海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第907号
上诉人（原审被告）：海口居然之家家居建材市场有限公司。
法定代表人：邹庆军，总经理。
委托代理人：吴悦，海南天皓律师事务所律师。
委托代理人：高石磊，海口居然之家家居建材市场有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈琼晖。
原审被告：海南环瑞置业有限公司。
法定代表人：邹庆军，董事长。
委托代理人：刘清钢，海南维特律师事务所律师。
委托代理人：万光明，海南维特律师事务所实习律师。
上诉人海口居然之家家居建材市场有限公司（以下简称海口居然之家）因与被上诉人陈琼晖，原审被告海南环瑞置业有限公司（以下简称环瑞公司）侵权纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人海口居然之家的委托代理人吴悦，被上诉人陈琼晖，原审被告环瑞公司的委托代理人刘清钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年1月11日，陈琼晖（乙方）与环瑞公司（甲方）签订《商品房买卖合同》和《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》，约定由乙方购买“海南第一摩尔·铜锣湾广场”一层CXXX房面并委托甲方代为出租，铺面面积12.04平方米，代租期限为10年（自2005年1月1日至2014年12月31日止），甲方每年按乙方实付购铺款的8%向乙方支付返租回报，即每年支付乙方返租回报12646元。付款方式，租金以现金方式支付，其中甲方返还乙方的前二年租金，从乙方支付的购房款中一次扣除。从第三年起按半年度支付乙方租金，具体时间为每年的1月、7月分别支付总房款的4%。如甲方逾期支付返租回报，则按应付款的万分之三每日向乙方支付违约金。2010年1月8日，环瑞公司与北京居然之家签订了《租赁合同》，约定甲方环瑞公司将位于海南省海口市秀英区滨海大路XX号，建筑面积约35637平方米的商业用房租赁给乙方北京居然之家使用，乙方北京居然之家同意承租上述物业。租赁物业的实际面积以工程竣工验收后海口市房屋管理部门测量的面积为准。上述《租赁合同》约定：租赁物业交付后12个月为免租期，暂定为2010年3月1日至2011年2月28日，租赁期限自免租期满之日起开始计算，暂定为2011年3月1日至2026年2月28日（15年）。环瑞公司与北京居然之家签订《租赁合同》后，北京居然之家按照合同约定分两次向环瑞公司支付人民币3000万元，之后由海口居然之家向环瑞公司共计支付人民币3175万元，环瑞公司累计收到人民币6175万元。
原审法院另查明：海口居然之家是北京居然之家的全资子公司，北京居然之家与环瑞公司签订《租赁合同》后，由海口居然之家进行经营使用和管理，海口居然之家是具有独立法人有限责任公司。海口市房权证海房字第HK312XXX**号登记海口市秀英区滨海大路XX号房屋所有权人为海口港集团公司，共有情况为共同共有，登记时间为2011年4月20日。海口市房权证海房字第HK338XXX**号《房屋所有权证》登记海口市秀英区滨海大路XX号中央商城XXX号铺面的房屋所有权人为陈琼晖，面积为13.12平方米，登记时间为2013年10月8日。
原审法院再查明，陈琼晖与环瑞公司签订《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》后，陈琼晖履行了支付全部购房款的义务，环瑞公司拖欠租金，陈琼晖向原审法院起诉，要求环瑞公司支付2011年、2012年、2013年的租金及违约金、解除代租协议交还涉案铺面。2013年11月25日原审法院审理后作出（2013）秀民一初字第1341号民事判决，陈琼晖不服上诉于海口市在级人民法院，2014年5月23日海口市中级人民法院作出（2014）海中法民一终字第469号生效判决：一、解除陈琼晖与环瑞公司于2005年1月11日签订的《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》；二、限环瑞公司于本判决发生法律效力之日起六十日内将位于海口市滨海大道海口市秀英港中央商城一层XXX号铺面交还陈琼晖；三、环瑞公司向陈琼晖支付租金37890元及违约金（违约金计算方法：以6315元为基数自2011年2月1日起到2011年7月31日止、以12630元为基数自2011年8月1日起至2012年1月31日止、以18945元为基数自2012年2月1日起到2012年7月31日止、以25260元为基数自2012年8月1日起到2013年1月31日止、以31575元为基数自2013年2月1日起至2013年7月31日止、以37890元为基数自2013年8月1日起至本判决限定给付之日止按每日万分之三计算）。
