四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第5506号
上诉人（原审第三人）郭涛，男，汉族，1981年1月27日出生，住成都市高新区。
被上诉人（原审原告）谢君，女，汉族，1966年5月5日出生，住成都市武侯区。
委托代理人苏德平，四川英特信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱淦钰，女，汉族，1988年8月3日出生，住成都市武侯区。
委托代理人苏德平，四川英特信律师事务所律师。
被�诉人（原审被告）朱小丹，男，汉族，1966年3月21日出生，住成都市武侯区。
被上诉人（原审第三人）刘显玉，女，汉族，1961年5月9日出生，住成都市青羊区。
委托代理人马冀，北京德恒（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）胥光琼，女，汉族，1952年11月2日出生，住成都市青羊区。
委托代理人马冀，北京德恒（成都）律师事务所律师
上诉人郭涛因与被上诉人谢君、朱淦钰、朱小丹、刘显玉、胥光琼共有权确认纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第4544号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2014年10月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：（一）1990年6月，谢君与朱小丹登记结婚，双方于1988年8月3日生育一女，取名朱淦钰。1996年1月25日，谢君与朱小丹经成都市武侯区人民法院调解�双方达成如下调解协议：谢君与朱小丹离婚；婚生女朱淦钰随谢君生活，朱小丹支付生活费至朱淦钰独立生活为止；彩色电视机、电冰箱与旧家俱各1台（套）归谢君所有。（二）1992年，朱小丹原户籍所在地武侯区永丰乡武侯村1组因旧城拆迁统一作农转非安置，朱小丹及谢君、朱淦钰获得安置房屋即位于成都市武侯区武侯祠横街12号10栋2单元1号住房1套，建筑面积47.88平方米。该房屋自交付之日起，谢君、朱淦钰一直居住、使用至今。1999年12月30日，朱小丹以个人名义向成都市房屋产权监理处申请办理房屋产权证。2000年7月24日，案涉房屋办理产权登记手续，登记权利人为朱小丹。（三）2000年9月19日，朱小丹向刘显玉出具借款协议一份，约定“经双方协商借款人朱小丹借刘显玉人民币肆万元，按月息6%（贰仟肆佰元正，该款叁月后本息还清，如不能偿还，房屋由刘显玉全权处理。朱小丹必须无条件将房屋搬空，交结刘显玉（每月19日前必须将利息付清）此据借款人：朱小丹。”2000年9月20日，朱小丹与刘显玉在四川省公证处办理了委托公证，由朱小丹出具委托书1份，载明“因工作繁忙，自愿全权委托刘显玉代为办理上述房屋买卖及产权过户一切事宜。受托人为此所签署的文件和交纳的费用，我均予以承认。受托人有转委托权。委托期限至办完上述事宜为止”。2001年7月6日，刘显玉向朱小丹出具收条一份，载明“今收到朱小丹现金参仟伍佰元正。”2001年9月29日，刘显玉代理朱小丹与胥光琼订立了《房屋买卖合同》1份，以48000元的价格将案涉房屋出售给了胥光琼，并于2001年10月8日办理了产权变更登记手续，实际的支付价格为4万元。2010年7月20日，胥光琼与郭涛签订成都市存量买卖合同（自由成交），该合同中约定胥光琼将案涉房屋�12万元价格出售郭涛。2010年7月23日，胥光琼与郭涛订立了自行书写的《买卖合同》，约定由胥光琼将案涉房屋以380000元的价格出售给郭涛，订金8万元，余款待更名后付清。2010年7月30日，胥光琼向郭涛出具了房款380000元的收条，同日双方办理了产权变更登记手续。
原审法院认定上述事实，采信了当事人身份证明、申请、证明、房屋信息摘要、房屋所有权证、买卖合同、房屋买卖合同、公证书、民事调解书及当事人陈述等证据。
原审法院认为，（一）谢君与朱小丹于1996年1月经调解离婚，因案涉房屋当时尚未办理产权且房屋实际共有人还包括朱淦钰，故离婚调解书中仅对案涉房屋的家具家电作出处理，而未涉及房屋所有权的归属问题。后案涉房屋虽然是以朱小丹的名义办理的所有权初始登记，但该房屋是根据当时征地拆迁政策按家庭人口数进行的安置补偿，故该房屋应属谢君、朱淦钰与朱小丹的家庭共有财产，由谢君、朱淦钰、朱小丹共同共有。朱小丹自行委托授权刘显玉全权处分案涉房屋，该委托行为事宜事先未经其他共有权人同意，事后也未得追认，朱小丹在办理委托后也未能与谢君、朱淦钰协商取得案涉房屋的所有权，故依据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，朱小丹单方委托刘显玉将案涉房屋进行出售的行为属于无权处分行为。（二）涉案房屋产权虽变更登记至胥光琼名下，鉴于刘显玉在庭审中陈述称“考虑到谢君、朱淦钰在案涉房屋居住情况故以4万元低于市价（政府指导价格为4万元7千元）的价格成交”以及“胥光琼知道谢君、朱淦�居住在案涉房屋因考虑到拆迁还是购买”，可以推知胥光琼知晓该房屋当时由谢君、朱淦钰实际占有、居住，未对该房屋产权现状尽到必要的注意义务，房屋的交易的价格也明显低于市场价格，故胥光琼的买受行为不构成善意取得。（三）胥光琼将案涉房屋转让给郭涛，郭涛明知谢君、朱淦钰一直在该房屋居住且实际占有该房屋，案涉房屋可能存在所有权争议但仍购买该房屋，双方陈述的交易价格虽接近市价，但从交易过程来看，双方所订合同没有交付房屋的约定，郭涛在购买后亦从未对该房屋进行使用或者利用，不符合房屋买卖的惯例，从交易的方式看大额购房款全部采用现金交付的方式与社会生活常识不符，仅有胥光琼向郭涛出具了购房款收条，但无其他存取款或转款的凭证印证，综合上述因素案涉房屋虽已登记在郭涛名下但仍不能构成善意取得。
