辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民撤终字第2号
上诉人（原审被申请人）：中国工商银行股份有限公司大连庄河支行。住所地：庄河市黄海大街二段***号。
负责人：李国煜，行长。
委托代理人：石琦，男。
委托代理人：赵春来，男。
被上诉人（原审申请人）：潘玉庆。
委托代理人：姜玉广。
被上诉人（原审被申请人）：大连瑞河房地产开发有限公司。住所地：庄河市新华街道泰昌路**号。
法定代表人：刘学文，该公司经理。
被上诉人（原审被申请人）：李生君。
上述二被上诉人共同委托代理人：乔万学，辽宁廉大律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司大连庄河支行因案外人撤销之诉纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2013）庄民初字第4523号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人中国工商银行股份有限公司大连庄河支行委托代理人赵春来、被上诉人潘玉庆委托代理人姜玉广、被上诉人大连瑞河房地产开发有限公司、被上诉人李生君共同委托代理人乔万学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2001年10月30日，庄河市华新房地产开发有限公司（现变更为大连瑞河房地产开发有限公司）将其承建的庄河市泰昌路光明生活小区5号楼1单元2层201号房屋交付给申请人，2002年3月27日，申请人向庄河市华新房地产开发有限公司交纳购房款和税费107771元，2002年10月12日，申请人与庄河市华新房地产开发有限公司签订商品房销售合同，合同约定：庄河市华新房地产开发有限公司将坐落在庄河市泰昌路光明生活小区5号楼1单元2层201号商品房一套，建筑面积122.08平方米，以10万元价格出售给申请人。2001年9月3日，庄河市华新房地产开发有限公司与被申请人李生君签订商品房销售合同，合同约定：庄河市华新房地产开发有限公司将庄河市泰昌路光明生活小区5号楼201、303、306号房屋销售给李生君，销售房屋总价款433700元。2001年9月2日，原中国工商银行庄河支行与庄河市华新房地产开发有限公司、李生君签订个人购房借款合同，合同约定：李生君向工行庄河支行借款30万元，用于购买坐落于庄河市光明小区5号楼201室、303室、306室住房，借款期限为10年，自2001年9月2日起至2011年9月2日止，月利率为千分之四点六五，贷款本金和利息采用按月等额本金还款方式，李生君以其购买的住房为本合同项下借款设定了抵押，庄河市华新房地产开发有限公司对李生君的借款提供连带保证。李生君如未按期还款，工行庄河支行按规定对逾期借款按日计收万分之二点一罚息。李生君如连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还借款本息，工行庄河支行有权宣布本合同提前到期。合同签订后，工行庄河支行于2001年9月6日按约定履行了借款义务，工行庄河支行、庄河市华新房地产开发有限公司、李生君于2001年9月3日在庄河市房地产交易所办理了抵押物登记。由于该借款未全部偿还，工行庄河支行于2005年12月7日向原审法院提起诉讼，要求李生君偿付贷款本金193606.61元，利息6394.95元，大连瑞河房地产开发有限公司承担连带保证责任。原审法院于2006年4月12日作出（2006）庄民合初字第368号民事判决，该判决认为：工行庄河支行与被申请人李生君、大连瑞河房地产开发有限公司签订的个人购房借款合同，合法有效。被申请人李生君以其购买的住房为借款设定抵押，并办理了抵押物登记，符合法律规定，抵押合同已生效。工行庄河支行按约定履行了借款义务，有权要求李生君、大连瑞河房地产开发有限公司履行合同义务，李生君未按约定履行还款义务，系违约行为，应承担违约的经济责任。工行庄河支行要求李生君立即偿付借款及利息符合法律规定，予以支持。大连瑞河房地产开发有限公司为李生君提供连带保证，应按约承担保证责任。据此判决：李生君于判决发生法律效力后10日内偿付工行庄河支行借款本金193606.61元及自判决确定给付之日止，息随本清。大连瑞河房地产开发有限公司对李生君在工行庄河支行处借款承担抵押物以外的连带保证责任。
