广东省珠海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）珠中法民三终字第528号
上诉人（原审原告）：珠海市俊泽物业管理有限公司。住所地：珠海市。
负责人：张绍平，总经理。
委托代理人：戴振锋，广东维克胜律师事务所律师。
委托代理人：张绍良，男，汉族，1967年10月21日出生，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审被告）：珠海市香洲区新加坡第二、三期业委会。住所地：珠海市。
负责人：陈球贵。
委托代理人：刘志敏，广东大公威德律师事务所律师。
委托代理人：梁佩凌，女，汉族，1962年11月29日生，住广东省珠海市香洲区。
上诉人珠海市俊泽物业管理有限公司（以下简称俊泽物业）与被上诉人珠海市香洲区新加坡第二、三期业委会（以下简称新加坡第二、三期业委会）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2009年2月28日，俊泽物业与第二届珠海市香洲区新加坡花园二、三期小区业主委员会签订物管服务合同，约定俊泽物业为该小区提供物管服务，服务期限为2009年1月20日至2013年1月31日止。合同期满后，小区业委会未作出选聘或续聘决定，为此，俊泽物业继续为小区提供服务。
2012年9月19日，珠海市香洲区梅华街南村社区居民委员会作为筹备组发布新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会委员候选人推选通知，推举委员候选人。2012年12月19日，在珠海市香洲区梅华街南村社区居民委员会作为筹备组的主持下，推举出12名委员候选人，并进行名单公示。2013年7月2日，珠海市香洲区梅华街南村社区居民委员会作为筹备组发布新加坡花园二、三期小区业主委员会委员选举投票的公告，决定自2013年6月20日起发放收取选票，于2013年7月4日在香洲区梅华街道办事处二楼会议室举行选举开箱验票大会。2013年7月17日，珠海市香洲区梅华街南村社区居民委员会作为筹备组发布加坡花园二、三期小区业主委员会成立的公告，公布选举通过的9名业委会委员名单。2013年9月26日，经居委会、街道办审查备案，确认新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会于2013年7月8日成立。
2014年2月27日，新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会发布召开业主会议的公告，决定对俊泽物业是否续签合同问题征求业主意见投票表决。2014年3月24日，在香洲区梅华街道办事处二楼会议室，在梅华街道城管办、南村社区居民委员会及俊泽物业的共同监督下，进行投票结果开箱统计，结果为：不同意和俊泽物业续签合同。2014年3月26日，新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会发布关于俊泽物业管理有限公司续签业主大会投票表决结果公示，并向小区业主发放通知及向俊泽物业出具通知，称依据该小区业委会表决不同意与俊泽物业续签物管服务，要求俊泽物业做好交接手续。
之后，俊泽物业遂以起诉状列举的理由向原审法院提出起诉，要求确认新加坡第二、三期业委会的关于不同意续签物管合同的业主大会决议无效。
原审法院认为，一、业主委员会系经全体小区业主选举产生的代表业主权益的自治团体组织，委员从小区业主中选举产生，业主委员会成立后进行备案确认，接受全体小区业主的监督，街道办和居委会进行指导管理。业主委员会的决定均系代表全体小区业主，重大事项均需业主大会讨论决定。从本案查明的事实来看，业主委员会九名成员均为小区业主，新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会从筹备到成立，均在街道办和居委会的指导管理下，历经多次业主大会投票表决，并在成立后进行备案确认，符合自治团体组织成立的规定。
二、俊泽物业认为新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会的成立及2014年3月26日新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会发布关于俊泽物业管理有限公司续签业主大会投票表决结果予以反对，理由是委员资格虚假、委员违反规定自动终止资格、业主委员会的成立程序不合法、业主大会召开程序不合法、表决及结果公示违反规定等等，原审法院认为，（1）对于业主委员会的成立及成员资格问题，作为自治团体组织，只有全体小区业主可以质疑和反对，或者由相关指导部门提出建议，而俊泽物业并非该小区业主，无权对于其成立及成员资格问题提出反对意见。（2）对于新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会发布关于俊泽物业管理有限公司续签业主大会投票表决结果，系小区业主大会投票表决的结果，无论其投票方式如何，均代表了小区业主的真实意思表示。
