广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法乐民初字第25号
原告（反诉被告，以下以本诉地位列明）秦辉林，男，汉族，住湖南省东安县，公民身份号码：×××4715。
委托代理人陈锡涛，广东龙浩律师事务所律师。
委托代理人饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下以本诉地位列明）何伟文，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码：×××3130。
被告吴振邦，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码：×××3152。
两被告共同委托代理人梁建华，广东广立信律师事务所律师。
原告秦辉林诉被告何伟文、吴振邦租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理。被告何伟文于2015年1月15日提起反诉。本院受理后，依法由代理审判员何斯琳适用简易程序独任审判，于2015年2月10日公开开庭进行了合并审理，原告委托代理人陈锡涛、饶小敏及两被告共同委托代理人梁建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月9日，原告与被告签订租赁合同一份，租用被告位于顺德区乐从镇水藤南村工业区何伟文协丰楼厂房2区（二层，永茂新厂对面）的厂房；2013年7月16日，原告又与被告签订租赁合同一份，租用被告位于顺德区乐从镇水藤南村工业区何伟文协丰楼厂房3区的厂房。2014年9月15日，因案外人和被告的关联企业南方家具厂的原因造成原告的沙发损失，在原告要求被告的关联企业南方家具厂（实际经营者为被告吴振邦）赔偿原告沙发损失期间，被告不但不赔偿，反而于2014年10月5日对原告租赁被告的厂房停电，造成原告停工停产。被告该行为给原告造成巨大的经济损失。为此，原告起诉至法院，请求判令：1.解除与被告签订的水藤南村工业区厂房租赁合同；2.返还原告交付被告的履约保证金人民币88000元；3.被告赔偿因停电给原告造成停产带来的经济损失：工人工资（从2014年10月5日起按每月106200元计算至合同解除之日止，暂计至2014年12月24日为283200元）、工厂合理利润（从2014年10月5日起按每月39161.19元计算至合同解除之日止，暂计至2014年12月24日为104429.84元），共计人民币387629.84元；以上共计人民币475629.84元；4.被告承担本案全部诉讼费用。
被告何伟文辩称，1.因原告不按时缴纳租金及水电费的行为已构成严重违约，被告无须向其返还履约保证金。2.原告没有提供证据证明所谓的“经济损失系因被告对原告的厂房停电，导致其停工停产所造成”的说法，其停工停产是为逃避缴纳租金，被告无须向其赔偿任何经济损失。3.被告不是南方家具商场的权属人和经营者、股东，两者并无任何关系，其以自身与男方家具商场之间的纠纷称被告对其租赁场地进行停电，于法无据。
被告吴振邦辩称，被告吴振邦是受被告何伟文的委托与原告签约，案涉合同的权利义务由委托人何伟文承担，被告吴振邦无须承担任何合同义务。
被告何伟文反诉称，被告何伟文与原告先后于2013年7月9日、7月16日分别签订了《水藤南村工业区厂房租赁合同》共两份，合同对租赁物地址、租金标准、每月费用缴纳方式及违约责任等均进行了明确的约定。因原告未按时缴纳租金、水电费等违约行为，被告按合同约定有权要求原告清偿所欠租金、场地占用费、水电费、垃圾费及相应的滞纳金并承担相应的违约责任。为此，被告何伟文提出反诉，请求判令：1.解除原、被告于2013年7月9日签订的《水藤南村工业区厂房租赁合同》，原告立即将位于佛山市顺德区乐从镇水藤南村工业区何伟文协丰楼厂房2区（二层，永茂新厂对面，2457平方米）交还给被告何伟文；2.