湖南省茶陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茶法民一初字第422号
原告彭祖华，男，1972年1月5日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县。
被告茶陵县紫微房地产开发有限责任公司。
住所地：茶陵县。
法定代表人：刘亦文，公司经理。
委托代理人刘福云，男，1970年12月17日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县，系该公司副经理，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉，提起上诉。
委托代理人付小宁，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告彭祖华诉被告茶陵县紫微房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日受理后，依法由审判员张轶强适用简易程序独任审判，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告彭祖华及被告茶陵县紫微房地产开发有限责任公司委托代理人刘福云、付小宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭祖华诉称，被告于2013年8月8日发布的《株洲市茶陵家居广场招商政策》第一条租赁政策规定：“负一层商品为睡眠中心；一层商品为客厅系列、布、皮沙发；二层商品为板式、板木套房家具；三层商品为青少年、板木结合、实木、中式、韩式、欧式、新古典家具”。在各楼层陈列商品规定十分明确的情况下，原告选择了三层商场经营，并于2013年9月23日与被告签订了租赁合同，是格式合同。《合同》第一条、第二条约定：“租期为三年，从2013年12月1日起至2016年11月30日止。租金每月为1195.8元，每月管理费为2790.2元。”《合同》第五条第一项约定“为了保持商场商品的档次和经营定位，乙方在合同经营期内所经营的基础上必须与合同注册的项目一致，不得擅自更改品种，并且乙方经营的商品必须经过甲方同意方可销售。超出以上经营范围，则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同。乙方经营的品牌为A家板木，属板木套房类型。”《合同》第六条第七项约定：“商场的空调设备和空调管道由甲方负责，商户和乙方负责电费按平方数分摊。”作为《租赁合同》组成部分的附件《综合管理规定》第三条第一项规定：“所经营商品品牌必须与合同注册商品一致，不得增改品牌，超出合同之品牌商品，必须按商场规定期限内自行处理离场，否则公司将采取措施对商品强制处理。”第二项规定：“所经营商品若与现场其他店面经营商品款式相同，以先进场为准，后进同类同款商品不允许再进入商场。否则公司将采取手段进行处理直至解除租赁合同”。签订合同后，原告即对三楼经营场地进行了装修，装饰费用达二十五万元，按分层经营商品的约定开始摆货，总投资近达六十万元。然而，从2014年6月开始，负一层和一层、二层商场承租户违规经营三层专营商品，明显扰乱了各楼层专营商品的规定秩序，致使处在顶层三楼的同类商品无人问津，正常经营受到了严重影响，月月亏损，毫无利润，还要贴本上交房租费和管理费。原告与三楼承租户曾多次向商场管理人员、公司领导口头和书面反映负一层和一层、二层商场承租户违规经营三层专营商品的行为，要求严肃处理，没有任何效果，一、二层的违规承租户照样我行我素。其次，被告没有按照合同约定，至今商场的空调设备长达一年多时间仍未运转使用，显然构成违约。再次，原告经营场所从开业时起，就发现房屋有漏水，经多次向被告反映，长达一年多时间至今未予修复，仍存在漏雨现象。为此，三楼全体承租户于2014年11月16日联名向被告送交了《请求按租赁招商要诺和租赁合同约定，严格规范市场各楼层专营商品管理的报告》，再次要求被告严格依合同约定从快处理违规经营行为，并请求被告可采用适当减免租金和管理费的方法来补偿三楼承租者由此遭受的经济损失。被告接到报告后，于2014年12月29日在商场张贴了《通知》，内容为“致家具广场各商户老板：经2014年11月8日会议决定，为规范紫微家具广场经营行为，次日起，非家具广场品牌货品不能上样，非签约商场品牌货品只出不进，现有的非签约品牌货品在15日内做好退出退场处理。