广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）佛南法民三重字第3号
原告何志华。
委托代理人史雪松，系广东润正律师事务所律师。
被告危志强。
第三人彭玉韶。
第三人朱海兰。
上列被告及第三人的共同委托代理人林迎星，系广东泰扬律师事务所律师。
原告何志华与被告危志强、第三人彭玉韶、朱海兰租赁合同纠纷一案，本院于2011年4月8日受理后，依法公开开庭进行了审理并作出了（2011）佛南法民三初字第645号一审判决，原告不服判决，提出上诉。佛山市中级人民法院以（2011）佛中法民一终字第1778号民事裁定书裁定该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2012年12月4日、2012年12月13日及2013年7月29日公开开庭进行了审理。三次开庭，原告何志华及其委托代理人史雪松、被告及两第三人的共同委托代理人林迎星均到庭参加诉讼。被告危志强、第三人彭玉韶、朱海兰到庭参加了第二次庭审。诉讼中，本院根据原告申请依法委托鉴定。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是位于佛山市南海区的房地产的所有权人。2004年8月17日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定：原告将上述房地产出租给被告用于经营幼儿园，2004年9月1日至2009年8月31日期间每月租金为16000元（其中2004年9月1日至2006年8月31日期间原告免收租金，作为原告对涉讼物业的装修投资）；2009年9月1日至2014年8月31日期间每月租金为17600元；被告每月10日前向原告交租（存款至原告指定帐户），如逾期一天，被告应按当月租金的千分之五支付违约金，如逾期超过21天，则原告有权解除合同，收回房屋；如未经原告同意，被告擅自转租或分租，则视为被告自动放弃房屋使用权，合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，所造成的一切损失由被告承担；任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期间内，被告必须领取合法证照，依时纳税；租赁期满，被告所建造的建筑物及水电设施归原告所有。合同签订后，原告将房地产交付给被告使用，在该地址上也确实成立了一间幼儿园，原告一直认为是被告以自己的名义设立该幼儿园并进行经营。被告在大部分时间内都能够按时交租，至2009年初被告开始不能如期足额交租。2011年3月初，原告对被告拖欠租金的行为忍无可忍，要求解除合同。后被告才于3月5日存入租金。另外，在原告追讨租金的过程中，发现幼儿园是以第三人彭玉韶的名义设立的，彭玉韶又于2005年7月将讼争房屋转租给第三人朱海兰使用和经营，彭玉韶每月收取2万多元租金以赚取差价。在本案审理过程中，因讼争房屋附近工地施工，造成讼争房屋地基下沉，墙体及承重柱出现严重的开裂、错位，房屋被鉴定为危房，故原告要求停止使用。再考虑本案房屋是用于幼儿园的特殊用途，原告要求被告及两第三人停止使用，撤出所有人员。请求判令：1、依法解除原、被告的房地产租赁合同；2、确认被告与第三人彭玉韶、朱海兰的转租行为无效，被告与第三人彭玉韶、朱海兰立即将位于佛山市南海区的房地产交还给原告；3、被告向原告支付延期付租的违约金15464元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，涉讼房屋并非危房，并不符合需要解除合同的条件。彭玉韶是危志强的母亲。被告是以家庭户的形式来经营幼儿园，危志强作为承租人，但彭玉韶是幼儿园的实际挂牌人。朱海兰是幼儿园聘请的园长，这只是幼儿园的内部管理行为。因此被告不存在转租的情形。约定每月10日前交租，并没有明确是当月的10日交还是下一个月的10日交，被告理解成是下一个月的10号交，故没有延迟交租，有时甚至还提前交租。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人彭玉韶表示其意见与危志强的意见一致。
第三人朱海兰述称，第一，原告及其代理人私自录音通话，未经其本人同意，属法律禁止性规定，不得作为证据使用。另外，电话通话具有巨大的随意性，无法甄别内容是否夸大和虚构。第二，朱海兰是幼儿园的园长，与投资人彭玉韶不是转租或承包关系，朱海兰与投资人按口头约定的业绩绩效来定，不存在由谁发放工资给朱海兰。第三，幼儿园的经营实体是彭玉韶、危志强母子，与朱海兰无关。第四，上述内容与其他方面有冲突之处的，以上述意见为准。因此，朱海兰不同意将场地交还给原告。其他意见与被告一致。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，原件）、被告《常住人口基本信息》（1份，复印件），证明原、被告的诉讼主体资格。
