江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沭民初字第00297号
原告封海兵，居民。
被告江苏怡华投资有限公司，住所地扬州市秋雨东路4号四楼。
法定代表人丁国铭，该公司董事长。
委托代理人印宁，江苏乐助律师事务所律师。
被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司，住所地沭阳县沭城街道怡华苑小区19号楼（青少年广场西侧）。
负责人刘桂华，该公司总经理。
原告封海兵诉被告江苏怡华投资有限公司（以下简称“被告怡华投资公司”）、江苏怡华投资有限公司沭阳分公司（以下简称“怡华沭阳分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法由代理审判员周妮独任审判，于2014年4月1日公开开庭进行了审理，原告封海兵到庭参加诉讼，被告江苏怡华投资有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。庭前，原告撤回对被告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司的诉讼。后因案情需要，转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理，原告封海兵、被告怡华投资公司的委托代理人印宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告封海兵诉称：2010年9月，原告购买江苏怡华投资有限公司沭阳分公司开发建设的位于沭阳县沭城街道怡华苑小区11号楼501室、606室、601室，2010年11月24日，601室购房款转为11号楼1号、13号、30号车库定金，为此原告支付购房款170000元，车库订金10000元。2012年8月，被告向原告交付501室房屋，原告于2012年9月入住该房屋，后因被告将该房屋销售给其他买受人，经协商，原、被告于2013年1月18日签订《协议书》，约定被告于2014年12月30日将18号楼东单元15层最东面140平方米房屋一套及11号楼1号、13号、30号车库交付原告使用，该最东面140平方米房屋单价定为2200元／平方米，不随市场价浮动，交付房屋时付清余款。因原告向被告主张交付上述房屋未果，现请求法院判令：一、被告向原告交付怡华苑小区18号楼东单元15层最东面140平方米房屋一套及11号楼1号、13号、30号车库，并为原告办理产权备案及登记手续；二、被告承担本案诉讼费。第一次庭审后，原告变更其诉讼请求为：被告返还原告已付购房款180000元及利息50000元（按中国银行同期存款利率计算），赔偿原告损失252000元，并承担原告已付购房款180000元的赔偿责任，合计662000元。
被告怡华投资公司辩称：1、对原告提交的8张收据、水表安装发票、水费发票、协议书以及法院调取的两份情况说明真实性均无异议。但不同意解除合同，愿意继续交付房屋给原告，18号楼是具有可履行条件的。2、如果法院判决解除合同，原告要求赔偿其损失252000元明显偏高；3、原、被告在签订协议书时，被告并没有故意隐瞒没有预售许可证的事实，所以不适用原告陈述的最高院相关条款，原告要求赔偿180000元购房款不符合法律规定；4、我公司对原告要求赔偿利息50000元也不予认可，我公司认为应当自2014年12月30日起按银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止，因为双方签订的协议书上的第三条约定是在2014年12月30日前交房。
本院经审理查明：2010年9月9日，原告向怡华沭阳分公司支付怡华苑小区11号楼501室首付款30000元、11号楼606室首付款30000元；2010年9月15日，原告又向怡华沭阳分公司支付怡华苑小区11号楼501室首付款30000元，606室首付款20000元；2010年11月24日，原告向怡华沭阳分公司支付怡华苑小区11号楼1号车库定金3000元、13号车库定金4000元、30号车库定金3000元。2013年1月20日，原告向怡华沭阳分公司支付怡华苑小区11号楼501室购房款60000元。
2013年1月18日，原告与怡华沭阳分公司签订《协议书》一份，约定：怡华沭阳分公司（甲方）原告封海兵（乙方），因乙方在2010年在甲方开发的11#楼预定三套房屋，并交人民币壹拾柒万元，目前由于甲方违约，致使乙方拿不到该房屋，经双方协商达成如下协议：一、甲方同意将乙方安置在开发的18#楼东单元15层140平方米的房屋一套给乙方，价格定为2200每平方米，该价格不以市场浮动。……三、甲方在2014年12月30号前，将该房屋交于乙方使用，逾期按国家相关法律法规执行。四、在甲乙双方签订18#楼东单元15层房屋正式买卖合同时，乙方再付伍万元，余款在交房时付清。五、如到期该房屋再有异议，甲方将以该房屋的市场价的2倍一次性赔偿于乙方……。
另查明，被告开发的沭阳县怡华苑小区18号楼暂未在沭阳县房地产管理处申请预售许可证；沭阳县怡华小区18号楼属于在建工程，尚未申请综合验收，暂不具备交付并办理房产证条件。
上述事实，由原告陈述、被告怡华投资公司答辩、协议书、收据、情况说明等证据证实，足以认定。
本案的争议焦点为：1、原、被告之间签订的协议书是否有效？2、如果协议书无效，原告要求被告返还购房款180000元及利息50000元、赔偿损失252000元、承担180000元购房款的赔偿责任是否有事实和法律依据？
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。
针对第一个争议焦点，原、被告之间签订的协议书无效。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，怡华沭阳分公司在其开发的怡华苑小区18号楼未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订协议书，且在原告起诉前仍未取得商品房预售许可证明，被告亦未提供证据证实其向原告出售上述诉争房屋时具备法律规定的可预售房屋的条件，故该房屋买卖协议书无效。
针对第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……。本案中，因怡华沭阳分公司在其开发的怡华苑小区18号楼未取得商品房预售许可证明情况下与原告签订房屋买卖的协议书，导致该协议书无效，现原告要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，本院依法予以支持。关于利息，原告主张按中国人民银行同期存款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告应按4000元／平方米赔偿房屋差价损失，共计252000元，被告辩称该损失数额偏高。本院认为，原告所遭受的损失体现在其重新购房需要多支出的房屋升值价款，因此原告的损失应根据订立协议书时商品房的市场行情和现在商品房价格予以确定，经本院调查，现该地段商品房的平均市场价格高于4000元／平方米，原告主张按4000元／平方米计算差价损失，本院依法予以支持。原告另主张被告应承担购房款180000元的赔偿责任，被告辩称双方在签订协议书时，被告并没有故意隐瞒没有预售许可证的事实。本院认为，上述司法解释中的“故意隐瞒”应当是指出卖人故意向买受人提供取得预售许可证明的虚假材料，或者在买受人询问时，故意隐瞒未取得预售许可证明的事实。本案中，原告未提供证据证明被告在签协议时向其提供虚假的预售许可证明或故意隐瞒未取得预售许可证的事实，且原告作为买受人在未确认涉案房屋是否取得商品房预售许可证的情况下，即与怡华沭阳分公司签订协议书，未尽到合理的审查注意义务，故不宜认定怡华沭阳分公司有故意隐瞒行为，对原告要求被告赔偿一倍购房款的诉讼请求，本院不予支持。因怡华沭阳分公司不具备法人资格，其民事责任应由被告怡华投资公司承担。原告庭前自愿撤回对怡华沭阳分公司的起诉，不违反法律规定，本院予以准许。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏怡华投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告封海兵购房款180000元及利息（自2013年1月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档存款利率标准计算）；
二、被告江苏怡华投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告封海兵损失252000元；
三、驳回原告封海兵的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6070元，由被告江苏怡华投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费6070元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。
审 判 长 周 妮
人民陪审员 武兴国
人民陪审员 单月香
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 王敏艳
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。