牡丹江铁路运输法院
民事判�书
（2015）牡铁民初字第3号
原告哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段。住所地牡丹江市西安区光华街***号。
代表人刘伟权，男，该段段长。
委托代理人辛兆春，男，该段职员。
委托代理人张君波，男，该段法律顾问。
被告刘丽新，女，1963年7月29日生，汉族，中国中鑫网融通科技公司经理，住牡丹江市。
委托代理人张德筠，黑龙江牡大律师事务所律师。
原告哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段与被告刘丽新供用热力合同纠纷一案，原告哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段于2014年12月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭于2015年2月27日、5月5日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段的委托代理人辛兆春、张君波，被告刘丽新的委托代理人张德筠到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会进行了讨论并作出决定，现已审理终结。
原�哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段诉称，被告刘丽新自2007年购买房屋后至2013年间共拖欠原告供热费及利息95万余元，原告多次催要，被告拒付，故诉至法院，请求法院判令被告立即给付供热费、滞纳金及按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息等共计953206.17元，并承担本案诉讼费用。
被告刘丽新辩称：一、原告向被告主张的2007年至2011年3月15日的供热费违反法律规定。因为被告是在2011年3月15日、3月22日才取得的房屋所有权证，在取得房屋所有权证之前产生的供热费应由原产权人交纳。二、原告向被告主张2011年10月15日至2012年4月15日的供热费，已过诉讼时效期间，不应得到法律支持。三、原告可以向被告主张2012年10月15日至2013年4月15日的供热费，但因供热质量不达标，应当减半收取，被告可以给付该期间供热费的一半，即36138.34元。四、原告向被告主张的2013年6�27日以后的供热费没有事实和法律依据。因为2013年6月27日原告即将被告的供热管道断开并将供热阀门锁死，被告一直用电能取暖，原、被告之间已不存在供热合同关系，所以原告无权向被告主张该期间的供热费。综上，被告只同意给付原告2012年度供热费的一半36138.34元，其他年度的供热费不应给付。
原告在庭审过程中向法庭提供如下证据：
证据1、缴费通知9份和催款通知书、催缴取暖费紧急通知各1份。以证明原告自2007年至2014年12月31日前，每年均向被告主张供热费的事实。
证据2、暖气例行检查记录1份。以证明被告一直使用的是原告供应的暖气资源以及供热达标的情况。
证据3、原告方工作人员就供热费问题与被告两次通话记录的录音光盘1张。以证实原告多次向被告主张权利及供热达标的事实。
证据4、视频光盘1张、照片14张。以证明原告向被告送达催缴取暖费通知书时，被告本人不在，该房屋的承租人说被告在外地回不来以及被告长期拒付供热费，原告将供热阀门关闭，被告又将阀门打开的事实。
证据5、房屋买卖合同、被告刘丽新给牡丹江铁路房地产综合开发公司出具的欠条（含有欠缴供热费内容）及牡丹江铁路房地产综合开发公司起诉刘丽新房屋买卖合同纠纷的民事诉状（均为复印件）各1份。以证明被告有义务交纳供热费及被告对其应交纳供热费是明知的事实。
证据6、证人张艳秋、刘道迎、林立清、史明义、胡小岩的当庭证言。以证明原告方工作人员曾多次向被告催缴供热费及牡丹江铁路房地产综合开发公司在将房屋出售给被告后告知被告直接向原告交纳供热费的事实。
经庭审质证，被告对原告的证据1的异议是，除了2014年9月29日的催款通知书以外，其余均无被告签字，不能证明原告在其所称的时间向被告主张过权利。对证据2的异议是，该检查记录只能证明测温当时的温度，而不能证明2012年冬季至2013年春季该房屋的温度是否达标的事实，也不能证明被告使用的是原告的热力资源的事实。对证据3、4的异议是，该两组证据均不能证实原告要证明的问题。对证据5的异议是，该证据是复印件，不能作为证据使用。该材料显示的是被告与牡丹江铁路房地产综合开发公司的房屋买卖关系，与原告无关，被告在2011年3月份才取得的该房屋所有权，在此之前产生的供热费，不应由被告承担。对证据6的异议是，证人均是原告方的工作人员，与原告有利害关系，其证言不能作为证据使用，且这些证人证言也无法证实原告在2011年至2013年向被告本人主张过权利的事实。
被告在庭审过程中向法庭提供的证据是，房屋产权证复印件4份。以证明被告取得该房屋所有权的时间。认为取得房屋�有权之前所产生的供热费不应由被告承担。
经庭审质证，原告对被告证据的异议是，被告在2007年8月1日与牡丹江铁路房地产综合开发公司签订买卖合同之前即租赁该房屋，签订买卖合同后也一直占有使用该房屋，且买卖合同中也明确写了供热费由被告承担的条款，所以该房屋自2007年8月1日起至今的供热费都应由被告承担。
本院调查的证据是，崔洪鑫（被告房屋的现承租人）的调查笔录1份，其证实被告房屋使用的是原告的热力资源，没有房间被断热的情况。
原告对该笔录没有意见。被告认为该承租人不了解情况其所说与事实不符。
鉴于原告和被告对对方所提供的证据均有异议，就证据的认定问题将在判决的论理部分一并予以表述。
综合原、被告所举证据及当庭陈述，本院确定本案的基本事实如下：
2004年至2007年8月被告刘丽新承租了位于绥芬河市梨树街南铁�浴池小区二区牡丹江铁路房地产综合开发公司所有的1层J08房屋（面积1740.70平方米）及车库（车库编号79、J20、J30，三个车库面积为85.67平方米）。承租期间，供热费由牡丹江铁路房地产综合开发公司交纳。2007年8月1日，被告与牡丹江铁路房地产综合开发公司签订房屋买卖合同，买下了上述房屋及车库，因被告未能一次付清全部房款，双方在房屋买卖合同中写明了“买受人在交齐房款后，此房产权归买受人所有，否则，甲方（牡丹江铁路房地产综合开发公司）拥有该房屋的所有权及取暖费由刘丽新承担”的条款。2011年3月15日、22日，双方分别办理了车库、房屋的产权变更手续。自购买房屋及车库后，被告便一直未交纳供热费。为此原告从2008年开始每年都向被告发出通知催缴供热费。自2007年10月15日起至2014年4月15日止，被告共拖欠原告供热费453429.26元。
