山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2013）任（中）民初字第2519号原告李为兰。委托代理人（特别授权）田久明，山东开启律师事务所律师。被告济宁盛泰房地产开发有限公司。法定代表人吴效腾。委托代理人（特别授权）司虹飞，山东文思达律师事务所律师。原告李为兰诉被告济宁盛泰房地产开发有限公司（以下简称房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，2013年10月16日本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理，原告李为兰委托代理人田久明、被告房产公司委托代理人司虹飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李为兰诉称，2010年9月14日，原、被告之间签订了商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的位于银都花园1幢楼2单元11层1101室，金额548910.4元。定于2010年10月31日交房，交付使用后360日内由被告将办理权属登记的材料报产权登记机关备案。原告如约支付了房款，被告按期交付了房屋。但被告迟迟不给办理房权证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，现诉至法院，请求判令被告支付原告逾期违约损失71724.17元。被告房产公司辩称，1、逾期提交备案材料，致使逾期办理房产证的原因，不是我公司造成的，系政府的政策前后矛盾，导致该项目验收手续停办，从而造成逾期。2、2011年5月16日济宁市建委下文，房屋登记须实行竣工综合验收，凡未经综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，房屋登记部门不予受理。实行新的政策后，需要提供一系列新的材料，需要时间准备、组织材料。这也是造成逾期的原因之一。3、即使逾期，原告要求的违约金计算标准过高，请求法院酌减。综上，由于政策变化的不可预期导致在房地产登记部门备案逾期，不是我公司的原因。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，不应由我公司承担责任。原告为了证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原、被告签订的商品房买卖合同。证明双方存在商品房买卖关系。商品房总价款为548910.4元，房屋交付时间为2010年10月31日，被告应在2011年10月31日前将资料报房屋登记机关备案。2、购房发票一张。证明原告按照约定支付了购房款548910.40元。被告对原告提交的证据真实性没有异议。被告房产公司为证明其辩称，向本院提交了如下证据：1、济宁市人民政府济政字（2002）10号文。证明原告所购房屋土地出让金进行拆迁补偿和市政建设。2、济宁市人民政府济政办发（2007）16号文。证明政府停止了银都花园小区的工程验收。3、济宁市人民政府济政纪（2012）7号会议纪要。证明会议认可了（2002）10号文，工程验收、备案延期非被告过错。4、单项工程验收记录表。证明被告在2010年9月就完成了单项工程验收。具备备案条件。5、2011年5月16日，济宁市城乡建设委员会印发的《济宁市房地产开发项目竣工综合验收备案办法》。证明从发文之日始，建委对权属登记政策进行了调整，增加了项目，要求综合验收备案并取得档案合格证后才能办理权属登记，增加了工作量，由此影响了正常备案时间。6、规划许可证。7、土地证。8、工程竣工验收备案表。9、建设工程档案合格证。6-9证据证明，被告于2012年11月2日备起了办证所需材料。2012年11月6日建委档案室进行了备案。原告对以上证据的真实性没有异议，但认为以上证据不能证明逾期被告不承担责任。经审理，原、被告双方对以下事实没有争议。2010年9月14日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的银都花园小区锦碧园1幢2单元11层1101室房屋一套，总价款548910.40元，2010年10月31日交付房屋。被告当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年10月16日，以被告未能按期将办理权属登记的材料报登记机关备案为由，诉至本院，要求被告支付违约金71724.17元（按照银行贷款利率上浮50%，从2011年10月31日计至2013年4月30日）。双方争议的焦点问题。一、被告将办理权属登记材料逾期报送登记机关是否存在过错。二、违约金的计算标准及起始、终止时间。本院认为，关于焦点一，按照原、被告双方签订的房屋买卖合同约定，从房屋交付开始计算，360日内被告应将办理权属证明的材料报登记机关备案。房屋实际交付时间为2010年10月31日，被告应该在2011年10月31日前将办理权属登记材料报登记机关备案。原告没有提交被告什么时间备案的证据。被告提交了加盖济宁市建设委员会建设工程竣工验收备案专用章的材料，显示时间为2012年11月6日，据此，本院确认被告将工程实际备案时间为2012年11月6日。被告提交的市人民政府济政字（2002）10号文、济宁市人民政府济政办发（2007）16号文、济宁市人民政府济政纪（2012）7号会议纪要显示，原告所购房屋所在小区-银都花园小区因政府政策连续性原因，不能办理工程验收。因此，无法进行备案工作。2012年2月1日政府召开办公会议，通过了解决银都花园遗留问题的意见。此后，银都花园小区才能办理正常验收及备案工作。另，2011年5月16日，济宁市城乡建设委员会印发了《济宁市房地产开发项目竣工综合验收备案办法》。重新规范了房地产项目的验收标准，增加了验收项目，规范了档案材料，亦给被告增加了新的工作量。综上可知，2011年10月31日前未能将备案，不是被告原因所致。2012年2月1日济宁市政府济政纪（2012）7号会议纪要出台之后，才逐步恢复为被告所承建的银都花园小区办理验收、备案。被告于2012年11月6日完成了所有验收、备案手续。从2012年2月1日政府会议通过可以为银都花园小区办理验收、备案至2012年11月6日，期间9个月零6天，共计276天。本院认为，此期间应扣除政府文件传达、贯彻，被告除先期为验收准备的材料，还需要重新按照2011年5月16日，济宁市城乡建设委员会印发的《济宁市房地产开发项目竣工综合验收备案办法》组织对单项供水、供热、供电、煤气等市政项目进行验收、对物业管理、物业质量保证金缴纳等重新进行管理，以上均需要时间予以办理。本院根据审理查明事实，结合实际情况，酌情认定办理以上事宜须7个月。因此，被告违约天数为66天。关于焦点二，本院认为，原、被告均未提交逾期备案给原告造成实际损失的证据。双方签订的房屋买卖合同亦未约定逾期备案违约金的计算标准。最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现六个月贷款利率为年息5.6%，上浮30%，为7.28%。因此，逾期违约金为7225.76元（548910.40元x7.28%365x66天=7225.76元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告济宁盛泰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告李为兰逾期付款违约金7225.76元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1593元，由被告济宁盛泰房地产开发有限公司承担193元、原告李为兰承担1400元。如被告济宁盛泰房地产开发有限公司未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长  王希良审判员  王 芳审判员  刘 威二〇一四年十二月二十六日书记员  胡丽丽