广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法民一重字第5号
原告（反诉被告，以下称原告）：刘君琼，女，汉族，1978年1月24日出生，贵州省平塘县人，住贵州省平塘县。
委托代理人：刘红军，广东万言律师事务所律师。
委托代理人：郑业企，广东万言律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下称被告）：林美妹，女，汉族，1975年1月7日出生，福建省惠安县人，住福建省惠安县。
委托代理人：庄安宁，男，汉族，1973年10月21日出生，福建省惠安县人，住福建省惠安县，系被告的姐夫。
委托代理人：王鹏，广东董正律师事务所律师。
第三人：东莞市世华房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定�表人：刘瑞，该公司总经理。
委托代理人：梁灼妹，该公司员工。
委托代理人：ＸＸ，该公司员工。
原告刘君琼诉被告林美妹、第三人东莞市世华房地产经纪有限公司（以下称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月3日受理后，被告林美妹提起反诉，本院对其反诉予以受理，并于2012年5月8日作出（2011）东二法民一初字第6365号民事判决，原告刘君琼不服，提起上诉。广东省东莞市中级人民法院经审理后于2012年12月7日作出（2012）东中法民一终字第1062号民事裁定，撤销前述民事判决，将本案发回本院审理。本院于2013年2月27日受理后，依法由审判长段雅荣、代理审判员卢秀文和人民陪审员何耀军组成合议庭，先后于2013年5月14日和2013年9月6日公开开庭进行审理。原告刘君琼的委托代理人刘红军、郑业企，被告林美妹的委托代理人庄安宁、王鹏到庭参加诉讼。第三人世华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘君琼诉称：原、被告于2011年7月23日签订一份《房地产买卖合同》，将原告的房屋转让给被告，双方约定了转让价格、定金支付、楼款支付和违约责任等。后原告依约履行义务，积极配合被告办理银行按揭手续及提供相关证照等资料，然被告却未在规定时间内通过银行批准办理贷款按揭手续，亦未能按时将首期楼款和楼款余额一次性支付给原告，被告构成违约。原告于2011年10月24日函告被告，要求其在2011年11月1日前付清楼款及支付房屋的银行按揭利息，否则解除合同，没收定金；但被告仍未履行，经原告多次与其协商未果。故原告提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告于2011年7月23日签订的《房地产买卖合同》，定金71000元不予返还，并由被告承担该房屋的银行按揭利息（以中国建设银行确定的利息数额为准，即当月支付利息=当月本金余额×月利率，从2011年9月起计至判决解除合同之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。
被告林美妹答辩及反诉称：原、被告2011年7月23日签订的《房地产买卖合同》约定，被告须在合同签订后向原告支付定金71000元，并于办理过户手续前支付首期楼款142000元；以上款项由经纪方按照原、被告约定的时间和金额代收，在经纪方出具收据后，视为完成支付行为；剩余楼款497000元由被告以该房屋办理银行贷款手续或公积金贷款手续所获得的贷款支付，若被告不能办理按揭贷款手续或公积金贷款手续，应在接到通知后30天内将余款一次性支付给原告或办理其他贷款方式，但所有手续必须在30天内完成，否则视为被告违约。根据该约定，被告在合同签订后即向原告支付了定金71000元。2011年7月25日，被告向中国工商银行长安支行申请贷款，但由于政策原因未办理成功。后被告在担保公司和第三人世华公司的协作下，又向招商银行申请按揭贷款，于2011年9月26日获得批准。同日，被告向原告发出《履约催告函》，次日担保公司和第三人世华公司亦多次电话和短信联系原告，要求其到招商银行办理签字确认手续，但原告予以拒绝，造成被告不能办理贷款。原告还于2011年10月20日向被告发出律师函，称被告违约，要求被告承担违约责任。被告认为，原告拒绝到招商银行办理签字手续，不履行合同义务，构成违约，其行为导致被告的权利难以实现，故被告提供反诉，请求判令：1.原、被告继续履行《房地产买卖合同》；2.原告赔偿被告双倍定金142000元、评估费2230元和公证费300元；3.本案诉讼费用由原告承担。
原告刘君琼针对被告林美妹的反诉答辩称：被告要求继续履行合同的诉讼请求与其要求被告双倍返还定金的诉讼请求存在矛盾。法律规定，定金罚则在合同无法达成时适用，而原、被告是在履行合同过程中发生争议，应不适用定金罚则。此外，被告申请贷款并不需要原告签字确认，故不存可能因为原告没有到贷款银行进行签字确认而导致合同无法履行的情形。即便如被告主张的其向招商银行申请了贷款，但从时间上看，也超过了合同约定的履行期限，被告已经违约。
