上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1125号
上诉人（原审原告、反诉被告）卢植。
委托代理人周秀华。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱斌。
被上诉人（原审被告、反诉原告）钟某某。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱某。
法定代理人钟某某。
上诉人卢植因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第2561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月5日，卢植（甲方）与朱斌、钟某某、朱某（乙方）就上海市富平路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。甲方由卢植的委托代理人案外人周秀华签字。合同约定，第二条：“房地产转让价款为人民币（以下币种均为人民币）1，990，000元。”第四条：“甲方于2012年8月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。”第六条：“双方于2012年8月5日前，共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续。”第九条：“乙方未按本合同约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。”第十条：“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条、第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。”2012年6月5日，周秀华与钟某某、朱斌签订《补充协议》，约定实际成交价为2，130，000元，买卖合同中约定价格1，990，000元，装修搬迁补偿款140，000元……。2012年7月29日，周秀华（代卢植，甲方）与钟某某、朱斌、朱某（乙方）签订《补充协议》，达成如下补充：“1、甲方于2012年7月29日将该房钥匙转交乙方；2、双方最终交房时间为2012年8月21日，如乙方在2012年8月21日前对原承租方装修材料进行拆除处理，由此产生的一切后果，由乙方自行承担；3、由于甲方与原承租方可能存在一定的合同纠纷，为确保乙方利益，现乙方押30，000元，待2012年10月28日，原承租方与乙方未发生任何问题，乙方将此款无息归还甲方；4、如在2012年7月30日至2012年8月20日，原承租方破坏该房屋，乙方有权根据实际损失扣除该款（必须要有公安或者物业开出证明及发票）；5、甲方赠送给乙方的可视对讲机、煤气初装费、维修基金费等，即作为补偿给乙方可能与原承租方产生的纠纷精神损失费。”2012年7月29日，双方签订《交房清单》并对水、电、煤气进行了结算。房款支付情况为：2012年6月5日朱斌、钟某某、朱某支付800，000元（含定金50，000元），2012年6月20日朱斌、钟某某、朱某支付700，000元，2012年7月29日朱斌、钟某某、朱某支付600，000元。2012年8月22日，卢植方与朱斌、钟某某、朱某去交易中心办理过户手续。2012年9月11日，周秀华向朱斌、钟某某、朱某出具《委托书》，主要内容为：“本人与叶达富先生签订房屋租赁合同书，明确约定不得转租给第三方，叶达富先生严重违反相关法律法规，改变房屋原始设计功能，出租给第三方居住。卢植向房屋内的住户发了告知书，通知叶达富先生要提前解除租赁合同。租赁合同约定赔偿叶达富装修费15，000元，但叶达富却要求50，000元。据此，卢植于2012年7月21日向叶达富发出解除通知书，要求其2012年8月20日前清理所有财产。本人代叶达富支付水费205.63元，电费382.33元，代退李富响租赁押金1，150元，合计1，737.96元。……故委托钟某某、朱斌、傅良、汤燕等四人办理上述房屋相关事宜，解决叶达富先生不讲理的行为。”2012年9月16日，朱斌、钟某某、朱某与叶达富签订协议，约定叶达富于2012年9月23日前搬离系争房屋，朱斌、钟某某、朱某于2012年9月23日前向叶达富支付30，000元。2012年9月23日，叶达富搬迁，朱斌、钟某某、朱某支付30，000元。现卢植认为朱斌、钟某某、朱某未支付剩余房款30，000元构成违约，故诉至原审法院，请求判决：一、朱斌、钟某某、朱某向卢植支付剩余购房款30，000元；二、朱斌、钟某某、朱某向卢植支付逾期未付房款违约金（以30，000元为本金，按照日万分之五计算，自2012年10月29日起计算至判决生效之日止）。朱斌、钟某某、朱某提起反诉，请求判决：一、卢植向朱斌、钟某某、朱某支付其垫付给房屋原承租人的补偿金12，422元；二、卢植向朱斌、钟某某、朱某支付逾期交房的违约金52，500元（以2，100，000元为基数，按日万分之五计算，自2012年8月5日起计算至2012年9月23日止）。
原审庭审中，朱斌、钟某某、朱某出具2012年9月13日周秀华盖章并签字的委托书一份（复印件），主要内容为：“看在钟某某女士、朱斌先生的面子上，本人愿意支付15，000元给叶达富先生，但必须减去1、水费205.63元；2、电费382.33元；3、换锁费180元；4、退还李富响租赁押金1，150元；5、补交房租660元；6、没收叶达富押金2，200元。合计2，577.96元，剩余支付给叶达富计12，422元。以上是本人最大限度的让步，并委托钟某某、朱斌、傅良、汤燕等四人办理上述房屋相关事宜，解决叶达富先生不讲理的行为。”朱斌、钟某某、朱某称该委托书是周秀华通过传真件发送，故无法出具原件。卢植对该委托书的真实性不予认可。
