广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1284民初882号
原告：中国建设银行股份有限公司四会支行。住所：四会市东城街道陶塘路绿茵幸福城*座*****号商铺首层******号商铺*层。统一社会信用代码：91441284195521075J。
负责人：邓伟卿，行长。
委托诉讼代理人：梁星志、李丽珊，广东安达信律师事务所律师。
被告：乡志杰，男，1992年6月12日出生，汉族，住广东省四会市。
被告：陈玉琴，女，1991年5月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
被告：四会市致远房地产开发有限公司。住所：四会市东城街道槎山北路***座14-16、77、78（首层）。统一社会信用代码：91441284570151230H。
法定代表人：樊志雄。
委托诉讼代理人：樊玉霞，广东易恒律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司四会支行（以下简称原告建行四会支行）与被告乡志杰、陈玉琴、四会市致远房地产开发有限公司（以下简称四会致远公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月4日公开开庭进行了审理。原告建行四会支行的委托诉讼代理人李丽珊、被告四会致远公司的委托诉讼代理人樊玉霞到庭参加诉讼，被告乡志杰、陈玉琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行四会支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的合同编号为440101892-2012-20161413620的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告乡志杰、陈玉琴立即归还原告借款本金325919.62元（含拖欠本金11057.31元）、逾期利息18515.30元、利息罚息813.11元、本金罚息511.02元，合计345759.05元（利息暂计至2018年1月5日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至本息还清之日止）；3.被告乡志杰、陈玉琴承担原告为实现债权而支付的律师费29000元；4.被告四会致远公司对被告乡志杰、陈玉琴的上述第2、3项债务承担连带清偿责任；5.原告对被告乡志杰、陈玉琴提供的借款抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6.各被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月3日，原告与被告乡志杰、陈玉琴及四会致远公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440101892-2012-20161413620），约定被告乡志杰、陈玉琴向原告借款33万元，用于其共同购买位于四××市××街道新风路××号房屋，借款期限自2016年6月3日起至2036年6月3日止），贷款利率为浮动利率，即年利率4.9%。同时，被告乡志杰、陈玉琴同意以上述房屋作为抵押物，担保该笔借款的履行。被告四会致远公司为被告乡志杰、陈玉琴的上述债务提供连带责任保证。2016年6月3日，原告向被告乡志杰发放了该笔贷款。2016年9月29日，该抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记手续[抵押登记证号：粤（2016）四会市不动产证明第0004412号]。被告乡志杰、陈玉琴未按合同约定按时足额归还借款本息，原告向被告乡志杰、陈玉琴多次催收未果，被告四会致远公司亦未承担保证责任。原告为实现本案债权，委托广东安达信律师事务所代理本案，产生的律师费为29000元，根据《个人住房借款合同》约定，该笔费用应由上述三被告承担。
被告乡志杰、陈玉琴未作答辩。
被告四会致远公司辩称，首先，涉案房屋已经办理抵押预告登记，涉案房屋所在的楼盘龙华广场已于2017年10月份办理了大确权，具备了为被告乡志杰、陈玉琴办理房产证及原告办理他项权证的条件；第二，根据涉案借款合同第36条第2款约定的保证期间，原告已经取得涉案房屋抵押预告登记的文件，被告四会致远公司的保证期间应视为已经超过，被告四会致远公司无需为此承担保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告建行四会支行提交了如下证据：1.原告《营业执照》、《金融许可证》，证明原告的诉讼主体资格；2.被告乡志杰、陈玉琴的《身份证》、《户口簿》、《结婚证》、《营业执照》、《工商公示信息》，证明三被告的诉讼主体资格；3.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告乡志杰、陈玉琴向原告借款并为借款提供抵押担保，被告四会致远公司为被告乡志杰、陈玉琴的债务承担连带责任保证；4.《个人贷款支付凭证》，证明原告已依约放款；5.《不动产登记证明》，证明被告乡志杰、陈玉琴以其房屋作抵押担保，但仅进行抵押预告登记；6.《过期催收通知书》，证明原告曾向被告催收；7.《欠本息明细表》、《个人贷款对账单》，证明被告尚欠的借款本息；8.《委托代理协议》，证明原告为追收欠款而支付律师代理费；9.《关于借款人欠款数额的说明》，证明被告拖欠本息数额的情况；10.截止至2018年5月4日的《欠本息明细表》、《个人贷款对账单》，证明截至开庭前被告拖欠本息数额的情况；11.《律师费发票》，证明原告为实现债权支付律师费；12.《关于律师代理费用收费标准的说明》，证明律师费的收费依据。
被告乡志杰、陈玉琴没有提交证据。
被告四会致远公司提交了如下证据：《分期付款协议书》、《借款借据》，证明被告乡志杰、陈玉琴拖欠被告四会致远公司首期款5万元。
对当事人无异议的证据即原告提供的证据1、2、4、6、7，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对原告提供的证据3，本院依法确认其真实性、合法性，该合同是原告和三被告之间所签订的，包括了原告与被告乡志杰、陈玉琴之间的借款合同关系以及原告与被告四会致远公司的保证合同关系，因此该合同与被告四会致远公司具有关联性，至于被告四会致远公司提出的保证期间已过的质证意见，实际上是关于被告四会致远公司应否承担保证责任，属于法律适用的问题，在下文再作分析；2.对原告提供的证据5，本院依法确认其真实性、合法性、关联性，可以证明被告乡志杰、陈玉琴提供抵押的位于四××市××街道新风路××号房屋已办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理正式的抵押权登记；3.原告提供的证据8、11和12，本院依法确认其真实性、合法性，被告四会致远公司对其关联性有异议，主张律师费过高，律师费应否调整属于法律适用问题，在下文再作分析；4.对原告提供的证据9和10，被告乡志杰、陈玉琴作为借款人既没有到庭质证，也没有对其已经归还的借款本息及尚欠的借款本息提出相反意见和证据，因此本院对原告提供的该组证据予以采纳；5.