山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终1144号
上诉人（原审被告）：张建平。
委托诉讼代理人：闵凡国，山东海祺律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：初伟。
委托诉讼代理人：沈涌，山东雅博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿雪娇，山东雅博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王伯玲。
委托诉讼代理人：郭旭峰，山东慧勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周江。
委托诉讼代理人：郭旭峰，山东慧勤律师事务所律师。
上诉人张建平、初伟因与被上诉人王伯玲、周江执行异议之诉纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初2735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张建平及其委托诉讼代理人闵凡国，上诉人初伟及其委托诉讼代理人沈涌、耿雪娇，被上诉人王伯玲的委托诉讼代理人郭旭峰、被上诉人周江的委托诉讼代理人郭旭峰，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
初伟上诉请求：1、依法撤销（2017）鲁0202民初2735号民事判决；2、依法将本案发回重审或改判驳回王伯玲、周江的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由王伯玲、周江承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，进而导致判决结果错误，损害了初伟的正当权益。主要事实和理由：一、2014年12月16日，初伟与张建平签订《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人在协商一致下自愿签订的，真实合法有效。虽合同中未写明所购买房屋的具体地址，但明确了合同所涉房产的房地产权证号为：青房地权字第××号，同时初伟也早将其产权证交付给张建平持有。因此张建平所购买的房屋确系初伟名下的位于青岛市×户房产。截至2015年7月24日，张建平向初伟支付了最后一笔70万元的房款，张建平已累计向初伟支付房款260万元。张建平已完成了支付房款的主要义务。在双方准备办理网签和过户手续时，法院将本案所涉房产进行了查封。原审法院仅以双方房屋买卖合同无公示效力及地址不详为由否认上述合同的有效性确为不妥。二、2015年10月31日，初伟并未在涉案房屋中居住，关于庭审中出现的陈家恒故意伤害案中公安机关的笔录中所记载的内容，公安机关的问询笔录仅要求被询问人提供户籍地住址，并未要求提供真实的居住地址，故初伟的配偶韩炜提供了其配偶的身份证地址。现上诉人初伟可以出具房屋租赁合同、物业、水、电费的缴费单据及房东的证人证言来证明其在此期间的真正住址，同时张建平可以出具涉案房屋在此期间对外出租的房屋租赁合同、物业费、水电费的缴费单据及房东的证人证言证明其在此期间的真正住址及涉案房屋早在2015年1月便已完成实际交付的事实。原审基于一份与本案无关的公安笔录来判定未完成房屋的实际交付属认定事实错误。2015年3月23日，初伟以涉案房屋申请贷款办理抵押登记是由于其在生产经营过程中资金周转困难，根据银行贷款规定借贷人员必须要到抵押房屋中实地考察，初伟在征得张建平同意下配合完成借贷手续，并于事后马上将该房屋进行解押，对此张建平是知晓并配合的。原审因此认定涉案房屋未实际交付错误。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求二审依法改判，判如所请。
张建平针对初伟的上诉辩称，同意初伟的上诉请求。
王伯玲、周江针对初伟的上诉辩称，一审查明事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。