解除原、被告于2013年7月16日签订的《水藤南村工业区厂房租赁合同》，原告立即将位于佛山市顺德区乐从镇水藤南村工业区何伟文协丰楼厂房3区（910平方米）交还给被告何伟文；3.原告立即清还所欠上述两租赁合同自2014年9月至2014年11月租金人民币101970元及滞纳金人民币7088元（自2014年9月6日起以中国人民银行同期贷款利率四倍计算，暂计至2015年1月21日），共109058元；4.原告立即清还所欠上述两租赁合同的场地占用费57783元（按1133元／天计算，自2014年12月2日起计至原告实际交还场地之日止，暂计至2015年1月21日）；5.原告立即清还所欠上述两租赁合同自2014年8月至2014年10月电费人民币5290元及滞纳金人民币406元（以中国人民银行同期贷款利率四倍计至实际清偿之日，暂计至2015年1月21日），共5696元；6.原告立即清还所欠上述两租赁合同自2014年8月至2014年10月水费人民币624元及滞纳金人民币45元（以中国人民银行同期贷款利率四倍计至实际清偿之日，暂计至2015年1月21日），共669元；7.原告立即清还所欠上述两租赁合同自2014年7月至2014年12月的垃圾费人民币3042元及滞纳金人民币186元（以中国人民银行同期贷款利率四倍计至实际清偿之日，暂计至2015年1月21日），共3228元；8.原告承担本案全部诉讼费用。
原告对反诉辩称，因被告存在私自断电的违约行为，原告无须支付自2014年10月5日起的租金。2.原告尚有保证金88000元在被告处，且原告拖欠租金及水电费是有正当理由的，故原告无须支付滞纳金，且该费用是违法的，被告无权收取。
被告吴振邦陈述意见称，对被告何伟文反诉的事实及诉讼请求无异议。
诉讼中，原告提供的证据及两被告的质证意见如下：
1.原告身份证、营业执照复印件各一份，被告何伟文身份证复印件一份、被告吴振邦人口信息查询表复印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
两被告共同质证认为，无异议。
2.水藤南村工业区厂房租赁合同两份、土地办理出让合同复印件、证明复印件各一份，证明原、被告的租赁合同关系。本案的厂房所有者为被告何伟文，但是由被告吴振邦进行管理，合同也是原告与被告吴振邦签订的。被告何伟文同时也是南方家具商场的所有者和管理者，即本案诉争厂房与两被告存在关联关系。
两被告共同质证认为，对于合同的真实性、合法性及关联系无异议。合同本身对双方权利义务进行了约定，原告的欠租已经严重违反合同，构成根本违约。对于土地办理出让合同及证明，是（2014）佛顺法乐民初字第1653号案件的相关证明，与本案诉争的租赁物无关。
3.押金收据五张，证明被告收取了原告的履约保证金88000元，同时该履约保证金上写了原告承租被告吴振邦厂房，即被告吴振邦为本案的适格被告。
两被告共同质证认为，对于协丰楼的押金收据四张的真实性、合法性及关联性均无异议；对于文邦楼的收据真实性、合法性及关联性无异议，但是笔误，因原告仅租赁被告何伟文的协丰楼。文邦楼位于南邦家具厂的正后方，协丰楼是南邦家具厂大门顺着街道往里走相隔几栋楼。
4.收据二十九张、银联POS签购单二十张，证明被告与原告虽然合同约定于每月五号前交租，但双方口头约定为每月月底交租，且双方实际履行也是月底交租。被告与南方家具商场存在关联关系，本案案涉厂房的管理人员与南方家具商场为同一班人，如财务都是田小姐，收款账户为同一账户，收租时间也同一。
两被告共同质证认为，对于上述收据中与协丰楼有关的真实性、合法性及关联性均无异议，但与pos单相印证证明原告履行与被告的合同厂房租赁合同之时，长期违反约定的交租时间，拖延交租。对于收据载明是南方家具商场的部分真实性、合法性无异议，但与本案无关，是两个不同的租赁关系。
5.录音光盘一张、录音笔录三份、调查询问笔录两份，租赁协议一份，证明原告因案外人张春贵的施工行为造成原告摆放在南方家具商场五楼展厅的沙发受损，要求被告吴振邦协助处理，但被告吴振邦予以拒绝，因此原告拒交2014年9月份的租金，而被告吴振邦在未事先通知原告的情况下断了原告工厂的电，造成原告无法继续生产，停产停工，违反了出租房应该连续供电的义务，其行为已经构成根本违约，原告有权解除合同。
