上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第7122号
原告雍自香。
原告程宝珠。
被告苏鸿飞。
被告戴琳娜。
委托代理人苏鸿飞。
原告雍自香、程宝珠与被告苏鸿飞、戴琳娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月12日受理后，本案依法适用简易程序，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告雍自香、程宝珠及被告苏鸿飞兼为被告戴琳娜的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雍自香、程宝珠共同诉称，2013年11月26日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告向原告购买上海市浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋），房价款为人民币193万元（以下币种相同），被告应分三次向原告支付，但就首付款中有35万元被告逾期支付了11天，就贷款50万元从2013年12月3日开始算至2014年4月6日实际办理逾期了124天，按照合同约定应当按照日万分之五的标准向原告承担相应的违约金即32，925元。另外因被告逾期付款的违约行为导致原告为另行购房所要支付房款，只能从亲戚处借取，原告为此向亲戚支付了不少于日万分之五的利息并赠送了高档的礼品，自行估算利息损失为2.50万元；同时因被告逾期付款导致原告购房所承担的风险和精神损失4万元；被告为原告逾期迁出户口之前向法院的诉讼行为导致原告损失15，149元，其中1万元为法院判决原告方承担的逾期迁出户口违约金，149元为案件诉讼费、5，000元为原告聘请律师的费用，原告认为逾期迁出户口也是被告逾期付款造成，因被告逾期付款直接导致原告资金链断掉，由此原告的交易也延迟，新购买的房屋没有办理产权证就无法及时办理户口迁出手续，故上述诉讼费用由被告承担。综上提起本案诉讼，要求：1、被告向原告赔偿因逾期支付35万元及50万元的合同违约金、原告借款利息损失、风险及精神损失、诉讼损失合计113，074元；2、诉讼费由被告承担。
被告苏鸿飞、戴琳娜共同辩称，就35万元房款被告认可确实违约11天，对违约金1，925元金额也予以承认，但被告不同意支付，因为被告逾期付款11天的行为，并未造成原告实际损失，原告也就其实际损失未予举证，在被告提起就户口逾期迁出违约金案件中，法院因认定被告无实际损失，由此调低了双方对违约金的约定，因而在本案中被告也要求法院按照之前案件中调整违约金比例对本案违约金进行调整；关于50万元贷款部分，被告不存在违约，被告没有在签订买卖合同后办理贷款是基于银行贷款政策的规定，即办理银行贷款必须完成七成房款的支付，因双方的约定，要至2014年3月30日才将七成房款付完，为此被告找原告协商，要求原告先行出具相关已付款文件，以便被告进行银行贷款，但被原告拒绝，由此被告是在2014年4月6日现金支付达到7成房款比例后向银行提出了贷款申请，2014年4月24日得到银行审批通过，被告认为50万元贷款其没有责任，而且合同中也并未给出具体办理贷款及付款的时间，被告不存在违约。对原告对外借款是原告自行的行为，利息损失与被告无关。即使存在11天违约也不足以构成原告4万元的精神损失，主张不合理。至于上一案件被告提起的户口违约金诉讼，法院已经判决，由原告支付违约金、诉讼费是法院处理的结果，不是原告的损失，律师被告也聘请律师，双方都有律师费用损失，不存在原告的律师费由被告承担。同时就被告原先按照日万分之五向原告支付的利息，被告也要求按照法院调整后的违约金比例，退还多支付部分。综上，不同意原告所有请求。
经审理查明，2013年11月26日，原、被告双方就对买卖系争房屋签订了买卖合同，约定：房屋转让价款为193万元，双方签订本合同后被告于2014年1月30日前支付首期房款110万元（包含已支付定金10万元）；被告于过户当日直接支付第二期房价款33万元；原告同意被告通过向贷款银行申请50万元贷款的形式支付第三期房价款，被告应于签订本合同后及时向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用，若被告之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则被告应于送件当日将其补足并支付原告；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后20个