湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00414号
上诉人（原审被告）老河口市建伟开发建设有限责任公司（以下简称建伟开发公司）。
法定代表人熊国顺，建伟开发公司董事长。
委托代理人郑琦红、蒋志杰，湖北正音律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）薛峰。
委托代理人陈文胜，湖北宏义律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
上诉人建伟开发公司因与被上诉人薛峰商品房预售合同纠纷一案，不服老河口市人民法院于2014年3月15日作出的（2013）鄂老河口民初字第02726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日受理本案后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员杨斌福、任侨参加评议的合议庭，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。上诉人建伟开发公司的委托代理人蒋志杰，被上诉人薛峰的委托代理人陈文胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告薛峰一审诉称：2009年10月27日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》并约定原告以261920元的价格购买被告位于老河口市文化街中段明珠华府三单元1008号商品房一套，被告应于2010年10月1日前将房屋交付原告使用；若逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已按合同的约定支付购房款261920元，但被告却于2011年7月1日向原告交付房屋，逾期交房272日，依照合同约定被告应当支付逾期交房违约金22001元。原、被告双方协商未果，为了保护原告的合法权益，请求法院判令支持原告诉讼请求。
原审被告建伟开发公司一审辩称：（一）原告薛峰诉称的诉讼理由没有事实及法律依据，其诉讼请求不能成立，请人民法院驳回。1、原告薛峰诉称的交房时间没有事实依据。合同第八条约定“出卖人应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”并没有约定2010年10月1日为唯一交付房屋条件，仅仅是根据商品房预售合同的实际将10月1日写为预计交房日期，而实际交房日期明确约定为“该商品房经验收合格”，而原告薛峰只引用该条的部分内容，不引用该条“依照国家和地方政府的有关规定”并“经验收合格”为交付日期的约定，显然断章取义的理解和错误引用合同条款，不符合客观事实。2、原告薛峰诉称的交房时间没有法律依据。双方根据商品房预售合同的特点和法律要求，约定“依照国家和地方政府的有关规定”、“商品房验收合格”为交付日期是完全合法的真实意思表示，若不约定“验收合格”为交房日期不仅违法而且无效。对此，我国《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋登记办法》规定新建房屋必须提交“房屋已竣工的证明”方可进行所有权登记。《城市房地产管理法》第三十七条规定“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”《商品房销售管理办法》第三十条第二款规定“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”第四十条规定“房地产开发企业将未组织竣工验收……的商品房交付使用的，按《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。”第二百七十九条第二款规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”据此，合同选择：“经验收合格”为房屋交付日期和交付条件是互相明确告知，是附条件的法律行为，是合法的，应受法律保护。而选择无论是否验收合格均应在10月1日交房，不仅不是双方真实意思表示，并且因违反上述法律规定而无效。同时，只要法定的验收单位未验收，法律即禁止建筑商把房屋交付开发商，禁止房管部门对未经验收房屋给予登记。我单位就不可能接收到房屋，也依法无权和不能把房屋交付给购房人。所以，工程竣工验收合格是商品房交付使用的法定条件。2011年5月13日工程质量竣工验收合格记录，足以证明合同第八条约定的交房日期是2011年5月13日，而不是2010月10月1日。（二）原告薛峰从未主张过交房时间为2010年10月1日，也足以证明原告薛峰称交房时间是2010年10月1日是不成立的。