宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2O15）甬东民初字第623号
原告：奉化市工贸实业总公司。住所地：浙江省奉化市锦屏街道南山路**号。
法定代表人：顾垒松，该公司董事长。
委托代理人：马莹标，浙江嘉丰律师事务所律师。
被告：顾良丰。
第三人：江浩辉。
第三人：吴良军。
第三人：马学文。
原告奉化市工贸实业总公司为与被告顾良丰、第三人江浩辉、吴良军、马学文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由代理审判员朱琼适用简易程序独任审判，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告奉化市工贸实业总公司的委托代理人马莹标，被告顾良丰，第三人江浩辉、吴良军、马学文到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告奉化市工贸实业总公司起诉称：2008年10月31日，奉化市商业总公司与被告顾良丰就宁波市江东区兴宁路55号房屋租赁事项签订了《租赁协议》，协议约定：房屋租赁范围为宁波市兴宁路55号仓库门卫场及房屋，原宁波工作组办公楼一、二、三、四、五楼（整幢楼）及周边搭建的无证房产约400平方米，有房产证的租赁面积约900平方米（上述实际为兴宁路zz号、xx-
xx号、xx-xx号、xx-xx号、xx-xx号、xx-xx号、xx-xx号和xx号到xx-
xx号整幢楼的二到四楼）的房屋；房屋租赁期限6年，自2008年11月1日起至2014年10月31日止；租赁费第一年250000元，每年递增10000元（至2014年租赁费为300000元）。被告顾良丰租赁上述房屋后，将房屋转租给次承租人，转租的最后一年租金为528000元。根据奉化市人民政府奉政发（2004）10号文件《关于调整市商业总公司管理体制的通知》的要求，原告奉化市工贸实业总公司是奉化市商业总公司的宁波市江东区兴宁路55号房屋的实际管理人。2014年4月，原告奉化市工贸实业总公司接到奉化市国有资产管理局的函件，要求对“宁波市江东区兴宁路55号房屋租赁到期后暂停出租”。据此，原告委托律师于2014年5月9日致函被告顾良丰，告知被告房屋在2014年10月31日到期后将停止续租。期间，原告向次承租人发送通告，告知其在2014年10月31日后三天内必须无条件搬迁。原、被告房屋租赁期间届满后，原告与次承租人宁波联华快客便利连锁有限公司兴彩店、宁波市江东东海医药药材零售有限公司分别就xx-
xx号房屋和xx-xx、xx-
xx号房屋达成调解，其余房屋则仍然由被告和本案第三人占有使用至今。原告认为，被告和第三人的行为损害了原告的合法权益，故依法起诉至法院，请求判令：一、被告顾良丰和第三人江浩辉、吴良军、马学文立即腾空位于宁波市江东区兴宁路xx-
xx号、xx-xx号、xx-xx号、xx-x号店面房和xx号到xx-
xx号整幢楼的二到四楼的房屋返还给原告；二、被告顾良丰自2014年11月1日起至法院判决确定的返还上述房屋日止按被告转租给第三人的最后一期租赁费273000元／年支付房屋占有使用费给原告。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：被告顾良丰自2014年11月1日起至法院判决确定的返还上述房屋日止按被告转租给第三人的最后一期租赁费223000元／年支付房屋占有使用费给原告，本院依法予以准许。
被告顾良丰答辩称：第一，本案讼争房屋确系原告租赁给被告，原、被告签订了《租赁协议》，被告愿意按双方《租赁协议》约定的租金支付房屋占有使用费。第二，根据合同约定，房屋到期后被告享有优先租赁权，故要求原告继续将房屋租赁给被告。
第三人江浩辉答辩称：第三人希望原告将讼争房屋继续出租，若要收回讼争房屋，希望原告能给第三人正当理由或赔偿第三人相关损失。
第三人吴良军答辩称：第三人以包子店为生，如果原告要收回讼争房屋，希望能给第三人收回房屋的理由。
第三人马学文答辩称：原告收回讼争房屋应给第三人正当理由。第三人认为原告收回房屋后还是继续出租，第三人希望继续租赁讼争房屋，坚决不同意原告收回讼争房屋；如果原告要求第三人腾退，应赔偿第三人相关损失。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告提供机构沿革说明及相关文件一份、证明一份、甬东国用（1995）字第2280号国有土地使用证、甬房权证自更字第××号房屋所有权证各一份，拟证明宁波市江东区兴宁路55号房产系奉化市商业总公司所有，现由原告托管该房产的事实。经质证，被告顾良丰及第三人均对上述证据无异议。本院认为，被告及第三人对上述证据无异议，本院对上述证据予以认可。
