广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终2132号
上诉人（原审原告）：陶庭琴，女，1973年8月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。
委托诉讼代理人：宁踢坡，男，1978年8月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人（原审被告）：陈进强，男，1960年10月9日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省珠海市。
委托诉讼代理人：黄兰根，广东正鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄昌盛，广东正鸿律师事务所律师。
原审第三人：易道军，男，1971年9月21日出生，汉族，住重庆市合川区。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司珠海莲花支行，住所地珠海市拱北莲花路228号。
负责人：吴宇清，该行行长。
委托诉讼代理人：陈嘉良，该支行员工。
委托诉讼代理人：郑斌，该支行员工。
上诉人陶庭琴因与上诉人陈进强以及原审第三人易道军、中国工商银行股份有限公司珠海莲花支行（以下简称工商银行莲花支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初13369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陶庭琴上诉请求：撤销中山市第一人民法院（2017）粤2071民初13369号民事判决，依法改判被上诉人返还双倍定金、赔偿上诉人因房价上涨损失的1620000元。事实与理由：一、一审判决认定涉案房地产买卖合同第十三条内容具有对等性错误，该条款因违反合同法第三十九、四十条应认定无效。首先，涉案房地产买卖合同是格式合同，合同第十二、十三条为优势地位方提供了违约而无需承担违约责任的条件，致陈进强多次加价至陶庭琴愿意一次性支付购房款的情况下仍不按照合同约定办理解除抵押和过户手续；其次，陶庭琴如约履行合同义务，但陈进强明确表示不同意继续履行合同已构成根本违约，陶庭琴有权解除合同并要求陈进强赔偿其经济损失；第三，陈进强在明知涉案房产已被保全的情况下仍将该房产出卖给案外第三人，因违约被案外第三人诉至珠海仲裁委员会；另外，对于陈进强利用合同漏洞获取不正当利益和不诚信行为，应予严惩。综上，对合同条款是否具有对等性的问题，应根据合同双方地位的平等性、主被动程度、双方履行义务情况等综合分析。二、一审判决适用法律错误，陈进强应承担双倍返还定金800000元及涉案房屋价格上涨差额1620000元的损失。首先，陶庭琴在合同签订后共向陈进强支付定金400000元，陈进强违约应双倍返还定金；与此同时，房屋价格上涨差额的损失属于陶庭琴合同履行后可得利益损失，而陈进强一审认可涉案房屋最少上涨1600000元。三、即使涉案房地产买卖合同条款全部有效，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释（四）第二十八条》“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处……”之规定，陈进强仍应承担赔偿定金与房屋差价的损失。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。
陈进强辩称，一、一审法院已经查明陶庭琴支付购房定金300000元，陶庭琴主张的另外100000元与本案无关；二、涉案房地产买卖合同是由中介公司提供的，其中的违约条款对双方是对等的，不存在显失公平的情况；若陶庭琴将合同法第四十条作为合同无效依据，只能针对与中介公司的居间条款提出；且买卖合同中的违约条款明确约定如果一方违约，违约方双倍返还定金，守约方不可以要求进一步赔偿或要求对方继续履行，该约定系双方真实意思表示，双方应当遵循。三、其他意见与其上诉意见一致。
陈进强上诉请求：撤销中山市第一人民法院（2017）粤2071民初13369号民事判决第一项，改判驳回陶庭琴的一审诉讼请求。事实与理由：涉案《房地产买卖合同》中约定“买方须协助卖方向贷款银行至少还款2000000元整的”真正的含义应为：买方负责代卖方向银行偿还贷款2000000元，而后卖方再与银行办理注销抵押手续；该条款只是陶庭琴先代陈进强向银行偿还贷款至少2000000元，陈进强收到按揭款后再偿还给陶庭琴，并非要求陶庭琴提前支付2000000元购房款。本案中正是由于陶庭琴未履行代为赎楼的义务导致合同未能最终履行，即陶庭琴才是违约方；一审判决对上述条款的错误理解导致认定事实错误，请求二审依法改判。
陶庭琴辩称，陈进强认为合同补充条款得出唯一结论是由买方承担赎楼的义务与司法实践及法律条文相违背；一审判决适用合同法第六十四条认定陈进强不履行对第三人的债务导致违约的应当由陈进强承担违约责任。同时，格式合同载明了买方协助卖方向银行贷款的义务，在实践中是通过签订合同办理网签和银行贷款的方式，因此一审对该条款的认定正确。而陈进强多次涨价，属于恶意违约。
易道军对陶庭琴的上诉无异议；对于陈进强的上诉，易道军认为在合同义务之外，其先后多次同意向银行还款，但陈进强恶意不想卖房子给陶庭琴、易道军，即本案为陈进强恶意违约，并非其不给钱导致的违约。
工商银行莲花支行对陶庭琴、陈进强的上诉均无意见。
