湖北省竹溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂竹溪民初字第00344号
原告（反诉被告）甘磊。
原告（反诉第三人）甘武斌。系原告甘磊之父。
二原告共同委托代理人华松，竹溪县法律援助中心律师。其代理权限为：放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。
被告（反诉原告）竹溪长彬房地产发展有限公司
法定代表人伍长彬，该公司董事长。
委托代理人张建明，湖北车城律师事务所律师。其代理权限为：承认和反驳诉讼请求、参加调解、进行和解、提起反诉。
原告甘武斌、甘磊诉被告竹溪长彬房地产发展有限公司（以下简称长彬房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，被告长彬房地产公司于2014年6月23日提起反诉，经审查符合反诉条件，本院决定合并审理。本案依法由审判员胡扬庆担任审判长并主审，与审判员刘峰、人民陪审员胡显安组成合议庭，于同年8月20日公开开庭进行了审理。原告甘武斌、甘磊的共同委托代理人华松、被告的委托代理人张建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘武斌、甘磊诉称，2013年3月初，甘武斌与被告的法定代表人伍长彬达成购买被告门面房及地下室的合意后，于同月11日、15日两次支付被告预付购房款计180万元，双方协商预付款待合同签订、房屋面积确定后多退少补。同月18日，被告与甘磊签订《门面买卖合同》、《地下室买卖合同》各一份，合同约定被告将位于竹溪县鄂陕大道942号住宅楼临街门面及地下室各3间出售给甘磊，其中：门面房号为31、32、33号，建筑面积81.34平方米，单价8000元／平方米；地下室房号为25、26、27号，建筑面积101.20平方米，单价839元／平方米，合同还特别约定地下室和门面的建筑面积最终以房管局和土地局的测绘面积为准。2013年4月25日，被告向甘磊出具735641元的购房款收据，同年5月22日、7月1日，甘磊分别取得所购房屋的土地使用权证及房屋所有权证，房产证上登记的地下室建筑面积为89.97平方米。因本案门面、地下室的实际购房款为735641元，而原告预付购房款180万元，且地下室实际测绘面积比合同约定的面积少11.23平方米，故被告应退还原告购房款1064359元及多付的地下室房款9421.97元。因双方对退还购房款一事无法达成一致意见，故具文起诉，请求判令被告退还购房款1073780.97元。
原告甘武斌、甘磊为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、银行汇款单二张，拟证明甘武斌已向被告预付购房款180万元的事实。
证据二、门面房买卖合同复印件、地下室买卖合同复印件各一份，购房款发票一份，拟证明原告所购房产的基本情况及价款。
证据三、完税凭证复印件一份，拟证明原告已缴纳了自己应当承担的税费（契税和印花税）。
证据四、竹溪县房权证城关字第××号房屋所有权证复印件、溪国用（2013）第01350号国有土地使用权证复印件、竹溪县房地产交易中心证明各一份，拟证明原告已依法取得本案房屋的所有权，房管部门登记的本案房屋的总面积为171.31平方米。
证据五、户口簿复印件一份，拟证明甘武斌、甘磊系父子关系。
证据六、甘磊的意见说明一份，拟证明甘磊自始至终接受甘武斌为其购买的房产。
被告长彬房地产公司辩称：一、本案合同的当事人是被告与甘磊，甘磊在签订合同时尚未成年，为限制行为能力人，故甘磊的诉讼主体资格不适格，在受赠财产没有依法纳税的情况下，其与被告签订的合同无效；二、原告所诉与事实不符：1、本案合同是在有关领导参与协商的情况下签订，180万元的购房价是照顾关系的优惠价，不再考虑面积和单价，双方约定先付款后办手续，不存在退款的情况；2、本案合同并未约定“房屋面积确定后再计算购房款，多退少补”的字样和内容；3、合同约定的价款735641元是原、被告为了避税，在办理房产证时所写，不是实际的成交价，该行为违反了法律规定，损害了国家利益，属以合法形式掩盖非法目的的无效合同；4、本案合同签订时，甘磊并未到场，合同上的签字也不是其本人所写，甘武斌亦未作为法定代理人在合同上签字，故原告所诉合同由甘磊签字与事实不符；5、原告诉称实际面积比合同预订的面积少11.23平方米不实，原告实际上已占有原告的厕所及公摊面积未计入房产证。综上，请依法驳回原告的诉请。
