新疆维吾尔自治区
阿克苏地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿中民一终字第621号
上诉人（原审原告、反诉被告）艾尼瓦尔·亚森，男，维吾尔族，1964年7月27日出生，无固定职业，住阿克苏市。
委托代理人马林，新疆制衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）赵秋应，女，汉族，1975年6月19日出生，阿克苏市银河物业服务有限公司职员，住阿克苏市。
委托代理人朱辉，新疆胜天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘永，男，汉族，1982年10月17日出生，阿克苏地区旅游局干部，住新疆乌什县。
上诉人（原审被告）李英，女，汉族，1986年7月1日出生，无固定职业，住新疆乌什县。
上诉人刘永、李英之共同委托代理人罗志强，新疆和远律师事务所律师。
上诉人艾尼瓦尔·亚森因与上诉人赵秋应、上诉人刘永、李英房屋租赁合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2013）阿市民初字第2359号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人艾尼瓦尔·亚森、上诉人赵秋应、上诉人刘永、李英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告赵秋应购买了位于阿克苏市苏杭水吧1F-3区5C原面积为23平方米的门面房后自行改建为两层。2012年10月被告赵秋应与被告李英签订该房屋的租赁合同，约定租赁期限从2012年10月15日至2015年10月14日；租赁面积为46平方米。合同签订后，被告刘永、李英向被告赵秋应交纳了2012年10月15日至2013年10月14日的租金30000元。租赁房屋由被告刘永、李英经营淮南牛肉汤餐馆。2012年11月19日阿克苏市工商行政管理局向被告李英核发了名为阿克苏市李记牛肉汤店的个体工商户名预先核准通知书。2013年3月22日阿克苏市食品药品监督管理局在执法检查时，认为被告刘永、李英所经营的淮南牛肉汤餐馆未取得有效餐饮服务许可证等证照而从事食品加工经营活动，向其发出《监督意见书》，并张贴了责令停业整顿的公告。被告李英在现场检查笔录、《监督意见书》上签名确认了违法事实。2013年4月8日，被告刘永、李英将原告艾尼瓦尔·亚森带至赵秋应处，协商房屋转租事宜，被告赵秋应表示同意。同日原告艾尼瓦尔·亚森与被告赵秋应签订了门面房租赁合同，约定：租赁期限从2012年10月15日至2015年10月14日；自2013年10月15日之后的租金由原告艾尼瓦尔·亚森直接向被告赵秋应交付，同时对其他内容进行了约定。原告艾尼瓦尔·亚森、被告刘永、李英经协商一致，将被告刘永、李英经营期间店内原有物品（包括：1、冰箱一台；2、冰柜一台；3、格兰仕微波炉一台；4、电磁炉一台；5、装修吊顶，阁板；6、抽油烟机一台；7、水池一个；8、餐桌4张；9、椅子16把；10、消毒柜一个；11、筷子消毒机一台；12、电烤箱一台；13、燃气炉一个；14、液化气瓶一个；15、柜台一个；16、门头招牌大、小各一块；17、楼梯扶手一组；18、调料和饮料）估价27000元，转让给了原告艾尼瓦尔·亚森。当日原告艾尼瓦尔·亚森向被告刘永、李英支付租赁费15000元，转让费27000元，共计42000元。同时原告向被告赵秋应交纳押金5000元，向物业公司交纳押金1000元，同日原告接收租赁房屋。原告艾尼瓦尔·亚森为经营需要对店面进行了装修，并添置了部分设备，主要投入有：1、给二楼楼顶做了扣板吊顶；2、装修了厕所（马桶是之前就有的，原告用双面板围了个圈，做了一个门）；3、购买和面机一台；4、购买可燃柴油和液化气的大单灶一个；5、购买液化气双头灶一个；6、对门前15米处的一个通道进行了封闭（做了两扇门）；7、购买烤肉炉子一个。原告艾尼瓦尔·亚森经营期间因使用液化气和租赁房屋改动后未办理消防手续，在遇到消防检查时存在被物业公司通知关门的情形。2013年6月13日阿克苏市食品药品监督管理局在该区域进行执法检查，因原告艾尼瓦尔·亚森经营的艾克山抓饭王餐厅无相关证照，该局向原告发出《监督意见书》、《责令停业整顿公告》。当日该店停止营业。该餐厅无法办理相关证照的主要原因是因为面积不达标和消防不合格。2013年9月3日原告艾尼瓦尔·亚森诉至原审法院。
