广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终5030号
上诉人（原审被告）：中山市齐鲁商贸有限公司，住所地广东省中山市东升镇坦背村裕隆路1号A2-F1-5、A2-F1-6商铺。
法定代表人：李鸿群，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路19号信联大厦。
主要负责人：陈立新，该分行行长。
委托诉讼代理人：杜婷婷，广东邦仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐超余，广东邦仁律师事务所律师。
上诉人中山市齐鲁商贸有限公司（以下简称齐鲁公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）返还原物纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初15141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人齐鲁公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回农行中山分行的全部诉讼请求。事实和理由：一、我国实行不动产登记制度，涉案商铺未经变更登记，农行中山分行仅凭法院的文书，不能证明其已取得涉案商铺的所有权。二、齐鲁公司对农行中山分行与涉案商铺实际产权人中山市力信科技发展有限公司（以下简称力信公司）之间的纠纷不知情，该纠纷不应当影响齐鲁公司与力信公司租赁关系的成立。三、如涉案商铺在出租之前已抵押，则涉案商铺实际产权人对本案纠纷存在过错，法院应追加其作为本案当事人。
被上诉人农行中山分行辩称，一、根据一审法院（2015）中二法执字第877-2号执行裁定，农行中山分行已取得涉案商铺的所有权。二、齐鲁公司与力信公司于涉案商铺设立抵押权之后签订租赁合同，不得对抗农行中山分行享有的抵押权。三、力信公司并非本案的当事人，亦非必要共同诉讼人，不属于法院应追加的当事人范围。根据合同相对性，齐鲁公司与力信公司之间的纠纷应另行解决，不属于本案审理范围。
农行中山分行于2016年12月15日向一审法院起诉请求：1.判令齐鲁公司立即向农行中山分行返还位于中山市××镇××村××号商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：01××24]中的A2-F1-5、A2-F1-6卡的商铺（下称涉案商铺），并在返还时结清涉案商铺截至返还之日的物业管理费、水费、电费等因齐鲁公司非法占有使用产生的全部费用；2.判令齐鲁公司向农行中山分行支付涉案商铺的占有使用费（从2016年4月1日起按每月30元/平方米计算至实际返还之日止，截至2016年11月30日的占有使用费为36000元）；3.判令齐鲁公司向农行中山分行赔偿因本案维权所支出的律师费15000元。
一审法院认定事实：涉案商铺所在的商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：01××24]位于中山市××镇××村，原产权人为力信公司。后广东大飞洋游艇设备有限公司(以下简称大飞洋)公司向农行中山分行借款并由力信公司将上述商业楼抵押作为借款担保，并于2013年10月11日办理抵押登记。后大飞洋公司未按时还款，农行中山分行诉至一审法院要求偿还欠款并行使抵押权。经强制执行，农行中山分行于2016年4月1日依据一审法院出具的（2015）中二法执字第877-2号执行裁定书取得登记在力信公司名下的包含涉案商铺在内的商业楼的所有权。
2014年5月30日，齐鲁公司与原产权人力信公司签订租赁合同，承租涉案商铺用于公司经营，涉案商铺总面积为150平方米，租赁合同约定租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止；2014年6月1日起至2014年12月31日为免租期，2015年1月1日至2017年5月31日，租金为30元每平方米，即每月租金为4500元；齐鲁公司应于每月25日前交纳租金，物业管理费、水费、电费等费用由齐鲁公司自行承担。合同还约定了其他权利义务。齐鲁公司确认未向农行中山分行缴纳过租金，并占有使用涉案商铺至今。
庭审中，农行中山分行确认其没有代齐鲁公司垫付涉案商铺的物业管理费、水费、电费等费用，也无法确定具体数额。据中山市房屋租赁管理所公布的《2016年中山市房屋租金参考价》显示，涉案商铺所在的中山市东升镇同兴街银信花园路段的租金参考价为每月每平方米30元。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，农行中山分行作为涉案商铺的抵押权人，因债务人未能按约清偿债务，通过申请一审法院执行实现了抵押权，于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权。涉案商铺的抵押权是2013年10月11日设立的，而齐鲁公司与原产权人力信公司的租赁合同签订日期为2014年5月30日，涉案商铺抵押设立在前，出租在后，故齐鲁公司与原产权人签订的租赁合同对农行中山分行不具有约束力，农行中山分行有权要求齐鲁公司返还涉案商铺。因此，一审法院对该诉讼请求依法予以支持。
