辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈河民二初字第1866号
原告：李秋菊，女，1961年9月14日出生，汉族，无职业。
委托代理人：刘海波，辽宁汇安康宇律师事务所律师。
委托代理人：高晖，辽宁汇安康宇律师事务所律师。
被告：银基烯碳新材料股份有限公司。
法定代表人：刘成文，该公司董事长。
委托代理人：钟宇，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告李秋菊与被告银基烯碳新材料股份有限公司（以下简称银基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月21日受理后，由本院代理审判员高书林独任审理，于2013年12月9日公开开庭进行了审理，原告李秋菊的委托代理人刘海波、被告银基公司的委托代理人钟宇到庭参加诉讼。2014年1月，被告沈阳银基发展股份有限公司变更工商登记，注册名称变更为银基烯碳新材料股份有限公司。后因案件复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，由代理审判员高书林担任审判长并主审，代理审判员唐卫、人民陪审员王新参加评议。于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告李秋菊的委托代理人刘海波、被告银基公司的委托代理人钟宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秋菊诉称，原告在2004年购买被告开发的位于沈阳市沈河区沈水路606-4号2-6-1室住宅一套。交房后，原告发现该房屋漏水，在多次与被告协商，但被告未能对房屋进行维修的情况下，原告诉至贵院，贵院在（2010）沈河民二初字第1820号民事判决书中判决：一、被告对该房屋存在的质量问题进行维修；四、赔偿物业费损失、电梯费损失、车位使用费损失、垃圾清运费损失；五、支付2005年1月到2010年8月原告未能使用房屋的损失等七项责任。被告不服一审判决提出上诉，2012年8月23日沈阳市中级人民法院以（2011）沈中民二终字第1300号民事判决书驳回了被告的上诉，维持了一审判决。判决生效后，被告一直承诺履行法院民事判决书第一项责任，对房屋东侧墙体存在的渗漏问题进行维修，但是始终没有实际维修，导致原告至今不能对房屋进行使用，原告的损失一直持续发生。物业公司向原告催缴物业费、电梯费、车位使用费、垃圾清运费，因为房屋不能使用，如果原告交纳也不能实际获得相应服务，这部分费用应该由被告承担。在上一次的诉讼中，贵院委托辽宁行建房地产评估事务所有限公司评估了该房屋的租金价格，评估2010年10月份的租金价格为每月2330元。原告为维护自身的合法权益，再次起诉，要求被告按2010年10月份的租金价格赔偿原告自2010年8月到2013年8月期间（共计36个月）不能使用房屋的实际损失，承担物业费人民币9360元（260元／月×36个月）、电梯费人民币864元（24元／月×36个月）、车位使用费人民币8640元（120元／月×36个月×2个）并承担本案诉讼费用。
被告银基公司辩称，一、在2010年第一次案件审理过程中，被告已将原告房屋渗漏的主要地点起居室屋顶部分维修完毕，一、二审判决以及原告都对屋顶渗漏部分不再渗漏的事实已经确认。至于本次原告所诉的东墙的渗漏的问题，渗漏的程度是比较轻微的，不影响原告的实际居住和使用，本次原告诉讼请求所依据的是上一次诉讼的司法鉴定检验报告书和相关的房地产估价的报告，是按照房屋租赁价格裁判，这个诉讼请求是基于房屋不能居住和使用为前提，由于屋顶的部分已经维修完毕，不影响使用，所以原告不应该引用这个估价报告确认的赔偿金额要求被告予以赔偿。二、东山墙的维修问题我们从上一次审理过程中到现在，一直在积极协调原告的邻居第三方配合维修，并未取得邻居的许可，近期协调工作取得了进展，有望在明年的4月初开工进行维修，这期间没有维修不是被告不积极努力，而是客观原因，所以被告不应该对原告的诉讼请求承担法律责任，同时希望原告予以谅解。
审理查明，2004年7月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告预购被告开发建设的坐落于沈阳市浑南新区（现行政区划为沈河区）沈水路606-4号2-6-1号，设计用途为住宅，建筑面积173.44平方米的房屋。现原告已取得涉案房屋产权证。
另查明，2010年9月14日，我院受理原告李秋菊诉沈阳银基发展股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，李秋菊主张银基公司对其房屋客厅及东卧室内渗漏的屋顶及屋顶渗漏点处裸露的钢筋和混凝土脱落问题，东卧室东侧墙体渗水问题进行维修；银基公司赔偿其无法入住产生的相应损失。
