重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03221号
上诉人（原审被告）：重庆市钦正房地产开发有限公司，住所地重庆市，组织机构代码。
法定代表人：叶元明，董事长。
委托代理人：刘年坤，重庆君策律师事务所律师。
委托代理人：彭夏，重庆君策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴德佑。
委托代理人：周雪琴，重庆原野律师事务所律师。
原审被告：叶元明。
委托代理人：刘年坤，重庆君策律师事务所律师。
委托代理人：彭夏，重庆君策律师事务所律师。
原审被告：龚志勇。
委托代理人：刘年坤，重庆君策律师事务所律师。
委托代理人：彭夏，重庆君策律师事务所律师。
上诉人重庆市钦正房地产开发有限公司（以下简称：钦正公司）与被上诉人戴德佑、原审被告叶元明、原审被告龚志勇合同纠纷一案，重庆市江津区人民法院作出（2013）津法民初字第03227号民事判决，钦正公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，钦正公司、叶元明与龚志勇的委托代理人刘年坤与彭夏，戴德佑的委托代理人周雪琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年9月19日，钦正公司出具委托书，载明：“经公司研究决定，委托戴德佑同志（男，职务：副总经理）办理贵州省德江县城南大酒店建设工程项目前期相关事务手续”。2010年10月1日，叶元明、龚志勇（甲方）与戴德佑（乙方）签订《合作经营协议书》，约定：甲方叶元明和龚志勇系夫妻关系。对于贵州省德江县城南新区五星级宾馆和160余亩土地的相关房地产开发项目，经过乙方前期所作的大量工作，现甲方已与当地政府签订了建设五星级宾馆以及房地产开发的相关合同。为了回报乙方以及今后双方更好的合作和开展项目，双方本着自愿、平等、诚信的原则，就甲方支付乙方报酬问题达成以下协议：一、甲方的权利和义务，1、德江县政府和规划办公室下达的建筑面积约为36万平方米（不含宾馆建面），甲方将按实际销售面积向乙方支付报酬，计算单价以每平方米10元为标准（不含税费），甲方支付总额约为360000㎡X10元／㎡=360万元。2、甲方支付乙方报酬，每销售10000㎡结算一次，以此类推。如因房屋销售困难等原因，甲方可将房屋按当时市场价格抵给乙方。3、本协议项目由甲方独立自主经营管理开发，自负盈亏，乙方不得干涉甲方对本项目的经营管理。涉及本项目的所有税费一律由甲方承担，乙方不得干涉甲方对本项目的经营管理。4、甲方在德江县的开发房屋中，须无偿给乙方一套，面积约为200㎡。二、乙方的权利和义务，1、在德江县城南新区五星级宾馆投入使用后，乙方拥有经营利润10%的分红股份。2、乙方帮助甲方协调销售团购房、银行按揭及争取项目扶持资金。乙方负责完善使五星级宾馆能顺利达标并验收通过。钦正公司是叶元明和龚志勇共同经营的公司，本项目是由钦正公司与德江县政府签订的合同，今后无论本项目转让、变更或者新成立其他公司进行开发经营，甲方仍需履行本协议中规定的义务（如因政策或其他原因，甲方未参与该项目经营除外）。
2010年9月2日，德江县人民政府（甲方）与钦正公司（乙方）签订《德江县五星级宾馆建设项目合同》，德江县人民政府同意钦正公司在德江县青龙镇城南新区星级宾馆规划点新建28层高的五星级宾馆，并按五星级宾馆标准修建配套服务设施及民族文化艺术广场等。同时将五星级宾馆用地相邻地块100亩土地，按200000元／亩地价净地出让给乙方用于宾馆周边环境配套建设。
2010年11月29日，钦正公司注册成立了贵州德江德立房地产开发实业有限公司（下称德立公司），龚志勇为法定代表人。2011年，德立公司在工商行政管理部门办理变更登记，将名称变更为贵州德江云海房地产开发有限公司（以下简称：云海公司），法定代表人变更为龚睿。戴德佑在该公司担任副总经理职务，其主要负责与政府协调罚款、建设、消防及五星级宾馆验收、协调团购房销售、银行按揭等事务。
2011年3月1日，钦正公司竞得德江县城南新区16-1#、16-2#和17-1#、17-2#地块的国有土地使用权。2011年5月18日，德江县国土资源局（出让人）与贵州德江云海房地产开发有限公司（受让人）签订上述地块的《国有建设用地使用权出让合同》，出让单价为每平方米2516.42元。
