浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉桐民初字第30号
原告：赵慧。
委托代理人：吴金龙、祁裕。
被告：桐乡宁联置业有限公司。
法定代表人：张科瑜。
委托代理人：徐国强、沈夏青。
原告赵慧诉被告桐乡宁联置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年12月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员ＸＸ芳适用简易程序于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴金龙、祈裕，被告委托代理人沈夏青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告于2012年9月23日签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告将其开发的桐乡市振东新区利民路605号翡翠苑9-2号房（面积343.23平方米的房屋一套及附属用房）出售给原告，价格2894489元。合同第十六条约定，出卖人承诺于2013年2月27日前取得商品房的房屋所有权证和土地使用权证并交付买受人，如出卖人在约定日期起120日内不能交付上述权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；如出卖人在约定日期起120日之后仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金等内容。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，被告因自己的原因于2013年9月26日才将房屋权属证书交付原告。原告认为，被告未履行合同义务，应当承担相应违约责任。原告诉请判令：1、被告支付原告逾期交付房屋权属证书和土地使用权证书的违约金159196.90元并支付原告相应利息（自主张权利之日起按银行同期贷款利率计算至判决确定付款之日止）；2、诉讼费由被告负担。本案审理过程中原告变更事实理由和诉讼请求�下：原、被告双方于2012年9月23日签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买桐乡市振东新区利民路605号翡翠苑9-2号房屋，价款为2894489元。合同第九条约定：出卖人应当在2012年12月29日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明……合同第十条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金……现经查发现，涉案房屋建设工程竣工验收备案时间是2013年1月24日。至此，被告逾期交房时间至少26天（自2012年12月30日起至2013年1月24日止），按约应承担违约金37628.36元（2894489×5／10000×26）。合同第十六条约定：出卖人承诺于2013年2月27日前取�前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人……出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列第2项处理：……买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金……经查，出卖人取得土地使用权分割登记凭证时间为2013年9月11日，至此，被告逾期交付权属证书时间至少197天（自2013年2月27日起至2013年9月11日止），按约应承担违约金285107.17元（2894489×5／10000×197）。故原告变更诉讼请求为判令：1、被告支付原告逾期交房违约金37628.36元，并承担自起诉之日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；2、被告支付原告逾期交付权属证书违约金285107.17元，并承担自起诉之日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、诉讼费由被告负担。
被告答辩称：一�被告没有任何违约行为。根据《商品房买卖合同》第16条约定，被告应于2013年2月27日前取得涉案房屋土地、房屋权属证书，再由买受人自行办理该商品房的登记，被告已于2013年2月25日取得房屋权属证书，土地证已于拍卖时就取得，不存在违约。土地证不能进行分割是因为分割时需要周边其他所有权人敲章确认该块土地无争议才可，鉴于该块土地与桐乡市茅盾中学土地红线不吻合，茅盾中学迟迟不敲章才导致土地不能进行分割，这一情况是土地拍卖时就已存在，属于政策原因，被告无法解决，即使该问题是承担责任的主要原因，那么根据合同之约定也可免除。二、即使如原告诉称被告理应承担延期交付权属证书的违约责任，因涉及到整个小区几百户业主的实际情形，被告根据合同法相关司法解释的内容，恳请法庭对相关违约金的计算予以降低。
原告为证明自己的�张向本院提交了下列证据：
一、商品房买卖合同1份，证明原、被告于2012年9月23日签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买桐乡市振东新区利民路605号翡翠苑9-2的房屋，总价款是2894489元。该合同第9条约定出卖人应当在2012年12月29日前向原告交付符合合同约定条件的商品房。第10条约定了出卖人未如期交付房屋时违约金的计算。第16条约定了出卖人将产权登记交付买受人的时间及未如期交付的情况下违约金的计算。
二、房屋所有权证、国有土地使用权证、契证各1份，证明涉案房屋的权属情况。其中国有土地使用权证取得时间是2013年9月26日。
三、销售不动产统一发票1份，证明原告已经付清房款2894489元。
四、竣工验收备案表1份，证明备案时间是2013年1月24日，被告取得备案时间肯定晚于这个时间，所以逾期交房的违约金是计算到2013年1月24日。
五、土地使用权分割登记凭证1份，证明桐乡市国土资源局发证时间是在2013年9月11日。
被告质证意见：
对证据一真实性、合法性无异议，合同确实约定了相应的交付时间，办理产权证的时间，被告已在合同约定的期限内履行了相关义务。第16条同时也约定了，是由买受人自行办理商品房的转移登记，同时第9条约定了出售人可免责的具体事由；对证据二，对原告取得小产权证的时间没有异议，合同约定是由原告自行办理，被告已按合同约定在2013年2月27日前取得涉案房屋的大产权证；对证据三、四无异议；对证据五真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该时间点不能作为追究被告违约责任的依据，被告于2009年就办出了土地总证。
被告向本院提交了如下证据：
一、桐房权证字第××号房屋权属证书1份，证明被告已于2013年2月25日取得涉案房屋的房屋分割凭证；
二、土地使用�证复印件（编号为桐国用2010第22031号）复印件1份，证明被告于2010年10月28日就取得了涉案房产所在地的土地使用权证，当时土地证上的权利人为博宏置业有限公司，后博宏置业有限公司变更为宁联置业公司。
原告质证意见：对证据一真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。虽然房屋权属证书于2013年2月25日办理出来的，但是相应的土地证实际已经违约；对证据二真实性无异议，对关联性有异议，该证并非双方合同第16条约定的被告应向原告交付的土地权属证书。
本院出示谈话笔录一份，用以说明土地使用权分割凭证的办理流程及其用途。
原、被告对谈话笔录均无异议。
