上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第35714号
原告上海欣润环保设备有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人马燕萍，董事长。
委托代理人林锋，北京市王玉梅律师事务所上海分所律师。
委托代理人张敏，北京市王玉梅律师事务所上海分所律师。
被告上海合川机械制造有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人李培明，执行董事。
委托代理人王智，上海市海华永泰律师事务所律师。
原告上海欣润环保设备有限公司诉被告上海合川机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月5日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月26日、30日公开开庭进行了审理，原告法定代表人马燕萍及其委托代理人林锋、张敏，被告委托代理人王智均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告上海欣润环保设备有限公司诉称，原告与被告于2011年签订《合作协议》，约定由被告自2011年1月起向原告承租位于上海市浦东新区联明路XXX号的厂房，租赁费为人民币15万元／年，另须承担部分水电费及保安人员工资等。该协议于2013年12月30日期满，虽双方未签订书面租赁协议，但双方一直实际履行租赁合同。因原告自身的运营调整，且被告一直拖欠租赁费、水电费等相关费用，故原告已于2015年7月2日、2015年7月23日向被告发出两次律师函，通知被告于2015年7月31日之前全部搬离原告厂房，并支付截止2015年7月31日拖欠的租赁费387，500元、水电费、门卫费等98，344.40元，但被告并未在合理期限内予以搬离，并支付相关费用。故原告起诉要求：1、判令原、被告之间的租赁关系于2015年7月31日终止；2、判令被告返还位于上海市浦东新区联明路XXX号厂房内的675平方米的仓库两间（办公室）、两间职工宿舍；3、判令被告支付2013年、2014年及2015年1月-10月的租金425，000元；4、判令被告支付拖欠的2012年9月1日至2015年6月30日的水费10，658.20元、2012年10月1日至2015年7月30日的电费64，586.20元、2015年7月31日至2015年10月20日的电费9，527.60元、2012年11月至2015年10月门卫费25，200元。
被告上海合川机械制造有限公司辩称，原、被告确实签订了《合作协议》，在该协议项下，存在两个法律关系，即原告与被告之间的承揽关系，被告向原告承租房屋的租赁关系。基于双方的房屋租赁关系，被告已经结清了截止2013年底为止的租金和水电费用，由于原告拖欠基于承揽关系项下的费用达158万余元，为保护自身的利益，被告自2014年开始不再支付相应的租金等费用。现被告对于原告主张的电费的计算标准即2014年2月前以1.2元／度、2014年3月开始以1.4元／度的说法不予认可，应当按照电力公司的计价标准计费，且当初为被告安装了独立分表，故以实际使用电数进行计收。关于水费，位于浦东新区联明路XXX号厂房内有原告、被告和案外人泰圣隆公司一起使用的，在扣除泰圣隆公司的水费后，原、被告约定剩余水费各半负担，现也不同意原告所述2012年9月至2015年6月期间泰圣隆公司实际并未使用水，故相应的水费直接由原、被告各半负担的主张，即使该水费存在，也应当按照三家公司分担的方式承担，即被告承担三分之一的水费。关于门卫费，双方并未作出约定，被告不予认可。现被告未收到原告发出的律师函，也不同意解除双方租赁关系。此外，即使原告存在结欠相应费用的问题，原告主张的一部分租金和水电费也均已经超过法定诉讼时效，不应得到支持。
针对被告的答辩，原告还称：对于被告提交的2014年1月24日的《收据》有异议，该收据上的入账时间有涂改，该收据实际开具的时间为2013年年底或2014年年初，且该收据所载明的款项被告实际并未支付，当时被告称需要原告帮忙开一张收据用于被告股东看看为由而开具。另外，被告在原告的厂区内安装的电力分表，但因考虑到公用部位未纳入被告的电力分表内，故双方口头约定被告承担的电费为其电力分表的度数乘以1.2元／度，2014年3月起，因电费上涨，故双方约定以1.4元／度进行结算。原告确认上海市浦东新区联明路XXX号厂房内有原告、被告和泰圣隆三家公司，水费都是由原告统一向上海市浦东新区三林镇三民村村民委员会缴纳。2012年第四季度开始，泰圣隆公司实际也未使用水，故自此开始至2015年6月的水费，按照原、被告双方的约定，应各半负担。
