上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2345号
上诉人（原审被告）上海兰城房地产开发有限公司。
法定代表人左盛祥。
委托代理人王建宁，上海和华利盛律师事务所律师。
委托代理人左伟命。
被上诉人（原审原告）黄洪兴。
被上诉人（原审原告）周玉萍。
两被上诉人的委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。
上诉人上海兰城房地产开发有限公司（以下简称“兰城公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月20日，兰城公司取得“七浦兰城商厦”的《商品房预售许可证》。
2009年11月2日，黄洪兴、周玉萍（乙方）与兰城公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋（规划用途为店铺），总房价款暂定为人民币（以下币种均为人民币）808，450.00元。
关于交房，合同十一条约定：除不可抗力外，甲方定于2010年9月30日前将房屋交付乙方。第十二条约定：甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择要求甲方继续履行合同或解除合同，乙方若要求继续履行合同，从第91天起，乙方可以要求甲方按照已支付房款的日万分之二支付违约金直至完成房屋交付，双方继续履行本合同……《补充条款》第8条约定，该房屋交付时，乙方应当付清全部房款，向物业公司缴纳物业管理费等费用，否则，甲方有权延迟交付该房屋而无需承担违约责任。
关于付款，合同附件一中约定：合同签署之日乙方需向甲方支付408，450元，余款400，000元由乙方向银行申请抵押贷款支付，甲方对乙方向银行办理抵押贷款无保证义务，若贷款银行没有满足乙方申请的贷款金额，则乙方应在得到甲方或其代理人或银行通知之日起三十日内，一次性向甲方付清贷款金额不足部分的房款，否则视为乙方逾期付款，逾期付款的责任按合同第七条执行。
合同签订当日，黄洪兴、周玉萍向兰城公司支付了房款408，450元。
2012年9月3日，黄洪兴、周玉萍、兰城公司就系争房屋签订《房屋交接书》，其中载明2012年9月3日双方共同对系争房屋进行了交接，另对房屋实测建筑面积及总价进行了确认。同日，兰城公司向黄洪兴、周玉萍开具了金额为813，625.00元的购房发票。现黄洪兴、周玉萍诉至法院，请求判令兰城公司支付逾期交房违约金106，553元（以808，450元为基数，从2010年10月1日起算至2012年9月3日，前90天按照日万分之一计算，超过90天的，按照日万分之二计算，共计704天）。
原审法院另查明，包括系争房屋在内的兰城商厦商铺在销售过程中，业主若需通过贷款支付房款的，贷款银行均由兰城公司统一指定。与本案同一时期在本院立案受理的类似案件中，多数业主方迟延付款的原因也在于贷款无法及时取得。兰城商厦在建设过程中曾出现业主群访的情况。
原审审理中，兰城公司称，黄洪兴、周玉萍共计购买了三套商铺，房款共计268万元左右，黄洪兴、周玉萍2012年9月3日才付清三套商铺的尾款共计1，107，475元，对应本案的房款为40万元。对此，黄洪兴、周玉萍表示支付情况确实如此，但黄洪兴、周玉萍延迟付款的原因是合同约定的40万元贷款没有及时取得，故黄洪兴、周玉萍最终在交房时只能用现金补足该笔房款。而贷款未能及时取得的原因在于兰城公司所建系争房屋属烂尾楼，故未能通过消防验收，银行无法放贷，直至交房后才有极少数业主取得了贷款，而且兰城公司从未通知过黄洪兴、周玉萍贷款办理不成的情况。对贷款未通过的原因，兰城公司则表示，虽然贷款银行确由兰城公司指定，但根据合同约定，兰城公司对黄洪兴、周玉萍能否顺利取得足额贷款不负有保证义务，且银行审查的对象是贷款人即黄洪兴、周玉萍方而非兰城公司方的资信；实际上，业主办贷不成的主要原因包括，一是兰城商厦在建设过程中曾出现群访现象，二是如果黄洪兴、周玉萍办贷受阻，应自行与银行贷款部门进行沟通，但部分业主与银行贷款部门缺乏沟通。
根据法院查明的事实，上海市商品房预售合同《补充条款》第8条明确约定，若黄洪兴、周玉萍在兰城公司交房之前未付清房款，兰城公司可迟延交房而不承担违约责任。本案中，兰城公司应于2010年9月30日前交房，即黄洪兴、周玉萍也应在该日期之前付清房款。但实际上，兰城公司交房与黄洪兴、周玉萍付款均在2012年9月3日，双方均存在迟延。因此，根据上述约定，造成黄洪兴、周玉萍迟延付款的因素中，是否存在兰城公司的责任，成为本案的争议焦点。
对此，法院认为，一方面，根据预售合同约定，即使贷款不成，黄洪兴、周玉萍也有义务通过现金补足房款；且作为申办贷款的主体，黄洪兴、周玉萍方应始终对贷款的办理情况负有审慎注意义务。但黄洪兴、周玉萍在申请贷款后的相当长一段时期内，未能主动关心贷款情况，与贷款银行和兰城公司均缺乏有效沟通，最后仍是在兰城公司的催讨下通过现金补足房款，导致付款迟延了近两年。显然，黄洪兴、周玉萍应对此承担主要责任。另一方面，根据本案及关联案件查明的事实，业主需通过贷款支付房款的情况下，贷款银行均由兰城公司统一指定，而未能在合同约定的交房期限内办出贷款的情况并非个案；同时，兰城商厦在建设过程中又确实存在群访的情况；此外，兰城公司亦无证据证明，在黄洪兴、周玉萍方迟延付款长达近两年的期间内，己方曾进行过催讨。因此法院认为黄洪兴、周玉萍办贷不成乃至迟延付款的原因中，难以排除兰城公司方的因素。
综上，对黄洪兴、周玉萍的迟延付款，双方都难辞其咎，因此而导致的兰城公司迟延交房，双方也都应承担一定的责任。据此，法院认为上海市商品房预售合同《补充条款》第8条在本案中难以适用，兰城公司仍需承担迟延交房的违约责任。但同时，根据上述分析，黄洪兴、周玉萍方对于兰城公司的迟延交房负有主要责任，故黄洪兴、周玉萍诉请要求由兰城公司单方承担迟延交房的违约责任，显失公允，法院难以支持。现法院综合考虑双方过错程度、合同履行情况等因素，酌情确定兰城公司需承担的违约金为2万元。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：上海兰城房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付黄洪兴、周玉萍逾期交房违约金2万元。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人兰城公司不服，向本院提起上诉称：因被上诉人未能付款，上诉人可以根据合同约定行使先履行抗辩权，故上诉人迟延交房不构成违约，不应承担违约责任。现上诉人请求撤销原判，依法改判。
被上诉人黄洪兴、周玉萍辩称：请求维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，上诉人确实存在逾期交房的事实，被上诉人亦没有按约支付房款。上诉人作为房地产开发商，在合同履行过程中未能及时提请被上诉人按约履行付款义务，现上诉人仅以被上诉人逾期付款为由，不同意承担逾期交房的责任，理由并不充分。原审法院根据合同实际履行的情况及双方的过错程度等因素，酌情确定上诉人应当承担的违约责任并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。关于诉讼费负担问题，被上诉人一审中以全部房款作为计算违约金的基数，不符合双方合同约定，由此增加的案件受理费应由被上诉人自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费共计2，744.70元，由上诉人上海兰城房地产开发有限公司负担1，443.80元，由被上诉人黄洪兴、周玉萍负担1，300.90元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 斌
代理审判员 卞晓勇
代理审判员 邬 梅
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 严姚萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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