江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终24号
上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区广场西路6号，组织机构代码56108629-7。
法定代表人：王倩，董事长。
委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白为平，男，1963年9月2日出生，汉族，住吉州区，
被上诉人（原审原告）：黄小玉，女，1961年6月23日出生，汉族，住址同上，系被上诉人白为平妻子。
委托代理人：白为平，系黄小玉丈夫。
上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典公司）因与被上诉人白为平、黄小玉商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2016)赣0802民初1398号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人金典公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人一审诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，导致适用法律错误，依法应当撤销。1、根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第15条约定：交房后90天内，开发商将相关资料报产权登记机关备案。该条还分2款进行约定：（1）（房屋）综合验收后360日内办理房屋所有权证，出卖人协助买受人办理；（2）出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。显然，双方之间的买卖合同，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各方义务。荣城小区在2015年12月18日验收合格，2016年11月14日取得综合验收备案表。按照合同约定，出卖人应在2017年11月10日前协助买受人办理房屋产权证，逾期应当承担违约责任。2、双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定明确，该条款中的90天是指：出卖人在商品房交付费使用后90天内，将相关资料进行备案，并非是指90天后进行房产证的办理。原审法院错误认为“存在两种以上解释和免除了被告的责任加重了原告的责任”。其实，二者并无矛盾，不存在所谓的2种以上解释。3、最高院《关于审理商品房买卖合同的司法解释》第18条也有明确规定，根据双方合同第15条的特殊约定，本案中上诉人协助办证的期限尚未届满结束，应至2017年11月10日方届满。目前，上诉人还不存在违约。二、假定被上诉人认为违约约定的违约金过低，根据最高院相关司法解释规定，虽然可以在约定的基础上进行适当调整，原审判决对于违约金调整明显过分高于买受人的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定了违约金的调整方式，被上诉人主张违约金过低要求调整的，应举证证明违约造成的损失超过实际损失。但本案中，买受人并未对其损失进行举证。综上，原审判决认定事实不清，导致适用法律出现偏颇，请贵院依法予以改判。
被上诉人白为平、黄小玉答辩称：一审判决符合法律规定，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回。被上诉人与上诉人签订的买卖合同，（房屋）综合验收后360日内办理房屋所有权证，出卖人协助买受人办理，签订合同时，没有“综合验收”这样的提法。
被上诉人白为平、黄小玉向一审法院起诉请求：1.判令被告吉安市金典地产开发有限公司立即为原告办理房屋产权证书；2.判令被告支付逾期办证违约金（自2015年9月26日起以原告购房款总额890109元为基数，按同期人民银行逾期贷款利率计算至实际办证之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年5月16日，原、被告签订一份商品房买卖合同，合同约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的吉安市吉州区恒源泰﹒荣城小区5栋3-2202商品房一套，原告购买的商品房为预售商品房，该房建筑面积154.49平方米，总房款为890108元;交付期限为2015年5月30日前，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2,3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.综合验收后360日内办理房屋所有权证，出卖人负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办证的一切费用全部由买受房自理。”合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2015年6月25日，原告与被告办理了房屋交接手续。因被告尚未办理吉州区恒源泰荣城小区的竣工验收备案手续，原告一直无法办理所购房屋的产权证。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同第十五条关于办理产权登记的约定存在两种以上解释，该款前面约定为交房后90日内，后又约定综合验收后360日内，依照合同法的相关规定应作出对提供格式条款的被告不利的解释，且该条款免除了被告的责任，相应的加重了原告的责任，故依法认定该合同第十五条属无效条款。但该合同条款无效，不影响其他部分效力，合同其他部分仍然有效。