苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）相民初字第1956号
原告陈亨国。
原告金美玉。
两原告共同委托代理人常敬泉，上海市德尚律师事务所律师。
被告苏州三益置业有限公司，住所地苏州市相城区北桥街道未来路东、凤北荡北。
法定代理人刘海平。
委托代理人孙永旺，北京市大成（苏州）律师事务所律师。
原告陈亨国、金美玉与被告苏州三益置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2013年9月24日、1月15日两次公开开庭进行了审理。两原告共同的委托代理人常敬泉、被告苏州三益置业有限公司的委托代理人孙永旺到庭参加诉讼。审理中，原告陈亨国、金美玉向本院申请对重置房屋价格作鉴定，本案中止审理，后于2014年4月15日恢复审理，本院于2014年4月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长，人民陪审员倪桂玉、曹凤珠参加评议，于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告陈亨国，金美玉的委托代理人常敬泉、被告苏州三益置业有限公司的委托代理人孙永旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈亨国、金美玉诉称，2010年9月6日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定两原告向被告购买卖位于苏州市相城区北桥街道未来路1号5幢336室房屋，合同总价款为人民币281130元，该房屋建筑面积42.46平方米；出卖人应于2011年5月1日前将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合合同约定的商品房交付买受方使用；出卖方应当在该商品房交付使用之日起60日内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记；如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90日内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别处理；逾期超过180天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方将买受方已付房款如数退还买受方，并按合同第四条约定房屋总价款的0.05%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任；买受方同意委托出卖方代交专项维修基金、契税等交易和登记机关要求房屋所有人办理两证所需缴纳的其他费用。签约后，两原告依约向被告支付了全部购房款。2011年10月1日、原、被告办理了诉争房的交接手续，并结算房屋差价993元，房屋实际总价为280137元，被告同时依约向原告收取了维修基金、契税、代办产权证服务费等费用合计15473元。交接房屋后，原告方一直等待被告办理房屋产权证的消息，期间也多次联系，被告方工作人员也以在办理中进行推脱。因房屋无权证，中介无法代理出租诉争房屋，造成原告房屋空置损失。2013年3月，原告又和被告方的售楼小姐小娄联系，其答复称大部分的产权证均办理好了，原告方的房产证不可能没有办出来。后其进一步了解后，对原告称，系原、被告所签订的买卖合同防伪码错误，故无法办理过户。被告另一工作人员小赵称只有双方解除买卖合同，由被告垫资归还银行贷款后，双方重新签订买卖合同，才可以过户至原告名下。原告方认为解除买卖合同无法保障其权益，故拒绝了被告建议，后与被告方何经理协商解约事宜，因对房屋升值损失无法达成一致，故诉至法院，请求判令：1、解除原告、被告于2010年9月6日签订的《商品房买卖合同》；2、被告立即退还原告购房款人民币280137元以及利息（利息计算：其中人民币141130元，自2010年9月7日起计算至判决生效后双方实际办理退房手续房屋结算之日止，以中国人民银同期贷款利率计算；其中人民币140000元以商业贷款利率为准，即支付原告方实际支付的贷款利息26229.87元）；3、被告退还办理房产证等代收缴纳人民币15473元整；4、被告支付违约金140元；5、被告偿还原告房屋升值损失人民币80429元整；6、判令被告支付租金损失人民币14000元整（自2011年10月1日交房之日起计算至2013年5月30日止计20个月，以每月700元计算租金）；7、本案诉讼费（包括鉴定费3600元）由被告承担。审理中，原告方自愿放弃其第4项、第6项诉讼请求。
被告苏州三益置业有限公司辩称，对2010年9月6日与原告方签订的《商品房买卖合同》无异议。同日，原告方与东吴农村商业银行相城支行签订《个人购房借款合同》，贷款140000元，被告为保证人。2011年10月初，被告向原告方交付房屋，并支付了逾期交房违约金1715元，因房屋实际面积较合同约定面积小，被告向原告结算了差价993.16元，该款在应收代办产证费用15473元中扣除，原告方实际向被告支付了14490元。因产权登记中心电脑系统显示合同防伪码错误，致涉案房屋产权证未能办理，故责任并不在被告，原告方依合同约定要求解除合同依据不足。另依相关法律规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，但本案中，原告方未向被告发生解除合同的通知。合同的解除权应及时行使，即使被告违约，原告也应在交房后270天，即2012年6月底行使解除权，但原告于2013年才起诉主张解除合同，故应已超过合理期间。故被告不同意解除原被告之间的商品房买卖合同，对原告的其他诉请也不同意。如法院判决解除合同，则要求返还房屋。
