北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07368号
上诉人（原审原告）赵秋平，女，1987年9月30日出生，北京安贞医院护士。
委托代理人于艳昭（赵秋平之夫），1985年5月23日出生，北京华海电联科技有限公司工程师。
委托代理人芮天鹏，北京市尚公律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘艳，女，1976年7月21日出生。
委托代理人张凯，北京市中北律师事务所律师。
上诉人赵秋平因与被上诉人刘艳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区区人民法院（2014）通民初字第00690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2013年12月，赵秋平起诉至原审法院称：2012年7月22日，赵秋平（买受人）通过居间方北京中原房地产经纪有限公司与刘艳（出卖人）签订房屋买卖合同，该房屋坐落于通州区××号（现已更名为：××号），建筑面积52.35平方米，约定房屋成交价格为82万元。该合同第六条、第七条约定，出卖人应当在2012年8月22日之前将交易房屋交付给买受人，逾期交房的，出卖人应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金；该合同第十条约定，本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，因出卖人原因，买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，买受人有权要求出卖人承担自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，因刘艳事先未与承租其房屋的第三人协调好腾退时间等原因，导致刘艳向赵秋平迟延9天至2012年9月1日才将房屋腾空完成交房。对此，刘艳应承担相应的违约责任。并且，合同约定双方应自签订本合同之日起90日内申请办理房屋权属转移登记手续（即截止至2012年10月20日之前办理），但刘艳因自身原因，直到2013年4月才正式取得本案诉争房屋的原始权属证书，导致房屋的权属转移登记手续无法在合同约定的时间内完成，对此，刘艳应承担相应的违约责任。合同签订后，赵秋平及居间方多次催促刘艳配合办理房屋权属转移登记手续。刘艳在取得房屋权属证书后，不顾此前多次违约造成办理房屋权属转移登记手续迟延的事实，反而向赵秋平提出让买受人承担因2013年2月出台的“国五条”新政规定的“对于个人转让住房的，应按个人转让住房所得的20%计征个人所得税”税费的无理要求，否则就不配合办理过户，并以此要挟要解除合同。因诉争房屋从双方签订买卖合同至今已有不少的升值空间，刘艳利用各种理由手段拖延办理过户手续，存在明显不良的心理动机，有违民事活动基本的诚实信用原则。此外，合同签订当日，赵秋平即按合同约定向刘艳交付购房定金3万元；2012年7月29日，双方在居间公司的见证下签订《钱款交付书》，赵秋平通过银行转帐向刘艳支付购房款37万元；2013年1月19日，赵秋平又一次向刘艳支付购房款2万元。至此，赵秋平已经预付刘艳购房款共计42万元，已超购房款总额的一半，赵秋平已妥善履行了必要的合同责任。综上所述，刘艳违背我国民法通则及合同法规定的民事活动应遵守基本的诚实信用原则及依合同履行义务的原则，一而再、再而三的怠于履行合同义务，迟迟不配合赵秋平办理房屋权属转移登记手续，已构成严重违约。为维护赵秋平的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1.刘艳继续履行房屋买卖合同，配合赵秋平办理房屋权属转移登记手续；2.刘艳按合同约定向赵秋平支付因逾期交房产生的违约金3690元，自约定的交付期限届满之次日，即2012年8月23日起，计算至刘艳搬出之日2012年9月1日，共计9日；3.刘艳按合同约定向赵秋平承担支付因迟延办理房屋权属转移登记所产生的违约金，自赵秋平应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日，即2012年10月21日起，计算至法院判决之日止；4.刘艳承担本案全部诉讼费用。
刘艳辩称：首先，刘艳没有任何违约行为，因此不同意赵秋平的四项诉讼请求。赵秋平、刘艳之间签订的房屋买卖合同是基于刘艳签订的商品房预售合同而签订的房屋买卖合同，刘艳在购买商品房签订的预售合同约定对涉案房屋的产权证由开发商予以办理。而双方签订合同时，赵秋平对涉案房屋尚未取得房产证仅有商品房预售合同是明知的，开发商给刘艳办理房产证后90日内，双方办理过户手续，这是明确的。刘艳取得房产证之后，多次通知赵秋平办理过户手续并交付剩余房款，赵秋平一直占用房屋，其以不同意负担因购房新政出台产生的20%税费为由，既不支付剩余的购房款，更不办理过户手续。为此双方多次电话、短信沟通，刘艳持有的电话录音和双方的往来信息充分说明赵秋平一直拒绝履行合同。为此刘艳已经在通州区人民法院提起诉讼。赵秋平拒不履行合同的行为，导致刘艳以电话、短信的方式明确通知赵秋平解除合同，在解除合同通知之日起三个月内，赵秋平未到仲裁机构和法院等部门提起诉讼，所以双方签订的房屋买卖合同已解除。赵秋平对依法解除的合同为根据再提起诉讼，是没有事实根据的。因此，刘艳申请对本案中止审理，等待刘艳起诉的解除双方之间房屋买卖合同的案件判决结果，作为本案的审理依据。
