广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民一终字第145号
上诉人（一审被告、反诉原告）：洪爱东。
委托代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。
委托代理人：吴蔓菁，广西天惠律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：北海市振海经济开发有限公司，住所地北海市。
法定代表人：杨光臣，经理。
委托代理人：苏德浩，广西嘉友律师事务所律师。
上诉人洪爱东因与被上诉人北海市振海经济开发有限公司（以下简称振海公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1657号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年6月26日立案受理后，依法组成由审判员董新永担任审判长、审判员潘荫玲、汪海敏参加的合议庭。并于2013年8月13日公开开庭审理了本案。代�记员涂娟担任记录。上诉人洪爱东的委托代理人李玉萍、吴蔓菁，被上诉人的法定代表人杨光臣及其委托代理人苏德浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2006年1月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于北海市云南南路l8号阳光城公社A栋Al04号、A203号房屋；合同价格为每平方米2800元，总价款为ll22576元，建筑面积400.92平方米，合同还约定了付款方式和违约责任等，其中A103号《商品房买卖合同》第六条第（2）项的约定：全部备案后付80％，20％在办证同时付清余款（房产证、土地证同时办理）付款时间由双方协商确定，余款指2006年1月24日后应交房款。A203号的《商品房买卖合同》第六条第（2）项的规定：全部备案后付80％，20％在办证同时付清。《商品房买卖合同》签订后，被告向原告支付了Al04号、A203号房屋40％预付款741701元。原告也将Al04号、A203号房屋交付给被告使用。因Al04号、A203号房屋不在同一单元，被告要求将Al04号房调换成Al03号，但当时A103号房已备案在他人名下，被告便与原告另行签订《合同补充协议》，约定：1、出卖人保证在三个月内将Al04转备案为Al03给买受人；否则，买受人在拥有Al04、A203房地产所有权的前提下，不再付余款（A104、A203总金额的60％）给出卖人。2、本合同第六条的：全部备案应为：出卖人把Al04转备案为Al03给买受人，把A203备案给买受人。办证的同时应为：出卖人把办证（房产证、土地证）应交纳的所有税费交清后。3、买受人交1.5％契税、登记费、备案费、工本费，其余所有税费由出卖人负责交纳。2009年，双方签订了Al03号《商品房买卖合同》，将Al04房变更为Al03房，并将Al03房交付被告使用，但日期倒签至2006年1月23日，2009年12月22日，原告将Al03号房屋备案至被告名下。由于被告未支付Al03号、A203号房屋剩余房款。原告多次以电话方式向被告催收剩余房款，但被告拒绝支付。2012年6月，原告采取书面通知、在报纸刊发通知等方式要求被告支付剩余房款。但被告仍不予理睬。原告在2012年9月19日和26日分别以登报和邮件方式向被告送达解除合同通知书，要求被告五日内到原告处办理退房手续，被告对此不予理睬也未提出异议。
另查明：原告开发建设的阳光城公社A栋至今未经综合验收合格。房屋交付被告使用后，因未取得房产证，原告出具授权书授权被告代理原告与第三方签订阳光城公社A栋Al03号商铺租赁事宜，被告于2010年9月19日与薄大勇签订租赁合同，将Al03号、A203号房屋出租给薄大勇使用，租期为6年9个月，从2010年9月22日至2012年4月22日止租金为8000元／月，自2012年4月22日至2013年4月22日止租金为12000元／月�此后租金根据市场行情双方协商确定。
原告一审诉讼请求：1、解除原告与被告签订的位于北海市云南南路18号阳光城公社A栋103号、A203号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、被告将阳光城公社A栋103号、203号房屋退还给原告；3、被告向原告支付阳光城公社Al03、A203房屋使用费640000元；4、被告支付逾期付款违约金111255元给原告；五、被告支付本案诉讼费用。
