沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东陵民二初字第1432号
原告陈琦，女，住沈阳市和平区。
委托代理人李国荣，系辽宁联胜律师事务所律师。
被告沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区。
法定代表人李德武，系公司总经理。
委托代理人刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。
原告陈琦与被告沈阳曙光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理后，依法由本院审判员朱波担任审判长，与代理审判员赵文新、人民陪审员田雅娟组成合议庭进行审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李国荣，被告委托代理人刘野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年12月17日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区房产一处。合同约定，被告应在商品房交付使用后365天给原告办理产权登记，如果不能办理，被告同意：一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失。被告于2011年11月19日向原告交付房屋，但至今没有为原告办理产权登记，已经构成违约。现原告诉至法院，请求法院依法判令被告支付逾期办理产权登记的违约金14124元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，双方所签商品房买卖合同第十五条已经对逾期办证的违约责任有了明确约定，只有因出卖人的责任导致买房人不能在180天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任，不是出卖人的责任，即使超过180天办理权属证书的，出卖人也不应承担责任。本案中造成原告不能办理权属登记证书的责任，不在答辩人，而是因为国家行政执法机关即消防局至今没有为答辩人办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是答辩人的过错，而是在答辩人工程建设期间，公安部、住房和城乡建设部对民用建筑外墙保温材料的燃烧性能升级，由一级升为A级，不低于B2级，又没通知答辩人，单位工程竣工验收后消防局才提出让答辩人整改，致使答辩人向房产登记机关报备延迟，这属于政府行为造成的。曙光大厦工程开工日期是2009年6月20日，当时答辩人消防设计的耐火材料等级为一级。2009年9月10日，沈阳市消防局在对答辩人报送的曙光大厦建设工程消防设计进行审核后，出具了《建设工程消防设计审核意见书》，认为答辩人的设计基本合格，同意答辩人施工，答辩人按照消防设计采购外墙保温材料进行了施工。直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对答辩人使用的外墙保温材料提出过异议。当答辩人申请沈阳市消防局进行消防验收时，才知道公安局、住房和城乡建设部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。答辩人不按公安部与住房和城乡建设部的要求整改，消防局就不验收，而消防验收不合格，即使答辩人已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目完成，房产局也不给办理备案登记和办证手续。被迫无奈，答辩人只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰项目层间防火保温层封修改造合同。因此，延迟办证的责任不在答辩人。答辩人认为，提高防火材料等级对购房者来说，虽然晚拿了几天房产证，但因保温材料抗燃性增强而增加了房屋的安全性，其房屋的市场价值也随之提高了。答辩人为消防整改已经投资了6000000余元，而答辩人卖房时，并没有预料到也没有把这部分建筑成本计算在房价之中，现在也没有因房屋安全性能而向购房户再收房款。第二，合同明确约定，对主张合同继续履行的买房人来说，出卖人按日万分之一承担违约金的期限只是一年。合同没有对不退房的人逾期办证超过一年继续按日万分之一承担违约金的约定，只约定了逾期办证超过一年对退房人的赔偿金，所以原告要求从逾期之日起一直到办证之日止，都按已付房款的日万分之一承担违约金，没有依据。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同、购房发票各1份，用以证明我方是于2010年12月17日签订的合同，并已交付全部的购房款。合同约定，关于产权登记问题，应由被告方在房屋交付使用后365日内办理，向权属登记机关办理登记备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。
被告对该证据的真实性没有异议，对关联性有异议，合同明确约定违约金支付期限是一年，承担违约责任必须是我方的责任，非因我方责任，我方不承担赔偿责任。
2、入住手册1份，用以证明被告方交房的日期是2011年11月19日，按照合同约定365日内被告方应该办理权属登记备案、为原告发放权属登记，但是被告方已经超过365日，至今也没有为原告办理权属登记手续，原告方至今没有收到权属登记证书。
被告对该证据的真实性没有异议，交房时间确实是2011年11月19日，但该证据不能证明原告的主张。
