北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初41344号
原告（反诉被告）：蔡佳昱，女，1990年2月26日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：马中美，北京市盛廷律师事务所律师。
被告（反诉原告）：褚蓬瑜，女，1985年1月11日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：杜红梅，北京京平律师事务所律师。
原告（反诉被告）蔡佳昱诉被告（反诉原告）褚蓬瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡佳昱及其委托诉讼代理人马中美，被告（反诉原告）褚蓬瑜及其委托诉讼代理人杜红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡佳昱向本院提出诉讼请求，要求判令：被告支付购房尾款10991元、违约金362375元、房屋使用费45500元（自2016年6月7日起至2016年9月26日止）。事实与理由：2016年5月，原告、被告签署了《房屋买卖业务签约文件合订本》、《补充协议》等协议，约定被告褚蓬瑜购买原告位于北京市海淀区太阳园x号楼x层x的房屋（以下简称涉案房屋），双方权利义务约定明确。原告按合同约定履行了各项义务，但被告褚蓬瑜至今仍未按约定向原告支付购房尾款，且原告多次催促无果；另外，被告在过户前已提前使用了该房屋，但未交房屋使用费。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。
褚蓬瑜辩称，对于购房尾款，补充协议中明确了5万元是物业交割保证金，我方没有支付的原因是因为原告没有去办理物业交割的手续，就是房屋的维修基金，在2017年1月11日我方已经支付了3.9万余元，我方承担了维修基金，扣除我方承担的之后剩下的3.9万余元已经给原告了，我方不认可违约金。对于房屋使用费，我方在2016年9月26日办理的产权登记，我方7月份提前进场装修是征求了原告同意的，中介人员可以佐证，原告也向中介提交了钥匙。我方提起反诉，要求蔡佳昱：1、返还5000元公共维修基金；2、返还2016年7-9月的物业费946元；3、返还我方垫付的维修费1951元；4、支付违约金278750元。
蔡佳昱针对反诉辩称，不同意反诉请求，物业维修费发生在房屋交付之后，应该由褚蓬瑜负担，对于5000元公共维修基金，我方已经支付了。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年5月，出卖人（甲方）蔡佳昱与买受人（乙方）褚蓬瑜在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定蔡佳昱将涉案房屋出售给褚蓬瑜，房屋总价款1115万元，乙方于2016年7月31日前支付第一笔首付款100万元，于2016年9月10日前支付第二笔首付款100万元，于2016年10月21日之前支付第三笔首付款162万元，双方应在房屋过户后3个工作日内自行办理物业交割，乙方从购房款中留存5万元作为物业交割保证金，双方办理物业交割当日，乙方将该保证金支付给甲方；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他所有费用由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担，出卖人同意其交纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账目余额无偿转移至买受人名下；甲方承诺同意乙方提前装修事宜；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
蔡佳昱称其在2016年6月7日将涉案房屋腾空并让链家公司将房屋钥匙交给褚蓬瑜，褚蓬瑜称其于2016年7月从链家公司处拿到钥匙，因双方在《补充协议》中约定甲方承诺同意乙方提前进场装修，且蔡佳昱临时要求增加多付100万元首付款，故而褚蓬瑜提前进入房屋。证人链家公司员工李某出庭作证，证明：蔡佳昱与褚蓬瑜于2016年6月底7月初交房，因蔡佳昱提出提前多支付100万元首付款，故而褚蓬瑜提出提前进屋装修。
2016年9月26日，褚蓬瑜取得涉案房屋所有权证。