第三人世华公司述称：2011年7月23日，原告通过第三人与被告达成东莞市长安镇中惠新城4栋XXX房屋的《房地产买卖合同》，其中约定买卖双方自签订合同后应提交办理物业转名手续所需的全部资料。鉴于此，原告于2011年7月25日向第三人提交了房地产权证原件一本、契税单原件一份、城市维修资金材料和购房发票等资料，以办理相关手续。上述资料现由第三人保管。交易中，第三人已尽到中介的责任和义务，无任何过错和违约之处，故第三人无需在本案中承担任何责任。
经审理查明：2011年7月23日，原告作为卖方、被告作为买方、第三人作为经纪方签订一份《房地产买卖合同》，约定原告以710000元的价格转让其位于东莞市长安镇中惠新城4栋XXX层XXX号的房屋给被告，定金71000元，被告须于签订合同后一日内支付，其余楼款以银行按揭方式支付。其中，首期楼款142000元须于过户当天、打税前支付，且双方同意定金、首期楼款和剩余楼款由第三人按照双方约定的时间、金额代收，由第三人出具收据即视为完成支付。剩余楼款497000元由被告以交易房屋办理银行贷款手续所获得贷款等额的部分支付；该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入原告在该贷款银行开设的账户内。如因有关法律、法规、按�银行等原因、被告提供资料不全不能通过银行审批或原告、被告、第三人三方不能控制的国家政策原因，导致不能办理银行按揭手续的，被告应采用其他付款方式，并不得因此追究原告和第三人的责任。双方还约定，被告应付首期最终经银行审批额进行调整，首期款不足部分，被告应在7个工作日内以现金形式一次性支付给原告；若被告不能办理按揭贷款手续，被告应在接到通知后30天内将余额一次性支付给原告或办理其他贷款方式，但所有手续必需在30天内完成，否则视为被告违约。被告应于签订合同后10天内签订该房屋的抵押贷款合同等相关贷款文件，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。原、被告双方应按银行要求全力配合办理银行按揭贷款手续，直至原告收到按揭款为止，否则视不配合方违约。如发生拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等转让相关手续、逾期交付房产、逾期支付楼款等无故不履行合同义务时，逾期未超过10天，违约方每逾期一日，按交易房屋总楼价的1‰支付违约金，合同继续履行；逾期超过10天，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任，即原告违约须双倍返还定金，被告违约时原告可没收定金，以及要求违约方支付相当于交易房屋总楼价20%的违约金。此外，双方约定该房屋2011年8月30日前产生的银行利息由原告支付，2011年9月1日后产生的银行利息由被告支付。
合同签订后，被告向原告支付了定金71000元，并于2011年7月25日向中国工商银行股份有限公司东莞长安支行（以下称工商银行）申请贷款。同日，原告将案涉房屋的房地产权证原件、契税单原件、城市维修基金、购房发票等交给第三人，并在工商银行开设了收款账户。2011年7月26日，被告全权委托凌某某代为办理案涉房屋的购买、申请贷款、过户、抵押等手续，由此支付了公证费300元。2011年8月10日，被告因案涉交易又支付了评估费2230元。其后，由于工商银行对被告提供的银行流水账目有异议，认为不符合贷款条件，该行拒绝被告的贷款申请，被告遂向招商银行股份有限公司东莞长安支行（以下简称招商银行）申请贷款。过程中，被告称原告经多次催告均不配合办理贷款手续，导致该次贷款未能通过，原告构成违约。原告则称被告是因自身原因未能获得贷款，亦未能按约在接到通知后30天内将余款一次性支付给原告，被告构成违约。原告于2011年10月21日向被告发出《律师函》，要求被告于2011年11月1日前付清楼款及承担案涉房屋的银行按揭利息，否则于2011年11月2日解除合同并没收押金。被告于2011年10月29日和2011年11月1日分别向原告发出《履约催告函》和《律师函》，要�原告至迟于2011年11月10日前到招商银行签字办理贷款手续。双方协商未果，产生纠纷。
诉讼中，本院发出《调查函》，分别向工商银行核实被告在该行申请贷款未获批准的原因和时间，以及向招商银行核实被告申请贷款的时间、未获批准的原因及申请贷款时房屋出卖人需要履行哪些手续等事项。工商银行回复称，被告于2011年7月底申请贷款，经初步审核，该行对被告提供的银行流水账目有异议，认为不符合贷款条件，故拒绝贷款；并且，由于时间较长，该行难以确定退单日期。招商银行回复称，如需要向该行申请贷款，房屋出卖人必须到银行签名确认贷款用途及收款账号，贷款审批过程中涉及房屋出卖人的，也需房屋出卖人配合处理；而因原、被告双方没有提供相关资料，该行没有受理审批被告的贷款申请，也无受理登记，故无法提供具体申请时间。
