安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镜民一初字第00784号
原告：芜湖凯德商用置业有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：林建瑞，总经理。
委托代理人：陈淑英，上海华诚律师事务所律师。
委托代理人：施莉珏，上海华诚律师事务所律师。
被告：吴国樑，男，1974年11月25日出生。
原告芜湖凯德商用置业有限公司诉被告吴国樑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告芜湖凯德商用置业有限公司（以下简称“凯德公司”）的委托代理人陈淑英到庭参加诉讼，被告吴国樑经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯德公司诉称：2012年，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于芜湖市中山北路与银湖南路交叉口凯德广场×层××A＊××E号商铺，经营某某某电动游戏中心／儿童游戏中心。合同对租赁期限、租赁保证金、租金、物业管理费、水电费等费用的计算方法和支付方式、滞纳金、违约金的承担等做了约定。合同签订后，原告履行了各项义务，被告自2014年8月起经常有拖欠租金和水电费的行为，原告分别于2014年8月26日、2014年10月22日，两次发律师函向被告催讨欠款，被告收函后视而不见。原告于2014年11月3日向被告发解除函，通知被告解除租赁合同，并缴清欠款、办理离场手续，被告不予理睬。故原告诉请判令：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2014年11月6日解除，被告立即将诉争房屋恢复原状至交付状态返还原告；2、原告向被告收取的保证金人民币152394.70元不予返还；3、被告向原告支付至解约之日所欠的租金及物业费人民币103876.29元（当庭增加3天租金及物业费）；4、被告按照每日每平米16.77元的标准向原告支付合同解除之次日至实际搬离之日止的房屋占用费；5、被告向原告支付截止至解约之日拖欠的水电费1097.10元，及解约次日至实际搬离之日所产生的水电费（以实际发生的费用为准，暂无相关票据）；6、被告向原告支付至实际支付之日的欠款滞纳金共计6578.83元（暂计算至2014年11月20日，原计算6183.12元有误，当庭变更）；7、被告向原告支付解除租赁合同的违约金296789.40元（六个月的租金和六个月的物业管理费之和）；8、由被告承担本案的诉讼费用。
被告吴国樑未答辩，未提交证据。
经审理查明：原、被告于2012年签订房屋租赁合同，约定：1、被告租赁芜湖凯德广场3层××A＊××E号商铺，面积290.97平方米，用于经营某某某电动游戏中心、儿童游戏中心；2、租赁期限自2012年4月28日起至2015年4月27日止；3、租金按保底租金计算，第一年度为33461.55元／月，第二年度为36371.25元／月，第三年度为39280.95元／月；4、被告应于合同签订之前向原告交付租赁保证金148394.70元；5、物业费按照每月10183.95元计算；5、被告应于每月第一个工作日或之前向被告支付租金及物业管理费；6、原告有权以租赁保证金抵扣被告应付款项，或作为原告因此而遭受损失的赔偿，或根据本合同规定不予返还；7、被告应承担租赁期间该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费等费用；8、被告逾期支付租金和其他费用的，每逾期一日，则应按逾期款项的0.1%向原告支付违约金；9、被告有逾期支付租金或其他应付款项超过一个月等情形的，原告可书面通知被告解除合同，并不予退还租赁保证金，同时，被告还须支付当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金；10、被告应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向原告交还该房屋。被告逾期不交还房屋的，原告有权要求被告按每日每平方米16.77元的标准支付逾期期间的房屋占用费；11、被告应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向原告交还该房屋，并将该房屋恢复原状，由此发生的费用由被告承担。被告逾期未拆除的，原告有权自行拆除，并要求被告承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；12、被告未依合同约定的日期交还房屋满7日的，原告有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，原告对因此而引起的被告财产损失不承担责任。被告租赁房屋后陆续向原告缴纳租赁保证金共计152394.70元。2014年4月28日起每月租金标准为39280.95元。因被告未缴纳2014年9月之后的租金，原告多次发送律师函催要未果，原告又于2014年11月3日发律师函给被告要求解除双方签订的租赁合同，并要求被告在解除函送达当日办理离场手续、将场地恢复至原状交付给原告，且缴清所有欠款。该律师函于2014年11月6日到达合同约定的被告送达地址。被告未缴纳2014年10月电费1097.10元。原告自认被告已结清2014年8月31日前的租金及2014年9月31日前的水电费，被告于2014年10月24日停止经营，双方未办理离场手续。
上述事实，有房屋租赁合同、律师函、收款收据、水电费表及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系有效合同，对双方均具有法律约束力，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。被告未按照合同约定缴纳租金及物业费，按照合同约定，原告有权解除合同，原、被告租赁合同自解除函发出之日即2014年11月3日解除，租赁合同解除后，被告应当腾空房屋至交付状态返还给原告，故对原告要求解除双方签订的房屋租赁合同并恢复至交付状态返还租赁房屋的诉请，本院予以支持。被告使用租赁房屋，应当支付使用期间的租赁费、物业费、水电费，被告应支付2014年9月1日止2014年11月3日的租金为82490元［（39280.95×2）＋（39280.95÷30×3）］、物业费为21386.29元［（10183.95×2）＋（10183.95÷30×3）］、及2014年10月电费1097.10元，故对原告主张被告支付租金、物业费、电费的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金、违约金并同时没收租赁保证金，上述诉请虽有合同约定，但滞纳金、没收保证金、违约金均属承担违约责任形式，相互之间存在重复，故本院酌定被告违约对原告造成的损失以欠缴租金和物业费总和103876.29元为基数，按照违约金标准20%计算，违约金为20775元。对于原告要求被告支付合同解除后至实际搬离之日的房屋占用费，根据双方合同约定，被告应当在提前解除合同之日向原告交还房屋，被告未交还租赁房屋的，原告有权在被告搬离后七日内，自行开锁将物品腾空收回房屋，并有权处置被告的物品，如发生处置费用，由被告承担，在被告搬离租赁房屋后，原告未收回房屋，也未及时主张权利，属于扩大损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。鉴于被告已支付保证金152394.70元，根据双方约定，被告支付的保证金可以抵扣应付的各项费用及赔偿损失，被告缴纳的保证金已足以支付本案各项费用及违约金，超出部分被告可另行主张原告予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告芜湖凯德商用置业有限公司与被告吴国樑于2012年签订的房屋租赁合同；
二、被告吴国樑于本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并将房屋恢复至交付状态返还给原告芜湖凯德商用置业有限公司；
三、被告吴国樑于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖凯德商用置业有限公司租金及物业费103876.29元、水电费1097.10元，合计104973.39元；
四、被告吴国樑于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖凯德商用置业有限公司违约金20775元；
上述第三、第四项支付数额应抵扣租赁保证金152394.70元；
五、驳回原告芜湖凯德商用置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9832元，公告费560元（已交至报社），合计10392元，由原告芜湖凯德商用置业有限公司负担7570元，被告吴国樑负担2822元（诉讼费、公告费原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 员 赵凌
人民陪审员 雍杨
人民陪审员 邓睿
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 周刚
附适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。