上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第44924号
原告戴欣华。
委托代理人张浩，上海普若律师事务所律师。
被告邹惠明。
被告邹伟国。
委托代理人徐美琴。
被告邹伟忠。
被告邹伟华。
被告邹超。
被告张重年。
第三人邹惠芳。
委托代理人陶笔一，上海市徐浦律师事务所律师。
第三人上海荣海房地产发展有限公司。
法定代表人任妙娣。
委托代理人毛石兰，上海高宏律师事务所律师。
原告戴欣华与被告金宝妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理中，经原告申请追加上海荣海房地产发展有限公司（以下简称荣海房产）作为本案的第三人。被告金宝妹于2014年3月过世，后本院依法追加邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹伟华及第三人邹惠芳，随后又根据调取材料追加张重年、邹超作为本案的共同被告参加诉讼。因案情需要，本案转为普通程序审理，本院于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告戴欣华及其委托代理人张浩、被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹伟华、邹超、张重年及第三人邹惠芳及其委托代理人陶笔一、第三人荣海房产的委托代理人毛石兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴欣华诉称，2008年12月，原告戴欣华与金宝妹及被告邹伟华就上海市浦东新区新行路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）订立《购房协议》（以下简称协议），原告除过户时应支付的余款人民币13，000元（以下币种相同）外，就房款全部付清。2009年元月，系争房屋交付原告，由原告装修后居住使用至今。目前系争房屋已经符合上市交易条件，原告多次提出要求办理过户手续，但被告却提出要求支付更多的房款，原告协商无果，起诉至法院要求：1、判令第三人荣海房产协助办理系争房屋的小产证至法院认定的权利人名下；2、判令继续履行协议，协助原告戴欣华办理系争房屋房产过户登记至原告名下的手续；3、本案诉讼费由被告承担。
被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠共同辩称，其是金宝妹的子女，拆迁前的老房屋是被告邹伟华建造，动迁安置的房屋也属于母亲金宝妹和被告邹伟华，母亲金宝妹过世后，其作为继承人，就系争房屋的权利全部给被告邹伟华，被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠不要。
被告邹伟华辩称，系争房屋是经被告邹伟华出售的，系争房屋的房款尚余13，000元未支付外，其他款项均付清。系争房屋于2009年交付。就系争房屋，被告邹伟华通过中间人提出，希望原告再行补偿房屋目前市价与协议房价的差价，但原告不同意。现母亲的过世也是原告诉讼导致，小产证鉴于涉及多人，未协商一致前，无法办理小产证。综上，被告邹伟华不同意原告的诉请。
被告邹超辩称，家中动迁及动迁安置房屋的情况，被告邹超均是清楚的。但房屋被出售的事情被告邹超不知道的，后来大概在2012年、2013年才知道房屋出售事情，当时被告邹超就表示不同意，并跟父母说过，但说时才得知母亲张重年也是刚知道房屋被出售一事。就原告的诉请，被告邹超不同意。
被告张重年辩称，不同意原告的诉请。被告邹伟华与张重年原为夫妻，因邹伟华在外赌博，造成妻离子散，双方于2011年经法院调解离婚。被告张重年认为，系争房屋没有产权证前的买卖均为无效，也不合法。买卖必须经过有关人员同意签名生效，被告张重年未签名，也不承认房屋买卖交易，手续不完整，没有中介公司，均为私人签名，协议应属无效。在系争房屋有产权证的前提下，系争房屋应按照市场价交易方为生效。
第三人邹惠芳述称，不同意原告的诉请。第三人邹惠芳是系争房屋的安置人之一，签署协议时，邹惠芳不知道，该协议应是无效的。就系争房屋动迁安置情况，第三人邹惠芳是知情的，在动迁中也提供了户口本材料，其作为被安置人在动迁范围内。动迁分配安置了三套房屋，第三人邹惠芳是知道的。系争房屋分配下来后，2007年6月，家中成员进行协商并达成协议，约定系争房屋由父母居住到百年，之后房屋归属第三人邹惠芳。房屋被出售给原告，第三人是在金宝妹收到诉讼材料之后才知道的，第三人看到了材料，主动申请参加诉讼的。
第三人荣海房产述称，系争房屋在内的大产证权利登记至第三人荣海房产名下，相关的动迁安置房屋多数已经办理了小产证，系争房屋没有办理是鉴于被拆迁人自行没有来办导致。目前系争房屋可以办理小产证，第三人愿意协助业主办理系争房屋小产证事宜，由法院判定。
经审理查明，2008年12月，以金宝妹作为卖方与原告戴欣华作为买方签订协议一份，约定买方通过与上海浦东众宁房屋动迁公司签订《上海市动迁协议书》，取得系争房屋，房屋产权归属人金宝妹，现金宝妹将房屋以43.30万元出售给戴欣华，房款分三次付清，2008年12月11日买方支付定金2万元，2009年1月20日前支付房款40万元，尾款1.30万元在房产权利交易当日付清；卖方承诺该房屋无抵押、无户口纠纷，无债权纠纷，无出售分歧，否则卖方属于违约承担所有损失的赔偿责任；双方在签订此协议后，不可私自改变房价或改变合同内容，……。卖方处签有“金宝妹代”字样并捺有手印，下方由被告邹伟华签字；买方由原告戴欣华签字，中介方处盖有上海吉豪房地产经纪有限公司高行分店合同专用章，并在印章下签有“袁晓清”姓名。2009年1月2日，邹伟华作为收款人出具收条，表示收到原告35.30万元用于购买系争房屋房款，同日以袁晓清为收款人也出具收条表示收到戴欣华购买系争房屋押金5万元及房屋产权费2.80万元。2009年1月，系争房屋交由原告装修，由原告占有使用至今，就房屋中发生的相关费用也由原告负担。庭审中，被告邹伟华表示出售房屋由其经手，原告与被告邹伟华共同确认，有相关房款是通过中介经办人转交，被告邹伟华确认除剩余1.30万元外，其余房款全部收到。
