宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第1095号
原告：宁波市鄞州邱隘天鳌印花厂（个人独资企业。住所地：宁波市鄞州区邱隘羊毛衫服装市场。
代表人：曾飞岳，该厂厂长。
委托代理人：曾飞龙。
被告：杭州快步实业有限公司。住所地：杭州市江干区彭埠镇六堡村五福亭二区**号主楼。
法定代表人：杨德贵，该公司董事长。
委托代理人：潘道锋，浙江格至律师事务所律师。
原告宁波市鄞州邱隘天鳌印花厂（以下简称天鳌印花厂）为与被告杭州快步实业有限公司（以下简称快步实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月9日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员凌碧波适用简易程序审理，后因案情复杂，于2015年9月15日转为普通程序，组成合议庭审理。本案审理期间，本院根据原告的申请，依法对被告实施了财产保全。本案于2015年7月16日、2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告天鳌印花厂的代表人曾飞岳及其委托代理人曾飞龙、被告快步实业公司的委托代理人潘道锋到庭参加诉讼；原告申请的证人赵某出庭作证。审理期间，原、被告自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。
原告天鳌印花厂起诉称：原、被告于2014年7月29日签订《厂房租赁协议》一份，约定：原告将位于鄞州区东吴镇栗村塘自然村南山路下面积约2000平方米的厂房一幢租赁给被告使用，租期三年（自2014年8月1日至2017年7月31日止）；年租金为288000元，按年支付，先付租金后使用；如有拖欠租金，被告应承担拖欠额的双倍租金的迟纳金，如有违约还应向守约方承担违约金100000元。协议签订后，被告仅支付了半年的租金，余下半年的租金至今未付。现请求判令被告向原告付清剩余租金144000元，并承担拖欠租金的迟纳金96000元、违约金100000元。
被告快步实业公司答辩称：本案被告主体不适格，2014年7月29日的《厂房租赁协议》与被告没有关联，且原告对涉案房屋不享有物权。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.《厂房租赁协议》一份，用以证明原、被告存在租赁关系，双方对权利义务进行约定的事实；
2.《告知函》一份，用以证明当时签订租赁合同的经办人赵某是被告公司的职员兼宁波分公司负责人的事实；
3.银行回单一份，用以证明被告财务负责人虞秀萍已经支付给原告半年租金的事实；
4.营业执照和组织机构代码证各一份，用以证明当时签订租赁协议时赵某提供给原告的，并代表被告与原告签订租赁协议的事实；
5.场地证明一份，用以证明原告有权出租涉案厂房的事实；
6.参保证明一份，用以证明赵某是被告公司职员的事实。
被告质证后对上述第1、3、5、6项证据的真实性无异议，对其关联性均有异议，认为第1项证据与被告没有关系，签订合同中乙方的人员不是被告公司员工，被告也没有委托授权，不能证明原、被告存在租赁关系的事实；第3项证据?回单与本案无关，虞秀萍不是被告公司的财务负责人，也没有被告的授权让她付租赁款项，该回单的收款人不是原告也不是房屋产权人；第5项证据只能证明房屋是曾飞岳出资建造，与本案原告天鳌印花厂不是同一个主体，该证据不是房屋的产权证明，产权证明应当是房产证，该证据也能证明该房屋是违章建筑，原告对涉案房屋不享有所有权；第6项证据的参保证明单位是杭州快步装饰有限公司（以下简称快步装饰公司），与被告快步实业公司是两家不同的公司。对第2、4项证据均有异议，认为第2项证据不是原件，第4项证据的营业执照注册资本现在已经不是这个金额了，公司没有授权赵某在外面租房子的时候使用营业执照，如果使用被告会在上面盖章写明用途，可能是赵某在以往招投标的时候私用。
被告未向本院提交证据。
审理中，本院根据原告的申请，准许证人赵某出庭作证。证人赵某在庭审中陈述：其是快步公司的职员，不清楚是快步装饰公司还是快步实业公司，其进公司的时候是快步装饰公司，后来变成快步实业公司，老板是杨德贵。其是宁波办事处的负责人，其将涉案合同的照片发给老板、老板娘、财务看过的，合同原件没有寄给公司，其向房东要的卡号，租金是老板娘虞秀萍付给房东的，告知函也是其给原告的。对证人赵某的证言，原、被告均无异议。
