福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第6567号
原告厦门市侨洪物业管理有限公司，住所地厦门市思明区侨兴里26号公建管理楼二楼东侧。
法定代表人林伟雄，董事长。
委托代理人叶燕辉，福建丰一律师事务所律师。
被告曾华南，男，1951年1月2日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门市侨洪物业管理有限公司与被告曾华南物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法由代理审判员曹玲适用简易程序于2014年7月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人叶燕辉，被告曾华南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市侨洪物业管理有限公司诉称，2001年11月开始，原告受厦门市人民政府落实侨房政策办公室委托，为侨福城小区业主提供物业服务。2004年12月8日，原告与小区业委会签订《物业管理服务委托合同》，合同约定：小区物业管理费标准为住宅每月每平方米0.4元，房屋公共维修金每月每平方米0.2元；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期起每日按3‰计算收取违约金；合同期限为2005年1月1日起至2006年8月9日止。上述合同到期后，因小区业委会未能如期换届改选，小区业委会便未再与原告签订物业服务合同，但原告至今仍然为小区业主提供物业服务。被告作为侨兴里11号301室和21号501室、502室、601室、602室业主，在享受原告提供的物业服务之后，本该按时缴交物业管理费和房屋公共维修金，但被告却只于2011年2月9日缴交了2010年7月至2011年12月的管理费，其余费用至今未缴交。原告多次电话、贴通告催缴，被告始终置之不理。为维护自身合法权益，特向法院起诉，诉请法院判令：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费22015.7元，房屋公共维修金11499.5元，合计33515.2元；2、被告按每日3‰的标准向原告支付自起诉之日起至实际付款之日止的违约金；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费6730.1元、房屋公共维修金7467.8元，合计14197.9元；2、判令被告按每日千分之三的标准向原告支付自起诉之日起至实际付款之日止的违约金；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告曾华南辩称，被告是厦门市莲前街道侨福城社区侨兴里11号301室、21号501室、21号502室、21号601室、21号602室的业主。自2001年4月入住至今，只有从2011年1月至2014年6月共计42个月没有缴交物业费及维修基金，并非原告所诉的143个月。2011年至今不交物业费的原因是自原告进驻侨福城社区以来，短短十几年时间，不管是治安方面、服务方面、管理方面等都没有做到位，单单被告一家就在小区里面丢失了4部电动车，2008年被告因他人入室盗窃损失几万元财物。原告基本没有尽到对全小区业主的人身、财产安全的保障义务。原告还将小区里面的公共场所的收入，如公建大楼、幼儿园、路面停车场，私自收入自己袋中。甚至在本小区业主车位不够的情况下，还将外来车辆引进小区停放以增加收入，导致业主车辆无法停放。侨福城自2006年8月第一届业主委员会期满就没有成立业主委员会，也没有和原告签订服务合同，本小区全体业主也没有认可原告的存在，原告没有权利在本小区收取物业管理费和维修基金，业主也有权不缴交物业费。另，原告在催交物业费的公示上明确表示，对拖欠一年以上物业费的业主可停止对其服务，既然原告已经停止对原告的服务，就不存在拖欠物业费一事。等新的业主委员会成立了，被告才同意缴纳相关物业服务费用。
经审理查明，2001年11月1日，厦门市人民政府落实侨房政策办公室出具厦政侨房（2001）27号文件，将侨福城一期住宅委托原告进行物业管理，代管期限暂定为三年，截至2004年10月止，具体委托协议另定。2004年12月8日，厦门侨福城小区业主委员会与原告签订《物业管理服务委托合同》（以下简称2004物业合同），约定将思明区潘宅侨兴里1-25号住宅房屋委托给原告管理，委托服务期限自2005年1月1日起至2006年8月9日止。该《物业管理服务委托合同》约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅房屋物业管理费0.40元／平方米·月，房屋公共维修金0.20元／平方米·月，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起每日按3‰计算收取违约金。上述侨福城小区物业管理费和房屋公共维修金的收费标准符合厦门市物价局出具的厦价（2002）房字**号文件、厦价房（2005）147号文件、厦价房（2006）237号文件、厦价房（2007）122号文件的规定。2004物业合同约定委托期限届满后，侨福城未成立新的业主委员会，也未与原告签订新的物业服务委托合同，原告自2001年11月对被告所在的侨福城小区进行物业管理至今。
