北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第26777号
原告北京乐游环球旅行社有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号5层0652。
法定代表人王x，总经理。
委托代理人常大鹏，男，1979年9月7日出生。
委托代理人白长锁，男，1975年10月11日出生。
被告北京鸿福宫宾馆有限公司，住所地北京朝阳区十八里店乡吕家村（旅游汽车公司）。
法定代表人邓宝杰，总经理。
委托代理人王xx，男，1971年6月5日出生。
委托代理人崔开梅，北京市德通律师事务所律师。
原告北京乐游环球旅行社有限责任公司（下称原告）与被告北京鸿福宫宾馆有限公司（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人常大鹏，被告委托代理人崔开梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月1日，我方与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将北京市朝阳区十八里店吕家营村委会南侧鸿福宫公司客房x层x间客房（下称x间客房）租给原告以经营宾馆；租期三年，自2013年3月1日至2016年2月28日；第一年租金142万元，之后逐年递增10万元，每年支付一次，提前一个月支付下一年度租金；承租人向出租人�付保证金7万元，合同终止承租人将承租区域交还后，出租人退还保证金；租赁期间内，承租人享有独立的经营权，出租人不得干涉。合同签订后我方按照约定向被告支付了保证金及第一年的租金，但是被告在将x间客房租给我方后又将该些客房地址对外出租（用于工商登记），并以此至少获利4.8万元（按照市场行情，出租一个注册地址约获利0.4万元，已经查证在C区至少注册了12家公司）。我方经营期间，多次有税务及登记机关人员上门查看地址，对我方经营宾馆造成严重影响。被告的行为不仅侵害了我方的合法权益，而且违反了《公司法》及《公司登记管理条例》等相关规定。2014年1月21日，我方法定代表人向被告实际经营负责人王xx发短信表示第二年不再续约，被告表示认可并接受。2014年2月底，我方将所租客房完整退还给被告，目前该些客房由被告另行经营。根�双方在合同中的约定，被告应将保证金退还。因索要未果，现诉至法院，请求确认双方之间的《房屋租赁合同》已经终止、判令被告退还租赁保证金7万元、支付不当得利款4.8万元。
被告辩称：同意确认《房屋租赁合同》终止，但终止的时间应为2014年3月4日，原告于2014年3月3日将租赁房屋门锁维修完毕，并于次日将房屋交还；不同意返还保证金7万元，原告无故提前终止合同属于违约行为，根据双方在租赁合同中的约定，此种情形下租赁保证金不应退还；不同意支付“不当得利款”4.8万元，被告并不存在原告所述的将承租范围内的房屋地址用于工商登记或取得任何利益，相关违法行为原告应向有关部门反映，而且原告在其所述的税务机关上门核实情况时就应该陈述事实，使其注册不成功，原告与所注册公司的关系与本案并非同一法律关系，应当另案处理。综上，原�被告在签订租赁合同后均应当遵守合同的相关约定，严格履行各自的义务，被告在合同签订后已经如约提供了承租房屋，使得原告正常经营，原告单方提前终止合同已属违约，应当承担相应的违约责任。
经审理查明：2013年3月1日，原（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将C区x间客房租给乙方以经营宾馆；租期三年，自2013年3月1日至2016年2月28日；第一年租金142万元，之后逐年递增10万元，每年支付一次租金，提前一个月付下一年度租金；乙方向甲方支付保证金7万元，作为承租期内完全履行合同的保证及物品押金，合同终止后及乙方将承租区域交给甲方后，甲方退还保证金；租赁期间，乙方享有独立经营权，甲方不得干涉等。该合同第七条第2款还约定有：“乙方提前终止合同，乙方所交保证金不予退还”。合同签订当日，被告将所租房屋交�给原告，原告向被告支付了保证金7万元、租赁费82.27万元。后双方签订《补充协议》一份，载有：“1、乙方截止2013年3月13日实缴房款992700元，大写（玖拾玖万两千柒百元整），应在2013年3月31日之前补齐剩余房款427290元，大写（肆拾贰万柒仟贰佰玖拾元整），如不按期补齐，甲方有权收回剩余36间客房，之间2013年3月份所产生的客房房租费用及相关电费由乙方承担。2、乙方承租期间不承担水费。3、租赁期间，甲乙双方如超出使用房间数量，可双方友好协商房间价格，互惠互利。”
2014年1月21日，被告负责人王xx向原告法定代表人王x发短信催要2014年3月1日至2015年2月28日期间的房租，王x表示第二年不租了，王xx回复“知道了”并询问何时把房子交回，王x表示等到期了再交房。
