广西壮族自治区灵川县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）灵民初字第351号
原告林智伟。
原告彭剑。
委托代理人林智伟，身份情况同上。
原告吴忠贤。
原告申和平。
被告灵川县润丰百货有限公司。
委托代理人巩献平，广西桂山律师事务所律师。
委托代理人蒋月明。
被告蒋福云。
原告林智伟、彭剑、吴忠贤、申和平诉被告灵川县润丰百货有限公司（以下简称润丰公司）、蒋福云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月18日受理后，依法由审判员李国胜担任审判长，与人民陪审员李艳梅、张莉娟组成合议庭，于2013年5月10日公开开庭进行了审理，代书记员梁秀华担任法庭记录。原告林智伟、吴忠贤、申和平，被告灵川县润丰百货有限公司委托代理人巩献平、蒋月明出庭参加了诉讼，被告蒋福云经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林智伟、彭剑、吴忠贤、申和平诉称：2012年8月24日，原告在广西金衡拍卖责任有限公司举行的公开拍卖会上成功竞拍到位于灵川县灵北路13号润丰商寓一层A5-A7号、A17-A20号、A9号、A11-A16号、B10-B24号、C35-C64号铺面（合计面积856.73㎡），二层C2-C16号、C17-C37号、B1-B30号铺面（合计面积1073.82㎡）。原告在竞拍得上述铺面后按拍卖确认书的约定于2012年8月31日前付清了全部购房款和拍卖佣金后，根据广西壮族自治区全州县人民法院提供的第一被告灵川县润丰百货与原产权人蒋福云签订的协议书多次找到第一被告灵川县润丰百货有限公司协商，要求支付租金给原告，但灵川县润丰百货有限公司置之不理，至今仍未支付租金，而蒋福云也未将收到第一被告所交租金中属于原告部分的租金支付给原告。为维护原告的合法权益，遂向本院提起诉讼，请求：一、判令第一被告立即退出侵占原告的灵川县灵北路13号润丰商寓一层A5-A7号、A17-A20号、A9号、A11-A16号、B10-B24号、C35-C64号铺面（合计面积856.73㎡），二层C2-C16号、C17-C37号、B1-B30号铺面（合计面积1073.82㎡），并终止第一被告与第二被告蒋福云签订的协议书中现属于原告所有部分铺面的租赁协议；二、依法判令两被告支付原告铺面被占期间的使用费（租金）42万元（7个月×6万元／月=42万元），使用费计算从2012年9月1日暂计算到2013年3月30日，实际金额以被告退出侵占铺面时间为准进行计算；三、由被告承担公告费、房租评估费用；四、由被告承担全部诉讼费用。
原告对其诉称在举证期限内提供的证据有：
（1）协议书一份，证明被告蒋福云与灵川县润丰百货有限公司签订的租赁协议中约定出租房屋按120万／年计算，每月支付10万元及不交纳租金应承担的违约责任；
（2）通知、广西壮族自治区全州县人民法院（2010）全执字第64-7号执行裁定书、（2010）全执字第61-4号执行裁定书、照片，证明原告已通过拍卖方式取得被告蒋福云所有的灵川县灵北路13号润丰商寓，面积为856.73平方米的房屋（房屋所有权证号：灵川县房权证灵川镇字第××号、20××71号、20063372号、20××74号）及面积为1073.82平方米的房屋（房屋所有权证号：灵川县房权证灵川镇字第××号、20××09号、20064614号）的所有权及相应的其他权利，并已通过张贴通知的方式向被告润丰公司告知交纳租金的事宜，被告对此是知情的；
（3）桂林晚报通知及晚报广告公布费发票，证明原告于2012年11月25日通过桂林晚报刊登通知告知被告交纳租金的事宜；
（4）房地产估价报告，证明被告蒋福云所购买的门面面积与润丰百货的协议中的面积一致；
