南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第1653号
原告南京和谐物业管理有限责任公司，住所地南京市玄武区中山门大街卫岗21号15幢。
法定代表人魏明，董事长。
委托代理人范宁，男，南京和谐物业管理有限责任公司职员。
委托代理人王娟，女，南京和谐物业管理有限责任公司职员。
被告南京峰尚基业置业有限公司，住南京市秦淮区石鼓路33号。
法定代表人张红梅，总经理。
委托代理人雷云，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告南京和谐物业管理有限责任公司（以下简称和谐物业）与被告南京峰尚基业置业有限公司（以下简称峰尚公司）物业服务合同纠纷一案，原告和谐物业于2015年3月26日向本院起诉，本院于同日立案受理。本院依法组成合议庭于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告和谐物业的委托代理人范宁，被告峰尚公司的委托代理人雷云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和谐物业诉称，原被告于2013年9月26日签订关于环亚广场汉中路店为期一年的《物业管理服务委托合同》，双方约定物业费为45833元/月，每月物业费于次月10日前支付，滞纳金按每日千分之三追加。合同履行期间，被告多次无故欠付原告物业费，双方于2014年9月25日终止合同时，被告尚欠原告物业费160559元。原告多次催讨均未果，故诉至法院，请求法院判令被告：1、支付原告物业费160559元及滞纳金98587.39元；2、承担本案诉讼费用。
被告峰尚公司辩称，原被告之间确实签订过物业合同，最后三个月被告确实没有交纳物业费，之前的物业费实际数额与合同约定不一致是因为原告没有达到相关的服务标准被告对原告采取的罚款。原告并没有达到双方约定的日常管理服务标准，主要表现为：卫生保洁服务不到位，商户投诉严重；设施设备保养不及时不专业，经常性的漏水几个月不处理，电梯故障不保修或者根本就没有注意到相关情况，停电后不及时处理，经常需要业主或商户催促才恢复供电等；物业管理人员管理松散，在上班期间经常找不到人，上班期间员工喝酒睡觉，发现问题不及时上报；安全管理不达标，不能确保区域内的公共秩序良好，出现商户在现场拉客的情况没有及时制止，有人将自行车直接停放到商场内部也没有人进行管理，对水、电、气、电梯没有进行定期检查等。另外，被告不应支付违约金，即使支付标准也过高，申请法院予以调整。
经审理查明,2013年9月26日，原被告签订《物业管理服务委托合同》，约定：被告将环亚广场汉中路店委托给原告实现一体化物业管理，服务范围为物业一到四层公共区域及公共设施、设备等的管理；委托管理期限自2013年9月26日至2014年9月25日；双方签订规范的物业日常管理服务质量标准协议，并明确了物业管理服务质量的总目标、基本要求，细致地约定了房屋管理、共用设施设备维修养护、维护公共秩序、保洁服务、店铺管理方面的服务管理标准；物业费标准为550000元/年，45833元/月，被告逾期交纳物业费的，从逾期之日起，每日按应交管理费的千分之三追加滞纳金，原告每月收取时需开立符合国家规定的合格物业服务发票，被告于次月10日前支付当月物业费，原告每月5日开具发票；被告有权对乙方的服务进行监督，每周对乙方的服务质量进行评定，如原告的服务质量不能得到服务质量标准或满足合同约定服务质量要求的，将视情况每次给予100-500元不等的经济处罚，每次监督情况被告应在2小时内告知，被告次月5日前应将当月的监督结果向原告进行通报，同时通报处罚金额。合同附件《环亚广场项目物业日常管理服务质量标准》约定被告管理人员实施处罚须以书面形式通知物业部门。
被告于2013年11月25日支付原告物业费63166元，原告陈述因当时原被告在新街口尚有一个服务点，故63166元里面包含了18000余元新街口店的物业费，被告应支付原告两个服务点的物业费共计64166元；2013年12月27日，被告支付原告物业费45000元；2014年1月25日、3月5日，被告分别支付原告物业费45833元；2014年3月27日，被告支付原告物业费45111元；2014年5月15日，被告支付原告物业费45833元；2014年6月24日，被告支付原告物业费43800元；2014年9月4日，被告支付原告物业费40833元；2014年10月31日，被告支付原告物业费40000元。被告称之所以有个别月份实际付款数额和原告开票数额不一致，是因为被告按照合同约定对原告进行了处罚，双方虽是口头交涉，但原告予以了认可。