经审理查明，2011年1月1日，原、被告签订《合作协议》，约定原告应生产业务发展需要，要求被告提供配套服务，被告应自身生产业务需求，故向原告租赁生产场地；一、原告同意将所属厂内车间675平方米仓库用房两间，及办公楼（一楼活动室）、车间后两间宿舍租给被告使用，提供水源及电源（包括办公室及辅助房照明），其他厂区内用地为原告所有；二、租赁期限为三年，即2011年1月1日至2013年12月30日止；三、被告于2011年1月1日起缴纳租金，被告向原告交纳年租金13万元，付款方法，每年分四次付清，每季度第一个月支付年租金的四分之一，保证金为4万元，合同签订后5个工作日支付保证金4万元，第一季度的租金为3.25万元；……五、双方约定的其他事宜：……2、原告提供被告文明保障；……8、被告必须每月缴纳生活用水、生活用电，费用另行商定等。
合同签订后，原告按约将上海市浦东新区联明路XXX号厂房内的675平方米仓库用房两间，及办公楼（一楼活动室）、车间后两间宿舍交付被告。被告并未向原告支付保证金。
2011年11月18日，被告向原告支付房租10万元。2012年2月7日，被告向原告支付100，670.17元，其中包含工作服1，400元、电费34，849.37元、2011年剩余租金3万元、2012年第一季度租金32，500元。2012年10月9日，被告向原告支付2012年1月9日至9月13日的电费26，064.98元、2011年10月9日至2012年7月10日的水费1，388.90元、三个季度的租金8万元，原告对上述内容出具了收条，该收条中注明：“租费：三个季度：112，500-32，500=80，000”。2014年1月2日，原告向被告出具《收据》，载明：金额为6，420元，收款事由为收第四季度电费5，600元、水费820元。2013年1月24日，原告还出具《收据》，载明：收款单位为被告，金额为15万元，收款事由为收取2012年房租。
期间，被告方李培明于2012年11月9日出具“合川应付上海”凭条，注明：1、第四季度房租37，500元；2、电费9月14日至10月12日1，984.90元；3、水费7月11日至10月10日797元；4、门卫10个月×700，7，000元，合计47，281.90元。原告法定代表人在该凭条上注明“同意”。
2015年4月3日，被告法定代表人李培明出具凭证，注明：“12.10-13.9，16891度；13.9-14.2，7770度；14.2-14.6，5160度；14.6-14.11，1491度×5月=7455度；14.11-15.3，4998度.补贴16月×30天×2度=960度，13月×30天×2度=780度。”
2015年7月2日，原告委托北京市王玉梅律师事务所上海分所向被告的注册地及联明路XXX号承租地分别发出《律师函》，称：截止2015年6月，被告尚有租赁费37.5万元、水电费等134，336.69元未支付，此外，因租赁协议已到期，且原告需作运营调整，现通知被告于2015年7月31日之前全部搬离原告厂房，并支付2015年7月相应租赁费及相关费用等。上述函件于同年7月4日向被告送达。同年7月23日，原告又委托律师向被告的注册地及联明路XXX号承租地发出《再次催收厂房租赁费及催告搬离厂房事宜》，称：双方的租赁合同将于2015年7月31日终止，但截至目前，被告仍未清偿拖欠原告厂房租赁费、水电费等各项费用，且无搬离厂房之意愿，故再次催告被告于2015年7月31日前尽快搬离厂房并清偿合同期内的租赁费、水电费等各项费用。上述函件于同年7月24日向被告承租地送达，7月27日向被告注册地送达。
《2015年合川电表抄表登记表》上载明：3月4日，结算数为4998，4月13日结算数为1832，5月25日结算数为2120，6月19日结算数为1329，7月30日结算数为2101，9月23日结算数为3147，10月20日结算数为1087。该登记表上由被告方人员张纪勤签字。
另查明，原告就上海市浦东新区联明路XXX号厂房于2012年10月至2015年6月30日共计缴纳水费21，316.40元，其中2013年第三季度水费为1，675.80元，2013年第四季度的水费为1，885元，2014年1月至2015年6月的水费为14，100元。
证明上述事实的证据有：合作协议、2011年11月18日收据、2012年2月7日收据、2012年10月9日付款凭据、2014年1月2日收据、2012年11月9日“合川应付上海”凭条、2015年4月3日凭证、2015年7月2日律师函、2015年7月31日再次催收厂房租赁费及催告搬离厂房事宜、国内标准快递单及查询单、2015年合川电表抄表登记表、2012年10月至2015年6月水费收据。经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。关于编号为XXXXXXX的《收据》，原、被告均提供了原件，现原告提交的原件显示的入账时间为2013年1月24日，收款事由为收取2012年房租，而被告提交的该《收据》的入账时间和收款事由均有涂改痕迹，故应以原告提交的收据为准。
