山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第28号
上诉人（原审被告）山东嘉诚物业管理有限公司。
法定代表人刘海青，董事长。
委托代理人李力，女。
委托代理人刘峻岭，女。
被上诉人（原审原告）青岛广亿达建设工程有限公司。
法定代表人印清清，总经理。
委托代理人朱超沂，男。
上诉人山东嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚物业公司）因与被上诉人青岛广亿达建设工程有限公司（以下简称广亿达公司）保证合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2012）南民初字第20364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人嘉诚物业公司的委托代理人李力、刘峻岭，被上诉人广亿达公司的委托代理人朱超沂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广亿达公司在原审中诉称，其于2006年9月26日为进行楼宇亮化工程，需在嘉诚物业公司管理的南京路12号伟东尚城小区的墙体进行钻孔施工，为保证施工墙体不发生雨水渗漏问题，双方于2006年9月26日就施工墙体的维修事宜订立协议，约定，广亿达公司向嘉诚物业公司一次性支付墙体维修质量保证金10万元，质保期五年。现质保期已满五年，广亿达公司要求返还维修质保金，嘉诚物业公司拒绝。请求依法判令：一、嘉诚物业公司返还质保金10万元以及自质保期届满之日（即2011年9月26日）至起诉之日的利息1571元；二、本案诉讼费由嘉诚物业公司承担。
嘉诚物业公司在原审中辩称，因广亿达公司从未要求返还保证金，因此嘉诚物业公司不应当承担利息。嘉诚物业公司确实需要返还保证金，但并不是全额返还。由于广亿达公司施工的墙体有渗漏情况，因此产生的维修费用以及给业主的赔偿费用都应当从10万元的保证金中予以扣除。
原审查明，2006年11月23日，“青岛广亿达装饰工程有限公司”更名为“青岛广亿达建设工程有限公司”。
2006年9月26日，广亿达公司与嘉诚物业公司签订《新贵都F区墙体维修协议》，约定：由广亿达公司负责在新贵都F区临南京路五座楼的楼体上安装夜景亮化装饰灯，需要在楼体上打眼固定灯管与布线，如楼体因此次亮化打眼出现渗漏，将由广亿达公司负责维修，维修费用由广亿达公司承担。嘉诚物业公司得知楼梯渗漏后应及时通知广亿达公司，广亿达公司在接到楼体渗漏通知后，派专人于4小时抵达现场，核实现场情况，24小时处理完毕。广亿达公司自愿向嘉诚物业公司交纳10万元保证金。如特殊原因广亿达公司接到嘉诚物业公司通知后不能及时到达现场对渗漏问题进行维修处理，嘉诚物业公司有权从质保金中支出费用对楼体进行维修，以发票与广亿达公司进行按实结算。质保年限五年。五年后所有剩余款项如实交还广亿达公司。如有业主提出因亮化施工引起相关索赔等问题，由广亿达公司负责。
同日，广亿达公司向嘉诚物业公司支付保证金10万元。
嘉诚物业公司在一审中抗辩称广亿达公司安装装饰灯的行为造成了楼体防水层的破坏，导致外墙渗漏，因此曾经多次向广亿达公司发送关于楼体户外保温被破坏造成渗漏维修的催办函并且向广亿达公司发送了扣款通知，要求广亿达公司安排人员进场维修，如广亿达公司不进行维修，则嘉诚物业公司将安排人员维修，费用从保证金中扣除。广亿达公司仅认可其收到了2007年9月14日嘉诚物业公司向其发送的《关于F1-1802户、F5-2601户外保温被破坏造成渗漏维修催办函》，但认为墙体发生渗漏并非是其施工造成的，因此未进行维修。嘉诚物业公司认为其处理F1-1802户、F5-2601户外墙漏水问题产生了维修费2000元，处理F2-2501、F2-2601、F2-2604、F1-2501、F2-2504、F1-1802、F5-2601的屋面渗漏和外墙渗漏共产生了维修费20177.12元，但嘉诚物业公司未提交充足有效的证据加以证明。
原审法院认为，广亿达公司与嘉诚物业公司签订的《新贵都F区墙体维修协议》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应当按照该协议的约定履行各自的义务。广亿达公司负责在新贵都F区临南京路五座楼的楼体上安装夜景亮化装饰灯，需要在楼体上打眼固定灯管与布线，如楼体因亮化出现渗漏，由广亿达公司负责维修。广亿达公司向嘉诚物业公司交纳质保金10万元，如特殊情况广亿达公司接到通知后不能及时到达现场对渗漏问题进行维修处理，嘉诚物业公司有权从质保金中支出费用对楼体进行维修，以发票与广亿达公司进行按实结算。嘉诚物业公司抗辩称其曾就F1-F5号楼的户外保温被破坏造成渗漏要求广亿达公司进行维修，并向广亿达公司发送了维修催办函及扣款通知，应当从广亿达公司的质保金中扣除因维修发生的费用20177.12元。但嘉诚物业公司未对该笔费用的发生提交充足有效的证据加以证明，因此对嘉诚物业公司的抗辩不予采信，嘉诚物业公司应当将质保金10万元返还给广亿达公司。因双方对楼宇亮化工程造成渗漏产生维修费用的问题存在争议，因此广亿达公司主张自质保期满向其支付质保金利息损失的条件不成就，对广亿达公司要求嘉诚物业公司向其支付自质保期到期日至起诉之日的利息的诉讼请求，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：嘉诚物业公司于判决生效之日起10日内向广亿达公司返还质保金10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2331元，由嘉诚物业公司负担。因广亿达公司已向预交，嘉诚物业公司应于判决生效后10日内支付广亿达公司。
