河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民二终字第1564号
上诉人（原审被告、反诉原告）代立峰，男，1967年2月13日出生，汉族，职工，住汤阴县。
委托代理人杨玉敏，河南殷都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨华太，男，1978年10月2日出生，汉族，个体工商户，住江西省鹰谭市月湖区。
委托代理人赵文奇，河南安昌律师事务所律师。
原审被告中国移动通信集团河南有限公司安阳市汤阴分公司，住所地：汤阴县人民路东段白马像路北。
负责人郭俊敏，该公司经理。
委托代理人张春平，男，该公司员工，住汤阴县。
委托代理人谢中海，河南中丰律师事务所律师。
原审被告中国移动通信集团河南有限公司安阳分公司，住所地：安阳市文峰区中华路中段。
负责人王景仲，该公司总经理。
委托代理人谢中海，河南中丰律师事务所律师。
原审被告王霞，女，1971年11月8日出生，汉族，个体工商户，住汤阴县。
上诉人代立峰因与被上诉人杨华太、原审被告中国移动通信集团河南有限公司安阳市汤阴分公司（以下简称中国移动汤阴分公司）、中国移动通信集团河南有限公司安阳分公司（以下简称中国移动安阳分公司）、王霞房屋租赁合同纠纷一案，原审原告杨华太于2014年10月22日向河南省汤阴县人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除杨华太与代立峰于2012年8月1日、2014年3月15日签订的房屋租赁合同及补充协议；2、代立峰支付2013年8月1日起至2014年9月30日的房屋租金933333.33元及之后至解除租赁合同之日止的房屋租金；3、代立峰支付2013年5月1日起至2014年9月30日延付租金的滞纳金278799.99元及之后至实际给付租金之日止的滞纳金；4、中国移动安阳分公司、中国移动汤阴分公司、王霞、代立峰立即腾清租赁房屋交还杨华太，并支付杨华太与代立峰解除租赁合同之日至腾清房屋之日期间的房屋占有使用费。代立峰提起反诉，请求判令：1、杨华太采取补救措施解决租赁房屋的消防通道问题并继续履行合同；2、赔偿代立峰多付房屋租赁费561240元、装修费用140000元、空调费155000元。原审法院将本诉与反诉合并审理，于2015年5月11日作出（2014）汤民一初字第270号民事判决，代立峰不服，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年8月1日，原告杨华太将其所有的汤阴县城关镇政通中路59号房屋租赁给被告代立峰，于当日原告杨华太委托张纯亮与被告代立峰签订了房屋租赁合同及补充协议，房屋租赁合同共约定11条，合同第1条第1款约定租赁房屋坐落：河南省汤阴县城关镇政通中路路南59号；第2款约定租赁房屋范围：房屋的负一层至四层全部面积；第3款约定甲方（原告杨华太）将租赁房屋、屋内设施设备状况及其周边环境对乙方（被告代立峰）进行了解释，乙方已经对租赁房屋、屋内设施设备状况的现状及其周边环境有了充分的了解。乙方同意按照现状来接收房屋，并同意对房屋及其周边状况和电梯等房屋内设备的使用状况不再向甲方提出任何异议和要求。合同第3条第1款约定租赁期限为10年，从2012年8月1日至2022年7月30日；第2款约定甲乙双方一致同意乙方享有免租金装修期30天，期限从2012年7月1日至7月30日；第3款约定房屋租金标准：2012年8月1日至2013年7月30日，年租金90万元；2013年8月1日至2017年7月30日每年租金96万元；2017年8月1日至2022年7月30日每年租金100.8万元；第4款约定租金支付时间：乙方应每年支付一次租金，合同签署当日乙方需支付给甲方第一年的房屋租金90万元，同时向甲方支付合同保证金50000元，乙方应当在距上一租赁年度期限届满日，提前三个月支付次年租金。