山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第755号
上诉人（原审被告）仝青枝，女，汉族，自由职业，住太原市小店区。
委托代理人邢学峰，山西盛福律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张杰，男，汉族，自由职业，住太原市迎泽区。
上诉人仝青枝因与被上诉人张杰房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2013）小民初字第1948号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人仝青枝及其委托代理人邢学峰，被上诉人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年9月29日，原告张杰为卖自行车需要作为承租方（乙方）与被告仝青枝作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：一、房屋坐落于平阳路373号，二层小楼北侧一楼门面房，产权为原地毯厂所有，甲方同意将所租72平方米的门面出租给乙方使用。二、租赁期限为1年6个月，即从2013年10月1日起将房屋交付给乙方使用，到2015年3月31日止。合同期满后，甲方在同等条件下优先续租给乙方，租金视甲方与地毯厂变更的多少调整。三、租金每年145000元。四、租金缴纳方式：乙方第一次签订合同时应一次性付清一年租金，在续合同时乙方按一年度一次性预先向甲方交付租金。六、乙方在租赁期间不准改变房屋主体结构，如遇特殊情况，需甲方同意。十三、为保证乙方能正常经营满三年，在甲方能与地毯厂续签到有效合同的情况下，甲方愿意将产权属于地毯厂的房屋某号出租给乙方，甲方在租赁期间需保持三年租金一致。2013年9月30日，原告向被告转账支付了82500元。2013年10月1日，被告向原告出具收据一张，收据注明“房租82500元整（1万的转让费）”。
另查明，2013年9月3日，太原市国土资源局网站刊登了《王献明副局长带队赴晋源、小店就重点地块收储出让进行对接服务》一文，该文载明：2013年8月19日、30日，太原市国土资源局党组成员、副局长、太原市土地储备中心主任王献明带领市储备中心相关科室负责人赴晋源区、小店区主动对接工作，有关同志参加了对接座谈会。会上王献明副局长和两区分管副区长就今年以来市委、市政府确定的重点用地及收储项目进行了对接。小店区主要是……；太原市木材总公司和地毯厂、刀剪厂加快破产改制，加快清除地上附着物，确保及时公开出让；……。太原市国土资源局在2013年9月7日的太原晚报发布了《关于收回国有土地使用权的通告》，决定对地毯厂等59个单位的93宗土地的国有土地使用权进行收回。具体收地办法为：……。4、地面建筑物拆迁、补偿和被拆迁居民安置由地块所在区政府和市龙投公司负责、市财审中心配合。涉及被收回土地的各相关单位、个人，自本通告发布之日起15日内，应持有关土地手续到太原市国土资源局办理国有土地使用权注销手续，逾期不办理将依法直接予以注销。如对上述决定有异议，可向山西省人民政府申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。
再查明，张杰在租涉案房屋之前，由案外人梁星星租用期间，梁星星铺设了地面并购买了一台锅炉。在梁星星不再承租时，经梁星星的介绍，原、被告于2013年9月29日签订了《房屋租赁合同》。原告支付被告半年租金72500元及梁星星的转让费10000元后，将梁星星留在屋内的锅炉搬至其住处并于2013年10月15日铲除屋内地面，准备装修房屋。后原告得知2013年9月7日太原晚报发布的《关于收回国有土地使用权的通告》内容，于是多次向被告提出，房屋依附的土地被收回，房屋可能随时被拆除，故其不再租用房屋并要求退还租金，被告未予退还。双方因此产生纠纷，原告向电视台投诉被告，表示不再租用房屋，要求退还租金，电视台采访了原告、被告和梁星星并公开报道了采访。后原告于2013年11月6日诉至本院。2014年3月19日，原告将房屋钥匙交还被告。
还查明，2011年4月1日，地毯厂与仝青枝签订《房屋租赁合同》，约定地毯厂将该厂位于太原市平阳路原373号的二层门面房租给仝青枝，租期为一年，租金为200000元，合同还约定了其他条款。2012年4月1日、2013年4月1日地毯厂与仝青枝先后签订了租赁期限为一年的《房屋租赁合同》，双方在2013年4月1日的合同中约定“合同到期时，仝青枝继续使用，房租另议”。白某（案外人）代表地毯厂与仝青枝签订的上述合同。被告向法庭提交地毯厂于2013年11月26日出具的《证明》载明，涉案房屋自2002年至今由仝青枝租用，房屋到期后，未遇到不可抗拒的因素，地毯厂与仝青枝协商租金后，仍租赁给仝青枝使用。
