上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6986号
上诉人(原审原告、反诉被告)：蔡洪文，男，1982年4月10日生，汉族，住上海市。
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海家标堂房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区。
法定代表人：代建功，总经理。
委托诉讼代理人：刘斌。
上诉人蔡洪文因与上诉人上海家标堂房地产经纪有限公司(以下简称“家标堂公司”)委托合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2017)沪0151民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡洪文上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五、六项，依法改判支持蔡洪文一审中的诉讼请求，同意解除双方签订的《搜房网房天下托管合同》，但解除日期应为一审判决之日，家标堂公司应支付租金至一审判决之日。事实和理由：家标堂公司伪造蔡洪文签名，篡改合同降低租金，该合同应为无效，家标堂公司应以每月人民币(以下币种均为人民币)2,700元的租金标准向蔡洪文支付租金；家标堂公司没有和蔡洪文达成任何形式的解除合同文件，故双方合同解除日期应以法院判决日期为准，家标堂公司应支付租金至法院判决日；家标堂公司未办理房屋交接手续，未提供水电煤支付凭证，应承担全部拖欠费用及滞纳金，由于家标堂公司擅自更改房屋结构，对房屋不当使用造成家具、家电等设施损坏，应承担维修及赔偿责任，同时由于家标堂公司原因影响蔡洪文正常工作，造成蔡洪文额外支出差旅费，家标堂公司应当予以补偿。一审法院判决错误，应予以纠正。
家标堂公司辩称，2016年11月13日，家标堂公司已经通过物业公司将房屋钥匙交给蔡洪文，双方合同于当日应解除，租金也应该计算至该日。认可2016年11月13日之前的水电等费用，蔡洪文主张的经济损失、误工费等没有事实和法律依据。
家标堂公司上诉请求：撤销一审判决第二、四、七项，依法改判，不同意支付违约金、经济损失，要求蔡洪文支付违约金5,000元。事实和理由：双方关于降低租金的协议是真实存在的，只是双方主张的金额不同，家标堂公司不存在违约降价。下水管网改造工程，家标堂公司作为代理人没有收到任何通知，不应该承担责任；蔡洪文没有证据证明其存在经济损失，家标堂公司对蔡洪文主张的经济损失不予认可；蔡洪文在双方合同未终止时就私自换锁，导致家标堂公司无法正常使用房屋，已构成违约，蔡洪文提供的房屋存在漏水现象，没有修缮，影响使用，蔡洪文存在违约，应承担违约责任，一审法院判决错误，应予以纠正。
蔡洪文辩称，由于蔡洪文在外地，下水管网改造时没有通知蔡洪文，家标堂公司违约在这之前已经发生，家标堂公司没有将房屋钥匙还给蔡洪文，应以一审判决日为合同解除日。
蔡洪文向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方就上海市灯辉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订的《搜房网房天下托管合同》；2、判令家标堂公司支付违约金5,400元；3、判令家标堂公司按月租金2,700元给付2016年10月至判决生效之日的房屋租金；4、判令家标堂公司补付房屋租金(2015年11月至2016年9月，每月200元)2,200元；5、判令家标堂公司赔偿未尽通知义务致蔡洪文自费支付下水管网改造工程款4,000元；6、判令家标堂公司支付蔡洪文为之代付的水、电、燃气费用(含逾期付款后的罚款)1,212元；7、判令家标堂公司支付出租屋中家俱损坏及丢失的赔偿款5,000元；8、判令家标堂公司支付换锁费420元；9、判令家标堂公司支付家用电器受损费9,700元；10、判令家标堂公司支付房屋修缮费6,500元；11、判令家标堂公司支付误工费、差旅费损失90,000元。
