海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼民一终字第66号
上诉人（原审被告）三亚中港置业有限公司。
法定代表人李小保，该公司总经理。
委托代理人潘朝辉，该公司职员。
委托代理人熊万军，该公司职员。
被上诉人（原审原告）张丹。
被上诉人（原审原告）张朝。
二被上诉人共同委托代理人于洪旭，北京市君永律师事务所律师。
上诉人三亚中港置业有限公司（以下简称中港公司）因与被上诉人张丹、张朝商品房销售合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院于2015年3月17日作出的（2014）三亚民一初字第14号民事判决向本院提起上诉。本院于2015年7月30日立案受理后，依法组成合议庭并于2015年9月22日公开开庭审理了本案。中港公司的委托代理人潘朝辉，张丹及张丹、张朝的委托代理人于洪旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月7日，张丹、张朝共同与中港公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：张丹、张朝共同出资购买中港公司位于三亚市中央海岸c幢11层11-a-6号，103.33平方米预售房屋一套，购房款为4386978元，同时对其他事项作出了约定。同日张丹、张朝与中港公司签订了《商品房买卖合同补充协议》。2012年3月14日，张丹、张朝向中港公司支付了全部房款4386978元。张丹、张朝与中港公司签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，张丹、张朝有权在《商品房买卖合同补充协议》签订满两年之日起30日内（即2014年3月7日至2014年4月7日）要求中港公司以房屋总价款×120%的金额回购该房。合同签订后，张丹、张朝多次找到中港公司协商，要求中港公司按照《商品房买卖合同补充协议》的约定履行，但中港公司一直未履行。此后，张丹、张朝与中港公司于2014年3月27日签订《终止﹤商品房买卖合同﹥协议书》约定，中港公司支付张丹、张朝购房款4386978元和补偿款658046.70元，合计人民币5045024.70元。《终止﹤商品房买卖合同﹥协议书》签订后，中港公司仍然未按照约定向张丹、张朝支付相关款项，该协议约定中港公司若没有按照协议约定履行支付款项的义务，应当按照原合同及原补充协议的约定执行。
张丹、张朝的诉讼请求为：一、判令中港公司继续履行张丹、张朝与中港公司于2012年3月7日签订的《商品房买卖合同补充协议》，并支付回购款5264373.60元；二、判令中港公司支付自2014年3月8日至实际付清止的上述回购款的逾期利息（暂计至起诉之日止的利息为20万元）。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、关于张丹、张朝请求支付回购款5264373.60元应否予以支持的问题；二、关于张丹、张朝请求赔偿利息应否予以支持的问题。
一、关于回购款5264373.60元的问题。张丹、张朝与中港公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房销售合同补充协议》、《终止﹤商品房买卖合同﹥协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。中港公司辩称其未依照《终止﹤商品房买卖合同﹥协议书》履行是由于双方在税费问题上没有达成一致意见，张丹、张朝未支付由中港公司代扣、代缴的税费，其是在行使抗辩权，但中港公司并未提供相关证据证明存在这一事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，对中港公司的该项辩解该院不予采纳。《终止﹤商品房买卖合同﹥协议书》是附条件的合同，如果中港公司不按该合同履行，则按《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》履行，现中港公司并未履行，应按《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》履行。根据张丹、张朝与中港公司签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，张丹、张朝有权在2014年3月7日至2014年4月7日期间要求中港公司按房屋总价款×120%的金额回购该房屋。张丹、张朝在2014年3月7日至2014年4月7日期间与中港公司签订了一份《终止﹤商品房买卖合同﹥协议书》，根据这一签约行为应当认定为张丹、张朝在《商品房买卖合同补充协议》约定的期限内行使了《商品房买卖合同补充协议》第一条约定的要求中港公司按房屋总价款×120%的金额回购该房屋的权利。故中港公司辩称张丹、张朝向其主张的回购权因超过合同约定的时限而丧失无事实和法律依据，不予采纳。综上，张丹、张朝的诉求中港公司继续履行张丹、张朝与中港公司于2012年3月7日签订的《商品房买卖合同补充协议》，支付回购款5264373.60元（4386978元×120%=5264373.60元）有合同约定和法律依据，应予以支持。
