海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第1697号
上诉人（原审原告）：魏岚。
委托代理人：王业镇，海南昌宇律师事务所律师。
委托代理人：叶世峰，海南昌宇律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：海南金色海湾游艇俱乐部有限公司。
法定代表人：李德军。
委托代理人：陈挺，海南瑞来律师事务所律师。
上诉人魏岚因与被上诉人海南金色海湾游艇俱乐部有限公司（以下简称金色海湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2012）龙民一初字第1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年6月28日，魏岚通过竞拍取得海口市文华路“天龙阁”公寓X幢XXX、605、701、705四套房屋。2010年8月30日魏岚出具一份《授权委托书》，委托范珈彤代其本人将上述四套房屋对外出租。2010年9月3日，案外人范珈彤与金色海湾公司签订一份《房屋租赁合同》（以下简称第一份租赁合同），该合同分为6个方面，即房屋信息、租赁期限、租金及付款方式、魏岚义务、金色海湾公司义务、其他条款。魏岚、金色海湾公司在该合同中约定：魏岚将上述四套房屋出租给金色海湾公司作为员工宿舍，租期均为60个月（其中601、XXX房租期从2010年9月18日至2015年9月17日止，701、XXX房屋租期从2010年10月18日至2015年10月18日止），月租金为2000元，一年一付，支付下一年租金，须提前两个月，否则视为违约。该合同第五条约定：金色海湾公司义务：1、按时支付租金及其他费用，并爱护使用租赁的房屋及设备。如因人为原因损坏，应承担修复费用或负责赔偿；2、未经魏岚书面同意，金色海湾公司不能改变租赁房屋的结构、装修或将房屋转租；3、租赁期内由于金色海湾公司原因，提前解除合同，金色海湾公司应提前三个月通知魏岚，魏岚将留下6个月房租作为补偿；4、房屋租赁期间产生的水、电、煤气、物业费用由金色海湾公司支付等。合同签订后，魏岚将房屋交付给金色海湾公司使用，金色海湾公司也按期支付租金。
2010年12月10日魏岚出具一份《授权委托书》，委托陆知信代为出租其本人上述四套房屋，对受委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，均予以认可，并承担法律责任。2010年12月17日，陆知信与金色海湾公司签订《房屋租赁合同》（以下简称第二份租赁合同），该合同分为8个方面，即房屋座落、租赁用途、租赁期限、租金及付款方式、其他费用、魏岚义务、金色海湾公司义务、其他条款约定。魏岚、金色海湾公司在该合同中约定：魏岚将上述四套房屋出租给金色海湾公司作为员工宿舍，租期均为60个月，时间从2010年11月5日至2015年11月5日，月租金为2000元／套。该合同的第四条约定，从第二租赁年度起，每租金年度的租金在上年度届满前两个月，双方另行商定；租金一年一付，在上年度租赁届满前1个月支付。第六条第三项约定，合同期未满，魏岚不再对外租赁的须提前2个月通知金色海湾公司。第七条同约定，金色海湾公司义务：1、金色海湾公司应按合同规定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约；2、未经魏岚同意，金色海湾公司不能对租赁房屋进行装修、改造或超出魏岚同意的范围装修或增设附属设施的，魏岚可要求金色海湾公司恢复原状或赔偿损失；3、未经魏岚同意，金色海湾公司不得将租赁房屋转租、如因金色海湾公司的过失或错使房屋及设施受到损坏，金色海湾公司应承担全部责任，魏岚可要求立即赔偿等。同日，双方又签订《房屋租赁合同补充合同》约定，魏岚同意金色海湾公司对承租的房屋进行改造装修，租赁期满或者非魏岚原因提前终止租赁合同，金色海湾公司在租赁期满或者终止合同后15天内，将改造成装修过的房屋恢复原状或给予同等赔偿。第二份租赁合同签订后，因统一租赁时间为2010年11月5日，金色海湾公司补交了601的1个月房租2000元，并向魏岚缴纳了2011年上述四套房屋的租金。
