湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民二初字第1202号
原告李明文，男，1966年6月17日出生。
原告邱燕，女，1978年10月8日出生。
两原告共同委托代理人丁樵，湖南五溪律师事务所律师。
两原告共同委托代理人曾喜生，湖南五溪律师事务所律师。
被告邓焱之（曾用名邓潇），女，1988年12月29日出生。
被告王燕，女，1974年4月30日出生。
被告申璐铭，男，1979年5月7日出生。
被告向必胜，男，1972年8月7日出生。
被告周元媛，女，1985年1月29日出生。
被告龚宇，男，1977年10月9日出生。
被告覃勇，男，1974年7月18日出生。
被告向葵，女，1974年12月24日出生。
被告余琪，女，1978年6月9日出生。
原告李明文、邱燕与被告邓焱之、王燕、申璐铭、向必胜、周元媛、龚宇、覃勇、向葵、余琪民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员沈青担任审判长，人民陪审员陈方长、王志双参加的合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理，代理书记员杨小妹担任庭审记录。原告李明文、邱燕及委托代理人曾喜生、被告邓焱之、申璐铭、向必胜、覃勇、向葵、余琪到庭参加诉讼，被告王燕、周元媛、龚宇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李明文、邱燕诉称：2014年6月23日,原告与被告邓焱之签订《借款协议》一份，双方约定被告邓焱之向原告借款200万元，借款期限6个月（自2014年6月23日起至2014年12月24日止），月利率3%。此外，被告王燕等8人自愿将与邓焱之共有的位于怀化市鹤城区麻阳路口的房产（产权证号：怀房权证鹤城字第714005466、714005462、714005456、714005468、714005458、714005464、714005472、714005470）为被告邓焱之的200万元借款及利息提供担保，并办理了房屋他项产权抵押担保。借款到期后，原告多次向被告催收，被告拒绝还款。请求判令：1、被告邓焱之偿还原告借款本金194万元及利息（按年利率24%从2015年1月26日起计算至借款还清之日止）；2、对被告提供的抵押物享有优先权，并对抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、本案诉讼费由被告承担。
被告邓焱之、申璐铭、向必胜、覃勇、向葵、余琪辩称，对借款本金194万元无异议，但《借款协议》第五条约定被告两个月不还息，原告有权处理被告的房产，故利息只应计算两个月，之后的利息不应由被告承担。
被告王燕、周元媛、龚宇未向本院提交答辩意见，也未提交证据。
经审理查明，怀化市鹤城区麻阳路口28栋901－908号房产（产权证号：怀房权证鹤城字第714005464、714005465、714005472、714005473、714005458、714005459、714005468、714005469、714005456、714005457、714005470、714005471、714005462、714005463、714005466、714005467）系被告邓焱之与被告向必胜、覃勇等8人共有，其中被告邓焱之占901－908号房产95%的份额，被告向必胜、覃勇等8人分别占901－908号房产5%的份额。2014年6月23日,原告李明文、邱燕与被告邓焱之签订《借款协议》一份，约定邓焱之向李明文、邱燕借款200万元，借款期限6个月（自2014年6月24日起至2014年12月24日止），月利率3%，每月提前一个月付利息，到期还本金时，邓焱之一次性还清给李明文、邱燕；邓焱之以怀化市鹤城区西都银座9楼8套房产作为抵押物，双方在2014年6月23日一起去公证处办理公证委托书后,及时去房产局办理他项权证后，李明文、邱燕一次性以银行转账的方式转给邓焱之200万元；邓焱之如不按期支付利息或本金，或连续两个月不还息，李明文、邱燕以本金200万元和该本金产生的利息相抵房产，有权将邓焱之名下8套房产凭公证委托书过户到李明文、邱燕名下，双方互不补差价，过户的一切税费由李明文、邱燕承担，如邓焱之到期不归还李明文、邱燕本息，李明文、邱燕有权处理邓焱之的房产，邓焱之无条件将房产腾空交付给李明文、邱燕所有；周元媛、余琪等8人分别占有8套房产5%的产权，全权委托邓焱之代为签订借款协议，办理转委托公证、代为办理他项权证等相关事宜，委托的期限从2014年12月31日后开始办理等内容。同日，在湖南省中方县公证处的公证下，被告王燕、申璐铭、向必胜等8人委托被告邓焱之代为签订麻阳路口28栋901－908号房产的转让合同、抵押借款合同及办理901－908号房产过户变更登记手续、房屋他项权证等事项，委托期限自2014年12月31日后办理，被告邓焱之有转委托权。同时，被告邓焱之再次将王燕等8人委托的事项转委托给原告李明文、邱燕。2014年6月24日，被告向必胜、覃勇、申璐铭、向葵、王燕、余琪、周元媛、龚宇在怀化市鹤城区麻阳路口28栋901－908号房产中所占每套房产5%份额(产权证号：怀房权证鹤城字第714005464、714005472、714005458、714005468、714005456、714005470、714005462、714005466)在房产管理部门办理了房屋他项权证（权证号：怀房他证鹤城字第514003998、514003974、514003999、514003996、514003997、514003994、514003984、514004000），上述权证载明房屋他项权人为李明文、邱燕。2014年6月26日，原告李明文、邱燕扣除6万元作为第一个月的利息，将剩余194万元通过李明文的银行账户转账至被告邓焱之账户内，被告邓焱之出具200万元的借据一份。借款后，被告邓焱之仅支付两原告6个月利息计36万元。之后，原告李明文、邱燕多次向被告催款未果，故诉诸本院。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据予以证实：
（1）原、被告身份证复印件，证明原、被告的基本身份情况；
（2）借据原件一份、《借款协议》原件一份及银行转账凭证原件两份，证明被告邓焱之向原告李明文、邱燕借款194万元；
