湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00657号
上诉人（原审原告）：张菊香，女，1964年11月24日出生，汉族，湖南省桃源县人。
上诉人（原审被告）：李玲玲，女，1966年3月26日出生，汉族，武汉市人。
被上诉人（原审第三人）：熊丽君，女，1961年10月24日出生，汉族，武汉市人。
上诉人张菊香、李玲玲因与被上诉人熊丽君房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2013）鄂硚口民三初字第00326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年7月17日，张菊香诉至一审法院，请求判令：1、李玲玲支付张菊香各项装修费用33600元；2、李玲玲支付张菊香各项设施费用30250元；3、李玲玲支付欠张菊香的水费4841.40元；4、李玲玲承担本案诉讼费用。庭审中，张菊香明确表示第二项诉讼请求中的美的空调柜机一台、电视机一台、推拿床一个、按摩椅三张如完好且可以使用，要求返还实物，其余的物品要求赔偿。诉讼过程中，张菊香又增加了两项诉讼请求：1、李玲玲支付因提前解除《租房合同》给张菊香造成的营业损失113271元及利息6996元；2、李玲玲承担评估费4600元。
一审法院审理查明：李玲玲和朱顺新于1985年结婚。2000年3月，朱顺新取得位于武汉市硚口区操场角2号1层3号商业服务用房（建筑面积83.78平方米）的所有权。2003年10月10日，李玲玲与张菊香签订《租房合同》一份，约定：李玲玲将上述门面房租给张菊香使用，租期从2003年10月10日至2013年10月9日，月租金为2000元，李玲玲保证设施齐全，张菊香按月按时支付水、电、管道煤气、闭路电视、电话等费用。后张菊香开始在诉争房屋内经营，期间张菊香曾多次将房屋转租。2004年，张菊香对诉争房屋室内墙体进行了改造。2006年，张菊香在诉争房屋外墙上为社区居委会做了一块黑板。2008年3月，张菊香对诉争房屋内的厕所进行了维修改造。2008年11月6日，张菊香与刘平签订《租房协议》一份，将诉争房屋的一部分转租给刘平经营使用，租期从2008年12月1日至2013年9月13日，月租金为800元。刘平承租房屋后对房屋进行了装修。2011年10月14日，张菊香又与熊丽君签订《租房协议》一份，将该房屋剩余部分转租给熊丽君经营使用，租期为两年，月租金为3000元，熊丽君承租房屋后亦对房屋进行了装修。李玲玲得知房屋转租给熊丽君后，与张菊香协商未果，向一审法院提起诉讼，要求解除与张菊香签订的《租房合同》。2012年2月24日，一审法院作出（2012）鄂硚口民三初字第00008号民事判决书，判决：解除李玲玲与张菊香2003年10月10日签订的《租房合同》。张菊香不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，该院于2012年5月8日作出（2012）鄂武汉中民终字第00318号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，李玲玲收回房屋并在诉争房屋门口张贴了公告，要求张菊香在2012年5月25日前取走物品，张菊香2012年5月22日前往取走物品时，李玲玲与熊丽君未同意张菊香取走物品。2012年5月20日，李玲玲与熊丽君签订《租房协议书》，将诉争房屋出租给熊丽君，月租金为3000元，后双方又于2012年12月解除了合同。2012年12月20日，李玲玲与邹蓉签订《租房协议书》，将诉争房屋出租给邹蓉用于经营宠物医院。
另查明，张菊香所有的美的空调柜机1台、长虹电视机1台、海尔热水器1台现仍在诉争房屋内，张菊香所装修改造的卫生间顶棚、厨房及卫生间、便池排水及墙体部分现在仍在使用。湖北永信行资产评估咨询有限公司于2013年12月9日作出《资产评估报告书》，结论为：评估对象在评估基准日2013年12月4日的评估价格为8454元，其中卫生间顶棚部分评估价格为198元，厨房及卫生间部分评估价格为2265元，便池排水部分评估价格为1073元，墙体部分为4391元，室外黑板部分为527元。
