广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法审监民抗再字第15号
抗诉机关：广东省广州市人民检察院。
申诉人（原审被告）：广州市建筑置业有限公司，住所地：广州市越秀区小北路212号。
法定代表人：陈朝平，董事长。
委托代理人：朱健民，广东强邦律师事务所律师。
委托代理人：曾乐民，该公司职员。
被申诉人（原审原告）：广州东顺房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区陵园西2号大院之三。
法定代表人：杨国伟，董事长。
委托代理人：朱穗生，该公司职员。
广州市建筑置业有限公司（以下简称建置公司）因与广州东顺房地产开发有限公司（以下简称东顺公司）合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院于2007年1月15日作出的（2006）天法民四初字第2049号民事判决，向检察机关申诉。广州市人民检察院于2013年10月21日作出穗检民抗（2013）26号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年11月22日作出（2013）穗中法民抗申字第29号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案。广州市人民检察院指派检察员卢婧、书记员张珍出席法庭。建置公司的委托代理人朱健民、曾乐民，东顺公司的委托代理人朱穗生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东顺公司于2006年11月7日起诉称：2004年1月20日，东顺公司与建置公司所属第四分公司（以下简称建置四分公司）就叠翠台C、D栋项目工程验收及备案事宜签订了《协议书》，约定该协议签订后，东顺公司即付建置四分公司500000元，该公司收到该款后第二天起负责一个月内完成上述工程竣工及工程备案工作，逾期则按总造价每日千分之三向东顺公司支付违约金。协议签订后，东顺公司即向建置四分公司支付了500000元，但建置四分公司却未履行上述义务。2005年4月14日，东顺公司就该公司不履行义务向法院提起诉讼。案件受理后，因建置四分公司答应及时履行，为此东顺公司同意撤回起诉，但该公司仍未履行协议，应承担违约责任。建置四分公司作为建置公司的分支机构，于2006年3月9日经建置公司申请注销，故建置公司理应对该分公司债务承担清偿责任。另据东顺公司与建置四分公司签订的工程结算协议确定上述土建工程造价为37300000元。由于建置公司的违约行为，现起诉要求建置公司在半个月内完成应由其承担的叠翠台C、D栋项目工程竣工验收和工程备案工作。建置公司向东顺公司支付逾期完成上述项目的违约金（自2004年3月13日起计至工程完成竣工验收及工程备案日止，按每日万分之二点一计），建置公司承担本案受理费。
建置公司辩称：本工程的具体施工人是东顺公司所指定并挂靠在汕头潮阳建筑安装工程总公司广州公司名下的黄镜戍施工队，应追加该公司和黄镜戍为共同被告。双方在签订施工主合同前，东顺公司即与建置四分公司签订了补充合同，约定上述工程由黄镜戍实施。按东顺公司要求，在同年4月25日，建置四分公司与汕头潮阳建筑安装工程总公司（下简称潮阳公司）签订建筑工程施工协议书，由该公司施工上述工程，建置四分公司只收取3%的管理费。对于该种挂靠在建置公司名下的承包方式，建置公司仅收取一定的管理费，起中介作用，工程施工、竣工验收备案等工作都由黄镜戍完成，基于上述原因，应追加黄镜戍（潮阳公司）作为共同被告。建置公司在主观上没有过错，工程竣工验收和备案工作只能由工程具体施工人黄镜戍完成，其应为合同义务的迟延履行承担相应的法律责任。东顺公司诉请建置公司支付违约金没有合法依据，且对象错误。东顺公司在分包与竣工验收过程中亦存在主观过错应承担过错责任。在东顺公司未对上述工程进行竣工验收的前提下，擅自让住户先行入住，视为其认可了工程质量，其再以工程质量不符合约定为由提起诉讼不当，应予驳回。东顺公司所诉已超过诉讼时效，不应得到支持。本案的违约金属请求之诉，应受诉讼时效的限制。东顺公司在两年内不起诉，将失去胜诉权。东顺公司虽曾提起诉讼，但已撤诉，视同未主张权利，不引起诉讼时效的中断，其诉讼时效超过法律规定，应予驳回。
