福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民再终字第31号
申请再审人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）陈秀华，女，1964年5月24日出生，汉族。
委托代理人唐志良、林志佳，福建联合信实律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）厦门市泰裕新城业主委员会。
代表人陈百艺，主任。
申请再审人陈秀华与被申请人厦门市泰裕新城业主委员会（以下简称泰裕新城业委会）租赁合同纠纷一案，原经本院于2013年4月18日作出（2013）厦民终字第890号民事判决书，已经发生法律效力。陈秀华不服，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2014年8月19日作出（2014）闽民申字第105民事裁定，指令本院对该案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人陈秀华及其委托代理人唐志良、林志佳，被申请人裕新城业委会的代表人陈百艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈秀华向厦门市湖里区人民法院起诉请求判令：1.解除陈秀华与泰裕新城业委会间的租赁合同；2.泰裕新城业委会支付陈秀华各项损失共计21762.54元（具体项目为定金1000元、邮局预付款8000元；因报刊亭无法经营，陈秀华向邮局订购的报刊积压导致的损失-8月为6204.39元、9月为4658.15元、报刊亭网络费900元、水电安装费1000元）；3.泰裕新城业委会承担本案诉讼费用。泰裕新城业委会提起反诉，请求判令：1.陈秀华立即支付租金5000元及逾期滞纳金（逾期滞纳金自2012年6月20日起，每日按未付租金5000元的3%计至实际付款之日止）；2.陈秀华承担本案的诉讼费用。
一审判决查明，陈秀华与泰裕新城业委会于2010年6月20日签订一份《房屋租赁合同书》，双方约定，泰裕新城业委会将位于湖里区南山路泰裕新城小区的2个停车位租赁给陈秀华，租赁用途为经营报刊亭，租赁期限为2010年6月20日至2013年6月20日，租金为每年5000元，一次性付清。租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金。合同签订之日，陈秀华向泰裕新城业委会交付押金1000元，该款实际已于2010年4月28日交付给该业委会。之后，泰裕新城业委会依约将上述车位交付给陈秀华经营使用。陈秀华于2010年6月20日缴纳了2010年6月20日至2011年6月19日期间的租金5000元；于2011年7月15日缴纳了2011年6月20日至2012年6月19日期间的租金5000元。但至今陈秀华未支付2012年6月20日至2013年6月19日期间的租金5000元。双方又于2012年6月21日签订了一份补充协议，主要约定陈秀华应尽力配合泰裕新城业委会的道路拓宽工作顺利进行，业委会在移动报刊亭时要照顾陈秀华的营业需求。若因道路拓宽，移动报刊亭，业委会依照实际移动的车位面积相应扣减陈秀华的租金。根据厦门市湖里区康晖人民调解委员会出具的情况说明体现，泰裕新城业委会要求陈秀华尽快交纳租金，于2012年8月4日将电业局为报刊亭接到小区内的独立线断电，陈秀华遂报警求助。厦门市公安局湖里派出所就此亦出具了报警回执。
一审判决另查明，陈秀华与福建省邮政报刊零售公司厦门市分公司于2012年1月1日签订了一份《邮政报刊亭代办合同》，双方约定，陈秀华2012年度报刊亭流转额标的为6.5万元。陈秀华需在新开业报刊亭开户时一次性向该零售公司缴交8000元，作为要数预付金；合同期满，双方账务结算清楚后由经营者本人持身份证、凭发票无息返还。该合同的有效期为1年。2010年5月14日，陈秀华向厦门市邮政局缴交了要数预付金8000元。
