广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法审监民提字第81号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人、申请再审人）：梁永红，男，汉族，××年××月××日出生，住广州市荔湾区。
委托代理人：何日新，广州市荔湾区华林法律服务所法律服务工作者。
委托代理人：王月璋，广州市荔湾区华林法律服务所法律服务工作者。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人）：李国栋，男，汉族，××年××月××日出生，住广州市越秀区。
委托代理人：李艳琨，女，汉族，××年××月××日出生，住广州市越秀区。
梁永红因与李国栋物权保护纠纷一案，不服广州市中级人民法院（2013）穗中法审监民再字第154号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年5月22日作出粤检民抗字（2014）81号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年7月3日作出（2014）粤高法审监民抗字第131号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员伍伦辉、赵一瑾出庭。梁永红及其委托代理人王月璋、何日新，李国栋及其委托代理人李艳琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年12月23日，梁永红向广州市越秀区人民法院起诉称：梁永红是座落在广州市越秀区六榕路双井街28号702房（以下简称涉案房屋）的产权人。该房屋在1958年被国家经租，2010年7月1日发还给原产权人，梁永红通过继承取得产权。李国栋是该房屋的原租赁人，梁永红接收房屋后曾与李国栋协商，并告知李国栋要收回房屋自用，但多次协商未果，且李国栋还不向梁永红支付房屋使用金，故请求法院判令：李国栋及其同住人员迁出广州市越秀区盘福路双井街28号702房，并将上述房屋腾空交还给梁永红；李国栋向梁永红支付从2010年7月1日起至迁出上述房屋之日止的房屋使用费（按每月1000元计）。
李国栋答辩称：不同意梁永红的诉讼请求。广州市广源实业总公司（以下简称广源实业有限公司）拆迁了李国栋的父亲原广州市盘福路双井后街11号房屋，后以永久安置房的名义安置李国栋回迁涉案房屋。本案是因广源实业有限公司造成的，梁永红应起诉广源实业有限公司，应由广源实业有限公司承担法律责任。
广州市越秀区人民法院一审经审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：房地产权属人梁永红，房屋所有权取得方式撤管、发还、继承，共有情况单独所有，登记时间2010年11月24日，房屋坐落越秀区盘福路双井街28号702房，建筑面积50.72平方米。2010年9月8日，广州市越秀区第二土地房屋管理所向梁永红发出《住户居住情况移交表》，载明：房屋地址盘福路双井街28号，住户李国栋，居住部位702，管业面积36.38㎡，使用性质住宅，每月租金151.38元／平方米，撤管日期2010年7月1日，产权人接管日期2010年7月1日等。
1987年3月2日，李国栋（乙方）与广源实业有限公司（甲方）签订《征地拆迁（投亲靠友）安置协议书》，约定：甲方经批准拆除乙方使用的盘福路双井后街11号地下房屋，使用面积8.24平方米，乙方自愿投亲靠友；甲方安置回迁双井街新楼中梯702房、2房一厅、实用面积28平方米的房屋给乙方居住等。2001年4月9日，李国栋与广源实业有限公司签订租赁合同，约定李国栋租赁越秀区盘福路双井街28号702房，租赁期限从2002年11月1日起至2004年11月1日。李国栋表示：我是由拆迁人广源实业有限公司在1991年9月永久安置入住涉案702房的，并一直以公房租金标准收取租金，从2004年起按每月155.40元的标准交租给广州恒利添物业管理有限公司，该公司为广源实业有限公司属下的公司，代广源实业有限公司收取租金。我向其交租至2008年12月，之后收到房管局通知房屋需要进行面积测绘，暂不需要交租。后来我向房管局一次性交纳从2009年1月至2010年6月份的租金。为此，李国栋提交了广州恒利添物业管理有限公司开具给李国栋的涉案房屋租金发票若干（其中显示2004年至2008年的月租金为155.40元）、广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2010年10月20日开具给李国栋收取涉案房屋租金2874.70元的发票（显示月租为1437.35元）。梁永红称对上述证据的真实性无异议，但与本案无关。房屋发还给梁永红后，其没有与李国栋签订租赁合同及收取租金。现涉案房屋由李国栋户三人居住使用。没有证据显示李国栋在本市有其他房屋居住。
