山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第13号
上诉人（原审被告）：王胜。
委托代理人：姜雪芹。
被上诉人（原审原告）：青岛美嘉物业管理有限公司。
法定代表人：王兵，经理。
委托代理人：焦敬娟，平度向前法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：程美华。
上诉人王胜因与被上诉人青岛美嘉物业管理有限公司（以下简称“美嘉物业”）、程美华物业服务合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月15日立案受理后，依法由审判员刘尊知担任审判长及本案主审，与代理审判员孙付、代理审判员孙琦共同组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年1月6日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王胜的委托代理人姜雪芹、被上诉人美嘉物业的委托代理人焦敬娟到庭参加了诉讼。被上诉人程美华经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
美嘉物业在原审中诉称，2012年7月3日，美嘉物业与程美华签订了物业管理服务协议，约定：由美嘉物业为程美华购买的位于平度市苏州路60号“圣凯国际”60-10户商铺提供物业管理服务，并约定物业费每平方米2.9元，物业管理费每半年或一年提前预交，至2014年2月程美华共欠交美嘉物业物业管理费7914.1元，美嘉物业多次向程美华索要物业费，程美华至今未付。故诉至法院，请求判令程美华立即支付所欠美嘉物业物业管理费7914元。庭审中，美嘉物业申请追加王胜为本案被告，并变更、增加诉讼请求，要求王胜与程美华承担连带付款责任，将诉讼请求变更为请求法院判令王胜、程美华支付物业管理费7914.1元及自2012年7月3日至2014年2月14日的违约金5935.57元，计13849.67元。
美嘉物业向法院提交以下证据，以证明所诉的事实：美嘉物业物业收费标准一份、物业管理条例一份、青岛市物价局、青岛市国土资源管理局和房屋管理局的通知一份、证明一份、王胜预交物业费收据3份、美嘉物业与青岛乾元隆置业有限公司签订的“物业管理委托合同”一份。
程美华在原审中口头答辩称，美嘉物业起诉与程美华计算的数额不一致，多了100多元，到2014年2月程美华欠交的数额为7800元。交房时购房合同写着预交物业费，程美华要求看到交物业费的标准依据，美嘉物业说依据还没有批下来，所以程美华没有预交。后来程美华把房子租出去了，承租人预交物业费15000元。
程美华向法院提交以下证据，以证明自己的主张：程美华与王胜的租赁合同一份。
王胜在原审中口头答辩称，按照程美华与开发商的购房合同约定的物业费价格，最终参照政府部门的定价计算，王胜与美嘉物业之间对物业服务的项目也没有约定，美嘉物业对其向王胜提供的物业服务项目和工作量应当承担举证责任，本案不能由美嘉物业单方定价。已经交的1.5万元是预存物业费，要等到双方约定的价格标准下来后多退少补。
原审经审理查明以下事实：2010年4月20日，程美华与青岛乾元隆置业有限公司签订“商品房预售合同”一份，合同约定：程美华购买青岛乾元隆置业有限公司位于平度市苏州路60-10号“圣凯国际商务综合楼”1层109户商铺1栋，暂测该房屋建筑面积135.82平方米。同时签订“前期物业管理服务合同”一份，约定“前期物业管理服务合同”经卖方与选聘的物业服务企业签订生效，至业主委员会与选聘的物业服务企业签订“物业服务管理合同”生效之日终止。2011年11月15日，青岛乾元隆置业有限公司（甲方）与美嘉物业（乙方）签订了“物业管理委托合同”一份，约定：甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理。其中第二十二条“物业费”中第1项约定，“本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.4元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取。”第二十五条“其它乙方向业主或物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1、公共用水用电按实际发生数量按比例进行分摊；2、住宅用户电梯运行费用按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；3、非住宅用户电梯运行费用按建筑面积每月每平方0.5元向业主或物业使用人收取。”另查明，程美华与王胜于2012年7月1日签订租赁合同一份，该合同第六条约定，“租赁期间，该房屋所发生的水费、电费、气费、电话费、宽带费、电视费、卫生费及物业管理费等因经营产生的费用均由乙方承担。”
