云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曲中民终字第791号
上诉人（原审被告）云南博田柳工机械设备有限公司。
法定代表人刘思英，总经理。
委托代理人熊亚泽，云南联宇律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人李红峰，公司职工。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）云南永吉福商品混凝土有限公司。
法定代表人平锐，董事长。
委托代理人樊心旭，云南天志律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人云南博田柳工机械设备有限公司因与被上诉人云南永吉福商品混凝土有限公司租赁合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2015）师民初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法组成合议庭于2015年9月14日公开开庭审理了本案，上诉人云南博田柳工机械设备有限公司的委托代理人熊亚泽、李红峰，被上诉人云南永吉福商品混凝土有限公司的委托代理人樊心旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年1月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其取得使用权位于师宗县丹凤工业园区大同片区的土地一宗出租给被告管理使用，租期2011年2月1日至2021年2月1日，每年租金26000元，每3年支付一次，先付租金后使用，单方解除合同违约金为合同总租金的50%等内容。合同约定后，被告支付原告3年租金78000元，原告将约定土地交付被告管理使用。2014年2月1日，被告未按约定向原告支付租金；2014年7月18日，被告向原告发出《解除合同通知》。双方发生争议。另查明，租赁土地的用地手续正在办理中，无第三人主张土地权属。庭审中双方均表示愿意终止合同的履行，但对具体终止时间存在争议，原告认为应当以其提起诉讼之日即2015年2月4日，被告认为应当以其发出通知之日即2014年7月18日；被告未再实际管理使用租赁土地。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。原、被告所签订的租赁合同合法有效，双方均应当按照约定履行，被告不按约定支付租金并提出解除合同，原告不同意解除，被告应当承担违约责任支付违约金，但双方约定违约金为合同总租金的50%过高，应当予以适当调整，根据违约责任应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；同时，被告未再实际占用租赁土地、原告有权依法及时收回管理使用，对违约金酌情调整为合同总租金的25%，即65000元。租赁土地的用地手续正在办理中，无第三人主张土地权属，原告不构成违约。另外，庭审中，双方均表示愿意终止合同，予以支持；对具体终止时间双方存在争议，根据公平原则，酌情认定为“2014年9月27日”，合同终止之前的租金16953元（26000元／年÷365天／年×238天），被告应当支付给原告。双方的其他主张于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，作出判决：一、终止原、被告于2011年1月26日所签订的《租赁合同》；二、由被告云南博田柳工机械设备有限公司支付原告云南永吉福商品混凝土有限公司租金16953元、违约金65000元，合计81953元，限于法律文书生效后10日内付清；三、驳回原告云南永吉福商品混凝土有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3420元，减半收取为1710元，由原告云南永吉福商品混凝土有限公司负担812元，由被告云南博田柳工机械设备有限公司负担898元。
宣判后，云南博田柳工机械设备有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。其上诉理由为：一、一审判决认定事实不清，同时存在认定事实错误，漏列重要事实，造成判决错误。一审判决故意漏列被上诉人的出租场地及房屋截至本案开庭时，尚未办理产权手续以及是否拥有所有权以及使用权等重要事实。一审判决不对上述重要事实予以确认，相反草率认定上诉人依法要求解除租赁合同构成违约，既是认定事实错误、遗漏重要事实，也是适用法律不当。一审判决主观认定合同解除时间完全不当。本案上诉人自2014年2月就退出承租场地，被上诉人认为不知晓该事宜完全与常理不符。一审自行确定一个所谓的合同终止时间，并且要上诉人承担支付此前“欠付租金”以及巨额违约金双重责任，既是认定事实不清，也是适用法律不当，判决完全错误。二、一审判决适用法律严重不当，置法律规定不顾，草率定案，违法判决上诉人承担巨额违约金，判决结果严重错误。本案涉及违约金法律适用问题，应严格遵循人民法院各项立法、司法解释原则定案。一审判决不顾上述违约金系补偿性、填补性支出的法律原则，以所谓意思自治原则草草定案，认定上诉人支付远远高于所谓“欠付租金本金”的巨额违约金，实属适用法律不当。本案被上诉人并未举证证实其损失与判决所述违约金相符，故一审判决认定上诉人应支付的巨额违约金没有任何法律依据，一审判决严重错误。一审法院在确定违约金时，根本未按法律规定以当事人的实际损失作为参考来确定违约金金额，而是凭借自己无理主观理由判断确定高额违约金，该认定没有任何法律依据，判决严重错误。三、无论本案上诉人是否违约，一审判决要求上诉人支付巨额违约金违背法律公平公正基本原则。本案即便上诉人违约不履行合同，被上诉人完全可以对外重新出租，并未形成重大损失；相反一审判决要求上诉人履行巨额违约金金钱给付完全违背公平公正司法原则，应予以纠正。
被上诉人云南永吉福商品混凝土有限公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。
二审中双方均未提交新证据。
本院认为，本案上诉人云南博田柳工机械设备有限公司与被上诉人云南永吉福商品混凝土有限公司于2011年1月26日签订《租赁合同》，对双方权利义务作出约定。合同签订后，上诉人按照合同约定，支付了前三年租金78000元。后上诉人未按照约定支付租金，并于2014年7月18日向被上诉人发出《解除租赁合同通知》，上诉人应承担支付下欠租金及违约金的责任。对下欠租金的认定，因《租赁合同》约定的租赁期限是从2011年2月1日至2021年2月1日，上诉人支付了三年的租金，即从2011年2月1日至2014年2月1日。后上诉人自2014年2月至2014年7月实际使用租赁场地及房屋，但未支付租赁费，故上诉人应支付六个月租赁费13000元。对于违约金的认定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案双方在《租赁合同》中虽然约定合同提前解除应支付合同总租金的50%作为解约补偿，但违约金的认定应当以造成的损失为基础，合同总租金并非损失，不能以此作为认定违约金的基础，上诉人认为双方约定的违约金过高，请求调整，因《租赁合同》仅履行了三年，上诉人就提出解除合同，造成的损失系合同未履行部分的租金，故对违约金调整为54600元。一审对违约金认定不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销师宗县人民法院（2015）师民初字第251号民事判决第二项，维持第一项、第三项；
二、由上诉人云南博田柳工机械设备有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人云南永吉福商品混凝土有限公司支付租金13000元、违约金54600元，合计67600元。
一审案件受理费3420元，减半收取1710元，由云南永吉福商品混凝土有限公司负担975元，云南博田柳工机械设备有限公司负担735元；二审案件受理费3420元，由云南永吉福商品混凝土有限公司负担1950元，云南博田柳工机械设备有限公司负担1470元。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审法院申请强制执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判长 王 勇
审判员 孙靖然
审判员 孙树平
二〇一五年十月九日
书记员 王俊元
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