辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1551号
上诉人（原审被告）：郭强，男，1965年6月7日出生，汉族，系沈阳市太平洋梦幻空间网吧经营者，住址沈阳市大东区。
委托代理人：张新华（郭强妻子），女，1966年9月4日出生，汉族。（特别代理）
委托代理人：赵艳哲，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳建洁物业服务有限公司，住所地：沈阳市沈北新区辉山经济开发区冯道社区13号413。
法定代表人：喻际英，系该公司经理。
委托代理人：罗缨杰，女，1963年5月25日出生，满族，系该公司工作人员。
上诉人郭强因与被上诉人沈阳建洁物业服务有限公司（以下简称“建洁物业公司”物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，审判员孙卓，代理审判员王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。
郭强一审起诉称：请求判令被告支付原告物业费26，976元。
建洁物业公司一审答辩称：原被告双方之间未签订物业服务合同，原告未向被告提供过物业服务，故原告收取物业费没有事实及法律依据；被告之前是以经营的网吧为一个整体向原告交纳物业费，每月400元；原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，综上，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院查明：2009年3月2日，原告与沈阳创新房屋开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为其开发的位于沈阳市辉山农业高新技术开发区人和街120-128号的“银河岛”物业提供前期物业管理服务，商业物业费按建筑面积1元／月·平方米，物业费按年交纳，由业主或物业使用人在下年物业费到期之日前一个月履行交纳义务。被告郭强与他人于2009年按份购买了沈阳创新房屋开发有限公司开发的位于沈阳市沈北新区人和街126-16号（3层）的门市（建筑面积为1251.13平方米）一处，根据商品房备案合同记载郭强拥有47%的份额，面积为588.03平方米；原告将上述门市房与其在2007年购买的同地段的126-13号（1、2层）门市及郭涛购买的126-12号（1、2层）门市共同用作网吧经营。经营期间被告按每月400元向原告交纳物业费至2011年12月末，物业费收款收据载明付款单位为“梦幻网吧”、其中部分收据的收款事由为“物业费”、部分收据收款事由为“一楼、二楼物业费”。被告自2012年1月起拖欠物业费至今未交，故原告诉至本院。
在本案审理过程中，本院到上述物业所在地实地查看，原告提供的物业服务在环境卫生等方面存在不足之处；庭审中，被告提供了自己拍摄的照片一组，欲证明原告提供的物业服务未达到服务标准，原告对此予以否认，但原告至今未能按照法庭要求提供物业公司工作人员考勤记录及有关物业服务内容的维修、保养记录。
一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告依据与建设单位签订的《前期物业服务合同》自2009年3月至今为坐落于沈阳市辉山农业高新技术开发区人和街120-128号的“银河岛”商业物业提供物业服务，被告作为该商业物业的业主，应按合同约定向原告交纳物业费；因原告提供的物业服务确有不足之处，根据物业服务质量和物业服务收费相适应的原则，应适当减少物业费的收取，本院酌定以70%为宜；因被告先后购买了位于同一地段的一、二、三层门市均用作网吧经营，原告在向被告收取物业费时记载的付款单位也是“梦幻网吧”，只有部分收据载明系一、二层物业费，而部分收据仅记载为物业费，被告始终认为网吧作为整体交纳物业费，且原告在收取物业费时未向被告主张过第三层门市的物业费，本院认为被告的理解符合常理，即其购买的第三层门市的物业费交纳至2011年末，对于原告在收费管理上混乱造成的不利后果应由其自行负担。故被告应向原告交纳2012年1月至2014年末共三个年度的物业费14，818.36元（588.03平方米×1元×36月×70%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条的规定，一审判决：
被告郭强于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳建洁物业服务有限公司物业费14，818.36元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费480元，减半收取240元，由原、被告各负担120元。
