黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第625号
上诉人（原审被告）李天琦，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人麻海东，黑龙江泰盛律师事务所律师。
委托代理人李宏，北京市华泰律师事务所哈尔滨分所律师。
被上诉人（原审原告）赵新武，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人赵杨，1981年7月28日，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人郭瑞琨，黑龙江林大人文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）付细文，住哈尔滨市南岗区。
上诉人李天琦因与被上诉人赵新武、付细文合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一初字第00181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月11日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月19日公开开庭审理了本案。上诉人李天琦及其委托代理人麻海东、李宏，被上诉人赵新武的委托代理人赵杨、郭瑞琨，被上诉人付细文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：涉案房屋坐落于哈尔滨市南岗区征仪路和谐家园112栋9号（门市房），系付细文在原有房屋被拆迁后获得的回迁安置房，尚未办理产权登记。2009年12月10日，李天琦与付细文签订了《房屋买卖协议》，以240万元的价格购买此房产。本次购房系赵新武与李天琦共同出资，其中赵新武累计出资182万元。付细文亦知道赵新武与李天琦合资共同购买涉案房屋的事实。
2010年4月6日，李天琦在与赵新武签订的《协商书》上对赵新武的出资时间和金额予以签字确认，同时约定将涉案房屋的产权登记在赵新武名下。
李天琦分数笔款项向付细文及其指定的收款人付款，截止至2010年5月28日，付细文收到全额购房款240万元整。诉争房产已经交付与李天琦，并已由李天琦对外出租。
一审庭审中，李天琦明确表示准备将案涉房产登记在自己名下。
另查明，涉案房产目前无法办理产权登记。
赵新武在一审诉称：2009年12月23日，赵新武与李天琦签订了《协商书》，确定共同出资购买涉案房屋。2010年4月6日双方再次签订《协商书》，明确了双方实际出资数额。现付细文将该房产交付与李天琦，赵新武要求将房屋过户到自己名下，并按出资比例分配房屋出租收益，但李天琦置之不理。在审理中，赵新武了解到涉案房屋属于回迁房产，无法办理所有权登记，故赵新武申请追加付细文为本案被告，请求法院判令解除李天琦与付细文之间的房屋买卖合同，并要求：1.李天琦与付细文连带偿还赵新武出资额182万元，并按人民银行同期贷款利率标准赔偿自2010年4月7日起至实际还款日止的利息；2.李天琦按75.8%的比例支付房屋租金，计720100元；3.由李天琦及付细文承担本案产生的与诉讼有关的全部费用。一审庭审后，赵新武自愿放弃要求李天琦支付房屋租金720100元的诉讼请求。
李天琦在一审辩称：1.赵新武请求解除李天琦与付细文签订的房屋买卖合同不应当得到支持。李天琦购买房屋在先，与赵新武协议共同出资在后，李天琦是房屋买卖协议的相对人，李天琦与赵新武签订的出资协议不能对抗李天琦与付细文签订的房屋买卖协议，所以赵新武无权解除李天琦与付细文签订的房屋买卖协议；2.赵新武在买房时，只出资70万元，因此赵新武要求李天琦给付其出资182万元的主张不应得到支持；3.赵新武要求李天琦同时给付出资款利息及房屋收益，该请求属于重复主张，只能支持其中一个诉讼请求。如主张利息，李天琦同意按银行贷款利率给付。如主张房屋收益，应当先将李天琦对房屋装修的费用先扣除后才能对收益部分按比例分配。刚买的涉案房屋水电暖气什么都没有，是个毛坯房，是李天琦出资装修才会有人承租该房，如果分配收益，应当将李天琦应支付的装修及与涉案房屋发生的合理费用先扣除后，如有剩余再行分配。
原审法院认为：合同当事人应当全面履行合同义务，一方当事人明确表示不履行合同主要债务，或者因迟延履行合同义务致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。在房屋买卖合同关系中，买受人一方的根本合同目的就是通过不动产登记，取得所购房屋的所有权。而本案中，涉案房屋至赵新武起诉时仍不得办理产权登记，致使买受人的合同目的无法实现，故赵新武要求解除房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，应予支持。
