江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02812号
上诉人（原审原告）上海上源投资管理有限公司。
法定代表人张胜，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）盐城市物资集团有限公司。
法定代表人郭峥嵘，该公司董事长。
委托代理人刘安军，盐城市物资集团有限公司办公室主任。委托代理人王洋，江苏鼎睿律师事务所律师。
上诉人上海上源投资管理有限公司（以下简称上源投资公司）因与被上诉人盐城市物资集团有限公司（以下简称物资集团公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第2275号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上源投资公司一审诉称：2011年7月16日，原、被告签订联营合同，约定被告将位于盐城市人民中路32号建筑面积约5500平方米，二楼至顶层、一楼西南侧一间出租给原告用于办公及酒店经营，该房屋一楼其余部分待与超市、银行合同期满后由被告统一出租给原告，直至合同期满。该合同还约定了结算方式、费用承担及要求、合作方式及期限、房屋交付、合同终止及解除、违约及赔偿责任等其他权利义务。合同订立后，被告要求先交付该楼除超市、银行以外的部分，对于租期已满的超市部分，承诺待与超市方办理完交接手续后即交付原告，为此被告提供了其委托第三方江苏省共同企业物资配套有限公司与盐城市亭湖区城西生生超市订立的房产租赁合同（2011年元月31日到期）、被告与中国建设银行盐城分行订立的房产租赁合同（租期至2014年6月2日）。原告基于诚信，按被告要求装修后入住经营，但被告对其承诺一直拒不履约，被告在2013年3月超市搬离后将房屋出租给第三方经营面包咖啡，今年6月2日银行租期届满后也未将房屋出租给原告。上述违约行为使原告的经营目的无法实现。2013年8月，因被告未能按期交付一楼房屋致原告与第三方签订的在二楼开设火锅店的合作协议涉讼，后法院调解原告赔偿第三方损失15万元。后被告又于2013年6月起诉原告，要求解除双方的联营合同并支付违约金等。综上，被告在该楼超市合约期满搬离后未按约定出租给原告，损害了原告的合法权益。诉请法院判令被告：1、将盐城市人民中路32号燃料大厦一楼原超市和银行用房租赁给原告。2、被告向原告支付延迟交房违约金50万元。
物资集团公司一审辩称：一、原超市、银行租赁期届满后的租赁仅是原、被告对联营合同标的物之外的房屋将来签订租赁协议的预约定，租赁协议尚未达成，无交房及违约的内容，联营合同中迟延交房违约金条款不适用一楼的租赁。二、一楼原超市部分的租赁期限至2015年5月31日届满，至于承租人江苏共同企业物资配套公司与次承租人生生超市于2013年3月解约这一事实，不影响被告与承租人的租期，因此租赁条件还没有成就。原银行承租部分虽于2014年6月2日到期，但原告自2012年7月开始至今一直拒付联营收益及补偿费用，被告行使先履行抗辩权。三、即使待租期届满后，双方能否达成租赁协议，还有待于原告开具的承租条件是否能排除原承租方的优先承租权来确定。综上，被告无任何违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年7月16日，物资集团公司（原名盐城市物资控股集团有限公司，甲方）与上源投资公司（乙方）签订一份联营合同，合同主要内容为：㈠经营房屋位置、状况。甲方提供场地与乙方开展联营。房屋位于盐城市人民中路32号，二楼至顶层、一楼西南侧一间，面积约5500平方米。一楼租赁给超市、银行（的房屋）待合同期满后，甲方统一出租给乙方。㈡合作方式及期限。松散性联营。乙方对全部经营事宜负责，自行负责经营过程中所产生的债权债务。甲方参与经营管理，主要从证照是否齐全等方面进行制度性、规范性建设。合作期限为2011年7月22日起至2029年7月21日止，分三个阶段进行。第一阶段为2011年7月22日起至2017年7月21日。其中2011年7月22日至2012年1月21日为装修期。㈢结算方式。甲方收益在税前营业（额）中提取，乙方收益为承担全部营业成本、费用及应付费用之后的盈余。装修期不计收益；客房第1年至第6年预估收益422万元／年，甲方抽成比例18%。二层作为经营餐饮每月向甲方支付2万元联营收益。㈣违约及赔偿责任。下列情形属于重大违约（合同12.1条）：“…乙方违反本合同第六条陈述与保证”、“任何一方违反本合同约定或其他约定或者不履行其他义务，经另一方书面要求纠正或者履行后，90日内未能纠正、履行或者达成双方满意的解决方案的…”除合同12.1条约定的情形外，均属一般违约，甲方未能按照合同约定交付房屋，装修期及联营期限的开始日期相应顺延，按本合同每季度联营收益的每日0.5%标准向乙方支付迟延交房违约金。
