天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第52号
上诉人（原审被告）郭文强。
被上诉人（原审原告）天津建喜达家具市场有限公司，住所地天津市南开区南马路18号。
法定代表人徐良喜，董事长。
委托代理人李雪辉，天津君恒律师事务所律师。
上诉人郭文强因租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第3765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭文强，被上诉人天津建喜达家具市场有限公司的委托代理人李雪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原、被告于2012年6月10日签订《卖场租赁合同》，合同约定被告向原告租赁天津市南开区南马路18号的欧亚达家居天津南开店三楼A3-41号铺位，计租面积317.43平方米；租赁期限自2012年4月1日至2013年7月31日，月租金6666元（21元／平方米／月），月物业服务费15554元（49元／平方米／月），月租金及月物业服务费需于下一月开始前五日给付原告；电费为1.2元／度由原告代收代付，被告需于每月5日前缴纳；被告应向原告交纳商品质量保证金15000元；被告在原告商场内经营家具产品类别是客厅家具，专营品牌为“奥玛尼”。合同期内被告不得擅自调整经营品牌或变更经营项目，如需变更须向原告提交书面申请及相关资料文件，经原告书面同意，方可变更。如被告在合同期内出现代理权被品牌所有人终止的情况，自终止日起，原告将给予被告一个月时间寻找新的品牌，被告如在原告规定时间内未能取得原告认可品牌的代理权，原告有权终止合同，并收回被告租赁铺位；原告有权监督被告执行本合同附件之三欧亚达家居《售后服务举措承诺》、《售后服务管理协议》的情况，并有权对被告的行为进行管理，办法详见《售后服务管理协议》。被告因商品质量、售后服务等方面的问题，导致消费者投诉时，原、被告应积极协调，相互配合，及时解决。被告如在一周内不能妥善解决，原告有权用被告的商品质量保证金支付维修费或对顾客的损失进行赔偿；被告未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费等费用的，每逾一日，原告按未缴纳金额的万分之三向被告收取违约金并有权暂停向被告返款，如超过20日仍未缴清，原告有权终止本合同和／或停止物业服务。同时，被告未按时缴纳电费逾期超过20日的，原告有权暂停被告用电，由此造成的损失由被告自行承担。合同附件三欧亚达家居《售后服务举措承诺》关于先行赔付制度中，对于当顾客在欧亚达家居消费时出现质量或服务问题，由欧亚达商场先向顾客赔付的条件、程序、赔付范围及方式进行了约定。先行赔付的条件第2条为：“经欧亚达商场确认或国家有关质检部门鉴定，确定销售厂商提供的商品质量或服务存在问题”。当日，原、被告又签有《补充协议》，约定原告给予被告在本合同期内（2012年4月1日-2013年7月31日）单价为60元每月每平方米的优惠政策。故合同履行期间原告未按《卖场租赁合同》中约定的租金及物业费共计70元／平方米／月的标准向被告收取费用，而实际按60元／平方米／月的标准收取。被告认可按照原告的计算方法截止到2013年5月31日共欠原告物业服务费50600元。原告认可变更诉请按照50600元向被告主张租赁费用，不认可被告拖欠的系物业费。原告称将租金标准划分为“租金及物业费”只是进行核算所需，实际租金标准就是60元／平方米／月。被告对于原告主张的2013年3月至5月发生的电费数额表示认可但称已经交纳。原告提出反驳，认为被告称2013年3月的扣款不可能结清此后发生的电费。被告就此未提交证据证明。另，原告否认被告关于其长时间断电的陈述，称即使曾给被告断电也是基于合同中关于被告无故拖欠租金原告有权采取断电措施的约定。2013年5月22日，原告向被告邮寄送达解除《卖场租赁合同》通知书，因故邮件被退回。被告已于2013年5月31日退出欧亚达家居市场的经营。另查，案外人刘文艳曾于2012年6月17日在被告经营的“奥玛尼”铺位购置价值61000元的家具。在双方签订的《建材家具销售合同》中约定，被告于2012年8月6日将家具送至交货地点。