重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第12367号
原告上海景瑞物业管理有限公司，住所地上海市花园路118弄5号3楼，组织机构代码13458490-2。
法定代表人许朝辉，上海景瑞物业管理有限公司董事长。
委托代理人宋丽，女，上海景瑞物业管理有限公司职工，住重庆市九龙坡区石新路178号。
委托代理人葛春喜，重庆渝信律师事务所律师。
被告卢峰，男，1970年10月20日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人舒斌，重庆廷源律师事务所律师。
委托代理人唐滢，重庆廷源律师事务所律师。
被告樊春燕，女，1974年3月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人舒斌，重庆廷源律师事务所律师。
委托代理人唐滢，重庆廷源律师事务所律师。
原告上海景瑞物业管理有限公司与被告卢峰、樊春燕物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用小额诉讼程序于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告上海景瑞物业管理有限公司的委托代理人宋丽、葛春喜，被告卢峰、樊春燕的委托代理人舒斌、唐滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海景瑞物业管理有限公司诉称，原告系重庆蓝溪谷地小区的物业服务公司，被告是重庆蓝溪谷地小区某号房屋的业主，房屋建筑面积74.31㎡，每月物业服务费100.31元。被告长期拖欠原告物业服务费。经多次催收，被告均拒绝缴纳。2013年1月1日至2015年9月30日，被告累计拖欠原告物业服务费3310.23元，现要求被告立即给付此款，并以2013年1月1日至2015年9月30日期间每月所欠物业服务费为基数，从逾期之日起按每日千分之三计算至2015年9月30日，给付原告违约金5064.70元。
被告卢峰、樊春燕辩称，对所欠物业服务费的期间、收费标准、房屋面积及欠费数额均无异议。之所以未交物业服务费，是因为小区物业服务存在问题。约定违约金过高，要求法院进行调整。同时，原告关于物业服务费的诉讼请求，已过诉讼时效。小区物业服务存在的问题主要表现在以下两个方面：一是从2011年8月份开始，由于主下水管道堵塞，被告房屋卫生间便槽内，三次出现严重的污水倒灌现象，致使房屋内部分墙纸、木地板遭受不同程度的损坏。2013年5月以后，虽再未出现严重的倒灌问题，但堵塞问题依然存在；二是原告未尽到妥善管理义务，致使部分小区业主将车停在消防通道上，产生安全隐患。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系具有物业服务一级资质的物业管理公司。被告系重庆市沙坪坝区红槽房正街99号（蓝溪谷地小区）某号房屋业主，房屋建筑面积74.31平方米。
原告上海景瑞物业管理有限公司（乙方）与被告卢峰、樊春燕房屋所在小区开发商重庆景康置业发展有限公司（甲方）于2009年3月签订《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对蓝溪谷地小区实施前期物业管理服务，合同期限为三年。双方约定高层住宅的物业服务费为1.35元／月?平方米（含电梯使用费及公摊费），按建筑面积计算。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分三的标准向乙方支付违约金。
2008年12月18日，被告卢峰（乙方）接房时与原告的分支机构上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（甲方）签订《蓝溪谷地前期物业服务协议》，约定蓝溪谷地高层高级住宅的物业管理费收费标准为1.35元／月?平方米，按建筑面积计算。物业管理费按月缴纳，乙方应在当月10日之前缴纳物业管理费，逾期将日欠费金额的千分之三的标准向甲方支付违约金。甲方提供物业服务为期三年，服务期满后，由本小区业主委员会考虑并召集业主大会决定是否续聘，并应至少提前三个月书面通知甲方是否终止或继续其服务。
2012年4月5日，原告的分支机构上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司将蓝溪谷地小区住宅物业服务收费标准在重庆市物价局备案，载明，“高层1-16栋：1.35元／平方米（含电梯费）”。
2015年5月15日，原告通过邮寄的方式向被告卢峰、樊春燕发出律师函，书面通知被告交纳拖欠的物管服务费用，被告均拒绝交纳。现原告向本院提起诉讼，请求判如所请。
另查明，蓝溪谷地小区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业服务企业进行物业服务，由原告一直为被告所在小区提供物业服务。