家标堂公司提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《搜房网房天下托管合同》；2、判令蔡洪文支付违约金5,000元。
一审法院认定事实：2015年9月2日，蔡洪文与家标堂公司就涉案房屋签订了《搜房网房天下托管合同》一份，合同约定托管期限三年，自2015年9月2日起至2018年9月1日止。委托期限内月租金2,700元，支付方式为押二付一，押金为5,400元，违约金为2个月房租。签约当天，蔡洪文即将涉案房屋交付家标堂公司，双方填写了《房屋交割清单》。家标堂公司也按约将租房押金5,400元及相应的房屋租金交付蔡洪文。双方按约即开始了合同的履行。2015年11月，蔡洪文与家标堂公司双方就涉案房屋的租金问题重新进行过协商并达成《补充协议》，从2015年11月开始，家标堂公司就按月租金2,500元支付房屋租金。2016年9月，蔡洪文发现家标堂公司未按约支付租金2,600元，遂与家标堂公司交涉。但家标堂公司否认其违约，并于2016年10月中旬向蔡洪文出示了“《补充协议》”，蔡洪文发现该份“《补充协议》”的内容与双方签订的《补充协议》有区别且上面的名字非蔡洪文本人所签。就以家标堂公司违约为由向家标堂公司提出解除合同。但家标堂公司不认可违约，也不同意解除合同。还向蔡洪文反映其房屋漏水的问题，要求蔡洪文进行维修。蔡洪文也不予理睬。2016年11月5日，因家标堂公司没有在双方约定的2016年11月2日支付房屋租金，蔡洪文便擅自更换了门锁，结果门锁被租客撬开后换成新锁。2016年11月13日，家标堂公司表示其同意解除合同，并根据蔡洪文的吩咐将房屋钥匙交付小区物业。后蔡洪文向一审法院提起本案诉讼。
本案的主要争议：
一、合同解除问题。蔡洪文在2016年10月中旬即已提出合同解除要求，家标堂公司则于2016年11月13日同意解除合同，并根据蔡洪文的吩咐把房屋钥匙交付小区物业。故双方事实上已于2016年11月13日达成了解除合同的合意且家标堂公司根据蔡洪文的吩咐把房屋钥匙交付给物业。故双方之间的合同关系实际上已于2016年11月13日解除。
二、合同违约问题。蔡洪文与家标堂公司相互指责对方违约。从合同实际履行的情状看，从2015年11月开始，家标堂公司将房屋租金从合同约定每月2,700元降为2,500元。其下降房屋租金的依据是《补充协议》。但现在家标堂公司拿出的这份“《补充协议》”并不是蔡洪文认可的那份《补充协议》，其上面的签名非蔡洪文本人所签。蔡洪文认可的《补充协议》，其租金是这样调整的，月租金第一年下降为2,500元；第二年为2,600元，第三年恢复到2,700元。从2015年9月起，月租金应为2,600元。现家标堂公司从2015年11月开始将房屋的月租金全部降为2,500元，其变更合同主要条款的做法不但没有任何依据，且家标堂公司企图用其伪造的《补充协议》作依据，此举违反了诚信原则。家标堂公司擅自降低房屋租金的做法违约，这也正是本案双方产生纠纷的起因。至于家标堂公司指责蔡洪文在其反映房屋漏水问题，提出要求蔡洪文修复的请求后，蔡洪文不予理睬也构成违约的主张，家标堂公司提出该主张的时间在是蔡洪文指责其违约，要求解除合同之后，且房屋漏水问题主要因下水管网改造工程引起，如果涉案房屋能及时参与管网改造工程就可得到解决。而涉案房屋未能及时参与管道改造工程又有着多方面原因。蔡洪文在主观上没有违约故意，故家标堂公司主张蔡洪文违约的请求，法院不予采纳。
三、关于蔡洪文主张的自2016年10月至判决生效之日的涉案房屋的租金问题。因家标堂公司违约，蔡洪文于2016年10月中旬向家标堂公司提出解除合同，收回涉案房屋，家标堂公司则于2016年11月13日同意解除合同，双方之间的合同实际已于2016年11月13日解除。在此日之前的房屋租金蔡洪文有权收取。之后的房屋实际已由蔡洪文掌控。蔡洪文再向家标堂公司收取房屋租金无事实和法律依据。
四、关于蔡洪文主张自2015年11月至2016年9月家标堂公司补付租金每月200元的问题。蔡洪文与家标堂公司双方所签合同约定月租金2,700元，蔡洪文自认第一年自11月起其与家标堂公司约定下降200元，故自2015年11月至2016年9月1日的房屋租金，其再要求家标堂公司每月补付200元没有道理。从2016年9月2日至2016年11月13日，其可以要求家标堂公司按月租金2,600元支付房屋租金。故针对蔡洪文提出的第三、四项诉请，其补收和应收的房屋租金经过计算应为1,223元(2,600元÷30.5天×12天+200元)。
