广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东三法民一初字第4990号
原告中国银行股份有限公司东莞凤岗支行，住所地为广东省东莞市。
负责人麦仲文。
委托代理人章双梅，广东遥力律师事务所律师。
委托代理人吴剑。
被告刘景宗，男，1961年11月19日出生，住所地为香港特别行政区。
被告陈卫龙，男，1952年12月7日出生，住所地为香港�别行政区。
被告东莞市凤岗房地产开发公司，住所地为广东省东莞市。
法定代表人叶汉雄，总经理。
委托代理人吴瑞云，广东名成律师事务所律师。
委托代理人张保华，广东名成律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司东莞凤岗支行（以下简称中国银行凤岗支行）诉被告刘景宗、陈卫龙、东莞市凤岗房地产开发公司（以下简称凤岗房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员汤文锋担任审判长，与审判员谢佳阳、人民陪审员赖丽梅组成合议庭进行审理，后本案变更为由审判员邓鹤飞担任审判长，与人民陪审员周福如、人民陪审员利见弟组成合议庭进行审理，后本案变更为由审判员何惠平担任审判长，与人民陪审员利见弟、人民陪审员周妙娟组成合议庭进行审理，后本案变更为由审判员温皓担任审判长，与人民陪审员利见弟、人�陪审员周妙娟组成合议庭进行审理，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。中国银行凤岗支行的委托代理人章双梅、凤岗房地产公司的委托代理人张保华到庭参加了诉讼，被告刘景宗、陈卫龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行凤岗支行诉称，2004年9月25日，刘景宗、陈卫龙、凤岗房地产公司与中国银行凤岗支行签订编号为A2004东中银凤＊＊号《住房抵押贷款合同》一份（下称“抵押贷款合同”），依据抵押贷款合同约定，刘景宗、陈卫龙向中国银行凤岗支行贷款300000元用于购买商品房，按月等额本息还款，期限为240个月。贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行贷款合同约定的利率执行。如刘景宗、陈卫龙未按还款计划还款，且又未就展期事宜与中国银行凤岗支行达成协议，�构成逾期贷款。中国银行凤岗支行有权就逾期贷款部分（包含本金和利息）按中国人民银行规定的逾期利率计收利息。刘景宗、陈卫龙自愿以抵押贷款合同所述之房产及全部权益设定抵押，作为刘景宗、陈卫龙偿还抵押贷款合同项下借款的担保，凤岗房地产公司为刘景宗、陈卫龙在抵押贷款合同项下贷款提供连带责任的保证担保。抵押贷款合同签订后，中国银行凤岗支行于2004年11月4日依约向刘景宗、陈卫龙发放贷款300000元整，并于2004年10月18日取得了编号为东房抵证字第2004-＊＊号《房地产抵押他项权证明书》。自2004年12月刘景宗、陈卫龙首次供楼起至今，已累计逾期3个月，中国银行凤岗支行有权解除抵押贷款合同，提前收回全部贷款，并要求刘景宗、陈卫龙承担相应的违约责任，并对抵押物享有优先受偿权，同时要求凤岗房地产公司承担连带保证责任。为维护自身合法权益，中国银行凤岗支行诉至法院，请求判令：1.解除中国银行凤岗支行与刘景宗、陈卫龙、凤岗房地产公司签订的《住房抵押贷款合同》；2.被告刘景宗、陈卫龙立即向原告偿还贷款本金222874.46元及利息、罚息（利息以合同贷款利率执行，罚息按中国人民银行规定的逾期利率计收，利息、罚息均计至清偿之日止）；3.确认中国银行凤岗支行对刘景宗、陈卫龙所有的位于东莞市凤岗镇翡翠山湖金碧阁B＊＊号房产享有抵押权，并对处理该房产所得价款享有优先受偿权；4.被告刘景宗、陈卫龙立即向中国银行凤岗支行支付为实现本案债权需支出的律师费11425元；5.凤岗房地产公司对刘景宗、陈卫龙的上述债务承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费用由刘景宗、陈卫龙、凤岗房地产公司承担。
被告刘景宗、陈卫龙未到庭应诉，亦未向本院提交答辩状和证据材料。
凤岗房地产公司答辩称，第一，刘景宗、陈卫龙确曾向中国银行凤岗支行申请案涉贷款用于向凤岗房地产公司购买案涉商品房，同时凤岗房地产公司亦曾为刘景宗、陈卫龙申请贷款提供过连带责任保证担保；第二，对于刘景宗、陈卫龙拖欠中国银行凤岗支行到期贷款本息没有异议，但拖欠的具体金额应当由法院根据中国银行凤岗支行提供的证据予以认定；第三，根据我国物权法相关规定，一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。因此，即便凤岗房地产公司需要承担担保责任，也仅需对中国银行凤岗支行处分案涉商品房并行使优先受偿权之后未获得清偿的剩余债权承担担保责任，若没有剩余债权，则凤岗房地产公司没有责任。第四，律师费应当由刘景宗、陈卫�自行承担，凤岗房地产公司不应负担保责任。
