浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第1738号
原告：徐某。
委托代理人（特别授权代理）周利生、胡坚。
被告：绍兴xx新纪元置业有限公司。
法定代表人许世坛。
委托代理人（特别授权代理）肖淋。
委托代理人（特别授权代理）王相良。
原告徐某与被告绍兴xx新纪元置业有限公司（以下简称“xx公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理。依法由审判员赵钦适用简易程序独任审判，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告徐某委托代理人胡坚、被告委托代理人肖淋、王相良到庭参加诉讼。本案庭外和解期间5个月，现已审理终结。
原告徐某诉称：2009年12月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于湖滨商业中心第a区s00227号房屋一套。双方约定，被告应当在2010年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并且在商品房交付后的360日内将有关办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2010年10月1日，被告通知原告可办交房手续，原、被告根据交房实际情况签订《变更协议》一份，将湖滨商业中心第a区s00227房屋编号变更为湖滨商业中心1幢227室，该房屋的实际建筑面积由“61.19平方米”变更为“61.07平方米”，该房屋总金额相应由947234元变更为945376元。原告据此进行最终结算，并开具购房发票和办理交房手续。之后由于被告原因未能在合同约定时间内为原告提供可办理权属登记所需资料。2013年11月初，被告电话通知原告可办理房屋权属登记所需初始资料，但双方因逾期办证的违约责任无法达成一致，被告又拒绝将初始登记资料交付给原告，导致双方纠纷发生。故原告诉至法院，请求判令：被告支付原告逾期办证违约金计人民币78789.9元（暂计算至2013年11月20日，之后至实际可办理权证之日止的违约金按日101元计算）；本案诉讼费由被告承担。
被告xx公司辩称：一、原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同不违反法律法规强制性规定，应为有效。依法成立的合同受法律保护，对双方均有约束力，不得擅自变更。二、本案诉请已超诉讼时效；即便未超，被告也应按照合同约定承担相应的逾期办证违约责任。原、被告双方在商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定为，出卖人应在商品房交付后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理，如因被告责任，原告不在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应以已付房款的0.01%承担责任，支付违约金，所以该条款已经对违约金作出了约定，且违约责任是一次性违约，不是持续性违约。根据此约定，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。最高法院民一庭2006年审判参考第一期发表一篇解读，逾期办证违约金分三种情况，其中第一种与本案类似，约定不论违约时间的长短，一次性按固定标准计算违约金，这是意识性债权，是从合同约定办证届满日期就开始计算。合同约定办证日期到现在已经超过二年，所以本案已经超诉讼时效。关于违约金的计算标准，因双方约定了违约金，所以不能适用最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的司法解释第18条。原告购买的诉争房屋已经出租，已经获得收益，不存在损失，原告以部分按揭形式支付房款，其房产证需办理房屋抵押登记手续，不存在影响抵押或转让问题。同时，被告不存在没有将有关证书交给原告或银行的情况。三、根据合同约定，被告仅有向有关部门办理手续的义务，而不是承诺给原告办证的义务。而且原告从未向被告要求将由被告掌握的资料交产权部门进行备案。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、商品房买卖合同复印件1份，拟证明原、被告系商品房买卖合同关系，及合同签订的时间、合同对办证时间、违约责任等进行明确约定的事实；
2、绍兴市商品房买卖合同变更协议复印件1份，拟证明变更协议签订的时间、及协议约定的内容包括实际建筑面积变更房屋总金额变更等事实；
3、购房发票复印件1份，拟证明原告已经按约全额支付购房款的事实。
被告对前述证据质证认为均无异议。
被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、租赁合同1份，拟证明涉案房屋已出租，原告有固定的租金收益，没有实际损失。
2、房屋交接单复印件1份，拟证明房屋已交付及交付时间的事实。
3、产权证签收单1份，拟证明原告已经签收产权证的事实。
4、被告于庭后向本院提交《委托经营管理协议》1份，拟证明原告已将诉争房屋不可撤销地委托被告关联公司经营管理，原告对房屋的处分权受到限制，原告购房时认可通过委托经营管理收取租金模式获取固定收益，原告已经通过协议的方式获得了收益，也是对协议约定以外收益的放弃，原告实际出租房屋的收益远远超过委托合同项下的收益，原告没有实际损失。
原告对前述证据质证认为，对证据1、2没有异议。对证据3的真实性由法院核实为准。对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，被告欲证明原告无损失的证明目的不能成立。
本院认证认为，原、被告提供的证据经对方质证后对真实性均无异议，故本院依法予以确认，可以作为认定本案事实的证据。
