浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第3077号
原告刘晖。
委托代理人（特别授权代理）刘建伟。
委托代理人（特别授权代理）何建航，浙江鉴湖律师事务所律师。
被告韩君伟。
委托代理人（特别授权代理）张银华，浙江龙山律师事务所律师。
被告阮斌。
委托代理人（特别授权代理）程幸福，浙江朋成律师事务所律师。
原告刘晖与被告韩君伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月18日受理后，依法由审判员ＸＸＸ独任审判。诉讼中，被告韩君伟向本院申请追加阮斌为本案共同被告，本院依法予以准许，并于同年8月28日公开开庭进行了审理。原告刘晖的委托代理人刘建伟和何建航、被告韩君伟的委托代理人张银华、被告阮斌的委托代理人程幸福到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为三个月。本案现已审理终结。
原告刘晖诉称：原告和被告韩君伟经协商一致，于2011年2月1日签署《租赁合同书》一份，约定由被告韩君伟承租原告位于绍兴市越城区迪荡湖滨商业中心1幢111、112、113、114室商铺，租赁期限为10年，并明确了租金、付款方式和时间以及其他相关权利、义务。合同签订后，原告依法交付了出租商铺，但被告未按合同规定履行义务，不仅欠缴履约保证金，且拒绝支付租金，至今结欠租金423670元，严重损害了原告的合法权益。原告依照合同规定，于2013年3月1日向被告韩君伟发出《关于解除合同的通知》，并在征得管理公司同意后，于2013年5月27日委托律师致函被告韩君伟，决定解除合同。但被告至今仍不履行支付租金及归还商铺义务。为此，原告诉至法院，请求判令：一、确认原告和被告韩君伟2011年2月1日的《租赁合同书》解除；二、被告韩君伟立即将承租营业房腾退并交还给原告，并支付违约金236202元，赔偿律师费损失110000元、租金损失91856元（仅算止起诉日，自2013年7月19日起按每日2625元计算至实际付清日止）；三、被告韩君伟立即支付尚欠租金423670元，并支付逾期付款违约金156877.50元（仅算止起诉日，自2013年7月19日起按每日2625元计算至实际付清日止）；四、本案诉讼费由被告承担。后原告明确第一项诉讼请求为要求确认原告与被告韩君伟2011年2月1日的《房屋租赁合同书》于2013年5月29日解除。
被告韩君伟辩称：对原告诉称双方签订的租赁合同书、标的、期限等相关合同权利义务无异议。关于租金已经支付30000元，汇入原告卡中，追加被告阮斌也支付过两期，这三期已经支付的租金希望法院依法扣除。被告韩君伟在2012年2月22日和被告阮斌签订过转让协议，已将讼争房屋转租给阮斌，并将原告与被告韩君伟签订的租赁合同书作为�合同附件。因被告韩君伟自2012年2月2日起就将商铺进行了转让，故相关权利义务应由阮斌来承受。被告韩君伟希望本案能协调解决。关于解除合同，因已经转租，应由阮斌确认。相关损失和违约金等也应由阮斌承担。租金应扣除已经支付的三笔。关于律师费由最终责任方来承担。
被告阮斌辩称：1、原告与被告韩君伟之间的租赁合同情况以被告韩君伟向法庭陈述为准。两被告之间确实协商过转租本案房屋，被告阮斌并支付了两期租金，后来在合同履行过程中与被告韩君伟产生分歧，被告阮斌已经将房屋还给被告韩君伟。3、原告要求确认其与被告韩君伟的租赁合同于2013年5月29日解除无异议，被告阮斌早在该时间前已经将本案租赁物交还给被告韩君伟，至于原告要求支付的违约金等均是与被告韩君伟的关系，与被告阮斌无关。鉴于被告阮斌已经退还租赁物，故本案与被告阮斌无关。
原告刘晖为证明其主张的事实成立，向本院提交：
证据1、《租赁合同书》1份，证明原告与被告韩君伟签订房屋租赁合同，约定相关权利义务。
证据2、房屋契证4份，证明原告对涉案房屋享有产权。
证据3、关于商户租赁履约保证金缴纳不足的通知函1份，证明出租房产所在物业公司通知被告韩君伟缴纳未付履约保证金28520元的事实。
证据4、《关于解除＜租赁合同书＞的通知》1份及特快专递退件1份，证明被告韩君伟逾期支付租金，原告曾发函要求解除合同，但被退回的事实，
证据5、解除合同申请书1份，证明原告向绍兴世茂新世纪置业有限公司、绍兴世茂百货有限公司要求解除与被告韩君伟之间的房屋租赁关系。
证据6、律师函1份、特快专递邮寄件和回单查询各1份，证明�告于2013年5月27日委托律师向被告韩君伟发出解除合同通知，并由被告韩君伟本人于2013年5月29日签收的事实。
证据7、委托代理合同1份、发票2份，证明原告刘晖与代理人签订的相关委托事项，约定协议收费为110000元。
被告韩君伟质证认为，证据1、2“三性”无异议，但原告应当提供涉案房屋产权证明。证据3真实性无异议，但该函是发给原告的，被告韩君伟并未收到，被告实际只缴纳100000元履约保证金。证据4真实性无异议，因被告韩君伟未收到，与本案无关。证据5“三性”无异议。证据6被告韩君伟已于2013年5月29日收到，在此期间，被告韩君伟已经将讼争房屋转让给了阮斌，解除及相关责任应由被告阮斌承担，与被告韩君伟没有关联性。证据7真实性无异议，费用合理性由法院结合相关收费标准依法核实。诉争房屋已经整体转让给阮斌，如果确实要承担应由阮斌承担。
