河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）洛龙民初字第1909号
原告（反诉被告）：张俊霞，女，汉族，1964年6月16日生。
委托代理人：李玉梅，河南丹诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王伍伦，男，汉族，1950年5月5日生。
委托代理人：李盈菊，河南金义丹律师事务所律师。
上列原告张俊霞诉被告王伍伦为排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，被告王伍伦依法提起反诉，经审查本院予以准许，与本诉合并审理。庭审中，原告张俊霞及其委托代理人李玉梅、被告王伍伦的委托代理人李盈菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告本诉称：1988年原告在安乐窝村申请宅基地，后获得批准并取得洛郊集建（09）字第006157号集体土地建设用地使用证。1991年到1992年期间被告未告知原告就在原告的宅基地上替原告建造了三层楼房，对于建造房屋被告实际支出的费用，即被告所提的建房款数额4万元，原告认为过高，原告也拿不出该款，被告就拒绝把该房屋交还原告，并且还把该房屋租赁出去。多年来，原告多次要求被告返还房屋，被告仍拒不返还，而且索要的建房款数额越来越巨大，原告根本无法接受。被告一直将房屋出租着，原告却无法使用自己的房屋，故依法提起诉讼，请求：1、依法判令被告立即将洛龙区安乐镇安乐窝村三组洛郊集建（09）字第006157号集体土地建设用地使用证上所载明宅基地上建造的三层楼房腾出，并返还原告该三层房屋和该宅院。2、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告本诉辩称：答辩人与被答辩人之父系朋友关系。1988年初，被答辩人之父委托答辩人将被答辩人的户口从孟津县会盟镇迁入安乐村并审批宅基地之事。之后，因被答辩人经济困难，又拜托答辩人建筑一栋楼房，随后将建筑楼房款项拖欠十几年。被答辩人因家庭变故一直在外居住，被答辩人的父亲去世。答辩人每次寻找被答辩人要求还款，而被答辩人均以生活困难，拒绝还款。此外，还请答辩人帮助养护维护该房。1998年，被答辩人以答辩人侵权为由向郊区法院起诉，经郊区法院、市中院二级审判，最终以被答辩人败诉告终。被答辩人拥有房屋，已经20余年，可从来未投入一分钱。答辩人为给朋友帮助，不仅审批了手续，而且还帮助盖了一栋楼房，并且进行维护修理，无疑加大了开支。可答辩人多次要款，被答辩人以无钱为由就是不给。被答辩人应还债后要房，况且这所房子所占地，真正的使用权人是答辩人。被答辩人应偿还借款，否则，以房做抵才为公平。
被告反诉称：反诉人与被反诉人之父系朋友关系。1988年，被反诉人之父委托反诉人办理被反诉人的迁户和审批一所宅基地的事。因为被反诉人自己经济困难，便让反诉人在审批的宅基地上建盖一栋楼房（三层楼，共311平方米）。事后，又说没钱，暂不支付建房费用，而且又说因生活困难，需要到外地居住。并让反诉人照看维修房屋，保养此房。1998年，被反诉人突然状告反诉人侵害了自己的权益，要求停止侵权。经一、二审，法院以反诉人侵权不成立驳回了被反诉人的起诉。事后，反诉人多次寻找被反诉人催要建房款等，但被反诉人均无资金给付。目前，反诉人在投资建房花去费用16万元，加之多年维修和保养4万元，以及每年的借款利息60.5万元。请求：1、要求被反诉人赔偿房款16万元，利息60.5万元（1993年-2013年，18%的年息）；2、本案的诉讼费用由被反诉人承担。
原告对反诉辩称：一、被告反诉所称不是事实，原告对被告建房不知情，也不存在委托被告照看维护保养房屋之事，被告更没有主动找过原告要建房款，是原告要求被告返还房屋时，被告提出过要求支付建房款，但遭到原告的拒绝，拒绝的理由是建房款的数额问题，且被告要求支付的建房款是债权，早已经过了诉讼时效，不需要偿还，而予以拒绝。被告为本案房屋支出的建房款数额和被告出租房屋取得的收益数额，在房屋造成初期的前几年，被告的支出就已经收回，之后的这些年被告是纯粹取得利益。被告所述投资建房花费16万元，不属实，没有任何证据来证实。原告从未向被告借过任何款项，更不存在支付利息一事。二、被告的反诉理由不能成立，反诉请求应当予以驳回。1992年到1993年期间，被告替原告建造房屋，已经证实原告当时根本不知情，被告是无因管理，所出建房款是无因管理之债，法律关系根本不是借款法律关系。
