上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初12958号
原告(反诉被告)：上海灯具城市场经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：韩宗淮，董事长。
委托诉讼代理人：金鹤山，上海众华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史美宗，上海众华律师事务所律师。
被告(反诉原告)：张鹏辉，男，1986年8月17日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市。
委托诉讼代理人：易霞美(系被告之妻)，女，户籍所在地江西省抚州市。
委托诉讼代理人：王志权，上海国定律师事务所律师。
原告上海灯具城市场经营管理有限公司(以下简称灯具城公司)与被告张鹏辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告张鹏辉对原告灯具城公司以相同案由提起反诉，本院决定两案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告灯具城公司的委托诉讼代理人史美宗，被告张鹏辉及其委托诉讼代理人易霞美、王志权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告灯具城公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2014年6月28日起至2015年7月27日的租金356,543元及滞纳金202,909.65元；2.被告支付2014年1月28日起至2015年7月27日的管理费243,216元及滞纳金141,027.45元；3、被告支付2014年7月28日起至2015年7月27日的市场推广费16,890元及滞纳金8,765.91元；4.被告支付2016年5月16日起至被告实际搬离物品之日止的场地占用费(按每月17,100元支付)。事实和理由：上海市柳营路XXX号上海明凯大厦产权人为上海明凯实业有限公司(以下简称明凯公司)，原告受明凯公司委托对该房屋进行招商、租赁、经营管理。2013年6月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，约定，被告向原告承租本市柳营路XXX号上海灯具城三层8315、8317室商铺(以下简称系争商铺)，建筑面积563平方米，租赁期限为2013年7月28日至2015年7月27日；月租金42,811元，月管理费13,512元，每年市场推广费为16,890元；租金及管理费每六个月支付一次，被告应在每年的4月、10月13日之前付清六个月的租金并在合同期内每年的1月、7月13日之前付清次六个月的管理费；首期租金及管理费、经营质量保证金、市场推广费应当在本合同订立当日支付给被告。合同签订后，原告将系争商铺交付被告使用，但被告未按约支付租金等费用。被告支付原告租金、管理费、市场推广费分别至2014年6月27日、2014年1月27日、2014年7月27日。之后，被告又向原告支付租金20万元。因合同到期后被告未将系争商铺返还原告，原告于2015年7月28日在系争商铺上加锁。之后，系争商铺空关。2016年5月10日原告将系争商铺内的被告物品全部转移堆放至其他空置商铺内，同年5月16日原告将系争商铺另行对外出租。审理中，原告称租金、管理费及市场推广费仅主张至2015年6月4日，之后的租金、管理费及市场推广费，原告不再主张。原告并放弃主张租金、管理费及市场推广费的滞纳金，放弃第4项诉请。原告变更后的诉讼请求为：1.被告支付2014年6月28日起至2015年6月4日的租金282,181元；2.被告支付2014年1月28日起至2015年6月4日的管理费219,795.20元；3、被告支付2014年7月28日起至2015年6月4日的市场推广费14,437.48元。
被告张鹏辉辩称，被告确向原告支付租金、管理费、市场推广费分别至2014年6月27日、2014年1月27日、2014年7月27日。2014年下半年，因灯具城整个商场生意清淡，在众多商户的要求下，原告口头承诺自2014年7月起，全体商户每经营一年送半年的免租期。且双方合同约定系争商铺建筑面积为583平方米，实际使用面积仅300多平方米，双方约定的收费标准不公平。2014年9月25日、2015年2月6日，被告又分两次支付原告租金共计20万元。2015年6月5日，原告在系争商铺上加锁，导致被告无法进入系争商铺。因考虑到拖欠原告租金，被告未就原告加锁行为与原告交涉，也未通过其他途径主张权利。2016年6月22日被告发现系争商铺已由原告另行出租给他人。现被告仅同意支付原告2014年6月28日起至2015年6月4日期间的租金，不同意原告的其他诉讼请求。
