浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第714号
上诉人（原审原告）何才都。
上诉人（原审原告）：陈娟。
两上诉人。委托代理人：梅其良。
被上诉人（原审被告）：浙江三门湾房地产开发有限公司。
法定代表人：孙建国。
委托代理人：顾春泉。
委托代理人：杨峰。
上诉人何才都、陈娟因商品房销售合同纠纷一案，不服三门县人民法院（2014）台三民初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人何才都、陈娟及其委托代理人梅其良、被上诉人浙江三门湾房地产开发有限公司的委托代理人顾春泉、杨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2008年8月7日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的“锦绣三门.盛世名都”c幢2单元504室商品房一套，建筑面积为101.47平方米，总房价为374217元。《商品房买卖合同》部分条款为：第八条交付期限出卖人应当在2010年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条出卖人逾期交房的违约责任出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。原、被告还一并签订了《补充协议书》，其中第三条的部分内容为，合同第十一条补充：在本合同第八条约定的交房日前的30天内，该商品房取得县建设规划局交付使用批准文件，出卖人即采取寄挂号信的方式发出交房通知，寄出后5日视为买受人收到交房通知。买受人应在10日内前来办理交付手续；买受人不得以合同约定的交房日未到为由不办理交房手续，否则视为买受人违约同时该房屋作为已交房处理。合同签订后，原告按约向被告支付房价款374217元。2010年5月27日，被告向原告发送书面通知，告知涉案房屋已经有关部门验收合格，具备了交房条件，通知原告于2010年5月31日办理收房入住手续。2010年6月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房交接书》，载明：2010年6月1日，甲乙双方对坐落于三门县海游镇大湖塘新区锦绣三门（一期）住宅小区房屋进行交付，双方确认，3、该商品房约定的交付时间为2010年5月31日，现于2010年5月31日实际交付。4、出卖人比原合同约定的交付时间延期0天，按原合同第九条第1点的约定，出卖人向买受人支付延期交付违约金0元。2012年7月5日，原告取得了房屋所有权证。
此外，“锦绣三门”住宅小区一期工程于2010年5月17日经竣工验收合格，2010年5月24日经网上受理系统进行了工程竣工验收消防备案，被确定为抽查对象后，于2011年6月2日经消防验收合格。2012年2月22日，三门县建设规划局同意办理工程竣工验收备案登记。2013年11月25日，原告向三门县诉调联动人民调解委员会申请调解，但因被告不予配合，未能调解成功。
原审法院审理认为，按照《商品房买卖合同》第八条以及《补充协议》第三条的内容，上述第八条约定的“取得商品住宅交付使用批准文件”，即为“取得县建设规划局交付使用批准文件”。可见，双方是将被告取得相关行政许可作为合同的内容，而被告取得相关行政许可涉及到行政许可的设定和实施，依照《中华人民共和国行政许可法》第四条的规定，其必须依法律法规的明文规定作出，不得任意创设或实施。若法律法规未明文规定此种行政许可，或法律法规规定的既有行政许可不适用于双方约定的情形，则相关行政主体均不得作出。而原、被告约定的取得“县建设规划局交付使用批准文件”，并不能确定系法律法规规定的何种既有行政许可，这属于约定不明确，故应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条确定商品房交付时所应具备的条件。因原、被告并未证明存在商品房交付条件的交易习惯，而《商品房买卖合同》第八条中可选择的其余3种条件均涉及商品房的质量问题，可见该第八条约定的条件意在要求被告交付质量合格的商品房。依照《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。据此，商品房工程经竣工验收合格即能满足被告交付质量合格商品房这一要求。故《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付时所应具备的条件，应确定为该商品房经竣工验收合格。本案商品房于2010年5月17日经竣工验收合格，并于2010年5月31日交付，故被告的交付行为既不构成欺诈，也不构成违约。
按照《商品房买卖合同》第十五条的内容，原告于2010年8月30日即应知晓被告违反了约定的办证义务，原告有权要求被告支付逾期办证违约金，故该请求权的二年诉讼时效开始计算，而原告最初是于2013年11月25日主张该违约金的，且原告未证明之前存在诉讼时效中断、中止的情形，故被告主张的诉讼时效抗辩成立，该院对原告主张的逾期办证违约金不予支持。
综上，原告的诉讼请求与法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：驳回原告何才都、陈娟的诉讼请求。本案受理费2368元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取1184元，由原告何才都、陈娟负担。
