中华人民共和国广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1766号原告黄永红，女，中国国籍，美国绿卡号码：04×××83，中华人民共和国护照号码：×××2610。委托代理人余皑妍，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区。被告林伟森，男，汉族，住广东省潮安县，身份证号码：×××7515。原告黄永红诉被告林伟森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员田媛担任审判长，与代理审判员杨玲玲、人民陪审员黄茹姬组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余皑妍到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告代理人余皑妍受原告委托于2012年1月2日与被告就涉案佛山市禅城区影荫路35号地铺之四签订《租赁合同书》，被告在该铺位经营“丽森”茶叶生意。双方履行合同一年后，被告开始出现拖欠租金及水电费的情形。现被告无任何理由拖欠2015年2月-8月的租金共计27044元、水电费共计3244元。根据《租赁合同书》的约定，被告逾期五天不交纳租金则每天按5‰计付滞纳金，从2015年2月起至2015年8月止，被告共应计付滞纳金14765元。另因被告构成违约，依据合同书第六条的约定，原告有权不退还被告支付的保证金7600元。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的租金23800元（暂计至2015年8月，后续租金按照每月3400元计至被告返还铺位之日止）；二、被告向原告支付拖欠的水电费3244元（暂计至2015年8月，后续水电费用按每月实际发生量计算，计至被告返还铺位之日止）；三、被告向原告支付滞纳金14765元，原告不退还被告支付的保证金7600元；四、解除原、被告签订的《租赁合同书》，被告返还涉案铺位给原告；五、本案诉讼费由被告承担。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、委托书、原告护照复印件、原告代理人身份证复印件。证明①原告的诉讼主体资格；②原告本人委托代理人管理、出租涉案房屋及提起相应诉讼。2、被告身份证复印件。证明被告的诉讼主体资格。3、《租赁合同书》（两份）。证明原告向被告出租涉案房屋，双方就租金标准、租赁期限及违约责任等进行约定。4、收据（编号：0534516）。证明原告向被告收取租赁保证金。5、粤房地权证佛字第××号房地产权证。证明涉案铺位的产权人为原告.6、电费明细、用水清单。证明被告拖欠水、电费的情况。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据材料均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区影荫路35号首层之四铺位，建筑面积53.40平方米，由原告单独所有。2011年8月20日，原告出具《委托书》，委托案外人余皑妍代为管理包含涉案房屋在内的六处物业，包括对上述房屋进行管理、使用，订立租赁协议、收取租金、收取水电费、燃气费并出具收据，代为向人民法院起诉、应诉、承认、放弃或变更诉讼请求等。2012年1月2日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定由被告向原告承租涉案佛山市禅城区影荫路35号首层之四铺位，主要内容为：“一、租赁时间为60月，从2012年1月1日至2017年12月31日止。二、租金计算方法以及其它：乙方在签约时交保证金7600元，每月交租一次，先交租后使用，从2012年1月1日至2015年12月31日止，租金每月3300元。乙方每月段按时交租，逾期五天不交租，则每天处罚滞纳金5‰，（不足半个月按半上月计算）租金不包括租赁税，租赁税乙方负责，……从2015年1月1日至2016年12月31日止每月租金为3630元，从2017年1月1日至2017年12月31日止每月租金为4000元。……四、乙方责任：……3、按时缴交租金和一切经营费用（包括：税费、水、电费、卫生、治保、安全环保消防和工商费等）如遇政府及有关部门征收的经营费用由乙方承担。……六、违约责任……2、乙方的违约责任：乙方违反本合同第四条款和有下列情形之一者，甲方有权终止合同并没收保证金，收回出租场地，追收一切欠款，乙方还须支付至合同期满的租金给甲方，还赔偿由此而造成甲方的经济损失。……A、拖欠租金超过十五天……”。原告委托代理人余皑妍及被告均在上述合同落款处签名确认。合同签订后，原告向被告收取保证金7600元。2015年4月25日，原告再次与被告签订《租赁合同书》，约定2015年1月1日至2015年12月31日每月租金标准为3400元，其他合同内容同上。原告委托代理人余皑妍及被告均在上述合同落款处签名确认。诉讼中，原告陈述：原告本人现仍是中国国籍，持有美国绿卡，其1994年以定居美国为由出境，在办理护照的同时，其身份证已经被公安部门注销。现涉案房屋里面还遗留被告的一些茶叶，已经发霉，被告尚未向原告交还钥匙。原告自愿按3400元/月的标准向被告计收2015年之后的租金。另，涉案铺位无独立水电表，系分表。本院认为，因原告的经常居住地为美国，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条第（二）项的规定，本案属于涉外民商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案系因不动产纠纷提起的诉讼，不动产所在地为广东省佛山市禅城区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项的规定，本院对本案具有专属管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律。”