南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦商初字第2097号
原告中国银行股份有限公司南京城南支行，住所地南京市秦淮区仓巷122号。
代表人陈坚，行长。
委托代理人李毅，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人王笑，江苏致邦律师事务所律师。
被告马晓兵，男，汉族，1976年4月19日生。
被告南京华中房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区银城东苑东篱园6幢。
法定代表人马保华。
原告中国银行股份有限公司南京城南支行（以下简称中国银行城南支行）与被告马晓兵、南京华中房地产开发有限责任公司（以下简称华中公司）金融借款合同纠纷一案，原告中国银行城南支行于2015年8月28日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告中国银行城南支行的委托代理人李毅到庭参加诉讼。被告马晓兵、华中公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行城南支行诉称，被告马晓兵为购买位于南京市玄武区银城东苑西华园x幢xxxx室的房屋，向原告中国银行城南支行申请住房贷款。原告中国银行城南支行与被告马晓兵、华中公司因此签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》一份，约定被告马晓兵向原告中国银行城南支行贷款55万元，由被告华中公司为上述贷款合同项下债务提供阶段性连带责任保证担保。被告马晓兵将贷款所购位于南京市玄武区银城东苑西华园x幢xxxx室的房屋抵押给原告中国银行城南支行作为上述贷款合同项下债务履行的担保。原告中国银行城南支行在签订合同后按约向被告马晓兵发放贷款55万元，但被告马晓兵在合同履行期间并未按约履行还款义务，连续逾期超过三期，已构成违约。原告中国银行城南支行依照合同约定，宣布贷款合同项下的债务全部提前到期。原告中国银行城南支行催收贷款未果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告马晓兵偿还原告中国银行城南支行贷款本金427216元并支付利息、罚息（截至2015年10月22日，利息为12904.38元，罚息为707.3元，自2015年10月23日起至实际给付之日止的利息、罚息按《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的约定计算）；2、被告马晓兵支付原告中国银行城南支行律师代理费30000元；3、确认原告中国银行城南支行对被告马晓兵用于抵押的位于南京市玄武区银城东苑西华园x幢xxxx室的房产享有优先受偿权；4、被告华中公司对被告马晓兵的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告马晓兵、华中公司负担。
被告马晓兵、华中公司未作答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明，2005年12月15日，原告中国银行城南支行（贷款人）与被告马晓兵（借款人）、华中公司（保证人）签订编号为05CZF0843号的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》（以下简称贷款合同），主要约定：被告马晓兵向原告中国银行城南支行借款人民币55万元用于购买位于南京市玄武区银城东苑西华园x幢xxxx室的房产；贷款期限为25年，实际借款日期以借款借据为准；贷款利率执行浮动利率，年利率为3.508%，即从贷款发放之日起一年内按此计息，每满一年后，再在中国人民银行当时相应档次的法定利率基础上下浮10%以确定下一年的利率；被告马晓兵授权并委托原告中国银行城南支行将借款以转账方式直接转入被告华中公司银行账户；贷款采用按月等额本息方式还款；被告马晓兵将贷款所购的前述房屋抵押给原告中国银行城南支行作为抵押担保；被告华中公司自愿为被告马晓兵在贷款合同项下的债务提供连带责任保证担保；保证范围为贷款合同项下贷款本金和利息、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用以及诉讼费用、律师公证费等其他相关费用的总额；保证期间从本合同项下债务到期（包括原告中国银行城南支行根据贷款合同宣布合同项下债务全部提前到期）之日起至被告华中公司协助被告马晓兵取得所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、并办理完正式抵押登记手续且将《房屋他项权证》交由原告中国银行城南支行保管之日止；被告华中公司承诺：在担保期间内，被告华中公司保证在原告中国银行城南支行要求其承担担保责任后十个工作日内履行担保责任；如原告中国银行城南支行在贷款合同项下的债权又有物的担保的，在原告中国银行城南支行行使担保债权时，被告华中公司放弃要求原告中国银行城南支行先行使担保物权的抗辩；被告马晓兵未按时、足额偿还原告中国银行城南支行贷款本息或任何应付费用，原告中国银行城南支行有权宣布贷款合同项下贷款全部提前到期；被告马晓兵未按合同约定归还贷款本息，原告中国银行城南支行有权就贷款逾期部分从逾期之日起计收罚息，直至被告马晓兵完全清偿本息为止，贷款逾期罚息利率为贷款合同约定的借款利率基础上加收40%；如被告马晓兵未按期足额付息，原告中国银行城南支行有权就到期未付利息部分按照罚息利率计收复利；被告马晓兵在借款期内存在连续三个月或累计六个月未按合同约定归还借款本息行为的，视为贷款自动全部提前到期，原告中国银行城南支行有权提前收回全部贷款本息。若发生以上情况后，原告中国银行城南支行同意不提前收回全部贷款本息的，被告马晓兵在履行合同中，如再有未按时足额归还任何一期贷款本息的，视为贷款自动全部提前到期，原告中国银行城南支行有权提前收回全部贷款本息。因被告马晓兵、华中公司违约行为导致原告中国银行城南支行聘请律师的费用由违约方承担。
