浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞民初字第4150号
原告潘爱华。
委托代理人（特别授权代理）黄仰余、郑超黎，浙江人民联合律师事务所律师。
被告瑞安市莘塍街道上村村经济合作社。
法定代表人黄荣华。
委托代理人（特别授权代理）周崇成、潘芙芳，浙江合一律师事务所律师。
原告潘爱华为与被告瑞安市莘塍街道上村村经济合作社（以下简称上村合作社）委托合同纠纷一案，于2014年11月10日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴健独任审判，于2014年12月15日公开开庭进行了审理，原告潘爱华及其委托代理人黄仰余、被告上村合作社法定代表人黄荣华及其委托代理人周崇成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘爱华诉称：2001年，因建设东新工业园区需要，瑞安市莘塍街道上村村集体土地被征收，政府返还三产用地指标作为安置房用地，原告享有安置房用地指标。2006年8月，包括原告在内的各安置户与被告分别签订了东新小区委托建设协议书，协议约定：原告授权被告将安置房项目全权委托浙江瑞建房地产开发有限公司代建；工程工期自2006年12月底前进场施工，2009年12月底竣工，房屋造价为每平方米1600元。此后，原告向父母及村民李顺林分别购买部分安置房面积指标，并按被告要求分期缴付款项。2010年12月，被告单方确定房屋均价为每平方米2623.17元，并组织各建房户进行住宅抽签定位。原告安置房为第3幢＊＊＊室，建筑面积148.92平方米，另有商场面积5平方米、地下停车位41.25平方米。至2013年1月31日，原告按被告通知先后缴付各种款项达518933元。目前安置房仍未通过竣工验收，没有交付使用，产权证书无法办理。原、被告签订的委托建房协议书合法有效，根据协议书约定，原告应付建房款为269294元（其中商铺及地下室按单价1600元计算，住宅按单价1311.4元计算），被告实际收取原告518933元，扣减滞纳金8364元、规费39010元，多收款项为206765元。请求法院判决：被告立即返还原告多交付的建房款206765元，并赔偿原告利息损失（以206765元为基数，自2010年12月24日起至被告实际还款之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算）。
被告上村合作社辩称：东新小区的返还地，是政府因建设需要征收集体土地后，按征收土地面积的一定比例返回给农村集体经济组织的国有土地。上村村民委员会按村民代表会议确定的分配方案将返回地建设指标分配给村民，村民统一委托被告组织办理东新小区建设过程中的全部事务。为完成建设任务，被告成立了由建房户代表，村两委代表参加的瑞安市莘塍上村东新小区建设指挥部（以下简称指挥部），指挥部组成人员经当地乡镇（街道）政府批准。小区建设过程中的事务，实际由指挥部负责处理，但因指挥部是临时性机构，不具备法人资格，在签订重要合同时，只得以被告的名义进行。东新小区建设的全部建设资金，由全体建房户自筹，其所有的收支都在指挥部设立的专用帐户中进行，被告没有从中获取任何经济利益。因此，被告是受原告委托从事具体事务，原、被告之间是委托代理关系，被告的代理行为所产生的法律后果，应由委托人即原告自行承担。原、被告之间签订的东新小区委托建设协议书签订后，因各种原因，工程未开始施工。2007年11月，因国家政策调整，必须建设人防工程并使用节能材料，结合建材价格上涨等因素，经指挥部及多数建房户同意，被告与绝大多数建房户重新签订协议书，将建筑预算单价上调到每平方米1970元。2010年12月，房屋主体已建成。指挥部组织建房户对房屋进行定位。指挥部委托温州安阳资产评估事务所对建筑均价以及楼层、朝向的调剂价进行评估，该所出具资产评估报告，确定建筑均价为每平方米2623.17元。在办理入场手续时，原告签署了表决书，表示同意包括资产评估报告在内的文书就具体事务所作的规定，并且自愿承担由此所产生的法律后果，而后，原告按规定参加定位。现东新小区尚未办理工程造价决算，对工程的最终造价及各项费用的分摊，尚无法确定。原告诉请以每平方米1600元作为结算价，没有事实与法律依据。东新小区现已交付使用，办理权属的有关材料正在整理中。请求驳回原告的诉讼请求。
原告在本院指定的举证期限内提供了证据：1、身份证，拟证明原告的主体资格；2、工商登记材料，拟证明被告的主体资格；3、瑞安市莘塍镇东新小区委托建设协议书，拟证明原、被告就东新小区建设签订委托建设协议书及其内容；4、住宅抽签定位资料（节选），拟证明：被告按单价2623.17元计算建房款，对原告定位的3号楼＊＊＊室，被告单方按单价2150元计算，原告在抽签定位前已付清全部建房款；5、东新小区房屋套型面积证，拟证明原告安置房为东新小区3号楼903室面积148.92平方米，商场面积5平方米，地下车位41.25平方米；6、潘爱华缴付款项清单收款凭证，拟证明原告为建房已向被告缴付各类款项518933元。上述证据经被告质证，被告提出以下质意见：对证据1、2没有异议；对证据3真实性没有异议，但是该协议书内容已经被后来续订的协议所代替，建筑单价从原来预计的每平方米1600元上调至1970元，且该份协议书也明确最终造价要由双方具实结算，该协议书说明原、被告之间不是买卖关系，而是一种委托代理关系；对证据4的真实性、合法性没有异议，但是该证据不足以证明将单价确定为2623.17元是被告的单方行为，原告的3号楼＊＊＊室按单价2150元计算，是指挥部所定，不是被告确定，原告在抽签定位时仅是付清全部建房款中在抽签定位时应缴付的建房款，而不是全部建房款；对证据5真实性、合法性没异议，该份证书是指挥部所制，该内容只能证明原告在抽签定位后具体获得的权利（套房面积、商铺面积、车位面积），不足以证明造价；证据6，原告诉称已按约支付建房款不是事实，原告也支付了应该承担的逾期利息。