广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终8368号上诉人(原审被告)：广州市新拓房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。统一社会信用代码91440114673488012U。委托诉讼代理人：卢子宏，广东广悦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐带儿，住广州市花都区。委托诉讼代理人：覃晓茵，广东金科律师事务所律师。上诉人广州市新拓房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初9572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。被上诉人在原审的诉讼请求：一、判令上诉人立即支付迟延交楼违约金204961.01元（以总房价1123074元为基数，按日利率0.05%自2015年11月1日计至上诉人具备约定交楼条件并实际交付房屋给被上诉人之日止，暂计至2016年10月31日）。二、本案的案件受理费由上诉人承担。一审法院查明的事实：上诉人系广州市花都区新华街南石西路3号卓某名苑小区项目的开发商，并已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2014年7月27日，被上诉人（乙方）与上诉人（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七、《补充协议》，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区新华街南石西路3号（卓雅名苑自编1栋3梯）302房，总金额为1123074元。交房条件（第十二条）约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付（第十三条）约定：甲方应当在2015年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任（第十四条）约定：逾期超过210日的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。房屋交付时的有关资料（第十五条）约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第三十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁。《补充协议》第十六条关于对合同第三十条的补充：甲乙双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向人民法院起诉等途径解决。任何一方不得采取非法手段损害对方的人身权、财产权、名誉权等权利。第二十一条关于补充协议的效力：甲、乙双方在平等、自愿的基础上签订本补充协议。甲方已详细地向乙方逐条介绍了本《补充协议》条款，并就其内容向乙方作了明确说明，乙方已经充分清楚甲、乙双方的权利、义务。本补充协议与合同的内容如有冲突，以本协议为准。合同签订后，被上诉人按约定向上诉人支付完毕全部购房款项。上诉人认为涉案楼盘已具备永久用电条件，只是现未接通，责任在于供电局。涉案楼盘在2016年2月3日取得广州市花都区环境保护局出具的《受理回执》，于2016年8月10日取得《关于卓粤花园（一期）项目竣工环保验收意见的函》，该函中载明项目基本落实了环评及批复文件提出的环保措施，符合竣工环境保护验收条件；项目竣工环境保护验收合格。上诉人提出因涉案楼盘部分业主阻挠环评，故涉案房屋逾期交房的责任，部分业主也有责任。上诉人称，其在2016年8月13日以快递形式向被上诉人发出收楼通知书，要求被上诉人于2016年8月15日到涉案楼盘办理涉案房屋的收楼手续，该邮件在2016年8月14日妥投。上诉人认为，被上诉人未在上诉人通知的时间内办理收楼手续，其后造成的损失不应由上诉人赔偿，逾期交楼违约金应计算至上诉人通知被上诉人收楼之日即2016年8月13日止。上诉人为此提交了EMS快递单及邮件全程跟踪查询结果拟证实其主张，被上诉人对于上述证据的真实性、合法性予以认可，但认为涉案房屋未达到合同约定的交付标准，装修不符合合同约定，地板安装及空调口存在问题。被上诉人至今未办理收楼手续。另查明，涉案房屋于2015年10月26日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2016年2月4日取得《建设工程消防验收意见书》，于2016年3月25日取得广州市花都自来水有限公司出具的《证明书》，于2016年3月25日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2016年4月30日取得燃气工程竣工报告，于2016年6月12日取得《建设工程规划验收合格证》，于2016年8月12日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2016年8月31日取得《通邮申请表》。上诉人认为涉案房屋在2016年8月12日已符合合同约定的交付条件，被上诉人认为涉案房屋现不具备永久用电、通气、通邮，不符合合同约定的交付条件。上诉人称，无法确定何时能具备永久用电。诉讼中，被上诉人向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结上诉人价值204961.01元的财产，并由被上诉人的担保人中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司出具保单保函，作为担保。本院依法作出（2016）粤0114民初9572号之一民事裁定书，查封了上诉人名下所有的价值204961.01元的财产。一审法院认为：被上诉人与上诉人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七、《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。涉案楼盘现不具备永久用电使用条件，未符合双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十五条的约定，上诉人逾期交楼，违反合同约定，应向被上诉人承担逾期交楼的违约责任。本案的争议焦点是上诉人是否应按照合同约定的标准向被上诉人支付逾期交楼违约金。本院认为，关于违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，上诉人要求将逾期交房违约金标准进行调整的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。