审理中，被告为证明其房屋卫生间便槽内出现严重的污水倒灌现象，房屋内部分墙纸、踢脚线木地板遭受不同程度的损坏而举示了照片，原告对照片真实性和证明目的不予认可。被告为证明部分小区业主将车停在消防通道上，产生安全隐患而举示了照片，原告认可该照片的真实性，但不认可其证明目的。
上述事实，有原告提供的《蓝溪谷地前期物业服务协议》、《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》、档案查询资料、备案表、律师函及邮件详情单，被告举示的照片，以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，对其证据效力予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。本院现就原告的诉讼请求和被告的辩称，评述如下：
关于蓝溪谷地二期前期物业服务合同及蓝溪谷地前期物业服务协议的合法性问题。本院认为，原告与重庆景康置业发展有限公司签订的《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告的分支机构上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司与被告签订的《蓝溪谷地前期物业服务协议》是《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》的补充，亦为有效合同。《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》期限届满后，被告所在蓝溪谷地小区业主大会没有作出选聘或续聘物业服务企业的决定，原告继续为蓝溪谷地小区提供了物业服务，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款规定，物业服务合同应自动延续至该小区业主大会作出选聘或续聘决定为止。
关于被告辩称原告提供的物业服务不到位因而不同意缴纳物业服务费及违约金的问题。本院认为，物业服务管理于个案而言系审查合同相对方权利义务，于整体考量则一定程度上体现了社会性服务管理规范。因受众群体广、管理事项多，物业单位提供之服务与各业主衡量之标准可能无法吻合；各业主对权利义务注重点与物业单位提供服务基准点亦可能存在出入。本案中，被告抗辩称其房屋卫生间便槽内出现严重的污水倒灌现象，原告提供的物业服务存在瑕疵，但其举示的照片的真实性不能确认，也不能证明被告所称瑕疵处于持续状态，故本院对其此一辩解理由不予支持。关于被告辩称原告未尽到妥善管理义务，致使部分小区业主将车停在消防通道上，产生安全隐患的问题。从被告提交的照片中，可以看到原告在小区标识消防通道禁止停车的通知，并在违规停放的车辆上张贴临停告知书，恰恰可以证明原告履行了一定的管理职责，故本院对其此一辩解理由不予支持。
关于被告辩称原告关于物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案中，原告举证证明2015年5月15日，原告通过邮寄的方式向被告卢峰、樊春燕发出律师函向被告催收物业服务费。故原告关于要求被告支付2013年1月1日至2013年5月31日期间的物业服务费的权利得不到法院的保护。
《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》约定蓝溪谷地高层高级住宅的物业管理费收费标准为1.35元／月?平方米，现原告要求被告按1.35元／月?平方米支付物业服务费，本院予以准许，因此，被告应支付原告2013年6月1日至2015年9月30日期间的物业服务费2808.92元（1.35元／月?平方米×74.31平方米×28个月）。
《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》同时约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分三的标准向原告支付违约金。但被告抗辩合同约定的违约金过高，要求调整，本院依法调整为被告以拖欠的物业服务费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告卢峰、樊春燕在本判决发生法律效力后立即给付原告上海景瑞物业管理有限公司2013年6月1日至2015年9月30日期间的物业服务费2808.92元及违约金，该违约金以逾期支付的物业服务费为基数，从逾期之日起，每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清时止。
二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交25元），减半交纳25元，由被告卢峰、樊春燕负担，此款限被告卢峰、樊春燕于本判决发生法律效力后立即给付原告上海景瑞物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
（本页无正文）
代理审判员 陈劲松
二〇一五年十二月十日
书 记 员 张 伟