北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第4861号
原告（反诉被告）卫丽萍，女，1964年8月15日出生。
委托代理人张凤千，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人闫俊杰，男，1959年7月27日出生。
被告（反诉原告）王建生，男，1964年1月13日出生。
委托代理人邱妹娟，女，1964年3月19日出生。
第三人北京金地来房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区杨庄中区21号楼1层21-4。
法定代表人朱俊杰，总经理。
委托代理人李丽，女，1977年2月18日出生。
原告（反诉被告）卫丽萍与被告（反诉原告）王建生、第三人北京金地来房地产经纪有限公司（以下简称金地来公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员张鸣担任审判长，人民陪审员刘淑荣、张玉娟参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卫丽萍及委托代理人张凤千、闫俊杰、被告（反诉原告）王建生之委托代理人邱妹娟、第三人金地来公司委托代理人李丽均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）卫丽萍起诉称：卫丽萍与王建生于2013年12月30日签订了北京市存量房屋买卖合同，约定王建生将其位于北京市石景山区x号房屋转让给原告，转让房屋成交价格为283万元，合同1.3条约定，买卖双方于2014年2月20日前办理产权过户手续，且约定出卖人于2014年5月31日交房，结清之前费用，合同7.1.1条约定，出卖人未按合同第六条约定的时间和期限将房屋交付给买受人，逾期15日之内，向第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，卫丽萍按合同约定和双方的口头约定，先后分三次支付购房款225万元，而后卫丽萍多次要求王建生依约办理产权过户手续，王建生拒绝，另外金地来公司未尽到受托义务，卫丽萍过分相信金地来公司，对合同内容没有仔细看，签字后即发现付款日期不是原告真实意思表示，当即向金地来公司提出变更，金地来公司承诺与王建生协商后变更，至今未履行承诺，存在恶意串通的行为，影响了卫丽萍与王建生所签房屋买卖合同的履行。卫丽萍认为双方的房屋买卖合同为有效合同，应全面履行，而王建生拒不履行过户手续且未交付房屋，金地来公司未尽到受托义务，为维护原告利益，特起诉至法院。诉讼请求：1、判令被告王建生继续履行与原告卫丽萍签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助原告办理房屋产权过户变更登记手续，并将房屋交付原告（含设备设施及相关物品）；第三人金地来公司予以协助办理房屋交易过户手续、房屋交付手续；2、判令被告王建生因未按约定期限和条件办理产权转移登记亦未交付房屋构成违约，向原告支付违约金共计148500元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）王建生答辩称：不同意原告的诉讼请求。合同中第二条约定2014年2月20日前卫丽萍将所有的房款给王建生，但是2月20日时对方钱没有到位，3月19日中介才通知王建生办理工商银行卡用于办理过户手续，卫丽萍未按时支付购房款，所以王建生没有按期过户。王建生也认可双方的合同是真实意思表达，是有效合同，所以应该按合同履行，应该在2月20日前给王建生房款，在中介公司协助下办理过户，卫丽萍不给王建生钱，王建生因此无法给卫丽萍过户亦无法交房。卫丽萍说王建生和中介公司恶意串通，未提出相应证据。卫丽萍未按时缴纳房款，如果卫丽萍给王建生房款，王建生可以给卫丽萍过户。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人金地来公司答辩称：金地来公司已经按照居间合同的约定完成居间义务，没有与王建生恶意串通。希望双方当事人履行合同；对于第二项诉讼请求和金地来公司无关；对于第三项诉讼请求、金地来公司不是买卖合同的当事人，诉讼费用也不同意承担。只要买卖合同当事人愿意履行合同，金地来公司愿意协助办理过户和网签，但是对于交房第三人无法协助。居间合同已经完成，双方当事人不履行，金地来也没有办法，收取居间费合理合法，不同意退还。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）王建生提出反诉称：2013年12月30日，反诉人与被反诉人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定反诉人将其位于北京市石景山区x号房屋出售被反诉人，购房款为人民币283万元。合同第十五条明确约定，被反诉人应在合同签订当日支付定金5万元，在2014年1月30日前支付房款100万元，双方在2014年2月20日前办理产权登记手续并于当日资金监管178万元。被反诉人逾期付款的，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，应按日计算向反诉人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十五日内向反诉人支付违约金。