上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第869号
上诉人（原审被告）上海太平洋房屋服务有限公司，住所地。
法定代表人＊＊，负责人。
委托代理人吴＊，男，系该公司工作人员。
委托代理人徐＊，男，系该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）于珊，＊生，汉族，住陕西省西安市＊区＊路**号。
委托代理人张羽（系被上诉人之夫），男，＊生，汉族，住陕西省铜川市＊区＊楼*号楼*层*号。
上诉人上海太平洋房屋服务有限公司因居间合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第3059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年12月5日，经上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称太平洋公司）居间介绍，于珊与案外人张少霞签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定张少霞将上海市松江区＊路＊弄59号305室的房屋（以下简称系争房屋）转让给于珊，总转让价款为1，590，000元（人民币，下同）；该合同所附特别告知（二）中载明了本市住房的限售规定，以及违反本市限售政策所应承担的法律责任和经济责任；该合同补充条款（二）中载明了买、卖双方均已知晓国家和本市住房的限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记的，双方同意共同办理网上备案撤销等解除本合同的手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于买受方责任，造成出卖方经济损失的，买受方应赔偿相应的损失。合同还对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。同日，于珊、张少霞订立《补偿协议》一份，约定于珊同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿张少霞60，000元，付款方式：于珊于2012年12月20日前支付张少霞50，000元，于双方办妥房地产交接手续当日支付张少霞10，000元。协议另对其他内容进行了约定。
2012年12月5日、12月8日，太平洋公司分别向于珊收取了佣金3，000元、30，000元，合计收取佣金33，000元。
2012年12月5日，于珊签署了《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》一份，该表格中，住房座落、家庭成员名单、纳税或社会保险缴纳证明等项目均未填写；在申报人申报承诺中，于珊承诺所购房屋符合限售规定，已如实申报家庭情况及家庭成员名下拥有的住房，如违反限售规定，或有不实申报的，本人愿意承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任；在房地产开发企业、经纪机构承诺一栏，载明已按照国家和本市住房限售规定，对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料以及纳税或社会保险缴纳证明（对非本市户籍居民家庭）进行核对，符合住房限售规定；如违反限售规定不予办理房地产过户手续的，房地产经纪机构承诺严格执行本市中介经纪收费等相关管理规定。太平洋公司未在房地产开发企业、经纪机构承诺一栏落款处签章。庭审中，太平洋公司表示上述申报表证明太平洋公司已按照法律规定履行告知义务，虽然太平洋公司未在申报表上签字或盖章，但这些资料本来就存放在太平洋公司处，太平洋公司对申报表也是认可的；太平洋公司提供居间服务时核对过于珊的户籍以及婚姻等材料，但对于于珊的纳税或者社会保险缴纳的证明材料，因于珊没有拿出过，太平洋公司没有核对。于珊则表示申报表的确是于珊签订，当时签的时候太平洋公司说是程序上要签的，可以通过包装来解决限购问题；于珊在看房之前就明确告知太平洋公司自己不具备购房条件，但太平洋公司的工作人员主动说需要包装。
案外人尚振雷系太平洋公司七宝店一组的店长，袁庆明系太平洋公司七宝店一组的物业顾问。庭审中，于珊向法庭提交了承诺一份，载明关于于珊购买＊花园59号305室之房屋外地单身包装事宜，特约定如下：太平洋房屋负责协助于珊办妥此次购买该房屋的包装一事，如因包装不成，则于珊本人不承担该房屋的违约责任，该承诺落款处签名为太平洋房屋尚振雷，落款时间为2012年12月8日。于珊欲证明2012年12月8日，太平洋公司七宝店一组的店长尚振雷就于珊购买系争房屋一事作出承诺，正是由于店长出具的这份承诺，于珊才把中介费以及后续房款按照合同履行。太平洋公司则认为尚振雷当时确实是太平洋公司的店长，但其已于2013年7月28日离职，承诺真实性无法核实，不予认可。
于珊诉至原审法院，请求判令：1、太平洋公司返还于珊中介费33，000元；2、太平洋公司赔偿于珊损失30，000元。