关于赵新武是不是房屋买卖合同当事人的问题，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。确认合同当事人，不能仅以书面合同中列明的当事人为准，还应考虑实际合同关系的当事人。本案中，赵新武与李天琦共同作出购买涉案房屋的意思表示，并在房屋买卖合同履行阶段均实际出资。付细文也向法院表示明知赵新武与李天琦房屋买卖合同关系的实际当事人系赵新武、李天琦及付细文三方，其中赵新武与李天琦系买受人，付细文系出卖人，所以赵新武有权提出解除房屋买卖合同的诉讼请求。
关于赵新武与李天琦之间的合资购房合同能否解除问题，该院认为此合同以买受人获得本案涉案房屋所有权为目的，现已查明涉案房屋目前无法办理房屋所有权登记，此合资购房合同目的亦无法实现，且李天琦在庭审中亦明确表示不履行将房屋所有权登记于赵新武名下这一主要合同义务，故赵新武要求解除此合资购房合同的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。
关于赵新武主张的利息损失问题，付细文无法依照房屋买卖合的约定办理房屋所有权登记，对合同的解除负有过错，故应当赔偿赵新武的利息损失，付细文于2010年5月28日收到全额购房款，故其应当承担的赵新武利息损失应自2010年5月29日起算。李天琦实际出面与出卖人接触、磋商，其应当知道涉案房屋没有所有权登记证书这一事实，故对涉案房屋至今无法登记所有权负有过错，且对合资购房合同的解除亦负有过错，故应当赔偿赵新武的利息损失。2010年4月6日李天琦收到赵新武支付的投资购房款182万元，故李天琦应当承担自2010年4月7日起至2010年5月28日期间的赵新武利息损失，自2010年5月29日起李天琦与付细文承担赔偿赵新武利息损失的连带责任。
关于赵新武主张的涉案租金问题，因赵新武自愿放弃该诉讼请求，故对此不予审理。
综上，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除赵新武与李天琦之间的合资购房合同、解除赵新武、李天琦与付细文之间的房屋买卖合同；二、付细文于本判决生效后十日内给付赵新武购房款182万元及利息（利息自2010年5月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），李天琦对利息部分承担连带赔偿责任；三、李天琦于判决生效后十日内赔偿赵新武的利息（利息以182万元为基数，自2010年4月7日起至2010年5月28日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、李天琦于本判决生效后十日内将位于哈尔滨市南岗区征仪路和谐家园112栋9号的房屋交还付细文；五、驳回赵新武其他诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，李天琦如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21180元，由李天琦、付细文各承担10590元。
宣判后，原审被告李天琦不服一审判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定事实错误。李天琦购买涉案房屋在先，与出卖人付细文形成了事实上的买卖合同关系。李天琦与赵新武共同出资在后，系后形成合作关系。所以，赵新武无权解除李天琦与付细文之间的房屋买卖合同。2.虽然现在涉案房屋不能办理产权证照，但一审判决仅凭赵新武的主张就解除履行了5年的房屋买卖合同关系，违反公平自愿原则。3.一审判决推断性的认定赵新武出资182万元错误。4.一审判决认定涉案房屋至今无法登记所有权人，李天琦负有过错有误。5.一审判决超出审理范围作出将涉案房屋交还给付细文属于违法。请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。
赵新武在二审中答辩称：1.书面买卖合同中，虽然仅有李天琦签字，但三方当事人对李天琦与赵新武共同出资购买涉案房屋的事实都是知悉的。不但每次向付细文付款时赵新武都在场，而且赵新武也直接向付细文支付过房款。因此一审判决在认定事实基础上确认赵新武享有合同解除权完全合法。2.现涉案房屋无法办理产权登记，已经构成根本性违约，一审判决解除买卖合同并无不当。3.一审认定赵新武出资182万元证据充分，应当予以确认。4.合同解除的法律后果即是各自返还，一审判决李天琦归还房屋并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