该案审理过程中，沈阳银基发展股份有限公司对李秋菊房屋客厅及卧室的屋顶渗水问题进行了修复。故李秋菊放弃该部分诉讼请求。
后我院经审理后作出（2010）沈河民二初字第1820号民事判决书，判决：“一、被告沈阳银基发展股份有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内对原告李秋菊购买的坐落于沈阳市沈河区沈水路606-4号2-6-1室房屋主卧室东侧墙体局部存在渗漏问题进行维修，至原告李秋菊与被告沈阳银基发展股份有限公司双方验收合格时止（维修部位参照辽宁省建设科学研究院司法鉴定所SFJD2010-37号《司法鉴定检验报告书》确定）；二、被告沈阳银基发展股份有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内对原告李秋菊购买的坐落于沈阳市沈河区沈水路606-4号2-6-1室房屋起居室顶部、主卧室顶部局部存在混凝土脱落、钢筋裸露、钢筋生锈问题进行维修，至具备《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件时止（维修部位参照辽宁省建设科学研究院司法鉴定所SFJD2010-37号《司法鉴定检验报告书》确定）；三、若被告沈阳银基发展股份有限公司未主动履行本判决第一项、第二项内容，则由原告李秋菊进行维修，维修费用由被告沈阳银基发展股份有限公司负担；四、被告沈阳银基发展股份有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内赔偿原告李秋菊物业费损失4311元、电梯费损失432元，车位使用费损失4340元，垃圾清运费损失380元；五、被告沈阳银基发展股份有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内赔偿原告李秋菊未能使用诉争房屋的实际损失153416元（2005年1月至2010年8月）；六、被告沈阳银基发展股份有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内给付原告李秋菊保全证据公证费用1200元；七、被告沈阳银基发展股份有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内给付原告李秋菊鉴定费用损失20000元；八、驳回原、被告的其他诉讼请求。”
沈阳银基发展股份有限公司不服上诉。二审判决：驳回上诉，维持原判。
现原告以房屋无法进住为由，起诉来院，要求被告赔偿相应损失。
上述事实，有双方当事人陈述、（2010）沈河民二初字第1820号民事判决书、（2011）沈中民二终字第1300号民事判决书等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，（2010）沈河民二初字第1820号民事判决书就涉案房屋主卧室东侧墙体的维修问题进行了判决，但被告未予维修，而该墙体维修须隔壁邻居予以配合，故原告客观上无法自行维修。因此，被告应对其未予维修给原告造成的相应损失承担赔偿责任。但因被告已将房屋其他渗漏问题维修完毕，故本院酌定被告承担损失赔偿责任的比例为30%。那么，依据辽宁行健房地产评估事务所有限公司作出的辽行评法字（2010）第018号《房地产评估报告》，2010年10月份涉案房屋租金价格为人民币2330元／月，被告赔偿原告2010年8月至2013年8月期间不能使用涉案房屋的实际损失数额应为人民币25164元（2330×36×30%）。被告应承担上述期限内的物业费2808元（9360元×30%）、电梯费259.2元（864元×30%）、车位费2592元（8640元×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告银基烯碳新材料股份有限公司于本判决生效之日起十五日内，一次性给付原告李秋菊2010年8月至2013年8月期间不能使用涉案房屋的实际损失人民币25164元；
二、被告银基烯碳新材料股份有限公司承担原告李秋菊在2010年8月至2013年8月期间内的物业费人民币2808元、电梯费人民币259.2元、车位费人民币2592元；
三、驳回原告李秋菊的其他诉讼请求。
如被告银基烯碳新材料股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1897元，由被告银基烯碳新材料股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 高书林
代理审判员 唐 卫
人民陪审员 王 新
二〇一四年八月七日
书 记 员 刘 娇
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。