上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1141号
原告仲莲萍。
委托代理人邹志强，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人任莉娜，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告兰小芳。
委托代理人张继波，上海市信诚律师事务所律师。
委托代理人王琪，上海市信诚律师事务所律师。
原告仲莲萍与被告兰小芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2013年9月17日、同年9月22日及2014年1月27日公开开庭进行了审理。原告仲莲萍的委托代理人邹志强、任莉娜，被告兰小芳的委托代理人张继波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告仲莲萍诉称，原、被告于2010年11月27日签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告将位于××区××路××弄××号房屋出售给被告，房屋总价款为人民币（下同）615万元。同日，双方又签订《房屋买卖补充协议》，约定由被告于2010年11月27日向原告支付房屋定金55万元，第二笔房款135万元于2011年1月15日前支付，第三笔房款100万元于2011年1月25日前支付。另自2011年1月起，被告代原告每月向银行归还房屋按揭贷款，若超过6个月无还款，原告有权将房屋另作买卖。同时，被告与案外人梁某某于2011年1月26日签订《租赁合同》，约定由梁某某承租本案所涉房屋，租金每月为7，000元，租期3年（自2011年2月20日至2014年2月20日止）。上述房地产买卖合同及补充协议签订后，被告仅向原告支付了200余万元的购房款，余款至今未付。另自2012年9月起，被告代原告向银行归还按揭贷款，但自2012年12月起，被告不再代原告归还，所有贷款均由原告自行归还。同时，被告自2011年2月20日将房屋出租给案外人梁某某，至2012年11月共收取梁某某房屋租金147，000元。
原告认为，被告的上述行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益，遂诉诸法院要求判令：（一）解除原、被告于2010年11月27日签署的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；（二）被告向原告支付的购房定金55万元归原告所有；（三）被告返还自2011年2月20日至2012年11月19日收取原告的房屋租金147，000元。
被告兰小芳辩称，被告一直是按照合同履行的，仅在去年年底没有归还银行贷款。原因是原告不履行交房及办理产权过户手续才导致该情况的发生，是原告违约在先。被告在原告不履行交房和办理房屋产权过户手续那么大的风险下，不能再继续履行相关付款义务。另原告没有书面通知被告提前解除合同，也没有告知被告已构成违约而要求没收定金。原告仅是在自身违约的情况下，反称被告违约要求没收定金。本案基于原告违约，原告应向被告双倍返还定金。因系争房屋始终是在产权人梁某某的控制之下，房屋一直没有交付也没有过户，故不存在真实的租赁关系，也根本谈不上房屋租金的返还。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年11月27日，原告仲莲萍（作为卖售人，签约甲方）与被告兰小芳（作为买受人，签约乙方）在案外人上海××房地产经纪有限公司的居间下，签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定由甲方将位××区××路××弄××号房屋转让给乙方，转让价款为615万元。本合同签订后，乙方于2010年11月27日前支付55万元整，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于2011年1月15日前支付135万元整；于2011年1月25日前支付100万元整；于2011年2月20日前支付325万元整。甲、乙双方同意，甲方于2012年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。
该合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（二）款内容处理。（二）甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的10日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的10日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起10日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
该合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2012年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。
