绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯民初字第4723号
原告：王忠相。
委托代理人：曹健雄，绍兴市平水法律服务所法律工作者。
被告：浙江远东新聚酯有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区滨海工业区。
法定代表人：周吉元，总经理。
委托代理人：王贤，浙江鉴湖律师事务所律师。
原告王忠相诉被告浙江远东新聚酯有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法由简易程序转为普通程序，并由审判员冯春盛担任审判长，与人民陪审员王国林、朱先淼组成合议庭审理。期间，根据原告王忠相的申请，本院对被告浙江远东新聚酯有限公司采取财产保全措施。原告王忠相另申请司法鉴定，本院予以准许。鉴定结束后，本院再次公开开庭进行审理。原告王忠相的委托代理人曹健雄，被告浙江远东新聚酯有限公司的委托代理人王贤到庭参加诉讼。原、被告在审理期间申请庭外和解，未果。本案现已审理终结。
原告王忠相诉称：原、被告于2009年的2月11日、2月19日、7月5日、7月5日、9月14日分别订立了5份《租赁合同》，约定原告向被告租赁位于绍兴市柯桥区柯东高新技术园区的车间、仓库等场地；租赁期间1年；原告因需要搭建临时建筑，由原告按规定自行办理手续等。嗣后，原告在承租区域内的土地上建造临时建筑，另对承租的原废旧房屋进行装修。被告从未对此提出异议。2013年10月，因被告成倍提高租金，导致双方于2014年2月发生诉讼。经本院审理后作出（2014）绍柯民初字第785号民事判决，原告应将承租区域内的场地及全部建筑物腾空并返还给被告，另由原告支付给被告欠付的占有使用费。原告认为，双方间建立的是房屋租赁合同法律关系，根据上述生效判决的认定，原、被告间签订的5份租赁合同均为无效，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条的规定，被告在租赁合同无效的情形下应赔偿原告装饰装修物的损失和房屋扩建费用的损失。本案审理期间，经原告申请司法鉴定，鉴定机构浙江卓宏建设项目管理有限公司确定原告在租赁期间所搭建的临时建筑的工程造价费用为9509820元，相关装饰装修物的现存价值为4196105元，合计13705925元。基于上述事实及法律规定，原告提起本案诉讼，并明确诉讼请求为：要求被告赔偿原告扩建临时建筑造价费用和装饰装修物现值损失合计6000000元。
被告浙江远东新聚酯有限公司辩称：原、被告先后签订5份租赁合同属实，其租赁物是场地，同时包括遗留的原有建筑物。原告在租赁期间在场地上建造临时建筑，另对原有建筑物进行修缮，都是从其个人利益出发所作出的行为，且没有经过被告的同意，原告建造临时建筑更是在未获得规划部门审批的情形下进行，严重违反我国法律法规的禁止性规定，不应当受到法律保护。事实上，双方约定的租赁期限为1年，原告签约的目的及合同利益已经完全实现。原告也应当明知违章建筑不受法律保护，而违法修缮产生的后果也应由个人承担。据此，原告要求被告赔偿扩建临时建筑造价费用和装饰装修物现值损失，于法无据，请求法院予以驳回。
本院经审理查明：
2006年12月，经原绍兴县国土资源局挂牌出让，绍兴县远东房地产开发有限公司取得位于绍兴市柯桥区镜水路以东、以西两侧J-06、J-07、J-08、J-09、J-11等五幅地块的国有土地使用权。2009年，原绍兴县国土资源局向土地使用权人绍兴县远东房地产开发有限公司颁发7本国有土地使用权证，证号分别为绍兴县国用（2009）字第3-21号（面积26592平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-172号（面积24410平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-156号（面积12733平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-160号（面积10658平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-20号（面积47749平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-159号（面积40180平方米）、绍兴县国用（2009）字第3-155号（面积47344平方米）。上述7本土地使用证所载土地原由浙江远东化纤集团有限公司使用，该公司搬迁后，现场遗留公司搬迁后的原有诸多废旧建筑物。绍兴县远东房地产开发有限公司取得了上述7宗土地的使用证后，按用地规划要求，应开发绿洲花苑、远东花苑一期、远东花苑二期、远东花苑三期房地产项目。绍兴县远东房地产开发有限公司嗣后未予房产开发，也未对土地进行平整，而是将该7宗土地全部交由被告全权管理，其管理的授权内容包括出租。
2009年2月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定出租场地位于绍兴市××东高新技术园区甲方厂区所属的其中一个大仓库（南面43间），面积约6000平方米；租期1年，自2009年2月20日起至2010年2月19日止；年租金为250000元，乙方应于2009年2月15日前向甲方缴清该场地1年的租金等。2009年2月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定出租场地位于绍兴市××东高新技术园区甲方所属的其中一个大仓库（北面西首38间），面积约8000平方米；租期1年，自2009年3月1日起至2010年2月28日止；年租金为320000元，乙方应于2009年3月1日前向甲方缴清该场地1年的租金等。