江苏省海安县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）安商特字第00014号
申请人江苏银行股份有限公司海安支行。
负责人黄斌，该行行长。
委托代理人刘俊华，该行客户经理。
委托代理人尤正海，江苏海晨律师事务所律师。
被申请人钱祥余。
被申请人孙秀英。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称江苏银行）要求实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人江苏银行申请称：2012年10月10日，钱祥余向申请人江苏银行股份有限公司海安支行（以下简称江苏银行）申请个人住房贷款，钱祥余配偶孙秀英在申请书声明及授权等相应位置签字确认。次日钱祥余与江苏银行签订了个人借款合同和抵押担保合同，由被申请人钱祥余、孙秀英提供了房产和土地作为借款的抵押担保。江苏银行向钱祥余发放了贷款80万元。现借款人钱祥余没有按约还款，申请人催收未果。请求准许拍卖、变卖案涉抵押财产以偿还钱祥余所欠债务（本金721336.85万元及按借款合同计算的利息、逾期利息），并由被申请人负担实现债权的费用。
经审查查明：2014年4月22日，贷款人江苏银行与借款人钱祥余签订流动资金循环借款合同一份，主要约定：借款人向贷款人申请借款，贷款人同意向借款人贷款；本合同项下的借款为流动资金循环贷款，在本合同约定的循环借款额度和期限内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准；本合同项下借款额度为人民币600万元；借款人在使用上述循环借款额度的期限为自本合同生效之日至2017年4月21日止；借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借款借据的记载为准。借款按日计息，按月结息，结息日为每月的20日；借款利率确定为中国人民银行相应档次基准贷款基础上上浮40%；借款人逾期还款的，在约定贷款利率水平上加收50%；借款人同意将提款的资金由贷款人直接存入借款人开立的结算账户；借款人在与贷款人之间的其他合同事项下发生违约事件，借款人未按合同约定履行对贷款人支付和清偿义务，涉及重大诉讼、经营困难等即构成违约事件；违约事件发生时，贷款人有权宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期。
同日，抵押权人江苏银行与抵押人海安县钱森建筑设备出租社（以下简称钱森出租社）签订最高额抵押合同。主要约定：为了确保债务人钱祥余与抵押权人江苏银行签订的《流动资金循环借款合同》的切实履行，抵押人愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保；抵押人自愿为债务人自2014年4月22日起至2017年4月21日止，在抵押权人处办理的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币600万元提供担保；抵押担保的范围包括主债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用；抵押人同意以钱森出租社的房地产作为抵押物；上述抵押物暂作价人民币9332600元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准；抵押人同意任一主合同项下的债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权以抵押物的任一部分或全部折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，剩余价款用于提前清偿本合同所担保的未到期债务或者向抵押人与抵押权人商定的第三人提存。债务人和抵押人违反主合同或本合同项下义务，抵押权人有权宣布本合同所担保债务全部到期并依法行使抵押权。
同日，钱森出租社将名下位于海安县城东镇开屏村南1、3组的国有土地使用权8196㎡［土地使用权证苏海国用（2003）第X801083号］作为借款的抵押物，到海安县国土资源局办理了土地使用权抵押登记，该局向申请人颁发了苏海他项（2014）第347号土地他项权证书。次日，钱森出租社到海安县房屋产权监理所办理了房产［房产证海安房权证海安开字第（2005）80017号，建筑面积865.06㎡，房产证海安房权证海安开字第（2003）80042号，建筑面积3092.36㎡，以上建筑面积合计3957.42㎡］的抵押登记，该所向申请人颁发了海安房他证城东镇字第2014014**号房屋他项权证书，抵押坐落于海安县城东镇海安开发区通榆中路131号2幢的房屋。
同月27日江苏银行向钱祥余发放了贷款500万元，还款期限至2015年10月27日，申请人将500万元贷款存入钱祥余指定帐户内，钱祥余立下借据一份，借款记载：贷款用途为短期农业工商业企业贷款，利率为年利率8.4%。
钱祥余给付了2014年10月20日前的利息（尚欠61.25元），后利息未能按时给付，引起诉讼。
另查，钱祥余为个体工商户，钱森出租社为其个人经营。
本院认为：申请人江苏银行与借款人钱祥余、抵押人钱森出租社签订的流动资金循环借款合同、最高额抵押合同是当事人真实意思的表示，被申请人钱祥余以其经营的钱森出租社名下的房屋所有权和土地使用权为借款合同提供抵押担保的意思表示具体明确，且办理了抵押登记，合法有效。上述合同成立并生效后，双方当事人均应按约全面履行义务。在合同约定的期限内，江苏银行向借款人钱祥余发放了借款500万元。借款人钱祥余未按约结息，江苏银行宣布贷款提前到期，要求债务人钱祥余立即归还借款本金并支付相应利息等，符合合同约定。现申请人江苏银行按照抵押合同的约定和抵押登记书的记载，要求实现担保物权，将抵押标的物予以拍卖、变卖后就上述债权优先受偿，应予准许。依照《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，裁定如下：
一、准予对被申请人钱祥余经营的海安县钱森建筑设备出租社位于海安县城东镇开屏村南1、3组的国有土地使用权8196㎡［土地使用权证苏海国用（2003）第X801083号］和位于海安县城东镇海安开发区通榆中路131号2幢的房屋［房产证海安房权证海安开字第（2005）80017号，建筑面积865.06㎡，房产证海安房权证海安开字第（2003）80042号，建筑面积3092.36㎡，以建筑面积合计3957.42㎡］采取拍卖、变卖等方式依法变价。
二、申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对变价后所得价款有权在5000000元最高限额内优先受偿上述借款本金5000000元及其尚欠的按照合同约定利率计算的利息以及实现债权费用（执行费、评估费、拍卖费等）。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出。
审判长 缪宏勇
审判员 滕自强
审判员 何志华
二〇一五年二月二十七日
书记员 朱伯兰
附：《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务所履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。