两被告共同质证认为，对录音及笔录的真实性、合法性及关联性均不予确认，该录音是原告未经当事人同意下私自录制，录音谈话主体、有否经过剪辑均不确定，且该录音也无法证明原告主张的事实，更无法证明被告何伟文存在过错。对于租赁协议对其真实性、合法性及关联性均不予确认，因为与本案无关，也无法确认其真实性。如果协议是真的，也证明原告违反合同私自转租他人，构成根本违约，被告有权解除合同。被告认为询问笔录均由原告代理人单方制作，主体真实性不确定，无法证明原告主张。
6.人民调解申请书、报警回执各一份，证明被告的断电行为，且原告多次与被告协商无果。
两被告共同质证认为，申请书内容与本案的厂房租赁合同无关，对其真实性予以确认，但关联性不予确认，上述文书均只是原告单方面诉称的情况。
7.沙发发票六张、工资表四张、富玛仕沙发厂聘用员工合同协议十九份、富玛仕家具员工入职表十六份、孔令周和谢洪飘身份证复印件各一份，证明原告因被告的断电行为所造成的经济损失和员工工资损失。
两被告共同质证认为，对于发票的真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，发票只证明原告与他人的购销关系，且发票于2014年6月出具，与本案无关，无法证明原告的损失的事实，也无法证明原告的损失由被告造成。对工资表、富玛仕沙发厂聘用员工合同协议、富玛仕家具员工入职表的真实性、合法性及关联性均不予确认，即使真实，也只能证明原告内部的用工情况及原告的劳动关系义务，无法证明原告所谓的停业是被告原因造成，也不能证实所谓的损失存在。
8.通知一份，证明被告在2014年10月16日向原告发出通知，要求在十月份解除与原告的租赁合同关系，故被告在反诉中要求原告缴纳十月份以后的租金及水电费、其他各项费用没有依据。
两被告共同质证认为，对真实性、合法性及关联性均不予确认，该通知不是广东广立信律师事务所出具，律所名称也打错了。该通知是一份无任何盖章签名的由原告出具的单方面文件，无法证明原告的主张内容。
诉讼中，被告何伟文提供的证据及原告、被告吴振邦的质证意见如下：
1.被告何伟文身份证复印件，证明被告何伟文的诉讼主体资格。
原告质证认为，无异议。
2.证明、租用集体土地合同书、建设用地批准书（佛山市2008佛顺许0515）、宗地平面图各一份，证明被告何伟文是案涉厂房的权属人，对案涉场地享有合法出租权。
原告质证认为，对真实性、合法性及关联性均无异议。
3.于2013年7月9日签订的水藤南村工业区厂房租赁合同一份，证明原告与被告于2013年7月9日签订合同，约定原告承租被告何伟文位于乐从镇水藤南村工业区何伟文协丰楼厂房2区；租赁期从2013年7月5日至2016年6月31日止，双方约定租金分三个阶段三个标准执行，其中自2014年7月1日至2015年6月31日止，每月租金为25800元，原告应在每月五日前向被告何伟文缴纳当月的租金、上月水电费、垃圾费、租赁税费、治安费、管理费、公摊费、消防公共水费等费用；若原告逾期交付租金，每逾期一日，被告何伟文有权按当月总费用额的10％加收滞纳金，逾期达十五天，被告何伟文有权单方面解除合同，收回涉案厂房，不予退回保证金。
原告质证认为，无异议。
4.2013年7月16日签订的水藤南村工业区厂房租赁合同一份，证明原、被告于2013年7月16日签订合同，约定原告承租被告何伟文位于乐从镇水藤南村工业区何伟文协丰楼厂房3区；租赁期从2013年7月11日至2016年6月31日止，双方约定租金分三个阶段三个标准执行，其中自2014年7月1日至2015年6月31日止，每月租金为8190元，原告应在每月五日前向被告何伟文缴纳当月的租金、上月水电费、垃圾费、租赁税费、治安费、管理费、公摊费、消防公共水费等费用；3、若原告逾期交付租金，每逾期一日，被告何伟文有权按当月总费用额的10％加收滞纳金，逾期达十五天，被告何伟文有权单方面解除合同，收回涉案厂房，不予退回保证金。
