广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民二终字第104号
上诉人（原审被告）：肇庆市龙亿房地产开发有限公司。住所地：广东省肇庆市。
法定代表人：陈微波，总经理。
委托代理人：戚世雄，该公司职员。
委托代理人：许迎春，广东赛力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周茂伟，男，1978年12月17日出生，汉族，住黑龙江省东宁县。
被上诉人（原审原告）：杨丽，女，1976年9月20日出生，汉族，住广东省高要市。
两被上诉人的委托代理人：杨辉，广东金腾律师事务所律师。
上诉人肇庆市龙亿房地产开发有限公司（以下简称龙亿房地产公司）因与被上诉人周茂伟、杨丽商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2013）肇端法民二初字第311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年9月7日，龙亿房地产公司与周茂伟、杨丽签订了一份《商品房买卖合同》，约定周茂伟、杨丽购买龙亿房地产公司座落于肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园第7幢2层04房，套内建筑面积110.98平方米，单价4427.99元／平方米，总房款为491424元。合同第六条第3点约定：“签订本合同时，买受人（周茂伟、杨丽）向出卖人（龙亿房地产公司）交付购房总款491424元的50%首期，即251424元；余额50%，即240000元，并办理5年银行按揭贷款”；合同第八条约定：“出卖人应当在2010年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，......3、出卖人在超过规定时间90天后，必须按买受人累计已付款项的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，周茂伟、杨丽已依合同支付了购房款给龙亿房地产公司。该工程于2011年1月27日经验收合格。2013年10月24日，周茂伟、杨丽向原审法院提起诉讼，请求依法判令：1、龙亿房地产公司立即交付位于肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园第7幢2层04房给周茂伟、杨丽；2、龙亿房地产公司立即向周茂伟、杨丽支付逾期交楼违约金107621.85元，逾期办理房地产权证违约金4914.24元，合计112536.09元；3、本案诉讼费由龙亿房地产公司承担。
另查明，龙亿房地产公司未能向原审法院提交其开发经营的“肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园”楼盘在本地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续；也没有提交其已向周茂伟、杨丽寄发收楼通知的邮电部门的确认函。
原审法院审理认为：本案是商品房销售合同纠纷。龙亿房地产公司与周茂伟、杨丽签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应依合同的约定去履行义务和享受权利。本案争议的焦点为：1、龙亿房地产公司开发经营的“肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园”楼盘是否已验收合格；2、龙亿房地产公司是否已通知了周茂伟、杨丽收楼。根据已查明的事实，龙亿房地产公司开发经营的“肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园”楼盘已于2011年1月27日经相关单位验收合格，龙亿房地产公司虽没有提交该楼盘在本地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，但合同并没就此事项作约定，应视为已符合合同上约定的“商品房经验收合格”的条件，故确认龙亿房地产公司开发经营的“肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园”楼盘于2011年1月27日验收合格。对于龙亿房地产公司是否已通知了周茂伟、杨丽收楼的问题。龙亿房地产公司虽提供了“收楼须知”、“入伙通知”及邮电部门的寄件列表，但邮电部门的寄件列表上所寄的文件并不确定为“收楼须知”、“入伙通知”，且龙亿房地产公司于一审庭后亦未提供邮电部门的确认函，故龙亿房地产公司抗辩认为其已于2011年1月21日向周茂伟、杨丽寄送“收楼须知”、“入伙通知”的证据不充分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，龙亿房地产公司应承担举证不能的法律后果。对于龙亿房地产公司该抗辩，该院不予采纳。因此，周茂伟、杨丽主张龙亿房地产公司逾期交房违约的理据充分，该院予以采信，龙亿房地产公司应承担相应的违约责任。周茂伟、杨丽要求龙亿房地产公司立即交付位于肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园第7幢2层04房及从逾期之日起至起诉之日按合同总价491424元每日万分之二支付逾期交楼违约金107621.85元（491424元×（2÷10000）×3年×365天］，既符合合同约定，也没有违反法律规定，该院予以支持；对于周茂伟、杨丽要求龙亿房地产公司支付逾期办理房地产权证违约金4914.24元的问题。合同第十五条已明确约定了“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，目前龙亿房地产公司仍未交付商品房给周茂伟、杨丽使用，周茂伟、杨丽也行使了要求龙亿房地产公司承担逾期交楼的违约责任的权利，因此，该院不予支持周茂伟、杨丽该请求。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：一、龙亿房地产公司于该判决发生法律效力之日起十日内把位于肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园第7幢2层04房交付给周茂伟、杨丽；二、龙亿房地产公司于该判决发生法律效力之日起十日内支付违约金107621.85元给周茂伟、杨丽；三、驳回周茂伟、杨丽的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1275元，由周茂伟、杨丽负担175元，龙亿房地产公司负担1100元。