2011年8月21日，云海公司向余文秀、余丽秀借款450000元，出具借条一份，戴德佑在经办人处签名。2012年4月，云海公司向德江县通源小额贷款有限公司借款5000000元，戴德佑作为担保人在《人民币借款及担保合同》及借条上签名，并出具担保书及滞纳金承诺书。
2011年11月20日，在戴德佑的协调下，贵州德江云海房地产开发有限公司（销售方）与德江县长堡土家族乡人民政府、德江县平原土家族乡人民政府（认购方）签订《房屋认购合同书》，约定玉龙湖C区1号楼，楼层9-17层（含9层）共计63套房由认购方选购45-50套住房。该合同签订后，因贵州德江云海房地产开发有限公司未依法足额缴纳土地出让金，德江县长堡土家族乡人民政府、德江县平原土家族乡人民政府在签订合同书后未能实际购买。
截止2013年5月6日，云海公司在本案所涉地块开发的商品房共销售了62815.67平方米，其中2012年9月30日前销售面积为20971.85平方米。
2012年9月16日，戴德佑向云海公司提交辞职报告，载明：“本人因年老多病，不能胜任公司工作，自愿辞职”。
2010年7月13日、9月20日，戴德佑分别在钦正公司领取现金30000元、60000元。2010年10月14日，重庆润和建筑安装工程有限公司代钦正公司向戴德佑支付劳务费20000元。2011年1月31日至2012年8月期间，云海公司向戴德佑支付工资77000元。2011年10月21日，戴德佑在云海公司借款5000元，用于协调绿化工程及接待费。2011年12月12日，戴德佑向云海公司借款12000元，借款事由为业务开支备用金。2012年11月2日，戴德佑在云海公司领取居间报酬94100元。
戴德佑一审诉称：戴德佑受钦正公司之委托，力争获取贵州省德江县城南新区五星级宾馆建设和160余亩土地的相关房地产开发项目。通过戴德佑的艰辛努力，积极同德江县政府、德江县国土局等有关单位多方协调，最终促成钦正公司与贵州省德江县政府签订了建设德江五星级宾馆及房地产开发的相关合同。鉴于戴德佑在贵州省德江县城南新城新区五星级宾馆和160余亩土地的相关房地产开发项目做了大量工作，2010年10月1日，钦正公司与戴德佑签订《合作经营协议书》（以下简称《协议》），《协议》对双方的权利、义务、报酬的计算方式、支付办法等进行了明确约定。截止目前，钦正公司所属房地产开发项目已完成17万平方米，销售900多套，约11万平方米。钦正公司按约应支付戴德佑1100000元报酬，经戴德佑多次催收，钦正公司至今也未支付任何报酬，并称全部房屋销售完毕后，也不会支付戴德佑报酬。钦正公司的行为属严重违约，损害了戴德佑的合法利益。现起诉请求判令：1、钦正公司支付戴德佑劳务报酬3600000元。2、钦正公司将其在贵州省德江县城南新区所开发房屋一套（面积约为200平方米）交付戴德佑。审理中，戴德佑当庭将第一项请求的金额变更为1600000元，将第二项请求变更为：按每平方米2500元、200平方米计算，钦正公司给付房屋折价款500000元。
钦正公司、叶元明与龚志勇一审辩称：一、戴德佑的诉讼请求中关于本案的定性错误，戴德佑认为是居间，我们不认同，我们认为是合作关系，本案戴德佑在合作关系的地位不是居间的关系，不仅是去联系项目还应提供劳动成果，戴德佑的居间地位不明显，根据协议中的约定，戴德佑有协助钦正公司房屋团购、争取资金等义务，这些不属于居间范围，这是劳动成果的确认，戴德佑要取得劳务报酬的话，不仅仅要帮助钦正公司与德江政府签订合同。二、戴德佑与钦正公司双方签订协议书是事实，而《合作经营协议书》的内容并没有履行，约定没有实现，协议书中约定甲方与当地政府签订五星级宾馆建设项目，双方以此为基础和前提，而与德江县政府签订的协议无效，这个基础就不存在了。实际这个合同也没有履行，并不是像戴德佑陈述的已经履行完毕。原来谈的每亩地的价格为200000元，因戴德佑的原因，最后拍卖成交的价格为1760000元，戴德佑没有尽到义务。戴德佑在2012年9月因身体原因向钦正公司提出解除申请，因此双方的合作协议在2012年9月已经解除。三、戴德佑与钦正公司双方的合作协议并不如戴德佑说的分文未取，根据钦正公司统计已经向戴德佑支付了报酬513000元。钦正公司在2012年9月16日离开公司，我们在2012年9月30日前卖出171套房屋，根据协议约定我们应当支付戴德佑200000元，实际戴德佑的利益已经实现，戴德佑的请求不能得到支持。戴德佑起诉了三个被告，要求被告支付1600000元，指代不明确，未说明是谁支付或者谁承担连带责任。同意戴德佑变更第二项请求，将房屋200平方米，按每平方米2500元计算折算成价款给付，是否应当给付及具体给付金额由人民法院依法判决。
