广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第815号
原告王杰，女，汉族，。
委托代理人林惠晖，广东淳锋律师事务所律师。
原告王钫菲，女，汉族
委托代理人林惠晖，广东淳锋律师事务所律师。
被告赵海荣，女，汉族，
委托代理人赵阳，广东金地律师事务所律师。
委托代理人徐优健，广东金地律师事务所律师。
上述原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈平独任审判，并公开开庭进行了审理。原告王钫菲及两原告共同委托代理人林惠晖，被告委托代理人赵阳、徐优健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月17日，被告赵海荣与原告王钫菲通过深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订《房地产买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于深圳市宝安区X房产一套以4,100,000元的价格转让给原告，定金为150,000元，并于合同第二十条“备注条款”中特别约定“买、卖双方协商同意，买方新房产证登记时可以王钫菲或王杰的名字登记”；合同签订当日，王钫菲如约通过手机银行账户将购房定金150,000元转账给被告，被告也出具了《收款收据》予王钫菲。后原告与王钫菲为明确与被告之间的房屋买卖合同关系，签订了《买方主体变更确认书》，确认与被告赵海荣之间因购买二十X7××号房产的所有权利义务均由原告王杰承继。2015年3月31日，原、被告共同委托中国银行股份有限公司深圳宝安支行作为监管行，由原告将购房首付款交易资金1,220,000元交由中国银行宝安支行进行资金监管，并签订《二手楼交易资金委托监管协议》；资金监管协议签订当日，原告随即将委托监管资金1,220,000元划入监管行。原告因购买被告的房地产向中国银行深圳宝安支行申请贷款，中国银行深圳宝安支行于2015年4月21日出具《贷款承诺书》，向原告及被告作出承诺，向原告发放金额为2,730,000元的购房贷款。根据原、被告双方签订的《房地产买卖合同》第三条第2款C项约定，买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；从2015年4月21日银行承诺发放购房贷款之日起至2015年4月24日合同约定双方应签署《深圳市二手房买卖合同》之日止，原告及中介多次通知被告，被告仍未按合同约定履行义务；原告被迫于2015年4月24日通过EMS邮政特快专递向被告寄送《履约催告函》，函请被告于2015年4月30日前与原告按照合同约定签署《深圳市二手房买卖合同》及办理递件过户手续。但被告在收悉原告的《履约催告函》之后，非但没有履行合同义务，且明确表示违约。经原告及中介了解，被告在签订房地产买卖合同之后，因有第三方出价更高，故意采取拖延、不接电话、拒不出面等手段，没有与原告按合同约定签署《深圳市二手房买卖合同》及办理递件过户等手续；而原告至今更是无法联系上被告。原告认为，双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，双方均应全面遵照履行。原告己按约定履行支付购房定金、办理购房首付款资金监管及申请银行出具贷款承诺等合同义务，而被告的行为已明确表明拒绝履行合同，明显属单方违约。根据《房地产买卖合同》第十六条的约定，卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。现被告正在办理将该房产转让给第三方的手续，房产登记中心会在申请产权转移之日起5个工作日完成转移登记手续，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告继续履行双方之间签订的《房地产买卖合同》；二、被告立即支付涉案房屋转让成交价为基数按日万分之四计算的违约金，暂计至原告起诉之日止为22,960元；三、被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告继续履行双方于2015年3月17日签订的编号为8199027号《房地产买卖合同》，履行其合同义务，包括（1）被告赵海荣与原告王杰签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，被告应配合原告过户时提交被告夫妻双方的身份证、户口本、结婚证原件，以作申请减免个人所得税用途。在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，原、被告双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取房产证的手续；（2）被告赵海荣应根据双方签订的《房地产买卖合同》第九条关于“交楼日期”的约定，将涉案房产X7××号房交付于原告王杰。二、判令被告立即向原告王杰支付涉案房屋转让成交价为基数按日万分之四计算的违约金（计算至实际清偿日止，暂计至原告起诉之日止为22,960元）。原告同时明确违约金的起算时间为2015年5月1日。
被告答辩称，一、原告未于2015年4月13日前向银行提交申请贷款及申请其他相关资料，显然违反了双方签订的《房产证买卖合同》第三条的约定。二、由于原告违约，造成不能在双方约定的2015年4月15日完成过户。三、原告在申请贷款后，银行在2015年4月21日才出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，已超过了双方约定的4月15日完成过户的期限，直接造成被告不能在逾期的2015年4月25日收到首期款。并且在这期间，原告通过手机短信向被告发送诅咒以及侮辱性的文字，被告基于上述事实，拒绝与原告履行合同，完全有合同依据。四、被告依照合同的约定，本来可以没收原告的定金15万元，但被告考虑到不愿意与原告纠缠，已主动在2015年6月18日通过银行转帐向原告王杰退回了定金。因此，在本案的房屋买卖纠纷中，原告有违约的事实，但被告没有要求其承担违约责任。五、基于原告与被告之间履行合同的纠纷及其他发生的不愉快，双方已没有办法继续履行合同。根据本案的事实，原告要求被告继续履行合同没有合同依据。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，尽快解除对被告房屋的查封。