被告张鹏辉向本院提出反诉请求：1.原告返还被告2015年6月5日无理封存的价值665,026元的库存灯具；2.原告返还被告2015年6月5日无理封存的价值89,000元的办公用品；3.原告返还被告经营质量保证金3万元、履约保证金85,622元、装修押金1万元，共计125,622元；4.原告补偿被告装修损失20万元；5.原告返还被告装饰“麒麟”玉一对、“马到成功”玉一对、“白菜”玉一对、“金龙鱼”玉一对、高档钟26个、陶瓷花瓶12个、各种盆景树12棵、现金35,000元，共计价值95,000元；6.原告赔偿被告营业损失86,000元；7.原告赔偿被告商业信誉损失4万元、精神损失1万元、广告宣传损失8万元。事实和理由：租赁合同签订后，被告支付原告经营质量保证金3万元、履约保证金85,622元及装修押金1万元，并投入30万元对系争商铺进行装修。由于原告于2015年6月5日在系争商铺上加锁，之后原告又在未通知被告的情况下对系争商铺清场，导致被告无法在系争商铺内继续经营，很多订单无法履行，给被告造成很大损失。
原告灯具城公司对被告张鹏辉的反诉辩称，根据合同约定，被告应当在合同期限届满当日将系争商铺返还原告，若被告延期返还商铺超过10日，原告有权自行清场并处置系争商铺内的物品。对被告主张的其价值665,026元的库存灯具及价值89,000元的办公用品被原告封存，原告不予认可。被告反诉请求5主张的物品及现金，原告未见到。被告称其投入30万元对系争商铺进行装修，原告不认可，且被告已使用系争商铺至合同期满，不存在装修损失。现原告同意返还被告自系争商铺转移出来的灯具及办公用品，同意返还被告经营质量保证金3万元、履约保证金85,622元及装修押金1万元，不同意被告的其他反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证如下：
本市柳营路XXX号地下1-2层、103、105、107、2-4层、14-18层房屋产权人为明凯公司。2013年1月，原告受明凯公司委托对该房屋进行招商、租赁、经营管理。
2013年6月28日，原告灯具城公司作为出租方(甲方)、被告张鹏辉作为承租方(乙方)签订一份《商铺租赁合同》，约定，租赁商铺位于上海市虹口区柳营路XXX号上海灯具城(上海明凯大厦)三层8315、8317室，建筑面积为563平方米(含公共分摊面积)，该建筑面积是本合同计算租金、管理费及其他相关费用的面积依据；经甲、乙双方现场核实，并在该商铺的详细建筑位置、使用范围以附件一商铺平面图红线圈定部分予以确认；合同生效后双方对租赁商铺的面积如有异议不影响已约定的租金，即本合同约定的租金不变；甲方将该商铺按现状交付给乙方，交付时双方签署《商铺交接书》，甲、乙双方同意以《商铺交接书》作为甲方向乙方交付商铺和本合同提前终止/期限届满之时，乙方向甲方返还该商铺的验收依据；商铺的租赁时间自2013年7月28日至2015年7月27日；甲方自2013年7月28日交房，交房日以甲方书面通知日为准，租赁商铺的交付由双方各自委派的授权代表在现场签署《商铺交接书》；甲方同意自甲方将商铺交付给乙方之日起至2013年10月27日止，将该段期间作为免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作；乙方应自2013年10月28日起，按照本合同约定的标准支付租金；若因可归责于甲方的原因造成双方未能在上述约定的期限内办理交付事宜的，则免租期和相应的起租日均得以顺延；在免租期内，乙方仍应如期支付实际发生的水、电、管理费等各项费用；若双方未能在本合同期限届满前续订新的《商铺租赁合同》，则乙方应在租赁合同到期当日将该商铺腾空，按照本合同约定的标准，以完好的状态交付给甲方，若发生逾期返还的，则应按照本合同15.4.1的约定支付商铺占用费；租金：2013年7月28日起至2015年7月27日期间，每平方米每日租金为2.5元，实际按月计算租金总计为42,811元；管理费：2013年7月28日起至2015年7月27日期间，月管理费每平方米为24元，月管理费总计为13,512元；经营质量保证金为3万元，为保障消费者的合法权益，维护甲方的