宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民初字第3846号
原告蒋玉宏，男，1969年3月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆。
委托代理人徐瑜励，北京大成（银川）律师事务所律师。
被告陆建帮，男，1972年11月20日出生，汉族，，住宁夏回族自治区中宁县。
被告陆建邦，男，1972年11月1日出生，汉族，，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告徐宁，男，1958年1月14日出生，汉族，住宁夏回族自治区中宁县政兴小区。
原告蒋玉宏与被告陆建帮、陆建邦、徐宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理，依法组成合议庭，于2013年11月14日公开开庭进行了审理。原告蒋玉宏的委托代理人徐瑜励，被告陆建帮、陆建邦、徐宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋玉宏诉称，被告陆建帮口头授权其弟弟即被告陆建邦出卖其名下的位于银川市兴庆区清河南街“新时代商贸中心”营业房（房屋建筑面积为30.52平方米）。2011年6月16日，原告与被告陆建邦签订了《房地产买卖契约》一份，约定：被告陆建邦将位于银川市兴庆区清河南街“新时代商贸中心”营业房转让给原告；原告于2011年7月20日前分次付清转让费400000元，被告陆建邦应于2011年6月25日前交付该房屋。合同签订后，原告当日向被告陆建邦支付了购房定金90000元，但被告陆建邦未能按照合同约定交付上述房屋。后因被告陆建邦在收到原告交付的定金后未及时偿还上述房屋的银行按揭贷款，故被告陆建帮拒绝办理上述房屋的过户手续。原告与被告陆建邦、陆建帮就购房事宜多次协商无果，遂解除合同，被告陆建邦应退还已收的定金90000元。2012年6月，被告陆建邦将自己的43000元债权抵顶给了原告。2012年8月9日，被告陆建邦为原告出具了《还款协议书》一份，该协议书中约定：被告陆建邦于2012年8月30日前一次性归还原告剩余的定金47000元，并承担原告的银行利息20000元及损失费5000元（其中包括交通费、中介费、律师费等）同时承诺如果未能按照上述时间履行，则除返还尚欠的47000元外，按照定金罚则的约定再返还定金90000元。被告徐宁作为担保人在《还款协议书》的落款处签字捺印。后经核实，被告陆建邦所折抵的债权金额为42000元，被告陆建邦直至2013年1月8日才返还了剩余的48000元，现原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原告蒋玉宏与被告陆建邦签订的《房地产买卖契约》；二、被告陆建邦、陆建帮返还购房定金90000元；三、被告徐宁为上述款项承担连带的返还责任；四、本案的诉讼费由被告承担。
被告陆建帮辩称，我口头委托被告陆建邦出卖我所有的位于银川市兴庆区清河南街“新时代商贸中心”营业房（房屋建筑面积为30.52平方米）属实。但是被告陆建邦与原告签订《房地产买卖契约》并支付定金的事情我是事后才知道。后因原告认为房屋价格过高，欲与我重新协商房屋价格，被我拒绝后原告不愿意继续履行合同，故协商解除合同。原告的悔约行为导致我无力偿还该房屋的银行贷款，现在房屋已经被银行以390000元的价格收回，原告给我也造成了损失。另，该房屋客观上已经履行不能，且我也同意解除《房地产买卖契约》，因定金被告陆建邦已经全部返还给原告，现我与原告再无任何关系，原告主张的返还90000元定金与我无关，请求依法驳回原告诉讼请求。
被告陆建邦辩称，被告陆建帮口头委托我出卖其所有的位于银川市兴庆区清河南街“新时代商贸中心”营业房（房屋建筑面积为30.52平方米）属实。我与原告签订《房地产买卖契约》并收取原告定金90000元属实，但因原告认为房屋价格过高，欲与被告陆建帮重新协商房屋价格无果后，便拒绝继续履行合同。遂协商解除合同，并返还定金。我先后通过债权抵消及银行转帐方式给原告返还所有定金90000元，故原告的诉讼请求与事实不符，请求依法驳回原告诉讼请求。另，认可我给原告出具的《还款协议》，但是我之所以未按照还款协议履行是因为我当时资金紧张，欲分期返还剩余的48000元，并一直与原告的代理律师协商宽限返还时间，但是原告代理律师始终拒绝收取款项且态度恶劣，故直至2013年1月8日我才一次性返还了原告剩余的定金48000元。现在我愿意补偿原告的利息损失20000元，对于原告主张的返还定金90000元不予认可，请求法庭依法驳回。
被告徐宁辩称，我为被告陆建邦的《还款协议书》提供担保属实，但是被告陆建邦已经全部返还了原告剩余的定金48000元，所以我的担保责任已经履行完毕，原告的诉讼主张与我无关，我不承担任何责任。
