江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初15211号
原告刘永，男，1976年2月5日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
委托代理人赵梅，江苏众勋律师事务所律师。
委托代理人蔡心迪，江苏众勋律师事务所实习律师。
被告傅周贤，女，1959年9月24日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人王嵘，上海汉商律师事务所律师。
委托代理人余子晨，上海汉商律师事务所律师。
第三人刘芹，女，1979年12月13日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。
原告刘永与被告傅周贤、第三人刘芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日受理后，依法适用简易程序于2016年11月23日公开开庭进行了审理，后本案依法转为普通程序，并由何跃武担任审判长，陆芳、王思思担任人民陪审员组成合议庭于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告刘永的委托代理人赵梅、被告傅周贤的委托代理人王嵘、余子晨到庭参加了两次庭审，第三人刘芹到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告刘永提出诉讼请求：1、被告继续履行2016年5月25日原、被告间签订的房屋买卖合同，并将昆山市××绿地大道××楼××室、××室房屋交付并过户至原告名下；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月25日原、被告在昆山美乐居房产咨询公司的居间下签订了房地产买卖合同，约定原告购买被告位于昆山市××绿地大道××楼××室、××室房屋，总价款1900000元。合同签订后，原告按照约定向原告支付了首付款850000元，并申请了银行贷款，贷款银行交通银行股份有限公司昆山分行于2016年8月26日审批通过了原告的贷款申请，原告在贷款审批通过后与被告联系要求一起去房产中心办理过户手续，但却被被告拒绝。原告认为被告行为已违约，为维护合法权益，故提起本案诉讼。
被告傅周贤辩称，原、被告签订的是房地产居间合同并非房屋买卖合同，其性质只是预约协议；其次居间合同的第四条明确约定了买卖双方提出解除合同的条件，即承担20%违约金即可解除合同，被告已经于2016年9月5日向原告及第三人发出了解除合同通知；另外，原告向银行申请贷款时单方面改变了居间合同约定的交易条件，且未经被告许可变更了买受房屋的主体，添加了案外人陈梅作为买家，故被告不同意原告本案诉讼请求。另外，原告属于按现行政策无法在昆山购房的对象，故本案继续履行存在政策障碍。综上请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人刘芹辩称，我与原告刘永系兄妹关系，合同是我代原告刘永与被告签订的，实际购房人是原告刘永，支付首付款时也是刘永到现场由其本人支付的。刘永与陈梅系夫妻关系，原告无恶意欺骗行为。
经审理查明，原告刘永提供一份签订日期为2016年5月25日的《房地产（买卖）居间合同》，主张其与被告傅周贤之间存在房屋买卖合同关系，由其购买被告位于昆山市××绿地大道××楼××室房屋，房屋面积162.29平方米。该份合同中，首部出售方（甲方）处载明为傅周贤、林强，以及二人的身份证号码，买受方（乙方）处载明为刘芹，以及刘芹的身份证号码，居间方（丙方）为昆山美乐居房产咨询有限公司，合同的尾部签名时，甲方处先由林强代被告签字，被告傅周贤后补签字，现双方均认可实际出售方为被告傅周贤。乙方处在2016年5月25日先由刘芹签字，刘永后补签字，原告主张实际买受方为刘永，刘芹系其妹妹，商谈合同时代其签字。