广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清中法民一终字第239号
上诉人（原审原告）：清远市泰兴房地产有限公司。
法定代表人：何广林，该公司董事长。
委托代理人：赖展陆，广东大观律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赖福先。
委托代理人：莫志聪。（系赖福先前同事）
上诉人清远市泰兴房地产有限公司因与被上诉人赖福先商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2012）清城法民初字第3534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年11月19日，原告清远市泰兴房地产有限公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2012年7月11日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告赔偿经济损失约32328元（未付购房款13万元自2012年7月13日按照金融机构逾期贷款利率计算至起诉之日，未付购房款62万元自2012年8月30日按照金融机构逾期贷款利率计算至起诉之日）。主要事实和理由是：2012年7月11日原被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号200919073），约定原告将位于广信花园福雅苑17层AB02号房屋出售给被告，该房屋总金额为人民币898000元，付款方式是：首期购房款人民币278000元分两期支付，2012年7月13日前支付130000元，2012年8月30日前支付148000元；剩余的购房款人民币620000元，被告办理银行按揭，由银行划款给原告。《商品房买卖合同》签订后，原被告双方已到房屋登记机关办理了备案手续和房屋预售登记。然而被告并没有按照合同约定向原告支付首期购房款，原告至今尚未收到被告任何一分首期购房款，同时由于被告有银行不良借贷记录已被银行列入黑名单无法办理本次购买房屋的银行按揭，导致合同目的无法实现。被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，根据法律规定，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告赔偿损失（按未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。为此，原告特提起诉讼，请求依法判决。
被告赖福先辩称：其于2012年7月9日支付了定金2万元给原告，于2012年7月16日将首付款278000元付清给原告，原告开具了收款收据。因此，原告起诉没有事实依据，请求依法驳回原告的诉请。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2012年7月9日，被告赖福先在原告所开发的广信花园住宅楼选中了一套商品房，并交付了2万元定金给原告。同年7月11日，原告泰兴房地产公司作为出卖人，与作为买受人的被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房，位于清远市新城人民一路广信花园福雅苑17层AB02号，该商品房的用途为住宅。商品房总金额898000元，买受人与出卖人签订购房合同，付首期款278000元，余款62万元由买受人办理银行按揭，由银行划款给出卖人；买受人如未按合同时间付款，按如下方式处理：（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。《商品房买卖合同》签订后，双方另外约定了被告应于2012年7月13日前支付13万元首付款，于2012年8月30日前支付余下的148000元首付款。
被告向本院提交了一份由泰兴房地产公司于2012年7月16日出具的收款收据复印件。收据复印件载明，今收到赖福先购广信花园17AB02（福雅苑）首期款278000元。在收据上，盖有泰兴房地产公司财务专用章，收据复印件的下方，盖有与原件核对相符印章，印章内注明经办人为汤建华。被告称汤建华为清远市住房和城乡建设局的工作人员，因为其交付首期款后原告要求其将商品房买卖合同及首付款收据等资料原件交至原告处，由原告去办理该套房屋的登记等手续；收据复印件系存放在清远市住房和城乡建设局作为备案资料，由被告从该局复印，并由该局工作人员加盖印章，注明“与原件核对相符”。原告则称其只收取了被告2万元的购房定金，从未收到首期款，也从未向原告开具过收款收据。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告于2012年7月11日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力。被告向法院提交的收款收据复印件，在形式上表现为泰兴房地产公司专用的收款收据，并由泰兴房地产公司在收据上加盖财务专用章，收据复印件上亦由房地产管理部门工作人员盖有“与原件核对相符”印章。被告提供的首期款收据有房地产管理部门的工作人员加盖印章确认与原件相符，可以证明原告于2012年7月16日开具了被告首期款的收据，尽管被告未能提供首期款收据的原件，对其提供的收款收据复印件的真实性，法院予以确认。原告作为一个在房地产行业拥有多年经验，理性成熟的市场经营者，在没有收到买受人支付的房款的情况下却开具收款收据，明显不合常理。故对原告称被告未支付首期款的陈述，法院不予采信，对于被告称已向原告付清了首期购房款278000元的主张，法院予以采纳。在被告已向原告付清首期款278000元的情况下，对原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及赔偿损失的诉讼请求，因为没有事实依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2012年12月20日作出（2012）清城法民初字第3534号民事判决：驳回原告清远市泰兴房地产有限公司的诉讼请求。本案受理费354元，由原告清远市泰兴房地产有限公司负担。