原、被告签订的商品房买卖合同的标的物为预售商品房，由于被告的原因，原告在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书，被告依法应当承担违约责任。原告要求被告为原告办理房屋产权证书，符合相关法律规定，但由于被告目前无法立即为原告办理被告房屋产权证书，故被告应在符合办证条件后及时协助原告办理房屋所有权登记手续，并依法承担逾期办证违约金，依法酌定自2015年9月26日起以购房款总额890109元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金。对于被告的相关辩解意见,依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四十条、第四十一条、第五十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、被告吉安市金典地产开发有限公司在符合办证条件后15日内协助原告白为平、黄小玉办理吉州区恒源泰﹒荣城小区5栋3-2202商品房房屋所有权登记手续；二、被告吉安市金典地产开发有限公司支付原告白为平、黄小玉逾期办证违约金（自2015年9月26日起以购房款总额890109元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际办证之日止），限判决生效后10日内付清。案件受理费1026元，减半收取计513元，由被告吉安市金典地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人金典公司向本院提交两份判决书，吉州区人民法院（2015）吉民二初字第1034号、吉安市中级人民法院（2016）赣08民终1245号，证明不论是吉州区人民法院还是吉安市中级人民法院的判决，均不是以90天为逾期办证的标准。被上诉人白为平、黄小玉质证后认为该证据与本案无关联，上诉人与被上诉人的合同与鹏华公司的合同不一样。本院认为，被上诉人白为平、黄小玉对两份判决书的真实性、合法性没有提出异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但是因上诉人金典公司与被上诉人白为平、黄小玉签订的《商品房买卖合同》与上诉人金典公司提交的两份判决书中涉及的《商品房买卖合同》对于办证时间的约定不一致，因此，该证据与本案缺乏关联，本院对其关联性不予采信。
本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人金典公司上诉称，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第15条约定的90天是指出卖人在商品房交付使用后90天内，将相关资料进行备案，并非是指90天后进行房产证的办理，该条同样约定了办证时间是综合验收后360日内，若逾期，上诉人按已付房价款的0.1%向被上诉人支付违约金。上诉人与被上诉人签订的买卖合同，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各方义务。原审法院错误认为“存在两种以上解释和免除了被告的责任加重了原告的责任”。其实，二者并无矛盾，不存在所谓的两种以上解释。最高院《关于审理商品房买卖合同的司法解释》第18条也有明确规定，合同第15条是双方的特殊约定。荣城小区在2015年12月18日验收合格，2016年11月14日取得综合验收备案表。按照合同约定，出卖人应在2017年11月10日前协助买受人办理房屋产权证，本案中上诉人协助办证的期限尚未届满结束，逾期应当承担违约责任，而上诉人尚未违约。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各方义务。关于逾期办证的违约责任，该合同第十五条约定了“出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条约定的是上诉人提交办证资料备案的义务，并不是办证义务。该条第3项约定了上诉人的办证义务是在“综合验收360日内”，该合同约定了违约金及综合验收360日内办理房屋所有权证，综合验收是办证的必要条件，约定综合验收后360日内办证并未免除上诉人承担支付违约金的违约责任，故该条款并未显失公平，原审法院认为“原、被告签订的商品房买卖合同第十五条关于办理产权登记的约定存在两种以上解释”为由确认该条款无效，处理不当。上诉人的该上诉理由成立，本院予以支持。上诉人金典公司已自认其在2016年11月14日取得综合验收备案表，即已完成综合验收，那么现在上诉人金典公司尚在自行履行办证义务期间，尚未构成逾期办证的违约责任，被上诉人可在上诉人实际违约时，另行主张。
上诉人金典公司上诉又称，假定被上诉人认为违约约定的违约金过低，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定了违约金的调整方式，被上诉人主张违约金过低要求调整的，应举证证明违约造成的损失超过实际损失。原审判决对于违约金调整明显过分高于买受人的损失。但本案中，买受人并未对其损失进行举证。本院认为，因上诉人金典公司尚在自行履行办证义务期间，尚未构成逾期办证的违约责任，该上诉理由与本案处理无实际关联，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，处理欠妥，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院(2016)赣0802民初1398号民事判决；
二、驳回被上诉人白为平、黄小玉的诉讼请求。
一审案件受理费1026元减半收取513元，二审案件受理费1026元，共计1539元，由被上诉人白为平、黄小玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
审 判 员 胡 婧
代理审判员 张志坚
二〇一七年七月十二日
书 记 员 王 拯