浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义佛堂民初字第247号
原告：陈显军，经商。
委托代理人：金伦有。
被告：陈映中，经商。
委托代理人：黄怀青。
第三人：王井星。
第三人：丁桂良。
原告陈显军为与被告陈映中排除妨害纠纷一案，于2015年7月31日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员ＸＸ独任审判。后本案依法追加第三人王井星参加诉讼，于2015年9月11日公开开庭进行了审理。因本案的审理与丁桂良存在利害关系，本院依法追加丁桂良为第三人参加诉讼，于2015年12月9日、2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告陈显军及其委托代理人金伦有、被告陈映中（第二、三次开庭未到）及其委托代理人黄怀青、第三人丁桂良（第一、二次开庭未到）到庭参加诉讼。第三人王井星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈显军起诉称：原告系佛堂镇倍磊四村的村民，在本村享有三间三层楼房的所有权，持有：“义乌集用（2000）字第44-377号集体土地使用权证”。因原告与他人有债务纠纷，该三间楼房自2005年至今被被告占有使用。2014年经义乌市人民法院（2014）金义民初字第1374号判决，原告重新取得涉案房屋的所有权证（权证号码为：义乌房权佛堂字第C00193400号）。被告不服（2014）金义民初字第1374号民事判决，提出撤销之诉，案经审理，义乌市人民法院作出（2015）金义撤字第1号民事判决书，驳回被告的撤销之诉并确认被告藉以取得原告房屋的合同无效。现原告对涉案房屋持有政府行政机关颁发的合法的土地使用权证和房屋所有权证书，足以证明原告系涉案房屋的权利人，被告占有原告房屋的行为非法。现原告起诉请求判令：被告腾退其非法占有的属于原告所有的坐落于义乌市佛堂镇倍磊三村的三间楼房（该房屋北靠塘；南靠路；西靠弄；东靠塘）。庭审中，原告认为，经法院现场勘查情况，丁桂良为涉案房屋的实际租用人，原告认为丁桂良与被告的房屋租赁合同是无效的法律行为，被告将没有处分权的房屋擅自租赁给第三人丁桂良的行为应当认定为违法，故原告变更诉讼请求为判令：被告陈映中、第三人丁桂良腾退其非法占有的属于原告所有的坐落于义乌市佛堂镇倍磊三村的三间楼房；同时明确腾退的是三间四层楼房。
被告陈映中答辩称：本案被告购买本案涉案房屋是善意的，其与第三人王井星的房屋买卖合同至今是有效的，原告诉状中所述的与事实不符。义乌法院作出的（2015）金义撤初字第1号民事裁判并非确认被告与第三人王井星之间的房屋买卖合同无效，第三人王井星将涉案房屋交付给被告后，被告即对涉案房屋投入了大笔资金进行升层、装璜，并已以长期出租给案外人获取租金，合法占有、管理至今。但因为经过几年的增值涉案房屋如今价值已远高出第三人王井星绝卖给被告时的价值。原告虽明知涉案房屋由被告合法占有的情况下仍与第三人王井星恶意通谋，企图钻法律空子，欺瞒法院来夺取涉案房屋，进而获取不当利益。这违反了民事活动最基本的诚实信用原则和社会公德，侵犯了被告的合法权益。综上，虽然原告利用欺瞒法院的方式获取了产权证，但被告的占有是合法的、在先的，且原告是与第三人王井星恶意串通后获取了产权。因此，原告无权要求合法占有人被告腾退房屋。请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告与丁桂良签订房屋租赁合同时，已经通过与第三人王井星的买卖合同合法占有涉案房屋，其与丁桂良签订的房屋租赁协议合法有效，第三人丁桂良根据房屋租赁协议居住涉案房屋至今，符合合同约定，被告无权要求其腾退房屋。