的规定，本院确定本案适用中华人民共和国内地法律。本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告分别于2012年1月2日、2015年4月25日签订的《租赁合同书》，均系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，原、被告均应按上述合同的约定严格履行。关于原告主张解除涉案《租赁合同书》、返还涉案铺位及没收保证金7600元的诉请。诉讼中，原告主张被告拖欠2015年2月起的租金及水电费，因被告既未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，故本院对上述事实予以确认。因被告拖欠租金及水电费的行为已构成违约，故依据涉案《租赁合同书》第六条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告有权主张解除涉案《租赁合同书》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因原告以起诉形式明确要求解除涉案合同，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除涉案合同的通知到达被告，故本院确认涉案两份《租赁合同书》均于2015年12月26日解除。另因上述合同均已解除，故依据涉案合同第六条的约定，原告有权主张被告返还涉案房屋，并没收保证金7600元。原告的上述诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付租金、水电费及滞纳金的诉请。如上分析所述，被告负有依约向原告支付租金和水电费的合同义务，另因涉案两份合同均已于2015年12月26日解除，故被告还应参照涉案合同约定的租金标准向原告支付2015年12月27日起至被告实际返还涉案物业之日止的占有使用费。原告自愿主张按3400元/月计收2016年1月起的租赁费用，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。经计算，被告应向原告支付2015年2月1日-2015年12月26日的租金共计36851.61元（3400元/月×10个月+3400元÷31天×26天），应向原告支付2015年12月27日至庭审当日即2016年1月13日的占有使用费共计1974.19元（3400元÷31天×18天），自2016年1月14日起至被告实际返还涉案物业之日止的占有使用费由被告按每月3400元的标准向原告计付。另，原告陈述涉案铺位无独立水电表，并提供供水供电部门出具的明细佐证涉案铺位于租赁期间产生水电费及原告已代被告垫付水电费的事实，被告亦未到庭抗辩或提供相反证据予以反驳，故被告应向原告支付2015年2月-2015年8月的水电费合计3244元。因原告未提交有效证据证明涉案铺位于此后产生的水电费用具体数额，故本院对原告诉请超出部分不予支持。至于原告主张的滞纳金，涉案《租赁合同书》虽约定了被告逾期交纳相关费用的滞纳金标准，但该滞纳金标准明显过高，且原告没收被告交纳的保证金已足以弥补原告的损失，故对原告主张滞纳金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第三十三条第（一）项、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：1、确认原告黄永红与被告林伟森分别于2012年1月2日、2015年4月25日签订的《租赁合同书》均于2015年12月26日解除，上述合同项下保证金7600元归原告黄永红所有；2、被告林伟森于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄永红返还佛山市禅城区影荫路35号首层之四铺位；3、被告林伟森于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄永红支付租金2015年2月1日至2015年12月26日的租金共计36851.61元；4、被告林伟森于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄永红支付2015年12月27日至2016年1月13日的占有使用费共计1974.19元，自2016年1月14日起至被告林伟森实际返还上述物业之日止的占有使用费由被告林伟森按每月3400元的标准向原告黄永红计付；5、被告林伟森于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄永红支付2015年2月至2015年8月的水电费共计3244元；6、驳回原告黄永红的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取1035元，由原告黄永红负担309元，由被告林伟森负担726元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛代理审判员  杨玲玲人民陪审员  黄茹姬二〇一六年一月十八日书 记 员  江幼钿附引用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第三十三条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：责任提供证据。（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条有下列情形之一，人民法院可以认定为涉外民事案件：（一）当事人一方或者双方是外国人、无国籍人、外国企业或者组织的；（二）当事人一方或者双方的经常居所地在中华人民共和国领域外的；（三）标的物在中华人民共和国领域外的；（四）产生、变更或者消灭民事关系的法律事实发生在中华人民共和国领域外的；（五）可以认定为涉外民事案件的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。