四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川06民终641号上诉人（原审被告）：德阳市均达学校后勤服务有限公司，住所地四川省德阳市旌阳区蒙山街106号1幢1-2-1号，组织机构代码58835723-7。法定代表人:吴子全，总经理。委托诉讼代理人：刘全弼，男，生于1956年7月10日，汉族，住所地四川省德阳市旌阳区佛山街二段238号J幢1单元4楼1号，公民身份号码510602195********，该公司经理。委托诉讼代理人：文敦述，四川维扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓昕，女，生于1986年9月30日，汉族，住四川省德阳市旌阳区钟山街***号附*号*幢*楼*号，公民身份号码5106031986********。委托诉讼代理人：蔡义路，四川光标律师事务所律师。原审被告：蒲玉明，男，生于1969年6月15日，汉族，住四川省绵阳市涪城区临园路西段*号**幢*单元*楼*号，公民身份号码5107261969********。委托诉讼代理人：谢丽琼，四川言品言律师事务所律师。上诉人德阳市均达学校后勤服务有限公司（以下简称均达公司）因与被上诉人邓昕、蒲玉明房屋租赁合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院(2015)旌民初字第2763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。均达公司的上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、原判程序存在瑕疵，庭审后休庭后即匆忙下判；2、原判认定事实错误，邓昕系蒲玉明经营的世纪酒楼其中房东之一，上诉人与蒲玉明的租赁转让都未完成，邓昕不可能交付上诉人房屋，一审仅凭蒲玉明证词就认定已完成交付，显然不符合事实邓昕辩称，原判认定事实清楚，请二审法院维持。蒲玉明同意邓昕答辩意见。邓昕的一审诉讼请求：1、判令均达公司支付至2015年8月20日期间的租金17299.20元及保证金50000元，并按银行同期贷款利息赔偿从2015年4月21日起至以上款项支付之日期间的逾期付款经济损失（暂计算至起诉当月大约1000元）。由蒲玉明承担以上款项的连带清偿责任；2、判令蒲玉明支付解除租赁合同之前所欠租金43136.80元，并按银行同期贷款利率的1.3倍支付从2015年5月11日起至以上款项支付之日期间的逾期付款违约金（暂计算至起诉当月大约500元）以上诉讼请求合计111936元；3、本案诉讼费用由蒲玉明、均达公司承担。一审法院认定的事实，2012年5月7日，邓昕（甲方）与蒲玉明（乙方）签订《房屋租赁合同》将邓昕所有的位于德阳市区蒙山街256号（翠竹苑公寓A、B座二楼A座201号）私人营业用房715.1㎡出租给被蒲玉明开设山珍宝餐馆分店。《房屋租赁合同》约定租赁期从2012年7月1日起至2022年8月30日止，月租金28元㎡。第四年起每年的租金标准在上一年度的基础上按5%逐年递增至租赁期满。该合同存续期间，因蒲玉明拖欠租金，邓昕表示终止履行与蒲玉明的《房屋租赁合同》。蒲玉明向邓昕引荐了均达公司，经协商，2015年4月10日，邓昕（甲方）与蒲玉明（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，该协议约定蒲玉明从2015年2月28日起将邓昕房屋转租给均达公司继续开餐厅使用；自2015年2月28日起蒲玉明放弃2014年5月7日与邓昕订立的《房屋租赁合同》中规定的权利，并放弃上述房屋内投资形成的装修和室内所有实物的所有权，由均达公司与邓昕订立新的租赁合同，并对均达公司将出现的违约承担连带责任。《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》甲方签字确认的代理人均为邓昕的母亲马正会，乙方签字确认人系蒲玉明本人。2015年2月28日，邓昕（甲方）与均达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下称，新《房屋租赁合同》），该合同主要约定:承租房屋与蒲玉明所退出的承租房屋一致，租赁期限自2015年2月28日起到2025年2月28日止，月租金32元㎡，2020年2月28日上调至月租金35元㎡。租金按先付后用原则，均达公司于2015年4月10日前支付2015年2月28日至本年8月28日租金137299.2元。邓昕向均达公司移交该房屋时，均达公司向邓昕交纳租赁保证金50000元，租赁关系终止时结算无息退还。合同还约定了一方违约支付相对方违约金20万元及合同解除等必要条款。新《房屋租赁合同》甲方签字确认的代理人均为邓昕的母亲马正会，乙方由均达公司盖章，签字确认代理人为刘金弼。新《房屋租赁合同》订立后，均达公司向邓昕支付租金12万元，2015年4月10日刘金弼出具欠条载明今暂欠邓昕房租17299.2元，保证金50000元，合计67299.2元，定于2015年4月20日付清。2015年3月31日，蒲玉明向刘金弼移交了承租房屋的钥匙。2015年4月10日，蒲玉明向马正会出具欠条，内容为：今欠到马正会2014年8月30日至2015年2月28日房屋租金43136.8元，定于2015年5月10前付清……欠款人同意每超期一天向马正会赔偿违约金1000元整，按超期天数累计计算。一审法院认为：1.关于蒲玉明向邓昕出具欠条的效力问题。