上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3496号
上诉人（原审被告）何友盛，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人王志祥，上海劲力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海荣启置业有限公司，住所地＊＊＊。
法定代表人＊＊，职务董事长。
委托代理人李平，上海市协力律师事务所律师。
委托代理人左轶民，上海市协力律师事务所律师。
上诉人何友盛因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第13676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2013年6月8日上海荣启置业有限公司（以下简称荣启公司）与何友盛签订《上海市商品房预售合同》，约定：荣启公司通过土地使用权出让方式取得＊＊区＊＊＊地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证；何友盛向荣启公司购买上海市浦东新区＊＊镇＊＊＊房屋（以下简称系争房屋），政府批准的规划用途为居住；何友盛购买系争房屋的总房价款为人民币（以下币种相同）2，943，324元；荣启公司定于2015年3月31日前将房屋交付何友盛；在荣启公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）；本合同登记备案后，荣启公司或何友盛依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，荣启公司或何友盛应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。合同附件一“付款方式和付款期限”约定，何友盛同意按下述方式支付总房价款：1、首期房款为总房价的20%，即588，665元，须于签订《上海市商品房预售合同》当日缴付；2、总房价款之80%，即2，354，659元，须于签订《上海市商品房预售合同》之日起60天内全部付清。若何友盛选择以银行按揭（含公积金贷款）方式支付部分房款且何友盛实际取得之该房屋银行按揭少于房款余额或未获得银行按揭批准的，则实际取得之按揭贷款与房款余额之差额必须于按揭银行确认按揭额之日起14天内缴付或于签订《上海市商品房预售合同》之日起60天内缴付（以先发生时间为准），逾期付款按本合同补充条款第四条执行。《补充条款一》第四条约定，何友盛超过本合同约定的时间支付本合同项下应付款即为逾期付款，则应当向荣启公司支付逾期违约金，逾期违约金的数额根据逾期应付款额按每日万分之一计算，计算时间为自本合同规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止，“实际付款日”是指何友盛将有关的逾期应付款及其利息和其他有关的应付款项全额支付给荣启公司的当日。何友盛逾期付款超过90日，则于第91日起两年内荣启公司有权选择继续履行本合同或者以书面形式通知何友盛立即解除本合同而无需另行催告何友盛，……若荣启公司选择解除本合同，则何友盛应按总房价款的百分之十支付违约金给荣启公司，并且荣启公司有权将该房屋转售他人。若该违约金不足以弥补荣启公司因何友盛的违约而遭受的损失，则该不足部分由何友盛在荣启公司通知何友盛后30日内赔偿给荣启公司。若荣启公司选择解除本合同，何友盛应按荣启公司的要求向有关的公证部门或房地产登记机构办理注销本合同的登记备案手续，何友盛已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由荣启公司在有关政府部门注销本合同登记备案后30日内不计利息退还给何友盛。第十七条约定，依据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在本合同中列明的地址发出。若采用传真方式发送，传真发出的当日即视为收讫；挂号信件或经登记的信件，发出七日后视为收讫。任何一方地址如有变更，应及时以挂号信或经登记的信件书面通知另一方，否则依据本合同所发出的任何通知送达在本合同中列明的地址，视为已履行通知义务，任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。
2013年6月24日和8月13日，何友盛分别向荣启公司交付了购房款588，665元和294，659元，荣启公司开具发票号码为＊＊＊，金额为588，665元的《销售不动产统一发票》一张给何友盛。
2013年8月14日上海市房地产登记处出具的《上海市房地产登记证明》预告登记（预购商品房）显示，登记证明号为＊＊＊，预告登记权利人为何友盛，房地产开发企业为荣启公司，房地产坐落为＊＊＊，建筑面积为163.44平方米。
2013年11月22日荣启公司向何友盛发出《律师函》，认为何友盛已经逾期付款，构成违约，要求何友盛在收到本律师函后立即支付逾期未付的款项共计206万元，且就逾期付款支付自应付之日起至实际付款日止的逾期违约金。
2013年12月11日荣启公司通过EMS快递方式向何友盛发出《关于解除＊＊＊＊＊＊〈上海市商品房预售合同〉的通知》，言明：1、根据预售合同补充条款第四条的规定，于何友盛收到本通知书之日或者预售合同补充条款第十七条约定的视为收讫之日（以较早之日为准）起，解除预售合同并收取该房屋总房价款百分之十的违约金即294，332.40元；2、请何友盛在收到本通知书之日起10个工作日内配合荣启公司办理注销预售合同的备案登记手续；3、上述违约金直接在何友盛已支付的该房屋购房款中扣除，剩余房款荣启公司将于双方解除预售合同备案后的30日内不计利息退还给何友盛。
