湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0104民初1134号
原告武汉市汉南房地产综合开发总公司，住所地：湖北省武汉市汉南区纱帽镇百花街55号。
法定代表人黄伯仲，该公司经理。
委托代理人（一般授权）吴林兵，湖北诚明律师事务所律师。
被告刘义年，男，1962年1月26日出生，汉族，湖北省孝感市人，武汉市硚口区人民政府宗关街办事处干部，住湖北省武汉市汉阳区赫山区赫山新村46号101-2-804室，公民身份号码：4201041962********。
原告武汉市汉南房地产综合开发总公司（以下简称汉南公司）诉被告刘义年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，依法由审判员毛丽独任审判，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告汉南公司的委托代理人吴林兵、被告刘义年到庭参加诉讼。2016年5月11日，双方当事人申请本院给予其两个月调解期限，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告汉南公司诉称：1996年2月3日，原告与被告签订《武汉市公有房屋住宅租约》，原告将其所有的位于武汉市硚口区新合后街122号4楼10号的房屋出租给被告居住，计租面积43.17平方米，核实月租金45.33元。双方约定：乙方（承租人）有下列行为之一的，甲方（出租人）有权终止合同，收回房屋：（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）、将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；……（4）拖欠租金累计六个月以上的……。租约签订后，原告将涉诉房屋交付被告使用居住至今。1999年9月1日，根据武价房（1999）85号《武汉市物价局、市房改办关于调整公有住房租金标准的通知》的规定，核定月租金调整为68.21元。被告一直未按约定交付租金，拖欠从1996年2月3日起至2016年3月31日止的租金总计15518.97元。被告拖欠租金达241.94个月，应承担补交拖欠租金的义务，原告与被告之间的《武汉市公有房屋住宅租约》依法应予以解除。现原告起诉来院，请求法院判令：1、被告补缴从1996年2月3日起至2016年3月31日止的房租15518.97元；2、解除原告与被告签订的《武汉市公有房屋住宅租约》；3、被告承担本案诉讼费用。
原告汉南公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：《武汉市商品房权属证明书》，以证明原告拥有诉争房屋产权。
证据二：《武汉市公有房屋住宅租约》，以证明原告与被告签订公有住房住宅租约及相关约定事项。
被告刘义年辩称：原告长达20年之久未对房屋进行修缮、未收取租金，特别是1999年9月之后，原告在未通知被告也未与被告重签租约的情况下上调房租，又未追讨和诉讼。故原告主张被告支付租金已超过2年的诉讼时效，应当驳回原告的起诉。被告在居住该房屋过程中，房屋多次出现漏水、门窗修理及内外墙的损坏修补等事项，被告多次通过各种渠道告之原告履行修缮义务，但原告一直未尽其义务，被告为此已给付上述费用二万余元，被告依法行使抗辩权拒缴房租以弥补其财产损失。“房屋租约”法律关系的建立基于对物权丧失的补偿。1993年10月，原告因经营需要进行拆迁，被拆迁人刘忠怀（系被告之父）在与原告达成《拆迁补偿协议》后，将合同权利全部由被告取得，被告与原告签订《武汉市公有房屋住宅租约》，以确定双方权利义务关系。故该公有房屋的取得是基于对原被拆迁房屋物权的补偿而取得。公有房屋租约并非纯粹的租赁合同关系，其具有一定的财产价值。原、被告之间不是简单的租赁关系。如果双方“租约”关系解除后，不知道原告对被告物权的返还是以现金形式还是实物？综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告刘义年为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据一：1、《拆迁协议书》（复印件）；2、房产证明（复印件）；3、购买房屋面积收条说明；4、收条（复印件）。上述证据以证明该公有房的取得是基于对原房屋拆迁。
证据二：亲子关系证明，以证明刘忠怀与被告系父子关系。
证据三：1、《武汉市公有房屋住宅租约》（复印件）；2、房屋维修收据（复印件）；3、房屋维修照片。上述证据以证明被告对现有房屋维修的费用及房屋现状。
经庭审质证，被告刘义年对原告汉南公司提交的所有证据的真实性和证明目的均无异议。原告汉南公司对被告刘义年提交的证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为其已经对被拆迁房屋进行了现金补偿；对证据二的真实性和证明目的均无异议；对证据三中1、3的真实性无异议，对证据三中2的真实性有异议，对证据三的证明目的有异议，认为这不是对房屋进行的维修，而是对房屋进行的装修。
