黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黑中民终字第208号
上诉人（原审被告）李贵武，男，汉族，退休工人。
委托代理人孙宝昌，黑河市法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）薛昌显，男，汉族，退休干部。
被上诉人（原审原告）薛克忠，男，汉族，工人。
被上诉人（原审原告）刘杰，男，汉族，工人。
三被上诉人委托代理人陈雷，孙吴县孙吴镇法律服务所法律工作者。
上诉人李贵武因与被上诉人薛昌显、薛克忠、刘杰房屋买卖合同纠纷一案，不服孙吴县人民法院（2013）孙民初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李贵武及其委托代理人孙宝昌，被上诉人薛昌显、薛克忠、刘杰的委托代理人陈雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告薛昌显、薛克忠、刘杰在原审法院诉称，2000年6月14日，薛昌显、薛克忠、刘杰与李贵武签订楼房买卖合同1份。双方约定：薛昌显、薛克忠、刘杰将位于孙吴县矿产局家属楼东厢房3-4层复式楼房，以112，500.00元的价格出售给李贵武；李贵武应于2000年12月30日前付清购楼价款；如李贵武逾期不能付清楼款，则楼房收回。上述合同签订后，李贵武接收了楼房。2002年1月5日，因李贵武没有付清全部购楼价款，经协商，双方再次签订合同1份。合同中确定了李贵武已付楼款为28，500.00元，并约定余款应由李贵武在3年内付清，否则由三原告收回楼房。并且，李贵武已付的钱款将作为违约金不再返还。但上述约定逾期至今，李贵武未付清全部购楼价款。据此诉至法院，要求李贵武退还占用薛昌显、薛克忠、刘杰的楼房。
原审被告李贵武在原审法院辩称，薛昌显、薛克忠、刘杰所述不是事实。李贵武没有占用薛昌显、薛克忠、刘杰楼房，也不同意将该楼房交还给薛昌显、薛克忠、刘杰。争议楼房应归李贵武所有。
原审法院判决认定，2000年10月22日，薛昌显与李贵武签订《售楼合同书》1份。该合同书载明：“1、甲方薛昌显将位于孙吴县西三路西侧150㎡复式楼房，以112，500.00元的价格出售给乙方李贵武；2、甲方于2000年10月末前，将该楼房交付乙方使用；3、乙方购楼后各项费用自负，包括取暖费、水费、电费及增容、电视、电话及楼房办证费用等；4、乙方在2000年10月末前交款30，000.00元，12月末前交清剩余楼款；5、乙方在甲方有工程需要塑钢门窗的前提下，乙方可用自制的塑钢门窗以180.00元／㎡的价格顶付楼款；6、甲方按时将楼房交付乙方使用，协助乙方办理相应的手续，费用由乙方自负。乙方按甲方要求，按时交纳各项费用。甲方：薛昌显，乙方李贵武。2000年10月22日（注：购楼款交齐后方可办理楼证）。”上述《合同》签订后不久，李贵武接收了诉争楼房，但对约定交付的购楼价款，未能如期付清。
2001年，薛昌显与李贵武协商后议定，将该楼房的所有权登记在李贵武名下，然后以该楼房作抵押向银行申请贷款，并以贷款来偿还李贵武所欠的购楼价款。2001年3月20日，在薛昌显提供了相应证明文件后，孙吴县房产管理处向薛昌显核发了该楼房的《房屋所有权证》（编号：字第20010370号），楼房所有权人为李贵武。但由于银行不同意给李贵武办理抵押贷款，故二人议定的以贷款偿还购楼价款的约定未能履行。
2002年1月5日，薛克忠、刘杰作为甲方，与乙方李贵武再次签订《协议书》1份。该《协议》载明：“甲、乙双方经多次协商，关于甲方卖给乙方的矿产局家属楼东侧厢房南侧的楼中楼（三楼、四楼）有关事宜，达成如下协议：一、甲方将此楼卖给乙方，建筑面积为152.96㎡，造价为壹拾壹万贰仟伍佰元整。乙方在2000年负责本工程的塑钢门窗制作安装，工程造价为伍万陆仟壹佰玖拾元整。在2000年甲方已付给乙方工程款叁万贰仟玖佰壹拾元整。此外，乙方在2001年又给甲方制作钢窗款伍仟伍佰贰拾元。经甲、乙双方共同计算、协商、确认，共计交楼款贰万捌仟伍佰零伍元。尚欠甲方楼款捌万叁仟玖佰玖拾元整。