湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施民初字第00779号
原告恩施市香秀酒店管理有限公司，住所地：湖北省恩施市东风大道25号。
法定代表人曾广华，该公司董事长。
委托代理人（一般代理）朱世联，湖北前锋律师事务所律师。
委托代理人（一般代理）吕少辉，该公司职员。
被告恩施市布蓝松保健服务有限公司，住所地：湖北省恩施市东风大道25号一号楼四楼。
法定代表人龚杉，该公司经理。
委托代理人（特别授权）向文杰，湖北正典律师事务所律师。
被告郑本松，恩施市布蓝松保健服务有限公司职员（原法定代表人）。
委托代理人（一般代理）李永松，湖北正典律师事务所律师。
原告恩施市香秀酒店管理有限公司（以下简称香秀酒店）诉被告恩施市布蓝松保健服务有限公司（以下简称布蓝松公司）、郑本松租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理。依法由审判员张勇适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，不宜适用简易程序继续审理，依法组成由审判员于永国担任审判长，审判员郭韶华、张勇参加的合议庭再次公开开庭进行了审理。原告香秀酒店的委托代理人朱世联、吕少辉，被告布蓝松公司的法定代表人龚杉及其委托代理人向文杰，被告郑本松及其委托代理人李永松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告香秀酒店诉称，2013年9月7日，原、被告签订《楼层租赁合同》，被告承租恩施市东风大道25号一号楼四楼。楼层租赁面积443平方米，租金每月35元／平方米（前三年不变，从第四年开始每年增加10000元），支付方式为一年一付、先付后用。签订合同时被告应付第一年租金100000元、履约保证金30000元，共计130000元；剩余租金待被告能正常营业时，一次性付清。若逾期交纳当期租金，每逾期一日，应支付当期应交而未交租金万分之五的违约金；若逾期30日，原告有权解除合同，并收回楼层及附属设施。经原告多次催收，被告至2015年5月9日仍欠租金179090元（86060元＋93030元）。被告应在第一年支付当年租金186060元，实际只付100000元，原告可以解除合同，被告应承担违约金37801.01元（2014年1月9日至2015年5月9日违约金20869.55元（86060元×0.0005／天×485天），2014年11月10日至2015年5月9日违约金16931.46元（186060元×0.0005／天×182天）］。请求判决：1、解除原、被告于2013年9月7日签订的《楼层租赁合同》；2、被告支付租金179090元（2013年11月10日至2014年11月9日租金86060元（186060元－100000元），2014年11月10日至2015年5月9日租金93030元（186060元÷12个月×6个月）］；3、被告支付违约金37801.01元；4、被告支付自2015年5月10日起至腾退房屋之日止的房屋占有费（比照租金收取），并以该房屋占用费为基础，按日万分之五支付在此期间的违约金；5、由被告承担本案诉讼费用。
原告香秀酒店为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、中国人民武装警察部队恩施自治州消防支队（以下简称武警恩施消防支队）与原告香秀酒店签订的《房屋租赁合同》复印件一份。证明：1、原告为涉案房屋的合法使用权拥有人，可对外出租；2、原告主体适格；3、原告是以年租金120万元的对价租赁而来，成本很大。
证据二、原告香秀公司与被告郑本松签订的《楼层租赁合同》复印件一份。证明：1、被告郑本松主体适格；2、该合同约定了双方权利义务；3、该合同合法有效，系双方真实意思表示。
证据三、组织机构代码证复印件一份。证明：被告布蓝松公司主体适格。
证据四、照片复印件一份。证明：原告履行了《楼层租赁合同》第六条第五款约定的义务。
被告布蓝松公司辩称，根据合同法第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”的规定，被告布蓝松公司有权不支付剩余租金。根据《楼层租赁合同》第三条约定，剩余租金的交付方式是在被告能够正常营业后一次性支付，被告布蓝松公司至今没有正常营业，有权不支付剩余租金。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告布蓝松公司为证明其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、原告香秀酒店分别与与恩施美霖餐饮管理有限公司、被告布蓝松公司签订的《楼层租赁合同》复印件各一份。证明：1、被告布蓝松公司在不能正常营业的情况下有权拒付租金；2、两份租赁合同单价不同，原告香秀公司在签订本合同时有欺诈行为。
