广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第118号
上诉人（原审被告）：黄江涛，男，汉族，1976年6月12日出生，身份证住址：湖北省安陆市赵棚镇柏树村3-30。
委托代理人：汤鹏，广东启仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴明正，男，汉族，1984年11月7日出生，身份证住址：江西省上饶市鄱阳县凰岗镇吴家村***号。
委托代理人：林嘉鼎，广东东深律师事务所律师。
上诉人黄江涛因与被上诉人吴明正房屋租赁纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1997号民事判决，向本院提出�诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，一、争讼房产的位置：深圳市龙岗区布吉街道粤宝路40号天地人旧货市场三楼306、307商铺。二、产权人情况：为广州铁路集团下属深圳广铁土木工程有限公司6#宿舍楼（房屋所有权证记载房屋坐落地址在原宝安县布吉镇吉华路铁路6#宿舍楼），建筑面积2750平方米，钢筋混凝土六层。三、取得产权时间：1992年11月26日（登记字号公11-0010xx）。四、房屋用途：宿舍楼。五、吴明正取得房产部分使用权的相应情况：2002年6月26日，深圳广铁土木工程有限公司作为甲方，陈跃雄作为乙方，双方签订了一份《承包经营合同》，约定由乙方承包上述六层大楼（一楼铺面仅有一间，一楼其他铺面不含在此）及大楼南侧配套平方，面积2728平方米给乙方经营旅馆，承包期限10年（2003年4月16日到2013年4月15日），承包费定额为每月31000元（逐年递增）；乙方在承包期内不得擅自将所承包房屋转租、转让或转借，不得擅自见给物业扩大、扩建或改变用途；承包期内乙方自主经营、自负盈亏并独立承担民事责任及经营风险，按章纳税等。2005年8月1日，深圳广铁土木工程有限公司作为甲方，陈跃雄作为原乙方，吴竟成作为现乙方，三方签订了一份《补充协议》，主要约定因为陈跃雄经营困难，无法按原合同履行，经甲方同意，将原合同剩下的合同承租期转让给吴竟成，其余条款按原合同履行。吴竟成承租上述房产后，将房产转变经营范围，利用承租的房产开办了旧货市场，并注册成立了深圳市南茵达实业发展有限公司天地人旧货市场进行市场管理工作。2009年1月1日，吴明正作为乙方，深圳市南茵达实业发展有限公司天地人旧货市场作为甲方，双方签订了一份《市场管理服务协议》，约�吴明正承租其中三楼铺位经营旧货，合同期限2009年1月1日到2013年4月15日，合同并约定吴明正可以转租。2010年10月31日，吴明正作为甲方，黄江涛作为乙方，深圳市南茵达实业发展有限公司天地人旧货市场作为丙方，三方签订了一份《合同书》，约定由黄江涛承租3楼306、307商铺经营旧货中的厨具业务，合同期限2010年9月4日到2011年9月4日，经营管理费用为2566元／月（未区分租金、保安费、公共水电费、市场卫生费用），自用水电费另计；黄江涛应每月5日前一次性付清所有费用，如有拖欠，按拖欠天数每天收取3%的滞纳金；如拖欠费用超过当月15日或黄江涛超过合同约定的经营范围或进行违法活动等，吴明正有权解除合同，且不退回首期押金，黄江涛则须在一天内将货物搬离。六、合同约定的月租金等标准：2566元。七、合同约定租金缴纳日期：当月5日前。八、合同约定租赁合同履行期限：1年。九、合同约定拖欠租金滞纳金标准：3%／日。十、押金交付情况：2566元。十一、黄江涛拖欠租金期间：2013年2月-4月15日期间的租金（2月租金黄江涛已支付15%，属未足额支付）。十二、黄江涛拖欠租金等数额：租金6030元、水电费287元。
吴明正一审诉讼请求为：1、黄江涛支付吴明正租金6030元，水电费287元；2、黄江涛支付吴明正违约金9137元（暂计至2013年8月1日，续后计至付清时止）；3、诉讼费由黄江涛承担。
原审法院认为，本案争讼房产的权利人为深圳广铁土木工程有限公司，该公司将宿舍楼以承包合同方式在2002年6月26日租赁给陈跃雄时，明确约定房产用途为旅馆且不得转租，吴竟成在2005年8月1日承继《承包经营合同》权利义务时，亦未约定可以改变用途及可以转租，且无证据证明获得了相关权利人的追认。现争讼商铺用于经营旧货市场，已经明显违反合同目的及约定，因此吴明正与深圳市南茵达实业发展有限公司天地人旧货市场签订的名为市场管理服务协议，实为转租合同的《市场管理服务协议》以及吴明正、黄江涛、深圳市南茵达实业发展有限公司天地人旧货市场三方签订的再转租合同关系均为非法，是无效合同。
