浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍民初字第543、684号
原告：许其营。
委托代理人：黄万钞。
被告：郑春花。
第三人：吴陈花。
第三人：颜某畅。
上列两第三人的共同委托代理人：陈启瑞，浙江步新律师事务所律师。
第三人：吴世入。
第三人：沈文影。
第三人：颜庆柏。
第三人：颜某快。
第三人：颜某顺。
原告许其营为与被告郑春花，第三人吴世入、沈文影、颜庆柏、颜某快、颜某顺、颜某畅农村房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月23日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，第三人吴陈花、颜某畅于2015年5月22日以起诉方式提出独立的诉讼请求，本院于同日受理后，依法对上述两案予以合并审理，并将吴陈花、颜某畅列为本案有独立请求权的第三人。本院依法组成合议庭于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告许其营及其委托代理人黄万钞、第三人吴陈花、颜某畅的共同委托代理人陈启瑞、第三人颜某快、颜某顺到庭参加诉讼，被告郑春花以及第三人吴世入、沈文影、颜庆柏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告许其营起诉称：第三人颜庆柏、颜某快、颜某顺、颜某畅于2007年4月24日自愿将位于苍南县灵溪镇坝头村官路尾二层砖木结构房屋一间（现门牌号为灵溪镇坝头村××号）卖尽归第三人沈文影所有。沈文影于2013年6月5日将上述房屋卖尽归第三人吴世入所有。吴世入于2013年6月28日将上述房屋卖尽归被告郑春花所有。郑春花于2013年7月15日将上述房屋卖尽归原告所有。上述房屋经公示为合法房产，由于建设需要即将被拆迁，现原告要求原协助办理相关手续，却因巨额红包协商未成，调解未果。为此，原告起诉请求判令：一、确认原、被告及第三人之间签订的关于苍南县灵溪镇坝头村官路尾一间二层砖木结构房屋（现门牌号为灵溪镇坝头村××号）买卖合同有效；二、本案受理费由被告承担。
原告许其营在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.身份证、人口信息，用以证明原、被告以及第三人的身份情况；2.契约、契据四份，用以证明原、被告之间以及被告与第三人之间房屋买卖的事实。原告许其营当庭提供证据3.苍南县房屋拆迁产权调查领导小组苍房认定公字（2013）11号灵溪镇坝头村农房集聚点建设项目第二期被拆迁房屋产权认定公示，用以证明涉案房屋所有权人系颜庆柏，其他人均未提出异议的事实。
被告郑春花未作答辩，在本院指定的举证期限内没有提供证据材料。
第三人吴陈花、颜某畅陈述称：吴陈花与颜庆柏系夫妻，两人生育长子颜某畅、次子颜某顺、幼子颜某快。家庭成员于1966年在原祖屋基础上修盖砖木结构房屋一间共同居住，子女各自成家后，该房屋由吴陈花、颜庆柏居住至今。2015年5月初，颜某畅收到法院（2015）温苍民初字第543号案件传票及诉状后，发现涉案房屋被转让并先后倒手至第三人吴世入、郑春花、许其营，诉状系许其营起诉主张该房屋产权。颜贻畅感到莫名其妙，遂问其父母兄弟得知，其父亲颜庆柏、弟弟颜某顺、颜某快在隐瞒其母亲及本人情况下，于2007年私下将上述房屋转让给沈文影，并由颜某快代其在买卖合同上签字。由于父母一直居住在该房屋，所以其对上述交易并不知情。颜庆柏、颜某顺、颜某快在未取得其两人同意情况下，无权处分家庭共有财产，与沈文影签订的买卖合同应当无效。沈文影系非农户口，其购买农村住宅取得宅基地使用权的行为，违反了相关法律法规的规定，故该房屋买卖行为应当认定为无效。请求驳回原告的诉讼请求。同时，第三人吴陈花、颜某畅以起诉方式向本院提出独立的诉讼请求，请求判令：一、确认颜庆柏、颜某顺、颜某快与沈文影之间签订的关于苍南县灵溪镇坝头村官路尾一间二层砖木结构房屋（现门牌号为灵溪镇坝头村××号）买卖合同无效；二、本案受理费由颜庆柏、颜某顺、颜某快、沈文影承担。
