杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第1178号
原告：浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人：韩芳。
委托代理人：姜海斌、方芳。
被告：陈智勇。
被告：浙江步步高电子有限公司。
法定代表人：凌锦辉。
被告：杭州步步高通信有限公司。
法定代表人：桂春芳。
上述三被告的共同委托代理人：刘恩、李斌。
原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告陈智勇、浙江步步高电子有限公司（以下简称浙江步步高公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2012年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2012年5月24日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人姜海斌、方芳、被告陈智勇及浙江步步高公司的共同委托代理人李斌到庭参加诉讼。2012年7月25日，本案由简易程序转成普通程序，依法组成合议庭。后原告申请杭州步步高通信有限公司作为被告参加本案诉讼，经本院审查，予以准许，依法通知了被告杭州步步高通信有限公司（以下简称杭州步步高公司）参加诉讼，并于2012年9月12日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人方芳、三被告的共同委托代理人李斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称：2008年7月2日，被告陈智勇与原告就联合大厦A座8层804室房屋（以下简称涉案房屋）签订了一份物业服务协议，同时被告陈智勇将该套房屋用于被告浙江步步高公司经营。协议签订后，原告按约向被告提供了物业服务，但自2009年2月1日开始至2011年12月31日，被告陈智勇拒绝按合同约定向原告支付物业管理服务费152292元，产生违约金81773.76元。经原告书面催讨，被告仍未支付。故诉请判令：1、被告陈智勇、浙江步步高公司向原告支付物业管理服务费152292元（计算至2011年12月31日）；2、被告陈智勇、浙江步步高公司支付原告逾期支付上述费用而产生的滞纳金81773.76元（按照日万分之八标准计算，暂计算至2012年2月29日），此后计算至实际支付之日止；3、本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告申请追加杭州步步高公司为本案被告，经法院准许后，原告认为被告杭州步步高公司亦实际经营使用涉案房屋，应承担相应责任，故将诉讼请求变更为：1、被告陈智勇向原告支付物业管理服务费152292元，（2009年2月1日计算至2011年12月31日，收费标准8元／月／平方米，按照543.9平方米计算）；2、被告陈智勇支付原告逾期支付上述费用而产生的违约金81773.76元（按照日万分之八标准计算，暂计算至2012年2月29日），此后计算至实际支付之日止）；3、被告浙江步步高公司、杭州步步高公司对上述第1、2项费用承担连带责任；4、本案诉讼费由三被告承担。
被告陈智勇答辩称：1、原告诉请要求支付的物业费所依据的面积远远超过房管部门测绘的面积。2、浙ＸＸ海实业有限公司（以下简称华海公司）虽然将房屋交付被告陈智勇，但未按规定办理产权登记手续，涉案房屋属于在国有划拨土地上建造的非商品房，该房屋的性质与物业管理条例、杭州市的有关规定及司法惯例中的通常物业管理是有区别的。3、涉案物业费收费过高，远远超出了杭州市规定的标准，也超过同类项目收费标准，与原告的服务水平、质量不相符。涉案房屋的建设方自留的一楼商铺的物业费是每平方米3.5元，而被告的房屋是每平方米8元，显然被告房屋的收费标准不合理，两种收费标准之间的差额只能说明涉案房屋的建设方与原告之间有串通谋取利益的表示，以弥补华海公司前期没有缴纳物业费的事实。4、华海公司与原告明确承诺过，合同约定的每平方米8元的物业费标准只是暂时标准，待房屋交付，联合大厦成立业委会后再行调整，然而因为联合大厦土地的特殊性，房屋交付至今无法成立业委会，所有业主均要求下调物业费，但均遭到拒绝。