上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第974号
原告程伟。
原告梅瑜恒。
上列二原告共同委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。
上列二原告共同委托代理人许静雯，上海龙元律师事务所律师。
被告上海九领置业有限公司。
法定代表人施宪法。
委托代理人武延年，上海市申汇律师事务所律师。
委托代理人潘志彬，上海市申汇律师事务所律师。
被告上海中原物业代理有限公司。
法定代表人唐政栋。
委托代理人王志勇，上海海若律师事务所律师。
被告上海茸盈企业管理有限公司。
法定代表人唐政栋。
委托代理人沈冕成，上海海若律师事务所律师。
原告程伟、梅瑜恒与被告上海九领置业有限公司（以下简称九领公司）、上海中原物业代理有限公司（以下简称中原公司）、上海茸盈企业管理有限公司（以下简称茸盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理。依法由审判员杨惠星适用简易程序分别于同年5月5日和22日公开开庭进行了审理。原告程伟、梅瑜恒的共同委托代理人许静雯，被告中原公司的委托代理人王志勇，被告茸盈公司的委托代理人沈冕成两次均到庭参加诉讼。原告程伟、梅瑜恒的共同委托代理人诸巨明到庭参加第二次庭审。被告九领公司的委托代理人武延年到庭参加第一次庭审。被告九领公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年10月4日，原告通过被告中原公司与被告九领公司签订《上海市商品房预售合同》，购买位于本区“新城九号商业广场”288号3层372室商铺。当日，原告又按被告九领公司与被告中原公司要求，与被告茸盈公司签订《商铺委托经营合同》，后又签订《补充条款》。
现《商铺委托经营合同》约定的5年经营期限已届满，但三被告至今未交付涉案商铺，亦未支付实际使用费。经查，涉案商业广场的开发商系被告九领公司，并由被告中原公司代理销售、租赁该商业广场，被告茸盈公司为被告九领公司的下属公司。被告九领公司承诺承担恢复分割商铺原样的责任。
据此，请求法院判令：1、解除原告与被告茸盈公司之间签订的《商铺委托经营合同》及《补充条款》；2、三被告共同将涉案商铺恢复原状即：（1）、按《上海市商品房预售合同》附件二约定的内容区分权属单元并配备供水供电、排污消防等基本设施设备；（2）、按照《上海市商品房预售合同》附件三提供双方约定的相关配套设施设备；3、三被告共同返还原告涉案商铺；4、三被告共同支付原告实际使用费（自2011年10月1日始至实际返还涉案商铺之日止，暂计至2013年9月30日止，按照每天每平方米2.4元计算为70，308元）；5、三被告共同支付原告违约金30，000元及滞纳金30，000元。
审理中，原告以合同约定的经营期限业已届满，以及涉案商铺已于2014年1月20日返还为由，遂放弃上述第1、2、3项诉讼请求，并明确第4项诉讼请求使用费的计算期间为自2011年10月1日始至2014年1月20日止。
被告九领公司辩称：按相关生效法律文书，由其负责按照原设计图纸对商铺隔断后，再由被告茸盈公司负责将商铺返还原告并支付价款。现其早已履行上述义务，故将其列为被告没有依据。
被告中原公司辩称：一、其与被告九领公司之间的代理销售、租赁关系与原告没有关联。二、《上海市商品房预售合同》的缔约主体是原告与被告九领公司，故其不应承担《上海市商品房预售合同》项下任何责任。三、《商铺委托经营合同》是《上海市商品房预售合同》的组成部分，与该《商铺委托经营合同》相关的权利义务应由被告九领公司承担。四、原告有关支付价款请求的诉讼时效已届满。基于此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告茸盈公司辩称：一、本案应为商品房预售合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，其根据被告九领公司委托与原告签订《商铺委托经营合同》，故对外应由被告九领公司向原告承担责任。二、其曾通知原告收回涉案商铺，因原告怠于行使权利而未果，由此导致扩大的损失应由原告自行承担，而且使用费的计算标准有误，应为每天每平方米2.36元而非2.40元。三、因被告九领公司开发的商铺水电消防不到位，致使合同客观上无法履行，故其不应向原告支付违约金、滞纳金，且原告主张的违约金、滞纳金过高。四、原告有关支付价款请求的诉讼时效已届满。
经审理查明：2007年10月4日，原告与被告九领公司签订《上海市商品房预售合同》，购得涉案商铺并取得相应的上海市房地产权证，载明的建筑面积为40.13平方米。
