福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）霞民初字第1093号
原告张美香，女，1983年2月1日出生，汉族，福建省霞浦县人，现住霞浦县。
委托代理人陈支何，福建宽达律师事务所律师。
被告福建宏城房地产开发有限公司，住所地：霞浦县松港街道长溪路6号。
法定代表人董茂生，董事长。
委托代理人陈志军，福建星龙律师事务所律师。
原告张美香与被告福建宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月31日公开开庭进行了审理。原告张美香之委托代理人陈支何、被告宏城公司之委托代理人陈志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张美香诉称，其与被告宏城公司于2010年5月18日签订一份《商品房买卖合同》，约定其向被告购买位于霞浦县松港街道灵祐路宏城豪景3号楼1004室房屋一套，总价款为人民币（以下币种相同）485898元。合同签订后，其依约履行义务，双方并于2011年9月8日办理了交房手续。合同中约定如因被告原因，其不能够在交房后90日内取得房屋所有权证书，在不退房的情形下，被告应自逾期之日起每日按其已付款数额的0.01%向其支付违约金。而被告未能全面履行合同，怠于办理相关权属证书，直至2012年9月28日才使其办理房屋产权登记，被告已逾期违约295天。现请求依法判令被告向其支付逾期违约金14334元。
被告宏城公司辩称，双方系于2011年9月10日办理交房手续，其并无“应通知协助办理产权证书”的约定义务，双方仅存在约定的委托代办产权证书关系；其已办理房屋产权初始登记手续，并已向房屋产权登记部门提交开发商应提供的相关材料；其已在交房时及2011年12月28日两次书面通知原告提交办理分户产权登记手续应由业主提供的书面材料，可原告未能依约定及通知提交登记所需材料，直至办证前一个月才提交材料，造成分户产权登记的延迟。综上，其已依约全面履行合同各项义务，不存在违约行为，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年5月18日，原告张美香与被告宏城公司签订《商品房买卖合同》一份（备案合同编号：20100500078），合同约定原告向被告购买由被告开发预售的位于霞浦县松港街道灵祐路3号楼1004室房屋一套，价款为485898元；该合同第十四条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，……，2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”
为原告委托被告代办权属登记事宜，双方同时订立《合同补充协议（附件六）》，该补充协议中约定张美香在合同中注明的通信地址即为确认的有效通信地址，被告宏城公司只需按注明的通信地址以挂号信的形式发出相关通知，即视为已通知原告；被告将办理初始登记需被告提供的资料报送备案后，即视为被告履行了产权登记中的合同义务；原告在商品房交付后五日内，提供办理权属登记所需的资料和证件，如因原告责任不能在规定期限内办理权属登记的，被告不承担责任。
原告张美香分两次向被告付清购房款。2011年8月31日，被告宏城公司向原告李丰勇、孙莲平发出《“宏城豪景”小区交房通知书》，要求原告依约于同年9月10日办理交房手续，并提交办证所需的相关证件和票据，即（1）业主身份证原件及复印件一份（身份证扫描办产权证用）；（2）购房发票凭证及复印件；（3）维修基金发票、契税发票及复印件；（4）计划生育证明原件一份（办产权证、办土地证用）……。
原告于同年9月10日办理交房手续后即入住使用该套商品房。同年12月8日，被告以该楼盘工程竣工验收备案表等材料为据向霞浦县房地产管理所（以下简称房管所）提出要求办理商品房初始登记的申请，同日房管所受理并于次日对其所有权予以初始登记。同年12月28日被告向原告发出快递邮件，再次要求原告于2012年1月5日前提交办理分户登记产权证书所需的应由买受人提供的材料。2012年9月28日，房管所依申请经审核材料齐全予以受理，并于同日对原告所居住的该套商品房的分户产权权属予以登记。另查明，在实际产权登记过程中，原告的分户登记手续均由被告代办，原、被告之间在办证材料的交付过程中未办理相关书面交接手续。
上述事实，有当事人陈述及相关书证为证。
双方当事人的争议焦点在于被告宏城公司是否存在逾期办证的违约行为，是否因此承担违约责任。
针对上述争议焦点，原告张美香提供下列证据：1、《商品房买卖合同》一份，用以证明双方的房屋买卖合同关系及约定的事项；2、购房票据，用以证明其已支付购房款的事实；3、交房通知书及交房须知各一份，用以证明被告代办产权登记手续且其在交房时已提交相关办证材料的事实；4、霞房权证松港字第××号房屋所有权证书一份，用以证明产权证书登记时间为2012年9月28日。
被告质证认为，对上述书证的真实性均无异议，但《商品房买卖合同》并未约定其有通知和协助的义务；交房通知书明确了双方办理交房手续的日期为2011年9月10日，交房通知书无法证实原告已提交相关办证材料的事实；房屋所有权证书不足以证实其存在逾期违约行为。
本院分析认为，对上述书证，经被告质证对其真实性无异议，应予采信。交房登记表证实了确切的交房时间，同时交房通知书不仅证实被告通知原告交房并告知提交办证材料的事实，而且结合已交房的实际情况，可证实原告已依该通知向被告提交相关办证材料的事实。
被告宏城公司提供下列证据：1、《合同补充协议（附件六）》一份，用以证明双方对代办产权登记手续的补充约定；2、《关于要求商品房登记办证的报告》一份，用以证明其已于2011年9月16日向霞浦县房管所提出办理产权初始登记的报告；3、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，用以证明该商品房工程已竣工验收并于2011年9月1日完成备案；4、房管所初始登记受理单一份，用以证明办理初始登记受理时间为2011年12月8日；5、霞房权证松港字第××号房屋所有权证一份，用以证明其已完成房屋产权的初始登记；6、私有房屋所有权登记申请表一份，用以证明原告申请分户登记的事实；7、涉税证明一份，用以证明其已完税并于2011年12月5日取得作为分户登记必需的完税证明；8、办理产权证通知及发出的快递详情表各一份，用以证明其已于2011年12月28日向原告发出通知，要求原告于2012年1月5日前提交办理产权证书应由原告提供的材料。