付细文在二审庭审中当庭答辩称，尊重法院判决，同意原审法院判决。
二审中，李天琦向本院举示证据如下：
证据1.李天琦在哈尔滨银行大直支行的存取款记录，证明李天琦支付了大部分房款；证据2.李天琦在哈尔滨银行存折一份，证明其中100万元的购房款是李天琦支付的；证据3.李天琦在工商银行调取的凭证，证明涉案房屋的首付款60万元是李天琦支付的。
赵新武对李天琦举示的证据质证如下：对证据1.只能证明李天琦在此时间有过取款行为，不能证明该款项用于支付涉案房款，即使该款项用于支付购房款，也没有超过赵新武认可李天琦出资58万元。对证据2.存折后面的还款情况均由赵新武及赵杨（赵新武女儿）转账至李天琦存折后，用于归还银行贷款。对证据3.该交易流水中的59万元属于赵新武以李天琦名义在哈尔滨银行贷款，该贷款完全由赵新武偿还，且贷款抵押物也是赵新武名下房屋。
付细文对李天琦举示的证据质证认为，与付细文无关、
经质证，本院认为：证据1及证据2.能够证明在此间，李天琦曾经在银行取款的事实存在，但是不能证明该款项用于支付涉案购房款，也不能排除因李天琦与赵新武合资购买房屋中，其中包含有赵新武的投资款项；证据3.因在一审中，赵新武举示了抵押合同及还款凭证，且提供抵押物为赵新武名下房产，与赵新武关于该59万元是其以李天琦名义贷款后支付购房款的质证意见相符合，故本院对李天琦欲主张该款是其出资不予采信。
赵新武及付细文在二审中均未举示证据。
二审认定的案件事实与一审一致。
二审另查明，李天琦已将涉案房屋出租给案外人王保强，租期自2011年3月10日至2016年3月9日。
本院认为：关于李天琦与赵新武合资购买争议房屋的事实是否存在的问题。本案审理中，李天琦与赵新武对于双方合资购买涉案房屋的事实均予认可，同时付细文在一、二审中均承认对上述事实是知悉的，所以一审判决认定李天琦与赵新武合资购买涉案房屋定性正确，本院予以确认。
关于赵新武是否享有对涉案房屋买卖合同解除权的问题。因从前述中能够确认赵新武与李天琦合资购买付细文房屋的事实，且赵新武与李天琦就合资购买涉案房屋于2010年4月6日签订的《协商书》中，明确约定将涉案房屋落户于赵新武名下，所以能够依法确认赵新武对涉案房屋享有请求权，那么赵新武作为涉案房屋的实际购房人之一，当然享有请求解除房屋出卖人与其他合伙购买人之间买卖合同的实体权利。故此，李天琦关于赵新武不享有解除其与付细文房屋买卖合同权利的主张不能成立，本院不予支持。
关于赵新武实际出资购房款数额如何确定的问题。2010年4月6日，赵新武与李天琦就合伙购买涉案房屋签订了《协商书》，其中明确了赵新武于2009年12月23日出资43万元，2010年3月9日出资69万元，2010年4月6日拟出资70万元，上述款项共计182万元。因前两笔款项均发生在签订上述《协商书》之前，可以认定赵新武已经交付了该两笔款项。关于赵新武应于2010年4月6日拟交付70万元的协议约定是否履行的问题，因在一审中李天琦对赵新武于2010年4月11日直接支付给付细文70万元予以认可，同时在二审庭审中，李天琦明确表示该70万元即是指约定中拟于2014年4月6日应交付的70万元款项，所以该70万元款项亦能够认定已经支付给付细文。综上，本院确认赵新武已经实际支出合资购房款共计182万元，现李天琦主张赵新武仅支付购房款70万元的请求，因没有对抗证据支持，本院不予支持。
关于一审判决解除房屋买卖合同后，应否判决房屋占有人一并返还案涉房产的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因为涉案房屋现不能办理产权登记，致使房屋买受人不能实现合同目的，一审判决据此根据客观实际情况，在判决解除房屋买卖合同的同时判决退房返款，符合上述法律规定，本院予以确认。
同时，在履行房屋买卖合同过程中，房屋出卖人付细文对涉案房屋不能办理产权登记负有违约责任，买受方的实际磋商人李天琦在该合同被依法解除亦负有安全交易责任，且李天琦现实际占有涉案房屋，并将该房出租获取收益，故一审判决判由付细文与李天琦均承担相应过错责任，同时判决李天琦对付细文承担的给付占款利息责任承担连带给付义务符合法律规定，本院予以确认。
另外，李天琦在一审、二审中均提出其对涉案房屋投入了大量资金进行装修及添附的抗辩主张，其可以与付细文进行协商或者凭据另诉主张权利。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21180元，由上诉人李天琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
代理审判员 蔡耘耕
代理审判员 赵峻峰
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 齐 跃