四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）都江民初字第1813号
原告（反诉被告）何天文，男，1954年1月1日出生，汉族，住四川省大英县。
被告（反诉原告）成都凯诚家具有限责任公司。住所地：四川省成都市双流县。
法定代表人巫敏，公司董事长兼总经理。
委托代理人何威，该公司员工。
委托代理人夏秋霞，四川达民律师事务所律师。
第三人阿坝藏族羌族自治州人民政府。住所地：四川省阿坝藏族羌族自治州马尔康县。
法定代表人吴泽刚，该州州长。
何天文与成都凯诚家具有限责任公司（以下简称凯诚公司）、第三人阿坝藏族羌族自治州人民政府（以下简称阿坝州政府）租赁合同纠纷一案，本院受理后，凯诚公司于2013年9月24日提出反诉，本院审查后予以受理并依法适用普通程序进行了审理。何天文及凯诚公司的委托代理人何威、夏秋霞到庭参加诉讼，阿坝州政府经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
何天文诉称：其与凯诚公司于2011年6月2日签订《商铺租赁合同》，约定将其所有的位于都江堰市X北路X家园X号楼X号、X号、X号商业铺面及门卫室和二楼除上三楼的楼梯平台全部总面积530平方米出租给被告，租期6年，合同生效后第二年，被告开始违约，未按约定时间付款，至起诉时共欠原告房租26万元。故诉请判令：一、凯诚公司与何天文第三期房租费二十四万元和占用资金利息及房租合同中约定的第三条第八项执行计算；二、凯诚公司第二期房租费未按合同约定时间付款，尚欠贰万元，其他计算按合同中第三条第八项执行计算。三、凯诚公司支付其在装修期间由于施工不规范造成楼上几家住户家电被烧坏维修费；四、诉讼费由凯诚公司承担。诉讼中，何天文变更其诉讼请求为：一、其与凯诚公司签订的《商铺租赁合同》有效；二、双方结清合同有效期间的各种费用后，解除双方的合同关系；三、凯诚公司向何天文支付2013年7月8日至2014年1月7日期间房租费120000元；四、凯诚公司向何天文支付二期（2012年7月8日至2013年7月7日）房租费20000元；五、凯诚公司向何天文支付逾期付款违约金：（1）100000元×38天×3‰＝11400元；（2）120000元×55天×3‰＝19800元；（3）20000元×（365＋180）天×3‰＝32700元；（4）120000元×180天×3‰＝64800元；六、凯诚公司向何天文支付其修建钢结构楼梯造价费用32000元；七、凯诚公司赔偿在其装修房屋时破坏本楼住户的家电损失费1500元；八、凯诚公司给付何天文因合同不能继续履行的各种损失120000元；九、凯诚公司给付何天文拆除所有装修物体的拆除费用35000元；十、凯诚公司给付何天文房屋恢复原状费用477000元；十一、诉讼费及其他费用由凯诚公司承担。
凯诚公司辩称，1、《房屋租赁合同》无效；2、即便《房屋租赁合同》有效，已在2013年6月9日解除，因此不存在违约金及第三期租金；3、原告关于恢复房屋原状的诉讼请求无依据，何天文应赔偿凯诚公司损失；4、何天文要求凯诚公司支付第二期租金剩余的2万元无依据，且该租金支付届满日期为2012年6月，至何天文起诉已经14个月，该债务的请求权已经过了诉讼时效。
凯诚公司反诉称：其与何天文于2011年6月2日签订《商铺租赁合同》，约定何天文将其位于都江堰市X北路X家园X号楼X号、X号、X号铺面及门卫室和二楼除上三楼的楼梯平台租赁给凯诚公司，约定租期为六年，租金分六期支付。合同履行期间，凯诚公司为经营需要对商铺进行装修并设置广告招牌，由于何天文拒不向其提供商铺租赁发票和铺面房产证，凯诚公司于2013年4月与何天文协商解除了《商铺租赁合同》，并于2013年6月9日搬出该商铺，归还了何天文商铺钥匙。何天文违反约定和诚实信用原则，应赔偿凯诚公司各项损失，故诉请判令：一、解除凯诚公司与何天文间的《商铺租赁合同》；二、确认凯诚公司与何天文间的《商铺租赁合同》已于2013年6月9日解除；三、何天文退还凯诚公司房租18333元；四、何天文赔偿凯诚公司损失220000元；五、案件诉讼费由何天文承担。
