宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第1060号
原告：马锦慧。
委托代理人：叶世武。
委托代理人：戴望巧。
被告：舒国。
委托代理人：林庆华。
原告马锦慧为与被告舒国房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月5日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。审理期间，根据原告的申请，本院依法对涉案房屋装饰装修的价值进行了司法鉴定。本案于2014年7月11日、11月14日公开开庭进行了审理。原告马锦慧及其委托代理人叶世武、被告舒国及其委托代理人林庆华到庭参加诉讼，原告申请的证人张某出庭作证。审理期间，原、被告自行和解一个月，未果。本案现已审理终结。
原告马锦慧起诉称：2013年7月，原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定被告将位于宁波市鄞州区春园路361号楼上12间房屋租赁给原告使用，原告作为出租房分租给各住户，约定租期从2013年7月15日至2014年7月15日止，年租金为90000元。2009年7月15日被告将涉案房屋出租给胡高明，胡高明将房屋进行了装修分间，花费了230000元装修费用，胡高明在2012年11月转让给了罗莉萍，2013年罗莉萍又转让给原告用于同种经营，罗莉萍转让给原告的装修费为170000元。因此，被告对于原告租赁房屋用于经营对外分租的用途是明知的。因罗莉萍于2013年7月15日便已将该房屋2013年7月至2014年7月一年的房租支付给被告，故原告按约于2013年8月1日将一年房租90000元及装修费170000元支付给了罗莉萍，罗丽萍于2013年8月1日将房屋交付给原告使用。然而，原告刚刚经营三、四个月后，就被告知该房屋系违法建筑，房屋不能使用需要搬离，并将予以拆除。自2013年12月起，原告陆续与分租户解约，还对部分房客进行了赔偿，至2013年年底，涉案房屋已基本清空。之后，有关部门又多次通知原告限期搬离，使得原告的利益遭受损失。故请求判令：1、确认原、被告双方签订《租赁合同》无效；2、被告向原告退回房屋租金48750元；3、被告向原告赔偿装修损失170000元。审理期间，原告变更第三项诉讼请求为要求被告赔偿原告装修损失80000元。
被告舒国答辩称：1、被告在春园路有5000多平方米的房子，全部用于出租，原告承租800多平方米，涉案房屋一开始是出租给胡高明，再转给罗莉萍，再转租给原告；2、2013年底孙马村村长告知被告涉案房屋存在安全隐患，不能作为出租房使用，2014年3月10日，街道�导和村长到涉案房屋，表示涉案房屋有安全隐患，不能作为分租房使用，被告认为涉案房屋不能出租是原告造成，被告不存在违约；3、被告认为合同是有效的，涉案房屋不存在任何使用上的问题。综上，被告不存在违约，不同意退还租金、赔偿装修损失。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．《租赁合同》一份，用以证明原、被告之间签订房屋租赁合同并就租赁期限、租金等进行了约定的事实；
2．收据、银行交易单各一份，用以证明原告已向上一任承租人罗莉萍支付了一年房租90000元及装修费170000元，共计260000元的事实；
3.罗莉萍出具的证明一份，用以证明罗莉萍已将2013年7月至2014年7月的一年房租支付给被告的事实；
4.胡高明、罗莉萍于2014年3月17日出具的证明各一份，用以证明胡高明向被告承租涉案房屋并进行了装修，花费装修费230000元，�高明转让给罗莉萍的装修转让费是190000元，罗莉萍转让给原告的装修转让费为170000元的事实；
5.拆违公告、限期搬离通知书各一份，用以证明涉案房屋系违法建筑，原告被要求搬离无法使用的事实；
6．照片（复印件）八份，用以证明涉案房屋曾进行过装修分隔成房间的事实；
7．证人张某的证言一份，张某陈述：他与罗莉萍合伙租赁宁波市鄞州区春园路361号房屋，房屋都是他负责管理。2013年7、8月份，他和罗莉萍将涉案房屋转给原告马锦慧，原告通过转账支付给罗莉萍转让费170000元，现金支付给他一年租金90000元，当时未出收条。2014年3、4月份，他代表原告与被告代理人林庆华协商，按照原告使用情况折旧转让费100000元，要求被告适当赔偿。
被告舒国未向本院提交证据。
审理期间，根据原告的申请，本院依法委托宁波中冠工程管理咨询有限公司对涉案房屋装饰装修的现有价值进行了司法鉴定。鉴定机构于2014年10月22日出具了中冠价司鉴法字（2014）007号宁波市鄞州区春园路361号一至二楼室内装修的司法鉴定报告。鉴定意见如下：经鉴定，宁波市鄞州区春园路361号一楼至二楼的室内装修，于2009年4月至6月装修时的造价为199597元，折旧后的现值为74849元。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提供的证据1、3、6，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据2、4、7，被告对真实性无异议，对转让费有异议，证人张某曾向被告提起转让费是100000元，罗莉萍出具的证明及证人张某的证言不可信。本院对证据2、4的真实性予以确认，对于转让费，由于本院已根据原告的申请对其装修价值进行了鉴定，原告与罗莉萍之间的转让费与本案处理结果无关，本院不作认定。对原告提供的证据5，被告对�实性无异议，合同上已写明涉案房屋是临时建筑，被告向村里打证明可以办理营业执照，涉案房屋不能出租是由于存在安全隐患，是原告自己造成的，与被告无关。本院对该证据的真实性予以确认。