2012年8月陈秀华向厦门市邮政局订购的报刊款为6204.39元、9月为4658.15元。陈秀华于2010年5月11日为其报刊亭申请了长城宽带，按当时的优惠套餐3M900元一年，预缴两年1800元送一年活动，网络服务到期日为2013年5月20日。陈秀华经营的报刊亭处于泰裕新城小区红线范围之内。
一审判决认为，陈秀华与泰裕新城业委会签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同，双方均应按约履行合同义务。
一、关于本诉部分
在案证据体现，泰裕新城业委会于2012年8月4日将陈秀华经营报刊亭接到小区内的独立线断电，该行为侵害了陈秀华作为承租人的合法权利，同时亦违反了出租人不得妨害承租人的使用、收益的合同义务，致使陈秀华不能实现合同目的。因此陈秀华请求解除本案租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持，解除的时间应为2012年8月4日。
关于陈秀华要求泰裕新城业委会赔偿其各项损失共计21762.54元的诉讼请求，其中押金1000元应当由泰裕新城业委会返还陈秀华；关于陈秀华主张的邮局预付款8000元，经查，根据陈秀华与福建省邮政报刊零售公司厦门市分公司于2012年1月1日签订的《邮政报刊亭代办合同》，陈秀华缴交的该8000元预付金在双方合同期满账务结算清楚后可无息返还，但该合同尚未到期，因此该8000元的损失尚未实际发生，陈秀华亦不能证实该损失必然发生且与泰裕新城业委会的违约行为存在因果关系，因此其该部分诉讼请求，证据不足，不予支持。
关于陈秀华主张的因报刊亭无法经营，其向邮局订购的报刊积压导致的损失8月为6204.39元、9月为4658.15元的诉讼请求，因泰裕新城业委会的违约行为导致陈秀华无法正常经营，故该业委会应当依法赔偿陈秀华的该部分损失。同时，陈秀华并非没有其他途径减少该部分损失，故其亦应自行承担部分该项损失。对陈秀华的该部分诉讼请求酌情予以支持70%，即7603.8元。
关于陈秀华主张报刊亭网络费900元的赔偿请求，经查，陈秀华就其该项诉讼请求提供的证据不足，故不予支持；另外陈秀华主张水电安装费1000元的赔偿请求，因其对此并未提交相应的证据，故亦不予支持。
综上所述，支持陈秀华诉讼请求的数额总计8603.8元。
二、关于反诉部分
因泰裕新城业委会2012年8月4日的违约行为导致陈秀华的报刊亭无法正常经营，故在此之后的租金陈秀华无需再向该业委会缴纳，而2012年6月20日至同年8月3日期间的租金，陈秀华应当承担支付义务，对泰裕新城业委会主张的该部分租金，予以支持，数额为611元。按照双方的交易习惯，陈秀华应当在租赁期间每一年度的6月20日缴纳一年的租金，但其在2012年6月20日并未缴交租金，属于双方合同中约定的拖欠租金的情形，因此泰裕新城业委会请求陈秀华支付逾期滞纳金的诉讼请求，予以支持，但双方合同约定的滞纳金计算标准过高，按照公平原则，予以适当调整，酌定以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出（2012）湖民初字第6435号民事判决：一、解除陈秀华与泰裕新城业委会于2010年6月20日签订的租赁合同；二、泰裕新城业委会应当于判决生效之日起三日内支付陈秀华各项经济损失8603.8元；三、陈秀华应当于判决生效之日起三日内支付泰裕新城业委会租金611元及逾期付款滞纳金（以该数额为基数，自2012年6月20日起计至本院判决确定的还款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回陈秀华的其他诉讼请求；五、驳回泰裕新城业委会的其他诉讼请求。
宣判后，陈秀华与泰裕新城业委会均不服，分别向本院提起上诉。