被告长彬房地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交下列证据：
证据一、股东会决议复印件一份，拟证明本案房屋的真实交易价为180万元，应甘武斌要求，被告同意按735641元入账，以利于办理相关权证，达到避税目的。
证据二、门面买卖合同一份，拟证明本案房屋的真实交易价为180万元的事实。
证据三、竹溪县房地产转让登记申请审批书复印件一份、房屋估价单复印件一份，拟证明在房管局登记的两份合同是为了避税而签订的以合法形式掩盖非法目的虚假合同的事实。
证据四、对公通存收款人回单一份，拟证明：1、甘武斌在180万元之外又支付了税款30793元；2、原告诉称“180万之内多退少补”不符合事实。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六的真实性无异议，对证据五无异议。原告对被告提交的证据三的真实性无异议，对证据四拟证明甘武斌另支付被告税款30793元的证明目的无异议。对上述双方均无异议的证据，本院依法予以采信。
被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六的证明目的提出异议，认为：证据一的汇款凭证不能证实支付的180万元是预付款；证据二中的两份合同不是双方真实意思的表示，属无效合同，不能客观反映本案房产的真实交易价款，且地下室的价款明显低于市场价格；证据三不能证实本案房产的真实交易价款，按照真实的购房价，原告实际上少付了房款；证据四，办证时提供的两份合同属无效合同，故该土地证和房产证，根据产权登记办法，是可撤销的证件，无证明效力；证据六，与本案诉争无关。
原告对被告提交的证据一、证据二提出异议，对证据三的证明目的及证据四拟证“反驳原告诉称180万元之内多退少补”的证明目的提出异议，认为：证据一，属自己为自己作证，无证明效力，双方2013年3月才商量购房的事情，但该证据中股东决议的时间是2013年1月，与事实不符，是虚假的证据，与双方间真实的买卖合同相悖；证据二，该合同上甘磊的签字不是本人所写；证据三，不能支持被告的证明目的，房管部门对本案房屋的评估价不能反映真实的交易价款，本案735641元的交易价是双方协商一致的真实交易价款；证据四，原告在被告处还购买了除本案房产外的其他房产，所以向被告预交了180万元的购房款。
上述有争议的证据，本院认为：
关于本案购房合同及已付购房款，原告提交的两份银行汇款单及房产证，被告提交的股东会决议、价款为180万元的门面买卖合同及房屋估价单，证实本案门面及地下室的总价款为180万元，总建筑面积为171.31平方米。故本院对原告提交的证据一中拟证支付被告180万元及证据四拟证本案房屋的建筑面积为171.31平方米的证明目的依法予以采信；对原告提交的证据一拟证180万元为预付款的证明目的及证据二依法不予采信。对被告提交的证据一、证据二及证据三的证明目的依法予以采信。
关于原告已交税费，被告认可原告在支付180万元之外另向被告支付了30793元的税费。原告称在被告处还购买了除本案房产以外的其他房产，因其未提供相关证据证实，其异议理由不成立。故本院对原告提交的证据三，被告提交的证据四拟反驳原告诉称180万元之内多退少补的证明目的依法予以采信，即双方未约定“180万元之内多退少补”。
关于原告提交的证据六即甘磊的意见说明，证明了甘磊自始至终接受甘武斌为其购买的房产，同时也证明了甘武斌委托他人以其名义代签合同的效力问题，即承认了代签合同的效力。故本院对该证据依法予以采信。
反诉原告长彬房地产公司反诉称，2013年初，经相关人员做工作，反诉第三人甘武斌购买反诉原告长彬房地产公司位于竹溪县鄂陕大道942号临街3间门面及相对应的负一楼门面和另外20余平方米的厕所（未办证），双方达成买卖合意，约定购房款为180万元（不含公摊面积），先付款后办手续。甘武斌要求双方签订虚假合同，以达到避税目的。2013年1月20日，反诉原告召开股东会会议，同意了甘武斌的要求，但要求其先支付购房款。随后，甘武斌分两次向反诉原告的法定代表人伍长彬支付购房款180万元，反诉原告与反诉被告遂签订了《门面买卖合同》和《地下室买卖合同》各一份，合同签订时，反诉被告及甘武斌均未到场，合同上“甘磊”的签字系长彬房地产公司职员所为，合同约定，一楼临街门面三间，面积81.34平方米，单价为8000元／平方米。原负一楼门面改为地下室三间，面积101.20平方米，单价839元／平方米，两份合同总价款为735641元。后以此两份合同办理了房产登记手续，房产部门评估本案门面的价款为190余万元。因反诉被告在签订合同时尚不满18周岁，属限制行为能力人，合同上的签字不是其本人所为，也不是其本人实际付款，且该两份合同是反诉原告与反诉第三人串通一气偷逃税款的行为，属以合法形式掩盖非法目的的虚假合同，故请求判令确认反诉原、被告间签订的《门面买卖合同》、《地下室买卖合同》为无效合同，双方互相返还财产，房屋恢复原状。