2011年11月5日，金色海湾公司提出退租，同年11月8日、魏兰、金色海湾公司双方签订一份《房屋交接备忘录》，主要内容为金色海湾公司将上述四套房屋交给魏岚，经双方交接验收，确认：四套房的四个卫生间、四个厨房和增加的8套房间需要恢复原状。因至今上述房屋未恢复原状，故引起讼争。
在租赁期间，因金色海湾公司未经魏岚同意将所承租的四套房屋进行改造，魏岚于2012年11月9日向原审法院提出司法鉴定申请，请求对位于海口市文华路“天龙阁”公寓X幢XXX、605、701、705四套房屋恢复原状所需费用进行评估。原审法院受理后，依法委托海口市中级人民法院开展对外委托鉴定工作，但因魏岚逾期未提供评估所需相关资料，致使该案的鉴定工作于2013年6月27日终结。
魏岚在原审提出的诉讼请求为：1、金色海湾公司按照合同支付给魏岚违约金，即四套房屋六个月的房租共计48000元；2、金色海湾公司赔偿恢复房屋原状所需费用每套15000元，四套房屋共计60000元；3、金色海湾公司赔偿魏岚损失40000元；4、金色海湾公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，关于魏岚、金色海湾公司签订的第二份租赁合同和《房屋租赁合同补充合同》是重新订立的合同，还是第一份租赁合同的补充合同的问题。虽然、魏岚、金色海湾公司双方签订了两份合同，但从合同的形式和内容以及双方履行的情况看，第二份租赁合同及《房屋租赁合同补充合同》是当事人的真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同。魏岚、金色海湾公司应按此合同全面履行各自的义务。2011年11月5日，金色海湾公司提出退租经协商一致双方于2011年11月8日解除了租赁合同，金色海湾公司将上述四套房屋交给魏岚，经交接验收，双方在《房屋交接备忘录》中仅确认：四套房的四个卫生间、四个厨房和增加的8套房间需要恢复原状，未提及赔偿，且第二份租赁合同没有约定承租人的违约金，故魏岚主张金色海湾公司支付违约金48000元的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。金色海湾公司未经魏岚同意将所承租的四套房屋进行改造，根据《房屋租赁合同补充合同》合同约定，魏岚可以向金色海湾公司主张赔偿恢复房屋原状所需费用，但由于魏岚未提供证据证明涉案工程的工程款数额。因此，魏岚的该项诉请无事实依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决驳回魏岚的诉讼请求。案件受理费3260元，由魏岚负担。
上诉人魏岚不服原审民事判决，向本院上诉称：
一、本案是因金色海湾公司违约导致，而非金色海湾公司未将涉案房屋恢复原状所致，原审法院认定“因至今上述房屋未恢复原状，故引起讼争”，认定事实错误。租赁期间，金色海湾公司未取得魏岚同意便擅自改造涉案房屋，且未按合同约定恢复原状或进行赔偿，已严重侵害了魏岚的合法权益，金色海湾公司又违法提前解除房屋租赁合同，已构成违约。因此，本案是因金色海湾公司违约所致，而非“因至今上述房屋未恢复原状，故引起讼争”，原审判决认定事实错误。
