广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第820号
上诉人（原审原告）：广州连家地产代理有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：李玲，总经理。
委托代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：韩烨，广东格林律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘斌，身份证住址：广东省江门市，联系地址：广州市白云区。
上诉人广州连家地产代理有限公司（以下简称连家公司）因与被上诉人刘斌居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1022号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月16日，连家公司（经纪方）、刘斌（买方）与案外人刘某、王某（卖方）签署编号为NO.0008705号《房屋买卖合同》一份，约定：刘斌向案外人刘宪、王一购买位于白云区同和镇颐顺街6号1101房（下称“涉案房屋”），建筑面积221.9148平方米，成交价为375万元；买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付37500元作为咨询及中介服务费。买方逾期支付中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金；经纪方有义务配合买卖双方办理按揭、交易过户、交接物业手续等。合同签订后，刘斌向连家公司支付中介服务费1万元，余款27500元至今未支付。
2014年9月5日，连家公司向原审法院提起本案诉讼，诉称：我司与刘斌、刘某、王某三方于2013年11月16日签订《房屋买卖合同》，约定由我司为刘斌和刘宪、王一居间位于广州市白云区同和镇颐顺街6号1101房的房屋。合同第八条约定，刘斌于签订合同当日支付37500元给我司作为咨询及中介服务费，逾期支付的，按1%／天支付违约金。合同签订后，刘斌支付了1万元中介费，余款至今未支付。合同原约定违约金每天按1%标准支付，现我司主动减少按0.1%的标准支付。故现请求法院判令：刘斌向我司支付咨询及中介服务费27500元和相应的违约金（违约金以27500元为本金，每天按0.1%的标准，支付自2013年11月17日起至支付之日止）。本案诉讼费由刘斌承担。
刘斌原审辩称：我不同意连家公司的诉讼请求。我购买房屋时，连家公司的业务员向我出具了独家代理协议，后来我向业主了解到连家公司该独家代理协议存在欺诈，其出具该协议是为提高中介服务费。根据合同约定，连家公司有义务配合我与卖方办理相应的交易手续，但连家公司的业务员基本没有出现过，所以我认为中介服务费过高。另外，我已向连家公司支付1万元的中介服务费，余款的支付我已跟连家公司口头协议在我向原业主付清购房余款后再支付，我在2014年7月26日才付清尾款。
原审庭审中，刘斌为证明连家公司以虚假的“独家代理协议”欺骗其通过连家公司的居间支付高额的中介费签订了上述《房屋买卖合同》，申请了涉案房屋的卖方刘某出庭作证。证人刘某陈述，涉案房屋曾在多家中介公司放盘。期间，连家公司的业务员主动联系其，要求其帮忙签订一份独家代理协议，为避免其被公司罚款，其处于怜悯为连家公司的业务员出具了该独家代理协议。连家公司对上述证人证言认为通过证言可知独家代理协议是证人的真实意思表示，刘斌对该证人证言予以确认。
另刘斌表示涉案房屋已完成买卖双方间按揭、交易过户及交接物业手续，但因连家公司对办理按揭手续报价过高，故按揭手续由其自行委托另一中介公司办理完成，且连家公司在提供交易过户、交楼物业服务的过程中亦没有尽配合之义务，基本由其与出卖人自行完成。
上述事实：有《房屋买卖合同》、税费清单、收条、短信、证人证言及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，以促成委托人与第三人订立合同、从而获取报酬为目的，故居间人收取佣金的前提之一是促成交易。本案中，刘斌通过连家公司居间介绍买受涉案房屋，双方之间形成委托关系，现连家公司已促成了买卖双方订立了房屋买卖合同，刘斌应向连家公司支付相应的居间费用。
另外连家公司同时还是作为提供咨询、协助办理手续服务的义务人，而且在提供相应居间服务的过程中，为促成交易，却以不真实的“独家代理”为名，与刘斌协商中介服务费用并签订《房屋买卖合同》，有违诚实信用原则。且在随后提供居间咨询协助的过程中，因连家公司未能提供更为优质的服务，造成刘斌另行委托办理按揭服务，亦无证据证实其在提供交易过户、交楼物业服务的过程中有尽配合的义务。综上，根据权利义务对等原则，结合连家公司已促成双方签订合同且已履行完毕和刘斌已向连家公司支付1万元咨询及中介服务费的情况，原审法院将刘斌尚应付咨询及中介服务费酌减至15000元，超出15000元及违约金的诉求部分，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，于2014年11月27日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，刘斌向广州连家地产代理有限公司支付中介服务费15000元；二、驳回广州连家地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费244元，由刘斌负担175元，广州连家地产代理有限公司负担69元。
