广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2234号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市茜蒙实业发展有限公司。
法定代表人：李永红，总经理。
委托代理人：刘其湘，广东创安律师事务所律师。
委托代理人：华卫，广东创安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳招商商业发展有限公司。
法定代表人：贺建亚，董事长。
委托代理人：刘瞻，广东星辰律师事务所律师。
上诉人深圳市茜蒙实业发展有限公司（以下简称茜蒙公司）因与被上诉人深圳招商商业发展有限公司（以下简称招商商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第402号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年5月17日，招商商业公司（甲方）与茜蒙公司（乙方）签订《海上世界租赁协议书》，约定：甲方同意将涉诉商铺出租给乙方，建筑面积340.71平方米（以国土局最终查丈报告之面积为准）；首年租金为每平方米每月226.8元，从第三年起租金每年递增8%，首次租金为每月77273元；租赁保证金为两个月租金154546元；管理费为每平方米每月45元（按建筑面积计算，以物价局最终批准为准），每月物业管理费总额为15332元；推广费为每平方米每月6元（按建筑面积计算），每月推广费总额为2044元；租赁期限为三年零六个月，从2013年7月1日起至2016年12月31日止，等等。
2013年6月14日，茜蒙公司向招商商业公司汇款支付租赁保证金及一个月租金共计231819元，招商商业公司于2013年6月18日出具收款收据予以确认。
2013年7月31日，深圳市地籍测绘大队出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，测绘结果为：涉诉商铺套内建筑面积为218.28平方米，分摊公用面积为161.17平方米，建筑面积共计379.45平方米。
茜蒙公司称截止至招商商业公司、茜蒙公司签订《海上世界广场租赁合同》之时即2013年8月28日，茜蒙公司尚未收到《深圳市房屋建筑面积测绘报告》。
2013年8月28日，招商商业公司（乙方）与茜蒙公司（甲方）签订《海上世界广场租赁合同》，约定：经友好协商于2013年7月22日星期一在中国广东省深圳蛇口工业区，就乙方租用甲方海上世界广场商铺的有关事宜达成本合同；甲方同意出租，乙方愿意承租涉诉商铺，建筑面积340.71平方米；合同租期从2013年9月1日起至2016年12月31日止，本合同自2014年1月1日开始计租，从2014年1月1日起至2015年12月31日止，每月租金为每平方米每月226.8元，从第三年开始，租金每年递增8%；从起租日起，乙方应于当月5号前付清当月的租金及推广费，推广费为每月每平方米6元，每月总额为2044元，物业管理费为每月每平方米45元，每月总额为15332元；如超过当月5号，乙方仍未缴清当月租金和推广费，乙方应向甲方支付逾期支付租金和推广费的违约金，计算方法为应付租金和推广费数额×0.3%×逾期天数；合同订立后，乙方应于2013年7月10日前向甲方支付租赁保证金154546元；该物业仅作经营以艺术陶瓷、家居饰品用品为主的茶文化精品会所用途；在乙方不交租金十天以上或乙方所欠租金与各项费用总和达5000元以上时，甲方有权停止水、电供应及其它服务项目，直至提前终止本合同，收回该物业，有关租赁保证金由甲方没收，由此所造成的其他损失，甲方有权继续追究，等等。
2013年9月13日，招商商业公司向茜蒙公司发送入伙通知书。
2013年10月25日，茜蒙公司向招商商业公司发出题为《关于海上世界船前广场A区xx铺位问题沟通》的函件，对厨房未安装空调、消防门挡住商铺正门口、租赁面积存疑、管理费用及租金等问题进行沟通，茜蒙公司称：“租赁面积的前后差异较大，我公司对此存在疑问。茜蒙对整改意见及建议：确认我店的经营所属区域。1、由贵部请相关专业的测量公司实际测量。2、我公司请测量公司测量确认。”
