河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2014）中民二初字第747号原告张明，男，汉族，1984年8月26日出生。委托代理人樊诗国。委托代理人黄亮。被告郑州亨业物业管理有限公司，住所地郑州市中原区。法定代表人周俊营，该公司总经理。委托代理人赵鹏，该公司员工。委托代理人许威，该公司员工。原告张明与被告郑州亨业物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理，依法由代理审判员毛大帅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张明及其委托代理人樊诗国、黄亮，被告郑州亨业物业管理有限公司的委托代理人赵鹏、许威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明诉称，开发商河南某置业有限公司于2011年12月31日交房，当时开发商指定被告负责原告所在小区的物业管理。原告准备装修时，被告通知原告交2000元作为装修押金，否则不让领住房钥匙，迫于无奈，原告交给被告2000元押金。另外，被告还要求原告交纳公共设施维护金200元。按照被告要求，装修期间原告既未造成共用部位、共用设施设备或重结构的损坏，也已经楼下业主签字。装修完毕原告入住半年后，多次找被告索要无果。被告自2011年12月31日交房之日起管理某某小区，由于其管理不善导致小区问题突出，最终引发全体业主走上街头采取极端的方式维权。现依法起诉，请求判令：一、被告退还已收取原告的装修押金2000元；二、被告退还公共设施维护金200元；三、被告退还已收取的物业费164元；四、诉讼费用由被告承担。被告郑州亨业物业管理有限公司辩称，原、被告之间签订的有《前期物业管理服务协议》、《室内装饰装修管理服务协议》，该两份协议针对室内装饰、装修作出约定；被告确实收取了原告2000元装修押金，但上述两份协议对该装修押金的收取和返还问题进行了明确的约定。装修保证金是原告的履约保证金，如果原告违约，被告有权扣除。关于原告请求被告退还200元公共设施维护金，这个费用是根据《前期物业管理服务协议》约定收取的，是对物业费的补充约定，该笔费用不应当退。因该费用主要用于小区公共设施的维修、维护，并且这笔费用已经发生，是无法进行退还的。被告与接手的物业公司已经协商一致，新物业公司自原告向被告缴费截止时间之后重新收取物业费，原告没有物业费损失，故被告不应再向原告退还物业费。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年3月14日，作为甲方的被告与作为乙方的原告签订《前期物业管理服务协议》一份，协议主要约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理；乙方所购房屋基本情况：物业名称：某·某物业类型：复式高层坐落位置：西环路东、航海路南6号楼203单元建筑面积76.71平方米；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方依据本协议向乙方收取物业服务费及其他相关费用；甲方将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知乙方，并与乙方订立《室内装饰装修管理服务协议》，按协议实施管理监督和服务并收取相应费用；物业装饰装修前，甲方与乙方签订书面装饰装修服务协议，应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取公共设施维护金200元／户、装修保证金2000元／户、装修垃圾清运费5元／平方、挑高5米复式8元／平方（按底层面积），甲方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或重结构损坏，甲方应当在完工后正常入住半年之后，经楼下业主签字，将装修保证金全额退还业主（主要防止装修后卫生间往下漏水）。乙方须依据本协议向甲方交纳物业服务费及相关费用；装饰装修房屋时，应提前书面告知甲方，与甲方签订并遵守《室内装饰装修管理服务协议》；乙方不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先告知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。甲方自《商品房入住通知单》发放之日向乙方收取物业服务等费用，其中：高层住宅按1.5元／平方米／月的标准计算物业服务费用，挑高5米复式按2元／平方米／月的标准计算物业服务费。本合同期限自签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与其聘用的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年4月20日，原告向被告交纳公共设施维护金200元、装修保证金2000元和物业费1841元（物业费交至2014年4月16元）。被告至今未退还原告2000元装修保证金和200元公共设施维护金。另查明，某·某小区业主因物业管理与被告发生纠纷，2014年3月14日，被告从原告居住的某·某小区撤离，由深圳某物业管理有限公司郑州分公司向原告所在某·某小区提供物业管理服务。上述事实，有当事人陈述及《前期物业管理服务协议》、装修保证金收据、公共设施维护金收据、证明等在案佐证。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。本案中，被告并未向法院提供相关行政部门授权或委托其向原告收取装修保证金的依据，其收取装修保证金的依据是原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》。该协议是双方就被告向原告提供物业管理服务达成的合意，对原告的室内装饰装修行为进行监督管理，也是被告向原告提供的物业管理服务的一部分。被告向原告收取2000元装修保证金，是被告对原告的装饰装修行为进行监督管理的行为。因原告所在某·某小区业主与被告产生纠纷，被告于2014年3月14日撤出该小区，不再向该小区业主提供物业管理服务，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》也因此解除。原、被告之间的物业管理服务关系解除后，被告不再向原告提供物业服务，既没有权利也没有义务再对原告的装饰装修行为进行监督和管理，对于收取的装修保证金，被告应退还原告。被告辩称原告的装修行为违反了《前期物业管理服务协议》，根据《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令110号）第十七条，2000元装修保证金应作为违约金由被告扣留。首先，被告并无证据证明原告在装修过程中实施了造成《前期物业管理服务协议》中约定的“公用部位、公用设施设备或重结构损坏”的行为。其次，该办法第十七条约定对装修人违反装修管理服务协议的，追究违约责任。承担违约责任有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式，以赔偿损失的方式承担违约责任的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。即使原告在装修过程中有违反约定的行为，原告也应对造成损坏的“共用部位、共用设施设备或重结构”进行修复，以采取补救措施的方式承担违约责任，而不是以向被告支付违约金的方式承担违约责任。综上，被告以2000元装修保证金应作为违约金由被告扣留的抗辩主张本院不予支持。根据《郑州市物业管理条例》第四十三条规定，物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业企业承担。被告向原告收取物业费之外，又向原告收取了200元的公共设施维护金，该费用的收取违反了《郑州市物业管理条例》的规定，现原告要求被告返还，本院予以支持。原、被告之间的《前期物业管理服务协议》于2013年3月14日解除，被告却收取原告至2013年4月16日的物业费，原告主张被告退还自合同解除后这段时间的物业费，本院予以支持。被告辩称其与深圳某物业管理有限公司郑州分公司就原告物业费问题达成一致，但没有提供证据证明这一主张，原告也不予认可，故被告的辩称本院不予采信。原告每天物业费为5.04元（76.71㎡2元12月÷365天），被告应退还166.32元（33天5.04元）。原告主张被告退还物业费164元，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告郑州亨业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张明装修押金2000元、公共设施维护金200元和物业费164元，以上共计2364元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑州亨业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。代理审判员  毛大帅二〇一四年七月三十日书 记 员  郭巧玲