苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初1342号
原告苏州市五洲大药房有限公司，住所地苏州市姑苏区三香路128号。
法定代表人吕国爽，董事长。
委托代理人王明霞，上海小城（苏州）律师事务所律师。
委托代理人童卫国，上海小城（苏州）律师事务所律师。
被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司，住所地苏州市姑苏区三香路128号。
负责人张红，副总经理。
委托代理人陶翔，职员。
原告苏州市五洲大药房有限公司（以下简称“五洲大药房”）与被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司（以下简称“北京华联苏州分公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理，依法由审判员潘宇容独任审理，于2016年3月24日和4月28日公开开庭进行了审理。原告五洲大药房的法定代表人吕国爽及其委托代理人王明霞和被告北京华联苏州分公司的委托代理人陶翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告五洲大药房诉称：我公司委托法定代表人吕国爽向北京华联苏州分公司租赁位于苏州市三香路128号一层联营区的90平方米场地，双方于2013年11月29日签订场地租赁合同，约定租期自2013年12月1日起至2016年12月31日止，年租金114975元，保证金32000元。合同签订后，我公司向北京华联苏州分公司交纳保证金32000元，并组织人手进行店面的经营准备工作，聘请广告公司负责店面的设计装修和宣传资料。2013年12月底，北京华联苏州分公司口头通知不能经营。我公司接到通知后停业至今，双方多次沟通停业引起的经济损失赔偿问题，未能达成一致意见。请求法院判令被告北京华联苏州分公司返还租赁保证金32000元、赔偿经济损失182890元并承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，原告五洲大药房撤回了要求返还保证金32000万元的诉讼请求。
被告北京华联苏州分公司辩称：双方签订场地租赁合同，租期3年。之后，五洲大药房向我公司交付了租赁保证金并进行场地装修。后因我公司所租赁物业业主苏州国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸公司”）违约，致使我公司无法履行与五洲大药房的租赁合同。我公司已经向五洲大药房返还了租赁保证金，并同意在证据充分的情况下作出合理补偿。
经审理查明：坐落于苏州市三香路128号商业用房的所有权人为被告国贸公司。1999年9月19日，国贸公司与北京华联综合超市股份有限公司（以下简称“北京华联公司”）签订合作合同1份，约定双方合作在苏州市三香路128号房屋合作设立“苏州华联综合超市”商业项目，合作期限为开业之日起20年，由被告北京华联苏州分公司进行经营管理。被告北京华联苏州分公司将房屋的主体部分用于超市经营，另将部分房屋、场地转租他人。原告五洲大药房自2008年起租用上述房屋内部分场地进行药店经营。2003年8月，被告北京华联苏州分公司对经营场所进行重新装修和区域调整，超市和租赁经营商户均暂停经营。2013年9月，原告五洲大药房确定继续租赁经营场所，向被告北京华联苏州分公司支付保证金32000元。2013年11月29日，原告五洲大药房委托法定代表人吕国爽（乙方）与被告北京华联苏州分公司（甲方）重新签订场地租赁合同，约定甲方将苏州市三香路128号北京华联国贸店F1层90平方米的房屋出租给乙方用于药店经营，租期自2014年1月1日起至2016年12月31日止，每年租金114975元，保证金32000元。合同签订后，被告北京华联苏州分公司即将租赁房屋交付给原告五洲大药房。原告五洲大药房接收房屋后，委托姑苏区祥骏广告设计工作室进行了室内外装修和宣传资料制作，就店内装修支付15000元，就宣传彩页、分类指示牌等支付10500元，就店面招牌、广告灯箱等支付38000元，另购置拖把池、洗手池支出590元。后由于北京华联公司在装修过程中与国贸公司产生纠纷，超市及出租商户均无法在原定的2014年1月1日起开始营业。原告五洲大药房对租赁场地装修后，未开展经营活动，现已搬走店内物品和设施，房屋空置至今。2016年春节前后，被告北京华联苏州分公司向原告五洲大药房返还了押金32000元。