五、关于家标堂公司未尽通知义务，蔡洪文要求家标堂公司赔偿其自费进行下水管网改造的经济损失4,000元的问题。在蔡洪文与家标堂公司合同关系存续期间，当地政府及涉案房屋所在的物业公司对涉案房屋所在小区的下道管网免费进行了改造。由于蔡洪文没有参加，丧失了免费参加下水管网改造工程的机会，只能自费改造。对于此节事实，双方并无争议。蔡洪文称其实际损失5,000多元，但未提供相关依据。家标堂公司表示其咨询过，进行管网改造只需2,000多元。通知蔡洪文等业主参加下水管网免费改造工程，并非完全是合同双方的事情，还涉及到合同之外的第三方，如物业公司。家标堂公司虽有履行通知等合同附随义务，但此事并非全是家标堂公司的责任。蔡洪文的该项赔偿请求从法律和证据的证明角度都没有充足的道理。家标堂公司表示愿对蔡洪文作些补偿与法不悖，可予准许。
六、关于蔡洪文为家标堂公司代付的水、电、燃气费用，家标堂公司应付蔡洪文1,212元的问题。在双方合同存续期间，水、电、燃气费用按约定应由家标堂公司承担，家标堂公司承认确有相关款项没有及时付清，其同意根据蔡洪文提供的票据支付相关费用。一审诉讼中家标堂公司认可的费用为332.60元。其余费用，蔡洪文未能举证证实，家标堂公司也不予认可。
七、蔡洪文请求家标堂公司赔偿其房屋出租后家俱被损坏及丢失所导致的经济损失5,000元的问题。2016年11月13日双方协议解除合同，蔡洪文收回房屋后，蔡洪文发现其中的家俱有被人为损坏及丢失的情况。但家标堂公司对此不认可。当家标堂公司同意解除合同时，双方应当办理房屋交接手续，对屋内物品进行清点，在确认无异后蔡洪文方能直接接收或委托他人接收家标堂公司交来的钥匙。现家标堂公司对于家俱的损坏和丢失不认可，蔡洪文又不能举证证明，故蔡洪文此5,000元的赔偿请求，法院无法支持。
八、蔡洪文请求家标堂公司赔偿换锁费420元的问题。蔡洪文发现家标堂公司违约，向家标堂公司提出了提前解除合同，终止合同的请求。但家标堂公司没有接受。在此情况下，2016年11月2日蔡洪文更换了门锁，结果门锁被租客撬开。提前解除合同和终止合同，有两个途径，一是双方协议，二是协议不成时可由法院判决。在双方协议并没有取得一致的情况下，蔡洪文擅自换锁，强行收回出租屋，这是不现实的。此420元换锁损失，由蔡洪文的错误做法产生，故蔡洪文该项主张，法院不能支持。
九、蔡洪文请求家标堂公司赔偿家用电器受损费9,700元的问题。理由同上第七点，即因家标堂公司不认可，蔡洪文又不能举证证明，法院不能支持。
十、蔡洪文请求家标堂公司赔偿房屋修缮费6,500元。理由同上，法院不能支持。
十一、蔡洪文请求家标堂公司赔偿因诉讼导致的误工费、差旅费损失90,000元。蔡洪文此项请求无事实和法律依据，法院无法支持。
综上，本案名为委托合同纠纷，实为房屋租赁合同纠纷。家标堂公司实际是二房东。蔡洪文与家标堂公司同为“房东”，蔡洪文依赖的是物权，是房屋。其通过出租房屋而取得租金收入。家标堂公司作为一家专业从事房屋出租业务的公司，其所依赖的应是对房屋租赁业务的专业化管理，并从中赚取租金差价。然家标堂公司在本案中不但有违反诚信原则的合同违约行为，还有伪造补充协议，制造伪证的不法行为。这与其作为专业化的公司完全是不相称的。若家标堂公司不从本案中吸取教训，其今后的租赁纠纷无法避免。蔡洪文也须学会依法保护自己的合法权益。根据本案事实及双方意见，判决：一、蔡洪文与上海家标堂房地产经纪有限公司之间就上海市灯辉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《搜房网房天下托管合同》，于2016年11月13日解除；二、在判决生效之日起十日内，上海家标堂房地产经纪有限公司向蔡洪文支付合同违约金5,400元；三、在判决生效之日起十日内，上海家标堂房地产经纪有限公司向蔡洪文补付和支付房屋租金1,223元；四、准予上海家标堂房地产经纪有限公司向蔡洪文补偿经济损失5,400元(该款已在蔡洪文处)；五、上海家标堂房地产经纪有限公司向蔡洪文支付其代付之水、电、燃气费用计332.60元；六、蔡洪文其余诉讼请求不予支持；七、上海家标堂房地产经纪有限公司主张蔡洪文支付违约金5,000元的诉讼请求不予支持。
