北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07016号
上诉人（原审原告）李超，男，1985年2月23日出生。
委托代理人祁蕊（李超之妻），女，1985年3月27日出生。
委托代理人李雪冬，北京市当代律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京信诚房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区五里桥二街1号院5号楼1层0120。
法定代表人丁桃，总经理。
委托代理人洪魏君，女，1983年4月21日出生。
上诉人李超因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
2013年11月，李超向原审法院诉称：我与北京信诚房地产经纪有限公司（以下简称信诚经纪公司）于2013年8月6日签订了《北京市房屋租赁承租合同》（以下简称《合同》），将位于北京市朝阳区常营乡中国特色经济之窗二期1号地北（北京像素小区）10号楼0129号房屋（以下简称涉案房屋）出租给我用于经营餐饮，租赁期为2013年8月9日至2015年5月15日。合同签订后，信诚经纪公司于2013年8月9日将涉案房屋交付给我使用。但是正在我经营期间，信诚经纪公司于9月份通知我该房屋不再出租，但具体时间也没有告知我。我多次找信诚经纪公司协商沟通此事，但均未果，就赔偿事宜也没有达成一致意见。2013年9月26日，在未取得我同意的情况下，涉案房屋被强行收回，致使我无法继续使用涉案房屋，无法继续经营餐馆。我认为，信诚经纪公司的行为违反了我国合同法的规定，也不符合双方签订的《合同》，其提前收回房屋，应按照约定提前30日通知我，给我一个准备时间。但信诚经纪公司并没有按照合同约定履行，也未退还相应的租金。强行收回房屋的行为，给我造成了巨大的经济损失，为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除我与信诚经纪公司签订的《合同》；2、信诚经纪公司支付我违约金5720元；3、信诚经纪公司赔偿我经济损失50654.2元（包括厨师违约金5000元、服务员违约金7000元、装修材料费1240元、误工费2710元、交通费271.2元、经营损失12200元、转让费2万元）；4、信诚经纪公司返还我房屋押金2600元及未到期租金1315.6元。
信诚经纪公司辩称：我公司原名称为“北京信腾我家房地产经纪有限公司”，2013年10月28日更名为现名称。北京信腾我家房地产经纪有限公司的权利和义务由我公司继受和承担。第一，我公司与李超签订《合同》的情况属实。李超与我公司于2013年8月6日签订了《合同》，约定由李超租赁涉案房屋，用于居住、餐饮，租期为2013年8月9日至2015年5月15日。签订《合同》的背景是，在李超与涉案房屋原租户刘毅波签订的转租协议（该协议实际为2013年8月6日刘毅波与李超签订的转让原经营桌椅、空调、电视等以及刘毅波尚未到期的房屋租金，实质为双方的财产转让合同）后找到我公司，我公司根据诚实经营原则，允许刘毅波原承租合同剩余租期继续有效并截至到2013年9月15日的前提下，签订了《合同》。并约定李超须在2013年9月16日交付前三个月的租金。涉案房屋系我公司作为居间代理人接受业主姜少煜委托进行租赁，委托租赁期限自2012年3月20日至2015年6月19日。第二，李超超过《合同》约定的交付租金日7日导致我公司解除《合同》。2013年8月11日，我公司接到业主姜少煜有关信息，可能近期房屋不再租赁，我公司业务员及时将李超不能再承租涉案房屋的可能性告知了李超。自2013年9月16日起，我公司催促李超及时交纳房租，但李超直到9月23日未交纳房租。我公司及时将有关情况告知业主姜少煜，并将与李超签订《合同》作废并解除双方租赁关系。之后，业主姜少煜在没有收到房租的情况下于2013年9月26日强行将李超在涉案房屋中的物品清出。第三，李超起诉我公司于法无据。李超未按《合同》约定的时间交纳房租并成就我公司解除合同的条件，因此由我公司通过作废《合同》的方式以解除《合同》，终止双方的权利义务。李超应及时腾房却占据涉案房屋，我公司有要求李超承担违约责任以及继续占用房屋部分租金的权利，故请法院驳回李超的全部诉讼请求，同时，我公司保留追究李超违约及支付非法占有房屋期间的租金的权利。
