江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第853号
上诉人（原审被告）邳州市利华供销有限公司，住所地邳州市议堂镇苏供超市二楼。
法定代表人刘照英，该公司经理。
委托代理人颜培宪。
被上诉人（原审原告）邳州市议堂供销社，住所地邳州市议堂镇。
法定代表人赵海洋，该社主任。
委托代理人周辉，江苏景来律师事务所律师。
委托代理人宁波波，江苏景来律师事务所实习律师。
上诉人邳州市利华供销有限公司（以下简称利华供销公司）因与被上诉人邳州市议堂供销社（以下简称议堂供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2014）邳民初字第4694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人利华供销公司的委托代理人颜培宪，被上诉人议堂供销社的委托代理人周辉、宁波波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2002年11月11日，议堂供销社与利华供销公司签订租赁合同一份，该合同约定：“议堂供销社将其所有的商场960平方米、办公室11间、仓库6间及院内场地出租给利华供销公司使用，租赁期限15年，自2002年11月11日至2017年11月11日。租金每年3万元，现金或转账方式支付租金。于当年12月30日付清当年租金。出租人负责隔墙、院内院墙、仓库维修。如果一方违约，违约方向守约方支付违约金捌万伍仟元（85000元）……。”该合同由颜培宪作为议堂供销社法定代表人签字。合同签订后，议堂供销社将上述租赁房屋交付给利华供销公司使用至今。
2009年5月15日，双方当事人又签订租赁补充协议一份，约定：“一、原租赁合同中关于租赁物维修费用负担条款，更改为议堂供销社不承担租赁物一切维修费用，如有小城镇建设涉及到的沿街亮化、更新改造发生的费用由利华供销公司负担。原租赁合同约定的租金提高到每年33000元。二、因甲方改制处置财产时在同等条件下乙方利华供销公司有优先购买权。合同期满后，不能移动的固定资产归甲方即议堂供销社所有…”。该合同由颜培宪作为利华供销公司负责人签字。
上述合同履行过程中，因曾任议堂供销社法定代表人的颜培宪向利华供销公司多次借款并签署可冲抵租金的承诺，利华供销公司未按合同约定方式按时缴纳租金。
2011年5月4日，议堂供销社向利华供销公司发出了《催缴租金通知书》，内容为：“邳州市利华供销有限公司，根据2009年5月15日所签租赁协议，你公司每年应缴纳租金33000元，但自签订补充协议后，你公司没有按约履行缴纳租金义务，经核算仅2009年与2010年两年就欠租金66000元整。现通知你公司接到本通知7日内将租金66000元及违约金85000元，总计151000元，上交我社财务室，否则将依法追究你公司法律责任。对2009年以前的欠缴租金由双方另行核算，并保留诉讼权利。2011年5月3日”。2011年5月13日，议堂供销社向利华供销公司发出了《解除合同通知书》，内容为：“邳州市利华供销有限公司，鉴于你公司没有按约履行给付租金义务，并经书面通知，你公司仍未履行给付义务，现通知解除与你公司的租赁合同，并依法追究你公司的违约责任。二O一一年五月十三日”。
针对上述通知，利华供销公司给议堂供销社发出了书面回复，内容为：“邳州市议堂供销社：你单位在2011年5月分别向我发出催缴租金及解除合同的通知，现就你单位发出的通知作如下回复：我单位从未欠缴任何年度的租金，故你单位发出的催缴租金及解除合同的通知是无效的，原租赁合同将继续履行。特此回复。二O一一年五月十六日”。并诉至原审法院，请求依法撤销议堂供销社于2011年5月13日作出的解除合同通知，判令议堂供销社继续履行租赁合同，支付违约金85000元。后于2011年8月17日撤回起诉。
2011年8月24日，议堂供销社向利华供销公司发出了《限期搬出及催缴租金通知书》，内容为：“贵公司与我社之间的租赁合同已于2011年5月13日解除，现已发生法律效力，但贵公司仍占据租赁物，已构成侵权行为。望贵公司在接到本通知后七日内搬出租赁房产，并保证不得损坏租赁物，另，贵公司拖欠的租金及违约金问题，望能向我社主动缴纳，否则，我社将依法追究贵公司的法律责任。”