原审另查明，王胜共租赁3个业主的房屋，包括60-8号王韬智一间，面积为144.37平方米；60-9号张丽华一间，面积为136.45平方米；60-10号程美华一间，面积为136.45平方米。其中王韬智已交纳物业费2512.04元。王胜分三次预交物业费15000元，其中2013年12月11日3000元、12月13日7000元、12月16日5000元。程美华购买的房屋属于“圣凯国际商务综合楼”的商铺，该综合楼共有商铺39户，其中36户与美嘉物业签订了物业服务合同。美嘉物业于2014年4月15日同时起诉了6件索要物业费案件，其他5件案件美嘉物业与业主均签订了物业服务合同，约定了商铺每月每平方米2.9元，在诉讼中都进行了和解，业主按照约定履行了给付义务后，美嘉物业撤诉。到目前为止，仅有包括本案程美华在内的3户没有签订物业服务合同，没有交齐物业费。
原审认定的上述事实，由美嘉物业提供的物业收费标准一份、物业管理条例一份、青岛市物价局、青岛市国土资源管理局和房屋管理局的通知一份、证明一份、王胜预交物业费收据3份、美嘉物业与青岛乾元隆置业有限公司签订的“物业管理委托合同”一份，程美华提供的与王胜的租赁合同一份，美嘉物业、程美华的当庭陈述，在案佐证。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十三条规定，“业主大会成立前，建设单位通过招投标形式选聘物业服务企业的，其物业服务费用标准通过竞标产生，并在前期物业服务合同中约定；建设单位通过协议的形式选聘物业服务企业的，物业费用标准由建设单位与选聘的物业企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定。……”青岛乾元隆置业有限公司与美嘉物业于2011年11月15日签订了物业服务合同，按照青岛乾元隆置业有限公司与程美华的约定，该房屋的“前期物业管理服务合同”于2011年11月15日生效，程美华应当按照该合同约定每月每平方米2.9元的标准交纳物业费，且虽然程美华在美嘉物业提供的“物业服务合同”上没有签字，但是与其相同情况的39户商铺的业主有36户在美嘉物业提供的“物业管理服务合同”上签字，且程美华接受了美嘉物业的物业服务，程美华也应当按照其他业主交纳物业费的标准即每月每平方米2.9元交纳物业费，自2012年7月3日至美嘉物业起诉之日，共计20个月9天，按照每月每平方米2.9元，程美华共计欠美嘉物业物业费8032.81元，美嘉物业所诉7914.1元没有超过该数额，予以支持。程美华以没有与美嘉物业签订物业管理服务合同为由拒绝交纳物业费，没有法律依据，不予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任，人民法院应当支持。”程美华将自己的房屋租赁给王胜使用，王胜负有给付美嘉物业物业费的义务，美嘉物业要求程美华承担连带付款责任，予以支持。王胜预交的15000元系预付款，美嘉物业称系另外2间房屋的物业费，程美华称是3间房屋共同预交的物业费。在原审法院确定程美华所欠美嘉物业物业费数额和付款时间后，该款项予以扣除，不足部分由程美华支付。诉讼中，美嘉物业增加诉讼请求，但是没有在法院限定的时间内交纳案件受理费，不予处理。程美华在第二、三、四次庭审中没有参加诉讼，承担相应的法律责任。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，参照《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、王胜于判决生效后10日内付给青岛美嘉物业管理有限公司物业费7914.1元。二、程美华对上述债务承担连带付款责任。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、邮寄费60元，共计110元，由王胜负担，程美华承担连带付款责任。因青岛美嘉物业管理有限公司已预交，程美华于判决生效之日起10日内直接付给青岛美嘉物业管理有限公司。
宣判后，王胜不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，发回原审法院重审。主要理由：一、一审法院认定事实依据不足。程美华未与青岛乾元隆置业有限公司签订“物业管理委托合同”，该合同对程美华不具有约束力。二、一审法院判决应当以国务院的物管条例和最高法院的司法解释为依据，美嘉物业未提交本小区经营用房市物价局收费标准文件，一审法院草草结案，与法律相违背。
被上诉人美嘉物业答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
被上诉人程美华未作答辩。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案被上诉人美嘉物业请求判令程美华支付所欠物业管理费7914元，向法院提交了美嘉物业物业收费标准、青岛市物价局、青岛市国土资源管理局和房屋管理局的通知、证明、美嘉物业与青岛乾元隆置业有限公司签订的“物业管理委托合同”等，足以证明其主张的事实成立。上诉人王胜关于程美华未与青岛乾元隆置业有限公司签订“物业管理委托合同”，该合同对程美华不具有约束力等上诉理由，不足以反驳被上诉人主张的欠费事实，缺少法律依据，本院不予采信。
综上，上诉人王胜的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘尊知
代理审判员 孙 付
代理审判员 孙 琦
二〇一五年三月十日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 李珊珊