贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔六中民终字第01240号
上诉人（原审原告）六盘水智诚物业服务有限公司。
法定代表人宋迁，系该公司总经理。
特别授权委托代理人徐燕，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。
一般授权委托代理人蒋宏波，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。
被上诉人（原审被告）杜培喜。
上诉人六盘水智诚物业服务有限公司因与被上诉人杜培喜物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2015）黔钟民初字第1882号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明，2009年8月1日，被告杜培喜与原告六盘水智诚物业服务有限公司签订《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》，该协议载明被告房屋建筑面积为137.44平方米，双方在该协议中对双方权利和义务、物业管理服务的内容与质量、物业管理服务费用（收费标准0.8元／平方米）、违约责任等进行了约定。2011年5月1日，原告未经本地价格主管部门的核准，亦未与该小区业主签订相关补充协议的情况下，擅自提高物业服务收费标准至1元／平方米。2011年1月1日至2013年9月30日，被告杜培喜向原告共计交纳物业服务费4410元。2013年8月1日之后，被告即未再交纳相应的物业服务费用，2014年12月31日之后，原告即未在被告所居住小区提供物业管理服务。现双方为物业服务费用的交纳问题发生纠纷，故原告诉至一审法院。
另查明，2015年4月22日，原告六盘水智诚物业服务有限公司将本案被告杜培喜及另案被告张启军、袁俊德、秦德权、祝启香、范云畅及其父范显章其母熊红霞等业主诉至一审法院，一审法院在对张启军、祝启香等案合并审理时，查明原告在该小区服务的过程中亦存在一定程度的瑕疵。
一审经审理认为，原告六盘水智诚物业服务有限公司与被告杜培喜于2009年8月1日签订的《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的禁止性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告作为该小区业主，理应支付相应的物业管理费被告的辩解意见不能成为其拒交物业服务费用的合法理由。本案中，原告在调整物业服务收费标准时未取得价格主管部门的核准，亦未与被告签订相关补充协议，原告要求按1元／平方米的标准计算被告从2013年10月1日至2014年12月31日15个月的物业服务费用，一审法院不予支持；被告应支付的物业服务费用应按双方于《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》约定的0.8元／平方米计算，2013年10月1日至2014年12月31日共计15个月为1649.3元（0.8元／平方米×137.44平方米×15个月），对于被告在此之前多交的物业服务费用，因被告未提出相应主张，故本案不作处理。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告提供的物业服务存在瑕疵，有悖于双方的约定，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告杜培喜于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水智诚物业服务有限公司物业服务费1649.3元；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告六盘水智诚物业服务有限公司其余诉讼请求。案件受理费50元因适用简易程序减半收取25元，由原告六盘水智诚物业服务有限公司负担8元，由被告杜培喜负担17元（原告已自愿预交，由被告杜培喜于本判决生效后十日内返还给原告）。
宣判后，六盘水智诚物业服务有限公司（以下简称“智诚物业公司”）不服，向本院提起上诉，请求一、撤销钟山区人民法院（2015）黔钟民初字第1880号民事判决书，依法改判被上诉人按1元每平方米缴纳2013年10月1日至2014年12月31日所拖欠的物业服务费2055元及违约金446元。二、由被上诉人承担一二审的案件受理费。事实与理由：一、上诉人按1元每平方米向被上诉人收取物业费并无不当，原审法院判决被上诉人按0.8元每平方米支付物业管理费不合理，依约应当按照1元每平方米缴纳。1、上诉人与被上诉人在签订合同时已明确约定，一年以后上诉人可进行调价。本案中上诉人调价时间是2011年5月1日，在上诉人调价之前，周边小区如帝都新城、钢城花园以及双水新区的天羿栖凤园等电梯楼物业管理费均已调1元每平方米。