广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠斗法民三初字第7号
原告珠海市旭日房产开发有限公司，住所地珠海市斗门区，机构代码××。
法定代表人梁瑞芳，总经理。
委托代理人张凤翼，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人聂悦强，公司员工。
被告陈良文，男，汉族，公民身份号码×××1213，住福建省邵武市。
原告珠海市旭日房产开发有限公司诉被告陈良文商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告珠海市旭日房产开发有限公司的委托代理人张凤翼、聂悦强到庭参加诉讼，被告陈良文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告珠海市旭日房产开发有限公司诉称：2012年7月7日，原告与被告签订珠海市商品房买卖合同及附件和分期付款协议，约定被告购买原告开发的金穗家园某房，总房款为327000元，首付款99000元分期支付，余款228000元通过办理按揭贷款支付，被告于签订合同当日支付首期款20000元，剩余首付款79000元没有支付，并拖欠银行贷款，故起诉请求法院判令：解除原、被告之间的商品房买卖合同及其附件、分期付款协议、住宅改造及装饰装修委托协议书；被告向原告返还珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房；被告协助原告办理解除粤房地预登珠字xxx号预购商品房的预告登记手续；被告向原告支付因逾期未支付的房价款所产生的违约金32700元；被告赔偿原告的经济损失11357.5元；被告负担本案诉讼费。
原告珠海市旭日房产开发有限公司对其诉称提供如下证据：
一、珠海市商品房买卖合同，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；
二、《珠海市商品房买卖合同》附件，拟证明商品房各项标准及合同附件；
三、分期付款协议，拟证明被告与原告签订分期付款协议购买商品房；
四、住宅改造及装饰装修委托协议书，拟证明原告已履行办理预告登记手续的义务；
五、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，拟证明涉案房产已办理了相关登记；
六、致珠海市旭日房产开发有限公司的函，拟证明交通银行要求原告代被告偿还欠款228000元以及其他费用，合计228228.99元；
七、交通银行进账单两份，拟证明交通银行收到原告的款项本金217195元、利息2758元；
八、交通银行的补制回单两份，拟证明交通银行收到原告的款项；
九、业务回单两份，拟证明原告代被告支付的律师费5696元、诉讼费5661.5元。
被告陈良文缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。
原告提交的证据，经当庭出示，现本院对证据认证如下：对原告提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认，但是证明的内容以本院确认的为准。
经审理查明：2012年7月7日，原告与被告签订珠海市商品房买卖合同及附件、分期付款协议和住宅改造及装饰装修委托协议书，约定被告购买原告开发的位于珠海市斗门区井岸镇新堂路168号金穗家园某房，建筑面积为51.53平方米，总房款为327000元。被告选择按揭方式支付购房款，签订合同当日，被告支付了首付款20000元，其余首付款79000元双方约定分三期支付，即2013年2月1日前支付26300元，2013年10月1日前支付26300元，2014年6月1日前支付26400元，余款228000元通过办理按揭贷款支付。合同还约定如被告未按照合同时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。分期付款协议还约定被告未在本协议的分期付款期限内付款，逾期付款超过30日的，原告有权解除协议，被告按总房价的10%支付违约金。
2012年9月12日，原告、被告与交通银行股份有限公司珠海分行签订了个人房产抵押贷款合同，约定由被告向交通银行股份有限公司珠海分行贷款228000元，用于购买珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房，原告承担连带担保责任。2012年10月10日，交通银行股份有限公司珠海分行向被告发放贷款228000元并将该款支付给原告，庭审中原告确认已经收到该款。
2012年9月29日，珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房办理了预购商品房预告登记，编号为粤房地预登珠字第0300025607号，预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告。2012年11月7日，珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房办理了预购商品房抵押权预告登记，编号为粤房地预登珠字第xxx号，预告登记权利人为交通银行股份有限公司珠海分行，预告登记义务人为被告。2012年12月30日，原告向被告交付案涉房产。2013年7月17日，被告向原告支付房款10000元，其余首期房款至今未付。
2014年12月26日，本院向交通银行股份有限公司珠海分行发出通知，通知该行可以作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，交通银行股份有限公司珠海分行于2015年1月7日回复本院，称同意作为有独立请求权的第三人参加诉讼，但是该行其后并没有向本院提出书面的独立请求申请，并另行向珠海市香洲区人民法院起诉本案被告。2015年10月29日，交通银行股份有限公司珠海分行向本案原告发函，要求本案原告对本案被告拖欠的逾期贷款本息及费用履行连带清偿责任。2015年11月9日，原告向交通银行股份有限公司珠海分行清偿被告拖欠的本金217195元、利息2758元、案件受理费及公告费5661.5元、律师费5696元。2015年12月14日，交通银行股份有限公司珠海分行出具贷款结清证明，证明被告为购买珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房而在该行申请的按揭贷款已经全部结清。
