北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第10367号
原告田艳丰，男，1972年11月23日出生。
委托代理人郭品兰（田艳丰之妻），女，1972年10月18日出生。
被告王开平，女，1966年8月30日出生。
委托代理人范建国，男，1960年6月19日出生，鲁班建筑公司干部。
原告田艳丰与被告王开平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田艳丰及其委托代理人郭品兰、被告王开平及其委托代理人范建国到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告田艳丰诉称：
2013年3月17日，我通过北京博爱房地产经纪有限责任公司（以下简称博爱经纪公司）与被告签订房屋买卖合同。双方在合同中约定，被告将其所有的房屋（位于北京市顺义区×房屋）以217万元的价格售予我。签订合同当日，我即支付被告购房定金20万元整，被告丈夫范建国给我出具定金收条。合同约定签订合同后120天内，我付清全部购房款，被告和我办理房屋产权过户手续。
2013年6月29日，我和博爱经纪公司经纪人徐征宇取得联系，办理房屋过户前的相关准备。2013年7月6日，我通过打电话和发短信与被告联系交房款及过户事宜，但是被告均未回复。2013年7月7日，我再给被告打电话被告就关机了，直至2013年7月29日，被告才开机。在7月8日，我想和被告的丈夫范建国联系，开始打电话范建国不接给挂掉，再打仍然不接，之后我发短信告知其想办理房屋过户手续，但范建国仍不予理睬，再打电话范建国就关机了，直至2013年7月29日早上才开机。
7月6日，被告丈夫范建国与徐征宇第一次联系，把办理过户的相关情况和他说明，被告丈夫痛快的答应资质审核下来随时过户。徐征宇把情况反馈给我，我要求徐征宇再次打电话给被告丈夫，要求把197万元打给被告。此时，徐征宇再打电话给被告丈夫，电话就无人接听了，直至关机。
在此期间，2013年7月15日，我与博爱经纪公司经纪人徐征宇一起到被告家中找人，并在防盗门上贴条告知房子该过户，自己已经把余款准备齐了；二是，我同徐征宇到被告单位找过几次，单位同事告知被告休假没有上班；三是我去光明派出所咨询能否立案证明自己在找被告，派出所民警告知自己此事为民事案件要去法院；四是在此期间中介方也不能联系到被告。在整个找人过程中，被告丈夫范建国于7月20日打过一次电话给徐征宇告知其人在外地，手机丢了，回去就过户。
被告于29日上午和我、中介才见面，商量办理相关手续，被告回答很痛快下午就去办理房屋过户手续，然而下午在办理手续时，被告由于房屋网签价格存在不同意见，明确表示不履行房屋过户手续，并甩手离开。此时中介方王×拦住被告问被告不签字的原因，被告回答要去法院告我偷税漏税，并扬言与我法院见。
2013年7月30日，我找到中介王×，请求问清不予配合过户原因，王×问及被告什么条件下才能配合过户，被告均不予明确表达。我要求可以按照217万元办理过户并缴纳税费，但被告不予理睬。此后在7月31日至8月4日期间，我多次与王×及被告就此事进行沟通，但被告均不予理睬。8月5日，双方到中介裕龙四区店进行协商。被告丈夫要求房屋价格按照217万元缴税随时配合过户，并要求按照3月17日打印网签合同，但中介王×明确表示不能打印3月份网签，此后被告丈夫提出要求我和中介经纪人徐征宇到被告单位和派出所进行澄清。当天下午，我和中介徐征宇就按照被告要求做了，并及时通知了王×。王×通知被告后，被告表示要看看效果，并不予理睬我的房屋过户请求。之后8月6日因经纪人王×外出学习，我主动与被告丈夫联系，向其赔礼道歉并询问有何要求才能配合过户，被告丈夫仍回答看看效果，不予理睬我的过户请求。之后8月8日被告仍反复推诿，直至8月12日。综上，我认为被告的行为已经违反了房屋买卖合同的相关约定，致使我无法及时办理房屋过户，故请求法院依法判决：1.被告继续履行与原告2013年3月17日签订的房屋买卖合同，配合原告办理房屋过户手续；2.被告负担本案的诉讼费用。
