浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第771号
上诉人（原审原告）：宁波市镇海明日紧固件有限公司。住所地：宁波市镇海区澥浦镇沿山村屯山。
法定代表人：金旭东，该公司总经理。
委托代理人：张赵泳，浙江传衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宁波市镇海区澥浦镇人民政府。住所地：宁波市镇海区澥浦镇兴建西路28号。
法定代表人：夏卫东，该镇镇长。
委托代理人：师立俊，北京大成宁波（律师）事务所律师。
委托代理人：黄建洲，北京大成宁波（律师）事务所律师。
上诉人（原审被告）：宁波市镇海澥浦镇沿山村经济合作社。住所地：宁波市镇海区澥浦镇沿山村。
代表人：翁伟大，该合作社主任。
委托代理人：汤婕，北京大成宁波（律师）事务所律师。
委托代理人：谢兵，北京大成宁波（律师）事务所律师。
上诉人宁波市镇海明日紧固件有限公司（以下简称明日公司）、宁波市镇海区澥浦镇人民政府（以下简称澥浦镇政府）、宁波市镇海澥浦镇沿山村经济合作社（以下简称沿山村合作社）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服宁波市镇海区人民法院于2015年9月21日作出的（2015）甬镇民初字第379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年11月11日，原告明日公司、被告澥浦镇政府、沿山村合作社签订一份《备忘录》，约定两被告同意将场地租赁给原告使用。该《备忘录》约定：1.明日公司租用屯山原养猪场西边场地及房屋约1300多平方米（含钢棚）用于企业生产；2.明日公司不得在租用场地进行违章搭建，对原房屋可以进行修缮，修缮费用自理；3.明日公司生产所需供电变压器及配电箱等供电设施按照有关部门规定配置，费用自理；4.澥浦镇政府、澥浦镇沿山村合作社原则同意该场地出租给明日公司十五年，分五期，每期三年，第一期租金按照澥浦镇相关规定给予优惠，第二期开始按照市场价格适当下浮，下浮率最高不得超过20%；2012年12月6日，原告明日公司与被告沿山村合作社签订《厂房租赁合同》。该合同第二条约定：1.“甲方（被告沿山村合作社）出租给乙方（原告明日公司）的厂房位于宁波市镇海区澥浦镇沿山村屯山新河厂房，厂房照片附后，乙方已经实地察看过，了解其位置、内部结构、设施设备等详细情况，并表示接受。2.出租厂房的建筑面积874平方米。3.该厂房现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同终止后交还该厂房时的验收依据。4.土地使用权证。甲方已告知乙方土地使用权证未在甲方名下，但甲方对厂房所占用的土地有法律允许的使用权。乙方不得以甲方尚未申领土地使用权证为由向甲方主张任何权利，本合同的效力也不以土地使用权证的有无及其归属为条件。”该合同第四条约定了租赁期限及用途，“该厂租赁期限共3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。”该合同第五条约定了租金及支付方式。“双方同意采用以合同年度为周期一次性支付租金的形式，每期一次性支付租金的总额为79128元。……或者，其它租金支付方式：每年的第一个月付清全年的租金79128元人民币”。该合同第八条约定了厂房修缮、使用、装修，“1.在租赁期内，厂房及其所属设施的维修保养由乙方负责并承担费用。但是，甲方保留对厂房进行额外的维修保养权利，乙方应当配合。2.乙方应合理使用其所承租的厂房及其附属设施。如因使用不当造成厂房及设施损坏的，乙方应立即修复或赔偿损失。3.乙方如改变厂房的内部结构、装修或设置对厂房结构有影响的设施设备，则其实施方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满或非因甲方原因提前终止合同的，已经附和的装修归甲方所有，可拆除的部分则由乙方自行拆除并恢复厂房有关部位的原状。”该合同第十七条就其他事项进行了约定，“其中钢棚面积450平方，每平方按3元计算，每年租金16200元”。其后，原告明日公司向被告沿山村合作社支付了租金12万元。原告办理工商营业执照期间，被告澥浦镇政府于2013年6月4日向宁波市工商行政管理局镇海分局出具了一份《关于同意将无产权证明的房屋作为经营场所的证明》，内容载明：“兹证明位于宁波市澥浦镇沿山村屯山的房屋为沿山村经济合作社所有，房屋面积874平方米，不是违章建筑。