同日，原告仲莲萍（签约甲方）与被告兰小芳（签约乙方）又签订《房屋买卖补充协议》1份，对原买卖合同约定的付款方式进行了重新约定，甲乙双方协定，2010年11月27日，乙方支付房屋定金55万元给甲方。第二笔房款135万元于2011年1月15日前由乙方支付给甲方。若乙方2011年1月15日135万元款没到甲方帐号，以上定金55万元甲方有权没收，并且甲方有权将房屋另作买卖交易。第三笔房款100万元于2011年1月25日前由乙方支付给甲方。如果乙方在2011年1月25日100万元不到甲方帐户，以上定金55万元甲方有权没收，并且甲方有权将房屋另作买卖交易，且第二笔房款135万元，甲方归还给乙方。该房屋剩余银行贷款由乙方代甲方自2011年1月起于每月18日前按存进银行指定帐户，若超过2月未交清银行截止当月贷款额，乙方赔偿5万元给甲方作为资信受损补偿金，并且超过6个月无还款，甲方有权将该房屋另作买卖。尾款以615万元扣除当月银行帐单为准。
上述房地产买卖合同及补充协议签订后，被告于2010年11月27日向原告支付房屋定金55万元，于2011年1月18日至1月27日共计支付购房款185万元，于2011年1月28日支付383，778元，上述款项合计2783，778元。
另自2011年1月20日起至2012年11月21日止，被告按照上述补充协议约定代原告向银行归还按揭贷款共计516，271.28元。但自2012年12月16日，被告由于资金周转困难无力代原告归还银行贷款，委托张某某向原房屋产权人梁某某发送短信称，“梁姐，我张某某，这个月的按竭（揭）你先帮我供上，下个月我供，行吗”。梁某某短信回复称“这个月我想法去借钱，我先付上，到时候我们总要具体谈的。有困难先顶上吧”。至此，自2012年12月起由原告自行向银行归还贷款。
根据双方签署的《房屋买卖补充协议》的约定，被告应于2011年1月25日前分三期以现金方式向原告支付购房款合计290万元，但被告至2011年1月28日止共向原告支付的房款合计为2783，778元，未能在约定时间内以现金方式付清第三期房款。此外，上述补充协议还约定，被告应自2011年1月起每月代原告偿还银行贷款，如被告超过6个月无还款，原告有权将该房屋另作买卖。另自2012年12月起至今，被告已停止代原告向银行归还贷款，至原告起诉时已超过6个月，原告遂诉诸法院要求按上述诉称解决。
审理中，被告要求将案外人上海××贸易有限公司于2011年11月25日通过银行向梁某某汇款的5万元一并计入涉案房款中。
另查明，2011年1月26日，被告（作为出租方）与案外人梁某某（作为承租方）签订《租赁合同》1份，约定梁某某于2011年2月20日承租兰小芳位于上海市××路××弄××号（××花园）房屋，每月租金7，000元，租期为三年，2011年2月20日至2014年2月20日止。每月此房屋的物业管理费、水、电、煤、电话费等费用由承租人梁某某承担。此房屋里的所有一切物品，固定装修、花园里的树木等都属于梁某某私人物品，属于梁某某所拥有。梁某某租赁期到期房屋内所有物品（包括花园内树木）梁某某有权搬走。此房屋今后所产生的国家规定的房产税、物业税等及其它税收和费用都不属于承租人承担范围。付款方式每月20日梁某某将租金汇款到兰小芳指定银行帐户，××银行：帐号：××××，以上内容双方均同意。如有一方违约，违约一方必须赔偿3个月租金给予对方。签约后，梁某某于2011年2月19日起向被告支付了相关租金。
以上事实，由原告提供的1.《上海市房地产买卖合同》，以此证明原、被告就房屋买卖事宜达成一致意见；2.《房屋买卖补充协议》，以此证明原、被告就房屋买卖的付款事宜另行作出约定；3.被告与案外人梁某某签订的《租赁合同》，以此证明被告将房屋出租给案外人；4.案外人梁某某出具的《情况说明》及部分租金支付凭证，以此证明被告收取案外人房屋租金147，000元；5.张某某向梁某某发送的短信，6.银行还款明细，以此证明2012年12月起被告无力偿还银行按揭款，要求原告垫付的事实；7.银行信用卡和借记卡对账单一组，以此证明被告提到的5万元不是房款，是被告归还信用卡的透支款；8.××银行个人贷款还款对帐单，以此证明截止到2013年12月31日系争房屋尚未偿还的贷款金额。被告提供的《上海市房地产买卖合同》；2.房地产买卖补充协议；3.上海市房地产登记信息，以此证明系争房屋产权人目前仍是原告，该房屋并未过户给被告，原告因此已构成违约；4.收款收条2张，5.银行还款凭证，6.中国××银行××卡明细对账单，以此证明被告已向原告支付房款的情况以及双方当事人的当庭陈述等为证。
经庭审质证，被告对原告提供证据1、2、6、8的真实性表示没有异议。对证据3、4的真实性表示不清楚，不能证明是梁某某向被告支付租金的事实，同时认为与本案无关。对证据5张某某是否是兰小芳的丈夫表示不清楚，发送短信的号码是谁也不清楚，故对该证据的真实性表示有异议。对证据7中对账单第3页上时间为2011年11月25日这笔5万元钱款认为是被告向原告支付的房款。
原告对被告提供证据的真实性均表示无异议。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应信守并依约履行。
本案中，双方的争议焦点一：导致买卖双方未能按约办理房屋产权过户手续的原因和责任？原告认为系因被告未能按照《房屋买卖补充协议》的约定，分三期付清现金购房款及自2011年1月起代原告还清银行按揭贷款来付清系争房屋的全部购房款所致。而被告认为是由于原告未能按约向其交付房屋等导致其不能再继续履行相关付款义务所致。对此本院认为，根据双方签订的《房屋买卖补充协议》约定，被告应向原告支付的购房款615元，由被告于2011年1月25日前以现金方式分三期付清购房款合计290万元，剩余房款的支付由被告通过自2011年1月起代原告还清银行按揭贷款的方式来完成。查本案中，被告于2011年1月28日前先后多次向原告支付房款合计2，783，778元，原告对此付款事实亦予以认可（但原告要求在该款中扣除案外人梁某某出借给被告的50万元），但该房款金额显然未达到双方协议约定的290万元。另被告自2012年12月起因资金周转困难已停止代原告向银行偿还贷款，至双方约定的房屋过户日期前被告未能代原告还清银行贷款，并最终导致双方未能按约办理房屋产权过户，其责任在被告。
