新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终866号
上诉人（原审原告、反诉被告）：乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行，住所地乌鲁木齐市新市区。
负责人：王莉莉，该支行行长。
委托诉讼代理人：依拉木·阿木提，男，1971年11月2日出生，维吾尔族，乌鲁木齐银行股份有限公司资产保全部员工，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：时军民，新疆博昊律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨钧（曾用名杨军），男，1970年4月23日出生，汉族，乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司法定代表人，住乌鲁木齐经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张博，新疆鸿华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱晓荔，新疆鸿华律师事务所律师。
原审被告：乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：杨钧，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李萌，男，1982年5月26日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市。
上诉人乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行（以下简称昆仑支行）、上诉人杨钧与原审被告乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司（以下简称白天鹅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初7216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昆仑支行的委托诉讼代理人时军民、上诉人杨钧的委托诉讼代理人朱晓荔与原审被告白天鹅公司的委托诉讼代理人李萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昆仑支行的上诉请求：请求维持一审判决的一、二、四、五项；改判一审判决第三项，判令支持我方一审诉讼请求。事实和理由：一审判决以《中华人民共和国民法通则》中拒付或延付租金诉讼时效制度的规定为依据，认为我支行主张的租赁费中有部分已超过诉讼时效期间，显然属于适用法律不当。杨钧自1999年6月取得租赁物经营权至今，不仅没有向出租方缴纳租赁费，反而通过诉讼赢得出租方违约金20万元；杨钧对租赁物的装修和改造是其从事经营活动，赢得客户取得盈利所必需的成本费用支出，已通过其收入和折旧方式回收，与我支行应得租赁费或租赁物拆迁补偿价值无关。一审判决对租赁费诉讼时效争议的处理适用法律不当、裁判不公，请求二审法院支持我支行的上诉请求。
杨钧针对昆仑支行的上诉请求辩称，昆仑支行提出的诉讼时效的说法不正确。关于支付租金，有明确的规定和支付期限。
原审被告白天鹅公司未发表陈述意见。
杨钧的上诉请求：请求撤销一审判决的一、二、三项，改判驳回昆仑支行的诉讼请求；撤销一审判决第五项，改判支持我方一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定昆仑支行要求支付租金的诉讼时效适用法律错误，本案中昆仑支行于2016年2月向我方提起支付租金之诉，诉讼行为发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，《中华人民共和国民法总则》对昆仑支行的诉讼行为没有溯及力。因此，本案应适用《中华人民共和国民法通则》关于给付租金一年诉讼时效的规定。一审法院以昆仑支行2015年11月向我方发出所谓通知为时间点，向前推算三年计算应付的租金，明显错误。二、我方要求昆仑支行承担租赁房屋下水渗坑工程费、水电暖改造费、外墙保温施工费、装修工程款（合计人民币7,119,469.23元）有事实和法律依据。（一）昆仑支行向我方提供符合经营条件的房屋，是其的合同义务。在昆仑支行未能履行合同义务的情形下，我方自行出资对租赁房屋进行维修改善使之实现合同目的合情合理，相关费用理应由昆仑支行承担；（二）昆仑支行在庭审中陈述政府因城北主干道建设需要拆迁租赁房屋，因此需解除《租赁经营合同》。在此背景下，由于我方在租赁经营期间对租赁房屋投入的改善和改造均客观存在，在政府对昆仑支行进行拆迁补偿时均会被计算在补偿范围内。因此在《租赁经营合同》解除时我方要求昆仑支行对其投入进行补偿亦合情合理。综上，我方认为一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当。请求二审法院支持我方的上诉请求。
昆仑支行针对杨钧的上诉请求辩称，关于诉讼时效适用的法律问题，双方都是针对一审第三项提出的，我支行坚持我支行的上诉理由。对于反诉部分，承租方所谓的改造工程根本不存在，即便存在也没有通知过我支行，是擅自改造和添附，其成本已经在其利润中实现，我支行不同意承担。
原审被告白天鹅公司未发表答辩意见。
昆仑支行向一审法院起诉请求：1、判令解除昆仑支行与杨钧之间的租赁合同关系；2、判令杨钧、白天鹅公司返还位于迎宾路1277号的房产一栋（面积2688平方米）；3、判令杨钧、白天鹅公司支付2004年5月至2016年6月间的租赁费562.37万元；4、本案诉讼费由杨钧、白天鹅公司负担。将第三项诉讼请求租赁费的期限计算至2017年10月31日。
