重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第08002号
上诉人（原审被告）彭子英，女，汉族，住重庆市渝北区。
被上诉人（原审原告）重庆鑫爱佳物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区松石路450号附9号3幢1单元1-9。
法定代表人吴琦，董事长。
委托代理人单林芝，重庆百君律师事务所律师。
原审被告柴燕，女，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人彭子英（系柴燕之母），1947年8月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。
上诉人彭子英与被上诉人重庆鑫爱佳物业管理有限公司、原审被告柴燕物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年10月17日作出（2014）渝北法民初字第13365号民事判决。上诉人彭子英对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人彭子英、被上诉人重庆鑫爱佳物业管理有限公司的委托代理人单林芝、原审被告柴燕的委托代理人彭子英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告鑫爱佳公司系为重庆市渝北区龙山街道银桦路125号圣地阳光小区提供物业服务的三级资质企业，被告彭子英、柴燕系该小区X幢X房屋产权登记的所有人，其房产登记的建筑面积为89.035平方米。2009年12月1日，原告鑫爱佳公司（乙方）与西藏拉萨经济技术开发区威斯达投资开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告对圣地阳光小区进行物业管理服务。双方在该合同中就物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任、附则等有关内容进行了约定。其中有关物业服务费用中的第五条约定，本物业管理区域物业服务收费采用包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），物业服务费用标准如下：（1）写字楼物业费：6.0元／建筑平方米·月（含电梯使用费），公共楼道路灯、庭院灯、围墙灯等电费据实分摊。（2）商业门面：3.5元／建筑平方米·月。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度前十日内履行交纳义务。有关合同期限的第二十五条约定，本合同期限为三年，自2009年12月1日起至2012年11月30日止。如因建设周期延长，则本合同期限从一期工程交房之日起自动顺延。如合同期限未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，则本合同终止。有关违约责任的第三十二条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按未交每日千分之三的标准向乙方支付违约金。在该合同中双方还对其他有关权利义务内容进行了约定。在该合同到期后，甲、乙双方于2012年12月1日续签了《前期物业服务合同》。该合同第五条补充增加了住宅物业的收费标准，即住宅物业费L：1.2元／建筑平方米·月（含电梯使用费），公共楼道路灯、庭院灯、围墙灯等电费据实分摊；并在合同第二十五条中将该合同的期限续订为五年，即自2012年12月1日起至2017年11月30日止。上述合同签订后，原告依约对该小区提供了物业服务。被告彭子英于2010年8月正式入住，并于该月26日签署了《承诺书》，确认已详细阅读“圣地阳光临时管理规约暨住户手册”，同意履行、遵守该规约手册中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务等。同时该规约手册中约定电梯住宅（3F及以上）的物业服务费按1.2元／建筑平方米·月（含电梯使用费）收取。入住期间，被告交纳了2011年10月之前的物业服务费（含电梯使用费）与公摊水电费。因被告自2011年10月起未向原告交纳物业服务费（含电梯使用费）与公摊电费，原告遂将本案诉至本院。经原、被告双方共同确认，被告欠缴原告2011年10月至2014年7月期间的物业服务费（含电梯使用费）的金额为3319.5元、公摊水电费的金额为162.87元，两项共计3482.37元。庭审中，原告当庭将其诉讼请求调整为，请求法院判令被告支付原告2011年10月至2014年7月期间的物业服务费（含电梯使用费）3319.5元、公摊水电费162.87元，两项共计3482.37元，并在庭审结束后向本院提交了撤回要求被告支付违约金300元的诉讼请求的申请。另查明，原告在为圣地阳光小区提供物业服务的过程中，确实存在小区绿化不到位、配套设施不齐全、卫生打扫不及时、安全通道被堵住等服务瑕疵，且经有关媒体曝光。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与建设单位西藏拉萨经济技术开发区威斯达投资开发有限公司所签订的两份《前期物业服务合同》，均体现了双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的效力禁止性规定，该两份合同合法有效，应予履行。因本案原告已根据上述两份合同的约定，为二被告所居住的小区提供了物业服务，二被告作为该小区X幢X房屋的业主，理应根据上述合同的约定支付相应的物业管理服务费用。故本院对原告诉请判令被告支付2011年10月至2014年7月期间的物业服务费（含电梯使用费）3319.5元、公摊水电费162.87元的诉讼请求予以支持。诉讼中，原告自愿撤回要求被告支付违约金300元的诉讼请求，系对其自身权益的有效处分，对此本院宜迳行裁定准许，并对其该项诉讼请求不再审理。虽然本案原告在为该小区业主提供物业服务的过程中，存在一定的服务瑕疵，但其服务瑕疵尚在可以容忍接受的范围。因物业服务具有一定的公共性，如果仅因原告一定的服务瑕疵，就对单个业主调减物业服务费用，必然会形成对其他已经依约交纳物业服务费用的业主不公平的局面。如此简单化处理，不仅不利于小区服务与管理的改善，而且极有可能会对小区和谐稳定的大局造成较大的损害。鉴于本案原告已自愿撤回了要求二被告支付违约金的诉讼请求，二被告有关不应支付违约金的答辩主张已得到了充分满足，再行调减物业服务费用已无明显必要，故本院对二被告有关原告所主张的物业服务费（含电梯使用费）与公摊水电费只能按约定的标准下调百分之三十后计取的答辩主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：被告彭子英、柴燕限于本判决生效后3日内支付原告重庆鑫爱佳公司物业管理有限公司2011年10月至2014年7月期间的物业服务费（含电梯使用费）3319.5元、公摊水电费162.87元，共计3482.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告彭子英、柴燕负担。
上诉人彭子英不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，由于被上诉人没有全部履行物业服务合同，其物业服务存在诸多瑕疵，被上诉人应承担违约责任，上诉人依法应当减交物业管理费。请求撤销原判，依法改判上诉人减交物管费等。
被上诉人重庆鑫爱佳物业管理有限公司答辩称：被上诉人是按照物业服务合同进行物业服务，没有违约，而且我们物业收费包括电梯费才1.2元并不高，上诉人要求的物业服务远远高于我们的合同。请求维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人彭子英是否应当向被上诉人重庆鑫爱佳物业管理有限公司支付其所欠的物业服务费和水电公摊费的问题，一审法院根据查明的案件事实和证据作出了认定，其理由亦在一审判决本院认为部分对此已作了详细的阐述，本院予以采信，故彭子英应当支付其所欠的相应费用。至于彭子英提到的重庆鑫爱佳物业管理有限公司物业服务质量存在瑕疵，物业服务不符合合同约定的问题，其可与该司自行协商或另行诉讼解决，本案不作处理。综上，上诉人彭子英的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人彭子英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 张冀兮