二、原审判决认定第二份租赁合同已替代了第一份租赁合同，认定事实错误，并且没有任何法律依据。首先，2010年12月17日，魏岚与金色海湾公司签订的《房屋租赁合同》，并未对2010年9月30日的《房屋租赁合同》的效力等问题进行相应约定，实质上，第二份合同（即2010年12月17日签订的《房屋租赁合同》）仅是对租赁的起始时间及租金的确定进行了相应的调整，仅是对第一份合同（即2010年9月30日签订的《房屋租赁合同》）的补充，两份合同共同约定了魏岚与金色海湾公司在涉案房屋租赁关系中的权利义务。另外，魏岚与金色海湾公司于2010年12月17日签订的《房屋租赁合同补充合同》，仅是对租赁相关物品进行确认，以及对恢复房屋原装事宜进行了相应补充约定，并不否认之前任何合同的效力。因此，上述三份合同均是合法有效的合同，具有法律约束力。原审判决认定第二份合同替代了第一份合同没有事实依据。其次，合同的效力状态在法律上并不存在“替代”这一概念，第一份合同是合法有效的合同，不存在任何效力终止或合同解除的情况，原审法院却以“替代”一词，避开阐述合同效力问题，进而否定第一份租赁合同，显然，原审法院否定第一份合同没有任何法律依据。鉴此，魏岚与金色海湾公司于2010年9月30日、12月17日签订两份《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》均是合法有效的合同，具有法律约束力，原审判决认定第二份租赁合同已替代了第一份租赁合同，认定事实错误，并且没有任何法律依据。
三、魏岚未曾与金色海湾公司协商解除合同，原审判决认定魏岚与金色海湾公司协商解除合同，认定事实错误。魏岚未曾与金色海湾公司协商过解除租赁合同事宜，解除租赁合同是金色海湾公司单方意思表示。金色海湾公司退租后，于2011年11月8日，与魏岚签订《房屋交接备忘录》，该备忘录不涉及到任何协商解除租赁合同的内容，仅是确认了金色海湾公司于2011年11月8日将涉案房屋交还给魏岚，以及证明了金色海湾公司系提前解除租赁合同的事实。在没有其他证据作证的情况下，原审法院仅根据该备忘录便认定是魏岚与金色海湾公司协商解除合同，严重事实认定错误。另外，既然认定是协商解除，那么便不存在违约的情况，那么原审法院仍然以“未提及赔偿、且第二份租赁合同没有约定承租人的违约金”为由，驳回魏岚主张违约责任的诉求，原审法院显然前后矛盾，事实认定错误。
四、本案并非魏岚逾期不提供相关材料导致无法鉴定，而是未收到任何通知，要求提交相关材料，至今魏岚亦未知悉鉴定需要提供何种的相关材料，原审认定事实错误，严重违反法定程序，侵害了魏岚的举证权利。魏岚在原审期间依法申请司法鉴定，原审法院受理后，未曾告知魏岚需要提交何种相关材料才能进行鉴定，至今魏岚都不知悉应该在什么期限内提交何种材料，因此，不存在魏岚逾期不提供相关材料导致无法鉴定。原审法院受理鉴定申请后，应当告知魏岚需要提交的鉴定材料，并依法指定相关期限，然而，原审法院却未进行任何指定、通知，便告知魏岚不能进行鉴定，显然原审法院严重违反法定程序，侵害了魏岚的举证权利。
五、金色海湾公司提前解除租赁合同、未按约定将涉案房屋恢复原状或赔偿损失，并导致涉案房屋无法出租，已构成违约，金色海湾公司依法应承担违约责任。首先，合同约定“租赁期间由于乙方原因，提前解除合同，乙方应提前三个月通知甲方，甲方将留下6个月房租金作为补偿”，本案的租赁期间至2015年11月5日。金色海湾公司于2011年11月8日单方解除合同，已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任，即向魏岚支付违约金48000元（6个月的房租）。其次，根据《房屋租赁合同补充合同》，金色海湾公司应将改造后的涉案房屋恢复原状，或者给予同等赔偿，金色海湾公司违法提前解除合同后，未将涉案房屋恢复原状或进行赔偿，违反合同约定，应予以赔偿。魏岚主张恢复原状的费用为每套15000元，并申请评估鉴定，以评估机构做出的评估价格为准，符合法律规定，依法应予以支持。再次，因金色海湾公司未将涉案房屋恢复原状，导致魏岚未能将涉案房屋出租，金色海湾公司的违约行为已造成魏岚的经济损失，应向魏岚赔偿经济损失40000元。综上，鉴于原审判决违反法定程序导致魏岚的损失无法进行鉴定评估，侵害了魏岚的举证权利，应对魏岚的损失进行重新鉴定或补充鉴定。原审法院认定事实错误，金色海湾公司依法应向魏岚支付违约金48000元、赔偿涉案房屋恢复原状的费用60000元、赔偿经济损失40000元。因此应撤销原审判决，发回重审，或者改判支持魏岚原审的诉讼请求。
