广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民二终字第66号
上诉人（一审原告、反诉被告）：王磊。
委托代理人：孙全，广西众维律师事务所律师。
委托代理人：王跃辉，广西众维律师事务所南宁分所律师。
委托代理人：张娆，广西众维律师事务所律师助理。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：柳州市闽商投资有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市跃进路88号冠亚尚成国际1-1-10号。
法定代表人：曾志阳，该公司总经理。
被上诉人（一审被告）：广西冠亚房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市阳和工业新区古亭大道100号。
法定代表人：张炳杰，该公司董事长。
两被上诉人共同委托代理人：熊彬，广西汇力律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：王灿，广西汇力律师事务所律师助理。
上诉人王磊因与被上诉人柳州市闽商投资有限公司（以下简称闽商公司）、被上诉人广西冠亚房地产开发有限公司（以下简称冠亚公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳北区人民法院（2013）北民二初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人王磊的委托代理人孙全、王跃辉与被上诉人闽商公司、冠亚公司的共同委托代理人熊彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年8月1日，闽商公司与冠亚公司签订《房屋租赁合同》，约定房产所有权人冠亚公司将柳州市跃进路88号冠亚·尚成国际1栋2-1、1栋3-1号房屋出租给被告闽商公司，租赁期限自2012年8月1日起至2027年12月31日止，在租赁期限内经冠亚公司同意，闽商公司可以将该房屋转租。2012年8月15日，王磊与闽商公司签订《房屋租赁合同》，约定闽商公司将柳州市跃进路88号冠亚·尚成国际1栋2-1、1栋3-1号以及1栋二、三楼供体育活动中心使用的大堂，出租给王磊作为洗浴中心或商务酒店使用，租赁期限自2012年8月16日起至2022年10月15日止，从2012年12月16日起计租金，第一年每月租金84560元，第二年起租金按每年递增5%计算。合同签订后，王磊向闽商公司支付了10万元押金及2012年12月16日至2013年3月16日的租金253680元，闽商公司将房屋及场地交付给王磊。2012年10月15日，冠亚公司出具书面声明同意闽商公司将上述房屋转租给王磊。在此之后，王磊认为闽商公司在签订合同时隐瞒了该租赁场所的规划用途为体育活动中心，无法用作洗浴中心或商务酒店使用的事实，且迟迟无法提供该租赁房屋的权属证明，致使合同目的无法实现，故于2013年5月15日通过公证送达的方式向闽商公司送达《告知书》，要求解除租赁合同，退回已交纳的房租、押金等款项，并于同日以邮寄的方式将租赁房屋的钥匙退还给闽商公司。2013年5月21日，王磊向法院提出诉讼，要求解除租赁合同，闽商公司返还其租赁押金10万元、租金253680元、支付利息36320元（利息暂计至2013年5月20日，之后另行计付至被告实际归还之日），冠亚公司对上述闽商公司所欠款项承担连带赔偿责任，闽商公司、冠亚公司承担诉讼费用。闽商公司则认为是王磊从2013年3月16日起拖欠租金，存在违约行为，故提起反诉，要求解除租赁合同，要求王磊支付拖欠的租金以及滞纳金并承担本诉及反诉费用。
一审法院审理认为：王磊与闽商公司签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，应受法律保护，双方当事人均应该依照合同约定履行义务。由于王磊没有充分举证证明其已经向工商行政管理部门等有关机关申请经营不被准许，是因房屋规划用途所限制的事实，从而导致合同解除的责任在于闽商公司和冠亚公司的证据不足。由于涉案租赁合同是王磊与闽商公司签订的，王磊与冠亚公司并未形成合同关系，要求冠亚公司承担连带偿还责任的诉讼请求无事实与法律依据，该院不予支持。对于被告闽商公司要求王磊支付租金的反诉请求，闽商公司已经依照合同约定将房屋交付给王磊，王磊应履行承租人缴纳房租的义务。现双方当事人均起诉解除租赁合同关系，该院依法予以准许。王磊应当向闽商公司支付从2013年3月16日至2013年5月15日期间的租金169120元（84560元×2个月），闽商公司应退回王磊押金10万元。关于闽商公司要求王磊支付滞纳金的反诉请求，滞纳金属于行政处罚措施，当事人在合同中约定的应为违约金，数额应当以实际损失作为参考。因王磊已将房屋租金交纳至2013年3月，10万元押金一直由闽商公司进行管理，在王磊支付2013年3月16日至2013年5月15日的租金后，闽商公司并无其他的损失，故对该反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决如下：一、王磊与闽商公司于2012年8月15日签订的《房屋租赁合同》于一审判决生效之日起解除，终止履行；二、闽商投资有限公司返还王磊押金10万元；三、王磊付给闽商公司租金169120元；四、驳回王磊对冠亚公司的诉讼请求；五、驳回王磊的其他诉讼请求；六、驳回闽商公司的其他反诉请求。案件本诉受理费7250元（王磊已预交），由王磊负担5392元、闽商公司负担1858元，反诉受理费1931元（闽商公司已预交），由王磊负担1815元，闽商公司负担116元。
