衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢柯巡民初字第39号
原告彭春土。
原告吴财香。
两原告共同委托代理人（特别授权）叶国平。
两原告共同委托代理人（特别授权）江源进。
被告衢州市远大房地产开发有限公司。
法定代表人金尔明。
委托代理人（特别授权）许广平、朱锦华。
原告彭春土、吴财香与被告衢州市远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月11日受理立案后，依法适用简易程序，由代理审判员刘道平独任审判，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告彭春土、吴财香的共同委托代理人叶国平、被告远大公司的委托代理人朱锦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2009年9月18日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：两原告向被告购买由被告开发的“远大·欧景御花苑”57幢57-4号房屋一套，总价款为1647970元；被告应在2010年12月31日前将上述房屋交付给两原告；被告承诺于2011年6月31前取得土地、房屋初始登记权属证书，交付给两原告；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，两原告依约分三笔将购房款1647970元全部付清。但截至两原告起诉之日，被告仍未交付房屋，亦未取得土地、房屋初始登记权属证书。两原告认为，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。故两原告诉至法院，要求判令：一、被告支付逾期交房违约金92782.40元（自2011年1月1日至2014年1月31日按购房总价款1647970元以每日0.005%计算，之后的逾期交房违约金按上述标准另行计算至实际交付房屋之日止）；二、被告支付逾期办理土地、房屋权属证书违约金778680元（自2011年7月1日至2014年1月31日按购房总价款1647970元以每日0.05%计算，之后的逾期办理土地、房屋权属证书违约金按上述标准另行计算至实际取得土地、房屋初始登记权属证书之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
两原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：
一、《商品房买卖合同》复印件一份（提供原件核对），证明2009年9月18日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，两原告向被告购买“远大·欧景御花苑”57幢57-4号房屋一套，总价款为1647970元，合同约定了相关的权利义务的事实。
二、浙江省统一收款收据复印件三份（提供原件核对），证明两原告已依约支付全额购房款1647970元的事实。
被告远大公司辩称，对两原告起诉的事实无异议。至今未交房并非被告恶意拖延，而是因为建筑公司擅自延误工期。房屋没有交付，违约时间不能确定，现在无法计算违约金。违约金过高，请求法院依法调整。
被告远大公司未向本院提供证据。
两原告提供的证据，经庭审质证，被告均无异议。本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源形式合法，与本案具有关联性，符合证据要件，本院予以认定。
根据上述证据，结合原、被告双方的庭审陈述，本院认定案件事实如下：
原告彭春土、吴财香与被告远大公司于2009年9月18日签订《商品房买卖合同》一份，约定：两原告向被告购买“远大·欧景御花苑”57幢57-4号房屋一套，总价款为1647970元；被告应于2010年12月31日前将上述房屋交付两原告使用，逾期交房超过30日后，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限次日起至实际交付日止，被告向两原告按已付房款每日0.005%支付违约金；被告承诺于2011年6月31日（实为6月30日，系笔误）前取得土地、房屋初始登记权属证书，交付给两原告，逾期交付权属证书超过180日后，两原告不退房的，自约定交付期限起至实际交付日止，被告向两原告按已付房款每日0.05%支付违约金。合同签订后，两原告依约付清了全部购房款1647970元，但被告至今未按合同约定期限向两原告交付房屋和办理相关权属证书，故两原告诉至法院，诉请如前。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，被告应于2010年12月31日前向两原告交付经验收合格的房屋，应于2011年6月30日前取得相应的土地、房屋权属证书，如若逾期，被告须支付相应的违约金。现两原告据此要求被告支付逾期交房和逾期办证两项违约金，而被告提出了相应的答辩意见（详见前文）。针对双方观点分歧，本院逐一分析如下：
第一，被告认为，至今未交房并非被告恶意拖延，而是因为建筑公司擅自延误工期。本院认为，合同具有相对性，市场经济中，合同的相对性原则应得到严格的遵守。本案原、被告之间的房屋买卖合同依法成立并生效，合同中的义务条款对当事人具有约束力，违反合同约定义务而无约定或者法定的免责事由均须承担相应的违约责任。被告所称涉案商品房未按时交付系建筑公司擅自延误工期，并不产生违约的免责效力，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。
第二，被告认为，房屋没有交付，违约时间不能确定，现在无法计算违约金。本院认为，合同中关于被告交房和办证的时间约定确定、清楚，被告到期未履行相关义务，违约便已构成。至于违约时间的确定与否，并不影响原告就已发生的违约损失请求被告承担责任。因此，被告的该项抗辩意见本院不予采纳。
第三，被告认为，原告主张的违约金过高，要求依法调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照合同约定的违约金计算方式计算，截至2014年1月31日，本案逾期交房违约金为92782.40元，逾期办证违约金为778680元，两项合计871462.40元，加之被告的违约状态仍在持续，从公平合理的角度出发，如此违约金也显然过高，应予适当调整。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”被告要求降低违约金，本负有举证证明要求降低的理由及依据的责任。但从举证可能性的角度而言，被告难以举出因自己违约给对方造成损失的证据，而原告也未能对其损失予以举证，其实际损失难以确定。
从订立合同的目的来看，原、被告之间关于违约金的约定更具惩罚性质，换言之，是合同双方对于违约所约定的一种私的制裁。鉴于《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，同样属于“私的制裁”的定金，其数额不得超过主合同标的额的百分之二十。基于类似的利益状况，该法的立法精神也应当体现在惩罚性违约金上，故本院对本案类推适用《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，根据法官的自由裁量权，将本案现已发生的违约金酌情调整为1647970元＊0.2=329594元。为防止被告懈怠履行合同义务，敦促被告及时交付房屋和办理相关权属证书，降低原告权益损失，以后违约金仍按合同据实计算（其中逾期交房违约金计算至房屋实际交付之日止，逾期办证违约金计算至办理完毕土地、房屋初始登记权属证书并实际交付之日止）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告衢州市远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭春土、吴财香逾期交付位于衢州市区曙光路5号“远大·欧景御花苑”第57幢57-4号房屋以及逾期办理该房屋土地、房屋初始登记权属证书的两项违约金，截止2014年3月11日，共计人民币329594元；2014年3月11日之后的逾期交房违约金按原告彭春土、吴财香已付购房款1647970元以每日0.005%计算至房屋实际交付之日止；2014年3月11日之后的逾期办理土地、房屋初始登记权属证书违约金按原告彭春土、吴财香已付购房款1647970元以每日0.05%计算至办理完毕土地、房屋初始登记权属证书并实际交付之日止。
付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12516元，减半收取计人民币6258元（两原告预缴），由被告衢州市远大房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
债权人应在本判决确定的履行期限届满后二年之内向本院申请执行，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
代理审判员 刘道平
二〇一四年三月十一日
书 记 员 吴 潇