广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法沙民初字第130号
原告（反诉被告）钟环琴。
被告（反诉原告）深圳聚宝盆物业管理有限公司。
法定代表人黄锐龙。
原告钟环琴（反诉被告，以下简称原告）与被告深圳聚宝盆物
业管理有限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄绪喜独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟环琴及其委托代理人许鹏飞，被告的委托代理人张晋增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2013年9月23日签订《商铺租赁
合同》，约定由原告承租被告的深圳市宝安区沙井街道沙头社区沙头三路23号“K1新天地”自编B07号商铺，面积70平方米，月租金5250元，并特别约定交铺起15日内为免租期。原告即日支付被告三个月履约保证金15750元、第一个月租金5250元、进场费25000元，合计46000元。原告对B07号商铺进行装修，用去装修费用20000元，并为商铺购进冬季服装货物30000元。原、被告于2013年11月5日签收《K1新天地收铺确认书》，确认被告交铺给原告。11月6日，B07号商铺屋顶天花板漏水，造成原告电脑、手机等损坏，漏水的地方至今仍未修补，漏水的水管也未按被告承诺迁移到其他地方。2013年12月17日，被告在未通知原告的情况下以原告拖欠租金为由对B07号商铺停电。2013年12月25日，原告提出要求交付至2013年12月31日的租金1863元并要求恢复用电，但被告拒收并拒绝恢复供电，导致原告承租的B07号商铺从2013年12月17日起至今一直无法正常经营。另《商铺租赁合同》约定B07号商铺面积为70平方米，但实际面积仅35平方米，且经原告了解，被告隐瞒了K1新天地商场未取得验收合格及未办理营业执照的事实，并通过网站、宣传单等方式进行虚假宣传，被告上述行为属于严重的欺诈行为。为维护原告合法权益，特向诉至法院，请求判令：1、撤销原、被告于2013年9月23日签订的《商铺租赁合同》；2、被告返还原告租赁保证金15750元、租金5250元、进场费25000元；3、被告赔偿原告装修损失20000元、2013年12月17日起停电无法正常经营的损失7000元（暂计至2013年12月31日止，按每天500元计，此后的继续依此计算）；4、诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称，首先，双方的《商铺租赁合同》是在自愿平等、协商一致的基础上签订的，不存在原告所述的欺诈，原告要求撤销合同无事实及法律依据。其次，被告没有收取原告的进场费25000元，原告要求返还进场费无事实依据。再次，被告没有对原告采取断电、停电的行为，原告要求赔偿装修损失20000元以及因停电造成的营业损失也无事实及法律依据。最后，原告自2013年9月27日收取并使用商铺后却以各种理由拒不缴纳租金，经被告多次催收，直至反诉之日，原告仅缴纳了2014年1月份的租金，但仍拒不缴纳2013年11月份、12月份租金以及2014年2月份租金，故原告要求返还租赁保证金及租金亦无事实及法律依据。根据合同约定，原告每日应按拖欠款项总额1%向被告支付滞纳金。然而原告经营不善，为转嫁经营风险及其损失，竟率先提起诉讼。被告为维护自己合法权益，特提出反诉，请求法院判令：1、原告按照租赁合同约定继续履行合同；2、原告向被告支付2013年11月份、12月份租金共计5950元，以及滞纳金暂计4105元；3、原告向被告支付租金5250元（暂计算至2014年2月28日，另计算至法院判决确定支付之日）；4、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。
原告对被告的反诉辩称，首先，原告不同意继续履行合同，该合同应属无效或可撤销合同；其次，原告不存在拖欠被告租金的问题，被告多算了铺位的面积，即使后期没有支付部分的租金，但多算部分的面积租金也能抵扣后期未支付的租金。
经审理查明，原告于2013年9月20日签订《商铺认租书》，该
认租书中载明了“承租铺号B07；建筑面积70平方米；租金75元／平方米，合计5250元／月”。2013年9月23日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，双方约定由原告承租被告位于深圳市宝安区沙井镇沙头社区沙头三路23号“K1新天地”自编B07号商铺；建筑面积合共70平方米；商铺租赁期限从2013年9月23日至2015年8月30日止；本合同签订时，原告须为使用经营场地及市场设施提供担保，向被告一次性支付￥15750元的履约保证金；商铺租金为￥5250元／月，原告须于每月五日前向被告缴纳当月应付租金；原告未按合同规定时间和金额缴纳租金，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向被告支付滞纳金。双方还约定该商铺自交铺之日起15日内为免租期。合同签订当日，原告向被告支付了履约保证金15750元、第一个月租金5250元以及第一个月卫生清理费50元。2013年9月27日，被告将约定的商铺交付给原告进行装修。2013年11月6日，B07商铺意外漏水导致原告的电脑及手机等损坏，原告与被告经多次沟通协商后于2013年12月14日达成赔偿协议，双方约定日后均不得对此最终处理结果提出任何不满或条件。2014年1月4日，原告向被告缴纳了2014年1月份的租金4200元。
2014年4月16日，原告将涉案商铺内的地板等装饰装修材料全部拆除清空，并于2014年5月9日向本院申请撤销要求被告赔偿其装修损失20000元的诉讼请求。被告庭后明确要求原告支付租金至2014年4月16日即原告搬走所有物品之日止。
