江苏省苏�市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03292号
上诉人（原审被告）：张晨。
被上诉人（原审原告）：马菊红，系苏州市吴中区木渎大家亲房产信息咨询服务部经营者。
委托诉讼代理人：徐俊，江苏简恒律师事务所律师。
上诉人张晨因与被上诉人马菊红居间合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴木民初字第571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张晨上诉请求：依法撤销原判，一、二审诉讼费用由马菊红承担。事实和理由：一、三方签订居间合同时约定卖方最终净收入366万元，合同中约定的368.5万元成交价为含居间费的价格，多出部分为买方承担的居间费用，且需要买方同意。之后由于买方认为价格过高提�终止合同，在买方与中介协商后，中介归还了我方用于买卖的房产证和土地证原件，同时买方支付中介2000元。我方作为卖方，认同该协议自然终止，在房源信息公开的前提下，我方有权再次进行房屋交易。二、一审认定我方有恶意跳单行为，但我方没有跳单动机也没有从中得利，该认定与事实不符。一审判决认定事实不合理，作为卖方，我方无需承担责任。
马菊红辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
马菊红向一审法院起诉请求：张晨支付居间费25000元并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：马菊红系苏州市吴中区木渎大家亲房产信息咨询服务部经营者。张晨原系苏州市吴中区木渎镇泉景花园28幢2号房屋的所有权人，其因意图出卖该房屋遂将出售该房屋的信息在网上发布。马菊红和其他房产中介均从网上得知该房屋将出售的消息，双方未签订独家委托授权。2014年7月20日，马菊红（居间人、丙方）、张晨（售房人、甲方）与周冰言（购房人、乙方）共同签订房屋买卖（居间）合同一份，合同主要内容如下：1、甲方根据国家规定，依法取得位于苏州市吴中区木渎镇泉景花园28幢2号房屋产权，自愿将该房出售给乙方。乙方对该房屋作了充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。2、甲、乙双方协商后该房实际成交价格为3685000元，该房屋产权过户时营业税及其他相关税、费由乙方承担，房屋配套设施的过户税、费由乙方承担。3、甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方缴纳中介信息服务费25000元，乙方须向丙方缴纳中介信息服务费36800元。4、该合同付款约定条款中明确乙方于2014年7月20日交付定金人民币100000元整。首付款壹佰贰拾捌万伍仟元整在资金托管时�清（注：其中壹佰万为资金托管首付款，贰拾陆万付给甲方，贰万伍千元整付给居间方），贷款贰佰叁拾万元整按银行流程操作。（注：银行贷款自贷款日起三个星期左右放款）。5、甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价格的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。6、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。该合同落款处分别有马菊红、张晨及买方签名确认，且马菊红加盖苏州市吴中区木渎大家亲房产信息咨询服务部公章。当日，购房人周冰言交付张晨定金100000元，张晨交付马菊红所涉房屋房产证和国有土地使用权证原件。
上述合同签订的次日，即2014年7月21日，购房人周冰言提出因资金紧缺不再购买该房�，张晨表示同意，周冰言向马菊红支付人民币2000元，马菊红向张晨退还签订居间合同时张晨交付的房产证和国有土地使用权证原件。一审庭审中，张晨陈述由于周冰言提出因资金问题不再购买房屋后，其已于2014年7月22日上午将定金100000元全部退还给周冰言。2014年7月22日，张晨、周冰言在苏州豪仕房产经纪有限公司法定代表人毛伟忠（丙方）的促成下，张晨母亲作为售房人代理人（甲方）及周冰言家人作为购房人代理人（乙方）签订了该房屋买卖合同一份，就上述房屋的买卖达成了一致意见，该房屋买卖合同书约定：该房不含过户税、房价费为人民币3660000元，因房屋过户产生的税、费由乙方负责，甲方不支付中介费，乙方支付中介费5000元给中介方。房款支付方法：2014年7月22日乙方付定金壹拾万元给甲方，其余房款通过资金托管进行。一审庭审中，双方当事人一致确认，现该房屋已成功办理过户手续，现房屋所有权人为周冰言。