2.原告提供《租赁协议》一份，拟证明原告与被告的房屋租赁期限已于2014年10月31日届满，双方约定房屋最后一年租金为300000元的事实。经质证，被告顾良丰及第三人均对上述证据无异议。本院认为，被告及第三人对上述证据无异议，本院对上述证据予以认可。
3.原告提供中国工商银行同城转账凭证（收帐通知）及奉化市工贸实业总公司收款收据复印件各一份，拟证明被告顾良丰已将2014年10月31日前的房租支付给原告的事实。经质证，被告顾良丰对上述证据无异议；第三人均表示不清楚。本院认为，被告对上述证据无异议，本院对上述证据予以认可。
4．原告提供奉化市国有资产管理局《关于宁波市江东区兴宁路xx号房产租赁到期后暂停出租的函》一份，拟证明奉化市国有资产管理局要求宁波市江东区兴宁路xx号房屋租赁到期后暂停出租的事实。经质证，被告顾良丰对函的真实性无异议，但认为原告当时口头承诺讼争房屋将继续出租给被告；第三人均表示未收到过函，对该份证据不清楚。本院认为，被告对该份证据真实性无异议，本院对该份证据真实性予以认可。
5.原告提供律师函复印件一份，拟证明原告已告知被告房屋租赁到期后将停止出租，要求被告到期交还讼争房屋的事实。经质证，被告对该份证据无异议；第三人均表示未收到过律师函，对律师函不清楚。本院认为，被告对律师函无异议，本院对该份函予以认可。
6.原告提供通告一份，拟证明原告已告知次承租人在2014年10月31日租赁合同到期后三天内必须无条件搬迁的事实。经质证，被告顾良丰及第三人均对该份证据无异议。本院认为，被告及第三人对上述证据无异议，本院对上述证据予以认可。
7.原告提供宁波市江东区兴宁路55号租赁房屋租户登记表、租户分布图复印件各一份，照片打印件三张，《房屋租赁协议》复印件五份，拟证明被告顾良丰向原告承租的房屋实际为兴宁路xx号、xx-
xx号、xx-xx号、xx-xx号、xx-xx号、xx-xx号、xx-xx号和xx号到xx-
xx号整幢楼的二到四楼，房屋面积约1300平方米，被告顾良丰将讼争房屋分别转租给第三人江浩辉、吴良军、马学文，案外人宁波联华快客便利连锁有限公司兴彩店和宁波市江东东海医药药材零售有限公司，被告与次承租人约定最后一期年租金为528000元的事实。经质证，被告顾良丰及第三人对上述证据无异议，第三人江浩辉确认最后一年租金125000元，第三人吴良军确认最后一年租金50000元，第三人马学文确认最后一年租金48000元。本院认为，被告及第三人对上述证据无异议，本院对上述证据予以认可。
8.原告提供（2015）甬东民初字第179号、（2015）甬东民初字第412号民事调解书复印件各一份，拟证明原告与案外人宁波联华快客便利连锁有限公司兴彩店、宁波市江东东海医药药材零售有限公司就兴宁路xx号、xx-
xx号、xx-
xx号房屋腾退及占有使用费支付事项达成调解的事实。经质证，被告顾良丰及第三人均表示对上述证据不清楚。本院认为，虽然被告及第三人表示对上述证据不清楚，但上述调解书由法院出具，是原告与案外人的真实意思表示，本院对上述证据予以认可。
9.原告提供照片打印件三张，拟证明被告继续将兴宁路55-4号房屋出租的事实。经质证，被告对上述证据无异议；第三人对上述证据表示不清楚。本院认为，被告对上述证据无异议，本院对上述证据予以认可。
本院经审理，认定事实如下：奉化市商业集团总公司系宁波市江东区兴宁路xx号房屋的所有权人。2001年，奉化市商业集团总公司更名为奉化市商业总公司。2004年4月16日，奉化市人民政府作出奉政发（2004）10号《奉化市人民政府关于调整市商业总公司管理体制的通知》文件，文件规定奉化市商业总公司资产由本案原告奉化市工贸实业总公司托管。故自2004年4月16日起，原告奉化市工贸实业总公司系宁波市江东区兴宁路xx号房屋的产权管理人。2008年10月31日，奉化市商业总公司与被告顾良丰签订《租赁协议》，约定：原告将位于宁波市兴宁路55号仓库门卫场及房屋，原宁波工作组办公楼一、二、三、四、五楼（整幢楼）及周边搭建的无证房产约400平方米，有房产证的租赁面积约900平方米（上述房屋实际为兴宁路xx号、xx-
xx号、xx-xx号、xx-xx号、xx-xx号、xx-xx号、xx-xx号店面房和xx号到xx-
xx号整幢楼的二到四楼）面积共约1300平方米的房屋租赁给被告，租赁期限自2008年11月1日至2014年10月31日；租房第一年租金250000元，此后每年递增10000元，至最后一年租金为300000元，租赁费支付方式为先付后用；租赁期满，被告的固定装修部分无偿归原告所有，在同等条件下被告有优先承租权，但应在租赁协议期满前三个月与原告重新协商租赁费并签订新的租赁协议；被告所有搭建改建房屋的产权均归原告所有，并由被告支付按市场价计算的房租费。2008年11月26日，被告顾良丰与案外人宁波联华快客便利商业有限公司签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于宁波市江东区兴宁路55号部分房屋（面积约50平方米）出租给宁波联华快客便利商业有限公司兴彩店。2011年10月9日，被告顾良丰与宁波市江东东海医药药材零售有限公司签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于宁波市江东区兴宁路xx-
