广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂10民终1123号上诉人（一审被告）：平果恒峰房地产开发有限公司，住所地广西平果县马头镇朝阳街一号4楼403室。法定代表人：林江汕，董事长。委托诉讼代理人：黄武华，广西百澄律师事务所平果分所律师。被上诉人（一审原告）：周能龙，男，1986年4月1日出生，壮族，居民，住广西隆安县。上诉人平果恒峰房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2016）桂1023民初2341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。平果恒峰房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法查明案件事实后改判，支持上诉人一审提出的答辩意见。事实与理由：《商品房买卖合同》实现合同的目的是“能否交房”，结合本案，政府的引导性政策和银行的贷款政策，特别是银行的贷款政策的调整直接影响到上诉人工程进度，是订约当时无法预见的重大变化，当地的房地产行业普遍受到该政策调整的影响，普遍存在迟延交房的情形，已经不属于商业风险的范畴，应当属于情势变更。虽然上诉人已经极力实现合同目的，因为情势变更所致，客观上还是发生迟延交房的情形，因违约金约定过高，如按照约定违约金计算，整个楼盘违约金总额超过1000万元，根本无法实现合同目的，法院应当适当降低。诉讼时效的起算点是“知道或应当知道权利被侵害之日起”，法律应当只保护2年内的权利，2年之外的权利应当认定是权利人自动放弃权利，不应当全部支持。《承诺函》载明“赔付方案于2015年10月8日与业主沟通并双方确认”，但业主并未与上诉人沟通与确认，说明被上诉人不认可《承诺函》的内容，违约金不应当自2016年1月1日至交房日按万分之二计算。周能龙未作答辩。周能龙向一审法院起诉请求：判令被告平果恒峰房地产开发有限公司向原告支付延期交房违约金43593元（违约金计算方式：从2014年5月1日至2015年12月31日止，违约金按已交付房款的万分之一点五计算；从2016年1月1日起至2016年8月28日止，违约金按已交付房款的万分之二计算）。一审法院认定事实：2013年7月2日，原告周能龙与被告平果恒峰房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同第三、第四条约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于平果中心大市场．名门天下第16#幢18层1802号房，房屋建筑面积为117.21平方米，每平方米单价为2669.04元，总金额为人民币312838元；第八条、第九条约定，被告于2014年4月30日前，将验收合格的该商品房交付原告使用。如出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款312838元。因被告延期交房，2015年10月1日，被告出具了《承诺函》给原告等买受人，内容为：“我平果恒峰房地产开发有限公司针对名门天下13#—16#楼交房时间及工程开工一事，向众业主郑重承诺如下：1、13#—16#楼在2015年12月31日前交房。2、我公司在2015年5月22日对业主承诺若2015年10月30日前不能交房，2015年10月30日前的违约金经双方确认后进行结算，我公司承诺按约定赔付。赔付方案于2015年10月8日与业主沟通并双方确认。3、若由于开发商原因致使2015年12月31日无法交房的，2015年12月31日之后的延期交房违约金按每日万分之二计算。……”2016年8月29日被告将房屋交付给原告使用，自2014年5月1日至2015年12月31日止，被告逾期交房609天；自2016年1月1日至2016年8月28日止，被告逾期交房240天。因被告延期交房，原告向一审法院提起民事诉讼。一审法院认为，原告周能龙与被告平果恒峰房地产开发有限公司于2013年2月7日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。被告未按合同约定交付房屋，构成违约。关于原告对逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，本案中被告虽然违反合同约定未按时于2014年4月30日前交房，但双方并未解除合同，合同应继续履行。在此情况下，合同第九条约定的逾期交房违约金应视为原告请求被告承担逾期交房违约责任的一个整体的合同权利，而自违约之日起至实际交房即2016年8月28日之前，被告未履行合同约定，一直处于持续违约状态，违约事实并未中断，在违约事实结束之前，即在实际交房之前，守约方原告均可以就整个违约金主张权利。也就是说，原告对逾期交房违约金的请求权的诉讼时效应自违约事实结束次日起计算，即从实际交房日的次日开始计算。具体到本案中，自2014年5月1日至起诉之日，被告未能按合同约定交付房产予原告，被告一直处于持续违约状态，违约事实并未结束，被告主张原告的诉讼时效已过无事实依据，故不予采纳。关于被告主张因不可抗力导致延期交房的问题。本案原告与被告签订《商品房买卖合同》后，并未发生不可抗力无法继续履行合同的情形，故对被告的主张，不予采纳。关于《承诺函》中对违约金计算的调整问题。2015年10月1日，被告出具的《承诺函》给原告等买受人，系被告的真实意思表示，没有违反法律规定或行政法规的强制性规定，且原告亦同意按《承诺函》计算违约金，故2015年12月31日后的违约金应按《承诺函》中调整的违约金计算方式计付，即延期交房违约金按已付房款的日万分之二计算。关于原、被告双方约定：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”是否过高的问题及《承诺函》中对违约金计算的调整是否过高的问题。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，故只有违约金过分高于造成损失的，当事人才可以请求适当减少。本案中，被告没有提供相应的证据证明合同约定的违约金及《承诺函》中对违约金计算的调整过分高于造成的损失，且原告按时交付房款却不能按时使用房屋，故其已交付的房款损失可以参照民间借贷的利率计算，即参照年利率24%计算，故一审法院认为本案约定的违约金及《承诺函》中对违约金的调整不算过分高于造成的损失，因此，被告主张约定的违约金过分高于造成的损失，与本案的事实不符，不予支持。自2014年5月1日至2015年12月31日止，被告逾期交房609天，该时间段违约金应为：312838元×1.5/10000×609天=28577.75元；自2016年1月1日至2016年8月28日止，被告逾期交房240天，该时间段违约金应为：312838元×2/10000×240天=15015.22元，故违约金共计28577.75元+15015.22元=43593.97元，原告请求被告支付逾期交房违约金43593元，系其对自己权利的处分，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：由被告平果恒峰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告周能龙支付逾期交房违约金43593元。案件受理费888元，由被告平果恒峰房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人与被上诉人均无证据向法庭提交。综上所述，一审认定的事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点：上诉人是否按照合同约定向被上诉人交付房屋；上诉人是否应当向被上诉人支付逾期违约金。本院认为，一、关于上诉人是否按照合同约定向被上诉人交付房屋的问题。本案中，上诉人与被上诉人于2013年7月2日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。按照合同约定，上诉人应于2014年4月30日前将经验收合格的房屋交付被上诉人使用。但从合同约定房屋交付期限届满之日起至2016年8月28日止，上诉人未能履行交房义务，构成违约，且违约情形一直处于持续状态，被上诉人诉请其支付逾期交房违约金的时效未超过法定时效，应予支持。二、关于上诉人是否应当向被上诉人支付逾期违约金。在商品房买卖合同中，购房人购买房屋并取得房产证是实现合同目的的基本要求，开发商交付房屋并为购房者出具办理权属证书所需材料是其应负义务。本案中，上诉人未在合同约定的交房期限（2014年4月30日前）内交付房屋，属逾期履行合同义务的违约行为，应当承担违约责任。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同及承诺函中对逾期交房的违约金计算方式有明确约定，一审依据双方合同约定的违约金计算方式计算自2014年5月1日至2016年8月28日期间上诉人应承担的违约金，合理有据，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元（上诉人已预交），由上诉人平果恒峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  凌文楼审判员  凌 除审判员  玉 江二〇一七年八月三十日书记员  庞璐钰