请大家严格遵守合同履行条款，以免造成不必要的经济损失和承担相应的法律责任。”由此证实，被告也自行承认了商场各层专营商品管理的混乱。可是自《通知》张贴之日起至起诉时止长达四个月之久，商场商品管理混乱仍然照旧，没有丝毫改善，被告也未按照合同约定采取任何有效措施进行处理，致使原告的损失进一步扩大，已到了难以为继的困境。综上，原告认为，被告没有按照《租赁合同》的约定对商场各层专营商品尽到管理义务，致使原告不能正常经营，由此而遭受了严重的经济损失。按照权利义务相一致的原则，被告既然收取了高额的商场管理费，就应该履行管理义务。没有履行该义务，就应该退还管理费。故原告诉至法院，请求判令被告严格依约履行对家居广场各商户分层分类商品的管理，同时返还因未履行管理职责期间（共计三个月）而收取的管理费8370.6元，以后被告若未能尽责，则应当免收管理费，并由被告承担本案诉讼费用。
原告彭祖华为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
1.《通知》照片一张，证明被告承认商品混乱的事实。被告质证对该证据的真实性无异议，但该证据不能证明被告没有规范管理。
2.《请求按照租赁招商要诺和租赁合同约定严格规范商场各楼层专营商品管理的报告》一份，该证据正好能证明被告在得知商场混乱后，为规范商场经营粘贴了通知。被告质证对该证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议。
3.《株洲市茶陵家居广场招商政策》一份，证明家居广场各楼层的经营范围。被告质证对真实性无异议，招商政策不是被告制定的，招商政策的来源不清楚，这个也不是合同的附件，不能达到原告的证明目的。
4.《茶陵家居广场租赁合同书》，证明被告与原告存在租赁关系。被告质证对该证据的真实性无异议。
5.商场三楼漏水照片5张及其他照片一组，证明被告没有履行管理职责。因原告与被告产生纠纷，被告威胁原告，原告就此事到网上投诉。被告认为该证据超过了举证期限，且商场三楼漏水照片的具体拍摄地点不清楚，无法分清照片中显示到底是漏水还是脏。被告一直在想办法解决此事，被告也知道商场有一点漏水，被告会尽力解决。
被告茶陵县紫微房地产开发有限公司答辩称，一、双方对合同的履行应该以合同及与合同具有同等法律效力的附件为准，原告所诉求的“被告依约履行对家居广场各商户分层分类商品的管理”，在合同中及附件中均并没有此约定。而恰恰在《茶陵家居广场租赁合同书》第五条第一项（也是原告诉状中所援引的）：乙方在合同经营期内所经营的基础上必须与合同注册的项目一致，请注意，双方约定的是与合同注册的项目一致而非与招商政策一致；且在合同附件综合管理规定中第三条也写得很清楚：严格执行《租赁合同书》所注册商品品牌，此处也很清楚的写明了遵循的应是合同书的约定。原告援引《株洲市茶陵家居广场招商政策》的内容作为诉求，对原告不具备约束力；该招商政策是一个意向性的内容，且不是被告而是当时的招商机构拟定的；更重要的是，该招商政策没有被告的签名或盖章，更不是合同或合同的附件。因此，被告没有履行非合同及合同附件内容的义务，即没有违约行为。二、退一步说，招商政策中所列的分类经营为：负一层为睡眠中心，一层为客厅系列，布、皮沙发，二层为板式、板木套房家具，三层为青少年、板木结合、实木、中式、韩式、欧式、新古典家具。那么，各种分类的标准是什么，有没有具体的标准，显然没有绝对的概念；比如说负一层的睡眠中心，哪些家具属于睡眠中心的，如何来界定；二层为板式、板木套房家具，何为套房家具，哪些不属于套房家具，这都找不到明确划分的依据。原告认为商场一、二层有商户违规经营三层专营商品，但一、二层商户认为他们经营的都是他们所属范围内的，被告在调处的过程中，双方各执一词。原告都是一些主观的推断，并没有任何确实充分的证据来加以证明，各方对分类的不同理解更没有权威的结论。因此，其他商户到底是否没有按分类经营根本无法确定，没有绝对的概念和划分依据，被告如何来确定，同理，让法院又如何来认定。但既然原告向被告提出了要求处理，被告还是采取了一系列的措施。因此，即使招商政策对被告有约束，被告也在力所能及的范围内履行了义务，没有违约行为。三、原告自身违约，却要求被告为其违约行为产生的后果来承担责任，法律依据何在？公平何在？诚实信用何在？原告与被告签订的合同第五条第1项：为了保持……乙方（原告）不得擅自更改品种…..超出以上经营范围（乙方经营的品牌为A家板木，属板木套房类型），则视为乙方违约。