北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第05248号
上诉人（原审被告，反诉原告）北京韩中美甜国际贸易有限公司，住所地北京市房山区城关街道顾八路1区1号151。
法定代表人刘瑞强，总经理。
委托代理人韩冰，北京金栋（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）北京鑫桂福斋食品有限公司，住所地北京市朝阳区楼辛庄乡东窑村西218号。
法定代表人周振福，董事长。
委托代理人赵保坤，北京中本律师事务所律师。
上诉人北京韩中美甜国际贸易有限公司（以下简称韩中公司）因与被上诉人北京鑫桂福斋食品有限公司（以下简称鑫桂公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第25864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年6月鑫桂公司起诉至原审法院称：2011年11月1日，我公司与韩中公司签订了《厂房租赁协议》，约定韩中公司承租我公司位于北京市朝阳区金盏乡东窑村村西的厂房，租期为2011年11月1日至2014年10月30日，实际起租日以补充协议约定的第二次QS审验日计算，第二次QS审验期限为补充协议签订日起三个月内完成。双方补充协议签订于2013年7月1日，故起租日应从2013年10月1日起算，但韩中公司仅交纳了5万元租金，应当按照约定在2014年3月20日至3月31日期间一次性交纳2014年4月1日至9月30日的租金，经我公司多次催要，韩中公司拒绝支付，我公司已于2014年5月23日向韩中公司发出《催收租金及解除厂房租赁协议通知书》，韩中公司已收到，仍未按催款函规定的时间向我方交纳拖欠的租金。韩中公司上述行为已违反合同约定，侵犯了我公司合法权益，故诉至法院要求判令：1、解除我公司与韩中公司签订的《厂房租赁协议》及补充协议；2、韩中公司腾退所承租的厂房并交还我公司；3、韩中公司支付我公司2014年4月1日起至实际腾退之日的租金，按照年租金10万元计算；4、韩中公司支付我公司自2014年4月1日起至实际腾退之日所欠租金的利息，按同期银行贷款利率计算。
韩中公司在原审法院答辩并反诉称：我公司同意解除双方之间的《厂房租赁协议》及补充协议，但不同意鑫桂公司其他诉讼请求。第一、我公司并未拖欠鑫桂公司租金，我公司目前为止已经交给鑫桂公司租金5万元及装修款5万元，但双方约定的合同起租日至今没有成就，我方没有支付租金的义务，更不存在租金利息的问题；第二、我公司认为双方是合作关系，目前还在合作期间，鑫桂公司造成我公司损失，不同意腾退厂房。双方补充协议约定的起租日为第二次QS审验日，但因第二次QS审验日一直无法确定，故鑫桂公司不应收取我公司租金。因鑫桂公司未按照合同约定提供输出功率大于65千瓦的电力设备，导致无法使用承租的厂房进行生产，鑫桂公司提供的厂房面积也不到500平方米，与合同约定的面积不符，鑫桂公司也没有保证用水的持续供应，导致一个厂生产后整个厂房就会断水，鑫桂公司提供的厂房在2014年3月通道被封闭，导致我公司人员无法进行厂区，因鑫桂公司上述四项违约行为，致我公司产生重大损失。综合以上理由提出反诉，要求鑫桂公司：1、退还收取的租金5万元及装修保证金5万元；2、赔偿我公司损失592266.75元。
鑫桂公司在原审法院对韩中公司的反诉答辩称：我公司不同意韩中公司的反诉请求。第一、我公司在2012年9月就向厂房所在的金盏乡曹各庄村村委会申请安装了65千瓦的电表箱；第二、我公司根据双方补充协议的约定于2012年3月向朝阳区质监局提交了申请QS审验所需材料，该局向我方发送了受理通知书，后于2013年4月11日组织了第一次审核，我方已经履行和合同约定相关义务，根据补充协议约定，第二次审验日为起租日，而第二次审验日为补充协议签订日起三个月内完成，据此推算，第二次审验日应为2013年10月1日，故韩中公司要求退还租金的反诉请求缺乏依据；第三、租赁合同约定的厂房面积为“约500”平方米，实际面积为490平方米，但双方并不是按照使用面积收取租金，故其主张的第二个我方违约的事实不存在；韩中公司在承租前实际查看过厂房，对厂房周围的环境是清楚的，其决定承租，现在又以厂房没有通道作为我方违约的理由不能成立，实际情况是在厂房东10米左右有通往南北的通道，厂房大门前也有通道；第四、韩中公司提到的用水问题不存在，厂房内供水没有问题，韩中公司还向我公司缴纳过水费。综上，请法院驳回韩中公司的全部反诉请求。
