浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2917号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州飞越投资管理有限公司。
法定代表人：王晓飞，总经理。
委托代理人：许戌枫、吴小燕。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江阴市怡乡春竹餐饮有限公司。
法定代表人：孙志刚，总经理。
委托代理人：陈高举、张志雄。
上诉人杭州飞越投资管理有限公司（以下简称飞越公司）因与被上诉人江阴市怡乡春竹餐饮有限公司（以下简称怡乡春竹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2011）杭滨民初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
原审法院查明，2009年7月14日，钱江湾公司与杭州富春东方物业管理有限公司钱江湾花园管理处面向业主联合发布钱江湾会所餐饮商家招商公示，表明就钱江湾花园会所进行招商已与怡乡春竹公司达成初步意向，规划为大型中式餐饮，对怡乡春竹公司和其经营特色作了介绍，就上述事宜进行公示，公示期为7天，欢迎业主进行反馈。2009年8月12日，钱江湾公司（甲方）与怡乡春竹公司（乙方）签订商铺租赁合同一份，约定：1-1、乙方承租的商铺坐落在杭州市滨江区东信大道99号钱江湾花园会所（以下简称该商铺）。该商铺一二层建筑面积为3244平方米，其中地下面积2622平方米，其中乙方实际使用地下室租赁面积1300平方米，合计租赁面积4544平方米。（备注：地下室部分除游泳池、篮球场、网球场、乒乓球室为业主保留外，其他部分归乙方使用）。1-2、甲方承诺具备完全的权利、权限和能力签署和履行本合同，并独立享受和承担本合同所有的权利、义务。甲方保证其对租赁标的享有完全的所有权，且未设置抵押和其他任何形式的权利瑕疵及负担。1-3、租赁商铺公用或合用部位的使用范围、条件、要求、现有装修标准、附属设施、设备状况和乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准、租赁期满后附属设施的归属问题及需约定的其他事项，由甲、乙双方在本合同附件（三）中列明。该附件（三）作为甲方向乙方交付商铺和本合同终止时乙方向甲方返还商铺的验收依据。2-1、乙方承诺，承租商铺用作开设中餐厅，并遵守国家和杭州市有关商铺使用和物业管理的规定。2-2、乙方保证，未征得甲方书面同意或未经有关部门审批核准前，不擅自改变或变相改变上款约定的用途，也不擅自改变经营品牌。3-1、租赁期限为10年，自2009年11月30日起至2019年11月30日止。甲方承诺在2009年8月20日前将乙方承租的商铺及其经营所需之附属设施（包括临时水、电）交付乙方使用。3-3、乙方保证在2009年12月30日前正式开业（以乙方提供综合验收合格证、消防验收为依据）。3-4、自商铺接收之日起，乙方须与物业服务企业签订商铺物业管理服务协议，并遵守相关约定。3-5、商铺交付时，由双方代表现场检查和交接；商铺交付以交房确认书为准，交付后乙方开始装修。3-6、本合同生效后，将于2010年6月之前由怡乡春竹总公司（注册地在杭州）来转签合同，合同内的权利和义务不变。4-1、商铺租金标准采取固定租金方式，一二层租赁面积按实际日租金计算，地下室租赁面积按一二层租金的50%计算，计算方式如下：4-2、租赁期前3年（即从2009年11月30日到2012年10月31日）为免租期，乙方无需支付租金；并对其它租金计算方式作了约定。5-1、本租赁合同签订后的15天内，乙方向甲方支付商铺租赁保证金100000元，甲方收取保证金后3个工作日内向乙方开具收款收据；如一方延期支付保证金的，甲方的交付期限顺延并有权要求解除合同。租赁关系终止时，保证金抵充合同约定由乙方承担的费用外的余额无息归还乙方。租赁期内，归责于乙方原因提前终止合同的，保证金不予退还。5-3、与本合同有关的公证费、印花税、登记费和其他有关费用，由甲、乙双方按国家规定各自承担；出租商铺而产生的所得税、房产租赁税由甲方承担，乙方负责自行申报及缴纳因经营产生的各项税费。