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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内04民终2075号
上诉人（原审被告）赤峰中天房地产开发有限公司。住所地赤峰市松山区向阳小区三组团4号楼北。
法定代表人赵振起，经理。
委托代理人王文强，内蒙古信华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴骥，市民，住赤峰市。
委托代理人王湛国，内蒙古千孚律师事务所律师。
上诉人赤峰中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市元宝山区人民法院（2015）元民初字第2721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，中天公司为赤峰市元宝山区平庄御龙湾小区项目的房地产开发公司。2011年11月起，中天公司在赤峰亿翁广告上刊登售房广告，内容主要为“首付款8万元＋送8㎡入户花园，提前入住御龙湾”，广告右下角的小字内容主要为“本图片所有图片文字仅供参考，所有内容均以最终法律文书和买卖合同为准，开发商保留最终解释权。”2013年6月13日，吴骥与中天公司签订中天御龙湾住宅认购协议书，协议书主要内容为：吴骥自愿认购中天公司开发的御龙湾小区40栋1142号房屋，住宅建筑面积100.72平方米（最终面积以政府相关部门实际测量为准，多退少补），住宅单价为4202.55/平方米，总价423281元，并另注明原单价4395元。吴骥支付首付款133281元，余款290000元，吴骥采取个人银行按揭贷款或公积金贷款方式支付给中天公司。《商品房买卖合同》签署后，本认购协议自动失效，本协议未约定事宜，均应以双方签署的正式《商品房买卖合同》为据。销售人员所有口头要约或承诺均不作为法律依据，吴骥、中天公司以本合同为唯一法律依据，吴骥对此已明白无误。在其他约定事项中用笔注明优惠150/㎡同时享受9.9折优惠。中天公司在收到首付款后为吴骥出具收据及销售不动产统一发票。同时吴骥、中天公司签订了商品房买卖合同，该合同中与本案有关的内容主要为：吴骥购买的商品房建筑面积100.72平方米，套内建筑面积86.88平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为4202.55元，价款423280.83元。吴骥一次性存入商品房首付款133280.83元，其余价款办理贷款……，合同还约定了其他内容。2013年6月13日，吴骥交清全部房款。后因御龙湾小区部分业主质疑房屋面积，2015年3月3日，负责测�御龙湾小区房屋面积的赤峰四方测绘有限责任公司出具了“关于御龙湾小区业主反映入户花园计算面积问题的答复”，在该答复中确认御龙湾小区“入户花园”按实际建筑面积计算并计入各户套内面积，也就说产权面积中包含“入户花园”的面积。现吴骥起诉至法院，请求判令中天公司返还购房款33620.40元及利息暂计为5000元（利息按人民银行同期贷款利率自2013年1月7日计至判决生效日），合计38620.40元。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。中天公司发布的广告中刊登了“首付8万＋送8㎡入户花园，提前入住御龙湾”的内容，对吴骥的购房意愿及房屋价格的确定产生了重大影响，故应认定该广告性质为要约，该内容虽未载入商品房买卖合同也应视为合同内容，对双方均具有法律约束力，对中天公司认为该广告为要约邀请的主张，该院不予支持。中天公司庭审中辩称广告中的首付正好8万元，才能享受赠送8㎡的辩驳主张，该院不予支持。对此文字表述应按照通常理解为缴纳首付款至少为8万元即可享受赠送8㎡的优惠。中天公司辩称吴骥购买房屋的时间不在其广告时间范围内，其在不同时期实行了不同的�惠政策，但未能提交充分证据予以证明，故该辩解主张该院不予支持。本案中吴骥虽享受了其他购房优惠政策，但系双方在合同签订过程中经磋商自愿达成，与中天公司发布赠送8㎡入户花园的广告要约之间没有关联，不影响吴骥依据广告内容主张权利，故对吴骥要求返还8㎡入户花园购房款的诉讼请求，该院予以支持。中天公司应自吴骥交清房款之日起支付8㎡入户花园的房款利息。综上，本案经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：赤峰中天房地产开发有限公司于判决生效后立即返还吴骥购房款33620.40元及利息（自2013年6月13日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决�效之日止）。