合同第5条第2款约定本合同房屋内有电梯一部，在乙方合同使用期内应负责电梯的一切使用审验、维护保养等安全责任、确保电梯的正常使用并负担相关费用。合同第6条第1款约定乙方负责本楼房内部装修、改造所需相关审批、证照办理等手续以及相关费用的负担；第2款乙方对该房屋的装修改造必须以书面形式向甲方提出申请并提交装修方案、装修图纸，经甲方同意后方可动工；第3款乙方对房屋的装修、改造应保证房屋使用安全，不得改动建筑结构，不得超越楼层负重标准；第5款乙方承租房屋期间，因乙方对房屋的使用或因乙方装修改造造成房屋的损害及其他财产、人员的损害赔偿责任由乙方承担。合同第7条第3款约定大厦内的楼梯通道是该大厦的消防通道，乙方必须保证消防通道的随时畅通；第4款乙方应当妥善使用房屋电梯，因乙方的原因给甲方或任何第三方造成损失的，乙方应承当全部赔偿责任；第5款乙方承租本合同房屋未经甲方书面同意不得转租、转借、转让。合同第8条第5款约定合同解除或终止后，乙方对房屋内进行的装修、改造不得人为破坏或进行拆除，应无条件地与房屋整体交还给甲方，所有权归甲方所有。否则，甲方有权不退还乙方已交纳的全部保证金并有权向乙方主张赔偿责任。合同第9条第4款约定乙方不按时缴纳租金，每逾期一天按应缴纳年租金千分之五的比例支付滞纳金，延期付款30天，甲方有权解除本合同并且不退还乙方交纳的全部保证金。补充协议第二条约定甲乙双方同意将租金调整为：2012年8月1日至2013年7月30日每年租金为75万元；2013年8月1日至2017年7月30日每年租金80万元；2017年8月1日至2022年7月30日每年租金84万元。签订房屋租赁合同及补充协议后，原告杨华太按照双方的约定向被告代立峰交付了租赁房屋，被告代立峰支付了原告杨华太2012年8月1日至2013年7月30日第1年的租金75万元及保证金5万元，后被告代立峰不予支付原告杨华太2013年7月30日之后的租金，2014年3月15日双方再次达成补充协议，该补充协议第二条约定甲乙双方同意将以下租期内的年租金调整为：2013年8月1日至2014年7月30日每年租金55万元；2014年8月1日至2015年7月30日每年租金60万元；第三条约定因乙方未履行甲乙双方签署的租赁合同按期支付租金的约定，乙方的行为已经违反了合同的约定，甲方可依双方租赁合同约定条款终止租赁合同，考虑到乙方多次申请并存在的经营困难，甲方同意乙方在2014年4月30日前补交2013年8月1日至2014年7月30日的租金，交纳标准按一年租金55万元，乙方在2014年9月30日前支付2014年8月1日至2015年7月30日的租金，交纳标准按一年租金60万元，如果乙方未按以上约定的时间以及足额交纳租金的，甲方将按前期双方签署的租赁合同以及补充协议的约定租金标准以及交纳时间执行。原告杨华太提供了房产证、2012年8月1日的房屋租赁合同及补充协议、2014年3月15日的补充协议能够予以证明上述事实。被告代立峰对原告提供的2012年8月1日的房屋租赁合同及补充协议、2014年3月15日的补充协议均无异议，但认为原告杨华太的相邻方将租赁房屋的南门即该房屋的消防通道用砖堵死，致使被告代立峰无法正常经营使用，阻碍了被告代立峰对房屋第二、三、四层的使用，违反了双方合同的约定和法律的规定，被告代立峰有权行使先履行抗辩权，并反诉请求原告杨华太解决租赁房屋的消防通道问题继续履行合同，以及赔偿被告代立峰多付房屋的租赁费、装修费用和空调费，被告代立峰仅提供了2014年3月15日委托书、2014年9月21日原告杨华太的民事起诉状及装修施工合同、安装空调合同及装修款、装修订金收据、单据，其提供的证据不足以证明原告杨华太交付被告代立峰的房屋不符合双方租赁合同的约定而无法正常使用。
