湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第05019号
原告湖南天诚物业管理有限公司。住所地长沙市芙蓉区建湘南路***号。
法定代表人罗时辉，总经理。
委托代理人周己中。
委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。
被告姚铁汉。
原告湖南天诚物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告姚铁汉（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人熊卫东及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了原告作为皮具百货城1-8栋，日化城1-5栋，家电百货城1-13栋、14栋综合楼，接1-5栋、新12栋、酒水食品城1-8栋（新家电城19-26栋）等区域的物业管理公司，并依法与原告签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。2011年1月25日，原告依法进入并开展了日常物业工作，对市场物业进行了有效规范的服务，防范了一些事故的发生。同时，原告对收费项目、标准、依据进行公示。被告系位于皮具城2栋125号门面，经营面积25.81㎡；2栋207号住房，面积133.67㎡；新家电城26栋103号门面，经营面积37.56㎡；26栋202号住房，面积132.15㎡。根据已发生法律效力的民事判决书，原告将物业管理费收取标准酌情予以调整，其中商业用房（门面）的物业费收取标准酌情调整为4.5元／平方米／月，居住用房改变用途作为商业用房的按1.4元／平方米／月收取，居住用房按0.7元／平方米／月收取。按此标准计算，被告每月应向原告缴纳物业管理费657元，从2011年1月25日至2015年8月24日拖欠物业管理费用共计36135元。根据《物业管理服务合同》第19条的规定，被告应按应付款每日0.3%的标准向原告支付违约金18000元。原告多次催收未果，遂诉至法院，请求判令：1、被告立即支付2011年1月25日至2015年8月24日物业管理费用36135元，违约金按照每日3‰的标准计算，直至所拖欠费用缴清为止，暂定18000元，合计54135元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，1、被告没签订过前期物业服务合同，也没有与原告签订过任何物业管理合同，所以不存在向原告缴纳物业管理费及滞纳金。建设单位退出后，原告没有重新和业主大会、业主委员会签订服务合同，所以原告提交的《物业管理服务合同》（前期物业）属无效合同。2、原告擅自制定收费标准，即便依据判例确定的收费标准也不正确，物业费标准应当由业主与物业公司共同协商确定。3、原告起诉主体错误，高桥大市场所有的经营户都有资质，都是经营者在使用，原告应当起诉承租户，作为业主的被告只有连带责任。4、原告的收费与其提供的服务不符，原告只提供了扫地、清扫垃圾的服务，收费过高，同时收费明细没有公示。5、原告起诉已过诉讼时效，原告提交的催收单是无效的，没有作为业主的被告签名，不能作为诉讼时效延续的证据。
经审理查明，2010年12月16日，原告经公开招标与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业），约定湖南高桥大市场发展有限公司选聘原告对湖南高桥大市场皮具百货城、日化城、家电百货城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。业主应按其拥有物业的建筑面积缴纳物业费用（以物价局最终核定的价格为准）：住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，业主或物业使用人违反该规定，未能按时足额缴纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向原告支付违约金。合同还对物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项进行了约定，并约定合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具百货城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具百货城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务。湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定原告中标。原告已与湖南高桥大市场发展有限公司签订《物业管理服务合同》，并将于2011年1月25日进场履行职责和提供服务。望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合。原告进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。
随后，湖南高桥大市场发展有限公司向原告移交了相关物业资料，原告亦进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年4月12日，原告与湖南高桥大市场发展有限公司签订《补充协议》，约定原住宅物业管理费由每平方米1元／月，调整为每平方米0.7元／月；商业门面由每平方米3元／月，调整为每平方米8.5元／月，并报物价局备案。2014年5月20日，湖南省物价局向原告下达价格登记证，规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定。原告对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。原告为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。
2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，原告依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和原告签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。
