徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第1373号
原告刘伟，男，1966年9月25日生，汉族，徐州市畜牧兽医站职工。
委托代理人蔡国青，江苏禾嘉律师事务所律师。
被告卓平，男，1958年5月4日生，汉族，徐州机电高职校教师。
被告徐红霞，女，1959年5月9日生，汉族，徐州市通达公司退休职员。
原告刘伟诉被告卓平、徐红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法由审判员车勤独任审判，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告刘伟及其委托代理人蔡国青，被告卓平、徐红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘伟诉称，原、被告于2009年9月17日签订房屋租赁协议，原告租赁被告苏商御景湾xx号楼xx号房屋经营使用。双方约定：租赁期限为2009年9月17日至2019年12月31日。租赁费为3500元每月（2010年1月1日至2014年12月31日）；4200元每月（2015年1月1日至2019年12月31日）。同时被告自愿自2009年9月18日至2009年12月31日3个余月时间供原告装修，作为对原告装修费用的补偿，协议期满后原告装修归被告所有。现在被告起诉到法院要求解除租赁协议，原告认为被告的行为违反双方约定，被告应承担违约责任同时赔偿原告的装修损失。故诉至法院，要求判决被告赔偿原告装修费58653元，支付鉴定费2500元，并由被告承担本案的诉讼费。
被告卓平、徐红霞辩称，首先，被告已诉至法院要求解除双方的租赁协议，因为原告刘伟擅自将房屋转租给第三人构成了违约行为，被告作为守约方没有违约行为。其次，在房屋租赁前，被告即对房屋进行了部分装修。签订租赁协议后被告又将2009年9月18日至2009年12月31日期间（三个多月）产生的房租，作为装修费用给原告刘伟，并将被告原营业的柜台借给原告使用（至今未还）；房屋交给刘伟几天后，被告还在2009年9月24日拿出现金2000元给原告用作修改消防主管道。因此，装修费用是被告出的，无需赔偿原告的装修损失。再次，被告提起诉讼后，在不知情的情况下，原告为了第二次转租的需要，又对租赁房屋进行了装修，该装修对被告来说都是无法使用的，也不需赔偿。最后，刘伟的诉讼超过诉讼时效，被告不应承担。
经审理查明，2009年9月17日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，协议约定如下：1、乙方租赁甲方座落在苏商御景湾xx号楼xx号房经营使用（上下两层）；2、租赁期限从2009年9月17日至2019年12月31日；3、租赁费从2010年1月1日至2014年12月31日为第一阶段每月3500元，从2015年1月1日至2019年12月31日为第二阶段每月4200元；4、租赁费每半年付一次，先付租金后用房，到时即付，否则甲方有权收回房屋；5、乙方所有经营费用如工商、税务、水电、物业管理、卫生费等均由乙方承担，甲方不负责任何费用；6、甲方协助乙方办理有关证照，费用由乙方承担；7、乙方应爱护甲方房屋有关设施，如有损坏照当时的市价赔偿；8、甲方出让2009年9月18日至2009年12月31日供乙方装修，作为对乙方装修费用的补偿，协议期满乙方所有装修归甲方所有；9、乙方在不损坏甲方房屋主体结构的情况下可根据需要自主设计房屋的使用布局。10、乙方如有违法经营活动，后果责任全由乙方承担，甲方不负任何责任；11、租赁期满，在同等条件下，乙方有优先租赁权利；12、乙方交甲方水电、物业等押金300元，合同期满时甲方结算完后退回余款；13、本协议一经签订如有违约，违约方向另一方支付违约金100000元，如有争议双方协商解决，或向泉山区法院提起诉讼。
《房屋租赁协议》签订后，被告将租赁房屋交付给原告使用。2011年3月2日，原告将上述房屋转租给案外人夏金梅，被告在得知上述情况后，在2011年4月1日下午向原告发出告知单一份，内容如下：刘伟，你未经（我）同意，私自将御景湾12-1-116门面房转让他人经营使用，同时依照合同，你已欠房租及物业管理费用，已构成违约，现决定收回房屋，保留追究违约的权力。当日晚上，原告向被告交纳了2011年第二季度的房租10500元，被告收取房租并向原告出具了收条一份。后因原、被告双方未能就解除合同及赔偿等事项达成协议，被告于2011年7月15日向法院提起诉讼要求解除合同并支付租金。
2012年1月8日，本院作出（2011）泉民初字第1642号民事判决书，判决解除原被告之间的房屋租赁合同，由刘伟给付卓平、徐红霞房屋租金21000元、水电物业费3012元，转租获得的利益3000元。一审判决后，原被告均向徐州市中级人民法院进行上诉，2012年6月19日，徐州市中级人民法院作出（2012）徐民终字第1016号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2011）泉民初字第1642号民事判决书已经生效。在（2012）徐民终字第1016号民事判决书中认定，卓平、徐红霞请求解除租赁合同有事实和法律依据。理由为：1、承租人刘伟未经出租人卓平、徐红霞同意将其所承租房屋转租他人，2011年4月1日卓平、徐红霞向刘伟发送解除租赁告知单，系出租人卓平、徐红霞行使法律赋予其单方合同解除权，亦即2011年4月1日卓平、徐红霞与刘伟之间的租赁合同已经解除；2、承租人刘伟在接收到出租人卓平、徐红霞发送的解除合同告知单后，于2011年4月1日晚向出租人卓平、徐红霞交纳了2011年第二季度的房租10500元，出租人卓平、徐红霞收取了该房租并向承租人刘伟出具了收条一份，但出租人卓平、徐红霞与承租人刘伟之间没有再行签订新的书面房屋租赁合同。依据法律规定出租人卓平、徐红霞与承租人刘伟之间基于先前的租赁合同再行达成房屋租赁合同，但因未签订书面房屋租赁合同，故再行达成的房屋租赁合同为不定期租赁合同；3、基于不定期租赁合同出租人卓平、徐红霞及承租人刘伟均享有随时解除租赁合同的权利……。二审审理期间卓平、徐红霞代刘伟缴纳了物业费、水电费、卫生费、垃圾费共计1500元。