2、2004年8月17日《房地产租赁合同》（1份，原件，被火烧过，部分内容不完整；原告陈述是因其工厂起火导致），证明第一，原告与被告危志强之间的房屋租赁合同关系；第二，合同第一条明确约定原告将位于佛山市南海区的房产出租给危志强用于经营幼儿园，另外合同还约定了每月10日前按月结算租金，指的是当月的10日前，并没有写明是下一个月的10日前。合同约定逾期交付租金的，每天按千分之五支付违约金，逾期超过21天，原告有权解除合同，收回房屋。合同第五条第四点明确约定，如被告私自转租，原告有权解除合同。
3、民办学校办学许可证（发证日期为2005年2月3日，有效期限为五年）、民办非企业单位（个体）登记申请表（均加盖民间组织管理会的公章）（各1份，复印件），证明被告擅自将房屋转租给彭玉韶的事实。
4、幼儿园证明材料（1份，原件），民办学校办学许可证（有效期限为2010年3月24日至2015年3月23日）（1份，复印件）（该许可证是朱海兰复印给原告的），第三人彭玉韶与朱海兰签订的《承包经营合同》（2份，复印件），录音光盘及通话内容记录（1份），证明被告、彭玉韶、朱海兰之间转租、再转租的关系。
5、原告的中国农业银行存折（1份，原件），证明被告延迟交纳租金的事实。
6、《房地产权证》（1份，复印件），证明何志华是位于佛山市南海区的房产的合法权属人。
7、房屋安全鉴定报告（1份，原件）、照片（17份，原件），证明讼争房屋属于危房，不能用于幼儿园使用，理应立即停止使用，解除合同，返还房屋给原告进行处理。
8、供用水合同（1份，复印件）。
9、民办学校办学许可证（1份，复印件）。
证据8-9证明2012年5月，幼儿园与大沥自来水公司签订供用水合同时，提交的办学许可证仍然显示朱海兰为园长，合同也由朱海兰签名，与先前教育局证明内容一致，充分证明违约转租的事实。
10、佛山市安固建筑物诊治技术有限公司企业法人营业执照、资质证书司法鉴定许可证、广东省司法厅文件粤司（2002）300号、佛山市建设局文件佛建工资（2001）42号、鉴定费发票（各1份，复印件，加盖佛山市安固建筑物诊治技术有限公司印章），证明佛山市安固建筑物诊治技术有限公司的建筑物鉴定资质。
11、佛山日报报道（2012年9月21）（1份，原件）、佛山电视新闻光碟（1份），证明幼儿园损坏后，被告隐瞒情况让幼儿继续上课，造成极其恶劣的社会影响，家长怨气极大。
12、南信查不受字（2012）21号信访事项复查复核申请不予受理告知书（1份，原件）、报警纪录（4页，打印件）、教育局回复（1份，原件），证明就幼儿园房屋损坏的事宜，原告曾向相关机构投诉，相关机构均答复须等待法院处理。
经质证，被告、两第三人对原告出示的证据1-3、5-6的真实性无异议。对证据4中两份《承包经营合同》有异议，因其没有原件予以核对。且危志强与彭玉韶从来都没有见过这两份《承包经营合同》，故其是不真实的。对录音光盘及通话内容记录有异议，因未经被告或第三人允许而私自录音，是非法的证据，是法律所禁止的。对证据4中其他材料的真实性均无异议。对证据7中的鉴定报告真实性有异议，认为其没有附鉴定人的鉴定资质，属于无效的鉴定报告；该鉴定报告是原告自行委托形成的，没有经过双方共同委托，且对于危房的鉴定应该在房管部门；对照片的真实性无异议，但认为照片与危房没有任何关联性。认为证据8、9是复印件，对其不予确认，且认为其与本案无关。认为证据10是复印件，司法厅与建设局的文件都是10多年前形成的，故对其真实性有异议。对证据11，认为报道的内容部分真实，部分不真实。对证据12中的不予受理告知书、教育局回复无异议，对报警纪录的真实性、合法性、关联性均有异议，因其没有派出所盖章。
诉讼中，被告举证如下：
1、中国农业银行的交易回单（3份，复印件），证明危雅仪是危志强的姐姐。被告是以家庭户的形式来经营幼儿园的，家庭成员之间有明确的分工。一直以来，也是危雅仪交纳租金给原告。
2、建设工程施工合同、工程结算单、发票（各1份，原件），证明被告于2012年9月8日委托广州天衣防水补强新技术开发有限公司对涉案物业进行补强加固工程，该工程由被告出资并已经完成。
3、幼儿园基础加固补强工程（补充）施工方案（1份，原件），证明施工方广州天衣防水补强新技术开发有限公司根据衡德W0703号鉴定报告设计了施工方案。
4、工资表（20份，原件），证明朱海兰领取工资的情况。
5、衡德鉴字（2012）第（W0901）号房屋安全鉴定报告（1份，原件），证明广州市衡德房屋鉴定有限公司是有资质的鉴定机构。
