福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第133号
上诉人（原审原告）杨荣硕，男，住福州市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）张丽娟，女，住福州市鼓楼区。
委托代理人董帝亮，福建建达（福鼎）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赖玉文，男，住上杭县。
被上诉人（原审被告）巫小美，女，住上杭县。
上诉人杨荣硕因与被上诉人张丽娟、赖玉文、巫小美申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服上杭县人民法院（2014）杭民初字第1350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月11日公开开庭审理了本案。上诉人杨荣硕，被上诉人张丽娟的委托代理人董帝亮到庭参加诉讼，被上诉人赖玉文、巫小美经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审判决查明，原告杨荣硕与被告赖玉文民间借贷纠纷一案，经上杭县人民法院主持调解，双方于2011年4月15日达成调解协议，确认被告赖玉文欠原告12.4万元，自愿减至7.4万元，于2012年1月10日前付清，如未按时付清，按借款12.4万元执行。被告赖玉文未按协议履行，原告于2012年3月2日向该院申请强制执行，上杭县人民法院立案受理后，经查被告赖玉文在银行没有存款，也没有其他可供执行的财产，于2012年12月17日，依法裁定对该案终结本次执行程序。
2013年6月底，被告张丽娟通过福州房产中介平台，得知位于福州市鼓楼区五凤街道江厝路茂林山庄有一套128平方米的房子，因房主急需用钱还债拟以140万元出售，条件是一次性付款。经了解：被告赖玉文、巫小美夫妇因欠建设银行福州南门支行贷款本金69万元、欠郑水宁、郑增官借款本金53万元，分别被建行南门支行和郑水宁、郑增官诉至福州鼓楼区人民法院，并已判决，生效后进入执行程序，被告赖玉文、巫小美夫妇所有的位于福州市鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋也于2013年6月被福州鼓楼区人民法院查封。
2013年7月10日，被告张丽娟作为买方，被告巫小美作为卖方，福州大伟房产经纪服务有限公司作为中介服务方，签订一份房地产代办合同。该合同主要约定：本宗买卖房产位于福州市鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元，建筑面积128.45平方米，交易价格140万元，但所有交易税费、相关交易费用、中介服务费由被告张丽娟承担；签约时被告张丽娟已知上述房产已被鼓楼区人民法院查封（2013鼓执行字第852号执行裁定书），由被告张丽娟出资代归还欠款以便被告巫小美办理法院解冻手续；被告张丽娟以一次性付款方式购买上述房产。2013年7月15日，被告张丽娟代被告赖玉文、巫小美夫妇归还建行福州南门支行借款本金及利息合计789247.75元，消除房产的抵押权，同日，通过银行向鼓楼区人民法院汇款537700元，用作代被告赖玉文、巫小美夫妇缴纳其与郑水宁、郑增官案件的执行款，剩余购房款53052元直接支付给被告赖玉文、巫小美。至此，被告张丽娟按房地产代办合同履行了全部支付购房款义务。2013年7月15日，鼓楼区人民法院作出（2013）鼓执行字第852-1号之兴裁定书，裁定解除对鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋的查封。郑水宁、郑增官诉被告赖玉文、巫小美一案，鼓楼区人民法院于2011年9月作出（2011）鼓民初字第4263号诉讼保全裁定，并查封了鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋，2013年7与25日，鼓楼区人民法院认为被告赖玉文、巫小美与郑水宁、郑增官达成执行和解协议，并已履行，裁定解除对鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋的查封。2013年7月17日，被告赖玉文、巫小美将鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证交付给被告张丽娟，并约定2013年7月开始水、电、煤气费及物业费由被告张丽娟缴纳。
2013年7月16日，原告杨荣硕向上杭县人民法院申请对鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋采取执行措施，上杭县人民法院于2013年7月19日对鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋进行查封。2013年8月8日，被告张丽娟向提出执行异议，认为其已买受该房屋，请求解除对鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋的查封。2014年3月10日，上杭县人民法院经查明，认为被告张丽娟在2013年7月15日全部付清了房款，并在2013年7月17日占有了该房屋，在房屋交易过程中并没有过错，其申请本院解除查封措施，理由正当，依法应予支持，作出（2014）杭执异字第2号执行裁定书，裁定中止对鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋的执行。原告杨荣硕不服该裁定，向上杭县人民法院提起诉讼，请求判决被告巫小美与张丽娟2013年7月10日签订的《房地产代办合同》无效，由法院继续对被告赖玉文坐落于福州市鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋进行执行。另查明，被告张丽娟自2008年起在福州市工作，并在福州市社会劳动保险管理中心办理和缴纳了社会保险。
