北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第10660号
原告（反诉被告）北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人郑连群，总经理。
委托代理人张斯丝，女，1985年11月28日出生.
被告（反诉原告）朴寿子，女，1955年2月15日出生。
委托代理人韩洪，北京市一法律师事务所律师。
原告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生北方公司）诉被告朴寿子商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告合生北方公司的委托代理人张斯丝，被告朴寿子的委托代理人韩洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合生北方公司诉称：2011年1月15日，我公司与朴寿子签订《商品房预售合同》，朴寿子向我公司购买北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目H5#商务楼2层201号（以下简称201号房屋）房屋。合同约定房屋总价款为2329276元，朴寿子应于2011年1月15日支付我公司房款703421元，于2011年4月9日支付我公司房款465855元，剩余房款116万元由朴寿子向银行申请商品房担保贷款的方式支付。贷款所需材料应在合同签订前提交至银行，在我公司通知朴寿子办理贷款手续后60日内，贷款仍未到达我公司账户的，视为朴寿子不能取得贷款，朴寿子应自期满之日起15天内付清全部房款，否则，我公司有权解除合同并收取总房款10%的违约金。合同签订后，我公司于2012年2月10日书面通知朴寿子办理贷款手续，但目前朴寿子仍欠我公司购房款1625855元。现我公司起诉至法院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》（合同号：Y1134118），朴寿子协助办理涉案房屋网签备案撤销手续，朴寿子向我公司支付违约金232927.6元，同时要求诉讼费由朴寿子负担。
被告朴寿子辩称：一、原告公司的合同解除权已经超过了法定期间，现在依法不享有合同解除权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”根据商品房预售合同附件五第三条第（5）款的约定，及关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知的内容，本案中原告公司的解除权发生之日最迟为2012年5月15日，解除权消灭之日为2013年5月15日。原告公司没有证据证明其在2013年5月15日前向我方行使过对涉案合同的解除权，因此原告公司的合同解除权已经超过法定期间，现在依法不享有合同解除权。二、原告公司的违约金主张没有依据。商品房预售合同附件五第3条第（5）款约定，出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可以收取商品房预售合同约定的总房价款的10%作为违约金。根据此约定，原告公司要求我方支付违约金的前提条件是：原告公司解除预售合同，而本案中原告公司的合同解除权已经因超过了法定期间而消灭，不能解除合同，既然不能解除合同，就不具备要求支付违约金的前提条件，从而无权要求我方支付违约金。三、退一步讲，即使我方应当支付违约金，原告公司也不能过高的、不公平的以总房价款作为计算违约金的基数，也就是说，预售合同中出卖人可以收取商品房预售合同约定的总房价款的10%作为违约金的条款无效。上述条款系格式合同条款，根据合同法第39条的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。本案中原告公司在预售合同及附件中约定的违约金，实质上是买受人在未支付的房款对出卖人所造成损失数额的约定，从公平原则说，该违约金的基数应当是买受人未支付的房款的数额。而不应当是预售合同约定的总房价款。原告公司不公平的以格式条款约定了以总房价款为基数计算违约金，是以格式条款加重了买受人的责任。根据合同法第40条及最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十条规定，应当认定该条款无效。即使我方应当支付违约金，原告公司也不能过高的、不公平的以总房价款作为计算违约金的基数，只能以我方实际未付房款的数额作为计算违约金的基数。四、原告公司存在逾期交房的违约行为，我方将依据预售合同及附件的约定，通过反诉向原告公司主张违约金。
被告朴寿子反诉称：根据双方签订的预售合同第十二条和第十四条约定，除不可抗力外，原告公司未在2012年8月31日前向我方交付房屋的，我方要求继续履行合同的，合同继续履行，原告公司应当从2012年9月1日起每日向我方按全部已付款的万分之一支付违约金。我方已向原告公司支付房款703421元，原告公司向我方实际交房的日期为2013年7月18日，晚于预售合同约定的日期。现我方提起反诉，要求原告公司继续履行双方签订的商品房预售合同，并支付我方逾期交房违约金22368.79元。
原告合生北方公司就反诉辩称：朴寿子没有合同约定交纳房款，其违约在先，朴寿子没有交清房款，因此我方没有交房的义务。作为买受人也应当明白，只有交清房款，开发商才开始履行交房的义务。朴寿子没有付清首付款，也没有支付贷款部分的房款，根据合同约定，我方没有逾期交房，更谈不上违约金之说。综上我方不同意朴寿子的反诉请求。
经审理查明：2011年1月15日，朴寿子与合生北方公司签订了《商品房预售合同》，约定朴寿子购买合生北方公司开发建设的北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目H5#商务楼2层201号房屋一套，房屋预测建筑面积为141.04平方米，其中套内建筑面积为111.75平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20843.63元，房款共计2329276元。合同第六条付款方式及期限及附件五约定，买受人朴寿子采用商业贷款方式支付房款，于2011年1月15日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的30.2%作为首期房款，即703421元（含定金2万元），买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除买卖合同，并没收定金。于2011年4月9日前（含当日）交付总房款的20%，即465855元，其余房款116万元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。出卖人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文书和缴纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行需要的资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过10日的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60日内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应自期满之日起15日内付清全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房价款的10%作为违约金。