被告为了支持其主张，向法庭提交如下证据：
1、协议书、审核意见书、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、单位工程质量竣工验收记录、消防验收申请报告、公安行政处罚决定书、申请、民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定、与辽宁强大铝业签订的协议书各1份，用以证明被告整个建筑工程是按照沈阳市消防局审核同意的消防设计采购消防材料进行的建设，整个建筑工程已经竣工验收合格，并且具备办证所需要的除了消防以外的其他全部办证所需要的材料和文件，而消防至今没有验收的原因是因为消防局要求对工程进行整改，不整改就不给验收，沈阳市200多家房地产企业都因此没有验收通过，耽误了办证的时间，逾期办证的责任不在被告，而是在国家机关消防局，因此被告不应当承担逾期办证的违约责任。
原告认为复印件不应当作为证据使用，对该组证据有异议，从这组证据当中，看出被告开工的日期是2009年6月20日，而被告所说的已经通过消防验收不能从该证据当中予以证明，因为2009年9月10日的建筑工程消防设计审核意见书中明确被告方消防设计和耐火等级存在问题，要求其予以整改，而被告至今已五年的时间也没有完成消防整改问题，至此，其不能办理权属登记是被告方的责任而不是行政机关的责任。被告方在答辩中所说，2009年9月25日国家就要求了对高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能等级，那时被告完全有能力进行整改，而是怕浪费巨资而没有整改，造成今天不能消防过关的情形，而且被告称增加了开发商的投资，但是我方与被告方签订合同的时间是2010年12月17日，被告在此期间完全可以重新核算房屋单价，但被告却轻信能够获得消防局的验收，所以，该责任被告应该自行承担。由于被告的行为，致使原告至今没有取得房屋产权证书完全属于被告方的责任，所以其应当承担违约责任。公安行政处罚决定书是2012年7月24日向被告方提出处罚，那么就证明被告方早就知道消防不合格迟迟没有整改，与辽宁强大签订的协议书开工日期是2013年10月1日，完全可以证明被告方恶意逃避整改，致使逾期办证至今。
2、建设消防验收意见书1份，用以证明我方出售房屋已通过消防验收，造成逾期办证的责任不在被告。
原告对该证据有异议，该证据并不能证明责任在消防局。
经审理查明，原告陈琦与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2010年12月17日签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区建筑面积42.28平方米的房屋一处，房屋总价款217261元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，一年内，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，原告提出退房，被告将原告已付房款退还原告，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿原告损失。合同签订后原告按约定支付了房款，被告于2011年11月19日交付房屋。因被告于2014年10月22日才通过建设工程消防验收，该房屋至今尚未取得初始登记批复。现因双方对逾期办证违约金产生纠纷，故原告来院起诉。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2011年11月19日交付房屋，应在365天内即2012年11月18日前将办理权登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，被告仍未完成合同约定的义务，故被告已构成违约。关于违约金的问题，因原、被告已在合同中对违约责任作出约定，即“逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失。”，故双方已明确约定被告仅对一年内的违约行为承担支付违约金的责任，违约行为超过一年期限的，原告有权退房，现原告不选择退房，而按一年内违约责任计算标准要求被告支付从2012年11月19日起至2014年8月6日的违约金的请求，与双方合同约定不符，原告仅有权主张从2012年11月19日起至2013年11月18日期间365天的违约金，应支付逾期办证违约金217261元×0.0001×365天=7930元，故原告要求被告支付逾期办证违约金14124元的诉讼请求，本院对其中7930元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：
被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告陈琦逾期办理房屋产权证违约金7930元；
驳回原告陈琦的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费133元，由原告陈琦负担83元、被告沈阳曙光房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费133元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱 波
代理审判员 赵文新
人民陪审员 田雅娟
二〇一四年十一月七日
书 记 员 段可心
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。