被告反诉请求：1、反诉被告继续履行预售备案登记编号为093－019、093—024的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、反诉被告支付原告迟延办理房屋所有权证和土地使用权违约金22251元；3、反诉被告支付反诉原告迟延交付具备合同约定“综合验收合格房屋”及未安装能正常使用水电设施的违约金243648元（按日万分之三计三年）；4、反诉被告返还反诉原告代垫费用34645.8元；5、由反诉被告承担本案诉讼费用。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否合法有效；二、关于双方争议的房价款是合同约定的2800元还是原告主张的4625元；三、被告是否构成违约，是否应当承担违约责任；四、原告主张被告支付阳光城公社Al03、A203房屋使用费640000元是否成立；五、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》能否继续履行；六、反诉被告是否应支付反诉原告迟延办理房屋所有权证和土地使用权证违约金22251元；七、反诉被告是否应返还反诉原告代垫费用34645.8元。
一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否合法有效的问题。
该院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律法规规定，合法有效，双方应依合同约定严格履行。
二、关于双方争议的房价款是合同约定的2800元还是原告主张的4625元的问题。
该院认为：原告主张讼争的Al03、A203两套房屋的实际销售价格为每平方米4625元，总价款为l854255元，签订《商品房买卖合同》时，被告为规避税收，要求在《商品房买卖合同》写上的价格为每平方米2800元，因此《商品房买卖合同》的价格为每平方米2800元，由此产生被告同日交购房款原告出具两张并且是连号的收据收取被告的购房款的情况，而合同价格的降低对开发商而言并不能少交税。另外，《合同补充协议》第l条规定：明确说明出卖人保证在三个月内将Al04转备案给买受人；否则，买受人在拥有Al04、A203房地产所有权的前提下，不再付余款（A104、A203总金额的60％）给出卖人，也证明被告所交741701元是支付了Al04号、A203号房屋40％预付款。对此，被告认为其�交的40％的预付款外的292671元是原告应付未付的货款抵扣部分房款，但被告未能举证证明，因此被告所作的抗辩不能成立，因此原告主张讼争的Al03、A203两套房屋的实际销售价格为每平方米4625元成立，予以认定。
三、关于被告是否构成违约，是否应当承担违约责任的问题。该院认为：合同签订后，原告依约履行了合同义务，将房屋交付
被告使用，并将Al03号、A203号房屋备案至被告名下，但被告只支付了Al04号、A203号房屋购房款741701元，未再支付购房余款。期间，原告多次催告被告支付剩余房款，但被告至今既不与原告协商也不支付购房余款，违反了双方签订的Al03号《商品房买卖合同》第六条第（2）项的约定，已构成违约，应承担相应违约责任。依双方签订的合同第七条约定，原告享有解除合同请求权，据此，原告请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同�及《合同补充协议》合法有据，应予准许。被告应按双方签订的《商品房买卖合同》约定累计应付款的l0％向原告支付违约金lll255元。同时，原告收取被告的购房款741701元应予退还给被告。至于原告主张的被告承担违约金111255元的问题，由于双方在合同中对付款时间的约定不明确，不能依合同约定确定违约金，因此，原告主张被告支付违约金111255元依据不足，对原告的该项诉讼请求不予支持。
四、关于原告主张被告支付阳光城公社Al03、A203房屋使用费640000元是否成立的问题。
该院认为：原告于2006年交付房屋给被告使用，因被告未取得房产证，原告出具授权书授权被告代理原告与第三方签订阳光城公社A栋Al03号商铺租赁事宜，被告也已将房屋出租收取租金，并根据被告已构成根本违约的事实及被告已支付原告40％购房款的事实，依公平原则，合同解除后，被告应向�告支付其使用原告房屋所产生的费用，房屋使用费参照被告出租上述房屋给他人的租金每月8000元的60％即4800元计，从被告将房屋出租时起即2010年9月19日起计至其搬离Al03、A203号房屋止。原告请求支付房屋使用费数额过高，超过该院确认部分，不予支持。
五、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》能否继续履行的问题。
