审判长
合议庭
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4879号
上诉人（原审原告）：陈世伟。
委托代理人：卢家勤，湖北云开正泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨先福。
原审被告：武汉诗邦房地产代理有限公司，住所地武汉经济技术开发区7c地块阳光丽景8栋4、5号。
法定代表人：王东。
上诉人陈世伟因与被上诉人杨先福及原审被告武汉诗邦房地产代理有限公司（以下简称诗邦公司）居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初字第01935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2015年7月28日，陈世伟向一审法院起诉，请求判令：1、诗邦公司返还陈世伟购房手续费、首付款共计12万元；2、杨先福向陈世伟返还购房定金3万元；3、本案的诉讼费用由诗邦公司、杨先福承担。
一审法院查明，2012年12月11日，陈世伟与诗邦公司签订《协议书》，约定：陈世伟有意购买坐落于碧波山庄房产，交易房产价格为75万元，如交易成功，陈世伟愿意按成交价1%支付诗邦公司中介费。陈世伟交易房产采取商业贷款的方式。陈世伟同意于签订本协议当日向诗邦公司支付购房意向金1000元，有效期从2012年12月11日起至2012年12月18日止。在本协议有效期内，如出售方同意陈世伟购买条件，则陈世伟授权诗邦公司将意向金转交给房屋产权人。此后房屋买卖双方到诗邦公司签订《买卖合同》；如在有效期内，未达成一致，诗邦公司在有效期届满后即日全额无息退还等内容。其后，陈世伟向诗邦公司交付意向金累计2000元。
2012年12月19日，陈世伟、杨先福、诗邦公司签订《买卖合同》，合同约定：陈世伟购买杨先福出售的坐落于武汉市沌口经济技术开发区碧波山庄枫丹园东区65号房产（房产证号蔡字第××号，土地使用权证号蔡国用2007字第1377号），房屋价格77万元。在合同签订之日，陈世伟支付定金3万元给杨先福。杨先福将合同项下的房屋产权证、土地证原件或购房合同、购房发票等证件交诗邦公司保管。陈世伟支付购房首付款8万元，在诗邦公司确定过户时间之日起5个工作日内，打入诗邦公司监管账户，过户当日诗邦公司在见到陈世伟名下的房产证收件单后，于当日将首付款8万元支付至杨先福指定账户；尾款66万元，陈世伟委托诗邦公司办理商业贷款，具体贷款金额及年限以银行审批为准。在见到已是陈世伟名下房屋房产证收件单后15日内（如超过指定工作日10日内还未放款，诗邦公司按银行利息支付给杨先福），由陈世伟在诗邦公司陪同下，将贷款银行通知放款到杨先福指定账户。陈世伟承担全部税费105000元（包干）。陈世伟、诗邦公司、杨先福共同确认，在房屋交易过程中，诗邦公司向陈世伟、杨先福提供居间信息及咨询服务，促成本合同依法签订，并协助陈世伟、杨先福办理登记、房款交割、金融贷款居间工作等内容。
合同签订后，陈世伟向诗邦公司交纳3万元定金、购房后期费用1万元、购房款173000元。诗邦公司向杨先福支付陈世伟的定金3万元，但诗邦公司一直未确定过户时间和向杨先福支付陈世伟交付的首付款。为了确定房屋过户时间，陈世伟、杨先福、诗邦公司于2013年3月17日签订《补充协议1》，协议约定：2013年3月18日，诗邦公司向杨先福支付92000元（其中12000元为诗邦公司支付给杨先福的滞纳金）；三方约定2013年3月23日办理过户手续，过户前1个小时，诗邦公司将购房款66万元垫付给杨先福。杨先福于过户成功后，将名下的工商银行卡及密码交由诗邦公司保管，款项到账后，杨先福配合诗邦公司转款至诗邦公司账户。过户时间逾期一天，诗邦公司支付日6600元作为滞纳金。过户成功后15个工作日，诗邦公司将房产证及土地证交由陈世伟。垫款及滞纳金与陈世伟无关等内容。