从约定可以看出，原告只能经营A家板木，但原告却还经营着其他品牌的家具（被告已分别在2014年4月23日、11月3日、11月20日以书面通知和短信的形式，要求原告规范经营，但原告置若罔闻），显然已经违约。现在原告将自身违约行为产生的后果要被告来担责任，这叫先下手为强？还是古语说的恶人先告状？四、被告与原告为合同的平等主体，不存在真正意义的管理与被管理的关系，双方之间的权利义务都是通过合同来进行约定，被告积极履行了合同义务，没有违约行为。1、合同中约定被告的义务是维护正常的经营秩序，促使商户规范经营。被告在发现有商户没按合同约定的品牌经营后，不是不管不问，听之任之，而是积极履行义务，采取了多种方式以规范市场：1、多次组织召开会议商议对策；2、进行品牌问卷调查，多方征求意见；3、上门做工作，动之以情晓之以理；4、在商场的广播中通告、警示；5、联系消防部门组织消防演习；6、群发短信进行警告和明示法律后果；7、书面通知要求整改等等。被告想尽了一切办法，所有能使用的办法、手段都用上了，但无奈没有执法权，更不敢也不能采取任何强制的手段。另外，为了让市场更加繁荣兴旺、安全经营，被告还多次出资组织开展促销活动，并计划增加监控、增加大门口LED显示屏等，但很遗憾，由于拖欠租金，被告因资金问题而计划无法实施。2、被告不是行政事业单位，不具备执法资格，没权利对任何人进行罚款，更不能违法的对原告及其他商户采取任何的强制手段。被告与原告在合同中约定的管理费，从实质意义来说，就是服务费。这就跟物业管理公司是一样，名为物业管理，实为物业服务。被告与物业管理公司一样，不具有实际意义的管理权限，对任何违约的行为，亦必须首先通过法院来确认，再由法院去强制执行。兴旺繁荣才是市场经营的最终目的，基于此目的，被告如能先采取非诉的办法来化解矛盾、纠纷，才是第一选择。也正因为此，被告才一直在不遗余力的致力于采取劝告、通告、警告等方式来改变现状。五、事实上，被告并没有收取原告的管理费，而是只收取了原告的租金，原告其实对此也心知肚明。当初之所以在合同中列出管理费，是为了想合理的规避税收，所以才将部分租金列为管理费，但最终税务部门还是将所谓的管理费都归为租金，并且按照房屋租赁税19.7%的税率在缴纳，这从税务部门的缴税通知和纳税凭证可以体现。退一步说，即使如原告所认为的收取了管理费，也并非如原告所述的收取了高额的管理（服务）费，虽然合同第二条中原告交纳的管理费（服务费）为2318.4元每月，租金为993.6元每月，但事实上，管理费（服务费）只有3元每平方米，即1242.48元每月（这个标准跟株洲各县市各类商场来对比都是最低的）。这从合同第三条、合同附件“株洲市茶陵家居广场招商政策”第一条、商户实际交纳的管理费（服务费）票据均能够客观的体现。五、原告陈述自己的经营已经到了难以为继的地步，这不是事实。据被告所知，时值淡季，在整个家具行业均不景气的情况下，原告的经营状况尚可，至少在2015年4月份一天就成交了一个6180元的订单。六、被告一再退步、忍让，无非是希望看到市场兴旺、和谐，实现合同共赢的目的。但偏偏包括原告在内的一些商户将这种好心当成懦弱，得寸进尺，不但不交房租，反而意图以被告未履行合同义务为由来达到其不可告人的目的。从原告和其他一些商户不交租金、管理费（服务费）的角度来说，水电、保安、保洁、电梯及公用设施设备维修维护等费用从何而来？被告有何义务来为你们管理（服务）？现在，被告在多次劝告、通告、警告无效后，不排除采取最后一个不得已的方式，将一些欠租的典型诉至法院，解除合同。被告保留这个权利。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告茶陵县紫微房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：
1.原告书写的字条一张、原告经营场地的照片6张，证明：原告不只是在经营A家品牌，而同时在经营其他品牌的家具。原告质证对原告书写的字条不予认可，这字条是在被告逼迫下写的，被告提出的6张照片中原告只认可有一套沙发是杂货，原告经营的其他的货物都是A家的货物。
2.在家居广场大厅玻璃及公示牌上张贴的关于召开市场整顿会议的照片4张、会议记录及签到表各1张、品牌问卷调查表13张、消防演习照片5张、被告工作人员邓奇平的群发短信清单3张及短信内容1张、回执25张、通知4张、在家居广场大厅玻璃及公示牌上张贴的关于要求各商户规范经营的照片3张、建材家具城商场新增监控设备预算表2张、家具建材城大门口LED显示屏设计方案书2份，证明：（1）被告为促使市场安全、规范的经营，让市场繁荣兴旺，采取了各种方式、方法，积极履行了义务；（2）原告参与了被告召开的会议，收到了规范市场、进行整改的通知，但仍故意经营其他品牌的家具。原告质证认为其开过几次会议，但后来就没有开了。消防演练原告没有参加。品牌问卷调查表是管理人员的事，这个跟原告没有关系，原告也没有填过；消防演习原告不清楚；短信原告很少看，不清楚是否收到了短息。商场活动原告参加了；LED显示屏设计方案原告不清楚，跟原告没关系。
