北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第17515号
原告（反诉被告）张x，女，1977年9月25日出生。
委托代理人马勇，北京市浩东律师事务所律师。
委托代理人钱利军，男，1970年6月20日出生，北京市浩东律师事务所律师实习律师。
被告（反诉原告）韩x，女，1965年9月1日出生。
委托代理人任海峰，北京市京晟律师事务所律师。
委托代理人景x，男，1965年12月17日出生。
原告（反诉被告）张x（以下简称原告）与被告（反诉原告）韩x（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人马勇，被告及其委托代理人任海峰、景x均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2009年5月16日签订《房屋及土地租赁协议》，约定被告将朝阳区黑庄户村的一套独院及西侧土地出租给原告使用，租期自2009年5月16日至2019年5月16日，年租金3万元，每三年递增5%。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了租金。但是原告承租两年后，被告无视合同约定要涨租金，并以断水断电等手段威胁。原告本着息事宁人的态度向原告多支付了8000元的租金。然而一年期满后，原告按照约定向被告交纳租金，被告拒不接受，并再次提出要涨房租，还在未与原告协商的前提下切断涉案房屋的水源、电源，砸坏门窗玻璃等，给原告的生产、生活带来的巨大的损失，严重侵害了原告的合法利益。现起诉要求：1.被告赔偿办公用房租金损失3万元、库房租金损失3万元、搬家费0.5万元、打水泥地面费用2万元、地面休整费用0.5万元、围墙修建费1.2万元、车库修建费0.74万元、室内装修费0.5万元、拉电网费用0.35万元；2.被告返还原告多收取的0.8万元违约租金。
被告辩称并反诉称：我方已按合同约定履行了所有的义务，不存在违约行为；我方并未随意涨房租，也没有随意切断电源、水源，也不存在砸玻璃等行为；我方出租给原告的土地是可以使用的，原告并未在涉案土地内进行过建设；双方之间的合同已经履行完毕，故原告无权要求返还0.8万元租金。综上故不同意原告的诉讼请求。另，原告尚未支付2012年5月16日至2013年4月11日期间的租金，故反诉要求原告支付上述租金3万元及其利息4306元（如果法院认定双方之间的租赁合同无效，我方则主张使用费3万元及利息4306元�。
原告针对被告的反诉辩称，被告擅自涨房租的行为构成违约，无权要求原告支付租金或使用费，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2009年5月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋及土地租赁协议》，约定：甲方将位于黑庄户村一套独院及西边土地出租给乙方使用（院内共计8间房屋300平方米，院西侧土地约2亩）；租期为2009年5月16日至2019年5月16日；房屋租金第一年3万元，满3年递增5%；租金支付方式为年付，下次付款需提前10日付清；租赁期内的水、电、电话费、上网费、有线电视费均由乙方自行解决；房屋内外结构，未经甲方同意，乙方不得擅自变更或装修，如乙方擅改或损坏，须还原并负全部责任；在租赁期内，如乙方经甲方同意盖房，后因不可抗拒的原因致使双方合同解除，由此造成的经济损失双方互不承担责任，如因国家或政府实施乡域规划征占土地，合同期间五年内，如属于乙方自建建筑物，甲方得到的拆迁补偿，要给予乙方所属自建建筑物当时的折旧款。双方还就其他事项进行了约定。
合同签订后，被告将涉案房屋和土地交予原告，原告亦按照约定的租金标准向被告交纳了2009年5月16日至2011年5月16日期间的租赁费用。2011年4月18日，原告向被告交纳2011年5月15日至2012年5月15日期间的租赁费用3.8万元，原告继续租用涉案房屋和土地。后双方因租金问题产生争议，原告尚欠2012年5月16日之后的租赁费用未付，但原告仍占用涉案房屋和土地。2013年4月11日，因涉案房屋面临拆除，原告自涉案房屋和土地撤离。