另查，包括C区x间客房在内的被告公司院内楼房均属于北京市朝阳区十八里店吕家营村委会集体资产，2006年1月23日，被告法定代表人邓宝杰与该村签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，租赁了该村委会南侧上述楼房以经营宾馆，并约定在经营期间内可以分租办公等。
庭审中，关于租金、保证金支付的情况，原告称签约当日支付了65万元、2013年3月31日支付了84万元，被告对此不予认可，称截至2013年3月13日，原告仅支付了租金99.27万元，双方因而签订了上述《补充协议》，但被告最终仍未付清第一年度全部租金。原告称其于2014年2月28日（租期届满时）将所租房屋交还给被告，被告称原告直至2014年3月4日才将房屋交还。
原告提供工商局登记注册信息查询单若干，在公司住所一栏登记有：北京鸿福宫宾馆内2层C8249、C7230等，原告据此欲证明被告在承租期内将客房地址另行对外出租以获利、影响了原告的正常经营。被告认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的，称其出租给原告的C区客房并未标号，无法确认C8249、C7230、C6245等即为原告所租房屋，且被告并不清楚这些公司是如何注册成功的，跟被告没有关系。原告提供宾馆住宿发票及登记表、所租客房照片，欲证明被告接收客房后继续经营，该些客房处于开业状态。被告认可发票的真实性，但不认可该份证据的证明目的。原告提供王x与王xx在2014年1月21日的短信记录，欲证明双方协商一致解除了租赁合同。被告认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的，称双方只是在协商，且即使被告同意解除合同，也只是为了防止损失扩大（原告一直拖欠房租）。被告提交原告出具的《借款单》，欲证明2014年3月3日因维修门锁原告向被告借款4200元。原告对该份证据的真实性不予认可。被告提交律师函、国内特快专递邮件详情单，欲证明被告曾向原告催收租金、电�及借款，原告收悉。原告认可该份证据的真实性，但称并不拖欠租金、电费及借款。
本案审理过程中，鉴于查清案件事实的需要，本院前往C区x间客房进行了现场勘验。经查看，涉案租赁标的物为被告院内的一座三层楼房，共x间客房，每层楼道内均标记有房间号：一层：7101-7118、7117-7130；二层：7201-7218、7217-7232；三层：7301-7318、7317-7332。该些客房现已由被告另作他用。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《收据》、《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》、《证明》等相关书证、当事人提交的上述证据、当庭陈述及庭审笔录、现场勘验笔录、照片等在案佐证。
本院认为：依法成立并生效的合同具有拘束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行己方义务。合同解除后，该合同所涉的权利义务终止。本案中，原、被告之间的《房屋租赁�同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。在该合同履行期内，原告并未依约及时、足额向被告支付租金，并主动向被告提出解除合同，被告对此表示同意并询问后续事宜，至此，双方之间的《房屋租赁合同》已经解除。关于原告要求确认该合同权利义务已终止的诉讼请求，本院应予支持。原告在合同约定的履行期限届满前终止合同，根据双方在《房屋租赁合同》中的约定，原告所交的租赁保证金不应退还，故关于原告要求被告退还租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持。原告虽称被告在合同履行期内将租赁范围内的C区客房地址另行出租给他人以办理工商信息登记，但就此并未提供有效证据予以佐证，被告对此亦不认可，本院对此难以采信，关于原告以此要求被告支付不当得利�4.8万元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告北京乐游环球旅行社有限责任公司与被告北京鸿福宫宾馆有限公司于二О一三年三月一日签订的《房屋租赁合同》已经终止；
二、驳回原告北京乐游环球旅行社有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费2660元，由原告北京乐游环球旅行社有限责任公司负担（其中的1330元已交纳，剩余1330元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 吴 玲
人民陪审员 刘凤芝
人民陪审员 崔 军
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 韦冠鹏