重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永法民初字第03524号
原告杨彭，男，1985年8月28日生，汉族，住重庆市大足区龙水镇龙中路东段**号，公民身份号码50022519850********。
委托代理人汪羽，重庆新源律师事务所律师。
被告重庆市森望实业有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道长翔路197号附14号芳草绿岸7幢门市1，组织机构代码76266071-8。
法定代表人陈万荣，董事长。
委托代理人程利，男，1983年11月20日生，汉族，系公司职工，住重庆市永川区红河大道18号1幢3-12。
第三人中国银行股份有限公司重庆永川支行，住所地重庆市永川区渝西大道中段1285号，组织机构代码90379450-X。
负责人吴强，行长。
委托代理人秦德亮，男，1956年11月12日生，汉族，系该行职工，住重庆市永川区胜利北路***号1-7。
原告杨彭与被告重庆市森望实业有限公司、第三人中国银行股份有限公司重庆永川支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，被告重庆市森望实业有限公司在答辩期间对管辖权提出异议，并向本院提交了管辖权异议申请，后经本院裁定驳回被告的管辖权异议。本案依法由代理审判员张庆适用简易程序于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告杨彭及其委托代理人汪羽，第三人中国银行股份有限公司重庆永川支行的委托代理人秦德亮到庭参加诉讼，被告重庆市森望实业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨彭诉称，其与被告于2013年3月23日签订了《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于重庆市永川区兴龙大道2000号12幢4-3的商品房，该商品房成交总价为368138元。合同约定被告应在2014年12月30日前将已通过建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，并且合同就逾期交房的违约责任做了相关约定。合同签订后，原告支付了首付款111138元及相关税费13186元，剩余购房款257000元通过原告在第三人处办理按揭贷款支付给被告。原告从2013年8月10日起向第三人偿还按揭贷款的本金及利息。2014年12月30日，被告违反合同约定未按期交房，且已逾期60日以上，故起诉要求解除原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人购房贷款合同》，由被告退还原告购房款368138元并以368138元为本金从2013年3月23日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算支付利息至付清之日止，退还相关税费和大修基金等13186元，支付违约金368元，支付2015年1月至4月租金补贴3115.52元（8元／平方米／月×97.36平方米×4个月），赔偿原告按揭贷款的利息损失，本案诉讼费由被告承担。
被告重庆市森望实业有限公司未到庭答辩，其公司向本院提交书面答辩状辩称，被告没有按照合同约定的时间向原告交房，是因政府在被告开发经营的“滟澜湖小区”周边批准修建了一所工厂，导致该小区未能在2014年12月30日前通过环评和项目综合验收。不能按期交房，不是被告的过错，是被告不能克服的情况，属不可抗力。故被告不同意解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。
第三人述称，原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同与第三人无关，原告无权要求解除与第三人签订的《个人购房贷款合同》，第三人也不同意解除《个人购房贷款合同》。即使原、被告之间的商品房买卖合同解除了，原告应当在解除商品房买卖合同后向第三人返还贷款，贷款还清后双方之间的贷款合同自然解除。
经审理查明，2013年3月23日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市永川区兴龙大道2000号12幢4-3预售商品房一套，房屋建筑面积为97.36平方米，总成交价为368138元。合同第五条第（二）项约定付款方式为按揭付款：（1）于2013年3月17日签订本合同时支付首付房款111138元；（2）剩余购房款257000元由银行办理按揭支付。合同第七条约定，被告应当在2014年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；如遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内书面告知原告，被告可据实延期交房。合同第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款百分之0.10向原告支付违约金。