青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民提字第27号
申请再审人（一审原告，二审上诉人）：马春花，女，回族，1969年10月7日出生。
委托代理人：卢祎辰，青海恩泽律师事务所律师。
申请再审人（一审被告，二审上诉人）：青海万通物业发展有限公司。
法定代表人：张德树，该公司董事长。
委托代理人：马玉玲，青海松海律师事务所律师。
申请再审人马春花因与申请再审人青海万通物业发展有限公司（以下简称万通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第30号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年6月13日作出（2014）青民申字第51号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人马春花的委托代理人卢祎辰，申请再审人万通公司的委托代理人马玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月24日，马春花向西宁市城西区人民法院提起诉讼称：2005年4月4日本人与万通公司签订《商品房买卖合同》，购买万通公司开发的位于西宁市城西区五四大街45号1号楼四层Ⅱ119与Ⅱ120号商铺（以下简称涉案商铺），总金额为246060元，合同对于付款方式、付款期限、办理产权证、交房时间等权利义务进行了约定。在本人交付全部房款后，多次要求万通公司按照合同约定办理房屋产权证明，均遭拒绝。后本人于2013年3月10日向西宁市城西区人民法院提起诉讼要求万通公司办理房屋所有权手续后，才得知万通公司已于2012年1月16日将本人购买的房屋出售给他人，并已办理了房屋产权证，致使本人与其签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。现请求解除双方签订的《商品房买卖合同》；万通公司返还本人已付购房款246060元，利息133857元，赔偿损失259240元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿24万元，总计879157元，本案诉讼费、鉴定费由被告承担。
万通公司辩称，本公司将本案涉诉房屋出卖给案外第三人，虽存在违约行为，但并不存在恶意转让房屋的行为，且评估损失过高，现同意按照法律规定向马春花承担赔偿责任，请求法院公正判决。
西宁市城西区人民法院一审查明：马春花、万通公司于2005年4月4日签订了《商品房买卖合同》，万通公司将其开发的涉案商铺出售给马春花，约定建筑面积为41.01平方米，每平米6000元，总金额为246060元，付款方式采用一次性付款于2005年4月4日付清，交房时间为2005年6月30日。合同签订后，马春花向万通公司支付购房款246060元，万通公司将商铺交由马春花。但双方并未办理相关产权证书。后马春花将其商铺返租给万通公司经营，并签订《商铺租赁协议》，约定租赁期限自2005年4月4日至2015年4月3日止，租金每平方米每月50元。后因万通公司经营不善及其他商铺贷款未予及时偿还等原因，万通公司于2011年将包括马春花商铺在内的全部商铺出售给案外人青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货），并于20l2年1月办理了房屋所有权证。在审理过程中，经马春花申请，法院委托青海华信价格评估有限公司就马春花所购买商铺的市场价格进行了鉴定，商铺现在市值为505300元。
西宁市城西区人民法院一审认为，万通公司将该商铺出售给马春花后又承租该商铺，因经营不善及其他原因，将该商铺在内的所有铺面整体出售给新华百货，致使双方签订合同目的无法实现，万通公司应负此纠纷的全部责任，现马春花主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。马春花主张万通公司返还已付购房款246060元，利息133857元，赔偿损失259240元的诉讼请求符合法律规定，应予支持。马春花主张承担不超过已付购房款一倍的赔偿24万元的诉讼请求，因万通公司将该房屋出售给他人的行为，并非恶意并牟取暴利，该主张不予支持。
西宁市城西区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条第一款，第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款规定，于2013年11月19日作出（2013）西民一初字第570号民事判决：一、解除马春花与青海万通物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、青海万通物业发展有限公司支付马春花购房款246060元，利息133057元，并赔偿损失259240元，于本判决生效后10内付清；三、驳回马春花的其他诉讼请求。诉讼费14024元由马春花负担2000元，青海万通物业发展有限公司负担12024元。
万通公司不服一审判决上诉称：一审判决返还马春花已付房款246060元的同时，判决赔偿259240元，比已付购房款多出13180元无法可依，又判决8年利息损失133857元亦于法无据，万通公司已一次性支付马春花租金123030元。万通公司转让事实发生在2012年1月19日，至一审判决作出只有2年，利息应为33464.16元，而且不能与259240元重复计算损失。综上所述，原判认定事实偏颇，适用法律错误，请求撤销原判，驳回马春花主张损失259240元、利息l33857元的诉讼请求。一、二审诉讼费按法律规定分担。