上诉人根据周边小区均已上调物业管理费的市场行情，报物价部门核准调价，物价部门口头回复现在已经是市场定价，不再由政府定价，周边已调价就绪，上诉人可按市场行情自行调整即可。因此，上诉人根据周边市场行情将物业管理费调为1元每平方米并无不当。2、上诉人调价之前已在服务小区进行了公示，没有业主提出异议，且在2014年1月1日前，被上诉人均按1元每平方米缴纳物业管理费，该行为表明被上诉人与上诉人已对物业缴费标准另行达成合意，双方已实际按1元每平方米履行合同多年。因此，上诉人按1元每平方米收取物业管理费并不违背法律规定。二、原审法院认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵，不符合客观事实。被上诉人提交的贵州都市报剪报说明2014年7月16日发生水灾的报道，恰好说明这是天灾，不能说明上诉人服务存在瑕疵。安全通道的照片，没有拍摄时间，拍摄者只是抓住清洁员在清洁过程中恰好将废弃物整理堆放还未运出去的时间段进行抓拍，显然不能证明卫生存在瑕疵问题。对于小区卫生的照片，在原庭审中也查明是2014年7月16日水灾发生时拍摄的，发生水灾时为了排水，造成垃圾堆放时间需要一定时间来清理也属于情有可原，用天灾时的环境卫生状况来认定了上诉人的服务质量明显不公平，所以原审法院的认定不符合事实真相。三、原审法院适用法律错误。原审法院引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条错误，本案不存在物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规及规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的问题。上诉人调价已经向有关部门申请，经过有关部门的口头回复方按照市场进行调价，并且得到被上诉人的认可。根据《贵州省物业管理服务收费管理办法》第二十八条规定，如果物业管理企业违反《贵州省物业管理服务收费管理办法》的，政府价格主管部门应依照《中华人民共和国物价法》或其他相关法律对该企业进行处罚。本案上诉人依照政府价格主管部门的指导收费，自始至终未违反法律规定，也未违背市场定价，未受到有关部门的处罚。因此，原审适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条错误。
被上诉人杜培喜二审答辩：上诉人上诉称，一审法院认定上诉人收取的物业费按0.8元／平方米不合理，应按1元／平方米向上诉人收取物业费，上诉人的上诉理由不能成立。首先，本案纠纷是物业服务合同纠纷，上诉人的这一上诉理由未摆正自己的位置，本案中是上诉人向被上诉人提供物业服务，然后被上诉人向其交纳物业管理费，双方的地位是平等的，双方并签有物业服务合同，合同约定每平方米按0.8元收取，合同期满后，双方并未签订新的物业服务合同，但上诉人继续履行物业管理，一审法院认定双方是继续履行原合同的行为，并按原合同约定价格计算物业管费有何不妥？上诉人在上诉人状中以周边的物业管理费都上涨为由要求按1元／平方米向被上诉人收取物业费，因为还有按3元／平方米收取的。其次，原物业服务合同到期后，上诉人不积极主动与被上诉人业主委员会协商签订新的物业服务合同，反而张贴一张告示将物业费按1元／平方米收取物业费，以未有业主提出异议，就自己主动按1元／平方米收取物业费，试问上诉人的上述霸道行为对谁有约束力？还将它作为上诉理由，会得到法律的支持吗？其他业主当庭提交了照片等，明显对上哪告诉人不利。因此，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本案二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、《六盘水市物价局关于暂定“钢城花园一期”商住小区物业公共性服务收费标准的通知》一份，证明2010年以后六盘水市住宅小区的物业服务费按市场价定价，欣欣水岸家园附近的钢城花园收费标准为每平方米1元。杜培喜质证认为该证据是针对钢城花园不是针对欣欣小区，周边的服务费用还有更高的，原因是每一个小区的服务标准不一致，上诉人不能霸道的拿钢城花园的收费标准来针对我们，因为上诉人的服务质量和钢城花园的也不一样。2、2015年11月12日六盘水市钟山区发展和改革局《证明》一份，证明2011年1月以后，物业费由市场核准，不再由政府有关部门核准审批。杜培喜质证认为对证据是真实的，之前涨价没有张贴这份文件，涨价也必须先取得业主同意。3、证人马庆、韩刚、张迟的证言。马庆证实其2010年入住欣欣家园水岸明珠，当时收费是每平方米0.8元，后来2011年4、5月份左右就涨到1元每平方米，当时其在小区大门口的宣传栏看到智诚物业公司张贴的公示，就按照公示的每平方米1元交物业费。韩刚证实2011年4、5月份左右其在小区前门张贴栏看到物业费涨价的通知，其入住裕园后开始清运小区的垃圾，每车60元。张迟证实2011年智诚物业公司对物业费调过价，调价时其在小区门口看到过调价公示，大概是收0.8元每平方米不够支出，所以涨价。杜培喜质证意见：对证人马庆的证言有异议，即便是有公示，也不代表业主认可了涨价；对证人韩刚的证言无异议；对张迟的证言没有异议，但只代表他所在的那栋楼，不代表杜培喜所在这栋楼的情况。
