福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芗民初字第8953号
原告许淑娟，女，1958年12月23日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人：刘演习，陈雅婷（实习）福建衡兴明业律师事务所律师。
被告：杨宝泉，男，1964年10月1日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人：陈艺娟，福建郎马律师事务所律师。
被告：郑毓华，女，1966年8月19日出生，汉族，住漳州市芗城区。
原告许淑娟与被告杨宝泉、郑毓华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许淑娟及其委托代理人刘演习，被告杨宝泉的委托代理人陈艺娟、被告郑毓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许淑娟诉称：讼争的漳州市芗城区和平里房屋原是漳州市第四建筑公司施工队长林明主于1995年2月花了13万元向漳州市城市改造建设公司购买，安排给被告杨宝泉使用的房屋。根据林明主与被告杨宝泉约定，若杨宝泉在施工队服务到2000年，该房屋归杨宝泉所有。1996年8月29日经芗城区人民法院调解两被告离婚。因杨宝泉经营不善，被债权人起诉，造成漳州市第四建筑公司的账户被冻结，经林明主的同意，2005年4月28日，原告与被告杨宝泉签订《房屋地产买卖协议》，被告杨宝泉将漳州市芗城区和平里房屋，建筑面积62.39平方米，以价款人民币12万元转让给原告，原告先支付给被告购房款8万元，余款4万元等房产证等证件办理完整后再付清。被告杨宝泉于2001年9月13日向漳州市房地产管理局申请登记证号为房权证芗字第010294**号房屋所有权证，房屋所有权人为杨宝泉，2005年7月1日向漳州市国有资源局登记漳国用（2005）第57027号国有土地使用权证，土地使用权人为杨宝泉。因原告至今未能办理讼争房屋产权过户，现特请求1、请求确认原告与被告李宝泉签订的房地产买卖协议合法有效。2、请求依法判决两被告协助原告办理漳州市芗城区和平路房屋使用权证、国有土地使用权证的变更登记手续。3、本案诉讼费用由被告杨宝泉承担。
原告提供以下证据：
1、房地产买卖协议、收款收据。证明：被告杨宝泉将漳州市芗城区和平里房屋以人民币12万元价格转让给原告。原告依约支付给被告杨宝泉购房款8万元，余款4万元等办理产权变更后再付清。
2、民事调解书。证明：两被告于1996年8月29日经芗城区人民法院调解离婚。
3、漳州市芗城区人民法院询问笔录。证明：讼争的漳州市芗城区和平里14幢504号房屋是漳州市第四建筑公司施工队长林明主于1995年2月向漳州市城市改造建设公司购买，附条件的给被告杨宝泉。
4、漳州市芗城区人民法院开庭笔录。证明：被告承认讼争的房屋是林明主购买，所有权归杨宝泉个人所有。
5、房屋产权证及土地证。证明：被告杨宝泉于2001年9月13日取得讼争房屋的产权证，证号为房权证芗字第010294**号，房屋所有权人为杨宝泉；被告杨宝泉于2005年7月1日取得讼争房屋的国有土地使用权证，证号为漳国用（2005）第57027号，土地使用权人为杨宝泉。
6、结婚证、房屋租赁合同、收费票据、存折。证明：该房屋已经实际交付原告使用。
7、调解笔录，证明原、被告调解时已经将夫妻共有财产处理清楚。
