湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初7938号
原告(反诉被告)：刘斌，男，1986年5月19日出生，住所地湖南省长沙市岳麓区。
委托代理人：周梦思，湖南燕宇律师事务所律师。
委托代理人：张艳，湖南燕宇律师事务所律师。
被告(反诉原告):长沙兴和顺置业有限公司，住所地长沙市岳麓区洋湖大道8号。
法定代表人：龙小珍。
委托代理人：邓小毛，湖南湘和律师事务所律师。
原告刘斌诉被告长沙兴和顺置业有限公司（以下简称兴和顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告兴和顺公司提起反诉，本院依法受理后适用简易程序，由审判员徐琼对本诉和反诉合并进行了审理。书记员沈波担任庭审记录。原告（反诉被告）刘斌的委托代理人周梦思、张艳，被告（反诉原告）兴和顺公司委托代理人邓小毛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘斌向本院提出以下诉讼请求：1、请求判决被告继续履行原、被告于2016年5月6日签署的《认购协议书》；2、请求判令本案的诉讼费、财产保全费等由被告承担。事实与理由：原告于2016年5月6日与被告签订认购协议书，认购被告开发的位于长沙市××××路××号房屋，该认购协议书对房屋的面积、价格、位置等合同主要条款都进行了详细的约定。2016年5月10日，原告向被告支付了10万元首付款，2016年9月26日，原告再次向被告支付了5万元首付款。2016年9月27日，被告突然致电原告要求收回协议所涉房屋。原告认为，原、被告双方签订的认购协议书已经具备了合同的主要条款且具备合同生效的全部要件，该协议书为原、被告双方的真实意思表示，被告的两次收款行为也是对该协议书的认可，被告无权单方擅自要求收回房屋。
被告（反诉原告）兴和顺公司辩称：1、原告起诉状所称部分事实与实际情况不符，2016年9月27日被告突然致电原告要求收回协议所涉房屋是不属实的。2、原告未按认购协议约定期限付清全款并签署网络版的长沙市商品房买卖合同，原告已构成违约，被告已依据认购协议书行使解除权。故原告的请求应予驳回。
反诉原告（被告）兴和顺公司向本院提出以下反诉请求：1、请求依法判决解除反诉原告和反诉被告2016年5月6日签署的《和顺逸品苑认购协议书》；2、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：双方签署的《和顺逸品苑认购协议书》约定：反诉被告认购反诉原告开发的位于长沙市岳麓区坪塘路337号和顺逸品苑l期1栋1206号房，认购总价为979860元；反诉被告应在签订协议当天支付定金20000元，在2016年5月11日前付清首付款（首付款支付比例以银行按揭确认单为准），并同时与反诉原告签订《商品房买卖合同》且办理贷款手续；无论任何原因，如果反诉被告未在本协议约定期限内付清全款且签署网络版《长沙市商品买卖合同》，反诉原告有权在不通知反诉被告的情形下将该房屋另售他人，无须承担任何责任，同时有权没收被反诉人所交定金。协议签订后，反诉被告于2016年5月10日支付部分房款100000元（含定金20000元），没有依约在2016年5月11日前付清首付款，也未依约如期签订《商品房买卖合同》并办理贷款手续。2016年9月26日，反诉被告再次支付部分房款50000元，但仍未全额付清首付款。在反诉原告电话催告而反诉被告仍未全额付清首付款、未与反诉原告签订《商品房买卖合同》、未办理贷款手续的情况下，反诉原告于2016年10月21日向反诉被告发出《客户通知函》，告知因反诉被告逾期未签约，反诉原告将按认购协议书执行没收定金并将房屋另行出售。