（5）灵川县润丰百货有限公司与昌永茂签订的租赁合同、租金收据各一份，证明劲霸男装店承租的租金不是平均分摊的，而是按100元／㎡；
（6）康乐药店的房地产平面图、租金收据各一份，证明康乐药店与劲霸男装店均是原告所购铺面的范围；
（7）房产证2××份，证明四原告通过竞拍的方式获得润丰商寓铺面坐落的具体位置、面积的情况。
被告润丰公司辩称，一、原告对同一案件同时提起合同纠纷和侵权纠纷诉讼没有法律依据，二者只能择一，不能同时行使两个请求权；二、本案是房屋租赁合同纠纷，润丰公司原租赁蒋福云的房屋，后因原告通过拍卖会取得该部分租赁房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第229条的关于“买卖不破租赁”的规定，原来的租赁合同继续有效，因原来的租赁合同中对拍卖的铺面租金约定不明确而产生纠纷，是房屋租赁合同纠纷；三、原告请求润丰公司退出侵占的房屋没有法律依据，润丰公司是根据租赁合同占用、使用该房屋，并不是通过非法手段占用该房屋，润丰公司没有实施非法侵占他人房屋的行为；四、铺面租金约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第61条的规定，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定，原告要求提前解除合同没有法律依据；五、关于租金的确定，因为润丰百货商寓一、二层内各铺面所处的地段、位置不一样，购买的价格不一样，所以其租金的价格也不一样。答辩人自2005年以来与润丰商寓内其他铺面所有人也签订有租赁合同，为了公平合理确定租金价格，答辩人在与润丰商寓内周黎荣、陈际勤、范荣秀、黄荣桂、吴继娟、崔秀清、黎荣珍、秦文革等多人签订铺面租赁合同时，双方约定是按出租人购买该铺面的房价款的6%确定年租金的。根据合同法的规定，原告的房屋租金也可以参照这一交易习惯确定；六、答辩人自2005年开始承租润丰商寓一、二层商铺共4015平方米，约定的租金是“租10年免3年，每年租金是110万元”，2006年出租方为了办理抵押贷款，另外写了一份协议书，租金提高为每年120万元。实际上没有执行每年120万元租金的约定；七、原告请求每月六万元的房租的理由不能成立，原告没有按有关条款或者交易习惯确定铺面租金，而是另搞一套，单方委托他人对房屋租金进行评估，其评估结果大大超出了该商寓其他铺面按房价款6%确定的年租金，原告提出的月租金，若折算成每平方米应付租金计，其结果也大大高于答辩人与蒋福云的租赁协议中按120万元折算成每平方米的租金。根据合同法的规定，在能够按照有关条款或者交易习惯确定租金的，就应该按此规定确定租金，原告以房屋租金评估结果作为确定租金的依据不符合合同法的规定；八、本案是双方因履行合同引起的纠纷，其诉讼费应由双方共同分担。答辩人与原告在同一栋楼，原告不直接向答辩人送达信函而自行采用公告的形式，其公告费应由原告自行承担，因房租评估费不能确定租金的依据，且是原告单方委托的，其评估费用应由原告自行承担。
被告润丰公司对其辩称在举证期限内提供的证据有：
（1）企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明被告润丰公司的主体资格；
（2）2005年7月30日广西桂林市润丰物业管理有限公司与蒋月明签订的租赁合同一份，证明润丰商寓一、二层的年租金为110万元；
（3）委托经营协议书、房屋买卖合同、产权证，证明润丰商寓一、二层的年租金是按总铺面购买价的6%确定的；
（4）商品房买卖合同，证明蒋福云20**年购买润丰商寓一、二层产权面积为4015平方米。