宣判后，中天公司不服，向本院提起上诉，请求撤销（2015）元民初字第2721号民事判决，改判驳回吴骥的诉讼请求。事实与理由：一审法院判决上诉人返还被上诉人购房款33620.40元及利息属于适用法律错误，认定事实错误。一、一审法院适用法律错误。一审法院判决认定2011年11月中天公司在亿翁广告中宣传的“首付8万加送8平方米入户花园，提前入住御龙湾”的广告为要约属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”该条表明，宣传内容构成要约必须满足两个条件，其一是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺必须具体明确，其二是对商品房买卖合同及房屋价格确定有重大影响，符合以上两点才能视为要约。但是一审法院在本院认定部分论述称：“中天公司发布的广告中刊登了‘首付8万＋送8m2入户花园，提前入住御龙湾’的内容，对吴骥的购房意愿及房屋价格的确定产生了重大影响，故应认定该广告性质为要约。”一审法院此种认定属于适用法律错误。本案的宣传广告并不符合该司法解释所要求的构成要约的条件。第一，关于何为对房屋及相关设施所做的说明和允诺，如宣传广告中载明房屋为精装房、层高4米，这是对房屋所做的说明；如宣传广告中称小区内配有俱乐部、大型商场，这是对相关设施所做的�明和允诺。但是本案所谓的“首付8万＋送8m2入户花园”宣传内容并不是对房屋及相关设施做出的说明，这只是一种销售政策，但是是否适用此销售政策双方应该在签订合同时进行约定。第二，关于如何理解说明和允诺具体确定，就本案而言，该宣传广告未对赠送面积的定义、位置、赠送方法进行具体描述和明确标准，买多大面积赠送8平方米，是达到100平方米以上还是达到8平方米就赠送8平方米呢？是买一套就赠送还是买两套才赠送？首付8万赠送8平米，首付16万元就赠送16平方米吗？何谓“入户花园”？具体位置？赠送的方式？等等都不确定。且在广告中间位置注明了“欲知详情，请到售楼中心咨询”，该提示进一步说明该广告是不确定的，赠送不赠送及如何赠送需要到售楼中心咨询。另在广告右下方的小字部分注明了“本资料所有图片及文字仅供参考，所有内容�以最终法律文件和买卖合同为准，发展商保留最终解释权”，该说明进一步明确广告的性质及作用，广告内容需要在具体商谈过程中及在合同中进行明确才能最终作为双方合同的内容。第三，关于如何理解宣传广告对房屋买卖合同及房屋价格产生重大影响，人民法院在认定宣传广告是否满足该条件时，首先要审查宣传广告的内容是否是对房屋及相关设施作出说明和允诺，本案中，宣传广告的内容并没有对房屋及相关设施作出说明和允诺，这是第一必备条件，同时要满足“对商品房买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响”。二者同时具备，缺一不可。本案中房屋的单价双方非常明确具体，不存在对价格的争议，且这里强调的是“重大”，如果“一般”影响都不能作为要约来理解。对本案的宣传广告并不符合该司法解释所规定的条件，且双方先后两次签订合同，都没有对广告内容作出约定，且约定面积与实际面积相符，按通常理解，赠送面积不应计入产权面积，计入产权面积的部分应属于计价范围，被上诉人在收取楼房时，应能够知晓是否赠送面积。因此，在被上诉人能够知晓该部分不属于赠送范围的情况下，该宣传内容不会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格产生重大影响，故该宣传内容不属于要约，亦不应视为合同内容。二、一审法院判决认定事实错误。首先，被上诉人购买涉案房屋并不适用亿翁广告所载的“首付8万＋送8m2”销售政策，该广告与被上诉人无关，被上诉人不适用该广告的内容，其适用的销售政策为：优惠150元每平方米同时享受9.9折优惠，并且双方首次签订的《认购协议》明确注明了具体优惠的办法，而且后来在签订正式的《商品房买卖合同》中也没有赠送面积的具体约定，只是在其他约定项下注明优惠150/㎡同时享受9.9折优惠，结合宣传资料“欲知详情，请到中天御龙湾展示中心咨询”以及广告右下方小字部分注明的“本资料所有图片及文字仅供参考，所有内容均以最终法律文件和买卖合同为准，发展商保留最终解释权”来看，双方在签订商品房认购协议书时对房屋的面积、价款以及优惠方式均有明确的约定，而且在后来签订的商品房买卖合同时，双方也是严格按照《商品房买卖合同》约定的面积计算的房款，根本不存在着所谓赠送8平米的问题，通常情况下，如果有赠送的话，缴费面积中应不含赠送的面积，或者缴费面积之外又多出了8平米，而8平米又向被上诉人收取了费用，在此情况下，被上诉人才有权要求返还多收的购房款。其次，一审法院判决认定“中天公司辩称吴骥购买房屋时间不在其广告时间范围内，其在不同时期实行了不同的优惠政策，但未能提交充分的证据予以证明”，一审法院此种认定明显与事实不符。为了支持上诉人的抗辩主张，上诉人在一审庭审时向人民法院提交名叫羡雪峰的认购单一份，羡雪峰这份认购单明确注明了赠送面积8平米，而且首付8万元，并且在签订商品房合同时也将8平米的房款予以扣除，除此之外没有其他约定，另一份证据为邢宇的《中天御龙湾定购单》，该定购单备注处明确载明“优惠3000元”，但是没有赠送8平米的政策。上诉人对不同的政策仅是举证证实，如果法院认为有出入可来查阅上诉人公司的销售记录。以上证据足以表明，上诉人公司在不同时期根据市场情况随时调整政策，享受了优惠不可能再赠送面积，如果翻开上诉人公司财务中的销售单来看，像这种情况比比皆是。上诉人在一审时提交的证据足以印证上诉人一审抗辩的主张。