原审法院经审理查明：2011年11月1日，鑫桂公司作为甲方与韩中公司（乙方）签订了《厂房租赁协议》，约定甲方同意将坐落于北京市朝阳区金盏乡东窑村西218号院内闲置厂房和办公楼约500平方米的独立厂房出租给乙方，租赁期限为2011年11月1日至2014年10月30日，共三年（实际租赁期限自QS第一次审核通过日起计算），每年租金为100000元，乙方按每年两期支付本协议约定租金，每期6个月租金共计人民币
50000元，乙方在每期房租到期前的十个工作日内将下期6个月租金支付至甲方指定账户；每月乙方按时缴纳水、电费、电话费等，乙方在财务及安全管理等方面所发生的费用由乙方负责；在租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，不得破坏原房结构（若需改造，需征得甲方书面同意），装修费用由乙方自负，租赁期满后不再恢复原样，乙方也不再承担任何责任；自协议签订之日起，甲方按照乙方要求装修租赁的厂房，同时乙方支付装修款50%，收房后乙方支付剩余装修款50%合计装修费5万元整；自协议签订日起，乙方有使用权、维修权、保管权，甲方有对厂房及其附属设施定期检查和巡视的权利；乙方在租赁期间所发生的一切经济、法律纠纷或债权债务与甲方无关，甲方不负担任何的由乙方造成的连带责任；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除协议：1、乙方逾期交付租金超过15天的；2、乙方及其相关人员操场租赁房屋及设备严重损坏的；3、未经甲方书面同意，乙方将租赁房屋转租或转借给他人使用的，或以承包的名义将其交付他人使用的（乙方管理企业不在此限）；4、乙方利用该房屋从事违法活动的。甲方有下列情形之一的，乙方有权解除协议：1、甲方未经乙方书面认可，擅自将出租乙方的房屋出售、转让时；2、如果甲方不能在2012年4月30日前完成甲方所需手续，乙方有权终止本协议，甲方应于本协议终止3日内返还乙方定金、装修费用；若租期内，乙方提前终止本协议，甲方有权没收乙方已交纳未到期的租金作为违约金处理；若甲方单方提前解除本合同，应将乙方已支付的租金扣除实际应付租金之余额退还乙方，承担乙方搬出租赁房屋及搬进新租赁房屋的费用总费用最高不超过一万元。
2011年11月3日，韩中公司向鑫桂公司支付了租金2.5万元，装修款2.5万元。2013年5月15日，鑫桂公司向韩中公司出具《收条》，内容为：“今收到北京韩中美甜国际贸易有限公司裴云朋①2013年4月11日至2013年10月10日房租计25000元整②2011年11月3日装修未付的余款计25000元整③半年租房款计50000元整，2011年11月3号已付25000元整，两次共计50000元整④装修厂房计50000元整。2011年11月3号已付25000元整，两次共计50000元整⑤厂房起租是2013年4月11号算起。”鑫桂公司和韩中公司均在收条上盖章。2013年7月1日，鑫桂公司（甲方）与韩中公司（乙方）签订了《补充协议》，约定：1、之前协议内容中“实际起租日自第一次QS审验通过日起计算（实际发生为2013年4月11日第一次QS审验通过，且已交租金5万元）”现更改为：实际起租日自第二次QS审验日起计算，已交租金顺延至第二次QS审验日起计算（第二次QS审验期限为此补充协议签订日起三个月内完成，如乙方在办理过程中遇到相关行政部门行政时间如产品化验等待期，等待时间超过的甲方应与乙方相应顺延）；在QS审验的过程中甲方需提供如下的材料与配合：1、食品生产许可证申请书，2、企业营业执照副本复印件，3、区环保部门出具的环保文件复印件，4、生产场所所在地乡镇人民政府出具的同意在该场所办理食品生产的证明复印件；甲方还应为乙方提供一块用电功率不低于65千瓦／时的电表箱；经甲方书面同意的条件下，乙方可以改造供水管，再次QS审验的备审过程和全部所产生的费用由乙方负责，如再次办理QS审验的备审不能通过的，甲方不承担任何法律责任；经甲方书面同意的条件下，可以再次改造厂房。
该厂房未经过第二次QS审验，对此韩中公司称系因鑫桂公司提供的电表箱未达到约定的65千瓦／时的功率，导致无法进行样品生产，同时送审的材料不够，就无法申请审验，鑫桂公司对此不予认可，称其提供的电表箱输出功率大于65千瓦／时，并向本院提交了《证明》一份，内容为：“朝阳区金盏乡东窑村电工组于2011年11月份为北京鑫桂福斋食品有限公司（周振福）在东窑村西218号院内安装了电表箱一个，电表编号为201009010196，配100A的空开25平方的铝质电缆线，可用功率为40千瓦，又于2012年9月份安装电表箱一个，电表编号为2007-10045852，配225A空开4＊70平方铜质电缆线，电流225安，互感器250／5，可用功率为100千瓦，这两块电表箱始终处于供电状态。”该村电工组王长永在证明上签字，北京市朝阳区金盏乡东窑村村民委员会盖章确认。韩中公司对该证明不予认可。
