上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1855号
原告黄莉，女，户籍地上海市。
委托代理人曹正平，上海市君成律师事务所律师。
被告施光谦，男，户籍地浙江省。
被告施绍梁，男，户籍地浙江省。
上列两被告共同委托代理人许宝华，上海市欣隆律师事务所律师。
原告黄莉诉被告施光谦、施绍梁房屋买卖合同纠纷一案，于2013年8月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员顾鸣香独任审判，于2013年10月11日、11月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹正平、两被告的共同委托代理人许宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年1月3日就本市房屋（以下简称“涉讼房屋”）签订买卖合同一份，约定原告向被告购买涉讼房屋，总价人民币318万元，被告应于2013年4月30日前将涉讼房屋交付原告，每逾期一日，被告应向原告支付已付款0.05%的违约金。合同签订后，原告已于2013年1月17日前向被告支付首付款98万元，余款220万元由原告申请的贷款银行支付给被告，涉讼房屋产权于2013年3月25日变更登记至原告名下。但被告未经原告同意，擅自将涉讼房屋出租给案外人某某公司（以下简称某某公司），并于2013年1月27日签订租赁合同，4月16日再次签订协议书，约定租金为每月9，000元，租期至2014年1月26日。因此，被告未在约定的期限内交房。后经原告多次交涉，某某公司于2013年7月31日搬离涉讼房屋，原告代被告退还押金17，000元。原告诉至法院，请求判令：1、被告将涉讼房屋交付原告；2、被告支付原告逾期交房的违约金，计算方法为：以318万元为本金，按每日0.05%的标准，自2013年5月1日计算至实际交房之日。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付原告逾期交房的违约金100，690元，计算方法为：以318万元为本金，按每日0.05%的标准，自2013年5月1日计算至2013年7月31日91天，共计144，690元，扣除被告已经支付的违约金44，000元；2、被告支付原告代为返还的押金17，000元。
被告答辩称，原告所诉缺乏事实依据，不同意原告的诉讼请求。被告出售涉讼房屋前已出租给某某公司，月租金8，500元，期限届满后未续签书面合同，但某某公司继续使用涉讼房屋，原告在实地看房时已知上述情况。被告应原告要求与某某公司协商，将租金调整为每月9，000元，并于2013年4月27日通过工商银行将5-7月的租金27，000及押金17，000元，合计44，000元，汇至原告名下。因此，被告已完成交房义务，无需承担违约责任。
原告为证明自己的主张，提供的证据有：
1、委托书、公证书、涉讼房屋买卖合同，证明被告施光谦委托被告施绍梁出售涉讼房屋，两被告与原告就涉讼房屋签订买卖合同，被告应于2013年4月30日前交付房屋，合同附件5记载“租赁情况：无”；
2、收据、银行付款凭证、个人住房借款合同，证明原告已按约支付所有房款；
3、上海市房地产权证，证明涉讼房屋于2013年3月25日变更登记至原告名下；
4、房屋租赁合同、协议书，证明被告未经原告同意，擅自与某某公司于2013年1月27日、4月16日签订租赁合同、协议书，租金每月9，000元，押金17，000元；
5、通知函、挂号信凭证及回执，证明原告在本案起诉前多次与某某公司交涉；
6、民事起诉状、撤诉申请书、口头裁定撤诉笔录，证明原告起诉某某公司，后撤诉；
7、承诺函、结算及交房确认书，证明某某公司于2013年7月31日搬离涉讼房屋，原告为此代为退还押金17，000元。
被告对上述证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、5无异议，但证据1中的买卖合同系由中介公司提供，对附件有关租赁合同的记载不清楚；对证据6的真实性无异议，但原告针对某某公司的诉请是解除租赁合同关系，可见双方已经缔结租赁合同关系；对证据7的真实性无异议，但原告所称代垫17，000与事实不符。
被告为证明自己的主张提供的证据有：
1、房屋租赁合同，证明被告应原告要求与某某公司签订租赁合同，租金由每月8，500元上升至9，000元，是应原告的要求并为原告谋取利益；
2、房屋租赁合同，由原告（出租人）与被告（租借人）施绍梁于2013年4月16日签订，出租人一方由原告的委托代理人（系中介公司工作人员）宋某某签字，约定原告将涉讼房屋出租给被告，并明确记载原告的银行帐号；
3、银行转账凭证，证明被告于2013年4月27日将5-7月的租金及押金交付给原告；
4、某某公司的证明，证明该公司2011年起即在涉讼房屋内办公，原告看房时了解此情况。