广州市天河区人民法院原审查明：2003年7月4日，建置四分公司（乙方，下同）与东顺公司（甲方，下同）签订《叠翠台C、D栋土建工程结算协议》，约定双方就上述工程土建工程结算问题达成协议，确定土建工程按总造价37300000元计。室外工程按280000元计。付款方式，在签订协议起，双方在7个工作日内核对各自已收付款项，甲方一次性支付给乙方核实未付款总额的30%。扣除上述付款及工程保修金200000元后，按毛坯房标准每平方米4300元计算叠翠台住宅（暂定D1302、D1402单元）及总房价的1.8%契税抵扣工程款。由乙方指定产权人与甲方签订购房合同，甲方开具购房发票并在20个工作日内给予办理购房合同鉴证手续。甲方在2003年10月31日保修期满后双方结算并将工程保修金余下部分一次付清给乙方。竣工验收，在甲方履行未付总额30%款项支付后，乙方应在二十五个工作日内将该工程竣工验收，如超延十个工作日则甲方每天罚乙方工程总造价万分之五（因甲方因素延期则例外）。甲方须配合乙方进行竣工验收。竣工验收后乙方应将本工程有关资料及竣工图移交给甲方。本工程一切事宜圆满结束等条款。2004年1月20日，东顺公司（甲方，下同）与建置四分公司（乙方，下同）签订《协议书》一份，约定双方对2003年7月1日签订的“叠翠台C、D栋土建工程结算协议”作补充，甲方在C、D栋（含有AB栋室外道路工程款280000元）合同内的工程及合同外一切签证及赔偿款中尚欠乙方800000元及D1402单元（已扣工程质保金50000元），以此作为本工程最终结算余款，双方对此不持异议。甲、乙方签订本协议后，甲方付给乙方500000元，乙方收到该款后第二天起负责在一个月内完成C、D栋竣工验收及工程备案工作，若有C、D栋未完成的工程需同期完成。（如有特殊情况，经双方协商同意可顺延）。待乙方全部完成本协议上述条款并将C、D栋工程备案文件、全部竣工资料及尚未开具的发票移交甲方，经甲方审核无误后，当天即付余款300000元。违反上述约定，乙方应当承担违约责任，每逾一天，按C、D栋土建工程结算价的千分之三向甲方支付违约金。本协议履行完毕后，视为双方之前签订的一切合同、协议等已全部履行，双方合作关系结束等条款。协议签订后，东顺公司于同日开具500000元支票交建置四分公司收执入帐，该公司亦于2004年2月11日出具等额发票交东顺公司收执，但至今该公司仍未完成叠翠台C、D栋竣工验收及工程备案工作。
关于上述纠纷，东顺公司曾于2005年4月14日向原审法院提起诉讼，诉请的当事人为建置公司和建置四分公司。东顺公司于2005年4月25日申请撤回起诉。庭审时，建置公司承认曾收取过该案的诉状及民事裁定书。建置四分公司是建置公司属下不具独立法人资格的分支机构，成立于1994年12月，于2006年3月1日被建置公司申请注销，并确定该公司债权债务由建置公司负责。建置公司原名广州市建筑置业公司，于2005年6月7日企业改制变更为现名。
建置公司为证明东顺公司在上述工程施工过程中指定施工方向原审法院提供：
1、东顺公司和建置四分公司于2000年4月18日签订的《建筑工程施工补充合同》一份，工程名称为叠翠台C、D栋商住楼，地点广州市天河区中山大道天河公园西侧。以包工包料包工期、包安全质量方式承包。分包工程须报告东顺公司，经东顺公司审查同意后方能签订分包合同，并由建置四分公司负责加强对分包单位的管理。在违约责任中加注手写“3、本工程具体施工由黄镜戍实施并带资建到第十层主体框架。因黄镜戍系由东顺公司指定，故若黄镜戍不能按东顺公司要求带资建到第十层主体框架，所造成的损失建置四分公司不负任何责任。”（但该部分仅由建置四分公司加盖校核章而无东顺公司签章或签名）等条款。
2、2000年4月25日由建置四分公司（甲方，下同）与潮阳建筑安装工程总公司广州公司（乙方，下同）签订的《建筑工程施工责任协议书》，主要内容确定甲方与东顺公司签订土建工程施工任务一宗，现确定该工程任务委托乙方承包施工，乙方向甲方上缴管理费为工程结算总价3%，工程进度款按东顺公司付款按进度支付。
