门批准的周英祥个人住宅用地的性质，其实质是利用合法取得的个人住宅用地获取违法建设多套房屋的商业价值，这与我国国有土地有偿使用制度相悖。综上所述，原、被告签订《合伙建房合同》内容违反了法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，该合同无效。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城乡规划法》四十三条、第六十四条之规定，判决：原告刘盛达、刘文军与被告周英祥、吴正莲于2012年3月10日签订的《合伙建房合同》无效。本案案件受理费30元，由原告刘盛达、刘文军负担。
一审判决宣判后，刘盛达、刘文军不服，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。主要理由：1、一审认定事实错误。一审认定建房合同违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定，但第六十四条也规定了未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的法律后果。《合伙建房合同》的效力与合法建房是两个不同的法律关系，《合伙建房合同》是一方出资金，一方出国有出让土地，合伙建房房屋分割的行为。合法建房是经国土部门和建设部门批准楼层建设房屋的行为。前者是合同法和民法通则调整的法律关系，后者是土地管理法和城乡规划法调整的法律关系。也就是说合伙行为合法有效，并不等于合法建房。合法建房必须经土管局和建设局审批，按照批准建设楼层建筑，就是合法建筑。《合伙建房合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，而是建房超出二层的部分应该认定违反法律、行政法规的强制性规定；2、双方签订的《合伙建房合同》合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国合伙企业法》第十一条等法律法规，双方签订的《合伙建房合同》合法有效，应当受法律保护；3、原判适用法律错误。合伙建房合同的订立，只要是按照依法取得的土地使用权这个根本条件订立的，即成立有效。未取得土地使用权这个根本条件订立的即为无效。或者已经取得土地使用权，因多方原因土地使用权被行政机关依法撤销的，那合伙建房合同自然失效。一审在没有依法撤销、注销土地使用证的情况下，认定《合伙建房合同》无效错误。
被上诉人周英祥、吴正莲二审答辩称：2009年5月被上诉人申请拆除旧房重建，2011年10月建设用地批准书下达，但批准的仍然是一楼一底，被上诉人就不想拆除重建。上诉人听说后，承诺可以修到六楼，于是双方签订了合同。但至目前为止，房屋修建仍然是一楼一底。双方签订的合同是以合法形式掩盖非法目的。一审判决正确，应予维持。
经本院二审审理，二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案争议焦点主要是：本案双方当事人签订的《合伙建房合同》是否有效。
本院认为：关于本案双方当事人签订的《合伙建房合同》是否有效的问题。上诉人主张双方签订的《合伙建房合同》未违反法律、法规规定，应当认定为有效。本案双方当事人于2012年3月10日签订《合伙建房合同》，从合同第三条：“建房层数为六层，除底层楼梯间宽度外，其余面积平均修成四个门面，高度为盖板后4.2米；第二楼（含第二楼）以上平均分成两套住房，高度为盖板后3米。”和第五条：“分房方法及产权办理。1、房屋主体完工开始装修时，甲方（被上诉人周英祥）优先提选两个门面及两个门面所处位置向上的房屋，余下的两个门面及两个门面所处位置向上的房屋及未修建的空间，永远属于乙方（上诉人刘盛达）修建所有。”的内容来看，双方的签订建房合同的目的是要在已合法取得批准建设二层的个人住宅用地上违法修建六层房屋，双方在将房屋修建至第三层时，建设部门就下达了《限期改正违法行为通知书》要求其自行拆除违法建筑，在本案双方当事人不自行拆除的情况下，执法人员多次强制拆除违法建筑，故双方签订的《合伙建房合同》内容违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的无效情形。因此，本案双方当事人签订的《合伙建房合同》无效。故对上诉人的该项主张，本院不予采纳。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人刘盛达、刘文军的上诉理由不充分，缺乏事实依据，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人刘盛达、刘文军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田一铭
审 判 员 高 潮
代理审判员 蔡云飞
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 黄 杰