上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3900号
原告（反诉被告）姜涛。
原告（反诉被告）杨帏。
两原告共同委托代理人章艳，上海卓沪律师事务所律师。
两原告共同委托代理人左元宏，上海卓沪律师事务所律师。
被告（反诉原告）韩江振。
原告姜涛、杨帏与被告韩江振房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员吕荣珍独任审理。被告韩江振于2014年12月15日向本院提起反诉，本院一并予以受理。本院于2015年1月5日公开开庭进行了审理，原告姜涛及两原告的共同委托代理人左元宏、被告韩江振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜涛、杨帏诉称：其作为出售方与作为买受人的被告通过上海创世房地产经纪有限公司居间介绍，于2013年11月9日就买卖坐落于上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订了《上海市房地产买卖合同》，房屋总价款为2，365，000元。2014年3月9日原告将系争房屋交付给被告使用。但被告至今仅支付了233万元，具体为：2013年11月9日，被告支付4万元；2013年11月10日，被告支付了86万元；2014年4月14日被告支付了35万元；2014年4月15日被告支付了15万元；2014年5月6日被告支付了40万元；2014年7月3日被告通过银行贷款方式支付了53万元。余款35，000元经原告多次催要，被告拒绝支付。故原告诉至法院请求判令：1、被告支付购房款余款35，000元；2、被告支付逾期付款的滞纳金（具体计算方式为：2014年4月14日至2014年5月10日的滞纳金为4，000元；2014年5月11日至实际付款之日的滞纳金以35，000元为本金，按日万分之五计算）。
被告韩江振辩称：尾款35，000元确实尚未支付。但交房时有些费用原告尚未结算清楚。原告欠付了2013年的有线电视费143元，交房之后热水器阀门坏了维修费用300多元也是其支付，交房后其发现地暖有问题至今尚未解决，房屋交付存在瑕疵。
被告韩江振同时反诉称：按照原、被告双方于2013年11月9日签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第4条的约定，“甲方（原告）该房屋内所有户口必须在双方办理房地产权利转移之日起七日内全部迁出，逾期未迁出的，每逾期一日，甲方（原告）承担每日房价款万分之五的违约赔偿金，直至该房屋内的户口全部迁出”，双方实际在2014年4月14日办理过户，原告应当在2014年4月21日前迁出户口，但原告实际在2014年5月31日才将户口迁出，应当承担逾期迁出户口的违约金。交房时尚未结清的费用也要求原告支付。故被告反诉要求：1、判令原告履行支付其逾期迁出户口产生的赔偿违约金47，300元（计算方式为：以房价款2，365，000元为本金，按日万分之五计算，自2014年4月21日起计算至2014年5月31日止）；2、判令原告支付2013年有线电视费143元和阀门维修费350元。
针对被告的反诉请求，原告姜涛、杨帏辩称：第一，不同意支付逾期迁出户口的违约金。其之所以延期迁出户口是因为被告没有按期履行付款义务。系争房屋确实在2014年4月14日过户，但此时被告房款尚未付清，除去53万元银行贷款、2014年4月15日被告支付的15万元以外，被告尚有435，000元未支付。补充条款（一）第5条适用的前提是除银行贷款以外的房款被告在过户之日前已经付清。被告在2014年5月6日支付了40万元，并称资金困难故35，000元尾款没有一并支付，但因需要办理居转户所以希望原告帮忙先迁出户口，因此原告于2014年5月16日开始办理户口迁出手续并于2014年5月31日实际迁出了户口。第二，2013年有线电视费143元同意支付；阀门维修费没有维修凭证，不予认可。
经审理查明：松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX室房屋现登记于被告韩江振名下。
2013年11月9日，原告姜涛、杨帏作为卖售人、甲方，被告韩江振作为买受人、乙方，经上海创世房地产经纪有限公司居间介绍，就买卖系争房屋签订一份《上海市房地产买卖合同》。该合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1，780，000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第六条约定：甲、乙双方确认，在2014年4月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：……（三）乙方逾期未付款（包含但不限于此项违约），应当向甲方支付滞纳金，滞纳金按乙方逾期未付款日万分之五计算，滞纳金自本合同规定的应付款期限之第二日起算至实际付款日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的滞纳金外，甲方有权单方解除合同。……补充条款（一）第1条约定，甲、乙双方在此确认本合同第二条所列之房价款不包含就转让上述房地产按国家法律法规等规定甲、乙双方应支付的交易税费，该房地产交易过程中所涉及的交易税费（包含居间服务费）均由乙方承担……。第2.1条约定，甲方同意并积极配合乙方申请银行贷款计陆拾伍万元整用于支付部分房价款。第3.1条约定，甲方应在本合同第四条约定的期限内与乙方办理房屋交接手续，相关费用结算完毕后，双方签定房地产买卖交接书……。第5条约定，甲方该房屋内所有户口必须在双方办理房地产权利转移之日起七日内全部迁出，逾期未迁出的，每逾期一日，甲方承担每日房价款万分之五的违约赔偿金，直至该房屋内的户口全部迁出。附件三约定：一、乙方支付给甲方第一期房款人民币玖拾万元整（包含已付定金人民币肆万元整），支付时间为双方签定房地产买卖合同当日。二、乙方支付给甲方第二期房款人民币贰拾叁万元整，支付时间为双方办理房地产交易过户之日前（包含当日）。三、乙方支付给甲方第三期房款人民币陆拾伍万元整为银行贷款部分，该期房款由乙方贷款银行直接汇入甲方指定的银行收款账户内，支付时间约为甲、乙双方办理房地产产权证交易过户后三十个工作日内（具体日期以银行放款当日日期为准）。附件四约定：物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。《上海市房地产买卖合同》、补充条款及附件另对其他房屋买卖事宜作了约定。
