湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂鄂州中民二终字第00058号
上诉人（原审原告）：李建军。
委托代理人：ＸＸＸ，湖北斯洋律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被上诉人（原审被告）：刘高。
被上诉人（原审被告）：周发惠，系被告刘高前妻。
上列两被上诉人委托代理人：李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被告：朱建如。
委托代理人：张蓓，湖北瑞通天元律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
委托代理人：何秋燕，女，1977年10月1日出生，汉族。（代理权限为特别授权代理）。
上诉人李建军为与被上诉人刘高、周�惠、朱建如买卖合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院作出的（2011）华民初字第31号民事判决，向本院提出上诉，本院经审理后认为该案应属案外人执行异议之诉，遂于2012年6月12日作出（2012）鄂鄂州中民二终字第00019号民事裁定，将本案发回重审。原审法院于2012年6月27日立案受理后，经上诉人李建军申请，变更案由为案外人执行异议之诉，并依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，于2014年7月28日作出（2012）鄂华容民初字第00522号民事判决。上诉人李建军仍不服原审法院前述判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日立案受理后，依法组成由审判员湛少鹏担任审判长，审判员陈萍、宋光亮参加的合议庭，于同年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人李建军及其委托代理人ＸＸＸ，被上诉人刘高及其与周发惠的委托代理人李循，被上诉人朱建如的委托代理人张�、何秋燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年10月14日，原审法院在审理朱建如诉刘高、周发惠股权转让合同纠纷一案中，依朱建如申请采取保全措施，以（2009）华民初字第158号民事裁定，查封刘高位于北京市朝阳区管庄京通苑18号楼2405室单元房一套。2010年10月29日，案外人李建军向原审法院提出执行异议，原审法院于2010年12月3日作出（2010）华民执异字第61-1号民事裁定，驳回案外人李建军的执行异议。2010年12月16日，李建军以房屋买卖合同纠纷为由，对刘高、周发惠、朱建如提起诉讼。
李建军与刘高于2008年6月20日签订《房屋买卖合同》，该合同约定李建军购买刘高所有的位于北京市朝阳区管庄京通苑18号楼2405室的房产（俗称合同房），合同约定了房产总价、税费、办理过户等相关事宜。合同签订后，李建军与其妻刘京红依约分别于2008年6月26日、27日两次付款计人民币999964.94元给刘高、周发惠，其后刘高向李建军出具收条二份。2008年6月27日，刘高、周发惠又与李建军签订了一份委托合同，约定“……特委托李建军为刘高、周发惠的代理人，全权办理上述房产过户及出售的相关事宜，包括确定购房人，确定房屋售价，签订房屋买卖协议，办理过户，缴纳相关税费，代收房款等”，并将委托合同送到北京市方圆公证处公证，刘高于同日将讼争房屋交付给李建军使用，但该房产至今未办理过户登记手续。
原审法院另查明：2009年3月，武汉市江汉区人民法院因朱建如与刘高、周发惠股权转让合同纠纷一案，依朱建如申请对诉争房屋采取查封的保全措施，该案后因管辖问题移送原审法院审理。
原审法院认为：本案争议的主要焦点：（一）李建军通过案外人执行异议之诉主张物权能否成立；（二）人民法院应否停止对讼争房屋的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人执行异议之诉，就是案外人在提出执行异议无效的情况下，通过诉讼排除对特定标的物的执行，维护自己对特定标的物的实体权利。本案中，李建军对原审法院驳回案外人异议的裁定不服，提起案外人执行异议之诉行使救济权利。案外人通过案外人执行异议之诉对特定标的物主张物权，应当提供充分，有效的证据和事实，以支持其诉讼请求。本案中，李建军与刘高签订了房屋买卖合同和委托合同，委托合同还进行了公证，李建军付清全部对价房款，刘高将房屋交付李建军占有和使用。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《中华�民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。结合本案实际，李建军虽然占有和使用讼争房屋，却未及时办理产权变更登记，讼争房屋的所有权仍属于刘高。李建军与刘高之间发生的房屋买卖合同关系，不具有对抗讼争房屋所有权人为刘高的物权效力，李建军通过案外人执行异议之诉主张物权成立的诉讼目的不能实现。
