天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1208号
原告：何舜，男，汉族。
委托代理人：任江海，天津融汇律师事务所律师。
委托代理人：潘斌，天津融汇律师事务所律师。
被告：天津富力城房地产开发有限公司，住所地天津市南开区二马路龙凤市场内9号。
组织机构代码：76762843-4。
法定代表人：谢强，董事长。
委托代理人：苏芳娟，该公司职员。
第三人：天津市热力公司，住所地天津市河西区宾水道67号。
组织机构代码：10331819-3。
法定代表人：胡欣，经理。
委托代理人：温键，该公司职员。
委托代理人：王萍，该公司中北收费服务站站长。
第三人：北京恒富物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市南开区鼓楼西街516号底商6号。
组织机构代码：77733213-5。
法定代表人：罗建，董事长。
委托代理人：柴萍，该公司职员。
原告何舜诉被告天津富力城房地产开发有限公司（以下简称“富力城公司”）、第三人天津市热力公司（以下简称“热力公司”）及第三人北京恒富物业服务有限公司天津分公司（以下简称“恒富物业分公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员桂炉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何舜之委托代理人任江海、潘斌，被告富力城公司之委托代理人苏芳娟，第三人热力公司之委托代理人温键、王萍，第三人恒富物业分公司之委托代理人柴萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何舜诉称：原告于2010年6月4日购买了被告开发的富力湾小区公建2-19室并于2010年12月30日办理了入住手续，并向第三人恒富物业分公司交纳了2010年度至2011年度以及2012年度至2013年度的采暖费。2013年11月，第三人热力公司下属华苑供热所书面通知对上述公建停止供热，经原告多方了解是由于被告原因导致上述公建未能达到分户计量的验收要求，至今也未进行整改，从而使上述公建不能正常采暖。现原告将上述公建已出租，因被告原因造成原告租金损失40000元。故起诉，请求判令：一、被告立即对天阔园2-19供热设施进行整改维修，达到第三人热力公司分户计量的验收要求，并负责与两位第三人办理供热移交手续，使上述公建达到正常供暖标准；二、被告赔偿原告租金损失40000元及违约金370元；三、诉讼费用由被告承担。
被告富力城公司辩称：关于停热问题，被告正在与热力公司协商，没有办法答复。针对原告主张的损失和违约金，被告均不认可。天津市供热要求分户供热与被告房屋设计产生了时间差，被告没有办法再更改方案。通过沟通由供热公司收取供热费并进行供热，但是由于业主都不交采暖费，被告垫付费用比较吃力。且原告也有欠费情况，现在停止供热原告也有一部分原因。
第三人热力公司辩称：热力公司在2010年接收富力湾小区的时候，根据国家要求在验收时向被告提出要求整改，但被告拒绝，热力公司给被告下了整改通知书。后来，热力公司与富力城公司及恒富物业分公司签订了一份协议。热力公司与用户没有签订任何合同，也没有收取用户的采暖费。两年后，由于恒富物业分公司没有向热力公司交纳过采暖费，故正常供暖两年后对富力湾小区公建停止供暖。原告诉请第一项热力公司同意，但要求交齐两年的采暖费及滞纳金。第二项诉讼请求，与热力公司没有关系。
第三人恒富物业分公司辩称：不认可原告的诉讼请求，2013年9月恒富物业分公司已经撤出了富力湾小区。
经审理查明：原、被告于2010年6月4日签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于西青区津杨公路与万卉路交口西南侧天阔园2-19号房屋，设计用途为商业，建筑面积227.14平方米，总价款为3700000元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。合同第九条对配套设施运行日期进行约定：入住后第一个采暖期开始供暖。上述配套设施未按约定日期运行的，被告在60日内采取补救措施，并赔偿原告损失；超过上述约定期限的，被告应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.01%向原告支付违约金。合同附件“天津富力湾商业装修标准”约定，冬季采暖采用市政热源，散热器采暖。
案涉房屋于2009年12月10日竣工验收。原告于2011年11月1日办理入住。
2010年11月4日，热力公司（甲方）与恒富物业分公司（乙方）及富力城公司（丙方）签订《协议》，该协议载明：由于丙方负责建设的富力湾小区公建一和公建二未能达到分户计量的验收要求，且丙方提出因条件限制，无法满足分户计量施工要求，经丙方与乙方协商，由乙方统一向甲方交纳全部采暖费。甲方同意乙方和丙方的要求，并提出如下要求：1.热计量必须采用远传热表；2.房地产保驾期间不能停热；3.乙方停止、恢复供热必须在9月30日前报与甲方；4.在公建热计量收费政策出台前，采暖费按面积收取。采暖费12月31日前由乙方统一交纳采暖费。