何天文辩称，1、租赁合同也没有在2013年6月9日解除，当天凯诚公司没有搬出该房屋，且至今也没有搬走；凯诚公司未通知其解除合同关系。2、其不知道18333元及220000元如何产生。3、诉讼费其不应承担。租赁铺面的钥匙其系2013年9月1日收到的，并且原交予凯诚公司42把钥匙，凯诚公司只退还2把钥匙。
第三人阿坝州政府通过其阿坝州政府办公室表示案涉房屋系通过抵债形式交予何天文，其与何天文间已结清所有费用，本案所涉《商铺租赁合同》与阿坝州政府办公室无关，请求撤销阿坝州政府为本案第三人。
经审理查明，2011年6月2日何天文与凯诚公司签订《商铺租赁合同》，约定何天文将位于都江堰市X北路X家园X号楼X号、X号、X号铺面及门卫室、二层整层除上三楼的楼梯平台外区域出租给凯诚公司用于经营橱柜、家具等家居用品，租期为自2011年6月10日至2017年6月9日止，双方就租金进行约定：第一期2011年7月9日至2012年7月8日，租金24万元；第二期2012年7月9日至2013年7月8日，租金24万元；第三期2013年7月9日至2014年7月8日，租金24万元等；并约定凯诚公司应按以上期间向何天文交清租赁费，如逾期按每日3‰向凯诚公司计收违约金。租金给付方式为每年一付，在每个支付周期届满30天前，支付下个周期的全部租金。同时约定违约责任为：“1、本合同到期终止或因乙方（凯诚公司）违约提前解除或终止，甲方（何天文）不予补偿乙方（凯诚公司）装修费用。”；另约定“若乙方（凯诚公司）出现以下违约情形，甲方（何天文）有权解除本合同，自甲方（何天文）的解约通知送达乙方（凯诚公司）之日起合同解除。合同解除后，甲方（何天文）有权无偿收回租赁物，对乙方（凯诚公司）的装修等投入不给予任何形式的赔偿及补偿。如果造成甲方（何天文）经济损失的，乙方（凯诚公司）还应对甲方（何天文）承担赔偿责任：a.乙方（凯诚公司）擅自提前终止本合同的；”；该合同第十五条第2款约定何天文须在该物业后侧建设楼梯一步，该楼梯需满足凯诚公司使用条件：内部宽度不低于1.6米，并对该楼梯安全、合法性负全部责任；第6款约定“如因乙方（凯诚公司）原因未能完全按期（6年）履行合同，乙方须将房屋内所有隔墙恢复原状。”。后何天文依约搭建楼梯一部，并将租赁房屋交由凯诚公司使用；凯诚公司依约向何天文支付第一期租金，于2012年7月及8月就第二期租金共向何天文支付22万元。凯诚公司分别于2013年4月2日、5月4日、5月31日、6月15日就租赁房屋的使用支付水电费858.6元、1403.8元、1011.6元、1848元。2013年4月23日何天文向凯诚公司提出《百V橱柜要求合同期内退房甲方对出租房恢复的要求》，凯诚公司对此未作答复。后凯诚公司将其物品搬离租赁房屋，并于2013年8月22日将租赁房屋钥匙及《公函》一份邮寄给何天文。案涉房屋至今空置未出租。
另查明，租赁房屋已办理房屋所有权人为阿坝藏族羌族自治州人民政府办公室的房屋所有权证（都房权证都房监证字第00XXX**号）。在本院追加阿坝藏族羌族自治州人民政府为本案第三人后，阿坝藏族羌族自治州人民政府办公室出具《说明》，载明其作为该房屋备案登记的所有权人与本案无利害关系，其已于2004年11月11日与何天文签订《房屋抵债合同》，将该房屋抵债给何天文，故该房屋所有权归何天文所有，其与本案所涉《商铺租赁合同》无关。
以上事实有双方当事人陈述及何天文提交的证据：1、双方身份信息；2、《商铺租赁合同》；3、银行卡客户交易查询详单；4、《授权委托书》及田素杰身份证复印件；5、《公函》；6、《房屋抵债协议》；凯诚公司提交的证据：1、《商铺租赁合同》；2、四份水电费收款收据；3、银行转账凭条；4、《百V橱柜要求合同期内退房甲方对出租房恢复的要求》；5、邮政特快专递寄件单及投递流程；阿坝藏族羌族自治州人民政府办公室出具的《说明》、《房屋抵债协议》、《直接支付申请书》、《凭证》在案佐证，本院予以确认。