品牌形象，消费者在购买商品与接受服务期间，由于乙方的原因其合法权益受到损害时，在法律法规、行业规定的范围与时效内得到赔偿，甲方设“先行赔付基金”科目，乙方需垫付一定的现金做先行赔付基金，租赁期满后，如乙方不再续租，则甲方应自乙方退还该租赁商铺并结清所有费用、注销或迁出在该商铺注册的公司之日起一年后将该基金无息退还于乙方，并且在该期间乙方未出现过质量投诉纠纷；市场推广费根据所租商铺建筑面积按每平方米30元/年计算，年市场推广费低于2,000元，按2,000元计收；乙方的市场推广费为16,890元/年，支付时间为每年支付一次，首期按5.5.1条约定的时间支付，第二期应在起算租金日起满一年前三十日支付；5.5.1条约定，租金及管理费每六个月支付一次，乙方应在合同期内每年的4、10月13日之前付清六个月的租金，并在合同期内每年的1、7月13日之前付清次六个月的管理费；首期租金及管理费、经营质量保证金、市场推广费应当在本合同订立当日支付给甲方；在本合同签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金85,622元(即二个月的月租金)，租赁期满后，如乙方续租，则该保证金继续作为下一期商铺租赁的保证金，如乙方不再续租，则甲方应自乙方退还该租赁商铺并结清所有费用、注销或迁出在该商铺注册的公司之日起15日内无息退还全部履约保证金于乙方；乙方租赁的商铺仅供登赛美品牌使用，未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁商铺的用途；乙方的装修，除可移动的实物外，在本合同履行期满或乙方违约导致本合同提前解除的，无偿归甲方所有；乙方承诺按本合同的约定及时、足额向甲方缴纳各种费用(包括但不限于租金及管理费、水、电费、履约保证金、市场推广费等)；乙方应自付款期限届满之日起至结清款项之日止，按照应付款的千分之五每日的标准支付滞纳金，对于乙方拖欠的款项(包括相关欠款和滞纳金)，甲方有权直接从乙方缴纳的履约保证金中加以抵扣，不足部分，甲方有权另行向乙方追索；租赁期满或乙方违约导致合同提前解除的，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自拆除依附于该商铺的装修(可移动的除外)；有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿由此造成的损失：乙方应支付租金及管理费逾期已超过15日；…；15.4.1条约定，无论本合同以何种事由宣告提前终止，乙方均应在合同提前终止后5日内或者合同期限届满的当日返还该商铺，乙方如延期返还的，应按合同提前终止/期限届满之日的日租金的三倍标准支付自应当返还日起至实际返还日止的商铺占用费，若延期返还超过10日，则甲方有权自行组织强制性清场，对于租赁场地内乙方未清除的物品，甲方有权自行处置，乙方不得提出任何异议；关于该商铺之乙方增设的装修、添附的处理：若本合同系履行期限届满、自然终止或因乙方违约而提前终止，则乙方在此期间出资的装修和添附均无偿归属甲方所有(可移动物品除外)，若因甲方违约而提前终止合同，则乙方在此期间出资的装修和添附，由甲方折价收购或乙方自行拆卸，将租赁商铺以原状交付甲方，但未经协商一致，乙方不得擅自实施拆除行为；在租赁期间，非因本合同约定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该商铺的，甲方应按履约保证金标准向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；关于甲方发生违反本合同约定的情形所承担的违约责任，按本合同其他条款的约定处理；对于甲方在经营过程中因自身的违法、侵权行为对乙方造成的任何商誉、财产或者乙方员工的人身造成的损害，甲方应予以全额赔偿；在租赁期间，非因本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方除应按履约保证金标准向甲方支付违约金外，还应补付免租装修期免去的租金，乙方亦无权要求甲方赔偿或补偿装修损失，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；关于上述违约金及赔偿金额，甲方可从履约保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；关于乙方发生违反本合同约定的情形所承担的违约金责任，按本合同其他条款的约定处理；对于乙方在经营过程中因自身的违法、侵权行为对甲方造成的任何商誉、财产或者甲方员工的人身造成的损害，乙方应予以全额赔偿；甲、乙双方可就该商铺的使用细则以及其他事项订立补充协议，补充协议亦作为本合同之不可分割的一部分；若在本协议和其他补充协议的规定间出现不同、偏差或不一致，且在各个协议条款中并无其他约定时，应按各书面文件订立的时间顺序来确定其效力。
