包头市九原区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0207民初659号原告：广东中奥物业管理有限公司包头分公司，住所地内蒙古自治区包头市。统一社会信用代码×××。负责人：梁兵，总经理。委托诉讼代理人：高凤霞，女，该公司业务经理。委托诉讼代理人：王燕，女，该公司客服主管。被告：张乐，男，1989年7月5日出生，汉族，监理工程师，现住内蒙古自治区包头市。原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称中奥物业包头分公司）与被告张乐物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业包头分公司的委托诉讼代理人高凤霞、王燕，被告张乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业包头分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费6119.58元、违约金2134.36元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月1日，原告与包头市和发房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向其开发的和发紫薇园小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与选定的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的7月1日至30日，逾期缴费从逾期之日起按每天应缴费用的3‰支付违约金。2017年10月1日，原告与和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《物业委托服务合同》，合同期限为3年，业主缴费时间为每年的9月1日之前全额预付全年物业服务费。逾期交纳从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五支付违约金。原告按照上述合同约定为该小区提供了物业管理服务。被告系和发紫薇园小区*号房屋业主，房屋面积114.28㎡，自2015年7月1日欠缴物业服务费，其中2015年7月1日至2017年9月30日的物业管理费为5553.90元、违约金2134.36元，2017年10月1日至2017年12月31日的物业管理费为565.68元。经原告多次催收，但被告拒绝缴费，故诉至人民法院。被告张乐辩称，三号楼电梯应该在2018年3月进行检修，但目前已是5月份仍然未进行检修，而且经常出现故障。房屋在交付时就存在房顶钢筋裸露的问题，曾和上一家物业公司反映多次都未得到解决，同时窗户密封胶条老化，导致室内漏风漏水，物业公司应该在房屋验收合格的前提下才能向业主交房，因为上述原因所以没有缴纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：和发紫薇园小区系包头市和发房地产开发有限责任公司开发建设，2015年7月1日，该公司与原告中奥物业包头分公司签订了《和发紫薇园前期物业服务合同》，该合同约定：选聘原告为和发紫薇园小区提供前期物业管理服务，住宅物业服务收费标准为1.8元/㎡/月，物业费按12个月为一周期计收，物业买受人或使用人应在每个周期开始之日起30日内按时交纳，未按时交纳物业服务费用，按欠交金额每日3‰的标准支付逾期付款违约金。合同期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效时止。合同还对其他事项进行了约定。2017年10月1日，原告中奥物业包头分公司与和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《和发紫薇园项目物业委托服务合同》，合同约定：“委托服务期限为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日止。住宅物业服务费标准为1.65元/月/㎡，业主、物业使用人须自2017年起，每年9月1日之前全额预付当年全年的物业服务费。若逾期支付，应自逾期之日起每日按逾期费用万分之五的标准支付违约金。”上述合同签订后，原告向和发紫薇园小区提供了物业管理服务。诉讼中被告张乐陈述，和发紫薇园小区*号房屋买受人为张海全，系被告的父亲，该房屋面积为114.28㎡，现由被告居住使用，诉讼前原告曾与被告就物业服务费进行过沟通。庭审中被告张乐认可其是房屋的实际使用人，对原告向其主张物业服务费没有异议。2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费被告张乐没有交纳。原告在诉讼中提交了前期物业服务合同、物业委托服务合同、催费记录、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、2015-2018年度电梯定期检验材料，佐证其诉讼请求。被告张乐表示今年3月份才入住房屋，对于之前的物业服务合同并不清楚，原告曾催收过物业服务费，对于其余证据无异议。被告张乐提交了房屋存在质量问题的照片、房屋买受人与包头市和发物业服务有限公司签订的前期物业管理服务协议，证明房屋质量、物业服务未达到约定标准，原告对其证明目的不予认可。双方当事人在物业服务的质量上存在争议。被告张乐当庭陈述房屋存在房顶钢筋裸露、窗户密封胶条跳起的质量问题，曾在收房时向上一家物业公司进行过反映，但是没有给予解决。因被告已在装修过程中对裸露钢筋进行了处理，物业公司作为房屋验收人应当对此质量问题承担责任，在原告赔偿损失7000元-8000元，并更换窗户密封胶条后，方同意向原告交纳物业服务费。原告中奥物业包头分公司认为房屋质量问题应由第三方处理，不能成为拒付物业服务费的理由。本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中包头市和发房地产开发有限责任公司与原告中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园前期物业服务合同》，以及和发紫薇园小区业主委员会与原告中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园项目物业委托服务合同》是双方的真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，对业主具有约束力，物业公司、业主应按照合同约定履行相应义务。被告张乐关于房屋存在钢筋裸露、窗户密封胶条老化松动问题的抗辩意见，涉及到房屋自身质量问题，属于业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，物业服务合同对此并无相应约定，不在物业服务合同约定的管理服务范围之内，密封胶条也不属于法律、行政法规所规定的共用部位、共用设施，因此不能作为拒付物业服务费用的抗辩事由，本院对该抗辩意见不予采纳。原告在诉讼中已提交了涉案房屋所在单元两部电梯2015年度至2018年度的定期检验材料，被告张乐无其他证据证明原告未对电梯履行维修维护义务，房屋买受人与其他物业公司签订的前期物业管理服务协议与本案并无关联，故本院对被告的其余抗辩意见不予采纳。在原告提供物业管理服务后，被告张乐应当按照合同约定履行给付物业服务费的义务，被告张乐应交纳物业服务费6119.58元（2015年7月1日至2017年12月31日期间）。关于原告违约金的主张，因无相关事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张乐于本判决生效后十日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司物业服务费6119.58元（2015年7月1日至2017年12月31日期间）；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担6元，被告张乐负担19元。本判决为终审判决。审判员  巴图二〇一八年六月八日书记员  赵娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。