徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜民初字第2090号
原告高士宽，农民。
委托代理人王衍文。
被告田桂民，农民。
原告高士宽诉被告田桂民租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告高士宽的委托代理人王衍文、被告田桂民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高士宽诉称，2008年元月1日，唐沟村委会将集体所有的二栋大型厂房租赁给原告使用，租赁期间10年，至2018年元月1日止，双方签订了租赁合同。2008年7月，被告因机械加工需要从原告处租赁集体的二栋厂房的其中一栋并与原告产生租赁合同关系，原被告双方签订了租赁合同，租赁期间为10年，租金约定08年20000元；09年至2010年租金40000元；2011年至2013年租金45000元；2014年至2018年租金50000元，合同约定合同签订之日起乙方应一次性支付清当年租金，以此类推，如逾期不交按照0.2%每日收取滞纳金。
综上，原被告合同签订生效前五年，被告均按照合同规定履行其义务，至2013年至今已达二年，由于被告与他人经营中原因为借口，致使不履行合同，租金分文不交，而原告与村委会签订的合同，涉及的租金分文不欠，被告的上述行为既不解除合同，也不缴纳租金，使原告的合法权益受到了侵害，经与被告协商未果，原告向法院提起诉讼，请求法院判决解除原被告双方签订的租赁合同，被告支付原告2013年租金45000元、2014年租金50000元，被告支付原告违约金18980元，案件诉讼费用由被告承担。
被告田桂民辩称，一、原告陈述的事实和理由与实际事实不完全相符合；二、2008年7月，原告与被告签订租赁合同，租赁期限为十年；三、被告在租赁期间由于市场和环境的不断变化，不能再经营下去，被告于2011年2月6日与原告商定终止合同，原告当时要求被告支付押金20000元，待厂房有第三方租赁后再退还给被告，被告当时也同意且当场支付了押金20000元；四、被告搬走后当月就有第三方租赁该厂房，2011年8月，原告将20000元押金退还被告本人；五、被告实际租赁期间为2年半，从2008年7月1日至2011年2月6日。真实情况原告最清楚，至于原告陈述的拖欠租金与被告无关，请求法院查明事实后依法判决。
经审理查明，2007年12月31日，原告高士宽与柳新镇唐沟村村民委员会签订租赁合同一份，合同约定唐沟村委会将其所有的厂房及土地（柳新公路以南、杜氏工贸有限公司以北、西邻李彦平楼房及停车场、东邻田兴胜废品收购站）租赁给原告使用，租赁期限为2008年1月1日至2018元1月1日。租金分三个阶段支付：2008年1月1日至2011年1月1日每年租金80000元；2011年1月1日至2014年1月1日每年租金90000元；2014年1月1日至2018年1月1日每年租金100000元。当日双方对唐沟村委会的财产专门制作清单一份并签字，清单载明：1、厂地。2、厂地内房屋建筑：厂房2跨17间，北屋平房10间、车库3间，东屋4间，车棚5间（完好）。构筑物：防火池7个，废置水井1眼；传达室2间；西大门一个。
2008年7月1日，原告高士宽（甲方）与被告田桂民（乙方）双方签订厂房租赁合同一份，合同约定：一、甲方同意将柳新公路（唐茂段）以南，杜氏工贸有限公司以北，李彦平停车场以东，田兴胜废品收购站以西，厂房南大车间约841㎡租给乙方。二、租期2008年6月1日起至2018年1月1日止计期9.5年。三、年租金交付方式为：1、2008年6月1日至2008年12月31日止年租金2万元。2、2009年1月1日至2011年12月31日年租金4万元。3、2011年1月1日至2013年12月31日止年租金4.5万元。4、2014年1月1日至2018年1月1日止年租金5万元。合同签订之日起，乙方一次性付清甲方当年租金（即合同签之日至2008年12月31日外，其余均为每年1月1日前交清当年租金，往后依此类推），逾期不交按0.2%／日收取乙方滞纳金。四、租赁期内，乙方不得擅自改建，否则甲方有权随时取消合同。五、合同期内，乙方因经营发生的全部债权债务及生产安全事故，一概自行承担，与甲方无关。六、乙方必须保持租赁厂房的完好性，发现毁损应及时维修。七、合同期内任何一方不得擅自变更或终止，否则应承担由此给对方造成的全部损失。八、未尽事宜在履行中经双方协商，可再行修增，并具有同等法律效力。九、本合同一式两份，自双方签章之日起生效。同日，双方签字确认租赁清单包含南大车间801.4㎡及完整5吨行车一台。
