昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2013）呈民初字第157号原告艾某某，女，汉族，云南省昭通市盐津县人。委托代理人曹云磊、严雨婷，云南会同律师事务所律师，特别授权代理。被告臧某甲，男，汉族，云南省昭通市人。第三人臧某乙，女，汉族，云南省昭通市人。第三人李某某，男，白族，云南省鹤庆县人。原告艾某某诉被告臧某甲、第三人臧某乙、李某某析产纠纷一案，本院于2013年1月23日受理后，依法适用普通程序，由审判员林莉、杨红、人民陪审员顾崇元组成合议庭，于2013年4月24日、2013年12月19日、2015年2月13日在本院第二法庭三次公开开庭进行了审理，原告艾某某及其委托代理人曹云磊、严雨婷、被告臧某甲、第三人臧某乙到庭参加诉讼，第三人李某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。在案件审理过程中，对诉争标的进行评估、拍卖，依法扣除了审限。本案原告起诉案由为离婚后财产纠纷，但在审理过程中查明，并经当事人同意，将本案案由变更为析产纠纷。本案现已审理终结。原告艾某某诉称：第三人臧某乙与李某某系夫妻关系，原告与被告臧某甲原系夫妻关系，原、被告与第三人于2010年8月23日，即原、被告婚姻关系存续期间购买了商铺。2012年7月18日，昆明市五华区人民法院（2012）五法黑民初字第138号民事判决书判决准予原告与被告离婚，臧某甲上诉后，2012年12月3日经昆明市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。因商铺还有其他权利人，即涉及到第三人臧某乙和李某某的利益，故在原、被告离婚案件中没有进行处理。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、对商铺予以分割析产，商铺归被告和第三人所有，由被告和第三人连带向原告支付补偿款159.76万元（商铺价值暂按2万元／平方米计算，面积319.52平方米，原告享有的商铺总价值为159.76万元。商铺实际价值以法院确认的金额为准）；2、被告和第三人连带向原告支付商铺自2012年3月8日起至本案判决生效时的租金，暂计至2013年3月8日止租金为33612.5元（商铺年租金为134450元）；3、因本案产生的诉讼费用、评估费、拍卖费等费用由被告和第三人连带承担。被告臧某甲答辩称：商铺是由其父母出钱购买的，和原告没有关系。就算该商铺是共有财产，也不认同原告主张的每平方米2万元的价格，要求对该商铺进行评估。该商铺的租金没有那么多，并且已经支付过一部分给原告。第三人臧某乙的陈述意见与被告臧某甲的答辩意见一致。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、该商业用房的权属；2、该商业用房应如何分割；3、该商业用房所产生的租金是多少，应如何分割。原告艾某某针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1、（2012）五法黑民初字第138号民事判决书1份、（2012）昆民二终字第1061号民事判决书1份，欲证明原告艾某某与被告臧某甲原系夫妻，原、被告与第三人于2010年8月23日购买了商铺，该商铺系原、被告在婚姻关系存续期间购买。2、呈贡区房产登记发证中心房屋登记簿查阅摘抄表1份，欲证明商铺还有其他权利人，因此在原、被告的离婚案件中没有进行处理，被告也认可在婚姻关系存续期间购买了商铺。3、商铺房购销合同1份，欲证明该商铺已取得房屋产权登记，原告对商铺享有四分之一的份额。4、商铺出售价格信息2份，欲证明该商铺的市场价格为2.7—5万元／平方米。经庭审质证，被告臧某甲对原告艾某某提交的第1、3组证据无异议；对第2组证据的真实性无异议，但认为商铺的所有权人为被告臧某甲及第三人臧某乙；对第4组证据的真实性不予认可，认为商铺的市价约为1万元／平方米。第三人臧某乙的质证意见与被告臧某甲一致。被告臧某甲、第三人臧某乙、李某某未向本院提交证据材料。针对原告艾某某提交的证据，本院认证认为：因被告臧某甲、第三人臧某乙对第1、3组证据无异议，且该组证据形式合法，内容真实，本院依法予以采信；第2组证据能证明不动产的权属，本院予以采信；第4组证据不能确实证明本案诉争商铺的市场价值，本院不予采信。综上所述，本院根据庭审中原、被告双方当事人的自认及本院的认证情况，依法确认如下法律事实：原告艾某某与被告臧某甲于2006年10月9日登记结婚，2012年7月，昆明市五华区人民法院（2012）五法黑民初字第138号民事判决书判决原、被告离婚，后被告臧某甲上诉至昆明市中级人民法院，（2012）昆民二终字第1061号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2010年8月23日，被告臧某甲、第三人臧某乙与开发商签订《商品房购销合同》，购买商铺。另查明，第三人臧某乙与被告臧某甲系姐弟，第三人臧某乙与李某某系夫妻。本案在审理过程中，因当事人对商铺的市场价值无法达成一致意见，申请对价值进行评估，同意委托昆明云英恒司法鉴定所进行司法鉴定。