黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终3536号
上诉人（原审被告）：黑龙江裕安房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市阿城区上京大道和金西路交叉口一楼南数1号。
法定代表人：付刚，经理。
委托诉讼代理人：王绍美，黑龙江合心�师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程雪原，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：葛耀光，黑龙江峰光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马红玉，1971年1月13日出生，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：葛耀光，黑龙江峰光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周浩，1976年8月11日出生，住哈尔滨市。
上诉人黑龙江裕安房地产开发有限公司（以下简称裕安公司）因与被上诉人程雪原、马红玉、周浩民间借贷纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院作出（2015）香民四商初字第677-3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人裕安公司的委托诉讼代理人王绍美，被上诉人程雪原、马红玉及其委托诉讼代理人葛耀光到庭参加诉讼�被上诉人周浩经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
裕安公司上诉请求:1.撤销一审判决，驳回程雪原、马红玉的所有诉请或发回重审；2.一、二审诉讼费用由程雪原、马红玉承担。事实与理由：1、裕安公司的法定代表人付刚与周浩属于朋友关系，2013年8月21日周浩找到付刚，说自己有亲属要购买几套裕安公司开发的房屋。同日，程雪原、马红玉在周浩的陪同下到裕安公司挑中了5套房屋总价值2,057,303.00元。因数额过大，与裕安公司协商后，约定先签订购房合同并开具收据，随后汇款给裕安公司。裕安公司当时欠周浩的钱，同时看在朋友的情面同意了该要求。但程雪原、马红玉至今未向裕安公司支付一分钱。裕安公司多次找到周浩索要，周浩以没钱，多拖欠几天为由让裕安公司等等。2、一审判决不符合担保法的法律规定。依据《担保法》第十三条保证人与�权人应当以书面形式订立保证合同的规定，如果保证人同意担保应签订书面的保证合同，签订保证合同属于法定强制性规定。本案债权人没有提供书面合同，应不属于保证行为。因为没有保证合同更无法证明是否是最高债务限额度的保证合同。3、现有证据不能得出存在保证行为。现有证据可证明程雪原、马红玉与周浩存在借款关系，因裕安公司没有参与借款行为，裕安公司不发表意见。程雪原、马红玉与裕安公司的购房合同及两名证人，没有达到证明裕安公司存在最高额担保证据证明标准。程雪原、马红玉没有提供直接证据证明存在最高额担保，程雪原、马红玉仅证明借给周浩三笔款中的一笔时间内同日购买裕安公司的五套房屋就推定裕安公司为周浩提供了担保，不能达到证明标准。一审法院对杨某某证实的内容理解错误，杨某某证明是裕安公司向周浩借款90万后归还的事实，至于周浩钱的来源裕安公司不过问，抵押给周浩的房屋周浩让写谁的名字就写谁的名字，不能得出裕安公司就必须要为周浩担保的结论。正因为裕安公司借周浩的钱，周浩的一些不合理的要求才得到裕安公司的满足，才出现房屋买卖合同购买人是程雪原、马红玉的事实。仅凭证人栾某某的证言单一证据能否就得出裕安公司同意用5套房屋承担最高额担保责任的结论，显然无法达到民事证据证明标准。
程雪原、马红玉辩称，一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，应依法维持。裕安公司上诉陈述的第一项事实理由属于虚构。真实情况是程雪原、马红玉向周浩借款，裕安公司以房屋买卖的形式提供抵押担保，房屋的买受人是程雪原、马红玉，如果裕安公司不提供房屋抵押担保，程雪原、马红玉是不会借款给周浩的。其第二项事实和理由是�安公司理解法律错误，担保法十三条是保证担保属于人保，保证担保需要书面合同，抵押担保不需要书面合同。此外，根据最高院审理民间借贷问题的规定第二十四条，民间借贷以房屋买卖的形式进行抵押担保，按照民间借贷进行审理，然后债权人在执行阶段可以拍卖、查封以买卖形式进行抵押的房产。裕安公司的第三项事实和理由，证人杨某某的证言，周浩的答辩，证人栾某某的证言可以形成证据链条，周浩借款三分利，周浩再借给裕安公司六分利，周浩获利三分。周浩到期没有偿还借款，裕安公司应当承担担保责任。
程雪原、马红玉向一审法院起诉请求：1.周浩偿还程雪原、马红玉借款1,251,967.00元，并支付利息572,790.00元（2013年8月21日-2015年12月27日按月利息三分计算）；2.周浩承担2015年12月28日至给付之日止的利息（按本金1,251,967.00元按月利息三分计�）；3.裕安公司用坐落在阿城区金城街5套房产，为周浩向程雪原、马红玉借款抵押担保并承担连带赔偿责任；4.诉讼费由周浩、裕安公司拟承担。庭审中，程雪原、马红玉变更第一项请求为：周浩偿还程雪原、马红玉借款125.1万元、支付程雪原、马红玉利息57.2万元（2013年8月21日-2015年12月27日按月利息三分计算）