针对第一次庭审时原告提出的（2015）金义撤初字第1号民事判决书已经确认第三人王井星与被告的房屋买卖合同无效补充意见：根据法律规定，合同的效力存在三种情况，即有效、无效和效力待定，在合同未经法院判决明确确认为无效的情况下，一般推定符合合同双方当事人的真实意思表示的合同为有效，上述判决虽然驳回了被告请求确认合同有效的诉请，但并没有明确判决该合同无效，并没有排除存在效力待定的可能，因此，在法院没有明确判决第三人王井星与被告的买卖合同无效的情况下，仍应推定为该合同有效。因此，被告占有涉案房屋并出租给第三人丁桂良使用的行为应受法律保护。丁桂良与被告签订的租赁协议是合法有效的，并未经过法院确认无效，根据买卖不破租赁的原则，原告亦无权要求第三人丁桂良腾退房屋。
第三人丁桂良答辩称：我和陈映中的租赁协议是合法的，我租赁的时候，王井星和陈映中的买卖协议是合法的，我租赁的期限是15年。我一直住在这个房屋里已经十年了。（2015）金义撤字第1号民事判决书是有问题的，法院的判决是不公正的，房产证也有问题，现在加层到第四层，房产证上的面积跟房屋实际面积不符。我不同意腾退房屋，租赁期限到2021年才到期。
第三人王井星未作答辩。
原告陈显军为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、（2014）金义民初字第1374号民事判决书复印件、（2015）金义撤初字第1号民事判决书及生效证明书、土地证、房产证各一份，证明：一、原告系涉案房屋的合法产权人；二、被告占有原告房屋非法，应予腾退。
2、（2015）金义撤初字第1号民事起诉状复印件一份，证明被告答辩时所说他与王井星之间的房屋买卖合同要求确认有效，最终被法院驳回；被告的答辩内容系该起诉状内容的重复。
被告陈映中质证认为：1、对证据1（2014）金义民初字第1374号民事判决书复印件、（2015）金义撤初字第1号民事判决书及生效证明书、土地证、房产证的真实性没有异议，但对关联性有异议，（2014）金义民初字第1374号民事判决书并不能证明被告非法占有涉案房屋；（2015）金义撤初字第1号民事判决书未确认被告与第三人之间的买卖合同无效，并不能证明被告非法占有涉案房屋；被告已经对（2015）金义撤字第1号民事判决书申请再审，于2015年12月16日通过邮件快递将再审申请书寄到金华市中级人民法院了。土地证、房产证不能证明被告非法占有本案所涉房屋。2、对证据2起诉状的真实性没有异议，但并不能达到原告的证明目的，被告请求确认合同有效的诉请被驳回并不能就此推定法院已经明确判决认定被告与王井星的合同无效。
第三人丁桂良质证认为：对上述证据本身形式上的真实性无异议，但是对证据的内容有异议。陈映中和王井星的买卖在先，是合法的，在他们买卖合法的情况下，我才租赁房屋的。我的租赁期限没有到期，法庭应支持我的租赁协议有效。
被告陈映中为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、绝卖约一份、补充协议一份、收条二张，证明：2005年1月5日，第三人王井星已将涉案房屋绝卖给被告的事实。
2、房屋所有权证一份、契证一份、房地产估价报告书一份，证明：被告向王井星购买涉案房屋时的房产情况及被告的购买系出于善意，占有为合法占有。
3、（2015）金义撤初字第1号民事判决书一份，证明：一、王井星将涉案房屋卖给被告的事实；二、被告目前将房屋出租给案外人丁桂良获取收益的；三、原告与第三人王井星的买卖存在恶意。
原告陈显军质证认为：针对上述被告方提供的所有证据综合发表意见如下：这些证据都与本案争议焦点没有关联，被告提供的四组证据，除了（2015）金义撤初字第1号民事判决书之外，其他案件都在审理（2015）金义撤初字第1号一案中已经提供，该些证据都是证明房屋所有权，房屋买卖合同效力的问题，本案我方起诉的是被告是否应当腾退房屋，而不是争议合同是否有效，这些证据与本案都没有关联性。被告的证明对象搞错了。被告认为原告与第三人王井星恶意串通，而生效法律文书已经说明不存在恶意串通。（2015）金义撤初字第1号民事判决书证明原告系本案所涉房屋的产权人，被告占有房屋是非法占有。虽然被告提供有前面三组证据没有关联性，作为被告现在占有房屋的事实是清楚的。