根据《合同法》和最高人民法院有关司法解释规定，原告薛峰若认为2010年10月1日为交房日和认为我单位迟延交付房屋，应进行催告，经催告在三个月的合理期限内仍未交房时才可行使解除合同权或追究违约权。可事实是：直到2011年5月13日房屋竣工验收前至2011年6月底实际交付房屋时，原告薛峰从来没有催告，足以证明原告薛峰在签合同时和接收房屋前，对交房时间为“验收合格”之日是清楚的，明知的，认可的。在接收到房屋一年多后却出尔反尔、否定事实、随意曲解合同，与理与法与事实均是站不住脚的。敬请原告薛峰能撤诉、息讼为宜。（三）原告薛峰至今仍处于继续违约状态中，在其未承担违约责任前，无权起诉或随意指责我单位违约。2009年10月27日，双方签订的合同约定：原告薛峰于签合同时应付清151920元购房款后一星期内办理好银行按揭相关手续，否则视为逾期付款，逾期在60日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向我单位支付万分之一的违约金；逾期超过60日后，原告薛峰有权解除合同，但应向我单位按累计应付款的1.5％支付违约金；若原告薛峰愿意继续履行的，经我单位同意，原告薛峰在支付自应付款第二天起至付清款之日止的万分之三违约金后，合同继续履行。但原告薛峰却于2009年12月4日才付清购房款，逾期付款31天，应支付的违约金341元至今未付。综上所述，答辩人请求人民法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉求。
原审判决认定，2009年10月27日，原告薛峰（买受人）与被告建伟开发公司（出卖人）签订了一份商品房买卖合同，合同主要内容规定：一、买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的三单元1008号房，该商品房合同约定建筑面积共130.96平方米；二、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2000元，总金额261920元；三、面积确认及面积差异处理。双方自行约定，按产权登记面积为准，每平方米价格不变，实行多退少补；四、付款方式及期限。其他方式，首付人民币十五万一千九百二十元整于签合同时付清，余款十一万元以银行按揭方式还款；五、买受人逾期付款的违约责任。逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；六、交付期限，出卖人应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起15日内告知买受人；七、出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；八、交接，商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期接受房屋的，依照本合同承担违约责任；九、本合同自双方签订之日起生效。合同签订后，原告薛峰于2009年10月27日交购房款151920元，2009年12月4日，原告薛峰在中国工商银行股份有限公司老河口支行办理借款手续，借款金额110000元，并将此款汇入被告建伟开发公司账户，原告薛峰完全履行付款义务。
原审另查明，2009年9月24日，老河口市房地产管理局商品房（预）销售发证机关给被告建伟开发公司颁发了鄂河房预售字（2009）006号湖北省商品房预售许可证书。预售商品房项目名称：明珠华府。项目地址：文化街中段。功能：商住。有效期自2009年9月24日至2010年9月23日止。
原审还查明，2011年6月28日，老河口市建伟开发建设有限责任公司明珠华府项目部给明珠华府业主发了明珠华府住宅交房通知书，其内容：一、交房时间为2011年7月1日；二、交房地点明珠华府售楼部。被告实际逾期交房为272天。
原审法院认为，综合各方当事人的起诉和答辩意见，本案的争议焦点是各方约定的违约金数额是否过高及如何调整。违约金的意义在于对合同履行利益的补偿，但也不排除当事人在公平、诚实信用的原则指导下，约定与适用惩罚性的违约金。若只强调补偿性而无惩罚性，则违约金对合同履行的保障作用将大大降低，从而无法达到有效制裁违约行为，保护守约方利益的目的。与此同时，当事人之间的契约自由也需要合同正义的规则，不可能完全放任当事人自由约定。落实到纠纷的实体处理中，人民法院对违约金的裁判需结合合同履行的实际情况，以实际损失作为认定基础进行综合考量。从举证责任角度分析，根据谁主张、谁举证的原则，作为申请调减违约金的违约方，首先应由建伟开发公司就违约金的调减事由加以举证证明，而后原告应出示其认为违约金约定合理的事实依据。本案中，被告依据合同的约定已逾期交付房屋272天，构成违约，应当依据合同约定承担违约责任。然而原告诉称由于被告违约造成的实际损失或可得利益损失的具体数额无法提供充分证据予以证明，被告对原告相关损失具体数额亦无法提供充分证据予以证明。