漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第142号上诉人（原审原告）詹漂龙，男，1968年9月1日生，汉族，居民，住福建省南平市延平区。上诉人（原审原告）饶祥春，男，1969年6月18日生，汉族，居民，住福建省福州市仓山区。上诉人（原审原告）张元婢，男，1961年4月29日生，汉族，居民，住福建省福州市仓山区。上列三上诉人的共同委托代理人柯祥春，福建大佳律师事务所律师。上列三上诉人的共同委托代理人林筠，福建大佳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）南靖县金阳光酒店公司有限公司，住所地福建省南靖县山城镇翠眉村。法定代表人林慧杰，执行董事。委托代理人王全辉，福建鹭靖律师事务所律师。委托代理人杨苗芬，福建鹭靖律师事务所实习律师。上诉人詹漂龙、饶祥明、张元婢因与被上诉人南靖县金阳光大酒店有限公司（以下简称“金阳光酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服南靖县人民法院（2014）靖民初字第2710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人詹漂龙、饶祥明及其委托代理人柯祥春、张元婢的委托代理人柯祥春，被上诉人金阳光酒店公司的委托代理人王全辉、杨苗芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：金阳光酒店公司是经营住宿和餐饮业的企业，于2010年5月12日成立。2013年7月31日，金阳光酒店公司为甲方（出租方）与詹漂龙、饶祥明、张元婢为乙方（承租方）就金阳光酒店公司的A栋楼出租给詹漂龙、饶祥明、张元婢作经营酒店及相关配套行业使用的具体事宜签订了《租赁协议》。该《租赁协议》约定：甲方自愿将座落于南靖县山城镇东大路A幢楼出租给乙方作经营酒店及相关配套行业使用；甲乙双方议定的上述房产租金按照每平方米人民币14.4元（平方数按照房产证面积为准），如需纳税由乙方实际承担税款。租金每三年递增一次，每次递增在前三年的基础上递增10%，租赁期限15年（含装修期四个月）。租金采取先付后用按季度给付，由乙方在每季度的首月的前五日内交付给甲方；付款方式为现金交付（或银行转账）；于综合验收后，具备酒店办证条件，甲方给予乙方装修期四个月，在该装修期内不计租金；甲方为保障乙方酒店的正常经营应提供停车位使用场地，即大巴车3个，小车40个，超出部分按照当时标准7折向乙方收费；乙方应于签订本协议后向甲方缴纳人民币30万元的押金，经甲乙双方协商，于协议签订当日乙方应向甲方支付订金人民币10万元整，剩余人民币20万元于甲方将具备酒店办证条件后的房产交付乙方后，乙方须在三日内补清，且该订金自动转为押金。在乙方违约的情况下，甲方有权没收乙方所缴纳的人民币10万元订金并有权处置该房产，甲方须在一年内（即2014年7月31日前）将该房产交付给乙方使用，超时为甲方违约，甲方需双倍返还乙方订金（即人民币20万元整）。支付的押金不能冲抵租金，但可以用于承担逾期付款违约金，在乙方无违约情况下，租赁期限届满时，甲方无息退还；乙方应在租赁期届满时把房地产交还给甲方，其中不动产归甲方所有（包括完好附着物），动产归乙方所有；甲方的A栋楼于综合验收完毕后，具备酒店办证条件交付乙方装修；甲方未按约定时间交付该房屋达5日的，乙方有权单方解除合同等内容。合同签订后，詹漂龙、饶祥明、张元婢于当天支付给金阳光酒店公司人民币10万元。金阳光酒店公司于2013年11月12日取得A幢楼的《国有土地使用证》，2014年7月14日取得A幢楼的《房屋所有权证》。2014年7月22日，金阳光酒店公司以快递方式向詹漂龙、饶祥明、张元婢邮寄了房屋租赁移交通知及土地证、房产证复印件等，要求詹漂龙、饶祥明、张元婢在2014年7月31日前来办理移交手续。同年7月24日，詹漂龙、饶祥明、张元婢收到金阳光酒店公司上述邮件。庭审中，詹漂龙、饶祥明、张元婢提出有单独到现场查看，金阳光酒店公司认为詹漂龙、饶祥明、张元婢收到通知后并没有来办理移交手续。另外，金阳光酒店公司A幢楼的消防设计已向消防部门备案并经消防部门抽查合格，消防部门于事后收回抽查结果公告并向金阳光酒店公司发出审核意见书。