福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0402民初3286号原告：徐静，女，1971年11月15日出生，住三明市。委托诉讼代理人：叶诚，律师。被告：三明众祥房地产开发有限公司，住所地三明市。法定代表人：曾丽水，董事长。委托诉讼代理人：王柳莺，律师。原告徐静与被告三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐静的委托诉讼代理人叶诚、被告众祥公司的委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐静向本院提出诉讼请求：1.判令众祥公司立即向徐静支付逾期办理商品房权属登记违约金11963.25元；2.判令众祥公司立即向徐静支付逾期交付车位违约金660元；3.判令众祥公司立即向徐静支付逾期办理车位权属登记违约金1567.5元。事实和理由：徐静、众祥公司于2011年3月1日签订《商品房买卖合同》，约定：徐静向众祥公司购买位于三明市梅列区乾龙新村X幢X号商品房，建筑面积143.37平方米，单价为每平方米6784元，总金额为972622元，交付时间为2013年6月30日前。合同签订后，徐静于2011年4月7日支付给众祥公司购房款306622元，于2013年4月7日支付给众祥公司购房款666000元，众祥公司随即向徐静出具了销售不动产统一发票。2013年8月13日，众祥公司将房屋交付给徐静。2013年1月5日，徐静、众祥公司又签订《商品房买卖合同》，约定徐静向众祥公司购买车位，建筑面积32.48平方米，总金额165000元，交付时间为2013年9月30日前。合同签订后，徐静支付给众祥公司购车位款，并由众祥公司出具了销售不动产统一发票。2013年10月9日，众祥公司才将车位交付给徐静使用，已超过约定交付日期。2014年6月13日，众祥公司发函通知徐静于2014年6月16日办理房屋权属登记。根据《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金”。因此，众祥公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。众祥公司辩称，一、逾期办证实属发生不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。不可抗力主要分为以下几类：一是自然灾害；二是社会异常事件；三是政府行为。本案之所以无法如期办理产权证，正是受拆迁“帝豪”建筑物这一行政行为的影响。原“帝豪”建筑物在众祥公司购置的地块范围内，众祥公司要如期开发“吉祥福邸”楼房项目不得不涉及“帝豪”建筑物的拆除问题，然而，政府及有关部门不能在约定的时间内将其拆除并交付土地，众祥公司被迫将项目分期开发，供地方式也分为B03一期、二期两次供地。在一期供地4年后，直至2012年9月“帝豪”建筑物拆除，众祥公司才获得二期用地。众所周知，办理产权证必须向权属登记中心递交测量报告，而根据相关部门的规定及技术要求，整个楼盘的大地下室要在全部施工至闭合后才能准确测量面积，也才能准确分摊包括X幢楼在内的各楼幢的公摊面积。由于供地的延期，导致“吉祥福邸”二期开发严重滞后，大底盘地下室迟迟不能闭合，整个项目规划面积测量及公有产权分摊面积无法及时确定，直接造成项目产权证的办理被暂缓。亦即，不能按时办证的根本原因是政府不能及时拆除“帝豪”建筑物并交付土地，众祥公司对上述客观情况不仅始料未及，且事发后亦无法单凭自身力量掌控相关流程。因此，导致众祥公司逾期办证的因素为不可抗力，属于免责事由，众祥公司不应对此承担责任。二、商品房买卖合同明确约定众祥公司承担违约责任的前提是“因众祥公司的原因导致逾期办证”。从本案逾期办证的因素看，均为众祥公司无法预料和控制的客观因素，非众祥公司的过错所导致，不应归责于众祥公司。上述客观事由后，众祥公司曾多次行文上报三明市人民政府、三明市徐碧新城开发建设工作小组办公室等单位，力促及时供地。同时为了一期能够按时交房，主动采取变更施工方案，交叉班组作业，追加支护投资等办法来缩短工期，仅为提早打通消防通道，加快二期地下室施工就多投入支护工程资金300多万元。因此，众祥公司在整个合同履行过程中诚实守信，逾期办证非众祥公司的责任所致，众祥公司不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。三、众祥公司已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。在《民事审判指导与参考》2006年第1辑《对最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第18条规定的解读》中，阐明如下：“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。”司法实践中发生的逾期办证纠纷，主要是因出卖人的原因而引发的，因此，《解释》第18条所规范解决的逾期办证纠纷，是指因出卖人原因，导致买受人在约定或者法定的期限届满时未能取得房屋所有权证书情况。按照上述论述分析，对《解释》第18条所规定的“由于出卖人原因”的理解适用，就是只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。