山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁11民终278号
上诉人（原审原告）：陈霞，女，1962年10月2日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
上诉人（原审原告）：张琳茹，女，1985年7月31日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
以上两上诉人的委托诉讼代理人：张国强，山东天蓝律师事务所律师。
以上两上诉人的委托诉讼代理人：于红梅，山东天蓝律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：辛崇朋，男，1964年6月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：范伟芳，山东宝元律师事务所律师。
上诉人陈霞、张琳茹因与被上诉人辛崇朋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初3904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈霞、张琳茹上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人与被上诉人系朋友关系，由于彼此信任，双方达成口头协议，形成事实上的租赁合同关系，且在达成口头协议时，该租赁地事实上处于不建设不能正常用于汽车维修经营的状态，因此被上诉人对上诉人投资建设租赁地的事实自始至终知情并同意。由于双方系朋友关系，故没有形成书面材料进行约定、记录。被上诉人在上诉人东侧办公，一个院落，上诉人建设租赁地时，被上诉人并未提出异议，也未要求上诉人停止建设。综上，上诉人投资建设是经营必须的，也是被上诉人认可同意的，一审认定上诉人投资建设租赁地未经被上诉人同意，属于认定事实错误。2、被上诉人口头向上诉人承诺，将该租赁地长期出租给上诉人，基于此承诺，上诉人对租赁地投入大笔资金建设维修。后上诉人得知，被上诉人实际租赁期限为五年（自2012年7月25日至2017年7月24日），出租方为日照市自来水公司，到期会收回该地。被上诉人为获取利益，隐瞒了不能转租及自己的租赁期限，恶意将自己租赁的日照市自来水公司停用的自来水厂转租一半给上诉人使用，上诉人受骗，投入大笔资金建设租赁地，现被上诉人失去租赁权，让上诉人搬离租赁地，损害了上诉人基于信赖而投入的建设资金，被上诉人应予赔偿。日照市自来水公司已向上诉人发出搬离通知，法院也判令上诉人搬离租赁的院落，上诉人的投资损失已形成，一审认定日照市自来水公司未向上诉人主张权利，属于认定事实错误。二、一审程序不当，判决结果错误。1、一审中，上诉人申请对投资建设装修价值进行司法鉴定，一审法院未委托司法鉴定，亦未依法说明理由，程序违法。2、上诉人投资回填院落、硬化地面、加盖房屋院墙、装修等，租赁物如被收回，可以继续使用，根据合同法规定，被上诉人应补偿上诉人，一审驳回上诉人的诉讼请求违反法律规定。
辛崇朋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈霞、张琳茹向一审法院起诉请求：1、判令辛崇朋赔偿陈霞、张琳茹因租赁造成的经济损失197653元；2、诉讼费由辛崇朋负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。陈霞、张琳茹提交证据如下：1、（2016）鲁1102民初1961号民事判决书一份，用于证明陈霞、张琳茹与辛崇朋之间存在租赁合同关系。2、（2016）鲁11民终1736号民事判决书一份，用于证明陈霞、张琳茹与辛崇朋在对涉案房屋投资建设的赔偿要求方面，法院对其可诉性进行了确认。3、陈霞、张琳茹拍摄的投资建设现场照片17张，用于证明陈霞、张琳茹对租赁院落进行投资建设。4、（2012）东民一初字第3415号提供劳务者受害责任纠纷一案撤诉裁定书一份，用于证明陈霞、张琳茹租赁辛崇朋院落期间进行了投资建设，所雇佣的员工在建设过程中受伤，张安明是张琳茹的父亲、陈霞的丈夫，该案李可良起诉错误，应起诉张琳茹，故李可良后来撤诉。5、日照市自来水公司与辛崇朋签订的房屋租赁合同一份（复印件），用于证明陈霞、张琳茹租赁辛崇朋场地时，辛崇朋对陈霞、张琳茹存在隐瞒欺诈行为。6、陈霞、张琳茹对涉案房屋院落投资建设支出费用明细一份，用于证明陈霞、张琳茹对所租赁院落进行投资建设的具体费用支出。7、证人丁某、牟某的证言，用于证明陈霞、张琳茹与辛崇朋之间租赁事实与租赁场所的实际状况，辛崇朋与自来水公司签订的租赁合同约定辛崇朋不得擅自转租房屋，辛崇朋隐瞒该事实，致使陈霞、张琳茹在租赁场地进行投资建设而不能长期使用，对陈霞、张琳茹造成损失。