经审理查明：1988年，被告受托将原告的户口从孟津县迁入郊区安乐镇安乐窝村。后该村批划宅基地，经原告家人的同意，被告以原告名义，为原告报批宅基地一所。在1993年左右，被告自己出资在原告的宅基地上建造三层楼房一栋，建筑面积为311.2平方米。该宅基地及房产均在原告名下，有《集体土地建设用地使用证》和《村镇房屋所有权证》，宅基使用权人和房屋所有权人均为原告。该房屋由被告出资建造后，至今一直由被告实际控制使用，未交付原告。1998年，原被告之间因该宅基地及房产问题发生纠纷，原告以被告侵权为由向本院提起诉讼。经本院和市中院的审理，认为宅基使用权人和房屋所有权人均为原告，以被告不构成侵权为由，驳回了原告的诉讼请求。被告对宅基地使用权及房屋所有权均归原告的事实不持异议，但认为原告应当支付自己的建房出资款后，方可返还原告房屋及宅基地。被告称，自己出资建造的三层楼房当时的费用为16万元，从1993年加算利息至2013年，原告应当返还建房款16万元及利息60.5万元。原告则称，被告当初未经自己同意就建造楼房，且在私下协商时被告称建房款为4万元，自己未同意，现称系16万元无事实依据。
审理中，被告申请对其出资所建的三层楼房在1993年建造时的价值进行司法评估鉴定，本院委托四家鉴定机构之多，但因系民房，且无施工图纸及施工合同等当初的相关建房材料，致鉴定不能。被告当初建造该楼房至今已十几年，不能提供当初建房时的相关材料。后本院组织原被告进行了现场勘查，制作了勘查笔录，根据现场勘查情况，本院商请河南豫康源建设工程有限公司出具证明一份，证明在1995年前后所承建的民房（一般结构）每平方米造价为160元。该公司成立于1993年。
本院认为：位于洛阳市洛龙区安乐镇安乐窝村三组的洛郊集建（09）字第006157号集体土地建设用地使用证所载的宅基地及三层楼房，使用权人及所有权人系原告，该事实有《集体土地建设用地使用证》和《村镇房屋所有权证》为证，且原被告均不持异议，被告应当返还给原告，限期搬离。关于该三层楼房系被告出资建造的事实，虽原被告予以认可，但建造该三层楼房的费用，因被告不能提供法定证据予以佐证其主张，仅提供证人证言不足以证明具体花费的成立，又因不能提供相关施工图纸及合同等材料，致鉴定不能。但该三层楼房确系被告出资建造，根据公平原则，力争使法律效果和社会效果能够相统一，体现和谐社会的公平正义，本院参照河南豫康源建设工程有限公司出具证明所载的160元／m2的价格为依据，按集体土地建设用地使用证所载的建筑面积311.2m2计算当时的建房的价格，即49792元，并从1994年1月1日（因1993年建房的具体时间原被告不能达成一致意见）开始按银行同期贷款利率计算利息至该建房款实际支付之日止。因被告出资建房在先，原告需先行支付被告建房款后，被告方可将位于洛阳市洛龙区安乐镇安乐窝村三组的洛郊集建（09）字第006157号集体土地建设用地使用证所载的宅基地及三层楼房交付给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百三十四条之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：
一、原告张俊霞于判决生效之日起十日内补偿被告王伍伦建房费用49792元及利息（从1994年1月1日开始按银行同期贷款利率计算利息至该建房款实际支付之日止）。
二、被告王伍伦于原告张俊霞支付补偿款后十日内返还原告位于洛阳市洛龙区安乐镇安乐窝村三组的洛郊集建（09）字第006157号集体土地建设用地使用证所载的宅基地及三层楼房一栋。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由被告承担；本案反诉费5725元，原被告各半承担。（原被告均已预交，执行中可相互折抵支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 董 菊
人民陪审员 郭 亮
人民陪审员 杨 柳
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 周亚男