5-4、租赁期间，消防安全、门前三包、综合治理等工作，乙方应执行政府有关部门规定，并承担全部责任和接受、服从甲方和甲方委托的物业管理公司的监督检查。6-1、本合同签订后1个月内，乙方应向甲方提交一份详细的店铺装修方案图纸（装修标准：预算500万以上，餐饮经营性质），甲方应在乙方装修方案（平面布局图、装修投入预算、效果图）上签字盖章作为评审确认，如未达到约定装修标准和非餐饮装修标准，甲方有权按照合同9-2第（十一）条处理。未经甲方前项确认并按法定程序报有关政府部门审批，乙方不得擅自装修商铺。装修开工三个工作日内，乙方应向物业服务企业备案，与物业签订装修管理协议，并缴纳垃圾清运费等其他相关费用。6-2、乙方应保证其经营场所的内部装修品质，并不得破坏所承租物业外立面风格。6-3、租赁物业交接时，安装在乙方租赁物业内的设备等一并移交乙方，租赁期间甲方不再负责该设施和设备的维修，由乙方负责设施的养护和维修。6-4、房屋安全和维修由甲方负责，乙方应合理使用并负责维护商铺及其附属设施，因乙方不合理使用或使用不当，致使该商铺及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。6-5、除本合同及其附件规定之外，乙方另需装修或者增设附属设施及设备的，应事先征得甲方书面同意，并按规定获取有关部门批准，并报物业备案；增设的附属设施及设备归乙方所有，维修责任和费用由乙方承担。6-6、租赁期间，甲方确保一方经营活动不受干扰；甲方对商铺设备进行检查，应事先书面通知乙方，并在乙方安排的合理时间内进行检查和维修；遇有火灾、地震紧急情况，甲方有权随时采取救护及排险措施。7-1、除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方按应付租金的150%向甲方支付该商铺占用期间的使用费（不可抗力和甲方原因除外）。7-2、乙方返还该商铺时的状态应当和乙方租赁期满时的状态相同，不得对内部的装修有人为的破坏。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲方发现财产受损的，有权要求乙方赔偿。9-1、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前被收回的；（二）该商铺因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；（三）非甲方原因造成该商铺毁损、灭失或者被鉴定为危险商铺的；（四）甲方已告知乙方该商铺出租前已设定抵押，或出租后设定抵押经乙方认可，现被处分的。9-2、一方有下列情形之一的，另一方可书面通知解除本合同，并要求对方支付违约金人民币100000元；造成损失的，违约方还应赔偿损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该商铺，经乙方催告后30日内仍未交付的；（二）甲方交付的该商铺不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的商铺存在结构性安全问题，经乙方告知后合理期限内仍未消除的；（三）乙方未征得甲方书面同意擅自改变商铺用途的；（四）乙方擅自转租该商铺、转让该商铺承租权或与他人交换各自承租的商铺的；（五）因乙方原因造成商铺主体结构损坏的；（六）乙方逾期支付租金超过1个月的；（七）乙方逾期开业超过20天的；（八）开业后无正当理由闲置达一个月的；（九）利用承租商铺从事违法活动的；（十）故意损坏承租商铺的；（十一）乙方装修方案未按照6-1装修标准通过甲方评审，累计达3次。甲方以在乙方装修方案（平面布局图、装修投入预算、效果图）上签字盖章作为评审确认。（十二）顾客投诉到相关政府主管部门的，并经主管部门查证乙方确实在经营中存在严重的违法违规行为，第一次由甲方或委托管理方向乙方发整改通知书，第二次由甲方或委托管理方向乙方发出书面警告，第三次可以无条件终止本合同。次数计算以年度为标准。10-2、乙方未征得甲方书面同意或者超过甲方书面同意的范围和要求装修商铺或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复商铺原状并赔偿损失。