浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬宁民初字第1701号
原告：陈模庭。
委托代理人：应满昌。
委托代理人：邬小云。
被告：俞雪斌。
委托代理人：胡敏春。
原告陈模庭与被告俞雪斌为建设用地使用权转让合同纠纷一
案，于2012年10月10日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由
代理审判员 葛丹芳适用简易程序独任审判，并于2012年11月19日
公开开庭进行审理，原告陈模庭及其委托代理人应满昌，被告俞
雪斌及其委托代理人胡敏春到庭参加诉讼。后因案件较为复杂，
本案转为普通程序审理并依法组成合议庭，于2013年4月15日再次
公开开庭进行了审理，原告陈模庭的委托代理人邬小云，被告俞
雪斌的委托代理人胡敏春到庭参加诉讼。审理期间，双方向本院
申请庭外和解60日，和解期间双方未能达成一致意见。因案情复
杂，经审批，本案延长审限6个月。本案现已审理终结。
原告陈模庭起诉称，2004年3月27日，原告与案外人徐甲、杨
某签订一份房地产买卖契约，被告作为见证人在契约上签字。原
告从徐甲、杨某处购得位于宁海××前丁土地面积110.2平方米
、地址号为323、324的西溪水库移民安置建房宅基地二间，每间
人民币14万元，原告已付清价款。2010年3月，案外人徐乙曾起诉
原告、徐甲、杨某，请求确认原告与徐甲、杨某于2004年3月27日
签订的房地产买卖契约中属徐乙所有的宅基地使用权买卖行为无效，后徐乙于2010年4月1日撤诉。2010年3月8日，原、被告签订
一份国有土地使用权转让合同，被告向原告购买位于宁海县桃源
街道某社区某路某号二间宅基地（即讼争宅基地），双方约定：
转让费为100万元，签约日被告当即支付宅基地首付款75万元，余
款25万元待被告房屋结顶之日一次性付清；若本合同履行期间一
方违约，均按违约处理，违约金按地价总价的10%计算。合同签订
当日，被告未按约支付首付款，2010年3月11日，经双方协商，被
告支付原告首付款80万元，余款20万元在被告房屋结顶之日付清
，被告出具一份欠条给原告，载明“尚欠陈模庭桃源街道某社区
某路某号2间宅基地款人民币为80万元”。原告依约向被告交付了
该宅基地，被告在该宅基地上建造了房屋并取得房屋所有权，但
被告未支付任何款项。原告多次催讨未果，故诉至法院，要求被
告支付宅基地转让款100万元，违约金10万元。
为证明上述事实，原告举证如下：
1.2010年3月12日徐乙的起诉状、证据目录、房地产买卖契约
、（2010）甬宁民初字第506号民事裁定书各一份，拟证明2004年
3月27日原告向徐甲、杨某以28万元的价格购买得讼争宅基地，被
告为见证人的事实。
2.国有土地使用权转让合同、被告于2010年3月11日出具的欠
条、档案查阅证明各一份，拟证明2010年3月8日，原、被告签订
国有土地使用权转让合同，讼争宅基地以100万元出卖给被告，首
付75万元，若一方违约，需支付地价10%的违约金，后双方口头约
定首付80万元，房屋结顶时再支付20万元，被告出具80万元欠条
给原告以及原告将讼争宅基地交付给被告建房、被告已取得房产
证的事实。被告俞雪斌答辩称，2004年3月27日，原告与徐甲、杨某签订
房地产买卖契约情况属实，被告作为见证人在契约上签字。但因
讼争宅基地中有一间是徐乙的，徐甲与杨某无权处分该间宅基地
，该份合同无效，原告没有依法取得讼争宅基地使用权。2010年3
月，徐乙起诉原告、徐甲、杨某，要求确认于2004年3月27日签订
的房地产买卖契约中属于徐乙的宅基地使用权转让行为无效。在
此背景下，原、被告签订国有土地使用权转让合同，合同约定的1
00万元不是真正的购买价，而是为了应对徐乙、徐甲兄弟。被告
认为，原、被告之间的合同无效，一是我国法律法规没有规定宅
基地是可以转让的，二是原告也没有实际取得土地使用权证，没
有交付讼争宅基地。故原、被告之间不存在宅基地转让关系，即
使存在，也属无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，被告举证如下：
1.收条一份，拟证明2010年3月11日原告收取被告购买桃源街
道某社区某路某号二间宅基地的首付款10万元的事实。
2.复印自宁海县房地产管理处的宁海县存量房屋买卖合同一
份，拟证明被告向徐甲、徐乙购买得讼争宅基地的事实。
3.宁国用（2011）第00757号、00758号国有土地使用权证、
宁房权证宁海字第××号、x0××46号房屋所有权证复印件
各一份，拟证明徐甲、徐乙于2011年3月3日取得国有划拨权证，
于2011年5月取得国有出让权证，原告不是土地使用权人，原、被
告之间的协议无效的事实。
4.宁国用（2011）第03025号国有土地使用权证、宁房权证宁
海字第x0067692号、x0067693号房屋所有权证各一份，拟证明讼
争房地产已由被告购得并过户到被告夫妻名下的事实。原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，被告没有异议，本院予以认定。
二、原告提供的证据2，被告对档案查阅证明没有异议，对签
过国有土地使用权转让合同没有异议，但是该合同是为了应对徐
乙、徐甲的诉讼而签订的，当时土地性质并不确定，100万元也不
是真正的购买价，合同价款约定100万元，那欠条也应当是100万
元，而不是80万元，故合同与欠条都是当时为原告打官司用的。
本院认为，被告对档案查阅证明没有异议，本院予以认定；被告
对签订合同、出具欠条的事实没有异议，对国有土地使用权转让
合同、欠条的真实性予以认定。
三、被告提供的证据1，原告对真实性、合法性没有异议，对
关联性及证明目的有异议，认为该款项不是宅基地款，而是被告
归还给原告的借款。本院认为，原告的异议不成立，对该证据予
以认定。
四、被告提供的证据2，原告对该证据形式上的真实性、合法
性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为该合同是为过户
需要而签订的，不是被告与徐乙、徐甲真实的房屋买卖合同，被
告陈述房屋是其造的，为过户需要又支付给徐乙、徐甲20万元，
合同价款50万元与当时的市场价差距很大。本院认为，原告对该
