吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉03民终565号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏兴军，男，汉族，住吉林省公主岭市。
委托诉讼代理人：曹景学，吉林景学律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：公主岭市鑫扬物业管理有限公司。
法定代表人：杨浩宇，总经理。
委托诉讼代理人：姜静波，该公司经理。
委托诉讼代理人：朴海明，吉林辩法律师事务所律师。
上诉人苏兴军因与被上诉人公主岭市鑫扬物业管理有限公司（以下简称鑫扬物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服公主岭市人民法院（2017）吉0381民初2460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏兴军及其委托诉讼代理人曹景学，被上诉人鑫扬物业公司的委托诉讼代理人姜静波、朴海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏兴军上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不给付运营管理费23554元，判令被上诉人赔偿上诉人各项损失173462元。其主要理由为：一、被上诉人根本没有提供其承诺的运营管理服务措施，收取运营管理费没有事实依据；二、由于被上诉人延期开业，电梯改位、停水停电、电梯维修停业给上诉人造成巨大损失应当给予赔偿；履约保证金、装修损失未予判决。
鑫扬物业公司辩称：一审判决正确，请求予以维持。
鑫扬物业公司向一审法院起诉请求：1、判令苏兴军支付运营管理费23554元及滞纳金10775.95元；2、判令苏兴军支付物业管理费3533元及滞纳金1059.90元。
苏兴军向一审法院反诉请求：1、请求判令鑫扬物业公司给付苏兴军因商城延期开业导致的经济损失25945元、因电梯改变位置后顾客减少导致的经济损失110700元、因停电停水导致的经济损失10872元、因电梯停止运营导致的经济损失25945元，以上共计173462元。
一审法院认定事实：鑫扬物业公司与苏兴军于2014年5月28日签订了运营管理合同，合同中苏兴军的经营场地位置是浙江家居装饰城A区三层精品家具区416、417号；收取代收取收费内容为公共照明、电梯运营维护保养费、公共服务区间水电费、取暖费、场地内公共设施维护费、装饰装修费和其他不可预见费用等；收费标准为每平米每月20元，场地总面积147.214平米；运营管理费收取自2014年7月21日起至2017年7月20日，起算时间2014年7月21日；第一年免费期自2014年7月21日起至2015年1月20日，计费期自2015年1月21日起至2015年7月20日，第一年应收运营管理费17666元；第二年免费期自2015年7月21日起至2015年11月20日，计费期自2015年11月21日起至2016年7月20日，第二年应收运营管理费23554元；第三年免费期自2016年7月21日起至2016年9月20日，计费期自2016年9月21日起至2017年7月20日，第三年应收运营管理费29443元；三年运营管理费总额70663元；每季度运营管理费提前15天缴纳，逾期加收每季度费用总额内日3%的滞纳金。同日，双方还签订了物业管理服务合同，合同中苏兴军的经营场地位置是浙江家居装饰城A区三层精品家具区416、417号，建筑面积147.214平米，物业管理服务费标准为每平米每月4元，收取期限自2014年7月21日至2015年7月20日，应收物业管理服务费7066元。当日，苏兴军向鑫扬物业公司交纳了物业管理服务费7066元，并由鑫扬物业公司为其出具了收款收据。2014年10月14日，苏兴军收到鑫扬物业公司所发的书面通知，通知中写明商户的租赁费、运营管理费用、物业管理费用计租、计费时间为2014年12月1日，苏兴军在通知上签字。2014年11月15日，浙江家居装饰城正式开业。2016年5月31日，苏兴军向鑫扬物业公司递交了有其签名的申请书，内容包括”我于2014年11月15日租赁了浙江家居装饰城A区三楼416、417号铺位，现因自身原因，自愿解除租赁合同。搬离时间为2016年6月1日。”苏兴军次日搬离浙江家居装饰城的经营场地。2014年12月1日至2016年5月31日，苏兴军确实在合同中的经营场地进行经营，只交过一个年度的物业管理费7066元。2015年2月，浙江家居装饰城内的电梯曾经发生改动，将商城内一层至二层的扶梯由一层至三层扶梯的右侧改到左侧。2015年5月2日至5月23日，消防部门曾将浙江家居装饰城第三层停止供电。技术监督部门曾经将浙江家居装饰城内的扶梯及观光梯停止运行两个多月。原审法院认为，1、双方间签订的合同是否有效，浙江家居装饰城延期开业是否应认定为鑫扬物业公司违约。本案中双方签订合同的目的是苏兴军在其位于浙江家居装饰城A区三楼416、417号铺位的经营场所经营时获得鑫扬物业公司提供的运营管理服务及物业服务，鑫扬物业公司则就提供的服务自苏兴军处获得相应服务费用。经营场所所处的浙江家居装饰城是否有营业执照，并不影响苏兴军在经营场所获得运营管理服务及物业服务，也不是双方间运营管理合同、物业管理服务合同得以生效的必需法定条件。签订合同的鑫扬物业公司及苏兴军具有相应民事行为能力，意思表示真实，所签订合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效。苏兴军提出的浙江家居装饰城没有营业执照因而与鑫扬物业公司签订的运营管理合同、物业管理服务合同无效的主张，本院不予支持。双方签订的合同中写明计费时间自2014年7月21日起，而浙江家居装饰城确实在2014年11月15日才正式开业，但鑫扬物业公司2014年10月14日的书面通知明确写明2014年11月18日正式开业，计租、计费时间为2014年12月1日。