上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2280号
原告上海佑海实业有限公司。
法定代表人吴佑海。
委托代理人张自翔。
委托代理人张振群。
被告上海广灵旅馆。
投资人魏勇。
委托代理人陈骏，上海市龚红春律师事务所律师。
被告魏勇。
委托代理人陈骏，上海市龚红春律师事务所律师。
原告上海佑海实业有限公司与被告上海广灵旅馆、魏勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海佑海实业有限公司的委托代理人张振群、被告上海广灵旅馆及被告魏勇的委托代理人陈骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海佑海实业有限公司诉称，原告与上海广灵旅馆（以下简称广灵旅馆）签订关于上海市广灵四路XXX号（以下简称系争房屋）物业转租的《定金收付协议》后，原告支付给广灵旅馆定金5万元。该协议约定广灵旅馆将广灵四路XXX号物业转租给原告，租期5年，但广灵旅馆收取定金后为获取更多租金利益而违反协议约定将系争房另行转租给案外人。此后，原告与广灵旅馆的投资人魏勇又达成《违约金还款协议》，该协议约定其应分期向原告支付违约金共计45万元。因其迄今未支付违约金且未年检，而广灵旅馆是魏勇的个人独资企业，故现起诉要求广灵旅馆支付违约金45万元（含5万元定金），魏勇对广灵旅馆不能履行部分的债务承担补充赔偿责任。
被告上海广灵旅馆、魏勇辩称，其并未违约，本案租赁合同关系主体应当是广灵旅馆和原告，魏勇是广灵旅馆投资人，其在《违约金还款协议》上的签字应视为职务行为，由广灵旅馆承担相应责任。上海市广灵四路XXX号房屋系广灵旅馆向案外人中国人民解放军海军上海房地产管理处租赁，租赁期限为5年，合同约定不得擅自转租，如需转租须经部队书面同意。原告要求签5＋5的合同，即首期5年合同到期后再无条件续签5年，但部队不同意，故被告广灵旅馆只能另找下家。违约金还款协议是魏勇基于错误认识才签字的，签署违约金还款协议只是因为其不懂法，以为签了定金协议就必须签署租赁合同，其实并非如此。当时原告还威胁要对广灵旅馆餐饮场所进行骚扰，故违约金还款协议是在魏勇出于重大误解且被胁迫的情况下所签，应属无效，请求驳回原告的诉讼请求。另外，双方约定的违约金金额过高，如法院认定广灵旅馆违约亦应相应调低违约金。
经审理查明：原告与广灵旅馆于2013年1月31日签订《定金收付协议》，协议约定甲方（上海广灵旅馆）将上海市广灵四路XXX号物业出租给乙方（上海佑海实业有限公司）使用，年租金70万元，乙方于2013年1月31日支付甲方定金5万元；该物业租赁期5年，自2013年5月1日至2018年4月30日；租赁年限为5＋5，即首次合同为5年，期满除不可抗力外，合同无条件再续签5年；甲方自签约之日起不得以任何理由将该房租出租给他人，如甲方在2013年3月1日前未将该房屋交付乙方使用（除不可抗力外），甲方除全额退还乙方定金外另外支付若干倍于定金的金额作为违约金。协议签订当天原告支付5万元，由原告出具预付房款收据。此后，因广灵旅馆未与原告签订租赁合同，广灵旅馆的投资人魏勇于2013年3月27日与原告签订《违约金还款协议》，该协议载明广灵四路XXX号1100平方，支付违约金包括本金共计人民币40万，分三次支付，第一次2013年7月26日支付给吴佑海15万元，第二次在2013年9月26日支付10万元，第三次在2013年11月26日支付15万元，如2013年12月1日还未支付，愿在支付人民币40万元的基础上追加人民币5万元作为违约金支付。嗣后，因广灵旅馆未向原告支付违约金，故原告诉至本院，要求判如所请。
另查明，广灵旅馆系个人独资企业，投资人为魏勇。2013年12月魏勇将广灵旅馆转让给案外人何某某。2013年12月12日，魏勇与何某某签订协议，其中第3条约定凡在魏勇经营期间直至全部证照转换完毕，广灵旅馆及餐饮经营所产生的所有债权债务及魏勇的其他的债权债务均由魏勇个人承担，与何某某无涉。2013年12月24日魏勇又与何某某签订转让协议，该协议约定魏勇将上海广灵旅馆转让给何某某，转让价格为人民币5万元。2014年3月10日，何某某再与魏勇签订转让协议，协议约定何某某将上海广灵旅馆转让给魏勇，转让价格为人民币5万元。2014年3月17日何某某又将广灵旅馆转让给魏勇，现广灵旅馆投资人为魏勇。
又查明，广灵旅馆于2013年1月1日与中国人民解放军海军上海房地产管理处签订《军队房地产租赁合同》，合同约定中国人民解放军海军上海房地产管理处将上海市广灵四路XXX号出租给广灵旅馆使用，租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日，年租金50万元。广灵旅馆不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应经部队书面同意签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。2013年3月15日，魏勇与案外人鲍某某签订《房屋转租合同》，该合同约定魏勇将上海市广灵四路XXX号一到四楼转租给鲍某某，转租期限自2013年3月15日至2018年12月31日，该房屋年租金为96万元，租金5年内不变。
审理中，原告向本院申请撤回对何某某的起诉。
上述事实，有原告提供的定金收付协议、违约金还款协议、预付房款收据，被告提供的军队房地产租赁合同、房屋转租合同、转让协议等证据及原、被告的陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与广灵旅馆签订定金收付协议后因广灵旅馆投资人魏勇另行与案外人鲍某某签约而未签订房屋租赁合同，故魏勇就此另行与原告签订了违约金还款协议。被告广灵旅馆、魏勇辩称该协议系重大误解所致且是在魏勇被胁迫的情况下签订，但未能提供其被胁迫及重大误解的相应证据，故本院对被告的辩称意见不予采纳。根据合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就本案而言，原告与广灵旅馆签订《定金收付协议》后因广灵旅馆的原因而未能签订房屋租赁合同，过错在于广灵旅馆，但原告在本案中除支付5万元预付款外并无其他实际损失，对原告主张的违约金金额，本院将根据本案的实际情况，以当事人的实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度及预期利益等综合考量后酌情予以调整。魏勇作为被告广灵旅馆的投资人，其在《违约金还款协议》上的签字应视为代表广灵旅馆的职务行为，相关法律后果应由广灵旅馆承受。被告广灵旅馆系个人独资企业，根据个人独资企业法的规定，个人独资企业并非法人，其民事权利义务由其投资人享有和承担，广灵旅馆的财产不足以清偿债务的，投资人应以其个人的其他财产予以清偿。魏勇作为广灵旅馆的投资人，应以其个人财产对广灵旅馆在其经营期间所发生债务的不足清偿部分承担清偿责任。原告的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告上海广灵旅馆应于本判决生效之日起10日内支付原告上海佑海实业有限公司违约金25万元；
二、被告魏勇对被告上海广灵旅馆上述债务的不能清偿部分应以其个人的其他财产承担清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8，050元，由被告上海广灵旅馆、魏勇共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
审 判 员 惠 力
人民陪审员 张俊彪
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 范旭贇
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
2、《中华人民共和国个人独资企业法》
第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。