广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第2126号
原告广州体育职业技术学院，住所地在广州市天河区长兴路***号。
法定代表人黄德敏，常务副院长。
委托代理人贾鹏程、苏春妹，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。
被告陈添全，住福建省安溪县。
委托代理人曹永康、刘万洪，均系广东润科律师事务所律师。
原告广州体育职业技术学院诉被告陈添全租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贾鹏程，被告的委托代理人曹永康、刘万洪到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告诉称：2012年4月16日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市天河区林和东路沾益直街168号自编10号房屋出租给被告作商业使用，租期共5年，即自2012年4月16日至2017年4月29日止，2012年4月30日至2013年4月29日的月租金为8936元，2013年4月30日至2014年4月29日的月租金为9204元，其后的租金按一定比例增加。租金应在每月10日前一次性付清，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的2.5%向甲方支付违约金。若被告擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的、或者拖欠租金、水电费及其他费用30日以上，或擅自转租，原告可停止水电供应并解除合同、并要求赔偿损失。如被告超期未交回房屋，应按当时房屋租赁费用的四倍，自超期之日起交纳房屋占用费至交回房屋止。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，但被告自2012年6月份起开始拖欠租金及水电费。经原告多次催缴，被告拒不支付。2013年9月29日，原告向被告发出《终止广州市房屋租赁合同通知书》，通知其在此通知到达被告处时，该租赁合同即终止，被告应在收到通知后七日内将承租的房屋交回原告，并立即付清租金及违约金。被告于2013年9月29日当日签收通知书后，继续占用上述房屋，且未支付所欠租金及违约金。被告于2013年10月20日交还场地给原告，但至今未支付款项，为此请求法院判令：1、被告向原告支付2012年6月1日至2013年10月6日的租金137220.80元及利息（按中国人民银行同期贷款利率6.4%计至付清为止）；2、被告向原告支付2013年10月7日至2013年10月20日期间的占用费（按9204元／月的四倍标准计）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案商铺于2012年8月份已退回给原告，被告已将涉案商铺的钥匙退回给原告，因此不存在原告主张的租金逾期未交的问题。2012年4月份，我方承租涉案商铺，按照约定，应当在签订合同3日内办理登记备案手续，但原告在2012年8月6日才办理完登记备案手续，且涉案商铺是属于违章建筑，按照广州市房屋租赁管理规定及相关法律规定，违章建筑是不允许出租的，而被告与原告签订的合同是5年期限。原告称合同可以备案，但必须一年续租一次，被告认为这考虑到涉案商铺是属于违章建筑，有可能不能承租到5年，所以当时被告就将钥匙退回给原告。至于原告称我方拖欠2012年8月份至今的租金，被告当时发现问题后，已没有再使用涉案商铺，且已将涉案商铺退还给原告，原告也不退还保证金给被告，也不与被告办理交接手续。
经审理查明：原告领有广州市国土资源和房屋管理局颁发的位于广州市天河区沾益直街168号教学楼（层数6层、建筑面积2025.63平方米、规划用途为教学楼）的权属证书。
2012年4月16日，原告（出租人、甲方）、被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于天河区林和东路沾益直街168号自编10号房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作商业（除娱乐、化工、产生环境噪声污染的和有关法律、政策规定不允许的用途外）使用，房屋建筑面积约为36平方米。租赁期自2012年4月30日至2017年4月29日，其中2012年4月30日至2013年4月29日，每月租金8936元；2013年4月30日至2014年4月29日，每月租金9204元。从首年第2个月起房屋每月租金于当月的10日前向甲方一次性支付。乙方向甲方交纳17872元履约保证金及水电费押金5000元，在乙方无违约的情况下，甲方应在租赁期满或解除合同之日将履约保证金17872元以及水电费押金5000元退回乙方。若乙方出现违约（包括拖欠租金等相关费用），甲方即可全额没收保证金。乙方依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2.5%向甲方支付违约金。租赁期满，且甲方要求收回房屋时，应将原承租房屋交回甲方；如乙方超期未交回房屋，应按当时房屋租赁费用的四倍，自超期之日起交纳房屋占用费至交回房屋止；其他约定有：甲方于房屋的租期起算日前（含起算日）收到乙方支付的首年首月租金、履约保证金和水电费押金的，房屋的交付使用时间为房屋的租期起算日。否则，房屋的交付使用时间为甲方收到乙方支付的首年首月租金、履约保证金和水电费押金之日；本合同期满或合同因故解除，且甲方要求收回房屋时，乙方必须在甲方通知收回房屋之日起7个工作日内将房屋交回甲方，依附于房屋的装修装饰无偿归甲方所有，乙方不得以此向甲方追究法律责任和索取补偿；乙方认可并承诺按照房屋的现有质量、现状和甲方指定的用途进行使用，不得擅自改变房屋结构及拆卸相关物品等。该合同经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2012年8月6日登记备案，备注为“擅自改变房屋使用性质”。
