上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1954号
原告上海爱贸贸易有限公司。
法定代表人张琳。
委托代理人徐志民，上海市徐志民律师事务所律师。
委托代理人刘姣，上海市徐志民律师事务所律师。
被告上海高岛屋百货有限公司。
法定代表人UENOYASUHISA。
委托代理人戴培洪，上海国策律师事务所律师。
委托代理人孙海萍，上海国策律师事务所律师。
原告上海爱贸贸易有限公司诉被告上海高岛屋百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日受理后，依法适用普通程序进行审理，在审理过程中与上海光琳餐饮有限公司诉上海高岛屋百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案（即（2013）长民三（民）初字第1953号案件）及上海高岛屋百货有限公司诉上海爱贸贸易有限公司、上海光琳餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案（即（2013）长民三（民）初字第2466号案件）合并审理。本院分别于2013年10月22日、2013年11月12日、2014年4月22日三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐志民、刘姣，被告的委托代理人戴培洪、孙海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海爱贸贸易有限公司（以下简称“爱贸公司”）诉称，位于上海市长宁区虹桥路XXX号地下一层和地上1-7层01古北国际财富中心Ⅱ期商业楼系案外人上海古北（集团）有限公司开发、建设，并由该公司出租给被告用于经营百货商业。2012年8月9日，案外人上海光琳餐饮有限公司（以下简称“光琳餐饮公司”）就向某某承租上海市虹桥路XXX号地下一层（B1层）005店铺（以下简称“系争店铺”），与被告签订了由被告制作的《上海市高岛屋百货有限公司预租赁协议书》（以下简称“租赁协议”）。租赁协议约定：1.案外人向某某承租系争店铺用于洋风日式简餐；2.租赁期限为三年，自被告开业之日起算；3.租赁面积为95平方米，租金采用固定租金或提成租金，以较高者为支付标准，其中固定租金第一年为人民币30元／日／平方米，月租金为86，688元／月，提成租金第一年为按含税营业额提成15%计算，固定租金第二年为人民币32元／日／平方米，月租金为92，467元／月，提成租金第二年按含税营业额提成16%计算，固定租金第三年为人民币36元／日／平方米，月租金为104，025元／月，提成租金第三年为按含税营业额提成16%计算；4.保证金为三个月固定租金和三个月物业管理费，共计285，714元；5.系争店铺内涉及的燃气、水、电、电话、宽带等设施，需经被告人书面同意后，可由案外人自行办理相关手续；6.水电费、燃气费、通讯费等由案外人承某，按实际发生计收；7.被告应将系争房屋按租赁协议的约定提供于案外人使用；8.租赁协议签订后，案外人申请设立以系争店铺为注册地址的餐饮公司，自餐饮公司依法注册成立之日起，案外人在租赁协议项下的所有权利义务转让给餐饮公司。另外，租赁协议约定了被告的合同解除权和原告的违约责任，但没有约定原告的合同解除权和被告的违约责任。
租赁协议签订后，案外人按照租赁协议的约定向某某支付了173，376元的保证金，被告在2012年9月中旬将系争店铺交付给案外人。在案外人对系争店铺进行装修设计时，被告告知案外人因燃气正在向政府部门申请之中，在被告正式开业时系争店铺可能还不能使用燃气，希望案外人暂时先使用电磁炉来进行烹饪。案外人基于对被告的信任，遂答应了被告的请求。案外人在某系争店铺进行装修的同时，委托代理公司办理以系争店铺为注册地址的餐饮公司。该餐饮公司即原告于2012年10月15日取得营业执照，并在2013年1月29日取得了以系争店铺为注册地址的原告虹桥分公司的营业执照。
2012年11月5日，被告与案外人就被告开业日签订了补充协议，将租赁协议约定的被告开业日即2012年11月变更为2012年12月1日。同年11月29日，原被告及案外人三某签订了转让协议，案外人在租赁协议项下的权利义务全部转让给原告。同日，被告以电子邮件的形式向原告发出《上海高岛屋开业日通知书》，在通知原告被告的开业日正式定为2012年12月19日的同时，要求原告承租的系争店铺在被告开业日同时开业，如不同时开业的，则被告将没收原告支付的保证金。
