黑龙江省林口县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）林民初字第4号
原告刘伟全，男，汉族，鑫钢废旧金属回收有限公司经理。
委托代理人黄雅深，女，汉族，无固定职业。
被告黑龙江海宇房地产开发有限公司，机构代码68887695-8，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区国民街63号304室。
法定代表人张宝海，男，黑龙江海宇房地产开发有限公司经理。
委托代理人祁俊生，男，汉族，黑龙江海宇房地产开发有限公司职员。
第三人王华富，男，汉族，个体工商户。
原告刘伟全与被告黑龙江海宇房地产开发有限公司、第三人王华富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理，原告刘伟全于2013年12月18日提出财产保全申请，并提供担保，所以本院于2013年12月19日、2014年1月10日作出（2014）林民初字第4-1号和（2014）林民初字第4-2号民事裁定书，裁定将其诉争房屋以及提供担保的房屋予以查封，本案于2014年1月14日依法由代理审判员高宇适用简易程序公开开庭进行了审理，其中原告刘伟全及其委托代理人黄雅深、被告黑龙江海宇房地产开发有限公司及其委托代理人祁俊生到庭参加诉讼，在审理中于2014年2月10日依职权作出（2014）林民初字第4-3号通知书，将王华富追加为本案第三人，由于案情复杂、原、被告争议较大，所以本院于2014年2月20日作出（2014）林民初字第4-4号民事裁定书，将其转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年6月23日公开开庭进行了审理，其中原告刘伟全及其委托代理人黄雅深、被告黑龙江海宇房地产开发有限公司及其委托代理人祁俊生到庭参加诉讼，第三人王华富经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘伟全诉称：2011年11月开始至2012年4月止，被告开发的海宇小区10栋楼，由王华富、刘瑞生承建，在王华富与刘瑞生施工期间从刘伟全处购买钢材款近百万元，因无力用现金形式给付，经被告法定代表人张宝海同意，王华富、刘瑞生用被告开发的房屋、车库抵付工程款来偿还钢材款，三方达成协议后，于2012年5月11日，刘伟全与被告签订了海宇小区定购协议，定购协议对楼别、单元、层、付款方式，做了明确约定，定购协议生效后，三方办理了结算手续，刘伟全通过债权转让方式一次性付购房款903495.00元，刘伟全为办理房屋初始登记之便，将价值352620.00元的债权转让给刘晓华，被告也是知晓并同意。据悉，房屋现已处于竣工验收阶段，原告为备房屋初始登记之需，多次找被告签订商品房买卖合同，和出具收款凭据，被告无正当理由，拒不办理，原告认为，根据《合同法》第七十九条、八十条、八十一条、八十二条之规定，原告、被告与王华富三方债权转让达成协议后，原、被告即签订海宇小区定购协议，定购协议特别约定，房款用王华富工程款抵付，税费由原告承担。可见，被告不履行协议约定义务，显系违约行为，故向法院提起诉讼，要求确认原、被告签订的海宇小区定购协议有效、要求被告履行签订商品房买卖合同并出具收款凭证义务、竣工验收合格后，要求被告履行交付使用义务以及被告承担诉讼费用，望该院支持原告的诉求。
被告黑龙江海宇房地产开发有限公司辩称：如果原告所争议的房屋是被告公司卖出的，应该有被告公司的购房合同和购房收据，虽然有被告公司的定购协议，但是该定购协议仅是意向性的协议，即看被告公司与承包商之间是否存在债务关系，如果存在债务关系，被告公司才给原告开具购房收据，所以原告与被告之间买卖房屋的事实并不存在，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人王华富述称（该内容系本院对王华富所作调查笔录的内容）：第三人王华富从刘伟全处购买钢材，没有给付现金，经被告海宇公司的法定代表人张宝海同意，被告海宇公司与原告签订三份房屋定购协议（海宇小区1号楼1单元4层402室住宅、1号楼6单元4层402室住宅以及6号楼4单元5层501室住宅），用三幢住宅楼抵偿钢材款和工程款，虽然第三人王华富与被告海宇公司总的工程款没有结算，但是三幢住宅楼的工程款已经从3、4、9号楼的主体封闭工程款7500000元中已经扣除了50多万元，还扣除了从张宝海处借款的1000000元、利息42万元、砖款50万、张守军的人工费以及水泥钱等，最后打到第三人王华富卡里是80多万元，同时对这三份定购协议没有异议。
综合当事的人陈述，本院确定本案争议焦点为：原告与被告签订的定购协议是否有效和原告是否履行了给付房款义务。
围绕本案争议焦点，双方举证情况如下：
原告提供如下证据：
证据一，原告身份证复印件一份（与原件核对无异），意在证明：原告身份。
被告黑龙江海宇房地产开发有限公司对该证据没有异议。
第三人王华富未出庭，对上述证据未予质证。
本院认为，被告对该证据没有异议，所以本院对该证据予以采信。