二、关于逾期付款利息的问题。中港公司与张丹、张朝签订《商品房买卖合同》之后，张丹、张朝依约支付给中港公司购房款4386978元。张丹、张朝起诉主张中港公司支付自2014年3月8日起至中港公司实际支付回购款之日止的逾期付款利息20万元，根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第七条“出借人不得将利息计入本金谋取高利，审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超过第六条规定的限度时，超出部分不予保护”的规定，张丹、张朝请求赔偿逾期付款利息按回购款5264373.60元为基数计算没有法律依据，应按照中港公司实际占有的张丹、张朝购房款本金4386978元为基数计算。综上，张丹、张朝诉求的逾期付款利息以本金4386978元自2014年3月8日起按中国人民银行一年期流动资金贷款的利率计算至本判决生效之日起十日内已超过20万元，张丹、张朝只主张20万元，系对其民事权利的处分，该院予以照准。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、中港公司应于本判决生效之日起十日内支付张丹、张朝回购款5264373.60元；二、中港公司应于本判决生效之日起十日内支付张丹、张朝逾期付款利息20万元。
中港公司上诉请求：撤销原审判决，改判中港公司支付张丹、张朝购房款及补偿金合计5045024.70元，一、二审诉讼费由张丹、张朝负担。事实及理由：一、张丹、张朝主张的回购款无事实和法律依据。根据《个人所得税代扣代缴暂行办法》规定，凡支付个人应纳税所得的企业、事业单位、机关、社团组织、军队、驻华机构、个体户等单位或个人，为个人所得税的扣缴义务人。按照税法规定代扣代缴个人所得税是扣缴义务人的法定义务，必须依法履行。但因张丹、张朝不同意中港公司代扣代缴税费，中港公司抗辩应代收该代扣代缴税费导致《终止〈商品房买卖合同〉协议书》已解除或失效，双方仍应按照协议的约定履行。即使双方按原合同和补充协议执行，张丹、张朝行使该回购权已超出了协议约定的自2014年3月7日至2014年4月7日的期限。况且双方约定的该回购条款违反了我国建设部《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”的规定而无效，张丹、张朝无权根据该条款主张行使回购权。二、张丹、张朝主张利息损失没有事实和法律依据。首先，双方没有约定支付房屋回购款期限。其次，利息损失属于违约金的范畴，应按违约金条款进行计算，不得重复主张。
张丹、张朝辩称：不同意中港公司的上诉意见。第一，中港公司只对回购款中的219348.90元提起上诉，一审期间中港公司并未提出任何证据证明张丹、张朝必须向中港公司履行代缴税款义务。第二，逾期利息方面。在一审诉讼期间，中港公司用尽所有诉讼程序拖延时间，不断扩大张丹、张朝应得回购房款的利息损失。一审法院只判决20万的利息明显偏少，对此张丹、张朝是不服判的，为了尽快结案，早日收回购房款才未提出上诉。
一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
二审经审理认为，本案的争议焦点为：一、双方最终应履行《商品房买卖合同补充协议》还是应履行《终止〈商品房买卖合同〉协议书》；二、一审法院判决中港公司支付逾期付款利息20万是否有事实和法律依据。
一、关于最终应履行哪份协议的问题。张丹、张朝与中港公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《终止〈商品房买卖合同〉协议书》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，均为有效合同，对签约当事人具有约束力。《终止〈商品房买卖合同〉协议书》约定：（一）自本协议签订之日，终止履行甲（中港公司）乙方（张丹、张朝）签订的《选房认购协议书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，以及甲乙双方之间关于涉案房产的任何合同、承诺、声明等为甲乙双方设定权利义务的法律性文件。（二）自本协议签订之日起壹日内，甲乙双方共同办理东和•中央海岸涉案房产的商品房预售登记注销手续。（三）自涉案房产的商品房预售登记注销手续办理完毕后7个工作日内，甲方向乙方退回购房款4386978元，支付补偿金658046.70元，合计5045024.70元。甲方向乙方支付款项全部支付至张丹的账户。（四）自本协议签订之日，甲乙方双方除本协议第二、三条所述权利义务外，关于涉案房产的任何债权债务、权利义务即终止，双方互不追索。若甲方未能按照上述期限付款，则按照第一条所述的原合同和补充协议执行。该终止协议书签订后，双方共同办理了涉案房产的商品房预售登记注销手续，但中港公司未在办理完该注销手续之日后7个工作日内支付5045024.70元款项，导致《终止〈商品房买卖合同〉协议书》终止履行，故张丹、张朝与中港公司仍按照《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》约定的内容执行。现张丹、张朝依据《商品房买卖合同补充协议》的约定，主张中港公司按购房款总价的120%的金额回购涉案房产，有事实及法律依据，本院予以支持。