杨钧向一审法院反诉请求：1.判令反诉昆仑支行支付租赁房屋（迎宾路1277号）下水渗坑工程费245,659.23元、水电暖改造费1,173,700元、外墙保温施工费516,880元，装修工程款5,183230元，合计7,119,469.23元。
一审法院认定事实：1999年6月26日，迎宾路街道办（出租方）与杨钧（承租方）签订《租赁经营合同》约定，杨钧被确定为位于乌鲁木齐市迎宾路42号迎宾大酒店的中标承租人，迎宾大酒店租赁经营后应成为独立核算、自负盈亏、照章纳税、自主经营的法人；租赁期限为六年，自1999年7月1日至2005年7月1日止；第一年租金为20万元，每月先交纳后营业,以后每年租金在上一年的基础上增加8%，租金不包括各种税费;承租方的设备、投资归承租方，合同期满后可以带走，也可折价给下一承租方；承租方如对迎宾大酒店设施、设备及其它进行改造和更新，需经出租方同意方可进行；出租方根据承租方的请求，积极协助、解决经营中的困难和问题，保证水、电、暖、电话设施正常供给和使用（费用由承租方按时交纳）；如有一方违约向对方支付违约金20万元。
同年10月10日，新市区政府与昆仑支行（当时名称为乌鲁木齐市商业银行昆仑支行）签订《协议书》约定：新市区政府将地处迎宾路银财宾馆（即上述迎宾大酒店）的房屋产权及土地使用权和20%的股份全部划由原告所有，土地使用权及房屋产权由新市区政府协助昆仑支行办理有关过户手续。同年11月29日，新市区政府第三十九次常务会议决议同意银财宾馆的产权移交。2000年8月22日，迎宾路街道办与昆仑支行签署《移交书》及《移交清单》，将位于迎宾路42-1号原银财宾馆（地上五层、地下一层，建筑面积2688㎡）及部分设备移交给昆仑支行，《移交清单》中载明有“九九年租赁方杨军新增设备，权属归杨军”。
本案白天鹅公司为杨钧与其妻子徐凤芸（曾用名徐凤云）于2001年4月出资设立，注册资本30万元，住所地即为迎宾路42号附1号(现为1277号)，所经营的酒店名称为白天鹅酒店，经营至今。
2002年，本案昆仑支行与杨钧房屋租赁纠纷一案，一审法院作出（2002）新民初字第1283号民事判决：一、杨钧向昆仑支行缴纳房屋租金490,004.75元（2000年9月1日至2002年10月31日期间）；二、驳回昆仑支行的其他诉讼请求；三、昆仑支行支付杨钧违约金20万元；四、昆仑支行赔偿杨钧经济损失73,828元；五、昆仑支行支付杨军暖气设施改造费548,240元；六、昆仑支行减免杨钧房屋租金95,252.67元；七、审价费1.35万元（杨军已预交）由昆仑支行负担。该案二审经本院审理,作出（2003）乌中民终字第235号民事判决：驳回昆仑支行上诉，维持原判。该案判决在执行过程中，本案昆仑支行向杨钧支付10万元，其余应付款项340,816.25元与2002年11月1日至2004年5月1日期间杨钧应付房租相互折抵。
2015年9月22日，高新区征收办向乌鲁木齐市商业银行发出《关于尽快提供房屋产权产籍证明资料的函》，该函的内容为:因城北主干道西延建设需将迎宾路1277号（现为乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司、法定代表人杨钧）一栋五层建筑拆除，经了解，该建筑和你行有关联，请你行尽快提供房屋产权产籍证明资料，以便开展拆除的协商洽谈工作。
2015年11月20日，昆仑支行向杨钧邮寄送达《告知函》，要求其在同年11月25日前支付2004年5月1日至2015年11月20日的租金307.68万元、利息984,488.43元，累计4,061,288.43元并于同年11月30日前搬离。
又，杨钧反诉主张的下水渗坑工程费、水电暖改造费、外墙保温施工费、装修工程费为被告白天鹅公司自行委托价格评估机构所作的鉴证，合计7,119,469.23元。其中，自治区计委价格认证中心新价鉴字（2005）11号价格鉴证报告下水渗坑工程总造价245,659.23元，自治区价格认定局新发改价证字（2010）第18号价格鉴证报告综合楼水、电、暖改造工程总造价1,173,700元，新发改价证字（2011）第29号价格鉴证报告综合楼外墙处理及保温和更换塑钢窗工程总造价516,880元，新发改价证字（2012）第21号价格鉴证报告白天鹅酒店装修工程总造价5,183,230元。
另查明：本案涉诉房产登记的产权人为乌鲁木齐市建达房地产开发总公司，该房产在乌鲁木齐市人民政府公房产权证存根复印件上记载的建筑面积为2696平方米、产权来源为自建、所有形式为集体。
一审法院认为，案外人迎宾路街道办作为出租方与杨钧签订租赁经营合同，将本案涉诉房产出租给杨钧经营使用，该合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同订立后不久，新市区人民政府即决定将该房产抵偿归昆仑支行所有，迎宾路街道办也将该房产移交给昆仑支行，故昆仑支行承受了租赁经营合同出租方的权利义务。《中华人民共和国物权法》规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案为合同纠纷而非物权纠纷，昆仑支行与被告杨钧在本案之前因该合同产生的纠纷也经过人民法院的处理，故昆仑支行虽非本案涉诉房产登记的所有权人，并不影响本案的处理，昆仑支行与登记的产权人就本案涉诉房产的清偿、转让、权属变更问题与本案无关，且登记的产权人为集体企业，其产权界定、归属等问题由人民政府主管，不在人民法院主管范围之内。
