上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第3626号
原告（反诉被告）赵美根。
被告（反诉原告）张仁金。
被告（反诉原告）曹凤。
两被告共同委托代理人徐纯，上海市徐天屹律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司上海市杨浦支行。
法定代表人鲁影萍。
委托代理人孙佳玮。
原告赵美根诉被告张仁金、曹凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理，公开开庭进行了审理。期间，被告张仁金、曹凤提起反诉，本院并根据案情需要，依法追加中国银行股份有限公司上海市杨浦支行（以下简称中国银行杨浦支行）为第三人共同参与诉讼。原告（反诉被告）赵美根、被告（反诉原告）张仁金、曹凤的共同委托代理人徐纯、第三人中国银行杨浦支行的委托代理人孙佳玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵美根诉称，2013年7月15日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将自己所有的上海市杨浦区双辽支路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给两被告，房价款为人民币1，565，000元（以下货币单位均为人民币）。后被告一直拖延支付购房余款700，000元，直至2013年12月9日才支付。依据该合同的约定，被告未按合同约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，因原告已于2013年10月15日将系争房屋交付给被告，故被告应支付自2013年10月15日至2013年12月9日共54天的违约金，计18，900元。另外，由于被告逾期付款，致使原告无法按时履行另案民事调解书的约定，由此支付了逾期违约款62，760元，并未能及时支付另行购房的尾款4，050元。现诉请要求法院判令：1、两被告支付违约金18，900元；2、两被告赔偿原告经济损失66，810元。
被告（反诉原告）张仁金、曹凤辩称并反诉称，不同意原告的请求。因原告违约，未按2013年8月11日签订的补充协议的约定于2013年10月15日前将户口迁出系争房屋，按第三人的规定，系争房屋系售后公房，出售方需迁出户口后才能放贷，原告至2013年11月1日才将户籍迁出系争房屋，此时已是年底，银行收紧银根，一时无法马上放款，所以至2013年12月9日才放贷。原告的诉请2没有合同依据，也无证据证明其损失。因此不同意原告的诉请。根据双方于2013年7月12日签订的买卖合同的约定，原告逾期迁出户口，应承担总房价款的日万分之五计16天的违约金计8，800元，并赔偿被告的律师费损失8，000元，故提起反诉，要求判令：1、反诉被告支付违约金8，800元；2、反诉被告赔偿经济损失8，000元。
原告（反诉被告）赵美根反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉诉请1系按2013年7月12日的合同约定，反诉被告认为应以2013年7月15日签订的正式买卖合同为准，该合同条款覆盖了之前的合同约定。律师费的损失是因反诉原告未按约支付房款造成的。
第三人中国银行杨浦支行述称，对原告的诉请及被告提出的反诉请求均不发表意见。2013年8月两被告因购买系争房屋申请贷款，初审通过后于2013年8月12日和被告签订了借款合同，后将材料送至分行复审，按正常流程，第三人取得系争房屋的他项权证，及原告户口迁出等后，第三人放贷，原告何时迁出户口不清楚，第三人于2013年11月8日拿到原告户口迁出的材料，此时符合放贷的条件，但正式放贷需根据信贷规模进行调配，第三人按约在符合放款条件后三十个工作日内放款，实际第三人已于2013年12月9日放贷。系争房屋为售后公房，必须上家户口迁出才能发放贷款，此系为了防止风险，此规定在被告签订借款合同时已告知，当时原告也在场。
经审理查明，系争房屋原系原告所有。
2013年7月12日，原告作为出卖方（甲方）、两被告作为买受方（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款为1，100，000元。若该房地产上有户口，则甲方应于本合同签订后90天内，向该房地产所在地公安机关办理原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出之日止。
2013年7月15日，原告作为卖售人（甲方）、两被告作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为1，100，000元，在2013年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲、乙双方同意按下列处理条款：甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之起7日内向甲方支付。合同补充条款约定甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的20日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。合同附件三付款协议约定：1、乙方于签定本合同之前已经支付给甲方定金20，000元。待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方应直接支付甲方部分首期房价款计380，000元，加上之前乙方已支付的定金计20，000元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计400，000元，其中20，000元暂存在中介方作为尾款，待甲乙双方产权过户且房屋交接完毕当日，中介方再转交于甲方；2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币700，000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公正手续（若需）；3、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，借款抵押合同公证书（若有）后2013年9月30日前，甲乙双方亲自或委托中介方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由中介方收执收件收据。