内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）呼民终字第507号
上诉人（原审原告）宋立阁，男，满族，某商社职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托代理人王洪哲，鄂温克族自治旗伊敏河镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）井瑞军，男，汉族，某酒店经理，现住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人王新田，内蒙古博园律师事务所律师。
上诉人宋立阁因租赁合同纠纷一案，不服呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2013）海民初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月1日公开开庭审理了本案。上诉人宋立阁及其委托代理人王洪哲，被上诉人井瑞军及其委托代理人王新田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，原、被告于2009年10月8日签订《房屋租赁合同》，原告将位于海拉尔区某房屋整体出租给被告。合同约定租赁期限为十二年，自2010年5月1日至2022年4月31日，房屋移交时间为2009年12月31日，租金及租期自2010年5月1日起计算；每年租金35万元，第一年租金在原告交付房屋后给付，以后每年5月1日支付下一年度租金，原告向被告出具租金60000元的发票；第八条约定：“在租赁期内，乙方（被告）有下列行为之一的，甲方（原告）有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付当年房租20﹪的违约金：（1）擅自利用该房屋进行违法活动，（2）拖欠房租累计三个月以上的，（3）未经甲方书面同意，擅自将房屋整体或分层转租使用”。2009年11月3日，双方签订《房屋租赁合同补充条款一》。2010年1月29日，双方签订《房屋租赁合同补充条款二》，该补充条款二第八条约定：“所有甲方（原告）承诺但未能达到的，如工程时间、质量、协调相关部门或个人等，并由乙方（被告）后期进行完善补充的事宜，其涉及的费用应在次年房租中扣除，甲方应绝对保证对此项目和费用数额不持异议”。合同签订后，被告于2010年1月29日前共计给付原告租金400000元（扣除双方约定应由原告承担的30000元工程款后实际给付370000元）。2010年10月，被告替原告垫付排污入网费17000元，并替原告完成电信机房塔基修建工程且垫付了部分建设费。原告收取租金后，一直未按合同约定向被告出具租赁发票，被告分别于2010年8月30日、2011年1月20日、2012年1月17日自行开具税收通用完税证，缴纳税金共计50469.00元。2011年5月14日，被告给付原告租金300000元，扣留50000元租金用以冲抵原告所欠的部分款项。其后，原告一直未向被告主张过该50000元租金。2012年5月，被告通知原告收取2012年度的租金，原告拒收，被告于2012年7月11日将350000元租金和部分取暖费（2010年9月至2011年5月）共计400000元提存至海拉尔区公证处。被告称提存时公证处的公证员姜某某已电话通知了原告取款，原告予以否认，经本院核实（电话记事），结合被告提交的证据6和证据13，对被告所称事实予以确认。2012年11月19日，原被告双方签订《宋立阁与井瑞军关于2010年1-5月热费及其他问题的解决方案》，约定：1、双方协商对2010年1-5月的热费各承担50﹪即各承担22557.90元，双方对2010年9月-2011年5月热费43482.70元无异议，上述款项由井瑞军给付宋立阁；2、原宋立阁剩余材料款及井瑞军替交的排污入网费、塔基建设费互抵后，由宋立阁再补给井瑞军1500元；3、原协议约定的由宋立阁提供60000元租房发票改为给井瑞军承担7200元的税金。故由宋立阁补给井瑞军21600元（7200元×3年）。综上，井瑞军应给付宋立阁22557.9元＋43482.7元-1500元-21600=42940.6元十50000元（欠2011年度房租）＋350000元（2012年度房租）＝442940.6元。经询问，原告认可签订该解决方案时并未提出解除合同的要求。庭审中，被告同意立即给付原告该解决方案约定的款项，原告拒绝。
