吉林省公主岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0381民初2460号
原告（反诉被告）：公主岭市鑫扬物业管理有限公司，住所地公主岭市河南街光明委。
法定代表人：杨浩宇，系总经理。
委托诉讼代理人：姜静波，系该公司经理。
委托诉讼代理人：朴海明，吉林辩法律师事务所执业律师。
被告（反诉原告）：苏兴军，男，公主岭市人，住公主岭市。
委托诉讼代理人：曹景学，吉林景学律师事务所执业律师。
原告公主岭市鑫扬物业管理有限公司（以下简称鑫扬物业公司）与被告苏兴军物业服务合同纠纷一案，本院2017年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，在2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告鑫扬物业公司委托诉讼代理人姜静波、朴海明及被告苏兴军、委托诉讼代理人曹景学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫扬物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令苏兴军支付运营管理费23554元及滞纳金10775.95元；2、判令苏兴军支付物业管理费3533元及滞纳金1059.90元。事实和理由：2014年5月28日，鑫扬物业公司与苏兴军签订了运营管理合同、物业管理服务合同，苏兴军经营的品牌为约迪佳床品，楼层为三楼，铺位号416、417，经营面积147.214平米。自苏兴军开始营业到2016年5月31日起自愿搬离商铺、解除租赁合同之日止，苏兴军尚欠2015年6月1日至2015年11月30日和2016年4月1日至2016年5月31日共8个月运营管理费23554元及滞纳金10775.95元，及2015年12�1日至2016年5月31日的物业管理费3533元及滞纳金1059.90元，共计38922.85元。经鑫扬物业公司多次催缴，苏兴军拒不支付尚欠款项。现诉至法院，请求依法裁判。
针对鑫扬物业公司的起诉，苏兴军辩称，鑫扬物业公司不应当收取运营管理费，因为承诺的服务项目绝大多数均未开展和落实；认可支付3533元物业管理费，但不同意支付物业管理费的滞纳金；双方间的合同已经解除，而解除合同时鑫扬物业公司并未主张任何权利。
同时，苏兴军就本案提出反诉请求：1、请求判令鑫扬物业公司给付苏兴军因商城延期开业导致的经济损失25945元、因电梯改变位置后顾客减少导致的经济损失110700元、因停电停水导致的经济损失10872元、因电梯停止运营导致的经济损失25945元，以上共计173462元。事实和理由：2014年5月28日，鑫扬物业公司与苏兴军签订了浙江家居装饰城物业管理服务合同、运营管理合同。苏兴军按合同规定在签订合同当天交付了当年的运营管理费、物业管理费。鑫扬物业公司当时承诺当年7月21日正式开业，但未能履行承诺，直到2014年11月15日才勉强开业，拖延了整整四个月时间。严重影响了苏兴军当年的营业收入，使苏兴军蒙受了巨大的经济损失。同时，鑫扬物业公司在商场开业前承诺：为使浙江家居装饰城未来更加美好，将成立“公主岭市房地产交易中心”、建立浙江家居装饰城“青年创业家装沙龙”、将民政局婚姻登记处迁入该家居城；在运营管理中还承诺，每年定期在商城中心展厅举办“房交会、家博会、婚博会”，以展促销；在商场内设置专门机构管理每年我市新交钥匙楼盘商�装修信息，有针对性的组织浙江家居装饰城材料供应商与业主对接，做到点对点销售，增加成单几率，制造不对称竞争优势，组建电子商务平台，实现网上预订、网上定制、网上交易、网上推广、网上团购、网上报名、网上集客等电子商务活动，以拓宽销售渠道，实现与商城双赢等。但事实上，上述承诺根本没有兑现。因鑫扬物业公司的上述行为，致使商场的经营状况冷冷清清，客流稀少，苏兴军等商户经营状况惨淡。另外，鑫扬物业公司还将商城内的电梯强行私自改动，将一楼通往二楼电梯改动到一楼通往三楼楼梯左侧，并且电梯质检不合格，在营业期间因质检不合格停运两个月之久，直接影响了三楼客流，严重影响了反诉人的经营效益。更为严重的是，鑫扬物业公司所经营的浙江家居装饰城并没有经过有关部门的审批，系非法无照经营。鑫扬物业公司在未经�关部门批准的情况下即与苏兴军等商户签订经营合同，是明显的商业欺诈行为，故应认定双方签订的上述合同无效。综上，由于鑫扬物业公司的上述行为，使苏兴军蒙受了巨大的经济损失。现请求鑫扬物业公司赔偿苏兴军各项经济损失总计173462元。
