浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第758号
上诉人（原审被告）：宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司。
法定代表人：仇科伟。
被上诉人（原审原告）：超群电子（宁波）有限公司。
法定代表人：杨崇南。
委托代理人：单莹。
委托代理人：王浙海。
上诉人宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司（以下简称天辰公司）因与被上诉人超群电子（宁波）有限公司（以下简称超群公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2014年10月9日作出的（2014）甬镇民初字第419号民事判�，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年3月23日，原告超群公司作为出租方（甲方）与案外人伦基公司（乙方）、被告天辰公司（丙方）签订《场地租赁合同》一份，合同第一条约定：“甲方自愿将坐落在宁波庄市街道兆龙路1069号的厂区内空闲场地租赁给乙方，面积为＿亩（以实际测量为准），如附件平面图红线区域所示，并提供土地证复印件。”合同第二条约定租赁用途为驾驶培训场地之用。合同第三条约定“租赁期限为五年，自2012年4月1日起至2017年3月31日止，每年租金为人民币45万元，租金每季度（三个月）支付一次，季度租金人民币112500元，先付后用。甲方考虑到乙方施工需求，同意给乙方两个月施工免租期，合同签订之日乙方需先行支付一个月租金，第四个月（即�三季度也即2012年7月）之第一个工作日支付下季度租赁费，之后依此类推。第三年开始租金每年上调人民币45000元，亦即每季度人民币123750元，支付方式同上”。合同第七条约定：“租赁期内如有政府规划变更或征地拆迁，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，乙方在三个月内搬迁完毕，双方互不承担违约责任，同时甲方协助乙方代为向政府拆迁相关部门申请乙方关于所建设的拆迁补助或赔偿，其具体补助或赔偿金额，依政府相关单位之核定为准（关于土地使用权及地上建筑物的拆迁补助或赔偿由甲方享有，与乙方无涉）。甲方在取得相关补助或赔偿后如数转交于乙方。乙方不得向甲方另行要求赔偿或补偿并应予以配合搬迁。在租赁期内，如乙方在施工期间或在施工完毕后，或在其余的租赁使用期间，政府有关部门向甲方发出关于停止施�、恢复原状、停止驾驶培训活动等相关文件的，甲方在接到该通知后，应立即转发给乙方，乙方应按照该相关文件上的规定，立即停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动，待甲方或乙方与相关部门交涉后，再继续本合同之履行；如经交涉无效，则本合同自动解除，乙方应及时自行搬迁完毕，双方互不承担违约责任，也互不赔偿对方损失。如政府部门局部拆迁或征用，甲方应将本合同原租赁场地扣除拆迁或征用后的余留场地继续租赁给乙方，届时租赁费用则按余留场地面积与原租赁场地面积按比例结算。”合同第八条约定：“租赁期前三年内甲方不得改变场地用途，确保乙方三年内的正常使用。三年后如甲方改变场地用途，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，并赔偿乙方所合法投入的地表不动产改良设施，赔偿金额以经有合法资质的中介单位估算之原投入成本折旧后的残值为准。”合同第十五条约定：“本合同经甲乙双方签字盖章后生效，待乙方下属学校取得驾驶培训执照或营业执照后，该驾驶学校作为丙方，并在本合同的丙方栏上盖具丙方单位公章，签上其法定代表人姓名，丙方对本合同所载明的内容，与乙方享有同等权利并承担同等义务和责任”。被告天辰公司在该份合同丙方处盖具公章，且其法定代表人在丙方处有签名。
2012年3月23日，原告超群公司作为出租方（甲方）与仇科伟（乙方，仇科伟系被告天辰公司法定代表人）签订场地租赁合同一份，约定超群公司将坐落于镇海区庄市街道兆龙路1069号的厂区空闲场地租赁给乙方，租赁用途为驾驶培训场地，租赁期限自2012年4月1日起至2017年3月31日止，租金为每年200000元，租金半年支付一次，先付后用。该合同第十七条约定：“本合同经甲乙�方签字盖章后生效，本份合同专供相关部门备案用。”该合同于2012年7月6日经浙江省宁波市信达公证处公证。