陈琼晖在原审的诉讼请求为：一、环瑞公司与海口居然之家签订的秀英港“中央商城”首期商铺第一层的XXX号铺位租赁合同无效，海口居然之家侵权使用，应将秀英港“中央商城”首期商铺第一层的XXX号铺位归还陈琼晖；二、环瑞公司和海口居然之家赔偿从2013年12月1日至2014年8月31日止侵权损失租金11808元，利息956元；三、环瑞公司与海口居然之家承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：关于陈琼晖要求环瑞公司与海口居然之家签订的租赁合同无效及海口居然之家将秀英港“中央商城”首期商铺第一层的XXX号铺位归还陈琼晖的问题。环瑞公司与北京居然之家签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，符合法律的规定，为有效合同。在合同履行过程中，环瑞公司将陈琼晖所有的涉案铺面转租给北京居然之家，北京居然之家除了按照《租赁合同》约定先支付3000万元之外，之后的3175万元均由海口居然之家向环瑞公司支付，涉案铺面也由海口居然之家占有、经营，因此，上述《租赁合同》实际由海口居然之家履行。2014年5月23日海口市中级人民法院作出（2014）海中法民一终字第469号判决：解除陈琼晖与环瑞公司签订的《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》；环瑞公司应交还涉案铺面及支付租金和违约金，现该判决已经生效。因上述判项的事由及海口居然之家未向陈琼晖支付环瑞公司欠付租金及违约金，环瑞公司与北京居然之间签订的《租赁合同》也失去了继续履行的基础和前提，海口居然之家因无合法理由继续占有、使用涉案铺面，陈琼晖要求海口居然之家停止对陈琼晖的侵权行为，将秀英港“中央商城”首期商铺第一层的XXX号铺位返还陈琼晖有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于环瑞公司和海口居然之家赔偿侵权损失租金及利息问题。在上述生效判决已对环瑞公司作出解除涉案《代租协议》、交还涉案铺面，支付租金及违约金后，陈琼晖要求环瑞公司赔偿侵权损失的理由不足，原审法院不予支持。陈琼晖要求海口居然之家支付侵权损害赔偿的请求依法有据，原审法院予以支持。陈琼晖主张侵权损害按每月每平方米净收入100元的标准计算，但未申请鉴定部门进行评估，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，原审法院酌情参照陈琼晖与环瑞公司签订的《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》的标准进行计算，协议约定的铺面面积为12.04平方米，年租金为12646元，每天每平方米租金为2.88元（12646÷365÷12.04=2.88）。《房屋所有权证》登记XXX号铺面实际面积为13.12平方米，故XXX铺面每天的损失应为37.8元（2.88元／平方米×13.12平方米=37.8元），海口居然之家应向陈琼晖支付2013年12月1日起至2014年8月31日止的租金为37.8元×274=10357元。困本案未有证据证明陈琼晖与海口居然之家之间存在租赁合同关系，更未证证明双方之间存在关于租金损失的约定，鉴于本案为侵权纠纷，陈琼晖主张利息损失部分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条的规定，原审法院判决：一、海口居然之家停止对陈琼晖的侵权，并于本判决发生法律效力之日起三十日内向陈琼晖返还海口市秀英区滨海大路XX号中央商城XXX号铺位；二、海口居然之家于本判决发生法律效力之日起十日内向陈琼晖支付2013年12月1日起至2014年8月31日止的租金10357元；三、驳回陈琼晖的其他诉讼请求。案件受理费319元（陈琼晖已预交），由海口居然之家承担。
