湖北省南漳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂南漳城民初字第00344号
原告景春元（曾用名景春国），男，生于1962年10月13日，汉族，个体养殖户。
原告邓玉群，女，生于1963年8月11日，汉族，个体养殖户，系景春元妻子。
两原告委托代理人黄峻，湖北水镜律师事务所律师。
被告方明国，男，生于1951年1月13日，汉族，退休职工。
委托代理人张道军，湖北君谐律师事务所律师。
原告景春元、邓玉群与被告方明国为返还原物纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告景春元、邓玉群及其委托代理人黄峻，被告方明国及其委托代理人张道军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告景春元、邓玉群诉称，原告景春元原系南漳县城关镇狮子包村人，两原告系夫妻，1990年在该村建有砖和土木结构的住房，且取得了房屋所有权证，1995年取得115.44平方米的宅基地使用权，有关部门颁发了集体土地建设用地使用证书。2001年又新增18平方米的集体用地。2004年因原告急需资金，将其在集体宅基地上建设的自用二间二层的砖房卖给了被告，双方于同年11月7日签订了房屋买卖协议。协议约定原告将二间二层共四间砖房以2.4万元卖给被告，原告使用的两块菜地（约7分地）由被告管理使用。合同签订后，被告将其购买的二间二层房屋拆除后在原址上新建了房屋。但被告未经原告同意，却将原告未转让给被告的共计69.2平方米的宅基地占用（位于房屋买卖协议中约定的二间二层砖房的西侧），属侵权行为。原告多次找被告要求收回，被告一直置之不理。故请求依法责令被告腾空并返还原告未转让但被被告侵占的69.2平方米的宅基地（4m×12.8m＋18㎡，位于房屋买卖协议中约定的二间二层砖房的西侧）。
原告为证明其主张，向法庭提交了以下证据：
1、原告景春元与被告方明国于2004年11月7日签订的《买卖房屋协议书》、南漳县城关镇狮子包村村委会于2014年5月7出具的证明各一份，拟证明原告仅将二间二层共四间砖房作价2.4万元卖给被告，其他部分不包含在内，并未出售的事实；
2、房屋所有权证、农村宅基地审批手续各一份，拟证明除原告转给被告的二间二层共四间砖房外，其他的宅基地都归原告使用的事实；
3、照片四张，拟证明被告购买原告房屋西边的房屋面积属于原告的；
4、南漳县城关镇狮子包村村委会于2014年4月25日出具的证明一份，拟证明菜地归原告使用，买卖房屋只准卖房，禁止土地买卖的事实；
5、两原告结婚证一份，拟证明两原告系合法夫妻关系。
被告方明国辩称，一、69.2㎡土地原告已转让给答辩人，有合同作为依据。133.4㎡的面积原告已全部转让给答辩人，价格为2.4万元。当时因为涉及到几棵树没砍，双方约定先付2.3万元，留1000元，待树砍了后，答辩人再付清预留的1000元，原告把土地使用证交付给答辩人。当时也是按这种方式履行的，现在土地使用证在答辩人手中。土地使用证是合同一部分，原告已完全履行并交付。且69.2㎡土地是附属结构（楼梯间和厨房），按照合同法规定，主结构转让时附属结构应同时转让。村委会和蚕种场均有人参加写约，对69.2㎡宅基地面积合同中原告没有表明作任何保留。二、两原告户口已转为城镇户口（有户籍登记表）；三、答辩人已对原房屋拆除并进行了两次翻建，原告均未提出异议，尤其是第二次翻建时，答辩人向城关狮子包村委会、县建设局、城关土地所提出申请，村委会已表示同意，证实该133.4㎡土地已转让。四、原告在合同履行指界时已同时将房屋以西的土地转让并交给答辩人，为此邻居李仕华与答辩人发生纠纷。2006年9月经过相关部门（包括畜牧局、公路局、村委会）调解就土地问题达成一致协议，有协议书，足以证实原告将该土地已转让且该土地的使用权已不属于原告，原告不再具备主体资格。五、本案已过诉讼时效。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，向法庭提交了以下证据：