原告质证认为，无异议。
5.律师函、中国邮政改退批条及快递各一份，证明被告何伟文于2014年12月1日委托律师通过特快专递的方式向原告寄出《律师函》，告知原告鉴于其拖欠租金及费用的违约行为，被告何伟文依约解除租赁合同，终止双方的租赁关系，并要求原告在接函后三日内清偿所欠租金及相关费用，并且将涉案厂房交还给被告何伟文。但由于原告故意逃避，无法联系，故此快件被退回。
原告质证认为，对真实性无异议，但对关联性有异议，从信封上无法看清邮寄地址，无法证明是寄到协丰楼。被告在十月份已经将厂房实际收回，原告在被告EMS的时间段已经不在原租赁厂房协丰楼。
6.情况说明一份、光碟一张、案涉厂房照片十张，证明被告何伟文为了确保能够合法收回涉案厂房，佛山市顺德区乐从镇水藤村委人民调解委员会工作人员与被告何伟文委派的工作人员，于2014年12月15日来到两涉案厂房，对该厂房内的现场情况和物品进行拍照录像，拍摄录像。期间，各方人员并没有搬动和处理过厂房内任何物品。原告将大量杂物等物品遗留在厂房内部，且一直没有对杂物进行清理和恢复厂房原状，无理占用厂房的违法、违约行为导致被告何伟文无法对涉案厂房实施收回，让被告何伟文蒙受巨大的损失。
原告质证认为，对真实性、合法性有异议。无法证明当时的状况是原告造成的，是村委会及被告何伟文的工作人员单方拍摄，没有通知原告到场，特别是村委会调解委员会，如果进行取证调查更需要通知原告到场。且原告在2014年10月25日已经出具通知表明已经搬迁。
7.秦辉林拖欠租金、场地占用费、电费、水费、垃圾费及滞纳金计算一览表一张，证明原告拖欠被告何伟文租金、场地占用费、电费、水费、垃圾费及滞纳金的情况。根据双方合同，滞纳金按照每日1%计算，被告在反诉中调整为按照商业银行贷款基本利率的四倍计算。
原告质证认为，对真实性、合法性及关联性不确认，是被告单方制作。按照合同条款，滞纳金属于租金和其他各项费用，滞纳金是总体计算，合同中无分项计算。且被告无权收取滞纳金。
8.收据十张、银联POS签购单十一张、2014年4月至12月秦辉林-厂房2区、3区（电表）抄表及收费情况明细表一张、2014年4月至2014年10月秦辉林-
厂房2区、3区（水表）抄表及收费情况明细表一张、2014年1月-12月协丰楼各租户每月电用量细目表（包括水费抄表）一张、秦辉林2区、3区（垃圾费）计算及收费情况明细表一张、中国南方电网发票两张、藤溪水厂出具的发票一张、秦辉林-
厂房2区、3区（垃圾费）计算及收费情况明细表一张、通知一张，证明原告在2014年9月份之前一直按被告何伟文的标准支付水电费和垃圾费，不存任何异议。原告拖欠2014年8月至2014年10月电费5290元及水费624元。原告拖欠2014年度第三及第四季度的垃圾费3042元。原告未能依约履行交租付款义务，长期延期交租等费用。
原告质证认为，对收据及pos单无异议，该证据也证明了被告与南方家具商场具有关联性，交费也是一起交的。Pos单的总额远远超过收据金额的总额，是由厂房及南方家具商场的总额构成的。对水电表抄表收费情况的8、9、10三个月不予确认，11、12月予以确认。对中国南方电网发票及藤溪水厂出具的发票的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。对于垃圾费的收费情况明细表及通知的真实性、合法性及关联性不予确认。
被告吴振邦质证认为，对被告何伟文提供的上述证据均无异议。
诉讼中，被告吴振邦提供的证据及原告、被告何伟文的质证意见如下：
证明一份、被告吴振邦的身份证复印件一份，证明被告吴振邦是受被告何伟文的委托与原告签署合同，合同的权利义务由被告何伟文承担，与被告吴振邦无关。
原告质证认为，对该证明的真实性、合法性及关联性均不予确认。首先本案的被告何伟文与被告吴振邦存在利害关系，即使有该相关约定也是对两被告之间有约束力。该证明与庭审期间被告提供的pos单等存在矛盾。对身份证复印件三性无异议。