该院认为：由于被告在收到原告的交款通知后，在合理期限内，未履行其主要付款义务，已构成根本违约，符合双方约定的解除合同条件，原告依合同约定请求解除合同合法有据，因此，被告反诉继续履行预售备案登记编号为093－019、093－024《商品房买卖合同》及《合同补充协议》没有法律依据不能成立。
六、关于反诉被告是否应支付反诉原告迟延办理房屋所有权证和土地使用权证违约金22251元的问题。
该院认为：原、�告双方签订合同后，原告在A103号、A203号房屋未经综合验收合格的情况下，将讼争房屋交付被告使用，被告当时没有异议，并将房屋出租，视为房屋已经交付使用，既然房屋已经交付被告使用，原告举出水电费发票证明阳光城公社A栋于2006年正常供水供电，被告出具的向原告交2006年至2007年水费的收据也证明了原告所述属实，对此被告未能举证证明原告未安装能正常使用水电设施，同时，本案中，由于被告违约在先，其反诉原告支付迟延交付具备合同约定“综合验收合格房屋”及未安装能正常使用水电设施的违约金243648元没有事实依据，不予采纳。
七、关于反诉被告是否应返还反诉原告代垫费用34645.8元的问题。
该院认为：本案被告反诉主张本案原告返还代垫费用34645.8元，但被告主张其代垫的34645.8元主要是被告用于支付的水安装费1905.8元、电安装费l5000元、增容�1700元、原告的员工向被告借款l0900元代发工资等，而上述款项单据均无原告公章也无原告的法定代表人签名，且与本案合同无关，属另一法律关系，本案不予审理。
综上所述，鉴于被告的行为已构成根本违约，原告请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有据，应予准许，被告应支付房屋使用费并退还房屋给原告。同时原告收取被告的购房款741701元应予退还给被告。被告反诉原告继续履行合同和支付违约金没有依据不能成立。为了维护当事人的合法权益，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告北海市振海经济开发有限公司与被告洪爱东签订的位于北�市云南南路18号阳光城公社A栋103号、203号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告洪爱东将位于北海市云南南路18号阳光城公社A栋103号、203号房屋退还给原告北海市振海经济开发有限公司；三、被告洪爱东自2010年9月19日起按每月4800元向原告北海市振海经济开发有限公司支付阳光城公社Al03、A203房屋使用费至其将上述房屋退还原告之日止；四、原告北海市振海经济开发有限公司退还购房款741701元给被告洪爱东；五、驳回原告北海市振海经济开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告洪爱东关于继续履行预售备案登记编号为093－019、093—024的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》反诉被告支付反诉原告迟延办证违约金22251元、迟延交付具备合同约定“综合验收合格房屋”及未安装能正常使用水电设施的违约金243648元的反诉请求。案件受理费20663元，反诉案件受理费10331元，合计30994元，由原告负担10994元，被告负担20000元。
上诉人洪爱东不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实错误。
1、一审法院对被上诉人至今违约未为上诉人办理商品房验收及办理房地产权属证的事实不予认定是错误的。双方于2006年、2009年签订的两份《商品房买卖合同》及合同补充协议约定被上诉人有验收商品房及办理房地产权属证的义务，一审法院却对被上诉人该违约事实不予认定，合同第八条约定被上诉人在2006年4月30日前将该商品房验收合格交付给买受人，合同第十五条约定被上诉人在房屋交付使用后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案（无论按被上诉人所主张的2006年就交房，还是按上诉人所主张的2009年3月交房），被上诉人均违约在先，合同附件四第4条均约定，该套房实际交付使用550天内取得房屋所有权，如因出卖人的责任，不能在规定期限取得房地产权属证书，按第十五条办理，但迄今为止诉争房屋仍未办理竣工验收（有北海市建委书面证明）以及房产、土地证。所以被上诉人一直未履行双方所签合同的主要义务已严重违约。2、一审判决关于付款方式及期限的认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》（A203号房）中第六条约定的是分期付款，即全部备案后付80％，20％在办证（房产证、土地证）同时付清余款。