1、集体土地建设用地使用证一份，拟证明本案争议的69.2平方米的宅基地包含在原告交付给被告的该集体土地建设用地使用证所确认的用地面积133.4平方米之内及原告已将该集体土地建设用地使用证所确认的用地面积133.4平方米交付给被告；
2、两原告的户籍登记信息二份，拟证明两原告系城镇户口，不再具备本案主体资格；
3、被告方明国及其妻子宋文芝书写的建房申请二份，拟证明原告卖给被告的房屋已拆旧建新，建房面积已超过133.4平方米，并已经村委会同意；
4、被告和邻居李仕华签订的和解协议及平面图各一份，拟证明原告主张权利的土地及被告所占有的现有土地均应属被告享有使用，且已经有关部门处理；
5、询问李仕华笔录及李仕华身份证复印件各一份，拟证明原告已将争议的的宅基地转给被告使用，并已在2006年进行了处理。
庭审中，经质证，对原告提交的证据1，被告对该组证据中的买卖房屋协议书的真实性无异议，但对南漳县城关镇狮子包村村委会证明及该组证据的证明内容有异议，认为买卖房屋协议书第三条写明将土地使用证交付给被告，也并未说明其余的被告不能用，程万清和郝世成在村委会证明上的签名不具备效力。本院认为，原告仅凭《买卖房屋协议书》和南漳县城关镇狮子包村村委会于2014年5月7出具的证明不能证实其所要证明的主张，南漳县城关镇狮子包村村委会于2014年5月7出具的证明与我国物权法规定相悖。故本院对《买卖房屋协议书》的真实性予以采信，对南漳县城关镇狮子包村村委会于2014年5月7出具的证明及该组证据的证明内容不予采信。对原告提交的证据2，被告有异议，认为该组证据中的房屋所有权证已不具备法律效力，上面的面积应以2001年的土地使用证为准，合同上也记载有房屋所有权证和土地使用证应交付给被告。本院认为，根据我国的房地管理制度规定，结合本院对原告提交的证据1的评判，原告提交的证据2不能证明其证明对象。故本院对原告提交的证据2的证明对象不予采信。原告提交的证据3，被告对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该证据不能证明其证明对象。本院认为，原告异议理由成立，故本院对原告提交的证据3的真实性予以采信，对其证明内容不予采信。对原告提交的证据4，被告有异议，认为该证据与本案无关。本院认为，原告异议理由成立，故本院对原告提交的证据4不予采信。对原告提交的证据5，被告无异议，本院予以采信。对被告提交的证据1，原告对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为原告将土地使用证交付给被告只是为了被告办理二间二层房屋及其占有的宅基地的转移手续，不能代表土地使用证上的133.4㎡已全部转让给被告，仅仅是将二间二层房屋的占地面积转让给被告。本院认为，根据本院对原告提交的证据1、证据2的分析评判，在原告将房屋及土地使用证交付给被告后，即表明原告已将二间二层房屋、厨房、厕所、楼梯间、储藏室等附属设施及相应宅基地使用权已转让给被告。原告异议理由不能成立，故本院对被告提交的证据1予以采信。对被告提交的证据2，原告对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该证据不影响原告对房屋及土地使用权的享有。本院认为，原告原属南漳县城关镇狮子包村民委员会的村民，其对尚未出卖给被告之前的房屋享有所有权，对相应宅基地享有使用权，在原告将房屋出卖给被告后，原告即丧失了对房屋所有权和相应宅基地使用权的享有。被告提交的证据2系公安机关所出具，只能证明原告的基本情况，不能证明其证明内容。故本院对被告提交的证据2的真实性予以采信，但对其证明内容不予采信。对被告提交的证据3，原告对该证据的证明内容有异议，认为被告办理土地使用权过户申请并无相关部门出具的手续，被告的建房申请仅仅是申报材料，并未取得合法批准，属违章建筑，也不能涵盖其他面积。本院认为，被告提交的证据3能够证明原告卖给被告的房屋已拆旧建新，并已经村委会同意。原告异议理由不能成立，故本院对被告提交的证据3的真实性予以采信。被告提交的证据4，原告有异议，认为和解协议系复印件，不符合证据形式，且该协议与原告无关，系被告擅自处分，同时证人应当出庭作证。本院认为，原告质证该和解协议系复印件，不符合证据形式，且该协议与原告无关，同时证人应当出庭作证的异议理由成立，但原告质证被告系擅自处分与本案事实不符。故本院对被告提交的证据4不予采信。对被告提交的证据5，原告有异议，认为该证据不符合证据形式，证人应当出庭作证。本院认为，原告异议理由成立，故本院对被告提交的证据5不予采信。
