河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第1328号
上诉人（原审原告、反诉被告）：解永宽，男，1955年12月16日出生，汉族。
委托代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师，一般代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈建设，男，1963年10月13日出生，汉族。
委托代理人：潘玉霞，女，1967年4月20日生，汉族，住址同上，系陈建设妻子，特别授权。
委托代理人：程国敏，河南亚昌律师事务所律师，一般代理。
上诉人谢永宽因与上诉人陈建设租赁合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2012）洛龙法关民初字第879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢永宽及其委托代理人王志光、上诉人陈建设及其委托代理人潘玉霞、程国敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2009年6月11日，原告和被告签订一份《协议》，约定被告把一处占地2亩余厂房、办公室、门卫房、水井等租赁给原告，原告经营时间为2009年7月1日至2015年7月1日，共计6年；原告负责安装变压器（100KW）一部，户名为被告，原告垫支4-5万元，2年后归被告所有；因重大原因无法履行满2年期协议的，变压器归原告；2009年7月1日至2013年7月1日，原告每年交租金5000元，2013年至2015年被告每年交租金15000元，本着先交款，后使用的原则，交款时间为每年7月15日前，如原告拖延交款，被告有权终止协议；协议终止后，原告投资的固定资产等物归被告所有；如遇不可抗拒原因需要终止协议的，原告保证不拖欠电费，并终止协议。协议签订后，原告出资安装一部100KW变压器，在该处厂房雇佣工人生产铁粉，主要销往巩义。2011年7月1日以前的租金原告已缴纳。2011年7月某天，被告陈建设将该厂100KW变压器更换为500KW，后该厂一直未供电，原告也未进行生产经营。2011年12月13日原、被告曾因供电和恢复生产问题发生争执，公安机关出警后予以平息。后原、被告双方多次协商解决纠纷无果。2012年5月，原告具状诉至本院。2012年6月该厂被有关行政部门实施拆迁，相关部门分别与原、被告双方签订了补偿协议。其中的500KW变压器未予补偿。诉讼中，原告方证人沈万堂证明2011年6月29日原告向被告缴纳租金5000元，当时被告未出具收条，对该证言被告不予认可。原告方证人孙付松证明2012年7月以后因原告厂里停电，导致无法生产，工人放假；原告提交用工协议书、若干工资条等用以证明生产情况，对以上证据被告均不予认可。对原告提交的巩义市豫雄有限公司的购销合同，被告认为证人牛景洲说法前后不一；巩义市桥沟金鑫粉末冶金厂的购销合同文字存在错误，被告对以上证据不予认可，认为系伪造。被告反诉中提交关林镇刘富村电工的供电记录，显示2010年7月至2011年7月原告工厂无供电，被告认为该厂一直未进行生产，因此对原告诉求的经济损失不予认可。原告对该证据不予认可。对被告反诉中提交的朱长森证言，原告亦不予认可。因原被告双方意见分歧较大，使该院无法达成调解。
原审认为：原告与被告签订的租赁协议，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。本案实为租赁合同纠纷。双方履行合同近2年时，出现政府规划拆迁情况，本案现有证据不足以认定更换500KW变压器为被告单方行为，而且原告系用电户，认定因被告过错导致不能供电的证据与理由不充分。被告提交的原告用电记录显示，原告2010年7月—2011年7月之间无用电。而原告提交的两份购销合同，或在文本方面存在瑕疵，或合同相对人证言不稳定，均依法不予采信，其诉求的经济损失无从查证。因本案租赁标的物已灭失，继续履行合同已不可能。综上，原告诉请继续履行合同，以及要求被告赔偿损失20万元，证据不足，不予支持。根据原告提交的证人证言，其是否在规定期限内向被告缴纳2011年7月1日—2012年7月1日的5000元租金存有疑问，该证据证明力较低；被告虽反诉要求原告支付5000元租金，但原告在2011年7月至2012年6月拆迁完毕，并未实际使用租赁物，该反诉请求不予支持；原、被告双方在长达10余个月时间内，均未就违约责任、合同终止履行、清算债权债务等事项行使各自权利，被告称因原告继续占有厂房、该厂不能及时对外出租，遭受30000元租金损失一说，没有事实和法律依据支持，且证人未到庭作证，不予采信；该厂拆迁时，就相关资产，有关部门分别和原被告双方签订了补偿协议；被告称依照合同约定，原告名下部分补偿款应归自己所有，但无证据证明被告及时行使终止合同权利，并向有关部门申报，因此被告反诉要求原告名下的94766元拆迁补偿款归其所有，并不符合租赁协议相关条款的约定，依法不予支持。