关于农行中山分行要求齐鲁公司支付涉案商铺的占有使用费。农行中山分行于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权，齐鲁公司亦确认一直使用涉案商铺至今且未缴纳相应租金，故农行中山分行要求齐鲁公司支付自2016年4月1日至实际返还之日的占有使用费，理据充分，一审法院予以支持。关于占有使用费的标准，农行中山分行主张按照中山市房屋租赁管理所公布的涉案商铺所在的中山市东升镇同兴街银信花园路段的租金参考价（每月每平方米30元）计付占有使用费，这与齐鲁公司与力信公司签订的租赁合同中约定的租金相符，价格合理，故一审法院予以确认。
关于农行中山分行要求齐鲁公司结清截至返还涉案商铺之日所产生的物业管理费、水费、电费等费用，因农行中山分行未举证证实齐鲁公司拖欠上述费用，亦未提供证据证明其已代齐鲁公司支付该费用以及该费用的具体数额，农行中山分行应对此承担举证不能的不利后果，因此，一审法院对该诉讼请求不予支持。至于农行中山分行主张的律师费，因双方没有约定，一审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条、第二百四十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、齐鲁公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向农行中山分行返还位于中山市××镇××村××号商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：01××24]中的A2-F1-5、A2-F1-6的商铺；二、齐鲁公司于一审判决发生法律效力之日十日内按每月每平方30元的标准（使用面积150平方米）向农行中山分行支付自2016年4月1日起至实际返还之日为止的占有使用费；三、驳回农行中山分行其他的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1076元，由农行中山分行负担107元，由齐鲁公司负担969元。
本院二审期间，齐鲁公司提交了证据：力信公司与齐鲁公司于2015年5月26日签订的补充租赁协议一份，力信公司于2016年5月26日向齐鲁公司出具的收款收据一份，拟证明齐鲁公司已向力信公司交付了涉案商铺租金。本院组织当事人进行了质证，农行中山分行不确认上述证据的真实性、关联性。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案系返还原物纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故对齐鲁公司上诉请求，本院分析如下：
第一，关于农行中山分行对涉案商铺是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定书，产生前述物权变动的效力。因此，依据一审法院作出的（2015）中二法执字第877-2号生效执行裁定中关于以物抵债的裁定内容，农行中山分行自该裁定书送达其时即已取得涉案商铺的所有权。齐鲁公司关于涉案商铺未办理权属变更登记，农行中山分行尚未取得涉案商铺所有权的上诉意见显然缺乏依据，本院不予采纳。
第二，农行中山分行作为涉案商铺的所有权人，在该商铺被齐鲁公司占有的情况下，有权向其主张返还原物。关于齐鲁公司与力信公司签订的租赁合同能否对抗农行中山分行对涉案商铺的返还原物请求权问题。农行中山分行原系涉案商铺的抵押权人，通过人民法院以物抵债裁定实现抵押权，取得涉案商铺的所有权。经查，涉案商铺于2013年10月11日登记设立该抵押权，而齐鲁公司于2014年5月30日与力信公司签订涉案商铺的租赁合同。即涉案商铺抵押权设立在先，出租在后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，齐鲁公司与力信公司签订的租赁合同不能对抗农行中山分行对涉案商铺享有的抵押权，继而亦不能对抗农行中山分行在实现该抵押权的执行过程中通过以物抵债裁定而享有的涉案商铺所有权。齐鲁公司上诉称其于签订租赁合同之时，对涉案商铺已抵押的情形并不知情。对此，因涉案商铺已设立抵押登记，该登记即具备公示的效力，齐鲁公司称其对涉案商品已抵押不知情的上诉意见显然理据不足，本院不予采纳。一审法院据此支持农行中山分行请求齐鲁公司返还涉案商铺的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
第三，关于齐鲁公司是否应向农行中山分行支付占有使用费的问题。自农行中山分行于2016年3月31日取得涉案商铺所有权后，齐鲁公司一直占有涉案商铺且未向农行中山分行支付租金，一审法院据此认定齐鲁公司应向农行中山分行支付占有使用费，并无不当，本院亦予以维持。如前所述，齐鲁公司与力信公司签订的租赁合同不能对抗农行中山分行对涉案商铺享有的所有权。基于合同的相对性，齐鲁公司与力信公司关于租赁关系的纠纷不属于本案返还原物纠纷的审理范围，齐鲁公司关于一审判决未追加力信公司为当事人，程序违法的上诉意见亦缺乏依据，齐鲁公司可另案向力信公司主张权利。
综上所述，上诉人齐鲁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1076元（中山市齐鲁商贸有限公司已预交），由中山市齐鲁商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 张群立
代理审判员 刘 通
二〇一七年十月十六日
书 记 员 罗海欣
莫琰