广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5692号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市万业房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：江福明，总经理。
委托代理人：罗任平，系该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈志飞，住广东省吴川市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭子坚，住广东省吴川市。
两被上诉人共同委托代理人：熊飞，广东明盛律师事务所律师。
上诉人广州市万业房地产开发有限公司（下简称万业公司）因与被上诉人陈志飞、谭子坚商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第279号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：万业公司是广州市南沙区创鸿雅筑自编1栋楼的开发商。2014年3月2日，陈志飞、谭子坚（乙方）与万某公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定“乙方所购商品房为南沙区南沙创鸿雅筑自编号1栋B1002房（建筑面积77.53平方米），总金额为972211元，付款方式为按揭贷款方式付款，首期款292211元自本预售合同网上签订之日（不超过5日）支付，余款680000元于2014年3月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是平安银行股份有限公司广州分行。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过90日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金等”。同日签订的上述合同补充协议（附件七）约定：“第六条，乙方在签订合同及支付首期款当天内，向甲方或甲方指定第三人提供申请银行按揭贷款所需的全部资料，若乙方未能按照上述约定时间提供全部资料，将视为乙方逾期付款，乙方应按照本补充协议第七条约定承担逾期付款的违约责任。第七条，如果乙方未能按照约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方自逾期付款之日起每日按未支付房价款0.02％的标准支付违约金。第九条，甲、乙双方同意，如遇下列情形，甲方有权顺延交付期限而不承担违约责任：《商品房预售合同》第十三条指的不可抗力，即指出现不能预见、不可避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因；乙方有任何违约行为，包括但不限于如合同约定的交付期限届满时，乙方未能依约向甲方支付全部到期款项。第十八条，甲方根据本协议约定向乙方支付的违约金，最高不超过总房款的2％”。
陈志飞、谭子坚在合同签订前，已分别于2013年9月28日和10月1日向某公司支付共292211元。之后，陈志飞、谭子坚、万某公司签订补充协议，约定将按揭银行由平安银行股份有限公司广州分行变更为中国农业银行股份有限公司广州南沙支行。陈志飞、谭子坚于2015年2月9日向某公司支付按揭款680000元。
涉案楼宇于2015年1月15日受电工程竣工验收合格，并于同日签订用电类别为住宅的《高压供用电合同》，于2015年3月16日通过环保验收、3月20日取得工程竣工验收报告、3月25日光纤工程竣工验收、3月31日取得《建设工程规划验收合格证》、消防验收合格、通过人防验收、取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年3月31日，涉案楼盘符合通邮条件，同日，广州南沙发展燃气有限公司出具证明，证实燃气安装工程燃气表前部份已完工。2015年4月10日，该楼盘永久用水工程竣工验收合格，并于同日签订《供用水合同》。万某公司曾于2015年1月27日、2015年4月1日和10日分别向陈志飞、谭子坚发出两份《收楼通知书》及一份《催告收楼通知书》。陈志飞、谭子坚确认收到上述通知，其中于2015年4月12日收到万某公司于2015年4月10日邮寄的《催告收楼通知书》。陈志飞、谭子坚于2015年2月1日向某公司邮寄《收楼异议通知书》，但被退回。
陈志飞、谭子坚于2015年3月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、万某公司向陈志飞、谭子坚支付自2015年1月1日起，至万业公司取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及永久用水用电证明的交楼条件后，书面通知陈志飞、谭子坚收楼之日止的违约金，违约金以总房价款972211元为基数，按每日0.05%计算，暂计至2015年2月10日，违约金为19930.32元；2、撤销万某公司与陈志飞、谭子坚在《商品房买卖合同》补充协议中签订的关于违约按总房价2%的条款；3、万某公司承担诉讼费。
