广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16392号
上诉人（原审被告）：黄国雄。
委托诉讼代理人：吴保先，广东宝先律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温伟清。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托诉讼代理人：苏涛昱，系该公司员工。
上诉人黄国雄与被上诉人温伟清、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第2705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄国雄的上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判赔偿5万元。上诉事实与理由：黄国雄认为双方虽然约定了违约金，但违约金约定过高，且黄国雄只是收取了温伟清的五万元定金，请求按照双倍返还判决。
温伟清辩称：温伟清认可原审判决。整个的交易过程中各方已经有约定，如果房子没有卖成功，黄国雄赔偿我方30万元。温伟清买房的时候还是2万多元/平方米，现在房价已经涨到4万多元/平方米了，温伟清的损失远远不止30万元。请求二审法院驳回黄国雄的上诉，维持原判。
中原公司答辩称：与一审答辩意见一致。
温伟清向一审法院起诉请求：1、黄国雄向温伟清返还定金5万元、支付违约金30万元、支付购房款利息损失50867元以及佣金损失5万元；2、黄国雄承担本案的受理费、保全费等诉讼费用。温伟清当庭请求法院判决确认解除涉案合同。
一审法院认定事实：2015年5月27日，温伟清与黄国雄订了《二手房买卖合同》约定：黄国雄（卖方）将位于深圳市xx区XXXX栋X层X（房地产证号**）物业卖与温伟清（买方），转让成交价为370万元；买方在合同生效当日向卖方支付定金5万元，前述定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议而定，买方将定金支付给监管方或打入监管账号中后视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方应将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方申请按揭提供所需的卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起三十日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司；该物业现有租约正在履行，其租期到以实际租约为准，月租金为4460元，押金以实际押金为准，卖方保证承租人已放弃购买权，卖方须于交楼后5日内（含当日）配合买方与承租人办理租约业主更名手续，如之前的租约在租赁所已备案，则卖方还需配合办理撤销备案的相关手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定；涉案合同履行过程中涉及的税费，由买方承担营业税、城市建设维护税、教育费附加、卖方印花税、个人所得税、土地增值税、卖方房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、评估费、律师费、抵押登记费、涉外合同公证费、卖方企业所得税、按揭服务费，卖方承担因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、赎楼公证费、赎楼担保费和短期利息；卖方应于收到全部楼款五日内交楼（除交楼押金外）；买卖双方同意在定金中预留2万作为交楼押金交由第三方监管，此款在卖方实际交付物业时进行结算；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定：1、签署本合约后，双方不得违约，如有违约由违约方赔偿守约方30万元；2、如本物业银行贷款少于人民币叁佰万元，则双方友好协商解除合约；3、如担保公司借款人民币捌拾万元不成功则双方友好协商解除合约，退还买方定金，免佣金，同时此笔借款利息由买卖双方各付一半。
合同签订后，温伟清支付了定金50000元，黄国雄出具了收款收据。
2015年7月6日，温伟清、黄国雄于中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳XX区支行签署了首付款资金托管协议，并于当天获得了中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳南山区支行出具的个人二手房贷款承诺函。
2015年7月29日，涉案房产被深圳市龙岗区人民法院查封。