2012年4月29日，被告向原告支付履约保证金17872元及水电押金。
2012年8月6日，广州市天河区林和街道办事处出具涉案房屋的《临时经营场所使用证明》，同意涉案房屋作临时生产经营性场所使用，可以经营的项目有商业。
2012年8月17日，原告向被告发出《复函》，要求被告必须在2012年8月21日前缴付拖欠的租金。
2012年12月19日，原告向被告发出函件，要求被告支付2012年7月起拖欠的租金，否则停水停电并解除合同等。被告于2012年12月26日签收函件，备注“关于9-10号商铺所欠下租金我将1月份交清或从押金中扣除，多还少补”。
2013年9月29日，原告向被告发出《终止广州市房屋租赁合同通知书》，称被告拖欠2012年7月起租金，终止合同，要求被告收到通知之日起七日内将房屋交还原告并付清租金及违约金等。被告于当日签收该函件，并在函件备注“2012年8月我方与贵校的租赁关系已终止”。
庭审时，原告称其于2013年10月20日收回涉案房屋，被告称于2012年8月将涉案房屋钥匙交还原告的签约代表钟耀城，但没有办理书面交接手续，原告否认收取钥匙。
关于逾期交租违约金标准，原告表示自愿降低计算标准，另庭审时，被告表示若认定合同有效，同意对占用费按四倍租金标准计算。
庭审后，原告向本院明确其已实际收取2012年6月租金，明确其诉讼请求中的租金为2012年7月起的租金。
本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按约定履行。至于房屋规划使用性质问题，属于行政管理问题，不属本院调处范围。另被告未有证据证实因房屋使用性质导致合同无法正常履行事实，故此本院对其抗辩不予采纳。
按约定“甲方于房屋的租期起算日前（含起算日）收到乙方支付的首年首月租金、履约保证金和水电费押金的，房屋的交付使用时间为房屋的租期起算日。否则，房屋的交付使用时间为甲方收到乙方支付的首年首月租金、履约保证金和水电费押金之日”，被告于2012年4月29日支付履约保证金，应视为当日计算起租期，另双方往来函件涉及款项的催收及还款计划，被告抗辩未实际使用房屋缺乏事实依据，有违常理，不予采纳。被告拖欠租金，原告依约可解除合同，该解除通知于2013年9月29日有效送达被告，被告应交还涉案房屋，否则另外应承担占用费。被告抗辩其于2012年8月交还房屋给原告，其在函件中“2012年8月我方与贵校的租赁关系已终止”，但该主张为其单方意思表示，其未举证证实其实际交还房屋，由其对交还时间承担举证不能的法律责任。现原告主张被告于2013年10月20日交还房屋，本院予以采纳。关于履约保证金17872元，原告依约可没收该款，被告抗辩该款可抵扣费用缺乏合同依据，本院不予采纳。
被告逾期支付租金，按约定“乙方须按当月租金额的2.5%向甲方支付违约金”，该约定是双方真实意思表示，现原告主动降低计算标准，按中国人民银行同期贷款利率计，并无增加被告负担，本院予以照准。但从公平角度，每月逾期付款的违约金以当月本金为限。关于占用费问题，依照合同约定，合同解除后被告继续占用场地，须按租金标准四倍计付算占用费，原告主张该款并无不当，本院予以照准。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告陈添全于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州体育职业技术学院支付广州市天河区林和东路沾益直街168号自编10号房屋自2012年7月1日至2013年10月6日的租金（其中2012年7月1日至2013年4月29日按8936元／月计；2013年4月30日至2013年10月6日按9204元／月计）及逾期支付租金的违约金（每月违约金以当月租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自当月11日起计至付清为止，每月违约金以当月租金本金为限）。
二、被告陈添全于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州体育职业技术学院支付上述房屋自2013年10月7日至2013年10月20日的占用费16626.60元。
三、驳回原告广州体育职业技术学院的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3370元，由被告陈添全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 刘红梅
人民陪审员 王 青
二〇一四年四月三十日
书 记 员 何靖文
曾妙仪
判决书于2014年月日送达