湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘高法民三终字第110号
上诉人（原审被告）刘金久。
委托代理人刘涛，系刘金久之子。
被上诉人（原审原告）龙晓经（LONG，HiuKing），香港特别行政区永久性居民。
委托代理人彭小军，湖南金球律师事务所律师。
上诉人刘金久因与被上诉人龙晓经房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院于2014年6月15日作出的（2013）岳中民三初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人刘金久及其委托代理人刘涛，被上诉人龙晓经的委托代理人彭小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：自1997年起，刘金久开始承租龙晓经的门面用于副食商店经营。同年3月，刘金久的弟弟刘君山（乙方）与岳阳市岳阳楼区南湖路一区物业管理处（甲方）签订了《公用土地临时借用合同》，约定：甲方允许乙方对已建棚作临时之用，乙方在签订本合同时须向甲方交纳公用土地临时租用费600元。2006年1月1日，原告龙晓经与被告刘金久签订了一份《铺面租赁合同》。2011年12月31日，原告龙晓经与被告刘金久续签了一份《铺面租赁合同》，约定：（一）原告将其位于岳阳市巴陵税务局对面第一个门面（西边）出租给被告使用；（二）由被告向原告交纳5000元押金，待租赁期满后由原告退还给被告，如果被告在租用期间有违反合同规定或欠租或损坏铺面设施等行为，甲方可以从押金中扣除造成的损失；（三）铺面的月租金为600元整，若物价市场等因素变化，原告可对铺面租金进行提价调整，并提前二个月通知被告；（四）租金及水电费被告必须按时交付给原告，否则原告及其委托代管人员有权将铺面收回；（五）租赁期内，被告应妥善保管好铺面内的一切设施，如有损坏，概由被告负责。如被告根据业务需要，对铺面进行改造，必须取得甲方的同意，方可进行。被告租用期满，其改造费用，原告一概不负责；（六）租赁期暂定5年，若原告中途要收回门面或被告中途要求退租，双方必须提前二个月通知对方；（七）因原告居住香港，委托姜有恒对铺面及住宅租金的收取和管理；合同说明：刘金久交纳的5000元押金已交给龙晓经收，以前所签收租赁合同一律作废，不作依据。合同签订后双方按约定履行至2012年8月后，因原告的委托代理人罗祥吉不再收取被告租金，被告向原告交纳租金至2012年8月31日止。2012年11月5日，原告向被告送达了要求收回门面的书面通知，内容为：（一）龙晓经决定于2013年1月8日收回出租门面；（二）请于2013年1月8日前将承租门面恢复原样，否则将依法追究违约责任并赔偿相关损失；（三）不得将承租房屋转租和再次改造装修。被告在收到通知后继续使用承租房屋进行经营，由于被告在收到上述通知后，并未按原告的要求交出承租门面。故龙晓经于2013年5月27日向本院提起诉讼，要求被告交还承租门面，将该门面恢复原状，租赁押金5000元归原告所有，并由被告按600元／月的标准交纳自2012年9月至交还房屋时止的租金。
原审法院认为，本案争议的焦点为：（一）原、被告之间的租赁合同是否应当予以解除；（二）如果解除合同，相应的民事法律责任应如何承担。关于焦点（一），原、被告签订的《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。关于合同解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案双方当事人于2011年12月签订的租赁合同中约定租赁期暂定5年，若出租人中途要收回门面或承租人中途要求退租，双方必须提前二个月通知对方。2012年11月5日，龙晓经向被告刘金久送达了要求收回门面的书面通知，要求于2013年1月8日收回出租门面，应当视为已在合理期限之前通知承租人，承租人未按解除合同通知履行义务，并占用租赁房屋至今，原告要求解除租赁关系的诉讼请求符合法律规定，予以支持。
