四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民提字第403号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：胡娟娟，女，汉族。
委托代理人：杨彬，四川启为律师事务所律师。
委托代理人：林敏，四川启为律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都新界广场商业有限公司。住所地四川省成都市锦江区天府广场东御街******号。
法定代表人：朱海，总经理。
委托代理人：李继承，四川衡平律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地四川省成都市锦江区东御街******号。
法定代表人：江秉金，董事长。
委托代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。
委托代理人：黄薇，北京康达（成都）律师事务所律师。
申请再审人胡娟娟因与被申请人成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第5176号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年4月25日作出（2014）川民申字第710号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。申请再审人胡娟娟的委托代理人杨彬，被申请人新界公司的法定代表人朱海及委托代理人李继承，被申请人洋洋公司的委托代理人彭晶、黄薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年7月2日，一审原告胡娟娟起诉至成都市锦江区人民法院称，2001年11月7日，其与成都摩尔商业经营有限公司（简称摩尔公司）就合作经营成都市锦江区东御街55-223号1栋2层1-91号商铺事宜签订了《合作经营协议》（该协议“名为合作经营，实为租赁关系”），约定胡娟娟将该商铺交由摩尔公司经营10年，每年收取约定红利，期限届满后，摩尔公司无条件退还商铺。在该协议履行期间，摩尔公司被依法吊销了营业执照。摩尔公司的《合作经营协议》中的权利义务全部转移给新界公司承继，该商铺一直由洋洋公司在实际使用。按照《合作经营协议》的约定，新界公司应在2011年11月7日前将该商铺退还胡娟娟，但迄今为止新界公司未依法将该商铺退还胡娟娟，仍由摩尔公司在非法占有使用，严重侵害了胡娟娟的合法权益。请求判令：1.新界公司、洋洋公司立即停止侵权并返还位于成都市锦江区东御街55号1栋2层1-91号的商铺；2.新界公司、洋洋公司从2011年11月18日起至实际交付房屋时止按市场价格向胡娟娟支付房屋占有使用费（截止起诉时的费用为84459.7元）；3.新界公司、洋洋公司承担本案全部诉讼费和保全费。新界公司辩称，按照协议约定内容，期满后商铺应当退还给业主即胡娟娟，但由于洋洋公司经营的商铺系一整体，不宜分割，故不能退还。胡娟娟主张损失的计算标准于法无据，请求驳回胡娟娟的全部诉讼请求。洋洋公司辩称，1.胡娟娟的商铺所在的海发商厦负2至5层应作为整体统一经营使用。海发商厦负2至4层在销售时即按产权式商铺分割销售，业主所购买面积享有的专有权利与一般意义上的建筑物区分所有权有区别，是一种按份共有的关系，任意一户业主都缺乏独立经营的条件；2.洋洋公司的租赁合同在先，业主的商品房买卖合同、《合作经营协议》在后，全体小业主在购房之时就已明知并书面认可，海发商厦负2至5层通过统一经营来获取租金利益，保证业主整体利益最大化，从而实现个体利益最大化；3.全体业主关于整体租售的共同约定为：海发商厦负2至5层整体经营，租赁给洋洋公司经营使用，该协议为全体业主的共同意志，对合同双方及全体业主有普遍约束力，经营期满后，商场经营应遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划；4.在海发商厦业主整体意志未发生改变的情况下，洋洋公司继续租赁原告的物业的行为合法，且最大限度地实现全体业主的共同利益，依法应受法律保护；5.关于洋洋公司租赁费用的问题，应参照《合作经营协议》关于租赁费用的约定，洋洋公司应按原约定标准每年7％执行；6.新界公司与洋洋公司之间并不是转租关系，洋洋公司是直接与开发商成都汇发置业有限公司（简称汇发公司）签订的租赁协议，这一事实已经两级法院终审判决；7.原告主张的损失计算依据于法无据。
一审法院经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。
2001年8月20日，汇发公司（甲方）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名“海发商厦”）大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部（各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”
