江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）锡法民初字第1189号
原告（反诉被告）无锡市宏泰不锈钢有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘正阳村（东方钢材城内）。
法定代表人朱孟晖，该公司董事长。
委托代理人陈长征（受该公司特别授权委托），江苏天哲律师事务所律师。
被告（反诉原告）江苏东方钢材城有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘正阳村。
法定代表人吴坚，该公司董事长。
委托代理人吴嘉芬（受该公司特别授权委托），江苏恒佳达律师事务所律师。
原告（反诉被告）无锡市宏泰不锈钢有限公司（以下简称宏泰公司）诉被告（反诉原告）江苏东方钢材城有限公司（以下简称东方钢材城）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年11月22日立案受理后，由代理审判员杨晓敏适用简易程序独任审理，后东方钢材城提起反诉，本案经批准转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2013年4月28日、2013年8月23日公开开庭进行了审理。原告宏泰公司的委托代理人陈长征、被告东方钢材城的委托代理人吴嘉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宏泰公司诉称，2009年11月18日，其与东方钢材城签订了《办公用房及库房买卖合同》一份，约定宏泰公司购买东方钢材城开发的位于无锡市北环路118号江苏东方钢材城一期内办公用房一套及仓储用房一套。合同总价为450万元，首付款340万元，余款于房屋产权过户时支付。合同另约定，东方钢材城若未于2010年12月30日前使房屋达到符合办理过户手续的条件或未按宏泰公司要求配合办理登记过户手续的，应按已付款为基数每逾期一日以0.05%的标准支付违约金。合同签订后，宏泰公司按约支付了首付款3429500元，但东方钢材城拒绝协助其办理过户手续，故诉至法院，请求判令：1、请求判令被告东方钢材城支付逾期房屋产权过户及申领有关权证手续的违约金1003128.75元，计算方式按照343万元为基数，0.05%每天，计算自2011年1月1日起至判决确定付款之日止；2、被告东方钢材城配合宏泰公司办理产权过户及土地证过户手续；3、诉讼费用由被告东方钢材城承担。并反诉辩称，东方钢材城要求宏泰公司支付房款1336656.35元没有依据，应当按照合同规定支付房款。该违约行为是由东方钢材城造成的，办公用房因为有抵押，所以无法办理权证手续。仓储用房是5月22日才办理的权证手续，违约金的起算日期也不对。
被告（反诉原告）东方钢材城辩称，本案讼争仓储用房早已办好过户手续。关于办公用房，东方钢材城已经办理了一部分过户手续，现在不出具后续手续是因为宏泰公司没有按约支付剩余房款，故东方钢材城有权拒绝出具后续手续。并反诉称，2009年11月18日，其与宏泰公司签订了《办公用房及库房买卖合同》一份，约定宏泰公司购买东方钢材城开发的位于无锡市北环路118号江苏东方钢材城一期内办公用房及仓储用房，面积以最终房产证为准，房屋总价为450万元。合同约定，房屋产权过户时，宏泰公司即向东方钢材城支付剩余房款。宏泰公司支付了首付款340万元，东方钢材城在宏泰公司未支付剩余房款1336656.35元的情况下已经办理好仓储用房的房产证，但宏泰公司仍拒绝支付剩余房款。故诉至法院，请求判令：1、被反诉人宏泰公司支付剩余房款1336656.35元及逾期付款违约金18万元（自2012年4月12日至2013年1月8日，以1336656.35元为基数，每天0.05%，共计270天）；2、诉讼费用由被反诉人承担。
经审理查明：2009年11月18日，东方钢材城与宏泰公司签订《办公用房及库房买卖合同》一份，约定由宏泰公司向东方钢材城购买位于无锡市北环路118号江苏东方钢材城一期内的办公用房（面积为312平方米）和仓储用房（面积为630平方米）。付款方式如下：2009年11月28日前，宏泰公司即向东方钢材城支付购房款340万元；房产产权过户时，宏泰公司即向东方钢材城支付剩余房款110万元。合同另约定，若产权登记面积与合同约定发生差异双方同意按以下方式处理：“面积误差比绝对值在2%以内（含2%）部分的据实结算房价款，若面积误差在正误差超过2%的部分按原合同单价结算；若面积误差在负误差2%以上部分，则甲方（东方钢材城）必须双倍返还该部分的房价款。”
