广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗花法民三初字第867号
原告（反诉被告）：覃国焰，男，1980年1月26日出生，汉族。
委托代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：黄涛，广东海际明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：肖爱芳，女，1956年10月15日出生，汉族。
委托代理人：贺楠，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
被告（反诉第三人）：广州新港机场实业有限公司。
法定代表人：姚坤金。
委托代理人：贺楠，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
原告覃国焰诉被告肖爱芳、广州新港机场实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月28日立案受理后，被告肖爱芳于2013年6月9日提出反诉，本院审查后决定与本诉合并审理并依法组成合议庭，于2013年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘玉国，被告肖爱芳、广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）的共同委托代理人贺楠、吴海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年6月初，原告开始收到被告通过报纸、宣传单、电话、短信等方式制作发布含“365天永不落幕交易会”、“空港展贸一新时代经济核心”、“每年60多场专题展销，吸引世界各地客商聚集，满足商家一年365天采购贸易需求，与每年只设展一个月的广交会形成优势互补”、“金融转汇中心、餐饮休闲中心、商务公寓、商务酒店、VIP登机通道”、“46权威协会联手”、“大型珠宝首饰、皮具及化妆品批发中心，有地铁出口，有机场免费穿梭巴士，在商铺前有商务酒店，有大型购物广场进驻，各国商会进驻等”内容的广告，推销位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦商铺，原告前往被告的销售部，被告向原告出示一份多达6页印刷精美的宣传资料，被告大谈商铺的经营定位及有关配套设施，被告宣称成立“中国南方进出口商品交易中心”，共有二层，1000余个铺位。由于被告虚构了商铺非常好的发展前景，并向原告承诺采取售后返租形式将商铺做旺，售后将原告商铺租给他人，两年内按8％返租率向原告支付租金，也可以选择该笔租金在总价中一次性减除；被告承诺在返租期间加大广告投入，营造如宣传资料所述的完善的商业配套环境，确保在2年返租期满后第三年开始原告获得租金收入不低于返租期间的租金。正是基于被告这种销售方式及承诺，促使原告对实现商铺投资目的深信不疑。2010年6月19日，原告与被告签订商铺买卖合同，购买广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦二层226号铺，合同约定建筑面积共10.87平方米，套内建筑面积5.54平方米。因原、被告在《认购书》中确认商铺认购价为241051元，从总房价款中一次性扣减两年返租期的租金，因此，此商铺合同总房价款为181046元，付款方式为定金及首期款91046元，余款90000元办理按揭贷款。合同签订后，原告按约定支付了定金及首期房款91046元、公证费200元、律师费1480元、办证税费6355元，总计99081元。被告承诺为原告办理按揭手续，但一直未向原告告知按揭进展情况。直到一年后的2011年6月26日，被告新港公司才发函给原告，通知原告前往建行花都支行办理按揭手续。原告前往按揭银行，该按揭银行表示因风险大，不批准航空商住大厦项目的按揭贷款；如坚持办理，需要上浮利率50%，并附带购买5万元理财产品。原告向被告提出其指定的按揭银行条件苛刻，被告未给出明确处理意见，但出具一份《证明书》证明原告已前往建行办理按揭，但非因原告原因，按揭暂不能办理。合同履行期间，原告多次前往商铺现场查看，发现被告在所谓的返租期间内，并未如销售时承诺那样开展招商，引进大型商场，引入商家开展经营更是迟迟未动；整个交易中心商铺根本未进行分割，整个市场是空的，根本谈不上经营。鉴于被告在返租期内不采取实质经营，可以预见两年后收铺时，原告的投资目的是难以实现的。原告与其他商铺业主向被告提出质疑，被告拒不正面回应，为此原告及其他商铺业主一起向广州市花都区政府、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局、广州市工商行政管理局花都分局等部门信访，上述政府部门出具处理意见，要求被告向原告等业主说明情况，做出合理解释；被告表示不再催办按揭，对按揭尾款催收延期，撤回要求支付尾款的律师函。原告因此再无主动联系被告磋商按揭事宜。可见被告在没有实质经营的情况下，又无任何按揭信息反馈给原告，原告不支付商铺尾款是对履行合同行使不安抗辩权的行为，责任完全在于被告违约在先。所以原告不能办理按揭贷款的原因，不在原告，相反被告应负全部责任。此后，被告依然只在意收款问题，根本无意实质经营商铺。