2012年11月15日，被告富力城公司向第三人热力公司出具《承诺函》，承诺由于富力湾小区公建的采暖协议正在盖章过程中，特采暖协议正式生效后次日起7个工作日，富力城公司将该公建的采暖费一次性支付热力公司。
热力公司自2011年11月至2013年3月对天阔园2-19室进行供暖。
2013年11月，第三人热力公司向富力湾小区公建用户张贴《通知》，该通知载明：由富力城公司建设的富力湾小区由热力公司负责供热，但在承接验收时，热力公司发现小区公建户未能达到验收标准及要求，为此，向开发商下达了整改通知书，但开发商以工程已经完工，条件不允许为由，拒绝整改。后经多方协商，恒富物业分公司每年统一向热力公司交纳全部采暖费。热力公司按照协议，在2011-2012、2012-2013两年度一直为公建户供热，但恒富物业分公司始终未交纳任何采暖费。2013年由于成本增加，亏损加大，热力公司只能无奈地停止对公建户的供热。
原告于2011年11月1日向恒富物业分公司交纳2010-2011年度的采暖费6369.70元；于2013年3月17日向恒富物业分公司交纳2012-2013年度的采暖费8175.60元。原告陈述由于2011-2012年度供暖温度不达标，故没有交纳采暖费。
恒富物业分公司陈述：已于2013年9月4日撤出富力湾小区，撤出的原因是收不齐物业费；后富力湾业主委员会委托天津天宝物业有限公司进行物业管理。
原告陈述：自2012年4月13日将房屋出租给案外人李文忠经营足疗店，租期至2017年4月12日。由于2013-2014年度房产冬季不能供热影响承租人正常使用，原告作为出租人向李文忠退还冬季采暖四个月的租金40000元。
本案审理过程中，被告富力城公司与第三人热力公司达成《天阔园供热移交协议》，该协议书约定，热力公司自2009年供热至今，共欠富力城公司水电费1066840.30元，扣除富力城公司应补交的2011-2012年、2012-2013年公建一、公建二采暖费707976元以及2013-2014年热能补偿费70797.60元，余下288066.70元作为热力公司对公建一、公建二进行分户改造工程的改造费用，富力城公司不再负责天阔园公建一、公建二供热工程改造。热力公司自2014-2015年采暖季正式接收天阔园公建一、公建二的供热运行和维修工作，富力城公司不再承担供热运行、维修及供热问题改造等。
本院依法主持了调解，因意见分歧较大，双方当事人未能达成调解合意。
上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。
本院认为：原告与被告富力城公司之间系商品房买卖合同关系，双方均应依照所签《天津市商品房买卖合同》履行各自的义务。针对供暖设施，双方约定“冬季采暖采用市政热源，散热器采暖，入住后第一个采暖期开始供暖”，并未约定分户计量或者一户一表。案涉房屋在原告接收后满足供暖条件，热力公司亦进行了供暖。因此，相对于原告，被告富力城公司并不存在违反合同约定的行为。
根据被告富力城公司与两位第三人之间的《协议》，虽然公建房屋未能达到热力公司要求的分户计量验收要求，但是热力公司同意进行供暖，而由恒富物业分公司统一向热力公司交纳供暖费用。热力公司实际上在2011-2012年度以及2012-2013年度进行供暖。后热力公司在2013年11月停止供暖主要原因在于恒富物业分公司没有依照协议向热力公司支付采暖费。而恒富物业分公司未向热力公司支付采暖费的主要原因在于包括原告在内的公建业主未按时足额交纳采暖费。因此，对于暖气停止供应，第三人恒富物业分公司以及包括原告在内的不足额不按时交纳采暖费的业主均负有相应的责任。
《民用建筑节能条例》第十八条规定：“实行集中供热的建筑应当安装供热系统调控装置、用热计量装置和室内温度调控装置；公共建筑还应当安装用电分项计量装置。居住建筑安装的用热计量装置应当满足分户计量的要求。”应当满足分户计量的要求针对的是居住建筑，对于“非居住建筑”或者“商业建筑”并未进行明确规定，案涉房屋并非居住建筑，而是商业建筑。并且，房屋现有供热设施具备正常供热条件，相对于原告，被告富力城公司并无对供热设施进行整改义务。办理供热设施移交手续，属于被告富力城公司与第三人热力公司之间的权利义务关系，原告对此并不享有代替二者行使权利或者要求履行义务的请求权。被告富力城公司与第三人热力公司实际已就供暖设施整改、供热设施移交以及供热运行事项达成协议，热力公司将自2014-2015采暖季负责供热正常运行。因此对于原告的第一项诉讼请求，没有法律依据，不予支持。
相对于原告，被告富力城公司并未收取过原告的采暖费，亦无违反合同约定的行为，原告依照商品房买卖合同向被告富力城公司主张违约金及赔偿损失的主张不成立，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告何舜的全部诉讼请求。
案件受理费405元，由原告何舜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 桂 炉
二〇一三年七月八日
书 记 员 岳春林