原审法院经审理查明：信诚经纪公司原名称为“北京信腾我家房地产经纪有限公司”，2013年10月28日更名为现名称。2012年3月18日，北京巨人置地房地产经纪有限公司（乙方，以下简称巨人置地公司）与案外人姜少煜（甲方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定姜少煜委托巨人置地公司对涉案房屋进行出租代理，租赁用途为居住办公注册，出租代理期自2012年3月20日至2015年3月19日，共计三年，出租代理期可以延长，延长期以第三年房租为准，甲方应于2012年3月20日前将涉案房屋交付给乙方。租金标准为每月2400元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期2012年3月20日、2012年9月20日、2013年3月20日、2013年9月20日、2014年3月20日、2014年9月20日。经甲乙双方协商，第二年每月房租2640元，第三年房屋租金每月2900元，其中免租期45天，此房只能租一户，三年内不得变更房客，否则视为乙方违约。2012年4月15日，李超与巨人置地公司签订了《北京市房屋租赁承租合同》，约定由李超承租涉案房屋用于居住、餐饮，房屋租赁期自2012年4月16日至2015年5月15日，共计3年2个月。租金标准为第一年每月2400元、第二年每月2640元、第三年每月2900元，押一付三，各期租金支付日期为2012年4月16日、2012年6月16日以此类推，押金2400元。李超与巨人置地公司于2012年4月16日进行了房屋交接。2012年12月20日，信诚经纪公司（甲方）与北京巨人置地房地产经纪有限公司第二分公司（以下简称巨人置地公司第二分公司，乙方）签订《公司合并协议》，约定：甲乙双方实行吸收合并，甲方吸收乙方而继续存在，乙方解散；甲乙双方合并日期为2013年1月15日，乙方应在2013年3月1日前办理完成登记注销；因乙方经营不善现已无资本金，无条件并入甲方，乙方于合并期日所有财产及权利义务，均由甲方无条件承受。2013年8月6日，李超与案外人刘毅波签订《转租协议》，约定：双方于当日进行涉案房屋转租事宜，转租费2万元；刘毅波于2013年8月6日协助李超办理转租合同变更事宜；李超于2013年8月6日将定金1万元交给刘毅波；双方定于2013年8月9日办理房屋交接手续以及房屋内物品的交割，刘毅波须协助李超与房屋中介进行交接，李超将余款1万元交给刘毅波。《转租协议》签订后，李超于2013年8月6日交纳了转租费定金1万元，于2013年8月9日交纳了定金余款1万元。2013年8月6日，李超、信诚经纪公司签订《合同》，约定由李超承租涉案房屋用于居住、餐饮，房屋租赁期自2013年8月9日至2015年5月15日，共计21个月。租金标准为每月2860元，押一付三，各期租金支付日期为2013年9月16日（8580元）、2013年12月16日（8580元）……押金为2600元。合同第九条约定李超如不按照约定支付租金达7日的，信诚经纪公司有权单方解除合同，收回房屋。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由李超承担的费用、租金，以及李超应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给李超。若房东单方违约，赔偿李超两个月房租及连带经济损失。2013年9月26日，李超称其承租的涉案房屋被房主撬开而报警，警察出警。2013年9月27日，在北京市公安局朝阳分局与李超所作的询问笔录中，李超称“2012年4月16日我通过巨人置地公司承租了涉案房屋，租赁期限为3年零2个月，截止日期为2015年5月15日，其用于经营饭馆，直到2013年8月份，我听说该房房主要强行收房，于是我就在今年8月份将饭馆关闭，平时我也总来看看房。我是和中介公司签订的租房合同，而且我都不认识房主。本来期限应该到2015年5月15日，可房主非要现在违约收房，就与中介公司因为违约款一事发生了矛盾。这是我听中介公司的人说的。我听说房主违约收房的原因是要把房子卖了”。
