浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金武民初字第6号
原告（反诉被告）：汤春艳，又名汤春燕。
委托代理人：潘晓东（特别授权代理），原武义县联合法律服务所法律工作者，现浙江今日律师事务所实习律师。
委托代理人：曾宣龙（特别授权代理），浙江今日律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潘芝莲。
委托代理人：温群平（一般授权代理）。
原告汤春艳与被告潘芝莲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员秦芹适用简易程序独任审判，于2014年1月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2014年3月12日依法组成合议庭，转为普通程序审理，于2014年10月15日第二次公开开庭进行了审理。经本院依法进行法律释明后，被告潘芝莲于2016年3月1日向本院提出对原告汤春艳的反诉，本院决定与本诉合并审理，并于2016年4月1日第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汤春艳及其委托代理人潘晓东、被告（反诉原告）潘芝莲三次均到庭参加了庭审；被告（反诉原告）潘芝莲的委托代理人温群平到庭参加了第二、三次庭审；原告（反诉被告）汤春艳的委托代理人曾宣龙到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。
原告汤春艳起诉称：原告拥有个人所有的武义县××号武集用（2013）第01306号房产一座。1998年7月10日，原告的公公（即原告丈夫的父亲）未经原告同意将武义县××号的房屋出卖给被告，并与被告签订了买卖契约（在协议上代原告签字），被告签订买卖契约至今未支付购房款，原告对上述情况毫不知情，多年后才知道此事，原告欲取回房产，被告不肯，此事一直拖至现在。该房屋列入拆迁范围，被告竟然凭契约要求分配补偿款。以上事实有土地证和买卖契约为证。综上，原告的公公未经原告同意擅自将属于原告所有的房屋出卖给被告并代签的买卖协议，已侵犯原告的合法权益，另该土地属集体土地，签订的协议应属无效，原告特具文起诉，请求法院依法判令：1、确认买卖契约无效并由被告返还西寺巷27号房屋；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告潘芝莲答辩称：1、原告汤春艳的公公徐士珍是我姐姐的丈夫，汤春艳是我的外甥媳妇；2、1998年上半年，由我姐夫徐士珍做中才买下涉案房屋的，当面与汤春艳一手交钱一手交货（房屋双证），钱货两清。1998年，经过初步修缮，我们全家搬迁入住，至今已有十六年了，街坊邻居都知道汤春艳把房子卖给了潘芝莲，相安无事；2000年，房屋双证要旧证换新证，汤春艳亲自帮我们换到了新证，并亲自把新证还给我们；因为房子价格价格上涨，加上政府对房屋拆迁出台了一系列善政，西寺巷27号房屋在城西块拆迁规划之内，汤春艳见钱眼开，把自己已经出卖了的房屋通过欺骗手段补办了土地证，继而妄想毁约，想得到拆迁补偿款。原告起诉的内容不符合客观实际，请求法院依法驳回原告汤春艳的诉讼请求。
反诉原告（被告）潘芝莲起诉称：当初反诉人买房时，开始并没有打算买汤春艳的房屋，原本反诉人已经在花园殿巷找到卖主，并谈好22000元的价格，此事被反诉被告汤春艳得知后，就找到反诉人说将其名下的房屋卖给反诉人，碍于亲戚的面子，反诉人与其谈好了26000元的价格答应了其请求。房屋买卖后，反诉人一家便入住至今。后因拆迁及所涉房屋未过户双方产生纠纷，反诉被告起诉至法院。反诉人认为，双方之间的买卖房屋系双方的真实意思表示，且有多个在场人见证。虽然并未过户，但双方约定任何一方均不得反悔。如今，反诉被告钻法律空子，大胆反悔，这种行为不仅可耻而且违背了诚信原则及契约精神，法律不应鼓励反诉被告的这种恶劣行为。另，反诉人买受房屋后已经入住，是所涉房屋的实际所有权人，该房屋要拆迁时，所得赔偿款或置换房屋理应由反诉人享有，如因协议无效导致拆迁办无法补偿反诉人的损失，应当由反诉被告予以赔偿全部损失。故具文起诉，请求法院依法判令：1、如法院判决协议有效，要求反诉被告继续履行协议；2、如法院判决协议无效，要求反诉被告赔偿反诉人损失300万元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。第三次开庭庭审中，反诉原告潘芝莲当庭变更损害赔偿金额为500万元。
