浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉桐民初字第1531号
原告：许和生。
原告：许大汉。
两原告共同委托代理人：王建根。
被告：吴荣。
委托代理人：谢学元。
被告：金玲华。
委托代理人：赵叙龙。
原告许和生、许大汉诉被告吴荣、金玲华房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月4日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员陈娟适用简易程序独任审判，并于2015年7月1日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员陈娟担任审判长，与代理审判员姚亮、人民陪审员谢晓音组成合议庭，并于2015年10月9日、2016年5月23日第二、三次公开开庭进行了审理。第一次开庭，两原告共同委托代理人王建根、被告金玲华委托代理人赵叙龙到庭参加诉讼。第二次开庭，两原告共同委托代理人王建根、被告吴荣及其委托代理人谢学元、被告金玲华及其委托代理人赵叙龙到庭参加诉讼。第三次开庭，两原告共同委托代理人王建根、被告吴荣委托代理人谢学元、被告金玲华委托代理人赵叙龙到庭参加诉讼。审理过程中，因两原告申请，本院依法委托鉴定机构对涉案房屋进行了价值评估。另，经院长批准，本案延长审理期限三个月。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告许和生、许大汉起诉称：2014年1月16日，因两原告的儿子许学忠向祝明础借款，故两原告与许学忠、祝明础签订了一份《抵押借款合同》，并经桐乡市公证处公证。合同约定，许学忠向祝明础借款250000元，借款期限为12个月，自2014年1月16日至2015年1月16日，利息为月利率10‰。两原告自愿以自有房地产抵押给祝明础，作为许学忠向祝明础借款的担保。该房屋坐落于梧桐镇振兴街九曲新村9幢301室，建筑面积81.92㎡＋5.39㎡，占用土地面积18.06㎡，房屋所有权证编号：桐字第00008873号，国有土地使用证编号：桐国用（2004）第S9520号。三方约定上述房地产抵押价值为30万元。当天，两原告在桐乡市房地产管理处办理了抵押登记手续。2014年1月17日，应被告吴荣的要求，两原告与被告吴荣一起前往桐乡市公证处，办理了委托公证手续，由两原告出具给被告吴荣一份委托书，主要内容是：委托人许和生和许大汉系夫妻，现要出售许和生名下坐落于桐乡市梧桐镇振兴街九曲新村9幢301室的私有房产。许和生、许大汉委托吴荣作为代理人，全权办理上述房地产的有关事项，包括代签房地产转让合同，办理上述房地产转移登记，房产证、土地证过户等。2015年1月12日，两原告从被告吴荣处得知，自己的上述房屋已被过户，后向桐乡市房地产管理局查询得知，在2014年8月4日，被告吴荣依据两原告在公证处办理的委托公证书，与被告金玲华签订了一份《房屋转让合同》，卖方系原告许和生，买方系被告金玲华，由被告吴荣在卖方处签字捺印，原告许和生根本不知情，也没有签字。合同内容主要是房屋转让总价为200000元。两被告据此办理了房屋过户手续，将上述房屋产权变更登记在被告金玲华名下。而被告金玲华与被告吴荣系同事关系。后两原告多次通过儿子与两被告交涉，要求两被告撤销因两被告欺瞒两原告而办理的无效房屋转让手续，但是遭到两被告的拒绝。尤其恶劣的是，两被告还以停电停水等非法手段想把两原告从上述住房中赶走。两原告认为，上述房屋价值，按照目前桐乡市区同地段同类房屋价格比较，至少不低于35万元。但是，被告吴荣在《抵押借款合同》约定的许学忠向祝明础借款250000元的借款期限尚未届满，且两原告不知情、未授权房屋转让价款的情况下，与被告金玲华恶意串通、虚构买卖事实，签订了《房屋转让合同》，办理了房屋过户登记手续。故原告诉请判令（变更后）：1、确认2014年4月11日签订的《房地产转让协议》以及2014年8月4日签订的《房屋转让合同》均无效；2、两被告协助两原告将梧桐镇振兴街九曲新村9幢301室的房地产过户登记到两原告的名下；3、两被告承担本案诉讼费用。