《补充协议1》签订后，诗邦公司并未通知、协助陈世伟、杨先福办理房产过户手续。2013年3月24日陈世伟、杨先福、诗邦公司就房产过户事宜发生争执，经协商陈世伟、杨先福、诗邦公司签订了《补充协议2》，协议约定：诗邦公司于2013年3月25日下午两点支付752000元给杨先福，杨先福收到全款后将房屋两证原件及过户、收款权利公证至诗邦公司指定人名下。陈世伟、杨先福所有购房关系结束。至此以后，诗邦公司与陈世伟购房手续与杨先福无关。公证事宜完成后，陈世伟构成欠诗邦公司66万元事实，并配合诗邦公司以办理贷款的方式归还。杨先福如果于2013年3月25日未收到诗邦公司752000元整，以上三方签订所有武汉市蔡甸区碧波山庄枫丹园东区65号房屋交易买卖合同于2013年3月26日自动解除为无效合同。杨先福收取陈世伟定金3万元不退还。诗邦公司退还陈世伟之前所有支付的房款，诗邦公司赔偿陈世伟12000元。三方2013年3月17日签订的补充协议作废等内容。
《补充协议2》签订后，诗邦公司仍未依约履行，陈世伟多次与诗邦公司协商未果，诗邦公司退还陈世伟77000元。后因诗邦公司法定代表人王东因以诗邦公司的名义与他人签订存量房屋居间买卖合同及实际履行过程中，骗取当事人财务被公诉机关提起公诉，湖北省武汉经济技术开发区人民法院于2014年9月4日作出（2014）鄂武经开刑初字第00089号刑事判决书，判决王东犯合同诈骗罪，判处有期徒刑15年，剥夺政治权利4年，并处罚金5万元。其后，王东不服该判决，上诉至湖北省武汉市中级人民法院，湖北省武汉市中级人民法院作出（2014）鄂武汉中刑终字第00904号刑事裁定书，裁定维持原判。
一审法院认为，陈世伟、杨先福之间签订协议书、《买卖合同》及补充协议2份系当事人真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规等强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。诗邦公司向陈世伟、杨先福提供订立合同的机会并提供相关的服务，陈世伟、杨先福各方之间形成居间合同关系。
关于陈世伟向诗邦公司主张返还购房手续费、首付款共计12万元的诉请。当事人协议一致，可以变更合同的内容，同时当事人可以在合同中约定合同的效力。本案中由于陈世伟、杨先福、诗邦公司在履行《买卖合同》中发生争议，分别在2013年3月17日、2013年3月24日各签订补充协议一份，补充约定合同各方当事人权利义务关系。在2013年3月24日签订的《补充协议书2》中约定：如杨先福在2013年3月25日未收到诗邦公司给付752000元，《买卖合同》等协议于2013年3月26日自动解除为无效合同，同时由杨先福收取陈世伟定金3万元不予退还。诗邦公司退还陈世伟之前所有支付的房款，并补偿陈世伟12000元，且2013年3月17日签订的协议作废等内容。但其后，诗邦公司并未向杨先福给付约定的款项。基于前述事实，陈世伟、杨先福之间签订的《买卖合同》，因诗邦公司未付款，合同约定解除合同的条件已成就，故《买卖合同》自2013年3月26日失效。合同解除后，诗邦公司依《买卖合同》而取得陈世伟的财产应当予以返还，并赔偿合同约定的违约金12000元。陈世伟累计向诗邦公司交付各类款项共计215000元（含3万元定金）和诗邦公司应承担的违约金12000元，扣除诗邦公司向陈世伟返还的77000元，诗邦公司应向陈世伟返还15万元，因陈世伟向诗邦公司主张的金额低于前述款项，诗邦公司承担的给付金额以陈世伟主张的金额为限。
