江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1214号
上诉人（原审被告）南京鼎盛电气科技有限公司，住所地南京市鼓楼区五台山1-6号。
法定代表人徐寅龙，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）丁小玲，1962年6月19日生，汉族。
委托代理人叶明宝。
上诉人南京鼎盛电气科技有限公司（以下简称鼎盛公司）因与被上诉人丁小玲房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第5783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁小玲原审诉称：2012年9月1日，丁小玲、鼎盛公司签订《房屋租赁合同》，约定鼎盛公司承租南京市某地36号418室房屋（以下简称诉争房屋），双方对租赁事宜进行了约定。但鼎盛公司并未支付合同约定增加5%的租金690元。且合同履行期届满，经丁小玲多次催告，鼎盛公司仍未迁出诉争房屋，应当支付房屋使用费。为维护合法权益，丁小玲提起诉讼，请求判令：1、鼎盛公司立即搬离南京市某地36号418室房屋；2、鼎盛公司支付合同约定的2014年1月至3月增加的租金690元；3、鼎盛公司支付房屋使用费（自2015年9月6日至腾空交还房屋之日止，按161元／日标准计算）；4、鼎盛公司支付违约金（自2015年9月6日至腾空交还房屋之日止，按161元／日标准计算，并外加一个月的租金4830元）；5、鼎盛公司承担本案诉讼费用。
鼎盛公司原审辩称：一、鼎盛公司愿意支付增加以后的租金，鼎盛公司只同意按照合同约定的增幅5%支付丁小玲租金，690元租金同意支付；二、鼎盛公司不认可违约金，鼎盛公司需要搬迁的过渡时间；三、鼎盛公司认为是丁小玲违约，丁小玲口头上同意鼎盛公司继续承租半年，但未兑现，故鼎盛公司不愿交纳违约金。综上，请求法院驳回丁小玲诉讼请求。
原审法院经审理查明，诉争房屋系丁小玲所有。2012年9月1日，丁小玲、鼎盛公司签订《房屋租赁合同》，约定丁小玲将诉争房屋出租给鼎盛公司用作办公经营，面积约为115平方米，丁小玲应于2012年8月28日前将诉争房屋交付鼎盛公司；租赁期自2012年9月5日起至2015年9月5日止，租赁期满，丁小玲有权收回房屋，鼎盛公司有意继续承租的，应提前30日向丁小玲提出书面续租要求，征得同意后双方重新签订租赁合同；租金为4600元／月，半年租金总计27600元，2014年1月1起月租金增加5%；租赁合同签订当日，鼎盛公司向甲方支付房屋租赁保证金4600元。其中，合同第六条第二项明确约定租金的支付时间为首次支付6个月租金，共计27600元，首次支付款项在签约当日支付，余款按照每6个月为一个付款周期进行支付，每次付款均提前下一个付款周期的15天支付，鼎盛公司逾期支付租金超过30日的，视为鼎盛公司违约。合同第九条第二项明确诉争房屋的返还，约定了租赁期满或合同解除后，鼎盛公司应返还该房屋及附属设施，并保证返还的附属设施及设备没有人为损坏，否则照价赔偿，租赁期满，鼎盛公司返还房屋逾期超过30日的，视为鼎盛公司违约。关于违约责任，合同第十五条第四项明确约定，若鼎盛公司违反合同规定并视为违约，则丁小玲有权解除合同且鼎盛公司承担违约责任，按月租金的100%支付违约金。合同第十五条第六项明确约定，鼎盛公司未按约定时间返还房屋但未达到违约条件的，鼎盛公司须按日租金标准支付延迟天数的租金；达到违约条件的，则除本合同第十五条第四项约定的违约金外，另须按照日租金标准支付延迟天数的租金。合同签订后，鼎盛公司向丁小玲支付了诉争房屋押金4600元。现鼎盛公司仍未向丁小玲退还诉争房屋。
原审庭审中，丁小玲、鼎盛公司均确认诉争房屋租金按约开始系153元／日（4600元／月÷30日=153元／日），后增加5%为161元／日，合同中约定的租金标准为4600元／月，增加5%即为每月增加230元（4600元／月×5%=230元／月）。丁小玲、鼎盛公司确认鼎盛公司向丁小玲支付的4600元押金于诉争房屋租金、房屋使用费当中抵扣。