2013年11月25日，茜蒙公司再次向招商商业公司发出题为《关于海上世界船前广场A区xx铺位问题沟通》的函件，提出：“我公司与贵公司前期签订最初的意向合作协议时面积（在未改变原来设计时的面积）时为340.71平方米，但后来建设中由于公共通道加大，就改变了原有设计，即把A区xx商铺缩小了，2013-8-28我公司与贵公司签订《海上世界广场租赁合同》时，我公司提过N次这个问题，贵司说合同不是最后合同，最终面积在铺子交给商铺时，会有验收流程，如果确实是这样，就按最终的面积来计算，可是现在呢，贵司的回函，不但没有减少，反而增加面积，现面积贵司的回函里变成了379.45平方米，中间数据差异让我司存在非常大的疑问？从贵司发给我司的CAD平面图来测绘，确实面积会在340.71平方米以内。茜蒙对整改意见及建议：1、请贵公司相关负责人与我公司负责人认真确认我公司所承租的经营范围。2、由贵公司请相关专业的测量公司实际测量，若已测量请贵公司提供给我公司相关测量报告及数据。3、我公司请专业测量公司测量确认。请贵公司能为我公司提供相关支持，等等”。
招商商业公司主张截至2014年2月17日，茜蒙公司累计欠付租金、推广费、滞纳金、租赁保证金共计172031元。招商商业公司向茜蒙公司发送《律师函》解除双方签订的《海上世界广场租赁合同》，茜蒙公司于2014年3月15日签收。
招商商业公司一审诉讼请求为：1、确认解除招商商业公司、茜蒙公司签订的《海上世界广场租赁合同》；2、茜蒙公司支付拖欠租金人民币136486元；3、茜蒙公司支付补缴租赁保证金差额人民币17572元；4、招商商业公司不返还茜蒙公司租赁保证金人民币154546元；5、茜蒙公司支付拖欠的推广费5656元整；6、茜蒙公司支付迟延支付租金、推广费的滞纳金直至实际清偿之日止（按每天所欠租金、推广费的0.3%暂计至2014年3月15日，共计人民币12317元整）；7、由茜蒙公司承担本案的全部诉讼费用。
茜蒙公司一审反诉请求为：1、招商商业公司返还茜蒙公司房屋租赁保证金154546元、租金77273元及相应的利息11590元（利息以231819元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年6月18日起计至茜蒙公司付清款项之日止，暂计至起诉之日，以上费用合计243409元）；2、本案全部诉讼费用由招商商业公司承担。
原审法院认为，招商商业公司、茜蒙公司签订的《海上世界租赁协议书》约定，涉诉商铺的租赁面积“以国土局最终查丈报告之面积为准”，没有相反证据证明的情况下，应认定上述约定是当事人真实的意思表示，对当事人具有约束力。其后双方在上述协议的基础上于2013年7月22日达成《海上世界广场租赁合同》并于2013年8月28日正式签订租赁合同。虽然《海上世界广场租赁合同》约定的建筑面积为340.71平方米，但是根据其后双方往来函件内容可以认定，双方的真实意思表示仍系以有关部门的实际丈量面积作为租赁面积。据此，原审法院认定深圳市地籍测绘大队于2013年7月31日出具的最终测绘面积379.45平方米应作为涉诉商铺的租赁面积。招商商业公司将涉诉商铺交付茜蒙公司使用，依约茜蒙公司应按此租赁面积支付并补交相应的租金及租赁保证金。由此计得，茜蒙公司欠付租金金额为136487.10元［226.8×379.45×（2＋15／31）-77273），欠付租赁保证金差额为17572.52元（226.8×379.45×2-154546）。关于推广费，因《海上世界广场租赁合同》并未约定茜蒙公司应补交推广费金额差额，故茜蒙公司欠付推广费为5077.03元（2044×（2＋15／31）］。茜蒙公司未依合同约定按时支付上述费用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
按照双方约定，茜蒙公司须于每月5日前向招商商业公司支付房屋租金及推广费，如茜蒙公司不交租金十天以上或所欠租金与各项费用总和达5000元以上时，招商商业公司有权提前终止本合同并收回物业，由此造成的其他损失，招商商业公司有权继续追究。现茜蒙公司拖欠招商商业公司房屋租金136487.10元，且拖欠租金的时间已远超约定时限，其行为已经构成违约，招商商业公司有权单方解除合同，合同自招商商业公司的解除合同通知送达茜蒙公司时视为解除。招商商业公司已向茜蒙公司发出解除合同通知，故《海上世界广场租赁合同》已于解除合同通知书送达茜蒙公司之日即2014年3月15日解除。招商商业公司请求茜蒙公司支付拖欠的房屋租金、租赁保证金差额及推广费的诉讼请求，符合合同约定的部分，原审法院依法予以支持。
招商商业公司主张的租金、推广费的滞纳金，其性质为逾期付款违约金。根据约定，若茜蒙公司拖欠租金及推广费，需按应付租金和推广费数额×0.3%×逾期天数的标准向招商商业公司给付滞纳金，对此，茜蒙公司在庭审时请求原审法院根据招商商业公司的实际损失予以调低。考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故原审法院以茜蒙公司违约行为对招商商业公司造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定茜蒙公司统一从招商商业公司起诉之日即2014年4月10日起按欠付租金、推广费金额以每日千分之一的标准向招商商业公司支付违约金。