对于中冠价司鉴法字（2014）007号宁波市鄞州区春园路361号一至二楼室内装修的司法鉴定报告，原告无异议，被告认为房屋外的钢梯不属于室内装修，其造价14339.68元应予以扣除，其他无异议。本院认为，装饰装修并非局限于室内，钢梯虽在室外，但亦是原告承租涉案房屋后所建造并形成附合，应属于装修的一部分，故本院对该鉴定报告予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2009年7月，被告将其位于宁波市鄞州区春园路361号一楼、二楼12间面积为832平方米的白坯房屋出租给胡高明，胡高明对涉案房屋进行了隔间、水电等装�，并用于出租。后胡高明将涉案房屋装饰装修转让给罗莉萍，由罗莉萍与被告签订租赁合同。2013年7月下旬，罗莉萍将涉案房屋装饰装修转让给原告，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋出租给原告，租赁期限自2013年7月15日至2014年7月15日止，年租金90000元，先付后用，押金2000元，第十六条约定，该产权为孙马村所有，未办理房产证手续，同意作为该经营用房用租。被告落款处由被告代理人林庆华签字。该合同签订前，罗莉萍已将2013年7月15日至2014年7月15日的租金90000元支付给被告，原告直接将租金90000元支付给罗莉萍，罗莉萍于2013年8月初将涉案房屋交付给原告使用，原告将涉案房屋作为出租房转租给各租客。2014年3月10日，宁波市鄞州区中河街道办事处在涉案房屋发放《拆违公告》，载明春园路327号-389号已被认定为违法建筑，责令各住户于2014�6月30日前自行搬离完毕。同年3月20日，宁波市鄞州区中河街道办事处又向涉案房屋发出《限期搬离通知书》，告知涉案房屋内各租客春园路361号公寓楼已被认定为违法建筑，且属非法经营场所，存在严重安全隐患，责令租客于2014年3月23日前自行搬离完毕。原、被告陈述宁波市鄞州区中河街道办事处于2014年3月10日对涉案房屋采取断电等强制措施要求租客搬离，原告陈述涉案房屋于2014年3月20日左右全部腾空，其向被告提出退还租金、赔偿损失及交还房屋，被告认为原告未将涉案房屋交还，其无需返还租金、赔偿原告损失，双方由此发生纠纷。
2014年7月21日，本院组织原、被告办理了涉案房屋交接手续，原告确认其在被告处的水电押金2000元及装修押金3000元用于抵扣水电费及外墙修补费，不要求退还。
审理期间，经原告申请，本院依法对涉案房屋的装修现值进行了司�鉴定，鉴定机构宁波中冠工程管理咨询有限公司于2014年10月22日出具了中冠价司鉴法字（2014）007号宁波市鄞州区春园路361号一至二楼室内装修的司法鉴定报告。鉴定意见如下：经鉴定，宁波市鄞州区春园路361号一楼至二楼的室内装修，于2009年4月至6月装修时的造价为199597元，折旧后的现值为74849元。原告预付鉴定费2700元。
另查明：被告向宁波市鄞州区中河街道孙马股份经济合作社租赁场地后建造涉案房屋，涉案房屋未办理产权证亦未取得建设工程规划许可证。
本院认为：涉案房屋未办理产权证亦未取得建设工程规划许可证，故原、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》无效。《租赁合同》无效，原告应支付占用房屋期间的房屋占有使用费。关于占用期间的计算，起算时间为2013年7月15日双方均无异议，截止时间原告认为至2013年12月31日，被告认为至2014年7月21日双方�接之时，本院认为，原、被告均认可2014年3月10日宁波市鄞州区中河街道办事处采取强制措施要求涉案房屋内所有租客搬离，但原告亦自认当时租客并未全部搬离，不能以此认定为腾空时间，原告应就其实际腾空时间另行举证，现原告就其腾空时间未提交相关证据，故占有使用费应参照合同约定计算至本院组织交接之日即2014年7月21日，因原告按照合同约定支付租金至2014年7月15日，无可退还的租金，故对原告要求退还租金48750元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的装修损失80000元，原告受让的装修系胡高明经被告同意进行的装饰装修，对已形成附合的装饰装修被告不同意利用，故原、被告应按导致合同无效的过错分担现值损失。经鉴定，涉案房屋装饰装修的现值损失为74849元，对于双方的过错程度，被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，存在�错，原告在签订合同时明知涉案房屋未办理产权证，亦存在过错，本院认为，有关部门多次以涉案房屋为违法建筑责令住户搬离，对原告使用涉案房屋造成影响，故被告的过错较大，应按原告20%、被告80%的过错比例分担装修损失，故被告应赔偿原告装修损失59879.20元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、原告马锦慧与被告舒国于2013年7月签订的《租赁合同》无效；
二、被告舒国赔偿原告马锦慧装修损失59879.20元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
三、驳回原告马锦慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费2875元，减半收取1437.50元，由原告马锦慧负担789元，被告舒国负担648.50元。鉴定费2700元，由原告马锦慧负担540元，被告舒国负担2160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 蔡雯晴
二〇一四年十二月二日
代书 记员 江 霞