贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第233号
上诉人（原审被告）李树荣，男，1973年12月7日出生，黎族，无业。
被上诉人（原审原告）邓永红，女，1952年5月16日出生，汉族，贵阳花溪食品厂退休职工。
被上诉人（原审原告）邓跃进，男，1959年8月10日出生，汉族，贵阳市行知学校职工。
上列二被上诉人共同委托代理人杨芳，贵阳市花溪区中心法律服务所法律工作者。
上诉人李树荣与被上诉人邓永红、邓跃进房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2013年11月18日作出（2013）筑民初字第1894号民事判决。上诉人李树荣对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原判查明，2008年9月13日，原告邓永红、邓跃进（甲方）与被告李树荣（乙方）签订《门面租赁合同协议书》，合同约定：甲方将其自有的位于贵阳市花溪区花阁路X栋X号（产权登记为花溪区民主路）门面出租给乙方经营使用，租赁期从2008年9月15日至2013年9月15日，起租日至2010年9月15日期间，每月租金为5200元，按季支付，第三年起月租金每年递增100元。租赁期间所产生的一切费用由乙方自行负责，乙方如需改造装修，须事先征得甲方同意。合同期满后，如乙方不再继续租用，须提前一个月通知甲方，乙方如继续租用，同等条件上乙方享有优先权。乙方经营期满，房屋（水、电、门、窗）设施等完好交给甲方，如有损坏，乙方必须照价赔偿。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2013年6月15日，原告在向被告收取租金时，告知被告要收回房屋，同年9月15日，租赁协议到期，但被告拒绝交还房屋，原告因此邀请清溪居委会人民调解委员会、贵阳市花溪区司法局清溪片区司法所及贵阳市公安局花溪分局阳光派出所协调，但被告仍拒绝交还房屋。同年9月30日，在阳光派出所民警见证下，原告邓永红将房屋门锁更换，但9月30日至10月6日期间，被告仍然在租赁房屋中经营，原告因此诉至法院，请求：1、判决被告立即停止侵害，将原告位于贵阳市花溪区花阁路X栋X号的门面腾空归还原告；2、判决被告赔偿原告自2013年9月16日起至本案诉讼终结时止这段期间的租金损失（按500元／日计算），并且赔偿精神损失费50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，将原第二项诉讼请求变更为判决被告赔偿原告的损失30000元（含租金损失及经营损失，按500元每日计算）；同时增加一项诉讼请求，即判决被告赔偿原告合同到期后被告占有使用门面期间的一切费用（包括水费和电费，以实际产生为准）。另查明，截止2013年10月31日，本案租赁房屋已因欠电费960.07元，被供电部门停电。
原判认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告与被告之间的《门面租赁合同协议书》到期后，双方未能就房屋的继续租赁达成一致意见，被告应当依照合同约定及租赁的性质，将租赁物返还原告，现被告在原告提前通知不再继续租赁的情况下，被告在合同到期后拒绝将房屋返还原告，其行为已违反了法律规定，现原告要求被告返还租赁房屋，予以支持。因被告在合同到期后仍然继续使用租赁房屋，其应当支付使用期间的租金损失，其计算参照双方前述合同约定按日计算，即5500元／月÷30日=183.33元，从合同到期次日起（2013年9月16日）计算至被告实际返还租赁房屋之日止。关于原告诉请的被告使用房屋期间的费用（水费、电费），因双方在合同中约定由被告承担，故本案中的电费960.07元也应由被告承担。至于原告诉请的水费及被告超期占用租赁房屋期间的经营损失，因无证据证明，不予支持。至于被告关于应政府统一要求对租赁房屋进行了装修，现成本尚未收回的辩解理由，因其并无证据与此印证，故对其辩解理由不予采信。