被告就500KW变压器未得到拆迁补偿，与原被告双方履约行为不当均有一定关系，不能归责于原告一方，该反诉请求不予支持；综上，原告的诉讼请求应予驳回，被告的反诉请求应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告解永宽的诉讼请求。二、驳回被告陈建设的反诉请求。诉讼费4400元由原告承担。反诉费2916元由被告承担。
解永宽上诉称：一、被上诉人擅自更换500KW变压器，造成上诉人无法生产，经济损失应由被上诉人承担。上诉人在一审中向法庭提交现场照片9张和承包人孙付松证言以及公安机关接处警登记表，均能证实双方在合同履行期间，被上诉人为了能在将来政府拆迁中获取更太的经济利益，于2011年7月份擅自将厂内的1OOKW变压器更换为50OKw变压器。由于该变压器不能使用，致使厂区停水停电，上诉人被迫停产，大量的半成品不能加工为成品，工人只好离厂。后上诉人多次要求被上诉人供电，被上诉人不予理睬，双方曾发生纠纷，最后由民警制止。被上诉人擅自更换不能使用的变压器是造成上诉人经济损失的主要原因。因此，一审判决认为原告的现有证据不能足以认定因被告的过错行为导致不能供电的观点与事实严重不符。请二审法院依法纠正。二、一审判决不支持上诉人要求赔偿20万元的诉求有两点理由：1、2010年7月―⒛11年7月之间上诉人没有用电。2、上诉人提交的两份购销合同，或者在文本上存在瑕疵，或在合同相对人证言不稳定，均依法不予采信，其诉求的经济损失无从查证。上诉人认为一审的认定是错误的，两点理由均不能成立。上诉人有证据证明厂内用电是事实。关于合同问题。两份合同都是真合同。“桥沟公司”的合同是该公司打印后提供，由于疏忽，甲、乙双方位置写反了。该合同实际也未履行。“豫雄公司”的合同，内容都是该公司法人代表书写，法庭也对经理牛景洲进行了两次调查，牛景洲最终认可了该合同的真实性。故一审判决不支持上诉人要求赔偿损失的诉求，违背事实，枉法裁判，两点理由均依法不能成立。三、一审法院没有认定上诉人交第三年租金也与事实不符。综上，请求依法撤销（2012）洛龙法关民初字第OO879号民事判决第一条，改判由被上诉人陈建设赔偿上诉人经济损失20万元。一、二审诉讼费用由被上诉人陈建设承担。
陈建设答辩称：一、解永宽上诉陈建设擅自更换变压器，并造成其损失，要陈建设承担责任不能成立。陈建设更换变压器经解永宽同意，并由解永宽及家人妻子、儿子亲自到厂拿钥匙开开厂门，提供工具进行配合而绝非“擅自”二、有原始书证即解永宽用电卡明显显示，其从2010年7月2O11年7月，一年之间无任何用电记录，说明解永宽没有生产，没有用电，不存在陈建设更换变压器造成其停电停产。三、解永宽上诉称因陈建设停电，造成其经济损失20万元不能成立，解永宽提供的购销合同不仅仅是合同存在瑕疵问题，而是虚构事实，一审判决对此二份合同均存在瑕疵不予认定，并对其所谓损失20万元，不予支持，完全正确，望二审法院对此维持。四、解永宽与陈建设二人签订的租赁的协议第四条约定，若解永宽在每年7月15日前不交场地租金，陈建设有权催款关厂，终止协议，本案的事实正是如此，解永宽本应依“协议”在2011年7月15日前交第三年租金，但其并未交纳，因此即使根据此“协议约定”陈也有权终止双方协议，催款关厂。综上，请求驳回上诉人解永宽的上诉请求。
陈建设上诉称：一审判决书驳回上诉人一审反诉请求理由不足。一、被上诉人解永宽实际只支付了2009―2010、2010-2011两年租金，按双方合同约定，被上诉人应在2011年7月15日前缴纳第三年场地租金，但被上诉人却一直拖着未交。而场地钥匙至今未交，被上诉人解永宽自己不交租金，已构成明显违约，上诉人要求被上诉人交付第三年租金50OO元的诉讼请求，应当支持。并且还应判决被上诉人承担由此给上诉人造成无法对外进一步租赁的经济损失。二、上诉人与被上诉人在所签协议中明确约定：如被上诉人拖延不交场地租金，上诉人有权终止协议且被上诉人在上诉人场地投资所建固定资产归上诉人所有。现该固定资产物已拆除，同时也已折合价款94766元，人民法院也依法查封冻结，该款依法应判归上诉人所有。三、在双方签订的协议中明确约定，变压器由被上诉人登记在上诉人名下，但被上诉人却未履约，造成上诉人变压器因未登记而不能受偿，故上诉人请求赔偿100KW变压器拆迁补偿款的诉讼请求应当支持。综上，请求支持上诉人一审的反诉请求。