当事人二审的意见
清远市泰兴房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判为解除上诉人与被上诉人于2012年7月11日签订的《商品房买卖合同》，被上诉人赔偿经济损失32328元。2、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：（一）原审认定事实错误，适用法律不当。原审认定：“被上诉人赖福先提交的收款收据复印件，在形式上表现出为泰兴房地产公司专用的收款收据，收据复印件上亦由房地产管理部门工作人员盖有“与原件核对相符”的印章，对收款收据的真实性，予以确认”。首先必须明确的是，被上诉人在原审提交的收款收据是复印件，复印件内加盖的“核对章”虽是红色的，也是复印件，也没有房地产管理部门加盖公章。原审以该复印件认定案件事实明显错误。1、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项的规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：无法与原件、原物核对的复印件”。被上诉人提交的收款收据是复印件，复印件内加盖的“核对章”也是复印件，因上诉人没有收取被上诉人27.8万元的房款，当然不会开具相应金额的收款收据给被上诉人，即不存在原件，也就是说上述复印件是无法与原件核对。根据上述法律认定，该复印件不能单独作为认定案件事实的依据。但原审妄顾上述法律之规定，不加审核，以复印件有核对章即认定是真实的。2、原审以被上诉人提交的：复印件在形式上表现为泰兴房地产公司专用的收款收据“认定案件事实属严重错误，假币在形式上也表现为真币，但假币即是假币，不能认定是真币。3、被上诉人在原审辩称其提交的收款收据复印件“系存放在清远市住房和城乡建设局作为备案登记资料，由其从该局复印，并由该局工作人员加盖印章，注明与原件核对相符”。该张收款收据复印件没有加盖清远市住房与城乡建设局的公章注明是在该部门复印，也没有任何证据证明“汤建华”是该部门的工作人员。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定：“当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”。原审仅凭被上诉人单方陈述即认定案件事实，明显违反上述法律规定。（二）被上诉人严重违约，合同应予解除。1、涉讼合同约定：首期款278000元分两期支付，2012年7月13日支付130000元，2012年8月30日支付148000元。被上诉人未按期交付首期房款，至原审起诉之日止已逾期超过90日，根据双方签订《商品房买卖合同》第七条的约定“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出受人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金”。被上诉人逾期付款超过90天，上诉人有权解除合同，被上诉人并须承担违约金。2、贷款银行不同意给与被上诉人贷款，过错在于被上诉人，上诉人有权解除合同。由于被上诉人有银行不良借贷记录，导致不能办理银行按揭。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失……”双方签订的合同应予解除。综上所述，上诉人认为，确定案件事实的，应以合法有效的证据作为定案依据。否则，将造成义务的不当规避，侵害公民的善意利益，并有碍守法、自律、负责、诚信的公序良俗的形成。基于此，上诉人特此上诉，以原判认定事实错误，并适用法律不当，请求二审法院本维护社会公义并法制尊严之原则予以改判。
被上诉人赖福先书面答辩称：（一）上诉人在一审诉状、二审上诉状中称被上诉人的购房首期款分文未付，上诉人在一审证据清单7足可证明被上诉人支付20000元，并不是上诉人所称购房首期款分文未付。另在2012年7月16日被上诉人将剩余258000元首期款交付上诉人，并出具收据。另付房产交易税26940元、房屋基金4950元交给上诉人办理《房地产预告登记证明》及银行按揭。（二）被上诉人已依约支付上诉人相应购房款项，因此不构成违约，上诉人要求解除《商品房买卖合同》及经济损失无法律依据。综上所述，被上诉人已履行约定权利及义务理应收到法律保护，一审判决公平、公正、合法，盼请中级人民法院依法维护消费者合法权益，维持原审判决。
本院查明的事实
本院经审理查明，在二审期间，根据上诉人提供清远市住房和城乡建设局于2013年1月5日出具的《证明》证实，清远市住房和城乡建设局的工作人员中，没有名字叫“汤建华”的人，最近半年来也没有叫“汤建华”的人调进或调出。同时，上诉人提供由清远市房产交易中心于2013年1月5日出具的《证明》证实，办理房产证预告登记（房地产公司于2007年前申请预售证的）无需网签，所需资料为：1、购房合同原件3份。2、买受人身份证复印件1份。无需其他资料。经质证，被上诉人认为2012年7月16日上诉人开具的支付首期购房款278000元的《收款收据》不在清远市住房和城乡建设局和清远市房产交易中心复印，而是在中国银行清远市分行复印的并于2013年4月18日书面申请本院到中国银行清远市分行取证。对于原审查明的其他事实基本属实，本院予以确认。
