上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第200号
原告（反诉被告）上海长江口商城股份有限公司。
法定代表人刘健。
委托代理人徐丽君。
委托代理人李瑞芬。
被告（反诉原告）王小燕。
委托代理人邱春雨，上海社平律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海长江口商城股份有限公司（以下简称长江口公司）与被告（反诉原告）王小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长江口公司的委托代理人徐丽君、李瑞芬、被告（反诉原告）王小燕的委托代理人邱春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）长江口公司诉称，2010年9月28日，长江口公司与王小燕就宝山区龙镇路XXX号（临3）、建筑面积约为90平方米的房屋签订《房屋租赁合同》，约定，长江口公司将该房屋出租给王小燕做安踏体育用品，租赁期限自2010年11月1日起至2013年10月31日止。合同约定，期满双方未达成续约，王小燕不交还房屋的，构成违约，应以最后一个月月租金的三倍计承担超过合同期限的房屋使用费。合同到期前，长江口公司发函通知王小燕到期后不再续约，但王小燕置之不理，至今仍继续占用系争房屋不归还，且自2013年11月1日起就未付使用费。长江口公司故起诉要求：1、王小燕立即从承租房屋内腾退并返还给长江口公司；2、王小燕根据月租金三倍即每月67，500元计算，向长江口公司支付从2013年11月1日到实际搬离之日止的房屋使用费；3、要求王小燕支付水电费至实际交还房屋之日止。
被告（反诉原告）王小燕反诉并辩称，关于与长江口公司就系争房屋签订租赁合同无异议，承租之后王小燕支付过保证金4.5万元，租金支付到2013年10月31日止。合同所约定的租赁期限的确已过，但王小燕认为享有优先承租权。王小燕同意依照原租金标准支付从2013年11月1日开始的租金，不同意依照三倍计算承担违约金。同时，王小燕反诉要求继续承租系争房屋，并要求长江口公司向王小燕支付系争房屋维修费3，000元。
原告（反诉被告）长江口公司针对反诉辩称，王小燕所主张的优先承租权缺乏事实和法律依据，长江口公司不予认可。合同到期之后，长江口公司有权决定不再续租。关于维修费长江口公司也不予认可。故要求驳回王小燕的全部反诉请求。
经审理查明，2010年9月28日，长江口公司（甲方）与王小燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋位于宝山区龙镇路XXX号临3，房屋建筑面积为90平方米，乙方承租甲方房屋后用于开设安踏体育用品、服饰，租赁期限自2010年11月1日起至2013年10月31日止，甲方于2010年10月31日将房屋按本合同约定的条件交付乙方。自2010年11月1日起至2012年10月31日止，年租金26万元；2012年11月1日起至2013年10月31日止，年租金为27万元。保证金为45，000元，乙方应在支付首期房租时候一并支付保证金，本合同期满或提前解除合同，乙方完成归还房屋的一切手续，且付清所有房屋租赁的相关应付款后，甲方将保证金全额无息退还乙方，如乙方未付清相关应付款（含违约金），则甲方有权在保证金中予以扣除。本合同期满，双方未达成续租约定的，乙方又不交还房屋的，乙方构成违约，乙方应承担超出本合同期限内的房屋使用费（月房屋使用费以最后一个月租金的三倍计算），如支付的房屋使用费不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，在此期间，甲方有权停止提供水电、燃气等设备，由此引发的一切损失均由乙方负责。合同签订后，王小燕向长江口公司付清了2013年10月31日前的租金及保证金。因王小燕至今占用房屋拒不返还，故涉讼。
另查明，2011年1月7日，上海宝房（集团）有限公司出具证明，表示，宝山区龙镇路89、89临1-6号营业用房，房屋产权为国有，现由上海宝房（集团）有限公司经营管理，承租对象为长江口公司，并同意其进行转租。
