广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第776号
上诉人（原审被告）：荣盛广东房地产开发有限公司。
法定代表人：林琴，该公司总经理。
委托代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁晓霞。
委托代理人：莫奕钦，广东大展律师事务所律师。
上诉人荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）因与被上诉人梁晓霞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2014）湛麻法民二初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员李尚文、王瑾参加的合议庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人荣盛公司的委托代理人谭海玲，被上诉人梁晓霞及其委托代理人莫奕钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年1月21日，梁晓霞与荣盛公司签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.20110xxxx）。合同第三条约定，梁晓霞购买荣盛公司位于湛江市麻章区瑞云北路x号1507房；第四条约定总房价为399412元；第八条约定，荣盛公司应于2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付梁晓霞使用；第九条第1款第（2）项对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第九条第2款还约定，买受人解除合同的应在逾期交房超过30日后三天内提出书面申请，否则视为继续履行合同。合同签订后，梁晓霞分期于2011年1月21日支付购房款249412元和于2011年4月27日支付购房款150000元，共399412元，荣盛公司给梁晓霞出具了《收据》，确认收到梁晓霞的购房款。但荣盛公司没有依约交付商品房，梁晓霞提出了退房申请。2012年2月3日，荣盛公司的营销中心出具《证明》，证实梁晓霞于2012年1月30日递交了退房申请。2012年6月16日，梁晓霞向荣盛公司的营销中心提交了《荣盛广东房地产开发有限公司南亚郦都一期部分业主诉求》的申请，要求荣盛公司在2012年6月30日前办完退房手续。2012年6月29日，荣盛公司的营销中心作出了答复，表示尽快处理。2014年6月4日，梁晓霞诉至原审法院，请求判令：1、依法解除梁晓霞与荣盛公司于2011年1月21日签订的《商品房买卖合同》；2、荣盛公司退还购房款399412元给梁晓霞，并支付收到梁晓霞购房款之日起至起诉之日（2014年5月21日）的利息60000元，起诉（2014年5月21日）后至还清购房款之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、荣盛公司支付违约金3994.12元给梁晓霞；4、荣盛公司退还契税11982元、权证综合费800元、维修资金6667.40元给梁晓霞；5、荣盛公司承担本案的诉讼费用。在原审诉讼中，荣盛公司认为销售中心不能代表公司接受退房申请，并对梁晓霞提出解除合同的诉讼时效提出抗辩，认为其主张已超过诉讼时效。
另查明：2011年1月21日，梁晓霞向荣盛公司缴纳契税11982元、权证综合费800元；2011年12月16日，梁晓霞向湛江市物业管理中心维修资金归集专户缴交住房维修资金6667.40元。
原审法院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。梁晓霞与荣盛公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同约定交付房屋的期限届满后，荣盛公司未能依约交付房屋给梁晓霞，荣盛公司构成违约。根据购房合同第九条的约定，梁晓霞享有合同解除权，荣盛公司的营销中心于2012年2月3日出具《证明》证实于2012年1月30日收到梁晓霞的退房申请，但荣盛公司抗辩认为该《证明》上所盖的是营销中心的印章，不能代表梁晓霞向荣盛公司主张过退房，且本案已经超过诉讼时效。营销中心作为荣盛公司对外销售房产的部门，梁晓霞有理由相信营销中心的相关人员是代表荣盛公司行使职权，其所产生的法律后果应当由荣盛公司承担，故荣盛公司的该抗辩理由不成立，应当确认梁晓霞于2012年1月30日向荣盛公司提出退房申请，主张合同解除权。对于本案诉讼时效的问题，梁晓霞在申请退房后于2012年6月16日向荣盛公司提出《荣盛广东房地产开发有限公司南亚郦都一期部分业主诉求》的申请，要求荣盛公司办理退房手续，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案的诉讼时效应当从2012年6月16日起计算二年，梁晓霞于2014年6月3日提起诉讼，故本案的诉讼时效未超过法定期限，荣盛公司提出的诉讼时效抗辩理由不成立。因此，梁晓霞诉请解除合同的主张，有事实与法律依据，理由充分，应予以支持。
对于梁晓霞诉请荣盛公司返还购房款及支付利息的问题。荣盛公司对梁晓霞付清购房款没有异议。合同解除后，荣盛公司应当依约返还购房款399412元给梁晓霞，故梁晓霞主张返还购房款有事实和法律依据，应予以支持。对于梁晓霞主张利息问题。双方对利息没有明确约定，故利息应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。梁晓霞分别于2011年1月21日支付购房款249412元和于2011年4月27日支付购房款150000元给荣盛公司，故利息应当分段计算：以249412元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2011年1月21日起计算至判决确定给付之日止；以150000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2011年4月27日起计算至判决确定给付之日止。
对于梁晓霞诉请荣盛公司支付违约金3994.12元的问题。购房合同约定荣盛公司应在2011年12月30日前交付房屋给梁晓霞，但期限届满后，荣盛公司未能依约交房，荣盛公司构成违约，应当承担违约责任。根据购房合同第九条第1款第（2）项的约定，解除合同后，荣盛公司应当按照总价款的1%计付违约金给梁晓霞，梁晓霞已支付了全部房款399412元，故荣盛公司应付违约金3994.12元给梁晓霞。