海口居然之家不服原审判决，向本院上诉，请求：1、依法撤销海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第886号民事判决；2、依法驳回陈琼晖的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由陈琼晖承担。事实和理由如下：
一、原审判决认定事实不清。原审判决认定“北京居然之家与环瑞公司签订《租赁合同》后，由海口居然之家进行经营使用和管理”属认定事实不清。事实上，北京居然之家与环瑞公司签订《租赁合同》，从环瑞公司合法租得讼争铺面，只是利用“居然之家”品牌效应引进商户，由海口居然之家进行品牌维护以及物业管理。商铺系由各个分租商户实际经营使用，海口居然之家并非讼争铺面的实际占有使用人。既然海口居然之家与陈琼晖不存在任何合同关系，也非讼争铺面的实际占有使用人，陈琼晖诉请海口居然之家立即清场腾空交还铺面没有合同以及法律依据。二、原审判决适用法律错误。原审判决认为海口居然之家“未向陈琼晖支付环瑞公司欠付租金及违约金，环瑞公司与北京居然之间签订的《租赁合同》也失去了继续履行的基础和前提，海口居然之家因无合法理由继续占有、使用涉案铺面”，从而认定海口居然之家侵权，适用《侵权责任法》判令海口居然之家承担侵权责任，属于适用法律错误。原审法院认为海口居然之家无合法理由占有、使用涉案铺面是因（2014）海中法民一终字第469号民事判决。该判决于2014年5月23日作出，陈琼晖与环瑞公司签订的代租协议解除。也就是说，在2014年5月23日前，环瑞公司有权对外出租涉案铺面，海口居然之家系合法承租，原审法院却认定海口居然之家从2013年12月1日起侵权并判令海口居然之家承担2013年12月1日至2014年5月23日之间的租金，明显属于适用法律错误。本案中，2010年1月8日，环瑞公司与北京居然之家在北京签订《租赁合同》，租期自2010年3月1日至2026年2月28日止。《租赁合同》系海口居然之家与环瑞公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，该合同自成立之日起即产生法律效力。在该份《租赁合同》未被认定为无效或未解除的情况下，海口居然之家就有权依法享有讼争铺面的承租权。海口居然之家根据该合法的《租赁合同》承租讼争铺面，并已经向环瑞公司预付租金至2017年底。海口居然之家全面履行合同义务的行为未侵害陈琼晖的合法权益，不构成侵权，不应适用《侵权责任法》。退一步讲，即使原审认定海口居然之家无合法根据继续占有讼争铺面，也无权适用《侵权责任法》第十九条擅自认定侵权损害赔偿的标准。《侵权责任法》第十九条规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”。本案庭审过程中，陈琼晖在原审法院的询问下，明确拒绝申请鉴定部门进行评估，导致没有可以参照的“市场价格”；原审法院参照陈琼晖与环瑞公司签订的《代租协议》的租金标准作为损失标准显然不是客观的市场价格。该标准明显高于市场价格，违背公平原则。上述租金环瑞公司根本无力支付，整栋物业多年闲置。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及二十五条之规定，陈琼晖就其主张的租金标准拒不申请鉴定也不能提供任何合法依据，理应视为没有证据，陈琼晖应当对该诉讼请求承担举证不能的法律后果。三、陈琼晖的诉讼请求缺乏事实与法律依据。海口居然之家系善意承租讼争铺面，不应承担任何侵权损害赔偿责任。如以上所述，海口居然之家根据《租赁合同》合法租得讼争商铺，环瑞公司在《租赁合同》中明确承诺“租赁物业土地使用权和房屋所有权是完整和充分的，不存在任何产权纠纷；未经乙方同意，甲方不得采取分割产权的方式向公众出售租赁物业”，并于签订合同时向海口居然之家出具了登记在环瑞公司名下的《土地使用证》、《建设用地规划许可证》等以证明其对该楼享有合法的所有权。即，在签订该租赁合同时，海口居然之家有理由相信环瑞公司是该商城的合法产权人，海口居然之家系善意承租该商城。我国《物权法》第一百零六条明确规定了“善意取得”：即使出让人无权处分，只要第三人系善意受让且支付了合理对价，并且已经登记或实际占有，则善意第三人有权取得该财产的所有权，原所有权人只能向无处分权人请求赔偿损失。由此可见，善意第三人的合法权益依法应当予以保护。所有权人尚且不能对抗第三人善意受让，更何况第三人善意承租？