盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）都民初字第1763号
原告：盐城市xx小区业主委员会负责人仇xx，该委员会主任。
委托代理人陆xx、夏xx，北京市xx）律师事务所律师。
被告：盐城xx物业服务有限公司法定代表人陈xx，该公司董事长。
委托代理人许xx，江苏xx师事务所律师。
原告盐城市xx区业主委员会（以下简x业委会）诉被告x服务有限公司（以下简x物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月17日立案后，依法由审判员张登太适用简易程序公开开庭进行了审理。x馨花园业委会负责人仇x及其委托代理人陆x、夏x，被告x业公司法定代表人陈x及其委托代理人许x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告xx花园业委会诉称：2013年5月18日，我方与被告xx物业公司签订了xx园小区物业管理服务合同（以下简称物业合同），约定被告为小区提供各项物业管理服务，并约定三个月的托管试用期。在试用期中，被告收取了小区业主的门面房租赁费、广告位租赁费和物业管理费等，但被告提供的服务却不符合合同的约定。2013年8月24日，我方组织了有被告代表参加的测评会，测评结果为满意率30%、不满意率70%，远远达不到合同约定的满意率85%的要求，后经业主代表要求和业委会委员的协商，决定终止同被告签订的物业合同，并于2013年8月27日向被告发出了《关于xx物业公司托管试用期终止告知函》（以下简称终止合同函），但被告拒绝终止合同。现请求法院判决解除我方与被告签订的物业合同，并判令被告向我方移交物业管理设施和档案、退还已收取的门面房租赁费24.5万元、广告位租赁费1万元和物业管理费3万元。
被告xx物业公司辩称：1、我公司与原告方签订的物业合同虽没有经过业主大会或业主代表大会的确认，但合同签订后，我方按合同约定提供的物业服务并未遭到业主的反对，说明广大业主已经认可并接受我方的物业服务行为，因此物业合同是合法有效的。2、原告虽组织了部分业主对我公司的服务进行满意度测评，但并不代表我公司不能履行合同，原告方可要求我公司进行整改，事实上测评大会上相关负责人员也已对我公司提出了整改要求。3、测评大会仅就我公司提供的服务满意度进行了测评，并没有就是否同我公司解除合同进行讨论和决定，原告方事后经几位委员的协商和所谓的业主代表要求，就作出同我公司终止合同的通知，明显违反法律规定，因此原告的终止合同函不具有法律效力。4、如果业主大会决定解聘我公司，原告方应当赔偿我公司依据物业合同所投入的各项费用。
经审理查明：2013年5月18日，原告xx花园业委会委员以业委会的名义在事先未得到该小区业主大会授权的情况下就小区的物业服务与被告xx物业公司签订了物业合同，合同约定：xx物业公司为xx花园小区提供物业管理服务，期限为三年，自2013年6月1日至2016年5月31日止，其中2013年6月1日至2013年8月31日为托管试用期，如受托单位在试用期内不能履行合同，招标人有权根据相关约定终止合同履行，受托单位应承担相应的责任。xx物业公司就管理服务的指标在合同中作出承诺，其中客户基本满意率为95%以上等。合同还对其他事项进行了约定。xx花园业委会委员在合同上签名，并加盖了xx花园业委会印章，被告xx物业公司的法定代表人陈xx亦在合同上签名，并加盖了公司印章。合同签订后，原告向被告移交小区物业相关设施和档案材料，被告亦进驻该小区，并提供物业服务。2013年6月5日，原告向被告发出通知，要求被告暂停下水道疏通、化粪池清理、围墙补建等工作。2013年6月8日，原告向被告发出告知函，载明：城南新区管委会于6月5日组织有关部门召开了xx花园小区整治会议，会议认为小区在招聘物业公司过程中未向新都街道报告、亦未召开业主代表大会、参加竞聘的公司不足三家，因此双方签订的合同是无效合同，会议决定xx花园业委会与盐城xx物业服务有限公司签订的合同，城南房产局不予备案。2013年7月1日，原告致函给被告，载明：经x花园业委会全体委员同意，赋隆物业公司自2013年7月1日起可以收取商业街业主（商户）的物业费、物业用房租金及车辆管理费等。