张建平上诉请求：依法撤销原判，驳回王伯玲、周江对初伟名下的青岛市×户房屋继续执行的执行请求。主要事实和理由：1、一审认定事实不清。本案争议的焦点问题是2015年7月8日，涉案房屋究竟是张建平还是初伟占有。一审根据陈家恒故意伤害案件中公安机关对初伟、案外人陈家恒、韩炜在故意伤害案件中的记载，认定截止2015年10月31日初伟仍在涉案房屋中居住，以公安机关的笔录证明效力明显优于张建平提交的房屋交接单、物业费、车费、水电费收据等证据的证明效力为由，进而认定张建平在法院查封之前并未合法占有涉案房屋。但上述记载是在特定情况下的陈述，公安机关并未入室查看确定初伟是否实际居住在涉案房屋中。一审仅以推定的方式认定案件事实不当。一审诉讼过程中，张建平明确向一审提出初伟将涉案房屋交付张建平后另行租赁房屋居住，并申请法院庭后查找该证据提交，但一审未明确举证期限即进行判决，导致认定事实不清。现已经取得证据可以确认初伟在将涉案房屋交付给张建平后另行租赁×户居住，足以推翻一审的认定。2、张建平的购房行为完全符合法律规定。张建平与初伟是在2014年12月16日签订了合法有效的涉案房屋转让合同，而一审是在2015年7月8日查封涉案房屋，合同签订在法院查封之前，属合法有效的房屋买卖合同。2015年1月21日，在张建平支付了120万元后，依据双方之间签订的合同，占有涉案房屋，张建平是在法院查封之前占有涉案房屋。张建平支付了大部分购房款260万元后，根据一审的指令将剩余部分购房款交付给一审法院，至此张建平已将全部购房款付清，张建平已履行房屋合同中支付对价的主要义务。根据双方合同约定，双方应在2015年7月31日前，由买方付清二期购房款140万元后办理过户登记手续，在张建平未付清的情况下，涉案房屋被法院查封，故涉案房屋未能及时过户并非张建平自身原因导致。综上，张建平作为与王伯玲、周江无关的购房人，与初伟持证在法院处分前签订了涉案房屋的买卖合同，并依据合同约定支付全部购房款、占有涉案房屋，虽涉案房屋仍登记在初伟名下，但涉案房屋实际已属于张建平所有，王伯玲、周江可以申请查封，但无权拍卖属于张建平所有的房屋，请求二审依法改判驳回王伯玲、周江对涉案房屋的执行申请。
初伟针对张建平的上诉辩称，同意张建平的上诉请求及事实与理由。
王伯玲、周江针对张建平的上诉辩称，一审查明事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。
王伯玲、周江向一审法院起诉请求：1、依法判令对初伟名下的青岛市×户房屋继续执行。2、本案诉讼费由张建平承担。
原审法院认定的事实：2015年12月10日，青岛市市南区人民法院（以下简称市南法院）出具了（2015）南商初字第71033号民事判决书，判决内容如下：一、被告薛松、李业辉、初伟、李莉莉、青岛福星锦龙商贸有限公司、青岛千禧悦国际贸易有限公司于判决生效后十日内偿还原告王伯玲、周江借款本金3418750元；二、被告薛松、李业辉、初伟、李莉莉、青岛福星锦龙商贸有限公司、青岛千禧悦国际贸易有限公司于判决生效后十日内按银行同期贷款利率的四倍支付原告王伯玲、周江借款本金3418750元自2015年3月28日至实际还款之日的违约金；三、被告薛松、李业辉、初伟、李莉莉、青岛福星锦龙商贸有限公司、青岛千禧悦国际贸易有限公司于判决生效后十日内赔偿原告王伯玲、周江律师费损失60000元；四、被告栖霞福星工贸有限公司对被告薛松、李业辉、初伟、李莉莉、青岛福星锦龙商贸有限公司、青岛千禧悦国际贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告王伯玲、周江的其他诉讼请求。该案在审理过程中于2015年7月8日查封了初伟名下位于青岛市×户房屋。
（2015）南商初字第71033号民事判决书发生法律效力后，王伯玲和周江于2016年2月24日向市南法院申请强制执行，执行案号为(2016)鲁0202执793号。
张建平以其已经购买了涉案房屋为由于2016年11月30日向市南法院提出执行异议，市南法院于2017年3月2日受理了张建平所提执行异议，案号为（2017）鲁0202执异9号，该案裁定中止对青岛市×户房屋的执行。
庭审中王伯玲、周江提交了证据一、涉案房屋房产证原件，证明初伟的房产证在王伯玲、周江处，房屋买卖不查看房产证，不符合交易习惯。证据二、最高额抵押合同两份，证明2015年3月23日及2015年6月16日初伟以涉案房屋到两家银行申请贷款办理抵押登记，该时间在张建平所说涉案房屋买卖交付之后，王伯玲、周江、银行工作人员等都到涉案房屋中查看，是初伟在涉案房屋中居住，因此张建平的陈述与事实不符。张建平质证称对证据一真实性无法确认，张建平手里也有房产证，所以不能证明王伯玲、周江主张，初伟是持房产证进行的交易。对证据二真实性无异议，但不能证明王伯玲、周江主张，根据合同只能说明初伟到银行做抵押贷款，不能证明房屋由初伟居住，不能否定张建平与初伟进行了房屋交接的事实。
