上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2206号
原告（反诉被告）吴滨。
委托代理人金某，系吴滨之母。
被告（反诉原告）孙骏。
被告（反诉原告）何蕾。
两被告（反诉原告）共同委托代理人王智煜，上海中建中汇律师事务所律师。
两被告（反诉原告）共同委托代理人王坤，上海中建中汇律师事务所律师。
第三人江苏银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区富城路99号7楼。
法定代表人眭建群，负责人。
委托代理人赵文梅，系第三人员工。
委托代理人钮晶晶，系第三人员工。
原告吴滨与被告孙骏、何蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2013年11月20日公开开庭进行了审理。被告孙骏、何蕾于答辩期内提起反诉，本院依法适用简易程序于2013年12月12日公开开庭予以合并审理。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭于2014年3月27日公开开庭予以合并审理。后因江苏银行股份有限公司上海分行（以下简称江苏银行）与本案的处理结果存在利害关系，本院依法追加其为第三人参与诉讼，并于2014年6月24日、7月22日公开开庭予以合并审理。原告孙骏、何蕾及其共同的委托代理人王智煜，被告吴滨及其委托代理人金某，第三人江苏银行的委托代理人赵文梅、钮晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴滨诉称，其与孙骏、何蕾于2012年9月13日就上海市闵行区罗锦路258弄62号301室房屋签订买卖合同，约定房屋转让价格为人民币（币种下同）105万元，2012年12月20日将房屋过户给孙骏、何蕾，孙骏、何蕾应于2012年12月30日前支付余款。此后孙骏、何蕾在支付首付款58.50万元后向江苏�行股份有限公司上海分行申请按揭贷款，后贷款被批准但因银行要求迁出户口才能放款。现其户口不在系争房屋内，因其上家贺某及树某的户口一直在系争房屋内，导致银行未放款，期间其多次要求孙骏、何蕾改用现金支付房款，但均遭到拒绝。期间其向案外人购买他处房屋，因孙骏、何蕾未支付房款也导致对案外人违约，损失定金5万元。现吴滨认为系争房屋内户口情况其并不清楚，直到银行放款前才通知其，其在知情后也及时要求树某及贺某迁出户口，并上门协调，但树某及贺某因家庭问题不能迁出户口。而孙骏、何蕾作为购买方迟迟未能支付房款已属违约，故其诉讼至法院，请求判令：1、解除双方签订的买卖合同；2、孙骏、何蕾恢复原状，协助将系争房屋产权恢复登记至吴滨名下；3、吴滨归还房款58.50万元；4、孙骏、何蕾支付违约金21万元。
本案审理过程中，吴滨变更诉讼请求为要求孙骏、何蕾支付剩余房款75.50万元，及以75.50万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的自2013年1月4日起至判决生效之日起的违约金。此后，吴滨又变更诉讼请求为要求孙骏、何蕾支付剩余房款75.50万元及房价上涨的差价损失20万元。
被告（反诉原告）孙骏、何蕾辩称，不同意吴滨的诉讼请求。1、吴滨依据合同条款提出解除合同，但其二人已经依据合同约定足额支付首付款，并积极申请贷款，该笔贷款已经获得银行的全额批准，故其已经全部履行买卖合同义务，没有违反合同约定；2、吴滨所提出的买卖合同解除条款并未约定第二期房款的支付时间，这是基于第二期房款是贷款构成的，贷款要依据银行的政策发放，故吴滨要求解除的诉讼请求并无依据；3、本案中贷款一直未能发放系因吴滨未能及时迁出户口造成，同时合同约定未能迁出户口的违约责任，吴滨应支付相应的违约金；4、同时依据合同约定，因吴滨未能及时办妥迁出手续而致不能放款，其同意免除孙骏、何蕾的违约责任，故其要求的违约金并无依据；5、本案诉讼过程中其已经将剩余房款支付至法院代管款账户内。
同时，孙骏、何蕾基于上述事由，提出反诉请求要求判令：1、吴滨交付系争房屋；2、吴滨按总房价万分之五／日的标准支付自2013年10月11日起至本判决生效之日止的逾期迁出户口违约金。
针对反诉，吴滨辩称，不同意反诉请求。1、现孙骏、何蕾并未能支付房款故其不存在交房义务；2、户口并非因为其的原因而不迁走，其已要求但无力迁出他人户口，其在他案中已经负有赔偿义务，不应继续赔偿。
第三人江苏银行针对本、反诉辩称，原、被告之间买卖关系和第三人无关，第三人在交易过程中已与吴滨制作谈话笔录，告�其房屋内有户口不予放款，事后核实系争房屋内有他人户口，并告知原告不能放款。
经审理查明，2007年9月29日，吴滨向案外人树某、贺某签订《上海市房地产买卖合同》，约定吴滨购买系争房屋。
