湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0112民初4018号
原告：易建成，男，汉族，1964年7月25日出生，住址长沙市岳麓区。。
委托诉讼代理人：黄平，湖南开阳律师事务所律师。
被告：湖南车商投资股份有限公司，住所湖南望城经济开发区投资服务中心综合楼三层，统一社会信用代码91430100565949942Q。
法定代表人：李伟军。
委托诉讼代理人：周广，湖南国广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄哲理，系被告公司工程部经理，男，汉族，1968年12月12日出生，住址湖南省望城县丁字镇石渚湖村桐子坡组29号，公民身份号码。原告易建成诉被告湖南车商投资股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易建成及其委托诉讼代理人黄平，被告湖南湖南车商投资股份有限公司的委托诉讼代理人周广、黄哲理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易建成向本院提出诉讼请求：1、确认被告单方解除《租房协议》无效，责令被告向原告支付违约金264000元；2、被告向原告支付房屋修缮费用154560元（两间杂屋97200元、3张大门27360元、房屋其他设施30000元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告分别于2011年11月25日、2012年5月8日签订《租房协议》及补充协议，双方在协议中约定：原告将长沙市望城区黄金镇三益村自建房屋及周边的自留地等出租给乙方，租赁期为20年，自2012年1月1日开始实际计算租期。租金为前3年每年12万元，以后每三年一次递增10%。合同签订后，原告按照被告要求清理杂物、移栽花木、拆除杂屋等，并如期将出租房屋交付给被告使用，当时被告对该房屋承租的面积及房屋状况均表示认可。在承租两年后，在被告未告知原告的情况下，将该房屋转租给第三方牧童公司，从中获取租金差价，后牧童公司因故与被告解除转租合同，被告因此伺机寻找借口通知原告解除合同，拒绝支付相应时间段租金。原告曾多次主动与被告协商，但被告公司无人对此事负责，至今也无法妥善解决。对于被告违反合同约定之行为，双方在《租房协议》约定：被告接到原告催款通知15天后不按协议要求支付租金时，原告有权收回出租标的，并有权要求被告按两年租金数额进行赔偿。
被告湖南车商投资股份有限公司辩称：原告起诉没有事实和法律依据。关于解除合同的效力和违约金的问题，由于岳麓大道辅道进行扩建，征收了原告房屋的前坪，征收属于政府行为，该行为属于不可抗力。被告依据政府征收致使合同目的不能实现，解除合同符合法律规定及合同约定，被告不存在违约，被告已通知原告于2017年5月1日起解除租房合同，原告在被告送达解除通知后，超过三个月后才对解除合同提出的异议向法院起诉，根据合同法解释（二）之规定，人民法院应予以驳回。被告已将房屋租金预交至2017年8月31日，根据合同规定，如遇政府征收，合同自动终止，租金多退少补，原告应将多收的四个月租金退还给被告。关于修缮费用的问题，根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，继续履行，双方在协议及补充协议中对此有明确的约定，原告的赔偿请求均属于租赁物必须达到的条件，原告自愿履行改造，使房屋达到出租条件，被告不应当承担修缮费用。原告认为被告转租导致合同解除，转租的问题，合同中并未约定，而且超过六个月的时间原告亦未提出异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，当事人对证据的三性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。本院查明的事实如下：2011年11月25日，原、被告之间签订租房协议，2012年5月8日签订租房补充协议。双方约定：被告租赁原告房屋810㎡，房屋前坪672㎡，房屋后面自留山345㎡。被告要求原告除清空房屋外，还要求原告将房屋前坪内的树木、花草全部清除，拆除后面的部分杂屋，砌好隔离墙，安装独立电表，保障污水排放设施完善畅通，费用原告自理。租赁期限20年，租金为120000元/年，第一年租金一次性支付，以后每半年支付一次，每3年增加一次租金，每次增加10%,从2012年3月1日实际交付使用之日起计算租金。并约定如遇政府征收，租房协议自动终止，租赁费计算至当月月底。违约责任：如原告毁约，原告赔偿被告一年的等额租金和有关损失；如被告不按协议支付租金，原告有权解除合同，并有权要求被告赔偿2年的等额租金。合同签订后，原告按约定交付了房屋及相关场地，被告对场地进行了平整，并按约支付租金。被告租赁原告的房屋拟办公及汽车售后维修，由于汽车销售不景气，被告所租赁的房屋及场坪一直空置，2013年下半年被告未经原告同意将房屋转租给第三人，第三人进驻后，拆除了2.8m×3m的大门3张（按800元/㎡计算价值27360元），并在房屋的外墙添置广告牌，室内通讯、电力线路进行重置，由暗线路改为明线路，原告提出不能拆除大门，被告承诺拆除是为了更换更好的大门，原告予以默认，未行使解除租赁合同的权利。2016年下半年，岳麓大道辅道开始扩建，原告房屋前坪土地被征收约460㎡，被告认为影响其对房屋及场坪的规划使用，达不到被告的合同目的，2017年4月20日，被告依据合同约定作出要求自2017年5月1日起解除合同的通知，并向原告送达通知书，原告拒收，2017年4月22日被告通过快递方式送达，原告仍然拒收，2017年4月28日被告通过短信的方式发送通知给原告，原告在庭审中认可收到终止合同通知书。通知中未要求原告返还2017年5月-8月已付租金，双方在协调过程中被告也明确表示自愿放弃租金的返还。
本院认为，原告易建成与被告湖南车商投资股份有限公司签订的房屋及场坪租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告易建成与被告湖南车商投资股份有限公司签订的房屋及场坪租赁合同合法有效。被告将房屋及场坪转租给第三人，原告未主张解除租赁合同的权利，应当视为原告对自己权利的放弃。岳麓大道辅道2016年下半年开始扩建，政府征收原告房屋前坪的土地，其征收行为属于不可抗力，被告依据政府征收土地致使合同目的不能实现提出解除合同符合法律规定，同时也符合合同约定，合同自2017年5月1日起解除，原告在超出三个月后请求法院确认解除合同的效力并提出支付违约金264000元的请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的清空房屋、清除房屋前坪内的全部树木花草、拆除房屋后面的部分杂屋、砌好隔离墙、安装独立电表等情况，均属于租赁物必须达到的条件，不属于被告自主改善或毁损，被告对其不承担责任。被告对场坪的整理也经过了原告的同意，被告无需赔偿损失，但对于被告租赁房屋及场坪后拆除大门、室内通讯及电力线路重置等给原告造成的损失，被告应当予以赔偿，原告按800元/㎡计算大门的价格，该价格在合理范围内，被告应赔偿原告大门损失费27360元；原告拆除外墙广告牌、重新布置室内通讯及电力线路需要一定的费用，本院酌情支持赔偿原告15000元。两项共计42360元。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告湖南车商投资股份有限公司在本判决生效后15日内赔偿原告易建成损失费42360元。如被告湖南车商投资股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
驳回原告易建成的其他诉讼请求。
本案受理费7578元，因适用简易程序减半收取3789元，原告易建成负担3410元，被告湖南车商投资股份有限公司负担379元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 彭小斌
二〇一八年一月十八日
书记员 宋金文
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。