2012年4月12日，原告超群公司（甲方）、伦基公司（乙方）、被告天辰公司（丙方）签订《场地租赁合同补充修改协议》，约定将三方于2012年3月23日签订的《场地租赁合同》第一、七、八条修改为：（一）“甲方自愿将坐落在宁波庄市街道兆龙路1069号的厂区内空闲场地租赁给乙方，面积为11亩（以实际测量为准），如附件平面图红线区域所示，并提供土地证复印件。”（七）“租赁期内如有政府规划变更或征地拆迁，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，乙方在三个月内搬迁完毕，双方互不承担违约责任，同时甲方协助乙方代为向政府拆迁相关部门申请乙方关于所建设施的拆迁补助或赔偿，其具体补助或赔偿金额，依政府相关单�之核定为准（关于土地使用权及地上建筑物的拆迁补助或赔偿由甲方享有，与乙方无涉）。甲方在取得相关补助或赔偿后如数转交于乙方。乙方不得向甲方另行要求赔偿或补偿并应予以配合搬迁。在租赁期内，如乙方在施工期间或在施工完毕后，或在其余的租赁使用期间，政府有关部门向甲方发出关于停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动等相关文件的，甲方在接到该通知后，应立即转发给乙方，乙方应按照该相关文件上规定的内容，立即停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动，待甲方或乙方与相关部门交涉后，再继续本合同之履行；如经交涉无效，则本合同自动解除，乙方应及时自行搬迁完毕，双方互不承担违约责任，也互不赔偿对方损失。如政府部门局部拆迁或征用，甲方应将本合同原租赁场地扣除拆迁／征用和甲方自用地后的余留场地继续租赁给乙方，届时租赁费用则按余留场地面积与原租赁场地面积按比例结算。”（八）“租赁期前二年内甲方不得改变场地用途，确保乙方二年内的正常使用。二年后如甲方改变场地用途，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，并赔偿乙方所合法投入的地表不动产改良设施，赔偿金额以经有合法资质的中介单位估算之原投入成本折旧后的残值为准。”同时，甲、乙、丙三方在该协议中另增加条款，其内容为（十八）“甲方保证不会在2012年九月底之前与政府相关拆迁部门达成任何拆迁协议，以利乙方向政府相关单位申请设立驾校之执照。”
2012年4月25日，原告超群公司（甲方）、伦基公司（乙方）、被告天辰公司（丙方）三方又签订《场地租赁合同补充修改协议（二）》，三方同意补充以下条款：（一）原租赁合同出租范围并不含变电室在内。（二）甲方应乙方要求，配合乙方向电力局申请将原有之50kva供电容量变更为25kva，并在电力局设置完成后，同意乙方拆除甲方所有之变电室。拆除后之原有变电设备仍属甲方所有，拆除费由乙方负担。（三）变更电容量之相关费用，以电力局发票为准，由乙方负担，于电力局发出发票后，立即汇入甲方账户，以便甲方支付。电力局费用若超过人民币贰万元，则甲方愿意贴补乙方人民币伍仟元；若少于人民币贰万元，则由乙方全额负担。（四）相关变更电容量及拆除，以不影响本厂区内所有单位之营业为原则。
2012年6月29日，原告超群公司（甲方）与被告天辰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将镇海区庄市街道兆龙路1069号第二栋车间左侧约180平方米的空间租给乙方做驾驶培训教学区之用，租赁期限为2012年7月1日起至2017年3月31日止，合同约定2013年的租金为20000元、2014年的租金为22000元、2015年的租金为24000元、2016年1月1日至2017年3月31日的年租金为26000元。合同另约定在承租期间，如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应予积极配合。
2013年12月3日，原告超群公司就涉案房产和土地的拆迁事宜向被告天辰公司发出书面通知，被告天辰公司法定代表人仇科伟于2013年12月4日签收，并注明“已收到超群电子拆迁通知，第三条附件补偿不予认可”，且加盖有天辰公司印章。被告天辰公司于2013年12月27日向原告超群公司发出书面告知函，被告在该函中确认在2013年12月3日收到原告超群公司关于涉案土地进行拆迁的通知，被告并在该函中向原告提出三点：一是被告已将所有善后赔偿款项整理列出，要求原告认真对待，尽快处理完毕；二是所有赔偿搬迁等后续事宜，希望原告积极配合尽早安置解决，否则所造成的一切损�由原告承担；三是所有拆迁赔偿事宜，自被告发函之日两个月内必须解决，逾期被告不负任何责任。2014年1月2日，原告超群公司同宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订《征收补偿协议》，约定超群公司应于2014年3月31日之前将涉案土地腾空完毕移交给庄市街道房屋拆迁事务所。2014年1月7日，被告法定代表人仇科伟委托律师向原告发出律师函，其主要内容为：原告明知涉案地块将被征收却仍与被告签订场地租赁合同，违反了合同法第四十二条之规定，应当赔偿被告所投入的5324813元（包括基建工程和筹建期间的场地租赁费、教学设施等费用）。
