上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民二（商）初字第2329号
原告张琳。
委托代理人杨征东，上海申同律师事务所律师。
委托代理人杨林兵，上海申同律师事务所律师。
被告上海国柜商贸有限公司。
法定代表人朱金全。
被告朱光香。
被告朱金全。
被告上海国贵服饰市场经营管理有限公司。
法定代表人朱金全。
上列四被告共同委托代理人金婉萍，上海市四方律师事务所律师。
上列四被告共同委托代理人杭炜，上海市四方律师事务所律师。
原告张琳与被告上海国柜商贸有限公司（以下简称国柜商贸公司）、朱光香、朱金全、上海国贵服饰市场经营管理有限公司（以下简称国贵服饰公司）和叶雄民间借贷纠纷一案，由上海市闵行区人民法院移送本院。本院于2015年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨征东、杨林兵和被告委托代理人金婉萍均到庭参加诉讼。此后，被告叶雄书面申请进行笔迹鉴定，本院依法委托有关单位进行笔迹鉴定。在鉴定过程中，原告申请撤回对被告叶雄的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告张琳诉称：2014年12月10日，原告与被告国柜商贸公司、朱光香签订《借款合同》，约定被告国柜商贸公司向原告借款人民币220万元，借款期限为30天。被告国柜商贸公司如需延期偿还借款，应征得原告同意并给予其宽限期，宽限期内被告国柜商贸公司应按月利率6%向原告支付利息。如被告国柜商贸公司不按约偿还借款，视为违约，每月按借款金额的6%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告国柜商贸公司出借人民币220万元。在约定的还款期，因被告国柜商贸公司未能按约还款，被告国柜商贸公司、朱光香、朱金全共同向原告出具承诺书，承诺2014年12月23日前全部归还借款，对《借款合同》项下的债务承担无限连带担保责任。期限届满，被告仍未归还借款。原告给予其宽限期自2015年1月10日至2015年2月9日。2015年1月15日，原告与被告国贵服饰公司签订《房地产抵押合同》，约定被告国贵服饰公司以其位于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号的房屋为《借款合同》项下的债务设定抵押担保，并约定如发生争议由原告所在地法院管辖。此后，经原告多次催促，被告国柜商贸公司一直未偿还借款及利息，其余三被告也拒绝履行担保义务。故原告诉至法院，请求判决：1、被告国柜商贸公司向原告偿还借款本金220万元，利息13.20万元（以220万元为基数，自2015年1月10日计算至2015年2月9日，月利率6%），以及违约金损失（以220万元为基数，按月利率6%计算，自2015年2月10日起算至判决生效之日止）；2、被告朱光香和被告朱金全对上述债务在其担保范围内承担连带保证责任；3、原告对被告国贵服饰公司抵押的位于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿；4、本案诉讼费由四被告承担。
被告上海国柜商贸有限公司、朱光香、朱金全、上海国贵服饰市场经营管理有限公司共同辩称：原告出借款项的本金并非220万元，而是2，068，000元，原告出借款项是高利贷，且在本金中提前扣除了利息。当事人约定的违约金和宽限期的利息均约定为月利率6%，超过银行贷款利率的四倍，约定过高，请求法院调整。被告国柜商贸公司同意归还本金2，068，000元以及法院依法调整的利息和违约金；被告朱光香和朱金全也愿意承担上述担保责任。被告国贵服饰公司则辩称，抵押担保的借款金额为520万元，并非本案原告一个人的借款，如果原告要实现抵押权，应追加另外的债权人毛某某。
经审理查明，2014年12月10日，原告作为甲方（出借人），被告国柜商贸公司作为乙方（借款人）签订了一份《借款合同》，内容涉及：借款金额为220万元；借款日期为2014年12月10日至2015年1月9日计30天；借款利息一栏的有关内容用横线删除；借款期限届满逾期未归还的，按欠款余额每月6%计付违约金。还约定，如乙方需延期偿还借款，应征得甲方同意，宽限期内借款利息按每月6%计算，如再次逾期，则按前述约定的违约金承担违约责任；乙方承诺借款只用于公司经营；合同自甲方出借之日起生效。同日，原告向被告国柜商贸公司汇款2，068，000元。
2014年12月23日，被告国柜商贸公司、朱光香、朱金全向原告出具一份《承诺书》，内容涉及：我公司向张琳借款的220万元，由恒丰银行向我公司下放的贷款中的220万元归还，并于2014年12月23日下班前归还，若不履行以上承诺，张琳有权向公司和个人进行法律追诉。本案审理中，被告朱光香和被告朱金全明确表示，两被告是承诺承担连带担保责任，并愿意依法承担连带担保责任。