本案中，海口居然之家承租该商城时系善意，并按时足额缴纳了租金，已经实际承租该商城长达四年，如果陈琼晖认为环瑞公司无权处分，自身权益收到侵害，只能向环瑞公司请求赔偿，无权要求善意的海口居然之家承担连带赔偿责任。原审法院错误地认定善意第三人侵权，判令海口居然之家承担侵权连带赔偿责任，应当予以纠正。四、原审法院不考虑涉案商城的历史和现实状况，错误适用法律，一意孤行逼走海口居然之家，后果将不堪设想。涉案的中央商城系环瑞公司于2003年初投资建成，该楼主体竣工后因规划、消防不合格等原因迟迟无法通过验收，至2010年仍一直处于半荒废状态，系该区域有名的烂尾项目。2010年初，海口市人民政府为了充分合理利用资源，带动区域经济发展，将“居然之家”品牌引进该项目。“居然之家”进驻该楼，随之而来的是巨大的品牌效益和无限的商机，经过海口居然之家的有效运营，不仅整合了资源，将之前的烂尾楼盘活，还发展成至今全海口乃至全海南赫赫有名的家居商厦，大大提升了该物业的市场价值。也正是由于海口居然之家投入大量资金，对该商城进行了重新规划整改，包括陈琼晖在内的各位小业主拖了近十年的产权证问题才能得以解决，物业才得以升值。陈琼晖仅追求眼前利益，原审法院孤立地看待该案件，原审的判决无异于逼退“居然之家”，那么只能造成双输的局面。届时，陈琼晖等小业主虽拥有讼争铺面，却将面临进退两难的窘境：讼争铺面将因无法分割或实用面积过小，不能实现独立经营。居然之家一旦退出该项目，该商城无疑将会因各个小业主无法达成一致而趋于瘫痪。考虑到该商城的历史和现实状况，应本着互利互惠以及维护该区域稳定长远发展的原则，审慎处理本案。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，理应依法予以撤销；陈琼晖的诉请缺乏事实与法律依据，理应依法予以驳回。请求二审法院充分考虑讼争铺面的历史和现实状况，维护当地区域经济的稳定及长远发展，依法判决，以维护海口居然之家的合法权益！
被上诉人陈琼晖针对环瑞公司和海口居然之家的上诉答辩如下：陈琼晖于2005年1月11日购买海口市滨海大道秀英港“中央商场”首期商铺第一层的XXX号铺位，总价157856元，面积13.12平方米。海口市秀英区法院已于2014年11月16日做出一审判决，要求海口居然之家将陈琼晖名下的《中央商城》商铺（第一层XXX铺位）恢复其原状，交回陈琼晖。但直至今日，海口居然之家仍然在非法侵占，并拒绝支付2014年-2015年租金及违约金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。对于海口居然之家一而再再而三的违约，根本无视商业道德，是不讲诚信的行为，请求法院判令海口居然之家立即停止侵权，将铺面返还陈琼晖。
环瑞公司对海口居然之家的上诉无意见陈述。
二审期间，海口居然之家向本院提交以下证据材料：一、琼三赢（2015）房（估）字第068号《房地产估价报告》，用以证明海口市秀英区滨海大路XX号居然之家（海口店）第1、2、3层的房地产毛坯条件下的市场月租金分别为61.7元／㎡、49.4元／㎡、39.5元／㎡，陈琼晖要求的租金标准明显过高；二、20份海南第一摩尔中央商城商铺部分租赁合同，证明其他业主已经在当前合理的市场价格下与环瑞公司签订租赁合同，约定的租金标准可供参考。
陈琼晖对上述证据一的真实性，合法性、证明内容均有异议，认为《房地产估价报告》是由海口居然之家独自委托，而不是法院委托，所以是公平公正的估价。而且《房地产估价报告》依据的房屋也是毛坯房的市场租赁价格，而其铺面是已装修过的，没有可比性。对证据二的真实性及证明内容等均有异议，认为合同约定的价格依据的是证据一《房地产估价报告》，但评估报告程序违法，所以依据这个评估报告评估的价格签订的合同也是不合法的。
因海口居然之家二审提交的《房地产估价报告》系该司单方委托相应机构作出，本院无法确认《房地产估价报告》的鉴定程序和结论是否公平合法，故对该份证据不予采信。而第二组证据因与本案没有直接的关联性，且真实性亦无法确认，本院对该组证据亦不予采信。
