广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1228号
上诉人（原审被告）：深圳市宗朗纺织服装有限公司。
法定代表人：刘牛，董事长。
委托代理人：白瑞琴，女，回族，1964年1月5日出生，系该公司员工。
委托代理人：蒲松涛，广东蓝天柱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市平山实业股份有限公司。
法定代表人：方汉棠，董事长。
委托代理人：杨永强，广东协德律师事务所律师。
委托代理人：杨志江，广东协德律师事务所律师。
上诉人深圳市宗朗纺织服装有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：深圳市平山实业股份有限公司（以下简称平山公司）系经深圳市市场监督管理局注册成立的股份合作公司，营业期限为1992年11月26日至2032年12月31日。深圳市宗朗纺织服装有限公司（以下简称宗朗公司）系经深圳市市场监督管理局注册成立的有限责任公司，营业期限为2004年5月31日至2024年5月31日。
2004年，平山公司（出租方，甲方）与宗朗公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将坐落于深圳市南山区红花岭工业区第X区A栋厂房等出租给乙方使用，建筑面积共计16714.54平方米；租赁房地产权利人为甲方；乙方租用出租厂房的期限自2004年4月1日至2017年3月31日，甲方将厂房出租给乙方作生产用途；出租厂房的月租金总额为234004元，乙方预付甲方房屋租赁保证金30万元，乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；租赁期间，甲方负责支付房产税、出租厂房所用土地的使用费、厂房租赁管理费；乙方负责支付出租厂房的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费；乙方拖欠租金一个月以上或乙方所欠各项费用达10万元以上，甲方除追究乙方赔偿责任或违约责任外，还可解除合同或向乙方提出变更合同条款；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为拖欠日乘以月租金的万分之二；及其他。
2011年1月21日，平山公司（甲方）与宗朗公司（乙方）签订《和解协议书》，约定：乙方自2004年6月28日起至今承租甲方厂房。2010年11月10日，双方就《厂房租赁合同》有关问题发生纠纷，诉至深圳市南山区人民法院【（2011）深南法民三初字第30号】，现双方协商，达成如下协议：乙方自本协议签订之日起应严格按双方于2004年6月28日签订的《厂房租赁合同》履行交租等义务（费用标准：截至2011年1月17日，合计每月为243861.25元，其中厂房租金为234004元），不得再有拖欠房租、卫生费、管理费等行为，并于本协议签订三日之内缴清所有拖欠的费用，承担（2011）深南法民三初字第30号案诉讼费5629元；乙方如违反《�房租赁合同》及以上协议，十日之后，每日按拖欠费用千分之五承担违约金，如双方产生纠纷，按《厂房租赁合同》及本协议执行，并可要求乙方支付违约金、为解决纠纷支付的律师费、诉讼费及其他费用；本协议为《厂房租赁合同》之补充协议，与《厂房租赁合同》有同等法律效力；及其他。2011年1月25日，原审法院作出（2011）深南法民三初字第30号民事裁定，准许平山公司撤回该案的起诉。
关于涉案房产的租金支付问题。2013年3月19日、3月29日、4月19日，宗朗公司向平山公司分别转账支付243861.25元，三笔款项依次为2013年2月、3月、4月的租金。平山公司主张宗朗公司迟延支付2013年2月、3月的租金，其迟延支付的行为已经构成解除合同的条件；宗朗公司主张其未按照合同约定的时间支付租金系经过平山公司同意，并不构成迟延支付。
关于涉案房产的权属问题。平山公司主张涉案房产属平山公司所有，是在集体用地上所建，没有申报建房的记录；平山公司的前身是桃源街道平山村村委，之后又根据深圳市政府的要求成立了平山实业股份有限公司，原村委名下的部分物业都属于平山公司；涉案厂房是平山公司分得的村集体所有土地之上所建立的房屋，已经进行了历史遗留建筑普查申报。平山公司并提交《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》予以佐证，该证据显示：2009年12月5日，深圳市南山区桃源街道办事处“收到平山股份公司交来位于南山区桃源街道平山社区红花岭工业区第X区A栋的农村城市化历史遗留建筑（编号：XXXXB）普查申报材料如下：申报表复印件、法定代表人身份证明复印件。”申报人为曾某某。宗朗公司对上述证据不予确认，主ＸＸ山公司提交的证据不能证明涉案厂房的权属情况。宗朗公司主张�案房产系其所建，宗朗公司的公司人员众多，有一两百名工人需要安置、发放工资，且有很多特制设备，存在一定经营负担，搬迁安置工作需要几年。