证据二、张翠英等人证明原件十一份。证明：电梯问题导致被告布蓝松公司无法正常营业，导致被告布蓝松公司经济损失，对损失问题被告布蓝松公司将另案起诉。
证据三、证人黄某、岳某当庭证言。黄某陈述：“2015年1月8日，我正好来到布蓝松公司来上班做卫生，被困在电梯里面约20分钟，电话打不出去，当时电梯坏了是事实；我从2014年7月24日至今在布蓝松公司做清洁员。”岳某陈述：“从布蓝松公司开业（时间记不清楚），我基本上每个月都去消费，电梯外面有电梯维护的牌子，电梯噪音很大，再有就是搞装修不好停车；从开业以后经营了大概半年左右，酒店门口堆有建筑垃圾。”证明：证明原告香秀酒店的行为导致被告布蓝松公司不能正常营业。
证据四、电话录音内存卡。证明：原告香秀酒店没有提供完善的附属设施，导致被告布蓝松公司不能正常营业；原告香秀酒店原法定代表人向凯承认各楼层租金为统一价格，从而证明签订合同时原告香秀酒店有欺诈行为，合同显示公平，双方曾因电梯不能正常运转协商过补偿事宜。
被告郑本松辩称，被告郑本松与原告香秀酒店没有租赁合同关系，被告郑本松是作为被告布蓝松公司的法定代表人履行职务。同意被告布蓝松公司的答辩意见，被告布蓝松公司无法正常营业是原告香秀酒店的行为所致。如果合同有效，请求将租金标准变更为每月每平方米30元。关于电梯问题，目前30%客户受到影响，要求原告安装新的电梯。请求驳回原告的诉讼请求。
被告郑本松未向本院提交证据。
经当庭举证、质证，关于原告提交的证据一，被告布蓝松公司认为该证据系复印件，对其真实性有异议；被告郑本松对其真实性有异议，表示现在才知道房屋属消防支队所有。关于原告提交的证据二，被告布蓝松公司认为该证据系复印件，只能反映有被告郑本松参与，不能反映与被告布蓝松公司有关联性；被告郑本松对其真实性有异议，要求出示原件核对。关于原告提交的证据三，被告对其真实性无异议。关于原告提交的证据四，二被告对其真实性无异议，承认广告牌确实存在。关于被告布蓝松公司提交的证据一，原告对其真实性无异议。关于被告布蓝松公司提交的证据二，原告对其真实性有异议，认为合同对电梯问题未作约定。关于被告布蓝松公司提交的证据三，原告认为电梯不存在长期不能使用，且电梯问题不是原告的义务。关于被告布蓝松公司提交的证据四，原告认为向凯是被告布蓝松公司的监事和股东，没有具体管涉案合同，其证明力低，被告对合同内容很清楚，不能证明原告有欺诈行为。被告郑本松对被告布蓝松公司提交的证据无异议。
本院认证，原告提交的证据一至证据四，其来源合法，具备客观性、关联性，本院予以确认。关于被告布蓝松公司提交的证据一至证据三，因双方未约定电梯问题，该证据与本案不具有关联性，故本院不予确认。关于被告布蓝松公司提交的证据四，因证据内容不能达到其证明目的，故本院不予确认。
经审理查明，2012年10月10日，武警恩施消防支队（甲方）与原告香秀酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于恩施市东风大道25号的办公楼、综合楼、宾馆三幢房屋（建筑总面积约为4768.95平方米，以房产证记载面积为准）及附属设施（院内停车场和比邻凤凰城开发区小区的四个车库）全部出租给乙方使用，租赁期限自2013年6月10日起至2021年6月9日止，共8年。
2012年12月15日，被告郑本松向原告香秀酒店交纳了租房保证金30000元。
2013年9月7日，原告香秀酒店（甲方）与被告郑本松（乙方）签订《楼层租赁合同》。双方约定：第一条、甲方自愿将坐落于恩施市东风大道25号的一号楼四楼（面积443平方米）出租给乙方使用。第二条、乙方自愿承租上述楼层做推拿按摩使用。第三条、租赁期限自2013年9月10日起至2021年6月9日止，共7年零9个月。甲方将出租楼层于2013年9月10日至2013年11月9日共60天无偿提供给乙方进行装修，此期间不算租期及租金。第四条、楼层及附属设施年租金（不包括水、电、气等第三方收取的费用）为186060元（收取单价按建筑面积35元／平方米计算）。签订合同时乙方应向甲方交纳履约保证金30000元。前三年租金不变，从第四年起租金每年递增10000元。租金交付方式：一年一付。乙方将当年租金全部交清时，甲方应向甲方开具当年租金及履约保证金财务收据（在每年总租金基础上优惠10000元）。第一年租金签订合同之日付租金100000元，履约保证金30000元，共计130000元。剩余租金待乙方能正常营业时，一次性付清。该履约保证金可冲抵最后一次租金。第六条第五款、甲方允许乙方在甲方外墙立招牌和进行广告宣传，涉及到和各个职能部门协调收取费用时，由乙方自行处理。涉及到外墙广告时需与甲方协调，征得甲方同意。第八条第二款、若乙方逾期交纳当期租金，每逾期一日，应向甲方支付当期应交而未交租金万分之五的违约金。若逾期30日，甲方有权解除合同，并收回楼层及附属设施。第八条第五款、乙方因自身原因需要解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，本合同自乙方的书面通知的日期解除；乙方将楼层及附属设施交还甲方；甲方应按实际承租时间收取租金，但合同履约保证金不予退还。甲方落款处由时任原告香秀酒店的法定代表人向凯签字，并加盖了原告香秀酒店印章；乙方“法定代表人”落款处由被告郑本松签字。同日，原告香秀酒店按照约定将租赁物交付使用。
