河南省镇平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民初字第1573号
原告：杜晓东，男。
原告：王荣丽，女。
被告：南阳市博基置业有限责任公司，住所地河南省南阳市人民北路东华新村5号楼6楼，组织机构代码55834189-1。
法定代表人：姜煜，该公司总经理。
委托代理人：宋汉生，男。一般受权。
原告杜晓东、王荣丽与被告南阳市博基置业有限责任公司（以下简称“博基公司“）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月10日、2015年1月22日、10月16日公开开庭进行了审理。原告杜晓东、王荣丽，被告博基公司的委托代理人宋汉生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年2月13日，原告向�告订购了由原告开发尚未动工建设的位于镇平县电力广场西南角、“玉都华府”小区1号楼404房住宅一套及地下储藏室一间，并支付购房定金3万元和储藏室定金1万元，约定付款方式为按揭贷款，6月11日原告支付被告14.5万元首付款后，与被告签订了《商品房认购协议》，约定竣工日期为2012年12月30日。后经双方协商，付款方式由按揭贷款改为分期付款，原告分三次付清剩余房款。2013年1月12日，原被告又签订了“玉都华府地下储藏室购买合同”，并付清了储藏室尾款9096元。至此原告共支付被告储藏室及商品房款370416元，但被告迟迟未能交房，直到2013年6月12日，被告才将商品房装修钥匙交给原告。原告正常装修后，发现被告多处违约。现要求：1、判令原、被告双方签订的《商品房认购协议》及《玉都华府地下储藏室购买合同》无效，责令被告为原告办理退房手续；2、�令被告返还原告全部购房款370416元及装修损失等费用96000元，并赔偿原告购房款370416元的三倍，以上共计人民币1577664元；3、保留因被告的欺诈行为给原告造成人身精神损害而索赔的权利；4、诉讼费由被告承担。
庭审中，原告向法庭提供以下证据：1、商品房认购协议合同编号：2011061101，用于证实原、被告于2011年6月11日签订认购协议的事实；2、玉都华府地下储藏室购买合同用于证实原、被告于2013年1月12日签订地下储藏室购买合同的事实；3、8张收据共370416元用于证实原告向被告支付购买商品房及地下储藏室款额共计370416元；4、认购凭证用于证实原告向被告支付购买商品房款351320.33元；5、玉都华府项目认购书用于证实原、被告于2011年2月13日签订玉都华府项目认购书的事实；6、玉都华府临时停车位收费办法用于证实被告将允诺的绿化带建成停车场并收取停车费的事实；7、玉都华府小区建筑模型图用于证实被告允诺建成的小区地面将有绿化带；8、玉都华府实际建成小区俯视图用于证实被告将允诺的绿化带建成停车场；9、镇平县人民医院对杜晓东做的DR诊断报告及
10、镇平县人民医院对杜晓东做的诊断照片编号：260065。用于证实原告杜晓东双肺的现状及病变的情况；11、被告与原告签订的编号GF-2000-0171的商品房买卖合同，用于证实原、被告签订商品房买卖合同的事实；12、河南省镇平县公证处的（2014）镇证民字第911号公证书。用于证实被告曾利用网站进行广告宣传，许诺所承建的住宅或小区地面绿化率达到24﹪的事实；13、关于404房东的处理意见。用于证实原、被告对购买的商品房及地下储藏室存在纠纷，双方未达成协议的事实；14、南昌超燕电源科技有限公司的经销授权书和云图（电动车）配件中心的证明书各一份。用于证实原告杜晓东装修期间的误工损失。
被告辩称：1、商品房买卖合同和玉都华府地下储藏室购买合同是原、被告双方在自愿、平等的情况下签订的，是合法有效的，依法应当保护。两合同是分别独立的两个合同，之间没有从属关系，被告无任何欺诈行为。2、商品房买卖不适用《消费者权益保护法》，只能使用《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》，而解释中列明了五种可以适用惩罚原则的情形，被告无此五种行为，综上，原告诉讼请求无事实与法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告未向法庭提交证据。
根据原告的申请，本院委托河南中科资产评估有限责任公司对原告所购买的玉都华府小区1号楼404房间装修费用及其相关费用支出进行了评估，该公司于2015年7月8日作出豫中评报字（2015）第082号资产评估报告书，报告书结论为玉都华府小区1号楼404房间装修费用及其相关费用支出评估价值为80509元。
本院调取证据：镇平县城镇房屋所有权登记发证办公室情况说明一份，证明被告所承建的玉都华府商住楼项目因超规划建设，不符合办证条件。
