四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川10民终633号上诉人（一审被告）：刘永平，男，汉族，住四川省内江市。委托诉讼代理人：姚永红，内江市市中区法律援助中心律师。被上诉人（一审原告）：内江市爱购商业管理有限公司，住所地四川省内江市。法定代表人刘懿，经理。委托诉讼代理人：张红，女，汉族，内江市爱购商业管理有限公司员工，住四川省内江市。上诉人刘永平因与被上诉人内江市爱购商业管理有限公司（以下简称爱购有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第2541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人刘永平委托代理人姚永红、被上诉人爱购有限公司委托代理人张红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘永平不服一审判决，向本院提起上诉:1.依法撤销四川省内江市市中区人民法院（2015）内中民初字第2541号民事判决第二项；2.改判刘永平不向爱购有限公司支付物业管管理费1170元、公摊电费996.45元、公摊水费192.58元、公摊空调费780.93元，共计3139.96元；3.改判刘永平向爱购有限公司支付租金3000元；4.诉讼费由爱购有限公司承担。其主要理由是：1.爱购有限公司没有物业管理的资质证书，不能向租户收取物业管理费；2.《租赁合同》的第三条没有约定公摊空调费，公摊电费和公摊水费没有提供缴纳依据和计算公式；3.欠缴租金应当计算至2015年8月5日，即1个月的租金3000元。一审判决刘永平给付4个月的租金12,000元不正确。刘永平已经交纳了2014年12月6日至2015年7月5日的租金18,000元；爱购有限公司在2015年8月5日对刘永平的商铺强行断电至今,导致刘永平无法经营，因此，断电后的租金不应再收取。被上诉人爱购有限公司辩称：1.《租赁合同》中已约定由爱购有限公司提供统一物业管理服务，租户应当向爱购有限公司缴纳物业服务费；2.《租赁合同》对公摊电费、水费等都有约定，公共区域的水、电费由各租户分摊，所谓的公摊空调费实际上是公摊空调使用的电费；3.刘永平租金交纳的截止时间是2015年6月6日，已比较严重的拖欠租金，按照合同约定，停电是其自身行为造成。请求维持原判。爱购有限公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年10月14日签订的租赁合同；2.刘永平归还综合市场4楼的铺位给爱购有限公司；3.刘永平支付欠缴租金并依约支付垃圾清运费200元、物业费1300元、电费718.70元、三项费用的滞纳金4096.70元、公摊水费321.70元、公摊电费1266.60元、公摊空调费1033.10元、公摊滞纳金3876.50元，五个月的租金15,000元，违约金1800元，合计29,613.30元；4.租赁损失6000元。一审法院认定事实：2014年4月，爱购有限公司取得了内江市某综合市场的管理使用权后，改名为爱购潮流广场，并发出招商邀请。2014年8月12日，爱购有限公司对爱购潮流广场向消防部门申请验收。2014年10月14日，爱购有限公司、刘永平签订租赁合同。合同约定：爱购有限公司将位于内江市的铺位出租给刘永平从事商业经营，期限为2014年10月14日至2016年10月31日，每月租金3000元，每三个月为一个缴租期，每个缴租期最后一个月20日前刘永平向爱购有限公司一次性足额支付下个缴租期租金；其他费用（水电气、物管、垃圾清运费及其他公摊费用）刘永平应在每月的1-3日一次性支付，每逾期一天，爱购有限公司有权收取该缴费时段总额的1%作为滞纳金；在合同有效期内，刘永平三次逾期缴纳费用或一次逾期10天以上仍不缴纳费用的，爱购有限公司有权立即解除合同，因此发生的损失由刘永平负担等。合同签订当天，刘永平向爱购有限公司缴纳了履约保证金18,000元，2014年11月1日至2015年5月31日的租金18,000元（含赠送一个月的租金），爱购有限公司承诺以实际开业日2014年12月6日开始计算租金。刘永平如约进场经营后一直未支付自2015年2月起的物管费、垃圾清运费、水费、电费以及入场经营后的公摊电费、公摊水费等费用。2015年7月7日，内江市市中区公安消防大队对爱购潮流广场验收合格。2015年7月31日，爱购有限公司以刘永平未按合同约定缴纳相关费用属违约行为为由向一审法院提起诉讼。一审法院于2015年8月6日立案受理。刘永平认为爱购有限公司的爱购潮流广场未经过消防验收不具备开业条件、没有完全履行开业承诺、管理不到位等属违约行为为由，同其他商户一起于2015年8月7日、8月8日围堵爱购潮流广场大门，造成商场停止经营。2015年11月6日，爱购有限公司与刘永平达成商铺交还协议，刘永平将商铺交还给爱购有限公司。以上事实,有租赁合同、责令限期拆除违法建设决定书、爱购有限公司工商登记信息、市中区消防大队建设工程消防验收意见书、银行流水明细账、缴费票据，爱购有限公司提供的房屋所有权证、证明、交款收据、照片等有效证据及双方当事人陈述在案为凭。