一审法院认为，本案争议焦点主要有以下几点：
一、关于龚志勇、叶元明签订《合作经营协议书》是否是职务行为的问题。
叶元明系钦正公司的法定代表人，龚志勇系钦正公司股东，协议上虽未将钦正公司列为当事人，但协议约定的义务是德江县城南新区五星级宾馆和160余亩土地的相关房地产开发项目，该项目是由钦正公司与德江县政府签订的合同，并且钦正公司向戴德佑出具了委托书。综上，可以认定，龚志勇、叶元明签订该协议及支付款项给戴德佑，均是履行钦正公司职务的行为。《合作经营协议书》的合同相对一方应为钦正公司。该合同是戴德佑与钦正公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。
二、关于本案的法律关系问题。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。戴德佑与钦正公司签订的《合作经营协议书》，约定的主要内容为“贵州省德江县城南新区五星级宾馆和160余亩土地的相关房地产开发项目，经过戴德佑前期所作的大量工作，现甲方已与当地政府签订了建设五星级宾馆以及房地产开发的相关合同……每销售10000㎡结算一次，以此类推……”。上述约定符合《中华人民共和国合同法》规定的居间合同特征，但合同同时约定了乙方帮助甲方协调销售团购房、银行按揭及争取项目扶持资金，乙方负责完善使五星级宾馆能顺利达标并验收通过等内容，这些内容又不符合居间合同的特征。因合同中明确约定“本协议项目由甲方独立自主经营管理开发，自负盈亏，乙方不得干涉甲方对本项目的经营管理”，很明显虽协议名为合作，实际双方不是合作关系，钦正公司辨称双方系合作关系的理由不能成立。综上，根据合同约定的权利与义务，不能认定双方是合伙关系，但因合同又不是单一的居间法律关系，认定为居间合同亦不妥，故本案应为合同纠纷。
三、关于钦正公司辨称与德江县政府所签合同土地单价为每亩200000元，而最后拍卖的成交价为每亩1760000元，戴德佑未尽到义务，且与德江县政府所签合同是无效的，与戴德佑的基础已不存在，不应支付报酬的问题。首先，因戴德佑与钦正公司双方合同只约定促成其与德江县政府签订合同，并未对土地单价进行约定或明确约定戴德佑必须保证土地单价为200000元。中标价高于200000元不是戴德佑的责任。其次，戴德佑所促成订立的合同的履行状况如何不影响戴德佑报酬的取得。
四、关于钦正公司已支付给戴德佑报酬金额的认定问题。
钦正公司辨称其已支付戴德佑报酬513100元，现根据钦正公司所提供的证据及戴德佑的质证情况，逐笔分析认定如下：1、戴德佑对2012年11月2日已收到报酬94100元无异议，该院予以确认。2、钦正公司支付戴德佑工资13笔，共计77000元。戴德佑对此事实无异议，但认为系支付的工资，不是合同约定的报酬。该院认为，戴德佑在公司担任副总经理职务所从事的工作就是为完成合同所约定的义务，故其所领工资应视为钦正公司所支付给戴德佑合同约定的报酬。3、2010年9月20日，叶元明通过银行向戴德佑转款45000元。2010年7月13日、9月20日，戴德佑出具领条分别在钦正公司领取现金30000元、60000元，三笔共计135000元。虽然此三笔款项发生于签订《合作经营协议书》之前，因该协议书载明“经过乙方（戴德佑）前期所作的大量工作”，能认定此前戴德佑已为钦正公司提供服务，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第二款规定：“居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”故在戴德佑未提供证据证明戴德佑与钦正公司有其他经济往来的情况下，应认定这些款项系钦正公司向戴德佑支付的报酬。4、2010年10月17日、11月11日、11月16日，叶元明通过银行分别向戴德佑转款50000元、20000元、10000元，共80000元。