《终止〈商品房买卖合同〉协议书》第四条约定，甲乙双方除本协议第二、三条所述权利义务外，关于涉案房产的债权债务、权利义务终止。该条约定的内容表明，张丹、张朝没有合同义务向中港公司支付应代扣代缴的个人所得税，中港公司作为公司法人亦无法定的职权要求张丹、张朝必须向其交纳应代扣代缴的个人所得税，故中港公司主张因张丹、张朝不同意支付代扣代缴个人所得税导致《终止〈商品房买卖合同〉协议书》已解除或失效，该理由不能成立。
原审法院认为，根据《商品房买卖合同补充协议》约定，张丹、张朝有权在2014年3月7日至2014年4月7日期间要求中港公司按房屋总价款的120%回购涉案房产。在上述期间内即2014年3月27日，张丹、张朝与中港公司签订《终止〈商品房买卖合同〉协议书》的行为应当认定为张丹、张朝已依照《商品房买卖合同补充协议》约定的期限内行使回购涉案房产的权利，上述认定正确。中港公司诉称，张丹、张朝主张回购权已超出了《商品房买卖合同补充协议》约定行使回购权的期限，导致该回购权丧失，该项主张不能成立。
根据我国建设部《商品房销售管理办法》第四十五条之规定：“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。”返本销售系房地产开发企业以定期向买受人返还购房款，买受的房产归买受人所有的销售方式。本案中，中港公司支付张丹、张朝房屋回购款后，涉案房产所有权归中港公司所有，此项约定系中港公司作为房产销售方正常的促销手段，故双方约定的回购权与我国建设部《商品房销售管理办法》规定的返本销售情形不同。中港公司诉称，双方约定的回购权因违反了我国建设部《商品房销售管理办法》规定的开发企业不得采取返本销售，导致回购权无效，该观点不能成立。
二、关于逾期付款利息的问题。如前所述，张丹、张朝与中港公司签订的《终止〈商品房买卖合同〉协议书》终止履行，双方应依照《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》约定的内容执行。《商品房买卖合同补充协议》约定，乙方（张丹、张朝）有权要求甲方（中港公司）以涉案房屋总价款（4386978元）×120%的金额回购该房屋；乙方行使回购权的期间为2014年3月7日至2014年4月7日。双方对其他事项亦作了约定，但对中港公司履行支付房屋回购款的期限未作出约定。根据我国《合同法》第六十二条第一款第（四）项之规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”在张丹、张朝向中港公司主张行使房屋回购权后，中港公司应在合理的期限内向张丹、张朝支付上述回购款。因中港公司未在合理期限内支付上述房屋回购款已构成违约，故张丹、张朝诉请中港公司支付房屋回购款的逾期利息，有事实及法律依据。综合本案实际情况，本院认为中港公司必要的准备支付房屋回购款的合理期限应以一个月时间为妥，即双方约定的张丹、张朝行使回购权的期间届满后一个月之内（自2014年4月8日至2014年5月7日止），中港公司应支付上述房屋回购款。根据张丹、张朝一审时诉请中港公司支付自2014年3月8日至实际付清止的上述回购款的逾期利息（暂计至起诉之日止的利息为20万元），中港公司应支付张丹、张朝的逾期利息为：以涉案房屋总价款的120%金额即5264373.60元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计息，自2014年5月8日至款项实际付清之日止。原审法院认为，逾期付款利息以本金4386978元按中国人民银行一年期流动资金贷款的利率计算，自2014年3月8日至一审判决生效之日起十日内止已超过20万元，从而认定张丹、张朝只主张20万元利息，原审法院此项认定错误。鉴于，以5264373.60元为本金计息，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计息，自2014年5月8日至二审判决之日止，该逾期利息已超过20万元，且张丹、张朝对本案原审判决未提起上诉，视为张丹、张朝认可原审法院处理意见，系当事人对自己诉讼权利的处分，本院予以照准。
中港公司诉称，由于双方签订的《商品房买卖合同补充协议》未约定付款期限及违约金内容，因此不存在利息损失的事实且利息损失属于违约金范畴不得重复主张，故张丹、张朝主张的逾期利息损失没有事实及法律依据，该观点不能成立。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7590元，由三亚中港置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
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案件唯一码
审 判 长 唐赐伟
审 判 员 王庆伟
代理审判员 王铭泽
二〇一五年九月二十二日
法官 助理 钟小敏
书 记 员 刘丙如
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……