2013年6月28日，原告(甲方)与被告(乙方)还签订《补充协议》约定，甲、乙双方于2013年6月28日就乙方承租甲方位于本市虹口区柳营路XXX号上海灯具城(上海明凯大厦)三层8315、8317室签订《商铺租赁合同》，乙方因自身经营需要，向甲方提出延长免租期的要求。甲方考虑到友好合作的原则，同意乙方提出的请求。现另立补充条款如下：乙方如在2013年10月27日前能完成装修和出样的，甲方同意延长2个月免租期，即从2013年12月28日正式计算租金。
上述协议签订后，原告将系争商铺交付被告，被告支付原告经营质量保证金3万元、履约保证金85,622元及装修押金1万元，并对系争商铺装修后用于经营灯具。租赁期间，被告支付原告租金、管理费、市场推广费分别至2014年6月27日、2014年1月27日、2014年7月27日。2014年9月25日、2015年2月6日，被告又分两次支付原告租金共计20万元，其他租金、管理费、市场推广费未再支付。之后，原告因被告拖欠费用而在系争商铺上加锁。自原告加锁后，被告未在系争商铺内经营，也未与原告交涉或通过其他途径主张权利。
2016年5月，原告将系争商铺及32平方米的连廊另行出租给案外人张某某，双方约定租期为2016年7月1日至2017年10月31日，月租金为42,812元，另收取连廊部分的年租金、物业管理费共计4万元。2016年5月16日，原告将系争商铺交付给张某某使用。之前，原告将系争商铺内被告留存的灯具、办公用品及装饰物品全部转移至柳营路XXX号8225室商铺内。目前，系争商铺由张某某进行装修。
审理中，张某某向本院陈述，原告交付其系争商铺时，系争商铺内有简单装修，包括地砖、涂料、吊顶。因该装修风格与其经营不符，其拆除原有全部装修后重新装修。2017年3月5日，因其经营产品升级，其再次对系争商铺进行装修。
审理中，本院于2017年4月7日召集原、被告就被告留存在系争商铺内且已由原告转移至柳营路XXX号8225室商铺内的灯具、办公用品及装饰物品进行清点。经清点，柳营路XXX号8225室商铺内有如下物品：1、灯具：墙上及顶上灯具180件，闲散灯具81件，落地灯7件，台灯33件，亚利浦LED吸顶灯32件，华尔斯三基色节能吸顶灯2件，飞利浦18W灯管15件，其他灯管3件，天花灯及筒灯24件，白炽灯泡若干；2、办公用品及装饰物品：三人沙发1件，二人沙发1件，单人沙发1件，餐桌2件，餐椅6件，其他椅子8件，转角椅1件，吧台椅3件，大理石面置物架20件，落地装饰钟1件，其他装饰钟1件，饮水机2件，玄关1件，三斗柜1件，欧式花架2件，角几1件，“白菜”装饰物1件，“金龙鱼”装饰物1件，“马到成功”装饰物1件，“天鹅”装饰物2件，USB迷你风扇10件，电磁炉1件，电视柜1件，地毯5件，落地装饰花1件，台式装饰花1件。
本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。租赁期间，被告支付原告租金、管理费、市场推广费分别至2014年6月27日、2014年1月27日、2014年7月27日，又于2014年9月25日、2015年2月6日分两次支付原告租金共计20万元，其他租金、管理费、市场推广费至今拖欠未付。即使如被告所称原告于2015年6月5日在系争商铺上加锁，该加锁行为也因被告拖欠租金等费用引起，原告的加锁行为是以促使被告支付欠租等费用为目的。而被告在原告加锁后，既不与原告交涉也不采取任何措施弥补损失，而是任由系争商铺空关，被告的行为表明其不愿意在系争商铺内继续经营。故被告拖欠租金等费用的行为构成违约。
关于原告主张的租金、管理费、市场推广费，即使原告对系争商铺实施加锁行为，对于原告加锁前发生的租金、管理费、市场推广费，被告仍应按合同约定承担。现原告主张2015年6月4日之前被告欠付的租金、管理费、市场推广费，依法应予支持。关于被告辩称双方合同约定系争商铺建筑面积为583平方米，实际使用面积仅300多平方米，双方约定的收费标准不公平的意见，因双方约定的563平方米为系争商铺建筑面积，其中包含公共分摊面积，非系争商铺实际使用面积。且在签约前，被告已至现场对系争商铺进行实地了解。又双方约定租赁商铺的面积不影响租金的支付标准，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。被告辩称2014年下半年，因灯具城整个商场生意清淡，在众多商户的要求下，原告口头承诺自2014年7月起，全体商户每经营一年送半年免租期的意见，因被告未能举证证明，本院不予采信。
