成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第1258号
原告（反诉被告）李杏，女，1987年6月17日出生，汉族，住四川省大邑县。
委托代理人雷磊，四川环奕律师事务所律师。
原告（反诉被告）汪善华，女，1978年7月26日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人雷磊，四川环奕律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘俊儒，男，1965年6月25日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人秦蓉清，四川典章律师事务所律师。
原告李杏、汪善华与被告刘俊儒租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月14日立案受理后，被告刘俊儒在举证期限内对李杏、汪善华提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并进行审理。本案依法由审判员王涛适用简易程序于2014年4月8日、5月7日公开开庭进行了审理。原告李杏、汪善华及其委托代理人雷磊，被告刘俊儒的委托代理人秦蓉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李杏、汪善华本诉诉称，2013年11月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》（被告由其妻毛秀云代签），约定被告将坐落于锦江区合欢树街1333号1栋2层202号，面积为965.78平方米，用途为农贸市场的房屋租赁给原告作为开设茶楼和洗脚房使用，2013年11月23日至2014年1月22日为免租期。同日，原告按合同约定向被告支付了履约保证金60000元。在订立合同前，原告一直对被告出租房屋的使用性质心存疑虑，担心因其性质与原告的租赁用途不符，不能办理营业相关合法证照，被告再三表示没有影响。后经双方协商，在《房屋租赁合同》�四条第六项作出特别约定“如乙方不能办理开店所有合法证照，甲方原本无息退还乙方未使用租期内剩余租金及履约保证金，双方不做赔偿”。合同订立后，原告进行前期准备，签订了《室内装修设计合同》等一系列合同、协议，并支付了定金、预付款，并且在征得被告同意的情况下，对房屋内部装修进行了拆除。后来，在原告办理合法营业相关执照时，被有关行政部门告知由于使用性质不符，不能办理相关证照。经原告函告及协商，被告拒不退还履约保证金。请求判令：解除《房屋租赁合同》，被告退还原告履约保证金60000元；本案诉讼费由被告承担。
原告李杏、汪善华反诉辩称，原告在拆除房屋的原有装修时，是征得了被告同意的。原告是按照合同的特别约定进行解除，且解除的告知函是在免租期内通过两种方式送达给了被告。请求法院驳回被告的�诉请求。
原告（反诉被告）李杏、汪善华为支持其诉讼主张及诉讼请求，提交有以下证据予以证明：
1、二原告身份证、被告身份证，拟证明原、被告主体资格。
2、《房屋租赁合同》，拟证明原、被告签订了房屋租赁合同，原告对租赁房屋的用途作出了特别约定，约定原告不能办理开店合法证照时，被告应当退还履约保证金，并双方不作任何赔偿。
3、收条，拟证明原告按合同约定向被告支付了6万元的履约保证金。
4、房屋产权证复印件，拟证明被告出租房屋的使用用途为农贸市场，导致原告无法办理合法的营业执照。
5、成都市公安局建筑工程消防验收意见书，拟证明被告申请办理证照时，被告知由于用途与产权登记证书载明的用途不符，不能办理相关证照。
6、顺风速运存根及《告知函》，拟证明原告得知无法办理营业相关执照后，于2013年12月21日及时通知被告，要求按特别约定解除《房屋租赁合同》，退还履约保证金，并做好减少损失的准备。
7、照片2张（打印件），拟证明按照合同约定，原告在被告的营业房外粘贴解除《房屋租赁合同》告知函。
8、收据、收条、《中央空调安装合同》、《建筑装修工程成本预算书》、《建筑装饰工程施工合同》、《独创空间》室内装饰设计合同，拟证明原告因无法办理营业合法证照，无法营业所遭受的损失。
9、建设工程消防设计审核申请不予受理凭证，拟证明原告向消防部门申请办理消防许可的相关手续时，被告知申请材料不齐，不符合法定形式，因此不予受理，原告按照原合同约定解除双方签订的合同，符合法律规定。
被告刘俊儒本诉辩称，被告对原告陈述的事实和理�中将房屋内部装修予以认可。原告陈述的其他事实与理由，因与客观事实不符，被告不予认可。因原告违反了房屋租赁合同第9条的规定，被告同意解除与原告签订的租赁合同。被告不同意退还原告的履约保证金。
被告刘俊儒反诉诉称，根据双方于2013年11月23日签订的《房屋租赁合同》，反诉人已经按照合同约定完成了出租方的应尽义务，交付了房屋，交代了房屋性质。二被反诉人收房后即对出租房屋进行装修改造，将出租房屋的物理状况进行大范围改造。但是，二被反诉人无故于2013年12月21日送达《告知函》，单方面终止合同履行，构成严重违约。对此，反诉人明确函告不同意解除合同，并要求二被反诉人如期交纳租金。而二被反诉人一直拒绝交纳租金且不退回租赁房屋，无奈反诉人于2014年3月2日收回被二被反诉人破坏严重的房屋。请求判令：1、二被反�人共同连带支付损坏反诉人房屋的赔偿250000元；2、二被反诉人共同连带支付反诉人房屋租金82853元；3、二被反诉人共连带支付违约金186420元；4、本案诉讼费由二被反诉人承担。
被告（反诉原告）刘俊儒为支持其诉讼主张及反诉请求，提交有以下证据予以证明：
1、回复函及速递单，拟证明被告明确指出原告单方解除合同属于违约，且原告将房屋进行了破坏，在原告未将房屋恢复原状前，被告不同意解除合同，并于2013年12月27日通过顺风速运将回复函送达原告汪善华。