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本条所述送件当日将其补足并支付给甲方；4、待上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付；5、待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户后5日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时中介方应将之前代为保管的乙方已支付的房价尾款计20，000元支付给甲方。合同对何时腾出房屋进行验收交接未作约定。当日，两被告向原告支付装修款465，000元，原告出具《装修款收条》，明确收到两被告支付的系争房屋的购房装修款465，000元，此款不包含在房地产买卖合同之内。当日，两被告向原告支付房款380，000元，原告出具《首付款收条》，明确收到两被告支付的系争房屋的购房首付款400，000元，此款包含此前已支付的定金20，000元。
2013年8月11日，原告作为甲方、被告曹凤作为乙方签订《补充协议》，约定乙方张仁金、曹凤购买甲方的系争房屋。经甲乙双方友好协议，乙方同意甲方最后期限在2013年10月15日之前将房地产（房屋）交付于乙方，并且将该房地产（全部）户口迁出；如甲方违约则按照甲、乙双方签订上海市房地产买卖合同违约方法处理。
2013年8月12日，被告张仁金作为借款人与第三人签订《中国银行股份有限公司上海市分行个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定为购买系争房屋贷款700，000元，贷款期限为180个月，自贷款实际放款日起算，预计自2013年8月23日起至2028年8月22日止，如实际放款日与本合同约定不一致，则贷款期限的起算日以实际放款日为准，到期日顺延，发放贷款的指定账户为原告的账户。被告曹凤作为抵押人在该合同上签名。
2013年9月2日，系争房屋产权登记至两被告名下。
2013年10月15日，原告将系争房屋交付给两被告。
2013年11月1日，原告将系争房屋内的原有户口迁出。
2013年12月9日，第三人向原告放款700，000元。
另查，就赵美珍、赵鸢诉赵美根法定继承纠纷一案，2013年4月23日，我院作出（2013）杨民一（民）初字第XXX号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人自愿达某如下协议：1、系争房屋产权归赵美根所有，过户产生的税费由赵美根承担；2、赵美根应给付赵美珍房屋折价款人民币300，000元，该款于2013年4月23日履行人民币100，000元，余款在2013年10月23日前履行完毕；赵美根应给付赵鸢房屋折价款人民币300，000元，该款于2013年4月23日履行人民币100，000元，余款在2013年10月23日前履行完毕；3、如赵美根有一期未如期支付，赵美珍、赵鸢有权各要求被告赵美根支付折价款人民币330，000元，并有权在赵美根预期支付的次日要求赵美根支付剩余未履行部分；4、双方无其他争执。案件受理费13，800元，减半收取计6，900元，由赵美珍、赵鸢各承担2，070元，由赵美根承担2，760元。2013年12月24日，原告的账户中被我院扣划462，760元履行上述调解协议。
以上事实，由原告（反诉被告）赵美根提供的上海市房地产买卖合同、（2013）杨民一（民）初字第XXX号民事调解书、（2013）杨执字第129号通知、房屋交接清单、上海市房地产登记簿、通知函、原告账户历史明细、协议书、买卖合同；被告（反诉原告）张仁金、曹凤提供的房屋买卖合同、工商银行个人业务凭证、补充协议、上海市公安局户籍证明、证人史佳辉及陈雯君的证人证言、聘请律师合同及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2013年7月15日签订的《上海市房地产买卖合同》合法、有效，双方均应按约履行。该买卖合同约定原告同意被告通过向贷款银行申请700，000元的形式，由贷款银行代为支付该第二期房价款，并对相应的手续等作了约定，但合同对贷款银行代为支付该笔房款的时间期限未作约定，根据本院查明的事实及原、被告及第三人的陈述，可以认为被告已按约履行了签订借款合同、办理他项权证、提供相关资料等义务，系因原告未及时将户口迁出系争房屋致银行延迟放款，非因被告违约所致，故原告现依据该买卖合同的约定要求被告支付违约金的请求，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。对于原告要求被告赔偿其经济损失的请求，首先，如上所述，被告并无违约行为；其次，原告已于2013年7月15日收取了被告支付的400，000元房款及465，000元的装修费，足以履行其与案外人达某的调解协议，至于原告称另行购房支付的赔偿金，非被告违约造成，故对于原告提出的该项赔偿请求，不予支持。
对于被告依据双方于2013年7月12日签订的房屋买卖合同的约定，要求原告支付逾期迁出户口的违约金的反诉请求，因双方于2013年7月15日就系争房屋的买卖签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定，如由于原告未及时迁出户口造成被告损失的，原告承担赔偿责任，并未约定违约金，故被告提出的上述反诉请求，缺乏合同依据，本院难以支持。对于被告以律师费8，000元作为损失，要求原告赔偿该8，000元的反诉请求，该律师费不属于原、被告签订《上海市房地产买卖合同》时可以预见或者应当预见到的损失，且律师费8，000元与原告延迟迁出户口之间并无因果关系，故本院对于被告提出的该项反诉请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）赵美根要求被告（反诉原告）张仁金、曹凤支付违约金人民币18，900元及赔偿经济损失人民币66，810元的请求；
二、驳回被告（反诉原告）张仁金、曹凤要求原告（反诉被告）赵美根支付违约金人民币8，800元及赔偿经济损失人民币8，000元的反诉请求。
本案受理费人民币1，943元，减半收取计人民币971.50元，由原告（反诉被告）赵美根负担；反诉案件受理费人民币110元，由被告（反诉原告）张仁金、曹凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 玮
二〇一四年三月十四日
书 记 员 蒋杨锋
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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