江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3550号
上诉人（原审原告）钱程，男，1962年10月31日生，汉族。
委托代理人葛涛，江苏举措律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京恒鼎房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320106084180773X，住所地南京市鼓楼区集贤路39号。
法定代表人李翔，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）童炜，男，1976年3月8日生，汉族。
上诉人钱程因与被上诉人南京恒鼎房地产经纪有限公司（以下简称恒鼎公司）、童炜合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
钱程原审诉称，2015年10月其委托恒鼎公司办理南京市鼓楼区清江南路5号02幢某单元905室房屋的出租事宜，后恒鼎公司询问钱程是否同意出售该房屋，并告知钱程出售该房屋存在营业税，钱程表示可以出售。2015年10月23日钱程与恒鼎公司协商买卖该房屋的过程中，恒鼎公司告知钱程由买方承担全部税费，钱程考虑买方需缴纳税费11万元，故同意该房屋以199万元出售。当日，钱程与童炜、恒鼎公司签订了《房地产买卖合同》，合同约定由童炜购买上述房屋，总房款为199万元，房屋交易所有税费由买方承担等。合同明确约定了在合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、守信、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务。合同签订后，钱程在恒鼎公司安排下，协助童炜办理贷款及送件手续。2015年11月上旬恒鼎公司要求钱程提供该房屋的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》、《南京市产权置换房置换通知书》及《拆迁房屋产权调换补偿协议书》三份证明文件。钱程于2015年11月29日向恒鼎公司的法定代表人李翔了解情况，李翔告知钱程可以帮助童炜节省营业税，并由恒鼎公司支付钱程4万元。后钱程向相关部门了解情况，得知该房屋的出售根本不需要缴纳营业税。钱程认为恒鼎公司对其欺诈，使钱程在违背真实意愿的情况下订立了《房地产买卖合同》，导致钱程利益受损，故钱程诉至法院，请求判令：1、撤销钱程与恒鼎公司、童炜就南京市鼓楼区清江南路5号02幢某单元905室房屋签订的《房地产买卖合同》及附件；2、恒鼎公司、童炜将上述房屋恢复登记至钱程名下；3、恒鼎公司、童炜承担本案诉讼费用。
恒鼎公司原审辩称，关于案涉房屋是否需要缴纳营业税的问题，恒鼎公司之前促成交易的房屋没有一套能够免交营业税。恒鼎公司促成钱程与童炜签订房屋买卖合同时，钱程提供的房屋所有权证及国有土地使用权证记载的时间均为不满两年，合同明确约定交易的税费均由买方即童炜承担，并且钱程出售房屋的价格是当时该小区出售房屋的最高价，不存在钱程提出的因税费问题给买方即童炜降低房屋价格的问题。综上，请求法院驳回钱程的诉讼请求。
童炜原审辩称，1、童炜严格按照约定履行合同，没有损害钱程的利益，房屋买卖过程中产生的税费均由童炜负担，不存在钱程提出的因税费问题给童炜降低房屋价格的情况，反而，钱程在签订合同时再次加价，有违诚实信用，钱程出售案涉房屋的价格系该小区价格较高；2、即便恒鼎公司存在欺诈行为也与童炜无关。综上，钱程在合同履行过程中屡次违约，现以恒鼎公司存在欺诈为由主张撤销合同，属无理要求，请求法院驳回钱程的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2015年10月23日钱程（卖方）、童炜（买方）与恒鼎公司（经纪方）签订了《房地产买卖合同》及附件，约定卖方将坐落于南京市鼓楼区清江南路5号02幢某单元905室房屋出售给买方，买卖双方同意该房屋总价款为199万元，此价格已包括卖方自买入该房屋后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括但不限于维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、维修费用等），因本次交易而发生的所有税费由买方承担，在本合同履行过程中由于政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买方承担；买方须在2015年10月23日前支付定金4万元，于买卖双方送件成功当日直接支付首期房款56万元；买方应于2015年11月1日前签订《个人住房借款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，买卖双方应在2015年11月20日前到房产登记机关办理申请买卖手续，如因房屋登记机关或政策变化等原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延；第二期房款138万元为按揭付款，贷款银行批准按揭的金额在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内，银行实际贷款额与本期应付房款的差额由买方于送件成功后缴交税费前与首期房款一并支付给卖方；买方应于买卖双方房屋交验当日将尾款1万元直接支付卖方；卖方保证对该房屋享有合法所有权，如存在隐瞒与该房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方原因导致该房屋无法办理产权过户登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；买卖双方同意该房屋交付使用的时间为卖方收齐房款当天，