辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民一终字第00170号
上诉人（原审被告）：鞍山凯瑞房地产开发有限公司。
法定代表人：叶者云，该公司董事长。
委托代理人：＊＊＊，辽宁卫尊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：巴丽娜。
原审原告巴丽娜与原审被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司（以下简称凯瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，鞍山市千山区人民法院于2013年11月13日作出（2013）鞍千二初字第1383号民事判决，凯瑞公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人凯瑞公司的委托代理人＊＊＊，被上诉人巴丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
巴丽娜一审诉称：2012年4月19日原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告所售商品房一处，总金额为247，730元，合同约定被告应当在2012年12月31日前交付商品房，同时约定出卖人逾期超过180日没交付，买受人有权解除合同，合同签订后原告按约定向被告支付了全部购房款，履行了自己的合同义务，但被告严重违约，超过180日仍没有按约定交付商品房，故原告诉至法院，要求解除与被告签订的商品房买卖合同，由被告返还原告已付购房款247，730元，并承担赔偿原告损失17，795元。
凯瑞公司一审辩称：我们不同意解除原、被告所签订商品房买卖合同，因为逾期交付商品房原因是召开十二运，政府决定不得挖开路面进行管道铺设，所以凯兴富丽城小区的水、电、供暖、煤气等市政配套设施不能按期完工，所以导致该小区所承建的房屋不能按期交付，逾期交付的原因属于政府的原因，属于不可抗力，我们公司没有过错，所以我们不同意解除合同。对于原告提出的第二项诉讼请求，由于我们不同意解除商品房买卖合同，所以也不同意返还购房款、承担违约责任。
一审法院审理查明：2012年4月19日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于千山区四达路65号“凯兴-
富丽城一期”项目中的第18幢2单元14层3号房（建筑面积共82.31平方米），公安号为千山区通达路28号-84，产籍号为44-40-16-2143。该商品房单价为3009.72元／平方米，总价款为247，730元。该合同第八条交付期限约定为：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同规定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任第2项约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.10%向买受人支付违约金。该合同签订后，原告一次性交付购房款247，730元，因被告未按约定的时间交付房屋，故原告诉至法院要求解除与被告签订的商品房买卖合同，由被告返还购房款并承担违约责任。另查：至庭审结束，“凯兴-
富丽城”小区水、电、供暖、煤气等配套设施未完成接点即未施工完毕，所售商品房不具备交付条件，被告未将约定的商品房交付原告使用。再查：鞍山是中华人民共和国第十二届运动会（以下简称“十二运”）的分赛区，开幕时间为2013年8月31日，闭幕时间为2013年9月12日。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定按时全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第2款约定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告签订的商品房买卖合同约定的交付时间为2012年12月31日，但至庭审结束，被告仍未将约定的商品房交付原告且已逾期交房超过180天，已构成违约，原告可以依据约定解除合同，故对原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，由被告返还购房款247，730元的诉讼请求该院予以支持。关于原告要求被告按银行贷款利率给付违约金一节，虽然双方在商品房买卖合同中约定违约金为房款总额的0.10%，但原告认为过低，要求增加。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本案原告的损失应按已付房款的银行贷款利率计算，故原、被告在合同中约定的违约金低于造成的损失，原告要求按银行贷款利率支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。关于违约金的计算应以原告主张的自交款之日即2012年4月19日起至原告主张权利时即2013年6月30日止。关于被告辩解逾期交付的原因属于政府的原因，属于不可抗力，其没有过错，不同意解除合同，也不同意赔偿原告的相应费用损失一节，《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条规定：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。”原、被告约定的交房时间为2012年12月31日前，十二运的开幕时间为2013年8月31日，中间相隔243天，被告并未举证证明十二运的召开足以导致其逾期交房且即使由于十二运导致其无法完工也不是对抗合同相对方即原告的正当理由，故对被告的该项辩解，该院不予采纳。据此判决：一、解除原告巴丽娜与被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于2012年4月19日签订的《商品房买卖合同》。被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内返还原告巴丽娜购房款247，730元及支付违约金（违约金的给付时间及计算方法：自2012年4月19日起至2013年6月30日止，按中国人民银行有关流动资金同期贷款利率给付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5283元，由被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司承担。
凯瑞公司的上诉理由及请求：1、原判认定事实错误。上诉人因不可抗力导致商品房无法按期交付，根据合同约定，上诉人在遭遇不可抗力时已告知被上诉人延期交付房屋。2、上诉人在案件审理期间，出售的商品房已达到交付条件，是被上诉人拒不接收上诉人交付的房屋。3、原判适用法律不当，依照《合同法》第94条、96条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，被上诉人解除商品房买卖合同必须具备催告行为，被上诉人没有向上诉人作出催告而直接诉讼，其解除合同不发生效力。
巴丽娜二审答辩认为：同意原审判决。希望上诉人配合办理退契税和维修基金，违约金计算截止至二审结束。
本院审理查明：一审认定的事实属实。
本院认为：上诉人凯瑞公司与被上诉人巴丽娜签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规，应当认定合法有效。该合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条第2项约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金……”。该合同签订后，被上诉人依约履行合同，向上诉人交付购房款247，730元，上诉人并未按照合同约定将房屋交付给被上诉人巴丽娜。在超过约定的交房期限180日后，被上诉人请求解除该合同并返还购房款及支付违约金有事实和法律依据，故原审判决解除当事人买卖合同，由上诉人返还被上诉人购房款正确，本院予以维持。鉴于当事人在买卖合同中约定的违约金过分低于被上诉人的实际经济损失，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定对违约金标准进行调整，判决上诉人从2012年4月19日起至2013年6月30日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率支付利息正确，本院亦予以维持。
关于上诉人主张原判认定事实错误。上诉人因不可抗力导致商品房无法按期交付，根据合同约定，上诉人在遭遇不可抗力时已告知被上诉人延期交付房屋一节，本院认为，上诉人该项主张证据不足，故不予支持。关于上诉人主张其在案件审理期间，出售的商品房已达到交付条件，是被上诉人拒不接收上诉人交付的房屋一节，本院认为，因上诉人违约逾期交房，被上诉人可以按照约定要求解除合同而不予接收房屋，故上诉人的该项主张本院不予支持。关于上诉人主张原判适用法律不当，依照《合同法》第94条、96条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，被上诉人解除商品房买卖合同必须具备催告行为，被上诉人没有向上诉人作出催告而直接诉讼，其解除合同不发生效力一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案中被上诉人按照约定通过诉讼方式要求解除合同符合该条法律规定，故上诉人的该项主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5283元，由上诉人鞍山凯瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张瑞虹
审 判 员 徐 琼
代理审判员 徐云龙
二〇一四年五月十九日
书 记 员 陈 昆