湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益法民一终字第549号
上诉人（原审被告）刘伏秋。
委托代理人陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）李建辉。
委托代理人张令羽，湖南金剑律师事务所律师。
委托代理人夏骞，湖南万维律师事务所律师。
上诉人（原审被告）湖南华信房地产开发有限公司。
法定代表人熊兰香，该公司董事长。
委托代理人姜剑毅，湖南激扬律师事务所律师。
上诉人刘伏秋与上诉人李建辉、上诉人湖南华信房地产开发有限公司（以下简称华信公司）房屋租赁合同纠纷一案，刘伏秋、李建辉、华信公司均不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2013）资民二初字第331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘伏秋及其委托代理人陈良俊，上诉人李建辉及其委托代理人张令羽、夏骞，上诉人华信公司之委托代理人姜剑毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2013年9月16日，李建辉与刘伏秋签订租赁合同1份，双方约定由李建辉租赁刘伏秋所有的位于御某某庭的2**A门面房屋从事商业经营，租赁期限为2013年9月21日至2019年9月20日止，第一、二年的年租金为92160元，第一年扣除2个月装修时间租金后第一年一次性付76000元，以后逐年增加租金，双方还在合同第7条中约定：“李建辉须取得工商、税务、卫生、环保等部门的经营许可证，刘伏秋、李建辉双方共同到消防部门协调办理相关的消防手续。本铺面的装饰装修及广告（室外广告须由城管批准）、空调系统、管道安装的位置均须由物业审批（知会刘伏秋、李建辉双方）；李建辉不得乱搭乱建，不得私自在本铺面外或本铺面所处大楼的任何部分做标记、划面、钻孔，也不得以任何方式毁坏或改变所处楼宇的外观，如确有需要，要与刘伏秋和物业共同协商处理”。合同签订后的当日，李建辉向刘伏秋交纳第一年的租金76800元、押金10000元。2013年9月18日，李建辉以自己的品牌餐饮业“祥某喜羊羊”的名义向益阳鸿运来物业管理服务有限公司交纳装修押金、垃圾清运费、公共设施维护费等费用（现已退还）。李建辉签订合同后开始对租赁房屋进行装修，在此期间该栋房屋的其他业主多次阻止装修，后经资阳区政府优办召集工商、税务、卫生、环保、消防等部门多方调停后形成口头决议：刘伏秋出租的御某某庭2**A门面房屋不能从事餐饮经营。2013年10月2日，李建辉停止装修。李建辉装修费用损失经益阳市资阳价格认证中心鉴定，御某某庭二楼1栋2**A门面装饰工程价格为49899.76元，在现场存放的材料价格为12716.28元，鉴定合计为62616.04元。
另查明，刘伏秋出租的华信公司2**A门面房屋是2012年10月31日向华信公司购买的。刘伏秋与华信公司于2012年10月26日签订的关于2**A门面销售的补充协议的第六条规定：“甲方（华信公司）负责为门面所需的酒店用、茶馆用烟道提供接口，如油烟通过下水道发生泄漏或不能使用，由甲方负责解决）”。2012年2月13日，刘伏秋另向华信公司购买御某某庭第1栋1单元5层504号房屋。双方在2012年2月13日签订的益阳市商品房买卖补充协议的第十四条约定，“使用说明：买受人买受的商品房为住宅的只能做居住使用，为商铺的不能从事中式餐饮及卡拉OK”。同时查明，华信公司开发的御某某庭商品房销售合同均约定了第十四条关于使用说明的条款。
原审法院认为，刘伏秋作为御某某庭第1栋1单元5层504号房屋的业主，明知出租的商铺不能用于从事中式餐饮及卡拉OK经营，却隐瞒不告知李建辉，在知道李建辉租赁商铺是用于从事“祥某喜羊羊”品牌餐饮经营后，没有解除租赁合同，亦没有通知停止装修施工，导致李建辉最终不能实现租赁目的，故李建辉是受欺诈而与刘伏秋签订的租赁合同，该合同应予撤销。刘伏秋应当返还取得的租金、押金，并赔偿李建辉由此造成的装修损失。但李建辉在装修中未先办好相关手续，对造成的损失亦有一定的过错，故对自身的装修损失承担20%的责任。