经甲、乙双方再次认真协商，达成如下协议：1、如甲方在2002年有集资工程，可用乙方制作、安装的塑钢窗，价格为180.00元／㎡，以实际面积计算，剩余款项以现金支付，也可另行协商，但质量必须达到国家规定的有关塑钢窗标准的各项操作规程。如达不到标准，甲方有权拒绝使用。因此产生的一切损失，均由乙方负责。乙方必须在甲方提供图纸15天内将塑钢窗运到工地为准。如乙方不能按期保质、全部交付给甲方塑钢窗，乙方同意用前期所交全部楼款，即贰万捌仟伍佰零伍元作为违约金、保证金，付给甲方损失，并将此楼归还给甲方所有。乙方无条件搬出此楼，乙方的一切损失自负；2、如甲方在2002年没有集资工程，乙方必须将所欠楼款分三年还齐。即2002年10月末还贰万捌仟元整，2003年10月末还贰万捌仟元整，2004年10月末还贰万捌仟元整。如有一年不能按金额还款，乙方愿将前期所交全部楼款作为违约金赔偿给甲方，此楼无条件退还给甲方，归甲方所有，乙方一切损失均自负。二、在乙方未付清甲方全部楼款前，无权私自卖楼和抵押、转让。如有以上经济活动，必须经甲方同意、签字后方可有效；三、以上协议经双方签字后，具有法律效力。有效期三年。此协议一式三份，甲乙双方共同遵守。甲方：刘杰、薛克忠，乙方：李贵武。2002年1月5日。”
2002年8月15日，薛昌显以孙吴县乡镇企业管理局的名义，给孙吴县房产管理处出具书面证明1份。该证明载明：“房产处：我单位于2000年在红旗大街北西三路西侧建有住宅楼1栋，四层南第1单元售给李贵武，面积150，售价为112，500元，该户因暂无购楼款，经两方协商可先办产权证，用以抵押贷款后，付购楼款。在贷款过程中不慎将房证丢失。同时，因该户户口没有在本地，银行不准以此证贷款，所以未能实现协商条件。按照合同规定，甲方可以收回此楼另行处理。特此证明。孙吴县乡镇企业管理局（印章），2002.8.15”。2002年9月6日，孙吴县房产管理处将诉争楼房的所有权人由李贵武变更登记为薛昌显，并于同日向薛昌显另行核发了该楼房的《房屋所有权证》（编号：孙建房子第S20020114号）。2002年9月24日，李贵武向刘杰交付购楼价款10，000.00元，但余款至今未付清。此后，薛昌显以该楼房作抵押，向银行办理了个人抵押贷款，现该贷款尚未清偿完毕。
2013年12月3日，孙吴县人民法院对李贵武不服孙吴县房产管理处为薛昌显核发孙建房子第S20020114号《房屋所有权证》一案，作出（2013）孙行初字第4号行政判决书，判决：撤销上述《房屋所有权证》，现该判决已发生法律效力。
经查，薛昌显、薛克忠、刘杰系合伙关系。李贵武已支付购楼价款38，505.00元。现薛昌显、薛克忠、刘杰诉至本院，以李贵武至今未能付清全部购楼价款，则应履行将所购楼房返还给薛昌显、薛克忠、刘杰的约定为由，要求李贵武将诉争楼房予以返还。而李贵武则以该楼房所有权归其所有为由，拒绝返还。
原审庭审中，薛昌显、薛克忠、刘杰提举了由刘杰作为甲方，与乙方李贵武于2000年6月14日签订的《协议书》复印件1份。该《协议书》载明：“甲方将矿产局楼后自建东厢房楼三、四层楼房售给乙方，现协议如下：一、该楼为北楼南三、四层，建筑面积为152.96㎡，造价为壹拾壹万贰仟伍佰元整；二、乙方在付款过程中可用自己设计制作的塑钢门窗顶交楼款，其余部分在本年十二月三十日前交齐；三、甲方负责办理房证，乙方可用此房证申请贷款，付给甲方。如到期不能付清楼款，甲方有权收回此楼另行处理，一切经济损失由乙方自负；此协议一式两份，甲、乙双方各一份，自签订之日起生效。甲方刘杰，乙方李贵武，2000年6月14日。”但李贵武以该《协议书》不真实为由，不予认可。在第四次庭审中，虽经原审法院院释明，但李贵武在本院限定的期限内，未在对上述《协议书》提出司法鉴定申请。
另查，上述《协议书》、《售楼合同书》中议定的交易楼房为同一楼房。