被上诉人吴骥答辩服判。
二审期间，上诉人中天公司提交四组证据：一、亿翁广告一组；二、中天公司与赤峰亿翁策划广告有限公司签订的广告发布业务合同一份。以上两份证据证明中天公司在亿翁广告发布13期广告，并不是每期广告内容都一致，仅2011年11月7日至2011年11月25日期间的广告有首付8万免费赠送8m2入户花园的内容。三、谢霄男、陈志伟、王兴云、李延平订购合同及买房收据，证明该四人在广告期间买房没有享受赠送8m2入户花园的优惠。四、吴骥、以及与吴骥同时间段买房的崔素英、许淑娟、李村的订购合同及买房收据，证明吴骥买房时间为2013年，已不在享受赠送8平方米的优惠�策，其享受的优惠政策为优惠150元/㎡，同时享受9.9折优惠。
被上诉人吴骥质证认为：对亿翁广告以及中天公司与赤峰亿翁策划广告有限公司签订的广告发布业务合同的真实性不持异议，但该证据不能证明上诉人的主张，上诉人在2011年11月份发布大量首付8万，赠送8平方米的广告，广告并没有期限的明示，在其发布广告后的购房者亦应享受该优惠政策，而广告发布业务合同只能证明亿翁公司与中天公司有广告合同关系，不排除中天公司以其他形式做广告；对谢霄男等四人及吴骥等四人的订购合同及买房收据的质证意见为：当事人享有其他优惠政策并不能排除上诉人通过广告形式公开允诺，在书面合同中没有将广告内容作为条款，不影响广告内容成为合同的�款，中天公司举证的合同涉及的购房者均因没有赠送8平方米提起诉讼。以上证据将结合本案案情及其他证据进行综合认证。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。
本院认为，中天公司发布内容“首付8万＋送8m2入户花园，提前入住御龙湾”的广告应为一种销售政策，该广告内容并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且不明确不详尽具体，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围�的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”规定的情形。
首先，对商品房开发规划范围内的房屋作出的说明和允诺是指，如楼层的分布、房屋的结构、单间的面积、功能的区分等等，而“相关设施”，包括商品房的基础设施和相关配套设施，如供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场、商业、服务业以及医疗教育、公共交通等等。本案中，“首付8万＋送8m2入户花园”并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。
其次，“首付8万＋送8m2入户花园”作为一种销售政策，没有对赠送方法、标准进行具体明确的描述，且在广告中注明“欲知详情，请到中天御龙湾展示中心咨询”，意在邀请购房者提出购房要约，故该售楼广告应为要约邀请。中天公司系针对不确定的广大消费者发布的广告，且广告中对赠送8平方米入户花园活动没有确定具体期限，在广告右下角注有“本资料所有图片文字仅供参考。所有内容均以最终法律文件和买卖合同为准，发展商保留最终解释权”的字样。通过中天公司在不同日期亿翁广告发布的广告内容反映，仅部分期刊发布广告内容含赠送8平方米入户花园，故中天公司对于购房者享受的优惠政策享有最终解释权，购房者购买房屋的具体内容应以商品房买卖合同为准。
中天公司发布广告时间为2011年11月，而被上诉人购房系在2013年6月，现被上诉人没有证据证明其在购房时仍可享受赠送8平方米入户花园的优惠政策，结合被上诉人已经享受中天公司给予的其他购房优惠政策以及确有购房者于广告发布后合理时间范围内享受了赠送八平方米入户花园的优惠政策的事实，本院认为，吴骥在购房时已无“首付8万＋送8m2入户花园”优惠政策，故本院对吴骥主张中天公司返还8平方米购房款及利息的诉讼请求不予支持。综上，上诉人中天公司的上诉主张成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销赤峰市元宝山区人民法院（2015）元民初字第2721号民事判决；
二、驳回吴骥的诉讼请求。
一审案件受理费766元，二审案件受理费766元，均由吴骥承担；邮寄送达费40元，由中天公司与吴骥各承担20元。
本判决为终审判决。
审判长 鹿春林
审判员 崔明明
审判员 郭 宇
二〇一六年九月十二日
书记员 刘亚文