胡娟娟购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号的商铺。汇发公司提交了摊位分户平面图。2011年9月，胡娟娟取得了《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1栋2层1-91号；设计用途：商业；建筑面积31.23平方米，其中公摊面积12.93平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2001年11月7日，摩尔公司（甲方）与胡娟娟（乙方）签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2001年11月7日起，至2011年11月7日止，共10年；第四条：出资和经营方式：1.甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2.乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业2层A区91号，购置价为626174元交付甲方使用；3.合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1.合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1.合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5.合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3.合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”2005年7月6日新界公司（甲方）与胡娟娟（乙方）签订了《合作经营协议补充协议》，约定：一、《合作经营协议》第四条内容变更如下：物业区位号新标识为2层1区91号，建筑面积31.23平方米，购置价633443元；二、《合作经营协议》第五条，甲方向乙方分配红利的金额变更为44341元，每满一年支付一次。
其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括胡娟娟在内的业主。
2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向四川省成都市中级人民法院提起诉讼。该院作出（2006）成民初字第486号民事判决书，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与摩尔公司签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔公司的委托合同关系，原摩尔公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”
2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向原一审法院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。原一审法院作出民事判决书，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至二审法院，二审法院经审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。
同日，海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”
2011年11月7日，新界公司与胡娟娟约定的合作经营期限届满。
海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的小业主有560户、面积为12960.68平方米，已签约业主户数与所占面积均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后）。
一审判决认定上述事实所依据的证据有：胡娟娟身份证、新界公司、洋洋公司信息查询单、企业名称变更核准通知书、房产证、海发商城地面分户平面图及摊位平面图、《合作经营协议》及《补充协议》、《关于海发新世界大楼部分物业的租赁协议》、（2006）成民初字第486号民事判决书、（2007）川民终字第384号民事判决书、（2007）锦江民初字第2178号民事判决书、（2008）成民终字第266号民事判决书、红利分配表及进账单、业主委员会备案情况、成都市海发商厦管理规约、签约统计表及原审法院对签约业主的调查情况说明等。
一审法院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括胡娟娟在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，小业主要求收回商铺，赔偿损失。一审法院认为案件的争议焦点在于：一、胡娟娟要求返还商铺、恢复原状的请求能否成立；二、新界公司、洋洋公司是否应当向胡娟娟支付租金和物业占有使用费。
