安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民二终字第00104号
上诉人（原审被告）：戈国民，男，1966年12月30日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
委托代理人：蒋兵兵，安徽铜鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林森，男，1972年11月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
委托代理人：陈强，安徽众佳律师事务所律师。
委托代理人：余永阳，安徽众佳律师事务所律师。
上诉人戈国民被上诉人林森房屋租赁纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院于2014年8月21日作出（2014）铜官民二初字第00842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人戈国民及委托代理人蒋兵兵、被上诉人林森及委托代理人余永阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告林森一审中请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、戈国民支付尚欠林森的房屋租金10931.16元及违约金10000元；3、诉讼费用由戈国民承担。
原审被告戈国民辩称：戈国民于2013年5月1日交了半年房租5万元，1万元押金，房租约定的是半年一交。2013年5月6日税务局来收税，戈国民要求林森开发票，但林森一直不开。税务局工作人员说如果林森不开发票戈国民可以拒绝交房租，林森多次带人来宾馆吵闹，还停水停电，公安也出警多次。另外林森收租过高，房屋实际面积也与租房协议上不一样。戈国民并没有违约，戈国民同意解除合同，但戈国民帮林森交的水电费、物业费、税费要退还给戈国民，还要补偿装修费以及营业损失费等费用。
原审法院查明事实：林森系双星国际南楼806、808室房产房主，刘月玉租赁双星国际南楼802、804、806、808经营明月宾馆，与林森签订租赁合同约定806、808室房产租金为每年100000元。刘月玉因欠戈国民债务于2013年4月1日以600000元的价格将宾馆全部资产及经营权转给戈国民，于4月28日向戈国民出具了收条，并承诺该宾馆之前的债务由刘月玉个人负担。2013年4月19日林森与戈国民签订了租房协议书，约定租金为每年100000元，半年一付，自2013年5月1日起付。2013年5月4日戈国民支付了租金50000元和押金10000元。戈国民经营后，将宾馆更名为民民宾馆。2013年11月1日，戈国民以房租过高、林森未向其出具发票为由拒付房租。双方于2013年11月19日重新签订了房屋租赁合同，林森将租金降低为每年90000元。2013年11月21日戈国民以房屋实际面积比合同上载明的面积小1.16平方米为由，要求将年租金再减少1056元，即为每年88944元，向林森中国银行账户打款44472元（半年租金）。戈国民于2014年5月22日支付租金34068.84元，剩下的租金10931.16元至今未支付，戈国民已明确表示不会支付并要求林森再降低房租，林森拒绝。现双方均同意解除租赁关系。
原审法院认为：林森与戈国民达成的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。当事人协商一致，可以变更合同，当事人之间权利、义务关系应以2013年11月19日签订的合同内容为准。林森按照合同的约定将租赁物交付戈国民，履行了出租人的合同义务，戈国民未及时足额支付租金，在合同约定的宽限期内仍未补足，且明确表示不予补足，已构成违约，应当承担支付尚欠林森房屋租金及赔偿违约金的民事责任。林森要求解除房屋租赁合同，戈国民亦表示同意，故对林森要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，予以准许。对林森要求戈国民支付尚欠的房屋租金10931.16元及违约金10000元的诉讼请求予以支持。戈国民要求林森支付其垫付的水电费、物业费、税费，并补偿装修费以及营业损失费等主张，因水费、装修费、营业损失费等无证据证明，税费应该由戈国民自行承担，均不予支持。戈国民自2013年4月起承租林森的房屋，戈国民承租前已产生的电费、物业费不应由戈国民负担。戈国民于2013年5月4日支付2013年2月20日至2013年4月15日电费共计4108.44元，2013年5月14日支付2013年2月16日至2013年8月15日物业费1561元，其中2013年2月16日至2013年4月15日物业费520.3元系为林森垫付。林森应支付戈国民为其垫付的费用共计4628.74元，应从戈国民应付林森房屋租金中扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除林森与戈国民的房屋租赁合同；二、戈国民于判决生效后十日内支付尚欠林森房屋租金6302.42元及违约金10000元共计人民币16302.42元；三、驳回林森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费323元，减半收取162元，由戈国民负担。