在被告代立峰租赁房屋期间，将租赁房屋的第一层转租给被告中国移动安阳分公司，用于被告中国移动汤阴分公司在此开办营业厅，双方于2014年6月13日签订了汤阴分公司政通路营业厅房屋租赁合同，被告代立峰已将房屋第一层交付被告中国移动安阳分公司、中国移动汤阴分公司使用，被告中国移动安阳分公司支付了被告代立峰租期5年的租赁费共计162.5万元，有被告中国移动汤阴分公司提供的2014年4月20日授权书、同意转租涵、2014年6月13日汤阴分公司政通路营业厅房屋租赁合同及支付被告代立峰租金的发票等证据能够予以证明上述事实。被告代立峰并于2014年6月13日就租赁房屋的第二、三、四层与被告王霞签订了房屋租赁意向书，约定每年租金25万元，但双方未签订正式的房屋租赁合同，现该租赁房屋仍有被告代立峰占有，对该事实被告代立峰和王霞予以认可，被告王霞提供了房屋租赁意向书和收到条予以证明。租赁房屋的负一层有被告代立峰占有。
原审法院认为：原告杨华太与被告代立峰经过平等协商，双方自愿于2012年8月1日签订了房屋租赁合同及补充协议，租赁房屋的范围包括房屋的负一层至四层全部面积，租赁期限从2012年8月1日至2022年7月30日共10年，签订房屋租赁合同及补充协议后，原告杨华太按照房屋租赁合同第1条第3款的约定将房屋交付给被告代立峰，被告代立峰接收房屋后支付了原告杨华太2012年8月1日至2013年7月30日第1年的租金75万元及保证金5万元，根据双方租赁合同第3条第4款的约定被告代立峰应每年支付一次租金，于上一租赁年度期限届满日提前3个月支付次年租金，但被告代立峰未在双方约定的期限内支付原告杨华太2013年7月30日之后的租金，2014年3月15日双方第二次达成补充协议，同意调整2013年8月1日至2014年7月30日的租金为55万元、2014年8月1日至2015年7月30日的租金为60万元，原告杨华太并同意被告代立峰在2014年4月30日前补交2013年8月1日至2014年7月30日的租金，2014年9月30日前支付2014年8月1日至2015年7月30日的租金，签订补充协议后，被告代立峰仍未按照补充协议约定的宽限期限支付原告杨华太租金，已经违反了双方房屋租赁合同第9条第4款的约定及法定解除合同的条件，属于根本违约，故原告杨华太请求与被告代立峰解除房屋租赁合同及补充协议，法院应予以支持。对于解除租赁合同后被告代立峰欠付的租金应支付原告杨华太，根据2014年3月15日双方签订的补充协议，被告代立峰未在补充协议约定的宽限期内支付租金的，仍按2012年8月1日原告杨华太与被告代立峰签订的租赁合同及补充协议的约定支付租金，因此，原告杨华太主张按照2012年8月1日补充协议约定的每年租金80万元的标准，从2013年8月1日计算到双方解除合同之日止的租金，法院予以支持。对于原告杨华太诉请的滞纳金，根据双方租赁合同第3条第4款、第9条第4款的约定，被告代立峰应每年支付一次租金，于上一租赁年度期限届满日提前3个月支付次年租金，不按时交纳租金，每逾期一天按应交纳年租金千分之五的比例支付滞纳金，延期付款达30天，原告有权解除合同并且不退还被告代立峰交纳的全部保证金，上述条款是双方自愿约定的违约责任条款，被告代立峰的上一租赁年度期限届满日是2013年7月30日，提前3个月支付次年租金即应于2013年5月1日前支付下一年度的租金，但双方约定按年租金千分之五的比例支付滞纳金及原告主张按银行同期贷款利率的4倍支付滞纳金均过高，法院根据造成原告的损失情况及汤阴县当地房屋租赁的市场行情、交易习惯等综合因素，酌定被告代立峰按中国人民银行同期贷款利率的2倍，按每年租金80万元，从2013年5月1日起计算到实际给付租金之日止的滞纳金，但原告杨华太已主张了滞纳金，不能同时主张保证金，对于被告代立峰已支付原告杨华太的保证金5万元，在给付滞纳金时应予以扣除。