《合同补充协议》第1条约定，出卖人保证在三个月内将Al04转备案给买受人，否则，买受人在拥有Al04、A203房地产所有权的前提下，不再付余款（A104、A203总金额的60％）给出卖人。《合同补充协议》第2条约定全部备案应为：出卖人把Al04转备案为Al03给买受人，把A203备案给买受人。《商品房买卖合同》（Al03号）实际签订时间为2009年12月22日，该合同第六条约定：全�备案后付80％、20％在办证同时付清（房产证、土地证同时办理），余款付款时间双方协商确定，余款指2006年1月24日后应交房款。根据以上约定，支付购房余款时间应由双方协商确定。但一审法院对该约定不认可采信，却认定是由于上诉人未支付Al03、A203号房屋剩余房款，经被上诉人多次电话方式催收并被拒绝，上诉人既不与被上诉人协商也不支付余款。此认定无任何证据证明。此外一审法院还认定由于双方在合同中对付款时间约定不明，不能依合同确定违约金，既然双方在合同中对付款时间约定不明，那么何时支付余款理所当然应由双方另行协商确定，一审法院的以上事实的认定完全是自相矛盾的。事实上，上诉人曾多次联系被上诉人法定代表人，要求与其协商办证、付款事宜，而其未予理睬。最后被上诉人竟单方面炮制支付购房余款通知。3、一审判决关于房款认定错误。本案所涉Al03、A203两套商品房实际总价款为1415247.00元，单价为3530元／平方米，计算方法：合同单价2800元／平方米×总面积400.92平方米＝1122576.00元（合同总价款），合同总价款1122576.00元＋合同外价款292671.00元＝1415247.00元（实际总价款），实际总价款l415247元÷总面积400.92＝单价3530元／平方米。被上诉人主张两套商品房实际总价款为1938202.50元，单价为4625元／平方米与事实严重不符。上诉人补充提交的证据之“阳光城公社”A栋认购协议书，证实双方原于2005年10月13日约定的购房单价为3680元／平方米。但双方实际交易价格为3530元／平方米，这是双方在正式签订商品房买卖合同时被上诉人给予上诉人的优惠。上诉人提交的北海中院（2008）北民一终字第l01号民事判决书，证实同期被上诉人于2005年11月11日售给案外人谭波的“阳光城公社”A栋105、205两套商铺的单价均为3500元。上述证据充分证明被上诉人在同时期销售“阳光城公社”A栋商铺的单价均是在3500元左右，其主张上诉人向其购买的涉案商铺的总价款为l938202.50元，单价为4834元／平方米与事实严重不符。一审判决书第九页认为“合同价格的降低对开发商而言并不能少缴税”根本无事实依据。4、一审判决关于被上诉人是否迟延交房的认定也错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。而双方在《商品房买卖合同》第八条中有特别约定：出卖人应当2006年4月30日前将综合验收合格的商品房交付买受人使用。涉案商品房未经综合验收，开发商即通知购房人接受房屋是违约行为，应以具备交付条件的日期作为实际交付日期，开发商应承担逾期交房的违约�任。理由如下：（1）、交付经综合验收合格的房屋既是开发商的合同义务亦是开发商的法定义务。根据相关法律规定，房地产项目竣工，经验收合格后方可交付使用。（2）、开发商交付未经综合验收的商品房，并不免除开发商承担逾期交房的违约责任。《合同法》第l11条、第l58条均对此问题作出了规定。因此，上诉人在接受商品房后仍有权要求开发商承担瑕庇担保责任或违约责任。（3）、权利的放弃必须明示，上诉人接受商品房后从未明示放弃追究被上诉人逾期交付经综合验收合格的房屋的违约责任的权利。上海高院的相关指导意见也认为商品房未经综合验收，开发商即通知购房人接受房屋，应以具备交付条件的日期作为实际交付日期，开发商应承担逾期交房的违约责任。依据以上事实及法律，被上诉人已经迟延交付房屋。5、一审判决关于被上诉人是否迟延验�、迟延办证、迟延开通水电的认定错误。上诉人提交了其自行安装水电的证据证明被上诉人未按约定开通水电，水实际开通时间是2009年3月，电开通时间是2008年3月20日。一审法院却用被上诉人提交的施工用电用水的证据来认定被上诉人没有违约。一审判决在认定事实部分对被上诉人一直未能办理诉争房屋竣工验收及办理产权证的违约事实只字不提，反而在关于被上诉人是否应支付迟延办房屋所有权证和土地使用权证违约金22251元的问题上张冠李戴，扯上开通水电的事实来敷衍了事。
以上事实证明，一审法院在认定事实上存在严重错误，请二审法院查清纠正。
二、一审法院认定事实错误，致使适用《合同法》第60条、67条、93条、94条、95条、96条、107条、108条、113条作出判决错误。