陶庭琴向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.陈进强双倍返还陶庭琴定金共计800000元；3.陈进强向陶庭琴赔偿经济损失1620000元；4.陈进强向陶庭琴赔偿中介费30000元。
一审法院认定本案事实如下：1.2016年8月27日，陶庭琴（买方）、陈进强（卖方）在中山市鸿泰房地产咨询服务有限公司（经纪方）的居间下签订《房地产买卖合同》一份，约定：1.陈进强将涉案房屋转让给陶庭琴；2.总价款为3780000元。其中定金300000元，第二部分楼款3480000元，由买方通过银行按揭付款；3.涉案房屋产权现状为抵押状态，买卖双方均清楚，各方不得以此为由拒绝履行合同。卖方应于签署本合同60天内办完解除抵押手续；4.买卖双方约定交楼日期为涉案房屋产权过户当天；5.如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将涉案房屋转让予任何人，唯卖方不可再次向买方进一步追究或要求赔偿损失。如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予以买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；6.买方必须向经纪方支付30000元作为佣金。上述佣金应于买卖双方签署《中山市房地产买卖合同》时全部付清。若卖方或买方任何一方未能够依合同之条款卖出或买入涉案房屋，则毁约之一方必须即时支付经纪方30000元作为违约金；7.经三方友好协商，涉案房屋成交总价3780000元实收。买方须协助卖方向贷款银行还款2000000元整。
当日，陶庭琴通过易道军的银行账户向陈进强支付了定金300000元，且由易道军与陈进强自行交换了电话。但陶庭琴在此后的两个月左右仍未取得银行同意贷款的文件。到2016年年底，易道军有一段时间联系不上。经纪方联系陶庭琴找易道军，述明陈进强要求办理涉案房屋注销抵押，陶庭琴称易道军没有带手机，等易道军回来后再解决。2017年三四月份，陶庭琴取得了银行同意向其贷款的文件，并约陈进强协商办理涉案房屋过户手续事宜。期间，陈进强亦曾协助陶庭琴签具了一份《购房贷款委托付款授权书》。但是，陈进强一直未注销设定于涉案房屋的抵押登记，且双方因办妥涉案房屋注销抵押登记是否以陶庭琴先行向陈进强支付2000000元为前提发生争议。双方对此争议经协商解决未果，陶庭琴遂于2017年7月11日委托广东华杨律师事务所向陈进强发出（2017）粤华杨律函字第B170703号律师函，催告陈进强继续履行合同，“并办理抵押解除及产权过户手续”。陶庭琴经催告无果，遂将陈进强诉至一审法院而致本讼。陈进强应诉，并提交答辩意见如上。
2.本案当事人在一审庭审中一致确认，陶庭琴与易道军系夫妻关系。本案陶庭琴与陈进强之间的房屋交易实际由易道军代为处理。
3.在本案双方就涉案房屋的交易过程中，双方有意对陈进强名下的其他房屋进行交易。为此，陶庭琴于2016年10月14日向陈进强转账支付100000元。但是，陈进强于当日将该100000元以转账形式退回给了陶庭琴。当日，陶庭琴又以转账形式向陈进强的儿子陈誉支付了100000元。本案一审庭审，陶庭琴主张该100000元是其提前向陈进强支付的涉案房屋购房款，其转账支付给陈进强儿子陈誉是基于陈进强的指示，但未提交充分证据予以证实；陈进强予以否认，认为该100000元与买卖涉案房屋无关。
4.涉案房屋登记的权利人为陈进强，该房屋于2013年5月30日抵押给工商银行莲花支行，该抵押至今未注销。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案双方在平等自愿的基础上签订本案《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当恪守履行。现陶庭琴主张解除合同，陈进强同意，此为当事人自由行为民事权利的行为，一审法院予以确认。
本案合同约定“卖方应于签署本合同60天内办完解除抵押手续”。现陈进强未在上述约定的期限内完成该义务，其行为构成违约，本案合同解除的责任应由陈进强承担。本案合同还约定“买方须协助卖方向贷款银行还款2000000元整”，该约定中陶庭琴的义务仅是协助向贷款银行还款2000000元整，而非提前向陈进强支付2000000元。因此，陈进强主张其办妥涉案房屋注销抵押登记的前提是陶庭琴先行向其支付2000000元，没有合同依据，一审法院对其该抗辩意见不予采纳。
本案合同关于“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将涉案房屋转让予任何人，唯卖方不可再次向买方进一步追究或要求赔偿损失。如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予以买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”的约定系双方当事人对一方违约时守约方主张违约责任的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上述条款内容具有对等性，即该约定对于双方当事人均同等适用，并不存在免除一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情况，属有效约定。根据该约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，作为守约方的陶庭琴只能适用定金罚则要求陈进强承担违约责任，而无权要求陈进强进一步的赔偿。因此，陶庭琴要求陈进强向其双倍返还定金的诉讼请求，理据充分，予以支持；但其提出的其他诉讼请求与合同约定相悖，不予支持。
