上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第1738号
原告上海美宝置业有限公司。
法定代表人吴尉军。
委托代理人王卫东，上海美宝置业有限公司工作。
委托代理人刘宝亮，上海市群成律师事务所律师。
被告祝步申。
原告上海美宝置业有限公司诉被告祝步申房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理后，依法适用简易程序，于2014年6月30日、7月11日分别公开开庭进行了审理。原告委托代理人王卫东、刘宝亮、被告祝步申均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年2月签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的坐落于南奉公路XXX号房屋租赁给被告使用。房屋租赁期限暂定为5年，自2012年2月10日至2017年2月19日，租赁费为前两年每年人民币65，000元（以下币种同），后三年每年80，000元，付款方式为每半年一付，先付后租。同时，双方约定被告拖欠房租到期不付的，原告可以终止合同，收回房屋。
合同签订后，双方按照合同履行，被告租赁费支付至2014年2月10日。按合同约定，2014年2月10日被告应支付原告租金40，000元。但经原告多次催讨，被告迟迟不予支付。被告的行为已构成违约，根据双方合同的约定，原告可以终止合同，收回房屋。经与被告多次协商，均未果。2014年5月16日，原告正式发律师函给被告，明确提出终止租赁合同并要求被告于2014年5月底前搬迁。但被告收函后至今仍无动于衷，故原告诉讼来院，要求：1、依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告十日内搬迁出南奉公路XXX号；3、判令被告支付原告房屋使用费26，667元；（自2014年2月10日暂计至2014年6月9日，主张至实际搬迁日）。审理中，原告调整诉讼请求为：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2014年5月17日解除；2、判令被告十日内搬迁出南奉公路XXX号；3、判令被告支付原告自2014年2月10日至2014年5月17日止的租金（以80，000元／年为计算标准）；4、判令被告支付原告自2014年5月17日起至实际搬离日止的占有使用费（以80，000元／年为计算标准）。
原告为证明自己的诉讼请求，向法庭提交如下证据：
1、《房屋租赁合同》（A）一份，拟证明原、被告租赁关系及租赁合同约定被告不按时支付租赁费，原告有权终止该合同的事实；
2、《律师函》及EMS送达回执各一份，拟证明原告通过书面方式解除双方租赁合同的事实；
3、《上海市房地产权证》一份，拟证明原告系租赁房屋的权利人，有权对外出租的事实；
4、通话录音光盘及书面材料各一份，拟证明双方约定是先付后租，被告对此也是知情的。
被告辩称，不同意解除合同及搬离房屋，因为被告无违约行为，原告也未进行过催讨。愿意支付租金。
被告就自己的辩解，向法庭提交如下证据：
1、《房屋租赁合同》（B）一份，拟证明双方未曾在租赁合同中约定“先付后租”的事实；
2、收条三张，拟证明之前租金的给付都是在租赁期间内进行给付，而非提前给付的事实；
3、照片两张，拟证明租赁房屋现在的状况；
4、证明两份，拟证明原告曾要求被告租赁两个门面，以及断电的事实；
5、通话录音光盘及书面材料各一份，拟证明被告通知原告收取租金，并且商谈租赁事宜。
经当庭质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，但认为合同中“先付后租”是事后添加；对证据2、3、4均无异议。原告对被告提供的证据1、2、3真实性均无异议；对证据4真实性无法核实，但认为曾经为了二楼装修有过断电情况，也曾询问过被告是否愿意租赁两个门面。对证据5真实性无法核实，关联性亦不确认。本院对于原、被告已认可对方提供真实、有效的证据予以确认。对于被告提供的证据4，因原告对具体事实均予认可，本院予以确认，对于被告提供的证据5，因无法核实真实性，本院不予认可。
结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2012年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX号房屋用于经营。合同第三条约定：“合同约定租赁期限为5年，自2012年2月10日起至2017年2月9日止。乙方（即被告）有下列情形之一的，甲方（即原告）可以终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金，到期不付的。”合同第四条约定：“1、前两年租金65，000元，后三年租金80，000元。……3、付款方式：半年一付。”
合同签订后，被告入住并使用租赁房屋，租金支付已至2014年2月9日。
2014年5月5日，原、被告就隔壁门面的租赁事宜进行协商。王卫东：“等于是先付后租的。”王海燕：“先付后租的，这个嘛，肯定都是先付后租的，一年六万，后来第三年开始一年八万，祝老板对吗？”祝步申：“对的对的”。……王卫东：“本来吧，你转让费也没有的。我当时第一年跟你谈的是五万三一年。现在，前二年，每年六万五，后三年，每年八万，等于是这样子，都是先付后租的，对哇。”祝步申：“恩恩”。……
2014年5月16日，原告向被告发出《解除函》，要求解除合同并要求被告搬离租赁房屋。被告收到《解除函》后，拒不搬离。致涉讼。
另查明，原告所提供《房屋租赁合同》中“先付后租”字样系由原告法定代表人吴尉君添加。
又查明，被告于2012年10月2日支付2012年下半年租金32，500元，被告于2013年6月17日支付2013年上半年度租金32，500元，被告于2013年10月22日支付2013年下半年租金32，500元，上述付款均由原告方代表出具相应的收条。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，原、被告双方均应恪守。本案的争议焦点在于：被告的租金支付有无违反合同约定？原告主张，合同中约定租金应当“先付后租”，且在2014年5月5日的对话中，被告对于先付后租予以认可，现被告未支付2014年2月10日至2014年8月9日期间的租金，已构成违约。本院认为，首先，原告提供的《房屋租赁合同》中“先付后租”字样系原告单方添加，原告亦未举证证明该添加系双方合意之结果，故该记载对被告不生效力；其次，从双方2014年5月5日的对话看，“等于是先付后租的”、“肯定都是先付后租的”等表述均系原告单方强调先付后租，未显示“先付后租”系双方早前约定，被告虽有“对的”、“嗯”等表态，但原告陈述的内容较多，难以凭此认定被告认可先付后租。不仅如此，该对话的内容主要集中于隔壁门面的租赁事宜，而未出现催讨租金，恰能证实被告所述解除之原因；再者，从被告支付租金情况看，均系被告于租赁期间支付半年度租金，未显示系迟延支付。原告虽主张上述付款均已逾期支付，但未举证证明，本院不予认可；最后，被告也未提供催讨租金之证据。综上，本院认为，被告无违约行为，原告要求确认租赁合同解除及被告搬离租赁房屋，于法无据，本院不予支持。对于2014年2月10日至2014年8月9日止原告可主张之租金，因原告要求另案主张，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百十二条之规定，判决如下：
驳回原告上海美宝置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币467元，减半收取计人民币233.5元，由原告上海美宝置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李楠
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 沈严
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。