10-3、除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约；任何一方违约，均应支付违约金或赔偿对方的全部经济损失。10-4、租赁期间，非本合同约定或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，支付甲方违约金100000元并赔偿甲方由此造成的损失；租赁期间，甲方违反本合同约定提前解除本合同的，支付乙方违约金100000元并赔偿乙方由此造成的损失。10-6、本合同因纠纷产生的诉讼费、保全费、调查取证费、差旅费、律师费等均由违约方承担。11-1、租赁期间，甲方有权将本合同的权利和义务依法转让给关联公司，但必须保证乙方的权益不受损害。12-1、乙方在租赁商铺内开设中餐厅，开业所需一切手续由乙方自行办理，乙方开业前应取得经营所需具备的所有批文（包括营业执照、批准证书或许可证等），甲方应协助乙方提供报批所需要的相关文件、图纸、资料等，甲方对此类协助不再另行收费。12-4、本合同未尽事宜，由双方协商解决，可订立补充协议，补充协议和附件均为本合同不可分割的一部分。12-5、履行本合同发生纠纷，由双方协商解决，协商不成的，可向商铺所在地人民法院诉讼解决。12-6、本合同包括正文和附件，一式5份，双方各执二份，一份交杭州市房地产管理部门备案，具有同等效力，本合同经双方签字盖章后生效。合同还对其他权利和义务作了约定。合同附件包括：附件一房产技术条件、附件二土地使用证复印证、租赁区域平面示意图、附件三甲方营业执照复印件、乙方营业执照及法人身份证复印件、附件四交房确认书、附件五甲方关于钱江湾花园会所的处置权及收益归属的声明。合同签订后，钱江湾公司将商铺交付给怡乡春竹公司。2009年9月4日，怡乡春竹公司交纳保证金100000元。2009年10月22日，钱江湾公司作出说明，表示业主均对怡乡春竹公司入驻钱江湾花园会所表示理解和支持。同日，钱江湾公司发布声明：钱江湾花园会所部分在销售时未计入小区业主的公共分摊面积中，也不属于物业经营用房，该会所的处置权及受益应归属于钱江湾公司，钱江湾公司愿为此承担一切法律责任。2009年，涉案商铺取得房屋租赁备案证，有效期12个月，自2009年11月30日起至2010年11月29日止。2009年12月14日，钱江湾公司向滨江区区委书记书面报告称：怡乡春竹公司在办理环保审批手续时，环保部门要求提供营业场所的权证，否则不能审批。该餐饮项目所在的房屋钱江湾花园会所系建设在小区外部独立于业主房产的独栋单体建筑，符合国家规定的环保距离要求，销售时该会所未计入小区业主的公共分摊面积中，也不属于物业经营用房，处置权及受益权归属于钱江湾公司，报批时该房产以会所的名义申报，根据杭州市现行规定，会所无法办理房屋所有权证。对环保部门不予审批的情况予以反映，期待区委支持。2009年11月30日，钱江湾公司向怡乡春竹公司发出停工通知书称：由于钱江湾花园业主委员会与钱江湾公司就会所招商相关事宜存有异议，且分歧较大，较难达成共识。为避免怡乡春竹公司损失进一步加大，现通知停止现场装修施工。待钱江湾公司与业主委员会达成共识后再行通知继续进行装修或者撤场。在收到钱江湾公司正式书面通知之前，若怡乡春竹公司自行动工装修，所造成的一切后果自行承担。2010年4月26日，钱江湾公司发函给怡乡春竹公司，希望怡乡春竹公司尽快商谈商铺租赁合同的履行事宜。怡乡春竹公司收到该函件。2010年5月20日，杭州富春东方物业管理有限公司钱江湾花园管理处发通知给钱江湾公司，写明：钱江湾花园会所从2009年11月30日暂停装修至今，业主对会所的装修非常关注，强烈要求尽快完成会所规划设计公建配套，要求尽快通知怡乡春竹公司装修营业，解决业主就餐问题；如果怡乡春竹公司长期拖延装修，强烈要求钱江湾公司重新招商。2010年5月28日，钱江湾公司发函给怡乡春竹公司，要求怡乡春竹公司于2010年6与5日前给予书面答复：1、如欲履行合同，请立即办理相关手续，明确会所装修完毕的时间和正式开张营业日期；2、如无意履行合同或无力履行，请明确时间商谈退场时间，便于重新招商；3、如有意拖延时间不履行合同，将解除合同。钱江湾公司承诺自2009年11月30日暂停施工至今6个月时间，均不计入迟延履行合同时间，同意将原合同3-3条所书“保证在2009年12月30日前正式开业”的时间顺延至2010年7月10日。