关于合同解除问题。审理中，李超要求解除与信诚经纪公司签订的《合同》，并认为合同解除时间应为2013年9月27日，即李超从涉案房屋中搬出之日；信诚经纪公司则认为合同解除时间为2013年9月23日，因为李超没有交纳租金，其行使了单方解除权。经询，信诚经纪公司称其已经行使单方解除权将《合同》解除，但未向李超送达任何解除通知，双方均认可2013年8月13日信诚经纪公司工作人员电话通知李超称涉案房屋可能不租了，让其做好准备，但信诚经纪公司未向李超送达书面通知，李超亦未收到任何正式书面通知。关于租金及押金交纳问题。李超、信诚经纪公司签订《合同》后，李超向信诚经纪公司交纳押金2600元。关于租金，李超称其向案外人刘毅波支付的2万元转让费中包含了2013年8月9日至2013年9月15日的租金2860元，故其并未向信诚经纪公司交纳租金，其认为案外人刘毅波应该将上述租金转交信诚经纪公司，但是否实际交付其并不清楚。对此，信诚经纪公司表示其从未收到过李超交纳的租金。李超称其曾向信诚经纪公司交纳租金，但信诚经纪公司不收，但未能就此举证。关于李超主张的各项损失问题。李超主张厨师违约金、服务员违约金损失，并提交了李龙凤、李文媛、杨芳的证人证言，但证人均未能出庭作证，信诚经纪公司对证人证言均不予认可。李超主张装修材料费损失，称只是买来了装修材料，尚未开始装修信诚经纪公司就说不让其租了，并提交了购买装修材料的相关票据，信诚经纪公司对此不予认可。李超主张其与祁蕊的误工费，提交了北京格天下商贸有限公司出具的《证明》，信诚经纪公司对此不予认可。李超主张交通费，但未能提交相应证据。李超主张经营损失，并称其是从2013年8月10日开始营业，其主张的经营损失是按照同行业每天100元的标准共计算了122天而得，其中自2013年8月13日至9月15日共32天，因为8月13日信诚经纪公司打电话通知其称涉案房屋可能不租了，但是还没有确定，其从9月15日开始就不经营了，这段时间其在试营业，有营业收入，但是没有证据提交，9月15日以后其另行找房子，但没有找到，后来就不找了，因为雇的人都走了，也没法经营下去了，其主张90天的经营损失。李超要求信诚经纪公司支付转让费2万元，并称这2万元转让费给付给案外人刘毅波，2万元中包含了随涉案房屋一并转让的家具家电折价款。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李超与信诚经纪公司签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。根据《合同》、《转租协议》及定金收条等证据可以看出，案外人刘毅波将涉案房屋转租给李超后，李超又与信诚经纪公司签订了《合同》，租期为2013年8月9日至2015年5月15日，李超交付首期租金的时间点为2013年9月16日，信诚经纪公司称李超未能按约于9月16日缴纳租金且不按照约定支付租金达7日，认为其有权单方解除合同并收回房屋，但其未向李超发出书面的解除通知，信诚经纪公司未按法律规定行使单方解除权，故李超与信诚经纪公司签订的《合同》应于李超实际从涉案房屋搬出之日，即2013年9月26日解除。关于违约金，双方约定若房主单方违约，则由信诚经纪公司向李超支付违约金，但实际上是李超违约在先，房主收房在后，故李超要求信诚经纪公司给付其违约金的请求不予支持。