江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张开民初字第0535号
原告张家港市华建物业管理有�公司，住所地张家港市杨舍镇万红苑别墅1区1000号。
法定代表人孙明，总经理。
委托代理人赵晓东。
委托代理人黄静山，江苏和嘉律师事务所律师。
被告魏博。
委托代理人周刚，男，1974年6月10日生，汉族。
原告张家港市华建物业管理有限公司（以下简称华建物业公司）诉被告魏博物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月25日受理后，依法由代理审判员朱二广适用简易程序，分别于2014年7月22日、2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告华建物业公司的委托代理人赵晓东、黄静山、被告魏博及其委托代理人周刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华建物业公司诉称，原告先后接受建设单位及帝景豪园业委会委托担任帝景豪园物业管理，物业服务合同对物业费的收费标准及支付期限作了约定。被告系帝景豪园小区20幢701室的业主。原告依照合同约定提供了物�服务，但被告拖欠自2012年7月至2014年12月的物业费未付，原告多次催交未果。故原告起诉，请求法院判令被告支付物业服务费8641元并承担本案诉讼费用。
被告魏博辩称：1物业费的收费时间涉嫌欺诈，其本人的交房时间为2012年3月9日，原告的收费日期为2011年2月8日；2、原告对一楼业主毁坏公共绿地改造院子及其自行车库通风采光井的违规行为不制止，不作为；3、原告把消防通道改造车位牟利，故不同意交纳物业费用。
经审理查明：魏博系张家港市杨舍镇帝景豪园20幢701室及地下A区C084车位的业主，住房建筑面积143.36平方米。2012年7月26日，华建物业公司与张家港帝景豪园房地产有限公司签订《苏州市前期物业服务委托合同》，约定由华建物业公司为帝景豪园小区提供物业服务，合同约定期限为二年，自2012年7月起，物业费按月收取。2014年1月21日，华建物业公司与帝景豪园业主委员会签订《苏州市物业服务合同》，合同约定服务期限自2014年1月21日起至2016年1月20日止，自每年1月交纳包括本月在内的12个月的物业费。上述两合同均约定物业费按建筑面积收取，物业服务费为1.3元／月·平方米，公摊费用为0.5元／月·平方米，车位照明保洁费30元／月·个。合同签订后，华建物业公司一直在该小区从事物业服务工作。魏博已交纳自2011年2月28日至2012年6月30日的物业管理费、车位照明保洁费及公摊费用，尚结欠自2012年7月1日至2014年12月31日止的物业费（含物业服务费、公摊费用、车位服务费）8641元未交纳。该欠款经华建物业公司催缴未果，故涉诉。
另查明，2012年2月28日，魏博与张家港市帝景豪园房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买帝景豪园20幢701室，约定交房日期在2011年6月30日前。2012年3月9日魏博办理了该房屋的不动�统一发票。
以上事实，有2010年4月13日《苏州市前期物业服务委托合同》、《苏州市物业服务合同》、房屋权属登记信息查询结果证明、收款收据三份、不动产发票及庭审笔录等予以证实。
庭审中，被告认为物业费的起算时间应从合同约定的交房日2011年6月30日起算，原告从2012年3月1日起收取物业费存在欺诈，也未依约履行合同约定的对公共绿化、公共区域的管理义务。
针对被告抗辩，原告认为其已依约履行了相关服务管理义务，尽到了劝阻、制止责任，消防通道地锁是由于有人违章停车才安装，并补充提供证据如下：1、2010年4月13日原告与张家港帝景豪园房地产有限公司签订《苏州市前期物业服务委托合同》，合同约定收费起始日为帝景豪园房屋销售合同约定交付之日，物业费应从实际交房日开始计算。2、《商品房买卖合同》，证明2009年5月19日被告及周雨微�张家港市帝景豪园房地产有限公司签订购房合同购买帝景豪园20幢701室房屋，约定交房日期在2011年6月30日前。3、《帝景豪园入住验收单》、《入住情况登记表》、《房屋装饰装修管理协议》、《承诺书》，证明被告已于2011年2月28日领取了房屋钥匙并办理了入住手续，房屋已于2011年2月28日实际交付。4、2012年5月4日照片一张，证明原告在发现小区有业主破坏绿化的情况下发出的整改通知，由此证明原告已经履行了物业管理的相关义务。5、张家港电视台第一视线栏目的视频，主要证明底楼院子的纠纷的起因原于开发商承诺一楼业主有院子，原告也进行了协调、劝解工作，由于该纠纷原因比较复杂，原告无权对该纠纷的性质作出认定也不能随意作出任何强制的行为。6、城管局出具的案卷处理信息一份，证明关于底楼院子绿化纠纷，原告已经与城管共同督促当事人妥善处理。7、园林局《关于反映帝景豪园底楼住户改扩建破坏绿化问题调查处理情况的汇报》，证明原告在发现后第一时间予以制止，在处理过程中积极协调，已经尽到了物业的管理义务，部分业主已就该问题达成一致意见。8、21幢103、104室业主向原告出具的承诺书。9、21幢底楼业主向原告出具的改造效果图。两份证据证明原告在处理过程当中所做的工作。10、提供催讨函一份，证明原告曾书面催缴物业费，被告故意拒收原告的催讨通知。
