江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终3103号
上诉人（原审被告）：江苏南洋建设集团有限公司，住所地在盐城市亭湖区机场路1号。
法定代表人：徐超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李志国，江苏兴苏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐江，男，1971年12月28日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
上诉人江苏南洋建设集团有限公司（下称南洋建设公司）因与被上诉人徐江房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2016)苏0902民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
南洋建设公司上诉请求：撤销一审法院判决或发回重审，一、二审诉讼费用由徐江负担。事实和理由：南洋建设公司与徐江并没有签订所谓的《抵债房销售合同》，也没有收取购房款993216元。一审中徐江提交的三份抵债房销售合同是其与周成林个人之间的合同行为，合同上的印章非南洋建设公司印章，南洋建设公司也未委托任何人销售施工房屋，施工方也无权销售。
徐江辩称，2014年1月28日，南洋建设公司在建湖上冈将上冈新城1502、1504、1505室合计总价为993216元出售给我，并与我签订三份合同，待我去拿房子的时候，无锡百润置业有限公司已经出售了，我拿不到房，所以就起诉了南洋建设公司，要求其返还房款。
徐江向一审法院起诉请求：1、解除徐江、南洋建设公司之间于2014年1月28日签订的《抵债房销售合同》；2、判令南洋建设公司返还购房款993216元并承担违约金18万元，合计1173216元；3、诉讼费用由南洋建设公司承担。
一审法院认定的事实：2014年1月28日，徐江与南洋建设公司签订三份《抵债房销售合同》，南洋建设公司将其承建的位于建湖县上冈镇上冈新城32号楼1502、1504、1505室三套房屋，以每套331072元的价格出售给徐江。该合同主要约定：“出售方：上冈新城二期项目部，购买方：徐江，为了确保农民工的合法权益，上冈新城二期29#30#31#33#楼工程，已经基本完工。但由于甲方（无锡百润置业有限公司）无资金支付工程款，直到2013年底所欠工程款未能支付造成承建方无法支付农民工工资，我项目部多次找建设方催要，但建设方无人能解决问题，现年关已到，我方从元月份开始通过各种渠道，包括当地政府都无法解决，经研究决定将已达交付的现房32#（15F以下为林场团购）16F以上现房进行抵债拍卖，将拍卖的房款支付农民工工资（项目部大班组优先购买）以解决年关的农民工工资，有关拍卖的责任由我项目部承担和购房户无关，我项目部承担一切责任和相关部门的沟通工作，取得合法的抵债购房权，最终购房合同与甲方合同同样生效。32#楼：15F1502，平方面积118.24m2，单价2800元/m2，总价331072元整。以上购房款以及税金，物业管理费由购房户自行承担。该抵债房经甲乙双方认可后签订本合同一次性付款结账。项目部将该房的应有物品交付购房户，购房户可自行装修，项目部为购房户办理相关手续。出售方加盖江苏南洋建设集团有限公司无锡百润置业有限公司上冈新城二期项目部、周成林的章印，购买方由徐江签名。2014.1.28”。同日，南洋建设公司将15F1505，1505室亦出售于徐江，价格均为331072元。同年1月30日，徐江向南洋建设公司交纳购房款993213元（合计三套房屋），并由南洋建设公司以江苏南洋建设集团有限公司无锡百润置业有限公司上冈新城二期项目部、周成林的名义向徐江出具三份金额均为331072元的收据。后南洋建设公司未能向徐江交付房屋，徐江遂向法院提起诉讼。
一审另查明,争议房屋由案外人无锡百润置业有限公司开发。2010年8月9日，南洋建设公司与周成林签订《内部承包协议书》一份，约定周成林借用南洋建设公司资质承建争议房屋所在的建湖县上冈镇上冈新城二期项目工程，该协议南洋建设公司处有袁长青签名。2010年8月26日，南洋建设公司与无锡百润置业有限公司签订编号为GF-1999-0201号《建设工程施工合同（上冈新城二期项目）》，约定南洋建设公司承建无锡百润置业有限公司开发的上冈新城的部分项目。同年，南洋建设公司与无锡百润置业有限公司又签订《协议书》一份，约定南洋建设公司承建上冈新城的其他楼号工程。周成林在徐江起诉前已经去世。
一审还查明：2013年4月8日，盐城市公安局亭湖分局立案受理周成林伪造变造公文证件印章案，南洋建设公司称周成林伪造南洋建设公司的行政章印及分公司章印与泰州巨闵钢铁贸易有限公司签订钢材买卖合同，骗取钢材价值200余万元；南洋建设公司报案后，公安机关已对周成林实施抓捕并监控，后因涉及上冈镇农民工工资维稳问题，对周成林进行了保释至工程施工完成。对此，徐江表示不知情。审理中，南洋建设公司还提交袁长青出具的责任状及证明，证实南洋建设公司对上冈新城项目的项目部章印使用进行了规范，并未交予周成林使用，徐江提交的收据上的章印系由周成林自行伪造，其产生的后果系周成林本人行为与南洋建设公司无关。徐江质证认为不清楚。
