浙江省青田县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽青民初字第434号
原告：丽水市怡安物业管理有限公司。
法定代表人：周小平。
委托代理人：周睿。
被告：舒品菊，家务。
委托代理人：徐焕崇。
原告丽水市怡安物业管理有限公司与被告舒品菊物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理后，依法由代理审判员牛文军适用简易程序分别于2014年6月17日、2014年7月22日、2014年9月5日公开开庭进行了审理。原告丽水市怡安物业管理有限公司的委托代理人周睿、被告委托代理人杨永在第一次庭审时到庭参加了诉讼。2014年7月21日，被告舒品菊解除了与杨永的委托代理关系，并委托徐焕崇作为被告的代理人。原告丽水市怡安物业管理有限公司的委托代理人周睿、被告委托代理人徐焕崇参加了第二、三次庭审。本案经原、被告申请庭外调解未果，现已审理终结。
原告丽水市怡安物业管理有限公司起诉称：原告系给青田华庭街12号提供物业服务的公司，被告舒品菊为华庭街12号4单元802业主，住宅面积为139.91平方米。2012年起原告每年与华庭街12号业主委员会签订物业管理合同。合同签订后，原告投入人力、物力、财力，严格按照合同的约定实施物业管理。原告多次向被告催讨2012年5月1日至2014年4月30日的物业管理费4174元，被告屡屡拒付。被告拒付管理费的行为已经侵犯了原告的合法权益。据此，特具状贵院诉请判令：一、依法判令被告上缴2012年5月1日至2014年4月30日的物业管理费4174元，滞纳金800元；二、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告申请变更诉讼请求：原告现放弃要求对方支付滞纳金800元的诉请。
被告舒品菊未在规定期限内向本院提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：一、原告在签订物业服务合同时故意不约定服务质量与内容，刻意回避自身的义务，如此合同是显失公平的，应当予以撤销。二、原告主张的滞纳金没有依据。原告提高物业费至1.2元／平方米不合法，即使有业主委员会同意，也未经业主大会通过。三、本案物业服务虽然采用的是包干形式，但是作为合同相对方的物业公司，应当对履行哪些合同义务承担举证责任。本案中没有证据显示原告方履行了哪些合同义务，属于举证不能，应由原告方承担举证不能的后果。四、物业服务合同中服务质量与内容约定不明，根据《合同法》第六十一条、六十二条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，适用下列规定：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。五、原告的服务质量显然没有达到国家标准、行业标准，也不符合合同目的的特定标准。青田县圣旨广场d幢大厦本是我县较为高档的社区，但由于多年来物业企业的失职与胡作非为，致使大厦社区成了脏乱差的代名词：1、近年来大厦的消防设施已经全面瘫痪，消防排烟报警系统全部失灵，消防通道入口长年被堵塞，造成了极其严重的消防隐患。2、大厦内置的通往楼顶的油烟通道被堵塞多年，多数住户的厨房油烟无处可排，厨房下水道长年漏水不维修。3、多年以来物业企业放任、纵容违法改建搭建行为，乱建随处可见，已危及整个大厦的建筑安全。4、大厦停车场根本没有任何管理措施，任意车辆随意进出，进出通道时有堵塞，业主私人车位、车库随时被堵，导致购买价30多万元／个的车位、车库形同鸡肋。5、为谋取私利，物业企业大肆处分大厦内的公共区域，甚至出租大厦的公共区域给个别经营户修建大型化粪池、污水池、设备房、空调房等设施，导致地下停车场污水横流、臭气熏天；由于通风换气系统全面瘫痪，地下车库内聚集的汽车尾气长年累月无法扩散，各种废气的叠加，直接蔓延至电梯和楼梯通道，废气浓度足以使人窒息，严重危害住户的健康，已经造成了严重的环境隐患。6、2014年4月丽水市怡安物业管理有限公司服务期满后，没有按照物业法律法规移交相关手续资料，也没有移交物业用房、公共设施，对管理期内造成损坏也没有相应修补，更没有对以上的隐患进行排除。我方业主保留追究原告方法律责任的权利。多年以来，广大业主无数次提意见、建议，但其完全充耳不闻、拒不整改，服务质量每况愈下，完全背离了物业服务的宗旨。此外，物业企业还拉拢掌控业主委员会主要人员，导致业委会形同虚设。为此，面对如此无良的物业，业主们只能选择拒绝支付物业费作为对抗措施。本着公平、权利与义务相一致的原则，服务与收费相对等的原则，恳请法庭依法评判。
原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：
一、原告组织机构代码证、企业法人营业执照复印件各一份、法人身份证明原件一份，证明原告的诉讼主体资格；
二、被告户籍证明原件一份，证明被告身份；
三、物业催缴通知单原件一份，证明原告曾于2014年1月18日向被告催缴过物业费；