原告遂于2012年12月19日被告正式开业之日，在还没有取得虹桥分公司营业执照的情况下，通过使用电磁炉在系争店铺开始对外营业。至2012年12月31日，系争店铺的营业额为61，147元，被告则从中收取了包括租金在内的各类费用35，056.39元，原告实际营业额仅为26，090.61元，造成严重亏损。2013年1月，系争店铺的营业额为54，643元，被告则从中收取包括租金在内的各项费用共计110，000.82元，原告实际营业额仅为-55，357.82元，亏损额进一步扩大。
系争店铺在2012年12月19日对外营业后，除由于被告无法提供燃气而发生的问题外，还出现了厨房排风油烟倒灌等问题。2013年1月5日至2013年6月29日，原、被告多次就本案系争房屋租赁所存在的问题致函交涉或现场协商，均未达成一致。
另外，计算被告承租成本及转租收益，被告的营运成本几乎全部摊到了承租人身上。被告作为一家外商独资百货公司，主营是百货业，然而，被告为了追逐高额的转租利益，在只能出租柜台的情况下，超越经营范围，违法从事店铺租赁即房地产租赁。另一方面，在明知系争店铺所在的地下一层只能从事果蔬汁类的现制现售、明知地下一层不允许使用燃气的情况下，为了使原告能够承租地下一层的店铺，在签订租赁协议时向原告隐瞒了实情，并且在原告入驻后继续欺骗原告，称燃气在申请中。被告的这种行为已经构成商业欺诈。综上所述，原告出于对被告这个品牌的高度信任，也出于对将来的可得利益的期待，与被告签订了系争店铺的租赁协议。但是，被告在明知其存在上述违法行为和商业欺诈行为、明知其根本无法提供租赁协议约定的条件的情况下，以莫须有的理由解除了租赁协议。被告的行为已经构成严重违约和违法，并且这种违约和违法行为已经给原告造成了巨大损失。故诉至法院，请求判令：一、被告双倍返还保证金计人民币364，752元；二、被告支付原告违约金260，064元；三、被告赔偿原告实际损失计990，408.97元；四、被告赔偿原告预期可得利益损失计7，654，500元。
被告上海高岛屋百货有限公司（以下简称“高岛屋公司”）辩称，一、原告以被告应提供燃气，而系争房屋内不能使用燃气为由主张被告违约，与事实不符。1、原告认为租赁协议承诺期可以使用燃气，与事实不符。租赁合同第6条第9款规定：“该店铺内涉及的燃气、水、电、电话、宽带等设施，需经甲方书面同意后，由乙方自行办理相关手续，并承某由此产生的一切费用。”该条规定表明，使用系争店铺内的燃气、水、电、电话、宽带等基础设施必须经过被告的书面同意，在得到被告同意后原告方可自行办理相关手续。本条仅说明使用基础设施必须预先得到被告书面同意，被告并未保证相关基础设施都可以使用。而且，被告从未根据本条另行书面同意原告使用系争店铺内的燃气。因此，上述条款不能证明被告向原告保证提供上述设施的事实。2、被告在和原告签订合同的交涉过程中，或者在其后的店铺交付过程中都如实向原告指出系争店铺内不能使用燃气的事实。原告对不能使用燃气这一事没有提出任何异议，并开业运营。从原告的行为明确可知被告从未向原告保证店内可以使用燃气。2012年11月1日，案外人光琳餐饮公司授权案外人深圳海纳装饰设计工程有限公司从被告处交接验收系争店铺。交接验收清单明确记载系争店铺内无燃气设备。被告向原告书面说明了系争店铺内无燃气设备。案外人光琳餐饮公司及原告对此没有提出任何异议。不仅如此，原告设立了将系争店铺登记为住所的分公司，并收到交接验收清单。此后，在2012年11月28日，案外人光琳餐饮公司向原告转让了租赁协议上的权利义务。如果被告确实和原告约定在系争店铺内可以使用燃气，那么原告至少会在确认了交接验收清单后向某某提出异议，从而中止设立将系争房屋登记为住所的原告分公司。原告收到交接验收清单后对系争店铺进行了室内装修，并在系争店铺内安装了无需使用燃气的电磁炉。原告在明知店内不能使用燃气后仍然如约履行合同，支付了保证金，进行了开业准备工作，事实上也在系争店铺开始了营业活动。原告的行为表明原告自认了被告没有承诺提供燃气的事实。3、原告在签订租赁协议后，从2012年12月至2013年3月在本案店铺中从事经营活动，每月都有营业额的记录。12月份的营业额为61，147元、1月份的营业额为54，623元、2月份的营业额为13，526元。可见，不能使用燃气并未影响原告的经营活动。二、原告以系争店铺排风量小、油烟倒灌为由，主张被告违约。该主张无法成立。1、原告在签订合同时没有向某某提出有关店铺排烟量或安装风机的任何特殊要求。