广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3987号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨X平，男，汉族，1948年9月3日出生，住广东省广州市白云区。
委托代理人：汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张X，男，汉族，1983年7月19日出生，住广东省兴宁市。
委托代理人：林晓隆，广东仁言律师事务所律师。
原审第三人：梁Z祥，男，汉族，1951年8月23日出生，住广东省电白县。
委托代理人：吴水良，广东粤鑫律师事务所律师。
上诉人杨X平、张X因与原审第三人梁Z祥房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市白云区京溪路208号之一至之十首、二层产权于2009年3月16日登记在梁Z祥名下。
2012年5月24日，杨X平与张X签订《商铺转让合同》，约定杨X平将广州市白云区同和镇京溪村天景小区A幢首层（208）号之4-之6（下称涉案物业），建筑面积300平方米，租期自2012年6月1日至2020年12月31日，每月租金标准为2012年6月1日至2013年6月1日为32800元，2013年6月1日至2014年6月1日为34440元，从第二年起每年递增5%，签订本合约时，张X向杨X平支付2个月按金65600元和1个月上期租金98400元，其余每月租金在每月10日前交清，最迟不得超过7天，如张X拖欠租金超过7天，该商铺内一切物品视为张X自动放弃，杨X平有权强行收回该商铺，备注：本次转租包括顶手费300000元，此顶手费包含两个月按金65600元及个人独资修理厂一间（广州市白云区胜辉汽车修理厂）（下称汽修厂），办理该修理厂变更的手续由双方配合办理，费用由张X负担，在张X完全接手前上述修理厂的所有债权、债务、税务等由杨X平负责，与张X无关等等，本次商铺转让是包含设备的（如：打气泵、板喷工具、拆胎机、平衡机等），本次租约使用面积除第一条地址面积还包括京溪天景小区B幢首层1号仓库（约90平方米下称1号仓库）。
上述合同签订后，杨X平将涉案物业及1号仓库及汽修厂的公章、营业执照、物业内设备交付张X使用并协助张X办理了汽修厂的变更登记手续，张X向杨X平支付顶手费30万元并按每月32800元的标准支付2012年6-10月份的租金，后即未向杨X平支付租金，其中8-9月份租金由张X每月直接向梁Z祥支付14631元，之后张X自2013年1月起就涉案物业向梁Z祥支付租金，其中1-5月每月支付租金20000元，自2013年6月起每月支付租金21000元。张X另向广州旺基置业有限公司支付涉案物业的中介服务费15000元。
2013年1月5日，杨X平向张X发出《律师函》，内容为因张X拖欠自2012年10月起的租金未交，张X的行为构成违约，要求张X在2013年1月10日前支付拖欠的全部租金，否则杨X平有权强行收回物业等等。该函件张X于2013年1月7日签收。
原审诉讼中，杨X平为证实其合法出租涉案物业给张X，提交其与梁Z祥于2004年6月30日签订的《租约合同》（下称《合同一》）一份及2012年4月18日签订的《租约合同》（下称《合同二》）复印件一份，其中《合同一》的租赁期限为2004年7月1日至2014年6月30日，《合同二》内容显示杨X平和梁Z祥就涉案物业再次签订合同，约定租期自2014年7月1日（填写）至2020年12月30日（填写）止，租金每月为48500元（原显示52500元），杨X平每月／次交租期为月初的3（填写）号前（填写），不行拖欠，若有拖欠则按日1%（填写）滞纳金计收，杨X平必须交97000元（原显示105000元）按金给梁Z祥，第二年（原显示为五年）起租金按增加3%计算等等，备注：“前合同交清租金可以转让”，该合同中有多处存在修改痕迹。梁Z祥对《合同一》予以确认，同时确认《合同二》中落款处“梁Z祥”签名及备注内容由其书写，合同中的其他内容均是杨X平自行修改并添加，杨X平篡改租赁期限，且该合同尚未生效，双方均未实际履行。