至于被告关于要求行使租赁优先权的辩解理由，因其并无证据证明本案符合该优先权行使的条件，对此亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李树荣在判决生效后10日内将位于贵阳市花溪区花阁路X栋X号（产权证登记为花溪区民主路）的租赁房屋返还原告邓永红、邓跃进。二、被告李树荣在判决生效后10日内支付原告邓永红、邓跃进超期使用房屋期间的电费人民币960.07元及租金损失（租金损失按每日183.33元，从2013年9月16日起计算至租赁房屋实际返还之日止）。三、驳回原告邓永红、邓跃进的其余诉讼请求。案件受理费1250元，减半收取625元，由原告邓永红、邓跃进承担450元，被告李树荣承担175元。
宣判后，李树荣不服，向本院提起上诉称，原判事实认定不清，适用法律错误。第一、一审法院未查清上诉人曾为被上诉人垫款装修租赁房屋事实的情况下，驳回上诉人要求被上诉人承担装修费系认定事实不清；第二、根据双方合同的约定，上诉人享有对租赁房屋的优先承租权，一审法院未支持上诉人对租赁房屋的优先承租权系适用法律错误。故请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人邓永红、邓跃进答辩称，一、依据《门面租赁合同协议书》，上诉人对双方争议房屋的承租期间届满，被上诉人回收房屋符合约定；二、上诉人违背被上诉人意志擅自对争议房屋进行装修，违反了《房屋租赁合同协议》，上诉人应依法承担上诉人给答辩人造成的违约损失；三、上诉人李树荣对其违背答辩人意志擅自对争议房屋进行装修并要求答辩人支付装修费的请求无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人李树荣陈述其对本案租赁房屋的装修是当地政府统一要求进行的，其在装修时并未通知被上诉人邓永红、邓跃进，也没有就装修费的负担问题与被上诉人邓永红、邓跃进进行过协商，装修后，得到当地政府给付的3000元装修补偿款。其余事实与原判查明的事实一致。本案事实。有当事人的陈述、《门面租赁合同协议书》、房屋产权证、清溪居委会人民调解委员会出具的《证明》、贵阳市花溪区司法局清溪片区司法所《关于邓永红、李树荣门面租赁纠纷的调处意见》、贵阳市公安局花溪分局阳光派出所出具的《证明》、纠纷调处光碟、房屋租金收条、租赁房屋《欠费停电单》、租赁房屋照片等证据在卷佐证，并经质证，本院予以。
本院认为，上诉人李树荣与被上诉人邓永红、邓跃进签订的《门面租赁合同协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。按照双方之间的合同约定以及法律规定，当该租赁协议期间届满后，双方如果未能就租赁房屋的续租事宜达成一致意见，则上诉人与被上诉人的租赁关系终止，上诉人应该将租赁房屋返还出租人邓永红、邓跃进。现被上诉人在合同届满前通知上诉人在合同届满后不再继续出租房屋的情况下，上诉人于合同期满后继续占有该租赁房屋已无法律依据。原判判令上诉人返还该租赁房屋符合法律规定，本院予以维持。对于上诉人主张的优先承租权问题，根据双方《门面租赁合同协议书》的约定，上诉人享有优先承租权的前提是合同届满后被上诉人将房屋再行出租他人时，才涉及上诉人在同等条件下享有优先承租权的问题，而本案中，被上诉人邓永红、邓跃进陈述，其收回房屋是给自己的女儿使用，上诉人也没有举证证明被上诉人在房屋租赁期间届满后有再次进行出租的行为，因此上诉人所主张的优先承租权在适用的前提上无证据支撑，其主张本院不予支持。至于上诉人所要求被上诉人承担装修费的主张，因上诉人的装修行为是当地政府的统一要求，其在装修后，领取了当地政府给予的装修补偿款，故该装修费不应当由出租人承担。现上诉人占有使用租赁房屋至租赁合同期限届满后，要求被上诉人承担装修费、并以此对抗被上诉人对租赁房屋的返还请求权已无法律依据，故本院对上诉人该主张不予支持。综上，原判认定基本事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1250元，由上诉人李树荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 李泽梅
代理审判员 衷进全
二〇一四年二月十八日
书 记 员 姚中艳