原告对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性不认可，认为某某公司与被告有利害关系，可能系事后补签，单凭合同无法证明该公司2011年即在涉讼房屋内办公；对证据2的真实性不认可，原告未委托宋某某签订合同，与被告提出的原告与某某公司缔结租赁合同的主张相矛盾；对证据3的真实性认可，但款项性质系违约金，应予扣除；对证据4的真实性不予认可，某某公司作为证人应到庭作证。
对原、被告双方无异议的证据，本院经审核予以确认。对有异议的证据，本院结合原、被告的质证、陈述意见，综合作出认证。
经审理查明，2011年1月12日，被告施绍梁与某某公司就涉讼房屋签订租赁合同，约定某某公司承租涉讼房屋作为办公使用，租期自2011年1月28日起至2012年1月27日止，月租金8，500元，租赁保证金17，000元。
2013年1月3日，原、被告就涉讼房屋签订买卖合同，约定原告购买涉讼房屋，总价318万元，被告应于2013年4月30日前交付房屋，否则每逾期一日，按已付款0.05%支付违约金。该合同附件五中租赁情况一栏标注为“无”。
上述合同签订，原告按约支付房款。
2013年1月27日，被告施绍梁与某某公司签订租赁合同，约定某某公司承租涉讼房屋，租期自2013年1月26日至2014年1月27日，月租金9，000元，保证金17，000元。
2013年3月25日，涉讼房屋产权变更登记至原告名下。
2013年4月16日，被告施绍梁与某某公司签订协议书，主要内容是：某某公司以月租金9，000元继续租赁涉讼房屋至2014年1月26日，每三个月支付一次，押金17，000元。
同日，原告（甲方）与被告施绍梁（乙方）就涉讼房屋签订租赁合同，约定原告将涉讼房屋出租给被告，租期自2013年3月27日至2014年1月26日，月租金9，000元，每六个月支付一次，押金17，000元。补充条款手写部分的内容为：转账帐号：工商银行，上述房款包含物业费和租赁发票，乙方收到某某公司租金后三日内支付甲方。
2013年4月27日，被告向原告前述银行帐户内汇款44，000元。
2013年6月6日，原告向某某公司发出通知函，表示未委托被告与其签订租赁合同，要求解除不定期租赁关系、搬离涉讼房屋并支付使用费。为此，原告向本院提起诉讼。后双方达成和解，某某公司于2013年7月31日搬离涉讼房屋，并支付相关费用。
本案的争议焦点之一是原、被告签订买卖合同时，涉讼房屋是否已出租给某某公司。被告主张其于2011年已将涉讼房屋出租给某某公司，而原告认为涉讼房屋内没有该公司的标识，是被告自己在使用。本院认为，被告为证明自己的主张，提供了其与某某公司于2011年1月签订的租赁合同，原告对此不予认可，但并未提供证据予以证明。且从原告的陈述来看，其在看房时涉讼房屋确在使用中，其后交涉的也确是某某公司，原告亦未主张该公司系签订买卖合同后才搬入涉讼房屋。因此，对于原告的上述反驳主张，本院不予采纳。
本案的争议焦点之二是被告是否应原告要求与某某公司签订租赁合同，被告主张系应原告要求，与某某公司协商并将月租金由8，500元上调至9，000元，原告对以予以否认。本院认为，被告提供的被告施绍梁与原告代理人宋某某于2013年4月16日就涉讼房屋签订的租赁合同，与此前被告施绍梁与某某公司于1月27日签订的租赁合同，有关租金、押金、租赁期限等主要条款相一致，被告施绍梁于4月27日向原告汇付44，000元的行为，又与4月16日租赁合同的内容相印证，原告的收款帐号与4月16日租赁合同上载明的转账帐号相同。因此，虽然没有直接证据证明原告于1月27日前书面同意或授权被告与某某公司续签租赁合同，但4月16日签订的租赁合同、4月27日的汇款行为与1月27日的租赁合同彼此印证，形成证据锁链，足以证明原告在事后认可被告的出租行为并接受被告转付的租金及押金。原告不认可4月16日租赁合同的真实性，但并未提供证据予以证明。原告另主张被告4月27日汇付的44，000元系违约金，但该笔款项究竟系何期限的违约金、双方就违约金的意思表示如何达成一致，原告均无法明确陈述或提供证据，因此，对于原告的上述主张，本院不予采纳。
综上所述，本院认为原告于交房期限届满前已认可被告将房屋出租给某某公司，被告已将租金转付原告，房屋亦由某某公司实际使用，被告无需另行履行交房义务。原告的诉请，缺乏事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告黄莉的全部诉讼请求。
案件受理费人民币992.50元，减半收取计人民币496.25元，由原告黄莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 顾鸣香
二〇一三年十一月十四日
书记员 饶 婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。