上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1815号
原告（反诉被告）张耀庭。
原告（反诉被告）张嘉玮。
上述两位原告（反诉被告）的共同委托代理人武圣合，上海知谦律师事务所律师。
上述两位原告（反诉被告）的共同委托代理人陈国星，上海知谦律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨必璐。
委托代理人孙某。
委托代理人皮岗升，上海君澜律师事务所律师。
原告张耀庭、张嘉玮与被告杨必璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月30日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法组成合议庭适用普通程序于2014年2月17日、2014年3月21日公开开庭进行了审理。张耀庭及张耀庭、张嘉玮的共同委托代理人陈国星，杨必璐及其委托代理人张明、皮岗升到庭参加诉讼。后杨必璐于2014年3月23日向本院提出反诉，本院于2014年5月15日予以合并审理。张耀庭及张耀庭、张嘉玮的共同委托代理人陈国星，杨必璐及其委托代理人孙某、皮岗升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张耀庭、张嘉玮诉称，杨必璐原系张嘉玮的上级主管。2007年，杨必璐欲长期租赁一套房屋以备结婚之用，张嘉玮获悉后提出将其�有的位于上海市闵行区灯辉路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）出租给杨必璐。杨必璐又提出希望能与张嘉玮签订一份名义上的房屋买卖合同，其需要以该合同作为申请贷款之用，张嘉玮遂表示同意。在前述合意的基础上，2007年12月2日，张耀庭、张嘉玮与杨必璐签订《协议书》一份，约定涉案房屋作价人民币（币种下同）30万元，杨必璐先预交4万元；若张耀庭、张嘉玮未能在2007年12月30日前将涉案房屋房产证办出，房屋买卖合同关系解除，4万元转为租金，涉案房屋由杨必璐租住，房租为每月600元，租至租金累计满4万元为止。《协议书》签订当日，张耀庭、张嘉玮向杨必璐交付了涉案房屋。由于涉案房屋系张耀庭的父亲张甲的动迁安置房，办理产权证需要张甲的其他两个儿子（张乙、张丙）的配合，然张丙一直因契税交纳问题不予配合，后经张耀庭与张乙多次�调催促后，涉案房屋产权证才于2009年1月6日办出。产证办出后，张耀庭、张嘉玮即告知杨必璐，杨必璐未置可否，也未提出用产证申请贷款。故按照双方签订的《协议书》的约定，涉案房屋买卖合同到此即自动解除。截至2013年6月18日，被告租金已累计超过4万元，故依据《协议书》的约定，双方租赁合同也已终止。涉案房屋系张耀庭唯一住房，为了张耀庭安度晚年，故向杨必璐提出租赁合同终止后收回涉案房屋，但该请求遭到杨必璐的拒绝。综上为维护自身权益，诉至本院，要求判令：1、确认张耀庭、张嘉玮与杨必璐签订的《协议书》中房屋买卖部分解除；2、杨必璐立即腾空涉案房屋并将涉案房屋返还给张耀庭、张嘉玮；3、杨必璐按每月1，300元的标准向张耀庭、张嘉玮支付自2013年6月18日起至返还涉案房屋之日止的房屋使用费。
本案审理过程中，张耀庭、张嘉�变更第3项诉讼请求为要求杨必璐按每月600元的标准向张耀庭、张嘉玮支付自2013年6月18日起至返还涉案房屋之日止的房屋使用费。
杨必璐辩称，不同意张耀庭、张嘉玮主张的诉讼请求。虽然张耀庭、张嘉玮未按照《协议书》约定的时间办出产证，但是双方并未因此终止买卖合同关系。根据该《协议书》约定内容，该《协议书》的性质转为租赁合同的前提条件是杨必璐的房屋贷款不能正常作出，而张耀庭、张嘉玮并未告知杨必璐涉案房屋已办出产证，也未通知杨必璐领取涉案房屋的产证，故导致杨必璐不能去办贷款，因此转为租赁关系的条件尚未成就，双方之间的关系仍为房屋买卖关系。此外，杨必璐系因结婚需购房，故与张耀庭、张嘉玮达成购房协议，协议书的内容体现了双方当事人买卖房屋的真实意思表示。若如张耀庭、张嘉玮所述的杨必璐系为贷款，则应至�易中心签订正式的交易合同方可申请贷款，故张耀庭、张嘉玮所述与事实和常理不符。现杨必璐并无违约行为，双方应继续履行协议。
杨必璐基于上述事由，提出反诉请求要求判令张耀庭、张嘉玮履行房屋买卖合同义务，将涉案房屋过户至杨必璐名下。
针对反诉，张耀庭、张嘉玮辩称，不同意杨必璐的反诉请求。该《协议书》系附条件的合同，若条件成就则转为买卖合同，若不成就则转为租赁合同，现条件并未成就，故双方关系应当转为租赁关系。且杨必璐至今仅支付了4万元。2009年，涉案房屋产权证办出后，杨必璐也从未表示要购买涉案房屋。
经审理查明，2007年12月2日，张耀庭、张嘉玮（卖方、签约甲方）与杨必璐（买方、签约乙方）签订《协议书》一份，约定：涉案房屋面积68.51平方米，产权人张耀庭、张嘉玮，涉案房屋房价30万元（此房价不可受外界房价升降而改动），涉案房屋预付款为4万元；涉案房屋产证于2007年12月30日前办出，如在此日期前无法办出，甲方退还乙方预付款；涉案房屋产证办出后乙方将此房产证拿至银行估价，并由乙方保管；如由于银行原因无法顺利贷款，由于涉案房屋为动迁房，故将推迟至可自由买卖时做产权交割；如由于银行无法正常贷款，导致乙方不能购买涉案房屋时，甲方退还乙方预付款；预付款交付之日起，如甲方不愿将涉案房屋出售于乙方，甲方将双倍返还乙方预付款，如乙方不愿购买涉案房屋（除银行无法正常贷款外）甲方将没收预付款；在交付房款之日起，甲方将涉案房屋的产权房的钥匙交付乙方，由乙方装修婚房；如乙方贷款不能正常做出，则甲方承诺乙方以租赁形式租用甲方的房屋，原4万元的房款则转为租金；涉案房屋租金为每月600元；甲方办理产权证的契税由乙方承担（发票为证），如乙方因银行不能正常放贷的情况下，则甲方退还乙方契税（以发票为证）；如果乙方在4万元的房款转为租金后，贷款仍旧有困难，则甲方仍将涉案房屋的产权房租赁于乙方直至4万元租金用完为止；甲方在办理好产权证后，将收件收据的原件交付于乙方，等产证出来后一起去领产权证。
