辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民一终字第02473号
上诉人（原审原告）：沈阳中科建筑加固工程有�公司，住所地沈阳市皇姑区。
法定代表人：孙秀武，该公司经理。
委托代理人：魏宝荣，辽宁晟盟律师事务所律师。
委托代理人：张伟，辽宁晟盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李伟，男，1970年11月28日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
原审第三人：蒋跃明，女，1959年12月2日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
上诉人沈阳中科建筑加固工程有限公司（以下简称中科公司）与被上诉人李伟、原审第三人蒋跃明返还原物纠纷一案，沈阳市皇姑区人民法院于2014年10月14日作出（2014）皇民二初字第1755号民事判决。宣判后，中科公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员孙悦担任审判长，与审判员范猛、代理审判员杜娟组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
中科公司原审诉称，2008年，我方给汇宝商业广场建筑项目。2013年4月13日，双方签订协议，商业广场保安公司将位于沈阳市皇姑区华山路109号XXX号（建筑面积50.56平方米）房屋抵顶给我方。李伟原系汇宝花园保安，其利用职务之便获得该房钥匙居住至今。我方多次要求李伟腾退房屋未果，故请求法院判令李伟腾空位于沈阳市皇姑区华山路109号XXX号（建筑面积50.56平方米）房屋；判令李伟支付中科公司其占用期间的租金损失52000元（自2010年4月13日起至2014年7月12日止）；由李伟承担诉讼费用。
李伟原审辩称，我方与中科公司之间存在房屋买卖合同关系，中科公司要求我方腾房，并承担房屋租金损失没有事实和法律依据；中科公司的行为属于合同违约行为；现双方买卖协议已符合继续履行的条件，中科公司应按照协议履行过户义务；我方现在处于离异状态，独自一人抚养孩子，并且没有其他住房，如果按照中科公司的要求进行裁决，将迫使我方失去唯一的住房，使其生活陷入困境。我方认为，李伟已对房屋进行合理添附，物权价值增大，作为受益人，中科公司应该赔偿李伟的装修费用损失，并承担违约责任。综上，请法院驳回中科公司诉讼请求。
第三人蒋跃明述称，同意中科公司的诉讼请求。2010年4月1日左右，汇宝集团的智总（智心田）告诉我，他欲将汇宝花园A区XXX（面积50.56平方米）、汇宝国际公寓A座1单元XXX层（面积125.36平方米）两处房产及奔驰车一辆顶给中科公司做工程款。大概2010年4月5日左右，我去找智总没找到，碰到了智总的司机王彦立聊起了顶帐的事，看他能否帮忙联系买方。王彦立帮我联系李伟后，我到李伟开的洗衣店与其谈了房子的事儿。我跟李伟说要是诚心买房子就给我点定金，之后李伟给我拿了1万元钱。之后我将1万元交给中科公司。2010年4月13日，我和智心田签了协议，之后多次找李伟，问他要哪处房子，李伟说要汇宝花园A区XXX（面积50.56平方米）的房子，我多次让李伟给我10万元左右的钱，让李伟跟公司谈房价款的事，我和李伟没约定房价款多少钱，但李伟说等办完入住手续再给我钱，也没说给我多少钱。2011年末我就离开中科公司了。之后王彦立2014年给我打电话的时候，我才知道王彦立从李伟手里拿了5000元钱，我也不知道王彦立去找李伟拿5000元钱，我认为这5000元钱就是李伟给王彦立的介绍费，2011年末我才知道李伟入住的，我告诉中科公司让处理此事。
原审经审理查明，坐落于沈阳市皇姑区华山路109号XXX号（建筑面积50.56平方米，以下简称“涉诉房屋”）的房屋，系沈阳华隆基房屋开发有限公司（简称“华隆基公司”）开发建设。2008年，汇宝商业广场保安公司与中科公司建立建设施工合同关系，由中科公司对汇宝商业广场保安公司开发的，位于市府广场的项目进行实际施工。