被告何伟文质证认为，无异议。
经过庭审对上述证据的质证，本院对证据作如下认证：
1.原告提供的证据1、2、3、4、6及被告何伟文提供的证据1、2、3、4、5，各方对对方所提供证据的真实性均无异议，且上述证据客观、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
2.原告提供的证据5、8，其中证据5录音材料，即使被告否认其真实性，但综合庭审调查，认为属于当事人之间的真实对话，本院对该录音材料予以采信，而询问笔录及租赁协议为原告单方制作，不能确认其真实性；证据8并无被告的相关签章，不能确认其真实性。综上，本院对该三组证据除对证据5中的录音证据予以采信外，对其他证据均不予采信。
3.原告提供的证据7，对其中的发票为正规发票，本院予以采信；对有各工人签名的工资表、员工聘用合同及入职表，三者均能形成证据链条证明原告工厂内部的工资发放情况，本院予以采信。
4.被告何伟文提供的证据6、7、8，其中证据6中的材料，均有第三人佛山市顺德区乐从镇水藤村委会人民调解委员会在场见证；证据7及证据8中反映的水费、电费及垃圾费缴纳情况，虽为被告单方制作，但因从原告确认的缴纳收据和银联POS单中可推知双方的交纳标准，可印证被告材料真实可信，故本院对该三组证据予以采信。
5.被告吴振邦提供的证据，因只能反映两被告之间的关系，并不影响本院对原告与两被告之间的租赁关系的认定，且该证明为两被告在原告起诉后制作，本院不予采信。
经审理查明，2013年7月9日，原告与被告何伟文签订一份《水藤南村工业区厂房租赁合同》，约定原告承租被告何伟文位于乐从镇水藤南村工业区何伟文协丰楼厂房2区（二层，永茂新厂对面）的厂房，面积2457平方米；租赁期为三年，从2013年7月5日至2016年6月31日；计租方法：2013年7月20日至2014年6月31日为每月24570元，2014年7月1日至2015年6月31日为每月25800元，2015年7月1日至2016年6月31日为每月27027元；原告交纳的履约保证金为73000元。合同第二条第5点约定，如原告中途自行退租或违反本合同有关条款，保证金不予退还，且被告有权单方解除合同；合同第二条第7点约定，原告须在每月五日缴纳当月租金、上月电费、水费、垃圾费、治安费、管理费、公摊费、消防公共水费（不使用将不产生此项费用）等费用，不得以任何借口拖欠；合同第六条第3点约定，原告必须准时缴纳租金及其他费用，每逾期一天，按当月总费用额的10%加收滞纳金，逾期十五天，被告有权解除合同，收回厂房，保证金不予退还，原告必须缴清所欠费用；合同第六条第7点约定，原告违约不履行合同，保证金无权要求返还，如被告违约不履行合同，则双倍支付保证金。该合同落款处甲方（出租人）签名处，有被告吴振邦所签的“代吴振邦”的字样。
后于2013年7月16日，原告再与被告签订一份《水藤南村工业区厂房租赁合同》，约定原告承租被告何伟文位于乐从镇水藤南村工业区何伟文协丰楼厂房3区的厂房，面积910平方米；租赁期为三年，从2013年7月11日至2016年6月31日；计租方法：2013年7月25日至2014年6月31日为每月7735元，2014年7月1日至2015年6月31日为每月8190元，2015年7月1日至2016年6月31日为每月8645元；原告交纳的履约保证金为15000元。其他合同约定同上述租赁合同。该合同落款处甲方（出租人）签名处，有被告吴振邦所签的“吴振邦”的字样。
签订上述两份租赁合同后，原告与被告吴振邦于2014年9月因非案涉两处租赁物外的其他租赁事宜发生纠纷，并协商不成。原告从2014年9月起停止缴纳案涉两处租赁物的租金及其他相关费用，被告则于2014年10月采取相关的停电措施。双方均认为对方违约并就此协商不成，遂向本院提起诉讼。
另查明，案涉的位于佛山市顺德区乐从镇水藤南村开发区（佛山市2008佛顺许0515号）的地上厂房建筑物一座，由被告何伟文出资兴建，产权属于被告何伟文所有，该建筑物用于工业用途。