xx号（实际为xx-xx、xx-
xx号）房屋出租给案外人使用。2011年9月30日，被告顾良丰与第三人吴良军签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于宁波市江东区兴宁路xx-
xx号房屋出租给第三人吴良军使用，房屋租赁期限自2011年11月1日至2014年10月31日，最后一年租金50000元。被告顾良丰与第三人马学文签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于宁波市江东区兴宁路55号朝东原门卫约50平方米（实际为xx-
xx号）房屋出租给第三人马学文使用，房屋租赁期限自2013年2月18日至2014年2月17日，房屋租金为每年48000元。被告及第三人江浩辉自认，被告与第三人江浩辉就宁波市江东区兴宁路xx-
xx号及xx号到xx-
xx号整幢楼二到四楼（现宁波江东新舒乐宾馆）房屋签订过租赁协议，约定房屋租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为125000元。上述租赁协议期满后，被告未与第三人就讼争房屋签订书面合同。2014年3月10日，原告向被告及讼争房屋次承租人发出通告，要求次承租人在原告与被告房屋租赁期限届满后三天内必须无条件搬迁。2014年5月9日，原告委托浙江嘉丰律师事务所律师马莹标出具律师函，明确表示讼争房屋到期后不再续租，要求被告顾良丰于2014年10月31日租赁合同到期后将讼争房屋交还原告。现原告与被告的房屋租赁期届满，原告已与案外人宁波联华快客便利商业有限公司兴彩店、宁波市江东东海医药药材零售有限公司就宁波市江东区兴宁路xx号、xx-
xx号、xx-xx号房屋腾退及支付占有使用费达成和解；第三人江浩辉、吴良军、马学文仍然占有使用相关讼争房屋；宁波市江东区兴宁路xx-
xx号房屋由被告顾良丰向外招租，目前处于空置状态。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。在原、被告租赁合同存续期间，被告将租赁物转租给第三人，原告明知被告将涉案房屋转租给第三人未提出异议，应视为准许被告转租。但原、被告的租赁期限已于2014年10月31日届满，且原、被告间未续签房屋租赁合同，故被告与第三人签订的超过该租赁期限的约定无效。第三人对原告房屋的继续占有没有法律依据，原告要求返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案中被告主张对讼争房屋享有优先承租权，但优先承租权的行使必须以原告继续出租房屋为前提，现原告明确表示讼争房屋不再出租，被告要求行使优先承租权的主张无事实依据，本院不予支持。原告要求返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第三人要求原告赔偿其不能继续承租讼争房屋导致的损失，因原告与第三人不存在直接的租赁合同关系，根据合同相对性原则，本院不予支持，第三人可另行主张权益。被告在租赁房屋到期后，未及时返还租赁房屋，原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。根据被告与第三人签订的租赁合同，本院确定本案讼争房屋占有使用费标准为223000元／年。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告顾良丰及第三人江浩辉、吴良军、马学文于本判决生效之日起十日内从原告奉化市工贸实业总公司位于宁波市江东区兴宁路xx-xx号、xx-xx号、xx-
xx号、xx-xx号店面房和xx号到xx-xx号整幢楼二到四楼的房屋内腾退；
二、被告顾良丰按223000元／年的标准支付原告奉化市工贸实业总公司自2014年11月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，于本判决生效后十日内付清。
如被告未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费1162元，由被告顾良丰、第三人江浩辉、吴良军、马学文共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。
代理审判员 朱琼
二〇一五年五月十一日
代书 记员 史忆