关于被告主张返还价值665,026元库存灯具、价值89,000元办公用品的请求，因被告未提供确实充分的证据证明原告加锁时被告留存在系争商铺内的库存灯具、办公用品的价值分别高达665,026元、89,000元，故对被告主张返还的库存灯具、办公用品的价值，本院不予确认。根据本院召集原、被告现场清点的情况，被告确有部分灯具及办公用品留存在系争商铺并由原告转移至柳营路XXX号8225室商铺内，故原告应将该部分灯具及办公用品返还给被告。关于被告主张返还“麒麟”玉一对、“马到成功”玉一对、“白菜”玉一对、“金龙鱼”玉一对、高档钟26个、陶瓷花瓶12个、各种盆景树12棵、现金35,000元的请求，根据现场清点情况，被告确有“白菜”装饰物、“金龙鱼”装饰物、“马到成功”装饰物，落地装饰钟，其他装饰钟，落地装饰花、台式装饰花各1件及其他若干装饰物品留存在系争商铺内，原告应将该部分装饰物品返还给被告。对于被告主张返还的清点物品以外的装饰物品及现金35,000元，因被告无确实充分的证据加以证明，本院不予支持。关于经营质量保证金3万元、履约保证金85,622元及装修押金1万元，原告同意返还被告，依法应予支持。
关于装修损失，被告对其所称系争商铺装修投入30万元未提供确实充分的证据加以证明，本院不予采信。被告拖欠租金等费用的行为构成违约，且双方合同约定租赁期限至2015年7月27日，被告所称原告于2015年6月5日在系争商铺上加锁，该加锁时间也已临近租赁期满。又原告之后将系争商铺另行对外出租所获租金与原、被告约定的租金基本一致，无证据证明原告利用被告的剩余装修获取一定利益。故对被告主张的装修损失，本院不予支持。被告主张的商业信誉损失、广告宣传损失，因其未能举证证明，依法不予支持。被告主张的精神损失，因无事实与法律依据，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条规定，判决如下：
一、被告张鹏辉支付原告上海灯具城市场经营管理有限公司2014年6月28日起至2015年6月4日的租金282,181元；
二、被告张鹏辉支付原告上海灯具城市场经营管理有限公司2014年1月28日起至2015年6月4日的管理费219,795.20元；
三、被告张鹏辉支付原告上海灯具城市场经营管理有限公司2014年7月28日起至2015年6月4日的市场推广费14,437.48元；
四、原告上海灯具城市场经营管理有限公司返还被告张鹏辉目前存放在上海市柳营路XXX号8225室商铺内的灯具、办公用品及装饰物品(1、灯具：墙上及顶上灯具180件，闲散灯具81件，落地灯7件，台灯33件，亚利浦LED吸顶灯32件，华尔斯三基色节能吸顶灯2件，飞利浦18W灯管15件，其他灯管3件，天花灯及筒灯24件，白炽灯泡若干；2、办公用品及装饰物品：三人沙发1件，二人沙发1件，单人沙发1件，餐桌2件，餐椅6件，其他椅子8件，转角椅1件，吧台椅3件，大理石面置物架20件，落地装饰钟1件，其他装饰钟1件，饮水机2件，玄关1件，三斗柜1件，欧式花架2件，角几1件，“白菜”装饰物1件，“金龙鱼”装饰物1件，“马到成功”装饰物1件，“天鹅”装饰物2件，USB迷你风扇10件，电磁炉1件，电视柜1件，地毯5件，落地装饰花1件，台式装饰花1件)；
五、原告上海灯具城市场经营管理有限公司返还被告张鹏辉经营质量保证金3万元、履约保证金85,622元、装修押金1万元，共计125,622元；
上述第一项至第五项，均于本判决生效之日起10日内履行完毕；
六、对被告张鹏辉的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费8,964.14元，由被告张鹏辉负担；反诉受理费8,657.92元，由原告上海灯具城市场经营管理有限公司负担4,328.96元，被告张鹏辉负担4,328.96元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严萌根
审 判 员 华 琴
人民陪审员 毛济平
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。