安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六金民二初字第00544号
原告：赵本刚，男，汉族，1982年2月24日生，住安徽省六安市金安区。
委托代理人（特别授权）：汪军，安徽晟成律师事务所律师。
被告：何永美，男，汉族，1981年3月20日生，住安徽省六安市金安区。
原告赵本刚诉被告何永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月14日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵本刚的委托代理人汪军到庭参加诉讼。被告何永美经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告赵本刚诉称：原、被告于2013年6月20日签订了《存量房买卖合同》，合同约定：被告将其位于金安区东河口镇顺河街道面积为105.30平方米的房屋卖给原告，合同价款为150000元，原告在合同签订后一次性支付给被告150000元整，被告应予本合同生效之日起20日内携带相关证件配合原告办理房地产转移的过户手续。但被告在合同约定的期限到期后一直不配合原告办理该房屋的过户手续，后来原告发现被告出卖给原告的房屋是农村集体土地性质的房屋，该房屋在原、被告间不能买卖，亦无法办理过户手续。故原告和被告签订的合同无效。为此，原告要求被告返还购房款但被告拒不返还，为此，为维护自身合法权益，特具状诉请法院判令：1、确认原、被告签订的《存量房买卖合同》无效；2、被告返还原告购房款150000元，并承担违约金15000元；2、被告何永美承担案件诉讼费用。
原告赵本刚针对其主张向法院提交的证据为：
1、原、被告身份证复印件，证明：原、被告主体身份；
2、房屋买卖合同，证明：双方签订房屋买卖合同的事实；
3、收条一份，证明：被告收到原告购房款15万元的事实；
4、土地部门相关证明一份，证明：该房屋土地非国有土地，不能进行买卖的事实；
5、东河口镇黄泥嘴村村民委员会证明，证明：被告外出现下落不明。
被告何永美未作书面答辩，在举证期限内也未向本院举证。
经庭审举证，本院对原告赵本刚所举证据1至5的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。
经审理查明：原、被告于2013年6月20日签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定：被告将其位于金安区东河口镇顺河街道面积为105.30平方米的房屋卖给原告，合同价款为150000元，原告在合同签订后一次性支付给被告150000元整，被告应予本合同生效之日起20日内携带相关证件配合原告办理房地产转移的过户手续。如被告逾期不交付房屋给原告，原告不解除合同的，被告每逾期一日，按照全部房款的10%向原告支付违约金；原告解除合同的，被告应退还原告所付房款，并按全部房款的10%向原告支付违约金。另查明：被告何永美所有的该处房屋未在相关机构办理土地使用证。被告在合同约定的期限到期后一直不配合原告办理该房屋的过户手续，后来原告发现被告出卖给原告的房屋是农村集体土地性质的房屋，该房屋在原、被告间不能买卖，亦无法办理过户手续。现原告为此诉讼至本院。
本院认为：宅基地使用权是我国专门针对农村居民设定的一项具有社会保障功能的权利，该权利是无偿取得，是为了保障农民最基本的居住需求，具有福利性，其主体只能限定为农村集体经济组织成员，也即具有人身依附性。农村集体经济组织成员取得宅基地后，应按照既定用途使用宅基地，不得随意转让、抵押、出租，不得超面积使用宅基地。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但是基于不动产的联动性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地所有权。就本案而言，原告赵本刚不是金安区东河口镇黄泥嘴村中庄组村民，即非该集体经济组织成员，在无继承等法定情形下，无权取得该集体经济组织所有的宅基地使用权、所有权。被告何永美建房所使用的宅基地如要转让，也只能向本集体经济组织内的成员转让。而被告何永美为规避法律，其于2013年6月20日与原告赵本刚签订了《存量房买卖合同》。该合同从内容上看，是有偿使用，实际上是在买卖农村宅基地使用权，其行为是违法和无效的。综上，原告赵本刚与被告何永美所签订的存量房买卖合同的行为违反了现行法律、行政法规的强制性规定，依法应为无效，故原告赵本刚要求依法确认双方房屋买卖合同无效，何永美返还购房款之理由成立，本院依法予以支持。另因被告何永美在出卖房屋时提供了“房屋所有权证”号为东河字第40XXX号的房产证，其在明知该房屋的土地为非国有土地性质且知原告赵本刚非本村民组村民，却将该房出卖给原告赵本刚，对本纠纷的产生存在过错，也应负一定的责任，故原告赵本刚要求被告应按合同约定承担违约金15000元，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款、第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，判决如下：
一、原告赵本刚与被告何永美于2013年6月20日签订的《存量房买卖合同》无效。
二、被告何永美应于本判决生效之日起十日内返还原告赵本刚已付购房款150000元，并承担违约金15000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4100元，公告费600元，均由被告何永美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 王 铮
审 判 员 徐爱军
人民陪审员 胡仁松
二〇一四年十月八日
书 记 员 史 超
附本案相关法条
《中华人民共和国民法通则》
第八十条国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。
公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。
土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。