广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳西法民初字第238号
原告：林上虹，男，住广东省阳西县。
委托代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。
被告：宾业海，男，住广西博白县。
原�林上虹诉被告宾业海租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理。依法由审判员程美然适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林上虹及其委托代理人翁文崧到庭参加诉讼，被告宾业海经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林上虹诉称：2006年12月9日，原告与被告经协商签订了租赁合同，约定：甲方（原告）将阳西织篢农场原橡胶厂部分厂房（约1300平方米）租给乙方（被告）使用；每月租金2500元，甲方并收取乙方押金5000元；乙方每半年支付一次租金，在上个前付清，如拖欠租金累计达三个月视为违约，甲方有权收回厂房，没收押金。租金期限为4年，从2007年1月1起至2010年12月31日止。签订合同后，被告能依约履行合同，但在租赁后期至租赁期满后，被告则没有依约支付租金。至2014年2月，被告已停工，欠原告租金62350元，并拖欠�费2333.76元。现原告多次通过电话要求被告付清租金，被告都称无法支付租金，愿意将厂房电锯等设备抵给原告。被告没有按约定向原告支付租金，以及向供电部门缴交电费，已构成违约，依法应承担违约责任。为了维护原告的合法利益，特向人民法院起诉，请求人民法院判令：1、被告立即向原告支付至2014年2月的租金62350元及拖欠的电费2333.76元；2、被告预交的定金5000元归原告所有；2、被告承担本案诉讼费用。
被告宾业海不作答辩。
经审理查明：原告林上虹因生产经营需要向广东省织篢农场租赁有坐落于织篢农场部十八幢3号原橡胶厂厂房。2006年12月9日，原告林上虹与被告宾业海签订一份租赁合同，双方在合同中约定，原告林上虹将其所租赁厂房其中一部分分租给被告宾业海，分租面积约1300平方米（含二幢制胶车间、电房、宿舍、厨房、卫生间），此面积不包括原告林上虹留给自己开厂的原烘胶车间及乳胶车间，围墙内空地作为公用面积；每月租金2500元，原告林上虹租赁前向被告宾业海收取合同押金5000元，合同期满后十天内退还给被告宾业海；租赁期间，被告宾业海每半年支付一次租金15000元给原告林上虹，在上个月前付清，被告宾业海如拖欠租金累计达三个月视为违约，原告林上虹有权收回厂房，没收押金终止合同；租赁期间，原、被告双方电费各自负担，变压器耗损部分按用电量比例分配，生活用水电费按人数比例分配；被告宾业海违反合同，原告林上虹有权没收合同押金5000元；租赁期限从2007年1月1日起至2010年12月31日止。合同签订后，被告宾业海给付了5000元押金给原告，原告将被告租赁的厂房交付给被告使用。租赁合同期满后，被告继续租赁该厂房，原告对此没有提出异议，双方亦没有重新签订租赁合同。在�租赁期间，被告宾业海经常拖欠租金。2013年9月7日，原、被告双方进行了结算，并由被告立下《欠条》交由原告收执。《欠条》的具体内容为“今欠林上虹租金到2013年12月31日止，总欠金额伍万柒仟叁佰伍拾圆整（￥57350元），此据（定金伍仟圆未计）”。被告在欠款人一栏上签名确认。结算后，被告一直未支付租金，原告因多次向被告催收租金及相关费用未果，遂诉至人民法院。
庭审中，原告林上虹对租金结算情况作出说明，因原、被告双方约定半年支付租金一次，被告租赁后，其经常拖欠租金，总是支付一部分租金欠付一部分，且双方结算时已是2013年的下半年，所以双方结算时租金计至2013年12月31日止；对被告所租赁厂房的现状情况，原告自认被告于2013年12月间停止生产，但仍占用该厂房，并雇佣一名工人留守至2014年2月，后原告继续雇请该名工人看管房屋及�告弃置于此的部分机械设备及生产工具。诉讼中，原告提供三张电费发票拟证明被告拖欠2013年12月1日至2014年3月1日的电费未缴付，并由其为被告垫付2013年12月1日至2014年1月1日的电费1488.64元、2014年1月1日至2014年2月1日的电费890.1元及2014年2月1日至2014年3月1日的电费877.13元，共计3255.87元。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告林上虹与被告宾业海于2006年12月9日签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，该租赁合同应属合法有效。