北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6560号
上诉人（原审原告）崔喆纯，男，1964年1月31日出生。
委托代理人崔思宇（崔喆纯之子），1989年12月18日出生。
委托代理人李英华，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金宝生，男，1951年10月29日出生。
委托代理人金哲（金宝生之子），1973年9月12日出生。
委托代理人王彪（金宝生之女婿），1982年4月24日出生。
上诉人崔喆纯因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第10580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月，崔喆纯起诉至原审法院称：2013年8月，我与金宝生签订房屋租赁合同，约定金宝生将自己厂子的一部分，即“瀛海镇怡乐村三东路73号院的房屋大车间南一层四间，以及宿舍楼第三层共八间”，出租给我用于服装生产，租期为5年。我刚经营1年多，在2014年11月被告知该地区“腾退还绿将被拆迁”，要求我停止生产搬出此地，金宝生单方面违约断水断电，致使我至今仍然无法进行正常的生产作业；目前厂房未被拆除，但已无法正常生产，直接导致我无法兑现交货承诺，从而导致现金流断裂；我已经处于破产状态，生活困难，负债累累；在此期间，我多次与房东商谈，要求其对拆迁造成的经营损失予以补偿，但遭到房东拒绝；现我几乎身无分文，整日饥肠辘辘，食不果腹；12月份是羊毛大衣生产销售旺季，此期间每月大约生产服装2400件，每间衣服的毛利为120元，经计算，两个月的经营损失为573600元。据此，为使损失得到赔偿，特诉至法院，请求判决：（1）金宝生赔偿我2014年12月的房屋租金7500元；（2）金宝生赔偿我因擅自违约故意停水停电造成的停产停业损失573600元；（3）本案诉讼费用由金宝生承担。
金宝生辩称：我自2006年开始对外出租房屋，有8家从事服装加工的企业及10几家商户住在怡乐村三东路73号院内；在2014年7月获悉怡乐村要拆迁，我就及时地通知了所有住户，其中也包括崔喆纯，可是崔喆纯声称一定要亲眼看到拆迁公告才肯搬离；然而住在院内的其他几家企业及商户就已经开始积极寻找房源，在看到村委会张贴出的拆迁公告通知后，都陆续搬离了；在此期间，我又三番五次找到崔喆纯，告知其拆迁工作马上就要开始了，也给他看了拆迁公告；直到2014年10月及11月评估公司先后两次进入我家进行清登工作，崔喆纯还一直拖延，迟迟不肯搬离；崔喆纯甚至还找村委会领导，要求跟拆迁公司商谈补偿，被村委会严词拒绝；我与崔喆纯所签订房屋租赁合同第五条第2款已明确约定，如遇到市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，双方造成的经济损失互不承担，本合同自动终止。对于崔喆纯要求退还2014年12月的房租7500元，我不予认可；崔喆纯在按照房屋租赁合同的约定履行完1年（即自2013年9月1日至2014年9月1日）之后，每月月底给付下个月的房屋租赁费及上个月的电费，截止到2014年10月30日，我最后一次收到崔喆纯交来的房费、电费之后就再没收到崔喆纯交来的房租，所以崔喆纯所说的要求退还2014年12月的房租7500元根本不存在。对于崔喆纯要求我承担因停电造成经济损失的请求，我不予认可；由于院内服装厂较多，用电量超负荷，再加上线路老化，经常造成变压器跳闸烧保险，该情况崔喆纯是知道的，为此我多次催促村里的电工对线路进行维修改造，就在2014年11月15日我正在搬家当天，由于院内其他服装厂搬家，擅自拆除自己车间内安装的电缆电线，因操作不当，导致变压器保险管被烧毁，造成73号院全部停电，之后我联系了电工及时修理了保险管，保证了正常供电；至于在我搬离73号院之后又发生了什么事情我一无所知，所以对崔喆纯陈述的由于我擅自断电造成其经济损失的事实，我不予认可，请法院给予查证。对于崔喆纯提交的票据，因系崔喆纯购买生活及生产的必需品，与我无关，故不予认可；因房屋租赁合同已终止，故不同意崔喆纯的全部诉讼请求，诉讼费用应由崔喆纯承担。
原审法院经审理确认：崔喆纯与金宝生所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约定全面履行各自义务。诉争租赁房屋所在地区已于2014年11月18日发布拆迁公告，崔喆纯亦认可其在2014年11月被告知租赁房屋要被拆迁，被要求停止生产并腾退租赁物，故根据双方所签订租赁合同第五条第2款，本案房屋租赁合同已于2014年11月18日因符合约定解除条件而解除，合同的权利义务终止；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力；双方已就合同终止后的处理事宜在房屋租赁合同中进行约定，故应按约定处理，即“租金按实际使用时间计算，多退少补”、“使甲乙双方造成损失，互不承担责任”；崔喆纯已在2014年12月10日交纳7500元，该金额即为1个月的租金数额，虽然金宝生主张此系交纳电费，但就崔喆纯应交纳电费数额未提供证据证明，故该7500元应认定为租金，因房屋租赁合同已在2014年11月18日终止，故金宝生应退还2014年12月房屋租金7500元。因房屋租赁合同在2014年11月18日已终止，此后金宝生不再负有保证租赁房屋用电的合同义务，根据合同约定，对因拆迁所造成损失，双方互不承担责任；但是，根据金宝生自认，租赁房屋在2014年11月15日（即合同终止前）曾发生停电，虽然金宝生主张该停电系其他承租人所造成，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故金宝生仍应对崔喆纯承担违约责任，赔偿崔喆纯因停电所遭受停业损失；对该日的停业损失，综合考虑合理的经营利润、无法经营期间仍应负担的雇员开支以及崔喆纯所提交各类单据材料等情况，法院酌定为5000元。综上，原审法院于2016年1月判决：一、金宝生于判决生效后十日内退还崔喆纯二○一四年十二月的房屋租金七千五百元；二、金宝生于判决生效后十日内赔偿崔喆纯停业损失五千元；三、驳回崔喆纯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，崔喆纯不服，上诉至本院，认为双方租赁合同不符合约定及法定的解除条件，原审判决认定事实错误；涉案房屋一直停电至今，原审判决仅认定2014年11月15日一天的停业损失也是错误的，要求撤销原判，改判金宝生赔偿其停产停业损失573600元。金宝生同意原判。
