河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驻民再终字第18号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）崔玉华，又名崔大尿，男，1953年2月25日出生，汉族。
委托代理人孙春玲，河南民青律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）李根货，男，1967年7月8日出生，汉族。
委托代理人周大峰、徐征，河南精锐律师事务所律师。
申请再审人崔玉华因与被申请人李根货房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）驻民二终字第313号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年8月28日作出（2013）驻民申字第50号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人崔玉华及其委托代理人孙春玲，被申请人李根货及其委托代理人周大峰、徐征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年4月18日李根货诉至确山县人民法院称，2010年11月份左右，其与崔玉华口头协议，崔玉华将其坐落于确山县双河镇双河街（明临路路南）二层楼房（共十二间）房产以547600元的价款转让给自己。其先向崔玉华支付部分款项，下余房款在2010年12月30日付清后，当日与崔玉华签订了《房屋买卖协议》，王新社、王振华是支付房款及签订协议的见证人，崔玉华当场将房产证及房屋交付给自己。其将上述房产进行了变更过户。后崔玉华以在办理过户登记时其本人未去房产部门签字为由，向确山县房产部门要求撤销已变更登记的房产证，造成确山县房产部门撤销了其已办理的房产证。请求确认其与崔玉华于2010年12月30日签订的《房屋买卖协议》有效，确认位于确山县双河镇双河街（明临路路南）的两层楼房（共十二间）房产归其所有。
崔玉华答辩称，李根货与其在2010年12月30日签订的《房屋买卖协议》中约定的价款为42万元而不是54.76万元；签订协议时未经其妻子李西莲知道，侵害了共有人李西莲的合法权益，李根货在2011年1月20日以虚假手续进行了过户登记。双方签订的房屋买卖合同为无效合同，应相互返还房屋、购房款。
确山县人民法院一审查明，崔玉华为将其坐落在确山县双河镇双河街（明临路路南）临街两层十二间房屋一栋（房产权证号确山房权证确字第000044**号、第000096**号、房屋登记所有权人为崔大尿）出卖，在该房屋墙体上多次张贴“出售公告”予以公示。李根货得知后于2010年11月与崔玉华口头协商购买该两层楼。并分别于2010年11月4日向崔玉华以现金方式支付房款27万元，次月30日，通过中国银行向崔玉华支付购房款25万元，合计52万元。2010年12月30日崔玉华将该房屋房产证及房屋交付给李根货，双方并签订了房屋买卖协议，该协议约定：崔大尿自愿将其位于双河镇明临路路南，东临安国房屋，南边空地、西边是路的地上两层（十二间）房屋卖给李根货，李根货一次性付清42万元给崔大尿。具体事项如下：一、李根货一次性给崔大尿42万元，崔大尿将该两层房屋的房产证（两本）交付李根货；二、李根货自行办理过户手续，由崔大尿提供相关手续并以配合；三、签字以前此房屋若有不良抵押行为，后果由崔大尿负责；四、今后若因此房屋发生纠纷，均由崔大尿负责，房产归李根货所有；五、协议由签字之日生效，任何一方不得违约，否则，违约方赔偿对方双倍经济损失；六、此协议一式肆份，双方不得反悔，空口无凭，立字为据。后崔玉华以崔大尿的名字与李根货签订了房屋买卖协议，并把房产证交给了李根货。李根货在房产登记部门于2011年1月20日办理了房屋产权变更登记。房屋产权人由崔大尿分别变更为李根货房产证号为0001048**、刘俊杰（李根货外甥）房产证号为0001048**。后崔玉华以未同李根货一起办理过户手续，该房屋过户登记行为违法为由，向房产登记部门申请予以撤销房产证的变更。确山县人民政府房屋产权登记部门以因申请人李根货办理转移登记申请时，原产权人崔大尿没有签字，他人代替原产权人签字，违反了《房屋登记办法》第十二条的规定，于2012年4月8日公告撤销了申请人李根货的000104857号房屋产权证和刘俊杰的0001048**号房产权证。李根货要求崔玉华按合同约定办理房产过户手续未果，引起纠纷。
确山县人民法院一审认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间签订有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自合同成立时生效。崔玉华将其位于确山县双河镇双河街的房屋一栋出卖给李根货，李根货先后两次向崔玉华支付购房款52万元，之后双方签订房屋买卖协议，并交付房屋及房产证。庭审查明该合同是双方当事人的真实意思表示，经审查该合同内容不违反法律、法规的强制性规定，是有效合同。经查明房价款支付52万元，李根货诉称其支付购房款54.76万元与事实不符。虽然协议中约定购房款42万元，但因该约定系买、卖双方当事人为漏税所做的虚假约定，购房款的确认应以实际交付款数为准，现李根货对房屋及房产证已实际占有，属善意购买，李根货经相关部门取得房屋产权证后又被撤销，但不影响买卖房屋合同的效力。崔玉华辩称其妻子李西莲不知出售房屋应确认买卖合同无效的意见无相关证据证明，不予采信。崔玉华应当遵循诚实信用原则按照合同约定，全面履行合同义务，协助李根货办理房产过户手续。李根货的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。按照《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十三条之规定，判决如下：确认李根货与崔玉华于2010年12月30日签订的《房屋买卖合同》有效，登记在崔大尿名下的第00004416、第00009648号房屋产权归李根货所有。案件受理费9276元，财产保全申请费3258元，合计12534元，由崔玉华负担。