原审法院判决认为，在薛昌显、薛克忠、刘杰与李贵武就同一诉争楼房先后签订的三份买卖合同中，因薛昌显、薛克忠、刘杰提举的第一份《协议书》（2000年6月14日签订，甲方刘杰，乙方李贵武）系复印件，无法与原件核对，且李贵武对其真实性不予认可，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四款的规定认定，该《协议书》复印件不具有证明效力。第二份《售楼合同书》（2000年10月22日签订，甲方薛昌显，乙方李贵武），因薛昌显、薛克忠、刘杰与李贵武均对该《合同》表示认可，故对该《售楼合同书》的效力予以确认。至于第三份《协议书》（2002年1月5日签订，甲方薛克忠、刘杰，乙方李贵武），虽然李贵武以薛昌显未在该《协议书》上签字确认为由，主张该《协议书》无效，但基于薛昌显、薛克忠、刘杰系合伙关系，薛昌显亦当庭认可该份《协议书》，且李贵武在签订该《协议书》之后，已向刘杰履行了部分给付义务（给付10，000.00元）。据此认定，该份《协议书》系薛昌显、薛克忠、刘杰与李贵武之间的真实意思表示，且约定内容合法，不损害他人的合法权益，应对薛昌显、薛克忠、刘杰与李贵武产生相应的法律约束力。由于该《协议书》系在《售楼合同书》之后签订的，且约定交易标的物均系同一诉争楼房，故在该《协议书》生效的同时，前份《售楼合同书》即行废止。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在本案中，薛昌显、薛克忠、刘杰与李贵武在2002年1月5日所签《协议书》第一条第2款中明确约定：若李贵武不能如期履行给付楼房价款余款义务，则“乙方愿将前期所交全部楼款作为违约金赔偿给甲方，此楼无条件退还给甲方，归甲方所有，乙方一切损失均自负。”既然李贵武承认尚欠薛昌显、薛克忠、刘杰楼房价款没有全部付清，且该项约定内容不违反法律规定，故薛昌显、薛克忠、刘杰依照上述约定，向李贵武主张返还诉争楼房的诉讼主张，法院予以支持。
对于李贵武提出的，因薛昌显、薛克忠、刘杰没有使用其制作的塑钢门窗，李贵武不能以塑钢门窗款折抵楼房价款，薛昌显、薛克忠、刘杰存在违约行为，不应返还诉争楼房的抗辩主张。因双方2002年1月5日所签《协议书》第一条第1款约定内容为：“如甲方在2002年有集资工程，可用乙方制作、安装的塑钢窗，……。”即该项约定，属于一般性选择，而非必须选用。并且，李贵武亦未就薛昌显、薛克忠、刘杰存在违约行为，提举出相应的证据证实，薛昌显、薛克忠、刘杰亦不认可。据此，李贵武的该项抗辩意见，法院不予采纳。
至于李贵武提出的，在孙吴县人民法院（2013）孙行初字第4号行政判决书生效后，该楼房所有权已归李贵武所享有，薛昌显、薛克忠、刘杰与李贵武之间仅系债权、债务关系，该楼房不应返还的抗辩主张。因李贵武提举的仅系上述《房屋所有权证》复印件，无法与原件进行核对，且李贵武亦未能提举出该《房屋所有权证》已重新恢复法律效力的相应证据，同时，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，即使该诉争楼房的所有权已登记在李贵武名下，但基于李贵武与薛昌显、薛克忠、刘杰所签《协议书》中，对李贵武未付清全部购楼价款的情况下，薛昌显、薛克忠、刘杰即有权收回该楼房所有权所作的特别约定，李贵武亦应依约将诉争楼房所有权归还给薛昌显、薛克忠、刘杰所享有。至于该楼房涉及的所有权转移登记等经济损失，则应按双方约定，由李贵武自行承担。由此，对李贵武拒绝返还诉争楼房的抗辩主张，法院不予采纳。综上，三原告提出的诉讼请求于法有据，法院予以支持。据此判决，一、薛昌显、薛克忠、刘杰与李贵武于2002年1月5日签订的《协议书》有效；二、李贵武于本判决生效之日，将位于孙吴县砂石管理站厢房楼南侧第3-4层150㎡复式楼房所有权，返还给薛昌显、薛克忠、刘杰所享有。案件受理费100.00元，由李贵武负担。