原审法院认为，本案中原告主张三被告恶意串通，隐瞒事实，将不符合租赁条件的房屋出租给原告，给原告造成了损失，要求解除合同，赔偿损失。在法庭辩论中原告又要求确认合同无效，经法庭释明后，原告明确表示坚持其解除合同和赔偿损失的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：关于一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；具有撤销权的当事人自知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。原告在起诉状事实与理由部分及庭审期间均提出了被告赵秋应与被告刘永、李英恶意串通，隐瞒事实，将不符合租赁条件的房屋出租给原告的意见，原告的陈述符合法律规定的可变更或可撤销合同的情形，但原告依然坚持要求解除合同的诉讼请求，也未能在法律规定的一年期限内行使撤销权，应当视为原告知道撤销事由后放弃撤销权。具有撤销权的当事人放弃撤销权后，该撤销权消灭，合同产生绝对效力，故原、被告签订的《门面租赁合同》合法有效，合同双方均应当按照合同的规定履行自己的义务，否则就构成违约。本案中，原、被告对租赁合同能否履行即原告所经营的饭店无法正常营业的原因争议较大，但双方均认可法庭对阿克苏市食品药品监督管理局的调查结果。法庭通过对阿克苏市食品药品监督管理局的调查、取证，可证实被告李英、刘永在承租涉案房屋并经营饭店期间因未按规定办理相关证照已被阿克苏市食品药品监督管理局作出过处理，无法办证的原因是房屋面积不达标和消防不合格。原告艾尼瓦尔·亚森经营的艾克山抓饭王餐厅因未办理相关证照被阿克苏市食品药品监督管理局责令停业整顿，不能办证的主要原因也是因为面积不达标和消防不合格。被告赵秋应认为与原告艾尼瓦尔·亚森签订的合同中未约定房屋租赁用途，不应对原告的损失承担违约责任。原告与被告赵秋应签订的《门面租赁合同》虽未约定房屋用途，但被告赵秋应与原告艾尼瓦尔·亚森、被告李英、刘永共同协商房屋转租事宜并由被告李英、刘永向原告艾尼瓦尔·亚森转让餐饮设施的行为可推断为三被告应当知道原告对该房屋的用途。据此，被告赵秋应在明知原告将承租房屋用于经营餐饮的情况下，作为房屋出租人，应当向承租人提供符合租赁用途及符合相关法律、法规要求的房屋，而被告赵秋应擅自改动房屋结构后未办理相关消防审批手续，导致原告承租的房屋无法正常经营餐饮，应视为被告赵秋应履行合同义务不符合约定，应当承担合同无法履行的全部过错责任。现原告要求解除租赁合同并由其赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。被告李英、刘永在该房屋经营餐饮时，因房屋面积不达标和消防不合格无法办理相关证照并已受到行政机关的处罚，但被告李英、刘永向原告隐瞒上述事实，并在明知原告将租赁房屋用于经营餐饮的情况下，经与被告赵秋应协商、在被处罚后的短时间内将达不到经营饭店相关要求的房屋转租给原告，并将店内餐饮设施转让给了原告艾尼瓦尔·亚森，使原告在不知实情的情况下与被告赵秋应订立了租赁合同，因此给原告造成的损失应由被告李英、刘永予以赔偿。原告接收房屋后自2013年4月8日至2013年6月13日期间实际使用并正常经营，原告应当承担在此期间交纳租金的义务。