广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1569号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陆美娟，女，汉族，1974年4月13日生，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：汪顶鑫，广东卓著律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张河清，男，汉族，1978年9月26日生，住所地：江西省抚州市崇仁县。
委托代理人：郭当朝，广东云商律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：深圳市红狮会房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区。
法定代表人：李玉萍，该公司总经理。
上诉人陆美娟因与被上诉人张河清、深圳市红狮会房地产经纪有限公司（以下简称红狮会公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2015年3月30日，张河清与陆美娟签订《房地产买卖合同》，约定张河清向陆美娟购买深圳市龙岗区某某花园大亨阁南楼C座1层3单位房产，建筑面积为93.27平方米，房产证号600XXXX6**，转让价格为104万元；定金为2万元，交由有关银行或者买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应当向卖方出具定金收据，卖方拒绝向卖方出具定金收据的，不影响定金已经交付的认定。
同日，陆美娟向张河清出具收据，确认收到张河清购房定金2万元。同日，红狮会公司向陆美娟出具收条一份，确认收到陆美娟涉案房产的托管定金2万元，该收据中显示收款方式为“其他”，在红狮会公司盖章确认处，经手人一栏签名人员为张河清。原审庭审中，红狮会公司主张该款项由张河清转账支付，庭后又提交《情况说明》称该款项由张河清现金支付。
（二）双方合同第四条第3项约定：卖方须于签署合同之日起5日内出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同。张河清主张陆美娟违反了该约定，存在违约情况。陆美娟反诉主张红狮会公司在经营过程中存在诸多违法情况，且张河清并未实际支付定金。
（三）原审另查，张河清系红狮会公司的监事。合同的经纪人为李某良，其执业登记牌号为JZXXXX966，登记牌号到期日期为2016年1月13日。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……第（八）项承购、承租自己提供经纪服务的房屋。”
张河清在原审的诉讼请求为：1、陆美娟双倍返还定金4万元；2、解除双方签订的房地产买卖合同，陆美娟支付“转让成交价百分之二十的违约金”204000元；3、陆美娟承担原审判决案的诉讼费用。
陆美娟在原审的反诉请求为：1、解除双方签订的房地产买卖合同；2、张河清支付违约金208000元；3、红狮会公司就上述第2项诉讼请求与张河清承担连带支付责任；4、张河清与红狮会公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，张河清、陆美娟签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。双方均主张解除合同，故原审法院判令解除双方于2015年3月30日签订的《房地产买卖合同》。
本案的争议焦点在于合同无法继续履行的原因。在合同签订当天，陆美娟向张河清出具了收条，确认已经收到了张河清支付的2万元；同日，红狮会公司依据合同约定对该定金进行托管，并向陆美娟出具了收条。该两份收据相互映证，红狮会公司亦明确表示已经收到了张河清支付的该款项，陆美娟主张张河清未支付定金，与红狮会公司确认的事实不相符，原审法院不予采信，故原审法院认定张河清已经支付了定金2万元，该款项在红狮会公司处托管。至于张河清以何种方式支付红狮会公司该款项，属于张河清与红狮会公司之间形成的另外法律关系，与本案没有关联性，并不影响该事实的认定。