张X提交汽修厂与郭益安签订的《租赁合同》一份，该合同内容为郭益安向汽修厂出租广州市白云区京溪路天景小区房屋作办公室、仓库使用，租期自2012年12月1日至2020年12月31日止，双方并约定租金标准及违约责任等，张X另提交收据五份，拟证实其向郭益安支付2012年12月至2013年6月份期间的租金。
原审庭审中，张X陈述1号仓库因杨X平未与该仓库业主郭益安签订租赁合同导致其与郭益安另行签订租赁合同并支付租金，且因杨X平与梁Z祥之间的纠纷导致其无法正常经营，其与杨X平协商约定2012年11-12月为免租期，2013年始其按杨X平的要求直接向梁Z祥支付租金，租金标准是其与杨X平协商后确定，顶手费30万元中包含65600元押金，其他都是入场费，入场费是因杨X平认为涉案物业升值空间较大才需额外支付的费用，物业转让也包含部分设备，设备不包括在顶手费中；杨X平确认顶手费30万元中包含两个月的押金65600元，剩余费用234400元为汽修厂的资产，即转让汽修厂的对价，1号仓库原先以汽修厂的名义与该房业主签订合同，也与涉案物业同时交付杨X平使用，张X从未提出异议，张X陈述的关于减免租金、自2013年1月起由张X直接向梁Z祥支付租金及租金标准的事宜均不属实。
杨X平另提交《胜辉汽修转让设备清单》主张其向张X提供设备21项，之后杨X平撤回第5项中的漆房项目；经原审法院现场勘验，涉案物业内的张X所作装修及厂内现有设备情况如下：涉案物业4-5号铺中间靠近入口处的玻璃隔墙及隔墙内货架上的物品由张X装修及购买，隔墙内桌椅、货架均由杨X平提供；现存设备有：升降机3台、洗车机2台、吸尘机1台、抛光机两台，打气机、拆胎机、补胎机、变速箱换油机、水泵各一台，办公台柜2套、不完整的四轮定位仪设备、办公电脑三台及一些零散而无法统计的汽修工具，另有平衡机一台，上述现存设备中，洗车机、抛光机、升降机、笔记本电脑各一台均由张X自行购买，其他设备为杨X平向张X提供；对于张X的装修情况，杨X平确认张X进行拆墙、安装卷门、拆玻璃墙、安装玻璃墙和玻璃门、更换广告牌内容属实，不清楚维修卷闸门费用有无产生。张X提交的装修清单内容显示其进行拆墙、安装卷门、拆玻璃墙、安装玻璃墙和玻璃门费用合计5600元，维修卷闸门费用2000元，安装广告牌费用5000元。张X表示在其所进行的装修中，对于未形成附合的装饰装修物由其自行取走及拆除，包括升降机、洗车机、液晶广告牌等，其他物品由杨X平自行处理，其仅主张损失。
原审另查明，杨X平分别于2012年10月31日、2013年1月8日向原审法院提起另案诉讼，要求梁Z祥与广州荣友物业管理有限公司就上述两份《租约合同》赔偿损失及承担违约责任，原审法院分别以（2012）穗云法民四初字第1776号案与（2013）穗云法民四初字第132号案受理，该两案中，杨X平与梁Z祥对上述《合同二》的效力产生争议。
以上事实，有《商铺转让合同》、《租约合同》、《租赁合同》、收据及当事人陈述等证据证实。
杨X平于2013年7月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除杨X平、张X签订的《商铺转让合同》，涉案物业内的所有资产（包括广州市白云区胜辉汽车修理厂的营业执照、公章及设备清单中的内容）交还给杨X平；2、张X立即向杨X平支付2012年8月1日至本案判决生效之日止的租金及利息（租金为自2012年6月1日至2013年6月1日，每月租金32800元，之后每年递增5%，利息为以当月应缴租金为本金，从当月第18日起按中国人民银行同期贷款利率计付至判决生效之日）。
张X答辩并反诉称，不同意杨X平的诉讼请求，张X已经按约支付2012年6-10月份租金，自2013年1月起张X直接向梁Z祥缴交租金，张X不存在违约行为。梁Z祥在2012年10月30日出具声明明确杨X平的转租行为无效，但杨X平向张X出租涉案物业时保证其有权转租。涉案物业一直处于停业状态，张X完全无法正常营业租赁目的无法实现，且杨X平亦未将合同约定的仓库交付给张X使用。因此，张X反诉请求法院判令：1、解除杨X平、张X于2012年5月24日签订的《商铺转让合同》；2、杨X平赔偿顶手费300000元；3、杨X平赔偿2012年6月至2012年10月的租金164000元；4、杨X平赔偿中介服务费15000元；5、杨X平赔偿张X对涉案物业的装修费用30000元（以法院委托评估数额为准）。
