西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第01145号
原告：招商银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市高新区高新二路*号招商银行大厦。
负责人：任莉，该分行行长。
委托代理人：刘治斌、余涛，陕西云德律师事务所律师。
被告：刘婧。
被告：西安振业房地产开发有限公司。住所地：西安市灞桥区生态区广安路***号振业泊墅东会所*层。
法定代表人：汤东清，该公司董事长。
委托代理人：刘巧芸、李俊，陕西恒达律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司西安分行与被告刘婧、西安振业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司西安分行委托代理人刘治斌、余涛，被告西安振业房地产开发有限公司委托代理人刘巧芸、李俊到庭参加了诉讼。被告刘婧经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告招行西安分行诉称，2012年6月19日，原告与第一被告签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号：120131129086050655）。合同约定：第一被告向原告贷款3770000元，贷款期限为336个月，即从2012年6月19日到2040年6月19日，还款方式采用等额还款方式。第二被告作为此贷款合同的保证人，承担连带保证责任。
为保证该合同的顺利履行及原告债权的实现，原告与第一被告签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》。合同中约定：借款人（即抵押人）愿意以其拥有的坐落于本市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目22栋1单元1层10102号房产作抵押。同年10月16日，双方在西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记（合同登记为Y12042474）。抵押担保的范围包括但不限于主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
原告于2012年6月26日向借款人发放了3770000元的贷款，但截至2014年1月24日，第一被告已连续逾期偿还贷款月数达11个月，拖欠原告货款本金3743986.56元、利息240810.4元。根据双方签订的《个人购房借款及担保合同》第38条的约定，借款人的行为已经构成违约。另根据合同第39条的规定，原告可以要求被告提前偿还贷款的本息并要求支付相关费用。上述欠款经原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与第一被告签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号：120131129086050655）。2、判令两被告连带偿还原告本金3743986.56元、利息240810.4元（截止2014年1月24日），此后至还清欠款之日，利息按合同约定以6.8%计付。3、判令两被告连带支付原告为实现债权而之处的相关费用8000元。4、本案诉讼费由两被告连带承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求对刘婧坐落于西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目22栋1单元1层10102号房产享有优先受偿权。
被告刘婧经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
被告西安振业房地产开发有限公司辩称，一、该公司为被告刘婧提供的是阶段性担保，现阶段性担保责任已经解除，担保责任归于消灭。二、在其公司提供阶段性担保的期间，如发生实现担保物权的情形，原告应当对刘婧提供抵押担保的房产优先受偿，不足部分由其公司承担保证责任，故原告要求其公司与刘婧承担连带清偿责任及承担本案诉讼费用的请求无事实及法律依据，依法不能成立。如法院判令其公司承担保证责任，请求法院一并判令其公司享有追偿权。请求法院在查明案件事实的基础上，支付其公司的意见，依法驳回原告对其公司的起诉。
经审理查明，2012年6月19日，贷款人（抵押权人）招商银行股份有限公司西安分行、借款人（抵押人）刘婧与保证人西安振业房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》。约定：原告向被告刘婧发放贷款377万元，借款用途为被告刘婧购买西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第22幢1单元1层10102号房产。借款期限为366个月，从2012年6月19日起到2040年6月19日止，贷款利率为以国家公布的贷款基准年利率6.8%为基础上浮0%，即为年利率6.8%。借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。借款人选择等额还款的方式归还贷款本息。保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。该合同第38条约定：借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期。第23条约定：本合同抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。第24条约定：抵押期间从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。第31条约定：保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。第32条约定：保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。第33条约定：保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。
同日，乙方（招商银行股份有限公司西安分行）与甲方（抵押人）签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定为保证双方所签订的借款合同的履行，被告刘婧愿意以其拥有的位于西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目地22幢1单元1层10102号房产作为抵押担保，抵押房产担保的贷款金额为377万元，本合同所担保的债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。2012年10月16日，双方就上述抵押房产办理了抵押登记备案，抵押权人为招商银行股份有限公司西安分行，抵押人为刘婧。2012年6月26日，原告按约向被告刘婧发放贷款377万元，并经刘婧授权将该笔贷款转入西安振业房地产开发有限公司账户。从2013年3月15日起，被告刘婧逾期还款，截止2014年1月24日，被告刘婧尚欠本金3743986.56元、利息240810.4元。
另查明，（甲方）招商银行股份有限公司西安分行与（乙方）西安振业房地产开发公司签订《住房按揭贷款合作协议书》，约定：一、甲乙双方就乙方开发假设并依法销售的位于灞桥区的经批准命名为振业浐灞住宅项目（振业·泊墅）的商品楼宇进行个人购房贷款合作。二、乙方对甲方向购买本协议第一条所列楼盘的购房人连续发放的购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。若借款合同有其他保证人的，乙方与其他保证人承担连带共同保证责任。三、乙方承担保证责任的期间为：自甲方与购房人签订借款合同并发放贷款之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并由甲方取得房屋他项权利证书之日止。庭审中，被告西安振业房地产开发有限公司表示，由于被告刘婧未缴纳房屋大修基金及契税，现涉案房屋未办理房屋所有权证书。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、抵押登记备案证明、个人贷款借款借据、借款借据、客户逾期清单、《住房按揭贷款合作协议书》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告刘婧、西安振业房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》，刘婧与招商银行股份有限公司西安分行签订的《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。原告依约向被告发放贷款，履行了合同义务，但被告刘婧自2013年3月一直未向原告偿还借款，逾期行为已经符合双方约定的合同解除条件，故原告依法有权提前解除合同并收回贷款。被告除应支付原告借款本金外，还应当按照合同约定支付利息、罚息、复息以及原告为实现债权而支出的相关费用。原告明确为实现债权而支出的相关费用是指律师费8000元，因其未提交律师费8000元的相关票据，本院对此不予支持。庭审中，被告西安振业房地产开发有限公司称其公司的担保为阶段性担保，被告西安振业房地产开发有限公司认为原告招商银行股份有限公司已经取得房屋他项权利证书，故其公司的保证期限已经届满，不应由其公司承担连带还款责任。个人购房借款及担保合同约定保证期间为刘婧持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止，现涉案房屋并未办妥正式抵押登记，故对被告的辩称，本院不予采信。被告西安振业房地产开发有限公司作为该笔贷款连带保证人，应当按照约定对该笔借款承担连带清偿责任。因此，原告诉请要求西安振业房地产开发有限公司承担连带保证责任，有相关法律依据，本院依法予以支持。被告西安振业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人刘婧追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司西安分行与被告刘婧签订的《个人购房借款及担保合同》。
二、被告刘婧应当于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行归还贷款本金3743986.56元及逾期利息538698.89、罚息13174.83、复息61974.66元（截止2015年6月10日），并按合同约定支付自2015年6月11日起至本判决实际给付之日的利息、罚息及复息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、如被告刘婧未履行上述义务，原告招商银行股份有限公司西安分行有权以抵押物西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目地22幢1单元1层10102号房产拍卖或变卖所得价款优先受偿
四、被告西安振业房地产开发有限公司对本判决第二项被告刘婧的债务承担连带清偿责任。被告西安振业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人刘婧追偿。
五、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费44798元，由二被告共同承担，因原告已预交，被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 宁 莎
人民陪审员 张居仁
人民陪审员 何 赫
二〇一五年八月十一日
书 记 员 胡小蔚