上诉人戈国民不服一审判决，提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、被上诉人林森要求解除合同证据不足，不存在解除合同的情形。2、上诉人戈国民从未有过拒绝向被上诉人林森支付租金的意思表示，却是林森不向戈国民出具发票。3、上诉人按约履行合同，并未出现任何违约事由，反而是林森在履行合同中具有过错。（1）林森故意隐瞒承租房屋真实面积，同时向戈国民索要高达90000元的租金，已达到谋取不正当利益的目的。（2）在上诉人承租房屋经营宾馆时，被上诉人经常到宾馆吵闹、辱骂、驱赶客人，并以停水停电的方式干扰宾馆正常经营，以致宾馆损失约90000元。（3）被上诉人采取阻止正常经营的各种方式，强迫修改房屋租赁时间，将5年缩短为3年。（4）被上诉人未向上诉人提供房屋租赁发票，导致上诉人无故支付了税收3800元左右。一审法院并没有查清事实，依据不足。4、由于被上诉人虚报租赁实际面积，2013年11月21日双方达成协议，以34元每平方米每月计算，按其虚报的面积218平方米计算，房屋年租金为88944元。一审法院认定年租金90000元，也是事实不清，证据不足。
被上诉人林森答辩称：上诉理由没有依据，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人戈国民在二审中向法庭提交如下证据：1、报警记录，证明上诉人经营宾馆期间，被上诉人干扰经营，造成上诉人损失。2、拆除水表的申请，证明被上诉人向首创水务公司申请拆除水表，干扰经营。3、铜陵市地方税务局出具的《情况说明》，证明被上诉人拒绝向上诉人出具发票的事实。
被上诉人林森质证：以上证据在一审期间已存在，不属于新的证据，上诉人在一审举证期间未提交，不应被采纳。对证据1，因为上诉人拖欠租金，被上诉人才去讨要租金，而不是干扰经营。对证据2，拆除水表，与本案无关。对证据3，出具发票不是合同约定的义务，该《情况说明》不能作为上诉人拒绝支付租金的理由，本案属于民事纠纷，若被上诉人违反发票管理规定，应当请求行政机关处理，与本案无关。
被上诉人林森未向法庭提供证据。
二审法院对上诉人戈国民提交的证据的认证：证据1、2证明戈国民与林森因租金问题发生纠纷，林森采取停水停电等措施，不能证明上诉人观点。故本院对该两份证据不予采纳。证据3，本案审理的是合同纠纷，证据3与本案无关联性，故本院不予采纳。
当事人提供的其他证据同于一审，质证意见同于一审，本院认证意见也同于一审。
二审法院审理查明的事实同于一审。
综合双方举证、质证及一、二审过程中诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：1、租赁合同应否解除；2、戈国民是否违约；3、戈国民应否支付租金6302.42元和违约金10000元。
本院认为：戈国民在一、二审中表示同意解除合同，故本院准予解除2013年11月19日林森与戈国民的《房屋租赁合同》。该合同约定：自2013年11月1日起至2016年10月31日止，第一年的年租金为90000元，租金按每半年支付一次。一方违约，由违约方支付违约金10000元。该合同真实合法有效。双方当事人应当依约全面履行。林森依约履行了交付房屋的义务，戈国民于2013年11月21日支付租金（2013年11月1日至2014年4月30日）44472元，2014年5月22日支付租金（2014年5月1日至2014年10月30日）34068.84元。按合同约定半年租金应当为45000元，戈国民尚欠租金10931.16元。林森主张要求戈国民支付拖欠的租金10931.16元。戈国民垫付电费、物业费4628.74元，与其拖欠的租金相抵扣，戈国民还应当支付林森租金6302.42元。戈国民未按合同履行租金义务，构成违约，应当承担支付违约金的责任。但是，合同中约定的违约金明显高于出租方的实际损失，即戈国民所欠的租金损失。故本院酌情减少违约金为5000元。上诉人戈国民提出因被上诉人林森拒开发票，以及采取停水、电等方式干扰正常经营，房屋实际面积与合同约定面积不符，每平方米租金过高等原因，拒付租金，不构成违约的上诉理由。本院认为，这些原因均没有法律和事实依据。被上诉人林森拒开发票，是税务部门处理的范畴，合同没有约定出租方不开发票，承租方就可以拒付租金；林森与戈国民发生租金纠纷后，林森采取停水、电等行为，不能作为戈国民拒付租金的理由；房屋实际面积与合同约定面积仅相差1.16平方米，双方约定按年租金计算为90000元，合同没有约定按每平方米计算租金。故戈国民认为不构成违约的上述理由不能成立。综上所述，上诉人戈国民的上诉理由部分成立，其上诉请求本院依法予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、维持铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第00842号民事判决的第一项、即：“解除原告林森与被告戈国民的房屋租凭合同”，第三项、“驳回原告林森的其他诉讼请求”。
二、撤销铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第00842号民事判决的第二项，即：“被告戈国民于本判决生效后十日内支付尚欠原告林森房屋租金6302.42元及违约金10000元共计人民币16302.42元”；
三、被告戈国民于本判决生效之日起十日内一次性给付原告林森房屋租金6302.42元及违约5000元，合计11302.42元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费323元，减半收取162元，由原告负担65元，被告负担97元；二审案件受理费323元，由上诉人负担242元，被告负担81元。
本判决为终审判决。
审 判 长 屈 健
代理审判员 方 彤
代理审判员 陈锦松
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 柳乐安
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。