原告杨华太与被告代立峰解除租赁合同后，出租人杨华太根据与被告代立峰签订的租赁合同，享有要求其返还租赁物的权利，实际占有房屋的次承租人负有腾房义务，本案中被告代立峰已将租赁房屋的第一层转租给被告中国移动安阳分公司、中国移动汤阴分公司，原告杨华太与被告代立峰解除租赁合同后，必然导致次承租人中国移动安阳分公司、中国移动汤阴分公司不享有以租赁权对抗出租人原告杨华太物的请求权的权利，因此，原告杨华太依照物的请求权要求被告中国移动安阳分公司、中国移动汤阴分公司返还租赁物，法院应予以支持，如逾期腾房的，构成不当得利，次承租人应当支付房屋占有使用费，房屋占有使用费按照被告代立峰与被告中国移动安阳分公司签订的租赁合同约定的每年租金32.5万元（折合890.41元／日）计算；对于租赁房屋的第二、三、四层，被告代立峰仅与被告王霞达成了房屋租赁意向，每年租金为25万元，该房屋的第二、三、四层仍由被告代立峰占有，所以应由被告代立峰予以返还租赁房屋的第二、三、四层，如逾期腾房的，应按每年租金25万元（折合890.41元／日）计算房屋占有使用费；对于因租赁合同的解除导致次承租人的相关损失，由于出租人杨华太并未直接与次承租人被告中国移动安阳分公司及被告王霞形成租赁关系，可以另案向被告代立峰主张权利。被告代立峰作为完全行为能力人，对租赁房屋的风险应有充分的认识，按照双方租赁房屋合同第1条第3款的约定，被告代立峰已经对租赁房屋、屋内设施设备状况的现状及其周边环境有了充分的了解，并同意按照房屋现状接收房屋，双方已按该约定履行了租赁合同，在履行租赁合同过程中，被告代立峰以原告杨华太交付房屋的消防通道不畅通为由不予支付租金并反诉请求继续履行合同及赔偿其经济损失，根据双方租赁合同第1条第1、2款的约定原告杨华太是将房屋整体租赁给被告代立峰，但被告代立峰租赁房屋后进行了转租，并将房屋的第一层及第二、三、四层分割后予以转租，导致在装修过程中对租赁房屋的电梯、楼梯的人为改造，对此可能造成消防通道不畅通的风险被告代立峰作为承租方应有充分的认识和了解，而且按照租赁合同第7条第3款约定租赁房屋内的楼梯通道是该房屋的消防通道，被告代立峰必须保证消防通道的随时畅通，该义务约定由被告代立峰予以承担，故被告代立峰以原告交付房屋的消防通道不畅通为由拒付原告租金，并提出反诉请求原告杨华太采取补救措施解决出租房屋的消防通道问题并继续履行合同的理由和证据不足，法院对此不予支持；对于被告代立峰反诉多付的租赁房屋的第二、三、四层的租金561240元，是被告代立峰根据双方租赁合同的约定应支付原告杨华太的租金，并未多付租金；反诉的装修费140000元、空调费155000元，根据原告杨华太与被告代立峰租赁合同第6条第1款的约定，应由被告代立峰负担租赁房屋内部装修的费用，而且因被告代立峰的过错导致双方解除租赁合同，故被告代立峰反诉请求原告杨华太赔偿多付的租金、装修费、空调费，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，通知解除是解除权人选择用私力救济方式解除合同的一种行为，无需再继续任何程序，不能因此而否认通过诉讼方式解除合同的效力，故被告中国移动安阳分公司、中国移动汤阴分公司、王霞辩称原告未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定向四被告进行通知，不符合解除合同程序的辩称理由，