湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第86号
上诉人（原审原告）株洲市哲旸商贸有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区中鸿时尚新天地国际公寓1栋1601号。
法定代表人伍佑凡，系该公司董事长。
委托代理人申验，北�市合川律师事务所律师。委托权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，反诉，和解，代收法律文书等。
上诉人（原审被告）周纯，女，1988年11月7日出生，汉族，湖南省宁乡人，住湖南省宁乡县历经铺乡。
上诉人（原审被告）王小明，男，1964年10月22日出生，汉族，湖南株洲市人，住湖南省株洲市石峰区。
两上诉人共同委托代理人姜守瑞，湖南通程律师事务所律师。委托权限为一般代理。
上诉人株洲市哲旸商贸有限公司因与上诉人周纯、王小明房屋租赁合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院2014年10月27日作出的（2014）芦法民一初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人株洲市哲旸商贸有限公司的委托代理人申验，上诉人周纯、王小明及其委托代理人姜守瑞均到庭参加�讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年12月30日，原告株洲市哲旸商贸有限公司向株洲市长泰发展有限公司（以下简称长泰公司）承租了位于株洲市芦淞区市府路淞北市场酒家东门二楼摊位（南至淞北市场附厅、北至市府路、东至安发市场、西至淞北市场，建筑面积153㎡）。租期五年，即从2009年1月1日起至2014年12月31日止。2014年元月28日，原告将房屋整体转租给被告王小明、周纯作为服装市场，原、被告双方签订了《转租协议书》，该协议书约定：甲方（原告）于2014年1月1日前向乙方（被告）交付该房屋，转租期为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，该场地5年的租金120万元，在甲方（原告）取得该房屋管理人长泰公司的书面同意转租后5日内支付，如遇节假日顺延，该房屋的押金为80万元，由乙方（被告）直接支付给甲方（原告），产权方或产权委托单位长�公司开具押金发票给乙方（被告）。同日，原、被告双方又签订了《补充协议》，该《补充协议》约定：“甲乙双方在双方转租协议书基础上签订本补充协议：一、甲乙双方达成一致，乙方一次性给转让方（甲方）120万元，该转让款与转让协议约定的租金同时支付。租金和转让费支付给甲方，长泰公司开具押金收据给乙方。三、因不可抗力、拆迁及其他非乙方原因，造成乙方无法租赁满五年的，甲方需按照未租赁的期限退还乙方租金及转让款。三、乙方未按照转租协议书及本补充协议支付租金及转让款的，转租协议及本补充协议不生效。”2014年1月28日，原告向长泰公司书面报告了转租的事实，请求长泰公司同意转租，同日，长泰公司同意转租。2014年3月3日，两被告通过ＸＸＸ的帐户向原告的法定代表人伍佑凡支付了800000元人民币。另查明，被告王小明、周纯从2014�1月28日起就占有了本案争议的房屋。
原审认为，该案系房屋租赁合同纠纷。原告株洲市哲旸商贸有限公司与被告王小明、周纯签订的《转租协议书》和《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，在该两份协议签订后，又得到了本案争议房屋的管理人株洲市长泰发展有限责任公司的认可（同意转租），该《转租协议书》和《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，已依法成立生效（但其中约定由长泰公司开具押金收据给乙方等条款是无效的）。本案的商铺已由两被告使用，经过装修后又转租给第三人（大约二十户），且两被告也向原告支付了80万元的押金，该押金可冲抵部分租金，应认定原、被告双方以实际行动履行了合同，该合同已生效（原告与长泰公司关于本案争议商铺的租赁合同将于2014年底到期，在不能确定原告与长泰公司是否续签租赁合同的情况下，原、被告签订的《转租协议书》从2014年1月1日至2014年12月31日是合法有效的）。本案争议的焦点是原告株洲市哲旸商贸有限公司与被告王小明、周纯签订的《转租协议书》和《补充协议》是否应该解除的问题。现分析如下：本案的商铺已由两被告使用，经过装修后又转租给第三人（大约二十户），且两被告也向原告支付了80万元的押金，该押金可冲抵部分租金，应认定原、被告双方以实际行动履行了合同，虽然两被告没有按合同的约定支付租金和转让款，但考虑到本合同能够继续履行，同时两被告已经实际占有并转让给次承租人进行经营，从维护市场正常的经营秩序和稳定出发，本案不宜解除原、被告双方签订的《转租协议书》及《补充协议》。