2015年12月17日，位于珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房的预购商品房抵押权预告登记注销。
案件审理过程中，原告向本院申请诉讼保全，本院于2015年10月10日作出（2015）珠斗法民三初字第7号民事裁定，裁定对预告登记在被告陈良文名下的位于珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房予以查封。
本院认为，原、被告之间签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件、《分期付款协议》、住宅改造及装饰装修委托协议书是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。签订上述合同和协议后，原告交付了房屋并办理预购商品房预告登记，被告仅支付了30000元首期款，剩余首期款没有按照分期付款协议的约定支付，已经逾期60天，双方签订的珠海市商品房买卖合同和分期付款协议约定解除合同的条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告作为解除权人可以解除《珠海市商品房买卖合同》及附件和《分期付款协议》、住宅改造及装饰装修委托协议书，故原告要求解除原、被告之间的商品房买卖合同及附件、分期付款协议、住宅改造及装饰装修委托协议有事实和法律依据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案商品房买卖合同解除后，被告应将原告已经交付的珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房返还原告，故原告要求被告返还珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房依法有据，本院予以支持。
由于对珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房设定的预购商品房抵押权预告登记已经注销，商品房买卖合同解除后，原告可以要求恢复原状，故对珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房设定的预购商品房预告登记应予以注销，被告作为预购商品房预告登记的权利人负有协助义务，故原告要求被告协助办理珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房的预购商品房预告登记注销手续依法有据，本院予以支持。
被告逾期支付首期款，没有按期履行约定的付款义务，应该承担违约责任。由于分期付款协议对商品房买卖合同及附件的付款方式进行了变更，有关逾期付款违约责任也应以分期付款协议的约定为准。根据分期付款协议约定，被告逾期付款超过30天，原告解除协议的，被告按照总房价的10%向原告支付违约金，该约定没有违反法律规定。现被告逾期付款超过30天，原告要求解除协议，被告应该按照总房价327000元的10%向原告支付违约金32700元。故原告要求被告支付违约金32700元依法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿经济损失11357.5元的问题。由于商品房买卖合同系因被告逾期付款而违约导致被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有权要求被告赔偿损失。故原告要求被告赔偿其履行担保责任代被告向交通银行股份有限公司珠海分行支付的案件受理费及公告费5661.5元、律师费5696元合计11357.5元依法有据，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同和个人购房担保借款合同解除后，作为出卖人的原告应该将收受的购房贷款和购房款分别返还给交通银行股份有限公司珠海分行和被告。根据查明的事实，原告收取被告申请的购房贷款228000元，收取被告支付的首期款30000元，交通银行股份有限公司珠海分行已经收取原告清偿的被告拖欠的贷款本金217195元并确认贷款结清，据此，原告应退还被告购房款40805元（228000元-217195元＋30000元）。庭审中原告同意退还被告的购房款40805元，并同意抵扣被告应支付的违约金和赔偿款，本院予以照准。
被告陈良文经本院合法传唤拒不到庭应诉，本院视为其自愿放弃对原告的请求进行抗辩的权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告珠海市旭日房产开发有限公司与被告陈良文于2012年7月7日签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件、《分期付款协议》、住宅改造及装饰装修委托协议书；
二、原告珠海市旭日房产开发有限公司于本判决生效之日起七天内向被告陈良文返还房款40805元；
三、被告陈良文于本判决生效之日起七天内向原告珠海市旭日房产开发有限公司支付违约金32700元；
四、被告陈良文于本判决生效之日起七天内赔偿原告珠海市旭日房产开发有限公司损失11357.5元；
五、被告陈良文于本判决生效之日起七天内协助原告珠海市旭日房产开发有限公司办理珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房的预购商品房预告登记（粤房地预登珠字第0300025607号）注销手续；
六、被告陈良文于本判决生效之日起七天内向原告珠海市旭日房产开发有限公司返还珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房；
本案受理费6796元，保全申请费2155元，合计8951元，由被告陈良文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
代理审判员 刘改宏
人民陪审员 梁国裕
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 刘华东
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。