北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第14213号
原告（反诉被告）黄玉玲，女，1965年9月5日出生。
委托代理人周学腾，北京市证信律师事务所律师。
被告（反诉原告）招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇陈营村委会院内。
法定代表人白晋安，董事长。
委托代理人易龙，男，1977年4月20日出生，被告单位职员。
委托代理人杨亭，北京市通商律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄玉玲与被告（反诉原告）招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司（以下简称招商嘉铭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄玉玲及其委托代理人周学腾，被告（反诉原告）招商嘉铭公司的委托代理人易龙、杨亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄玉玲诉称：原告于2013年8月16日与被告协商一致签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于北京市××区××××路×号院××号楼×层×单元×××房屋，面积222.27平方米，房屋总价款为9404853元。合同签订后原告依约通过银行按揭贷款方式支付了全部房款。双方合同约定被告最晚应当于2013年10月31日前向原告交付该商品房。除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件将商品房交付原告的，应按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日的30日内向买受人支付违约金。原告自合同签订后，多次催促被告尽快交房，但被告销售人员答复样板间尚需使用，待屋内家具、家电、装饰腾空后书面通知原告。时至今日，原告仍未接到被告交房通知，仍无法办理正常房屋交付。房屋无法入住，给原告造成巨额经济损失。故原告诉至法院，请求：1、判令被告立即按照合同约定标准向原告交付房屋；2、判令被告赔偿原告迟延交房违约金人民币583100元；（暂计算至起诉之日2014年10月27日）3、诉讼费由被告承担。
被告招商嘉铭公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。理由如下：2013年8月16日，就黄玉玲购买××家园××号楼×层×单元×××室房屋事宜，被告与原告签订《北京市商品房现房买卖合同》。合同约定，房屋总价款共计9404853元，首付款应当于合同签订当日支付，余款以银行按揭贷款的方式支付。买受人应于合同签订当日将办理贷款全部资料及费用交给贷款机构进行初审，并配合办理完成相关手续。合同同时约定，出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交房；但买受人未付清购房款及其他相关款项的，出卖人有权拒绝交房。购房合同签订后，黄玉玲就付款事宜出现严重违约，其不但未按时支付首付款，亦未按照合同约定的时间向贷款机构提交办理贷款所需材料，导致被告直至2013年12月17日才收到全部购房款。在该日期前，被告无义务向黄玉玲交付房屋。在收到全部购房款后，被告即电话通知原告可随时来收房。2013年12月20日，黄玉玲前来收房，双方共同对标的房屋进行验收，但黄玉玲提出若干其认为房屋质量不符合其预期之处，拒绝办理收房手续。被告将交房通知手递给黄玉玲，黄玉玲亦拒绝签收。需要特别强调的是，该房屋为现房销售，在签署购房合同前，黄玉玲已经对房屋现状进行了充分的现场勘查，并在认可房屋状况的情况下与被告签署购房合同。可见，黄玉玲是在对房屋现状充分知悉并认可的情况下购买了该房屋，却在交房时提出若干所谓的房屋质量问题，并以此为由拒绝收房，其该等主张根本不能成立。退一步而言，假设该房屋质量存在问题，根据购房合同第五条的约定，买受人有权要求出卖人承担保修义务，但维修事项不作为买受人拒绝接收商品房或要求出卖人承担逾期交房责任的理由。该房屋为现房，而非期房。在双方签署合同前，该房屋便已经建造完成、通过竣工验收并具备交付条件，被告没有任何拒绝交付或者延期交付的理由和必要。本案的事实并非被告未向原告交付房屋，而是原告无理拒绝接收房屋，以期以此胁迫被告为其提高装修标准。双方此后多次交涉，但原告至今不与被告办理交房手续。因此，尽管黄玉玲拒绝签署相关交接文件，但被告已适当履行交房义务，依据合同约定该房屋已视为交付给原告。综上所述，被告已经依约向原告黄玉玲交付了房屋，原告黄玉玲提出的要求被告向其交付房屋并支付延期交付违约金的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上驳回原告黄玉玲的诉讼请求。
