广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民初字第1145号
原告胡建涛，住广西壮族自治区桂林市。
委托代理人李建，广西维日律师事务所律师。
委托代理人黄岚岚，广西维日律师事务所实习律师。
被告吴艳珠，住广西壮族自治区河池市。
委托代理人韦崇林，广西皓辰律师事务所律师。
委托代理人张谦，住广西壮族自治区河池市，系被告吴艳珠的丈夫。
第三人河池市柳穗饼家。
投资人潘某甲。
第三人方婷，住广西壮族自治区来宾市。
原告胡建涛与被告吴艳珠、第三人河池市柳穗饼家、方婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月31日公开开庭进行了审理。书记员温淑艳担任法庭记录。原告胡建涛的委托代理人李建、黄岚岚，被告吴艳珠及其委托代理人韦崇林、张谦到庭参加诉讼，第三人河池市柳穗饼家、方婷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡建涛诉称，2006年7月，原告与河池市直属机关幼儿园协商，由该幼儿园将原告所承建的综合楼一楼临街门面出租给原告，时间为13年。双方商定，在原告承租期间可将门面转租给他人。2006年11月，原告与被告订立门面出租合同，将上述地址之第四、五号门面出租给被告，约定：一、租期为2006年11月25日至2016年11月25日，两门面面积为118.73㎡，月租金130元／㎡，年租金为185218元。门面租金价格暂定二年，二年后原告可以适当调整租金价格；二、租金按年度一次性支付，直接由被告交付至原告指定账户；三、被告在租赁期第一年内无权转租，此后被告如需转租，必须有原告书面同意方可转租，否则视为被告违约；四、被告向原告交纳30000元合同履约保证金，如被告不按时或不足额向原告交付租金以及单方违反租赁合同，原告有权终止合同，未到期租金及合同履约保证金归原告所有，并由原告收回门面；五、任何一方未能履行本合同的条款，另一方有权提前解除本合同，年租金20%损失费由责任一方承担。2006年11月20日，经原告同意，三号门面原承租人韦某甲将门面转给被告承租，由被告直接与原告发生租赁权利义务关系，内容为：一、租期为2007年1月至2010年11月25日；二、面积为54.16㎡，月租金130元／㎡，年租金84489.6元，门面租金价格暂定二年，二年后原告可以适当调整租金价格；三、被告向原告交纳20000元合同履行保证金。合同约定的其他内容与四、五号门面合同内容一致。合同履行期限届满后，被告仍租赁该门面至今，双方未订立相关租赁合同。综上，被告未经原告同意，将自己所承租的门面转租给他人，且依合同之约定，原告在合同订立第三年可以适当增加房屋租金价格，但被告并没有与其他承租户一样按照原告的要求支付门面租金，而是恶意拖欠租金101661元。原告多次向被告要求遵守合同约定，但遭到被告拒绝。原告认为，双方当事人应当遵守合同约定，被告在合同订立后故意违反合同约定，构成违约，请求：1、解除原、被告签订的2006年11月11日《门面租赁合同》和2006年11月25日《门面租赁合同》；2、被告立即将承租的门面返还给原告；3、由被告承担本案诉讼费用。
原告胡建涛就其陈述提供的证据有：
1、河池市直属机关幼儿园与原告签订的《租赁合同》（复印件）和《证明》各一份，证明原告对新建门面具有合法使用权；
2、原、被告于2006年11月11日签订的《门面租赁合同》一份，证明原告把4、5号门面转租给被告使用；
3、《私营企业基本注册信息查询单》、《电脑咨询单》、被告吴艳珠与第三人河池市柳穗饼家签订的《门面租赁合同》、被告身份证复印件、《食品卫生许可证》各一份，证明被告擅自转租4号门面的违约事实；
4、《基本注册信息查询单》、原告胡建涛与孔某签订的《门面租赁合同》（复印件）、《证明》（复印件）各一份，证明被告擅自转租5号门面的违约事实；
5、原告胡建涛与韦某甲签订的《门面租赁合同》（复印件）二份及韦某甲的居民身份证复印件一份，证明原告与韦某甲的租赁关系及其变更的事实，双方将门面的租赁数从三间改为两间；
