江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第0160号
上诉人（原审原告、反诉被告）王永年，、106号欣欣不锈钢门业经营部。
委托代理人岳翼，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人王伟，男，1984年12月5日生，汉族，、106号欣欣不锈钢门业经营部，系王永年儿子。
被上诉人（原审被告、反诉原告）扬州市鑫龙房产有限公司，住所在扬州市江都区仙女镇新都路东侧。
法定代表人丁爱民，董事长。
委托代理人戴巍，江苏众仁律师事务所律师。
上诉人王永年因与被上诉人扬州市鑫龙房产有限公司（以下简称鑫龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2014）扬江民初字第01733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭进行审理。王永年及其委托代理人岳翼、王伟，扬州市鑫龙房产有限公司的委托代理人戴巍到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审查明：2013年9月29日，扬州市江都区金牛湾建材广场有限公司（以下简称金牛湾建材广场）、王永年、鑫龙公司签订《房屋转租合同》一份，约定金牛湾建材广场将其向鑫龙公司租赁的金牛湾都市花园5号101、102、103、104、105号商业用房转租给王永年，合同约定，租赁期自2013年9月30日起至2014年9月29日止，年租金100000元，如鑫龙公司出售租赁房屋，则金牛湾建材广场和王永年均放弃优先购买权。2014年7月，王永年将租赁房屋出售给乔春、何福康等人，房价合计7845953.88元。租赁期满后，鑫龙公司要求王永年从租赁房屋中搬出。王永年以鑫龙公司侵犯其优先购买权为由不予返还租赁房屋。
另查明，在签订上述房屋转租合同前，鑫龙公司于2013年9月28日，书面告知王永年上述租赁房屋已出售，并称王永年已放弃优先购买权，王永年未提出异议。
又查明，租赁合同到期后，因王永年未按期迁让，该房屋尚未交付买受人，亦未办理产权登记手续。
现王永年诉至法院，请求判决确认其对所租赁房屋享有优先购买权。后鑫龙公司提起反诉，请求判令王永年立即返还租赁房屋，并自2014年9月30日起按年租金100000元的标准给付房屋使用费，将租赁房屋内现有物品全部判决归鑫龙公司所有。诉讼中，鑫龙公司撤回了要求将租赁房屋内现有物品全部判决归其所有的反诉请求。
原审认为，王永年与金牛湾建材广场及鑫龙公司签订的房屋转租合同系当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予保护。租赁合同约定，金牛湾建材广场（承租人）及王永年放弃优先购买权，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。王永年认为，出租方使用格式合同，合同中有关放弃优先购买权的条款是格式条款，在签订合同时未对王永年进行提示，依照法律规定应属无效。对此，原审认为，在签订租赁合同前，鑫龙公司已书面提示王永年已放弃优先购买权，显然是对双方此前协商结果的书面提示，王永年未提出异议。在签订合同时，合同条款中先后两次约定王永年放弃优先购买权，足以对其起到提示作用，该合同条款应为有效。王永年在转租合同中已书面放弃优先购买权，鑫龙公司出于对合同约定的信赖，已将租赁房屋出售他人，故对王永年要求确认其对所租赁房屋享有优先购买权的请求，依法不予支持。上述租赁房屋虽已与他人签订出售合同，但尚未交付，亦未办理权属登记手续，权利未发生转移，鑫龙公司仍是房屋管理人，故对鑫龙公司要求王永年返还租赁房屋并按原租金标准给付逾期返还房屋使用费的请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条的规定，判决如下：一、驳回王永年请求确认其对上述租赁房屋享有优先购买权的诉讼请求；二、王永年于本判决生效之日起十五日内，向扬州市鑫龙房产有限公司返还上述租赁房屋并给付自2014年9月30日起至返还租赁房屋之日止、按年租金100000元计算的使用费。本案本诉受理费21000元，减半收取10500元，反诉受理费200元，减半收取100元，合计收取10600元，由王永年负担。王永年负担的反诉受理费100元，鑫龙公司已垫付，王永年在履行上述判决时一并给付鑫龙公司。
宣判后，王永年不服，向本院提起上诉称：1、《房屋转租合同》是格式合同，根据《合同法》第四十条之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。签订合同之时，鑫龙公司并未采取合理方式提请王永年注意相应条款，因此，关于放弃优先购买权的条款无效。2、2014年5月20日，王永年到金牛湾建材广场拿发票，公司经理告知王永年承租的门市房已出售，而在签订合同时金牛湾公司告知王永年租房经营户有优先购房和优先继续承租的权利，王永年曾多次向售楼处王丹妹打听，直至2013年9月至10月期间，王丹妹还说房屋未出售。3、次承租人也是房屋第一使用人，享有优先购买权。4、落款日期为2013年9月28日的《函告》其实是在9月29日签订，有录音证据为证，且当时并无售房的事实，鑫龙公司采取了欺骗隐瞒的方式，让王永年在违背真实意思的情况下签订了合同，根据《合同法》第五十二条的规定，王永年有权请求法院变更或撤销。