综合上述有效证据，并结合庭审中原、被告的一致陈述，本院查明以下案件事实：原告景春元原系南漳县城关镇狮子包村村民。原告景春元与原告邓玉群系夫妻关系（结婚登记日期为1987年10月6日）。2001年2月前，原告景春元在南漳县城关镇狮子包村三组（原南漳县蚕种场农业三队）拥有集体土地宅基地115.44㎡。1979年，原告景春元在该集体土地宅基地上自建土木结构房屋一间。1989年，原告景春元又在该集体土地宅基地上自建一栋二间二层砖结构房屋，外加楼梯间和储藏室，总建筑面积200.31㎡。1990年4月27日，原告景春元取得上述房屋的房屋所有权证。2000年，原告景春元在其自建的二间二层砖木结构房屋西侧即毗邻原有集体土地宅基地115.44㎡西侧又自建了猪栏、厕所，占地18㎡。2001年10月25日，原告景春元取得上述共计133.44㎡宅基地的集体土地建设用地使用证。2004年11月7日，原告景春元和被告方明国自愿签订《买卖房屋协议书》一份。该协议约定，原告自愿将其所有的坐落在南漳县蚕种场农业三队的二间二层共四间砖房作价24000元出售给被告所有；付款方式为，原告将房屋及土地使用证交给被告时，被告同时一次性交清给原告房款24000元；原告应协助被告办理有关买卖房屋产权证件等手续，其办理证件的相关费用由被告承担；原告原使用的菜园地两块约7分地归被告管理、使用。后被告将购房款交付给原告，原告亦将房屋和集体土地建设用地使用证交付给被告。2010年，被告对所买原告的房屋进行了拆除重建。
诉讼中，另查明，原告景春元和邓玉群的户口已迁入南漳县城关镇苗圃路26号（原南漳县缫丝厂），成为城镇户口；被告方明国的妻子宋文芝的户口已于2007年1月17日由南漳县武安镇洪堰村七组迁至南漳县城关镇狮子包村三组。
本院认为，二原告和被告对《买卖房屋协议书》的效力均无异议，该《买卖房屋协议书》不违反我国法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行。我国民法规定，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移；但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。本案中，原告景春元在将二间二层房屋作价转让给被告时，对作为二间二层房屋的附属物的猪栏、厕所、楼梯间、储藏室并未另行进行约定，猪栏、厕所、楼梯间、储藏室作为二间二层房屋的附属物应视为随二间二层砖房一并转让给被告所有。我国物权法规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。同时，根据我国物权法关于最大限度地发挥房屋的整体效用的立法精神，结合本案，原告景春元在卖房和将房屋及集体土地建设用地使用证交付给被告时，双方对二间二层房屋、猪栏、厕所、楼梯间、储藏室占用范围外的空闲宅基地并无特别约定，故应视为原告景春元在将二间二层房屋、猪栏、厕所、楼梯间、储藏室转让给被告时同时已将133.44㎡宅基地的使用权一并转让给被告。原告景春元请求理由不符合法律规定，本院依法不予支持，对其请求依法应予驳回。被告请求依法驳回原告的诉讼请求的理由正当，本院依法予以采纳。经调解双方不能达成协议。据此依照《中华人民共和国物权法》第一条、第十五条、第一百四十七条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第87条的规定，判决如下：
驳回原告景春元、邓玉群的诉讼请求。
案件受理费100元，由景春元、邓玉群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 冯小平
审 判 员 秦爱民
人民陪审员 刘厚全
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 章豆豆