天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中速民终字第0584号
上诉人（原审原告）招商局物业管理有限公司天津分公司。
代表人李XX，总经理。
委托代理人王X，男，该公司职员。
委托代理人李XX，北京中银律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京九州绿源投资顾问有限公司，。
法定代表人齐XX，总经理。
委托代理人荣X，天津泽惠律师事务所律师。
委托代理人郭X，天津泽惠律师事务所律师。
上诉人招商局物业管理有限公司天津分公司因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院2014年11月27日作出的（2014）滨塘民初字第5559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月20日受理后，依法组成合议庭于当日公开开庭审理了本案。上诉人招商局物业管理有限公司天津分公司委托代理人王X、李XX，被上诉人北京九州绿源投资顾问有限公司委托代理人荣X、郭X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年3月31日招商局物业管理有限公司天津分公司（以下简称“招商局物业天津分公司”）与塘沽海洋科技商务园一期的房屋开发单位天津博海缘置业投资有限公司（以下简称“博海缘公司”）签订《天津市前期物业管理服务合同》，期限自2009年6月1日起至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米5元由业主交纳。后招商局物业天津分公司与博海缘公司签订《塘沽海洋科技商务园一期前期物业管理服务合同物业费协议》，约定该协议为《天津市前期物业管理服务合同》的附件，其中非住宅房屋收费标准变更为按建筑面积每月每平方米5.8元由业主交纳。2013年8月15日北京九州绿源投资顾问有限公司（以下简称“九州绿源公司”）与博海缘公司签订房屋买卖合同，购买塘沽海洋科技商务园一期E2-X号楼的商品房，建筑面积为2166.65平方米，约定房屋交付时间为2013年8月31日前，房屋现未交付。后九州绿源公司在确认书上盖章，确认九州绿源公司对前期物业服务合同条款已全文阅读，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。
2013年4月12日九州绿源公司（甲方）与北京经开投资开发股份有限公司（乙方）、博海缘公司（丙方）签订《关于履行﹤并购协议﹥、﹤资产转让协议﹥的备忘录（一）》，其中第三条第1项约定“……各方一致同意在本备忘录签署之日且房屋达到交付标准起10个工作日内完成其中十三栋房屋的交付，该十三栋楼涉及的2013年1月1日前的物业费、水电暖等费用由博海缘公司承担，自2013年1月1日起该十三栋楼涉及的物业费、水电暖等费用均由九州绿源承担；……”2013年5月16日博海缘公司向招商局物业天津分公司送达债务转移通知，告知招商局物业天津分公司塘沽海洋科技商务园一期13栋房屋（E2-9、E2-12、E2-15、E2-16、E3-2、E3-3、E3-6、E3-8、E3-9、E3-11、E3-12、E3-15、E3-16）自2013年1月1日起物业费、水电暖等费用由九州绿源公司负担。就该房屋产生的物业服务费招商局物业天津分公司于2013年10月23日、2013年11月12日、2014年5月13日向九州绿源公司进行书面催要。
招商局物业天津分公司向原审法院提起诉讼，请求依法判令：九州绿源公司交纳2013年1月1日至2013年11月30日物业服务费138232.27元；本案诉讼费由九州绿源公司负担。
原审法院认为，招商局物业天津分公司与塘沽海洋科技商务园一期的房屋开发单位博海缘公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，应确认合法有效。九州绿源公司购买该小区房屋成为业主后，该合同对九州绿源公司即具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。九州绿源公司购买E2-X房屋后，房屋开发单位未将房屋交付九州绿源公司，故该房屋至今发生的物业服务费用按照法律规定应由房屋开发单位即博海缘公司负担，博海缘公司为债务人，招商局物业天津分公司为债权人。