华信公司将商铺出卖时误导刘伏秋以为可以从事餐饮经营，在李建辉租赁商铺欲从事餐饮经营及装修过程中，华信公司没有及时告知李建辉中止装修施工，故其行为与刘伏秋的行为共同造成了李建辉的装修损失，具有共同过错，应对李建辉的合理的装修损失62616.04元的80%即50092.83元与刘伏秋承担连带赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条（二）项、第五十三条（二）项、第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、解除李建辉与刘伏秋签订的关于御某某庭的2**A门面房屋的租赁合同；二、由刘伏秋返还租金76800元、押金10000元给李建辉，二者合计86800元，付款期限：限判决生效后五日内付清；三、由刘伏秋、华信公司共同赔偿李建辉装修损失50092.83元，付款期限：限判决生效后五日内付清；四、驳回李建辉的其他诉讼请求。案件受理费5071元，鉴定费2000元，由李建辉负担3760元，刘伏秋、华信公司负担3311元。
宣判后，刘伏秋、李建辉、华信公司均不服，均向本院提起上诉。
刘伏秋提起上诉称，一、一审判决认定关键事实错误。1、资阳区政府优办组织的协调会中，没有形成“御某某庭2**A门面房屋不能从事餐饮经营”的决议；2、华信公司与刘伏秋签订的御某某庭2**A门面房屋的商品房买卖合同及补充协议中无“住宅只能居住使用，商铺不能从事中式餐饮及卡拉OK”的条款约定，其他房号房屋买卖合同的使用条款不能当然适用于2**A门面；3、原审认定上诉人明知出租商铺不能用于从事中式餐饮及卡拉OK经营而隐瞒该事实错误。二、一审判决适用法律错误。上诉人没有故意隐瞒真实情况，不存在欺诈、胁迫手段逼李建辉签订合同，李建辉也未请求撤销或者变更合同，原审适用撤销合同的法律规定，擅自判决解除合同错误。三、李建辉装修时未按审批图纸施工，存在重大过错，应承担自身过错造成损失的责任。请求二审撤销原判，依法改判驳回李建辉对刘伏秋的全部诉讼请求。
李建辉提起上诉称：一、原审法院认定上诉人装修中未办好相关手续对损失存在过错错误，装修无须办理任何手续；二、被上诉人刘伏秋出租的门面存在权利瑕疵，其与其他业主发生纠纷后，未及时通知上诉人停止装修，华信公司出售商铺时误导刘伏秋，未及时通知上诉人停止装修，两被上诉人应承担全部责任；三、原审认定损失错误，遗漏直接损失18965元和全部间接损失。请求维持原判的第一项、第二项，依法改判第三项，由被上诉人刘伏秋、被上诉人华信公司共同赔偿上诉人直接损失81581元和间接损失85000元，并承担一、二审诉讼费用。
华信公司提起上诉称：一、上诉人与李建辉之间不存在房屋租赁合同关系，不是本案的被告；二、本案所涉装修损失与上诉人无法律上的因果关系，本案所涉的装修损失是李建辉未办理相关手续，违反《业主临时使用规约》，擅自改变房屋的原设计用途和功能进行装修，引起其他业主阻挠，却强行施工产生的结果，李建辉应承担主要的责任。请求二审撤销原判的第三项与案件受理费、鉴定费的负担决定，并依法予以改判。
针对刘伏秋的上诉，李建辉答辩称：一审法院认定刘伏秋为责任主体，事实清楚，刘伏秋作为出租人其知道购买的商铺权限受到限制，在与答辩人签订合同时，隐瞒上述事实，造成答辩人损失，刘伏秋应当承担责任，答辩人作为承租人不存在任何过失。请求二审驳回刘伏秋的上诉。
针对李建辉的上诉，刘伏秋答辩称：李建辉的上诉请求不能成立，应当予以驳回。李建辉违反业主公约、租赁合同，强行施工造成其他业主不满，李建辉的损失应当由其自行承担，原审判决认定李建辉存在一定的过错正确。请求二审驳回李建辉的上诉。
针对华信公司的上诉，刘伏秋答辩称：华信公司的上诉请求不能成立，本案主要过错方为华信公司，华信公司应业主的要求通知李建辉停止装修，无论租赁合同是否能够继续履行，华信公司都应该承担主要过错责任，答辩人在本案中无任何过错，华信公司将商铺出售给答辩人明确约定可以经营餐馆，与李建辉签订租赁合同时，华信公司也明确知情。故原审判决华信公司承担责任正确。请求二审驳回华信公司的上诉。
针对华信公司的上诉，李建辉答辩称：一审法院认定华信公司为责任主体正确，华信公司明知出卖的商铺不能进行中式餐饮经营，仍收取答辩人装修管理费，允许其进行装修，华信公司对答辩人的装修损失应承担责任。请求二审驳回华信公司的上诉。
针对刘伏秋、李建辉的上诉，华信公司答辩称：1、本案审理的是租赁合同纠纷，华信公司与刘伏秋、李建辉之间不存在房屋租赁合同关系，原审认定华信公司为被告，判决承担责任错误；2、李建辉未办理相关手续，违规进行装修，受到业主阻止，华信公司并不存在过错；3、本案责任划分明显不当，华信公司与刘伏秋承担连带责任无法律依据，且李建辉很大部分损失系其自身造成的扩大损失，不应由答辩人承担。请求二审驳回刘伏秋、李建辉的上诉。
二审中，刘伏秋向本院提交了一份《关于新开消防安全防火门的协议》，拟证明华信公司同意李建辉提出的增加消防通道的要求。