审理中，原告称于2013年上半年从被告处收回了一楼办公室约16平方米，并另行安排了约22平方米的办公室给被告使用。被告则称，于2013年年底被收回了一楼办公室约60平方米，此后并未另行安排办公室。
本院认为，原、被告签订的《合作协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同约定的租赁期限至2013年年底，此后，被告继续使用厂房，原告也未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告。现原告实际于2015年7月4日向被告送达的《律师函》中明确要求被告于2015年7月31日全部搬离原告厂房，也就是原告已经给予了被告搬离租赁物的合理期间，故该实际解除双方的租赁合同的时间本院予以确认。合同解除后，被告应当返还厂房，即返还原告位于上海市浦东新区联明路XXX号厂房内的675平方米的仓库两间（办公室）、两间职工宿舍，结清相应的租金和水电费用。至于原告认为于2013年上半年收回一楼办公室后更换了另外一间办公室，对此被告不予认可，且原告也无证据，本院不予采信。
一、关于年租金标准，原告认为合同虽约定的年租金为13万元，实际为15万元，对此，被告不予认可。故需结合双方的实际履行情况来审查，现从被告支付租金的情况看，被告于2011年11月支付了2011年的租金10万元，此后在2012年2月，支付了2011年租金3万元，并支付了2012年第一季度的租金32，500元，此后于2012年10月由原告出具的收款凭条中注明了“租费：三个季度：112，500-32，500=80，000”，且从原告提供的编号为XXXXXXX的《收据》内容看，收款事由注明为“收取2012年房租”、金额为15万元，由此可以看出，在2011年度时，被告所支付的年租金为13万元，自2012年起，年度租金已经变更为15万元，结合被告法定代表人李培明于2012年11月9日确认的“合川应付上海”凭条上也注明“第四季度房租37，500元”的内容，也能印证已经变更为年租金15万元的事实。虽被告认为在2013年度时收回了合同约定的一楼办公室约60平方米，原告认为收回的是约16平方米的一楼办公室，鉴于原告收回后，被告也从未提出异议，故本院对于收回一楼办公室后的租金不再调整。
二、关于结欠租金的数额及应否得到支持。原告主张自2013年起的租金，被告认为已经结清了截止2013年的租金。本院认为，该举证责任在被告，如上所述，被告已支付截止2012年度第三季度的租金，并未提供证据证明已经支付2012年第四季度的租金。同时，原告提供的编号为XXXXXXX的《收据》显示已经收取2012年房租，原告虽认为该收据实际并未收到款项，是应被告帮忙的要求而开具的主张，没有事实依据，且也不符合常理，本院不予采信。由此可见，被告结欠原告2013年度、以及自2014年此后的房租。根据相关法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，结合双方《合作协议》中关于租金每年分四次付清，每季度第一个月支付年租金的四分之一的约定，原告直至2015年7月才向被告主张支付租金，故原告对于2013年度、2014年第一、第二季度租金的主张已经超过法定诉讼时效，本院难以支持。现双方的合同已经于2015年7月31日解除，故被告应当支付原告自2014年7月1日至2015年7月31日期间的租金共计162，500元。
三、关于结欠电费的数额及应否得到支持。被告认为截止2013年底之前的电费均已经结清，而原告主张自2012年10月起的电费。从证据可以显示，被告于2012年2月缴纳电费34，849.37元；从原、被告确认的2012年10月9日的凭条可以看出，被告已经支付了2012年1月至9月13日的电费；从2014年1月2日的收据可以看出，被告支付了2013年第四季度的电费，除此之外，被告并无证据证明缴纳电费的事实。根据相关法律规定，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，电费的主张应适用该规定，结合双方《合作协议》的约定，被告必须每月缴纳生活用电，现原告自2015年7月4日才向被告送达律师函要求支付电费，故即使在2013年7月之前的电费被告并未支付，也已经超过法定诉讼时效，本院不予支持。