被告王开平辩称：2013年3月17日经博爱经纪公司的介绍和原告达成卖房的协议，房屋买卖合同第四条强调先付款后办手续，如果不付钱我把房过户给原告，房子在法律意义上就是易主了，所以应该按照合同约定一次性交齐房款，但是乙方到现在依然没付钱。房屋买卖合同第七条约定必须付清全部款项后在三个工作日内办理全部手续，另外，房屋买卖合同中违约责任也有约定。还有一份存量房屋买卖合同，原告已经签了名，我只签了一份，还有三份没签。网签是过户的第一个环节，原告就给20万定金，余下的钱不给，我最后想了一个办法，网签合同该签字了，他还不给钱。从7月30日开始，原告妻子郭品兰多次找王×，让王×传达给我这房不买了，王×也多次传达给我了，我8月14日上午给田艳丰通知解除房屋买卖合同，下午就接到了法院的传票，原告在7月30日就来法院起诉了，这些都一直隐瞒我，我到8月14日才知道这些事。原告必须付齐全款才能过户。我、郭品兰以及王×在博爱裕龙店会议室商量这件事，我问原告房还买不买，到现在为什么还不给我钱，郭品兰当着王×说买房的钱借给了他的二大伯子了，所以一直没给我钱。按照房屋买卖合同约定，原告毁约定金不予返还。后来原告又变更了诉讼请求，要求继续履行合同。
经审理查明：
郭品兰与田艳丰系夫妻。王开平与范建国原系夫妻，双方于2010年协议离婚，北京市顺义区×房屋登记在王开平名下。
田艳丰与王开平于2013年3月17日签订《北京市房屋买卖合同》，该合同约定王开平（甲方）将位于北京市顺义区×房屋（建筑面积为119.33平方米，产权人王开平）以217万元价格出售给田艳丰（乙方）。甲方同意乙方采取非贷款方式付款；第四条付款方式中约定，乙方应当在签订本合同时支付给甲方购房定金人民币20万元，剩下余款在120天内由乙方一次性交齐，同时双方办理相关过户手续，已交定金自动转换为房款，甲方不得以任何理由拖延过户时间，否则视同甲方违约；第七条关于产权登记的约定，乙方为非贷款客户的，甲乙双方应在乙方支付了全部房款之日起3个工作日内共同到产权登记部门办理产权过户登记手续；第十条违约责任中约定，乙方如果未按照本合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任，每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。
2013年3月17日，田艳丰与王开平签订《买卖定金协议书》，双方约定田艳丰购买涉诉房屋向王开平交付购房定金共计人民币20万元，王开平收取定金向田艳丰出示收据；双方应予签署该协议后3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间成交确认书》等相关法律文件；王开平违约应双倍返还定金，田艳丰违约则定金不予返还。同日，田艳丰、王开平与北京博爱房地产经纪有限责任公司（以下简称博爱经纪公司）签订《居间成交确认书》以及《过户、按揭代理合同》。2013年3月17日，王开平收到田艳丰交付的购房定金20万元，并由范建国为其出具收条。
田艳丰称2013年6月29日，自己和博爱经纪公司经纪人徐征宇取得联系，办理房屋过户前的相关准备；2013年7月6日，自己通过打电话和发短信与王开平联系交房款及过户事宜，但是王开平均未回复；2013年7月7日，自己给王开平打电话王开平就关机了，直至2013年7月29日，王开平才开机；另外，在7月8日，自己想和王开平的丈夫范建国联系，开始打电话范建国不接给挂掉，再打仍然不接，之后自己发短信告知其想办理房屋过户手续，但范建国仍不予理睬，再打电话范建国就关机了，直至2013年7月29日早上才开机；另外，在2013年7月15日，自己与博爱经纪公司经纪人徐征宇一起到王开平家中找人，并在防盗门上贴条告知房子该过户，自己已经把余款准备好了；二是，自己同徐征宇到王开平单位找过几次，单位同事告知王开平休假没有上班；三是自己去光明派出所咨询能否立案证明自己在找王开平，派出所民警告知自己此事为民事案件要去法院；在整个找人过程中，范建国丈夫于7月20日打过一次电话给徐征宇告知其人在外地，手机丢了，回去就过户。就上述事实，田艳丰提交录音光盘一张。
王开平对录音光盘的真实性不认可，但认可自己在2013年7月20日打电话给徐征宇，说明自己在外地，要求王开平取好钱，回去后办理过户；2013年7月29日之前回老家（天津蓟县）办事，从7月10日左右开始回去的，一般都是去天津二天，回来二天。