陈秀华上诉请求撤销一审判决，并改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、陈秀华因报刊亭无法经营，向邮局订购的报刊积压导致的损失总计10862.54元应由泰裕新城业委会全部承担，原审判决其只承担70%损失，没有事实与法律依据。二、一审判决泰裕新城业委会无需支付网络费900元是没有依据的。陈秀华就该部分损失提供了厦门市邮电通信业提供的网络服务费发票及相关证明，由于泰裕新城业委会切断电源的行为，直接导致了陈秀华无法进行网络连接，该部分损失理应由泰裕新城业委会承担。三、一审判决陈秀华应支付泰裕新城业委会租金611元及逾期付款滞纳金是错误的，应予以改判。
泰裕新城业委会答辩称，一、陈秀华诉称因报刊亭无法经营导致的损失是不真实的，且与泰裕新城业委会无关。该损失只是陈秀华向邮局订购报刊的费用，与其损失并不等同，陈秀华一审提交的证据并不能证明其产生该部分损失。退一步讲，即使陈秀华有发生损失，也与泰裕新城业委会无关，不应该由泰裕新城业委会承担。陈秀华既然向邮局订购了报刊，其有自由、有义务用各种方式进行销售，陈秀华如果放弃了上述义务，导致的损失应由其自行承担。泰裕新城业委会已按照合同约定履行了义务，不存在违约，陈秀华的损失与其无关。二、陈秀华有义务向泰裕新城业委会支付租金及逾期付款滞纳金，且租金应计算至合同确认解除之日。
泰裕新城业委会上诉请求撤销一审判决，改判支持其一审反诉请求。事实与理由：一、一审认定泰裕新城业委会将陈秀华的独立线断电，致使陈秀华不能实现合同目的，属于适用法律错误，应予以改判。1.讼争租赁合同中，并没有关于供电方面的任何约定，泰裕新城业委会没有义务为陈秀华提供供电设施或者保证其电力的使用。因此，关于电力使用的问题，与本案讼争的合同没有关联。2.陈秀华的用电系从泰裕新城业委会处的变电设施处供电，该变电设施属于泰裕新城业委会所代表的业主所有，泰裕新城业委会有权拒绝陈秀华从该设施用电，故，泰裕新城业委会将陈秀华的用电线路断开，并未侵犯陈秀华的权利，更与讼争的租赁合同无关。而且，租赁合同的目的是泰裕新城业委会提供车位空间由陈秀华使用，泰裕新城业委会的断电行为根本不会造成合同目的无法实现。二、一审认定泰裕新城业委会应赔偿陈秀华的经营损失，缺乏事实依据和法律依据，应予以改判。1.泰裕新城业委会已经依约将讼争的车位交由陈秀华使用一年多了，泰裕新城业委会已履行了合同义务，不存在违约行为，本案系陈秀华自己故意不交租金且不愿继续租赁讼争车位经营，陈秀华即使存在经营损失也是其自身造成，与泰裕新城业委会无关。2.陈秀华所提交的证据也无法证明其存在经营损失。因即使陈秀华向邮局预订了报刊，其仍有自由和义务通过各种途径销售相应的报刊，因此其预订报刊的金额根本不是其经营损失。三、陈秀华应向泰裕新城业委会支付租金。1.本案系陈秀华拒交租金造成，违约方是陈秀华，因此，陈秀华有义务依租赁合同约定向泰裕新城业委会缴纳租金。2.双方在一审中均确认，陈秀华系在2012年10月底才搬离讼争租赁车位。退一步说，即使按照实际使用的时间计算，陈秀华也应向泰裕新城业委会缴纳2012年6月20日至2012年10月31日的租金。
陈秀华答辩称，一、泰裕城业委会提出的断电一事，完全是对方为了逃避罪责，而枉顾事实。陈秀华自经营报刊亭之日起，就向电力部门申请了独立的电表使用至今。电表登记的是陈秀华的名字。二、陈秀华依法经营报刊亭，却遭到对方的恶意破坏，是对该恶意断电造成的。由此造成的相应损失，泰裕新城业委会应予以赔偿。三、泰裕新城业委会无视他人的生命财产安全，恶意破坏他人的电力设施，应依法追究相应的法律责任。
二审经审理查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，予以确认。
陈秀华二审提交了一份《缴款通知单》，拟证明陈秀华应向邮局缴交的2012年10月－12月的报刊费用计3907元，该部分损失应由泰裕新城业委会承担。泰裕新城业委会认为，该证据不属于二审新的证据，不予质证，且陈秀华主张的损失与泰裕新城业委会无关。
