辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第188号
原告：沈阳市凌云实业公司。
法定代表人：张官田，该公司董事长。
委托代理人：姜春光，辽宁光杰律师事务所律师。
被告：沈阳市第五十一中学。
法定代表人：温健，该学校校长。
原告沈阳市凌云实业公司与被告沈阳市第五十一中学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月10日受理后，依法由本院审判员祝仰宝担任审判长，与人民陪审员寇祖轲、人民陪审员李露组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳市凌云实业公司的委托代理人姜春光，被告沈阳市第五十一中学的法定代表人温健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告沈阳市凌云实业公司诉称，2006年5月26日，原告与被告签订《房屋场地租赁合书》，合同约定原告将位于沈河区方家栏路60号的4933平方米的房屋及16955平方米的场地租赁给被告，租赁期限20年，自2006年9月30日至2026年9月30日，年租金人民币35万元，因租金所产生的一切税费由原、被告各承担50%。合同生效后，双方如约履行了各自义务。2012年5月30日，沈阳市地方税务局（房产局）文件（沈地税发（2012）第56号）对沈阳市出租房屋计税租金核对标准等问题作出通知，对原告出租房屋所应缴纳的税费按2011年12月14日沈阳市物价局（房产局）文件（沈价发（2011）68号）的标准征收，按此新规定，原告出租的房屋地处五级路段，租金为每月每平方米人民币25元，执行新的税费收取标准，远远超过原告按合同约定收取被告的年租金收入人民币35万元，原告继续按原合同履行将显失公平并遭受重大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”2013年7月，原告为此事起诉了被告，沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1508号民事判决书以原告尚未实际交纳税费金额或提供税收明细，尚未发生情势变更为由驳回了原告的诉讼请求。2013年12月24日，原告根据双方租赁合同及上述两个文件的规定，向沈河区税务局申报2013年租金纳税时，沈河区税务局按上述两个文件核定原告与被告签订的租赁标准，核定的租金标准为每平方米人民币25元，核定的租金收入为人民币1479900元，原告实际缴纳税款人民币395845.65元，“情势变更”情形已实际发生。为了维护原告的合法权益，原告提出增加租金标准，租金每平方米每月按人民币25元计算，每年人民币1479900元，从2013年9月开始执行，合同其他内容不变。
在案件审理过程中，原告变更诉讼请求、事实与理由如下：因原、被告租赁合同纠纷不适用“情势变更”，现要求被告承担因区域划分及国家税款调整而给原告造成的税款负担增加，要求被告承担全部税款。另外根据双方补充协议第二条，被告在扩建工程完工一年后将4933平方米房屋房产变更至原告名下，被告在2007年9月扩建完工后一年内，并没有按协议约定为原告办理房产登记变更，根据补充协议约定，被告应支付原告年租金日万分之二的违约金，从2008年9月1日至2014年4月30日，被告已违约2065天，应对原告承担违约金为人民币144550元，故请法院判决：1、被告承担增加后的税款人民币395845.65元；2、被告将4933平方米房屋变更登记到原告名下，变更费用由被告承担；3、被告支付原告违约金人民币144550元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告沈阳市第五十一中学辩称，一、对原告第一项诉讼请求。双方合同第二款最后一条明确规定由本合同租金所产生的一切税费由甲、乙双方各承担50%，从2006年到2013年之前双方一直按约履行，我们坚持按照合同执行。二、对原告第二项诉讼请求。4933平方米房屋现在权属仍然没有明确。补充协议第一条约定为了被告办理扩建手续符合相关政策规定，原告将位于沈河区方家栏路60号房屋和土地名义上转让给被告，并负责提供办理相关转让手续相关材料，被告自行办理手续并承担全部费用。当时办理的时候因为土地的手续比较齐全，所以土地规划局将土地办理到被告名下。而租赁房屋不具备齐全的手续，例如规划许可证、建筑许可证、开工报告、竣工报告等材料，原告当时无法提供以上材料，因此也无法办理转让手续。三、对原告第三项诉讼请求。补充协议第二条约定待被告扩建工程完工一年后将原地上建筑（4933平方米房屋）以交易形式转回原告名下，因此产生的一切费用由被告承担，如违约被告承担原协议额的日万分之二违约金（如因政策原因导致乙方无力履行本条款除外）。由于凌云公司无法提供4933平方米的房屋的相关证明手续，所以租赁房屋当时也没有转让到被告名下，实际上房屋还是原告的。被告无法转给原告是因政策原因，所以不存在被告违约的问题。
