四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1498号
上诉人（原审被告）文同建。
委托代理人冯作良，四川重德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）绵阳市广吉油脂有限公司。住所地：四川省绵阳市安县秀水镇西苑干道南段***号。
法定代表人李章明，该公司董事长。
委托代表人李祝辉，四川君盛律师事务所律师。
上诉人文同建因与被上诉人绵阳市广吉油脂有限公司（以下简称广吉公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2013）都江民初字第2324号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人文同建及委托代理人冯作良，广吉公司委托代理人李祝辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2009年9月30日，作为甲方的核工业都江堰华宇开发总公司（以下简称华宇公司）与作为乙方的文同建签订《场地租赁合同》1份，约定：一、甲方同意将位于华宇小区住宅楼及租赁站中间空地，面积为5.67亩租给乙方使用做修理厂。二、租用时间为2009年10月1日至2011年9月30日止。合同到期，在同等条件下，乙方有优先租赁权。三、租金按每亩1.5万元计算，第一年租金8万元，第二年租金8.5万元。四、交款方式及时间：现金、每半年收一次。合同签订之日缴纳半年租金，下半年租金在上半年租金期满前一个月交纳。五、场地保证金：3000元，合同终止退还。六、在“违约责任”中约定：1、乙方违反合同擅自将场地转租或转让他人使用的，应向甲方赔偿转让金额的2倍赔偿金并解除合同，不再退还保证金。2、乙方逾期不交租金，经多次催促仍不交者，甲方有权终止合同。乙方应承担违约责任并向甲方赔偿欠交租金2倍的赔偿金。3、乙方解除合同应恢复场地并清理干净，若由甲方代乙方清理不再退还保证金。4、乙方提前终止合同，甲方不退还剩余租金。5、甲方提前终止合同，应赔偿乙方剩余租赁期租金的2倍违约金。七、在“其他约定事项”中约定：1、乙方应加强安全生产管理，发生安全生产事故甲方不承担任何责任。2、乙方在租用场地期间就加强防火、防盗及用电等安全管理工作，因管理不善造成损失自行承担，给甲方带来经济损失应承担赔偿责任。3、乙方应加强厂区及周边地区的环境管理工作，杜绝各类污染环境事故的发生，积极配合地方政府做好各项环境治理工作。4、因甲方建设用地时，应提前三个月告知乙方并按实际结算租金。乙方无条件退还场地并解除合同。5、因市政规划用地，甲方协助乙方与政府协商赔偿事宜。6、乙方严禁在高压线下搭建临时建筑物。7、乙方应遵守纪律、合法经营，如有违规违法行为乙方自行处理与甲方无关。八、合同中如有未完善事宜，双方另行协商解决。本合同一式三份。甲方二份，乙方一份。双方签字之日起合同生效。华宇公司在“甲方”栏签章，文同建在“乙方”栏签名。文同建租赁案涉土地使用权后在该块土地上修建了汽车修理厂。2011年9月30日，前述合同到期后，文同建与华宇公司未再续签租赁合同，但文同建继续向华宇公司支付土地租金，华宇公司也一直收取文同建支付的租金。
同时查明，2012年2月23日，华宇公司与广吉公司签订《土地使用权转让合同》一份，与本案有关的约定如下：一、华宇公司位于都江堰市幸福镇科技园区，享有国有土地使用权的土地使用权证号为国用（2010）第7375号，地号为DJY3-10-80，用途为住宅用地，使用年限70年，面积为11420.2平方米。二、“建设用地转让费及相关税费”约定：1、根据四川省成都市中级人民法院【（2011）成民初字第1250号】《民事调解书》，建设用地转让费（含地上建筑物及附着物）为18585461.88元。2012年2月28日，广吉公司作为申请人，向都江堰市国土资源局申请国有土地登记申请，在其提交的《国有土地登记审批表》中载明，土地权利人名称为“绵阳市广吉油脂有限公司”；原土地权利人名称为“核工业都江堰华宇开发总公司”；“初审意见”栏载：审批事项：出让国有土地使用权变更登记，终审人：分管局长。1、权属来源：核工业都江堰华宇开发总公司经登记于2010年12月15日取得位于幸福镇科技园区的出让国有土地使用权［都国用（2010）字第7375号］，面积为11420.2平方米，用途为住宅用地，终止日期2080年11月1日。2、基本情况：根据《国有土地使用权转让审批表》（2012-04）、四川省成都市中级人民法院民事调解书（2011）成民初字第1250号及中核财发（2012）38号文件，现将该宗地转让给绵阳市广吉油脂有限公司。3、调查结果：经地籍调查，该宗地出让面积准确，四至界限清楚、无争议。转让后的土地用途、终止日期等均不变，转让程序合法。4、初审意见：经初步审核，该国有土地使用权转让行为及过程符合法律规定。根据《土地登记办法》的规定，建议为绵阳市广吉油脂有限公司办理出让国有土地使用；“复审意见”和“终审意见栏”均加盖都江堰市国土资源局的公章。2012年5月10日，广吉公司取得案涉土地的国有土地使用权证。
