广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终6133号上诉人(原审被告)：陈晓茹，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：周结玲，住广州市番禺区。上诉人陈晓茹因与被上诉人周结玲房屋租赁合同一案，不服广州市番禺区人民法院(2014)穗番法民三初字第1260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年12月26日，广州中颐物业管理有限公司（以下简称中颐公司）作为出租人，陈晓茹作为承租人，签订编号为穗（番）租登2013D1300260153号的《广州市番禺区房地产租赁合同》，约定中颐公司将坐落在番禺区桥南街南华路212号商铺（房地产权证号C3××26，以下简称涉讼商铺）出租给陈晓茹，建筑面积27.98平方米，租赁期限为2012年12月5日至2014年12月4日。同日，中颐公司与陈晓茹签订《补充协议》，其中约定，中颐公司将涉讼商铺出租给陈晓茹，租赁期限从2012年12月5日至2014年12月4日止，中颐公司交付该物业给陈晓茹的时间为2012年12月5日；陈晓茹的经营范围是社会咨询服务，如改变经营范围，须事先经中颐公司书面同意，并报工商行政管理部门批准，批准后送中颐公司备案；2012年12月5日至2013年12月4日每月租费3057元，2013年12月5日至2014年12月4日每月租费为3298元；陈晓茹如因经营需要对该物业进行装修，必须现将方案送中颐公司和物业管理公司审核，中颐公司和物业管理公司书面同意及办理相关行政许可后才能施工；陈晓茹不得将该物业全部或部分直接转租、分租或出借，如需转租、分租或出借，须先征得中颐公司书面同意，并向中颐公司支付当月执行的租金标准的三个月租金作为变更手续费。2014年9月5日，陈晓茹与周结玲就涉讼商铺的转租事宜达成协议，周结玲向陈晓茹支付了5000元定金，陈晓茹向周结玲开具了编号为2621462的《收款收据》，其中载明：“南华路212号转让费27000元，定金5000元整，余款22000元过户当天现金交易，过不了户当天退回定金”，“注：承租人原因不要，不退定金”。2014年9月16日，陈晓茹与周结玲至涉讼商铺的物业管理处签署《转让申请书》，其中载明，因转租人陈晓茹八度琴行经营不善，现把场地212号转让给承租人周结玲，并申请以三个月租金作为手续费，用作承租人周结玲经营花店。2014年10月13日，周结玲以陈晓茹拒不向其转租涉讼商铺造成其损失为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈晓茹向周结玲双倍返还定金共10000元；2.陈晓茹赔偿周结玲的经济损失27926.40元。陈晓茹原审辩称：周结玲的诉讼请求没有依据。首先，周结玲、陈晓茹已约定，过不了户退回定金，不作任何赔偿。陈晓茹在得知商铺无法转租后，立即通知周结玲向其退回定金，但周结玲不同意，且提出要求陈晓茹赔偿15000元的主张。其次，陈晓茹与涉讼商铺业主签订的租赁合同中载明，剩余租期3个月以上的，转租需要通过招商部同意，由于该合同的截止日期为2014年12月4日，剩余租期已不满三个月，周结玲、陈晓茹向招商部提交转租申请后，招商部一直没有同意的批复，后招商部人员口头告知陈晓茹该商铺不得转租，陈晓茹遂如实告知周结玲。最后，周结玲主张的经济损失是其自己造成，陈晓茹不应对此负责。陈晓茹将商铺备用钥匙交予周结玲，但已告知其为保险起见，办理完转租手续再开始装修，周结玲在未征得陈晓茹同意的情况下自行对商铺进行装修，其损失应当自行承担。综上，陈晓茹有意将涉讼商铺转租给周结玲，但因招商部未批准，导致无法转租，陈晓茹不存在过错，不同意周结玲的全部诉讼请求。原审诉讼中，双方当事人均确认，周结玲未对涉讼商铺进行装修，陈晓茹已于2014年10月收回涉讼商铺另行经营服装店；双方签订《收款收据》时，仅约定过不了户则当天退回定金，未对过不了户的具体原因及对应的后果分别作出约定。现双方对于涉讼商铺无法转租的原因及责任承担问题产生争议。关于涉讼商铺无法转租的原因。周结玲主张，涉讼商铺无法转租是由于陈晓茹单方毁约。周结玲知悉涉讼商铺是陈晓茹向中颐公司承租，转租须征得中颐公司同意；双方已递交转让申请书给中颐公司的物业管理处审查，但中颐公司物业管理处一直未出具答复意见，后陈晓茹告知周结玲涉讼商铺无法转租，周结玲遂向物业管理处了解情况，物业管理处称陈晓茹已撤回转租申请，要求不再转租；陈晓茹从未向周结玲提交证据证明中颐公司不同意转租，故周结玲认为造成商铺无法转租是由于陈晓茹单方面不愿意转租。