原告与被告就店铺的排风量也未另行达成任何协议。2、系争店铺的风机在设计上与被告向系争店铺所在大楼同一楼层内从事餐饮服务的其他店铺提供的风机无异。同一楼层中与原告从事类似餐饮服务的其他企业现仍在继续经营。3、被告并未违反关于系争店铺排烟量或安装风机的约定。4、被告于2012年10月19日向案外人光琳餐饮公司交付了交接验收清单。该清单上对系争店铺的排烟量和安装风机作出了明确说明，即本案店铺内仅有1套排风设备，没有厨房排风设备。然而，案外人光琳餐饮公司及原告为就此说明向某某提出过异议，并进行了营业准备工作，也包括对系争店铺进行了内部装修，同时购买了排油烟机。原告在某系争店铺进行内部装修过程中应该再次明确了厨房排风量，但原告从未提出异议，完成了内部装修工程等，并开始营业。5、原告开始营业后，被告于2013年1月5日第一次接到原告要求，希望增加厨房的排风量。被告本来没有追加设备的义务，但出于为原告提供方便的考虑，购买了价值10，500元的风机设备并另行安装。6、2013年2月6日被告另行安装风机后，原告仍强调风量不够，并于2月8日单方要求解除双方间的租赁协议。尽管被告超越自身法律义务再三做出努力，原告仍然一意孤行，自行停业。三、原告主张，被告向原告出租店铺的行为超出被告经营范围，并主张被告不能向从事除果蔬汁类外的现制现售餐饮服务的承租人出租包括系争店铺在内的房屋。该主张不能成立。1、被告的经营范围经过商委、工商局等国家行政机关批准，合法有效。被告出租商铺，从事百货业经营的行为完全符合被告的经营范围。2、被告是否取得餐饮服务许可不影响向某某租赁房屋的承租人取得现制现售的餐饮服务许可。事实上，被告自身的餐饮服务许可与承租人的餐饮服务许可是属于不同的行政许可，是独立的行政许可。并且，被告已获得在系争店铺内从事现制现售餐饮服务（除果汁和蔬菜汁外）的许可。上述事实足以证明原告主张是不合理的。四、从结果来看，原告签订租赁协议，收到被告对本案店铺设备清单的说明后，进行了内部装修，随后开业，并取得了销售收入。原告并未因本案店铺内无燃气、排风设备（或有设备不符合预定性能）等理由中止包括内部装修工程在内的租赁协议的履行。由此可知，从租赁协议的签订到履行，原告主张关于系争房屋的被告违约事实是不存在的。故应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明事实如下：
一、合同签署情况
案外人上海古北（集团）有限公司是系争房屋的权利人。
2012年5月30日，上海古北（集团）有限公司与高岛屋公司签订了《商品房预租合同》，由高岛屋公司向上海古北（集团）有限公司租赁古北IFC项目商业楼地下1层和地上1-7层及其专用附属、配套设施所占区域。
2012年9月10日，被告高岛屋公司（甲方）与案外人（另案原告）光琳餐饮公司（乙方）签订了《上海高岛屋百货有限公司预租赁协议书》协议约定：第一条、合作详情。1、位置面积：位于上海市虹桥路XXX号地下1层和地上1-7层01的古北国际财富中心Ⅱ期的上海高岛屋百货地下一层（B1）B1-005号店铺，实际使用面积为95平方米。……。3、经营范围：洋风日式简餐（销售的商品以附件二单品目录为准……。）第二条、租赁期限。1、本合同约定的期限为三（3）年，自上海高岛屋开业之日起算，该开业日期暂定为2012年11月，甲方有权根据实际情况更改该开业日期，如甲方更改的，则租赁期限的届满之日相应顺延。2、乙方应当在上海高岛屋开业之日一个月前完成装修，并确保与上海高岛屋同期开业，否则甲方有权没收乙方所支付的保证金。……。第五条、保证金。1、乙方应通过银行汇款的方式向甲方支付相当于该店铺三（3）个月固定租金和三（3）个月营运管理费的保证金，保证金金额共计人民币285，714元。……第六条、其他费用。9、该店铺内涉及的燃气、水、电、电话、宽带等设施，须经甲方书面同意后，由乙方自行办理相关手续，并承某由此产生的一切费用。10、水电费、燃气费、通讯费、上海高岛屋营业时间以外的空调供应费用、配送人工费、专柜清洁费、活动促销服务费等其他费用由乙方承某，按实际发生计收，具体标准由双方以补充协议的形式予以确认。……第七条、结算方式、标准及流程。3、乙方所有在该店铺内获取的营业收入，必须进入甲方提供的专用POS收银机／刷卡机。甲方通过其在该店铺内设立的专用POS收银机／刷卡机系统统一收款，且收银员由甲方聘用。乙方自行为顾客开具服务业发票。……第八条、甲方的权利和义务。1、甲方应将该店铺按本协议书的约定提供予乙方使用。……第九条、乙方的权利和义务。