淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第03324号
原告王陈钢，淮安市东凯置地投资顾问有限公司法定代表人。
委托代理人张欧，淮安市清浦区和平法律服务所法律工作者。
被告周万才，无业。
委托代理人谷珍芹，淮安市淮阴区兴淮法律服务所法律工作者。
原告王陈钢与被告周万才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理。依法由代理审判员戚迎霞适用简易程序于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告王陈钢及其委托代理人张欧，被告周万才的委托代理人谷珍芹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王陈钢诉称：原、被告于2012年11月20日签订房屋买卖合同，被告将自己名下位于淮安市清浦区南城小区D12栋202室房屋以22.3万元的价格卖给原告，原告当时支付了10万元定金给被告。事后，原告欲将房款付清，但被告反悔不同意出售房屋，双方经再次协商后约定被告须在2013年5月20日前将房屋交付给原告使用或退还�告定金10万元，如被告违约，承担4万元违约金。现双方约定的期限已过，但被告仍未履行合同约定，构成违约。请求法院判令被告支付定金10万元及违约金4万元，本案诉讼费用由被告承担。
被告周万才辩称：1、原、被告签订的房屋买卖合同是虚拟合同，被告从未收取过原告10万元的购房定金，双方并未实际履行此合同，本案的纠纷其实是原告与案外人周华红之间的借款纠纷。2、合同上约定的涉案房屋属于未办产权证的安置房，无法办理过户，也无法产生公示公信的效力。即使这份合同事实存在，双方在合同中第六条明确约定“原告先付款，被告后交房，款清交房”，如果违约也是原告违约在先，更何况合同本身就是无效的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年11月20日，被告周万才作为出卖人与原告王陈钢作为买受人签订�屋买卖合同1份，约定被告将座落于淮安市清浦区南城小区D12栋楼202室房屋出售给原告，房屋成交价为22.3万元，原告预付购房定金10万元，交房时间为款清交房，被告必须在2013年5月20日之前将此房交付原告使用，或退还给原告定金10万元，如被告违约，应赔偿原告4万元，共计应付原告14万元。上述合同签订当日，被告在载明“今收到王陈钢买房订金人民币壹拾万元整”的收条上签字捺印，被告的女儿周华红亦在该收条上签字捺印。后被告未按期向原告交付房屋，也未退还定金。2013年6月30日，被告及其女儿向原告出具承诺书1份，承诺书上写明：我承诺2013年8月30日之前还王陈钢壹拾万元整，如不还，卖房给王陈钢钱。此后，被告到期仍未还款，原告遂诉讼来院。上述涉案房屋系被告的拆迁安置房，目前该房屋能够办理产权证。
另查明：2014年1月17日，原告将�告及其女儿周华红诉至本院，主张周华红偿还借款6万元，被告作为担保人承担连带还款责任。该案在审理过程中，因被告及周华红下落不明，本院通过公告送达方式向二人送达了开庭传票、民事诉状等诉讼材料，并根据原告提供的周华红出具、被告作为担保人签字的6万元借条判决周华红承担还款义务，被告承担连带保证责任，该案目前已进入执行程序。本案审理中，被告主张上述6万元借款并不存在，并陈述实际是周华红向原告借款10万元，被告系担保人，原、被告签订的房屋买卖合同上所涉原告给付的购房订金10万元就是该笔借款，当时因双方约定的借款利息为每月1万元，借款期限为6个月，故而由周华红另行出具了6万元的借条给原告，被告作为担保人在借条上签字，原、被告之间实质只存在10万元的借款，该款项被告已偿还3万元。为证明还款事实，被告提供了�告分别在2012年12月20日、2013年1月22日和同年2月20日出具的收条3张，总数额为3万元。原告质证称被告陈述的不是事实，并陈述其与周华红在一次聚会上偶然相识，周华红因生意需要向其借款，并提出其父亲因房屋拆迁安置了4套房屋，想要卖房，后原告与被告见面协商了卖房事宜，并签订了房屋买卖合同，10万元购房订金其已交付给被告。至于被告提出的6万元借款，与本案所涉房屋买卖和购买订金10万元没有关联性，3万元的还款是事实，但系周华红偿还的与原告之间的其他款项，为印证其陈述，原告提供了2012年10月28日周华红出具的借条一张，数额为2.8万元。本案在审理过程中，被告提出对双方陈述事实进行测谎，原告主张测谎没有必要，也不同意。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提供的房屋买卖合同、收条1张、承诺书1份、（2014）浦商民初字第0133号民事判决书、借条1张，被告提供的收条3张，经庭审质证后，本院予以认定。
案件审理过程中，因双方意见分歧较大，致调解未果。
本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。合同中明确约定被告在2013年5月20日前将此房交付原告使用或退还给原告定金10万元，如被告违约，应赔付原告4万元。但在约定的期限内，被告既未交付房屋，也未退还原告购房定金，现原告主张被告返还定金10万元并承担违约金4万元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告辩称本案所涉10万元购房定金系借款，因被告未提供证据，原告对这一事实也不认可，故对被告的辩称，本院不予采信。且即使该笔款项为借�，被告到期不还，也应承担还款责任和给付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
被告周万才于本判决生效后十日内给付原告王陈钢人民币14万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1550元，由被告周万才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
代理审判员 戚迎霞
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 胡 静
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一方数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违�金或定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。