被告曾华南系侨福城一期侨兴里11号301室、侨兴里21号501室、21号502室、21号601室、21号602室的业主，自2001年4月入住侨福城社区。其中侨兴里11号301室房屋建筑面积为89.97平方米，侨兴里21号501室、21号502室、21号601室、21号602室房屋建筑面积均为72.48平方米，上述房屋性质均为住宅。被告缴纳了侨兴里11号301室、21号501室、21号601室2001年4月至2010年12月的物业管理费及2001年4月至2006年6月的公共维修金。被告自2011年1月至2014年6月未缴纳上述房产之物业管理费，自2006年7月至2014年6月未缴纳上述房产之房屋公共维修金。
还查明，2011年2月27日案外人翁文服向厦门市公安局莲前派出所报案称其停放于侨兴里21号楼下一部电动自行车被盗。2012年9月25日被告向厦门市公安局莲前派出所报案称其停放于侨兴里11号301室楼下的一辆电动车内电池被盗。2013年9月29日被告向厦门市公安局莲前派出所报案称其停放于侨兴里11号楼下一辆电动车被盗。
上述事实，有原告提供的厦政侨房（2001）27号文件、《物业管理服务委托合同》、厦价（2002）房字**号文件、厦价房（2005）147号文件、厦价房（2006）237号文件、厦价房（2007）122号文件、厦门市侨福城住宅小区业主公约、收费发票；被告提供的报警回执三份、缴费发票及本案庭审笔录为证。对于以上证据，双方均无异议，本院予以确认。对上述事实，本院予以确认。
此外，原告主张，侨福城一期第一届业主委员会到期后一直未能选举出新一届业主委员会，原告在2004物业合同约定的物业委托管理期限届满后，仍继续为侨福城小区提供物业服务，并提供证据《委托书》、《报告》、《侨福城二期（东侧）前期物业服务合同》、《侨福城二期（西侧）前期物业服务合同》、《居民住宅楼宇防盗门及电子对讲系统维修服务合同》、《门禁及停车场系统维修维护协议书》、《侨福城1期、2期监控系统维修服务合同》拟证明上述主张。
被告抗辩，侨福城一期第二届业主委员会没有选举成功，对于《委托书》、《报告》不予认可。讼争房产均位于侨福城一期，与《侨福城二期（东侧）前期物业服务合同》、《侨福城二期（西侧）前期物业服务合同》的约定无关。对于《居民住宅楼宇防盗门及电子对讲系统维修服务合同》、《门禁及停车场系统维修维护协议书》、《侨福城1期、2期监控系统维修服务合同》，物业公司维修要进行投标、公示，不能想收多少收多少，被告需要维修时没有找原告，所以该组证据和被告无关。被告提供证据《缴费通知书》两份，拟证明原告向被告表示若被告欠费超过一年，原告则停止对被告的服务。
本院认为，被告在答辩中称其自2011年至今不交物业管理费用的原因系原告进驻侨福城小区短短十几年服务没有做到位，可见其对于原告在讼争期间为侨福城小区提供了物业服务是认可的，只是对其服务质量存在异议，故对被告关于原告停止物业服务之抗辩不予采信，对于原告已于讼争期间为侨福城小区提供了实际物业服务之主张予以采信。
另，被告抗辩，原告进驻侨福城小区以来治安方面、服务方面、管理方面均未做到位，并提供刑事案件信息表，拟与上文所述三张报警回执共同证明被告自2011年至今不缴纳物业管理费及维修基金的原因是原告提供物业服务不到位。
原告主张，对被告提供之三张报警回执真实性予以确认，但其所载内容只是报警人单方陈述，并不能证明所涉事件是否真实发生。被告提供之刑事案件信息表无原件核对，对其真实性不予确认，其内容亦与原告无关。
本院认为，查刑事案件信息表载明2008年10月29日侨兴里21号601室发生入室盗窃案，并不能直接证明系因原告物业管理不善导致该室被盗，且该盗窃案发生后被告仍按时缴清2008年至2010年的所有物业管理费。另三张报警回执仅载明报警人单方陈述的报警事项并无案件相关处理结果等信息予以佐证，无法明确该报警事项是否属实以及盗窃原因何在，故其与本案的关联性不予确认。可见被告举示以上事件均不足以成为其拒绝缴纳讼争物业管理费及公共维修金的合理抗辩理由。