反诉被告（原告）刘斌辩称：签订的《认购协议书》第1条明确约定涉案房屋原总售价为979860元，但同时在第3条约定反诉被告可享受一口价5950每平米的优惠单价。反诉被告于2016年5月10日交付了第一笔首付款10万元，该购房协议书虽然约定反诉被告应于5月11日前付清全部首付款，但反诉被告已经和反诉原告达成口头约定更改了后续款项的付款时间，反诉被告于2016年9月26日又再次交付了5万元的首付款，反诉原告也出具了该笔款项的收据。可以印证双方对后续款项的付款时间已经做了更改，而且兴和顺公司并非书面告知刘斌2016年9月26日是全部首付款项的最后截止支付时间。双方签订的是由兴和顺公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十五条明确规定，根据《合同法》第九十四条（合同的法定解除）的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。而反诉原告在格式合同第五条中违反法律规定约定无论任何原因，如果反诉被告未在协议约定期限内付清全款且签署网络版《长沙市商品房买卖合同》，反诉原告有权在不通知的情形下将该房屋另售他人。这种约定免除了反诉原告法定的催告义务，加重了反诉被告的责任，应为无效的格式条款。反诉原告称其于2016年10月21日向反诉被告发出了《客户通知函》，但反诉被告自始未收到任何书面函件。2016年9月26日交付了第二笔首付款后，反诉原告也从未以任何方式催告交付剩余房款，反而于9月26日当天付款的下午就直接接到了要求收回协议所涉房屋的电话，不同意反诉被告支付后续首付款项。
原告（反诉被告）刘斌为支持其诉讼主张和反驳反诉原告的主张，就本诉和反诉一并向本院提供以下证据：
证据一：《和顺逸品苑认购协议书》，拟证明：1、该认购协议书为原、被告真实意思表示且已生效。2、该认购协议书中对买卖合同中的标的、数量、单价都有具体明确的规定，具备正式房屋买卖合同的必备条款。3、该认购协议书原被告双方买卖被告名下和顺逸品苑1期1栋1206房所约定的单价为5950/平方；
证据二：收据两张，拟证明：1、原告在2016年5月10日向被告交了首笔10万元的首付款。2、原告2016年9月26日又向被告交了5万元的首付款，被告收款出具收据的行为是对双方之间认购协议书的一种认可。3、原告在2016年9月26日付款之前和之后都没有收到被告出具的任何书面最迟缴款时间的函件，在原告付最后一笔款的下午就接到销售顾问的电话说公司不同意再收取后续款项，要么就涨价销售，要么就收回房屋。
被告（反诉原告）兴和顺公司对原告上述证据的质证意见为：对证据一的三性没有异议，对证据二的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，这个收据不能到达原告的证明目的，反而恰恰证明是原告违约。
被告（反诉原告）兴和顺为支持其反诉诉讼主张和反驳原告的诉讼请求，就本诉和反诉一并向本院提供以下证据：
证据一：《和顺逸品苑认购协议书》，拟证明：协议对房屋价格、定金及首付款支付、签订正式商品房买卖合同、办理贷款手续、期限届满后的无条件另售权等均有明确约定；
证据二：收据两张，拟证明：反诉被告于2016年5月10日支付部分房款10万元（其中定金2万元），于2016年9月26日支付部分房款5万元，反诉被告未按期足额付清购房首付款；
证据三：客户通知函及特快专递存根，拟证明：反诉原告于2016年10月21日向反诉被告发出《客户通知函》，告知因反诉被告逾期未签约，反诉原告将按认购协议书执行，没收定金并将房屋另行出售。
原告（反诉被告）刘斌对被告（反诉原告）兴和顺公司上述证据的质证意见为：对证据一的合法性、真实性、关联系均无异议，但对证明目的有异议。协议书虽然对首付款支付时间等进行了约定，但原、被告已经通过口头协议更改了该协议书对于付款时间的约定，被告在2016年9月26日的收款行为也是对协议变更的一种认可。对证据二的合法性、真实性、关联系均无异议，但对证明目的有异议。该证据恰好可以证明原、被告之间已经口头更改了协议，被告的收款行为认可了这种付款时间的更改。对证据三的合法性、真实性、关联系均有异议。原告从未收到任何客户通知函，挂号信函收据上的签名也非原告所签。
对原告（反诉被告）和被告（反诉原告）提供的证据，本院审查后作如下认定：原告（反诉被告）提交的证据一、证据二的真实性、合法性和关联性均予以认可。被告（反诉原告）提交的证据一、证据二的真实性、合法性和关联性均予以认可。对证据三，因无法核实该邮件是否为原告刘斌签收，对其证明效力不予认可。
根据原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的当庭陈述，以及本院所采信的证据，本院查明以下案件事实：