本院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，何天文与凯诚公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且案涉租赁房屋的房屋所有权证载明的所有权人阿坝藏族羌族自治州人民政府办公室对该出租行为亦无异议，因此，该合同未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方形成租赁合同关系。据此，对凯诚公司关于案涉房屋的物权人非何天文，故其与凯诚公司签订的《商品租赁合同》系无效合同的抗辩本院不予采信。
二、关于《商铺租赁合同》解除的问题。根据庭审查明事实，在房屋租赁关系存续期间，凯诚公司自行将其物品搬离租赁房屋，并于2013年8月22日将租赁房屋钥匙通过邮寄方式送达何天文，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，故案涉合同因凯诚公司的行为已实际无法继续履行，且诉讼中何天文亦明确主张解除合同，故该合同应予以解除。另外，根据庭审查明事实，凯诚公司于2013年8月22日将租赁房屋钥匙通过邮寄方式送达何天文，应视为何天文实际于2013年8月22日收回房屋，故凯诚公司关于其已于2013年6月9日搬出案涉房屋，即应以该时间为合同解除时间的主张于法无据，本院不予采信。另外，凯诚公司以何天文未提供房产证及租金发票作为其合同解除条件，双方在合同中对此未作约定，且合同已经实际履行了超过2年，故凯诚公司的主张本院不予支持。
三、关于凯诚公司是否应支付第二期房租费20000元的问题。根据庭审查明事实，何天文与凯诚公司就该期房屋租金约定为240000元，凯诚公司已经支付220000元，尚欠20000元未支付，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，凯诚公司应向何天文支付该20000元租金。凯诚公司关于该20000元何天文已口头同意不予支付且已过诉讼时效的抗辩，本院认为，凯诚公司未就其主张提供证据予以证明，同时，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，该20000元系《商铺租赁合同》中约定的租金，该合同履行期限尚未届满，故，何天文关于该20000元的诉讼请求未过诉讼时效，应予支持。
四、关于何天文主张2013年7月8日至2014年1月7日期间房租费120000元的问题。本院认为，根据《商铺租赁合同》约定，第三期租金为自2013年7月9日至2014年7月8日，租金为240000元，根据庭审查明事实，何天文实际于2013年8月22日收回房屋，故第三期房屋租金应当自2013年7月9日计算至2013年8月22日计45天，其金额应为29589.04元（240000元／365天×45天）。
五、关于何天文主张合同履行期内逾期付款违约金的问题。本院认为，双方在《商铺租赁合同》中约定凯诚公司应按约定期间向何天文交清租赁费，如逾期按每日3‰向凯诚公司计收违约金；租金给付方式为每年一付，在每个支付周期届满30天前，支付下个周期的全部租金。凯诚公司未按照合同约定按期支付第二期20000元及第三期的部分房屋租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，凯诚公司抗辩要求予以调整，根据庭审查明事实，何天文未就造成损失举证证明，故凯诚公司要求调减违约金的主张，本院予以支持；根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院综合凯诚公司的违约程度和本案的实际情况，酌情认定凯诚公司以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，向何天文支付逾期给付房屋租金的违约金。同时，依照双方《商铺租赁合同》对租金给付方式的约定为每年一付，在每个支付周期届满前30天以前，支付下个周期的全部租金，故，对第二期未付房屋租金20000元逾期给付应承担的违约金计算时间为自2012年6月9日起至给付清结时止，对第三期未付房屋租金29589.04元逾期给付应承担的违约金计算时间为自2013年6月9日起至给付清结时止。