原审法院经审理查明：2009年8月4日，北京亚通房地产开发有限责任公司（以下简称亚通地产公司）与刘艳签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y842448），约定：刘艳购买亚通地产公司开发的坐落于通州区××号房屋一套，预测建筑面积共50.82平方米，其中，套内建筑面积40.92平方米，购房总价款477749元；亚通地产公司应当在2011年6月30日前向刘艳交付该商品房；如因亚通地产公司的责任，刘艳未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，亚通地产公司承担相应的违约责任；如因刘艳的责任造成刘艳未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由刘艳承担责任。
2012年7月22日，刘艳（出卖人）与赵秋平（买受人）在北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：FM2001B××），约定：出卖人所售房屋坐落于通州区××号，建筑面积52.35平方米；该房屋所有权证证号为京房售证字（2009）××号；房屋成交价格为82万元，买受人在签订本合同的同时支付定金3万元；出卖人应当在2012年8月22日前将该房屋交付给买受人，逾期在10日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起的10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。合同对其他事项进行了约定。同日，刘艳、赵秋平与中原经纪公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：刘艳与赵秋平采用公积金贷款，自行交割的方式付款，于2012年8月1日前付首付37万元，剩余首付过户当日给清；涉及此次房屋交易中产生的全部税费由赵秋平承担。
2012年7月29日，刘艳与赵秋平签订《钱款交付书》，约定：双方通过中原经纪公司的居间服务达成房地产交易，交付金额40万元，赵秋平于2012年7月29日将上述款项交付给刘艳，双方在交付上述钱款并签订本协议的同时，居间人指派本次交易的经办人刘京作为该交付行为的证明人在场，其中3万元为定金。同日，赵秋平通过中国工商银行向刘艳的帐户汇款37万元。2013年1月19日，刘艳向赵秋平出具收条一张，载明：今收到赵秋平交来购买××号房屋，购房首付款2万元。赵秋平共计向刘艳支付购房款42万元，刘艳对此予以认可。
原审法院另查：刘艳于2012年9月1日将涉诉房屋交付赵秋平，并由赵秋平居住使用至今。2013年4月19日，北京市通州区住房和城乡建设委员会向刘艳颁发房屋所有权证书（证号：X京房权证通字第××号）。国务院办公厅于2013年2月26日下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“新国五条”）。北京市人民政府办公厅于2013年3月30日下发了《贯彻落实﹤国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知﹥精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京十九条”）。赵秋平与刘艳对于办理房屋过户需要缴纳的新增加的税费由谁承担产生争议，刘艳至今未与赵秋平办理房屋过户手续。庭审中，赵秋平明确表示同意一次性支付剩余购房款40万元。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵秋平与刘艳签订的北京市存量房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。赵秋平、刘艳应当按照约定全面履行自己的义务。赵秋平、刘艳双方系“新国五条”施行前签订房屋买卖合同，但未在“京十九条”施行前办理网上签约，因国家政策调控导致办理房屋过户需要缴纳的个人所得税增加，当事人就合同履行及税费负担发生争议。从本案查明的事实看，因国家政策调控导致税费增加的数额较小，且对当事人履约能力不构成严重影响，该合同应当继续履行，由此增加的税费应依据合同约定予以承担。赵秋平与刘艳签订的北京市存量房屋买卖合同中明确约定本合同履行过程中因政策原因必须缴纳新税费的，由买受人缴纳。同时，刘艳、赵秋平与中原经纪公司签订的房屋买卖居间合同中亦明确约定涉及此次房屋交易中产生的全部税费由赵秋平承担。故赵秋平应当承担因国家政策调控导致办理房屋过户需要缴纳的新的税费。