吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1331号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李铁众，男，1972年4月23日出生，汉族，个体户，现住榆树市。
委托代理人：李鑫，吉林国瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林榆树农业商业银行股份有限公司，住所：榆树市府前街与环政路交汇处。
法定代表人：杜冠君，董事长。
委托代理人：李百余，榆树市市区法律服务所法律工作者。
原审第三人：榆树市环城乡人民政府，住所：榆树市环城乡。
法定代表人：张吉刚，乡长。
委托代理人：梁中权，乡司法助理。
原审第三人：庞树友，男，1957年11月17日出生，汉族，农民，住所榆树市，现下落不明。
上诉人李铁众因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院于2015年12月21日作出的（2015）榆民重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年5月9日公开开庭审理了本案。上诉人李铁众及委托代理人李鑫，被上诉人吉林榆树农业商业银行股份有限公司（以下简称榆树农商行）的委托代理人李百余，原审第三人榆树市环城乡人民政府（以下简称环城乡政府）的委托代理人梁中权到庭参加诉讼。原审第三人庞树友经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
一审法院经审理查明：1995年9月26日，因环城乡政府下属单位榆树市环城贸易货栈（以下简称贸易货栈）在榆树农商行贷款，欠本息共计618990.40元，榆树农商行与环城乡政府、贸易货栈及榆树农商行下属单位榆树市环城信用社签订了一份以楼抵偿借款协议书，约定贸易货栈将位于榆树大街79号七层楼房的一层门厅南32.238平方米和二、四、六、七层楼房抵给榆树农商行，以偿还618990.40元贷款本息，抵偿生效日为协议签订日，同时约定借款时以环城乡政府办公室所作抵押同时废止。1998年1月1日，贸易货栈与庞树友（别名庞树有）签订一份契约，约定贸易货栈因资金不足，将上述楼房的一层门厅东侧32.238平方米卖给庞树友，价格为每平方米1000元，合计32238元。2003年10月29日，庞树友又与李铁众签订一份契约，约定庞树友将该楼一层门厅东侧32.238平方米卖给李铁众，按原价每平方米1000元，合计32238元。后因榆树农商行、李铁众及环城乡政府、庞树友之间以物抵债和买卖该楼门厅的面积超过实际门厅面积，并且该一楼门厅是上下楼的通道，榆树农商行和李铁众对该一楼门厅的产权和使用权发生争议。
2013年1月6日榆树农商行起诉至一审法院，要求确认其与贸易货栈所签订的《以楼抵偿借款协议书》合法有效；确认李铁众与庞树有以及庞树有与贸易货栈所签订的房屋买卖契约无效；判令李铁众立即倒出属于榆树农商行的门厅（面积为32.238平方米）和一楼门厅上楼通道；李铁众给付榆树农商行自2013年1月1日至案件终结时止32.238平方米房屋的租金500元／月；案件受理费由李铁众承担。
李铁众辩称：我不同意原告的诉请，因为不是真实的。
李铁众同时提起反诉，以榆树农商行将李铁众所有的房屋门锁撬开并交付给另一买受人，导致李铁众经营的商铺不能营业，造成巨大损失为由，要求判令榆树农商行停止侵权行为；交还32.238平方米门厅；按每天300元赔偿损失至交回门厅时止，并赔偿营业损失3万元；承担反诉费用。
榆树农商行辩称：榆树农商行无侵权行为，不存在返还门厅问题，也不存在赔偿问题，李铁众所说的32.238平方米门厅已于1995年9月26日以楼抵偿贷款方式给付榆树农商行，李铁众应向庞树友主张权利，而不应该找榆树农商行，李铁众与庞树友之间协议是否有效应看庞树友与贸易货栈的协议，因为庞树友无所有权，所以庞树友与李铁众签订的协议是无效的。
2013年11月27日至2014年1月20日，经一审法院委托吉林省同致诚测绘咨询有限公司对该争议门厅及楼梯、楼梯口进行测绘，结论为：该房屋套内面积54.51平方米，其中门厅37.83平方米，楼梯口7.94平方米，楼梯8.74平方米。
2014年3月10日一审法院作出（2013）榆民初字第69号民事判决：一、榆树农商行与环城乡政府及贸易货栈所签订的以楼抵偿借款协议书合法有效，该协议应实际履行，该交易的一楼门厅归榆树农商行所有；二、驳回榆树农商行其他诉讼请求；三、驳回李铁众反诉请求。
宣判后，李铁众不服上诉至本院。2014年12月20日本院作出（2014）长民一终字第265号民事裁定，将本案发回重审。
重审中，一审法院于2015年9月7日向榆树市公安消防大队致函，要求协助对本案争议的位于榆树大街79号七层楼的一楼门厅现场勘查，并就该门厅分割为二（各自具有独立出口）是否符合消防安全、如何隔断等问题，出具书面论证意见。2015年9月18日榆树市公安消防大队复函，内容为：贵院（2015）榆民重字第8号函收悉，经消防大队派员现场核查，榆树市榆树大街79号七层楼的一楼门厅为消防疏散通道，若进行分割，则不能满足消防疏散要求，故不能分割。
