广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初18284号
原告李日轩，女，汉族，1968年12月30日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
原告何建林，男，汉族，1996年10月12日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
两原告共同委托代理人闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。
两原告共同委托代理人罗熙熙，广东鹏浩律师事务所实习律师。
被告钟有庆，男，汉族，1971年6月28日出生，身份证住址广东省高州市。
委托代理人吴娟红，广东瀛尊律师事务所律师。
原告李日轩、何建林与被告钟有庆确认合同无效纠纷一案，本院受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院已依法受理，并将本诉与反诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李日轩及两原告共同委托代理人闫冬梅，被告钟有庆及委托代理人吴娟红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，根据被告提供给原告的关于涉案标的相关的复印文件显示，2004年3月1日，被告与案外人麦乐文、麦雪贞签订了一份《转让合同》，约定将公明街道塘尾社区乌泥坑位于精华学校旁土地使用权及土地上的编号为093、097、096、091的房屋，变压器等所有物业转让给被告使用，并约定了购买款项的支付金额及方式。2010年2月4日，深圳市光明新区公明办事处塘尾居民委员会出具了一份证明，证明兹有位于公明塘尾社区土名(乌泥坑)精华学校旁的土地，面积约2300平方米，其产权属于麦乐文、麦雪贞共同所有，情况属实，特此证明。2008年5月21日，案外人麦乐文与案外人冯明辉签署了一份《转让协议》，麦乐文将一台20千瓦的变压器，用户号为86007999转让给案外人郭永安、冯明辉使用。并约定了转让价格及权利义务。在该《转让协议书》上有一段手写字为“己转让给钟有庆，冯明辉，2010年2月8日”。2016年5月，原告李日轩通过人介绍拟向被告购买公明街道塘尾社区乌泥坑位于精华学校旁土地使用权及土地上的编号为093、097、096、091的房屋，变压器等所有物业，双方约定了购买的总价及付款的日期，同时约定土地使用权需要过户到原告名下，并且地上建筑物需要有历史遗留申报。2016年5月31日，原告李日轩按照约定向被告的建设银行支付了30万元定金，2016年6月4日被告并没有按照约定协助原告过户，仅是取得了一张深圳市光明新区公明办事处塘尾居民委员会出具的一份被告是涉案标的的产权持有人，现被告同意把该土地房屋的使用转给原告使用，情况属实的证明。经过原告查询，被告转让土地使用权的性质为集体土地，并且地上建筑物尚没有办理历史遗留申报。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此原被告之间的买卖合同因违反强行法而无效。原告要求被告返还已经支付的定金，但是遭到了被告的拒绝。为了维护原告的合法权益，依法诉到法院，请求法院依法判决：1、确认原、被告买卖公明街道塘尾社区乌泥坑(坐落在精华学校旁2300平方米土地上)房屋编号为093、097、096、091的房屋、集体土地使用权及变压器的买卖合同无效；2、被告立即向原告返还定金30万元及利息(从起诉之日起按照银行同期贷款利率计算至实际履行止一并索要)；3、诉讼费及保全费由被告承担。
被告答辩称：一、原告与被告达成的《房屋转让定金》其实际上就是房产买卖合同，属双方的真实意思表示，是有效的，同时也是合法的，协议的内容有部分是违背法律的，但洗衣店搬迁之赔偿款，以及变压器转让等内容是合法有效的；二、因原告主动要求购买被告房产，签定协议后，又反悔拒不履行，给被告房产本来存在的利益（如租金）不仅造成了影响，且因原告的行为还赔付已承租人的搬迁损失（即已赔付承租人38万元人民币）；三、该房产买卖合同因原告违约没有履行，原告应承担违约责任，综上请被驳回原告的全部诉讼请求，判决合同有效，要求原告继续履行合同。