6、韦某甲与被告吴艳珠签订的《门面转让协议》（复印件）一份，证明经原告同意原承租人韦某甲把涉案3号门面转租给被告；
7、《基本注册信息查询单》、被告吴艳珠与卢某甲签订的《门面租赁合同》、原、被告签订的《门面租赁合同》、《证明》各一份，证明被告擅自转租3号门面的违约事实；
8、照片五份，证明3、4、5号门面现均由他人经营使用，为被告擅自转租；
9、原告胡建涛与徐某甲签订的《门面租赁合同》（复印件）一份，证明原告已按合同约定对门面租金作适当调整，同排门面2011—2013年的租金已调整至203.85元／㎡。
被告吴艳珠辩称，原告称3号门面租赁期限已经届满不是客观事实，原、被告曾在2006年11月25日订立了租赁合同，里面约定的租赁期限未届满。原告以被告未按增长租金给付构成违约缺乏法律依据。双方只约定原告在租赁满2年后可以适当增加租金，但未约定具体的价格及调整比例，只是赋予原告提高租金的请求权，并不是定价的权利。合同不能以一方当事人的意思表示强行决定，现原告以定价权利主张，被告认为原告定价不合理，不予给付没有违约。关于转租问题，被告已有证据证实原告原已知情被告将房屋转租给他人，但未提出异议，应视为默认。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告吴艳珠就其辩解提供的证据有：
1、原、被告于2006年11月25日签订的《门面租赁合同》一份，证明原、被告曾订立3号门面的租赁合同，该门面租赁期限未届满；
2、《催房租款通知》一份，证明原告当时已明知被告转租4号门面，但并未提出异议；
3、《通知》一份，证明内容同证据2；
4、便函二份，证明内容同证据2；
5、《中国银行个人业务交易单》二份，证明被告已支付2013年度租金；
6、便函一份，证明原告于2012年11月已明知被告转租门面，但未提出异议，原、被告之间不存在转租纠纷，只存在租金数额纠纷；
7、《中国工商银行现金存款凭条》一份，证明在3号门面转租前，被告以自己的名义支付水电费；
8、《河池市直属机关幼儿园水电使用情况表》一份，证明门面转租后，原告的门面管理人员分别向次承租人收取水电费，当时原告已明知被告转租门面，但未提出异议；
9、《收条》一份，证明门面转租后，原告的门面管理人员向次承租人收取水电费，当时原告已明知被告转租门面，但未提出异议；
10、《中国工商银行现金存款凭条》三份、收款收据一份、《通知》一份、《广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据》一份、回单一份（六份均为复印件），证明内容同证据9；
11、河池市直属机关幼儿园综合楼消防设施验收表（复印件）一份，证明该幼儿园的消防设施验收时原告到场，当时门面已转租，原告应当知道门面转租，但未提出异议；
12、《审计报告》（河审投报（2007）13号）（复印件）一份，证明河池市直属机关幼儿园综合楼工程竣工结算现场审计时原告到场，其应当知道门面转租，但未提出异议；
13、林某甲出具的《证明》一份及其居民身份证复印件一份，证明门面转租均以公告方式进行，原告当时应当知道转租，原告的门面管理人员向次承租人收取水电费，原告当时已明知门面转租；
14、王某甲等四人出具的《证明》一份及王某甲的居民身份证复印件一份，证明门面转租均以公告方式进行，原告当时应当知道转租；
15、谢某甲出具的《证明》一份及其居民身份证复印件一份，证明内容同证据14；
16、莫某甲出具的《证明》一份，证明原告已明知门面转租；
17、潘某甲出具的《证明》二份及其居民身份证复印件一份，证明原告曾向次承租人了解转租价格，并查看转租合同，且门面转租均以公告方式进行，原告已明知门面转租；
18、谭某出具的《证明》一份及其居民身份证复印件一份，证明其为原告委托的门面管理人员；
19、王某出具的《证明》一份及其居民身份证复印件一份，证明内容同证据15；
20、容某等四人出具的《证明》一份，证明原告曾到门面商谈涨租事宜，原告应当知道转租；
21、原告与中国银行股份有限公司河池分行签订的《门面租赁合同》一份、《补充协议》二份（均为复印件），证明原告的同样地段的门面租金调整价格不一样；
22、证人王某甲出庭作证的证人证言，证明内容同证据14；
