福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）翔民初字第1154号
原告（反诉被告）李官洪，男，1980年5月2日出生，汉族。
委托代理人王松林，男，1968年4月30日出生，汉族。
被告（反诉原告）陈水利，男，1969年7月18日出生，汉族。
委托代理人陈志斌，厦门市唯典法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）李官洪与被告（反诉原告）陈水利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李官洪及其委托代理人王松林、被告（反诉原告）陈水利的委托代理人陈志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李官洪诉称，李官洪与被告陈水利于2014年3月24日签订厂房租赁合同一份，合同约定陈水利45天内交付内厝镇官路村官路下3号陈水利所拥有的厂房用于租赁给李官洪。李官洪支付给陈水利人民币5万元（币种下同）定金及保证金，若陈水利违约，陈水利应返还定金5万元另须赔偿李官洪2万元及违约金1万元共计8万元。合同签定当日李官洪支付了5万元定金，到期后陈水利无法交付厂房也未履约。请求法院依法判令：1、陈水利支付李官洪厂房定金及违约金8万元；2、本案诉讼费用由被告陈水利承担。
被告陈水利辩称，本案李官洪先行单方违约，应对陈水利予以赔偿，陈水利亦对此提出反诉，要求李官洪赔偿8万元。
反诉原告陈水利诉称，2014年3月24日陈水利与李官洪签订一份租赁合同，约定陈水利将厦门市翔安区内厝镇官路村官路下3号厂房及空地出租给李官洪用于经营马赛克加工厂，租赁期限为五年，厂房租金按7.5元／平方米，空地租金按1.5元／平方米的价格计算，总租金按实际使用的面积为准，双方在合同中约定了租金支付方式及相关违约责任等条款，同时约定如李官洪需取消本租赁合同，须赔偿陈水利经济损失人民币8万元。合同签订后陈水利积极履行合同义务，将该厂房中原先所养殖的猪及鸡鸭卖掉，并根据合同附件约定着手搭建、完善厂房，但是李官洪却无故生事端，并单方违约，明确表示不租陈水利的厂房，取消了本租赁合同，李官洪的行为给陈水利造成了严重的经济损失，侵犯到了陈水利的合法权益。陈水利现对李官洪提出反诉，请求人民法院依法判令：1、李官洪赔偿陈水利经济损失8万元；2、本案的反诉费用由李官洪负担。
反诉被告李官洪对陈水利提出的反诉辩称，当时承租该厂房是因为双方经验不足，当时出发点是认为陈水利用电容量不够，还有一个是陈水利没有合法的产权证。合同约定的厂房及土地是农业用地，不是工业用地，讼争土地能不能租赁是一个问题。根据出租的相关规定，要产权证和土地证，但是陈水利一直没有提供，因此李官洪没办法承租。
经审理查明，2014年3月24日，陈水利与李官洪签订一份租赁合同，合同约定陈水利将厦门市翔安区内厝镇官路村官路下3号厂房及空地出租给李官洪用于经营马赛克加工厂，租赁期限为五年，厂房租金7.5元／平方米，空地租金1.5元／平方米；租赁期间如陈水利需收回厂房及空地须赔偿李官洪经济损失8万元，如李官洪需取消本租赁合同须赔偿陈水利经济损失8万元；自合同生效日起，李官洪除付给陈水利本年租金外，须支付1万元作为合同保证金，租赁期限满后陈水利须退回合同保证金1万元给李官洪。同日，陈水利与李官洪又签订一份违约条款作为租赁合同的补充协议，该违约条款中约定，签订本合同后李官洪须支付定金及合同保证金共计5万元。陈水利搭建好厂房交给李官洪后，本年租金一次性交给陈水利；陈水利提供搭建好的厂房，倒好15公分的地坪交李官洪，陈水利须在1个月内把厂房及地坪搞好交给李官洪，延期15天以上按违约处理。在陈水利交厂房给李官洪时首先须保证一个电表能正常使用，第二个电表须在三个月内装好给李官洪使用。如陈水利违约，陈水利行赔偿李官洪违约金1万元；如陈水利在规定的时间内修建好厂房后，李官洪如要取消租赁合同，李官洪所交的定金及合同保证金陈水利不给予退还；在合同签订后，陈水利不能搭建或搭建好后另租给其它人，陈水利须退回所有定金及合同保证金，另须赔偿李官洪经济损失2万元。合同签订后，李官洪于当日依约支付给陈水利伍万元，陈水利出具一张收条交与李官洪收执，收条内容为：今收到李官洪厂房定金50000元。合同签订后，李官洪以陈水利无法解决所租赁的厂房的用电问题为由，明确表示不向陈水利租赁讼争厂房。
上述事实，有原告（反诉被告）李官洪提供的租赁合同、违约条款、收条、照片，被告（反诉原告）陈水利提供的租赁合同、违约条款、电话录音，原、被告的陈述及庭审笔录等证据予以佐证，上述证据已经开庭质证并经本院审核，可予采信。
本院认为，根据《》第十二条、第、《》第的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。原告（反诉被告）李官洪与被告（反诉原告）陈水利签订的租赁合同虽系双方当事人真实意思的表示，但因该租赁合同约定讼争厂房及空地出租用于经营马赛克加工厂，该约定违反了法律的强制性规定而导致双方签订的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案讼争的厂房及土地为农民集体所有的土地，其使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，原、被告在签订土地租赁合同时对系争土地的性质都是明知的，故对合同无效的结果双方均有过错，应各自承担相应的过错责任。因此，本院认为，对于李官洪支付给陈水利的伍万元的应予返还。原告（反诉被告）李官洪主张被告（反诉原告）陈水利支付定金及违约金的其它诉讼请求于法无据，本院不予支持。由于本案中，在李官洪与陈水利租赁合同签订后，陈水利虽未根据合同的约定搭建相应的厂房，但陈水利为履行合同作了部分准备工作，而最后系李官洪认为陈水利无法解决所租赁的厂房的用电问题，明确表示不履行合同。故李官洪应承担比陈水利更多的过错责任。根据双方的过错情况，本院酌定李官洪应支付给陈水利人民币1万元，陈水利应退还给李官洪人民币4万元。此外，被告（反诉原告）陈水利主张原告（反诉被告）李官洪赔偿的其它经济损失，但由于陈水利未能向本院举证证明其因在履行合同过程中还造成了其它相应的经济损失，故陈水利该项主张亦事实依据不足，本院依法不予支持。据此，按照《》第第一款第（五）项、第、《》第十二条、第、《》第、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李官洪与被告（反诉原告）陈水利于2014年3月24日签订的《租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）陈水利应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李官洪定金及合同保证金人民币40000元；
三、驳回原告李官洪的其它诉讼请求；
四、驳回反诉原告陈水利的其它诉讼请求；
本案本诉案件受理费人民币1800元，适用简易程序减半收取为人民币900元，由原告李官洪负担338元，由被告陈水利负担563元；反诉案件受理费1800元，适用简易程序减半收取为人民币900元，由反诉原告陈水利负担787元，由反诉被告李官洪负担113元。款均限于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 胡敬霖
二〇一四年八月一日
代书记员 陈江林
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《》
第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。