贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔七民初字第246号原告李生林，男，1959年3月26日出生，汉族，贵州省毕节市人。委托代理人曹云轩（特别授权代理），男，汉族，生于1955年9月7日，安徽省宣城市宣州区人。被告毕节市贵福房地产开发有限公司。法定代表人陈庭贵，该公司董事长。委托代理人梁婷（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。委托代理人吴海（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。原告李生林诉被告毕节市贵福房地产开发有限公司（以下简称贵福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2013年6月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，关于2014年7月27日作出（2013）黔七民初字第1123号民事判决书。被告毕节市贵福房地产开发有限公司不服，提出上诉。贵州省毕节市中级人民法院2014年12月10日作出（2014）黔毕中民终字第1477号民事裁定，以原判认定事实不清为由，撤销原判，发回本院重审。本院2015年1月21日登记立案后，依法重新组成合议庭，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告李生林及委托代理人曹云轩，被告贵福公司委托代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年2月6日，原、被告双方签订《预定房屋订购金协议》，约定原告预订房屋为A5住十六楼（三室两厅两卫一厨），原告交纳预订金100，000.00元，房屋价格为每平方米1，680.00元，原告所交纳的预订金按照同期银行一年利息偿付原告，被告房屋办理相关预售手续后，双方正式办理售房手续。2010年11月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市公园路43号“福贵新天地城市花园”第A幢住宅16层6号房屋出售给原告。该房屋建筑面积147.84平方米，套内面积124.24平方米，按套内面积每平方米1，999.12元计算，总房款248，371.00元。同时约定被告应于2011年12月30日前将验收合格的房屋交付原告，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，同时按照约定的最后缴房期限第二日起到实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金。合同签订后，原告已按约定向被告支付全额房款，但被告至今仍未将房屋交付原告，经多次协商未果，原告遂向法院起诉，请求：1、判令被告立即将位于毕节市公园路43号“福贵新天地城市花园”第A幢住宅16层5号房屋交付给原告；2、判令被告立即支付原告利息20，100.00元，逾期交房违约金28，314.29元（暂算至2013年1月14日，同时判决支付至房屋符合法定及约定交房条件并实际交付之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。为证明其主张，原告提交了如下证据：证据一：身份证。用以证明原告的主体资格。被告质证意见：无异议。证据二：《商品房买卖合同》。用以证明双方合同成立并生效，双方约定按已付房款的万分之三计算违约金。被告质证意见：对合同的真实性不持异议，但违约金过高，应予调低。证据三：个人担保借款合同、收条（两张）、个人借款凭证。用以证明原告已按合同约定支付全部房款。被告质证意见：无异议。证据四：预定房屋订购金协议。用以证明被告应支付原告利息。被告质证意见：达不到原告证明目的。证据五：交房通知。用以证明在2013年9月11日在被告方的房屋不具备交房条件的情况下，被迫接受被告方钥匙。被告质证意见：对三性有异议，达不到原告举证目的。被告辩称：1、根据答辩人与被答辩人双方签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时间为2011年12月30日，答辩人实际交付给被答辩人房屋时间为2012年11月28日，逾期交房天数约为333天，给被答辩人造成的实际损失应为该涉案房屋的租金损失，而该损失经有资质的评估单位评估后作出的评估意见为依据，根据评估意见，被答辩人的诉讼违约金请求过分高于被答辩人的实际损失，违背了法律公平公正之原则，应当予以大幅度减少。2、涉案房屋竣工验收合格后，答辩人即以电话告知、在涉案楼盘外墙张贴交房公告、登报公告等形式通知被答辩人前来办理交房手续，根据电话通话记录、涉案楼盘外墙张贴交房公告以及部分购房户签字认可的交房通知书显示，均表明答辩人交房时间在2012年11月28日。被答辩人因迟延前来办理交房手续造成的损失属于被答辩人故意扩大的损失，不属于答辩人给被答辩人造成的损失，该损失应由被答辩人承担。3、在答辩人施工修建涉案楼盘期间，因自然天气（连续暴雨、冰冻）、政府行政行为（高考、公务员考试、旅发大会）等原因，致使答辩人不能正常施工、按时交付涉案房屋给被答辩人。同时，为了被答辩人获得更好的居住环境，使被答辩人受益，答辩人在合同没有约定的基础上，增加前室装修工程，使工程量增加，也是答辩人逾期交付房屋的合理因素，上述因素致使涉案房屋延期交付使用，是符合法律规定和合同约定的可据实延期的情形。因此，计算违约金时应扣减相应的延期天数。恳请人民法院查明事实，支持答辩人的答辩请求为谢。被告在举证时限内举证如下：证据一：工程验收会议结论，毕节福贵新天地花园1期工程基础分部验收参加验收人员签到单，工程验收会议结论，毕节福贵新天地花园1期工程主体分部验收参加验收人员签到单，住宅工程质量分户验收表（户内部分）。用以证明相关单位对涉案楼盘及房屋基础、主体、分户验收合格，在被告发出交房公告时符合法律规定及合同约定的交房条件。原告质证意见：真实性无异议，合法性有异议，达不到被告的证明目的，房屋不符合法定和约定的交房条件。证据二：交房公告照片，通话清单，交房催告书（登报）。