5、原告诉请要求缴纳物业费，但其未能提供与其收费标准相符的物业服务，更没有提供物业服务合同中约定的服务。6、原告拟收取的每平方米8元的物业费未经物价部门核准，也没有向全体业主公开公示物业收费项目及依据。7、原告收取了物业广告费和停车费，但没有向包括被告陈智勇在内的业主提供收支明细。8、被告陈智勇没有收到过原告关于要求催交物业费的通知，原告也未能提供证据证明向被告陈智勇送达催交物业费凭证。根据有关文件的规定，原告的起诉应当被驳回。9、从原告的证据及陈述看，原告向被告陈智勇主张的物业费是从2009年2月1日开始计算的，在原告没有向被告陈智勇提交任何催交费用通知的情况下，现在原告的起诉已经超过诉讼时效。10、原告提交的物业相关协议中明确约定，拖欠物业费的，在催交后仍未缴纳的才开始缴纳滞纳金，而且原告也没有提供证据证明因被告没有缴纳物业费而产生损失。11、根据原告的陈述，原告变更了起诉状上的诉讼请求，变更诉请应当在原举证期限届满前提出，原告变更诉讼请求没有依据。12、原告要求被告浙江步步高公司承担连带责任缺乏依据，根据规定，只有实际使用人与业主明确约定由实际使用人承担物业费的，实际使用人才需要承担连带责任。13、被告陈智勇在接收涉案房屋后，确实将803、804室房屋交与被告浙江步步高公司使用，被告浙江步步高公司也缴纳了半年的物业费、水电费。之后，由于被告杭州步步高公司成立，涉案房屋交由杭州步步高公司使用，浙江步步高公司仅使用803室房屋，且为偶尔使用，浙江步步高公司的财务部门在803室上班，所以有些票据是通过浙江步步高公司缴纳的，但并不能证明涉案房屋由浙江步步高公司在使用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告浙江步步高公司答辩称：同意被告陈智勇的答辩意见。另外，被告浙江步步高公司不是涉案房屋的实际使用人，也没有收到原告要求被告浙江步步高公司缴纳物业费的催交函。因此，被告浙江步步高公司与本案无关，不是适格的被告主体。
被告杭州步步高公司答辩称：被告杭州步步高公司不应作为被告参加本案诉讼。首先，原告申请追加被告应当在举证期限届满前提出，其次，根据法律规定，只有必要的共同诉讼当事人法院才可以追加，原告在2009年开始就知晓被告杭州步步高公司在涉案房屋办公，原告明知的情况下，起诉时未将被告杭州步步高公司列为被告，也就是放弃向被告杭州步步高公司主张权利。法律规定，原告可以向业主、物业买受人、使用人、借用人等人主张权利，但向使用人、借用人主张的前提是有相关约定。被告陈智勇与被告杭州步步高公司没有必要的关联，被告杭州步步高公司无须参加本案诉讼。如原告要求被告杭州步步高公司承担法律责任，应当先撤诉后起诉。其他答辩意见同被告陈智勇和浙江步步高公司。
原告提供了下列证据材料：
1.房屋交接协议书1份（复印件），用于证明被告陈智勇系涉案房屋的业主；
2.委托书（原件）、方槐身份证（复印件）1份；
3.业户基本情况登记表、住户基本情况登记表、联合大厦房屋交接书、房屋交付文表物品签收单各1份（均系原件）；
证据2、3用于证明被告陈智勇委托方槐收房以及物业实际使用人系被告浙江步步高公司和杭州步步高公司；
4.证明1份（原件）；
5.水电费、物业费发票8张（其中2010年6月18日尾号346发票、2009年10月22日尾号574发票为复印件，其余均为原件）；
6.农业银行进账单2份（原件）；
证据4-6共同证明物业的使用人及物业费只交至2009年1月的事实；
7．联合大厦物业服务协议（联合大厦A座803、804室）1份、杭州市西湖区物业管理服务备案书1份（均系原件），用于证明原、被告之间存在物业服务关系的事实，且物业服务协议经过备案；
8.室内装饰装修管理服务协议1份、住宅装修备案登记表1份（均系原件），用于证明被告已经装修入住，原告有权全额收取物业费的事实；
9.2011年2月12日物业服务费用催缴通知书1份（复印件）；
10.EMS邮件详情单1份（原件）；
11.2012年3月1日律师函1份（复印件）；
12.EMS邮件详情单1份（原件）；
13.照片1份（复印件）
证据9-13证明原告多次向被告书面催收物业服务费的事实；
14.催款通知书1份（原件）；
