浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余民初字第446号
原告：浙ＸＸ门物业管理有限公司。
法定代表人：刘进。
委托代理人：李广。
被告：邵惠。
委托代理人：何家成、何杰。
第三人：华门房地产集团有限公司。
法定代表人：徐群。
委托代理人：林敏。
原告浙ＸＸ门物业管理有限公司与被告邵惠物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月15日按简易程序立案受理，由代理审判员黄灿独任审判，于2014年7月4日公开开庭进行了审理。后本院于2014年7月14日依职权追加华门房地产集团有限公司为第三人，并于2014年8月4日再次公开开庭进行了审理。原告浙ＸＸ门物业管理有限公司委托代理人李广、被告邵惠委托代理人何家成、第三人华门房地产集团有限公司委托代理人林敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告系坐落于杭州市余杭区中泰街道八角亭村清水湾27-2#房屋所有人，建筑面积约为224.56平方米。原告一直管理被告所在小区并与清水湾业主委员会签订了长期物业管理服务合同。合同约定，原告有权向业主或物业使用人按其拥有建筑面积每月每平方米3元收取物业管理服务费，如业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费，原告有权按照3‰／日收取滞纳金。原告依约提供物业服务，然被告以各种理由拒付物业费17158.4元及拒交滞纳金10269元。原告多次通过登门催缴、电话走访及发函催缴的方式要求被告支付拖欠的物业管理服务费，然被告一直以各种理由逃避其应承担的责任，现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付自2009年12月19日至2012年12月31日的物业管理服务费共计17158.4元（24512×70%，按3.0元／平方米／月计算）；2、被告立即支付物业管理服务费滞纳金10269元（按所需缴纳费用×2‰／日×拖延天数，详见明细）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
1、房产登记信息查询记录一份，证明被告为余杭区中泰街道八角亭村清水湾27-2#房屋所有人的事实；
2、《杭州市物业管理服务合同书》（以下简称《服务合同书》）两份，证明清水湾业主委员会委托原告对涉案小区进行物业管理及原告有权收取物业管理服务费及滞纳金的事实；
3、缴费通知单、催缴物业费告知函、EMS运单、EMS物流查询单各一份，证明被告拖欠物业管理服务费17158.4元、滞纳金10269元及原告多次向被告催讨物业管理服务费的事实；
4、《余杭区物业服务合同备案回执》（复印件）一份，证明原告与清水湾业委会签订的《服务合同书》经相关部门备案的事实。
被告答辩称：涉案房屋系被告购买，但至今开发商第三人未将房屋正式交付给被告。在被告签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋属于准现房，按照合同约定应当于一个月后交付；商品房达到交付使用条件后，第三人应当书面通知被告办理交付手续，由于被告与第三人之间存在矛盾导致涉案房屋一直未交付。今年1月份被告与第三人口头达成协议，由第三人支付延期交房违约金，但至今未支付。原告应当举证第三人已将房屋交付被告，否则根据相关法律规定，在房屋未交付的情况下，被告没有义务交纳物业管理费。综上请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
2009年11月9日被告与第三人签订的《商品房买卖合同》一份，证明根据合同约定，房屋交付与产权证办理是分开的，且第三人应当书面通知被告办理交付手续，但被告至今没有收到通知，从法律上讲房屋尚未交付。
第三人述称：第三人在与被告签订《商品房买卖合同》后向被告发放过交付通知，但被告一直未配合办理交付手续。涉案两套房屋早已符合交付条件，按照《商品房买卖合同》约定被告在接到通知后30日内没有办理交付手续的视为交付使用，出卖人不承担逾期交付责任。逾期交付之后房屋的物业费由被告承担，本案是物业公司与被告之间的纠纷案件，与第三人无关。
第三人为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
1、编号为（2009）0740的《商品房买卖合同》一份，证明第三人与被告就清水湾27幢27-1室房屋签订交易合同；
2、《竣工验收备案表》一份，证明清水湾27幢27-2室房屋已经符合交付条件。
庭审中，被告对原告所有证据的真实性无异议。对证据1待证事实有异议，不能证明房屋已交付。房屋交付与权属证书办理是两个概念，根据合同约定开发商必须书面通知原告办理房屋交付手续。证据2对被告不产生约束力，被告没有签字且尚未入住小区，目前不属于业主，待被告正式入住成为小区业主后才需要缴纳物业费。证据3系原告单方意思表示，被告没有收到房屋，对原告主张的费用被告有权不予理睬。证据4对被告没有约束力。第三人对原告的证据1没有异议，以查档信息为准，该两套房产的所有权属于被告，第三人已经将房屋交付给被告并过户到被告名下。对证据2三性没有异议。证据3与第三人无关，不发表意见。
