昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五法民二初字第742号
原告：毛黎煌，男，1977年8月15日出生，汉族，浙江省江山市人。
委托代理人：尹德周、刘明周，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
被告：龙富国，男，1956年11月12日出生，苗族，贵州省铜仁市人。
被告：刘燕，女，1968年6月10日出生，汉族，四川省成都市人。
两被告共同委托代理人：胡俊，云南欧派律师事务所律师，特别授权代理。
原告毛黎煌诉被告龙富国、刘燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告毛黎煌及其委托代理人刘明周，被告龙富国、刘燕及其共同委托代理人胡俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告毛黎煌诉称：被告龙富国、刘燕系夫妻关系。2014年5月28日，经昆明尊园房地产经纪有限公司介绍，原、被告之间签订《房屋买卖合同（合同编号：ZYDCNO：0006904）》，合同约定：被告向原告出售位于昆明市高新区J2009-095-1、3地块经典双城x幢x单元x层xx号房屋一套及配套车位的使用权，价款为人民币110万元，原告已按照合同约定的交易方式向被告支付了首付款人民币60万元，被告向原告出具了收条。合同还约定：被告于2014年8月30日前将涉案房屋的产权移转变更登记于原告名下，但时至原告起诉之日，被告仍未履行上述义务。原、被告双方同时约定，任何一方违约的，违约方应当向守约方承担总房款20%的违约金。原告认为，被告不按合同约定全面履行义务，已经构成违约，被告除应继续履行合同义务外，还应按照合同约定向原告承担违约责任，特向法院起诉要求：1、判决确认原、被告签订的买卖合同合法有效；2、判令被告继续全面履行合同义务，共同协助原告办理涉案房产权（房屋所有权证及国有土地使用证）移转登记手续；3、依法确认原告对编号为“JX12（上）”机械车位的使用权；4、判令被告向原告承担因未全面履行合同义务的违约金人民币220000元；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告龙富国、刘燕答辩称：双方没有签订正式的房屋买卖合同，只是个居间合同，对效力我方认可，我方愿意继续履行合同，但现我方还未正式取得房屋产权，等我方取得房屋产权证后，愿意协助原告办理转移登记手续。对第三项诉求我方没有异议，对第4项诉求，是因为我方现没有取得产权证，所以无法完全履行合同，我方没有违约行为，不应承担违约责任，诉讼费也应由原告自行承担。
原告毛黎煌针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、原告身份证复印件。证明原告诉讼主体资格适格。
2、《商品房购销合同（JD-C-0227）》及商品房买卖合同登记备案表；3、《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同ZYDCNO：0006904》；4、《买卖合同补充协议》；5、《公证书及房屋买卖定金协议》；6、收条。证明①2011年1月17日，被告龙富国与云南经典房地产开发有限公司签订JD-C-0227号商品房购销合同，同年1月19日，云南经典房地产开发有限公司将本案诉争房屋登记备案于被告龙富国名下，被告为有权处分诉争房屋的主体；②2014年5月28日，经昆明尊园房地产经纪有限公司介绍，原告与被告龙富国签订“昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同”，约定：（1）被告将诉争房屋以人民币110万元出售给原告；（2）原、被告双方于2014年8月30日前办理该房屋权属转移登记等相关手续；（3）涉案房屋的交易方式为：原告在过户前先支付被告60万元首付款，同时办理《定金公证》；（4）合同第十一、第十二条约定属于违约的情形及违约责任的承担方式，即违约方应支付守约方总房款的20%的违约金；③2014年6月24日，原、被告双方就上述买卖合同订立了补充协议，约定被告出售的物业包括诉争房屋和使用权车位一个，对配套车位，被告已通知原告参加抽签选择，原告选中编号为“JX12（上）的机械车位”；④2014年6月25日，被告刘燕对前述合同交易内容予以认可，同时为履行《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同ZYDCNO：0006904》第十四条的约定，原、被告共同向云南省昆明市明信公证处申请做定金公证；⑤原、被告履行完上述手续后，原告共计向被告支付了首付款人民币60万元，被告出具了收条。
7、谈话录音及文字版整理；8、通话录音及文字版整理。证明2015年7月13日，原告夫妇与被告就房屋不能办理过户进行协商，但协商无果；后原告再次电话与被告协商，但是被告拒绝协商，告知原告起诉，至原告起诉之日，被告仍然不能将涉案房屋的产权办理过户手续，被告已经构成违约。