依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”之规定，胥光琼与郭涛虽然先后办理了产权过户登记但因朱小丹系无权处分人，其二人受让案涉房屋时亦均非善意，故案涉房屋的共有人谢君、朱淦钰有权向其主张追回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决位于成都市武侯区武侯祠横街12号10栋2单元1楼1号的房屋（权0604895）由谢君、朱淦钰与朱小丹共同共有，朱小丹、郭涛在本判决生效之日起三十日内协助谢君、朱淦钰办理产权变更登记手续。一审案件受理费2195元，由朱小丹负担1195元，胥光琼、郭涛各承担500元。
宣判后，原审第三人郭涛不服，向本院提出上诉，其上诉主要理�为：1、成都市武侯区浆洗街街道办事处出具的《证明》的效力低于房屋产权证的效力，且内容互相矛盾，不能证明涉案房屋系谢君、朱淦钰与朱小丹共同共有；2、朱小丹作为房屋的唯一所有权人，有权处分该房屋，郭涛购买涉案房屋支付了合理的对价，并且进行了产权变更登记，不能仅仅因现金支付房款就否定买卖合同的效力。综上，原判认定事实错误，请求撤销原判，依法予以改判。
被上诉人谢君、朱淦钰、朱小丹答辩称：郭涛的上诉理由均不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
被上诉人刘显玉、胥光琼答辩称：涉案房屋的初始登记就是朱小丹单独所有，而非家庭共有，朱小丹有权处分该房屋，不存在善意取得的问题。
二审审理查明事实与原审审理查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，结合上诉人郭涛的上诉理由及其�各方的答辩意见，二审的争议焦点为：1、朱小丹是否有权处分涉案房屋？2、原审认定郭涛不属于善意取得该涉案房屋是否恰当？对此，本院做如下评述：
（一）关于朱小丹是否有权处分该涉案房屋的问题。朱小丹是否有权自行委托刘显玉全权处分案涉房屋的关键，是审查涉案房屋属于朱小丹单独所有还是朱小丹与谢君、朱淦钰共同所有。谢君、朱淦钰向原审法院提交了成都市武侯区浆洗街蜀汉街社区居民委员会与成都市武侯区人民政府浆洗街街道办事处均加盖公章的证明，能够证实涉案房屋系成都市干道建设指挥部按家庭人数补偿，系家庭三人共有。郭涛、刘显玉、胥光琼对上述《证明》的真实性有异议，却未能提交充分的证据予以反驳，也未能提交证据证明涉案房屋除按家庭人口补偿外，还有其他来源。原审法院综合全案证据、涉案房屋的居住情况等因素，�认涉案房屋系朱小丹与谢君、朱淦钰共同所有，并无不当。朱小丹作为涉案房屋的共有人之一，未经其他共有人同意无权自行委托刘显玉全权处分涉案房屋。
（二）关于郭涛取得涉案房屋是否适用善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”由此可以得出，善意取得必须符合上述条件。本案中已经确认朱小丹系无权处分，涉案房屋已多次变更至郭涛名下，重点需审查胥光琼、郭涛在受让涉案房屋时是否善意，是否支付合理价格？善意，指受让人不知存在足以影响法律效力的事实的主观状态。这里不仅要求受让人有对出让人有权处分的确信，而且是推定任何参加交易的第三人都具有这种善意。《中华人民共和国物权法》对这种善意的保护，是公信原则的体现。与之相对应的就是恶意，恶意就是受让人依当时的情况，知道或应当知道转让人无让与的权利。即根据当时的环境，依交易的一般情况，可以得出让与人无权让与的结论。胥光琼、郭涛在受让涉案房屋前，均明确知晓谢君、朱淦钰居住在该房屋内，并对该房屋的所有权主张权利。胥光琼在知晓涉案房屋的权属存在争议的情况下，胥光琼仍以低于政府指导价购买该处房屋，原审法院认定其不属于善意取得，并无不当。郭涛在明知涉案房屋的权属存在争议情况下，仍与胥光琼签订《买卖合同》并办理房屋过户手续，在本案审理�程中又未能提交充分的证据证明其约定的38万元购房款已经全部支付完毕，原审认为郭涛的行为不构成善意取得，并无不当。
综上，上诉人郭涛的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费承担方式按一审判决执行。二审案件受理费4390元，由上诉人王强承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王嘉莉
代理审判员 胡 瑜
代理审判员 谢 芳
二〇一四年十一月四日
书 记 员 陈进梅