合同签订后，被告田桂民依法使用上述租赁物并交纳2008年、2009年、2010年租金。被告主张其在2011年已经解除与原告的合同且原告已经与案外人郝洪文建立租赁合同关系，被告主张2011年先支付原告20000元押金，后来原告收到郝洪文的款项后返还被告该款项。原告庭审中陈述：“2011年时被告先替郝洪文，后来秋天的时候郝洪文又给我的，我把钱退给被告，我认为被告和郝洪文是合伙关系……他们从开始租我厂房时就是合伙……2011年前没有和郝洪文打过交道……后来因为郝洪文那边给的，我才退给被告2万元”，原告陈述其在返还被告该20000元之前，被告已经从涉案厂房中搬离自己设备，搬离原因原告陈述：“被告和郝洪文合伙不挣钱，合伙不下去了……2011年他们俩分家”，2011年之后原告未再向被告索要过租金。
2013年12月22日，原告高士宽与案外人郝洪文有录音一份，录音中郝洪文陈述：“这个钱到时候该多少是多少……原来有我拿他钱的人承包转租，现在他在投金山桥的防腐材料正投资着，不然钱早就给你了，钱能不能让几天”，原告陈述：“大队不能让，现在换新人，元月一号就得把钱交了”。郝洪文还陈述：“你这要不行，我还有一事，求你二哥帮我的忙，现在这个机械能卖多少钱就卖多少钱，现在委托俺侄子（指原告儿子）”，原告陈述：“我不能经手卖，那天兴盛叔（郝洪文岳父）来了，是亲戚能经手给你卖，俺不能给你卖，叫小凤（郝洪文妻子）给你经手都管……我要不是帮你把门，早就都让人给你抢完了。”在通话后半段，原告之子高杰与郝洪文进行了通话，高杰陈述：“按原来执行合同呢就是每年的元月一号前交钱，这个你和田桂民都清楚合同的事。”郝洪文陈述：“管管管，谢谢你了，管管管。”
另查明，原告陈述被告租赁该厂房后，经营的企业名称为徐州华锦液压设备制造有限公司。经查询，该公司登记法定代表人为郝洪文，公司成立日期为2011年9月23日。
以上事实有双方当事人的陈述、租赁合同两份、工商查询登记、试听资料等证据为证，本院予以确认。
根据原告陈述及被告辩称，本案的争议焦点为：一、原被告之间的租赁合同关系是否已经解除；二、原告主张的租金及违约金请求能否获得支持。
本院认为，一、关于本案中原被告双方的租赁合同是否已经解除。根据原告庭审中陈述，其一直主张被告与郝洪文系合伙关系，但其并未提供任何证据予以证明且被告田桂民否认与郝洪文系合伙关系，故对于被告与郝洪文的合伙关系本院无法认定。根据原告庭审中自认情况，本院认定原被告之间的租赁合同关系已于2011年解除，理由如下：1、2011年，在被告田桂民已经支付原告20000元款项后，原告陈述因为收到郝洪文的租金，故将该20000元退还给被告。作为出租方，其应当从承租人处收取租金，郝洪文并无支付原告租金的义务。即使郝洪文与被告田桂民合计支付的租金超过2011年应付租金，原告也应当将多余的款项退还给郝洪文，其将款项退还给被告导致2011年被告田桂民分文未向原告支付，郝洪文全额向原告支付租金，原告无法举证证明被告与郝洪文系合伙关系，此种情况下本院认定系郝洪文向原告支付租金。该情况与承租人向出租人支付租金的基本情况不符。2、原告庭审中陈述，被告田桂民在收到原告返还的20000元前有从租赁厂房搬离设备的行为。作为承租人，被告租赁该厂房系从事机械加工，其搬离设备意味着经营业务无法进行。3、从试听资料的对象及内容看，郝洪文多次陈述不会少原告的租金并提出希望原告帮忙将自己的设备出售以冲抵租金，原告亦陈述希望郝洪文通过自己岳父或妻子出售自己的设备，可见原告对于目前厂房里机械设备的所有人是明知的，其主张租金也系向郝洪文主张。4、从华锦液压工商登记资料看，该单位系有限公司，法定代表人为郝洪文，公司成立日期为2011年9月23日。结合原告庭审中陈述2011年之前未找过郝洪文，2011年之后未找过被告，本院可以认定2011年原被告双方已经解除了租赁合同，否则其完全无必要收入被告租金后又返还给被告。解除合同的方式为双方当事人协商一致解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本案既非附解除条件合同亦非一方当事人行使单方解除权，被告并无向原告发送解除合同通知的必要。原告主张未收到解除合同通知的意见本院不予支持。至于原告另行与郝洪文或者华锦液压是否形成新的租赁合同，因涉及案外人利益，本案不予认定。
二、原告主张的租金及违约金。本院既已认定原被告双方之间的租赁合同已经实际解除，双方的权利义务关系也应终止，被告无需负担向原告支付租金及承担违约金的义务，对于原告的诉讼请求本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，判决如下：
驳回原告高士宽的诉讼请求。
案件受理费3780元，由原告高士宽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 陈 琪
人民陪审员 滕绍林
人民陪审员 秦厚民
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 李 莉