就2013年7月29日双方就涉诉房屋交涉情况，田艳丰作如下陈述：当天上午，我、郭品兰以及博爱经纪公司经纪人李占术、王开平、范建国商量下午去网签、中午把剩余房款凑齐，就在工商银行建一张卡；下午二点网签时，郭品兰以及其同事田秀云、王开平、范建国去博爱经纪公司五里仓店办理，当时打印出四份合同，郭品兰全部签完字后，范建国说他先看看，看完后说实际价格为217万元，但网签合同价格为107万元，不认可该数额，说这是漏税，站起来就走了；当天双方只说了交款、建户、网签，网签之前王开平并没有明确要求过我付款，一直都没提，我中午已经把所有的钱从其他银行转到卡上，我说签完字后就付款。王开平作如下陈述：我在当天上午一见面就要求田艳丰付款，他说提现款不方便，我说中午去弄房款，在工商银行弄一个存折就行，下午网签之前付款。田艳丰说中午去办理，下午过户。当时田艳丰妻子郭品兰四份合同签完字后，我就签了一份；当时考虑的是田艳丰没给钱就不能过户，这四份合同如果都签完字，余下的过户手续就不是可以控制的了，所以田艳丰没给钱，我就不给签字过户；另外存量房屋买卖合同上的买受人是郭品兰，房屋价款也由217万元变为107万元，房屋买卖合同是2013年3月17日签订的，但存量房屋买卖合同上签写的日期是7月29日，我当时也含糊，说到时候别偷税漏税。
就上述事实，田艳丰提交中国工商银行历史明细清单（户名为郭品兰，账号为×××）。该历史明细清单显示，2013年7月29日，他行汇入1972321.84元。王开平提交存量房屋买卖合同二份。其中一份由王开平、郭品兰签字，签订日期为2013年7月29日，另外一份只有郭品兰签字，无王开平签字。
2013年7月30日，田艳丰起诉至本院，要求判令解除2013年3月17日签订的房屋买卖合同，以及要求王开平返还定金40万元、赔偿中介费29300元，后2013年8月12日，田艳丰将诉讼请求变更为继续履行双方于2013年3月17日签订的房房屋买卖合同，并由王开平配合办理过户手续。
就2013年7月29日双方发生纠纷后的协商过程，田艳丰作如下陈述：2013年8月5日，郭品兰与范建国、博爱经纪公司王×以及徐经理一起协商，当时范建国表示按照217万元随时可以过户，还说要求打印3月17日的合同，但王×告知其已经不能打印3月份的合同；范建国提出要求郭品兰和徐征宇去工商银行（王开平工作单位）澄清。郭品兰和徐征宇当天去工行银行打电话向王开平道歉，并去派出所说明了情况；8月6号，郭品兰打电话给范建国告知其已经澄清，范建国说要看一下消除影响的效果，之后8月8日郭品兰同王×一起去范建国家楼下，王×去了范建国家并约定8月12日商量，但8月12日，王×告诉郭品兰说范建国有事还得过2天。王开平认可2013年8月5日要求田艳丰去工商银行和派出所消除影响一事；8月14日，郭品兰、王×和范建国一起协商此事；当天，范建国向郭品兰出具通知，通知双方解除合同，理由是田艳丰严重违约。田艳丰提交《通知》一张，内容为田艳丰在购买x房产过程中，在购房合同规定的120天付款期限内未能付清全部购房款，并且又超过购房付款期限10个工作日还未能付清购房款，根据购房合同第十条违约责任的规定，田艳丰已经严重违约，守约方王开平决定解除此购房合同，定金不予返还，特此通知。王开平申请证人王×出庭作证。王×出庭作证称：是我给双方办理的签订房屋买卖合同的业务，双方中间过程我没有接触，7月29日我才接触到双方过户的手续；因为产生了矛盾，8月5日，双方加上我们中介见了一次面，去谈了一下这个问题；7月30日至8月1日之间我们沟通的是，买房人告诉我跟卖房人协商能不能不买了，把定金退还给他们，或者给卖房人点补偿把户给过了；提到给钱的问题，买房人说之前钱用了，现在回来了，随时可以转给卖房人，这个情况（之前钱用了，那时手上没钱）不是我接触的，是我听另外一个经纪人徐征宇说的；7月29日下午我在场，签完网签打出来，买房人签完字，卖房人说不郑重道歉的话就不签字；网签的时候没有说到交付房款的事情；网签过程中双方当事人发生矛盾的原因不清楚；7月30日至8月5日期间郭品兰确实跟我说过能不能不买了，把钱退还给她，不是不想买，是没法买了。王开平与田艳丰均认可证人证言。