2017年1月10日，褚蓬瑜向北京太月物业管理有限责任公司太阳园分部交纳了收集分摊公维基金1951.50元，该物业公司出具《证明》，主要内容为因太阳园小区1-17号楼太阳园小区室外污水管线发生折损需改造，工程预算总额为4590620.2元，16号楼1101室应交纳的维修费用为1951.50元，该物业公司于2016年5月13日至2016年5月28日召开业主会议征求意见，业主表决结果同意使用住宅专项维修资金用于支付改造工程，上述工程的实际维修期间是2016年4月1日至2016年8月30日。
褚蓬瑜主张其向物业公司交纳了维修资金17883元，并提供2017年1月10日北京市住房资金管理中心向案外人于筠发《专项维修资金缴款通知》，主要内容为于筠购买的涉案房屋应交纳维修资金17883元。褚蓬瑜称办理物业交割手续的时候物业公司打出来的，由褚蓬瑜去银行交纳。蔡佳昱称涉案房屋最初是其从于筠处购买，买房时并不知欠付维修资金，上述费用应由于筠负担。褚蓬瑜称已向蔡佳昱支付了5000元维修基金，蔡佳昱认可已经支付，但其依然坚持反诉要求蔡佳昱退还5000元维修基金。
就双方约定的5万元保证金，褚蓬瑜已向蔡佳昱支付39009元，褚蓬瑜称因蔡佳昱之前已交纳了2016年7-12月的物业费1892元，故10-12月的物业费946元褚蓬瑜应向蔡佳昱支付，另扣除蔡佳昱应负担的17883元维修资金，褚蓬瑜应向蔡佳昱支付33063元，而褚蓬瑜实际支付的39009元，是因当时褚蓬瑜愿意承担5000元的维修资金以及7-9月的物业费946元，现因蔡佳昱迟延履行义务，故要求蔡佳昱返还5000元维修资金及7-9月的物业费。
蔡佳昱要求褚蓬瑜支付违约金，理由是褚蓬瑜应在2016年9月29日支付5万元尾款，但其于2017年1月11日才支付39009元；褚蓬瑜称双方约定的5万元尾款是物业交割的保证金，物业交割包括水电费、燃气费、维修资金等费用，但是蔡佳昱欠缴维修资金和维修费用。褚蓬瑜要求蔡佳昱支付违约金，理由是蔡佳昱没有配合物业交割手续，具体指的是没有交纳过户之前的维修费用及欠缴专项维修基金，也没有向褚蓬瑜交付水电、燃气等卡。
本院认为，蔡佳昱与褚蓬瑜依法建立房屋买卖合同法律关系，双方均应按约履行各自的义务。在履约的过程中，双方均应遵循公平原则和诚实信用原则。蔡佳昱要求褚蓬瑜支付2016年6月7日至2016年9月26日的房屋使用费，虽然双方约定房屋过户后3个工作日内办理物业交割，但双方同时约定蔡佳昱承诺同意褚蓬瑜提前进场装修，褚蓬瑜称因蔡佳昱要求提前多支付100万元首付款，故而与之达成协议提前进屋装修，并提供证人证言为证，后蔡佳昱自愿同意褚蓬瑜提前进入房屋装修，故现其要求褚蓬瑜支付房屋使用费，无事实与法律依据，本院依法不予支持。褚蓬瑜要求蔡佳昱返还5000元维修资金，蔡佳昱称已向褚蓬瑜支付，褚蓬瑜认可，但其依然提起反诉要求返还，本院依法不予支持。褚蓬瑜要求蔡佳昱返还2016年7-9月的物业费，蔡佳昱已预交此期间的费用，而在此期间褚蓬瑜已经提前进入房屋装修，房屋实际由褚蓬瑜使用，故物业费理应由其自行承担，其将物业费直接支付给蔡佳昱并无不妥，故其要求蔡佳昱返还无事实与法律依据，亦不符合公平原则。褚蓬瑜要求蔡佳昱支付物业维修费1951元，现涉案房屋已由褚蓬瑜购买并使用，根据谁受益谁负担的原则，本院判定由褚蓬瑜自行负担。蔡佳昱要求褚蓬瑜支付购房尾款10991元，现褚蓬瑜已支付39009元，其称应扣除维修基金等的费用，但依据庭审证据显示，褚蓬瑜所缴纳的17883元维修基金系于筠所欠，不应由蔡佳昱承担，故本院对于蔡佳昱要求支付剩余尾款10991元依法予以支持。蔡佳昱与褚蓬瑜均主张对方违约，并要求对方支付违约金，但各自的主张均不充分，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、褚蓬瑜于本判决生效之日起七日内，支付蔡佳昱购房尾款10991元；
二、驳回蔡佳昱的其他诉讼请求；
三、驳回褚蓬瑜的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7583元（蔡佳昱已预交），由蔡佳昱负担7533元，由褚蓬瑜负担50元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费5600元，由褚蓬瑜负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢 秋
人民陪审员 张淑萍
人民陪审员 李克英
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 刘 波