昆明云英恒司法鉴定所出具了《司法鉴定意见书》，该商业用房市场价值为399.40万元，评估单价为12500元／㎡。原、被告及第三人对《司法鉴定意见书》无异议，但均不主张房屋所有权，申请拍卖该房屋，就所得价款进行分割。本院根据当事人的申请，依法委托云南聚合日进拍卖有限公司以公开拍卖方式转让该商业用房。在拍卖过程中，原、被告及第三人一致同意先后以3994000元（12500元／㎡）、3195200元（10000元／㎡）、2747872元（8600元／㎡）为拍卖保留价，云南聚合日进拍卖有限公司发布了三次拍卖公告，但在公告期内未征集到意向竞买人，该标的三次拍卖均流拍。在拍卖过程中，本院依法向承租人昆明金地源房地产经纪有限公司调取了《商铺租赁合同》1份，该合同为第三人臧某乙（甲方）与昆明金地源房地产经纪有限公司（乙方）签订的，合同约定甲方将商铺出租给乙方使用，租赁期为八年，自2013年9月1日至2021年8月31日。2013年9月1日至2014年8月31日，年租金为192500元整，2014年9月1日至2015年8月31日，年租金为173250元。原、被告及第三人均认可该份合同的真实性。针对第一个争议焦点：该商业用房的权属。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；……”的规定，本案诉争房屋登记的所有权人为被告臧某甲及第三人臧某乙，而购买房屋是在原告艾某某与被告臧某甲，第三人臧某乙与李某某婚姻关系存续期间，原告艾某某、第三人李某某均为本案诉争房屋的隐形共有人。被告臧某甲虽主张购房款均由其父母及第三人臧某乙支付，但并未提供相应证据予以证实，本院对其主张不予认可。因此，本院认为，原告艾某某、被告臧某甲、第三人臧某乙、李某某对该商业用房共同享有所有权。针对第二个争议焦点：该商业用房应如何分割。根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款的规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”原、被告及第三人均不主张该商业用房的所有权，本案共有物为不动产，无法对实物予以分割。当事人申请对该商业用房进行评估、拍卖后分割拍卖款，但经过三次降价拍卖，该商业用房均流拍。因不动产价格有一定浮动性，如继续对该商业用房降价拍卖或变价处理，势必会对所有权人的利益造成影响。因此，本案中仅能确认各共有权人的份额，无法对拍卖价款进行分割。本案诉争房屋为被告臧某甲、第三人臧某乙共同共有，如对该房屋进行分割，则被告臧某甲、第三人臧某乙各占50%，原告艾某某为被告臧某甲享有的50%的产权的隐性共有人，第三人李某某为第三人臧某乙享有的50%的产权的隐性共有人，即原告艾某某、被告臧某甲、第三人臧某乙、李某某对该房屋各享有25%的所有权。针对第三个争议焦点：该商业用房所产生的租金是多少，应如何分割。原告艾某某主张被告臧某甲、第三人臧某乙还收取了2012年3月8日至2013年8月31日的租金；第三人臧某乙主张其收取的2013年9月1日至2014年8月31日的租金仅为165000元，2014年9月1日至2015年8月31日的租金为173250元，但各自对对方的主张均不予认可。本院认为，原告艾某某、第三人臧某乙的主张无相应证据证实，且对方均不予认可，本院依法不予确认。因此，本院认为，根据《商铺租赁合同》的约定，第三人臧某乙收取的2013年9月1日至2014年8月31日的租金为192500元，2014年9月1日至2015年8月31日的租金为173250元，原告艾某某应享有的租金为48125元（192500元／25%）及43312.5元（173250元／25%），共计91437.5元。综上，本院认为，原、被告及第三人共同共有该商业用房。原告艾某某起诉要求分割，因各方当事人均不主张所有权，且三次拍卖均流拍，无法在本案中分割标的或拍卖款，本院仅能确认各共有权人的份额。该商业用房产生的租金，因现已发生并收取的仅为2013年9月1日至2015年8月31日这一期间的，本院仅能对此期间收取的租金进行裁判。本案评估费用为39000元，由原告艾某某预交，被告及第三人虽不予认可，但未提出确实充分的抗辩意见，本院对该笔评估费予以确认。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告艾某某、被告臧某甲、第三人臧某乙、李某某各享有该商业用房的25%的所有权。二、由第三人臧某乙于本判决生效之日起十日内支付原告艾某某2013年9月1日至2015年8月31日的租金共计人民币91437.5元。三、驳回原告艾某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币19481元，评估费人民币39000元，共计人民币58481元，由原告艾某某、被告臧某甲、第三人臧某乙、李某某各承担25%即14620.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为两年。审 判 长  林 莉审 判 员  杨 红人民陪审员  顾崇元二〇一五年三月二日书 记 员  谭崇春李骁