工作日内，双方签字赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），待上海市浦东新区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，被告应支付原告第三期房价款，该期房价款由贷款银行代为被告支付；待贷款银行将上述第三期房价款支付至指定账户且上海市浦东新区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3日内，双方办理房屋交接手续，同时被告或中介支付原告尾款5万元；被告未按本合同约定期限付款，应当向原告支付违约金，违约金按被告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；……；原、被告双方确认，在2014年4月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产产权转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；……。2013年11月29日，买卖双方又签订《协议书》一份，约定被告同意按以下程序支付房款：2014年1月30日前支付110万元，2014年3月30日前支付140万元，2014年3月30日前支付33万元，其余50万元由银行支付（被告贷款），收到全部房款后起算30天交房；违约条款与买卖合同中相应条款相同。双方庭审中共同确认，签订《协议书》是为明确双方就系争房屋实际交易价为333万元，并确定房款支付流程；买卖合同中将房价做低至193万元是为规避税费而为。2014年1月30日前，包含10万元定金在内，被告共向原告支付75万元；2014年2月10日被告支付原告房款35万元。后因被告无法在2014年3月30日前支付房款140万元，2014年4月7日，双方签订协议书，表示原被告购买原告的系争房屋，应于2014年3月30日支付140万元；由原告代被告向第三方借款140万元，被告支付日万分之五的利息，借款时间至2014年5月15日，被告已支付140万元的利息32，200元；在被告向原告支付140万元款项后，利息多退少补；由此，被告支付了从2014年3月31日至2014年5月15日期间按照140万元为本金，日万分之五为标准的利息32，200元，并以借来的140万作为房款支付于原告；后被告陆续归还140万元，双方根据实际借款时间及金额结算了借款利息，原告退还被告利息11，700元。2014年4月6日，扣除5万元尾款外，被告向原告又支付28万元房款，并按照日万分之五的标准支付了840元违约金。被告在相关现金房款全部付清后于2014年4月初向银行申请50万元的贷款，同年4月24日被告与相关银行签署了个人购房担保借款合同。2014年4月29日，买卖双方共同至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理系争房屋产权过户手续，2014年5月8日系争房屋的产权核准登记至被告名下。2014年5月19日，相关贷款银行代为被告向原告支付50万元房款。现双方的房款全部支付完毕。
另查，被告曾向本院就原告未按合同约定迁出系争房屋内户口行为提起诉讼，要求原告雍自香、程宝珠承担逾期迁出户口违约金。本院审查查明后认为，虽雍自香、程宝珠表示其为旧房置换，系争房屋内的原有户口需购新房后才能迁出，但雍自香、程宝珠在买卖合同中却承诺于2014年3月30日前迁出系争房屋内的原有户口，该承诺对雍自香、程宝珠具有约束力，雍自香、程宝珠在2014年6月24日迁出系争房屋内的原有户口，显属违约，应承担相应的违约责任。综合考虑雍自香、程宝珠的违约状况、该违约可能给苏鸿飞、戴琳娜造成的实际损失等因素考虑，本院酌定违约金为10，000元，雍自香、程宝珠负担诉讼费149元。案件判决后，双方均提起了上诉，二审法院认为雍自香、程宝珠主张苏鸿飞、戴琳娜逾期支付房款违约在先，导致其无法在合同约定的期限内迁出户口，然而，支付房款与户口迁出并不存在对价关系，雍自香、程宝珠不能以此作为抗辩拒绝履行迁出户口义务，且苏鸿飞、戴琳娜已经以支付借款利息的形式承担了逾期付款责任，并成为系争房屋的权利人后，雍自香、程宝珠仍未及时将户口迁出，显属违约，理应承担合同约定的违约责任。但鉴于雍自香、程宝珠逾期迁出户口的时间尚短，过错程度较小，结合苏鸿飞、戴琳娜逾期支付房款等因素，就原审法院酌定逾期迁出户口违约金为1万元，二审法院作出了驳回上诉，维持原判的判决。该案生效后，雍自香、程宝珠将判决书认定的1万元及诉讼费149元缴纳至本院代管款账户；同时，在该案诉讼中，雍自香、程宝珠聘请律师花费5，000元。