原告质证认为，对上述证据1、3、4、5、7的真实性无异议，但关于补充协议第五条其于交房后5日内提交权属登记所需材料的约定，因订立该协议时初始登记尚未完成，故该条款不合法，实际上其也于交房时履行了提交办证材料的义务，受理单证实了被告逾期办理初始登记的事实，涉税证明未体现被告已履行缴税义务；对要求办证的报告，系初始登记内部材料，其不知情；私有房屋所有权登记申请表无申请人签名及申请日期记载，不能证实待证事实；对办理产权证的通知及发出的快递详情表，因其始终未收到该通知邮件，无法确认真实性，即便该发出的通知是真实的，因通知中所列材料被告未注明打勾，故也不能说明其欠缺提供材料，同时以快递发出邮件不符合合同中以挂号信发出邮件的约定；对计生证明无异议。
本院分析认为，被告提供的证据1、3、4、5、7经原告质证无异议，应予采信。关于补充协议第五条，初始登记的完成与否并不妨碍原告提交办证材料的约定的合法性；关于要求办证的报告及私有房屋所有权登记申请表，系出自于房屋登记部门接收被告提交的相关申请材料的原始存档，符合证据法定要件，客观真实，合法有效，亦应采信；关于办理产权证通知及发出的快递详情表，证实被告为代办产权证书向原告发出应提交必要材料的通知，以及发出的方式和日期，同时因快递详情表记载明确，邮戳清晰，便于查询，故该书证应予采信，原告认为无法确认真实性的质证主张显然不能成立。
为进一步查清案情，本院依职权调取如下证据：1、房管所答复函及存档的房屋产权分户图各一份；2、霞浦县龙祥居物业管理有限公司董事长苏明霞的询问笔录一份；3、该物业公司出具的交房登记表一份；4、私有房屋所有权登记申请表；5、未婚证明。
原告张美香质证认为，对证据1、3、4、5无异议，可证实被告延迟登记，应承担违约责任以及具体的交房时间；证据2亦可印证交房时间，但证人关于材料系提交给物业公司留档之用的陈述与本案无某其已将材料提交给被告。
被告宏城公司质证认为，对上述证据形式要件无异议，但答复函内容不真实，交房登记表仅是证实办理手续时间，交房时间应以通知为准。
本院分析认为，答复函系房屋登记部门在其职责范围内为答复我院查证而制作，明确了被告办理初始登记及代办分户产权登记的过程及办证法定期限、申请人应提交的材料等事项，故合法有效，应予采信；房屋产权分户图证实该房屋测绘完成时间在2011年间；物业公司苏明霞询问笔录与交房登记表相互印证，可证实交房日期为2011年9月10日，结合原告将交房通知书中要求提交的相关材料向该楼盘物业公司提交的事实，以及已书面交房的事实，可证实原告已通过前期物业公司向被告提交办证材料的事实。至于苏明霞关于该材料是作为业主信息留档的陈述，与《交房通知书》中表述为办证资料不符，也与宏城公司承认《交房通知书》中有要求提交办证资料的陈述不符，对苏明霞此部份证言内容不予采信；苏明霞关于宏城公司未通知其转交相关材料的陈述，系物业公司与宏城公司之间的内部事宜，并不影响张美香已向宏城公司的代理人物业公司提交办证资料的认定。
综上所述，在有证据表明原告已履行提交办证材料义务的情形下，根据优势证据标准，应认定原告张美香对其“交房时已交齐办证资料”这一主张已完成举证责任，被告宏城公司主张未收到相关材料，举证责任应转由被告承担。而被告宏城公司主张其迟至登记前一个月才收到办证资料，对此未提供任何证据；被告2011年12月28日向原告张美香邮寄办证资料通知的时间，系在交房后，不能推翻原告交房时已提交办证资料的认定，不足以证明被告宏城公司的主张，应由被告承担举证不能的法律后果，故其应承担相应的违约责任。
综上事实，本院认为，原告张美香与被告宏城公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（附件六）》系双方就原告购买被告开发的“宏城豪景”楼盘的预售商品房以及被告代办产权登记手续等相关事项，通过自愿平等协商订立的，不违反法律法规规定，故属合法有效，双方均应积极全面履行。上述合同明确约定如由于被告原因未能使原告在交房后90日内即2011年12月9日前取得房屋所有权证书，被告应承担逾期违约责任。原告张美香已依商品房交付使用的惯例，在交房的同时将交房通知书确定的办证材料内容提交给被告。在原告已提交办证材料的情形下，被告怠于履行产权登记委托代办义务，直至2012年9月28日才提出分户产权登记申请，同日房管所办结产权登记，属“出卖人原因”的范畴，其行为显属违约，应承担逾期办理产权登记的违约责任。因此，逾期办证违约金应自2011年12月10日起计算至产权登记之日即2012年9月28日止，上述期间共293天，被告应向原告支付的违约金为48.59元／天×293天=14236.87元。被告宏城公司不能举证证实其具有延迟办证的免责事由，故其关于原告未依交房通知书的要求提交办证材料的主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
被告福建宏城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告张美香违约金人民币14236.87元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币160元，由被告宏城公司负担；诉讼保全申请费人民币160元，由原告张美香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 康 健
代理审判员 张光雄
人民陪审员 曾凤杰
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 刘巧素
一、附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、申请执行期间提示：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。