山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋07民终1695号上诉人（原审被告）武海平，男，1968年5月6日生，汉族。上诉人（原审被告）王素青，女，1969年11月30日生，汉族。被上诉人（原审原告）邢会棠，男，1955年12月24日生，汉族。委托代理人宫纪兰，男，昔阳县大寨镇法律服务所工作。上诉人武海平、王素青与被上诉人邢会棠因房屋租赁合同纠纷一案，不服昔阳县人民法院（2015）昔民初字第445号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，邢会棠与武海平、王素青系亲戚关系。邢会棠系原二建公司职工（现更名为晋中市鑫阳顺建筑工程有限公司）。1998年11月30日，单位为解决职工住房困难与邢会棠签订了一份《租赁房屋协议书》，约定：一、承租人按规定交纳租房保证金1万元，在交回房屋时退还承租人；二、房屋地点为建材厂1号楼1单元2-2号；三、住户按月交纳房租，全年共计360元；四、住户要及时交纳水电费；五、不允许损坏房屋主体结构；六、不允许转让、出租他人。在签订协议时，该房屋还未交付使用，在这之前即：1995年3月13日和1998年10月30日，邢会棠单位分两次收到邢会棠交纳的租房保证金，共计1万元。1999年5、6月份，单位将修起的房屋钥匙交于邢会棠。房屋所有权仍归二建公司。由于邢会棠与武海平、王素青系亲戚关系，经双方口头协商，邢会棠将此房交给武海平、王素青居住，一直至今。期间，按双方约定，由邢会棠向二建公司交纳水、电费和房租费后，武海平、王素青再将上述费用交给邢会棠，一直交至2007年9月份。之后，武海平、王素青再未交纳房租和水电费。邢会棠以武海平、王素青曾将此房转租他人并拖欠应交纳的各项费用为由，要求武海平、王素青腾出房屋，并支付租金45000元。诉讼中，武海平、王素青承认自2011年农历8月搬家后就将此房租于他人之事实，但称此房现在已无人居住。并称腾房可以，但邢会棠需退还保证金1万元及相应利息36382.5元、装潢费用60380元及安装天然气费用10780元，共计117542.5元。上述事实，有租赁房屋协议书、住房集资款（也即租房保证金）票据及双方一致陈述等证据在案佐证，足以认定。本案争议的焦点是：1、租房保证金（即票据上所写的住房集资款）实际交付人应如何确定；2、双方各自主张的款项如何确认。关于第一个争议焦点，邢会棠称该租房保证金系自己交纳给单位的。武海平、王素青则辩称此款是自己先给付邢会棠，由邢会棠交给单位之后开回收据再把收据交给自己。邢会棠针对自己的主张提供了以下证据：1、租赁房屋协议书一份，证实自己与昔阳县第二建筑工程公司签订租赁房屋协议之情况；2、晋中市鑫阳顺建筑公司证明一份，证实武海平、王素青现居住该房屋情况，即该房仍然是公司简装，基本未变，只增设进户门和南北阳台铝合金窗户之情况。武海平、王素青对邢会棠提供的租房协议无异议，应予确认。但对邢会棠提供的鑫阳顺建筑公司证明有异议，认为此证明证实不了是谁交的保证金。武海平、王素青针对自己的陈述提供了如下证据：1、昔阳县第二建筑公司于1995年3月13日开具的集资建房款6000元的收据一份；2、昔阳县第二建筑公司于1998年10月30日开具的住房集资款4000元的收据一份；以上两份证据证实保证金系武海平、王素青交纳之情况。邢会棠对以上两份证据的真实性无异议，应予确认。但否认该款系武海平、王素青交纳之事实。根据双方举证、质证意见，应当确认如下事实：昔阳县第二建筑公司与邢会棠签订租赁房屋协议书，将诉争房屋租赁于邢会棠，邢会棠拥有该房屋的使用权。虽然租房保证金票据上的名称为邢会棠，但从持有和保存租房保证金的票据情况来分析，该保证金1万元应认定为武海平、王素青实际交纳符合客观实际。关于第二个争议焦点，邢会棠称，自2007年10月之后，武海平、王素青再未支付房租和水电费，所欠费用共计5107元。现要求武海平、王素青按每年5000元房租支付邢会棠9年共计45000元。并针对自己的主张提供如下证据：1、房租费和水电费票据15份，证实2007年10月份后所有房租和水电费用共计5107元均由自己垫付之情况；2、通话录音光盘一张，证实武海平、王素青将该房以每年5000元价格租于王晓建之情况；3、房屋现状照片4张，证实武海平、王素青对该房没有进行装潢之情况。武海平、王素青对邢会棠提供的其中13份票据共4561元无异议，予以确认。但对邢会棠提供的2013年4月13日的两份后来加盖鑫阳顺公司印章的票据（共计546元）在第二次开庭时不予质证；并认为通话录音无法辨认是谁的声音，房屋照片也证明不了没有装潢房屋的事实。武海平、王素青针对自己的主张也提供如下证据：1、安装天然气费用票据二份（费用共计9280元），证实武海平、王素青已支付该费用之情况；2、张文艺证明一份，证实1999年和2008年武海平、王素青两次装潢该房共花费30280元；3、郭乃如证明一份，证实2007年武海平、王素青翻新该房装饰花费30100元；4、1万元贷款利息及罚息计算方式一份，证实自己所交1万元保证金，应付的利息之情况。邢会棠对武海平、王素青提供的两份天然气票据无异议，应予确认。但对张文艺和郭乃如的两份装潢证明及利息计算方式有异议，认为武海平、王素青的装潢没有经过邢会棠同意，所产生的费用，应由被告自己承担。不同意支付任何利息。第一次庭审中，武海平、王素青就其主张的反诉内容（装潢费、利息等）在本院指定期限内未交纳反诉费，在第二次开庭时又当庭表示不主张上述反诉内容。故本院按其不再主张对待。