庭审中，原告陈述，我不认可被告辩称的其协助我与梁星星进行房屋转租。关于被告向我出具的收据中10000元转让费的含义我不清楚，收据是被告出具的，内容是被告的意思与我没有关系。被告的证据不能证明10000元转让费是我与梁星星之间的转让费用，被告是否向梁星星支付款项及支付多少和支付理由我无从知晓。关于我不计划租用房屋的时间，2013年10月15日当天，我就给被告说我不租房子了，因为房子随时可能被拆，如果真是这样的话，我的资金少面临的风险比较大。10月15日之后10月21日之前，我给被告打电话说了报纸的相关报道。关于证人白某的身份，应该是地毯厂的厂长。关于我第一项主张中的租金82500元是指我支付给被告的全部租金，包括收据中的10000元转让费。关于我第二项主张的经济损失1100元，包括雇人铲除地面的1000元人工费；另外房屋还需换玻璃，交了100元更换定金，这个订金工人收了但没有退还，玻璃也没有换；这1100元是我的经济损失。为证明其陈述，原告向法庭提交了款项为1100元的两份收条。关于我第三项主张的利息计算办法为：本金是前两项主张中的83600元；我从2013年10月15日提出不租房子，10月20日被告联系我要退还租金，所以利息应从被告提出退还租金的第二天开始计算至实际支付日止；利率为银行同期贷款利率。被告陈述，原告租房计划用来卖自行车，2013年10月17日左右，原告告诉我不想租房子了，原因是他有两人合伙，另一个人不想干了，资金跟不上了。原告一直没有和我说过报纸的报道。关于收据中的10000元转让费，转让费仅仅是转让的费用，梁星星将房屋转让给原告，这是原告与梁星星协商好的转让。原告觉得从我这儿租房子更保险，所以从我这儿租的房子。另外，原告应将涉案锅炉返还给我。被告申请出庭的证人白某陈述，我是地毯厂的法定代表人和厂长。对于我厂租给被告的房屋，租房合同是每年三月底到期，房屋没有变动情况下续签合同，被告已经租了十几年了。我们没有明确约定被告是否可转租，但我们默认可以转租。
原判认为，根据双方目前提供的证据及各自陈述、证人白某的陈述，可以认定原、被告签订《房屋租赁合同》中的房屋为被告与地毯厂签订《房屋租赁合同》中房屋的一部分；若地毯厂有权出租房屋，则被告有权转租房屋。被告提出，其收到原告82500元后扣除了梁星星一个月的房租，将其余租金和全部转让费共70000元打款给梁星星，但被告的陈述无证据证明，本院不予采信。原告提出，被告在与原告签订涉案合同前已知道房屋即将被拆迁，被告隐瞒此重要事实与原告签订合同构成了欺诈，但原告无证据证明，本院不予采信，原告据此主张撤销合同，本院不予支持。虽然太原市国土资源局于2013年9月7日在太原晚报发布了《关于收回国有土地使用权的通告》，但该通告发布后，涉案房屋所依附的土地并未被实际收回、涉案房屋亦未被拆除，故原、被告签订的租赁合同有效。根据太原市国土资源局发布的通告，涉案房屋所依附的国有土地使用权被收回，涉案房屋可能在原、被告约定的合同履行期间被拆除，原告若对房屋进行装修并投资开设店铺，则可能被拆除，原告为了防止自己的利益受损，于2013年10月中旬至11月6日起诉前，多次向被告提出不再租用房屋并要求退还租金，原告的此种要求即是解除合同的表示，从公平原则和公序良俗原则考虑，该表示并不违反法律规定，且在诉讼过程中原告已交还被告房屋钥匙的行为表明双方已同意终止双方合同的履行，因此双方签订的合同应予以解除。综合考虑本案合同履行过程中，原告在未按合同目的真正使用涉案房屋的情况下表示要解除合同，但原告并未及时交还被告钥匙而实际控制房屋，而被告在原告明确表示解除合同后，未依法行使抗辩权等因素，在合同解除后，被告应返还原告已交付租金72500元的一半即36250元，且原告应自行承担装修费用的开支、被告应承担房屋地面损坏的后果为宜。关于原告主张由被告返还10000元转让费，因此费用系梁星星将房屋相关设施转给原告产生的费用，与房租无关，故本院不支持原告的该项主张。因涉案锅炉已包含在被告代收梁星星的10000元转让费中，故原告无需将锅炉交给被告。关于原告的其余主张，因无法律上的依据，本院不予支持。依法判决：一、解除原告张杰与被告仝青枝签订的《房屋租赁合同》。二、被告仝青枝在本判决生效后五日内返还原告张杰房租36250元。三、驳回原告张杰的其他诉讼请求。案件受理费1928元、财产保全费938元，由被告负担1433元、原告负担1433元。
判决后，被告仝青枝不服，上诉本院称，一、一审判决超越诉讼请求裁判，应依法予以撤销。本案中双方签订的《房屋租赁合同》，被上诉人以上诉人存在隐瞒事实真相的欺诈行为为由，请求法院撤销合同，返还租金和利息，并赔偿损失。被上诉人并没有提出解除合同的诉讼请求，一审法院不能依职权解除双方的租赁合同。一审法院在审理的过程中没有向被上诉人释明变更诉讼请求，径直超越被上诉人的诉讼请求直接判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，明显违背“不告不理”的诉讼原则，也明显违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，应当依法予以撤销。二、一审判决认定事实和适用法律错误，应依法予以撤销。本案中双方签订合同后，上诉人将房屋交付被上诉人使用。在装修过程中，被上诉人未经上诉人同意私自将租赁房屋的地板打碎、锅炉拆除。后被上诉人以其合作人退货出现资金紧张为由要求与上诉人解除租赁合同，上诉人并没有同意解除合同。发生争议后，经协商，上诉人同意被上诉人通过转租房屋弥补被上诉人的租金损失，但因双方因扣取租金发生严重争执未果。至始至终，双方都没有达成解除合同的一致意见。