3、债务通知书及付款凭证，说明建置公司代黄镜戍支付461706元。
东顺公司对于上述证据发表质证意见如下，证据1的公司盖章予以确认，但不确认该合同的手写部分。证据2其公司不能确认，属东顺公司与潮阳公司间的关系，没有证据表明其公司同意建置公司分包或转包工程。证据3则认为其真实性没有异议，但对关联性提出异议，无法证明工程款直接转付黄镜戍，且支付数额不一致。
基于建置公司提供《建筑工程施工补充合同》，东顺公司否认该合同中手写条款，为此东顺公司向原审法院提供其持有该合同的原件。但该合同原件并没有建置公司持有补充合同手写条款，对于该合同，建置公司认为不确认其真实性，但未能进一步举证推翻。相对比两合同的区别：第一条第（六）款，东顺公司持有合同有“地面以上…（不含税）”，第（七）款，东顺公司持有合同有“按三类下浮3%收费（不含税）”；第十条第（3）款，东顺公司持有的合同没有手写条款即“3、本工程….不负任何责任”。另建置公司持有的合同加盖其公司公章骑缝，而东顺公司持有的合同则没有骑缝章。
广州市天河区人民法院原审认为：东顺公司与建置四分公司签订的《建筑工程施工补充合同》和《叠翠台C、D栋土建工程结算协议》、《协议书》，为双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方均应切实履行。鉴于东顺公司和建置四分公司所签订的《协议书》是上述合同和协议的最终意向，对此关于东顺公司所诉请工程竣工验收和备案工作的完成应以该协议所约定的条款履行。该协议约定“东顺公司尚欠建置四分公司最终结算余款800000元，双方不持异议。该协议签订后，东顺公司即付建置四分公司500000元，该公司收取款项后第二天起负责在一个月内完成C、D栋竣工验收及工程备案工作。否则应当承担违约责任，每逾一天按C、D栋工程结算价的千分之三向东顺公司支付违约金”，在该协议书签订后，东顺公司已按协议约定向建置四分公司支付了款项500000元，建置公司亦于2004年2月11日出具收款发票确定（付款支票开出时间为2004年1月20日，即签协议当天），据此，建置四分公司应在2004年3月11日前为东顺公司完成C、D栋竣工验收及工程备案工作。但建置四分公司至今仍未对上述工程进行竣工验收和备案工作，已构成违约。为此，建置四分公司除按约定完成上述工作外还应按协议约定的计算标准向东顺公司支付违约金。现东顺公司诉请要求建置公司完成该项工作及支付违约金并无不当，原审法院予以支持。至于逾期完成工作的违约金，东顺公司仅按工程总价每日万分之二点一计收，属对权利的处分，符合法律规定，原审法院予以照准。建置四分公司是建置公司属下不具独立法人资格的分支机构，已被建置公司申请注销并确定该公司的债权债务均由其承担，故在本案责任主体承担方面，应由建置公司直接承责。
关于建置公司抗辩的承责主体为黄镜戍，东顺公司指定该人为实际施工人的责任承担，东顺公司所诉超过诉讼时效问题。
首先，对于东顺公司是否指定黄镜戍作为上述工程施工方，双方当事人各自执有的《建筑工程施工补充合同》中表现建置公司持有的合同存在手写条款，但该条款并没有东顺公司签章或签名确认，且东顺公司所持有的合同并没有该条款的存在。对此关于该条款是否存在，应以东顺公司所持有的合同为准，即建置公司持有的合同所载上述手写条款对东顺公司不发生法律约束力，建置公司据此认为东顺公司指定工程实际施工人无据，原审法院不予采纳。基于上述原因，在工程实际施工过程中，建置公司或建置四分公司将工程另行转包或分包，均不影响其与东顺公司间的责任承担。且上述合同和结算协议、协议书均是以建置四分公司名义签订，并不涉及黄镜戍（潮阳公司）对东顺公司的责任承担。即使由东顺公司指定施工单位，而建置四分公司作为与东顺公司签约的相对方，此后再由建置四分公司与黄镜戍（潮阳公司）签订施工合同，分属两个不同的法律关系。相对东顺公司而言，责任的承担亦由建置四分公司承责，至于是否由实际施工承担责任，属东顺公司的权利范围，现东顺公司未对该权利行使，对此本案无需处理，故建置公司申请追加黄镜戍（潮阳公司）作为共同建置公司承责，非其权利行使范围，其要求不符合相关规定，原审法院不予采纳。至于建置公司与黄镜戍（潮阳公司）间的关系，属于另一法律关系，本案不作调处，建置公司可另循法律途径解决。