所有款项都是指挥部收取，不是被告收取。原告还未交付全部建房款，因为东新小区的幼儿园等还需要所有小区业主投资。被告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、营业执照，2、组织机构代码证，证据1-2拟证明被告的基本情况；3、房屋面积分配表，拟证明原告定位前所持的面积指标；4、收条，5、表决书，6、确认书，证据4-6拟证明：原告定位时的情况，原告确认了房屋均价。上述证据经原告质证，原告提出以下质证意见：对证据1、2没有异议；证据3虽是复印件，原告予以确认；对证据4、5、6真实性没有异议，可以证明原告定位时情况，但不能证明被告确认当时房屋的均价，因被告规定不签订该三份文件，就无权参加定位，所以原告才予以签署，评估单价2623.17是被告单方行为，原告在确认书上签名只是对评估予以认可，并不是同意承担评估价，双方的协议书已固定了价款。
本院对上述证据作如下认证：上述证据，原、被告对其真实性没有异议，这些证据符合证据真实性、合法性、关联性的规定，证据之间可相互印证，本院予以采信。
根据以上证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：2001年，因国家建设需要，瑞安市莘塍镇上村村（现瑞安市莘塍街道上村村）部分集体土地被征收后，政府返还给村集体国有土地作为三产用地，村集体将该国有土地上的建设项目（瑞安市莘塍镇东新小区）的相关权益按建筑面积向村民进行分配。2006年8月间，包括原告在内的该小区的建房户作为委托方（甲方）与被告作为受托方（乙方）分别签订了东新小区委托建设协议书，协议约定：位于东新小区房系甲方投资，具体事务由乙方组织的形式进行建设，甲方同意乙方按本村村民代表大会决议及公告内容，由浙江瑞建房地产开发有限公司代建，甲方完全同意乙方与浙江瑞建房地产开发有限公司签订的瑞安市莘塍镇东新小区工程委托建设合同的所有内容。工程工期自2006年12月底前进场施工，2009年12月底竣工，甲方所应承担房屋造价为每平方米1600元，该造价不包括相关部门规费及相关税金、代建费、其他工程招投代理、工程监理费等，未包括在内的费用及相关的其他费用由甲方另行承担。甲方所交的建房款，最后根据房地产管理局对房屋、配套设施用房的建筑面积测绘结果，在分摊造价的基础上结实结算，多还少补。被告为实施该东新小区建设项目组织成立了瑞安市莘塍上村东新小区建设指挥部。原告陆续向指挥部交付了工程款及其他相关费用。2010年12月间，温州安阳资产评估事务所就东新小区住宅楼价格找补测算出具了资产评估报告，报告中记载的东新小区住宅均价为每平方米2623.17元，指挥部并组织各建房户进行住宅抽签定位。经抽签定位后，原告的房屋定位为3号楼＊＊＊室（建筑面积148.92平方米）、商场面积5平方米及3号楼十区206停车位41.25平方米。现该东新小区建设工程尚未通过竣工验收，工程造价尚未决算。
本院认为：作为房地产开发经营合同中的委托代建合同，是建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋，并向受托房地产建设企业支付酬金，作为委托代建合同的委托人应当享有土地使用权，代建人的主要义务是利用自己的资质代建房人依法进行相关建设活动，建房人的主要义务是支付酬金。而本案所涉的东新小区建设项目的土地使用权人是村集体，原告尚未取得土地使用权，被告也不是房地产建设企业。原、被告不具备上述作为委托代建合同的委托人与代建人的主体地位，从原、被告之间订立的东新小区委托建设协议书的内容看，其中约定原告同意被告由浙江瑞建房地产开发有限公司代建，浙江瑞建房地产开发有限公司才是该项目的代建人，因此上述东新小区委托建设协议书不具备委托代建合同的性质，仅是一般的委托合同。从原、被告签订东新小区委托建设协议书目的来看，在村集体将本案所涉的建设项目住宅的相关权益向村民进行分配后，该建设项目住宅的实际权利义务归属者为建房户，被告成为名义上的建设方，从而为完成该项目建设，双方有必要签订委托协议明确双方之间的权利义务，该协议中虽有关于原告所应承担房屋造价金额的约定，但该协议同时约定建房款要在分摊造价的基础上据实结算，上述协议关于原告应承担房屋造价的金额仅是预算的金额，并且被告作为名义上的建设方并未从中收取报酬，该协议系无偿的委托合同。在建设工程实际造价尚未明确的情况下，原告方主张按上述协议约定的造价金额计算原告应予支付的款项金额，系对合同内容的曲解，也有违原、被告订立委托合同的目的与公平原则，原告的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第三百九十六条、第三百九十八条的规定，判决如下：
驳回原告潘爱华的诉讼请求。
本案受理费4401元，减半收取2200元，由原告潘爱华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费4401元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：1929＊＊＊****。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 员 吴 健
二〇一五年一月四日
代书记员 宋一静