上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2047号
上诉人（原审原告）郑朝，女，汉族，1984年6月9日出生。
委托代理人郑林龙（上诉人郑朝之父），男，汉族，1956年11月8日出生。
委托代理人陆祖杰，上海百林司律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海宏政贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人高正红，该公司总经理。
委托代理人周家宏。
上诉人郑朝因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人郑朝之委托代理人郑林龙、陆祖杰，被上诉人上海宏政贸易有限公司（以下简称“宏政公司”）之委托代理人周家宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年10月18日，郑朝与宏政公司签订《租赁协议书》一份，约定（1）宏政公司将上海市贵州路XXX号底层物业（以下简称“系争房屋”）出租予郑朝作为经营使用，期限暂定为2014年10月18日起至2015年10月30日止；（2）首期月租金为人民币（以下币种均为人民币）42，000元，于2014年10月18日支付，之后月租金为22，000元，于每月8日支付；（3）郑朝于签约时支付保证金44，000元，如郑朝无违约，则保证金除用于抵充郑朝应予承担费用外，剩余部分无息归还郑朝；（4）郑朝逾期3日未付清租金，宏政公司有权停电及锁门，所造成损失由郑朝承担；（5）郑朝未按约支付租金超过3日，郑朝须支付违约金30，000元并将保证金赔偿予宏政公司。签约当日，郑朝向宏政公司支付46，000元，宏政公司将系争房屋钥匙一把交付郑朝。同日，郑朝向宏政公司出具《欠条》一份，称尚欠宏政公司款项40，000元于2014年10月21日付清，如未能按时付清，则郑朝自愿放弃租赁协议，同时搬离系争房屋，房内物品均由宏政公司自行处理。届时，郑朝未能支付上述款项。2014年10月22日，宏政公司对系争房屋停止供电。郑朝始终未将系争房屋钥匙交还宏政公司。之后，郑朝以系争房屋内无电源从而无法实现郑朝租赁目的为由提起诉讼，要求解除双方租约，同时要求宏政公司返还郑朝所付保证金44，000元及租金2，000元，并要求宏政公司支付违约金30，000元。
原审审理中，宏政公司确认收讫郑朝款项46，000元，款项性质为首月租金42，000元及保证金4，000元。另郑朝于2015年2月9日将系争房屋钥匙交还宏政公司。
原审法院认为，郑朝与宏政公司所签《租赁协议书》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，郑朝、宏政公司作为签约方均应恪守协议约定义务。根据协议约定，郑朝应于2014年10月18日支付首期款项86，000元，但郑朝未能全面履行该项付款义务，根据郑朝在《欠条》中所作意思表示，郑朝已自愿放弃该项租赁事宜，鉴于郑朝始终未将钥匙交还宏政公司，故郑朝、宏政公司之间协议实际于2015年2月9日即郑朝交还房屋钥匙之日予以解除，对于2014年10月18日至2015年2月8日期间，郑朝仍负有付租义务。对于郑朝所付款项，鉴于收条及欠条中均未对款项性质予以明确，故款项性质以宏政公司定性作为依据，即郑朝实际向宏政公司支付首期月租金42，000元及保证金4，000元，郑朝尚欠首期款项为保证金40，000元。根据协议约定，在郑朝拖欠保证金情形下，宏政公司无权停止供电，故对于2014年10月18日至2014年10月21日期间，郑朝应按月租金42，000元付租，对于2014年10月22日至2015年2月8日期间，郑朝应参照首月月租金标准42，000元、次月之后月租金标准22，000元，并因停电而折价计付租金。现即使因停电而按50%计租，郑朝已付租金42，000元亦不足以支付郑朝应付租金，故法院对郑朝要求返还租金之诉请依法予以驳回。对于郑朝要求返还保证金诉请，因郑朝、宏政公司之间尚有其他租赁费用未予清结，故法院对郑朝该项诉请依法予以驳回。对于郑朝要求宏政公司支付违约金之诉请，鉴于郑朝就系争房屋处自始无电源等情节未能提供证据加以证明，而据宏政公司提供之《欠条》，协议解除系因郑朝未能按期付费所致，故法院对郑朝该项诉请亦依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、郑朝与上海宏政贸易有限公司于2014年10月18日所签《租赁协议书》于2015年2月9日予以解除；二、驳回郑朝要求上海宏政贸易有限公司返还保证金及租金、并支付违约金的诉讼请求。案件受理费1，700元，适用简易程序减半收取为850元，郑朝负担810元，宏政公司负担40元，法院退还郑朝850元。
郑朝不服原审法院判决，向本院提起上诉称，宏政公司不是适格的出租人，未向郑朝提供符合合同约定的房屋；系争房屋2014年10月19日就被停止供电，导致郑朝从未正常使用系争房屋，无法实现租赁合同的目的。要求撤销原审判决，依法改判解除双方租赁协议，宏政公司返还郑朝所付保证金44，000元及租金2，000元，并要求宏政公司支付违约金30，000元。
被上诉人宏政公司辩称，同意返还郑朝保证金44，000元及租金2，000元，但系争房屋电是房东拉掉的，郑朝无法正常使用系争房屋非宏政公司原因造成，故不同意支付违约金30，000元。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，郑朝与宏政公司就系争房屋签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现经审理查明，系争房屋郑朝一直无法正常使用，双方租赁合同目的已无法实现，该租赁协议应予以解除。原审法院根据查明事实，以2015年2月9日郑朝实际交还系争房屋钥匙之日为双方合同解除之日，并无不妥，本院予以认同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现郑朝上诉要求宏政公司返还已付保证金44，000元及租金2，000元，宏政公司表示同意，故对其该项上诉请求，本院予以支持。对于郑朝要求宏政公司支付违约金30，000元之上诉请求，郑朝未能提供充足证据证明租赁协议解除系因宏政公司原因造成，故对其该上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第88号民事判决主文第一项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第88号民事判决主文第二项；
三、被上诉人上海宏政贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还郑朝保证金人民币44，000元；
四、被上诉人上海宏政贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还郑朝租金人民币2，000元；
五、驳回郑朝要求上海宏政贸易有限公司支付违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币1，700元，适用简易程序减半收取为人民币850元，上诉人郑朝负担人民币335.53元，被上诉人上海宏政贸易有限公司负担人民币514.47元；二审案件受理费人民币1，700元，由上诉人郑朝负担人民币671.05元，被上诉人上海宏政贸易有限公司负担人民币1，028.95元。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一五年十月二十三日
书记员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。