江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1103号
上诉人（原审原告）周福元。
上诉人（原审第三人）周晓燕
被上诉人（原审被告）李建英。
原审被告杨云妹。
上诉人周福元、周晓燕因与被上诉人李建英及原审被告杨云妹返还原物纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2013）吴民初字第0863民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，李建英、杨云妹均系原长桥镇龙桥村（现龙桥社区）村民。1999年1月11日，杨云妹（甲方）与李建英（乙方）签订房屋买卖协议书，约定甲方将坐落在龙桥村龙北东街154号房屋转让给乙方，房屋建筑面积214.62平方米，转让总金额180000元。当日，该协议书经吴县市长桥镇村镇建设管理所盖章确认，并由原吴县市第二公证处予以公证。公证书明确，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议书上双方当事人的签字属实。在公证书文本中，留存一份由周福元出具的证明，载明“原属于我产权中的龙桥镇龙北东街154号中的居住房现已给杨云妹，她对龙桥镇龙北东街154号房所作的一切决定我不作干涉”。书面协议签订前，李建英于1999年1月7日已将最后一笔房款付清，杨云妹同时将房屋交付给李建英。2001年6月10日，吴县市国土管理局向李建英的丈夫陈菊明颁发了国有土地使用证，明确陈菊明为长桥镇龙北东巷（即龙北东街）154号面积为240.6平方米土地的使用权人。2013年9月7日，苏州市吴中区长桥街道办事处发出豪仕登南侧城乡一体化改造项目初步调查结果告知书，初步认定龙北东巷154号房屋产权人为陈菊明，主房面积216平方米，附房面积110.95平方米，特别注明陈菊明系本村村民，在他处无宅基地且未享受过其他宅基地待遇，周祥义户整宅转让给陈菊明。
另查明，周福元与杨云妹原系翁媳关系，与周晓燕系爷孙关系。本案诉争房屋系周福元与其子周祥义于1986年共同翻建而成。1989年8月，因与周祥义及杨云妹关于房屋产权归属产生纠纷，周福元向吴县人民法院起诉，要求确认东首一楼一底及一件平房产权归其所有。1990年6月，吴县人民法院作出判决，将东首楼上一间及靠东面一条走廊屋和四架平屋一间产权判归周福元所有，其余房屋产权归周祥义、杨云妹所有，天井及附属物共同使用。后周祥义、杨云妹不服判决，上诉至苏州市中级人民法院，经当事人自愿达成协议，本院于1991年5月22日作出（1990）民上字第259号民事调解书，确认“一、坐落在吴县长桥镇龙桥居委会二组坐北朝南三楼三底房屋、平房三间及东西两侧廊屋其中、东首楼上一间、东侧平房一间、东侧廊屋及中间平房一间自东墙向西一点六三米处南北划线，分界线以东归周福元所有。……二、自楼房东侧一楼一底西山墙南端柱脚至平房东侧一间西山墙北端柱脚划线为界，界线东侧天井由周福元使用。……”1992年5月15日，周祥义与杨云妹经吴县人民法院调解离婚，约定双方共有的诉争房屋的三底二楼、一个半四架屋、一条走廊各半分割，其中周祥义所得部分赠予女儿周晓燕，周晓燕未成年前由杨云妹执管。
以上事实，有周福元提供的买卖协议书、民事调解书，杨云妹提供的经公证的房屋买卖协议书，李建英提供的公证书文本、国有土地使用证、结婚证，原审法院调取的村镇建房宅基地申请表及庭审笔录等证据予以证实。
原审原告周福元的诉讼请求是：确认二原审被告签订的房屋买卖协议无效，李建英迁出位于苏州市吴中区龙北东巷154号住宅。
原审法院认为，本案的主要争议焦点是：李建英与杨云妹签订的房屋买卖协议书是否无效。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。具备《合同法》第五十二条情形的，合同无效。本案中，李建英与杨云妹签订的房屋买卖协议书，系双方真实的意思表示，在当事人之间产生合同效力。对于出卖房屋的面积，买卖协议书明确约定房屋建筑面积214.62平方米，而根据长桥街道办事处发出的告知书，龙北东巷154号房屋的主房面积为216平方米，基本一致，可见买卖协议中明确的建筑面积应系主房面积，并非包括附房在内的全部面积。根据法律规定和交易习惯，农村房屋买卖交易行为中，附房作为附属物应当随主房的所有权一并转移。并且，合同约定杨云妹将龙北东巷154号房屋转让给李建英，并未特别指出系该房屋中杨云妹及周晓燕所享有部分。因此，买卖协议书中应当是对龙北东巷154号房屋做整体转让，周福元及杨云妹的意见与事实不符，原审法院不予采信。
关于房屋买卖协议书的效力。首先，周福元对于李建英与杨云妹之间的买卖行为应当是知情并认可的。在李建英与杨云妹的交易行为中，周福元出具了将其拥有的产权给杨云妹并由其处理的证明。尽管周福元对该份证明不予认可，杨云妹表示从未看到过该份证明，但因该证明来源于苏州市吴中公证处，留存于李建英与杨云妹当时所做的公证书文本中，故该份证明的真实性应无异议，本院予以认定。周福元提出要对其出具的该份证明签字的真实性进行鉴定，本院不予准许。退一步而言，即使周福元当时不知情，杨云妹的出卖行为属无权处分，但依照买卖合同有关司法解释规定的精神，对于无权处分的合同，任何一方不得再以无处分权或事后未追认请求合同无效。公证书文本中所载周福元出具的该份证明之真伪，并不影响合同效力的认定。另外，周福元陈述最近才知道房屋被李建英占用，显然违背常理。其次，周晓燕在李建英与杨云妹签订买卖协议时已成年，依离婚调解书，杨云妹已丧失对周晓燕产权的执管权利，但其陈述“替她做主了”，若确实如此，可能侵犯了周晓燕的财产权利。然而，因交易行为距今十三年有余，李建英也实际长期占有该房屋，周晓燕述称其一直到诉讼前才知晓内情，亦有违常理。周晓燕在长达十三年的时间里对老宅不闻不问，亦未对其母杨云妹的出卖行为及对李建英提出任何异议，应视其对杨云妹之出卖行为以默示行为追认。第三，农村房屋并没有产权证，也不需要登记过户，即使买卖协议在形式上存在一定瑕疵，只要获得村镇一级管理部门认可，并不影响合同的真实性及效力。另外，就算李建英当时对周晓燕的权利状况是明知的，也不宜直接推定其与杨云妹系恶意。综上，周福元以买卖协议未经其同意或追认为由要求确认合同无效的意见不予采信，周晓燕以其不知情要求确认合同无效的意见亦不予采信。