平山公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、立即解除平山公司与宗朗公司于2004年6月28日签订的《厂房租赁合同》，并立即搬离并交还平山公司出租的深圳市南山区红花岭工业区第X区A栋厂房；2、平山公司没收宗朗公司交纳的房屋租赁保证金30万元；3、宗朗公司立即支付平山公司租金487722.50元（租金暂计至2013年3月31日止）及向平山公司支付按每日千分之五的违约金（从2013年2月10日起计算，暂计至2013年3月20日为58526.60元），宗朗公司从2013年4月1日起至搬离并交还平山公司出租厂房之日止按每月243861.25元的标准向平山公司支付租金；4、宗朗公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，从平山公司提交的证据分析，涉案房产并无产权登记部门的缮证记录，当事人也未提交建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明；平山公司亦明确涉案房产系在村集体所有土地之上所建立的房产，没有报建记录。因此，平山公司与宗朗公司签订的《厂房租赁合同》应属无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此�受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效双方的行为是否存在过错的问题。平山公司作为出租方明知涉案房产不具备建设工程规划许可证且未经主管部门批准建设，仍然将涉案房产出租给宗朗公司，其主观上存在一定过错；宗朗公司作为经工商行政部门合法注册的经营主体，若在对其所要承租的用于经营用途的房屋的权利性质未进行必要了解的情况下而直接签订《厂房租赁合同》有悖常理，且根据双方均认可的《厂房租赁合同》、《和解协议书》的内容，宗朗公司自2004年6月28日起至今一直承租涉案房产，其对涉案房产的情况应当非常了解且应当清楚涉案房产的性质，在明知涉案房产的性质的情况下宗朗公司仍然承租涉案房产，其主观上亦存在一定过错。
由于合同无效且双方对合同无效均存在一定过错，在合同无效后的法律后果处理问题方面，首先，关于租赁保证金。平山公司请求没收宗朗公司交纳的租赁保证金，但平山公司已经丧失了继续占有租赁保证金的合法基础，虽然宗朗公司未对此主张权利，但根据全面处理原则，其应当向宗朗公司直接返还已经收取的租赁保证金30万元。其次，关于房产返还。宗朗公司应当向平山公司返还涉案房产，宗朗公司虽对平山公司是否为涉案房产的权利人持有异议，但根据合同相对性原则，平山公司与宗朗公司就涉案房产的租赁履约多年，宗朗公司自平山公司处承租涉案房产并向平山公司支付房屋使用费，现租赁合同无效，宗朗公司向作为出租方的平山公司返还涉案房产亦属应然。宗朗公司陈述其公司人员众多，有一两百名工人需要安置、发放工资，且有很多特制设备，存在一定经营负担，搬迁安置工作需要几年。考虑到宗朗公司的实际经营情况，原审法�酌情确定宗朗公司搬离涉案房产的时间为自本判决生效之日起六个月。再次，关于违约金。合同无效后，平山公司请求宗朗公司依照合同约定的标准支付迟延支付的房屋使用费的违约金，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。最后，关于房屋使用费及管理费。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，宗朗公司已经依照合同约定的标准向平山公司支付了2013年4月之前的房屋使用费及管理费，现平山公司请求宗朗公司按照《和解协议书》约定的243861.25元／月的标准支付之后至宗朗公司搬离并向平山公司交还涉案房产之日的房屋使用费及管理费，事实与法律依据充分，原审法院予以支持，宗朗公司�于本判决确定的搬离之日按243861.25元／月的标准向平山公司支付2013年5月至本判决确定的搬离之日止期间的房屋使用费及管理费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宗朗公司应于本判决生效之日起六个月内向平山公司返还深圳市南山区红花岭工业区第X区A栋房产；二、平山公司应于本判决生效之日起六个月内向宗朗公司返还租赁保证金30万元；三、宗朗公司应于本判决确定的搬离深圳市南山区红花岭工业区第X区A栋房产之日按243861.25元／月的标准向平山公司支付2013年5月至本判决确定的搬离深圳市南山区红花岭工业区第X区A栋房产之日期间的房屋使用费及管理费；四、驳回平山公司的其他诉讼请求。本案案件受理费6131元，由平山公司负担。
上诉人宗朗公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、宗朗公司对所租房屋及附属系统投资巨大，没有充分的理由解除合同将对宗朗公司造成巨额经济损失。1、宗朗公司对现在所租用平山公司的厂房是由宗朗公司出资近1000万元建造。2、厂房加上附属系统和设备投入在2000万左右。3、厂房是按宗朗公司开纺织厂进行特种设计的地下吸尘排风系统。由于该厂房是宗朗公司出资建造且为纺织专用厂房，是宗朗公司请专家专门设计建造的，地下吸尘排风系统都是特种设计的。地下布满地道，深度与宽度都在一米半上下，用于排风吸尘与温湿度调节。厂房的地面和楼面也是按照宗朗公司生产设备重量大振动大的特点做了特殊的承重设计。4、此外，除以上的所说的排风吸尘系统，宗朗公司还投入了：消防喷淋系统；污水处理系统；三部电梯；两台锅炉（共十吨）；两台8**千伏安电力变压；高低压配电系统；厂房装修。以上项目都是在通货膨涨前的十年前后投入的，加上各系统的升级改造，宗朗公司在该栋厂房及其各系统的投入巨大。如平山公司提前解除合同，宗朗公司将遭受重大损失，并对社会稳定产生不利影响。原审法院没有考虑上述实实在在的问题，这会让宗朗公司投下的巨资白白送人，有悖公平正义。