上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1267号
原告祝培英，女。
委托代理人张佑，上海市公义律师事务所律师。
被告黄伟斌，男。
被告上海宏擎投资管理有限公司。
法定代表人潘鑫，总经理。
委托代理人杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
委托代理人许方钱，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
原告祝培英诉被告黄伟斌、上海宏擎投资管理有限公司（以下简称“宏擎公司”）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祝培英及委托代理人张佑，被告黄伟斌，被告宏擎公司的委托代理人杨状到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祝培英诉称，原告祝培英与被告黄伟斌系母子关系，xx区xxx村xxx号xxx室原系公房，同住人为原告夫妻及被告黄伟斌及女儿黄某某。2000年全家协商买下产权时，约定产权登记在黄伟斌名下，但原告夫妻占89%，黄伟斌占11%，为了保障原告夫妻的居住权，约定未经双方同意，不得买卖房屋。此后原告与黄伟斌一直居住该房，2014年7月突然有一伙人将原告赶出房屋，称该房已被宏擎公司买下，而此前黄伟斌从未告知原告卖房事宜，也无人来家中询问买房事宜。原告认为两被告恶意串通，损害了原告的财产权及居住权，使原告处于无房居住的困境，故原告向法院起诉，要求确认两被告签订的xxx村xxx号xxx室房屋买卖合同无效。
被告黄伟斌辩称，其未签订过买卖合同，同意原告诉讼请求。
被告宏擎公司辩称，原告不是系争房屋的产权人，原告的主体存在异议。两被告之间签订的房屋买卖合同，不存在法律和约定的无效情形，被告已支付了合理对价，属于有效合同。原告与被告黄伟斌系母子关系，这是双方恶意串通，导演了这场诉讼，故不同意原告诉讼请求。
经审理查明，原告祝培英与被告黄伟斌系母子关系，xx区xxx村xxx号xxx室原系公房，同住人为原告夫妻及被告黄伟斌及女儿黄某某。2000年1月黄伟斌将房屋产权买下，并登记为产权人。同年1月24日原告夫妻与黄伟斌签订协议书，约定产权登记在黄伟斌名下，但原告夫妻占89%，黄伟斌占11%，产权证由父母保管，未经双方同意，不得变卖房屋。此后原告与黄伟斌一家一直居住该房。
2013年9月9日黄伟斌与案外人解某某签订借款合同，由黄伟斌借款50万元，借期为2013年9月7日至同年11月6日，利息按银行同期四倍计算。同年9月13日就该借款合同办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。同日黄伟斌办理了公证委托书，委托冉某办理签订买卖合同、房地产转移登记、代收房款等事项。同年11月14日冉某代表黄伟斌与被告宏擎公司签订房地产买卖合同，由宏擎公司购买系争房屋，总价133万元。2013年11月14日宏擎公司负责人潘鑫向冉某转账50万元，第二天转账75万元，2013年11月15日冉某向宏擎公司出具收条，收到房款125万元。
另查明，由于黄伟斌欠他人借款10万元被诉至法院，法院于2013年11月29日查封了该房，后在案件执行阶段，被告宏擎公司代黄伟斌向债权人偿还了借款本息等约11万元，法院解除了查封。2014年7月10日宏擎公司登记为系争房屋产权人。
审理中，黄伟斌称在2013年9月7日，确实是向解某某借过50万元。其是通过朋友李某认识王某，王某再介绍认识解某某，向解某某借50万元用于投资股票，并做了公证。50万元本金借两个月，每个月是百分之五的利息，扣掉两个月的利息5万元，再加上公证费等其他费用，实际拿到手是41万元。之后，黄伟斌通过李某做汽车贷款，首付需33万元，故又从41万中拿出33万元给王某，但是王某没有办理汽车贷款，也未将33万元还给黄伟斌。