包括九州绿源公司、博海缘公司在内的三方签订的《关于履行﹤并购协议﹥、﹤资产转让协议﹥的备忘录（一）》约定了九州绿源公司承担自2013年1月1日起发生的物业服务费的条件。现招商局物业天津分公司未举证证明房屋开发单位在房屋达到交付标准起10个工作日内已完成其中十三栋房屋的交付，故九州绿源公司承担自2013年1月1日起发生的物业服务费的条件未成就，由博海缘公司承担的债务未转移给九州绿源公司。故招商局物业天津分公司要求九州绿源公司交纳自2013年1月1日起至2013年11月30日止的物业服务费，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告招商局物业管理有限公司天津分公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币1533元（原告已预交），由原告负担。”
原审法院判决后，招商局物业天津分公司不服该判决，向本院提起上诉。请求：依法改判九州绿源公司支付E2-X号楼2013年1月1日至2013年11月30日物业服务费138232.27元；一、二审案件诉讼费用由九州绿源公司负担。理由：涉诉房屋的买卖实际是博海缘公司以房作价抵股权收购对价，与普通商品房买卖不同；涉诉备忘录等约定的2013年1月1日后物业费由九州绿源公司负担明确且不附加条件，涉诉房屋是否实际交付与九州绿源公司承担物业费无关；博海缘公司基于买卖关系（实质为股权转让关系），将涉诉房屋交付九州绿源公司，博海缘公司不是本案当事人，原审法院在博海缘公司没有参加诉讼的情况下，直接认定涉诉房屋的实际交付情况，侵害了博海缘公司的诉讼权益，原审法院认定涉诉房屋未交付错误。
被上诉人九州绿源公司辩称，不同意招商局物业天津分公司的上诉请求，同意原审法院判决，请求依法维持原审法院判决。
本院二审审理期间，招商局物业天津分公司提交涉诉房屋房地产登记薄查询证明，以证明涉诉房屋产权人已于2013年9月2日登记为九州绿源公司，其认可房屋产权登记日为涉诉房屋交付日。
对招商局物业天津分公司提交的上述证据，九州绿源公司质证认为，该证据真实、合法，但其在办理产权证时并没有实际占有使用涉诉房屋，物业费在实际占有使用后才应交纳，该证据与本案无关联性，对该证据的证明目的不予认可。
本院经审查认为，招商局物业天津分公司二审提交的证据真实、合法、与本案具有关联性，但因该证据涉及博海缘公司权益，本院对该证据的证明目的不予采信。
二审经审理查明，2013年9月2日涉诉房屋办理产权登记，登记权利人为九州绿源公司。招商局物业天津分公司认可涉诉房屋产权登记日为房屋交付日。本院二审审理查明的其他事实与原审一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依合同相对性原则，案外人博海缘公司作为涉诉房屋开发商，依其与招商局物业天津分公司前期物业服务合同，其应承担涉诉房屋前期物业费用。而博海缘公司与九州绿源公司之间签订的备忘录等协议，系基于九州绿源公司与案外人北京经开投资开发股份有限公司的股权转让协议，作为关联公司的博海缘公司以其所建房屋抵付九州绿源公司股权转让款而形成，并采取部分倒签方式由九州绿源公司承担2013年1月1日后的物业费。招商局物业天津分公司与博海缘公司、博海缘公司与九州绿源公司之间存在两个不同法律关系，现招商局物业天津分公司依据博海缘公司向其发出的债务转移通知，起诉九州绿源公司给付物业费，对此九州绿源公司认为博海缘公司的转让行为并未通知其，并对博海缘公司是否按照双方签订的备忘录等协议履行约定其应承担的义务持有异议，故不同意支付应由博海缘公司承担的前期物业费。因招商局物业天津分公司所主张的涉诉房屋产权登记前所产生的物业费系由博海缘公司权益转让而来，九州绿源公司与博海缘公司因转让物业费权益存在争议，故各方均应按合同关系相对性，向各自相对人另行主张解决，本案中不宜处理。
关于涉诉房屋产权登记后所产生的物业费，招商局物业天津分公司主张涉诉房屋产权登记日为房屋交付日，但其依据其与博海缘公司之间的债务转移通知，诉请其所主张的交付日后的物业费欠妥，且九州绿源公司对涉诉房屋实际交付时间及物业费的给付亦持有异议。在几个法律关系混同情况下，不宜一并解决，故招商局物业天津分公司对其主张产权登记日后的物业费纠纷，不宜在本案中直接做出裁判，其可在掌握相应证据后，有针对性地单独另行解决。综上，招商局物业天津分公司的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3065元，由上诉人招商局物业管理有限公司天津分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 景 新
代理审判员 田 雷
代理审判员 邓晓萱
代理审判员 王孟璐
代理审判员 王 晶
二〇一五年五月二十日
书 记 员 何日升
速 录 员 刘熙钰