针对2013年7月至2015年10月的电费，原告提交了电费发票，并认为在2014年3月前按照1.2元／度结算，2014年3月起按照1.4元／度结算，对此，被告对原告的上述内容不予认可，因原告向电力公司缴付的电费发票中包含了厂区内原告、被告和泰圣隆三家公司的电费，故原告自行罗列的被告结欠的电费，在无被告确认的情况下不能作为双方结算的依据，现被告在审理中确认原告提交的2015年4月3日由被告法定代表人罗列的2012年10月至2015年3月期间的用电度数，在《2015年合川电表抄表登记表》中也罗列了2015年3月至10月20日期间的用电度数，故应以此为双方结算依据。根据被告罗列的上述用电数，2012年10月至2013年9月的用电数为16891度，因双方均无法确认期间每个月的实际用电数，故本院以每月平均数进行分摊，即每月为1407.58度，也即2013年7月至9月的用电数为4222.74度；2013年10月至12月的电费被告已经支付；2014年1月的用电数，也应结合2015年4月3日被告法定代表人罗列的2012年10月至2015年3月期间的用电数中载明的“2013年9月至2014年2月的用电数为7770度”，即2013年9月至2014年2月期间，每月的用电数为1554度，也即2014年1月和2月的用电数为3108度；再加上2014年3月至2015年10月20日期间被告确认的用电数，以上合计为38299.74度。现被告自愿以1.1元／度进行结算，本院予以采信，故被告应当支付原告电费38，299.74度×1.1元／度=42，129.71元。
四、关于结欠的水费问题。如上所述，2013年7月之前的水费被告即使未支付，也已经超过法定诉讼时效，本院不予支持。针对2013年7月至2015年6月的水费，本院认为，2013年7月至9月的水费为1，675.80元，2013年10月至12月的水费被告已经提供证据证明予以支付，2014年至2015年6月的水费为14，100元，以上两项合计为15，775.80元。原告认为因泰圣隆公司实际并未使用水，故要求就原告交付的水费由原、被告各半负担，对此，被告不予认可，原告提交的泰圣隆公司向其缴纳的水费也只是原告和泰圣隆公司之间所发生的关系，在无其他证据证明的情况下，原告不能以此来作为向被告主张水费的依据，现被告认为应在原告实际缴纳水费的基础上承担三分之一，尚属合理，本院予以采信。故被告应向原告缴纳水费5，258.60元。
另外，鉴于双方的合同于2015年7月31日已经解除，故原告按照租金标准要求被告支付房屋实际占有使用费，本院应予支持。关于门卫费，双方合同中并未对此作出约定，仅在2012年11月9日由被告法定代表人李培明签署“同意”的“合川应付上海”中注明“门卫，10个月×700，7，000元”，因该门卫费在被告作出确认后，未约定付款时间，且合同也未作出约定，故原告可随时主张，该费用被告应向原告进行支付。对于其他时间的门卫费的收取，原告并无证据证明得到被告的确认，本院难以采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、确认原告上海欣润环保设备有限公司与被告上海合川机械制造有限公司于2011年1月1日签订的《合作协议》中关于厂房租赁合同关系于2015年7月31日解除；
二、被告上海合川机械制造有限公司于本判决生效之日起三十日内返还位于上海市浦东新区联明路XXX号厂房内的675平方米的仓库两间（办公室）、职工宿舍两间；
三、被告上海合川机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣润环保设备有限公司截止2015年7月31日的租金162，500元；
四、被告上海合川机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣润环保设备有限公司截止2015年10月20日的电费42，129.71元、截止2015年6月30日的水费5，258.6元；
五、被告上海合川机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣润环保设备有限公司门卫费7，000元；
六、被告上海合川机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣润环保设备有限公司自2015年8月1日至返还位于上海市浦东新区联明路XXX号厂房内的675平方米的仓库两间（办公室）、职工宿舍两间之日止的房屋使用费，按照12，500元／月标准计算；
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，114元，减半收取4，557元，原告上海欣润环保设备有限公司负担1979元，被告上海合川机械制造有限公司负担2，578元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一五年十一月五日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。