第三人吴陈花、颜某畅在本院指定的举证期限内，提供下列证据材料：1.身份证、户口本，用以证明有独立请求权第三人的主体资格；2.身份证、人口信息，用以证明被告及第三人的身份信息，以及沈文影、郑春花系非农户籍的事实；3.契据，用以证明涉案房屋买卖行为未经过两第三人签字同意，且该房屋系农村居民用房的事实；4.苍南县灵溪镇坝头村民委员会于2015年5月22日出具的证明，用以证明涉案房屋系第三人吴陈花与颜庆柏婚后所建，系共有财产，房屋建造至今一直由其使用的事实。
原告许其营对第三人吴陈花、颜某畅的起诉答辩称：一、原告许其营向被告郑春花购买涉案房屋，郑春花提供前手的买卖契约，可以看出颜庆柏一家的其他成员并非产权人，子女签字与否与房屋买卖没有直接关联，有颜庆柏签字捺印即可，中介人及代笔人都是坝头村人，吴陈花及颜某畅肯定知情。二、涉案房屋经苍南县房屋拆迁产权调查领导小组作出房屋产权认定公示，其中第一大点第三小点注明产权人系颜庆柏，且其他人均未对公示提出异议，该房屋买卖为有效，吴陈花、颜某畅认为其是房屋共有权人没有依据，其起诉不成立，请求驳回吴陈花、颜某畅的诉讼请求。
第三人颜某快、颜某顺陈述称：其因急于用钱，于2007年将涉案房屋以115000元价格出卖，大哥颜某畅和母亲吴陈花对买卖不知情，房子也不是卖给原告。因此，原告与被告及其他人之间的合同买卖无效。对吴陈花、颜某畅的起诉及诉讼请求没有意见。
第三人吴世入、沈文影、颜庆柏未作陈述，在本院指定的举证期限内均未提供证据材料。
原告许其营及第三人吴陈花、颜某畅提供的上述证据，经庭审出示质证，被告郑春花以及第三人吴世入、沈文影、颜庆柏未出庭应诉视为放弃质证权利。经审查，本院认为，鉴于第三人吴陈花、颜某畅、颜某快、颜某顺对原告的证据1没有异议，对其证明力予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。对原告的证据2，第三人吴陈花、颜某畅对其真实性、合法性均异议，认为第一份契约上颜某畅名字是其弟弟代签，不合法且无效，其他几份契约真实性无法确定；第三人颜某快、颜某顺有异议，认为第一份契约上颜某畅名字是颜某快代签，指印也是代捺，其他人都是本人所签，对其他的契约不知情。本院认为，第一手买卖契约上有颜庆柏、颜某快、颜某顺的签字、捺印，其中颜某畅签字、捺印由颜某快所代，该契约的代笔人、中介人、见证人均为坝头村人，其余三份契约均有本人签字、捺印，符合民事诉讼有效证据基本特征，可以证明涉案房屋买卖的过程，对其证明力予以确认。对原告的证据3，第三人吴陈花、颜某畅有异议，认为产权公示所注明的产权所有人是颜庆柏，但并不一定是其个人所有，且房屋系后来重建，吴陈花也是该房屋共有人，仅凭房屋公示不符合法定程序和规定；第三人颜某快、颜某顺有异议，认为当时产权调查登记时知情，其他不知情。本院认为，该证据有苍南县房屋拆迁产权调查领导小组盖章确认，符合民事诉讼证据的基本特征，该证据载明坐落于灵溪镇坝头村地号为62-11幢房屋共计11间，其中第7间房屋所有权人为颜庆柏，为2层木结构，建房时间为1992年航拍前，建筑占地面积均为25平方以上，均为居住功能，并延续使用至今等内容，第三人未提供证据证明其对该公示内容有提出过异议，故本院对该证据的真实性予以确认，虽然产权调查小组将涉案房屋所有权人登记为颜庆柏，但不能据此就认定涉案房屋属颜庆柏一人所有，应综合考虑房屋建造时间、婚姻状况等因素确定权属状况。第三人颜某快、颜某顺对第三人吴陈花、颜某畅的证据均没有异议。鉴于原告对第三人吴陈花、颜某畅的证据1没有异议，本院对其证明力予以确认。对第三人吴陈花、颜某畅的证据2，原告对其中沈文影户籍信息有异议，认为体现不出是否为非农户口。本院认为，经本院庭后向公安户籍部门调取沈文影的户籍信息，确认其为非农业家庭户，故对该证据证明力予以确认。对第三人吴陈花、颜某畅的证据3，与原告的证据2中的第一份契约相同，原告没有新的意见。本院认为，该证据在原告的证据2中双方已发表相同的意见，前文已作认证，这里不再赘述。对第三人吴陈花、颜某畅的证据4，原告有异议，认为村委会无法证实颜庆柏与吴陈花结婚时间，需要提供婚姻登记证明，对房屋修建时间，证明上写明为1966年修盖，不知系修或盖，描述含糊不清，据原告所知，该房屋在1966年以前所盖，且是祖屋，证明上建造年限存在误差，无法证明吴陈花系共有权人，此外颜某畅也不享有共有权，另外，涉案房屋的相邻房屋已经法院另案判决。