对于赵秋平主张刘艳继续履行房屋买卖合同，配合办理房屋权属转移登记手续的请求，理由正当、证据充分，法院予以支持；对赵秋平主张因逾期交房产生的违约金的请求，因刘艳于2012年9月1日实际向赵秋平交付诉争房屋，逾期9日，故刘艳应当按照合同约定向赵秋平支付逾期交房违约金。对赵秋平主张刘艳按合同约定向其承担支付因迟延办理房屋权属转移登记所产生的违约金，自赵秋平应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日，即2012年10月21日起，计算至法院判决之日止的请求，赵秋平与刘艳签订的北京市存量房屋买卖合同中虽有自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的约定，但刘艳实际于2013年4月19日取得房屋所有权证书。双方的上述约定实际无法履行，且赵秋平未能证明刘艳在取得房屋所有权证书事宜中存在过错，故赵秋平的该项主张，法院不予支持。刘艳关于已经通过电话、短信的方式明确通知赵秋平解除合同，且在解除合同通知之日起三个月内，赵秋平未到仲裁机构和法院等部门提起诉讼，故双方签订的房屋买卖合同已解除的辩解意见，无法律依据，法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、赵秋平与刘艳继续履行双方于二○一二年七月二十二日签订的北京市存量房屋买卖合同；刘艳在赵秋平履行相关合同义务后七日内配合赵秋平办理房屋权属转移登记手续；二、本判决生效之日起七日内，刘艳给付赵秋平逾期交房违约金人民币三千六百九十元；三、驳回赵秋平的其他诉讼请求。
判决后，赵秋平及刘艳均不服，上诉至本院，赵秋平上诉称：被上诉人作为出卖人，根据合同约定出卖人应当在合同签订之日起90日内，配合买受人办理房屋权属转移登记手续，否则应承担违约责任。现我方在合同约定的期限内未取得房屋所有权证书，刘艳应承担违约责任。刘艳直至新政出台之后才办理房产证，由此新增税费应认为刘艳违约造成的经济损失，应由刘艳承担。综上，请求判令刘艳按合同约定向我方支付因迟延办理房屋过户手续所产生的违约金。
刘艳上诉称：我方认为在出售房屋时，房屋未取得产权证，因此房屋买卖合同应属无效，故请求撤销原审判决，驳回赵秋平全部诉讼请求。
本院另查：刘艳以赵秋平及其夫于艳昭为被告，在通州区法院提起民事诉讼，要求解除双方的房屋买卖合同，腾退房屋并赔偿损失，该院以（2014）通民初字第02120号民事判决，驳回了刘艳的诉讼请求。现此案正在上诉审理中。
本院经审理所查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有北京市商品房预售合同、北京市存量房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、钱款交付书、汇款凭证、收条、房屋所有权证书、关于继续做好房地产市场调控工作的通知、短信记录、证人证言、（2014）通民初字第02120号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案证明。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵秋平与刘艳签订的北京市存量房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。刘艳上诉称该合同因在签订时涉案房屋没有取得房产证，故应为无效合同一节，本院认为，涉案房屋虽在签订合同时未取得房屋权属证书，但并不能就此认定房屋买卖合同无效。现涉诉房屋已经取得产权，可以办理过户手续，该合同并不具备无效条件，故刘艳称该房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。就赵秋平上诉要求迟延办理过户违约金的诉请，本院认为，刘艳实际于2013年4月19取得权属证书，故双方关于合同签订90日即申请办理房屋权属转移登记手续的约定并不能实际履行，且赵秋平在签订合同时对于涉案房屋未取得权属证书的状况是明知的，赵秋平亦未举证证明刘艳在房屋所有权证书取得过程中有故意或拖延等过错，故赵秋平要求此项违约金，本院不予支持。赵秋平与刘艳签订的北京市存量房屋买卖合同中明确约定本合同履行过程中因政策原因必须缴纳新税费的，由买受人缴纳，故赵秋平应当承担因国家政策调控导致办理房屋过户需要缴纳的新的税费。赵秋平关于不应承担税费的主张，本院不予采信。综上，赵秋平与刘艳的上诉理由不能成立，双方上诉请求本院均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费案件受理费1954元，由赵秋平负担1894元（已交纳），由刘艳负担60元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费3846元，由元，由赵秋平负担1862元（已交纳），由刘艳负担1954元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 刘 建 刚
代理审判员 郑 吉 喆
二〇一四年六月十九日
书 记 员 陈茜书记员吴可加