被告反诉称，被告与深圳市光明新区光明永发干洗店于2015年12月28日签订《厂房出租合同》，约定将位于光明新区公明街道塘尾社区乌泥坑精华学校旁一栋厂房租予该洗衣店使用，约定租期为五年（自2016年1月1日至2020年12月30日止），并对租金及其他事项进行了约定，后因原告要购买该房产，故要求该洗衣店搬迁，经协商，被告对该洗衣店赔偿了38万元。被告与原告签订了名为《房屋转让》的协议，该协议内容有一段为“总价：伍佰捌拾万元整，包括过户费、洗衣店搬迁的赔偿”，该段内容表明，因该房产的转让导致洗衣店的损失应由原告承担；而原告放弃购买该房产的行为，对被告也造成了租金损失，然两原告均置之不理，为维护被告的合法权益，特向法院提起反诉，请依法予以判决：1、原告向被告支付赔偿款人民币38万元；2、原告向被告支付租金损失20万元；3、两原告承担连带责任；4、诉讼费用由两原告承担。
两原告针对被告反诉答辩称，被告的反诉没有事实和法律依据，首先原、被告之间的买卖标的是违反强行法规定的，是无效的合同。其次、根据原、被告所签订的定金协议，已经清楚的约定了双方还要签订正式的合同，而且必须要过户，有两大条件，同时约定了付款的期限，第一期条件是过户、签合同时付100万元，第二期是2016年7月10日付150万元，第三期是2016年9月30日付300万元，根据协议原告已经支付了第一期的定金30万元，被告没有实现过户的义务，同时双方没有在约定的时间内签订正式合同，而被告提出所谓的损失证据是虚假的，干洗店注册的地址不是原告购买建筑物所在地的地址，干洗店的地址是在深圳市光明新区光明办事处长凤路红坳工业园1栋1楼，并且双方干洗店支付的费用时间是在2016年9月9日，原告在2016年6月4日发现被告无法实现过户的目的，就已经表达不愿意再购买，并且在2016年8月5日就已提起诉讼，通过干洗店一系列的转让行为，可以看出，这是被告自己的行为，跟原告购买双方约定的标的物是没有因果关系的，无论被告与第三人之间拆迁补偿的协议是否真实，均不是原告要求被告做的，故此这个损失应当由被告自行承担，故此请求法庭驳回被告的反诉请求。关于租金损失的问题，因为双方仅是对购买标的进行磋商、定金阶段，而且其后支付购买金以及过户签合同行为都是尚未实际开始，所有的物业均是在被告的控制下，因此被告不存在任何损失，况且根据双方约定的定金协议，并没有约定原告要求被告关于何时清场、何时移交的手续，所以被告提出租金的事实没有任何事实法律依据，故此请求依法驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明，2016年4月30日，原告李日轩与被告签订了一份《房屋转让定金》协议，该文件载明：今收到李日轩购买公明街道塘尾社区乌泥坑编号093、097、096、091、精华学校旁土地（2300平方）包括土地建的房屋及变压器，购买定金30万元，总价580万元，包括过户费、洗衣店搬迁的赔偿，如果甲方中途违约，返还乙方90万元作违约金，如乙方中途违约，定金不退，付款方式及日期：1、过户签合同时付100万元；2、16年7月10日付150万元；3、16年9月30日付300万元。
上述协议签订后，原告李日轩于2016年5月31日向被告支付了定金30万元。
2016年6月4日，深圳市光明新区公明办事处塘尾居民委员会出具了一份《证明》，称兹有社区钟有庆，位于深圳市光明新区公明办事处塘尾社区乌泥坑（土名）精华学校旁的土地面积约2300平方米的房屋编号：093、097、096、091是房产持有人，现钟有庆同意把该土地房屋的使用权转给李日轩和何建林使用，情况属实。
原告称被告无法拿到塘尾居会会开具的确认转让标的权属人是原告的证明，无法达到双方认定的过户的条件，所以不同意再购买上述房屋、土地及变压器，故提起本案诉讼，要求确认合同无效，返还定金及利息。
另查明，被告于2015年12月28日与案外人深圳市光明新区光明永发干洗店签订了一份《厂房出租合同》，约定被告将位于深圳市光明新区公明街道塘尾社区乌泥坑精华学校旁一栋厂房面积150平方米出租给干洗店作厂房用途，租期为2016年1月1日至2020年12月30日，月租金3000元、卫生费200元、宿舍每套350元，共三套1050元，共计4250元/月。2016年6月16日，原告与深圳市光明新区光明永发干洗店签订了一份抬头为“双方协商”的协议书，该协议书载明因房东将深圳市光明新区公明街道塘尾社区白泥坑（土名）精华学校旁的房屋及厂房转让给李日轩和何建林，他们两人买到之后要将厂房改建两层，无法继续租给永发干洗店，因考虑到干洗店刚搬迁到不久，才正常用了三个月，当时装修费用大、搬迁、损失费等，租厂房又要重新装修、搬迁等费用。双方协商一致以38万赔偿深圳市光明新区永发干洗店，双方互不追究责任。因考虑到房东当时资金困难，三个月内付清给深圳市光明新区永发干洗店，深圳市光明新区永发干洗店三个月内找厂房搬迁打扫卫生，清空厂房交给房东。深圳市光明新区永发干洗店经营者刘世永出庭作证，确认其在2016年8月底已搬走，并在新的经营地址重新领取了营业执照。被告于2016年9月9日向深圳市光明新区永发干洗店经营者刘世永转账支付了协议约定的赔偿款38万元。