经审理查明：2005年3月7日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向赵海荣颁发了深房地字第××号《房地产证》，赵海荣系X7××号房地产的权利人，该房地产建筑面积141.96平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年3月17日，原告王钫菲作为买方与作为卖方的被告赵海荣签订了《房地产买卖合同》，交易标的物为深圳市X7××号房产，交易价格为4,100,000元，房地产证号码为深房地字第××号，用途为住宅；该房地产没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权。合同约定买方在签订合同时向卖方支付定金150,000元；第二部分房款为3,950,000元，首期房款由买卖双方指定的银行监管，卖方须于签署合同之日起25日（含当日）内付清首期房款（以银行承诺贷款为准），买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交抵押贷款申请的相关资料，卖方需无条件配合提交签署贷款所需的应由卖方提交签署的资料。买卖双方在银行出具贷款承诺函、卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。在递件回执载明的答复日起之日起三个工作日内（含当日），买卖双方须办理完缴纳税费及领取房地产证的手续；领取房地产证当日买方须机器与居间方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。卖方应于买方支付购房首期款当日将房地产交付买方，房产交付标准为空置状态交付。关于违约责任，合同约定，如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过10日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20％的违约金或承担定金罚则。合同备注条款约定，买卖双方协商同意买方新房产证登记时可以王钫菲或王杰登记；卖方交房前结清相关水电等费用；卖方应配合买方过户时提交夫妻身份证、户口本、结婚证原件以作申请减免个人所得税用途。
同日，被告签字确认了一份《地址确认书（卖方）》，确认在涉案合同履行过程中所有相关法律文件及通知以中国邮政特快专递或挂号信的形式邮寄至以下地址即视为送达本人，拒收或未签收导致退回的，仍视为送达本人。
合同签订当日，原告王钫菲向被告赵海荣交付了定金150,000元。被告赵海荣将涉案《房地产证》原件交付给中介。
2015年3月20日，原告王钫菲作为甲方与作为乙方的原告王杰签订了一份《买方主体变更确认书》，约定甲方于2015年3月17日与卖方赵海荣签订了关于深圳市X7××号物业的《房地产买卖合同》，现经甲乙双方协商一致同意与卖方赵海荣之间因深圳市X7××号房产的所有权利义务均由王杰承继。庭审中，被告赵海荣认可该《买方主体变更确认书》的真实性、合法性和关联性。
2015年3月31日，原告王杰作为甲方与作为乙方的赵海荣及作为丙方的中国银行股份有限公司深圳宝安支行签订了一份《二手楼交易资金委托监管协议》，约定甲乙双方自愿将涉案房地产买卖合同约定的资金1,220,000元委托丙方进行监管。同日，王杰将1,220,000元足额转入资金监管账户。
2015年4月21日，中国银行股份有限公司深圳宝安支行发出《个人二手住房按揭贷款承诺书》，载明购楼人为王杰、卖楼人为赵海荣，承诺向王杰发放金额为2,730,000元的贷款。该承诺书有效期为三个月，到期后承诺人有权终止履行承诺。
2015年4月24日，原告王杰向被告赵海荣签字确认的《地址确认书（卖方）》中确认的地址邮寄了一份《履约催告函》，称经王杰及中介多次通知，被告张某仍未按合同约定履行义务，现通知被告赵海荣于2014年4月30日前办理签署《深圳市二手房买卖合同》并递件过户手续，否则视为被告赵海荣单方违约，由此承担的法律后果由被告赵海荣自行承担。庭审中，被告赵海荣称其已经收到该份履约催告函，但称此系原告王杰在违约以后发出的，被告赵海荣有权拒绝履行合同。
2015年5月14日，原告王杰向本院提起本案诉讼。
2015年5月20日，本院依据原告王杰的诉讼保全申请查封了涉案房地产。
2015年6月18日，被告赵海荣通过银行转账方式将购房定金150,000元退回至原告王杰的银行账户。
被告赵海荣提交了一份中介工作人员书写的涉案交易流程安排及中介工作人员发出的短信，交易流程安排显示2015年4月10日交首期款、办理银行资金监管，4月15日过户，4月25日出新证（抵押）、收首期款，5月8日收尾款。短信显示中介工作人员为服务不到位诚恳致歉，关于草稿纸预算的时间确实跟银行实际批复时间延长了几天，但确实没有故意拖长的意思，对中介也没有好处，做业务的都希望能顺利促成交易完成，买家都是诚心希望尽快办理，做的不足的请多原谅。庭审中，被告赵海荣主张上述流程安排中为合同附件，涉案房产过户日期应为2015年4月15日，原告没有在上述过户日期前取得贷款承诺函，已构成违约。原告称上述流程安排不是合同附件，涉案房产的过户日期应当以合同约定为准，原告没有违约。
另查明，原告王杰符合国家住房限购政策的要求，可以在深圳市购买住房；原告王杰愿意一次性支付购房款，愿意承担涉案房地产过户登记的全部税费。原告同时称因与被告签署了涉案房地产买卖合同，原告已将原有的面积较小的房产出售他人，现无房居住。涉案房地产没有抵押，没有交付给原告王杰。