2012年11月4日，原告向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布《公告》，载明原告自2011年元月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下，按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。因法院生效判决按原告提供的物业服务质量对收费标准进行了调整，其中商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取。原告决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业管理费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准（每天0.3%）在服务区域内公告。经原告多次催收，被告至今未交纳相关物业管理费。原告遂于2015年9月14日起诉至本院。
另查明，一、被告系长沙市雨花区高桥大市场百货皮具城2栋125号门面业主，产权面积25.81平方米；2栋207号住房，产权面积133.67㎡；新家电城26栋103号门面，产权面积37.56㎡；26栋202号住房，产权面积132.15㎡。但是两套住房已改作商业用房。
二、被告涉案门面的建设单位和物业出售单位为湖南高桥大市场发展有限公司。
三、高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。
四、原告提供物业服务的区域，已由法院生效判决确定商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。
五、原告提供了长沙市中级人民法院于2015年7月14日作出的（2015）长中民三终字第02142号生效的民事判决，该判决认定延迟支付物业管理费的违约金标准为以三个月的物业管理费为基数按每天0.1%的标准自应交物业管理费三个月之日起（2011年4月25日）计算。原告主张应当依据该生效判决的裁判标准计算违约金至物业管理费实际缴清之日止。
上述事实，有《物业管理服务合同》（前期物业）、补充协议、委托函、湖南高桥大市场发展有限公司出具的《公告》和《情况说明》、《湖南高桥大市场管理公约》、湖南省服务价格登记证、长沙市公共性物业服务收费公示牌、湖南省长沙市中级人民法院（2012）长中民三终字第2595号民事判决书、湖南省高级人民法院（2014）湘高法民再终字第125号民事判决书、催收通知单、（2012）湘长雨民证字第451号公证书、（2015）长中民三终字第02142号民事判决书、房屋产权情况、照片、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案争议焦点主要有四个：一、关于原告与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议的效力问题。住建部《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十四条规定，物业管理区域房屋开始出售至业主委员会成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理。湖南高桥大市场发展有限公司作为湖南高桥大市场的建设单位和物业出售单位，在业主未成立业主委员会，亦未自行选聘物业服务企业之前，依法享有选聘物业管理企业的权利。另外，原告亦通过公开招标的方式被选聘为湖南高桥大市场的物业管理企业，同时，原告与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议内容亦未违反法律法规的强制性规定。故原告与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故原告与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议对被告具有约束力。
二、关于物业管理费。原告按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，被告作为高桥大市场的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》按时交纳物业管理费，但被告至今未交纳，已构成违约，被告应支付物业管理费。被告主张应当由承租经营户交纳物业管理费，作为业主的被告只承担连带责任。现原告选择业主作为被告，并不违反法律规定。被告在交纳物业管理费后，可依据与承租经营户的内部约定向经营户主张权利。
被告主张原告收费过高，收费标准未与业主协商。原告系依据法院生效判决确定的物业管理费收费标准，且将该收费标准向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。原告据此标准收取物业管理费并无不当。被告涉案门面面积为63.37平方米（25.81平方米＋37.56平方米），按每平方米4.5元物业管理费标准计算，涉案住房面积为265.82平方米（133.67平方米＋132.15平方米），因已改作商业用房，按每平方米1.4元物业管理费标准计算，被告应每月支付物业管理费657元（63.37平方米×4.5元／平方米＋265.82平方米×1.4元／平方米），故从2011年1月25日起至2015年8月24日止共计55个月，被告累计应支付原告物业管理费36135元。原告主张被告支付物业管理费36135元，本院予以支持。
三、关于违约金。湖南高桥大市场发展有限公司与原告在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向原告支付违约金。原告主张违约金依据长沙市中级人民法院于2015年7月14日作出的（2015）长中民三终字第02142号生效民事判决，即以三个月的物业管理费为基数按每天0.1%的标准自应交物业管理费三个月之日起（2011年4月25日）计算，本院予以支持。故被告应自2011年4月25日起以三个月的物业管理费1971元（657元／月×3个月）为基数按每天0.1%的标准支付违约金至物业管理费实际缴清之日止。
四、关于诉讼时效。2011年1月25日，原告入场高桥大市场提供物业服务，被告自此应当交纳物业管理费，但是至今未交纳物业管理费。原告遂定期上门进行了催收，构成时效中断。故对被告主张原告的诉讼请求超过时效的抗辩，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告姚铁汉应于本判决生效后3日内支付原告湖南天诚物业管理有限公司物业管理费36135元（从2011年1月25日起至2015年8月24日止）及违约金（以1971元为基数按每天0.1%的标准从2011年4月25日起计算至物业管理费实际缴清之日止）；
二、驳回原告湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费因适用简易程序减半收取577元，由被告姚铁汉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 李莉
二〇一五年十二月七日
书记员 刘燕
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。