原审判决认为，原告杨荣硕作为申请执行人，不服本院对被告张丽娟作为案外人提出执行异议而作出的裁定，提起本案诉讼，原案由案外人执行异议之诉应变更为申请执行人执行异议之诉。被告张丽娟与被告巫小美签订的《房地产代办合同》，是双方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定。被告张丽娟通过福州大伟房产经纪服务有限公司与被告巫小美达成房产转让协议，受让被告巫小美所有的福州市鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋，被告张丽娟按合同约定付清了购房款140万元，不是以明显不合理低价受让房产，且实际占有该房屋，双方签订的合同也不存在恶意串通损害第三人利益的情形。因此，原告请求确认被告张丽娟与被告巫小美签订的《房地产代办合同》无效，由本院继续对被执行人赖玉文坐落于福州市鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋进行执行，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告赖玉文、巫小美经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，依法可以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决驳回原告杨荣硕的诉讼请求。一审受理费100元，由原告杨荣硕负担。
宣判后，原审原告杨荣硕不服，向本院提起上诉。
上诉人杨荣硕上诉称，上诉人与被上诉人赖玉文的债权债务关系已于2011年4月15日经上杭县人民法院调解确认。上诉人也于2012年3月2日向上杭县人民法院申请强制执行。上诉人于2013年7月16日向上杭县人民法院申请查封被上诉人赖玉文、巫小美所有的位于福州市鼓楼区江厝路106号茂林山庄9号楼201单元房屋，上杭县人民法院也进行了查封。2013年8月8日，被上诉人张丽娟向上杭县人民法院提出执行异议，认为其已买受该房屋，请求上杭县人民法院解除查封。上杭县人民法院作出解除查封的裁定。上诉人即向上杭县人民法院提起诉讼，但上杭县人民法院没有采纳上诉人的请求。上诉人认为原审判决认定事实不清，理由是上诉人与被上诉人赖玉文的债务在前，被上诉人张丽娟买房在后，不能只取后面的两个债务进行清偿，而完全忽略了前面已经存在的债务；被上诉人张丽娟不具备适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，且被上诉人张丽娟购买该房屋的价格严重低于市场价。上诉人认为，上杭县人民法院（2014）杭民初字第1350号民事判决是错误的。据此上诉人上诉请求：依法撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人张丽娟辩称，一、被答辩人不是提起合同无效的适格主体。被答辩人不是编号为035920130710的《房地产代办合同》的一方当事人，其不是提起合同无效的适格主体；二、答辩人与巫小美之间的合同真实有效。一是答辩人及其家庭长期在福州工作生活，各项条件均符合购房要求；二是福州市政府的限购政策并不会导致合同无效；三是买卖有抵押的房产并不违反法律的规定；四是针对查封的房产提前签订的《房地产代办合同》并不违反法律规定；五是答辩人购买房产时是善意的。三、答辩人所购房产已发生物权变动的效力。一是答辩人取得房产已全部支付价款并实际占有，且没有过错；二是答辩人购买的房产已发生物权变动效力。四、答辩人有权排除对诉争房屋的执行。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人赖玉文、巫小美未作答辩。
经审理查明，上诉人、被上诉人对一审判决查明认定的事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
本院认为，被上诉人张丽娟通过中介服务方与被上诉人巫小美签订的《房地产代办合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，属于有效合同。双方约定的价格符合当时的市场行情，不存在低价购买的情形。被上诉人张丽娟按合同约定付清了全部购房款，且已经实际占有并使用该房屋，同时也向行政主管部门办理产权登记过户手续，其主观上不存在过错。在行政主管部门办理产权变更登记过程中，上诉人向法院提出申请查封该房屋。由于被上诉人张丽娟所购房屋符合《最高人民法院＜关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定＞》第十七条规定的属于人民法院不得查封的房屋，原审法院查封后依据被上诉人张丽娟的申请解除该房屋的查封。现上诉人请求人民法院继续查封该房屋，没有事实根据和法律依据。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因此，原审法院依据《最高人民法院＜关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定＞》第十七条规定，驳回上诉人的诉讼请求，理由正当，于法有据。被上诉人赖玉文、巫小美经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨荣硕负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈日耀
代理审判员 涂智琼
代理审判员 阙美琴
二〇一五年三月九日
书 记 员 黄晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。