北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03415号
上诉人（原审原告）北京富丰高科技发展总公司，住所地北京市丰台区丰台科学城外环西路26号院58号楼。
法定代表人王颖，总经理。
委托代理人黄訸，男，1978年4月14日出生。
被上诉人（原审被告）孙颖，女，1964年1月8日出生。
委托代理人白河，北京市常鸿律师事务所律师。
上诉人北京富丰高科技发展总公司（以下简称富丰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第12047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月，富丰公司诉至原审法院称：2003年9月11日，我公司与孙颖签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定孙颖购买我公司的6号楼F座房屋共437平方米，价款合计4807000元。2003年6月，我公司向孙颖先行交付了6号楼F座房屋。后经孙颖同意，由我公司对上述房屋进行了改扩建工程。工程完毕后，2005年4月25日我公司取得了上述房屋的产权证，产权登记面积为556.2平方米。上述房屋由孙颖占有使用至今；孙颖自2003年起一方面占有诉争房屋并收益，另一方面长期拖欠我公司巨额房款。直至2013年由北京市丰台区人民法院及北京市第二中级人民法院（下称二中院）分别作出（2011）丰民初字第26981号及（2013）二中民终字第04894号判决。上述判决均认定孙颖对我公司负有无可争议的付款义务，并认定了我公司对增建部分建筑物无可争议的所有权；虽然孙颖长期占有诉争房屋并拖欠我公司巨额房款，但出于对法院判决的尊重，我公司同意继续履行合同并将增建部分按现行市场价格出售予孙颖。现请求判令孙颖向我公司支付涉案房屋增建部分119.2平方米购房款715.2万元，孙颖支付本案诉讼费用。
孙颖辩称：不同意富丰公司诉讼请求。诉争房屋所增加的119.2平方米属于我自建面积，富丰公司无权索要该部分面积的房款；退一步讲，即使按照新增面积价款双方未约定或约定不明的情况处理，该部分面积价款也应该按照每平米11000元计算。
原审法院经审理认为，根据已查明的事实，2003年6月，富丰公司与孙颖就涉案房屋的买卖事宜达成协议后，富丰公司向孙颖交付了上述房屋。随后，经富丰公司同意，孙颖对涉案房屋进行了改扩建。同年9月11日，富丰公司与孙颖就涉案房屋的买卖事宜签订《北京市内销商品房买卖契约》约定，孙颖购买富丰公司的6号楼F座房屋，房屋售价按建筑面积每平方米11000元，建筑面积437平方米，但双方对涉案房屋中发生的改扩建事宜并未作出相关约定。考虑双方在上述合同中约定的涉案房屋销售面积为437平方米，富丰公司经房屋权属登记机构核发的《房屋所有权证》中载明的房屋面积为556.20平方米，本着公平原则，孙颖应以双方在《北京市内销商品房买卖契约》中约定的按每平方米11000元的价格给付富丰公司相应的涉案房屋的购房款。基于上述事实，故对富丰公司合理的诉讼请求应予准许。审理中，富丰公司要求孙颖按现行房地产市场价格给付其涉案房屋增加面积的房价款，该请求缺乏事实及法律依据，法院难以支持。审理中，孙颖称诉争房屋所增加的119.2平方米属于其自建面积，富丰公司无权索要该部分面积的房款，孙颖的这一抗辩理由缺乏事实及法律依据，难以成立。双方就涉案房屋产生的其他纠纷应另行解决。综上，原审法院于2013年12月判决：一、孙颖于判决生效后七日内给付北京富丰高科技发展总公司销售的六号楼增建部分的购房款一百三十一万一千二百元。二、驳回北京富丰高科技发展总公司其他诉讼请求。
判决后，富丰公司不服，以孙颖应按照评估价格支付119.2平方米的价款为由上诉至本院，请求依法改判。孙颖同意原判。
