广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第1294号
原告：朱伯桥，男，1969年10月1日出生。
原告：戴国春，男，1974年2月19日出生。
上述两原告共同委托代理人：范春雷，广东豪益律师事务所律师。
被告：广州市惠民百货有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：朱文明。
被告：广州市惠民百货有限公司商场经营管理分公司，住所地广州市白云区。
负责人：张锋。
第三人：广州市新都汇物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：曾康子。
委托代理人：范平，广东广美律师事务所律师。
原告朱伯桥、戴国春诉被告广州市惠民百货有限公司（以下简称“惠民公司”）、广州市惠民百货有限公司商场经营管理分公司（以下简称“惠民分公司”），第三人广州市新都汇物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱伯桥、戴国春及其共同委托代理人范春雷，第三人广州市新都汇物业管理有限公司的委托代理人范平均到庭参加了诉讼。被告惠民公司、惠民分公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱伯桥、戴国春诉称：被告惠民公司于2011年8月6日与我们签订租赁协议，被告惠民公司将位于广州市白云区某商铺a区1009a与b区1009b租给我们，租赁面积85.05平方米，每月租金11056.56元，物业费另计。签订协议时，因被告惠民公司商场是新建的，我们前期投入巨大，另外要承担市场培育过程，商业风险巨大。被告惠民公司签订协议时保证，我们在租赁期内是独家经营黄金珠宝的商户。在此情况下，我们与被告惠民公司签订了租赁协议。另被告惠民公司与被告惠民分公司是关联公司，两被告在与我们履行合同中违约应承担连带责任。2013年7月，惠民广场有关人员向我们提出，要引进另一家黄金珠宝进场经营，我们依照合同，当即拒绝。惠民广场管理人员无故切断我们柜台电源，我们交涉后恢复供电，我们已报警并保留证据。2013年9月，我们店里摆放在柜台四周的8个红色凳子被惠民商业广场派人强行抢走，每个376元。惠民广场无故用断电的手段，已严重影响我们黄金珠宝的经营。由于涉案场地的实际经营人为第三人，第三人多次打电话给我们，叫我们把租赁合同等材料拿过去，并答应把押金退还给我们。所以我们认为两被告的权利义务已经转给了第三人。综上，请求法院判令：两被告与第三人返还押金并连带赔偿损失，包括：1、2013年9月至2014年8月的利润损失，按照6万元／月计算；2、装修损失286000元；3、品牌代理费15000元；4、金银盘44766元；天花灯21456元；灯条12600元；凳子6个，按照376元／个计算，两被告与第三人负担本案诉讼费。
被告惠民公司、惠民分公司无答辩。
第三人广州市新都汇物业管理有限公司述称：不同意原告的诉讼请求。关于押金退还问题，当时我司与原告协商撤场时，已经将原告的押金退还，再由我司向相关债务人追偿。至于其他诉讼请求，从本案证据看，原告所谓的赔偿损失依据不足。我司与原告之间签订的撤场协议很明确，原告明知被告惠民公司与原告的合同关系与我司无关，还将我司诉至法院是没有依据的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2011年8月6日，被告惠民公司（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订hmgc（租）0006号《租赁合同》，约定甲方同意将广州市某商铺b区b1009a号的铺位（柜位），建筑面积39.69平方米，b区b1009b号的铺位（柜位），建筑面积45.36平方米（系涉案租赁场地），按合同约定的条款出租予乙方，作为乙方开设“中国黄金”珠宝营业之用。租赁期限为3年，自2011年8月6日起至2014年8月5日止。甲方同意于2011年8月15日前正式将租赁物业交给乙方，自交给乙方之日起提供一个月给乙方作为装修和经营设备安装、营业执照等相关办理期。缴纳租金起算日期初定为2011年10月1日（缴纳租金起算日期以甲方正式开业时间为准。）