后被告收取了小区门面出租费、广告位租赁费和物业管理费等。2013年8月9日，原告向小区业主发出公告，决定于2013年8月24日下午3时在新车库办公楼召开全体业主大会，由业主对被告的工作进行评议，并对被告的服务管理满意度进行投票表决。2013年8月24日，原告方组织并召开了有街道、社区、房产部门等单位及原、被告代表和部分业主参加的“xx花园物业公司服务满意度测评会”（以下简称测评大会），测评大会就被告服务满意度进行了测评，共回收153张测评表，其中满意票28张，基本满意票18张，不满意票107张，被告代表王xx在统计表上签名。次日，原告方组织楼长和业委会委员就测评结果进行研究和讨论，并以业主代表大会和业主委员会的名义作出关于终止物业服务合同的决定。2013年8月27日，原告向被告送达了以业主代表大会和业主委员会名义作出的试用期终止告知函，要求被告在当月30日前做好相关交接手续。后被告拒绝终止合同，原告遂诉至本院。诉讼中，被告提起反诉，要求原告赔偿损失622530.84元，但未按相关规定交纳反诉费用，本院另行裁定按被告自动撤回反诉处理。
另查明：原、被告间所签订的物业合同，至法庭辩论终终前，xx花园小区业主大会尚未对是否追认合同、是否解聘被告作出决定。
以上事实有原告提供的物业合同、测评及统计表、移交材料清单、收款收据、终止物业合同决定及视听资料（光盘一张）等，有被告提供的通知、告知函等，及当事人庭审陈述笔录等证据在卷佐证。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。选聘和解聘物业服务企业应当由业主大会决定。业主大会决定的事项由业主委员会执行。本案中，原告作为xx花园小区业主大会的执行机构，在未得到小区业主大会授权的情况下就小区的物业服务与被告签订了物业合同，违反了法律法规关于选聘物业服务企业应当由业主大会决定的规定，而业主大会至今未进行追认，故双方所签订的合同应当属于无效合同。现原告要求解除合同，并要求被告返还相关服务费用，因合同的解除当以合同有效为前提，且要求被告返还相关物业费用应由业主或实际交款人主张，故本院对原告的请求不予支持。关于原告诉称的业主代表大会于2013年8月25日作出的终止物业合同的决定，已对原、被告间签订的物业合同进行了追认，并决定同被告解除合同。根据原告提供的议事规则，1、业主如不能亲自参加业主大会可委派代表出席，委派代表如代表业主投票，应有业主的书面授权；2、业主大会需就决议事项逐一进行表决。而原告未能提供业主的授权委托书或相关证据，证明业主委托楼长代为行使表决权，故在该决议上签名的楼长，不能当然取得代为本楼其他业主行使表决权的权利。同时原告公告的事项和组织投票表决的事项仅为对被告的工作进行评议和对被告服务满意度进行表决，而对是否追认合同及是否解聘被告并未进行公告和表决。因此，2013年8月25日的决定，不能视为业主大会或业主代表大会追认合同并解聘被告的决定，其决定的事项不能产生应由业主大会或业主代表大会所作决定的效力，故本院对原告的该项主张不予采信。至于被告关于其已实际进行了物业服务且未遭到业主的反对，说明业主已经认可并接受被告的物业服务行为，因此物业合同是合法有效的辩称，于法无据，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十一条第一款第四项之规定，判决如下：
驳回原告盐城市xx花园小区业主委员会的诉讼请求。
案件受理费5735元，减半收取2867.5元，由原告盐城市x花园小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（汇款户名：盐城市财政局，开户行：江苏省盐城市农行中汇支行营业部，帐号：40×××21）
审判员 张登太
二○一四年元月五日
书记员 ＸＸ露
附录法律条文
1．《物业管理条例》
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修基金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。