另查明，涉案商铺未取得建设工程规划许可证或其他合法的报建手续。
以上事实，有《商铺认租书》、《商铺租赁合同》、收款收据、《关于B07铺11月6日意外漏水事件造成财物损失赔偿问题的最终处理结果》、庭审笔录以及当事人的陈述等附卷为证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告未能提交涉案商铺的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，原、被告签订的《商铺租赁合同》无效，对于该合同无效，原、被告双方均有过错，均应承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告根据《商铺租赁合同》第5.1条取得的履约保证金15750元，应当返还给原告。虽然本案双方签订的《商铺租赁合同》无效，但原告占有使用了涉案商铺，应向被告支付占有使用期间的房屋占有使用费。
关于涉案商铺占有使用费的问题，双方争议的焦点在于：一是商铺占有使用费的起算日期；二是商铺的实际面积与约定面积严重不符。首先，关于商铺占有使用费的起算日期，双方在庭审中确认被告于2013年9月27日将涉案商铺交付给原告进行装修，虽然本案《商铺租赁合同》无效，但该合同中明确约定涉案商铺自交铺之日起15日内为免租期，故原告应从2013年10月12日开始向被告支付商铺占有使用费。其次，关于涉案商铺实际面积与约定面积严重不符的问题，本院认为，一是租赁涉案B07商铺是原被告双方认可的特定房屋，双方约定的租金标准为固定数额即5250元／月，被告依约交付该特定商铺，原告未能提供充分有效的证据证明其在合理期限内向被告提出过异议；二是双方约定的涉案商铺建筑面积合共70平方米，而原告主张的是实际面积，建筑面积与实际面积本身就是两个不同的概念，原告在签订《商铺租赁合同》时应该是认知的。因此，原告以合同约定面积与实际面积不符为由主张超实际面积支出的租金部分抵扣后期未支付的租金，本院不予采纳。原告于2014年4月16日清空涉案商铺，且已付第一个月的商铺占有使用费5250元及2014年1月份的商铺占有使用费4200元，被告对此均予以认可，本院予以确认。参照合同约定的租金标准即5250元／月计算，原告应付被告2013年11月12日至2013年12月31日期间的商铺占有使用费共计8575元（5250÷30×19＋5250），因被告反诉请求原告支付2013年11月、12月份的租金共计5950元，故本院以被告主张的5950元为限予以支持，高于5950元的部分，视为被告对其权利的自由处分；原告应付被告2014年2月1日至2014年4月16日的商铺占有使用费13300元（5250÷30×16＋5250＋5250）。综上，原告应付被告涉案商铺占有使用费合计19250元。原告诉请被告返还租金5250元，于法无据，本院不予支持。
关于原告要求返还进场费的问题。原告提交了郭玮浩的证言及其身份证复印件、光碟，并于庭后提交了郭玮浩、许桂球的证言以及U盘用以证明被告收取入场费的事实。被告对以上证据均不予认可。本院认为，一是上述证人身份无法确认，是否为K1新天地商铺的承租人亦无法核实，且即使属实也无法证实被告收取原告入场费25000元的事实；二是原告提交的光碟及U盘资料中所涉及的人员身份无法确认；三是除上述证据外，原告也未提供其他证据予以佐证。综上，原告提交的以上证据无法证实被告收取原告进场费的事实，且被告予以否认，故本院对原告的主张不予采纳。原告要求被告返还进场费25000元的请求，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿装修损失及无法正常经营的损失的问题。对于装修损失问题，原告在庭后已申请撤销要求被告赔偿装修损失20000元的诉讼请求，视为其自由行使诉讼权利，本院予以准许。对于无法正常经营的损失问题，原告提交了报警回执、U盘作为证据，但以上证据无法证实被告停电导致原告无法正常经营的事实，且被告也予以否认，故本院对原告的该项主张不予以采纳。原告要求被告赔偿因停电无法正常经营的损失，本院不予支持。
关于被告反诉要求支付滞纳金的问题。双方签订的《商铺租赁合同》无效，合同中约定的逾期缴租的违约条款亦为无效，故被告依约要求原告支付滞纳金的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告钟环琴与被告深圳聚宝盆物业管理有限公司于2013年9月23日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、原告钟环琴于本判决生效之日起五日内向被告深圳聚宝盆物业管理有限公司支付2013年11月12日至2014年4月16日期间的商铺占有使用费19250元；
三、被告深圳聚宝盆物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告钟环琴履约保证金15750元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回被告的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币813元，反诉受理费92元，两项合计905元，由原告钟环琴承担730元，由被告深圳聚宝盆物业管理有限公司承担175元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 黄 绪 喜
二〇一四年五月十九日
书 记 员 周蕾（兼）
书 记 员 文 英 玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第1页共8页