江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6861号
上诉人（原审被告、反诉原告）：姑苏区建工酒店。
委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟君，江苏姑苏律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州建设交通高等职业技术学校。
委托诉讼代理人：谢群山，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐韬，江苏百年东吴律师事务所实习律师。
上诉人姑苏区建工酒店（以下简称建工酒店）因与被上诉人苏州建设交通高等职业技术学校（以下简称建设交通学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
建工酒店上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、从房屋产权证看，房屋所有权人系苏州建筑职业大学，被上�人并非本案适格主体。2、建设交通学校在举证材料中列明系鸿运饭店应当承担2015年9月至2016年5月的水电费，而且水电费的收取主体应为供电、供水公司而非建设交通学校。即使需要建工酒店承担水电费，建设交通学校也应举证其已代为将水电费支付完毕，但双方并未对水电读数达成一致意见。3、上诉人经营者李建珍在合同结束时本不打算续租，但建设交通学校继续收取2014年9月至12月的租金，李建珍基于长期使用且扩大经营的意图出资100万对该出租房进行改善并增设其他装修物，建设交通学校要求解除合同应按折旧50%赔偿装修费用50万元。4、一审法院对反诉请求并未审理，对于建工酒店的要求对装修进行评估的请求未作答复，程序违法。
建设交通学校辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉。
建设交通学校�一审法院起诉请求：1、解除建设交通学校与建工酒店就涉案房屋建立的不定期租赁关系；2、建工酒店立即迁出、交还涉案房屋；3、建工酒店支付租金、房屋使用费（自2015年1月1日至实际归还房屋之日止，按23万元/年标准计算）；4、本案诉讼费用由建工酒店承担。审理中，建设交通学校明确其第1项诉讼请求为确认建设交通学校与建工酒店就涉案房屋的租赁合同于2015年7月10日解除，并增加诉讼请求，要求建工酒店支付2015年9月至2016年5月水电费用97154.80元。
建工酒店反诉请求：建设交通学校赔偿装修损失50万元（最终以评估鉴定为准），全部诉讼费用由建设交通学校承担。
一审法院认定事实：座落于本市东环路1107-1133号房屋（建筑面积为6494.15平方米）所有权人登记在苏州建筑职工大学名下。2007年1月，苏州市机构编制委员会办公室作出苏编办[2007]4号批复，同意将包含苏州建筑职工大学在内的八所学校成建制合并，合并为苏州建设交通高等职业技术学校。
2013年，建设交通学校与建工酒店签订房屋租赁合同，约定建工酒店向建设交通学校承租苏州市东环路1131号房屋（建筑面积约860平方米），租期自2013年2月1日至2014年8月31日，租金总额364166元，水电费据实结算，根据建设交通学校或有关部门的规定和发出的缴费通知书按时足额缴纳；承租期满，建工酒店交还建设交通学校承租场所时应保持租赁场所的完好状态，不得留存物品，对未经同意留存的物品，建设交通学校有权处置。
合同签订后，建工酒店支付了承租期内全部租金；合同到期后，建设交通学校与建工酒店未续签书面租赁合同，建工酒店仍向建设交通学校支付了2014年9月1日至12月31日期间租金76667元。后建设交通学校未再收取建工酒店租金或房屋使用费，且建工酒店自2015年9月起亦未再向建设交通学校支付水电费用。现涉案房屋仍由建工酒店经营使用。
另查明：2015年4月30日，建设交通学校向建工酒店邮寄通知一份，要求建工酒店于2015年5月31日前搬离房屋，结清租金、房屋使用费及水电费用。
2015年7月9日，建设交通学校委托律师函告建工酒店，再次要求其搬离房屋并结清相关费用。该份律师函于2015年7月10日邮寄至建工酒店经营地址，并由朱卫东签收。
审理中，建设交通学校为主张水电费，提供2015年9月至12月、2015年12月至2016年5月抄表记录，其中载明“苏州鸿运饭店”截止2016年5月，本期电表读数23174，水表读数29874，水电费合计97154.80元，并表示水电费已由建设交通学校代为支付。因建工酒店对水电读数表示不予确认，经一审法院组织，双方当事人庭后再行对水电读数进行确认。后建设交通学校提供2016年6月16日水电表照片一组，其中电表读数23267，水表读数30156；建工酒店则未在规定时间前来一审法院对水电表读数发表质证意见。
审理中，建工酒店陈述称其对外店招为“苏州鸿运酒店”，朱卫东系其工作人员；建工酒店现一、二楼为饭店，三楼为宾馆。
以上事实，由建设交通学校提供的房屋所有权证、编办文件、事业单位法人注销登记（备案）申请书、房屋租赁合同书、函件及邮寄凭证、水电表照片及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。
