重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终4690号
上诉人（原审被告）：重庆银洲企业管理顾问有限公司，住所地重庆市江津区广兴镇彭桥村4组，组织机构代码：56563516-9。
法定代表人：蔡春银，总经理。
委托诉讼代理人：梁书龙，男，汉族。
上诉人（原审被告）：梁书龙，男，汉族。
委托诉讼代理人：金励，重庆比君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白应春，男，汉族。
原审被告：蔡春银，男，汉族。
上诉人重庆银洲企业管理顾问有限公司（以下简称银洲公司）、梁书龙因与被上诉人白应春、原审被告蔡春银民间借贷纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2015）津法民初字第782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
银洲公司、梁书龙的上诉请求：撤销原审判决，依法改判其不承担责任。本案一、二审诉讼费用由白应春承担。其上诉的主要事实和理由：1、一审法院认定事实错误，本案所涉及的债务已经履行完毕，白应春系完全民事能力人，其自愿与银洲公司签订《关于借款、欠款及其它债务解决的协议》及《移交房屋（清单）协议书》，其明知是城镇居民无法取得房屋产权，故应当承担相应后果，银洲公司在该协议中无过错，应当视为以物抵债已经履行完毕；2、梁书龙作为公司股东签字确认，并非有连带责任保证之意思表示，仅为保证房屋交给白应春占用，不应承担还债义务。
被上诉人白应春辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。
原审被告蔡春银未答辩。
白应春向一审法院起诉请求：2014年1月26日，银洲公司因资金周转困难，向白应春借款1700000元，用于支付农民工工资。银洲公司与白应春签订了《借款协议书》及《委托建房确认合同》，《借款协议书》约定借款的还款时间为2014年7月25日，银洲公司以坐落于重庆市江津区广兴镇彭桥水岸C栋的十三套住房作借款抵押。蔡春银、梁书龙对银洲公司的全部借款承担连带保证责任。银洲公司不能按时归还借款，应无偿为白应春办理抵押房产过户手续。银洲公司向白应春借款后，未按时足额偿还借款。现请求判令：1、银洲公司归还白应春借款本金1700000元；银洲公司自2014年5月27日起至借款付清之日止，以1700000元为基数按月利率5%给付资金占用损失；2、蔡春银、梁书龙对银洲公司所欠白应春上述债务承担连带清偿责任；3、白应春对银洲公司所有的坐落于重庆市江津区xxxxC栋1单元1-4层8套房屋、C栋2单元1-2层4套房屋、C栋2单元3层1套房屋享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由银洲公司、梁书龙、蔡春银承担。
一审法院认定事实，2014年1月26日，白应春（甲方）与银洲公司（乙方）签订《借款协议书》，约定乙方向甲方借款1700000元，借款期限为2014年1月26日至2014年7月25日，乙方需每月底提前支付甲方总额的5%作为利润分红及资金占用费；乙方承诺将彭桥水岸C栋13套住宅作借款抵押，若届时乙方不能按时归还借款，原预先签订的认购合同立即生效；乙方无偿给甲方办理房产所有手续。乙方股东蔡春银、梁书龙对以上借款承担连带担保责任。白应春在合同尾部甲方处签字，银洲公司在乙方处盖章，蔡春银在乙方代表处签字，梁书龙、蔡春银在连带担保人处签字。同日，银洲公司（甲方、卖方）与白应春（乙方，买方）签订《委托建房确认合同》，约定项目名广兴彭桥康居安置工程，项目占用范围内的土地使用权为集体土地转让方式取得，并取得《乡村建设规划许可证》，乙方委托建房座落为重庆市江津区xxxx，建筑面积1905平方米，房屋用途为住宅，房号C栋一单元1-4层共8套，C栋二单元1-2层共4套，总成交金额1700000元。白应春于2014年1月26日、1月27日通过转账方式分别支付借款380000元、950000元、225000元，现金支付60000元，共计支付借款1615000元。银洲公司出具收条二份，载明收到白应春现金60000元，银行转款1640000元。借款书约定抵款归还的房屋未办理抵押登记，也未交付白应春。借款后，白应春于2014年1月27日向银洲公司出具收条，载明收到银洲公司现金85000元，并注明“付息：借款170万2014年1月26日-2014年2月26日（1个月）”。银洲公司于2014年3月1日、5月10日、10月15日通过转账方式分别支付白应春利息85000元、170000元、60000元，白应春在领取该三笔款时均填写领款申请单或费用报销单。
另查明：白应春未参与银洲公司的经营管理，不承担盈亏。
一审审理中，银洲公司举示了《关于借款、欠款及其它债务解决的协议》及《移交房屋（清单）协议书》，以证明其已与白应春等人达成协议，以彭桥康居工程已建成的建筑物负二层等用于冲抵银洲公司与白应春等的债务，并已将抵偿房屋移交白应春等。银洲公司陈述该二份协议中白应春的签字是别人代签，但捺印为白应春所为。白应春当庭表示不认可该二份协议，手印也非其所捺。
一审法院认为，银洲公司在白应春处借款，有借款协议书及收据、储蓄对账单等为据，双方的民间借贷关系依法成立并有效。本案的争议焦点是：1、白应春出借的金额；2、本案所涉债务是否已经履行完毕；3、如果本案所涉债务未履行完毕，银洲公司应当向白应春归还的款项金额；4、蔡春银、梁书龙是否应对银洲公司的债务承担连带清偿责任；5、白应春对《委托建房确认合同》所涉房屋是否享有优先受偿权。