同时，案外人通过案外人执行异议之诉，请求对执行标的停止执行，应当提供有效证据和事实，证明其对未办理房屋所有权变更登记没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，李建军没有提供由于登记部门的原因或者其它非第三人李建军所不能控制的原因，而导致未办理讼争房屋产权变更登记手续的有效证据，结合建设部《城市房地产转让管理规定》第七条关于房产转让协议签订后90日内应向房产部门申请变更登记的规定，李建军对自签订《房屋买卖合同》至原审法院采取保全措施间较长时间内未办理变更登记存在过错，应当承担相应的诉讼风险和法律后果。故人民法院在强制执行刘高所涉其它民事纠纷案件时，依法查封刘高的房屋并无不当；李建军与刘高之间的房屋买卖合同的继续履行出现阻却事由，导致合同履行�能，李建军应当通过其它救济方式维护自己的合法权益。
综上，李建军的诉讼请求，不能支持。本案经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决：驳回李建军的诉讼请求。案件受理费人民币14250元，保全费人民币5000元，合计人民币19200元，由李建军承担。
上诉人李建军不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人李建军与被上诉人刘高于2008年6月20日签订的房屋买卖合同约定了房产总价、税费、办理过户等相关事宜。该合同签订后，上诉人李建军及其妻刘京红依约于2008年6月26日替被上诉人刘高支付其前期购房银行贷款329364.94元，2008年6月27日按照被上诉人刘高的要求向其妻子周发惠的银行卡里汇款人民币670000元，并另支付现金600元，被上诉人刘高在收到上述全部购房款后，向上诉人李建军开具了两张收款收据，并且将该房屋的钥匙交给上诉人李建军。上诉人李建军在拿到房屋钥匙后，将该房屋进行了装修并且居住使用至今，故至此上诉人李建军已支付了房屋对价并实际占有了该房屋；二、考虑到上诉人刘高是湖北省人，不常在北京，在双方签订该房屋买卖合同时，为方便办理过户手续，双方当事人还在公证处办理了由被上诉人刘高、周发惠授权上诉人李建军办理该房屋全部过户手续的委托公证。但是由于该委托公证书中将涉案房屋的房产证号码少写了数字和字母编号，使得公证书里面所写的房产证号码与实际房产证原件号码不一致，导致上诉人李建军无法持公证书单独办理该讼争房屋的过户手续。故本案讼争房屋不能及时过户的原因是公证书内容有误，在公证机关没有作出更正之前，上诉人李建军个人无法改变这一法律事实，原审判决认定上诉人李建军对讼争房屋没有及时过户存在过错与事实不符。综上，上诉人李建军认为讼争房屋未能及时办理过户手续的原因是因为公证书内容有误导致，不是上诉人李建军个人原因造成，故请求二审法院依法撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘高、周发惠未在法定期限内向本院提交答辩状，庭审时辩称：一、上诉人李建军持有的2008年6月20日签订的房屋买卖合同系涉案房屋被查封后，其于2009年12月份胁迫我补签的，该房屋买卖合同系虚假的，不是双方当事人真实意思表示；二、双方当事人办理的委托合同性质是委托上诉人李建军办理出售房屋的委托行为，该委�合同针对的是不特定的购房人，委托合同与房屋买卖合同不是同一法律关系；三、上诉人李建军认为委托合同约定的房产证号少一个符号导致其不能办理房产过户手续不符合客观事实。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘高、周发惠为支持其抗辩理由，在二审举证期限内向本院提交如下证据：
北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26761号民事裁定书、鄂州市中级人民法院（2008）鄂州法民再终字第34号民事判决书、鄂州市公安局询问笔录各一份。拟证明被上诉人刘高于2008年6月18日在本院出庭参加民事诉讼，同年6月20日在武汉市接受公安机关询问，其在2008年6月20日这一天没有时间与上诉人李建军签订房屋买卖合同，该合同系涉案房屋被查封后，上诉人李建军逼迫被上诉人刘高签订的。
