广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1605号
原告深圳市潜龙物业管理有限公司，地址广东省深圳市宝安区龙华镇民治大道潜龙花园1栋2层，组织机构代码72856974-2。
法定代表人杨全。
委托代理人陆俊辉、徐伟，系该公司员工。
被告段小惠，女，汉族，1970年8月12日出生，住址贵州省贵阳市云岩区。
原告与被告物业服务合同纠纷一案，原告诉请：1、被告支付物业管理费人民币4052元，本体金（专项维修金）人民币816元，水费人民币405元，排污费人民币95元，截止2015年5月份产生滞纳金1823元，以上合计7190元。被告拖欠的上述费用项目的最终数额计算至法院判决当月。2、本案的诉讼费用由被告承担。本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆俊辉、徐伟到庭参加诉讼。被告段小惠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
本案相关情况
一、物业管理合同的签订时间及物业管理合同约定的管理期限：1996年4月1日深圳市潜龙实业公司物业管理部（原告的前身）与被告签订《潜龙阁物业管理协议》。后原告与涉案小区建设单位深圳市潜龙实业有限公司签订《潜龙阁一期物业管理合同》，约定的合同期限分别为2006年2月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至业主委员会成立止。原告承认小区目前未成立业主委员会。
二、关于物业公司管理的小区位置和名称：深圳市龙华新区民治街道民治大道潜龙阁。
三、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金标准：涉案房产是没有带电梯的物业，按照多层住宅的标准予以计算。2011年以前是0.5元/平方米/月，2011年以后是0.8元/平方米/月，专项维修金0.15元/平方米/月。原告主张其上调物业费标准系经过半数业主签名同意的，但没有报物价部门审批，该标准也没有超过深价规（2007）1号文规定的标准，即二级资质的多层住宅的管理费不能超过1.1元/平方米/月。
四、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金的缴纳日期：每月的10日至30日缴纳当月的物业管理费及专项维修资金。
五、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、专项维修资金违约金标准：物业管理合同中没有约定。原告主张的计算标准是：滞纳金=拖欠金额×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日。
另查，根据原告提交的起诉状附件“潜龙阁B-703”表格显示，原告主张的滞纳金是被告拖欠2011年1月以前水费、专项维修资金、物业管理费合计人民币1057.92元的违约金，及2011年1月至2015年5月的物业管理费及专项维修资金的违约金，及2013年2月至2015年5月的排污费的违约金。
再查，原告提交了深圳市潜龙实业公司与被告于1998年签订的《委托银行代收水电、管理费协议》，协议中约定，被告同意每月缴交水电费、管理费，由银行代收，银行采用内部转账方法，将应交水电费、管理费从被告账户划转给深圳市潜龙实业公司账户，划款时间为每月25-30日。划款期内被告如无款支付，深圳市潜龙实业公司按被告延付款项总额3%每月计收滞纳金。
六、物业管理公司的资质：二级物业管理资质。
七、业主房产位置：潜龙阁B栋703号。
八、业主入伙日期：1996年4月1日。
九、房产用途：住宅。
十、房产建筑面积：83.7平方米。
十一、业主每月应交纳物业管理、专项维修资金数额：2011年以前物业管理费是41.85元/月，2011年以后物业管理费是66.96元/月，专项维修资金是12.55元/月。
十二、业主拖欠物业管理费、专项维修资金期间：2010年1月份起至今。
十三、业主拖欠物业管理费、专项维修资金数额：2010年1月至2010年12月的物业管理费为人民币502.2元（41.85元/月×12月），2011年1月至2015年9月的物业管理费为人民币3816.72元（66.96元/月×57月），合计人民币4318.92元；2010年1月至2015年9月的专项维修资金865.95元（12.55元/月×69月）。
十四、业主拖欠物业管理费、专项维修资金违约金计算方法:原告主张计算公式为：当月拖欠的费用×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日，计至本院判决当月。
十五、关于拖欠的水费、排污费。原告主张被告拖欠2010年1月至2015年5月的水费405元、排污费人民币95元，并应按照日万分之五的标准支付滞纳金，滞纳金的计算方式为：拖欠金额×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日。原告向法庭提交了被告与建设单位于1998年签订的《委托银行代收水电、管理费协议》及原告制作的收款通知，但未能提交每月抄表记录等证据证明原告实际用水量。
判决结果
原告为涉案小区提供了物业管理服务，被告应当根据合同约定向原告支付物业管理费用。房屋专项维修资金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，原告作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋专项维修资金，被告应当按照相关规定进行缴纳。本案中，原告主张被告自2010年1月起拖欠物业管理费及专项维修资金至今，并主张2011年以前物业管理费收费标准是41.85元/月，2011年以后是66.96元/月，专项维修资金是12.55元/月。被告未对原告主张的欠费期间及收费标准提出异议，本院对原告的主张予以支持。综上，被告应向原告支付2010年1月至2015年9月的物业管理费人民币4318.92元及专项维修资金人民币865.95元。此后的相应费用，原告可待被告逾期支付后再另行主张。
关于违约金。物业管理合同中未对逾期缴纳物业管理费及专项维修资金的违约责任进行约定，但被告于1998年与建设单位签订的《委托银行代收水电、管理费协议》中约定，被告同意每月缴交水电费、管理费，由银行代收，划款期内被告如无款支付，按被告延付款项总额3%每月计收滞纳金。据此约定，被告逾期支付物业管理费，应向原告支付延期付款的违约金。现原告主张违约金按照“当月拖欠的费用×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日”的公式计算至本院判决当月即2015年10月，属于其自行处分权利的范畴，本院予以支持。原告另诉请被告支付拖欠专项维修资金的违约金，因缺乏合同依据，本院不予支持。
关于水费。原告诉请被告支付拖欠的水费、排污费及滞纳金。本院认为，依据被告于入伙时与建设单位签订的《委托银行代收水电、管理费协议》，原告有权代为收取水费，在原告代被告垫付水费后，原告有权向被告追偿。现原告仅提交了由其制作的《收款通知》，未能提交每月抄表记录等证据证明原告实际用水量。原告的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，其诉请被告支付拖欠的水费、排污费及滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告段小惠应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市潜龙物业管理有限公司缴纳2010年1月至2015年9月的物业管理费人民币4318.92元及专项维修资金人民币865.95元，并支付物业管理费的违约金（按照“每月拖欠的费用×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日”的标准计算至2015年10月，即拖欠2010年1月物业管理费的违约金，按“41.85元×69月×20天/月×万分之五/日”计算，拖欠2010年2月至12月物业管理费的违约金计算方法同上；拖欠2011年1月物业管理费的违约金，按“66.96元×57月×20天/月×万分之五/日”计算，拖欠2011年2月及之后物业管理费的违约金计算方法同上）；
二、驳回原告深圳市潜龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币25元，由原告及被告各承担人民币12.5元。受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 张雪娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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