因此，对原告要求确认合同未生效并解除《转租协议书》及《补充协议》，返还房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。因两被告已占有、使用本案争议的门面，按照合同的约定应当支付相应的租赁费用，原告要求两被告按原、被告签订的《转租协议书》及《补充协议》约定的标准按40000每月的标准支付占用费（其实质就是租金和转让费）的诉讼请求，原审予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王小明、周纯于本判决生效后10日内按40000元／月的标准支付实际占用株洲市芦淞区淞北市场二楼房屋租金和转让费（从2014年1月28日起至实际返还之日止，至2014年3月29日为80000元）；二、驳回原告株洲市哲旸商贸有限公司的其他诉讼请求。该案案件受理费24741元，诉讼保全费5000元，合计为29741元，由原告株洲市哲旸商贸有限公司负担12000元，被告王小明、周纯负担17741元。
宣判后，株洲市哲旸商贸有限公司不服，向本院提起上诉称，一、合同明确约定了生效条件，但一审判决却未予认可；二、即使按照一审判决的观点，不宜解除合同，判决也不当，也是自相矛盾的。既然一审判决认为合同已依法成立生效，那么就应该按合同约定的内容判决被上诉人履行合同义务，即立即一次性支付所欠租金和转让费。但一审判决却判令被上诉人按月支付租金和转让费，同时认可被上诉人支付的80万元押金可冲抵租金。这种判决显然是在承认合同不生效的情况下才能做出的。上诉人认为一审判决是自相矛盾的。为此，请求二审法院依法改判：1、判令被上诉人返还强行占有的商铺或一次性支付房屋租金、转让费240万元；2、判令撤销80万元押金可冲抵部分租金的认定；3、诉讼费用全部由两被告承担。
王小明、周纯不服提起上诉称：一、一审法院在认定上诉人与被上诉人之间的《转租协议书》从2014年1月1日至2014年12月31日是合法有效的，但在判决书主文中却判决上诉人需支付租金和转让费的时间至（场地）实际返还之日止，该判决有误；二、一审法院认定上诉人应当按照40000元／月的租金及转让费标准向被上诉人支付费用，该认定有误。租期至2018年12月31日，协议到期后乙方享有产权方的优先购买权和续租权，故上诉人享有履行抗辩权，在被上诉人依法履行上述义务之前，上诉人有权拒付租金；三、本案的诉讼费分担有误。本案被上诉人五项请求只有一项得到支持，上诉人无需为其无理的请求负担费用，原审法院应当按上诉人应承担的实际租金部分承担诉讼费。综上，请求撤�一审判决的第一项及诉讼费负担条款，依法改判：由上诉人王小明、周纯按20000元／月的标准支付实际占有株洲市芦淞区淞北市场二楼房屋租金，判令由被上诉人承担本案的一二审诉讼费。
针对株洲市哲旸商贸有限公司的上诉请求和理由，王小明、周纯辩称：株洲市哲旸商贸有限公司的上诉请求不当，上诉请求第一项不明确，一审期间株洲市哲旸商贸有限公司的诉讼请求是请求返还淞北市场二楼房屋；请求撤销80万元押金可冲抵租金的认定也是错误的；一审法院判决认定事实及适应法律关于合同的有效性的认定及合同不宜解除的认定是符合双方实际情况的，其上诉不应的到支持。
针对王小明、周纯的上诉请求和理由，株洲市哲旸商贸有限公司辩称：王小明、周纯的上诉理由的第一项，因一审判决书是在2014年10月24日作出，按照株洲市哲旸商贸有限公司当时和争议�屋的代管人签订的合同是到2014年12月31日为止，按照约定是要等到合同履行完再续签，2015年再和代管人长泰公司签订的合同，故2014年12月31日之后合同效力是待定的，其上诉理由第一项已经不成立；按40000元每月的支付标准没有错误，租金是双方约定的，没有违背法律规定；诉讼费的分担系法院依法裁决的事项，株洲市哲旸商贸有限公司认为一审判决诉讼费不合理，应当是由王小明、周纯一方承担全部诉讼费。
二审期间，上诉人周纯、王小明没有提供新的证据材料，上诉人株洲市哲旸商贸有限公司则提交了与长泰公司签订的租赁合同，拟证明株洲市哲旸商贸有限公司当时与王小明、周纯签订的转租协议是五年的期限，实际上株洲市哲旸商贸有限公司后四年有权进行转让。
上诉人周纯、王小明质证意见为：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据该份合同的第5条第3项的约定，可以证实同意转租协议无效。本案中株洲市哲旸商贸有限公司2014年12月31日之后实际上并没有取得长泰公司的书面同意，在长泰公司没有书面表态的情况下，协议应有效力问题。
本院认为，上诉人株洲市哲旸商贸有限公司签订的租赁合同符合证据要件，本院予以采信。