一审法院认定事实：程雪原、马红玉系夫妻关系。周浩向程雪原、马红玉借款，口头约定按月利率3%计息。2013年8月21日，程雪原、马红玉通过银行转账和支付现金的方式，向周浩支付借款87.3万元。同日，程雪原、马红玉与裕安公司签订5份房屋买卖合同。在程雪原、马红玉未交付购房款的情况下，裕安公司给程雪原、马红玉开具了5份购房收据并在哈尔滨阿城区房地产事业管理局办理了房屋买卖的联机备案，将这五套房产的购房人登记在程雪原、�红玉的名下。五套房产分别为：1、哈尔滨市阿城区金成街裕安家园（以下简称裕安家园）B号楼3单元901室，购房款411,174.00元，买受人是程雪原；2、裕安家园B号楼2单元901室，购房款412,607.00元，买受人是程雪原；3、裕安家园B号楼1单元703室，购房款411,174.00元，买受人是马红玉；4、裕安家园B号楼1单元603室，购房款411,174.00元，买受人是马红玉；5、裕安家园B号楼3单元1601室，购房款411,174.00元，买受人是程雪原。以上房产总价款是2,057,303.00元。2014年1月26日程雪原、马红玉通过银行转账向周浩支付借款60万元、2014年5月29日程雪原、马红玉通过银行转账向周浩支付借款38.8万元。2013年9月21日至2015年1月27日期间，周浩陆续归还程雪原、马红玉借款及利息。2015年12月10日，程雪原、马红玉与周浩就借款进行对账，周浩确认截至2015年1月27日尚欠借款本金1,251,967.00元，利息572,790.00元。庭审中，经双方确认尚欠借款本金125.1万元，利息57.2万元。一审法院认为，周浩向程雪原、马红玉借款，并为程雪原、马红玉出具了书面确认，双方之间构成了民间借贷合同关系，周浩应依双方约定给付借款及利息。程雪原、马红玉要求周浩给付拖欠的借款及利息请求，应予支持，但欠款本金及利息应以双方庭审中确定为基准，程雪原、马红玉要求按年利率36%计算利息超出法律规定，应以年利率24%计算。裕安公司以其所有的房产与程雪原、马红玉签订房屋买卖合同的形式作为周浩向程雪原、马红玉借款的担保，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的情形，应认定为双方之间成立了一种非典型的担保关系。程雪原、马红玉要求其用该房产承担担保责任，应予以支持。关于裕安公司辩称其未为周浩与程雪原、马红�的借款提供循环最高额担保，与程雪原、马红玉是房屋买卖关系的问题。裕安公司的抗辩缺乏法律和事实依据，理由：一是程雪原、马红玉与周浩的当庭陈述、证人栾某某的证人证言、案外人杨某某的陈述能相互认证裕安公司以签订房屋买卖合同的形式为周浩借款进行担保的事实。二是作为专业的房屋开发企业，裕安公司在程雪原、马红玉未缴纳购房款的情况下，在程雪原、马红玉借给周浩第一笔款当日，即与程雪原、马红玉签订房屋买卖协议，将5套房产在房产管理部门办理了联机备案，将房屋的购房人登记在程雪原、马红玉的名下，其行为不符合正常房屋买卖的交易习惯。其辩称双方是正常的房屋买卖关系有悖常理。三是从担保房产价值来看，五套房产的总价值2,057,303.00元，高于程雪原、马红玉的借款，且证人栾某某、案某某证实随时向程雪原、马红玉多次借�，裕安公司亦未举证证明其担保数额，故应在五套房产的总价值内承担担保责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、二百零五条、二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、周浩偿还程雪原、马红玉借款125.1万元，于判决生效后十日内一次性付清；二、周浩给付程雪原、马红玉借款利息381,333.00元（以双方约定并核算的利息计算方式、计算期间及利率36%的计算利息为572000元，应调整为年利率24%即572000元÷36%×24%=381,333.00元），与上述款同时付清。另给付以本金125.1万元为基数，按年利率24%自2015年12月28日至实际给付之日止的利息；三、如周浩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，程雪原、马红玉可以申请评估、拍卖裕安公司所有的位于裕安家园B号楼3单元901室、裕安家园B号楼2单元901室、裕安家园B号楼1单元703室、裕安家园B号楼1单元603室、裕安家园B号楼3单元1601室等房屋的价款予以受偿。案件受理费19,491.00元、财产保全费5,000.00元由周浩承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：裕安公司提交的录音及银行票据，仅能证明裕安公司与周浩之间存在90万元资金的往来，但不能否定裕安公司为周浩向程雪原、马红玉借款以房产买卖的形式提供担保的事实。裕安公司作为房地产开发企业，在没有收到房款的情况下，便为他人全额开具5套房产的房款收据，裕安公司称开具收据的原因仅是周浩说“自己的亲戚要购买几套房屋”，明显不符合常理。周浩对案涉5套房产的陈述与裕安公司工作人员杨某某的陈述一致，且符合常理。本院对周浩向程雪原、马红玉借款的目的是为裕安公司使用、裕安公司以买卖5套房产的形式为周浩向程雪原、马红玉借款提供担保的事实予以确认。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是程雪原、马红玉与裕安公司所签《商品房买卖合同书》的性质及裕安公司对案涉债务应否承担担保责任。
根据各方当事人在一、二审期间的举证及庭审调查情况，可以确定周浩向程雪原、马红玉借款以及裕安公司以商品房买卖形式签订五份《商品房买卖合同书》为案涉借款提供担保的事实。鉴于裕安公司与程雪原、马红玉并未就五套房产签订抵押合同，形成抵押担保合意，亦无办理抵押登记的具体行为，原审认定双方属于一种非典型担保正确。“非典型担保”虽然不属《担保法》和《�权法》明确规定的担保形式，但其并不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，亦不违反《物权法》第十五条所确立的原因行为与物权变动行为相区分原则。依契约自由原则，应承认该种非典型担保合同的效力。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，裕安公司在周浩不履行生效判决偿还借款义务时，程雪原、马红玉可以依本判决申请强制执行买卖合同标的物，故原审判决裕安公司承担责任并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。裕安公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19,491.00元，由黑龙江裕安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 芳 芳
审 判 员 孔 祥 群
代理审判员 王 振 宇
二〇一六年九月十八日
书 记 员 都关红叶