怡乡春竹公司收到该函件。2011年3月15日，钱江湾花园业主委员会、钱江湾公司、上海万科物业服务有限公司杭州分公司联合向钱江湾花园全体业主发布公告称：钱江湾花园会所地下一层翻新改造工程由上海万科物业服务有限公司杭州分公司负责组织实施；在会所产权不明晰的情况下，搁置会所产权，由钱江湾公司对会所地上一层、二层进行经营、管理并对外招商；业主委员会同意将地上一层西侧65.9平方米物业经营用房授权上海万科物业服务有限公司杭州分公司出租给钱江湾公司使用，租金专项用于地下一层会所及配套的维修、养护。2011年4月20日，钱江湾公司发律师函给怡乡春竹公司，根据商铺租赁合同6-1条、9-2条、12-1条约定，认为怡乡春竹公司的行为视为单方退租并终止合同，要求怡乡春竹公司立即办理商铺租赁合同终止手续，并在15天内完成房屋恢复原状返还并履行违约赔偿义务，否则视为怡乡春竹公司已放弃现有装修投入，将交施工单位拆除处理，对怡乡春竹公司违约造成的一切经济损失，将依法诉诸司法途径追究责任。怡乡春竹公司收到该函件。2011年4月23日，怡乡春竹公司针对上述律师函回复律师函称：怡乡春竹公司完全有履行合同的能力，装修停工是基于钱江湾公司2009年11月30日出具的停工通知书，不是怡乡春竹公司的原因造成。2011年4月2日，钱江湾公司发送告知函，告知怡乡春竹公司将商铺租赁合同项下钱江湾公司的权利和义务全部由飞越公司享有和承担。怡乡春竹公司收到该函件。2011年4月23日，怡乡春竹公司就钱江湾公司的律师函回函给钱江湾公司，认为律师函陈述的不符合事实，希望双方继续沟通，尽快履行合同。2011年7月5日，飞越公司发送通知书给怡乡春竹公司，通知解除商铺租赁合同，请怡乡春竹公司接到本通知书后15日内完成房屋的恢复原状工作。2011年7月29日，怡乡春竹公司向飞越公司发送告知函称：1、商铺租赁合同已实际履行，飞越公司无权单方终止合同；2、涉案商铺装修停工系钱江湾公司于2009年11月30日送达停工通知书所致；3、如果钱江湾公司或飞越公司与业主委员会达成了共识，请按照停工通知书确定的内容向怡乡春竹公司提交正式书面通知，怡乡春竹公司即刻返场施工；4、请飞越公司在本函发出之日起七日内同怡乡春竹公司进行磋商，逾期将向有管辖权的法院提起诉讼。后双方发生争议。飞越公司于2011年8月8日提起本诉，怡乡春竹公司于2011年8月23日提起反诉。鉴定报告1认定飞越公司钱江湾花园会所被拆除装潢价值为人民币904415元；鉴定报告2、审计报告认定怡乡春竹公司投入的装修损失为人民币739515元。
2011年8月8日飞越公司诉至法院，请求判令：1、确认《商铺租赁合同》解除；2、怡乡春竹公司立即腾退滨江区东信大道99号钱江湾花园会所；3、怡乡春竹公司支付违约金100000元；4、怡乡春竹公司赔偿损失1343281元；5、本案的诉讼费用由怡乡春竹公司承担。怡乡春竹公司提起反诉，请求判令：1、解除《商铺租赁合同》；2、飞越公司返还商铺租赁保证金人民币100000元；3、飞越公司支付违约金人民币100000元，赔偿全部损失人民币2109123元；4、飞越公司承担差旅费人民币9592.60元、律师费人民币5000元、调查取证费人民币4000元；2、飞越公司承担本案诉讼费、鉴定费。
另查明：2011年8月15日，怡乡春竹公司（甲方）与辽宁英派律师事务所（乙方）签订委托代理合同一份，约定：飞越公司诉怡乡春竹公司房屋租赁合同纠纷一案委托乙方律师代理诉讼，指派张书光律师为甲方诉讼代理人，代理费为5000元，该案发生的诉讼费、保全费及交通费等其他费用和第三方收取的费用，由甲方承担，依据相关单位出具的票据为准。怡乡春竹公司缴纳代理费5000元，辽宁英派律师事务所于2011年8月16日出具发票。2011年6月10日至2011年8月31日期间，张书光支出沈阳往返杭州、沈阳往返上海浦东机票费及保险费共计8100元。2011年8月24日至2011年9月3日期间，怡乡春竹公司支出住宿费1366元。2011年8月23日，怡乡春竹公司支出公证费4000元。
再查明：2010年1月12日，钱江湾公司变更为一人有限责任公司，股东为飞越公司。