为此，周结玲提交了2014年10月5日其与陈晓茹的谈话录音予以证实，录音中陈晓茹称中颐公司一直未批复涉讼商铺的转租申请，故该商铺无法转租，陈晓茹应按《收款收据》的约定将5000元定金退还给周结玲；周结玲要求陈晓茹签署声明，确认涉讼商铺无法转租是由于中颐公司的原因，否则陈晓茹向周结玲赔偿15000元，或与周结玲一同至中颐公司要求其出具证明证实其不批准涉讼商铺的转租，陈晓茹未予同意。陈晓茹则认为，陈晓茹与周结玲向中颐公司物业管理处递交转租申请后，物业管理处一直未予答复，后经陈晓茹询问，物业管理处告知陈晓茹由于其与中颐公司的租赁合同剩余期限不满三个月，中颐公司不批准商铺的转租，但未出具书面意见；陈晓茹得知商铺无法转租后即与周结玲联系协商退还定金的事宜，但周结玲要求陈晓茹赔偿15000元损失，陈晓茹不同意，引致本案纠纷。2015年1月15日，原审法院至涉讼商铺的物业管理部门广州市海伦堡商业管理有限公司（以下简称海伦堡公司）就涉讼商铺未能转租的原因进行调查并制作调查笔录。该公司负责人称，位于番禺区南华路的商铺的招租及转租均由该公司招商部负责，转租须提交申请至公司总部审核；涉讼商铺及其相邻的番禺区南华路210号商铺（以下简称210号商铺）均由陈晓茹承租，其已将两间商铺打通；2014年9月，陈晓茹向该公司招商部提交转租申请，申请将涉讼商铺及210号商铺分别转租给不同人，其中210号商铺转租用于经营餐饮店，由于按照规定210号商铺不能经营餐饮业务，该公司对210号商铺的转租申请不予批准，但由于涉讼商铺与210号商铺已打通，无间隔，故该公司将两份转租申请一同退回给陈晓茹，并告知其调整申请内容后重新提交，但陈晓茹未再向该公司提交转租申请。周结玲对上述调查笔录予以认可，陈晓茹对其不予认可，其认为海伦堡公司负责人员的陈述与事实不符，当时其确实将承租的涉讼商铺和210号商铺分开转租，210号商铺拟转作餐饮店，海伦堡公司招商部经审核告知陈晓茹不得将商铺转为经营餐饮，至于涉讼商铺是否可以转租作花店尚不确定，须等待通知，陈晓茹等候一个月后，海伦堡公司仍未通知批准其转租，经其询问，海伦堡公司称由于涉讼商铺的租期将至，不同意其转租。关于涉讼纠纷的责任承担问题。周结玲主张，陈晓茹无正当理由单方面毁约，应当承担违约责任；《收款收据》中约定如承租人不租则定金不退，按照公平对等的原则，出租人违约亦应双倍返还定金给承租人，故陈晓茹应向周结玲支付10000元。此外，周结玲还主张，陈晓茹口头承诺涉讼商铺的转租手续一定可以办妥，并向周结玲交付了一条商铺钥匙，催促周结玲装修，周结玲因此已为承租涉讼商铺经营花店购置了相关物品合计7926.40元，并支付了装修定金20000元，陈晓茹应向周结玲赔偿上述损失。为此，周结玲提交了编号为15557557的《收款收据》及10份购物票据予以证实。其中，《收款收据》载明：2014年9月25日，周结玲南华路212号商铺装修定金2万元整，收款单位京江公司，经手人吴展鸿；10份购物票据载明商品为花卉、丝带等，金额合计约7926.40元。陈晓茹不同意周结玲的上述主张，并称因周结玲须测量商铺面积为承租做准备，故其交付了一条钥匙给周结玲，但并未催促其装修，只是告知周结玲装修须报物业管理公司备案。《收款收据》约定过不了户则退回定金，是考虑到转租须经中颐公司同意，如中颐公司不同意转租则应退回定金，陈晓茹同意按照《收款收据》的约定向周结玲退回5000元，但不同意双倍返还定金。陈晓茹对于周结玲提交的装修定金收据及购物票据均不予确认，并认为，周结玲支付装修定金及购买物品并未告知陈晓茹，亦未征得陈晓茹同意，周结玲亦未提交证据证明购物票据中载明的商品是用于涉讼商铺的经营，故周结玲主张的27926.40元经济损失，陈晓茹不同意支付。原审法院认为：本案争议的焦点在于涉讼商铺未能转租的原因以及责任承担问题。关于涉讼商铺未能转租的原因，周结玲认为是由于陈晓茹单方向海伦堡公司撤回转租申请，陈晓茹则称是由于其租期将至，海伦堡公司未予批准其转租申请，双方对其主张均未提交证据予以证实。原审法院至海伦堡公司进行调查，该公司称由于陈晓茹将涉讼商铺与相邻商铺分开转租，对于相邻商铺的转租申请该公司未予批准，故将涉讼商铺的转租申请也一并退回，并告知陈晓茹可调整申请后重新提交，但陈晓茹未再提交转租申请。原审法院认为，周结玲与陈晓茹对自己的主张均未提交证据予以证实，陈晓茹与中颐公司签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》及《补充协议》中亦未载明剩余租期不足3个月时不得转租，故双方当事人的陈述均缺乏客观依据。海伦堡公司作为涉讼商铺的经营管理者，应当对商铺客观情况较为清楚，且其是与本案纠纷无利害关系的第三方，在周结玲与陈晓茹未提交反证推翻海伦堡公司的陈述的情况下，原审法院对海伦堡公司的陈述予以合理采信。