.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省保亭黎族苗族自治县人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）琼9029民初233号原告：吴开雄，男，1966年8月13日出生，汉族，海南省乐东黎族自治县人，海南省公路管理局保亭公路分局路政股副股长。被告：保亭华达房地产开发有限公司，住所地：保亭县城区团结北路广东街。法定代表人：马财茂，公司总经理。原告吴开雄诉被告保亭华达房地产开发有限公司（以下简称华达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴开雄到庭参加诉讼。被告华达公司经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴开雄本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《广东街三期楼宇认购书》；2、判决被告返还原告已交付的购房款人民币100000元及利息；3、案件受理费及因被告不履行合同产生的各项费用由被告负担。事实与理由：2013年10月4日，原、被告签订一份《广东街三期楼宇认购书》，约定原告购买被告开发的的位××县号房，房屋建筑面积43.64平方米，单价每平方米11888元，房屋总金额518792元。付款方式为分期付款。认购书签订后，至2013年10月4日，原告共付被告购房定金100000元。被告未按照合同约定通知原告签订《商品房买卖合同》，也没有为原告办理相关房产产权转移手续。原告多次要求被告履行协议，但是被告一直推脱。被告怠于履行合同义务，且售楼处已经关闭，相关责任人已经躲藏，被告已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，第九条规定：”出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。以及依据《合同法》的有关规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告提交如下证据：1、《广东街三期楼宇认购书》，证明原、被告就广东街三期第一栋（华达君汇）5层511号房达成房屋认购协议；2、《收据》，证明原告已经支付被告10万元购房定金。被告未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及发表质证意见。本院依据证据规定对原告提交的证据真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月4日，原告吴开雄与被告华达公司签订《广东街三期楼宇认购书》（以下简称认购书），约定：原告认购被告位于××县号房，建筑面积43.64平方米，每平方米11888元，房屋总价款518792元；银行贷款付款，于签订认购书之日交付购房款定金人民币100000元，签订认购书后15天内即2013年10月20日支付按揭首付30%购房款人民币111052元并签订《商品房买卖合同》；于2013年10月20日前支付装修款152740元，并签订《装修施工委托协议》；签订《商品房买卖合同》之日起20日内，到指定银行办妥商品房余款人民币255000元银行贷款手续；于2015年5月30日前交付使用；签订认购书后若原告未在有效期内前来签订《商品房买卖合同》及《装修施工委托协议》，则视为自动放弃其所认购房产权利，被告有权将物业另售他人而无需通知原告，已付房款（含定金）不退还，且由原告承担经济法律责任；如遇不可抗拒的自然因素令被告无法交付楼宇使用，被告有权撤销认购书，退回已付房款外，不再负担其他责任。认购书签订后，原告吴开雄于2013年10月4日交付被告华达公司三期1栋511房购房定金100000元。被告华达公司没有与原告签订《商品房买卖合同》。被告华达公司办公地现在人去楼空。本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的认购书的性质和效力，可否解除；二、原告诉请返还购房定金及其利息有无事实和法律依据。一、关于认购书的性质与效力及可否解除的问题。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十六条规定：”商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（以下简称指导意见）第九条规定：”开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一赔的赔偿责任......”。本案中，原、被告双方签订的认购书，对买卖双方当事人、商品房基本情况、商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件、交付时间以及违约责任进行了约定，具备《商品房管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故认购书应认定为正式的买卖合同。双方签订的认购书意思表示真实，签约主体合法，协议内容不违反法律规定，是合法的、有效的。原告按照合同约定交付购房定金，但是被告因其自身原因现无人经营，致使原告无法实现购房目的，原告诉请解除双方签订的认购协议，本院依法予以支持。二、关于购房定金是否返还问题。双方在认购协议第五条约定若原告（交付定金的一方）没有按认购书约定前来签订房屋买卖合同，则已付房款（含定金）不退还。该约定表明双方约定了定金罚则。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：”当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，原告依照认购书约定交付购房定金100000元，而被告因其自身原因未能与原告签订《商品房买卖合同》，其已构成违约，其收受原告的购房定金，依法应予以返还。原告诉请返还100000元购房定金，于法有据，本院予以支持。《指导意见》第五条规定：”对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定；没有约定，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原告向被告交付购房定金后，由于被告的原因致使不能订立《商品房买卖合同》，被告的行为已经构成违约，依法承担违约责任。原告诉请被告支付已付购房定金利息，本院予以支持。其利息计算为：以人民币100000元为基数，从2013年10月4日计算至本判决确定履行给付之日止，并按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴开雄与被告保亭华达房地产开发有限公司于2013年10月4日签订的《广东街三期楼宇认购书》；二、被告保亭华达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告吴开雄100000元及利息（利息以100000元为基数，从2013年10月4日计算至本判决确定履行给付之日止，按实际尚欠数额以中国人民银行发布的一年期一般流动资金贷款利率计付）。如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2300元、公告费人民币585元，由被告保亭华达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。（此页无正文）审判长刘家诚人民陪审员黄召雄人民陪审员江海二○一七年八月三十一日法官助理吴慧香书记员王秋轩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交房使用房屋的，按照逾期交房使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。