苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园商初字第02522号
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道西18号。
负责人刘兴华，该行行长。
委托代理人赵晖，江苏同益大地律师事务所律师。
委托代理人庄银菊，江苏同益大地律师事务所律师。
被告余应良。
被告李桂玉。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与被告余应良、李桂玉金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，依法由审判员肖淑红适用简易程序独任审理。本院依原告申请，于2014年10月9日作出（2014）园商初字第02522-1号民事裁定书，并依据该裁定书查封了被告余应良、李桂玉名下财产。因被告下落不明，本院依法公告起诉状副本、传票及相关材料，由审判员肖淑红、人民陪审员苏玉林、周惠明组成合议庭，适用普通程序进行审理。本案于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司苏州分行委托代理人庄银菊到庭参加诉讼。被告余应良、李桂玉经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行诉称：2013年1月9日，原告与二被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告借款人民币64万元用于购买相城区元和街道春申湖中路115号1003室；借款期限自2013年1月9日至2041年1月9日，并对还款日期、金额和还款方式作出了约定；被告以相城区元和街道春申湖中路115号1003室作为抵押担保。合同签订后，原告于2013年1月9日依约发放贷款人民币64万元，后原告与被告就被告提供的抵押物办理了抵押登记手续。收款后被告未按期归还债务本金和利息。故原告诉至法院，要求判令：1、被告余应良、李桂玉立即归还原告贷款本金627538.94元及利息11010.33元（暂计至2014年8月26日，以后按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的逾期利率及结算方式计算利息、罚息和复利至本息还清之日止，如逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息）；2、被告余应良、李桂玉承担原告为实现债权所产生的律师代理费30646元；3、原告有权对借款抵押物（房屋所有权证号0430150407、0430150408相城区元和街道春申湖中路115号1003室房屋）进行拍卖、协议折价、变卖，并从所得价款中优先受偿；4、本案诉讼费用由二被告承担。
案件审理过程中，原告确认，起诉后被告归还过部分本金，故将第一项诉讼请求变更为判令两被告立即归还贷款本金人民币627357.94元，并偿付截止到2015年3月2日欠息人民币30674.05元，以后的利息、罚息、复利按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至实际履行日止。并明确欠息包括利息、罚息、复利，诉讼费用包括案件受理费、公告费、保全费。
被告余应良、李桂玉未作答辩。
经审理查明：2013年1月9日，原告中国建设银行股份有限公司苏州分行（贷款人）与被告余应良、李桂玉（借款人／抵押人）、签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：322997436-013-2013000090）一份。合同约定：借款金额为人民币64万元；借款期限自2013年1月9日至2041年1月9日，贷款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同项下的贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；贷款利率自划款之日起计算，按日计息；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款人的还款方式为等额本息还款方法；抵押人以苏州市相城区元和街道春申湖中路115-1003房产设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
2013年1月9日，原告中国建设银行股份有限公司苏州分行向被告余应良、李桂玉发放贷款人民币64万元。
2013年1月9日，原、被告就苏州市相城区元和街道春申湖中路115-1003房产办理了抵押登记手续，登记债权数额为人民币64万元。
因被告未能按约还款，故原告诉至法院。截至2015年3月2日，被告尚欠借款本金为人民币627357.94元，欠息人民币30674.05元。
另查明，原告与江苏同益大地律师事务所签订委托代理合同，由该所指派律师通过诉讼的方式实现债权，合同约定律师费为人民币30646元。
以上事实，有原告提供个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房屋他项权证、欠款本息清单、委托代理协议、付款凭证及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与被告余应良、李桂玉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，依法成立生效，对各方均具有约束力。现原告已按约向被告余应良、李桂玉发放贷款人民币64万元，故被告余应良、李桂玉亦应按约还款。被告未按约还款构成违约，故原告要求被告归还全部剩余借款本金人民币627357.94元的请求符合双方间合同约定，亦不违反法律规定，本院依法予以准予。
现原告主张的欠息亦有合同依据，故本院予以支持。
关于原告方的律师费主张，本院认为，原、被告双方在借款合同中已约定原告实现债权所支付的律师费用由被告承担。但原告主张的律师费计算标准过高，结合本案案情，本院酌情将律师费调整为人民币21563元。
对原告要求以被告余应良、李桂玉名下的位于苏州市相城区元和街道春申湖中路115号1003室房产实现抵押权的主张，因符合合同约定，本院予以准予，原告有权对上述抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记债权数额内优先受偿。
被告余应良、李桂玉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告余应良、李桂玉应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司苏州分行借款本金人民币627357.94元，并赔付原告至2015年3月2日的利息、罚息、复利计人民币30674.05元，以及自2015年3月3日起至履行之日止，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
二、被告余应良、李桂玉应于本判决生效之日起十日内赔付原告中国建设银行股份有限公司苏州分行律师费人民币21563元。
三、如被告余应良、李桂玉未按上述期限付款，则原告中国建设银行股份有限公司苏州分行有权以被告余应良、李桂玉名下的位于苏州市相城区元和街道春申湖中路115号1003室房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币640000元限额内优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10492元，保全费人民币3870元，公告费人民币600元，合计人民币14962元，由原告中国建设银行股份有限公司苏州分行负担人民币201元，由被告余应良、李桂玉负担人民币14761元，原告同意其所预缴的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并向原告支付诉讼费人民币14761元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 肖淑红
人民陪审员 苏玉林
人民陪审员 周惠明
二〇一五年三月五日
书 记 员 王莹妍
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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