辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第224号
原告（反诉被告）：沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社。
负责人：张志勇，系该旅社经理。
委托代理人：祖鸿鑫，辽宁希光律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张焱，男，1972年1月13日出生，汉族，辽宁省肛肠医院主任。
委托代理人：刘旸，辽宁成功金盟律师事务所律师。
原告（反诉被告）沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社与被告（反诉原告）张焱租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法由本院审判员皮晓赛担任审判长，与代理审判员王畅、人民陪审员解刚组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社的委托代理人祖鸿鑫，被告张焱及其委托代理人刘旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社诉称，原告是集体企业旅社所有权人，被告通过熟人介绍在2011年4月27日租赁原告所有权房屋（房屋地址为沈阳市沈河区团结路52号甲）经营使用，约定头三年为年租金37万，三年后租金为32万，被告承租房屋初期二年一直如约按期交付房租。在2013年10月份左右，被告就总以维护维修不力影响其经营收入为由多次拖欠房租，但在原告多次催要的情况下，到2014年1月份，原告要求被告给付2014年第一季度房租时，被告这回至今未付。被告租金到2014年1月31日止到期。原告是集体企业，完全靠收房屋租金给企业职工开资和交养老保险、医疗保险等，原告无奈几次去被告出租房向其告知权利、义务，并劝被告将承租房腾出交还给原告经营以便减少损失，被告以种种理由拒不给付房租也不交还承租房，故原告为维护自身合法权益特向人民法院提起诉讼。请求人民法院判令：1、解除原、被告房屋租赁合同；2、被告给付至腾出诉争房屋的房租（从2014年2月1日起至被告腾房止）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社辩称，第一，被告没有违约行为；第二，原告未按照合同履行，给被告造成了巨大经济损失，原告应负责赔偿。
反诉原告张焱诉称，反诉原告与反诉被告于2011年签订《租赁协议》，协议约定沈阳市沈河区惠工食品商店理工旅社由反诉原告进行承租经营。在协议履行期间，发生房间漏水、墙皮脱落、墙皮发霉、冬季供暖不足、房屋租赁面积有瑕疵等一系列问题，反诉原告多次找到反诉被告，要求其修复房屋并赔偿损失。经多次协商后，双方于2013年1月10日就赔偿问题达成补充协议，约定赔偿款在2014年及以后的房租中扣除。补充协议签订后，反诉原告按约定履行了全部义务。而就在反诉被告应当用租金抵付赔偿时，反诉被告以各种理由刁难反诉原告，使用各种手段阻止其经营，并主动要求赔偿反诉原告30万元后解除合同。但反诉原告未同意。反诉被告向法院提起诉讼，其目的是为了逃避应承担的义务。因此反诉原告向法院提出反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付赔偿金644140元（包括损坏房屋的赔偿款195200元、供暖未达标准的赔偿款243000元、一楼多交租金的返还的赔偿款130000元、多交采暖费的返还赔偿款8440元、垫付维修费用18376元、经营应当得到的利润49124元）；2、反诉被告向反诉原告赔偿装修费用364000元（两次装修的费用）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社辩称，反诉原告的要求无事实和法律依据。第一，所谓漏水和房屋修缮的费用，在2012年7月31日收到第6笔租金的时候，已经开始给反诉原告扣除了修缮的费用，第6、7、8笔分别扣除了23125元，第9笔扣除了重新装修的租金12500元，并且在反诉原告承租期内，我方给对方3个月的装修时间，是不计算在租金内的，没有向其索要租金。按照合同约定，房屋的实际租赁日期是从2011年5月1日起，到2014年1月31日止，张焱应付我方1017200元，实际给付我方租金852501元，我方折抵租金是58750元，所以我方没给对方造成损失，并且给付对方装修和维修的时间及费用。因为房屋无偿使用，也是相当于给对方钱一样。关于供暖的问题，反诉原告应向供暖公司提出诉求。关于反诉原告提出多交租金的问题，反诉原告应找专业的测量部门进行专业测量。
经审理查明，原告系位于沈阳市沈河区团结路52号甲，幢号为52甲，一层3-5轴，二-三层1-5轴，建筑面积为778平方米房屋的所有权人。
