江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第01580号
上诉人（原审被告）明发集团扬州房地产开发有限公司，住所地在扬州市广陵区产业园板桥路88号。
法定代表人黄焕明，董事长。
委托代理人仲勇、胡慧。
被上诉人（原审原告）袁开龙。
被上诉人（原审原告）管菊清。
两被上诉人共同委托代理人黄洲。
上诉人明发集团扬州房地产开发有限公司（以下简称明发扬州公司）因与被上诉人袁开龙、管菊清商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2014）扬广民初字第2308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：袁开龙、管菊清、明发扬州公司于2010年9月4日签订商品房买卖合同，袁开龙、管菊清向明发扬州公司购买了明发路2号明发商业广场6-109号（合同14-109号）商铺，房屋总金额为693364元，合同约定出卖人应在2011年6月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方按合同附件五补充协议处理。
补充协议第四条约定：买受人应按合同约定及政府规定，在出卖人书面通知的时间内及时提供办理权属登记需由买受人提供的资料并缴纳相关费用，否则，出卖人有权相应推迟向权属登记部门提供办理权属证书需由出卖人提供的资料。同时，房地产逾期办理权属登记的法律责任由买受人承担。出卖人为买受人办理贷款担保的，房屋权属证书由出卖人代为办理。
补充协议第八条约定：合同中所有通知均采用书面形式。买卖双方在收到对方的书面通知时，应当签收。买卖双方地址均以合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或迟延通知的，由其承担法律后果。如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。
合同履行中，袁开龙、管菊清按合同缴纳了房款，并缴纳了相关税费。2011年11月20日，明发扬州公司向袁开龙、管菊清交付房屋。2013年10月22日，袁开龙、管菊清、被告对房屋面积差异部分进行结算，实际房款为695366元，袁开龙、管菊清补缴了房款2002元，同时双方约定由袁开龙、管菊清自行办理房屋权属登记手续，后袁开龙、管菊清于2013年11月22日办理了房屋所有权证，于2013年12月3日办理了土地使用权证。
另查，原审法院生效判决查明本院生效判决查明明发扬州公司就明发商业广场商铺向权属登记机关提出房屋所有权登记申请的时间为2013年6月26日。
现袁开龙、管菊清认为，明发扬州公司存在办理房屋所有权证和土地使用权证迟延的违约行为，故诉讼要求明发扬州公司支付逾期办理权属证书的违约金82015.1元，并由明发扬州公司承担诉讼费用。
原审认为：袁开龙、管菊清、明发扬州公司双方签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。审理中，袁开龙、管菊清、明发扬州公司对房屋于2011年11月20日交付并无异议，本院予以认定。根据合同第十五条及补充协议的约定，明发扬州公司应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方合同约定的商品房系商铺，而根据生效判决查明的事实，明发扬州公司就明发商业广场商铺向权属登记机关提出房屋所有权登记申请的时间为2013年6月26日，审理中，明发扬州公司辩称其于2012年9月17日就讼争房屋向权属登记机关提出所有权登记申请未提供证据证实，明发扬州公司也未提供证据证明其已书面通知袁开龙、管菊清提供办理权属登记所需资料，故明发扬州公司应当承担从2012年11月21日起至2013年6月25日止逾期办证的违约责任。关于违约金标准，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在半年期贷款利率5.6%基础上上浮30%，违约金为30010元（693364元×0.0728÷365×217天=30010元）。
原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：被告明发集团扬州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告袁开龙、管菊清支付违约金30010元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，由原告袁开龙、管菊清负担1173元，被告明发扬州公司负担677元。
判决后，明发扬州公司不服，向本院提起上诉称：1、根据讼争所涉房屋买卖合同第十一条，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署“房屋交接表”，由此双方约定的交接手续包括签署相关交接文件。袁开龙、管菊清与明发扬州公司签署的房屋交接和入住资料（物品）发放登记表时间为2013年10月22日，且业主缴纳物业费的开票时间也为2013年10月22日。一审对此事实认定错误。2、本案违约金的计算不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第十八条的规定，因该法条适用的前提是双方当事人无约定或损失难以计算，本案均不符合上述前提条件。首先，依据双方房屋买卖合同附件第九条之规定，买受人向出卖人缴纳的款项不计算利息；其次，袁开龙、管菊清没有因为明发扬州公司的代办证行为产生任何损失，不属于损失难以计算的情形。故请求：撤销原审判决，案件受理费由袁开龙、管菊清承担。
袁开龙、管菊清答辩称：1、讼争双方签订的合同附件5第2条已经约定了房屋视为交付的情形，包括房屋的维修不影响交付的条款，明发扬州公司在向袁开龙、管菊清交付房屋时收取了物业管理费，该费用通常在房屋交付后才能收取。所以以收取物业管理费的时间算作房屋交付时间，体现了公平原则。2、明发扬州公司在一审中，拒不提供证据证明其发出房屋交付通知的时间，其应承担举证不能的后果。房屋交接表可以多次签署，但是交付只有一次，入住资料登记表也可以滞后，所以不能以填写登记表作为交付时间。3、双方签订合同时没有约定本案违约金的具体金额和计算方式，一审法院根据司法解释的规定适用了30%的下限，并无不当。故请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点是：1、讼争房屋的交付时间如何确定？2、明发扬州公司是否应当承担逾期办证的违约金，应如何承担？
关于焦点一，本院认为，讼争房屋的交付时间应2011年11月20日。理由：1、讼争双方签订的房屋买卖合同补充协议第二条约定：在商品房达到交付条件时，出卖人应以挂号信或特快专递方式按合同约定的文件送达地址寄送商品房交付通知书，通知买受人办理交付手续，买受人应在商品房交付通知书中确定的交付日起五日内（交付期限）前来办理该商品房交付手续，超过五个工作日后即视为已交付。而明发扬州公司在审理过程中并未提供证据证明其向袁开龙、管菊清发出过书面交房通知书，相反自2011年11月20日起袁开龙、管菊清即实际向明发扬州公司交纳物业管理费。2、所谓物业管理费，是物业管理企业依照约定向业主收取的对于房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等的费用，如前所述，明发扬州公司收取了袁开龙、管菊清的上述起始时间的物业管理费用，却不认可房屋自2011年11月20日起已向袁开龙、管菊清交付，亦即否认袁开龙、管菊清其时的“业主”身份，明显存在矛盾亦有悖公平原则。综上本院认为，应当认定讼争房屋于2011年11月20日交付业主袁开龙、管菊清使用。
关于焦点二，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条第一款第（一）项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，如前所述，明发扬州公司应依约至迟于2012年6月30日为袁开龙、管菊清向产权登记机关提出房屋所有权登记申请，但明发扬州公司实际系于2013年6月26日提出上述申请，故明发扬州公司的违约期限应从2012年11月21日计算至2013年6月25日。至于违约金计算标准，原审法院在半年期贷款利率5.6%基础上上浮30%，亦符合上述规定，并无不当。对于明发扬州公司上诉提出，讼争双方房屋买卖合同附件第九条“买受人向出卖人缴纳的款项不计算利息”之规定，本院认为，该规定与本案并无关联，并不能影响本案违约金的计算标准。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人明发扬州公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1850元，由上诉人明发集团扬州房地产开发有限公司负担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一四年十一月十日
书 记 员 王 媛
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。