万某公司在原审中答辩称：请求驳回陈志飞、谭子坚的诉讼请求。
万某公司并反诉请求判令：1、陈志飞、谭子坚支付签约日首期款至实际付款之日期间的逾期付款违约金409元（自2014年3月2日起至2014年3月8日止）；2、陈志飞、谭子坚支付签约日至按揭材料全部提供齐全期间的逾期付款违约金，违约金以680000元为基数，按每日0.02%计算，违约金为23392元（自2014年3月2日至2014年8月20日，合计172天）；3、陈志飞、谭子坚承担诉讼费用。
陈志飞、谭子坚对万某公司的反诉请求答辩称：万某公司的反诉请求与事实不符，应驳回其反诉请求。
原审诉讼中，万某公司认为其于2015年3月31日符合交楼条件；陈志飞、谭子坚提出万某公司于2015年4月10日符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月12日止。
另万某公司提交2011年8月19日的《施工联系函》，记载在水泥搅拌桩施工过程中遇大面积孤石群，以证明讼争楼宇因地质原因属不可抗力导致延期交楼。
原审过程中，陈志飞、谭子坚、万某公司均确认在合同履行过程时，陈志飞、谭子坚委托广东科德律师事务所办理按揭贷款手续。根据陈志飞、谭子坚的申请，原审法院向广东科德律师事务所调查陈志飞、谭子坚办理按揭贷款情况，该所向原审法院出具《陈志飞、谭子坚个人按揭情况说明》，记载：2014年3月2日陈志飞、谭子坚与万业公司签署《广州市商品房买卖合同》并完成网上备案登记，同日向平安银行股份有限公司广州分行提出办理公积金贷款申请，由广东科德律师事务所代为收集办理银行按揭所需资料，陈志飞、谭子坚办理按揭贷款申请过程中已交齐银行按揭所需资料，2014年3月12日万某公司在买卖合同盖章完毕返回广东科德律师事务所，2014年3月14日向平安银行移交陈志飞、谭某乙申请公积金贷款审批资料；2014年8月19日经审批，平安银行不受理陈志飞、谭某乙的公积金贷款申请，并于当天将按揭贷款审批资料退回广东科德律师事务所；2014年8月20日广东科德律师事务所电话通知陈志飞、谭子坚前来向中国农业银行南沙支行申请公积金贷款；2014年8月27日，陈志飞、谭某乙补齐南沙农行公积金贷款所需资料；2014年8月29日，陈志飞、谭子坚的申请公积金贷款资料送农业银行南沙支行等等。经质证，陈志飞、谭子坚对该证据的真实性、合法性无异议，并认为该证据也反映了其在2014年3月2日交齐了银行按揭所需资料；万某公司对该证据的真实性没有异议，内容不予确认，认为与确认函的内容相矛盾。
原审法院认为：陈志飞、谭子坚、万某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。万某公司未能按照合同约定的期限，将符合合同约定的房屋交付给陈志飞、谭子坚使用，已构成违约，陈志飞、谭子坚要求万某公司按合同约定的标准计付逾期交楼违约金合理，予以支持。陈志飞、谭子坚、万某公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故万某公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，不予采纳。涉案房屋于2015年4月10日才具备永久用水，故万某公司提出在2015年3月31日已经符合交楼条件的依据不足，不予采信。陈志飞、谭子坚提出万某公司于2015年4月10日才符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月12日止合理，予以支持。合同补充协议约定万某公司向陈志飞、谭子坚支付的违约金最高不超过总房款的2％，故对于陈志飞、谭子坚诉讼请求中超过总房款2％部分的违约金不予支持，即万某公司应向陈志飞、谭子坚支付逾期交楼违约金19444元。双方在2014年3月2日已经签订了补充协议，陈志飞、谭子坚未在一年内提出撤销补充协议中关于“违约金最高不超过总房款2％”的条款，其撤销权已经消灭，故对于陈志飞、谭子坚要求撤销上述条款的请求，不予支持。另万某公司提出施工过程中出现地质问题的时间是在双方签订讼争的《商品房买卖合同》前，即万某公司在签订合同时已明知该问题的存在，故其以该地质问题属不可抗力为由要求不承担逾期交楼违约责任依据不足，不予支持。《商品房买卖合同》及其补充协议约定，陈志飞、谭子坚应于2014年3月2日签订合同之日（不超过5日）支付首期款292211元，提供申请银行按揭贷款所需的全部资料，逾期将承担逾期付款的违约责任，即按未付房款每日0.02％的标准支付违约金。陈志飞、谭子坚已于2013年10月1日前已向某公司支付292211元，故万某公司要求陈志飞、谭子坚支付自2014年3月2日起至2014年3月8日止的逾期付款违约金409元的依据不足，不予支持。