安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00391号
上诉人（原审被告）：唐彬。
委托代理人：孙良。
被上诉人（原审原告）：合肥宜尔室家物业管理有限公司。
法定代表人：沈晓燕，董事长。
委托代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。
委托代理人：葛荣，安徽凯安律师事务所律师。
上诉人唐彬因与被上诉人合肥宜尔室家物业管理有限公司（以下简称宜尔室家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院于2014年2月28日作出的（2014）包民二初字第00214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月9日，合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会（甲方）与宜尔室家物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同主要约定甲方委托乙方对碧湖云溪园区（一期）提供物业服务，物业服务费标准为商铺每月每平方米1.9元，合同期限自2013年1月1日起至2015�12月31日止；物业管理服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度头一个月的15日内，业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起按每日千分之二交纳滞纳金。合同签订后，宜尔室家物业公司按约进驻碧湖云溪园区（一期）小区，在该小区从事物业服务工作。2013年5月28日，合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会出函，对物业进行了评价，认为“自合肥宜尔室家物业管理有限公司管理服务以来，他们全心全意为业主服务，他们的工作得到了业委会的认可，我们充分肯定这样的物业公司”。
唐彬系碧湖云溪园区（一期）小区步行街甲区甲303、甲304、甲5室、甲6室业主（合计建筑面积1088.87平方米），房屋类型为商铺。自2013年1月1日起至2013年12月31日期间，唐彬未交纳物业管理费。期间，宜尔室家物业公司通过邮政快递方式等进行了催交。
宜尔室家物�公司诉至原审法院，请求判令唐彬支付自2013年1月1日至12月31日期间的物业服务管理费24819.84元及滞纳金9034.42元，共计33854.26元。
原审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会与宜尔室家物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括唐彬在内的全体业主均具有约束力，唐彬应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费等义务。
合同履行期间，宜尔室家物业公司依约为包括唐彬在内的小区业主提供了物业服务，根据合同约定和法律规定，宜尔室家物业公司有权向唐彬收取物业管理服务费。且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、�洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。唐彬作为业主，在接受和享有了宜尔室家物业公司提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务费的义务。本案中，唐彬未向宜尔室家物业公司交纳自2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，其拖欠物业费已经违反了合同的约定，宜尔室家物业公司要求其支付物业管理费计24819.84元，符合合同约定和法律规定，对此予以支持。
对于唐彬的辩称意见，原审法院认为，宜尔室家物业公司作为物业服务企业，在小区正常运转的情况下，应认定其持续不断地履行物业服务义务。对于宜尔室家物业公司从事物业服务工作的质量，已经业委会出函作出了肯定。因此，唐彬作为业主，如认为宜尔室家物业公司在履行小区物业管理过程中仍存有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与宜尔室家物业公司积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能全面拒交物业服务费，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。唐彬认为自己作为业主未能享受到物业公司提供的服务，并且出资对自来水工程进行改造等辩称意见，作为其不交纳物业费的理由，不能成立。
