河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第4404号
原告河南百汇地物业服务有限公司（以下简称百汇地公司），住所地河南省郑州市金水区。
法定代表人李贵东，董事长。
委托代理人孙希成、郑东方（实习），河南针石律师事务所律师。
被告宋俊峰，系河南省崛起混凝土有限公司法定代表人、总经理。
委托代理人鲍海山，系被告宋俊峰所在的河南省崛起混凝土有限公司推荐。
原告百汇地公司诉被告宋俊峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百汇地公司的委托代理人孙希成，被告宋俊峰的代理人鲍海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百汇地公司诉称：原告是一家经营物业管理的企业，就家天下小区的物业管理事宜，原告与被告签订了一份《前期物业服务协议》，双方约定由原告为该处物业提供物业管理服务，该小区商铺业主每月按其房屋的建筑面积以每平方米每月3元向原告支付物业管理费，被告是家天下小区3号楼商6、12的商铺业主，房屋建筑面积为312.05平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费936.15元，原告一直按照约定履行物业管理义务，但被告从2012年3月1日起即开始拖欠物业管理费，截止原告起诉时共拖欠29个月，共计为26212.2元。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。经原告多次催讨，被告仍拒不支付。故提起诉讼，请求：（一）被告立即支付给原告自2012年3月1日起到2014年6月30日止的物业管理费26212.2元，并支付逾期付款违约金36007元；（二）本案诉讼费用由被告承担。
原告百汇地公司所举证有：（一）《前期物业服务协议》；（二）原告委托律师向被告寄送催缴物业费律师函及EMS专递邮寄回执、签收回执各一份。
被告宋俊峰辩称：被告不是物业合同的实际履行人，作为本案的被告主体不适格。据该门面房的实际使用人张某讲，原告提供的物业服务存在多处不合格，原告给张某提供的电表是旧的，造成多次停电，使电表发生爆炸，且不能提供正常的安保义务造成张某使用的门面房被盗；门面房楼上业主的下水道堵塞，为疏通将张某诊所的吊顶扒开，造成电源、吊顶损坏，地面及墙面满是污泥，并拒绝为张某恢复原状。
被告宋俊峰所举证有：（一）《房屋租赁合同》，证明：2012年8月5日被告将涉案的门面房出租给了张某；（二）物业费及电费收据各一份，证明：物业费及电费的交纳方和收取方是张某和原告，与被告无关；（三）发票4份，证明：张某在使用涉案门面房时，由于原告提供的旧电表发生爆炸，造成张某的财产损失情况；（四）照片15张，证明内容同证据（三）；（五）发票及收据计4份，证明内容同证据（三）；（六）证人张某、王某证言。
经审理查明：
2011年2月18日，原告百汇地公司与被告宋俊峰签订了一份《前期物业服务协议》，主要内容有：被告宋俊峰所购房屋类型为商业06、12，坐落位置为3#，建筑面积为312.05平方米，原告百汇地公司对该小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本物业的物业管理制度和《业主手册》并书面告知被告；依据协议向被告收取物业管理费用及相关费用；对违反物业管理制度，《业主手册》所约定的行为，有权以批评、规劝、公示、仲裁、诉讼等必要措施予以制止；被告宋俊峰每季度首月15日前交纳本季度物业管理服务费用；物业管理服务费用标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.45元，非住宅按建筑面积每月每平方米3元；被告宋俊峰出租物业的，物业管理服务费应由被告宋俊峰或承租人交纳，物业管理服务费用的交纳由业主与承租人约定，双方约定由承租人交纳的从其约定，但业主负有最终交纳责任；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。
2012年8月5日，被告宋俊峰与案外人张某签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：被告将位于郑州市金水区南阳路东、群办路南，门牌号为甲天下商业12号的房屋出租给张某，出租房屋面积共312平方米，租赁期间相关费用及税金均由张某承担。张某承租后交其母王凤鸣开办诊所用。
（被告举证显示）2012年9月3日、2013年7月28日，原告分别开具的两份《收据》载明：今收到3#商业6、12物业费（2011年8月31日至2012年2月29日）5616.8元；收到3#商3诊所220元，系付（电表读数）6034-5814＝220。