原审认为，《房屋租赁合同》第八条是对被告违约行为处理的约定，只有在被告的行为符合约定情形时，原告才能行使该条款约定的合同解除权，并要求被告给付违约金。本院经审查认为，原被告双方在履行合同过程中对2010年1月至5月的取暖费由谁负担一直有争议，且被告替原告垫付了排污入网费17000元，替原告修建塔基并垫付相应建设费，被告在原告一直未按合同约定开具发票的情况下，自行缴纳50469元税金开具了发票，上述事宜双方一直未进行最终结算。被告在上述情况下于给付2011年度租金时扣留了50000元的行为，实质为被告在原告尚有欠款未进行最终结算时行使抵销权。该行为不构成违约，也不符合《房屋租赁合同》第八条约定的“拖欠房租累计三个月以上”情形。因原告无正当理由拒收2012年度租金而迫使被告将该款项进行提存，被告对2012年度租金的给付也不存在《房屋租赁合同》第八条约定的“拖欠房租累计三个月以上”情形。加之双方又在2012年11月29日就取暖费承担、排污入网费、塔基建设费、发票税金、被告扣留2011年度50000元租金、2012年度350000元租金等事宜进行了最终协商，达成一致意见，并形成解决方案，双方应本着诚实信用的原则履行该解决方案所约定的内容。综上，被告的行为不符合《房屋租赁合同》第八条约定的情形，也不构成违约，该条约定行使解除权的条件并未成就，原告要求依据该约定而解除合同及要求被告给付违约金70000元的诉讼请求没有事实依据，不予支持。原告主张的取暖费数额（42940.6元）系根据双方在2012年11月29日签订的解决方案得出，该数额在解决方案中并非为单纯的取暖费，而是多种款项进行最终结算的结果。原被告双方就取暖费问题已在该解决方案中与其他事项一并达成协议，且被告同意立即按解决方案的内容履行，故原告要求被告给付取暖费42940.6元的诉讼请求缺少事实依据，不予维护。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决：驳回原告宋立阁的诉讼请求。案件受理费3559.00元，减半收取1779.50元，由原告宋立阁负担。
上诉人宋立阁上诉称，一、原审法院认定事实不清。原审法院认定“被告扣留2011年度50000元租金”是行使抵销权，不构成违约，这是明显的偏袒被上诉人。上诉人请求解除合同的重要依据系被上诉人在支付2011年度租金时，没有全部给付，只履行了300000元，差50000元未付。被上诉人的这一行为明显违反了双方签定的合同内容，退一步说，如果被上诉人行使抵销权，那么为什么没有在原审法院的庭审中提供证据，被上诉人反复强调扣除50000元是经过上诉人同意的，但却没有提供相关证据，这足以说明，被上诉人扣款行为系不履行合同义务行为，再退一步讲，如果上诉人同意了被上诉行使所谓的“抵销权”或者“同意扣款”，那么在双方2012年11月29日的协议中为什么还会体现被上诉人欠2011年度租金50000元的字样，该协议充分说明了一个问题，被上诉人拖欠上诉人2011年度50000元租金这一事实，而原审法院却避重就轻，用被上诉人提交的证据6、证据13来掩盖被上诉人2011年度的违约行为，这是明显的偏袒被上诉人，因此，上诉人请求二审法院重新认定这一事实。二、原审法院程序违法。原审法院进行过两次开庭，都没有审理完毕，特别是第二次开庭后，明确写明“休庭、下次开庭时间另行通知”，但却突然下判，这一审判程序严重违反法律规定，侵犯了上诉人所享有的诉讼权利，有些证据上诉人没有进行质证，法院就予以认定。上诉人认为原审法院审判程序违法。综上，上诉人请求二审法院将该案发回重审。
被上诉人井瑞军答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法，应予以维持原审判决，驳回上诉人无理的上诉请求。一、针对50000元租金是否是行使抵消权的问题。根据双方在2010年1月29日签订的补充合同二中的第八条约定，所有上诉人在合同中承诺未能达到的，并由答辩人后期进行完善补充的事宜，其涉及的费用应在次年的房租中予以扣除。答辩人给上诉人垫付的费用有污水入网费17000元，应由上诉人提供租金发票而未提供，答辩人为上诉人垫付的税金41640元，还有答辩人为上诉人垫付的电信机房基础人工费1000元、材料费3000元。基于答辩人为上诉人垫付的上述费用，又根据补充合同二的第八条约定，答辩人才在2011年给付的租金中扣除50000元租金，并不是答辩人违反租赁合同的约定而未给付租金。二、关于双方于2012年11月29日签订的解决方案的问题。这个解决方案是双方对之前发生争议的和解，是双方妥协后的结果，是对房屋租赁合同在之前履行中发生争议的最终谅解，其中出现欠2011年50000元租金的字样，也是双方的一种表述，而不是答辩人违反合同约定的证明。三、答辩人在履行房屋租赁合同中没有任何违反合同约定的情形。答辩人在签订房屋租赁合同后，一直严格按合同约定履行相应的合同义务，现已经投入大量资金，不可能为仅仅的50000元租金而违反合同约定。综上所述，本案中，既不存在合同约定的解除条件，也不存在法定的解除条件，答辩人请求二审法院依法驳回上诉人无理的上诉请求，以维护正常的经济秩序，维护诚实信用的经营行为。