1、双方所签的《商品房买卖合同》第8条约定，被上诉人应在2006年4月30日前将综合验收合格的房屋交付上诉人；第15条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；附件四第4条约定：该套房实际交付使用550天内取得房屋所有权。根据以上事实，无论哪方主张的交房时间，被上诉人均违约在先。双方所签的《商品房买卖合同》（A103号房）约定，付款由双方协商，在被上诉人无证据的情况下，一审法院认定上诉人在2009年12月22日后未付款构成违约在先，且是根本违约，错误地适用《合同法》第67条，以致适用其余法律条款亦错误。2、上诉人占有诉争房屋是依据双方合同约定，是作为买房人在依约履行合同义务后享有的权利，上诉人有权将合法占有的房屋出租给第三人使用，在双方发生纠纷未经法院生效判决确认房屋的最后归属之前，上诉人是占有该房屋唯一合法主体，况且实际上该房屋恰是因为被上诉人严重违约才没有过户到上诉人名下。一审法院依据所谓公平原则判令上诉人向被上诉人支付使用房屋费是错误的。
三、一审法院严重违反民事诉讼法的相关规定
一审法院对上诉人提交的直接证明房价的主要证据《阳光城公社》A幢认购协议书、（2008）北民一终字101号民事判决不质证、不认定显失公平。
综上所述，一审判决认定事实、适用法律均错误，又违反法定程序，请求二审法院：1、撤销北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1657号民事判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、判决支持上诉人的全部反诉请求。
被上诉人振海公司答辩称：一、一审法院认定讼争的两套房屋的实际销售价格为每平方米4625元是正确的，上诉人所称实际房价是每平方米2800元或3530元都是虚假的。
1．一审法院认定房价为每平方米4625元有充分的证据。双方签订《商品房买卖合同》时，上诉人为规避税收，要求在合同上写的房屋价格为每平方米2800元，因此产生上诉人同日交购房款被上诉人出具两张并且是连号的收据收取给上诉人的情况，而合同价格的降低对开发商而言并不能少交税。另外，《合同补充协议》第l条规定：明确说明出卖人保证买受人在三个月内将拥有Al04、A203房地产所有权的前提下，不再付余款（A104、A203总金额的60％）给出卖人。也证明上诉人所交741701元是支付了Al04号、A203号房屋40％预付款。对此，上诉人一审开庭时提出认为其所交的40％的预付款外的292671元是被上诉人应付未付的货款抵扣部分房款，但被告未能举证证明。事实上，被上诉人没有欠上诉人的货款。2．上诉人于一审期间始终称讼争房屋的实际销售价格为每平方米2800元，第一次开庭时称292671元房款是应被上诉人的要求多付的款，第二次开庭又说是抵扣被上诉人所欠的货款。现二审阶段又称采取加、减、乘、除的方法编造出房价是每平方米3530元都是无证据的。
二、一审法院支持被上诉人的诉求，驳回上诉人的诉求是有事实及法律依据。
1、被上诉人已经履行了向上诉人交付讼争房屋及将讼争房屋备案至其名下的义务，并于2006年2月份将已通水电，质量合格，具备使用条件的Al03、A203两套房屋交付给上诉人，上诉人收房至被上诉人起诉时均没有任何异议，并将房屋出租。因此，被上诉人已按合同约定履行了相关义务。2、《商品房买卖合同》第六条规定：“全部备案后付80％，20％在办证当日时付清……”被上诉人已将诉争中的两套房屋备案到上诉人的名下，但上诉人只支付40％房款。因此，上诉人未履行在先的支付房款义务，被上诉人无须履行办证义务，不存在违约行为。3、上诉人不履行支付购房余款的法定义务�构成根本违约。上述所称的合同第六条已约定支付购房余款是上诉人的基本义务，亦是法定义务，但其只在2006年元月24日支付40％的首付款至今近7年，即使按2009年12月22日Al03备案算亦近3年，多年来，被上诉人多次以口头、电话等方式与其协商，催促其支付余款均未果才于2012年6月向其发《催款通知》及在报纸登公告两个方式催交房款，之后双方亦对房屋余款进行过协商，但上诉人一直未交完房款，被上诉人根据《商品房买卖合同》第七条及《合同法》第94条规定以发函及公告的方式正式通知上诉人解除Al03、A203两套房屋的《商品房买卖合同》。一审法院判决解除双方所签的合同及补充协议是正确的。4、如前所述，由于上诉人不支付购房余款构成根本违约，一审法院在判决解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的情况下，按公平原则判决上诉人支付从2010年9月19日起每月4800元至其将讼争房屋退还被上诉人之日止的讼争房屋使用费有事实及法律依据。