湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第88号
上诉人（原审原告）文运。
委托代理人钟贵，湖南苍松律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审被告）ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司。
法定代表人赵辉，该公司董事长。
委托代理人刘世亮，湖南济人律师事务所律师（特别授权）。
上诉人文运因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2014）华法民二初字第478号民事判决，于2015年1月26日向本院提出上诉，原审法院于2015年3月5日将案卷移送本院。同日，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员郑冬平担任审判长，代理审判员罗晖、唐英虎参加审判，于2015年3月26日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案，代理书记员唐莉担任法庭记录。上诉人文运及其委托代理人钟贵，被上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房地产公司）的法定代表人赵辉及其委托代理人刘世亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年5月15日，原告文运与被告广厦房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：①原告购买被告开发的锦绣ＸＸ8栋2单元401号商品房，面积130.11㎡，单价为2096.38元／㎡，总价款为272，760元；②原告付款方式为：签订《商品房买卖合同》时原告付清首付款92，760元，余款18万元以申请银行按揭方式支付；③被告广厦房地产公司应在2012年5月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，但如遇特殊原因【不可抗力；行政主管机关指定变更规划，采取新型配套设施等出卖人不能控制的原因；为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的要求而影响工程进度的】，被告可据实予以延期；④被告延期交房超过180日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按月向原告支付已交房价款万分之三的违约金；⑤被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以选择退房，也可以选择不退房；原告如果选择不退房，被告应按原告已付房价款的1%向原告支付违约金；⑥交房标准：水电按线进户，水表、电表客户自理，公共部分水电配套设施已计入房价款，但业主个人水电入户费用未计入房价款，其开户费用客户自理。
2012年2月13日，原告文运交付被告购房首付款92，760元。2012年6月14日，原告文运通过永州市公积金管理中心贷款18万元给付了被告，履行了付款义务。被告于2012年9月5日取得ＸＸ县锦绣ＸＸ8号楼的《建筑工程竣工验收备案证》。被告于2012年9月12日通知原告收房。2012年9月12日，被告代收原告水开户费1200元、水表费100元、电开户费300元。
另查明，2011年6月至2012年6月，ＸＸ县城所有在建工程因迎接省市检查停工20天，因全国文明县城创建、盘王节和涔天河重点工程迎接中央省市检查停工27天，因城西经开区开发建设、ＸＸ大道、沱江大道、新2**国道主水管铺设等原因停水90天。
原审法院认为：（1）原告文运与被告广厦房地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方在合同履行过程中发生纠纷，本案应定性为商品房销售合同纠纷。（2）原、被告于2011年5月15日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当自觉履行。（3）原告文运未在2012年5月31日前交齐购房款，被告广厦房地产公司亦未在2012年5月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，均属于履行合同义务不符合约定，原、被告均应当承担继续履行的违约责任。超过合同约定的2012年5月31日后，原告文运于2012年6月14日履行了给付全部购房款的义务，被告广厦房地产公司就应当立即履行交付房屋的义务，否则，就应当承担逾期交房的违约责任。故被告延期交房的时间应从2012年6月14日起算至2012年9月12日通知原告收房，共计延期89天。原告未在2012年5月31日前交齐购房款，却要求被告在2012年5月31日前交房，这不符合“先钱后货”的交易习惯，该院不予支持。在合同约定的交房日期届满前，因被告无法预料和不能控制的政府行政行为共计误工137天，根据情势变更、公平原则，应当予以扣减，亦符合双方合同第八条第3项的约定，故被告实际并未延期交房。因此，原告要求被告支付延期交房违约金4320元的诉讼请求，该院不予支持。（4）原告文运无证据证明被告未在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此，原告要求被告赔偿延迟办理房屋权属证的违约金2817元的诉讼请求，该院不予支持。（5）合同约定“水电按线进户，水表、电表客户自理，公共部分水电配套设施已计入房价款，但业主个人水电入户费用未计入房价款，其开户费用客户自理。”被告代收原告的水电入户费、水表费共计1600元，符合合同约定，应当由被告代原告向有关部门交纳，而不是退还给原告。现原告无证据证明被告未代原告交纳，因此，原告要求被告退还水电初装费1500元、水表费100元，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告文运对被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告文运负担。
宣判后，文运不服，向本院提出上诉。