因历史原因，未办理土地证和房产证，为了发展村集体经济，现同意出租给宁波市镇海明日紧固件有限公司作为生产、经营场所”。2014年9月，原告租赁的厂房被媒体曝光为违法建筑。2014年9月29日，宁波市国土资源局对被告澥浦镇政府发出责令改正国土资源违法行为通知书，认为被告存在违法用地行为。该《通知书》载明：“镇海区澥浦镇人民政府，你（单位）于2014年9月29日被发现位于你镇沿山村屯山新河用大约12亩的土地建设了4000多平方米的建筑物，现已全部委托沿山村出租给他人进行生产经营，你单位未经用地审批擅自作用地建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条第一款的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第五条的规定，结合处罚与教育相结合的原则，现责令你（单位）自收到本通知书之日起60日内改正。逾期不改正的，将依法追究法律责任。”其后，被告沿山村合作社以通知的形式提出解除合同，并要求原告在限期内搬离。2015年1月9日至1月10日，被告澥浦镇政府将原告租赁的房屋拆除，将原告的设施设备搬迁至临时安置点。2015年1月26日，原告向原审法院提出行政诉讼，要求确认被告澥浦镇政府拆除原告所承租房屋的行为违法，原审法院审理后裁定驳回原告的起诉。原告不服原审法院作出的行政裁定，提起上诉，宁波市中级人民法院审理后维持了原审法院裁定。
另查明，原告为生产经营需要配置了相关的生产设备、设施。在搬迁前，被告澥浦镇两名工作人员与原告法定代表人金旭东等一起清点厂房设施、设备后，制作一份详细的清单，并对物品、设施进行了估价后予以记录，合计总价为508750元。在清单记录的物品中，七只空调、电缆一捆搬迁至原告的临时安置点。原告在承租厂房内安装160KVA变电设计费5940元，电缆费6068元、变电器安装费54967元，变压器、低压柜、绝缘件68372元，合计135347元。该设备搬迁后废弃在原告的临时安置点。在搬迁中，原告的机器设备有损坏，原、被告共同协商，委托维修公司维修，原告已支出维修费186500元。
还查明，为解决原告生产经营的困难，两被告已于2015年2月16日向原告支付了200000元的预付款。
原审原告明日公司于2015年2月11日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原告与两原审被告签订的《厂房租赁合同》、《关于宁波市镇海区明日紧固件有限公司租用屯山原猪场场地有关问题备忘录》无效；2.两原审被告共同向原审原告赔偿拆迁损失共计1391250元；3.本案诉讼费由两原审被告承担。
原审法院审理认为：本案的争议焦点之一：两被告与原告所签订的《备忘录》及《厂房租赁合同》的效力问题。该《备忘录》虽然名义上不是合同，但就其内容而言，具有合同的性质。因讼争厂房的土地属于集体所有土地，依据《中华人民共和国土地管理法》关于农村集体土地不得出租用于非农业建设的强制性规定，本案前述的《备忘录》和《厂房租赁合同》于初始签约时尚属集体农用地，该土地的出租使用及用途变更未依法办理审批手续，涉案厂房也未办理相应房屋权证，明显违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定两被告与原告先后签订的《备忘录》、《厂房租赁合同》无效。故对原告请求确认上述《备忘录》和《厂房租赁合同》无效，依法应予支持。
本案的争议焦点之二：导致合同无效的责任承担问题。因两被告与原告所签订的《备忘录》及《厂房租赁合同》被确认无效，上述协议对双方当事人自始没有法律约束力。被告澥浦镇政府作为行政机关与作为涉案地块的经营管理单位被告沿山村合作社，未经批准不得擅自改变土地的批准用途，将上述土地使用权租赁给原告使用，对此无效后果应负主要责任；原告明知或应知该厂房并无土地证及房屋权证，却仍然与两被告签订合同，对此无效后果应负次要责任。