本院经审理查明：富丰公司与案外人××公司（以下简称×公司）共同开发2号院，富丰公司授权×公司全权处理有关咨询顾问、售楼服务、施工保修、财务收支、物业管理及相关善后事宜。该项目中的6号楼即涉案房屋全称为6号楼F座，在房屋管理部门登记的名称为6号楼。2003年3月24日，×公司与孙颖签订《购房意向书》约定，×公司同意将4号楼0005室及F座（6号楼）售与孙颖，F座单价为每平方米11000元，双方同意在签订意向书时，由孙颖预付购房款200万元，待签订购房合同后，由孙颖补足办理银行按揭及产权证时按规定应缴纳的相关税费，由×公司办理银行按揭及房屋产权证，由孙颖负责提供所需要的资料。同年3月27日，孙颖向×公司支付购房款200万元，×公司为孙颖开具收据，收据载明“今收到孙颖交来购买F座和0005房首付款200万元”。随后孙颖又支付了15.5万元。同年6月，富丰公司向孙颖交付6号楼。随后，经富丰公司同意，孙颖对6号楼进行了改扩建。对于改扩建及检测验收等孙颖主张其支付了170余万元，提供了郭×1的证人证言及相关票据，富丰公司对此不予认可。
2003年9月11日，富丰公司与孙颖签订《北京市内销商品房买卖契约》约定，孙颖购买6号楼F座房屋，房屋售价按建筑面积每平方米11000元，建筑面积437平方米，房屋总价款为480.7万元。双方在合同中对付款时间、付款方式未作约定，但约定：本契约生效后，除不可抗力外，孙颖不按期付款的，富丰公司有权向孙颖追索违约金，违约金自本契约约定付款之日第二天起至实际付款之日止，每延期一日孙颖按延期交付房价款的万分之五向富丰公司支付违约金，逾期超过60日孙颖仍未付款的，富丰公司有权解除本契约，契约解除自富丰公司书面通知送达孙颖之日起生效。该合同另约定：双方同意在签订本契约后三十日内，持本契约和有关证件共同到北京市房地产交易管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件。办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。同年9月16日，×公司收回为孙颖开具的收据，由富丰公司为孙颖开具交纳6号楼购房款100万元的发票。此后，孙颖未支付6号楼剩余购房款。2005年4月25日，富丰公司经房屋权属登记机构核发了涉案房屋的《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》载明，涉案房屋的建筑面积为556.20平方米。
2010年12月，富丰公司起诉至原审法院，请求确认该公司与孙颖签订的《北京市内销商品房买卖契约》已解除。孙颖则提出反诉，请求判令继续履行该契约。原审法院经审理于2011年2月判决：一、北京富丰高科技发展总公司应继续履行于二〇〇三年九月十一日与孙颖签订的《北京市内销商品房买卖契约》；二、驳回北京富丰高科技发展总公司的诉讼请求。判决后，富丰公司不服，上诉至本院。本院经审理于2011年8月判决：驳回上诉，维持原判。同年10月，孙颖诉至原审法院，要求富丰公司立即为其办理房屋产权证书并要求富丰公司支付延期办理房产证的违约金。原审法院经审理认为，双方签订的《北京市内销商品房买卖契约》经法院终审判定继续履行，故该房屋买卖契约对双方具有约束力，双方仍应按该契约履行。根据该契约约定，富丰公司有为孙颖办理买卖房屋所有权证书的义务，故对孙颖要求富丰公司为其办理该房屋所有权证书的请求予以支持。因办理房屋所有权证书需以孙颖交纳全部购房款及相关契税等费用为前提，现孙颖尚欠部分购房款未予缴纳，故对孙颖关于富丰公司逾期办理房屋产权证书构成违约的主张，不予采纳。对孙颖要求富丰公司支付迟延办理产权证违约金的主张，不予支持。双方在购房契约中对房款付款时间没有明确约定，现孙颖表示同意一次性支付剩余房款，法院不持异议。因相关生效判决已经认定孙颖支付的215.5万元为买卖诉争房屋的购房款，孙颖称该215.5万元中包含15.5万元的税费，证据不足，不予采信。孙颖入住该房屋后，对诉争房屋改建扩建系经富丰公司同意，属于双方对原购房合同的实际变更，但双方并未对改建扩建后增加的房屋面积的价款、出资承担等情况明确约定，现双方对此产生争议，但未就此争议在本案提出明确的诉讼请求，本案不予处理，双方可另行解决。据此，原审法院于2012年11月判决：一、孙颖于判决书生效之日起十日内向北京富丰高科技发展总公司支付剩余房款二百六十五万二千元；二、北京富丰高科技发展总公司于判决书生效之日起十五日内为孙颖办理六号楼的房屋所有权证书（办理房屋所有权证书过程中发生的税费，由双方依照国家相关规定缴纳）；三、驳回孙颖其他诉讼请求。
