上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第69号
原告项程。
委托代理人赵琪，上海达隆律师事务所律师。
委托代理人黄简，上海达隆律师事务所律师。
被告华秋生。
委托代理人华志生。
原告项程诉被告华秋生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，适用简易程序，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告项程的委托代理人赵琪，被告华秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告项程诉称，2013年1月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告向被告租赁上海市黄浦区紫霞路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），租期自2013年1月23日至2014年1月22日，租金为每月人民币（以下币种相同）1万元，押金为2万元。同日，原告向被告支付押金2万元。合同到期后，原告向被告返还房屋，被告以各种理由拒绝当天返还押金，称需要物业查看后与原告沟通，并答应2014年元宵节前答复原告，但其后未给原告回应。被告的行为已侵害原告的合法权益，故原告要求被告退还租赁押金人民币2万元。
被告华秋生辩称，原告于2014年1月22日下午返还房屋，被告与朋友梅崇国到场交接房屋，发现房屋内卫生间地板、墙面因潮湿而发霉变色，客厅沙发套子，茶几、台灯、门锁、窗户搭扣锁损坏，厨房内的水管不通、粉碎机堵塞、煤气灶只有小火无法开大火，小房间墙面全部发黄，大房间的床垫上有水渍。被告当场提出系争房屋存在损坏，并联系上海万德房地产经纪有限公司工作人员上门查看，原告承诺由上海万德房地产经纪有限公司维修，维修费用从押金中扣除。被告因整修房屋花费20610元，应用押金抵扣，故被告不退还原告押金。
经审理查明，2013年1月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将上海市黄浦区紫霞路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告。租赁期限自2013年1月23日至2014年1月22日止。每月租金为1万元，双方约定，签订合同时，原告向被告支付房屋租赁保证金2万元，租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金（押金）除用于抵充本合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。租赁期间，原告应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因原告使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，原告应负责维修，原告拒不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。原告返还该房屋应符合正常使用后的状态，返还时，应经被告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。合同附件中家具家电清单包括厅内：彩电（TOSHIBA）1台、电视柜1只、沙发1套、咖啡机1台、餐桌1张、餐椅4把；室一：双人床1张、床头柜1只、衣柜1只；室二：单人床1张、台灯1台、书桌1张；厨卫：冰箱（GENERALELECTRIC）1台、微波炉1台、热水器（NORITZ）1台、排油机（PROFILE）1台、炉灶（GENERALELECTRIC）1台；其他：洗衣机（BEKO）1台、烘干机1台。同日，原告支付被告押金2万元。后被告向原告交付房屋，原告按约支付租金。合同到期后，原、被告交接房屋时，被告发现房屋内装修和附属设施存在损坏，要求原告进行修理，原告要求被告代为修理，被告当场联系上海万德房地产经纪有限公司工作人员凌倩对系争房屋进行查看，原告对被告联系上海万德房地产经纪有限公司工作人员进行整修未提出异议，并同意装修费用在押金中扣除。后被告支付上海万德房地产经纪有限公司整修费用20610元，上海万德房地产经纪有限公司向被告提供上海灏银资产管理有限公司出具的收据和整修清单。整修项目包括全屋粉刷（全屋多处墙壁发黑发霉）4000元、换地板和贴脚线（地板进水发黑发霉）4920元、沙发及靠垫整修（重新定制沙发套＋垫子及靠垫套＋内芯）1800元、全屋打硅胶（防霉防漏）240元、全屋窗帘清洗650元、整修后开荒保洁600元、空调清洁消毒（外壳熏黄、内部发黑）600元、餐厅顶灯更换灯泡20元、日光灯与灯架60元、餐边柜左边铰链50元、餐椅换椅面布560元、客厅顶灯更换灯泡30元、空调下方日光灯管更换120元、更换对讲机（按钮损坏）450元、更换茶几（坏）680元、书房环形灯与镇流器180元、重新配置大金空调遥控器120元、台灯280元、卫生间更换灯泡30元、淋浴软管更换170元、卫生间卷帘重新定制250元、通下水道240元、主卧床垫更换（发黑发霉）1800元、更换主卧窗户门把手120元、厨房液压杆3根（老化失效更换）210元、垃圾粉碎机修理（垃圾堵塞导致马达烧坏）450元、垃圾粉碎机网兜80元、煤气灶修理（溢出汤汁造成堵塞导致点火针及点火开关坏）370元、洗衣机维修费（下水泵内垃圾堵塞造成洗衣机系统混乱）150元、厨房色丽石台面更换（台面多处开裂、层降及划痕）1380元。被告整修完毕后，将整修费用等情况告知原告，并于2014年4月将系争房屋重新出租。原告于2014年11月要求被告退还押金，被告向原告提供上海灏银资产管理有限公司出具的整修清单。原告于2014年12月29日提起本案诉讼。
