广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1119号
上诉人（原审被告）：谢瑞莲，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：车强谋，经理。
委托代理人：李维婕，该司员工。
上诉人谢瑞莲因与被上诉人广州市宜家创生物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。”
原审法院经审理查明：2001年3月26日，广州市安厦房地产开发有限公司（甲方）与广州市天柏物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，双方约定了广州市中山四路芳草街16－32号雍某由广州市天柏物业管理有限公司进行物业管理，委托期限从2001年4月1日起至2006年3月31日止，合同期限内成立业主委员会可续聘或另行选聘物业管理公司；合同期满后，业主委员未成立的，双方可协商续签合同；乙方向业主和物业使用人告知有关限制条件，订立物业管理服务合同等。该合同于2001年3月27日在广州市国土资源和房屋管理局办理了登记手续。2006年3月31日，广州市安厦房地产开发有限公司与广州宜家创生物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同补充协议》，双方约定委托管理期限从2006年4月1日起至雍某第一届业主委员会成立续聘或选聘新的物业管理公司为止，物业管理服务收费住宅不得超过每平方米1.5元等。谢瑞莲是广州市中山四路芳草街28号506房（属雍某小区）的使用权人，谢瑞莲于2003年6月入住上述房屋至今。谢瑞莲从2003年6月起至2004年8月，每月向广州宜家创生物业管理有限公司交纳物业管理费91.3元；从2004年9月至2007年6月及从2008年1月起，每月向广州宜家创生物业管理有限公司交纳物业管理费93.5元。后因谢瑞莲拖欠广州宜家创生物业管理有限公司物业管理费等费用，广州宜家创生物业管理有限公司曾多次诉至原审法院，上述案件经一、二审判决，判令谢瑞莲每月应按1.5元／平方米×62.3134平方米的标准缴纳物业管理费等。现谢瑞莲未向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业管理费。涉案房屋所在的雍某小区尚未成立业主委员会。双方没有签订《物业管理服务合同》。一审法院另查明，广州市天柏物业管理有限公司于2001年8月28日经广州市工商行政管理局批准更名为广州市宜家创生物业管理有限公司。广州市工商行政管理局于2007年10月26日向广州宜家创生物业管理有限公司出具《变更登记核准通知书》，经批准更名为广州宜家创生物业管理有限公司。经营范围包括：物业管理。室内装饰及设计。小区楼宇清洁（外墙清洗）服务、垃圾收运、除虫配套、水池清洗消毒。河涌（水域）清疏保洁，游泳池经营等。广州宜家创生物业管理有限公司具有物业管理一级资质。
广州宜家创生物业管理有限公司因物业服务合同纠纷，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：谢瑞莲向广州宜家创生物业管理有限公司支付拖欠的从2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业管理费（每月按1.5元／平方米×建筑面积62.3134平方米＝93.50元计）及滞纳金（从逾期之日起，以同期拖欠的物业管理费为基数，每日按千分之一，计至谢瑞莲清偿全部款项之日止）。
原审法院认为，广州市安厦房地产开发有限公司是涉案小区雍某的建设单位，在涉案小区尚未成立业主委员会的情况下，该公司与广州宜家创生物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》和《物业管理委托合同补充协议》，符合《物业管理条例》第二十一条的规定的前期物业服务合同的性质，合法有效、应予履行。另根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽然广州宜家创生物业管理有限公司没有与谢瑞莲本人签订物业管理服务合同，但广州宜家创生物业管理有限公司已经向包括谢瑞莲在内的小区业主提供了物业管理服务，谢瑞莲也曾向广州宜家创生物业管理有限公司支付物业管理费，双方形成了事实上的物业管理关系，故谢瑞莲应按照上述《物业管理委托合同》和《物业管理委托合同补充协议》的物业管理费标准向广州宜家创生物业管理有限公司支付物业管理费。由于广州市安厦房地产开发有限公司与广州宜家创生物业管理有限公司签订于2006年3月31日的《物业管理委托合同补充协议》约定，物业管理服务收费住宅不得超过每平方米1.5元，现宜家公司已经提供了物业管理服务，且谢瑞莲也曾按照该标准缴纳过物业管理费，故原审法院对广州宜家创生物业管理有限公司请求按照1.5元／平方米的标准收取欠付的物业管理费予以支持。关于物业管理费的滞纳金问题。由于《物业管理委托合同》及《物业管理委托合同补充协议》没有约定上述费用的支付期限，无约定迟延支付上述费用的违约责任，且谢瑞莲在提供物业管理服务过程中确实存在没有公布住户相关费用情况等瑕疵，在多次诉讼后，广州宜家创生物业管理有限公司的上述行为仍未改善，故从激励广州宜家创生物业管理有限公司今后提高其物业管理服务水平，使广大的小区住户清楚各项费用的消费情况出发，广州宜家创生物业管理有限公司请求谢瑞莲承担物业管理费的滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条、第四十二条的规定，判决如下：一、谢瑞莲于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业管理费（每月按93.47元计）。二、驳回广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果谢瑞莲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由广州宜家创生物业管理有限公司负担5元，由谢瑞莲负担20元。
判后，上诉人谢瑞莲不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）、原审程序违法，我方多次要求原审法院调取《物业管理委托合同》以及物业管理合同附件（前期物业管理协议书），但是原审法院不予调取，剥夺了我方的权利。（二）、原审法院认定欠缺合同附件的《前期物业管理协议书》合法有效是错误的，被上诉人并未履行《物业管理委托合同》第十八条第五点约定的义务。（三）、补充协议约定双方应当订立《物业管理服务合同》，并且住宅物业管理服务费不得超过1.5元，那么说明物管费的单价需要协商一致，但是本案双方并未有协商一致的结果，另外，被上诉人也没有证据证明我方有拖欠物管费的事实。综上所述，请求二审法院判令：第一：撤销广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2181号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；第二：一二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人广州宜家创生物业管理有限公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。事实和理由：合同附件跟本案无关，而且也已经遗失，所以对方要求我方提供没有依据。我方和建设单位签订前期物业合同，我方根据合同约定履行物业管理职责，业主应当缴纳物业费。根据我方和建设单位签订的补充协议，我方按照1.5元收取物管费是符合约定的。关于水费公示的问题，我方没有义务将整个小区的水费情况进行公布，如果对方有意见，可以跟我方核实。
本院经过庭询，确认原审查明的事实。
本院认为，原审对于讼争小区因未成立业主委员会，讼争小区的住户应受到《物业管理委托合同》及补充协议的约束，广州宜家创生物业管理有限公司为讼争小区的业主和住户提供了物业服务，可依据上述合同向谢瑞莲主张物业管理费的认定，理据充分，本院予以确认。关于谢瑞莲所提上诉意见，本院认为，广州宜家创生物业管理有限公司提交的《物业管理委托合同》及补充协议的效力已经本院多次生效判决确认，谢瑞莲拒绝向广州宜家创生物业管理有限公司缴纳物业管理费，在广州宜家创生物业管理有限公司提起诉讼后，法院多次生效判决均判决谢瑞莲应向广州宜家创生物业管理有限公司支付物业管理费，本案谢瑞莲无新的理由再次拒绝缴纳物业管理费，理由不足，原审判决谢瑞莲按照生效判决认定的标准向宜家公司支付涉案房屋的物业管理费，并无不当。综上所述，谢瑞莲的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谢瑞莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年六月十一日
书 记 员 阮志雄
宋德光