虽然吴明正、黄江涛之间的《合同书》为无效合同，但由于此合同期限仅一年，吴明正起诉时早已过了合同承租期限，因此吴明正基于无效、过期合同要求黄江涛按3%／日支付拖欠租金的滞纳金，没有法律依据，原审法院不予支持。由于租赁关系无效，吴明正主张租金原审法院不予支持，但由于黄江涛并不能基于无效合同占用他人房产，因此黄江涛应当支付承租商铺的使用费，使用费可参照合同约定确定，因此原审法院确定黄江涛应支付吴明正2013年2月到2013年4月15日期间房屋使用费6030元、水电费287元。另外，由于租赁关系无效，黄江涛缴纳吴明正的2566元押金可依法抵扣黄江涛拖欠的使用费，因此黄江涛实际需支付吴明正租赁使用费3464元，水电费287元。黄江涛不应诉不举证不答辩，依法承担不利的法律后果。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、黄江涛支付吴明正房屋使用费3464元、水电费287元，限本判决发生法律效力之日起三日内付清。二、驳回吴明正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元（吴明正已预交�，吴明正承担70元，黄江涛承担23元。
上诉人黄江涛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回吴明正的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由吴明正承担。事实与理由：一、本案一审法院违背了“不告不理”原则，超出其审理范围，违法认定事实。第一、根据民事诉讼法中“不告不理”原则，法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容由当事人确定，法院无权变更当事人的诉讼请求。法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。本案吴明正的诉讼请求是要求黄江涛支付租金及滞纳金，该诉讼请求明确且未经过吴明正的变更。因此，本案仅应审理吴明正与黄江涛之间的租赁合同是否有效，黄江涛是否应该向吴明正支付租金及滞纳金，应缴数额是多少。一审法院经过审理后，查明了黄江涛与吴明正之间的《合同书》为无效合同，双方租赁关系无效，吴明正主张租金及滞纳金法院不予支持。根据一审法院查明的上述事实，吴明正请求黄江涛支付租金及滞纳金的诉请无法无据，一审法院应该依法驳回吴明正的诉讼请求。但是一审法院却超越其审理范围，主动变更了吴明正的诉请，最后判决黄江涛基于占用他人房产，应当支付商铺的使用费。因此，一审法院在审理过程中，明显违背了“不告不理”原则，滥用职权使得黄江涛负担吴明正没有主张的部分。第二、即便是黄江涛基于占用他人房产，需要支付使用费，也应该由该诉争房产的实际权利人向黄江涛主张。本案吴明正并不是该房产的实际权利人，吴明正是未经过实际权利人的同意，违法将该房产转租给黄江涛。因此，吴明正没有权利要求黄江涛支付房屋的使用费。第三、黄江涛与吴明正签订的商铺租用《合同�》之所以无效，是因为吴明正没有转租权，且该《合同书》没有经过产权人的追认，导致该转租合同无效。本案黄江涛在与吴明正签订此合同时，根本不知道也不可能知道吴明正没有转租权，故吴明正对该《合同书》无效的结果应承担全部过错责任。二、本案一审法院认定事实错误，认定事实证据不足。本案黄江涛从2010年10月31日至2013年1月，一直按照约定于每月5号之前一次性向吴明正支付当月租金（未区分管理费等）及水电费。2013年1月10日，深圳广铁土木工程有限公司物业分公司对外张贴公告：因深圳广铁土木工程有限公司与吴竞成签订的物业租赁合同于2013年4月15日到期，要求现在承租的商户提前清货，做好退出经营场地的准备。正是在这种情况下，双方为了配合在期限内退出经营场地，吴明正与包括黄江涛在内的20多户商户达成口头协议：从2013年2月开始到2013年4月15日，各商户只需向吴明正支付管理费（即按原租金的15％核算管理费）及水电费，吴明正不再承担其他费用。一审法院确认黄江涛已支付了2013年2月份15％的租金，不是属于未足额支付，恰恰是黄江涛遵照双方的口头协议向吴明正足额支付了从2013年2月开始到2013年4月15日黄江涛应当支付的所有费用，黄江涛不存在拖欠租金及其他费用的情况。且吴明正没有举证证明：2013年3月至2013年4月，吴明正已经向黄江涛提出要求黄江涛缴纳当月费用。基于拆迁背景之下，黄江涛与吴明正之间达成的协议，在履行过程中，黄江涛并不存在拖欠吴明正的相关费用。吴明正与包括黄江涛在内的20多产商户在拆迁的背景下，双方已达成口头协议并完全履行完毕。