审理中，被告确认整修清单中整修后开荒保洁费用、卫生间卷帘重新定制费用，厨房液压杆更换费用、全屋窗帘清洗费用的一半、更换主卧床垫费用的一半由被告自行承担。
以上事实，由原告提供的租赁合同和押金收条，被告提供的照片、证人梅崇国、凌倩的证人证言、费用收据、公积金缴存明细、营业执照复印件、名片和费用收据和费用清单以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。合同约定，租赁期间，因原告使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，原告应负责维修，原告拒不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。双方在交接房屋时，被告提出系争房屋及附属设施存在损坏并要求维修，原告认可系争房屋存在损坏，被告当场联系上海万德房地产经纪有限公司工作人员进行查看并委托其进行整修，原告在场未提出异议，可见双方均认可由上海万德房地产经纪有限公司进行整修，但双方未对损坏物品进行清点。虽然被告提供的收据和整修费用清单系上海灏银资产管理有限公司出具，但被告同时提供交接当时联系的上海万德房地产经纪有限公司的工作人员凌倩出庭作证，证人对两家公司的关系进行说明，本院对被告实际支付的整修费用予以确认。现原告对整修清单中整修项目和费用提出异议，仅认可卫生间出口处地板、沙发靠垫部分拉链、客厅茶几、窗户门把手、台灯开关存在损坏，对整修清单中的费用均不予认可。对于整修清单列明的各项整修费用，虽然被告实际支付该整修费用，但上海万德房地产经纪有限公司整修的项目并非都属于原告应维修的范围。虽然被告未提供证据证明其将房屋交付原告使用时装修和设施的具体状况，但原告在接受房屋时未提出维修要求，应推定灯具和垃圾粉碎机、煤气灶、洗衣机等生活设施交付时是可以使用的，对于上述设施因使用不当产生的损坏，原告应负责维修。同时原告确认客厅茶几、窗户门把手和台灯开关存在损坏，虽然原告对修理方式和金额提出异议，但上海万德房地产经纪有限公司对台灯采用重置方式进行了说明，客厅茶几和窗户门把手的修理费用也无明显不合理的情形。双方确认交接房屋时未发现大金空调遥控器，原告称其后交给被告，但无证据证明，本院不予采信。本院依法确认原告应承担餐厅顶灯更换灯泡、日光灯与灯架、餐边柜左边铰链、客厅顶灯更换灯泡、空调下方日光灯管更换、更换茶几、书房环形灯与镇流器、重新配置大金空调遥控器、台灯、卫生间更换灯泡、淋浴软管更换、通下水道、更换主卧窗户门把手、垃圾粉碎机修理、垃圾粉碎机网兜修理、煤气灶修理、洗衣机维修的全部费用。原告认可卫生间出口处地板、沙发靠垫部分拉链存在损坏，被告提供的照片也显示沙发靠垫拉链损坏，靠墙的地板存在发霉发黑、踢脚线脱离墙面以及床垫和餐椅存在污渍的情形，对此，上海万德房地产经纪有限公司采用换地板，重新定制沙发套、垫子、靠垫套和内芯，更换餐椅布套和床垫的方法，现原告对被告的修理方式和费用提出异议，鉴于被告及上海万德房地产经纪有限公司进行整修时，该整修方案未经原告确认。故本院酌情确定原告应承担的金额。被告未提供证据证明对讲机和厨房色丽石台面系原告承租期间损坏，以及因原告不合理使用，需要全屋粉刷、打硅胶，本院对被告主张上述项目整修费用不予支持。全屋窗帘清洗、整修后开荒保洁、空调清洁消毒费用应由被告自行承担。被告同意整修后开荒保洁费用、卫生间卷帘重新定制费用，厨房液压杆更换费用由其自行承担，本院予以确认。被告收取的押金扣除原告应承担的维修费用后剩余部分，应退还原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十九条、第二百三十五条的规定，判决如下：
被告华秋生应于本判决生效之日起十日内退还原告项程房屋租赁押金人民币13000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币300元（原告已预缴），因适用简易程序，减半收取计人民币150元，由原告项程负担人民币50元，被告华秋生负担人民币100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 梅松松
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 诸 婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。