另查，2013年7月11日，申请人作为原告以三被申请人作为被告向原审法院提起诉讼，请求确认：1、其于2002年10月12日与大连瑞河房地产开发有限公司（庄河市华新房地产开发有限公司）签订涉案商品房销售合同有效；2、大连瑞河房地产开发有限公司与李生君于2001年9月3日签订的商品房销售合同无效；3、三被申请人间的抵押合同无效；4、大连瑞河房地产开发有限公司协助申请人办理房屋产权证书。在该案审理中，工行庄河支行提交（2006）庄民合初字第368号民事判决：认为涉案房屋已经法院判决抵押有效。原告得知后，提起本案诉讼。在诉讼中，申请人提供李生君于2013年7月6日的情况说明，主要内容为：李生君未在大连房地产瑞河公司购买房屋，也未用光明小区5号楼1单元201号商品房抵押给银行，2001年9月6日，所谓的贷款行为是大连房地产瑞河公司用我的名义在工行庄河支行贷款，实际贷款人是大连房地产瑞河公司，我与大连房地产瑞河公司的房屋买卖合同是虚假合同，在此期间，银行也从未向我索要贷款。同时申请人提供大连瑞河房地产开发有限公司于2013年7月4日的情况说明，主要内容为：我公司在建设庄河市光明小区过程中，因为资金紧张，为了按期完成工程建设，而向工行庄河支行贷款，因该工程在建设中不能以开发公司的名义向银行贷款，故以李生君的名义，以商品房按揭贷款的方式向工行贷款，贷款人是我公司，而不是李生君，房屋买卖合同中的出卖人和买受人，都是为这笔贷款而作的虚假合同，并且一直由我公司承担还款义务。被申请人工行庄河支行对上述两份情况说明不予认可。
潘玉庆针对本案提出的诉讼请求为：请求撤销辽宁省庄河市人民法院（2006）庄民合初字第368号民事判决中关于工行庄河支行对李生君购买光明小区5号楼1单元201号的住房抵押合同有效的认定，变更该判决中相应的条款，诉讼费由三被申请人承担。
原审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼……，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。申请人于2013年7月11日作为原告在另案中起诉三被申请人时知道关于其购买的位于光明小区5号楼1单元201号的涉案住房，已经原审法院于2006年4月12日作出（2006）庄民合初字第368号民事判决确认：李生君抵押给中国工商银行股份有限公司大连庄河支行抵押有效。申请人认为该判决侵犯了其民事权益，向法院提起诉讼，符合法律规定。关于涉案房屋大连瑞河房地产开发有限公司于2001年9月3日、2002年10月12日分别与李生君、潘玉庆签订商品房销售合同，潘玉庆已付清购房款及税费，大连瑞河房地产开发有限公司将该房屋交付潘玉庆，未将房屋交付李生君，潘玉庆属善意的购买人，根据商品房买卖合同纠纷中，一房二卖“交付优先”的处理原则，潘玉庆取得涉案房屋所有权，李生君未取得房屋所有权，不能对涉案房屋设立抵押，工行庄河支行不能以涉案房屋抵押合同行使抵押权，故（2006）庄民合初字第368号民事判决对涉案房屋抵押合同已生效的认定错误，应予撤销。工行庄河支行只能对涉案房屋抵押合同以外的抵押物行使抵押权。依据《中华人民共和国担保法》第六条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销辽宁省庄河市人民法院（2006）庄民合初字第368号民事判决；二、被申请人李生君（原审被告）与被申请人中国工商银行股份有限公司大连庄河支行（原审原告）签订的以李生君位于庄河市光明小区5号楼201室房屋作抵押的抵押合同无效；三、被申请人李生君（原审被告）于判决发生法律效力后十日内偿付被申请人中国工商银行股份有限公司大连庄河支行（原审原告）借款本金193606.61元及自判决确定给付之日止，息随本清。被申请人大连瑞河房地产开发有限公司（原审被告）对李生君在中国工商银行股份有限公司大连庄河支行处的借款承担抵押物（不包含坐落于庄河市光明小区5号楼201室）以外的连带保证责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费11420元（其中本案案件受理费100元，原审案件受理费5510元，其他诉讼费5510元，公告费300元）由被申请人李生君和大连瑞河房地产开发有限公司共同负担。
