成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0108民初8137号 原告（反诉被告）：刘浩，男，1991年9月4日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：李杰，四川泰常律师事务所律师。 被告（反诉原告）：向守勇，男，1965年11月7日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 被告（反诉原告）：闫家翠，女，1969年10月24日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吴霞，四川坤弘律师事务所律师。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：何昌蔚，达州市通川区朝阳法律服务所法律工作者。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都金河支行，住所地四川省成都市锦江区。 负责人：尹欣。 委托诉讼代理人：王静，女，系第三人中国建设银行股份有限公司成都金河支行员工。 委托诉讼代理人：李杨，女，系第三人中国建设银行股份有限公司成都金河支行员工。 原告（反诉被告）刘浩与被告（反诉原告）向守勇、闫家翠、第三人中国建设银行股份有限公司成都金河支行（以下简称建行金河支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月7日、同年4月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘浩及其委托诉讼代理人李杰，被告（反诉原告）向守勇、闫家翠及其委托诉讼代理人何昌蔚，第三人建行金河支行的委托诉讼代理人王静、李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘浩向本院提出诉讼请求：1.判令向守勇、闫家翠与刘浩继续履行《房屋买卖合同》；2.判令向守勇、闫家翠立即将成都市成华区房屋过户给刘浩；3.本案诉讼费、保全费由向守勇、闫家翠承担。事实和理由：刘浩与向守勇、闫家翠于2017年4月19日签订《房屋买卖合同》，约定向守勇、闫家翠将位于成都市成华区房屋出售给刘浩。合同签订后，刘浩按约履行合同义务，但向守勇、闫家翠拒绝履行合同，拒绝办理涉案房屋过户手续。向守勇、闫家翠的行为严重违背诚实信用原则，侵害了刘浩的合法权益。 向守勇、闫家翠辩称，合同约定了解除事项，案涉合同已实际解除；房屋总价款1,080,000元，刘浩仅支付30,000元定金，请求过户无事实法律依据；刘浩不具有购房资格。请求依法驳回刘浩的诉讼请求。 向守勇、闫家翠向本院提出反诉请求：1.确认刘浩与向守勇、闫家翠签订的《房屋买卖合同》已经解除；2.判令刘浩向向守勇、闫家翠支付违约金3,300元；3.本案诉讼费、保全费由刘浩承担。事实和理由：刘浩与向守勇、闫家翠签订《房屋买卖合同》，合同约定刘浩应于2017年5月1日前向向守勇、闫家翠支付首付款，逾期将承担支付违约金的责任，逾期超过30日，视为不履行合同，合同终止。刘浩自签订合同至今拒不按照合同约定履行付款义务，经向守勇、闫家翠多次催告，刘浩仍不履行合同义务，向守勇、闫家翠有权解除合同。 刘浩对向守勇、闫家翠的反诉辩称，向守勇、闫家翠的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。 建行金河支行述称，建行金河支行不介入刘浩与向守勇、闫家翠之间的纠纷，案涉房屋要解除抵押，必须要归还抵押项下的按揭本息，刘浩、向守勇、闫家翠中谁支付都可以，只要把按揭本息支付完，若由法院判决其中一方结清按揭本息，则还包括提前还款的相应手续费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年4月19日，刘浩与向守勇、闫家翠签订《房屋买卖合同》，约定：向守勇、闫家翠将二人共同共有的位于成都市成华区房屋出售给刘浩，产权面积100.32平方米，房屋总价1,080,000元，由于案涉房屋处于抵押状态，双方约定刘浩需向向守勇、闫家翠提前支付250,000元用于偿还按揭贷款，办妥注销抵押登记手续，向守勇、闫家翠需在60日内办理完成结案注销手续，刘浩所支付金额由向守勇、闫家翠出具收据并计入刘浩首付款；合同第三条“付款方式”约定：双方选择银行按揭贷款付款，合同签订时，第一次刘浩向向守勇、闫家翠支付定金30,000元，第二次付款，到产权交易中心受理并出具受理单时（或办理产权公证时），刘浩支付给向守勇、闫家翠购房首付款220,000元，第三次在刘浩取得产权证后，由银行向向守勇、闫家翠支付房款830,000元。如果贷款额度不足，由刘浩以现金方式补足房款。刘浩如果没有按约付款，向守勇、闫家翠对刘浩的逾期应付款有权追究违约责任，自本合同应付款限期第二天起至实际付款之日止按应付款每日万分之五计算，逾期超过30天，即视为刘浩不履行合同，届时向守勇、闫家翠有权终止合同，追究刘浩的违约责任。第四条“过户时间”约定：在合同签订后，刘浩与向守勇、闫家翠于2017年5月1日前到担保公司及银行签订贷款合同，待银行贷款审批通过后，在约定7个工作日内到成都市房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续。 合同签订当日，刘浩向向守勇、闫家翠支付30,000元定金。2017年5月1日，向守勇、闫家翠未到担保公司及银行协助刘浩签订贷款合同。双方因为合同履行发生纠纷。 关于合同未能继续履行的原因，庭审中刘浩陈述，向守勇、闫家翠未按约协助刘浩办理与担保公司及银行签订贷款合同的手续，并办理产权过户手续；向守勇、闫家翠陈述，与刘浩口头约定在递交过户申请之前，刘浩向向守勇、闫家翠支付220,000元元，刘浩未按约支付，经催告后仍不履行，故未配合刘浩与担保公司及银行签订贷款合同。