现原告要求被告李英、刘永退还已缴纳的2013年4月8日至2013年10月14日的房屋租金15000元的诉讼请求，被告刘永、李英应对合同无法正常履行期间（2013年6月13日至2013年10月14日）的租金10000元（每月2500元，共4个月）予以退还。原告为履行租赁合同从被告李英、刘永处购买了价值27000元餐饮设备，现因合同无法履行，对原告要求被告李英、刘永退还设备转让费27000元的诉讼请求，本院予以支持。法庭对现场进行勘查时，被告李英、刘永转让给原告的设施均在原告店内，被告李英、刘永向原告退还27000元转让费后，该设施由被告李英、刘永收回。对原告主张的装修损失8000元，本院在现场勘查时经核对，三被告对原告添置的物品及装修表示认可，但对装修投入及物品价值提出异议，经法庭释明，原、被告均未对原告在店内的装修投入及物品价值提出物品价值鉴定申请，而原告提供的现有证据不足以证明其主张的投入价值为8000元，应视为原告举证不能，由负有举证义务的原告承担不利后果。但考虑到原告的装修及添置设施的事实确实存在，为保护当事人的合法权益，经法庭酌情考虑，由原告对其添置可拆除的和面机一台、可燃柴油和液化气的大单灶一个、液化气双头灶一个、烤肉炉子一个自行处置。原告主张的不能拆除的装修投入（包括：封闭门前15米处的一个通道、二楼扣板吊顶、厕所装修）由被告赵秋应向原告赔偿损失1000元。对原告要求被告赵秋应退还押金6000元的诉讼请求，经法庭审理查明其中5000元是由原告向被告赵秋应交纳的租房押金，1000元是由原告向阿克苏地区千祥物业有限责任公司交纳的履约协助金。本院通过向物业调查，该房屋尚欠物业、冷气、取暖等费用，原告应当对2013年4月8日至2013年6月13日房屋正常使用期间的物业费196.8元（物业费每月137元，已交至4月底）、冷气费39元（冷气费每月91.25元，已交至5月底，原告承担6月1日至6月13日的冷气费共计39元）予以承担，上述费用从原告向物业交纳的1000元履约协助金中扣除后，剩余764.2元及被告赵秋应收取的押金5000元由被告赵秋应退还原告。被告赵秋应要求原告按每月2500元给付2013年10月15日至房屋交付期间的租金损失及利息210元的反诉请求，因法庭已认定合同不能正常履行的过错责任在被告赵秋应，原告只需承担自2013年4月8日至2013年6月13日房屋正常使用期间的房屋租金。另外，在本院审理期间为防止损失的扩大，法庭自2013年11月4日开庭时起，多次要求原告先将租赁房屋交付被告赵秋应，但原告执意要在案件审结完毕后才交付房屋，导致该房屋在本案审理期间一直闲置，由此扩大的损失应由原告承担相应的责任，经法庭酌情考虑，由原告承担2个月的租金较为合适。其余损失由被告赵秋应自行承担。原审法院判决：一、解除原告艾尼瓦尔·亚森与被告赵秋应签订的《门面租赁合同》，由原告艾尼瓦尔·亚森自本判决送达之日起10日内向被告赵秋应交付房屋。二、由被告刘永、李英返还原告艾尼瓦尔·亚森餐饮设施转让费27000元，所转让设施由原告艾尼瓦尔·亚森退还被告刘永、李英。三、由被告刘永、李英向原告艾尼瓦尔·亚森退还2013年6月13日至2013年10月14日期间的房屋租赁费10000元。四、由被告赵秋应赔偿原告艾尼瓦尔·亚森房屋装修损失1000元。五、由被告赵秋应向原告艾尼瓦尔·亚森退还租房押金5000元。六、由被告赵秋应向原告艾尼瓦尔·亚森退还履约协助金764.2元。七、驳回原告艾尼瓦尔·亚森其他诉讼请求。八、由原告艾尼瓦尔·亚森向被告赵秋应赔偿租金损失5000元。九、驳回被告赵秋应的其他诉讼请求。以上款项相互抵折后，由被告赵秋应向原告艾尼瓦尔·亚森支付欠款1764.2元，由被告刘永、李英向原告艾尼瓦尔·亚森退还物品转让费及房屋租金37000元，由原告艾尼瓦尔·亚森向被告刘永、李英退还所转让的设施，上述义务由各当事人于判决生效之日起10日内履行。
上诉人艾尼瓦尔·亚森上诉称：一、原审法院判决上诉人自行承担两个月租金有误，实际上诉人并未使用成租赁的房屋，刘永、李英应退还给上诉人交纳的半年房租15000元；二、上诉人的实际装修损失是8000元，一审法院判决1000元有误；三、一审法院判决上诉人赔偿赵秋应5000元房租损失有误。请求二审法院依法改判。