被告吴荣答辩称：1、从原告陈述的事实来看，原告承认与许学忠、祝明础签订《抵押借款合同》，也认可委托被告吴荣办理委托公证手续；2、在整个房屋交易过程中，被告吴荣主要起的是中介的作用，实际交付的款项应当是359080元，双方在房屋买卖协议中约定的交易价格是30万元，而并不是原告在起诉中讲的转让价格20万元，20万元是在房产交易过程中登记的交易价格；3、整个交易过程中，既有原告对被告吴荣的授权委托，也有两原告两个儿子的参与，不存在欺瞒原告而导致房屋转让无效的情况。综上，其认为本案中房屋转让的行为是合法有效的。
被告金玲华答辩称：两原告的起诉陈述与事实有重大出入。被告金玲华于2014年8月4日通过合法手段取得涉案房屋产权是事实，但房屋转让价格不是20万元，实际上与被告吴荣谈好的价格是30万元，被告金玲华实际为购买房屋支付35万元，主要是因为后来要把抵押注销的时候，抵押人祝明础不同意，所以多出了5万元。20万元是为了过户的时候减少支出而写的价格。其取得房产的手续合法有效，没有和两原告的代理人吴荣恶意串通。故要求驳回两原告的诉讼请求。
两原告针对其诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据一，《抵押借款合同》复印件1份，证明2014年1月16日许学忠、祝明础和两原告签订该合同，经桐乡市公证处公证，合同约定许学忠向祝明础借款25万元，两原告以诉争房地产作抵押；
证据二，《房屋转让合同》复印件1份，证明2014年8月4日被告吴荣依据两原告在公证处办理的委托公证书，与被告金玲华签订了卖方是许和生、买方是被告金玲华的合同，被告吴荣在卖方处签字、按手印，两原告没有签字、按手印。合同主要内容是房屋转让总价为20万元；
证据三，公证书复印件3份，证明按照被告吴荣的要求，2014年1月17日两原告和被告吴荣一起在桐乡市公证处办理了委托公证手续。主要内容是两原告出售登记在原告许和生名下的诉争房屋，委托被告吴荣为代理人，全权办理上述房地产的有关事项；
证据四，房屋所有权证复印件1份，证明诉争房屋曾经登记在原告许和生名下，2014年1月16日设立抵押，抵押权人为祝明础，约定抵押期间到2015年1月16日；
证据五，银行交易记录1份，证明许学忠通过许旭忠归还祝明础借款，以及具体的借款归还、利息支付情况。从2014年4月21日到2014年11月1日共归还借款及支付利息94200元。
被告吴荣质证意见如下：对证据一的真实性没有异议，两原告确实将本案诉争房屋进行了抵押借款；对证据二的真实性没有异议，但认为实际的房屋转让总价并不是20万元，这份合同是在房产交易部门办理过户时统一要求签订的合同，实际的交易价格由双方在2014年4月11日签订的房地产转让协议中约定，实际的交易价格应以双方支付的转让款为准；对证据三的真实性没有异议，两原告确实委托其办理房屋转让的相关事宜；对证据四的真实性没有异议；对证据五中由许旭忠转入被告金玲华的这部分凭据，因为其并非相关的收款人，对真实性以及款项的性质不清楚，但对本案被告吴荣与许学忠之间以及许旭忠与王桂芬之间的款项往来没有异议，但认为与本案没有关联性。
被告金玲华质证意见如下：对证据一没有异议，但借款合同中的借款期是1年，年利率是千分之十，本金是到年还清，利息是按季支付；对证据二、三、四没有异议；对证据五的真实性没有异议，但认为无法证明原告所要证明的归还借款事实。
被告吴荣未向本院提供证据。
被告金玲华向本院提交以下证据：
证据一，2014年4月11日签订的《房地产转让协议》1份，证明被告金玲华购买诉争房屋是通过代理人被告吴荣；
证据二，收条1份（许旭忠签字，许和生的名字是其子代签），证明签订合同之后被告支付房款的情况；
证据三，祝明础出具的收条1份，证明涉案房屋的房款其已经全部支付。
两原告质证意见如下：对证据一的真实性、关联性有异议，对许旭忠、许学忠的签字没有异议。但该协议两原告不知情，上面许和生的签字和捺印都不是许和生本人所为，两原告也没有将房地产转让的意思表示和内容授权给许旭忠、许学忠和被告吴荣，三人事后也没有征得两原告的同意；对证据二有异议，两原告没有收到过该笔钱，两原告也没有委托许旭忠收取该笔钱，收条上许和生的签字不是许和生本人所签，是许旭忠代签的，而且收条上的10万元是向被告吴荣所借的10万元，并没有收取现金。被告吴荣当天转账85000元，其余15000元作为利息扣除，两原告提供的证据五可以反映该点。该收条上的10万元和被告吴荣转账的85000元是同一笔钱；对证据三有异议，该收条是祝明础是出具的，两原告事先不知情，祝明础收取被告金玲华的25万元是祝明础和被告金玲华之间的关系，与本案没有关联性。被告金玲华是购买许和生的房子，其购房款应该支付给许和生，而不是支付给其他人，所以该证据与本案缺乏关联性。