此外，被告主张凌某某作为担保公司的工作人员及被告在本次交易中的全权委托代理人，黄某某作为第三人负责跟进本次交易的工作人员，对原告不配合办理贷款手续的情况比较了解。故原告申请凌某某、黄某某作为证人出庭作证。凌某某和黄某某称，2011年8月底9月初，其得知被告向工商银行申请贷款未获批准后，遂通知原、被告将贷款银行变更为招商银行。被告接到通知后到招商银行办理了手续，而原告经多次电话通知和当面催告，均拒绝签署贷款协议等相关资料及提供收款账户，导致贷款无法办理。其中，凌某某称整个贷款流程需时约4个月，黄某某称正常情况下30天可完成。黄某某还称，案涉合同约定的被告不能办理按揭贷款手续应在接到通知后30天内将余额一次性支付给原告或办理其他贷款方式，及所有手续必需在30天内完成，是指30天内原告可以收到全部楼�。同时，黄某某称案涉合同相关条款中的“工作日”和“天”都是指工作日，因为按照行业习惯，只能在工作日办理贷款等相关手续，且就以上问题，其已在原、被告签署合同时向双方予以说明。针对证人证言，原告主张“30天”指自然天数，不是工作日，且原告认为即便当时招商银行同意被告的贷款申请，实践中也不可能在此期限完成放款手续，所以，被告构成了预期违约，就算原告没有到招商银行办理相关手续，也不构成违约。
再查明：原告就案涉房屋在中国建设银行的个人贷款于2011年9月1日至2011年11月1日期间产生的利息为2744.56元。被告在本案法庭辩论终结前表示同意解除案涉合同，不再继续履行。
以上事实，有《房地产买卖合同》、委托书、公证书、收据、工商银行个人客户业务申请书和交易凭证、公证费和评估费发票、证明书、招商银行�户回单、中国移动通信客户清单、律师函、履约催告函、国内特快专递邮件详情单、回复函、中国建设银行个人贷款对账单、证人证言及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：原、被告及第三人于2011年7月23日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。2011年10月21日，原告书面通知被告于2011年11月2日解除合同，被告已收到通知，并在诉讼中明确表示同意解除合同，本院确认双方的合同于2011年11月2日解除。
本案的争议焦点是原、被告在履行合同中哪方构成违约。本案中，双方是在被告第一次申请贷款未获批准后发生争议，根据合同约定，此时如因被告原因导致不能办理银行按揭手续，被告应采取其他付款方式；具体为接到通知后30天内将余额一次性支付给原告或办理其他贷款方式，但是所有手续必须在30天内完成，否则视为被告违约。而原告在第一次申请贷款未获批准后，还是采取按揭贷款的方式，向招商银行申请贷款，首先在付款方式上不符合合同的约定。其次，从时间上看，前文所述“30天”的期限应当指自然日，一来其符合通常理解，二来其契合双方当事人希望尽快完成交易的愿望，第三，结合整个合同的内容，合同条款针对不同情形下的期日约定，有特别区分“工作日”和“天”两种不同的表述，也说明两者之间存在差别。至于证人黄某某称按照行业习惯，该合同中的“工作日”和“天”都指“工作日”，且其已向双方作说明，原告不予确认，被告亦未进一步举证证明，本院不予采信。再结合证人称被告于2011年8月底9月初已收到工商银行的贷款未获批准的通知，及其对于合同约定的“所有手续必须在30天内完成”中“所有手续�的解释，则被告至迟应当在2011年9月底10月初时付清楼款给原告。原告基于被告采取的付款方式以及被告申请第二次贷款的时间离合同约定的付款时间较紧的情况，判断即使银行同意被告的贷款申请，也不可能在期限内放款，具有事实依据。由此，原告没有到招商银行办理手续，属于行使不安抗辩权，并没有构成违约。被告诉请原告承担双倍返还定金及支付评估费、公证费等违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。相反，被告未按约定付清购房楼款，被告构成违约，根据双方合同约定及法律的规定，原告有权没收被告支付的定金71000元，并且被告应支付原告2011年9月1日至2011年11月1日合同解除前原告就案涉房屋在中国建设银行贷款所产生的利息2744.56。原告超出以上范围的利息主张，因缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：
一、确认原告刘君琼与被告林美妹签订的《房地产买卖合同》于2011年11月2日解除。
二、原告刘君琼无需返还定金71000元给被告林美妹。
三、被告林美妹于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘君琼支付利息2744.56。
四、驳回被告林美妹的反诉请求。
本案本诉受理费1640元，反诉受理费3240.6元，共4880.6元，由被告林美妹负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 段雅荣
代理审判员 卢秀文
人民陪审员 何耀军
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 莫耀荣