被告杨宝泉辩称：被告没有拒绝为原告办理房产证，双方去办理过户手续时被告知这套房屋属于被告与前妻的共同财产，单凭被告无法去办理房产转让手续，需要被告郑毓华的同意。如原告在起诉中所陈述的事实，案外人林明主作为施工队长，将房产分给被告，1996年被告与郑毓华因感情不和调解离婚，离婚后该房屋交由被告使用，后因被告周转不过来将讼争房屋以12万元的价格转让给原告，因讼争房屋涉及夫妻间共有财产，被告与原告签订的协议属于无效协议，此后被告就该房与原告有过协商，被告也愿意将购房款退还原告，双方协议解除，双方之间意见分岐太大无法达成一致意见。现房屋由原告出租，被告同意解除合同，退回八万元，原告将讼争房屋交还被告。
被告杨宝泉未提交证据。
被告郑毓华辩称，被告未与原告签订房屋买卖协议书，被告从未同意将该房产转让给原告，原告与杨宝泉签订的房屋买卖协议书是无效的，请求驳回原告的诉讼请求。被告与杨宝泉于1990年登记结婚，生育一子杨程。1996年双方因感情破裂调解离婚。而该房是被告与杨宝泉婚姻关系存续期间杨宝泉所在工作的单位漳州市第四建筑公司施工队附条件给予杨宝泉的劳动报酬，现在杨宝泉已经取得该房产的所有权，该房产是被告的夫妻间的共有财产，根据法律规定，共有财产的处分需要经所有权人的同意才能发生法律效力。而杨宝泉在未经被告同意与原告签订房屋买卖协议，该协议是无效的。1996年被告与杨宝泉离婚时，除了该房产，其余夫妻共有财产已经做了分割，该房产之所以没有分割，是因为当时根据法院调查的情况，该房产是否属于夫妻共有财产是不确定的，但并不是说杨宝泉服务到约定的2000年取得房屋所有权该房产就是杨宝泉的个人财产。该房有被告的份额，属于夫妻共有财产。被告从未同意将该房产转让给原告，原告与杨宝泉签订的房屋买卖协议书无效，请求驳回原告的诉讼请求。
被告郑毓华未提交证据。
被告杨宝泉对原告提供的证据1，真实性没有异议。2005年4月28日杨宝泉确实与原告签订买卖协议，确实有收到款项8万元。但是双方协商转让是更早，是在2004年初，当时杨宝泉经济困难欠施工队的款，原告是将钱转到施工队。后来双方要去办理房产过户手续，被告知涉及被告杨宝泉于郑毓华夫妻间共有财产才没有办理变更手续；证据2，真实性和内容均没有异议。讼争房屋当时没处理，调解书对讼争房屋是否是共有没有说明；证据3，真实性没有和内容均没有异议。根据询问笔录的内容可以看出，讼争房屋是杨宝泉和被告郑毓华在婚姻关系存续期间，案外人林明主附条件的劳动报酬。这套房子是有被告郑毓华的份额；证据4，真实性没有异议。原告认为离婚时候，该房归属杨宝泉，但是被告离婚时并没有对讼争房产进行处理，讼争房屋杨宝泉最终取得所有权是在离婚后才取得的；证据5，真实性没有异议。证明内容没有异议；证据6真实性和内容均没有异议。讼争房产确实是在2005年交付原告交付使用管理；证据7，真实性无异议，协议中公房投资款1万元，是现在杨宝泉还在居住的四建基地改成的房子，当时交1万元给四建作为隔间费，只有使用权。被告郑毓华除对证据1的真实性不清楚外，对证据2、3、4、5、6、7的真实性都无异议，质证意见同被告杨宝泉。
经庭审举证、质证，本院对原告提供的证据认定如下：
原告提供的证据1被告杨宝泉真实性无异议，被告郑毓华无法确认，但该证据能够证明原告与被告杨宝泉就讼争房屋所达成的买卖协议，及双方均按协议履行，原告支付给被告8万元购房款，被告杨宝泉将讼争房屋交付给原告执掌这一事实；证据2、3、4、5、6、7的真实性两被告均无异议，证据2、3、4、5、6、7的真实性本院予以确认，两被告认为讼争房屋中有被告郑毓华的份额，离婚时未对讼争房屋中被告郑毓华所占有的份额进行处理，这一事实本院予以采信。
