云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二终字第218号
上诉人（原审被告）薛涛，男，汉族。
上诉人（原审被告）龙燕文，女，汉族。
二上诉人共同委托代理人陈思霖，云南智海律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）ＸＸ鸷，男，汉族。
委托代理人付云，云南云润律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人薛涛、龙燕文因与被上诉人ＸＸ鸷房屋买卖合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2015）景民二初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人薛涛、龙燕文及其共同委托代理人陈思霖，被上诉人ＸＸ鸷的委托代理人付云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，1993年6月7日，ＸＸ鸷的父母张儒、阳赛男经景洪市人民法院作出（1993）景民初字第69号《民事调解书》，确认准予ＸＸ鸷父母张儒、阳赛男离婚，婚生子ＸＸ鸷由其父亲张儒抚养。2003年7月31日，张儒以23000元的房价购买薛涛、龙燕文所有的位于景洪市江北路8号昆曼运输公司职工住宿房改房一套，面积62.72平方米。当天张儒将房款23000元支付给薛涛后，薛涛出具收条一份，并将该房屋交付给张儒居住，同时还将景国用（2000）字第6425号《房屋共有权证》交给张儒持有。同时薛涛、龙燕文在该小区内还有一套房改房，且一直与张儒、ＸＸ鸷居住在该小区已有十多年。2011年1月6日，张儒患病去世，其合法继承人为ＸＸ鸷。后ＸＸ鸷与薛涛、龙燕文双方为办理房屋产权证变更登记事宜产生纠纷，ＸＸ鸷诉至一审法院，请求法院判令：1、确认其父亲张儒与薛涛、龙燕文于2003年7月31日签订的房屋买卖协议有效；2、由薛涛、龙燕文协助ＸＸ鸷到景洪市房屋产权登记机关办理产权变更登记手续。
原审法院认为，2003年7月31日，薛涛、龙燕文将其共同所有的位于景洪市江北路8号昆曼运输公司职工住宿房改房一套，以23000元的价格出售给ＸＸ鸷的父亲张儒，并将房屋产权证书交给张儒持有，以及将该房屋交付给张儒、ＸＸ鸷居住和管理至今已有十多年，足见其买卖房屋是其真实意思表示，且其买卖房屋的行为合法有效，应当继续履行该买卖房屋行为的附随义务即办理房屋产权变更登记手续，从而实现买卖房屋的真正目的。另，在张儒死亡后，其权利义务应当由ＸＸ鸷承继。故ＸＸ鸷诉请要求确认2003年7月31日张儒向薛涛、龙燕文购买房屋的协议有效，并要求薛涛、龙燕文协助ＸＸ鸷办理房屋产权变更登记的诉请，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认ＸＸ鸷父亲张儒于2003年7月31日与薛涛、龙燕文达成的房屋买卖协议有效。二、自判决生效之日起三十日内，由薛涛、龙燕文共同协助ＸＸ鸷，将房屋产权证号为景房权证景字第000164**号《房屋所有权证》、景房景共字第00009368号《房屋共有权证》所记载的房屋所有证过户到ＸＸ鸷的名下。案件受理费100元，减半收取50元，由薛涛、龙燕文负担。
一审宣判后，薛涛、龙燕文不服一审判决，向本院提起上诉称，一、根据《婚姻法》的规定，薛涛和龙燕文对夫妻共同财产有平等的处理权。根据《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。坐落于景洪市江北路8号第120幢的62.72平方米房屋，为西双版纳昆曼运输有限责任公司房改售房，薛涛和龙燕文是该房屋的合法所有权人，任何人不得侵占和剥夺其合法权利。二、薛涛、龙燕文与ＸＸ鸷之间不存在房屋买卖合同权利义务关系。根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，法律明文规定转让房地产的合同是要式合同，必须采用书面方式签订。本案中，薛涛、龙燕文与张儒对房屋未签订任何书面买卖合同。根据《合同法》第十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条规定，《收条》复印件无法证明张儒和张汝是同一人，ＸＸ鸷未提交任何证据证明张儒和张汝是同一人，订立合同的主体无法确定，该证据无法证明双方存在房屋买卖合同关系。《收条》无法证明房屋买卖合同的标的和数量，无法证明争议的房屋是其诉称的景洪市江北路8号第120幢的62.72平方米房屋。《收条》无法证明张儒已履行了交纳购买房屋的全部价款义务，即无法证明张儒尽到了买方的主要合同义务。即使ＸＸ鸷有权继承张儒的财产和债权，但无法证明其与薛涛和龙燕文之间存在房屋买卖合同权利义务关系。三、ＸＸ鸷请求薛涛和龙燕文协助其办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的权属变更手续，没有事实根据和法律依据。根据《物权法》第十五条规定，薛涛和龙燕文对景洪市江北路8号第120幢62.72平方米房屋具有合法的所有权和土地使用权，且该权利至今仍然合法存在，不存在由薛涛和龙燕文协助ＸＸ鸷将前述房屋的权属变更登记到ＸＸ鸷的事实根据和法律依据。四、薛涛和龙燕文并未将争议房屋产权证书交付给张儒持有，ＸＸ鸷现占有的房屋，去年已由龙燕文收回该房屋。综上所述，请求：1、撤销（2015）景民二初字第480号判决；2、判令驳回被上诉人诉讼请求；3、判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。