2015年11月13日，温伟清、黄国雄签订《赔偿协议》，约定涉案合同因涉案房产被查封，导致黄国雄违反合同不能卖予温伟清，现温伟清、黄国雄双方协商，黄国雄同意赔偿温伟清违约金30万元，另外赔偿温伟清50867元购房利息损失，黄国雄配合中原地产退回温伟清佣金及伍万元定金，温伟清收到上述赔偿金全额之日，温伟清、黄国雄双方的买卖协议立刻解除。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。温伟清与黄国雄签订的《二手房买卖合同》及赔偿协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
合同签订后，温伟清支付了定金5万元，黄国雄亦配合温伟清办理了首期款的资金监管手续和按揭贷款手续，温伟清获得了贷款银行出具的个人二手房贷款承诺函。2015年7月29日涉案房产被深圳市龙岗区人民法院查封，导致涉案合同无法继续履行。黄国雄作为卖方，应当保证交易标的的所有权没有争议且可以处分，现涉案房产应涉诉被查封，黄国雄构成根本违约。温伟清有权依据合同约定解除合同并要求黄国雄承担违约责任。
有关合同的解除。由于在合同履行过程中，黄国雄构成根本违约，温伟清有权解除涉案合同。结合本案起诉状副本的送达时间，一审法院确认温伟清与黄国雄签订的《房地产买卖合同》于2016年2月29日解除。
有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。庭审中查明，涉案定金托5万元托管于中原公司处，中原公司抗辩称在申请递件过户后，托管定金5万元已经当做黄国雄应支付的佣金予以扣除，黄国雄对中原公司的上述称述不予认可。一审法院认为，依照合同约定，定金应当作为楼款支付给黄国雄。本着谁主张谁举证的原则，中原公司提出将定金作为佣金扣除的抗辩，应当举证证明其上述行为征得了黄国雄的同意，现中原公司没有提交任何证据证明其行为征得了黄国雄的同意，且黄国雄以当庭对中原公司的抗辩予以否认，故中原公司应当承担举证不能的不利后果，中原公司的抗辩不能成立，一审法院不予支持。由中原公司处托管的定金5万元应当返还温伟清。
关于违约责任，黄国雄没有尽到保证涉案房产所有权完整且没有抵押、查封等权利瑕疵的义务，导致涉案合同因标的房产被司法机关查封而不能继续履行，构成违约，应当承担相应的违约责任。温伟清有权依照合同约定，要求黄国雄承担相应的违约责任。由于温伟清、黄国雄在合同备注栏明确约定如一方违约的，违约方应当支付守约方30万元的违约金，且在温伟清、黄国雄于2015年11月13日签订的赔偿协议中再次明确约定了违约金为30万元。本着尊重当事人意思表示的原则，一审法院对温伟清主张黄国雄支付违约金30万元的诉讼请求，予以支持。
关于温伟清提出的关于黄国雄须依据赔偿协议赔偿黄国雄购房利息损失50867.00元的诉讼请求，一审法院认为，温伟清、黄国雄签订的《赔偿协议》系温伟清、黄国雄为解除合同而做出的真实意思表示，应当视为对原《二手房买卖合同》的补充，约定的是原《二手房买卖合同》解除的条件。该《赔偿协议》没有实际履行，故原《二手房买卖合同》并没有实际解除。因《赔偿协议》的签订目的为解除原买卖合同，故黄国雄对偿还利息损失的让步不能认同为对温伟清、黄国雄双方约定的违约条款的修改。考虑到违约金本身已经具备一定的补偿性，温伟清重复请求利息损失50867元缺乏事实和法律依据，且违背了原合同关于违约责任的约定，一审法院不予支持。
关于温伟清提出的佣金损失5万元，因违约金本身已经具备了补偿性，故温伟清不能重复要求佣金损失的赔偿。对于温伟清提出的该项请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、确认温伟清和黄国雄签订的《二手房买卖合同》于2016年2月29日解除；二、黄国雄于判决生效之日起三日内向温伟清支付违约金30万元；三、中原地产代理（深圳）有限公司向温伟清退回定金50000元；四、驳回温伟清的其他诉讼请求。本案案件受理费4032元，保全费2774元，由温伟清负担1497元，黄国雄负担5309元，上述费用温伟清已预交。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，温伟清与黄国雄签订的《二手房买卖合同》及赔偿协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。涉案买卖合同因标的房产被司法机关查封而不能继续履行，黄国雄构成违约，应承担违约责任，各方对此均无异议。根据黄国雄上诉请求，二审争议的焦点在于黄国雄应支付的违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案双方约定了定金5万元，亦约定如一方违约，违约方应当支付守约方30万元的违约金，温伟清作为守约方，有权选择适用违约金条款，要求黄国雄支付违约金30万元。黄国雄并未举证证明该数额过分高于温伟清的实际损失，现其主张30万元违约金过高，应调整到定金罚则的数额，于法于理无据，本院予以驳回。
综上所述，黄国雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由黄国雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月六日
书 记 员 谢文琦（兼）