湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）望民特字第02175号
申请人长沙天心农村合作银行，住所地长沙市天心区芙蓉南路一段439号。
负责人刘红樱，董事长。
委托代理人肖湘晖，湖南君见律师事务所律师。
委托代理人江九顺，湖南君见律师事务所律师。
被申请人长沙红建置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道郭亮中路451号红建华府附楼。
法定代表人朱红建，董事长。
委托代理人ＸＸ刚，湖南华湘律师事务所律师。
申请人长沙天心农村合作银行申请实现担保物权一案，申请人于2015年10月21日向本院提出申请，本院受理后，依法进行了审查。
申请人请求：法院裁定拍卖或变卖被申请人长沙红建置业有限公司抵押给申请人的下列房产：望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号；拍卖或变卖所得价款由申请人优先受偿，实现担保物权的总金额暂为7226500元（包括本金6500000元，利息从2015年5月13日起暂计算至2015年10月21日为526500元，实际计算至全部欠款清偿之日止；律师费200000元）。
申请人长沙天心农村合作银行为支持其请求，向本院提交了以下证据：1、被申请人长沙红建置业有限公司的营业执照、组织机构代码证，证明被申请人的基本信息及诉讼主体资格；2、申请人长沙天心农村合作银行的营业执照、组织机构代码证，证明申请人的基本身份信息及诉讼主体资格；3、《银行承兑汇票承兑合同》、《银行承兑汇票》，证明湖南德邦大药房连锁有限公司向申请人申请开具13000000元承兑汇票，申请人依约开据后，德邦大药房未按约付款，导致申请人为其支付13000000元票款。申请人实现担保物权条件已经成就；4、《转账支票》、《股东会决议》、《银行承兑汇票担保承诺书》、《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》、《房屋权证》、《房屋他项权证》，证明湖南德邦大药店为13000000元承兑汇票向申请人支付6500000元保证金作为质押担保，被申请人以其位于长沙市望城区高塘岭镇13套房屋向申请人提供了抵押担保，并办理了他项权证；5、《催收逾期贷款本息通知书》3份，证明申请人分别于2015年6月30日、8月31日、10月21日催促被申请人偿还本金及利息；6、湖南君见律师事务所《委托代理合同》、《湖南增值税普通发票》2张、银行进账单（送票回执），以证明申请人为实现担保物权支付湖南君见律师事务所代理费200000元。
被申请人长沙红建置业有限公司在异议期内向本院提出异议，理由如下：1、该案系借款人以外的第三人提供担保，案件的被申请人为提供担保的第三人，在借款人未参加诉讼的情况，通过实现担保物权特别程序无法查清借款给被申请人的借款是否已收到、借款人是否已归还全部或部分借款、已归还数额等事实。2、申请人主张律师费200000元，未提供任何证据予以证明，同时该案属于特别程序，申请人申请的律师费200000元过高；3、为确保本案查明事实，该案应由人民法院通过诉讼程序查明事实，确定欠款金额以及担保范围内的各项费用金额。
被申请人请求法院驳回长沙天心农村合作银行实现担保物权的申请。
经审查查明：
一、合同订立情况
（一）、2014年11月7日，湖南德邦大药房连锁有限公司与申请人长沙天心农村合作银行签订了一份《银行承兑汇票承兑合同》，双方约定：
1、申请人同意承兑总金额为13000000元的承兑汇票，出票日期为2014年11月13日，到期日期为2015年5月13日。
2、银行承兑汇票的担保方式为：湖南德邦大药房连锁有限公司应按承兑金额的50%即6500000元交纳履约保证金；对敞口部分6500000元提供抵押担保。
3、承兑到期或承兑人依约要求湖南德邦大药房连锁有限公司提前偿还票款，湖南德邦大药房连锁有限公司不能偿还全部票款的，承兑人有权从湖南德邦大药房连锁有限公司在承兑人处的保证金账户或其他存款账户中直接划扣票款，对扣划后仍不足偿还部分的票款作为申请人逾期贷款，逾期利息按未偿还票款金额的日万分之五收取。
（二）、长沙红建置业有限公司承诺为该笔银票保证金之外的差额部分6500000元提供担保，并与湖南德邦大药房连锁有限公司、长沙天心农村合作银行签订《最高额抵押合同》，将望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号房产抵押给申请人；
2014年11月7日，申请人长沙天心农村合作银行与被申请人长沙红建置业有限公司在长沙市望城区房屋产权交易中心办理了坐落在望城区高塘岭镇大道与公安路交叉口西北角红建.滨水名都3栋（5-6#）的上述房屋的抵押登记手续，该房屋的他项权人为申请人长沙天心农村合作银行，抵押面积为558平方米，最高额抵押担保金额为6500000元。
（三）、另因办理抵押登记需要提供与抵押物配套的借款合同，申请人长沙天心农村合作银行与湖南德邦大药房连锁有限公司另行签订了十三份《最高额借款合同》。
三、合同履行情况