此80000元，发生在戴德佑与钦正公司签订《合作经营协议书》之后，且无证据证明钦正公司需支付戴德佑其他费用，故认定为报酬。5、2010年10月14日，重庆润和建筑安装工程有限公司向戴德佑支付劳务费20000元。因戴德佑陈述重庆润和建筑安装工程有限公司与其并无其他经济往来，故该院认定该款项系代为钦正公司支付的报酬。6、关于两笔借款的认定。2011年10月21日，戴德佑在云海公司借款5000元，用于协调绿化工程及接待费。2011年12月12日，戴德佑向云海公司借款12000元，借款事由为业务开支备用金。因此两笔系借款，戴德佑又不认可，不宜认定为钦正公司支付的报酬。7、根据钦正公司提交的《戴德佑领款明细》，其中2010年9月4日的5000元、2010年11月23日的50000元、2012年4月27日的5000元，因钦正公司未提供相应的证据证明，戴德佑亦不予认可，故钦正公司辩称向戴德佑支付上述报酬，该院不予采信。8、钦正公司称2012年1月20日借给戴德佑30000元，无书面证据，仅有钦正公司公司出纳出庭作证，戴德佑不予认可，故对该笔款项不予认定。综上，可认定钦正公司已向戴德佑支付报酬406100元。
五、关于戴德佑在2012年9月因身体原因辞职，因此双方的《合作经营协议书》是否已于2012年9月解除，只能按其辞职时的销售面积确定其报酬的问题。
戴德佑于2012年9月辞职，只是其辞去了在公司的相关职务。而合同的解除系合同当事人一项非常重要的权利与义务，合同的解除应有双方明确的意思表示一致，故不能将戴德佑辞职、钦正公司同意其辞职推定为双方系解除合同的意思表示，故钦正公司的此辨称理由不能成立。按销售面积确定报酬，只是双方约定的报酬的计算方式，房屋的销售不是戴德佑的义务，故钦正公司辨称应按戴德佑离开公司时的销售面积确定报酬的理由不能成立。但戴德佑因辞职后，导致合同中戴德佑的部分义务，如负责完善使五星级宾馆能顺利达标并验收通过等事实上无法履行，可酌情减少报酬。从戴德佑履行合同义务的情况来看。首先合同约定的戴德佑的主要义务是促成钦正公司与当地政府签订建设五星级宾馆以及房地产开发的相关合同，该义务戴德佑已履行。戴德佑亦按合同约定履行了协调销售团购房及银行贷款的义务。合同中约定的另二项戴德佑的义务即争取扶贫资金和使五星级宾馆能顺利达标并验收戴德佑未履行。综上，该院根据戴德佑对合同义务的履行情况，按照公平、合理的原则确定由钦正公司按双方合同约定的报酬的70%支付给戴德佑报酬。根据双方提供的证据，该院能认定至2013年5月6日云海公司已销售的商品房面积为62815.67平方米，因双方约定每销售10000㎡结算一次，故钦正公司按合同约定应支付戴德佑报酬600000元。剩余的2815.67平方米及以后的销售面积因不符合双方约定的支付条件，本案中不予主张，戴德佑可待面积确定后另行起诉要求钦正公司支付。按合同约定钦正公司应提供200平方米房屋一套给戴德佑，审理中，双方均同意按每平方米2500元计算折算成价款给付，折价款为500000元。故钦正公司在本案中应支付给戴德佑的报酬为：按已销售的房屋面积600000平方米确定的报酬13900元（600000元×70%-已支付报酬406100元）及房屋折价款350000元（500000元×70%）。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第八十四条、第八十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第四百二十六条的规定，判决：一、钦正公司于本判决生效后十日内支付戴德佑报酬13900元；二、钦正公司于本判决生效后十日内支付戴德佑房屋折价款350000元；三、驳回戴德佑的其他诉讼请求。一审案件受理费23600元，由戴德佑负担18880元，钦正公司负担4720元。
