浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终811号
上诉人（原审第三人）：徐真明。
被上诉人（原审原告）：嘉兴市凯伦物资贸易有限公司。住所地：嘉兴市凯旋路**号瑞鑫大厦***室。
法定代表人：边忠全，总经理。
委托代理人：高俊，浙江安策律师事务所律师。
原审被告：袁根妹。
上诉人徐真明因与被上诉人嘉兴市凯伦物资贸易有限公司（以下简称凯伦公司）、原审被告袁根妹房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初356号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：嘉兴市城南路36号房屋系中国人民解放军部队所有，凯伦公司曾出资进行整体改造和装潢，后部队将该房产交由凯伦公司使用并于2010年出具授权书载明“（凯伦公司）有自行使用权和转让权”。2010年7月17日，凯伦公司与袁根妹签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定：甲方（即凯伦公司）将嘉兴市南湖区城南路36号海军基地院内嘉海基2009—3区（仅指老三号楼）约1100平方米，三层以及相关的过道、场地出租给乙方（即袁根妹），租赁期限为2010年8月1日至2015年7月31日止；年租金150000元，首年度中的年租金乙方于合同签订之日支付，以后乙方每年支付一次租金（提前一个月），租金采用先付后用的程序，并以货币现金或本票形式支付。同时双方在合同第九条违约责任第二项、第四项中约定：乙方违反本合同任一条款约定时向甲方支付壹万元（人民币）的违约金。给甲方造成经济损失，乙方还应当承担全部赔偿责任（包括甲方为实现权利所产生的律师费用）；违约责任在本合同其他条款中有设定的按约定承担违约责任。双方在合同第十条“合同到期或合同解除时房屋的交接事项”第二项、第三项中约定：乙方应在合同期满或依本合同约定终止时，乙方应当按时腾空（装修除外）交还房屋、搬离物品；乙方逾期未腾空的或不返还出租房屋的，租赁保证金甲方不予返还，甲方有权停止乙方提供配套服务，包括水、电、物业等供应，乙方逾期腾空交付的可按乙方应向甲方按原租金的2倍计算违约金直至乙方实际腾空交付日止；腾空房屋双方交接后或乙方腾空期结束后无故不交付房屋被甲方强行收回房屋时，房屋内的财物视为乙方自愿放弃，甲方有权对其进行处置；由此而造成甲方的实际损失（含甲方支付的场地物品清理费用、诉讼费、公证、律师费等合理费用）概由乙方承担。袁根妹租赁合同签订后，凯伦公司将涉案房屋交给袁根妹经营使用。庭审中袁根妹与徐真明陈述签订租赁合同时双方系合伙关系，由袁根妹作为代表签订租赁合同，后两人共同经营，共同支付租金，直至2014年7月31日时袁根妹退出合伙关系，由徐真明独自经营并支付房屋租金至2015年7月31日。合同到期后，袁根妹及徐真明与凯伦公司均未签订新的租赁合同，占有使用涉案房屋至今，且未支付房屋占有使用费。双方遂纠纷成诉。
原审法院审理认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人的诉、辩主张，本案主要争议焦点在于租赁合同履行过程中违约责任主体的确定。首先，经庭审查明，2010年7月17日的《房屋及场地租赁合同》由凯伦公司和袁根妹签订，但徐真明自认签订合同时与袁根妹系合伙关系，由袁根妹作为代表签订上述合同，后两人共同经营并实际履行租赁合同。原审认为，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第50条及《中华人民共和国合伙企业法》第二十六条的规定，袁根妹和徐真明虽没有书面合伙协议，也未经工商行政管理部门核准登记，但已具备合伙的其他条件且各方当事人对两人的合伙关系均无异议，袁根妹签订《房屋及场地租赁合同》应属于执行合伙事务的行为，该租赁合同真实有效，对各方当事人（包括徐真明）均具有约束力。同时须指出，鉴于袁根妹与徐真明成立合伙关系后未依法办理工商登记，故合伙经营产生的债务应由全体合伙人对外承担连带责任。对于袁根妹提出的已于2014年7月31日退出合伙关系，所以不应承担本案相关法律责任的抗辩意见，原审认为，袁根妹在代表全体合伙人办理租赁事宜时，是以自己的名义签订租赁合同，凯伦公司作为善意第三人在未被充分告知的情况下无从知道承租人的实际情况。因此在租赁合同履行过程中，如发生合伙终止等可能影响租赁关系稳定状态的情形时，袁根妹应负有积极向出租人告知实际情况并对租赁事宜作出妥善安排的义务，然对此袁根妹未能提供证据予以证明。因此就本案而言，即使如袁根妹所述合伙关系已于2014年7月31日终止，根据我国相关法律规定，袁根妹和徐真明仍因就租赁合同履行产生的相关债务承担连带责任。而就袁根妹提出的散伙时与徐真明就债务承担等问题有内部协议约定的问题，与本案不属于同一法律关系，本案不作处理，袁根妹可在对外承担清偿责任后向徐真明另行主张。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中双方约定的房屋租赁期限为2010年8月1日至2015年7月31日。租期届满后，双方未签订新的租赁合同，作为承租方依法应返回租赁房屋，但袁根妹及徐真明均未履行该义务。