5、如前所述，由于上诉人根本违约且反诉已过诉讼时效，因此，一审法院驳回其的诉求有事实及法律依据。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审期间，上诉人洪爱东向本院提供以下新证据：“阳光城公社”A栋认购协议书、（2008）北民一终字第101号民事判决书，证明双方正式签订《商品房买卖合同》时被上诉人给予上诉人优惠后实际交易的价格为3530元／平方米。被上诉人振海公司对该新证据的质证意见，协议书中卖方所签名“李艳梅”不是公司的人员，协议书中确认的面积是不存在的，公章也存疑；至于判决书确认的交易价格是因当时公司没有工程款支付给另一方当事人用房屋顶数的，两份证据均不能证明上诉人所要证明的内容。
被上诉人振海公司向本院提供以下新证据：《租赁合同》一份，证明上诉人将涉案房屋租赁给他人，每月收取13000元的租金。上诉人认为该证据与本案无关。
本院认为，上诉人提供的“阳光城公社”A栋认购协议书即使是真实的，也只能证明当时双方对交易价格的最初确定，最后交易价格应以正式签订的合同为准。（2008）北民一终字第101号民事判决书也只能证明该判决书中所涉房屋的交易价格，不能证明本案两房屋的交易价格。对被上诉人提供的《租赁合同》的真实性予以确认。
对一审查明的事实，上诉人洪爱东认为一审判决认定被上诉人多次电话方式向上诉人催收剩余房款被拒不是事实，此外，一审判决没有将双方于2009年签订的A103号《商品房买卖合同》关键内容写明，即关于付款的约定没有写明，对其他事实无异议。被上�人振海公司对一审查明的事实无异议。本院对双方均无异议的一审查明的事实予以确认。
二审另查明：双方当事人均主张在被上诉人办理了涉案两套房屋的备案登记后曾就付款、办证事宜主动找对方协商，但均未能提供充分的证据予以证实，故只能说明双方未能就支付购房余款事宜达成共识。
综合诉辩双方的意见，本案争议焦点归纳为：1、双方在履行涉案合同过程中是否存在违约行为，合同应当继续履行还是解除；2、双方交易涉案房屋的真实价格是多少；3、上诉人应否支付涉案房屋的占用费给被上诉人；4、上诉人请求被上诉人支付26万元的违约金是否合法有据；5、上诉人请求被上诉人返还代垫付费用34000元有无事实与法律依据。
关于第一个争议焦点，即双方在履行涉案合同过程中是否存在违约行为，合同应当继续履行还是解除的问题。本院认为，首先，双�于2006年1月23日签订的《商品房买卖合同》（A203号）以及2009年签订的《商品房买卖合同》（A103号）第六条均约定：“付款方式及期限。2、分期付款：全部备案后付80%，20%到办证的同时付清（房产证、土地证）”。（A103号）合同还约定：“余款付款时间由双方协商确定，余款指2006年1月24日后应交房款。”同时签订的《合同补充协议》对上述合同进行了补充：“1、出卖人保证在三个月内将Al04转备案为Al03给买受人；否则，买受人在拥有Al04、A203房地产所有权的前提下，不再付余款（A104、A203总金额的60％）给出卖人。2、本合同第六条的全部备案应为：出卖人把Al04转备案为Al03给买受人，把A203备案给买受人。办证的同时应为：出卖人把办证（房产证、土地证）应交纳的所有税费交清后。3、……”从上述条款可以判定，被上诉人必须办理了两套商品房（A103号、A203号）的备案手续后上诉人才负有支付余款的义务，即合同约定被上诉人办理备案登记，办证交纳所有税费的义务在先，上诉人付款的义务在后。而目前查明的事实是被上诉人于2009年12月22日才将A103号房备案至上诉人名下，也就是说被上诉人没有按合同约定在三个月内将Al04转备案为Al03到上诉人名下，存在违约行为。上诉人在此情况下享有不支付60%房款（上诉人已支付40%的房款）的抗辩权利。目前双方均主张在办理好涉案房屋的备案登记后曾就付款、办证事宜主动找对方协商，但均未能提供充分的证据予以证实，只能说明双方未能就支付购房余款事宜达成共识。综上，被上诉人没有按约履行其备案登记义务以及上诉人至今没有付清房款均是事实，但被上诉人违约在先，上诉人依合同约定享有不支付余款的抗辩权。再有，涉案房屋至今没有经验收合格，即被上诉人并没有按合�约定交付房屋给上诉人（合同约定出卖人应当2006年4月30日前将综合验收合格的商品房交付买受人使用）存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”以及第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，在上诉人不要求解除合同的前提下，涉案合同应该继续履行，被上诉人单方面以上诉人未支付购房余款为由要求解除合同的行为没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，即双方交易涉案房屋的真实价格是多少的问题。