刘浩的违约行为导致合同不能继续履行。庭审中，刘浩与向守勇、闫家翠一致确认：关于提前还贷解除抵押贷款需支付的250,000元的支付方式为向守勇、闫家翠向产权交易中心递交过户申请后，刘浩即向向守勇、闫家翠支付220,000元首付款，加上定金30,000元，共计250,000元用于向守勇、闫家翠提前归还银行按揭贷款。 2017年10月20日，刘浩以向守勇、闫家翠不按合同约定在2017年5月1日前前往担保公司及银行签订贷款合同，不按约办理产权过户手续并明确表示不愿意继续履行合同为由，向本院起诉，要求向守勇、闫家翠双倍返还定金60,000元，后自愿撤回起诉。 2017年11月2日，向守勇、闫家翠向刘浩发出《解除房屋买卖合同通知书》，以刘浩逾期支付购房款，经催告后在合理的期限内仍未履行为由，通知刘浩解除案涉《房屋买卖合同》。 庭审中，刘浩明确表示愿意以全款支付的方式向向守勇、闫家翠支付1,080,000元购房款（含定金30,000元），向守勇、闫家翠当庭明确表示不愿意继续履行合同。建行金河支行表示，案涉房屋项下的按揭贷款可以提前归还，只要贷款本息结清并支付相关手续费，建行金河支行将会协助办理注销抵押登记的手续。 休庭后，刘浩向本院提交了证明其享有购房资格的缴纳社保的相关依据。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于合同未能继续履行的原因，向守勇、闫家翠和刘浩各执一词，刘浩认为向守勇、闫家翠明确表示不愿意履行合同，向守勇、闫家翠则认为刘浩逾期支付首付款构成违约，向守勇、闫家翠有权依照合同约定行使解除权。根据本院查明的事实，案涉《房屋买卖合同》关于首付款的支付明确约定，刘浩、向守勇、闫家翠于2017年5月1日前到担保公司及银行签订贷款合同，待银行贷款审批通过后，在7个工作日内到成都市房地产交易中心办该房屋产权交易过户手续，待产权交易中心受理并出具受理单时，刘浩支付给向守勇、闫家翠购房首付款220,000元。刘浩支付首付款的时间应为递交过户申请收到受理单时，而递交过户申请需在向守勇、闫家翠协助刘浩与担保公司及银行签订贷款合同且银行审批通过后七个工作日，上述付款流程的内容亦符合双方在合同中约定刘浩需向向守勇、闫家翠提前支付250,000元用于偿还按揭贷款，以办理抵押注销登记手续的相关约定。故案涉《房屋买卖合同》要得以顺利履行，向守勇、闫家翠协助履行义务在先，向守勇、闫家翠既未协助刘浩办理贷款审批手续，亦未向成都市房地产交易中心递交过户申请，刘浩支付首付款220,000元的条件并不具备，向守勇、闫家翠庭审中陈述，双方口头约定刘浩应在递交过户申请前向其支付首付款220,000元的主张并没有相应的依据予以证实，故刘浩在向守勇、闫家翠未递交过户申请的情况下，未支付首付款220,000元不构成违约，向守勇、闫家翠主张刘浩逾期支付首付款构成违约，向刘浩发出的解除合同的通知没有法律依据，对向守勇、闫家翠请求确认案涉《房屋买卖合同》已经解除的诉讼请求本院依法不予支持。刘浩在履约过程中不存在违约行为，向守勇、闫家翠要求刘浩支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 向守勇、闫家翠主张刘浩不享有购房资格，经本院审查，刘浩提交了缴纳社会保险满2年的相关依据，符合购房的条件。 根据上述分析，向守勇、闫家翠主张的刘浩逾期付款和政府限购政策并不能成为其解除合同或不继续履行的合法理由，案涉《房屋买卖合同》依法签订，非因法定或约定事由，不得擅自解除。买卖双方当事人均应按照约定全面正确地履行各自的义务，向守勇、闫家翠明确表示不履行合同,行为构成违约，依法应承担违约责任。 依照相关的法律规定，刘浩作为守约方有权选择继续履行合同、解除合同追究违约责任等方式进行救济，本案中，刘浩请求继续履行合同，以全款支付的方式要求向守勇、闫家翠履行合同义务，并由向守勇、闫家翠协助办理不动产所有权转移登记的手续，且本案不存在不能继续履行的法律和事实上的障碍。 综上所述，刘浩明确表示愿意一次性付清购房款，故在刘浩支付购房款后，其请求向守勇、闫家翠继续履行合同，协助办理案涉房屋权属转移登记的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）向守勇、闫家翠与原告（反诉被告）刘浩应当按照双方签订的《房屋买卖合同》之约定，全面履行各自的义务，包括：1.在本判决生效之日起十日内原告（反诉被告）刘浩向被告（反诉原告）向守勇、闫家翠支付购房款1,050,000元。具体付款方式为：应付购房款1,050,000元首先由原告（反诉被告）刘浩向第三人中国建设银行股份有限公司成都金河支行支付，用以归还被告（反诉原告）向守勇、闫家翠因案涉房屋所欠银行按揭贷款本息及相关费用，剩余部分由原告（反诉被告）刘浩向被告（反诉原告）向守勇、闫家翠支付；2.第三人中国建设银行股份有限公司成都金河支行在案涉房屋银行按揭贷款本息及相关费用结清后三日内，协助被告（反诉原告）向守勇、闫家翠办理案涉房屋抵押注销登记手续；3.被告（反诉原告）向守勇、闫家翠在案涉房屋抵押登记注销之日起三日内协助原告（反诉被告）刘浩到成都市房屋产权登记部门办理位于成都市成华区XX号房屋的权属转移登记手续； 二、驳回被告（反诉原告）向守勇、闫家翠的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，财产保全费3,520元，反诉案件受理费150元，合计3,770元，由被告（反诉原告）向守勇、闫家翠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 骥 人民陪审员  张建浦 人民陪审员  陈 洁 二〇一八年八月七日 书 记 员  徐 麟