梁Z祥原审述称：应驳回杨X平的诉讼请求，杨X平将租赁期限进行篡改，转租行为亦未经梁Z祥同意，杨X平与张X签订的《商铺转让合同》应属无效；杨X平收取了高额的顶手费及其他费用，应予返还。对于张X的诉讼请求，因合同无效，杨X平向张X收取的费用应予返还；至于装修费用，张X未提供证据，对此梁Z祥持保留意见。杨X平与张X签订的《商铺转让合同》未经梁Z祥同意，即使基于梁Z祥、杨X平租赁合同中所注“前合同交清租金可转让”，但杨X平并没有交清前合同的租金，且该份合同多处有修改痕迹，在法律上也是不能认定的。
原审法院认为，因梁Z祥已确认《合同二》为其所签订，对该合同真实性原审法院予以采信，《合同二》虽有明显的涂改痕迹，但依照常理，《合同二》的租赁期限应在《合同一》期满之后，现梁Z祥在举证期内亦未对《合同二》中修改内容的真实性申请鉴定，对该合同内容由杨X平自行添加或修改亦未举证证实，举证不能的责任应由梁Z祥承担，因此，梁Z祥主张该合同无效依据不足，原审法院不予采纳。《商铺转让合同》是杨X平与张X的真实意思表示，内容亦未违反我国法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行，梁Z祥在杨X平转租期间直接向张X收取租金且在杨X平提起诉讼前均未对杨X平的转租行为提出异议，张X以杨X平未经梁Z祥允许转租涉案物业主张《商铺转让合同》无效无据，原审法院亦不予采纳。现杨X平已依约履行了全部义务，张X却自2012年11月起未向杨X平交纳租金，其主张经与杨X平协商后向梁Z祥直接支付租金及免交2012年11-12月期间的租金，但杨X平对此不予确认，张X亦无证据证实，杨X平向张X发出的律师函内容亦与张X主张相悖，故对张X该主张，原审法院不予采纳。张X的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，杨X平主张解除《商铺转让合同》、张X交还涉案物业及设备合法，原审法院予以支持，杨X平主张张X交还公章及营业执照无合同依据，原审法院不予支持。
关于设备问题，因除涉案物业内现存且经杨X平与张X确认由杨X平提供的设备外，杨X平对将所列清单中的其他设备交由张X使用并未举证证实，其要求张X返还该部分设备无据，原审法院不予支持。现张X自2012年11月至今未向杨X平交纳租金，杨X平主张张X支付该期间租金符合双方合同约定，原审法院予以支持，对于杨X平提出的2012年8月至2012年10月期间的租金主张予以驳回。因杨X平提供《合同二》确有部分合同内容存在添改现象且导致其与梁Z祥之间的纠纷，张X并非无故拖欠租金，故杨X平主张张X拖欠租金的利息无据，原审法院亦不予支持。杨X平已依约将涉案物业及1号仓库交付张X使用，张X主张杨X平赔偿2012年6月至2012年10月的租金164000元及中介服务费15000元无据，原审法院亦不予支持。对于张X提出的装修费用，现杨X平、张X均确认金额为5600元的部分装修属实，而维修卷闸门费用及安装广告牌费用张X均未举证证实，结合杨X平对于双方合同解除的过错程度及装修已经使用的情况，原审法院酌定杨X平需对张X的装修损失承担2000元，对于多出部分予以驳回；对于张X提出的顶手费用30万元，原审法院认为，依《商铺转让合同》约定，该笔费用包含押金65600元及汽修厂一间，该项费用中的234400元应为汽修厂的对价，现合同中对于顶手费的返还并无约定，张X主张杨X平全额返还无据，结合张X行为构成根本违约的情形及其已实际经营的时间，原审法院酌定杨X平需返还顶手费20万元，其余10万元由杨X平没收。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2014年5月5日作出如下判决：一、杨X平与张X在2012年5月24日签订的《商铺转让合同》予以解除；二、在本判决生效之日起三十日内，张X将广州市白云区同和镇京溪村天景小区A幢首层（208号之4-6）、天景小区B幢首层1号仓库物业及上述物业内现存的由杨X平提供的设备交由杨X平管业；三、在本判决生效之日起十日内，张X向杨X平支付2012年11月至本判决生效之日止的租金；本判决生效之日起至交还租赁物业之日止的租金由张X逐月计付予杨X平；本判项所涉租金标准按照《商铺转让合同》约定的标准计付；四、在本判决生效之日起十日内，杨X平向张X返还顶手费20万元并赔偿装修损失2000元；五、驳回杨X平的其他诉讼请求；六、驳回张X的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费6870元，由张X负担；反诉受理费4445元，由杨X平负担1764元，张X负担2681元。
