北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第28888号
原告（反诉被告）王晓光，男，1985年11月23日出生，威欧克斯（北京）科技有限公司技术合伙人。
委托代理人王丽莉，北京市京轩律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇兴华西街16号。
法定代表人吴燕生，总经理。
委托代理人郭召利。
第三人中国房地产开发北京有限公司，住所地北京市海淀区复兴路乙59号x号楼。
法定代表人张国顺，董事长
委托代理人张亚平，男，1964年12月7日出生，汉族，中国房地产开发北京有限公司职员，住北京市海淀区翠微东里5号楼215室。
委托代理人黄丽丽，女，1980年5月9日出生，汉族，中国房地产开发北京有限公司办公室文员，住北京市海淀区上庄家园东区2x号楼1门301室。
原告（反诉被告）王晓光（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司（以下简称博宏公司）、第三人中国房地产开发北京有限公司（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王晓光及其委托代理人王丽莉，博宏公司之委托代理人郭召利，第三人之委托代理人张亚平、黄丽丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王晓光诉称：博宏公司系北京市朝阳区北沙滩大屯路x号华源凯旋园项目的开发商。2010年3月22日，王晓光与博宏公司签订了《商品房预售合同》，其内容为王晓光购买位于北京市朝阳区北沙滩大屯路x号x号住宅楼x层x室房屋。2010年11月13日，博宏公司向王晓光交付了上述房屋。2009年11月30日，王晓光贷款购买上述房屋，首付款516497元，贷款90万元，后补交房款3111元。根据上述合同约定，博宏公司应当在2011年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，王晓光不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向王晓光支付全部已付款万分之三的违约金，并于博宏公司实际取得权属证明之日起30日内向王晓光支付。博宏公司应当在合同约定商品房交付之日起960日之内为王晓光取得房屋所有权证书，未能在约定期限为王晓光取得该商品房所有权证证书的，在王晓光应当取得该商品房的房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，博宏公司应当按日计算向王晓光支付全部已付款日万分之三的违约金。2012年9月24日，王晓光向被告发出催告函，博宏公司迟迟不予答复。现诉至法院，请求人民法院判令继续履行商品房预售合同，尽快取得商品房所在楼栋的权属证明，判令博宏公司支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金（以购房款为本金×自2011年11月1日起至实际取得商品房的房屋所有权证之日止×日万分之三，截止2013年5月31日为246160元），判令博宏公司支付王晓光逾期办理商品房房屋所有权证的违约金（以购房款为本金×逾期之日计算至实际取得房屋所有权证之日止×日万分之三）。
博宏公司辩称并反诉称：我公司系北京市朝阳区北沙滩大屯路x号华源凯旋园项目的开发商。2010年，我公司与王晓光签订《商品房预售合同》，约定王晓光购买位于北京市朝阳区北沙滩大屯路x号x号住宅楼一套，我公司应当在2011年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。由于教育配套建设的历史遗留问题，造成该项目至今不能正常竣工验收，致使我公司不能取得该商品房所在楼栋的权属证明。根据规划，该项目的教育配套用地预留在东侧中和家园项目用地范围内，中和家园项目开发建设单位为第三人，规划部门明确规定教育配套预留用地由第三人代征，我公司负责建设工作。时至今日，第三人仍未征该教育预留用地，导致我公司无法进行教育配套的实际建设。我公司多次与第三人联系，但第三人至今未履行其相应义务。我公司多次联系区教委等主管部门，但是因为第三人的原因导致该项目部分工程至今不能正常竣工验收，致使我公司不能取得该商品房所在楼栋的权属证明，因此我公司与王晓光之间的合同客观履行不能，双方合同的目的不能实现，应当依法解除双方的合同。关于王晓光要求之违约金一节，本案中未取得该商品房所在楼栋的权属证明的责任在第三人，因为我公司没有责任，所以不应承担两项违约责任。即使产生违约责任，王晓光要求的两项违约金是重复计算的，同时依据双方合同约定，应该在我公司实际取得权属证明之日起30日内向王晓光支付，现未到支付时间，所以王晓光无权在我公司实际取得权属证明之前要求支付违约金。为解决教育配套问题，我公司一直在积极努力，今年区发改委才核准教育配套的立项，所以取得所在楼栋的权属证明和房屋所有权证的时间不是我公司能决定的。现我公司提出反诉，请求人民法院判令解除双方之间的商品房预售合同。
王晓光针对反诉辩称：博宏公司要求解除《商品房预售合同》的诉讼请求无据可依。无论按照双方签订上述合同的时间2010年3月23日，还是博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明的时间2011年10月31日，博宏公司已经超过解除权的行使期间，解除权已经消灭。本案中，合同没有约定博宏公司享有合同解除权，博宏公司作为违约方，其亦不享有法定解除权。从立法本意到保护善意当事人的合法权益以及维护正常交易秩序都不应该支持博宏公司的反诉请求。
第三人辩称：我公司认为本案与我公司无直接关系，我公司不是销售王晓光商品房的开发商。2004年的合作协议，原则上我公司不同意跟博宏公司合作，博宏公司是国企，我公司之前也是国企，通过国资委协调，2004年双方签订了合作协议。当时没有合作协议，博宏公司当时无法开工建设。因为博宏公司建设项目占用了我公司建设用地中的一部分教育用地，所以双方签订了合作协议，博宏公司支付了我公司26万元的土地补偿。2004年，上述合作协议已经履行完毕了。北沙滩教育立项，2013年已经批复给朝阳区教育国有资产管理中心，该立项是国土局和朝阳发改委批的，都已经批给朝阳区教育局了，与我公司无关。本案中，博宏公司应该给王晓光办证，有什么问题双方解决，跟我公司没有关系。
