广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法厚民一初字第166号
原告：羊钡钡，女，汉族，1995年7月15日出生，住湖南省福东县。
委托代理人：袁晶，广东智捷律师事务所律师。
委托代理人：田露露，广东智捷律师事务所实习律师。
被告：东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司。住所地：广东省东莞市。组织机构代码为XXXXX。
法定代表人：周伟淦，该公司董事长。
委托代理人：纪磊，男，汉族，1971年6月19日出生，住广东省广州市，系该公司法律经理。
委托代理人：刘琼杰，女，汉族，1984年10月20日出生，住湖南省汨罗市，系该公司法律主任。
原告羊钡钡诉被告东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司（以下简称“冠亚环岗湖公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘超担任主审法官适用简易程序审判，并于2014年2月13日公开开庭进行了审理，原告羊钡钡的委托代理人袁晶到庭参加诉讼，被告冠亚环岗湖公司的委托代理人纪磊、刘琼杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告羊钡钡诉称：原告与被告于2013年8月7日签订了编号为XXXXX的《商品房认购书》，原告认购被告位于东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭御峰XXXX号房，房屋总价款为9，643，392元。原告于签订《商品房认购书》当天向被告支付了定金200，000元。签署认购书时，在被告建议下使用原告名义购买该房产，但由于原告身份不具备办理银行按揭条件，致使贷款程序无法进行。后原告及其家人在约定签署买卖合同的时间届满时，为不致定金被没收，原告欲与被告签订正式的《商品房买卖合同》及其补充协议，但被告要求原告必须缴纳首期款后才可以看到合同文本，原告认为明显不合理，于是被告拿出《商品房买卖合同》及补充协议样本，但该样本内容显示公平，原告对补充协议样本的不合理条款提出了意见，但被告态度强硬，拒绝与原告协商合同及补充协议修改事宜并拒不退回定金。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.解除原、被告签订的编号为XXXXX的《商品房认购书》；2.被告返还原告已付房款200，000元及利息2，112元（以已付房款200，000元为本金，按同期人民银行贷款利率计算，自2013年10月21日起暂计至起诉之日，往后顺延至实际支付之日）；3.诉讼费由被告承担。
被告冠亚环岗湖公司辩称：一、原告存在违约行为，原告诉求被告退还定金的要求无事实及法律依据。原告与被告于2013年8月7日签订了编号为XXXXX的《商品房认购书》，认购被告位于东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭御峰XXX号房，房屋总价为9，643，392元。原告于签订《商品房认购书》当天向被告支付了定金200，000元，并承诺于2013年8月21日前往被告处支付首期款及签订《商品房买卖合同》及其补充协议。但时至今日原告都没有交付楼款及签订协议，期间被告一再催促，原告都以诸多理由进行推诿。原告称是在被告的建议下，才以原告名义购买案涉房屋，有违常理。原告系完全民事行为能力人，近一千万的房屋不可能随意听从他人的建议。即使如原告所述，其不能办理银行按揭贷款，也不构成原告不按时签约的理由。因为在被告处认购房屋，选择一次性付款会享受更多的折扣，原告在认购案涉房屋时，选择的是一次性付款方式。更何况，即使能够办理贷款，案涉房屋的首期款也应该由原告自行筹集，原告分明是因为首期都无法筹集才逾期签约。原告称被告要求缴纳首期款后才能看到合同文本，与事实不符。原告已经按照政府部门的相关要求将协议样本公示于售楼处，对方在签订《商品房认购书》时就已经知悉并同意协议全部内容（见《商品房认购书》第4条）。原告实质是因为无法在约定的时间交付足够的资金购买案涉房屋，又希望退还定金，故才以修改合同内容为借口多次纠缠被告。因此原告以不满意合同内容为由拒签合同并要求退还定金的说法与事实不符。二、原告主张利息缺乏事实和法律依据。因无法签订协议系原告自身原因构成，而非发生了被告无权卖房、无法交房的约定或法定情节。