合同签订后，反诉人完全按照合同约定履行义务，被反诉人却未按照约定向反诉人支付购房款，经反诉人多次催告，至今仍拖欠购房款人民币58万元，被反诉人的行为不仅违反了合同约定，也违反了法律规定，严重侵害了反诉人的合法权益，反诉人现向法院提出反诉。诉讼请求：1、判令被反诉人继续履行与反诉人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，向反诉人支付580000元剩余购房款；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金120000元（暂计至2015年1月15日）；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）卫丽萍答辩称：第一，反诉人应按合同十五条第三款给付期限约定先办理转移登记后支付余款；第二，违约金变更没有事实和法律依据，卫丽萍已经依照约定履行，没有违反合同约定，已按约付款，王建生在上次庭审中认可付款期限作了延期变更，变到贷款到位的时间；第三，合同第十条约定当事人双方同意合同签订60日内，双方共同申办房屋产权转移登记手续，而房屋买卖合同第十五条约定，2014年2月20日办理产权登记手续。合同约定付款时间不一致，两个条款相差10天，出现合同约定不明确，该条款为无效条款，不具有约束力，所以原告不承担违约责任。综上，不同意反诉人的反诉请求。
第三人金地来公司针对反诉答辩称：针对反诉不发表意见。
经审理查明：2013年12月30日，王建生（出卖人）与卫丽萍（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），基本内容包括：出卖人所售房屋位于北京市石景山区x室（以下简称涉案房屋），该房屋所有权证号为：京房权证石私字第x号；该房屋成交价格为283万元，买受人在签订本合同的同时支付定金5万元；房屋的交付出卖人应当在合同约定前将该房屋交付给买受人；该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；移交该房屋房门钥匙；第七条违约责任（一）逾期交房责任出卖人未按照第六条约定将该房屋交付买受人的，逾期十五日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起十五日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十五日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十五日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任买受人未按照附件五约定的时间付款的，逾期十五日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十五日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同，出卖人退房的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计的退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第十条权属转移登记当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在合同约定内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十五日内退还买受人全部已付款，并按照现银行利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起十五日内向买受人支付。第十五条补充约定：补充协议与合同正文约定不符的，以补充协议为准。1、合同签订当日支付定金伍万元整，支付佣金伍万陆仟陆佰元整；2、买受人于2014年1月30日前支付出卖人房款人民币壹佰万元整首付款；3、买卖双方于2014年2月20日前办理产权登记手续并于当日资金监管壹佰柒拾捌万元整。4、出卖人于2014年5月31日交房，结清之前费用。合同落款处有买受人卫丽萍、出卖人王建生及其委托代理人邱妹娟签字。
卫丽萍向王建生交付购房款的情况：合同签订当日给付5万元，2014年1月17日给付100万元，2014年2月28日给付100万元。2014年3月25日支付20万元，共计支付购房款225万元。双方认可上述都是现金交易，最后一笔尾款58万元资金监管。
2014年3月27日，卫丽萍联系王建生办理过户并交付购房尾款，王建生称需要交纳尾款和违约金才能办理过户，双方产生争议。后双方再次协商未果，至今未交纳58万房款，未办理涉案房屋的产权转移登记，亦未交付涉案房屋。
庭审中，双方对合同中第十五条第3款2014年2月20日上添加手写的“前”字有争议，对此，王建生认可有“前”字，卫丽萍不认可有“前”字，并提交卫丽萍与案外人的房屋买卖合同一份，王建生与金地来公司对该份证据均不予认可，认为与本案没有关联性。
庭审中，双方对是否同意延期付款有争议：卫丽萍称2014年2月20日贷款没有下来，通过中介和王建生委托代理人邱妹娟说，邱妹娟表示理解并称可以等一下贷款。卫丽萍主张因王建生同意接受后续购房款，故视为其同意迟延交纳购房款，王建生主张其没有同意延期付款，其已于2014年5月底将涉案房屋腾空并搬离，但因卫丽萍未交付尾款和违约金，故未办理过户亦未交付房屋。