原审法院认为，丁小玲、鼎盛公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约全面履行。按双方合同的约定，鼎盛公司返还房屋逾期超过30日的视为鼎盛公司违约，现鼎盛公司无证据证明在合同期满前30日向丁小玲提出书面续租要求，亦无证据证明丁小玲口头上同意鼎盛公司续租半年，因此，鼎盛公司应承担约定的违约责任，故丁小玲要求鼎盛公司迁出、腾空房屋并支付租金、承担相应违约金的诉请，原审法院予以支持。关于违约金数额，丁小玲主张再按161元／日计算至鼎盛公司搬离房屋时止的正常租金再加一个月的租金4830元。原审法院认为，该数额明显加重了鼎盛公司的民事责任，原审法院根据双方的履约状况、鼎盛公司的违约程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金数额为自2015年9月6日至鼎盛公司搬离房屋时止，合同约定的租金的50%，即80元／日计算为宜，另双方合同约定的一个月租金4830元不再支付。丁小玲、鼎盛公司确认于诉争房屋租金当中抵扣诉争房屋押金4600元，不违反法律规定，原审法院予以确认。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、鼎盛公司于判决生效之日起十日内自南京市某地36号418室房屋迁出并腾空，同时将上述房屋交还丁小玲；二、鼎盛公司于判决生效之日起十日内向丁小玲支付合同约定的2014年1月至3月增加的租金690元；三、鼎盛公司于判决生效之日起十日内向丁小玲支付房屋租金（自2015年9月6日计算至房屋交付之日止，按161元／日的标准计算，于鼎盛公司支付上述费用之日抵扣诉争房屋押金4600元）；四、鼎盛公司于判决生效之日起十日内向丁小玲支付违约金（自2015年9月6日计算至房屋交付之日止，按80元／日标准计付）；五、驳回丁小玲的其他诉讼请求。原审案件受理费381元，减半收取190.5元，由鼎盛公司负担。
上诉人鼎盛公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：丁小玲未与鼎盛公司结算房租抵押金，导致鼎盛公司无法办理腾空房屋等相关后续事宜；丁小玲在收取租金后未开具收款凭条，构成违约在先。综上，恳请二审法院撤销原判，驳回丁小玲要求鼎盛公司给付违约金的主张。
被上诉人丁小玲辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。
本院二审审理期间，丁小玲、鼎盛公司均确认鼎盛公司已于2015年12月21日将南京市某地36号418室房屋腾空并返还丁小玲。
本院认为，丁小玲、鼎盛公司于2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规效力性禁止规范，合法有效，双方均应诚信履行。合同明确约定租赁期满，丁小玲有权收回房屋，鼎盛公司有意继续承租的，应提前30日向丁小玲提出书面续租要求，征得同意后双方重新签订租赁合同。本案中，鼎盛公司无证据证实其按合同约定提出书面续租要求，故其应当在租赁合同届满时返还涉案房屋。鼎盛公司称丁小玲口头上同意鼎盛公司续租半年，丁小玲对此不予认可，鼎盛公司也不能提交证据证实，故对其主张本院不予采信。二审审理期间，鼎盛公司于2015年12月21日将涉案房屋返还给了丁小玲，故对丁小玲要求返还房屋的请求，不予支持。原审判决鼎盛公司自2015年9月6日起按161元／日的标准给付至房屋交付时止的房屋使用费并无不当，因房屋已于2015年12月21日交付，鼎盛公司应当给付的房屋使用费数额为16905元（161元／天×105天）。原审法院根据双方的履约状况、鼎盛公司的违约程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金自2015年9月6日至鼎盛公司搬离房屋时止按天80元计算，公平合理，应予维持，则违约金应为8400元（80元／天×105天）。根据本案案情，鼎盛公司构成违约，丁小玲与鼎盛公司结算房租抵押金事宜，并不影响鼎盛公司返还房屋。丁小玲在收取租金后未开具收款凭条，不影响鼎盛公司使用房屋，丁小玲对其收取租金的事实也予以认可，故丁小玲并不构成违约。上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第5783号民事判决第二项、第五项；
二、撤销南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第5783号民事判决第一项；
三、变更南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第5783号民事判决第三项为南京鼎盛电气科技有限公司于本判决生效之日起十日内向丁小玲支付房屋使用费16905元；
四、变更南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第5783号民事判决第四项为南京鼎盛电气科技有限公司于本判决生效之日起十日内向丁小玲支付违约金8400元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费381元，由上诉人南京鼎盛电气科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年三月七日
书 记 员 朱亚芳