被告阮斌质证认为，证据1是原告与被告韩君伟签订，被告阮斌并未参与。证据2真实性无异议。证据3是物业公司给原告的，被告韩君伟和原告有否交纳，被告阮斌不清楚。证据4是原告给被告韩君伟的，被告阮斌不清楚。证据5真实性由法庭核实。证据6因被告韩君伟无异议，被告阮斌也无异议，但阮斌在2013年5月29日之前已经将讼争房屋交还给被告韩君伟。证据7真实性无异议，金额由法庭根据收费标准确定。
本院对上述证据真实性及被告韩君伟认可的事实予以确认。
被告韩君伟为证明其主张的事实成立，向本院提交：
证据1、《转让协议》和《租赁合同书》（同原告提交证据1）各1份，证明2012年2月22日被告韩君伟将原告讼争房屋包括装修及押金整体转让给被告阮斌，转让价为1000000元。合同还对其他内容进�约定。转让协议真实有效，双方均予以履行。转让协议附件是原告与被告韩君伟签订的租赁合同书，阮斌完全清楚租金交付时间及权利义务，知道原始房东是原告刘晖，阮斌没有向刘晖交付租金，相关责任应由阮斌承担。同时被告韩君伟支付30000元给刘晖，相关凭证在庭后提供。
被告阮斌对两被告签订的协议无异议，但被告阮斌支付两期租金给原告后，因两被告之间对合同履行产生分歧，遂将讼争房屋退还给了被告韩君伟。
原告刘晖对转让合同不清楚，关于转租事宜两被告从未向原告说明或征得原告意见。关于租赁合同书以原告提供的原件为准。
本院认为，《转让协议》经利害关系人确认无异议，本院予以确认。《租赁合同书》同原告提交的证据1，本院予以确认。
被告阮斌未向本院提交证据。
经审理查明：座落�绍兴市越城区湖滨商业中心1幢111-114室房屋系原告刘晖从绍兴世茂新纪元置业有限公司处购得。2011年2月1日，刘晖（甲方）与韩君伟（乙方）签订《租赁合同书》1份，约定甲方已委托绍兴世茂新世纪置业有限公司对上述商铺进行经营管理，经管理公司统一招商，乙方同意承租该商铺（建筑面积为380.66平方米）。合同期限为10年，自2011年5月1日起计算。自租赁日起，甲方给予免租期共计30个月，此期间无需支付租金（其中第一至三年各6个月，第四年5个月、第五年2个月、第六至十年各1个月）。租金及支付方式为：第一期（2011年5月1日-2011年6月31日）30000元，第二期（2012年1月1日-2012年3月31日）118101元，第三期（2012年4月1日-2012年4月30日）39367元，第四期（2012年11月1日-2012年12月31日）78734元，第五期（2013年1月1日-2013年3月31日）118101元，第六期（2013年4月1日-2013年4月30日）39367元，第七期（2013年11月1日-2013年12月30日）78734元，第八期（2014年1月1日-2014年3月31日）121573元。甲乙双方确认上述计租方式的结算周期为一个日历季，采用预付制。乙方应提前7个工作日向甲方支付下个结算周期的基本租金。乙方未按时支付租金及有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金、履约保证金及其他本合同约定的有关费用的本金外，还应按照应付未付金额0.5%／日的标准向甲方加付滞纳金。乙方逾期支付租金超过30天以上的，经征询管理公司意见并获得管理公司同意后甲方有权解除合同，则甲方不予返还保证金，乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度6个月的违约金。如果乙方未按时支付本合同所约定的租金或任何其他应付费用的全部或一部分（以下简称“欠款”），且甲方将书面催款通知送达乙方后七日内，乙方仍不支付，甲方因向乙方追讨欠款而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，该等费用包括但不限于：（1）甲方为向乙方追讨欠款所需支付的合理的法律费用（包括但不限于律师费和诉讼费），而不论诉讼程序是否开始；（2）甲方为向乙方追讨欠款而委任其他人员所需支付的任何合理的费用。本租赁合同签订的同时，乙方须在管理公司指定账户存放128520元作为履约保证金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约将商铺交付给韩君伟。韩君伟向绍兴世茂新世纪置业有限公司缴纳履约保证金100000元，并向原告支付第一期租金30000元。
2012年2月22日，韩君伟与阮斌就湖滨商业街1幢111-114室商铺签订了转让协议，约定韩君伟将上述商铺及店内软硬件设施及租房押金一并转让给阮斌，转让价1000000元，该款于协议签订之日一次性付清。协议同时约定韩君伟将房屋租金交付至2011年12月31日，以后由阮斌自行承担（包括韩君伟已使用的2个月）。双方还对其他事项进行了约定。阮斌受让该商铺后委托第三人汇给原告第二期租金118101元和第三期租金39367元。后因二被告之间就房屋转让产生争议，阮斌未再向原告支付租金。
同时查明：2013年3月1日，刘晖以特快专递方式向韩君伟邮寄解除租赁合同通知书，因故未能成功送达。同年3月31日，刘晖因韩君伟拖欠租金向涉案商铺管理人绍兴世茂新世纪置业有限公司申请要求解除其与韩君伟之间的租赁合同，绍兴世茂新世纪置业有限公司表示同意。同年5月27日，刘晖委托浙江鉴湖律师事务所律师何建航寄送律师函给韩君伟，函告其因违反合同约定逾期支付租金，特通知其解除租赁合同，并告知其在合同解除后十日内完成房屋腾退并付清所签欠全部租金和费用。被告韩君伟于同年5月29日收到该律师函。因被告韩君伟在收到函件后，双方就房屋租赁纠纷仍未能妥善处理，原告遂诉至本院请求依法解决。
