福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0102民初35号
原告（反诉被告）蔡秋香，女，汉族，1986年10月15日出生，住江苏省如东县。
委托代理人郭秀刚、薛巧鸾，福建闽天律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈虹，女，汉族，1986年10月15日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人黄声春，福建格律律师事务所律师。
原告（反诉被告）蔡秋香诉被告（反诉原告）陈虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人郭秀刚、薛巧鸾，被告委托代理人黄声春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡秋香诉称，2014年11月13日，陈虹、蔡秋香签订一份《店面租赁合同》，约定：“被告将店面出租给原告，店面面积为32㎡。租赁期限为2014年11月15日至2017年11月14日。2014年11月15日至2015年11月14日期间的月租金为7400元，2015年11月15日至2016年11月14日期间月租金为7700元，2016年11月15日至2017年11月14日期间的月租金为8185元。2014年11月15日至2014年12月1日为免收租金期，用于原告装修使用。合同签署后，原告应立即交纳相当于三个月的租金作为押金。《店面租赁合同》还约定当月租金的交租时间为每月15日之前，若原告逾期交付租金，每逾期一日，应按照月租金金额的千分之三加收违约金，房租拖欠超过一个月，被告有权收回店面。合同签订后，双方均不得擅自变更和解除合同，否则属于违约行为，若被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为违约，除退还押金外，被告应赔偿违约金2万元及相关损失。”
合同签订当日，原告向被告缴纳了租赁押金22200元，被告出具了收款收据一份。合同签订后，原告开始装修房屋，共投入装修费用人民币50000元。原告经营店铺期间，收益一直良好，平均每月的营业利润约18000元，原告也一直按约交租。2015年12月，由于经营资金暂时无法周转，原告未及时向被告支付当月的租金，2015年12月10日，被告及其女儿到租赁店面声称要收回店铺、换锁，要求原告搬离租赁店面，后华大派出所出警，店铺周边的经营者亦目睹这一切。原告多次与被告协商，告知只是暂时资金周转困难，在迟延支付租金的期间可按照合同的约定计算违约金，但被告不顾一切，也不顾合同中关于要延期支付租金超过一个月才能收回店面的约定，2015年12月11日，原告被迫搬离了店面，被告将店面上锁并重新出租。此后，原告向被告要求退还押金、支付违约金、赔偿损失但均协商无果，无奈之下诉至贵院，请求贵院判令：1.被告向原告退还店面租赁押金人民币22200元；2．被告向原告支付提前解除《店面租赁合同》的违约金人民币20000元；3．被告赔偿原告装修租赁店面投入的装修费用人民币50000元；4.被告赔偿原告因被告违约行为导致无法营业所产生的一个月的营业利润损失人民币18000元；5．本案所产生的全部诉讼费用由被告承担。
被告陈虹辩称，原告在2015年12月15日，租赁期未满，且未付租金的情况下，单方搬离，以实际行动解除不再履行合同。房产中介与原告多次协商，原告坚持表示不再履行。本案是原告单方提前解约，而非被告，因此提起反诉。支付租金的时间也在合同中变更为每月1日。
反诉原告陈虹诉称，双方于2014年11月13日签订《店面租赁合同》，约定反诉原告将省直屏东城7号楼08店面出租给反诉被告，租赁期限自2014年11月15日起至2017年11月14日止，2014年11月15日至2015年11月14日期间每月7400元租金；2015年11月15日起至2016年11月14日期间每月7700元租金等。付款方式为每月15日前付当月租金。签约当日反诉被告缴付了押金22200元人民币。合同第五条第4点、第七条违约责任第3点还约定若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。上述合同签订后，双方开始履行。反诉被告承租后不久就开始拖欠物业费、社区群防群治费等，物业公司和社区班干部分别多次向其催缴，其均表示没生意，无钱付拒不缴纳。2015年11月反诉被告开始提出没赚到钱，要借钱付租金，如果借不到钱则要搬离。2015年12月11日反诉被告在当月租金未缴纳的情况下，突然决定自行搬离，并于当日傍晚开始往外搬家具等，反诉原告女儿发现后，遂责问反诉被告为何违反合同约定单方解约并要求其支付当月租金，反诉被告拒不理会坚持要撤出店面。
反诉原告认为，反诉被告以自身经营不善，无钱支付租金为由，单方提前解除租赁合同，已构成严重的合同违约。反诉被告之行为使反诉原告店面数个月空置，造成重大经济损失。依照上述合同约定，反诉被告无权要求返还押金，同时其还应支付2015年12月租金7700元人民币。为此，反诉原告特提起反诉，请求判令1.反诉原告不予返还反诉被告已缴租赁押金22200元人民币；2.反诉被告立即向反诉原告偿还拖欠的2015年12月租金7700元人民币；3由反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告辩称，本案系反诉原告陈虹违约在先，按照《租赁合同》的约定陈虹应向反诉被告退还房屋押金，反诉原告主张租赁押金不予退还没有事实及法律依据。