四、物业服务合同自2012年5月1日至2014年4月30日复印件各一份（其中2012年5月1日至2013年4月30日为物业物业管理合同、物业管理委托合同，2013年5月1日至2014年4月30日为物业管理合同），证明原、被告在该时间段内存在物业服务合同关系。
五、圣旨广场d幢大厦业主委员会成员证明复印件一份，证明物业费由1元每平方米增加到1.2元每平方米符合法律规定。
六、地下车位代管收费清单复印件一份，证明被告主张的地下车库管理不当不成立，被告并没有地下车库；
对于原告提供的证据，被告方质证认为：对于证据一至三无异议。对证据四的真实性无异议，但认为合同双方的主体资格有问题，业主委员会未经业主大会授权签订物业服务合同，提高物业费也存在合法性的问题。对证据五真实性无异议，但被告物业服务费涨价没有经过原告同意，应该有70%以上的业主同意，才为合法有效的。证据六与本案不具有关联性，原告在地下车库没有停车位是事实，对被告公司车位的具体收费情况不清楚。
被告为证实自己的诉讼主张，在庭审过程中向本院提交了以下证据材料：一、地下车库照片复印件8张，证明原告方作为物业企业管理不善，擅自利用公共区域改造进行谋利，证明原告未履行义务，造成停车场脏、乱、差的现状；二、管道维修清单复印件三份，证明被告住宅公共下水管道发生破损，物业不进行更换造成被告方损失6600元的事实；三、情况说明及诉请复印件一份，证明原告的物业管理不善，造成大厦公共设施及设备严重损坏的事实。
原告质证认为：对被告提交证据一、二、三真实性均有异议。
原告在庭审后提供了丽水怡安物业管理公司青田分公司的营业执照复印件，以供本院核实原告的主体资格。
本院认证认为：对原告的证据一至三，被告质证无异议，其待证内容本院予以采信。对证据四，经核实，合同的签订一方丽水怡安物业管理有限公司青田分公司已取得营业执照，具有合法经营权，可以从事相关的商事活动，其民事行为的责任由总公司承担；关于合同中提高物业服务费等事项，证据五中业主委员会证明已经业主大会通过，被告未提交相反证据予以反驳，本院对证据四予以认定。对证据五，被告对其真实性无异议，对合法性有异议，但被告未提交相关证据予以反驳，对该证据，本院予以认定，并据此确认：2013年至2014年合同中未载明的物业服务费收取标准沿用上年度标准。证据六，被告质证认为无关联性，本院结合被告在庭审中的陈述，对被告未在地下车库拥有车位的事实予以采信。对于被告提供的证据一，可以反映该地下停车库确实存在脏、乱、差现象，但原告已于2014年4月30日终止物业服务，被告未提交其他证据证明上述脏、乱、差现象形成、存在于原告提供物业服务期间，故该证据对原告是否存在对地下车库服务质量瑕疵的证明力不够充分，本院不予认定。对证据二，结合（2014）丽青民初字第542号案件的认定结果，对该证据的待证内容，本院予以采信。证据三系部分业主的书面说明，但证人应当出庭陈述证言，该证据不符合法定的证据形式要求，本院不予采用。
本院经审理，认定事实如下：2008年5月1日，原告丽水怡安物业管理有限公司与青田县圣旨广场d幢大厦业主委员会签订了物业服务管理合同及物业管理委托合同。物业服务合同及物业管理委托合同均是一年签订一次（2008年5月1日至2009年4月30日，以此类推至2014年4月30日）。双方在2008年5月1日至2012年4月30日物业管理委托合同中约定物业管理费：住宅每平方米／月按1.00元，柴间每平方米／月按0.50元，非住宅每平方米／月按0.80元。双方在2012年5月1日至2013年4月30日物业管理委托合同中约定物业管理费：住宅每平方米／月按1.20元，柴间每平方米／月按0.50元，非住宅每平方米／月按0.80元。被青田鹤城街道华庭12号4单元802室系单定禄与舒品菊的夫妻共同财产，其住宅面积为139.91平方米，2012年5月1日至2014年4月30日共欠缴物业费4174元。原告方于2014年1月18日向被告方催缴物业费未果，现原告诉至本院。
本院认为：原告与青田圣旨广场d幢大厦业主委员会签订的物业服务合同真实有效，对业主具有约束力。原告向被告所在小区提供了物业服务，被告应缴纳相应的物业费用。被告以原告服务质量存在瑕疵抗辩，提供了该物业管理区域中地下车库的8张照片，而关于地下车库照片反映的脏乱差问题，被告未提供其他证据证明上述现象的形成时间，也未提供证据证明地下车库的服务瑕疵对未购买地下车库的被告日常生活造成了相当的影响。而被告提交的《情况说明及诉求》又不符合法定的证据形式要求，故被告的上述抗辩，因提供的证据不充分，本院不予采纳。原告方自愿要放弃要求被告支付滞纳金，是对自己权利的合法处分，未加重被告负担，本院予以准许。被告主张为维修自己住处的公共排水管道支付维修费用6600元，因被告另案起诉，故关于被告的该主张，在本案中本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项之规定判决如下：
被告舒品菊于本判决生效之日起十五日内支付原告丽水市怡安物业管理有限公司物业服务费4174元。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告舒品菊负担。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
代理审判员 牛文军
二〇一四年十一月十三日
代书 记员 陈莉莉