上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第22719号
原告薛飞，男，1987年10月14日生，汉族，户籍地上海市崇明县，现住上海市浦东新区。
委托代理人薛荣超（系原告薛飞父亲），住上海市徐汇区。
原告蔡婧，女，1988年10月3日生，汉族，户籍地四川省成都市，现住上海市浦东新区。
委托代理人薛荣超（系原告蔡婧公公），住上海市徐汇区。
被告吴文杰，男，1992年12月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托代理人黄贤明，上海高达律师事务所律师。
第三人邢小琴，女，1953年6月26日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托代理人黄贤明，上海高达律师事务所律师。
原告薛飞、蔡婧与被告吴文杰、第三人邢小琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月23日、9月11日公开开庭进行了审理。原告薛飞、蔡婧及其委托代理人薛荣超、被告吴文杰及第三人邢小琴共同委托代理人黄贤明（仅第一次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛飞、蔡婧诉称，2015年3月30日，原、被告在中介居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告位于上海市浦东新区孙农路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋），房屋价款为人民币（以下币种同）1，825，000元。签约当天，第三人以被告在外念书为由，代其在合同上签字，并出示了身份证、户口本、房产证，称其有代理权，房产证交由居间方保管。次日，第三人打电话至居间方总部投诉房产经纪人，称其操作不规范，被告得知后拒绝出售其房产。居间方就此告知了原告。2015年4月3日，居间方打电话至原告，称第三人愿意再次协商买房事宜，故当日晚三方又进行了沟通，并签署了房屋买卖合同，废除了之前的居间协议，但房屋价款提高到了184万元。原告当晚支付被告定金5万元，由第三人代为收取。此后，原告按照合同约定准备支付首付款，但多次联系被告均遭拒。2015年4月10日，第三人来电表示不愿意继续履行合同。原告遂与居间方联系，约定当月21日进行三方谈判。但第三人在谈判时明确拒绝履行合同，不愿意承担违约责任。因为公积金新政出台，周边房屋价格普涨，原告错过买房时机。故原告诉至法院，要求判令被告返还定金5万元，赔偿原告违约金368，000元，诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉请变更为：要求判令第三人返还定金5万元，赔偿原告违约金368，000元，诉讼费由被告及第三人承担。
被告吴文杰辩称，其从未收到过定金。根据案件事实与内容，其是基于第三人无权代理形成的房屋买卖合同。
第三人邢小琴述称，第三人是在没有得到被告授权下出售的房屋，之后也没有得到被告同意，而且在买卖过程中受到了原告及居间方的胁迫。
经审理查明，2015年3月30日，原告薛飞作为买受方（乙方），被告作为出卖方（甲方），双方与居间方满懿（上海）房地产咨询有限公司共同签订一份《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房屋出售原告薛飞，房屋总价款为1，825，000元。之后该协议作废。2015年4月3日，原告作为买受方（乙方），被告作为出卖方（甲方），双方签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将系争房屋出售给原告，房屋价款为184万元。合同第11条定金责任约定：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第12条违约责任约定：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同第13条签约承诺约定：本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署日应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任。本条款独立发生法律效力。第三人代被告在合同尾部甲方处签字。当日，原告支付第三人定金5万元。2015年4月11日，被告书面告知原告，其为系争房屋产权人，其他人无权出售系争房屋。2014年5月，原告诉至法院，诉请如前。
审理中，原告表示如果第三人构成无权代理的话，则要求第三人承担返还定金并承担违约金368，000元。第三人表示同意退还原告定金5万元，合同约定的违约金标准过高。
以上事实，有经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收据、告知书等证据以及原、被告、第三人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。系争房屋产权人为被告，第三人在以被告名义与原告签订房屋买卖合同时并未得到被告的授权，合同签订后不久被告就书面告知原告不同意出售房屋，故第三人的行为系无权代理，涉案《房屋买卖合同》对被代理人即被告不发生效力。合同第13条签约承诺约定：本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署日应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任。本条款独立发生法律效力。该条款应系原告与第三人即合同签署人之间的真实意思表示，对双方具有约束力。现第三人属无权代理，原告据此要求第三人承担违约责任，本院可予支持。考虑到合同约定的违约金标准过高，且合同签订后不久被告就明确告知不同意出售房屋，本院基于第三人要求并综合本案实际情况酌情确定违约金数额。原告要求第三人退还定金5万元，第三人也同意退还，本院据此判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、第三人邢小琴应于本判决生效之日起十日内返还原告薛飞、蔡婧定金5万元；
二、第三人邢小琴应于本判决生效之日起十日内赔偿原告薛飞、蔡婧违约金12万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，570元，减半收取计3，785元，由原告薛飞、蔡婧负担1，935元，由第三人邢小琴负担1，850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杜献伟
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。