经质证，原告对被告出示的证据1，认为危志强与危雅仪之间是委托关系，危志强和彭玉韶之间的转租关系，两者是不同的法律关系。对证据2中的合同、工程结算单、发票真实性有异议，认为无任何证据显示天衣防水公司实际进行了施工，该证据是被告为应付诉讼制作的；天衣防水公司并没有维修房屋的资质，只是一个技术开发公司；从施工合同的内容看，其只是对三条方桩、一条柱及两个节点进行加固，而原告出具的鉴定报告显示，房屋存在地面开裂、围墙断裂、地板及墙体开裂错位、地基沉降等诸多严重问题，故合同内容未能达到实际损害的范围。对证据3的真实性有异议，认为该方案中一共只有13条柱子加固，也远没有达到实际损害的范围，且被告不能证明天衣防水公司进行施工并竣工验收。根据双方租赁合同第5条第5点，双方明确约定房屋发生损害，应当由原告进行维修，被告给予配合，故被告未经过原告同意擅自对原告的房产进行修补侵犯了原告的物权。对证据4的真实性有异议，认为其与原告提供的证据、法院的调查笔录均有冲突，应当以朱海兰的原始陈述为准；因为朱海兰与彭玉韶之间的转租处于非公开的行为，为了回避主管部门的检查，其在形式上可能会作为员工购买社保或制作工资单，但是不影响其实际转租的事实；相关的工资单并无配套的实际的银行转租凭证印证；幼儿园是否转租，还有一个重要的认定标准，即经营收入的去向，如果是彭玉韶自行经营，那所有的经营收入都应由彭玉韶收取后再转发给员工作为工资，被告无法提供相关的证据；本案中实际幼儿园的收入都是朱海兰处理的，危志强、彭玉韶只是固定收取租金。对证据5的真实性有异议，认为其没有加盖房屋鉴定公司的公章，只是业务专用章；在报告中，没有鉴定人的签名，不符合鉴定报告的基本要求；从备案证书看，该公司只办理了广州市的房屋鉴定备案，只能在广州市范围内进行鉴定。原告提供的鉴定报告是安固公司做出，安固公司是经过广东省司法厅及佛山市建设局批准的，故应采信原告的鉴定报告。
两第三人对被告出示的证据1-5均无异议。
诉讼中，两第三人均没有举证。
为查明案件事实，本院依法调查取证并当庭出示以下材料：
1、本院2011年5月11日《询问、调查笔录》（1份，原件）。
2、佛山市南海区教育局复函（2011年10月20日）（1份）。
3、房地产租赁合同（1份）。
4、申请报告（1份）。
5、佛山市智勤会计师事务所有限公司报告书（1份）。
6、广东省社会力量办学申报审批表（1份）。
7、致佛山中级人民法院的回复函（1份）。
8、佛山市南海区教育局复函（2012年3月1日）（1份）。
9、幼儿园教职工工资表（30份）
10、复函（2012年1月6日）（1份）。
11、（2011）佛中法民一终字第1778号案复核笔录（2011年9月21日）（1份）。
12、（2011）佛中法民一终字第1778号案复核笔录2（2011年11月2日）（1份）。
13、（2011）佛中法民一终字第1778号案复核笔录3（2012年4月25日）（1份）。
14、（2011）佛中法民一终字第1778号案笔录（2012年2月13日）（1份）。
15、（2011）佛中法民一终字第1778号案笔录（2012年6月11日）（1份）。
16、佛山市社会保险参保缴费证明（1份）。
17、个人参加社会保险参保证明表（1份）。
根据原告的申请，本院依法委托佛山市房屋建筑设计院有限公司进行鉴定，并当庭出示该公司出具的以下材料：
18、房屋安全鉴定报告（1份，原件）。
经质证，原告对本院出示的材料1的真实性无异议，认为其充分证明了危志强与彭玉韶、朱海兰之间的转租关系。对材料2（2011年10月20日）的内容不予认可，认为该复函称教育局将重新核发办学许可证，但是至今为止，办学许可证仍登记在朱海兰名下。原告提供的证据也显示，2012年5月份，在签订供水合同时，办学许可证还是登记在朱海兰名下，故该复函没有依据。对材料3的真实性、合法性不予认可，认为该合同中原告的签名伪造，原告坚持申请笔迹鉴定，被告及两第三人有义务提供该证据原件，否则须承担举证不能的责任。对材料4-6的真实性无异议，认为其可以证明被告转租涉案房屋的事实。对材料7（2012年1月6日）的质证意见同材料2。对材料8无异议，认为被告及两第三人有提供原件的责任。对材料9的真实性、关联性、合法性有异议，认为其是为了诉讼而临时制作的；被告在中级法院提交的2010年1月份的工资表（朱海兰工资2900元）和被告在重审时提交的同月的工资表（朱海兰工资3400元）不同，可见被告根据诉讼需要随意制作工资表，可见其提交的所有工资表都是虚假的。对材料10-14的真实性无异议。对材料15的真实性无异议，认为朱海兰在该份笔录中的陈述与其在南海法院做的笔录及录音矛盾，应以先前的陈述为准。对材料16、17的真实性无异议，但认为其不能证明朱海兰参与承包的情况。因为朱海兰在承包前后都有可能在幼儿园购买社保。即便是承包之后，作为承包人，也要以员工的名义继续购买社保。社保记录显示朱海兰到2003年7月停止购买社保，从2008年6月又重新开始购买社保，而朱海兰与大沥幼儿园之间的第一份承包经营合同是在2005年7月签订的，朱海兰是承包经营到2008年6月，正好劳动合同法生效一年，所以才又开始购买社保。