原审庭审中，于珊还向法庭提交了收条一份，载明今收到于珊用于购买＊花园二期59号501房屋过户资料：1、结婚证一本；2、户口本一本；3、户口卡一个，该收条落款处签名为袁庆明，落款时间为2013年2月28日。于珊欲证明太平洋公司工作人员袁庆明收取了于珊用于过户的结婚证、户口本、户口卡等资料。太平洋公司则认为袁庆明是太平洋公司的工作人员，但其已于2013年7月1日离职，现太平洋公司无法核实收条是否是袁庆明所写；且太平洋公司认为于珊提供的承诺与收条内容相矛盾，承诺中载明是单身包装事宜，而于珊又主张向太平洋公司提供了结婚证，有了结婚证为何还去选择做单身包装。对于上述问题，于珊表示太平洋公司说要先拿于珊的结婚证搞假离婚，将于珊变成单身，再用于珊的身份证去弄一个上海的结婚证，再过户房屋。
原审另查明：于珊系非上海市户籍居民，购房时在上海缴纳社保未满一年。2013年3月31日，于珊与案外人张少霞签订了《赔偿协议》一份，约定：1、解除双方于2012年12月5日订立的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2、现因于珊违约，于珊愿意赔偿给张少霞180，000元，张少霞可从于珊已支付房款中扣除该笔款项后退还剩余房款350，000元；3、双方对本次交易再无任何争议，任何一方不得对另一方主张任何权利。
2013年4月1日，张少霞向于珊退还350，000元房款。
2013年5月6日，于珊向原审法院提起诉讼，案号（2013）松民三（民）初字第1055号，请求判令：1、撤销其与张少霞于2013年3月31日签订的《赔偿协议》；2、张少霞返还180，000元购房预付款。原审法院审理中，于珊变更第一项诉讼请求为变更其与张少霞于2013年3月31日签订的《赔偿协议》的赔偿金额为50，000元。张少霞不同意于珊的诉讼请求，并提起反诉，要求判令：于珊支付剩余违约赔偿金150，000元；承担张少霞因应诉所产生的律师费27，840元；反诉费用由于珊承担。原审法院于2013年7月23日作出判决：一、变更于珊与张少霞所签《赔偿协议》的赔偿金额180，000元为50，000元；二、张少霞应于判决生效之日起十日内返还于珊购房款130，000元；三、驳回张少霞的全部反诉请求。
原审法院判决后，张少霞不服，上诉至上海市第一中级人民法院，要求撤销原审判决，改判驳回于珊的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由于珊承担。被上诉人于珊辩称，不同意张少霞的上诉请求，要求维持原判。上海市第一中级人民法院于2013年10月17日作出终审判决：一、维持上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1055号民事判决第三项；二、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1055号民事判决第一、二项；三、驳回于珊的原审诉讼请求。
原审认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
本案中，作为房地产经纪机构的太平洋公司应当依法从事房地产居间活动，严格执行本市住房限购政策，不得违反限售规定从事房地产经纪业务。首先，太平洋公司虽辩称其在提供居间服务时，已按照本市相关规定向于珊履行了告知本市住房限购政策的义务，并督促于珊填写了《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，但于珊却称其在看房之前就已告知太平洋公司工作人员自己不符合本市购房条件，而太平洋公司仍积极要求提供居间服务，且太平洋公司督促于珊填写的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》项目残缺不全，庭审中太平洋公司也自认，未核对过于珊的纳税或社会保险缴纳证明等材料，以至于于珊因属限购对象而不能购买系争房屋。太平洋公司怠于履行上述督促、核对义务的行为，违背了国家及本市关于住房限售政策的规定，严重损害了于珊利益，故太平洋公司应当将居间报酬返还于珊。其次，至于于珊要求太平洋公司赔偿损失30，000元的主张，一则，根据庭审查明的事实，于珊的确因违反了本市的限售规定而解除了与案外人张少霞之间的《上海市房地产买卖合同》，于珊赔偿给张少霞180，000元；二则，太平洋公司在提供本次居间服务中，在未尽到审慎审查义务的情况下，促使属于限购对象的于珊与案外人张少霞签订了《上海市房地产买卖合同》，而房地产交易中心却不予办理房地产登记，损害了委托人于珊的利益，且根据于珊提供的证据，太平洋公司七宝店一组的店长尚振雷还向于珊出具了承诺一份，承诺为于珊购买系争房屋进行包装，积极规避本市的住房限售规定，虽然太平洋公司对此予以否认，在法庭限定太平洋公司核实签名真实性的时间内表示，尚振雷已于2013年7月28日离职，无法核实，但因太平洋公司无法提供充分的证据予以反驳，原审法院对于太平洋公司的辩称意见不予采信。三则，基于太平洋公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况的情形，损害了委托人于珊的利益，应当承担相应的损害赔偿责任。考虑到于珊已赔偿给案外人张少霞180，000元，而其在此次交易过程中亦存在重大过错，故对其在本案中向太平洋公司主张的30，000元损失，原审法院予以支持。原审法院审理后于二○一四年二月二十六日依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四百二十五条之规定，作出判决：一、上海太平洋房屋服务有限公司于判决生效之日起十日内返还于珊中介费33，000元；二、上海太平洋房屋服务有限公司于判决生效之日起十日内赔偿于珊损失30，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，375元，减半收取687.50元，由上海太平洋房屋服务有限公司负担。