本院认为：对于原告提交的第1、3、5、6项证据，因被告对其真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，其合法性、关联性方面本院将在以下综合分析。对于原告提交的第2项证据，本院认为结合证人赵某的证言，本院确认该项证据的证明力。对原告提交的第4项证据，本院认为被告虽有异议，但未能提交足以反驳的相反证据，故本院确认该证据的证明力。对于证人赵某的证言，因原、被告均无异议，本院予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2014年7月29日，赵某以杭州快步实业有限公司宁波办事处（协议的乙方，承租方）名义与原告（协议的甲方，出租方）签订《厂房租赁协议》一份，约定甲方将坐落在鄞州区东吴镇栗树塘自然村南山公路下总面积约2000平方米的二号楼厂房一幢出租给乙方使用，租赁期限自2014年8月1日至2017年7月31日；年租金为288000元，按年支付，先付租金后使用。水、电费用由乙方按实际用量及差额损耗按时交纳，如有延期或拖欠造成迟纳金或罚款等均由乙方承担。同时乙方还应向甲方提供水、电及物损押金20000元，到期时扣除未交费及物损部分后归还给乙方；乙方必须按时支付租金，如拖欠租金一个月以上，甲方有权单方解除本协议，乙方应承担拖欠额双倍租金的迟纳金；违约方应向守约方支付违约金100000元。合同还对其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，赵某将合同拍照传给被告快步实业公司的法定代表人杨德贵及杨德贵妻子虞秀萍和公司的财务。2014年7月31日，被告快步实业公司的法定代表人杨德贵妻子虞秀萍根据赵某提供的房东卡号支付了涉案房屋半年租金144000元、押金20000元及前手租客物品折价款等共计165000元。2015年4、5月份，被告搬离涉案房屋，未与原告办理交接手续，亦未支付拖欠的租金，双方由此发生纠纷。
本案审理中，被告委托代理人于2015年7月21日、7月23日发短信告知原告涉案房屋钥匙已丢，原告可找开锁公司自行打开，被告确认所有物品已搬离，原告不能以房屋未搬出物品和未交钥匙而再主张其他费用。庭审中，原、被告均同意被告尚欠原告的水、电费及物损以押金20000元折抵。
另查明，根据杭州市社会保险参保证明，赵某登记的参保单位系快步装饰公司，参保日期自2013年5月至2015年1月。
又查明，快步装饰公司与快步实业公司的法定代表人均为杨德贵。
本院认为：赵某虽系快步装饰公司的职员，但其以快步实业公司名义与原告签订涉案租赁合同，其将该租赁合同拍照传给被告，被告并无异议，且被告法定代表人妻子虞秀萍根据赵某提供的房东卡号支付了涉案房屋半年租金144000元、押金20000元及前手租客物品折价款等共计165000元，被告的上述行为应视为对赵某订立涉案合同的追认，故被告应系涉案《厂房租赁协议》的主体。关于涉案房屋，原告虽提供了所在村出具的《房屋产权证明》，但因该房屋未经有关部门审核批准，未取得建设工程规划许可证，其与被告签订的《厂房租赁协议》，因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。经本院释明后，原告要求被告支付房屋占有使用费，本院予以支持。被告对涉案房屋实际占有至2015年7月23日，其应支付原告的房屋占有使用费为138400元。对于原告要求被告承担拖欠租金的迟纳金96000元及违约金100000元的诉讼请求，因涉案合同无效，该约定也归于无效，故对于该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、被告杭州快步实业有限公司支付原告宁波市鄞州邱隘天鳌印花厂房屋占有使用费138400元，限在本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告宁波市鄞州邱隘天鳌印花厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费6400元，财产保全费2220元，合计8620元，由原告宁波市鄞州邱隘天鳌印花厂负担3332元，被告杭州快步实业有限公司负担5288元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 凌碧波
人民陪审员 李卫平
人民陪审员 毛红苏
二〇一五年十二月十七日
代书 记员 陈芸琦