17、如乙方经营过程中遭遇顾客投诉，乙方应服从甲方的处理意见，包括但不限于暂停营业、协商赔偿或补偿。如有必要时，甲方可根据实际情况对顾客作出处理方案，乙方应当予以配合。如因此导致甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿，情节严重的（包括但不限于乙方不服从处理意见、遭受媒体负面报道等），甲方有权解除本协议书并要求乙方赔偿损失；上述赔偿的范围包括但不限于甲方遭受行政处罚、对第三人的赔偿或补偿、处理相关事宜的诉讼仲裁费用及律师费用等，甲方的商誉损失若无法计算的，乙方应按不低于本协议书履行期间甲方认可的任意三（3）个月平均租金金额三（3）倍的标准计算。18、乙方应保证自身雇员不向第三某作不实、虚假或涉及商业秘密的表述和泄露，如因此导致甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿，情节严重的（包括但不限于乙方不服从处理意见、遭受媒体负面报道等），甲方有权解除本协议书并要求乙方赔偿损失；上述赔偿的范围包括但不限于甲方遭受行政处罚、对第三人的赔偿或补偿、处理相关事宜的诉讼仲裁费用及律师费用等，甲方的商誉损失若无法计算的，乙方应按不低于本协议书履行期间甲方认可的任意三（3）个月平均租金金额三（3）倍的标准计算。第十二条、该店铺的交还。1、无论由于何种原因，乙方应在本协议书终止当日上海高岛屋的营业时间结束后至本协议终止当日24时前将乙方所有的物品迁出该店铺，并将该店铺恢复至交付时的原样后返还甲方。乙方于迁出该店铺的过程中，不得对该店铺及其附属设施设备等造成损坏，如有损坏，甲方有权要求乙方赔偿损失，并可从保证金中直接扣除，如该保证金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收合格后，双方签署该店铺相关交接书，交接书签署之日视为乙方迁出该店铺之日。2、如乙方在本协议书终止后，未在本协议书约定的期限内撤离该店铺，且未经甲方的书面同意继续占用该店铺的，其占用不能视为本协议书续期或续订，每占用该店铺一日，乙方应以人民币120元／日／平方米的标准向甲方支付占用费。同时，如该店铺还有乙方任何装饰、家具、设施设备或其他任何遗留物品的，均视为乙方放弃前述物品的所有权。甲方有权采取任何方式处理前述物品，并将该店铺清空后另行出租，所造成的一切损失由乙方全部承某。处理所得将被用于支付本协议书项下一切乙方应向甲方支付的款项，及甲方因清除、清理、处理前述物品所产生的一切费用。……第十三条、本协议书的解除。1、除本协议书另有约定外，如发生以下情形之一的，均视为乙方违约，甲方有权提前解除本协议书：（2）乙方逾期超过三十日未能支付、不支付或者延期支付租金、物业管理费或其他任何应付给甲方的费用的；……第十四条、违约责任。1、甲乙双方任何一方违反本协议书的约定，应承某违约责任。2、非本协议书约定的情形，一方未经甲方书面同意，擅自中途退租（包括推迟营业或提早结束营业经甲方书面通知后仍不改正的，且累计发生三（3）次以上或擅自停业或歇业超过三（3）日的），即视为一方违约（但本协议书并不因此而自动解除），在此情况下，甲方有权要求乙方履行本协议书并就所发生的损失向乙方追偿，或甲方可选择向乙方送达解除通知后终止本协议书，并有权向乙方追索本协议书项下的违约责任。3、除本协议书另有约定外，如出现本协议书约定的情形而致使甲方提前解除本协议书的，甲方除有权没收乙方所支付的保证金外，还有权要求乙方按本协议书履行期间甲方认可的任意三（3）个月平均租金金额的三（3）倍向甲方支付违约金。如乙方根据前述规定支付的违约金尚不足以补偿甲方所受之损失，甲方有权进一步向乙方索偿差额。……第十六条、特别约定。2、鉴于，乙方拟在违约上海高岛屋地下一层B1-005号设立店铺经营白色的厨房（暂定）品牌日式简餐的餐饮管理有限公司尚处于设立过程中，故乙方代上述餐饮有限公司与甲方签订本协议书。乙方确保，最迟于上海高岛屋开业前完成上述餐饮有限公司注册事宜，自餐饮有限公司依法注册成立之日起，乙方在本协议书项下的所有权利义务将转化给餐饮有限公司，届时，甲方、乙方及上述餐饮有限公司应就本协议书项下乙方的所有权利义务转让给上述餐饮有限公司的相关事宜签署三某协议。同时，乙方承诺，对上述餐饮有限公司履行本协议书项下的任何义务承某连带责任，且确保上述转让事宜不会影响甲方在协议书项下所享有的一切权利，并保证餐饮有限公司按本协议书的约定履行本协议书项下乙方之一切权利和义务，且在餐饮有限公司受让本协议书项下之相关权利义务时已获得履行本协议书所需的一切证照。