三、在民事活动中，最基本的原则是当事人双方地位平等、自愿公平、意思自治原则，2009年2月28日俊泽物业与新加坡第二、三期业委会所属小区第二届业委会签订物管服务合同至2013年1月31日止，合同期满后，经小区业主大会投票表决，决定不与俊泽物业续签合同，系小区业主的真实意思表示，符合法律规定。
综上，俊泽物业诉请要求确认新加坡第二、三期业委会的关于不同意续签物管合同的业主大会决议无效，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、国务院《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第四条、第九十一条的规定，原审法院判决：驳回俊泽物业的诉讼请求。案件受理费100元，由俊泽物业负担。
俊泽物业不服上述判决，上诉称：一、原审法院认为新加坡第二、三期业委会符合自治团体组织成立的规定是错误的。1、作为成立业委会的指导部门，推选候选人依据的是四年前已被废止的文件，而在推举、表决及公示等过程中，又出现了诸多严重违反实体和程序规定的行为。2、“备案”并非业委会成立的必备程序和要件。如果业委会须备案才能成立，则梅华街道办于2013年9月26日出具的确认书的时间才是新加坡第二、三期业委会成立时间，而不是确认书中的确认时间2013年7月8日。
二、原审判决认为俊泽物业无权对新加坡第二、三期业委会的成立及其成员资格提出反对意见是错误的。《中华人民共和国宪法》明确规定任何组织和个人都不得有超越宪法和法律的特权。《珠海市物业管理条例》明确规定，业主委员会应当遵守法律、法规规定，俊泽物业系该小区的物业服务公司，新加坡第二、三期业委会的行为与俊泽物业有直接的利害关系，新加坡第二、三期业委会的行为的系列违规行为直接侵犯了俊泽物业的合法权利，俊泽物业有权诉求维护。
三、原审判决认为新加坡第二、三期业委会发表的表决结果无论其投票方式如何均代表小区业主的真实意思表示是错误的。1、原审法院未深入调查和对新加坡第二、三期业委会从组织召开业主大会推举、选举成立到是否与俊泽物业续签合同进行表决全过程中，在推选候选人、制作表决票、公示、投票、验票、备案等实体权利事项和程序权利事项上是否存在违法违规，而是从表象上认定投票表决结果系小区业主大会投票表决的结果，这样的认定是没有依据的。2、原审法院在未认真查实新加坡第二、三期业委会相关实体和程序违规操作的事实的前提下认定“无论其投票方式如何，均代表了小区业主的真实意思表示”的表述本身就是错误的。
四、新加坡第二、三期业委会在聘请新的物业公司过程中，违反了《招标投标法》，招标结果应属无效。新加坡第二、三期业委会在本案原审判决前、在双方纠纷尚未解决之前新加坡第二、三期业委会强行召开业主大会选聘新的物业服务公司已属违规，而其在采用招标方式选聘新的物业服务公司过程中，在早已确定出现废标难以达到三个以上投标单位而需要重新组织招投标时，却强行推动开标、中标程序，违规确定中标单位，严重违反招标投标法律的规定，并严重侵犯了俊泽物业的合法权益，该投标结果违法，应属无效。
五、原审判决对事实的分析认定及判决结果，与已生效的（2013）珠香法民一初字第874号案件对事实的分析认定及判决截然相反。
六、原审法院未深入查明新加坡第二、三期业委会相关违法违规事实。1、俊泽物业在原审法定期限内向法院申请调取证据以证明新加坡第二、三期业委会在是实体和程序上存在严重违法违规现象，但原审法院只是向俊泽物业出具了《调查令》，要求俊泽物业自行调取。2、组织召开业主大会的新加坡第二、三期业委会不具备合法资格。第一、推选业委会候选人依据的规定已废止；第二、新加坡第二、三期业委会委员因个人违反规定而自动终止资格；第三、人为分割选举范围，违反法律规定；第四、选举委员候选人过程中限制、剥夺业主选举权和被选举权；第五、因成立业委会筹备组的信息未公示、推选新加坡第二、三期业委会委员候选人公示期限不足、新加坡第二、三期业委会委员候选人公示期限不足、选举成立新加坡第二、三期业委会业委会的业主大会组织召开的表决表、投票证制作内容，送达程序违法等四个原因，新加坡第二、三期业委会成立程序违法。3、表决是否续签物业服务合同的业主大会召开程序不合法。第一、新加坡第二、三期业委会缺员超过50%，在增补前已丧失资格，组织召开业主大会属于违反规定；第二、新加坡第二、三期业委会召开业主大会，未公示法定信息，且公示期限不足，程序违法；第三、业主大会表决过程违反规定；第四、业主大会决议结果公示形式违反规定。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉请求撤销原审判决，支持俊泽物业的全部诉请。
