宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬仑民初字第2118号
原告：宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司。
法定代表人：周勤松。
委托代理人：蔡进。
委托代理人：金烨。
被告：宁波市北仑华升土建有限公司。
法定代表人：焦明德。
委托代理人：郑岳常。
原告宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司（以下简称鄞州启敏）与被告宁波市北仑华升土建有限公司（以下简称华升土建）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张梦霞独任审判，于同年10月27日公开开庭进行了审理。原告鄞州启敏的委托代理人蔡进、被告华升土建的委托代理人郑岳常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鄞州启敏起诉称：2010年原告承租被告所有的位于武夷山路39号1幢1号楼共2600平方米的厂房，双方续签的合同租期为2014年1月1日至2016年12月31日，租金为342000元／年，押金50000元。合同第十五条约定：由于出租人原因终止合同，出租人赔偿承租人五个月房租费的损失，并退还押金。后原告又承租了被告厂区内工棚约300平方米，租期自2015年3月31日至2016年3月30日，租金25000元／年。在租赁合同履行过程中，被告不断违规将厂区内的厂房改造为住宅对外出租，承租人在厂区内大肆饲养鸡鸭等行为给原告的正常办公环境造成严重影响，并且厂区内大量人员的频繁流动也给原告带来了安全隐患。另外，被告还不断占用消防通道，导致消防通道被堵无法正常使用，严重威胁了原告的生产经营安全。由于被告的上述违约行为致使原告无法在上述厂房内正常、安全办公经营，无法实现合同目的，因此原告行使合同解除权，并于2015年7月底搬离。原告认为，被告的违约行为给原告造成重大损失，应当承担赔偿责任。现原告诉至法院，要求判令：1.被告退还原告租房押金50000元，剩余租期内的租金16666元；2.被告支付原告违约金142500元。后原告增加一项诉讼请求：要求确认原、被告于2015年3月31日签订的《厂房租赁合同》无效。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1.《厂房租赁合同》2份，拟证明原、被告之间存在厂房及工棚的租赁关系；
2.收条1份，拟证明原告已支付押金50000元；
3.2015年4月1日付款凭证1张，拟证明原告支付工棚租金25000元；
4.现场视频、照片光盘1张，拟证明被告存在重大违约行为，包括将同一个厂区内工业用房性质的厂房改造成居住用房，在厂区中间空地饲养牲畜及在四周通道搭建电瓶车棚，堵死消防通道。
被告华升土建答辩称：涉案工棚确实没有房产证。但因原告违约，被告不同意支付违约金及返还押金，原告实际使用工棚期间的租金被告不予退还。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1.房产证、土地证各1份，拟证明被告对涉案厂房拥有合法产权；
2.《厂房租赁合同》1份，拟证明被告将房屋出租给原告及原、被告的权利义务；
3.催告函1份，拟证明被告已经履行催告义务的事实；
4.关于厂房搬迁事宜的说明1份，拟证明原告是因为自身厂区扩大发展需要而搬离厂房的；
5.宁波市财政库行横向联网电子缴款扣款凭证2张及城镇土地使用税纳税申报表1份，拟证明被告已缴纳涉案地块2015年土地使用税的事实。
经开庭审理，原、被告双方举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3，原告对被告提供的证据1、3真实性无异议，本院予以认定。被告对原告提供的证据4真实性无法确认，被告承认确有改造工业用房，但是改造的出租屋和厂区是隔离的，并不会对原告生产造成影响。改造在2015年年初即已完成，原告还曾租赁部分房屋作为其员工宿舍。厂区门卫曾在中间空地饲养牲畜，但后来经劝说就拆除了。本院经现场勘察后对光盘照片的真实性予以认定，但对于原告的证明目的，本院不予认定，理由将在后文予以分析说明。原告对被告提供的证据2真实性无异议，但认为合同18条旁手写部分为被告事后添加，本院经审查后认为添加部分无签字确认，且被告陈述手写部分所涉及内容已在合同第3条关于管理费的约定中有所体现，因此本院对该合同剔除手写部分的内容予以认定。原告对被告提供的证据4真实性无异议，但原告认为该证据是原告应被告需要出具的简易通知，且被告厂房目前确实不具备合同约定的消防条件及工业化生产条件。本院对该证据予以采信，该通知出具在被告向原告发函催缴房租之前，且通知内容反映了原告搬离涉案厂房的原因。原告对被告提供的证据5认为扣款凭证真实性由法院核实，且2015年下半年的土地使用税与原告没有关系，对申报表真实性、关联性均不予认可。本院审查后对被告提供的证据5予以认定，纳税申报表上的土地面积与涉案地块土地证上的整体面积一致，申报金额与扣款凭证上的缴纳金额相印证，由此可证明被告已缴纳了2015年涉案地块的土地使用税。