审理中，长江口公司提供一份2013年10月15日由长江口公司向王小燕的发函，表示双方的租赁合同即将届满，原告特告知被告房屋租赁合同到期后不再续约，要求王小燕于2013年11月10日前至长江口公司处办理房屋移交手续、结清相关费用，并将房屋按现状交还长江口公司。同年11月18日，长江口公司委托律师向王小燕发出律师函，表明双方租赁合同于2013年10月31日到期，期满后不再续约、要求王小燕在收到律师函后三日内办理房屋移交手续，若逾期不交还房屋，则保留进一步要求王小燕承担违约责任的权利。王小燕称，上述两份函件均未收到。长江口公司表示，关于已经收取的保证金，要求在王小燕付清拖欠的相关使用费、水电煤等费用，并注销营业执照后予以返还。王小燕表示，关于长江口公司主张的逾期迁出的违约金，该标准过高，要求法院予以调整。同时，王小燕提供一份2013年8月19日的收据，其中注明交款单位龙镇路XXX号，收费金额3，000元，事由为漏水维修费。落款处加盖了上海装潢总汇的印章。对此，长江口公司表示，经查，“上海装潢总汇”没有工商注册的登记信息，故对该份收据的真实性不予确认。至于漏水的问题，当时王小燕向长江口公司反映过，后来查证系楼上水管破裂导致，与系争房屋质量无关。关于优先承租权的问题，王小燕表示，尽管双方的合同中对此未作明确，但从法理上说，优先承租权是承租人在承租期满之后，就同等条件下，享有的优先承租的权利；合同法也规定了承租人有优先购买权。两者的立法精神是一致的；在相关审判实践中，尤其针对商业租赁情形时，关于优先承租权也有支持的判例；本案中，王小燕在系争房屋已经承租了3年，前期进行了装修等经济投入，且经营的东西也是有品牌的，如果长江口公司租赁给他人的话，会给王小燕造成很多损失；故从法理上及司法实践上讲，在商业承租的过程中，一般要保护承租人的利益。长江口公司表示，至诉讼期间，长江口公司尚未对外出租系争房屋，故不存在所谓同等条件下的优先承租的事实基础。
以上事实，有长江口公司提供的房屋租赁合同、证明、通知、律师函，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，根据长江口公司与王小燕于2010年9月28日签订的租赁合同，双方就宝山区龙镇路XXX号临3房屋所建立的租赁合同关系至2013年10月31日终止。实际履行过程中，长江口公司在上述期限届满之前也发函正式通知王小燕合同到期后不再续签，尽管王小燕称并未收到函件，但根据长江口公司随后寄发的律师函，所寄往的地址即为承租房屋坐落的地址，王小燕主张仍未收到，显然有违常理，本院不予采信。故长江口公司要求王小燕从承租的房屋中迁出并返还给长江口公司、并据实结清水电费用的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。王小燕已付清2013年10月31日前的租金。根据合同约定，本合同期满，双方未达成续租约定的，王小燕又不交还房屋的，王小燕构成违约，其应承担超出本合同期限内的房屋使用费（月房屋使用费以最后一个月租金的三倍计算）。上述条款系双方就被告在合同期满后逾期不迁出系争房屋所应承担的违约责任的约定，该约定符合双方真实意思表示，本院予以确认。现王小燕就违约金的标准提出异议，认为该标准过高要求法院予以调整，该意见于法不悖，本院予以准许。故从公平原则确定各方的权利、义务，结合本案实际，本院酌情确定由王小燕依照月租金的1.5倍计算，向长江口公司支付2013年11月1日起至实际返还房屋日止的使用费。王小燕主张其享有优先承租权并反诉要求继续承租系争房屋，对此缺乏事实和法律依据，本院难以准许。同时，关于其反诉要求赔偿维修费的主张，就其提供的收据中的收款方，长江口公司对该主体资格提出异议，王小燕并未进一步就损失的实际发生以及与长江口公司的关联性进行举证，故王小燕要求长江口公司赔付维修费的反诉请求，本院也难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、第二款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王小燕于本判决生效之日起十日内，从承租的宝山区龙镇路XXX号（临3）房屋内迁出并返还给原告（反诉被告）上海长江口商城股份有限公司；
二、被告（反诉原告）王小燕于实际交还房屋同时按实结算水、电费用；
三、被告（反诉原告）王小燕于本判决生效之日起十日内，根据每月33，750元计算，向原告（反诉被告）上海长江口商城股份有限公司支付自2013年11月1日起至实际返还房屋日止的房屋使用费；
四、原告（反诉被告）上海长江口商城股份有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）王小燕的全部反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决制定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取为2，168.5元、反诉案件受理费减半收取为25元，由被告（反诉原告）王小燕负担。保全费1，195元，由被告（反诉原告）王小燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶芳
二〇一四年三月十七日
书记员 黄莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
债务已经按照约定履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。