被告对刘永的后补签字予以认可，但被告认为实际买受方应为刘永、刘芹二人。该份合同中约定，房屋总价款1900000元，乙方支付意向金80000元（签合同后转为定金），乙方应于2016年7月31日前支付甲方首付款750000元，乙方申请贷款1050000元，甲方应给与积极配合，乙方根据银行要求签署相关合同、文书，如实提交所有材料、交纳相关费用，若银行审批不足乙方申请额度的，乙方应于办理该房产过户手续之日前以现金形式补足。剩余20000元应于交房当日支付。双方约定乙方贷款审批通过后3个工作日内，至该房地产所在交易中心办理房地产过户手续。房地产交易所涉的税费全部由乙方承担。合同第四条约定了违约责任：1、甲方同意在本合同交易条件不变的前提下，乙方可以变更《房地产买卖合同》中的“买受人”；2、甲方收取乙方定金后受定金罚则约束，如甲方违约，则所收定金双倍返还乙方，如乙方违约，则甲方没收乙方所支付的购房定金；3、甲方收取乙方首付款后，如甲方违约，则支付乙方转让价款的20%作为违约金同时所收定金和首付款返还于乙方并解除合同；如乙方违约，则甲方扣除转让价款的20%作为违约金后剩余房款退还给乙方并解除合同。合同第十条为手写约定：满五唯一，因政策导致乙方无法购房，互不违约，甲方退回乙方全部款项，另外，6楼阳台安全问题由乙方全部负责。合同签订后，第三人刘芹向被告支付了80000元定金，原告称刘芹系代其支付，被告称该80000元为刘芹自行支付。之后原告刘永又向被告支付了770000元。2016年8月4日，被告向原告开具了两张房款收条，表示收到刘永购买房屋的购房款850000元。审理中，原告为证明实际购买方为刘永一人，向本院提交了其自房产交易中心调取的网签备案声明书及存量房买卖合同，该声明书中由卖方傅周贤及买方刘永签字确认，存量房买卖合同中并无签字。原告称网签备案声明书中的签字系2016年8月4日原告付首付款给被告时，中介将网签备案书拿给被告本人所签，以备办理网签所需。被告傅周贤对网签备案声明书中的签字不予认可。审理中，第三人刘芹表示即使其亦被认定为合同买受方，其同意合同中权利由原告刘永单独享有，并愿意与刘永共同承担因继续履行合同情况下可能给被告造成的损失。
另查明，上述合同签订后，原告申请了银行贷款，2016年8月26日，原告刘永及其配偶陈敏作为共同借款人，与交通银行股份有限公司昆山分行签订了个人房产抵押贷款合同，该合同中第二十二条约定，借款人所购房屋为本案涉案房屋并以该房屋作贷款抵押，购房总价1509297元，借款人贷款金额1050000元，贷款期限264个月。被告对该份抵押贷款合同不予认可，称陈梅并非房屋买卖合同相对人，原告办理贷款时将其一同作为借款人违反了合同约定。
再查明，审理中原告提交了一组中介方人员与被告的微信聊天记录，以证明原告贷款审批通过后，被告拒绝办理过户手续。该份聊天记录中显示，2016年8月17日起至2016年9月初期间，中介方人员联系被告要求配合办理涉案房屋的过户手续，但被告多次推脱故一直未能办理。2016年9月6日被告向中介表示已聘请律师发出解除合同通知，愿意承担相应的违约责任，后原告不同意解除合同故提起本案诉讼。
又查明，被告提供了2016年9月5日向中介、刘芹，以及2016年9月9日、2016年9月12日向原告刘永寄送的《关于解除房地产买卖居间合同的通知函》及其签收单，以证明被告通知刘永、刘芹及中介要求解除合同。通知函中载明由于被告的代理人林强对花桥市场房价不了解，导致合同中确定的房屋价格低于正常水平，如继续履行会造成被告严重经济损失及家庭矛盾，故要求解除上述房地产买卖居间合同，被告愿意返还已收取的房屋价款850000元的同时赔偿合同价款20%的违约金380000元。被告另提交了其护照及其哥哥傅霆的残疾人证明，以证明被告在不了解花桥房屋市场行情的情况下低价出售房屋，且房屋现由其智力残疾的哥哥居住，不宜继续履行房屋买卖手续。原告不认可被告以支付违约金的方式解除合同，其要求合同继续履行。