判决宣判后，李贵武不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：1、2000年6月14日刘杰与李贵武的协议，李贵武对其内容及签名均不认可，并申请对签名的真实性进行鉴定，原审法院并没有鉴定，且该协议已被孙吴县人民法院行政判决认定为无效证据，故原审法院认定该协议效力不当。2、李贵武与薛昌显、薛克忠、刘杰于2002年1月5日签订的协议是无效的协议。首先，薛昌显于2002年9月6日私自提供虚假手续将诉争房屋登记产权人由李贵武变更为薛昌显；其次，李贵武与薛昌显在2000年10月22日签订售楼合同后，李贵武用制作塑钢窗顶楼款25，385.69元，说明李贵武已履行退款协议；再次，李贵武在无能力偿还欠款时，特别在2002年1月5日这份协议约定，薛昌显、薛克忠、刘杰在孙吴县开发楼房时可用李贵武制作塑钢窗款偿还所欠楼房款，而薛昌显、薛克忠、刘杰在2001年和2002年开发孙吴县兴北供销社和孙吴县农委集资楼时未用李贵武的塑钢窗。薛昌显、薛克忠、刘杰违约在先，致李贵武所欠的款至今无法偿还，现双方之间是债务关系，李贵武愿意算账后结清欠款。3、李贵武从2000年10月22日起一直居住和对外出租使用、雇人看护管理该房至今，这期间薛昌显、薛克忠、刘杰从未向李贵武主张权利，根据合同法的规定，薛昌显、薛克忠、刘杰的诉讼请求已过诉讼时效。请求撤销原审法院判决，改判驳回薛昌显、薛克忠、刘杰的诉讼请求。
在本院庭审中李贵武提交了以下证据：
1、证人鲍加岭、王兆亮出庭作证，证明证人与李贵武是战友关系，也和薛昌显非常要好，自从协议签订后经常与李贵武、薛昌显在一起，薛昌显从来没有提过向李贵武要钱，也证明李贵武没给薛昌显房款的原因。
薛昌显、薛克忠、刘杰的委托代理人陈雷对上述证人证言有异议，认为不属于二审新证据，并且证人所述内容是由李贵武处得知，而非李贵武与薛昌显让其代口信，因此不具有证明效力。
2、证人谢井库出庭作证，证明在原审时薛昌显、薛克忠、刘杰的委托代理人提出向李贵武要钱找不到人，而证人是给李贵武看房子的，经常和薛昌显接触，薛昌显也经常去看房子，从来也没说过找李贵武要钱。
薛昌显、薛克忠、刘杰的委托代理人陈雷对该证人证言有异议，认为证人证言不属于二审新证据，证人所述内容不能说清看房子的时间，也不能证明2000年至2002年发生的事情。另外证人曾受雇于李贵武，与李贵武有利害关系，证言不具有证明效力。
3、证人孙学玉证言，证明在2009年时李贵武委托孙学玉帮助出售争议房子，李贵武还不知道房证办到薛昌显名下。
薛昌显、薛克忠、刘杰的委托代理人陈雷对该证人证言有异议，认为不属于二审新证据，且证明的内容与本案无关。
4、证人王守全出庭作证，证明李贵武在孙吴做塑钢窗时经常在其经营的旅店居住，给薛昌显安塑钢窗，薛昌显没钱要用楼顶，李贵武不想要楼想要钱，没办法才同意要的楼。
薛昌显、薛克忠、刘杰的委托代理人陈雷对该证人证言有异议，认为王守全不能证明薛昌显、薛克忠、刘杰违约在先。
经本院庭审质证认为，李贵武申请出庭作证的上述证人证言，因均不能证实其不应返还诉争房屋的主张，故不予采信。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，刘杰与李贵武于2000年6月14日签订的《协议书》，原审法院已经以该证据系复印件为由，认定在本案中不具有证明效力，李贵武主张原审法院将该《协议书》作为定案依据的上诉理由不成立，本院不予采纳。
薛克忠、刘杰与李贵武于2002年1月5日签订的《协议书》，是双方当事人真实意思的表示，双方均应按该协议的约定履行义务。该协议没有约定2002年薛克忠、刘杰必须用李贵武制作的塑钢窗，但是约定如没有使用李贵武的塑钢窗，李贵武必须将所欠楼款分三年还齐，且李贵武于2002年9月24日给付刘杰10，000.00元，应认定李贵武同意按支付现款的方式履行协议约定的义务。现李贵武未能将剩余款项按协议约定的时间给付，故薛昌显、薛克忠、刘杰要求按协议约定收回诉争房屋所有权的请求应予支持。原审法院判决李贵武返还诉争房屋并无不当。
另，薛克忠、刘杰、薛昌显按2002年1月5日《协议书》约定向李贵武主张诉争房屋的所有权，不适用债权的诉讼时效规定。李贵武认为薛昌显、薛克忠、刘杰的诉讼请求已过诉讼时效期间主张不成立。综上，李贵武的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元、邮寄费80.00元，由上诉人李贵武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于卫平
审 判 员 沈洋洋
代理审判员 张 岩
二〇一四年九月五日
书 记 员 仇长城