上诉人龙亿房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、本案讼争的商品房于2011年1月27日经验收合格，符合交付条件后，龙亿房地产公司按《商品房买卖合同》约定通知要求，向周茂伟、杨丽寄送书面交付商品房通知，即寄送《收楼通知》、《入伙通知》等，龙亿房地产公司交付商品房实行统一通知，对整个开发项目的所有业主发出收楼通知，由邮政部门集体收寄，邮政部门出具的寄件列表就是证明。有关收楼资料以挂号信件的形式委托邮政部门发出，已妥投并没有退件，邮件内容只有周茂伟、杨丽知晓，周茂伟、杨丽对此应承担举证责任，原审法院不能笼统地推断“龙亿房地产公司所寄送的文件不能确定为收楼须知、入伙通知”。且大部分业主已经收到通知并收楼，不可能只遗漏周茂伟、杨丽，况且从竣工验收及通知交楼已近三年，作为重大消费的购房行为，周茂伟、杨丽不可能不去了解、打听有关交楼的信息，不去主张收楼的权利。综上，龙亿房地产公司按约寄送收楼通知后，即已按照约定履行了通知义务。其后周茂伟、杨丽不接收商品房的责任应由其自行承担。原审判决认定龙亿房地产公司没有及时通知交付商品房的理由不能成立。2、龙亿房地产公司开发经营的肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园楼盘第7幢于2011年1月27日验收合格，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，可以交付使用。讼争商品房经验收合格及龙亿房地产公司按约通知周茂伟、杨丽接收商品房，但周茂伟、杨丽怠于接收，其后果应由其自行承担。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院：一、撤销原审判决第二项，依法驳回周茂伟、杨丽的诉讼请求；二、判令周茂伟、杨丽承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人周茂伟、杨丽答辩称：1、原审法院认定龙亿房地产公司未依约通知周茂伟、杨丽收楼的事实清楚，龙亿房地产公司没有邮寄回执显示已寄送收楼须知和通知给周茂伟、杨丽，所提交的邮局材料的时间不吻合，既然是2011年1月10日将入伙须知和收楼通知寄给周茂伟、杨丽，为什么邮局的证明是2012年8月19日寄送周茂伟、杨丽，也没有显示具体寄送的内容，说明龙亿房地产公司根本没有寄送通知给周茂伟、杨丽的事实。2、龙亿房地产公司开发的楼盘在2011年1月17日不符合验收条件，未验收合格，不可以交付使用，原审法院认定符合双方合同约定是违反国家强制性规定，根据1998年7月20日国务院颁发的第28号令《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，龙亿房地产公司未能提交竣工验收备案表，故不能认定其开发的涉案楼盘是验收合格的。综上，请求二审法院驳回龙亿房地产公司的上诉请求，依法维持原判。
原审法院认定的事实无误，本院予以确认。另查明，2009年9月7日，龙亿房地产公司与周茂伟、杨丽签订了一份《商品房买卖合同》，其中周茂伟、杨丽在买受人一栏填写的地址为“肇庆市高要南岸镇城西工业区中杰鞋厂底部”。合同第十七条第3款约定“出卖人依照本合同约定须向买受人发出的书面通知均以买受人在本合同写明的地址为送达地址，出卖人以上述地址发出书面挂号信件视为已经送达买受人。”一审中，龙亿房地产公司提供的邮政部门出具的寄件列表记载：周茂伟、杨丽作为收件人的地址是高要市南岸镇江畔湾花园4幢B7303。
案经调解，双方当事人无法达成调解协议。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是龙亿房地产公司是否准确及时地履行了通知周茂伟、杨丽接收商品房的义务。
龙亿房地产公司与周茂伟、杨丽签订的《商品房买卖合同》第十七条第3款约定，龙亿房地产公司须向周茂伟、杨丽发出的书面通知均以“肇庆市高要南岸镇城西工业区中杰鞋厂底部”为送达地址，龙亿房地产公司以该地址发出书面挂号信件才被视为已经送达周茂伟、杨丽。但龙亿房地产公司提供的邮政部门出具的寄件列表记载，其向周茂伟、杨丽发出的书面收楼通知的地址是“高要市南岸镇江畔湾花园4幢B7303”，该地址既不是双方在《商品房买卖合同》中约定周茂伟、杨丽的送达地址，也与杨丽的身份证地址不相符，即龙亿房地产公司的送达通知行为与双方的合同约定不符，且龙亿房地产公司提供的证据也无法证实其依约通知了周茂伟、杨丽接收商品房的事实。因此，龙亿房地产公司上诉认为其按约寄送收楼通知给周茂伟、杨丽后，即已按照约定履行了通知义务，其不承担违约责任的主张，事实依据不足，本院不予采纳。至于双方在二审中提到的涉案楼盘验收合格标准的问题，由于当事人没有就该问题提出上诉，故本院不予审查。
综上所述，龙亿房地产公司上诉请求之事实依据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2452元，由上诉人肇庆市龙亿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗静芳
审 判 员 唐 强
代理审判员 苏 奇
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 张艺斌