经审理查明，被告陆建帮系被告陆建邦之兄，被告陆建邦受被告陆建帮口头委托转让原系被告陆建帮名下的位于银川市兴庆区清河南街“新时代商贸中心”营业房（房屋建筑面积为30.52平方米）。2011年6月16日，被告陆建邦以其个人名义签订了《房地产买卖契约》一份，约定：房屋价格为400000元，原告于2011年7月20日前分次付清给被告陆建邦【其中2011年6月25日前付款200000元（用于偿还被告陆建邦的银行贷款解除抵押过户），2011年7月20日前付款200000元】；2011年6月25日被告陆建邦将上述房屋交付给原告。合同签订当天，原告向被告陆建邦交付了购房定金90000元，被告陆建邦向原告出具了收条一张。2012年8月9日，被告陆建邦、徐宁向原告出具了《还款协议书》一份，该协议书内容为：“……因陆建邦原因致使购房协议无法履行，陆建邦于2012年4月退还购房款43000元（由陆建邦享有宁夏汇融房地产开发有限公司到期债权43000元抵顶），剩余款项47000元，经三方协商一致，达成如下条款以资遵守。一、自本协议签订之日起，陆建邦于2012年8月30日前一次性归还蒋玉宏购房定金47000元，并承担蒋玉宏银行贷款利息20000元，共计67000元。二、经双方协商一致，陆建邦同意在2012年8月30日前支付蒋玉宏因处理购房及退还定金事宜所支出的损失共计5000元（包括但不限于交通费、通讯费、委托中介查找陆建邦所花费、律师代理费等）。三、陆建邦承诺：如违反约定不按时履行前述付款约定，则按定金法则双倍返还已收取的90000元购房定金，即再支付137000元的方式承担违约责任。四、担保人对陆建邦履行本协议承担连带责任，担保范围为本协议约定的第一、二、三项。担保期限在2012年8月8日至2016年8月8日。五、如陆建邦不能按约定履行，则蒋玉宏有权向银川市兴庆区人民法院起诉或银川市公安局提出控告。本协议自陆建邦及担保人签字后生效。”被告陆建邦及被告徐宁在《还款协议书》的落款处分别以债务人及担保人签字捺印。被告陆建邦于2013年1月8日通过银行存款方式向原告返还了剩余的定金48000元。现原告认为被告陆建邦未按照《还款协议书》的约定时间履行，故诉至本院，请求依法判如所请。庭审中，原告及被告陆建邦均认可抵顶的债权实际为42000元，《还款协议书》中涉及剩余未付款项实际为48000元。被告陆建帮同意与原告解除《房地产买卖协议》。
本院确认的上述事实，有原告提供的《房地产买卖协议》、收条、《还款协议书》，被告陆建邦提交的银行存款凭证及双方当事人当庭相关陈述佐证，经本院审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，代理人在代理权限内，以被告代理人的名义实施民事法律行为。代理人超越代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。本案中，被告陆建帮原系位于银川市兴庆区清河南街“新时代商贸中心”营业房的所有权人。被告陆建邦受其口头委托处分涉案的房屋后，因被告陆建邦的原因导致其与原告签订的《房地产买卖协议》无法继续履行，双方遂合意解除合同，该合同的解除已经被告陆建帮当庭追认，故本院确认解除原告与被告陆建邦签订的《房地产买卖协议》。合同解除后，被告陆建帮、陆建邦应当将定金90000元返还原告。现收取的定金90000元已经返还给原告，故原告与被告陆建帮之间权利义务已经履行完毕。对于被告陆建邦及徐宁向原告出具的《还款协议书》系被告陆建邦、徐宁的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。被告陆建帮对此并不知情，亦未曾授权、追认，故该《还款协议书》的效力不及于被告陆建帮，综上，对于原告要求被告陆建帮双倍返还定金90000元的诉讼主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金不得超过合同标的的百分之二十，故本院确定原告交付给被告陆建邦的90000元中，定金为80000元，超付部分应视为预付购房款。现被告陆建邦未按协议履行返还剩余的48000元，故被告陆建邦应当按照协议向原告再偿还80000元。另，《还款协议书》中明确约定了担保人的保证方式、保证期间及保证范围，故被告徐宁应当对上述80000元承担连带担保责任，承担该保证责任后，有权向被告陆建邦追偿。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第九十一条之规定，判决如下：
一、解除原告蒋玉宏与被告陆建邦于2011年6月16日签订的《房地产买卖协议》；
二、被告陆建邦于本判决生效之日起十日内向原告蒋玉宏返还定金80000元；
三、被告徐宁为被告陆建邦的上述债务承担连带清偿责任，被告徐宁清偿上述责任后，有权向被告陆建邦追偿。
如果被告陆建邦、徐宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2250元，由被告陆建邦、徐宁负担（该款原告蒋玉宏已预交，被告陆建邦、徐宁于本判决生效之日起十日内随上述款项一并支付给原告蒋玉宏）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 任 涛
代理审判员 张 慧
代理审判员 贺晶婕
二〇一四年一月十日
书 记 员 王馨妍
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理人行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。