安徽省阜阳市颍东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民一初字第00067号
原告（反诉被告）：李冬梅，女，1982年6月5日出生，汉族，个体户，住安徽省阜阳市颍东区。
原告（反诉被告）：周建荣，男，1974年2月20日出生，汉族，个体户，住址。
委托代理人：夏鹏飞，阜阳市颍东区河东法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：谢银丽，女，1976年8月15日出生，汉族，个体户，住安徽省界首市。
被告（反诉原告）：米建，男，1978年5月25日出生，汉族，住址。
委托代理人：赵成良，安徽淮都律师事务所律师。
委托代理人：王韧，安徽淮都律师事务所律师。
原告李冬梅、周建荣诉被告谢银丽、米健房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年12月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，被告谢银丽、米健于2014年1月13日向本院提起反诉，经审查认为被告的反诉理由成立，故本诉反诉合并审理。后因案情复杂，于2014年3月11日转为普通程序审理。2014年3月3日、4月17日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李冬梅、周建荣及其委托代理人夏鹏飞、被告（反诉原告）谢银丽、米健及其委托代理人赵成良、王韧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李冬梅、周建荣诉称：两被告系夫妻关系。2013年12月6日两被告将位于颍东区北京东路中鑫商业街一处商业门面房转租给两原告使用，并收取两原告租赁费70500元。两被告承诺，原告交钱后，可以与房东见面签书面合同，原告可以使用房屋8－10年，如果被告不能实现承诺，钱一分不少退给原告。原告按照被告的要求转款后，被告推托不予办理相关租赁事宜，连收条也不给出具。原告多次联系被告，被告一直不接电话，原告无助，向公安机关报警。两被告对原告作虚假承诺，致使原告在重大误解的情形之下交付了租赁费。故原告诉请要求：1、解除房屋租赁合同；2、两被告返还原告己支付的租赁费70500元；3、诉讼费用由两被告承担。
被告谢银丽、米健答辩并反诉称：原、被告之间已达成口头租赁协议，约定：门面房的转让费9万元，包括两年半租金及店内所有衣服的折价款。当日，两原告先交纳500元定金，后通过银行转账，交付70000元的转让费，并将店内的衣服拉走。2013年12月9日被告腾空房屋将钥匙交付给两原告，两原告拒绝接受。两原告尚欠被告20000元转让费。两原告己经交付大部分租赁费，被告也已经履行了交付房屋的义务。两被告没有作虚假承诺，不存在欺诈行为。请求依法驳回两原告的诉请，同时被告提起反诉，要求：1、反诉原告与反诉被告的房屋转让合同继续履行；2、反诉被告支付尚欠反诉原告转让费20000元；3、本案的本诉费用和反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告李冬梅、周建荣针对反诉辩称：由于反诉原告作虚假承诺，致使合同未实际履行，反诉被告无需继续支付20000元转让费。
原告为支持其本诉请求，向本院提交了如下证据：
证一、两原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格；
证二、银行转账单，证明两原告向被告支付了租赁费70000元；
证三、接处警情况登记表，证明原、被告因租赁费发生纠纷，原告向向阳路派出所报警，调解未果；
证四、录音光盘一张，证明两被告承诺原告可以租赁门面房8－10年，被告的承诺明显超出其转租权利，故被告的转租行为无法履行；
证五、证人证言，证明两被告承诺原告可以租赁门面房8－10年，如果达不到这个期限，两被告愿意将钱退还给原告；原告抱走衣服时，要求被告清点衣服的数量，被告未清点，双方对衣服的数量和质量发生纠纷，被告有过错责任。
被告为反驳原告本诉请求，及支持自己的反诉请求，向本院提交了如下证据：
证一、两被告身份证，证明两被告的诉讼主体资格；
证二、房屋租赁协议，证明出租人允许承租人转让租赁房屋的事实；
证三、律师函，证明两被告已履行完毕双方口头协议的内容；
证四、证人证言，证明原、被告转让门面房的事实以及房东允许转让的事实。
对原、被告提交的证据材料，本院结合双方的质证意见，认证如下：
被告对原告提供的证一、二、三无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证四的真实性无异议，对证据的关联性有异议，录音材料不能证明被告对租赁期限作出承诺，本院认为被告的质证异议成立，原告提供证四不能达到其证明目的。被告对原告提供的证人证言有异议，不能证明被告对租赁期限作出承诺，本院认为原告提供的证人证言不能达到其证明目的。
原告对被告提供的证一无异议，本院予以确认。原告对被告提供的证二有异议，认为该房屋租赁协议书与原告当天所见的协议书不一样，被告表示不予认可，本院认为原告未提出证据证明其反驳意见，对其质证意见，不予采信，对被告提供的证二予以确认。原告对被告提供的证三、四有异议，律师函的受送达人是周建学，与本案无关，证人证言不能证明房东允许被告转租的事实，本院认为原告的质证异议成立，对被告提供的证三、四不予认定。
结合上述认证及原、被告双方当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2013年12月6日，原告李冬梅、周建荣与被告谢银丽、米健就位于颍东区北京东路中鑫商业街一处商业门面房转租达成口头协议：两被告将门面房转租给两原告使用，租赁期限为两年半，每年租金14000元，店内的衣服一并转让，租金和财物合计90000元。当天中午，两原告向被告交付了500元定金，下午通过银行转给被告70000元，双方就衣服的交接已履行完毕。第二天即12月7日，原、被告因租赁发生纠纷，原告向阜阳市公安局颍东分局向阳路派出所报警，后调解未果。
还查明，原告李冬梅与周建荣，被告谢银丽与米健，均系夫妻关系。
另查明，位于颍东区北京东路中鑫商业街的门面房由李玲出租给张允，承租期限为2013年5月1日至2016年5月1日，后张允将该房屋转让给被告。被告又于2013年12月6日转租给原告。
本院认为：原告李冬梅、周建荣与被告谢银丽、米健达成的口头租赁协议具有合同性质，系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力。但租赁期限六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案中，原、被告对房屋租赁的期限为两年半，未采用书面形式均无异议，故应当视为不定期租赁合同，原告可以随时主张解除合同，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告返还租金70500元，庭审中双方对转让费90000元中，租金35000元均无异议，本院予以确认，原告认为其余55000元中包括衣服的折价款和转让费，被告认为55000元是衣服的折价款，且衣服已交接履行完毕，对原告要求被告退还55000元的请求，本院不予支持；对原告要求被告返还租金35000元，本院予以支持。被告要求原告支付尚欠转让费20000元，因原告己支付70500元，尚欠19500元，对所欠的款项，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李冬梅、周建荣与被告谢银丽、米健于2013年12月6日达成的口头房屋租赁协议；
二、被告谢银丽、米健于判决书生效之日起十日内返还原告李冬梅、周建荣租金35000元；
三、原告李冬梅、周建荣于判决书生效之日起十日内支付尚欠被告谢银丽、米健转让费19500元；
以上二、三项相抵，被告谢银丽、米健还应支付原告李冬梅、周建荣15500元；
驳回原告（反诉被告）李冬梅、周建荣的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）谢银丽、米健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉的案件受理费1562元，反诉的案件受理费300元，合计1562元，由原告李冬梅、周建荣承担1062元，由被告谢银丽、米健承担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 陈 波
代理审判员 张莉娜
人民陪审员 李 娟
二〇一四年六月九日
书 记 员 马惠琳
附：相关主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。