《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。还规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案租赁经营合同约定的租赁期限为2005年7月1日届满，在此之后杨钧继续使用本案涉诉房产进行经营，昆仑支行对此也未提出异议，故租赁经营继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，昆仑支行于2015年11月以邮政专递方式通知杨钧支付租金并限期搬离，后为此于2016年2月诉至一审法院，故昆仑支行主张解除合同的请求符合法律规定，应当予以支持，杨钧以支付相关费用后才能解除合同的抗辩不能成立。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁经营合同解除，杨钧应当将本案涉诉房产返还昆仑支行。杨钧租赁该房产用于酒店经营，其为白天鹅公司的法定代表人，白天鹅公司登记的住所、经营场所也为该房产，且租赁经营合同约定杨钧租赁该房产后成立独立的企业法人进行经营，白天鹅公司因经营而实际占有使用该房产至今，故白天鹅公司也应承担返还该房产的民事责任，一审法院对其以非租赁经营合同订立的一方当事人而不承担返还责任的抗辩不予采纳。
对于昆仑支行主张的租赁费，一审法院认为，昆仑支行与杨钧是在租赁期限届满后形成的不定期租赁合同关系，租赁经营合同继续有效，只是租赁期限为不定期。租赁经营合同明确约定租金支付期限为每月交纳，租赁期限不定期但双方并未变更租金支付期限；租赁期限不定期，但根据合同约定的租金标准以及实际租赁时间，应付租金的金额也随时可以确定。诉讼时效制度是为了督促权利人及时行使权利，如果权利人在诉讼时效期间内不行使权利，诉讼时效期间过后则不再享有胜诉权。诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算,《中华人民共和国民法通则》规定延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，自2017年10月1日起施行的《民法总则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。昆仑支行按生效判决将其应向杨钧支付的款项与2004年5月1日前的应收租金予以折抵，但在此之后至2015年11月已过11年的期间中并未向杨钧主张租金，故昆仑支行主张的租赁费中有部分已超过诉讼时效期间，杨钧对此的抗辩成立。对于本案杨钧应付的租赁费，根据法律适用原则，一审法院按昆仑支行2015年11月提出主张的三年前即2012年12月1日起至2017年10月31日止的期间以及合同约定的每年租金增加上一年度8%的标准予以确定，即：2012年12月1日-2013年6月30日期间租金317,289元，2013年7月1日-2014年6月30日期间租金587,438元，2014年7月1日-2015年6月30日期间租金634,433元，2015年7月1日-2016年6月30日期间租金685,188元，2016年7月1日-2017年6月30日期间租金740,003元，2017年7月1日-2017年10月31日期间租金266,401元。以上杨钧应支付的租赁费合计为3,230,752元。昆仑支行的租金债权请求权应向与其订立合同的相对一方提出，白天鹅公司非与其订立合同的相对一方，昆仑支行主张白天鹅公司给付的租赁费的请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。相关司法解释规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担；出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。租赁经营合同中明确约定承租方如对本案涉诉房产的设施、设备及其它进行改造和更新，需经出租方同意方可进行。杨钧未提供其租赁使用期间对该房产改造、添附、装修等经过昆仑支行同意的相应证据，且工程造价仅为其单方委托价格鉴定机构所作的鉴证，故杨钧主张昆仑支行支付四项工程费用合计7,119,469.23元的反诉请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。遂判决：一、解除乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行与杨钧之间位于乌鲁木齐市迎宾路1277号一栋五层房屋的租赁合同关系；二、杨钧、乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行返还上述房屋；三、杨钧于本判决生效之日起十日内给付乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行自2012年12月1日起至2017年10月31日止期间的租赁费3,230,752元；四、乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行主张乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司给付租赁费的诉讼请求；五、驳回杨钧的反诉请求。
二审中,双方当事人未提交新的证据。本院对一审认定的事实及所依据的证据予以确认。
本院认为，一、昆仑支行与杨钧之间是否存在租赁法律关系及昆仑支行提出解除合同的诉讼请求能否成立
本案中昆仑支行与杨钧之间的法律关系，根据（2002）新民初字第1283号民事判决及（2003）乌中民终字第235号民事判决的主文部分的内容，确认了双方存在租赁法律关系，昆仑支行为出租方，杨钧为承租方，对此本院亦予以确认。经昆仑支行、杨钧认可双方未签订有书面的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定,租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同,双方当事人可以随时解除。现昆仑支行作为出租方主张解除与杨钧之间的租赁法关系,符合法律规定，杨钧提出不同意解除的上诉理由无法律依据，本院不予采纳。
