福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第3860号
原告福建邮电泉州培训中心，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人刘志鹏，该中心主任。
委托代理人洪秋生、万晓松，福建泓源律师事务所律师。
被告泉州信息工程学院，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人郭小平，该中心主任。
委托代理人林配金，福建泉顺律师事务所律师。
原告福建邮电泉州培训中心与被告泉州信息工程学院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理后，依法由审判员张丽娥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人洪秋生、被告的委托代理人林配金到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告福建邮电泉州培训中心诉称，被告泉州信息工程学院，系本科层次的民办普通高校。2014年5月16日教育部批准同意在泉州信息职业技术学院基础上建立的泉州信息工程学院；同时撤销泉州信息职业技术学院的建制。原告与被告于2012年7月1日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，被告向原告承租原告位于福建邮电培训中心内2号公寓（2375.39平方米）、实验楼1至6层及地下室（不含车库）（8524.24平方米）作为教学作用；双方还约定，租赁期限为一年，从2012年7月1日起至2013年6月30日止；年租金为1980300元；被告在签订本合同之日内须向原告缴纳15万元作为租赁保证金；被告应于每一季度开始5个工作日内，向原告缴清相应的水电费用并承担原告应支付的排污费的50%。该合同第七条约定“本合同期满后，乙方如需续租，应于有效期届满前二个月内向甲方提出要求。若不续租，合同期满后七天内，甲乙双方按以下约定条款交接。1、装修清场约定：甲方按照乙方使用房屋的实际状态无偿收回。2、保证金约定：乙方向甲方交房时，房产、设备等经甲方验收合格后，甲方应将保证金无息退还乙方。如乙方有欠款的租金及其他未结清的费用，则甲方将保证金折抵后剩余部分退还乙方。3、遗留物约定：乙方向甲方交房3天后，一方有权任意处置另一方的遗留物。4、乙方装修时如有拆墙，不再续租时，应给予恢复原状，费用由乙方承担，如有损坏房产设施，应折价赔偿给甲方。”；第八条违约责任约定“乙方逾期交付房租，每逾期一日按月租金的0.5%向甲方支付违约金。逾期30日不交房租的，甲方有权终止合同。乙方除支付违约金外，甲方不予返还保证金”；第九条约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，并且不予退还租赁保证金，因此造成的损失由乙方负责赔偿。……3、拖欠租金连续30天以上的；……”
该份合同签订后，被告支付了10万元作为保证金，原告依约向被告交付了上述租赁物，被告亦依约交付租金。该合同期满后，被告继续占用上述租赁物，并口头表达续租意向，原告曾多次函告被告办理续租事宜，但被告一直以各种理由推脱，拒不与原告签订续租合同并且至今尚未与原告办理该租赁物的交接手续。自2014年1月起，被告即未再向原告支付租金。另外，在租赁期间，被告还擅自改变租赁物的水、电线路，毁坏消防设施，导致多处消防设施无法使用。请求法院判令：1、被告将诉争租赁物恢复原状并交还给原告；2、被告向原告支付所拖欠的租金及水电费用（租金自2014年1月起至实际搬迁之日止，暂计至2014年8月租金为1320200元；水电费用自2014年4月起至实际搬迁之日止，暂计至2014年8月12日合计为14439.6元）；3、被告向原告支付违约金（违约金自2014年1月1日起至实际支付租金之日止，暂计至2014年8月20日，逾期共计231天，违约金为190604元。）；4、请求法院判令租赁保证金10万元归原告所有。
