四川省大竹县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1724民初392号
原告：赖春，男，生于1980年，汉族，住四川省大竹县。
委托诉讼代理人：罗洪光，达州市通川区通达法律服务所法律工作者。
原告：赖华燕，女，生于1986年，汉族，住四川省大竹县。
委托诉讼代理人：罗洪光，达州市通川区通达法律服务所法律工作者。
被告：文尤杰，男，生于1966年，汉族，户籍地四川省大竹县，现住四川省大竹县。
委托诉讼代理人：欧远飞、胡兴文，大竹县法律援助中心律师。
原告赖春、赖华燕诉被告文尤杰确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月9日作出（2015）大竹民初字第244号民事判决。原告赖华燕、赖春不服该判决，向达州市中级人民法院提起上诉。达州市中级人民法院于2016年9月13日作出（2016）川17民终272号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告赖春、赖华燕的委托诉讼代理人罗洪光，被告文尤杰及其委托诉讼代理人欧远飞、胡兴文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告提出以下诉讼请求：1、依法判决确认原、被告2010年11月3日签订的《房屋买卖合同》无效；2、依法判决被告返还原告位于大竹县庙坝镇老场村三社的房屋，原告返还被告已付购房款128800元；3、本案诉讼费由被告承担；并要求被告支付占用房屋的费用。事实及理由：原告与被告系租赁房屋关系，后因原告之妻患病急需钱用，原告决定卖房，被告见房屋价格便宜，就要购买，原、被告于2010年11月3日签订了《房屋买卖合同》后，被告分两次向原告支付了128800元购房款，并于2011年11月15日向原告书写了叁万元现金的欠条，承诺尽快支付，2012年10月，原告催收购房款无果发生纠纷后，被告就未付下欠购房款。原、被告签订的《房屋买卖合同》违反了国家的法律，属于无效合同。请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称，1、原、被告签订的合同有效，并且已经实际履行，被告只是欠原告30000元购房款。合同约定的违约金过高；2、原告在卖房的时候就已经知道被告不是本村本社的人员，并且也知道卖房的行为违反法律规定，原告提出合同无效，过错在原告，损失应由原告承担，即使合同无效，也不适用合同无效的返还原则，可以折价补偿，如果法院判决返还房屋，原告应该承担被告装修房屋的损失，以及按照当地现在商品房价格计算的损失；3、现在原告仍然没有所有权证，无权主张返还，不能由法院来确权。
经审理查明，2008年3月，原告赖春、赖华燕之父赖廷寿（已去世）在大竹县庙坝镇老场村三社修建房屋，办理了建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，2010年7月26日，赖廷寿与李如良、张贵全共同取得了大竹县集用（2010）第00575号集体土地使用权证，该证载明：“地类(用途）：农村宅基地。”赖廷寿在大竹县庙坝镇老场村三社所建房屋未办理房屋所有权证。被告文尤杰户籍地为四川省大竹县姚市乡楼房村1组，非大竹县庙坝镇老场村三社村民。
2010年3月20日，原告赖春与被告文尤杰签订租房协议，将上述房屋中的底层两间房屋及空坝出租给被告。2010年11月3日，赖廷寿与被告文尤杰签订《房屋买卖合同》，约定赖廷寿将位于大竹县庙坝镇老场村三社（高速公路出口约100米）的底层房屋一间及二楼住宅一套（房屋坐北朝南，四至界：北至后高坎，前至滴水为界，东与李如良共列，西与赖廷寿共列。）出售给被告，价款为158800元（后空坝5000元整），交房后一次性付款；合同第四条约定:“乙方（被告）未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同。”合同签订后，被告于2011年11月6日前分两次支付了128800元购房款，被告于2011年11月15日向赖廷寿出具了下欠30000元的欠条。赖廷寿将房屋交付给被告，被告将房屋装修后入住，后双方因房款等事项产生矛盾，原告赖春、赖华燕之父赖廷寿提出退房退款要求，于2013年12月30日将被告文尤杰诉至本院。第一次庭审过程中，本院告知双方当事人：因涉案房屋无房产证，土地系农村集体土地，而被告不是该房屋所在土地的集体经济组织成员，因此，本案原、被告2010年11月3日签订的《房屋买卖合同》系无效合同，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，双方当事人可以变更诉讼请求，并且重新指定了举证期限。在指定期限内，被告提交了书面答辩状及评估申请，申请对房屋现有价值和装修价值进行评估。本院依法组织选择了评估机构，评估机构收到委托书后，派员对房屋进行了现场查勘。后评估机构书面复函告知本院，评估标的物属于集体土地上的房屋和装修，目前相关规章制度和办法正在制定和完善中，尚未正式出台，暂不能出具评估报告。2015年11月9日，本院依法作出了（2015）大竹民初字第244号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，原告不服该判决，向达州市中级人民法院提起上诉，二审审理过程中，上诉人赖廷寿因病死亡，达州市中级人民法院依法追加赖廷寿的法定继承人赖春、赖华燕参加诉讼。2016年9月13日，达州市中级人民法院裁定发回本院重审。重审过程中，原、被告均未申请对房屋现有价值和装修价值进行评估。
上述事实，有当事人陈述、租房协议、房屋买卖合同、欠条、集体土地使用权证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、派出所调查材料等证据证实，足以认定。
本院认为，1、关于赖廷寿与被告签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据房地一体原则，农民不能将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，本集体经济组织以外的农民房屋买卖合同应当认定无效。本案被告文尤杰不是赖廷寿同村村民，诉争房屋仅办理了集体土地使用权证，地类(用途）为农村宅基地。因此，赖廷寿与被告于2010年11月3日签订的《房屋买卖合同》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效合同，对原告要求确认赖廷寿与被告文尤杰于2010年11月3日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称合同有效的观点不符合法律规定，本院不予支持。
2、关于原告要求被告返还房屋、原告退换还购房款如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告赖春、赖华燕是赖廷寿的法定继承人，被告文尤杰应向原告赖春、赖华燕返还依据2010年11月3日签订的《房屋买卖合同》取得的涉案房屋；被告于2011年11月6日前向赖廷寿支付了购房款128800元，原告赖春、赖华燕应向被告文尤杰返还依据该合同取得的购房款128800元。
3、关于原告要求被告支付从2010年11月3日起至实际腾房之日止按每日20元的标准赔偿占用房屋的费用及被告装修房屋的损失以及按照当地现在商品房价格计算的损失问题。原告将宅基地上的房屋转让给本集体经济组织以外的人员，被告明知是宅基地上的房屋而购买，对合同无效的结果，双方均有过错，应当各自承担相应的责任，本院对原告要求被告支付占用房屋的费用的诉请不予支持。对于被告装修房屋的损失以及按照当地现在商品房价格计算的损失，因原、被告在本次审理中均未提出评估申请，被告也未提供损失的相关证据，就损失赔偿问题本案不予处理，被告文尤杰可就赔偿问题另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、被告文尤杰与原告赖春、赖华燕父亲赖廷寿于2010年11月3日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告文尤杰于判决生效后十日内将购买的涉案房屋（位于大竹县庙坝镇老场村三社（高速公路出口约100米）的底层房屋一间及二楼住宅一套）返还给原告赖春、赖华燕；
三、原告赖春、赖华燕于判决生效后十日内返还被告文尤杰购房款128800元。
如果双方未按本判决指定的期限履行所确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3460元，原告赖春、赖华燕负担1730元、被告文尤杰负担1730元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 廖淑慧
人民陪审员 王薪杰
人民陪审员 蔡 奎
二〇一七年七月十日
书 记 员 程 天