经审理查明：2010年3月22日，王晓光与博宏公司签订《商品房预售合同》，约定王晓光购买位于北京市朝阳区北沙滩大屯路x号x号住宅楼x层x室房屋，房屋建筑面积52.56平方米，房价款为1416497元。王晓光同意委托博宏公司代交专项维修资金、契税、产权证委托办理费。博宏公司应当在2011年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列方式处理。王晓光有权退房，王晓光退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照王晓光全部已付款的3％向王晓光支付违约金。王晓光不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向王晓光支付全部已付款万分之三的违约金，并于博宏公司取得权属证明之日起30日内向王晓光支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理转移登记：王晓光同意委托博宏公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因博宏公司的责任，王晓光未能在商品房交付之日起960日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列方式处理：王晓光有权退房，王晓光退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还王晓光全部已付款，并按照中国人民银行同期活期储蓄利率支付利息。王晓光不退房的，自王晓光应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，博宏公司按日计算向王晓光支付全部已付款万分之三的违约金，并于王晓光实际取得房屋所有权证书之日起30日由博宏公司支付。
2010年3月23日，王晓光支付上述房屋购房款516497元，4月15日，王晓光贷款支付上述房屋购房款90万元。2010年11月13日，博宏公司向王晓光交付了上述房屋，王晓光向博宏公司支付了补交房款3111元、契税、公共维修基金、产权证代办费、产权证印花税、产权登记费。另王晓光与博宏公司签订《冠军城购房变更协议》，其内容为上述合同中房屋座落朝阳区北沙滩大屯路x号院1#楼变更为朝阳区南沙滩x号院2#楼，该套商品房应该补购房款3111元。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》等证据在案佐证。
本院认为：王晓光、博宏公司于2010年3月22日签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王晓光履行了合同约定的相关义务，博宏公司未在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，博宏公司之证据不能证明其存在免责事由，故其行为构成违约，上述违约行为持续存在必然导致博宏公司不能在合同约定时间内为王晓光办理完毕涉案房屋的房屋所有权证，博宏公司逾期办理房屋所有权证之行为也构成违约。
王晓光要求继续履行《商品房预售合同》，其诉讼请求合法有据，本院对此予以支持。王晓光要求尽快取得商品房所在楼栋的权属证明，博宏公司应该按照合同约定办理商品房所在楼栋的权属证明，因为涉案商品房所在楼栋尚不具备办理权属证明之条件，故王晓光应待办理条件具备后再行解决，现本院对王晓光该项诉讼请求暂不予支持。王晓光要求博宏公司支付逾期办理所在楼栋权属违约金和逾期取得商品房房屋所有权证违约金，合同中对两项违约行为所应承担的违约责任分别进行了约定，虽然上述约定不违反法律规定，但考虑到博宏公司关于违约金及违约金数额的抗辩意见，结合博宏公司取得涉案房屋所在楼栋权属证明的不确定性，本院依据公平原则，对违约金的数额予以适当酌减，现酌定违约金具体数额调整为以王晓光已付购房款为本金乘以日万分之一的标准乘以自涉案房屋所在楼栋权属证明逾期之日起至王晓光实际取得涉案房屋的房屋所有权证之日止。博宏公司又以未到违约金支付时间抗辩，鉴于博宏公司长时间未能办理所在楼栋权属证明和房屋所有权证，本院对其该抗辩意见不予采纳。
博宏公司反诉要求解除上述合同，博宏公司作为违约方，其诉讼请求没有法律依据，本院对其诉讼请求均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、继续履行原告（反诉被告）王晓光与被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司二〇一〇年三月二十二日签订的《商品房预售合同》。
二、被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按原告（反诉被告）王晓光已付房款一百四十一万九千六百零八元的日万分之一的标准支付原告（反诉被告）王晓光自二〇一一年十一月一日起至原告（反诉被告）王晓光实际取得位于北京市朝阳区北沙滩大屯路x号x号住宅楼x层x室的房屋所有权证之日止的违约金。
三、驳回原告（反诉被告）王晓光其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司全部反诉请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千九百九十二元，由原告（反诉被告）王晓光负担二千四百四十六元（已交纳），由被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司负担二千五百四十六元（王晓光已缴纳，博宏公司于本判决书生效后七日内转交给王晓光）。案件反诉受理费八千七百八十八元，由被告（反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 欧阳华
人民陪审员 李德良
人民陪审员 堪洪羽
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 胡东方