1、白应春出借的金额问题。本案中，白应春、银洲公司签订的《借款协议书》约定的借款金额是1700000元，银洲公司向白应春出具的《收条》载明收到的款项为现金60000元，银行转款1640000元。而银洲公司陈述收到的款项共计1615000元，综合白应春提供的证据看，其实际转账支付金额为1555000元，现金支付60000元。银洲公司辨称白应春提供借款时就直接扣除了1个月的利息85000元，与查明的事实相吻合，具有合理性，故该辩称理由成立，一审法院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百条之规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。一审法院依法认定本案白应春出借本金金额为1615000元。
2、本案所涉债务是否已经履行完毕的问题。根据银洲公司提交的《关于借款、欠款及其它债务解决的协议》及《移交房屋（清单）协议书》，用以解决债务的房屋为彭桥康居工程房屋，该房屋土地系农村集体土地，属于小产权房，即使白应春在二份协议书上捺印，白应春作为城镇居民，依现有规定，其也没有资格买受该房，银洲公司将该房屋抵偿债务给白应春，白应春无法将该房的产权登记在自己名下，且该房银洲公司亦未提供证据证明已通过验收，可以交付使用。所以，银洲公司的此债务并未以以物抵债的方式履行完毕，应归还白应春借款并支付利息。银洲公司的辩称理由不能成立。
3、双方对借款期限进行了约定，借款到期后，银洲公司应履行还款义务，故白应春起诉要求银洲公司返还借款170万元，一审法院对其中161.5万元予以支持。关于白应春要求银洲公司支付资金占用利息的问题。白应春、银洲公司约定按月利率5%作为利润分红及资金占用费，白应春未参与经营管理，且不承担盈亏，该约定实为对借款利息的约定，约定过高，白应春要求按照月利息5%计算利息，根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍，故对超过部分一审法院不予支持。银洲公司在借款后，支付了约四个月的利息，故对白应春请求的资金占用利息，一审法院以借款1615000元为基数，从2014年5月27日起至借款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以支持。
4、关于白应春要求蔡春银、梁书龙对银洲公司的上述债务承担连带清偿责任的问题。蔡春银、梁书龙作为连带责任担保人在借款协议上签名，对该二笔借款提供担保，约定保证方式为连带责任保证。白应春与蔡春银、梁书龙未对保证期间进行约定，白应春有权在主债务届满之日，即2014年7月25日起的六个月内要求蔡春银、梁书龙承担保证责任。现白应春在保证期间要求蔡春银、梁书龙承担保证责任，故蔡春银、梁书龙应对银洲公司该债务承担保证责任。梁书龙辩称连带责任仅仅是保证白应春签订的认购协议生效及履行，与本案查明的事实不相符，一审法院不予采信。
5、关于白应春要求对银洲公司所有的坐落于重庆市江津区xxxxC栋1单元1-4层8套房屋、C栋2单元1-2层4套房屋、C栋2单元3层1套房屋享有优先受偿权的问题。因白应春、银洲公司未明确约定作为抵押的xxxxC栋13套住宅的具体位置、房号，也未办理抵押登记，故抵押权未设立，故白应春该请求于法无据，一审法院不予支持。
蔡春银未到庭应诉，视为放弃抗辩权。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、银洲公司在判决生效后十日内返还白应春借款1615000元。二、银洲公司在判决生效后十日内支付白应春资金占用利息（以1615000元为基数，从2014年5月27日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至借款还清之日止）；三、蔡春银、梁书龙对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回白应春的其他诉讼请求。一审案件受理费20100元，保全费5000元，共计25100元，由银洲公司、蔡春银、梁书龙负担。
本案二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
二审中，银洲公司、梁书龙均认可因银洲公司经营困难，已将涉案房屋中的5套房屋出售，款由银洲公司使用。
本案二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己主张的法律事实，应当承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,虽然银洲公司提交了《关于借款、欠款及其它债务解决的协议》及《移交房屋（清单）协议书》，主张双方之间存在以物抵债的约定，但由于白应春系城镇户口，无法取得合同约定的房屋产权，故该以物抵债的约定无法实现。银洲公司认为白应春明知自己无法取得产权仍然同意以该房屋抵债，其应当承担不利后果。对此本院认为，民间借贷可以由双方自行约定归还方式，前提是不违反法律法规的禁止性规定，如果约定的方式无法实现，债权债务关系并不当然解除。故本案中银洲公司承诺的房产无法归还给白应春，系双方约定还款方式无法实现，且部分房屋已被银洲公司出售，故银洲公司仍然承担向白应春还款的义务，不存在债务已经自然消除的情况。故对银洲公司的该上诉理由，本院不予支持。
关于梁书龙的连带担保责任，双方在借款协议中有明确约定，梁书龙主张其没有连带还款的意思表示，只是保证白应春对房屋占有及认购协议的生效。该主张其并未提供充分的证据加以证明，且白应春对此亦不予认可，故对梁书龙的该上诉理由本院不予支持。
综上所述，银洲公司、梁书龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20100元，由重庆银洲企业管理顾问有限公司、梁书龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊学庆
审 判 员 章若微
代理审判员 王雪飞
二〇一六年九月十四日
书 记 员 赵光宇