天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽民初字第422号
原告葛思萌，女，汉族，天津市燃气集团员工。
委托代理人张培尧，天津森宇律师事务所律师。
委托代理人张艳苹，天津森宇律师事务所律师。
被告天津市津丽湖投资有限公司（组织机构代码69740573-6），住所地天津市东丽湖度假区，办公地天津市河西区南京路20号金皇大厦37层。
法定代表人钱永华，董事长。
委托代理人李文明，天津市津丽湖投资有限公司职员。
原告葛思萌与被告天津市津丽湖投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员韩廷和独任审判，公开开庭进行了审理。原告葛思萌的委托代理人张培尧、张艳苹与被告市津丽湖投资有限公司的委托代理人李文明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告葛思萌诉称，原告与被告于2010年7月8日签订了天津市商品房买卖合同及补充协议，购买被告开发建设的位于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园5号楼-1-201号房屋一套。合同约定被告于2011年9月30日前将上述房屋交付原告。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，而被告却未能按期向原告交付房屋，并且房屋存在严重的空鼓、起砂、开裂、电路短路、漏雨等质量问题，无法满足使用和交付条件。原告曾多次向被告提出维修，被告却采取拖延维修及敷衍维修方式，迟迟不予解决房屋质量问题。被告的行为严重违反双方签订的房屋买卖合同约定，致使原告无法接收房屋正常使用，被告应承担房屋不能交付所产生的一切违约责任，以及给原告带来的全部损失。故提起诉讼要求：1、判令被告支付延期交房自2011年10月1日起至起诉之日即2013年12月31日的违约金113832.4元。2、判令被告赔偿原告经济损失包括房租费75600元、误工费3872元、交通费3000元、采暖费9806.6元，合计88619.4元。3、判令被告对房屋质量问题进行一次性有效维修。4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回诉讼请求第二项中采暖费一项的请求。本院依法准予。
原告向本院提供了下列证据：
1、天津市商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告系商品房买卖合同关系，合同中约定了交房时间、违约责任、质量标准以及计算违约金的方式。
2、照片六十张，证明房屋存在质量问题，不能满足入住条件。
3、录音整理材料一份，证明房屋存在诸多质量问题，原告和他人曾多次找到被告解决房屋维修问题，始终没有解决完毕，房屋仍存在漏雨现象。
4、空置房巡查签到表一份，证明房屋多次维修，存在质量问题。
5、房屋租赁合同二份，房地证、房东身份证复印件各一份及房屋租金收条八份，证明房屋存在质量问题，致使原告在外租房的实际损失。
6、天津市历年社会平均工资（全国城镇居民人均可支配收入）下载材料一份，证明原告的误工损失每月3872元。
（以上证据均为复印件）
被告天津市津丽湖投资有限公司辩称，1、关于入住通知问题。2012年1月13日，涉诉房屋已取得交付使用证，故该房已具备交付条件，可以交付。涉诉房屋的质量问题属于质量瑕疵，不影响原告的居住使用。被告通知原告收房办理入住手续，原告事实上已经知晓收房的通知，不管原告是否收到入住通知，原告曾多次去看房，应知道办理入住时间。2、关于房屋存在的质量问题。原告应先办理入住手续，再提出维修。原告提出鉴定申请以确定房屋存在的质量问题是否影响入住，该申请不属于司法鉴定范畴，涉诉房屋具备交付条件，因此不同意赔偿原告房租、误工费、交通费等费用。3、在2012年4月，被告一直发函通知原告收房，原告确实在2012年5月份来收房，原告认为房屋存在质量问题而没有收房，所以同意给付计算至2012年5月28日的违约金。原告要求违约金计算到起诉之前的诉请是不合理的，应该自2011年10月1日起计算到2012年5月28日止，违约金数额应为33360元。4、房屋现在不存在质量问题，已经维修完毕，原告应办理入住手续。
被告向本院提供了下列证据。
1、天津市新建住宅商品房准许交付使用证复印件一份，证明被告于2012年1月13日取得涉诉商品房准许交付使用证，涉诉房屋具备交付的条件。
2、EMS快递单一份，证明被告于2012年4月向原告发出入住通知。
经质证，被告对原告提供的证据1没有异议。对证据2的真实性不认可。对证据3的真实性不认可，不能证明原告的证明目的。对证据4的真实性没有异议，但与本案没有关联性。对证据5、6不认可。原告对被告提供的证据2的真实性、合法性不予认可，对证据1、2的证明目的不予认可。
本院对原、被告提供的证据审查后认为，原告提供的证据1真实客观、来源合法，具有关联性，本院予以采信。证据2-4能够相互印证，本院予以采信。证据5、6与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提供的证据1为相关职能部门依法出具，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。对证据2因无法识别其内容、原告不予认可且无其他证据予以佐证，故不予采信。
