江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏02执异7号
案外人：徐玉荣，男，1949年9月13日生，，汉族，住江苏省宜兴市。
申请人：卢新华，男，1952年4月13日生，，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：邬蕾，上海君澜(无锡)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张姝，上海君澜(无锡)律师事务所实习律师。
被申请人：承强，男，1961年10月2日生，，汉族，住江苏省宜兴市。
被申请人：张惠亚，女，1961年9月6日生，，汉族，住江苏省宜兴市。
被申请人：江苏东来房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园绿园路41号。
法定代表人：承强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴炜，该公司员工。
在本院审理原告卢新华与被告承强、张惠亚、江苏东来房地产开发有限公司（以下简称东来公司）民间借贷纠纷一案中，案外人徐玉荣对本院查封宜兴市新街街道新城路506号十层12套办公楼商业用房提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人徐玉荣称，2012年3月2日，其与东来公司签订房屋买卖购销合同，购买房号为100010148876（新街街道新城路506号1001室，面积54.9平方米）、100010148877（新街街道新城路506号1002室，面积60.75平方米）、100010148878（新街街道新城路506号1003室，面积59.52平方米）、100010148879（新街街道新城路506号1004室，面积119.04平方米）、100010148880（新街街道新城路506号1005室，面积119.04平方米）、100010148881（新街街道新城路506号1006室，面积119.04平方米）、100010148882（新街街道新城路506号1007室，面积57.54平方米）、100010148883（新街街道新城路506号1008室，面积60.75平方米）、100010148884（新街街道新城路506号1009室，面积118.54平方米）、100010148885（新街街道新城路506号1011室，面积123.01平方米）、100010148886（新街街道新城路506号1012室，面积35平方米）、100010148887（新街街道新城路506号1010室，面积73.23平方米）的12套房屋并付清全部款项，东来公司于2013年8月10日开具了全部购房发票并向其交付了房屋，到目前为止其已装修出租三年，故请求解除对案涉房屋的查封。为支持其主张，徐玉荣向本院提供商品房房屋买卖合同、销售不动产统一发票、非住宅商品房使用说明书、初始登记证、宜兴市房屋平面图、房屋维修资金（电梯更新资金）收据及土地分割协议作为证据。
卢新华称，徐玉荣未能提供付款凭证、其与东来公司的房屋买卖合同真实性和合法性无法确认，不排除串通伪造协议对抗执行的可能性；且异议人提供的房屋买卖合同和发票的面积及金额有差异，查封房屋与异议房屋是否一致无法确认；房屋作为不动产，其转让以登记为生效要件，异议人未办理房产证，该房屋所有权仍属于东来公司，法院有权查封。综上，请求法院驳回徐玉荣的执行异议。
东来公司则称：经查询公司材料，异议人的房屋确实是由其出售的。
本院查明，2016年9月9日，本院在审理卢新华诉承强、张惠亚、东来公司民间借贷一案时，依据卢新华的诉讼保全申请，作出（2016）苏02民初255号民事裁定书：冻结被申请人承强、张惠亚、东来公司名下的银行存款8000万元或查封、扣押相应价值的财产。2016年9月27日，本院向宜兴市不动产登记中心送达（2016）苏02民初255号-1协助执行通知书，要求查封东来公司名下若干房产，查封期限三年。其中包括所有权证号（初始登记证）为100010148876、100010148877、100010148878、100010148879、100010148880、100010148881、100010148882、100010148883、100010148884、100010148885、100010148886、100010148887的房屋。
另查明，2012年3月2日，徐玉荣与东来公司签订东来国际商务港10层1011号、1012号、1013号、1014号、1015号、1016号、1017号、1018号、1019号、1020号、1021号、1022号房屋的商品房买卖合同，房屋用途为办公。2013年5月29日，上述房屋初始登记在东来公司名下。2013年8月10日，东来公司向徐玉荣开具上述房屋的销售发票。
根据本院自宜兴市房屋交易管理中心调取的资料，初始登记证号为100010148876、100010148877、100010148878、100010148879、100010148880、100010148881、100010148882、100010148883、100010148884、100010148885、100010148886、100010148887的房屋，合同座落分别为为东来国际商务港1011室、1012室、1013室、1014室、1015室、1016室、1017室、1018室、1019室、1020室、1021室、1022室；公安登记座落分别为新街街道新城路506号1001室、1002室、1003室、1004室、1005室、1006室、1007室、1008室、1009室、1011室、1012室、1010室。
听证中，徐玉荣陈述因当时购房花了1000多万元，办证要40万元，就想以后再办证。
上述事实，有民事裁定书、协助执行通知书、听证笔录等材料在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据本院自宜兴市房屋交易管理中心调取的资料，徐玉荣异议的房屋与本院查封的初始登记证号为100010148876、100010148877、100010148878、100010148879、100010148880、100010148881、100010148882、100010148883、100010148884、100010148885、100010148886、100010148887的房屋一致。徐玉荣提供了其与东来公司于2012年签订的书面买卖合同及购房发票，但其购买的房屋设计用途为办公并实际用于出租，且其怠于办理房屋相关过户手续，致使争议房屋至今仍登记在本案被执行人东来公司名下，故徐玉荣的权利不能排除执行，其异议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回徐玉荣的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 孙晓敏
审 判 员 秦小兵
代理审判员 杨 曦
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 张 萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。