韩中公司称鑫桂公司还有未提供营业执照副本等文件、无法保证生产用水、没有通道、租赁标的物未达到500平方米等违约行为，据此要求鑫桂公司赔偿其损失，包括设备用具和运费、装修费、房租、前期装修费、设备检验费、条码费、库房租金、原材料费、员工食宿、工人工资等，并向本院提交了部分损失的票据，鑫桂公司对这些损失均不予认可。经法院现场勘验，确认承租房屋系原东窑小学用房的一部分，所在院落中部有坐西朝东方向的两层楼房为本案租赁标的物，双方共同确认面积约为490平方米；一层共有四个朝东的门，房间均用作生产车间和库房；在楼房一层北数第二个门往东约2米的地方有两堵墙，分别延伸至西边和南边，其中南北方向的墙与租赁标的物外墙平行，距离约为2米，紧邻该墙有一个铁制楼梯可通往标的物二层，宽约1米；在最北侧一间房屋东侧连着一间库房，面积约为20平方米，也是二层；在东侧库房外墙上安装有两个电表箱，其左侧电表箱为鑫桂公司提供，右侧电表箱为韩中公司自行安装；在库房往北连着另一间房，室内墙上安装有另一个电表箱，鑫桂公司称该电表箱功率为65千瓦，符合合同约定；韩中公司称电表箱所在房屋非承租标的物，电表箱也不是给承租房屋供电而是由其他承租人使用。经查看，该电表箱附近并没有其他输出电表或电线。韩中公司工作人员打开一层北数第一扇门，为生产车间，其中有韩中公司存放的生产设备，车间内有三个洗手池，经查看没有水流，鑫桂公司称因长期不用，且因为天气寒冷水管可能被冻住了，双方共同去查看了进入租赁标的物的总水表；标的物往东约20米处有一面积约60平方米的院子和南北走向的通道，北侧通道往北穿过一宽约4米的过道是另一个院子，鑫桂公司称该院也系自己承租，现出租给一个面包厂使用，院子北侧有一通往院外的通道，宽约3-4米，韩中公司称其设备就是从该通道运入的；租赁标的物所在院子往南10米左右是另外一栋楼，开有往南的过道，宽约1.2米，可供行人通行，穿过该栋楼往南20米左右有一个大门，可通往院外。二层东侧隔出一排办公室，西侧装修还未完成。
鑫桂公司还提供了北京市朝阳区金盏乡东窑村村民委员会出具的证明，内容为：“周振福于2013年8月交水费共计1920元”，以此证明供水正常，韩中公司对此不予认可。经询，韩中公司确认是在现场考察后确定使用租赁标的物的，所承租房屋周围的环境，包括通道、房屋面积等在签订合同之前就已了解，合同签订后并没有变化。
鑫桂公司还提交了其与北京德南食品有限公司签订的《房屋租赁合同》，显示北京德南食品有限公司也承租了朝阳区金盏乡东窑村西218号院内的房屋，租期自2009年11月15日至2014年11月14日，经询，双方确认北京德南食品有限公司承租的房屋位于本案房屋北侧。
审理中，韩中公司不同意法院提议的先腾退租赁标的物的建议。
原审法院认定上述事实，有《厂房租赁协议》及《补充协议》、平面图、收条、村委会证明、勘验笔录、《房屋租赁合同》及双方陈述等证据在案为证。
原审法院经审理认为：双方签订《厂房租赁协议》及《补充协议》系鑫桂公司与韩中公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，也未发现有其他无效情形，故法院认定系合同有效。依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格履行各自义务。现双方均同意解除合同，法院对此不持异议，因双方均同意解除合同，韩中公司应当将占用的租赁标的物腾退并交还鑫桂公司。本案争议的焦点在于合同未能履行的原因和责任。
韩中公司称鑫桂公司违约，对其所称违约情形逐一分析如下：1、关于用电问题。根据现场勘验以及村委会证明可以确认，鑫桂公司在朝阳区金盏乡东窑村西218号院内先后申请安装了两块电表箱，其功率分别为40千瓦和100千瓦，且均始终处于供电状态。韩中公司虽称100千瓦的电表非提供给自己使用，但未提交证据证明该电表由他人单独使用；韩中公司作为使用人，在协议签订后较长一段时间未投入生产，故如系因电力问题导致无法生产，其应当在发现后及时向鑫桂公司提出相关要求，但其并无证据证明在本案诉讼以前就此问题向鑫桂公司提出过要求，也可以反证未进行生产并非因电力原因。故其已鑫桂公司未提供符合约定的电力，导致无法展开生产，无法提供样品送检的理由不成立。2、用水、通行等问题。经现场勘验，结合韩中公司陈述可以认定，院内通道可以通行，韩中公司认可系经过现场考察后选定和租赁标的，其在签订租赁合同之前对于该标的物的用水、通行问题应该是了解的，且院内的道路、供水管线等状况自双方协议签订后无任何变化，韩中公司现以租赁标的物无法通行等为由认为鑫桂公司违约的主张缺乏依据，法院不予采信。3、标的物面积问题。双方对租赁物平面图均认可，且韩中公司认可根据平面图租赁标的物面积为490平方米，这与合同中“约500平方米”的约定并不违反，故其该违约主张法院难以采信。4、关于未提供QS审验所需材料问题。根据上述第一项分析，韩中公司需先生产出食品样品，然后由双方配合共同向行政部门申请审验，因双方已经有过一次审验，并非因材料不全而未通过审批，故相关材料并非未进行第二次审验的原因。综上，韩中公司提到的违约情形均难以成立。其反诉主张的各项损失法院难以支持。