2015年1月15日，原告与案外人毛某某作为抵押权人，被告国柜商贸公司作为借款人，被告国贵服饰公司作为抵押人，签订了一份《房地产抵押借款合同》，内容涉及：借款金额为520万元，借款期限为一个月，自2015年1月15日至2015年2月14日止，借款利率为月息2%；抵押物坐落于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号，房地产权证编号为沪房地松字（2011）第025335号；还款方式为到期一次归还本息。抵押担保的范围是本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、抵押权人实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），以及可能产生的代垫保险费等其他费用。审理中，四被告均确认，上述《房地产抵押借款合同》所涉及的借款本金520万元中包括本案系争的借款本金。
2015年1月15日，原告在《借款合同》上做书面记载，内容涉及：因被告国柜商贸公司未及时还款，该借款用被告国贵服饰公司别墅做抵押，本次借款延期：2015年1月10日至2015年2月9日。
2015年1月20日，上海市松江区房地产登记处对被告国贵服饰公司所有的上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号全幢房产进行了抵押权登记，并出具了《上海市房地产登记证明抵押权登记（房地产抵押［现房］）》（以下简称抵押权登记证明），登记证明号为“松XXXXXXXXXXXX”，登记的抵押权人为原告和案外人毛某某，债权数额为520万元。
2015年1月和2月，被告国柜商贸公司先后两次向原告出具金额为220万元的银行支票用以偿还借款，但银行均拒绝承兑。
审理中，案外人毛某某与原告共同出具了一份《关于〈房地产抵押借款合同〉的情况说明》，内容涉及：登记证明号为“松XXXXXXXXXXXX”的抵押权登记证明中所登记的债权520万元，包含原告债权220万元，案外人毛某某的债权300万元，案外人毛某某同意原告在其债权范围内行使抵押权。经本院审查，上述房屋的产权登记信息中记载，上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行也是该房屋的抵押权人，抵押权登记日期在原告和案外人毛某某之前。本院依法向原告和案外人毛某某进行了释明，双方一致同意：在实现上述抵押权实现时，根据双方债权比例，就被告国贵服饰公司所有的上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号全幢房产折价或者拍卖、变卖后所得价款在第一抵押权人即案外人上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行优先受偿后剩余部分的范围内，原告和案外人毛某某分别按42.3077%和57.6923%的比例优先受偿。
以上事实，由原告提供的《借款合同》、中国建设银行转账凭条、《承诺书》、《房地产抵押借款合同》、《上海市房地产登记证明抵押权登记（房地产抵押［现房］）》、《关于〈房地产抵押借款合同〉的情况说明》、银行支票及退票证明以及本案庭审记录和谈话笔录予以佐证。
本院认为，本案系民间借贷纠纷，且立案受理时间为2015年6月，因此，应当适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等法律及有关司法解释处理本案纠纷。被告国柜商贸公司对与原告之间存在借款关系的事实并无异议，本案的争议焦点在于：第一，原告向被告国柜商贸公司出借的本金金额是多少；第二，原告主张的宽限期利息、逾期还款违约金是否过高，能否得到支持；第三，被告国贵服饰公司是否需要承担抵押担保责任。
对于第一个争议焦点。根据合同法的有关规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。尽管原告与被告国柜商贸公司《借款合同》中约定的借款本金为220万元，但原告在同日向被告国柜商贸公司汇款的金额为2，068，000元，原告在庭审中也自认是扣除了一个月的利息132，000元。因此，原告向被告国柜商贸公司实际出借的金额为2，068，000元，借款本金应为2，068，000元。
对于第二个争议焦点。原告与被告国柜商贸公司约定的宽限期利率和逾期还款违约金计算方式均为每月6%，折算年利率为72%。双方约定的宽限期借款利率和逾期还款违约金明显超出了法律强制执行力保护的范围，且被告也申请法院依法调整。本院认为，双方约定的宽限期利率和逾期还款违约金确实较高，但借款合同系双方真实意思表示，被告国柜商贸公司在签订合同时，对于宽限期利息和逾期还款违约金应当有充分的预见性。另外，本院注意到，在《房地产抵押借款合同》中，当事人对利率的约定为每月2%。因此，从双方对违约后果的可预见性、原告损失以及双方此后的约定等方面考虑，将上述利率均调整为按年利率24%计算较为合理。据此，按借款本金2，068，000元计算一个月宽限期内的借款利息应为41，360元。
