福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第5090号原告福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人刘胜昔，总经理。委托代理人郑映良，公司员工。被告骆进，女，1978年10月25日出生，汉族，住福州市鼓楼区。原告福建实达物业有限公司与被告骆进物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告福建实达物业有限公司委托代理人郑映良、被告骆进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与滨江丽景临江园小区的开发建设单位福州新榕房地产开发有限公司签订《滨江丽景临江园前期物业管理委托合同》，双方约定在滨江丽景临江园业主委员会成立之前，由原告在小区内提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。根据原告与滨江丽景临江园小区业主委员会签订的《滨江丽景临江园物业服务合同》及其补充协议相关条款，原告有权按标准向滨江丽景临江园小区的住户收取物业管理费及其它代收代缴费用，其中明确规定：带电梯住宅收费标准为每月1.00元／㎡，该合同及补充协议还约定原告可按实向住户收取电梯用电公摊费及每户每月应缴纳10元的水电公摊费，被告已在原告提供的《物业管理服务收费一览表》上签名确认并同意缴纳相关物业管理费用。根据被告签收的《住户手册领取证明单》可证明被告已知道《住户手册》内容，愿意配合实达物业实施的物业管理，并明白业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金（即违约金）。被告是滨江丽景临江园3#403单元的业主，其房屋系带电梯住宅房屋，每月应交物业管理费为131.1元（面积131.1平方米，物业管理费按1元／平方米计算）。原告一般是每月通知被申请人一次。自2009年9月至今，在无任何正当理由的前提下，被告一直没有向原告缴纳物业管理费、水费、水电公摊费等，现已拖欠2009年9月至2015年4月（计68个月）的物业管理费8914.8元，2009年8月至2011年2月的水费642.5元，2009年9月至2015年4月（68个月）的水电公摊费680元，2009年8月至2015年3月的电梯用电公摊费589.7元，总计10827元。实达物业公司曾多次派人催收上述费用，但被告仍未能及时支付上述费用。针对被告拖欠的物业管理费、水费及公摊等费用，原告向被告发送催款通知单等，但被告对拖欠的费用仍拒绝支付。《物业管理条例》第七条规定，业主应当按时缴纳物业管理费。被告拒交物业管理费的行为，已经构成违约，依法应承担违约责任。截至2014年4月30日，被告累计应支付滞纳金（即违约金，本案以千分之一计）9226.81元，经综合考虑，本案只要求被告支付违约金3000元。现原告诉请法院判令：一、被告支付拖欠原告的物业管理费8914.8元、水费642.5元、水电公摊费680元、电梯电公摊费589.7元，总计10827元；二、被告向原告支付从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一缴纳违约金9226.81元（计至2015年4月30日），本案只要求被告支付违约金3000元；以上合计金额13827元；三、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，其家于2009年失窃，当时要求查看监控，小区没有安装监控，其已报案。其一直有交物业费，发生这样的事件，小区也没给处理，后来其要交水电费，物业公司说要交水电费就要连物业费一起交纳。物业公司也没有上门催收。本案在审理过程中，原告提交如下证据：A1.企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书，证明原告具备对滨江丽景小区进行物业管理的资格，原告具备物业管理一级资质。A2.前期物业管理委托合同、物业服务合同及补充协议，证明原告接受委托对临江园小区提供物业管理服务；原告按带电梯住宅为每月每平方米1元标准收取物业费及按实收取电梯用电公摊费用是合法的；原告每月向小区住户收取10元水电公摊费是合法的。A3.业主登记表、物业服务收费一览表、《住户手册》领取证明单、住户手册，证明原告和被告之间形成了物业管理合同关系，被告是适格主体；被告逾期缴纳管理费时，原告有权从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一缴纳滞纳金；原告按带电梯住宅为每月每平方米1元标准向被告收取物业费、按协议向被告收取公摊等费用是合法的。A4.台账（欠费明细表）、律师函，证明被告拖欠物业管理费8914.8元、水费642.5元、水电公摊费680元、电梯用电公摊费589.7元等事实；原告曾向被告催交相关费用，但被告一直拒交。经质证，被告对证据A1-A3的真实性及证明对象无异议，证据A4，被告认为其没有收到催交通知书，有收到律师函，但物业公司从未出面，不知道事情真假，欠费明细表中各项目的具体欠费数额无法确认。本案在审理过程中，被告提交如下证据：B.报警材料，证明其家于2009年失窃，损失1万多元。经质证，原告对证据B的真实性无异议，但认为只是公安机关受理材料，公安机关对案件事实尚未定论，与本案无关。对原、被告提交的证据，本院分析认证如下：被告对证据A1-A3的真实性及证明对象无异议，本院予以采信。证据A4，其中律师函被告确认收到，本院予以采信，欠费明细表系原告单方制作，需结合其他证据综合作出认定。原告对证据B的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2003年8月10日，福州新榕房地产有限公司与原告福建实达物业管理服务有限公司签订的《”滨江丽景·临江园”物业管理委托合同》约定：电梯住宅房屋物业服务费按每平方1元向物业或物业使用人收取。逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的千分之三缴纳逾期付款违约金。2008年3月20日，滨江丽景临江园业主委员会与原告福建实达物业管理服务有限公司签订《滨江丽景临江园物业服务合同》，约定物业管理服务合同自2008年3月起至2009年3月止。被告购置的滨江丽景临江园3座403单元，每月应缴纳物业费为131.1元。2008年6月25日，滨江丽景临江园业主委员会与原告福建实达物业管理服务有限公司签订《滨江丽景临江园物业服务合同补充协议》，约定自2008年7月起，原告有权按每月每户10元的标准收取水电公摊费。2010年4月21日，滨江丽景临江园业主委员会与原告福建实达物业管理服务有限公司续签《滨江丽景临江园物业服务合同》，服务内容及收费标准与此前约定一致，延长物业服务合同期限自2010年5月1日至2011年4月30日止。被告骆进自2009年9月至2015年4月未缴纳物业费、水电公摊费。原告以律师函的形式向被告催缴拖欠的物业费及水电公摊等费用。另查明，2009年8月19日，被告居住的滨江丽景临江园3座403单元因涉及盗窃案件向公安机关报警。本院认为，原、被告间物业服务关系合法有效，被告应履行缴纳物业费等义务，原告主张被告应缴纳拖欠的物业费和水电公摊费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告应按物业管理费131.1元／月支付自2009年9月至2015年4月拖欠的费用。原告主张被告应按水电公摊费10元／月支付自2009年9月至2015年4月拖欠的费用，符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告应支付水费、电梯用电公摊费用，但未能提供其已代付缴费凭证，故原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告的该项诉请不予支持。原告主张被告应按合同约定承担逾期付款的违约责任，被告以原告履行物业服务职责不到位为由提出抗辩，鉴于原告在履约过程中服务质量存在瑕疵，故本院酌情对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告骆进于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司缴纳拖欠的物业服务费8914.8元、水电公摊费680元；二、驳回原告福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费146元，由原告福建实达物业有限公司负担45元，由被告骆进负担101元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉代理审判员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一六年七月二十一日书 记 员  邱仕鹏附一：本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。附二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。