判后，杨X平、张X均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人杨X平上诉称：原审判决总体尚算公正，但忽略了修理厂产权（含修理车间资产、营业牌照以及投资人等）已完成变更等事实，从而第四、五判项错误，理应予以纠正。理由如下：一、234400元并非转让机器设备的对价，而是整间修理厂连同牌照的转让对价，实际上修理厂100%股权的转让对价，原审法院仅判令张X交还设备显然曲解了双方合同的本义，实属不公。（一）双方均确认修理厂所有资产己交付且已办理了修理厂的工商变更手续，张X也以修理厂名义持续经营，这足以证明30万元顶手费中扣除押金65600元外的234400元是转让修理厂整体产权的对价，而不仅仅是原审判决第二项所提及的“杨X平提供的设备”。（二）上述设备无法开办修理厂，公章、营业执照等国家机关的批准文件方才是最核心资产，234400元转让价获得修理厂100%股权，这远远低于目前市场上申办一家修理厂需要50-100万元各项费用的价格。（三）原审判决一旦生效将导致：1、杨X平收回了一堆不值钱的设备，但无法从事修理厂经营，否则将被有关部门按照“无照经营”予以处罚，除非杨X平在现址上重新申领修理厂牌照，重新要通过交通管理部门、工商部门的现场勘查和审批，一旦张X控制的修理厂不搬迁的话，即便重新申领牌照都不可能成功，因为同一地址不可能获批两个不同的修理厂。2、张X可以利用手上的营业执照、公章办理修理厂的迁址而另择他处继续以修理厂名义继续经营。由此可见，原审法院仅支持设备返还但不支持公章、营业执照等资产的交还不符合双方约定。二、鉴于234400元系转让修理厂产权（含设备资产）的对价，在原审法院没有支持将修理厂公章、营业执照及产权过户给杨X平的情况下仍然要退还20万元顶手费没有事实和法律依据。（一）正如原审法院查明：双方并没有约定顶手费的返还且234400元顶手费实际上是修理厂的转让对价；（二）修理厂的投资人权益已从杨X平儿子杨世权名下转让至张X指定的曾金文名下，所有工商变更手续均已完成，修理厂公章和新的营业执照在张X处掌管；（三）在修理厂经营权（即个人独资企业投资人权益）不能重新回到杨X平或杨世权名下（即恢复原状）的情况下，修理厂的产权仍然属于张X及其指定的曾金文所有并且还得到20万元，这就相当于张X用34400元使用了杨X平的机器设备（234400－200000=34400元）两年还免费得到一间修理厂牌照，杨X平用20万元买回已使用10年的机器设备，杨X平的修理厂将再也无法回到自己手中。三、原审法院判令杨X平支付2000元装修损失给张X没有事实和法律依据。（一）张X接手修理厂后将修理厂间隔进行了大幅改动，未经过杨X平同意，故该装修损失不应由杨X平承担。（二）如原审查明，因张X违约才导致租赁合同终止，根据最高院关于审理城镇房屋案件司法解释规定，这种情况下张X无权要求杨X平赔偿装修损失。（三）5600元的装修费并未得到双方确认，原审法院对此判定没有事实依据，原审法院也未对此进行司法评估或鉴定。（四）张X搬离修理厂又不将修理厂恢复至此前交付时的原貌，势必将导致杨X平新增一笔装修损失，该等损失又将由谁承担原审法院判令杨X平承担2000元装修损失的做法没有事实和法律依据。四、张X根本违约的事实得到法院确认的情况下，其理应承担逾期付款期间的违约利息。原审认为张X并非无故拒绝支付没有依据，张X理应支付逾期付款期间的违约利息，标准按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。综上所述，杨X平上诉请求维持原审判决第一、二、三项，撤销第四、五判项；改判张X将装修厂的营业执照、公章交还给杨X平，张X支付逾期付款的利息。