原审法院认为，卢植与朱斌、钟某某、朱某签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。从卢植与朱斌、钟某某、朱某2012年7月29日签订的《补充协议》内容来看，当日原租客叶达富的纠纷仍未解决，双方确认最终交房时间为2012年8月21日，故卢植主张2012年7月29日双方签署《交房清单》、朱斌、钟某某、朱某已支付房款600，000元，即视为完成交房，与事实情况不符，法院不予采纳。关于剩余房款，周秀华作为卢植办理房屋买卖手续的受托人，其有权处理由房屋买卖引发的纠纷，故对周秀华2012年9月11日出具的委托书，法院予以确认。周秀华于委托书中授权朱斌、钟某某方处理与叶达富租赁事宜，委托权限为赔偿叶达富装修费15，000元（另需扣除其后所列的款项计1，737.96元），但朱斌、钟某某方以30，000元解决叶达富租赁事宜，属于超越代理权限，在事后未获得卢植追认的情况下，对超越代理权限所为的行为，由朱斌、钟某某、朱某自行承担民事责任。故朱斌、钟某某、朱某应当支付给卢植的剩余房款为16，737.96元，朱斌、钟某某、朱某表示同意支付17，578元，于法不悖，法院予以准许。朱斌、钟某某、朱某逾期支付该笔剩余房款，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于反诉，《补充协议》中未反映出朱斌、钟某某、朱某要求卢植承担2012年8月21日前未交房的违约责任，《补充协议》约定的交房日期是对原交房日期所作的更改，故逾期交房的起算日期应为2012年8月21日。关于逾期交房截止日期，叶达富于2012年9月23日搬离，由于朱斌、钟某某、朱某给予的7天搬离宽限期尚在合理范围内，故朱斌、钟某某、朱某主张卢植实际交房日期为2012年9月23日，无不妥，法院予以采纳。卢植认为违约金约定过高，要求法院予以调整，符合法律规定，法院将根据卢植的违约程度及司法实践等情况酌情认定。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、朱斌、钟某某、朱某应于本判决生效之日起十日内给付卢植剩余房款17，578元；二、朱斌、钟某某、朱某应于本判决生效之日起十日内给付卢植逾期支付房款的违约金（以17，578元为本金，按照日万分之二计算，自2012年10月29日起计算至本判决生效之日止）；三、卢植应于本判决生效之日起十日内给付朱斌、钟某某、朱某逾期交房违约金（以2，100，000元为基数，按照日万分之二计算，自2012年8月21日起计算至2012年9月23日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计393元，由卢植负担245.50元，由朱斌、钟某某、朱某负担147.50元。本案反诉受理费711.50元，朱斌、钟某某、朱某负担638.50元，由卢植负担73元。
卢植不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方已经于2012年7月29日完成了交房，之后朱斌、钟某某、朱某也支付了60万元给卢植，原审法院认定7月29日交房时原租客纠纷仍未解决是错误的；卢植委托周秀华办理房屋买卖事宜，未委托授权其解决房屋租赁纠纷，卢植已经和租客解除了合同，解决了纠纷，卢植不存在违约行为，无需承担违约金；朱斌、钟某某、朱某逾期申请办理转让过户手续已经构成违约。原审判决认定事实错误，要求撤销原审判决，依法改判朱斌、钟某某、朱某应按约支付余款3万元并支付违约金（按3万元为本金按日万分之五的标准从2012年10月29日起计算），卢植无需支付违约金。
被上诉人朱斌、钟某某、朱某辩称，不同意卢植的上诉请求，2012年7月29日仅是交钥匙，没有实际交房，交房时租客问题并没有解决，因此卢植才出具委托书；朱斌、钟某某、朱某实际是和租客办理交房的，因为租客问题没有解决，朱斌、钟某某、朱某才没有支付3万元尾款；卢植逾期交房已构成违约，朱斌、钟某某、朱某是在规定时间内完成过户手续的，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，卢植提供房屋登记簿信息以及委托书（无签名），证明朱斌、钟某某、朱某等过户时间晚于约定，已构成违约。朱斌、钟某某、朱某对卢植提供的材料没有异议，但认为其是按照规定时间办理过户手续的。
本院认为，卢植与朱斌、钟某某、朱某就系争房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方应均按约履行。虽然双方于2012年7月29日签订了交付清单，但同日双方又签订了补充协议，约定交房时间为2012年8月21日，且补充协议显示原租客纠纷仍未解决，原审法院据此对卢植主张2012年7月29日已经完成交房不予采纳，并无不妥。2012年9月11日周秀华作为卢植的代理人出具委托书，授权朱斌、钟某某方处理租客事宜，卢植上诉对委托书不认可，主张交房已经完成，不存在租客纠纷，与事实不符，本院不予采纳。原审法院根据查明的事实判决朱斌、钟某某、朱某支付17，578元尾款并承担相应违约责任，亦无不妥，本院予以认同。由于租客实际于2012年9月23日搬离，原审法院判决卢植承担违约责任，并酌情确定违约金标准，并无不当，所作判决本院予以维持。卢植上诉认为其不存在违约，要求朱斌、钟某某、朱某支付3万元尾款并承担相应违约责任，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，104.50元，由上诉人卢植负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一五年五月二十八日
书记员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……