反诉被告（原告）汤春艳答辩称：关于事实部分：讼争的房屋产权仍属于反诉被告汤春艳所有毋庸置疑，汤春艳从未确认签过买卖协议，对于反诉人是否有支付过26000元的购房款也不清楚，且将涉案房屋交付使用的证据也不足。针对反诉人的诉讼请求，首先，反诉人的第一项与第二项诉讼请求互相矛盾，不能既选择协议有效又选择协议无效；其次，如果反诉人以协议无效为由要求反诉被告赔偿其损失，则需要证明其支付过购房款，也有将涉案房屋交付使用的相关凭证；此外，也需要反诉人明确其主张的500万元损失的具体构成。综上，反诉被告方认为，反诉原告的上述诉请无任何事实与法律依据，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。
原告（反诉被告）汤春艳为证明自己的主张向本院提交了如下证据：
1、武义县公安局壶山派出所出具的证明一份，证明汤春艳曾使用过“汤春燕”这个名字的事实；
2、《买卖契约》复印件一份，该契约原件在武义县拆迁办，是拆迁办到原告处核实时原告才发现该份契约的存在，证明原告没有在该契约上签字、对于房屋买卖不清楚的事实；
3、集体土地使用权证一本，涉案房屋的土地使用权证载明其所有人为原告的事实；
4、经汤春艳申请，本院委托浙江汉博司法鉴定中心对买卖契约上的指纹是否系汤春艳本人指纹进行鉴定的司法鉴定报告一份，证明日期为“一九九八年七月十日”的“买卖契约”中立卖契人“汤春燕”签名处的指印是本案原告汤春艳右手食指所留的事实。
对上述证据，被告潘芝莲质证称：对汤春艳本人诉讼主体无异议，对买卖契约没有异议，对集体土地使用权证的真实性不清楚。对鉴定结论无异议，证明买卖契约就是汤春艳自己本人按指印确认过的。
本院对上述证据的真实性予以确认，对于原告的举证意见、被告的质证意见将在本院认为部分综合阐述。
被告（反诉原告）潘芝莲为反驳原告汤春艳的主张、证明自己的反诉主张向本院提交了如下证据：
1、房屋买卖契约原件一份，证明原、被告之间买卖房屋的事实；
2、房屋所有权证、集体土地使用证原件各一份，证明原告汤春艳亲自将双证交给被告潘芝莲的事实；
3、中国人民保险公司长效还本家庭财产保险单原件一份，证明在房屋买卖后的3个月内汤春艳将涉案房屋相关的保险单交给潘芝莲、潘芝莲交付了350元保险费给汤春艳的事实；
4、2010年1月15日今日武义报纸一份，证明原告汤春艳曾在武义报上刊登涉案房屋的房屋所有权证（证号：00104366）声明作废的事实；
5、武义县建设局2010年1月27日责令停止违法行为通知书（复印件）一份，证明涉案房屋系由潘芝莲居住并曾经进行加盖的事实；
6、证人潘某的证人证言，证明原、被告之间房屋契约是由其主笔书写、汤春艳的公公徐士珍在场做证明人、汤春艳自己按指印、房产证土地证当时就交付潘芝莲等事实；
对上述证据，反诉被告（原告）汤春艳质证称：对保险单及双证的真实性无异议，但不能证明被告的举证意图，被告潘芝莲说事后汤春艳把保险单交给其并交付350元保费不是事实，保单原来和双证放在一起，至于为什么会在潘芝莲手上不清楚，不是汤春艳把双证交给被告的。对于买卖契约的真实性有异议，与我方提供的一样，但是我方是在拆迁办核实情况时发现的，对于是谁写的这份契约以及在什么情况下写的，汤春艳一概不知，故对其真实性有异议。涉案房屋的双证及保单是由徐士珍（汤春艳的公公）保管的，但是卖掉一事汤春艳并不清楚。被告与徐士珍有亲属关系，最早之前曾租住在徐士珍家中，不能证明原告将房屋卖给被告的事实；报纸是真实的，汤春艳不清楚房屋买卖一事，所以在武义日报上刊登遗失声明，事实上是2008年汤春艳向房管处提出异议，房管处要求登报申明才登报的；责令停止违法行为通知书与本案无直接关联性，不予质证；证人潘某系潘芝莲的父亲，有直接利害关系，可能做出对被告有利的证词，故不能采信，不能证明被告的举证意图。
本院对上述证据1-5的真实性予以确认，对于证据6，考虑证人潘某与被告人潘芝莲系父女关系，将结合本案其他证据予以综合。对于是否采纳被告（反诉原告）潘芝莲的举证意见、原告（反诉被告）汤春艳的质证意见，将在本院认为部分综合阐述。
第三次庭审前，本院依职权向武义县旧城区改建领导小组指挥部调取了如下证据：复函原件一份，证明坐落于武义县××号的房屋，属于武义城西区块旧城区改造范围，目前该户的评估报告已根据相关规定出具，拆迁款已明确为人民币2309000元整的事实。
对此，原告（反诉被告）汤春艳质证称无异议；被告（反诉原告）潘芝莲质证称不清楚。对其真实性，本院予以确认。