被告对以上证据的质证意见为：1、对《苏州市前期物业服务委托合同》的真实性有异议，其本人从未与原告签订过物业合同。2、对2009年5月19日《商品房买卖合同》的真实性无异议。3、对真实性无异议，但要求原告提供房管局出具的交房通知。4、对关联性有异议，照片与被告无关。5、视频中反映不出物业公司有进行协调、劝阻工作，�而证明了物业公司在这过程中不作为。6、对关联性有异议，与被告无关。7、对证据7无异议，但其通风采光井没有处理。8、对证据8、9无异议，但认为与本案无关。9、对催款函不知情。
以上事实，有2010年4月13日《苏州市前期物业服务委托合同》、2009年5月19日《商品房买卖合同》、《帝景豪园入住验收单》、《入住情况登记表》、《房屋装饰装修管理协议》、《承诺书》、照片、张家港电视台第一视线视频、城管局案件处理信息、园林局《关于反映帝景豪园底楼住户改扩建破坏绿化问题调查处理情况的汇报》、承诺书、邮政快递单、催款函及庭审笔录等予以证实。
本院认为：原告与张家港帝景豪园房地产有限公司签订《苏州市前期物业服务委托合同》及原告与帝景豪园业主委员会签订《苏州市物业服务合同》丽景华都业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对被告具有约束力。原告按约提供了物业服务，被告理应及时支付物业费，故原告主张被告应支付拖欠的物业费（含物业服务费、公摊费、车位照明保洁费）8641元，本院予以支持。开发商于2011年2月28日向原告交付房屋，符合购房合同中“交房日期在2011年6月30日前”的约定，被告于2011年2月28日领取房屋钥匙，办理入住手续，开始接受原告的物业服务，理应支付相应的物业费用，故对于被告提出的原告多收取物业费的抗辩，本院不予支持。业主要求物业公司进行物业服务的范围应以物业服务合同的约定为限。本案中，依照《苏州市前期物业服务委托合同》及《苏州市物业服务合同》的约定，原告有对“公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理”的权利和义务，但原告对公共绿化、公共区域的保护与管理应是有界限的，不宜认为其对公共绿化、公共区域负有绝对的保护义务。在小区一楼院子权属存在争议、相关行政部门已处理过且部分业主已达成一致意见的情况下，被告要求原告提起诉讼、拆除一楼院子、恢复绿化，明显超出了合同服务范围及原告作为物业服务企业的能力范畴，故对于被告该抗辩意见，本院不予支持。如被告认为一楼业主毁绿改造院子侵犯其合法权益，可以通过其他合法途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：
被告魏博应给付原告张家港市华建物业管理有限公司物业费（含物业服务费、公摊费用、车位照明保洁费）8641元。限被告魏博于本判决生效后10日内履行（如采用转账方式支付，可汇入原告指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：交通银行股份有限公司张家港分行营业部，账号38XX60）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由被告魏博负担。该费用原告张家港市华建物业管理有限公司已预交，由被告魏博在履行本判决时一并给付原告张家港市华建物业管理有限公司。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行账号：10×××99。
代理审判员 朱二�
二〇一四年八月十五日
书 记 员 高 澜
法 官 寄 语 ：
物业服务是一个长期、动态的过程，物业服务合同包含对建筑房屋公共部位、公共设施、公共环境卫生、公共绿地的维修、养护、管理和安全防范、车辆管理等诸多服务事项。确定物业公司是否违约，不能以一事一时为标准，而应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故对于整个小区的物业管理，业主与物业企业应加强沟通，互相包容、互相理解、互相支持，共同促进小区居住环境的改善和小区品质的提高。物业企业也应当在今后的工作中充分注意倾听个别业主的反映，并且及时给予相应的回复、解释以利于更好地做好物业服务工作，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有物业公司与业主互相协调配合，才能把小区建设得更美好。
对于业主提出较多的因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，业主可以根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第七十三条、第九十二条及《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条等相关法律规定，通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。