因汇宝商业广场保安公司拖欠中科公司工程款，双方形成顶房意向。在双方签订顶房协议前，蒋跃明通过王彦立联系购房者即李伟，并于2010年4月6日，收取了李伟1万元购房款，并出具收条。截止庭审结束，双方并未签订书面的房屋买卖合同。
2010年4月13日，汇宝商业广场保安公司（甲方）与新兴公司（乙方，乙方上加盖中科公司公章）签订协议，内容主要为甲方将包括涉诉房屋在内的两套房屋及一台车辆抵顶拖欠乙方的工程款。该协议下方甲方签名为“智心田”，乙方签名为“蒋跃明”，并加盖中科公司公章。智心田系当时沈阳汇宝国际投资集团总经理，蒋跃明系当时中科公司的项目经理。
随后，王彦立告知智心田，中科公司已将涉诉房屋卖给李伟，且李伟已经向中科公司交纳了1万元房款。智心田依据行业�例，认为中科公司、李伟房屋买卖关系已经形成，故通知华隆基公司向李伟交付房屋。2010年5月30日，华隆基公司向李伟出具了准住通知。李伟同年装修入住至今。
2014年5月28日，涉诉房屋登记于中科公司名下。2014年7月19日，中科公司、李伟双方因腾房一事协商未果，向沈阳市公安局皇姑分局华山公安派出所报案。因中科公司认为与李伟未形成房屋买卖合同关系，要求李伟腾房，遂于2014年7月29日诉至来院。
原审法院认为，解决本案争议的问题，应当界定中科公司、李伟之间合同关系是否成立。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定：“当事人对于合同是否成立存在争议，人民法院能够确认当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确认。”该条规定立法原则旨系为鼓励交易，促成合同履行。对于合同已存在当事人、标的及数量的必备条款情形下，对于合同所缺失的条款采用补救措施。结合本案事实，买卖双方主体明确，标的物即房屋位置具体确定，且在事实上中科公司作为卖方已收取1万元房款，虽然在交付房屋时系他人直接为之，但李伟作为买方在该房居住已长达三年以上，中科公司明知而未提出异议，故属于中科公司对李伟入住涉诉房屋的认可。基于该事实，链接上述法律规定，中科公司、李伟之间的房屋买卖合同成立。故中科公司要求李伟腾退涉诉房屋的主张，不予支持。因李伟尚未给付全部房款，中科公司有权向李伟另行主张债权。
关于中科公司要求李伟支付占用期间租金的问题。因李伟系因中科公司、李伟双方的房屋买卖关系而占用涉诉房屋，故对中科公司的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）之规定，原审判决：驳回沈阳中科建筑加固工程有限公司的诉讼请求；案件受理费3362元，由沈阳中科建筑加固工程有限公司承担。
宣判后，中科公司不服，向本院提出上诉称，1、我方与李伟并未形成房屋买卖关系，李伟对此房屋应予腾退；2、请求判令李伟支付强占房屋期间的租金损失。
李伟辩称，原审判决正确，希望维持原判。
蒋跃明未予答辩。
本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是双方当事人房屋买卖关系是否成立。
关于双方当事人是否形�房屋买卖关系的问题，李伟在支付给中科公司1万元后于2010年5月30日取得了准住通知及房门钥匙，并在装修后于同年入住，中科公司到派出所报案是在2014年7月19日，到原审法院起诉是在2014年7月29日，时间长达四年之久，中科公司提出一直在主张权利却未提供相关证据，原审法院据此认定双方当事人房屋买卖关系成立并无不妥，尚欠房款中科公司可就债权关系另行主张。
关于中科公司提出李伟应支付强占房屋期间的租金损失的问题，因已认定中科公司、李伟房屋买卖关系成立，李伟对涉诉房屋属于合法占有，故对中科公司这一主张无法支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3362元，由沈阳中科建筑加固工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 � � � 悦
审判员 范猛代理审判员杜娟
二〇一四年十一月十五日
书记员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。