张建平提交：证据一、张建平身份证，证明身份信息；证据二、涉案房屋的房屋买卖合同及房产证，证明张建平与初伟2014年12月16日签订房屋买卖合同，初伟持证将涉案房屋卖于张建平，双方形成合法有效的房屋买卖合同关系；证据三、银行转账凭证及收款收条及照片一张，证明张建平向初伟支付购房款260万元（其中转账120万元），初伟出具相应收据，提现时张建平自己拍摄所取现金照片；证据四、房屋交接单一份，证明张建平已经按照合同的约定自2015年1月21日合法占用涉案房屋；证据五、物业费、电费、车位费收据，证明张建平占用房屋期间缴纳的物业费、车位使用费及电费；证据六、水费及煤气费发票、抄表收费流水，证明张建平在占用房屋期间缴纳的水费及煤气费；证据七、房屋租赁合同两份，证明张建平将房屋出租给案外人陈海勤；证据八、手机转账信息打印件一份，证明2017年3月30日张建平将涉案房屋剩余购房款20万元交至市南区法院，购房款已经全部付清。
王伯玲、周江质证称对证据一无异议。对证据二房产证真实性有异议，是假的，听证时房产证上有税票，此次庭审掉下来了，普通人可以发现。合同是假的，没有买卖房屋的地址。对证据三转账70万的收款人名称不详，无法证明是初伟，50万没有收款人名称；照片真实性有异议，张建平是做生意的，提取现金很正常，提取现金与支付购房款无必然联系，而他提出现金还拍照就是为了本案作证据的；收条系一次性形成，不符合房屋买卖交易习惯，不符合有关规定。对证据四交接单真实性有异议，交接后初伟两次到银行贷款以该房屋抵押，公安、法院的文书也能证明此后也是初伟在该房屋居住，张建平未实际占有房屋。对证据五、六与本案无关，去缴费的人可以随意指定写谁的名字。对证据七无法证明张建平占有出租房屋，初伟与张建平配合形成的，二人恶意串通。对证据八真实性无异议，但系法院执行异议庭中让张建平交的尾款，不是二人自愿的。
经王伯玲、周江申请，原审法院调取了案外人陈家恒故意伤害案件刑事侦查卷宗两册及法院刑事卷宗两册并当庭出示，在公安机关的询问笔录中，初伟称：“2015年10月31日晚21时许，我当时在家（青岛市×户）接到陈家恒的电话……”。初伟的配偶韩祎称：“我和我老婆初伟住在青岛市×户。晚上9点左右，我老婆下楼了，我不是很放心我老婆，就隔了一两分钟我也下楼了。”陈家恒称：“大约21时30分左右，我到了初伟家福州南路贵和花园大门附近的楼下”。王伯玲、周江对该证据质证称，刑事侦查卷宗第4页载明初伟前夫的笔录中记载初伟家的地址、刑事侦查卷宗第20页初伟现任丈夫笔录记载初伟家的地址、起诉书、判决书等均可以看出至2015年10月31日初伟依然在涉案房屋居住。张建平对该证据质证称不能证明王伯玲、周江主张，起诉书、公诉书、判决书等只能确认在6号楼下，无人进入室内，不足以证明涉案房屋在当时由初伟居住，且初伟户籍在涉案房屋，交付给张建平后初伟在该楼另行租赁房屋居住，初伟的租赁合同我方庭后查找提交。
原审认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因（2017）鲁0202执异9号裁定书裁定中止对涉案房屋的执行，现王伯玲、周江对该执行异议裁定书不服并向人民法院提起执行异议之诉要求对涉案房屋继续执行符合起诉条件。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。张建平与初伟所签订的房屋买卖合同并无公示效力，合同中卖方所售房屋地址空白，合同中所约定的购房款支付周期过长，均有悖于正常的房屋买卖交易习惯。其次，原审查封涉案房产的时间为2015年7月8日，张建平所提交的房屋交接单、物业费、车费、水电费收据等证据显示其在2015年1月21日即已经与初伟交接涉案房屋，但根据陈家恒故意伤害案中公安机关笔录的记载，2015年10月31日初伟仍在涉案房屋中居住，公安机关的笔录证明效力要明显优于张建平所提交的房屋交接单、物业费、车费、水电费收据等证据，且初伟在2015年3月23日及2015年6月16日仍以涉案房屋到两家银行申请贷款办理抵押登记，因此原审认定张建平在人民法院查封之前并未合法占有涉案房屋。最后，张建平也未能提供证据证明涉案房屋未办理房屋过户手续符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的客观条件，因此依据现有证据张建平不能证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，王伯玲、周江主张对初伟名下的青岛市×户房屋继续执行符合法律规定，应予支持。
