福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民初字第251号
原告张龙茂，男，1971年11月8日出生，汉族，住福建省永定县。
委托代理人罗灿模，福建闽天律师事务所律师。
被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区。
法定代表人黄水木，董事长。
委托代理人王磊，男，1979年3月2日出生，汉族，该公司职员，住江苏省徐州市。
原告张龙茂与被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司（下称天成房地产公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。原告张龙茂的委托代理人罗灿模、被告天成房地产公司的委托代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张龙茂诉称，2013年10月15日，被告天成房地产公司向原告借款200万元，原告通过原告朋友钟浩亨的账户向被告法定代表人的账户支付了200万元的借款。借款约定按月利率2%计算利息，该200万元的借款利息被告支付至2014年1月份。2014年1月份，被告再次向原告借款500万元（两笔款合计700万元）。在缔约过程中，为保证合同的履行，被告将其拥有的房产证号为201300452、201300454、201300455、201300456、201300457、201300458、201300459、201300460、201300461、201300462、201300463、201300464、201300465、201300466、201300467的房产作为抵押物，为被告向原告的借款本金、利息、违约金以及为实现债权与担保权利发生的费用提供担保，2014年1月22日原告与被告办理龙房他证字第201400**号抵押登记，权利人即抵押权人为原告。办理房产抵押手续后，即2014年1月24日，原告与被告签订《借款合同》，合同约定原告向被告提供总额为700万元的借款，借款期限为2014年1月24日至2014年7月24日，还款方式为按月付息，到期一次性还本。签订合同当日，原告通过原告亲属的账户及现金（林月明通过建设银行支付了2710000元，林金良通过招商银行支付了200000元，沈清林通过招商及工商银行支付了1950000元）向被告支付了486万元，合计686万元的借款。被告只支付到2014年2月份的利息，3月份之后被告并未再按约定支付利息。根据合同约定，对于700万元的借款，其中500万元按月利率2.8%计算利息，200万元按月利率2%计算利息。现借款期限已经届满，在原告要求被告归还借款本息后，被告至今不予清偿借款本息。为此，请求判令：1、被告偿还原告借款本金686万元，并从2014年3月24日之日起按月利率2%支付利息至款清之日止；2、被告将房产证号为201300452、201300454、201300455、201300456、201300457、201300458、201300459、201300460、201300461、201300462、201300463、201300464、201300465、201300466、201300467的房产抵押给原告有效，原告在被告提供的房产抵押物拍卖、变卖或折价款中有优先受偿权；3、本案全部诉讼费由被告承担。
被告天成房地产公司辩称，对原告起诉的借款本金数额无异议，但其中的500万元按月利率2.8%计算利息，超出了法律规定的标准，请求予以调整。
在本院审理过程中，原告张龙茂提供以下证据：
证据一、借款合同，证明：1、双方签订借款合同，约定被告向原告借款700万元的事实；2、合同约定借款期限为六个月，即还款期限至2014年7月24日届满；3、原被告约定抵押担保事项；4、200万元借款利息是以月利率2％计算，另500万元是以月利率2.8％计算；5、合同约定若违约，被告将承担实现全权的全部费用。
证据二、林月明的建设银行客户回单、沈清林的汇款业务受理回单、两张银联POS签购单、光大银行对账单及各个转款人出具的证明和身份证，证明：1、原告已经按借款合同的约定履行合同，支付了686万元的借款；2、被告已经收到686万元的借款。
证据三、招商银行的户口历史交易明细表，证明：1、刚才两张银联POS签购单中支付款项的账户为沈清林和林金良。2、沈清林的明细表中被告支付的两笔14万元款项还证明了被告只支付两个月的利息，同时也反证原告已经实际支付686万元即合同约定的先扣除利息后的700万元借款。
证据四、财产抵押合同、财产评估认定书、附件清单，证明原被告之间已经订立书面抵押协议，协议约定被告提供15套房产作为借款本金及其利息的抵押物，抵押财产价值约为800万元。
证据五、房屋他项权证，证明：1、原告的抵押权已经设立；2、原告享有被告提供的15套房产的抵押优先权，可以就抵押物拍卖、变卖和折价中优先受偿。
被告天成房地产公司质证对上述证据真实性无异议。