租金、管理费采取定额支付，即：月租金为130元／平方米，物业管理费为30元／月.平方米。支付方式：（1）甲方预收乙方一个月的租金（含物业管理费）作为押金。（2）租金按每月支付（首月租金连同押金一起支付），以后每月15日前支付次月租金，若遇乙方付款日最后一天为法定假日，则可在假后第一天支付。甲方须在当月20日前将次月租金和管理费正式发票给予乙方。保证金：乙方在正式合同生效之日起须向甲方支付广告服务费5000元，质量保证金5000元。退场时，如无其他违约行为，则无息退还质量保证金。除本合同约定情形外，甲方无故单方解除合同应赔偿乙方所投入的全部装修及设备费用相关损失（但应以折旧后的装修、设备残值为准）。在乙方租赁期间，未经甲乙双方协商同意，甲方不得减少乙方的租赁面积并安排其他用途。否则，甲方需补偿乙方的损失。鉴于甲方是新建的商业广场，该地区的商圈培育有一个过程，乙方又是第一家与甲方签订的供应商，无论是货品还是货架装修，投入都是巨大的，甲乙双方事先就有约定，同意乙方在广场内独家经营黄金珠宝供应商等等。
上述合同签订后，被告惠民公司将涉案场地交付原告用于“香港中国黄金品牌”经营。原告依约向被告惠民公司交纳了物业管理费押金2551.50元，租金押金11056.50元，质保金5000元，诚意金5000元，并向被告惠民分公司支付租金及其他相关费用。2012年12月4日，被告惠民分公司与原告戴国春就涉案租赁场地签订《广州市房屋租赁合同》，约定场地月租金及租赁期限等，并办理了租赁登记备案，但双方实际仍按照hmgc（租）0006号《租赁合同》履行权利义务。
据原告陈述，被告惠民公司在将涉案场地交付原告经营后，又引进周六福珠宝惠民形象店。原告不同意，被告惠民公司遂于2013年7月24日对涉案场地停电，于2013年9月2日搬走原告的凳子阻碍原告正常经营，故原告于2013年10月停止经营。为证实上述陈述，原告向本院提交了现场照片、被告惠民公司张贴的《商场管理通知》与《关于朱伯桥参与骚乱通知》、报警回执等。
2013年10月28日，原告向惠民商业广场负责人出具《暂停营业告知函》，表示由于商场违反独家经营合同引进另家珠宝店、切断电源、抢夺凳子等行为造成商店无法正常营业，决定于2013年10月30日下午暂停营业。据原告称，其租金已缴纳至2013年11月30日，之后未有缴纳租金。
2013年11月30日，广州市历藏文化交流股份有限公司、被告惠民公司共同盖章确认《证明》一份，内容为本公司于2013年11月30日对位于广州市某号（原惠民商业广场）结束所有经营管理权并解除广州源鑫物业管理有限公司同广州市历藏文化交流股份有限公司、被告惠民公司的租赁关系。即由2013年12月1日起将某号（原惠民商业广场）全部交还给广州源鑫物业管理有限公司经营管理，即由2013年12月1日起本公司对某号（原惠民商业广场）没有任何主张权利。广州源鑫物业管理有限公司在该《证明》抬头处盖章确认。
2014年3月10日，广州源鑫物业管理有限公司与第三人签订《广州市房屋租赁合同》，将某号惠民商业大厦（部位：首层新都汇）租赁给第三人作商业用途，租期自2014年3月22日至2024年3月21日。上述租赁合同已办理了租赁登记备案。
2014年3月20日，原告与第三人签订撤场协议：主要内容为由于被告惠民公司无法支付惠民广场租金，构成严重违约，该公司已经撤出惠民广场，第三人依法于2013年12月1日收回该场地，现该场地的权益人为第三人，被告惠民公司与原告的租赁关系与第三人无关，第三人代被告惠民公司退回原告合同押金，由第三人向被告惠民公司追讨，原告收到押金后，于2014年3月21日前必须将物品撤离该场地等等。以上内容原告确认同意办理撤场手续。同日，第三人向原告退回了押金18608元。原告随后搬离涉案租赁场地。审理中，第三人解释称，上述《撤场协议》中所涉收回场地的事宜是源于广州源鑫物业管理有限公司对第三人的授权。原告对此不予确认，主张第三人为涉案租赁场地的实际管理人，故应当对本案承责。第三人抗辩称其与原告并无租赁合同关系，仅代被告惠民公司返还押金，无需就本案承责。原告确认没有向第三人交纳租金，未与第三人形成租赁合同关系。