一审法院审理后认为：原告榆树农商行下属单位榆树市环城信用社与贸易货栈签订的以楼抵债协议时间为1995年9月26日，贸易货栈与第三人庞树友签订的房屋买卖契约时间为1998年1月1日，庞树友与被告李铁众签订的房屋买卖契约时间为2003年10月29日。因三个房屋买卖协议均未办理产权登记手续，根据相关法律规定，三个买卖协议均应认定为有效，但应按合同成立时间的先后顺序实际履行成立在先的合同，故原告榆树农商行与第三人环城乡政府及贸易货栈所签订的以楼抵偿借款协议应实际履行。被告李铁众与庞树友所签订的房屋买卖协议在后，诉争门厅面积不能同时满足两个合同的履行条件，况且门厅不宜分割，被告李铁众与庞树友所签订的房屋买卖协议不能实际履行，故对其请求履行给付门厅的请求不予支持，被告李铁众可向合同相对方即第三人庞树友主张权利，第三人庞树友亦可向第三人环城乡政府主张权利，本案不予处理。原告提出请求被告赔偿经济损失，因其未提供证据证实，不予支持。被告李铁众提出请求榆树农商行赔偿经济损失，因证据不足，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、榆树农商行与环城乡政府及贸易货栈所签订的以楼抵偿借款协议书合法有效，该协议应实际履行；二、驳回榆树农商行其他诉讼请求；三、驳回李铁众反诉请求。案件受理费500元，由榆树农商行承担，反诉费500元，由李铁众承担。
宣判后，李铁众不服，向本院上诉称：1.一审判决认定上诉人与庞树友之间、庞树友与贸易货栈之间、被上诉人与贸易货栈之间的三个买卖协议均有效，但判决履行成立在先的合同是错误的，上诉人虽然买卖协议在后，但占有使用在先，上诉人自2003年起即对东侧门厅装修并经营使用直至2012年被被上诉人侵占之时止，根据相关司法解释规定，在多个房屋买卖合同均要求履行时，应当保护交付在先的当事人，因此上诉人的买卖合同应当履行；2.本案所有诉讼当事人均未对所售房屋进行过仔细丈量，但从协议描述中可以认定，该一楼应为两家共有，因为货栈在抵债协议中清楚的描述一楼门厅南建筑面积32.238平方米归被上诉人所有，那么现在经测量，该楼54平方米的套内面积，两者相减，还剩约22平方米，一审法院未说明其归属，故意忽略上诉人在公安机关报警时经公安机关询问贸易货栈法定代表人朱跃科的笔录，此楼抵给被上诉人的部分为一楼的一半，从上诉人房屋被占，母亲居无定所已4年有余。被上诉人将该楼房出售给另一买受人，银行违约损失很大。正是以上因素，导致双方矛盾无法解决。一审判决保护被上诉人的意图明显，损害了上诉人的合法权益。请求撤销一审判决，依法改判被上诉人停止侵权，将上诉人的32.238平方米东侧门厅交还上诉人，赔偿损失每天300元至交回门厅时止，另赔偿损失3万元，并承担诉讼费用。
榆树农商行二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
环城乡政府二审述称：我方不应承担任何责任，本案纠纷与我方无关。
庞树友二审未出庭，亦无陈述意见。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：
1.案涉楼房共有七层，争议的一层门厅是该栋楼房的唯一出入口和消防通道。该门厅呈菱形，前后各有一个门，前门临街，后门外侧是该楼的后院。该门厅的前门口朝东南方向，前门口两侧有两扇窗户，分别朝向东方和南方。2.李铁众主张其购买该一层门厅时，沿前门至后门的中轴线有两道隔断，将该门厅分割为两块均等的部分，其所购买的是东侧部分门厅，西侧部分归属榆树农商行，李铁众购买该门厅东侧部分后，在使用过程中，因该楼上层部分和榆树农商行所属西侧门厅均无人使用，李铁众的母亲就将两道隔断拆除，将整个门厅改造变成为一个门市房。榆树农商行不认可李铁众的说法，其主张所购买的一楼门厅是南侧的部分而非西侧部分，与李铁众所主张的东侧门厅相冲突，无法分割。
本院认为：案涉房屋一楼门厅是该楼的唯一出入口和消防通道，涉及公共安全和利益，并且据贸易货栈与榆树农商行及李铁众（庞树友）之间的两份买卖（抵账）协议和一审法院委托测绘的结果表明，该门厅无法分割，即使强行分割也必然导致该门厅无法满足通行和消防需要，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，贸易货栈与榆树农商行、庞树友及庞树友与李铁众之间签订的案涉房屋一层门厅买卖协议均因损害公共利益而无效，故一审判决认定合同有效错误，本院予以纠正。榆树农商行和李铁众依据无效合同要求确认案涉门厅归属及主张损失赔偿均无法律依据，不应予以支持。
综上，一审判决适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省榆树市人民法院（2015）榆民重字第8号民事判决；
二、驳回上诉人李铁众和被上诉人吉林榆树农业商业银行股份有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费500.00元，由被上诉人吉林榆树农业商业银行股份有限公司负担。一审案件反诉费500.00元和二审案件受理费1355.00元，由上诉人李铁众负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 贺银婷
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 杜 易