该合同第五条服务举措中约定：（一）不满意就退货：为了体现顾客至上的服务理念，使购买方购物全程无忧，购买方可凭欧亚达正规销售合同和缴款单享受“不满意就退货”服务（定／改制商品和进口商品除外），具体如下：……。（二）先行赔付：欧亚达家居对销售方按正常程序所售商品的质量承担担保责任，即对通过正常程序签订的销售合同、经欧亚达家居认证并附欧亚达家居统一收款单据，销售方商品在“三包期”内出现质量问题后，销售方拖延、拒绝解决问题，欧亚达家居履行“先行赔付”的承诺，即由欧亚达家居先行向购买方进行赔付。该合同上未标明刘文艳购买的是否为定制商品、是否可以退换货。被告为刘文艳送货后，刘文艳提出货品有质量问题，并于2012年9月3日投诉到原告处。被告工作人员也曾到顾客家中查看商品进行确认。至2012年10月，被告未能将问题解决到顾客满意。2012年10月初，原告内部办理先行赔付审批手续，其中对刘文艳的货品质量问题予以确认。10月9日，刘文艳从原告处领取了原告垫付的先行赔付款61000元。庭审中，被告称被告系个人承租铺位，从未向原告要求开具发票。被告如果向原告交纳本次诉讼的拖欠租赁费用，原告同意就被告本次交纳的费用开具发票。被告提出原告要求被告给付先行赔付款，应将原告从客户刘文艳处拉回的货物返还被告。原告则称系刘文艳自己找搬家公司将货物拉到被告店门口，被告开始拒收，又于转天自行拉入店内。被告否认原告的陈述。刘文艳作为原告证人到庭作证时，关于货物问题曾陈述“钱赔偿我以后，货物没有人拉。我又找欧亚达，后可能是欧亚达给拉走的。”另，原、被告均认可客户刘文艳在被告处所订的餐桌一个、餐椅六把、沙发（1＋3＋贵妃榻）、长几一个、方几一个、休闲台一件、一张床及两个床头柜中，被告未将餐桌台面、长几及方几送至刘文艳处。
一审法院认为，原、被告签订的《卖场租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。被告应按照合同向原告支付租赁费用。被告虽抗辩拒绝支付的系物业费，但根据双方《卖场租赁合同》及补充协议的约定，考虑同类商场、租赁地点的市场租金标准，原告向被告收取的费用虽名为“租金及物业费”，实际应统一认定为租赁费用。原告要求被告给付拖欠的租赁费用50600元，并同意就此部分费用给被告开具发票，一审法院准许。关于被告主张的其他发票问题，被告可另行主张。被告逾期交纳租金，应按合同约定承担违约责任向原告支付违约金。关于停电的问题，原告已对此作出解释，并提供了合同依据，故被告要求作为服务瑕疵拒绝支付租赁费用，一审法院不予支持。关于原告主张的电费一节，因原告主张的系2013年3月至5月发生的电费，原告提交的2013年3月中旬被告店员签字确认的结算单中显示的欠租数额与原告主张的数额相符，被告称已结清电费未提交证据，故被告该项抗辩主张，一审法院不予采信。被告应向原告支付2013年3月至5月的电费2511.6元。原、被告签订的《卖场租赁合同》已于2013年7月到期，且被告已于2013年5月31日撤出卖场，双方合同已经实际解除。故原告要求判令解除双方签订的合同，一审法院不予支持。原告要求被告支付解除合同违约金19046元，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于原告要求被告给付的先行赔付款项61000元，被告在与顾客签订的合同中并未写明顾客所购商品属于定制商品不能退货，且按照合同中先行赔付条件中写明的内容，经原告确认质量问题即可对顾客先行赔付。至2012年10月，被告未能将质量问题解决到顾客满意，原告作为商场的管理者，基于合同约定及商家信誉考虑，将顾客已付货款作为先行赔付款给予顾客，做法并无不妥，该61000元应由被告负担。原告在对客户利益做出保障的同时，也应维护商家的权益，故其对客户进行赔付的同时，也应将被告的货物取回并妥善保管。原告称货物已由客户送至被告处由被告自行拉走，与其证人证言陈述的内容不符，且未提交证据证明，一审法院对此不予采信。原告要求被告给付原告先行赔付款，应同时将顾客退回的商品交付被告。原告如不能返还被告货物，被告可仅将其未送货物的货款给付原告。关于被告提出的质量保证金15000元一节，因未发生在本次诉讼所涉及的《卖场租赁合同》履行期内，且原、被告此前还有其他铺位的租赁合同，故本案不予涉及，被告可另行向原告提出主张。