反诉原告长彬房地产公司提交的证据与本诉提交的证据相同。
反诉被告甘磊辩称，一、本案的事实是先预交购房款180万元，才谈具体的购房事宜，双方待结算时多退少补；二、本案双方签订的标的额为735641元的《门面买卖合同》、《地下室买卖合同》是双方真实意思的表示，自签订之日起具有法律效力，受法律保护；三、在履约中，涉及缴税、办证的事宜均由反诉原告长彬房地产公司单方完成，反诉被告已按反诉原告的要求承担了自己应承担的税款，其他税费均应由反诉原告独自承担，不存在双方串通之说；四、反诉被告在成年后认可并接受其父甘武斌的赠与行为。故在整个交易过程中，反诉被告除了按反诉原告的要求支付预付款外，其他行为都是被动的，不存在以合法形式掩盖非法目的之说，故请依法驳回反诉原告的诉请。
反诉被告提交的证据与本诉提交的证据相同。
反诉原告和反诉被告的质证意见与本诉的质证意见相同。
经审理查明，2013年3月，原告甘武斌与被告长彬房地产公司达成购买位于竹溪县鄂陕大道942号住宅楼临街门面买卖合同的合意，约定购房价款为180万元。为达到避税目的，被告于同年1月20日经过股东会决议，确定甘武斌所购房产以735641元的价款办理两证手续。同年3月11日和15日，甘武斌分两次向被告法定代表人伍长彬支付购房款180万元。同月18日，甘武斌授意其堂姐（亦为被告公司的工作人员）以其子甘磊的名义与被告签订《门面买卖合同》一份，合同约定：一楼门面号为31、32、33，负一楼门面号为26、27；门面建筑面积为171.31平方米（以房管局和土地局测绘为准），平均单价为10507.27平方米，总价款为180万元（不含办理土地、房产等应缴纳的各种税费）；付款方式为现金或向被告指定账户一次性汇入价款；土地方面的管理费、登记费、测绘费、工本费、评估费、契税、印花税，房产方面的住房维修基金、契税、印花税、测绘费、交易服务费、产权登记费、评估费、工本费等规定应缴纳的税费由甘磊缴纳，其他税费由被告缴纳。
在证件办理过程中，双方另签订了标的总额为735641元的《门面买卖合同》、《地下室买卖合同》各一份，约定：甘磊购买被告位于竹溪县鄂陕大道942号住宅楼临街门面3间，门面号为31、32、33，门面建筑面积为81.34平方米，价款为650720元。同时，甘磊购买负一楼地下室3间，门号为25、26、27，建筑面积为101.20平方米，价款为84921元。该两份合同上“甘磊”的签字亦为甘武斌授意其堂姐所签，合同日期为2013年3月18日。
2013年5月，被告为甘磊办理了本案房产的土地使用权证。同年6月21日，本案房产评估价为1968995.75元。同年7月1日，被告为甘磊办理了房屋所有权证，房产证上登记的房屋总建筑面积为171.31平方米，被告向甘磊交付两证的同时交付了本案房屋。同月15日，甘武斌支付被告垫付各项办证税费30793元。
另查明，竹溪县房地产交易中心出具的证明证实负一楼门面的面积为89.97平方米。原告购买被告负一楼的厕所（面积约20平方米），未办理两证手续，但价款包含在180万元购房款之内。
本院认为：根据原告的诉请，被告的答辩以及被告的反诉请求和原告对反诉的答辩情况，本院将本案的争议焦点归纳为：一、关于180万元的门面及地下屋买卖合同及735641元的门面及地下室买卖合同的效力问题；二、关于甘磊的诉讼地位问题。
一、关于180万元的门面及地下屋买卖合同及735641元的门面及地下室买卖合同的效力问题
原告方认为，735641元的门面及地下室的买卖合同是真实的，而180万元的门面及地下屋的买卖合同不是原告甘磊所签，也没有见过该合同。
被告认为，对该两份合同的真实性均没有异议，但是认为735641元的门面及地下室的买卖合同不是双方真实意思表示，而是为了规避税费而签订的虚假合同。
本院认为，1、180万元的门面及地下室的买卖合同虽然原告甘磊否认签名，也没有见过该合同，但是在异议期内又未申请笔迹鉴定，而735641元的门面及地下室的买卖合同也是原告方委托他人代签的，且又未否定该合同的效力。因此，原告不能以180万元的门面及地下室合同不是其所签，也未见过该合同而否认其合同的真实性。