本院审理期间，上诉人向本院提供两份新证据，一份是2012年6月20日上诉人与被上诉人的录音资料，证明上诉人并没有放弃2011年度50000元租金的事实，同时证明被上诉人在原审中陈述其扣除50000元租金是得到上诉人口头同意不是事实。被上诉人对该证据不认可，录音的内容并不能证明上诉人的证明目的。本院认为该份录音内容并不能证明被上诉人有违反合同约定的行为，对该份录音证据不予采纳。第二份是2012年6月25日上诉人与被上诉人的录音资料，证明是被上诉人不按期给付房屋租金，即证明被上诉人有违约行为。被上诉人认为该份证据与本案没有关联性，并不能证明上诉人的证明目的。本院认为该份录音的内容同样不能证明被上诉人有违约行为，对该录音证据不予采纳。本院查明的其他事实与原审认定的事实一致，证据如原审判决所列。
本院认为，上诉人与被上诉人于2009年10月8日签订的房屋租赁合同，于2009年11月3日签订第一份补充合同，又于2010年1月29日签订的第二份补充合同，是双方真实的意思表示，又不违反法律的强制性规定，应当合法有效，双方当事人应当严格按照合同的约定履行相应义务。根据第二份补充合同第八条“所有甲方承诺但未能达到的，如工程时间、质量、协调相关部门或者个人等，并由乙方后期进行完善补充的事宜，其涉及的费用应在次年房租中扣除，甲方应绝对保证对此项目和费用数额不持异议”的约定，被上诉人为上诉人垫付的污水入网费17000元，应由上诉人提供租金发票而未提供，被上诉人为上诉人垫付的税金41640元等，被上诉人在2011年度应当给付350000元房屋租金中扣除50000元，并未构成根本违约。根据房屋租赁合同第八条“乙方违约的处理规定：在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付当年房租20﹪的违约金。（1）擅自利用该房屋进行违法活动；（2）拖欠房租累计三个月以上；（3）未经甲方书面同意，擅自将房屋整体或分层转租使用”的约定，拖欠房屋租金应当是全部房屋租金或者大部分房屋租金累计三个月以上，才符合约定的解除条件，结合本案来看，被上诉人扣除50000元房屋租金是行使合同权利，并没有违反合同约定，又没有达到法定的解除条件，本院对上诉人提出被上诉人根本违约要求解除房屋租赁合同的主张不予支持。关于上诉人称原审法院程序违法的问题，原审法院于2013年4月10日第三次开庭后，宣布了闭庭，并没有上诉人所称没有闭庭而休庭后直接宣判违反程序的情形，本院对上诉人的这项上诉主张亦不予支持。关于上诉人在原审诉讼请求中要求被上诉人给付42940.60元的问题，上诉人与被上诉人在履行租赁合同发生争议后，双方又于2012年11月29日达成关于2010年1月至5月热费及其他问题的解决方案，将2010年1月至5月热费及排污入网费、塔基建设费、税费互抵后，被上诉人应给付上诉人442940.60元（包括2012年房屋租金400000.00元），该解决方案是双方在履行租赁合同过程中对发生争议的问题达成的谅解，双方应当按照该解决方案履行约定的义务。因被上诉人已将2012年度房屋租金400000.00元提存，故被上诉人还应当给付上诉人42940.60元。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但处理结果部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2013）海民初字第129号民事判决；
二、判决被上诉人井瑞军于本判决生效后十日内给付上诉人宋立阁人民币42940.60元；
三、驳回上诉人宋立阁的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费5338.50.00元，由上诉人宋立阁负担3591.50元，由被上诉人井瑞军负担1747.00元。
本判决为终审判决。
审判长 张 福 全
审判员 张 贵 基
审判员 额尔敦托雅
二〇一三年八月六日
书记员 王 杨 红
附本案适用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。