因此无法根据实际损失与违约金的差额来判断当事人之间的违约金计算方法约定是否过高。故本案的违约金标准只能兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则予以衡量。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。本案双方当事人缔约时选择的系后者，即损失赔偿额计算方法。合同约定在违约方逾期交付商品房的情况下，每逾期一日，按已交付房款万分之三支付违约金，以人民银行同期贷款利率标准为参照计算，逾期违约金计算方法计算所得折算为贷款利率相当于年利率10.8%，高于合同履行期内同期人民银行一年期贷款基准利率2.4倍，故可认定为过分高于原告的实际损失，被告建伟开发公司主张调减违约金数额请求，原审法院依法应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。在充分尊重缔约双方合同当事人意思自治，且考虑各方实际履行情况的前提下，原审法院认为违约金的具体数额应当以实际损失为标准进行赔偿，每月实际损失以逾期交房期间人民银行同期月贷款利率为标准进行计算。被告反诉原告逾期支付房款构成违约，而被告在法定期限内未缴纳反诉费，其反诉请求原审法院不予审理和合并处理。综上，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、老河口市建伟开发建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内向薛峰支付违约金11786.4元（计算方式为：支付房价款×逾期月数×人民银行同期月贷款利率，即261920元×9×0.06÷12=11786.4元）；二、驳回原告薛峰的其他诉讼请求。被告老河口市建伟开发建设有限公司若未按本判决指定期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由原告薛峰负担25元，被告老河口市建伟开发建设有限责任公司负担175元。
上诉人建伟开发公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定交房时间为2011年7月1日，上诉人实际逾期交房为272天，该事实认定错误。1.双方约定的交房时间是：合同第八条约定“出卖人应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”并没有约定2010年10月1日为唯一交付房屋条件，仅仅是根据商品房预售合同的实际将10月1日写为预计交房日期，而实际交房日期明确约定为“该商品房经验收合格”，而原审判决只引用该条的部分内容，不引用该条“依照国家和地方政府的有关规定”并“经验收合格”为交付日期的约定，显然断章取义的理解和错误引用合同条款，不符合客观事实。2.双方交房时间没有法律依据。双方根据商品房预售合同的特点和法律要求，约定“依照国家和地方政府的有关规定”、“商品房验收合格”为交付日期是完全合法的真实意思表示，若不约定“验收合格”为交房日期不仅违法而且无效。对此，我国《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋登记办法》规定新建房屋必须提交“房屋已竣工的证明”方可进行所有权登记。《城市房地产管理法》第三十七条规定“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”《商品房销售管理办法》第三十条第二款规定“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”第四十条规定“房地产开发企业将未组织竣工验收……的商品房交付使用的，按《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。”第二百七十九条第二款规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”据此，合同选择“经验收合格”为房屋交付日期和交付条件是互相通知告知，是附条件的法律行为，是合法的，应受法律保护。而选择无论是否验收合格均应在10月1日交房，不仅不是双方真实意思表示，并且因违反上述法律规定而无效。同时，只要法定的验收单位未验收，法律即禁止建筑商把房屋交付开发商，禁止房管部门对未经验收房屋给予登记。上诉人就不可能接收到房屋，也依法无权和不能把房屋交付给被上诉人。所以，工程竣工验收合格是商品房交付使用的法定条件。2011年5月13日工程质量竣工验收合格记录，足以证明合同第八条约定的交房日期是2011年5月13日，而不是2010月10月1日。3.被上诉人从未主张过交房时间为2010年10月1日，也足以证明被上诉人称交房时间是2010年10月1日是不成立的。