被上诉人杜培喜二审未提交新证据。
本院依职权调取了以下证据：1、2015年11月16日六盘水市发展和改革委员会《关于六盘水市物业管理服务费情况的说明》一份，明确从2011年1月1日起，六盘水物业管理服务费实行市场调节价，不再由物价部门审核批准。2、2014年9月六盘水市委文件六盘水党发（2014）25号一份，明确市物价局的职责划入市发展和改革委员会，不再保留市物价局。经质证，上诉人无异议，被上诉人杜培喜认为调价也应与业主签订调整后的物业服务合同，文件是2014年出台的，是在调价之后。
经审查，对本院依职权调取的证据各方当事人无异议，本院予以确认。
对上诉人提交的第一组证据，因与本案无关，不予采信；第二组证据能与本院调取的证据印证，证实从2011年1月1日开始六盘水物业管理服务费实行市场调节价，不再由物价部门审核批准，故本院予以采信。对第三组证据即三名到庭证人的证言，三证人均证实看到了上诉人在涉案小区进行的调价告知，对三证人的证词本院予以采信。
本院经审理查明：2009年8月1日，杜培喜与六盘水智诚物业服务有限公司签订《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》，约定杜培喜的房屋位于欣欣水岸家园溪园507号，房屋建筑面积为137.44平方米，物业管理服务费用住宅按照建筑面积每月每平方米0.8元，从通知办理入住手续截止日的第二天开始计算费用（办理入住手续半年内未入住用户物业服务费用按0.4元每平方米收取，半年后按0.8元每平方米收取）；办理入住手续一年后，物业服务费用按六盘水市物价局核准的收费标准进行调整。同时协议还对双方权利和义务、物业管理服务内容与质量、共用设施设备专项基金的事宜管理、违约责任等进行了约定。杜培喜从2011年1月1日开始缴纳物业服务费，并从2011年5月1日开始，按照每月每平方米1元向智诚物业公司缴纳物业管理费至2013年9月30日，此后未再缴纳物业管理服务费。2015年4月，智诚物业公司诉至一审法院，请求杜培喜支付2013年10月至2014年12月的物业服务费2055元及违约金446元。
二审中，杜培喜陈述2014年11月左右，该小区才成立业主委员会。
本案二审争议焦点为：本案中杜培喜是否应当按照每月每平方米1元支付2013年10月至2014年12月的物业管理服务费及违约金？
本院认为，2009年8月1日杜培喜与六盘水智诚物业服务有限公司签订的《欣欣水岸家园前期物业管理服务协议》中约定物业管理服务费用按照建筑面积每月每平方米0.8元收取，但同时还明确约定了“办理入住手续一年后，物业服务费用按六盘水市物价局核准的收费标准进行调整”。2012年上诉人开始调整收费标准，此时物业费的收取已不再由政府审批核准而由市场调节，调价后杜培喜也从2011年5月1日开始按照每月每平方米1元向智诚物业公司缴纳物业管理费至2013年9月30日，已经按照每月每平方米1元开始实际履行，且调整后的价格亦在合理范围内，故现在杜培喜以涨价未经审批及未经业主同意等，要求按照原协议约定的每平方米0.8元支付物业管理服务费，与双方实际履行情况不符，本院不予支持。对被上诉人主张上诉人管理混乱不合格等问题，因物业服务费的收取还要用于支付小区公共设施设备的维修、养护和管理等，涉及到涉案小区全体业主的权益，如果业主认为物业管理公司的服务管理不符合协议约定，并给业主造成了损失，业主可依据双方签订的协议主张违约责任，但不能以此作为业主不缴纳物业管理服务费的理由，故杜培喜应当按照每月每平方米1元向智诚物业公司缴纳2013年10月至2014年12月的物业管理服务费2061.60元（137.44平方米×1元／平方米×15个月），上诉人仅主张的2055元物业管理服务费，未超出应付金额，本院予以支持。
对上诉人主张的违约金，虽然杜培喜没有按约定时间缴纳物业管理服务费，但从杜培喜提交的收款收据看，双方存在第二年才缴纳上一年物业管理服务费的情形，双方在实际履行中已经对原协议约定的缴费时间进行了变更，故对上诉人主张的违约金本院不予支持。
综上所述，上诉人部分上诉请求成立，一审判决认定事实错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2015）黔钟民初字第1882号民事判决；
二、由被上诉人杜培喜于本判决生效后十日内向上诉人六盘水智诚物业服务有限公司支付物业管理服务费2055元。
三、驳回上诉人六盘水智诚物业服务有限公司其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人六盘水智诚物业服务有限公司承担25元，被上诉人杜培喜负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 敏
审 判 员 杨 梅
代理审判员 朱国艳
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 张 莉