广州市越秀区人民法院一审认为：梁永红作为广州市越秀区双井街28号702房的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。由于该房屋发还给梁永红前，曾由房管部门出租给李国栋居住使用，双方的租赁关系有别于一般的私房租赁关系，属于因历史原因形成的长期租赁关系。因李国栋目前在本市内没有其他房屋可供居住，故梁永红现主张李国栋交还房屋的诉讼请求，暂不具备条件，不予支持。梁永红取得涉案房屋后，应承接原来的租赁关系，将房屋继续交给李国栋居住使用，李国栋亦应向梁永红交纳房屋使用费。根据公平原则，房屋使用费应以房管部门评定的同期住宅成本租金标准计算。梁永红主张按照1000元／月的标准计算房屋使用费没有依据，不予支持。李国栋认为应由广源实业有限公司承担责任的问题属房屋拆迁安置纠纷，与本案物权保护纠纷不属同一法律关系，本案不予调处，李国栋应另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，广州市越秀区人民法院于2011年6月24日作出（2011）越法民三初字第207号民事判决书，判决如下：一、李国栋应向梁永红支付广州市越秀区双井街28号702房的房屋使用费（按房管部门评定的同期住宅成本租金标准计，2010年7月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费李国栋应在判决发生法律效力之日起5日内一次性支付，之后的房屋使用费应按上述标准逐月支付）；二、驳回梁永红的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由梁永红负担100元，李国栋负担50元。
一审判决后，梁永红不服，向广州市中级人民法院提起上诉。
梁永红上诉称：越秀区双井街28号702房是国家落实华侨政策，于2010年7月1日由房管局发还给业主，梁永红继承所得。国家落实华侨政策，发还经租房屋给业主管业，充分体现了国家对华侨业主的重视和关心。李国栋是房管局安排的原租户。一审法院认为由于曾由房管部门出租给李国栋居住使用，就形成长期租赁关系，这显然有悖《中华人民共和国民法通则》第四、第五条的公平原则，梁永红对自己的房产无法占有、无法使用、无法处分，梁永红的权益何在广州市侨办、区侨办、市国土房管局已对侨房业主要求收回房屋使用权，承租户无房搬迁腾退的问题作出了决定，以优惠价格向承租户出售“落实侨房政策专用房”，从而促使承租户迁出原住侨房，协助华侨业主收回房屋使用权。除此之外，政府还有许多解决居民住房困难的优惠政策，居民无住房的困难应由政府去解决，而不应将该责任推到业主身上，由业主去解决住户住房困难。一审判决有失公允，故请求撤销（2011）越法民三初字第207号民事判决书第二项，依法判决李国栋在一定期限内腾空广州市越秀区双井街28号702房房屋给梁永红自用。
李国栋答辩称：广州市越秀区双井街28号702房，是其本人在1987年3月2日，因改造旧城新建居民住宅，与广源实业有限公司签订征地拆迁安置协议书，由该公司安置给李国栋永久居住的。故此房的租赁关系有别于一般的私房租赁关系，属于因历史原因形成的拆迁补偿的长期租赁关系。梁永红的房屋问题，应与原接管、发还单位商讨，与李国栋现住房无关，不应将此问题推到李国栋身上。同意一审判决，不同意梁永红的上诉请求。
广州市中级人民法院二审查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，二审予以确认。
广州市中级人民法院二审认为：虽然李国栋曾于2001年与广源实业有限公司签订了租赁合同，但是其取得广州市越秀区双井街28号702房的承租居住权的依据，并非该租赁合同，而是基于1987年其与广源实业有限公司之间的征地拆迁安置协议，由广源实业有限公司将该房作为永久安置房安排给李国栋居住，故一审判决认定双方的租赁关系有别于一般的私房租赁关系，属于因历史原因形成的长期租赁关系，并无不当。梁永红因发还和继承取得上述房屋的所有权，但不能否定该长期租赁关系的客观存在，在没有证据显示李国栋在本市有其他房屋居住的情况下，梁永红要求李国栋搬迁，二审法院不予支持。综上所述，梁永红的上诉理由均不能成立，应予驳回；审查一审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，于2011年11月23日作出（2011）穗中法民五终字第2715号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由梁永红负担。
二审判决后，梁永红不服，向本院申请再审。本院于2013年7月19日作出（2012）粤高法民一申字第2553号民事裁定书，指令广州市中级人民法院再审本案。
广州市中级人民法院再审查明，一、二审查明事实清楚，广州市中级人民法院再审予以确认。
广州市中级人民法院再审认为：本案争议的焦点在于梁永红能否要求李国栋迁出涉案房屋以及房屋使用费的认定。梁永红因发还和继承涉案房屋，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。鉴于1987年李国栋与广源实业有限公司签订的《征地拆迁安置协议》，涉案房屋因历史原因作为永久安置房被安排给李国栋居住，其对房屋具有长期租赁权，加之李国栋在本市并无其他住处，暂不具备搬迁的客观条件，故对于梁永红要求李国栋迁出房屋的主张，广州市中级人民法院再审不予采纳。基于涉案房屋的永迁安置的性质，与一般租赁关系有别，一、二审法院认定按房管部门评定的同期住宅成本租金标准计算合理，应予支持。鉴于广州市国土资源及房屋管理局作出的《市国土房管局关于评定私房租金案件有关问题的函》（穗国房函（2013）1267号），发生于二审判决生效之后，不足以作为本案租金标准的认定，梁永红主张按广州市国土资源及房屋管理局穗国房函（2013）1267号确定租金标准，缺乏依据，广州市中级人民法院再审对此亦不予采纳。