被告泉州信息工程学院辩称，一、原告已将租赁房屋强制收回，原告诉求答辩人将诉争租赁物恢复原状并交还给原告缺乏事实依据。答辩人向原告租赁福建邮电泉州培训中心内2号公寓、实验楼1至6层及地下室（不含车库）作为教学使用，租期从2012年7月1日起至2013年6月30日止，期限届满后，双方又口头延续6个月，至2013年12月31日终止。合同终止后，答辩人及时腾空房屋，按原状多次通知原告办理交接手续，但原告要求答辩人续租而拒不办理交接，却于2014年3月份委托福建省海峡拍卖行有限公司对案涉租赁物进行公开招租，通知答辩人其将于2014年5月28日后强制收回案涉租赁物。因此，原告已实际收回案涉租赁物，现原告又诉求答辩人将租赁物恢复原状交还给原告，依法不能成立。二、答辩人没有拖欠原告的租金和水电费，原告诉求支付租金及水电费缺乏事实根据和法律依据。2013年6月30日合同到期后，双方没有签订书面租赁合同，但口头约定再租赁6个月，答辩人也支付了半年的租金，至2013年12月31日租赁合同终止后，答辩人及时腾空房屋，恢复原状，并多次通知原告办理交接手续，答辩人的租金和水电费也交至2013年12月31日，因原告交房时房间是空的，也没有上锁，原告也没有交付钥匙给答辩人，因此，也不存在答辩人交房时要向原告交付钥匙的问题。宏新物业管理有限公司与原告系同一套班子，在租赁期间的有关租赁事宜均通过宏新物业公司联系，因此答辩人告知物业公司进行交接实际上就已告知原告进行交接。根据《房屋租赁合同》第七条关于“房屋交接约定”的约定：合同期满后，若不续租，七天内甲乙双方按以下约定条款交接。1、装修清场约定：甲方按照乙方使用房屋的实际状态无偿收回……。3、遗留物约定：乙方向甲方交房3天后，一方有权任意处置另一方的遗留物。因此，答辩人实际已于2014年1月将租赁物交付给原告。原告一方面拒不与答辩人办理房屋交接手续，另一方面又强制收回租赁物，并将租赁物委托拍卖行进行公告招租，因此，答辩人没有拖欠租金和水电费，原告诉求答辩人支付自2014年1月起的租金和自2014年4月起的水电费缺乏事实根据和法律依据。
三、原告诉求支付暂计至2014年8月20日的违约金190604元，依法不能成立。答辩人没有拖欠原告任何费用，没有违约，也无须支付违约金。四、原告收取答辩人的保证金10万元应退还给答辩人。1、对保证金的处理应适用《房屋租赁合同》第七条第2项的约定。2012年7月1日，租赁合同签订后，答辩人向原告支付保证金10万元，有关保证金的约定，散见于《房屋租赁合同》第四条第三项、第七条第二项、第八条第三项、第九条的约定。《房屋租赁合同》关于保证金约定的条款之间是存在矛盾的，原告不能无视合同第七条第二项对保证金处理的约定，即“乙方向甲方交房时，房产、设备等经甲方验收合格后，甲方应将保证金无息退还乙方。如乙方有欠款的租金及其他未结清的费用，则甲方将保证金折抵后剩余部分退还乙方”。2、答辩人是否结欠租金，双方存在分歧，不存在答辩人“拖欠房租30天”的事实。因此，在答辩人与原告关于是否有拖欠租金存在争议的情况下，原告也不能适用合同第八条第三项、第九条的约定，不退还保证金给答辩人。
综上，原告所诉缺乏事实根据和法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告的前身为泉州信息职业技术学院，后于2014年经教育部批准更名为泉州信息工程学院。2012年之前被告为办学需要曾向原告福建邮电泉州培训中心租赁原告址在泉州市丰泽区博东路235号的办公楼，双方在2012年之前的租赁关系均无产生异议。2012年7月1日双方重新签订《房屋租赁合同》一份，约定相关事项如下：1、被告向原告承租福建邮电泉州培训中心内的2号公寓（2375.39平方米）作为学生公寓使用、实验楼1至6层及地下室（不含车库）（8524.24平方米）作为教学作用；租期约定为一年，即从2012年7月1日起至2013年6月30日止；2、年租金为人民币1980300元；3、合同签订之日，被告应向原告缴付15万元作为租赁保证金（合同实际履行中，被告缴付原告的保证金是10万元），该保证金如果被告单方面提前解除合同，原告将不予退还保证金；4、关于房屋交接，双方约定为：合同期满后，被告如需续租，应于有效期届满前二个月向原告提出要求。若不续租，合同期满后七天内，原被告双方按以下约定条款交接“装修清场约定：原告按照被告使用房屋的实际状态无偿收回；保证金约定：被告向原告交房时，房产、设备等经原告验收合格后，原告应将保证无息退还原告，如被告有欠款的租金及其他未结清的费用，则原告将保证金折抵后剩余部分退还被告。上述《房屋租赁合同》签订后，被告使用了诉争租赁房屋，并按合同约定的年租金分两次交清合同期限内的租金，合同约定的租赁期届满后，被告于2013年11月4日转帐支付原告990150元，双方均认可该金额系按原合同约定的年租金支付诉争房屋租金至2013年12月31日。2014年5月19日被告转帐支付原告2014年度1至3月水电费62415.36元。本案审理过程中，原告于2014年8月28日向本院申请对诉争房屋进行先予交付，因双方对是否已实际交付产生争执，为避免损失，本院于2014年9月5日到原告处对诉争房屋进行现场勘察并告知原告自2014年9月5日起可以对诉争租赁物行使完全的所有权。双方对此告知均无异议。另，庭审调查中，原告对恢复原状的诉求，在本院要求其就租赁物受损情况进行举证时，原告明确表明其无该方面的证据向法庭提供。