期间，原告与被告茸盈公司于2007年10月4日签订《商铺委托经营合同（5年期）》，约定原告委托被告茸盈公司统一经营涉案商铺，委托经营期限为5年，商场开业日期初定为2008年10月1日（暂定开业日），实际开业日期迟于前述日期的，委托经营期限从2008年10月1日开始起算。该合同第4.5条约定，原告同意涉案商铺自商业广场开业之日起的第4至第5年的租金收益由被告茸盈公司收取后另行向原告支付，支付方式为每个租赁年度支付四次，每三个月支付一次，被告茸盈公司在商业广场开业第4年的第三个月的25日之前向原告支付首笔租赁收益。如因被告茸盈公司原因不能按时支付的，每逾期一日，应按千分之三的日利率向原告支付滞纳金。该合同第5.2条约定，如一方违反本合同，另一方有权要求对方继续履行本合同，合同无法继续履行的，一方有权按本合同规定索赔。发生根本违约的，违约方应向守约方支付相当于该商铺三年同期租金的违约金。双方认为本合同约定的赔偿责任及其计算方式是公平合理的。嗣后，原告与被告茸盈公司又签订《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》，约定按合同第4.5条之约定，根据实测建筑面积，被告承诺第4至第5年度给付原告的年租金为34，511.76元。上述合同及补充条款另对其他有关事项作了相应的约定。
现原告已按约履行相关义务，然被告茸盈公司未按约向原告支付自2011年10月1日始的租金收益，且未将涉案商铺返还原告，故原告以其诉称事由向本院提起诉讼并提出如上诉讼请求。
期间，被告九领公司于2012年8月1日通知被告中原公司、茸盈公司称：其已提前完成“松江九号商业广场”一、二楼商铺恢复原状工作，现敦促将该商场共332套商铺立即返还小业主等。同年10月24日，被告九领公司又通知被告中原公司、茸盈公司称：其已提前完成“松江九号商业广场”三楼商铺恢复原状工作，现敦促将该商场共127套商铺立即返还小业主等。
2013年5月10日，被告茸盈公司以邮寄方式通知原告称：一、其曾于2012年2月13日通知原告于当月29日解除《商铺委托经营合同（5年期）》，并于收函后7日内联系交还商铺事宜，但未果。二、为避免损失进一步扩大，再次通知于2013年5月16日10时30分到松江新城九号商业广场嘉松南路XXX号XXX楼XXX室办理商铺交接及合同解除善后事宜，因原告怠于履行所造成损失将全部由原告承担。经查询，该通知于2013年5月11日妥投，然原告于审理中否认收到该通知。2014年1月20日，原告与被告茸盈公司办妥涉案商铺返还手续。
审理中，原告提供2013年3月7日、4月15日和5月8日的协调会记录，证明在松江区方松街道办事处，因信访就涉讼及未涉讼业主商铺返还与费用支付问题进行过协调，被告中原公司、茸盈公司的法定代表人唐政栋同意承担相应责任，诉讼时效因此而中断的事实。被告九领公司因未到庭而未对上述证据发表质证意见。被告中原公司对上述记录的真实性以及证明内容均不予认可。被告茸盈公司对上述记录的质证意见同被告中原公司，并认为当时虽由政府部门出面召开过协调会，但因会议记录没有签名，故对记录内容准确性持保留意见。而且，没有业主参加上述协调会，故不能据此认定发生诉讼时效中断的事实。
被告中原公司提供2009至2011年度审计报告，证明其与被告茸盈公司系独立主体，不存在人格混同的事实。原告对上述证据的真实性没有异议，但对证明内容不予认可。被告九领公司认为，上述证据的真实性由法院审核，上述证据不能否定被告中原公司与茸盈公司人格混同的事实。被告茸盈公司对此均无异议。
被告茸盈公司提供承诺书与公证书各一份，证明其系被告九领公司下属企业，是被告九领公司的代理人，2010年2月前未脱离被告九领公司的控制。原告对上述证据的真实性没有异议，但认为与其无关。被告九领公司对上述证据的真实性没有异议，但对证明内容不予认可。被告中原公司对此均无异议。
另查明：相关生效法律文书认定，《商铺委托经营合同（5年期）》及《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》其性质为房屋租赁合同。作为承租人的被告茸盈公司应向类似与本案原告的出租人承担前述合同及补充条款项下的义务。被告中原公司因与被告茸盈公司人格混同，故应对被告茸盈公司应承担的上述义务承担连带责任。被告九领公司不是上述委托经营合同及其补充条款的当事人，故被告九领公司不应向类似于本案原告的出租人承担民事责任。
以上事实，有《上海市商品房预售合同》、上海市房地产权证、《商铺委托经营合同（5年期）》、《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》、告知函、催告函及邮寄凭证、民事判决书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原告与被告茸盈公司之间签订的《商铺委托经营合同（5年期）》、《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性强制性的规定，属有效的房屋租赁合同，作为上述合同的当事人均应恪守，否则即应承担相应违约责任。
在原告向本院提起本次诉讼之际，其与被告茸盈公司之间就涉案商铺约定的租赁期间业已届满，且已办妥涉案商铺交接手续，原告据此放弃有关解除合同、恢复原状及返还涉案商铺的诉讼请求，亦无不当，可予准许。