蔡秋香与陈虹2014年11月签订《租赁合同》之后，蔡秋香一直按照合同的约定在每个月15号之前支付当月房租，而且基本上都是在每个月1号就支付房租，2015年12月，蔡秋香因暂时资金周转不灵没有在1号支付房租，2015年12月10日上午蔡秋香与陈虹协商希望能够延缓几天缴纳租金，陈虹口头答应可以到15号再支付租金，12月10日下午陈虹女儿张某某携同两名男子前往店铺要求蔡秋香立刻支付租赁，不然就在1个小时内搬离租赁房屋，否则她将强行换锁，12月11日上午，陈虹到店内要求蔡秋香交出钥匙，11日下午张某某前往店铺再次要求蔡秋香搬离并在下午6点多报警，华大派出所出警后要求双方尽快和平处理，蔡秋香才被迫在8点左右搬离了租赁房屋。
按照《租赁合同》的约定，蔡秋香于每个月15日前将当月租金存入指定账户，房屋拖欠超过壹个月，陈虹有权收回店面。虽然蔡秋香在2015年12月1月没有缴纳房租，但蔡秋香并没有违反合同的约定的交租时间，陈虹无权要求蔡秋香搬离，陈虹无视《租赁合同》的约定，仅仅因为蔡秋香没有�前支付租金就要求蔡秋香搬离租赁房屋，蔡秋香搬离房租后双方的租赁关系事实上终止，按照《租赁合同》的约定，合同终止，蔡秋香交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，陈虹应立即退还押金，因此陈虹主张租赁押金不予退还没有事实及法律依据。
另外，答辩人蔡秋香2015年12月11日已经被迫搬离了租赁房屋，双方之间的租赁关系于12月11日已经终止了，反诉原告要求支付2015年12月份租金7700元没有事实以及法律依据。
经审理查明，诉争店面归被告所有。2014年11月13日，原、被告双方签订一份《店面租赁合同》，约定：“被告将店面出租给原告，面积为32㎡。租赁期限为2014年11月15日至2017年11月14日止。2014年11月15日至2015年11月14日期间的月租金为7400元，2015年11月15日至2016年11月14日期间月租金为7700元，2016年11月15日至2017年11月14日期间的月租金为8158元。2014年11月15日至2014年12月1日为免收租金期，用于原告装修使用。原告应交纳相当于三个月的租金作为押金。当月租金的交租时间为每月15日之前，若原告逾期交付租金，每逾期一日，应按照月租金金额的千分之三加收违约金，房租拖欠超过一个月，被告有权收回店面。合同签订后，双方均不得擅自变更和解除合同，否则属于违约行为，若原告提前解除合同，视为违约，被告可不用退还押金；被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为违约，除退还押金外，被告应赔偿违约金2万元及相关损失。”
合同签订当日，原告向被告缴纳了租赁押金22200元。因2014年11月15日至2014年12月1日为免收租金期，故双方在实际履行过程中，原告均是在每月1日左右向被告交纳租金。2015年12月1日，原告因资金紧张而未向被告支付当月的租金。2015年12月11日，被告向原告催讨租金未果双方发生争议，当晚，原告即搬离了诉争店面。
本院认为，原、被告签订的《店面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。原告诉称其系被迫搬离诉争店面，但未提供相应证据，故本院不予采信，其诉请本院不予支持。原告提前搬离诉争店面，以实际履行方式解除租赁合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。故反诉原告诉请不予返还反诉被告缴纳的租赁押金22200元，本院予以支持。另反诉被告承租至2015年12月11日，故应向反诉原告支付该期间的租金，计算为7700元／月÷30天×11天=2823元。依据《中华人民共同和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、反诉原告陈虹向反诉被告蔡秋香收取的租赁押金22200元不予返还；
二、反诉被告蔡秋香于本判决生效之日起十日内向反诉原告陈虹支付其所承租场所的2015年12月1日-2015年12月11日的租金2823元；
三、驳回原告的诉讼请求；
四、驳回反诉原告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉费2500元，适用简易程序减半收取1250元，由原告负担；反诉费550元，减半收取275元，由反诉原告负担30元，由反诉被告负担245元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 林晓霞
二〇一六年六月八日
书记员 林伟宝
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定�期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。