本院人为，虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定的交易单价为2800元／平方米，但从《合同补充�议》中的约定能分析出上诉人已交纳了房款的40%，尚余60%未付。签订合同之日上诉人亦实际分两次一共交纳房款741701元（其中一张收据注明是40%的首付款），从常理分析，既然交纳的全部是购房款，没有必要分两次立收据，所以被上诉人主张当时是为了规避税收才这样操作的说法更加可信。据此，上诉人交纳的741701元房款是两套商品房40%的首付款，即双方交易的真实价格为4625元，被上诉人的主张成立，本院予以采信。上诉人主张其中一张收据中的292671元是应对方要求额外支付的房款没有事实依据，本院不予支持。因此，上诉人尚欠房款1112554元（400.29平方米×4625元／平方米＝1854255元－741701元＝1112554元）未支付给被上诉人。
关于第三个争议焦点，即上诉人应否支付涉案房屋的占用费给被上诉人的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同签订后，上诉人支付了部分房款，被上诉人亦将涉案房屋交付上诉人占有使用，上诉人享有房屋的使用权后如何管理使用房屋与被上诉人无关，被上诉人请求上诉人赔偿房屋占用费没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于第四个争议焦点，即上诉人请求被上诉人支付265899元的违约金是否合法有据的问题。本院认为，双方签订的合同已经约定被上诉人须于2006年4月30日前交付经综合验收合格的房屋给上诉人，以及在交付商品房使用后90日内，将办理涉案房屋的权属登记的相关资料报产权登记机关备案登记。而至今被上诉人没有为上诉人办理权属证书，涉案房屋也未经综合验收合格，被上诉人确实存在违约行为，本应支付相应的违约金给上诉人。但是鉴于上诉人已实际接收并使用了该房屋，而且从2010年始就将涉案房屋出租收取租金，该租金已足以抵偿被上诉人因未能按约�理权属证书及未能交付经验收合格的房屋给其所造成的损失，且上诉人亦有大部分购房款未予支付，因此，从公平合理的原则考虑，上诉人请求被上诉人支付逾期办证违约金22251元及逾期交付符合条件的房屋的违约金243648元，共计265899元的诉请本院不予支持。但被上诉人在办证条件成就的情况下应该及时为上诉人办理涉案房屋权属证书，否则应承担逾期办证的违约责任。
关于第五个争议焦点，即上诉人请求被上诉人返还代垫付费用34000元有无事实与法律依据的问题。本院认为，上诉人主张其代被上诉人垫付了水电安装费费、增容费、代付员工工资费用与本案商品房买卖合同纠纷无关，属另一法律关系，本案不予审理。上诉人可另案诉讼。
综上所述，一审判决认定事实、适用法律均有误，实体处理有所不当，本院予以纠正。上诉人上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1657号民事判决；
二、上诉人洪爱东与被上诉人北海市振海经济开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》（房屋位于北海市云南南路18号阳光城公社A栋103号、203号）及《合同补充协议》继续履行；
三、上诉人洪爱东将尚欠的购房款1112554元支付给被上诉人北海市振海经济开发有限公司；
四、驳回被上诉人北海市振海经济开发有限公司的诉讼请求；
五、驳回上诉人洪爱东的其他反诉请求。
一审案件受理费30994元，二审案件受理费30994元，合计61988元，由上诉人洪爱东负担12397元，被上诉人北海市振海经济开发有限公司负担49591元（一审反诉费10331�，二审案件受理费30994元，合计41325元上诉人已向法院预交，被上诉人在执行上述债务时将其尚应负担的28928元一并支付给上诉人）。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 董新永
审 判 员 潘荫玲
审 判 员 汪海敏
二〇一三年十二月六日
代书记员 涂 娟
附本判决引用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采�补救措施或者赔偿损失等违约责任
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。