故相关的承包及转租事实应以承包经营合同以及朱海兰的调查笔录、庭审陈述及录音为准。对材料18有异议，认为：一、鉴定报告只按照一般房屋鉴定，却未考虑到幼儿园的特殊用途。对于教育场所的危房鉴定，国家有明确标准，其标准比一般民用建筑更加严格。按照《中小学鉴定标准》有关“（一）地基部分有下列现象之一者应视为危房：3、房屋局部倾斜率大于1%”的规定，鉴定报告第6页中已显示墙体倾斜远远超过1%，即便不存在其他因素，仅此一项就理应鉴定为危房（C级或D级），但鉴定报告却只根据一般民用建筑鉴定为B级，鉴定标准有误，本案的处理涉及到几百名幼儿的生命安全，应由法院向建设部门及教育部门发出征询函，并提供鉴定报告，征询主管部门意见，该房屋是否可作为幼儿园继续使用。二、即便按照民用建筑物鉴定标准（《危险房屋鉴定标准》JGJ125-992004版），鉴定报告也存在严重错误。1、标准4.2.3-2明确规定“当地基部分由下列现象之一者，应评定为危险状态：上部墙体产生沉降裂缝宽度大于10mm，且房屋倾斜率大于1%”，鉴定报告10页确认有沉降，按标准理应对裂缝的宽度进行鉴定，但鉴定报告仅显示目测裂缝已修补，但对于裂缝的宽度却并未给与检测，导致鉴定结果错误，因为在房屋发生沉降的情况下，如果裂缝超过10毫米就必须评定为危房，事后的修补并不能改变危房的性质，如果按照鉴定报告的逻辑，根本不可能存在危房，因为所有的裂缝都可以修补到表面无法观测，危房鉴定标准4.2.3的规定就变得毫无意义。2、标准4.3.3明确规定“砌体结构应重点检查砌体的构造连接部位，纵横墙交接处的斜向或竖向裂缝状况，砌体承重墙体的变形和裂缝状况以及拱脚裂缝和位移状况。注意其裂缝宽度、长度、探度、走向、数量及其分布，并观测其发展状况”。但鉴定报告对于裂缝却只进行了目测观察，而涉讼房屋的大部分裂缝都由被告用水泥油灰覆盖，内部并无加固，隐患未排除，而就是对于这些被告随意涂抹修补的裂缝，鉴定机构根本没有进行任何检测，对于裂缝宽度、长度、探度、走向等没有任何结论，严重违反鉴定标准，对房屋危险性没有完整检测，结论错误。3、原告在现场参与，根本未见使用裂缝显微镜。4、《危房鉴定标准》第3.2条评定方法规定，鉴定分三个层次进行，其中第二层次为构件危险性鉴定，明确危险构件（Td）和非危险构件（Fd），该鉴定报告未进行该层次鉴定，程序违规，结果有误。5、危房鉴定标准5.3综合评定原则明确规定“全面分析、综合判断时，应考虑下列因素：1、各构件的破损程度；3、破损构件在整幢房屋所占的数量和比例”，标准5.4明确规定“根据本标准划分的房屋组成部分，确定构件的总量，并分别确定其危险构件的数量”，并规定“地基基础中危险构件百分数应按下式计算：pfdm=nd／nX100%；围护结构中危险构件百分数应按下式计算：pesdm=nd／nX100%”，但鉴定报告根本未见构件总量、破损构件的程度、所占的数量和比例，更加没有按公式计算的结果。以上规定的鉴定过程全部省略，没有计算过程和结果数据为依据，鉴定结构得出的结论只能靠经验推测，其结果错误不足采信。三、从鉴定报告附件二附图可见，所有的检测都是针对西座进行，东座根本没有任何检测，该鉴定报告对涉讼房屋的鉴定并不完整，其鉴定结论不能涵盖整个房屋，结论无效。四、无论该房屋是否危房，目前至少可确定房屋存在危险点，墙体倾斜严重超标，鉴于幼儿园的特殊性质，原告强烈请求，法院应立即向教育部门发出司法建议，立即停课，待法院判决后再行决定如何处理。
被告对本院出示的材料1的真实性无异议，认为在内部经营的过程中，被告对朱海兰有约定经营额的考核，朱海兰每月必须完成一定量的经营额，被告才会发工资给她。笔录里面所说的租金只是被告内部的一种俗称，其性质实际上是工资款。对材料2-13的真实性无异议。对材料14的真实性无异议，但认为该笔录在二审时没有出示。对材料15的真实性、关联性、合法性有异议，认为朱海兰确实有撕毁笔录，只是因为笔录中有笔误。朱海兰是坚持一审的意见（原审判决书第9页最后一段）。对材料16-17均无异议。对材料18无异议，认为鉴定单位出具了鉴定报告，其是专业的报告。当事人只需对鉴定程序、依据进行质证。危险等级评定是有主次的，以地基基础为主，而后是墙体等。
两第三人对本院出示的材料1-18的质证意见与危志强质证意见一致。
经审核，原告出示的证据1-3、5-6、被告出示的证据1来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据4、9、12为原件或与原件、双方庭审陈述相互印证的其他资料，相对方虽有异议但无证据推翻，故本院予以采信。原告出示的证据7、被告出示的证据2-3、5为单方委托或制作的材料，相对方不予确认，且本案已依法委托鉴定，应以司法鉴定为准，故本院对这些证据不予采信。原告出示的证据8无原件或其他证据印证，相对方不予确认，故本院不予采信。原告出示的证据10无原件核对，且其为了证明证据7的效力，但本院在本案中对证据7不予采信，故对该证据亦不予采信。原告出示的证据11为原件，本院确认其真实性，但其内容双方存在争议，本院结合本案审理情况再作综合认定。被告出示的证据4及本院出示的证据9均为工资表，本院结合其他查明的案情再作综合认定。本院出示的证据1-8、10-18是本院依法调查取证及依法委托司法鉴定形成的证据，双方虽有异议但无证据推翻，故本院均予采信。