被告蒋福云书面辩称，一、原告诉请法院判令答辩人支付原告铺面被占期间的使用费（租金）42万元没有事实根据和法律根据。答辩人没有向灵川县润丰百货公司收取原告铺面的租金，答辩人的铺面被拍卖给原告后铺面与答辩人已没有任何关系；二、灵川县润丰百货公司2005年来开始承租润丰商寓一、二层商铺时，约定的租金是“租10年免3年，每年租金是110万元”，2006年答辩人购买了润丰商寓一、二层商铺共4015平方米，当时答辩人为了办理抵押贷款，与灵川县润丰百货公司另外写了一份年租金为120万元的协议书提供给银行，但实际没有执行每年120万元租金的约定，仍按之前的约定；三、本案纠纷与答辩人无关，答辩人不承担本案诉讼费和原告自行评估的评估费、公告费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告蒋福云对其辩称在举证期限内未提供书面证据。
本院依职权调取的证据有：2013年5月29日从灵川县房产管理局调取的润丰商寓一、二层房屋登记情况，证明被告蒋福云所购买的润丰商寓的商铺面积共计4009.77平方米。
经过开庭质证，被告润丰公司对原告提供的证据（1）、（3）、（5）、（7）的真实性无异议，原告对被告润丰公司提供的证据（1）、（2）的真实性无异议。本院对双方当事人无异议的原告提供的证据（1）、（3）、（5）、（7）、被告提供的证据（1）、（2）的真实性予以认定。原、被告对本院依职权调取的证据无异议。
1、对于原告提供的证据（1）协议书一份，被告润丰公司认为此协议未实际履行，如根据此合同要求承担违约责任，2011年时已违约，但双方仍在履行合同，还有10万元无法计算具体的铺面因而是从整体上计算租金的。本院认为，此协议书是蒋福云与润丰公司所签订的，是双方真实的意思表示亦未违反法律的强制性规定，对其证明效力予以认定。
2、对于原告的证据（2）通知、执行裁定书以及照片，被告润丰公司认为送材料可送到润丰公司的办公室，不需张贴且公司对通知也不清楚，全州县人民法院的执行人员也曾组织双方协调过租金的事。因该执行裁定书是由全州县人民法院依法裁定且已发生法律效力，对其真实性、合法性、关联性予以认定；关于通知及照片，本院认为，张贴通知的事实有照片为证，被告辩称不知情并没有证据予以推翻，故对该证据的证明效力予以认定。
3、对于原告的证据（3）桂林晚报通知、晚报广告公布费发票，被告润丰公司认为报纸上只是说交纳租金，并没有具体的金额且也没有人送报纸。本院认为，公告只是通知被告交纳租金的一种方式，对其证明效力予以认定。
4、对于原告的证据（4）房地产评估报告，被告认为评估的面积仅是蒋福云在全州银行贷款抵押的面积。本院认为，此房地产评估报告是全州县人民法院依职权委托广西明冠房地产评估有限公司所制作，对其证明效力予以认定。
5、对于原告的证据（5）租赁合同、租金收据，被告对证据的真实性无异议，但认为履行的是原来的合同，现在是转租，所以租金就提高了一些，且劲霸男装这个铺面不一定是原告所购买的。本院认为，原告所指向的劲霸男装铺面是否在原告所购范围，需依据房产证来确定。
6、对于原告的证据（6）康乐堂药店的房地产平面图及租金收据，被告认为该铺面是否是原告所购买，需看房产证才知晓。本院认为，被告的质证意见具有针对性，本院予以采信。
7、对于原告的证据（7）房产证，被告对其真实性无异议，认为铺面没有区分出来，基本上不是在那个位置。本院认为，房产证是房产管理部门所颁发的，对其真实性、合法性、关联性予以认定。
8、对于被告的证据（2）2005年广西桂林市润丰物业管理有限公司与蒋月明签订的租赁合同一份，原告认为此合同与本案无关，但真实性无异议。本院认为，该租赁合同是润丰公司与蒋月明所签订，与本案无关联性，对其证明效力不予认定。
9、对于被告的证据（3）委托经营协议书、房屋买卖合同、产权证，原告认为此证据与本案无关联性，正好证明蒋福云的铺面面积有3400多平方米，对产权证无异议，但买卖合同的面积应以产权证为准。本院认为，以润丰商寓一、二层铺面的年租金购买价的6%确定的交易习惯只是在与陈继勤、黄桂荣的委托经营协议中所确定，对于其与蒋福云的协议书中并无此约定，故此交易习惯不能适用于其他铺面租金的计算，对其证明效力不予认定。