一审法院认为：建设交通学校与建工酒店就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，依法成立有效，双方均应按约履行。现该合同租期已于2014年8月31日届满，此后，双方虽未续签租赁合同，但建设交通学�继续收取建工酒店2014年9月至12月期间租金且未对建工酒店继续使用涉案房屋提出异议，故认定双方就涉案房屋成立不定期租赁合同。根据法律规定，不定期租赁合同当事人有权随时解除合同，出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。现建设交通学校已于2015年4月30日、7月10日两次函告建工酒店，明确要求其交还涉案房屋、结清费用，系依法行使合同解除权；建设交通学校在审理中明确按2015年7月10日作为合同解除时间点，于法有据，故一审法院对其主张确认双方当事人就涉案房屋订立的不定期租赁合同于2015年7月10日解除的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，建工酒店作为承租人，应向建设交通学校腾空交还涉案房屋；且因建工酒店自2015年1月1日起至今未向建设交通学校支付使用涉案房屋的对价，故对建设交通学校参照租金标准向建工酒店主张自2015年1月1�至实际迁让之日止的房屋租金、房屋使用费的诉讼请求，一审法院亦予支持。关于水电费，因建工酒店自认自2015年9月至今未付水电费，且未因其停付水电费而被停止供水、供电，故一审法院采信建设交通学校陈述已代为支付上述水电费的事实；现建设交通学校亦举证证明实际水电读数已超出其所主张之读数，故对建设交通学校主张要求建工酒店支付2015年9月至2016年5月期间水电费97154.80元的诉讼请求，一审法院予以支持。建工酒店抗辩建设交通学校主体不适格的观点，因建设交通学校已举证证明涉案房屋登记所有权人苏州建筑职工大学已合并入建设交通学校，且建设交通学校系涉案房屋租赁合同中载明的出租人，故建工酒店前述抗辩意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳；至于其抗辩水电费记录表中载明系“苏州鸿运饭店”，不应向其收取，因庭审中建工酒店亦自认其对外店招即“苏州鸿运饭店”，且在核对水电读数时亦拒不到庭发表质证意见，故一审法院视其放弃相关质证权利，故对建工酒店就水电费提出的抗辩意见亦不予采纳。
关于建工酒店反诉主张要求建设交通学校赔偿其装修损失50万元的诉讼请求，因缺乏合同和法律依据，且建设交通学校亦表示不同意合理利用其装修及附属设施，可由建工酒店在交还房屋时自行拆除，故一审法院对建工酒店的前述反诉诉请，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条之规定，判决：一、确认苏州建设交通高等职业技术学校与姑苏区建工酒店就苏州市东环�1131号房屋订立的租赁合同于2015年7月10日解除。二、姑苏区建工酒店于判决生效之日起十五日内将苏州市东环路1131号房屋腾空返还苏州建设交通高等职业技术学校。三、姑苏区建工酒店于判决生效之日起十五日内支付苏州建设交通高等职业技术学校房屋租金及使用费（按23万元/年标准，自2015年1月1日起计算至实际迁让房屋之日止）。四、姑苏区建工酒店于判决生效之日起十五日内支付苏州建设交通高等职业技术学校截止2016年5月水电费合计97154.80元。五、驳回姑苏区建工酒店的反诉请求。本诉案件受理费7932元，减半收取3966元，由姑苏区建工酒店负担，于判决生效之日起十五日内直接给付苏州建设交通高等职业技术学校。反诉案件受理费4400元，由姑苏区建工酒店负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相一致。
本院认为，涉案房屋登记所有权人苏州建筑职工大学已与其他学校合并为建设交通学校，建设交通学校以自己名义与建工酒店签订房屋租赁合同，有权作为原告提起本案诉讼。建设交通学校已要求建工酒店腾空房屋，建工酒店应与建设交通学校结清水电费用。建设交通学校主张水电费已从其账上代扣，虽未提交缴费凭证，但涉案房屋确未被停水停电。而且房屋租赁合同约定水电费根据建设交通学校或有关部门的规定和发出的缴费通知书按时足额缴纳，因此建设交通学校主张水电费也无需以其先行垫付水电费为条件。庭审中建工酒店自认对外店招即“苏州鸿运饭店”，故其主张由鸿运饭店承担水电费没有依据。一审法院通知双方对水电读数进行确定，建工酒店未对建设交通学校提供的水电表照片发表质证意见，一审按照读数认定水电费并无不当。
对于建工酒店�审提出的反诉请求，因双方房屋租赁合同中没有对租赁期满后的装修费用补偿问题进行约定，也没有证据证明双方在合同期满后约定了固定的租赁期限，建工酒店要求建设交通学校赔偿其装修费用没有事实和法律依据。对于反诉请求一审法院已经进行了审理，双方在庭审中对于反诉请求各自发表了意见，本案中并无对装修进行评估的必要，一审法院审理程序亦无不当。
综上所述，建工酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12332元，由上诉人姑苏区建工酒店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 陆晓婷