其次，对于东顺公司所诉是否超过诉讼时效的问题，关于工程的竣工验收和备案工作，建置公司至今未予完成，即建置公司一直处于违约状态，且东顺公司曾于2005年4月就上述纠纷向原审法院提起诉讼，建置公司亦承认收取该诉状及民事裁定书，属东顺公司对上述权利的主张。东顺公司之后申请撤回起诉是对追诉权利的处分，足以导致东顺公司诉讼时效的中断，现东顺公司于2006年11月提起诉讼并未超过法律规定的诉讼时效。建置公司该抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第四十四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、广州市建筑置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内为广州东顺房地产开发有限公司完成位于广州市天河区中山大道天河公园西侧的叠翠台C、D栋竣工验收及工程备案工作。二、广州市建筑置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付给广州东顺房地产开发有限公司自2004年3月13日起至本判决发生法律效力之日止的逾期完成上述工作的违约金（以37300000元为本金，按每日万分之二点一计）。自本判决发生法律效力之日次日起至建置公司完成上述工作日止的违约金，按上述标准由建置公司按月支付给东顺公司。但违约金总额以不超过37300000元为限。本案受理费49970元，由广州市建筑置业有限公司负担。
原审判决后，双方当事人均未提出上诉。判决生效后建置公司向检察机关提出申诉。广州市人民检察院抗诉称：本案争议焦点为建置四分公司是否需要承担违约责任。1、《协议书》的性质为委托合同，建置四分公司不存在过错、故意或者重大过失的情况下，不应当承担违约责任。首先，《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”《房屋建筑工程和基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”按照上述规定，工程验收和备案是发包人的法定义务。本案中，《协议书》约定的内容实质是东顺公司将其工程验收及备案的法定义务委托给建置四分公司办理，《协议书》的性质是委托合同。其次，根据建设部颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》和《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》的相关规定，工程竣工验收报告必须经总监理工程师签署意见后并经监理公司盖章后方能提交给建设单位。本案中，广州市财贸建设开发监理有限公司出具的《关于叠翠台C、D幢工程验收事宜的复函》材料证实，建置四分公司未能完成工程竣工验收和备案工作的原因在于委托人东顺公司拖欠与其合作的监理公司的监理费，监理公司拒绝盖章配合竣工验收，并要求在东顺公司付清监理费后才同意办理。建置四分公司未完成竣工验收和备案的委托事务是由于委托人东顺公司的原因导致，东顺公司并未举出证据证明受托人建置四分公司有过错、故意或重大过失导致涉案工程不能办理竣工验收和备案登记，依据《中华人民共和国合同法》第405条及406条的规定，建置四分公司无须承担违约责任，无须向东顺公司支付违约金。2、原审判决建置公司继续履行不当。《中华人民共和国合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……。因东顺公司拖欠监理公司费用，导致监理公司直至2009年仍未在主要验收文件上签字盖章，属于事实上不能履行，原审法院仍判决建置公司继续履行不当。建置四分公司未能完成工程竣工验收和备案的委托事务是由于东顺公司的过错所致，建置四分公司并无过错，不应承担赔偿责任。