本院认为，村委会对其辖区村民的婚姻状况、房屋建造、居住情况应是知情，其出具的证明具有可信性，形式符合法律规定，对其证明力予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：第三人吴陈花、颜庆柏系夫妻，于1955年按农村习俗举行婚礼，婚后共同生育长子颜某畅、次子颜某顺、幼子颜某快。2007年4月24日，第三人颜庆柏、颜某快、颜某顺将坐落于苍南县灵溪镇坝头村官路尾一间二层砖木结构房屋（现门牌号为灵溪镇坝头村××号）以115000元价格出卖给第三人沈文影，双方签订契据一份，落款出卖人处“颜某畅”是由颜某快代为签名、捺印，中介人颜某艺、代笔人颜某景均是坝头村人，见证人颜某后是村书记。2013年6月5日，沈文影又将上述房屋以428000元价格出卖给第三人吴世入，双方签订契约一份。2013年6月28日，吴世入又将上述房屋以467500元价格出卖给被告郑春花，双方签订契据一份。2013年7月15日，郑春花将上述房屋以55万元价格出卖给原告，双方签订契据一份。上述各手房屋买卖契约签订后，买受人均已支付了相应的购房款，但涉案房屋并未交付，仍继续由颜庆柏、吴陈花继续居住使用至今。2013年5月2日，苍南县房屋拆迁产权调查领导小组发布苍房认定公字（2013）11号《灵溪镇坝头村农房集聚点建设项目第二期被拆迁房屋产权认定公示》，认定坐落于灵溪镇坝头村地号为62-11幢房屋共计11间，其中第7间房屋所有权人为颜庆柏，为2层木结构，建房时间为1992年航拍前，建筑占地面积均为25平方以上，均为居住功能，并延续使用至今的事实。
另查明，郑春花、沈文影为非农业家庭户。
本院认为，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，本案各方当事人之间签订的房屋买卖契约系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。第三人吴陈花、颜某畅以郑春花、沈文影为非农业户口，不能购买农村房屋为由主张涉案房屋买卖合同无效，本院不予采纳。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”由于买受人在签订契约时已尽审查注意义务，且双方签订契约至今已经多年，并无充分证据证明买受人明知出卖人无权处分并以明显低价取得涉案房屋等情形，故即使涉案房屋为第三人吴陈花家庭共有财产，应认定买受人购买涉案房屋的行为属善意，故亦应认定房屋买卖契约有效。其他共有人若认为颜庆柏等人擅自出让的行为损害其利益的，可请求颜庆柏等擅自处分人进行损害赔偿另行主张解决。综上，原告诉请确认各方当事人之间签订的买卖契约有效，理由正当，于法有据，应予支持。第三人吴陈花、颜某畅的诉请，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告许其营与被告郑春花于2013年7月15日签订的关于苍南县灵溪镇坝头村官路尾一间二层砖木结构房屋（现门牌号为灵溪镇坝头村××号）买卖合同有效；
二、确认被告郑春花与第三人吴世入于2013年6月28日签订的关于上述房屋买卖合同有效；
三、确认第三人吴世入与第三人沈文影于2013年6月5日签订的关于上述房屋买卖合同有效；
四、确认第三人沈文影与第三人颜庆柏、颜怡快、颜怡顺于2007年4月24日签订的关于上述房屋买卖合同有效；
五、驳回第三人吴陈花、颜怡畅的诉讼请求。
案件受理费160元，由原告许其营负担80元，第三人吴陈花、颜怡畅负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李正中
人民陪审员 林爱鹤
人民陪审员 杨德豪
二〇一五年十月二十日
代书 记员 叶 婷
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：浙江苍南农村商业银行，账号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。