以上事实，有当事人的陈述及房屋转让定金、厂房出租合同、双方协商、收据、银行转账记录、证明等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告虽签订《房屋转让定金》，约定被告将位于深圳市光明新区公明街道塘尾社区乌泥坑编号093、097、096、091、精华学校旁土地（2300平方）包括土地建的房屋及变压器转让给原告，但是由于被告转让给原告的房产并无权属证明或报建手续，亦未经行政主管部门就其合法性作出处理，因此被告转让给原告的房产按现行法律规定并不属于可以在市场上自由转让的房产，原告与被告签订的《房屋转让定金》因违反了法律、行政法规的强制性规定，应被确认无效。虽合同为原告李日轩与被告签订，但双方履行过程中通过口头方式达成协议，确认原告何建林也作为买方主体，两原告均为与被告发生房产转让关系的买方。本院对于两原告要求确认《房屋转让定金》无效的诉讼请求，依法予以支持。合同无效的，自始无效，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此被告应向两原告返还已收取的购房定金30万元。因两原告与被告交易的涉案房产无合法权属证明，双方在交易时均清楚的知晓此情况，原告与被告对于合同的无效均存在过错，且过错程度相当，因此，对于合同无效造成的损失，两原告与被告各承担50%的责任。关于损失。首先为原告主张的利息，因涉案合同无效给原告造成了30万元资金占用期间的利息损失，应按中国人民银行同期贷款利率标准的一半由被告支付原告。其次为被告向深圳市光明新区光明永发干洗店经营者刘世永赔偿的38万元，对此虽原告不予认可，但本院认为，原告与被告签订的《房屋转让定金》中已明确提到了洗衣店搬迁的赔偿，同时，被告也提交了与深圳市光明新区光明永发干洗店经营者刘世永签订的赔偿协议以及支付赔偿款的转账记录，深圳市光明新区光明永发干洗店也确完成了搬迁并在新的经营地址领取了营业执照，深圳市光明新区光明永发干洗店经营者刘世永也作为证人出庭作证，上述证据已足以证明被告为履行与两原告的合同赔偿了洗衣店38万元，该38万元为被告的损失，两原告应承担50%即19万元。第三为被告的租金损失，被告为履行与原告的合同，于2016年6月16日与深圳市光明新区光明永发干洗店达成赔偿协议，自该日期开始被告无法收到洗衣店的租金，至2016年8月底洗衣店搬走，租金为10,125元（4,050元×2.5个月），因被告已确认两原告于2016年7月告知其不再继续履行合同，在洗衣店搬走后被告应及时另行将涉案建筑出租以减少损失，被告未将涉案建筑另行出租以致被告损失扩大，此部分本院不予支持，根据双方对损失分担的比例，两原告应支付被告租金损失为5,062.5元（10,125元×50%），被告反诉请求超过此金额部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李日轩与被告钟有庆签订的《房屋转让定金》无效；
二、被告钟有庆于本判决生效之日起五日内向原告李日轩、何建林返还定金人民币300,000元并支付原告李日轩、何建林利息损失（以人民币300,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的50%自2016年5月31日起计至本判决确定的返还之日止）；
三、原告李日轩、何建林于本判决生效之日起五日内支付被告钟有庆赔偿款人民币190,000元；
四、原告李日轩、何建林于本判决生效之日起五日内支付被告钟有庆租金损失人民币5,062.5元。
五、驳回原告李日轩、何建林其他诉讼请求；
六、驳回被告钟有庆其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费2,900元，财产保全费2,020元，由两原告与被告各负担2,460元，此款两原告已预交；反诉部分案件受理费4,800元，由两原告与被告各负担2,400元，此款被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 赵 洋
书 记 员 王 冰
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
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