反诉原告招商嘉铭公司诉称：2013年8月16日，就反诉被告黄玉玲购买××家园××号楼×层×单元×××室房屋事宜，双方签订《北京市商品房现房买卖合同》。合同约定，房屋总价款共计9404853元，首付款应当于合同签订当日支付，余款以银行贷款的方式支付。合同同时约定，买受人应于合同签订当日将办理贷款全部资料及费用交给贷款机构进行初审，并配合办理完成相关手续。如果在合同签订之日买受人未能将办理按揭贷款所需的全部真实有效的申请文件及费用交付给贷款机构且经审核通过，则每逾期一天应按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金。买受人逾期付款的，应自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。购房合同签订后，黄玉玲既未按时支付首付款，亦未按时向贷款机构提交办理贷款所需资料及费用，导致反诉原告直至2013年12月17日方收到全部购房款。根据合同约定，黄玉玲应就其预期付款及预期向贷款机构提交材料的违约行为向反诉原告支付违约金，违约金金额共计286183元。故诉至法院，请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金共计人民币286183元；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告黄玉玲辩称：不同意被告的反诉请求。双方约定了原告购买被告开发的××区××××路×号院××号楼×单元×××号的房屋，总价款9404853元，首付款30%，其余房款通过贷款方式支付。本案合同签订之前原告就已经按照被告的要求，提交了相关的房屋贷款手续。同时在2013年8月16日，与中国银行签订了贷款合同抵押担保合同，将剩余的房款以银行按揭的方式支付。为此原告已经依据双方合同的约定履行了付款义务，不存在逾期付款的情形。此后2013年11月，由于银行内部审批以及贷款政策的调整，银行通知只能放款60%，原告又按照银行和被告的要求补交了10%的房款，原告在2013年8月16日签订合同之初，按照被告和银行的要求提交了所有的手续，银行的贷款审批不是原告决定的。原告不存在任何违反合同和恶意逾期交款的情形，银行在2013年12月17日将款项交给被告，原告从买房子之前到买房子之后，均是按照银行和被告的要求履行自己的义务，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2013年8月16日，招商嘉铭公司（出卖人）与黄玉玲（买受人）签订一份《北京市商品房现房买卖合同》，约定黄玉玲购买招商嘉铭公司开发建设的坐落于××区××××路×号院××号楼×层×单元×××号房屋，总价款共计9404853元，付款方式及期限约定为：贷款方式付款，商业贷款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国银行借款支付。附件五、付款方式及期限约定为：买受人应按照下列规定，向出卖人支付购房款：1、在签署本合同当日或之前，买受人向出卖人按照本合同第六条确定总房价款30%支付首期房款，计人民币2834853元，其中含履约定金人民币300000元。余款人民币6570000元以银行按揭贷款方式支付2、买受人在本合同签订之前，须将办理按揭贷款全部资料及费用交付给贷款机构或其指定的代理机构（包括但不限于律师事务所）进行初审，并配合办理完成相关手续。如果在合同签订之日买受人未能将办理按揭贷款所需的全部真实有效的申请文件及费用（以贷款机构的要求为准）交付给贷款机构或其指定的代理机构（包括但不限于律师事务所）且经审核通过，则每逾期一天买受人按照贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金。如果自本合同签订之日起超过十五日买受人仍未能将办理按揭贷款所需的全部真实有效的申请文件及费用（以贷款机构的要求为准）交付给贷款机构或其指定的代理机构（包括但不限于律师事务所）且经审核通过，则出卖人有权单方解除合同，此时买受人除每逾期一天按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金外，买受人还需向出卖人支付总房款的2%作为违约金。出卖人有权优先从买受人已付房款中扣除违约和解除合同的违约金和其他相关费用。签订本合同所发生的全部税、费及申请贷款所发生的各项费用均由买受人承担。3、如贷款机构对买受人的按揭贷款申请作出不予贷款的表示或批准贷款额度低于申请额度的（包括因为国家住房贷款政策调整而导致上述情况发生），则买受人须在贷款机构或其指定代理机构或出卖人书面通知送达后七日内一次性或根据分期付款方式分期向出卖人支付该商品房的剩余全部房款，同时根据不同付款方式享受相应的折扣、或补交申请贷款额度与银行审批贷款额度之间的差额并与出卖人签署补充协议、或选择退房并签署合同解除协议。如超出此期限出卖人有权单方解除合同，买受人应向出卖人支付总房款5%作为违约金；如贷款机构对买受人的按揭贷款申请作出不予贷款的表示或批准贷款额度低于申请额度系由于买受人的原因导致，买受人选择退房的，需向出卖人支付房价款总额5%的违约金。