宣判后，上诉人郭强不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，发回重审或改判由上诉人支付被上诉人从2013年1月6日至2015年1月6日物业费4，720.80元，诉讼费用全部由被上诉人承担。主要理由：一、被上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》对上诉人不具有约束力。1、上诉人与被上诉人未签订物业服务合同，网吧整体按照每月400元，即每平方米0.35元标准支付物业费，双方实际按照该标准履行多年。2、上诉人诉讼后才知道存在《前期物业服务合同》，被上诉人未提供原件无法核实真实性，上诉人不是该合同主体，该合同约定的物业费收费标准对上诉人无法律效力，未经物价部门批准。二、一审认定事实错误，被上诉人按照每平方米每月0.35元标准向上诉人收取物业费并提供物业服务。被上诉人提供的物业服务仅是打扫卫生一项，并未提供其他物业服务，一审法院按照0.70元标准判决上诉人向被上诉人支付物业费无事实及法律依据。三、被上诉人主张2013年1月6日之前的物业费已经超过两年诉讼时效，一审判决支持该部分诉讼请求是错误的。四、被上诉人起诉主张按照面积562平方米计算物业费，一审判决按照588.03平方米计算物业费，超出被上诉人诉请房屋，应予纠正。
被上诉人建洁物业公司二审答辩称：一、物业费收取标准为1元每平方米每月，该收费标准经过物价部门审核批准。此前我公司按照400元每月向上诉人收取物业费是因为我公司老板和在上诉人房屋经营的网吧老板是好朋友，并非就是降低了物业费收费标准。二、我公司为涉案园区提供物业服务，并不是只有清扫卫生一项。三、我公司起诉没有超过诉讼时效，每月工作人员都会上门收费物业费。
上诉人郭强二审提交如下证据：证据1：收款收据，证明上诉人因涉案房屋漏水维修进行防水工程支出4.8万元，被上诉人从未履行过维修义务。证据2：打印照片18张，证明被上诉人提供的物业服务仅是对涉案房屋室外部分打扫卫生这一项，而且打扫不干净，房屋的前后垃圾随处可见，以及证明被上诉人对房屋漏水从未尽到过维修义务。证据3：物业费收款收据（联通网苑、凯威斯商务宾馆）及房产证，证明其他同类门市房业主物业费的缴纳标准：联通网苑在2012年是按照每月每平方米0.46元标准整体向被上诉人支付物业费，凯威斯商务宾馆在2010、2011年是按照每月每平方米0.38元标准整体向被上诉人支付物业费，所以并非被上诉人所述按照每月每平方米1元标准支付物业费。
被上诉人建洁物业公司对证据1提出异议，主张房屋存在漏水情况不止是上诉人家，涉案建筑已经超过五年质保期，大面积维修需要启动维修基金，需要与房产部门协调，还要超过三分之二以上业主签字，2014年曾启动维修基金进行防水维修。对证据2提出异议，主张涉案园区属于商业街，人员流动性大，公司配备了专门的卫生保洁人员定时清理，但是经过的人随手乱扔垃圾情况还是时有发生，公司也要求保洁人员随遇随清，至今并未出现业主对此投诉。对证据3的真实性没有异议，之前管理混乱，老板和部分门市房业主关系好就少收物业费，后更换法定代表人现在严格管理不再降低收费。
被上诉人建洁物业公司二审提交如下证据：证据1：收费许可证，证明涉案园区物业费1元每平方米每月的收取标准经过物价部门审核批准，此后按照沈阳市物价局文件规定（沈价发（2010）85号），从2011年1月1日起经营用房等非住宅建筑的物业服务，服务收费实行市场调节价格，无需办理收费许可证。证据2：五张物业费收款收据，证明我方是按照每月每平方米1元标准向门市房业主收取物业费。
上诉人郭强对证据1的真实性没有异议，对关联性提出异议，主张被上诉人从2009年起对上诉人收费，该收费许可是2010年6月起有效，上诉人从2009年起一直是按照每月每平方米0.35元标准向被上诉人支付物业费，该标准也是合理的，且收费许可有效期至2012年10月，现已超过有效期。对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，主张证明不了被上诉人主张的物业费收费标准。
本院查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务合同》、收款收据、商品住宅专项维修资金使用预算分摊业主确认明细表、照片、商品房买卖合同备案表、收费许可证、消防安全检查合格证等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审、二审卷宗佐证。
