湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第183号
上诉人（原审原告）陈艳兰，女，1977年9月20日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人蔡三军，湖南顺杰律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）株洲欧洲城房地产开发有限公司，住所地：株洲市芦淞区建设南路47号中国城服饰商务楼17楼。
法定代表人金卓尔，系该公司董事长。
委托代理人�荣，湖南卓进律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签法律文书等。
上诉人陈艳兰因与被上诉人株洲欧洲城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院2014年3月10日作出的（2013）芦法民一初字第827号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人蔡三军、被上诉人委托代理人杨荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明：2011年原告陈艳兰到被告开发的株洲欧洲城咨询门面购买事宜，并于2011年2月28日向被告交纳100000元即7035号门面认购定金，在同年3月18日交纳150000元的门面款，双方至此没有签订任何协议。后双方因银行按揭及首付款的约定分歧较大，未最终达成商品房买卖合同。之后，原告多次找�告要求退还定金及房款，被告认为原告没有按照口头约定及交易习惯交齐首付款，是原告违约，故不同意退款，遂酿成此次纠纷。
一审法院认为：该案系房屋买卖合同纠纷。该案争议焦点：原、被告双方是否违约，是否应适用定金罚则。针对争议焦点，现评析如下：原告交给被告的的100000元系立约定金。立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门设立的定金。此种定金不是合同成立的要件，也不是为了证明合同的成立而产生，而是为了保证在今后订立合同。在本案中，原告看房后向被告交付了定金，这是一种房屋买卖预约。交纳此款后，被告作为房地产公司签订房屋买卖合同前不能再向其他人推荐购买此房，同时房地产公司在和冯某签订房屋买卖合同前也不得与他人签订以此房为合同标的物的房屋买卖合同，而原、被告双方也有洽谈合同内容、签订合同�义务。因此，原告交给被告的100000元为立约定金。房屋买卖合同不能和一般商品的买卖合同相比，它具有价款较高、权利义务涉及范围较多等特点，故合同双方当事人在正式签订合同前对合同条款仔细推敲、反复商谈是正常的。对于部分合同内容未达成一致意见均属签订合同过程中发生的正常现象。本案中，原告虽交纳的定金和部分房款，但原、被告没有达成一份书面的协议，双方也没有证据证明有任何口头协议确定的合同的主要内容。原告交纳了定金，但在出于自身的消费能力考虑，需要就办理银行按揭及与首付款等合同条款相关事宜与被告进行进一步的协商，没有签订合同，不能因此就认定原告有过错。虽被告提出口头协议、交易习惯等来说明要预付首付款要付总价款的50%，才能办理银行按揭的理由来证明原告违约，但被告没有提供证据证明双方已就此合同�要内容达成一致意见。现被告仍愿意与原告订立合同，双方不存在拒绝订立合同问题，也不存在假借订立合同为获取更大的合同利益而故意与对方发生意见分歧。一审法院认为，双方在此次房屋买卖过程中均无过错，所以该案中不应适用定金罚则。因合同主要条款无法协商达成一致，现原告要求被告返还交纳的定金100000元，及房款150000元，并无不当，一审法院予以支持。对于原告要求被告支付2年的利息，一审法院认为，被告在本案中没有过错，不应承担违约责任，对原告该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，一审法院判决如下：一、被告株洲欧洲城房地产开�有限公司在本判决生效后十日内返还原告陈艳兰交纳的定金及门面款250000元；二、驳回原告陈艳兰其他诉讼请求。该案案件受理费5602元，由原告陈艳兰承担720元，由被告株洲欧洲城房地产开发有限公司承担4882元。