15.被告浙江步步高公司出具的证明1份（原件）；
证据14、15用于证明原告已经向被告浙江步步高公司送达缴纳物业费的通知。
上述证据经质证，三被告对证据1的形式真实性无异议，但认为协议书中注明的涉案房屋的面积与实际不符，应当以测绘面积为准，且该协议列明的物业费收费标准过高；对证据2的形式真实性无异议，但该委托书仅是收房的委托手续；证据3中业户基本情况登记表，被告陈智勇与被告浙江步步高公司的名称字迹不同，很可能是原告自行添加，住户基本情况登记表是原告自己所写，其他材料真实性没有异议，但证据2、3不能证明原告的待证内容；对证据4有异议，该证明内容不应当由社区出具，且“目前在使用”也不能代表原告主张的物业费期间均由被告浙江步步高公司在使用；对证据5中没有原件的发票真实性无法核实，有原件的发票，被告浙江步步高公司承认在2008年7月2日缴纳了水电、物业费，是因使用803室房屋而缴纳，无法证明原告的待证内容；对证据6的形式真实性无异议，其他质证意见同证据5；对证据7的形式真实性无异议，但原告没有按照协议约定提供物业服务，也无法证明原告的待证内容，备案书没有附物业服务合同，不一定是本案的物业服务协议，故该证据与本案无关；对证据8的形式真实性无异议，被告浙江步步高公司是作为装修单位介入，不能证明原告的待证内容；对证据9中有关803室通知单与本案无关；证据10寄给方槐，方槐在2009年4月28日之后不是被告浙江步步高公司法定代表人，也不是员工，故不能证明原告的待证内容；证据11、12中有关803室的律师函与本案无关，804室的律师函被告没有收到；对证据13无异议，但应当显示照片的拍摄时间和人员；对证据14有异议，无法证明签收人即为史涵潇，即使属实，也已经过了诉讼时效；证据15的落款时间是2008年9月24日，而2009年初被告浙江步步高公司已经不在使用涉案房屋，故证据14、15不能证明原告的待证内容。
本院对上述证据，认证如下：证据1、2，被告没有异议，故本院予以认定；证据3中业户基本情况登记表上“浙江步步高电子有限公司”的字迹与方槐字迹不一致，不能证明是方槐所写，所以该部分内容本院不予认定，且该内容与本案争议事实亦无必然关联性；住户基本情况登记表是原告自己填写，故对其证明力本院不予认定；证据3中的其余证据，被告没有异议，故本院予以认定；证据4是社区出具，在被告未能提供反证的情况下，具有可靠性，但根据其文意只能证明2012年3月30日左右，浙江步步高公司在涉案房屋办公，对之前是否在此办公的证明力缺乏，故本院对其证明力不予认定；证据5中复印件的票据，因不符合证据形式要件，本院不予认定，其余票据以及证据6的真实性被告均无异议，故对其真实性本院予以认定；证据7、8是原件，符合证据有效要件，故本院予以认定；证据9、10构成证据锁链，能证明原告为联合大厦A座803、804室的2009年2月1日-2011年7月31日是物业服务费向方槐寄送催交通知书，而方槐为被告陈智勇的妻子，故本院对该些证据的证明力予以认定；证据11、12构成证据锁链，能证明原告为联合大厦A幢808室、804室、803室的2011年7月1日至2011年12月31日期间的物业服务费向陈智勇、方槐寄送催交通知书，本院对该些证据的真实性予以认定；证据13，被告没有异议，从照片反映，催交通知书张贴于物业门口，落款时间为2011年4月15日，故本院对此证据的真实性予以认定；证据14、15是原件，被告的质证意见没有证据证明，故本院认定被告浙江步步高公司授权签收物件的员工史涵潇在2009年4月29日签收原告的催交通知书，本院对该证据予以认定。
被告陈智勇、浙江步步高公司提供下列证据材料：
1.房地产测绘成果报告1份（复印件），用于证明实际面积与原告要求收取的物业费所计算的面积存在差异；
2.降物业费联名书1份（复印件），用于证明所有业主认为物业费过高，要求物业费下降至合理水平以及原告的物业服务水平与收费标准明显不符的事实；
3.联合大厦业主倡议书1份（复印件），用于证明原告物业服务明显不到位，管理混乱，所收物业费明显过高的事实；
4.杭州步步高公司的营业执照副本1份（复印件），用于证明涉案房屋并非被告浙江步步高公司实际使用。