对于第一项争议焦点，一审法院认为，第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案海发商厦负2至4楼小业主共有1094户，其中选择继续与洋洋公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括胡娟娟自身的权益。第二，据查明事实，本案讼争的商铺在出售前即已整体出租给洋洋公司作为商场统一经营使用。胡娟娟在购买讼争商铺的同时即与新界公司签订了《合作经营协议》，其中该协议第六条约定，合作经营期满后，胡娟娟若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度。从上述事实可以看出胡娟娟在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。第三，本案中，虽然胡娟娟提交的权属证书能够证明位于锦江区东御街55号1栋2层1-91号建筑面积31.23平方米的房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限。庭审中，胡娟娟虽然提交了购房时由开发商汇发公司提供的分户平面图，但该图所示业主所购面积之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，胡娟娟也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。原审法院通过现场调查核实，海发大厦负2至4层实践中也并未进行实体墙体分隔，胡娟娟要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，洋洋公司使用面积不仅包括胡娟娟所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于胡娟娟的商铺无法实际分割，即使洋洋公司同意返还商铺，也可能会侵害其他业主的利益，因此原审法院认为该案不具备返还条件。第四，据查明事实，2006年、2007年小业主等个人起诉新界公司解除协议纠纷系列案中，经两审终审，法院生效判决已确认，因起诉的小业主所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，由此驳回了起诉的小业主解除协议的诉讼请求。同理，本案中，在大多数业主要求继续出租商铺给洋洋公司的情况下，胡娟娟要求收回商铺的理由依然不能成立。
综上所述，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于胡娟娟要求返还商铺的请求，一审法院不予支持。
对于第二项争议焦点，一审法院认为，新界公司与胡娟娟签订的《合作经营协议》履行期限已经届满，双方权利义务已经履行完毕，现新界公司并未继续占用其商铺，故胡娟娟要求新界公司赔偿占用期间的损失的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，洋洋公司仍在使用胡娟娟所有的商铺进行经营，故向胡娟娟承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。对于使用费标准问题，一审法院认为，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与洋洋公司新签订的租金标准为15%（税后），根据公平原则，胡娟娟要求的使用费标准可以参照此标准计算至主张权利之日止。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，成都市锦江区人民法院于2013年5月23日作出（2012）锦江民初字第3295号民事判决，一、洋洋公司于判决生效之日起十日内向胡娟娟支付物业使用费［从2011年11月8日起至2012年8月1日（起诉前一日），按633443元×15%／365天×实际占用天数为标准计算］；二、驳回胡娟娟的其他诉讼请求。如果未按上述判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2112元，减半收取1056元，由胡娟娟负担50元，洋洋公司负担1006元。
胡娟娟不服一审判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉称，原审判决事实认定和法律适用错误。业主在专有面积内享有排他的权利，返还物业不会损害他人利益，维持现状也没有维护胡娟娟的合法权益；与胡娟娟建立租赁关系的是新界公司而非洋洋公司；原审认定案涉物业产权面积无法分割错误；新界公司未履行返还物业的义务，应与洋洋公司一起承担赔偿责任；原审将本案案由确定为租赁合同纠纷错误，应为侵权纠纷；原审认定与洋洋公司签约业主过半缺乏依据；原审参照已签订合同的标准计算损失错误等。请求撤销原审判决，改判新界公司、洋洋公司停止侵权，返还胡娟娟位于东御街55号1栋2层1-91号的房屋，从2011年11月8日起至实际交付房屋时止按市场租金价格赔偿损失并承担一、二审诉讼费。被上诉人洋洋公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。被上诉人新界公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审法院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实二审法院予以确认。