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告杨华太与被告代立峰签订的2012年8月1日的房屋租赁合同、补充协议及2014年3月15日的补充协议；二、被告代立峰于本判决生效之日起15日内给付原告杨华太从2013年8月1日起至双方解除房屋租赁合同及补充协议之日止的租金，按每年租金80万元计算；三、被告代立峰于本判决生效之日起15日内给付原告杨华太延期支付租金的滞纳金，按每年租金80万元及中国人民银行同期贷款利率的2倍，从2013年5月1日起至本判决限定履行期限届满之日止的滞纳金；（被告代立峰已支付原告杨华太的保证金5万元，在给付滞纳金时应予以扣除。）四、被告代立峰、中国移动通信集团河南有限公司安阳市汤阴分公司、中国移动通信集团河南有限公司安阳分公司于本判决生效之日起30日内腾清租赁房屋并返还原告杨华太，如逾期腾房，被告中国移动通信集团河南有限公司安阳市汤阴分公司、中国移动通信集团河南有限公司安阳分公司应按每年租金32.5万元（折合890.41元／日）给付原告杨华太房屋占有使用费（位于汤阴县城关××房屋××）至交付房屋之日，被告代立峰应按每年租金25万元（折合684.93元／日）给付原告杨华太房屋占有使用费（位于汤阴县城关××房屋××、××、××及××）至交付房屋之日；五、驳回原告杨华太的其它诉讼请求；六、驳回反诉原告代立峰的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15709元，反诉案件受理费6181元，共计21890元，由被告代立峰负担。
上诉人代立峰不服原审判决上诉称：1、本案事实：2012年8月1日，代立峰与杨华太签定了房屋租赁合同，代立峰按照合同约定缴纳了一年的租金，后经杨华太同意对房屋进行了装修准备经营使用。在此期间，2012年12月上旬相邻方闻定军、杨彩霞夫妇将房屋向南走的南门（消防通道）用砖堵死，又将通向南大街的铁门上的门锁更换，导致代立峰租赁的房屋不能正常使用，给代立峰照成了重大经济损失，杨华太对此情况是明知的。杨华太交付房屋时的现状是存在向南行走的辅门，但在交付后该辅门被堵，合同所约定房屋内原来的楼梯为消防楼梯，但该楼梯过于狭窄（0.5米），不符合消防规定，经与杨华太协商以南辅门为消防通道，对原楼梯予以了拆除，由于相邻方闻定军、杨彩霞设置障碍，消防部门仍不予办理消防合格证。2、杨华太交付的房屋在合同履行期间内出现了变化，影响房屋的二三四层的正常使用，合同法第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。杨华太交付房屋不能正常使用，违反了该规定，由于杨华太交付的房屋不能正常使用，代立峰按照合同法六十七条的规定，行使先履行抗辩权于法有据，因杨华太违约，应赔偿代立峰的损失。综上，请求依法改判驳回杨华太的诉讼请求，并支持代立峰的反诉请求或发回重审。
被上诉人杨华太答辩称：根据租赁合同第1.3约定，租赁时代立峰是依据现状租赁，并且已承诺对各种情况有充分的了解，且承诺不再对房屋周边状况及房屋设备向杨华太提出任何异议与要求。7.3条约定，大厦内的楼梯通道是该大厦的消防通道，代立峰负责保证消防通道畅通，本案租赁的房屋原来是大酒店，有符合消防安全的楼梯，且现在也有两个大门，符合消防要求，代立峰在租赁房屋之后，也使用房屋经营过餐饮行业，也有楼梯，现在代立峰主张楼梯不存在，是因代立峰擅自对楼梯进行改造，将楼梯拆除，所以应由代立峰一方承担责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求维持原判。