对于梁晓霞诉请荣盛公司返还因购买该商品房所支付的契税11982元、权证综合费800元、维修资金6667.40元的问题。签订合同后，梁晓霞支付了契税11982元，荣盛公司向梁晓霞出具了《收据》，荣盛公司对此亦无异议，该费用是否已办理了完税手续，荣盛公司没有提供证据证实，故在合同解除后，荣盛公司应予以返还。对于荣盛公司收取了梁晓霞办理权证综合费800元，合同解除后，荣盛公司亦应当予以返还，故梁晓霞的该二项诉请有理，应予以支持。而对于维修资金6667.40元，该费用是梁晓霞缴入湛江市物业管理中心维修资金归集专户，并不是由荣盛公司持有，梁晓霞应当在合同解除后，向湛江市物业管理中心提出退款申请，并由荣盛公司协助办理退款，故不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除梁晓霞与荣盛广东房地产开发有限公司于2011年1月21日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201101086），终止履行；二、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内返还购房款399412元和支付利息（以249412元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2011年1月21日起计算至判决确定给付之日止；以150000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2011年4月27日起计算至判决确定给付之日止）给梁晓霞；三、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内支付违约金3994.12元给梁晓霞；四、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内退还契税11982元给梁晓霞；五、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内退还办理权证综合费800元给梁晓霞。如果荣盛公司不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给梁晓霞；六、驳回梁晓霞的其他诉讼请求。本案受理费8543元，由梁晓霞负担118元，荣盛广东房地产开发有限公司负担8425元。
荣盛公司不服原审判决，向本院上诉称：一、荣盛公司是2012年2月3日才收到梁晓霞的退房申请，根据双方签订的《商品房预售合同》第九条的规定，梁晓霞最迟应在2012年2月1日提交退房申请。一审法院认定荣盛公司认定梁晓霞自行在退房申请书所签的日期2012年1月30日是荣盛公司收到申请书的日期是错误的。因此，根据合同的约定，梁晓霞是在超出合同约定的日期提出退房申请，已丧失合同的解除权，应依法驳回梁晓霞的退房申请。二、一审法院认定梁晓霞于2012年6月16日向荣盛公司提出《荣盛广东房地产开发有限公司南亚郦都一期部分业主诉求》的申请，要求荣盛公司办理退房手续，而梁晓霞于2014年6月3日向一审法院提起诉讼，从而认定本案的诉讼时效未超过法定期限。但梁晓霞在2012年6月16日向荣盛公司提交的申请中，只请求荣盛公司办理退房手续，退回购房款、利息，并未要求荣盛公司支付违约金。因此，自2012年1月30日起到梁晓霞起诉时止，违约金的请求已超过法定诉讼时效。三、自2012年1月30日起到梁晓霞起诉时止，梁晓霞从来没有向荣盛公司主张违约金，因此，梁晓霞的违约金的请求已超过法定诉讼时效，一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定认定梁晓霞请求支付违约金没有超过法定诉讼，从而判决荣盛公司向梁晓霞支付违约金是错误的。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判，改判驳回梁晓霞的诉讼请求。
被上诉人梁晓霞答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对荣盛公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据荣盛公司的上诉理由和梁晓霞的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
关于双方签订的《广东省商品房买卖合同》是否有效，应否终止履行的问题。荣盛公司与梁晓霞签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，而且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。根据双方签订《广东省商品房买卖合同》第八条及第九条第1款第（2）项的约定，荣盛公司应在2011年12月30前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付梁晓霞使用，梁晓霞在荣盛公司逾期交房超过30日后享有合同解除权。因荣盛公司未能依约将涉案的商品房交付给梁晓霞使用，梁晓霞于2012年1月30日向荣盛公司提出退房申请。由于荣盛公司逾期交房超过30日，按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的规定，梁晓霞有权解除合同，也可以要求继续履行合同。原审法院根据梁晓霞的诉讼请求，判决解除双方签订的合同，终止履行合同是正确的，本院予以维持。
关于梁晓霞是否丧失合同解除权的问题。荣盛公司营销中心于2012年2月3日出具的《证明》已证实该营销中心于2012年1月30日收到梁晓霞的退房申请。营销中心作为荣盛公司对外销售房产的部门，梁晓霞有理由相信营销中心的相关人员是代表荣盛公司行使职权，其所产生的法律后果应当由荣盛公司承担，原审法院根据荣盛公司营销中心出具的《证明》确认梁晓霞于2012年1月30日向荣盛公司提出退房申请，主张合同解除权并无不当，本院予以确认。根据双方签订的合同第九条第2款“买受人解除合同的应在逾期交房超过30日后三天内提出书面申请，否则视为继续履行合同”的约定，梁晓霞于2012年1月30日向荣盛公司提出退房申请，属在约定的期限内提出退房申请，因此，梁晓霞依双方的约定享有合同的解除权。荣盛公司关于梁晓霞已丧失合同解除权的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于梁晓霞请求荣盛公司支付违约金是否超过法定诉讼时效的问题。梁晓霞在申请退房后于2012年6月16日向荣盛公司提出《荣盛广东房地产开发有限公司南亚郦都一期部分业主诉求》申请，要求荣盛公司办理退房手续，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”，第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第173条“诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断”的规定，梁晓霞于2012年1月30日向荣盛公司提出退房申请，主张合同解除权，但因其主张的权利未能得到实现，而在2012年6月16日继续向荣盛公司主张权利，因此，本案的诉讼时效应当从2012年6月16日起计算二年。梁晓霞于2014年6月3日向原审法院提起诉讼，未超过法定诉讼时效期间。因此，荣盛公司关于梁晓霞请求荣盛公司支付违约金已超过法定诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。荣盛公司的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第173条第1款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8425元，由荣盛广东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 红
审判员 李尚文
审判员 王 瑾
二〇一四年十二月八日
书记员 邵 婕
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
第173条诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。
权利人向债务保证人、债务人的代理人或者财产代管人主张权利的，可以认定诉讼时效中断。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。