大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第573号
原告刘玮。
委托代理人赵通，系辽宁壹品律师事务所律师。
委托代理人郭刚，系辽宁壹品律师事务所律师。
被告高斌。
委托代理人秦景霞，系辽宁民同律师事务所律师。
原告刘玮（以下简称“原告”）与被告高斌（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法由审判员马雯菁、人民陪审员于菊英、于淑梅组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人赵通律师、被告及其委托代理人秦景霞律师均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1998年起，原告定期与大连海事大学后勤服务（集团）公司签订房屋租赁协议，原告作为承租人租赁大连海事大学法学西山十二舍一楼部分公建，面积约100平方米，用于开办某综合商店。原告与大连海事大学后勤服务（集团）公司最近一期的房屋租期是2009年6月1日至2013年11月30日。2009年5月至2010年5月期间原告将上述公建的一部分转租给被告用于经营“金明电子超市”（以下所称案涉房屋均指该金明电子超市所使用房屋），年租金为20，000元。租期满后，被告继续承租原告该房屋，租赁条款仍按原合同继续执行，租金起租日按照2010年6月1日起算，此后直至2013年11月30日，被告一直占用案涉房屋用于经营但未向原告支付租金。后原告不停向被告催要，被告总以各种理由推脱，一直不予支付，故请求判令：被告支付租金70，000元。
原告于举证期限内提交《房屋租赁协议》、《房屋租赁协议书》、通话录音及照片：拟证明原告自海事大学取得案涉房屋的租赁权并转租被告，被告并未足额交纳自2010年6月1日至2013年11月30日期间的租金。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告并非案涉房屋的所有权人，2009年以后亦没有取得承租权及转租权，原告没有权利收取房租。其次，《房屋租赁协议》载明了原告租用房屋的位置为“西山十二舍某综合商店，面积约100㎡”，用于经营超市，因此被告所有使用的房屋也并非由原告承租。第三，原告所述理由与事实不符，原、被告间未形成租赁合同关系，租金标准也不是20，000元。第四，原告的诉讼请求已过诉讼时效，丧失胜诉权。
被告于举证期限内提交校长办公室对校内公建房出租管理的通知：拟证明原告自2009年后并不是案涉房屋的承租权人，且在2010年，海事大学要求被告腾退，原告不管，故被告与海事大学形成事实上的租赁合同关系。
经审理，本院查明以下事实：
1、根据原告提供的《房屋租赁协议书》（2006年3月1日）及《房屋租赁协议》（2013年11月18日）可证明：2006年3月1日，原告与大连海事大学综合服务中心签订协议，约定由原告租赁位于大连海事大学第十一学生宿舍中楼一楼左侧现超市、话吧、休闲坊区域，租期自2006年1月1日至2008年12月31日止，租金为每年35，000元。2013年11月18日，原告与大连海事大学后勤服务（集团）公司补签合同，确认2009年6月1日至2013年11月30日止，原告租赁西山十二舍某综合商店，面积约100平方米，年租金为35，000元，总租金为154，580元。该份协议同时注明：以后如继续签订合同将按照市场价格签订，并且某超市旁边复印店、眼镜店及高斌电子家租赁经营等自2013年11月30日后与某超市无关，如继续经营将与后勤集团签订租赁合同。
2、原、被告均认可双方于2009年4月至2010年4月期间形成事实上的租赁合同关系，年租金标准为20，000元，被告依约交付20，000元。此后被告称大连海事大学要求其腾退，被告要求原告解决，原告不管，故被告认为此后其与大连海事大学形成事实上的房屋租赁合同关系。
3、关于原告提供的《房屋租赁协议》（2013年11月18日），本院向大连海事大学后勤服务（集团）公司综合服务中心经理周纯国（该协议中周纯国于甲方处签字）调查，其表示公司与原告于2013年11月18日补签2009年6月1日至2013年11月30日期间的租赁合同是因为2009年后根据海事大学对公建房屋的相关规定，所有的租赁合同都没有签订，租金也没有收取。直至2013年11月以后，学校重新规定对于公建房的租赁合同开始补签，租金也是按照2009年以前房租的标准，且学校也只会跟2009年以前签订合同的承租人补签2009年至2013年期间的合同。关于房屋是否进行转租公司既不清楚也不予管理。关于原告承租房屋的具体范围包括某综合商店（原告经营）、眼镜店、复印件及电子商店。
而根据被告提供的《校长办公室对校内公建房出租管理的通知》（2008年6月25日）所载：从2008年5月28日起，正在执行的合同到期后不再进行续租，后勤服务（集团）负责将其收回后不再进行续租，进行统一规模经营。