一审法院认为，参照《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三款“第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，爱购有限公司将未经公安消防机构验收合格的爱购潮流广场商铺租赁给刘永平使用而签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。爱购有限公司按照约定将爱购潮流广场的商铺交与刘永平经营使用，其已完成了交付租赁物的义务，刘永平应当按照约定支付租金和其他相关费用。刘永平自2015年2月起未按约向爱购有限公司交纳水电费、物管费等相关费用，也未支付自2015年7月6日起的租金，且于2015年8月7日与其他租赁户一起围堵广场大门造成广场无法正常经营，属违约行为。爱购有限公司将爱购潮流广场的商铺交与刘永平经营使用前后，未尽到相应的管理之责，属违约行为。根据《租赁合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，刘永平已将爱购潮流广场的商铺交还给爱购有限公司，爱购有限公司提出的解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。爱购有限公司要求刘永平支付自2015年7月6日计算至2015年11月5日的租金12,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。爱购有限公司请求的超出部分，一审法院不予支持。刘永平所欠爱购有限公司的物业管理费、电费、电损费按其实际占用商铺时间计算，即9个月的物业管理费1170元、9个月电费718.65元。刘永平自2015年8月7日停止经营，应承担经营期间即自2014年12月6日至2015年8月7日止的垃圾清运费、公摊水费、公摊电费、公摊空调费等公摊费用，其费用分别为：垃圾清运费123.87元、公摊水费192.58元，公摊电费996.45元，公摊空调费780.93元。爱购有限公司请求的超出部分，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，爱购有限公司提出要求刘永平承担违约金、滞纳金和租赁损失等诉讼请求，一审法院不予支持。刘永平提出的不承担责任的辩称，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告内江市爱购商业管理有限公司与刘永平签订的《租赁合同》;二、刘永平于本判决生效后十日内向被告内江市爱购商业管理有限公司支付租金12,000元、垃圾清运费123.87元、物业管理费1,170元、电费718.50元、公摊水费192.58元，公摊电费996.45元，公摊空调费780.93元，合计15,982.33元。三、驳回原告内江市爱购商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果刘永平未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费690元，原告内江市爱购商业管理有限公司负担491元，刘永平负担199元。本院二审期间,双方当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审法院认定事实相同，本院予以确认。另查明，当事人诉争的公摊空调费为使用空调所用电费。本院认为，本案的争议焦点是：刘永平是否应当向爱购有限公司支付物业管理费、公摊电费、公摊水费、公摊空调费，及刘永平是否应承担2015年8月5日至2015年11月5日共3个月的租金。刘永平与爱购有限公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应合法有效。根据该合同约定，刘永平应当向爱购有限公司缴纳物业管理费、公摊电费、公摊水费；公摊空调费虽然未在合同中列明，但该公摊空调费实为公摊空调电费，应属于公摊电费的一部分。刘永平认为爱购有限公司没有物业管理的资质证书，亦没有公摊电费和公摊水费的缴纳依据及计算公式，因此不应向其缴纳物业管理费、公摊电费和公摊水费。但刘永平与爱购有限公司签订的《租赁合同》约定由爱购有限公司提供统一物业管理服务，并对物业管理费用的收取也有约定；爱购有限公司是否具有物业管理的资质证书并不影响爱购有限公司提供物业服务，刘永平应当按照合同约定缴纳物业管理费；公摊电费和公摊水费是根据电表、水表显示的使用数计算的，且《租赁合同》中也载明公共区域水电费按其所在区域的计租面积分摊。因此，对刘永平的该主张本院不予支持。至于刘永平是否应承担2015年8月5日至2015年11月5日共3个月租金的问题，因刘永平有欠缴租金、并与其他租户一起围堵广场大门的违约行为，爱购有限公司亦有未尽到相应管理责任、并断电等违约行为，鉴于本案实际情况，一审法院以2015年11月5日刘永平退还商铺的截止时间计算租金并无不妥。因此，刘永平的该主张本院不予支持。综上所述，上诉人刘永平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费104元，由上诉人刘永平负担。本判决为终审判决。审判长  黄砾平审判员  夏 飞审判员  马晋川二〇一六年九月十四日书记员  赖思源