23、证人满某甲出庭作证的证人证言，证明内容同证据14；
24、证人雷某甲出庭作证的证人证言，证明内容同证据20。
第三人河池市柳穗饼家、方婷未作出答辩亦未提供证据。
经开庭质证，对原告所举的证据，被告对证据1的真实性无异议，认为《证明》已说明转租未损害原告的利益，未违背原告的意愿。对证据2、3、4、5、6无异议，证据5证明了合同虽约定不满2年不能转租，但韦某甲在合同签订不到一年就把门面转租给被告，对证据7的真实性有异议，对证据8的真实性无异议，认为该照片中反映出门面招租的广告，从合同签订后，门面一直在招租，对证据9的关联性有异议。对被告所举的证据，原告对证据1的真实性有异议，对证据2的关联性有异议，认为该证据说明被告没有按照合同约定按期支付租金，对证据3、4的证明内容有异议，说明门面租金是比照同一类同一排的门面租金收取的，对证据5的关联性有异议，认为证据2、3、4、6均不能证实原告方已知道被告方转租门面，对证据7的真实性、合法性无异议，对证据8的证明内容有异议，认为不能证明谭某与原告的关系，对证据9、10的关联性有异议，认为证据11、12不能证明原告已明知转租，对证据13、14、15、16、17、19、20的真实性、合法性、关联性有异议，对证据18的合法性有异议，认为潘某甲是第三人，该证据不能作为本案证据，对证据21的真实性有异议，对证据22、23、24的真实性、证明内容有异议。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对其他当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人河池市柳穗饼家、方婷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其已放弃答辩和质证的权利。
本院对当事人无异议的证据予以认定和采纳；对当事人有异议的，但能反映本案客观事实，与本案有关联性的证据亦予以认定和采纳，与本案无关联性的证据，本院不予采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2006年7月12日，原告胡建涛（乙方）与河池市直属机关幼儿园（甲方）签订《租赁合同》，约定“一、甲方将座落在新建路及拥政路所有的新建门面出租给乙方使用。二、甲乙双方议定的上述年租金人民币肆拾贰万元（￥420000.00）。租赁期限自2006年9月30日至2016年9月30日止共10年……”。2006年11月11日，原告胡建涛（甲方）与被告吴艳珠（乙方）签订《门面租赁合同》，约定“一、租赁事项：1、甲方将座落在新建路379号第4#5#号共2间门面出租给乙方。2、租金按建筑面积计，建筑面积为118.73㎡，门面月租金为130元／㎡，年租金为￥185218.00元。3、门面租金价格暂定二年。二年后甲方可适当调整租金价格。4、租赁期限：2006年11月25日至2016年11月25日止。5、付款方式：乙方将门面租金按年度一次性支付给甲方（同时也一次性付清履约合同保证金），第一次付款时间为甲乙双方签订协议之前，第二年起，每次付款时间为该年度起租日起之前40天。租金由乙方直接从银行存入或转帐进入甲方指定户头……三、门面租赁期内，乙方保证并承担下列责任……7、乙方在租赁期第一年内无转租权，此后乙方如须转租，必须有甲方书面同意方可转租，否则，视为乙方违约。四、违约责任：任何一方未能履行本合同的条款，另一方有权提前解除本合同，年租金20%损失费由责任一方负责……八、双方约定的其他事项：1、乙方必须缴纳叁万元合同履行保证金给甲方，不计利息。如乙方有以下任何一种行为（1、乙方单方中途终止协议；2、乙方不按时或不足额交付给甲方承租金或水电费；2、乙方单方违反租赁合同条约），甲方有权终止合同。未到期限租金及合同履约保证金归甲方所有，并收回门面，另行出租。否则，在承租期内，甲方不能擅自改变租赁合同”。同年11月1日，原告胡建涛将河池市新建路379号第1、2、3间门面出租与案外人韦某甲，而韦某甲不久即将第3间门面的租赁权转与被告吴艳珠。