安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）迎民一初字第00181号
原告：江启凤，男，汉族，住安庆市迎江区。
委托代理人：何国平，男，汉族，住安庆市迎江区。
委托代理人：徐友根，安徽雷城律师事务所律师。
被告：安庆市百年家居精品装饰有限公司，住所地安庆市迎江区。
法定代表人：祝孝荣，该公司董事长。
委托代理人：杨宏伟，安庆市迎江区华中法律服务所法律工作者。
第三人：郑长如，男，汉族，住安庆市宜秀区。
第三人：徐祚平，男，汉族，住安庆市宜秀区。
原告江启凤诉被告安庆市百年家居精品装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，2013年2月6日，原告江启凤向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭进行了审理，原告江启凤及其委托代理人徐友根，被告安庆市百年家居精品装饰有限公司的法定代表人祝孝荣均到庭参加诉讼，第三人郑长如、徐祚平经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江启凤诉称：原告经安置及继承后，取得位于安庆市迎江区华康新村10栋东＊门面房（康熙河菜市场内）所有权。原告与被告的代理人童竹青，于2010年1月26日签订了位于安庆市迎江区华康新村10栋东＊门面房的租房协议，协议约定了租房期限与租金等权利与义务。被告承租原告房屋后，改造用于市场经营租赁。然被告未依约及原告同意，将原告房屋擅自拆除、改造、改建，严重破坏了房屋结构及设施，且擅自分别出租给两第三人经营赚得高额租金收益，然被告却拒付原告租金，构成根本性违约，严重损害了原告合法权益，现原告依法要求解除租赁合同，原告多次函告被告收回房屋及催收租金，然被告毫不理会，无奈诉至法院要求：1、依法解除原告与被告之间关于安庆市迎江区华康新村10栋东＊＊门面房（康熙河菜市场内）租赁合同关系，解除被告与第三人徐祚平、郑长如之间以上房屋租赁合同关系，责令被告及第三人立即将以上门面房交还给原告；2、责令被告立即给付房屋租金：自2012年8月1日起至被告实际交还房屋时止，被告每月支付租金600元；3、责令被告立即恢复门面房原状：被告将门面房西间靠北面安装的卷闸门予以拆除，并将拆除的原墙体予以恢复完整（砖块砌墙并粉饰），第三人郑长如予以协助；被告将门面房靠西与第三人郑长如使用的隔壁门面房之间已拆除的原墙体予以建造恢复完整（砖块砌墙并粉饰），第三人郑长如予以协助；被告将门面房内东西间隔墙墙体予以拆除，第三人郑长如、徐祚平予以协助；被告将门面房二楼靠西面拆除的卫生间（包括座便池、立柱洗脸盆、热水器水龙头、壁柜设施）（卫生间、壁柜砖混结构，全部瓷砖装饰从底到顶）予以建造恢复完整；被告恢复安装该门面房一户一表或者该门面房由原告自行恢复，被告给付原告房屋恢复费5722.4元及工程鉴定费1000元；本案诉讼费用由被告承担。
安庆市百年家居精品装饰有限公司辩称：1、被告和原告是2010年元月签订合同的，2015年4月份到期。为了市场经营，在2012年被告才将房屋转租给郑长如、徐祚平，原告也没有说不同意转租。郑长如和徐祚平现在还在里面经营。2、被告从2012年11月1日后没有支付房租，因为原告不愿来收取房租。3、被告在房屋中间砌了一个墙和旁边开一个小门，不算改造。4、合同于2015年4月份到期，故不同意原告的诉求。
经审理查明：童竹青代表被告与原告于2010年1月26日签订了坐落于安庆市迎江区华康新村10栋东＊＊门面房的租房协议，双方约定：原告将门面房（楼上两间、楼下1间）出租给被告，水电费由被告自理。月租金为560元整。上支下月，付款方法每季度3个月一付。租期为5年：自2010年4月1日起至2015年4月1日止。2010年10月28日，江启凤与安庆市百年家居精品装饰有限公司签订补充协议一份，约定：门面房的月租560元的基础上加40元，即月租金600元。
