江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亭民初字第1680号
原告毛海兵。
委托代理人何春荣。
委托代理人仓金谷，江苏腾飞苑律师事务所律师。
被告尹思明。
委托代理人李林，江苏登瀛律师事务所律师。
原告毛海兵与被告尹思明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月21日受理后，依法由审判员蔡克独任审判，于2014年6月24日公开开庭进行了审理，后经批准依法组成合议庭，于2014年7月18日公开开庭进行了审理。原告毛海兵的委托代理人何春荣、被告尹思明及其委托代理人李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛海兵诉称，2012年5月25日，原、被告双方签订一份租赁协议，原告将坐落在盐城市开放大道某门面房租赁给被告使用，合同约定租赁期5年，自2012年6月5日起至2017年6月4日止，被告前两年租金每年为18.5万元，于每年5月5日前支付给原告，后三年租金为每年19万元。合同还约定，协议生效后双方不得解除，否则提出解除的一方向对方支付违约金10万元。被告承租后，未能按约支付第二年房租，并突然于2013年8月撤出租赁房屋，不再履行租赁协议。现诉请法院判决被告支付原告租金3万元及违约金10万元，合计13万元。
被告尹思明辩称，1、原告诉状中陈述的不符合事实。被告租房屋经营是事实，被告租金已交一年，但合同第11条有约定，如经营不善，提前三个月可以解除协议；2、在合同履行期间即2012年12月，被告感觉经营困难，向原告提出解除租赁协议，且原告也同意解除协议，2013年3月搬出，后面预交的三个月（2013年3月、4月、5月）房租不予退还，冲抵协议约定的三个月房租费用。被告严格按约定履行，于2013年3月搬出，4月原告对该房屋重新招租；3、2013年8月，被告到原告处要押金5000元，原告拒绝支付，并要求承担他的损失，是无理要求。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年5月25日，毛海兵（甲方）与尹思明（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，协议约定（摘要）：“一、甲方将其位于盐城市开放大道某房屋四间（约220平方米）租赁给乙方使用（本协议签订时甲方出示产权证书及产权人身份证件供乙方核实）；二、租赁期限5年，自2012年6月5日起至2017年6月4日止；三、前二年租金标准每年人民币18.5万元（含税金），于每年5月5日前提前支付给甲方，后三年租金为每年19万元；四、第一年租金由乙方于2012年5月26日前缴纳，2012年5月25日至2012年6月4日作为乙方的装潢期（不计租金）；……十一、租赁期间，乙方不得将该房转租他人。如因经营不善，乙方要提前退租时，乙方应提前三个月通知甲方，并额外承担三个月房租后方可提前解除协议；……十四、本协议中双方提供的联系方式（包括手机短信）为不变的联系方式，按照该联系方式发出通知即为已履行通知义务。如联系方式有变更须书面通知对方。提供的联系方式无法送达的，视为已经送达；十五、本协议生效后双方不得提前解除，否则提出解除的一方向对方支付违约金10万元（协商一致除外）；……”。协议签订后，尹思明向毛海兵交纳了第一年（自2012年6月5日起至2013年6月4日止）租金18.5万元及水电费保证金5000元，并进入租赁房屋开始经营。后尹思明因经营不善，于2013年撤出。毛海兵遂以尹思明违约为由诉至本院。庭审中，毛海兵陈述根据合同约定尹思明应于每年的5月5日前支付租金，但其未支付租金，且于2013年8月搬出，应承担相应的违约责任。为证明自己的主张，毛海兵向本院提供了二份尹思明经营的一楼超市的电费由其二楼长河船舶设计有限公司代收的收据，以证明尹思明是于2013年8月搬出的。对此，尹思明不予认可。尹思明陈述其因经营不善，曾于2012年12月电话通知毛海兵的经办人何春荣要求提前解除协议，何春荣同意解除协议，并于2013年3月搬出，同年4月毛海兵对该房屋重新招租。为证明自己的主张，尹思明向本院申请证人袁某、朱某、陈某出庭作证，证人袁某证明其于2013年4月份，看到尹思明的门市门口有人在往外搬东西，并且在5月份看到超市门上张贴有招租牌；证人朱某证明其于2013年4月的一天其一行6个人到尹思明的超市拖货架，酬金每天300元；证人陈某证明其于2013年4月的一天到尹思明的门市拖货架，五、六个人拖的，酬金共2300元左右。毛海兵认为证人袁某的证言不能证明被告的目的，反而证明被告并未于2013年3月搬出。对证人朱某、陈某的证言，原告均不予认可。
本案在审理过程中，被告尹思明认为原告毛海兵主张违约金数额过高，要求进行调整。案经本院主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。
本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应严格履行。协议签订后，被告交纳了第一年的租金18.5万元及水电费保证金5000元，双方均无异议，本院予以确认。本案中，双方当事人争议焦点为被告何时搬出，有无违约行为，从双方提交的证据及陈述来看，原告提供的证据不足以确认原告主张的被告系2013年8月搬出的事实。被告提供的证人证言证明被告系于2013年4月搬出，故本院对被告主张的其于2013年3月搬出的事实，不予采纳。因原告未能证明被告系于2013年8月搬出，故其要求被告承担三个月的租金，无事实依据，不予支持。被告主张其于2012年12月电话通知何春荣，因经营不好，准备提前解除合同，何春荣表示同意，无证据证明，本院不予采信。被告在未提前通知原告的情况下，提前搬出违反了协议约定的内容，应承担违约责任。鉴于双方的约定违约金数额过高，根据被告的请求，按照第二年租金18.5万元的25%计算并调整违约金数额为46250元，但应减去被告租期剩余两个月的租金30833元及水电押金5000元，被告实际应承担10417元。综上，原告的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告尹思明应于本判决生效之日起十日内偿还原告毛海兵10417元。
二、驳回原告毛海兵的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，由原告毛海兵负担2670元，被告尹思明负担230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2900元。
审 判 长 蔡 克
审 判 员 吕建生
人民陪审员 刘 江
二〇一四年九月二日
书 记 员 唐从元
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。