根据以上采信的证据，结合各方陈述，本院确认以下事实：
涉讼房屋位于佛山市南海区盐步大道107号。行政部门于2002年9月13日核发房地产权证，登记涉讼房屋权属人为原告，该房屋所占土地为出让商住用地。
2004年8月17日，原告何志华与被告危志强签订《房地产租赁合同》（以下简称涉讼合同），双方约定：原告将涉讼房屋出租给被告用于经营幼儿园，总用地面积为1300.32平方米，租期从2004年9月1日至2024年8月31日，共20年；2004年9月1日至2009年8月31日期间每月租金为16000元（其中2004年9月1日至2006年8月31日期间租金合计384000元，作为原告对涉讼物业的装修投资而免收），2009年9月1日至2014年8月31日期间每月租金为17600元；租金按月计算，由被告在每月的10日前，存款到原告指定的账户上，逾期交租的，每逾期一日，被告须按当月租金的5‰向原告支付违约金，如逾期21日，原告有权解除合同，收回房屋；被告在签订本合同时，向原告缴纳保证金100000元，原告应在租赁期满或解除合同后一个月内将全部保证金无息退回给被告；除非原告书面同意，否则被告不得将房屋转租或分租，如有违反视为自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的损失，由被告负责赔偿；任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；合同还约定，租赁期间内，被告必须领取合法证照，依时纳税；出租人负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修。在租赁期内，经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的，租赁合同自然终止，因此造成的损失由责任方负责赔偿。
上述合同签订后，原告依约将涉讼房屋交付给被告使用，被告随即对该房屋进行了装修。
装修完毕后，被告的母亲即彭玉韶于2004年8月向佛山市南海区盐步街道办事处教育办公室、南海教育局申请在涉讼租赁场所上开办“佛山市南海区大沥＊＊幼儿园”（以下简称幼儿园），该两单位盖章确认。申办资料填写彭玉韶为幼儿园法定代表人（负责人）、校长。后南海教育局于2005年2月3日颁发办学许可证（编号4404046000111），登记彭玉韶为负责人，办学地址为涉讼房屋地址。
2005年7月26日，彭玉韶、幼儿园（甲方）与朱海兰（乙方）签订《承包经营合同》（以下简称承包合同一），约定：甲方将幼儿园交给乙方承包经营，承包期为三年（自2005年8月1日至2008年7月31日止），第一年的承包费为23000元／月，第二、三年的承包费为25000元／月；甲方责任包括提供合法之经营牌照，提供现有之经营场所、设施、玩具及用具等；乙方责任包括（1）致力搞好经营管理，力争上南海一级学校；（2）对园内设施、玩具、用具及绿化有维护责任，如不可正常使用则负责更换，更换部分期满归甲方所有；（3）对幼儿及园内所有员工的安全负有全部责任，概与甲方无关；（4）乙方须自购一台幼儿接送面包车；该园在合同生效前的债权债务由甲方承担，合同生效后发生的债权债务由乙方承担。
2009年7月26日，彭玉韶、幼儿园（甲方）与朱海兰（乙方）再次签了一份《承包经营合同》（承包合同二），约定：甲方将幼儿园交给乙方承包经营，承包期为四年（自2009年8月1日至2013年7月31日），其中2009年8月1日起至2013年7月31日止承包费为每月32000元；甲乙双方的责任与承包合同一相同，并增加乙方责任为乙方承包后改建、增加的项目经甲方同意方可进行，费用由乙方负责。
2010年3月24日，佛山市南海区教育局（以下简称南海教育局）发出《民办学校办学许可证》（许可证号为4404046000111），载明：幼儿园校长为朱海兰，有效期限五年（2010年3月24日至2015年3月23日）。
2011年3月22日，南海教育局出具《佛山市南海区幼儿园证明材料》，载明：幼儿园办学许可证号为440406000111……朱海兰从2005年开始任该幼儿园园长。