2012年9月13日，吴滨（卖售人、签约甲方）与孙骏、何蕾（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将位于上海市罗锦路××号××室房屋出售给乙方，房屋面积为66.26平方米，转让价款为105万元；签订本合同之前，乙方已支付甲方定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款一部分；签订本合同当日内，乙方应支付甲方房款295，000元，其中部分房款2万元作为房价尾款，暂存乙方处，其余款项由乙方直接支付甲方；乙方通过贷款银行申请735，000元贷款的形式支付第二期房款，乙方应于签订买卖合同后的十个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于双方申请过户前支付至台庆房产，待双方办妥过户手续后3个工作日内由台庆房产转付甲方；甲方于2013年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，双方于2012年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款每日万分之五计算，违约金自本合同应付款之期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；甲方未按合同约定期限交接房地产的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款每日万分之五计算，违约金自本合同约定的应交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；甲方承诺自该房地产办理权利转移登记（即乙方送件取得收件收据）之日起的20日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的迁出手续，如由于甲方未及时迁出户口违约的，甲方应当按照房屋转让价的日万分之五承担违约责任，�到房屋所有户口迁出为止；如乙方贷款银行要求需等甲方迁出原有户口后方可进行贷款申请或放款的，甲方同意提前办妥迁出手续，如因甲方未能及时办妥迁出手续导致乙方无法办理贷款或贷款银行无法放贷的，甲方同意免除乙方由此所可能导致的违约责任，因贷款需要，甲方故意拖延办理户口迁移手续，乙方可按合同违约责任要求甲方支付违约金等。合同还对其他内容进行了约定。
2012年9月13日，吴滨（签约甲方）与孙骏、何蕾（签约乙方）签订《变更协议》一份，约定：双方于2012年9月13日签订关于闵行区罗锦路××号××室房产的买卖合同，合同约定成交价为105万元，甲、乙双方同意将合同中“补充条款”的第一条“一、附赠设备：该房地产内的固定附属设施、设备（详见家具清单）的价格均已包含在房价款内，并随着该房地产交付同时一并转让乙方（即按照签约时房屋现状交付）。”更改为“一、附赠设备：该房地产内的固定附属设施、设备（详见家具清单）的价格均不包含在房价款内，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方29万元，并与首付款一并支付给甲方”；甲、乙双方同意将合同中“补充条款”的第四条“4-1甲乙双方应按照国家法律、法规等规定各自在房价款之外承担本交易所产生的税、费。若国家税费政策发生调整，甲乙双方应当按照调整后税费标准各自缴纳相应税费。”更改为“4-1乙方支付的税：契税10，500元，贷款评估费1，050元，图纸登记费105元，交易手续费332元，抵押登记费40元，若国家税费政策改变导致费用增多，则甲乙双方概不承担，和平解约。”；双方约定于2012年11月8日以后进交易中心缴税；甲方承诺此房产满五年且是家庭名下唯一住房；乙方在此确认其于签订买卖合�前已对房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但甲方必须保证该房地产内的管道畅顺以及该房地产附属设施设备的正常使用；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。
房屋交易过程中，孙骏、何蕾于2012年9月3日向吴滨支付定金2万元、于2012年9月13日支付装修补偿款29万元，于2012年9月13日支付首付款275，000元。吴滨于9月13日出具《收据》一份，载明收到首付款315，000元，其中2万元作为房价尾款暂存于孙骏、何蕾处，待交房当日孙骏、何蕾直接支付给吴滨。孙骏、何蕾至今共向吴滨支付购房款585，000元，剩余755，000元未能支付。
房地产买卖合同签订后，孙骏、何蕾向江苏银行股份有限公司上海分行申请二手房按揭贷款，2012年11月16日，江苏银行股份有限公司上海分行信贷工作人员钮晶晶约见吴滨，就系争房屋买卖进行谈话，并签署谈话笔录，吴滨向江苏银行上海分行回答到：此次出售房屋地址为罗锦路258弄62号301室，出售房屋的购房人为何蕾，此次出售房屋内无户口，已经收到首付。同时该谈话笔录第六条载明：“如您本次所出售的房产有您或他人的户口，我行将在户口全部迁出后放款”。吴滨及钮晶晶在该谈话笔录上签字。
2012年12月7日，孙骏、何蕾与江苏银行股份有限公司上海分行签订《个人借款合同》一份，约定孙骏、何蕾因购买系争房屋向江苏银行股份有限公司上海分行贷款735，000元，借款期限自2012年12月7日起至2032年12月7日止。
2012年12月11日，双方至上海市闵行区房地产交易中心申请办理系争房屋产权的转让变更登记手续，上海市闵行区房地产交易中心于12月20日核准，同日江苏银行股份有限公司上海�行办理了抵押债权为735，000元的抵押权登记手续。
另查明，吴滨的户口现不在系争房屋内，系争房屋内原有二个户口，分别为案外人树某、贺某。原、被告双方于过户后就该户口问题发生争议，此后贺某户口迁出，现树某的户籍仍在系争房屋内。