马春花辩称：原判认定万通公司承担赔偿损失259240元及利息133857元正确。
马春花不服一审判决上诉称：一审时马春花明确提出鉴定费用8000元由万通公司承担，但原判遗漏了该项诉求；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第八条规定，万通公司将商铺转卖给他人，应承担不超过已付购房款一倍24万元的赔偿责任。
万通公司辩称：一审判决万通公司返还马春花已付房款246060元的同时，还判决赔偿259240元，比已付购房款多出13180元，现马春花再次主张万通公司承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，于法无据。
西宁市中级人民法院二审对一审查明的事实予以确认。
另查明，2005年4月4日，马春花收到万通公司给付的5年商铺租金123030元。
西宁市中级人民法院二审认为，万通公司已将马春花购买的商铺出卖给第三人，导致马春花无法取得商铺，合同目的不能实现，对此状况庭审时该公司明确表示愿意承担不超过已付购房款一倍24万元的赔偿责任，属万通公司对自己利益处分，不违反法律规定，应予以确认，况且马春花对此主张的24万元未超过已付房款246060元。双方签订的《商品房买卖合同》由于万通公司的根本性违约，致合同无法再履行被解除，从而还导致双方签订的《商铺租赁协议》亦无法履行，致使马春花无法依租赁合同取得2010年4月至2013年4月的租金73818元及相应利息损失50196.24元（246060×6.8％×3），该损失为马春花的实际损失。马春花将商铺返租于万通公司已收取5年租金123030元，已有收益，原判对该事实未予查明的情况下认定马春花损失为259240元及利息133857元缺乏事实和法律依据。原判将鉴定费用8000元的负担未予认定，该费用因万通公司违约致马春花诉讼而产生，由万通公司承担。马春花主张万通公司承担不超过已付房款一倍的赔偿责任24万元及鉴定费用8000元的上诉请求予以支持。万通公司认为不应承担损失259240元的辩解理由符合事实和法律规定应予采纳。原判认定事实部分有误，应予纠正。
西宁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，于2014年2月13日作出（2014）宁民一终字第30号民事判决：一、维持青海省西宁市城西区人民法院（2013）西民一初字第570号民事判决的第一项、第三项，即解除马春花与万通公司签订的《商品房买卖合同》；驳回马春花的其他诉讼请求；二、撤销青海省西宁市城西区人民法院（2013）西民一初字第570号民事判决的第二项，即万通公司支付马春花购房款246060元、利息133857元并赔偿损失259240元，于本判决生效后十日内付清；三、万通公司支付马春花购房款246060元、赔偿24万元、损失73818元及利息50196.24元及鉴定费8000元，于本判决生效后十日内付清。一审案件受理费14024元，由马春花负担4207元，万通公司负担9817元。二审案件受理费14024元，分别由马春花与万通公司预交；由马春花负担4207元，余款9817元退还马春花；由万通公司负担9817元，余款4207元退还该公司。
以上判决生效后，马春花不服，其向本院申请再审称：1.本案经评估，争议房屋的价值为505300元。因万通公司的违约行为，致使马春花丧失了该房屋的增值部分。原判仅以马春花出租房屋可获取的租金来认定实际损失，且将一审时鉴定机构出具的房屋价值评估报告束之高阁，忽视房屋增值损失的认定是错误的；2.原判未严格遵照《商品房买卖合同解释》第八条规定判决，与立法精神不相符。请求撤销一、二审判决，改判支持马春花的一审的全部诉求。
万通公司亦不服以上判决，其向本院申请再审并针对马春花的再审诉请答辩称：1.万通公司将马春花商铺转让他人，并非故意违约，亦非恶意“一房二卖”，更不是牟取暴利。马春花所述“损失”并非万通公司单方违约造成，马春花对扩大的损失亦应承担一定的责任。万通公司于2007年、2008年以各种方式通知商铺买受人前来协商解除《商品房买卖合同》和《商铺租赁协议》，马春花及个别买受人明知该商铺不能独立使用和收益，有意拖延解除合同，其扩大的损失不应由万通公司承担。2.二审判决万通公司支付马春花购房款246060元，赔偿不超过购房款1倍的损失24万元是马春花一审的诉求之一。万通公司认为该项判决是基于马春花诉求而认定的。马春花既主张增值部分又主张不超过购房款一倍损失于法无据。3.二审判决万通公司赔偿损失73818元及利息50196.24元显属不当。马春花单方申请鉴定的房屋价值505300元中已有259240元的可得利益，如果在主张赔偿已付购房款一倍的基础上还要再请求赔偿259240元显然与事实不符，且无法可依，更显失公平。4.二审法院将马春花已经放弃多年已无时效，并在本案没有主张的2010年至2013年租金73818元作为其损失判决万通公司赔偿有悖于法。二审法院将马春花租赁合同这本不属于本案纠纷的另一法律关系和法律事实作为马春花解除房屋买卖合同纠纷案进行判决，严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》诉讼程序的规定。综上，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一、二审判决，驳回马春花所谓损失部分的不合理诉求，纠正并改判二审判决马春花在原审中并无主张的租赁费73818元。