证据二，海宇小区定购协议复印件三张（与原件核对无异，三份海宇小区定购协议是被告海宇公司于2012年5月11日为原告刘伟全开具的，其主要内容为：海宇小区1号楼1单元4层402室住宅，面积54.43平方米，金额为152055元、1号楼6单元4层402室住宅，面积54.43平方米，金额为152055元以及6号楼4单元5层501室住宅，面积为91.51平方米，金额为246765元），意在证明：海宇小区定购协议，购房人的名字、房屋的基本情况、销售方式、价款、付款方式、违约责任、房屋来源均做出了明确约定，其约定的标的物明确，内容详实，具备了商品房买卖合同的基本要件，因此，该定购协议具备商品房买卖协议的特征，应当认定为有效的商品房买卖合同并予以履行。
被告黑龙江海宇房地产开发有限公司对该组证据形式要件没有异议，对证明问题有异议，因为没有签订正式的商品房买卖合同，并且被告亦没有为其开具已经付款的收据，所以不能认定该协议为有效的商品房买卖合同。
第三人王华富未出庭，对上述证据未予质证。
本院认为，被告对该组证据的形式要件没有异议，并且被告对抵款事实知晓，在双方自愿、真实意思表示下签订的该协议，所以本院对该组证据予以确认。
被告黑龙江海宇房地产开发有限公司没有提供证据。
第三人王华富未到庭，也未提供证据。
根据当事人举证，质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，确认本案事实如下：
被告海宇公司开发的海宇小区10栋楼由第三人王华富承建部分工程，2011年11月至2012年4月止，第三人王华富从原告处购买钢材，因无力用现金偿还所购钢材款，经被告法定代表人张宝海同意，第三人用以房抵付工程款的房屋偿还钢材款，三方达成协议后，原、被告于2012年5月11日签订了对楼别、单元、层、付款方式以及违约责任进行了约定以及明确约定三幢住宅楼均系工程抵款房的三份海宇小区定购协议，被告海宇公司将海宇小区1号楼1单元4层402室住宅（面积54.43平方米），作价为152055元、1号楼6单元4层402室住宅（面积54.43平方米），作价为152055元以及6号楼4单元5层501室住宅（面积为91.51平方米），作价为246765元，共计550875元，出售给原告，以此抵偿原、被告及第三人之间的债权、债务，并且原告多次找被告让其出具正规的房屋买卖合同并且协助办理过户手续，而屡遭被告拒绝。另查明，被告与第三人王华富总的工程款至今未结算，但是第三人应给付原告的钢材款550875元在被告给付第三人3、4、9号楼的主体封闭工程款7500000元中已经扣除。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第八十条和八十四条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。而债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。被告海宇公司与第三人王华富系发包与承包的关系，王华富系海宇公司的债权人，而王华富与刘伟全之间系买卖合同关系，刘伟全系王华富的债权人，因王华富无力用现金形式支付所欠刘伟全的所购的钢材价款550875元，经刘伟全同意，用海宇公司的相应价款的房屋进行抵款，且王华富已经通知海宇公司并经其同意，所以其债权债务的转让合法有效，并且海宇公司与原告于2012年5月11日分别签订了海宇小区1号楼1单元4层402室住宅（面积54.43平方米），作价为152055元、1号楼6单元4层402室住宅（面积54.43平方米），作价为152055元以及6号楼4单元5层501室住宅（面积为91.51平方米），作价为246765元的海域小区定购协议，该定购协议对楼别、单元、层、付款方式以及违约责任进行了约定以及明确约定三幢住宅楼均系工程抵款房，且经过被告海宇公司盖章确认，应当视为是当事人的真实意思表示，因此原告与被告海宇公司签订的订购协议成立且生效，同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定即商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而被告与原告签订了三份海宇小区定购协议具备其规定的条件，且三份定购协议中的第七条明确约定此房为王华富抵款房即原告系以抵扣钢材款的形式履行缴纳房款的义务，所以原、被告之间的三份房屋买卖合同成立并生效，同时因为原、被告及第三人之间的三方债权债务的转让系合法有效的，且原告已经履行将钢材交付给第三人的义务，第三人也将其钢材投入被告开发的楼房中使用，并且被告所开发的楼房已经交付入住，故本院认为被告应当履行其交付房屋并出具收款凭证以及协助办理房屋过户的义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告刘伟全与被告黑龙江海宇房地产开发有限公司签订的三份定购协议有效，被告黑龙江海宇房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告出具收款凭证，与其签订商品房房屋买卖合同，并协助其办理过户手续，履行其交付房屋的义务。
案件受理费9309元、诉讼保全费3724元均由被告黑龙江海宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 李 生
代理审判员 朱治家
代理审判员 高 宇
二〇一四年六月三十日
书 记 员 李耀鹏