证据的真实性、合法性没有异议，本院予以认定；综合原、被告
的陈述及其提供的证据，原告的异议成立，该合同为过户所需而
签订。
五、被告提供的证据3，原告未在指定的期间发表质证意见，
经本院核实，对该证据予以认定。
六、被告提供的证据4，原告没有异议，本院予以认定。经审理，本院查明事实如下：
2004年3月27日，原告与徐甲、杨某签订一份房地产买卖契约
，被告作为见证人在契约上签字。协议约定，徐甲、杨某将位于
宁海××前丁土地面积110.2平方米、地址号为323、324的西溪
水库移民安置建房宅基地二间，以每间人民币14万元的价格出售
给原告，砌基费由徐甲、杨某负担。签订协议后，原告已付清价
款。讼争的二间宅基地为徐乙、徐甲两兄弟一人一间。2010年3月
，徐乙起诉原告、徐甲、杨某，请求确认原告与徐甲、杨某于200
4年3月27日签订的房地产买卖契约中属徐乙所有的宅基地使用权
买卖行为无效，后徐乙于2010年4月1日申请撤诉。原、被告曾签
订一份国有土地使用权转让合同，合同约定：被告向原告购买位
于宁海县桃源街道某社区某路某号二间宅基地，转让（宅基地）
费为100万元，签约日被告当即支付宅基地首付款75万元，余款25
万元待被告房屋结顶之日一次性付清；若本合同履行期间一方违
约，均按违约处理，违约金按地价总价的10%计算。2010年3月11
日，原告出具收条给被告，载明“今收到俞雪斌购买桃源街道某
社区某路某号两间宅基地（3.8×14.5）的首付款计人民币为壹拾
万元整”。同日，被告出具欠条给原告，载明“今尚欠陈模庭桃
源街道某社区某路某号2间（宅基地）款人民币为捌拾万元整”。
2010年5月，被告在讼争宅基地上建房。2011年3月3日作出国有土
地使用权证，讼争宅基地登记在徐乙、徐甲名下，土地使用权类
型为国有划拨；2011年5月13日作出房屋所有权证，讼争房地产登
记在徐乙、徐甲名下。2011年5月23日，被告夫妻与徐乙、徐甲兄
弟在宁海县房地产管理处签订一份宁海县存量房屋买卖合同；201
1年5月25日，讼争房产过户到被告夫妻名下；2011年6月3日，讼争土地使用权过户到俞雪斌名下，土地使用权类型为国有出让。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件
适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在
缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人
民法院不予支持。”本案中，原告与徐甲、杨某于2004年3月27日
签订“房地产买卖契约”，实为“宅基地使用权转让合同”，徐
甲、杨某转让给原告的两间宅基地中有一间系徐乙享有，徐乙曾
于2010年3月起诉要求确认该合同部分无效，后以“已和解”为由
申请撤诉，至今未再起诉，视为追认，综上，原告与徐甲、杨某
于2004年3月27日签订的合同有效，被告以徐甲无权处分徐乙所有
的一间宅基地为由主张该合同无效的意见，本院不予采纳。原、
被告签订国有土地使用权转让合同、被告签订该合同后在讼争宅
基地上建房并最终取得产权证、原告出具的收条、被告出具的欠
条均表明原、被告之间买卖宅基地的意思表示真实，且至起诉之
日，讼争土地性质为国有出让，被告以缔约时土地性质不明确、
不能买卖为由主张该合同无效的意见，本院不予采纳。2010年3月
11日，原告收到被告宅基地首付款10万元，经双方结算被告尚欠
原告宅基地款80万元，并由被告出具欠条，但欠条未约定付款日
期，视为双方已对合同内容作出变更，原告以此要求被告支付违
约金10万元的请求，本院不予支持，被告应支付原告宅基地款80
万元。被告与徐乙、徐甲于2011年5月23日在宁海县房地产管理处
签订的宁海县存量房屋买卖合同，在签订该合同之前，被告已在
讼争宅基地上建房，并不是合同约定的徐乙、徐甲于2011年6月18
日前交付房产；据被告陈述其在原告支付的28万元基础上再支付
徐乙、徐甲20万元，也不是合同约定的50万元，在三个合同当中，被告均参与其中，系知情者，被告陈述其直接向徐乙、徐甲购
得宅基地的意见，本院不予采纳，该合同为过户所需而签。根据
《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法
》第四十四条、第五十一条、第一百三十二条，《最高人民法院
关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最
高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律
问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、被告俞雪斌限于本判决生效后十日内支付原告陈模庭宅
基地转让款80万元；
二、驳回原告陈模庭的其他诉讼请求。
如果被告俞雪斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，
应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14700元，由原告陈模庭负担4100元，由被告俞雪
斌负担10600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市
中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通
知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅
收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财
政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中
国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案
室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理
。
审判长刘巧丽
审判员葛丹芳
人民陪审员陈其家
二〇一三年十一月十八日
书记员林爱蓉