广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第1717号
原告张美容，女，汉族。
委托代理人詹婷，广东国晖律师事务所律师。
被告司马敏，女，汉族。
委托代理人刘成，广东金圳律师事务所律师。
上列原告张美容诉被告司马敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月19日立案受理后，依法由本院审判员徐海玉独任审判，于2013年9月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人詹婷，被告及其委托代理人刘成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，原告与被告于2011年12月18日签订《房屋租赁合同》�约定将原告名下的深圳市福田区梅华路上梅林祠堂村30号105（即公话亭）租给被告，每月租金为人民币3800元，租赁期限为2011年12月18日至2012年12月18日。并同时将深圳市福田区梅华路上梅林祠堂村30号202室租给被告，约定租金为人民币1520元。租赁期限届满前，原告已多次明确表示不予续签租赁合同，被告不肯搬离。原告只好委托儿子黄天宝于2012年12月28日将不予续签租赁合同的通知函张贴在出租屋（即公话亭）上及交予被告的父亲。被告在接到通知后，未在规定的时间内结清水电费、租金，搬离电话亭。原告多次要求被告搬离，被告均置之不理。2013年7月1日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告结清租金，搬离电话亭，被告仍不予理会。故请求判令：1、请求判令被告支付所欠租金人民币37240元；2、请求判令被告支付拖欠的租金延期的利息。从2013年1月至实际�款之日为止，暂计利息人民币1786元；3、请求判令被告支付赔偿金37240元；4、请求判令被告十日内搬离出租屋，恢复原样；5、请求判令被告承担诉讼费。开庭时，原告对事实进行补充：2013年4月被告要求交房租给原告，要求原告写收条，写收条后并未支付租金后被告抢走收条，原告儿子向出租屋所在地梅林派出所报案。
被告答辩称，一、答辩人与原告张美容的租赁合同未到期，租赁合同期限是2009年12月18日至2016年12月18日。原告提前终止合同和恶意提高租金，违反诚实信用原则。1、答辩人为承租该房屋，答辩人按原告张美容的要求支付了转让费用13.8万元（包括直接交给张美容本人1万元现金；按张美容要求付给刘孝昌2.8万元现金，向崔恒华的账号转款10万元）。2、答辩人承租这个小门店才10平方米，经营电话亭，每单生意才几毛钱。答辩人经营到现在毛利还没挣到13.8万元，张美容现在要求收回房屋，实际上就是诈骗答辩人的转让费13.8万元。3、答辩人最早2009年12月18日签订租赁合同时，原告张美容、张美容丈夫黄锦安、及儿子黄天龙都在场。她们都表态，答辩人可以一直租，直到答辩人不愿意租为止；答辩人也可转租。最后，他们把合同交给答辩人填写，答辩人填写的租赁时间为七年（2009年12月18日至2016年12月18日）；他们没有意见，但是，他们说每年根据情况适当调整租金，所以，每年还要另外再签订一份合同。二、答辩人根本没有恶意拖欠租金。1、答辩人的租金已交至2013年5月18日；2、答辩人只拖欠2013年5月19日以后租金，是因为原告已起诉，由法院依法处理；3、答辩人拒付租金，是依法行使不安抗辩权。三、本案原告主体不完备，希望法庭追加张美容丈夫黄锦安、儿子黄天宝二人作为本案原告，以便法庭查明事实。1、黄锦安是合同上直接载明的当事人，所以黄锦安必须作为当事人。2、黄天宝是在2012年度合同上批注，租金实际按3600元每月收取。这二个人均参与合同签订及履行，无论他们二人是租赁物的共有权人，还是张美容的代理人，都应当作为当事人参加诉讼。以便法庭查明事实。四、原告应当退还答辩人多交的租金2400元；要求抵偿拖欠租金。对于2012年度租金，答辩人按每月3800元交纳，共交纳12个月；但黄天宝是在2012年度合同上批注，租金实际按3600元每月收取。这样，答辩人就多交了租金2400元，原告应当退还。原告与被告没有每月租金1520元的租约，我方对此不认可，原告应退还多付的租金24320元，该退款应抵付新产生的租金。五、答辩人同意从现在开始原告涨一点租金；即从2014年开始，按月租金4200元继续承租至2016年12月18日。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2011年12月18日，原告的配偶黄锦安（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区梅华路上梅林祠堂村30号105房出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积共计10平方米，租赁期限自2011年12月18日起至2012年12月18日止。乙方应于每月10日前向甲方交付租金，月租金为3800元。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取租赁保证金3800元。合同终止后，乙方应当于两日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。上述合同于2011年12月29日在深圳市福田区房屋租赁管理局办理备案登记。
2013年7月1日，原�委托广东国晖律师事务所向被告发出律师函，要求被告在收到律师函5日内，搬离105房（公话亭），并结清水费、电费、租金。但被告表示未收到上述函件。