关于本案合同定金金额问题。本案合同明确约定陶庭琴应向陈进强支付的合同定金为300000元，且无相关证据证实双方事后就合同定金的数额进行过变更。况且，本案陶庭琴亦无充分有效的证据证实其另行向陈进强儿子支付的100000元为本案合同约定范围内的款项，本案不应予以处理。因此，陶庭琴认为该100000元为本案的合同定金，并要求陈进强根据定金罚则双倍返还，理据不足，不予支持。
综上，陶庭琴诉讼请求合理部分，予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、陈进强应于判决发生法律效力之日起七日内向陶庭琴双倍返还定金共计600000元；二、驳回陶庭琴提出的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27400元，财产保全费4520元，共计31920元（陶庭琴已预交），由陶庭琴负担25300元，由陈进强负担6620元（该款由陈进强于一审判决发生法律效力之日起七日内径付陶庭琴）。
本院二审期间，陶庭琴向本院提交证人询问笔录一份，用于证实陈进强恶意违约；提交协议书一份，用于证实陈进强在涉案房产被查封的情况下与案外第三人签订买卖合同并收取定金，珠海市仲裁委员会已作出裁决。陈进强对于询问笔录的第二、三页内容不确认，且不确认证明目的，陈进强认为询问笔录证实买卖合同补充条款约定由买方代卖方还银行贷款2000000元且陈进强有催促陶庭琴、易道军履行约定的赎楼义务；对于协议书的三性均不予确认。易道军、工商银行莲花支行对上述证据无异议。
本院另查明，房地产买卖合同备注条款约定：如本备注条款与合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准，经三方友好协商，该物业成交总价为3780000元实收，买方须协助卖方向贷款银行还款至少2000000元。
易道军确认在合同义务之外，其开始同意还银行贷款2000000元，后来先后同意还款2600000元、3000000元，最后其同意全额付款陈进强仍不愿意办理过户。
证人胡某系中山市鸿泰房地产咨询服务有限公司的工作人员，其证言主要内容为：陶庭琴与陈进强签订买卖合同后买方向卖方支付定金300000元，因涉及到贷款，买方说自己银行有熟人便与卖方自行留了电话，当时约定卖方要2个月解除抵押，买方要协助卖方赎楼还银行贷款2000000元。2个月左右买方的同贷书没有批复，2016年年底左右，卖方找买方联系不上，其打了几次电话给易道军也联系不上，之后其联系陶庭琴告知卖方要求买方给钱注销抵押，陶庭琴说等易道军回来再解决。陶庭琴、陈进强对上述证言均无异议。陶庭琴确认涉案房产系由陈进强与其与易道军一起交易。
陶庭琴称《购房贷款委托付款授权书》签署于2017年1月13日；2017年11月21日一审庭审中，陶庭琴变更诉讼请求主张解除涉案房地产买卖合同；陈进强当庭表示同意解除合同。
一审查明的其他事实与本院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案系涉澳房屋买卖合同纠纷。因当事人均同意适用内地法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。
针对当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有二：一是对于合同备注条款的理解；二是违约责任的认定及承担。
对于争议焦点一，经查，虽然合同约定卖方于签署合同60天内办完解除抵押手续，但备注条款载明买方须协助卖方向贷款银行还款至少2000000元，而合同明确约定备注条款与合同内容不一致的以备注条款为准；因解除抵押手续后不存在买方协助卖方偿还贷款的问题，且证人胡某的证言亦证实陶庭琴要还银行贷款2000000元协助陈进强赎楼，易道军亦确认开始时其在合同义务之外同意还银行贷款2000000元，故该条款应理解为买方需先付款2000000元以协助卖方注销抵押。
对于争议焦点二，经查，胡某的证言证实陶庭琴在陈进强与居间方通知其履行合同备注条款的付款义务办理注销抵押后一直未履行付款的义务，构成违约。虽然涉案合同系居间方提供的格式合同，但违约条款明确约定违约责任仅适用定金罚则，该违约条款约定的双方权利义务对等，合法有效，买卖双方均无权要求对方再承担其他违约责任。陶庭琴主张其向陈誉支付的100000元亦属支付涉案房产的定金，但在陈进强不确认的情况下未提交证据予以证实。如上所述，陶庭琴的行为构成违约，其无权要求陈进强双倍返还定金及赔偿房屋差价损失。
另外，因陶庭琴与陈进强于2017年11月21日一致同意解除涉案房地产买卖合同，本院依法确认该合同于当日解除。
综上所述，上诉人陈进强的上诉请求成立，应予支持；上诉人陶庭琴的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初13369号民事判决；
二、确认上诉人陶庭琴与上诉人陈进强于2016年8月27日签订的《房地产买卖合同》于2017年11月21日解除；
三、驳回上诉人陶庭琴的其他诉讼请求。
一审案件受理费33840元，财产保全费4520元，共计38360元，由上诉人陶庭琴负担。二审案件受理费30980元，由上诉人陶庭琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡怡静
审判员 张 荣
审判员 卢俊廷
二〇一八年六月二十五日
书记员 洪朗妮