浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第942号
上诉人（原审被告）：彭永飞。
上诉人（原审被告）：彭昆弟。
上列二上诉人委托代理人：金光华。
被上诉人（原审原告）：沈洪巧。
委托代理人：陈勇。
上诉人彭永飞因租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2013）温瑞陶商初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2011年3月29日，原告沈洪巧与被告彭永飞、彭昆弟签订一份《场地租赁协议》，原告向两被告承租位于瑞安市陶山镇碧山工业园区西首的一处场地。该协议约定：被告将位于瑞安市陶山镇碧山工业园区西首一处场地（长度43.5米，东首宽度22.5米，西首宽度15.5米）租赁给原告作仓库使用，租赁期限为5年，即从2011年3月29日至2016年3月28日止，被告自愿给予原告2个月的简易棚搭建时间，租赁期间自动顺延2个月；场地年租金为7.5万元，五年租金合计37.5万元，签订协议之日原告支付定金1万元，第一年租金于原告搭建简易棚完毕次日一次性付清。另租赁协议第五条第1款约定：被告系该场地的合法所有人，且确保该场地权属清晰。第六条第4款约定：被告应保证原告能按本协议约定用途使用该场地，如非因原告原因造成不能实现承租场地的目的，包括不能在该场地上建造建筑物的，原告由此付出的一切费用及造成的经济损失均由被告承担。协议签订后，原告沈洪巧分别于2011年3月29日、5月23日支付两被告1万元、3.5万元，并开始在租赁场地上搭建简易棚。但在施工过程中，瑞安市规划局于2011年5月18日向被告发出《责令停止违法建设行为通知书》，瑞安市国土资源局于2011年5月22日向被告彭永飞发出《责令停止国土资源违法行为通知书》（瑞土资停字2011第0001275号），认定原告的施工行为系违法建设行为，致原告无法在租赁场地上继续建设和施工。因双方未能就原告已在租赁场地上的投入损失赔偿问题达成一致意见，故原告诉至原审法院。
原判认为，原、被告之间订立的场地租赁合同，是双方真实意思表示，因合同中所涉场地租赁用途系搭建简易棚，依法需办理相关审批手续，但至本案辩论终结前被告仍未能提供土地管理和规划建设部门的建设用地审批材料等能证明其系合法用地的法律凭证，故认定本案租赁合同无效。因合同无效，被告因该合同取得的租金4.5万元，应当予以返还。被告辩称其中3.5万元系原告给付被告办理相关手续的费用，没有相应证据证明，不予支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，两被告明知原告租赁场地系用于搭建简易棚，在未办理相关审批手续的情况下，仍向原告出租该场地，并在协议中保证原告能按约定用途使用该场地，其存在明显过错。而原告作为交易相对方在承租场地时，应有适当的谨慎，不能单纯依赖被告的承诺，而应先行审查土地的产权性质和相关手续是否齐全，故原告对合同无效亦有过错。综合本案实际，确定原、被告分别承担40%和60%的过错责任。对于原告的具体损失金额认定如下：1、对于原告购买的钢材，原告已提供证据证实钢材购买金额为78400元，予以认定。对于钢材残值，被告明确表示不要求鉴定。为减少损失，依原告申请并结合市场行情，我院确定上述钢材按市场价1850元／吨由案外人收购，原、被告双方对此亦无异议。经过磅，钢材总重15.94吨，合计29489元，该款已由案外人汇入原审法院陶山法庭账户。故认定钢材损失为78400-29489=48911元。2、对于原告在租赁场地上增加的工程量的造价，原告已举证的水泥款10488元和矿渣款19600元，予以认定。对其他款项，原告提供的证据无法确定真实性，故难以采信。因原告未能提供双方确认的工程施工合同和图纸等材料，致租赁场地上增加的工程量的造价无法通过评估鉴定予以确定。但原告在签订协议后已对租赁场地进行修整、填方并着手搭建简易棚确属事实，其已支出相应的人工及材料费用亦符合情理，根据公平、合理的原则，结合本案实际，酌情核定为70000元（含已认定的水泥款10488元和矿渣款19600元）。因双方均存在过错，故原告诉请要求被告赔偿利息损失，不予支持。综上，两被告应返还原告租金45000元，并支付原告赔偿款118911元（48911元＋70000元）的60%即71346.60元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、原告沈洪巧与被告彭永飞、彭昆弟签订的《场地租赁协议》无效；二、被告彭永飞、彭昆弟于判决生效之日起十五日内共同返还原告沈洪巧租金45000元，款交原审法院陶山法庭转付；三、被告彭永飞、彭昆弟于判决生效之日起十五日内共同支付原告沈洪巧赔偿金71346.60元，款交原审法院陶山法庭转付；四、原告沈洪巧于判决生效之日起十五日内到原审法院陶山法庭领取钢材残值款29489元；五、驳回原告沈洪巧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4717元，由原告沈洪巧负担1500元，被告彭永飞、彭昆弟负担3217元。