经审理查明，2004年9月25日，中国银行凤岗支行与刘景宗、陈卫龙签订了合同编号为2004东中银凤＊＊号的《住房抵押贷款合同》，其中，中国银行凤岗支行为甲方，刘景宗、陈卫龙为乙方、凤岗房地产公司为丙方，该合同约定中国银行凤岗支行向刘景宗、陈卫龙提供300000元的贷款用于购买位于东莞市凤岗镇翡翠山湖金碧阁B＊＊的房屋，刘景宗、陈卫龙将该房屋抵押给中国银行凤岗支行。该合同第五条、第六条、第六十七条约定：本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为4.2‰；在本合同履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息方法，本合同项下贷款利率或计息办法也随即相应调整，调整时毋须专门通知乙方（即刘景宗、陈卫龙，下同）；如乙方未按还款计划还款�又未就展期事宜与甲方（即中国银行凤岗支行）达成协议，即构成逾期贷款，甲方有权就逾期部分（包括本金和利息）按人民银行规定的逾期利率计收逾期利息。
该合同第三十二条约定，本合同由丙方（凤岗房地产公司，下同）为乙方在本合同项下的贷款提供连带责任的保证担保。若乙方不能按期向甲方偿还贷款本息或因乙方违约而被要求提前清偿贷款本息和费用时，甲方有权直接向丙方追索。
该合同第四十七条约定，中国银行凤岗支行因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费、拍卖等费用，或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由陈卫龙、刘景宗承担。
该合同第五十二条第（三）项约定，经甲方催告，乙方在限期内仍未纠正其违约行为，或乙方的违约行为已使甲方不能实�其合同目的的，甲方可书面通知违约方解除合同、要求丙方（即凤岗房地产公司）承担担保责任或承让债权、处分抵押物、申请强制执行及提起诉讼等任何措施维护其合法权利。
该合同第七十、七十一条约定：刘景宗、陈卫龙将其共有的位于东莞市凤岗镇翡翠山湖金碧阁B＊＊的房屋作为该合同的抵押物，抵押期限为从该合同签署之日至该合同履行期限届满之日后2年，也即2004年10月20日至2026年10月20日。
2004年11月4日，中国银行凤岗支行向刘景宗、陈卫龙发放了300000元的贷款。
2006年9月21日，刘景宗、陈卫龙办理了案涉房产的抵押登记手续，房地产他项权证号为2006-9063，将其共有的位于东莞市凤岗镇竹塘村凉井水库翡翠山湖金碧阁B＊＊的房屋（房产证号：C4××98）抵押给中国银行凤岗支行，抵押金额为300000元，抵押期限为2006年10月8日至2024年11月4日。
2012年7月23日，中国银行凤岗支行诉至本院，请求判如所请。
另查明，中国银行凤岗支行与广东遥力律师事务所签订《律师业务代理合同》，约定收费方式为风险代理，按照实际收回金额的5%计收律师费。
以上事实，有中国银行凤岗支行提交的住房抵押贷款合同、中国银行借款借据、房地产抵押他项权证明书、律师业务代理合同，本院调取的房产登记信息查询结果以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告刘景宗、陈卫龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状和证据材料，视为放弃答辩、举证、质证的权利。案涉住房抵押贷款合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。中国银行借款借据有原件为证，本院依法予以采信。
首先，中国银行凤岗支行依约向被告刘景宗、陈卫�发放300000元贷款的事实清楚，刘景宗、陈卫龙未举证证明其还款情况，应当相应的不利后果，故对于中国银行凤岗支行主张的刘景宗、陈卫龙从2013年3月开始未能按照合同约定足额偿还每期款项的主张，本院予以采信，中国银行凤岗支行主张根据约定要求解除合同，并要求刘景宗、陈卫龙立即支付贷款本息，合法有理，本院予以支持。根据法律规定，合同自解除权人的解除合同通知到达对方时解除，本院向被告刘景宗、陈卫龙公告期届满日（2014年2月15日）视为解除通知达到被告刘景宗、陈卫龙之日，即合同解除之日。故被告刘景宗、陈卫龙应当向中国银行凤岗支行偿还本金222874.46元并按照《住房抵押贷款合同》的约定支付利息、罚息。
其次，被告刘景宗、陈卫龙与中国银行凤岗支行签订的《住房抵押贷款合同》中约定将位于东莞市凤岗镇竹塘村凉井水库翡翠山湖金碧阁B＊＊的房屋（房产证号：C4××98）抵押给中国银行凤岗支行，抵押金额为300000元，双方并于2006年9月21日办理了抵押登记，抵押期间为2006年10月8日至2024年11月4日，该抵押权成立并生效，故中国银行凤岗支行依法就本案债权对刘景宗、陈卫龙所有的位于东莞市凤岗镇竹塘村凉井水库翡翠山湖金碧阁B＊＊的房屋（房产证号：C4××98）及其变现所得享有优先受偿权。