一审法院仅凭吴明正提交的一份无效的过期的商铺租赁《合同书》认定事实，证据不足，认定事实错误。三、本案一审法院未经法定送达程序，对黄江涛缺席判决，剥夺了黄江涛的合法诉讼权利。本案在2013年8月17日经深圳市龙岗区布吉法庭依法受理后，直至开庭之前，黄江涛没有从任何途径知晓该案的开庭时间，也从来没有收到过该案的法律文件。直到2013年10月31日，法院工作人员将该案判决书通过留置送达的方式送至黄江涛的商铺时，黄江涛才知晓该案的审理情况。根据民事诉讼法对送达程序的规定，法院可以通过直接送达、留置送达、邮寄送达、公告送达等方式，向黄江涛送达该案的开庭传票等法律文书。因此，一审法院在开庭之前未经法定送达程序，对黄江涛缺席判决，严重剥夺了黄江涛的合法诉讼权利，更使得一审法院对此案的事实查明不清，判决错误。综上所述，黄江涛认为一审法院不仅滥用职权，超出其审理范围，且违反法定程序，影响了案件的正确判决，二审法院应当�定撤销原判决，改判驳回吴明正对黄江涛的诉讼请求。黄江涛请求二审法院依法查明事实，维护黄江涛的合法权益。
被上诉人吴明正辩称，黄江涛的上诉理由没有事实和法律依据。1、本案属于租赁合同纠纷，一审法院根据原告的诉求作出审理，没有超出审理范围。2、一审法院查明的事实没有错误，但认定适用法律有误。首先，涉案合同书并非无效合同，无效合同是指违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害了国家、社会公共利益，才导致无效，而涉案合同并没有违反上述强制性规定，也没有损害公共利益和国家利益。本案的合同书是租赁合同，出租人是否对租赁物享有所有权、处分权不是本案租赁合同必须要考虑的内容，因此，一审法院认定黄江涛与吴明正签订的合同书是无效的，是适用法律错误，请二审法院对一审法院的错误裁决予以纠正。因此，黄江�的上诉请求也没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。合同法第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但该法并没有规定，未经出租人同意转租的转租合同无效。因此，在出租人未提出解除原房屋租赁合同及主张转租合同无效的情况下，原审法院认定涉案转租合同无效依据不足，本院予以纠正。上诉人与被上诉人签订的转租合同是双方当事人的真实意思表示，不违反效力强制性法律规定，应为合法有效。涉案转租合同租赁期间届满，承租人继续使用租赁物至2013年4月15日，出租人没有提出异议的，该转租合同继续有效，但租赁期限为不定期。
关于2013年2月至2013年4月15日期间的租金，上诉人上诉主张双方存在口头协�，即从2013年2月开始到2013年4月15日，各商户只需向被上诉人支付管理费（即按原租金的15%核算管理费）及水电费，不再承担其他费用。被上诉人对此不予认可，上诉人对该主张未提供充分的证据证明，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。被上诉人虽答辩认为涉案合同有效但并未就出租人是否有权没收押金以及收取延期交租违约金提出上诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院仅对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故对于原审将租赁押金抵扣欠付租金以及未支持出租人关于延期交租滞纳金的相关处理，本院不予审查。原审法院判决上诉人应向被上诉人支付该期间的租金（房屋使用费），本院予以确认。
关于原审的送达程序问题。原审已将起诉状、开庭传票、举证通知书、应诉通知书、证据材料合法送达上诉人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，上诉人无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院可以缺席判决。
上诉人在二审审理间才提交的材料不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的新的证据，二审法院不予采纳。上诉人二审才申请证人出庭作证，本院亦不予准许。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予采纳。原审判决对合同效力认定有误，但实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年三月十八日
书 记 员 王丹妮（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。