经审理查明：2013年8月15日，金宝生（出租方，甲方）与崔喆纯（承租方，乙方）签订租赁合同，约定金宝生将自有的坐落在北京市大兴区×××73号的房屋大车间南1层4间、宿舍楼第3层共8间房屋出租给崔喆纯作服装生产使用，租赁期限自2013年9月1日至2018年9月1日；2013年9月1日至2014年9月1日的房屋租金为80000元，2014年9月1日至2015年9月1日的房屋租金为90000元，2015年9月1日至2018年9月1日的房屋租金为每年100000元；电费每度为1元，水费每人每月为10元；租金上付，拖欠房租电费，断电直至交上为止；甲方负责水电到户，确保乙方生产生活正常进行；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但应事先得到甲方同意后方可施工，同时对乙方所投资一切费用与甲方无关；因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任，本合同则自动终止，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。
上述租赁合同签订后，金宝生与崔喆纯依约履行。经双方协商，自2014年9月起，崔喆纯按月交纳房屋租金。2014年9月4日，崔喆纯交纳2014年9月的房屋租金及2014年8月的电费共计13600元。2014年9月30日，崔喆纯交纳2014年10月的房屋租金及2014年9月的电费共计14600元。2014年11月2日，崔喆纯交纳2014年11月的房屋租金及2014年10月的电费共计15800元。2014年12月10日，崔喆纯交纳了7500元，对于该7500元，崔喆纯主张系交纳2014年12月的房屋租金，因租赁场地在2014年11月就停过电，在2014年12月11日之后持续停电，所以在2014年11月没有产生相应电费，金宝生则主张该7500元系崔喆纯交纳2014年11月的电费，并非房屋租金，且实际产生电费数额高于7500元。
2014年11月18日，北京市大兴区瀛海镇怡乐庄村民委员会向诉争租赁房屋所在村的居民下发通知，载明：“目前，各项前期准备工作已经完成，拆迁腾退工作即将启动，现就相关事项通知广大村民：1、2014年11月19日，各评估服务公司将分组入户进行清登。2、搬迁腾退奖励期：2014年12月1日至2014年12月30日……4、如果您是出租房屋户，为了不影响您的搬迁腾退、选房的进度，请您提前告知租户搬家。”金宝生主张在拆迁通知发布之前评估公司已经入户进行了预清登，崔喆纯主则张其在2014年11月才被金宝生告知涉案房屋要被拆迁。庭审中，崔喆纯主张涉案房屋在2014年11月停过电，12月11日又停电了，之后就彻底没有水电了。金宝生认可在2014年11月15日其搬家当天，因其他租户搬家时操作不当，导致院落停电，其找电工进行了修理，第二天就恢复了供电，在此之后是否停电，就不清楚了。为证明经营损失数额，崔喆纯提交1张批发销售单统计表；为证明在2012年12月12日租赁房屋内只有照明用电，没有工业用电，以及租赁房屋在2015年4月3日、2015年9月21日的状况，崔喆纯提交了照片。
本院审理期间，崔喆纯表示目前涉案房屋内仍有其部分物品。为证明本案租赁合同不符合约定解除条件，崔喆纯提交大兴区瀛海镇人民政府于2016年3月出具的政府信息不存在告知书，主张其申请政府公开大兴区瀛海镇怡乐村三东路73号院的拆迁公告相关内容，政府部门表示未制作、未保存该信息。金宝生表示此次拆迁是针对三个村，不是仅针对73号院，政府部门不可能针对73号院出具相关公告。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、通知、收据、照片、银行查询明细单等证据材料在案佐证。
本院认为：崔喆纯与金宝生所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约定履行各自义务。2014年11月18日，北京市大兴区瀛海镇怡乐庄村民委员会向涉案房屋所在村的居民下发了拆迁腾退通知，依据双方合同约定，因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，本合同自动终止，故双方房屋租赁合同因符合约定解除条件而解除，合同约定的权利义务终止。原审期间崔喆纯认可在2014年11月获知涉案房屋要被拆迁，本院审理期间崔喆纯又主张涉案房屋不存在拆迁腾退的事实，双方租赁合同不符合解除条件，因崔喆纯提供的证据不能证明其主张成立，本院对此不予采纳。双方房屋租赁合同在2014年11月18日已终止，此后金宝生不再负有保证涉案房屋用电的合同义务。但是，根据金宝生的自认，涉案房屋在2014年11月15日（即合同终止前）曾发生停电，原审法院因此认定金宝生对该日的停电应承担违约责任，并综合考虑在案证据酌定该日的停业损失数额，处理适当。崔喆纯上诉主张涉案房屋一直停电至今并要求金宝生赔偿停产停业损失573600元，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9635元，由崔喆纯负担9428元（已交纳），由金宝生负担207元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费9536元，由崔喆纯负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 史其申