关于双方争议的被告租金支付情况的事实。被告主张已向原告支付截至2013年5月18日的租金。原告认为被告从2013年1月18日开始未付租金。被告提交其持有的编号为1166066-1166069号四份收款收据，证明被告已支付截至2013年5月18日的租金。原告称该收款收据系由原告预先开具后被被告抢走，并未收到相应款项。正常的交易惯例为收款人在收取款项后，再开具或交付收款凭证，原告称该收款收据被被告抢走，没有相应的证据证明，对此，本院不予采信。对于被告主张已支付2013年5月18日之前租金的事实，本院予以确认。
关于双方争议的租金标准的问题。原告在庭审中表示105房月租金为3800元、202B房月租金为1520元。根据被告提交的租金收款收据及原告提交的《房屋租赁合同》，合同约定105房的月租金为3800元，被告2012年11月18日之前实际按3800元的标准向原告支付105房的租金，实际按月租金1520元的标准向原告支付202B房租金。被告在履行过程中一直不持异议，且实际履行完毕。因此，可认定双方约定的105房月租金为3800元，202B房月租金为1520元。原告自认2012年11月18日之后双方自愿将105房及202B房的月租金变更为5120元，被告向原告支付105房及202B房月租金为5120元，原告亦向被告出具收款收据，视为双方合意自2012年11月18日开始将105房及202B房的月租金变更为5120元。
关于双方争议的租赁期限的问题。被告主张双方约定租赁期限届满时间为2016年12月18日，并提交证人证言及一份《房屋租赁合同》予以证明。对此份《房屋租赁合同》，原告称该《房屋租赁合同》的租赁期限有明显涂改痕迹，对该�证据的真实性不予认可。经审查，该份证据上约定的租赁物为位于福田区梅华路上梅林祠堂村30号阁楼，并非本案的租赁物。证人证言未经庭审质证，且不能充分证明被告主张，故对于被告主张105房及202B房的租赁期限届满时间为2016年12月18日的事实，本院不予采信。
另查，深圳市上梅林实业股份有限公司出具产权证明，证明位于深圳市福田区上梅林祠堂村30号房屋由原告所建，产权归原告所有。
庭审时，双方对于现被告承租位于深圳市福田区梅华路上梅林祠堂村30号105房及202B房、原告收取被告押金3700元的事实没有异议，对于双方无异议的事实，本院予以确认。
原告于2013年7月19日诉至本院，本院于2013年8月13日将原告的起诉状送达给被告。
上述事实有《房屋租赁合同》、收款收据、协议等证据及庭审笔录证实。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定�租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》期限届满后，未以书面或口头方式重新对租赁期限进行约定，原告亦未提出异议，故原告与被告存在不定期租赁合同关系，原告可随时解除不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方的合同自通知被告时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告与被告签订的《房屋租赁合同》自起诉状送达被告时（即2013年8月13日）解除。解除合同后，被告应将涉案房产返还给原告并支付拖欠的租金及利息。原告要求被告十日内搬离涉案房产的请求，理由成立，本院予以支持。但因涉案租�物的原状无法确定，故原告要求恢复原状的请求，本院予以驳回。被告应支付截至2013年8月13日所欠租金14677元（5120元×2个月＋5120元／30日×26日=14677元）及逾期利息（利息以拖欠月租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率从拖欠当月11日起计算）。关于赔偿金部分。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。被告未在合理期限内搬离涉案房产，给原告造成的损失为原告的租金损失。原告要求被告按双倍租金标准支付赔偿金过分高于原告的损失，本院不予采纳。本院酌情判令被告按1.3倍租金标准支付赔偿金。故被告应向原告赔偿自2013年8月14日暂计至庭审之日（2013年9月5日）的租金损失5103元（5120元×1.3／30日×23日=5103元）。此后的损失，因涉及尚未发生的事实，无法确定损失数额，且原告未针对此后请求预交诉讼费用，故原告可在数额明确后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告司马敏应于本判决生效之日起十日内向原告张美容支付所欠租金14677元及利息（利息以拖欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率从拖欠之日起计至判决确定的应付清之日止）；
二、被告司马敏应于本判决生效之日起十日内向原告张美容支付赔偿金5103元；
三、被告司马敏应于本判决生效之日起十日内将位于深圳市福田区梅华路上梅林祠堂村30号105（即公话亭）及202B房返还给原告张美容；
四、驳回原告张美容的其他诉讼请求。
如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1594元（案件受理费已由原告预交），因适用简易程序，减半收取797元，由原告负担575元，由被告负担222元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐海玉
二〇一三年九月二十五日
书记员 庄晓玲
朱希文（代）