庭审中，本院依法向博爱经纪公司经纪人李占术进行调查询问，李占术作出如下陈述：（7月29日上午）他们（范建国、郭品兰、田艳丰）都来到我们店，说的是先网签后再打钱，中介王×给我打电话说这事不用我管了，由他下午带着去（办理网签）；当天上午，范建国来店里解释说7月29日前未能联系到他的原因，如包丢了，手机没话费了。上午约定的是下午2点去办理网签，肯定是办理完网签后打钱，业主（卖房人）要求客户（买房人）把钱准备好，当时双方也谈到了转账事情；我们作为中介按照操作流程，打钱应当是在网签后，过户当天先打钱后过户；下午未能办理成的原因因我下午未跟去，具体不清楚。7月29日之前，田艳丰一方和中介一直在找业主，在7月15日即买卖合同约定的到期日前，业主没有和我们联系过，要是联系的话，我们就不会和客户一直都在找业主，包括去业主单位、派出所和家里。田艳丰对李占术的上述陈述表示认可，王开平对此不予认可，称自己只见过李占术一面，且李占术还去银行找过自己，李占术本人说话非常有倾向性，7月29日网签的时候自己就签了一份存量房屋买卖合同拿回来作为证据。
庭审中，王开平认可就涉诉房屋买卖一事已经委托给其前夫范建国办理。另外，田艳丰提交中国光大银行活期账户交易明细一张，表示同意且有能力支付剩余房款，并表示可随时支付。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、买卖定金协议书、收条、存量房屋买卖合同、银行交易明细清单、询问笔录等证据在案佐证。
本院认为：
依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则并根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。田艳丰与王开平签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应积极主动地履行各自义务，否则应承担相应违约责任。根据房屋买卖合同约定，田艳丰应在120天内将剩余房款一次性交齐，田艳丰在房屋买卖合同约定的交付房款期限到期前一直就交付房款和过户事宜积极主动联系王开平，但王开平怠于履行约定的义务，也未及时主动通知田艳丰，致使田艳丰未能在房屋买卖合同约定的期限内交付剩余房款，该责任不能归咎于田艳丰。根据本院查明的事实，田艳丰与王开平于2013年7月29日就涉诉房屋买卖的付款及过户已达成新的约定：即先办理网签再支付剩余房款，王开平在签完一份存量房屋买卖合同后，以要求先付款再继续办理过户手续明显与双方之前的约定不符，其所称的买受人非房屋买卖合同买房人、涉诉房屋价格与房屋买卖合同不一致涉嫌偷税漏税等也并非其不能继续履行相关义务的正当事由，王开平以上述原因拒绝继续履行双方约定的行为已经构成了违约。之后王开平于2013年8月14日以田艳丰未在房屋买卖合同约定的120天内以及超过购房付款期限10个工作日没有付款为由与田艳丰解除房屋买卖合同并不予退还定金的行为，于法无据，本院不予支持。另外，田艳丰表示随时可以支付剩余房款并提交银行活期账户交易明细证明自己有能力支付剩余房款。故此，本院对田艳丰要求双方继续履行房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，并由田艳丰支付王开平剩余房款197万元（20万元定金转换为房款），王开平协助田艳丰办理房屋过户手续。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、原告田艳丰与被告王开平二○一三年三月十七日签订的房屋买卖合同继续履行；
二、原告田艳丰于本判决生效之日起七日内给付被告王开平剩余房款一百九十七万元；
三、被告王开平于本判决生效之日起十五日内协助原告田艳丰办理北京市顺义区×房屋的过户手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，由被告王开平负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何庆玲
人民陪审员 王莎玲
人民陪审员 曹桂岭
二〇一三年十二月三十日
书 记 员 徐 健