广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第1703号
上诉人（原审原告，反诉被告）：钟某华。
上诉人（原审原告，反诉被告）：梁某杨。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：许某坤。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：赖国强，董事长。
上诉人钟某华、梁某杨因与被上诉人许某坤、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第1170号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年6月21日，钟某华、梁某杨与许某坤签订一份《二手房买卖合同�，约定钟某华、梁某杨将位于深圳市宝安区新安街道广深路西侧海天花园X栋XX号房转让给许某坤，建筑面积为111.9平方米，转让价为5900000元，买方同意在合同生效当日向卖方支付200000元，该条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件指定的监管账号后，视为卖方本人收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2011年7月12日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行借款承诺额为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起三日内与�保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。买卖双方协商同意在定金或首期款中预留23000元作为交楼押金。如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
原审另查明，许某坤向钟某华、梁某杨支付了定金200000元，钟某华、梁某杨向许某坤出具了收款收据，其中23000元作为交楼押金由钟某华、梁某杨、许某坤与中原公司签订《资金托管协议》将其托管在中原公司的账户，剩余177000元由钟某华、梁某杨持有。2011年8月3月，许某坤认为钟某华、梁某杨与中原公司在出售涉案房屋时存在诈骗行为向深圳市公安局翻身派出所报案，翻身派出所侦查员在向中原公司调查时其小组经理陈君陈述许某坤签订的合同确实为中原公司提供的空白合同，待钟某华、梁某杨签订合同后将合同交给许某坤。截至原审庭审之日，深圳市公安局翻身派出所对许某坤的报案尚未立案侦查。
钟某华、梁某杨、许某坤与中原公司在原审庭审过程中均确认涉案的深圳市宝安区新安街道广深路西侧海天花园X栋XX号所对应的门牌号为XXX1，有两个门面，隔壁相邻的铺位门牌号为XXX2，有一个门面。经钟某华、梁某杨、许某坤提供的照片及原审法院2011年11月7日实地考证查实，涉案房屋对应的铺位及相邻铺位的门牌号均沿着铺门边缘紧靠铺位挂在铺位的左上方。
许某坤申请对涉案房屋在购买时的价值进行评估，原审法院依法委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司进行评估，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司确定涉案房屋在2011年6月21日的评估总值为3748650元。
钟某华、梁某杨在原审法院的诉讼请求为：1、解除钟某华、梁某杨与许某坤签订的《二手房买卖合同》；2、许某坤支付违约金980000元；3、许某坤承担本案的全部诉讼费用。
许某坤在原审法院的反诉请求为：1、撤销钟某华、梁某杨与许某坤签订的《二手房买卖合同》；2、撤销钟某华、梁某杨与许某坤、中原公司签订的《资金托管协议》；3、钟某华、梁某杨双倍返还定金40万元；4、�原公司对钟某华、梁某杨双倍返还定金40万元承担连带责任；5、钟某华、梁某杨、中原公司承担本案的诉讼费用。
