锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民二初字第356号
原告李艳萍，女，汉族。
委托代理人胡伟业，锡林浩特市正大法律服务所法律工作者。
被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司。
法定代表人连有田，该公司经理。
委托代理人陈凯，男，汉族，该公司职工。
原告李艳萍诉被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司（简称嘉誉公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳萍及其委托代理人胡伟业、被告嘉誉公司的委托代理人陈凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李艳萍诉称，原、被告于2010年8月30日订立商品房预定合同，合同约定，原告预定被告开发建设的位于锡林浩特市某项目商品房一套，具体位置为某楼某号，用途为住宅，建筑面积为136.12元，销售定价为3000元每平米，楼房总价款为408360元，原告预定该房屋时一次性缴纳定金5万元，作为订立合同的担保，在被告取得本项目商品房预售许可证后，原告应按被告要求日期，同被告签订正式商品房销售合同，并全额交清房价款（或交清首付款，办理按揭贷款），否则被告有权终止本合同等。合同订立后，原告如约履行了合同义务，但被告从订立合同之日至今未能完成房屋建设工程，原告多次找被告解决此事，但被告既不解除合同，也不承担因合同所形成的相应民事责任，不断推延合同履行期限，无奈，原告诉至法院请求依法确认原、被告订立的商品房预售合同合法有效；判令被告一次性双倍偿付原告预收定金（5万元×2）10万元；判令被告一次性偿付原告合同违约金（408360×20%）81672元；判令被告承担本案全部诉讼费。
被告嘉誉公司辩称，锡林浩特市某小区项目，确由被告开发建设，2010年8月，原告仔细查看了该小区规划后，看好某楼的一户住宅房屋，向被告提出预定。当时，被告将该小区项目正在开发建设中，项目中部分土地还没有完成拆迁，房屋交付时间暂不能确定等实际情况向原告作出了明示说明。原告对相关情况均予以认可，坚持预定某楼某号住宅房屋，当月30日，原、被告签订了《商品房预定合同》。原告自愿交纳了购房预付款50000元，房屋定价为3000元／平方米，同时约定，原告可随时向被告申请退还预付款并终止本合同，此套房屋被告可另行销售。《商品房预定合同》是双方真实意思表示，被告认为该合同合法有效。小区的拆迁工作，有望在年内完成，如果原告执意解除《商品房预定合同》，被告同意按照合同约定，返还原告交纳的预付款50000元。鉴于原告交纳的是预付款而不是定金，故此，原告主张双倍返还10万元的诉讼请求，没有事实及法律依据，其主张依法不能成立。关于原告主张的81672元违约金，因被告没有违反合同约定的违约事实，所以，被告没有向原告支付违约金的法定或约定义务，请法院予以驳回。综上，被告认为，原告关于双倍返还定金10万元以及支付违约金81672元的诉讼请求，没有事实及法律依据，应驳回原告诉求。
经审理查明，2010年8月30日，原告李艳萍（简称乙方）与被告嘉誉公司（简称甲方）签订《商品房预定合同》，合同就乙方向甲方预定商品房的相关事宜达成协议，合同约定：“一、乙方向甲方预定甲方开发建设的锡市某项目的商品房一套，具体位置为某楼某号，用途为住宅，建筑面积约为136.12平方米（建筑面积最终以房产部门测绘面积为准）；二、甲乙双方对此套商品房的价格约定：销售定价为3000元／平方米，总价款为408360元。甲乙双方约定以此销售定价签订正式商品房销售合同；三、乙方同意在签订本合同时，先支付50000元的预付款，作为双方订立本合同的担保，待甲方同乙方签订正式商品房销售合同时，乙方支付的预付款转为房价款；四、甲乙双方约定，乙方可随时向甲方申请退还预付款并终止此合同，甲方应在乙方提出正式申请的5日内，将乙方已付款全额退还给乙方，同时此套商品房甲方可另行销售；五、甲乙双方约定，在甲方取得本项目商品房预售许可证后，乙方应按甲方要求的日期，同甲方签订正式商品房销售合同并全额交清房价款（或交清首付款，办理按揭贷款）。否则甲方有权终止本合同，将乙方已付款退还给乙方，并将此套商品房另行销售；六、其它销售相关事宜，待甲乙双方签订正式销售合同时，在正式合同中约定；七、本合同约定甲乙双方签章后立即生效，一式两份，甲乙双方各持一份”。该合同签字页甲方处加盖被告嘉誉公司印章，乙方处原告李艳萍签字、捺印。
2010年8月30日，《商品房预定合同》当日，被告嘉誉公司为原告李艳萍出具收款收据，款项来源为预购房款50000元，备注某号房屋、136.12平方米、3000元／平方米。
另查明，至原告李艳萍起诉前，被告嘉誉公司未取得商品房预售许可证明。
以上事实，有当事人陈述及《商品房预定合同》、收款收据在案佐证，且经庭审举证、质证，本院予以认可。
本院认为，原告李艳萍与被告嘉誉公司签订的《商品房预定合同》，因被告嘉誉公司至原告李艳萍起诉前，仍未取得商品房预售许可证，双方签订的预定合同因违反法律禁止性规定无效。原告李艳萍、被告嘉誉公司签订的合同中约定原告李艳萍“先支付50000元的预付款，作为双方订立本合同的担保”。本院认为案件争议焦点为该约定是否适用定金罚责及定金罚责约定是否有效。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《商品房预定合同》约定原告李艳萍支付预付款作为订立合同的担保，该预付款没有冠以“定金”的名称，同时预定合同赋予了原告李艳萍合同任意解除权，“乙方可随时向甲方申请退还预付款并终止此合同，乙方已付款全额退还”，该预付款担保约定不符合定金特性的定金处罚，不适用定金罚责。原告李艳萍依定金罚责主张被告嘉誉公司双倍偿付预售定金10万元的主张，本院不予以支持；但原告李艳萍已付预付款被告应予返还；原告李艳萍提出请求判令被告承担合同违约金的诉讼请求，因被告嘉誉公司原因合同不能履行，客观违约事实存在，被告理应赔偿原告李艳萍因此造成的损失，但原告李艳萍以房屋预定价款（408360元）20%的标准主张违约金，于法无据，原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十四条第四款、第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：
一、被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内返还原告李艳萍已付款50000元及利息（自2010年8月30日至实际返还日，按中国人民银行同期贷款利率逾期罚息利率计算）；
二、驳回原告李艳萍其它诉讼请求。
如果未按照本判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费3933元，减半收取1966.5元，其中704由被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司负担，1262.5元由原告李艳萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 袁静
二〇一五年九月一日
书记员 莎娜
本案引用的法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。