因原、被告双方于2006年12月9日签订的《租赁合同》的期限为2007年1月1日起至2010年12月31日止，租赁期间届满后，被告宾业海继续使用该厂房，原告对此没有提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续�效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告双方所签订的《租赁合同》继续有效，双方当事人均应依约全面履行，但租赁期限变更为不定期。因原租赁期限届满之日为2010年12月31日，故新的租赁期限应从2011年1月1日起算，租金亦应从2011年1月1日按原合同的约定计付。原告于诉讼中提交的《欠条》记载：租金结算至2013年12月31日，但《欠条》的落款时间为2013年9月7日，不同于一般结算习惯。庭审中，原告对此作出了说明，是因原、被告双方约定半年支付租金一次，基于被告经常拖欠原告租金，且双方结算时间为2013年的下半年，所以租金计至2013年12月31日止。原告对此作出的解释符合常理，且《欠条》欠款人一栏中有被告的签名确认，故对《欠条》记载内容本院予以采信，认定被告截至2013年12月31日止应付租金为57350元。因原、被告双方约定租金半年结清一次，且租金从每年的1月1日起计付，故被告所欠租金57350元已届支付期限，被告理应遵守诚信及时付清所欠租金，其没有依约履行支付租金的义务，属违约行为，理应承担违约责任。现原告请求被告支付租金57350元，合法合理，本院予以支持。但2014年1月份、2月份的租金共计5000元尚未届履行期，故原告请求被告支付2014年1月至2月的租金5000元，于法无据，本院不予支持。至于被告原签订合同时预交的押金5000元，该押金实际为承租人向出租人缴纳的保证金，是附停止条件的返还债务的金钱所有权的移转（让与担保），其主要目的在于促使承租人按照合同约定及时缴纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权，维持承租人与出租人的利益平衡。故承租人不经出租人同意不能主张用押金扣除租金，同样出租人也不得借承租人存在违约行为而没收押金。当然，�果承租人存在违约行为，出租人可以押金抵扣违约损失。本案中，原、被告双方约定如拖欠租金累计达三个月视为违约，原告有权没收被告交付的押金5000元。虽然被告拖欠部分租金累计已达三个月以上，存在违约，理应承担违约责任，因此给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。但原告无证据证实其因被告违约行为所受的损失，如按合同自由原则要求被告严格按合同约定履行显失公平，且原告在本案中不主张在押金中抵扣违约损失，故原告请求判令被告预交的5000元押金直接归其所有，本院不予支持。另，原告于诉讼中提供三张电费发票拟证明被告拖欠2013年12月1日至2014年3月1日的电费未缴付，已由其为被告垫付上述期间的电费共计3255.87元。其中，2013年12月1日至2014年1月1日的电费为1488.64元，2014年1月1日至2014年2月1日的电费为890.1元，2014年2�1日至2014年3月1日的电费为877.13元。而庭审中，原告自认被告在2013年12月间停产，停产期间只雇请一名工人看管该厂房及生产设备，在此种情况下不可能产生较大的用电量，依原告的自认事实结合其提供的电费票据综合审查判断，停产期间即2014年1月1日至2014年3月1日在两个月内共产生电费1767.23元，产生如此数量的用电不合符一般日常生活经验法则，故本院对原告主张后两张电费发票的费用是因被告的租赁经营原因所产生的事实不予采信。因此，本院认定原告为被告垫付的电费仅为2013年12月1日至2014年1月1日的电费1488.64元。因原、被告双方约定电费各自负担，故原告为其垫付后有权要求被告予以返还。原告请求被告返还电费2333.76元，对其合理部分的电费1488.64元本院予以支持，超出部分本院不予支持。被告宾业海经本院合法传唤，没有出庭应诉也没有进行答辩，视为�弃相应的抗辩权利，本院依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二、第二百二十六条、第二百三十六条以及以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定：
一、限被告宾业海于本判决生效之日起十日内支付租金57350元给原告林上虹；
二、限被告宾业海于本判决生效之日起之日内返还原告林上虹垫付的电费1488.64元；
三、驳回原告林上虹的其他诉讼请求。
本案受理费1542元，由原告林上虹负担240元，被告宾业海负担1302元（原告已预交，本院不作退还，可待本判决生效后由被告迳行支付给原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 程美然
二〇一四年五月五日
书记员 陈昌成