综上，本院认定本案事实如下：原告汤春艳的婆婆潘芝兰系被告潘芝莲的姐姐，汤春艳的公公名为徐士珍，潘芝莲的父亲名为潘某。1998年7月10日，汤春艳与潘芝莲签订了一份房屋买卖契约，约定汤春艳将西寺巷27号房屋出卖给潘芝莲，价款为人民币26000元整，汤春艳在卖契上按指纹确认，在场人徐士珍在其上签名盖章确认。潘芝莲及其家人于1998年迁入该房屋内入住至今，并持有涉案房屋的房屋所有权证及集体土地使用权证。2010年1月15日，原告汤春艳在《今日武义》分类广告版块发布信息一则：“汤春艳遗失坐落于北上西寺巷26号的房屋所有权证，证号为武字第00104366号，声明作废”。2013年6月24日，武义县国土资源局以遗失补发为由颁发了武集用（2013）第01306号集体土地使用证。2013年12月3日武义县人民政府下达武征告【2013】11号文件，决定对包括涉案房屋在内的城西区地块旧城区房屋进行征收，原告汤春艳于2013年12月23日向本院起诉，要求确认与被告之间的买卖契约无效并由被告潘芝莲返还涉案的西寺巷27号房屋。2016年3月1日，被告潘芝莲向原告汤春艳提起反诉，要求汤春艳赔偿其因买卖协议无效所导致的经济损失500万元。
另查明：涉案房屋的土地权属性质为集体划拨，被告潘芝莲系武义县柳城畲族镇人，非涉案房屋所属集体组织内成员。经向武义县房管处核实，武字第00104366号房屋所有权证所记载的坐落北上西寺巷26号房屋土地即武集用（2013）01306号集体土地使用证所记载的坐落（武义）县城西寺巷27号。2016年3月17日，武义县旧城区改建领导小组指挥部向本院出具复函一份，明确坐落于武义县××号的房屋，属于武义城西区块旧城区改造范围，目前该户的评估报告已根据相关规定出具，拆迁款为人民币2309000元整。
本院认为，原告汤春艳与被告潘芝莲签订的关于武义县××号房屋的买卖契约，经鉴定，契约上的指纹系原告汤春艳本人的指纹，根据自然人的指纹具有唯一性、专属性的特点，能够证明汤春艳曾在该买卖契约上进行捺印，即可以确认该买卖契约中所陈述的内容系原、被告双方的真实意思表示，但合同的有效除了需符合“系双方的真实意思表示”外，同时必须符合“不违反国家法律法规的禁止性规定”的条件，依照我国法律规定，非同一集体组织经济成员不得买卖宅基地。涉案的武义县××号房屋的土地性质为集体划拨，而被告潘芝莲与原告汤春艳并不属于同一集体组织，故其双方签订的有关涉案房屋买卖的协议因违反法律禁止性规定而无效。因协议无效，被告潘芝莲应当返还武义县××号房屋，同时相对应的，原告汤春艳应当返还被告潘芝莲购房款26000元。原告辩称其未收到过该笔购房款，但依据契约内容以及原告公公徐士珍的陈述，被告潘芝莲已支付过相应购房款，至于是否尚欠6000元未付的问题，因原告方未提交相应的证据予以证明，本院不予采信。综上，原告汤春艳要求确认涉案房屋买卖契约无效并要求返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。
关于反诉部分，因涉案房屋的买卖违反了国家法律法规的强制性规定而自始无效，但在本诉部分经本院确认该房屋的买卖系双方当事人的真实意思表示，反诉原告潘芝莲也已支付了协议所约定的购房价款人民币26000元，并自1998年入住至今近二十年，即双方均已履行了协议所约定的各自义务。后该房屋列入政府征收拆迁范围，房屋价值大幅提升，反诉被告汤春艳提出要求确认协议无效并要求反诉原告返还房屋，该行为明显违反民事活动最基本的诚实信用原则，与法律精神相悖，故反诉原告潘芝莲主张因协议无效所致的经济损失应由反诉被告予以赔偿的诉请，应予支持。至于具体经济损失的数额问题，基于政府拆迁管理部门已明确涉案房屋的拆迁款为人民币2309000元，故综合买卖契约订立时间及内容、协议无效双方之过错程度及反诉原告居住年限等情况，本院酌定反诉被告汤春艳赔偿支付反诉原告潘芝莲因协议无效所致的经济损失为人民币2190000元。超过拆迁款价值的诉请主张，因反诉原告潘芝莲未提供相应的证据予以证明，不予支持。综上，反诉原告潘芝莲合理的诉请，予以支持。综合本诉及反诉，原告汤春艳合理的诉讼请求及反诉原告（被告）潘芝莲合理部分的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告汤春艳与被告潘芝莲签订的关于武义县西寺巷27号房屋买卖的协议无效；
二、由被告潘芝莲将武义县西寺巷27号房屋返还原告汤春艳；由原告汤春艳返还购房款人民币26000元给被告潘芝莲；
三、由反诉被告汤春艳赔偿支付反诉原告潘芝莲经济损失计人民币2190000元；
四、驳回反诉原告潘芝莲的其他诉讼请求。
本诉案件受理费25272元，由被告潘芝莲负担，限本判决生效后十日内缴纳；本诉鉴定费1800元，由原告汤春艳负担（已预交）；反诉案件受理费23400元（已减半），由反诉原告潘芝莲负担13151元（已预交），由反诉被告汤春艳负担10249元，限本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 秦 芹
人民陪审员 徐金平
人民陪审员 朱志良
二〇一六年四月八日
代书 记员 陶婧婧
朱孟莉