南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初4775号
原告：中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行，住所地南京市太平南路49号。
负责人：袁海伟，行长。
委托诉讼代理人：刘瑜，江苏金长城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯季才，江苏金长城律师事务所律师。
被告：王尹，男，1987年3月21日出生，汉族。
被告：百胜麒麟（南京）建设发展有限公司，住所地南京市江宁区麒麟镇晨光塘山头。
法定代表人：张斌，董事长。
委托诉讼代理人：孙云，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈耿，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行（以下简称建行大行宫支行）与被告王尹、百胜麒麟（南京）建设发展有限公司（以下简称百胜麒麟建设公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行大行宫支行的委托诉讼代理人冯季才、刘瑜，被告百胜麒麟建设公司委托诉讼代理人孙云到庭参加诉讼。被告王尹经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行大行宫支行向本院提出诉讼请求：1.被告王尹归还原告建行大行宫支行借款本金643515.57元及利息、罚息(截至2016年3月14日，利息、罚息合计为18791.66元，自2016年3月15日起至实际清偿之日止，利息、罚息按双方签订的借款合同的约定计算)；2.被告王尹支付原告建行大行宫支行律师费22168元；3.原告建行大行宫支行对王尹用于抵押的位于南京市江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第xx街区xx幢xxxx室的房产享有优先受偿权；4.被告百胜麒麟建设公司对被告王尹的上述债务承担连带清偿责任；4.王尹、百胜麒麟建设公司承担本案诉讼费用。事实和理由：王尹为购买百胜麒麟建设公司开发建设的商品房向中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）借款，双方于2014年签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定王尹向建行江苏省分行借款650000元，借款期限为2014年9月22日至2044年9月22日。为确保合同履行，建行江苏省分行与王尹、百胜麒麟建设公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定王尹以其购买的位于南京市江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第xx街区xx幢xxxx室的房产作为上述借款的抵押担保，百胜麒麟建设公司为上述借款提供阶段性担保，并办理抵押登记手续。建行江苏省分行依约将款项划至指定账户，履行了放款义务。王尹在合同履行过程中未按按约按时足额偿还贷款本息，构成违约，建行大行宫支行为维护自身合法权益诉至法院。
被告王尹未作答辩。
被告百胜麒麟建设公司对原告建行大行宫支行主张被告百胜麒麟建设公司对被告王尹的债务承担阶段性担保责任不持异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告建行大行宫支行提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、个人贷款支付凭证、《债权转让协议》、债权转让通知、担保人履责通知书、对账单、结清试算清单、《委托代理合同》、律师费发票、支付凭证等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
建行江苏省分行与王尹（借款人、××）、百胜麒麟建设公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：王尹向建行江苏省分行借款650000元用于购买位于南京市江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第xx街区xx幢xxxx室的房产，借款期限为360个月，即自2014年9月22日至2044年9月22日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，于每年的1月1日调整；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；王尹将贷款所购位于南京市江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第xx街区xx幢xxxx室的房产抵押给建行江苏省分行作为债务履行的担保，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；百胜麒麟建设公司为被告王尹在《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务提供连带责任保证担保，保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误收执之日止；无论贷款人对本合同项下债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否生效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。
为担保借款合同履行，王尹（××）与建行江苏省分行（××）、百胜麒麟建设公司（担保人）签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，主要约定：王尹将其购买的位于南京市江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第xx街区xx幢xxxx室的房产抵押给建行江苏省分行作为前述借款的担保；抵押担保范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。百胜麒麟建设公司愿为王尹上述借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用，担保期间自抵押合同生效之日起至建行江苏省分行领取上述王尹所购商品房他项权利证书之日。嗣后，抵押合同各方当事人在南京市江宁区房产管理局办理了抵押预告登记。至本案庭审时止，案涉抵押房屋尚未办理房屋他项权证。
2014年10月18日，建行江苏省分行按约向王尹发放贷款650000元用于购房，王尹在贷款支付凭证上签字确认。
2016年3月16日，建行江苏省分行与建行大行宫支行签订《债权转让协议》，约定：建行江苏省分行将与王尹签订的合同项下的债权全部转让给建行大行宫支行，该合同项下一切权利（包括但不限于催收贷款、提起诉讼、申请执行等）由建行大行宫支行行使。
王尹在合同履行期间未按约偿还贷款本息，连续逾期超过三次，自2015年10月开始不再还款。截至2016年9月30日，王尹尚欠建行大行宫支行借款本金643515.57元，利息、罚息合计38496.51元。建行大行宫支行为催收上述贷款诉至本院，并委托江苏金长城律师事务所律师代理诉讼，因此支付律师代理费22168元。
本院认为，建行江苏省分行与王尹、百胜麒麟建设公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，均系各方当事人真实意思表示，合法有效。建行江苏省分行依约向王尹发放贷款650000元。合同履行期间，王尹未能按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，建行江苏省分行有权宣布贷款立即到期，要求王尹清偿借款本息并根据合同约定对逾期贷款本息计收罚息。建行江苏省分行授权建行大行宫支行行使其在《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权及诉讼权利，符合法律规定，应予准许。截至2016年9月30日，王尹尚欠建行大行宫支行借款本金643515.57元，利息、罚息合计38496.51元，本院予以确认。建行大行宫支行主张王尹偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，因借款人违约导致贷款人为实现债权而支付的律师代理费由借款人承担，故建行大行宫支行要求王尹支付律师代理费22168元，合法有据，且符合江苏省律师服务业收费标准的规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项及第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。王尹以南京市江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第xx街区xx幢xxxx室的房产向建行江苏省分行申请的贷款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，故建行江苏省分行与王尹签订案涉抵押合同并办理了抵押预告登记。在王尹未能依约履行还款义务时，建行江苏省分行有权处分被抵押房产，以优先清偿其债权。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。故建行大行宫支行主张对王尹用于抵押的上述房产享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。《个人住房（商业用房）借款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》均明确约定百胜麒麟建设公司为王尹的上述债务提供连带责任保证，并约定保证期间为自合同生效之日起至建行江苏省分行领取上述王尹所购商品房他项权利证书之日。至本案法律辩论终结前，涉案抵押房屋尚未办理房屋他项权证，故百胜麒麟建设公司应按约对前述债务承担连带保证责任。《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定无论案涉债务是否有其他担保，债权人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，故建行大行宫支行主张百胜麒麟建设公司对王尹的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条、第一百九十二条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十二条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王尹于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行借款本金643515.57元及利息、罚息（截至2016年9月30日，利息、罚息合计38496.51元；自2016年10月1日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准计算）。
二、被告王尹于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行支付律师费22168元。
三、如王尹不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行有权依法处置被告王尹用于抵押的位于南京市江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第xx街区xx幢xxxx室的房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
四、被告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司对上述第一、二项判决主文所确定的被告王尹的债务及本案诉讼费用承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10644.75元，公告费600元，合计11244.75元，由被告王尹负担（被告王尹应负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行向本院预交，被告王尹应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项一并支付给原告中国建设银行股份有限公司南京大行宫支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 陈学明
人民陪审员 张春华
人民陪审员 刘福莲
二〇一六年十一月十日
书 记 员 孔凡燕