辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初1571号原告：宁某某。委托代理人：谷某某。委托代理人：宁某某。被告：崔某某。被告：谢某某。委托代理人：刘某某。原告宁某某诉被告崔某某、谢某某民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月23日受理后，依法由审判员曹立刚担任审判长，与审判员张岩、人民陪审员刘池组成合议庭审理，并公开开庭进行了审理。原告宁某某委托代理人谷某某、被告崔某某、被告谢某某的委托代理人刘某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁某某向本院提出的诉讼请求：1、请求人民法院判令被告返还房屋，并配合过户；2、过户费用由被告承担；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月27日，原告与被告谢某某约定借款200,000元，被告谢某某通过银行转账方式分两次向原告转款189,000元，收到该款后，原告按约定陆续还款。依据行业惯例,借款不签订借款合同,而是签订房屋买卖合同,才发放贷款，故本案涉诉的房屋买卖合同实为借款关系，并非原告卖房的真实意思表示。依被告谢某某要求，原告到辽宁省公证处办理了委托公证。2015年3月26日，被告谢某某在原告不知情的情况下，以850,000元价格擅自将原告房屋卖给被告崔某某，并办理了房屋过户手续。原告和其祖父一致居住涉诉房屋至今，被告崔某某未实地看房、了解房屋情况，与被告谢某某协商房价款，过户后也未要求交付房屋，不符合买卖房屋的交易习惯。原告和被告崔某某之前也存在过借款关系，二被告系属同一高利贷公司人员，被告崔某某并非善意买受人，故请求法院支持原告诉请。被告谢某某辩称,双方不存在借款关系，只是普通的房屋买卖关系；针对原告诉请，本案并不是房屋确权关系，原告与被告谢某某之间是房屋买卖合同法律关系，因此法庭不能越过合同效力的判定而直接确认房屋所有权，但本案中经过第一次庭审及确立，原告均未增加或变更诉请，因此被告认为法庭不应直接支持其诉请，因为本案并不是权属争议，而是买卖合同争议。不应支持原告诉请。被告崔某某辩称,不同意原告诉请。房子就是我从谢某某手里买的，加上契税不到72万元。通过刘倩认识的谢某某，我的父母去看的房子，房子离四院不远，是一个单跃的房子，三室两厅，是金穗花园小区，从小区东门进入就可以看到涉诉房屋。通过转账先交的100,000元定金，陆续又汇了400,000元，另一笔150,000元，共计650,000元，还交了50,000多元的税款和查档费100元。但是因房子未腾空，所以没有入住。不是原告在涉诉房屋居住，我向谢某某要过房子，她说尽快给我腾房。不是谢某某在里居住。买房前不知道里面有人住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院对事实认定如下：2013年12月27日，原告与被告谢某某签订《房屋买卖合同》一份，约定被告谢某某以200,000元的价格购买坐落于沈阳市皇姑区宁山中路60-3号（建筑面积162.84平方米）房屋；付款方式为现金或转账；关于房屋交付，双方约定原告应于2013年12月27日至2014年2月26日内交付涉诉房屋并办理完毕过户手续；关于违约责任，双方约定如涉诉房屋存在产权纠纷以及其他贷款、抵押等他项权利，导致房屋无法过户至被告谢某某名下，原告按房屋交易价格的30%支付违约金。如原告未按约定交付房屋，每逾期一月，原告按房屋总价的2.5%支付违约金，同时缴纳每月查档费100元。当日，原告与被告谢某某另签订《房屋买卖合同补充协议》一份，主要内容为双方签订的上述《房屋买卖合同》，因原告个人原因导致不能配合被告谢某某办理更名过户手续，到辽宁省公证处办理全权委托公证，事项包括办理偿还贷款银行贷款手续、注销抵押手续及更名过户手续等。同日，原告依照该补充协议，以被告谢某某为委托人办理了授权委托书。同一日，原告向被告谢某某出具收据，付款方式为现金10,100元，银行转账189,900元。当日，被告谢某某向原告名下银行卡账户存入100,000元。次日，被告谢某某又向原告名下银行卡账户存入89,900元。2015年3月18日，被告谢某某代原告向贷款银行偿还贷款342,154.36元，涤除了涉诉房屋的银行贷款。2015年3月26日，被告谢某某与被告崔某某签订《存量房买卖合同》，双方申报涉诉房屋成交总价为850,000元。未约定资金监管，付款方式约定一次性全额付款，办理转移登记同时交付涉诉房屋。同日，双方向房产局相关部门申请涉诉房屋所有权转移。当日，沈阳市皇姑区地方税务局出具了涉诉房屋价格为850,839元的发票，和申报成交价格700,000元及核定计税价格850,839元的存量房地产交易税收申报表。2015年4月13日，被告崔某某取得涉诉房屋的产权证书。2015年6月，被告崔某某以涉诉房屋为担保物向案外人康长佳借款1,000,000元，并办理了他项权证,截至庭审结束,涉诉房屋上仍存在他项权利。