河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵民重字第30号
原告（反诉被告）：遵化市遵化镇西关村村民委员会。
法定代表人：赵树明，该村委会主任。
被告（反诉原告）：马成国，个体工商户。
委托代理人：赵春青。
原告（反诉被告）遵化市遵化镇西关村村民委员会与被告（反诉原告）马成国租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月18日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，于2013年11月5日作出（2013）遵民初字第1756号民事判决，被告（反诉原告）马成国不服提起上诉，唐山市中级人民法院于2014年3月6日作出（2014）唐民四终字第92号民事裁定，撤销遵化市人民法院（2013）遵民初字第1756号民事判决，发回遵化市人民法院重审。本案于2014年7月1日立案受理后，本院依法另行组成合议庭，于2014年8月14日、2014年12月11日两次公开开庭进行了审理，第一次开庭原告（反诉被告）遵化市遵化镇西关村村民委员会主任赵树明，被告（反诉原告）马成国及其委托代理人赵春青到庭参加了诉讼，第二次开庭原告（反诉被告）遵化市遵化镇西关村村民委员会主任赵树明，被告（反诉原告）马成国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）遵化市遵化镇西关村村民委员会诉称：原、被告双方于2003年11月26日签订了遵化市通华街路北商业楼租赁合同。原告将自有的商业楼出租给被告使用，租期八年，自2003年12月26日起至2011年12月25日止，双方约定了各自享有的权利义务。租赁期满后，原告已明确告知被告双方不再签订租赁合同，多次口头通知被告立即交还租赁物，但被告我行我素，根本不予理睬，非法占用已近10个月，为此，原告再次于2012年9月24日书面通知被告十日内搬出，交还租赁房屋，但被告无理拒绝。故诉至法院，要求被告返还租赁物；支付拖欠租金24.5万元，违约金1万元；并自2011年12月25日起至搬出之日止，按每月2万元支付占地使用费；被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）马成国辩称：1、被告已经超额支付原告租金，根据租赁协议约定租期为8年，年租金为4.5万元，被告已支付租金12万元，尚欠24万元，但因原告应支付被告各项费用合计693877元，减去下欠金额，原告应付被告45万多元；2、不存在被告违约的事实，根据合同法第66条，因双方互负到期债权，在原告不给付的情况下，被告方可以拒绝给付；3、原告要求每月2万元的占地费没有证据证实应予驳回。根据合同法第236条规定，租金应该按照以往的租赁费4.5万元／年计算，被告未单独占用原告土地，不存在占地费用；4、原告诉状中写到返还租赁物（价值）20万元，如原告同意，被告愿意给付20万元并不再返还租赁物；5、被告依据合同约定享有优先承租权，原告单方要求返还租赁物，损害被告优先权；6、原、被告之间关系很好，继续履行合同符合真实意思表示，不存在违约事实。
反诉原告（被告）马成国诉称：原、被告双方于2003年11月26日签订租赁合同一份，并已履行至今。在此过程中，因被反诉人出租的房屋或不合格或不符合环保要求而予以更换、非正常维修，由反诉人支付了维修费、扩建费等费用。在反诉人承租期间，代被反诉人购置了后院房产一处，垫付资金3万元。上述合计人民币418033元。对此欠款，被反诉人的多届领导承诺，抵顶租金，反诉人无违约之处，而是双方当事人之间互负债务，应予清算，根据清算结果多退少补。从多年来被反诉人未催讨过租金的事实上，充分说明以所欠施工维修费、扩建费等抵顶租金是双方真实意思表示。在租赁合同约定期届满后，反诉人继续履行至今，已长达一年多，被反诉人未提出异议，说明其同意继续履行，因此双方行为合法，不存在解除合同的法定要件。故要求继续履行合同，由被反诉人支付施工维修费及扩建费合计418033元，并承担反诉费用。
反诉被告（原告）遵化市遵化镇西关村村民委员会辩称：1、双方签订的租赁合同已于2011年11月25日合同履行期限届满，双方不存在租赁关系；2、合同租赁期限届满之时，正值村委会换届选举之时，2012年4月底，新的村委会确定后，于5月13日召开了第一次村民代表大会，在5月13日的代表大会中，代表一致通过了对马成国限期一个月搬出的决定，事后经村委委员胡晓玲、徐晓丽多次口头通知反诉人立即搬出，但反诉人拒不搬出。2012年9月24日村委会又以书面通知由村委委员将通知送达反诉人，通知反诉人搬出，因此被反诉人认为租赁合同履行期满的时间为2011年11月25日，并不是反诉状所称履行至今。3、关于维修费、扩建费等，根据双方签订的租赁协议第5、6条的规定在租赁期满，应归甲方村委会所有，不得拆除，产生的费用由反诉人承担。4、关于反诉人称代表村委会垫付资金3万元，通过了解及查阅村委会记录，没有此事实的记录和证明，因此反诉人所诉无事实依据，依法应予驳回，支持本诉。
