安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖10民终22号
上诉人（原审原告）：李爱平。
委托代理人：黄升剑，安徽地平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：程宏虎。
上诉人（原审被告）：方月红。
委托代理人：程宏虎，系方月红丈夫，身份事项同前。
上诉人李爱平与上诉人程宏虎、方月红因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2015年11月24日作出的（2015）屯民一初字第01491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人李爱平及其委托代理人黄升剑，上诉人程宏虎、方月红的委托代理人程宏虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落黄山市屯溪区安东路18-19号房屋系余春兰户于1993年开始申请建设的自建房，余春兰于1996年10月8日将该房连同未完工部分转让给李爱平。程宏虎与方月红系夫妻关系。2013年8月29日，李爱平（甲方）与方月红（乙方）签订租赁合同约定，甲方将坐落安东路18-19号街边店面出租给乙方经营使用，约定租期为2013年9月1日至2016年9月1日止；租金按整年支付，年租金3万元，付款方式为一年一付，先付后用；租赁成立后，自合同签订之日起，乙方需向甲方交付租房押金2000元；乙方若提前退租，则视同乙方为单方毁约行为，甲方有权扣除乙方所交押金及剩余店面租金，以作违约赔偿付给甲方；合同期限内，损坏及丢失店内构件，由乙方承担赔偿及修复，情节严重者，甲方有权扣除押金，若进行破坏性改装装修店内原有设施，需经甲方同意方可进行；乙方若需续签或者不续租合约都应提前一个月向甲方提出，同等条件下，乙方有优先承租权，甲方不得干预，租金涨幅不超过10%；租赁期间，店面经营租赁税收及其它因乙方经营所产生之费用均由乙方自行承担。2014年9月1日，李爱平（甲方）与程宏虎（乙方）签订关于租赁合同的新增协议，约定甲方将店面后的单间出租给乙方，时间为2014年9月1日至2016年8月31日止，租期2年，年租金2400元，租金先付后用，一年一付；该单间已经过乙方破拆过的墙体结构部分和电源电路部分，在合同到期之前，乙方需无条件恢复所有结构及设施到原样；若乙方不能按时、保质、保量恢复到原样，甲方将扣除所有押金（包括原租赁合同的押金）以作赔偿，乙方不得异议；乙方若续租，需提前一个月向甲方提出商议，乙方有优先续租权；乙方需缴付甲方押金500元，在双方没有任何异议的情况下，本合同期满，甲方应如数退还押金给乙方，合同终止。2015年8月31日，方月红发短信通知李爱平退租。程宏虎、方月红在租赁期间拆除店内部分墙体、改装插座，并在腾空时拆走其安装的两扇玻璃门、天花板等物品，现未恢复原状。
另查明：李爱平已收取18-19号店面2013年9月1日至2014年9月1日期间的租金3万元、2014年9月1日至2015年9月1日期间的租金31500元，新增协议约定的单间2014年9月1日至2015年9月1日期间的租金2400元。李爱平共收取押金2500元。2015年9月1日，李爱平以程宏虎、方月红提前退租并恶意损坏租赁房屋设施为由向法院提起诉讼，请求判令：1.解除其与程宏虎、方月红于2013年8月29日签订的租赁合同及2014年9月1日签订的补充协议；2.程宏虎、方月红赔偿被其破坏的房屋顶棚及地面、墙体、门、窗和水电合计1.6万元；3.程宏虎、方月红承担因损坏房屋致其不能正常出租期间的租金（租金按每月2966.25元计算至修复完成）。庭审中，李爱平变更第二项诉请中的赔偿损失为恢复原状。
原审法院认为：案涉房屋系经过相关部门批准后建造，李爱平作为房屋的所有权人有权出租收益。李爱平与程宏虎、方月红签订的租赁合同及新增协议并未违反法律规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。李爱平已将约定的租赁物交付程宏虎、方月红经营使用，程宏虎、方月红应依约使用租赁物并按时支付租金。合同约定租期为2013年9月1日至2016年9月1日止（店面后单间的租赁时间为2014年9月1日至2016年8月31日止），程宏虎、方月红于2015年8月31日即通知李爱平退租，已构成违约，程宏虎、方月红应承担相应的违约责任。因李爱平亦同意解除租赁合同，故其主张解除租赁合同及补充协议之请求，予以支持。因双方约定“乙方若提前退租，则视同乙方为单方毁约行为，甲方有权扣除乙方所交押金及剩余店面租金，以作违约赔偿付给甲方”，故李爱平已收取的押金2500元不予退还，作为程宏虎、方月红承担违约责任之违约金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”因租赁合同双方对已形成附合和未形成附合的装饰装修物在合同解除时如何处理未有约定，而程宏虎、方月红系违约方，其在租赁期间拆除店内部分墙体、改装插座，并在退租腾空时将店面内其安装的两扇玻璃门、天花板等物品拆走后均未恢复原状，导致李爱平不能及时将店面出租给第三人，确实影响其收益，故程宏虎、方月红应赔偿李爱平损失。