二审判决认为，陈秀华主张泰裕新城业委会拓宽道路影响其经营，但未提供证据予以证明，一审认定陈秀华仍应缴交相应的租金及滞纳金并无不当，本院予以维持。双方当事人于2012年6月21日签订了一份《补充协议》，约定“若因道路拓宽，移动报刊亭，泰裕新城业委会按照实际移动的车位面积相应扣减陈秀华的租金”，而泰裕新城业委会在双方就上述事项存在争议期间即于2012年8月4日和8月11日对陈秀华经营的报刊亭采取断电行为，影响了陈秀华的正常经营，已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。由于陈秀华订购的报刊并未毁损或灭失，即并未完全丧失价值，一审判决泰裕新城业委会承担70%的责任并无不当，本院亦予以维持。关于陈秀华主张报刊亭网络费及合同解除后发生的2012年10月－12月的报刊缴款费用应由泰裕新城业委会承担的上诉请求，因无证据证明上述款项与泰裕新城业委会的行为存在因果关系，故对陈秀华的上诉请求不予支持。综上，陈秀华和泰裕新城业委会的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，作出（2013）厦民终字第890号民事判决：驳回上诉人陈秀华和上诉人厦门市泰裕新城业主委员会的上诉，维持原判。
陈秀华不服二审判决，向福建省高级人民法院申请再审。本院再审中，陈秀华请求撤销二审判决，改判支持其全部诉讼请求。理由：一、陈秀华因报刊亭无法经营，向邮局订购的报刊积压导致的损失总计10862.54元，应由泰裕新城业委会全部承担，二审判决泰裕新城业委会只承担70%损失，没有事实与法律依据。陈秀华订购的报刊，具有很强的时效性。由于对方的违约和侵权行为，导致陈秀华无法继续经营，这些报刊的价值几乎等同于废品。陈秀华身患残疾，无法通过合法的途径去实现这部分报刊所剩的价值。二、二审判决泰裕新城业委会无需支付网络费900元没有依据。原审已查明陈秀华为报刊亭申请长城宽带，泰裕新城业委会切断电源的行为，直接导致了陈秀华无法进行网络连接，二审判决以“因无证据证明上述款项与泰裕新城业委会的行为存在因果关系”而不支持陈秀华的诉求与查明的事实不符。三、二审判决陈秀华应支付泰裕新城业委会租金611元及逾期付款滞纳金没有事实和法律依据。陈秀华并非无故拖欠，而是因为泰裕新城业委会的行为导致双方对租金存在争议，且双方一直在协商调解，陈秀华暂缓交租金是合理的。
泰裕新城业委会辩称，陈秀华应缴纳欠缴的租金。陈秀华主张的损失没有具体费用。
经再审查明，双方当事人对一审查明认定的基本事实表示没有异议。泰裕新城业委会虽称陈秀华主张的损失没有证据证明具体数额，但对一审认定陈秀华的报刊亭被停电后造成的报刊损失10862.54元没有异议，对陈秀华主张的申请宽带用于报刊亭及缴交宽带费用、使用年限的事实没有异议。再审对当事人无异议的事实予以确认。
本院再审认为，本案争议的焦点，在于以下三个方面：
一、陈秀华的报刊亭被停电后造成的实际损失的认定。
再审中，陈秀华主张其损失为报刊损失数额总计10862.54元、申请宽带的费用900元。
1.一审已认定的部分：陈秀华的报刊亭被停电后造成的报刊损失数额总计10862.54元。
2.一审未认定的部分：陈秀华申请的用于报刊亭的长城宽带费用。被停电后网络无法使用，该损失如何认定。
经查，陈秀华于2010年5月11日为其报刊亭申请了长城宽带，按当时的优惠套餐3M900元一年，预缴两年1800元送一年，网络服务到期日为2013年5月20日。陈秀华的报刊亭于2012年8月4日被断电后，该网络即无法再使用。此时距陈秀华报刊亭网络服务期满尚有近十个月。
陈秀华申请宽带缴交的费用，虽然是每年900元，预缴两年1800元送一年，但实际则是交费1800元使用三年。陈秀华交费1800元，十个月未能使用网络的损失，应以1800元÷36个月×10个月计算为宜，即500元。陈秀华要求泰裕新城业委会支付网络费900元没有依据。
以上二项损失数额合计为11362.54元。
二、泰裕新城业委会是否应对其违约行为承担完全责任。