2006年11月25日，原、被告就第3间门面签订《门面租赁合同》，合同约定的内容中除第3间门面建筑面积为54.16㎡，门面月租金为130元／㎡，年租金为84489.60元，租赁期限为2006年11月25日至2016年11月26日，被告须缴纳贰万元合同履行保证金给原告外，其他内容均与2006年11月11日原、被告签订的《门面租赁合同》内容相同。2010年3月2日，原告将《通知》一份送达至被告处，《通知》内容为“因经济增长，房价上涨。因而将市直机关幼儿园门面按2006年租金总额上调10%，在2010、2011、2012均按总价上调10%收取。胡建涛，2010.3.2”，后被告至2012年底止均按143元／㎡（133元／㎡＋133元／㎡×10%）的标准向原告交纳三间门面的租金。2012年10月10日，原告将两份信函送至被告，内容为原告已将3、4、5号门面的租金调至192元／㎡，要求被告于2012年10月16日前将三间门面2012年至2013年的租金398338元汇入原告账户。2012年10月15日和2012年10月17日，被告吴艳珠通过中国银行两次将2013年三间门面的租金共计296678.36元存入原告胡建涛在该行账号为48×××17的账户中。2012年11月26日，原告再次致函被告，内容为“吴艳珠老板：你好！我于2012年10月10日书面通知本人出租的整楼14户承租户于10月16日付清各自的门面租金。唯有你承租的3、4、5号三个门面没有交够租金，尚欠租金壹拾万零壹仟陆佰陆拾壹元。上个月你电话与我联系，我已明确答复你，本栋楼租金已偏低，按本栋楼第9号门面租金价不能再低。如你承受不了，可以退门面我退押金。要求你在一个月内做出决定，如继续租必须在一个月付清尚欠租金壹拾万零壹仟陆佰陆拾整元，现已一个月，请尽快决定，我再延长到2013年1月16日还不交足租金，我于2013年1月17日中午停水、停电，收回门面，特此告知……”。因双方协商不下，原告诉至本院，引发本案。
另查明，被告吴艳珠在承租本案诉争的3、4、5号门面后即将门面转租给第三人河池市柳穗饼家、方婷，至诉讼时，第三人河池市柳穗饼家仍在4号门面经营。
本院认为，未达到解除合同的条件时，合同当事人不能单方解除合同。本案中，原、被告签订的2006年11月11日《门面租赁合同》和2006年11月25日《门面租赁合同》属于原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定享有权利履行义务。原告主张导致解除合同的原因一是被告未取得原告同意将门面擅自转租，二是被告未按原告调整提高的租金按时交纳租金，被告的行为构成违约。从本案的证据及实际经营情况看，虽然原、被告在合同中约定须有原告的书面同意才能转租，但从原告的管理人员对三间门面水电费的收取情况、店面公开张贴招租公告，且2006年至2013年期间被告从原告处所租的3、4、5号门面大部分时间均是转租给他人经营使用，特别是4号门面一直由第三人河池市柳穗饼家租赁经营至诉讼时等情况看，对转租的事实原告是知情的，且其至诉讼前均未提出转租异议，原告以其行为同意了被告的转租行为，现再主张被告擅自转租构成违约的观点本院不予支持。关于提高租金的约定，合同中，的确给予原告提高租金的权利，但提高多少比例和数额，合同双方当事人并未约定清楚，对2013年的租金数额也未达成新的协议，从被告提供的银行单据看，被告已向原告交纳了以143元／㎡计算的2013年全年的租金，其行为未构成根本性违约。因此，原告主张以上两点理由构成解除合同条件的观点，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、二百一十二条、二百二十四条之规定，判决如下：
驳回原告胡建涛的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由原告胡建涛负担。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费100元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦 颖
审 判 员 韦爱娟
代理审判员 梁 聪
二〇一四年二月十八日
书 记 员 温淑艳