对原告提交的第1、2、3、4、5、6、11组证据，被告对其真实性没有异议。但认为这些协议反而证实了原、被告双方签订的合同合法有效，与原告的诉讼请求没有关联性，第6组证据与原告的诉讼请求没有关联性，仅仅表明了小区内对车位的管理。本院对该七组证据的真实性予以采信。被告对第7、8组证据的真实性不认可，认为这两组证据都是原告自己画的，没有其他证据佐证，不能作为证据使用，虽然该两组证据系原告自行绘制和拍照，但能够真实反映所绘制和拍照物体的真实面貌，能够相互印证，被告亦未能提供相反证据证明该两组证据所反映的不是玉都华府的建筑模型图和实际建筑现状，本院对该两组证据的真实性予以采信：即被告所承建的玉都华府小区模型图中所标识的绿化带位置，实际建成后改变成了地上停车场，原告所居住的1号楼模型图显示为26层，实际建成后为27层。对第9、10组证据，被告对其真实性没有异议，但认为与本案无关联性，认为原告杜晓东的肺病没有证据证实与小区的建设有因果关系，由于原告杜晓东未能举证证明其患病与本案具有关联性，本院对该两组证据不予采信。对第12组证据中被告对其在网页上有宣传广告不持异议，但是对网页广告的真实性和合法性提出了异议，认为被告没有授权任何网站发布玉都华府项目的广告，该广告是虚假广告，被告随后将采取法律渠道依法追究该网站的法律责任，原告无证据证实该广告是被告发布的。因该组证据中显示的开发商的名称及所开发的楼盘位置与被告的状况完全相同，且被告未能举出相反证据证明该网页非其所作，亦无证据证明被告曾对该网站提出过异议，故本院对被告曾利用该网站进行广告宣传，尤其是许诺所承建的住宅或小区地面绿化率达到24﹪的事实予以采信。被告对第13组证据的真实性不予认可，认为与本案无关联性，没有当事人签字，只是打印的东西，本院综合其它证据及当事人的陈述，对该份证据中反映的原、被告对原告购买的储藏室面积存在争议，被告尚未将该储藏室交付原告使用的事实予以采信。被告对第14组证据不予质证。由于原告杜晓东未能提供请假条及工资条等相关证据相印证，本院对该组证据不予采信。对本院调取的证据原告没有异议；被告提出了异议，称鉴定已过了时效，不具有合法性，评估机构的选定程序违法，没有通知被告方参加，不能作为定案依据，由于该证据系法院依法调取，政府有关部门出具，被告提出了异议，却不能提供证据佐证，本院对该组证据予以采信。
经庭审调查，依据法庭采信的证据及当事人的一致陈述，本院确认以下案件事实：
被告为自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为房地产开发，2011年被告以出让方式取得位于河南省镇平县电力广场南侧、土地面积为6969.70㎡的地块的土地使用权，并经有关部门批准，在上述地块建设商品房，定名“玉都华府”，并于2012年1月9日被告取得玉都华府1、3号楼商住楼的商品房预售许可证。被告曾利用网站进行广告宣传，其中许诺所承建的住宅或小区地面绿化率达到24﹪等。2011年2月13日，原、告双方签订了玉都华府项目认购书，原告向被告认购了尚未动工建设的“玉都华府”1号楼4层，建筑面积为155.19平方米的404号住宅楼一套及地下�藏室一间，并同时交付了购房定金3万元和储藏室定金1万元，同时约定付款方式为按揭贷款。同年5月25日、6月11日原告分别支付被告7万元和4.5万元首付款后，于6月11日又与被告签订了“商品房认购协议”，约定原告认购的房产按建筑面积2288元／平方米计算，应付房款为355075元，首付款额按房款总额的约40﹪支付，为145000元（含已付购房定金3万元），同时约定竣工时间为2012年12月30日。该协议签订后，双方经协商，又将付款方式改为分期付款，同时被告答应提供1个点的优惠，原告分别于2011年11月27日、2011年12月7日、2012年11月25日分别交付被告房款5万元、8.5万元、71320元。后原告杜晓东与被告又签订了“商品房买卖合同”，该合同规定了出卖人逾期交房的违约责任：若被告无故逾期交房超过30日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达�日起30天内退还全部已付款，并按累积已付房款的1﹪向原告支付违约金；关于产权登记，该合同规定，被告应当在商品房交付使用后180日内，由被告将需提供办理产权登记的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告退还房款，并按已付房款的3﹪向原告赔偿损失；关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定：附属设施与交房同期；如果在规定日期内未达到使用条件，被告支付收款额1﹪的违约金。
