辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终6738号
上诉人（原审被告）：大连振屹房屋开发有限公司。
法定代表人：张志新，该公司经理。
委托诉讼代理人：杜宝红，辽宁中信德源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐立新，辽宁中信德源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴穷。
委托诉讼代理人：吴未（吴穷之父）。
上诉人大连振屹房屋开发有限公司（以下简称振屹公司）因与被上诉人吴穷商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2015）中民初字第5358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人振屹公司的委托诉讼代理人杜宝红、被上诉人吴穷的委托诉讼代理人吴未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
振屹公司上诉请求：撤销原判，改判驳回吴穷的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实不清、适用法律错误。1、案涉房屋为28.89平方米的公建商铺，在建设时就未设计煤气及独立的水电。一审法院抛开案涉房屋实际情况，仅仅依据振屹公司、吴穷签订的《商品房买卖合同》中“入住时，水电均可正常使用。煤气按照国家规定入住率达到70%以上时接通”的约定，人为地强加给振屹公司一个不可能完成的义务，即判定振屹公司负责办理独立的水、电及煤气基础配套设施。首先，振屹公司、吴穷双方所签订的《商品房买卖合同》是振屹公司在当时销售住宅房屋时使用的合同文本。因案涉房屋为公建商铺，根本不存在入住、入住率的说法，该约定对振屹公司、吴穷不应产生法律效力。其次，案涉房屋所在楼层(一层)为凯宾斯基饭店大堂，在建设设计时一层所有公建的采暖、水、电都是由凯宾斯基饭店集中提供，费用由凯宾斯基饭店代收代缴。煤气也仅是凯宾斯基饭店厨房内有，且是酒店专用，不允许改变用途。再次，吴穷作为买受人，在购买时明知案涉商铺没有煤气及独立的水电。吴穷在案涉商铺交付使用后出租给凯宾斯基饭店使用多年。在凯宾斯基饭店使用期间，吴穷一直没有向振屹公司提及煤气及独立的水电，这就更加说明吴穷在购买案涉商铺时知悉商铺内没有煤气及独立的水电基础配套设施。此意味着吴穷认可了对合同内容的变更，并同意按现状接受商铺。吴穷接受凯宾斯基饭店支付租金的行为，也更加明确说明了吴穷同意按现状接受房屋的事实。最后，根据生活经验，众所周知一个28.89平方米的公建商铺，是不可能建设煤气及独立的水电的。2、一审法院根据吴穷出租给凯宾斯基饭店的《商铺承租协议》中约定的租金标准，判定振屹公司承担2015年9月19日至2016年4月11日期间案涉商铺无法经营和出租的损失78,315元是错误的。首先，一审法院应对案涉商铺是否无法出租，以及对租金数额的影响进行司法鉴定，而不能直接参照前一个租赁协议约定的租金标准。其次，案涉商铺没有煤气及独立的水电是不影响其出租，如果说有影响，也只能影响其对外出租的租金金额，即租金金额减少。
吴穷辩称，不同意振屹公司的上诉请求，同意一审判决。双方所签商品房买卖合同是真实有效的。
吴穷向一审法院起诉请求：被告为原告所购买的商品房提供符合标准，独立的水、电、煤气、取暖、消防等基础配套设施;2、被告向原告赔偿因无水、电等配套设施而无法经营和出租的损失78,315元(自2015年9月19日起至2016年4月11日止，共计206天，按年租金138,763元计算)。
