河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第6904号
原告（反诉被告）樊辰雷。
委托代理人葛晓波，河南信心律师事务所律师。
委托代理人白晗，河南信心律师事务所律师。
被告（反诉原告）李海敏。
委托代理人祁小宏，河南德高律师事务所律师。
委托代理人秦强华。
原告（反诉被告）樊辰雷诉被告（反诉原告）李海敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告樊辰雷及其委托代理人白晗、被告委托代理人秦强华、祁小宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告樊辰雷诉称，2012年8月1日，原、被告签订房屋租赁合同及补充协议，合同约定被告将位于郑州航院东校区专家公寓临街门面房（门面编号138号）出租给原告，租期三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止，用途为经营中式快餐，补充协议约定，原告的营业执照由被告代办，若不能办理导致原告不能正常经营，被告应退还原告所付的房租及全部装修费用，合同签订后，原告依约支付一年房屋租金280000元及押金20000元，而被告却迟迟不予办理原告经营所需的执照，并导致原告经营的快餐店无法正常营业，给原告造成巨大经济损失，故诉至法院请求判令被告退还原告房屋租金180000元、支付原告违约金100000元，本案诉讼费由被告承担。
被告李海敏答辩称，一、被告不应退还租金18万元；二、被告不应承担违约金；三、本案诉讼费由原告承担。
被告李海敏提出的反诉请求及事实是，2012年8月1日，原、被告签订房屋租赁合同，合同有效期为2012年8月1日起至2015年7月31日止，年租金280000元，另约定合同生效后樊辰雷向李海敏交纳三年的履行押金40000元，自2013年8月1日起，樊辰雷未交纳租金，经多次催要未果，现请求法院确认原、被告之间的租赁合同解除行为合法有效，判令樊辰雷支付拖欠的房屋租金112000元和违约金20000元。本案全部诉讼费用由原告承担。
原告樊辰雷针对被告的反诉辩称，一、被告李海敏未按租赁合同约定履行义务致使原告无法正常营业，原告拒付第二年房屋租金系合法行使抗辩权，不是违约；二、因管理方责令停止营业，原告未能正常使用房屋期间的租金，原告不应承担；三、郑州航院未向被告李海敏要求支付租金，被告李海敏不存在损失，被告反诉的违约金不应支持。
原告樊辰雷为支持其诉讼请求提交如下证据：一、租赁合同一份、租赁协议一份、收据一份，证明合同真实有效及原告履行合同情况；二、电费统计表、郑州航院收款收据两张、水电费缴纳凭证及店内用电设备的照片，证明依正常用电计算原告正常营业的时间不足两个月；三、处罚通知书一份，证明被告未经权利人同意转租的事实及造成原告停业整顿的事实；四、证人证言二份，证明原告实际开业经营不足两个月。
被告李海敏质证称，对证据一两份租赁合同有异议，两份合同存在矛盾，系同一天签订，李海敏认可第一份租赁合同，不认可补充协议；对证据二水电费缴纳凭证与本案无关联，内部照明设施也证明樊辰雷在实际经营，没有停业；对证据三违约处罚通知书，是樊辰雷卫生不达标，也是整个东区统一整顿的停业时间，与李海敏无关系，门面房停业整顿，每年都进行一两次；对证据四，证人未出庭，未质证。
被告李海敏为反驳原告的诉讼请求及支持反诉请求向本院提交以下证据：一、租赁合同两份，证明原被告之间租赁合同约定，第二份合同系被告不知情的情况下签订，合同文本是由原告出具的，被告误以为是同一合同范本，原告起诉后才发现合同不一致。二、公安机关证明材料一份，证明原告樊辰雷拖欠租金，被告李海敏通知其腾出房屋，由公安机关出警调解，也证明被告通知原告的解除合同通知已经送达，且发生效力。
原告樊辰雷质证称：对证据一租赁合同及租赁协议是在双方平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思的表示，被告作为成年人对合同表达的意思应该明知，138号商铺租赁协议是在双方协商一致的基础上对合同条款所做的变更或补充，依法有效；对证据二的证明目的有异议，接出警通知表不能证明被告已向原告通知解除合同，仅是被告的单方陈述，原告不知情，该证据显示的是被告与案外人的纠纷。