2009年7月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定出租场地位于绍兴市柯东高新技术园区甲方厂区的其中8个库房，面积约6470平方米；租期1年，自2009年7月6日起至2010年7月5日止；年租金按每平方米50元计算，合计323500元，乙方应于2009年7月6日前向甲方缴清该场地1年的租金等。2009年7月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定出租场地位于绍兴市××东高新技术园区甲方所属西面的一个大仓库，面积约4140平方米；租期1年，自2009年7月6日起至2010年7月5日止；年租金按每平方米45元计算，合计186300元，乙方应于2009年7月6日前向甲方缴清该场地1年的租金等。2009年9月14日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定出租场地位于绍兴市××东高新技术园区甲方厂区的短纤生产车间，面积约7692平方米；租期1年，自2009年9月15日起至2010年9月14日；年租金按每平方米65元计算，合计500000元，乙方应于2009年9月15日前向甲方缴清该场地1年的租金等。上述5份合同的条款均同时作如下约定，租赁期间，乙方不得再转租给第三方，并严格控制在租赁的范围内使用，否则甲方有权收回出租场地；租赁期间，乙方因需要搭建临时建筑，由乙方按有关规定自行办理相关手续；租赁期满或合同解除，乙方必须按时、无条件退出出租场地等。
上述合同订立后，被告将涉案租赁物（包括场地及地上原有废旧建筑物）交付给原告使用。原告实际占有使用的租赁物位于镜水路东、西两侧，东侧的土地包含在绍兴县国用（2009）字第3-20号、绍兴县国用（2009）字第3-159号、绍兴县国用（2009）字第3-155号土地使用证所载的土地范围之内，西侧的土地包含在绍兴县国用（2009）字第3-172号、绍兴县国用（2009）字第3-21号土地使用证所载的土地范围之内。原告在承租期间对原有废旧建筑物进行了分隔装修，同时又在上述承租场地范围内新建了部分临时建筑，并将上述装修和新建后的建筑物分割出租给诸多次承租人。
2014年2月12日，本院立案受理（2014）绍柯民初字第785号浙江远东新聚酯有限公司（原告）诉王忠相（被告）租赁合同纠纷一案，浙江远东新聚酯有限公司基于前述5份《租赁合同》，要求王忠相腾退涉案租赁物并支付占有使用费。2014年7月3日，本院对该案作出判决，认定双方签订的5份《租赁合同》为无效合同，其判决主文为：王忠相应将其在绍兴县国××（××）字××号、××国××（××）字××号、××国××（××）字××号、××国××（××）字××号、绍兴县国用（2009）字第3-21号国有土地使用权证所载的土地范围之内实际承租使用的场地及地上的建筑物全部腾空并返还给浙江远东新聚酯有限公司；王忠相向浙江远东新聚酯有限公司支付自2013年11月1日起至该判决主文第一项确定的履行完毕之日止按每日4328元标准计算的租赁物占有使用费。王忠相不服该判决，提起上诉，绍兴市中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）浙绍民终字第1090号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2014年5月8日，柯桥区柯桥街道办事处出具一份情况说明，载明：涉案租赁区域内目前存在的地上建筑物无产权证明，均属于“三改一拆”的对象。本案审理期间，经原告申请，本院委托浙江卓宏建设项目管理有限公司对涉案装饰装修物的现值以及临时建筑的工程造价进行司法鉴定，该鉴定机构出具造价鉴定报告书并派员出庭接受质询，其鉴定意见为：原告在租赁期间所实施的装饰装修物的现存价值为4196105元（根据本院要求，该鉴定机构指出该费用中含人工、材料、机械费3752462元，其余为措施费、综合费用、规费），基准日为2014年11月26日；原告在租赁期间所实施搭建的临时建筑工程造价为9509820元（根据本院要求，该鉴定机构指出该费用中含人工、材料、机械费7433450元，其余为措施费、综合费用、规费），基准日结合租赁合同的签订时间酌定。原告为此次鉴定支出鉴定费129620元。2015年3月，相关政府部门联合对涉案租赁区域内的部分违章建筑实施强制拆除。
以上事实，由原告王忠相提供的（2014）绍柯民初字第785号民事判决书、照片、租赁合同（5份），被告浙江远东新聚酯有限公司提供的情况说明，浙江卓宏建设项目管理有限公司出具的工程造价咨询报告书以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。
本院认为：原、被告就涉案租赁物先后签订5份租赁合同且这些合同的效力均为无效的事实清楚，可以认定。根据当事人的诉辩情况，本案的焦点在于：一、原告针对涉案租赁物实施的装饰装修行为和搭建临时建筑的行为有否征得过被告的同意？二、涉案装饰装修物的现值，被告是否应予分担？三、涉案临时建筑的建造费用，被告应否予以分担？本院对此作如下评判分析。