被告吴荣质证意见如下：对证据一的真实性没有异议，该协议由其暨两原告委托代理人签字，还有两原告两个儿子的签字，实际约定的交易价格是30万元，而不是房产交易中心登记备案时约定的20万元，且该协议明确相关费用由卖方承担；对证据二、三均没有异议。
本院依法出示桐乡市方联资产评估事务所出具的资产评估报告1份，依两原告申请向案外人祝明础所作的谈话笔录1份以及向许旭忠、许学忠所作的谈话笔录各1份。
两原告质证均无异议，另外两原告支付了1500元评估费。
被告吴荣质证意见如下：对资产评估报告的真实性、合法性、关联性均无异议，该报告评估确认的价格与实际交易的价格差不多，所以本案并不存在明显低于市场价格导致损害两原告合法权益的情形；对祝明础的谈话笔录，认为其实是证人证言，该证人证言所涉及的法律关系除了房地产转让交易，还有民间借贷法律关系，从查明事实的角度，认为祝明础应当作为本案的第三人参加诉讼，而不应当由法院去调查作谈话笔录，所以对合法性、真实性均有异议，祝明础至少应当出庭接受原、被告的质询；对许学忠、许旭忠的谈话笔录，二人是两原告的儿子，也是借款人，与本案存在直接的利害关系，而且本案相关证据所显示的内容与谈话笔录的内容并不一致，不能凭有直接利害关系的二人的谈话笔录来否认相关的书面证据，故对真实性、合法性均有异议，并认为要查明本案事实，许学忠、许旭忠也应当作为本案第三人参加诉讼。
被告金玲华质证意见如下：对资产评估报告没有异议，报告显示涉案房产价格与交易价格比较接近，所以房屋转让合同没有明显损害原告的利益；对祝明础的谈话笔录，合法性有异议，并认为与实际情况有出入。且祝明础如果要作为证人，应该出庭作证；对许学忠、许旭忠的谈话笔录的质证意见与被告吴荣一致。另外，二人如果要作为证人，也应该出庭作证，所以对合法性有异议。
本院认证意见如下：对本院出示的证据，其中资产评估报告，原告和两被告均无异议，予以认定；祝明础的谈话笔录，系本院依原告申请向祝明础调查取证后制作，其陈述内容本院将结合其他证据综合判断是否采信；许学忠、许旭忠的谈话笔录，亦系本院依法制作，但二人系两原告儿子，具有利害关系，本院仅对其陈述内容中不利于己的部分予以采信。两原告提供的证据，其中证据一至四，两被告对真实性均无异议，予以认定；证据五，两被告对各自相关的款项往来真实性无异议，本院对事实予以确认，至于能否证明原告主张将全案综合认定。被告金玲华提供的证据，其中证据一，结合各方陈述，可以确认该协议系被告吴荣以原告许和生名义和被告金玲华签订，两原告儿子许学忠、许旭忠有签字，但原告许和生并未签字捺印；证据二，结合各方陈述，可以确认该收条由两原告儿子许旭忠签字，原告许和生并未签字捺印，对该事实予以认定；证据三，具有真实性、合法性、关联性，予以认定。
根据所认定的证据，结合当事人陈述，本院确认本案事实如下：诉争房屋位于桐乡市振兴街九曲新村9幢301室，原登记在原告许和生名下。原告许和生和原告许大汉是夫妻关系。2014年1月16日，两原告儿子许学忠（甲方）和案外人祝明础（乙方）以及两原告（丙方）签订《抵押借款合同》，并经桐乡市公证处公证。该合同约定：甲方向乙方借款25万元整；借款期限为12个月，即从2014年1月16日至2015年1月16日止；借款利率为月利率10‰；甲方按季付息，每季首月16日为付息日，利息总额为3万元整，每季应付7500元，从甲方收到借款之日开始计息，不足一个月按日计息；借款到期由甲方一次性向乙方归还本金；丙方自愿以下列自有房地产抵押给乙方，作为甲方向乙方借款的担保：位于桐乡市振兴街九曲新村9幢301室，建筑面积81.92㎡＋5.39㎡，占用土地面积18.06㎡，房屋所有权证编号：桐字第00008873号，国有土地使用权证编号：桐国用（2004）第S9520号；上述房地产抵押价值为30万元。同日，上述房屋按约定办理了抵押登记手续。