2012年11月5日，案外人光琳餐饮公司与被告签订了《上海高岛屋百货公司补充协议》，协议将被告高岛屋公司开业日由2012年11月变更为2012年12月1日。
2012年11月29日，原、被告及案外人光琳餐饮公司三某签订《转让协议》，案外人光琳餐饮公司将其在租赁协议项下的权利义务全部转让给原告，并同意对原告履行原合同项下的全部权利和义务承某连带责任。
二、合同履行情况
2012年9月25日，案外人光琳餐饮公司法定代表人张琳以银行转账方式向某某高岛屋公司支付保证金173，376元。
2012年10月15日，原告取得了上海爱贸贸易有限公司营业执照，法定代表人亦为张琳。原告又于2013年1月29日取得了以系争店铺为注册地址的原告虹桥分公司营业执照。
2012年10月19日，案外人光琳餐饮公司授权深圳海纳装饰设计工程有限公司对系争店铺进行室内装修施工，并签发了授权书。
同日，被告高岛屋公司与原告光琳餐饮公司的品牌委托施工方深圳海纳装饰设计工程公司负责人吴成强办理交接手续，并在《品牌店铺交接验收单》上签字，该验收单上标明系争店铺无燃气设备，仅有一套排风设备，没有厨房排水设备。
2012年11月29日，被告高岛屋公司以电子邮件的形式向原告爱贸公司发出《上海高岛屋开业日通知书》，通知原告被告的开业日正式定为2012年12月19日，并要求原告同时开业，否则将根据约定没收原告所支付的保证金。
2013年1月5日，案外人光琳餐饮公司代原告向某某发送了《情况说明函》，向某某反应厨房排风量小导致油烟倒灌、无法供应煤气、空调温度过低等问题导致的经营困难，要求被告在收到函件后五日内予以解决。
2012年2月4日，被告以电子邮件形式回复原告，鉴于原告提出的系争店铺排风量小的问题，被告决定为原告安装一台排风机，预计于2月8日安装完毕。
2013年2月7日，被告与案外人上海运舸环保设备有限公司签订了《通风设备订购合同》，被告订购了低噪声箱式厨房专用箱式风机等排风设备，并支付价款10，500元。
2013年2月9日，案外人光琳餐饮公司代原告向某某发送了《关于﹤预租赁协议书﹥处理方案》，提出以下方案：1、原告自2013年2月8日起解除与被告签署的《预租赁协议书》，自2013年2月8日起不再承某房屋的租金、运营管理费用、宣传活动促销费、收银系统及营业员费用、水电费用等各项费用。2、原告为经营“白色厨房”已经注册成立了上海爱贸贸易有限公司虹桥分公司，现原告愿意自2013年2月9日起将上海爱贸贸易有限公司虹桥分公司的股份和经营权以及附属设施、设备和各项权利转让给被告或者被告指定的第三某。被告或被告指定的第三某向原告支付相应费用。3、被告在2013年2月29日之前向原告退还租赁保证金285，714元。4、被告在2013年2月29日之前就原告在2013年2月8日之前发生的租金、各类扣款、营业成本、人员工资进行结算确认，并合理承某原告损失。5、为配合被告维持其整体形象的需要，原告同意被告要求原告在春节期间安排一到两名工作人员提供简单饮料服务的建议。期间原告仅承某两名工作人员的费用，其他一切费用全部由被告承某。6、2013年2月16日之后，原告将不再承某《预租赁协议书》中约定的所有义务，也不再承某白色厨房运营所产生的费用。原告出具上述处理方案，要求被告在2013年2月11日之前予以书面回复以解决纠纷。
2013年2月18日，案外人光琳餐饮公司代原告向某某发送了《关于﹤与租赁协议书﹥处理方案的补充意见》，其中指出因被告未能及时提出解决方案，也未能对原告的意见进行回复，原告已于2013年2月17日停止系争店铺的经营活动，且被告亦已于2013年2月18日在系争店铺部位设置障碍并悬挂“内部装修、停止营业”的招牌。
2013年4月16日，受被告高岛屋公司委托，上海普世律师事务所李刚律师向原告爱贸公司发送了《关于敦促贵司即刻恢复正常营业的律师函》，该律师函称：原告目前一直处于未营业状态。根据《转让协议》第一条的约定“上述各方一致同意，在本转让协议生效之日起，乙方将其在原合同项下的全部权利和义务转让给丙方，丙方亦应于转让日期，成为原合同项下的乙方并承某原合同项下乙方的全部权利和义务及相关法律责任”。因此原租赁合同条款自转让协议签署后，即对原告产生法律约束力，原告有按照合同约定条款履行的义务。根据《预租赁协议书》第九条第5项的约定，“除非本协议书另有约定外，乙方全年必须严格按照上海高岛屋营业时间正常营业，且不得停业或歇业。”然目前原告却处于未营业状态，已经给周边商铺的正常经营以及委托人的经营造成了不利影响。据此，本律师代被告通知原告：自即日起立刻恢复正常营业。被告将根据原告的后续履约情况以确定进一步的措施。
