连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第00429号
原告连云港东方农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市海州区郁洲南路10号。
法定代表人庄广强，该行董事长。
委托代理人张辰，该行职工。
被告滕步花。
被告张礼付。
两被告共同委托代理人张德明。
原告连云港东方农村商业银行股份有限公司（以下简称东方银行）与被告滕步花、张礼付金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员金立鑫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方银行的委托代理人张辰、被告滕步花、张礼付的共同委托代理人张德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方银行诉称，东方银行盐河支行是原告东方银行下属支行，2012年3月23日，东方银行盐河支行与被告滕步花、张礼付签订了《个人借款合同》，约定两被告从东方银行盐河支行处借款240000元整，借款期限自2012年3月29日至2013年3月10日，年利率11.52%，合同还约定了其他内容。东方银行盐河支行与两被告签订《最高额抵押合同》、《房地产抵押合同》，约定两被告自愿提供坐落于新浦区新站街新磷路的房地产，为该笔债务的本金、利息、逾期罚息、复利及实现债权的费用等提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。合同签订后，东方银行盐河支行按约支付了款项。该笔借款期限届满后，虽经原告多次催要，被告一直未偿还借款本金及利息。原告根据相关法律规定，诉至本院，请求判令：1、判决被告滕步花、张礼付返还原告东方银行借款本金240000元及至实际付清之日的利息、逾期罚息、复利（截止2015年1月20日欠息为113688元），本息共计353688元；2、判令原告东方银行对抵押房产享有优先受偿权；3、判令被告滕步花、张礼付承担诉讼费等一切费用。
被告滕步花、张礼付辩称，原告陈述是事实，但目前欠缺偿还能力。
经审理查明，被告滕步花、张礼付系夫妻关系。2012年3月23日，原告东方银行下属盐河支行与被告滕步花、张礼付签订《个人借款合同》，约定两被告共同从东方银行盐河支行处借款240000元整，借款期限12个月，年利率11.52%，合同还约定了其他内容。同日，东方银行盐河支行与两被告签订《最高额抵押合同》、《房地产抵押合同》，约定两被告将合法拥有的坐落于新浦区新站街新磷路，丘号为255369的房产作为抵押物，向东方银行盐河支行提供担保，并在房地产管理部门办理了抵押登记手续。2012年3月29日，东方银行盐河支行按约支付了款项。截止2015年1月20日，被告尚欠本金240000元，利息、逾期罚息、复利113688元。
另查明，在本案审理期间，被告于2015年4月13日偿还本金2000元。
上述事实，有原、被告陈述及原告举证的《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、《房地产抵押合同》、《房屋他项权证》、借款借据、贷款利息情况说明等证据在案予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，原告东方银行盐河支行与被告滕步花、张礼付签订的借款合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原、被告双方均应按合同的约定履行各自的权利义务。原告依据合同约定履行了发放贷款义务，被告未能按合同约定履行还本付息义务，其行为已构成违约，原告要求被告偿还借款本息的诉讼请求，符合相关法律规定，本院依法予以支持。被告在本案审理期间偿还2000元，应当冲抵本金，借款本金为238000元。对于被告滕步花、张礼付以坐落于新浦区新站街新磷路（丘号：255369）的房产提供抵押担保，由于双方签订了抵押合同，并在房地产管理部门办理了抵押登记手续，原告所享有的抵押权合法有效，原告有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告滕步花、张礼付于本判决生效后十日内偿还原告连云港东方农村商业银行股份有限公司借款本金238000元及利息、逾期罚息、复利（截止2015年1月20日利息、逾期罚息、复利为113688元，自2015年1月21日起至实际给付之日止按合同约定计算）；
二、被告滕步花、张礼付不履行上述债务时，原告连云港东方农村商业银行股份有限公司有权对坐落于新浦区新站街新磷路，丘号为255369的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，在法律规定范围内，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6610元（原告已预交），由被告滕步花、张礼付负担，于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费6610元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 金立鑫
二〇一五年六月四日
书记员 李 红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行
苍梧支行