依据合同约定，招商商业公司作为守约方有权不予退还茜蒙公司所交租赁保证金。茜蒙公司请求招商商业公司返还房屋租赁保证金154546元、租金77273元并支付利息损失的反诉请求，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认招商商业公司与茜蒙公司签订的《海上世界广场租赁合同》于2013年3月15日解除；二、茜蒙公司应于本判决生效之日起十日内向招商商业公司支付拖欠的房屋租金136486元、租赁保证金差额17572元、推广费5077.03元以及租金、推广费的违约金（租金、推广费的违约金以欠付金额每日千分之一的标准从2014年4月1日起计至本判决确定付款之日止）；三、招商商业公司不予退还茜蒙公司交纳的租赁保证金154546元；四、驳回招商商业公司其它的诉讼请求；五、驳回茜蒙公司全部的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3099.33元，由招商商业公司负担83.42元，由茜蒙公司负担3015.91元；反诉案件受理费1237.78元，由茜蒙公司负担。
上诉人茜蒙公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，并改判驳回招商商业公司一审诉求、支持茜蒙公司一审诉求，或发回重审。2、本案全部诉讼费用由招商商业公司承担。事实与理由：一审认定事实不清、实体处理明显违背公平原则，判决错误。一、原审认定茜蒙公司与招商商业公司双方对于本案焦点，即租赁面积的争议只是面积丈量问题，而回避了租赁面积对承租人合同利益的根本影响。由此作出的判断必然错误。在本案所涉的租赁合同中，双方约定按租赁建筑面积计算租金推广费等，实际计算租金的租赁面积直接影响到承租人的合同利益、经营成本，决定承租人租赁经营的商业目的可否实现。由于招商商业公司实际主张的租赁面积远超两次签订的合同所预见和确定的面积，直接威胁到茜蒙公司能否租赁经营获得相应商业利润的根本利益，茜蒙公司提出异议并要求对租赁面积做一客观公允的确定，既是处于维护自身合法利益的考虑，也是对民事交易关系处理所应有的谨慎。一审却无视相关事实和一般常理，主观臆断“双方的真实意思表示仍系以有关部门的实际丈量面积作为租赁面积”，进而将所谓的违约责任全部强加于茜蒙公司，既歪曲了事实、偏袒一方，包庇招商商业公司的过错，更是对茜蒙公司合法权益的剥夺。二、本案的事实及相关证据显示招商商业公司有悖民事诚信的欺诈行为是导致本案租赁合同之争的祸源，过错方完全在于招商商业公司，一审却视而不见，以偏概全，错判错断。合同对于当事人而言其主要权利义务应有预见性。本案双方当事人于2013年5月l7签订《海上世界租赁协议书》所确定的租赁面积为340.71平方米；该面积数据系由招商商业公司提供，且招商商业公司作为建设单位，对物业面积理应掌握并应当为其提供的数据量负责。虽然该合同附有“以国土局最终查丈报告之面积为准”，但不应存在严重差异。且在2013年8月28日双方签订的《海上世界广场租赁合同》中将面积直接明确为340.71平方米，这使茜蒙公司有理由相信租赁面积上不会出现问题，至少不会损及茜蒙公司根本利益。按此面积计算租金及其它费用，本是顺理成章的事情，然招商商业公司却在实际中强行要求茜蒙公司按379．45平方米的建筑面积计算租金及费用，导致双方在茜蒙公司根本利益的问题上产生冲突。在此过程中，招商商业公司玩弄欺诈的行径是明显的。招商商业公司所称的“深圳市地籍测绘大队出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》”早在2013年7月31目就已正式形成，而2013年8月28日签订的合同中租赁面积依旧是340．71平方米，且已无“以国土局最终查丈报告之面积为准”的附注。即招商商业公司在签订《海上世界广场租赁合同》时就知道及应当知道测绘面积为379．45平方米，却仍与茜蒙公司按340．71平方米的面积签订合同，也没有了关于面积测量的附注。之后又要求茜蒙公司按测量面积交付租金和费用。这种欺诈方式并不难辨别，但一审法院却一叶障目不见泰山，机械的将“测量报告”与2013年5月17日《海上世界租赁协议书》牵强穿凿，得出茜蒙公司违约的结论。事实上恰恰相反，是招商商业公司有违诚信导致“面积之争”，损害茜蒙公司合同根本利益，而且茜蒙公司一天也没有使用租赁标的，招商商业公司不但无权要求茜蒙公司承担违约责任，相反招商商业公司应当赔偿由此给茜蒙公司造成的损害。另外，2013年8月28日双方签订的《海上世界广场租赁合同》明显列有诸多格式条款，双方权利义务相关的内容明显严重失衡，在此合同中茜蒙公司的责任明目繁且重，招商商业公司的责任少且轻。一审完全不予理会，在认定茜蒙公司“违约”的前提下，还乘势穷压，不仅判决茜蒙公司丧失保证金154546元、判令茜蒙公司支付租金、推广费及租金推广费的欠付违约金，还别出心裁的判令茜蒙公司给付招商商业公司保证金差额17572元。一审判决不仅基础错位、是非颠倒，实体处理中也不乏荒谬，实在不能令人信服。为此茜蒙公司特提起上诉，恳请二审法院依法公正裁判。