苏兴军在通知上签名，且庭审中没有证据表明苏兴军对此曾提出异议，应视为双方达成一致意思表示，对原运营管理合同、物业管理服务合同的内容进行变更，运营管理费、物业服务费的计费开始时间均向后顺延至2014年12月1日。苏兴军称浙江家居装饰城延期开业系鑫扬物业公司违约，继而要求鑫扬物业公司赔偿25945元延期开业导致的经济损失的主张，本院不予支持。2、2016年5月31日，苏兴军申请并搬离了经营场地，双方间的运营管理合同、物业管理服务合同自此解除。因浙江家具装饰城延迟开业，运营管理费及物业管理服务费自2014年12月1日起算。双方间运营管理合同变更、计费时间顺延后，第一年免费期应自2014年12月1日起至2015年5月31日，计费期自2015年6月1日起至2015年11月30日，第一年应收运营管理费17666元；第二年免费期应自2015年12月1日起至2016年3月31日，计费期自2016年4月1日起至2016年11月30日，第二年应收运营管理费23554元。苏兴军应依双方间运营管理合同给付鑫扬物业公司运营管理费，其中2015年6月1日起至2015年11月30日的运营管理费数额为17666元，2016年4月1日起至2016年5月31日（双方间运营管理合同解除之日）的运营管理费数额为5888.5元（23554元/8个月×2个月），共计23554.5元。鑫扬物业公司主张23554元，对此本院予以支持。至于物业管理费，虽然双方间签订的物业服务合同期限为一年，合同变更后的收费期间为2014年12月1日至2015年11月30日，但2015年12月1日至2016年5月31日苏兴军继续接受了鑫扬物业公司提供的物业管理服务（庭审中苏兴军认可该事实），则苏兴军应当依物业服务合同中的计费标准给付鑫扬物业公司六个月的物业管理费。依合同计算六个月的物业管理费为3533元（每年7066元/2），鑫扬物业公司要求苏兴军给付3533元物业管理费的主张，本院予以支持。至于鑫扬物业公司主张的两项滞纳金，本院认为，虽然双方达成变更合同、延期开业、延期计费的一致意思表示，但延期开业的事实存在，而且浙江家居装饰城曾经电梯停运、停止供电，若由苏兴军承担三分之一比例的滞纳金，有悖于民法及合同法中的公平原则，对此本院酌定不予支持。3、苏兴军庭审中称鑫扬物业公司招商期间承诺的《创富手册》中的运营管理措施没有实现。首先，鑫扬物业公司招商期间发布的浙江家居装饰城《创富手册》内容宽泛，未说明各项运营措施的具体落实时间；其次，双方签订合同时未将《创富手册》中的内容列入运营管理合同。因此，《创富手册》对鑫扬物业公司并不具有法定或约定的约束力。此外，依双方间的运营管理合同，鑫扬物业公司提供的运营管理服务具体包括公共照明、电梯运营维护保养、公共服务区间水电、取暖、场地内公共设施维护、装饰装修等，可以看出，合同实质是由各商户依其经营场所面积来分担鑫扬物业公司支出的浙江家居装饰城整体的公共运营维护费用。苏兴军签订运营管理合同即表示其对运营管理服务内容的认可，苏兴军不能以未列入合同中的内容作为抗辩理由并依此拒绝给付鑫扬物业公司运营管理费。4、苏兴军主张的因电梯改变位置后顾客减少导致的经济损失110700元、因停电停水导致的经济损失10872元、因电梯停止运营导致的经济损失25945元，损失数额均为自行估算，没有其他合法有效证据对其主张经济损失的真实性、合理性予以佐证，本院不予支持，苏兴军应自行承担举证不能的不利后果。遂判决：一、被告（反诉原告）苏兴军于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）公主岭市鑫扬物业管理有限公司运营管理费23554元及物业管理费3533元；二、驳回公主岭市鑫扬物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回苏兴军的诉讼请求。本诉案件受理费770元，由公主岭市鑫扬物业管理有限公司负担230元，由苏兴军负担540元；反诉案件受理费1885元，由苏兴军负担。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致，故对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第90条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，双方之间所签订的运营管理和物业服务合同当事人意思表示真实，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，当事人双方均应依约履行。合同履行地点所在的浙江家居装饰城并非该运营管理和物业服务合同得以生效的必要前提，亦未对案涉合同的履行构成实际影响。故一审法院判令上诉人向被上诉人给付运营管理费23554元及物业服务费3533元理据充分，结论正确，本院予以确认。现上诉人以被上诉人没有提供其承诺的运营管理服务措施为由，主张不应给付运营管理费23554元，因双方当事人在运营管理合同中并未作出明确约定，故上诉人该项主张并无法律依据，本院无法予以支持。上诉人要求被上诉人赔偿延期开业、电梯改位、停电停水、电梯停运等各项损失173462元，因其未能提供确实充分的证据对其主张予以证实，且与一、二审查明的事实不符，故上诉人应按照前述司法解释之相关规定，承担举证不能的法律后果。至于上诉人提出的一审法院对其履约保证金和装修损失未予审理问题，经查，就该两项诉讼请求，上诉人于2017年11月7日向一审法院申请撤回，故对其该部分诉讼请求本院不予审理。基此，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2655元，由上诉人苏兴军负担。
本判决为终审判决。
审判长 任 勇
审判员 谭贵林
审判员 孙 鹏
二〇一八年五月十八日
书记员 郝一凝