原审法院认为，钱江湾公司与怡乡春竹公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。钱江湾公司将合同项下的权利、义务一并交由飞越公司享有和承担，并通知了怡乡春竹公司，怡乡春竹公司没有异议，飞越公司具有本案原告主体资格。合同签订后，双方应当按照约定全面履行自己的义务。对于解除双方的《商铺租赁合同》，双方在本诉、反诉中都作为一项独立的诉讼请求，表明双方对解除合同没有异议，对该项诉讼请求，予以支持，解除时间为怡乡春竹公司提起反诉之日即2011年8月23日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，怡乡春竹公司交付的保证金人民币100000元，飞越公司应当予以返还；涉案商铺，怡乡春竹公司应当腾退。经向环保部门求证，涉案商铺环保审批手续应由承租人怡乡春竹公司办理，涉案商铺无法取得环保审批手续的原因不在于涉案商铺的产权问题，而是环保审批过程中公众参与环节钱江湾花园业主不同意涉案商铺开办餐饮。虽然钱江湾公司在签订合同前向钱江湾花园业主公示过餐饮招商事宜，但公示不能表明已征得业主的同意。而业主同意是怡乡春竹公司开办餐饮取得环保审批手续的必要条件，办不出环保审批手续，合同目的无法实现。租赁合同明确涉案商铺用于开办餐饮，作为出租方，飞越公司应当对其出租的商铺保证承租人怡乡春竹公司能够实现开发餐饮的目的。现合同目的无法实现，过错在钱江湾公司，并且钱江湾公司也同意怡乡春竹公司拆除装潢。因此，对怡乡春竹公司装修前会所的装潢损失人民币904415元由受让合同权利和承担合同义务的飞越公司承担。对怡乡春竹公司投入的装修损失，怡乡春竹公司分别申请了鉴定及审计，根据浙江韦宁会计师事务所的回复，法院认定怡乡春竹公司的装修损失为人民币739515元，其余不认定为装修损失。对该装修损失，虽然怡乡春竹公司未取得相应的审批手续即进行装修，存在一定的过错，但只要涉案商铺能实现开办餐饮的目的，怡乡春竹公司可以通过补办审批手续实现合同目的；涉案商铺合同目的无法实现的过错在钱江湾公司，故受让权利和义务的飞越公司应承担主要责任，法院酌情定为70%即人民币517660.50元；怡乡春竹公司未经审批即进行装修，也存在一定过错，应承担次要责任，法院酌情定为30%即人民币221854.50元。怡乡春竹公司支出的律师费人民币5000元和公证费人民币4000元，按过错责任由飞越公司承担70%即人民币6300元，由怡乡春竹公司承担30%即人民币2700元。怡乡春竹公司支出的交通费、住宿费，因未提供有效证据证明系因本案产生的损失，由其自行承担。飞越公司支出的鉴定费人民币26300元由飞越公司自行承担。怡乡春竹公司支出的鉴定费人民币5830元按过错程度由飞越公司承担70%即4081元，由怡乡春竹公司承担30%即1749元。怡乡春竹公司支出的审计费人民币22070元，因结果不能认定为是装修损失，该费用由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州飞越投资管理有限公司与江阴市怡乡春竹餐饮有限公司之间的《商铺租赁合同》于2011年8月23日解除。二、杭州飞越投资管理有限公司于判决生效之日起十日内退还江阴市怡乡春竹餐饮有限公司保证金人民币100000元。三、杭州飞越投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付江阴市怡乡春竹餐饮有限公司装修损失人民币517660.50元，律师费、公证费人民币6300元，鉴定费人民币4081元，合计人民币528041.50元。四、江阴市怡乡春竹餐饮有限公司于判决生效之日起十日内腾退涉案商铺。五、驳回杭州飞越投资管理有限公司的其他本诉诉讼请求。六、驳回江阴市怡乡春竹餐饮有限公司的其他反诉诉讼请求。如果杭州飞越投资管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币17790元，由杭州飞越投资管理有限公司负担；反诉案件受理费人民币25422元，减半收取12711元，由杭州飞越投资管理有限公司负担3430元，由江阴市怡乡春竹餐饮有限公司负担9281元。