原、被告双方约定对原告的房屋进行改造，合同到期后恢复原状，但未约定改造范围。安庆市百年家居精品装饰有限公司陈述对坐落于安庆市迎江区华康新村10栋东＊＊号门面房进行了改造：拆除了门面房西间靠北面的原墙体（砖混结构并粉饰），改安装了卷闸门；拆除了门面房靠西原墙体（砖混结构并粉饰）；在门面房内砌了一道隔墙，将房间分成东西两部分；拆除了二楼靠西的卫生间（砖混结构并粉饰，卫生间内有蹲便器、立柱洗脸盆、墙上有一个壁柜、内墙局部贴有瓷砖）。经原告申请，本院委托安徽华瑞工程咨询有限公司对上述需要恢复原状部分的工程预算价进行了评估，工程预算价为5722.40元。原告为该项评估已支付工程鉴定费1000元。
经过被告的改造，被告将原告的门面房隔成两间，2012年10月1日被告与第三人郑长如签订租房协议一份将该门面房中的一间租给郑长如经营使用，租赁期为2012年10月1日起至2013年9月30日止；2012年11月1日被告与第三人徐祚平签订租房协议一份将该门面房中的另一间租给徐祚平经营使用，租赁期为2012年11月1日起至2013年10月31日止。被告的转租行为未经原告同意。被告向原告给付租金至2012年11月1日，2012年11月1日后租金，被告至今未付。经调解，原、被告意见分歧较大，至协商未果。
以上事实有房屋拆迁安置协议、发放新钥匙通知单、拆迁安置住宅房屋产权证明书、死亡证明、户籍证明、公证书、身份证、房屋租赁协议、补充协议、评估报告及发票、承诺书、证明、租房协议两份、收条、当事人陈述等予以佐证。
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同符合法律规定，具有法律效力，双方应按照约定内容履行各自的义务。根据双方约定，租金支付方式为上支下月，而被告违反约定至今未向原告支付2012年11月1日后的租金，而支付租金是承租方的主要义务，且被告未经原告同意擅自将原告的房屋转租给第三人，故对原告要求解除原告与被告之间关于坐落于安庆市迎江区华康新村10栋东＊＊门面房的租赁合同的诉讼请求予以支持。擅自转租的，转租合同无效。而本案中被告与两第三人签订的租赁合同，因为是未经房主同意擅自转租，自始无效。故原告要求被告及第三人立即将门面房交还给原告的诉讼请求予以支持。被告向原告给付租金至2012年11月1日，自2012年11月2日后的房屋租金被告至今未给付，故对原告要求被告按每月600元的标准给付房屋租金的诉讼请求，予以支持。原告要求被告恢复安装门面房一户一表，因没有提供证据予以证明，故不予支持。原、被告双方约定收回房屋时被告应恢复房屋原状，故对原告要求自行恢复，由被告给付原告房屋恢复费5722.4元的诉讼请求，予以支持。工程鉴定费1000元是因被告的违约行为造成原告的直接损失，应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告江启凤与被告安庆市百年家居精品装饰有限公司的租赁合同关系；
二、被告安庆市百年家居精品装饰有限公司、第三人郑长如、第三人徐祚平于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离坐落于安庆市迎江区华康新村10栋东＊＊号门面房；
三、被告安庆市百年家居精品装饰有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告江启凤给付房屋租金（自2012年11月2日起按每月600元计算至实际交还房屋之日止）；
四、被告安庆市百年家居精品装饰有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告江启凤给付房屋恢复原状的费用5722.4元及工程鉴定费1000元；
五、驳回原告江启凤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250元，由被告安庆市百年家居精品装饰有限公司负担（该款项原告已预交，被告在本判决生效之日起十五日内将250元直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 王 志 会
审 判 员 汪 婷
代理审判员 汪 雨 情
二〇一四年一月三日
书 记 员 檀小艳（实习）
附：适用法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
4、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。