新加坡第二、三期业委会答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
俊泽物业在二审中提交了如下证据：1、2014年6月7日及2014年6月18日业主大会延期通知；2、2014年7月16日业委会公告；3、2014年8月关于招标情况说明及公示；4、2014年8月14日新加坡花园二、三期小区招标业主大会投票结果公示；5、2014年9月19日致珠海市俊泽物业管理有限公司函。6、（2013）珠香法民一初字第874号民事判决书。以上证据1-5证明双方纠纷未解决之前，新加坡第二、三期业委会仍强行召开业主大会选聘新的物业公司，应属违规，并且其在采用招投标方式选聘新的物业公司过程中违反招标投标的法律规定，侵犯俊泽物业的合法权益。证据6证明原审判决结果违背了同一法院类似案件的已生效判决。
新加坡第二、三期业委会对证据1至5的真实性没有异议，但认为与本案无关，本案中俊泽物业的诉请是确认新加坡第二、三期业委会关于不同意与俊泽物业续签合同的业主大会决议无效，而其提交的上述证据只是新加坡第二、三期业委会与其他单位之间的民事关系。对证据6认为不属于新证据，并且该份判决不知是否存在改判的问题，与本案也存在很大判别，判例对于本案的审理也没有影响，
经审查，俊泽物业提交的上述证据并不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条所规定的“新的证据”，且与本案争议事实无关联，本院对此不予采信。
本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，首先，对于业主大会和业主委员会的概念，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条及《物业管理条例》第八条、第九条、第十条的规定，业主大会系由一个特定的物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织；而业主委员会是由物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主的共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理动作的一个民间性组织。亦即，业主大会和业主委员会均属于业主团体自治管理性质的组织。
其次，对于业主大会和业主委员会的决定效力，《中华人民共和国物权法》第七十八条对于业主大会或者业主委员会决定的效力范围及效力限制作出了明确规定，即业主大会或者业主委员会的决定对于物业管理区域内的全体业主具有约束力，在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
再次，对于业主大会和业主委员会的决定内容，《物业管理条例》第十九条明确规定，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定。亦即，如果业主大会或者业主委员会作出的与物业管理无关的决定，则属于违反法律、行政法规的强制性规定的行为，不能对业主具有约束力。
由上所述，本案中，新加坡第二、三期业委会召开业主大会作出的决议必然与物业管理事项有关，但该决议属于小区全体业主的自治范畴，其效力仅涉及该小区内的全体业主，基于业主大会和业主委员会组织形式的性质和业主享受的权利，如若决议程序违法或是决议内容侵害业主合法权益，只有业主才有权行使撤销权向人民法院请求撤销，俊泽物业并非小区业主，无权对业主大会决议提起无效的诉讼。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条，《物业管理条例》第八条、第九条、第十条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十条第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第629号民事判决。
二、驳回珠海市俊泽物业管理有限公司的起诉。
一审案件受理费100元，由珠海市香洲区人民法院予以退回，二审案件受理费100元，由本院予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年一月二十日
书 记 员 王 莉