本院认为，原告刘晖与被告韩君伟签订的《租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规规定，应认定为合法有效。双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。依照法律规定，当事人一方可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依约解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，韩君伟作为合同相对方超过30天以上未向原告支付租金以及原告提出解除合同已经征得管理公司同意的事实清楚，且原告解除合同的通知书已于2013年5月29日到达韩君伟处，故原告要求确认其与被告韩君伟于2011年2月1日签订的《房屋租赁合同书》于2013年5月29日解除的请求，符合双方约�和法律规定，本院予以支持。
依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经了履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告和被告韩君伟之间的房屋租赁合同已解除，故原告要求被告韩君伟腾退返还房屋的请求符合法律规定。因原、被告在庭审中一致同意2013年8月28日作为腾退返还之日，且原告自认其已于该日接收了涉案房屋，本院对此予以确认。被告韩君伟尚有租金未向原告支付，原告据此要求其支付租金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。根据双方约定的租金标准、合同期内的租赁期限及扣除原告已收取租金后的租金数额，本院依法确定被告韩君伟尚应向原告支付的租金数额为236202元。
依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告韩君伟逾期未支付租金及未能及时腾退返还房屋的事实清楚，故原告要求被告韩君伟承担违约责任的请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于违约责任，我国法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告未能及时支付租金及腾退房屋造成原告的实际损失为逾期支付租金的利息损失、合同解除次日起至实际腾退返还房屋之日止的房屋占有使用费及因本次诉讼产生的律师代理费。因原告主�的违约金数额过分高于其实际损失，且被告韩君伟要求适当减少，本院将根据本案实际情况对超出原告实际损失部分的违约金数额酌情予以调整。但同时考虑到原告和韩君伟原合同约定的租赁期限为10年，前三年分别有6个月／年的免租期以及解除合同系因被告韩君伟的原因等因素，本院将违约金数额调整为236202元（6个月的租金损失）。关于律师代理费的诉请，因诉争《租赁合同书》中有明确约定，故本院应当予以支持，但根据《浙江省律师服务收费标准》及本案诉讼标的额，依法调整为40000元。关于被告韩君伟辩称的其已经将合同权利和义务转让给阮斌，故应由阮斌承担合同义务的意见。因韩君伟将涉案租赁物转让给阮斌，并未征得原房屋所有权人同意，且本案原告并不要求被告阮斌承担相应责任，故其辩称意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照�中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告刘晖与被告韩君伟于2011年2月1日签订的《租赁合同书》于2013年5月29日解除；
二、被告韩君伟应向原告刘晖支付尚欠租金236202元及自2013年5月30日起至2013年8月28日止的房屋占有使用费118101元（按照39367元／月的租金标准计算）；
三、被告韩君伟应向原告刘晖支付律师费损失40000元，违约金236202元；
上述第二、三项中被告韩君伟应支付给原告刘晖的款项合计人民币630505元，均于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
四、驳回原告刘晖的其诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费13967元，减半收取6983.50元，财产保全费5000元，合计11983.50元，由原告刘晖负担4566元，被告韩君伟负担7417.50元，于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 ＸＸＸ
二〇一四年一月十三日
书记员 严莺飞
本案引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者�行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。