另查明，2012年7月5日，广吉公司收到文同建支付的2012年6月份的租金，并向文同建出具《收款收据》一份。载明月租金为7085元（注：该租金标准与2009年9月30日华宇公司与文同建签订的《场地租用合同》中约定的租金标准一致）。庭审中，文同建称确实由其妻子向华宇公司支付过，其妻将《收款收据》带回家后没有看到过。诉讼中，本院于2013年10月24日向文同建作出《询问笔录》一份，内容为：文同建所持有的单据中2012年5月份之前的均是由华宇公司向其出具，2012年6月以后的三张单据（其中一张2012年7月5日；另两张为交纳水费、电费后广吉公司向其出具的一张收据一张收条）均是广吉公司向其出具；文同建于2013年10月22日拍摄的照片20张，用以证明其拆除搬迁汽车修理厂需要几十万元的费用，要求广吉公司或华宇公司赔偿。庭审中，文同建称在2013年4月份之后，广吉公司多次派人前来商谈搬迁赔偿事宜，因赔偿金额未能达成一致意见而未果。
还查明，文同建至今仍占有、使用案涉租赁土地。
原审查明上述事实，有华宇公司与文同建于2009年9月30日签订《场地租用合同》一份、华宇公司与广吉公司签订的《土地使用权转让合同》一份、《国有土地登记审批表》一份、2012年7月5日《收款收据》一份、《询问笔录》一份及当事人双方的陈述、庭审笔录等。
原审认为，华宇公司与文同建签订的《场地租用合同》系其双方的真实意思表示，合法有效，应予保护。
关于广吉公司与文同建之间是否存在租赁合同关系的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，《场地租用合同》于2011年9月30日到期后，文同建继续向华宇公司支付租金，华宇公司也继续收取租金的行为可见，二者之间的租赁合同关系仍然存在，只是变更为不定期租赁合同。又根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，华宇公司将其享有国有土地使用权的案涉土地转让给广吉公司后，原存在于华宇公司与文同建之间的租赁合同关系已转为广吉公司与文同建之间的租赁合同关系。即广吉公司承继了华宇公司与文同建之间建立的租赁合同关系。且从文同建已实际向广吉公司支付2012年6月的租金和水、电费的事实可见，二者之间建立的租赁合同关系获得双方的认同。因此，广吉公司与文同建之间已经建立了不定期的租赁合同关系。
关于广吉公司要求解除其与文同建之间的租赁合同关系的主张是否成立的问题。如前所述，广吉公司已经承继了华宇公司与文同建之间建立的租赁合同关系，且按2009年9月30日签订的《场地租用合同》约定的标准支付2012年6月租金，则广吉公司与文同建之间的租赁合同关系适用《场地租用合同》的约定。根据《场地租用合同》中“违约责任”中第2款“乙方逾期不交租金，经多次催促仍不交者，甲方有权终止合同”的约定，以及《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，广吉公司要求解除与文同建之间租赁合同关系的主张成立，于法有据，原审法院予以支持。
关于文同建应否将土地恢复原状并返还给广吉公司的问题。2009年9月30日的《场地租用合同》中有“乙方解除合同应恢复场地并清理干净，若由甲方代乙方清理不再退还保证金”的约定，以及《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，广吉公司与文同建之间的租赁合同关系解除后，文同建应当将其租赁的土地恢复原状并返还给广吉公司。同时，2009年9月30日的《场地租用合同》的第一条约定文同建租用的是“位于华宇小区住宅楼及租赁站中间空地”。因此，文同建应将租赁场地恢复成空地后返还给广吉公司。