另查明，2009年11月28日，东方钢材城与宏泰公司又签订《办公用房及库房买卖合同》一份，对此前的合同进行了明确与修改，约定由宏泰公司向东方钢材城购买位于无锡市北环路118号江苏东方钢材城一期内的办公用房（91号、9××号）和仓储用房（187号），该套房屋销售总价为450万元。付款方式如下：2009年11月28日前，宏泰公司即向东方钢材城支付购房款340万元；房产过户前，宏泰公司即向东方钢材城支付剩余房款110万元。
又查明，2009年11月26日，宏泰公司向东方钢材城支付购房款2591330元，双方另约定2006年至2010年期间的租金及押金838670元亦抵作购房款，即共计支付购房款3430000元。2012年4月16日，东方公司协助宏泰公司办理了仓储用房（187号）的房屋产权证书。
以上事实，有2009年11月18日的《办公用房及库房买卖合同》、2009年11月28日的《办公用房及库房买卖合同》、东方钢材城187号、91号、9××号房屋所有权证、收据两张及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，宏泰公司与东方钢材城于2009年11月18日签订了办公用房及库房买卖合同，又于2009年11月28日就同一处房产再次签订了办公用房及库房买卖合同，时间在后的合同应视为对时间在前的合同的修改与变更。故按照双方在2009年11月28日合同中的约定，东方钢材城应将坐落于无锡市北环路118号江苏东方钢材城一期的187号、91号、9××号房产出卖给宏泰公司，合同总价款共计450万元，在房产过户前，宏泰公司应向东方钢材城付清全部款项。宏泰公司辩称，根据2009年11月18日合同的约定，东方钢材城若未于2010年12月30日前使房屋达到符合办理过户手续的条件或未按宏泰公司要求配合办理登记过户手续的，应按已付款为基数每逾期一日以0.05%的标准支付违约金，2009年11月28日的合同未对该条进行修改，故应支付相应的违约金。经审查，2009年11月28日的合同对2009年11月18日的合同的修改虽非一一对应，但在整体上对房屋款项、付款方式、违约责任等进行了变更，故上述违约责任不再适用。现宏泰公司向东方钢材城支付购房款343万元，但余款107万元还未支付，故本诉原告宏泰公司主张东方钢材城支付逾期办理过户手续的违约金本院不予支持。反诉原告东方钢材城要求宏泰公司支付剩余房款符合双方合同约定，本院予以支持，剩余房款数额经核定应为107万元。因双方未约定支付剩余房款的时间，故其要求宏泰公司支付逾期付款违约金，本院不予采纳。根据本案实际情况，东方钢材城应在宏泰公司付清全部款项后立即配合其办理东北塘东方钢材城91号、9××号的房产过户手续。当事人的其他意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、宏泰公司本判决生效之日起十日内向东方钢材城支付购房款107万元；同时，东方钢材城配合宏泰公司办理坐落于东北塘东方钢材城91号、9××号的房产登记过户手续；
二、驳回宏泰公司的其他本诉请求；
三、驳回东方钢材城的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13830元，由宏泰公司负担13730元，东方钢材城负担100元。反诉案件受理费18450元，减半收取9225元，由东方钢材城负担2688元，宏泰公司负担6537元。鉴定费17400元由宏泰公司负担。（本诉案件受理费由宏泰公司预交，东方钢材城应负担部分由其在本判决生效之日起十日内直接向宏泰公司支付；反诉案件受理费由东方钢材城预交，宏泰公司应负担部分由其在本判决生效之日起十日内直接向东方钢材城支付。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡城中支行，帐号11×××05）。
审 判 长 陈军慰
代理审判员 杨晓敏
人民陪审员 刘 旭
二〇一三年九月三日
书 记 员 赵佳露
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。