审理中，原告向本院提交以下证据，拟证明其损失：1、特许经营商证书、授权书、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、完税证、加盟合同等，拟证明品牌代理费损失15000元；2、现场照片、装修合同、收款收据，拟证明装修损失286000元，根据装修合同，装修完工日期为2011年9月；3、送货单，拟证明金银盘损失44766元；4、收据，拟证明天花灯损失21456元、灯条损失12600元；吧椅6张，2256元。第三人对上述证据均不予确认。
另据广州市规划局白云分局穗规白云（2014）62号复函：广州市某号广州市惠民商业广场无相关规划验收资料。
以上事实：有身份资料、起诉书、租赁合同书、使用证明、工商执照、租金收据、租赁合同书、授权书、特许证书、营业执照、加盟合同、注册商标证书、照片、报警回执、停业告知函、装修合同书、送货单、收据、复函、撤场协议、支付证明单、证明、备案证明及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现涉案租赁场地所在建筑无规划验收资料，故原告与被告惠民公司签订的hmgc（租）0006号《租赁合同》应属无效。在原告与被告惠民公司租约实际履行过程中，由被告惠民分公司实际收取租金并对场地进行管理，随后又与原告戴国春签订了经租赁登记备案的租赁合同，表明被告惠民分公司已加入原告与被告惠民公司的租赁合同关系中来，原告主张由两被告共同承担合同相对人权利义务合理合法，本院予以采纳。
根据无效合同的处理原则，因无效合同而取得的财产应相互返还。原告要求两被告返还押金的诉求本应予以支持，但鉴于第三人已代两被告代付上述押金，故原告的诉讼目的已达到，对于原告的该项诉求，本院予以驳回，第三人可另行向两被告主张返还垫付押金。
关于原告要求两被告支付损失的诉请，因对于合同无效，原告与两被告均有过错，即两被告将不具有合法规划报建手续的物业出租、原告在承租涉案物业时未尽到谨慎审查的义务，故双方当事人因合同无效产生的损失应各自承担。原告要求被告赔偿利润损失、品牌代理费的诉求，本院不予支持。
关于原告主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定。原告进场装修经营已经两被告许可，故可推定属于承租人装修经出租人同意的情形，而现两被告已撤出场地，不存在由两被告继续利用装修的可能，而原告亦已撤场并将其所有物品搬离场地，故装修现值亦无法通过评估予以确定。但根据原告提交的证据，已可证明对涉案租赁场地进行了实际的装修，故装修损失应由原告与两被告依导致合同无效的过错分担现值损失，从双方导致合同无效的过错考量，两被告的责任较大，应由两被告承担80%，由原告自行承担20%。原告据以主张装修损失的证据为装修合同及收据，而原告装修自完工即2011年9月至起诉之日，即2013年11月，已实际使用两年，装修的现值应予折旧计算，本院酌情认定折旧率为80%，故被告应承担的装修现值损失为183040元。关于原告主张的天花灯、灯条等，已与原告的装修形成一整体，拆卸后即会减损使用价值，应参照装修损失，根据双方的过错及折旧予以分摊，被告应承担的天花灯、灯条损失为21796元。
至于原告主张的金银盘、凳子等均不属于附合的装饰装修物，原告已将涉案租赁场地内属于其的物品搬走，也无充分证据证实两被告将其凳子抢走的事实，故原告要求两被告对上述物品损失承责的理据不足，本院不予支持。
第三人非涉案租赁合同相对人，原告要求第三人对本案承责并无事实与法律依据，相应诉求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，广州市惠民百货有限公司、广州市惠民百货有限公司商场经营管理分公司赔偿朱伯桥、戴国春装修损失183040元；
二、本判决生效之日起十日内，广州市惠民百货有限公司、广州市惠民百货有限公司商场经营管理分公司赔偿朱伯桥、戴国春天花灯、灯条损失21796元；
三、驳回朱伯桥、戴国春其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8032元，由朱伯桥、戴国春负担4071元；由广州市惠民百货有限公司、广州市惠民百货有限公司商场经营管理分公司负担3961元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 罗汝标
人民陪审员 吴 冠
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 郑萍军