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湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院<\\\/div>
民事判决书<\\\/div>
（2015）鄂武东开风民商初字第00001号<\\\/div>
原告：金华。<\\\/div>
被告：张俊。<\\\/div>
第三人：武汉市东湖生态旅游风景区新磨山社区居民委员会，住所地：武汉市东湖生态旅游风景区鲁磨路。<\\\/div>
法定代表人：方大银，该社区主任。<\\\/div>
委托代理人：沈攀，该社区工作人员。<\\\/div>
原告金华诉被告张俊、第三人武汉市东湖生态旅游风景区新磨山社区居民委员会（以下简称：新磨山社区）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员许加强独任审判，于2015年1月16日公开开庭进行了审理�原告金华，被告张俊，第三人新磨山社区的委托代理人沈攀到庭参加了诉讼。原告金华2015年1月26日申请对案涉房屋的装修价值进行鉴定，本院予以准许，鉴定单位于2015年2月13出具鉴定意见。本案现已审理终结。<\\\/div>
原告金华诉称：2014年9月13日，原告金华与被告张俊就武汉市东湖生态旅游风景区沙湾大排档9#、10#门面签订房屋租赁合同，交付被告张俊半年租金和押金共35000元，花费装修、人工费35000元。同年9月24日，该场地被东湖生态旅游风景区第一城管大队封门贴条为违章建筑，被封门十几天后才开门，且房屋为违法建筑无法办理卫生许可、营运许可等证件无法正常经营，要求确认《门面合同》无效并由被告张俊退还押金、租金、赔偿损失。因协商未果，诉至本院，请求判令：1、确认原、被告所签房屋租赁合同无效；2、被告张俊返还半年租金及押金35000元，并�偿装修费用及一切损失35000元（装修费25000元，误工费损失10000元）；3、本案诉讼费和鉴定费由被告张俊负担。<\\\/div>
被告张俊辩称：一、原告金华诉称双方签订房屋租赁合同属实，但被告张俊在签约时已告知原告金华该房屋为村集体资产没有产权登记，城中村的房屋都没有产权证，并未对其欺骗。原告金华签约前也考察几天，该合同是双方真实意思表示，合法有效，应当继续履行。二、案涉房屋及所使用的土地是被告张俊从第三人新磨山社区处租赁而来进行经营。三、2014年9月24日城管部门执法的对象为场地内修建的文化墙而不是案涉房屋，在停止修建后问题已经解决，场地有十几天只留一处小门出入是因为卫生不好，配合文明创卫活动的需要，且上述事情发生在双方租赁期限开始（2014年10月1日）前，并不是导致原告金华不能经营的原因。该场地是新开办的，暂�没有生意是商业风险，原告金华因为没有生意做，且自己无心经营想退房，相应风险不应由被告张俊负担。同一场地内是有其他商户在正常经营的，相应证照也可以配合进行办理。四、装修事项是原告金华进行，相应损失不应被告张俊负担。五、被告张俊提出与原告金华协商，并同意其转租，但原告金华不同意。本案中押金可以退一部分，但半年租期快满，租金不应退还。<\\\/div>
第三人新磨山社区陈述：案涉房屋位于磨山村（注：村改居后为新磨山社区）集体土地上，该厂地原用作停车场，后因使用率不高改造并修建房屋。房屋为结构简易的活动房，铁皮屋顶，出租给被告张俊管理，可使用及租赁，不能买卖。房屋建造时没有规划或审批手续，但在2009年土地部门登记村集体资产的时候纳入了集体资产范围内。<\\\/div>
经审理查明：2014年4月25日，被告张俊与第三人�磨山社区签订《房屋租赁合同》，约定承租包括案涉房屋在内的沙湾厂房525m2，厂地1080m2，租期2014年5月1日至2017年4月30日等内容。<\\\/div>
2014年9月，原告金华通过“58同城”了解到案涉房屋（位于新磨山社区沙湾）出租信息，后实地看房，与被告张俊协商租房事宜，告知被告张俊拟租赁房屋用作经营超市。原告金华询问房屋权属，被告张俊告知其为村集体场地和房屋，并告知原告金华其丈夫在村里（磨山村，现为新磨山社区）上班，自己有权出租，不信可以到村里去询问了解。原告金华考虑两天后，与被告张俊于2014年9月13日签订《门面合同》一份，签约时未看到房屋权属证明。《门面合同》约定：“一、甲方（张俊）将位于八一路延长线建筑房屋约60m2（两个门面）租给乙方（金华）经营……三、甲方负责协调好有关部门关系及村民和外部干扰，积极配合乙方办理�营所需的各种相关证照，所需费用由乙方支付；四、租赁期限为两年，即2014年10月1日至2016年9月30日，租金为每年伍万元；五、乙方需提前半月交租金，租金按半年支付（一年后租金按一年支付）……乙方合同未到期要求退房及违约者，租金、押金一律不退……”。次日，原告金华向被告张俊支付押金10000元，半年租金25000元。双方交接房屋，为毛坯房、铁皮屋顶活动板房，房屋内已贴地砖，水电到户，房门为卷闸门。<\\\/div>
原告金华接手房屋后在2014年9月期间进行了装饰装修，主要包括：1、安装铝合金玻璃门窗、防盗网；2、铺设水电线路；3、使用石膏板进行隔断；4、安装面漆木门两扇；5、制作门头、门口地砖；6、制作“金华超市”字样招牌；7、采购空调、桌椅、货架、酒柜、麻将机等设施设备。装修完后，原告金华在房屋内经营“金华超市”。后原告金华与�告张俊发生争议，诉至本院，要求判如所请。<\\\/div>