庭审中，双方对办理转移登记与交纳购房余款的顺序有争议：卫丽萍主张按照合同第十五条第三款约定先办理转移登记再付款；王建生主张合同第十五条约定“并”的意思是同时履行，但建委大厅办理顺序是先资金监管后办理转移登记；金地来公司主张该条是确保双方的履行，卫丽萍先把钱放到资金监管账户由银行监管，银行出一张存量房交易结算资金凭证，交钱人拿到凭证，王建生再办理过户，有过户凭证银行会在24小时后把钱打到王建生账户上。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、收条、各方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：王建生与卫丽萍签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约定履行义务。卫丽萍应当按照合同约定支付剩余购房款，王建生应当按照合同约定协助办理房屋转移登记手续并交付涉案房屋。对于王建生要求卫丽萍支付剩余购房款58万元的反诉请求，本院予以支持。对于卫丽萍要求王建生协助办理涉案房屋转移登记并交付涉案房屋的诉求，本院亦予以支持。第三人金地来公司同意协助办理产权转移登记，本院不持异议。对于卫丽萍要求第三人金地来公司协助交付房屋的诉求，无合同依据，且涉案房屋的交付系房屋买卖合同双方的权利义务而非第三人的义务，故对此，本院不予支持。
当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。2014年2月20日，卫丽萍因故未能按时付款，已构成违约，后卫丽萍一直未将余款58万元打入资金监管账户构成违约。现卫丽萍存在违约，按双方约定，应向王建生支付违约金，卫丽萍主张约定的违约金数额过高，故本院根据履行的时间、数额及违约行为产生的损失情况等因素，酌情对违约金适当予以降低。对于卫丽萍提出支付日期有变更是当时协商一致的结果，卫丽萍违约事实不成立的意见，王建生对此不予认可，且卫丽萍未提供双方协商一致变更的证据加以证明，对此本院不予采纳。另，关于产权转移登记一节，首先，合同第十条约定合同签订之日起60日内，双方将共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，第十五条的补充约定则约定双方于2014年2月20日前办理产权登记手续并于当日资金监管壹佰柒拾捌万元整。因合同明确约定，补充协议与合同正文约定不符的，以补充协议为准。因此，关于产权登记时间以补充协议约定2014年2月20日为准。其次，补充协议约定双方于2014年2月20日前办理产权登记手续并于当日资金监管壹佰柒拾捌万元整，该条款的约定系双方同时履行的约定，而非先后顺序。故卫丽萍主张先办理产权转移登记的意见，本院不予采纳。关于双方对补充约定中第三项是否有“前”字的争议，因双方提交的合同中均有该字，故以合同记载的条款为准。
关于卫丽萍主张王建生未办理产权转移登记及未按期交房是否构成违约：首先，合同约定双方于2014年2月20日前办理产权登记手续并于当日资金监管，因此，办理产权登记手续和资金监管属于双方同时履行义务，但按照实践中的履行顺序，应由卫丽萍先将购房尾款打入资金监管账户，王建生办理产权登记，此后银行再将购房款打入王建生账户；本案中，卫丽萍未如约将购房尾款打入资金监管账户，故王建生未如期办理产权登记不构成违约。其次，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。结合相关条款，从合同的整体解释出发，合同约定的权利义务履行顺序应当是在买受人交纳全部购房款后，出卖人才有交房的义务，现买受人卫丽萍未交纳剩余购房款58万元，王建生未交房系行使其抗辩权，未如期交房不构成违约。对于王建生主张卫丽萍未交纳违约金故未办理转移登记亦未交房的抗辩意见，因违约金的交纳不能形成对办理转移登记和交房义务的抗辩，故对此，本院不予采纳。故卫丽萍主张王建生给付其逾期产权登记及交房违约金的诉求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、卫丽萍于本判决生效后十五日内给付王建生剩余购房款五十八万元；
二、王建生于本判决生效后十五日内配合卫丽萍办理北京市石景山区x号房屋所有权转移登记至卫丽萍名下，北京金地来房地产经纪有限公司予以协助；
三、王建生于本判决第一、二项履行完毕后十五日内将北京市石景山区x号房屋交付给卫丽萍；
四、卫丽萍于本判决生效后十五日内支付王建生违约金三万五千元；
五、驳回卫丽萍的其他诉讼请求；
六、驳回王建生的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千二百七十元，由卫丽萍负担三千二百（已交纳三十五元，余额三千一百六十五元于本判决生效后七日内交纳），由王建生负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费五千四百元，由王建生负担一千八百五十元（已交纳），由卫丽萍负担三千五百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 刘淑荣
人民陪审员 张玉娟
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 吕慧颖