由于本条款项下原因导致合同解除的，出卖人有权优先从买受人已付房款中扣除违约金和解除合同的违约金和其他相关费用。签订本合同所发生的全部税、费及申请贷款所发生的各项费用均由买受人承担。合同第八条约定了逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条交付条件（一）出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件。1、提供有资质的房产测绘结构完成的该商品房面积实测技术报告书。2、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第八条第1款第（1）项中的时限），自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不小于第八条第款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十一条交接手续（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，并满足第九条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第九条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按时实际交房。买受人办理房屋交付手续时，须按本合同第七条约定的付款方式缴清应交之房价款及有关部门规定应交纳的费用；自该商品房交付（包括视为交付）之日起，该商品房毁损、灭失的风险转由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的一切费用（包括但不限于物业管理费）均由买受人承担，且该商品房的保修期开始计算。其中附件十补充协议第四条对合同第十一条的交接手续进行了补充约定，即买受人应于出卖人的交付通知中所规定的交接期限内到出卖人指定的地点与出卖人办理该商品房的交付手续。在交接商品房钥匙后，即视为出卖人已将该商品房交付买受人。如出卖人交付通知中所规定的交接期限届满时，买受人未到出卖人指定的地点与出卖人办理该商品房的交付手续，则自出卖人发出的交付通知书中规定的交付期限的最后一日视为该商品房已按本合同约定的标准交付予买受人。如买受人发生下列情形之一，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房。（1）未能付清已到期的购房价款、超面积房款、违约金和其他应付费用；（2）……
黄玉玲于2013年6月10日向招商嘉铭公司交纳定金30万元，于2013年8月16日交纳首付2534853元，于2013年10月18日交纳首付58万，于2013年11月21日交纳首付40万。剩余购房款559万元由中国银行于2013年12月17日以贷款放款的形式汇入招商嘉铭公司。
庭审中，黄玉玲主张诉争房屋一直未交付，且自己一直未收到过招商嘉铭公司发出的收房通知，而招商嘉铭公司主张诉争房屋应在2013年12月20日视为已交付。
经询，黄玉玲第一项诉讼请求中的“按合同约定标准”为《北京市商品房现房买卖合同》第九条约定的标准。
以上事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、收据、抵押担保借款合同及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。黄玉玲与招商嘉铭公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。一方当事人履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。关于诉争房屋是否交付一节，被告辩称在2013年12月20日应视为已交付，对此被告未能提供充分证据证明其已履行交房义务，故对被告的主张本院不予采信。黄玉玲要求招商嘉铭公司交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金一节，招商嘉铭主张过高，本院酌情予以调整。关于招商嘉铭公司主张黄玉玲逾期付款一节，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）黄玉玲按《北京市商品房现房买卖合同》第九条约定标准交付房屋；
二、被告（反诉原告）招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）黄玉玲支付迟延交房违约金二十万元；
三、驳回原告（反诉被告）黄玉玲的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费四千八百一十六元，由本诉被告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费二千七百九十七元，由反诉原告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谢 婧
二〇一四年十二月十日
书记员 赵春旺