10、对于被告的证据（4）商品房买卖合同，原告认为此合同未提供原件，不予认可，应以蒋福云的房产证为准。本院认为，此商品房买卖合同是灵川县灵建房地产开发有限责任公司与蒋福云于2006年5月22日签订的，虽未提交原件，但原告也无证据推翻其该证据的证明效力，故对该证据的真实性予以认定。蒋福云20**年购买润丰商寓一、二层产权面积是否为4015平方米应以其房产证为准。对于原告以蒋福云的房产证为准的质证意见予以采信。
综合本案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2006年5月22日，被告蒋福云与灵川县灵建房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买灵川县灵北路13号润丰商寓一、二层的房产。2006年7月2××日，被告蒋福云（出租方、甲方）与被告润丰公司（承租方、乙方）签订协议书，协议书约定乙方租用出租房屋的期限自收租金之日起为10年，10年租赁期限届满后，甲乙双方同意本合同自动延续，延续期限为五年，出租房屋按120万元／年计算（即每月支付10万元）。而后唐际勇、蒋月明分别与被告蒋福云向全州县农村信用合作联社借款，在借款时以蒋福云所有的位于灵川县灵北路13号润丰商寓，面积为1073.82平方米的房屋（房屋所有权证号：灵川县房权证灵川镇字第××号、20××09号、20064614号）及面积为856.73平方米的房屋（房屋所有权证号：灵川县房权证灵川证镇字××号、20××71号、20063372号、20××74号）作抵押担保，因不能按期偿还借款，上述房产被全州县人民法院依法查封。2011年11月14日全州县人民法院依职权委托广西金衡拍卖有限责任公司拍卖被告蒋福云所有的灵川县灵北路13号润丰商寓，一楼面积为856.73平方米的房屋及二楼面积1073.82平方米的房屋，在2012年8月24日举行的拍卖会上原告林智伟、彭剑、吴忠贤、申和平以665万元的最高价竞得，为此，全州县人民法院于2012年9月13日分别作出（2010）全执字第64-7号执行裁定书、（2010）全执字第61-4号执行裁定书，裁定如下：被告蒋福云所有的灵川县灵北路13号润丰商寓面积为856.73房屋（房屋所有权证号：灵川县房权证灵川证镇字××号、20××71号、20063372号、20××74号）所有权及相应的其他权利归买受人林智伟、彭剑、吴忠贤、申和平所有，其中林智伟占40%、彭剑占40%、吴忠贤占15%、申和平占5%；被告蒋福云所有的灵川县灵北路13号润丰商寓，面积为1073.82平方米的房屋（房屋所有权证号：灵川县房权证灵川镇字第××号、20××09号、20064614号）所有权及相应的其他权利归买受人林智伟、彭剑、吴忠贤、申和平所有，其中林智伟占40%、彭剑占40%、吴忠贤占15%、申和平占5%。因被告润丰公司未向原告交纳原告所竞拍到的原属被告蒋福云所有的部分房屋铺面的租金，原告遂在被告润丰公司的经营场所外张贴书面通知，要求被告润丰公司按原与蒋福云签订的协议书中约定的事项在2012年11月30日前交纳租金。后因被告润丰公司未向原告交纳租金，原告遂在2012年11月25日的桂林晚报上登载通知，要求被告润丰公司在2012年12月10日前交纳租金，为此支付晚报广告公布费1300元。后因原、被告双方协商租金事宜未果，原告为此诉至本院，请求：一、判令第一被告立即退出侵占原告的灵川县灵北路13号润丰商寓一层A5-A7号、A17-A20号、A9号、A11-A16号、B10-B24号、C35-C64号铺面（合计面积856.73㎡），二层C2-C16号、C17-C37号、B1-B30号铺面（合计面积1073.82㎡），并终止第一被告与第二被告蒋福云签订的协议书中现属于原告所有部分铺面的租赁协议；二、依法判令两被告支付原告铺面被占期间的使用费（租金）42万元（7个月×6万元／月=42万元），使用费计算从2012年9月1日暂计算到2013年3月30日，实际金额以被告退出侵占铺面时间为准进行计算；三、由被告承担公告费、房租评估费用；四、由被告承担全部诉讼费用。