原告于2015年3月10日向被告支付购房款10000元，于同月23日签订合同时向被告支付购房款101138元及契税、合同印花税、大修基金、权证印花税、抵押登记费、预告登记费、贷款印花税共计13186元。2013年3月27日，被告向原告出具销售不动产统一发票，载明原告交纳购房款111138元。2013年4月1日，原告作为借款人，被告作为保证人与第三人签订《个人购房贷款合同》，约定由原告向第三人贷款257000元，贷款期限为240个月。2013年7月23日，第三人将原告申请的贷款257000元划入被告的银行账户。原告从2013年8月10日起按月向第三人偿还贷款本金及利息，截止2015年4月10日，原告向第三人偿还按揭贷款利息共计28171.26元。因被告至今未按合同约定交房，原告遂起诉至法院。
2014年12月22日，被告向原告发出《关于森望·滟澜湖延期交房的通知》，载明“我司开发建设的森望·滟澜湖原合同约定为2014年12月31日交房的房屋，现因政府原因环境评价未通过无法取得竣工备案证，从而导致无法如期交房，关于环境评价之事我司于2012年一直奔跑于各大部门，各大部门正在积极协调此事，我司也实属无奈，给各位业主带来不便，我司深表抱歉，现针对延期交房相关事宜作以下通知：1、将交房时间延期至2015年3月31日。2、我司将根据合同第九条相关约定承担违约责任。3、我司向原告支付逾期交房房屋租金补贴款，逾期交房房屋租金补贴款的计算方法为：以房屋面积（商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积）为基数，以5元每平方米每月的价格为标准，从商品房买卖合同约定的交房时间开始计算，算至被告取得竣工备案证时止。”2015年3月25日，被告向原告发出《关于森望·滟澜湖延期交房的通知》，载明“我司开发建设的森望·滟澜湖原合同约定为2014年12月31日交房的房屋，现因政府原因环境评价未通过无法取得竣工备案证，从而导致无法如期交房，关于环境评价之事我司于2012年一直奔跑于各大部门，各大部门正在积极协调此事，我司也实属无奈，给各位业主带来不便，我司再次深表抱歉，现针对延期交房相关事宜作以下通知：1、将交房时间延期至2015年6月30日。2、我司将根据合同第九条相关约定承担违约责任。3、我司向原告支付逾期交房房屋租金补贴款，逾期交房房屋租金补贴款的计算方法为：以房屋面积（商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积）为基数，以5元每平方米每月的价格为标准，从商品房买卖合同约定的交房时间开始计算，算至被告取得竣工备案证时止。4、我司为了满足部分业主的需求决定：如有自愿提前接房装修入住的业主，可在2015年3月31日提前接房，接房后违约金及租房补贴立即终止。5、接房所须资料：1）、本人带本人身份证原件。2）、购买时我司出据的相关票据及合同原件。6、如有疑问可致电接房处咨询，咨询电话：4989****（周一至周五上午）”2015年4月8日，被告向原告发出《二期延期交房业主协商函》，载明“我司开发建设的森望·滟澜湖二期工程，现因政府原因环境评价未通过无法取得竣工备案证，从而导致无法如期交房，关于环境评价之事我司于2012年一直奔跑于各大部门，各大部门正在积极协调此事，我司也实属无奈，给各位业主带来不便，我司深表抱歉，现根据2015年4月8日与业主协商如下：1、我司承诺于2015年8月-9月将竣工验收备案证、商品房质量保证书、商品房使用说明书全部办理完毕。2、我司向原告支付逾期交房房屋租金补贴款，逾期交房房屋租金补贴款的计算方法为：以房屋面积（商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积）为基数，以8元每平方米每月的价格为标准，从商品房买卖合同约定的交房时间开始计算，算至被告取得竣工备案证时止，租房补贴款于正式接房时支付给原告。3、如有自愿提前接房装修入住的业主，可接房装修入住，接房后租房补贴立即终止。4、选择接房装修的业主，装修期间的电费及装修完毕后仍未通正式用电的电费由我司承担。5、如在取得竣工备案证后有质检部门检测不合格的房屋，我司承诺双倍返还房款及装修基金。”
上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房贷款合同》、贷款借款凭证、销售不动产统一发票、持卡人存根、《关于森望·滟澜湖延期交房的通知》、《二期延期交房业主协商函》等证据在卷佐证，经庭审核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是依法成立并生效的合同，对原、被告均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原告按照约定付清了购房款及各种税费、大修基金等费用，但被告未按合同约定时间向原告交付房屋，且逾期超过60日，原告依据合同约定要求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其未能按时交房系因不可抗力造成，但未提供证据予以证明，故对被告上述辩称意见，本院不予采纳。