上述证据经质证，原告对证据1的真实性不予认可，并认为即使真实，基于该报告明确的测绘目的，不能直接用于认定涉案房屋的面积，而且报告出具是2009年，房屋交接协议书签订于2008年，故原告不可能知道测绘结果；对证据2的真实性不认可，且联合大厦不仅只有这些业主；对证据3有异议，无法证明被告的待证事实；对证据4的真实性无异议，但证明对象有异议，即使杭州步步高公司使用涉案房屋，也无法否认浙江步步高公司使用的事实。被告杭州步步高公司对上述证据均无异议。
本院对上述证据，认证如下：证据1是复印件，不符合证据的形式要件，故本院不予认定，但对于被告欲证明的涉案房屋实际建筑面积为518.67平方米，原告在庭审中予以了认可，故本院对该事实予以认定；证据2、3是复印件，不符合证据的形式要件，且与本案争议事实没有必然的关联性，故本院不予认定；证据4，原告没有异议，故本院予以认定。
被告杭州步步高公司提供下列证据材料：发票和收据41页，用于证明自被告杭州步步高公司成立之日起，原告已经知道被告杭州步步高公司在使用804室房屋。该证据经质证，原告没有异议，但认为只有14张发票明确与804室房屋有关，同时证明杭州步步高公司是现804室的实际使用人，但不能证明被告浙江步步高公司未使用804室房屋。被告陈智勇和浙江步步高公司没有异议。本院对该证据的真实性予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
被告陈智勇于2006年3月就联合大厦A座802、803、804室房屋与华海公司签订《房屋认购协议书》，约定该房屋具备转让条件后，华海公司将该房屋转让给陈智勇。2008年7月1日，陈智勇就上述房屋与华海公司签订《房屋交接协议书》，约定双方于2008年7月2日交接上述房屋。2008年7月2日，被告陈智勇委托其妻子方槐办理了上述房屋的交接手续。同时，方槐代表陈智勇（乙方）就上述房屋与原告（甲方）签订《物业服务协议》一份，其中约定：甲方依据本协议及与建设单位签订的《物业服务合同》的相关规定，向乙方收取物业服务费用，预收期限一般不超过12个月；乙方应当根据本协议约定按时足额交纳物业服务费；物业费收费标准（按建筑面积，不含建筑垃圾清运费）：写字楼8元／平方米／月（公共能耗费另计），商业用房3.5元／平方米／月（公共能耗与门前三包等费另计）；付款方式：自建设单位通知交付本物业的次月1号起，甲方向乙方全额计收物业服务费，首次支付物业服务费具体时间为建设单位通知交付房屋之日；本物业通知交付之日，乙方须支付半年物业服务费，以后每半年首月5日前，乙方须预付半年物业服务费；乙方出租物业时，物业服务费由乙方交纳；乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，乙方负有连带责任；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反协议，不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权书面通知乙方补缴并从逾期十日起按每天千分之二加收滞纳金。协议签订后，方槐用被告浙江步步高公司的转账支票预付了物业服务费。被告陈智勇收到上述房屋后，即将上述房屋交与被告浙江步步高公司使用。之后，涉案804室房屋的物业服务费和水电费由被告浙江步步高公司在向原告支付。2009年2月1日起，被告浙江步步高公司未再向原告支付物业服务费，但在2009年2月3日、10月、2010年6月仍支付过涉案房屋的水电费，2012年1月起的水电费被告杭州步步高公司有支付。2009年4月29日，原告将涉案房屋的2009年2月1日至2009年7月31日的物业服务费的催款通知书交与被告浙江步步高公司的前台工作人员签收。2011年2月17日，原告就涉案房屋的2009年2月1日至2011年7月31日的物业服务费向被告浙江步步高公司发出书面催缴通知书，该通知书通过EMS专递寄给被告浙江步步高公司，收件人写明是方槐，2月18日，该邮件投递并签收。2011年4月，原告又在涉案房屋门口张贴物业服务费用催缴通知书，催缴上述物业服务费。2012年3月1日，原告委托律师发函给被告陈智勇，催讨涉案房屋的2009年2月1日至2011年12月31日的物业服务费，该函件亦通过EMS专递寄给被告浙江步步高公司，收件人写明是陈智勇、方槐，但3月6日被退回。2012年4月，原告诉至本院，要求判如所请。