二、宗朗公司缓交租金是经平山公司同意缓交的，平山公司负责人在此缓交支票（期票）上签字同意，有录音为证实，宗朗公司没有违约。宗朗公司员工与平山公司员工就宗朗公司向平山公司交缓交租金申请书的对话之录音光碟在一审己交法院，平山公司没有对证据提交任何反证，更没有申请法院对此录音进行鉴定，故此录音的真实性、合法性、关联性应当得到认�。平山公司同意宗朗公司缓交租金，宗朗公司没有违约。三、宗朗公司有员工200多人，加上家属有300多人，有一部份是双职工，有的一家三人在宗朗公司公司上班，如提前解除合同，会让全部员工失业，会使很多家庭陷入生活困境，必然成为社会不稳定因素。四、由于该厂房是宗朗公司出资建造且为纺织专用厂房，所以双方约定的租期较长，为十五年。五、平山公司近10年，已从宗朗公司处获取租金近3000万元，获得如此大的利益，不能因为所谓的欠交一个月租金就解除合同，这在法律上没有公平可言，更何况是平山公司同意缓交的。六、平山公司没有履行通知交租义务，无权解除合同。《合同法》第227条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人才可以解除合同。而事实是，平山公司�同意宗朗公司缓交租金的情况下，并且也接收了租金的情况下，突然要求提前解除合同。七、本案双方所签订的《租赁合同》，名为《租赁合同》，但实为占有使用合同，除租金条款外，合同仍然合法有效，不能解除。即使没有房产证、规划许可证，房产所有人仍然可以让他人使用其房，由对方支付占有使用费，最高人民法院的司法解释也是支持占有使用合同有效的。关于本案合同，不能仅从合同名称去理解，若双方在当时都知道没有房产证、规划许可证，仍然签订合同，则不能再解理为租赁合同，应理解为占有使用合同。双方所签订合同，并没有对国家、社会、第三人造成任何损害。故不能解除本案合同，但可以将租金条款变更为占有使用费，将合同名称变更为使用合同，合同的其他条款仍然合法。《合同法》规定合同部份条款无效，不影响其他条款的效力。八、原审判决在认定整个合同无效，没有事实根据，也不合法，同时，在无效合同返还问题上，本应双方互相返还，也就是说应判决平山公司返还上诉租金近3000万元，却没有这样判。至于宗朗公司应付房屋所有人占有使用费，则是另一个问题，房屋所有人今后可另案起诉后，再论不迟。九、原审判决认定本案所涉房屋为平山公司所有没有任何证据：1、原审判决认定平山公司前身为桃园街道平山村委，没有证据。2、平山公司所提交的房屋普查申请报表的申请人不是平山公司，而是“曾某某”个人，同时也没有任何证明有“曾某某”这个人的存在。3、平山公司所提交的房屋普查申请报表仅仅是申报，没有任何终局的证据证明本案房产所有权为平山公司所有。十、平山公司没有合法产权证明，原审判决宗朗公司将房返还给平山公司就没有合法根据，若出现持有产权证明的第三方向宗朗公司主张还房如何办十一、原审判决要求宗朗公司支付2013年5月到搬离之日期间的房屋占有使用费没有法律根据，当事人没有请求诉，不应判决。最高人民法院的规定是在当事人主张支付占有使用费的情况下可支持支付占有使用费。在本案中平山公司没有主张宗朗公司支付占有使用费，更没有要求宗朗公司支付2013年5月到搬离之日期间的房屋占有使用费，诉讼请求中没有这一诉讼请求，法院不得越俎代庖，不得判决宗朗公司支付占有使用费，因为不告不理是民事诉讼的一项基本原则，平山公司没有主张权利，法院就没有判决的基础，法院是居中裁判，而不是代平山公司行使诉讼权利。
综上所述，请求：1、撤消深圳市南山人民法院（2013）深南法民三初字第246号民事判决书，依法改判为：宗朗公司在合同期满之前，不需向平山公司返还深圳市南山区留仙�道红花岭工业区第X区A栋房产；2、本案一审、二审诉讼费由平山公司承担。
被上诉人平山公司答辩称：一、对方的上诉理由以及上诉请求依法不能成立。本案属于房屋租赁合同纠纷，双方签订的租赁合同约定了双方的权利义务，依法应当受到保护。对方多次拖欠租金已经违反涉案合同第十七条的约定，我方有权依据合同解除租赁关系；二、原审判决合法适当，依法应当予以维持；三、对方拖欠租金违约的事实已经在一审查明，并且从双方的举证情况可以看出对方违约。综上，请求法院依法驳回其上诉请求并维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。由于涉案房屋未办理产权登记，当事人亦未提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，当事双方签订的涉案《厂房租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效。涉案租赁合同被确认无效后，平山公司因该合同取得的租赁保证金应予退还，宗朗公司基于该合同承租的涉案房产亦应予返还，原审法院酌情判决宗朗公司于六个月内返还涉案房产并参照租金标准支付房屋占有使用费，适用法律正确，本院予以维持。宗朗公司虽上诉称其就涉案房产投入巨大，但其所主张的合作建房纠纷不属本案的审理范围，当事人可另循法律途径解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6131元，由深圳市宗朗纺织服装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一四年三月十�日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。