2009年7月31日，福建省消防总队制定出台了《海西建设消防服务若干措施（试行）》。该措施的第六条为：“实行灵活的审验方式。经公安机关消防机构消防设计审核合格的在建工程，建设单位需要进行建筑内部装修的，可以向原许可公安机关消防机构申报装修工程消防设计审核或备案。内部装修工程竣工后，可与建筑总体同步申报消防验收或备案，或在建筑总体验收合格后申报消防验收或备案。对于大型工程先期竣工部分需要先期投入使用的，根据建设单位的申报，在满足局部验收相关条件时，可实施局部消防验收。”根据詹漂龙、饶祥明、张元婢的申请，一审法院组织双方到金阳光酒店公司A幢楼的现场进行勘查。经勘查：现场的消防管道已安装，消防栓里没有消防水带；楼梯下已安装配电设施，水泵房已安装好，水、电均已到位；水泵房与主体房之间为停车场，停车场没有浇灌混凝土；有预留电梯井，电梯还没有安装。原审判决认为，詹漂龙、饶祥明、张元婢与金阳光酒店公司签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，属有效协议，双方当事人应当按照协议的约定履行各自的义务。根据协议约定，金阳光酒店公司的A幢楼应在综合验收后，具备酒店办证条件时于2014年7月31日前交付给詹漂龙、饶祥明、张元婢使用。因金阳光酒店公司的A幢楼于2014年7月14日前取得了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，说明该A幢楼的主体建筑经有关部门验收已合格。经现场勘查，双方确认租赁物的消防管道已安装，消防栓里没有消防水带；楼梯下已安装配电设施，水泵房已安装好，水、电均已到位；水泵房与主体房之间为停车场，停车场没有浇灌混凝土；有预留电梯井，电梯还没有安装。因金阳光酒店公司已就消防设计向消防部门备案，同时根据《海西建设消防服务若干措施（试行）》的规定，在建工程需进行内部装修的，可待内部装修工程竣工后，与建筑总体同步申报消防验收或备案，现A幢楼的消防未验收，不违反双方协议的约定。综上，金阳光酒店公司的A幢楼在综合验收后，已具备酒店办证条件，亦在2014年7月24日向詹漂龙、饶祥明、张元婢发出通知，要求詹漂龙、饶祥明、张元婢接收租赁物，但詹漂龙、饶祥明、张元婢却未按约定予以接收，金阳光酒店公司的行为符合协议的约定，不构成违约。现詹漂龙、饶祥明、张元婢认为金阳光酒店公司逾期交付租赁物而构成违约，要求解除双方签订的《租赁协议》，并要求金阳光酒店公司支付违约金，于法无据，不予支持。金阳光酒店公司提出要求驳回詹漂龙、饶祥明、张元婢诉讼请求的理由正当，依法应予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出驳回詹漂龙、饶祥明、张元婢诉讼请求的判决。本案受理费人民币4300元，减半收取人民币2150元，由詹漂龙、饶祥明、张元婢负担。宣判后，原告詹漂龙、饶祥明、张元婢不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人詹漂龙、饶祥明、张元婢上诉称：1、原判仅以金阳光酒店公司的A幢楼于2014年7月14日前取得房产证和土地证，说明该A幢楼的主体建筑经有关部门验收已合格为由，认定该A幢楼通过综合验收、符合交付条件，这是错误的。首先，取得该A幢楼的房产证和土地证并不能等同于该A幢楼的主体建筑经验收合格，更不能证明综合验收已通过合格；其次，上诉人承租该A幢楼的用途是用于经营酒店、住宿，必须具备和符合经营酒店的相关条件。因此，原判认定A幢楼已符合交房条件是错误。2、原判根据《海西建设消防服务若干措施（试行）》的规定，认定被上诉人的A幢楼消防未验收不违反双方协议的约定，缺乏事实和法律依据。3、通过现场勘验，被上诉人的A幢楼内部未安装电梯、消防栓里没有水带，候车场未建，相关配套设施未配备，根本不具备《租赁协议》中约定的交付条件。综上，请求撤销原判，支持其一审的诉讼请求。被上诉人金阳光酒店公司答辩称：1、金阳光酒店的A幢楼已经验收合格，并办理土地证和房产证。2、金阳光酒店的A幢楼建筑总体与建筑物内装修可同步申报消防验收，符合消防部门要求，亦不影响上诉人对该A幢楼的正常使用功能，不会导致无法实现合同目的。3、上诉人主张金阳光酒店的A幢楼内部未安装电梯、消防栓里没有水带、停车场未建，同样也不能成为解除合同的理由。要求驳回上诉，维持原判。本院查明，庭审中，双方当事人均陈述对原审判决认定的事实无异议，本院予以确认。另查明，被上诉人自建的址于南靖县山城镇东大路A幢七层楼，占地面积为2974平方米，属于商服用地-
