四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泸民终字第500号上诉人（原审被告）虞连飞，女，汉族，1984年8月10日出生，住四川省泸州市。委托代理人左卫刚，四川融创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨乾芳，女，汉族，1978年8月2日生，住四川省泸州市。委托代理人冯骏，四川杰可律师事务所律师。上诉人虞连飞与被上诉人杨乾芳因租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第1655号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月17日公开开庭审理本案。上诉人虞连飞及其委托代理人左卫刚到庭参加了诉讼，被上诉人杨乾芳及其委托代理人冯骏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附25号的商铺属案外人泸州梓橦路小学所有。案外人潘成武与梓橦路小学签订租赁合同，获得以上商业用房自2013年12月至2023年12月的承租权及转租权。2014年12月1日，潘成武与杨乾芳签订《租赁合同》、《补充协议》，约定将泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附25号商铺出租杨乾芳，并允许杨乾芳转租。2014年2月20日，杨乾芳与虞连飞签订《租赁合同》，虞连飞承租泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附25号商铺，租期自2014年3月1日起自2016年11月30日止。商铺租金按每月7100元，支付方式为按季支付，每季度末10日前支付下季度租金，租赁保证金为2万元，合同中另约定：“按扶持优惠减免方案2014年7月1日—11月30号减免50%实收”。合同签订后，虞连飞交付了保证金，经虞连飞请求，杨乾芳同意一段时间内每月租金减半收取，2015年2月，杨乾芳通知虞连飞减半优惠取消，此后租金均按合同价收取，双方产生争议。另查明，自2015年3月至今近6个月，杨乾芳未再收到虞连飞交付的房租。原审认为，本案系租赁合同纠纷，杨乾芳与虞连飞签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法产生法律效力，双方之间应按照合同的约定来履行各自的权利和义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此支付租金是承租人虞连飞的主要义务，经查明，虞连飞近6个月未缴纳租金已属根本违约，杨乾芳要求解除合同的请求原审法院予以准许。本案中杨乾芳之前在一定时间内减半收取合同约定的租金是其对权利的自由处分，优惠期间届满后，杨乾芳要求恢复至双方合同约定的价格收取租金符合法律的规定。双方对租金交付的方式按照双方的交易惯例是现金交付，由虞连飞交付现金，杨乾芳出具收条，在双方对租金未给付的违约行为均认为是对方责任的情况下，原审法院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百零一条的规定：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；……”；第一百零三条“……提存费用由债权人负担”。因此，在虞连飞抗辩杨乾芳拒绝收受租金时，法律明确规定了虞连飞享有的救济途径，原审法院按照6个月未缴纳租金的事实认定虞连飞应承担违约责任。根据虞连飞的请求，原审法院以杨乾芳实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金调整为500元，符合公平原则和诚实信用原则。双方租赁合同解除后，杨乾芳请求负有腾房义务的虞连飞支付房屋占用使用费的请求，原审法院予以支持，本案涉讼商铺月租金7100元，房屋占有使用费参照合同约定的租金标准支付。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零二条、第一百零三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、杨乾芳与虞连飞于2014年2月20日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、虞连飞于本判决生效之日起五日内给付杨乾芳2015年3月1日起至本判决生效之日止的房屋租金，房屋租金按每月7100元标准计付；三、虞连飞于本判决书生效之日起五日内腾空交付杨乾芳泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号商铺自编号附25号商铺；四、如虞连飞于本判决书生效之日起五日内未腾空交付泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附25号商铺给杨乾芳，则按每月7100元的标准支付杨乾芳房屋占用使用费，房屋占用使用费自虞连飞占用之日起计算至腾空交付房屋止，于腾空交付房屋时支付；五、虞连飞于本判决生效之日起五日内给付杨乾芳违约金500元。案件受理费489元，由虞连飞承担。原审判决后，虞连飞不服，向本院提起上诉，请求依法改判上诉人不承担违约等责任，并由被上诉人杨乾芳承担案件受理费。其上诉的主要理由是：1、一审法院认定事实不清。被上诉人为达到尽快将房屋交付业主的目的，通过各种手段使上诉人不能正常利用房屋，并以种种理由使上诉人履行不能。2、一审法院采信证据错误。上诉人与被上诉人之间就房屋租金达成了口头一致，即租赁期间费用减半，而后被上诉人单方面上涨房租，并经上诉人多次催促，均不收取租金，其诉讼系恶意。综上，请二审法院支持上诉人上诉请求。被上诉人杨乾芳辩称：一审法院判决正确，且泸州市中级人民法院（2015）泸民终字第402号、620号民事判决已生效，建议二审法院维持一审判决。在二审诉讼中，上诉人虞连飞向本院提交了如下证据材料：1、泸州梓橦路小学校与潘成武签订的《租赁合同》复印件一份，授权委托书补充条款复印件一份，拟证明一审法院认定的关系错误；2、一审法院作出的（2015）江阳民初字第2758号民事判决书复印件一份，拟证明一审法院程序错误；3、潘成武承诺复印件一份，拟证明一审法院认定事实错误；4、提前解除租赁合同关系通知书复印件一份，拟证明被上诉人为解除合同以承租户未缴纳租金为由诉讼。对上述上诉人提交的证据材料，经本院审查认为，对1号证据，一审时已提交双方均无异议，本院予以确认，但不能达到上诉人证明目的；对2、3、4号证据，因系复印件且与本案没有关联，本院不予认定。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，杨乾芳与虞连飞签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法具有法律效力，双方均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。2015年3月后，杨乾芳要求虞连飞按照《租赁合同》约定支付房租和管理费，应当受到法律保护，并非杨乾芳单方面上涨房租。虞连飞认为2015年3月后应当继续减半支付房租和管理费，没有事实和法律依据，虞连飞也没有向本院提供足够证据证明在2015年3月后应当继续减半支付房租和管理费，且双方的租赁合同对减免优惠金额及期限有明确约定，虽期限有延长，应认定为出租人对其收取租金权利的处分，故对虞连飞的诉讼主张，本院不予支持。虞连飞近6个月未缴纳租金已经构成违约，原审法院判决虞连飞交付租金、解除合同，并无不当。按照杨乾芳与虞连飞签订的《租赁合同》第三条“……若乙方延迟7日以上仍不交纳，甲方有权以合同违约收回商位，且不退还保证金，并追究乙方的违约责任”，原审法院结合虞连飞的违约情况、杨乾芳的损失情况，判决虞连飞给付杨乾芳违约金500元，并无不当。上诉人虞连飞请求判决不支付房租和管理费，不承担违约金，没有事实和法律依据，其上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费865元，由上诉人虞连飞承担。本判决为终审判决。审判长  林乐斌审判员  陈 勇审判员  曹天全二〇一五年十一月十七日书记员  银 宇