2013年9月，被告郑本松向原告香秀酒店交纳了租金100000元。
2013年9月17日，被告布蓝松公司经依法登记成立，住所地为前述租赁场地，法定代表人为郑本松，经营范围为保健按摩养生服务等。原告香秀酒店持有的《楼层租赁合同》由承租人即被告布蓝松公司加盖了印章。2013年12月20日，被告布蓝松公司开业。2015年1月19日以后，被告布蓝松公司的法定代表人由郑本松变更为龚杉。
2015年3月26日，原告香秀酒店提起本案诉讼，请求判准前述诉讼请求。诉讼中，被告郑本松表示：“2014年3月份，向凯给我打电话问过租金的事，问我怎么安排。这个时间原告代理人也找我谈过，问剩下的租金怎么交。2015年1月，原告公司总经理蔡新华找我谈过几次。在2015年3月，原告代理人朱律师也找我谈过，剩下租金怎么交，电梯造成损失怎么补。”原告香秀酒店表示：“电梯损失问题，我们没有作任何承诺。”
另查明，原告香秀酒店的起诉状副本经本院向被告布蓝松公司、郑本松送达时间为2015年4月2日。
本案经本院主持调解，因双方意见分歧较大，未能达成调解协议。
本院认为，被告郑本松与原告香秀酒店于2013年9月7日签订《楼层租赁合同》，双方成立租赁合同关系。被告布蓝松公司成立后，以承租人的身份在原告香秀酒店持有的《楼层租赁合同》中加盖了印章，承继了被告郑本松的合同权利义务，原告香秀酒店与被告布蓝松公司成立房屋租赁合同关系。该合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，人民法院或者仲裁机构仅仅是确认解除合同的效力，并非依职权裁判合同解除，请求解除合同之诉本质上为确认解除合同效力之诉。被告布蓝松公司逾期拒付租金，其行为已构成违约，原告香秀酒店按合同约定有权解除合同。原告递交诉状并经由本院向被告方送达的行为，视为向被告方发出了解除合同的通知，合同解除时间为起诉状副本送达之日即2015年4月2日。
原告香秀酒店请求判令被告布蓝松公司按照约定标准186060元／年支付房屋租金及占用费（即合同解除后的租金损失），因符合有关法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告布蓝松公司应于正常营业之日即2013年12月20日付清第一年所欠租金86060元，于2014年11月10日付清第二年租金186060元。原告香秀酒店分别从2014年1月9日、2014年11月10日起计算违约金，本院予以支持，但截止日期应为合同解除之日即2015年4月2日，合同解除后不应继续计算违约金。自2014年1月9日起至2015年4月2日止共计465天，按第一年所欠租金86060元的日万分之五计算违约金数额为20008.95元；自2014年11月10日起至2015年4月2日止共计143天，按第二年所欠租金186060元的日万分之五计算违约金数额为13303.29元，两项合计33312.24元。被告郑本松交纳的保证金30000元，可冲抵前述款项。关于原告香秀酒店超出部分的诉讼请求数额，本院不予支持。因被告郑本松的权利义务已概括转移给被告布蓝松公司，被告郑本松个人在本案中不应承担责任。被告方提出的拒付租金的其他抗辩理由，因证据不足，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告恩施市香秀酒店管理有限公司解除合同的行为有效，其与被告郑本松于2013年9月7日所签《楼层租赁合同》（后由被告恩施市布蓝松保健服务有限公司以承租人的身份加盖印章）于2015年4月2日解除。
二、被告恩施市布蓝松保健服务有限公司于本判决效后十日内支付原告恩施市香秀酒店管理有限公司截止到2015年5月9日的房屋租金及占用费（其中占用费自2015年4月3日起至2015年5月9日止）共计179090元，支付自2015年5月10日起至实际腾退房屋之日止按186060元／年计算的房屋占用费，并支付截止到2015年4月2日的违约金33312.24元。
三、驳回原告恩施市香秀酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费4550元，由被告恩施市布蓝松保健服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 于永国
审判员 郭韶华
审判员 张 勇
二〇一五年八月五日
书记员 罗 毅