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有，卖方须在2015年12月31日前迁出户口；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需材料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：逾期未超过十日的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金；逾期超过十日未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款的5%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同通知书发出之日起五日内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期间的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五日内为履行期限；基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同时向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费39800元；逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付，买卖双方任何一方不履行合同，或者其他违约行为导致对方解除合同，违约方应代守约方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，守约方已经支付的费用，经纪方不予退还，由违约方直接赔付守约方；在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、守信、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务，如确因经纪方过错导致该房屋在申请买卖后无法办理过户手续的，经纪方应当退还已收代理费；本合同与此前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的，以本合同约定为准，如房地产行政管理部门要求按格式合同办理过户手续时，买卖双方一致同意，格式合同仅作过户登记之用，买卖双方具体权利义务和责任以本合同约定为准等等。当日，童炜向钱程支付了定金4万元。
2015年11月6日，童炜向钱程支付了首付款56万元。2015年11月9日，案涉房屋所有权变更登记至童炜及案外人芮晶名下。后钱程未协助童炜办理缴纳税费、领取房屋所有权证等手续。
2015年11月29日，恒鼎公司的法定代表人李翔向钱程出具承诺，载明：“本人承诺就佳和园2-1-905房屋营业税一事，由房主提供材料，本人负责办理。如能为买方省去营业税，中介方支付人民币肆万元整给房主。如不能省去营业税，则此承诺无效”。
钱程认为恒鼎公司在居间服务过程中对其隐瞒交易税费问题，存在欺诈，故诉至原审法院，请求判如所请。
原审法院审理中，恒鼎公司陈述签订合同时，案涉房屋所在小区面积相当的房屋价格为193万-195万元；童炜陈述其当时还看到有一处房屋价格为190万元；钱程对此问题陈述为不清楚。恒鼎公司、童炜一致陈述签订合同前案涉房屋的报价为198万元，钱程在签订合同时临时提出加价2万元，后经协商确定房屋价款为199万元；钱程陈述恒鼎公司告知其房屋价格为198万元，因另有家用电器，故签订合同时钱程提出加价2万元，后经协商确定房屋价款为199万元。
原审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，钱程提出恒鼎公司存在欺诈，导致钱程对房屋价款作出错误的意思表示，钱程因重大误解订立的《房地产买卖合同》及附件，继续履行合同显失公平，遂主张撤销《房地产买卖合同》及附件。然而，依据双方签订的合同内容，因案涉房屋交易发生的所有税费均由买方即童炜承担，在合同履行过程中由于政府部门原因发生税费种类及标准的变化，亦由买方即童炜承担。钱程提出恒鼎公司对于案涉房屋交易税费问题对其进行欺诈，但从钱程提供的证据来看，仅能证明恒鼎公司在双方就合同履行产生问题时，曾向钱程承诺如能减免营业税将另行给付4万元，不能证明恒鼎公司在促成钱程与童炜订立买卖合同时对钱程欺诈。钱程出售案涉房屋的价格与同地段同类房屋相比并不低，且房屋系特定物，价格也随具体房屋情况而有差异，钱程与童炜签订买卖合同时亦不存在重大误解及显失公平情形。故双方签订的《房地产买卖合同》及附件是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，钱程主张合同可撤销的理由不能成立，原审法院不予支持。
关于钱程主张案涉房屋恢复登记的问题。因钱程主张《房地产买卖合同》及附件属可撤销合同未获原审法院支持，故其主张恢复登记，无事实和法律依据，原审法院亦不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回钱程的诉讼请求。一审案件受理费22710元，因适用简易程序减半收取11355元，由钱程负担。
上诉人钱程不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法支持其在原审中的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、涉案房屋为产权置换房，自签订之日起已经满两年，不存在营业税；二、原审中双方提交的录音证据和《房地产买卖合同》可以证明恒鼎公司在涉案房屋买卖合同签订前以及之后始终告知双方存在营业税，《房地产买卖合同》中也明确约定了税费；三、恒鼎公司系专业房地产经纪公司，对房屋交易的各项税费应当熟知；2015年11月上旬恒鼎公司要求上诉人提供《南京市城市房屋拆迁补偿协议》、《南京市产权置换房置换通知书》、《拆迁房屋产权调换补偿协议书》，因上诉人拒绝提供，恒鼎公司才告知上诉人可以找人避税，其法定代表人李翔出具承诺书；四、涉案房屋是否缴纳5.6%的营业税决定了上诉人会以什么价格成交，恒鼎公司的欺骗行为导致上诉人作出错误的意思表示，违背真实意愿签订了本案房屋买卖合同，应当予以撤销；五、《房地产买卖合同》内容显失公平，继续履行将造成上诉人重大损失；六、合同被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还，有过错方还应当承担相应的损失。