本案的争议焦点三：因合同无效原告厂房被拆迁所产生的损失如何确认的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，尽管租赁合同无效，但原告实际占有使用了租赁厂房，原告应以约定的租金标准支付厂房占用费，故两被告可不予退还原告缴纳的租金。现原告的租赁物已经于2015年1月9日至10日被两被告搬迁至临时安置点，故不存在租赁物的返还问题。关于原告诉请的损失赔偿问题，因搬迁前原告、两被告并未对拆迁的租赁厂房内的设施、设备等进行评估，仅在搬迁前，被告澥浦镇政府两名工作人员与原告法定代表人金旭东等一起清点厂房设施、设备后，制作一份详细的清单，并对物品、设施进行了自行估价后予以记录，合计总价为508750元。原审法院认为，被告在搬迁原告厂房前，未依法评估原告设施设备损失，经双方现场清点相关设施、设备、物品，并且对价格也作了明确记录，结合宁波市信达公证处制作的光盘内容，该份记录清单基本能反映原告厂房被拆迁前物品、设施、设备基本情况。经核查，该记录清单列明的设施、设备物品中，除7台空调、洗脸台一个被搬迁至原告的临时安置点外，其余设备设施基本已被拆除，灭失或无法利用，因此在扣除原告搬迁到安置点的7台空调、一个洗脸台的价值外，其余记录物品清单和作价，可以作为两被告补偿原告的基本依据。被告对此虽提出异议，但被告无证据证明清单记录的物品、设施、设备作价具有不合理性，也未在实施拆迁过程中及时委托评估机构进行合理估价，本身负有一定责任。而且，该清单列明的物品、设施、设备和相应的价格均系被告蟹浦镇政府清点记录予以明确，若事后否认也无法体现澥浦镇政府的诚信意识，故对其抗辩意见，不予采纳。该院根据记录时对7只空调记录的作价价格，以及一个洗脸台的价格，酌情确定记录清单上的物品设施设备损失为507000元。关于原告在承租厂房内安装160KVA变电设计费5940元，电缆费6068元、变电器安装费54967元，变压器、低压柜、绝缘件68372元，合计135347元，原告已提供相应的购置发票，且《备忘录》中也已明确“明日紧固件生产所需供电变压器及配电箱等供电设施按照有关规定配置，费用自理”，现该套配电设备已废弃在临时安置点，故可确认该配电设施因搬迁而造成原告的损失，但考虑到原告已经实际使用配电设施一年左右，应考虑一定的折旧费，原审法院酌情确定原告的配电设施、设备因拆迁损失125000元。关于原告提出的机器维修费用，因两被告与原告协商后委托维修单位进行了维修，原告支出维修费186500元，两被告对此无异议，予以确认。上述各项损失合计为818500元，两被告对此损失应承担主要责任，原告对此损失承担次要责任。原审法院酌情确定两被告赔偿原告损失的80%，计654800元。关于原告诉请的其购买张国定房屋支出20000元。原告仅提供张国定签名的证明一份，证人未出庭作证，两被告提出异议，原告主张此项赔偿事实和依据不足，亦不予支持。关于原告诉请的其他赔偿项目包括钢棚搭建，地面基础、现场清理、房屋修缮、水电安装、水泥柱、农田费等，原告仅提供了证人证词、证言及收条，欲证明原告为投入生产，购置材料搭建、修缮钢棚，清理现场、修缮房屋、安装水电等费用，但原告提供证人证词系事后补写，证人证言、证词及证人书写的收条又具有单一性，并无施工合同、施工过程记录、公司支付凭证等其他相关证据来印证原告关于上述各项费用支出的事实，而且，上述项目中，证人薄玉宝证言称2014年9月2日—10月15日，其为原告明日公司搭建钢棚，其书写的收条落款时间为2014年10月24日，从原告提供的宁波增值税发票看，原告为搭建钢棚购买的镀锌板材料，时间为2014年10月13日。而根据原告的陈述，该厂房被媒体曝光发生时间为2014年9月，原告在媒体曝光后如继续投资，对此扩大的损失责任自负。况且，原告也并无证据证明其修缮房屋、搭建钢棚系经被告同意后进行，故即使有所损失，原告对该部分损失应自己承担。综上，对于原告诉请的钢棚搭建，地面基础、现场清理、房屋修缮、水电安装等损失，实在难以支持。关于两被告辩称租赁合同合法有效以及两被告已行使解除合同权，解除了合同，无事实和法律依据，不予采纳。综上所论，两被告应支付原告因租房合同无效并被搬迁所导致的损失654800元，扣除两被告已支付原告的200000元，故两被告尚需赔偿原告454800元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条（五）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认原告宁波市镇海明日紧固件有限公司与被告宁波市镇海区澥浦镇人民政府、宁波市镇海澥浦镇沿山村经济合作社签订的《厂房租赁合同》、《关于宁波市镇海明日紧固件有限公司租用屯山原猪场场地有关问题备忘录》无效；二、被告宁波市镇海区澥浦镇人民政府、宁波市镇海澥浦镇沿山村经济合作社共同赔偿原告宁波市镇海明日紧固件有限公司454800元，于本判决生效之日起七日内履行完毕；三、驳回原告宁波市镇海明日紧固件有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费17321元，由原告宁波市镇海明日紧固件有限公司负担8966元（已预交），被告宁波市镇海区澥浦镇人民政府、宁波市镇海澥浦镇沿山村经济合作社负担8355元。