为证明原告并未达到双方约定的物业管理标准，被告提供与原告关总的2014年2月至2014年9月期间的微信记录一组，内容包括垃圾乱堆、要求原告按约清洗油烟管道、商户停电找不到原告电工、维修工人不清楚水阀位置、保洁员在楼道睡觉、商户漏水维修久拖不决、电梯故障、厕所卫生差、商户现场拉客未制止、苏果超市天花板漏水等问题。原告质证称关总确系其工作人员，但根据微信无法反映出是涉及到环亚广场的工作。被告另提供环亚广场商户签名盖章的证明一份，因保洁、停电、漏水问题，对商户经营造成影响，部分商户拒绝向被告交纳租金和物业管理费。原被告自2013年10月左右起仅有环亚广场汉中路店一个服务点存在合作关系。
另查明，2014年9月30日，原告撤出环亚广场汉中路店，并于同年2014年11月25日向被告催缴2014年7月至9月的物业管理费137499元。
以上事实，有《物业管理服务委托合同》及相关附件一、发票、银行回单、微信记录、情况说明、催款函、证明及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原被告签订的《物业管理服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。对于原告主张2013年9月26日至2014年6月25日期间被告未交足的物业费，2013年11月25日支付的物业费63166元，原告认为被告少交1000元，但由于该笔费用包含了两个服务点的费用，无法区分少交的费用是否是环亚广场店的物业管理费，故本院对原告的此项主张不予支持。其他月份未交足的部分，被告称系对原告的罚款，本院认为，原被告虽在合同中约定对原告罚款需书面通知，但原告在收取相关费用时均未提出异议，在最后向被告催款时，也仅催要了2014年7月至9月的费用，故本院认为被告的陈述符合常理，本院对于原告要求被告补足相关物业费的诉讼请求不予支持。关于2014年7月至9月的物业费，原被告在合同中明确细致地约定了物业管理服务的质量并签订了专门的《环亚广场项目物业日常管理服务质量标准》，如急修15分钟内到达、原告现场管理人员必须确保24小时开机、油烟道的清洁每月1次、保洁应保证地面无垃圾、油污、大门玻璃光亮等，表明被告对原告的物业服务有较高的要求和期许，原告也应明确地知晓其应达到的服务标准，但根据双方之间往来的微信记录，原告提供的物业服务与合同约定的服务质量标准之间有差距，被告亦通过少交物业费的形式对原告进行了罚款。原告虽抗辩根据微信无法反映是环亚广场的工作，但原被告在当时仅有环亚广场一个合作场地，原告亦确认关总系其工作人员，故本院对原告的该项抗辩意见不予采信。鉴于原告未全面达到约定的质量服务标准，本院酌定原告有权按照合同约定的物业费标准的75%收取物业费，现被告确认未交纳2014年7月至9月的物业费，故被告应向原告支付2014年7月至9月的物业费103124.25元（45833元/月×75%×3月）。对于原告分期分段主张滞纳金98587.39元的诉讼请求，本院认为，当事人一方不履行合同或者履行义务不符合合同的，一方可以要求承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中，未交足部分系被告对原告的罚款，原告在后续收费时均未提出异议，故对该部分的滞纳金不予支持。至于2014年7月至9月的物业费的滞纳金，被告在2014年2月至9月期间多次提出原告物业服务存在的问题，表明被告对原告应收取的物业费存有异议，故本院对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京峰尚置业基业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京和谐物业管理有限责任公司2014年7月至9月的物业费103124.25元。
二、驳回原告南京和谐物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5187元，由原告南京和谐物业管理有限责任公司负担2824元，被告南京峰尚置业基业有限公司负担2363元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）
审 判 长 杨 燕
人民陪审员 隋卫华
人民陪审员 韩其华
二〇一五年八月二十四日
见习书记员 洪 飞