辽宁省锦州市古塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）古民一初字第00478号
原告邓雷雷，男，19xx年x月xx日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区**号，身份证号码21070319xx********。
原告李微，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住址同原告邓雷雷，身份证号码21070319xx********。
二原告共同委托代理人赵爽，辽宁曌益律师事务所律师。
被告赫双红，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，个体业者，住锦州市古塔区**号，身份证号码21070219x********。
委托代理人韩武，系赫双红之夫，19xx年x月xx日出生，汉族，无职业，住址同被告赫双红，身份证号码21070219xx********。
第三人叶如荣，男，19xx年x月xx日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区**号，身份证号码33032319xx********。
原告邓雷雷、李微诉被告赫双红、第三人叶如荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告邓雷雷、李微及其委托代理人赵爽到庭参加诉讼、被告赫双红、第三人叶如荣经本院依法送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。
原告邓雷雷、李微诉称，锦州市古塔区xx号房屋为第三人叶如荣名下的房屋，于2006年10月17日第三人与本案被告签订了房屋租赁�议，租期为8年，至2014年11月10日止，第三次付款时间2012年11月10日应付清最后两年的房租共计人民币15万元。在被告赫双红租赁期间第三人因借贷纠纷，被相关债权人诉至锦州市古塔区人民法院，同时对其房屋提出了财产保全，法院依法进行查封，并同时将诉讼及查封的情况告知了被告，最终因第三人叶无力偿还借款，将该房屋拍卖进行还款。法院告之赫有优先竞拍权，但其放弃权利，原告于2010年9月竞拍成功，并于2010年12月办理了房屋产权登记及土地权属登记，原告在竞拍房屋成功后，第三人与被告的租期应截止到2012年11月10日，因此现租赁协议双方应为原告与被告赫双红，因此原告要求支付所欠租金。鉴于本案的实际情况，请求1、判令被告及第三人支付原告从2012年11月10日至2014年11月10日的房屋租金，共计人民币15万元；2、诉讼费由被告及第三人承担。
被告赫�红辩称，原告诉状中陈述的我方和叶如荣房屋租赁的事实属实，2012年到2014年的租金因叶如荣在2009年欠我15万元钱，当时约定到期不还，以租金偿还，到2012年11月10日应交最后二年租金时，因叶如荣欠我的借款没有及时偿还，所以，以借款抵顶租金。另外，当时约定所欠利息不能偿还，延长一年半房租的费用。所以，原告不应起诉我，我不应给付原告租金。2010年拍卖时通知过我方是否竞买，但什么时候拍卖出的我就不知道了，2012年11月10日之前，原告向我要房租时，说他们是房主，我才知道房子拍卖给原告了。对二原告拍卖取得争议租金的房屋的事实没有意见。我在2009年时借款给叶如荣，约定还不上以租金抵借款和利息，当时我方向法院提供了借条和租赁协议书。
第三人叶如荣未做答辩。
经审理查明，锦州市古塔区xx号房屋原系叶如荣名下的房屋，2006年10月17日�叶如荣与赫双红签订房屋租赁协议，将上述房屋租赁给赫双红，约定租赁期限为8年，自2006年10月17日至2014年11月10日止。年房租金为75000元，实行三年上打租，付款方式一次性付清3年房租，合计22.5万元。付款方式第二次年房租在2009年11月10日，一次性付清3年房租款。合计22.5万元。第三次付款方式在2012年11月10号最后付清二年房租金15万元整。2008年2月15日，债权人张春雁因民间借贷纠纷起诉本案第三人叶如荣，并申请查封了叶如荣名下的上述房屋。本院于同日作出（2008）锦古民一初字第00268-1号民事裁定书，将叶如荣名下的上述房屋查封，载明在查封期间，该楼房未经本院允许，不得擅自出租、出卖或以其他方式转让他人。本院于同月18日向锦州市产权监理处送达了协助执行通知书，将上述房屋产权进行了查封，期限至2010年2月17日。产权处因此房于2008年1月28日在经济技术开发区农村信用合作社东凌信用社贷款一百万元抵押，对该房屋的剩余价值予以查封。该裁定书向叶如荣送达。同年5月30日，本院作出（2008）锦古民一初字第00268号民事判决书，判决叶如荣偿还张春雁借款人民币28万元。判决生效后张春雁申请执行，执行过程中2008年6月6日，本院向被告赫双红送达协助执行通知书，冻结叶如荣名下的坐落于锦州市古塔区xx号商服房屋于2009年11月10日至2012年11月10日预期房租金22.5万元。2009年3月24日，本院对叶如荣的上述房屋委托评估部门进行评估，评估部门出具的评估总价值为172万元，2010年2月24日，本院作出（2008）古执恢一字第00251-2号执行裁定书，裁定拍卖叶如荣所有的上述房屋，同月26日，本院通知韩武（赫双红丈夫），赫双红作为承租人对叶如荣的房屋有优先购买权，房子被查封，今后的房租金不能再给叶如荣，韩武提出叶�荣向赫双红借款事宜，并向法院提供了借条。借条所载内容为，今借赫双红现金壹拾伍万元整，人民币（150000.00元正），利息按3分计算，如到期不能偿还，用2012年到2014年房租金偿还，如利息还不清，再延长壹年半房租的费用。借款人叶如荣2009年11月17日。2010年4月2日，锦州长城拍卖有限公司进行拍卖公告，经二次流拍后，锦州长城拍卖有限公司于2010年9月2日发布拍卖公告，关于此房的内容为门市楼1-2层，倒正，面积174.56㎡地址古塔区xx号。172万元.二原告于2010年9月17日第三次拍卖参加竞买时成交，本案二原告作为买受人获得该房屋的所有权，并于2010年12月14日办理了房屋所有权证书，登记在二原告名下。此后，因该房屋被告赫双红和第三人叶如荣之间有租赁协议，故房屋继续由被告赫双红承租，二原告一直未取得房租金。
本院所确认的上述事实，有原告提供的本�（2008）锦古民一初字第00268-1号民事裁定书、2008古执恢一字第00251号执行卷宗材料及双方当事人陈述笔录载卷佐证，上述证据材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。
本院认为，被告赫双红与第三人签订的房屋租赁合同合法有效，本院予以确认，在合同履行过程中，原告通过拍卖取得房屋的所有权后，不影响被告赫双红继续承租房屋的权利，被告继续承租使用房屋后，应向新产权人即本案二原告履行给付租金的义务。二原告取得房屋所有权后，按照被告赫双红与原房主的租赁协议约定，主张2012年之后的租金15万元，应予支持。关于被告赫双红抗辩第三人叶如荣于2009年11月17日向其借款15万元未偿还按照借款时约定以借款抵顶租金一节，该借款协议发生在原告取得房屋产权之前，原告未提供证据证明该协议存在无效的情形，应视为被告赫双红向原房主履行了给付2012年至2014年房租金的义务，而原房主收取了承租人预先支付的房租金后，房屋所有权发生了变更，第三人叶如荣无权再收取租金，其已收取的房租金属于不当得利，其应将取得的不当利益返还给受损失的实际权利人即本案二原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十五条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、于本判决生效后10日内，第三人叶如荣给付原告邓雷雷、李微人民币15万元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，公告费700元，由第三人叶如荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 岳 莉
人民陪审员 凤丹丹
人民陪审员 闫 霞
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 陈珊珊