青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终1465号
上诉人（原审原告）：湟中县农村信用合作联社，统一社会信用代码9163012201502825XX（1-1）,住所地：青海省湟中县
法定代表人：赵自俭，该联社理事长。
委托诉讼代理人:邓昌兴，男，湟中县农村信用合作联社鲁沙尔信用社主任，住西宁市城中区
委托诉讼代理人:侯浩，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张玉麒，男，1963年1月20日生，汉族，无固定职业，住湟中县鲁沙尔镇
委托诉讼代理人:张云峰、王小兰，青海汇元律师事务所律师。
上诉人湟中县农村信用合作联社(以下简称信用联社)因与上诉人张玉麒物权保护纠纷一案，不服湟中县人民法院（2016）青0122民初1109号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人信用联社的委托代理人邓昌兴、侯浩，上诉人张玉麒及其委托代理人王小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信用联社的上诉请求：维持原判第一、二项，撤销第三项，改判张玉麒支付房屋占有使用费651446.40元。事实和理由：本案既然案由为物权保护，其为涉案房屋所有权人，张玉麒在约定的租赁期间届满后一直未交还房屋并占有至今，侵权行为从2007年1月5日持续至今，致使该房屋不能产生收益，给信用联社造成了严重的经济损失，张玉麒应给付房屋占有使用费。
张玉麒辩称，根据双方2005年签订的房产过户协议，该房屋在2006年过户，在租期届满后，信用社从未要求收回房屋，也从未主张过租金，直到信用联社出售该房屋才向张玉麒主张。在2005年至2006年是免费使用房屋的，其不应向信用社支付占有使用费，一审法院驳回该项诉求正确。
张玉麒的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回信用联社的全部诉求。事实和理由：一审法院查明一层大堂的实际所有人为张玉麒，由其子从事商务经营活动，尚未办理所有权证书，信用联社登记的产权1357.18平方米房屋均在二三层，与一层大堂无任何关系，一审判决将张玉麒物权纳入信用联社物权范围，无任何事实与法律依据，应予纠正；信用联社在出售该房屋时未通知张玉麒，侵犯了张玉麒的优先购买权；，张玉麒诉讼时效抗辩针对信用联社请求给付占用费的债权主张，一审法院将信用联社债权和物权主张混同，诉讼时效的判定有违于法。
信用联社辩称，本案中所涉的鲁沙尔镇商业街东拉市场108号建筑物的大堂系该房屋的共有部分，其权利人为信用联社，张玉麒不享有该大堂的产权。2007年1月5日张玉麒使用该房屋期限届满后，拒绝返还该房屋并占用至今，双方之间不存在租赁关系，而是侵权纠纷，并未侵犯张玉麒的优先购买权。对物权的保护并不适用诉讼时效的法律规定。
信用联社一审时的诉讼请求，1、张玉麒拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号门厅的搭建物，恢复至湟中县房地产管理局载明的图幅号为A-2005025的布局；2、张玉麒腾退位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号二层、三层建筑面积共计1357.18平方米的房屋及附属设施；3、张玉麒支付房屋占用使用费651446.40元。
一审法院查明：张玉麒分别于2002年2月29日、2003年12月20日、2004年2月23日从信用联社处借款200万元，至2005年12月30日止利息为707656.66元，本息合计为2707656.66元，该三笔借款用张玉麒所有的位于湟中县鲁沙尔镇商业街如意宾馆二楼、三楼房产作抵押。2005年11月30日双方经协商签订《房产过户协议》约定：1、为了抵贷还债，张玉麒同意将抵押给信用联社房产如意宾馆二楼、三楼归信用联社名下。2、信用联社收回房产后从即日起租给张玉麒使用，期限为一年。3、张玉麒使用一年后，信用联社出售出租房屋时，张玉麒享有优先权。4、张玉麒使用期内，房屋损坏等信用联社有权收回房产。造成损失由张玉麒按价赔偿。5、有其他不可预见的对信用联社不利的因素时，信用联社有权收回房产使用权。2005年12月26日，信用联社作为乙方，张玉麒作为甲方签订《房产转让协议》约定：“甲方于2002年2月29日、2003年12月20日、2004年2月23日从乙方借款二百万元，经甲乙双方协商并根据西宁市中级人民法院宁字第210号民事裁定书，裁定已撤销对张玉麒湟房私A-161和私A-162房产的查封，该房产评估价为1947000元，由于甲方无力偿还乙方借款，现甲乙双方协商同意将湟中县鲁沙尔镇商业街如意宾馆二、三楼房产（产权证号为湟房私A-161、A-162）作价200万元转让给乙方。此协议为甲乙双方真实意思表示，若引起纠纷，甲乙双方愿意负法律责任。”2006年1月5日信用联社取得了位于湟中县鲁沙尔镇商业街东拉市场108号二层、三层建筑面积均为678.59平方米，总建筑面积为1357.18平方米的房屋所有权证书，设计用途为商业服务。张玉麒在双方约定的租赁期间届满后一直未交还涉案房屋并占有至今。另查明，通往涉案二层、三层房屋的楼梯现由张玉麒存放货物，一层大堂的实际所有人为张玉麒，由张玉麒之子从事商务经营活动，尚未办理房屋所有权证书；2016年3月10日，信用联社与案外人张廷元已对坐落于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号涉案房屋依法办理了所有权转移预告登记手续。庭审中，双方均未能提供证据证明一楼大堂的设计用途以及是否允许搭建有关从事商务经营活动的构筑物的事实。