原审原告超群公司于2014年4月24日诉至原审法院，请求判令：1.原审原、被告双方于2012年签订的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充修改协议》、《场地租赁合同补充修改协议（二）》及《租赁合同》解除；2.原审被告�即腾空租赁合同项下的房产及相应场地；3.原审被告支付从2014年1月1日至实际腾空时的租金（其中，截止2014年6月30日租金为247250元）；4.原审被告承担因其延迟腾空租赁合同项下的房产及相应场地而给原审原告造成的逾期收取拆迁补偿金额之利息损失及所承担的违约金（从2014年4月14日起算，暂计一个月经济损失，金额为305917.65元，之后的发生的经济损失按实际计算至原审被告实际腾空租赁房产和场地时止）。
原审法院对案件的争议焦点逐一评析如下：
一、原、被告之间的租赁关系是否应依经过公证的《场地租赁合同》为准。该院认为：首先，经过公证的合同的签约当事人一方为原告超群电子，另一方为被告天辰公司法定代表人仇科伟，而2012年3月23日签订的《场地租赁合同》的签约方一是原告超群电子，二是伦基公司，三是被告天辰公司，原告超群公司、伦基公司和被告天辰公司另在2012年4月12日签订了《场地租赁合同补充修改协议》，其内容为修改三方之前所签订的《场地租赁合同》，从时间上来看，三方签订《场地租赁合同补充修改协议》时间在后，原告和仇科伟签订且经过公证的《场地租赁合同》在前，且三方签订《场地租赁合同补充修改协议》是修改之前三方所签订的《场地租赁合同》，显然原、被告的真实意思表示是履行未经过公正的合同，否则原告、伦基公司、被告也不可能修改之前三方所签订的《场地租赁合同》；其次，经公证的合同在第十七条明确约定“本份合同专供相关部门备案用”，这一约定亦充分说明经过公证的合同并非当事人所实际履行的合同；再次，经过公证的合同所约定的租金为每年200000元，而未经公证的合同约定的租金为450000元，且被告天辰公司的两位股东ＸＸ和赵飞也述称天辰公司是按照每年450000元支付场地租赁费，可见实际履行中双方也并非以经过公证的合同为准。由以上三点，该院认定原、被告之间实际履行的是未经过公证的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充修改协议》、《场地租赁合同补充修改协议（二）》和《租赁合同》。
二、原、被告之间的租赁合同是否解除，何时解除。本案原、被告之间的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告及伦基公司的约定，天辰公司与伦基公司具有相同的权利并承担相同义务，而天辰公司于2012年6月29日单独与被告超群公司签订了租赁合同，涉案场地亦是由原告天辰公司实际使用，且伦基公司明确表示场地租赁合同的双方当事人为原告天辰公司和被告超群公司，伦基公司仅是做了前期工作，故该院认定原告天辰公司与被告超群公司是租赁合同的双方当事人。原�被告双方在《场地租赁合同补充修改协议》中约定“租赁期内如有政府规划变更或征地拆迁，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，乙方在三个月内搬迁完毕，双方互不承担违约责任，同时甲方协助乙方代为向政府拆迁相关部门申请乙方关于所建设施的拆迁补助或赔偿，其具体补助或赔偿金额，依政府相关单位之核定为准（关于土地使用权及地上建筑物的拆迁补助或赔偿由甲方享有，与乙方无涉）。甲方在取得相关补助或赔偿后如数转交于乙方。乙方不得向甲方另行要求赔偿或补偿并应予以配合搬迁。在租赁期内，如乙方在施工期间或在施工完毕后，或在其余的租赁使用期间，政府有关部门向甲方发出关于停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动等相关文件的，甲方在接到该通知后，应立即转发给乙方，乙方应按照该相关文件上规定的内容，立即停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动，待甲方或乙方与相关部门交涉后，再继续本合同之履行；如经交涉无效，则本合同自动解除，乙方应及时自行搬迁完毕，双方互不承担违约责任，也互不赔偿对方损失。