根据三明市房屋权属登记中心关于房屋所有权初始登记的办理指南，众祥公司应向房地产管理部门提交登记申请书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、测绘成果审核意见及测绘报告等13项房屋所有权初始登记的证明文件。本案中，众祥公司已于2013年3月取得上述完备的证明文件，若不是2013年10月29日三明市房屋权属登记中心方才要求办理一期地下室实测数据审核时将二期按现状实测并入计算，导致众祥公司不得不重新进行房屋建筑面积测量，众祥公司早按合同约定在商品房交付使用后90日内取得房屋证书。因此，本案众祥公司之所以逾期办证，是出于第三人的原因所导致，众祥公司可以免责。四、即使退一万步讲，如果认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。其一，逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。《合同法》解释（二）第二十六条规定了“情势变更”条款：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。而本案订立合同时，众祥公司无法预见“帝豪”建筑物拆除的延期，因此，合同成立后，由于众祥公司无法预见和避免的客观情况所致，如果继续按照商品房买卖合同之约定要求答辩人承担违约责任，明显不公平。其二，《合同法》解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，徐静购房是申请按揭贷款方式，在贷款未清偿之前，在办理产权登记之前，是由开发商即众祥公司承担阶段性担保，在取得产权证之后，其房产权是抵押给银行，因此，所谓逾期办证实质上未对其造成任何实际损失；众祥公司在逾期办证的问题上确无过错。据此，法院应考虑众祥公司本身并无过错、合同履行情况以及徐静未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回徐静全部诉讼请求或者酌情减轻众祥公司承担的违约金数额。本院经审理认定事实如下：一、对于双方当事人没有争议的以下事实，本院予以确认：1.2011年3月1日，徐静与众祥公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：“徐静向众祥公司购买位于三明市梅列区乾龙新村X幢X号商品房，建筑面积143.37平方米，单价为6784元/㎡，总价款为972622元。众祥公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付徐静使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，众祥公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长及其他特殊原因。众祥公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付徐静。如因众祥公司原因，徐静不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，徐静选择不退房时，众祥公司自逾期之日起每日按已付价款的0.005%向徐静支付违约金等”。同日，徐静、众祥公司就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，除约定徐静办理按揭手续应负担的合同义务外，该补充协议对主合同第八条作了补充：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误(如外事活动、交通管制、文明城创建活动等)。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上(含6级)强风或5级以上(含5级)地震的。⑷非众祥公司原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则众祥公司无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。2.上述合同订立后，徐静于2011年4月7日支付给众祥公司购房款306622元，于2013年4月7日支付给众祥公司购房款666000元，众祥公司随即出具了销售不动产统一发票。2013年8月13日，众祥公司将案涉商品房交付给了徐静使用。3.2014年6月10日，案涉房屋办理了房屋所有权初始登记。众祥公司于2014年6月13日通知徐静于2014年6月16日前往明宇宙大厦二层办理商品房权属登记手续。4.2013年1月5日，徐静与众祥公司签订《商品房买卖合同》，约定：徐静向众祥公司购买位于三明市梅列区乾龙新村X幢车位126，建筑面积32.48㎡，合同总价165000元，交付期限为2013年9月30日前，如出卖人逾期交付，自约定交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，出卖人应当在交付后六十日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的自交交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书，买受人不退还的，自逾期之日其每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同签订后，徐静支付给众祥公司购车位款，并由众祥公司出具了销售不动产统一发票。