原审判决后，太平洋公司不服，向本院提起上诉称：上诉人对原审认定的承诺书无法核实，即使承诺书是上诉人员工提供的，但其行为并没有得到公司授权，该员工的行为不代表公司行为。上诉人系根据被上诉人的要求才进行包装的，上诉人在提供服务过程中没有故意隐瞒和欺骗的情况存在，而且也告知了被上诉人相关的限购政策，故上诉人虽然在居间服务中存在部分瑕疵，但该瑕疵并不必然导致上诉人应当承担赔偿责任的后果。此外，被上诉人与案外人张少霞达成的赔偿协议，并未通过上诉人完成，故其损失不应由上诉人来承担。而上诉人已促成被上诉人与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》，居间已经成功，理应按约获得相应报酬。综上，上诉人请求二审法院依法改判驳回上诉人向被上诉人返还中介费33，000元并支付被上诉人赔偿金30，000元的诉请。
被上诉人于珊辩称：根据承诺书，可以证明并非被上诉人主动要求上诉人进行包装，而是上诉人自己主动告知被上诉人可以进行包装，上诉人在服务过程中存在故意隐瞒相关政策及违规操作等情况，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案在事实认定和法律适用方面存在的争议如下：一是上诉人在本次购房居间服务中所提供的服务是否存在重大瑕疵；二是上诉人是否应当向被上诉人承担相应的赔偿责任。
一、上诉人在本次购房居间服务中所提供的服务是否存在重大瑕疵。我国《合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在本案的居间服务中，居间人应将有关订约的事项据实报告给委托人，并不得提供虚假的情况损害委托人的利益，这是居间人的主要义务。根据本案查明的事实，可以认定太平洋公司违反了作为居间人应履行的法定义务：首先，上诉人作为专业的房屋居间公司，理应对上海市住房限购政策十分清楚，并应当对作为购房委托人的被上诉人是否属于限购对象进行相应的审查。然上诉人督促被上诉人填写的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》项目残缺不全，亦未核对过被上诉人的纳税或社会保险缴纳证明等材料，以至于被上诉人因属限购对象而不能购买系争房屋。其次，上诉人作为专业的房屋中介机构，理应严格按照上海市的相关限购政策执行，不得违反限售规定从事房地产经纪业务。但上诉人的员工在明知上海市限购政策的前提下，依然出具承诺，对被上诉人进行单身包装事宜，并承诺如因包装不成，则被上诉人本人不承担该房屋的违约责任。而上诉人进行单身包装的行为明显与本市现行购房规定相违背，且最终其包装亦未通过房地产交易中心的审核，故上诉人违背了其作为居间人应当承担的法定居间义务，在居间服务中存在重大瑕疵。此外，上诉人虽主张，承诺书是上诉人员工提供的，但其行为并没有得到公司的授权，然该份承诺书系由上诉人的员工出具，其作出承诺时系上诉人七宝店一组的店长，且其承诺亦是同其职务相关，在上诉人未明确告知被上诉人其员工职权范围的情况下，上诉人员工的承诺行为可以认定为职务行为，相应的法律后果亦应当由上诉人承担，故上诉人以其员工作出的承诺系个人行为的主张，依据不足，本院不予采信。
二、上诉人是否应当向被上诉人承担相应的赔偿责任。根据我国《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人在居间服务中违背其应当履行的法定义务，存在重大瑕疵，理应赔偿因此而给被上诉人造成的损失。本案中，系因上诉人的承诺，致使被上诉人相信通过上诉人的包装，可以规避限购政策，实现其购房目的，从而与案外人签订房屋买卖合同。但因包装最终未能满足房地产交易中心的过户条件，致使房屋买卖合同无法继续履行，被上诉人为此承担了合同无法履行的违约损失，赔偿案外人损失达18万元，故上诉人理应为此承担相应的赔偿责任。上诉人虽主张，被上诉人与案外人达成的赔偿协议，系其自愿赔偿，与上诉人无关。然该赔偿协议虽系被上诉人与案外人自行达成，但此举亦是被上诉人为减少因合同无法履行而产生的损失而采取的行为，故上诉人以该赔偿协议与其无关为由拒绝承担赔偿责任，依据不足，本院不予采信。同时，上诉人作为专业的房产中介机构，对房地产交易政策、交易审核手续等流程应比一般人更具有专业知识，应当预见到其规避现行规定的包装行为可能会无法通过审核，从而对可能因此给被上诉人造成的损失有充分的认识，故上诉人理应对被上诉人因此造成的损失承担相应的赔偿责任。但是，鉴于被上诉人亦明知其属于限购对象，依然配合被上诉人进行单身包装，其自身亦存在过错，故原审法院在综合双方过错程度，对被上诉人提出的退还佣金并赔偿其损失3万元的主张予以支持，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，375元，由上诉人上海太平洋房屋服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 胡蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……