湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0624民初1359号原告：王胜平，男，汉族，1966年6月21日出生，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：蒋水光（特别授权），湘阴县。被告：湖南恒春房地产开发有限公司，住所地：湘阴县文星镇高岭社区洪家坡8幢301室。法定代表人：章树翔，系该公司总经理。委托代理人：胡岳皋(特别授权),湖南立华律师事务所律师。原告王胜平与被告湖南恒春房地产开发有限公司（以下简称“恒春公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王胜平的委托诉讼代理人蒋水光和被告恒春公司的委托诉讼代理人胡岳皋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王胜平向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告到电管部门办理高岭精品建材街1栋1层122房、1栋2层222号商铺独立电力户头，开户费用由被告承担；2.判令被告向原告退还从2015年7月1日起至电管部门办理独立户头之日止多收的电费，电费数额以计算期限至办理独立户头之日止的电费数额为准，暂估34个月的电费4608元；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年7月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告是商品房出卖人、原告是商品房买受人，房屋是湘阴县文星镇嵩涛路东侧滨湖豪庭小区内1栋1层的122号房和1栋2层的222号房，每层建筑面积为30.15平方米。合同第四条的计价方式与价款约定：按建筑面积计算，该商品房的单价为每平方米5159元，总金额为311088元。合同第六条的付款方式及期限约定买受人于本合同签订之日一次性付清总房款。合同第八条的交付期限约定该商品房经验收合格，被告应当在2015年6月30日前交付给原告使用。合同的第十三条约定了出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。附件三中装饰设备标准第五条相关约定第10项其他约定：供水：进水管接到户并安装一个阀门，其余不做。供电：安装到户内配电箱，其余不做。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电预埋到户；2、房屋交付后由业主自行到有关部门办理上述开通手续。合同的第二十六条约定合同自双方签订之日起生效。原告接受商品房后，对自己的商品房装修成了商铺。这时被告违反本合同第十三条、第十四条的规定，对原告商铺的电力安装要供电部门安排统一接线在由被告购置的专电变压器上，电表实行商铺整体在电力局开设一个电力户头，每个商铺设立一个分表，由被告聘请的平安物业管理公司按照铺面、业主分表计量，限购原告的商铺用电，并以超过电管部门规定的价格代为对业主用电以每度1.2元收取电费，再由该公司统一按照每度0.862元交到电力局，被告则从中获取差价电费。原告无数次地对被告提出要电入商户、一户一表，并在电管部门单独开办电力户头。被告回答说电管部门只认被告安装的一个总表收费，电管部门与被告存在供用电关系，与原告不存在供用电关系。原告对此一直愤愤不平，强烈要求被告开办独立的电力户头，但被告置之不理，侵犯原告自由用电的权利。原告认为：自己既是商铺的产权人，又是商铺的业主，但业主不能平等地作为电力消费的服务对象，对业主将来权利的行使，必定造成一定的不利影响。据此，依据《合同法》第八条第二款、《供电营业规则》第七十五条、《电力供应与使用条例》第三条第二款、第二十七条、第三十二条等的规定，被告应为原告到电管部门开办独立的电力户头，并承担开户费用，原告无偿提供协助。请法院依法判决。被告恒春公司辩称，一、被告在履行合同的过程中没有任何违约行为，原告的诉求既没有任何事实依据，也没有任何法律依据。理由：1、2013年7月25日，原、被告经充分协商签订了《商品房买卖合同》及合同附件。双方在合同中约定了诸如：水、电预埋到户；供电：安装到户内配电箱，其余不做；被告应当在2015年6月30日前按符合合同约定的商品房交付给原告等等相关内容。合同签订后，被告依约于2015年6月17日将符合合同约定的房屋（水、电按合同约定预埋到户；供电：安装到户内配电箱等等）交付给了原告，原告也依合同约定对房屋进行了验收并收取了房屋。至此，被告完全依合同约定履行了自己应尽的义务，被告在履行该合同的过程中根本就没有任何违约行为。如果被告当时交付的房屋不符合合同约定的条件，原告完全有理由拒收房屋，也不可能在事隔两年多的时间后再来提起违约诉讼，这已超出了民事诉讼法规定的两年的诉讼时效。