针对杨X平的上诉主张，张X答辩称：不同意杨X平的上诉请求及事实理由。同时，上诉人张X上诉称：张X与杨X平2012年5月24日签订《商铺转入合同》约定杨X平将广州市白云区同和镇京溪村天景小区A栋首层（208号4-6）（约三百平方米）租赁给张X经营汽车修理服务。合同签订时，杨X平承诺自己有权转租，同时杨X平还准备以自己的名义，将京溪天景小区B栋首层（约90平方米）租赁给我方，但遭到业主反对，张X直接同业主签订了京溪天景小区B栋首层的租赁合同，该合同与杨X平无关。两份合同签订后，张X进行装修，并做大量广告宣传，进而投入营运。2012年10月30日，天景小区A栋首层业主即梁Z祥作出声明，明确告诉张X和杨X平该转让合同无效，并要求张X直接将租金交给梁Z祥。张X知道如果不直接向梁Z祥缴纳房租，将无法继续经营，而且投入人力、物力、财力将无法收回，蒙受巨大损失。于是从2013年1月起，张X向梁Z祥缴纳房租。本案一审没有将张X直接同梁Z祥的租赁合同区别开来，而是笼统将张X租用的两套房屋全部界定为杨X平的，这是不符合事实的。综上所述，张X上诉请求：撤销原审判决第二项除设备的部分，撤销第三-
六判项，维持原审判决第一项，改判杨X平赔偿张X中介费1.5万元、装修费3万元。
针对张X的上诉主张，杨X平答辩称：不同意张X的上诉请求，请求驳回张X的上诉请求，坚持杨X平的上诉意见。
原审第三人梁Z祥陈述称：不同意杨X平的上诉请求，请求驳回杨X平的上诉请求，维持原审判决；支持张X的上诉请求事实和理由。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院认为：原审法院对杨X平与梁Z祥《合同二》、杨X平与张X《商铺转让合同》法律效力以及各方当事人之间的权利义务的认定，合法有据，不作赘述。杨X平、张X原审判令解除双方之间的《商铺转让合同》均无异议，本院亦予确认。针对杨X平、张X的上诉主张，认定如下：
一、张X上诉主张杨X平未经梁Z祥同意转租，《商铺转让合同》应属无效，并要求杨X平赔偿其中介服务费15000元的问题。因梁Z祥原审已确认《合同二》为其所签订，该合同系当事人的真实意思表示，虽《合同二》部分内容有明显的涂改痕迹，梁Z祥不认可，但梁Z祥并无证据证明该涂改内容由杨X平自行添加或修改。张X称杨X平与其签订《商铺转让合同》未经梁Z祥同意，与事实不符。梁Z祥在杨X平转租期间直接向张X收取租金且在杨X平提起诉讼前均未对杨X平的转租行为提出异议，张X以杨X平未经梁Z祥允许转租涉案物业主张《商铺转让合同》无效，缺乏依据，本院不予采信。因张X自2012年11月起未向杨X平交纳租金，其主张经与杨X平协商后向梁Z祥直接支付租金及免交2012年11-12月期间的租金，但杨X平对此不予确认，张X并无证据证实。因此，原审认定张X存在根本违约，并判令张X应向杨X平交付租金并无不妥。至于张X上诉请求杨X平赔偿其中介服务费15000元，因张X未能对此提供充分证据证明，原审未予支持合法有据。
二、关于装修费损失的问题，张X主张杨X平赔偿其装修损失30000元，而杨X平上诉认为应当驳回张X该项诉请的问题，因双方对各自主张均未能提供充分证据证实，原审结合双方陈述及合同解除过错程度等客观事实，适用自由裁量权酌情认定杨X平需对张X的装修损失承担2000元，公平合理。双方的上诉主张，依据不足，均予驳回。
三、关于杨X平上诉认为234400元顶手费并非机器设备的对价而是整间修理厂产权的转让费用，杨X平主张张X交还公章及营业执照的问题。因双方《商铺转让合同》并未对修理厂产权归属及合同终止后修理厂公章、营业执照的返还作出约定，且按照杨X平所述，修理厂营业执照已经变更登记，亦不具有直接返还给杨X平的条件，双方应另循途径解决。
四、至于杨X平上诉请求张X支持逾期付款利息的问题，因杨X平提供的《合同二》确实存在多处添改现象且导致其与张X之间产生本案纠纷，原审酌情认定张X不需要承担涉案逾期付款利息，并无不妥，本院予以维持。
另外，对于顶手费用的问题，原审法院结合张X行为构成根本违约的情形及其已实际经营的时间，酌情认定杨X平需返还顶手费20万元给张X，其余10万元由杨X平没收，公平合理，本院予以维持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人杨X平、张X的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11265元，由上诉人杨X平负担1764元，上诉人张X负担9501元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年三月十六日
书 记 员 璩方慧