2005年12月29日，原告中国银行城南支行（抵押权人）与被告马晓兵（抵押人）、华中公司（担保人）签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，主要约定：被告马晓兵购买由被告华中公司建设的商品房，向原告中国银行城南支行借款并将所购商品房抵押给原告中国银行城南支行作为借款担保，且被告华中公司自愿为被告马晓兵担任该借款的保证人；抵押合同对应的主债合同为编号为05CZF0843号的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》；被告马晓兵自愿将所购位于南京市玄武区银城东苑西华园x幢xxxx室的房产抵押给原告中国银行城南支行，抵押担保的范围为借款本金及利息，违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；被告华中公司自愿为被告马晓兵以上借款承担连带保证责任，担保期间自本合同生效之日起至原告中国银行城南支行领取上述所购商品房他项权利（抵押权）证书之日止。截至本案开庭审理之日，被告马晓兵尚未办理上述抵押房产的房屋所有权证，原告中国银行城南支行亦未取得房屋他项权证。
上述合同签订后，原告中国银行城南支行于2005年12月15日按约向被告马晓兵贷款55万元，被告马晓兵在借款借据上签名确认。被告马晓兵在合同履行期间连续超过三期未按约按时足额偿还贷款，累计逾期亦超过六次。截至2015年10月22日，被告马晓兵尚欠原告中国银行城南支行借款本金427216元、利息12904.38元、罚息707.3元。原告中国银行城南支行为催收贷款委托江苏致邦律师事务所律师代理诉讼，支付律师代理费30000元。
上述事实，有原告中国银行城南支行提供的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、借款借据、欠款明细清单、律师费发票、支付凭证、委托代理合同及当事人陈述等材料予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告中国银行城南支行与被告马晓兵、华中公司签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。合同签订后，原告中国银行城南支行已按合同约定发放了贷款，被告马晓兵亦应按照合同约定履行还款义务。被告马晓兵在合同履行期间连续逾期超过三个月，累计逾期亦已超过六期，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告中国银行城南支行有权依照合同约定要求被告马晓兵提前清偿借款本金及利息，同时对逾期借款按照约定的罚息利率计收罚息和复利。截至2015年10月22日，被告马晓兵尚欠原告中国银行城南支行借款本金427216元、利息12904.38元、罚息707.3元。故原告中国银行城南支行要求被告马晓兵偿还借款本金427216元并支付利息、罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。《楼宇按揭（抵押）贷款合同》中明确约定因被告马晓兵违约行为导致原告中国银行城南支行聘请律师的费用由被告马晓兵承担。本案中，因被告马晓兵未按合同约定偿还贷款，原告中国银行城南支行为实现债权而支付的律师代理费由被告马晓兵承担，原告中国银行城南支行主张被告马晓兵支付律师代理费30000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。被告马晓兵以南京市玄武区银城东苑西华园x幢xxxx室的房产为其与原告中国银行城南支行的借款提供抵押担保，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权。因此，原、被告签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，并办理抵押权预告登记，在被告马晓兵未能依约履行偿还贷款本息义务的情况下，原告中国银行城南支行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。故原告中国银行城南支行主张对被告马晓兵用于抵押的上述房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。根据借款合同以及抵押合同的约定，被告华中公司对被告马晓兵在借款合同项下的债务承担连带保证责任，保证期间至原告中国银行城南支行领取被告马晓兵购买的上述房产的他项权利（抵押权）证书之日止，本案中，因被告马晓兵至今仍未办理案涉房产的权属登记，造成原告中国银行城南支行至今未取得房屋他项权证，仍在约定的保证担保期间，被告华中公司按约应承担连带保证责任。被告华中公司承诺放弃要求原告中国银行城南支行先行使担保物权的抗辩。综上，原告中国银行城南支行要求被告华中公司对被告马晓兵的上述债务承担连带还款责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告马晓兵于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司南京城南支行借款本金427216元及利息、罚息（截至2015年10月22日，利息12904.38元、罚息707.3元；自2015年10月23日起至判决确定给付之日止的利息、罚息，按《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的约定计付）。
二、被告马晓兵于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司南京城南支行律师代理费30000元。
三、如被告马晓兵不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国银行股份有限公司南京城南支行有权依法处置被告马晓兵用于抵押的位于南京市玄武区银城东苑西华园x幢xxxx室的房屋，并以折价、变卖或拍卖上述抵押物所得价款优先受偿。
四、被告南京华中房地产开发有限责任公司对上述第一、二项判决主文确定的被告马晓兵的债务承担连带清偿责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8378元，财产保全费3020元，合计11398元，由被告马晓兵、南京华中房地产开发有限责任公司负担（被马晓兵、被告南京华中房地产开发有限责任公司应负担的诉讼费用已由原告中国银行股份有限公司南京城南支行预交，由被告马晓兵、被告南京华中房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一并支付给原告中国银行股份有限公司南京城南支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 陈学明
人民陪审员 吴 沫
人民陪审员 杨家英
二〇一五年十月二十三日
见习书记员 孔凡燕