一审法院认定事实：2004年4月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市城市广场C区商品房，该商品房的用途为公建，建筑面积28.89平方米，总价款为1,387,634元，被告应于2004年8月31日前交付房屋，商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1、入住时，水、电均可正常使用;2、煤气按照国家规定入住率达到70%以上时接通。合同签订后，原告于2004年5月17日向被告支付了全部购房款。2006年6月7日，被告将房屋交付给原告。同日，原告与大连振屹房屋开发有限公司凯宾斯基饭店(以下简称“凯宾斯基饭店”)签订《商铺承租协议》，约定原告将案涉房屋出租给凯宾斯基饭店，年租金138,763元，租赁期限自2005年7月1日至2015年6月30日。原告于2014年7月9日取得案涉房屋的产权证。《商铺承租协议》期满后，原告于2015年9月18日收回案涉房屋。但因该房屋未办理正式的装表通水、通电、通气，未接通供暖，房屋闲置至今。
另查，案涉房屋已安装消防设施。该房屋的供暖设计为中央空调统一供暖。被告已领取竣工验收备案表。案涉整栋建筑除一层部分个别公建外，均为大连振屹房屋开发有限公司凯宾斯基饭店经营使用。大连振屹房屋开发有限公司凯宾斯基饭店为被告的分公司。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方在合同中约定，“1、入住时，水、电均可正常使用;2、煤气按照国家规定入住率达到70%以上时接通。”现该房屋交付原告，且案涉整栋建筑除一层部分个别公建外，均为大连振屹房屋开发有限公司凯宾斯基饭店经营使用，应视为该建筑的入住率达到了70%以上。原告购买的房屋为公建，按照常理，水、电均可正常使用，是指应接通符合标准的入户水电，能独立的使用，办理正式的装表通水、通电、通气，可以向自来水、电力和燃气公司直接交纳费用。故原告诉请被告为原告所购买的商品房提供符合标准，独立的水、电、煤气基础配套设施的诉讼请求，应予支持。案涉房屋的供暖设计为中央空调统一供暖，被告应为原告取暖提供便利，接通中央空调的供暖，原告诉请被告为其提供独立的取暖设施，无事实与法律依据，不予支持。因案涉房屋已安装消防设施，故原告诉请被告为其提供消防设施，不予支持。因案涉房屋未办理正式的装表通水、通电、通气，未接通供暖，房屋闲置至今，所造成的原告无法经营和出租的损失，系因被告未按约定履行合同义务所致，故原告诉请被告按年租金138，763元计算赔偿原告自2015年9月19日起至2016年4月11日止无法经营和出租的损失78,315元，于法有据，予以支持。被告辩称案涉房屋已交付原告使用多年，且原告已对外出租的意见，因原告在购房后房屋一直由被告所属凯宾斯基饭店承租使用，该房屋作为饭店整体使用和作为独立公建使用有较大区别，和饭店整体使用可以利用饭店的基础设施，独立使用则需要有相应的基础设施，否则便无法正常使用，故被告的此节抗辩不能成立。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、被告大连振屹房屋开发有限公司于判决生效后30日内为原告吴穷购买的位于大连市中山区武汉街104号房屋提供符合标准，独立的水、电、煤气基础配套设施(办理正式的装表通水、通电、通气);二、被告于判决生效后10日内赔偿原告自2015年9月19日起至2016年4月11日止无法经营和出租的损失78,315元;如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2330元(原告已预交)，由被告负担。
本院二审期间，吴穷提交了大连仲裁委员会【2009】大仲裁字第293号裁决书，因该裁决书已被本院（2011）大民三特字第9号民事裁定书所撤销，故本院不予采信。
本院经审理查明：案涉商品房买卖合同的封皮加盖了“公建”印章，合同第十八条约定，买受人的房屋仅作公建使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。2005年7月1日，凯宾斯基饭店即开始占有使用案涉公建。2006年6月7日，吴穷与振屹公司并未进行正式的房屋交接。案涉公建所处的城市广场C区于2007年12月18日通过竣工验收，2007年12月20日取得竣工验收备案，其工程用途为公建。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《商铺承租协议》、（2007）年第0292号竣工验收备案表以及当事人陈述笔录在卷为凭，业经当事人质证及本院审查，可以采信。