被上诉人招商商业公司二审答辩称：我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，招商商业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
本院经二审查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案合同约定茜蒙公司承租的商铺为海上世界船前广场3号楼第2-xx号，招商商业公司提供的深圳市地籍测绘大队出具的深圳市房屋建筑面积测绘报告中显示海上世界船前广场3栋商业第2-xx1号房建筑面积为379.45平方米。在一审开庭笔录中，对测绘报告对应的xx1号商铺是否就是涉案商铺的问题，茜蒙公司认可形状、位置是一致的。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案《海上世界租赁协议书》、《海上世界广场租赁合同》均是茜蒙公司与招商商业公司的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行权利义务。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审阶段的争议焦点是茜蒙公司未按合同约定交纳租金是否构成违约，该问题的关键在于认定双方对涉案商铺的面积是如何约定的。对此，本院认为，在双方2013年5月17日签订的《海上世界租赁协议书》中，约定涉案商铺建筑面积340.71平方米（以国土局最终查丈报告之面积为准），在2013年8月28日双方签订《海上世界广场租赁合同》中，约定涉案商铺建筑面积340.71平方米，但是，从双方之后的往来函件内容看，340.71平方米并非双方对涉案商铺面积的最终约定，双方的真实意思表示仍系以有关部门的实际丈量面积作为租赁面积。
关于原审法院认定深圳市地籍测绘大队出具的最终测绘面积379.45平方米作为涉案商铺的租赁面积是否正确的问题，茜蒙公司上诉主张深圳市地籍测绘大队出具的测绘报告时间为2013年7月31日，而双方在在2013年8月28日双方签订《海上世界广场租赁合同》中对商铺面积的约定仍然是340.71平方米。本院认为，上述合同第一部分内容已经表明双方协商达成合同的时间为2013年7月22日，茜蒙公司也没有其他证据证明招商商业公司在签订《海上世界广场租赁合同》时就知道涉案商铺的面积为379.45平方米而同意按340平方米租予茜蒙公司。且在之后在往来函件中，茜蒙公司也没有要求按面积340.71平方米履行合同，而是表示要实际丈量，故本院对茜蒙公司的该主张不予采信。茜蒙公司也没有证据证明双方约定商铺的实际面积只能比合同约定的少而不能多，既然双方的真实意思表示系以有关部门的实际丈量面积作为租赁面积，深圳市地籍测绘大队出具的最终测绘面积379.45平方米即应认定为涉案商铺的租赁面积，原审判决对此认定正确，本院予以维持。至于茜蒙公司认为租赁面积对其合同利益产生根本影响，本院认为，实际丈量面积与合同约定的面积有差异，茜蒙公司应该有所预见，而且测绘面积379.45平方米也并未超出合理范围，既然双方的真实意思表示是以有关部门的实际丈量面积作为租赁面积，则茜蒙公司应按租赁面积379.45平方米向招商商业公司支付并补交相应的租金及租赁保证金，原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。
综上，本院认为，茜蒙公司未按合同约定交纳租金已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。茜蒙公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决适当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8674.22元，由上诉人茜蒙公司负担。
当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 潮 声
审 判 员 聂 效
助理审判员 王 丹 妮
二〇一五年三月十三日
书 记 员 李全慧（兼）
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。