对被告四会致远公司提供的证据，因该组证据反映的是被告乡志杰、陈玉琴与被告四会致远公司之间的借贷关系，与本案金融借款合同缺乏关联性，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月3日，原告建行四会支行和被告乡志杰、陈玉琴、四会致远公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440101892-2012-20161413620），约定被告乡志杰、陈玉琴向原告借款33万元用于购买坐落于四××市××街道新风路××号的房屋，借款期限从2016年6月3日起至2036年6月3日止；借款利率为基准利率水平，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告乡志杰、陈玉琴授权原告将借款一次性划入被告四会致远公司的银行账户；还款方式为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2159.67元；被告四会致远公司作为保证人为被告乡志杰、陈玉琴向原告的借款提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止，保证人同时为售房人、房地产中介机构等与房屋权属交易有关联的个人、单位或其他组织的，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续；被告乡志杰、陈玉琴同时作为抵押人提供所购的位于四××市××街道新风路××号的房屋作为抵押担保，保证和抵押担保范围均包括合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；被告乡志杰、陈玉琴不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期、要求被告乡志杰、陈玉琴立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；对于被告乡志杰、陈玉琴未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）均由被告乡志杰、陈玉琴承担等内容。
2016年6月3日，原告按照约定把借款33万元汇入被告四会致远公司的银行账户。
2016年9月29日，四会市国土资源局向原告核发了上述借款抵押物——四××市××街道新风路××号房屋的预购商品房抵押权预告登记证明，原告是权利人。
被告乡志杰、陈玉琴自2016年12月起没有按时向原告归还借款本息，计至2018年1月5日止，仍欠借款本金325919.62元（其中包括已到期的本金11057.31元）、利息18515.30元、本金罚息511.02元、利息罚息813.11元未归还。
2018年2月26日，原告和广东安达信律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托广东安达信律师事务所的律师作为其与被告乡志杰、陈玉琴、四会致远公司金融借款合同纠纷一案的一审诉讼代理人，律师代理费为29000元，广东安达信律师事务所于2018年5月3日向原告开具了价税金额为29000元的律师费发票，但截至法庭辩论结束止，原告没有向广东安达信律师事务所支付律师费。
另外，本院根据原告的申请，依法作出民事裁定，查封了被告乡志杰、陈玉琴位于四××市××街道新风路××号的房屋。
本院认为，被告乡志杰、陈玉琴因购买房屋缺乏资金与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款33万元，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。根据原告提供的证据，被告自2016年12月起没有按约定的方式支付借款本息，计至原告起诉之日止已连续拖欠16期款项没有支付，构成根本性违约，原告因此要求解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合法律规定和合同约定。合同解除后，被告应向原告清偿全部借款本金325919.62元及利息（含本金罚息和利息罚息）。
虽然根据合同约定，原告为实现债权而实际发生的律师费等费用应由借款人承担，但原告在法庭指定期限内没有提交律师费支付凭证，因此原告要求被告支付律师费29000元，缺乏事实依据，本院不予支持。
被告乡志杰、陈玉琴提供自己位于四××市××街道新风路××号的房屋作为借款抵押并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，虽然根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记具有一定的物权性质，但是该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，预告登记权利人享有的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，在涉案房屋未办理抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉求，本院不予支持，原告可待抵押登记条件成就时另行主张权利。
被告四会致远公司作为被告乡志杰、陈玉琴的借款保证人，双方约定的保证担保范围是被告乡志杰、陈玉琴从合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止所欠的借款本息等，由于被告乡志杰、陈玉琴抵押的房屋至今未能办理正式的抵押登记手续，因此被告四会致远公司应对被告乡志杰、陈玉琴在本案中的债务承担连带清偿责任。
被告乡志杰、陈玉琴经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十八条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司四会支行与被告乡志杰、陈玉琴于2016年6月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101892-2012-20161413620）；
二、被告乡志杰、陈玉琴应于本判决生效之日起十日内清偿借款本金325919.62元、逾期利息18515.30元、利息罚息813.11元、本金罚息511.02元[利息暂计至2018年1月5日，之后利息、利息罚息、本金罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计至借款本息还清之日止]给原告中国建设银行股份有限公司四会支行；
三、被告四会市致远房地产开发有限公司对被告乡志杰、陈玉琴上述第二判项的债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司四会支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6922元，减半收取计3461元，财产保全费2394元，合共5855元，由原告中国建设银行股份有限公司四会支行负担268元，被告乡志杰、陈玉琴、四会市致远房地产开发有限公司负担5587元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 赵静欣
二〇一八年六月二十九日
书记员 黄淑桢