关于租金争议，原告称：合同履行至第三年时，被告擅自将第三年的租金涨至3.8万元，否则被告则以断水、断电等相威胁，无奈之下原告才支付被告第三年的租金3.8万元；合同履行至第四年时，原告�按照合同约定的租金标准向被告交纳第四年租金，但被告擅自将租金涨至6万元，故拒绝接受原告交纳的租金。被告则称：双方于2011年口头约定将租金调整至每年3.8万元，故原告按照此标准向被告交纳了2011年5月15至2012年5月15日期间的租金；合同约定水、电都是由原告自行解决的，被告并未对原告进行过威胁；被告曾多次要求原告交纳2012年5月16日之后的租金，但原告均拒绝交纳。
为证明被告存在擅自涨租金的行为，原告提交其与被告之间及其与被告之夫景x之间的电话录音，两份电话录音的时间均为2012年5月。原告与景x之间的通话内容为双方就房租的进行协商的过程。原告与被告之间的通话内容亦为双方之间就房租进行协商的过程，且被告在该通话中确有要涨房租的陈述。被告对上述两份录音证据的真实性予以认可，并称录音内容仅为双方协商的过程，并未形成最�意见，而且原告与被告之间的录音是原告截取的片段，故不认可原告的证明目的。
为证明被告有断水、断电、拆除暖气片、砸门窗玻璃的行为，以及原告在改院内进行了地面平整，原告提交涉案房屋及土地现场的照片若干。其中，部分照片中显示的门窗没有玻璃，部分照片显示院落土地内确有被平整过的迹象，还有部分照片显示了电表的状况。被告对该组证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。
原告称其承租涉案房屋和土地是用于经营使用，并提交了北京康洁环保设备租赁中心的营业执照予以证明。被告对该营业执照的真实性予以认可，但不认可证明目的。
为证明搬家费，原告提交搬家费收据一张，该收据载明的款项内容为康洁环保公司搬家费，金额为5000元，日期为2012年9月21日，收款人为耿×。同时，原告还申请证人耿×出庭作证。耿×作证称：其是从跑货运的，原告是其老客户；原告曾于2012年9月份雇其为原告搬家，从黑庄户村搬到定辛庄村，搬运的物品为移动厕所和家庭杂物；搬家费按车计算，共计30余车，金额共计五千余元，其只收取原告5000元，并为原告出具了收据，原告提交的收据就是其向原告出具的；其为原告搬家时，原告的房屋玻璃能够看出是被人砸过的，房屋内没有电；院落周围有围墙，部分土地是土质地面，部分土地是水泥地面，水泥店面用于放置移动厕所，土地内还有石棉瓦搭建的车库。同时，证人耿×还向本院提交了收据的上联，内容与原告提交的收据一致。被告对原告提交的收据及耿×提交的收据真实性予以认可，但不认可证明目的，对耿×的证言不予认可。
原告称被告对其断水、断电后，涉案房屋和土地无法使用，原告另行承租了房屋用于居住，还另行承租了土地用于放置移动厕所。为证明其另行承租房屋的情况，原告提交了其与案外人张x之间的《房屋租赁合同》、张x为其出具的租房款收据以及证明的身份证复印件。《房屋租赁合同》载明：出租方为张x，承租方为空白；租期自2012年9月1日至2014年8月31日；第一年租金3万元，第二年租金3.5万元。租房款收据载明金额为3万元，收款人为张x。被告该组证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。
为证明其另行承租库房的情况，原告提交其与案外人李x之间的《租赁协议》以及李x为其出具的租金收据，还申请证人徐×出庭作证。《租赁协议》的内容为：李x将一块土地出租给原告；租期自2012年9月15日开始，前两年租金每年3万元，第3年至第五年每年四万元。租金收据载明金额为3万元，收款人为李x。徐×作证称：其与原告均从李x承租了土地，原告承租土地用于放置移动厕所；原告应该是2012年8月份开始承�的，原告的租金标准好像是3万元。原告对上述证据及证人证言的真实性均不予认可。
为证明其在涉案土地内的建设情况，原告还提交签有“董x”姓名的便条一张，该便条详细记载了门前地面、车库、小房、厕所地面、围墙等地面和建筑物的尺寸。原告称该便条是拆迁人员董x为其出具的，便条的内容即为原告自建的内容。被告对此不予认可。
经查，涉案土地是被告从黑庄户农工商合作社承包的农业用地，承包期为10年（2001年1月1日至2010年12月31日）。被告承包土地后，在承包地上建设了房屋并对外出租。韩x在承租涉案土地前，对涉案土地的承包期和性质是知晓的。
