浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温乐商初字第2284号
原告：中国银行股份有限公司乐清市支行。
负责人：金建英。
委托代理人：徐庆。
被告：梁周燕。
被告：吴康敏。
被告：梁舟志。
被告：蔡乐茹。
被告：众志投资发展有限公司。
法定代表人：梁舟志。
原告中国银行股份有限公司乐清市支行为与被告梁周燕、吴康敏、梁舟志、蔡乐茹、众志投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理。依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司乐清市支行的委托代理人徐庆到庭参加诉讼；被告梁周燕、吴康敏、梁舟志、蔡乐茹、众志投资发展有限公司经本院依法公告传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司乐清市支行起诉称：被告梁周燕、吴康敏系夫妻关系。2009年10月10日，被告梁周燕、吴康敏因购房同原告签订了《购房借款合同》，合同约定：“原告向被告梁周燕提供购房贷款，借款本金人民币107万元，购买房产为皇都花园a幢1803室，借期240个月；贷款实行浮动利率，在人民银行规定的基准利率基础上下浮30%；贷款期限在一年以上，利率从次年1月1日开始调整。借款人逾期付款须按约定利率的1.5倍支付罚息、复利；被告梁周燕、吴康敏以皇都花园a幢1803室房产为抵押物抵押给原告；被告众志投资发展有限公司、梁舟志、蔡乐茹为该笔借款承担连带保证责任；该合同第五十一条约定，借款人连续3期或累计6期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期。”合同签订后，原告依约放贷，并就抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记（房预乐字第2110005326号）。2014年8月8日起，被告梁周燕未按约还本付息。经原告催收，被告梁周燕拒不还款，至今已连续3期未按时偿还本息。原告认为，被告梁周燕的行为严重违反合同约定，故向被告梁周燕宣告购房借款合同立即到期，提前收回贷款。故原告诉至本院，请求判令：1、被告梁周燕、吴康敏立即偿还原告借款本金919386.1元及利息、罚息、复利（利息至2014年10月8日为10314.39元；罚息截至2014年10月8日为61.42元，以919386.1元为基数从2014年10月9日起按年利率6.8775%计算至判决确定的履行之日止；复利截至2014年10月8日为60.81元，以10314.39元为基数从2014年10月9日起按年利率6.8775%计算至判决确定的履行之日止）；2、被告梁周燕、吴康敏以其共同所有的坐落于乐清市城东街道皇都花园a幢1803室房产（所有权证号：196306）对上述第一项的债务承担抵押担保责任，原告有权以该抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3、被告众志投资发展有限公司、梁舟志、蔡乐茹对上述第一项的债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审后，原告撤回部分诉讼请求，将其第一项诉讼请求变更为：被告梁周燕、吴康敏立即偿还原告借款本金919386.1元及利息、罚息、复利（利息至2014年11月8日为13787.79元；罚息截至2014年11月8日为61.42元，以919386.1元为基数从2014年11月9日起按年利率6.8775%计算至判决确定的履行之日止；复利截至2014年11月8日为60.81元，以13787.79元为基数从2014年11月9日起按年利率6.8775%计算至判决确定的履行之日止）。
在本院指定的举证期限内，原告中国银行股份有限公司乐清市支行提供了以下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明复印件，以证明原告的基本情况。
2、被告梁周燕、吴康敏的户籍证明复印件、被告梁舟志、蔡乐茹的人口信息复印件、被告众志投资发展有限公司的公司基本情况（在册）复印件，以证明被告的基本情况。
3、申请表、购房借款合同、借款借据、最高额保证合同、商品房买卖合同、房屋预告登记证明，以证明：（1）被告梁周燕因购房向原告借款的事实；（2）被告梁周燕、吴康敏以其所有的房产向原告承担抵押担保责任；（3）被告众志投资发展有限公司、梁舟志、蔡乐茹自愿对被告梁周燕的债务承担连带保证责任。
4、共同还款承诺书、结婚证复印件，以证明本案债务发生在被告梁周燕、吴康敏婚姻关系存续期间，属俩被告的夫妻共同债务，且被告吴康敏自愿作为连带共同债务人，对借款承担连带共同还款责任。
5、贷款已还款明细清单，以证明贷款期内，被告梁周燕未按约还款的事实。
庭审中，原告当庭提供了一份贷款提前到期通知书、快递单，以证明原告提前收贷已通知被告的情况。
被告梁周燕、吴康敏、梁舟志、蔡乐茹、众志投资发展有限公司未作答辩，亦未在法院指定的举证期限内提供证据。
被告梁周燕、吴康敏、梁舟志、蔡乐茹、众志投资发展有限公司经本院公告传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告所陈述的事实与提供的证据放弃抗辩与质证的权利。经本院审核，本院对原告提供的证据均予以确认。
庭审后，本院依职权去乐清市住房与城乡规划建设局调查被告梁周燕所有的坐落于乐清市城东街道皇都花园a幢1803室的产权登记信息（包括产权证号、登记时间、抵押情况、被查封情况），经查询，该房产所有权者为被告梁周燕，房产登记核准时间为2013年3月18日，当时登记所有权人为众志投资发展有限公司，因梁周燕未交纳契税，故至今没有产权登记号，已设定抵押，该房最早被本院在2014年7月10日以（2014）温乐商初字第1243-1号民事裁定书查封，至今尚在查封状态。
经审理查明：被告梁周燕与被告吴康敏系夫妻关系。