原告亦未提供有效的证据证明其在约定签署协议期限前，对公示在被告售楼处的协议文本内容表示反对，进而导致双方无法按时签署协议，原告应承担举证不能的责任。因此原告无权因为自身的过错要求被告支付相关利息。三、被告没收原告的定金具有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当折作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，鉴于原告存在严重逾期支付楼款及签订协议的违约行为，被告根据双方签订的《商品房认购书》约定之第五条，有权解除本认购书并不退还定金。
本院经审理查明：原、被告于2013年8月7日签订一份《商品房认购书》，认购书约定：由原告羊钡钡认购被告开发的位于东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭御峰XXX号物业，折后楼价总额为9，643，392元，付款方式为一次性付款，具体为“签署认购书时付200，000元定金；首期楼款扣除定金后2，693，018元应于2013年8月21日18时前付清并签署商品房买卖合同及其补充协议；楼款余额6，750，374元应于签署正式商品房合同及其协议之日起60天内即2013年10月20日18时前付清”。另《商品房认购书》的买卖条款约定主要如下：1.买方在充分了解认购物业的前提下自愿购买该认购物业，并在签署买卖合同前，先行签署具有买卖合同性质的本认购书；…；4.买方须在2013年8月21日18时前携带本认购书正本及身份证／护照或公司证明文件、公司印章及相关政府主管机构部门要求提交的其他文件与卖方签署《商品房买卖合同》及其补充协议，…前述文书样本卖方已公示于其售楼处，买方已知悉并同意其全部内部；5.买方必须严格遵守本认购书规定的时限，如买方未能于本认购书买卖条款第4条规定的期限内签署买卖合同等文件或未按本认购书内规定的时间缴付定金或楼款或不履行本认购书任何条款，即为买方不能履行签署买卖合同的义务，则卖方有权即时解除本认购书，不退还买方已缴付的定金，并有权将认购物业另行出售而不再另行通知买方；6.在本认购书买卖条款第4条规定的买方签署合同时限前，卖方有义务为买方保留认购物业，不得另售他人，否则应双倍定金返还予买方，并解除本认购书。
上述认购书签订后，原告于2013年8月7日交付了定金200，000元，但原告没有在认购书约定的时间内签署商品房买卖合同。
关于未签署商品房买卖合同的原因，原告认为2013年8月21日未签约及交付首期款的原因在于原告父母在湖南投资酒店导致资金紧张无力付首付，之后原告申请延期后仍未成功签约的原因系被告制定的商品房买卖合同及补充协议显失公平且双方无法协商一致。为证明以上陈述，原告提交了《补充协议样本》、《蒋某名片》、《手机短信截图》、《电子邮件打印件》等证据为证，原告拟证明其对《补充协议样本》中的部分内容存在异议并于2013年10月21日与被告方销售人员蒋某协商要求修改。经本院询问，原告主张其于2013年10月18日口头向被告提出修改合同的意见，并于2013年10月21日通过电子邮件正式向被告提出意见。被告确认《补充协议样本》的真实性，对《蒋某名片》、《手机短信截图》、《电子邮件打印件》的真实性不予确认，被告承认蒋某为被告方工作人员，但被告认为不能因此说明短信、电子邮件送达给了蒋某，且被告认为手机短信、电子邮件的发送时间均为2013年10月21日，距离认购书约定的签订商品房买卖合同的时间已超过2个月。为查明事实，本院通知蒋某出庭作证，蒋某当庭承认《蒋某名片》、《手机短信截图》、《电子邮件打印件》的真实性并确认收到上述内容，但不确认合同条款可以修改。另蒋某称商品房买卖合同样本及补充协议一直放在销售处大堂展示，且在羊钡钡签认购书时有向其解释合同条款。
另原告称已于2013年8月21日向被告提出延期签订商品房买卖合同及交首期款的申请，为此原告提交了《延期签约／付款申请表》原件为证，该表中显示延期原因为“因客户在长沙投得四星级酒店建设的投资机会，资金周转需要较长恢复期，特向公司申请延期支付首期款及签约”，申请延期签合同及交首期款时间至2013年10月20日，申请人处有羊钡钡签字，销售代表处有蒋某、销售经理处有王某某、市场经理处有叶某某等字样签名，落款时间为2013年8月21日。被告确认《延期签约／付款申请表》的真实性，但认为被告没有对延期申请进行批准，并主张原告违约的原因为资金周转不灵导致无法及时付款。