用以证明被告在房屋验收合格后，于2012年11月底通过在楼盘外墙张贴交房公告及电话告知等方式通知。2013年7月18日，被告又登报通知，已尽义务。原告迟延办理交房手续，损失应由原告承担。原告质证意见：真实性无从可考，没有收到被告方的任何通知，达不到被告证明目的。证据三：金水岸项目因增加工程雨天原因等工期延误统计表，毕节市专业气象台20**及2012年气象记录表，毕节市七星关区环境保护局文件［七星环发（2012）39号］，毕节市七星关区环境保护局文件［七星环发（2013）28号］，设计施工图纸。用以证明涉案房屋的建设因气候（凝冻、雨天）、政府行政行为、工程量增加等因素不能按期完成，致使涉案房屋延期交付使用，是符合法律规定和合同约定的可据实延期的情形。因上述因素造成工期延误327天。原告质证意见：对三性均有异议，工期延误统计表上没有相关部门的证明，所以不认可。气象记录与工期延误统计表相矛盾，在原审时的工期延误统计表上把公务员招考和旅发大会作为工期延误的理由，但没有相关的法律和政策规定，不认可。环境局的文件不符合法律规定，记录的是2012年至2013年的情况，但被告主张2011年11月30日已经竣工，与本案无关联性。证据四：评估报告。用以证明被告因逾期交房给原告造成的损失经评估，作出了评估结论，应以评估结论作为结算的依据。请法庭依法减少违约金。原告质证意见：原告没有申请评估，只是被告方单方面的意见。评估报告上租金过低，过高或过低都不具备法律效力，评估不合法。经对各方当事人所举证据进行综合审查判断，原告所举证据一、二、三、四、五属书证，能够证明原告向被告公司预购房屋并订立合同约定双方权利义务的事实，本院予以采信。但不能完全达到原告的证明目的。被告所举证据均属书证，对本案相关案件事实具有证明力，本院予以采信。根据本案证据，本院确认以下事实，2007年2月16日，，原、被告双方签订《预定房屋订购金协议》，协议约定：原告预订被告开发的位于毕节市公园路43号A5住十六楼（三室两厅两卫一厨）房屋一套，原告交纳预订金100，000.00元，房屋价格为每平方米1，680.00元，原告所交纳的预订金被告按照同期银行一年期利息偿付原告。原告向被告支付了100，000.00元的预定金。2010年5月31日，原、被告双方订立了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人（原告）向出卖人（被告）购买的商品房为预售商品房。该商品房位于毕节市公园路43号“福贵新天地城市花园”第A幢住宅16层5号。建筑面积147.84平方米，套内面积124.24平方米，按套内面积每平方米1，999.12元计算，总房款248，371.00元。买受人首付房价款148，371.00元（含原告已付房屋预定金100，000.00元），余款由买受人办理银行按揭。出卖人应当在2011年12月30日前将该验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、政府对本开发项目的建设作调整，而导致开发建设期延长；3、非出卖人的原因造成停水、停电累计超过8小时（满8小时按一天计算）。除上述特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告公司支付了购房款。2012年11月28日、2013年7月18日，被告公司分别以公告及电话、登报等多种方式通知原告交房，原告于2013年9月11日签字收房。由于原告认为该房屋不符合法定和约定的交房条件并超期交付，经双方多次协商未果，原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。另查明：被告公司在施工过程中，根据毕节市专业气象台统计，2011年发生凝冻28天，暴雨3天，2012年发生凝冻24天，暴雨1天，停工56天。根据毕节市七星关区环境保护局七星环发（2012）39号文件通知，高考、中考等期间停工35天。共计停工91天。在诉讼中，经被告公司申请并由本院委托毕节金正房地产资产评估事务所，对原告位于毕节市七星关区公园路“金水岸”楼盘第A幢住宅16层5号在2011年12月30日至2012年11月28日期间的日平均租金市场参考价值为41.36元。本院认为：原、被告双方订立的《预定房屋订购金协议》及《商品房买卖（预售）合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行所负义务。本案中，被告公司逾期交房的行为已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。但被告公司在施工过程中因凝冻、暴雨等原因停工91天，属于不可抗力，应予减除。即逾期交房时间为622天-91天=531天。同时被告公司提出按照合同约定计算的违约金过分高于造成的损失，并请求予以降低。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因被告公司违约而给原告造成的损失，经评估为日平均租金41.36元。而按照合同约定计算的违约金额则远远超越了该实际损失，应确认为“过分高于造成的损失”。因此，对于原告的诉请，本院以高于实际损失30%为限保护，即：41.36元天×531天×130%=28，555.81元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李生林逾期交房违约金人民币28，555.81元。二、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李生林房屋预定金100，000.00元的利息（利息按中国人民银行同期存款利率计算，从2007年2月16日起至2010年5月31日止）。三、驳回原告李生林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，010.00元，评估费人民币2，000.00元，合计人民币3，010.00元。由原告李生林承担人民币500.00元，被告毕节市贵福房地产开发有限公司承担人民币2，510.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判长  孙苏莲审判员  罗桂华审判员  刘玉桂二〇一五年七月七日书记员  张一佳