经审理查明，2006年5月26日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方）签订《房屋场地租赁合同书》，约定甲方将位于沈阳市东陵区（现已划归沈河区）方家栏路60号的4933平方米的房屋及16955平方米土地（原凌云公司、凌云小学及凌云社区使用）租赁给乙方使用，租赁期限为20年，从2006年9月30日至2026年9月30日，年租金为人民币35万元，由本合同租金所产生的一切税费由甲、乙双方各承担50%。该合同第三条约定租赁房屋为甲方所建，正在办理房屋所有权证，土地原为甲方集体土地，现可作为建设用地，甲方在2006年7月1日前办理完毕合法的土地使用权属证书，2006年9月1日前办理完现有房屋的权属证书。该合同第四条约定租赁期内，乙方依法可在场地内建筑房屋。甲方协助办理手续，费用由乙方承担。
2006年8月3日，原告作为甲方，被告及沈阳市东陵区教育局作为乙方签订《房屋场地租赁合同书的补充协议》，约定甲乙双方于2006年5月26日签订《房屋场地租赁合同书》，甲方将位于沈阳市沈河区方家栏路60号的4933平方米的房屋即16955平方米土地租赁给乙方。由于乙方租用甲方房屋及场地是为了办学，在办理有关手续时，政府相关部门要求乙方必须是土地的所有人，在乙方的请求下，根据沈阳市东陵区政府区长办公会议既要及东陵区教育局情况汇报，经双方协商达成如下协议：一、为了乙方办理扩建手续符合相关政策规定，甲方将位于沈河区方家栏路60号的房屋及土地名义上暂时转让给乙方，并负责提供办理转让手续相关材料，乙方自行办理手续并承担全部费用。二、待乙方扩建工程完工后一年内，乙方将原地上建筑（4933平方米房屋）以交易形式转回为沈阳市凌云实业公司名下，因此产生的一切费用由乙方承担，如违约乙方承担原协议标的额的日万分之二的违约金（如因政策原因导致乙方无力履行本条款除外）……。
协议签订后，被告使用上述租赁房屋作为学校教学场所一直实际使用至今并向原告支付了2014年9月之前的全部租金。
2012年5月30日，沈阳市地方税务局、沈阳市房产局下发了《关于调整我市出租房屋计税租金核定标准等问题的通知》（沈地税发（2012）第56号）文件，规定从2012年7月1日起，沈阳市出租非居住用房计税租金核定标准按《沈阳市物价局沈阳市房产局关于进一步规范住房手续费有关问题的通知》（沈价发（2011）68号）中确定的《沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金》执行。根据沈价发（2011）68号文件规定，原告出租的房屋地处五级路段，办公用房屋租金为每月每平方米人民币20-25元。
2013年12月23日，根据沈阳市沈河区地方税务局核定，原告出租房屋核定租金标准为每月每平方米人民币25元，核定租金收入为人民币1479900元，应缴税款合计为人民币395845.65元。
2013年12月24日，原告向税务机关缴纳了上述全部税款人民币395845.65元，但被告仅向原告支付了人民币8万元。
现原告以被告未承担变更后的税费以及未将租赁房屋变更登记到原告名下构成违约为由起诉来院，要求被告承担税费及违约责任，支付原告违约金。
上述事实，有当事人陈述、《房屋场地租赁合同书》、《房屋场地租赁合同书的补充协议》、沈阳市房产局、沈阳市地税局文件、代开发票申请表、纳税人出租房屋信息申报审核表及税费缴纳凭证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋场地租赁合同书》及《房屋场地租赁合同书的补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。合同中明确约定了由合同租金所产生的税费由双方各承担50%，故双方应严格按照合同约定执行，承担各自应当承担的部分。原告已经向税务机关缴纳了2013年租金所产生的全部税费，合计人民币395845.65元，被告应当按约定向原告支付其中的50%，即人民币197922.83元，扣除被告已经支付给原告的人民币8万元，被告仍应向原告支付剩余税款人民币117922.83元，原告诉请被告承担全部税费，缺乏依据。关于租赁房屋的变更登记问题，依据补充协议约定，原告将房屋名义上暂时转让给被告，并提供办理转让手续相关材料，待被告扩建工程完工后一年内将原地上建筑以交易形式转回为原告名下。根据《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”因此，办理房屋产权登记的前提是房屋建设者即原告应当提供房屋建设的全部证明材料，否则被告无法办理房屋产权登记。但原告未提供证据证明已向被告提供了上述材料，被告履行合同义务缺少必要条件，无法实际履行办理房屋产权的义务，因此，原告要求被告办理房屋产权变更及承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告沈阳市第五十一中学于本判决发生法律效力后7日内一次性支付原告沈阳市凌云实业公司税费人民币117922.83元；
二、驳回原告沈阳市凌云实业公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币14880元，由被告沈阳市第五十一中学和原告沈阳市凌云实业公司各负担50%。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 祝仰宝
人民陪审员 寇祖轲
人民陪审员 李 露
二〇一四年六月十八日
书 记 员 徐 佳
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。