江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00015号
申请复议人（案外人）刘瑞珠。
申请复议人（被执行人）黄森孙。
申请执行人泰州市久久红投资担保有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区济川东路220号万达广场2003、2004室。
法定代表人朱玉明，该公司总经理。
被执行人江苏金蟾投资担保有限公司，住所地江苏省泰州市药城大道一号1幢162室。
法定代表人徐北辰，该公司总经理。
评估公司泰兴市泰信房地产评估咨询有限公司，住所地江苏省泰州市万福小区12号-2-206-207。
法定代表人朱晓燕，该公司总经理。
委托代理人丁永红，该公司估价人员。
申请复议人刘瑞珠、黄森孙因申请执行人泰州市久久红投资担保有限公司（以下简称久久红公司）与被执行人江苏金蟾投资担保有限公司（以下简称金蟾公司）、黄森孙担保追偿权纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2014）泰中执异字第00026号执行裁定，向本院申请复议。本院于2014年12月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2015年1月29日组织公开听证。申请复议人刘瑞珠、黄森孙，评估人泰兴市泰信房地产评估咨询有限公司（以下简称泰信公司）的法定代表人朱晓燕到庭参加听证。申请执行人久久红公司、被执行人金蟾公司经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院听证过程中，刘瑞珠、黄森孙向本院提供了江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司于2015年1月26日出具的苏天房估字（2015）第T0103号《房地产抵押估价报告》，拟证明案涉房地产除装修外的价值为205.24万元，故本案评估价格过低。本院认为：刘瑞珠、黄森孙提供了该估价报告原件，本院对该估价报告真实性予以确认，但该估价报告是否具有证据的证明力，本院另作评判。
本院经审查查明：泰州仲裁委员会于2013年11月13日受理了申请人久久红公司与被申请人华东医疗投资泰州有限公司、金蟾公司、刘瑞珠、黄森孙担保追偿权纠纷一案，于2014年2月24日作出（2013）泰裁调字第204号调解书：一、黄森孙所欠久久红公司垫付款人民币195万元及其利息人民币34967.71元、借款人民币20万元，上述款项扣减黄森孙缴纳的保证金人民币50万元，合计1684967.71元，欠款按月利率1.20％计付逾期付款利息，自2013年11月6日计算至2014年3月25日，如黄森孙提前还款，利息计算至实际还款之日止；二、如黄森孙在约定期限内未履行付款义务，即按本案仲裁申请书请求的数额履行付款义务，由久久红公司依据仲裁申请书主张的数额向相关法院直接申请强制执行；三、金蟾公司对上述款项承担连带保证清偿责任；四、申请人与被申请人就本次仲裁其他事项互无纠缠；五、本案仲裁费用20860元，由久久红公司承担5860元，黄森孙承担15000元；保全费5000元，律师代理费3万元，由久久红公司承担。上述仲裁调解书生效后，因黄森孙、金蟾公司未履行生效法律文书确定的义务，久久红公司向泰州中院申请执行，泰州中院于2014年4月17日立案执行。久久红公司向泰州中院申请将刘瑞珠抵押给其的房屋进行处置。
2014年7月22日，泰州中院委托泰信公司对刘瑞珠位于泰州市江洲南路明珠花园48-B室房地产价值进行评估。2014年9月20日，泰信公司出具TXPG（2014）05-010号房地产估价报告，载明：根据房屋所有权证，评估房产由刘瑞珠单独所有，房屋4层，建筑面积244.45㎡。根据国有土地使用证，土地使用权人为刘瑞珠，使用权面积103.80㎡。估价房屋建筑年代为2003年左右，估价方法为市场比较法，估价结果为评估对象在价值时点2014年6月30日的房地产市场价值为167.55万元，其中房地产价值134.81万元，装修价值32.74万元。估价报告送达当事人后，黄森孙、刘瑞珠提出异议。
另查明：2015年1月26日，江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司出具苏天房估字（2015）第T0103号《房地产抵押估价报告》，载明：受刘瑞珠委托，对刘瑞珠位于泰州市明珠花园江洲路商住楼48号B室（房屋建筑面积为244.45㎡，土地使用权面积为103.80㎡）的住宅房进行评估。价值时点为2015年1月25日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查看和市场调查，选用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点的抵押价值为人民币205.24万元，房屋单价为8396元／㎡。