一审法院审理认为，李玲玲虽未明确表示同意张菊香对诉争房屋进行装修改造，但从张菊香承租房屋后多次对房屋进行装修改造李玲玲一直未提出异议的情形看，李玲玲对张菊香的装修改造行为实际上是默示同意的。张菊香与李玲玲之间的房屋租赁合同已经生效的民事判决书判决解除，双方在合同中并未约定房屋的装饰装修部分如何处理，考虑到张菊香装修改造后的厨房及卫生间部分、便池排水部分、墙体部分、卫生间顶棚部分现在仍在继续使用，拆除后则不具有任何经济价值，且张菊香的装修改造行为客观上提升了诉争房屋的经济价值，李玲玲作为受益人应当对张菊香的装修改造部分予以适当经济补偿。经评估，厨房及卫生间部分、便池排水部分、墙体部分、卫生间顶棚部分的评估价格共计7927元，李玲玲应将该部分的价值补偿给张菊香，室外黑板部分因李玲玲并非直接受益人，故该部分的价值李玲玲无需补偿。诉争房屋内的美的空调柜机1台、长虹电视机1台、海尔热水器1台系张菊香所有，张菊香有权取回。熊丽君同意返还张菊香推拿床1台，足疗床3个，为减轻当事人诉累，予以准许，其他物品因系熊丽君自行处置，与本案租赁合同纠纷的李玲玲无关，张菊香可另行起诉主张权利。张菊香主张李玲玲收取了其他租户的水费，但其提供的证据仅有书面证言，证人均未出庭作证，张菊香亦无其他证据佐证，不足以证明李玲玲收取了其他租户的水费，张菊香应承担举证不能的法律后果，故对于张菊香的该项诉讼请求，不予支持。合同解除的原因在于张菊香将诉争房屋转租给熊丽君时未经李玲玲同意，张菊香作为违约方无权要求李玲玲赔偿因解除合同造成的营业损失及利息。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第八十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、李玲玲于本判决生效之日起15日内向张菊香支付人民币7927元；二、李玲玲于本判决生效之日起15日内将存放于诉争房屋内的美的空调柜机1台、长虹电视机1台、海尔热水器1台返还给张菊香，熊丽君于本判决生效之日起15日内返还张菊香推拿床1台，足疗床3个；三、驳回张菊香其他诉讼请求。案件受理费4161元，减半收取2080.50元，评估费4600元，共计6680.50元，由张菊香负担5180.50元，李玲玲负担1500元。
判后，上诉人张菊香、李玲玲均不服，向本院提起上诉。
张菊香上诉称：1、一审法院关于张菊香转租诉争门面的事实认定事实不清，证据不足。2、本案新的证据足以证明：张菊香实际并未将诉争门面转租给熊丽君，双方系利用该门面合作经营。3、一审判决适用法律错误。李玲玲应补偿张菊香对诉争门面的投资及提前解除合同的损失。4、本案李玲玲及熊丽君当庭的多处叙述与事实不符，故其所陈述事实的真实性值得商榷。上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、改判支持张菊香一审全部诉讼请求（包括增加的诉讼请求）；3、本案一审、二审诉讼费及评估费由李玲玲、张菊香承担。
李玲玲上诉称：1、张菊香擅自装修承租房屋的行为是违约行为，不受法律保护。2、李玲玲与张菊香所签《租房合同》是因张菊香违约转租而由法院判令解除。3、李玲玲不应赔偿张菊香的装修损失。4、一审判决由李玲玲向张菊香返还美的空调柜机一台（三匹），海尔热水器一台（80ml），长虹电视一台所认定的事实错误。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张菊香的诉讼请求。2、一、二审诉讼费、评估费由张菊香承担。
熊丽君未予答辩。
经审理查明：一审法院审理查明的事实属实。
本院认为：根据双方的上诉请求及理由，本案争议焦点为：张菊香主张的装修及物品损失应否由李玲玲补偿及补偿多少的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，由于承租人的违约导致双方的租赁合同依法解除的，对于剩余租期内的装修残值损失并非绝对不予补偿，即在出租人同意利用的情况下，可以在利用价值范围内给予适当补偿。一审法院经审理后，鉴于李玲玲已经在利用装饰装修的事实，根据对装修价值的评估，判决由李玲玲给予张菊香适当补偿有事实和法律依据。对张菊香上诉提出其系与熊丽君合作并未转租的主张，因张菊香未经李玲玲同意将房屋转租给熊丽君导致房屋租赁合同被解除已由生效的（2012）鄂武汉中民终字第00318号民事判决予以处理，本院对此不再审查。对上诉人李玲玲提出因张菊香违约导致双方合同解除，其不应承担装修损失赔偿责任及返还物品责任的主张，因其在双方合同解除后，将争议房屋另行转租他人，张菊香的原装修已经为新的承租人继续使用，李玲玲的行为表明其同意利用该装修，故其应承担相应的补偿责任。对张菊香原存放于争议房屋内的物品，李玲玲无张菊香已搬出的相关证据，一审判令李玲玲返还给张菊香有事实依据。张菊香、李玲玲的上诉理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费人民币4161元，由张菊香、李玲玲各负担2080.50元。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 陈继红
审判员 黄 更
二〇一四年九月二十二日
书记员 黄 浩