2014年4月荣启公司诉至原审法院，请求判令：1、解除荣启公司与何友盛签订的《上海市商品房预售合同》；2、何友盛向荣启公司支付逾期付款违约金294，332.40元；3、何友盛返还购房款发票原件；4、何友盛配合荣启公司办理注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续。何友盛不同意荣启公司的全部诉讼请求。
原审中，荣启公司同意在扣除违约金，并在注销预售备案登记后返还购房款给何友盛。
原审认为，荣启公司与何友盛签订的《上海市商品房预售合同》及相应附件系双方当事人真实意思表示，双方均应依约严格履行。现何友盛未能按约支付房屋价款，且何友盛逾期付款时间已经超过90天，荣启公司依约享有合同解除权，故荣启公司于2013年12月11日向何友盛快递发出的《关于解除＊＊＊＊＊＊〈上海市商品房预售合同〉的通知》，在送达何友盛之时已经生效。结合双方在上述预售合同《补充条款一》第十七条中关于挂号信件或经登记的信件发出七日后视为收讫的约定，即2013年12月18日《上海市商品房预售合同》已经解除。合同解除后，何友盛应当根据合同约定承担合同总价款10%的违约金，即294，332.40元，并应向荣启公司返还购房款发票，并配合办理注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续；荣启公司亦应按照合同约定于何友盛配合办理完注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续后30日内，扣除上述违约金后，将房款588，665元＋294，659元-294，332.40元=588，991.60元返还何友盛。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，于2014年11月3日作出判决：一、上海荣启置业有限公司与何友盛于2013年6月8日签订的《上海市商品房预售合同》及附件于2013年12月18日解除；二、何友盛支付上海荣启置业有限公司违约金294，332.40元；三、何友盛于判决生效之日起十日内返还上海荣启置业有限公司发票号码为＊＊＊、金额为588，665元的《销售不动产统一发票》一张；四、何友盛于判决生效之日起十日内配合上海荣启置业有限公司至房地产交易中心办理注销位于上海市浦东新区＊＊镇＊＊＊房屋之预告登记、撤销预售合同备案登记手续；五、上海荣启置业有限公司于上述判决第三项完成后30日内返还何友盛购房款588，991.60元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，714元，由何友盛负担。
原审法院判决后，上诉人何友盛不服，向本院提起上诉称：一、上诉人已经支付首期购房款588，991.60元，其中部分系通过亲朋好友筹措而来。为办理按揭贷款，被上诉人让上诉人购买了贷款银行的基金60万元，还指导上诉人办理假离婚手续，以达到符合购房条件的一切手续。在签订预售合同时，上诉人由于文化水平低，而被上诉人对合同中的违约条款等未作提示，诱导上诉人签订合同，其中暗含被上诉人的欺诈行为。至今，上诉人仍在积极努力筹措房款，以继续履行房屋买卖合同。
二、在办理按揭贷款过程中，被上诉人明知上诉人存在风险，故在预售合同中先行规定了几种违约情形，然后，被上诉人不断介绍上诉人去上海各大银行办理按揭贷款，其中有的银行需要购买基金，有的需要好处费，导致上诉人错过支付购房款的时间。
上诉人认为，被上诉人为一己之私利而解除合同，严重损害了上诉人的合法权益。我国房地产实行宏观调控而改变房贷政策，这是上诉人无法预料也无法克服的因素，司法实践中应按情势变更来处理。根据最高人民法院的关于适用《合同法司法解释二》第26条的规定，本案存在不可归责于双方的情势变更事由。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求，判令双方继续履行商品房预售合同。
被上诉人荣启公司辩称：不同意何友盛的上诉请求。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，该合同当属有效，双方均应严格恪守。根据该合同之约定，签约之日上诉人应缴付总房价的20％作为首期房款，其余80％款项应于签订合同之日起60天内付清，逾期按应付款的每日万分之一支付违约金，逾期超过90天的，则自第91天起两年内被上诉人有权解除合同。现上诉人逾期付款超过90天，被上诉人享有合同解除权。被上诉人于2013年12月11日向上诉人发出解除预售合同之通知，双方之间的预售合同已因被上诉人行使解除权而解除。上诉人关于被上诉人存在欺诈行为、诱导其签订合同的上诉意见，缺乏相应的证据证明，本院不予采信。鉴于合同已明确规定，如上诉人未获银行按揭贷款或者所获贷款数额少于房款余额的，应由其自行补足房款余额，故上诉人称其因国家房贷政策调整，未能获得贷款而导致错过付款时间的问题，不能作为其可以迟延付款的合理理由。此外，所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同会显失公平，故允许变更合同内容或解除合同。现上诉人提出的国家房贷政策的变化因素不属于情势变更之范畴，应由申请贷款方自行承担相应的法律后果，故上诉人要求适用情势变更之规定，免除其过错责任缺乏依据，本院不予采信。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，714元，由上诉人何友盛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 曹靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……