关于陈世伟要求杨先福返还定金3万元的诉请。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于前述《补充协议2》的约定，杨先福收受陈世伟定金3万元，应当由诗邦公司负担，陈世伟应当向诗邦公司主张。同时《买卖合同》失效系诗邦公司未付款而导致，杨先福对此并不存在过错，故陈世伟此项诉请，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十七条、第九十八条、第四百零四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、诗邦公司于本判决生效之日起十日内向陈世伟返还房款和赔偿损失共计人民币12万元；二、驳回陈世伟的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3300元，由诗邦公司负担。因受理费人民币3300元陈世伟已先行垫付，诗邦公司将此款随上述判决款项一并给付陈世伟。
陈世伟不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判杨先福返还定金3万元。理由：1、杨先福实际从陈世伟处收到定金3万元，陈世伟完全履行了合同义务，不是违约方，定金应当予以返还。2、合同无效，杨先福基于无效合同取得的财产应当返还。3、杨先福擅自拿走房屋两证，构成违约，导致交易未成，应当承担相应的责任。
被上诉人杨先福辩称，根据《补充协议2》约定，在2013年3月25日之前，杨先福未收到购房款，杨先福之前收到诗邦公司交付的定金3万元不予退还。杨先福与陈世伟之间没有任何经济往来，也没有从陈世伟处收取任何购房费用。在公安机关对诗邦公司法定代表人王东的询问笔录中，王东表示愿意由其归还陈世伟定金3万元，故该3万元款项应当由陈世伟向诗邦公司主张。
原审被告诗邦公司未到庭发表意见。
经审理查明，一审判决认定的事实属实。
本院另查明，因诗邦公司未按约定支付款项，杨先福在签订《补充协议2》之前已经从诗邦公司处拿回了案涉房屋两证。
本院认为，陈世伟、杨先福及诗邦公司签订的《买卖合同》及补充协议均系当事人真实意思的表示，未违反法律及行政法规等强制性规定，属有效合同，其约定对各方当事人均具有法律约束力。
《补充协议2》约定，如杨先福2013年3月25日还未收到诗邦公司752000元整，以上三方签订所有武汉市蔡甸区碧波山庄枫丹园东区65号房屋交易买卖合同于2013年3月26日自动解除为无效合同。该内容系对解除合同的条件之约定。因诗邦公司至2013年3月25日仍未向杨先福给付约定的款项，故约定的解除合同的条件成就，合同于2013年3月26日自动解除。同时，依据《补充协议2》约定，合同解除后，杨先福收取的定金3万元不退还，由诗邦公司退还陈世伟之前所有支付的房款。陈世伟坚持要求由杨先福退还3万元的主张，与合同约定不符，一审判决不予支持是正确的。因合同是否有效应由司法机关或仲裁机构依法认定，不由当事人约定，故陈世伟称合同无效、杨先福基于无效合同取得的财产应当返还的上诉理由不能成立。
关于陈世伟上诉称杨先福擅自拿走案涉房屋两证，构成违约，并导致交易未能完成，应当承担相应的责任的问题。首先，杨先福在签订《补充协议2》之前拿回案涉房屋两证的原因是诗邦公司未按约定支付款项。其次，签订的《补充协议2》明确约定了诗邦公司于2013年3月25日下午两点支付752000元给杨先福，杨先福收到全款后将房屋两证原件及过户、收款权利公证至诗邦公司指定人名下。双方如按此约定履行，房屋交易不存在任何问题，但因诗邦公司未按约定先支付款项，才导致未办理过户登记手续。第三，陈世伟、诗邦公司之前并未主张杨先福拿回房屋两证构成违约，证明之前双方对杨先福暂时拿回房屋两证是无异议的。因此，陈世伟的该项上诉理由亦不能成立。
综上，上诉人陈世伟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由陈世伟负担。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二〇一六年九月八日
书记员饶诗敏