原审法院宣判后，中国工商银行股份有限公司大连庄河支行不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人潘玉庆的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其提出的上诉理由为：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人针对案涉房屋的抵押手续完备，至今没有被撤销，应当认定上诉人对案涉房屋享有抵押权；2、被上诉人潘玉庆与大连瑞河房地产开发有限公司的房屋买卖合同签订于上诉人对案涉房屋办理抵押登记之后，依据债权不能对抗物权原则，大连瑞河房地产开发有限公司无权转让案涉房屋，该售房行为属无权处分；3、上诉人的抵押权是独立于商品房买卖合同、购房借款合同的一种物权，该抵押权的取得完全符合善意取得的法定要件。
被上诉人潘玉庆、大连瑞河房地产开发有限公司、李生君均不同意上诉人的上诉请求，表示服从原审判决。
本院二审查明的事实与原审认定相一致。
本院认为，本案属案外人撤销之诉纠纷，原审判决认定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。
2002年10月12日，潘玉庆与庄河市华新房地产开发有限公司签订的商品房销售合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。潘玉庆有权请求办理房屋过户手续。但因案涉房屋在房产部门办理了抵押登记、（2006）庄民合初字第368号民事判决认定抵押合同有效，导致潘玉庆过户不能。因此，本案的焦点问题是（2006）庄民合初字第368号民事判决认定抵押合同有效是否正确，是否侵犯了潘玉庆的合法权益。
2001年9月3日，李生君与庄河市华新房地产开发有限公司签订商品房销售合同，并为此向工行庄河支行贷款，约定用购买的房屋进行抵押。但在贷款发放后，李生君未及时办理房屋所有权登记手续，其并未实际取得案涉房屋的所有权。其在庄河市房地产交易所办理的房屋抵押登记仅具有预告登记的法律效力，不能对抗已实际入住并交付全款的无过错买受人潘玉庆。依据《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条之规定，（2006）庄民合初字第368号民事判决认定抵押合同有效属适用法律错误，应予纠正。工行庄河支行主张其善意取得了案涉房屋的抵押权不能成立，因抵押时李生君未取得案涉房屋的所有权证，工行庄河支行对此应予知晓，不构成善意取得。因（2006）庄民合初字第368号民事判决认定抵押合同有效，致使潘玉庆办理房屋过户手续不能，侵犯了潘玉庆的合法权益，潘玉庆请求纠正（2006）庄民合初字第368号民事判决错误部分，存在事实及法律依据。上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
然而，原审判决在撤销（2006）庄民合初字第368号民事判决后另行改判，改变了债务人李生君的还款时间，侵犯了工行庄河支行的利益；且在工行庄河支行没有主张抵押权、大连瑞河房地产开发有限公司没有抗辩承担抵押物以外的连带保证责任的情况下，仍然判决大连瑞河房地产开发有限公司承担抵押物以外的连带保证责任，审理超出了当事人主张范围，显属不当，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第180条之规定，判决如下：
一、维持辽宁省庄河市人民法院（2013）庄民初字第4523号民事判决第二项；
二、撤销辽宁省庄河市人民法院（2013）庄民初字第4523号民事判决第一、三项；
三、变更辽宁省庄河市人民法院（2006）庄民合初字第368号民事判决为：李生君于该判决发生法律效力后10日内偿付中国工商银行股份有限公司大连庄河支行借款本金193606.61元及至判决确定给付之日止，息随本清（利息按借款合同约定标准计算）；大连瑞河房地产开发有限公司对李生君借款本息承担连带保证责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费100元，由上诉人中国工商银行股份有限公司大连庄河支行承担。
本判决为终审判决。
审判长 于长浩
审判员 高明伟
审判员 吕风波
二〇一四年十二月八日
书记员 葛美玲