张河清已经履行了定金支付义务，陆美娟也应当按照合同约定的内容，履行相应的义务。陆美娟未按约定在合同期限内办理公证赎楼等手续，应当视为违约，应当承担违约责任，涉案合同约定的违约金数额为转让成交价的20%即204000元，但违约金的法律性质在于以补偿为主，张河清亦未举证证明其实际损失，故合同约定的违约金数额明显过高，而陆美娟辩称不应支付违约金，应视为已对违约金过高提出调整请求。张河清作为红狮会公司的监事，且作为经手人代红狮会公司收取陆美娟的定金，该行为涉嫌违反《房地产经纪管理办法》第二十五条的相关规定，《房地产经纪管理办法》属于行政性规定，不影响合同的效力，但该行为有可能会给委托方即陆美娟造成不安心理影响。原审法院结合涉案合同的履行情况、实际损失及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定陆美娟应向张河清支付的违约金为3万元。定金2万元托管在红狮会公司处，由红狮会公司退还张河清。陆美娟的反诉请求没有事实依据，原审法院予以驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、解除张河清与陆美娟2015年3月30日签订的《房地产买卖合同》；二、陆美娟应于原审判决生效之日起十日内支付张河清违约金3万元；三、深圳市红狮会房地产经纪有限公司应于原审判决生效之日起十日内返还张河清定金2万元；四、驳回张河清其他诉讼请求；五、驳回陆美娟全部反诉请求。本诉受理费2480元、保全费1740元，由张河清负担4000元，陆美娟负担220元；反诉受理费2210元，由陆美娟承担。
陆美娟不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审法院认定张河清已经履行定金支付义务，系事实认定错误。双方《房地产买卖合同》第二条第一款约定：定金须交银行或者指定第三方监管，买家将定金支付给监管方或者存入监管账号即视为卖方收讫定金。2015年3月30日，双方签订房地产买卖合同时张河清并未支付现金给陆美娟，也没有支付现金给红狮会公司，因合同约定定金由红狮会公司托管，所以陆美娟并没有当场察觉交易有问题。在约定定金托管给中介时，通常买家应当场交付现金或者转账刷卡定金到红狮会公司账户实际交付这笔款项，才能认定为履行定金支付义务。在现实交易中，先开收据后转账付款也是正常，不能仅凭陆美娟开具的收据就认定张河清实际付款，本案如要认定张河清支付定金需要提供张河清转账给红狮会公司的付款凭证，否则不应认定。在本案一审庭审时，当法庭询问张河清支付定金情况时竟无法当庭回答，询问红狮会公司时当庭陈述是张河清通过银行转账形式支付定金，庭审后又改口称现金支付，明显前后矛盾，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，法院不应认定红狮会公司明显矛盾的陈述。以上疑点足以说明张河清自始至终并未支付定金。
根据双方房地产买卖合同，买卖双方义务履行存在先后顺序，合同第三条第一款明确约定张河清须在签订合同时支付定金。本案中张河清向红狮会公司有无支付定金或者支付定金的时间并未查清，如果张河清未在签订合同同时向红狮会公司支付定金会影响违约判定，张河清与红狮会公司之间不属于另外的法律关系，与本案有直接关联。
（二）张河清的行为应属中介人员违法炒房，严重违法违规。双方签订合同后，张河清告知陆美娟会将房子过户到其他人名下，因此该笔房屋买卖交易实际上也不能按合同履行，法院应重点查明张河清是否在深圳有购房资格。从一开始将定金定为2万元，再约定定金由中介托管，中介公司老板自己通过中介公司买房，张河清自己又经手出具定金托管单，以上行为表明其属于违法炒房。红狮会公司利用掌握陆美娟卖方底价的优势，与张河清相互串通，损害陆美娟的利益，使交易一开始就对陆美娟非常不利。张河清一系列违法行为在先，此种情况下判定陆美娟承担违约责任有违公平公正原则。
据此，陆美娟请求本院判令：1、撤销原审判决第二、三项、五项；2、张河清向陆美娟支付违约金208000元；3、张河清、深圳市红狮会房地产经纪有限公司就上述第2项诉讼请求承担连带支付责任。
张河清答辩称：陆美娟提出的上诉没有事实和法律依据。
红狮会公司未应诉陈述意见。
经审理查明，原审判决已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张河清虽系红狮会公司的监事，但法律、行政法规并未禁止房地产中介服务机构工作人员买卖该机构所居间的房屋，双方当事人之间经协商所签订的涉案《房地产买卖合同》属其真实意思的表示，应为合法有效。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于张河清是否已按约支付定金。
本案中，双方合同约定2万元定金由张河清支付至监管银行或红狮会公司，在红狮会公司确认张河清已向其支付该2万元定金并开具收条的情况下，即应视为张河清已履行其支付定金的涉案合同义务，原审判决对此认定无误，本院予以确认。据此，陆美娟关于张河清因未实际支付定金而构成违约的上诉主张不成立，本院不予支持；陆美娟在张河清支付定金后未再履行其合同义务，属于根本违约，依法应当承担相应的违约责任，至于其主张的张河清或红狮会公司违规经营情形，不影响当事人在本案中的民事权利、义务关系，陆美娟可向有关行政主管部门或行业协会举报。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5170元，由陆美娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 周颖（兼）