上述事实，有当事人陈述、《北京市农村种植业承包合同书》、《房屋及土地租赁协议书》、租金收条、租金收据、证人证言、开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为：涉案土地的性质为农业用地，被�承租涉案土地后，在承包地上自建房屋并用于出租，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，故原、被告双方之间的《房屋及土地租赁协议》应属无效。被告明知涉案土地为农业用地，仍在涉案土地上建房并出租给原告，故被告对于合同的无效具有过错。原告在承租涉案房屋及土地前亦明知涉案土地是农业用地，故原告对合同的无效亦存在过错。
原告提交的现有证据并不足以证明其在涉案土地上建设情况，故对原告主张的打水泥地面费用、地面休整费用、围墙修建费、车库修建费、室内装修费、拉电网费用，本院无法支持。原告主张的办公用房租金损失和库房租金损失，无法律依据，本院无法支持。关于搬家费，现有证据能够证明原告确已支出该项费用，且该项费用的产生是因涉案房屋面临拆除致使合同无法继续履行所致，故原告有权主张该项费用，具体金额本院将根据双方的过错程度酌情确定。
合同虽无效，但原告占用涉案房屋期间的占有使用费应当交纳，具体标准可以按照双方在租赁合同中约定的租金标准确定。2012年5月16日之后的占有使用费，原告至今未付，原告于2013年4月11日自涉案房屋和土地上撤离，故2012年5月16日至2013年4月11日期间的占有使用费，被告有权要求原告交纳。原告提交的照片能够证明涉案房屋在双方产生争议之后确有毁损现象，必然影响原告对房屋的正常使用，故被告主张的使用费应予酌减。尽管如此，上述照片并不能证明房屋的毁损是被告方所为，故对原告所称被告存在断水、断电、拆除暖气片、砸门窗玻璃等行为的主张，本院无法采信。
另，原告提交的录音证据能够证明被告在合同履行过程中，被告确实存在要涨租赁费（即占有使用费）的行为，被告此举违反了合同当事人所应坚守的诚实信用原则，确有不妥之处。在此情况之下，尽管原告在第三个租赁年度向被告交纳租赁费用3.8万元，但不能就此认定双方已就涨租赁费的事宜达成一致，故被告主张按照每年3.8万元的标准计算2012年5月16日至2013年4月11日期间的租赁费，本院无法支持。同时，虽原告的确在第三个租赁年度向被告多交纳八千元租金，但因双方之间的租赁合同已履行完毕，原告主张返还该款项，理由不足，本院亦无法支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张x与被告（反诉原告）韩x于二零零九年五月十六日签订《房屋及土地租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）韩x于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）张x搬家费四千元；
三、原告（反诉被�）于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）二零一二年五月十六日至二零一三年四月十一日期间的占用费一万六千元；
四、驳回原告（反诉被告）张x的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）韩x的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1426元，由原告（反诉被告）张x负担713元（已交纳），由被告（反诉原告）韩x负担713元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉费328元，由被告（反诉原告）韩x负担164元（已交纳），由原告（反诉被告）张x负担164元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法�。
审 判 长 李君升
人民陪审员 张春英
人民陪审员 吴振华
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 王嘉雯