被告为证明自己没有违反认购书的约定，向本院提交了《2013年12月30日手机短信打印件》、《业务受理单、清单数据》、《商品房买卖合同现场公示照片》为证，《2013年12月30日手机短信打印件》没有原始载体提供，打印件显示系1882060****的手机号码发出短信，短信内容为“尊敬的羊钡钡女士：非常感谢阁下认购我司海逸豪庭御峰项目1103单元。截止至今天，阁下应支付首期楼款及签约天数已逾期131天，我司将按约定取消该单位14天准时签约可额外享受2%的折扣优惠。另烦请阁下于2013年12月31日前，来我司办理签约手续。逾期不办理的，我司将于2013年12月31日12时正没收阁下已支付定金，并另行出售该单位。”；《业务受理单、清单数据》则证明1882060****手机号码登记在东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司名下；《商品房买卖合同现场公示照片》拟证明被告已将商品房买卖合同及补充协议公示在售楼现场。原告不确认《手机短信打印件》的真实性，并认为即使被告的确发出了该短信，也正好证明被告主动将签约时间顺延至2013年12月31日；原告对《业务受理单、清单数据》的真实性确认，对《商品房买卖合同现场公示照片》的真实性确认，但认为不代表原告在签署认购书时被告有出示过该商品房买卖合同张贴的样板，且原告认为现场公示照片中的补充协议张贴样板系2013年10月18日原告与代理律师袁晶前往被告处要求被告提供需要签署合同的文本时被告方工作人员蒋某从另外房间搬出的，原告之前从未见过上述合同样本。
关于签约过程，原告称系在父母陪同下来售楼处，并未仔细阅读认购书，被告方工作人员蒋某也没有提醒原告注意认购书第四条就签订了认购书。至于原告主张的商品房买卖合同显失公平并进行审查的事宜，原告称“在2013年8月21日申请延期签约时就由其父母向代理人袁晶口头委托其对商品房买卖合同进行审查，代理人袁晶亦陪同原告去现场签写延期申请表，代理人袁晶又于2013年10月18日到售楼处要求查看合同样本，蒋某遂从隔壁房间将展板搬出供原告查阅补充协议，并表示需待原告付清首期楼款后才可以查看商品房买卖合同”。蒋某当庭确认羊钡钡在2013年8月21日现场签写延期申请表时原告代理人袁晶以原告朋友的身份在场。蒋某并确认袁晶后曾与原告一起去被告处要求磋商合同并对合同样板进行拍照，但记不清具体的拍照及磋商时间。
另经本院询问，原告当庭表示不同意继续履行《商品房认购书》，也不同意签署商品房买卖合同；被告则表示因原告不同意履行认购书，故被告方也无法继续履行。
以上事实，有原告提交的《商品房认购书》、《补充协议样本》、《蒋某名片》、《手机短信截图》、《电子邮件打印件》、《延期签约／付款申请表》，被告提交的《2013年12月30日手机短信打印件》、《业务受理单、清单数据》、《商品房买卖合同现场公示照片》及庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案案由应为商品房预约合同纠纷，原、被告虽然双方签订了商品房认购书，但该认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故不能因此认定原、被告之间已经签订了商品房买卖合同。至于认购书的效力，原告当庭表示其没有仔细阅读整个认购书，并表示被告方销售人员蒋某没有提醒原告注意该认购书第四条，本院认为，案涉认购书的买卖条款仅为十五条，并非纷繁复杂，原告在认购书上进行签字视为其已经阅读并同意认购书的全部条款，故认购书系真实有效。
现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定可知，本案需要解决的关键问题为未能订立商品房买卖合同的过错在哪方。本院认为过错方为原告，并分析如下：
（一）从时间上看，原告在第一次延期期满前未按时付款并签约已构成违约。
首先，根据《延期签约／付款申请表》可知，该表底部的销售代表、销售经理、市场经理处均有签名，足以说明该延期申请系经被告内部层层审批后予以同意，故本院认定原告支付首期款及签约的时间已经从2013年8月21日延期至2013年10月20日。现原告主张在2013年10月18日口头方式提出合同修改事宜，本院认为，原告并无证据证明其所谓的口头主张修改事宜，被告方亦不予确认，对此本院不予采信。至于原告代理人袁晶于2013年10月21日通过短信及电子邮件向蒋某提出合同修改事宜，因蒋某已到庭进行了确认，对此本院予以采信，并认定原告方最早在2013年10月21日提出了合同磋商事宜，但该时间已经晚于第一次延期期满之日，被告在2013年10月20日前未付款已构成违约。