被告应当按照合同约定退还原告已付购房款并支付利息，还应按照合同约定支付原告违约金。故对原告要求被告返还购房款368138元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告从2013年3月23日起支付利息的请求，因截止2013年3月23日，原告向被告交纳购房款共计111138元，对于该111138元的利息本院从2013年3月23日起予以主张，第三人于2013年7月23日将原告申请的贷款257000元划入被告的银行账户，对于该257000元的利息本院从2013年7月23日起予以主张。原告要求被告支付违约金368元（368168元×0.1%）符合合同约定，本院亦予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》规定，因合同当事人一方违约给对方造成损失的，应当予以赔偿。本案中，若被告没有违约，双方合同继续履行，原告支付的契税、合同印花税、大修基金、权证印花税、抵押登记费、预告登记费、贷款印花税及按揭贷款利息对原告而言属于履行合同的必要支出；现被告已经违约，原告选择解除合同，这部分费用便成为原告因履行合同而产生的损失，被告应当予以赔偿，故对原告主张的相关税费及大修基金等共计13186元及按揭贷款利息28171.26元，本院予以支持。
被告因逾期交房，分别于2014年12月22日、2015年3月25日向原告发出《关于森望·滟澜湖延期交房的通知》，载明同意向原告支付逾期交房房屋租金补贴，计算方法为：以房屋面积（商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积）为基数，以5元每平方米每月的价格为标准，从商品房买卖合同约定的交房时间开始计算，算至被告取得竣工备案证时止；又于2015年4月8日向原告发出协商函，承诺向原告支付逾期交房房屋租金补贴款，计算方法为：以房屋面积（商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积）为基数，以8元每平方米每月的价格为标准，从商品房买卖合同约定的交房时间开始计算，算至被告取得竣工备案证时止。上述通知或协商函对于逾期交房房屋租金补贴款的计算标准约定不同，但因2015年4月8日协商函在后，应视为对2014年12月22日、2015年3月25日通知中逾期交房房屋租金补贴款计算方式的变更，故对原告要求被告按照8元每平方米每月计算逾期交房房屋租金补贴的请求，本院予以支持。原告于2015年5月13日起诉来院要求解除商品房买卖合同，其要求被告支付2015年1月至2015年4月的逾期交房房屋租金补贴系被告承诺且不违反相关规定，本院予以支持，被告应向原告支付的租金补贴为3115.52元（8元／平方米／月×97.36平方米×4个月）。
原告要求解除与第三人签订的《个人购房贷款合同》，第三人不同意解除该合同，且原告亦未举证证明存在法定或约定的解除事由，故对原告要求解除与第三人签订的《个人购房贷款合同》的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨彭与被告重庆市森望实业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；
二、由被告重庆市森望实业有限公司于本判决生效后十五日内退还原告杨彭购房款368138元，并以111138元为本金从2013年3月23日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算支付利息至付清之日止，以257000元为本金从2013年7月23日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算支付利息至付清之日止；
三、由被告重庆市森望实业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杨彭违约金368元；
四、由被告重庆市森望实业有限公司于本判决生效后十五日内退还原告杨彭契税、合同印花税、大修基金、权证印花税、抵押登记费、预告登记费、贷款印花税，共计13186元；
五、由被告重庆市森望实业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杨彭按揭贷款利息28171.26元；
六、由被告重庆市森望实业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杨彭租金补贴3115.52元；
七、驳回原告杨彭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7540元，减半收取3770元，由被告重庆市森望实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张庆
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 袁旭