本院认为，原告依据《物业管理服务委托合同》约定对侨福城小区进行了实际管理，为业主及物业使用人提供了物业管理服务，被告并无证据证明存在2004物业合同终止后侨福城小区业主委员会或业主大会要求原告退出物业服务区域而原告拒不退出情形之存在，按照民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则，被告作为物业管理的受益人应当支付物业管理相关费用。现原告要求被告按建筑面积0.4元／平方米·月、0.2元／平方米·月分别缴纳物业管理费及公共维修金于法有据，本院予以支持。被告应当支付原告侨兴里11号301室、21号501室、21号502室、21号601室、21号602室房产自2011年1月至2014年6月的物业管理费6382.152元［（89.97平方米＋72.48平方米＊4）＊0.4元／平方米·月＊42个月］，自2006年7月至2014年6月的房屋公共维修金7293.89元［（89.97平方米＋72.48平方米＊4）＊0.2元／平方米·月＊96个月］。被告抗辩侨兴里21号502室、602室房屋已经缴纳2003年1月至2003年6月的物业管理费、房屋公共维修金，但未能提供证据对该事实予以佐证，对此抗辩本院不予支持。被告还应支付原告侨兴里21号502室、602室房屋自2003年1月至2003年6月的物业管理费347.904元（72.48平方米＊0.4元／平方米·月＊6个月＊2），自2003年1月至2003年6月的房屋公共维修金173.95元（72.48平方米＊0.2元／平方米·月＊6个月＊2）。概言之，被告需支付原告物业管理费合计6730.06元，房屋公共维修金合计7467.84元。
查2004物业合同未约定物业管理费、房屋公共维修金的缴费期限，应视为按月于每月的最后一天前缴纳，现原告主张上半年度的费用在下半年度的第一个月的一日收取，本院予以照准。被告另抗辩原告将小区停车费收入私囊，为获益引进外来车辆停放导致小区车辆无处停放，只能停放在绿化带导致绿化带遭受破坏，然被告未提供任何证据予以佐证该事实，对此抗辩本院不予采信。被告无正当理由拒不按时缴纳物业管理费、房屋公共维修金已经构成违约，应当承担违约责任。现原告主张被告支付讼争物业管理费、房屋公共维修金的违约金，本院予以支持。原告要求按日千分之三的标准计算讼争物业管理费、房屋公共维修金违约金，囿于原告未能举证原被告就讼争费用违约金标准达成合意，其主张缺乏相应依据，本院不予支持，上述违约金可参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。其中侨兴里11号301室、21号501室、21号502室、21号601室、21号602室房产2011年1月至2013年12月物业管理费违约金以物业管理费5470.42元为基数［（89.97平方米＋72.48平方米＊4）＊0.4元／平方米·月＊36个月］、2006年7月至2013年12月的房屋公共维修金违约金以房屋公共维修金6838.02元为基数［（89.97平方米＋72.48平方米＊4）＊0.2元／平方米·月＊90个月］；侨兴里21号502室、21号602室房产2003年1月至6月物业管理费违约金以347.90元为基数（72.48平方米＊0.4元／平方米·月＊6个月＊2）、房屋公共维修金违约金以173.95元为基数（72.48平方米＊0.2元／平方米·月＊6个月＊2），均自起诉之日即2014年4月22日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告实际清偿之日止。侨兴里11号301室、21号501室、21号502室、21号601室、21号602室房产2014年1月至6月物业管理费违约金以物业管理费911.74元为基数［（89.97平方米＋72.48平方米＊4）＊0.4元／平方米·月＊6个月］、房屋公共维修金违约金以房屋公共维修金455.87元为基数［（89.97平方米＋72.48平方米＊4）＊0.2元／平方米·月＊6个月］，均自欠缴半年度的下半年度第一个月的二日即2014年7月2日起算至被告实际清偿之日止。综上简述之，讼争费用违约金以12830.29元为基数自2014年4月22日起算、以1367.61元为基数自2014年7月2日起算，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至被告实际清偿之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告曾华南应于本判决生效之日起七日内向原告厦门市侨洪物业管理有限公司支付自2003年1月起至2003年6月止、自2011年1月起至2010年6月止的物业管理费6730.06元、房屋公共维修金7467.84元及二者的违约金（以12830.29元为基数自2014年4月22日起算、以1367.61元为基数自2014年7月2日起算，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至被告实际清偿之日止）。
二、驳回原告厦门市侨洪物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费125元，由原告厦门市侨洪物业管理有限公司负担18元、被告曾华南负担107元。双方应负担的部分均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 曹玲
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 林晨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。