经质证，被告龙富国、刘燕对原告毛黎煌提交的全部证据的真实性予以认可。
被告龙富国、刘燕针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、商品房购销合同。证明①被告龙富国于2011年1月17日与云南经典房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，被告龙富国购买位于昆明市高新区经典双城x幢x单元xx号房屋；②因开发商的原因，至今未能办理房屋所有权证及土地使用证。
2、买卖合同暨居间服务合同；3、公证书。证明①原告与被告龙富国于2014年5月28日签订合同，原告购买被告龙富国位于昆明市高新区经典双城x幢x单元xx号房屋；②原告购买房屋时明知龙富国出售的房屋尚未取得房屋所有权证及土地使用证，被告没有违约行为。
经质证，原告毛黎煌对被告龙富国、刘燕提交的全部证据的真实性均予认可。
本院认为，原、被告双方均对对方提交的全部证据的真实性予以认可，本院对此予以确认。
根据以上证据，本院确定本案事实如下：2011年1月17日，龙富国与云南经典房地产开发有限公司签订了一份《商品房购销合同》，龙富国购买了经典双城（C地块）第x幢第x单元第x层xx号房。
2014年5月28日，龙富国与毛黎煌签订了一份《买卖合同暨居间服务合同》，约定毛黎煌购买经典双城（二期）C区x幢x单元xx号房，双方约定于2014年8月30日前办理该房屋权属转移登记等相关手续。另外，2014年6月24日，龙富国、毛黎煌签订了一份《买卖合同补充协议》，约定双方于2014年5月28日签订的房屋买卖合同，价款人民币110万元，其中包括使用权车位一个。2014年6月25日，龙富国、刘燕（甲方）与毛黎煌（乙方）签订了一份《房屋买卖定金协议》，约定鉴于甲方合法取得了协议第二条所述房屋，签署并取得了经备案的《商品房购销合同》，该房屋的房屋所有权证尚未取得。第二条约定标的物坐落于昆明高新区J2009-095-1、3地块经典双城（A、C地块）C1幢2单元25-26层2504号房屋。总房价人民币110万元。还约定待甲方持有上述房屋产权证书之日（即甲方领取房屋产权证之日）起一个月内双方正式订立《房屋买卖合同》并办理房屋产权交易过户手续，双方应配合提供办理房屋过户手续的一切资料并办理有关过户手续。
另查明，原告共计向被告支付了人民币60万元。庭审查明现诉争房屋的房产证尚未办理下来。另外，原告在庭审中向本院陈述称车位是随便停的，没有具体的车位。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中原、被告双方先后签订了三份合同，即2014年5月28日《买卖合同暨居间服务合同》、2014年6月24日《买卖合同补充协议》、2014年6月25日《房屋买卖定金协议》，该三份协议均系双方真实意思表示，不违反法律法规对于合同效力的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行约定的各项义务。故本院对于原告要求确认2014年5月28日《买卖合同暨居间服务合同》合法有效的诉讼请求，依法予以支持。
关于原告要求办理诉争房屋产权移转登记的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”原、被告双方在2014年5月28日《买卖合同暨居间服务合同》与2014年6月25日《房屋买卖定金协议》中关于诉争房屋产权过户作出了不同的约定，应视为原、被告双方在2014年6月25日《房屋买卖定金协议》中对产权过户的约定进行了变更。依该份《房屋买卖定金协议》之约定，原告明知被告并未取得诉争房屋的所有权证，且双方在合同中将过户时间约定为被告取得诉争房屋产权证后一个月内，现诉争房屋的产权证并未办理下来，履行产权过户义务的条件尚不成就，故本院对于原告的该项诉讼请求，依法不予支持。关于原告要求确认编号JX12（上）机械车位的使用权的诉讼请求，本院认为，依原告在庭审中的陈述，现该车位并未正式交付使用，故本院对于原告的该项诉讼请求，亦不予支持。另外，本案中被告并不存在违约行为，故本院对于原告要求被告支付违约金人民币22万元的诉讼请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、原告毛黎煌与被告龙富国于2014年5月28日签订的《买卖合同暨居间服务合同》合法有效。
二、驳回原告毛黎煌的其他诉讼请求。
案件受理费人民币4600元，减半收取人民币2300元，由原告毛黎煌承担人民币2300元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
代理审判员 徐嘉
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 王珏