如政府部门局部拆迁或征用，甲方应将本合同原租赁场地扣除拆迁／征用和甲方自用地后的余留场地继续租赁给乙方，届时租赁费用则按余留场地面积与原租赁场地面积按比例结算”，从该项内容来看，双方对所租赁的房产和场地有可能因为政府征收、拆迁或整体规划等原因导致合同无法履行有相当的预见，该条约定赋予了原告在遇政府征收、拆迁的情形下解除与被告之间租赁合同的权利。原告于2013年12月3日已经将拆迁事宜书面通知了被告，被告于2013年12月4日签收，虽然被告在签收时注明对赔偿项目不认可，但这仅表明被告对其应得的补偿金额�认可，并不能阻止原、被告之间租赁合同的解除，但由于原告在2014年1月2日才同政府拆迁部门签订《征收补偿协议》，而被告在2014年5月4日收到了本案的应诉通知书，故该院认定原、被告之间的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充修改协议》、《场地租赁合同补充修改协议（二）》及《租赁合同》于2014年5月4日解除。
三、原告要求被告支付自2014年1月1日至实际腾退涉案房产和场地之日的占有使用费。虽然原告同政府拆迁部门签订《征收补偿协议》时已将涉案地块相关的房产证和土地证上缴，但原告仍为涉案地块的实际占有人，是否具备房屋所有权或土地使用权并非判断租赁合同效力的唯一条件，且被告至今仍在使用相关房产和场地，故原告作为租赁合同的相对方和权利人，仍有权要求被告腾退房屋并支付相应的租金或占有使用费。由于该院认定原、被告之间�租赁合同在2014年5月4日解除，故被告应支付原告自2014年1月1日至2014年5月4日的租金，并支付自2014年5月5日至实际腾退涉案房产和场地之日止的占有使用费。至于租金和占有使用费的支付标准，应当按照原、被告双方在未经过公证的《场地租赁合同》中的有关约定确定，该合同第三条约定“租赁期限为五年，自2012年4月1日起至2017年3月31日止，每年租金为人民币45万元，……，第三年开始租金每年上调人民币45000元，亦即每季度人民币123750元，支付方式同上”，依此约定，被告所租场地2014年的租金应为495000元，故2014年1月1日至2014年5月4日的场地租金为168164.4元（495000元÷365天×124天），2014年5月5日起的场地占有使用费亦参照此方法计算（从2014年起租金每年上调45000元，2017年1月1日之后的租金按年租金630000元计算）。此外，原、被告双方在《租赁合同》中约定，被告所租�屋2014年的租金为22000元，故被告自2014年1月1日起至2014年5月4日止应支付的房屋租金为7474元（22000元÷365天×124天），2014年5月5日之后的占有使用费亦参照此方法计算（2015年租金按24000元计算、2016年1月1日以后租金按26000元计算）。
关于原告要求被告赔偿因迟延搬迁、迟延腾空租赁合同项下的房产和场地而给原告造成的经济损失（包括原告逾期取得拆迁补偿金的利息损失及对拆迁部门承担的违约金），由于原告并未就此提供相应证据证明，故该院对原告该项诉请不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、确认原告超群电子�宁波）有限公司与被告宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司之间就镇海区庄市街道兆龙路1069号厂区房产和场地的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充修改协议》、《场地租赁合同补充修改协议（二）》、《租赁合同》于2014年5月4日解除；二、被告宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空与原告超群电子（宁波）有限公司《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充修改协议》、《场地租赁合同补充修改协议（二）》、《租赁合同》合同项下的房产和场地；三、被告宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司支付原告超群电子（宁波）有限公司自2014年1月1日起至2014年5月4日止的场地租金人民币168164.4元、房屋租金人民币7474元，并支付自2014年5月5日起至实际腾退场地之日止以年租金495000元为基数按实际天数计算的场地占有使用费（2015年年租金为540000元�2016年585000元，2017年1月1日之后的年租金为630000元）和以年租金22000元为基数计算按实际天数计算的房屋占有使用费（2015年的年租金为24000元、2016年1月1日以后的年租金为26000元）；上述款项均应于本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回原告超群电子（宁波）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9332元，由原告超群电子（宁波）有限公司负担5160元，由被告宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司负担4172元。