原告购买的商铺仍未有人承租经营，仍未见被告有实质招商行为，且有关动工装修、出租使用的一点迹象都没有。基于种种不正常情况及商铺现状，原告对被告诚信、履约能力和原告已交付资金安全、商铺实际价值、前景等产生了极大的不安和担忧，原告委托律师于2013年2月7日向被告发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，函件提出有关产权、销售方式、按揭、配套、诚信履行合同及实现原告投资收益等方面质疑并要求被告进行合理答复和解决，但被告未予明确答复及解决。依此情形，原告签订《商铺买卖合同》的目的将完全落空。2013年3月11日，原告向被告发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》，提出解除《商铺买卖合同》，要求被告退还原告已缴纳的各款项。综上所述，原告实实在在掉进被告精心设计和布置的销售陷阱中。被告利用其在商业房产销售、策划的优势，并利用原告没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，按售后返租回报进行房价折抵，使原告误以为商铺实际已出租且租金非常丰厚，使原告产生购买即获利，且预期回报仍十分丰厚，商铺价值十分之高的错觉；同时被告结合其在销售现场设计制造的夸张、狂热的抢购假象，使原告在没有任何思考空隙，没有任何协商情况下下定并相继签订认购书、商铺买卖合同，对原告极不公平且损害了原告权益；合同签订后被告又无实质履行合同，不能兑现其承诺，导致原告的合同目的无法实现。另外，被告新港公司现已注销国税、地税的事实，其已事实上上丧失了经营资格，无法继续履行合同以及承担相应的保证责任。被告肖爱芳及被告新港公司在房管机关登记备案的合同是隐瞒原告制作了一份虚假的合同进行备案。说明被告从一开始就没有诚信履行合同，被告之间的商铺转让金额仅几万元，而被告肖爱芳销售给原告的销售价格几十万元，相差仅几倍，反映本案涉案商铺价格虚高，导致银行评估认为风险较大办理按揭困难。据此，请求法院判令：1、确认原告于2013年3月11日发出的《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》合法有效，原、被告之间的《商铺买卖合同》已于2013年3月11日解除。2、被告立即向原告退还已交的房款91046元、公证费200元、律师费1480元、办证税费6355元，总计99081元，并赔偿原告相应利息损失（利息以99081元为本金，从起诉之日起计至被告退还款之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）。3、被告承担本案诉讼费用。
被告肖爱芳、新港公司共同辩称：一、涉案合同是原、被告双方基于真实意思表示签订，内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应遵照履行，根据签订的认购书及商铺买卖合同，被告已充分履行了卖方的合同义务，将符合合同约定的涉案商铺所有权及使用权均交付给原告，涉案商铺也已经办妥产权过户登记手续。因此原告诉请解除合同没有法律和事实依据。二、原告拖欠购房款在先其无权解除合同。综上，请求法法院判决驳回原告的诉讼请求。
反诉原告肖爱芳反诉称：2010年6月19日，反诉原、被告签订《商铺买卖合同》，约定反诉被告向反诉原告购买位于广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2026号商铺，总房价为181046元。反诉被告支付购房款91046元后，购房余款90000元至今未付。虽经反诉原告多次催促，反诉被告仍拒绝付清其拖欠的购房余款，其逾期拒不付清购房款的行为已构成合同违约；相反，反诉原告已全面履行合同义务，反诉原告不存在任何违约行为，反诉被告无权解除合同，其主张解除合同的行为既不符合双方的约定，也不符合法律规定，反诉被告理应继续履行合同并承担相应的违约责任。据此，请求法院判令：1、反诉被告继续履行双方签订的《商铺买卖合同》，并向反诉原告支付广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2026商铺购房余款90000元及违约金（违约金从立案受理之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至实际付清款之日止，暂计至反诉之日的违约金约为500元）。2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告辩称：不同意被告的反诉请求，请求驳回被告的全部诉请并依法支持原告的请求。被告并没有全面履行双方签订的商铺买卖合同，在履行过程中也存在严重违约行为，导致原告无法实现购买商铺的合同目的，原告坚持主张解除商铺买卖合同。
反诉第三人陈述称：同意反诉原告的起诉事实和诉讼请求。
经审理查明：被告新港公司是位于广州市花都区花东镇中国南方进出口商品交易中心所在楼盘的开发商，也是被告肖爱芳的保证人及受委托人，受被告肖爱芳的委托代为出售被告肖爱芳在广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺及出售该中心内属其所有的商铺。为推销商铺，被告新港公司通过派发宣传单及刊登广告的方式宣传、推介位于广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺。
