内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第3344号
原告张晓芳，女，汉族，1976年11月20日出生。
委托代理人段普复，系内蒙古京蒙律师事务所律师。
委托代理人高林澍，系内蒙古京蒙律师事务所律师。
被告金威建设集团有限公司。
法定代表人王文治，系该公司总经理。
委托代理人陈峰，内蒙古赫扬律师事务所律师。
本院受理的原告张晓芳诉被告金威建设集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本案立案受理后，依法由审判员增格嘎力布适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓芳的委托代理人段普复、高林澍，被告金威建设集团有限公司的委托代理人陈峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张晓芳诉称，2010年7月22日原告购买了被告金威建设集团有限公司开发的坐落于大桥路7号街坊14号楼-0-110号的商业用房一套，合同约定的交房日期为2011年6月30日。但到现在为止被告都没有向原告交付房屋。根据双方的合同约定：被告逾期交付房屋超过60日，如买受人要求继续履行合同的，合同应当继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后原告支付了全部房款。后由于被告不能按时交付房屋，原告曾多次要求被告尽快交付房屋，但被告在房屋完工后以各种理由推托不予交付房屋，导致原告至今都没有收房屋，从而导致无法合理使用房屋，错过了最佳的房屋出租期，给原告造成了巨大的经济损失。同时在原告购买房屋时，原告认购房屋的面积为311.69平方米，后经最终测绘房屋的面积为303.59平方米，比合同约定小8平方米，原告多支付了243000元的房屋价款。根据合同约定被告应当返还原告多支付的房款。为了维护自身合法权益，原告张晓芳向人民法院起诉，请求法院判令：一、请求人民法院依法判令被告继续履行双方于2010年7月22日签订的《商品房买卖合同》，交付房屋，办理产权；二、被告返还原告张晓芳多支付的房款243000元；三、请求人民法院依法判令被告按照合同约定向原告支付自2011年7月1日起至起诉之日（2015年5月19日）止的违约金共计1079649.12元；四、请求人民法院依法判令被告按照合同约定向原告支付自起诉之日起至房屋交付之日止的违约金，按照已付房款日万分之一计算；五、被告承担本案全部诉讼费用。
被告金威建设集团有限公司辩称：一、原告张晓芳购买的房屋于2011年8月30日具备交房条件并已通知原告张晓芳接受房屋；二、原告张晓芳多支付的房款只有226835.9元，愿意返还；三、原告张晓芳请求的违约金被告金威建设集团有限公司应支付的是46071元。
原告张晓芳针对其诉讼请求及事实与理由，向法庭提交了如下证据：
企业机读档案登记资料一份，证明被告金威建设集团有限公司名称于2013年由原来的鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任公司变更为现在的金威建设集团有限公司；
“亿利城·滨河湾”商业认购书一份，证明原被告双方签订“亿利城·滨河湾”商业认购书，原告张晓芳购买被告金威建设集团有限公司开发的坐落于鄂尔多斯市鄂尔多斯西街“亿利城·滨河湾”项目7号商业28号商铺，认购时约定的建筑面积为311.69平方米；
《商品房买卖合同》一份、鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任公司专用收据11张，证明：1、原告张晓芳购买被告开发坐落于大桥路7号街坊14号楼-0-110房屋所签订《商品房买卖合同》时实际面积为303.59平方米，每平方米价格为人民币24492.24元，房屋总价款应该为人民币7435599.1416元；2、原告张晓芳实际向被告金威建设集团有限公司支付的购房款总额为人民币7678600元，原告张晓芳多支付了被告人民币243000.8584元，被告金威建设集团有限公司应予返还；3、双方合同约定的交房时间为2011年6月30日前，但被告金威建设集团有限公司至今尚未向原告张晓芳交房。按照合同第九条第2项的规定，被告金威建设集团有限公司应当从合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告每日按照原告已交付房款总额的万分之一承担违约金；
（2015）鄂东证内字第625号公证书一份，证明截止到2015年5月12日，原告张晓芳向被告金威建设集团有限公司购买的房屋，一、二层之间的楼梯仍然未做，仍然不符合双方合同中约定的房屋交付条件；
东胜区房屋租赁市场租金水平信息表一份，证明原告张晓芳购买被告开发坐落于大桥路7号街坊14号楼-0-110房屋属于商业一类地段高档商业楼。按照政府公布的租金信息，在与2014年租金比较下降的情况下，2015年原告张晓芳购买房屋的年租金为284080元，按此标准计算，原告张晓芳向被告金威建设集团有限公司主张违约金数额属于法律规定的合理范围。
庭审质证中，被告金威建设集团有限公司对原告张晓芳提供的证据一、二的真实性及证明问题均认可；对证据三的真实性认可，证明的问题不认可。辩称房屋的实际面积是304.25平方米，房屋总价款是745.1764万元，购房款的总额没有异议，但认为多支付的款项应该是226835.98元，被告返还的购房款也应当是226835.98元。同时对合同约定的交房时间没有异议，但辩称房屋在2011年8月30日已经具备交房条件，并已经通知原告接收房屋；对证据四的真实性和证明问题不认可，称被告金威建设集团有限公司认为房屋的楼梯应该是原告自行做的，并不是被告金威建设集团有限公司向原告张晓芳交付房屋的条件之一；对证据五的真实性及证明问题均不认可，认为不是按照合同约定计算的。
被告金威建设集团有限公司针对其辩称理由，向法庭提供了如下证据：
《商品房买卖合同》一份、建筑面积计算书一份，证明：1、房屋实测面积是304.25平方米，应退的款项为226835.98元；2、合同的补充协议第二条约定房屋的交付标准为房屋具备装修条件；3、房屋交付的通知与送达的方式包括电话通知以及公告送达。
报纸公告、其他业主入住通知书、业主规约、出售单，证明原告张晓芳所购买的房屋于2011年8月30日具备交付标准并约定以电话、公告方式通知原告张晓芳接收房屋，但由于原告张晓芳自身原因拒不接收房屋。
