内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌前民初字第03095号
原告刘红梅，女，1954年8月10日出生，汉族，无业，现住乌拉特前旗西山咀农场。
委托代理人谈清，内蒙古律源律师事务所律师。
被告伊生满，男，1963年9月9日出生，汉族，农民，现住乌拉特前旗西山咀农场。
被告巴彦淖尔市西山咀农场，住所地乌拉特前旗乌拉山镇。
法定代表人贺志宏，场长。
委托代理人李胜利，男，汉族，农场职工。
委托代理人陈翠兰，内蒙古子阳律师事务所律师。
原告刘红梅与被告伊生满返还原物纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理，依法组成合议庭，于2015年9月9日、2015年11月30日、2015年12月8日、2015年12月18日、2016年1月21日公开开庭进行了审理。审理中，原告刘红梅申请追加巴彦淖尔市西山咀农场为本案被告参加诉讼，本院准予追加。原告刘红梅及其委托代理人谈清，被告伊生满，被告巴彦淖尔市西山咀农场的委托代理人李胜利、陈翠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘红梅诉称：原告一家五口系西山咀农场九分场农工，我们在九分场有住房有土地，因为原告丈夫刘荣患病，耕种的土地少无法维持生活，我们全家于1992年搬迁到乌拉特中旗打零工谋生，将属于我们自有的住房门锁上，当时家中放有炊具、家具等用品。搬出去之后，原告一边打工谋生一边给丈夫刘荣看病。原告丈夫刘荣于2004年5月去世。之后原告为了维持生活带着四个孩子四处打工。现在由于原告年龄已高，回到住所后发现房屋已经由被告伊生满居住。原告要求被告腾房，被告以从分场主任那里买的房屋为由，拒绝腾房。此时原告才得知被告伊生满已经在原告的房里居住十年以上。综上，为了维护原告的合法权益诉至法院，要求被告返还占有原告的住房一套（价值20000元），由被告承担原告房屋使用期间的租金10000元，诉讼费由被告承担。
被告伊生满辩称：我是西山咀农场的农工，1999年西山咀农场卖房，我知道这个消息后就花了1400元买了本案所涉的房屋，这个房是属于我的，我不同意返还。
被告巴彦淖尔市西山咀农场辩称：首先，原告的起诉已经超过了诉讼时效。民法通则第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告主张权利已经远远超过法律保护的二年诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。其次，原告离开西山咀农场的原因是下欠农场9000多元的税费摊派，原告为了逃避自已应当承担的费用，搬去其他地方，当时这种情况非常普遍，原告是对自己财产的一种抛弃。第三，原告在1992年离开西山咀农场，1999年西山咀农场九分场面临没有人管理房屋倒塌的情况，于是西山咀农场将房屋以1400元的价格出售给伊生满，所得价款抵消了原告家所欠的部分欠款。第四，在1992年，当时因为政策的原因，由于无法偿还欠款没收财产的情形很普遍，原告20年后回来要房，如其请求得到支持，必然引起更多的矛盾，不利于社会稳定。综上，请求法院查明事实，公正判决。
审理中，原告为支持其诉讼请求向本院提供了以下证据：
1、宅基地证、结婚证各一份，证明本案争议房屋归刘荣与刘红梅共同所有。
2、刘红梅身份证、户口本各一份，证明刘荣与原告是夫妻关系，刘荣因病去世，对于共同财产，原告有当然继承的权利。同时证明原告的户籍所在地是农场九分场。
3、意见书一份，证明刘红梅与刘荣的三个子女同意放弃该房屋的所有权，房屋归刘红梅所有。
4、证明一份，证明刘红梅和刘荣有三个子女。
原告提供的证据，经质证，被告伊生满对以上证据均认可。被告巴彦淖尔市西山咀农场对1、2、3号证据的真实性均认可，但对举证意图不认可；对4号证据有异议、不认可。本院经审核上述证据客观、真实，且与本案有关联性，本院予以采信。
被告伊生满为证明其答辩主张，向本院提供西山咀农场收据一份，用以证明伊生满向西山咀农场购买刘荣房屋，价款1400元。原告及被告巴彦淖尔市西山咀农场对该证据的真实性均认可，无异议。本院经审核该证据客观、真实，且与本案有关联性，本院予以采信。
被告巴彦淖尔市西山咀农场为证明其答辩主张，向本院提供了以下证据：
1、摊派单账目七张，证明刘荣欠农场9186元，用房款核减了1400元，还下欠7786元
2、售房收据一份，证明刘荣的房被处分了1400元抵顶了农场的欠款。
3、出示公证书、公证处谈话记录，财产清单、清收欠款挂账协议各一份，用以证明被告农场有权处分本案所涉的房屋。