2011年10月20日，南海教育局向本案二审法院即佛山市中级人民法院复函（以下简称教育局复函一），内容包括：幼儿园是我局于2005年2月3日批办的民办幼儿园（编号4404046000111）……幼儿园变更园长只需向我局提交《委托园长的申请书》、新任园长的上岗资格证、学历证，以及填写《民办幼儿园变更园长审批（核）申报表》，不用提交办学场地证明材料……经办人未经查核误将幼儿园换证的经办人朱海兰当作园长录入幼儿园管理数据库，导致2010年3月24日由我局发出的办学许可证和2011年3月22日由我局出具的证明材料有误……向二审法院申明：幼儿园从2005年开办至今注册的举办者和园长均为彭玉韶，该幼儿园开办至今未向我局提交过变更幼儿园园长的申请材料。
2012年1月6日，南海教育局向佛山市中级人民法院复函（以下简称教育局复函二），内容包括：幼儿园2005年开办，举办者为彭玉韶，园长也为彭玉韶，所有开办资料至今均没有任何变更。
朱海兰在本院于2011年5月11日向其所作的《询问、调查笔录》中陈述：彭玉韶是幼儿园的法定代表人，从2005年3月起，彭玉韶聘请朱海兰担任幼儿园的园长；朱海兰曾经向彭玉韶承租过幼儿园，双方签订过租赁合同，合同到期后，双方没有续签合同；租赁期间的租金为2万多元，现在朱海兰每月仍继续交2万多元的租金给彭玉韶。对此，朱海兰在重审庭审中解释称：以上陈述所涉“租金”指每月交给幼儿园董事危雅仪的租金、水费、电费；因为危雅仪要求按固定数目交纳，所以每个月交纳数额固定；该笔款项来源于幼儿园收入，余下收入扣除正常开支后以现金方式交付给幼儿园股东。朱海兰在重审庭审中还述称：朱海兰担任幼儿园园长，待遇综合计算，每个月有工资，年底有分红，分红是内部股东决定，与经营状况挂钩；朱海兰负责人事、财务等全面负责工作，负责日常管理；被告及彭玉韶也参与管理，需要在区或镇办理执照及员工工资、提成等事宜需要请示该两人，办证年审需要被告报批。
2012年6月11日，朱海兰在本案二审法官及书记员在幼儿园所作《笔录》中称：朱海兰是幼儿园园长，是从彭玉韶的另外一家幼儿园调过来，2005年初过来进行管理；幼儿园是彭玉韶开办的，朱海兰只是按月收工资；承包合同一、二名字是朱海兰写的，但没有签过这样的合同。后朱海兰拒绝在上述笔录中签名并撕毁原笔录。
庭审中，被告曾向法院提交过两套《幼儿园教职工工资表》，其中一套数据为打印文字（被告出示的证据4，以下简称打印工资表），另一套数据为手写文字（本院出示的证据9，以下简称手写工资表）。两套工资表中均有朱海兰作为职工的工资情况，但两表部分月份的数据不一致。对此，朱海兰庭审中认为两份材料不同之处为笔误，以打印工资表为准；被告庭审中认为手写工资表为被告姐姐危雅仪所作，是外帐，打印工资表为朱海兰所作，以打印工资表为准。
租赁期间，被告存在多次逾期支付租金的情形：2009年3月的租金16000元延迟14天支付；2009年9月租金少支付1600元，延迟41天付齐；2009年10月租金少支付1600元，延迟11天付齐；2010年11月租金17600元延迟28天支付；2010年12月租金17600元延迟25天支付；2011年1月租金17600元延迟36天支付；2011年2月租金17600元延迟22天支付。
本案重审期间，根据原告申请，本院依法委托佛山市房屋建筑设计院有限公司对涉讼房屋是否属于危房及房屋的安全等级、能否正常使用（包括是否符合建筑物正常使用的相关国家标准及行业标准）进行司法鉴定。该公司鉴定结论认为：依照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）（2004版），涉讼房屋的危险性等级评定为“B级”，结构承载力基本能满足正常使用要求，个别构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。处理建议：1、对倾斜墙体作拆除重砌处理；2、应对东座有倾侧飘板作加固处理。3、房屋所有人或使用人应对该房屋加强检查，若发现有异常情况，应及时采取安全措施并报告有关部门。
另查明，幼儿园作为参保单位为朱海兰在2008年6月至2012年9月期间缴纳佛山市社会保险费，参保项目包括养医生工失。
本院认为，原、被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。
有关是否有转租行为问题。一、彭玉韶、危雅仪分别为被告危志强的母亲、姐姐，该三人均为十分亲近的亲属关系。危志强承租涉讼房屋并对其进行装修，彭玉韶申办幼儿园并登记为该幼儿园法定代表人，另根据被告与第三人的陈述，危雅仪作为幼儿园的“董事”参与管理、制作工资表、收取相关款项等，印证了被告答辩中有关“被告以家庭户的形式来经营幼儿园”的主张，同时在本案中并无证据显示上述三人之间相互签订合同、收取租金或其他费用，故不构成转租行为，本院采信被告上述主张，认定彭玉韶、危雅仪作为亲人协助危志强以家庭户的形式经营幼儿园。因此，原告主张危志强与彭玉韶之间存在转租行为无据，本院不予采纳。