福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）潭民初字第1238号原告应利明，男，1961年11月11日，汉族，职工，住南平市建阳区。原告应剑锋，男，1987年2月11日，汉族，个体工商户，住南平市建阳区。委托代理人梁忠民，福建心至律师事务所律师。被告张少勇，男，1969年12月12日出生，汉族，个体工商户，住南平市建阳区。被告池琳，女，1983年12月21日出生，汉族，医生，住南平市建阳区。被告范某，女，2013年6月21日出生，汉族，住南平市建阳区。法定代理人池琳，女，系被告范某的母亲，住南平市建阳区。原告应利明、应剑锋与被告张少勇、池琳、范某案外人执行异议之诉一案，于2014年5月26日向本院提起诉讼，本院2014年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月21日第一次公开开庭进行了审理，原告应利明及两原告共同委托代理人梁忠民，被告张少勇、池琳，被告范某的法定代理人池琳到庭参加诉讼。被告池琳于2014年7月23日向本院申请对原告提供的《购房收据》的形成时间进行鉴定，本院依法向福建鼎力司法鉴定中心进行委托，由于被告池琳未能缴纳鉴定费用，福建鼎力司法鉴定中心于2014年12月11日终止鉴定。本院于2015年1月21日第二次公开开庭进行了审理。原告应利明及两原告共同委托代理人梁忠民，被告张少勇、池琳，被告范某的法定代理人池琳到庭参加诉讼。在诉讼过程中，本院向范ＸＸ的父亲范裕源、母亲陈小妹制作一份询问笔录，范裕源及陈小妹均表示放弃对范ＸＸ财产的继承，不参加与范ＸＸ有关案件的诉讼。本案现已审理终结。原告应利明、应剑锋诉称，被告池琳及范某是范ＸＸ（已故）的法定继承人，被告池琳是范ＸＸ的妻子。2013年4月27日，原告与范ＸＸ、被告池琳签订了《二手房买卖合同》。约定：范ＸＸ和被告池琳共有的坐落于南平市建阳区（美墅·温哥华）10幢6-7层601室（所有权证号为：20122092）房屋以1160000的价格转让给原告。合同签订后，原告根据合同的约定于当日支付购房款550000元，2014年3月26日支付609800元。合同签订当日，范ＸＸ将房屋及房屋所有权证等相关材料交给原告。2014年3月29日，原告与范ＸＸ及被告池琳共同到税务机关办理房屋交易的纳税手续，并由原告缴纳了全部的税款。2014年3月31日，原告与范ＸＸ及池琳共同到南平市建阳区房地产管理处办理产权变更手续，南平市建阳区房地产管理处已受理了所有权转移登记申请。因范ＸＸ生前与被告张少勇之间存在民间借贷纠纷，法院根据被告张少勇的申请对范ＸＸ与被告池琳名下的坐落于南平市建阳区（美墅·温哥华）10幢6-7层601室（所有权证号为：20122092）房屋采取了诉前保全措施。原告为了维护自身的合法权益，向法院提出书面异议，法院以原告与被告方的争议属实体权利的争议需提起诉讼解决为由，裁定驳回原告的异议申请。综上所述，原告认为坐落于南平市建阳区（美墅·温哥华）10幢6-7层601室（所有权证号为：20122092）房屋已转让给原告，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第17条之规定，该房屋依法不得查封。为此，原告依据《民事诉讼法》第227条、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第17条之规定，请求法院判决：1、依法确认原告与范ＸＸ、被告池琳签订的《二手房买卖合同》合法有效；2、依法停止建阳法院（2014）潭民保字15号裁定书的第一项中对范ＸＸ所有的南平市建阳区（美墅·温哥华）10幢6-7层601室（所有权证号为：20122092）房屋的执行。被告张少勇辩称，原告支付的550000元是借贷的，不是购房款，还银行的钱是帮范ＸＸ还的，被告查封范ＸＸ的房屋是经过合法程序的。请求驳回原告的诉讼请求。被告池琳、范某辩称，被告池琳系范ＸＸ的妻子，范ＸＸ生前未向被告提过要把房子卖给原告，且买卖合同不是2013年4月27日签的，而是2014年3月31日范ＸＸ叫被告签的，当天晚上范ＸＸ就跳楼死亡。如果2013年已付过550000元，不可能过了一年才要求过户房子，且原告去房管所办手续的时间是星期六，这不合常理。请求驳回原告的诉讼请求。原告应利明、应剑锋针对自己的主张，向本院提交了以下证据：1、本院（2014）潭民保字第15号民事裁定书、（2014）潭执外异字第4号执行裁定书各一份。