广西壮族自治区融安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）融民二初字第222号
原告刘付志玉。
原告龙佳欣，学生。
法定代理人刘付志玉，系龙佳欣的父亲。
被告罗祖新，男，1967年12月12日出生，壮族，初中文化，住融安县长安镇融江花园*栋***室。公民身份号码4522271967********。
原告刘付某、龙佳欣诉被告罗祖新确认合同无效纠纷一案，本院于2013年8月29日受理后，依法由审判长黄秀红，与审判员周文勇和人民陪审员蓝维组成合议庭。书记员林子焜担任法庭记录。并于2013年12月17日公开开庭进行了审理。原告刘付某、龙佳欣及其法定代理人刘付某、被告罗祖新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘付某、龙佳欣诉称：原告刘付某与龙宝仪（2001年11月15日因交通事故死亡）原共同在融安县长安镇旧机场开发区建设有一间四层砖混结构的房屋，房产证号融房产证融安字第××号、土地使用证号：融国用（2002）字第01-22-00-402号，龙宝仪生前未留遗嘱，经（2003）桂融证字第34号公证书公证，龙宝仪遗产份额和土地使用权由原告刘付某和刘付佳欣（即原告龙佳欣）两人共同继承和使用。被告在未经原告龙佳欣同意的情况下与原告刘付某达成了买卖协议，买卖了二原告共有的房屋，现在房产局也查不到原告刘付佳欣的合同买卖公证记录以及原告龙佳欣的买卖合同，该房屋存在贱卖的情况，该买卖合同侵犯了原告龙佳欣的合法权益，应为无效合同。即使原告刘付某与原告龙佳欣亲如父女，但在房产上父亲也不能代替女儿作主，原告龙佳欣已有房产证，房产局明知这一点，还替被告违规办理了买卖过户手续，因此被告罗祖新与刘付某签名的房屋买卖合同应为无效合同。请求法院判令确认（融安）0685号房地产买卖合同无效，并由被告承担诉讼费用。
被告罗祖新辩称：一、原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示。2003年8月11日，原、被告双方在没有受到任何欺诈、胁迫和乘人之危的情况下通过平等协商，自愿签订了（融安）房买卖契字0685房地产买卖契约，因此原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示。二、被告已支付了购房款，并办理了房屋过户登记手续，物权变动已发生效力。被告除了向原告支付合同上约定的价款外，另向原告支付了其他费用，并承担了过户费用和税费，共支付了12万多元，不存在贱卖问题。且随后在原告的配合下办理了房地产过户登记手续，现讼争的房地产已过户到被告名下十年之久。因此，按照《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。三、原告并不属于无权处分之人，原、被告签订的房屋买卖合同属有效合同。融安县公证处于2003年3月21日出具（2003）桂融证字第34号公证书表明，杨某自愿放弃继承，龙宝仪遗下上述房屋遗产份额和土地使用权由刘付某、刘付佳欣两人共同继承和使用。而当时刘付佳欣年仅三岁，属无民事行为能力人，刘付某作为刘付佳欣的父亲和监护人，也就是其法定代理人，代理其民事活动是合法有效的，所以原告的行为属有权处分，原、被告签订的房屋买卖合同属有效合同，原告诉状所述完全曲解了法律。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。
原告刘付某、龙佳欣在举证期限内向本院提供的证据有：1、融房权证融安字第××号（复印件，共1页），用以证明涉诉房产原来是刘志付玉和龙宝仪共有的；2、（2003）桂融证字第34号公证书（复印件，共2页），用以证明涉诉房产的继承人是二原告；3、房地产买卖契约（融安0685号）（复印件，共4页），用以证明合同虽然是刘付某签字的，但是日期不是刘付某写的，该契约是在公证书之前达成的买卖合同；被告单方到房产局去办理过户手续，原告不知情；4、龙佳欣低保证（复印件，共2页），用以证明龙佳欣领取低保的事实；5、刘付某身份证及龙佳欣常住人口登记卡（复印件，共2页），用以证明原告刘付某的身份和龙佳欣户籍在融安县长安镇；6、融国用2002字第01-22-00-402号、宗地图（复印件，共1页），用以证明涉诉房屋原属于刘付某的；7、国有土地使用权出让合同（复印件，共2页），用以证明原告向政府买涉诉土地和房屋。
被告罗祖新向本院提供的证据有：1、卖房报告（复印件，共1页），用以证明原告向房产局申请卖房；2、融房权证融安字第××号、融房融安共字第××号（复印件，共4页）房产证，用以证明涉诉房屋和土地已经过户到被告名下；3、房地产买卖契约（复印件，4页），用以证明被告与刘付某签订涉诉房屋买卖合同。
经开庭举证质证，原、被告双方的质证意见如下：
一、关于原告刘付某、龙佳欣的证据。被告罗祖新的质证意见：被告对原告提供的证据1至7的真实性无异议，被告除对证据2、7的证明观点无异议外，其余证明观点均有异议，其异议意见主要表明双方房屋买卖合同已经成立并办理了过户手续，原融房权证融安字第××号房产证已经作废，证据4、5与本案无关联性。
