北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第3241号
原告王永，男，1964年12月13日出生。
委托代理人杨希光，北京高文律师事务所律师。
被告刘禹，男，1984年11月13日出生。
委托代理人高冰，北京市广渡律师事务所律师。
被告王亮，男，1980年9月1日出生。
委托代理人杨一锋，北京市广渡律师事务所律师。
第三人陈静，男，1977年10月10日出生，现羁押于良乡监狱。
原告王永与被告刘禹、王亮，第三人陈静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王永及委托代理人杨希光，被告刘禹及委托代理人高冰，被告王亮委托代理人杨一锋，第三人陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王永诉称：2006年11月，我购买了位于丰台区1001号房屋（以下简称1001号房屋），价款1522768元，后我取得该房屋所有权。2009年11月，我因经营需要预想贷款300000元，经人介绍认识陈静，其称可以帮助办理贷款。随后，陈静将我的房屋产权证、身份证、结婚证等原始证件拿走并承诺在1个月内能办成贷款。2010年8月11日，北京市金寿典当有限责任公司（以下简称金寿典当行）工作人员来到1001号房屋内称，该房产现在归刘禹所有，刘禹和陈静已将该房出典，典价人民币2450000元，并且约定1个月内偿还本金及典价。我对此事实全然不知并于同年8月12日前往北京市丰台区建设委员会进行查询，得知陈静和刘禹于2010年2月10日在我不知情的情况下，利用其骗得的原告合法证件通过房屋中介已将房屋转移登记至刘禹名下。2010年8月7日，北京市公安局西城分局将陈静刑事拘留并于同年9月3日被北京市西城区人民检察院批准逮捕。2010年11月23日，刘禹在明知1001号房屋涉及刑事案件的情况下与王亮签订《存量房屋买卖合同》，以严重低于市场的991200元的价格将房屋出售给王亮。2011年2月17日，陈静涉嫌合同诈骗罪被提起公诉。同年9月19日，北京市西城区人民法院判决陈静犯合同诈骗罪和诈骗罪，数罪并罚，决定执行有期徒刑20年，剥夺政治权利3年，并处罚金人民币23000元。陈静不服一审判决，上诉到北京市第一中级人民法院，二审法院于2011年11月23日判决，维持原审法院判决。我认为，陈静通过犯罪手段，在违背我真实意思表示的情况下，非法转卖1001号房屋，已经严重侵害原告合法权益。刘禹和王亮明知该房产是他人犯罪所得，王永仍然在内居住，并且明知该房产不是陈静合法拥有所有权的房屋，仍以明显低于市价的价格购买并转让房屋，主观上存在恶意。综上，我请求确认刘禹与王亮于2010年11月23日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
被告刘禹辩称：2009年12月4日，王永授权陈静办理1001号房屋的买卖事宜，包括过户、买卖、出售等事项。双方签订委托合同后，我借给王永412600元用于偿还银行贷款。2010年2月9日，陈静作为王永的委托代理人与我签订《存量房屋买卖合同》，将诉争房屋过户到我名下，作为我借款给原告的抵押。2010年3月9日，陈静将诉争房屋典当抵押给金寿典当行，向金寿典当行借款2450000元。陈静归还我借款及相关费用后，剩余款项由陈静领走。典期届满后，金寿典当行告知王永，1001号房屋已被典当抵押给了金寿典当行，且当期届满后未赎当。2010年9月14日，由于陈静和王永均不向金寿典当行赎当，导致该行向我提起民事诉讼并查封了我名下4100000元存款。经法院主持调解，我向金寿典当行一次性支付本金等共计3025528元，法院作出民事调解书予以确认。自我支付上述钱款之日起，我与王永间就是房屋买卖关系了。2010年11月19日，由于王永拒不归还我支付给金寿典当行的借款本息，我与王亮签订房屋买卖合同，将诉争房屋以价款4050000元转让给了王亮。因我未能按合同约定向王亮交付房屋，王亮向我提起诉讼。经法院作出调解书，我于2011年1月16日前将诉争房屋交付王亮使用。2011年1月20日，因我无法按时交付房屋，我向王亮支付补偿款1000000元。我与原告之间是名为房屋转让实为借款抵押的法律关系，我是善意第三人，有理由相信陈静的代理行为。因代理人滥用代理权造成他人损害，应由王永承担相应的法律责任。王永的诉讼请求于法无据，不应得到法律支持。