根据补充协议第一条“实际起租日自第二次QS审验日起计算，已交租金顺延至第二次QS审验日起计算。第二次QS审验日为补充协议签订日起三个月内完成。如乙方在办理过程中遇到相关行政部门的行政时间，等待时间超过的甲方应与乙方相应顺延。”约定，结合补充协议签订时间确认，第二次QS审验日应为2013年10月1日，故租金也应自该日起算。韩中公司辩称的情形不符合约定的应顺延的“行政时间”，故对其该意见法院不予采信。因韩中公司已预交过六个月租金，鑫桂公司要求韩中公司自2014年4月1日起按照约定支付租金的请求有事实及合同依据，法院予以支持。因双方协议至2014年10月30日届满，韩中公司仍不愿腾退，故应按照约定标准支付自2014年11月1日起至实际腾退之日止的使用费。鑫桂公司的利息请求也符合法律规定，法院予以支持。据此，原审法院于2015年1月判决：一、解除北京鑫桂福斋食品有限公司与北京韩中美甜国际贸易有限公司于2011年11月1日签订的《厂房租赁协议》及2013年7月1日签订的《补充协议》；二、北京韩中美甜国际贸易有限公司于判决生效后三十日内将占用的北京市朝阳区金盏乡东窑村西218号院内房屋腾空并交还北京鑫桂福斋食品有限公司；三、北京韩中美甜国际贸易有限公司于判决生效后十日内支付北京鑫桂福斋食品有限公司租金五万八千三百三十三元并支付利息（已上述数额为本金，自2014年4月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、北京韩中美甜国际贸易有限公司于判决生效后十日内支付北京鑫桂福斋食品有限公司房屋使用费（按照每年十万元的标准，自2014年11月1日起至实际腾退之日止）；五、驳回北京韩中美甜国际贸易有限公司的全部反诉请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，韩中公司不服，以原审判决认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院，请求：1、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第25864号民事判决，改判鑫桂公司退还收取韩中公司的租金5万元及装修保证金5万元并赔偿韩中公司损失492266.75元，以上合计592266.75元；2、诉讼费由鑫桂公司承担。
鑫桂公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。韩中公司与鑫桂公司签订的《厂房租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的，双方均应受该合同之约束。双方在原审中均同意解除合同，本院对此亦不持异议。在合同解除之前提下，原审确认韩中公司应将占用的标的物腾退并交还鑫桂公司之处理正确。
关于用电问题，原审法院依据现场勘验情况以及村委会证明，确认鑫桂公司在北京市朝阳区金盏乡东窑村西218号院内先后安装了功率为40千瓦和100千瓦的电表箱，且均处于供电状态，故韩中公司以鑫桂公司未提供协议约定的电力为由主张鑫桂公司违约，本院无法支持。关于用水、通行问题，韩中公司在签订租赁合同前已经进行过现场考察，对上述问题进行了了解，故原审法院结合现场勘验以及韩中公司在原审中的陈述，对韩中公司以用水通行存在问题主张鑫桂公司违约不予采信，并无不妥。另外，韩中公司主张因鑫桂公司未向其公司提供QS审验所需材料才导致未进行第二次审验，但并未向本院提供证据证明，故原审法院认定相关材料并非未进行第二次审验之原因，并无不当。原审法院依据补偿协议第一条，并结合该补充协议签订时间确认第二次QS审验日及租金起算日，亦无不当，本院予以确认。韩中公司的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1675元，由北京韩中美甜国际贸易有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；一审反诉案件受理费4861元，由北京韩中美甜国际贸易有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费10723元，由北京韩中美甜国际贸易有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年六月十九日
书 记 员 胡 潇