另查明：涉案房屋因尚不具备转让条件，被告陈智勇至今未能领取上述房屋的所有权证。
在庭审中，原告同意涉案房屋按照建筑面积518.67平方米计收物业服务费。三被告均认可原告主张时期的物业服务费未予缴纳。另外，三被告相互认可2009年1月1日前涉案房屋交由被告浙江步步高公司使用，之后交由被告杭州步步高公司使用，且这种使用是无偿借用，双方之间没有书面协议。
本院认为：国务院《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。被告陈智勇虽然与涉案房屋的建造者签订了《房屋认购协议书》，但该房屋尚不具备转让的条件，故而被告陈智勇也未能取得房屋所有权证，其并非所有权人，亦不能取得业主的法律地位。但是，本案所涉法律关系为物业服务合同关系，支付物业服务费的主体并不限于是业主，物业承租人、借用人或者其他物业使用人，在一定情形下，亦会成为物业服务费的支付主体。被告陈智勇不是物业承租人，也不是借用人，从其取得涉案房屋使用利益的法律关系看，其应当属于其他物业使用人的范畴，我国法律并未禁止这类物业使用人不得与物业服务人直接签订物业服务合同，故而被告陈智勇与原告所签的《物业服务协议》主体合格，意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均有法律约束力，被告陈智勇理应按照协议约定支付物业服务费。根据双方所签的《物业服务协议》，涉案房屋物业收费标准为8元／平方米／月，故按照双方认可一致的计费面积518.67平方米，则2009年2月1日至2011年12月31日期间的物业服务费应为145227.6元。
《物业服务协议》还约定，被告陈智勇须预付半年物业服务费，于该半年首月的5日前支付。按此约定，2009年2月1日至7月31日的物业服务费24896.16元应于2009年2月5日前支付，2009年8月1日至2010年1月31日的物业服务费24896.16元应于2009年8月5日前支付，之后每六个月预付的物业服务费数额和付款日与上述付款数额和日期相同。被告陈智勇未按照上述约定支付物业服务费，则原告有权按照约定要求其支付违约金。但是，《物业服务协议》对于违约金的约定是：如被告陈智勇违反协议未按约缴纳有关费用，原告有权书面通知其补缴并从逾期十日起按每天千分之二加收滞纳金。根据此约定，原告只有对被告陈智勇所欠相关费用进行书面催交后，十日内被告陈智勇不补缴的，原告才可以从第十一日起要求被告陈智勇支付违约金，原告如未进行过书面催交，则不能对拖欠的物业服务费计收违约金。从原告提供的证据可见，原告共进行过四次书面形式的催交物业服务费。第一次是2009年4月29日直接送到涉案物业处，被告浙江步步高公司的工作人员进行了签收，虽然该催交通知书并非陈智勇本人签收，但是催交通知书的送达并非法院诉讼中的送达，有特别的、严格的法律要求，这类催交通知书毕竟已经是在一方明知自己未按约缴纳物业服务费的情况下的督促，只要物业服务人本着善良的注意义务，则该催交行为理应产生相应法律效果。原告将催交通知书送至涉案物业处，在该处的人员进行了签收，原告理应有理由信赖该催交行为已经产生法律后果，故本院对该次催交的法律后果予以认定。据此，被告陈智勇应当在5月9日前补缴2009年2月1日至7月31日的物业服务费24896.16元，但是其未补缴，则原告有权自5月10日起要求其支付该部分款项的违约金。关于违约金的标准，原告在诉讼中认为过高，并自愿降低至日万分之八，该标准并未过分高于造成的损失，故本院予以准许。原告第二次的催交通知书是2011年2月18日通过邮寄被收讫，原告将收件人写明的是方槐，方槐系被告陈智勇的妻子，同时也是代表陈智勇与原告签订《物业服务协议》的代理人，原告完全有理应信赖该次催交行为产生相应法律效果，故本院对该次催交的法律后果亦予以认定。该次催交通知书，原告催交的是2009年2月1日至2011年7月31日的物业服务费，其中2009年2月1日至7月31日的物业服务费原告之前已经进行过催交，2009年8月1日至2011年7月31日的物业服务费按照《物业服务协议》的约定履行期限均已经届满，据此，被告陈智勇应当在2011年2月28日前补缴2009年8月1日至2011年7月31日的物业服务费99584.64元，但是其未补缴，则原告有权自2011年3月1日起要求其支付该部分款项的违约金。