本院二审查明，2015年1月2日，株洲市长泰发展有限公司与株洲市哲旸商贸有限公司签订了租赁合同，约定租赁期限暂定为四年，时间从2015年1月1日至2018年12月31日止。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：两上诉人的上诉请求是否成立？现综合分析如下：
第一、株洲市哲旸商贸有限公司与王小明、周纯签订的《转租协议书》和《补充协议》是双方的真实意思表示，在该两份协议签订后，又得到了�案争议房屋的管理人株洲市长泰发展有限责任公司的认可（同意转租），而且2015年1月2日，株洲市长泰发展有限公司与株洲市哲旸商贸有限公司签订了租赁合同，约定租赁期限暂定为四年，时间从2015年1月1日至2018年12月31日止。为此，株洲市哲旸商贸有限公司在规定的时间内有权进行转租，该《转租协议书》和《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，已依法成立生效，但其中约定由长泰公司开具押金收据给乙方等条款是无效的。本案中王小明、周纯已按合同约定给付了押金，所涉的商铺也由王小明、周纯接手，并经过装修后又转租给第三人，应认定双方以实际行动部分履行了协议，该协议已生效。既然该协议已生效，那么双方应当遵守和履行。该协议对租金、转让款、押金进行了约定，系双方真实意思的表示。王小明、周纯按照协议约定缴纳了80万元押�，但该协议并没有约定押金抵扣租金，法院应尊重当事人意思自治原则，在本案中不宜由法院直接决定80万元押金抵扣租金。押金和租金是两个不同的概念。押金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。租金系租赁业务中出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款。为此，上诉人株洲市哲旸商贸有限公司要求撤销80万元押金可冲抵部分租金的认定，本院依法予以支持。王小明、周纯缴纳的80万元押金可以在合同期满且无其他纠纷后予以退还。
第二、从本案查明的事实看，王小明、周纯没有按合同的约定支付租金和转让款，但考虑到本合同能够继续履行，同时王小明、周纯已经实际占有并转让给多个次承租人�行经营，从维护市场正常的经营秩序和稳定出发，本案不宜解除原、被告双方签订的《转租协议书》及《补充协议》。因此，对上诉人株洲市哲旸商贸有限公司要求返还占用的商铺的上诉请求，本院依法不予支持。
第三、至于一次性支付房屋租金、转让费240万元问题。既然《转租协议书》和《补充协议》已依法成立生效，那么双方应当遵守和履行。王小明、周纯应当按照协议书的约定一次性支付租金120万元和转让费120万元。在查明的案件事实看，株洲市哲旸商贸有限公司并没有违约行为，相反王小明、周纯违反协议的约定拒不支付应付的租金，已构成根本性违约。为此，原审判决王小明、周纯按40000元／月的标准支付实际占用株洲市芦淞区淞北市场二楼房屋租金和转让费与协议约定不符，处理欠妥，应予改判。至于上诉人王小明、周纯要求按20000元／月的标准支�实际占用株洲市芦淞区淞北市场二楼房屋租金和转让费缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，但处理结果部分不当，应予改判，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持株洲市芦淞区人民法院（2014）株芦法民一初字第398号民事判决书第二项，即驳回株洲市哲旸商贸有限公司的其他诉讼请求。
二、变更株洲市芦淞区人民法院（2014）株芦法民一初字第398号民事判决书第一项为：王小明、周纯在本判决生效后十日内按《转租协议书》和《补充协议》的约定一次性支付租金1200000元和转让费1200000元给株洲市哲旸商贸有限公司。若王小明、周纯未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费42482元，由上诉人株洲市哲旸商贸有限公司负担24741元，上诉人周纯、王小明负担17741元。一审案件受理费24741元，诉讼保全费5000元，合计为29741元，由株洲市哲旸商贸有限公司负担12000元，王小明、周纯负担17741元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 陈 强
代理审判员 谢晓红
二〇一五年六月十五日
书 记 员 王 琳
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉�件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事�的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。