济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第356号
原告张倩，女，1986年3月17日出生，汉族，住济南市。
委托代理人吕雪蕾，山东国曜律师事务所律师。
委托代理人袁淑娟，山东国曜律师事务所律师。
被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市，组织机构代码26434890-8。
法定代表人郑焕刚，董事长。
委托代理人孟晓转，女，1976年10月6日出生，汉族，济南正大建业发展有限公司员工，住济南市。
被告山东友谊集团有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人谢雪，董事长。
委托代理人孟晓转，女，1976年10月6日出生，汉族，济南正大建业发展有限公司员工，住济南市。
原告张倩与被告济南正大建业发展有限公司（以下简称济南正大公司）、山东友谊集团有限责任公司（以下简称山东友谊公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张倩的委托代理人吕雪蕾，被告济南正大公司、山东友谊公司的委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张倩诉称，2010年8月20日，张倩与济南正大公司签订商品房买卖合同，由张倩购买济南正大公司开发建设的位于济南市历下区浆水泉路西侧正大城市花园翠苑3号楼1单元1602室房屋（以下简称涉诉房屋），张倩已付清购房款。涉诉房屋于2011年3月1日交付后，济南正大公司却未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。为此，张倩要求：1、判令济南正大公司支付逾期办证违约金12450元；2、判令济南正大公司履行《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，将出卖人提供的资料报产权登记机关备案；3、本案诉讼费、律师代理费由济南正大公司负担。
本案审理中，原告张倩追加山东友谊公司作为本案被告，并将诉讼请求明确为：1、判令济南正大公司支付逾期办证违约金12450元；2、判令济南正大公司协助办理房屋的产权过户手续和房屋所有权登记手续；3、山东友谊公司对以上义务承担连带责任；4、本案律师代理费和诉讼费用由济南正大公司、山东友谊公司承担。
原告张倩为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖合同关系，济南正大公司应履行备案、办证义务，且山东友谊公司是涉诉房屋的合作建设方，项目立项即在该公司名下，山东友谊公司也有协助办证的义务；
证据2、销售发票，证明张倩已付清购房款829556元；
证据3、律师函、EMS详情单及退件，证明原告已向被告主张权利；
证据4、前期物业管理服务协议，证明涉诉房屋于2011年3月1日交付；
证据5、委托代理合同及律师费发票，证明张倩支付了律师费2000元。
被告济南正大公司、山东友谊公司共同辩称，1、双方对违约金计算有明确约定，应按购房款的1.5%计算违约金。2、约定的违约金足以弥补张倩损失，张倩要求对违约金予以调整无事实法律依据。3、政府政策的变化是造成延迟办证的原因。自2011年5月份以来，济南市建委在开发企业办理开发房产综合验收方面提交资料增加了11项，导致办理产权登记提交资料增加，严重加大了开发企业的办证义务，最终导致办证延期。4、张倩主张违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。5、张倩主张律师费损失没有合同及事实依据。综上，请求驳回张倩的诉讼请求。
被告济南正大公司、山东友谊公司为支持其答辩意见，共同向本院提交了以下证据：
证据1、涉诉房产所在的土地使用权证书（证号为历下国用（2006）第0100198号）一份，证明涉诉房产具有土地使用证，登记在山东友谊公司名下；
证据2、合作协议书一份，证明该涉诉房屋是由济南正大公司、山东友谊公司等联合开发；
证据3、涉诉房屋的商品房预售许可证；
证据4、正大城市花园二期12号楼、14号楼的房屋建筑工程竣工验收备案单及济南市工程质量与安全生产监督站出具的8号楼、10号楼、11号楼的证明；
证据3和证据4证明合同合法有效，涉诉房屋是按合同约定依法交付的；
证据5、济规法函（2008）55号复函，证明经济南市规划局核准，涉诉项目的建设单位名称由山东友谊置业发展有限公司变更为山东友谊集团有限责任公司。
经对原告张倩和被告济南正大公司、山东友谊公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2010年8月20日，张倩与济南正大公司签订商品房买卖合同，约定由张倩购买位于济南市历下区浆水泉路西侧正大城市花园翠苑3号楼1单元1602室的涉诉房屋。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，张倩按约定付清了购房款829556元，济南正大公司于2011年3月1日交付了涉诉房屋。