辛崇朋质证认为：对证据一、二的真实性均无异议，证据二仅记载陈霞、张琳茹的主张，可以向法院起诉，是否获得支持并未认定；对证据三，对陈霞、张琳茹的投资建设情况不清楚，但该投资建设并未经过辛崇朋的同意；对证据四，与本案无关联性，不能证明陈霞、张琳茹投资建设情况；对证据五，系复印件，对其真实性无法确定，即使真实，也是日照市自来水公司与辛崇朋之间的事，与陈霞、张琳茹无关，且也未影响陈霞、张琳茹的使用；对证据六，不能算作证据，仅是陈霞、张琳茹单方陈述，不能证明陈霞、张琳茹投资建设的数额，辛崇朋不予认可；对证据七，证人证言相互矛盾，证人丁某的证言称在确定租赁关系后第二天陈霞、张琳茹就进行了相关建设，而牟某称8月初到达该租赁场所并未进行相关建设，丁某初称其记不清楚租赁费，后称知道双方洽谈的租赁费数额为4万元左右，而陈霞、张琳茹与辛崇朋确定租赁关系是在2012年8月1日，显然丁某作了虚假陈述，其证言不应采信；牟某与陈霞、张琳茹存在利害关系，且与丁某的证言相矛盾，因此两证言均不应被采信。
辛崇朋提交证据如下：日照市东港区远大职业培训学校安全生产经营协议书一份，用于证明陈霞、张琳茹租赁区域是学校大门以西水囤以南，陈霞、张琳茹进行装修和改造必须向辛崇朋提出书面申请，经辛崇朋同意后方可实施建设。
陈霞、张琳茹质证认为：本案租赁合同是2012年8月1日陈霞、张琳茹租赁辛崇朋的房屋和院落并进行投资建设，辛崇朋提供的证据是2016年1月26日远大职业培训学校与陈霞、张琳茹签订的安全生产经营协议书，与本案无关联性。
一审法院认定事实：2012年7月20日，辛崇朋租用了日照市自来水公司位于日照市东港区兴海路西首的城西供水站房屋及院落，约定:租期五年，自2012年7月25日至2017年7月24日，年租金63000元，未经出租方同意不得转租。陈霞、张琳茹系母女关系，自2012年8月1日始自辛崇朋处租赁涉案房屋及院落,用于汽车维修，口头约定年租金4.2万元。陈霞、张琳茹此后按期支付租金至2014年8月1日。2014年8月1日至2015年8月1日期间的租金陈霞、张琳茹支付了1.3万元,尚欠2.9万元。陈霞于2015年7月4日为辛崇朋出具欠条一份,约定2015年7月15号前付清欠款，到期后陈霞未能按期付款。辛崇朋诉至法院，请求判令陈霞、张琳茹腾空涉案房屋，支付欠付的租金29000元及腾空房屋前的租金。一审法院于2016年7月21日作出（2016）鲁1102民初1961号民事判决，判决：陈霞、张琳茹将承租的房屋腾空并交予辛崇朋；支付辛崇朋2015年8月31日之前的房屋租金29000元；三、支付辛崇朋2015年9月1日至房屋实际腾空之日期间的租金（按照116.67元/天的标准计算）。陈霞、张琳茹不服该判决，提起上诉。二审法院认定，陈霞、张琳茹与辛崇朋之间的租赁合同合法有效，双方之间系不定期租赁合同关系，辛崇朋有权解除合同并要求陈霞、张琳茹腾空房屋及院落。辛崇朋违反合同约定擅自转租房屋的问题，依据合同相对性原则，即使主张权利亦应由出租人日照市自来水公司主张，作为次承租人的陈霞、张琳茹无权主张。陈霞、张琳茹主张其经辛崇朋同意在涉案房屋投资建设的问题，一方面，其未能提交证据证实自己的主张；另一方面，其一审时未就该问题提出反诉，因此不属于本案审理范围。据此，二审法院于2016年12月20日作出（2016）鲁11民终1736号民事判决，驳回上诉，维持原判。
陈霞、张琳茹主张其投资建设支出以下费用：1、平整回填院内外地面，商混、人工、租赁设备43400元；2、砖混车间厂房43845元；3、办公室室内回填用土、人工、机械夯实4500元；4、厕所2500元；5、宿舍办公室砖混隔断4708元；6、大门口+广告牌7500元；7、车间不锈钢门8800元；8、办公室复合板隔断3600元；9、铝塑门窗3600元；10、墙面刮腻子3遍13500元；11、花墙3000元；12、电照5700元；13、修车用地沟8000元。陈霞、张琳茹还主张辛崇朋未经其同意将院内的水囤出租给他人使用，减少了使用面积，应赔偿其租赁费损失45000元。以上共计197653元。辛崇朋不予认可，陈霞、张琳茹未提交证据证明上述支出的真实性、合理性。陈霞、张琳茹未提交证据证明接收房屋及院落时的状况，投资建设征得辛崇朋同意以及合同解除时如何约定，陈霞、张琳茹现仍实际占有、使用涉案房屋及院落。