另查明：原告五洲大药房于2013年8月25日与×××、×××、×××、×××订立劳动合同，四人基本工资合计每月12800元，合同期限均自2013年9月1日起至2016年8月31日止，合同注明“公司筹备或未营业期间员工工资按其基本工资的50%发放”。自2013年9月起至2015年6月止，向吕国爽及上述四人发放工资共计118800元。现该四人劳动合同仍在继续履行过程中，被安排至其他门店工作。
以上事实，由原、被告的当庭陈述及原告五洲大药房提供的场地租赁合同、委托书、收据、记账凭证、全日制劳动合同书、员工工资表、个人参保证明、广告制作、安装合同及本院（2014）姑苏民五初字第00364号民事判决书等证据证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。被告北京华联苏州分公司虽然按照合同约定向原告五洲大药房交付了相应场地，但由于其与国贸公司之间的纠纷，导致租赁场所不能开展经营活动，原告五洲大药房租赁房屋开设药店的目的无法实现。原告五洲大药房诉称被告北京华联苏州分公司在2013年12月底通知其不能营业，且双方就赔偿问题开始进行协商，应当认定双方自此已经一致同意解除合同，不再继续履行。双方之间的租赁合同因被告北京华联苏州分公司不能交付符合合同目的的租赁场地而解除，被告北京华联苏州分公司应当承担违约责任，赔偿因违约给原告五洲大药房造成的损失。原告五洲大药房的所主张的损失有两项，一是装修、设施、宣传费用损失64090元，二是员工工资损失118800元。本院结合双方当事人的意见分别确定如下：
1、装修、设施、宣传费用损失。原告五洲大药房在接收房屋后进行开业准备，在租赁场地内投入装修、设施和进行一定的宣传实属必要，此项损失应当纳入赔偿范围。被告北京华联苏州分公司认可原告五洲大药房为准备开业投入了一定的装修，但认为对方提供的证据不能看出与本案的关联性，主张的费用依据不足。本院审查后认为，原告五洲大药房所主张的该项费用包括店内装修15000元、宣传彩页、分类指示牌等10500元、店面招牌、广告灯箱38000元、拖把池、洗手池590元，有合同、收据及财务凭证等证据证明，应当认定支出属实。但其提供的这些证据中并不能反映出这项支出与租赁场地内现存装修、设施的对应关系，不能就此认定损失金额。从原告五洲大药房提供的合同和收据来看，附着于房屋的固定装修较少，大多为店招、广告灯箱、指示牌等项目，虽为该店面的经营所定制，但拆除后仍有一定的可利用价值，可以从实际损失中扣除。鉴于该项损失实际存在但总体金额不高，原告五洲大药房也不同意通过评估鉴定的方式确定其损失，本院酌情按照投入金额的60%确定被告北京华联苏州分公司的赔偿责任，即赔偿装修、设施和宣传费用损失64090*60%=38454元。
2、员工工资损失。原告五洲大药房为药店开业提前招募员工应属情理之中，其聘用的4名员工均签订了劳动合同，合同的起始期限与其开业筹备时间相符，现药店无法正常营业，被告北京华联苏州分公司应当赔偿其员工工资损失。原告五洲大药房主张员工工资损失为118800元，本院审查后认为，其支出的这些费用从财务账册上看虽系实际支出，但时间跨度较长，明显超过了合理限度。药店原定于2014年1月1日开业，原告五洲大药房在2013年12月即已知晓无法经营，应当采取措施防止损失的继续扩大。事实上，原告五洲大药房虽未与这些员工解除劳动合同，但已将其安排至其他门店工作。因而，被告北京华联苏州分公司赔偿工资损失应以2013年12月为限。至于赔偿的金额问题，原告五洲大药房与该4名员工的劳动合同明确约定按基本工资的50%发放，故每月的总工资水平应以6400元为限。自2013年9月至12月，被告北京华联苏州分公司应当赔偿原告五洲大药房员工工资损失6400*4=25600元。
综上，被告北京华联苏州分公司应当向原告赔偿各项损失合计64054元，原告五洲大药房超出此范围的损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告苏州市五洲大药房有限公司经济损失64054元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3958元，减半收取1979元，由原告苏州市五洲大药房有限公司负担1286元，被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司负担693元；被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司于本判决生效后十日内直接向原告苏州市五洲大药房有限公司支付693元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审判员 潘宇容
二〇一六年五月十三日
书记员 邓 琴