辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽11民终313号
上诉人（原审原告）：宋家彬，男，1969年3月23日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托诉讼代理人：张晓英，女，汉族，1969年2月26日出生，无业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
上诉人（原审原告）：张晓英，女，汉族，1969年2月26日出生，无业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
上诉人（原审被告）：盘锦市自来水有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区育红路。
法定代表人：赵广新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王振华，辽宁鹤乡律师所律师。
被上诉人（原审被告）：盘锦兴隆家园物业服务有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区科技大街。
法定代表人：姜桂华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：牟春光，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：盘锦日月兴隆房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区兴海街道。
法定代表人：尹美娟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭秀岩，辽宁泰来律师事务所律师。
上诉人宋家彬、上诉人张晓英、上诉人盘锦市自来水有限公司因与被上诉人盘锦兴隆家园物业服务有限公司、被上诉人盘锦日月兴隆房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2015）兴民一初字第01657号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人宋家彬的委托诉讼代理人张晓英、上诉人张晓英、上诉人盘锦市自来水有限公司的委托诉讼代理人王振华、被上诉人盘锦兴隆家园物业服务有限公司的委托诉讼代理人牟春光、被上诉人盘锦日月兴隆房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭秀岩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人宋家彬、上诉人张晓英上诉请求及理由：盘锦兴隆家园物业服务有限公司应当承担赔偿责任；鉴定机构出具的鉴定结论认定的损失过低，请求重新鉴定。
上诉人盘锦市自来水有限公司上诉请求及理由：上诉人不应承担责任，应由盘锦兴隆家园物业服务有限公司承担赔偿责任。
被上诉人盘锦兴隆家园物业服务有限公司辩称：根据物业管理条例第51条的规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修等维修养护的责任。建设部物业承接查验办法第17条规定，建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用设施设备不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。盘锦市人民政府（2016）180号文件关于进一步加强物业管理意见的通知中再次明确新建物业自综合验收30日内，开发建设单位应与专业经营单位办理专业经营设施设备移交接管手续。上述三个文件对物业管理区域内的专业经营单位的赔偿设施已经做出了明确维修管理责任与物业公司无关。既然专业经营单位的管线的产权不属于业主共有，所以维修养护不在维修资金的列支范围之内。根据以上规定，漏水管线的责任与被上诉人无关，请求二审法院判令被上诉人不承担责任。鉴定的问题与被上诉人无关，不发表意见。综上，管线的维修养护责任理应由上诉人盘锦市自来水有限公司承担。
被上诉人盘锦日月兴隆房地产开发有限公司辩称：依据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，被上诉人对房屋给水管道设备的质保期为2年。上诉人宋家彬、张晓英购房时间为2008年，而管道漏水的时间为2012年，已超过法律规定的质保期限，因此被上诉人不应承担赔偿责任。依据盘锦市城市供水管理办法第十五条的规定，供水设施管理和维修的界限为：非居民用户总水门、住宅单元进户总水门和总水门以外的供水设施的管理及维修由城市自来水供水企业负责。居民用户计量水表以后的（不含水表）供水设施由用户管理和维修。总水门至用水计量水表（含水表）之间的供水设施的管理及维修：有产权单位的由产权单位负责；属于业主产权的，由其委托的物业服务单位或委托城市自来水供水企业负责。另依物业管理条例的规定，供水单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。因此一审判决判令上诉人盘锦市自来水有限公司承担赔偿责任是完全正确的。2012年9月28日签订的供水协议所约定的谁施工谁负责来划分界限，该约定是在漏水事故发生后并非对漏水楼盘进行的约定。依据盘锦市供水管理办法，总水门至用户水表之间的供水范围和维护应当由产权单位负责，属于业主产权的应由委托的物业单位或供水单位负责。依此规定该漏水区域究竟由谁维护是关键，根据物业管理条例第51条，该部分养护义务应由供水单位负责。开发公司在工程竣工之后并不存在擅自处理业主共用部位公共设施的情况。宋家彬、张晓英要求重新鉴定的申请不符合法律规定重新鉴定的情形。