2009年8月15日，被告梁舟志、蔡乐茹与原告签订一份编号为2009年保证字370001号的《最高额保证合同》，合同约定：所担保的主债权为主债务人（即借款人）“皇都花园”所有购房借款人与原告之间自2009年8月15日起至2012年8月15日止产生的并约定由本合同提供保证担保的全部债务，本金余额不超过24500万元。
2009年9月26日，被告梁周燕以购房为由向原告申请贷款。同年10月10日，被告梁周燕、吴康敏、众志投资发展有限公司与原告签订了一份编号为2009年房字3701**号的《购房借款合同》，合同约定：原告向被告梁周燕提供购房贷款，借款本金人民币109万元，用于购买皇都花园a幢1803室的房产；借期240个月，自2009年10月10日起至2009年10月10日止；贷款实行浮动利率，在人民银行规定的基准利率基础上下浮30%（当时基准年利率为5.94%，故实际执行利率为4.158%）；贷款期限在一年以上，利率从次年1月1日开始调整；采用等额本息还款法，每月归还本息之和6696.29元，还款日为每月的8日；未按约定归还贷款本息的，原告有权对逾期贷款本息自逾期之日起计收罚息，罚息利率按合同约定贷款利率上浮50%计收；被告梁周燕以皇都花园a幢1803室房产为抵押物抵押给原告；被告众志投资发展有限公司为该笔借款承担连带保证责任，保证期间为自本合同借贷条款签订之日其至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权证之日止；借款人连续3期或累计6期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期；共同追加梁舟志、蔡乐茹承担连带担保责任。
同日，被告吴康敏向原告出具一份《共同还款承诺书》，承诺对上述借款本息承担共同还款责任。
上述合同签订后，原告依约放贷，并就抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记（房预乐字第2110005326号）。
从2014年8月8日起，被告梁周燕未按约定还本付息。2014年10月22日，原告向被告梁周燕发出《中国银行个人贷款提前到期通知书》，宣布本案贷款提前到期，该通知书于2014年10月24日被签收。截至2014年11月8日，被告尚欠原告借款本金919386.1元及利息（其中合同期内利息为13787.79元，罚息为61.42元，复利为60.81元）。
另查明：2012年7月6日至2014年11月21日，中国人民银行规定的5年以上中长期贷款基准年利率为6.55%；自2014年11月22日至今，中国人民银行规定的5年以上中长期贷款基准年利率为6.15%。因此，本案贷款在2014年度的罚息利率应为年利率6.8775%（6.55%×70%×1.5）；从2015年开始，本案贷款的罚息利率应为年利率6.4575%（6.15%×70%×1.5）。
本院认为：原告与被告之间签订的《最高额保证合同》、《购房借款合同》均系当事人真实意思的表示，合法有效，各方应按合同约定全面履行义务。被告梁周燕未按合同约定还款，故原告有权按合同约定提前收贷，且原告已履行通知义务，被告梁周燕未及时归还借款本息，应承担违约责任。因被告梁周燕与被告吴康敏当时系夫妻关系，本案债务系俩被告夫妻存续期间发生，且被告吴康敏自愿出具《共同还款承诺书》，承诺对本案债务承担共同还款责任，故本案债务应由被告梁周燕与被告吴康敏共同偿还。被告梁舟志、蔡乐茹、众志投资发展有限公司为上述债务承担连带责任保证，均应依约承担连带清偿责任。关于被告梁周燕是否应以其所有的房产承担抵押担保责任，涉案房产已办理了预购商品房抵押权预告登记，但此后在合同履行过程中，该房屋被法院查封，导致未能办理正式抵押登记手续，在客观上不存在归责于抵押权人即原告怠于行使权利的情形，故现抵押债权尚未消灭，因此，被告梁周燕应承担抵押担保责任。被告吴康敏、梁舟志、蔡乐茹、众志投资发展有限公司经本院依法公告传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，应按缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告梁周燕、吴康敏应共同偿还原告中国银行股份有限公司乐清市支行借款本金919386.1元及利息（包括尚欠的合同期内利息、罚息及复利：尚欠的合同期内利息为13787.79元；罚息为61.42元，并以借款本金919386.1元为基数，按年利率6.8775%从2014年11月9日起计算至2014年12月31日，之后按年利率6.4575%从2015年1月1日起计算至判决确定的履行之日止；复利为60.81元，并以尚欠的合同期内利息13787.79元为基数，按年利率6.8775%从2014年11月9日起计算至2014年12月31日，之后按年利率6.4575%从2015年1月1日起计算至判决确定的履行之日止），款限本判决生效后十五日内交本院金融审判庭转付；
二、被告众志投资发展有限公司对上述第一项债务承担连带偿还责任，在其承担保证责任后，有权向被告梁周燕追偿；
三、被告梁舟志、蔡乐茹对上述第一项债务承担连带偿还责任，但其承担保证责任的范围与编号为2009年保证字370001号的《最高额保证合同》项下担保的其他债务本金合计不超过24500万元，在其承担保证责任后，有权向被告梁周燕追偿；
四、若被告梁周燕、吴康敏未按期偿还第一项债务，则原告中国银行股份有限公司乐清市支行对被告梁周燕名下的坐落于乐清市城东街道皇都花园a幢1803室的房产在拍卖、变卖后所得价款对上述第一项债务享有优先受偿权；
五、驳回原告中国银行股份有限公司乐清市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13097元，由被告梁周燕、吴康敏、梁舟志、蔡乐茹、众志投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 包秀露
人民陪审员 周婵芝
人民陪审员 蔡秀慧
二〇一五年三月十九日
此件与原本核对无异
代书 记员 童瑶钰