河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）石执异字第00013号
案外人李爱芹。
委托代理人马瑶，河北权智律师事务所律师。
申请人哈尔滨天滋矿业有限公司，住所地：哈尔滨木兰县东兴镇东联村刘忠沟屯。
法定代表人温建新，职务董事长。
委托代理人韩亚洲，该公司总经理。
委托代理人王计春，河北融辰律师事务所律师。
被申请人冯洋。
委托代理人苏彤，系冯洋之妻。
被申请人苏彤。
被申请人秦皇岛大金房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市卢龙县卢龙镇新城大街。
法定代表人冯洋，该公司董事长。
委托代理人苏彤。
本院在执行申请人哈尔滨天滋矿业有限公司（以下简称天滋矿业公司）与被申请人冯洋、苏彤、秦皇岛大金房地产开发有限公司（以下简称大金房地产公司）诉前财产保全一案中，案外人李爱芹对本院查封被申请人大金房地产公司开发的位于卢龙县石门镇东环路东侧德源商业街第2栋XX号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
案外人李爱芹向本院提出书面异议称，贵院查封的登记在被申请人大金房地产公司名下的秦卢私字30135XX号房屋属于案外人李爱芹所有。理由如下：2013年2月28日，案外人与被申请人签订《商品房买卖合同》，案外人依合同约定购买德源商业街第2栋XX号房屋，建筑层数为3层，建筑面积265.43平方米，房屋总价款1036931元。案外人已按照合同约定将房屋总价款经鼎能公司转交给被申请人大金房地产公司。因大金房地产公司未按合同约定为案外人办理产权过户手续，案外人向河北省卢龙县人民法院提起诉讼，该院于2015年2月26日作出（2015）卢民初字第425号民事判决书，判定大金房地产公司开发的位于卢龙县石门镇石门街德源商业街第2栋XX号房屋归案外人所有，该判决已生效。综上，案外人在法院查封之前签订了购房合同、支付了全部价款并合法占有了涉案房屋，该房屋虽然未办理过户登记，但案外人对此无过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求对上述房屋解除查封。
为证明以上事实，案外人提交如下证据：
1、案外人与大金房地产公司签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》一份；
2、秦皇岛鼎能科技开发有限公司（以下简称鼎能公司）与大金房地产公司签订的《购房意向协议书》、中国银行股份有限公司《结算业务申请书》、及《鼎能公司团购商铺员工明细》各一份；
3、大金房地产公司出具的收取李爱芹购房《收据》一份；
4、案外人与大金房地产公司签订的《楼宇交接书》一份；
5、案外人与卢龙县龙沣物业服务有限公司签订的《物业服务费收缴协议》、《前期物业服务协议》各一份；
6、河北省卢龙县人民法院（2015）卢民初字第425号民事判决书及法律文书生效证明书各一份；
7、卢龙县石门镇石门街德源商业街2号楼、3号楼《建设工程竣工备案表》、《建设工程竣工验收报告》各一份。
申请人天滋矿业公司辩称，案外人李爱芹所提异议不成立，理由如下：一、卢龙县石门镇石门街德源商业街2号楼、3号楼虽已竣工验收备案，但不动产以登记为准，本案查封房产登记在被申请人大金房地产公司名下，属于被申请人所有；二、案外人所述及提交的证据不能证明其与被申请人之间的商品房买卖合同的真实性，案外人与被申请人存在恶意串通伪造合同、虚构事实、逃避债务的嫌疑；三、依据法律、司法解释的相关规定，案外人对执行标的有异议应当向执行法院提出异议及诉讼，而不是其它法院。审判机构在审理确权诉讼时，也应当查询所要确权的财产权属状况，河北省卢龙县人民法院（2015）卢民初字第425号民事判决书系房屋被查封后作出的确权判决，应当予以撤销；四、本案经审理已由本院作出生效判决，且已进入执行程序。综上，案外人的异议理由不成立，请求法院依法驳回案外人李爱芹的异议。
申请人天滋矿业公司未向本院提交证据。
被申请人大金房地产公司、冯洋、苏彤对案外人李爱芹所称事实及提交证据均无异议。
本院查明，申请人天滋矿业公司与被申请人冯洋、苏彤、大金房地产公司诉前财产保全一案，申请人向本院提出诉前财产保全的申请并提供担保，请求依法冻结被申请人名下5628万元的银行存款或查封同等价值的其他财产。本院经审查于2014年9月1日作出（2014）石立保字第00076号民事裁定，冻结被申请人冯洋、苏彤、大金房地产公司名下5628万元的银行存款或查封同等价值的其他财产。2014年9月10日，本院向卢龙县房产产权产籍监理所发出协助执行通知书（附查封清单），查封被申请人大金房地产公司名下位于卢龙县石门镇东环路东侧德源商业街2号楼15号房产，房产证号为秦卢私房字××号。
另查明，案外人李爱芹与大金房地产公司于2013年2月28日签订了《秦皇岛市商品房买卖合同》，该合同约定，买受人李爱芹购买出卖人大金房地产公司开发的位于卢龙县石门镇东环路东侧德源商业街第2栋15号房产，建筑层数为3层，建筑面积265.43平方米，房屋总价款1036931元。同日，大金房地产公司向李爱芹出具票号为“NO.1300200”、金额为“10369310元”的购房款（2号楼第XX号）收据（第二联收据）。《河北省建设工程竣工验收备案表》显示，涉案房产经被申请人大金房地产公司于2013年12月9日组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，并于2013年12月16日备案。2014年5月5日，李爱芹与大金房地产公司签订的楼宇交接书，确认李爱芹已收到该房屋钥匙。同日，案外人与卢龙县龙沣物业服务有限公司签订《物业服务费收缴协议》、《前期物业服务协议》。
因大金房房地产公司未按合同约定为李爱芹办理产权登记手续，李爱芹向河北省卢龙县人民法院起诉，请求确认该房屋归其所有，并由大金房地产公司承担逾期违约金。2015年2月26日，河北省卢龙县人民法院作出（2015）卢民初字第425号民事判决。
以上事实有当事人陈述、答辩意见，案外人李爱芹提交证据及诉前财产保全卷宗相关材料予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产系被申请人大金房地产公司开发，本院查封时该房产登记在被申请人名下。案外人李爱芹现提交证据从形式上证明，本案查封之前案外人已与大金房地产公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》、依约支付了全部价款并实际占有了该房屋，该房产因大金房地产公司未按合同约定为案外人办理过户登记手续，案外人自身并无过错，被申请人大金房地产公司认可案外人主张的上述事由。申请人天滋矿业公司对上述事实不予认可，称案外人与被申请人存在恶意串通伪造合同、虚构事实、逃避债务的嫌疑，但因申请人未向本院提交相关证据证明，且现有证据亦不能证明其主张事实，故其理由本院不予采纳。综上，案外人李爱芹所提异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止本院查封被申请人秦皇岛大金房地产开发有限公司开发的位于卢龙县石门镇东环路东侧德源商业街第2栋XX号房产的执行。
本裁定送达后立即生效。
审判长 侯丽萍
审判员 高福兴
审判员 任 磊
二〇一四年七月二十一日
书记员 雷林炎
提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。