另查明，被告蒋福云购买的灵川县灵建房地产开发有限责任公司所开发的润丰商寓商铺在灵川县房产管理局登记的建筑面积共计4009.77平方米。
本院认为，（一）关于租赁合同的效力问题。被告润丰公司与被告蒋福云签订的房屋租赁合同关系依法成立，对双方均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。因原告已通过拍卖方式取得原属被告蒋福云所有的润丰商寓一、二层铺面面积共计1930.55平方米，因而原属蒋福云享有和承担的租赁合同中作为出租人的权利、义务应由原告承继，故被告润丰公司作为承租人应向原告交纳房屋租金。关于原告要求被告润丰公司立即退出侵占原告的灵川县灵北路13号润丰商寓一层A5-A7号、A17-A20号、A9号、A11-A16号、B10-B24号、C35-C64号铺面（合计面积856.73㎡），二层C2-C16号、C17-C37号、B1-B30号铺面（合计面积1073.82㎡），并终止被告润丰公司与被告蒋福云签订的协议书中现属于原告所有部分铺面的租赁协议的诉讼请求，因原、被告双方在履行合同过程中对于租金的具体给付金额及租金的计算方式产生分歧，是合同履行过程中出现的新情况，通过协议补充等方式解决比较适合，也有利于保护润丰商场内各租户的合法权益，且租赁期为10年的期限未到，因此本院对原告的此项请求不予支持。
（二）铺面租金的支付及计算方式问题。因被告蒋福云购买的灵川县灵建房地产开发有限责任公司（润丰商寓）的房屋建筑面积为4009.77平方米，根据被告润丰公司与被告蒋福云签订的租赁协议书，润丰商寓铺面月每平方米月租金计算方式为：100000元／月÷4009.77㎡=24.94元／㎡／月，故原告通过拍卖方式竞拍得到被告蒋福云所有的润丰商寓一、二层铺面（面积共计1930.55平方米）的月租金为24.94元／㎡／月×1930.55㎡=48148元／月，故原告所有的铺面租金至2013年8月31日为（48148元／月×12个月）577776元，根据买卖不破租赁的原则即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故被告润丰公司应支付原告润丰商寓房屋铺面租金577776元，故原告请求被告润丰公司支付租金的诉讼请求予以支持，要求被告蒋福云支付租金的诉讼请求不予支持。
（三）关于公告费及评估费的承担问题。对于原告要求被告承担公告费及评估费的诉讼请求，因评估费原告在庭审中未举证，对其主张应承担举证不能的责任，故本院不予支持；关于公告费，因被告润丰公司的经营场所是相对固定的，原告催收租金可采取面谈的方式，故公告费用的发生在本案中不是必须支付的合理费用，故其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告灵川县润丰百货有限公司给付原告林智伟、彭剑、吴忠贤、申和平铺面租金577776元。
二、驳回原告林智伟、彭剑、吴忠贤、申和平的其他诉讼请求。
案件受理费7600元，由被告灵川县润丰百货有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7600元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李国胜
人民陪审员 李艳梅
人民陪审员 张莉娟
二〇一三年八月三十一日
代书 记员 梁秀华