本院认为：本案争议焦点为上诉人郭强是否应当向被上诉人建洁物业公司支付2012年1月至2014年12月的物业费14，818.36元。
一、关于《前期物业服务合同》对上诉人是否具有约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人与建设单位“沈阳创新房屋开发有限公司”于2009年3月2日签订《前期物业服务合同》，被上诉人实际为该园区提供物业服务，故《前期物业服务合同》对上诉人具有法律约束力。
二、关于物业收费标准的问题。《前期物业服务合同》约定商业物业按照1元每月每平方米标准收取，一审法院曾到涉案园区实地查看，认定被上诉人提供的物业服务有不足之处，应当适当减少物业费的收取，酌定按照70%的比例收取，系行使法官自由裁量权，应予维持。对于上诉人提出此前一直是以网吧整体按照每月400元标准向被上诉人支付物业费的上诉主张，根据双方二审提交的其他业主的缴费单据，被上诉人存在未按《前期物业服务合同》约定标准少收物业费的情况，且少收的物业费标准不统一，随意性较大。由于被上诉人放弃部分权利少收取物业费并不违反法律规定，且双方并未在《前期物业服务合同》外另行签订物业服务合同明确约定该收费标准，故该事实仅能说明被上诉人之前的收费管理的确比较混乱，但不能作为上诉人主张继续按照该标准支付物业费的合法理由。
三、关于上诉人提出被上诉人仅提供涉案园区卫生保洁物业服务，且未尽到物业服务义务的问题。首先，根据《前期物业服务合同》约定的物业服务内容，并结物业行业通常情况下包括的服务项目，被上诉人提供的物业服务不仅限于卫生保洁，还包括共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，公共秩序维修、安全防范的协助管理，装饰装修管理、物业档案资料管理等内容。对于上诉人提出被上诉人仅提供涉案园区卫生保洁物业服务的上诉主张，本院不予支持。其次，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。涉案园区的物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应由业主委员会或符合法定比例的业主共同主张权利，不宜由业主单独判定和主张，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。再次，上诉人二审提出被上诉人未对其房屋尽到维修义务的问题。因商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，本案审理的是物业服务合同法律关系，故与商品房销售合同有关的问题，不属于本案的审理范围，亦不能成为业主不交或少交物业费的理由。
三、关于一审是否超过被上诉人诉请进行审理的问题。被上诉人起诉主张物业面积为562平方米，上诉人提供备案商品房买卖合同记载物业面积为588.03元，一审法院经过审查后认定物业面积应为588.03元，被上诉人表示认可，故一审法院据此作出判决，并无不妥，不应认定超过诉请审理。
四、关于被上诉人的诉请是否部分超过诉讼时效的问题。被上诉人于2015年1月6日起诉要求上诉人给付2011年1月至2014年12月的物业费，上诉人一审答辩提出部分诉讼请求超过两年诉讼时效，一审法院未对此项抗辩进行论述不妥。本院认为，上诉人主张其工作人员定期向业主催交物业费，但并未举证证明诉讼时效存在中断的法定情形，故对于超出时效部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第800号民事判决书；
二、郭强于本判决生效之日起5日内一次性给付沈阳建洁物业服务有限公司2013年1月至2014年12月共计24个月的物业费9，878.90元（588.03平方米×1元×24个月×70%）；
三、驳回沈阳建洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费240元（被上诉人沈阳建洁物业服务有限公司预交480元），由上诉人郭强负担160元，被上诉人沈阳建洁物业服务有限公司负担80元。
二审案件受理费480元（上诉人郭强负担），由上诉人郭强负担320元，被上诉人沈阳建洁物业服务有限公司负担160元。
本判决为终审判决。
审 判 长 解全晖
审 判 员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一五年七月十日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。