原告对被告证据的真实性没有异议，对待证事实有异议，该份证据不能证明被告没有实际收到房屋。该份合同的签订时间为2009年11月9日，被告办理房屋权属证书的时间为2010年5月31日，原告认为被告既然已经办理了房屋权属证书，代表其已经实际收到房屋。被告在庭审中也已经确认其购买的涉案房屋属于准现房，表明被告是在对涉案房屋状况、质量问题及设施设备都认可的情况下才与第三人签订了《商品房买卖合同》，故无需另行办理交接或验房手续。如果被告是因房屋存在质量问题拒绝支付物业管理费，那么属于被告与第三人之间的问题，与原告无关。第三人对被告的证据无异议，与第三人所举第一份证据相同。
原告对第三人的证据1、2没有异议。被告对第三人的证据1没有异议。第三人没有提供书面交付房屋通知，也没有提供《商品房买卖合同》第八条约定的文件，恰证明第三人没有按合同约定交付房屋。对证据2真实性、合法性没有异议，关联性有异议，备案表既不是验收合格证书也不是分期或单项验收合格证明，备案表上房屋的名称为清水湾山庄，被告购买的房屋为清水湾别墅；备案表上的施工许可证号与《商品房买卖合同》上的许可证号也不一致，故该备案表与涉案房屋没有关联，即使有关也不能说明第三人已将房屋交付被告。
对于原告的证据1-4、被告的证据及第三人的证据1、2，本院对其三性予以认定；对其待证事实，本院将结合其它证据作综合认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：清水湾山庄系第三人开发建设的住宅小区并于2004至2005年间办理竣工验收备案手续。原告系华门清水湾别墅园业委会选定的为华门清水湾别墅园（清水湾山庄）提供物业服务的企业，双方签订两份《服务合同书》，约定原告对涉案小区提供物业服务的期限为自2009年10月15日至2012年10月14日、自2012年10月15日至2015年10月14日，物业管理费的收费标准分别为3元／月／平方米（自2009年10月15日至2012年10月14日）、3.7元／月／平方米（自2012年10月15日至2015年10月14日），不含私家花园绿化维护费用。如业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以自逾期之日起，按有关规定加收滞纳金。2009年11月9日，被告购买第三人开发的清水湾别墅27-2#房屋（建筑面积224.56平方米）并于当日与第三人签订《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在2009年12月9日前将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。当商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明该商品房经综合验收合格的证明文件并签署房屋交接单。若由于买受人原因未能按期交付的，自交房之日起，买受人在30天内未办理交房手续的，则视同交付使用，出卖人不承担逾期交房责任。被告于2010年5月31日办理涉案房屋权属登记手续，但因认为涉案房屋尚未交付故一直未向原告缴纳物业管理费。原告通过向被告邮寄催交物业费告知函及多次在涉案房屋门口张贴缴费通知单的方式催交2009年12月19日至2012年12月31日的物业管理费及滞纳金，但被告至今未结清拖欠费用，现原告诉至法院，请求判令被告支付2009年12月19日至2012年12月31日的物业管理费及缴纳滞纳金。庭审中，被告确认收到催交物业费告知函，但至今未收到第三人发出的办理交付手续的通知及涉案房屋钥匙；原告及第三人陈述涉案房屋钥匙现在清水湾别墅园业委会处，第三人已通知被告领取但未果。
本院认为，本案的争议焦点为第三人是否已将涉案房屋交付被告及被告是否应缴纳物业管理服务费。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，当商品房达到交付使用条件后，第三人应当书面通知被告办理交付手续，但原告及第三人并未举证涉案房屋已交付被告的书面交付手续，且庭审中原告及第三人承认钥匙现在清水湾别墅园业委会处；被告虽已办理涉案房屋权属登记手续，但不必然表明被告已收到房屋，综上，本院认为第三人并未将涉案房屋实际交付被告居住使用。根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故在涉案房屋尚未交付被告的情况下，原告主张的物业管理服务费用应当由建设单位第三人缴纳，而原告在庭审中确认不需要第三人承担缴费义务。综上，原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及之规定，判决如下：
驳回原告浙ＸＸ门物业管理有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费486元，减半收取243元，由原告浙ＸＸ门物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费486元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄灿
二〇一四年八月十一日
书 记 员 郑超