被告王亮辩称：我与刘禹的交易行为有效，建委已经核发了房产证，我已经实际取得了房屋所有权。我与刘禹之间的交易行为真实价款是4050000元，房屋已经过户，符合善意取得不动产的要件。因此，即使刘禹处分1001号房屋有瑕疵，也不影响我善意取得房屋。
第三人陈静述称，我对于刘禹如何出售1001号房屋并不知情，当时我已经被刑事羁押。
经审理查明：2006年11月12日，王永与北京银帆基业房地产开发有限公司（下称银帆基业公司）签订《北京市商品房销售合同》购买1001号房屋，价款1522768元。后，王永取得房屋所有权证书并一直在该房屋居住。
2009年12月4日，陈静以帮助王永办理抵押贷款为名与王永签订委托合同，王永委托陈静处理1001号房屋的相关事宜并由北京市中信公证处对此委托进行了公证。随后，陈静授意刘禹给付王永461207.43元用以提前还清1001号房屋贷款。2010年2月10日，陈静作为王永代理人与刘禹签订了《存量房屋买卖合同》，将诉争房屋以980000元的价格出售给刘禹。同年3月8日，陈静以刘禹名义将1001号房屋典当给金寿典当行，借款2450000元，并将其中的1770000元据为己有。同年8月7日，陈静因涉嫌合同诈骗罪被北京市公安局西城分局羁押，同年9月3日被逮捕。随后，金寿典当行以刘禹未按期赎当为由向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求刘禹偿还欠款本金2450000元并支付综合息费及违约金1310750元。本案经法院调解，刘禹一次性给付金寿典当行本金、综合信息费、违约金共计3025528元，并实际履行完毕。
2010年11月23日，刘禹与王亮签订《存量房屋买卖合同》，王亮购买1001号房屋，价款991200元。刘禹和王亮在履行合同过程中就房屋交付问题发生争议诉至本院，本院于2011年1月作出（2011）丰民初字第4856号调解书：被告刘禹于二〇一一年一月十六日前将位于丰台区1001号房屋腾空交付给原告王亮使用。因刘禹始终未能交付房屋，故刘禹与王亮达成协议，给付王亮1000000元补偿款。王亮取得房屋所有权后，于2011年4月12日与韩秀花签订《存量房屋买卖合同》，将1001号房屋转让给韩秀花，并再次转移登记。韩秀花取得房屋所有权后将房屋转让给于洋，双方在合同履行过程中发生争议，于洋诉至本院要求解除双方间合同并返还定金。本院作出（2011）丰民初字第18865号判决书，判决解除于洋与韩秀花委托代理人高书田签订的《北京市存量房屋买卖合同》，驳回于洋其他诉讼请求。判决作出后，于洋不服提出上诉，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第21258号判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查，2011年9月19日，北京市西城区人民法院以（2011）西刑初字第174号刑事判决书判决：被告人陈静犯合同诈骗罪及诈骗罪，判处其有期徒刑二十年，剥夺政治权利三年，并处罚金二万三千元。尚未追缴之赃款予以追缴，追缴后发还被害单位北京通银典当有限公司及被害人王永。在该案件审理过程中，法院委托评估机构对1001号房屋的市场价值进行了评估，结论为：2010年2月10日时，1001号房屋市场价值为4978300元。被告人陈静不服一审判决上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院经审理后于同年11月23日以（2011）一中刑终字第5143号刑事裁定书裁定：驳回上诉，维持原判。
另查，王永另案起诉陈静、刘禹，要求确认王永与刘禹之间的《存量房屋买卖合同》无效。本院作出（2013）丰民初字第3242号判决，认定《存量房屋买卖合同》无效。
