安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民一终字第00612号
上诉人（一审原告）：庞遵岭（皊），男，1940年7月5日出生，汉族，农民，住安徽省砀山县玄庙镇玄庙行政村玄庙一队，公民身份号码3422211940********。
委托代理人：庞师华，男，1966年8月21日出生，汉族，农民，住址同上，公民身份号码3422211966********，系庞遵岭之子。
委托代理人：刘东汉，砀山县玄庙镇法律服务所法律工作者。
上诉人（一审原告）：庞遵兰，女，1958年12月16日出生，汉族，农民，住江苏省徐州市泉山区工农楼6号楼2单元202室（即江苏省徐州市泉山区段庄街道湖滨***#******室），公民身份号码3422211958********。
委托代理人：刘东汉，砀山县玄庙镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：砀山县工商行政管理局，住所地安徽省砀山县砀城镇中原路，组织机构代码00319403-1。
法定代表人：周平，该局局长。
委托代理人：史先海，砀山县砀城镇法律服务所法律工作者。
一审第三人：庞永祥，男，1969年9月24日出生，汉族，农民，住安徽省砀山县玄庙镇玄庙行政村玄庙一队，公民身份号码3422211969********。
委托代理人：蒋运珠，安徽省砀山县官庄坝镇法律服务所法律工作者。
上诉人庞遵岭、庞遵兰因与被上诉人砀山县工商行政管理局（以下简称砀山县工商局）、一审第三人庞永祥房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院2013年6月6日作出的（2013）砀民一初字第00106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月17日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员杨俊举、许劲松组成合议庭，于2013年9月3日公开开庭审理了本案，上诉人庞遵岭及其委托代理人庞师华、上诉人庞遵兰及其与庞遵岭的共同委托代理人刘东汉，被上诉人砀山县工商局的委托代理人史先海，一审第三人庞永祥及其委托代理人蒋运珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庞遵岭、庞遵兰一审起诉称：庞遵岭、庞遵兰分别于2006年1月1日、2006年6月9日租用砀山县工商局的房屋，租期均为20年，均已一次性付清房租。砀山县工商局因办公地址迁至果园场，于2011年4、5月份将玄庙工商所的房屋私下转让给庞永祥，侵犯了庞遵岭、庞遵兰的优先购买权。请求确认：庞遵岭、庞遵兰对砀山县工商局原玄庙工商所的办公楼（前后两排、建筑面积338.95平方米）同等条件下享有整体优先共同购买权。
砀山县工商局一审答辩称：庞遵岭、庞遵兰租赁砀山县工商局大门两侧各一间房屋享有的优先购买权已被一审法院生效判决确认，其对同一事实、同一案由、同一当事人不能重复起诉，应驳回其起诉。庞遵岭、庞遵兰要求对所租赁房屋以外的其它房屋享有优先购买权，缺乏事实根据和法律依据，人民法院应依法驳回庞遵岭、庞遵兰的起诉。
庞永祥一审述称：同意砀山县工商局的答辩意见。
一审法院查明：砀山县工商局派出机构玄庙工商所位于砀山县玄庙镇东西大街路北面南，西邻玄庙邮政所，前后共两排二层楼房，其中前排第一层中间一间是过道，过道两侧各是一间门面房。庞遵岭、庞遵兰分别于2005年12月29日、2006年6月9日与该所签订租房协议，分别租赁该所过道东侧和西侧的门面房各一间，租赁期限为20年，各自租金10000元均已付清。因该所办公地址迁移，需转让其办公楼。2011年4月29日，砀山县工商局将该办公楼转让给庞永祥，并达成协议。协议约定：玄庙工商所办公楼全部出让给庞永祥，价格为人民币200000元，签订协议时庞永祥一次性付款给砀山县工商局，砀山县工商局在新玄庙工商所办公楼建成投入使用后将上述房屋交付给庞永祥等。2011年7月1日，庞永祥与该所办公楼占用土地的所有权人玄庙村第五村民组达成协议，以30000元的价格获取了土地使用权。现工商所办公楼尚未交付给庞永祥，亦未办理房产和土地变更登记。2011年8月10日，庞遵岭、庞遵兰以砀山县工商局未尽告知义务，将其房屋私下转让给庞永祥，侵犯其优先购买权为由提起诉讼，要求砀山县工商局停止侵害其优先购买权。2011年12月5日，一审法院以（2011）砀民一初字第01031号民事判决确认庞遵岭、庞遵兰对各自所租赁的房屋享有优先购买权。该民事判决已发生法律效力。
一审法院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。庞遵岭、庞遵兰在对其各自所租赁的房屋享有优先购买权的主张被一审判决确认后，再次起诉要求对租赁房屋以外的工商所的其它房屋享有优先购买权，其应对自己提出的诉讼请求所依据的事实和法律依据提供证据加以证明。庞遵岭、庞遵兰所提供的证据不足以证明自己对所租赁房屋以外的其它房屋，同等条件下享有优先购买权，故对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决：驳回庞遵岭、庞遵兰的诉讼请求。案件受理费80元，由庞遵岭、庞遵兰各负担40元。