建置公司述称同意抗诉意见。
东顺公司答辩称：我方不同意抗诉意见，理由是：1、抗诉所依据的证据和事实不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条列举的规定。抗诉书依据监理公司于2009年1月出具的工程验收复函，认定我司没有支付监理费用，监理公司不配合验收导致建置公司无法验收，对此我司存在过错。该认定是不正确的。对于监理公司出具的该份函件，建置公司在原审时没有举证。根据法律规定，该复函不属于新证据，检察院不应抗诉。对于该复函所称的我司欠款的问题，没有经过法定程序或我司的确认，监理公司一直没有主张该问题，且该问题属于另外一个法律关系，不应认定为新证据，无法推翻原审判决。2、抗诉书将《协议书》的性质认定为委托合同且建置公司无过错无须担责，属认定事实不清，适用法律错误。《协议书》作为对双方签订的工程施工合同的修正补充，对于建置公司负责C、D栋竣工验收及工程备案之合同义务的约定，前后衔接并达成一致，是当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，应受法律保护。抗诉书认为该《协议书》违背《建筑工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，我司不认同。《建筑工程质量管理条例》是国务院的管理性规定，是行政管理的程序要求，不是强制性规定。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》是规章，不是法定义务，该论断没有法律依据。另外，《协议书》是双方此前合同的延续，有明确的指向，不属于委托合同关系。双方是建筑工程承包关系，建置公司承担的是合同中的违约责任不是委托合同中的无过错责任。综上，本案从程序上、实体上都不具备《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条和第二百零八条规定的情形，相关诉请再审法院应依法予以驳回，维持原审判决。
本院再审查明的事实与原审一致。
再审另查明：双方当事人于2000年4月18日签订的《建设工程施工补充合同》第八条第5点约定：本工程竣工验收，增加初验的手续，建置公司确认资料齐备，工程正式完工可验收时，书面通知东顺公司，由东顺公司组织初验，经初验合格后方由东顺公司通知设计，质检等有关单位参加组织工程正式验收。
2002年12月31日，广州市城市规划局出具《建设工程规划验收合格证》，核定东顺公司开发的位于天河区天府路305号叠翠台自编C、D栋商业、住宅楼符合城市规划要求，验收合格。同时说明：根据《广州市城市规划条例》第四十四条规定，取得本证后建设工程可投入使用和办理房地产权登记。2003年因东顺公司的申请，房屋登记部门作出2003登记字140550号房产登记，确认东顺公司取得了广州市天河区天府路291-309号（单号）除地下层、二楼、四楼架空层外房屋的权属。2005年因东顺公司的申请，房屋登记部门作出2005登记字74659号房产登记，确认东顺公司取得了广州市天河区天府路291-309号（单号）地下层、二楼、四楼架空层房屋的权属。2009年1月13日，广州市财贸建设开发监理有限公司向建置公司出具《关于叠翠台C、D幢工程验收事宜的复函》，称“关于办理叠翠台C、D幢工程验收手续事宜，我司表示支持，但因该工程的建设单位（东顺公司）尚欠我司的监理费，所以我司认为对该工程的竣工验收资料可进入审查确认等一般程序（即可先行对资料的审查），主要验收文件的签字盖章要与建设单位结清欠费后才办理。”