2、照片11张（打印件），拟证明原告在接手了涉案房屋后，对房屋进行了装修，且对房屋内部和外部墙面都进行了拆除，给房屋造成了巨大损坏。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的第1、2、3、4、6项证据无异议；对第5项证据的真实性、合�性均有异议，该意见书上只有方形条章，没有公安消防局的公章，即使真实只能证明蓝谷地农贸市场消防验收合格，不能证明原告不能办理相关证照；对第7项证据的真实性、合法性、关联性均有异议；对第8项证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能证明原告真实发生了这些费用，且与本案无关；对第9项证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可，该凭证载明原告未办理到相关手续，是因为申请资料不齐全，没有提交建设规划许可证明文件复印件，若原告将资料办理齐全，是可以办理相关证照的，同时，凭证上的“蓝谷国际会所”的名称与原告之间也没有必然的关联性。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的第1项证据的真实性无异议，原告收到了该回复函，但回复函中的内容涉及本案争议焦点，应由法院予以认定；对第2项证据的�实性、合法性无异议，但与被告的反诉请求无关，虽然原告对房屋原装修进行了拆除，但该照片不能证明给被告造成了250000元的损失，且原告进行拆除是征得了被告同意的。
经审查，原告（反诉被告）提交的第5项证据不能证明原告不能办理相关证照，与本案缺乏关联性，第7项证据系打印件，真实性不能确认，第8项证据与原告的诉讼请求无关；被告（反诉原告）提交的第2项证据不能证明原告给被告房屋造成了损害。以上证据，本院不予采纳。原告（反诉被告）提交的第9项证据载明申请消防验收的工程地址即案涉房屋的地址，且系原告从成都市锦江区公安消防大队取得该不予受理凭证，对其关联性，本院予以确认，并将该证据作为认定本案事实的依据。原、被告提交的其他证据，对方均无异议，本院予以采纳，作为认定本案事实的依据。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实：
2013年11月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于成都市锦江区合欢树街1333号1栋2层202号规划用途为农贸市场的商业用房出租给原告经营茶楼和洗脚房；租赁期限为7年；原告向被告支付履约保证金60000元；被告于2013年11月23日前向原告交付该房屋；2013年11月23日至2014年1月22日为免租期。合同第四条第6项约定：“如原告不能办理开店所有合法证照，被告原本无息退还原告未使用租期内剩余租金及履约保证金，双方不做赔偿。”第六条“装修”约定：“原告须要足额交纳了保证金且签署房屋交接清单后方能进场装修……被告同意原告对房屋内部结构进行合理必要的间割、改建、增添设施设备等工程。”
合同签订当日，被告将房屋交付原告，原告向被告支付履约保证金60000元。原告收�后即着手对房屋进行改建、装修，并于2013年12月9日向成都市锦江区公安消防大队申请建设工程消防设计审核。成都市锦江区公安消防大队审查后，因原告申请资料中的建设工程规划许可证明文件不符合法定形式，决定对其申请不予受理。
2013年12月21日，原告因房屋不能通过消防验收，无法办理相关经营证照，向被告送达《告知函》，通知被告合同终止，要求被告退还履约保证金。
2013年12月27日，被告向原告复函，要求原告支付解除合同的违约金，并将房屋恢复原状，交付房屋占用费，否则不同意解除合同。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属有效。合同签订后，被告将房屋交付原告，原告向被告支付履约保证金，双方之间成立房屋租赁合同关系。《中华人民共和国�同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方合同第四条第6项“如原告不能办理开店所有合法证照，被告原本无息退还原告未使用租期内剩余租金及履约保证金，双方不做赔偿”的约定，明确了原告一方行使合同解除权的条件为原告不能办理开店的所有合法证照。因案涉房屋的规划用途为农贸市场，成都市锦江区公安消防大队决定对原告将案涉房屋用于经营茶楼和洗脚房申请建设工程消防设计审核不予受理。即原告将案涉房屋用于经营茶楼和洗脚房已明确不能通过作为前置程序的消防验收，也就无法办理营业执照等相关证照。原告单方解除合同的条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除�同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告于2013年12月21日将解除合同的通知送达被告，被告并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方的《房屋租赁合同》已于2013年12月21日解除。原告不能通过诉讼方式再次要求解除其与被告之间已不存在的合同关系。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，根据双方约定，被告应无息退还原告履约保证金。故对原告要求被告退还履约保证金60000元的诉讼请求，本院予以支持。双方约定因原告不能办理合法证照解除合同后，互不赔偿。故对被告要求原告支付损坏房屋的赔偿金250000元的反诉请求，本院不予支持。原告在双方约定的免租期内已通知被告解除合同，被告要求原告支付房屋租金缺乏事实和法律依据�本院不予支持。被告并无证据证明原告在履行合同过程中存在违约行为，其要求原告支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律规定全文附后）之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘俊儒应于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告（反诉被告）李杏、汪善华履约保证金60000元。
二、驳回原告（反诉被告）李杏、汪善华的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）刘俊儒的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，�倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取750元，反诉案件受理费减半收取4545元，合计5295元，由被告（反诉原告）刘俊儒负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王 涛
二〇一四年五月七日
书记员 丁勤琴
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。