一审法院另查明：马菊红经营的苏州市吴中区木渎镇大家亲房产信息咨询服务部性质为个体工商户，经营项目为房产信息咨询服务（不含中介），马菊红本人未持有苏州市房地产经纪人从业上岗证。苏州豪仕房产经纪有限公司经营范围包括房产中介、房产信息咨询。
一审法院认为，一、关于2014年7月20日房屋买卖（居间）合同是否成立的问题。虽马菊红及其经营的苏州市吴中区木渎镇大家亲房产信息咨询服务部均未取得中介资格，但其超范围经营的行为并非违反相关法律的强制性规定，并不必然导致双方之间的买卖合同无效，现双方及购房人周冰言签订的房屋买卖（居间）合同系当事人真实意思的表示，故该合同效力应认定有效，当事人均应依约履行。二、关于张晨是否需要向马菊红支付居间服务费，若需支付，金额为多少的问题。居间服务包含两个内容，一是向买卖双方提供交易信息，二是提供交易服务。本案张晨与周冰言之间关于购买苏州市吴中区木渎镇泉景花园28幢2号房屋的信息均由马菊红向对方提供，且由马菊红从中磋商，马菊红在张晨与周冰言之间的房屋交易中起到了较大作用。后张晨与周冰言在苏州豪仕房产经纪有限公司毛伟忠处另行就该套房屋签订买卖合同，属逃避2014年7月20日合同约定居间费用的恶意跳单行为，张晨理应按合同约定支付居间费用。考虑到居间服务合同除签订居间合同外，还包括签订正式合同、至房屋交易中心办理过户手续等后续工作，现马菊红仅就居间合同的订立从事了居间服务，未就后续工作提供居间服务，故应酌情降低居间费用，原审法院结合马菊红的工作内容，酌情认定居间费用为双方合同约定金额的65%，即16250元，上述居间费用应由张晨支付给马菊红。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，原审法院判决：张晨于判决生效之日起十日内支付马菊红居间费用人民币16250元。案件受理费计人民币425元，由张晨负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审中，张晨陈述：房屋买卖合同签订后，周冰言曾找到其表示中介费过高，其告知周冰言其只要净到手366万元即可，中介费由周冰言与中介方马菊红协商，后来马菊红将收取的房屋两证归还，其认为房屋买卖合同已经解除，作为房屋产权人，其有权利继续出卖房屋，周冰言后来通过另一家中介找到其要求继续购房，其认为到手房价（366万元）不变，所以同意与周冰言继续交易。
本院认为：张晨、周冰言、马菊红三方于2014年7�20日签订的房屋买卖（居间）合同是三方的真实意思表示，合法有效，三方均应按照合同约定履行。该房屋买卖（居间）合同包含两个合同关系：一是卖方张晨与卖方周冰言之间关于购买房屋的买卖合同关系，一是中介方马菊红与买卖双方之间的居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，通过马菊红的中介服务，买卖双方已经签订房屋买卖合同，按照合同约定，张晨应向马菊红支付中介费25000元。张晨主张合同约定卖方支付的中介费25000元已经包含在房价中，其净到手366万元，中介费25000元实际由买方周冰言负担。本院认为，即使张晨负担的中介费最终通过提高房价的方式转嫁给买方周冰言，也不能排除张晨依据合同约定应当承担的支付中介费的义务。周冰言于2014年7月21日表示不再买房，马菊红通知张晨后，张晨取回了签约时交给马菊红保管的房屋两证，根据张晨及周冰言的陈述，张晨随后向周冰言返还了购房定金，故可以认为周冰言与张晨之间的房屋买卖合同关系已经解除，马菊红后续的中介服务义务因房屋买卖合同关系的解除无法继续履行，但这并不影响其依据居间合同关系向买卖双方主张居间服务费的权利。原审法院根据马菊红完成的中介服务内容对约定的中介费进行了相应调整，并无不当。
综上所述，上诉人张晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人张晨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年八月八日
书 记 员 张维雯