新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终1302号
上诉人（原审原告）：程翠玲，女，1958年8月27日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托代理人：田云，新疆瑞诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市。
法定代表人：李玲，该公司总经理。
委托代理人：闫新安，新疆同泽律师事务所律师。
上诉人程翠玲因返还原物纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1200号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成合议庭于2016年4月12日公开开庭审理了本案。上诉人程翠玲及其委托代理人田云、被上诉人乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司（以下简称乐福公司）的委托代理人闫新安到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
原审法院经审理查明：2004年6月28日，程翠玲与乌鲁木齐金世界经营管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，约定：程翠玲将坐落于乌鲁木齐市南湖路178号金世界商业中心（家乐福国际超市）地上第3层第E223号商铺委托给乌鲁木齐金世界经营管理有限公司经营管理，建筑面积共计5.13平方米，总房款为人民币64125元；委托管理期限自2004年9月1日起至2014年8月31日止；程翠玲委托乌鲁木齐金世界经营管理有限公司经营之物业为商业用途，并符合国家有关消防安全规定。乌鲁木齐金世界经营管理有限公司对该物业自行经营或者转租第三方经营，须向程翠玲支付租金。该物业的租金按月计算，每月租金为人民币428元，年租金为人民币5130元；委托期间，程翠玲承担因取得该物业收益而应缴纳的个人所得税及该物业的保险费用，乌鲁木齐金世界经营管理有限公司承担使用该物业的水、电、暖费，卫生费，物业管理及其它相关经营性税费；本合同有效期满，乌鲁木齐金世界经营管理有限公司需继续使用该物业的，应于期满之日前60天向程翠玲提出续约要求；在同等条件下，乌鲁木齐金世界经营管理有限公司对该物业有优先承租权。双方就继续委托经营管理事宜，应重新签订合同。合同签订后，程翠玲将商铺交付给乌鲁木齐金世界经营管理有限公司委托经营。乌鲁木齐金世界经营管理有限公司已支付了合同约定期限内的商铺租赁回报利益。
2009年7月乌鲁木齐金世界经营管理有限公司经核准将企业名称变更为乌鲁木齐港惠橘城经营管理有限公司；2015年7月31日乌鲁木齐港惠橘城经营管理有限公司经核准将企业名称变更为乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司。
程翠玲购买了上述商铺，并取得了位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖路178号家乐福国际超市1栋3层E223号商铺《房屋所有证》，该房屋权属证书所附房屋分层分户平面图显示房屋在平面上紧密相连，无明确四至界限。
2014年8月31日，程翠玲、乐福公司合同约定的期限届满。因双方对商铺租赁回报利益的标准无法协商一致，程翠玲不同意将商铺委托给乐福公司继续经营管理，双方未能续签合同。乐福公司现已将程翠玲商铺所在的第三层出租给了第三方，该楼层业主共计801名，已有606名业主与乐福公司续签了新的《委托经营管理协议》。乐福公司与新签协议的业主达成的年租金标准（前两年）为原始购房总价的9%。
2015年8月12日，原审法院就争议商铺是否具有独立的门面，四至是否清晰、能否在测绘图中确定具体的位置、能否进行物理分割的内容向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心发函。2015年8月24日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向原审法院回函，称根据房屋现场勘查情况，房屋现状已经与房屋分割后的房屋分层分户平面图标识位置不相符，故无法确认程翠玲门面的具体位置等内容。庭审中，程翠玲自身亦无法确认其所有商铺的具体位置，现本案双方分歧较大，致使调解不成。
原审法院认为：根据本案已查明事实，程翠玲购买的商铺，属于家乐福国际超市三层的一部分，与四邻商铺间的平面上紧密相连，空间上没有分割墙体，无明确四至界限，程翠玲也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。由此，程翠玲出租于乐福公司的商铺系一种产权式商铺，该类商铺不具有独立的门面，且为开放式的铺位，由于没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构，业主实际上很难确定自己铺位的准确方位，且该类商铺必须有整体商业环境的烘托，一般表现为开设商场、百货超市大卖场等，经营面积多为整体性出租，即多个产权人的商铺被同一商户租用，故此类商铺彼此具有不可分性。程翠玲的商铺是整个三层中不可分割的一部分，显然程翠玲商铺的经营与三层的整体经营密不可分。乐福公司现已将程翠玲商铺所在楼层出租给第三方经营，目前第三层业主中，已有606位业主与乐福公司续签了委托经营合同，若按照程翠玲的要求将其所有的商铺收回，自行经营，则必将直接导致三层经营的整体被破坏，无法继续经营，从而导致其他已经续签合同的业主无法获取回报利益，损害其他业主本应获取的利益。