（3）《公证书》原件2份，证明被告王燕、申璐铭、向必胜、周元媛、龚宇、覃勇、向葵、余琪委托被告邓焱之代为签订其名下房地产的转让合同、抵押借款合同及办理房产过户变更登记手续等事项，被告邓焱之有转委托权。被告邓焱之再次将签订房产转让合同、抵押借款合同及办理房产过户变更登记手续转委托给原告李明文、邱燕；
（4）房产所有权证书复印件16份，证明被告王燕等8人与邓焱之共有的位于怀化市鹤城区麻阳路口28栋901－908号房产，其中被告王燕等8人分别占每套房产5%的份额，被告邓焱之占每套房产95%的份额；
（5）房屋他项权证复印件8份，证明被告王燕等8人将其与邓焱之共有的901－908号房产中所占5%的份额抵押给原告李明文、邱燕；
（6）庭审笔录一份，证明本案的其他事实。
本院认为，被告邓焱之向原告李明文、邱燕借款，并向原告出具了借条，双方之间形成了民间借贷法律关系。借款双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告李明文、邱燕依约出借了资金，被告邓焱之应当履行还款的义务。原告李明文、邱燕主张被告邓焱之偿还借款本金194万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第二百条规定“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”，该笔借款200万元，两原告预先扣除利息6万元，实际转账194万元，故被告欠两原告借款本金为194万元。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。本案中，原、被告双方约定的月利率虽为3%，但借款本金只为194万元，被告邓焱之每月支付的利息6万元已超过法律保护的最高限额，被告邓焱之按月向原告李明文、邱燕支付利息6万元（200万元×3%），受保护的利息为58200元（194万元×3%），应冲抵本金1800元，剩余本金1938200元。以此类推计算至2014年12月26日（计算方式见附表），冲抵本金后，实际尚欠原告的借款本金1928356元。此后的利息，被告邓焱之应按年利率24%向原告李明文、邱燕进行支付。
被告王燕、申璐铭、向必胜、周元媛、龚宇、覃勇、向葵、余琪分别以其与被告邓焱之共有房产名下的5%为借款提供抵押担保，并依法在房产管理部门办理了抵押登记手续，原告对抵押物享有抵押权，当被告邓焱之不履行还款义务时，原告有权要求以被告王燕、申璐铭、向必胜、周元媛、龚宇、覃勇、向葵、余琪的抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期限届满面前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。既然原、被告已办理房屋抵押，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保物权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。本案《借款协议》中第五条约定借款人如不按期支付利息或本金，或连续两个月不还息，出借人有权将借款人名下8套房产凭公证委托书过户到出借人名下，双方互不补差价。如借款人到期不归还出借人本息，出借人有权处理借款人的房产，借款人无条件将房产腾空交付给出借人所有，该部分协议内容有失公平，也违背了担保法禁止流质契约的相关规定，故该约定应属无效。被告辩称“被告两个月不还息，原告有权处理被告的房产，故利息只应计算两个月，之后的利息不应由被告承担”的理由不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十六条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邓焱之于本判决生效之日起15日内偿还原告李明文、邱燕借款本金1928356元，并从2014年12月26日起按年利率24%支付利息至借款还清之日止；
二、被告邓焱之不履行上述债务时，原告李明文、邱燕有权以被告向必胜、覃勇、申璐铭、向葵、王燕、余琪、周元媛、龚宇提供的抵押物位于怀化市鹤城区麻阳路28栋901－908号房产中5%份额(产权证号：怀房权证鹤城字第714005464、714005472、714005458、714005468、714005456、714005470、714005462、714005466)折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三、驳回原告李明文、邱燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26160元，由被告邓焱之负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 沈 青
人民陪审员 陈方长
人民陪审员 王志双
二〇一六年六月十五日
代理书记员 杨小妹
附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期限届满面前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律
若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
附表：
时间
期初本金
|
实际偿还利息（元）
|
合法利率（期初本金×3%）（元）
|
抵扣本金额（元）
|
期末本金（元）
2014-6-26至2014-7-25
|
1940000
|
60000
|
58200
|
1800
|
1938200
2014-7-26至2014-8-25
|
1938200
|
60000
|
58146
|
1854
|
1936346
2014-8-26至2014-9-25
|
1936346
|
60000
|
58090
|
1910
|
1934436
2014-9-26至2014-10-25
|
1934436
|
60000
|
58033
|
1967
|
1932469
2014-10-26至2014-11-25
|
1932469
|
60000
|
57974
|
2026
|
1930443
2014-11-26至2014-12-25
|
1930443
|
60000
|
57913
|
2087
|
1928356