宣判后，陈艳兰因不服一审判决，向本院提起上诉，请求维护一审法院民事判决第一项，改判被上诉人再行支付利息36854元，利息按银行同期贷款年利率6.1%的标准自2011年3月18日始暂计算至2013年8月18日，剩余利息计算到实际退还购房款定金和门面款日止，庭审中变更为2011年5月1日起计算至实际退款日。一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。上诉事实和理由：一、一审认定“被上诉人在本案中没有过错”系认定事实错误，被上诉人恶意占用原告资金，存在过错；二、一审法院适用法律错误，应判决被上诉人向上诉人支付利息。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。
被上诉人株洲欧洲城房地产开发有限公司辩称，1、请求驳回上诉人的上诉请求，由上诉人承担诉讼费用；2、造成诉讼在于上诉人，因为被上诉人愿意履行合同并交付房屋。上诉人缴纳定金后没有任何理由要求返还，拒绝签订合同。一审认定了是立约定金，是上诉人拒绝订立主合同，按照法律规定是不应退还和支付利息的责任；3、上诉人对相关解释的理解是不对的。本案商品房买卖合同不能订立的理由是上诉人导致的，系上诉人不愿意缴纳余款。
二审期间，上诉人陈艳兰提交了株洲欧洲城房地产开发有限公司的撤回的上诉状，拟证明双方不能签订合同的主要原因是双方不能就按揭方式达成一致意见，责任在于被上诉人。
被上诉人株洲欧洲城房地产开发有限公司质证认为对证据的真实性、合法性无异议，但对上诉人的证明目的有异议。上诉人陈述不能�订合同，其原因是陈艳兰导致的，在上诉人不缴纳房款的情况下，应该认定上诉人违约，不管其是否能在银行办理按揭。
被上诉人株洲欧洲城房地产开发有限公司提交了商铺业主雷廷祥情况说明，拟证明欧洲城的商铺购买流程，同时上诉人对购买商铺位置、价格的购买流程都是明知的。
上诉人陈艳兰质证认为该证据不符合证据的三性，该证据实际是证人证言，证人应该要出庭的，且只能证明单个商铺是这样购买，不能证明所有商铺的购买流程。
本院认为，上诉人的证据符合证据的真实性、合法性，但证明目的不予采信。被上诉人提交的商铺业主雷廷祥情况说明，因上诉人提出了异议，证人应该出庭，不符合证据构成要件，故本院不予采信。
本院补充查明：株洲欧洲城房地产开发有限公司于2014年4月2日向一审法院提交了上诉状，但株洲欧洲城房地产开发有限公司从提交上诉状至二审庭审没有缴纳相关的诉讼费，株洲欧洲城房地产开发有限公司也同意撤回上诉。其他查明的事实，与一审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点：被上诉人株洲欧洲城房地产开发有限公司在本案中是否存在过错，是否需要支付利息？现综合分析如下：
从本案查明的事实看，上诉人于2011年2月28日向被上诉人株洲欧洲城房地产开发有限公司交纳了100000元，即7035号门面认购定金。该门面认购定金实际上是立约定金。所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，向另一方交付定金作为订立合同的担保。但后来双方因银行按揭及首付款的约定分歧较大，未最终达成商品房买卖合同。上诉人多次找被上诉人要求退还定金及房款，被上诉人认为上诉人违约不同意退款，双方遂发生矛盾纠纷。双�发生矛盾纠纷系事出有因，而且上诉人又没有提供被上诉人恶意占用资金的相关证据材料。为此，上诉人认为被上诉人株洲欧洲城房地产开发有限公司恶意占用资金的主张不成立。
当事人约定立约定金的目的不是保证合同的履行，而是约束双方当事人订立合同。本案中上诉人在交纳了门面认购定金后，又交纳了部分购房款。上诉人的行为让被上诉人株洲欧洲城房地产开发有限公司有理由相信上诉人会和被上诉人签订商品房买卖合同。庭审中，被上诉人陈述一直愿意履行交付房屋的义务。双方最后没有达成商品房买卖合同责任不在于被上诉人。被上诉方转移了营业地，但电话号码没有变更，况且上诉人在双方协商不成的情况下有权通过法律途径及时解决纠纷。为此，本案中上诉人认为被上诉人株洲欧洲城房地产开发有限公司存在过错理由不成立，被上诉人株洲欧洲城房地产开发有限公司无需承担上诉人主张的利息损失。通过上述分析，上诉人的上诉请求和理由均不成立。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费720元，由上诉人陈艳兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳战文
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一四年九月四日
书 记 员 王 琳
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。