以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》一份、银行转帐凭证、本院2014年9月5日到现场勘验的调查笔录及庭审笔录等为证，本院予以确认。
本案双方的争议焦点是如何认定本案诉争房屋的解除时间？
关于焦点，原告认为，被告实际使用诉争房屋直至本案诉讼后至今仍未与原告办理交接手续。原告为支持其主张向本院提供了如下证据：1、原告先后于2014年2月24日、2014年4月28日向被告寄发三份函件，其一《关于续签泉州培训中心实验楼、2号公寓租赁合同的函》、其二《关于征询泉州培训中心实验楼、2号公寓续租意向的函》；其三《关于收回实验楼、二号公寓的函》，欲证明在合同期满后，原告曾多次要求被告商谈续约事宜，被告一直未予回应，但仍占用该租赁物。2、原告于2014年3月31日及2014年4月9日与被告工作人员的两段录音及租赁物照片，欲证明被告仍在使用诉争租赁物及改变租赁物使用功能、改变楼内水电线路等设施。
关于焦点，被告认为诉争房屋已在2014年1月份已腾空交付原告。被告为证明其主张向本院提供了其于2014年3月3日向被告寄发的《关于租赁泉州培训中心实验楼、2号公寓有关问题的复函》，欲证明被告在2014年1月20日前已搬出并腾空给原告，且已口头通知原告的物业公司经理。
原被告对上述证据所欲证明的内容均持有异议。
本院认为，原被告之间存在房屋租赁关系的事实存在，本院予以认定；双方的争议发生在租赁期限届满后的履行情况，根据我国合同法的相关规定，本案双方当事人在合同期限届满后未再续签合同，双方之间的关系应予认定为不定期租赁关系，属于任意期限的租赁，合同当事人任何一方皆可在任意时间内终止合同，但是出租人终止合同的，应当给承租人一个宽限期，因此，本案不存在何方违约的情形，原告请求被告承担违约责任及没收保证金，无法律依据，不予支持；但被告在租期届满后实际使用诉争房屋应按原合同约定的租金支付相应的对价，据双方向法庭提供的函件及回复函可以认定在原告于2014年2月24日函告要求被告续签合同的函件后，被告在2014年3月3日已书面复函原告，告知原告其已搬出腾空不再续租的意思表示，至此被告的函复应予认定为被告已明确表示不再续租诉争房屋，双方的不定期租赁关系至此终止并解除；考虑被告致原告的复函件到达原告的时间及原告实际办理接收诉争房屋的时间及相关手续，本院酬定被告应缴付原告的租金至2014年3月15日，审理中双方一致确认被告已缴付原告租金至2013年12月31日及水电费至2014年3月份，因此，被告尚须支付原告的租金为412562元（1980300元／年÷12月×2.5个月），原合同履行中原告已收取被告保证金10万元，据双方约定该保证金在租期届满后若有拖欠租金的情况下应予以扣抵，故折抵后，被告尚欠原告租金312562元（412562元-100000元）；因原合同约定是每半年支付一次租金，双方对期限届满后租金支付方式可参照原合同约定履行，被告尚应支付的租金并未超过三个月，因此亦未存在违约之情形，原告请求按合同约定的逾期支付租金的违约条款的条件不成就，本院对其诉求不予支持；同理，2014年4月份以后被告已不再使用诉争房屋，原告请求被告支付的2014年4月以后的水电费与实际不符，本院不予支持；因原告无法提供本案诉争房屋的实际受损情况的证据，且承租过程中做为出租人的原告有义务保证租赁物能够正常使用，因此原告诉求的恢复原状在无证据支持的情形下系属其理解上的错误，本院不予支持；关于诉争租赁物交接事项，因在审理过程中本院到现场组织双方进行交付确认，并告知原告可以对诉争租赁物行使完全的所有权，故原告的此诉求已无须作出判决处理；原被告双方与本院上述认定不一致的诉辩主张，均不予支持与采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款条之规定，判决如下：
一、被告泉州信息工程学院应于本判决生效之日起十日内给付原告福建邮电泉州培训中心租金312562元；
二、驳回原告原告福建邮电泉州培训中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19528元，减半收取为9764元，由原告负担6770元、被告负担2994元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张丽娥
二〇一四年十一月二十五日
书记员 吕俊高
附：主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。