宣判后，原审被告天辰公司不服，上诉至本院，称：1.庄市街道拆�事务所的拆迁协议不代表驾校已纳入拆迁区域。拆迁不具备法定条件，没有房屋征收决定和拆迁许可证，因此，不具备约定的解除条件。上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定，租赁期限至2017年3月31日止，合同尚未到期。合同又约定：“如有政府规划变更或征地拆迁”，这是租赁期限内解除合同的前提条件。上诉人在一审中原以为前提条件已具备，故要求被上诉人依照法律、法规、规章之规定足额补偿。后发现被上诉人与庄市街道拆迁事务所签订的《征收补偿协议》无合法根据，既无拆迁许可证又无征收决定，而且没有证据证明有政府规划变更之情形。上诉人及时改变诉求，反对解除租赁关系。一审法院不顾客观事实，作出损害上诉人合法权益判决，明显错误。2.被上诉人与庄市街道拆迁事务所签订协议，并领取补偿款，处分了其财产，放弃了财产所有权。被上�人与庄市街道拆迁事务所签订协议之日起只是占用了拆迁事务所的土地，而不是土地所有人。请求二审法院撤销原判，改判上诉人继续租赁，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人超群公司答辩称：1.当地政府已作出过书面的征收公告，一审法院也曾到当地的拆迁事务所了解房地产征收情况，政府征收、拆迁的事实客观存在。至于上诉人称应具备征收决定书等文件，这属于有关征收的内部程序问题，属于另一行政性的法律关系，与本案无关。根据双方签订的租赁合同及补充修改协议约定，被上诉人享有该合同的单方解除权，故双方签订的租赁合同已确定性解除。在一审中，上诉人也已另案起诉被上诉人支付其拆迁补偿款4000000余元。上诉人如认为租赁合同未被解除，不可能主张高额拆迁补偿款。上诉人在二审中提出“改判上诉人继续租赁”属于新的诉讼请求。2.房屋所有权问题并非是租赁合同效力的唯一条件，被上诉人作为原租赁合同的相对人及权利人，在租赁合同解除后有权要求上诉人腾退、搬迁。如上诉人继续占有、使用该房屋当然损害被上诉人的利益，被上诉人至少可参照原合同约定的租金标准，要求上诉人支付占用费。在该场地、房屋没有最终交付给拆迁事务所之前，被上诉人对该场地、房屋仍旧享有权利。《征收补偿协议》约定的搬迁时间不能作为对物享有的权利归于丧失的标准，债权行为与物权行为应加以区分。请求二审法院维持原判。
双方在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效。合同条款明确约定：如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合。此处的积极配合应理解为上诉人同意�此种情形下解除与被上诉人之间的房屋租赁合同。因此，原审法院认定合同条款实质上赋予了被上诉人在遇政府征收、拆迁时解除与上诉人之间租赁合同的权利并无不当。被上诉人于2013年12月3日将拆迁事宜书面通知上诉人，上诉人于同年12月4日签收函件，虽然上诉人在签收时注明对赔偿项目不认可，但并不能阻止双方合同解除。被上诉人于2014年1月2日同拆迁部门签订了《征收补偿协议》，上诉人在2014年5月4日收到应诉通知书，故原审法院据此认定合同于2014年5月4日解除并无不当。虽然被上诉人同政府拆迁部门签订《征收补偿协议》时已将涉案地块相关的房产证和土地证上缴，但被上诉人仍为该地块的实际占有人，享有相关权利。租赁合同已于2014年5月4日解除，但上诉人现仍实际占有房屋，被上诉人作为租赁合同的相对方，上诉人应向其支付相应的租金或占有使用�，原审法院判令由上诉人按照原租金标准支付占有使用费，并无不当。根据被上诉人同政府拆迁部门签订的《征收补偿协议》的内容，涉案地块属拆迁范围。上诉人对拆迁补偿款也另案起诉。上诉人提出拆迁不具备法定条件，不合法，不属本案审理范围。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9332元，由上诉人宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年十一月二十一日
代书 记员 薛 楠