关于焦点一，根据查明的事实，原告实际承租使用的涉案租赁物所在位置位于浙江远东化纤集团有限公司搬迁所遗留的场地，该搬迁场地所在的土地使用权后由绍兴县远东房地产开发有限公司取得，因该公司在取得土地使用权之后并未进行房产开发，故该场地上仍保留原有废旧建筑物，这也正是涉案5份租赁合同将涉案租赁物描述为“出租的场地位于绍兴市柯东高新技术园区甲方所属的大仓库、库房、短纤生产车间”的原因所在。从原告签约的目的来看，其是为了从出租人被告处取得原有旧建筑物及相关场地的占有使用权，同时在其所占有场地的基础上再建造临时建筑用于经营使用。据此分析，涉案租赁物应包括其实际承租使用的场地及地上的建筑物，位于绍兴县国××（××）字××号、××国××（××）字××号、××国××（××）字××号、××国××（××）字××号、绍兴县国用（2009）字第3-21号国有土地使用权证所载的土地范围之内。原告在实际租赁使用期间，对原有废旧建筑物进行装饰装修，同时在承租场地上搭建临时建筑的事实清楚。原告主张上述行为征得被告的同意，被告则予以否认。本院认为，针对原有废旧建筑物的装饰装修，被告明知废旧建筑物系浙江远东化纤集团有限公司搬迁所遗留的不动产，原告必然要对其进行装饰装修后才能投入使用，且被告对上述装饰装修行为开展也未表示过明确反对，应视为经被告同意。针对原告在承租场地上搭建临时建筑的行为，根据双方租赁合同中有关“租赁期间，乙方因需要搭建临时建筑，由乙方按有关规定自行办理相关手续”的约定可知，被告在租赁合同签订时已知道原告或将搭建临时建筑，并据此作出上述约定，事实表明被告在原告从事搭建行为时也未明确表示反对，亦应视为经被告同意。综上分析，本院采纳原告的意见。
关于焦点二，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。依该司法解释条文的规定，房屋租赁合同被依法确认无效，对于附合装饰装修物，如出租人不同意利用的，由双方当事人按照过错分担现值损失，这也体现了过错责任与公平原则的相互结合。关于涉案装饰装修物的现值损失，本院在审理期间根据原告的申请，委托浙江卓宏建设项目管理有限公司进行司法鉴定，该鉴定机构出具的鉴定意见中确定涉案装饰装修物的现值为4196105元，其中含人工、材料、机械费3752462元，其余为措施费、综合费用、规费。上述鉴定程序合法，相关内容与本案具有关联，可以作为认定案件事实的依据。考虑到原告未举证证明其装饰装修通过有资质的装修公司完成，因此本院剔除措施费、综合费用、规费，将涉案装饰装修物的现值损失确定为3752462元。事实还表明，绍兴县远东房地产开发有限公司在取得涉案5宗土地之后，未对土地进行投资开发，而是委托被告进行出租利用，原告未尽理性人应有的注意义务，违规租赁涉案租赁物，双方均违反了行政法规的强制性规定，扰乱正常的房地产市场秩序，因此双方对于造成涉案5份租赁无效均存在过错。考虑到原告进行大规模的装饰装修主要服务于自己的特定目的，而且涉案租赁区域内的地上建筑物无合法产权并被列入“三改一拆”对象，被告今后不会因装饰装修物而获取利益。据此，综合考量原、被告在装饰装修后的获益情况以及双方的利益平衡，本院酌定被告按15%的过错责任比例分担涉案装饰装修物的现值损失，其金额为562869.30元。被告辩称原告未征得其同意进行违法装饰装修，相应的全部后果应由个人承担，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
关于焦点三，原告主张依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，要求被告赔偿其扩建临时建筑的造价费用。本院认为，上述司法解释条文规定的是租赁房屋扩建行为的法律处理问题。扩建主要是指在原有房屋基础上加高加层，增加其使用面积。与之相对应，需要重新建造基础工程的房屋建设项目一般不属于扩建而属于新建。事实表明，原告在其承租场地范围内建造临时建筑，属于新建建筑的范畴，原告主张适用上述司法解释的规定对涉案新建临时建筑进行处理，法律适用并不正确。我国城乡规划法明确规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准；临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。我国物权法第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。结合本案事实，原告在承租场地上进行临时建筑的建造，并未经过政府部门规划审批，明显违反法律规定；原告也未充分举证证明其在他人拥有使用权的土地上进行建筑建造行为后，其就此可享有相关权利的依据。事实上，原告所建造的临时建筑均已被列入“三改一拆”的范围且已要被强制拆除，被告不能就原告所建的临时建筑获得相关利益。综上分析，原告要求被告就此对其进行建造费用的赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，本院对原告的诉求中的合法部分依法予以支持。对于不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告浙江远东新聚酯有限公司应分担给原告王忠相装饰装修物现值损失562869.30元，该款限于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告王忠相的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53800元，财产保全申请费5000元，合计58800元，由原告王忠相负担46872元，被告浙江远东新聚酯有限公司负担11928元，当事人应负担的受理费均限本判决生效后十日内向本院交纳。
鉴定费129620元，由原告王忠相负担89935元，被告浙江远东新聚酯有限公司负担39685元，被告浙江远东新聚酯有限公司应负担部分已由原告王忠相垫付，被告浙江远东新聚酯有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告王忠相39685元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费53800元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 冯春盛
人民陪审员 王国林
人民陪审员 朱先淼
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 钱 芸