争议焦点二：在被告未按约付清房款的情况下，原告是否有权行使合同解除权？根据《房屋买卖补充协议》约定，被告如在2011年1月25日100万元不到原告帐户，被告所支付的定金55万元原告有权没收，并且原告有权将房屋另作买卖交易。该协议还同时约定被告自2011年1月起代原告偿还银行按揭贷款，如被告超过6个月无还款，原告有权将该房屋另作买卖。本案中，从买卖双方各自履行合同的态度和诚意进行分析：按双方签订的买卖合同约定，原告应于2012年12月31日前向被告交付房屋。而本案中，原告向本院提供的被告与案外人梁某某于2011年1月签订的租赁合同以及梁某某自2011年2月19日起向被告指定××银行帐号：×××支付租金的凭证，已能够证实被告于2011年2月已将涉案房屋对外出租并收取租金的事实。从而亦能证明原告于2011年2月已将涉案房屋交付被告使用。而被告作为涉案房屋的买受人未按双方协议约定履行付款及代为偿还银行贷款的义务，并至原告起诉时已超过6个月未还款。按照上述补充协议的约定，原告有权将该房屋另作买卖，即有权行使合同解除权。
争议焦点三：被告是否应承担违约责任及如何承担？原告认为，被告未按时支付房款及代为偿还银行贷款的行为已构成违约，根据补充协议约定，原告有权没收被告支付的55万元定金。原告同时还要求被告返还自2011年2月20日至2012年11月19日止收取原告房屋租金147，000元。被告则认为是原告不履行交房及办理房屋产权过户违约在先，故不同意承担违约责任。对此本院认为，原买卖合同约定被告应于2011年2月20日前付清尾款325万元，该325万元尾款主要是用来由原告一次性偿还银行按揭贷款的。后考虑到被告的偿付能力，改由被告自2011年1月起代原告偿还银行按揭贷款来付清涉案全部购房款615万元，从中可看出还清银行贷款的义务在被告。因此，被告逾期付款的行为已违反了《房屋买卖补充协议》约定，原告有权没收被告支付的55万元，即原告要求判令被告支付的购房定金55万元归其所有之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。但关于原告要求被告返还收取原告房屋租金147，000元之诉请，对此本院认为，首先该租金的支付人为案外人梁某某而不是原告，其次该租金的性质是被告在接收涉案房屋后对外出租所获取的收益，故原告无权要求被告向其返还。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
鉴于双方的合同因被告的过错而解除。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告除按约没收被告支付的55万元外应将剩余房款（包括被告代原告偿还的银行贷款本息）2，750，049.28元（1，850，000元＋383，778元＋516，271.28元）返还被告。原告关于被告支付的购房款中要求扣除以案外人梁某某名义出借给被告的50万元之观点，缺乏依据，本院不予采信。案外人梁某某可通过其他途径予以解决。关于涉案争议的5万元是否能认定为被告向原告支付的购房款之问题。首先由于原、被告及案外人梁某某间除本案房屋买卖所引发的经济往来外，还存在其他经济纠葛；其次从该款项的支付时间（2011年11月25日）、支付主体（上海××贸易有限公司）及支付事由（未注明购房款）上来看，均难以认定是被告向原告支付的购房款，故被告要求将该笔由上海××贸易有限公司向梁某某支付的5万元款项一并计算在涉案房款中之抗辩理由，在原告不予认可的情况下，同样缺乏依据，本院亦不予采信。被告可通过其他途径予以解决。此外，鉴于涉案房屋目前为案外人梁某某所使用，原告也未在本案中提出要求被告返还房屋之诉请，本院对此不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告仲莲萍与被告兰小芳签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》予以解除；
二、被告兰小芳向原告仲莲萍支付的定金55万元归原告所有；
三、原告仲莲萍于本判决生效之日起十日内返还被告兰小芳购房余款2，750，049.28元；
四、驳回原告仲莲萍的其余诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，770元，由原告仲莲萍负担2，271.43元，被告兰小芳负担8，498.57元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院
审 判 长 陈春芳
人民陪审员 陆家寿
人民陪审员 邓红霞
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 林 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。…
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。