宣判后，嘉城物业公司不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。其上诉的主要理由是：1、广亿达公司在施工的墙体发生渗漏后，拒不按合同履行维修义务，嘉城物业公司按合同约定委托第三方维修，维修费应当自质保金中扣除。2、广亿达公司拒不履行维修义务，导致多户业主造成误工损失、财产损失，且部分业主拒交物业费，给嘉城物业公司造成经济损失和声誉损失，该损失应当从质保金中扣除。3、一审判决认定案由错误。
广亿达公司答辩称原审判决正确，请求二审法院维持原判。
经审理查明，嘉城物业公司在二审中提交以下证据：证据1、2008年5月30日的转账支票存根一份、2008年5月30日收款收据一份、2007年12月21日的维修费明细一份，欲证明因涉案工程维修，其支付第三方维修费4700元。广亿达公司质证称真实性无异议，但只能证明进行了维修，不能证明是广亿达公司施工的原因产生维修费，且明细数额与实际付款数额不符。证据2、2008年1月18日的发票一份、2009年1月13日的支票存根一份，欲证明因涉案工程维修，其支付第三方维修费20177.12元。广亿达公司质证称发票时间不符，与本案无关。嘉城物业公司称该次维修于2007年即施工完毕，由施工方出具了发票，后由嘉城物业公司内部审核，于2009年支付了维修费。证据3、2009年2月26日转账支票存根、发票、维修费决算单，欲证明欲证明因涉案工程维修，其支付第三方维修费29308元。广亿达公司质证称该发票是开具给青岛伟东置业有限公司的，与本案无关。嘉城物业公司称青岛伟东置业有限公司是涉案房屋的的开发单位，因房屋漏水后业主闹事，青岛伟东置业有限公司与嘉城物业公司、业主、监理公司协商，由青岛伟东置业有限公司找第三人维修并付款，后嘉城物业公司以物业费抵顶了该款项。证据4、关于F1-1802户、F5-2001户的处理意见，业主接待记录、工程费申请，欲证明房屋漏水是广亿达公司施工造成，且目前仍在造成危害，应当拆除、恢复原状。广亿达公司称系嘉城物业公司内部制作，不予质证。
本院二审查明的其他事实与原审判决查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，广亿达公司与嘉诚物业公司签订的《新贵都F区墙体维修协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。根据该协议约定，广亿达公司接到楼体渗漏通知后，应当及时派专人到现场核实情况进行处理。而本案涉案工程完工后，嘉城物业公司因涉案的墙体发生渗漏向广亿达公司发出维修催办函，广亿达公司认可收到过维修函，但未提交证据证明其收到催办函后，曾进行过维修或作出其他回应，嘉城物业公司因此自行委托他人进行了维修。嘉城物业公司自行委托他人进行维修的行为符合双方合同中关于“……如特殊情况广亿达公司接到通知后不能及时到达现场对渗漏问题进行维修处理，嘉诚物业公司有权从质保金中支出费用对楼体进行维修……”的约定，由此而支出的维修费用，应当自质保金中扣除。
关于应当扣除质保金的数额，本院认为，1、嘉城物业公司于2008年12月24日向广亿达公司发出扣款通知，表明发生维修费用20177.12元，广亿达公司虽称未收到该通知，但系因其地址变更未通知嘉城物业公司所致，不能归责于嘉城物业公司。嘉城物业公司针对该20177.12元维修费，提交了其向青岛世宏建筑防水工程有限公司付款的凭证，也提交了其按合同约定为广亿达公司开具的发票。以上证据，可以认定该20177.12元维修费系嘉城物业公司因涉案工程维修而支出，该20177.12元维修费应当自质保金中扣除。2、关于嘉城物业公司主张的其于2008年5月30日支付第三方的维修费用4700元和2009年2月26日支付给第三方的维修费29308元，本院认为，该两笔费用均发生在本案诉讼之前，而嘉城物业公司在本案一审中自始至终均抗辩称实际发生维修费用20177.12元，现嘉城物业公司主张该两笔费用亦为涉案工程维修发生的维修费，与其一审中的抗辩不符。而且，针对该两笔费用，嘉城物业公司既未向广亿达公司发出过通知，亦未按合同约定为广亿达公司开具发票。故嘉城物业公司主张该两笔费用应当自质保金中扣除，本院不予采信。综上所述，嘉城物业公司应当返还广亿达公司质保金79822.88元（10万元-20177.12元）。
综上，嘉城物业公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市市南区人民法院（2012）南商初字第20364号民事判决；
二、上诉人山东嘉诚物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还被上诉人青岛广亿达建设工程有限公司质保金79822.88元；
三、驳回被上诉人青岛广亿达建设工程有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费2331元，二审案件受理费2300元，共计4631元，由上诉人山东嘉诚物业管理有限公司负担3696元，被上诉人青岛广亿达建设工程有限公司负担935元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 张 燕