本院认证意见如下：
原告的证据一、二、三、四、五，符合证据的真实性、合法性、关联性，且被告质证对上述五份证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认。被告的证据一、二，原告对其真实性均无异议，对该两份证据本院予以确认。本院出示的谈话笔录，双方均无异议，本院予以确认。
结合本院确认的证据及当事人庭审陈述，本院认定案件事实如下：原、被告于2012年9月23日签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买桐乡市振东新区利民路605号翡翠苑9-2号房屋，价款为2894489元。原告已按约于2012年12月27日付清房款。合同第九条约定：出卖人应当在2012年12月29日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；合同第十条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用�初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年2月27日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：约定日期起120日内，出卖人不能交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。
另查，被告于2010年10月28日取得位于桐乡市振东新区谢壬桥港南侧、茅盾中学北侧土地的土地使用权证（桐国用2010第22031号），于2012年2月18日在该土地上开工建设桐乡翡翠苑住宅小区9号楼，2013年1月24日竣工验收备案。被告于2013年2月25日取得桐乡市振东新区利民路605号翡翠苑9-2号房屋的房屋权属证书，于2013年9月11日取得桐乡市振东新区利民路605号翡翠苑9-2号房屋的土地使用权分割登记凭证。
本院认为，本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，原被告均应依约全面履行合同义务。对于合同约定及本院确认的上述事实，原、被告均无异议，本案争议焦点在于：
一、《商品房买卖合同》第十六条约定的“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明”应作何理解？其中的“《土地使用权证书》或土地使用权证明”究竟是指“被告2010年10月28日取得的土地使用权证”还是“被告2013年9月11日取得的土地使用权分割登记凭证”？被告是否存在逾期办理产权登记的事实？
根据本院已经确认的事�可知，被告于2010年10月28日取得桐乡市振东新区谢壬桥港南侧、茅盾中学北侧土地的土地使用权证，并于2012年2月18日开工建设涉案房屋，根据本院确认的谈话笔录中所讲明的办证流程可知，被告在取得上述土地的土地使用权证（简称证1）后开始施工建设，工程竣工验收后办理变更登记，取得另一土地使用权证（简称证2），证2与证1不同的地方在于证2在工程竣工验收之后，且证2体现有项目工程的所有建筑。办理证2之后再办理每套房子的权属证书（仍应以房产公司即被告的名义办理），包括房产证和土地证（或土地使用权分割登记凭证），之后再办理买受人名下的房产证和土地证。对于上述办证流程，原、被告均无异议。本案被告于2013年2月25日办理了桐乡市振东新区利民路605号翡翠苑9幢2室的房屋权属证书（编号为：桐房权证桐字第××号），于2013年9月11日办理了�上述房屋权属证书相对应的土地使用权分割登记凭证（编号：20130911-42-16）。根据上述流程可知，被告办理涉案房产的房屋权属证书和土地使用权分割登记凭证是原告办理自己房产证和土地证的前提条件，结合《商品房买卖合同》第十六条第二款、第三款约定被告取得《房屋所有权证》和《土地使用权证书》或土地使用权证明交付原告，由原告自行办理商品房转移登记，可知其合同目的应是被告履行上述义务后，原告能够实现其办理商品房转移登记的权利，故，《商品房买卖合同》第十六条第二款所约定“《土地使用权证书》或土地使用权证明”在本案中应理解为“土地使用权分割登记凭证”，而非被告主张的“（桐国用2010第22031号）土地使用权证”，故本案被告存在违反合同第十六条约定逾期办理产权登记的事实，逾期时间为197天（2013年2月27日-2013年9月11日）。�告关于逾期办理相应产权登记存在免责事由的意见，因无证据证明存在法定或约定的免责事由，该意见本院不予采纳。
二、被告是否已经按《商品房买卖合同》第九条的约定履行了交付商品房的义务？是否存在逾期交房的事实？
合同第九条约定被告应于2012年12月29日将竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房交付原告使用，根据本院已经确认的事实，涉案房产于2013年1月24日竣工验收备案，被告关于其于2012年11月已向原告交房的主张，既未提交任何证据，又不符合合同约定，故被告存在逾期交房的事实，逾期时间为26天（2012年12月30日-2013年1月24日）。
三、违约金的计算标准？
合同第十条约定了逾期交房的违约金计算标准：逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约�。合同第十六条约定了出卖人逾期办理产权登记的违约金：约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人交付已交付房价款万分之五的违约金。被告提出合同约定的违约金计算标准过高，要求予以调整。针对被告调整违约金的主张，原告辩论意见提出，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。”结合本地司法实践，统一按银行贷款利率的1.5倍计算。故对于原告关于违约金最低应按银�同期贷款利率1.5×1.3倍计算的意见，本院予以采纳。
综上，原告诉请的逾期交房违约金37628.36元（2894489元×5／10000×26天），应调整为22515元（2894489元×5.6%÷365天×1.5×1.3×26天）；诉请的逾期办理产权登记的违约金285107.17元（2894489元×5／10000×197天），应调整为182781元（2894489元×6%÷365天×1.5×1.3×197天）。对于原告要求被告支付自起诉日起至判决生效日止的利息损失的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，判决如下：
一、被告桐乡宁联置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵慧逾期交房违约金22515元，并支付相应利息损失（以22515元为本金，按银行同期同档次贷款利率自起诉之日起计算至判决生效之日止）；
二、被告桐乡宁联置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵慧逾期办理产权登记违约金182781元，并支付相应利息损失（以182781元为本金，按银行同期同档次贷款利率自起诉之日起计算至判决生效之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告其余诉讼请求。
本案受理费6141元，减半收取3070.50元，由原告负担1117.50元，被告负担1953元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉�件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 ＸＸ芳
二〇一五年三月十九日
书记员 姚 亮