因此，原审法院认定涉讼商铺未能转租是由于陈晓茹承租的210号商铺不符合转租条件导致涉讼商铺的转租申请未获批准，经海伦堡公司释明后，陈晓茹未重新提交转租申请导致。关于涉案纠纷的责任承担问题。周结玲在订立正式租赁合同之前向陈晓茹支付5000元定金，并约定“因承租人原因不要，不退定金”，该笔款项应为担保主合同订立的立约定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”现由于陈晓茹的原因导致涉讼商铺未能转租，双方未能订立正式的租赁合同，周结玲要求其双倍返还定金即向其支付10000元，原审法院予以支持。至于陈晓茹提出《收款收据》中已约定“过不了户退回定金”，故陈晓茹仅需退回定金不应作任何赔偿的抗辩，原审法院认为，结合《收款收据》中对承租人责任的约定，“过不了户当天退回定金”应理解为因不可归责于双方当事人的原因导致无法转租则退回定金，至于因转租人原因导致无法转租的责任，该《收款收据》中没有明确约定，因此，对于陈晓茹的该项抗辩，原审法院不予采纳。至于周结玲主张的装修定金20000元及采购物品7926.40元损失，首先，周结玲提交的装修定金收据载明的收款单位及经手人的身份均无法确定，仅凭该收据不足以证明周结玲支付装修定金20000元实际发生，也无法证明该定金无法退还；其次，周结玲提交的购物票据无法证明所载物品是周结玲为经营涉讼商铺所采购，并且即便确如其所述，涉讼商铺无法转租不必然导致上述物品无法使用而造成损失；再次，假使上述两项费用实际发生，由于周结玲明知涉讼商铺须经中颐公司同意方可转租，即是否可以转租存在风险，其知悉此种风险的情况下，在未确认取得承租权前支出了上述费用，其亦应对自己的损失负有责任。因此，周结玲要求陈晓茹赔偿其经济损失27926.40元的主张，缺乏理据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，原审法院于2015年5月15日作出判决如下：一、陈晓茹应于本判决发生法律效力之日起五日内向周结玲双倍返还定金10000元；二、驳回周结玲的其余诉讼请求。一审案件受理费748元，由周结玲负担551元，由陈晓茹负担197元。判后，上诉人陈晓茹不服原审判决，向本院提起上诉称：陈晓茹与周结玲明确知道涉讼商铺的转租是附条件的，过不了户属于不可归责于双方当事人的原因导致无法转租则退回定金。中颐公司不批准陈晓茹与周结玲提交的转租申请，并没有向陈晓茹提交书面意见，也未向陈晓茹告知其不可转租的原因及需重新提交申请的要求，申请书餐饮店和花店是分开两份申请书（附表），不是合并一份申请书，也并无通知再重写申请书，而是口头告知陈晓茹拟申请转租餐饮店、花店不同意，陈晓茹不存在过错。陈晓茹多次向物业公司询问申请审批情况，是积极作为的表现。原审认为陈晓茹没有出具申请书给物业管理处，但是陈晓茹转移商铺给周结玲时有独立的转让申请书，该份申请书陈晓茹也出具给了物业管理公司，周结玲从物业管理处拿到了该份转让申请书并没有经过陈晓茹的同意。本次转租行为陈晓茹才是真正的损失方，包括租金和物业管理费共计近2万元。续约后陈晓茹继续承租涉案商铺用作经营服装。综上，陈晓茹上诉请求改判陈晓茹只需依约返还周结玲5000元定金。被上诉人周结玲二审答辩称：同意一审判决。本案争议焦点就是商铺不能转租的原因，涉讼商铺是陈晓茹承租后转租给周结玲的，不能转租是陈晓茹的原因造成的。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。双方当事人二审均无新证据提交。本院认为，原审法院对于陈晓茹、周结玲之间权利义务的认定，合法有据，论理清晰，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对陈晓茹的上诉主张，本院认定如下：陈晓茹上诉主张涉讼商铺未能成功转租并非其原因造成，其不应双倍返还定金给周结玲。因对于涉讼商铺未能成功转租的原因，周结玲、陈晓茹原审陈述意见不一，原审法院经向海伦堡公司调查，查实因为陈晓茹未按要求再次提交转租申请的原因造成转租不成，虽陈晓茹二审对此予以否认，但其并未能提供证据证明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。据此，原审认定陈晓茹应双倍向周结玲返还定金即向周结玲支付10000元，并无不妥。陈晓茹的上诉主张，缺乏充分依据，本院不予采纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈晓茹的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈晓茹负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇一六年五月二十六日书 记 员  璩方慧