北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第01427号
原告（反诉被告）王文海，男，1962年9月27日出生。
委托代理人赵志华，北京市博维律师事务所律师。
委托代理人顾梦志，男，1954年9月13日出生。
被告（反诉原告）北京市西南华宇建筑工程有限公司，住所地房山区嘉州水郡225号5层2-521。
法定代表人王礼学，总经理。
委托代理人侯俊，北京市一格律师事务所律师。
王文海与北京市西南华宇建筑工程有限公司（以下简称华宇公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员肖海珅担任审判长，会同本院代理审判员王玉、人民陪审员翟友林组成合议庭，公开开庭进行了审理。王文海及其委托代理人赵志华、顾梦志，华宇公司委托代理人侯俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王文海诉称：2011年7月1日原、被告签订土地及设备租赁协议，约定由被告承租原告厂区内全部土地、房屋及相关设备设施，年租金12万元，租期4年半；如被告不能经营应提前3个月通知原告，否则支付半年租金；合同期满后被告应保证设备正常；被告新建和被告拆建的建筑面积进行相等置换。原告已交租金12万元。原告接手场地后，将原有340平方米猪舍及部分房屋拆除。2012年10月6日，被告无故提出解除合同，给原告造成重大损失，现水井无水，设备损坏，起诉要求确认合同解除时间，被告补交2012年7月1日至同年10月6日租金31972元并支付违约金6万元；被告赔偿受损房屋恢复、猪舍、机井重建及球磨机修复价值259802元及灭失的房屋损失19087元。
华宇公司辩称：因对方原因，造成我方无法经营，我方已于2012年1月提出退出，双方的合同已于2012年2月解除，现涉案场地由原告妹妹和妹夫经营，并向原告交租金，且使用我们设备。合同约定我方有权进行改建拆迁，原告房屋无合法手续，不存在价值损害。水井在我们移交时是完好的。我方未违约，不同意原告诉讼请求。
华宇公司反诉称：出租方未按约定提供免费生产技术、培训、设备维护及原客户移交等服务，导致我方不能正常生产，无奈我方提出解除合同，出租方不让我方拉走库存材料及设备。反诉要求被反诉人返还租金4万元、支付我方补偿金5万元并返还我方设备及库存材料。
王文海不同意反诉请求。
经审理查明：王文海系坨里××建材厂业主，2011年7月1日，王文海（甲方）与华宇公司（乙方）签订土地及设备租赁协议，约定由华宇公司承租王文海厂区内土地、房屋及水井、球磨机等相关设备设施，年租金12万元，租期4年半；甲方应向乙方提供免费生产技术、技术培训、设备维护及原经营客户移交等服务，配合乙方培训工人使用和操作设备；如乙方特殊情况不在经营，应提前3个月告知甲方，否则赔偿甲方半年租金；在租赁过程中，乙方应爱护设备、小心使用、不可私自拆卸，否则如有损坏由乙方负责维修，合同期满后乙方应保证设备正常；因乙方经营需要对甲方临建房屋重新改建拆建的，乙方新建的临建按相同面积置换给甲方。合同签订后，华宇公司即进入场地进行准备工作并经营，并向王文海支付第一年租金12万元。承租过程中，王文海依约定履行了相关义务。华宇公司将原有340平方米猪舍及房屋2间拆除（面积30.06平方米），新建大棚一座（建筑面积120平方米）及库房，库房于2013年11月被大风刮毁。租赁过程中双方产生争议，诉讼中双方均认可合同已解除，王文海一方认为对方提出解除时间为2012年10月6日，并认为合同解除时间应为2012年10月6日，华宇公司认为解除时间为2012年2月初。诉讼中发现水井无水，球磨机有磨损。经王文海申请，我院委托评估机构对其主张的损失进行了评估，评估结果为：华宇公司拆除的2间房屋重置价为19087元，猪舍340平方米重置价为215550元，损害房屋拆除清理及场地平整费用2251.38元，水井恢复费用17602.02元，球磨机修复费用6800元，王文海支付评估费6000元。另查明王国良（王文海妹夫）夫妇为华宇公司员工，自2012年3月，华宇公司将涉案场地、设备及人员交由王国良夫妇经营至今。华宇公司提交了2012年7月2日录音证据，该证据中谈话内容不完整，存在明显剪接情况，未体现双方已提前解除协议并将场地等交付王文海等情况。诉讼中王文海之子王兵申请撤回了起诉。
上述事实有双方当事人陈述及保险证明、证人证言、勘验笔录、评估报告、照片、交接清单等证据在案佐证。
本院认为：双方达成的租赁协议合法有效。华宇公司无故提前要求终止合同，属违约行为，华宇公司应承担相应责任。华宇公司称是由于对方原因造成公司无法继续经营的主张缺乏证据支持，对此本院不予支持。
关于合同解除时间，因华宇公司未提供充足证据证明其在2012年10月6日前曾提前3个月通知对方要求解除合同，故对其关于合同解除时间为2012年2月的主张本院不予支持。诉讼中王文海自认合同已于2012年10月提前解除，综合考虑，应认定合同已提前解除，具体解除时间应以王文海自认的2012年10月6日为宜。华宇公司应向王文海交付合同解除前所欠租金并按约定承担违约责任。
华宇公司所建大棚应折抵其所拆除王文海猪舍相等面积。关于球磨机修复费用，考虑正常磨损及王文海一方有义务进行设备指导与维护等因素，酌定该笔费用由双方各负担50%。依双方约定，华宇公司所拆建筑物应与其所新建建筑物面积进行折抵，不足部分应折价补偿给王文海一方。因租赁协议中约定华宇公司有权对房屋进行拆建，故本案仅考虑所拆除建筑物的重置价，对王文海一方要求的房屋修复费用不予支持。经勘察水井无水，故水井修复费用应由华宇公司承担。华宇公司所建库房已被大风刮毁，丧失使用价值，故不能进行折抵。华宇公司关于对方建筑物无合法手续、不存在价值损害的辩解缺乏依据，本院不予支持。
华宇公司关于王文海一方已实际将涉案场院重新租赁给他人的主张缺乏证据支持，本院不予支持。华宇公司将场院交给其职员王国良经营的行为应视为内部承包关系，与本案不属同一法律关系。
关于华宇公司的反诉，因现无证据证明华宇公司已将场地及设备移交给王文海，故应视为场地及设备实际控制人为华宇公司，华宇公司应自行将其设备运走，如有争议可另行解决。因华宇公司无故先提出解除协议，即使其有前期投资（双方约定可进行折抵的除外）亦是为其正常经营需要，应由华宇公司自行承担，且华宇公司亦未提供充足的相关证据支持，故华宇公司要求返还租金、支付补偿金的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王文海与被告（反诉原告）北京市西南华宇建筑工程有限公司于二零一一年七月一日签订的土地及设备租赁协议于二零一二年十月六日解除。
二、被告（反诉原告）北京市西南华宇建筑工程有限公司于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）王文海建筑物重置价、水井修复费、设备维修费、租金及违约金等损失共计二十七万一千五百三十四元。
三、驳回原告（反诉被告）王文海其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京市西南华宇建筑工程有限公司反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千九百元，由（反诉被告）王文海负担一千八百元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市西南华宇建筑工程有限公司负担五千一百元（本判决生效后七日内交纳）。
评估费六千元由原告（反诉被告）王文海负担一千元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市西南华宇建筑工程有限公司负担五千元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉费二千一百元，由被告（反诉原告）北京市西南华宇建筑工程有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 肖海珅
代理审判员 王 玉
人民陪审员 翟友林
二〇一四年二月十九日
书 记 员 范 岐