2013年5月2日，受被告高岛屋公司委托，上海普世律师事务所李刚律师向原告爱贸公司发送了《关于解除合同的律师函》，该律师函称：原告自收到上述律师函后仍处于未营业状态，已违反了协议第九条第5款、第十四条第2款之规定；且原告委托上海华尊律师事务所张岩律师于2013年4月24日发出的《律师函》，明确表示原告执意不再履行本协议。据此，本律师代被告根据《中华人民共和国合同法》第93、94条之规定通知原告：1、解除原、被告及案外人光琳餐饮公司于2012年11月28日签订的《转让协议》、以及基于该《转让协议》转为由被告与原告共同履行的《预租赁协议书》，且被告自即日起有权将B1-005号店铺租赁给任何第三某；2、被告将依据协议约定没收原告的保证金；3、原告应当于收到本律师函之日起7个工作日内付清至协议解除之日止的全部租金及协议项下原告应付的其他一切费用，并向某某支付违约金780，192元；4、原告应自负费用并于协议终止当日的24时前完成B1-005号店铺的撤离并于收到本律师函之日起10个工作日内办妥以B1-005号店铺为注册地或营业地的工商注销或变更手续，并将相关材料提供给被告留底确认；5、被告保留向原告追索其他损失的权利。
2013年6月24日，原告爱贸公司致函被告高岛屋公司，内容为：原、被告双方律师于6月8日、6月14日会谈并未达成一致。关于系争店铺的返还问题，原告将在2013年6月26日下午14：00将系争店铺返还给被告，请被告届时派人进行现场交接。由于现场的设施、设备系定制，即使搬迁也无使用价值，故不再进行设施设备的搬迁，相关损失计入向某某提出的损害赔偿金额之中。关于赔偿问题，被告律师提出的被告公司日本总部决定的赔偿方案，与原告公司的赔偿要求相差甚远，并期被告公司拿出一个合理的赔偿方案。
2013年6月26日，被告高岛屋公司致函案外人光琳餐饮公司，内容为：我司于2013年6月25日收到贵司发出返还店铺的通知。但是，在返还店铺时贵司应根据合同将贵司所有的全部物品撤离并将店铺恢复原状。如贵司无法恢复原状，则烦请贵司放弃对店内所有物品的所有权。同时，贵司应在本邮件到达后立即支付从2013年1月1日至店铺恢复原状为止的租金、管理费、律师费、违约金及其他相关费用。并且我司将根据双方间的租赁合同第14条第3款没收贵司所缴纳的保证金。
双方确认，2013年7月4日对店铺进行了移交（但物品未搬离），同年9月5日被告对店铺内物品进行了处置，同年9月被告将店铺另行出租案外人。
三、租金的结算
原、被告双方已对原告承租的B1-005号店铺2012年12月（自12月19日始）租金及收益进行了结算。当月，原告营业额为61，147元，扣除租金27，963.87元及费用类扣款7，092.52元，被告实际结算并返还原告26，090.61元。
经被告核算，并经原告仅对计算数额之确认：原告承租的B1-005号店铺2013年1月，销售收入54，643元扣除实际租金86，688元及其他相关费用，尚欠余额55，414.49元；2月销售收入13，526元扣除实际租金86，688元及其他相关费用，尚欠余额93，011.06元；3月销售收入0元扣除实际租金86，688元及其他相关费用，尚欠余额104，572.28元；4月销售收入0元扣除实际租金86，688元及其他相关费用，尚欠余额103，048元；5月（5月1日-2日）销售收入0元扣除实际租金5，592.77元及其他相关费用，尚欠余额6，648.26元；合计尚欠余额362，694.09元。期间，2013年1至3月共产生水电费10，389.60元（已包含在上述其他扣除费用中），4至5月未产生水电费。
四、原告所主张的实际损失
1、工资损失243，930元：原告提交了郭朋飞、吕华英、苏飞、乔娟、蔡香情、张宝珠、土田知成2012年12月的薪资签收单各一份，薪资单金额合计56，700元；苏飞、毕学龙、蔡香情、高端娜、吴昊、吕华英、熊滔滔、乔娟、徐天邦、张宝珠2013年1月的薪资签收单各一份，薪资单金额合计41，300元；吴昊、高端娜、徐天邦、乔娟、毕学龙、熊滔滔、张宝珠2013年2月的薪资签收单各一份，薪资单金额合计35，210元。以上合计133，210元。
2、租金及其他费用损失145，057.21元：按2012年12月租金及费用类扣款与2013年1月的租金及费用类扣款合计计算。