陈霞、张琳茹曾申请对其投资建设支出进行鉴定，但未提交充分证据证明其承租时状况，且辛崇朋不予认可。日照市自来水公司亦未向陈霞、张琳茹主张过权利。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”陈霞、张琳茹与辛崇朋之间的租赁合同合法有效，双方系不定期租赁合同关系，租赁初期陈霞、张琳茹能够按照约定及时履行支付租金义务，后陈霞、张琳茹拖欠租金，辛崇朋起诉要求解除合同，支付租金并腾空涉案场所，法院已判决陈霞、张琳茹解除合同，支付欠付租金并腾空涉案场所。陈霞、张琳茹无证据证明其在涉案场所投资建设经过了辛崇朋同意，亦无证据证明其主张的投资建设明细的真实性及相应支出数额，陈霞、张琳茹无证据证明租用涉案场所时双方对投资建设部分在解除合同时如何处理进行了约定，陈霞、张琳茹对承租涉案场所时的状况及设施亦未提交证据证明，本案不具备鉴定基础及必要性。陈霞、张琳茹提交的证据仅能证明其租用涉案房屋及院落并曾进行过建设，不能证明投资建设的具体情况及支出以及辛崇朋负有赔偿陈霞、张琳茹所投资建设部分的义务，且陈霞、张琳茹事实上仍实际控制、占有涉案房屋及院落，陈霞、张琳茹对其投资建设的设施一直控制使用至今，亦不存在相关损失。综上，陈霞、张琳茹所诉无事实及法律依据，陈霞、张琳茹要求辛崇朋赔偿损失197653元，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定，判决：驳回陈霞、张琳茹要求辛崇朋赔偿损失197653元的诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4253元，减半收取2127元，由陈霞、张琳茹负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实和证据与一审认定一致。
本院认为，被上诉人将其自日照市自来水公司处承租的涉案供水站房屋及院落，转租给上诉人用于汽车维修。后因上诉人拖欠租金，被上诉人诉至法院请求判令上诉人腾空房屋并支付租金，经一、二审法院审理后予以支持。以上事实清楚，本院予以确认。
上诉人主张，租赁期间，上诉人对租赁房屋及院落进行了建设，被上诉人知情并同意，现因被上诉人隐瞒其无权转租的事实以及其与日照市自来水公司之间的租赁期限，导致上诉人遭受经济损失，被上诉人应予赔偿。但是，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人主张被上诉人对其建设租赁房屋及院落知情并同意，应当提供证据予以证实，但上诉人未能提供被上诉人同意其对租赁物进行建设的书面材料或其他证据，应承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，上诉人主张被上诉人赔偿其对建设租赁物的费用损失，于法无据，一审未予支持并无不当。关于被上诉人是否有转租权，应由日照市自来水公司根据合同约定主张权利。而且，被上诉人是否有转租权及被上诉人与日照市自来水公司之间的租赁期限，应系上诉人租赁涉案房屋及院落前应当审查确认的事实，其怠于行使权利，应当承担相应后果。上诉人未能提供证据证实被上诉人在签订合同时存在欺诈等情形，其据此主张被上诉人赔偿损失，无法律依据，一审未予支持并无不当。
关于上诉人实际投资建设的价值的司法鉴定问题。上诉人主张其于一审中申请对其实际投资建设的价值进行司法鉴定，一审法院未予准许且未说明理由，程序违法。但是，一审判决中对上诉人的鉴定申请进行了论述，认为不具备鉴定基础及必要性，故未予准许。考虑上诉人未能提供证据证实被上诉人同意其对涉案租赁物进行建设，以及上诉人对租赁物进行的实际建设项目等均无法确认等因素，一审对上诉人的鉴定申请未予准许并无不当，符合法定程序。
关于租赁物的利用补偿问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”以及第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，出租人对租赁期间的装饰装修残值损失进行补偿的前提是出租人同意承租人装饰装修，上诉人要求被上诉人对其建设投资进行补偿，无事实和法律依据，一审未予支持并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4253元，由上诉人陈霞、张琳茹负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨荣国
审判员 苗自富
审判员 刘 芳
二〇一八年四月二十七日
书记员 刘 畅