经审理查明，2010年9月6日，两原告（买受方）与被告（出卖方）签订《商品房买卖合同》1份（编号：苏相合同201009060160），约定：被告将其开发的位于苏州市相城区北桥街道未来路1号房屋中的5幢336室房屋出售给两原告，商品房预售许可证号为苏房预相2010036号，该房建筑面积为42.46平方米，总价款为281130元；付款方式为，买受人于2010年9月6日支付定金人民币20000元，买受人须于2010年9月6日前支付首付款计人民币121130元，买受人须于2010年9月6日前办好银行贷款手续，计人民140000元，贷款不足部分同期以现金补足；出卖方应当在2011年5月1日前，依国家及地方的有关规定，将取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，逾期不超过30天，自合同约定房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，买受方有权解除合同；自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按合同约定房屋总价款的0.05%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付合同约定的总价款万分之一违约金；出卖方应当在该商品交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如有出卖方的责任，致使出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别做如下处理；（1）逾期不超过180天的，自合同约定的房屋所有转移登记申请期限之日起第二天，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出180天的天数后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按合同约定房屋总价款的0.05%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付合同约定的房屋总价款万分之一的违约金；出卖方应当在房屋所有权登记完成之日起90天内向土地权属登记机构申请土地使用权变更登记（非因出卖方原因造成延误的，出卖方有权调整实际申请土地使用权变更登记的时间）；该商品房为期房的，买卖双方可以在合同生效之日起90天内共同向房屋所在区的房屋权属登记机构申请商品房预告登记；出卖方未能在本条款约定时限内与买受方共同申请预告登记的，买受方可以单方申请预告登记。出卖方完成房屋所有权初始登记以后，应当及时通知买受方申请房屋所有权转移登记。合同另约定了计价方式与价款、面积、层高差异处理、买受方逾期付款的违约责任、交付期限及交接、规划、设计变更的约定、出卖方关于房屋权利的承诺、出卖方关于房屋质量、装饰、设备标准承诺的违约责任、保修责任、共有权益的约定等相关事宜作了约定。合同另附：附件一、房屋平面图、附件二、高层、面积说明及房价款构成、附件三、装饰、设备标准、附件四、建筑节能措施、附件五、合同补充协议。附件五、合同补充协议中约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金（公共维修基金）、契税、产权证印花税、交易转让费、交易和登记杨关要求房所有权人办理两证所需缴纳的其他费用；合同中提起的“银行同期贷款利率”均不含浮动利率。另约定了贷款支付、出卖人解除合同方式等其他相应事宜。签约定，原告方按约向被告支付了定金20000元、首付款121130元，并向东吴农村商业银行相城支行贷款140000元支付房款，合计向被告支付了购房款281130元。
另查，2011年10月1日被告向原告交付房屋。被告向原告支付了延期交房违约金1715元。2012年9月，被告代原告向相关机构交纳了房屋公共维修基金5077.20元、商品房契税8404.11元。至2014年5月6日，两原告就本案所涉房屋的购房贷款140000元已全部还清，合计共支付了贷款利息26229.87元。
又查，至今本案所涉房屋的权属证书仍未过户至两原告名下。
审理中，依原告方申请，经本院委托，江苏正成房地产评估咨询有限公司于2014年4月4日作出就本案所涉房产的房地产评估报告，结论为至2014年3月27日本案所涉房屋公开市场评估价值与签订合同（2010年9月6日）时购房款价格差价为人民币80429元。鉴定费3600元，已由原告方向鉴定机构交纳。
以上事实，由原告方提供的身份证明、工商材料查询表、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、借款借据、还款清单、还款计划表及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。
审理中，原告方提供购房款发票1份、2011年10月1日被告出具的收款凭证，证明实际房屋总价款应为人民币280137元，而原告方已付购房款281130元，另于2011年10月1日被告向原告收取为办理产权证等事项代收代缴费15473元，故被告应返还原告方已付购房款281130元、代收代缴费15473元，另支付同诉讼请求中的主张的已付款的利息损失及重置房屋差价。另提供落款为2013年3月27日，只有原告方签名的解除合同还款并赔款协议1份，证明在2013年3月原、被告即就解除合同及赔偿等协商过。