对于第三个争议焦点。原告、被告国柜商贸公司、国贵服饰公司及案外人毛某某均确认，《房地产抵押借款合同》及相应的抵押权登记证明所涉及的债权中包含原告在本案中所主张的债权。上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行是抵押物登记在先的抵押权人，原告和案外人毛某某是同时登记的抵押权人，案外人毛某某明确同意原告在其债权范围内行使抵押权，原告和案外人毛某某也同意分别按42.3077%和57.6923%的比例优先受偿，故原告主张对被告国贵服饰公司所有的上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号全幢房产行使抵押权，并无不妥，本院予以支持。对于抵押担保的范围，《房地产抵押借款合同》中明确包括本金、利息、违约金、实现债权的费用等。因此，被告国贵服饰公司应当按约定的范围承担担保责任。
由于本案中既涉及物的担保，又涉及人的担保，物的担保是由债务人以外的国贵服饰公司提供的。根据法律规定，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。现被告朱光香和被告朱金全均明确表示愿意承担连带保证责任，但并未与原告明确约定连带保证责任的保证范围，按照法律规定，保证责任的范围应当包括主债权及利息、违约金和实现债权的费用等。因此，对于原告要求被告朱光香和被告朱金全对被告国柜商贸公司借款本金、利息和违约金等承担担保责任的主张，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第四十六条、第五十三条、第五十四条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十八条之规定，判决如下：
一、被告上海国柜商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告张琳借款本金2，068，000元；
二、被告上海国柜商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张琳借款宽限期内的利息41，360元；
三、被告上海国柜商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张琳违约金（以2，068，000元为基数，按年利率24%计算，自2015年2月10日起算至判决生效之日止）；
四、如被告上海国柜商贸有限公司未履行上述第一、二、三项判决义务，原告张琳可与被告上海国贵服饰市场经营管理有限公司协议，以上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号全幢房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在第一抵押权人即案外人上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行优先受偿后剩余部分按原告张琳占42.3077%的比例优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过案外人上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行与原告张琳和案外人毛某某优先受偿的部分归被告上海国贵服饰市场经营管理有限公司所有，不足部分由被告上海国柜商贸有限公司继续清偿；
五、被告朱光香和被告朱金全应对上述第一、二、三项判决中被告上海国柜商贸有限公司的付款义务承担连带支付责任；被告朱光香和被告朱金全承担清偿责任后，有权向被告上海国柜商贸有限公司追偿。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26，793.60元，减半收取计13，396.80元，财产保全费5，000元，合计18，396.80元，由原告张琳负担235.80元，由被告上海国柜商贸有限公司、朱光香、朱金全、上海国贵服饰市场经营管理有限公司共同负担18，161元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张宏毅
二〇一五年九月十八日
书记员 邹君贤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
……
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第七十八条同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。
顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。