2016年5月6日，原告刘斌与被告兴和顺公司签订《和顺逸品苑认购协议书》，约定原告认购被告开发的位于长沙市××××路××号房屋（推广名为洋湖壹号），该认购协议书中约定房屋的面积约为142.39平方米、原总价为979860元、付款方式为按揭付款。乙方（即原告）应该在签订协议当日向甲方（即被告）支付定金2万元。乙方（即原告）应该在2016年5月11日前付清首付款（首付款支付比例以银行按揭确认单为准），并同时与甲方（即被告）签订《商品房买卖合同》。乙方可享受一口价每平方米5950元。协议第5条约定，无论任何原因，如果乙方（即原告）没有在协议约定第二条约定的期限内付清全款且签署网络版《长沙市商品房买卖合同》，甲方（即被告）有权在不通知乙方的情况下将该房屋另售他人，无须承担任何责任。同时有权没收乙方所交定金。认购协议书签订后，2016年5月10日，原告向被告支付了10万元首付款（含定金2万元），2016年9月26日，原告再次向被告支付了5万元首付款。2016年9月27日，被告致电原告要求收回认购协议书所涉房屋。原告起诉要求被告继续履行《和顺逸品苑认购协议书》，在本院受理原告起诉后，被告兴和顺公司向本院提起反诉，要求并案审理。
本院认为，原告刘斌与被告兴和顺公司签订的《和顺逸品苑认购协议书》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行义务。根据《和顺逸品苑认购协议书》第2条约定，原告应该在签订协议当日向被告支付定金2万元，在2016年5月11日前付清首付款（首付款支付比例以银行按揭确认单为准），并同时与被告签订《商品房买卖合同》。协议第5条约定无论任何原因，如果原告没有在协议约定第2条约定的期限内付清全款且签署网络版《长沙市商品房买卖合同》，被告有权在不通知情况下将该房屋另售他人，无须承担任何责任。同时有权没收原告所交定金。根据本院查明事实，原告在2016年5月10日向被告支付了10万元（含定金2万元）后，直到2016年5月11日前未再向被告支付首付款，也未向银行办理按揭贷款手续用于支付房款，因该房屋原总价为979860元，参考房地产行业首付款支付一般标准，可以认为原告没有在协议约定的时间内付清首付款，已经构成违约。原告认为其2016年9月26日再次付款5万元，被告予以接受并开具收据视同为被告同意更改后续款项付款期限，对认购协议书约定的首付款付款时间进行了变更。但被告对此不予认可，且原告也未能举证双方就首付款付款期限有补充约定，因此本院对原告该主张不予认可。现被告已经不同意再继续履行《和顺逸品苑认购协议书》，因此本院对原告要求继续履行该认购协议书的诉讼请求不予支持，且因系原告违约，故对原告要求被告支付诉讼费和保全费的诉讼请求也不予支持。反诉原告（被告）要求解除2016年5月6日双方签订的《和顺逸品苑认购协议书》有事实和法律依据，本院予以支持。至于解除时间，反诉原告（被告）虽主张其已经于2016年10月21日通过邮寄的方式向反诉被告（原告）发出《客户通知函》，但根据反诉原告提供的邮件收据显示不能确认为反诉被告刘斌本人签收，且刘斌明确表示没有收到上述通知，故本院确认《和顺逸品苑认购协议书》的解除时间为反诉被告刘斌收到本院依法送达的反诉状副本材料之日即2016年11月28日。
据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘斌与被告（反诉原告）长沙兴和顺置业有限公司签订的《和顺逸品苑认购协议书》于2016年11月28日起予以解除；
二、驳回原告刘斌全部诉讼请求；
三、驳回反诉原告长沙兴和顺置业有限公司其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费12249元，因适用简易程序减半收取6125元，由原告刘斌负担。反诉案件受理费6125元，由原告刘斌负担4062元，由被告长沙兴和顺置业有限公司负担2063元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 徐琼
二〇一七年二月二十二日
书记员 沈波
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。I任。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还，接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。