针对苏兴军的反诉请求，鑫扬物业公司辩称，1、浙江家居装饰城的延迟开业已经书面通知了苏兴军，苏兴军在通知上签字，应认定为对之前签订合同中起始时间的变更。因此，延迟开业是履行双方合议下变更后合同的行为。即使构成违约，违约截止的时间为2014年11月15日，苏兴军以诉讼的方式主张违约责任已过诉讼时效。2、《创富手册》中的个别承诺未能全部履行，但采取了其他手册中没有提到的方式进行了大量宣传。而且，手册并未作为双方所签合同的一部分，不存在违约问题。3、�江家居城内的电梯，在双方签订的合同中并没有明确约定，而且对电梯进行一些相应的改动是为了商场内所有商户的整体利益。4、未经消防安全验收不是苏兴军主张合同无效的理由，未取得消防安全检查合格证并未影响苏兴军的经营和收益，谈不上商业欺诈。综上，苏兴军主张的延期开业损失已过诉讼时效；楼梯电梯改动造成的损失系其主观臆断，应提供相应证据；停电、停水所致损失已过诉讼时效，即使未过也应提供相应证据；电梯停运损失已过诉讼时效，无法证实顾客少是电梯造成。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实无争议：
鑫扬物业公司与苏兴军于2014年5月28日签订了运营管理合同，合同中苏兴军的经营场地位置是浙江家居装饰城A区三层精品家具区416、417号；收取代收取收费内容为公共照明、电梯运营维护保养费、公共服务区间水电费、取暖费、场地内公共设施维护费、装饰装修费和其他不可预见费用等；收费标准为每平米每月20元，场地总面积147.214平米；运营管理费收取自2014年7月21日起至2017年7月20日，起算时间2014年7月21日；第一年免费期自2014年7月21日起至2015年1月20日，计费期自2015年1月21日起至2015年7月20日，第一年应收运营管理费17666元；第二年免费期自2015年7月21日起至2015年11月20日，计费期自2015年11月21日起至2016年7月20日，第二年应收运营管理费23554元；第三年免费期自2016年7月21日起至2016年9月20日，计费期自2016年9月21日起至2017年7月20日，第三年应收运营管理费29443元；三年运营管理费总额70663元；每季度运营管理费提前15天缴纳，逾期加收每季度费用总额内日3%的滞纳金。�日，双方还签订了物业管理服务合同，合同中苏兴军的经营场地位置是浙江家居装饰城A区三层精品家具区416、417号，建筑面积147.214平米，物业管理服务费标准为每平米每月4元，收取期限自2014年7月21日至2015年7月20日，应收物业管理服务费7066元。当日，苏兴军向鑫扬物业公司交纳了物业管理服务费7066元，并由鑫扬物业公司为其出具了收款收据。2014年10月14日，苏兴军收到鑫扬物业公司所发的书面通知，通知中写明商户的租赁费、运营管理费用、物业管理费用计租、计费时间为2014年12月1日，苏兴军在通知上签字。2014年11月15日，浙江家居装饰城正式开业。2016年5月31日，苏兴军向鑫扬物业公司递交了有其签名的申请书，内容包括“我于2014年11月15日租赁了浙江家居装饰城A区三楼416、417号铺位，现因自身原因，自愿解除租赁合同。搬离时间为2016年6月1日。”苏兴军次日搬离浙江家居装饰城的经营场地。2014年12月1日至2016年5月31日，苏兴军确实在合同中的经营场地进行经营，只交过一个年度的物业管理费7066元。2015年2月，浙江家居装饰城内的电梯曾经发生改动，将商城内一层至二层的扶梯由一层至三层扶梯的右侧改到左侧。2015年5月2日至5月23日，消防部门曾将浙江家居装饰城第三层停止供电。技术监督部门曾经将浙江家居装饰城内的扶梯及观光梯停止运行两个多月。认定上述事实的依据有庭审中鑫扬物业公司提交的与苏兴军签订的运营管理合同、物业管理服务合同、2014年10月14日通知、2016年5月31日申请书、苏兴军提交的2014年5月28日物业管理服务费收据、其他业主签名的证实浙江家居装饰城电梯改动、消防部门停止供电、技术监督部门停止电梯运行的书面证实材料以及各方当事人在庭审中的相关陈述。
对于鑫扬物业公司、苏兴军间存在争议的事实，本院认定如下：
1、双方间签订的合同是否有效，浙江家居装饰城延期开业是否应认定为鑫扬物业公司违约。本案中双方签订合同的目的是苏兴军在其位于浙江家居装饰城A区三楼416、417号铺位的经营场所经营时获得鑫扬物业公司提供的运营管理服务及物业服务，鑫扬物业公司则就提供的服务自苏兴军处获得相应服务费用。经营场所所处的浙江家居装饰城是否有营业执照，并不影响苏兴军在经营场所获得运营管理服务及物业服务，也不是双方间运营管理合同、物业管理服务合同得以生效的必需法定条件。签订合同的鑫扬物业公司及苏兴军具有相应民事行为能力，意思表示真实，所签订合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合�有效。