宋家彬、张晓英一审诉称：1、判决三被告给付原告财产损失40674元。2、承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2008年5月23日购买被告盘锦日月兴隆房地产开发有限公司的楼房，2012年6月7日原告家楼道里的自来水水管漏水，将原告家的墙面、地板、家具浸泡，造成无法正常使用，原告为此找被告盘锦兴隆家园物业公司协商此事无果，且让原告去找另外两被告协商，为此原告多次与三被告协商此事均无果。
一审法院审理查明：2008年原告从被告盘锦日月兴隆房地产开发有限公司购买坐落于盘锦市兴隆台区日月兴城XXXXXX建筑面积98.66平方米房屋，2009年原告对房屋进行了装修。2012年6月位于原告家房屋外走廊供水立杠处漏水，大量自来水将原告家浸泡，造成原告家厨房、客厅、餐厅和卧室墙面出现不同程度的涂料剥落，客厅及卧室地板、踢脚线浸水、受潮，鞋柜变形、发霉。受浸泡财产修复费用经辽宁中泰资产评估事务所确认为3605元，未确认受浸泡财产损失为2960元。此次自来水漏水殃及多家居民住房。另查明，2012年9月28日三被告签订《供水协议》约定小区内供水设施谁施工谁负责来划分界限，未尽事宜按照《盘锦市城市供水管理细则》执行。
一审法院审理认为，公民的合法财产受法律保护。依据《物业管理条例》第五十二条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。本案中，被告盘锦市自来水有限公司作为原告所在小区供水单位，应当承担日月兴城小区内供水管线的维修养护义务，因其未尽到维修养护义务导致公共水管爆裂漏水，造成原告财产损失的，应当承担赔偿责任。关于赔偿的范围和数额问题。因公共水管漏水导致原告装修的墙面、地板、踢脚线、鞋柜被水浸泡造成损失3605元，鉴于地板、墙面浸泡时间过长，修复后难以达到与原地板、墙面色泽的一致性，应对房间内的全部地板及整体墙面修复才能达到恢复原状的效果，故对于房间中未确认受浸泡财产损失2960元被告也应予以赔偿。对于原告主张的租金损失部分，即使原告房屋未出租，因房屋被水浸泡被告又未及时修复，原告另寻住处也是合情合理，被告应当在合理的范围内赔偿租房损失。考虑同等地段同类型房屋的租赁价格酌情确定以1200元/月计算租金损失3个月，被告盘锦市自来水有限公司应当赔偿原告租金损失3600元。对于因鉴定损失产生的鉴定费2000元是确认损失所产生的费用，应由被告盘锦市自来水有限公司赔偿。原告主张租金损失28500元证据不足、鞋柜损失2600元与法无据，均不予支持。原告提出因鉴定报告价格过低应当重新鉴定的申请，该申请不符合重新鉴定的情形，不予支持。原告主张的由被告盘锦兴隆家园物业服务有限公司、盘锦日月兴隆房地产开发有限公司共同承担赔偿责任于法无据，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十五条第六项、第十九条、《物业管理条例》第五十二条的规定，作出如下判决：一、被告盘锦市自来水有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告宋家彬、张晓英装修损失、鞋柜损失6565元、租金损失3600元。二、被告盘锦兴隆家园物业服务有限公司、盘锦日月兴隆房地产开发有限公司不承担赔偿责任。三、驳回原告宋家彬、张晓英其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费817元，由被告盘锦市自来水有限公司承担121.7元，原告宋家彬、张晓英承担695.3元。鉴定费2000元由被告盘锦市自来水有限公司承担。
本案争议的焦点：一审判决认定的损失数额是否正确；上诉人宋家彬、上诉人张晓英的经济损失应由谁承担。
围绕本案争议的问题，上诉人宋家彬、上诉人张晓英认为，盘锦兴隆家园物业服务有限公司应当承担赔偿责任。鉴定机构出具的鉴定结论中经济损失过低，要求重新鉴定。一、关于本案的事实没有证据支撑：上诉人认为，本案的上诉人受损害的基本事实没有证据支撑，即三被上诉人承担责任的法律事实没有证据支撑，被上诉人承担责任不明确无法确定被上诉人。1、法院没有查清漏水原因的基本事实：上诉人家楼道里的自来水漏水，将上诉人家的墙面、地板、家具侵泡，造成上诉人的损失。该损失是由共用设施、设备导致渗漏，但是否过已过保修期间，法院并没有查明？如没有过保修期间适用上诉人与被上诉人盘锦兴隆家园物业有限公司签订的合同，故被上诉人应是盘锦兴隆家园物业有限公司。2、过保修期间适用的法律依据：共用水管的维修，除了人为破坏的情况由破坏人承担修理责任外，在开发商保修期满后，应当有专项维修资金来承担。《物业管理条例》第五十四条规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”、“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”。