本院认为，振屹公司与吴穷签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。该合同中明确约定入住时水、电均可正常使用、煤气按照国家规定入住率达到70%以上时接通。但经一审法院现场勘察，案涉房屋并无正式的通水、通电、通气的基础设施，一审法院支持吴穷要求振屹公司提供正式符合标准的独立的水、电、煤气基础配套设施，具有合同及事实依据，应于维持。关于振屹公司提出吴穷在签订合同前明知案涉公建无法提供正式的水、电、煤气的基础设施，案涉商品房买卖合同中的相关约定是因为合同采用的是与住宅相一致的格式文本，故关于供水、电、煤气的约定不应适用案涉公建。本院认为，振屹公司并未提供证据证明其在合同签订之前已经告知吴穷案涉公建不能提供正式的水、电、煤气的基础设施，应对此承担不利的后果。根据竣工验收备案表的显示，案涉公建所在的城市广场C区的用途均为公建，并无住宅，案涉商品房买卖合同无论是封面还是内容均明确吴穷所购房屋为公建，在此种情况下，即使如振屹公司所述，案涉商品房买卖合同采用的是与住宅相同的范本，振屹公司作为合同文本的提供者，其应对合同中的相关约定负责。故双方均应遵守案涉商品房买卖的约定。关于振屹公司主张吴穷早于2006年6月7日即接收了案涉公建，其将案涉公建出租给凯宾斯基饭店的行为以及收取租金的行为表明双方已实际变更了合同中关于提供正式水、电、煤气的约定。本院认为，从商铺租赁合同内容可以看出，凯宾斯基饭店是先占有案涉公建后与吴穷签订的租赁协议，否则双方约定的租期不应早于租赁协议签订的时间。振屹公司并未提交证据证明其与吴穷进行过任何关于房屋正式交接的手续，吴穷是在凯宾斯基饭店已经占有案涉公建的情况下才与凯宾斯基饭店签订租赁协议，其在租赁协议签订前，振屹公司并未将案涉公建交付给吴穷，且凯宾斯基饭店又是振屹公司的分公司，考虑到以上因素，不应认定吴穷与凯宾斯基饭店签订租赁协议即意味着吴穷与振屹公司之间达成了变更此前合同中关于提供正式水、电、煤气的约定。关于振屹公司主张案涉公建所在楼层(一层)为凯宾斯基饭店大堂，在建设设计时一层所有公建的采暖、水、电都是由凯宾斯基饭店集中提供，费用由凯宾斯基饭店代收代缴。煤气也仅是凯宾斯基饭店厨房内有，且是酒店专用，不允许改变用途。本院认为，因振屹公司并未提交证据证明案涉公建所在一层在规划设计之初就特定作为凯宾斯基饭店，其也未提交证据证明在签订合同时明确告知吴穷案涉公建所在一层要用作凯宾斯基饭店，故案涉公建的水、电、煤气基础设施应为独立的，而非必须依附于凯宾斯基饭店。关于振屹公司主张从建筑面积即可从常理上推断出案涉公建不应具备正式的水、电、煤气基础设施，本院认为，案涉公建已经办理了产权证书，此意味着其应具备作为能够独立使用的建筑物的基本条件，而水、电、煤气基础设施正是社会生产及居民生活正常进行的基本保障，如无此基础设施，必将影响对案涉公建的经营使用。在合同明确约定了案涉公建应具备水、电、煤气基础设施的情况下，仅凭建筑面积即推论案涉公建不具备提供独立水、电、煤气基础设施的条件，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于吴穷主张的因振屹公司未提供水、电、煤气基础设施所产生的经营和租金损失，虽然此前吴穷与凯宾斯基饭店签订过租赁协议，但正如一审法院所分析的，将案涉公建作为饭店整体使用和作为独立公建使用具有较大的区别，况且，振屹公司也认可凯宾斯基饭店具备正式的水、电、煤气基础设施，凯宾斯基饭店承租案涉公建后对水电煤气的需求可以通过其自身具备的水、电、煤气基础设施予以解决。故吴穷之前将案涉公建予以出租的行为，并不代表着案涉公建此后的租赁不受影响。如前分析，水、电、煤气基础设施关系到案涉公建的正常使用，在吴穷与凯宾斯基饭店结束了租赁关系的情况下，凯宾斯基饭店亦无义务必须向吴穷提供用水、用电、用气的便利。在缺少正式的水、电、煤气基础设施的情况下，势必会影响吴穷对案涉房屋的经营或出租，一审法院参照吴穷与凯宾斯基饭店的租金标准，确定损失数额，并无不当，本院予以维持。
综上所述，振屹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2330元，由上诉人大连振屹房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年十二月二日
书记员 滕子美