涉诉房屋至今由原告实际居住。另查，2014年，沈阳荣达投资担保有限公司变更为沈阳荣达投资管理有限公司，袁某某为该公司的监事，该公司原股东张某某退出股东会，新股东为王玉桂。庭审时，被告崔某某提交了被告谢某某分别于2015年3月23日、2015年4月3日、2015年4月9日出具的三张收条，李某某、袁某某证人证言和李某某、袁某某名下银行的转账记录，证明其指定张某某、李某某、袁某某分别向被告谢某某账户内汇入100,000元，150,000元和400,000元，其向被告谢某某给付涉诉房屋房款共计650,000元。本院依法对被告谢某某收款账户自开户时至2016年6月19日的银行记录进行了查询，在该记录中，存在袁某某频繁向被告谢某某的转款记录，在2015年4月期间亦存在多笔存款记录，并非被告崔某某所举证的一笔记录。对于2015年3月23日张某某所存入谢某某账户的100,000元，银行记载为“谢某某借款10万”。依据原告申请，本院调取了张某某自2012年1月起至2016年8月15日止的建设银行的记录，在该记录中多次出现被告谢某某、崔某某和证人袁某某的支取记录。在本院依职权调取的案外人康长佳的银行记录中，记载了被告崔某某或张某某支付被告崔某某1,000,000元借款利息的记录。本院经审查认为，关于本案中，原告诉称其与被告谢某某之间存在民间借贷法律关系，被告谢某某称其与原告存在房屋买卖法律关系，故本案争议焦点系原告宁某某与被告谢某某之间真实法律关系问题。关于2013年12月27日原告宁某某与被告谢某某签订的《房屋买卖合同》实质属性的评析，虽该合同在形式上约定了房屋价款、付款时间、付款方式、交房时间、违约责任，具备房屋买卖合同的基本要件，但原告宁某某是否有出售涉诉房屋的真实意思表示仍需通过相关证据进一步予以识别。第一，按照正常交易习惯，出售房屋是为了实现利益的最大化，本案中，原告宁某某实际居住在涉案房屋内，且并无其他居所，其将仅有的唯一一套162.84平方米的房屋以200,000元的价格出售，折合单价为每平方米1,228元，明显低于合同签订时相同地段的市场一般价格，这不符合一般售房者出售房屋的目的。第二,签订该合同时,涉诉房屋存在300,000余元的银行贷款，对于偿还贷款的义务主体、还款时间及房款总价在合同中并未进行约定，有违交易市场的行业惯例。虽被告谢某某辩称对偿还涉诉房屋贷款与原告进行了口头约定，但原告宁某某并未认可，且其在原告宁某某不知情情况下，在约定交房时间近一年后，在与被告崔某某办理涉诉房屋所有权转移登记申请前8天，即2015年3月18日偿还涉诉房屋贷款，亦不符合常理，该行为实质为办理涉诉房屋的权属变更登记所做的准备，而非其所辩称的系支付的部分房款。第三，对原告宁某某与被告谢某某签订的房屋买卖合同、补充协议、原告出具的收据、公证书、被告谢某某转入原告宁某某名下银行卡的转款记录等相关证据的评判，首先，虽被告谢某某称10,100元系支付的现金，但原告宁某某辩称系预先扣除的借款利息,而被告谢某某未提供证据证明出资来源，且被告谢某某将189,900元转入原告宁某某名下银行卡，又另支付原告宁某某现金，不具有合理性，亦无必要性，故本院对被告谢某某的该项意见不予采纳。其次，原告与被告谢某某于签订合同当日，即因原告原因不能办理更名过户手续而办理公证委托进行约定，亦不符合常理。被告谢某某对办理公证委托的必要性及委托期限长达三年的原因未提供证据证明。结合上述证据可知，原告宁某某与被告谢某某之间行为符合民间借贷交易中的普遍惯例，即预先扣除利息、签订买卖合同并办理公证书以实现用涉诉房屋担保债权实现的目的。综上所述，原告宁某某并无出售涉案房屋的意思表示，其与被告谢某某签订的《房屋买卖合同》实质属性系为其借款行为提供担保，即应认定原告宁某某与被告谢某某之间为民间借贷法律关系。因本案原告宁某某与被告谢某某之间讼争的基础法律关系是民间借贷，买卖合同仅应当理解为以买卖合同形式为借贷关系提供担保。原告与被告谢某某现对于借款本金和利息未进行结算，而要求返还房屋，配合过户，避开偿还借贷的偿还义务，其诉请的理念，有违诚实信用原则。被告崔某某取得涉诉房屋产权证书后，又将涉诉房屋作为担保物，在涉诉房屋上设定了他项权利，办理了他项权证。根据抵押物权的基本原则，给债务人未清偿所担保的债权情况下，房屋所有权不得流转，原告自述现无能力涤除涉诉房屋的他项权利，故原告诉请属事实及法律不能，故本院驳回原告的诉讼请求。关于诉讼费用的承担问题,因原告与被告谢某某均存在过错，故诉讼费应各自承担一半。综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告宁某某的诉讼请求。案件受理费12,300元（原告已垫付），由原告宁某某承担6,150元，由被告谢某某承担6,150元。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  曹立刚审 判 员  张 岩人民陪审员  刘 池二〇一六年十一月二十六日书 记 员  张 泽