第三人初伟经原审合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决：准许对初伟名下的位于青岛市×户房屋继续执行。案件受理费21105元，公告费600元，由张建平负担。因上述费用王伯玲、周江已预交，张建平于判决生效之日十日内支付王伯玲、周江上述费用。
二审期间，初伟提交证据一：房屋租赁合同及房屋租金的收到条一张，证明初伟与案外人宁友学于2015年3月1日签订房屋租赁合同，租住宁友学名下的位于青岛市×户房屋。宁友学于2015年3月1日收到初伟的房屋租金4万元。王伯玲、周江质证称，对租赁合同的真实性不予认可，租赁合同属于证人证言的范畴，宁友学未到庭所以真实性无法核实。且租赁合同与本案无关。本院认为，王伯玲、周江对上述证据的真实性不予认可，因宁友学系案外人，亦未出庭，本院对该证据的真实性无法核实，不予采信。
初伟提交证据二：青岛市不动产登记信息一张，证明案外人宁友学在2015年3月1日与上诉人初伟签订租赁合同时是位于青岛市×户房产的权利人。王伯玲周江质证称，该证据与本案无关，是案外人的不动产登记信息。本院认为，宁友学系案外人，本院对该证据的真实性无法核实，不予采信。
初伟提交证据三：责令改正通知书一张，证明青岛市公安局市南分局香港中路派出所于2015年4月6日向涉案的×号贵合花园下发《责令改正通知书》，有上诉人初伟在当日的现场签收。王伯玲、周江质证称，对该证据三的真实性不予认可，“初伟”是后来手写添加的，是不是一次形成的无法确认；并称对证据三的证明事项有异议，初伟的签字与本案无关，是对消防的责令改正，与初伟是否居住在涉案的青岛市×户的事实无关。一审法院调取的刑事案卷可以确认初伟在2015年10月31日还居住在上述房屋中。张建平对上述初伟提交的三份证据的真实性无异议，并称根据证据三，公安部门是在2015年4月6日对初伟居住的场所进行消防监督检查，确认存在消防问题，发出了整改通知，可以确认至少在2015年4月6日初伟就已经居住在贵合花园6号楼1单元601户，而并非本案争议的1301户。在刑事案卷中上诉人初伟的陈述仅仅是户籍地，并非实际居住，一审法院依据刑事案件的陈述推定初伟仍居住于1301户的事实不成立。本院认为，该证据与本案无关。
经审理查明，二审期间，初伟称，2014年12月份签协议时其就将产权证交付给张建平，后来初伟又将房产证拿回来，并于2014年12月底将房产证出借给薛松。初伟称其系在征得张建平同意下配合完成借贷手续，并于事后马上将该房屋进行解押，对此张建平是知晓并配合的。初伟对此未提交证据证明。张建平称，2014年12月16日即签协议当天初伟就将房产证交付给张建平持有，之后初伟并没有向其出借过产权证，产权证一直在张建平手中。
本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条之相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋的登记权利人为初伟，并未过户登记至张建平名下，故张建平并未依法取得涉案房屋的物权。因此，张建平主张涉案房屋已归其所有，于法无据。
关于涉案房屋应否继续执行问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，张建平作为买受人提出执行异议主张不予执行，需同时具备上述法定条件。而本案中，初伟及其配偶韩炜于2015年10月31日在另案公安机关的询问笔录中，明确称仍在涉案房屋中居住，初伟虽二审提交房屋租赁合同等证据证明其未在涉案房屋居住，但不足以推翻初伟在公安询问笔录中的自认，并不能证明张建平已合法占有涉案房屋。另外，初伟先后在2015年3月及2015年6月以涉案房屋作为抵押申请银行贷款、签订最高额抵押合同并办理抵押登记，与初伟主张其已于2014年12月16日将涉案房屋出售给张建平相悖，且初伟主张张建平对上述办理房屋抵押事宜知情，但张建平对此并不予认可，亦不符常理。在此情形下，本院认为，张建平提出的执行异议并不能证明其已同时具备上述法定情形，其依据现有证据不能排除对涉案房屋的执行，故原审准许对初伟名下的青岛市×户房屋继续执行，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人初伟的上诉请求不成立，本院不予支持。上诉人张建平的上诉请求亦不成立，本院亦不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计42210元，由上诉人张建平负担21105元，上诉人初伟负担21105元。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一八年二月二十六日
书记员 吴苗苗
书记员 王 晶