山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并商终字第108号
上诉人（原审被告）山西金广快捷酒店管理有限公司，住所地太原市小店区建设南路459号。
法定代表人俞萌，董事长。
委托代理人徐晶，山西科贝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）山西长风房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利街147号。
法定代表人吴贵宝，董事长。
委托代理人赵海山。
委托代理人张玉林，男。
上诉人山西金广快捷酒店管理有限公司与山西长风房地产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2013）尖商初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人山西金广快捷酒店管理有限公司的委托代理人徐晶，被上诉人山西长风房地产开发有限公司的委托代理人赵海山、张玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2003年4月13日，原告山西长风房地产开发有限公司（以下简称长风房地产公司）与太原市同心泉大厦有限公司签订了《房产租赁协议》，太原市同心泉大厦有限公司将自己所属的位于太原市解放北路265号的同心泉大厦整体物业租给长风房地产公司，包括同心泉大厦及大厦后院。租赁期为二十年，从2003年5月18日至2023年5月17日。2007年4月19日。长风房地产公司与被告山西金广快捷酒店管理有限公司（以下简称金广快捷公司）签订了《租赁协议书》，出租方为长风房地产公司（甲方），承租方为金广快捷公司（乙方），合同约定：乙方租赁甲方位于太原市解放路265号（原名同心泉大厦）；房屋建筑面积为3946平方米，占地670平方米，实际建筑面积3953.97平方米；甲方租赁给乙方经营的资源包括房屋主体、房屋附属设施等区域；租赁期限为12年，自2007年5月1日起至2019年11月30日止（其中，2007年5月1日至2007年11月30日为甲方赠予乙方的装修期，免收租金）；租金及交纳方法：采取上打租金的方式给付，费用按每年度支付一次，应在每年度的最后一个月的月底提前一个月付清下一期的费用，自合同生效之日起一周内乙方支付甲方第一期部分租金60万元，截至2007年9月30日，乙方付清第一期剩余租金50万元。以后每年度租金于每年11月1日前付清。具体为：2007年12月1日至2011年11月30日，每年租金110万元；2011年12月1日至2015年11月30日，每年租金115万元；2015年12月1日至2019年11月30日，每年租金120万元；甲方权利和义务：甲方自行承担租赁房屋交付乙方以前的债权和债务；甲方同意给予乙方自场地移交之日起，210天的免装修期；甲方须在合同生效之日起，允许乙方进入场地进行前期的拆除准备工作，并于2007年5月1日前将房屋整体使用权交给乙方，并甲方原有人员全部撤出。乙方权利和义务：本协议生效后，乙方可出资具备资质和资金实力的酒店专业设立公司，执行本协议，该公司承担乙方被授权经营期间内，以乙方名义而产生的相关民事责任及债权、债务；乙方对甲方的房屋及其附属物有完全的使用权；乙方应按期支付甲方的租金；乙方在租赁经营期间所产生的水、电、暖等相关费用及所涉及的租赁物应承担的相关费用均由乙方承担；变更和转让：在协议规定的期限内，协议条款的变更应取得双方的一致同意，未经一方书面确认，任何一方不得擅自变更、解除、终止本协议的履行；乙方在经营期间未经甲方同意一次性全部转让经营权，乙方应赔偿甲方的全部损失，并承担违约责任；其他约定：如因甲方违约行为导致乙方无法实现合同目的，甲方应赔偿乙方全部项目投资的损失，如因乙方严重违约行为导致甲方无法实现合同目的，乙方应赔偿甲方全部损失；如乙方不能按时缴纳应支付甲方的款项，滞纳时间不能超过7天（含7天），超过7天甲方有权终止合同，收回全部租赁房屋及物业；房屋性质为商业服务业用途，因甲方房屋所有权、土地使用等因素如导致乙方商业酒店营业执照不能办理或导致乙方不能正常经营，甲方应退回乙方所有费用，并承担相应的赔偿责任；通知和表达：本协议要求通知的送达，不论以何种方式传递，均自实际收到之日起生效；双方之间的申请、致函、提出解除合同或其他的要求和通知，均应全部用中文书面文字进行，无书面文字为依据时视为无效表达。合同签订后，长风房地产公司将所出租房屋交付金广快捷公司，金广快捷公司也向长风房地产公司支付了截止到2012年度的全部租金。金广快捷公司于2012年12月11日向长风房地产公司支付了2013年度租金92万元，剩余租金23万元未予支付。
