广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第89号
原告（反诉被告）侯议闵，男，1967年4月20日出生，台湾人。
委托代理人段若愚，广东利人律师事务所律师。
委托代理人崔琼斯，广东利人律师事务所律师。
被告（反诉原告）潘国强，男，汉族，1974年11月5日出生。
委托代理人卓圣国，广东宝城律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司深圳前海支行。
负责人张晨，行长。
委托代理人赵笑梅，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳市万福房地产投资顾问有限公司，（办公场所）。
法定代表人刘庆良。
委托代理人王凯武，男，汉族，1981年3月19日出生，系该公司法务。
委托代理人盘海保，男，瑶族，1988年3月13日出生，系该公司客户经理。
原告侯议闵与被告潘国强、第三人中国工商银行股份有限公司深圳前海支行（下简称工商银行前海支行）、第三人深圳市万福房地产投资顾问有限公司（下简称万福房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告潘国强在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人段若愚、被告委托代理人卓圣国、第三人工商银行前海支行委托代理人赵笑梅、第三人万福房地产公司委托代理人王凯武、盘海保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年10月8日签订了编号为0902232的《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告位于深圳市宝安区松岗街道沙江路麒麟山地段的集信名城4栋2单元13C的房产，合同成交价为人民币1，550，000元，并约定了定金、购房款的支付方式及违约责任的承担方式。合同签订后，原告即支付了定金，并在被告指定的期限内办妥了资金监管和银行按揭贷款手续，但被告非但拒不办理房产过户手续，反而要求解除《房地产买卖合同》。被告违反了合同约定，为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原被告双方签订的《房地产买卖合同》有效；2、被告继续履行《房地产买卖合同》，协助原告办理过户手续并向原告交付涉案房产；3、被告向原告支付自违约发生之日起至履行过户义务之日止的延迟履行违约金（从2012年12月19日起按照合同约定每天万分之四计算）；4、本案受理费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。原告在庭审中变更其诉讼请求第3项为：被告向原告支付自违约发生之日起至履行过户义务之日止的延迟履行违约金（以人民币1，500，000元为基数，以每日万分之四计算，从2012年12月28日起计至履行过户完毕之日止）。
被告答辩并反诉称：一、因原告存在严重违约行为，并造成被告损失，被告已依法解除了双方签订的《房地产买卖合同》。根据合同约定，原告应在2012年10月21日之前履行办理完毕银行按揭手续及付清首期房款的义务，但原告并没有如期履约，被告和第三人万福房地产公司多次以口头、短信形式催告仍未果。2012年11月20日，第三人万福房地产公司向原告发出书面《履约催告函》，要求原告于2012年11月23日履行前述合同义务，同时明确告知原告其严重违约行为可能导致的严重法律后果，但是原告依然拒绝履约。本案中，被告出售涉案房产的主要原因是被告在中山市开办的工厂年底急需资金周转，故急需通过完成房产交易尽快取得售楼款，原告屡屡违约，导致原告产生律师费、额外支付银行贷款利息、多次往返中山至深圳的路费、所开办工厂的损失等经济损失，严重侵害了原告的合法权益。2012年12月14日，被告委托律师向原告发函要求：原告应在收函后五日内履行完毕合同义务，同时原告应书面告知被告并与被告协商合同履行的后续问题（如合同是否继续履行、如继续履行如何赔偿被告的经济损失等）。但是，原告至今仍未通过口头或书面等形式告知过被告合同是否继续履行，以及合同的实际履行情况。另，被告还委托律师发函给第三人万福房地产公司公司，要求第三人万福房地产公司公司在未经被告书面确认的前提下，暂停办理与本次房产交易相关的所有手续。2012年12月19日，因原告为明确表示合同是否继续履行，以及与被告协商如继续履行被告的经济损失如何赔偿等问题，被告再次致电给原告，但原告却仍以“在开车、塞车、有时间再说”等理由予以拒绝，故为了避免损失扩大，被告当即表示不再履行合同，并明确告知将通过法律途径追究其违约责任。同日，被告通过第三人万福房地产公司的经手人盘海保代为向原告转达解除合同的意思表示，并于2012年12月24日再次委托律师向原告和第三人万福房地产公司发出解除合同的《律师函》。二、涉案合同已依法解除，原告主张合同继续履行缺乏法律依据，而且存在极大的风险。原告的再三违约行为足以证明其毫无诚信原则可言，被告有足够的理由怀疑原告的履约能力，如果合同继续履行的话，无疑是对违约者的纵容，本案不存在合同继续履行的客观条件及法律依据。三、被告不存在任何违约行为，无须承担任何违约责任。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。