四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第3207号
上诉人（原审被告）李皑鸥。
被上诉人（原审原告）成都盛和物业管理有限公司。住所地：成都市高新区新光路**号。
法定代表人赵斌，经理。
委托代理人谭永祥。
委托代理人周祥柱。
上诉人李皑鸥与被上诉人成都盛和物业管理有限公司（以下简称盛和公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第1007号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人李皑鸥、被上诉人盛和公司委托代理人谭永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，李皑鸥系成都市金牛区抚琴西路89号“康品”小区业主。2007年5月25日，“康品”小区开发商成都燕宇投资实业发展有限公司与盛和公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，该合同约定：由盛和公司对抚琴西路89号“康口”小区进行物业管理，其中住宅用房物业费（按建筑面积计算）为1.7平方米／月平方米。业主逾期交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按每天应交费用的0.3%交纳违约金。2007年8月15日，李皑鸥签署承诺书一份，内容为：对有关成都【康品】购房合同之附件【业主临时公约】、【前期物业服务合同】内容已详细阅读。承诺遵守上述【业主临时公约】，接受前期物业管理者对成都【康品】实施的合法管理，按时足额支付一切有关费用。2009年4月13日，成都市金牛区物价局以金价函（2009）06号文件出具关于同意“燕宇康品”物业服务收费标准备案的函，确认“康品”小区电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.7元备案。2009年3月李皑鸥正式入住抚琴西路89号“康口”小区，并按每月每平方米1.7元的标准支付物业管理费至2009年9月，其后，李皑鸥认为盛和公司物业收费不合理、小区管理混乱、小区内脏乱差等问题突出，要求盛和公司整改，双方为此发生争议，李皑鸥遂拒绝交纳相关费用。经多次催收未果，盛和公司于2012年12月11日诉至原审法院。
原审法院另查明，自2009年10月起至2012年8月止，李皑鸥未付物业管理费共计35个月，共欠物业管理费4824元（137.94元／月×35个月=4824元）。原审诉讼中，李皑鸥已自行交纳了欠付的垃圾清运费360元、水费351元，盛和公司予以确认，并撤回了该项诉讼请求。盛和公司同时明确要求李皑鸥付清2009年10月1日至2012年8月31日所欠物业管理费。
原审认定以上事实，经庭审质证认证的证据有：身份证、营业执照、《前期物业服务合同》、承诺书、催款通知单、金价函（2009）06号文件以及当事人的陈述等。
原审法院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”、第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会、业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，因李皑鸥所居住的“康品”小区尚未成立业主委员会，该小区的开发商与盛和公司签订了《前期物业服务合同》，将“康品”小区委托盛和公司实行前期物业管理，不违反法律的规定，盛和公司也按照合同约定，对该小区实施了物业服务及管理。李皑鸥作为该小区物业的使用人，有义务接受盛和公司的物业服务及管理，并交纳物业管理费用。因《前期物业服务合同》约定“物业费住宅用房（按建筑面积计算）收取为1.7元／月平方米”，且成都市金牛区物价局以金价函（2009）06号文件确认“康品”小区电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取物业管理费，故盛和公司按上述标准收取物业管理费符合相关规定，原审法院予以支持。对李皑鸥提出盛和公司在小区物业服务过程中，管理混乱、小区环境脏乱差等问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，李皑鸥虽然向法庭申请了证人王燕凌、文茜、李霞出庭作证，但上述证人均系“康品”小区业主与盛和公司有利害关系，且李皑鸥提交的其他证据均并不足以佐证其主张，故李皑鸥应承担举证不能的法律后果。对李皑鸥提出的盛和公司的资质问题，因属于行政管理范畴，与本案无关。综上，李皑鸥以盛和公司的服务质量存在瑕疵等为由拒绝交纳物业费的抗辩理由，不能成立。但对于李皑鸥提出的盛和公司服务质量存在的问题，应引起盛和公司的高度重视，盛和公司作为物业管理服务公司，如确存有瑕疵，盛和公司应与业主加强沟通，加以改进和提高服务质量，以取得较好的服务效果，达到令业主满意的程度。同时，李皑鸥可以向盛和公司反映情况并提出意见和建议，采取合理、合法的方式维护自身的合法权益，但其拒绝交纳物业费及相关费用方式欠妥，无益于小区物业管理秩序的正常运转。故对盛和公司主张李皑鸥应交纳2009年10月起至2012年8月止的物业管理费4824元的诉讼请求，原审法院予以支持。