本院认为，本案的争议焦点之一为除被告何伟文外，被告吴振邦是否属于案涉租赁物的出租人。原告认为，两份租赁合同均是由被告吴振邦与其签订的，且案涉的两处租赁物与案外双方产生纠纷的南方家具商场的租赁物均由同一班工作人员管理，租金及相关费用亦是一并缴纳，故被告吴振邦应与被告何伟文一共承担赔偿责任。但根据庭审查明及证据显示，案涉的两处租赁物均属被告何伟文所有，只有其才具有出租权利，且两份租赁合同均清楚载明出租方为何伟文。另，在落款处出租人的签名栏，2013年7月9日的租赁合同被告吴振邦的签名处有“代”字，与两被告主张的被告吴振邦代被告何伟文签署合同的说法一致，而2013年7月16日的被告吴振邦签名处则没有“代”，但鉴于两份合同相隔时间只有几天，且两处租赁物均明确为同一栋楼即何伟文协丰楼的不同区域，故本院认为第二份租赁合同的吴振邦签名亦为代被告何伟文签署之意。即使原告认为案涉两处租赁物的租金及相关费用是与案外双方产生纠纷的南方家具商场的租赁物一并缴纳，管理人员亦相同，但并不影响本案租赁关系的相对方，原告亦无证据证明被告吴振邦享有案涉租赁物的出租权。故原告主张被告吴振邦应与被告何伟文一并承担责任，本院不予支持。
本案的争议焦点之二为案涉的两份租赁合同是否有效。本案中，租赁物系由被告何伟文兴建的，其作为出租人有义务提供租赁物已取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设的证据，但其未能提供前述相关证明材料，且建设用地批准书（佛山市2008佛顺许0515）亦不能证明租赁物系经主管部门批准建设。因此，被告何伟文应对此承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人未就取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉两份租赁合同属无效合同。因案涉合同系无效合同，而无效合同自始无效，不存在解除的问题，故原、被告双方关于解除案涉两份租赁合同的请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告何伟文作为出租人，应向原告返还两份租赁合同中已收取的保证金88000元。
另，庭审中，原告称被告对其进行断电的行为导致其经营受阻；被告则称原告因案外的其他纠纷而拒绝缴纳案涉两处租赁物的租金。经庭审查明，原告从2014年9月开始没有缴纳租金及其他费用是因为双方在南方家具商场沙发问题导致的侵权及租赁纠纷尚未解决，才不缴纳九月的租金。但因南方家具商场的租赁物异于本案的两处租赁物，即使原告认为被告吴振邦在三处租赁物中均有利益关系，也不能以案外租赁物的纠纷事由作为履行本案承租人义务的抗辩。至于被告有无因此在2014年10月对其进行断电处理，原告所提供的人民调解申请书及相关报警材料，均为原告单方的陈述，不能确认反映的内容是否属实。退一步讲，即使属实，但原告因为另案的租赁及侵权纠纷而不缴纳案涉租赁物的租金，已违反承租人应承担的义务，被告据此进行断电，也是属于自力救济，以合理手段减少自身可预见的损失，合乎情理。因此，本院认为，原告上述无正当理由拒绝缴纳租金及电费、水费等相关费用的行为，存在过错。
综上，虽合同无效，但原告作为承租人在实际使用租赁物的过程中存在过错，其应承担的责任如下：第一，关于原告所欠的场地占用费。原告是从2014年9月开始没有履行承租方义务缴纳租金的，虽其在租赁物上张贴公告告知搬迁的时间为2014年10月25日，但被告协同第三方对案涉租赁场地进行现场拍照取证并由被告上锁的日期为2014年12月15日，此日期前双方均确认租赁物是由原告上锁的，故本院认为2014年12月15日双方才完成租赁场地正式的交接，此时租赁物已完全处于被告的控制之下，其对租赁物有完全的处置能力，虽租赁物内仍存放小量原告的物品，但被告完全可将原告遗留物品存放他处以便继续将租赁物出租给他人，否则在原告已对租赁物失去控制能力的情况之下仍对原告收取场地占用费，明显不公。