二、关于应当支付租金的数额
杨钧1999年承租涉案房屋，自2004年5月1日起再未向昆仑支行支付过租金，昆仑支行向其主张租金的诉讼请求，有事实依据，但杨钧提出，因昆仑支行未在诉讼时效之内主张权利，其主张租金的诉讼请求中，经过诉讼时效的部分，不应当予以支持。对此本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民法总则》对短期诉讼时效未做规定，则权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自诉讼时效起算之日起至2017年10月1日超过一年的诉讼时效期间己届满，不因民法总则的施行而变更，尚未超过一年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。而本案中昆仑支行要求杨钧向其支付租金，根据双方认可的原杨钧与迎宾路街道办签订的租赁合同中，约定了支付租金的方式为一年一付，对此支付租金的方式及租金计算方式，己经生效民事判决予以确认，故昆仑支行对2004年5月1日起每一年的租金的诉讼时效至2017年10月1日间均是一年，2015年11月20日向杨钧邮寄送达了《告知函》，要求其支付2004年5月1日至2015年11月20日的租金，可以视为昆仑支行向杨钧主张了其权利，则昆仑支行对2014年11月20日之前租金的诉讼请求，己经过诉讼时效，不应当予以支持。一审法院确定杨钧向昆仑支行支付租金的时间为2012年12月1日至2017年10月31日与法律规定不符，应予纠正，杨钧提出一审法院对诉讼时效计算有误的意见，本院予以采纳。鉴于双方当事人对一审确认的租金计算标准无异议，则杨钧应当支付的租金为2014年11月20日-2015年6月30日期间租金440,578.43元(8个月10天)，2015年7月1日-2016年6月30日期间租金685,188元，2016年7月1日-2017年6月30日期间租金740,003元，2017年7月1日-2017年10月31日期间租金266,401元,共计2,132,170.43元。昆仑支行提出要求杨钧支付自2004年5月至2014年11月20日租金的上诉理由，无法律依据，本院不予采纳。
三、关于租赁房屋下水渗坑工程费、水电暖改造费、外墙保温施工费、装修工程费用是否应当由昆仑支行支付
杨钧提出，其在经营涉案房屋期间，于2004年9月、2007年、2008年、2009年对涉案房屋的水电暖、保温、塑钢窗、下水渗坑进行了改建、装修，以上费用，应当由昆仑支行支付。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。经生效判决确认，昆仑支行、杨钧之间的租赁合同法律关系自2000年8月22日形成，杨钧现主张的装修、改建工程发生在2004年9月之后，其进行的装修、改建工程均未经昆仑支行同意，且以上装修、改建内容，一直由杨钧经营使用，施工部分己使用十年以上，现昆仑支行提出不同意承担杨钧提出的上述费用的意见，符合法律规定，本院予以支持，杨钧提出上述费用应当由昆仑支行承担的上诉理由无法律依据，本院不予支持。
综上所述，杨钧提出一审确认租金数额有误的上诉请求，本院对合理部分予以支持，其提出继续履行租赁合同法律关系、要求昆仑支行承担涉案房屋改建、装修费用，及昆仑支行要求杨钧支付2004年5月至2014年11月20日租金的上诉请求，均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初7216号民事判决第一、二、四、五项即，解除乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行与杨钧之间位于乌鲁木齐市迎宾路1277号一栋五层房屋的租赁合同关系；杨钧、乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行返还上述房屋；乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行主张乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司给付租赁费的诉讼请求；驳回杨钧的反诉请求。
二、变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初7216号民事判决第三项即，“杨钧于本判决生效之日起十日内给付乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行自2012年12月1日起至2017年10月31日止期间的租赁费3,230,752元“为上诉人杨钧于本判决生效之日起十日内给付上诉人乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行自2014年11月20日-2017年10月31日期间租金2,132,170.43元。
以上款项杨钧需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，本诉部分51,165.90元，昆仑支行己预交，由昆仑支行负担31,722.86元，由杨钧负担19,443.04元；反诉部分30,818.14元，杨钧己预交，由其负担；二审案件受理费，昆仑支行预交33,981.79元，由其自行承担，杨钧预交94,282.30元，杨钧负担84,278.95元，昆仑支行负担10,003.35元，由其各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 冯 宁
审判员 卫 杨
二〇一八年五月三日
书记员 马恒雯