环瑞公司与陈琼晖二审均无新证据提交。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为，海口居然之家基于北京居然之家与环瑞公司签订的《租赁合同》对讼争铺面进行占有使用及收益。现因环瑞公司与陈琼晖2005年1月11日签订的《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》已被海口市在级人民法院（2014）海中法民一终字第469号民事判决予以解除，故海口居然之家在上述判决发生法律效力之后再继续占有使用讼争铺面无合法根据，已对讼争铺面所有权人陈琼晖的合法权益构成侵害。海口居然之家上诉称讼争铺面并非由该司实际占有使用，该司只是利用“居然之家”品牌效应引进商户并由该司进行品牌维护以及物业管理。本院认为，海口居然之家前述上诉理由不符合常理，且该司亦未提供相应的证据证明其所依据的理由及事实成立，本院对其上诉理由不予采纳。
善意取得是以对动产或不动产设定所有权和他物权为目的，本案中海口居然之家与环瑞公司签订了《租赁合同》，双方之间成立的是房屋租赁民事法律关系，双方并不以设定讼争房屋的所有权为目的，故本案不应得以适用善意取得制度以使陈琼晖的合法权益不能得到法律保护。本案原审法院在认定海口居然之家无合法根据继续占用讼争铺面并且未向陈琼晖支付占用期间费用的行为已侵害到陈琼晖的合法权益正确，应由海口居然之家承担相应的侵权责任。海口居然之家在承担本案相应的侵权责任后，如认为因与环瑞公司之间的《租赁合同》使该司遭受损失或与环瑞公司之间存在其他权利义务纠纷，海口居然之家可另行寻求途径向环瑞公司主张权利。
根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，原审法院按照陈琼晖与环瑞公司签订的《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》的标准计算侵权损失符合客观事实和法律规定。在有明确法律规定和相应的市场价格可供计算财产损失的情况下，鉴定并非必经的法定程序。海口居然之家认为原审法院未经鉴定直接确定的侵权损失标准明显高于市场价格的上诉理由不成立，本院不予支持。
在2014年5月23日海口市中级人民法院作出（2014）海中法民一终字第469号民事判决前，环瑞公司与陈琼晖之间的《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》尚未得到合法解除，仍在合同履行期限内。该判决生效之日起至2014年8月31日止陈琼晖的租金损失应由海口居然之家承担，而环瑞公司应向陈琼晖支付2013年12月1日起至上述民事判决生效之日前的租金。因海口居然之家仅主张2013年12月1日起至2014年5月23日止不应由其承担陈琼晖的租金损失理由成立，本院予以支持并照准。故环瑞公司应向陈琼晖支付2013年12月1日起至2014年5月23日止的租金为37.8元×174=6577元，海口居然之家应向陈琼晖支付2014年5月24日起至2014年8月31日止的租金为37.8元×100=3780元。原审判决此部分认定事实存有不当，本院予以纠正。
综上，原审法院部分事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
维持海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第886号民事判决第一项；
撤销海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第886号民事判决第三项；
变更海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第886号民事判决第二项为：原审被告海南环瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向被上诉人陈琼晖支付2013年12月1日起至2014年5月23日止的租金6577元，上诉人海口居然之家家居建材市场有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向被上诉人陈琼晖支付2014年5月24日起至2014年8月31日止的租金3780元；
驳回被上诉人陈琼晖的其他诉讼请求；
驳回上诉人海口居然之家家居建材市场有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费638元，由上诉人海口居然之家家居建材市场有限公司负担400元，原审被告海南环瑞置业有限公司负担238元。
本判决为终审判决。
审 判 长 符玉梅
代理审判员 袁 蓉
代理审判员 陈立夫
二〇一五年六月十九日
书 记 员 何 军