原告张晓芳对被告金威建设集团有限公司提供的证据一中的实测面积304.25平方米的真实性认可，证明问题不认可，但如果最终房屋产权证的面积与被告金威建设集团有限公司提供的实测面积不符，原告张晓芳将保留向被告金威建设集团有限公司主张多付购房款的诉权。同时认为房屋楼梯至今未做导致原告张晓芳无法装修，仍然不符合合同约定的交付条件。对双方在合同中明确约定的关于送达条款予以认可。对被告金威建设集团有限公司提供的证据二中公告的真实性认可，证明问题均不认可。称公告只能证明被告金威建设集团有限公司单方履行了通知义务，但不能证明被告房屋已经具备交付条件。同时公告的日期是2011年11月17日并不是被告金威建设集团有限公司所证明的日期。其他业主接收房屋与本案没有关联，即使其他业主接收房屋也不能证明在本案中被告存在违约行为。
本院审查认为，被告对原告提供的证据一、二的真实性及证明的问题均认可，该证据符合证据相关要素，故本院予以采信。被告金威建设集团有限公司对原告提供的证据三《商品房买卖合同》的真实性予以认可，故本院对其真实性予以认定。原告提供的证据四（2015）鄂东证内字第625号公证书系鄂尔多斯市东胜区公证处出具，故本院对其真实性予以认定。对于原告张晓芳提供的证据五东胜区房屋租赁市场租金水平信息表，由于是原告张晓芳自行在网上下载的，且被告金威建设集团有限公司对其真实性不认可，也无法证明原告购买房屋就属于商业一类地段，故本院对证明的问题不认可，故本院不予采信。
原告对被告金威建设集团有限公司提供的证据一《商品房买卖合同》、建筑面积计算书的真实性认可，故本院对其真实性予以认定。原告对被告金威建设集团有限公司提供证据二中的报纸的真实性认可，故本院对其真实性予以认定。证据二中的其他业主入住通知书、业主规约、出售单，本院认为该证据与本案缺乏关联性，且原告张晓芳对上述证据不予认可，故本院对上述证据不予认定。
经审理查明，于2010年7月22日原告张晓芳与被告金威建设集团有限公司签订了《商品房买合同》（合同编号为：2010-0006380）一份，合同约定原告张晓芳购买被告金威建设集团有限公司开发的位于东胜区亿利城·滨河湾14号楼-0-110商业房一套，建筑面积共303.59平方米，每平方米价格为24492.24元，房屋总价款为7435600元，合同约定于2011年6月30日之前交付房屋。原告张晓芳于2009年12月16日起至2010年10月9日止共计向被告金威建设集团有限公司实际支付购房款总额为人民币7678600元。
另查明，涉诉房屋实测面积为304.25平方米。被告金威建设集团有限公司于2011年11月17日曾以报纸公告的形式通知原告张晓芳接收房屋。
又查明，涉诉房屋至今没有建设行政主管部门出具的竣工验收合格的相关手续。
再查明，原被告签订《商品房买卖合同》时被告的名称为鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任公司，现被告的名称变更为金威建设集团有限公司。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，且《商品房买卖合同》向鄂尔多斯市房地产管理局备案登记，故原被告签订的《商品房买卖合同》真实、有效，原被告应按照合同约定履行各自的义务。
关于原告张晓芳要求被告金威建设集团有限公司返还多支付房款的问题，虽然双方在合同中约定的房屋建筑面积为303.59平方米，但依据被告提供的建筑面积计算书中显示该房屋测绘面积为304.25平方米，原告张晓芳对此也认可，故被告应按该房屋的测绘面积计算向原告返还多支付的房款226835.98元（7678600元-304.25平方米×24492.24元∕每平方米）。在庭审中原告张晓芳提出如最终房屋产权的面积与该测绘面积有误差的，保留继续追诉的权利，本院认为原告张晓芳提出的理由合法有据，本院予以保留原告张晓芳最终房屋产权面积误差另行主张的诉权。
关于交付房屋及办理房屋所有权证。由于《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，被告金威公司应当在2011年6月30日前交付原告经验收合格的房屋，而涉诉房屋至今没有建设行政主管部门出具的验收的相关手续，故本院认定涉诉房屋至今未达到交付使用条件。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”规定，本院不支持原告交付房屋的诉讼请求。待涉诉房屋具备交付条件时原告可以另行主张。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”。而涉诉房屋至今未交付，故本院不支持原告的办理房屋所有权证的诉讼请求，待交付房屋后原告可以另行主张。
关于违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，被告金威公司应当在2011年6月30日前交付原告经验收合格的房屋，而涉诉房屋至今没有建设行政主管部门出具的验收合格的相关手续，故本院认定涉诉房屋至今未达到交付使用条件，被告金威公司已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张继续履行合同。本院依据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第二款：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”之约定，被告金威公司向原告支付双方约定的房款7435600元为基数，自2011年7月1日至交付房屋之日止，按日万分之1计算违约金。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，建设工程质量管理条例》第十六条第三款之规定，判决如下：
被告金威建设集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张晓芳返还多支付的房款226835.98元；
被告金威建设集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告张晓芳以房款7435600元为基数，自2011年7月1日至交付房屋之日止，按日万分之1计算支付违约金；
三、驳回原告张晓芳其他诉讼请求。
案件受理费8352元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员 增格嘎力布
二〇一五年九月十七日
书记员 党 鹏