被上诉人恒鼎公司辩称，各方签订买卖合同时，上诉人仅对房屋净得价有要求，对其他事项没有要求，当时房产证上载明的登记时间不满两年，需要交税费，并且从涉案房屋的成交记录来看，也是不满两年要交税。涉案房屋确定是否要交税要等拿到房产证才可以确定，故送件时无法确定是否需要交税。
被上诉人童炜辩称，根据合同约定，税费应当由我承担，但是需要上诉人本人递交材料进行核实。即便如上诉人所说恒鼎公司存在诈骗或者欺诈都与我无关，要求上诉人继续履行房屋买卖合同，维持原判。
二审中，上诉人钱程认为原审法院判决对涉案房屋是否存在税费没有查清，且2015年11月29日被上诉人恒鼎公司法定代表人李翔告知上诉人涉案房屋需要缴纳税费，但可以找人避税。各方对原审法院查清的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
另查明，原审中上诉人钱程提交证据证明，其与拆迁人于2013年2月21日签订《拆迁房屋产权调换补偿协议书》，于2013年8月15日签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，南京市住房制度改革办公室于2013年11月12日向其开具《南京市产权置换房置换通知书》。
上诉人钱程向本院提交以下证据：一、涉案房屋的房产证，证明该房屋登记于2014年10月16日，产权来源为买受；二、被上诉人恒鼎公司工作人员鹏程发给上诉人的短信，证明2015年10月27日，即签订合同的第4天，鹏程要求上诉人提供拆迁协议，证明被上诉人恒鼎公司事先就知道拆迁安置房的营业税从拆迁的时间开始算；三、从互联网上截图的拆迁安置房出售的税收政策，证明产权置换房营业税征收从签订拆迁协议的时间开始计算。被上诉人恒鼎公司对此质证称，对证据一的真实性没有异议；对于证据二，上诉人主张被上诉人隐瞒涉案房屋需要交税的事实，但上诉人在上诉状认可自己也去咨询过了，减免税费需递交拆迁补偿协议、产权置换通知书和拆迁房屋产权调换补偿协议书，被上诉人让上诉人带拆迁协议的原因是上诉人认为如果有拆迁协议可以减免税费，如果被上诉人知道营业税费可以不交，会通知上诉人带三种材料而不是一种；即使涉案房屋确实不需要缴纳营业税，除了递交这三份材料还要看拆迁时间是否要满两年，但到现在为止被上诉人都没有见到过相关材料。对于证据三，房产部门对此没有强制规定，拆迁安置房从拆迁的时间开始两年计算征收营业税，但是要提供完整的材料才可以；如果拆迁时间在前，不一定按房产证登记的时间缴纳营业税，如果不提供以上材料就以房产证登记时间计算。被上诉人童炜对此质证称，对证据一的真实性没有异议；对证据二同恒鼎公司的意见；对于证据三，不清楚相关政策，房产管理部门的工作人员说，需要原房产证本人带拆迁协议以及相关资料到办理窗口进行核实，被上诉人没有这些资料，所以不清楚税费该如何缴纳。
本案审理过程中，上诉人钱程陈述其签订房屋买卖合同前告知被上诉人恒鼎公司和童炜涉案房屋性质是产权置换房，交易不受限制；在2015年11月6日送件时其将相关拆迁资料给两被上诉人看了一眼，但是没有给两被上诉人；被上诉人一直在向其索要这些材料，但其直到现在也没有给。被上诉人恒鼎公司陈述其并未看到这三份材料，是上诉人自己递进办理窗口的，该材料一直都在上诉人的手上，其在诉讼中才看到。被上诉人童炜陈述其在诉讼中才看到该材料，之前从来没有见过。
以上事实，由涉案房屋的房产证、被上诉人恒鼎公司工作人员鹏程发给上诉人的短信、从互联网上截图的拆迁安置房出售的税收政策和二审谈话笔录在卷证实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案上诉人钱程主张被上诉人恒鼎公司在其签订房屋买卖合同时存在欺诈，请求撤销涉案房屋买卖合同、涉案房屋恢复登记至上诉人名下，故上诉人钱程应当对被上诉人恒鼎公司在三方签订涉案房屋买卖合同时存在欺诈行为承担举证责任。从上诉人钱程提供的证据看，涉案房屋确为产权置换房屋，其签订相应拆迁补偿协议的时间为2013年8月15日，但其亦认可在签订涉案房屋买卖合同前其仅告知被上诉人涉案房屋性质为产权置换房屋，并未提供相应的拆迁补偿材料，且涉案房屋产权证的登记时间为2014年10月16日，故即使上诉人提出的产权置换房屋从签订拆迁补偿协议书起满两年可以减免税费的主张属实，在上诉人钱程未能提交相应的拆迁补偿材料的情况下，被上诉人恒鼎公司和童炜在签订合同时亦不能准确判断涉案房屋是否符合减免税费的条件；另外，上诉人钱程提交的被上诉人恒鼎公司工作人员向其发送的短信以及2015年11月29日被上诉人恒鼎公司法定代表人李翔向其出具的承诺，均为三方签订涉案房屋买卖合同之后履行合同过程中发生的事件，并不能证明被上诉人恒鼎公司在其签订合同时存在欺诈行为；加之，两被上诉人均主张涉案房屋买卖合同中约定的价款不低于周边类似房屋，上诉人钱程对此陈述为不清楚，并未举证证明三方在涉案合同中约定的房屋价款显著低于周边类似房屋。综上，上诉人钱程主张被上诉人恒鼎公司存在欺诈行为依据不足，应当承担举证不能的后果，原审法院判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22710元，由上诉人钱程负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 白文虎
代理审判员 刘 凡
二〇一六年六月七日
书 记 员 朱亚芳