2011年4月27日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《租赁合同》，约定甲方将沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社（位于沈阳市沈河区团结路52号甲）租赁给乙方进行经营，甲方租赁给乙方的房屋建筑面积合计为778平方米，甲方同意乙方所租房屋作为经营用。租赁期为10年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止，三年内合同有效年度租金为37万元／年，合同签订生效之日起三年后年租金降为32万元／年。为利于装修改造甲方自愿承担乙方三个月的租金，合计92500元，并于合同生效后第二年按每月7708.3元从租金中扣除，期限一年，即乙方在经营期间所发生的水电费、采暖费由乙方缴纳，经营期间的营业税由甲方承担。每一个租赁年度按季度计算，合同有效年度季租金为92500元／季。甲方应保证所出租的房屋及设施完好并符合国家相关建筑、建设相关规定，并负责年检及日常维护保养、维修，凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时，所有费用由甲方负责。对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督并及时提出意见。设备、设施出现问题甲方应及时修复或更换，如甲方不能及时实施，乙方有权代为修复或更换，费用（以发票为准）由房租扣除。第五条约定，租金按季缴交，乙方从第二次付款开始，每次于每季的第一个月的十日前交付甲方。第六条约定，乙方经营期内如根据经营需要对所租赁房屋进行装修或改造，改造的费用由乙方自付，在合同到期、乙方不再续租时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。
上述合同签订后，被告开始使用诉争房屋经营旅社。
2013年1月10日，被告向原告发出《告知函》，内容为：“贵方于2011年4月27日与我方签订沈河区团结路52号甲房屋租赁合同，就本合同履行过程中出现相关事宜告知如下：1、根据合同第八条中其它条款相关规定：任何乙方法定代表人变更，合并不影响本合同继续履行的约定：乙方向甲方告知增加毕彩霞（身份证：210103196408144827）合并纳入成为乙方法定代表人之一，成为本合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务，负责该旅社经营和管理等一切相关事宜。本告知函所列费用、损失由将付租金中逐次扣除，若合同无法履行，甲方按照本告知函所述计算方法及数额赔偿乙方损失。2、第四条第七款：所租房屋设施设备出现问题甲方负责修复或更换。乙方在2012年4月初，因旅社大门和牌匾年久破损严重，经协商先由乙方垫付更换费用共计15500元（其中大门费用12500元，牌匾费用3000元），2012年8月17日因215房屋漏水，乙方垫付维修费2000元，并造成7天无法使用。以上两笔费用由今后房租中扣除。3、乙方在供暖开始时，因供暖管线不热，曾告知甲方，因甲方推脱，不能及时实施，乙方对三楼供暖管线进行检查、疏通。相应费用（共计876元整，以收据为准）按合同约定由即付房租中扣除。4、2012年6月末乙方曾告知甲方201、213、215、301、310、311、312、315室墙体因渗雨墙漆脱落发霉，208、209室墙体返潮墙漆脱落（共计10个房屋），要求甲方尽快修复。甲方未按合同约定履行，9月末已造成旅客无法入住。对经营造成损失甲方自2012年10月1日起至完成修复之日止按照每个房屋每天80元计算损失赔偿乙方。具体计算方法为：10个房屋×80元×实际天数。并由即付房租中扣除。5、现有313房间2012年12月25日由于楼上住户下水管漏水，影响该房间住客继续居住。甲方至今未能按合同修复该房间墙体影响该房间继续经营使用，该项损失以房间现住客实际交纳房费（每天房费计160元）×实际天数（从2012年12月25日计算）计算（计160×34=5440元），并由即付房租中扣除。6、进入2012年供暖期，因墙体漏风，窗框破损，窗户关闭不严，供暖管线不热造成室内温度不足11℃，房间墙体脱皮发霉，以上情况严重影响住入，每天经营额不足500元。与甲方多次交涉，甲方蛮横不理。甲方应按照合同经约定尽快维修（对内外墙体和窗户进行保温处理），保证乙方正常经营。乙方损失按每天1000元×供暖天数计算由甲方赔偿。并由即付房租中扣除。若甲方未能尽快维修，在下一供暖期仍按照此方法计算乙方损失。期间乙方对供暖管线进行检查，疏通所发生费用该项钱款以实际使用情况进行清算。7、根据双方合同第一条第三款：甲方租赁给乙方房屋建筑面积为778.00平方米，年租金37万元。第一条第五款：乙方经营期间所发生的采暖费由乙方缴纳。第四条第八款：甲方在合同签订前发生的债务，债权关系由甲方处理清楚，若因此导致乙方不能正常经营所造成的一切损失，甲方负责进行全额赔偿。第九条第二款：合同有效期内，对所租赁房屋及设施及经营权唯一拥有合法经营权。根据以上各项约定，我方交纳采暖费后，根据收据显示甲方未按合同约定为我方提供一楼实际建筑面积153.063平方米，约有100平方米的建筑面积未能提供给我方使用，故我方按公式：房年租金／建筑总面积×未提供建筑面积，计算出多付房租年租金4.756万元，多付年采暖费3200元。两年共计101520元整，此次从即付房租中扣除20142元整。余钱款81378元应由将付房租金中逐次扣除。8、2013年5月1日起，年租金应按合同约定的租金款减除50760（47560＋3200）元后，余款作为实际年租金由乙方缴纳给甲方。就以上内容向甲方告知，相关费用由下一季租金中酌情扣除。扣除后应付季租金3万元。为并希望双方本着诚信、平等原则履行双方已签订合同。”原告方收到该《告知函》后，由原告负责人张志勇在上签字并注明“上述情况同意”。