经本院审核，原告汉南公司提交的所有证据、被告刘义年提交的证据一、证据二、证据三中1、3均具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。
被告刘义年提交的证据三中2因无其它证据以佐证，本院依法不予采信。
经审理查明：湖北省武汉市硚口区宗关街新合后街122号3栋2单元4楼10号房屋（建筑面积62.03平方米）系汉南公司开发经营的房屋，汉南公司领取了《武汉市商品房权属证明书》。由于汉南公司于1993年将刘义年之父刘忠怀所有的湖北省武汉市硚口区宗关街新合后街10号房屋进行了拆迁，汉南公司与刘忠怀签订《拆迁协议书》，约定汉南公司就地安置刘忠怀住房，安置房屋的使用面积超出原房使用面积10.41平方米，刘忠怀应按每平方米702元的价格付给汉南公司。1996年2月3日，汉南公司与刘义年签订了《武汉市公有房屋住宅租约》，约定刘义年向汉南公司承租湖北省武汉市硚口区宗关街新合后街122号3栋2单元4楼10号房屋（实有面积44.84平方米、计租面积43.17平方米），每月租金45.30元。该租约的约定事项中有如下内容：
……2、汉南公司应经常检查房屋，对房屋的自然损坏或合同约定由汉南公司修缮的由汉南公司负责修复。……5、刘义年于每月15日前交付当月租金，不得拖欠，逾期未交，按有关规定支付违约金。6、刘义年有下列行为之一的，汉南公司有权终止合同，收回房屋。（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）、将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；……（4）拖欠租金累计六个月以上的；……。租约还就其它事项进行了约定。该租约签订后，汉南公司将该房屋交付给刘义年。但刘义年一直未向汉南公司支付房屋租金。根据武价房字（1999）85号《武汉市物价局、市房改办关于调整公有住房租金标准的通知》的规定，该房屋租金从1999年9月1日起应调整为每月67.99元。但汉南公司与刘义年一直未重新签订合同。2016年4月6日，汉南公司起诉来院，请求刘义年补缴房屋租金15518.97元、解除双方签订的《武汉市公有房屋住宅租约》。诉讼中，因双方当事人各持己见，调解未达成协议。
本院认为：汉南公司取得了湖北省武汉市硚口区宗关街新合后街122号3栋2单元4楼10号房屋的《武汉市商品房权属证明书》，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，汉南公司对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。汉南公司与刘义年签订《武汉市公有房屋住宅租约》后，汉南公司已履行了将房屋交付给刘义年的义务，故刘义年应当履行向汉南公司支付房屋租金的义务。该房屋租金从1999年9月1日起应调整为每月67.99元。由于刘义年一直未支付房屋租金，其应向汉南公司补付房屋租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。诉讼中，刘义年辩称汉南公司要求其支付租金的请求已超过诉讼时效，而汉南公司却无法提供证据以证明诉讼时效曾中断，故汉南公司请求刘义年补缴从1996年2月3日起至2016年3月31日止的房屋租金15518.97元，有部分请求已超过诉讼时效，本院对其超过诉讼时效的部分不予支持。汉南公司与刘义年签订《武汉市公有房屋住宅租约》是基于汉南公司将刘义年之父刘忠怀所有的房屋进行拆迁后应履行的安置其住房的义务，且双方在《拆迁协议书》中已约定刘忠怀对安置房屋的使用面积超出原房使用面积的部分，应按每平方米702元的价格付给汉南公司。现汉南公司请求解除其与刘义年签订的《武汉市公有房屋住宅租约》，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、刘义年于本判决生效之日起十日内按每月67.99元的标准向武汉市汉南房地产综合开发总公司支付从2015年4月1日起至2016年3月31日止的房屋租金共815.88元。
二、驳回武汉市汉南房地产综合开发总公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费188元，依法减半收取94元，武汉市汉南房地产综合开发总公司负担69元、刘义年负担25元。（此款已由武汉市汉南房地产综合开发总公司预交，刘义年在本判决生效之日起十日内向武汉市汉南房地产综合开发总公司支付25元。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费188元，款汇湖北省武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17079501040003967；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 毛 丽
二〇一六年八月十二日
书记员 金丽芳