孙颖、富丰公司均不服判决上诉至本院。本院经审理认为，根据查明事实，孙颖尚欠富丰公司剩余房款，并认为欠款责任在富丰公司，但在房屋买卖合同法律关系中，支付房款显为买受人的义务，虽孙颖该行为因双方未约定付款时间方式而不构成违约，但同时亦不宜认定富丰公司在该情况下逾期办理产权证构成违约，故原审判决对此认定并无不当，本院不持异议。孙颖在审理中明确表示同意一次性支付剩余房款，虽富丰公司未在本案中就此单独提出诉求，但原审判决据此判令孙颖向富丰公司一次性支付剩余房款，系有利于合同便捷履行，保障交易顺利完成，最大限度减少当事人履行中的纷争及诉累，本院对此亦不持异议。人民法院生效判决已判令双方继续履行合同，并已驳回富丰公司要求解除该合同的诉求，富丰公司仍坚持解除合同而拒绝履行，本院不予支持。关于增建部分的房款，双方应另行解决。据此，本院（2013）二中民终字第04894号民事判决书作出终审判决：驳回上诉，维持原判。本案在原审审理中，富丰公司向原审法院提交鉴定申请，要求对涉案房屋的市场价值进行司法鉴定。根据富丰公司的鉴定申请，原审法院通过北京市高级人民法院随机摇号，确定北京大地盛业房地产土地评估有限公司作为涉案标的物的鉴定机构。2013年10月15日，北京大地盛业房地产土地评估有限公司出具鉴定结果：涉案房屋房地产单位价值为35063元／平方米。
上述事实，有生效法律文书、证人证言、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：本案中，×公司与孙颖就涉案房屋签订《购房意向书》后，富丰公司于2003年6月向孙颖交付了涉案房屋。后经富丰公司同意，孙颖对涉案房屋进行了改扩建。同年9月11日，富丰公司与孙颖签订《北京市内销商品房买卖契约》，该契约约定，孙颖购买富丰公司的6号楼F座房屋，房屋售价按建筑面积每平方米11000元，建筑面积437平方米，双方对涉案房屋的改扩建部分的所有权问题未作出相关约定。富丰公司经房屋权属登记机构核发的《房屋所有权证》中载明的房屋面积为556.20平方米，双方约定的涉案房屋销售面积为437平方米，通过改扩建增加的119.2平方米应如何处理，系本案的争议焦点。富丰公司要求孙颖按照评估价格支付房价款及孙颖认为应按单价为11000万元支付房价款，均无依据。双方争执的实际是经富丰公司同意，孙颖出资改扩建部分面积市场价值应如何处理的问题。本院认为，对于此部分考虑到孙颖对该房出资兴建部分拆除富丰公司原交付的房屋及建房手续记载在富丰公司名下等因素，酌情处理。虽然孙颖提交的建房投入证明，富丰公司不予认可，但为公平解决双方纠纷，本院参照双方对相应事实的举证、质证情况予以考虑。故原审法院确定孙颖应支付富丰公司的房价款单价为11000万元不当，本院予以纠正，本院对孙颖应支付富丰公司的房价款酌情予以确定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第12047号民事判决；
二、孙颖于判决生效后七日内给付北京富丰高科技发展总公司销售的六号楼增建部分的购房款二百五十一万元。
三、驳回北京富丰高科技发展总公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费61864元，由北京富丰高科技发展总公司负担34984元（已交纳30932元，余款于本判决生效后7日内交纳）；由孙颖负担26880元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费29747元，由北京富丰高科技发展总公司负担14147元（已交纳），由孙颖负担15600元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李珊
审 判 员 史伟
代理审判员 李淼
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 左峥