2013年1月11日，原告负责人张志勇代表原告与被告签订《租赁合同补充协议》，内容为：“1、甲方对乙方告知函的内容及解决方案全部认同。增加毕彩霞（身份证：210103196408144827）合并纳入成为乙方法定代表人之一，成为本合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务，负责该旅社经营和管理及对外一切相关事宜。2、208室墙体维修费用为550元，按合同规定由租金中扣除。3、考虑到甲方目前的实际困难情况，本着共度难关，竭诚合作的态度，告知函中所提及的所有相关费用乙方从2014年始由租金中逐次扣除。并希望双方本着诚信、平等原则履行双方已签订合同。”
2014年2月21日，原告到诉争房屋处张贴《函告》一份，载明：“我公司沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社郑重通知张焱你本人见到此函告后十日内腾空沈阳市沈河区团结路52号甲房屋交还给我公司，逾期未腾空该房张焱你本人承担一切经济赔偿责任，特此函告。”。
由于至今被告仍占有、使用诉争房屋，但未交纳2014年2月1日之后的租金，原告起诉来院，要求解除与被告的租赁合同，并要求被告给付欠付的租金。被告表示其同意腾房，但腾房的条件为原告赔偿其损失，并提出反诉。
另查，被告按照32元／㎡、取暖面积778㎡交纳了2012年11月1日至2013年3月31日期间、2013年11月1日至2014年3月31日期间的采暖费。
庭审中，原、被告均认可被告将房租交付至2014年1月31日止，共计向原告交付租金人民币875001元。2014年2月1日及之后，被告未交纳过租金。被告交纳租金情况具体为：1、2011年4月29日，交纳租金人民币92500元（收款收据载明收款事由为交5月1日至7月30日止租金）；2、2011年7月26日，交纳租金人民币92500元（收款收据载明收款事由为收2011年8月1日至2011年10月31日止租金）；3、2011年10月25日，交纳租金人民币92500元（收款收据载明收款事由为收11月1日至2012年1月末止租金）；4、2012年2月1日，交纳租金人民币92500元（收款收据载明收款事由为收2012年2月1日至4月31日止租金）；5、2012年4月26日，交纳租金人民币69376元（收款收据载明收款事由为收2012年5月1日至7月末止租金）；6、2012年7月31日，交纳租金人民币69375元（收款收据载明收款事由为收2012年8月至10月末租金，已扣除第二季度装修期间租金人民币23125元）；7、2012年10月26日，交纳租金人民币69375元（收款收据载明收款事由为收2012年11月1日至2013年1月31日租金，已扣除第三季度装修期间租金人民币23125元）；8、2013年1月28日，交纳租金人民币69375元（收款收据载明收款事由为收2013年2月1日至4月30日租金，已扣除第四季度装修期间租金人民币23125元）；9、2013年4月20日，交纳租金人民币80000元（收款收据载明收款事由为收2013年5月1日至7月31日租金，剩余12500元用于保温用）；10、2013年7月20日，交纳租金人民币70000元（收款收据载明收款事由为收2013年8月1日至10月31日租金）；11、2013年7月27日，交纳租金人民币22500元（收款收据载明收款事由为收2013年8月1日至2014年10月31日租金）；12、2013年10月27日，交纳租金人民币55000元（收款收据载明收款事由为收2013年11月1日至2014年1月31日租金）。原告认可2011年5月1日至2014年1月31日止实际应收被告租金人民币875001元。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、收款收据、租赁合同补充协议、告知函、函告等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行自己的义务。现原告主张要求解除租赁合同，被告亦明确表示同意，故考虑原、被告双方的意愿，本院对原告要求解除租赁合同的诉讼请求予以准许。在租赁合同解除后，被告应予腾房。
关于原告主张要求被告给付2014年2月1日后至被告腾房之日止租金的问题。根据原告提供的收款收据及双方陈述的房屋租金交纳情况，可以认定被告交纳房屋租金至2014年1月31日，此后未再交纳。截至2014年1月31日，原告共计收取被告交付的租金共计人民币875001元，原告并未向被告足额收取2011年5月1日至2014年1月31日止期间的租金。但对此，原告表示认可2011年5月1日至2014年1月31日止实际应收被告租金人民币875001元，故应视为被告已结清2014年1月31日及之前的欠租。因原、被告均认可2014年2月1日后被告未交纳租金，且诉争房屋由被告实际使用，故被告应按照《租赁合同》约定的标准给付原告租金，对原告要求被告给付租金的诉讼请求，本院予以支持。根据《告知函》第7条的内容可以看出，原告在将诉争房屋交付给被告时，存在未将房屋其中的一楼面积实际全部交付被告的情况，根据《告知函》中载明的计算办法，可得原告未交付给被告的房屋面积为100平方米。因此被告在向原告交纳2014年2月1日之后期间的租金时，应在《租赁合同》约定的租金标准基础上减除未交付面积部分的租金。即：2014年2月1日至2014年4月30日期间以《租赁合同》约定的年租金金额人民币370000元为基础，扣除年租金人民币50760元，作为被告张焱应交租金的年计算标准；2014年5月1日之后的期间以《租赁合同》约定的年租金金额人民币320000元为基础，扣除年租金人民币41131元，作为被告张焱应交租金的年计算标准。鉴于被告一直占用原告房屋，故该期间租金被告应按约定标准给付原告，自2014年2月1日至本判决作出之日，被告应给付原告租金为人民币347059元［（370000元-50760元）÷12个月×3个月＋（320000元-41131元）÷12个月×11.5个月］。