王永主张刘禹和王亮所签订的《存量房屋买卖合同》存在以下问题：1、刘禹与王亮明知该房产是陈静犯罪所得，仍然签订合同；2、签订合同时王永仍然在内居住，王亮购买房屋并没有实地看房，明显不符合常理；3、房屋价格明显低于市价的价格。因此双方主观上系恶意串通损害王永利益，因此要求确认《存量房屋买卖合同》无效。刘禹对王永上述主张不予认可。刘禹称刑事裁判文书已经认定陈静诈骗王永1770000元，并判决继续追缴赃款发还王永，故诉争房屋已经不再属于王永，且还有多个民事裁判文书对房屋买卖事宜进行了认定。王亮称其与刘禹之间的真实交易价格为4050000元，并不低于市场价格，且（2011）丰民初字第4856号调解书已确认双方间的买卖合同有效，故不同意王永的诉讼请求。王亮对上述主张提交《房屋买卖合同》、银行汇款凭证予以佐证。
审理过程中，王永称出具委托书系为借款，并非出售房屋，陈静称签订《存量房屋买卖合同》只是为了作为王永向刘禹借款的担保所用。刘禹称签订《存量房屋买卖合同》时确实没有购买房屋的意思表示，仅是作为借款担保。但刘禹称在其给付金寿典当行3025528元后，王永与刘禹之间就产生了真实的房屋买卖关系。因此，虽然签订《存量房屋买卖合同》时已经知道该房屋已经涉及刑事案件，但仍然认为其有权处分该房屋，并与王亮签订了《存量房屋买卖合同》。王亮表示签订合同时不知道房屋涉及刑事案件，但确实只是看到房屋产权证而没有实地看房后即签订了房屋买卖合同。
审理过程中，王永明确表示若可以通过合同无效之诉取得1001号房屋所有权即返还原物，则不再要求追缴赃款。另外，王永明确表示在本案中仅要求确认合同效力，其他问题另案处理。
以上事实，有原告、被告、第三人当庭陈述以及相应证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点有以下几点：
一、刑事裁判文书对于本案的影响。首先，合同无效应当返还原物，无法返还的折价补偿。虽然刑事判决判令继续追缴赃款发还王永，但追缴赃款并非王永的意思表示。刑事判决书判令追缴赃款系由于刘禹并非刑事案件当事人，刑事判决作出时1001号房屋已经不在陈静名下，法院无法判断所有权人取得1001号房屋是善意抑或恶意。现王永已经明确表示若可以通过合同无效之诉取得1001号房屋所有权即返还原物，则不再要求追缴赃款，因此刑事判决认定追赃并发还王永，并不影响如果合同被确认无效后王永重新取得房屋所有权。其次，刑事判决中，陈静的诈骗对象系王永，诈骗的标的系1001号房屋，即刑事判决解决的系陈静与王永之间的关系。而王永起诉《存量房屋买卖合同》无效，系针对刘禹与王亮之间的合同关系，刑事判决对此并未进行处理。因另案已经确认王永与刘禹之间的《存量房屋买卖合同》无效，故王永有权基于合同无效要求返还财产，因此王永仍然有权请求法院就刘禹与王亮之间的《存量房屋买卖合同》的效力进行认定。
二、《存量房屋买卖合同》效力的认定。首先，依据当事人陈述可以认定，王亮在签订合同时并未实地查验房屋，若王亮实地查验房屋则可以发现王永在1001号房屋内居住的情形。而刘禹明知1001号房屋涉及陈静刑事案件，仍然坚持出售；其次，现刘禹与王亮均称房屋价格实际为4050000元，本院予以认定。参考刑事判决中的鉴定结论可以认定即便按照4050000元，价格仍然显著低于市场价值。综合上述两方面内容，本院有理由相信王亮与刘禹在签订合同过程中存在恶意串通，损害王永权益的情形。因此，本院认定《存量房屋买卖合同》无效。
三、民事裁判文书对于《存量房屋买卖合同》效力认定的影响。海淀法院调解书处理的是刘禹与金寿典当行之间的典当关系；（2011）丰民初字第4856号调解书并未确认《存量房屋买卖合同》的效力，仅是就1001号房屋交付问题进行了处理；（2011）丰民初字第18865号判决书处理的是韩秀花与于洋之间的房屋买卖关系。因此，上述案件的处理对于本院认定刘禹与王亮之间的《存量房屋买卖合同》的效力均不构成影响。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
确认刘禹与王亮于二〇一〇年十一月二十三日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
受理费70元，由刘禹、王亮负担（于本判决书生效之日起7日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高 原
人民陪审员 董 荣
人民陪审员 李文华
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 安 飞
孙宇杉