经审理查明：2003年11月26日，原告遵化市遵化镇西关村村民委员会（甲方）与被告马成国（乙方）签订《租赁协议》一份，协议内容为：“甲方在通华街路北有商业楼一栋，连同院落，乙方要求租赁，经双方协商，村两议会通过，就有关事宜达成协议如下：一、租赁期限为8年，即2003年12月26日至2011年12月25日止，到期时乙方在同等价格的情况下，可优先续合同。二、租赁金额每年肆万伍仟元整，一律上交租，每年上交一次，乙方必须在每年的12月26日前交清下年度租金，到期不交上租金时甲方有权将大门锁上，停止乙方营业，乙方不得干涉。三、乙方在营业过程中的一切费用由乙方自负，甲方不承担任何责任。四、在租赁期间，乙方必须保证甲方楼房及原有设施完好无损，如遇自然灾害造成损害，则由甲方负责，人为造成损坏时由乙方负责承担。五、乙方要求楼内装修时，要争得甲方同意方可施工，其费用由乙方自负。合同期满后，归甲方所有，乙方不得拆除。六、甲方楼房原有设施乙方在租赁期间负责管理、维修、保养其费用由乙方负责。大型设施如不符合上级标准，则由甲方负责更换。七、违约责任，甲方、乙方双方对以上协议条款共遵守，除国家政策的改变，不允许继续营业时，合同自行解除，如甲乙双方任何一方违约以上条款，则由责任方支付违约金壹万元（10000元）整。八、此协议一式二份，甲乙双方各持一份，存查为据。”协议签订后，被告马成国将承租房屋用于经营“常聚斋”饭店，并于2005年3月15日、2007年1月22日两次交纳租金1.5万元及10万元。协议期满后，原、被告双方未续签租赁合同，被告马成国至今仍使用原租赁房屋。在租赁期间，马成国出资3万元购买承租房屋后院原马金山所建大棚，马成国于2004年、2007年两次对承租房屋一楼及二楼部分予以增建。审理中，原告遵化市遵化镇西关村村民委员会与被告马成国均同意解除租赁合同，双方均认可马成国租赁楼房增建、改建、更换锅炉及购买大棚的费用以及遵化市遵化镇西关村村民委员会拖欠马成国其他费用共计69万元，被告马成国拖欠原告租赁费24万元。被告马成国认可原告遵化市遵化镇西关村村民委员会给付其找价款45万元后一个月内滕清租赁楼房并返还原告，所购买的大棚、更换的锅炉、楼房增建的建筑归原告所有。
上述事实，有原、被告双方陈述及《租赁协议》予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告遵化市遵化镇西关村村民委员会与被告马成国签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照协议约定履行各自的义务。租赁协议到期后，马成国继续使用租赁物，原租赁协议应视为继续有效但租赁期限为不定期，现原告主张解除租赁协议、终止履行，被告马成国亦无异议，本院予以确认。原、被告双方均认可被告马成国拖欠原告的租赁费为24万元，本院予以确认。原、被告双方均认可马成国租赁楼房增建、改建、更换锅炉及购买大棚的费用以及原告拖欠马成国其他费用共计69万元，本院予以确认。原、被告双方均同意双方之间债权债务进行抵顶，本院予以确认，债权债务抵顶后原告应给付被告马成国找价款45万元。为维护双方当事人的合法权益，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告遵化市遵化镇西关村村民委员会与被告马成国于2003年11月26日签订的《租赁协议》予以解除，《租赁协议》终止履行；
二、由原告遵化市遵化镇西关村村民委员会于本判决生效后10内给付被告马成国找价款45万元；
三、被告马成国于原告付清其找价款后一个月内，将其所租赁的房屋返还给原告遵化市遵化镇西关村村民委员会，其所购买的大棚、更换的锅炉及一、二楼增建建筑归原告遵化市遵化镇西关村村民委员会所有；
四、驳回原告遵化市遵化镇西关村村民委员会及反诉原告马成国其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6330元，由原告遵化市遵化镇西关村村民委员会担负，反诉案件受理费7590元，由被告马成国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 张静波
审 判 员 杨 静
代理审判员 史 婷
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 徐晓磊