解永宽答辩称：一、上诉人陈建设要求支付第三年度5000元租金及赔偿无法出租租金损失的上诉请求，不能成立。解永宽垫资4万多元安装100KW变压器，已经提前冲抵前四年租金每年1万元，剩余5000元租金差额，答辩人也已经缴纳，不存在违约；上诉人已收取解永宽租金，且合同期限还有四年，上诉人无权再对外出租；同时上诉人也没有无法出租造成损失的有效证据。因此，上诉人要求赔偿无法出租的租金损失的上诉请求，没有事实和法律依据，不能成立。二、答辩人没有拖欠租金、没有违约，因此，上诉人要求答辩人名下拆迁补偿归其所有的上诉请求不能成立。三、上诉人要求赔偿10OKW变压器未能拆迁补偿的损失的上诉请求不能成立。刘富村用电是张利峰等人个人线路承包经营，10OKW变压器安装时没有正式登记，在拆迁调查时答辩人配合将变压器登记在上诉人名下，因此上诉人所谓“未登记在其名下”的理由不能成立。此外，上诉人擅自拆除100KW变压器，换上没有检验合格证等合法手续的500KW变压器，且拒不恢复为100KW变压器，这才是变压器未获补偿的根本原因，因此其所谓“未登记在其名下导致不能补偿”的理由不能成立。以上两点，结合10OKW变压器被上诉人拉走，实际控制的事实，上诉人要求答辩人赔偿10OKW变压器未能补偿的损失根本不能成立。综上，上诉人陈建设的上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回陈建设的上诉。
本院审理查明，原审查明的基本事实无误。另查明：1、二审期间陈建设认可解永宽租赁的前四年，用解永宽垫付的变压器款项每年冲抵1万元租金后，再由解永宽每年交纳5000元租金。2、上诉人解永宽二审期间提交2011年4月5日电费收据一张，显示用电1056.72度，共交纳电费834元。3、洛阳新区建设征地地面附着物补偿计算表显示解永宽有货物50吨存放于本案诉争租赁场地内。
本院认为：解永宽与陈建设签订的租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，该协议合法有效，双方均应当依照协议约定严格履行各自的义务。该协议预定由解永宽垫资安装变压器一台，以解决租赁场地用电问题，并以该款项按每年1万元冲抵前四年租金，故此可以认定陈建设作为出租方有保证出租场所能够正常用电的义务，无论陈建设更换变压器是否征得了解永宽的同意，其都应当保证更换变压器后能够正常供电，因陈建设更换变压器后造成无法正常供电，由此给解永宽造成的损失应当依法承担赔偿责任。
关于陈建设上诉认为解永宽没有交纳2011年7月以后的租金，其有权终止租赁协议，并且依照协议约定解永宽投资的固定资产应当归其所有的问题，首先虽然解永宽没有充分有效的证据证明其已经向陈建设交纳了2011年7月之后的租金5000元，但在2011年7月双方均已经知道租赁物将面临征用，解永宽垫付的变压器安装费用仍有2万元可以冲抵租金，故解永宽未交纳2011年7月份之后的租金，并不构成根本违约，并且陈建设也未能提供充分有效的证据证明其在2011年7月15日后曾向解永宽提出过因其未按时交纳租金而要求终止租赁协议，故上诉人陈建设基于因解永宽没有按时交纳租金，而提出的要求解永宽补交租金，解永宽投资的固定资产拆迁赔偿应归陈建设所有的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。同样陈建设认为因解永宽未按时交纳租金，其有权终止租赁协议，并未给解永宽造成损失的答辩意见，本院亦不予采信。因解永宽垫资安装的变压器现在陈建设处，故城建设要求解永宽赔偿变压器拆迁损失，没有事实依据，本院不予支持。
关于解永宽提出的因停电给其造成的损失，因其提交的销售合同形式上均存在瑕疵，对该合同本院不予采信，但停电给其造成的损失客观存在，综合考虑本案实际情况，结合解永宽一审提交的相关证据及庭审中查明的事实，本院酌定由陈建设赔偿解永宽5万元为宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市洛龙区人民法院（2012）洛龙法民初字第879号民事判决第二项。
二、撤销洛阳市洛龙区人民法院（2012）洛龙法民初字第879号民事判决第一项。
三、陈建设于本判决生效之日起十日内赔偿解永宽经济损失50000元。
四、驳回解永宽的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费维持原判，二审案件受理费4400元，由上诉人陈建设负担3295元，由上诉人解永宽负担1105元。
本判决为终审判决。
审判长 姬秋萍
审判员 杨元卿
审判员 王 睿
二〇一五年五月二十日
书记员 李军霞