关于焦点（二），1、被告是否应将承租房屋恢复原状的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”虽然原、被告在租赁合同中明确约定：被告对其住宅新进行的改造，待原告要求收回住宅时由被告恢复原样。本案因原告未提供证据证明涉案房屋出租前的原状，而庭审中原告对其出租房屋原状的描述与被告陈述的不一致，故原告要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求不予支持。2、原告要求被告继续承担租金的问题，被告在原告要求收回承租房屋后一直使用租赁房屋，原告要求被告按600元／月的标准交纳自2012年9月起至被告返还租赁房屋时止的租金请求符合法律规定，予以支持。3、关于租赁押金问题，双方在租赁合同中约定5000元押金，待租赁期满后由原告退还给被告，如果被告在租用期间有违反合同规定或欠租或损坏铺面设施等行为，甲方可以从押金中扣除造成的损失。本案原告未提供证据证明被告在租用期间内损坏铺面设施，拖欠租金的问题并非被告过错造成的，故原告要求没收押金的请求没有事实和法律依据，不予支持。4、关于被告提出如果原告提前解除合同则要求原告赔偿相应损失的问题，因原告未在法定期限内提出反诉，对此被告可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告龙晓经与被告刘金久之间的《铺面及住宅租赁合同》；二、被告刘金久应于判决生效之日起十五日内将本案承租房屋及门面返还给原告龙晓经；三、被告刘金久应于判决生效之日起十五日内支付原告龙晓经自2012年9月起按600元／月计算至返还租赁房屋时止的房屋租金；四、原告龙晓经应于判决生效之日起十五日内返还被告刘金久押金5000元（此款可折抵刘金久尚欠的部分租金）；五、驳回原告龙晓经的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1000元，由被告刘金久负担。
上诉人刘金久向本院提起上诉称，一审法院以租赁合同中“显失公平”的条款作为判决依据，造成上诉人合法权益的损害。上诉人与被上诉人约定租赁期为5年，而其后的任何一方要解除合同，只需要提前两个月通知便可解除，实则属于无固定租赁期限的约定，一审判决未结合双方十多年来的租赁关系的客观事实综合考量，径直认定被上诉人有权解除合同并予以支持欠妥。提前两个月解除合同导致上诉人的承租行为陷入极度不稳定的状态，该条款显失公平。请求撤销原审判决，依法判令被上诉人继续履行涉案租赁合同，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人龙晓经答辩称，租赁合同第七条并非显失公平条款，涉案租赁合同已经因通知而解除。请求驳回上诉人的上诉请求。
在二审指定的举证期限内，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审庭审期间，经询问，双方当事人对原审判决认定的事实均无异议。上诉人要求补充认定涉案门面部分是在公共用地之上搭建的事实，但未就其主张提交证据，本院对其该项主张不予认定。
经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷，根据当事人上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为涉案《铺面租赁合同》第七条是否显失公平、涉案合同是否应继续履行等问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，上诉人自1997年开始租赁被上诉人的涉案门面从事个体经营，双方于2006年签订租赁合同，5年租赁期限到期后双方于2011年12月再次续签了租赁合同，前后合同内容基本一致。鉴于上诉人与被上诉人已有多年租赁合同关系，上诉人对于合同第七条关于“租赁期暂定5年。若甲方中途要收回门面或乙方中途要求退租，甲、乙双方都必须提前二个月通知对方”所约定之权利义务理应有明确了解，对于被上诉人可能提前解除合同理应有所认识，且该条款关于提前两个月通知从而收回门面或退租的约定对双方均具有约束力，该条款亦未限制任何一方就对方提前解约所致损失主张赔偿之权利，故不足以认定该条款致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，上诉人关于涉案合同第七条显失公平的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案租赁合同经双方协商一致，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同，双方均应全面履行。被上诉人已依据合同约定向上诉人送达了提前收回门面的通知，原审法院据此判决解除合同并无不当，上诉人关于继续履行涉案租赁合同的上诉理由于法无据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏法律和事实依据，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元由上诉人刘金久负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 伟
代理审判员 唐小妹
代理审判员 曾志燕
二〇一四年十一月七日
书 记 员 罗 浪