第三人丁桂良质证认为：对上述证据均没有异议。
在第一次庭审结束后，本院依职权调取了（2015）金义撤字第1号案卷中的调查笔录一份，对第三人丁桂良所作的询问笔录一份，并召集原、被告双方当事人及丁桂良对涉案房屋的现场进行勘察，制作现场勘察笔录一份。
原告陈显军质证认为：对法院所作的（2015）金义撤字第1号的调查笔录的真实性、合法性没有异议，但是关联性是缺乏的，只有丁桂良自己承认房屋是向被告租赁的，但是没有书面的租赁合同也没有得到被告的确认，这个租赁合同有待被告本人直接的确认；对询问笔录的真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，这个笔录当中丁桂良同样没有提供其与被告之间设立租赁合同的书面依据，有待被告本人的确认，而且租用时间是从2006年6、7月份开始租赁15年也无事实依据；对现场勘察笔录真实性、合法性无异议，这份笔录中被告也没有确认这个房屋是租给丁桂良使用的，只是说现在由丁桂良使用，是否为租赁关系还有待查证，丁桂良居住在此是因为与被告是亲戚关系，因此不一定为租赁关系，也可能是无偿的。
被告陈映中质证认为：对（2015）金义撤字第1号案件的调查笔录真实性、合法性、关联性均无异议，涉案房屋确实是被告出租给丁桂良的，双方为口头协议，并无书面协议；对询问笔录三性均无异议，符合事实；对现场勘察笔录没有异议。
第三人丁桂良质证认为：对上述材料没有异议。
第三人王井星经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为对原告、被告提供的上述证据均放弃抗辩和质证的权利。本院对上述证据认证如下：
一、对原告陈显军提供的证据。对证据1，（2014）金义民初字第1374号民事判决书复印件、（2015）金义撤初字第1号民事判决书及生效证明书、土地证、房产证的真实性均予以确认。对证据2（2015）金义撤初字第1号民事起诉状复印件本身的真实性予以确认，对起诉状里的内容，应当根据生效的民事判决书作出认定。
二、对被告陈映中提供的证据。对证据1，绝卖约、补充协议、收条；证据2房屋所有权证、契证、房地产估价报告书本身的真实性予以确认；关于关联性，本院认为，（2015）金义撤初字第1号民事判决书已经对原告陈显军、被告陈映中、第三人王井星之间的就涉案房屋的事项作出了认定，该民事判决书系生效的法律文书，具有既判力，故对被告提供的证据1、2的证明力不予确认。对证据3（2015）金义撤初字第1号民事判决书本身的真实性予以确认。
三、对法院调取的材料以及所作的笔录本身的真实性均予以认定。
第三人王井星、丁桂良未向本院提供证据。
经审理，本院认定事实如下：
原告王井星系义乌市佛堂镇倍磊四村1组的村民。2000年3月24日，义乌市土地管理局颁发给原告王井星坐落于义乌市赤岸镇倍磊四村的房屋宅基地集体土地使用权证一本（地号：44-7-ＸＸＸ，东靠塘，南靠路，西靠弄，北靠塘）。
2000年7月26日，本院对王井星与陈兴福（陈显军父亲）、陈显军、陈献（显）生（陈显军弟弟）借贷纠纷一案作出（2000）义民初字第2986号民事判决，陈兴福、陈显军、陈献（显）生欠王井星借款本金224200元及利息（自2000年6月27日始按银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止），于本判决生效后一个月内清偿。判决生效后王井星向本院申请执行，同年12月5日本院作出（2000）义执字第2575-1号民事裁定，查封、拍卖陈显军所有的坐落于本市倍磊乡倍磊四村建筑面积420.74㎡（三层）房屋一幢及土地使用权。