原审被告中国移动汤阴分公司答辩称：当时租赁房屋是经杨华太同意的，也履行了租赁费。基于合同相对性原则，杨华太不应主张让我公司腾房。杨华太未按合同法第96条规定，向利害方发送解除合同通知书，不符合合同解除程序，我公司认为一审判决错误，杨华太主张不能成立。
原审被告中国移动安阳分公司答辩称：答辩意见同中国移动汤阴分公司一致。
原审被告王霞答辩称：原审判决驳回杨华太对王霞的诉讼请求，属认定事实清楚，证据充分，请求维持原审关于驳回杨华太对王霞诉讼请求的判决。
二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：1、本案租赁合同的效力。杨华太与代立峰经过平等协商，双方自愿签订了房屋租赁合同及补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法成立有效，对双方当事人具有法律约束力，应当按照约定履行自己的义务。
2、杨华太和代立峰有无违约行为，租赁合同是否应解除。签订房屋租赁合同及补充协议后，杨华太即将房屋交付给代立峰，代立峰接收房屋后支付了杨华太2012年8月1日至2013年7月30日第1年的租金75万元及保证金5万元，之后双方又签订补充协议，但代立峰仍未按照补充协议约定的宽限期限支付杨华太租金，且代立峰在2014年4月30日已经收取了中国移动安阳分公司缴纳的租金162.5万元之后，在有条件支付的情况下，仍未支付杨华太租金，故代立峰已经违反了双方房屋租赁合同第9条第4款的约定及法定解除合同的条件，属于根本违约，现杨华太请求与代立峰解除房屋租赁合同及补充协议，应予以支持。原审认定代立峰违约并解除双方合同、代立峰按照原租赁合同约定支付所欠的租金及滞纳金，原审认定并无不当，本院予以确认。
3、关于代立峰上诉的各项主张。代立峰以杨华太交付房屋的消防通道不畅通为由不予支付租金并请求继续履行合同及赔偿其经济损失，代立峰作为完全行为能力人，对租赁房屋的风险应有充分的认识，按照双方租赁房屋合同第1条第3款的约定，代立峰已经对租赁房屋、屋内设施设备状况的现状及其周边环境有了充分的了解，并同意按照房屋现状接收房屋，双方已按该约定履行了租赁合同，根据双方租赁合同第1条第1、2款的约定杨华太是将房屋整体租赁给代立峰，但代立峰租赁房屋后进行了转租，并将房屋的第一层及第二、三、四层分割后予以转租，导致在装修过程中对租赁房屋的电梯、楼梯的人为改造，对此可能造成消防通道不畅通的风险代立峰作为承租方应有充分的认识和了解，而且按照租赁合同第7条第3款约定租赁房屋内的楼梯通道是该房屋的消防通道，代立峰必须保证消防通道的随时畅通。此外，租赁合同亦未约定代立峰租赁房屋是用于开设宾馆、饭店、商场等公众聚集场所，代立峰并无证据证明杨华太在订立合同时故意隐瞒重要事实导致其合同目的不能实现。关于南辅门的问题，南辅门并没有经有关职能部门认定为消防通道，事实上租赁房屋一楼门面房向东、向北均有正常通道出入通行，代立峰并不能证明杨华太交付的房屋不能正常使用。代立峰主张的装修费、空调费，租赁合同第6条第1款的约定，应由代立峰负担租赁房屋内部装修的费用，因代立峰的过错导致双方解除租赁合同，故代立峰的该项主张，原审法院不予支持并无不当。综上，代立峰的上诉请求不能成立，本院不予支持。代立峰二审中申请法院到消防部门调查，不符合法院调取证据的法定条件，且消防通道问题，本院已经予以阐述，对其申请本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21890元，由上诉人代立峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐红伟
审 判 员 丁伯顺
代理审判员 苗 飞
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 段红霞