以上事实由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、2014年4月7日《协议书》、《个人购房担保借款合同》、银行对账交易明细、收款收据、（2015）沪一中民二（民）终字第293号民事判决书、上海市浦东新区人民法院代管款收据、代理费发票存根联等及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告就系争房屋建立的买卖合同，除为避税而有意做低房价，违反了相关法律规定，侵犯了国家的税收利益，应属无效外，其他内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告现认为被告就2014年1月30日前应支付的110万元中的35万元逾期支付11天，以及被告通过向银行贷款的50万元逾期支付124天，要求被告按照合同约定承担相应的违约责任并赔偿因上述款项逾期支付给原告造成的相关损失。首先，就35万元的房款支付，被告对于该款逾期支付的事实予以确认，但不愿依照合同约定承担违约责任，认为原告不存在实际损失，要求法院按照之前案件的违约金比例进行调整，对此本院认为，在房地产买卖中，支付房款是购房人的主要合同义务，房款逾期支付的行为与户口逾期迁出的行为虽均系违反合同的约定，但两者对合同的履行、风险、后果的影响并不相同，由此被告要求参照之前判决违约金比例调整其违约行为的违约金，于法无据，本院不予采纳；至于原告目前依照合同约定所主张的违约金是否过高，虽然实际损失是考量的基础，但同时也兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，统观被告付款的情况，被告数次存在延期付款行为，且被告也以合同约定的标准或者参照该标准，曾做过相应的弥补，可以认定，被告对其行为后果按照合同标准承担责任是予以认可的，另外根据被告行为的性质以及逾期天数较短，本院认为原告现就35万元房款所主张的违约金1，925元并不显属过高，也在合同约定违约金的范畴之内，故不再另行调整，予以支持。其次，对被告通过银行贷款所支付的50万元，原告认为存在延迟支付124天的行为，对此本院认为根据合同约定并没有就贷款支付时间做过明确约定，但结合合同相关履行环节的约定，双方应于2014年4月30日前办理过户手续，根据交易惯例，购房人就办理贷款的相关手续应在双方共同申请办理过户前完成，而贷款的支付时间应该房屋产权已行过户登记至购房人名下且办理了房屋的他项权证基础上予以发放，本案中被告于2014年4月24日与相关银行签署贷款合同，双方于同年4月29日办理了过户手续，5月8日在产权登记在被告名下后，2014年5月19日银行的贷款发放至原告账户，上述流程符合合同相关内容，亦符合正常的交易常规，原告认为被告没有依照约定及时申请贷款，对此认为，申请贷款与支付贷款为两个不同的概念，合同对此约束的目的是为防止延迟申请的行为影响到贷款审批的延迟，从而干扰到之后买卖合同的履行，但在本案中，被告已对2014年4月初才向银行申请贷款作出了解释，该解释的理由也与其他付款约定相呼应，且该时段的申请并未导致其他合同内容履行的延迟，也未侵犯到原告的合同利益，由此就该笔贷款的支付，符合约定，原告要求被告就此支付承担违约责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于就被告关于35万元逾期支付的行为，原告在已行依照合同约定主张了相关违约金，且违约金金额也不低于被告可预见的实际损失范畴，由此原告所提出的另行借款产生的利息、赠送礼品等损失主张，于法无据，本院不予支持。另外，就原告提出的风险、精神损失费、律师费、之前诉讼判决原告承担的费用，要求被告承担，亦不具有任何合同及法律依据，本院均难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告苏鸿飞、戴琳娜应于本判决生效之日起十日内向原告雍自香、程宝珠支付35万元房款逾期支付违约金1，925元；
二、驳回原告雍自香、程宝珠的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费2，561元，减半收取计1，280.50元，由原告雍自香、程宝珠负担1，255.50元，被告苏鸿飞、戴琳娜负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张盈
二〇一五年五月八日
书 记 员 刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。