原审诉讼中盛和公司要求李皑鸥对所欠物管费按日3‰收取违约金，李皑鸥认为约定过高，不同意支付。原审法院认为，盛和公司主张按《前期物业管理服务合同》约定逾期交纳物业服务费每日按应交费用3‰收取违约金，盛和公司主张的违约金确实过高，应当酌情予以调整，依据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，结合本案的实际情况，可按欠费金额的日万分之二的标准支付违约金。对2009年10月至2012年8月期间的物业管理费，由于双方对业主应缴纳物业管理费的具体时间没有约定，根据交易习惯及常理，业主可从应缴管理费当月的任一日内缴交管理费，故违约金应从欠费的次月1日（如欠缴2009年10月的物业管理费，该月违约金的计算时间应从2009年11月1日起）开始计算，金额应分别从次月1日起以当月欠费额即137.94元的标准计至款项清偿日止。遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条之规定，判决：一、李皑鸥于判决生效之日起五日内支付盛和公司2009年10月至2012年8月期间的物管费4824元及违约金（违约金的计算方式：分别从应缴纳每月物业管理费的次月1日起以当月欠费额即137.94元的标准按日万分之二的标准计算至款项清偿日止）。二、驳回盛和公司的其他诉讼请求。李皑鸥如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元，减半收取68元，由李皑鸥负担。
宣判后，原审被告李皑鸥不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人盛和公司对其的诉讼请求。其主要上诉事实和理由为：1、被上诉人严重违反《合同法》，故意隐瞒未取得相关物管资质证书的事实，欺瞒业主签订的《前期物业服务合同》，应为无效；2、被上诉人存在没有或者没有完全履行维修、养护、管理、维护义务等违约事实，且根本没按当初开发商广告承诺的方式提供服务，还曾向业主宣布停止服务；3、对业主存在打击报复和要挟业主的事实。综上，请求依法改判。
被上诉人盛和公司答辩称，物管公司当时已获得暂定资质，正式资质很快也得到主管机关许可，不影响合同效力。开发商对业主的广告承诺与物业公司无关，被上诉人也不存在打击报复的行为，且被上诉人采取的是包干制，不需要公布账目，盈亏都由其自行承担。综上，一审认定事实及适用法律正确，请予维持。
为支持其上诉理由，李皑鸥在二审中提交了网页打印资料及成都商报的相关文章，拟证明盛和公司的服务存在严重问题，不应收取物管费。经质证，盛和公司对网页资料的真实性、关联性不予认可，对成都商报的文章的关联性亦不予认可。本院认为，上述证据因缺乏证明力与关联性，本院不予采信。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故“康品”小区开发商与盛和公司签订的《前期物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，对双方均有约束力，亦对上诉人李皑鸥具有约束力。该合同并不具有《合同法》第五十二条规定的无效之情形，应为合法有效。且盛和公司已于2009年正式取得成都市房产管理局许可的物业管理叁级资质，并经成都市金牛区物价局金价函（2009）06号文同意其物业服务收费标准，上诉人李皑鸥收房及接受盛和公司物业管理服务的时间亦始于盛和公司获得相关行政机关许可后，故李皑鸥关于盛和公司不具资质不应收取物管费的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，双方建立物业服务合同期间，盛和公司履行了物业管理服务义务，李皑鸥也应履行缴纳物管费的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，李皑鸥如果认为盛和公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业服务费没有合同或法律依据。且原审法院在判决中已经综合考虑了双方合同履行的具体情况，适当下调了违约金标准。综上所述，李皑鸥的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费承担方式不变，二审案件受理费50元，由上诉人李皑鸥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
审 判 员 苟学恩
代理审判员 毛 星
二〇一三年八月二十二日
书 记 员 胥琢莹