2002年2月7日本院作出（2000）义执字第2575-3号民事裁定，将陈显军所有的坐落于义乌市佛堂镇倍磊四村三间三层房屋一幢以14.2万元（评估价）的价值抵偿债务；……。王井星依据该裁定于同年11月23日就上述房屋办理了所有权变更登记并取得了房屋所有权证（义乌房权证佛堂字第××号；由于涉案房屋的土地系集体性质，无法过户，至今仍然登记在陈显军名下）。2005年1月5日，王井星立《房屋绝卖契约》一份，将上述房屋及屋内设施以13.3万元的价款绝卖给陈映中所有。同时，王井星与陈映中另签订《协议书》一份，约定了延期交付房屋的日期、履约保证金及保证金退付的相关内容。当日，王井星向陈映中出具收条二份，其中一份载明“收到陈映中购房款合计人民币壹拾叁万叁千元正，房屋交易两清。”另一份载明“今收到陈映中购房余款壹万叁仟元正，房屋钥匙等移交清楚。”陈映中接收该房屋后，未经审批，进行了违章升层（现为四层）。
2012年11月1日，王井星与陈显军签订《房屋买卖契约》一份，载明：甲方（王井星）依义乌市人民法院（2000）义执字第2575-3号民事裁定书裁定，以抵偿方式取得义乌市佛堂镇倍磊四村原属乙方（陈显军）所有的三间三层房屋一幢。甲方已于2003年2月19日（陈映中提供的房屋所有权人为王井星的房屋所有权证载明的填发日期是2002年11月23日，与房管处提供的房产信息载明的日期不同）将该房屋的所有权证过户至自己名下，但该房屋的土地使用权证仍然登记在乙方名下。考虑到乙方现已无房居住的实际情况，甲、乙方经协商一致，甲方决定将该房屋卖给乙方，恐口说无凭，特订立本约，供双方共同遵守。一、甲方以33.8万元的价格将坐落于义乌市佛堂镇倍磊四村东靠：“本宗地墙外为界靠塘；西：本宗地墙外界靠弄；南：本宗地墙外为界靠路；北：本宗地墙外为界靠塘”的三间三层房屋一幢绝卖给乙方所有。二、由乙方在本约生效之时将前述33.8万元房款当面支付给甲方，甲方不另出具收款凭据。三、甲方协助乙方将绝卖的房产证过户更名至乙方名下。过户更名所需的税、费等其它一切费用均由乙方承担。四、乙方付清甲方房款后，双方并无其他经济纠葛。五、本房屋买卖契约经甲、乙方签字捺印后生效，并各执一份存照。2014年6月26日，陈显军为与王井星房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，要求确认其与王井星签订的《房屋买卖契约》有效；判令王井星履行协助房产权证过户更名义务。本院经缺席审理，于2014年7月31日作出（2014）金义民初字第1374号民事判决，确认陈显军与王井星于2012年11月1日签订的《房屋买卖契约》有效；王井星于本判决生效之日起五日内协助陈显军将坐落于义乌市佛堂镇倍磊四村三间三层房屋（集体土地使用证号为义乌集用（2005）（应当为2000）字第44-377号、房屋所有权证号义乌房权证佛堂字第a0006X**号）的所有权证变更登记至陈显军名下的手续，相关税费等由陈显军负担。该判决生效后，陈显军向本院申请执行，本院于2014年10月31日，向义乌市房地产管理处发出（2014）金义执民字第5458-2号协助执行通知书，请求协助将王井星名下坐落于义乌市佛堂镇倍磊四村三间三层的房产所有权及土地使用权（集体土地使用证号为义乌集用（2005）字第44-377号、房屋所有权证号义乌房权证佛堂字第a0006X**号）过户到陈显军名下。陈显军于2014年12月1日向税务部门交纳了相关税费，于2014年12月2日取得涉案房屋所有权证（产权证号：义乌房权证佛堂字c0019X**号，该权证载明房屋总层数为4层，原告所在层数为1-3层）。