二、针对原告主张朱海兰与危志强、彭玉韶之间存在转租行为，本院分述如下：（一）根据原国家教育委员会于1996年1月26日颁布的《全国幼儿园园长任职资格、职权和岗位要求（试行）》第一条规定，一般幼儿园园长的任职资格为幼儿师范学校（含职业学校幼教专业）毕业及以上学历或高中毕业，获得幼儿园教师专业考试合格证书，有一定幼儿教育工作经历，并具有小学、幼儿园一级教师职务；示范性幼儿园和乡镇中心幼儿园园长还应有五年以上幼儿教育工作经历，并具有小学、幼儿园高级教师职务；所有幼儿园园长须获得岗位培训合格证书。因此，开办幼儿园具有特殊性，不仅要求适合的场所，而且要求配备有资质的人员担任园长。危志强、彭玉韶等人聘请有资质的朱海兰任园长，是其家庭户经营幼儿园的一部分，并不违反法律，且与涉讼合同中有关被告租用涉讼房屋的用途一致，是被告履行涉讼合同的表现。（二）虽然承包合同一、二约定彭玉韶、幼儿园向朱海兰“提供合法之经营牌照”，且教育局曾核发办学许可证载明朱海兰为幼儿园校长，但教育局亦核发过办学许可证登记彭玉韶为幼儿园负责人，在上述办学许可证核发后、本案诉讼中，教育局向法院出具了两份复函，均确认上述朱海兰的办学许可证有误，从2005年开办至复函作出之日止幼儿园举办者和园长均为彭玉韶，此后并无有效的行政部门认定或其他证据否定上述复函的内容，故本案应以上列复函为准，认定幼儿园的举办者和法人代表（负责人）仍为彭玉韶，则幼儿园的合法经营权仍由彭玉韶、危志强等人的家庭户享有，朱海兰并非该幼儿园的登记法人代表和经营者。（三）虽然承包合同一、二约定朱海兰“自购幼儿接送面包车”、“对幼儿及园内所有员工的安全负有全部责任，概与彭玉韶、幼儿园无关”、“合同生效后发生的债权债务由朱海兰承担”的内容，但是：1、承包合同一、二还约定承包经营的目标为“力争上南海一级学校”，则为发挥幼儿园的主要管理人员（朱海兰）的作用以达到经营目的，给予该人员更大的经营自主权，同时约定该人员较大的责任，符合常理。至于该约定是否过分增强自主权、增大责任，甚至不规范或与法律规定相悖，属于幼儿园内部管理关系问题，不能根据该约定内容即认定双方的实际经营状况及法律关系。实质上，上述约定仅为幼儿园经营者的内部约定，不能据此对抗合同外的人从而使危志强、彭玉韶免责，庭审中危志强、彭玉韶亦表示幼儿园对外债务仍由其承担。2、危志强能够提供工资表证明其作为经营者对朱海兰支付工资，虽然提交的两份工资表中部分数据不一致，但朱海兰在庭审中确认其向危志强收取工资的真实性，故本院予以采信。该事实与幼儿园作为参保单位为朱海兰缴纳社会保险费的事实能够相互印证，证明被告聘请朱海兰管理幼儿园的事实。朱海兰（或其代理人）在重审的历次庭审中均与危志强、彭玉韶陈述一致，否定租赁关系，坚持认为朱海兰负责人事、财务等全面工作，负责日常管理，危志强和彭玉韶也参与管理，部分重要事宜仍请示该两人，需要危志强审批来办理证件，这些陈述与上述工资支付、购买社保、危志强承租及装修涉讼房屋、彭玉韶申办幼儿园并登记为负责人等事实相互印证，证明危志强、彭玉韶作为家庭户与朱海兰之间形成的是聘请管理、承包经营幼儿园的关系，并非一般意义上转租涉讼房屋的关系。（四）虽然承包合同一、二约定高于涉讼合同租金的固定承包费，且朱海兰在相关笔录、录音中提及“租金”的事宜，但是朱海兰在庭审中明确陈述“上述租金指每月交给幼儿园董事危雅仪的租金、水费、电费”、“该笔款项来源于幼儿园收入，余下收入扣除正常开支后以现金方式交付给幼儿园股东”、“朱海兰担任幼儿园园长，待遇综合计算，每个月有工资，年底有分红，分红是内部股东决定，与经营状况挂钩”，这些陈述与危志强、彭玉韶在本案中的主张、陈述一致，证明朱海兰与危志强的家庭户之间达成合意，即合同中及朱海兰在笔录、录音中所称“租金”实际上属于上述聘请管理、承包经营幼儿园的对价款，而非一般意义上租赁涉讼房屋的租金。因危志强承租并装修幼儿园支出了费用、彭玉韶协助申办而成立了幼儿园、取得了办学许可并提供证照给朱海兰经营、管理，故上述家庭户收取高于涉讼合同约定租金数额的对价款并未违反公平合理的原则。根据以上论析，朱海兰与危志强、彭玉韶之间不构成转租关系，本院对原告上述主张不予采纳。原告主张被告存在转租行为理据不足，其请求确认转租行为无效，并据此请求解除涉讼合同、由被告返还涉讼房屋均理据不足，本院不予支持。
有关解除合同及返还租赁物问题。原告主张解除合同的事由除上述转租行为的主张外，还包括涉讼房屋构成危房及被告欠付租金。一、转租行为的主张无据，前文已论析，不再赘述。二、针对涉讼房屋是否危房、适租问题，原、被告双方分别出示鉴定报告，但均为单方委托鉴定的结果，对方均不予确认，且本案已由法院委托司法鉴定，该司法鉴定结论出具时间在后，故不采纳双方各自鉴定结果，应以司法鉴定为准。鉴定结论依据的是我国建设部等行政部门作出的标准，是正规规范。虽然原告引用《中小学鉴定标准》、《危险房屋鉴定标准》的相关规定，主张房屋倾斜率高于危险值及鉴定标准有误，但不能提供足够证据证明该主张，从而推翻司法鉴定结论，本院对原告该主张不予采纳。