广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法民一初字第697号
原告：东莞市实达包装材料科技有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：汤涛，该公司总经理
委托代理人：王云昭，广东林德律师事务所律师。
委托代理人：喻秋，广东林德律师事务所律师。
被告：东莞市长安全洲五金塑胶制品厂。住所地：东莞市。
投资人：杨苏芳。
被告：杨苏芳，女，汉族，1971年8月27日出生，广西全州县人，住广西全州县。
被告：蒋爱明，男，汉族，1974年2月14日出生，广西全州县人，住广西全州县。
以上三被告的共同委托代理人：文成玉，广东汉章律师事务所律师。
原告东莞市实达包装材料科技有限公司（以下简称“实达公司”）诉被告东莞市长安全洲五金塑胶制品厂（以下简称“全洲厂”）、杨苏芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月19日立案受理后，依职权追加蒋爱明作为本案的被告参加诉讼。本案依法由代理审判员黄琪适用简易程序进行独任审判，分别于2013年5月13日、5月21日和6月6日公开开庭进行了审理；原告实达公司的委托代理人王云昭，三被告的共同委托代理人文成玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告实达公司诉称：2012年7月19日，原告承租被告的厂房，双方签订《厂房租赁合同书》。合同约定：原告承租被告位于东莞市长安镇全洲五金塑胶制品厂三楼的厂房和宿舍，租赁期限从2012年7月18日起至2015年10月3日止，租金10000元／月，每月10日前按月缴交，签约时原告向被告交付2万元的押金。双方在租赁合同第9条约定：被告负责安装电梯一部，在2012年8月18日前安装完毕，以免影响原告的生产运作。合同签订后，原告依约向被告支付租金，而被告却未按合同约定安装电梯，以致原告的生产原料无法通过电梯运送，只能雇请搬运工运送原料，严重影响原告的正常生产，而且因交货延迟导致供应商取消与原告签订的多份合同，造成原告巨大的经济损失。原告多次敦促被告履行安装电梯义务，并于2012年11月25日委托律师发函催告，被告却置之不理。因被告没有按合同约定安装电梯，原告于2012年12月18日撤离被告的厂房。杨苏芳是全洲厂的投资人，应对全洲厂的债务承担无限责任。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告退还租赁合同保证金20000元给原告；2.被告赔偿原告损失70000元；3.被告赔偿原告支付的搬运费3192元；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告全洲厂和杨苏芳共同辩称：第一、本案诉讼主体错误，根据原告提供的《厂房租赁合同》显示，与原告签订合同的主体系蒋爱明，并非被告全洲厂或者杨苏芳，故本案诉讼主体不应该是被告全洲厂和杨苏芳。且合同签订时，原告并未成立，将实达公司列为原告属诉讼主体错误。第二，被告没有违约行为，合同约定如果被告没有安装电梯，可以减少原告的租金即每平方米减少1元租金，所以被告没有违约行为，不构成根本性违约，原告不应该擅自终止合同。第三，涉案厂房已安装了电梯，不存在违约行为。第四，原告存在严重违约行为，根据合同的约定，原告应正当合理使用厂房，不能给厂房造成损坏，但原告使用的机器设备超过了三楼厂房的承载重量，严重影响整栋厂房的安全和厂房内员工的人身安全。第五，原告要求被告赔偿损失没有依据，根据合同的相对性原则，原告与案外人东莞市浩通广告装饰有限公司签订的合同不能约束被告，且发票均在装修合同约定的完工日期2012年9月10日后很长时间并且是涉案合同产生纠纷后开具出来的，有伪造的可能。第六，原告要求被告赔偿搬运费没有依据，原告与案外人发生的行为不能约束被告，而且该证据发票没有注明因何种原因支付搬运费或收取何人搬运费。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
被告蒋爱明辩称：本案的诉讼主体不应该是被告全洲厂和杨苏芳，其他答辩意见与被告全洲厂和杨苏芳的意见一致。