综上，请求二审法院：1、撤销（2012）龙民一初字第1570号民事判决；2、改判金色海湾公司向魏岚支付违约金48000元、赔偿恢复房屋所需费用60000元（四套，每套15000元）、赔偿损失40000元；3、本案的诉讼费用由金色海湾公司承担。
被上诉人金色海湾公司针对魏岚的上诉答辩称：
一、原审法院认定第二份租赁合同已经替代第一份合同、且第二份合同没有违约金的约定、且根据魏岚在《房屋交接备忘录》合同终止的终局性文件中不涉及赔偿、违约问题，原审法院作出魏岚主张违约金48000元的诉请没有事实和法律依据的认定是完全正确的，应予维持。金色海湾公司在2011年11月4日退租、以及在11月8日和魏岚做房屋退租交接，系魏岚单方提价、双方已事实上友好解除合同，金色海湾公司不存在提前解除租赁合同的违约行为；且第二份租赁合同已经替代了第一份合同的内容，第一份租赁合同已被双方放弃不用，第二份租赁合同作为双方新的意思合同，没有约定承租人的违约金，故魏岚在诉状中主张四套房6个月租金的请求没有合同和事实依据。2010年9月3日，金色海湾公司和魏岚签订一份《房屋租赁合同》，约定魏岚将天龙阁601、605、701、XXX房出租给金色海湾公司做游艇俱乐部员工宿舍之用。后双方就涉案房屋的租赁期限、租金及其支付期限等事宜达成新的意思合意，双方于2010年12月17日重新签订了一份新的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》，房屋租赁起始时间从2010年11月5日重新起算，金色海湾公司为此还补交了XXX房的1个月房租2000元，故从第二份合同的内容、以及双方实际履行第二份合同的情况可以确认“第二份租赁合同已经替代了第一份合同的内容，第一份租赁合同已被双方放弃不用”的事实。2010年12月17日的新合同有如下几处实质性的变更，已经替代了第一份合同：1、第三条的房屋租赁中约定，起始时间从2010年11月5日重新起算，金色海湾公司为此还补交了XXX房的1个月房租2000元；2、第四条第1款，从第二租赁年度起，每租金年度的租金在上年度届满前两个月，双方另行商定（第一份合同没有该约定）；3、第四条第2款约定租金一年一付，在上年度租赁届满前1个月支付（第一份合同约定为提前2个月支付）；4、第六条第3款，合同期未满，甲方不再对外租赁的，须提前2个月通知乙方（第一份合同约定为提前3个月通知）；5、第一份合同中约定五年内可售房屋一套，第二份新合同中没有此约定；而且，第二份合同中没有作出“系第一份合同的补充合同”的约定，且第二份合同本身自带了一个关于装修的《补充合同》，故从合同约定、金色海湾公司补交XXX房的1个月房租2000元、及魏岚要求金色海湾公司在2011年11月退租及房屋交接的时间点等综合来看，均可确认第二份合同已经替代第一份合同，而第二份合同没有违约金和补偿金约定，故魏岚的补偿金（或叫违约金）的诉请没有合同依据，应予驳回；在第二份合同的1年期即将届满前，也就是2011年的10月份，魏岚的受托人魏玉璠提出每间房屋的房租从每月2000元提至3000元，否则就不再续租给金色海湾公司。由于该系魏岚单方提价，且该提价严重偏高，金色海湾公司难以接受魏岚这种坐地起价的不诚信行为，遂在2011年11月4日（即第二份合同第一年期届满之日）就应魏岚的要求停止租赁，搬出房屋。