一审法院认为：1、关于合同是否解除问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，案外人周成林借用南洋建设公司资质承建争议房屋所在的建湖县上冈镇上冈新城二期项目工程施工，对外以南洋建设公司的名义从事建设工程相关事务。周成林以南洋建设公司的名义与徐江签订的《抵债房销售合同》，徐江作为自然人，根据周成林挂靠有相应资质的南洋建设公司进行实际施工且具有南洋建设公司项目部负责人身份，有理由相信周成林的行为代表南洋建设公司，故双方签订的《抵债房销售合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，南洋建设公司应依约向徐江交付涉案房屋。但由于南洋建设公司系争议房屋所在的开发项目的承建人，而争议房屋的所有权人为案外人无锡百润置业有限公司，南洋建设公司直至庭审之日亦未能履行交付义务，致使徐江订立合同时的主要目的难以实现。南洋建设公司虽抗辩称周成林私刻项目部印章，但其提交的证据难以证实该章印系由周成林私自篆刻；且由于项目部章印并非需要向公安机关登记备案的公章，不论该公章是否真伪，一般情形下都不能起到排他性证明作用，印章的真伪在大多数情形下并无鉴定必要，印章真伪一般不影响行为人即周成林以被代理人南洋建设公司名义订立合同要件成立，故南洋建设公司的该项意见，不予采纳。综上，徐江主张解除双方于2014年1月28日签订的协议书及要求南洋建设公司返还全部房款的诉讼请求，于法有据，应予支持。2、关于违约金问题。因徐江、南洋建设公司并未明确约定违约金，亦未约定违约金的计算标准，更未提交证据证实在诉讼前向南洋建设公司主张过权利，故一审法院依法调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，而起算的标准应自诉讼之日起。至于南洋建设公司辩称其没有以“江苏南洋建设集团有限公司无锡百润置业有限公司上冈新城二期项目部”的名义与徐江签订《抵债房销售合同》，南洋建设公司账目中并无徐江交付的款项请求法院驳回徐江的诉讼请求，无事实依据和法律依据，不予采纳。一审法院判决：一、解除徐江与南洋建设公司于2014年1月28日签订的《抵债房销售合同》。二、南洋建设公司于判决生效之日起十日内返还徐江购房款人民币993213元，并承担违约金（计算方式：从2016年6月14日至本判决确定履行之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准）。案件受理费15360元，由徐江负担1400元，由南洋建设公司负担13960元。
二审中，当事人均未提交新证据。
二审查明，徐江提交的日期为2014年1月28日的上述房屋款项收据三份，该三份收据均载明：交款单位：徐江，收款方式：工资，人民币:叁拾叁万壹仟零柒拾贰元，￥：331072元，收款事由：工资抵押房款。（每张载明对应的房号）118.24平方米，单价2800元。该三份收据均无南洋建设公司行政或财务印章，只有江苏南洋建设集团有限公司无锡百润置业有限公司上冈新城二期项目部印章。
二审再查明，南洋建设公司与周成林签订的内部承包协议书载明：承包方式：自主经营，独立核算，自负盈亏……周成林责任包括：严格遵守南洋建设公司的财务制度，不受承包期限的限制，承担周成林承包项目所发生的一切债权、债务，但周成林也不承担南洋建设公司其他的经济连带责任。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
本案中，徐江并非签订《抵债房销售合同》后交付房款，而是以此前的借款冲抵房款，故本案实质上系以房抵债。虽然周成林实际施工了南洋建设公司承建的无锡百润置业有限公司的上冈新城项目，但目前没有证据证明无锡百润置业有限公司将案涉房屋抵算给南洋建设公司，也没有证据证明南洋建设公司同意周成林出售案涉房屋，故周成林无权以项目部名义出售案涉房屋，周成林的行为应为无权代理。徐江主张周成林代表南洋建设公司的主要证据是周成林向其提交的周成林与南洋建设公司签订的承包合同复印件，但该合同并未约定周成林具有代表南洋建设公司对外借款或出卖案涉房屋的权限，且该内部承包协议书亦可以看出周成林并非南洋建设公司的职工，仅系承包南洋建设公司的部分项目，自负盈亏。周成林与徐江签订《抵债房销售合同》时，并不具有足以使徐江相信其有权代理南洋建设公司对外出卖案涉房屋的表象。徐江在签订《抵债房销售合同》时，亦未认真审核周成林是否有权代表南洋建设公司，也未要求南洋建设公司在合同或收据中盖章或予以确认、追认，明显具有过失。故徐江提交的周成林以南洋建设公司上冈新城项目部名义签订《抵债房销售合同》不能构成表见代理，该《抵债房销售合同》的法律后果应由行为人周成林承担，南洋建设公司并不是案涉《抵债房销售合同》的合同主体，徐江向南洋建设公司主张权利没有事实和法律依据。
综上所述，南洋建设公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院(2016)苏0902民初2329号民事判决；
二、驳回徐江的诉讼请求。
一审案件受理费15360元，二审案件受理费13960元，合计29320元，由徐江负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一八年五月二十一日
书记员 戴书琪