关于反诉原告主张反诉被告向反诉原告支付赔偿金644140元的反诉请求问题。根据《告知函》及《租赁合同补充协议》的内容，结合反诉原告提交的赔偿数额明细，可以确认在反诉原告将向反诉被告交纳的今后租金中，应扣除或返还的金额及事项有：（1）反诉原告垫付的更换费用人民币15500元（含大门费用人民币12500元，牌匾费用人民币3000元），维修费人民币2000元；（2）三楼供暖管线检查、疏通费人民币876元（以收据为准）；（3）201、213、215、311、310、311、312、315室及208、209室存在的墙体问题，反诉原告要求反诉被告尽快修复，但反诉被告未修复，造成客人无法入住的经营损失；（4）313房间2012年12月25日由于楼上住户下水管漏水，影响该房间住客继续居住，反诉被告未能按合同修复该房间墙体影响该房间继续经营使用，损失以房间住客实际交纳房费每日160元×实际天数34天计算，总计为人民币5440元；（5）由于墙体漏风、窗框破损、窗户关闭不严、供暖管线不热造成室内温度不足11℃，房间墙体脱皮发霉，反诉被告应对内外墙体及窗户进行保温处理，尽快维修，以解决供暖期室内温度低而影响入住的问题，如未维修处理，反诉被告应赔偿反诉原告的损失；（6）反诉原告多付反诉被告的两年房租及采暖费共计人民币101520元。由于按照上述约定，反诉原告主张的按照240余天计算赔偿天数作为标准判令反诉被告给付房屋赔偿及供暖未达标赔偿，反诉被告应承担的违约责任过高，故针对以上第（3）、（5）项对应的损失赔偿金额，本院酌情均按照年房屋租金标准的30%予以确定。即：以人民币370000元为基础，扣除年租金人民币50760元，乘以30%，共计为人民币95772元。
关于反诉原告要求反诉被告赔偿装修费用364000元的问题。由于租赁合同约定的租赁期限为10年，而反诉原告使用未到年限，合同即告解除，解除原因并非因反诉原告所致，故反诉被告应赔偿反诉原告装修损失。鉴于反诉原告明确表示不申请鉴定，反诉被告表示认可反诉原告对租赁房屋进行了装修，故综合本案情况，装修金额按照反诉原告提供的装修票据记载的装修金额予以支持，认定反诉原告在诉争房屋上进行装修所花费的装修费用为人民币515593元。酌情扣除使用年限分摊折算后，反诉被告应赔偿反诉原告装修损失人民币311504元［（120个月-47.5个月）÷120个月×515593元］。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社与被告张焱之间的租赁合同；
二、被告张焱于本判决发生法律效力之日起15日内将坐落于沈阳市沈河区团结路52号甲的房屋（具体位置、面积以《租赁合同》约定为准）腾空并交付原告沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社；
三、被告张焱于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社房屋租金人民币347059元（自2014年2月1日至2015年4月15日止）；
四、反诉被告沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社于本判决发生法律效力之日起15日内返还反诉原告张焱垫付的更换费用15500元（含大门费用12500元，牌匾费用3000元）、维修费2000元及供暖管线疏通费876元；
五、反诉被告沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿反诉原告经营损失及其他损失共计人民币95772元；
六、反诉被告沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社于本判决生效之日起15日内返还反诉原告张焱多付的租金及采暖费共计人民币101520元；
七、反诉被告沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社于本判决生效之日起15日内赔偿反诉原告张焱装修损失共计人民币311504元；
八、驳回原告沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社与反诉原告张焱的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7300元，由原告沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社负担人民币795元，被告张焱负担人民币6505元；反诉费人民币13873元，由反诉原告张焱负担人民币4801元，由反诉被告沈阳市沈河区惠工食品商店惠工旅社负担人民币9072元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 皮晓赛
代理审判员 王 畅
人民陪审员 解 刚
二〇一五年四月十五日
书 记 员 李 南
本案依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。