双方合同约定的总房价款1123074元，交楼日期为2015年10月31日，故上诉人应自2015年11月1日起向被上诉人承担逾期交楼的违约责任。至法庭辩论终结前，尚无法确定涉案楼盘取得永久用电的时间，故本案只处理被上诉人起诉之日即2016年10月8日止的违约金，之后的违约金由当事人另案解决。因此，上诉人应向被上诉人支付自2015年11月1日起至2016年10月8日的违约金，按总房价款1123074元，每日0.05%的标准计付。上诉人提出逾期交房违约金应计算至2016年8月13日，但涉案房屋至法庭辩论终结前仍不符合合同约定的交付条件，上诉人提出的该项抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人提出本案应由广州仲裁委员会进行仲裁，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第三十条的约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁。而双方签订的《补充协议》第十六条约定，甲乙双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向人民法院起诉等途径解决。该条已对原、上诉人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中第三十条的约定进行了变更。且双方签订的《补充协议》第二十一条约定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上签订本补充协议。甲方已详细地向乙方逐条介绍了本《补充协议》条款，并就其内容向乙方作了明确说明，乙方已经充分清楚甲、乙双方的权利、义务。本补充协议与合同的内容如有冲突，以本协议为准。在上述两份合同关于解决合同争议的途径约定不一致时，应以双方在补充协议中的约定为准。被上诉人向本院提起诉讼，符合《补充协议》的约定。上诉人提出双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是主合同，《补充协议》是从合同，主合同效力高于从合同，没有法律依据。对于上诉人的该项抗辩意见，本院不予采纳。上诉人提出因业主阻挠，导致逾期交房，部分业主对此亦负有责任。本院认为，涉案房屋至法庭辩论终结前，未具备永久用电使用条件，未符合合同约定的交楼条件，故上诉人需向被上诉人承担逾期交楼违约责任，并非因环评问题导致上诉人逾期交楼。上诉人的该项抗辩意见，本院不予采纳。一审法院判决如下：一、上诉人广州市新拓房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向被上诉人徐带儿支付逾期交房违约金（按总房价款1123074元，每日0.05%的标准，自2015年11月1日起计至2016年10月8日止）；二、驳回被上诉人徐带儿的其他诉讼请求；三、案件受理费2187元，诉讼保全费1545元，由被上诉人徐带儿负担111元，由上诉人广州市新拓房地产开发有限公司负担2076元。宣判后，上诉人广州市新拓房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初9572号民事判决，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金32208元；二、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审法院认为，被上诉人尚未办理收楼手续，本案违约金计至法庭辩论之日。但在本案中，违约金止算日应为上诉人向被上诉人发出收楼通知书之日即2016年8月13日。原审中，上诉人提交补充证据清单(二)证实已于2016年8月13日通过EMS快递形式发出《收楼通知书》，因被上诉人未收楼，于2016年8月26日再次通过EMS快递形式发出《收楼通知书》。涉案《广州市商品房买卖合同(预售)》第十六条约定，“乙方(被上诉人)应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之曰起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。”并且，上诉人与被上诉人双方已达成合意并实际收楼，但发出收楼通知书之日至被上诉人延误作出确认之间所产生的违约金非上诉人所致，因此违约金止算日应为2016午8月13日。再者，涉案房屋所在楼盘不具备永久用电的合同交付条件不等同于涉案房屋交付和收楼，被上诉人已按现状办理收楼手续。案争违约金为逾期交房的违约责任，应自逾期交房之日起计至发出《收楼通知书》之日止。二、原审判决适用法律错误。原审判决根据涉案《广州市商品房买卖合同(预售)》约定以每日按总房价款0.05%的标准计算违约金畸高，违约金率应予以调整为0.01%。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减吵的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”可见违约金主要性质为填补性，以填补守约方损失为主要功能，过高的违约金将与公平原则相冲突。在本案中，被上诉人遭受上诉人因逾期交房而不能按预期使用房屋的信赖利益时损失，为此，在衡量被上诉人实屋租金。上诉人在原审提供证据清单证据4《2015年广州市房屋租金参考价》证实2015年同地段楼梯楼租金为7元/建筑面积平方米*月，证据1,2证实2016年涉案房屋所在楼盘的出租房屋租金分别为1600元/月（112.6平方米）和1500元/月（112平方米），分别计为14.2和13.4元/建筑面积平方米*月。而按本案违约金标准计得15420元／月，已过分高于违约造成损失。原审判决生硬适用合同约定的违约金标准，而忽视了违约金的填补性和公平原则，造成了利益的严重失衡。综上，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律不当，根据《民事诉讼法》第一百七十条第(二)项规定，请求贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求，以公正判决维护本案双方利益平衡。被上诉人答辩称：不同意，请求维持原审判决。经审理，原审查明的事实正确，本院予以认可。本院认为，本案双方争议的焦点是对上诉人是否违约逾期交楼以及是否按约定计付违约金的问题。对此，原审在查明事实的基础上已作出分析论述，理由阐述充分，合法合理，本院予以认可，不再赘述。综上所述，上诉人的理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审受理费3769元，由上诉人广州市新拓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖逸思审判员  曾文莉审判员  陈弋弦二〇一七年七月十一日书记员  李 博