上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第2268号
原告张菁，女，1965年6月12日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市奉贤区。
委托代理人李辉祺（系夫妻关系），男，1963年6月24日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市奉贤区。
被告杨嫣红，女，1991年12月8日出生，汉族，户籍地安徽省六安市，现住上海市闸北区。
原告张菁与被告杨嫣红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判。于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告张菁的委托代理人李辉祺到庭参加诉讼。被告杨嫣红经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理，本案现已审理终结。
原告张菁诉称，2015年3月11日，原告与被告在上海中海物业管理有限公司（以下简称“中海公司”）居间下就上海市闸北区太阳山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告，租期自2015年3月26日起至2016年3月25日止，其中3月15日至25日为免租期；月租金人民币9，000元（以下币种均为人民币），三个月一付，租金应当在当月十日前支付；逾期支付租金须每日支付月租金0.5%的滞纳金；承租方逾期支付租金超过十五天，视为承租方自动退租，构成根本性违约；定金18，000元，合同正常履行后，其定金自动转为合同保证金。原告于2015年3月15日将房屋经中介公司移交给被告使用，被告予以签收，并于2015年3月12、13日、14日分八笔支付合同定金18，000元及首期租金27，000元后，被告应于2015年7月6日支付第二期租金，然原告多次催告未果。2015年8月4日，被告告知中介公司不再继续承租系争房屋。为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求判令：1、被告给付原告免租期从2015年3月15日起至2015年3月24日止及从2015年6月25日起到2015年8月20日止共计67天的租金，现原告酌情主张18，000元；2、被告给付原告滞纳金4，050元；3、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2015年8月20日解除；4、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告自愿放弃第二项诉讼请求。
被告杨嫣红未答辩。但在本案的诉前调解阶段，被告曾表示不同意原告的诉讼请求，房屋租赁合同约定租金付三押二。因原告未催缴，故被告疏忽忘记支付租金，而并非故意。在2015年5月，系争房屋内发现老鼠，7月中旬发现阳台栏杆松动；7月底，被告与原告联系退租，但原告要求付清5月至7月的房租并结清水电等费用，被告主张可以用押金抵扣，协商未果后，被告于2015年8月3日离开系争房屋，但办公家具仍在房屋内。
经审理查明，原告及丈夫李辉祺系系争房屋产权人。2015年3月11日，原告（出租方、甲方）与被告杨嫣红（承租方、乙方）、中海公司（丙方、居间方）就系争房屋签订《租赁合同》，约定：租期自2015年3月26日起至2016年3月25日止，甲方于2015年3月15日前将房屋交付乙方使用，免租期自2015年3月15日起至2015年3月25日止，乙方应于2015年3月11日支付甲方定金10，000元。月租金9，000元，租金三个月一付，于每期的10日以前缴纳；如乙方逾期支付租金超过十天，则每逾期一天以月租金的0.5%支付滞纳金；如乙方逾期支付租金超过十五天，则视为乙方自动退租，构成根本性违约，甲方有权收回房屋，追究乙方违约责任。乙方应于2015年3月15日前支付保证金18，000元，如乙方违反合同约定而产生的违约金等，甲方可在保证金中抵扣。合同第八条第二款约定，乙方中途退租不能享有免租期。合同第十一条约定，租赁期满后，乙方应在当天内将系争房屋返还原告，任何房屋内的滞留物，如未取得甲方谅解或同意继续放置，均视为放弃，任凭原告处置。合同第十二条约定，甲、乙双方任何乙方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约，双方同意违约金18，000元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。
2015年3月12日，被告向原告中国农业银行卡汇入入10，000元，2015年3月14日，被告分七笔向原告中国农业银行卡共计汇入35，000元。原告确认上述款项系被告支付的押金及首期租金。
另查明，被告杨嫣红于2015年4月24日以系争房屋为住所地注册了上海翔霆投资管理有限公司。审理中原告表示其已经以上海翔霆投资管理有限公司经营地与注册地不一致为由向闸北区市场监督管理局进行投诉，该局已经勒令上海翔霆投资管理有限公司将营业执照载明的营业地址变更，监督管理局的工作人员已经回复原告，被告已将注册地址迁移至灵石路，故原告就被告在系争房屋内的工商登记之事不再本案中予以主张。
审理中，原告表示因被告未按时支付下期租金，2015年7月22日，原告向被告催讨租金，7月29日再次催讨，但被告一直拖延。8月4日，被告表示房屋有问题，不再继续承租，之后再也无法联系被告。因联系不到被告，原告遂于2015年8月20日就在物业公司和中介公司的见证下，原告开启密码锁进入房屋，被告遗留在系争房屋内的物品按照合同约定，视为被告放弃。8月30日，原告已将系争房屋另行出租。
以上事实，由原告提交的《租赁合同》、银行对账单、微信截屏、工商档案机读材料以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定的期限向原告支付自2015年6月26日起的租金，其逾期未支付租金之情形已符合原、被告双方租赁合同约定的解除合同之条件。被告应当支付占用系争房屋期间的房屋租金并承担合同约定的违约责任。审理中原告确认自2015年8月20日收回系争房屋，至此双方之间的租赁合同已无法实际履行，故本院以此认定系争房屋租赁合同的解除时间为2015年8月20日。虽被告在诉调阶段表示8月3日搬离系争房屋，但未提交相应证据予以佐证，故8月20日之前的租金被告仍需向原告支付。租赁合同另行约定承租方中途退租不能享有免租期，现原告要求被告支付免租期的租金亦符合法律及合同约定，本院予以支持。对于被告已经支付的保证金，原、被告签订的租赁合同约定因一方原因导致合同中途中止的，违约方需要向守约方支付18，000元的违约金，现原告主张因被告违约，故被告已经支付的保证金用于抵扣违约金，与法不悖，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张菁与被告杨嫣红于2015年3月11日就上海市闸北区太阳山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2015年8月20日解除；
二、被告杨嫣红应于本判决生效之日起七日内支付原告张菁2015年3月15日起至2015年5月25止及2015年6月26日至2015年8月20日止的房屋租金人民币18，000元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币175.60元（原告张菁已预缴）由被告杨嫣红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴晓婕
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。