2013年9月7日黄伟斌开设了工商银行卡，当天转入80万元，当天卡取70万元。对此黄伟斌称，取出70万元后，当场被人拿走30万元，至于为何拿走不清楚。余下的40万元，扣除两个月利息5万元及公证费，还余315，000元给了黄伟斌。后为了办汽车贷款，黄伟斌将33万元（由于钱不够，黄伟斌又卡取了2万元）给了王某。卡上还余8万元，扣除中介费，黄伟斌实际拿到7万元。
经原告申请，法院查询了冉某的工商银行账户，2013年11月14日从冉某账户中汇入解某某账户50万元，同年11月15日从冉某账户中汇入高某某账户75万元。原告称该查询结果说明房款未向黄伟斌支付过。黄伟斌称，其未委托冉某将钱汇入他人账户，冉某应将房款向黄伟斌支付，再由黄伟斌向解某某还款。其不认识高某某，也不欠高某某钱。被告宏擎公司称此系黄伟斌与冉某之间的关系，与宏擎公司无关。
审理中，被告宏擎公司称，宏擎公司做房屋买卖投资，将收购房屋的信息发给各中介公司。2013年6月，通过中介公司的朋友介绍，告诉被告宏擎公司有系争房屋要出售。随后，宏擎公司法人潘鑫的朋友朱某某和黄伟斌见了面。黄伟斌将系争房屋的产权证出示给朱某某看，在2013年6月底，朱某某和黄伟斌约好一起去看房，看房的时候没有看到原告和其他家属。2013年6月底至8月，双方商量房屋的价款等内容。2013年9月初，黄伟斌表示无法出面办理出售的手续，委托了朋友冉某办理房屋买卖的具体手续。之后朱某某和冉某联系，商量具体的出售细节。2013年10月份左右，朱某某和冉某一起又去看房。和之前一样，没有碰到原告和其他家属。在2013年11月份签订了房地产买卖合同。签订完之后，根据合同约定，签订当日支付了50万元，余款在变更产权过户以后付清。被告宏擎公司在11月14日付款给冉某50万元，第二天付给冉某75万元。11月14日冉某就同宏擎公司去房产交易中心办理过户手续，并由宏擎公司交税。在2013年12月份，接到房产交易中心的通知，将税款退还，告知系争房屋已经被查封了，所以无法过户。后来宏擎公司通过法院与债权人协商，支付了约11万元，解除了查封，后办理了过户手续。据此宏擎公司已经付清了房款133万元，并且多支付了一部分。目前房屋在被告控制下。
原告称从未有人上门看过房，2014年7月19日有人赶原告，才知道房屋被卖掉。后来有人为原告借了通河六村的房屋，付了租金三个月，并将原告的物品搬到通河六村。由于通河六村环境不好，原告就将房屋退租，另借了通河二村114号201室居住。
以上事实，有协议书、住房调配单、公有住房出售合同、房地产买卖合同、收条、银行凭证、产权证、借款合同、公证书、账户明细及当事人陈述等证据为证，可以认定。
本院认为，被告黄伟斌为系争房屋产权人，其因欠他人债务，亲自办理了公证书，委托冉某办理出售房屋事宜，该公证书系黄伟斌真实意思表示，应为有效。被告宏擎公司依据公证书与冉某签订买卖合同，购买了系争房屋，并向冉某支付了房款125万，且办理了产权登记手续，据此宏擎公司的行为并未违反法律规定，属有效的合同。另外宏擎公司代黄伟斌向他人归还了债务约11万元，据此宏擎公司已付清了全部房款133万元。至于冉某所收取的房款125万元，经查，其中50万元汇入债权人解某某的账户，说明该钱款用于为黄伟斌归还了债务，应视为黄伟斌收到了该款。关于75万元汇入高某某的账户一节，如黄伟斌认为其不欠高某某钱款，则被告黄伟斌可依据公证委托书，向他人主张房款权利。原告与被告黄伟斌虽然签订了家庭协议书，对产权份额进行了约定，但由于产权登记为黄伟斌，购房人只能根据对外公示的产权信息进行交易，内部家庭协议并不能对抗外部购房人。而原告的财产、居住权利，应向黄伟斌主张。原告要求确认买卖合同无效，缺乏法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：
原告祝培英的诉讼请求不予支持。
本案案件受理费16，770元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
代理审判员 叶印洲
人民陪审员 时金兰
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。