综上，一审法院经调解不成，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告郭文强给付原告天津建喜达家具市场有限公司截止2013年5月31日拖欠的租赁费用50600元，并自2013年5月31日起至本判决确定给付之日止按日万分之三向原告支付违约金，原告同时给被告开具上述租赁费用的发票；二、本判决生效后十五日内，被告郭文强给付原告天津建喜达家具市场有限公司电费2511.6元，并自2013年5月31日起至本判决确定给付之日止按日万分之三向原告支付违约金；三、本判决生效后十五日内，被告郭文强给付原告天津建喜达家具市场有限公司先行赔付款61000元，原告同时将顾客刘文艳自被告处购买的餐桌一个（不包括台面）、餐椅六把、沙发（1＋3＋贵妃榻）、休闲台一件、一张床及两个床头柜返还被告，如原告不能将上述货物返还被告，被告则将原告可返还货物的货款及顾客订购未送出的餐桌台面、长几、方几的货款（按被告出售时的市场价值）给付原告；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2965元，由原告负担383元，被告负担2582元。被告负担部分于本判决生效后15日内交付一审法院。
一审法院判决后，上诉人郭文强不服一审判决，以一审判决认定事实不清，被上诉人天津建喜达家具市场有限公司迟迟没有将物业管理的承诺兑现，物业不达标，四次停电，只能认可给被上诉人租金，不同意给付物业费为由，上诉来院，请求一、依法撤销原判，查清事实后改判驳回被上诉人原审诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人天津建喜达家具市场有限公司辩称一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人谈到的几个问题一审法院都进行过审理。同意一审法院判决，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。双方当事人均未提供新的证据。
案经本院调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，上诉人郭文强虽主张被上诉人天津建喜达家具市场有限公司迟迟没有将物业管理的承诺兑现，物业不达标，不同意给付物业费，认可给被上诉人租金，但上诉人郭文强对此未提供证据予以证明。上诉人郭文强与被上诉人天津建喜达家具市场有限公司所订立的《卖场租赁合同》及补充协议，考虑同类商场、租赁地点的市场租金标准，被上诉人天津建喜达家具市场有限公司向上诉人郭文强收取的费用虽名为“租金及物业费”，实际应统一认定为租赁费用。综上，上诉人郭文强的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决中的第一项、第二项和第四项及诉讼费部分并无不当，本院应予维持。一审法院判决第三项不妥，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市南开区人民法院（2013）南民初字第3765号民事判决的第一项、第二项和第四项。
二、变更天津市南开区人民法院（2013）南民初字第3765号民事判决的第三项为：上诉人郭文强给付被上诉人天津建喜达家具市场有限公司先行赔付款61000元，被上诉人天津建喜达家具市场有限公司同时将顾客刘文艳自上诉人郭文强处购买的餐桌一个（不包括台面）、餐椅六把、沙发（1＋3＋贵妃榻）、休闲台一件、一张床及两个床头柜返还上诉人郭文强。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2965元，由被上诉人天津建喜达家具市场有限公司负担383元，上诉人郭文强负担2582元。二审案件受理费2582元，由上诉人郭文强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘俊
审 判 员 石刚
代理审判员 谢宏
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 王越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…