宣判后，飞越公司不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人飞越公司对原判的事实认定没有异议，原审法院对商铺租赁合同的合同目的无法实现的责任评判明显与约定及法律规定相违背。对被上诉人怡乡春竹公司擅自装修而带来的赔偿的责任归属认定错误，适用法律明显不当。一、原审判决在“本院认为”主文中称：“业主同意是怡香春竹公司开办餐饮取得环保审批手续的必要条件，办不出环保手续，合同目的无法实现。租赁合同明确涉案商铺用于开办餐饮，作为出租方，飞越公司应当对其出租的商铺保证承租人怡香春竹公司能够实现开办餐饮的目的。现合同目的无法实现，过错在钱江湾公司”这一认定，明显有违租赁合同的本质和合同本身的约定。1）根据双方2009年8月12日签订的《商铺租赁合同》的约定，作为出租方钱江湾公司的根本性义务是向承租方怡香春竹公司提供开办餐饮所需的房屋。作为房屋租赁合同的出租方，只须保证所涉房屋能够开办餐饮即可。至于开办餐饮所需的手续和必要条件并不是出租方的义务。原审判决将合同指向开办餐饮就直接推定钱江湾公司应保证其能够实现开办餐饮的目的，并将环保不能审批的责任归结于出租方，明显与租赁合同的本质相违背。2）怡香春竹公司作为一家餐饮企业，租赁涉案房屋的目的是明确的，其签订合同时，更应明确涉案房屋在开办餐饮时所应具备的审批手续。根据合同约定（《商铺租赁合同》12-1条），该审批的责任也应当是在怡香春竹公司。在涉案房屋能够开办餐饮，却因审批问题不能通过而导致合同目的不能实现的责任显属承租人怡香春竹公司。一审法院在此问题上违背租赁合同的特点和本质，把合同本身已明确了的承租人责任强加于出租人，显属认定错误。原审判决在对合同目的无法实现的责任评价上，既已明确办不出环保审批手续而导致合同目的无法实现，却把原本属于承租人的责任判归给出租人，加重出租方的责任负担，明显属于错判。二、原审判决对被上诉人擅自装修所造成的损失739515元，判归上诉人承担70%的责任，及支付律师费、公证费70%的费用，缺乏必要的事实和法律依据。1）即便原审法院认定合同目的不能实现的过错责任判归给钱江湾公司，从合同法上看，钱江湾公司就此失去的也仅仅是其自身的权利部分，即对租金的主张不能实现。也不可能导致对被上诉人擅自装修的损失承担赔偿责任。2）钱江湾公司与怡香春竹公司《商铺租赁合同》第6-1条已明确约定涉案商铺的装修应在“合同签订后1个月内，乙方（怡香春竹公司）应向甲方（钱江湾公司）提交一份详细的店铺装修方案图纸”，并由甲方（钱江湾公司）“在乙方装修方案上签字盖章作为评审确认”。同时明确，装修方案“未经甲方前项确认并按法定程序报政府部门审批，乙方（怡香春竹公司）不得擅自装修商铺”。本案在原审事实查证部分已查证属实，装修方案并未报上诉人，亦未经过政府部门审批，更未报物业部门备案。也就是说，本案被上诉人是在明知环保部门没有办出审批手续时所进行的擅自装修行为，其在装修时应当预见到其擅自装修所可能带来的损失。故，本案中的装修损失，上诉人没有任何的过错。或者说，即使上诉人履约中存在过错，该过错与被上诉人的装修损失也不存在因果关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第13条的规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”上诉人非但不应承担被上诉人的装修损失，被上诉人还应对其破坏上诉人原有的装修损失予以赔偿。3）关于一审法院对支付律师费、公证费的判决也明显有违法律。根据司法实践的贯例，律师费和公证费属于本案中被上诉人用于维权的费用，该费用既没有在双方的合同中予以约定，又不属于上诉人过错或过失履行合同所致。故对这一费用的判法缺乏法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决第二、三、五项诉讼请求。改判支持飞越公司原审第三、四、五项的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人怡乡春竹公司答辩称：一、上诉人与被上诉人之间的商铺租赁合同中明确约定，被上诉人所租房屋是用于开办餐饮，目的明确，用途明确。而餐饮行业是一个特许行业，需通过环保部门的审批同意。所以作为出租方的上诉人在该合同中的根本性义务是交付能够开办餐饮，并通过正常渠道能够顺利办出相关审批手续的经营性用房，而不是一般的商铺用房。