又查明，因系争房屋内树某及贺某的户口未能迁出，孙骏、何蕾起诉至本院要求吴滨支付逾期迁出户口违约金，本院于2013年6月25日立案受理。经审理，本院认为双方于合同中约定为迁出原有户口而未特定说明为吴滨户口，应理解为系争房屋中的全部在册户口，吴滨逾期未能履行迁户义务已属违约。本院于2013年9月24日作出（2013）闵民五（民）初字第1606号民事判决，判决吴滨支付自2013年1月1日起至判决生效之日止的逾期迁出户口违约金。吴滨于2013年9月24日收到该判决书，孙骏、何蕾于2013年9月25日收到该判决书，双方均未�诉，该案于2013年10月11日生效。
另查明，本案审理过程中，孙骏、何蕾将剩余房款755，000元支付至本院代管款账户内。
上述事实，由吴滨提供的与被告签订的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿，由孙骏、何蕾提供的《上海市房地产买卖合同》、《变更协议》、收据、与钮晶晶《谈话笔录》、（2013）闵民五（民）初字第1606号民事判决书、户籍登记信息，第三人提供的《谈话笔录》、户籍信息等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。现双方争议的焦点为剩余房款孙骏、何蕾未能支付是否存在违约、系争房屋内案外�户口未能迁出吴滨是否存在违约。
关于争议焦点一，依据双方合同约定，房款以部分首付款部分银行贷款的方式支付，对此系双方合意。同时本院注意到合同补充条款中约定“如乙方贷款银行要求需等甲方迁出原有户口后方可进行贷款申请或放款的，甲方同意提前办妥迁出手续，如因甲方未能及时办妥迁出手续导致乙方无法办理贷款或贷款银行无法放贷的，甲方同意免除乙方由此所可能导致的违约责任”，即双方于签订合同之时已对因户口未迁而导致的放款障碍存在预估，并对于该违约责任作出约定。因案外人树某的户籍一直未能迁出，而第三人未予以放款，依据双方约定吴滨同意免除孙骏、何蕾的违约责任，吴滨主张的逾期付款违约金本院不予支持。现孙骏、何蕾愿以现金方式支付剩余房款，该买卖合同及变更协议继续履行，孙骏、何蕾应向吴滨支付剩余房款755，000元，吴滨应向孙骏、何蕾交付房屋。
关于争议焦点二，依据双方于合同补充条款中约定，“甲方承诺自该房地产办理权利转移登记（即乙方送件取得收件收据）之日起的20日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的迁出手续，如由于甲方未及时迁出户口违约的，甲方应当按照房屋转让价的日万分之五承担违约责任，直到房屋所有户口迁出为止。”双方交易过程中，双方于2012年12月11日完成了向房地产交易中心的送件手续，依据该合同约定，吴滨应于2012年12月31日前将房屋内存有的原户口迁出。至于吴滨认为该房屋出售前登记户籍为案外人树某、贺某，迁出并非其责任，且已积极主动要求树某、贺某迁出，本院认为，双方于合同中约定为迁出原有户口而未特定说明为吴滨户口，应理解为系争房屋中的全部在册户口，对于吴滨的该抗辩意见，本�不予采信。现吴滨逾期未能履行迁户义务已属违约，对于孙骏、何蕾要求吴滨按约支付违约金的诉讼请求本院予以支持。对于违约金的标准，法院在尊重当事人约定的前提下，考虑到孙骏、何蕾由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌定吴滨以房价款总额万分之一，计每天134元的标准支付。又本院于（2013）闵民五（民）初字第1606号民事判决书中判决吴滨按每日134元的标准向孙骏、何蕾支付自2013年1月1日起至该判决生效之日止的逾期迁出户口违约金，该判决作出后双方均未提起上诉，于2013年10月11日生效。现案外人树某的户口仍未能迁出，吴滨应按每日134元的标准向孙骏、何蕾支付自2013年10月12日起至本判决生效之日止的逾期迁出户口违约金。
综上，依据《中华人�共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）孙骏、何蕾于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）吴滨支付房款755，000元；
二、原告（反诉被告）吴滨于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）孙骏、何蕾交付上海市闵行区罗锦路××号××室房屋；
三、原告（反诉被告）吴滨于本判决生效之日起十五日内，按每日134元的标准向被告（反诉原告）孙骏、何蕾支付自2013年10月12日起至本判决生效之日止的逾期迁出户口违约金；
四、驳回原告（反诉被告）吴滨的其余本诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11，750元，由原告（反诉被告）吴滨负担5，875元，由被告（�诉原告）孙骏、何蕾负担5，875元。反诉案件受理费减半收取计243.38元，由原告（反诉被告）吴滨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 许雯燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。