综合原审原、被告以上举证、质证意见，应确认如下事实：邢会棠所提供2013年4月13日两份票据，虽在第一次开庭时未盖单位印章，但在第二次开庭时已补盖鑫阳顺公司印章，该证据具有一定的真实性，且与其它票据具有关联性，应予采纳。邢会棠自2007年10月份起被二建公司扣收的租金及水电费用为4561元+546元=5107元。关于邢会棠主张的租金45000元一节，因无事实和法律依据，不予支持。武海平、王素青所述安装天然气费用9280元，有票据证实，应予认定。综上为本案事实。原审法院认为，邢会棠系鑫阳顺建筑公司（原二建公司）职工，于1998年11月30日以租赁合同形式取得案外人鑫阳顺建筑公司的房屋租赁使用权之事实清楚，且有签订的租赁合同、交纳费用单据在案佐证，应予认定。邢会棠在实际取得此房租赁使用权后，将此房让其亲戚即本案武海平、王素青居住，双方实际形成了又一个租赁性质的合同。因邢会棠与鑫阳顺建筑公司的租赁合同并不允许房屋转租，所以其租赁费用，在案外人鑫阳顺建筑公司扣收邢会棠后，由武海平、王素青再补偿于邢会棠，双方以此形式一直运行约十年，从2007年10月份后，武海平、王素青再未补偿过邢会棠任何费用，该房屋从此时以后实际发生的租赁费全部由邢会棠承担。现邢会棠要求武海平、王素青腾出房屋之理由充分，应予支持。邢会棠在此期间交纳的房屋租金及水电费用等，应由武海平、王素青给予补偿。但武海平、王素青所垫付的租房保证金1万元和安装天然气费用9280元，两项共计19280元，邢会棠应予足额返还较为合理。经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条及《中华人民共和国物权法》第一百一十七条之规定，判决：一、被告王素青、武海平于本判决生效后一个月内将位于县城建材厂1号楼1单元2-2号房屋腾出交于原告邢会棠；二、被告王素青、武海平于本判决生效后一个月内支付原告邢会棠房屋租金及水电费共计5107元；三、原告邢会棠于本判决生效后一个月内退还被告王素青、武海平租房保证金1万元及安装天然气费用9280元，共计19280元；上述第二、三项折抵后，由原告邢会棠退还被告王素青、武海平实际费用为14173元。四、驳回原告的其它诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462.5元，由原告负担262.5元，二被告共同负担200元。判决后，武海平、王素青不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销原判，依法改判。其主要上诉理由为：一、本案涉及租赁的房屋，其所有权是晋中市鑫阳顺建筑工程有限公司的，邢会棠无权起诉腾房。二、即使腾房，应将装潢家的费用及一万元十年多的利息支付。三、上诉人搬家后，就将此房转租他人居住至今，与判决书所说：“此房现已无人居住”与客观事实不符。四、2015年11月15日，在上诉人不知情的情况下，被上诉人将租赁房屋内的储藏室拆除，是严重的侵权。五、被上诉人是鑫阳顺公司的员工，与领导有亲戚关系，鑫阳顺公司为被上诉人出具的证明不应予以采信。被上诉人芮利家私城答辩称：一审判决事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人在二审中提供四份证据：一、租房合同及赵鹏杰证明，证明上诉人将此房屋租于赵鹏杰，赵鹏杰将房屋让与李涛居住，该房屋现有人居住；二、收据，证明天然气维修费1500元，一审时未主张；三、和法官对话的录音光盘，证明一审法官对房屋有人居住的事实和拆储藏室的事情知情；四、礼单，证明上诉人在往涉案房屋内搬家时，被上诉人给上诉人上礼50元。被上诉人认为租房合同与本案腾房无关；1500元维修费与腾房纠纷无关；礼单证明不了房是上诉人的，房子是公司的。二审查明的其余事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点为：被上诉人是否有权要求上诉人腾房。针对此争议焦点，本院认为，本案涉案房屋属于鑫阳顺公司，被上诉人系该公司员工，上诉人与该公司无任何关系，系通过被上诉人居住至该房屋内，且给被上诉人交纳房租多年，因此，上诉人主张系其集资购买该房的理由不能成立。因鑫阳顺公司将该房屋租赁给被上诉人，被上诉人为合法承租人，有权要求上诉人腾出房屋，且上诉人在一、二审庭审中均表示可以腾房，因此，对上诉人主张的被上诉人无权主张腾房的上诉理由本院不予支持。对于上诉人主张的1500元天然气维修款，因其在一审时并未提出，属于新的诉讼请求，因调解不成，故应另行起诉处理。对于上诉人主张的现房屋内有人居住，因此不能腾房的理由，本院认为，上诉人在一审时明确陈述过该房无人居住，且在笔录中记录在卷，其在二审时推翻该陈述，但并无合理理由，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条第二款之规定，本院对其提交的租房合同和陈述不予采信。对于上诉人提交的光盘，因声音混杂无法证实其观点且取得不合法，故本院不予采信。二审庭审中，上诉人认可被上诉人提供的照片为其离开时该房屋内的真实情况，对于上诉人主张的装修费，因其在原审时未交诉讼费，因此未进行处理，其可另行起诉解决，并不影响本案的审理以及上诉人的权利。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原判认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人武海平、王素青负担。本判决为终审判决。审判长 王 雪审判员 张晓军审判员 杨姣瑞二〇一六年八月二十六日书记员 张亚红