上述证据经质证，原告对1号证据不认可；对2号证据的真实性认可，但对举证意图不认可；3号证据形式上是复印件，由法院到公证处予以核实，如内容相符，则真实性认可，但从后面的内容看只有刘荣一人的签字，其中所涉的财产属于夫妻共同财产，刘荣一人处份属于无权处分。财产清单中对于房子的描述只有“房三间”，没有面积、座落等的描述，无法证明其中所指的房屋就是本案的房屋。没有进行登记，不符合物权变更的法律规定（物权法第9、14条规定），举证意图不认可。即便转让也应由双方协商或由第三方确定财产价格。公证文书存在瑕疵，程序、内容违法，应自始无效。而且原告在公证文书后对于下欠的款项已经用其他财产陆续进行了给付。被告伊生满对上述证据均认可、无异议。本院经审核对原、被告均认可的证据本院予以采信，对双方存有异议的证据本院将结合其他证据进行综合认证。3号证据经本院核实后与被告西山咀农场提供证据内容相符，故对其真实性本院予以采信。
本院出示以下证据：
1、2015年11月30日本院组织原、被告双方到本案争议房屋现场勘察的录像一份及现场图一份。
2、对刘红梅询问笔录一份。
3、对范某某询问笔录一份。
4、对邢某某询问笔录一份。
上述证据，经质证，原告对1号、2号、3号、4号证据均认可、无异议；被告伊生满对1号、2号证据认可，对3号、4号证据有异议、不认可；被告巴彦淖尔市西山咀农场对1号、2号证据认可，对3号、4号证据有异议、不认可。本院经审核认为，1号、2号证据客观、真实，且与本案有关联性，本院予以采信，3号、4号证据本院将结合其他证据进行综合认证。
经审理查明：原告刘红梅与刘荣系夫妻关系，婚后生育长女刘丽丽、次女刘丽霞、长子刘利东。1989年5月25日刘荣取得了乌拉特前旗人民政府颁发的字2300503号宅基地证，所涉房屋即本案争议房屋。刘荣现已因病去世，刘红梅与刘荣的子女刘丽丽、刘丽霞、刘利东均表示放弃对刘红梅、刘荣所有房屋的继承，该房屋归其母亲刘红梅所有。原告称其全家于1992年搬迁去他处生活。1999年3月17日，被告伊生满以1400元的价格从巴彦淖尔市西山咀农场购买本案所涉房屋，购买后本案所涉房屋一直由伊生满一家共同占有、使用至今。被告伊生满在居住期间对房屋进行了部分修缮及装修。审理中，被告巴彦淖尔市西山咀农场提供乌前证字（92）第174号公证书，对刘荣下欠巴彦淖尔市西山咀农场九分场欠款7903.08元予以公证，列举财产清单一份（其中包括房三间），笔录记载如刘荣违约愿将财产作偿还。原告对上述公证材料中刘荣的签名均有异议，但其不要求对刘荣的笔迹进行鉴定。现原告诉至法院，要求被告返还占有原告的住房一套（价值20000元），由被告承担原告房屋使用期间的租金10000元，诉讼费由被告承担。
另查明，审理中经询问原告刘红梅意见，如本案所涉房屋无法返还是否要求折价赔偿，原告刘红梅明确表示不要求折价赔偿。
本院认为，本案诉争的位于乌拉特前旗西山咀农场九分场的住房，刘红梅享有所有权。被告巴彦淖尔市西山咀农场辩称由于刘荣下欠农场费用未按期归还，故农场依据与刘荣达成的公证书对其房产进行处分，予以核减部分债务。本院认为巴彦淖尔市西山咀农场虽与刘荣签订了公证书，但农场在处分刘荣房产时未对房产进行作价，自行定价后对刘荣的房产进行了处分，巴彦淖尔市西山咀农场出售刘荣房产（现归刘红梅所有）系无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中被告伊生满作为争议房屋的买受人，其购买房屋的行为发生于1999年，受当时社会经济发展条件的限制，农村房屋的登记管理不严格，被告伊生满从九分场的主管机关被告巴彦淖尔市西山咀农场处购买本案争议房屋，可推知其不知且不应知出卖人为无处分权人，买受人的买受行为属善意。被告伊生满在购买房屋时支付了房屋转让的合理价款，且其在购买房屋后，一直对本案争议房屋进行管理、使用和修缮。综上，被告伊生满作为善意第三人取得本案争议房屋的所有权。审理中，经法院释明，原告刘红梅明确表示如本案所涉房屋无法返还，其不要求折价赔偿，故对于原告刘红梅的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条的规定判决如下：
驳回原告刘红梅的诉讼请求。
案件受理费550元，由原告刘红梅自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 李 慧
人民陪审员 裴文轲
人民陪审员 韩彩霞
二〇一五年二月二日
书 记 员 翟娜薇
后附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。