继续查明，原告已将剩余房款1050000元提存至本院。现涉案房屋中未设定抵押，被告称房屋由被告居住使用，原告称房屋现空置无人居住。
上述事实有房地产（买卖）居间合同、房产证、收条、个人房产抵押贷款合同、网签声明书、存量房买卖合同、微信聊天记录、被告寄送的联系函、被告护照、被告哥哥傅霆残疾证明材料及当事人陈述予以证实。
本院认为，原告刘永与被告傅周贤之间的房地产（买卖）居间合同系双方真实意思表示，该合同中对于涉案房屋的座落、房屋价款、支付方式、交付过户以及违约责任等均有明确具体的约定，该合同具备房屋买卖合同的必备条款，本院认定原、被告之间存在房屋买卖合同关系，双方应按照合同约定履行。关于第三人刘芹是否属于涉案房屋的共同购买方？本院认为，虽然合同首部及尾部的买受方处均写有刘芹名字，但原告表示刘芹仅是代其签订合同，此后刘永在合同中进行了补签字，且合同签订后，已付房款850000元中除签合同当日原告不在场而由刘芹代支付的80000元定金外，其余770000元均是由刘永支付给被告，被告后续开具的收条中亦是明确载明收到刘永支付的两笔款项共计850000元。另外，在网签备案声明书中，买方处也仅有刘永的签字确认，故综上，本院认定刘芹签字系代表原告先行签订合同，涉案房屋的实际买受方为原告刘永。审理中，第三人刘芹表示即使其亦被认定为合同买受方，其同意合同中权利由原告刘永单独享有，并愿意与刘永共同承担因继续履行合同情况下可能给被告造成的损失，故本院认定被告并不得以买受方主体身份为由抗辩要求合同解除。在原、被告之间存在房屋买卖合同关系的情况下，被告是否可根据合同第四条第3款的约定，在主动支付违约金的条件下履行合同解除权？本院认为，本案合同的第四条系违约赔偿条款，其中第3款约定为“甲方收取乙方首付款后，如甲方违约，则支付乙方转让价款的20%作为违约金同时所收定金和首付款返还于乙方并解除合同；如乙方违约，则甲方扣除转让价款的20%作为违约金后剩余房款退还给乙方并解除合同”，该条款内容系基于原、被告双方任一方发生违约情形下的赔偿责任的约定，而并非双方对于该合同的合意解除权的约定，故本院认定若合同仍有继续履行可能性的情况下，被告不得以该条款为根据以违约行为解除合同。本案中，被告拒绝交付房屋并办理过户的行为系违约，对于被告所称原告办理贷款所签订的抵押贷款合同中有另一借款人陈敏，原告存在伪造合同骗取贷款的行为。本院认为，刘永与陈梅系夫妻关系，虽房屋买卖合同中的买受人为原告刘永，但其配偶陈梅作为共同借款人与贷款银行签订抵押贷款合同并无不当，且并不影响原、被告之间的房屋买卖合同的履行，故对于被告该项抗辩不予认定。对于被告另一项抗辩主张原告受现行政策限制不具备购房资格，本院认为，根据政策规定，原告在限购政策出台前已与被告签订了房屋买卖合同，且已支付了首付款850000元，原告符合政策规定的购买资格。现原告要求继续履行合同并已向本院提存了剩余房款1050000元，该合同具备履行基础，故本院认定原、被告之间签订的房屋买卖合同继续履行，被告向原告交付并过户涉案房屋，过户所产生税费由原告承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
原告刘永与被告傅周贤签订的《房地产（买卖）居间合同》继续履行，被告傅周贤于本判决生效后十五日内向原告刘永交付并过户位于昆山市花桥镇XX道XX弄XX号楼XX+XX室房屋，过户所涉税费由原告刘永承担。
案件受理费21900元由被告傅周贤负担。此款原告已经交至本院，本院不再退还，由被告傅周贤在履行本判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 何跃武
人民陪审员 王思思
人民陪审员 陆 芳
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 颜晓龙
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。