陈映中得知（2014）金义民初字第1374号民事判决后，于2014年12月26日以陈显军、王井星为被告向本院提起本案第三人撤销之诉，诉请要求：1、撤销（2014）金义民初字第1374号民事判决；2、确认陈映中与王井星的房屋绝卖契约有效；3、判令被告办理上述房屋的过户手续。本院于2015年6月8日作出（2015）金义撤初字第1号民事判决书，对涉案房屋的买卖情况以及产权变更情况作出了认定，同时认定：“虽然原告陈映中与被告王井星签订有《房屋绝卖契约》，但本案讼争房屋的土地性质系集体所有，陈映中并非本案讼争房屋的土地所有权的集体经济组织成员，其与被告王井星签订的房屋买卖合同属无效合同，故本院（2014）金义民初字第1374号民事判决并未侵害原告陈映中合法权益”。据此，本院判决驳回了陈映中的诉讼请求。现该案已经生效。
另查明，被告陈映中与第三人丁桂良系连襟关系。涉案房屋现由第三人丁桂良使用。第三人丁桂良陈述：涉案房屋是在2006年租给其使用，其用于开办袜厂；双方未签订书面租赁协议，口头约定租期为15年。
在审理过程中，本院对涉案房屋的现状进行了现场勘查，经勘查：涉案房屋为三间四层楼房，其中第一层堆放裤袜产品及机器设备，现未生产，处于停工状态；第二层堆放裤袜产品；第三层为员工宿舍；第四层由丁桂良居住使用。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋三间楼房中的一至三层房屋，根据（2014）金义民初字第1374号民事判决书认定归原告陈显军所有，且陈显军亦取得了涉案房屋的产权证；至于涉案房屋第四层楼房，该层楼房系违章升层，未进行确权，在该层楼房未确权之前，本院不作处理。故原告陈显军有权对涉案房屋中其有所有权部分行使占有、使用、收益等相关所有权人的权利，有权要求房屋占有人腾退涉案房屋。关于被告陈映中主张其为涉案房屋合法占有人的抗辩，本院认为，被告陈映中与第三人王井星之间的房屋买卖合同已被本院生效判决确认无效，因此，无权对涉案房屋行使占有、使用、收益等权能，其因与第三人王井星房屋买卖合同无效导致的损失可由双方另行处理。关于第三人丁桂良主张涉案房屋系由其向被告陈映中租赁、租赁期限为15年的抗辩，本院认为，被告陈映中与第三人王井星的房屋买卖合同被认定为无效合同，无效的合同自始没有法律效力，被告陈映中亦无权进行出租；即使双方确有口头租赁协议，该协议因被告陈映中无权处分涉案房屋且所有权人原告陈显军未进行追认而归于无效，故本案中亦不能适用“买卖不破租赁”的法律原则。此外，被告陈映中、第三人丁桂良均未向本院提供涉案房屋的书面租赁协议，也无证据表明双方实际的租赁期限和租赁的内容，第三人丁桂良的损失可由其与出租方另行处理。第三人丁桂良为现在房屋的实际使用人，其应当协助予以腾退。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。第三人王井星经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十九条、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈映中、第三人丁桂良于本判决生效后一个月内腾退坐落于义乌市佛堂镇倍磊四村的三间一至三层楼房（产权证号：义乌房权证佛堂字c001934**号；房屋四至：东：本宗地墙外为界靠塘；南：本宗地墙外为界靠路；西：本宗地墙外界靠弄；北：本宗地墙外为界靠塘）。
二、驳回原告陈显军的其他诉讼请求。
案件受理费200元，由原告陈显军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费400元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入帐号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 叶 飞
二〇一五年十二月二十四日
代书记员 丁建建