涉诉房屋系济南正大公司与山东友谊公司联合开发，双方于2005年3月2日签订了合作协议，根据协议约定，济南正大公司有权出售涉诉房屋。涉诉房屋已取得商品房预售许可证，证载的建设单位为山东友谊置业发展有限公司。2008年10月14日济南市规划局作出济规法（2008）153号复函，因山东友谊公司已取得涉诉项目的国有土地使用证，且市发改委已批准同意将项目建设主体变更为山东友谊公司，故同意将涉诉项目的建设单位由山东友谊置业发展有限公司变更为山东友谊公司。在本案审理期间，济南正大公司或山东友谊公司尚未将办理涉诉房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉诉房屋尚未办理初始登记和转移登记。
本院认为，因涉诉房屋具备合法的建设及销售依据，且联合开发方建设单位山东友谊公司同意济南正大公司销售涉诉房屋，故张倩与济南正大公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。涉诉房屋于2011年3月1日交付，但是办理涉诉房屋权属登记所需的资料却未能在房屋交付后360日内提交产权登记机关备案，济南正大公司已构成违约。
对于违约金的计算方式，济南正大公司认为，根据合同约定，应按已付房款的1.5%计算；张倩认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即使其不能证明实际损失，只要损失数额难以确定，就应以已付房款为基数，以日万分之二点一为标准，按违约天数计算。该司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本院认为，对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照上述司法解释的规定处理。本案中，双方已在合同中对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有了明确约定，故张倩的该项主张，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据以上规定，合同已约定违约金的数额为已付房款的1.5%，但张倩未能举证逾期报备涉诉房屋产权登记资料给其造成的损失数额，本院对张倩要求调高违约金的主张不予支持，但济南正大公司应按合同约定支付张倩已付房款1.5%的违约金829556元×1.5%=12443.3元。因张倩与山东友谊公司不存在合同关系，故张倩要求山东友谊公司对以上违约金支付承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
因济南正大公司的违约行为处于持续状态，本院对济南正大公司认为张倩的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解不予采纳。因合同约定的违约金系固定数额，该违约金不以违约天数计算，且济南正大公司的违约行为一直持续，故对于济南正大公司认为2011年政府的政策变化造成迟延办证，济南正大公司应减免责任的辩解意见，本院亦不予采纳。
因涉诉房屋的初始登记尚未办理，办理初始登记涉及到房管、规划、建设部门的职权审核，在未办理房屋大证的情况下，涉诉房屋尚不具备办理房屋转移登记的条件。经本院释明，张倩可将第二项诉讼请求变更为解除合同、赔偿损失，但张倩拒绝变更诉讼请求。故，张倩要求济南正大公司、山东友谊公司协助办理房屋的产权过户手续和房屋所有权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。
对于张倩主张济南正大公司、山东友谊公司应支付2000元律师代理费损失的诉讼请求，因张倩与济南正大公司对此费用的承担并无合同约定，故，对于张倩的该项诉讼请求，本院不予支持。因本案争议系济南正大公司的违约行为造成，故案件受理费应由济南正大公司负担为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张倩违约金12443.3元；
二、驳回原告张倩要求被告济南正大建业发展有限公司协助办理房屋的产权过户手续和房屋所有权登记手续的诉讼请求；
三、驳回原告张倩要求被告山东友谊集团有限责任公司对上述一、二项义务承担连带责任的诉讼请求；
四、驳回原告张倩超出部分的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币220元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 阴 悦
审判员 綦晓玥
审判员 于骐宁
二〇一四年十一月五日
书记员 王恩辉