2014年1月17日，两原告向被告吴荣出具委托书，称要出售前述房地产，但因事务繁忙，不便亲自办理售房等相关事宜，故委托受托人吴荣作为代理人，全权办理上述房地产的如下事项：1.代为银行还贷，贷款签字、接收贷款、注销抵押等一切相关事宜……3.代签房地产转让合同；代为缴纳土地出让金；代为收取售房款和交房（包括领取银行贷款）；4.办理上述房地产转移登记，房产证、土地证过户，并缴纳相关税费（包括领取退税）……委托期限到上述事项办妥之日止。该委托书亦经桐乡市公证处公证。2014年4月11日，被告吴荣以代理人身份和被告金玲华签订《房地产转让协议》，合同甲方为原告许和生，乙方为被告金玲华，合同约定：甲方自愿将前述房地产出售给乙方，房屋成交价为人民币30万元整，具体付款方式为签订当天付定金10万元正，余款过户完成后十五日内付清；双方同意于签约当天由甲方将该房屋正式交付给乙方指定人或关系人；乙方付过任何房款给甲方后，甲方需在一个月内过户或公证给乙方，否则按甲方违约处理；上述房屋公证或过户手续由甲乙双方协助委托代理人办理，公证或房产证、土地证过户所需产生费用由甲方承担，甲乙双方应及时提供上述房屋公证或过户所需相关资料；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起3日内付给乙方违约金，乙方中途悔约，乙方应在悔约之日起3日内付给甲方违约金，违约金为房价的一半，每年按房价的增幅提高20%。另外，两原告儿子许学忠、许旭忠也在合同甲方处签字。同日，两原告儿子许旭忠出具收条1份，载明：今收到金玲华购房定金壹拾万元正（现金已交付）。上述《房地产转让协议》和收条上原告许和生的签名捺印并非其本人所为。2014年8月3日，案外人祝明础出具收条1份，载明：今收到金玲华名下人民币259083元（放贷房款）。两被告均陈述，双方认识并有经济往来，上述259083元中有十几万是被告吴荣代付，被告吴荣出的钱属于借给被告金玲华的借款，由其自行结算。2014年8月4日，被告吴荣以卖方代理人身份和被告金玲华在桐乡审批中心签订《桐乡市房屋转让合同》（示范文本），合同约定将前述房地产以20万元的价格转让给被告金玲华，付款采取“首付＋尾款”的分期付款方式，交房日期为房款付清时。同日，祝明础注销了抵押登记。诉争房产现已过户至被告金玲华名下。
另查明，2014年4月21日、5月16日、6月22日、6月23日、9月4日、9月16日、11月1日，两原告儿子许旭忠依次转账给被告金玲华7700元、19000元、15000元、2000元、7500元、30000元、13000元。2014年4月11日，两原告儿子许旭忠向被告吴荣借款10万，被告吴荣转账给其85000元。2015年1月10日，许旭忠按被告吴荣指示将10万元还款转账至案外人王桂芬账户。
还查明，2016年3月28日，桐乡市方联资产评估事务所出具资产评估报告，确认诉争房屋及室内固定装修在2014年4月11日的评估价值为354000元。案外人祝明础陈述：其并不认识两原告及其儿子许学忠，之所以会借钱给许学忠，是基于被告金玲华的介绍，被告金玲华之前也向其提供过借款信息，而被告吴荣是被告金玲华所在中介的老总；无论是签订抵押借款合同及办理公证手续，还是后来抵押手续的解除，被告金玲华都是参与的，其确实收到了收条上所载明的259083元。
本院认为，本案争议焦点主要为：2014年4月11日签订的《房地产转让协议》以及2014年8月4日签订的《房屋转让合同》是否为无效合同。根据查明的事实，两原告向被告吴荣出具了委托卖房的委托书并经过了公证，其作为完全民事行为能力人，应当清楚此委托的真实含义，故被告吴荣有权代两原告签订诉争房屋的买卖合同。然而，综观全案，本院认为，两被告关于诉争房屋的交易属于串通、损害两原告利益，被告吴荣以代理人身份和被告金玲华签订的上述两份合同应属无效。理由如下：首先，两被告在庭审陈述上存在诸多矛盾，对交易价格、款项往来等不能作出令人信服的解释，无法自圆其说。