苏兴军提出的浙江家居装饰城没有营业执照因而与鑫扬物业公司签订的运营管理合同、物业管理服务合同无效的主张，本院不予支持。双方签订的合同中写明计费时间自2014年7月21日起，而浙江家居装饰城确实在2014年11月15日才正式开业，但鑫扬物业公司2014年10月14日的书面通知明确写明2014年11月18日正式开业，计租、计费时间为2014年12月1日。苏兴军在通知上签名，且庭审中没有证据表明苏兴军对此曾提出异议，应视为双方达成一致意思表示，对原运营管理合同、物业管理服务合同的内容进行变更，运营管理费、物业服务费的计费开始时间均向后顺延至2014年12月1日。苏兴军称浙江家居装饰城延期开业系鑫扬物业公司违约，继而要求鑫扬物业公司赔偿25945元延期开业导致的经济损失的主张，本院不予支持。
2、2016年5月31日，苏�军申请并搬离了经营场地，双方间的运营管理合同、物业管理服务合同自此解除。因浙江家具装饰城延迟开业，运营管理费及物业管理服务费自2014年12月1日起算。双方间运营管理合同变更、计费时间顺延后，第一年免费期应自2014年12月1日起至2015年5月31日，计费期自2015年6月1日起至2015年11月30日，第一年应收运营管理费17666元；第二年免费期应自2015年12月1日起至2016年3月31日，计费期自2016年4月1日起至2016年11月30日，第二年应收运营管理费23554元。苏兴军应依双方间运营管理合同给付鑫扬物业公司运营管理费，其中2015年6月1日起至2015年11月30日的运营管理费数额为17666元，2016年4月1日起至2016年5月31日（双方间运营管理合同解除之日）的运营管理费数额为5888.5元（23554元/8个月×2个月），共计23554.5元。鑫扬物业公司主张23554元，对此本院予以支持。至于物业管理费，虽然�方间签订的物业服务合同期限为一年，合同变更后的收费期间为2014年12月1日至2015年11月30日，但2015年12月1日至2016年5月31日苏兴军继续接受了鑫扬物业公司提供的物业管理服务（庭审中苏兴军认可该事实），则苏兴军应当依物业服务合同中的计费标准给付鑫扬物业公司六个月的物业管理费。依合同计算六个月的物业管理费为3533元（每年7066元/2），鑫扬物业公司要求苏兴军给付3533元物业管理费的主张，本院予以支持。至于鑫扬物业公司主张的两项滞纳金，本院认为，虽然双方达成变更合同、延期开业、延期计费的一致意思表示，但延期开业的事实存在，而且浙江家居装饰城曾经电梯停运、停止供电，若由苏兴军承担三分之一比例的滞纳金，有悖于民法及合同法中的公平原则，对此本院酌定不予支持。
3、苏兴军庭审中称鑫扬物业公司招商期间承诺的《创富手册》中的运营管理措施没有实现。首先，鑫扬物业公司招商期间发布的浙江家居装饰城《创富手册》内容宽泛，未说明各项运营措施的具体落实时间；其次，双方签订合同时未将《创富手册》中的内容列入运营管理合同。因此，《创富手册》对鑫扬物业公司并不具有法定或约定的约束力。此外，依双方间的运营管理合同，鑫扬物业公司提供的运营管理服务具体包括公共照明、电梯运营维护保养、公共服务区间水电、取暖、场地内公共设施维护、装饰装修等，可以看出，合同实质是由各商户依其经营场所面积来分担鑫扬物业公司支出的浙江家居装饰城整体的公共运营维护费用。苏兴军签订运营管理合同即表示其对运营管理服务内容的认可，苏兴军不能以未列入合同中的内容作为抗辩理由并依此拒绝给付鑫扬物业公司运营管理费。
4、苏兴军主张的因电梯改变位置后顾客减少导致的经济损失110700元、因停电停水导致的经济损失10872元、因电梯停止运营导致的经济损失25945元，损失数额均为自行估算，没有其他合法有效证据对其主张经济损失的真实性、合理性予以佐证，本院不予支持，苏兴军应自行承担举证不能的不利后果。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）苏兴军于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）公主岭市鑫扬物业管理有限公司运营管理费23554元及物业管理费3533元；
二、驳回公主岭市鑫扬物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回苏兴军的诉讼请求。
本诉案件受理费770元，由公主岭市鑫扬物业管理有限公司负担230元，由苏兴军负担540元；反诉案件受理费1885元，由苏兴军负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 卜祥瑞
人民陪审员 李桂仙
人民陪审员 左英光
二〇一七年十二月六日
书 记 员 张钰杭