2013年1月12日，原、被告又签订了“玉都华府地下储藏室购买合同”，该合同约定被告将玉都华府地下，编号为cws-122的储藏室交给原告使用，该储藏室净面积为6.82平方米，单价2800元，总价为19096元，同时约定原告自本合同签订之日起3日内付清该储藏室款项，该合同签订的当日原告杜晓东支付被告储藏室�欠款9096元。由于原、被告对原告购买的储藏室面积存在争议，被告尚未将该储藏室交付原告使用。
2013年6月12日，被告交付原告玉都华府1号楼4层404户商品房钥匙，原告对该房进行了装修。装修费用及其相关费用支出，经河南中科资产评估有限责任公司评估，价值为80509元。原告入住该房后发觉被告将楼下原约定的绿化区域变为停车场，由于被告超出规划建设，不符合办证条件，至原告起诉之日，原告所购买的商品房未能取得房地产权属证书。
本院认为：2011年6月11日原告支付被告14.5万元首付款后，与被告签订了《商品房认购协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照�定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告双方所签订的商品房认购协议应当认定为商品房买卖合同，该协议与后来原、被告签订的商品房买卖合同、玉都华府地下储藏室购买合同，均为有效合同，具有同等法律效力，对双方均有法律约束力，双方均应按合同履行各自的义务。本案中，针对上述三份合同，被告存在以下违约行为及违约责任：一、未按约交付房屋认购协议约定房屋竣工时间为2012年12月30日，但被告于2013年6月12日才交付原告商品房钥匙，被告存在逾期交房的违约行为，按约定被告应承担逾期交房的违约责任，原告有权要求解除合同，同时被告应承担退还原告全部已付房款370416元，并承担支付违约金的违约责任；二、因被告超规划建设，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，按照双方合同关于产权登记条款的约定，�告应承担退还原告全部已付房款370416元，并承担支付违约金的违约责任；三、绿化区域变为停车场被告曾利用网站进行广告宣传，许诺所承建的住宅或小区地面绿化率达到24﹪，但建成后却将楼下原约定的绿化区域变为停车场，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，被告违反双方关于基础设施、公共配套建筑的约定，亦构成违约。综上，由于被告超规划建设，不符合办证条件，导致原告无法办理房屋所�权登记等多处违约，根据双方约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告请求解除合同、退还购房款370416元、支付违约金及赔偿损失的诉讼请求成立，本院予以支持：逾期交房应支付违约金370416元×1﹪＝3704.16元，因被告超规划建设，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书应支付违约金370416元×3﹪＝11112.48元，因原告已对购买的房屋进行了装修，原告装修费用及其相关费用支出80509元的损失，应由被告赔偿；虽然被告将合同中约定的绿化区域变为收费的停车场构成违约，但由于原告请求解除商品房买卖合同，本院业已支持，故该绿化区域因双方买卖合同的解除，而对原告不再构成实质的利益损害，故对原告就该项违约要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。由于签订商品房买卖合同时，双方意思表示真实，合同内容合法，就违约责任的承担方式双方已有明确的约定，故原告主张双方所签订的协议为无效协议及要求被告按照消费者权益保护法赔偿其购房款三倍损失等诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因原告的诉讼请求部分成立，故被告关于原告诉讼请求无事实与法律依据，请求驳回原告诉讼请求的辩称不能成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第三十三条之规定，判决如下：
一、解除原告杜晓东与被告南阳市博基置业有限责任公司所签订的商品房认购协议、商品房买卖合同、玉都华府地下储藏室购买合同；
二、限被告南阳市博基置业有限责任公司于判决生效后十日内退还原告杜晓东购买被告商品房及地下储藏室房款370416元，并支付原告违约金14816.64元，赔偿原告损失80509元。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19000元，原告负担6000元，被告负担13000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 姜 云
审 判 员 江 斌
人民陪审员 张国耀
二〇一五年�月十九日
书 记 员 陈立志