经庭审举证质证，结合原、被告双方陈述，本院查明事实如下：原告许淑娟与被告杨宝泉同系漳州市第四建筑公司职工。2005年4月28日，原告许淑娟与被告杨宝泉双方协商，约定被告杨宝泉将座落在漳州市芗城区和平里房屋，建筑面积62.39平方米的房屋，以12万元的价格出售给原告许淑娟。被告杨宝泉亲自书写一份房地产买卖协议书给原告许淑娟收执。协议书记载：“本人自愿将座落在漳州市芗城区和平里（建筑面积62.39平方米）房屋，于2005年4月28日卖给本公司职工许淑娟，总售价壹拾贰万整，现已先收到出售房款捌万元整，余下肆万元整等房产过户手续办理完整后再付清余款。”被告杨宝泉将其书写的房地产买卖协议书交付给原告许淑娟，并将漳州市芗城区和平里房屋移交给原告许淑娟，原告许淑娟也依约支付给被告杨宝泉8万元。2001年9月13日，杨宝泉取得了讼争房屋的《房屋所有权证》；2005年7月1日，杨宝泉取得了讼争房屋的《国有土地使用权证》；2005年8月杨宝泉将讼争房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交付给原告许淑娟，双方到房地产管理部门办理讼争房屋权属变更手续，因房地产管理部门告知需被告杨宝泉的前妻郑毓华一同到房地产管理部门办理才可以办理讼争房屋的权属变更。
另查明，被告杨宝泉与被告郑毓华原系夫妻关系，双方因感情破裂于1996年8月29日经本院调解离婚。在本院审理两被告离婚时，被告郑毓华主张讼争房产属于夫妻共同财产，经法庭调查，讼争房产系被告杨宝泉所在的施工队队长林明主对被告杨宝泉进行附条件的，用施工队的钱向漳州市城市改造建设公司购买给予被告杨宝泉。林明主向被告杨宝泉所附的条件是：“从购房时起杨宝泉需在林明主的施工队服务至2000年，该房就归杨宝泉所有，若杨宝泉离开施工队应将购房款在十五年内归还施工队。”（1996）芗民初字第407号民事调解书未明确讼争房屋归属。调解协议中的第三条共有财产分割列明一些共有财产归杨宝泉所有，杨宝泉付给郑毓华财产折价款及经济补偿人民币3万元。被告郑毓华知道被告杨宝泉有在林明主的施工队服务至2000年。
本院认为，被告杨宝泉于1995年2月附条件的取得了讼争房屋的用益物权，所附的条件成就后于2001年9月13日取得了讼争房屋的所有权。1996年8月29日，被告杨宝泉与被告郑毓华经法院调解后离婚，调解书中未载明对讼争房屋进行处理，被告郑毓华辩称讼争房屋中有其份额，被告杨宝泉认同被告郑毓华辩称，被告郑毓华辩称成立，本院予以采信。2005年4月25日，在两被告离婚近九年之久，被告杨宝泉将讼争房屋出售给原告许淑娟，原告许淑娟也按约支付了价款，被告杨宝泉也按约交付了讼争房屋给原告许淑娟，原告许淑娟有完全有理由相信讼争房屋被告杨宝泉具有完全的处分权，原告许淑娟与被告杨宝泉签订的房地产买卖协议属有效合同，被告杨宝泉、郑毓华主张为无效合同，本院不予以支持。况且，原告许淑娟也属于善意第三人，被告郑毓华不得以其不同意或不知道为由对抗善意第三人。但被告郑毓华可以向被告杨宝泉以讼争房产出售所得的款项按其占有的份额向被告杨宝泉主张权利。综上所述，原告许淑娟与被告杨宝泉签订的房地产买卖协议有效合同，双方应全面履行合同义务，原告许淑娟要求两被告协助其将讼争房屋的产权变更到原告名下的请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、原告许淑娟与被告杨宝泉于2005年4月28日签订的房地产买卖协议合法有效。
二、被告杨宝泉、郑毓华应于本判决发生法律效力后十日内协助原告许淑娟办理址在漳州市芗城区和平里房屋的《房屋所有权》和《国有土地使用权证》变更至原告许淑娟名下。
本案受理费2700元，减半收取为1350元，由被告杨宝泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 杨建竹
二〇一四年十二月四日
书记员 张 敏
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算