经审理查明：全洲厂是杨苏芳投资的个人独资企业，原、被告双方分别提供一份《厂房租赁合同》。该两份《厂房租赁合同》均显示，被告全洲厂作为合同甲方，原告实达公司作为合同乙方，于2012年7月19日签订了《厂房租赁合同》，约定全洲厂将其位于东莞市长安镇全洲五金塑胶制品厂三楼的厂房租赁给实达公司作生产用途使用，面积约900平方米，宿舍1间，租赁期限从2012年7月18日至2015年10月3日止，前30天为装修期，装修期内全洲厂免收租金。租金10000元／月，每月10日前按月缴交。合同第四条约定，双方签订合同时，实达公司向全洲厂支付20000元的保证金，合约期满实达公司付清租金及一切费用之后，全洲厂应将保证金全额退还实达公司（不计利息）。合同第十五条约定，在本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。原告提供的合同第九条约定，全洲厂负责安装电梯一部，于2012年8月18日前安装完毕，以免影响实达公司的生产运作。而被告方提供的合同第九条则约定，全洲厂负责安装简易货梯一部（尽量于起租日2012年8月18日前安装完毕，在未安装使用前，厂房部分租金将按每平方米优惠1元计算）。该两份《厂房租赁合同》甲方签章处显示是全洲厂，代表签字为蒋爱明的签名，乙方签章处显示是实达公司，代表签字则为刘某某的签名。双方均确认对方所提供的《厂房租赁合同》中有签名部分的真实性，但对于没有签名部分均不予确认。原告据此主张案涉租赁合同主体为被告全洲厂与杨苏芳；而被告亦据此主张案涉租赁合同主体不是被告全洲厂与杨苏芳，而是蒋爱明。杨苏芳和蒋爱明确认两人是夫妻关系，平时杨苏芳不在全洲厂时，蒋爱明也会代其处理全洲厂的事务。
合同签订后，实达公司以案涉租赁场所为其经营场所，并于2012年7月19日通过其员工刘某某支付押金20000元，收据显示为杨苏芳签名。杨苏芳确认签名的真实性，但主张其仅是应蒋爱明要求，帮其出具收据，而押金是蒋爱明收取的，蒋爱明也确认收取了押金。2011年8月24日，实达公司经工商登记注册成立。其后，实达公司称其每月向全洲厂支付租金，租金收据显示有杨苏芳、蒋爱明和一名叫伍婷的人出具的。杨苏芳不确认，认为是代蒋爱明收取的，蒋爱明称伍婷是他聘请的人员。实达公司称全洲厂一直未按合同约定安装电梯，以致实达公司的生产原料无法通过电梯运送，只能雇请搬运工运送原料，严重影响实达公司的正常生产，造成实达公司巨大的经济损失。为此，实达公司委托律师于2012年11月25日向全洲厂发函，催告全洲厂在15日内安装好电梯。实达公司主张全洲厂一直没有安装好电梯。而被告则提供工业品买卖合同以及收据，证明已经安装了电梯，该买卖合同显示2012年8月3日，全洲厂向东莞市达喜机电设备有限公司订购简易电梯一部，东莞市达喜机电设备有限公司需于2012年8月底安装完成。该合同签订的代表人是蒋爱明，并盖有全洲厂的公章。实达公司对全洲厂主张不予确认。其后，实达公司于2012年12月19日搬离案涉厂房，被告蒋爱明出具《收据》，称收到实达公司交来车间锁匙2条，实达公司于2012年12月19日晚已搬迁完毕。实达公司认为，全洲厂未按合同约定安装电梯给实达公司造成损失，遂诉至本院，请求判如所请。
庭审中，实达公司确认其提出的诉讼请求以案涉租赁合同无效为权利基础。对此，经本院另行指定举证期限，被告未能提交案涉厂房的房屋产权证或建设工程规划许可证。被告蒋爱明称案涉厂房系其向案外人梁某某租赁的，但无法提供任何证据证明，对此，原告亦不确认，原告提供了工商登记机关备案登记的企业住所、经营场所使用证明书和出租合同，企业住所、经营场所使用证明书和出租合同显示全洲厂的经营场所位于东莞市长安镇涌头工业区涌业西路2号，该经营场所为案外人文某某所有，系全洲厂向文某某租借；文某某与杨苏芳签订了出租合同。杨苏芳对其真实性确认，但称是请办证的人代为办理的，具体租赁事实不清楚。
原告提出的损失，由装修费41600元、材料费59400元和搬运费3192元构成。针对装修费，原告提供东莞市浩通广告装饰有限公司的《装修合同》和发票；针对材料费，原告提供了东莞市长安商海五金电器批发部的发票和证明。原告称材料费主要是用于购买五金电器和电线，而东莞市长安商海五金电器批发部出具证明显示原告购买的五金电器材料主要为电线、线槽和开关等。原告同时申请证人黄某某和尹某某出庭作证，黄某某出庭作证，证明原告在搬离厂房时，已经拆除了七、八成的电线；而尹某某出庭作证，证明原告搬离厂房时，只搬离了机器、产品和废料，而没有拆除电线。被告对原告的主张不予确认，亦不确认上述证据的真实性、合法性及关联性，且认为原告搬离厂房时已经拆除了全部电线和五金电器，为此，被告申请证人文某甲出庭作证，文某甲出庭作证，证明其是全洲厂的厂长，厂房是全洲厂向他人租赁的，再分租给实达公司，蒋爱明于全洲厂担任总经理的职务，全洲厂有给实达公司安装电梯，但使用时出现问题，需要维修。实达公司在搬迁时已经拆除了其公司的电线，并把原属于全洲厂的部分电线也拆除了。原告对证人安装电梯和拆除电线的陈述不确认。