关于李超的各项经济损失，因李超认可其于2013年8月就停止营业，故其要求经营损失一项缺少事实依据，不予支持；转让费一项，收取李超转让费的系案外人刘毅波，并非信诚经纪公司，故对于李超要求信诚经纪公司支付其转让费的请求不予支持；关于厨师违约金损失、服务员违约金损失、装修材料费、误工费、交通费，均缺乏事实依据，且李超未能提供充分证据证明上述损失之存在，对上述损失的请求不予支持。既然法院判决合同解除，故信诚经纪公司应当退还李超押金。因9月1日至9月15日期间，李超仍占用涉案房屋，故其要求信诚经纪公司返还其未到期租金的请求缺少依据，不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，原审法院于2014年3月判决：一、确认原告李超与被告北京信诚房地产经纪有限公司于二〇一三年八月六日签订的《北京市房屋租赁承租合同》于二〇一三年九月二十六日解除；二、被告北京信诚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告李超房屋押金二千六百元；三、驳回原告李超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，李超不服原判，以原判认定事实不清、适用法律错误为由提起上诉，提出信诚经纪公司应承担违约责任、赔偿李超的所有损失，请求撤销原判，依法改判支持其所提全部诉讼请求，诉讼费用全部由信诚经纪公司承担。信诚经纪公司同意原判。李超的上诉理由为：李超与信诚经纪公司签订合同时明确表明与刘毅波的转租费中包含未到期房租，后由于信诚经纪公司与房主之间的问题致使李超无法正常使用房屋，信诚经纪公司应赔偿李超损失的转租费用；李超与信诚经纪公司签订合同，李超将房租交给信诚经纪公司，信诚经纪公司应先交纳房租给房主，信诚经纪公司未交纳房租给房主致使房主强行收房，且信诚经纪公司欺骗李超与巨人置地公司签订另一份租赁合同以逃避没有转租权的违约法律责任，信诚经纪公司应承担违约责任，支付李超两个月房租的违约金；李超与祁蕊、张帆一起为经营餐馆租赁房屋，聘请有厨师和服务员，信诚经纪公司的违约行为造成李超的损失，李超主张赔偿的损失应由信诚经纪公司赔偿；信诚经纪公司的违约行为造成李超不能正常使用房屋，合同目的不能实现，信诚经纪公司应承担违约责任，原判认定事实及适用法律错误，请求依法改判。李超就所称内容提供《协议》一份（甲方北京巨人置地房地产经纪有限公司第二分公司、乙方祁蕊、时间2013年9月12日）作为新的证据。信诚经纪公司表示对原判认定的事实无异议，李超所述巨人置地公司因合并已注销不存在，该协议原审中已提交，并非新的证据，李超存在违约行为，信诚经纪公司并无违约行为，不认可李超所述，不同意李超所称上诉意见及要求。李超与信诚经纪公司在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《合同》、《北京市房屋出租委托代理合同》、《北京市房屋租赁承租合同》、押金收据、《转租协议》、定金收条等证据在案佐证。
本院认为：李超与信诚经纪公司双方的争议在于合同违约责任承担及损失赔偿问题。李超提供的《协议》并非新出现的证据材料，信诚经纪公司亦不予认可，故不应确认属于新的证据。李超上诉提出信诚经纪公司存在违约行为，信诚经纪公司应承担行为责任，赔偿李超损失，李超就所称内容未提供相应证据予以证实，并无相应证据可证李超所述即为相应事实，李超所述内容亦不足以否定已有证据能够证明的事实情况，信诚经纪公司亦不予认可，不能表明原判认定事实及适用法律错误。已有事实和证据不能表明李超所提上诉主张成立，信诚经纪公司表示不同意李超所称意见及要求，故对李超所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六百二十六元，由李超负担五百元（已交纳），由北京信诚房地产经纪有限公司负担一百二十六元（本判决生效之日起七日内直接给付李超）；二审案件受理费一千二百零九元，由李超负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周文祯
审 判 员 王 朔
代理审判员 金园园
二〇一四年七月十五日
书 记 员 肖 斌