宣判后，何才都、陈娟不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、商品房交接书当时空白的，被上诉人事后填写了空格内容，仅一份被上诉人自己持有，系骗取行为，应认定无效。2、商品房验收交接时，被上诉人应当出示合同约定的证明文件，否则，所谓的事实交房就是违约交房，系无效行为。3、《竣工验收备案表》系伪造的证据。4、建筑施工单位资质有问题，上诉人有理由怀疑当初施工时该单位是否具有施工资质。5、三门县住房和城乡建设规划局至今没有颁发涉案房屋的交付使用批准文件，批准文件没有颁发就证明了不具备交房条件，且这个交房条件是被上诉人自己选择的。6、消防不合格，至今无有效证据可予证明。7、涉案房屋至今没有房屋初始产权登记记载，被上诉人没有在一审举证期限内提供相关证据，可见本案房屋产权证虽然颁发，但仍是违法行为，上诉人必要时要求人民政府撤销该房产权证。二、原判决适用法律错误。1、原审判决以“竣工验收”来认定本案房屋已符合交房条件缺乏法律依据，合同第八条第四种交房条件至一审判决时仍未具备。2、本案小区房屋违反《中华人民共和国消防法》第四十条的规定，目前仍是违法使用，被上诉人应当承担由此引起的法律后果。3、本案交房条件是被上诉人自愿选择的，一审法院无权设定交房条件，合同第八条第四种交房条件本是一种独立可行的交房条件，只是被上诉人不去履行而已。4、因被上诉人在交房条件完备上采取欺骗、隐瞒事实真相的手段，上诉人直至起诉时才知办证违约一事，故本案不存在诉讼时效问题。三、在一审中双方当事人争议并没有涉及法律适用的问题，也没有涉及到行政许可的问题。一审法院同类案件都适用备案制度，备案制度本身就是行政许可行为。工程竣工验收合格必须要消防合格，2010年5月17日竣工验收合格本身就是违法的。综上，请求依法改判支持上诉人的诉讼请求。
浙江三门湾房地产开发有限公司答辩称：一、商品房交接书、协议书均经双方对内容确认后签署，即发生法律效力。且是双方当事人的真实意思表示，并不存在任何欺诈、也不存在擅自修改竣工验收备案表的情形，一审中被上诉人已提供原件以供核对，一审法院也依法调取了原件。二、本案是商品房买卖合同纠纷，建筑施工单位的资质与本案无关。三、双方对商品房交付使用批准文件是何种文件并没有明确约定，三门地区实际上并没有这样的交付使用批准文件，三门建设局从来没有出具过这样的文件，因此该条款约定不明，客观上也无法履行。一审法院认为此类行政部门出具的文件，性质是属于行政许可，属于人民法院对文件性质的认定，不存在上诉人所说的一审单独增加行政许可问题的争议焦点。对于一项不存在的行政许可，不能因为当事人在合同中有约定，就要求合同相对方取得。四、从被上诉人一审提交了相应的证据看，消防已经验收合格，对此，一审法院也进行了核实，上诉人混淆了消防验收和竣工验收的顺序。五、初始登记和房产证问题与上诉人的上诉请求无关，且各买受人的房产证均已办理。六、一审根据合同法相关规定认定，本案合同约定的交付条件为商品房竣工验收合格正确，被上诉人将竣工验收合格的商品房交付给上诉人完全符合约定，不存在违约行为。合同条款是双方当事人的合意，并非上诉人单方的自愿选择。虽然双方选择了“交付使用批准文件”作为交付条件，但该约定属于约定不明，也无法履行。消防验收合格与否，不是合同约定的交房条件，事实上消防验收已经合格。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人提供了住宅质量保证书，以证明在办理交房时，被上诉人提供了住宅质量保证书，隐瞒事实，谎称交付的房屋已经过竣工验收备案。
被上诉人质证认为，该证据仅仅是告知该工程已经竣工验收合格，并且已经领取了竣工验收备案表，但并没有表述该工程已经通过竣工验收备案。竣工验收备案和竣工验收合格是两个不同的概念，竣工验收备案并不是本案合同约定的交房条件，也不是法定的交房条件。
本院认为，上诉人提供的该证据应结合本案的其他证据加以综合认定有效交房的时间。
本院审理认定，“锦绣三门”住宅小区一期工程于2010年5月24日经网上受理系统进行了工程竣工验收消防备案，被确定为抽查对象后，于2010年6月2日经消防验收合格。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。在该合同中双方约定，商品房的交付条件为取得商品住宅交付使用批准文件，但上诉人也无法明确该文件系当地建设规划部门何种既有行政许可文件，因此，该约定属于约定不明。在无证据证明此交易习惯的情况下，原审法院以《建设工程质量管理条例》第十六条的规定确定交付条件并无不当。本案讼争的商品房于2010年5月17日竣工验收，2010年5月31日交付，被上诉人交付竣工验收合格的商品房并不构成违约。且即使交付的商品房不符合双方约定的条件，根据商品房买卖合同第十一条的约定，上诉人有权拒绝交接。而作为具有完全民事行为能力的上诉人，其仍接收讼争的商品房，应当视为双方就交房条件的变更达成了合意。商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。即双方在合同中已经约定逾期办证违约金的具体数额，该违约金应属一时性债权，其诉讼时效应从合同约定的办证期限届满之次日开始计算，在没有证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形下，至上诉人起诉时已经超过了法定的诉讼时效。据此一审认定上诉人主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效符合法律规定。因商品房交接书系上诉人自愿所签署，也不违反法律、行政法规的强制性规定，作为具有完全民事行为能力的上诉人，应当知晓签署之后的法律后果，故商品房交接书亦应确认为合法有效。现上诉人主张逾期交房和逾期办证的违约金没有依据，因此本院对该主张不予支持。竣工验收备案表、消防、施工单位的资质问题，如前所述，与本案的交房时间认定并无关联性。且根据原审法院的核实，涉案的小区确定为消防抽检对象后，也验收合格。综上，上诉人上诉缺乏法律和事实依据，本院不予支持。原审判决得当，本院二审依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2368元，由上诉人何才都、陈娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 陈 龙
审 判 员 徐黎明
二〇一四年十月二十九日
代书记员 严 凌