四川省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）川民申字第2166号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈燕秋。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都新界广场商业有限公司。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都洋洋摩尔百货有限公司。
再审申请人陈燕秋因与被申请人成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋摩尔公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第1727号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
陈燕秋申请再审称：（一）原审认定返还陈燕秋的房屋不具备条件，缺乏证据证明。1.原审认定合同届满后选择继续与洋洋摩尔公司建立租赁关系的业主在户数与面积上都超过半数，如果返还房屋将损害其他业主的权利，而维持现状则有利于保护全体产权人的权益，该认定是错误的。所有业主前期都是与新界公司建立的租赁合同关系，从未与洋洋摩尔公司建立过租赁关系；业主在专有面积内享有排他权利，任何人不得强迫业主违反意愿使用房屋；本案不涉及其他业主与陈燕秋的物权纠纷，返还房屋并不会损害其他人的利益，维持现状并没有维护陈燕秋的合法权益。2.原审认定陈燕秋在购买房屋时就知晓并同意接受统一经营的模式，行使权利时必须服从大多数业主的整体意志，该认定也是错误的。陈燕秋购买房屋时间在洋洋摩尔公司与出卖方签订租赁合同时间之前，现无证据证明陈燕秋在购买房屋时，出卖方告知过已将房屋租赁给洋洋摩尔公司的事实，洋洋摩尔公司与出卖方签订的租赁合同对陈燕秋不具有约束力；与陈燕秋建立租赁关系的是新界公司，不是洋洋摩尔公司；业主大会只能就公共面积的使用进行约定，无权决定业主专有权的行使，也无证据表明业主公约或业主委员会对专有面积的使用有约定或作出决议；洋洋摩尔公司与业主单个签订的协议，并没有形成统一的意见，不能简单地用人数的多少而认定是整体一致的体现，更不能以债权关系来决定物权关系。3.原审认定本案房屋无明确的四至界限，购买的面积难以与其他业主的权益区分，产权面积无法实际分割，即使分割也可能损害其他业主的利益，该认定同样错误。虚线同样可以代表界限划分，在摊位平面图和分户图中均明确标明了陈燕秋房屋的具体位置、面积、相邻方等信息，权利义务关系明确，不存在与其他业主的权利冲突；难以区分不等于无法区分，只要相邻业主之间意思一致，任何一种分割形式都是有效的；若因分割影响商厦的整体经营，可能侵害其他业主的利益，应由其他业主来主张权利。4.原审认定新界公司已履行完权利义务，不应承担损失赔偿责任，并认为租金标准应由业委会与洋洋摩尔公司进行协商确定，现参照已签订合同的标准（税后15%）计算损失，上述认定是错误的。新界公司将陈燕秋的房屋转租给洋洋摩尔公司后，未按约返还房屋，由洋洋摩尔公司在占有，双方属共同侵权，应承担连带赔偿责任；业委会无权代表陈燕秋与其他第三方进行协商，租赁房屋不可能适用一样的租金标准，其他业主约定的内容对陈燕秋不具有约束力。（二）原审以洋洋摩尔公司提交的签约业主统计表为依据，认定已签约业主有560户，签约面积达12960.68平方米，并以此为基础适用少数服从多数的原则对本案进行判决，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（四）项的规定。该统计表是由洋洋摩尔公司自己制作，无租赁合同等其他证据佐证。（三）原审判决适用法律错误。陈燕秋主张的是侵权纠纷，但原审法院将案由定为租赁合同纠纷；即使按租赁合同进行判决，也应适用合同法及其司法解释，但原审法院错误适用物权法的规定。（四）原审实体判决错误，人为制造当事人诉累，不利于纠纷化解。原审一方面认定洋洋摩尔公司构成侵权应赔偿损失，另一方面却驳回陈燕秋要求停止侵权的诉讼请求，相互矛盾；新界公司系共同侵权人，应承担连带责任，原审错误免除新界公司责任。陈燕秋依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（四）、（六）项的规定申请再审。
新界公司提交意见称：（一）原审认定事实清楚，适用法律正确。本案房屋属产权式商铺，不同于一般商铺，不宜由各业主自行经营，而应由有实力的商家统一经营。（二）新界公司尽到了合作经营的义务，并在合作经营期限届满前，积极配合小业主招租，在合作经营期满后未实际使用陈燕秋的商铺，不应承担任何责任。（三）陈燕秋要求从2011年11月9日起至实际交付房屋时止按市场租金价格赔偿损失的请求不能成立。陈燕秋申请再审后，又于2013年12月18日向成都市锦江区人民法院起诉，要求洋洋摩尔公司和新界公司支付从2011年11月8日起至2013年12月31日止的租金，并与洋洋摩尔公司达成调解协议，签收民事调解书，充分说明陈燕秋并不希望由本院解决租金问题，同时说明陈燕秋也认为新界公司不应承担任何责任。请求驳回陈燕秋的再审申请。
