西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第02606号
原告：招商银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区高新二路1号招商银行大厦。
负责人：任莉，该分行行长。
委托代理人：石磊、郝佩佩，陕西瑞森律师事务所律师。
被告：杜清。
被告：田丝雨。
被告：西安振业房地产开发有限公司。住所地：西安市浐灞生态区广安路***号振业泊墅东会所*层。
法定代表人：钟干新，该公司董事长。
委托代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人：李俊，陕西恒达律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司西安分行诉被告杜清、田丝雨、西安振业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司西安分行委托代理人石磊，被告西安振业房地产开发有限公司委托代理人李俊、刘巧芸到庭参加了诉讼，被告杜清、田丝雨经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司西安分行诉称，2011年3月1日，原告与杜清、田丝雨、西安振业房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，并约定：由原告向被告杜清、田丝雨发放贷款54万元，用于被告杜清、田丝雨购买西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第7幢1单元4层10402号房产，借款期限自2011年3月1日至2041年3月1日，在此期间被告杜清、田丝雨应按合同约定以等额还款法归还贷款本息。被告西安振业房地产开发有限公司对被告杜清的上述借款承担连带保证责任。为确保上述《借款合同》的履行，同日原告与被告杜清、田丝雨签订了《西安市房地产抵押合同》并约定，被告杜清、田丝雨以《抵押合同》中列明的房产担保其履行债务。
上述各协议签订后，原告依约向被告杜清、田丝雨发放贷款540000元。但自2013年7月至今，被告杜清、田丝雨以种种理由拖延不予还款，到2014年3月19日尚有本金527341.47元，利息24096.63元，罚息172.26元，复息762.78（合计552373.14元）未归还原告。
原告认为：其与被告杜清、田丝雨、西安振业房地产开发有限公司签订的《借款合同》合法有效，各方均应按合同约定条款履行各自义务，现被告杜清拒绝还款的行为符合《借款合同》第38条相关违约情形的约定，借款人连续三个月或累计六次未按约定按时足额还款，则原告有权依据上述合同第39条的约定宣布贷款提前到期，并要求被告杜清、田丝雨偿还已发放贷款的本息并要求其支付相关费用。同时，根据原告和被告杜清、田丝雨之间的《抵押合同》关于抵押房地产的约定，要求被告杜清、田丝雨以其抵押房产对以上款项承担还款责任，原告有权以抵押房产折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿。被告西安振业房地产开发有限公司应按照《借款合同》第31条约定，对被告杜清以上借款承担连带清偿责任。现杜清拒绝还款，严重损害了原告的合法权益，为收回贷款。故诉至法院，请求判令：1、请求宣布贷款立即到期，被告杜清、田丝雨偿还原告本金527341.47元，利息24096.63元，罚息172.26元，复息762.78（合计552373.14元）及2014年3月19日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；2、判令原告对被告杜清、田丝雨为本案借款提供规定抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、判令被告西安振业房地产开发有限公司对被告杜清、田丝雨上述借款承担连带清偿责任；4、三被告承担本案的诉讼费用。
被告杜清、田丝雨经本院合法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
被告西安振业房地产开发有限公司辩称，其向原告承担的是阶段性担保，在抵押登记手续办理完毕、原告取得他项权利证书之后，其担保责任解除；在其提供阶段性担保的期间，原告的债权既有其提供的保证，又有借款人自己提供的抵押，故物的担保责任优先，对不足部分才能由其承担保证责任。
经审理查明，2011年3月1日，贷款人（抵押权人）招商银行股份有限公司西安分行、借款人（抵押人）杜清、田丝雨与（保证人）西安振业房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定：原告向被告杜清、田丝雨提供贷款540000元，用于被告购买西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第7幢1单元4层10402号房产，贷款期限自2011年3月1日至2041年3月1日；贷款利率为以国家公布的贷款基准年利率6.6%为基础上浮0%，即为年利率6.6%，合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，按照固定日调整，即从每年的1月1日开始执行国家公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计算，借款人未按照合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未清偿的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息，还款方式为等额还款；若借款人杜清、田丝雨连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。该合同还约定：被告杜清、田丝雨愿意以西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第7幢1单元4层10402号房产的全部权益抵押给原告作为偿还贷款本息及其他一切相关费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。被告西安振业房地产开发有限公司自愿为被告杜清、田丝雨在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间为合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由原告保管之日为止；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用等；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。另，该合同第十条中以加大加黑字体注明“本合同的所有条款由各方进行了充分协商。银行已提请其他当事方特别注意有关免除或限制银行责任、银行单方拥有某些权利、增加其他当事方责任或限制其他当事方权利的条款，并对其作全面、准确的理解”。
同日，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告杜清、田丝雨签订《西安市房地产（预售商品房）抵押合同》，约定被告杜清、田丝雨愿以其贷款所购房产提供抵押担保，借款人未能清偿债务，原告有权以抵押物折价或依法拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。2011年4月14日，双方就抵押房产办理备案登记。
2011年4月11日，原告向被告杜清发放贷款540000元。自2013年7月起，被告杜清、田丝雨未按合同约定向原告按期足额偿还贷款，担保人亦未履行担保义务。截止2014年3月19日，下欠借款本金527341.47元，利息24096.63元，罚息172.26元，复息762.78元。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《房地产抵押合同》、借款借据、客户逾期清单、住房按揭贷款合作协议书、商品房买卖合同及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告杜清、田丝雨、西安振业房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》，被告杜清、田丝雨与招商银行股份有限公司西安分行签订的《房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告杜清发放贷款，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期还款，但其自2013年7月起累计超过六次未能按照合同约定按期足额还款，其行为已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告提前归还贷款。故原告收回借款本金、支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告诉请中主张的被告偿还实现债权的全部费用，原告庭审中指明为公告费和诉讼费，本院依法予以支持。根据抵押合同的约定，因被告杜清未按期还款，原告有权对被告杜清、田丝雨提供的位于西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第7幢1单元4层10402号房产变现所得享有优先受偿权，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。庭审中，被告西安振业房地产开发有限公司辩称其承担阶段性担保责任，因该抵押房产尚未办理他项权利证书，保证责任尚未免除，故应当承担保证责任，其辩称仅应对担保物优先受偿后不足部分承担保证责任，根据法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务，债权人应当按照约定实现债权。本案中，借款合同约定保证人自愿放弃要求原告首先对抵押物先行处置之权利，该合同条款属于双方约定的实现担保条款，亦符合物权法的相关规定，故原告诉请要求其按照约定对该笔借款承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。被告西安振业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人杜清、田丝雨追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告杜清、田丝雨应当于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行归还本金527341.47元，利息24096.63元，罚息172.26元，复息762.78元（截止2014年3月19日，合计552373.14元），并按合同约定支付自2014年3月20日起至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告杜清、田丝雨未履行上述义务，原告招商银行股份有限公司西安分行有权以抵押物西安市灞桥区北牛寺村振业浐灞住宅项目第7幢1单元4层10402号房产拍卖或变卖所得价款优先受偿。
三、被告西安振业房地产开发有限公司对本判决第一项被告杜清、田丝雨的债务承担连带清偿责任。被告西安振业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人杜清、田丝雨追偿。
四、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费9775元，公告费260元，由三被告共同承担，因原告已预交，被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 宁 莎
代理审判员 刘 洁
代理审判员 雷翕萍
二〇一五年五月十一日
书 记 员 胡小蔚