第三条规定“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。该《办法》没有明列上下水管道、落水管是共用设施。那么，上下水管道、落水管是否属于共用设施呢?一是从法条看新办法不但用了“一般包括”的文字，同时明确“由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备”均属于共用设施，可见该办法没有采用列举穷尽的方法，不存在除此之外，不得认定的情况。二是上下贯通的排水管、进水管虽然经过业主房内，但权利属于该楼一侧单元的共有人，性质属于共用设施。如果否认其具有共用的性质，那么就要承认业主对其拥有物权，物权的特征是对世权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。开发商提供的《商品房屋质量保证书》中就明确对上下贯通的排水管、进水管不允许随意修理拆卸。可见，业主是不能对其行使支配和排他的权利的。三是说上述管道是共用设施，还可以从户外的落水管得到印证，户外的落水管同样未列入新办法之中，但它作为共用设施无人置疑，否则，户外的落水管一旦毁损将无人修理。《住宅专项维修资金管理办法》第二十条规定“住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊”。综上，上诉人家受损失是事实，但法院并没有查清损失是由哪被上诉人造成的事实。没有事实支撑的证据证明，故属于事实不清，应予以发回或改判。鞋柜的损失，未能出租的损失，均没有按照上诉人提供的证据予以佐证，而是行驶法官的自由裁量权，不符合法律规定。法官的自由裁量权，是在没有证据和法律规定的前提下行驶，故法官行驶自由裁量权属于错误。二、根据《最高人民法院民事诉讼证据规则》第二十七条“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一，人民法院应予准许。（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定”、第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论。另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”。本案中，鉴定机构出具的鉴定结论是依据什么作出，该鉴定结论有缺陷，要求重新鉴定，因为鉴定程序有错误，属于缺陷的鉴定结论，应予以重新鉴定。
围绕本案争议的问题，上诉人盘锦市自来水有限公司认为，上诉人不应承担责任，应由盘锦兴隆家园物业服务有限公司承担责任。2012年６月，宋家彬、张晓英房屋外楼上走廊供水立杠处漏水，造成财产损失。宋家彬、张晓英向兴隆台区人民法院起诉后，法院经开庭审理认为“依据《物业管理条例》第五十二条的规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。本案中，一审法院以上诉人作为宋家彬、张晓英所在小区的供水单位，应当承担日月兴城小区内供水管线的维修养护义务，因其未尽到维修养护义务导致公共水管爆裂漏水，造成原告财产损失的，应当承担赔偿责任。遂判决上诉人对宋家彬、张晓英的财产损失承担赔偿责任。上诉人认为判决上诉人承担赔偿责任不妥：一、《物业管理条例》第二条明确规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第五十一条第一款规定“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。结合《条例》两处法条规定看，“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”是物业管理的应有内容和物业服务公司的义务。上诉人承担对物业管理区域内“管线和设施设备维修、养护的责任”需具备两个条件：一是“应当依法承担”，即在法律规定对哪些管线、设施设备承担维修、养护责任的情况下，承担起维修、养护的责任；二是承担的范围限于“相关管线和设施设备”。根据《合同法》第一百七十八条“供用电合同的履行地点，按照当事人约定；当事人没有约定或者约定不明确的，供电设施的产权分界处为履行地点”的规定，该“相关管线和设施设备”应理解为与上诉人所有权或管理权相关的管线和设施设备，即物业管理区域内属于上诉人享有财产权或管理权的供水管线和设施设备由上诉人承担维修、养护责任。上诉人对楼内供水立杠既不享有所有权，也没有管理权，判决上诉人承担赔偿责任既造成了权利义务不对等，也失之公正。二、既然法院“另查明，2012年９月28日三被上诉人签订《供水协议》约定小区内供水设施谁施工谁负责来划分界限，未尽事宜按照《盘锦市城市供水管理细则》执行”。那么根据《合同法》第一百七十八条的规定和民事“意思自治原则”，楼内供水立杠漏水应由施工单位负责。而不应判决由上诉人承担责任。同时《盘锦市城市供水管理办法》第十五条第三款也明确规定“总水门至用水计量水表（含水表）之间的供水设施的管理及维修：有产权单位的由产权单位负责；属于业主产权的，由其委托的物业服务单位或委托城市自来水供水企业负责。