洋洋摩尔公司提交意见称：（一）本案海发商厦负2至4层小业主所购买面积享有的权利区别于一般建筑物区分所有权，小业主购买面积之间在平面上紧密相连，在空间中没有分割墙体，无固定界限，不具有构造上的独立性，不能排他独立使用，其实质为按份共有的共有权，该性质决定应当统一经营。（二）全体小业主在购房时就已明知且书面认可海发商厦通过统一经营来获取租金利益，洋洋摩尔公司的租赁合同在先，业主的商品房买卖合同、合作经营协议在后，洋洋摩尔公司并非次承租人。合作经营协议为陈燕秋和全体业主的共同意志，对合同双方及全体业主有普遍约束力，即经营期满后，商场经营应遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划。（三）根据目前面积且人数半数以上的业主与海发商厦管理方均认可洋洋摩尔公司继续租赁并统一经营的现状，在海发商厦业主整体意志未改变承租方的情况下，由洋洋摩尔公司统一租赁海发商厦负2-5层作商场经营，既符合《合作经营协议》、《成都市海发商厦业主大会议事规则》、《成都市海发商厦管理规约》的约定，也能最大限度保障业主共同利益，从而实现个体利益最大化。请求驳回陈燕秋的再审申请。
本院审查查明：本案再审审查期间，陈燕秋又向人民法院起诉要求新界公司和洋洋摩尔公司从2011年11月19日起按市场价格支付房屋占有使用费。在成都市锦江区人民法院主持下，三方当事人达成调解协议并于2013年12月30日制作（2014）锦江民初字第366号民事调解书，确定由洋洋摩尔公司支付陈燕秋从2011年11月8日开始截止2013年12月31日的物业使用费586767.12元，陈燕秋自愿放弃其他诉讼请求。
本院认为：（一）关于本案诉争商铺能否返还的问题。
1.商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报，该商铺的性质属于产权式商铺，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。本案中，成都汇发置业有限公司将海发商厦地下二层至地面五层租赁给洋洋摩尔公司，成都汇发置业有限公司又将位于海发商厦一层的本案诉争商铺出售给陈燕秋，陈燕秋同时将该商铺交给成都摩尔商业经营有限公司（后为新界公司）使用，陈燕秋每年收取固定比例红利，上述事实表明，本案商铺的性质为产权式商铺。该类型商铺业主的所有权要受到一定的限制，主要表现为：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。根据本案查明的事实，陈燕秋在购买商铺时应当知晓该商铺的性质，故其也应承担相应的法律风险。因此，陈燕秋在本案中主张返还商铺，必然涉及其他业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利。
2.一、二审均查明，目前海发商厦选择与洋洋摩尔公司续签合同并由该公司继续经营的业主，人数与所占面积比例均超过半数。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项关于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定和海发商厦业主大会制定的《成都市海发商厦管理规约》第八条关于“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”的规定，上述续签合同业主的人数与所占面积比例均超过半数的事实，符合法律及管理规约的规定。虽然各业主系分别与洋洋摩尔公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但超过半数的业主同意续约的事实，既是各续约业主就自己的专有权进行了处分，也就共有部分形成了多数意见，还足以表明全体业主之间实际上难以再形成否定由洋洋摩尔公司继续经营的决定，故应当视为超过半数的业主已就由洋洋摩尔公司继续经营的重大事项作出了有效的共同决定。因此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”和第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”的规定，陈燕秋应当遵守管理规约和业主的共同决定。
综上，由于本案诉争商铺涉及共有权，必然受限于业主的共同决定，而超过半数业主作出的由洋洋摩尔公司继续经营的共同决定导致诉争商铺难以返还，该商铺不具备返还条件，一、二审作出的不予支持其主张的判决并无不当。陈燕秋关于要求返还商铺的再审申请理由不能成立。
（二）关于新界公司是否应承担连带赔偿责任的问题。因新界公司与陈燕秋签订的《合作经营协议》履行期限已届满，新界公司并未占有本案诉争商铺；且本案再审审查期间，在成都市锦江区人民法院主持下，陈燕秋、新界公司、洋洋摩尔公司三方于2013年12月30日达成的（2014）锦江民初字第366号民事调解书中，陈燕秋也认可本案商铺在《合作经营协议》履行期间及届满后均由洋洋摩尔公司实际使用，其也放弃了对新界公司的诉讼请求。因此，新界公司在本案中不再承担赔偿责任，陈燕秋提出的该项再审申请理由不能成立。
（三）关于物业使用费标准问题。一、二审按照公平原则，根据大多数业主与洋洋摩尔公司续签协议约定的15%（税后）租金标准，确定洋洋摩尔公司向陈燕秋支付的物业使用费按此标准计算，既尽可能维护了陈燕秋的合法收益权，也尊重了超过半数的业主作出由洋洋摩尔公司继续经营的共同决定的客观事实，并无不当。陈燕秋提出的该项再审申请理由不能成立。
综上所述，陈燕秋的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（四）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回陈燕秋的再审申请。
审 判 长 钟 欣
代理审判员 孙红宇
代理审判员 蒋兴平
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 李 欣