2014年4月29日，原告委托河南针石律师事务所（经李伟、孙希成律师）通过国内标准快递向被告宋俊峰发送了一份《催缴物业费律师函》，主要内容有：由于被告自2012年3月起开始长期拖欠物业费不予缴纳，至今已达24340元，限收到本律师函15日内缴纳，如逾期原告将向法院提起诉讼。该邮件投递信息查询表显示：2014年5月7日郑州市邮政速递丰庆路揽投站投递并签收。
2014年6月26日原告百汇地公司提起本诉。
审理中，被告宋俊峰所举15张照片，和永乐电器南阳路店分别开具的金额为3690元、3399元、6299元、2899元的四份发票、均显示付款人为张智，证明：张某在使用涉案门面房时，由于原告提供的旧电表发生爆炸，造成张某的财产损失情况。原告质证称对发票的真实性没有异议，对照片的真实性有异议，该两组证据均不能证明被告所称实际使用人的财产损失情况。
被告举证永乐电器南阳路店开具的金额为4599元的发票，显示付款人为赵超，证明：张某在使用涉案门面房时，由于原告提供的旧电表发生爆炸，造成张某的财产损失情况。原告质证称发票既不是给被告方也不是被告方所称的实际使用者开具，与本案没有关联性，不应采纳。
被告举证2012年9月7日的一份《收据》载明：金水王凤鸣诊所：今收到大唐伟业直饮水机交来4120元；交款人处署名张某。举证2014年2月11日、3月19日的两份《出库单》分别载明：单位均为金水王凤鸣诊所，特定电磁波治疗器1台、海安迪电位治疗仪4台，金额分别为2950元、3480元。证明：张某在使用涉案门面房时，由于原告提供的旧电表发生爆炸，造成张某的财产损失情况。原告质证称该三份票据均没有显示出票人为哪个单位，真实性无法确定。
审理中，被告宋俊峰申请张某作为第三人参加诉讼，理由是：原、被告签订《物业管理委托合同》时，被告将涉案房屋出租给张某，由张某直接向原告交纳物业管理费，对于该物业服务合同的履行，原告和张某是实际履行人。本院未准许。
审理中，被告方证人王某、张某（母子）出庭作证，欲证明证人王某在使用涉案房屋期间，其诊所被盗、电表爆炸、停电造成损失。
本院认为：《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。原、被告签订的《前期物业服务协议》约定，业主出租物业的，物业管理服务费应由业主或承租人交纳，物业管理服务费用的交纳由业主与承租人约定，双方约定由承租人交纳的从其约定，但业主负有最终交纳责任。2012年8月5日被告宋俊峰将房屋租赁给张某（张某承租后交其母王凤鸣开办诊所用），约定租赁期间相关费用及税金均由证人张某承担。依照上述规定和原、被告之间的合同约定，原告向被告宋俊峰主张权利并无不当。原告百汇地公司请求被告宋俊峰支付自2012年3月1日起到2014年6月30日止的物业管理费有据、合法，应予支持。《前期物业服务协议》约定，非住宅按建筑面积每月每平方米3元，涉案房屋的建筑面积为312.05平方米，则每月应交物业服务费用为3元／平方米×312.05平方米=936.15元，自2012年3月1日起至2014年6月30日止计28个月，被告应交的物业服务费用为936.15元×28=26212.2元。本案中原告主张的违约金以银行同期贷款基准利率计算为宜。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告宋俊峰辩称其不是物业合同的实际履行人，作为本案的被告主体不适格。依照上述规定，被告的辩称理由不当，不予支持。被告辩称原告提供的物业服务存在多处不合格，证据不足，不予采信。被告宋俊峰申请追加张某作为第三人参加诉讼，不符合民诉法关于第三人的规定，不予受理。被告宋俊峰辩称涉及的原告给张某提供的电表问题，因涉及电业部门的专项业务，应另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条并参照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：
一、被告宋俊峰向原告河南百汇地物业服务有限公司支付物业管理服务费26212.2元和自2014年4月16日起至判决规定的付款之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金，于判决生效后10日内付清。
二、驳回原告河南百汇地物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1355元，原告负担762元，被告负担593元。
如不服本判决，可自判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王书生
人民陪审员 赵景仲
人民陪审员 徐宝云
二〇一四年十二月六日
代理书记员 吴 霞