宣判后，崔玉华不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定部分事实及适用法律均有误。集体组织成员的宅基地禁止出卖给该集体组织以外的主体。双方的房屋买卖行为，买卖的不仅是房屋，同时处分了宅基地使用权。因此，该合同违反了法律的强制性规定，损害了其所在集体组织的利益，依法应为无效。请求依法判决。
李根货答辩称，原审法院判决认定事实清楚，证据充分，符合法定程序，适用法律正确。崔玉华的上诉事实与理由没有依据，原确山县双河镇双河村田庄组全体村民已整体转为城镇居民，土地也已变为国有土地。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院二审认为，崔玉华与李根货口头协议，崔玉华将其坐落于确山县双河镇双河街（明临路路南）二层楼房（共十二间）房产以52万元的价款转让给李根货。双方于2010年12月30日签订了《房屋买卖协议》，李根货于2010年11、12月分二次向崔玉华付款共计52万元。2010年12月30日，崔玉华将该房屋产权证及房屋交付给李根货。2011年1月20日，李根货在确山县房产登记部门办理了房屋产权变更登记。该买卖合同是双方当事人的真实意思表示，李根货属于善意购买该房屋。李根货经相关部门登记取得房屋产权证后，虽然又被撤销，但不影响该买卖房屋合同的效力。关于崔玉华上诉称原审判决有部分事实认定及适用法律有误，集体组织成员的宅基地禁止买卖，该合同违反了法律的强制性规定，依法应当归无效的问题，因崔玉华未提交相关证据加以说明，故该上诉理由不足，不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，证据充分，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9276元，由崔玉华负担。
崔玉华申请再审称，1、原一、二审判决认定事实错误，崔玉华从未与李根货签订过房屋买卖协议，该买卖协议客观上并不存在，系李根货伪造的。确山县房地产管理所于2012年6月1日出具的情况说明是在一审庭审后，没有经再次开庭质证。且房屋买卖协议第六项明确约定“此协议一式肆份”，即使丢失一份还应有另外三份，原审以申请人不认可的协议复印件定案错误。2、原一、二审判决适用法律错误，本案诉争房屋所占土地系集体所有，原审认定此宅基地为城镇所有没有事实和法律依据。3、原审漏列崔玉华的妻子李西莲为本案必要共同诉讼人，系程序违法。综上，请求撤销原一、二审判决，支持其再审请求。
李根货答辩称，1、其与崔玉华在2010年12月30日签订的房屋买卖协议客观存在，且该协议依法成立有效。2、本案诉争房屋所占土地系国有土地，崔玉华也未提交相关证据予以证明土地为集体所有。3、崔玉华对诉争房屋具有处分权，出卖房屋的事实其妻子李西莲是明知同意的。李西莲不是本案必要共同诉讼人，且其已另行起诉。综上，原一、二审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求维持原判，驳回崔玉华的再审请求。
根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、崔玉华与李根货之间的房屋买卖合同是否合法有效？2、原审是否漏列崔玉华的妻子李西莲为本案当事人？
再审查明，崔玉华之妻李西莲向确山县人民法院起诉崔玉华和李根货，请求解除二人所签订的房屋买卖合同纠纷一案，确山县人民法院已于2013年9月5日裁定驳回了李西莲的起诉。另查明，确山县房屋产权登记部门于2013年9月6日为李根货重新颁发了确房权证确山字第201308**号房屋所有权证。再审认定的其他事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，关于本案的第一个争议焦点：崔玉华与李根货之间的房屋买卖合同是否合法、有效的问题。本案中，崔玉华将其坐落于确山县双河镇双河街（明临路路南）的一栋二层楼房出卖给李根货，李根货分两次向崔玉华支付购房款52万元，有崔玉华向李根货出具的收条及银行汇款凭证证明，且崔玉华向李根货交付了房屋及房产证。从原审及再审双方提交的证据、庭审查明情况看，崔玉华与李根货之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，是合法、有效合同，且双方已实际履行，崔玉华关于其与李根货之间不存在房屋买卖协议的主张与事实不符，于法无据，不予采信。关于本案的第二个争议焦点：原审是否漏列崔玉华的妻子李西莲为本案当事人的问题。因该争议房产登记在崔玉华名下，崔玉华将该房产卖于李根货时，基于房产登记的公示公信原则，对于买房人李根货而言，其有充分理由相信崔玉华为该房屋的所有权人，对该房屋具有处分权。至于该房屋是否是崔玉华与李西莲的夫妻共同财产，李根货作为善意第三人并不知情。现李根货已支付给崔玉华购房款52万元，并办理了房屋产权过户登记，该房屋买卖合同事实上已履行完毕。李西莲若认为崔玉华擅自处分了夫妻共同财产，则可另行主张权利，其不是本案中必须参加诉讼的当事人，故原审不存在漏列当事人的情形。综上，崔玉华的再审请求理由不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2012）驻民二终字第313号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖萌菊
审 判 员 荣艳艳
代理审判员 丁耀东
二〇一四年八月十九日
书 记 员 王 敏