被上诉人朱建如未在法定期限内向本院提交答辩状，庭审时辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人李建军，被上诉人朱建如未在二审举证期限内向本院提交新的证据。
经庭审质证，上诉人李建军对被上诉人刘高、周发惠提交的民事裁定书及民事判决书的真实性无异议，但认为与本案无关，对询问笔录的真实性有异议，认为该笔录系复印件，未加盖相关公章，故对该证据不发表质证意见。被上诉人朱建如对被上诉人刘高、周发惠提交的证据的真实性、合法性、关联性均表示无异议。
针对上述有争议的证据，本院认为，公安机关作出的询问笔录记载的询问时间是在2008年6月20日15时55分至16时47分这一时间段，现在交通发达，仅凭此证据不能排除被上诉人刘高在这一天其他时间段与上诉人李建军签订房屋买卖合同�可能性，故对被上诉人刘高、周发惠提交证据的证明目的依法不予采信。
经审理查明：原审认定的事实属实。
另查明：上诉人李建军及其妻刘京红于2008年6月26日替被上诉人刘高支付涉案房屋银行贷款329364.94元，同年6月27日向被上诉人周发惠的银行卡里汇款人民币670000元，并另支付现金600元，被上诉人刘高、周发惠于同日将涉案房屋钥匙及房产证交付给了上诉人李建军，该房产证号为：××京房权证朝私字第××号，双方当事人签订的委托合同关于涉案房屋产权证号记载为：京房权证朝私字第××号。
本院认为：上诉人李建军与被上诉人刘高签订房屋买卖合同时间在被上诉人朱建如与被上诉人刘高、周发惠另案诉讼之前，上诉人李建军依约支付了购房款999964.94元，该款项虽与约定的购房款1000000元相差35.06元，但被上诉人刘高、周发惠认可�差款系抹去了付款零头所致，故应视为上诉人李建军已支付了房屋对价，且被上诉人刘高、周发惠收到全部购房款之后，亦与上诉人李建军办理了全权委托其自行办理过户手续的公证，并同时将房屋钥匙及房产证交付给了上诉人李建军，其与上诉人李建军签订房屋买卖合同、办理委托公证等行为的真实意思表示亦是出售涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第�人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，上诉人李建军支付了房屋对价，并实际占有了涉案房屋，其购买涉案房屋时另案诉讼并未发生，其并未有与被上诉人刘高、周发惠恶意串通，故意损害他人利益的的主观故意。本案中上诉人李建军只是未办理涉案房屋过户登记变更手续，且双方当事人签订的委托合同对涉案房屋产权证号记载有误，但其基于房屋买卖合同从而对涉案房屋享有合法占有权和支配权，登记过户仅是一种行政审查，而非行政确权，房屋登记本身并不创设权利义务关系，没有过户登记，并不能否认上诉人李建军基于支付全部房款并占有房屋而享有对讼争房屋的合法权利。建设部《城市房地产转让管理规定》第七条关于房产转让协议签订后90日内应向房产部门申请变更登记的规定，是行政管理规定，且相关法律也未对进行变更登记的期限进行强制性规定，不能据此推定上诉人李建军未及时办理过户登记手续存在过错。综上，上诉人李建军上诉称原审判决适用法律错误、其未办理产权过户登记手续不存在过错的上诉理由成立，本院依法予以支持。上诉人李建军依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向人民法院提起案外人执行异议之诉，人民法院应当就停止执行或许可执行审查相关法律关系，故上诉人李建军要求本院依据其与被上诉人刘高、周发惠签订的房屋买卖合同协助办理过户手续的诉请不属本案审查范围，本院依法不予审查，上诉人李建军就该诉请可以通过其他合法途径寻求救济。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。本案经合议庭评议，并提交本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销鄂州市华容区人民法院（2012）鄂华容民初字第00522号民事判决；
二、停止鄂州市华容区人民法院执行朱建如诉刘高、周发惠股权转让合同纠纷一案中对北京市朝阳区管庄京通苑18号楼2405室房产的执行；
三、驳回上诉人李建军的其他诉讼请求。
一审案件受理费14250元，保全费5000元，合计19250元；二审案件受理费14250元，均由被上诉人刘高、周发惠、朱建如负担（该款已由上诉人预缴，待本判决生效后，由三被上诉人直接支付给上诉人）。
本判决为终审判决。
审判长 湛少鹏
审�员陈萍
审判员 宋光亮
二〇一四年十一月十三日
书记员 秦 静