其次，关于被告提交的《2013年12月30日手机短信打印件》，虽然手机短信内容有如下字样“尊敬的羊钡钡女士：非常感谢阁下认购我司海逸豪庭御峰项目1103单元。截止今天，阁下应支付首期楼款及签约天数已逾期131天，我司将按约定取消该单位14天准时签约可额外享受2%的折扣优惠。另烦请阁下于2013年12月31日前，来我司办理签约手续。逾期不办理的，我司将于2013年12月31日12时正没收阁下已支付定金，并另行出售该单位”，但该短信未能显示具体的接收对象，原告对该短信的真实性又不予确认，且被告亦未提交短信的原始载体，故本院亦不予确认短信的真实性。
退一步说，即使该短信系真实的，但该短信中也明确指出原告已逾期131天，即被告并未同意在第一次延期的基础上进行后续延期，也未同意进行磋商合同。一方面，现该短信仅仅系被告单方给予原告再一次签约的机会；另一方面，上述短信的发出，其充其量最多系被告给予原告违约后的某种意义上的宽容，并不能证明被告同意免除原告在2013年10月20日之前未按时付款签约的违约责任。
（二）从逾期签约的理由上看，原告在签认购书后又以合同无法磋商一致为由进行抗辩亦无无事实依据。
首先，原告称被告不与其协商商品房买卖合同及补充协议的内容，不允许其修改，违反了平等自愿、协商一致的原则。但是根据《商品房认购书》可知，原告在签订认购书时已知悉并同意被告在售楼部公布的《商品房买卖合同》范本及售楼现场公示文件的相关内容，并应于认购书约定的时间签署《商品房买卖合同》的正本。也就是说，羊钡钡在与冠亚环岗湖公司协商签订认购书时，就已经自愿同意按冠亚环岗湖公司提供的《商品房买卖合同》范本的内容来签订《商品房买卖合同》，双方在签订认购书时，实际已经对即将要签订的《商品房买卖合同》的内容协商一致，而羊钡钡并没有主张其是在被迫的情况下签订《商品房认购书》的，故本院认定《商品房认购书》是在羊钡钡与冠亚环岗湖公司自愿及协商一致的基础上签订的。羊钡钡作为一个完全民事行为能力人，完全能够判断冠亚环岗湖公司在售楼部公示的《商品房买卖合同》的内容是否符合其本人的意愿及要求，实际上双方在签认购书前已经就即将要签订的《商品房买卖合同》的内容进行了自愿有效的协商，并已经确定好了要签订的《商品房买卖合同》的内容。
其次，原告在2013年8月21日第一次申请延期时系由本案委托代理人袁晶进行陪同，当时原告方仅提出资金周转困难而只字未提合同修改事宜，而袁晶作为两个月后主导合同磋商的法律专业人士，其没有理由在第一次延期时不提醒原告进行合同条款磋商，但目前的证据仅能显示原告在签订认购书后两个多月才提出修改合同事宜，与常理不符。退一步说，即使又如原告所述其直到2013年10月18日才见到合同样板，则原告方更应该在2013年8月21日第一次申请延期时就要求查阅合同及补充协议，如若被告不予出示合同及附件，则其延期理由不应仅为四星级酒店建设资金周转，而应将查阅合同及磋商合同作为延期理由一并写上。综上，本院有理由相信原告违约的真正原因不应为磋商合同，而实为资金周转困难所致。
综上，无论从时间上还是从违约的理由上，原告以磋商合同无法达成一致为由要求退还定金并无任何事实依据，本案未签订商品房买卖合同的过错在于原告，原告作为违约方无权要求被告返还收取的定金200，000元，被告可直接将定金予以没收。另原告要求解除《商品房认购书》，本院认为，原告以自己的实际行动表明不履行认购书的主要权利义务，并导致签订认购书的目的落空，被告当庭也表示无法继续履行，故本院依法认定《商品房认购书》在起诉状副本送达至被告之日已解除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告羊钡钡与被告东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司于2013年8月7日签订的《商品房认购书》已解除；
二、驳回原告羊钡钡的其他诉讼请求。
本案受理费2，166元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 刘 超
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 胡佩茵
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