众祥公司通知徐静于2013年10月8日后办理车位交付手续。2014年6月10日，该车位办理了初始预登记。二、对于双方当事人有争议的事实，本院作如下分析、认定：1.众祥公司是否应承担违约责任的问题本院认为，林凯对众祥公司提供的挂牌成交确认书、国有土地出让合同、红线图、蓝图公司证明、房屋面积测绘成果审核过程记录、三明市政府专题会议纪要、申请报告、房屋建筑面积测量计算报告书的真实性不持异议，本院予以确认。我国法律以严格责任作为违约责任的一般归责原则，法定免责事由主要为“不可抗力”因素。众祥公司提交的证据和主张的事实能否构成免责事由，应确定其是否符合不可抗力构成要素，我国法律明确规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。主要包括以下几种情形：一是自然灾害，如台风、洪水、地震等；二是政府行为，如征收、征用；三是社会异常事件，如罢工、骚乱。按照众祥公司与三明市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，B03地块应交付给众祥公司的时间应为2008年8月25日前，而林凯、众祥公司签订《商品房买卖合同》是在2011年3月1日，表明双方当事人在订立房屋买卖合同时，B03地块已经因拆迁问题发生逾期交付土地事实，政府拆迁行为牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，众祥公司作为建筑业的专业主体，对政府拆迁进度慢于预期或可能出现的其他因素，应当有所预见并做好充分的履约准备，故不存在不可预测性。B03地块的逾期交付并非是双方当事人订立合同后的突发事件，在双方当事人订立合同后，通过众祥公司及时合理的作为有条件予以避免，不存在不可避免和不可克服的问题。B03地块的逾期交付在双方当事人订立合同前就已存在，不是订立合同后期间突发的事件。据此，众祥公司所主张和举证的事实不构成不可抗力的免责事由。且众祥公司主张逾期办证系不可抗力所致，但并未按合同约定时间及时通知林凯，在合理期限内提供遭遇不可抗力的证明。众祥公司因此不能免责。2.双方当事人约定的违约金是否过高的问题本院认为，双方当事人签订《商品房买卖合同》时，B03地块已逾期交付，非订立合同后的突发事件，不存在客观情况发生了在订立合同时无法预见的重大变化，且众祥公司与三明市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》是平等主体之间的民事行为，具有商业风险，故众祥公司逾期办证不属于情势变更情形；林凯未举证证明其因众祥公司的违约行为而造成的实际损失情况，损失数额难以确定，但《最高人民法院》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因此,合同约定自逾期之日每日按已付价款的0.005%支付逾期办证违约金，并不违反公平原则和法律的规定。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行合同义务。众祥公司在合同履行期间未按约定履行办理房屋所有权初始预登记义务，未及时交付车位，已构成违约，依法应承担违约责任。合同约定众祥公司应自交付房屋之日起60日内办理房屋权属初始登记，本案房屋交付时间为2013年8月13日，办理初始登记日为2014年6月10日，故逾期时间应自2013年10月13日起计至2014年6月9日止，逾期天数为239天，林凯主张众祥公司支付逾期办理房屋权属登记违约金，符合法律规定及合同约定，应予以支持，应负担的违约金为：972622元×0.005%×239＝11622.83元，林凯主张计算至2014年6月16日，计11963.25元，缺乏依据，超额部分主张不予支持。合同约定车位交付时间是2013年9月30日，双方确认众祥公司通知林凯前去办理交付手续时间为2013年10月8日，故逾期时间为2013年10月1日至10月8日，共8天，林凯主张违约金660元（165000×0.0005×8＝660元），符合法律规定及合同约定，予以支持。合同约定众祥公司应自交付车位之日起60日内办理权属初始登记，本案车位初始登记时间虽确定为2014年6月10日，但车位实际交付与否双方存在争议，徐静认为已经有交付但却未能提供交接确认表或物业收费凭据等证据，故无法认定众祥公司就办理车位权属登记事宜存在违约行为，徐静主张逾期办理车位权属登记违约金1567.5元，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、三明众祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付给徐静逾期办理商品房权属登记违约金11622.83元；二、三明众祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付给徐静逾期交付车位违约金660元；三、驳回徐静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元，因适用简易程序审理，减半收费78元，由徐静负担10元，三明众祥房地产开发有限公司负担68元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员  胡江平二〇一六年十二月二十六日书记员  林思梅附：本判决所依据的具体法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。