长风房地产公司于2013年12月14日向金广快捷公司邮寄送达了《合同解除通知书》，其内容为：2007年4月19日，你公司与我公司签订了《租赁协议书》，通过该协议，你公司承租了我公司享有出租权的位于太原市解放路265号的同心泉大厦，依据上述《租赁协议书》的相关约定，你公司应“上打房租”，即下一租赁年度的房屋租金应于上一年度租赁期限最后一个月月底提前30日交付，逾期超过七日（含七日）我公司有权单方终止合同。现经我公司核实，你公司已有两个租赁年度未能按时足额向我公司支付相应的房屋租金，且逾期交付期限均超过七日，故我公司依据上述协议的有关约定，决定解除上述合同。现特专函通知，请你公司于接到后，立即依据合同约定向我公司移交全部租赁房屋及物业，并积极派人与我公司磋商合同解除的详尽事宜。金广快捷公司于2013年12月15日签收。
2013年12月18日，锦江之星旅馆有限公司通过网上银行转款92万元到长风房地产公司银行帐户，未填写款项用途，长风房地产公司于2014年1月3日将该款项退回。
原审判决认定，长风房地产公司、金广快捷公司于2007年4月19日签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应遵守合同约定，依约履行合同义务。金广快捷公司未按时向长风房地产公司支付租金已构成违约，理应按照合同约定及法律规定继续履行向长风房地产公司支付租金的义务并承担违约责任。金广快捷公司辩称，双方在履行合同过程中已对租金的支付方式及期限进行了变更，且因长风房地产公司未向金广快捷公司开具租金发票，金广快捷公司享有履行抗辩权，有权在收到发票前不予支付剩余租金，金广快捷公司的行为不构成违约。长风房地产公司称，根据合同约定，双方之间的申请、致函、提出解除合同或其他的要求和通知，均应全部用中文书面文字进行，无书面文字为依据时视为无效表达；协议条款的变更应取得双方的一致同意，未经一方书面确认，任何一方不得擅自变更协议的履行。虽然金广快捷公司在历年来支付租金过程中均未按合同约定时间履行，但金广快捷公司也未提供双方同意变更租金支付方式及期限的证据，且长风房地产公司对此不予认可，故金广快捷公司认为双方已对租金的支付方式及期限进行了变更的辩解意见本院不予采纳。因双方在合同中未对租金开具发票的时间进行约定，金广快捷公司以长风房地产公司未开具发票进行履行抗辩没有依据，故金广快捷公司的该辩解意见，本院不予采纳。长风房地产公司、金广快捷公司对2012年12月11日金广快捷公司向长风房地产公司支付2013年度租金92万元，现欠付剩余租金23万元的事实予以认可，本院对该事实予以确认。锦江之星旅馆有限公司通过网上银行向本案原告银行帐户转帐92万元，因双方没有合同关系，也未说明款项用途，长风房地产公司将该款项退回，符合市场交易习惯。因金广快捷公司未按合同约定支付租金，长风房地产公司按照合同约定于2013年12月14日向金广快捷公司送达了合同解除的通知，长风房地产公司行使解除权并无不当。根据法律规定，合同在解除通知到达对方时解除，即长风房地产公司、金广快捷公司双方于2007年4月19日签订的《租赁协议书》已于2013年12月15日解除，金广快捷公司应当按照合同约定向长风房地产公司支付剩余的房屋租金23万元，并将租赁物返还于长风房地产公司。双方的租赁协议解除后，金广快捷公司未将租赁物返还于长风房地产公司，给长风房地产公司造成了经济损失，故金广快捷公司应向长风房地产公司赔偿经济损失，该损失应当按照每日租金3150元从2013年12月1日起计算至实际返还房屋之日止。