上诉人刘永、李英针对艾尼瓦尔·亚森的上诉，提出答辩称，租赁合同是赵秋应与艾尼瓦尔达成，应由其双方清算，一审判决刘永、李英退还房租有误；艾尼瓦尔·亚森提出的装修损失和房租损失与我方无关。
上诉人赵秋应针对艾尼瓦尔·亚森的上诉提出答辩并上诉称：一、艾尼瓦尔·亚森的装修损失其应承担举证不能的责任；二、一审法院认定赵秋应履行合同义务不符合约定有误。消防问题是二次装修应由承租人完成，一审法院认定消防不合格和面积不达标致无法办证经营错误。三、对上诉人的房租损失，一审法院酌情判决5000元明显偏少。
艾尼瓦尔·亚森答辩称，一审法院对双方责任认定正确，双方纠纷在未处理完之前，赵秋应可以申请先予执行，因诉讼产生的房租损失不应由我方承担。
刘永、李英认可赵秋应的上诉意见，并提出上诉称：一、上诉人李英与赵秋应之间的租赁合同已经解除，艾尼瓦尔·亚森和赵秋应已重新签订了新的租赁合同，刘永、李英与艾尼瓦尔·亚森之间是买卖关系，一审法院判决上诉人刘永、李英退还艾尼瓦尔·亚森租金10000元以及餐饮设施转让费27000元没有依据；二、一审法院以食品药品监督管理局的意见来确定艾尼瓦尔·亚森无法经营餐厅错误，艾尼瓦尔·亚森没用安装消防设施、且达不到卫生要求才被停业整顿，与上诉人无关。一审法院认定上诉人刘永、李英和赵秋应之间恶意串通违背事实。综上，请求二审依法驳回艾尼瓦尔·亚森对上诉人的诉讼请求。
艾尼瓦尔·亚森答辩称，艾尼瓦尔·亚森与赵秋应的租赁合同从2013年10月15日开始履行，之前半年的租金由刘永和李英收取，应由其退还。
赵秋应认可李英的上诉意见。
本院二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：赵秋应与李英签订的房屋租赁合同以及艾尼瓦尔·亚森与赵秋应签订的房屋租赁合同合法有效，各方均应依约履行。李英与赵秋应签订了3年期的租赁合同并交纳了当年的租赁费3万元，经营至2013年3月底被阿克苏市食品药品管理局责令停业整顿后，李英将该合同剩余的半年转让给了艾尼瓦尔·亚森，并收取艾尼瓦尔·亚森半年的房屋租金15000元及物品转让费27000元。故2013年4月至10月的房屋系刘永和李英转租给艾尼瓦尔·亚森，期间因合同履行出现的问题应由该二人承担相应的合同责任。2013年10月之后的房屋租赁合同由艾尼瓦尔·亚森与赵秋应履行。
对艾尼瓦尔·亚森的饭店不能继续经营致房屋租赁合同不能履行的原因，根据一审法院对阿克苏市苏杭水吧文化美食物业公司经理以及阿克苏市食品药品监督管理局副局长的调查笔录，结合李英签订房屋租赁合同后经营不到半年被阿克苏市食品药品监督管理局责令停业整顿的事实，本院认为房主赵秋应与转租人李英对房屋情况未能如实告知承租人艾尼瓦尔·亚森，对合同的解除应承担相应的责任。一审法院判决实际收取艾尼瓦尔·亚森交纳的半年房租的转租人刘永、李英返还艾尼瓦尔·亚森房租费及转让费并无不当，房屋租金返还的期限自2013年6月阿克苏市食品药品监督管理局责令艾尼瓦尔·亚森停业整顿之时计符合客观事实。对艾尼瓦尔·亚森投入的装修费用，一审期间各方当事人均未申请予以评估，一审法院对不能拆除的部分酌情判决1000元合理。对2013年10月之后的房屋租金损失，一审法院考虑各方当事人的责任以及艾尼瓦尔·亚森未及早交付房屋致扩大损失的实际情况，判令艾尼瓦尔·亚森承担2个月的房租损失亦无不当。综上所述，三方当事人的上诉意见均不能成立，一审法院审理查明的事实清楚，判决正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3600元，由上诉人艾尼瓦尔·亚森、上诉人赵秋应、上诉人刘永、李英各负担1200元。
本判决为终审判决。
审判长 倪 倩
审判员 田 茵
审判员 买买提·买合木提二〇一四年九月一日
书记员 曹 燕 燕