江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）熟尚民初字第0502号
原告黄伟强。
原告朱玉兰。
被告章二保。
被告朱凤珍。
上述两被告共同委托代理人高新华，江苏圣益律师事务所律师。
原告黄伟强、朱玉兰诉被告章二保、朱凤珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理，依法由审判员何斌适用简易程序于同年11月26日、12月25日、2014年1月9日公开开庭进行了审理。原告黄伟强、朱玉兰，被告章二保、朱凤珍及其共同委托代理人高新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄伟强、朱玉兰诉称：两原告、两被告分别系夫妻关系。经原被告协商，被告将属其所有的座落于常熟市尚湖镇练塘北苑小区1幢8号、204号房屋（以下简称讼争房屋）一套转让给原告，商定转让价格为20万元。2001年2月8日，双方签订转让协议，原告当场付清房款，被告将房屋产权证交付原告。此后，虽经原告多次要求，被告一直怠于与原告办理房屋的过户手续。为此，要求判令被告办理讼争房屋的过户手续，过户费由原被告各半负担。
被告章二保辩称：被告章二保与原告签订的房屋转让协议应为房屋租赁协议，而非房屋转让协议，被告章二保签订协议时存在重大误解，现要求解除房屋租赁协议。即使房屋转让协议成立，讼争房屋系两被告共同财产，被告章二保独自与原告签订了房屋转让协议，被告朱凤珍并不知情，现被告朱凤珍不同意转让，上述协议属无效协议。此外，双方签订协议至今已有12年，原告诉讼请求已超过了诉讼时效。要求驳回原告的诉讼请求。如果法院判决房屋转让协议有效，则过户费由原告承担。
被告朱凤珍辩称：讼争房屋系两被告共同财产，被告朱凤珍对被告章二保转让房屋并不知情，被告朱凤珍不同意转让房屋。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告黄伟强与原告朱玉兰、被告章二保与被告朱凤珍分别系夫妻关系。1997年11月30日，被告章二保向常熟市练塘房地产开发公司购买了由后者正在建造的老成教商住房从南向北#8幢二层房屋（即讼争房屋）一套，房款为185000元，工本费为15830元。1999年2月13日，讼争房屋办理了房屋所有权证，被告章二保系房屋所有权人。1999年5月19日、2000年5月19日，案外人朱世保分别与被告章二保签订租房协议书2份，后者将讼争房屋（楼梯间、车库不在内）出租给前者，租期均为一年。2001年2月8日，被告章二保与原告朱玉兰签订转让房屋协议书1份，该协议书载明“今有老成教从南开始向北第八间（讼争房屋）转让于朱玉兰，转让户原是章二保，现在房屋产权属于朱玉兰。章二保从公历二零零壹年贰月份无产权。请有关单位帮助办理转户手续。转让户：章二保2001年2.8”，当日，被告章二保向原告朱玉兰出具收条1份，该收条载明“今有章二保转让老成教第八间，转让于朱玉兰，房屋总价是贰拾万元正，章二保收到人民币贰拾万元正。特此收条。收款人：章二保”。2004年11月17日，讼争房屋办理了国有土地使用证，被告章二保系土地使用者。2013年10月31日，原告以被告怠于办理过户手续为由诉讼来院，要求被告办理过户手续。
审理中，两原告表示：转让前，讼争房屋由原告租用，租房协议是原告朱玉兰父亲朱世保代签的。原告朱玉兰与被告章二保签订转让房屋协议时，两被告均在场，因为房产证上只有被告章二保的名字，所以协议上就被告章二保一人签字，签了协议后，原告朱玉兰就将20万元房款付给被告章二保，被告章二保出具了收条，并将房产证交给了原告朱玉兰。后来办土地证的时候，房子涨价了，被告要求原告再补偿一些，否则就不协助原告办土地证，原告去村里拿了被告的身份证，自己去办理了土地证，因为房产证尚未过户，故土地证上只能写被告章二保的名字。之后，原告多次去找被告章二保要求办理过户手续，但被告一直不肯。至于过户费问题，双方签订协议时并未约定，协议中明确由原告自己办理过户手续，原告当时也愿意自担过户费，但现在过户费用较大，要求双方各半负担。