本院二审期间，蔡洪文提供：1、燃气欠款催缴通知书及2017年水电燃气账单，证明家标堂公司存在欠费情况；2、证明及信息表，证明家标堂公司将系争房屋群租。家标堂公司认为，双方合同于2016年11月13日解除，对2017年的账单不予认可，对2016年12月之前账单认可，蔡洪文提供的证明开具时间是合同解除后几个月，且不能证明蔡洪文的主张。
一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。
本院另查明：1、蔡洪文二审提交的燃气欠款催缴通知书中涉及2015年、2016年燃气费欠费违约金共计84元；2、一审庭审中，对于违约及赔偿问题，家标堂公司表示，从公平公正角度，家标堂公司可以进行相应赔偿，押金就不要了。
本院认为，根据查明事实显示，在蔡洪文提出解除合同后，家标堂公司于2016年11月13日同意解除合同，并根据蔡洪文的吩咐将涉案房屋钥匙交给物业，一审法院据此认定双方合同于该日解除，并无不妥。蔡洪文上诉以双方未办理过交接手续为由，要求认定双方合同于一审判决日解除，并由家标堂公司支付租金至一审判决之日，本院不予支持。由于家标堂公司存在伪造补充协议并擅自降低房租的行为，导致双方发生纠纷，一审法院基于查明的事实认定家标堂公司构成违约而蔡洪文未构成违约，亦无不妥。家标堂公司上诉主张其不存在违约行为，而蔡洪文构成违约，理由不能成立，本院不予支持。一审中，对于经济损失赔偿问题，家标堂公司表示愿意做补偿，押金不要了，一审法院对此予以准许，判决家标堂公司支付的押金5,400元作为对蔡洪文的经济损失补偿，并无不当。家标堂公司对此提出异议，本院不予支持。本院二审期间，蔡洪文提供新的水、电、燃气账单及催缴通知，由于双方合同于2016年11月解除，蔡洪文主张2017年的水、电、燃气费由家标堂公司承担，理由不能成立，但燃气欠款催缴通知载明的违约金系涉及2015年及2016年的燃气费欠费，该费用理应由家标堂公司承担。对于蔡洪文另主张的误工费、差旅费等损失，一审法院基于查明事实并在充分阐述理由的基础上，判决不予支持，本院予以认同，相应理由本院不再赘述。综上所述，蔡洪文关于水、电、燃气费用的上诉请求部分成立，本院予以支持，蔡洪文其余上诉请求均不能成立，应予以驳回；家标堂公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。基于新证据，本院对一审判决中涉及水、电、燃气费用的部分予以调整，其余部分予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持上海市崇明区人民法院(2017)沪0151民初2063号民事判决主文第一、二、三、四、六、七项；
二、撤销上海市崇明区人民法院(2017)沪0151民初2063号民事判决主文第五项；
三、上海家标堂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡洪文支付蔡洪文代付之水、电、燃气费用计人民币416.60元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案一审案件本诉受理费人民币3,232元，减半收取计人民币1,616元，由上诉人蔡洪文负担人民币1,000元，由上诉人上海家标堂房地产经纪有限公司负担人民币616元；一审案件反诉受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由上诉人上海家标堂房地产经纪有限公司负担；二审案件受理费人民币218元，由上诉人蔡洪文与上诉人上海家标堂房地产经纪有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年十一月六日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……