故两处租赁物的场地占用费应从2014年9月1日计算至2014年12月15日为宜，相当于合同约定的3.5个月的租金标准即118965元。第二、原告所欠的2014年8月至10月的电费。虽原告只对被告2014年11月、12月均为0的抄表读数予以确认，但本院结合庭审查明的原告2014年7月前的电费缴交情况及之后的停电及搬迁情况，本院对被告提供的电表抄表情况及电费标准予以确认，即2014年8月至10月的两租赁物用电数分别为2139度、2246度、424度，以每度1.1元计算，电费分别为2352.9元、2470.6元、466.4元，合共5289.9元。第三、原告所欠的2014年8月至10月的水费。同前理，本院对被告提供的水表抄表情况及水费标准予以确认，即2014年8月至10月的两租赁物用水数分别为46吨、79吨、31吨，以每吨4元计算，水费分别为184元、316元、124元，合共624元。第四、原告所欠的垃圾费。被告请求期间为2014年7月至12月，但因双方在2014年12月15日已完成租赁场地交接，故原告只需支付2014年7月1日至12月15日共5.5个月的垃圾费。虽双方在租赁合同中并无明确约定缴费标准，但根据双方提交的原告过往已向被告缴纳费用收据，可推知半年度的垃圾费为3042元即每个月垃圾费为507元，则2014年7月1日至12月15日共5.5个月的垃圾费为2788.5元。对上述租金、场地占用费、电费、水费及垃圾费的原告诉请超出部分，本院不予支持。另，因租赁合同无效，故原告主张的根据租赁合同约定对上述费用所收取的滞纳金，本院亦不予支持。
至于原告要求被告赔偿停电所造成的工人工资及工厂利润的损失，因原告系因另案纠纷而不缴纳案涉租金及相关费用，被告即使存在停电也属于为减少自身损失而实施的自力救济，相关损失应由原告自行承担，故原告该主张本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告秦辉林与被告何伟文分别于2013年7月9日、2013年7月16日签订的两份《水藤南村工业区厂房租赁合同》无效；
二、被告何伟文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告秦辉林返还保证金88000元；
三、原告秦辉林应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告何伟文支付2014年9月1日至同年12月15日的场地占用费118965；
四、原告秦辉林应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告何伟文支付2014年8月至10月的电费5289.9元；
五、原告秦辉林应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告何伟文支付2014年8月至10月的水费624元；
六、原告秦辉林应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告何伟文支付2014年7月1日至同年12月15日的垃圾费2788.5元；
七、驳回原告秦辉林的其他诉讼请求；
八、驳回被告何伟文的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为4217.22元（原告秦辉林已预交），由原告秦辉林承担3436.96元，由被告何伟文承担780.26元；反诉受理费减半收取为1914.34元（被告何伟文已预交），由原告秦辉林承担1385.21元，由被告何伟文承担529.13元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 何斯琳
二〇一五年三月十三日
书 记 员 陈翠莲
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