宣判后，彭永飞、彭昆弟不服，提起上诉称：一、原审判决关于证据的认定错误。根据被上诉人起诉之前提供给上诉人的证据，水泥款不存在，填土费只有12400元。原判对于水泥款领款凭证及矿渣填方领款凭证予以认定，显属错误。上诉人一审已提交取得国有土地使用权的证据，原判却不予认定。上诉人提供的园区控制图是规划部门根据工业区的总体规划编制的合法用地的官方图纸，上诉人提供的照片足以证明被上诉人嫌弃上诉人出租的场地面积太小而另租他处，原判对上述证据均不予认定，亦属错误。二、原审判决说理错误。上诉人提供的证据足以证明涉案土地系返回地，对此被上诉人也没有异议，对于涉案土地系返回地的事实双方均无异议。既然是返回地一定存在合法的审批手续，但上诉人确实不知道涉案土地的征用手续、审批手续在何处故无法取得。原判认定涉案租赁协议无效，但并未指明违反了那一条强制性规定。如果是指被上诉人租赁涉案场地后没有履行报批手续而导致合同无效，就不是合同无效的问题，而是合同是否应当解除的问题。上诉人已取得该土地的国有土地使用权，地块的功能为工业用地，涉案《场地租赁合同》约定被上诉人用作仓库，并没有违反该土地的使用功能。上诉人将依法取得土地使用权的土地出租给被上诉人，不存在任何过错，被上诉人未批先建被有关部门责令停工，应由其承担全部责任。被上诉人于2011年5月23日支付35000元并未要求上诉人出具收条，且支付时间是在停建通知发出之后，故该款项应认定为办理相关手续的费用。由于被上诉人系自己放弃承租，且这些钢材被上诉人转租别处时完全可以利用，故钢材损失同样应由其自行承担。即使钢材因尺寸原因无法在别处利用，被上诉人也应按照当时的废料价格及时处理，对于扩大损失同样应由被上诉人自行承担。原判确定被上诉人对租赁场地进行休整、填方并着手搭建简易棚支出的费用为70000元，没有任何事实依据。三、原审判决对本案案情缺乏整体辨析。本案双方当事人签订的是场地租赁协议，并非房屋租赁协议，故国土和规划部门的通知书是针对被上诉人未批先建行为的处罚措施，不能据此否定涉案场地租赁合同的效力。涉案场地租赁合同第六条第四项是在规避公平的原则下将风险责任全部转嫁给上诉人的欺诈条款，不能作为定案依据。上诉人此次起诉的标的比第一次起诉多了2万多元，该部分款项是被上诉人为获取非法利益虚构的。四、原审判决未对场地租赁合同订立之日至确认合同无效的判决生效之日的场地闲置损失作出处理，属漏判。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人沈洪巧答辩称：一、原判以上诉人未能提供合法用地的法律凭证为由认定涉案租赁合同无效是正确的。涉案租赁合同的标的物为场地，租赁合同有效的大前提是出租方对场地有使用权。根据一审的审理结果可知，上诉人并未取得场地的土地使用权证，故其无权行使出租收益权。被上诉人签订涉案租赁协议的目的在于搭建简易棚供仓储所需，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的规定，实施搭建行为前必须取得土地管理部门和规划建设部门许可的建设用地审批手续。但上诉人直至一审审理终结仍不能提供相应的审批手续，致使搭建行为被土地管理和规划建设部门认定为违法，进而导致租赁合同无效。二、上诉人对于涉案场地不具有土地使用权以及被上诉人租赁涉案场地系用于搭建简易棚供仓储均是明知的，仍在租赁协议中承诺如涉及违章建筑罚款等一切责任由上诉人自负，不能在该场地上建造建筑物的，被上诉人由此付出的一切费用及造成的经济损失均由上诉人承担，上诉人的过错属明显，原审法院仅判决其承担60%的责任，只轻不重。三、原判对被上诉人损失金额的认定是建立在证据之间相互印证、证据与证人证言之间相互对应的基础上作出的，已经最大限度照顾了上诉人的利益，上诉人对此持异议纯属无理取闹。四、上诉人对涉案场地没有收益权，故其主张场地闲置损失没有依据。即使存在收益权，由于合同无效是上诉人造成的，该部分损失亦应由上诉人自负。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人未提供新的证据。上诉人提供了以下证据：1、起诉状，证明2011年12月26日被上诉人第一次起诉时主张的损失金额是147125元，而本次起诉主张的金额是168613元，明显失实；2、本案起诉之前被上诉人向上诉人出具的损失清单，证明被上诉人此次起诉主张的损失项目及金额与该清单不一致。经审查，本院认为，上述证据均不属二审中新的证据，本院不予确认。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”瑞安市碧山镇街路村村民委员会在与上诉人彭永飞、彭昆弟签订协议书将涉案场地出让给二上诉人之前并未取得涉案场地的出让土地使用权证书，也没有经过有批准权的人民政府同意转让，根据前述法律规定，二上诉人不因该协议书取得涉案场地的使用权，且事后亦无法取得涉案场地的处分权，故涉案场地租赁协议应确认为无效。二上诉人在未取得涉案场地土地使用权的情况下与被上诉人签订场地出租协议，存在明显过错，被上诉人在签订协议前未就涉案场地的产权情况进行核实，同样存在过错，原审法院据此判决上诉人返还租金并按60%的比例赔偿被上诉人的损失，符合本案实际。关于被上诉人已付租金数额，上诉人主张2011年5月23日被上诉人支付的35000元款项不是租金，而是办理相关手续的费用，但未提供证据予以证明，原判将其认定为被上诉人已付的租金，并无不当。关于被上诉人的损失金额，本院认为，首先，上诉人在一审中明确表示对原审法院确定的钢材残值没有异议，现其未举证证明被上诉人购买的钢材可在别处利用，也未证明2011年的废钢价格高于2014年，故其主张对钢材损失不承担责任，缺乏事实依据；其次，原审法院在咨询相关专业人员意见的基础上根据公平原则酌情确定被上诉人为整理涉案场地支出的人工费、材料费为70000元，亦无明显不当；故此，本院对原判确定的上诉人应承担的赔偿金额不作调整。另外，对于涉案场地空置造成的损失上诉人在本案一审中并未提出主张，本院二审不宜直接作出认定和处理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4717元，由上诉人彭永飞、彭昆弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 陈黛锦