另，原告的违约行为损害了被告的合法权益，故被告提起反诉，请求判令：1、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》已解除；2、被告没收原告已支付的定金人民币130，000元；3、本案诉讼费用由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称，一、本案合同签订后，原告就立即前往银行办理按揭申请，但是否可以办理按揭、按揭金额多少都是需要银行审批的，由于原告是台湾居民，在大陆没有经常居住地，银行审批手续更加复杂，因此需要相对较长的时间，并不是双方买卖合同中约定的10天或者13天就可以完成的。在银行审批期间，双方一直都有沟通，被告也对这个原因表示理解，并没有提出要解除合同，而原告和第三人万福房地产公司也一直催促银行加快办理手续。二、2012年12月19日，银行通知原告通过了审批，可以办理按揭手续。原告即在当天和被告的代理人邓岳龙一起，前往银行办理了按揭和资金监管手续，并没有超出被告的《律师函》要求的期限。三、被告在2012年12月19日就已经知悉按揭、资金监管手续办理完毕的事实，还表示愿意继续履行合同，却在12月24日通知要求解除合同。综上，原告办理完毕相关手续的时间并未超出被告的要求，被告为了将涉案房产高价另卖，在明知手续已经办理完毕的情况下，恶意解除合同，被告的主张缺乏事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。
第三人工商银行前海支行辩称，本案与第三人工商银行前海支行没有关系。
第三人万福房地产公司辩称，1、买卖双方的交易行为在房地产买卖合同中已做了详细的约定，首先是原告本人选错办理按揭手续的银行，导致一开始无法正常办理相关的按揭手续，且原告本人长期在外，经常无法联系及到场办理相关手续，导致未能在合同约定的时间内办理按揭手续和支付首期款；2、第三人及被告均多次联系原告并通过发函催促原告尽快办理按揭手续和支付首期款，但原告并未积极办理。之后被告委托律师，向原告本人发律师函，要求原告在规定的时间内办理银行的资金监管手续，并要求原告进行相应的赔偿，既而产生了纠纷。3、原告确实在2012年12月19日前办理按揭手续，之后，被告认为原告拖延办理资金监管手续，导致其出现经济损失，要求原告进行赔偿，双方无法协商一致，故被告发出律师函，要求解约，同时要求原告赔偿违约金。
经审理查明：2012年10月8日，原、被告签订了一份《房地产买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、被告将位于深圳市宝安区松岗集信名城花园4栋2单元13C的房屋（房产证号：深房地字第××号）转让给原告，转让成交价为人民币1，550，000元；2、原告在签订本合同时向被告支付定金人民币30，000元，原告在签订本合同之日起2日内（含当日）再向被告支付定金人民币100，000元；3、原告应于签署本合同之日起10日内（含当日）付清首期房款，首期房款的数额为成交价减去银行承诺贷款的金额（不含已经支付的定金），在银行出具贷款承诺书后3个工作日内，原告须按银行承诺的贷款金额，多退少补应付的首期款，被告应无条件配合办理相关手续。原告应于约定的应付首期房款之日起3日内（含当日）办理完毕全部银行按揭申请手续，被告须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由被告提交签署的资料如按揭款项存入帐户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；4、双方须于银行出具贷款承诺书之日起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续，且递件回执由买卖双方指定的第三方或担保公司代为保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房产证并按约定缴纳税费，不得延误；5、如原告逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为，被告可以解除合同并要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收原告已经支付的定金；6、如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币30，000元，2012年11月6日，原告又向被告支付定金人民币100，000元。
因合同签订后，原告一直未办理按揭手续和支付首期款，2012年12月14日被告以邮寄的方式向原告的工作地点和居住地点同时发出律师函，该律师函由肖婷婷于12月15日代为签收。该律师函相关内容载明如下：1、原告未按合同约定的时间办理按揭手续支付首期款，原告的行为已经违约，被告保留追究原告违约责任的权利；2、原告应当在本律师函送达之日起5日内办理完毕按揭申请手续及付清首期房款，或者自行付清第二部分楼款，并书面告知被告关于上述事项的办理情况，以及与被告协商合同履行的后续事宜，否则被告将行使合同解除权并依约追究原告的违约责任。原告主张肖婷婷为其同事，上述律师函为肖婷婷代收，其本人并未在12月15日收到上述律师函，肖婷婷代为签收后于12月18日才将该律师函转给原告。另查，被告邮寄的原告地址并非双方指定的收件地址。