2010年6月11日，原告（认购方）与被告肖爱芳（出售方）、新港公司签订《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】2D层26号商铺，该物业建筑面积10.87平方米，套内建筑面积5.54平方米，该物业用途为商业，于2012年10月1日前交付使用。物业总价款为241051元，付款方式：商业按揭款优惠折扣特惠价减两年租金。认购价为181046元。认购方须于2010年6月20日前……，并带备首期价款及购铺税费到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》。其他约定：双方同意由出售方指定单位与认购方签署《租赁及委托经营管理合同》，另行约定双方的权利义务。
《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》签订后，原告于2010年6月13日向被告新港公司支付定金20000元。
2010年6月19日，原告（买受人）与被告肖爱芳（出卖人）、新港公司（卖方委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人所购的商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦（R1-R4栋、R1A-R3A栋）二层226号铺（以政府相关部门批准的最终地址为准），该商铺建筑面积10.87平方米，其中套内建筑面积5.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.33平方米。计价方式与价款：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为181046元。付款方式及期限：2010年6月19日前支付全部房价款的50%（含定金），即91046元；余下房价款90000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任。2、银行审批的贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3日内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺使用权约定（第七条）：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2012年9月30日止，出卖人委托广州福地商务有限公司行使该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。商铺使用权的交接（第八条）：出卖人应当于2012年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。产权证的办理（十五条）：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的需买受人提供的证件资料。若买受人选择按揭付款方式的，则在出卖人申领《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告与广州福地商务有限公司约定由该公司承租原告的涉案商铺。
合同签订当日，原告向被告支付首期购房款71046元、办证税费6355元、公证费200元，向国浩律师集团（广州）事务所支付律师费1480元。
2010年10月1日，原告（乙方）与被告新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：覃国焰。交接物业编号：二层226号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”
2011年6月26日，被告新港公司以快递方式向原告寄发《关于办理按揭手续的通知》，通知原告在3日内到指定的律师事务所办理按揭贷款手续，要求原告在2011年7月1日至2011年7月4日间（7月3日银行休息日）带齐按揭所需资料到广州市花都区新华街紫薇路骏威锦东花园B区35-38号中国建设银行股份有限公司广州花都支行办理按揭手续。如由于原告的原因未能在上述期限办理银行按揭手续，将依照合同第五条第2点约定追究原告逾期付款的违约责任。但原告以按揭的条件苛刻为由，拒绝办理贷款申请手续。
合同履行期间，被告按约定的装修标准对涉案场地的商铺进行装饰装修，并由被告代原告向有关部门缴交涉案房屋办理房屋过户应缴交的税费。
2011年8月2日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为原告的涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积为10.87平方米。
期间，购买了中国南方进出口商品交易中心商铺的部分业主认为与广州福地商务有限公司签订《租赁协议》返租商铺后，广州福地商务有限公司并没有实质经营，因此先后向有关政府部门投诉并提出诉求，相关政府部门亦对该部分业主提出的信访进行了答复。
