贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民三终字第153号
上诉人（原审原告）遵义蓝天房地产开发有限公司。住所地遵义市红花岗区桃源路。
法定代表人龙辉，该公司经理。
委托代理人陈列，贵州名城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘发宽，男，1969年1月25日出生，汉族，贵州省遵义县人。
委托代理人雷明宏，贵州十朋律师事务所律师。
委托代理人刘发亮，男，56岁，系刘发宽之兄。
上诉人遵义蓝天房地产开发有限公司为与被上诉人刘发宽商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2012）红民一初字第1580号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
经审理查明，2007年9月20日，遵义蓝天房地产开发有限公司（以下简称遵义蓝天公司）与刘发宽签订了《房地产销售承包合同》，合同约定：甲方蓝天公司将其开发的位于遵义市红花岗区碧云路的“蓝天·龙城国际”房地产委托给乙方刘发宽销售（该项目住宅面积约20000平方米、商铺面积约11900平方米、车库约120个，楼盘合同约定销售价为住房3980元每平方米，一层商铺18000元每平方米）；乙方以甲方名义成立销售、招商机构，并以甲方名义对外统一开展销售、招商工作；甲方应在本合同签订之日起1个月内完成乙方本项目工作所需基本条件，通知乙方进场销售工作；住宅、车位部分的销售时限为12个月，商铺部分的销售时限为18个月之内完成总量的80%，自甲方取得房屋预售许可证之日起计算；甲方委托乙方以甲方名义进行本项目商业部分的策划、运营、招商、招租工作，招商招租的范围包括本项目一、二层商铺；乙方向甲方交纳保证金800000元作为担保，本合同一经签订，立即交纳500000元，乙方接甲方通知进场启动本项目销售、招商工作之日交纳300000元；任何一方违约，向对方支付违约金500000元。双方还对销售佣金的结算及支付方式，权利义务等进行了约定。同日，刘发宽向遵义蓝天公司支付了保证金500000元。合同签订后，刘发宽就该项目的销售，开展了销售人员培训、市场调查等工作，并设置了办公场所等，但未提供证据证明其投入的具体金额。嗣后，遵义蓝天公司因运营资金不足、民间借贷数额大、拖欠工程款、无力支付银行贷款利息等问题，影响到社会稳定，该项目于2009年11月被政府列为“问题楼盘”。2011年3月7日，遵义市红花岗区人民政府专题向遵义市城乡规划局反映，请求尽快对遵义蓝天公司开发项目的容积率指标进行调整，帮助该问题楼盘尽早走出困境。2011年4月14日，遵义市红花岗区房开突出问题处置工作协调领导小组向遵义市房开突出问题处置工作领导小组就遵义蓝天公司项目容积率有关问题专题作了请示。遵义市城乡规划局于2012年7月2日作出龙城国际项目调整方案审查意见，审查意见认为，由于该项目原总图于2007年批准，一直未办理建设工程规划许可证及相关手续，原审批总图已作废，要求遵义蓝天公司按国家设计深度要求重新进行建筑方案设计并经技术咨询后报审。
另查明，遵义蓝天公司与刘发宽就解除《房地产销售承包合同》事宜经多次协商未果，蓝天公司向原审法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的《房地产销售承包合同》。原审法院审理过程中，刘发宽提起反诉，请求判决遵义蓝天公司返还刘发宽保证金500000元；赔偿刘发宽损失6800000元。本案一审开庭前，因刘发宽书面撤回了反诉，故一审法院裁定准许刘发宽撤回反诉。
再查明，2010年5月14日，蓝天公司与重庆富淼房地产开发有限公司、贵州疆博投资有限公司签订《合作开发建设协议书》，约定共同开发遵义蓝天公司在红花岗区碧云路取得的合法建设用地，由重庆富淼房地产开发有限公司、贵州疆博投资有限公司负责商品房的销售工作。
一审法院审理后认为，遵义蓝天公司与刘发宽签订的《房地产销售承包合同》的约定说明双方之间系委托合同关系，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。刘发宽辩解双方合同是承包合同关系，与查明的事实和法律规定不符，对其辩解不予支持。委托合同是基于当事人之间的相互信任而订立，亦可基于当事人之间信任基础的动摇而解除，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条关于“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”的规定，遵义蓝天公司作为委托人可以行使任意解除权解除委托合同，其要求解除与刘发宽签订的《房地产销售承包合同》，属于行使法律规定的法定解除权。遵义蓝天公司根据《房地产销售承包合同》的约定收取了刘发宽交纳的保证金500000元，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，应当退还给刘发宽，故在遵义蓝天公司未履行法律规定的义务前，对任意解除权的行使应当受到限制，遵义蓝天公司经释明后仍未履行法律规定的义务，因此其解除双方签订的《房地产销售承包合同》的请求不予支持。待遵义蓝天公司履行了法律规定的义务即退还了刘发宽的保证金500000元后，方可解除双方签订的合同。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第四百一十条之规定，判决：驳回遵义蓝天房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由遵义蓝天房地产开发有限公司承担。
宣判后，遵义蓝天公司不服，向本院提起上诉称：原审判决适用法律错误，双方签订的《房地产销售承包合同》应当予以解除。请求二审法院撤销原判，支持我公司的诉请。
刘发宽在二审中未作书面答辩。
本院认为，本案争议的焦点是遵义蓝天公司对其与刘发宽签订的《房地产销售承包合同》是否应予解除。双方当事人签订的《房地产销售承包合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同约定，遵义蓝天公司将其开发的房地产委托给刘发宽进行销售，刘发宽以蓝天公司的名义进行该项目商业部分的策划、运营、销售、招商、招租工作。遵义蓝天公司与刘发宽之间成立委托代理销售合同关系。刘发宽关于双方签定的《房地产销售承包合同》是承包合同关系的理由不能成立，本院不予采纳，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，遵义蓝天公司因工程建设规划未获审批等原因迟延履行合同义务，且现已与其他公司另行达成了开发及代理销售协议，蓝天公司构成违约，致本案双方签订合同的目的不能实现，双方签订的合同应予解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，遵义蓝天公司应当返还刘发宽的保证金500000元及按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向刘发宽支付500000元的资金占用费，使双方回复到合同签订前的状况。对于合同解除后蓝天公司违约责任的承担及是否应赔偿刘发宽的损失，一审法院已向刘发宽作出释明，但刘发宽在提起反诉后又撤诉，是对其诉讼权利的处分，本院在此不作评述。刘发宽可持相关证据另行主张权利。一审判决认定遵义蓝天公司退还刘发宽保证金500000元后方可解除合同，属适用法律不当，判决错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2012）红民一初字第1580号民事判决；
解除遵义蓝天房地产开发有限公司与刘发宽于2007年9月20日签订的《房地产销售承包合同》；
由遵义蓝天房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还刘发宽保证金500000元及资金占用费（资金占用费比照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，计算时间：从刘发宽交付保证金500000元之日起至遵义蓝天房地产开发有限公司退还该500000元保证金之日止）
一、二审案件受理费共计120元，由遵义蓝天房地产开发有限公司承担60元，刘发宽承担60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 妤
审 判 员 胡海燕
代理审判员 杨 宁
二〇一四年五月五日
书 记 员 何 亮