上诉人本末倒置，偷换前提，把合同中约定的被上诉人办理环保等相关手续的义务认同为办不出环保审批手续的原因，是多么荒谬!办不出环保手续，必然不能开业，被上诉人的合同目的就不能实现。从案件事实和一审判决中不难发现，办不出环保手续的根本原因是涉案商铺所处位置使然，要开办餐饮，通过环保审批必须得到业主的认可，然至始至终，均未得到业主的明确同意，基础性条件不具备，开办餐饮的前提条件不存在，上诉人在这种情况下与被上诉人签订合同，是冒失的不负责的。尽管在签约前期，上诉人向业主作了相关的告知义务，但这并不表明其己尽到合同义务。作为出租方的合同义务在本案中是明确清楚的，那就是不管谁去办理环保审批手续，都是无障碍的，能够如期顺利的办出相关开业手续的餐饮用房之交付。二、被上诉人在装修之前与上诉人及物业公司进行沟通，是得到出租方及物业公司同意的，不存在擅自装修问题。在装修的几个月时间内，没有任何一方进行过阻止。尽管双方在合同中约定，被上诉人在装修之前，需得到上诉人的确认并按法定程序报有关政府部门审批，如果说被上诉人在装修之前没有履行这一义务的话，就把合同责任归责于被上诉人，也与情与法不符。被上诉人基于合理信赖，基于上诉人的默许而进行的装修施工所产生的损失，并非是损失存在的根本原因。对于这个问题，一审判决中的评判是中肯的，“对该装修损失，虽然怡乡春竹公司未取得相应的审批手续即进行装修，存在一定的过错，但只要涉案商铺能实现开办餐饮的目的怡乡春竹公司可以通过补办审批手续实现合同目的。”三、被上诉人的装修损失及其他损失客观存在，而且损失巨大，被上诉人的损失与上诉人的违约行为存在因果关系，理应承担赔偿责任。上诉人的损失范围不仅仅是装修施工投入的费用损失，同时边有其他大量相关损失的存在，实际产生的损失远远大于鉴定的损失。如果正常履约，这些损?失都不会存在，而且还有期待利益。而不能正常履约的根本原因，是上诉人把一个产权存在争议，环保审批无法通过的商铺出租给一家餐饮公司，导致合同无法履行。合同纠纷责任的归属不难判断。四、本案中，被上诉人不存在不想履约和没有能力履约的情形。被上诉人作为一家连锁餐饮企业，旗下有17家店，年销售收入7亿元，2010年当年有6家店开业。原本将涉案商铺作为集团总部的办公用房，重点开发浙江餐饮市场，将其作为公司旗舰店运作。在合同签订后，公司总部就派出得力人员开赴杭州，进行各方面的开业工作筹备。土建及装修施工队伍更是连夜施工，抓工期，赶时间。对该项目可以说是投入了大量的人力物力财力。被上诉人没有理由不履约拖延履约。对于被上诉人来说，只要能够如期开业，会做出任何妥协和其他配合性的工作。但是硬生生的障碍摆在这平，无法逾越，先天不足，导致商业计划的流产，损失无可挽回。综上所述，希望二审法院在查明本案事实的基础上，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提交新的证据。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，关于租赁合同目的无法实现的责任问题。租赁合同明确涉案商铺用于开办餐饮，虽然涉案商铺环保审批手续由怡乡春竹公司办理，但涉案商铺无法取得环保审批手续的原因并非涉案商铺的产权问题，而是环保审批过程中公众参与环节钱江湾花园业主不同意涉案商铺开办餐饮，而业主同意是怡乡春竹公司开办餐饮取得环保审批手续的必要条件。在签订合同前，钱江湾公司向钱江湾花园业主公示过餐饮招商事宜，但公示不能表明已征得业主的同意。飞越公司作为出租方，应当对其出租的商铺保证承租人怡乡春竹公司能够实现开发餐饮的目的。现涉案商铺合同目的无法实现，主要责任在钱江湾公司，飞越公司作为合同的受让权利和义务方，应承担主要责任；怡乡春竹公司未经审批即进行装修，也存在一定过错，应承担次要责任。原审法院根据本案的实际情况酌情认定责任比例并无不当。飞越公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17790元，由上诉人杭州飞越投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 金瑞芳
审判员 张一文
二〇一四年一月二十六日
书记员 翁迪凯