根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在陈秀华与泰裕新城业委会签订的《房屋租赁合同书》中，双方约定陈秀华在租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金。因此，陈秀华未及时缴纳租金，泰裕新城业委会可以要求陈秀华承担相应的民事责任，而无权擅自中断合同的履行。泰裕新城业委会没有通过正当合法的途径向陈秀华主张权利，而是对陈秀华经营的报刊亭采取断电行为，影响了陈秀华的正常经营，该行为违反了出租人不得妨害承租人使用、收益的合同义务，侵害了陈秀华的合法权益，致使陈秀华的合同目的不能实现。泰裕新城业委会的行为已构成违约，一、二审判决认定泰裕新城业委会依法应承担相应的违约责任是正确的。
由于陈秀华订购报刊具有较强的时效性，报刊亭无法正常经营导致已订购的报刊不能及时出售，该部分报刊因此丧失原有的价值。该项损失，是因泰裕新城业委会故意违约所造成，泰裕新城业委会应当对此承担赔偿责任。陈秀华没有过错，不应承担责任。一、二审以陈秀华订购的报刊并未毁损或灭失，并未完全丧失价值为由，判决陈秀华承担损失的30%没有法律依据。
陈秀华要求泰裕新城业委会承担全部赔偿责任理由成立，再审予以支持。
三、陈秀华要求泰裕新城业主委员会退回2012年6月20日至同年8月3日期间的租金611元及滞纳金是否应予支持。
因泰裕新城业委会2012年8月4日的违约行为导致陈秀华的报刊亭无法正常经营，故在此之后的租金陈秀华无需再向该业委会缴纳，而2012年6月20日至同年8月3日间，陈秀华正常使用报刊亭，该期间的租金，陈秀华应当承担支付义务。一、二审对此认定及判决并无不当。一、二审计算该期间陈秀华应支付的租金为611元，双方无异议。故再审对该项事实予以确认。陈秀华以其并非故意拖欠为由，要求泰裕新城业委会退还611元及滞纳金理由不足，再审不予支持。
本院再审认为，一、二审判决对部分事实认定依据不足，应当予以纠正。陈秀华的再审请求，除要求退还租金理由不足不予采纳以及长城宽带网络费用应按实际损失计算外，其余请求成立，可予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十八条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）厦民终字第890号民事判决；
二、维持厦门市湖里区人民法院（2012）湖民初字第6435号民事判决第一项（即解除陈秀华与泰裕新城业委会于2010年6月20日签订的租赁合同）、第三项［即陈秀华应当于判决生效之日起三日内支付泰裕新城业委会租金611元及逾期付款滞纳金（以该数额为基数，自2012年6月20日起计至本院判决确定的还款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）］、第四项（即驳回陈秀华的其他诉讼请求）、第五项（即驳回泰裕新城业委会的其他诉讼请求）；
三、变更厦门市湖里区人民法院（2012）湖民初字第6435号民事判决第二项“泰裕新城业委会应当于判决生效之日起三日内支付陈秀华各项经济损失8603.8元”为：“泰裕新城业委会应当于判决生效之日起三日内支付陈秀华各项经济损失11362.54元”。
本案一审本诉案件受理费172元，由陈秀华负担72元，泰裕新城业委会负担100元；反诉案件受理费188元，由泰裕新城业委会负担165元，陈秀华负担23元。二审案件受理费688元，由陈秀华负担50元，泰裕新城业委会负担638元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖民勇
审 判 员 黄翠青
代理审判员 郑阿寒
二〇一五年一月××日
书 记 员 欧建平
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释
第三十八条人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现原判决认定事实错误或者认定事实不清的，应当在查清事实后改判。但原审人民法院便于查清事实，化解纠纷的，可以裁定撤销原判决，发回重审；原审程序遗漏必须参加诉讼的当事人且无法达成调解协议，以及其他违反法定程序不宜在再审程序中直接作出实体处理的，应当裁定撤销原判决，发回重审。