本院所确认的上述事实有原告提供的《房屋租赁协议书》（2006年3月1日）、《房屋租赁协议》（2013年11月18日）、，被告提供的《校长办公室对校内公建房出租管理的通知》（2008年6月25日），询问笔录（周纯国）及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案争议焦点有三：一为原告是否为案涉房屋的合法权利人；二为原、被告间自2010年6月1日至2013年11月30日期间（原告诉请拖欠租金期间）就案涉房屋有无形成房屋租赁合同关系，该合同又是否有效；三为原告的诉请有无超过诉讼时效。
关于第一点。被告认为原告并非案涉房屋的合法权利人，其理由有二：一为根据海事大学的相关规定，海事大学校内的公租房自2008年6月起不再租赁，而原告也无法提供租赁合同；二为即使原告补签了租赁合同，其租赁的房屋也不包括被告使用的案涉房屋。本院认为，原告系案涉房屋的合法权利人，理由有三：第一，根据《房屋租赁协议》（2013年11月18日）及询问笔录所载，原告所承租的房屋虽自2009年1月1日起因海事大学的相关规定并没有签订书面合同，但原告与该房屋权利人已于2013年11月18日补签了合同，并确认原告于2009年6月1日至2013年11月30日期间承租房屋的事实。第二，关于被告称原告承租的房屋不包括案涉房屋一节，根据《房屋租赁协议书》（2006年3月1日），原告承租房屋的位置为“大连海事大学十一学生宿舍中楼左侧现超市、话吧、休闲坊”，而在续签的房屋租赁合同中虽然没有明确位置，但却特别在合同中强调“某超市旁边的复印店、眼镜店及高斌电子价租赁经营自2013年11月30日后与某超市无关，如需继续经营将与后勤集团签订合同”，且经大连海事大学后勤服务（集团）公司确认，案涉房屋在原告承租的房屋范围之内。因此被告仅以某超市及案涉房屋的面积推定案涉房屋并非由原告承租并不充分，本院不予采纳。第三，被告称其使用的案涉房屋并非由原告承租，但其亦未提供其租赁案涉房屋的相关合同依据来证明其对案涉房屋有合法的使用权利。综上，案涉房屋由原告向大连海事大学后勤服务（集团）公司承租而得，其于2009年6月1日至2013年11月30日期间对该房屋有相应的权利。
关于第二点。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”现原、被告间的口头房屋租赁合同于2010年4月租期届满，后原、被告未签订书面合同，被告仍继续使用案涉房屋至原告起诉，故原、被告本应对案涉房屋继续形成房屋租赁合同关系。然本案存在一个特殊性，即案涉房屋系由原告承租而得并转租给被告，但无论是原、被告均无争议的2009年4月至2010年4月口头租赁合同期间，还是自2010年4月起至2013年11月30日这一期间，原告都没有与房屋权利人签订租赁合同，且海事大学于2008年也发出通知告知所有租赁的房屋到期后不再续租，因此在原告未与房屋权利人签订续租协议前其对案涉房屋并没有相应的处分权利。直至2013年11月18日，原告与房屋权利人补签了房屋租赁协议确认了原告对案涉房屋自2009年6月1日至2013年11月30日期间的处分权利。故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故原、被告自2010年6月1日起至2013年11月30日期间的租赁合同关系因房屋权利人的确认而有效。被告虽辩称自2010年4月之后与房屋权利人直接形成租赁关系，并无证据支持，且与原告提供的《房屋租赁协议》（2013年11月18日）所载内容相矛盾，本院不予采纳。
关于第三点。被告称根据口头约定被告应在放寒假前一次性支付次年租金，且延付租金及拒付租金的诉讼时效期间为一年，故原告主张2010年6月1日至2013年11月30日间每年分期履行的租金均超过诉讼时效。如上述焦点所述，原、被告此期间的租赁合同关系因原告并没有案涉房屋的处分权而处于效力未定的状态，直至2013年11月18日房屋权利人确认原告承租人的权利，因此自此原告应知道其权利有无受到侵害，现原告在被告明确拒绝支付租金后于2014年1月2日提起诉讼，并未超过诉讼时效。
综上，原告主张2010年6月1日至2013年11月30日期间的租金，有事实依据及证据支持，本院予以支持。关于租金标准，参照原、被告口头约定的租金标准20，000元，同时考虑到公平原则，本院将租金标准调整为每年16，000元（20，000元＊80%），故被告拖欠2010年6月1日至2013年11月30日的租金共计56，000元。关于被告辩称双方约定的租金标准并非20，000元，与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十一条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告高斌自本判决生效之日起10日内支付原告刘玮拖欠的租金56，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告刘玮的其他诉讼请求。
案件受理费人民币1，550元，其它诉讼费50元，合计人民币1，600元（原告已预付），由被告高斌承担1，280元，与上述款项一并给付原告，剩余320元由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 马雯菁
人民陪审员 于菊英
人民陪审员 于淑梅
二〇一四年九月十八日
书 记 员 祝琳琳
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。