原审法院审理认为，钟某华、梁某杨与许某坤签订的《二手房买卖合同》中约定的房屋标的物是深圳市宝安区新安街道广深路西侧海天花园X栋XX号，与该房屋相对应的房屋门牌号是XXX2，但《二手房买卖合同》和房产证上均未显示房屋所对应的门牌号，根据深圳市宝安区公安局翻身派出所的调查，中原公司的业务员靳华剑陈述因房产证上和房屋编号不相符，钟某华、梁某杨向其用图纸指认过涉案房屋的具体位置，但靳华剑遗失了该图纸，故未将图纸交给许某坤，靳华剑向许某坤介绍房屋具体位置是凭自身的记忆从涉案房屋所在的商铺排列位置顺序的不同来区分不同的标的物。另外，根据原审法院向深圳市房地产权登记中心查询得知XXX2房（涉案房�）占地面积为57.6平方米，XXX1房（涉案房屋隔壁）占地面积为41.8平方米，XXX2房的占地面积比XXX1房的占地面积多15.8平方米，但XXX2房却分成了大小不同的两个门面，XXX1房却只有一个门面，在没有特别提示的情况下，许某坤误将XXX1房和其相邻的XXX2房较大的门面当成一个标的物予以购买存在可能。且原审法院委托的深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司评估涉案房屋在2011年6月21日的评估总值为3748650元的结论，该价值与合同的约定价格5900000元（未包含税费）相差近三百万元之巨，上述事实可以形成证据链条证明许某坤欲购买的房屋与《二手房买卖合同》中约定的标的物不是同一间房屋，许某坤签订《二手房买卖合同》购买涉案房屋构成重大误解，故许某坤申请撤销《二手房买卖合同》及返还定金的诉请符合《中华人民共和国合同法》相关规定，原审法院予以支持。�审庭审中钟某华、梁某杨和中原公司均确认许某坤支付的定金200000元中中原公司留存了23000元，钟某华、梁某杨收取的定金数额为177000元，故钟某华、梁某杨和中原公司应将各自持有的定金返还给许某坤。许某坤称钟某华、梁某杨与中原公司串通故意隐瞒相关事实要求钟某华、梁某杨和中原公司双倍返还定金因未提交相应的证据证明，对此项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、撤销钟某华、梁某杨与许某坤于2011年6月21日签订的《二手房买卖合同》；二、钟某华、梁某杨于判决生效之日起三日内向许某坤返还定金177000元；三、中原公司于判决生效之日起三日内向许某坤返还定金23000元；四、驳回钟某华、梁某杨的其他诉讼请求；五、驳回许某坤的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13600元，由钟某华、梁某杨负担。反诉费3650元，评估费用11872元，由许某坤负担。
上诉人钟某华、梁某杨不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二、三、四项判决；2、改判解除《二手房买卖合同》；3、许某坤向钟某华、梁某杨支付98万元；4、驳回许某坤的所有反诉请求；5、许某坤承担所有诉讼费用。理由如下：一、原审法院存在违反法定程序，故意偏袒许某坤的行为。许某坤超过举证期限提交证据，但原审法院故意掩饰该事实；许某坤超过举证期限申请鉴定，原审法院依然受理该申请；原审判决书存在偏袒许某坤的表述。二、许某坤对购买涉案商铺不可能构成重大误解。从商铺现场看，门牌标识非常清晰，不可能造成误解；中原公司的业务员靳华剑清楚指出，销售的1067号商铺是第三、第四个门面的商铺。证人徐某、徐某证明许某坤多次到商铺实地考察，不存在重大误解的问题。三、钟某华、梁某杨不存在与中原公司“串通实施欺诈、隐瞒交易房屋真实情况的行为”。四、许某坤不愿意继续履行合同的根本原因是资金不足。综上，原审判决违反法定程序，且认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。
被上诉人许某坤答辩称：一、一审法院不存在违反法定程序、故意偏袒答辩人的行为。许某坤是2011年9月28日提起的反诉，反诉后法院也应当再给双方不少于三十天的举证期限，许某坤2011年10月27日提交相关证据，不存在超过举证期限的情形。二、许某坤对购买的涉案商铺构成重大误解。1、中原公司的业务员出售商铺�强调商铺由两间组成，首层面积可达110多平方米，二楼是赠送不计算面积。而XXX1号商铺占地面积57.6平方米，要与XXX2号商铺中较大的门面加起来面积才符合首层面积为110多平方米的情况。2、门牌所放置的位置足以让许某坤产生误解。3、涉诉商铺评估价格仅仅有300余万元，而合同约定的价格是590万元，此巨大的价格差额足以显示许某坤对涉案商铺的重大误解。4、XXX1号和XXX2号商铺的店员均证明许某坤察看的是XXX2号较大的门面和XXX1号商铺门面，从来没有看XXX2号比较小的门面。三、关于许某坤不履行合同是由于资金不足的上诉理由无证据支持。
原审第三人中原公司答辩称：一、中原公司作为居间方已妥善完成了相关义务，并根据双方签订资金监管协议在签署合同后在2011年6月22日、23日就依据双方签订的资金监管协议将173000元的定金支付给钟某华、梁某杨。现�，仍托管在中原公司处的定金为23000元，请求法院依法对托管的剩余定金作出处理。二、中原公司及其业务员在从业过程中严格按照其职业指导以及操作规定进行居间服务，并无任何串通钟某华、梁某杨之行为。