邓昕与蒲玉明签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，均是合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，合同双方均应按照合同约定履行权利、义务。邓昕委托其母亲马正会作为代理人在签订房屋租赁合同、补充协议，并处理房屋租赁相关事宜，蒲玉明向马正会出具的欠条视为向邓昕承诺支付所欠租金43136.8元及逾期未付款的违约责任，蒲玉明逾期未还款已属违约，则蒲玉明应当向邓昕支付所欠租金43136.8元。关于邓昕所主张要求蒲玉明承担的违约金，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付从2015年5月11日起至款项支付之日期间的逾期付款违约金，主张的标准低于双方的约定，并符合法律规定，一审法院予以支持。2.关于刘金弼向邓昕出具欠条的效力问题。2015年4月10日，邓昕与蒲玉明签订《房屋租赁补充协议》，蒲玉明自2015年2月28日即终止与邓昕的《房屋租赁合同》，蒲玉明将房屋转租给均达公司。2015年2月28日，邓昕与均达公司签订的新《房屋租赁合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，合同双方均应按照合同约定履行权利、义务。均达公司委托刘金弼作为代理人与邓昕签订房屋租赁合同并处理房屋租赁相关事宜，刘金弼作为均达公司委托代理人也实际接收由蒲玉明转交的租赁房屋的钥匙，进行本案租赁房屋的交接工作，对均达公司抗辩现未收到房屋钥匙，未实际承租的抗辩理由不成立。刘金弼向邓昕出具的欠条，应当视为均达公司认可的所欠租金17299.2元和保证金50000元，并承诺支付期限，现均达公司逾期未支付，应视为违约，均达公司应当支付房租17299.2元、保证金50000元，合计67299.2元，对邓昕主张的利息损失，因均达公司提供的保证金50000元属于对合同履行的担保，且双方约定租赁合同到期时应无息予以退还，则邓昕占有该保证金应无相应的资金利息损失，则其计算资金利息损失应以所欠租金17299.2元为本金，邓昕主张从2015年4月21日起至支付之日期间，按中国人民银行同期基准贷款计算，该标准低于双方的约定，并符合法律规定，一审法院予以支持。蒲玉明在《房屋租赁补充协议》中承诺自愿对均达公司的违约行为，承担连带责任，故一审法院对诉请要求蒲玉明对均达公司的上述支付义务承担连带责任。综上所述，邓昕与蒲玉明的房屋租赁合同终止后，蒲玉明应当向邓昕支付所欠租金及逾期付款违约金，蒲玉明将房屋转租给均达公司并已实际交付了房屋，则均达公司应当按照新的租赁合同约定支付所欠租金、保证金及逾期租金的利息损失，蒲玉明应对均达公司的上述支付义务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决：一、蒲玉明于本判决生效之日起十日内向邓昕支付房屋租金43136.8元及违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍从2015年5月11日起计算至本判决确定给付之日；二、德阳市均达学校后勤服务有限公司于本判决生效之日起十日内向邓昕支付房屋租金17299.2元、保证金50000元，合计67299.2元，并自2015年4月21日起至本判决确定给付之日止，以17299.2元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算资金利息损失；三、蒲玉明对本判决第二项确定的给付内容承担连带清偿责任；四、驳回邓昕的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交了本院(2015)德民三终字第199号民事判决，证实德阳市世纪御庭酒楼欺诈上诉人签订转让协议，前述生效判决支持了上诉人解除转让关系的主张，邓昕并未交付上诉人房屋，上诉人继续履行本案租赁合同已不能实现上述转让目的。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，结合诉辩双方意见，本案二审的主要争议焦点为：1、原判程序是否合法？2、上诉人是否应当支付被上诉人房租及保证金？焦点一。本院认为，根据一审庭审笔录，一审法院在第一次开庭时依法完成了各项诉讼程序，原判根据查明的事实定期宣判符和民事诉讼法的程序规定，上诉人认为原判存在程序违法无事实和法律依据。焦点二。上诉人认为与蒲玉明签订的转让德阳市世纪御庭酒楼协议已被本院生效判决认定无效，邓昕作为世纪御庭酒楼房东之一，不可能交付上诉人租赁房屋；被上诉人认为上诉人与蒲玉明签订的协议与本案租赁关系无关。本院认为，上诉人与被上诉人存在房屋租赁关系且已租赁房屋已交付，上诉人应当支付被上诉人租赁费及保证金。首先，双方对签订上诉人与被上诉人签订租赁合同真实性无异议，双方存在租赁关系。其次，2015年4月30日上诉人的经理刘全弼与蒲玉明办理了《移交清单》，刘全弼在清单上已签字确认，证实已交付租赁房屋。再次，上诉人与德阳市世纪御庭酒楼的转让关系与本案的合同主体、争议标的不同，本案租赁合同并未约定要以成功转让世纪御庭酒楼为生效前提，上诉人与德阳市世纪御庭酒楼的合同纠纷不影响本案的审理。综上所述，德阳市均达学校后勤服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由德阳市均达学校后勤服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄晓宇审 判 员  陈叶兰代理审判员  杨 文二〇一六年十二月十八日书 记 员  张惋瑜