已缴纳维修资金的，维护费用从维修资金中列支；未缴纳维修资金的，其维护费用从建设行政主管部门指导建立的维修资金中列支”。判决上诉人承担赔偿责任实属不妥。三、楼内供水立杠既然是“公共水管”，那么根据《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”、第二十八条“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”、第五十三条第二款“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”、第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”和第五十七条“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”的规定，“共用部位、共用设施设备”所有权属于业主，专项维修资金专项用于“物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。在《条例》明确“共用设施设备”所有权人和维修专项资金用途的情况下，判决上诉人对业主“共用设施设备”的供水管线漏水造成的损失承担赔偿责任，不仅失之公平且与《条例》中上述规定相悖。另认为，根据上诉人与日月兴城房地产公司、物业公司三方签订的供水协议的约定，明确约定小区供水以谁施工谁负责的办法划分管理界限，根据合同法规定，有约定按约定执行，上诉人不是小区内供水设施的施工人和所有人，原判让上诉人承担责任与协议约定不符。物业公司提出的盘锦市政府（2016）180号文件并没有生效，即使该文件有效力，根据规定需要办理移交接管手续，物业公司到现在也没有与上诉人办理移交手续，建设单位负责施工的供水设施仍然由物业公司进行管理。所以根据事实，判决上诉人承担责任不符合相关规定，谁承担赔偿责任。在没有约定的情况下是由法律规定的，在法律没有规定由供水企业承担责任的情况下，判决供水企业承担责任失去了法律依据。除了物业管理条例规定以外，建设部办公厅在2003年10月17日给黑龙江省建设厅对物业管理条例有关条例的理解与适用的批复，该批复明确地方性法规可以作为物业管理条例52条规定的依法承担物业管理区域内相关管线设施维修养护的依据，批复第2点明确法律法规有规定的，按法律法规规定办。没有规定的，通过合同约定来确定，既没有规定也没有约定的，当事人又不能协商解决的，看相关价格是否包含了物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护费用，包含的由收取该费用的单位承担责任。根据该批复意见，国家发改委和建设部联合下发的物业服务收费管理办法，不仅明确规定物业服务收费实质物业管理企业按物业合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序向业主收取费用。在第11条中更加明确的规定物业服务承购构成九个部分中第2项就包括物业共用部位，公用设施日常运行维护费用。既然物业服务价格包含共用部位，公用设施的维护费用，那么物业公司应当对其维护的公用设施造成的损害承担赔偿责任。由于上诉人不是物业小区内供水管线所有权人，也不是施工人，也没有法律法规规定承担管理责任，一审判决上诉人承担赔偿责任有失公正。
围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦兴隆家园物业服务有限公司的意见同答辩意见。
围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦日月兴隆房地产开发有限公司的意见同答辩意见。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人宋家彬、上诉人张晓英的经济损失应由谁承担的问题。上诉人盘锦市自来水有限公司作为上诉人宋家彬、上诉人张晓英所居住小区的供水单位，其应当承担该小区内供水管线的维修及养护义务，但其并未尽到对供水管线的维修及养护义务，致使该小区内的公共供水管线发生爆裂漏水，并造成了上诉人宋家彬、上诉人张晓英的财产损失。根据《物业管理条例》第五十一条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”的规定，上诉人盘锦市自来水有限公司应当承担赔偿责任。
关于上诉人宋家彬、上诉人张晓英提出鉴定机构出具的鉴定结论中经济损失过低，要求重新鉴定的问题。因上诉人宋家彬、上诉人张晓英无充分证据证明辽宁中泰资产评估事务所出具的中泰评报字（2016）第81号资产评估报告存在事实、程序上的瑕疵，也无充分证据证明人民法院在委托鉴定中存有不当之处，故上诉人宋家彬、上诉人张晓英要求重新鉴定的主张不符合重新鉴定的构成要件。
综上，原审判决并无不当，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1634元，退回上诉人宋家彬、上诉人张晓英408.50元，退回上诉人盘锦市自来水有限公司408.50元，由上诉人宋家彬、张晓英承担408.50元，上诉人盘锦市自来水有限公司承担408.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 敏
审 判 员 李宝明
代理审判员 王 丹
二〇一七年三月七日
书 记 员 杨皓博