二审法院认为，洋洋公司是否应将案涉商铺退还给胡娟娟，洋洋公司和新界公司是否应向胡娟娟赔偿损失，是本案在二审中的争议焦点。一审法院在一审中对已签约小业主户数进行了调查，二审法院认定一审法院调查的已签约小业主户数客观真实，可以作为判决的依据。首先，根据本案已查明的事实，胡娟娟购买的东御街55-223号1栋2层1-91号商铺，属于海发商厦2层的一部分，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，该商铺难以与其他业主的商铺相区分，不具备独立经营的条件。第二，胡娟娟在购买讼争商铺时明知商铺所有权性质以及商场对商铺实行统一经营模式，也明知自己对商铺的权利必然受制于大多数业主的整体意志。事实上现在海发商厦大部分业主均已与洋洋公司续签合同，由洋洋公司在海发商厦继续经营。第三，如果将胡娟娟的商铺予以返还，必将影响商厦的整体经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括胡娟娟自身的权益。故一审法院认定案涉商铺与其他业主出租的商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性，驳回胡娟娟关于退还案涉商铺的诉讼请求并无不当，应予维持。对于胡娟娟上诉认为洋洋公司和新界公司应按市场租金价格的标准赔偿其损失。二审法院认为，2011年11月7日后新界公司并未占用胡娟娟的商铺，胡娟娟要求新界公司赔偿损失无相应事实依据和法律依据，故对胡娟娟要求新界公司赔偿损失的上诉请求，二审法院不予支持。根据本案案涉物业的特殊情况，胡娟娟主张按照市场租金价格标准赔偿损失的上诉理由不能成立，一审法院根据公平原则，参照洋洋公司与大多数业主签订的同一大楼内并已实际履行的租赁协议约定的租金标准，确定洋洋公司从2011年11月8日起至2012年8月1日止向胡娟娟支付物业使用费符合本案实际情况，二审法院予以支持。本案纠纷系基于案涉物业的租赁状态是否继续而产生，故一审将本案案由确定为租赁合同纠纷并无不当。综上，上诉人胡娟娟的上诉请求均不能成立，二审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，四川省成都市中级人民法院于2013年10月28日作出（2013）成民终字5176号民事判决，驳回上诉，维持原判。
胡娟娟申请再审称，（一）两审法院认定胡娟娟要求返还的房屋不具备条件，既无事实依据也无法律依据。1.二审认定合同届满后选择继续与洋洋公司建立租赁关系的业主在户数与面积上都超过半数，如果返还房屋将损害其他业主的权利，而维持现状则有利于保护全体产权人的权益，该认定是错误的。所有业主前期都是与新界公司建立的租赁合同关系，从未与洋洋公司建立过租赁关系；业主在专有面积内享有排他权利，任何人不得强迫业主违反意愿使用房屋；本案不涉及其他业主收益权被侵害的问题，维持现状并没有维护胡娟娟的合法权益。2.二审法院认定胡娟娟在购买房屋时就知晓并同意接受统一经营的模式，行使权利时必须服从大多数业主的整体意志，该认定也是错误的。胡娟娟购买房屋时间在洋洋摩尔公司与出卖方签订租赁合同时间之前，现无证据证明胡娟娟在购买房屋时，出卖方告知过已将房屋租赁给洋洋摩尔公司的事实，洋洋摩尔公司与出卖方签订的租赁合同对胡娟娟不具有约束力；与胡娟娟建立租赁关系的是新界公司，不是洋洋公司；业主大会只能就公共面积的使用进行约定，无权决定业主专有权的行使，也无证据表明业主公约或业主委员会对专有面积的使用有约定或作出决议；洋洋摩尔公司与业主单个签订的协议，并没有形成统一的意见，不能简单地用人数的多少而认定是整体一致的体现，更不能以债权关系来决定物权关系。3.二审认定本案房屋无明确的四至界限，购买的面积难以与其他业主的权益区分，产权面积无法实际分割，即使分割也可能损害其他业主的利益，该认定同样错误。虚线同样可以代表界限划分，在摊位平面图和分户图中均明确标明了胡娟娟房屋的具体位置、面积、相邻方等信息，权利义务关系明确，不存在与其他业主的权利冲突；难以区分不等于无法区分，只要相邻业主之间意思一致，任何一种分割形式都是有效的；若因分割影响商厦的整体经营，可能侵害其他业主的利益，应由其他业主来主张权利。（二）原审认定新界公司已履行完权利义务，不应承担损失赔偿责任，并认为租金标准应由业委会与洋洋摩尔公司进行协商确定，现参照已签订合同的标准（税后15%）计算损失，上述认定是错误的。新界公司将胡娟娟的房屋转租给洋洋公司后，未按约返还房屋，由洋洋公司在占有，双方属共同侵权，应承担连带赔偿责任；业委会无权代表胡娟娟与其他第三方进行协商，租赁房屋不可能适用一样的租金标准，其他业主约定的内容对胡娟娟不具有约束力。（三）两审法院以洋洋公司提交的签约业主统计表为依据，认定已签约业主有560户，签约面积达12960.68平方米，并以此为基础适用少数服从多数的原则对本案进行判决，没有法律依据。该统计表是由洋洋摩尔公司自己制作，无租赁合同等其他证据佐证。（四）两审法院实体判决错误，认为制造当事人诉累，不利于纠纷化解。两审法院一方面认定洋洋公司构成侵权应赔偿损失，另一方面却驳回胡娟娟要求停止侵权的诉讼请求，相互矛盾；新界公司系共同侵权人，应承担连带责任，两审法院错误免除新界公司责任。本案应适用《中华人民共和国侵权责任法》，但两审法院错误引用《中华人民共和国物权法》的规定。胡娟娟请求再审并依法改判。
