湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0112民初1440号原告：中国工商银行股份有限公司望城支行，住所地长沙市望城区高塘岭镇郭亮中路69号。负责人：李安，行长。委托诉讼代理人：钟梅，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亚雄，湖南淡远律师事务所实习律师。被告：吴杰。被告：长沙金德置业发展有限责任公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道桑梓社区金泽园小区4#商铺101号。法定代表人：雷金云。原告中国工商银行股份有限公司望城支行（以下简称“工商银行望城支行”）诉被告吴杰、长沙金德置业发展有限责任公司（以下简称“金德置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行望城支行的委托诉讼代理人钟梅到庭参加了诉讼，被告吴杰、金德置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告工商银行望城支行提出诉讼请求：1、判令立即解除原告与被告吴杰签订的《个人购房借款/担保合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金到期；2、判令被告吴杰立即偿还原告未到期借款本金236587.50元，逾期本金1332.72元，利息2078.79元，本息合计239999.01元（利息暂计算至2016年2月24日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3、判令被告吴杰承担原告为实现上述债权所支付的按欠款总额5%计提的律师费11999元；以上二、三项合计251998.01元。4、判令原告对被告吴杰提供抵押的位于长沙市望城区星城镇金泽园小区二期6、7栋302号的房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、判令被告金德置业公司在上述借款本息及实现债权的费用范围内承担共同偿还责任；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用及其他费用。事实与理由：2014年1月13日，原告与被告吴杰签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：原告向被告吴杰发放贷款25万元，贷款期限240个月。且合同约定：××应每月按时足额偿还贷款本息，若××连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息时，××有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求××提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息以及其他费用，直至解除合同。同时，由此致使××为实现债权而产生的诉讼费、律师费等所有费用均由××承担。合同签订后，原告依约划款25万元给被告吴杰，被告吴杰提供位于长沙市望城区星城镇金泽园小区二期6、7栋302号的房产作为其偿还上述借款本息及实现债权费用的担保，并依法办理了抵押登记手续。但截至2016年2月24日止，被告吴杰未履行合同约定按时偿还贷款本息，且已连续拖欠原告贷款本息3期，累计拖欠原告贷款本息6期。因而，原告诉至人民法院，请求判如所诉。被告吴杰、金德置业公司未予答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《个人购房借款/担保合同》、借款借据、银行对账单、欠款证明、房屋产权信息、委托代理协议及发票各一份，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及原告的当庭陈述，本院查明的事实如下：2014年1月13日，原告工商银行望城支行（××）与被告吴杰（××）签订了书面《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款金额为25万元；贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款用途为购买位于望城区金泽园6栋302房的房屋；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，××未能按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，××有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定。关于担保，××吴杰以其购买的位于长沙市望城区金泽园小区二期6、7栋的房产提供抵押担保，因该房产尚未办理产权登记手续，故借贷双方就该担保物办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权证号为望房预星城镇字第214000581号，确定预告登记权利人为××工商银行望城支行，预告登记义务人为××吴杰。同时，被告金德置业公司在贷款合同上以保证人的身份签章，双方约定：保证方式为连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，××依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。同时，双方确定连带责任保证为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、××实现债权的费用和××所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足约定的条件即合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且××收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的××的债务免除保证责任。关于违约责任，贷款合同第十四条第一款第L项约定，××连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，或发生其他违约情形的，××有权停止发放本合同及依据××与××之间其他合同项下的贷款和其他融资款项，宣布贷款提前到期，要求××提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。关于相关费用，××为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由××承担。××为保障自身利益先行垫付的费用，××有权随时向××追偿，并从××垫付之日起计收活期存款利息。贷款合同签订后，××即向××发放了贷款25万元，但××未能依约按时偿还贷款本金并支付贷款利息，截至2016年2月24日止，××已经连续拖欠贷款本息3期，累计拖欠贷款本息6期，其中逾期本金1332.72元、利息2078.79元，××虽经多次催要但均未果，故诉至本院，请求判如所诉。本院认为，原告工商银行望城支行与被告吴杰签订的书面《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规之禁止性规定，合法有效，双方均应当依照合同约定履行各自义务。贷款合同签订后，工商银行望城支行已经履行了向吴杰发放25万元贷款的合同义务，吴杰应当按合同约定的方式及期限偿还贷款本金并支付相应的贷款利息；逾期未付的，还应当依照合同约定或法律规定承担相应的法律责任。贷款偿还过程中，吴杰未能按时足额偿还到期贷款本金并支付贷款利息，截至2016年2月24日止已经连续拖欠贷款本息3期，累计拖欠贷款本息6期，其中逾期本金1332.72元、利息2078.79元，未到期贷款本金236587.50元，本息合计239999.01元。根据双方合同约定，吴杰的逾期还款行为已经构成合同违约事件，工商银行望城支行有权宣布合同项下未偿还部分贷款本息立即到期并解除合同，同时要求吴杰提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。关于担保，吴杰虽然以其购买的房产为申请贷款提供担保，但因该房产尚未办理产权登记登记手续，故双方未能办理正式的抵押登记，仅办理了预购商品房抵押预告登记。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。工商银行望城支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，亦非享有对涉案房屋就拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。被告金德置业公司以保证人的身份在贷款合同上签章，自愿为吴杰的合同义务承担连带保证责任，双方虽然约定了连带责任保证的性质及责任免除条件，但根据本案已查明事实，所附责任免除条件尚未成就，故金德置业公司的保证义务仍未能免除。关于实现债权的相关费用，工商银行望城支行与吴杰在贷款合同中已经明确约定了相关费用的负担问题，并与湖南淡远律师事务所签订了委托代理协议且已实际支付了律师费11999元（含增值税349.49元），湖南淡远律师事务所亦委派律师钟梅到庭参加了诉讼，故工商银行望城支行有权主张由被告承担该笔费用。综上所述，原告工商银行望城支行要求解除与被告吴杰签订的《个人购房借款/担保合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；要求被告吴杰偿还未到期贷款本金236587.50元、逾期本金1332.72元，利息2078.79元；要求被告吴杰承担其为实现上述债权所支付的按欠款总额5%计提的律师费11999元；要求被告金德置业公司在上述贷款本息及实现债权的费用范围内承担连带清偿责任的诉讼请求均与本案已查明事实相符，且符合相关法律规定，本院予以支持；原告工商银行望城支行要求对被告吴杰提供抵押的位于长沙市望城区星城镇金泽园小区二期6、7栋302号的房产在上述贷款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权的诉讼请求与本案已查明事实不符，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司望城支行与被告吴杰签订的《个人购房借款/担保合同》中未履行部分的借贷关系于本判决生效之日解除，未到期的贷款本金提前到期；二、被告吴杰于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司望城支行截至2016年2月24日止的未到期贷款本金236587.50元，逾期贷款本金1332.72元、利息2078.79元，本息合计239999.01元，2016年2月25日起至贷款全部清偿之日止的利息仍按照双方合同约定的逾期利率标准计付；三、被告吴杰于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司望城支行为实现债权所支出的律师费11999元；四、被告长沙金德置业发展有限责任公司对被告吴杰的上述第二项、第三项义务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司望城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5080元，因适用简易程序审理减半收取，实收2540元，由被告吴杰、长沙金德置业发展有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  殷兵兵二〇一六年八月二十四日代理书记员  肖 娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是××向××借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条××应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条××应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，××可以随时返还；××可以催告××在合理期限内返还。第二百零七条××未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。