因利华供销公司既未向议堂供销社缴纳租金，也未搬出租赁房屋，议堂供销社遂诉至原审法院，请求判令利华供销公司停止侵害，搬出租赁房屋，原审法院于2013年5月8日作出（2013）邳民初字第0659号民事判决书，查明“颜培宪原系议堂供销社法定代表人，也是利华供销公司负责人，2004年8月13日经邳州市供销合作总社研究决定，颜培宪不再担任供销社主任职务。2009年4月，经由市财办、信访局、监察局、供销总社成立的工作组进行核查落实、账务审计，认定利华供销公司未能足额缴纳承包费”，并认定因利华供销公司不履行支付租金的义务，双方之间的合同关系已于议堂供销社在2011年5月13日向利华供销公司发出的解除合同通知书送达利华供销公司之时解除，据此判令利华供销公司搬出租赁房屋。利华供销公司不服该判决，提出上诉，本院于2013年10月9日作出（2013）徐民终字第1230号终审判决，认为：其一，颜培宪自2004年8月13日以后即不再担任议堂供销社主任，无权再代表议堂供销社签字以对外借款的形式抵租金，即使颜培宪借款属实，利华供销公司亦不能举证证实颜培宪所借款项的确交付给议堂供销社。其二，2009年5月15日的补充协议足以证明颜培宪仍可代表利华供销公司，而颜培宪本人对其不再担任议堂供销社主任一职是明知的，故利华供销公司对该事实亦应明知，利华供销公司仍然向颜培宪出借款项以抵租金的行为对议堂供销社来说不构成表见代理。利华供销公司关于已经足额缴纳租金的主张与事实不符，不能成立。判决：驳回上诉，维持原判。后利华供销公司不服终审判决，申请再审，并提供了年检报告及工商登记查询表等证明颜培宪在双方诉争期间仍担任议堂供销社的法定代表人，由于议堂供销社提供的工商登记材料及脱检处罚通知单证明了2006年至2008年因脱检导致法定代表人未能及时变更的事实，本院认为利华供销公司提供的工商登记资料无法证明颜培宪在2004年后仍然担任议堂供销社法定代表人的事实。2014年7月2日，本院作出（2014）徐民申字第0062号民事裁定，认为原审判决认定利华供销公司未按期足额缴纳租金、议堂供销社有权单方解除合同并无不当，驳回了利华供销公司的再审申请。
由于利华供销公司至今仍未向议堂供销社交还房屋和交纳租金。议堂供销社又诉至原审法院，请求判令利华供销公司支付租金。在审理过程中，议堂供销社认可利华供销公司支付了120094元租金（包含租金69000元和以其他费用冲抵租金51094元）。并将诉讼请求变更为要求利华供销公司支付截止至2011年5月13日的租金142406元。利华供销公司辩称，利华供销公司不拖欠议堂供销社租金。议堂供销社单方提出终止合同没有事实和法律依据。并且利华供销公司和议堂供销社解除合同之诉仍然没有终审判决。据此，请求依法驳回议堂供销社的诉请。
原审法院经审理认为，双方签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应按照合同约定履行合同义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，解除合同后仍可向原承租人主张支付拖欠的租金。徐州市中级人民法院终审判决书中已经认定：颜培宪自2004年8月13日以后就不再担任议堂供销社主任，显然无权再代表议堂供销社签字同意以其个人借款冲抵欠付议堂供销社的租金。而颜培宪不仅担任过议堂供销社的法定代表人，且一直是利华供销公司的股东并担任过利华供销公司的负责人，利华供销公司及颜培宪本人对其不再担任议堂供销社法定代表人一职的事实应是明知的，故颜培宪以其借款冲抵租金的行为不构成表见代理。故对于利华供销公司提出的以颜培宪出具的借据和其他费用凭证冲抵租金的抗辩主张（除议堂供销社认可的数额之外），不应采纳。自2002年11月11日合同履行之日起至2011年5月13日止，按照租赁合同和补充协议的约定，共产生租金262500元，扣除议堂供销社自认利华供销公司已付的120094元租金，利华供销公司尚欠付议堂供销社租金142406元。利华供销公司拖欠租金的行为构成违约，应承担违约责任。故议堂供销社请求利华供销公司支付租金142406元的诉讼请求，法院予以支持。遂判决：邳州市利华供销有限公司于判决生效之日起十日内支付给邳州市议堂供销社租金142406元。