2、180万元的预付款与180万元的门面及地下室的买卖合同相对应。虽然原告方称180万元是预付款，且约定了“多退少补”，多付款是因为原告方还购买了被告其它房屋，但是两份合同均未约定“多退少补”，原告方也没有提交除争议房屋以外其它房屋买卖的相关证据。如果735641元的门面及地下室的买卖合同成立，则预付超过一倍多的价款不符合常理。同时，如果“多退少补”成立，则原告完全没有必要于2013年7月15日另外再行支付给被告垫付的30793元的税款，被告可以直接从180万元的预付款中扣后再行结算。故原告称180万元属预付款，应根据房屋实际面积依约定“多退少补”的辩解理由不能成立。
3、被告还提供了竹溪县房管局对诉争的房屋的评估表以及被告公司内部股东会议决议，用以佐证180万元的门面及地下屋的买卖合同是双方的真实意思表示。参照竹溪县房管局评估表，如门面及地下室的买卖合同价款为735641元，则明显低于市场价，原告方又未提供低于市场价的理由及相关证据，而以超出常理的低价方式达成协议，于理不符。
综上所述，双方争议的门面及地下室买卖合同的价款应当为180万元，而非735641元。故180万元的门面及地下室买卖合同是双方当事人的真实意思表示。
二、关于甘磊的诉讼地位问题
原告方认为，原告甘武斌与甘磊系父子关系，甘磊接受其父甘武斌为其购买的房产。
被告认为，本案不存在赠与争议。但是甘磊在签订合同时尚不满18周岁，属限制行为能力人，合同上的签字不是其本人所为，也不是其本人实际付款，故认为原、被告间签订的《门面买卖合同》、《地下室买卖合同》为无效合同。
本院认为，甘磊虽然在签订合同时尚不满18周岁，属限制行为能力人，但是对其父为其购买房产的行为予以认可，出具了意见说明，并接受其父为其购买房产，且所争议的房产已过户至甘磊名下。因此，应当认为甘磊为本案的诉讼当事人，且其父甘武斌委托他人以甘磊名义签订的所有合同均视为甘磊同意。
综上所述，依法成立的合同，受法律保护。当事人应遵循诚实信用原则，按约定履行自己的义务。甘磊与长彬房地产公司签订的标的额为180万元的合同是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方另行签订的标的额为735641元的合同，是为了在办证时达到规避税款目的所签，不是当事人的真实意思表示，同时也损害了国家利益，是以合法形式掩盖其非法目的的无效合同。本案购房款已付清，房产已过户，双方权利义务均已履行完毕，故对本诉原告要求被告退还购房款1073780.97元的诉请依法不予支持；反诉原告要求确认标的额为735641元的合同为无效合同，符合法律规定，本院依法予以支持；反诉原告要求返还财产、恢复原状的诉请，不符合合同约定及法律规定，本院依法不予支持。本案房产的所有权已转到甘磊名下，甘磊虽为限制行为能力人，未亲自签订合同，但其对此未提出异议，故长彬房地产公司提出甘磊诉讼主体不适格的辩解理由不能成立，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条第二款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告甘武斌、甘磊的诉讼请求；
二、确认原告甘磊与被告竹溪长彬房地产发展有限公司签订的标的额分别为650720元、84921元的《门面买卖合同》、《地下室买卖合同》为无效合同；
三、驳回反诉原告竹溪长彬房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费14464元，由原告甘武斌、甘磊共同负担。反诉案件受理费11156元，由被告竹溪长彬房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费收费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行；账户号：17×××33-1；通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内仍未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理，本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知。
审 判 长 胡扬庆
审 判 员 刘 峰
人民陪审员 胡显安
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 于 丽
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。