钦正公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市江津区人民法院作出（2013）津法民初字第03227号民事判决，改判驳回戴德佑的一审诉讼请求。主要事实与理由：一、《合作经营协议书》的一方当事人系叶元明与龚志勇，并非钦正公司，一审判决认为叶元明与龚志勇系履行钦正公司的职务行为属于认定事实不清，适用法律错误。二、从《合作经营协议书》的名称及合同内容约定均可以清楚的看出，合同双方系合作经营关系，戴德佑的义务贯穿整个项目的前期谈判、修建资金筹集、房屋销售等过程，方可按照合同约定收取报酬即分配合作经营利润。戴德佑未按照《合作经营协议书》约定履行义务，便不享有获得利润分配的权利。一审判决认为《合作经营协议书》不能认定双方系合伙关系，但因合同又不是单一的居间法律关系，认定为居间合同亦不妥，属于认定事实不清，适用法律错误。三、《合作经营协议书》载明“经过乙方戴德佑前期所作的大量工作，现甲方已与当地政府签订了建设五星级宾馆以及房地产开发的相关合同，在钦正公司与德江县政府签订的《德江县五星级宾馆建设项目合同》中，明确标注有土地净地价为20万元／亩。钦正公司正是基于该土地价格才与戴德佑签订《合作经营协议书》，并以此为被上诉人取得报酬的前提和基础，但随后钦正公司却以176万元／亩的价格成交土地，导致《合作经营协议书》成立及支付报酬的前提和基础消失。其次，戴德佑于2012年9月以自身身体原因向钦正公司提出解除申请，双方所签订的合作经营协议已于2012年9月解除，钦正公司在此期间已累计向被上诉人支付了报酬513000元。由此可见，在合作经营期间内，钦正公司已实际超额支付了合作协议约定的报酬，而随后合作协议解除，不应再支付任何费用，否则对钦正公司而言显失公平。一审判决认为“叶元明、龚志勇与戴德佑签订的合同只约定促成其与德江县政府签订合同，并未对土地单价进行约定或明确约定。且促成订立的合同的履行状况如何不影响戴德佑报酬的取得。”属于认定事实不清。四、戴德佑之所以在钦正公司担任职务，系基于《合作经营协议书》中戴德佑应履行相关的义务，且在任职期间领取的费用均系《合作经营协议书》中所约定的报酬，戴德佑辞去职务即导致《合作经营协议书》无法继续履行，且辞去公司职务后亦未再履行《合作经营协议书》中载明的合作协助义务。因此，戴德佑辞去上述职务后必然导致《合作经营协议书》的履行终止，其辞职后钦正公司所销售的房屋面积并无戴德佑协作成果，该部分销售面积钦正公司不应再支付相应报酬。一审判决按70%的比例确定给付戴德佑报酬过高。
戴德佑答辩称，戴德佑与叶元明、龚志勇签订的《合作经营协议书》实质系戴德佑与钦正公司所签，虽名为合作经营，实为居间协议，是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。戴德佑为钦正公司取得德江城南新区五星级宾馆和相关房地产开发项目做了大量居间工作，履行了居间义务。戴德佑向钦正公司提供订立合同的媒介服务，促使钦正公司与德江县政府签订了建设五星级宾馆以及房地产开发的相关合同，钦正公司就应当按《协议书》履行义务。《协议书》载明的项目虽由贵州德江云海房地产开发有限公司开发经营，但云海公司系钦正公司投资设立，钦正公司应按约履行《协议书》所规定的义务。《协议书》主要目的系对戴德佑居间行为的回报，虽也约定戴德佑需负责完善五星级宾馆能顺利达标并验收通过，但若戴德佑完成此项义务则拥有宾馆经营利润10％的分红股份，因戴德佑未完成此项义务，戴德佑亦未要求钦正公司给予分红股份，只要求支付居间报酬，合情合理合法。
叶元明与龚志勇陈述，与钦正公司的意见一致。
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，《合作经营协议书》的一方当事人虽然系龚志勇与叶元明，但是根据协议书的权利义务内容、钦正公司向戴德佑出具委托书的事实，以及协议书签订后的履行情况，加之叶元明与龚志勇在钦正公司的身份与职务，一审判决认定《合作经营协议书》中戴德佑相对的另一方当事人应为钦正公司，龚志勇与叶元明签订协议书及支付款项给戴德佑，均是履行钦正公司职务的行为，认定正确，钦正公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。《合作经营协议书》是戴德佑与钦正公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。戴德佑与钦正公司签订的《合作经营协议书》，约定的主要内容为“贵州省德江县城南新区五星级宾馆和160余亩土地的相关房地产开发项目，经过戴德佑前期所作的大量工作，现甲方已与当地政府签订了建设五星级宾馆以及房地产开发的相关合同……每销售10000㎡结算一次，以此类推……”。上述约定符合居间合同的特征。其次，协议书还约定了乙方帮助甲方协调销售团购房、银行按揭及争取项目扶持资金，乙方负责完善使五星级宾馆能顺利达标并验收通过等内容，这些内容又不符合居间合同的特征，因此，协议书的权利义务关系不是单一的居间法律关系。因协议书约定“本协议项目由甲方独立自主经营管理开发，自负盈亏，乙方不得干涉甲方对本项目的经营管理”，因此协议书名为合作，但并不属于民法上的合伙关系，包含了劳务关系的内容。一审法院根据案件实际情况将本案案由确定为合同纠纷是适当的。