上诉人利华供销公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人在租赁期间的租金已经全部由被上诉人的原法定代表人颜培宪用借款或者冲抵其他费用的方式抵清，上诉人现在根本不欠被上诉人的所谓租金。在双方没有进行结算的情况下，被上诉人提出的一审诉讼请求没有事实根据或者事实不清。1、被上诉人的原法定代表人颜培宪从2001年任职到2009年是事实，现在有证据证明其任职最迟至2009年6月29日，徐州市邳州工商行政管理局的企业法人变更核准通知书已经明白无误地证明了这一事实。2、被上诉人的原法定代表人的行政职务是否存在，不是法院能够认定的，应当由被上诉人的主管机关提供证明文件。3、一审法院认定的2009年4月由邳州市财办等单位牵头进行的所谓审计，根本是子虚乌有的事情。二、被上诉人一审起诉的数额是262500元，其中被上诉人认可已经收取租金69000元和以其他费用冲抵租金51094元，共计120094元，这已经从诉讼请求中扣除，如果该“其他费用的冲抵”发生在颜培宪任职的2002年至2009年之间，那就意味着认可了颜培宪的职务行为，不能只承认一部分可以冲抵，另一部分就不能冲抵。
被上诉人议堂供销社答辩称：1、上诉人自称其不欠被上诉人租金是没有事实依据的，根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同及租赁补充协议，以及被上诉人认可的部分租金票据可知，上诉人自2002年11月11日至2011年5月13日，共产生租金262500元，扣除已交的尚欠142406元。被上诉人认可颜培宪冲抵租金的票据是在颜培宪任职期间，也就是发生在2004年8月13日颜培宪被免职前的票据，颜培宪被免职之后的票据被上诉人不予认可。2、关于颜培宪被免职的具体日期，被上诉人有详细的证据在一审时已提交，因此颜培宪免职之后的行为因为不是职务行为，不能冲抵租金。
经双方当事人确认，本案争议焦点为：颜培宪的行为能否冲抵上诉人应当支付的租金。
二审期间，被上诉人议堂供销社提供徐州市人民检察院徐检民（行）监（2014）32030000115号不支持监督申请决定书一份和本院（2014）徐民申字第62号民事裁定书一份，证明颜培宪于2004年8月13日被免去邳州市议堂供销社主任职务的事实被徐州市中级人民法院和徐州市人民检察院予以确认。同时上诉人提到的营业执照问题，中院民事裁定书已明确是因为被上诉人于2006年至2008年因脱检导致法定代表人未能及时变更。上诉人对该组证据发表质证意见认为该证据上诉人都已经收到，但是对此不服。
本院认为，首先，上诉人虽主张在租赁期间的租金已经全部由被上诉人的原法定代表人颜培宪用借款或者冲抵其他费用的方式抵清，上诉人不欠被上诉人租金。但该事实已经（2013）徐民终字第1230号终审判决、（2014）徐民申字第0062号民事裁定、江苏省徐州市人民检察院徐检民（行）监（2014）32030000115号不支持监督申请决定书确认不能成立，故本院不予支持。
其次，上诉人主张被上诉人认可了部分由其他费用冲抵的租金即代表认可了颜培宪的职务行为，即应认定所有租金已冲抵，但被上诉人认可的已收租金是其认可的颜培宪任职期间发生的相关费用及邳州市供销总社直接收取的现金，不能得出被上诉人认可颜培宪所有行为均为职务行为的结论，上诉人该主张亦不能成立。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3150元，由上诉人邳州市利华供销有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
代理审判员 李 琳
代理审判员 吴 丹
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 侯梦池