因李爱平未提供具体损失的证据，综合考虑本案案情，酌情支持程宏虎、方月红支付李爱平一个月的租金损失2700元（32400元÷12个月=2700元／月），案涉房屋内损坏的物品由李爱平自行修复，对其主张的其他损失不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（二）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李爱平与方月红于2013年8月29日签订的租赁合同及李爱平与程宏虎于2014年9月1日签订的关于租赁合同的新增协议；二、程宏虎、方月红于判决生效后十日内支付李爱平租金损失2700元；三、驳回李爱平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费220元，由程宏虎、方月红负担。
李爱平不服原审判决，上诉称：1.程宏虎、方月红违约提前退租腾空店面后，其在承租期间改造的天花板、门窗、中间墙均未恢复原状，并恶意破坏案涉店面的地面砖，原审法院判令程宏虎、方月红不负责恢复案涉店面的原状于法无据；2.程宏虎、方月红提前退租，应当赔偿其一年的租金损失，且应当承担其不能将店面出租给他人的损失，原审法院判令程宏虎、方月红仅赔偿一个月租金显失公平。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者发回重审，并由程宏虎、方月红承担一、二审诉讼费用。
程宏虎、方月红答辩称：1.提前退租是因为李爱平单方面提高房租，私自改动合同，单方面提高电费和水费，干扰本人经营；2.案涉租赁房屋损坏，不是本人造成的，地砖破裂是使用中的正常损害，不存在恶意破坏；3.李爱平房屋不能出租，是由于目前租赁市场不景气，且李爱平在周边地区声名狼藉；4.李爱平租赁的房屋涉及19号、18-19号，19-1号三个地址，没有合法产权，涉嫌非法出租。
程宏虎、方月红不服原审判决，上诉称：1.李爱平未取得合法建房资质及相关产权证明，出租黄山市屯溪区安东路19号、18-19号、19-1号房屋系违法行为，双方的房屋租赁合同无效，原审法院对此认定错误；2.原审法院认定由本人支付给李爱平一个月的租金损失没有事实和法律依据。请求二审法院撤销原判，驳回李爱平全部诉讼请求，并由李爱平承担一、二审诉讼费用。
李爱平答辩称：程宏虎、方月红上诉的主要事实与理由与具体处理本案无任何关联性。安东路附近的自建房由于政府原因，统一未发放房产证。本人出租的是两间店面，沿路经营户以默认的方式编排门牌号。18-19号是指两间店面，19-1号为店面后的小房屋，不存在非法出租的情形。
二审期间李爱平在2016年1月19日向本院递交了申请证人叶某出庭作证的申请，证明将案涉房屋租赁给程宏虎、方月红之前的装修情况。本院经审查认为，该申请相关证据不充分，不足以证明叶某与李爱平之间存在租赁关系也不足以达到证明目的，故对李爱平的申请不予准许。
程宏虎、方月红在二审期间没有提交新的证据。
本院查明的事实与原审一致，对原审查明的事实予以确认。
本院认为：案涉房屋系李爱平经相关部门批准后自行建造，其作为案涉房屋的所有者依法有权租赁并获取收益，尽管李爱平在与程宏虎、方月红签订房屋租赁合同时对涉案房屋有18-19、19-1以及19号不同的表述，但程宏虎、方月红亦按照合同约定支付了租金及押金并一直实际承租案涉相关房屋，故李爱平与程宏虎、方月红之间2013年8月29日、2014年9月1日签订的二份房屋租赁合同合法有效，程宏虎、方月红上诉认为上述两份房屋租赁合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。双方当事人约定的租赁期限至2016年8月31日，方月红于2015年8月31日通知李爱平退租，李爱平亦同意解除合同，双方就解除合同已经达成一致。现有证据表明程宏虎、方月红在承租期间导致房屋地面损坏，且在双方均同意解除合同后，擅自拆除已附着于房屋的装饰物，影响房屋的实际使用功能，尽管李爱平没有提供证据对其具体损失予以证明，但房屋的相关损失客观存在，将房屋恢复至正常使用状态的时间亦客观必要，故原审法院按照李爱平上年度租金收益，酌情支持李爱平一个月租金损失作为其在自行维修期间房屋收益恰当，本院依法予以维持。李爱平在程宏虎、方月红退租腾空后，明知租赁的房屋存在损坏，并没有采取积极有效的措施防止损失扩大，应当对房屋不能对外出租等扩大损失承担责任，其上诉请求支持其一年的租金损失没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李爱平负担50元，程宏虎、方月红负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴林丹
代理审判员 方卫娟
代理审判员 刘 晨
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 李纪杭
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。