再次，第一，中国银行凤岗支行因刘景宗、陈卫龙未按期支付借款本息而聘请律师维护自身权益，符合《个人购房担保借款合同》第十七条的约定，由此产生的律师费应当由刘景宗、陈卫龙承担。第二，《个人购房担保借款合同》第三十二条已明确“若乙方不能按期向甲方偿还贷款本息或因乙方违约而被要求提前清偿贷款本息和费用时，甲方有权直接向丙方追索”，此处的费用，已由《个人购房担保借款合同》第四十六条、第四十七条进行了明确，涵盖了律师费，故本院认定，凤岗房地产公司应当对刘景宗、陈卫龙违约而要承担的律师费承担保证责任。第三，但在本案中，《律师业务代理合同》中约定律师费采取风险代理收费，按实际收回金额的5%计收，也即该律师费金额尚未确定，也尚未实际发生，故可待金额确定、实际发生后再行主张，本院在本案中不予支持。
最后，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人�担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”在本案中，《住房抵押贷款合同》并未就刘景宗、陈卫龙提供的房产抵押担保与凤岗房地产公司提供的信用担保的处置优先顺序进行约定，故中国银行凤岗支行应当先就刘景宗、陈卫龙提供的房产抵押担保实现债权。凤岗房地产公司应当就刘景宗、陈卫龙
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、确认原告中国银行股份有限公司东莞凤岗与被告刘景宗、陈卫龙、东莞市凤岗房地产开发公司于2004年9月25日签订的《住房抵押贷款合同》已于2014年2月15日解除；
二、被告刘景宗、陈卫龙于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中国银行股份有限公司东莞凤岗支行偿还借款本金222874.46元并支付利息、罚息（利息、罚息按照双方签订的《住房抵押贷款合同》的约定计付至清偿之日止）；
三、原告中国银行股份有限公司东莞凤岗支行对被告刘景宗、陈卫龙共同所有的位于东莞市凤岗镇竹塘村凉井水库翡翠山湖金碧阁B＊＊的房屋（房产证号：C4××98）享有优先受偿权，并在上述债权的额度内对该房屋的变现所得享有优先受偿权；
四、被告东莞市凤岗房地产开发公司对被告刘景宗、陈卫龙的上述债务承担连带清偿责任，但责任范围限于实现上述抵押权后未能清偿的部分；
五、驳回原告中国银行股份有限公司东莞凤岗支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指�的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4828元，由被告刘景宗、陈卫龙共同负担。
如不服本判决，原告中国银行股份有限公司东莞凤岗支行、被告东莞市凤岗房地产开发公司可在判决书送达之日起十五日内，被告刘景宗、陈卫龙可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 温 皓
人民陪审员 周妙娟
人民陪审员 利见弟
二〇一五年二月二日
书 记 员 赵广元
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借�期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
2.《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
3.《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4.《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
5.《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。6.《中华人民共和国物权法》第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；�五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。7.《中华人民共和国物权法》第一百八十五条：设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。8.《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
9.《中华人民共和国担保法》第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。10.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
11.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
12.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。