根据上述证据，并结合原、被告双方陈述，本院查明以下事实：宁波市北仑区新碶武夷山路39号1幢1号房屋的所有权人为被告华升土建。2013年12月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将自己所有的位于武夷山路39号1幢1号楼面积为2600平方米的厂房出租给原告，租期自2014年1月1日至2016年12月31日，每年租费为342000元。按年缴纳的房产税、土地使用税、厂房租赁税（三项税金）由原告承担，原告提供发票复印件给被告（土地使用税2600m2×5元／年=”13”000元，管理费2000元／月×12月=”24”000元，按年缴纳）。租金付款方式为签订合同生效后，原告支付被告50000元押金，第一年后厂房租赁费分两次付清，第一次在正式起租日开始，提前一个月内付清50%，半年后付50%。合同签订生效后，如原告未能在规定期限五天内足额付清厂房租金，视作原告违约，被告有权自行处理（包括停水、停电、上锁、封门）。由于原告原因终止合同，自动放弃退还押金，在付清所有费用后赔偿被告五个月房租费用。由于被告原因终止合同，被告赔偿原告五个月房租费的损失，并退还押金。门卫暂由第一承租方负责。2015年3月31日，原、被告又签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将位于武夷山路39号围墙东南边工棚约300平方出租给原告，租期自2015年3月31日至2016年3月30日，租金为25000元／年。
原告已支付厂房押金50000元及2014年度的房租，2014年年底，原告支付给被告200000元。2015年4月1日原告付清工棚租金。2015年6月17日，原告法定代表人周勤松向被告寄发关于厂房搬迁事宜的说明，陈述由于业务发展需要，原告公司决定在2015年7月25日搬离宁波市北仑区新碶武夷山路39号1号楼。2015年6月18日，被告向原告发函，限其在2015年6月30日前付清2015年下半年度的房租，否则将解除合同。周勤松于次日签收该函。
另查明，原告已于2015年7月25日实际搬离涉案厂房及工棚。被告已支付了涉案地块2015年度的土地使用税。涉案工棚并未取得房产证。
本案的争议焦点为究竟原、被告何方违约。原、被告于2013年12月18日签订的《厂房租赁合同》意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效。原告虽主张因被告管理不善及随意搭建车棚、改造临近工业用房导致租赁厂房已不符合厂区生产环境，但被告改造房屋的事实已发生半年之久，且原告若认为租赁厂房已不符合厂区生产环境，应通过与被告沟通的方式协商解决争端，现原告并无证据证明其之前曾就此事与被告进行过沟通协商，结合原告寄给被告的厂房搬迁事宜，进一步印证原告搬迁是由于自身业务发展的需要。因此，对于原告关于被告违约的主张，本院不予支持。相反，原告未按合同约定在2015年6月1日前付清下半年的房租，经被告催告后在合理期限内仍未付款，且由于自身业务发展原因在租期届满前提出搬离涉案厂房，并在被告未予同意的情况下仍实际搬离涉案厂房，提前终止合同，显属违约。
本院认为：原、被告于2013年12月18日签订的《厂房租赁合同》合法有效，当事人应按约履行。原告违约，且由于自身原因提前终止合同，根据合同约定无权要求返还押金，因此对于原告要求被告返还厂房押金50000元及支付违约金142500元的诉讼请求，本院不予支持。因涉案承租工棚未取得房产证，因此原、被告于2015年3月31日签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，现原告要求被告将合同未到期部分的租金予以返还，诉请合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2015年3月31日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告宁波市北仑华升土建有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司租金16666元；
三、驳回原告宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费4437元，减半收取2218.5元，由原告宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司负担2041.5元，由被告宁波市北仑华升土建有限公司负担177元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 张梦霞
二〇一五年十一月二十七日
代书记员 胡清馨