3、装修损失360，531.76元：原告提供了喜爱思（上海）空间设计咨询有限公司出具的设计费发票28，650元；上海锐杰展览服务有限公司出具的制作费发票11，500元；上海展帆家具有限公司出具的发票33，000元；永莹辉贸易（上海）有限公司出具的增值税发票（灯具）19，812元；上海欣波消防设备安装有限公司出具的工程款发票两张计11，390元；上海同庭室内装饰工程有限公司出具的装潢工程款发票256，179.76元。
4、厨房设备损失172，230元：原告提供了与上海荣津酒店设备工程有限公司签订的加工承揽合同、报价单及增值税普通发票两张（发票价值分别为100，000元和91，756.80元）；另提供美水（山东）净水设备有限公司出具的净水器发票10，591.20元；上海金淳酒店设备有限公司出具的发票2，900元。
5、服装费损失10，000元：原告提供了上海敬华实业有限公司服装费发票14，000元。原告主张其中9，000元为本案B1-005号店铺，另案B1-022店铺主张4，000元。
6、点菜系统费用损失35，360元：原告提供了上海加士德电脑有限公司合同、报价单及增值税普通发票一张，价值41，000元。原告主张B1-005店铺所包含的费用为35，360元。
7、菜单制作费用损失10，000元：原告提供了上海泰杨道广告有限公司提供的制作服务发票10，000元。
8、公司注册费用损失14，300元：原告提供了上海康诚通达企业管理咨询有限公司咨询费发票13，000元。
五、另查明
2012年8月9日，案外人光琳餐饮公司（乙方）与被告高岛屋公司（甲方）签订了《上海高岛屋百货有限公司预租赁协议书》，租赁涉讼大厦地下一层B-022店铺，该合同第六条中约定“9、该店铺内涉及的燃气、水、电、电话、宽带等设施，需经甲方书面同意后，由乙方自行办理相关手续，并承某由此产生的一切费用。……（店内使用瓦斯）”。
2012年11月5日，深圳海纳装饰设计工程有限公司向原告出具函件，指出原告委托的B1-005及B1-022店铺的室内装修工程，深圳海纳装饰设计工程有限公司已交由上海同庭室内装饰工程有限公司施工。
被告高岛屋公司于2012年12月14日取得了涉讼商业楼地下一层（B1）层B1-053店铺的《餐饮服务许可证》，类别为现制现售，备注“果蔬汁类（果蔬汁）；不含熟食卤味（需取得营业执照的餐饮服务提供者，在取得营业执照后方可从事餐饮服务经营活动）”。
经本院现场查看，涉讼商业楼地下B1-005及B1-022店铺已出租他人经营使用，并已全部重新装修。讼争商业楼地下一层封闭区域内从规划设计开始，由于受消防的限制，并不包含煤气管道。
上述事实，有《预租赁协议书》、《收据》、《补充协议》、《转让协议》、《结算单》、《情况说明函》、《关于﹤预租赁协议书﹥处理方案》、《关于﹤预租赁协议书﹥处理方案的补充意见》、《律师函》、《餐饮服务许可证》、《工商登记档案机读材料》、《上海高岛屋内装设计／装修委托授权书》、《品牌店铺交接验收清单》、销售记录、结算清单、水电费记录、发票、合同等证据及原告、被告的陈述为证，并经庭审核实无误，本院予以确认。
本院认为，原、被告就涉讼商业楼地下B1-005店铺所签订的《预租赁协议书》及相关补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。
一、合同已经解除的状态及合同解除的责任判断
现被告另案起诉确认涉讼合同于2013年5月3日解除，原告对合同解除的状态亦不持异议，本院对被告主张的这一解除时间予以确认。但即便如此，对于合同解除的责任以及究竟合同的哪一方具有解除权，仍需要进一步分析。
被告行使合同解除权的理由基于“原告违反了合同第十四条第2款之规定”。而涉讼合同第十四条第2款确实有这样的约定，“擅自停业或歇业超过三日的”被告即有权解除合同，在合同履行的过程中，原告客观上也确实存在停业的事实。但这一停业的状态，从本院查证的事实来看，并非因原告经营不善而擅自停业。
原告在合同履行过程中曾发出《情况说明函》指出本案讼争的B1-005店铺的“厨房排风问题”、“厨房煤气问题”、“店内空调问题”。排风问题与空调问题因讼争店铺已转租他人并重新装修，原状已不可复制，难以确定。就“厨房煤气问题”而言，首先合同约定了“燃气费”的承某主体；其次，本案涉讼合同系由案外人光琳餐饮公司（亦为本合同保证人）与被告签署后再行转让给原告，而光琳餐饮公司与被告另案涉讼的B1-022合同中明确约定了“店内使用瓦斯”。因此，原告及合同保证人光琳餐饮公司与被告签订本合同时，有理由相信涉讼场地有提供煤气使用的可能。但客观事实是，讼争商业楼地下一层封闭区域内从规划设计之初开始，由于受消防的限制，即不包含煤气管道。因此，被告在履约过程中，不能交付符合合同约定的店铺设施，已然构成根本违约。因此，涉讼合同解除的责任在于被告的违约行为，被告理应承某相应的违约责任。
