天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第7872号
原告刘姣，女，1972年6月17日出生，汉族，居民。
委托代理人宋志文（原告之夫），1969年12月7日出生，汉族。
委托代理人魏皛，北京市力行律师事务所律师。
被告天津长远嘉和置业有限公司。
住所：天津市宝坻区节能环保工业区。
法定代表人张葵，总经理。
委托代理人武萍，天津则立律师事务所律师。
原告刘姣与被告天津长远嘉和置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月4日立案受理后，依法由审判员赵宝栋独任审判公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告法定代表人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告及其委托代理人诉称，2011年9月17日原、被告签订了天津市商品房买卖合同及补充合同，约定原告购买被告开发的坐落于宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园×号楼—×××号商品房，原告为此向被告支付房屋总价款为635347元。按合同约定被告应于2012年12月30日前将上述房屋交付原告，现由于被告房屋未验收合格，导致房屋至今仍未交付。故此起诉要求：1、被告支付原告利息74900元［年贷款利率6.15%÷356天×已付房款635347元×700天（自2012年12月31日至2014年11月30日）］。2、被告支付原告违约金193797元［已付房款635347元×万分之五×700天（自2012年12月31日至2014年11月30日）］。3、诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张提交证据如下：
1、天津市商品房买卖合同一份，用以证实原、被告订立商品房买卖合同及被告违约的事实。
2、销售不动产统一发票一份、中国建设银行天津分行代理收款凭证一份，用以证实原告已履行合同约定的付款义务。
3、契税完税证一份，用以证实原告已经缴纳了契税。
4、住宅维修基金交款收据一份，用以证实原告已经交纳了维修基金。
5、天津市房屋登记证明一份，用以证实涉案房屋进行了所有权预告登记。
被告法定代表人及其委托代理人辩称，原、被告于2011年9月17日签订的商品房买卖合同中补充合同第2条约定，因政府等非甲方所能控制的原因导致逾期交房，被告不承担违约责任。涉案房屋延期交付的原因是被告公司内部经历了两次股权转让，在前后股东交接过程中影响了工程进度。还有政府配套设施没有按计划落实，涉案项目总承包方中建六局至今不交付竣工验收的相关资料导致无法验收，也是延期交房的原因。故此不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求第1、2项合计数额已经达到总房款的42%，被告认为违约责任过重，如果法庭就本案要求被告向原告支付一定的违约损失，请求法庭适当降低数额。
被告未就其主张提供证据。同时被告方对原告提交的证据的真实性无异议，但认为根据商品房买卖合同及补充合同相关约定，被告应免于承担违约责任。
经审理查明，2011年9月17日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园×号楼—×××普通住宅，约定：商品房价款为635347元；原告应于2011年10月20日前付清全部房款。合同第三条约定：商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付；其中新建住宅商品房取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付使用；被告于2012年12月30日前将符合上述条件的房屋交付原告；如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限合同继续履行，被告支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的万分之五向原告支付违约金。补充合同第2条第1款约定，逾期交付商品房仅指被告未按合同约定时间将合同第一条约定的商品房交付给原告，不包括公共基础设施和公共配套建设；第2款约定，被告逾期交付商品房应承担违约责任，但因政府等非甲方所能控制的原因导致逾期交付的除外。合同对其他权利义务进行了约定。合同签订后原告按约交付了全部购房款。2011年9月26日天津市宝坻区房地产管理局填发了天津市房屋登记证明一份，载明权利人为刘姣，登记类别为所有权预告登记，房屋坐落为宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园×号楼—×××。
诉争商品房至今尚未经竣工验收，被告亦未取得诉争商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
2014年12月9日本院调取了天津市房地产登记簿查询证明一份，载明权利人为刘姣，房地坐落于宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园×号楼—×××，登记日期为2011年9月26日。天津市宝坻区房地产管理局于2014年12月17日向本院出具说明一份，主要内容为：权利人刘姣名下房地产座落于宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园×号楼—×××房产，因开发商还未做初始登记，该房产不具备办理房地产权证的条件，登记簿上所显示登记日期为房屋登记证明登簿日期。
上述事实有当事人陈述、书证等证据予以证实。
本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案中依据原、被告签订的补充协议第2条第1款，被告可在约定交房期间将不包括公共基础设施和公共配套建设的商品房交付给原告，该条款系格式条款，排除了原告的正常使用商品房的主要权利，应为无效条款。双方签订的商品房买卖合同及补充合同的其他条款系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同第五条约定了不可抗力作为免除逾期交房违约责任的条件，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因为法律对不可抗力的规定比较原则，当事人可以在不违反法律的前提下对不可抗力的范围进行约定，补充合同第2条第2款关于“政府等非甲方所能控制的原因”即为双方对不可抗力范围的约定，但该条款系被告方提供的格式条款，对该条款进行解释时应严格按文义作出不利于提供方的解释，除该条款明确约定外不应将任意第三方的行为均作为“非甲方所能控制的原因”而免除被告责任，不应将配套设施未按计划落实解释为政府原因。故此被告以政府配套设施没有按计划落实、施工单位恶意拒不交付房屋钥匙属非其所能控制的原因作为免除责任的抗辩理由不能成立。被告未提供证据证实存在股权转让行为，即使能够证实，股权转让行为也属于公司内部行为，被告以此作为免责理由也不能成立。综上所述，被告未能按合同约定将符合条件的商品房交付给原告属于违约，应当承担违约责任。
根据合同第五条之约定，被告承担日万分之五违约金是以逾期交房超过90日为前提并在承担已付房款的利息基础之上进行的约定，该条款中关于违约金的约定具有较强的惩罚意图，但违约金的性质具有补偿及惩罚的双重性质，同时原告未能收房的损失应为已付房款的利息损失及不能对房屋进行正常使用而产生的损失等，故此双方约定的违约金数额过高。被告主张应该适当减少违约赔偿的数额符合法律规定。综合双方当事人的基本情况、被告在履行合同当中的过错程度及实际负担能力、原告的损失情况，违约金的具体数额由本院酌情确定为日万分之二。
被告应给付原告已付房款利息及违约金。原告主张的利息数额可自2012年12月31日暂计算至2014年11月30日（计700天）并按已付房款635347元及中国人民银行同期贷款利率年息6.15%计算，具体数额为74936元，原告主张按74900元计算，是对自身权利的处分，本院予以支持。根据合同第五条之约定，在被告逾期交付商品房超过90天后才开始计算违约金，故此违约金可自2013年3月31日起暂计算至2014年11月30日（计610天），每日按已付房款635347元的万分之二计算，具体数额为77512元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告天津长远嘉和置业有限公司于判决生效后五日内给付原告刘姣已付购房款的利息损失74900元。
二、被告天津长远嘉和置业有限公司于判决生效后五日内给付原告刘姣逾期交房违约金77512元（违约金数额按已付购房款635347元的日万分之二，自2013年3月31日暂计算至2014年11月30日）。
三、驳回原告其他诉讼请求。
被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5330元已减半收取2665元（原告已预缴），由原告负担1165元，由被告负担1500元，被告负担部分于判决生效后五内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 赵宝栋
二〇一四年十二月十八日
书记员 李泽阳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
判决结果的计算方法：
利息数额：已付房款635347元×中国人民银行同期贷款利率年息6.15%（一年至三年）÷356天×700天（自2012年12月31日至2014年11月30日）=74936元，因原告主张74900元，故此按74900元这一数额支持。
违约金数额：已付购房款635347元×万分之二×610天（自2013年3月31日至2014年11月30日）=77512元。