另查明：本院根据被上诉人的申请，于2013年6月6日到中国银行清远市分行进行调查，该行确有“汤建华”其人，经本院出具2012年7月16日上诉人开具的支付首期购房款278000元的《收款收据》后，该行当天出具《证明》，内容为：借款申请人赖福先因购买清远市泰兴房地产有限公司开发的广信花园17A1302号房到我行申请按揭贷款，因借款人信用记录问题，我行当时已拒绝了该笔申请，并将申请资料退还借款申请人，并没有做该笔按揭贷款。借款人所提供的2012年7月16日开具的首期款收据我行并没有收到原件，该收据上的“与原件核对相符”印章并不是我行经办员印章。经质证，上诉人对该《证明》无异议，同时认为该证明证实了上诉人并无开具涉案的《收款收据》，该《收款收据》是被上诉人伪造的。被上诉人则认为该《证明》所述与事实不符。另外，根据上诉人提供从2011年11月30日至2013年5月10日售房开出的《收款收据》证实，该段时间开出的《收款收据》编号为NO0203540至NO0203566，当中并没有被上诉人提供的编号为NO02026510的涉案《收款收据》。经质证，被上诉人对上诉人提供的上述《收款收据》的真实性无异议，但认为该《收款收据》并仅为部分收据，并不能代表全部。
还查明：二审期间，本院询问被上诉人能否提供涉案《收款收据》原件和盖有“汤建华”印章原件的《收款收据》复印件时，被上诉人明确表示不能提供。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。由于双方签订《商品房买卖合同》是在平等、自愿协商一致的情况下签订，且内容合法，因此，原审法院确认该合同合法有效正确，本院予以确认。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：被上诉人是否存在违约行为，双方签订的《商品房买卖合同》应否解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，解除权人可以在合同约定的解除条件成就时提出解除合同。本案中，双方签订《商品房买卖合同》后约定：被上诉人应于2012年7月13日前支付130000元首付款，于2012年8月30日前支付余下的148000元首付款。而《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定为：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。关于被上诉人是否交付首期款项278000元的问题。被上诉人主张已交付首期款278000元，仅提供了2012年7月16日盖有泰兴房地产公司财务专用章及盖有与原件核对相符经办人为汤建华印章的《收款收据》复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十条第一款第（一）项关于“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本”的规定，要确认涉案《收款收据》复印件的证明力，应提供该《收款收据》原件或与原件核对无误的复印件。由于被上诉人明确表示不能提供原件，而其认为涉案复印件是从清远市住房和城乡建设局复印且经该局的工作人员汤建华加盖原件核对相符的主张，在二审期间，经上诉人提供的清远市住房和城乡建设局于2013年1月5日出具的《证明》证实，清远市住房和城乡建设局的工作人员中，并没有名字叫“汤建华”的人。之后，被上诉人又提出该《收款收据》复印件复印自中国银行清远市分行，并认为“汤建华”是该行的员工，经本院调查，中国银行清远市分行于2012年7月16日出具《证明》，证实被上诉人曾到该行申请按揭贷款，因借款人信用记录问题已被拒绝了贷款申请，并将申请资料退还借款申请人。被上诉人所提供的2012年7月16日开具的首期款收据该行并没有收到原件，该收据上的“与原件核对相符”印章并不是该行经办员汤建华的印章。另外根据上诉人提供从2011年11月30日至2013年5月10日售房开出的《收款收据》反映，也没有涉案收据在内。综上，在上诉人提交的首期购房款《收款收据》复印件无法确认与原件核对无误的情况下，根据上述规定，本院对该《收款收据》复印件依法不确认其具有证明力。原审法院在无核实该《收款收据》复印件与原件核对相符的情况下，仅凭被上诉人提供的《收款收据》复印件认定上诉人已依约交付首期购房款不构成违约为由，判决驳回上诉人的诉讼请求，属认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。
由于被上诉人无证据证实其依合同约定交纳了首期购房款，因此，上诉人以被上诉人的行为构成违约并提出按合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》上诉请求，依据充分，本院依法应予支持。至于违约金的处理问题。根据双方签订的合同约定，因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应承担的违约责任为：按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。故本案违约金的计算应按双方约定计算（即按总购房款898000元的5%计算违约金为44900元），该款项减除被上诉人已支付的购房定金20000元后，被上诉人实际应支付的违约金为24900元。上诉人请求按双方约定计算违约金的上诉请求，依据充分，本院予以支持。
综上所述，原判认定事实不清，适用法律及实体处理不当，依法应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2012）清城法民初字第3534号民事判决。
二、解除上诉人清远市泰兴房地产有限公司与被上诉人赖福先签订的《商品房买卖合同》。
三、限被上诉人赖福先于接到本判决之日起十日内支付24900元违约金给上诉人清远市泰兴房地产有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费354元，二审案件受理费708元，均由被上诉人赖福先负担。
本判决为终审判决。
审判长 李文宇
审判员 张少林
审判员 巢忠文
二〇一三年六月十七日
书记员 冯敏静