双方事实上已自愿解除了第二份租赁合同，并在2011年11月8日做了房屋交接，魏岚在《房屋交接备忘录》合同终止的终局性文件中不涉及赔偿、违约问题，从而确定金色海湾公司没有提前解除租赁合同的违约行为。为此，魏岚的诉请一“主张违约金”亦没有事实根据，应予驳回。从举证责任方面，魏岚主张金色海湾公司违约，就应当对“金色海湾公司单方终止租赁合同”的相关事实提供证据予以佐证，而不能仅以双方提前协议终止租赁合同就此推定是金色海湾公司违约。如果真的是金色海湾公司单方提前终止合同，魏岚就会针对继续履行租赁合同向金色海湾公司发出催告继续履行的通知，而具体到本案中，双方的退房交接手续均没有涉及“谁违约”问题，故该案中本身就不存在合同继续履行的违约争议，双方的交房备忘录是对双方友好协议解除租赁合同的最好证明。魏岚事后否认前述事实，在本次诉讼中就应当对“金色海湾公司单方提出解除租赁合同”的事实予以证明，否则其就应当承担举证不能的责任。
二、金色海湾公司难以接受魏岚这种坐地起价的不诚信行为，遂在2011年11月4日（即第二份合同第一年期届满之日）就应魏岚的要求停止租赁，搬出房屋。双方事实上已自愿解除了第二份租赁合同，并做了房屋退租交接，事后由于双方对货币装修补偿无法达成一致，金色海湾公司已先后多次催告要求进场恢复，魏岚拒不配合，故恢复原状系魏岚原因导致履行不能。根据《房屋租赁合同补充合同》的约定，金色海湾公司可以在终止合同后将房屋恢复原状或给予同等赔偿。2011年11月8日双方做好《房屋交接备忘录》以后，金色海湾公司就积极安排公司雷会计和魏岚商议如何恢复原状的问题，2011年11月10日，魏岚的代理人以魏岚的名义发来落款日为2011年11月9日的恢复原状的现金补偿方案，数额总共涉及到6.08万元（见金色海湾公司证据第33页），由于魏岚提出的现金补偿金额没有事实依据、且数额无法形成共识，故金色海湾公司于2011年11月11日回复，安排人员进场进行原状恢复（见证据页码36）。魏岚拒不回复，金色海湾公司于2011年11月12日再次短信告知，拟定于2011年11月14日进场进行原状恢复，如恢复超期将补交房租，魏岚继续拒不回复（见证据38、39）。为妥善处理恢复原状问题，金色海湾公司于2014年11月14日准备了相关人员和材料，并于当日9：41分第三次短信告知“当天就可以到场进行原状恢复，希望得到您的短信回复”，魏岚第三次拒不回复（见证据页码41）。2014年11月14日10：29分，金色海湾公司第四次短信告知，如果需要恢复，今天就可以进行，希望得到您的短信回复，如无回复，房屋恢复超时间的问题，我司不再承担。魏岚第四次拒不回复、拒不配合金色海湾公司进场恢复原状（见证据页码45）。金色海湾公司第一次诉讼中就已声明，可以按照补充合同约定的15天期间进行进场恢复装修。故魏岚在诉请二中直接主张每套房恢复费1.5万元、共计6万元的主张既不符合合同约定，也没有任何证据证明其主张的恢复所需要6万元系客观真实费用。
三、关于司法鉴定问题，原审法院和鉴定单位分别就鉴定问题制作了相关笔录（详见原审笔录内容），并且由海口中院鉴定中心选定了鉴定单位，鉴定单位组织了诉讼双方到场，后由于魏岚怠于提供相关资料导致鉴定不能，故不属于法院的程序瑕疵，原审程序合法有效。
四、从本案双方当事人签署《房屋交接备忘录》、再到魏岚发邮件提出现金补偿恢复原状方案、再到金色海湾公司催告进场进行现状恢复，都可以看出双方的租赁协议系协商解除，双方都没有就租赁向对方提出违约及赔偿问题，所剩下的争议焦点仅限于“究竟是进场恢复现状、还是作恢复现状的现金补偿问题”。通过金色海湾公司催告进场进行现状恢复的往来信息可以看出，导致现场不能恢复的过错方系魏岚，魏岚拒不接受进场进行恢复的行为应当由其自行承担法律后果及损失责任。需要说明的是，魏岚在合同事实上友好解除后已经实际使用了其中的两套（见水电表的数据变化），而另两套不做使用或租赁所发生的经济损失和金色海湾公司没有法律上的因果关系，故魏岚的上诉请求不应成立，敬请贵院维持原审判决，驳回魏岚的上诉。