被上诉人ＸＸ鸷答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审中，上诉人薛涛、龙燕文对一审认定事实“2003年7月31日，原告父亲张儒以23000元的房价购买被告薛涛、龙燕文所有的位于景洪市江北路8号昆曼运输公司职工住宿房改房一套，面积62.72平方米。”有异议，认为是薛涛私自出卖房屋，没有经过龙燕文同意，之后双方同意以23000元作为房屋租金。对一审认定事实“于2005年办理房屋产权证书后又将景房权证景字第000164**号《房屋所有权证》、景房景共字第00009368号《房屋共有权证》交给原告父亲张儒持有”有异议，认为是单位领导黄自全将房屋产权证交给张儒。被上诉人ＸＸ鸷对一审认定事实均无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。
综合上诉人与被上诉人诉辩主张，本案双方当事人二审争议焦点是：上诉人薛涛、龙燕文与被上诉人ＸＸ鸷的父亲张儒之间房屋买卖关系是否成立；上诉人薛涛、龙燕文是否应协助被上诉人ＸＸ鸷办理房屋产权变更登记。
二审中，上诉人薛涛、龙燕文向本院提交一份情况说明，欲证明房产证、土地证的原件是单位的黄自全交给张儒。
被上诉人ＸＸ鸷质证认为，不认可该证据的真实性、合法性、关联性；已超过了举证期限提交，不属于新证据；该份证据属于证人证言，不清楚黄自全与上诉人的关系，不符合证据规则。
上诉人薛涛、龙燕文申请证人孔荣梅（女，1983年2月2日出生，汉族，身份住址为云南宣威市田坝镇石坝村委会迤那扒村140号，公民身份号码530381198302021603）出庭作证。证人陈述称，2013年年底其看过房屋产权证后向上诉人薛涛、龙燕文承租本案诉争的房屋，每月的房屋租金为500元，按年支付租金。
上诉人薛涛、龙燕文质证认为，房屋没有过户给被上诉人，将房屋要回后一直对外出租，不是被上诉人一直控制该房屋。
被上诉人ＸＸ鸷质证认为，新的房产证是2014年2月才办理的，原房产证由被上诉人持有，所以证人孔荣梅在2013年底看过房产证不属实。证人应在一审出庭作证，但二审才出庭，不符合举证规则和证人出庭作证规则，不属于新证据。
本院认为，上诉人提交黄自全的情况说明系证人证言，黄自全本人未出庭接受法庭质询，对该情况说明本院不予采信。对证人孔荣梅陈述从2013年底开始租住诉争房屋的证言，因无其他证据相互印证，在被上诉人不认可的情况下，对该证言本院不予采纳。
二审中，被上诉人ＸＸ鸷未提交新证据。
针对本案的争议焦点，本院评判如下：
上诉人薛涛、龙燕文上诉称，收条中23000元是与被上诉人父亲张儒约定的房屋租金，不属购房款，双方不存在房屋买卖关系。被上诉人ＸＸ鸷抗辩称，其父亲张儒支付购房款23000元，房屋一直由被上诉人及其父亲居住十多年，并持有该房屋的产权证书，双方存在房屋买卖合同关系。本院认为，上诉人薛涛、龙燕文对其在2003年7月31日向被上诉人的父亲张儒出具收条及收条上签名均无异议，该收条内容载明23000元为房屋转让费，上诉人也认可收到该房款。上诉人薛涛与被上诉人父亲张儒达成房屋买卖协议时，薛涛与龙燕文分居，本案诉争的房屋也没有取得房产证，被上诉人父亲张儒有理由相信薛涛对该房屋有处分权。从2003年7月31日起本案争议房屋一直由被上诉人及其父亲居住使用，并持有景国用（2000）字第6425号国有土地使用权证，2005年办理完毕该房屋的产权证书后被上诉人父亲张儒也一直持有景房权证景字第000164**号房屋所有权证及景房景共字第0009368号房屋共有权证。上诉人主张23000元是房屋租金，每月租金为200元，租期7年。本院认为，每月房租200元的正常交易习惯是按照半年或者一年计算收取，随着经济发展房屋租金也会浮动上涨，上诉人主张租房时口头约定一次性计算7年的房租，并且每月的房屋租金不变，这约定与交易习惯不符。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”上诉人在没有其他证据充分证明的情况下，其提出收条上的23000元系房租款的主张由于与正常交易习惯不符，所以上诉人提出双方是房屋租赁关系的主张不能成立。被上诉人ＸＸ鸷是张儒合法继承人，一审法院判决确认2003年7月31日张儒向薛涛、龙燕文购买房屋的协议有效，并要求薛涛、龙燕文协助被上诉人办理房屋产权变更登记并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张理由不充分，本院不予支持；
综上所述，一审判决审判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人薛涛、龙燕文负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如果负有履行义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 陈 瑜
审判员 朱江舟
审判员 玉的勒
二〇一五年十一月二十日
书记员 郑黎媛