以上事实，有当事人当庭陈述及原告提交的房产买卖合同、收款收据、买方主体变更确认书、贷款承诺函等证据，被告提交的短信记录、交易流程安排表等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签署的《房地产买卖合同》及《买方主体变更确认书》系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应全面遵照合同约定履行义务。
关于涉案合同不能履行的原因。本院认为，被告赵海荣提交的中介工作人员书写的涉案交易流程安排，系居间方为了推进涉案合同履行所拟定的日程安排，没有原、被告的签名确认，不符合合同附件所要求的形式要件。同时，二手房买卖较一般的买卖合同有一定的特殊性，即在买家通过银行按揭贷款付款的情况下，交易房地产的过户日期实际上无法准确确定，所以，二手房买卖合同中一般均约定买卖双方在银行出具贷款承诺函之日起某段期间内办理递件过户手续。综上，本院认为，被告关于上述交易日程安排系合同附件及涉案房产约定的过户日期应为2015年4月10日的主张，没有事实和合同依据，本院不予支持。本案中，合同约定的首期款支付时间为2015年4月10日前，原告王杰已于2015年3月30日支付了首期款，并于2015年4月21日取得银行出具的贷款承诺函。原告王杰取得贷款承诺函未超过合理期限，原告王杰亦未存在任何违约行为，被告赵海荣应当履行办理递件过户的义务。但被告赵海荣在原告王杰发出书面通知催告后仍未履行合同义务，其已构成违约。
关于违约责任。本院认为，根据合同约定，原告王杰有权要求被告以转让价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同。关于合同继续履行。本院认为，原告王杰基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在原告王杰取得的《个人二手住房按揭贷款承诺书》存在有效期（自2015年4月21日起三个月）及本判决生效日期存在不确定性的情况下，本院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，只有判令原告王杰一次性支付剩余购房款才能确保依据原告王杰继续履行诉讼请求所做出的判决具有确定性和可强制执行性，尽管这在一定程度上会增加原告王杰履行涉案合同的负担。对此增加的负担，原告王杰已经知晓，并在庭审中作出同意将购房款一次性支付给被告的承诺。综上，本院认为，原告王杰应当将购房款4,100,000元一次性支付给被告，被告应当将涉案房地产过户登记至原告王杰名下，并于过户后三日内将涉案房地产实际交付给原告王杰；涉案交易所产生的税费应当按照合同的约定由原告王杰承担。关于迟延履行违约金。根据合同约定，被告应于原告王杰支付首期款当天即2015年3月30日将涉案房产交付给原告王杰，但涉案房产并未交付给原告王杰，被告赵海荣已构成迟延履行，其应当按照合同约定自2015年3月31日起向原告王杰支付迟延履行违约金。但合同约定的违约金计算标准过高，本院调整为成交价的万分之三。因原告王杰主张上述违约金从2015年5月1日起开始计算，系其对自身权利的处分，未违反法律和行政法规的强制性规定，本院予以准许。综上，该迟延履行违约金数额以合同转让价4,100,000元为基数，按日万分之三的标准从2015年5月1日起计算至涉案房地产实际交付给原告王杰之日止，最迟不得超过本判决指定的房地产交付之日。
关于申请减免个人所得税的义务。本院认为，原告表示愿意承担涉案房地产过户登记的全部税费，因此，涉案房地产交易买卖双方应缴纳的税费均应由作为买方的原告王杰负担；但此约定不能视为依照法律规定确定的纳税主体的变更，即被告依法应缴纳税费的义务并未因涉案合同的约定而免除，只是发生被告应缴纳的税费由原告王杰实际支付的合同约定效果。涉案合同明确约定被告应当提供结婚证、夫妻身份证、户口本等用于申请减免个人所得税，因此，被告应当依据税务主管部门的相关规定，申请减免出售涉案房地产而产生的个人所得税；能否减免、减税数额则属于税务主管部门依法审查的行政管理职权范畴，本院无权干涉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国商业银行法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告王杰应于本判决生效之日起十日内支付被告赵海荣购房款4,100,000元；被告赵海荣应于本判决生效之日起十日内将深圳市X7××号房地产（房地产证号码为深房地字第××号）过户登记至原告王杰名下，过户登记的税费由原告王杰承担（被告赵海荣应当在此期间向税务主管部门提交减免个人所得税的相关申请，并提供税务主管部门审查减免个人所得税所需的居民身份证等证件和材料）；
二、被告赵海荣应于上述房地产过户登记之日起三日内将上述房地产交付给原告王杰；
三、被告赵海荣应于本判决发生法律效力之日起十三日内向原告王杰支付迟延履行违约金(具体金额以转让成交价4,100,000元为基数，按日万分之三的标准从2015年5月1日起计算至涉案房地产实际交付给原告王杰之日止，最迟不得超过本判决指定的房地产交付之日)；
四、驳回原告王杰、王钫菲的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19,987元、保全费5,000元，由被告负担，受理费、保全费原告王杰已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 平
二〇一五年六月二十三日
书记员 罗乐瑜
书记员 黄 静
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国商业银行法》
第四十一条任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。