戴德佑于2012年9月辞职，辞去其在钦正公司的相关职务，但在《合作经营协议书》中约定的由戴德佑促使钦正公司与德江县政府签订建设五星级宾馆以及房地产开发的相关合同签订已经完成，戴德佑在钦正公司担任职务履行相关义务只是戴德佑的部分义务，况且戴德佑在钦正公司任职期间已经履行了部分义务，戴德佑在辞职之时或之后，戴德佑与钦正公司均没有行使过合同解除权，钦正公司认为戴德佑因辞职而导致《合作经营协议书》解除或无法履行，钦正公司不应再按销售的房屋面积在戴德佑辞职后支付其报酬的理由不成立，本院不予采纳。
戴德佑在钦正公司担任职务的义务包括与政府协调罚款、建设、消防及五星级宾馆验收、协调团购房销售、银行按揭等事务，因戴德佑辞职导致合同中戴德佑的部分义务未履行，如负责完善使五星级宾馆顺利达标并验收通过与争取扶贫资金等义务未履行，一审判决根据戴德佑对合同义务的履行情况，按照公平、合理的原则酌情减少钦正公司应给付戴德佑报酬，处理方式恰当。在酌定戴德佑的报酬时，除了戴德佑辞职对其履行合同义务产生影响外，还就应当考量钦正公司与德江县政府签订《德江县五星级宾馆建设项目合同》中确认的土地出让价格20万元／亩（300元／㎡），而实际的出让价格为2516.42元／㎡元对于双方权利义务关系的影响。《德江县五星级宾馆建设项目合同》于2010年9月2日签订，《合作经营协议书》于2010年9月19日签订，协议书是根据钦正公司与德江县政府签订了《德江县五星级宾馆建设项目合同》为前提而签订的。虽然戴德佑不能决定钦正公司与德法县政府关于土地的出让价格，但戴德佑居间促成钦正公司与德法县政府签订《德江县五星级宾馆建设项目合同》后，其与钦正公司签订《合作经营协议书》时关于按开发的房屋实际销售面积支付报酬，确定为10元㎡时应当受到土地出让价格的影响。一审判决按双方合同约定的报酬的70%支付给戴德佑报酬的比例过高，本院对钦正公司的该项上诉理由部分予以采纳，本院确定钦正公司按双方合同约定的报酬的50%支付给戴德佑报酬。
一审判决认定钦正公司已向戴德佑支付的报酬为406100元正确。一审判决关于以下部分认定正确：根据双方提供的证据，至2013年5月6日云海公司已销售的商品房面积为62815.67平方米，因双方约定每销售10000㎡结算一次，故钦正公司按合同约定应支付戴德佑报酬600000元。剩余的2815.67平方米及以后的销售面积因不符合双方约定的支付条件，本案中不予主张，戴德佑可待面积确定后另行要求钦正公司支付。按合同约定钦正公司应提供200平方米房屋一套给戴德佑，审理中，双方均同意按每平方米2500元计算折算成价款给付，折价款为500000元。
钦正公司在本案中应支付给戴德佑的报酬为：（600000元＋500000元）×50%-406100元=143900元。综上，本院根据案件事实认定双方的权利义务关系，并依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市江津区人民法院作出（2013）津法民初字第03227号民事判决；
二、重庆市钦正房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付戴德佑报酬与房屋折价款共计143900元；
三、驳回戴德佑的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费23600元，由戴德佑负担20400元，由重庆市钦正房地产开发有限公司负担3200元。二审案件受理费6758元，由戴德佑负担3558元，由重庆市钦正房地产开发有限公司负担3200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 严永鸿
审 判 员 徐晓瑮
代理审判员 吴贵平
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 程其力