文运上诉称：一、原审判决适用法律错误，不能以“先钱后货”的农村交易习惯代替合同法规定的违约责任的承担原则，广厦房地产公司应当逾期交房的违约责任；二、一审认定事实有误，本案上诉人文运没有违约行为，被上诉人广厦房地产公司违约，应当承担相应的违约责任。1、上诉人文运已经按照合同约定支付了首付款，余款是以银行按揭贷款的方式支付的，因此文运不存在违约行为；2、广厦房地产逾期交房103天，应承担逾期交房的违约责任，而原审判决却以政府行政行为为由将工期扣除137天，该做法不符合合同法所规定的不可抗力条件。并且，在原审法院同一类型的案件中工期的扣除天数为47天，因此原审法院对违约天数的认定错误，广厦房地产公司应当支付文运逾期交房违约金4320元；三、本案中被上诉人广厦房地产公司至今没有按照合同约定为上诉人文运办理房屋权属证书，已构成违约，广厦房地产公司应当向上诉人文运支付相应的违约金2727元。故请求二审法院撤销原判，依法改判。
ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，请求二审驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人文运向法庭提交了三份证据：证据一、契税缴纳收据，拟证实文运2012年9月12日向广厦房地产公司缴纳契税5455元；证据二、ＸＸ县房产局档案室出具的证明，拟证实文运购买的房屋在ＸＸ县房产局没有档案登记信息；证据三、ＸＸ县人民法院的两份民事判决书，拟证实2011年6月至2012年6月同一时间段同一住宅小区的其他商品房销售案件，因政府行政行为建筑停工的时间认定为37天。
针对上述证据，被上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司发表如下质证意见：一、证据一对其真实性无异议，与本案上诉人文运的诉请没有关联性；二、证据二对其真实性没有异议，但对关联性有异议，房产证没有办理出来当然没有登记；三、对真实性没有异议，对关联性有异议，我国不适用判例法，且这三份证据均不属于新证据。
结合当事人的举证、质证及庭审调查，本院认证如下：证据一不属于本案的审理范围，对该证据本院不予确认。证据二双方当事人对其真实性、合法性、客观性均无异议，且与本案的处理具有关联性，对该证据本院予以确认。证据三属已生效的判决书，对该证据的真实性、合法性本院予以确认。
二审查明，广厦房地产公司与本案所涉小区内其他购房户同一类型的案件中，原审法院对于因停水所造成的误工天数认定不一，但本院已生效的判决书对于该误工天数的认定为15天，加上ＸＸ县城因迎接全国及省市各类检查停工47天，因此本案中因无法预料和不能控制的政府行政行为误工总天数为62天。
另查明，中国人民银行2012年7月6日公布的半年期贷款的基准利率为5.60%，日利率约等于1.56‰0（5.60%÷12÷30）。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对于一审查明的其他事实和证据，本院予以确认。
本院认为：上诉人文运与被上诉人广厦房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的规定，应合法有效。上诉人广厦房地产公司没有在合同约定时间内交房，违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任，因此被上诉人文运要求广厦房地产公司支付延期交房违约金的诉请符合法律的规定，本院予以支持。一审法院对于延期交房的起止时间计算并无不当，共计延期89天。同时，相应的扣减因无法预料和不能控制的政府行政行为而导致的误工天数62天，本案中广厦房地产公司实际逾期交房27天。对于违约金的计算标准，根据一、二审查明的事实，上诉人文运通过向永州市住房公积金管理中心贷款等方式，将购房款交付给了广厦房地产公司，如约履行了自己的合同义务。广厦房地产公司未按照合同约定如期交付房屋，如果按照双方合同中约定的“每月万分之三”计算违约金，该违约金明显低于文运的实际损失，显失公平，依法应予以调整。而文运要求按同期中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算，因广厦房地产公司延期交房的时间不满半年，故按照中国人民银行公布的同期六个月期贷款基准利率计算较为合理，据此计算文运的损失为：272，760×1.56‰0×27天=1148.87元，故上诉人文运的该项上诉请求和理由本院予以采纳。另，上诉人文运上诉提出要求广厦房地产公司赔偿其延迟办理房屋权属证书的违约金2727元，因其没有提供充分有效的证据予以证实是由于广厦房地产公司的原因而导致没有办理出房屋产权证，故该上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人文运的上诉理由部分成立，原判认定延期交房天数有误，判决不当，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2014）华法民二初字第478号民事判决；
二、限被上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内给付上诉人文运逾期交房违约金1148.87元；
三、驳回上诉人文运的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费本案受理费50元，减半收取25元，由上诉人文运负担15元，被上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担10元。二审案件受理费50元，由上诉人文运负担20元，被上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑冬平
代理审判员 罗 晖
代理审判员 唐英虎
二〇一五年四月十四日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
下列事实当事人无需举证证明：
众所周知的事实；
自然规律及定理；
根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。