上述协议签订当日，张耀庭、张嘉玮向杨必璐交付了涉案房屋。杨必璐向张耀庭、张嘉玮支付了4万元并入住涉案房屋至今。
另查明，2009年1月6日，张耀庭、张嘉玮取得涉案房屋的房地产权证。2009年至2013年期间，涉案房屋的物业管理费均为张耀庭缴纳。
以上事实，由张耀庭、张嘉玮提供的《协议书》、涉案房屋的房地产权证、物业费发票等证据及当事人的庭审陈述所证实，上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，张耀庭、张嘉玮与杨必璐就涉案房屋签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按约履行该份协议内容。
现本案的争议焦点为双方签订的《协议书》的性质为房屋买卖合同，还是房屋租赁合同？张耀庭、张嘉玮认为，根据该《协议书》第6条“涉案房屋产证于2007年12月30日前办出，如在此日期前无法办出，张耀庭、张嘉玮退还杨必璐4万元预付款”的约定内容，现涉案房屋产证于2009年方核准登记至张耀庭、张嘉玮名下，该时间晚于协议约定时间，故双方之间的房屋买卖关系应当已经解除；又根据《协议书》第9条“如由于银行无法正常贷款，导致杨必璐不能购买涉案房屋时，张耀庭、张嘉玮退还杨必璐预付款”的约定内容，现杨必璐在得知涉案房屋已办出产证后，未表示购买涉案房屋，也不办理银行�款，故双方之间的房屋买卖关系亦已经解除；再根据《协议书》第11条第2款“如杨必璐房贷不能正常作出，则张耀庭、张嘉玮承诺杨必璐以租赁形式租用涉案房屋，原4万元的房款则转为租金”的约定内容，故双方之间签订的《协议书》实际已转为房屋租赁合同。而杨必璐认为，虽然张耀庭、张嘉玮未按照《协议书》约定的时间办出产证，但是双方并未因此终止买卖合同关系，且张耀庭、张嘉玮并未告知杨必璐涉案房屋已办出产证，也未通知杨必璐领取涉案房屋的产证，故导致杨必璐不能去办贷款，因此《协议书》转为租赁合同的条件尚未成就，双方之间仍未解除房屋买卖合同关系。本院认为，虽然《协议书》约定涉案房屋产证于2007年12月30日前办出，否则张耀庭、张嘉玮退还杨必璐4万元预付款，但纵观《协议书》的整体内容以及张耀庭、张嘉玮述称内容“涉案房�产证办出后，张耀庭、张嘉玮即告知杨必璐”，2007年12月30日仅是双方对涉案房屋产证办出时间的预估，仅当被告无法办出贷款的情况下，该《协议书》才转为房屋租赁合同。现张耀庭、张嘉玮虽表示其在涉案房屋产证办出后通知过杨必璐，但杨必璐对此不予认可，而张耀庭、张嘉玮并未向本院提供证据证明其通知的事实，故本院对张耀庭、张嘉玮的该点意见不予采信。现因张耀庭、张嘉玮未将涉案房屋产证办出的事实告知杨必璐，导致杨必璐无法办理贷款手续，故双方签订的《协议书》仍为房屋买卖合同，张耀庭、张嘉玮与杨必璐应当继续履行该份《协议书》。现杨必璐已向张耀庭、张嘉玮支付了房款4万元，剩余房款26万元，杨必璐应当向张耀庭、张嘉玮支付。张耀庭、张嘉玮应当协助杨必璐办理涉案房屋的产权变更登记手续。至于产权变更所产生的相关税费的�担问题，因双方对此并未明确约定，故双方应当按照政策规定各自负担。
此外，杨必璐在本案审理过程中表示自愿给予张耀庭、张嘉玮44万元的补偿，对此，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨必璐于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张耀庭、张嘉玮支付剩余房款26万元；
二、被告（反诉原告）杨必璐于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张耀庭、张嘉玮支付补偿款44万元；
三、原告（反诉被告）张耀庭、张嘉玮于被告（反诉原告）杨必璐支付了前述房款及补偿款后三日内协助被告（反诉原告）杨必璐办理上海市闵行区灯辉路XX弄XX号XX室房屋的产权过户登记至被告（反诉原告）杨必璐名下的手续，相关税费由原告（反诉被告）张耀庭、张嘉玮与被告（反诉原告）杨必璐按国家政策规定各自负担；
四、驳回原告（反诉被告）张耀庭、张嘉玮的全部本诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5，800元，由原告（反诉被告）张耀庭、张嘉玮负担。反诉案件受理费减半收取计2，600元，由原告（反诉被告）张耀庭、张嘉玮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林霞
代理审判员 张莉
人民陪审员 冯燕
二〇一四年六月二十日
书 记 员 林舒
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约�的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。