福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅民初字第216号
原告三明市阳光物业服务有限公司。
法定代表人钟武春，总经理。
委托代理人魏宝闽，福建闽中律师事务所律师。
被告宋源星，男，1966年7月20日出生。
委托代理人谢永生，福建业发律师事务所律师。
原告三明市阳光物业服务有限公司（以下简称阳光物业公司）与被告宋源星物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理。依法由审判员陈奕光适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人魏宝闽，被告宋源星及其委托代理人谢永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年1月1日，原告与三明市立丰房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，约定梅列区阳光城小区由原告从事物业管理服务，住宅物业管理费每月每平方米1元。被告入住时签订《业主手册》，承诺遵守《业主临时规约》和按约定向原告缴交物业管理费、自用及公摊水电费等。该《业主手册》第11条第四款约定，如在交款期内未收到住户的付款，物业管理服务处将从超期之日按每日0.3%加收所欠缴费用的违约金。被告自2010年起长期拖欠物业费5009.10元，违约金2000元，公摊水电费708.50元，合计7717.90元。原告多次向被告催讨未果，故诉至法院请求判令：被告支付给原告物业费5009.40元、违约金2000元（自欠费之日分段按日千分之三计至2012年12月31日，判决计至实际支付之日止）和公摊水电费708.50元，合计7717.90元。
被告辩称，根据《物权法》第七十三条、第七十四条规定，原告将阳光城小区全体业主共有的房屋架空层和楼下公共停车位，未经被告等业主同意擅自出租给他人使用，这违反法律规定。其没有与原告签订物业服务合同，不应向原告交纳物业管理服务费。原告未尽到物业管理义务：其手下的保安经常到被告家中闹事，还将被告家中玻璃碰坏；其房屋卫生间屋顶下水道短了一截至今也未处理；其小车停在小区被撞，保安也不管；家中还二次被盗导致财产损失；因门禁失灵与保安产生冲突，造成财产损失；其所购车位经常被他人停放车辆，小区保安也不管；小区公共部分被原告擅自给他人使用；被告的装修保证金，原告不及时退还。假设被告要交物业费，原告主张的违约金也过高，原告只是代收物业费，不存在损失问题。另外，原告的部分诉讼请求已超过二年的诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本案经开庭审理，查明以下事实：
1、2007年1月1日，原告与三明市立丰房地产开发有限公司（以下简称立丰公司）签订《物业管理服务合同》，约定立丰公司委托原告对阳光城小区进行物业管理，委托管理期限从合同生效之日起至本物业业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效之日止，合同对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务要求标准、物业管理服务费用、违约责任等进行约定。合同约定物业管理服务费按每月每平方米1元收取。
2、被告在《业主临时规约》中承诺同意由建设单位立丰公司选聘的物业公司，即原告负责小区的各项物业服务，并同意自办理房屋交接手续起，依据上述《物业管理服务合同》的有关约定，向原告缴交物业服务费、自用及公摊水电费等。被告同意承担因违反《业主临时规约》或《前期物业服务合同》的相应责任。该《业主临时规约》第11项缴费办法中约定，如在交款期内未收到住户的付款，物业管理服务处将从超期之日起按每日0.3%加收所欠缴费用的滞纳金。
3、被告所有的坐落于三明市梅列区玫瑰新村73幢1402室房屋建筑面积119.271平方米，被告于2009年9月28日入住该房屋，被告每月应交纳的物业管理费为119.27元。被告承认有收到原告于2013年10月31日发送的《缴费通知函》。
上述事实有原、被告在庭审中的陈述，《物业管理服务合同》、《业主临时规约》，《业主情况登记表》等材料予以证实。本院予以确认。
本院认为，被告在《业主临时规约》中承诺同意由建设单位立丰公司选聘的物业公司即原告负责阳光城小区的各项物业服务，并同意自办理房屋交接手续起，依据上述《物业管理服务合同》的有关约定，向原告缴交物业服务费、自用及公摊水电费等。因此，原告与立丰公司签订的《物业管理服务合同》对被告具有约束力。原告对阳光城小区提供物业管理服务，被告依法应向原告交纳相应的物业管理费及公摊水电费。对于原告主张其先后于2010年12月、2012年10月27日、2013年10月14日向被告催缴物业管理等费用，被告对此不予认可，其只认可原告于2013年10月31日向其催缴，因原告未能提供相应证据证实其主张，对此应负举证不利的后果。本院认定原告从2013年10月31日开始向被告主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。因此，原告主张2010年7月至2011年10月期间的物业管理费已超过二年的诉讼时效。原告主张2011年11月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，本院予以支持。因原告未能提供公摊水电费的明细帐单，且被告不予认可，故对原告主张公摊水电费708.50元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩解认为，原告未尽到物业管理义务：其手下的保安经常到被告家中闹事，还将被告家中玻璃碰坏；其房屋卫生间屋顶下水道短了一截至今也未处理；其小车停在小区被撞，保安也不管；家中还二次被盗导致财产损失；因门禁失灵与保安产生冲突，造成财产损失；其所购车位经常被他人停放车辆，小区保安也不管；小区公共部分被原告擅自给他人使用；被告的装修保证金，原告不及时退还等。因被告未能提供相应证据予以证实，对被告的辩解本院不予采信。由于原告在物业管理中存在一定瑕疵，引发原告对物业管理服务不满，从而拒交物业管理费，因此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宋源星应于本判决生效之日起五日内支付给原告三明市阳光物业服务有限公司2011年11月1日至2013年12月31日期间的物业管理费3101.02元。
二、驳回原告三明市阳光物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告宋源星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审判员 陈奕光
二〇一四年三月七日
书记员 罗丽敏
附：本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。