二、违约责任的确定
根据涉讼合同违约条款的约定，原、被告双方违反合同约定均应承某相应的违约责任。但就具体条款而言，合同仅约定了承租方没收保证金、承某违约金等具体违约责任，并未对出租方的违约责任有明确的约定。因此，原告以“对等原则”要求被告承某双倍返还保证金及承某相应违约金的诉讼请求，本院难以支持。
但基于合同法的相关规定，违约方给守约方造成损失的，应当承某赔偿损失的违约责任，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告所主张的实际损失简要归纳如下：1、人工工资：已提交有明确签收的薪资签收单合计133，210元，亦符合商业经营的正常范畴，本院对有签收部分予以确认；2、装修损失：原告提交了设计费、灯具、家具、消防及工程款发票360，531.76元，亦与本案查明的基础事实相符，本院予以确认。3、厨房设备损失：原告提供了承揽合同及相应发票172，230元，有事实依据，本院予以确认。被告虽在清场过程中，发函要求被告搬离物品。但原告亦明确表示系定制物品，无法搬离。对于被告的相关抗辩，本院不予采纳。4、服装费及点菜系统损失：有发票及合同相佐证，亦符合商业经营的正常范畴，本院确认原告主张的9，000元及35，360元。5、菜单制作费用损失10，000元：有发票相佐证，亦符合商业经营的正常范畴，本院予以确认。6、公司注册费用计入损失没有事实依据。7、预期可得利益损失：原告支付租金承租涉讼店铺作为经营使用，必然存在可得利益的期待。由于原告承租时间较短，承租期间因被告违约行为并未有实质性的盈利。故对于可得利益损失难以通过审计等方式予以计算。综合考虑被告的违约行为、原告实际经营的时间等因素，本院酌定原告可得利益损失为三个月固定租金即260，064元。
三、租金结算
由于双方已经确认合同于2013年5月2日解除，原告应当支付在合同解除之前的租金，但应考虑被告的违约事实减、免部分租金。基于原告于同年2月9日即发函表达了解除合同的意思，应给予一定的合理期限至2月14日（按半月计算）。本院酌定，2013年2月14日之前的租金按固定租金标准减半收取，2013年2月15日至5月2日期间的租金免予收取。营运管理费、宣传推广费、收银机使用或更衣箱使用等相关费用因原告在实际经营也实际使用这些设备和人员维护，在2013年2月14日之前按正常标准收取，国内外银行卡费用按实收取。2013年5月2日之前的水电费，按谁使用谁付费的原则，由原告全额支付。根据被告所计算的原告1至5月的销售收入68，169元，扣除1至2月中一半租金65，016元，扣除1至2月中全部管理费用25，743.23元，扣除1至5月水电费10，389.60元，原告应继续支付32，979.23元，另案处理。另有已结算的2012年12月一半租金13，981.94元，纳入损失范围予以返还。
另外，被告收取的保证金应当返还原告。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海高岛屋百货有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海爱贸贸易有限公司保证金人民币173，376元；
二、被告上海高岛屋百货有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海爱贸贸易有限公司经济损失人民币994，377.70元；
三、驳回原告上海爱贸贸易有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币76，562.10元，由原告上海爱贸贸易有限公司负担人民币66，898.42元，被告上海高岛屋百货有限公司负担人民币9，663.68元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
审 判 员 陆长庆
人民陪审员 杨耀丰
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 饶 婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……