根据《合同法》和最高人民法院有关司法解释规定，被上诉人若认为2010年10月1日为交房日和认为上诉人迟延交付房屋，应进行催告，经催告在三个月的合理期限内仍未交房时才可行使解除合同权或追究违约权。可事实是直到2011年5月13日房屋竣工验收前至2011年6月底实际交付房屋时，被上诉人从来没有催告，足以证明被上诉人在签合同时和接收房屋前，对交房时间为“验收合格”之日是清楚的，明知的，认可的，在接收到房屋一年多后却出尔反尔、否定事实、随意曲解合同，于理于法于事实均是站不住脚的。（二）原审应当认定被上诉人存在违约的事实，但没有审理和认定，上诉人在答辩状已明确提出被上诉人违约，且有双方都认可的售房合同及付款收据可以证明。被上诉人至今仍处于继续违约状态中，在其未承担违约责任前，无权起诉或随意指责上诉人违约。2009年10月27日，双方签订的合同约定：被上诉人于签合同时付清151920元购房款，如未按此时间付款，逾期在60日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向上诉人支付万分之一的违约金；逾期超过60日后，被上诉人有权解除合同，但应向上诉人按累计应付款的1.5％支付违约金；若被上诉人愿意继续履行的，经上诉人同意，被上诉人在支付自应付款第二天起至付清款之日止的万分之三违约金后，合同继续履行。但被上诉人却于2009年12月4日才付清购房款，逾期付款31天，应支付的违约金341元至今未付。该事实未认定。（三）被上诉人在一审中的违约金请求过高，请法院依法予以调减。截止目前众多业主起诉上诉人违约，上诉人已经不堪重负，支付能力困难，请法院调解延期支付。请求二审法院撤销原审判决；确认被上诉人违反合同约定；依法作出改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人薛峰答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
二审另查明，涉案商品房买卖合同第二十四条约定：“本合同自双方签订之日起生效”。
本院认为，涉案商品房买卖合同合法有效。合同关于交房期限的约定清楚明确，不存在歧义，上诉人逾期交房的事实清楚，构成违约行为，应承担相应的违约责任。按照上诉人的上诉理由，商品房买卖合同中的交房期限条款的意思不仅是以具体期限而且是以房屋经验收合格双重条件来限定交房期限，因为商品房没有验收合格，就不得交付使用，亦不能办理产权登记。对此本院认为，上诉人将合同中关于交房期限的约定理解为约定期限与房屋需经验收合格双重条件，与文义不符，不能成立。商品房买卖合同在交房期限条款中约定的出卖人应将经验收合格的房屋交付买受人，是为保障房屋质量对出卖人做出的约束，属于出卖人的合同义务，出卖人于交房时若房屋未经验收合格，买受人有权拒绝受领并追究出卖人相应责任。上诉人提出的相关法律、行政法规或部门规章中关于建筑工程或商品房交付使用应经验收合格，否则不得交付使用之规定，目的系为管理、约束建筑工程施工人、房地产开发商，保障建筑工程或商品房的建设质量安全，与商品房买卖合同中关于交房期限的约定，以及出卖人按照商品房买卖合同约定的交房期限履行交房义务并无必然联系。上诉人还主张，商品房买卖合同约定“经验收合格”为房屋交付日期和交付条件是附条件的法律行为。对此本院认为，商品房买卖合同约定“本合同自双方签订之日起生效”，双方当事人于此约定外并未就合同中关于交房期限的约定附有生效条件另行作出特别约定，且按照通常文义理解，并不能得出合同中关于交房期限的约定于房屋经验收合格后方才生效的认识，故上诉人的该项主张不能成立。上诉人关于被上诉人诉求其承担逾期交房违约责任没有先行进行催告的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人主张，被上诉人迟延支付购房款，在被上诉人未承担违约责任前，无权起诉上诉人违约。对此本院认为，上诉人在一审中以该节理由提出反诉但未在法定期限内交纳反诉费，原审法院对其反诉请求不予审理，并无不当。本案中，首付购房款如约于合同签订时付清，加之合同并未就剩余购房款办理银行按揭贷款约定履行期限，而银行按揭贷款的剩余购房款已于房屋交付之前付清，故被上诉人并不存在逾期付款行为，上诉人以被上诉人逾期付款为由抗辩其逾期交房亦不能成立。上诉人上诉称，被上诉人请求的违约金过高，因原审判决已对被上诉人请求的违约金作出酌减，酌减的理由和酌减的结果均无不当，故上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，上诉人建伟开发公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费95元，由上诉人建伟开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 杨斌福
审判员 任 侨
二〇一四年十一月五日
书记员 张建设