李建辉质证称，对该协议的真实性、合法性、关联性均无异议，李建辉在装修前已经报备了消防部门，对于涉案门面的装修用途消防部门应是知情的。
华信公司质证称，对该协议的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该协议是刘伏秋与华信公司之间的协议，与李建辉没有关联，只能说明刘伏秋与华信公司之间就增设一个安全通道达成一致。
本院对该份证据经审查认为，李建辉、华信公司虽对该份证据的真实性、合法性不持异议，但其证明目的与本案不具有关联性，本院依法不予采信。
本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。各方争议的焦点为：一、原审对本案损失的认定是否正确；二、原审对本案民事责任的认定是否正确。
一、关于原审对本案损失的认定是否正确的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，刘伏秋作为出租方，在自身不能确定出租铺面是否存在经营范围限制和明知租赁方租赁其门面用于中式餐饮的情况下，而交付的铺面存在经营范围上的限制，以致承租人不能依法经营，应当承担交付不适租的违约责任，包括李建辉为经营对铺面进行装修，支付的铺面租金与押金损失，但对李建辉开业后的经营性利润损失，存在不可知性，是否存在真实营利不确定，不符合违约损失的确定性特征，不应视为可得利益，故出租人刘伏秋无须对承租人李建辉装修后经营的可能营利承担损失赔偿责任。原审认定损失正确，李建辉上诉提出原审遗漏直接损失与间接损失，但并未提供证据予以证实上述损失的存在，且原审法院也已对李建辉的装修损失进行了鉴定，对租金予以了返还处理，故本院对李建辉关于损失计算错误的上诉理由，依法不予支持。
二、关于原审对本案民事责任的认定是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，华信公司向刘伏秋出售开发的商品住房时，在商品房买卖合同的补充协议中约定所售商铺不能进行中式餐饮卡拉OK经营，但在向刘伏秋出售涉案商铺2**A门面时，并未明确告知刘伏秋对所售商铺的用途进行了限制，商品房买卖合同中的义务，不能扩大适用于商铺买卖合同中，其未明示的行为致使刘伏秋出租涉案铺面给李建辉从事中式餐饮经营，且华信公司明知承租人李建辉在进行中式餐饮经营装修情形下，而未及时进行阻止，致李建辉扩大损失，华信公司应对李建辉的装修损失承担损失赔偿责任。刘伏秋作为出租人，其按约定交付的铺面应符合承租人李建辉为经营需要而正常使用铺面的要求，但刘伏秋在明知李建辉租赁其铺面系从事中式餐饮的情形下，交付前未能消除涉案门面用途上的限制，致使李建辉的租赁经营目的不能实现，故刘伏秋应当对李建辉承担标的物交付不符合约定的损失责任。李建辉未经出租人刘伏秋同意，违反约定擅自改变租赁铺面结构，其自身对损失的产生也具有一定过错。综合考虑各方当事人对损失产生的过错程度与原因力，酌情确定华信公司对李建辉的装修损失承担70%的责任，即43831.23元（62616.04×70%），刘伏秋对李建辉的损失承担20%的责任，即12523.21元（62616.04元×20%），剩余损失由李建辉自行承担。原审认定华信公司与刘伏秋对李建辉的损失共同承担80%的民事赔偿责任不当，本院依法予以纠正。
综上所述，原审认定事实清楚，但实体处理不当。本院依法予以纠正，刘伏秋的上诉理由部分成立，对成立的部分，本院予以支持，李建辉、华信公司的上诉理由均不能成立。本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省益阳市资阳区人民法院（2013）资民二初字第331号民事判决的第一项、第二项、第四项；
二、撤销湖南省益阳市资阳区人民法院（2013）资民二初字第331号民事判决的第三项；
三、湖南华信房地产开发有限公司赔偿李建辉装修损失43831.23元，自本判决生效之日起五日内付清；
四、刘伏秋赔偿李建辉装修损失12523.21元，自本判决生效之日起五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5071元，鉴定费2000元，二审案件受理费12141元，合计19212元，由上诉人刘伏秋负担3842.4元，上诉人李建辉负担1921.2元，上诉人湖南华信房地产开发有限公司负担13448.4元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄和平
审 判 员 陆康彪
代理审判员 贾云卫
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 石 玉