关于广吉公司主张的从2012年7月起至租用土地返还之日止的租金应否得到支持的问题。如前所述，广吉公司与文同建之间已经建立了租赁合同关系，且文同建至今仍占有、使用该块土地，根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零九条“当事人乙方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，文同建应按照其已实际向广吉公司支付的2012年6月租金标准支付租金。从2012年7月1日起至2013年9月31日止的租金为106275元（7085元／月×15个月）。同时，文同建还应按7085元／月的标准向广吉公司支付从2013年10月起至返还租用土地之日止的租金。因此，广吉公司要求文同建支付租金的主张成立，本院予以支持。关于文同建认为广吉公司或华宇公司应当向其支付搬迁赔偿款的问题，因系另一法律关系，在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除广吉公司与文同建之间的租赁合同关系。二、文同建于本判决生效之日起十日内将其租用的土地恢复原状并向广吉公司予以返还。三、文同建于本判决书生效之日起十日内向广吉公司支付租金（其中，从2012年7月1日起至2013年9月31日止的租金为106275元；2013年10月1日起至文同建返还租用土地之日止，按月租金7085元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2626元，减半收取1313元由文同建承担。
宣判后，文同建不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回广吉公司对文同建的起诉；一、二审诉讼费由广吉公司承担。其主要上诉理由是：1、文同建是个体工商户，字号名称应为都江堰市小文师汽车修理厂，因此，作为自然人的文同建与作为个体工商户的文同建存在本质的不同，原审认定的主体资格错误，应以小文汽车修理厂参加诉讼而非文同建；2、原审遗漏必要共同诉讼当事人华宇公司，本案中，广吉公司、华宇公司均未向小文修理厂履行通知债权转让的事实，故广吉公司无权向小文修理厂主张，应由华宇公司主张；3、小文修理厂有优先购买权租赁土地的使用权；4、华宇公司以拉闸停电造成小文修理厂无法营业，导致小文修理厂不能继续缴纳租金。
广吉公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，文同建与华宇公司签订《场地租用合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。首先，关于文同建主体是否适格的问题，《场地租用合同》的签订双方是华宇公司与文同建，根据合同相对性原则，该合同的权利义务应约束文同建，即使文同建为小文汽车修理厂的业主，也不影响其为适格的原审被告参加诉讼，文同建应是本案的适格主体；其次，小文汽车修理厂仅是个体工商户营业执照登记的字号名称，对外承担债权债务的主体应是文同建，故小文汽车修理厂不享有对租赁土地使用权的优先购买权；再次，文同建认为，华宇公司房屋转让广吉公司后未通知文同建，文同建不应向广吉公司支付租金的问题，本案中，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，华宇公司将租赁物转让给广吉公司后，华宇公司与文同建之间的租赁合同关系已由广吉公司承继，且从证据显示，文同建已实际向广吉公司履行支付租金等义务，且文同建收到广吉公司出具的《收款收据》时并未提出异议，故文同建与广吉公司的租赁合同关系建立，文同建应向广吉公司履行支付租金的义务。第四，关于华宇公司拉闸电线导致文同建无法经营，其不应支付租金的问题，本案审理的法律关系为租赁合同关系，作为承租人文同建承租租赁物后的义务即应支付租金，至于华宇公司是否存在拉闸电线的问题不属于本案审理的范畴也不能作为文同建不支付租金的理由；最后，华宇公司将租赁物转让给广吉公司后，华宇公司并非必要诉讼当事人，原审未追加并无不当。综上所述，文同建的上诉请求均不能成立，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费2626元，由上诉人文同建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 张卫东
代理审判员 傅 敏
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 聂彪峰