经质证，被告认为原告方已付购房款及实际房屋总价款的差额993元，在2010年10月1日原告方向其支付代收代缴费时扣除了，其出具的收款收据上虽载明收到15473元，但实际只收了原告方14490元，但未提供证据证实。另认为房屋差价鉴定书不能证明原告损失，在签约时双方约定的房价不一定即为当时市场价，且房屋价格一直在波动，不能以鉴定时的价格为准。被告认为其不能办理权属证书原因系合同防伪码有误，房管部门以此为由不予办理，并非其责任，故其要求继续履行合同。另对原告提供的2013年3月27日的解除合同还款并赔款协议真实性不认可，认为上面无被告方盖印及签名，否认双方曾协商过解除合同及赔偿事宜。
经质证，原告方对房款差额993元在代收代缴费用中已抵扣予以认可。在刚开始时被告方从未说防伪码出错，一直称在办理，至2013年才说出真情，但从被告提供的契税票据上也可知，被告代缴契税时已超过房屋交付后270天，而办理权属过户至原告方名下的手续，需先缴纳契税。
本院认为，2010年9月6日原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效。现双方确认，被告于2010年10月1日向原告交房，依合同约定，被告应于2012年7月1日前即应办理好将本案所涉房的权属证书过户至原告方名下的手续，而被告至今未能办理将该房屋权属过户至两原告的手续。被告虽主张因合同上防伪码有误而无法办理，但合同系由被告提供，并非原告方提供，致防伪码有误，也为被告方的原因，此责任在被告。事实上，被告向有关机关代原告缴纳房屋公共维修基金、契税的时间为2012年9月，而必须先行缴纳此两费用后，才能办理房屋过户至原告名下的手续，故至少至2012年9月，被告尚未为原告办理过户手续。《商品房买卖合同》对当事人解除权的行使，未约定期限，故原告方认为被告未能在合同约定的期限内为原告方办理将本案所涉房屋的权属证书过户至原告名下，且逾期超过180天，原告方据此要求解除双方于2010年9月6日签订的《商品房买卖合同》的请求，符合法律规定，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告方要求被告返还已付房款280137元的请求，应予支持；而原告方应将本案所涉房屋返还被告。依原告方提供的2011年10月1日被告出具的收款凭证，明确载明了被告收原告方代收代缴费15473元（其中993元即为原告方依合同已付房价与实际房价的差额），本院予以认定。代收代缴费15473元中的房屋公共维修基金5077.20元、契税8404.11元，合计13481.31元，已由被告代原告方向有关机关缴纳，原告要求被告返还其此两项费用，于法无据，本院不予支持，该两项费用可由原告方直接向收取费用的机关另行主张；代收代缴费中尚余1991.69元，应由被告返还原告方。本案中，原告方既主张被告赔偿其已付款项的利息损失（包括贷款利息），同时又主张基于合同解除导致房屋重置价与合同约定房款的差价损失。实际上，原告支付房屋价款的目的在于取得本案合同约定的商品房，其中当然包括市场行情上涨所产生的房屋重置增值差价。经鉴定，本案所涉房屋公开市场评估价与签订合同的购房款价格上涨差价为人民币80429元，本院对此予以认定，因被告违约致合同解除，被告理应对此承担赔偿责任，即赔偿原告房屋差价损失人民币80429元，对于原告另行主张的购房款的利息损失（包括贷款利息），则为重复主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及相关法律规定，判决如下：
一、原告陈亨国、金美玉与被告苏州三益置业有限公司于2010年9月6日签订的《商品房买卖合同》解除。
二、被告苏州三益置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈亨国、金美玉已付购房款人民币280137元、尚余代收代缴费1991.69元，合计人民币282128.69元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
三、被告苏州三益置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈亨国、金美玉房屋增值差价损失人民币80429元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
四、原告陈亨国、金美玉于本判决生效之日起十日内将位于苏州市相城区北桥街道未来路1号5幢336室房屋返还被告苏州三益置业有限公司。
五、驳回原告陈亨国、金美玉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7525元，鉴定费3600元，合计人民币11125元由原告陈亨国、金美玉负担525元，被告苏州三益置业有限公司负担10600元（该款原告陈亨国、金美玉已自愿垫付，不再退还，由被告苏州三益置业有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 周文明
人民陪审员 倪桂玉
人民陪审员 曹凤珠
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 赵 波