同日，原告姜涛、杨帏作为出让方、甲方，被告韩江振作为受让方、乙方，签订一份《协议书》。该《协议书》第1条约定，甲方转让该房地产净到手价为2，365，000元，双方同意买卖合同价为1，780，000元。双方确认差额部分房价款作为装修补偿款计585，000元。第2条约定，甲、乙双方约定，乙方上述差额部分房价款于双方共同至松江区房地产交易中心办理产权转让过户之日前（包含当日）支付给甲方585，000元。
2014年4月14日，原告姜涛、杨帏作为出让方、甲方，被告韩江振作为受让方、乙方，签订一份《协议书》。该《协议书》第1条约定，甲方转让该房地产净到手价为2，365，000元整，乙方申请银行贷款部分金额为53万元，在今日之前乙方已经支付给甲方部分房款90万元整，在今日交易过户乙方将会支付给甲方50万元整，至此，除银行贷款部分以外，还剩总计435，000元整将于乙方收到上海市松江区摩卡小区11号302室的银行贷款后两日内支付给甲方。乙方在收到其房款贷款两日内未支付给甲方则视为违反协议。第2条约定，乙方支付给甲方逾期日万分之五的滞纳金，此笔滞纳金的起算日期为2014年4月14日，逾期金额为435，000元，在2014年5月10日之前，乙方支付给甲方4，000元整的滞纳金。对该协议书第1条的理解问题，庭审中原、被告一致认可当时双方协商若被告在2014年5月10日前支付余款435，000元，则将2014年5月10日前的滞纳金统一计算为4，000元。
同日，被告向原告支付房款35万元。
2014年4月15日，被告向原告支付房款15万元。
2014年5月6日，被告向原告支付房款40万元。
庭审中，原告陈述被告在2013年11月9日向其支付了4万元购房款，在2013年11月10日向其支付了86万元，通过银行贷款方式向其支付了53万元。被告对此予以认可。
庭审中，双方一致确认系争房屋于2014年3月9日交付被告，双方于2014年4月14日办理系争房屋过户手续。
以上事实，由上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、协议书、银行交易明细表以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告的房屋买卖关系合法有效，双方均应按约履行。本案系争房屋的真实交易价格为2，365，000元，被告已付购房款为233万元，尾款35，000元被告应当支付给原告，对原告要求被告支付购房款余额35，000元的诉请，本院予以支持。
关于逾期付款的滞纳金，双方在2014年4月14日签署的《协议书》中对逾期付款金额435，000元的滞纳金作了约定，庭审中双方也一致认可若被告在2014年5月10日前支付余款435，000元，则将2014年5月10日前的滞纳金统一计算为4，000元，现原告要求被告支付2014年4月14日至2014年5月10日的逾期付款滞纳金4，000元，本院予以支持。在2014年5月11日以后，原告以未付款项35，000元为本金，按日万分之五的标准主张滞纳金，系依据《上海市房地产买卖合同》的约定，该标准亦未过高，本院予以支持。
对于被告要求原告支付逾期迁出户口违约赔偿金的反诉请求，本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据《上海市房地产买卖合同》的约定，虽然约定了在办理过户后七日内迁出户口，但同时约定过户前（含当日）被告需支付原告除贷款以外的其他全部房款，因此原告迁出户口的义务履行时间在被告支付贷款以外其余房款之后。然而，截止双方过户之日，除了以银行贷款方式支付的房款外，被告尚有435，000元房款未付清；原告将户口迁出之日即2014年5月31日被告仍有35，000元房款未能支付，因此原告以被告先履行支付义务作为延期迁出户口的抗辩理由，本院予以采纳，据此对被告要求原告支付延期迁出户口违约赔偿金的反诉请求，本院不予支持。
对被告要求支付有线电视费143元的反诉请求，原告对此认可，本院予以确认。对于热水器阀门维修费用，被告未提供证据予以证明，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）韩江振于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）姜涛、杨帏购房款余款35，000元；
二、被告（反诉原告）韩江振于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）姜涛、杨帏逾期付款滞纳金（计算方式为：2014年4月14日至2014年5月10日的滞纳金为4，000元；自2014年5月11日起计算至实际支付之日止的滞纳金计算方式为以35，000元为本金，按日万分之五计算）；
三、原告（反诉被告）姜涛、杨帏于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）韩江振2013年的有线电视费143元；
四、驳回被告（反诉原告）韩江振的其余反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费775元，减半收取387.50元，反诉案件受理费497.40元，案件受理费合计884.90元，由原告（反诉被告）姜涛、杨帏负担25元（已付），由被告（反诉原告）韩江振负担859.90元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一五年二月二日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。