原告的第三次催交通知书是张贴在物业门口，催交的是已经催交过的前述物业服务费，故不产生新的法律后果。原告的第四次催交通知书按照第二次邮寄方式进行邮寄，虽然该份邮件被退回，但是因原告之前已经多次就拖欠的物业服务费进行书面催交，而2011年8月1日至2011年12月31日的物业管理费20746.8元的支付期限也已经届满，因此，原告就该物业服务费直接向法院提出诉请，并未损害被告陈智勇的权利，故本院予以支持。但是鉴于被告陈智勇并未实际收到书面的催交通知书，故其应支付的违约金从起诉状副本送达之日即2012年5月7日起逾期十日起计收违约金。
被告陈智勇作为其他物业使用人，在收到该物业时虽然借与被告浙江步步高公司、杭州步步高公司使用，但是因被告陈智勇在该处同时拥有多处物业，且存在物业打通使用的情况，致使两家公司在具体使用时间、使用范围上存在不明。虽然物业服务人可以向与其形成事实上的物业服务关系的承租人、借用人或者其他物业使用人主张相关权利，但该种权利的合理行使应当是相关事实清晰，且便于人民法院处理案件，而本案借用人、借用期限、借用范围不明，人民法院可以对原告要求被告浙江步步高公司、杭州步步高公司承担本案责任的诉请不予支持。
被告陈智勇辩称涉案物业是国有划拨土地上建造的非商品房，并非通常物业，物业收费标准过高。对此本院认为，物业服务费的收费标准与是否取得物业的所有权没有关联性，物业服务合同关系是提供物业服务，并据此获得相应报酬的合同关系。原告作为物业服务人，收取物业服务费是基于其提供了物业服务，与该物业的性质没有任何关系，物业使用人是否取得房屋所有权，物业是否是国有划拨土地上建造等因素均不影响原告按约收取物业服务费。故被告的该项辩称没有法律依据，本院不予采纳。被告陈智勇辩称原告的收费标准超过政府标准，服务水平与收费标准不相适应。涉案物业属于非住宅物业，按照《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，实行的是市场调节价，故双方可以自行约定物业服务收费标准。原告与被告陈智勇签订的《物业服务协议》明确约定物业服务费为8元／平方米／月，该标准系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，被告也未提供证据证明该标准的约定存在显失公平等可撤销的情形，亦未在签订此合同之日起一年内提起撤销之诉，而且被告主张原告服务存在瑕疵没有证据，即使有，亦不能据此主张减免物业服务费，故被告的该项辩称没有依据，本院亦不予采纳。被告陈智勇主张华海公司与原告存在恶意串通约定物业服务收费标准，损害其利益，对此被告陈智勇不仅不能提供所谓恶意串通的证据，而且物业服务收费标准不仅在华海公司与原告的合同中有约定，在原告与被告陈智勇的《物业服务协议》中亦有约定，故被告的该项辩称亦没有依据。对于被告陈智勇辩称原告未公开广告费、停车费等收支明细，即使原告存在上述行为，亦与物业服务费收取无关，被告可另行主张，而不能据此减免物业服务费。被告陈智勇辩称原告的诉请已经超过诉讼时效，而原告实际对被告进行过催讨，对此本院已经在前述违约金计算段落中予以了阐述，根据本院对催交行为的确认，原告的诉请并未超过诉讼时效，故被告陈智勇的该项辩称不符合法律规定，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、陈智勇于本判决生效之日起十日内支付浙江南都物业管理有限公司2009年2月1日至2011年12月31日期间的物业服务费145227.6元；
二、陈智勇于本判决生效之日起十日内支付浙江南都物业管理有限公司违约金57340元（暂计算至2012年5月17日），2012年5月18日起至本判决确定的履行之日止的违约金，按照本金145227.6元和每日万分之八标准计算支付；
三、驳回浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4811元，由浙江南都物业管理有限公司负担472元，陈智勇负担4339元，其中陈智勇负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 薛书松
人民陪审员 王为民
人民陪审员 范皖生
二〇一三年五月八日
书 记 员 任 波