2、被告根本没有承诺为所有的商铺用户（包括原告）的用电实行一户一表。原告购买的是商铺，湘阴县境内的商铺供电，因为涉及供电设备的容量限制，大多按照电力部门的要求采用专用变压器供电，而不是公用变压器供电。被告按电力部门的要求为原告等所有商铺的商户提供用电均是专用供电。事实上，原告在接收房屋时对用电不是一户一表这个事实是完全清楚的，不然的话他也不可能不在接收房屋的时候提出来。3、原告诉状中反复提到的《供电营业规则》第七十五条明确规定：城镇居民用电一般应实行一户一表。因特殊原因不能实行一户一表计费时，供电企业可根据其容量按公安门牌或楼门单元、楼层安装共用的计费电能表，居民用户不得拒绝合用。其用计费电能表内的各用户，可自行装设分电能表，自行分算电费，供电企业在技术上予以指导。原告断章取义，只取了该条的前句，根本就没有考虑供电企业可根据其供电容量来决定计费电能表的安装问题，并且这个事实不是被告能决定的。二、物业公司收取原告的电费与被告没有任何关系。管理原告的物业公司是一个具有独立承担民事责任能力的有限责任公司。该公司不是被告的下设机构。物业公司依据其相关规定按原告用电量收取原告的电费，其行为是否合理与被告没有任何关系。基于上述事实和理由，被告认为原告的诉讼请求既没有事实依据也没有法律依据，希望法院在查清事实后依法判决驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月25日，原、被告签订了一份《湘阴县商品房预售合同》，约定由原告购买被告恒春公司开发的恒春滨湖豪庭1幢1层122房和1幢2层222房，合同第三条约定“该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构……建筑层数地上5层，地下0层”。合同第八条约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1种方式（即出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价）处理”。合同第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电入户2.房屋交付后由业主自行到有关部门办理上述开通手续”。合同第十九条约定“本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，服务内容及质量等详见附件四；前期物业管理期间，物业服务收费按县政府价格主管部门制定的收费标准收取，具体标准另行通过物业服务合同约定。出卖人负责监督物业服务企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务”。第二十条约定“买受人已详细阅读本合同附件四有关物业服务的全部内容和本物业业主临时公约，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第十九条约定与前期物业服务企业签订物业服务合同，并按照合同约定的价格和方式交纳物业服务费用；并同意遵守业主临时规约”。该合同的附件三关于“装饰装修、设备标准的约定”第五条第10点约定“其他：供水：进水管接到户并安装一个阀门，其余不做供电：安装到户内配电箱，其余不做弱电：电话、网络、有线电视在户内预留一个终端”。该合同附件五“补充协议”中第四点关于“房屋交付”约定“2、交付房屋时由双方共同对房屋进行验收，如买受人对其交付商品房的建筑质量（隐蔽工程除外）均无异议，结清房款，签署《商品房交接书》，同时出卖人向买受人提交买受人应付应缴款项的缴纳凭证，向物业公司办理手续，并领取该商品房钥匙。3、买受人未经出卖人同意，进行该房装修，视为正式交房且质量达到标准。如有质量问题，由买受人自行承担。”2013年11月27日，原、被告签订了一份《商铺使用权转让协议书》，约定由原告将所购买的两间商铺（即滨湖豪庭1栋1层122房和1栋2层222房）的使用权无偿转让给被告使用，转让期限为2015年7月1日至2018年6月30日。同时，该协议约定被告在享有该商铺的使用权期间，享有对该商铺的使用、收益、出租等权利，但不得出卖、抵押。另查明，被告在建设涉案商铺时系采用安装专用变压器、给每个商铺安装一个分表、各商铺共用一个总电表的方式供电，总电表在供电公司开设户头，由物业公司管理和交纳电费，各商铺用户在使用房屋时需到物业公司购买电力方可用电。原告提供的湖南省电网销售价格表显示，湖南省居民生活用电的价格为0.563元至0.588元每度，一般工商业及其他用电的价格为0.802元至0.862元每度。原告提供的与他所购商铺位于同一栋的业主周海霞的购电收据显示，周海霞向物业公司购电的单价为1.2元每度。截至诉前，原告所在小区的业主委员会尚未成立，现服务该小区的物业公司是湘阴县平安物业管理有限公司，该公司的法人代表为夏芬。