合同订立后，2011年8月15日，物资集团公司将市物资办燃料留守工作站、办公大楼二楼、三楼、四楼、五楼等进户门钥匙、一楼西楼道钥匙交给上源投资公司。2012年3月21日，双方又签订一份协议，约定燃料大厦一楼建行右侧约面积50平方米留作宾馆通道交（租赁）上源投资公司施工并使用。后双方发生争议，物资集团公司向原审法院起诉，要求解除合同支付联营收益。原审法院于2014年6月26日作出（2013）亭商初字第0749号民事判决，判令：“一、上海上源投资管理有限公司应当于判决生效之日起十日内给付盐城市物资集团有限公司租金1781706元。二、上海上源投资管理有限公司应当于判决生效之日起十日内给付盐城市物资集团有限公司补偿款332000元。三、驳回盐城市物资集团有限公司的其他诉讼请求。”物资集团公司不服向盐城市中级人民法院提起上诉。2014年12月9日，盐城市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
另查明，物资公司（甲方）与中国建设银行盐城分行（以下简称建设银行）（乙方）于2009年6月3日签订房产租赁合同一份，合同主要约定：租赁房产为市人民中路32号燃料大厦一楼西侧（盐城市亭湖区生生超市以西）部分（南侧楼梯除外），用于银行营业网点，租赁面积约295平方米左右，租赁期自2009年6月3日至2014年6月2日，租赁期满乙方如需续租，必须在本协议期满前2个月向甲方申请，经甲方同意重新签订租赁协议，乙方在同等条件下有优先承租权。房产年租金为28万元（含税金），租金每年交纳一次性交付。
本案审理中，双方对一楼超市房屋租赁问题发生争议。上源投资公司举证江苏省共同企业物资配套有限公司（下称共同物资公司）与盐城市亭湖区城西生生超市（下称城西生生超市）签订的房产租赁合同（复印件），合同载明共同物资公司将盐城市区人民中路32号一楼出租给城西生生超市的期限截止2011年1月31日，据此认为联营合同中所涉的超市已经租期届满；物资集团公司向本院举证了其与共同物资公司2007年5月31日及2009年11月18日的协议书及补充协议，载明其将上述房屋租赁给共同物资公司的合同期限为2015年5月31日。物资集团公司在（2013）亭商初字第0749号民事案件审理过程中陈述，共同物资公司已与城西生生超市提前解除合同，因上源投资公司不同意进行经济补偿，共同物资公司已经将该房屋租赁给他人经营面包房。上源投资公司认为，上述物资集团公司举证的协议不真实。
原审法院认为，本案争议焦点为：原、被告之间联营合同中关于一楼超市、银行部分房屋面积的约定，是属于预约合同还是本合同。
（一）关于联营合同中一楼超市、银行部分房屋面积的约定性质是预约合同还是本合同的问题。
上述合同为预约合同，理由如下：1、原、被告之间明确约定租赁合同的租赁面积“约5500平方米，二楼至顶层、一楼西南侧一间”。由此可见，一楼租赁给银行、超市的部分并不在本案合同约定的租赁面积之中。2、合同还约定“一楼租赁给银行、超市合同期满后，物资公司统一租赁给上源公司，租金水平按原总租金向后每三年递增3%，直至合同期满。”该内容表明被告同意在超市、银行合同期满后将该部分房屋出租给原告，因此，该部分内容的性质是约定将来对该部分房屋签订租赁协议的一个预约合同。3、在预约合同约定的条件成就时，原、被告双方应当对合同的内容进行磋商并达成具体的租赁协议，而本案的预约合同中仅表明了在超市、银行期满后将该部分房屋租赁给原告，但双方并未就该部分房屋通过要约承诺的方式达成协议，合同尚未成立。4、当事人订立合同应当遵循平等自愿原则，任何一方不能将自己的意志强加给对方，原告在合同未成立的情况下要求对方将该部分房屋租赁给其显然违反自愿原则，人民法院不得违反当事人意思自治原则要求一方当事人与另一方当事人签订合同，故原告该诉讼请求本院依法不予支持。5、原告要求被告支付延期交房违约金，而原、被告之间的合同尚未成立，故该项请求也缺少合同依据。6、现被告与建设银行合同约定的租期已满，如原告有证据证明被告与承租方关于超市场地的租赁期已满，且被告拒绝与其为签订合同进行磋商，并且在该过程中有《中华人民共和国合同法》第四十二条规定的情形，给原告造成损失，可以另行主张被告承担缔约过失责任。