宣判后，原审原告明日公司、原审被告澥浦镇政府、沿山村合作社均不服，上诉至本院。
明日公司上诉称：明日公司根据备忘录第二条的约定，对房屋、钢棚进行修缮，并提供了收条等证据，证人证言也已印证，原审法院认定明日公司上述行为发生在媒体曝光后，由此认定相应损失由明日公司承担，该认定显属错误。请求二审法院支持明日公司在一审中关于房屋修缮、清理等花费的人工费、材料费共计484549.6元的诉请。
澥浦镇政府、沿山村合作社答辩称：在一审中已经查明，上诉人的证据不足以支持上诉人提出的房屋修缮、清理等人工材料费48万多元的诉请，所以该部分费用不能支持。
澥浦镇政府、沿山村合作社上诉称：一审判决对于澥浦镇政府、沿山村合作社应承担的损失金额认定不当。根据《备忘录》第二条的规定，承租人不得在租用场地违章搭建，《厂房租赁合同》第八条第三款约定，承租人如改变厂房内部结构、装修或设置对厂房有影响的设施设备，其实施方案须事先征得出租人的同意后方可施工。被上诉人未能提供证据证明其搭建及装饰装修行为征得过澥浦镇政府、沿山村合作社的同意，因此，清单中所载损失507000元应由明日公司自行承担。另外，澥浦镇政府于2015年1月12日还支付过20000元，该款也应折抵。
明日公司答辩称：20000元确实收到过，但该20000元不在本案一审起诉时范围内，是镇政府将强拆的钢棚等其他一些生活用品进行自私贩卖所得金额的一部分。因租赁房屋没有房产证导致合同无效，原审法院关于损失的比例承担认定正确，适用法律正确。
在二审审理期间，明日公司未向本院提供证据。
澥浦镇政府、沿山村合作社向本院提交暂领条一份，证明村、镇另外支付过20000元。
经质证，明日公司对该证据没有异议。
本院经审查认为，明日公司对澥浦镇政府、沿山村合作社提供的证据没有异议，本院予以确认。
经审理，对原审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，2015年1月12日，明日公司向澥浦镇政府暂领废料等物品费用20000元，并出具暂领条一份。
本院认为：因讼争厂房的土地属于集体所有土地，该土地的出租使用及用途变更未依法办理审批手续，涉案厂房也未办理相应房屋权证，导致上诉人明日公司与上诉人澥浦镇政府、沿山村合作社签订的《备忘录》及《厂房租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，上诉人澥浦镇政府、沿山村合作社作为涉案地块的经营管理单位，理应承担主要责任，而明日公司在签订合同时明知该厂房无相关权证，却仍然与两被告签订合同，对合同无效也应承担次要责任，原审法院据此确定明日公司因上述《备忘录》及《厂房租赁合同》无效，造成的机器维修费、配电设施、设备损失由澥浦镇政府、沿山村合作社承担80%的责任，符合法律规定，并无不当。澥浦镇政府于2015年1月12日支付给明日公司的20000元，系澥浦镇政府变卖明日公司承租的厂房拆迁废料等物品所得，因该变卖的物品并不包括在上述明日公司的损失范围，因此，澥浦镇政府、沿山村合作社要求予以折抵，理由不足，本院不予支持。上诉人明日公司提出其还存在房屋修缮、清理、钢棚搭建等人工费、材料费损失，要求澥浦镇政府、沿山村合作社承担484549.6元，对此，因明日公司仅提供相关证人出具的收条、证言及2014年10月24日的增值税发票，未能提供相应施工合同、财务支付凭证等证据相印证，而澥浦镇政府、沿山村合作社对此又未认可，因此，明日公司该损失主张证据不足，本院也难支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人之上诉，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16923元，由上诉人宁波市镇海明日紧固件有限公司负担8568元，上诉人宁波市镇海区澥浦镇人民政府、宁波市镇海澥浦镇沿山村经济合作社负担8355元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
代理审判员 李春燕
二〇一五年十二月二日
代书 记员 桂红艳