3.茶陵县地方税务局稽查局税务事项通知书一份及税收缴款书2张，证明原告收取的所谓管理费，其实均为租金，全部缴纳了房屋租赁税。原告质证认为这是税务局的事，跟原告没有关系。
4.原告的订货单1张，证明原告经营状况尚可，于2015年4月21日份成交了一个6180元的订单。原告质证无异议。
5.收据7张，证明：包括原告在内的所有商户所谓的管理费（服务费）也只是按3元每平方米收取的。一个月的租金和管理费一起是3986元。原告质证认为实际上是按9元每平方米收取的管理费。免租时期是按照3元每平方米交的管理费。
对双方提交的证据，结合庭审查明的事实及双方的质证意见，本院经审查分析，作如下认证：
对原告提交的证据1、2、3、4，被告质证对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对原告提交的证据5，虽然被告认为商场三楼漏水照片的具体拍摄地点不清楚，无法分清照片中显示到底是漏水还是脏，但是被告当庭表示被告知道商场有漏水的情况，故本院对原告经营的场所漏水一事予以认定。对被告提交的证据1，虽然原告质证对该证据不予认可，但原告同时承认自己店内有杂货（即非签约商品），故本院对该证据予以认定；对被告提交的证据2，虽然原告提出了异议，但是对真实性未予以否认，故本院对该证据的真实性予以认定；对被告提交的证据3，原告质证认为这是税务局的事，跟原告没有关系，本院对原告的质证意见予以采信，该证据与本案无关；对被告提交的证据4，原告质证无异议，本院予以认定；对被告提交的证据5，虽然原告质证认为其实际上是按9元每平方米收取的管理费，但是从交费金额可以知，原告是按照租赁合同书的约定交纳租金及管理费的，故本院对原告的质证意见不予采信。
根据原、被告提交的证据及本院对证据的采信情况，结合庭审调查，本院认定本案如下基本事实：
2013年8月8日，茶陵县紫微房地产开发有限责任公司就茶陵家居广场招商一事委托他人发布《株洲市茶陵家居广场招商政策》，在第一条租赁政策中说明-1F（即负一楼）为睡眠中心，1F（即一楼）为客厅系列，布、皮沙发；2F（即二楼）为板式、板木套房家具；3F（即三楼）为青少年、板木结合、实木、中式、韩式、欧式、新古典家具。原告彭祖华选择了到商场三楼经营，并于2013年9月23日与被告签订了《茶陵家居广场租赁合同书》。合同约定：甲方将商场内三层F007号店面出租给乙方使用，其实用面积为310平方米，计租面积为442.86平方米。租期为三年，即从2013年12月1日起至2016年11月30日止。租金为每月1195.8元，管理费为每月2790.2元。该合同同时约定：“为了保持商场商品的档次和经营定位，乙方在合同经营期内所经营的基础上必须与合同注册的项目一致，不得擅自更改品种，并且乙方经营的商品必须经过甲方同意可销售。超出以上经营范围，则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同。乙方经营的品牌为A家板木，属板木套房类型。”《茶陵家居广场租赁合同书》第六条第七项约定：“商场的空调设备和空调管道由甲方负责，商户和乙方负责电费按平方数分摊。”作为《茶陵家居广场租赁合同书》组成部分的附件《综合管理规定》第三条第一项规定：“所经营商品品牌必须与合同注册商品一致，不得增改品牌，超出合同之品牌商品，必须按商场规定期限内自行处理离场，否则公司将采取措施对商品强制处理。”第二项规定：“所经营商品若与现场其他店面经营商品款式相同，以先进场为准，后进同类同款商品不允许再进入商场。否则公司将采取手段进行处理直至解除租赁合同”。签订合同后，原告即对三楼经营场地进行了装修并进货。据原告陈述，从2014年6月开始，负一层和一层、二层商场承租户违规经营三层专营商品，明显扰乱了各楼层专营商品的规定秩序，致使处在顶层三楼的同类商品无人问津，正常经营受到了严重影响，月月亏损，毫无利润。后原告与三楼其他承租户曾多次向商场管理人员、公司领导口头反映负一层和一层、二层商场承租户违规经营三层专营商品的行为。