根据《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，李建英系龙桥村村民，作为善意的买受人，其支付了相应的对价，并从1999年实际占有、使用诉争房屋，在宅基地性质变更后，陈菊明作为李建英一家之主无争议地成为诉争房屋所占土地的使用权人。在该社区房屋均没有产权证的情形下，吴县市国土管理局颁发的国有土地使用证就是物权的证明，李建英（户）系诉争房屋的合法所有人，长桥街道办事处出具的告知书认定龙北东巷154号房屋产权人为陈菊明即可印证。故从保护交易安全、维护社会稳定的价值出发，原审法院对周福元要求李建英从诉争房屋部分迁出的诉请及周晓燕要求返还应得房屋的意见均不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回周福元的诉讼请求。案件受理费人民币3980元，由周福元负担。
上诉人周福元不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人对涉案房屋享有独立所有权，杨云妹与李建英签订房屋买卖合同系无权处分，应属无效；一审判决认定的《证明》上周福元签字系伪造；杨云妹与李建英签订房屋买卖合同未经周晓燕同意，也属无效；被上诉人不是善意取得；原审法院违反法定程序。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
上诉人周晓燕不服上述民事判决，向本院提起上诉称：杨云妹与李建英签订房屋买卖合同未经周晓燕同意，应属无效；上诉人对杨云妹卖房不知情，直到诉讼才知情提出异议；被上诉人不是善意取得；原审法院违反法定程序。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李建英答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
原审被告杨云妹答辩称：签订房屋买卖合同时只买自己的份额，对周福元无权处分。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，首先，原审被告杨云妹与被上诉人李建英于1999年1月11日签订的房屋买卖协议书，经原吴县市第二公证处公证，系双方真实意思表示，合法有效。该协议约定，杨云妹将坐落在龙桥村龙北东街154号、建筑面积为214.62平方米的房屋转让给李建英。而根据有关部门认定，龙北东巷154号房屋的主房面积为216平方米，与该协议面积基本一致，因此，该买卖协议所转让房屋即是龙北东巷154号内所有房屋的转让；其次，杨云妹转让龙桥村龙北东街154号房屋，其中有部分产权属于上诉人周福元，但是，在杨云妹与李建英房屋买卖协议公证书文本中，留存有周福元出具的证明，载明“原属于我产权中的龙桥镇龙北东街154号中的居住房现已给杨云妹，她对龙桥镇龙北东街154号房所作的一切决定我不作干涉”。该证明内容明确，无歧义。足以证明周福元将其对诉争房屋产权部分授权杨云妹予以处理的意思表示。周福元事过多年后对该证明的真实性提出异议，又无相应证据证明，本院碍难采信；第三，根据周祥义与杨云妹调解协议，本案诉争房屋中，其中有部分产权周祥义赠予女儿周晓燕，周晓燕未成年前由杨云妹执管。虽然杨云妹与李建英于1999年1月签订房屋买卖协议时周晓燕已成年，但仍依其母杨云妹生活，在此情况下，杨云妹在一审时的陈述“替她做主了”，将诉争房屋整体转让亦属合乎常理。即使杨云妹存在无权处分的情形，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此此种情况并不影响对房屋买卖合同系合法有效的认定；第四，杨云妹与李建英于签订房屋买卖协议是在1999年，周福元直至2013年诉争房屋需进行城乡一体化改造时才提起诉讼，在此期间长达十余年间，周福元、周晓燕均对诉争房屋不闻不问，又无证据向李建英主张过权利，其称对交易不知情的理由显然太过牵强，不合常理；第五，李建英与杨云妹签订房屋买卖协议后，支付了相应的对价，并从1999年实际占有、使用诉争房屋，目前诉争房屋土地使用权登记在李建英丈夫陈菊明名下，因此并无证据证明李建英在房屋买卖过程中有恶意；第六，周晓燕在诉讼时申请作为原告参加，因周晓燕并非属于必要共同原告，故原审法院依法追加其为第三人符合法律规定，亦未损害其实体权利，程序并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人周福元、周晓燕的上诉理由均不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7960元，由上诉人周福元、周晓燕各负担3980元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年六月四日
书 记 员 吉宇璐