庞遵岭、庞遵兰不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认为庞遵岭、庞遵兰的诉求没有法律依据错误。《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第118条对出租人出卖出租房屋，承租人享有同等条件的优先购买权进行了规定；最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中明确规定，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性比较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。2、一审认为庞遵岭、庞遵兰的诉求没有事实依据错误。砀山县工商局与庞永祥签订的房屋转让协议中约定的条件，就是庞遵岭、庞遵兰享有优先购买权的“同等条件”，砀山县工商局整体出售包括租赁房屋在内的办公楼，如果庞遵岭、庞遵兰在同等条件下享有优先购买权，既不损害砀山县工商局的利益，又保护了庞遵岭、庞遵兰的合法权益，而将整体使用功能较强的办公楼分别出售给庞遵岭、庞遵兰与庞永祥，必然会产生矛盾。综上，请求撤销原判，支持庞遵岭、庞遵兰的诉讼请求。
砀山县工商局二审辩称：砀山县工商局出卖的房屋包括一层过道两侧的两间门面房及二楼三间办公楼、后楼三间两层办公楼，门面房与其他房屋可以分割；一审法院生效判决确认了庞遵岭、庞遵兰对两间门面房各自享有的优先购买权，根据民事诉讼一事不再理的原则，应驳回其上诉，维持原判。
庞永祥述称：同意砀山县工商局答辩意见。
二审期间，庞遵岭、庞遵兰向二审提交一组照片，以证明砀山县工商局出卖的房屋是一个整体。
砀山县工商局发表的质证意见为：对该组照片的真实性没有异议，但达不到庞遵岭、庞遵兰的证明目的，涉案房屋是前后院，不是整体且可以分割。
庞永祥发表的质证意见为：同意砀山县工商局质证意见。
根据当事人二审中举证、质证意见，本院对庞遵岭、庞遵兰二审中提交的一组照片认证意见为：该组照片能够证明涉案房屋的布局及使用情况，真实性予以认定，但达不到庞遵岭、庞遵兰的证明目的，本案不予认定。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院二审另查明：砀山县工商局出售的房屋共前后两排，前排一层两间门面房内没有楼梯直接通向二楼；后排房屋与前排通过院墙相连。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：庞遵岭、庞遵兰对涉案房屋主张整体优先购买权能否支持。
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，从本条规定可以看出，承租人享有优先购买权的范围仅限于所承租的房屋；而《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》，主要从两方面对出租人整体出卖房屋时承租部分房屋的承租人是否享有优先购买权进行了明确：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权仅及于其承租的部分房屋；第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则承租人对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。本案中，庞遵岭、潘遵兰承租的两间房屋系门面房，二楼三间为办公室，内部无楼梯可供通行，前楼与后楼通过院墙相连，中间为空地，出租房屋与其他房屋使用功能独立，且可以分割；庞遵岭、庞遵兰承租的房屋为两间，砀山县工商局出售的房屋共11间，承租房屋占全部房屋的比例较小。另，砀山县人民法院（2011）砀民一初字第01031号民事判决已经确认了庞遵岭、庞遵兰对各自承租的房屋享有的优先购买权，其再次起诉主张对砀山县工商局办公楼（前后两排，建筑面积338.85m²）共同享有整体优先购买权无事实和法律依据，一审判决驳回其诉讼请求适当，本院予以维持。
综上，庞遵岭、庞遵兰的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人庞遵岭、庞遵兰各负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
代理审判员 杨俊举
代理审判员 许劲松
二〇一三年十月十日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。