虽然原告提出司法鉴定未使用裂缝显微镜、未进行第二层次鉴定、未见构件总量、破损构件的程度、所占数量和比例，无按相关公式计算的结果等异议，但因本司法鉴定为本院委托的有资质鉴定单位所作专业鉴定，原告无足够证据证明上述异议及该异议对鉴定结论的影响，故本院不采纳原告该异议，仍采信鉴定结论。虽然原告主张涉讼房屋东座没有任何检测，故鉴定不完整，其结论无效，但鉴定单位委派人员在庭审中明确说明“东座经过目测没有发现明显损害”，则鉴定单位已对东座进行了检测，经此检测后，原告对其检测结果不予确认，却无证据推翻，本院对原告此异议不予采纳。综上，原告对司法鉴定报告的异议理由不成立。根据司法鉴定结论，涉讼房屋的危险性登记评定为“B级”，结构承载力基本能满足正常使用要求，个别构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。因此，按现有证据和鉴定意见，涉讼房屋虽存在个别构件质量问题，但不严重影响本案当事人作合同约定的租赁用途，且合同亦约定原告有检查、修缮房屋的义务，故原告以涉讼房屋构成危房为由请求解除合同依据不足。但租赁双方当事人应基于诚实信用、公平合理及保护生命安全、财产安全的原则，尽快协商妥当，按照司法鉴定的处理建议及国家规定的建筑质量安全标准，对涉讼房屋修复完善，且双方宜定期检测和维修涉讼房屋，使该房屋质量合格，让包括幼儿在内的涉讼房屋使用人得到安全保障。三、被告在应交租金的约四年半期间确有七次逾期支付租金，逾期时间超过十多天至四十多天不等，其中有四次逾期二十一天以上，但鉴于其一，涉讼租赁房地产面积较大，双方约定的租赁期限较长（期限为20年），被告在涉讼土地上投资装修成立了幼儿园，为履行合同而对租赁物的投入较大。从涉讼合同约定的内容、双方实际履行合同的状况及庭审中朱海兰陈述幼儿园的运作现状看，保持合同长期持续履行的稳定性较合同中途解除或终止更符合双方签订合同时的意思表示，更能平衡双方的权益，更有利于保障幼儿的权益。因此，合同中关于“逾期交租21日，出租方有权解除合同”的约定宜限定在任何一方当事人根本违约的情形中适用，否则任何一方当事人基于一般违约情形而任意解除或终止合同，将另一方当事人因信赖合同长期履行所作的较大投入变成高额的经济损失，显失公平。其二，被告自2007年9月1日起每月10日向原告交付当月租金，如原告所述“被告在大部分时间内都能按期交租”，即使延迟支付租金，拖延的时间也不长，次数不多，则被告不存在恶意延付租金的情形。故本院认定被告迟延缴租属于一般违约，不构成根本违约。其三，原告已收齐全部租金，且双方对于被告迟延缴租已明确约定相应违约金，原告向被告计收相应违约金足以弥补其迟延收租而遭受的经济损失。综合上述因素，被告迟延缴租构成违约，但不构成根本违约，因此，原告以此为由请求解除涉讼合同的条件不成就。综上，原告请求解除涉讼合同理据不足，本院不予支持。原告请求被告及第三人返还租赁场地是基于解除合同的主张，故本院亦不予支持。
有关违约金问题。尽管被告延迟缴租不构成根本违约，但确有迟延缴租的事实，应依约计付相应违约金予原告。按涉讼合同约定，被告每逾期一天应按当月租金的5‰支付违约金予原告，具体金额计算如下：2009年3月逾期违约金1120元（16000元×5‰×14天），2009年9月逾期违约金3608元（17600元×5‰×41天），2009年10月逾期违约金968元（17600元×5‰×11天），2010年11月逾期违约金2464元（17600元×5‰×28天），2010年12月逾期违约金2200元（17600元×5‰×25天），2011年1月逾期违约金3168元（17600元×5‰×36天），2011年2月逾期违约金1936元（17600元×5‰×22天），合计15464元。原告主张的逾期付款违约金计算依据及方法合理有据，且重审中被告对上述迟延付租事实、违约金数额均无异议，故本院予以支持。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、被告危志强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期违约金15464元予原告何志华。
二、驳回原告何志华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费186.6元（原告已预交），由被告负担。鉴定费31770元（原告已预交），由原告负担15885元，被告负担15885元。被告负担的份额16071.6元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告，本院不另收退。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 冼伟芬
审 判 员 杨宇鹏
人民陪审员 叶嫣仪
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 陈 宇