河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第8377号
原告（反诉被告）王江伟。
委托代理人孙飞，河南陈州律师事务所律师。
被告王涛（反诉原告）。
委托代理人邢俊鹏，河南有道律师事务所律师。
委托代理人张振阳，河南有道律师事务所实习律师。
原告王江伟（以下简称原告）诉被告王涛（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙飞，被告王涛及其委托代理人邢俊鹏、张振阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年8月25日签订《房屋租赁协议》一式三份，协议约定租期一年，自2013年9月1日至2014年8月31日止，约定租金每月5000元，原告在签订协议时交给被告押金五千元。协议签订时原告向被告交纳租金15000元，押金5000元，于2013年9月8日，被告又收取了原告2000元作为使用隔断押金。原告组织装修室内及门头花费近两万余元，2013年9月下旬，原告太古家用榨油机店正式开业。时至2014年1月份原告所租该房屋原房东向原告出具被告与其签订的租用该房屋合同一份，合同写明被告租用该房屋的期限为自2013年5月1日至2014年4月30日止，经营期间被告不能出租，不能转让此房。原房东声称因本案被告不向其交纳租金该房不再出租给被告，并限期让原告搬出此房，这时原告才知道被告系二房东，根本没有向原告出租该房的权利，于是原告因不能再使用该房，向被告协商此事被告不理原告。于2014年2月20日原告不得不搬离此房，这时原房东就把该房锁上。现原告因租该房损失惨重，被告又拒绝协商此事，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判令1、被告退还房屋租赁押金5000元；2、被告退还原告装修押金2000元；3、被告偿还原告装修残值损失15000元；4、被告退还原告租金1667元；5、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同两份；2、房屋收条两份及隔断费收条一份；3、工程款收条三份；4、证明及身份证复印件各一份；5、装修合同及报价单各一份；6、定单两份；7、光盘一份。
被告质证认为：对证据一真实性无异议，但出租人段秋生未因转租而提出主张解除租赁协议。证据二房租收条真实性无异议，原告的租金自2014年2月底到期，对隔断收条是原告购买被告塑钢隔断的购买款，与本案租赁合同无关。证据三真实性有异议，无正规的装修票据，不能证明原告的装修费用，被告不知道也从未同意原告对涉案房屋的租赁装修。证据四证明真实性有异议，不能确定为段秋生所写，合法性有异议，根据证据规则，证人应出庭接受当事人的质询，其证言才能得到法庭采信，就证据内容，该证据仅陈诉房屋租赁的事实，并没有因转租事宜解除合同，证明人表述收回房屋的原因是未按时交房租，证明原告违约。原被告之间的租赁合同于2014年2月10日终止，2月20日收回房屋与原告无关。证据五、六真实性及关联性均有异议。证据七七张数码图片真实性有异议，被告不知道原告装修及装修状态。
被告辩称：关于原告提出的第一项诉讼请求，被告认为双方签订的《房屋租赁协议》第五条约定，原告必须在前次租金到期前一个月时交纳下次租金，若逾期十日不交即视为原告无条件放弃该房屋使用权，被告可以将房屋无偿收回，所收押金不退等内容。第八条第3项约定，原告提前解除合同，已交租金及押金不退。上述约定系双方自愿签订，且不违反法律强制性规定对双方具有约束力。因原告一直未能交纳下一季度（三个月）的房租，根据双方约定，自2014年2月10日原告已经丧失了房屋的租赁权及要求退还押金的权利，且原告自行搬离租赁房屋单方解除租赁合同，也无权要求返还押金，因此被告不应退还原告押金。关于原告提出的第二项诉讼请求，被告认为被告根本不知道原告装修的事情，被告也未收取过原告的装修押金。关于原告提出的第三项诉讼请求，被告认为根据合同第八条第1项约定，原告如对房租进行装修及改造应当以书面形式通知被告，经被告同意后方可施工。而原告从来都没有以任何形式向被告报送装修或改造的书面或口头材料，被告对原告是否对房屋进行过装修一无所知，不应当承担任何原告所谓的装修残值损失。关于原告提出的第四项诉讼请求，被告认为被告或出租人没有任何人提出过解除双方的租赁合同。原告没有将房屋交付返还给被告，被告是在2014年3月初联系不上原告并确定租赁房屋被腾空后才收回的房屋，因此原告实际使用的期限应当计算至被告实际收回房屋时。原告单方解除租赁合同，根据《房屋租赁协议》第八条第3项约定，原告单方解除租赁合同已交租金及押金不退还。
被告反诉称：被告与原告于2013年8月25日签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将坐落在金水区南阳路的门面房租赁给原告使用，租期一年，租金三个月缴纳一次，租金每月5000元，原告必须在前次租金到期前一个月时交纳下次租金，若逾期延交，则每日按应收租金金额的10%收取原告滞纳金，若逾期十日不交即视为原告无条件放弃房屋使用权，被告可以不给通知、不协商和不通过诉讼将房屋无偿收回等内容。合同签订后原告前两次房租均能够按时支付，但第三次房租即将支付时，原告就以生意不好等理由推脱，直至应当支付第三次房租即2012年1月31日原告仍旧没有支付房租，虽经被告催促，原告都以生意不好、资金周转困难等理由推脱，至2014年2月底原告已经支付的房租到期后，被告又去催收房屋才突然发现原告使用的房屋已经人去房空，通过电话亦联系不上原告，直至后来原告突然收到法院本案本诉传票，被告对此气愤不已。为了维护被告的合法权益，现依法提起反诉，请求法院依法判令：1、原告支付被告违约金15000元；2、反诉费用由原告承担。
被告为证明其反诉请求，向本院提交证据如下：