证明建阳法院根据被告张少勇的申请查封南平市建阳区号（美墅·温哥华）10幢6-7层601室房屋及法院驳回原告异议申请的事实。2、《二手房买卖合同》、购房收据、证明各一份，银行转账凭证二份。证明2014年3月27日范ＸＸ及被告池琳将本案诉争的房屋价格转让给原告的事实。3、《房屋所有权证》及《土地使用权证》复印件各一份。证明范ＸＸ及被告池琳已将所有权证号为201222092-1、201222092-2号的《房屋所有权证》及相应的《土地使用权证》交付给原告的事实。4、房屋／土地使用权权属转移涉税证明一份、税收完税证明二份、税收发票一份。证明诉争的房屋于2014年3月29日缴纳了房屋交易税的事实。5、建行建阳支行《证明》、《建阳市房屋抵押权注销登记申请书》各一份。证明本案诉争房屋的按揭贷款已全部还清，房屋抵押登记已注销的事实。6、土地登记申请书一份。证明在建阳法院裁定查封本案诉争房屋之前，原告与范ＸＸ及被告池琳已经在办理房地产变更手续的事实。7、收款收据一份。证明2013年度本案诉争房产的物业费由两原告承担，原告已实际占有该房屋的事实。被告张少勇未向本院提供证据。被告池琳范某润向本院提供证据：出生医学证明。证明被范某润的身份情况。本院依职权调取如下证据：1、执行案件立案审批表。主要证明张少勇已于2014年6月23日向本院申请执行，本案诉争的房屋已列入强制执行的标的。2、向南平市建阳区地税局调取本案诉争房屋报税时备案的《二手房买卖合同》，日期为2014年3月29日，卖方范ＸＸ、池琳，买方应剑锋、石珍，成立金额为855025元。经质证，被告张少勇对原告提供的证据1、5、6及证据2中的证明及转账凭证的真实性、合法性及关联性无异议。对证据2中的《二手房买卖合同》及购房收据有异议，认为签订时间不是2013年，而是2014年3月31日。对证据3的真实性无异议，但范ＸＸ何时把证给原告不清楚。对证据4的真实性无法确认。对证据7被告不清楚，认为房子还没有入住，物业费应该是范ＸＸ缴的。被告池琳范某润对原告提供的证据1、2、3、5、6的真实性、合法性及关联性无异议，但证据2中的买卖合同签订时间应是2014年3月31日。对证据4认为2014年3月29日是周六，应是休息时间，所开的发票不合理。对证据7被告不清楚。原告及被告张少勇对被告池琳提供的证据的真实性、合法性及关联性均无异议。本院依职权调取的证据1、原、被告双方均无异议。对证据2原告认为去办理缴税时应利明本人在外地，就叫原告应剑锋及其妻子石珍去税务部门签合同，这份合同是为了缴税而签的，实际履行的购房金额是1160000元。对证据2被告池琳意见为该合同不是范ＸＸ与被告签的，且这份合同签订时间是2014年3月29日，也不存在少缴税问题，被告签订的合同是原告起诉的那份，签订时间为2014年3月31日。本院认为：原告提供的证据1、2、3、5、6，被告提供的证据及本院调取的执行案件立案审批表真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认，被告张少勇对原告提供的证据2的房屋买卖合同及购房收据的签订时间认为是2014年3月31日，被告池琳亦认为合同是2014年3月31日签订的，但未提供证据予以证明，在被告池琳申请对买卖合同及购房收据申请鉴定时，本院询问原告的意见时，原告认可买卖合同系2014年补签，对原告与范ＸＸ及被告池琳签订的《二手房买卖合同》签订时间确认为2014年，由于被告池琳申请对购房收据进行鉴定但因未交纳鉴定费而未进行鉴定，被告池琳对购房收据时间有异议，未提供证据予以佐证，对购房收据予以确认。原告提供的证据4，被告认为2014年3月29日是休息日，交税不合理，经查2014年3月29日为周六，系法定休息日，但原告提供的证据系税务部门出具的，真实、合法，本院予以确认。本院调取的税务机关备案的本案诉争房屋的《二手房买卖合同》，被告池琳质证其与范ＸＸ并未签订该合同。原告质证是为了缴纳税费而向税务机关提供的，当时应利明本人没在，由原告应剑锋及其妻子去办理的，实际双方履行买卖房屋的价款是1160000元，由原告应利明付。本院认为，两原告与范ＸＸ、池琳签订一份《二手房买卖合同》，被告池琳对合同上的签名无异议，该份合同应是双方真实的意思表示，税务机关报税备案的合同系原告单方提供的，被告池琳亦否认在该合同上签名，该份合同的目的是为了少缴税款，关于本案诉争房屋的买卖合同应为以双方真实意思表示达成的《二手房买卖合同》为准。