再审庭审时双方当事人均确认：案涉工程于2003年已实际投入使用，且于2005年前已经取得产权登记。东顺公司主张由于案涉工程未办理竣工验收及备案，致其受损。本院依法释明要求东顺公司提交关于其实际受损的证据材料。东顺公司以“对未予竣工验收是否造成损害的审理”超出了抗诉诉请的范围为由，对此提出异议。此后，东顺公司又提交以下证据，主张因案涉工程未办理竣工验收及备案，导致其遭受损失：1、东顺公司与李孟燊签订的《借款协议》，拟证明因开发案涉工程，东顺公司向李孟燊借款1000万元，双方约定东顺公司未能及时完成竣工验收和备案的，东顺公司需赔偿300万元。2、多张银行进帐单及收款收据，拟证明李孟燊通过广州香格里拉实业有限公司向东顺公司提供了借款10185000元。3、东顺公司与李孟燊签订的《补充协议》及权属人为李孟燊的房地产权证、商品房买卖合同，拟证明因未完成竣工验收和备案，东顺公司用房产抵偿债务，该房产市场价值远远大于所欠债务，造成东顺公司损失。4、广州市家怡物业管理公司出具的《情况说明》，拟证明因未完成竣工验收和备案，每年给东顺公司造成36万物管补贴损失。建置公司质证认为：1、对《借款协议》及《补充协议》的真实性不予确认。《借款协议》约定以案涉工程竣工验收和备案作为借款的附加条件不符合常理，借款分37笔支付且每笔金额不一（多的有200万一笔，最小的一笔是5000元）亦不符合常理，相关的单据有事后粘贴的痕迹，两份协议落款日期是2002年，但纸张很新。该两份证据明显是事后补造的证据。2、银行进帐单的真实性予以确认，但该进帐单反映的是广州香格里拉实业有限公司向东顺公司支付的款项，与本案无关；收款收据的真实性不予确认。3、房地产权证、商品房买卖合同的真实性予以确认，但与本案无关，不能证明该房屋是用于抵债，是一个正常的房屋买卖关系。4、《情况说明》的真实性不予确认。广州市家怡物业管理公司与东顺公司是关联公司，其陈述的内容不属实，且没有证据反映小业主拒交管理费或者拒交管理费是因案涉工程未办理竣工验收及备案手续，东顺公司亦未举证证明其实际支付款项给物业公司。建置公司主张广州香格里拉实业有限公司与东顺公司以及广州市家怡物业管理公司为关联公司，并提供了以下证据：1、工商登记资料，反映东顺公司的法定代表人杨国伟是广州香格里拉实业有限公司的股东，广州香格里拉实业有限公司的法定代表人杨梦仕同时也是广州市家怡物业管理有限公司的法定代表人及股东。2、网上打印资料，反映叠翠台住宅小区也是广州香格里拉实业有限公司参与开发的项目之一。东顺公司对上述证据的真实性予以确认，但对关联性提出异议。
本院再审认为：本案争议的焦点为建置四分公司因未完成案涉《协议书》约定的竣工验收及工程备案工作，是否需要承担违约责任。
第一，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设部于2000年4月7日发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第五条等规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。建设单位办理工程竣工验收备案应当提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告（包含勘察、设计、施工、工程监理等单位签署的质量合格文件等）、法律及行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等出具的认可文件或者准许使用文件等。从上述规定来看，工程的竣工验收及备案应当由建设单位组织实施，并需要勘察、设计、施工、工程监理等单位的参与。本案中，双方当事人签订的《建设工程施工补充合同》明确约定由东顺公司组织设计、质检等有关单位参加组织工程正式验收，也反映双方清楚基于相关规定，应当由建设单位东顺公司组织勘察、设计、施工、工程监理等单位实施工程竣工验收及备案工作。
第二，双方当事人于2004年1月20日签订的案涉《协议书》包含了两方面的内容：一是确认东顺公司尚欠建置四分公司工程款80万元及D1402单元；二是约定东顺公司向建置四分公司支付上述欠款中的50万元款项后，建置四分公司应在一个月内完成C、D栋竣工验收及工程备案工作。从法律关系来分析，工程款是因工程施工而产生的欠款，并非东顺公司向建置四分公司支付的完成案涉工程竣工验收及备案工作的对价。虽然双方当事人通过《协议书》特别约定由建置四分公司完成案涉工程的竣工验收及备案工作，但该约定并非基于工程施工合同关系而产生的义务，且东顺公司并未对此支付相应的价款，故该约定的性质属于无偿的委托合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，仅在因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的情形下，委托人才可以要求受托人赔偿损失。