被告陈述该物业公司系其代小区业主聘请，其并未向该物业公司收取任何费用。在本案庭审结束后，原告在提交书面代理词时附交了一份《湖南省物价局、省电力公司关于明确电网建设与改造中有关收费问题的通知》，该通知第五条规定：“单位或房地产开发商新建居民住宅，应按供电企业直接抄表到户、‘一户一表’的要求进行建设。住宅小区的供配电设施及安装费用计入建房成本和房价，不得单独向住户收取，电力安装费的标准由业主与安装单位按照建筑安装工程造价的有关规定协商确定。”为了解该项规定的含义和涉案小区实行“一户一表”的现实可能性，本院工作人员到湘阴县供电公司进行了调查，供电公司高压项目经理甘运龙陈述该文件规定的“一户一表”不适用于商铺，只适用于普通居民住宅，并陈述涉案商铺所在的片区因当时门面尚未售出不清楚将来的用电负荷，根据《供电营业规则》规定，如果用电负荷超过100个千瓦就要安装专用变压器，故开发商向供电公司要求安装了专用变压器，采用专用变压器供电不能“一户一表”，如果涉案商铺所在的片区要改成“一户一表”供电，需要开发商、业主、物业公司、电力公司达成一致意见，现有的变压器、线路、电表都需要改造。湘阴县供电公司的营销部副主任宋若林陈述目前暂无文件规定商铺必须实行“一户一表”。以上事实，有原告提供的原告的身份证复印件、被告的企业信用信息复印件、《湘阴县商品房预售合同》、打印照片、购电收据复印件、《商铺使用权转让协议书》，被告提供的《三期商铺交付使用名单》、营业执照复印件，本院对甘运龙、宋若林所做的谈话笔录，以及双方当事人的陈述材料和庭审记录在卷佐证证实，足以认定。本案争议的焦点为：一、被告是否有义务为原告所购商铺安装独立计费电表，并承担相应费用；二、原告要求被告退还多收取的电费是否应予支持。本院认为，一、原、被告之间的商品房预售合同是双方自主签订的，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应根据合同约定履行各自的义务。现原、被告对被告有无义务为原告所购商铺安装独立计费电表并办理开户手续发生争议。原告认为根据商品房预售合同第十三条和第十四条以及附件三的约定，被告有义务为每一个商铺安装独立电表；被告则认为其为每个商铺安装分电表已经尽到电力入户的义务。从双方签订的商品房预售合同来看，关于电力设施安装的约定体现在预售合同第十三条、第十四条和附件三第五条第10点，其中，第十三条和附件三第五条第10点是对电力设施安装节点的约定，被告的义务是将电力连接至户内配电箱；第十四条“1.水、电入户2.房屋交付后由业主自行到有关部门办理上述开通手续”的约定除了重申电力需接到户之外，还明确了开通电力的权利在原告自身，是否开通用电、何时开通用电等均由原告自主决定。该条款界定了被告的义务是为原告用电创造客观条件。从被告的履约情况来看，被告已经将电力管线安装到案涉商铺，并为案涉商铺安装了电表，原告只要到物业公司开通用电即可正常使用电力。故被告已经完成了安装供电设施的义务。原告认为被告采取的专用变压器供电的方式妨碍了其到“有关部门办理上述开通手续”，但合同中的该条约定并未明确何为“有关部门”，且该条意在保障原告的通电权利，而案涉商铺已经通电使用。因此，该约定不能证明被告违反了合同义务。同时，湘阴县供电公司的工作人员陈述被告是根据商铺用电负荷和《供电营业规则》的有关规定经供电公司认可采取专用变压器供电，其供电方式未违反有关规定。《湖南省物价局、省电力公司关于明确电网建设与改造中有关收费问题的通知》第五条所规定的“一户一表”明确对新建居民住宅适用，而案涉商铺属于非住宅物业。因此，被告亦无法定的义务为原告所购商铺安装独立的计费电表、开设独立的电力户头。综上，原告要求被告安装独立计费电表理据不足，本院不予支持。二、关于退还电费的问题，原告所提供的案外人周海霞的购电收据并不能反映其自身交纳电费的情况，且电费的收取主体是湘阴县平安物业管理有限公司，根据原、被告签订的商品房预售合同第二十条的约定，被告是经原告同意代原告聘请该物业公司管理，由原告与物业公司签订物业服务合同。湘阴县平安物业管理有限公司的营业执照体现其与被告是平等的法人主体，其可自主决定经营收费事宜。因此，在无证据证明被告参与了代收电费的情况下，原告要求被告退还电费没有事实依据。对原告的该项主张,本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王胜平的诉讼请求。案件受理费200元，由原告王胜平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  喻建伟代理审判员  孟桂芝人民陪审员  杨放明二〇一七年十二月四日书 记 员  刘伯韬附相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。