1、关于接受两原告委托时是否知道诉争房屋有抵押，被告吴荣先是很确定的回答“不知道”，在被问及委托公证时是否看过房产证后，又改口“有无抵押记不清楚了”，自相矛盾，而且也与其自称的专业从事房产中介的身份不符；2、关于交易价格的确定，被告吴荣先是称有和两原告商量，后又称是和两原告儿子共同确定的，两原告儿子说征求了两原告的意见；3、关于买房时是否知道诉争房屋存在抵押，被告金玲华第二次庭审时称不知道，然其代理人第一次庭审时对诸多问题都回答代理人不清楚，但对该问题却明确陈述了被告吴荣一开始就有告知诉争房屋存在抵押，当然这也与被告吴荣所称的“因为不能过户所以才知道房屋有抵押”相矛盾；4、关于原告儿子许旭忠为何多次转账被告金玲华，被告金玲华第二次庭审时称系因两原告不想卖房后让儿子退定金，但又因凑不出钱而最终办理了过户，但之后“两原告好像还是想把房子拿回去”，第三次庭审时其代理人又称是许旭忠归还被告金玲华的其他借款，和本案诉争房屋无关，两种解释大相径庭，后一种说法无任何证据支持，至于前一种说法，本院注意到许旭忠不仅在诉争房屋过户前，甚至在诉争房屋过户后，一直在向被告金玲华转账，总转账金额累计达94200元，导致被告金玲华为诉争房屋的实际支出比两被告所称约定的房屋交易价格30万元还要低（支付给祝明础的259083元，即使加上有争议的10万元购房定金，扣除许旭忠转账94200元后，也仅为264883元）。而被告吴荣在第二次庭审时更是称“经其计算，被告金玲华还应支付给两原告18000元”。也就是说，若两原告确实卖房的话，其退款已支付过头，这不合常理。对此，被告金玲华解释是两原告过户后还想把房子拿回去，本院认为，未见两原告和两被告就此达成任何协议，被告吴荣庭审中也称“如果原告他们想买回去，我可以协调一下”也即并未达成协议，在此情形下，两原告就径行向被告金玲华退房款的说法，也明显不合常理。其次，根据两被告陈述，二人互相认识并存在经济往来，甚至被告金玲华向案外人祝明础支付的259083元有十几万由被告吴荣代付。另外，结合被告金玲华无法对许旭忠持续向其转账给出合理解释甚至前后矛盾的事实，本院认为，祝明础的陈述可以采信，被告金玲华也参与了原告儿子许学忠向案外人祝明础的借款事宜。最后，虽然两原告曾委托被告吴荣卖房，但根据两被告庭审陈述，在诉争房屋过户前两原告曾长期不愿卖房、过户后仍持续退款以致过度，而被告吴荣却不能证明其提前注销抵押、办理过户手续等时确实征询了两原告意见。而被告金玲华在未能实际占有房屋（若按2014年4月11日合同，签约当天即应交房；按2014年8月4日合同，房款付清时交房）甚至房屋过户后还持续收到许旭忠转账的情况下，也长时间都未曾采取任何法律措施，与常理不符。另外，诉争房屋2014年4月11日的评估价值为354000元，当日签订的合同价格为30万元，而被告金玲华实际支出的金额更低于30万元，对两原告利益也造成了一定损害。
另外，关于两原告儿子在2014年4月11日合同上的签字，本院认为，根据被告金玲华陈述，其是通过代理人被告吴荣购买了诉争房屋，无论议价还是办理手续等也是通过被告吴荣，其和两原告儿子之间并无合意的过程。其二人充其量只能算是该房屋买卖的见证人。退一步说，两被告也无证据证明许学忠、许旭忠有权代理两原告卖房，许学忠、许旭忠也不认为其有权代理卖房，两原告对此也未表示追认。故许学忠、许旭忠在2014年4月11日《房地产转让协议》上签字的行为对两原告不发生效力。综上，本院对两原告要求确认两份合同无效的诉讼请求，予以支持。
合同被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告金玲华应当将诉争房屋恢复登记至原告许和生名下，被告吴荣则无此义务。至于被告金玲华为诉争房屋支付的价款，其未曾主张，而且两原告也未直接取得财产，故本案中不作处理，被告金玲华可另行主张。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、2014年4月11日签订的《房地产转让协议》以及2014年8月4日签订的《房屋转让合同》均为无效合同；
二、被告金玲华于本判决生效之日起三十日内将位于桐乡市梧桐镇振兴街九曲新村9幢301室的房产恢复登记至原告许和生名下；
三、驳回两原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4300元，由被告吴荣、金玲华共同负担；评估费1500元，由被告吴荣、金玲华共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审 判 长 陈 娟
代理审判员 姚 亮
人民陪审员 谢晓音
二〇一六年五月三十日
书 记 员 陈嫒萍