唐彬连续不交纳物业管理费，违反了合同的相关约定，因此应当按照合同的约定交纳滞纳金。但宜尔室家物业公司按照违约一天2‰的标准计算，明显过分高于因唐彬违约给其造成的损失。原审法院根据公平和诚信原则，考虑到唐彬因违约给宜尔室家物业公司造成的资金沉淀时间所产生�利息损失、合同预期收益损失等因素，决定对滞纳金数额予以核减，按银行同期同类贷款利率计取。按照合同第二十一条交费时间的约定，唐彬交纳物业费的时间应为第一季度在2013年1月15日前，逾期之日自2013年1月16日起；第二季度交费时间在4月15日前，逾期之日自4月16日起，以此类推。故唐彬对承担的滞纳金应分段以每期物业费6206.56元（1088.87㎡×1.9元／㎡×3个月）为基数，计算至其主张的日期即2013年12月1日止。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、唐彬于判决生效之日起十日内支付宜尔�家物业公司物业管理费计24819.84元（自2013年1月1日至2013年12月31日期间）以及滞纳金（滞纳金计算方式为：以每季度物业管理费6206.56元为基数，分别自2013年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2013年12月1日）；二、驳回宜尔室家物业公司其他诉讼请求。案件受理费646元减半收取为323元、其他诉讼费100元，合计423元由宜尔室家物业公司负担100元，唐彬负担323元。
唐彬不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当。宜尔室家物业公司怠于履行物业管理服务义务的行为导致了上诉人的损失，应当予以赔偿。理由为：一、没有水。物业公司因拖欠水费和其它原因，被自来水公司停水后，一直未给上诉人经营的店面供水，无奈之下，上诉人自己想办法到自来水公司重新开户，花去施工费4万余元，这与�诉人不交物业费有直接因果关系。此外，因水路发生改变，现在消防栓没有水，存在重大安全隐患，对此，宜尔室家物业公司有不可推卸的责任。二、没有监控。顾客在上诉人经营的店面消费时因车辆丢失，报案后要求调取监控录像，但被告知无法获得，遂迁怒上诉人，造成损失。上诉人本人车窗被砸，丢失了一万多元的财物，有报案记录为证。宜尔室家物业公司不作为，给上诉人造成了很大的损失。三、停车问题。以前的物业公司有专门负责停车的保安，现在连个人影都没有。来消费的顾客停车无序，经常发生堵车、占用多个车位及罚单抄牌等现象，亦迁怒本店，导致上诉人现在自己聘用一名保安，月薪2000元，宜尔室家物业公司应当向上诉人承担该笔费用。4、上诉人经营店面的门前垃圾清理基本是自己处理，宜尔室家物业公司根本不作为。综上，宜尔室家物业公司签订协议后不履行合同义务，不为业主解决基本问题，这是上诉人不交纳物业费的主要原因。只要宜尔室家物业公司把上述问题都处理好，上诉人同意交纳物业费。请求撤销原审判决，改判驳回宜尔室家物业公司的诉讼请求。
宜尔室家物业公司答辩称：答辩人入驻小区后对小区的卫生、秩序改善作出了巨大的贡献，得到了小区业主委员会的认可，足以说明答辩人尽到了合同义务。上诉人提出的物业服务瑕疵问题并没有相应证据证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，唐彬提交了照片一组及报案记录，证明小区车辆乱停放，垃圾不能及时清理，上诉人的车辆被砸碎玻璃后导致车内财物被盗，因小区监控设施已经损坏，调取不了监控录像，给上诉人造成损失。宜尔室家物业公司质证认为，物业服务系连续行为，照片本身不能证明物业公司未尽物业服务义务。报案记录与本案无关。
宜尔室家物业公司未提交证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，宜尔室家物业公司与碧湖云溪园区（一期）业主委员会签订《物业管理服务合同》，并进驻小区提供物业服务，对包括唐彬在内的全体业主具有约束力，唐彬应当按照合同约定向宜尔室家物业公司履行交纳物业费的义务。唐彬自2013年1月1日至12月31日期间未向宜尔室家物业公司交纳物业费，应当对其拒绝交纳物业费理由的合理性、合法性承担举证责任。关于唐彬上诉提出的宜尔室家物业公司存在的物业服务质量问题，因其二审提交的部分照片系于近期拍摄形成，仅能反映出拍摄当时的状态，不能足以证明2013年1月1日至2013年12月31日期间宜尔室家物业公司履行物业�务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。此外，宜尔室家物业公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为侵犯了唐彬个人的人身、财产权益造成损失，唐彬可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求宜尔室家物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。故唐彬以该点理由上诉认为其不应交纳物业费，无充分的事实依据和法律依据，本院不予采信。
综上，唐彬的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费646元，由上诉人唐彬负担。
本判决为终审判决。
审判�钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年六月十二日
书记员 汪 磊
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。