2012年12月14日被告以邮寄的方式向第三人万福房地产公司发出律师函，第三人万福房地产公司12月15日签收了该函。该函载明：1、因原告已经违约，故第三人万福房地产公司及其指定的取得公证委托的第三方（担保公司）暂停办理赎楼、过户手续，除非被告在限定时间内办理完毕按揭手续、付清首期房款（或自行筹款付清第二部分楼款）且经被告书面确认；2、一旦被告行使解除权，请第三人万福房地产公司及其指定的取得公证委托的第三方（担保公司）应协助办理撤回赎楼、过户的公证委托。
2012年12月19日，被告的代理人邓岳龙（深圳市中诚致信融资担保公司员工）与原告签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定涉案房产的首期款为人民币460，000元。原告12月19日将首期款人民币400，000元打入监管帐户，12月21日将剩余首期款人民币60，000元打入监管账户。第三人工商银行前海支行12月28日做出《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向原告发放贷款，该确认书字签发之日起生效，有效期90天。2013年3月20日，第三人工商银行前海支行已经将上述首期款人民币460，000元转回原告帐户。另查，原告并未以书面方式向被告告知其办理按揭手续和支付首期款的相关事宜。
2012年12月24日，被告以邮寄的方式向原告的工作地点和居住地点同时发出律师函，该律师函由肖婷婷于12月25日代为签收。该律师函载明：从律师函送达之日起解除与原告签订的《房地产买卖合同》，并要求原告支付违约金。另查，被告主张其于12月19日就以电话方式向原告通知解除合同，但原告对此不予确认。
原、被告均主张对方违约，故起诉和反诉至法院，请求对方承担相应的违约责任。
以上事实，有房地产买卖合同、二手楼交易资金监管协议、二手楼按揭贷款确认书、律师函、特快专递详情单、产权信息单、收款收据等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法，有效，双方均应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，被告2012年12月14日以邮寄的方式向原告发出律师函，告知原告：应当在本律师函送达之日起5日内办理完毕按揭申请手续及付清首期房款，或者自行付清第二部分楼款，并书面告知被告关于上述事项的办理情况，以及与被告协商合同履行的后续事宜，否则被告将行使合同解除权并依约追究原告的违约责任。原告收到律师函后，于2012年12月19日与被告的代理人邓岳龙签订了《二手楼交易资金监管协议》，并于当日将首期款人民币400，000元打入监管帐户，12月21日将剩余首期款人民币60，000元打入监管账户。被告主张上述律师函的送达时间以及肖婷婷代为签收该律师函的时间是12月15日，原告主张其本人实际收到时间是12月18日，被告邮寄律师函的原告地址虽然并非双方指定的收件地址，该律师函并非原告本人签收，但原告亦无证据证明其本人实际收到上述律师函的时间，且原告两次均收到了被告邮寄的律师函，说明该邮寄地址是真实有效的。根据履行合同的诚实信用原则，被告已经在能力范围内尽到了催告义务，为保证合同的顺利依约履行，在原告应当明知他人代为签收具体时间以及限期履行期限为5日的情况下，如原告认为签收时间和送达时间不一致，应当及时告知被告并与之进行协商，否则送达之日应当视为签收之日。原告未按双方签订的《房地产买卖合同》中约定的时间支付首期款和办理按揭手续，且原告逾期履行上述义务已经远远超过七日，在被告向其发出限期履约的律师函后，在无充分有效证据证明原告在履约期间内就送达时间及时告知过被告的情况下，原告既未在限期履约的期限内付清首期款，又未按照被告向其发出的律师函中的要求履行书面告知义务，原告的行为构成违约。综上所述，被告有权要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，即双方签订的《房地产买卖合同》已经于2012年12月25日解除。另，根据合同的约定，被告主张没收原告已经支付的定金人民币130，000元，本院予以支持。
原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告侯议闵与被告潘国强于2012年10月8日签订的涉案《房地产买卖合同》合法有效；
二、确认原告侯议闵与被告潘国强于2012年10月8日签订的涉案《房地产买卖合同》已于2012年12月25日解除；
三、被告潘国强有权没收原告侯议闵交付的定金人民币130，000元；
四、驳回原告侯议闵的其他诉讼请求。
本案本诉受理费人民币18，890元，反诉受理费人民币1，450元，保全费人民币5，000元，上述费用均由原告负担。本诉受理费和保全费原告已预交，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，原告侯议闵可在判决书送达之日起三十日内，被告潘国强可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 张建群
人民陪审员 利庆君
二〇一三年九月十六日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 张晓玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。