在本案一审法院受理之初（2013年11月），双方诉争房屋的租金损失不到两个月，上诉人曾多次向被上诉人提出既然不愿继续履行合同，那么由双方将诉争房屋的租金及其他损失进行确认后，由双方将诉争房屋租出去或将诉争房屋交付上诉人使用，避免诉争房屋的租金及其他损失的进一步扩大。但被上诉人一直占用该房屋，既不自己使用也不让上诉人使用及转租，肆意扩大损失，毫不考虑实际问题，一直拖到被上诉人支付给上诉人的半年租金即将于2014年3月底就届满前，也就是在2014年3月19日，才将房屋钥匙交还上诉人。直到现在，上诉人与被上诉人也没有收到有关本案的涉案房屋的任何拆迁通知。对于因此造成涉案房屋半年白白闲置的损失理应由被上诉人承担。一审判决由上诉人承担一半的房屋租金，没有任何事实和法律依据。应依法驳回被上诉人的诉讼请求。因此，一审判决认定事实和适用法律错误，应依法予以撤销。终上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，超越诉讼请求范围裁判，应依法予以撤销。请求二审法院查明事实后依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张杰辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确无误，请二审法院依法维持原判；二、上诉人提出的上诉理由，与事实不符、于法无据，请二审法院驳回其上诉。理由如下：第一、被上诉人在一审诉求中明确提出撤销并返还租金及利息的请求权，法院尊重当事人的请求范围并不是说法院的判决必须与当时的诉请主张一摸一样。一审法院在审理过程中根据被上诉人的举证情况和意思的真实表示确定请求权，一审法院适用正确的法律和标准作出裁判，所以裁判中解除合同的判决并未超越诉讼请求。第二、双方于2013年9月29日签订合同时上诉人并未告知被上诉人涉案房屋所依附的国有土地使用权被收回，涉案房屋可能在合同履行期间被拆除。而太原市国土资源局于2013年9月7日就已在太原晚报上发布了《关于收回国有土地使用权的通告》，通告一经发布就推定全体市民都知晓，且上诉人与上一任承租方就此发生争执，有电视台视频资料为证，上诉人不能以自己不知道通告免除自己的责任。第三、在2013年10月中旬到11月6日起诉前就多次向上诉人明确提出不再租房，并要求退还租金即解除合同的意思，有电视台采访视频资料为证。上诉人一直没搭理直到被上诉人起诉要求返还租金的时候，上诉人竟然还说一起把房子转租出去减少损失，由此表明上诉人认同自身应承担责任。租不租房子是上诉人的事，被上诉人并无权利和义务与上诉人把房子转租出去，对于因此造成涉案房屋的损失上诉人应承担全部责任。第四、关于本案中合同解除的原因及产生的责任由谁来承担，根据《合同法》第94条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被上诉人认为上诉人的违约行为不能实现合同目的，属于根本违约行为，据此被上诉人有权解除合同。于是被上诉人找上诉人解决，上诉人不同意也未依法行使抗辩权，且采取置之不理故意拖延的措施。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确无误，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实属实，予以确认。
另查明，本案被上诉人张杰起诉立案后，太原市小店区人民法院邮寄送达的起诉状副本及应诉通知书于2013年11月27日下午四时由他人代收转仝青枝。
本院认为，本案涉案房屋所依附的土地并未被实际收回、涉案房屋亦未被拆除，故双方签订的租赁合同有效。在诉讼过程中双方交接房屋钥匙的行为表明双方已同意解除合同，因此双方签订的合同应予以解除，原判据此判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并无不当，故上诉人称一审判决超越诉讼请求裁判，应依法予以撤销的主张本院不予支持。本案被上诉人在一审起诉要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》、返还租金和赔偿损失，上诉人应诉后，双方都怠于行使抗辩权，致使租赁房屋闲置，造成租金损失，依据公平原则，从上诉人收到应诉通知书之日起到交还房屋钥匙之日止，期间的租金损失应由上诉人与被上诉人各半负担，上诉人应退还交还房屋钥匙之后的租金，原判对此事实认定不清，适用法律不当，应予改判；原判对被上诉人的其他诉讼请求处理得当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持太原市小店区人民法院（2013）小民初字第1948号民事判决第一、三项；
二、撤销太原市小店区人民法院（2013）小民初字第1948号民事判决第二项；
三、上诉人仝青枝在本判决生效后五日内返还被上诉人张杰67天的房租26616元。
本案一、二案件受理费3361元、财产保全费938元，由上诉人仝青枝负担1433元、被上诉人张杰负担2166元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁锡文
审 判 员 刘补年
审 判 员 赵文林
二〇一四年九月十七日
代理书记员 张煜婧