经审查，本院认为，被告天成房地产公司对原告张龙茂举证的真实性不持异议，对此予以确认。同时，原告的举证能够证实本案借款关系及抵押的设立，证据形式合法且与本案待证事实具有关联性，对此予以确认。
经审理查明，本院认定以下事实：
2013年10月15日，原告张龙茂通过案外人钟浩亨光大银行账户向被告天成房地产公司法定代表人黄水木建设银行账户汇入借款200万元，同时约定按月利率2%计算利息。该笔200万元的借款利息付至2014年1月份。2014年1月份，被告天成房地产公司再次向原告借款500万元。2014年1月22日，双方签订《财产抵押合同》，约定被告将其拥有的七层A701、A702、A703、A705、A706、A708、A709、A710、A711、A712、A713、A715、A716、A718、A719房产作为抵押物，为被告向原告的借款本金、利息、违约金以及为实现债权与担保权利发生的费用提供担保。同日，双方就前述房产向龙岩市房地产交易服务中心办理了抵押登记手续（房屋他项权证号：龙房他证字第201400**号）。2014年1月24日，原告与被告签订《借款合同》，约定原告向被告提供总额为700万元的借款，借款期限为2014年1月24日至2014年7月24日，还款方式为按月付息，到期一次性还本；合同项下借款500万元按月利率2.8%计算、200万元按月利率2%计算。签订合同当日，原告张龙茂通过案外人沈清林招商银行账户向被告天成房地产公司法定代表人黄水木兴业银行账户汇入借款175.9万元；通过案外人林月明建设银行账户向被告天成房地产公司法定代表人黄水木同一账户汇入借款271万元；通过银联POS机刷卡形式，由案外人林金良、沈清林支付借款20万元、19.1万元，以上共计486万元。综上，被告天成房地产公司合计借款金额为686万元。
另查明，2014年1月24日《借款合同》签订后，被告天成房地产公司为讼争借款支付利息共计32万元，其中200万元以月利率2%计息、500万元以月利率2.8%计息。诉讼中，双方当事人确认：被告天成房地产公司超付的利息为1.82万元，被告同意超付利息从其欠付利息中予以扣除。据此认定，截止2014年3月24日，被告天成房地产公司尚欠原告张龙茂借款本金686万元及相应利息（扣减超付1.82万元）。
对于原告张龙茂的诉请是否于法有据，本院作出如下分析与认定。
本院认为，涉案借款合同及财产抵押合同的签订形式合法且为双方当事人真实意思表示，原告张龙茂与被告天成房地产公司之间借贷关系成立。合同签订后，原告张龙茂依被告天成房地产公司付款指示，通过银行转账汇入其法定代表人黄水木账户686万元。截止2014年3月24日，被告天成房地产公司尚欠借款本金686万元及相应利息未归还已构成违约，应限期清偿尚欠的借款本息并按合同约定的逾期利率计付违约金。因讼争借款合同约定其中部分借款按月利率2.8%计息已超过我国法律所规定的保护范畴，鉴于原告已自行作出调整，即按月利率2%计息，对此予以准许。被告天成房地产公司自愿以其所有的房产提供抵押担保且办理了抵押登记手续，抵押合同依法成立应认定为有效，原告张龙茂对此享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条的规定，判决如下：
一、被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告张龙茂借款本金686万元并支付自2014年3月24日起至本判决指定履行期限届满之日止以本金686万元按月利率2%计算的利息（扣减已付利息1.82万元）；
二、若被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司不履行上述债务，原告张龙茂有权从折价或者拍卖、变卖被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司所有的位于龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道489号（世纪天成广场）七层A701、A702、A703、A705、A706、A708、A709、A710、A711、A712、A713、A715、A716、A718、A719房产（房产所有权证号以龙房他证字第201400**号《房屋他项权利证》登记为准）的所得价款中优先受偿；
三、驳回原告张龙茂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费64622元由被告福建省龙岩市天成房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 林 雅
代理审判员 刘 伟 明
人民陪审员 郭 静 蓉
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 宋洁（代）
引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。