2014年11月13日，申请人长沙天心农村合作银行依照合同约定承兑汇票13000000元，收款人为湖南省鑫庆医药有限公司和湖南天劲医药有限公司。
截至2015年10月21日，申请人长沙天心农村合作银行扣除6500000元履约保证金后，湖南德邦大药房连锁有限公司欠申请人贷款本息合计7026500元，其中本金6500000元，利息526500元。
四、其他查明的情况
为实现本案债权，2015年5月2日，申请人长沙天心农村合作银行与湖南君见律师事务所签订了《委托代理合同》，约定律师费贰拾万元计收；2015年5月6日，湖南君见律师事务所向申请人长沙天心农村合作银行开具了两张《湖南增值税普通发票》；2015年5月7日，长沙天心农村合作银行向湖南君见律师事务所转账支付了代理费200000元，故申请人申请本案律师费用为200000元。
本院认为，申请人长沙天心农村合作银行与湖南德邦大药房连锁有限公司之间系银行承兑汇票承兑合同关系，依法成立的合同自合同成立时生效，合同各方应当按照合同的约定履行自己的义务，现湖南德邦大药房连锁有限公司未按合同的约定履行自己的还款付息义务。被申请人长沙红建置业有限公司为湖南德邦大药房连锁有限公司在申请人长沙天心农村合作银行办理的银行承兑汇票承兑业务，以其房产作为抵押担保并依法办理了抵押登记手续，双方形成了担保法律关系。被申请人长沙红建置业有限公司与申请人长沙天心农村合作银行签订的《最高额抵押合同》及双方所办理的抵押登记行为均系双方真实意思表示，其内容及形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应依约履行。
另因办理抵押登记需要提供与抵押物配套的借款合同，申请人长沙天心农村合作银行与湖南德邦大药房连锁有限公司另行签订了十三份《最高额借款合同》，且双方在《银行承兑汇票承兑合同》进行了约定和说明，本院认为，申请人长沙天心农村合作银行与湖南德邦大药房连锁有限公司之间实系银行承兑汇票承兑合同关系，被申请人长沙红建置业有限公司实为湖南德邦大药房连锁有限公司在申请人长沙天心农村合作银行办理的银行承兑汇票承兑，以其房产作为抵押担保并依法办理了抵押登记手续，双方形成了担保法律关系。
申请人长沙天心农村合作银行按约承兑了13000000元，湖南德邦大药房连锁有限公司未能及时偿还票款，其行为已违反《银行承兑汇票承兑合同》中的约定事件。2015年10月21日，申请人长沙天心农村合作银行诉至本院，请求以拍卖或变卖等方式依法变价被申请人长沙红建置业有限公司名下的位于望城区高塘岭镇大道与公安路交叉口西北角红建.滨水名都3栋（5-6#）的房屋，符合法律规定，本院予以支持；被申请人向本院提出的异议对实现担保物权无实质性争议，且没有向本院提供相应的证据，其异议理由不能成立。申请人长沙天心农村合作银行申请对约定履行承兑义务后支付票款本金6500000元及应付利息526500元的费用，以上述抵押房产拍卖或变卖所得的价款优先受偿的申请，本院予以支持。但律师代理费200000元，因申请人与被申请人在抵押合同中约定”抵押担保的范围包括抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用”，虽然申请人提供了律师委托代理合同和交易完税发票，但被申请人提出了异议，认为该案适用特别程序，200000元律师费过高。本院认为，根据《湖南省律师服务收费管理办法》，本案200000元律师费的不符合相关规定，也存在不合理性，申请人主张由被申请人承担200000元律师代理费的请求，实属过高，本院认为本案律师费80000元为宜。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、对登记在被申请人长沙红建置业有限公司名下的坐落在望城区高塘岭镇望城大道与公安路交叉口西北角红建.滨水名都3栋（5-6#）房屋（权证号码为望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号、望房权证高字第号）采取拍卖、变卖等方式依法变价。申请人长沙天心农村合作银行对上述房产拍卖或变卖后所得价款在总金额7106500元（票款本金6500000元、截止2015年10月21日应付利息526500元，实际计算至全部欠款清偿之日止；律师费80000元）的范围内优先受偿；
二、驳回长沙天心农村合作银行的其他申请事项。
本案受理费31193元，由被申请人长沙红建置业有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议的当事人，应当自收到裁定书之日起十五日内向本院提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。
审 判 长 刘典闳
审 判 员 郭正喜
审 判 员 秦相会
二〇一五年十一月三十日
代理书记员 张 佩
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百七十四条第二款对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。