长风房地产公司的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院予以支持。原审判决，一、确认原告山西长风房地产开发有限公司与被告山西金广快捷酒店管理有限公司于2007年4月19日签订的《租赁协议书》于2013年12月15日予以解除。二、被告山西金广快捷酒店管理有限公司将租赁原告山西长风房地产开发有限公司的位于太原市解放北路265号房屋（原名同心泉大厦）及附属设施返还于原告山西长风房地产开发有限公司。三、被告山西金广快捷酒店管理有限公司支付原告山西长风房地产开发有限公司2013年度的剩余租金人民币23万元。四、被告山西金广快捷酒店管理有限公司赔偿原告山西长风房地产开发有限公司自2013年12月1日起至实际返还房屋之日止的经济损失，损失按照每日人民币3150元计算。以上二、三、四项于本判决生效之日起十五日内履行。
上诉人金广快捷公司不服上述判决上诉称，首先，双方通过租金支付与受领的事实行为，已实际变更了《租赁协议书》中关于租金付款期限的约定，金广快捷公司按期履行了租金支付义务，不构成违约，长风房地产公司以金广快捷公司逾期支付租金为由主张解除《租赁协议书》，没有事实与法律依据。原审认定虽然金广快捷公司历年来支付租金过程中均未按合同约定时间履行，但金广快捷公司也未提供双方同意变更租金方式和期限的证据，且长风房地产公司对此不予认可，金广快捷公司主张的对租金的支付方式和期限进行变更的意见不予支持，原审判决认定双方对此未予变更，明显不当。其次，即使双方未变更租金支付期限约定，因长风房地产公司未开具租金发票，金广快捷公司享有履行抗辩权，有权在收到租金发票前不支付租金，该行为不构成违约，长风房地产公司据此主张解除《租赁协议书》，没有事实与法律依据。根据相关法律规定，长风房地产公司负有开具发票的义务，如未开具发票，金广快捷公司享有履行抗辩权。况且，依据双方五年来的履行事实，均是长风房地产公司开具发票后，金广快捷公司才付清租金，故金广快捷公司享有履行抗辩权，长风房地产公司据此主张解除《租赁协议书》，没有事实与法律依据。第三，金广快捷公司未按《租赁协议书》约定支付租金，构成违约，长风房地产公司解除合同行为，不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，不产生合同解除效力，原审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，以被上诉人解除合同符合合同约定条件为由，判决确认解除合同效力，适用法律错误。根据相关法律规定，金广快捷公司逾期支付租金，构成违约，长风房地产公司据此解除合同，也应当首先要求金广快捷公司在合理期限内支付租金，只有金广快捷公司仍未支付租金，长风房地产公司才能解除合同。而本案事实是，长风房地产公司并未履行解除合同的法定前置程序，而是径行通知金广快捷公司解除合同，故长风房地产公司解除合同行为不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，不发生合同解除效力，原审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，以长风房地产公司解除合同符合合同约定条件为由，判决确认解除合同，属于适用法律错误。第四，长风房地产公司主张解除合同，属滥用合同解除权行为，真实意图是提高租金，该行为严重违背诚实信用原则，不应予以支持。2013年12月1日至2014年11月30日期间的租金，金广快捷公司仍按此前租金支付的交易习惯于2013年12月18日委托关联企业锦江之星旅馆有限公司支付92万元，该租金支付虽未以金广快捷公司自己账户支付，但系金广快捷公司委托其关联企业支付租金的民事代理行为，该付款与金广快捷公司租金账户付款具有同等法律效力，都发生租金支付的法律效果。原审判决认定长风房地产公司将该款项退回，符合市场交易习惯，没有事实与法律依据，明显不当。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，并改判驳回长风房地产公司诉讼请求。