住宿、餐饮用地。上述事实有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》为据。本院认为，被上诉人金阳光酒店公司将址于南靖县山城镇东大路A幢楼出租上诉人詹漂龙、饶祥明、张元婢经营酒店，双方签订了《租赁协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，应予确认，双方均应按约履行。签约后，上诉人詹漂龙、饶祥明、张元婢支付被上诉人金阳光酒店公司订金人民币10万元。被上诉人在取得该A幢楼的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》后，通知上诉人前往办理租赁房产的移交手续，上诉人以被上诉人移交的金阳光酒店A幢楼未通过综合验收和消防验收，不具备酒店办证条件，不符合合同约定的交房条件为由予以拒收。为此，被上诉人欲交付的金阳光酒店A幢楼是否符合法律规定和合同的约定？根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，人员密集的大型场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。又据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。本案上诉人向被上诉人承租的金阳光酒店的A幢楼，用于酒店经营，依据上述法律规定，该A幢楼应当经消防部门验收合格，方可投入使用。被上诉人仅就该A幢楼的消防设计向消防部门备案，但尚未经消防部门验收合格，因此，被上诉人欲交付的金阳光酒店的A幢楼不符合上述法律规定，上诉人詹漂龙、饶祥明、张元婢予以拒绝接收，理由成立，应予支持。据此，被上诉人未能依约移交租赁的金阳光酒店的A幢楼，构成违约，上诉人请求解除双方签订的《租赁合同》，符合双方合同第七条第1款的约定，应予采纳。其请求被上诉人支付违约金（即双倍返还订金）20万元，亦符合双方合同第三条、第六条第一款的约定。那么，双方合同条款中约定的“订金10万元”与其主张双倍返还订金10万元能否成立的问题。上诉人在《租赁合同》中就其向金阳光酒店公司支付订金10万元，条款中虽写“订金”，但从其约定的违约条款即：协议签订当日乙方詹漂龙、饶祥明、张元婢应向甲方金阳光酒店公司支付订金10万元整，甲方须在一年内将该房产交付乙方使用，超时为甲方违约，甲方需双倍返还乙方订金人民币20万元整，及起诉内容即“被告立即向原告支付违约金即双倍返还订金人民币20万元，意指“定金”性质，故上诉人请求被上诉人双倍返还订金20万元的主张，应予采纳。《海西建设消防服务若干措施（试行）》第六条关于“在建工程，建设单位需进行建筑内部装修的，可待内部装修工程竣工后，与建筑总体同步申报消防验收或备案”的规定，是指建设单位即金阳光酒店公司，而非第三方即承租方詹漂龙、饶祥明、张元婢，原判对该条款内容理解有误，据此作出被上诉人欲交付的金阳光酒店A幢楼已具备酒店办证条件的认定而判决驳回上诉人詹漂龙、饶祥明、张元婢一审的诉讼请求不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销南靖县人民法院（2014）靖民初字第2710号民事判决。二、被上诉人南靖县金阳光酒店公司应于本判决生效后一个月内支付违约金人民币20万元。本案一、二审案件受理费人民币各4300元，均由被上诉人南靖县金阳光酒店公司负担。本判决为终审判决。审判长花絮审判员翁艺晖代理审判员李凌二〇一五年三月二十六日书记员卢杰附本判决适用的主要法律条文：1、《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。2、《建设工程消防监督管理规定》第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆的展示厅；（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。