江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常商初字第312号
原告中国农业银行股份有限公司常州天宁支行。住所地江苏省常州市天宁区和平中路***号。
负责人王志明，该行行长。
委托代理人马元芳，该行职员。
委托代理人常建洪，江苏泽泰律师事务所律师。
被告苏维光。
被告范小花。
被告常州华光房地产开发有限公司。住所地江苏省常州市晋陵中路***号。
法定代表人钱菊生，该公司董事长。
委托代理人赵鹏、张文远，江苏欣正律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司常州天宁支行（以下简称天宁农行）诉被告苏维光、范小花、常州华光房地产开发有限公司（以下简称华光公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月16日对本案进行了公开开庭审理。原告天宁农行的委托代理人马元芳、常建洪，被告华光公司的委托代理人赵鹏、张文远到庭参加诉讼。被告苏维光、范小花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告天宁农行诉称：苏维光因购房需要向我行申请借款，双方签订个人购房担保借款合同，约定借款389万元，借款期限20年，苏维光以其所购房屋作为借款抵押担保（未办理抵押登记）。苏维光、范小花和华光公司承担连带保证责任。因苏维光未能按时足额偿还借款，我行遂依约宣布提前收回贷款。现诉至法院，请求判令：一、苏维光、范小花立即偿还借款本金3640375.51元及利息110508.66元（暂算至2014年8月20日，自2014年8月20日起至实际还清之日止的利息按合同约定计算）；二、苏维光、范小花承担律师费16万元及本案诉讼费；三、如苏维光、范小花不能履行上述债务，则天宁农行有权就抵押物实现优先受偿。四、华光公司对苏维光、范小花的上述债务承担连带保证责任。庭审中，天宁农行放弃了上述第三项诉请，并明确逾期利息从起诉之日，即2014年9月1日起按合同约定计算至实际还清之日止。
被告苏维光、范小花未作答辩。
被告华光公司辩称：一、对于苏维光、范小花结欠天宁农行的具体款项不清楚，请法院予以审核；二、现案涉商品房已经建成，根据担保法的相关规定，同一债权既有物保又有人保的话，华光公司作为保证人仅须在物保不足的范围内承担保证责任。综上，恳请法院查明事实后依法判决。
原告天宁农行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、《商品房买卖合同》1份，证明苏维光与华光公司签订商品房买卖合同的事实；
2、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、进账单、委托划款扣款授权书、同意承诺抵押书、家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书、结婚证、户口簿各1份，证明天宁农行依约向苏维光发放购房贷款389万元，华光公司承担阶段性担保，范小花以家庭财产承担连带清偿责任，贷款用于所购房屋作为抵押担保等事实；
3、个人住房贷款已还明细表和未还明细表各1份，证明截止2014年8月20日，苏维光结欠本息的情况；
4、《贷款提前到期通知书》2份、邮寄凭证4份，证明天宁农行履行了催收义务；
5、证明1份，证明华光公司至今尚未办理代领房屋产权证书的手续；
6、委托律师代理合同和发票各1份，证明天宁农行为提起本案诉讼支付律师代理费16万元。
被告华光公司经质证认为：对证据1、2中的《个人购房担保借款合同》以及证据6的真实性无异议。证据5是天宁农行单方出具，故不予认可，但产权证至今未办妥确系事实，进而才导致华光公司无法办理抵押手续。对于其他证据的真实性，因华光公司未参与，故对其真实性无法确认，恳请法院予以核实。
本院经审核，对原告天宁农行提供的上述证据认证如下：因华光公司对证据1、2中的《个人购房担保借款合同》及证据6的真实性不持异议，故本院予以确认。对于证据5，虽系天宁农行单方出具，但华光公司亦自认房屋产权证至今未予领取，与天宁农行出具证明的内容完全一致，故对其真实性予以认可。对于其他证据的真实性，经本院审核亦无疑义，故予以确认。因上述证据均与案涉诉请相关联，故本院对其关联性予以确认。
本院经审理查明：2011年1月12日，华光公司与苏维光签订《商品房买卖合同》一份，约定：苏维光向华光公司购买位于银河湾的商品房一套，金额为5569762元，除首付款1671762元外，剩余房款3898000元申请办理银行贷款手续。
2011年9月2日，苏维光、范小花、华光公司与天宁农行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：苏维光向天宁农行借款389万元用于购买案涉房产，借款期限自2011年9月2日起至2031年9月1日止，还款日为每期借款对应日。借款担保的方式包括苏维光和其配偶范小花作为抵押人将案涉房产作为抵押物，并由华光公司提供阶段性保证。抵押人应自该房产满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥抵押登记。阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证责任范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%。如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。同日，苏维光与范小花向天宁农行出具《同意抵押承诺书》，承诺同意以涉案房产作为抵押物，为借款人因购买该房产向银行借款所产生的债务提供担保。具体担保义务与责任以天宁农行与借款人签订的借款合同中有关约定为准。范小花于同日亦出具《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，承诺自愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对案涉贷款承担无限连带清偿责任。上述合同签订后，天宁农行依约履行了放款义务，但并未办理涉案房产的抵押登记手续。截止2014年8月20日，苏维光已经连续五个月未能按时足额偿还贷款利息，结欠本金3640375.51元，利息109349.63元。天宁农行遂于2014年8月23日分别向华光公司和苏维光邮寄送达了《贷款提前到期通知书》，宣布贷款提前到期，要求借款人和保证人按约承担各自责任。华光公司和苏维光分别于2014年8月25日和2014年8月23日收悉。
另查明，天宁农行为提起本案诉讼支付律师代理费16万元。
本院认为：天宁农行与苏维光、范小花、华光公司签订的《个人购房担保借款合同》，范小花出具的承担连带清偿责任承诺书均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效。天宁农行按约履行了放款义务，因苏维光连续五个月未能按时足额偿还贷款利息，故天宁农行有权依据合同约定要求苏维光提前偿还所有债务本息及实现债权的费用（包括律师费）。又因涉案房产尚未办妥抵押登记手续，故天宁农行未能取得抵押权，自然也谈不上物保与人保履行的先后顺序问题。华光公司认为天宁农行已经取得抵押权，故应当先就抵押物实现债权的抗辩意见，无事实和法律依据。根据合同约定，在抵押登记办妥之前华光公司承担的阶段性连带保证责任不能免除，故华光公司仍应对苏维光的案涉债务承担连带清偿责任。至于苏维光的配偶范小花，基于其向天宁农行出具承担连带清偿责任承诺书，故天宁农行亦有权主张其承担共同还款责任。
综上，天宁农行的诉讼请求，事实清楚、证据充分，应予支持。范维光、范小花经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、苏维光、范小花于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司常州天宁支行偿还借款本金3640375.51元及相应利息（自欠款之日起至2014年9月1止的利息按合同约定的利率计算，自2014年9月2日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利按合同约定计算），并支付律师代理费16万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、常州华光房地产开发有限公司对苏维光的上述第一项还款义务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向债务人苏维光、范小花追偿。
案件受理费38088元、财产保全费5000元、公告费600元，合计43688元，由苏维光、范小花、华光公司共同负担。该款天宁农行已预交，本院不再退还，各被告应于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费43688元迳付天宁农行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时按《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费（开户行：南京市农业银行山西路支行，账号：10×××75）。
审 判 长 姜旭阳
审 判 员 王 莹
人民陪审员 韩锡荣
二〇一五年一月十六日
书 记 员 李 佳
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。