1、房屋租赁合同一份；2、郑州市金水区力天食品百货商店基本注册信息查询单一份；3、郑州美唐商贸有限公司基本注册信息查询单一份；4、《房屋租赁合同》一份；5、房产证复印件一份；6、王江伟于2013年10月11日出具的证明一份。
原告质证认为：对证据一真实性无异议；证据二与本案无关；证据三真实性无异议；证据四与本案无关；证据五无法与原件核对，无法确定其真实性；证据六真实性无异议，证明目的有异议。
原告辩称：事实是被告违约，因被告与房东的合同约定不能转租，故被告转租无效，房东让原告搬出时，原告才知道被告不是房屋所有人，事实是被告未向房东交纳房租而构成违约。
经审理查明：2013年5月1日，段秋生作为甲方与作为乙方的被告签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：段秋生将位于郑州市南阳路号营业房出租给被告使用，租赁期自2013年5月1日起至2014年4月30日止；房屋每月租金为4500元；经营期间，被告不能出租或分割出租，不能转让此房，不能收取或变相收取任何形式的转让费；若被告违反合同上述约定，甲方即段秋生有权终止该合同，无条件断水断电，保证金不予退还，保证金不足以抵押甲方损失，被告应予以赔偿。合同约定了其他事项。
同年8月25日，就上述房屋被告作为甲方与作为乙方的原告签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：被告自愿将座落在金水区南阳路的建筑面积45平方米的门面房屋出租给原告合法使用。租期为一年，自2013年9月1日起至2014年8月31日止，到期可优先续签。租金交纳方式为三月交纳一次，每月租金为5000元。房屋设备及水电押金，统一为一个月租金做为押金，原告在签协议时，交给被告押金人民币5000元。合同终止时，在原告结清全部费用、债务，房屋验收合格后，被告必须退还给原告押金，不得拖欠。付款方式为现金，原告必须在前次房屋租金到期前一个月时向被告交纳下一季度租金，若逾期延交，则每日按应收租金金额的10%收取乙方滞纳金，若逾期十日不交即视为原告无条件放弃对房屋的使用权，被告可以不给通知、不协商和不通过诉讼将房屋无偿收回，被告不负责被保管财产损坏和丢失的责任，超过十日被告有权处理原告财产，所收押金不退，作为被告的损失。被告有权终止该合同将此房对外出租。原告如对房屋进行装修及改造应以书面形式报给被告，经被告同意后方可施工。合同约定了其他事项。
后郑州祥和集团电力安装有限公司（以下简称祥和电力公司）作为金水区南阳路X号X号楼房屋的所有权人，与原告签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：祥和电力公司将位于郑州市南阳路267号5号楼底层附3号、32平方米门面房租赁给原告作为经营场所；租赁期限自2013年10月8日至2017年10月7日；租赁费每季度共计9000元等。该合同签订后，原告于2013年10月11日出具《证明》一份，主要载明：与电力公司签订的2013年10月8日至2017年10月7日5年合同为无效合同，只为办证使用。
原、被告合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了自2013年9月1日至2014年2月底的房屋租金共计3万元，并交纳了房屋押金5000元，庭审中，被告认可押金未退还给原告。2014年2月，原告搬出该房屋。
2014年10月24日，原告以被告违约将不得转租的房屋租赁给原告故要求被告退还押金5000元等为由提起本诉，在诉讼过程中，被告提出反诉，主张原告逾期未交纳房租构成违约，要求原告支付违约金15000元。
另查明，原告作为法定代表人／负责人于2013年10月16日办理工商登记，成立郑州美唐商贸有限公司，经营场所为郑州市金水区南阳路XX号X号楼底层附X号。
本院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。被告在与原告签订《房屋租赁协议》时无权转租，未经出租人同意，亦未获得追认，故该《房屋租赁协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告请求被告返还房屋租赁押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的装修押金、装修残值损失以及租期未满剩余的租金退还，证据不足，本院不予支持。
关于被告称原告租期未满搬出构成违约要求原告支付违约金的反诉请求，因《房屋租赁合同》无效，该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于被告主张祥和电力公司在原告办理工商登记时与原告签订了租赁合同，证明其知晓该转租行为，但祥和电力公司与原告之间的租金合同涉及的房屋为郑州市南阳路XXX号X号楼底层附X号，面积为32平方米且原告的工商登记信息营业场所为郑州市金水区南阳路XXX号X号楼底层附X号，而被告与段秋生签订的租赁合同涉及的房屋为郑州市南阳路XXX号营业房且被告将该房屋转租给原告时合同载明的房屋面积为45平方米，故被告主张出租人段秋生、祥和电力公司对其转租行为明知并默认，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、被告王涛于本判决生效后十日内返还原告王江伟房屋押金5000元。
二、驳回原告王江伟的其他诉讼请求。
三、驳回被告王涛的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费392元，由原告负担309元，由被告负担83元。反诉费用87.5元，由被告负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 梁瑞娟
人民陪审员 李秀琴
人民陪审员 王 奥
二〇一五年一月二十日
书 记 员 闻 辉