另查明，2011�2月21日，被告刘丽新在给牡丹江铁路房地产综合开发公司出具的欠条中，承认拖欠供热费243116.8元，滞纳金65828.30元。
2014年12月15日，本院根据原告的诉前保全申请，裁定冻结了被告银行存款780423.25元。2015年6月9日，本院裁定继续冻结该账号内存款640000元，剩余款项予以解除冻结。
本案当事人双方争议的焦点是：1、2007年8月1日-2011年3月22日期间的供热费应由谁交纳；2、原告向被告主张2011年10月15日至2012年4月15日的供热费是否已超过诉讼时效期间。
本院认为，被告自2007年购买房屋后，虽未办理产权变更手续，但已实际占有使用该房屋，故应向原告交纳供热费。被告对原告提供的供热费清单中的每一年度的供热费数额，虽没有异议，但本院查明J30车库的面积与产权证显示的面积不一致，原告起诉确认的该车库的面积为30.96平方米，而产权证显示的却为20.96平方米，应以产权证为准，即原告拖欠的供热费数额为453429.26元。被告从2007年8月1日起至2014年4月15日止一直拖欠原告供热费未付，应承担本案的全部责任。原告据此要求被告给付供热费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但所诉滞纳金、利息497380.97元明显过高，其计算标准也不符合法律规定。2011年10月1日之前的滞纳金应按照《黑龙江省城市供热条例（2005年）》第三十三条的规定（“用户逾期未交纳热费，供热单位可以自逾期之日起，按照所欠热费总额的千分之一按日加收滞纳金”）计算，则2007年度的滞纳金为，本金数额59837.68元，自2008年4月15日（该年度供暖期结束之日）算至2011年10月1日为75545元；2008年度的滞纳金为，本金数额59837.68元，自2009年4月15日算至2011年10月1日为53704元；2009年度的滞纳金为，本金数额61110.72元，自2010年4月15日算至2011年10月1日为32541元；2010年度的滞纳金为，本金数额61110.72元，自2011年4月15日算至2011年10月1日为10138元；以上四个供暖期的供热费共计241896.80元，滞纳金总额为172026元。2011年10月1日之后每一供暖期供热费的滞纳金则不应给付，按照《黑龙江省城市供热条例（2011年）》的规定，用户拒不交纳热费的，应当按照合同约定支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，违约金属于约定违约金。本案中，双方并没有签订供热合同，则对违约金也就没有约定，原告向被告收取2011年10月1日之后的违约金于法无据，不应支持。被告关于2011年3月房屋产权变更前的供热费不应由其交纳的辩解理由，本院认为，我国合同法虽然规定了所有权保留制度，但并不适用于不动产�卖合同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条明确规定，买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。被告与牡丹江铁路房地产综合开发公司约定所有权保留的条款，应属无效条款，因被告一直占有使用该房屋，故在双方签订房屋买卖合同后，即应视为房屋已经交付给被告，被告在给牡丹江铁路房地产综合开发公司出具的欠条中也明确写明拖欠供热费，故此期间的供热费理应由被告承担。其辩解理由不成立，本院不予采纳。关于被告认为2011年10月15日至2012年4月15日的供热费已超过诉讼时效期间的辩解，本院认为，证人虽系原告方工作人员，但其证实的问题与催缴通知、录音资料能够相互印证，能够证实原告一直向被告主张权利的事实，被告的该项辩解理由不成立，本院不予采纳。关于被告认为2012年10月15日起至2013年4月15日止期间的供热费，因供热质量不达标，应减半收取及2013年6月27日以后被告一直用电能取暖，原、被告之间已不存在供热合同关系的辩解，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告虽有上述辩解，但并未向法庭提供相应证据予以证实，且原告也对此予以否认，因此，被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十四条、第一百八十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘丽新于本判决生效之日起10日内给付原告哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段供热费本金453429.26元及滞纳金172026元，两项共计625455.26元。
二、驳回原告哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段的其他诉讼请求。
案件受理费13300元，由被告刘丽新负担8727元，原告哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段负担4573元。保全费5000元，由被告刘丽新负担3281元，原告哈尔滨铁路局牡丹江房产建筑段负担1719元。被告刘丽新负担的案件受理费、保全费于本判决生效之日起10日内交至本院。
被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不�本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨铁路运输中级法院。
如当事人在规定期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。上述期限从判决书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请执行的，人民法院将不予受理。
审判长 王居义
审判员 石 波
审判员 潘 华
二〇一五年六月十二日
书记员 段 睿