经审理查明，2010年7月22日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定原告购买由被告开发建设的坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园5号楼-1-201号房屋一套，建筑面积134.58平方米，总房款人民币1388187元。原告依约将全部购房款支付给被告。依据双方签订的购房合同第三条约定，被告应于2011年9月30日前将商品房交付原告使用，但到期后被告未按合同约定交付房屋。原告在得知房屋延期交付后，发现房屋存在诸多质量问题，遂多次找到被告要求维修房屋，被告承诺对房屋尽快进行维修。原告认为房屋存在质量问题，不具备交付使用条件，至今未办理入住手续。双方就房屋维修及赔偿事宜未能协商解决，故成诉。
本案审理过程中，原告就涉诉房屋是否具备入住条件及漏雨等质量问题提出鉴定申请。因漏雨等项内容无法确定、是否具备入住条件问题不属司法鉴定范围，终结对外委托。
另查明，2012年1月13日被告取得涉诉房屋的新建住宅商品房准许交付使用证。关于逾期交付商品房的处理，合同第五条约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按照合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，买受人有权向出卖方追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，按照补充协议第四条，追究出卖人违约责任。补充协议第四条第2款约定，出卖人如未按约定日期交付商品房，逾期超过90日的，合同继续履行，出卖人应自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，每日按商品房价款的0.1‰向买受人支付违约金。
庭审中，原告主张没有收到办理入住手续的书面通知，涉诉房屋至今未能具备交付使用的条件，违约金应赔偿至起诉之日止。被告认为房屋存在的质量问题属瑕疵问题不影响入住使用，原告以房屋存在质量问题拒绝办理入住手续。双方就违约金赔偿期限问题未能达成一致意见，调解未果。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效。该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。原告依合同约定支付了购房款，履行了合同义务。被告未能依合同约定在2011年9月30日前将合同标的物交付原告，其行为构成违约。关于违约金计算期间问题，被告虽抗辩称在2012年4月以约定方式通知原告办理入住手续，但对该抗辩被告未能提供相应证据予以证实。虽然庭审中被告主动将违约金计算终止日期延长至2012年5月28日，但与原告诉请差距较大且该终止日期的界定无事实和法律依据，故本院对被告承诺违约金支付至2012年5月28日的抗辩意见不予采纳。被告虽然在2012年1月13日取得涉诉房屋准许交付使用证，但现有证据无法证实其在合同履行过程中依约履行了通知原告交接房屋义务，被告对此负有违约责任，故本院对原告主张违约金的诉请予以支持。被告应承担自2011年10月1日至2013年12月31日期间的违约金，该期间共计822天，原告主张违约金计算期间为820天，不违反法律规定，本院照准。被告应支付原告逾期交房的违约金数额为113832.4元（1388187元×0.1‰×820天），本院予以支持。通过本次诉讼，可以视为原告已知晓涉诉房屋具备交付使用条件，且被告亦在诉讼中催促原告尽快办理涉诉房屋入住手续，故双方应以尽快办理房屋交接手续为宜。
关于原告诉请延期交房期间给其造成房租费、交通费、误工费等其他损失的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，已选定违约责任按已付房款总额每日万分之一支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。上述规定明确表明商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，才按照以上标准办理。本案原、被告在签订《商品房买卖合同》中已明确约定逾期交房违约责任应当支付的违约金计算标准。违约金与损失赔偿为选择适用，原告主张的实际损失并不大于约定的违约金的金额，该诉请无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张对房屋质量问题进行一次性有效维修的意见，被告认为已经对房屋进行了维修，现不存在质量问题。因原、被告对房屋是否存在质量问题各持己见，原告提出的司法鉴定申请，经鉴定部门现场勘验，对原告的此项司法鉴定申请无法实施，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告葛思萌逾期交房违约金人民币113832.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告葛思萌的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取2195元，由被告天津市津丽湖投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 韩廷和
二〇一四年六月六日
书记员 张建霞
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。