六、关于何天文要求凯诚公司给付修建钢结构楼梯费用32000元、破坏本楼住户的家电损失费1500元、因合同不能继续履行的各种损失120000元及拆除所有装修物体的拆除费用35000元、恢复原状费用477000元的主张，本院认为，1、何天文关于因合同不能履行的各种损失120000元的主张，本院认为，何天文与凯诚公司在《商铺租赁合同》中约定，若凯诚公司擅自提前终止该租赁合同，何天文有权解除该合同，如造成何天文经济损失的，凯诚公司应对其承担赔偿责任。案涉房屋租金系何天文的合法收益，因凯诚公司违约致租赁合同不能继续履行，自2013年8月22日《商铺租赁合同》解除之日起的租金即是何天文原应得的预期收益，故，综合凯诚公司的违约行为及本案事实，酌情认定凯诚公司在7万元范围内赔偿何天文损失。2、何天文关于要求凯诚公司支付破坏本楼住户家电损失费1500元的主张，因何天文未提交确实充分的证明材料予以佐证，故对此主张本院不予采信。3、何天文关于拆除所有装修物体的拆除费用35000元、恢复原状费用477000元、修建钢结构楼梯费用32000元的主张，本院认为，依照《商铺租赁合同》中第十五条第2款及第6款的约定，因案涉合同系凯诚公司的行为导致无法继续履行，故何天文有权依据合同约定要求凯诚公司对相关添附物恢复原状或赔偿相关损失，但原告何天文就该主张仅提供《投标总价》一份，庭审中亦明确表示不同意就拆除费用及恢复原状费用进行鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，何天文该主张证据不足，在本案中本院不作处理，何天文可另案主张。
七、关于凯诚公司反诉要求何天文退还房租18333元及赔偿凯诚公司损失220000元的主张，本院认为，支付租金系凯诚公司应该履行的合同义务，其实际于2013年8月22日退还租赁房屋，故其主张返还租金不符合法律规定，本院不予支持。对损失220000元的主张，因导致本案合同解除系凯诚公司行为造成，其自行毁约行为造成的后果应该由其自行承担，且凯诚公司就其损失提供本公司出具的《都江堰店因店面搬迁造成损失说明》、《都江堰样柜清单》各一份及照片，该两份书证系凯诚公司自行出具，无其他证据予以印证，故对凯诚公司的该主张本院亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、何天文与成都凯诚家具有限责任公司于2011年6月2日签订的《商铺租赁合同》有效；
二、解除何天文与成都凯诚家具有限责任公司于2011年6月2日签订的《商铺租赁合同》；
三、成都凯诚家具有限责任公司于本判决生效之日起七日内向何天文支付第二期房屋租金20000元；
四、成都凯诚家具有限责任公司于本判决生效之日起七日内向何天文支付自2013年7月9日至2013年8月22日的房屋租金29589.04元；
五、成都凯诚家具有限责任公司于本判决生效之日起七日内按照中国人民银行同期同类贷款利率计息向何天文支付违约金，其中20000元从2012年6月9日起计算、29589.04元从2013年6月9日起计算至付清之日止；
六、成都凯诚家具有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿何天文7万元；
七、驳回何天文的其他诉讼请求；
八、驳回成都凯诚家具有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8900元，由何天文负担3560元，成都凯诚家具有限责任公司负担5340元；反诉案件受理费4974元，减半收取2487元，由成都凯诚家具有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 凯
审 判 员 陈晓红
人民陪审员 刘 杰
二〇一四年五月四日
书 记 员 龙 莉