其在二审提供了以下证据：
1、两份录音，第一份是本案上诉之前王永年和金牛湾建材广场经理严桂荣和殷斌的通话录音，证明2013年9月28日的《函告》与2013年9月29日的《房屋转租合同》由王永年同一天签署。第二份录音是王永年与鑫龙公司售楼处王丹妹的通话录音，证明王永年每年都与其联系预约登记买房。
2、四位承租户的《房屋转租合同》以及问卷调查，证明签订《房屋转租合同》时，金牛湾公司并没有对合同条款进行释明，且合同都是格式合同，而其中要求承租户放弃优先购买权的条款属于格式条款。
3、2014年5月6日鑫龙公司与何福康、袁春兰签订的房屋买卖合同，证明《函告》与《房屋转租合同》中告知王永年房屋已出售，是对王永年的欺诈。
鑫龙公司质证认为：
对于证据1，对真实性、合法性、关联性均有异议。被录音人的身份无法确认，录音时间无法确认。该录音与本案无关联性。
对于证据2，真实性、关联性、合法性均有异议，证人应当出庭作证，问卷调查不符合民事诉讼法的规定。格式合同在合同法中有明确的界定，其他租户的转租合同以及函告不能证明合同为格式合同。
对于证据3，为复印件，真实性无法核实。即使签订的时间是在2014年5月6日，鑫龙公司早在之前与买受人进行了磋商。
被上诉人鑫龙公司答辩称：1、《房屋转租合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，当时鑫龙公司在《函告》中提示王永年其已放弃优先购买权，显然是对此前协商结果的书面提示，王永年未提出异议，且合同中两次提及对优先购买权的放弃，足以起到提示作用。2、王永年在一审诉状中认为房屋总价为180万元，与房屋售价显然不构成同等条件。综上，其请求二审驳回上诉，维持原判。
其在二审未提供新的证据。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此予以确认。
二审争议焦点为：1、王永年与鑫龙公司所签订的《房屋转租合同》中关于放弃优先购买权的约定是否有效？2.王永年能否向鑫龙公司主张优先购买权？3.鑫龙公司要求王永年迁让房屋并支付在占有期间的房屋使用费有无事实和法律依据？
本院认为：
关于争议焦点一，王永年与鑫龙公司所签订的《房屋转租合同》中关于放弃优先购买权的约定应属有效。理由：
1、格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，王永年所提供的证据证明，两位建材市场承租户所签订的《房屋转租合同》条款与本案所涉《房屋转租合同》条款一致，其中关于承租人放弃优先购买权的约定一致，加之2013年之前承租人所订立的合同具有相同约定，本院认为，《房屋转租合同》关于放弃优先购买权的约定属于格式条款。
2、根据最高人民法院《关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条之规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。据此，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，而又未尽到合理提示义务的，格式条款无效。本案中，王永年订立《房屋转租合同》之目的，在于承租并使用讼争房屋，而非购买房屋取得所有权，基于此，优先购买权并非承租人的主要权利。并且，王永年承租房屋多年，在每年一签的租赁合同中均有关于放弃优先购买权的约定，2013年《函告》以及《房屋转租合同》中也有关于放弃优先购买权的内容，据此，承租人放弃优先购买权为鑫龙公司同意房屋转租之前提，且为鑫龙公司、金牛湾建材广场与王永年之间的交易惯例，王永年对此应为明知。在此情况下，王永年签收了《函告》以及《房屋转租合同》，自愿接受相应条款的约束，应当认为鑫龙公司已尽到合理提示义务。
3、王永年认为，《函告》以及《房屋转租合同》第九条，隐瞒了房屋并未出售之情形，构成欺诈。本院认为，根据王永年的陈述，其在“五年多的时间内多次”要求购买讼争房屋，2013年9月至10月期间，鑫龙公司还答复称房屋尚未出售。因此，王永年在签订合同当时，应明知房屋尚未出售。结合《房屋转租合同》中第十条之约定，本院认为，尽管《函告》以及《房屋转租合同》第九条中关于房屋“已出售”的表述与事实不符，但当时王永年放弃优先购买权的意思表示是明确和真实有效的，其已不再具有优先购买权。
关于争议焦点二，根据前述分析，因王永年已不具有优先购买权，其主张无事实和法律依据。
关于争议焦点三，《房屋转租合同》约定的租期已届至，王永年与金牛湾建材广场及鑫龙公司未达成新的租赁协议，王永年已无权占有使用房屋，其应腾让房屋并向鑫龙公司返还。因王永年未能及时交还房屋，其应承担占用期间的房屋使用费。
综上，上诉人王永年的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21000元，由上诉人王永年负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一五年二月五日
书 记 员 喻彬蓉
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。