两被告则表示：被告向原告出租房屋时，明确楼梯间、车库不在出租范围内。双方签订转让协议时，被告朱凤珍不在场，也不知情，被告章二保签订转让协议的真实意思是转让的房屋的使用权，并非所有权，双方是长期租赁关系。被告购买房屋花费了200830元，之后又花费6000元进行了装修，在当时房价看涨时，被告不可能以低于成本的价格出售房屋。签订转让协议时，双方约定了被告仍保留楼梯间和车库的使用权，这也进一步证明了转让协议实际上是租赁协议。此外，原告办理土地证时知道被告不配合，仍以被告的名义办理了土地证，且事后没有向法院主张权利，说明原告是知道且默认长期租赁的合同意图的，原告现主张权利也已超过了诉讼时效。即使属房屋转让，讼争房屋系两被告夫妻共同财产，被告章二保擅自处理，被告朱凤珍不同意转让，该转让协议应属无效。双方签订协议时，对过户费并未约定，根据协议，过户手续由原告自行办理，过户费也应由原告自担。两被告还表示：其两人自1981年结婚后，就一直共同生活，2013年以前夫妻关系很好，相互交流也很正常，2013年后因为被告章二保对被告朱凤珍说了卖房子的事情后，双方出现了矛盾。被告朱凤珍还表示：朱玉兰的母亲几年前曾因卖房子事情找过其，其表示房子不卖。
针对两被告上述陈述，两原告表示：在原告租房期间，讼争房屋的市场行情是跌价的，被告劝说了原告几次后，原告才决定购买讼争房屋。被告向原告转让的是房屋的所有权并非房屋的使用权，房屋的所有权是包括楼梯间和车库在内的。签订协议时，被告说楼梯间和车库先让他放点东西，一个月后他把东西搬走了，并将楼梯间和车库交给原告了。
以上事实，由原告提交的房屋所有权证、国有土地使用权证、转让房屋协议书、收条、结婚证，被告提交的租房协议书、商住房购销合同、收款收据、常住人口登记表（卡）及本案庭审笔录等证据证实。
本院认为：被告章二保向原告朱玉兰出具的转让房屋协议书、收条系其真实意思表示，从协议及收条的内容来看，不仅涉及讼争房屋的转让、房屋转让价款及房款交付，还提及章二保自2001年2月起无产权并请有关单位帮助办理过户手续等与房屋买卖相关的事宜，被告章二保并将讼争房屋的房屋所有权证交给了原告朱玉兰，符合房屋买卖的构成要素，可以认定被告章二保与原告朱玉兰之间存在房屋买卖关系。讼争房屋系两被告夫妻共同财产，两被告虽辩称朱凤珍对该房屋买卖不知情，但房屋系家庭重大财产，朱凤珍作为所有权人自然会对其进行管理，在两被告夫妻关系较好交流正常的情况下，两被告所言朱凤珍对房屋出售并交付原告已十多年的情况毫不知情，显与常理不符，且被告朱凤珍陈述前后不一，自相矛盾，故对两被告该抗辩主张本院不予采信。被告章二保与原告朱玉兰所签订的房屋转让协议真实有效，该合同并已实际履行，现被告不同意卖房的意思表示有违诚信原则，不能产生否定房屋买卖合同效力的法律后果，被告应履行其协助原告办理房屋过户手续的义务。对被告认为原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，因房屋所有权登记具有物权公示性质，不适用民法通则有关诉讼时效的规定，故对被告该抗辩意见，本院不予支持。至于讼争房屋变更登记时的过户费负担问题，原被告订立协议时并未明确约定，但原被告均确认根据协议内容过户手续由原告自行办理，原告陈述当时也愿意自担过户费，故过户费应当由原告负担，对原告要求原被告各半负担过户费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，判决如下：
被告章二保、朱凤珍于本判决生效后十日内协助原告黄伟强、朱玉兰办理常熟市尚湖镇练塘北苑小区1幢8号、204号房屋的所有权及国有土地使用权变更登记手续，相关过户费用由原告黄伟强、朱玉兰负担。
案件受理费减半收取40元，由被告章二保、朱凤珍负担（原告同意其预交的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行苏州工业园区支行营业部，账号10-550101040009599，账户名称：苏州市中级人民法院。
审判员 何斌
二〇一四年一月九日
书记员 陈涵