上诉人王磊不服一审判决，上诉称：1.本案涉案房屋属于小区配套公建区域，建筑规划用途不可改变，若王磊擅自改变规划用途，将该房屋变更为洗浴中心或商务宾馆，将会承担行政和民事双重责任。2.闽商公司有意隐瞒房屋规划用途，致使王磊做出不真实的意思表示。在合同签订时，涉案房屋还未办好房屋权属证明，王磊无从得知承租房屋的规划用途。3.由于闽商公司的违约行为，导致王磊无法实现合同目的，应当退还已支付的房屋租金和押金。请求撤销一审判决第三、四、五项，判令二被上诉人返还已支付的租金253680元，赔偿利息损失36320元（暂计至2013年5月20日），驳回闽商公司的诉讼请求。一、二审案件受理费全部由二被上诉人承担。
被上诉人闽商公司答辩称：1.闽商公司与王磊签订的租赁合同合法有效，王磊接收房屋后应当依照合同规定支付租金。闽商公司在合同签订时已明确告知王磊该房屋的用途为体育活动中心，王磊自愿承租并决定用作洗浴中心或商务酒店。闽商公司在履行合同过程不存在违约行为，承租人是否实际使用租赁房屋不能成为拒付房租的理由。2.闽商公司依法出租房屋，并获得房屋租赁收益。与本案涉案房屋有相同规划用途的场所也已经取得了工商登记许可，王磊所称的各种理由均无依据。
被上诉人冠亚公司答辩称：王磊与冠亚公司不存在房屋租赁合同关系，王磊要求冠亚公司承担连带责任没有法律依据。
上诉人王磊对一审查明的事实提出如下异议：一审中遗漏事实，本案涉案房屋的房屋产权证在《房屋租赁合同》签订半年后才取得，即2013年的2月4日，这就说明合同签订时，王磊无法了解该场所的规划用途。二审期间王磊没有提交新证据。
被上诉人闽商公司、冠亚公司对一审查明的事实无异议。二被上诉人二审期间提交了如下新证据：1.案外人张某于2011年4月28日取得的柳州市柳北区爱琴海咖啡厅个体工商户营业执照、工商档案电脑咨询单，营业场所为柳州市跃进路88号冠亚·尚成国际第2栋2-2-1号。2.柳州市跃进路88号冠亚·尚城国际2栋2-1号房屋的《房屋所有权证》，房屋所有权人为冠亚公司，登记时间为2013年2月4日。拟证明，柳州市柳北区爱琴海咖啡厅所租赁的房屋与本案涉案房屋的规划用途同为体育活动中心，爱琴海咖啡厅办理了个体工商户营业执照，承租人对房屋的实际经营和使用并未受到该规划用途的影响，本案涉案房屋同样也是能够办理个体工商户营业执照，进行正常经营的。
上诉人王磊对闽商公司二审提交的新证据的真实性无异议，对关联性和证明目的不予认可，且不属于新证据的范畴，请求法院不予采信。
经质证，本院认为，闽商公司二审提交证据中所涉租赁房屋并非本案的涉案房屋，经营的范围也不同，与本案缺乏关联性，不能达到其证明目的。且该组证据在一审时逾期提交，也不属于二审程序中新的证据，故本院不予采信。
针对上诉人王磊对一审查明事实提出的异议，本院认为，经审理查明本案涉案房屋的《房屋所有权证》登记时间为2013年2月4日，王磊与闽商公司签订《房屋租赁合同》的时间为2012年8月15日，故王磊提出的《房屋所有权证》取得时间晚于《房屋租赁合同》签订时间是事实，本院予以认定。
综上，除以上本院认定事实外，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：闽商公司是否应当返还王磊已交租金253680元及赔偿利息36320元，王磊是否应当向闽商公司支付2013年3月16日至2013年5月15日的租金169120元？王磊要求冠亚公司承担本案连带责任的请求是否成立？
关于上述争议焦点，根据已经查明的事实，王磊与闽商公司在2012年8月15日签订的《房屋租赁合同》依法有效成立，是双方真实意思的表示，当事人应当受到合同内容的约束，依照合同的约定享有权利和履行义务。王磊提出因涉案房屋规划用途为体育活动中心，闽商公司未及时提供房屋产权证明，导致合同目的无法实现的主张，但并未举证证明其已经向工商行政管理部门申请办理工商营业执照，以及经营申请不被准许是因为闽商公司的原因导致，因此认定无法实现合同目的的责任在于闽商公司没有事实和法律依据。闽商公司作为出租人，在合同签订后已经按约定履行了交付房屋和给予四个月免租期的义务，在免租期届满后，王磊应当为其实际占用房屋的期间支付房租，王磊要求闽商公司退还已支付租金的请求本院不予支持。王磊于2013年5月15日以邮寄的方式，将本案涉案房屋的钥匙退还给闽商公司，闽商公司已于2013年5月16日收到涉案房屋的钥匙，那么，王磊仍应支付从2013年3月16日至2013年5月15日期间的房屋租金169120元。本案中，王磊并未向法院提交有效证据，证实其与冠亚公司就涉案房屋签订了租赁合同，两者之间并不存在租赁合同关系，王磊主张冠亚公司承担本案连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，王磊的上诉请求无法律依据，依法应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8187元（上诉人王磊已预交），由上诉人王磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
代理审判员 张 岚
代理审判员 黄 雪
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 梁耀美