故对于凯伦公司提出的要求袁根妹和徐真明返还房屋并承担房租损失的主张，予以支持。逾期返还租赁房屋期间，袁根妹及徐真明应支付凯伦公司房屋占有使用费（即凯伦公司主张的房租损失），占有使用费参照合同约定的租金标准150000元/年计算，自2015年8月1日起计算至实际返还之日止。另外，凯伦公司要求袁根妹及徐真明承担违约责任，包括律师费15000元和逾期返还的违约金，违约金依据租赁合同第十条第二项约定即“乙方应在合同期满或依本合同约定终止时，按时腾空（装修除外）交还房屋、搬离物品；……乙方逾期腾空交付的可按乙方应向甲方按原租金的2倍计算违约金直至乙方实际腾空交付日止”。原审审查认为，关于律师费，根据双方合同约定，给甲方（即凯伦公司）造成经济损失，乙方（即袁根妹）还应当承担全部赔偿责任（包括甲方为实现权利所产生的律师费用），凯伦公司据此主张由袁根妹和徐真明共同承担债律师费15000元，结合浙江省律师服务收费标准的相关规定，酌情支持10000元；关于违约金，庭审中袁根妹和徐真明均抗辩称违约金过高。原审认为，根据我国合同法相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式，但考虑到本案中双方约定的违约金已过分高于凯伦公司的实际损失，故结合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金的计算方式酌情予以调整，按照30000元/年，支付至实际返还租赁房屋时止。综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、袁根妹与徐真明于判决生效十五日内向凯伦公司交还租赁物嘉兴市南湖区城南路36号海军基地院内嘉海基2009—3区的老三号楼房屋及相关过道、场地；二、袁根妹与徐真明于判决生效七日内支付凯伦公司的房屋占有使用费和相应违约金（占有使用费以150000元/年为标准，违约金以30000元/年为标准，均从2015年8月1日计算至袁根妹和徐真明实际交还房屋之日止）；三、袁根妹与徐真明于判决生效七日内支付凯伦公司律师费10000元；四、驳回凯伦公司其他诉讼请求。
判决宣告后，徐真明不服，向本院提出上诉称：原审认定事实错误。徐真明与袁根妹合伙做生意，向凯伦公司租赁所属于中国人民解放军海军东海舰队的嘉兴市南湖区城南路36号院内房屋及场地，租赁期限为2010年8月1日至2015年7月31日。凯伦公司在2015年10月9日向中国人民解放军东海舰队出具《租赁合同到期腾退承诺书》，该承诺书证明凯伦公司承租的中国人民解放军东海舰队的涉案房屋租赁合同于2015年3月31日已到期，而凯伦公司与袁根妹所签的租赁合同截至日期为2015年7月31日。根据《中华人民共和国物权法》和相关法律规定，凯伦公司自2015年4月1日起凯伦公司已无权将本案所涉房屋出租给徐真明，亦无权要求徐真明支付房屋占有使用费、违约金和腾退房屋，而凯伦公司应当返还徐真明已交的房屋租金及赔偿相应损失。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判驳回凯伦公司对徐真明的诉讼请求。
凯伦公司在二审中答辩称：徐真明的上诉理由无相应的事实证据和法律证据，请求驳回徐真明的上诉请求。
袁根妹在二审中答辩称：涉案房屋是徐真明在承租后又出租，且收取房屋租赁费，应当由徐真明承担赔偿责任。
徐真明在二审中提供了承诺书（复印件）一份，证明凯伦公司与中国人民解放军东海舰队的租赁合同于2015年3月31日到期，凯伦公司自2015年4月1日起无权要求徐真明支付房屋占有使用费、违约金并腾退房屋的事实。
凯伦公司质证意见：该承诺书为复印件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。
袁根妹质证意见：该承诺书中载明的合同与本案的房屋租赁合同无关，不予认可。
本院认证意见：该承诺书为复印件，各方当事人均不予认可，不予认定。
凯伦公司、袁根妹二审中均未提供新证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，双方签订的《房屋及场地租赁合同》约定租赁期限为2010年8月1日至2015年7月31日，合同到期后，袁根妹及徐真明继续占有涉案房屋的行为，属于违反合同约定的行为。徐真明认为凯伦公司自2015年4月1日其无权出租涉案房屋，但其仅提供《租赁合同到期腾退承诺书》复印件，并未提供其他证据证明凯伦公司与中国人民解放军海军东海舰队的租赁合同已到期。退一步讲，即使该租赁合同已到期，根据合同相对性，凯伦公司与中国人民解放军海军东海舰队的租赁合同关系独立于徐真明、袁根妹与凯伦公司之间的房屋租赁合同关系，徐真明不能以此为由拒不承担合同责任。原审判决袁根妹与徐真明腾退涉案房屋并支付凯伦公司房屋占有使用费、违约金及律师代理费正确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人徐真明的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人徐真明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 灿
审 判 员 杨海荣
代理审判员 管仁亮
二〇一六年七月五日
书 记 员 林雪琴