判后，上诉人连家公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。l、我方不存在不诚实信用的事实，原审法院不应当将是否独家代理与收取居间费相关联。（1）刘某给予了连家公司行使独家代理权并签订了独家代理协议。刘斌对独家代理是亦明知的（合同第8条约定），连家公司不存在欺骗的事实。（2）居间费等额于合同总价款的1%，远低于非独家代理不超过2.5%或独家代理不超过3%的规定。2、连家公司已经全面履行了居间义务。（1）合同未约定连家公司需要履行按揭服务、交易过户协助等义务。相反，合同签订后，连家公司多次催促和提醒双方全面履行合同，已充分、全面履行了居间义务和合同的附随义务。（2）刘斌已确认：按揭服务由连家公司推荐。连家公司没有相应的资质和服务条件，不可能提供按揭服务。（3）原审法院将“提供交易过户、交楼物业服务的过程中有尽配合的义务”强行认定为连家公司的义务，并分配由连家公司负举证责任，没有事实依据。（4）连家公司只有法律规定和合同约定的义务，没有“更为优质的服务”。3、刘斌应支付本金的0.1%违约金。原审法院既然判决刘斌应支付部分居间费，因此也需要支付相应的违约金。二、原审法院无权行使自由裁量权，其自由裁量没有法律依据，支持部分居间费有违公平、合理。l、法律规定和合同约定居间人促成合同成立的，委托人应当支付居间费。根据司法解释，当居间人的行为存在过错，致使委托人损失时，委托人减、免支付居间费。因此原审法院以连家公司“有违诚实信用原则”、“未提供更优质服务”和“未有证据证实其提供交易过户、交楼物业服务的过程中有尽配合的义务”为由减少取得居间费没有法律依据。2、原审法院在没有任何事实依据和法律依据的情况减少收取居间费，有违公平、合理原则。故上诉请求：1、变更原审判决第一项为：刘斌向我方支付咨询及中介服务费27500元和相应的违约金（违约金以27500元为本金，每天按0.1%的标准，支付自2013年l1月17日起至实际支付本金之日止）。2、本案的诉讼费由刘斌承担。
被上诉人刘斌答辩认为，我方是受连家公司欺骗的，合同存在欺骗性。原业主卖房后，也通过连家公司买另一套房屋，中介费是5000元，远低于1%。我签完居间合同后支付了1万元，余下部分口头协议整个交易完成后才支付，原业主也在现场可以作证，整个交易在2014年7月4日完成。如果没有连家公司提供独家代理，我不一定选择连家公司，除了连家公司外，我还有另外三家中介可以选择，条件比连家公司的好，就是因为连家公司拿了假的独家代理，令我没有了谈判价格的权利。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，2013年11月16日，连家公司（经纪方）、刘斌（买方）与案外人刘某、王某（卖方）签订的《房屋买卖合同》第八条约定：买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，……。
本院认为，连家公司（经纪方）、刘斌（买方）与案外人刘某、王某（卖方）于2013年11月16日签订的《房屋买卖合同》中存在买方刘斌与卖方刘某、王某之间的房屋买卖合同关系以及经纪方某公司与买方刘斌之间居间合同关系，本案调处的是连家公司与刘斌之间居间合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应切实履行。连家公司与刘斌之间居间合同关系中双方争议的有三点：独家代理、中介服务费、经纪方的协助义务。
关于独家代理，根据卖方刘某、买方刘斌、经纪方某公司在本案中的诉辩意见以及陈述，经纪方某公司根据与卖方刘某的独家代理协议，在促成买方刘斌与卖方刘某、王某的房屋买卖中提供独家代理。由此可见，卖方刘某在经纪方某公司放盘时委托连家公司独家代理，也就是说，经纪方某公司接受了卖方刘某独家代理的委托，但卖方刘某委托连家公司独家代理外，还在其他的中介公司放盘，而刘某与连家公司没有解除独家代理关系，也无证据证明卖方刘某所述因连家公司的业务员为避免其被公司罚款，其出于怜悯出具了该独家代理协议的情形。故经纪方某公司接受卖方刘某独家代理的委托后在促成涉案房屋的买卖中提供独家代理，是有依据的，并不存在欺诈，也无违反诚实信用原则。因此，刘斌在本案中主张连家公司的独家代理存在欺诈，理据不成立，本院不予支持。原审认定连家公司以不真实的独家代理与刘斌协商中介服务费并签订房屋买卖合同有违诚实信用原则，属认定事实错误，本院予以纠正。
关于中介服务费，连家公司与刘斌之间在合同中约定刘斌向连家公司支付37500元作为咨询及中介服务费，是双方当事人的真实意思表示。本案中，刘斌通过连家公司居间促成买受涉案房屋，连家公司已促成了买卖双方订立了房屋买卖合同，刘斌应向连家公司支付相应的居间费用。
关于双方当事人在合同中约定连家公司有义务配合买卖双方办理按揭、交易过户、交接物业手续等。按照约定，连家公司提供的是配合义务，在双方履行合同中，刘斌也确认按揭服务由连家公司推荐，只是认为连家公司对办理按揭手续报价过高，故按揭手续由其自行委托另一中介公司办理完成。由此可见，连家公司有提供配合买卖双方办理按揭的义务。在办理交易过户、交楼物业服务等手续过程中，也无证据证明买卖双方通知了连家公司予以配合而连家公司没有配合的事实，再结合买卖双方的合同已履行完毕，涉案房屋已过户至刘斌名下，刘斌应按合同约定向连家公司支付咨询及中介服务费37500元，而刘斌只支付了1万元，没有按合同约定支付余下的款项，构成违约。连家公司要求刘斌支付余下的咨询及中介服务费27500元及逾期付款的违约金，有事实和合同依据，本院予以支持。原审将刘斌尚应付咨询及中介服务费酌减至15000元，处理欠妥，本院予以纠正。逾期付款违约金的标准，双方合同约定的每天按0.1%的标准计算，确属过高，本院酌情调整为每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
综上所述，审查原审判决认定事实错误，处理欠妥，本院予以纠正。连家公司的上诉主张，理据成立，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1022号民事判决第一、二项为：在本判决送达之日起五日内，被上诉人刘斌向上诉人广州连家地产代理有限公司支付中介服务费27500元以及违约金（以27500元为本金，每天按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付自2013年l1月17日起至刘斌实际支付本金之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费244元、二审案件受理费138元，均由被上诉人刘斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月三日
书 记 员 邹文芳
颜玉婵