《中华人民共和国物权法》第七十一之规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，程翠玲虽拥有商铺的所有权，但其在行使所有权时不能损害其他业主的合法权益。综上，本案不具备返还原物的客观条件，故对程翠玲要求返还商铺的诉讼请求，不应予以支持。关于占有使用的赔偿标准问题，原审法院认为，根据大多数业主与乐福公司续签协议约定的原始购房总价的9%的年租金标准，确定乐福公司向程翠玲以此标准支付占有使用费，既尽可能维护了程翠玲的合法权益，也尊重了绝大多数业主的共同决定的客观事实，故根据公平原则，应当对程翠玲主张的损失参照此标准计算为：原始合同的总房款×9%÷360天×自2014年9月1日至起诉之日的天数。原审法院判决如下：一、驳回程翠玲要求乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司返还商铺的诉讼请求；二、乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司向程翠玲赔偿损失共计4985.72元（64125元×9%÷360天×311天）。
上诉人程翠玲不服原审判决上诉称：原审法院认定大多数业主都是以2004年购买商铺价格的9%续签的《委托管理合同》，但因业主购买商铺的时间不同，商铺的价格也是逐年上涨，所以续签合同业主的租金标准并不一致，我是最早一批购买商铺的业主，现主张以目前的市场价格计算赔偿标准符合法律规定；《乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心的复函》中己明确由专业勘查机构重新勘验后是可以确认我所有商铺的物理位置，故原审法院认为商铺不能进行物理分割没有事实依据；本案是因乐福公司非法占有并无偿使用产权归我所有的商铺而产生的，原审法院却错误的将此案作为租赁纠纷处理于法无据；我是涉案商铺的合法所有人，不应以他人的合同行为约束我行使权利。原审法院以物权法第七十一条认定我的维权行为损害其他业主权益明显有误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判乐福公司向我返还涉案商铺并赔偿我经济损失6196.13元。
被上诉人乐福公司答辩称：程翠玲购买的商铺本身就是产权式商铺，具有特殊性，无法物理分割，简单分开后无法独立经营，会对其他业主的权益造成损害。业主最初购买该商铺的目的，就是为了委托管理收取固定收益，现涉案商铺己交第三方经营管理，商铺无法返还，目前我公司与大多数业主均达成了续租协议，大多数业主认可只有统一经营，也能实现双方的利益共赢。且合同到期后，我公司继续按照原协议向程翠玲支付固定收益，程翠玲并未提出异议。现程翠玲要求返还商铺会损害其他业主的合法利益，其提出的损失数额没有依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
认定上述事实有《委托经营管理合同》、企业（企业集团）名称变更核准通知书、准予变更登记通知书、复函及一、二审法庭审理笔录等证据在卷为证。
本院认为：一、关于涉案商铺应否返还的问题。本案诉争的商铺实际系虚拟产权式商铺。虚拟产权式商铺是开发商将超市等开放式卖场进行面积概念分割，销售给多个业主，由第三方统一经营管理，购房者获得定期定额投资回报，但无法自行经营。虚拟产权式商铺的特点是各商铺之间没有隔离设施，没有明确的四至，不是物理意义上的独立空间。从涉案合同的性质、目的以及分配利益的方式分析，该合同不同于一般意义上的商铺买卖合同，而各购房者（业主）之间更具有共有性质。本案中程翠玲虽持有产权证书，但无法确认权利证书上相对应的具体物理空间，且如果进行分割，会影响商铺整体功能的发挥，损害其他业主的权利。因此，在目前情况下，涉案商铺无法实际分割，不具备返还条件，故对程翠玲要求返还涉案商铺的上诉请求，本院不予支持。
二、关于乐福公司应否按照现在商铺的市场价为基数，参照委托经营合同中约定收益9%的比例向程翠玲赔偿损失的问题。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第二款“……应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案诉争的商铺位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖路178号家乐福国际超市1栋3层，该层现统一由乐福公司出租给第三方经营。根据已查明的事实，程翠玲在购买诉争商铺时明知该商铺的所有权性质以及商场会对该商铺实行统一经营模式，也应当知道自己对该商铺的权利必然受制于多数业主的整体意志，现己有超半数业主在合同到期后续签委托经营合同。因此，即使各业主分别与乐福公司续约，并非以召开业主大会形式做出，但目前已有超过半数业主就自己的权利进行了处分，对共有部分形成了多数意见，应当视为对继续经营的重大事项做出了共同决定。因此，原审法院根据超半数业主续签协议中约定的原始购房总价9%的年租金标准，判令乐福公司向业主赔偿损失，既维护了程翠玲的合法权益，也尊重了绝大多数业主共同决定的客观事实，并无不当，故对程翠玲提出的原审法院认定赔偿损失的标准不当，认定损失数额过低的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人程翠玲已交），由上诉人程翠玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
代理审判员 马小梅
代理审判员 卫 杨
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 焦 玉