经审理查明，2013年4月27日，原告应剑锋通过银行汇款方式支付给范ＸＸ500000元，当日范ＸＸ出具《购房收据》给原告应剑锋，确认收到原告应剑锋购房款550000元。原告应利明、应剑锋与范ＸＸ在2014年补签一份《二手房买卖合同》，约定原告购买范ＸＸ及被告池琳所有的坐落于南平市建阳区西门外（美墅·温哥华）10幢6-7层601室房屋，所有权证号：潭房权证字第××号，国有土地使用权证号：潭国用（2012）第04207号，交易价格为1160000元。付款方式为2013年4月27日支付首付款550000元，银行按揭贷款610000元由原告承担，于过户前付清。2014年3月26日，原告应利明支付给范ＸＸ609800元，范ＸＸ出具证明一份，证明该款用于偿还本案诉争房产的银行贷款，同日中国建设银行股份有限公司建阳支行出具《证明》给建阳房地产管理处，证明范ＸＸ以本案诉争房产作抵押所贷的款已全部结清。2014年3月29日，原告按照855025元的购房款交纳了诉争房产的权属转让税费共计73532.16元。3月31日，范ＸＸ向中国建设银行股份有限建阳支行申请注销该房的抵押权登记。2013年5月12日，原告应利明交纳了诉争房产2013年1月至12月的物业费1022元。另查明，范ＸＸ2010年购买南平市建阳区（美墅·温哥华）10幢6-7层601室时价款为855025元。因范ＸＸ与被告张少勇之间存在债务关系，被告张少勇于2014年3月31日向本院申请诉前保全，本院裁定对南平市建阳区（美墅·温哥华）10幢6-7层601室房屋予以查封。原告于2014年4月29日对保全的标的提出书面执行异议，经审查，本院作出（2014）潭执外异字第4号执行裁定书裁定驳回原告的异议。被告张少勇于2014年6月23日申请强制执行，诉争的房屋已被列入强制执行标的。再查明，被告池琳是范ＸＸ的妻子，被告范某是范ＸＸ与被告池琳的女儿。范ＸＸ于2014年3月31日22时许，在武夷山市“娟子超市“门口”高坠死亡。本院认为，原告与范ＸＸ协商购买本案诉争房产，并签订《二手房买卖合同》，被告池琳对签名予以认可，可以认定合同系买卖双方的真实意思表示，为有效合同，原告2013年4月27日支付首付款550000元，2014年3月26日代范ＸＸ偿还诉争房屋银行贷款，且范ＸＸ出具收据及证明予以证实，原告已履行了合同的义务。被告张少勇辩解，原告与范ＸＸ之间是债务关系，原告支付的500000元是借款而非购房款，但未提供证据予以证明，对该辩解本院不予采纳。原告2013年5月12日缴纳了诉争房产的物业费用，可以认定原告已实际占有该房屋。案外人提起执行异议之诉的目的请求停止执行，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告购买诉争房屋的时间及缴纳房屋过户所需税费均在本院查封该房屋之前，房屋未能办理过户登记是因为本院的查封，且原告为购买该房支付了合理的价款，原告属于善意购买人，不存在怠于办理房屋产权过户登记手续的情形，原告不存在过错。综上，原告起诉要求依法确认原告与范ＸＸ、被告池琳签订的《二手房买卖合同》合法有效，依法停止对南平市建阳区（美墅·温哥华）10幢6-7层601室（所有权证号为：20122092）房屋的执行，于法有据，应予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：一、原告应利明、应剑锋与范ＸＸ、被告池琳签订的《二手房买卖合同》合法有效。二、停止对南平市建阳区（美墅·温哥华）10幢6-7层601室（所有权证号为：20122092）房屋的执行。本案受理费23952元，由被告张少勇负担11976元、被告池琳负担11976元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  戴琳丰审 判 员  钟金凤人民陪审员  王美芳二〇一五年四月二十日书 记 员  蔡绍斌本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（新民诉法第二百二十七条）规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作为相应的裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人对其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。