江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5570号
上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。
法定代表人：林乃轩，南京图腾置业发展有限公司总经理。
委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈某，女，1972年7月3日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：丁某2，男，1969年11月10日出生，汉族，自由职业者，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：丁某1，男，2000年8月3日出生，汉族，南京××附属学校学生，住南京市鼓楼区。
法定代理人：丁某2、陈某（丁某1父母），自然情况同前。
上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾置业公司）因与被上诉人陈某、丁某2、丁某1房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初3166号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
图腾置业公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判由上诉人按照实际对外经营收益向被上诉人给付租赁回报，判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、本案诉争的《委托经营合同》的合同性质为委托合同并非租赁合同，一审法院对于《委托经营合同》的法律性质认定错误。二、《委托经营合同》中对于回报的约定实质是对被上诉人委托利益目标的约定，一审法院忽略了不可归责于上诉人（××）的原因导致租赁回报减少甚至为无的情况，而按照该条款判决要求上诉人承担委托人的全部目标利益，违背了委托合同的法律基础。三、上诉人已按约履行经营商铺的委托事务，而商铺经营收益根本无法满足被上诉人的要求，上诉人未予支付的行为不是违约行为，一审法院以逾期支付回报为由判决上诉人承担违约金没有法律依据，且一审法院按每日万分之三的比例判决上诉人支付逾期付款违约金，该比例明显过高，没有事实依据和法律依据。
陈某、丁某2、丁某1辩称，一审认定事实清楚，要求按合同履行，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈某、丁某2、丁某1向一审法院提出诉讼请求：图腾置业公司立即向陈某、丁某2、丁某1支付租赁回报72568.6元（自2016年4月30日起至2017年4月29日止）及违约金（均以19097元为基数每日按万分之三计算，自2016年6月6日起至实际给付之日止，自2016年9月6日起至实际给付之日止，自2016年12月7日起至实际给付之日止，自2017年3月9日起至实际给付之日止），并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：坐落于南京市××××室房屋（建筑面积为34.49平方米）登记的所有权人为陈某、丁某2、丁某1。
2010年1月16日，陈某、丁某2、丁某1（甲方）与图腾置业公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为900242元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为19130元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。合同签订后，图腾置业公司开始经营管理案涉商铺。图腾置业公司已将租赁回报支付至2016年4月29日。
一审法院认为：双方之间签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于案由的问题，图腾置业公司辩称本案应为委托经营合同纠纷，而不应当是房屋租赁合同纠纷。一审法院认为，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。合同约定的租赁回报金为固定数额，与图腾置业公司经营状况无关，名为委托经营合同，实为租赁合同，本案应为房屋租赁合同纠纷，故图腾置业公司的该项辩解意见，不予采信。
关于租赁回报的问题。图腾置业公司请求变更回报计算标准，但陈某、丁某2、丁某1不予认可。一审法院认为，合同中约定的租赁回报计算标准是双方的真实意思表示，经营环境的变化是属于正常的经营风险，依法不能适用情势变更原则，故图腾置业公司的该项辩解意见，本院亦不予采信。因此，图腾置业公司应当按照合同约定继续支付欠付的租赁回报。
关于违约金的问题。双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，图腾置业公司逾期支付租赁回报，应当按照合同约定支付违约金。合同约定按照三个月的租赁回报金为19130元，陈某、丁某2、丁某1自愿按照19097元为基数计算违约金，并无不当，予以确认；关于违约金的标准，合同约定每日万分之三的标准并无过高，无需调整。
一审法院据此判决：被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈某、丁某2、丁某1租赁回报72568.6元和违约金（均以19097元为基数，按每日万分之三标准，分别自2016年6月6日、2016年9月6日、2016年12月7日,2017年3月9日起计算至实际给付之日止）。
本院二审期间，双方皆没有提交新证据。
对一审判决查明的事实，双方皆无异议，本院予以确认。
以上事实，有《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》、银行交易账单及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。
本案的争议焦点为：一、双方签订的《委托经营合同》的性质是委托合同还是租赁合同；二、图腾置业公司应实际给付陈某、丁某2、丁某1租赁回报计算标准。
关于第一个争议焦点即《委托经营合同》的性质问题。委托合同是委托人和××约定，由××处理委托人事务的合同；委托合同中××的义务是依据委托人的授权处理某项委托事务，其权利仅为收取处理该项事务的报酬；××依据委托处理该项事务的后果，由委托人承担。租赁合同是承租人支付一定的对价后，依照合同约定使用租赁的房屋；承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁房屋，义务是支付租金；承租人按照合同约定使用房屋取得的经营利益归于承租人。从双方签订的《委托经营合同》的内容看，上诉人图腾置业公司并未向被上诉人收取委托费用，反而在合同中约定向被上诉人支付租赁回报；图腾置业公司在向被上诉人支付租赁回报后，有权在约定范围内自行决定涉案商铺的使用，这一约定更加符合租赁合同的特征；图腾置业公司向被上诉人支付的租赁回报是确定的，从这一约定可以看出，图腾置业公司利用被上诉人商铺取得的超过约定租赁回报的部分归属于图腾置业公司。综上，双方签订的《委托经营合同》，名为委托，实际为租赁合同关系。图腾置业公司主张该合同为委托合同，租赁回报应当建立在有租赁收益的基础上，并要求将其实际取得的租赁回报扣减基本委托费用后向被上诉人支付，该上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点即图腾置业公司应实际给付陈某、丁某2、丁某1租赁回报计算标准。双方在《委托经营合同》中对租赁回报、支付时间、方式及支付费用的标准约定均是明确的，双方均应按合同的约定履行。上诉人主张应按实际收到的资金回报来支付回报，但其既未在合同中对此予以约定，在其主张经营环境变化后亦未向被上诉人提出要求变更合同，其所主张的经营环境发生变化仍属正常的经营风险，其要求适用情势变更原则，缺乏事实和法律依据，上诉人仍应按双方合同的约定履行合同义务。
综上所述，上诉人图腾置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1722元，由上诉人南京图腾置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 钰
审判员 相媛媛
审判员 朱卫国
二〇一七年七月七日
书记员 宋龙雯