另外，原告提出搬运费损失，并提供东莞市长安鑫旺装卸服务部的发票和搬运工刘某甲出具的收据予以证明。对上述证据，被告均不确认真实性、合法性及关联性。
以上事实，有租厂意向书、《厂房租赁合同》、押金收据、钥匙收据、律师函、快递详情单、同城邮件查询单、装修合同、发票、收据、证明、企业住所、经营场所使用证明书、出租合同、工业品买卖合同、收据、证人证言以及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为：实达公司在筹备期间签订《厂房租赁合同》，以案涉厂房作为实达公司的生产经营场所，押金和租金实际也是由实达公司支付，故实达公司以案涉租赁合同承租方名义提起本案诉讼，主体适格；至于案涉租赁合同的出租方，首先，《厂房租赁合同》中出租方显示为全洲厂，案涉租赁场所的使用者亦显示为全洲厂，蒋爱明仅作为全洲厂的代表签名；其次，蒋爱明与全洲厂的法定代表人杨苏芳是夫妻关系，被告也确认，杨苏芳不在全洲厂时，蒋爱明会代其处理全洲厂的事务。从被告自己提供的工业品买卖合同也显示，蒋爱明是作为全洲厂的代表来签订合同的，并有全洲厂的公章予以确认；再次，案涉租赁的租金和押金收据，均有部分是由杨苏芳的出具的；最后，从被告自己提供的证人证言也证实，蒋爱明在全洲厂担任总经理的职务，案涉租赁物为全洲厂从他人处租赁而来，再分租给实达公司的。综上，本院认定，全洲厂为案涉租赁合同的出租方。全洲厂是杨苏芳投资的个人独资企业，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”故案涉租赁合同出租方的相关责任，应由全洲厂承担，对于全洲厂不足以清偿部分，杨苏芳应当承担补充清偿责任，即以其个人其他财产予以清偿。本案的争议焦点为：第一，案涉租赁合同是否合法有效；第二，原告主张被告赔偿损失有无事实和法律依据。
针对第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，《厂房租赁合同》所涉租赁房屋未经产权登记，且未办理建设工程规划许可证，原告主张以租赁合同无效为请求基础，有法律依据，本院予以支持。
针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告已付的20000元押金是被告全洲厂基于案涉租赁合同取得的财产，依法应予返还。原告主张的损失中，装修费是原告因案涉合同而投入的资金，且从双方约定装修免租期的事实足以推断被告同意原告对租赁物进行装修，根据原告提供的装修合同和发票，本院认定原告因装修租赁物支出的费用为41600元。由于合同约定租期3.5年，至原告搬迁时止，合同已经履行约0.5年，故上述资金投入中属于原告损失的部分应参照七分之六比例计算，即装修费损失为35657.14元。关于材料费，主要为电线、线槽和开关等，因这些材料在搬迁时均可以拆除再使用的，且原告自己提供的证人证言亦确认原告已经拆除了七、八成的电线，因此，原告没有提供证据证明相关的电线、线槽和开关等没有拆除，故本院对原告主张被告全洲厂赔偿材料费损失不予支持。至于搬迁费，即便案涉合同有效，在租期3.5年届满后，原告依然会发生上述支出。故此，该项费用不属于原告因合同无效造成的损失，本院对原告该项主张不予支持。关于过错问题，被告全洲厂在案涉厂房未取得建设工程规划许可证的情况下，将房屋出租给原告，对导致合同无效具有过错；原告未审查厂房是否具备建设工程规划许可证，亦存在过错。根据双方的过错程度，本院酌定原告50%、被告50%。据此，被告全洲厂应向原告赔偿的损失计算为35657.14元×50%=17828.57元。对原告超出该数额的损失请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市长安全洲五金塑胶制品厂于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市实达包装材料科技有限公司返还押金20000元。
二、限被告东莞市长安全洲五金塑胶制品厂于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市实达包装材料科技有限公司赔偿损失17828.57元。
三、被告杨苏芳对上述第一项、第二项判项承担补充清偿责任。
三、驳回原告东莞市实达包装材料科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1065元，由原告负担551元，由被告东莞市长安全洲五金塑胶制品厂和杨苏芳负担514元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄 琪
二〇一三年六月十四日
书 记 员 邓秀琳