第三，根据相关规定，完成工程的竣工验收及备案等工作需要勘察、设计、施工、工程监理等单位的参与。据常理只有建设单位才与勘察、设计、施工、工程监理等单位存在合同关系，因此只有建设单位才能有效组织各有关单位参与并配合完成竣工验收及备案工作。建置四分公司作为施工方，与案涉工程的勘察、设计、工程监理等单位并不存在合同关系，东顺公司未提交证据证明其提供委托书等材料授权建置四分公司以其名义要求各相关单位配合办理案涉工程的竣工验收及备案手续，且根据案涉工程的监理方即广州市财贸建设开发监理有限公司出具的复函反映，因东顺公司与监理方就款项问题存在争议，监理方暂不愿意配合办理案涉工程的竣工验收及备案手续。据此建置四分公司未完成案涉《协议书》约定的竣工验收及工程备案工作，并非出于其主观故意或者重大过失。
第四，双方当事人均确认案涉工程已于2003年投入使用，且于2003年及2005年分别取得了产权证。即案涉工程虽未完成竣工验收及备案工作，但并未影响该工程的实际使用及办理产权证等。东顺公司主张因案涉工程未办理竣工验收及备案，致其受损，但其提交的《借款协议》及《补充协议》属东顺公司与案外人李孟燊签订的协议，该协议的真实性无法确认，且该协议约定以办理竣工验收及备案作为借款的条件明显不符合常理，东顺公司主张履行该借款协议所对应的支付凭证反映的是广州香格里拉实业有限公司向东顺公司付款，并非李孟燊提供的借款，而广州香格里拉实业有限公司与东顺公司存在关联关系，不能排除相关支付凭证对应的是其他款项往来。此外，东顺公司提供的商品房买卖合同以及权属人为李孟燊的房地产权证等仅能反映东顺公司与李孟燊之间存在商品房买卖关系，不能证实东顺公司以案涉房屋抵债，更不能证实东顺公司因此遭受损失。对于东顺公司提交的广州市家怡物业管理公司出具的《情况说明》，由于东顺公司的法定代表人杨国伟是广州香格里拉实业有限公司的股东，广州香格里拉实业有限公司的法定代表人杨梦仕同时也是广州市家怡物业管理有限公司的法定代表人及股东。东顺公司与广州市家怡物业管理有限公司也存在间接的关联关系。在没有证据反映案涉房屋的实际使用人（即小业主）针对案涉工程未办理竣工验收及备案手续等向东顺公司或者物业公司提出赔偿请求且东顺公司因此实际支付赔偿款的情形下，仅凭《情况说明》不足以认定东顺公司因此遭受损失。
结合上述因素考虑，虽然双方当事人在《协议书》中特别约定由建置四分公司完成案涉工程的竣工验收及备案工作，但该约定属于无偿的委托合同，在没有证据反映建置四分公司未完成该委托事项属于故意或重大过失，且东顺公司又未发生实际损失的情况下，东顺公司要求建置四分公司承担违约责任无事实及法律依据，再审不予支持。
对于东顺公司要求建置公司继续办理竣工验收及工程备案工作的问题。由于东顺公司与监理方对款项问题存在争议，监理方暂时不愿意配合办理相关手续，建置公司作为施工方，客观上确实难以完成《协议书》约定的竣工验收及备案工作，故对于东顺公司的该项请求，再审不予支持。但建置公司作为案涉工程的施工方，在东顺公司组织竣工验收及备案时，仍应依照法律规定履行施工方应承担的义务。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。检察机关的抗诉意见成立，再审予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销广州市天河区人民法院（2006）天法民四初字第2049号民事判决。
二、驳回广州东顺房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审受理费49970元，由广州东顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖俊莲
审 判 员 覃信群
代理审判员 林锐君
二〇一四年七月十七日
书 记 员 李洁茹