被上诉人长风房地产公司辩称，首先，上诉人金广快捷公司与被上诉人长风房地产公司签订的房屋租赁合同第十三条约定，协议变更必须采用书面形式而且要经双方确认，其以交易习惯来认定租金支付方式的变更，不符合双方合同约定，原审认定事实清楚。其次，根据发票管理办法的规定，发票是付款的凭证，付款实现后的履行行为，金广快捷公司本身没有要求开具发票的权利，更不可能以未开发票而构成抗辩。另外，开具发票是金广快捷公司的对向义务，金广快捷公司可以采取起诉的方式维护自己的权益，但无权以违约不支付房租的形式进行抗辩，且金广快捷公司始终没有付清房租，不存在开具发票的问题。第三，长风房地产公司的解除合同行为完全是依据双方的租赁合同约定作出的，是有事实依据的。本案所涉的租赁合同第二十一条约定，金广快捷公司超过7天不支付租金，长风房地产公司有权解除双方签订的租赁合同，本案在该租赁合同的实际履行中，金广快捷公司应在2012年11月1日前支付租金，金广快捷公司至今未予支付，所以，长风房地产公司解除本案所涉的租赁合同是依法有据的。另外，租赁合同中已经约定了合同的解除条件，法律规定，当事人有约定的按约定，没有约定的按法律规定，故本案不适用合同法第二百二十七条。第四，从本案租赁合同签订以来，金广快捷公司从未按租赁合同的约定履行过支付租金的义务，导致金广快捷公司与长风房地产公司的租赁合同无法履行，是金广快捷公司不断的违约行为才导致合同的解除，其应承担相应的法律后果。诚实信用的原则对双方当事人均有效力，作为国有企业更应该遵守合同约定，履行诚实信用原则。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，上诉人金广快捷公司与被上诉人长风房地产公司签订的《租赁协议书》是当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应遵守租赁协议的约定，依约定各自履行其合同义务。根据本案查明的事实，金广快捷公司确实未按约定向长风房地产公司支付租金已构成违约，理应承担相应的违约责任。关于金广快捷公司提出双方已变更租金的付款期限问题，金广快捷公司在租赁合同履行过程中数次未按合同约定的时间履行支付租金的义务，长风房地产公司未按合同约定追究其违约的责任，是长风房地产公司权利的放弃，但其行为不能作为金广快捷公司数次违约的理由，更不能作为双方变更合同条款的依据。且双方租赁合同中明确约定，协议条款的变更应取得双方的一致同意，未经一方书面确认，任何一方不得擅自变更协议的履行。因此，金广快捷公司主张的租金支付期限已变更的理由根本不能成立，本院不予支持。关于租金发票的给付问题，按照交易习惯，只有金广快捷公司支付租金后，方可要求长风房地产公司开具租金发票，而没有不支付租金或不全部支付租金的情况下，要求相对方开具发票的交易方式。且双方在合同中并未约定开具发票后，才可支付租金的合同条款，金广快捷公司的该请求既违反合同约定，又有悖常理，其请求不予支持。关于解除合同请求权的问题，按照法律规定，有约定的按照约定，没有约定的按法律规定。本案双方在租赁合同中，明确约定金广快捷公司不能按时缴纳应支付长风房地产公司的款项，超过7天长风房地产公司有权终止合同，收回全部租赁的房屋及物业。另外还约定，双方之间的申请、致函、提出解除合同或其他的要求和通知，均应全部用中文书面文字进行，无书面文字为依据时视为无效表达；据此，由于金广快捷公司未按合同约定支付租金，长风房地产公司按照合同约定于2013年12月14日向金广快捷公司送达了合同解除的通知，长风房地产公司行使解除权并无不当。原审判决解除双方签订的租赁合同，依法有据，金广快捷公司的该上诉请求，缺乏依据，证据不足，本院不予支持。对于诚实信用原则既适用于长风房地产公司，但也适用于金广快捷公司，本案中是金广快捷公司未按租赁合同约定支付租金，而导致解除租赁合同的结果，由此可见，金广快捷公司应充分理解诚实信用的原则的适用问题。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼费4798元，由上诉人山西金广快捷酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 郝文晋
审判员 孙广金
二〇一四年七月三日
书记员 李晶晶