2012年10月19日，被告和广州福地商务有限公司以公证方式向原告的通信地址寄送告知书，要求原告于2012年10月30日前办理商铺接收手续。但原告拒绝办理接收商铺手续。
2013年2月7日，原告委托律师向被告新港公司发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，对被告新港公司就出售商铺权利暨合法性，商铺出售方式、合同条款及收款方面，按揭方面，在签订合同后是否诚信履行，房产证办理等提出质问。
2013年3月11日，原告委托代理律师以快递方式向被告新港公司的通信地址发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》，认为被告肖爱芳、新港公司在《商铺买卖合同》签订及履行过程中存在诸多问题，对被告肖爱芳、新港公司的资信和履约能力产生严重质疑。具体在被告肖爱芳、新港公司在商铺销售过程中存在商业欺诈；按揭方面当初承诺定会成功办妥按揭，但被告肖爱芳、新港公司只将责任推给原告；被告肖爱芳、新港公司签订合同后未诚信履行合同，导致原告的合同目的无法实现；原告已完全丧失对被告新港公司继续履行合同的信心等为由，提出自被告肖爱芳、新港公司收到函件之日起解除，并要求被告肖爱芳、新港公司退还原告等人已缴纳的款项，被告肖爱芳、新港公司承担连带退款责任。
2013年3月14日，被告收到该信函，但表示不同意解除合同。
本院认为：原告与被告肖爱芳、新港公司签订的《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》、《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，被告新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手段，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。原告明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，原告应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故被告新港公司的宣传不足以构成商业欺诈，因此而产生的风险应由购买人自行承担。原告主张被告肖爱芳、新港公司利用其在商业房产销售、策划的优势，利用原告没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由提出解除合同，并不成为法定或合同约定解除合同的条件。原告与被告肖爱芳、新港公司在履行买卖合同过程中，原告未按约定支付购房余款，因此原告未征得被告的同意无权单方解除合同，故原告于2013年3月11日发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》不发生合同解除的效力，原告要求确认《商铺买卖合同》已于2013年3月11日解除的请求，本院不予支持。因合同并未解除，且涉案房屋已过户登记在原告名下，原告要求被告肖爱芳、新港公司返还已付的购房款91046元并支付利息的请求，理由不成立，本院不予支持。同理，公证费200元、办证税费6355元是原告为办理公证委托和房地产权证而由被告新港公司代收的费用，属代收代支，且该费用已经发生；律师费1480元是原告向律师事务所支付，并非被告肖爱芳、新港公司收取。原告要求被告肖爱芳、新港公司返还公证费200元、律师费1480元、办证税费6355元并支付该费用的利息损失的请求，理由不成立，本院不予支持。
依《商铺买卖合同》约定，原告除向被告肖爱芳支付首期购房款91046元外，余款90000元以银行按揭的方式支付。因此，原告在向被告肖爱芳支付首期购房款后，应依约定办理按揭贷款申请手续。本案中，被告肖爱芳通知办理按揭贷款申请手续，但至今未办妥按揭贷款，亦未以现金方式付清余款，故被告肖爱芳反诉要求原告支付房款90000元的请求，理由成立，本院予以支持。但由于原告申请按揭贷款的银行是被告肖爱芳指定的，而原告已依约支付全部房价款的50%，因此原告未能办理按揭贷款亦不能完全归责于原告。因此，被告要求原告支付房款90000元的违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告覃国焰与被告肖爱芳、广州新港机场实业有限公司于2010年6月19日签订的《商铺买卖合同》继续履行。
二、原告覃国焰于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告肖爱芳支付购房余款90000元。
三、驳回原告覃国焰的诉讼请求。
四、驳回被告肖爱芳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2277.01元，由原告负担；反诉案件受理费1031.25元，由原告负担1025.55元，被告负担5.70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
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审 判 长 邵演杨
人民陪审员 李玢姝
人民陪审员 夏建萍
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 吴海萍