2005年3月29日，以上海市浦东新区高行镇人民政府作为拆迁人，上海浦东众宁房屋动拆迁服务有限公司作为房屋拆迁实施单位，被拆迁人为金宝妹（产权人）订立《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（适用同等价值产权房屋调换），安置房屋包括系争房屋在内共计3套，该协议被拆迁人处由邹伟华签字确认。在《住房配售单》中原住房人员情况载明，所有权人金宝妹、邹伟华，家庭主要成员为金宝妹、邹龙章、邹伟华、张重年、邹超、邹惠芳共计6人。2009年4月，包括系争房屋在内的新行路XXX弄XXX-
XXX号房屋产权核准登记至第三人荣海房产名下。
金宝妹与邹龙章为夫妻关系，金宝妹于2014年3月过世，邹龙章于2009年11月过世，两人生前生育子女共计五人，即邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹惠芳、邹伟华；邹伟华与张重年原为夫妻关系，生育一子为某某，2011年8月，张重年与邹伟华经法院调解解除婚姻关系。2007年6月，家庭相关成员形成《协议书》一份，载明坐落于高行镇东行新苑1幢乙号的201室（约55平方米），归金宝妹、邹龙章、邹伟芳所有，产权归邹伟芳（金宝妹、邹龙章二位居住到老）。庭审中，被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠共同表示，作为继承人，就系争房屋的权利全部给被告邹伟华，被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠不要。
以上事实，由经庭审质证的《购房协议》、收条、上海市房地产登记薄、水电煤及物业管理费收据、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（适用同等价值产权房屋调换）、《住房配售单》、户籍载录信息、（2011）浦民一（民）初字第17398号民事调解书，《协议书》等及庭审笔录在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告就系争房屋于2008年12月以订立协议的方式购买，并支付了相应的对价，取得系争房屋后占用使用至今，就该协议的订立及履行由金宝妹及邹伟华参与，协议为买卖双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。在就系争房屋建立的协议合法有效的情况下，该买卖关系的效力是否及涉于他人，本案存在争议。庭审中，被告邹超、张重年及第三人邹惠芳表示不清楚系争房屋出售一事，但对家庭中房屋动迁及动迁安置房屋的情况均表示清楚，并均认为其是房屋动迁安置人员之一，享有房屋的权利。本院认为，上述人员在系争房屋由原告实际控制并使用近五年之久，从未对系争房屋的占有使用、收益、管理等有任何监管，也未承担过系争房屋的任何费用，况且上述人员均居住在系争房屋附近，完全有条件积极审查房屋的情况并及时提出异议，虽邹超、张重年及邹惠芳曾在案件审理中表示知晓房屋出售后提出过质疑，但对此并无任何证据证明，也并无相关的实质行动，本院难以采信，其虽均主张为房屋的权利人，然而却如此对房屋权利长期的漠视和放任，缺乏正常权利人对自有财产应有的关注，有悖常理，由此足以视为上述人员对系争房屋转让行为的默认，故对邹超、张重年及邹惠芳关于系争房屋出售不知情的抗辩，本院难以采纳。
房屋买卖中，办理房屋的小产证及将房屋过户给购买方是买卖中出售方的主要合同义务之一，目前系争房屋已经具备至相关部门办理系争房屋小产证的条件，原告要求办理系争房屋小产证，由第三人荣海房产协助，于法有据，本院可予支持，根据《住房配售单》的记载，动迁安置人员应为6人，其中金宝妹与邹龙章已过世，被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠作为继承人明确将房屋权利均归属邹伟华，由此第三人应当配合办理以邹伟华、邹超、张重年及邹惠芳为权利人的房屋小产证。同时，鉴于目前国家对动迁房限制转让的政策规定，系争房屋也已符合上市交易的条件，故原告要求系争房屋办理出小产证后协助原告办理系争房屋过户手续，具有事实及法律依据，本院可予支持。另外，就剩余款项的支付，原告愿意按照相关约定进行支付，并无不可，可予准许。至于第三人邹惠芳提出家庭内部已经协商一致系争房屋的权利归属问题，对外并不发生法律效力，就协议的效力也非本案所需处理的范畴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告邹伟华、邹超、张重年及第三人邹惠芳应在本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区新行路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记手续，第三人上海荣海房地产发展有限公司协助被告邹伟华、邹超、张重年及第三人邹惠芳办理；
二、在上海市浦东新区新行路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至被告邹伟华、邹超、张重年及第三人邹惠芳名下三日内，被告邹伟华、邹超、张重年及第三人邹惠芳协助原告戴欣华将上述房屋产权登记过户至原告戴欣华名下，与此同时，原告戴欣华向被告邹伟华、邹超、张重年及第三人邹惠芳支付剩余房款13，000元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，795元，由被告邹伟华、邹超、张重年及第三人邹惠芳共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 张 盈
人民陪审员 周国莲
二〇一四年十月二十日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。