综上，二审判决查明事实清楚，法律适用正确，应予维持。梁永红申请再审的理由不充分，广州市中级人民法院再审不予支持。广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款的规定，于2013年11月20日作出（2013）穗中法审监民再字第154号民事判决，判决如下：维持（2011）穗中法民五终字第2715号民事判决。
2014年5月22日，广东省人民检察院向本院提出抗诉认为，终审判决适用法律错误。梁永红通过撤管、发还和继承取得广州市越秀区盘福路双井街28号702房的所有权，为该房的合法产权人。根据《中华人民共和国物权法》第二十九条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。梁永红依法对该房享有占有、使用、收益和处分的权利。按照《租赁合同》第十六条及《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，从2004年11月开始李国栋的租赁期为不定期租赁。依据2010年5月24日广州市房管局发出的《通知单》及9月8日越秀区第二土地房屋管理所发出的《通知》，可以查明上述通知载明“领回产权后请与住户到房屋所在地的房屋租赁管理部门办理私房租赁手续”。李国栋原租赁关系已经公房租赁变更为私房租赁。一审判决虽然考虑到本案特殊历史因素，但其按照“住宅成本租金标准”计算租金存在以下问题：
第一，采用住宅成本租金标准的理据不足。成本租金属于非市场化的保障性租金，私房租赁不同于公房租赁，私房租赁应当按照市场价确定租金。不应由侨房业主承担政府保障职责。
第二，导致纠纷长期得不到实质解决。住宅成本租金价格较低，承租人享有成本租金后不再具有申请公租房搬离现有租房的利益驱动，政府相关部门也以司法判决已定纷止争而不积极履行侨房腾退职责，最终导致侨房业主权益长期受损。
综上所述，广州市中级人民法院（2013）穗中法审监民再字第154号民事判决适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项，第二百零八条第一款的规定，向本院提出抗诉，请求依法再审。
本院再审过程中，梁永红表示同意抗诉机关的抗诉意见，并提出要求李国栋搬出房屋。
李国栋答辩称：广州市中级人民法院再审判决正确，请求维持原再审判决。
本院再审查明，广州市中级人民法院再审查明事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，原审期间，梁永红提交了2010年5月24日广州市国土资源和房屋管理局作出的《通知单（撤管发还通知）》和2010年9月8日越秀区第二土地房屋管理所作出的《通知》。其中，2010年5月24日的《通知单（撤管发还通知）》载明：“权属人：黎德等2人。房屋地址：盘福路双井街26号。撤管部位：住宅703房。面积：42.7486平方米”等内容。2010年9月8日的《通知》载明：“业主：黎德。盘福路双井街28号（部位：702房）经租产房屋，现经上级批准，自2010年7月起撤销经租，发还给你。望接本通知后，于本月底前，携带房地产所有证及本通知到我所领回产权，并与住户到越秀区房地产租赁管理所（吉祥路28号二楼）办理租赁登记手续。今后房屋由你自行管业。”后梁永红通过继承，取得涉案房屋的产权。并于2010年11月24日，办理了房产证。
本院再审认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条关于：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”的规定，本案在抗诉支持当事人请求的范围内审理。
根据检察机关的抗诉意见以及当事人的陈述，本案再审双方争议的主要问题是：涉案房屋租金的收取标准。
梁永红通过撤管、发还、继承，成为广州市越秀区双井街28号702房的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。由于房屋发还梁永红前，曾作为永久安置房安排李国栋居住使用，双方的租赁关系有别于一般的私房租赁关系，故广州市中级人民法院再审判决维持原有租赁关系并无不当。
关于房屋租金的收取标准。经查，检察机关所主张的2010年5月24日的《通知单（撤管发还通知）》，所撤管的房屋是盘福路双井街26号703房，而不是本案的盘福路双井街28号702房，两者并非同一套房屋，《通知单（撤管发还通知）》与本案没有关联性，不适用于本案。2010年9月8日的《通知》，主要内容为撤销经租，发还涉案房屋，并通知业主与住户到越秀区房地产租赁管理所办理租赁登记手续，《通知》没有对房屋的租金作出规定。检察机关依据上述《通知单（撤管发还通知）》和《通知》，认为涉案房屋应按照私房租金标准计算租金，依据不足，本院不予采纳。现有证据材料并没有对涉案房屋的租金计算标准作出规定，原审法院综合考虑本案系因历史原因形成的长期租赁关系，且李国栋目前在本市内没有其他房屋可供居住的情况，以房管部门评定的同期住宅成本租金标准计算租金，是与当前的社会条件相吻合的，也符合兼顾各方当事人利益的处理原则，合理有据，应予支持。
综上，原审判决以房管部门评定的同期住宅成本租金标准计算，并无不当，本院予以维持。抗诉机关认为应当按照市场价确定租金理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
维持广州市中级人民法院（2013）穗中法审监民再字第154号民事判决书。
本判决为终审判决。
审 判 长 王玉宇
代理审判员 王 凯
代理审判员 黎晓燕
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 钟镜培