至于原告主张的实际使用费亦即租金问题。作为合同相对方的被告茸盈公司应当向原告承担相应的清偿责任。租金的计算标准，可按原告与被告茸盈公司之间约定的第4至第5年度给付原告的年租金总额进行换算。租金的支付期间，应自合同约定的2011年10月开始计算。至于截止时间，因按告知书载明的内容判断，在2012年2月未对商铺进行分割，故不宜以上述日期作为截止日期。2013年6月原告收到被告茸盈公司关于返还涉案商铺的通知之际涉案商铺已分割完毕，然原告怠于办理涉案商铺交接事宜。同时，本院亦注意到，即便原告在接到通知后，与被告茸盈公司办理了涉案商铺的交接手续，因被告茸盈公司系在无解约权的情况下通知原告返还涉案商铺，故酌情应给予原告相应空置期的租金损失。因此，本院确定租金支付的截止期限为至2013年8月31日止，为66，147.54元（年租金34，511.76元÷12个月×23个月）。至于2013年9月1日以后至涉案商铺实际返还之日止的租金及使用费，均应认定为守约方的原告因未采取合理措施而扩大的损失应由原告自行承担。而原告主张的违约金、滞纳金，本院在确定被告茸盈公司应付租金时，已经考虑了原告相应空置期损失，故本院不再予以支持。
相关生效法律文书已经认定被告茸盈公司、中原公司存在人格混同，故被告中原公司应对被告茸盈公司的上述债务承担连带责任。被告茸盈公司、中原公司有关责任承担主体的辩称意见以及为此提供的相关证据，与生效法律文书认定的事实相悖，故本院均不予采纳。被告九领公司不是上述委托经营合同及其补充条款的当事人，原告要求被告九领公司承担责任的诉讼请求，明显有违合同相对性原则，且同样与生效法律文书认定的事实相悖，故本院对原告该部分诉讼请求，不予支持。
至于诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。第十六条规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。第十七条规定，对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。第二十二条规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告为主张上述委托经营合同及其补充条款项下的权利，通过信访途径向相关依法有权解决民事纠纷的单位提出保护相应民事权利的请求，被告中原公司、茸盈公司的法定代表人唐政栋于2013年3月7日至5月8日作出了同意履行义务的意思表示。此外，被告茸盈公司曾于2013年5月10日以邮寄方式通知原告当月17日办理商铺交接及合同解除善后事宜，且该通知于次月15日妥投。此通知行为亦同样应认定为被告茸盈公司“同意履行义务”的行为。故诉讼时效于上述同意履行义务之日中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。现本案受理于2014年3月27日，故被告中原公司、茸盈公司关于原告主张诉讼时效业已届满的抗辩意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十六条、第十七条第二款、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海茸盈企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告程伟、梅瑜恒自2011年10月1日起至2013年8月31日止的租金66，147.54元；
二、被告上海中原物业代理有限公司对上述债务承担连带责任；
三、驳回原告程伟、梅瑜恒的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，066元，减半收取1，533元，由原告程伟、梅瑜恒负担806元（已付）、被告上海茸盈企业管理有限公司、上海中原物业代理有限公司负担727元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一四年六月十三日
书记员 苏晓星
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
……
（三）延付或者拒付租金的；
……
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
三、《中华人民共和国公司法》
第二十条……
公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。
四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十四条权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。
第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。
第十七条……
对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。
第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。