根据陈志飞、谭子坚委托办理按揭贷款手续的广东科德律师事务所出具的情况说明记载，在2014年3月2日陈志飞、谭子坚已交齐银行按揭所需资料，故万某公司要求陈志飞、谭子坚支付至按揭资料全部提供齐全期间的逾期付款违约金的依据不足，不予以支持。合同对逾期交楼及逾期付款均约定了相应的违约责任，双方均应根据合同约定对自己的违约行为承担相应的违约责任，故万某公司以陈志飞、谭子坚存在逾期付款为由要求无需承担逾期交楼的违约责任依据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年9月16日作出判决：一、万某公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈志飞、谭子坚支付逾期交楼违约金19444元；二、驳回陈志飞、谭子坚的其他诉讼请求；三、驳回万某公司的反诉请求。本诉受理费149元，由陈志飞、谭子坚负担6元，万某公司负担143元；反诉受理费197元，由万某公司负担。诉讼保全费215元，由万某公司负担。
判后，万某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：万某公司与陈志飞、谭子坚虽然在《商品房买卖合同》第十四条中约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过90天的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交际交付之日止，每日按总房价的0.05％的标准向乙方支付违约金。陈志飞、谭子坚所购商品房创鸿雅筑自编号1栋B1002房（建筑面积为77.53平米）的总金额为972211元，每日按总房价的0.05％的标准计算违约金，每月的违约金为14583元，万某公司逾期交楼给陈志飞、谭子坚造成的损失是陈志飞、谭子坚无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，而根据广州市房地产租赁管理所于2014年12月公布的2014年南沙相近地段居住房屋的租金标准（丰庭花园电梯楼为20元／平方），其损失也就是每月1550元的租金损失。合同约定的违约金是陈志飞、谭子坚实际损失的10倍，显然违约金约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本案约定的违约金高于陈志飞、谭子坚未按期交楼损失的10倍，远远超过造成损失的30％。综上，万某公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判万业公司依据南沙区同等地段的租金标准（1550元／月）向陈志飞、谭子坚支付延期交楼违约金5115元；2、一、二审诉讼费由陈志飞、谭子坚承担。
被上诉人陈志飞、谭子坚答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原审判决万某公司按照合同约定的每天万分之五支付迟延交楼违约金且已按百分之五或百分之二封顶。在合同对违约金支付比例有明确约定的情况下，万某公司要求按同地段的租金标准支付违约金没有合同依据和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定仅适用于当事人对违约金没有约定的情形。万某公司将违约金等同于租金损失是对违约金的错误理解，因违约金既包含万某公司违约对陈志飞、谭子坚造成损失的补偿，同时也适当体现对万某公司的惩罚。因此，万某公司的上诉理由不能成立，同意原审判决，不同意万某公司的上诉请求。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，原审判决认定合法有效正确，本院予以确认，双方均应遵照约定严格履行各自义务。双方在《商品房买卖合同》中明确约定，如万某公司未能在合同约定的期限内交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向陈志飞、谭子坚支付违约金，双方并在补充协议中约定万某公司向陈志飞、谭子坚支付的违约金最高不超过总房款的2%。该约定系双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，且该约定标准并不存在过高的情形。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即违约方应承担的违约损失赔偿额并不限于守约方因违约行为所遭受的实际损失，同时还包括可得利益损失。因此，万某公司以陈志飞、谭子坚因万某公司逾期交房所遭受的实际损失仅为租金收益损失为由，上诉请求调整合同约定的违约金标准，理据不充分，本院不予采纳。
综上所述，上诉人万某公司的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费158元，由上诉人广州市万业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十二月十日
书记员 杨思敏