二审期间双方当事人均无新证据提交。
本院二审查明，本院于2013年4月25日召开听证会，告知本案双方当事人鉴定所需的资料的提供时间等事宜，双方当事人的代理人均到会并于听证笔录上签名；受委托鉴定单位湖北天缔工程咨询有限公司海口分公司2013年5月4日出具的《司法鉴定需双方当事人确认和提供资料》亦经魏岚本人2013年5月14日亲笔签收。
本院二审经审理查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为，双方当事人2010年12月17日签订的第二份《房屋租赁合同》对房屋租赁的起算时间、整个租赁期间第二年的续租、续租的租金协商及违约构成等均有新的另行约定，该份合同的主要内容完全有别于双方于2010年9月3日签订的第一份《房屋租赁合同》的约定。以上两份租赁合同的约定是完全不同及独立的两份房屋租赁合同，从形式和内容上判断第二份租赁合同并非是第一份租赁合同未予约定事宜的补充合同，而是一份双方当事人对合同内容重新约定的新的合同。原审法院认定第二份租赁合同已替代了第一份租赁合同，双方当事人之间履行的是第二份合同并无不当，本院予以确认。魏岚主张第二份《房屋租赁合同》是第一份《房屋租赁合同》的补充合同缺乏事实依据，本院不予采纳。
金色海湾公司于2011年11月5日提出退租并与魏岚于同年11月8日签订《房屋交接备忘录》时，魏岚对金色海湾公司的退租均未有异议，而是在《房屋交接备忘录》中最终做出租赁的房屋需要恢复原状的交接验收。从双方签订的第二份《房屋租赁合同》中明确约定第二租赁年度的租金于上年度届满前另行商定，而对金色海湾公司提前退租应如何处理并无约定的内容来判断，金色海湾公司第二年是否继续租赁房屋取决于双方是否能对第二年度的租金标准达成一致意见，如果协商不成则可退租而不存在违约责任的问题。故金色海湾公司2011年11月8日退租并未违反合同约定，魏岚请求金色海湾公司支付其四套房屋六个月的房租48000元的违约金没有合同依据，本院不予支持。
根据本院二审查明的事实，魏岚于2013年5月14日收到应予补充鉴定材料才能继续进行鉴定工作的通知，魏岚上诉称原审法院在鉴定过程中并未通知其补充鉴定材料，存在违反法定程序的情形的理由不成立，本院不予采纳。
《房屋租赁合同补充合同》中约定对改造装修过的房屋可以由金色海湾公司赔偿其恢复原状的损失，也可以由金色海湾公司恢复原状，魏岚依据《房屋租赁合同补充合同》的约定请求金色海湾公司赔偿恢复原状的损失，但本案恢复原状所需费用的鉴定因魏岚未能如期提供补充材料而导致鉴定程序终结，魏岚请求金色海湾公司赔偿恢复房屋原状所需费用每套15000元没有鉴定结论做为依据，原审法院据此驳回魏岚此项诉讼请求并无不当，本院予以维持。依据《房屋租赁合同补充合同》的约定，双方对改造装修过的房屋恢复原状的纠纷解决仍可选择由金色海湾公司入场施工恢复原状。
在双方解除《房屋租赁合同》后，金色海湾公司多次向魏岚方面发短信请求入场施工以恢复原状，而魏岚亦无证据证明金色海湾公司拒绝对改造过的房屋恢复原状，故魏岚如有房屋因此而空置造成的损失不应由金色海湾公司承担，魏岚请求对方赔偿其损失40000元无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1500元，由上诉人魏岚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 符玉梅
审 判 员 庹 军
代理审判员 袁 文
二〇一四年十月十七日
书 记 员 何 军