2013年1月24日，因被告仍实际占有涉案房屋经营使用，被告卓平、徐红霞又诉至法院，请求法院判令刘伟：1、支付2012年1月1日至2012年6月19日所拖欠的房屋租金19716.7元；2、支付2012年7月20日至停止对苏商御景湾xx号楼xx号房屋侵权之日止的房屋占用费（按照合同每月3500元计算）；3、支付2012年1月1日至停止对苏商御景湾xx号楼xx号房屋侵权之日止的物业费、水电费、卫生费、垃圾费1500元；4、支付逾期付款违约金30000元；5、返还苏商御景湾12号楼16号房屋。案件审理中，刘伟于2013年2月20日庭审中当庭表示愿意将房屋交付被告，被告也在庭审结束后自行收回房屋，但双方未办理交接手续。2013年4月7日，本院作出（2013）泉民初字第394号民事判决书，判决刘伟将苏商御景湾12号楼16号房屋返还卓平、徐红霞（已交付）；由刘伟给付卓平、徐红霞房屋租金19716.7元（自2012年1月1日起至2012年6月19日止，按照每月3500元计算）；给付卓平、徐红霞物业费、水电费、卫生费、垃圾费1500元；赔偿卓平、徐红霞损失28000元（按照每月租金3500元自2012年6月20日起计算至2013年2月20日止）；支付卓平、徐红霞违约金10000元；驳回卓平、徐红霞的其他诉讼请求。一审判决后，刘伟向徐州市中级人民法院进行上诉，2013年9月5日，徐州市中级人民法院作出（2013）徐民终字第1298号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2013）泉民初字第394号民事判决书已经生效。
后因原告认为被告解除合同违约，应赔偿原告装修损失，遂以诉称理由诉讼来院，并于诉前申请对诉争房屋装修进行鉴定。徐州方联资产评估有限公司徐方评报字（2013）32号评估报告书结论为：评估基准日2013年6月13日委估装修的重置价值为24006元（一楼整体含一、二楼水电改造为16145元、二楼整体为7861元），追溯至2009年12月底的重置价值为22506元。原告为此支出鉴定费2500元。
2013年6月27日评估期间，经双方在诉争房屋现场确认，原告认可二楼2009年装修了南北隔断与楼梯后隔断，其他是2014年4月装修的。徐方评报字（2013）32号评估报告书显示二楼隔断墙的重置价值合计为1936元。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》已经被本院生效的民事判决书判决予以解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，可以采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《房屋租赁协议》约定，协议期满原告所有装修归被告所有，因双方的房屋租赁关系系被告基于不定期租赁合同经法院判决解除，解除时租赁协议尚未到期，因此对未履行租赁期内的部分装修费用损失被告应当返还原告。
承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，应由承租人负担。2011年4月1日，卓平、徐红霞即向刘伟发出解除通知要求解除合同，虽刘伟随即交纳了2011年第二个季度的房租，但卓平、徐红霞仍坚持解除合同并提起诉讼，对此刘伟是明知的。而刘伟却继续对房屋二楼进行装修，未经卓平、徐红霞同意，应属扩大损失，对除二楼隔断部分的装修之外的装修费用应由刘伟自行承担，对刘伟主张该部分的装修损失，本院不予支持。根据（2013）泉民初字第394号民事判决书确认，原告实际占有使用房屋至2013年2月20日，因此，原告主张的装修损失也应计算至该时。根据合同约定，涉案房屋的合同期为123.5个月，经计算，一楼整体加上二楼隔断的价值为18081元（16145＋1936），结合评估报告计算2009年的重置价值为18456元【（24006-18081）÷24006=0.25%、22506-24006=1500、1500×0.25%=375、18081＋375=18456），每月的装修费为149.44元（18456÷合同期123.5个月）。自2009年9月17日至2013年2月20日，原告占有使用房屋41个月，折算装修费应为6127元（149.44元×41个月），被告应退还原告装修费12329元（18456元－6127元），扣除被告让出的2009年9月18日至2009年12月31日3.5个月的租金12250元（3.5个月×3500元），被告还应退还原告装修费79元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告卓平、徐红霞给付原告刘伟装修损失79元。
二、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，减半收取650元，鉴定费2500元，合计3150元，由原告刘伟负担3145元，由被告卓平、徐红霞负担5元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 车 勤
二〇一四年六月二十六日
书记员 李欣睿