本院认为，因被告未否认原告证据1至7的真实性，本院确认以上证据的真实性。其中原告证据6、7具有证明涉诉房地产原属原告刘付某和龙宝仪共有的证明效力；证据1仅有一页，无法判断其内容；证据2具有证明龙宝仪死后，三个法定继承人中杨某放弃其遗产份额，由二原告共同继承龙宝仪遗产的证明效力；证据3具有证明原告刘付某与被告签订了房地产买卖合同这一事实的证明效力；证据4、5具有证明二原告身份情况的证明效力。
二、关于被告罗祖新的证据。原告刘付某、龙佳欣的质证意见：对被告证据1的真实性有异议，认为不是原告本人写的；对被告证据2、3的真实性无异议，但对证据2认为该房产证应无效，其附件1只有原告刘付某的名字，没有龙佳欣的名字。
本院认为，因原告对被告证据2、3的真实性无异议，本院确认以上证据的真实性，本院确认涉诉房地产已过户登记在被告名下这一事实；因原告对被告证据1的真实性有异议，但未能提供相反证据予以反驳，本院对其质证意见不予采信，结合本案案情，证据1可以证明原告有卖房的意思表示这一事实。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：座落于融安县长安镇旧机场开发区，现房产证号为融房权证融安字第××号（原房产证号为：融房权证融安字第××号，土地使用权证号为融国用（2002）字第01-22-00-402号），四层砖混结构的房屋原为原告刘付某与其妻龙宝仪于2000年5月18日购买了融安县人民政府出让的土地使用权后共同建设，2001年11月15日龙宝仪因交通事故已故后，就龙宝仪的遗产继承问题，原告刘付某、龙佳欣（原名刘付佳欣）及龙宝仪的母亲杨某于2003年3月21日在融安县公证处进行了遗产公证，融安县公证处作出了（2003）桂融证字第34号公证书，该公证书载明：杨某放弃继承，龙宝仪遗下上述房屋遗产份额和土地使用权由刘付某、刘付佳欣两人共同继承和使用。2003年8月11日，原告刘付某作为甲方（卖方），被告罗祖新作为乙方（买方），双方签订了一份（融安）房买卖契字0685号房地产买卖契约，该契约主要有以下约定：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币贰万元，一、甲方自愿将座落在长安镇旧机场开发区的房地产（房屋建筑面积295.62平方米）出售给乙方；二、甲乙双方议定的上述房地产价格为人民币捌万元。乙方由2003年3月27日前二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式现金；三、双方同意于2003年3月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其建设范围内的土地使用权一并转给乙方；四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起5日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。”该契约签订前被告付清了购房款，原告也将房屋交付给被告，双方均能按契约的约定履行自己的义务。2003年8月11日该房屋变更登记至被告名下，被告一直管理使用至今。2013年8月29日，原告龙佳欣、刘付某以刘付某无权处分共有房产，双方的买卖合同无效为由诉至本院请求判令（融安）房买卖契字0685号房地产买卖合同无效。
本案的争议焦点是：原告刘付某与被告罗祖新签订的房地产买卖合同是否无效。
本院认为：针对以上争议焦点，根据，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”从本案查明的事实来看，1、刘付某与被告签订房屋买卖合同之日是2003年8月11日，而二原告及杨某遗产公证之日为2003年3月21日，即双方签订合同之日在遗产公证之后，遗产公证后二原告已取得讼争房屋的所有权；2、该买卖合同签订时原告龙佳欣只有三周岁，属于无民事行为能力人，由法定代理人即其父亲原告刘付某代理其进行民事活动。从这一点的意义上看，作为善意的合同相对方的被告是有理由相信原告刘付某是有代理权的，这符合我国民法上表见代理的有关规定，并且，双方所约定的购房价格在当年也是合理的，该买卖合同是双方当事人当时的真实意思表示；3、讼争的房屋按合同载明的要求在合同签订前原告已交付给被告，合同约定的交付义务原告在合同签订前已履行完毕，双方之后签订的买卖合同是对之前的口头约定进行正式确认；4、2003年8月11日，讼争的房屋已变更登记至被告名下，至此被告已取得了该房屋的所有权。综合以上几点，本院认为，即使原告刘付某当时是无权处分，侵犯了原告龙佳欣的共有权，被告也依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的善意取得的规定取得了讼争房屋的所有权，如原告龙佳欣认为自己的共有权受到侵害，也只能依照法律的规定追究侵权人刘付某的侵权责任。因此，为保护房地产交易市场的公平安全，维护诚实信用，原告刘付某与被告罗祖新签订的（融安）房买卖契字0685号房地产买卖契约有效。二原告的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，判决如下：
驳回原告刘付某、龙佳欣的诉讼请求。
本案受理费1800元，公告费350元，合计2150元，由原告刘付某、龙佳欣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 黄秀红
审 判 员 周文勇
人民陪审员 蓝 维
二〇一四年二月十七日
书 记 员 林子焜