安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第05366号
原告：尚乃珍，女，1962年3月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：牛和勇，安徽和永律师事务所律师。
委托代理人：马乐薇，安徽和永律师事务所实习律师。
被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。
法定代表人：张惠，该公司总经理。
被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥新站综合开发试验区。
法定代表人：王玉霞，该公司总经理。
以上二被告共同委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。
原告尚乃珍诉被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称“金正公司”）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称“金光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理。依法由代理审判员杨友义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人牛和勇、马乐薇、被告安徽金正投资管理有限公司、安徽省金光房地产开发有限责任公司共同委托代理人汪汉滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尚乃珍诉称：2004年5月23日，原告与金光公司签订商品房买卖合同。2004年7月18日，原告与金正公司、金光公司签订了《包租协议书》，约定将上述商场商铺承出租给金正公司。租金为原告购买该商铺总价款的10%。租金支付时间为：第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。合同还约定金正公司迟延支付租金的，按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。2014年应付房租至今仍未支付。另《包租协议书》还约定金光公司自愿为金正公司在合同约定的责任提供担保责任。现金正公司未按合同约定履行对原告的义务，故金光公司应承担连带责任。为维护自身权益，现原告诉讼来院，请求判令：两被告立即共同连带支付原告尚乃珍租金41989元（从2014年5月1日暂计算至2015年9月1日，后计算至房屋返还之日止），支付违约滞纳金2633元（以年租金为基数，按每日万分之三计至2015年9月1日，后计算至款清之日止）。
金正公司辩称：金正与原告的包租协议已于2015年4月30日履行完毕，金正公司退出对原告商铺的管理，原告诉请请求计算2015年4月30日之后的租金，缺乏事实及法律依据。同理违约金也只能计算至2015年4月30日。
金光公司辩称：依据包租协议约定，金光公司仅在金正未能按约履行情况下承担责任，系一般保证，依据担保法相关规定，金光公司享有先诉抗辩权，即主债权债务纠纷未经审判或仲裁后，并在生效后就主债务人财产依法强制执行仍不履行上述债务，保证人金光公司有权拒绝承担保证责任，因此本案条件不成就，我司不应承担保证责任。
经审理查明：尚乃珍购买了位于安徽省合肥市新站区站前路金兴苑七号楼＊＊号房产。2004年7月18日，尚乃珍与金正公司、金光公司共同签订了《包租协议书》，约定合肥市新站区站前路金兴苑七号楼＊＊号商业用房由金正公司全权包租经营，期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止。年包租金为尚乃珍购买该商铺总价款10%，第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月下旬前支付完毕。金正公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。包租协议还约定：为保障尚乃珍的合法权益，金光公司自愿为金正公司在本协议中的责任提供担保，若金正公司不能按本协议履行对尚乃珍的责任，则金光公司承担金正公司的责任。另金光公司盖章确认将合同约定的违约滞纳金改为千分之五。
另查明：尚乃珍出租房产为合肥市新站区站前路金兴苑七号楼＊＊号房产，实际面积为43.9平方米，购买总价款302328元。金正公司按年租金31406元支付房屋租金。第一期租金在购房款中扣除，后尚乃珍于2006年9月4日、2007年9月24日、2008年11月4日、2010年1月28日、2011年1月26日、2012年1月20日、2013年4月26日、2014年4月22日收到了8次房租，实际共收取九年房租。2014年5月1日至2015年4月30日的第十年房租31406元金正公司并未如约支付。
诉讼前，金正公司将该商铺与其他商铺在内的金兴苑财富时代广场租赁给安徽茶城商贸有限公司经营，双方的租赁期限至2015年4月30日。2015年4月30日租赁期满后，金正公司未将商铺返还给尚乃珍。
上述事实，有经过庭审质证的原告身份证复印件、被告企业的工商公示信息打印件、房地权证、包租协议书、租赁合同以及双方当事的当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为：尚乃珍与金正公司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。金正公司应当按照合同约定行使权利履行义务。金正公司在租赁合同生效后，未按约定履行足额给付房租义务，现尚乃珍诉请金正公司支付欠付租金诉请合理，本院予以支持。金正公司并未提供证据证明其支付2014年5月1日之后的租金，故可认定金正公司自2014年5月1日起未支付房屋租金。双方签订的《包租协议书》约定租赁期限届满时间为2015年4月30日。租赁期满后，金正公司未将租赁商铺实际返还尚乃珍，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，金正公司仍应按照原合同约定的租金标准支付房屋租金。根据双方协商租金为31406元每年，至2015年4月30日，金正公司欠付尚乃珍租金为31406元。2015年4月30日之后，金正公司应按年租金31406元的标准支付至租赁房屋返还尚乃珍之日止。尚乃珍与金正公司签订的《包租协议书》约定，金正公司应在当年的4月30日前给付房屋租金。但金正公司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。因金正公司与原告合同原约定违约金为每日万分之三，该约定标准并未超过相关法律规定，依法应予支持。金光公司在合同上将该违约金更改为千分之五，此更改对金正公司并无约束力，且该标准明显过高，本院按照每日万分之三支持违约滞纳金。双方租赁合同到期时间为2015年4月30日，2015年4月30日后因双方的租期为不定期租赁，双方未明确此后租金的给付期。故尚乃珍主张2015年4月30日后的租金的违约金的诉请，本院不予支持。根据金正公司实际付款时间，至2015年9月1日应付原告违约金为1168.3元（2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金一直未付，至2015年9月1日逾期时间为124天，违约金应为1168.3元）。2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金在2015年9月1日后的逾期违约金应以31406元为基数按日万分之三的标准计算到实际付款时止。
至于金光公司的责任问题，因双方约定金光公司只是在金正公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，这属于一般保证，而非连带责任保证。合同履行期满后，金正公司未履行支付租金等合同义务，金光公司依约应承担一般保证责任。如在对金正公司依法强制执行房租、违约金不能履行时，应由金光公司承担保证责任。
被告向法院提交授权委托书、通知书、告知等证据证明被告在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前也完成退场，现业主代表与商铺实际承租户已形成不定期租赁关系。但因被告并未与原告办理相关商铺返还手续并实际将商铺返还原告，在此情况下，应认定金正公司仍实际控制该房屋，金正公司应承担继续给付租金等相关责任，故对被告的上述辩称意见本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下：
一、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告尚乃珍2014年5月1日至2015年4月30日的租金31406元，此后房屋租赁费按每年31406元的标准支付至房屋返还原告尚乃珍之日止；
二、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尚乃珍违约金1168.3元（违约金暂计算至2015年9月1日，此后违约金以房屋租金31406元为计算基数，按日万分之三的标准计算到实际付款时止）；
三、如在对安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二项后仍不能履行时，由安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任；
四、驳回原告尚乃珍的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费920元，减半收取460元，由被告安徽金正投资管理有限公司承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 杨友义
二〇一五年十二月十日
书 记 员 王婷媛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国担保法》
第十七条第一款、第二款当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任