（二）被告提交证据显示的城西生生超市与共同物资公司合同中记载的房屋租赁期截止2011年1月31日，而原、被告的合同2011年7月才签订，如超市租赁期确实截止于2011年1月31日，则被告无需在合同中约定“待合同期满后”出租给原告。故原告主张超市与共同物资公司房屋租赁期截止2011年1月31日依据不足。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十三条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回原告上海上源投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费8880元，由原告上海上源投资管理有限公司负担。
上诉人上源投资公司不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定《联营合同》对一楼超市、银行房屋的约定条款是预约合同错误。1.从合同构成要件看，《联营合同》对标的的约定是明确的，具有唯一性、排他性。该条款对标的物的名称、位置、租金标准及合同终止日期、交付时间均作了明确约定，是附条件的合同条款，无需再行磋商。物资集团公司提交的与共同物资公司的租赁合同在签订《联营合同》时并未向我方披露，故其逃避交房义务的理由不能成立。2.从公平、公正角度，我公司通过招投标获得该大楼18年承租权的目的系基于该大楼的全部而非部分，如舍去该大楼最具商业价值的底层门面对承租人而言是不公平的。物资集团公司的拒不交房的违约行为导致我公司对案外人承担了违约赔偿责任，蒙受巨大损失。综上，请求二审法院查清事实，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，本案上诉费由物资集团公司承担。
被上诉人物资集团公司答辩称：《联营合同》关于一楼超市、银行面积的约定属于预约条款，并非本约。上源投资公司自2012年7月份至今未按《联营合同》的约定给付联营收益及补偿款，属于重大违约，已导致《联营合同》的目的不能实现。物资集团公司有权拒绝就一楼超市、银行的面积达成正式的租赁协议并交付房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上源投资公司与物资集团公司签订的《联营合同》名为联营，实为租赁。该合同系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。上源投资公司以《联营合同》为依据，要求物资集团公司履行出租人对超市、银行部分出租房屋的交付义务，而从双方签订的合同内容看，租赁的标的物为燃料大厦二楼至顶层、一楼西南侧一间总计约5500平方米，并不包含一楼租赁给超市、银行部分的房屋。虽然双方在协议中约定“一楼租赁给超市、银行待合同期满后，甲方统一租赁给乙方，租金水平按原总租金向后每三年递增3%，直至本合同期满”，但双方对于该部分何时开始租赁未能确定，该约定仅仅是将来该部分租赁给上源投资公司的预约定，具体何时建立租赁关系以及权利义务仍需双方另行商定。交付一楼租赁给超市、银行部分的房屋并非物资集团公司在《联营合同》中的义务，因此上源投资公司依据《联营合同》要求物资集团公司交付一楼租赁给超市、银行部分的房屋，并要求物资集团公司支付违约金缺乏事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8880元，由上诉人上海上源投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 胡廷霞
代理审判员 谢超亮
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 成以琴