洋洋公司辩称，（一）本案海发商厦负2至4层小业主所购买面积享有的权利区别于一般建筑物区分所有权，小业主购买面积之间在平面上紧密相连，在空间中没有分割墙体，无固定界限，不具有构造上的独立性，不能排他独立使用，其实质为按份共有的共有权，该性质决定应当统一经营。（二）全体小业主在购房时就已明知且书面认可海发商厦通过统一经营来获取租金利益，洋洋摩尔公司的租赁合同在先，业主的商品房买卖合同、合作经营协议在后，洋洋摩尔公司并非次承租人。合作经营协议为胡娟娟和全体业主的共同意志，对合同双方及全体业主有普遍约束力，即经营期满后，商场经营应遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划。（三）根据目前面积且人数半数以上的业主与海发商厦管理方均认可洋洋摩尔公司继续租赁并统一经营的现状，在海发商厦业主整体意志未改变承租方的情况下，由洋洋摩尔公司统一租赁海发商厦负2-5层作商场经营，既符合《合作经营协议》、《成都市海发商厦业主大会议事规则》、《成都市海发商厦管理规约》的约定，也能最大限度保障业主共同利益，从而实现个体利益最大化。请求驳回胡娟娟的再审请求。
新界公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院再审查明的事实与一审、二审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是：（一）洋洋公司是否应将案涉
商铺退还给胡娟娟；（二）物业占用的赔偿标准如何确定；（三）新界公司是否承担物业占用连带赔偿责任。
（一）关于洋洋公司是否应将案涉商铺返还给胡娟娟的问题。本院认为，1．案涉商铺属于虚拟产权式商铺，其所有权的行使应受到一定的限制。虚拟产权式商铺的特征是没有明确的四至界限，商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权要受到一定的限制，主要表现为：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。具体本案，汇发公司将海发商厦地下二层至地面五层先租赁给洋洋公司，后又将位于海发商厦二层的本案诉争商铺出售给胡娟娟等1094户业主，各业主购买的案涉商铺的产权证上没有记载四至界限，胡娟娟等业主将该商铺交给新界公司使用，胡娟娟每年收取固定比例红利，上述事实表明，本案商铺的性质即是虚拟产权式商铺。根据本案查明的事实，胡娟娟在购买商铺时应当知晓该商铺的性质，故其应承担所有权行使受限的相应风险。2．一、二审均查明，目前海发商厦的业主中选择与洋洋公司续签合同并由该公司继续经营的业主，人数与所占面积比例均超过半数。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项关于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定和海发商厦业主大会制定的《成都市海发商厦管理规约》第八条关于“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”的规定，上述续签合同业主的人数与所占面积比例均超过半数的事实，符合法律及管理规约的规定。虽然各业主系分别与洋洋公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但超过半数的业主已与洋洋公司签约的事实，既是各续约业主就自己的专有权进行了处分，也就共有部分形成了多数意见，还足以表明全体业主之间实际上难以再形成否定由洋洋公司继续经营的决定，故应当视为超过半数的业主已就由洋洋公司继续经营的重大事项作出了有效的共同决定。因此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”和第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”的规定，胡娟娟应当遵守管理规约和业主的共同决定。
由于本案诉争商铺系虚拟产权式商铺，性质上全体业主按份共有，故每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定，而超过半数业主作出的由洋洋公司继续经营的共同决定导致诉争商铺难以返还，该商铺不具备返还条件，原一、二审作出的不予支持其主张的判决并无不当。胡娟娟关于要求返还商铺的理由不能成立，本院不予支持。
（二）关于物业占有使用的赔偿标准问题。本院认为，原一、二审按照公平原则，根据大多数业主与洋洋公司续签协议约定的15％（税后）租金标准，确定洋洋公司向胡娟娟以此标准支付物业占有使用费，既尽可能维护了胡娟娟的合法收益权，也尊重了超过半数业主的共同决定的客观事实，并无不当。因此，胡娟娟再审提出以其它标准计算占有使用费的主张，其依据不充分，理由不能成立，本院不予支持。
（三）关于新界公司是否应承担连带赔偿责任的问题。本院认为，因新界公司与胡娟娟签订的《合作经营协议》履行期限已届满，新界公司并未占有本案诉争商铺，其赔偿责任已由实际占有使用人洋洋公司承担，故新界公司在本案中不应再承担赔偿责任，胡娟娟要求新界公司承担连带赔偿责任的理由亦不能成立，本院亦不予支持。
综上，本院认为，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。申请再审人胡娟娟的再审请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第5176号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 漆光碧
审 判 员 王晓东
代理审判员 甘海涛
二〇一四年十一月三日
书 记 员 崔 艳