一审法院认为，本案信用联社已合法取得坐落于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号二层、三层建筑面积为1357.18平方米房屋的所有权，张玉麒应在租赁期间届满后及时腾退并交还房屋，故对信用联社要求张玉麒腾退位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号二层、三层建筑面积为1357.18平方米房屋及附属设施的诉讼请求，予以支持；湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号大堂、楼梯、通道等设施系湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号整体建筑物的附属设施，且不可分割使用，信用联社享有对该建筑物共有部分共有和共同管理的权利，故对信用联社要求张玉麒拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号大堂内搭建物的诉讼请求，予以支持；综合本案的证据分析，从双方当初签订《房产过户协议》的真实意图考虑，信用联社并未想收取张玉麒租金或房屋占用使用费，且协议中未约定租金或占用使用费的数额、支付方式及违约责任，故对信用联社要求张玉麒支付2007年1月至2016年1月房屋占用使用费65146.40元的诉讼请求，不予支持。对张玉麒提出的信用联社并非是108号一层大堂房屋所有权人，对该大堂不享有物权，信用联社对该标的无诉权，张玉麒已将一层大堂处分转让给他人的抗辩主张，因于法无据，故不予采信；对张玉麒提出优先购买权的问题，从双方签订《房产过户协议》的内容和形式要件方面分析，信用联社只是将涉案房屋租给张玉麒使用一年，且未约定租金数额、支付方式等有关租赁合同必备的内容，并非是法律意义上的租赁合同关系，不符合租赁合同的实质要件和形式要件，不予采纳。关于诉讼时效的问题，我国物权法并未规定物权保护的诉讼时效期间，故对张玉麒提出信用联社的起诉已超过诉讼时效期间的抗辩主张，不予采纳。遂判决：一、张玉麒于本判决生效后三十日内拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号大堂内的搭建物；二、张玉麒于本判决生效后后三十日内腾退位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号二层、三层建筑面积共为1357.18平方米的房屋及附属设施，交还信用联社；三、驳回信用联社的其他诉讼请求。案件受理费10315元，减半收取5157.50元，由信用联社负担1000元，由张玉麒负担4157.50元。
二审期间，张玉麒提供湟中县房地产测绘队对涉案房屋面积计算表一份，拟证明大厅回廊面积与信用联社购买的涉案房屋面积无关。信用联社经质证对该证据的真实性不持异议，但对证明方向不予认可。本院认为，信用联社经质证对该证据的真实性不持异议，从涉案房屋1357.18平方米组成，确实扣除了大厅回廊的面积，故该证据的证明效力应予确认。
经二审审理查明，原审法院查明的事实属实，本院应予确认。
另查明，湟中县房地产测绘队房屋面积计算表记载：信用联社享有房屋产权面积1357.18平方米，其中二三层包含主体、阳台面积合计各为765.9504平方米，扣除大厅回廊各87.36平方米后，二三层面积各为678.59平方米，合计为1357.18平方米。
本院认为，信用联社系湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号二层、三层建筑面积为1357.18平方米房屋的所有权人，张玉麒在双方协议约定占用期届满后继续占有使用房屋已无合法根据，一审法院判决张玉麒腾退涉案的1357.18平方米房屋及附属设施正确，应予维持。信用联社享有1357.18平方米房屋产权中并不包含大厅回廊的面积，涉案房屋的公共部分应属于全体业主共有，该房屋的其他业主未参加本案诉讼，现仅信用联社作为业主一方主张权利不当；另信用联社一审中诉求张玉麒拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号门厅的搭建物，恢复至湟中县房地产管理局载明的图幅号为A-2005025的布局诉讼目的亦是为了保证从一楼到二、三楼通行及物权的正常使用，现一层大堂哪些区域属建筑物的公共部分并不明确的情况下，一审法院判决张玉麒拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号大堂内搭建物的处理不妥，但张玉麒作为相邻方应保证信用联社对一层大堂通往二三层房屋的门、大堂、楼梯、通道等设施正常通行。双方当初签订《房产过户协议》不具备租赁关系成立的基本要件，结合信用联社多年并未向张玉麒主张房屋占用使用费，故一审法院对信用联社要求张玉麒支付房屋占用使用费65146.40元的诉讼请求及张玉麒主张的优先购买权均未予支持，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一、二项规定，判决如下：
一、维持湟中县人民法院（2016）青0122民初1109号民事判决第二项：即张玉麒于本判决生效后后三十日内腾退位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号二层、三层建筑面积共为1357.18平方米的房屋及附属设施，交还湟中县农村信用合作联社；第三项：即驳回湟中县农村信用合作联社的其他诉讼请求
二、撤销湟中县人民法院（2016）青0122民初1109号民事判决第一项：即一张玉麒于本判决生效后三十日内拆除位于湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号大堂内的搭建物；
三、张玉麒排除妨碍保证湟中县农村信用合作联社对湟中县鲁沙尔镇东拉市场108号一层大堂内通往二三层房屋的门、大堂、楼梯、通道等设施正常通行。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费10315元，张玉麒负担5157.50元，湟中县农村信用合作联社负担5157.50元；余款10315元，退还张玉麒5157.50元，退还湟中县农村信用合作联社负担5157.50元。
本判决为终审判决。
审判长 李宏宁
审判员 靳 玲
审判员 王 鹏
二〇一六年二月十六日
书记员 王 珊
附：法律条文.
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。