在诉讼中：一、经原告金华申请，本院委托湖北中联信资产评估有限公司对案涉房屋内的部分装饰装修物的现价值进行鉴定，该单位于2015年2月13日出具鉴定意见：武汉市东湖生态旅游风景区沙湾9号、10号门面房装饰装修，在评估基准日2015年2月6日的市场价值为14201.54元（该鉴定意见使用重置成本法，使用的成新率为95%），其中含面漆木门2套1652.71元、铝合金玻璃门4478.55元。被告张俊、第三人新磨山社区对面漆木门、铝合金玻璃门以外的其他鉴定内容无异议，提出面漆木门2套的原造价为1040元、铝合金玻璃门原造价为3700元，鉴定意见定价过高，原告金华对被告张俊的上述意见无异议。原告金华提出，鉴定意见对水电、门头、石膏板隔墙及墙体涂料的定价过低。被告张俊同意利用黄色门头、门前地砖、水电、门窗，�同意利用其余装饰装修物；原告金华陈述没有其他需要拆走的装饰装修物。二、2015年1月26日，原告金华提出已搬走房屋内可移动的物品，要求腾退房屋、交接钥匙，被告张俊提出，因原告金华申请进行装饰装修物价值鉴定，需保持现状，不同意交接房屋，并认为房屋租金应当计算到鉴定完成日。2015年2月9日，在鉴定单位完成对案涉房屋装修内容的现场勘查后，本院组织原、被告对房屋钥匙进行了交接。三、各方当事人对案涉房屋及所使用土地的来源没有异议，第三人新磨山社区陈述案涉房屋为村集体资产，但未能提供相应规划、建造手续或者进行相应资产登记的材料。<\\\/div>
以上事实，有当事人陈述、《门面合同》、鉴定意见书、新磨山社区出具的情况说明、调查笔录等证据材料在卷佐证。<\\\/div>
本院认为：<\\\/div>
一、关于《门面合同》的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、乡镇规划区内的房屋。乡、村庄规划内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”。案涉房屋建造在农村集体土地上，为结构简易的活动房，被告张俊、第三人新磨山社区均未能提供相应规划及建造手续，依照上述法律规定，原、被告签订的《门面合同》应当认定为无效合同。<\\\/div>
二、合同无效后的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。依照上述规定，原告金华交付的押金10000元应予退还，其占有使用房屋期间的占有使用费，参照合同约定的租金标准进行计算。原告金华虽然签约后即接手并装修房屋，但双方约定的租期从2014年10月1日起算，应从其约定从该日起计算占有使用费。原告金华在诉讼中于2015年1月26日提出要求腾退房屋，并因鉴定原因，双方实际于2015年2月9日完成交接，则本院确定房屋占有使用费计算至2015年1月底，即计算4个月，为16666.67元（50000元／年÷12月×4月），则其应当获得退还的租金为8333.33元（25000元-16666.67元�。<\\\/div>
关于房屋内装饰装修物的处理问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。”双方交接的房屋为毛坯房，原告金华签约时已告知将用作经营超市，则其对房屋进行合理程度的装修，应当认为经过被告张俊的同意。<\\\/div>
湖北中联信资产评估有限公司经本院委托进行鉴定，程序合法，对其鉴定意见，除面漆木门2扇、铝合金门窗的现价值双方有异议并形成一致意见，应以当事人意见为准外，其余鉴定内容应当作为裁判依据。因当事人未能提供案涉房屋的规划建造手续，且租赁合同无效，则相应装修现值应当认定�价值损失，由双方根据过错程度分担。对于鉴定意见中现值损失超出双方当事人确认的实际造价的，应当以实际造价并参考成新率进行确定，即铝合金玻璃门现值3515元（以双方确认的原值3700元参照鉴定成新率95%计算）、面漆木门2扇988元（以双方确认的现值1040元参照鉴定成新率95%计算），已形成附和装饰装修物的现值总额为12573.28元（14201.54元-1652.71元-4478.55元＋988元＋3515元）。<\\\/div>
原告金华在签约前经过实地考察，清楚案涉房屋为结构简易活动房的现状，其租赁房屋用作经营活动，应当对经营用房的属性和使用状况、周边环境等审慎注意，其未尽到相应义务，具有过错；被告张俊已告知房屋性质，没有欺骗行为，但其将未取得相应建造手续的房屋用作出租获利，也有一定过错。综合考虑双方签约，以及对房屋装修使用的实际情况，本院确定装修损失由原告金华�担50%的责任，被告张俊承担50%的责任。即被告张俊向原告金华赔偿6286.64元（12573.28元×50%）。<\\\/div>
综上，被告张俊应向原告金华退还押金10000元、多支付的房屋占有使用费8333.33元，赔偿装修损失6286.64元，合计24619.97元。原告金华要求被告张俊赔偿误工费10000元，没有依据，本院不予支持。<\\\/div>
综上，为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，判决如下：<\\\/div>
一、确认原告金华与被告张俊于2014年9月13日签订的《门面合同》为无效合同；<\\\/div>
二、被告张俊于本判决生效之日起十日内向原告金华退还押金10000元、房屋占有使用费8333.33元；<\\\/div>
三、被告张俊于本判决生效之日起十日内向原告金华赔偿装修损失6286.64元；<\\\/div>
四、驳回原告金华的其他诉讼请求。<\\\/div>
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。<\\\/div>
本案案件受理费1550元，减半收取775元，鉴定费2000元，由原告金华负担1575元，被告张俊负担1200元。<\\\/div>
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费�户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。<\\\/div>
代理审判员 许 加 强
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 李姿树”