经审理认定，2009年12月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，由原告购买被告开发的位于湖滨商业中心第a区s00227号房屋1套。双方约定，被告应当在2010年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并且在商品房交付后的360日内将有关办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人（被告）责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人（原告）不退房，出卖人（被告）按已付房价款的0.01%向买受人（原告）支付违约金；同时约定付款方式及期限为：首付477234元（含定金即楼价10万元），占总房款50%，剩余房款47万元，占总房款50%，买受人申请办理银行按揭手续。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。后原、被告根据交房实际情况签订《变更协议》1份，将上述房屋编号变更为湖滨商业中心1幢227室，房屋实际建筑面积由61.19平方米变更为61.07平方米。房屋总金额由947234元变更为945376元。原、被告据此进行最终结算，并开具购房发票，2010年9月29日双方办理交房手续。后被告未能在合同约定时间内为原告提供可办理权属登记所需资料。2013年11月初，被告电话通知原告可领取房屋权属登记所需初始资料，此后原告前往领取。原告于2013年12月委托本院人民调解室调解本纠纷，调解未成功，后于2014年4月4日向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系主体适格、内容合法、意思表示真实、未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，原、被告双方均应诚信履行。本案争议焦点为：一、被告是否存在逾期办证的违约行为；二、原告的起诉是否超过诉讼时效；三、若存在违约行为原告调高违约金的诉请是否应予支持。对此评析如下：
关于争议焦点一：被告作为开发商，为买受人原告向产权登记部门报送相应的产权登记资料，以便产权部门及时为原告办理房屋权属证书，是一项法定义务同时也是合同约定义务。被告辩称，其不存在逾期办证的行为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，其有责任提供证据证明其已按照合同约定时间（在商品房交付后的360天内）将有关办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告并未提供有效证据加以证明，应由其承担举证不能的法律后果。同时被告关于原告未进行敦促的意见，因履行前述义务是被告的合同义务及法定义务，该意见亦不能构成拒付违约金的抗辩理由，故本院认定被告的违约事实成立。
关于争议焦点二：根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。原告提出逾期办证违约金的诉请，是买受人基于与出卖人之间的商品房买卖合同关系所产生的一项要求出卖人履行义务的债权请求权，故应适用诉讼时效的规制。原、被告双方合同中约定，出卖人（被告）应当在商品房交付后的360日内将有关办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。被告的违约行为一直处于持续状态，被告截至2013年11月初方通知原告可领取房屋权属登记所需初始资料，同时结合原告向被告主张权利的时间，本院认为本案未超诉讼时效。
关于争议焦点三：在本案中，根据双方的商品房买卖合同约定，被告逾期办证的违约金为已付房款的0.01%，本案已付房款总金额为945376元，故逾期办证的约定违约金约为94元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，在原告起诉要求增加违约金时，应由其对“造成的损失”高于“约定的违约金”进行举证，但事实上，本案是因被告的违约行为，造成的一种潜在权利风险和交易机会的丧失，故苛求原告对该部分损失进行举证，属勉为其难。但由于原告所购商品房的价值为945376元，而被告逾期办理权属登记资料备案手续的时间已较长的事实清楚，在此期间原告对讼争房屋行使出售、融资、入股出资等处分行为均在法律上存在一定的障碍，虽然原告无法提供损失的具体数额，但作为价值945376元的房产而言，约定的违约金确实过低，因此原告可以要求调高违约金。
关于违约金数额如何确定问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案虽然属于损失数额难以确定的情形，但根据本院查明的事实，被告已经按照合同约定将诉争房屋交付给原告，原告已实际进行了委托经营管理；以及原告购买该房屋付款方式为部分按揭贷款，而该付款方式本身决定了其对该房屋的融资等行为存在一定限制。综合上述实际情况，若完全参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息作为违约金的计算方法所确定违约金数额过高，故本院根据诉争房屋的价值、被告违约的天数等因素酌情确定违约金数额为10000元。综上，被告的违约事实清楚，原告的合理诉请，本院依法予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告绍兴xx新纪元置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告徐某支付违约金10000元；
二、驳回原告徐某的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取885元，由原告徐某负担773元，由被告绍兴xx新纪元置业有限公司负担112元，应由被告绍兴xx新纪元置业有限公司负担部分，于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵 钦
二〇一四年十月十七日
书记员 傅眉佳
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。