黄森孙、刘瑞珠向泰州中院提出执行异议称：一、评估对象于2008年9月、2011年1月、2013年4月，分别抵押给工商银行泰州分行、工商银行高港支行等银行，曾进行过三次评估，估价结果均超过200万元。二、评估报告在评估结果中注明：“结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算等”，评估人员经验不足，影响了估价结果。三、估价对象是空中别墅，有前后花园，估价人员未考虑市场对该商住楼的认同度，严重影响评估价值，请求依法重新估价。
申请执行人久久红公司辩称：本案评估程序合法，评估机构具备法定资质，评估结果公正，法院应予采纳。
评估人泰信公司述称：黄森孙、刘瑞珠所称三次贷款时进行的评估与本案评估的估价目的、估价价值时点均不相同，估价结果亦不可能相同。泰信公司是具备二级评估资质的专业房地产价格评估机构，此次评估泰信公司委派的均为从事房地产估价工作十余年的专职估价师，不存在评估人员经验不足的问题。评估的商住楼紧邻江洲南路，估价师对周边房地产市场价值进行了调查走访，并就房地产价值的形成及影响因素予以充分分析、测算和判断后，提供了专业评估报告，评估结果公正适当。
泰州中院认为：本案当事人争议的焦点是黄森孙、刘瑞珠主张泰信公司作出的估价报告鉴定价值明显偏低、要求重新评估是否有事实和法律依据。该院认为，泰信公司具有企业法人营业执照和房地产估价资质证书，核准的经营范围包括房地产价格评估，估价人员具有房地产估价师资格，泰信公司具有合格的评估资质。评估房地产因估价目的、估价价值时点不同所估价的价格也不相同。泰信公司采用公开市场价值标准对委托评估的商住楼进行了评估，体现了评估的商住楼在估价价值时点的市场价值，评估程序并无不当。黄森孙、刘瑞珠提出的估价价格偏低的异议理由不能成立。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回异议人黄森孙、刘瑞珠所提执行异议。
刘瑞珠、黄森孙不服上述裁定，向本院申请复议称：一、评估报告并未考虑市场对评估对象价值的认同。评估对象是空中别墅，有前后花园，该情形对房屋市场价格影响较大，估价人员并未进行调查走访。二、评估对象于2008年9月、2011年1月、2013年4月，分别抵押给工商银行泰州分行、工商银行高港支行等银行时，进行过三次评估，估价结果均超过200万元。三、评估报告在评估结果中注明：“结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算等”，因评估人员经验不足，影响估价结果。综上，请求撤销泰州中院（2014）泰中执异字第0026号执行裁定，依法重新估价。
评估人泰信公司述称：一、泰信公司进行实地勘察后进行了尽职的调查，就影响房地产价值的因素进行了充分的分析、测算和判断，提供了专业的评估报告。二、关于刘瑞珠、黄森孙主张历次贷款评估价值与本案评估价值差异的问题。房地产估价是根据估价目的，遵循估价原则，选定适宜的估价方法，对房地产在估价时点的价格进行的判断。不同的估价目的和不同的价值时点，评估得出的估价结果一般会出现差异。三、泰信公司委派从业十余年的专业估价师进行评估，泰信公司亦为评估资质二级的专业房地产估价机构，本案不存在估价师经验不足的问题。
本院听证过程中，刘瑞珠、黄森孙确认：一、刘瑞珠、黄森孙认为本案评估价格过低、应予重新评估的证据为江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司于2015年1月26日出具的《房地产抵押估价报告》；二、泰信公司进行实地勘察时，黄森孙在家，刘瑞珠不在家。
本案的争议焦点是：刘瑞珠、黄森孙主张本案所涉房地产评估价格过低、应当重新评估，是否有事实和法律依据。
本院认为：刘瑞珠、黄森孙主张本案评估价格过低、应当重新评估，没有事实和法律依据。黄森孙、刘瑞珠主张评估价值过低，应当承担相应的举证责任。为此，黄森孙、刘瑞珠提供了江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司出具的《房地产抵押估价报告》，但该报告系刘瑞珠为申请抵押贷款而单方委托制作，其评估时点、评估目的与本案并不相同，故上述《房地产估价报告》与本案不具有可比性，不能证明本案存在评估价值过低的情形。本院听证过程中，刘瑞珠、黄森孙确认泰信公司对估价对象进行了实地勘察。对于刘瑞珠、黄森孙的相关主张，泰信公司亦出庭接受质询并作出了详尽说明。泰信公司根据勘察及市场调查结果，依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉地块的评估价值，应当予以尊重。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：
驳回刘瑞珠、黄森孙的执行复议申请，维持江苏省泰州市中级人民法院（2014）泰中执异字第00026号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一五年二月十五日
书 记 员 薛佳明