本院对原、被告提交的证据做如下认定：一、《郑州航院东校区家属楼临街门面房租赁合同》（以下简称租赁合同）和《郑州航院东校区家属楼临街门面房138号商铺租赁合同协议》（以下简称租赁协议）真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信，对被告李海敏辩称的不清楚租赁协议的内容，以为与租赁合同内容一致就签字，其辩称理由不符合生活常识及逻辑，也未提交其他相应证据证明其辩称理由，对其辩称理由本院不予采信；二、被告李海敏向原告樊辰雷出具的收据，被告认可，本院予以采信；三、138号商户欠缴水电费的证明、水电费的收据、2013年开业至10月中旬电统计表及店内用电设备的照片，该组证据间能够相互印证、形成证据链，结合两份证人证言，能够证明原告樊辰雷承租138号商铺期间，自2012年8月1日至2013年10月31日未能正常使用商铺，本院予以采信；四、2013年11月14日郑州市公安局龙子湖分局治安管理服务大队出具的接处警登记表，登记表显示原告樊辰雷拖欠被告李海敏房租并将承租房屋转租，李海敏要求转租人搬走，双方发生争议由民警现场调解未果的事实，该证据真实合法，能够证明被告李海敏主张解除合同的事实，本院予以采信。
经原、被告双方举证、质证及庭审查明的事实，本院确认事实如下：
2012年8月1日，原、被告签订租赁合同及租赁协议，租赁合同主要约定：租期三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止，租赁用途经营面对面中式快餐，租赁期间的押金40000元，租金每年280000元，一年一付，若违约应承担20000元违约金；租赁协议主要约定：樊辰雷有权转租，首年房租分两次付清，签订合同时付180000元，商铺正式营业后付余款100000元及押金40000元，被告承诺原告可以使用承租的商铺经营中式快餐项目，若遭遇学校干涉要求终止经营，由被告李海敏协调解决，沟通未果，致原告不能开业，则被告应退还原告已交的房租及押金，并补偿原告的装修费，原告的营业执照由被告代办，若未办理导致原告不能正常营业，被告应退还原告房屋租金及全部装修费用，违约金是100000元。
2012年8月1日，被告李海敏向原告出具180000元的收据。
2012年8月1日至2013年10月31日（共计15个月），原告承租138号商铺期间，共计用电5571度、用水314吨，参照正常经营期间商铺使用水、电情况，原告实际经营时间约为两个月。2013年11月14日，被告李海敏就其与原告之间的房租及转租事宜发生争执向郑州市公安局龙子湖分局报警，民警未能调解成功。
另查明，原告已向被告支付房屋租金280000元、押金20000元。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋租赁合同及租赁协议系原被告双方真实意思表示、合法有效，原被告双方应当按照合同约定履行各自义务。
被告未为原告办理营业执照，根据协议约定，被告应承担返还租金及装修费等违约责任，因原告在被告违约后仍实际使用商铺，故对原告主张返还租金180000元的诉讼请求，本院不予支持。因原告实际支付租金至2013年7月31日，但租赁期间因第三人主张权利未能正常营业，正常营业时间为二个月，故将已支付的第一年未正常使用期间的租金冲抵第二年的房租后，原告不存在拖欠四个月房租事实，对被告反诉要求原告支付自2013年8月1日至2013年12月10日的租金112000元的诉讼请求，本院不予支付。对原告主张的违约金10万元，系合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。对被告反诉请求确认原被告之间租赁合同及租赁协议解除，因被告的违约行为致使原告的合同目的无法实现，构成根本违约，本院予以确认。对被告反诉的违约金，因被告违约在先，且违约行为持续存在，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告樊辰雷与被告李海敏之间于二○一二年八月一日签订的租赁合同及租赁协议解除。
二、被告李海敏于本判决生效后十日内支付原告樊辰雷违约金人民币十万元。
三、驳回原告樊辰雷的其他诉讼请求。
四、驳回被告李海敏的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费五千五百元，反诉费一千四百七十元，共计六千九百七十元，由原告樊辰雷负担一千零二十元，被告李海敏负担五千九百五十元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 刘冰泉
人民陪审员 魏林露
人民陪审员 穆婧婉
二〇一四年七月三日
书 记 员 韩晓燕