经审理查明：本院二审期间调取了深圳市公安局翻身派出所2011年7月28日向翻身路涉诉商铺店员黄家兴（XXX1号商铺店员）、黄江海（XXX1号商铺店员）、徐锐标（XXX2号商铺店员）、徐金波（XXX2号商铺店员）所作的询问笔录及四人的辨认笔录，四人证实在2011年6月份期间有中介曾经多次带客人到涉诉商铺现场看铺，翻身路XXX2号商铺分为两个门面，门面较大的一间与翻身路XXX1号商铺相连，该客人看的就是这两间商铺，中介没有向客人介绍翻身路XXX2号商铺门面较小的那间，客人也没有查看过较小的那间。四人均辨认出了靳华剑就是该中介人员，许某坤就是�看商铺的客人。上述证据与许某坤在原审阶段提供的证据一致。
本院另调取了深圳市公安局翻身派出所于2011年7月28日向中原公司业务员靳华剑所作的讯问笔录，靳华剑陈述的内容大概为钟某华、梁某杨没有带其去过涉诉商铺现场，而是通过电话和画草图的方式向其介绍商铺位置，该草图已经丢失了，但靳华剑确信其带许某坤去看的商铺就是合同约定的商铺，没有带错。
原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：2011年6月21日上诉人钟某华、梁某杨与被上诉人许某坤，原审第三人中原公司签订的《二手房买卖合同》（以下简称合同），由于许某坤在订立合同时存在重大误解，故其请求法院撤销合同的理由成立，本院予以支持。一、虽然合同约定的深圳市宝安区海天花园X栋XX号房在现场所对应的门牌号为翻身路XXX2号，但是合同及房地产证上均未体现所对应的情况；二、钟某华、梁某杨并未带中原公司业务员靳华剑去过现场指认商铺，仅仅是通过电话及画草图的方式告知，靳华剑在遗失草图的情况下仅凭记忆带许某坤去现场，存在认错商铺的可能性；三、XXX2号商铺及XXX1号商铺的店员黄家兴、徐锐标等人在公安机关所做的询问笔录显示，靳华剑多次带许某坤去现场看商铺，所看的就是XXX2号商铺门面较大的一间和翻身路XXX1号商铺，从未查看过XXX2号商铺门面较小的那间；四、深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司作出的评估报告显示，合同约定1067号房评估价格为3748650元，与合同约定的5900000元差距明显过大。综合以上几点，本院认定许某坤现场查看的商铺，与合同约定的商铺并非同一标的物，存在重大误解。上诉人钟某华、梁某杨关于许某坤不可能误认商铺的上诉理由，本院不予采纳。
关于上诉人钟某华、梁某杨提出原审审理过程中存在的程序问题，本院认为，一、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款规定，对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证，但对方当事人同意质证的除外。钟某华、梁某杨对于许某坤原审阶段所提交的报警回执、询问笔录等证据，在质证时并未提出异议，且发表了质证意见，可以作为本案证据使用。对于上述证据，本院亦向有关单位调取了原件，确认与许某坤所提交的证据一致。二、许某坤于原审庭审之后向法院申请鉴定，原审法院认为该鉴定结论的结果对于查明案件事实有重要意义，不作鉴定可能有损他人的合法权益，该鉴定结论属于人民法院认为审理案件需要的证据，应当调查收集。故原审法院委托评估机构对涉诉房屋进行评估的行为，符合《中华人民共和国�事诉讼法》第六十四条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第一款的规定。原审法院委托的鉴定机构及鉴定人员均具备相应的资质，评估依据基本充分，评估过程程序合法，原审法院采纳该评估结论作为证据并无不当。
关于上诉人钟华军、梁某杨提出其不存在与中原公司串通的行为，原审判决并未认定本案存在恶意串通的事实，本院予以确认。钟华军、梁某杨提出的许某坤不愿意继续履行合同的原因使资金不足的上诉理由无证据支持，本院不予采纳。
综上，上诉人钟某华、梁某杨的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15213元，由钟某华、梁某杨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 郑 志 锋
二〇一二年九月四日
书 记 员 廖燕萍（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。