合同第十二条交付条件约定，出卖人应当在2012年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。其中第1项条件为该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，第2项条件为有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；第3项条件为满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理，第1种方式为：逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件十补充协议第一条约定，买受人未按规定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交缴纳产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。附件十补充协议第八条约定，合同约定的退房事由发生的，买受人应当在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房，预售合同对此期限另有约定的除外。合同附件十补充协议第十七条约定，买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日起第五日即视为送达；买受人通讯地址为其他国家和地区的，自书面通知发出之日起第十日即视为送达。朴寿子在预售合同中载明的通讯地址为吉林省延吉市河南街白桦委4组。
朴寿子于签约当日向合生北方公司交纳首期房款703421元。合生北方公司于2011年12月15日、2012年2月10日、2012年4月20日、2012年6月21日朴寿子在合同上预留的通讯地址向朴寿子寄送了催办函，其中2012年2月8日催办函内容为：您应于2011年4月9日前付清本期房款465855元，经我公司多次催告您仍未支付该房款。现我司郑重通知您：请您务必于2012年3月15日前交齐房款，否则我司将执行双方签订的《北京市商品房预售合同》中的约定：“买受人任一期房款未按以上约定的，视为违约，每逾期一日，按应付款总额万分之二向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应按照应付款总额的10%向出卖人支付违约金”。我司同时保留追究您违约责任或解除合同的权利。2月10日的《关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知》载明：我司已于2012年1月5日取得竣工验收备案表，达到银行房款条件，但至今为止您向银行申请的贷款金额仍未到达我公司账户。根据合同的相关约定，您以违反合同约定“未按时提交商品房担保贷款所需的资料，签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行需要资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过10日的，出卖人有权要求解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房价款的10%作为违约金。”现我公司再次通知：请您于2012年4月30日前按照贷款银行要求，将所有贷款资料提供齐全，确保您向银行申请的贷款金额到达我公司账户，我司同时保留追究您违约责任的权利。另，依据合同相关约定，如您的贷款金额未按合同约定按时到达我司账户，您购买的房屋的交付时间将相应顺延。如有任何疑问请与贷款银行或您的销售员联系：其后留有光大银行几位工作人员的联系方式。朴寿子称其并未收到合生北方公司寄送的上述通知。
2013年10月，合生北方公司向朴寿子寄送了催款函，内容为根据合同约定，您须于2011年4月9日前向我司支付房款，但是虽经我司多次催告，截至本函发出之日，您仍未支付该笔房款。根据合同相关约定“买受人未按合同约定付款的，视为违约，每逾期一日，按应付款总额万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应按照应付款总额的20%向出卖人支付违约金。”您已违反合同约定。现我司再次通知：请您务必于2013年10月10日前交齐房款，否则我司将依据合同约定向人民法院提起诉讼，要求解除您与我司签署的合同，并按照合同约定主张违约金。朴寿子收到该该催款函，但未按照催款函要求的期限交纳剩余房款。关于未按照合同约定于2011年4月9日支付房款465855元的原因，朴寿子称其当时经济上出现困难，因此没有能力支付上述房款。
上述事实，有商品房预售合同、首期房款发票、催办函、关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知、催款函及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的《商品房预售合同》、附件及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此应系有效协议，双方均应根据合同约定全面履行各自义务。双方签订的《商品房预售合同》、附件及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此应系有效协议，双方均应根据合同约定全面履行各自义务。根据双方合同第六条及附件五关于付款方式和期限的约定，朴寿子应于2011年4月9日支付房款465855元，并通过办理银行贷款方式支付剩余房款116万元，朴寿子未按照合同约定的付款方式和期限支付房款465855元构成违约。朴寿子亦未办理贷款支付贷款部分的房款116万元，合生北方公司按照合同约定的朴寿子预留的通讯地址，多次向朴寿子寄送了催办贷款手续的通知，朴寿子表示未收到通知，但根据合同附件十第十七条的约定，通知寄出后第3日即视为送达，通知中载明有贷款银行的联系方式，朴寿子未办理商业贷款支付余款116万元的行为亦构成了违约。合生北方公司依据预售合同附件五关于逾期付款违约责任的约定，要求朴寿子支付10%违约金的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。关于合生北方公司要求朴寿子协助办理涉案房屋（201号房屋）网签备案撤销手续的诉讼请求，本院亦予以支持。关于朴寿子要求继续履行合同的反诉请求，因本案中合同解除的条件成就，合生北方公司要求解除合同，故对朴寿子的该项反诉请求，本院不予支持。关于朴寿子要求合生北方公司支付逾期交房违约金的反诉请求，因合同明确约定买受人逾期付款的，出卖人有权相应顺延交房时间，故对朴寿子的该项反诉请求，本院亦不予支持。双方的合同解除，合生北方公司应当将朴寿子支付的房款退还给朴寿子。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告北京合生北方房地产开发有限公司与被告朴寿子于二0一一年一月十五日签订的《北京市商品房预售合同》；
二、被告朴寿子协助原告北京合生北方房地产开发有限公司办理涉案房屋（北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目H5#商务楼2层201号房屋）的网签备案撤销手续；
三、原告北京合生北方房地产开发有限公司退还被告朴寿子购房款人民币七十万三千四百二十一元，于本判决生效之日起十日内执行清；
四、被告朴寿子支付原告北京合生北方房地产开发有限公司违约金人民币二十三万二千九百二十七元六角，于本判决生效之日起十日内执行清；
五、驳回被告朴寿子的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千七百九十四元，由被告朴寿子负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费一百八十元，由被告朴寿子负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王新东
代理审判员 王晓杰
人民陪审员 王晓伟
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 徐 晶