同时，三楼全体承租户还于2014年11月16日联名向被告送交了《请求按租赁招商要诺和租赁合同约定，严格规范市场各楼层专营商品管理的报告》，再次要求被告严格依合同约定从快处理违规经营行为，并请求被告可采用适当减免租金和管理费的方法来补偿三楼承租者由此遭受的经济损失。被告接到报告后，于2014年12月29日在商场张贴了《通知》，内容为“致家具广场各商户老板：经2014年11月8日会议决定，为规范紫微家具广场经营行为，次日起，非家具广场品牌货品不能上样，非签约商场品牌货品只出不进，现有的非签约品牌货品在15日内做好退出退场处理。请大家严格遵守合同履行条款，以免造成不必要的经济损失和承担相应的法律责任。”同时，原告陈述其经营场所从开业时起，就发现房屋有漏水现象，经多次向被告反映，长达一年多时间至今未予修复，仍存在漏水现象。且被告没有按照合同履行义务，至今商场的空调设备长达一年多时间仍未运转使用。在三楼全体承租户反映的问题没有得到妥善解决的情况下，原告拒绝交纳2014年元月8日之后的租金、管理费。同时为维持经营，原告进了一些非签约品牌商品摆放在其店内出售，被告发现该情况后，对原告采取了限制出货的相应措施。在原告起诉至法院后，被告对原告经营场所采取了间歇性停电措施。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原、被告经协商签订的《茶陵家居广场租赁合同书》是双方的真实意思表示，且不违背法律、法规强制性规定，原、被告应依约履行合同义务。本案原、被告争议的主要焦点是：被告是否按照《租赁合同书》的约定履行了管理义务。原告认为，被告既然收取了高额的商场管理费，就应该履行管理义务，被告没有按照《茶陵家居广场租赁合同书》的约定对商场各层专营商品尽到管理义务，致使原告不能正常经营，按照权利义务相一致的原则，被告没有履行该义务，就应该向原告退还管理费。而被告则认为：在合同中及附件中均没有约定被告应依约对家居广场各商户商品进行分层分类管理，且招商政策中所列的分类经营的各种分类没有具体的标准。经本院审查，原告与被告签订的《茶陵家居广场租赁合同书》及附件中仅仅约定了承租户所经营商品品牌必须与合同注册商品一致，不得增改品牌，超出合同之品牌商品，必须按商场规定期限内自行处理离场，否则公司将采取措施对商品强制处理，而并未约定被告应依约对家居广场各商户商品进行分层分类管理。虽然在合同中约定：“所经营商品若与现场其他店面经营商品款式相同，以先进场为准，后进同类同款商品不允许再进入商场。否则公司将采取手段进行处理直至解除租赁合同”。但是该处约定的是后进同类同款商品不允许再进入商场，而对于何为同类同款商品，因缺乏明确的分类标准导致难以界定。虽然《株洲市茶陵家居广场招商政策》中明确：“负一层商品为睡眠中心；一层商品为客厅系列、布、皮沙发；二层商品为板式、板木套房家具；三层商品为青少年、板木结合、实木、中式、韩式、欧式、新古典家具”，但是根据合同法的规定，该招商政策应当视为要约邀请，并非要约，要约邀请的目的是让对方对自己发出要约，是订立合同的一种预备行为，在性质上是一种事实行为，并不产生任何法律效果。故对于原、被告双方的权利义务，应当以双方订立的合同为准，不能以该《株洲市茶陵家居广场招商政策》为准。故本院对原告要求被告严格依约履行对家居广场各商户分层分类商品的管理，同时返还因未履行管理职责期间而收取的管理费8370.6元的诉讼请求不予支持，而对于原告主张的以后被告若未能尽责，则应当免收管理费的请求，因该情况未实际发生，故本院亦不予支持。《茶陵家居广场租赁合同书》第六条第七项约定：“商场的空调设备和空调管道由甲方负责，商户和乙方负责电费按平方数分摊。”原告认为被告没有按照合同约定，至今商场的空调设备长达一年多时间仍未运转使用，因此构成违约。且原告经营场所从开业时起，就发现房屋有漏水，经多次向被告反映，长达一年多时间至今未予修复，仍存在漏雨现象。对于原告反映的商场的空调设备未运转使用及商场存在漏水现象的问题，被告应该承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。但因原告诉讼请求中不包含该项请求，故本院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告彭祖华的全部诉讼请求。
案件受理费100元，由原告彭祖华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 张轶强
二〇一五年六月二十九日
书记员 谭剑阁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。