马春花答辩称，1.万通公司将卖于本人的商铺转让他人已成事实，其存在一房二卖的行为，其应承担违约责任。2007年、2008年万通公司并没有通知我需解除《商品房买卖合同》和《商铺租赁协议》，本人的损失应由万通公司负担；2.二审判决万通公司赔偿我的租金损失73818元是适当的。因万通公司与我签订有《商铺租赁协议》，万通公司并未给付租赁商铺的租金，在《房屋买卖合同》不能履行的情况下，万通公司应承担此部分的损失。
本院再审查明，原审判决认定的案件事实，与本院再审查明的一致。且原审判决关于解除双方签订的《商品房买卖合同》，由万通公司返还马春花购房款246060元等判项，当事人双方于本院再审期间均不持异议。
根据双方当事人的申请再审理由、诉辩主张，本案围绕以下争议焦点进行了审理。
一、关于万通公司对马春花商铺差价损失259240元是否赔偿的问题
本院认为，马春花一审起诉所主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，万通公司与马春花签订《商品房买卖合同》时，《商品房买卖合同解释》已经实施，因此，万通公司应当预见到，如违反合同约定，其可能承担该司法解释第八条所规定的违约责任。一审判决以万通公司违约出售房产时的市场价与马春花购买价之间的差额作为可得利益损失，判令万通公司赔偿马春花259240元，超出了万通公司对违反合同可能造成损失的预见，原审适用法律错误，予以纠正，万通公司应赔偿马春花损失246060元。
二、关于万通公司是否应赔偿马春花已付不超过购房款一倍损失24万元的问题
本院认为，《商品房买卖合同解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”结合本案万通公司将涉案房产出售给马春花后，已将房屋实际交付给马春花，双方又约定返租，马春花并从中获得一定的租金收益，以及多年后因万通公司经营不善，将所售房屋回购后又整体出售于新华百货的具体事实，本院认为，万通公司的行为有别于《商品房买卖合同解释》第十一条规定的情形，二审判决对马春花请求赔偿不超过已付购房款一倍的损失24万元的主张予以支持不当，应予纠正。
三、关于马春花请求的购房款利息如何认定
万通公司与马春花在签订《商品房买卖合同》后，在合同履行中，万通公司将涉案商铺出卖给第三人，从出卖之日2012年1月16日起，侵害了马春花的财产权利，万通公司应承担由此产生的马春花房款利息损失25795.29元（从2012年1月16日至2013年7月）；万通公司在庭审中表示愿承担马春花房款利息损失33464.16元属处分自己实体权利，并不违反法律规定，应予准许。二审判决房款利息以万通公司未付租金时为时间点计算，认定事实错误，应予纠正。
四、关于二审判决认定由万通公司向马春花支付2010年4月至2013年4月铺面损失73818元是否错误问题
马春花在一审中的诉求是要求解除与万通公司签订的《商品房买卖合同》，返还其已付购房款246060元及利息133857元，赔偿损失（房屋增值差价款）259240元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿24万元。并没有要求万通公司给付商铺租金损失的诉求。二审中，当事人并未变更诉求，二审法院对此径行判决，超越了马春花的诉求，二审判决对此问题审理超出诉讼请求范围，应予纠正。涉及《商铺租赁协议》的问题，马春花可另案诉讼解决。
综上，本院认为，一、二审判决认定事实清楚，但在能否适用《商品房买卖合同解释》第八条问题上认定错误，应予纠正。二审法院在当事人未提出诉讼请求的情况下，径行判决万通公司给付商铺租金损失的诉求，程序违法，应予纠正。申请再审人马春花将其占有房屋的时间又计算利息不当，本院不予支持。二审法院认为鉴定费是因万通公司违约致马春花诉讼而产生，确定由万通公司承担，并无不当。但二审法院将鉴定费的负担列入判决主文不当，鉴定费负担应列入判决书的尾部。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第30号民事判决第一项、第二项，即维持青海省西宁市城西区人民法院（2013）西民一初字第570号民事判决的第一项、第三项，解除马春花与青海万通物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》；驳回马春花的其他诉讼请求；撤销青海省西宁市城西区人民法院（2013）西民一初字第570号民事判决的第二项，即青海万通物业发展有限公司支付马春花购房款246060元、利息133857元并赔偿损失259240元，于本判决生效后十日内付清；
二、变更西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第30号民事判决第三项为，青海万通物业发展有限公司支付马春花购房款246060元、利息33464.16元、赔偿损失246060元，合计525584.16元，限于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14024元，由马春花负担5610元，青海万通物业发展有限公司负担8414元。鉴定费8000元由青海万通物业发展有限公司负担。二审案件受理费14024元，分别由马春花与青海万通物业发展有限公司预交；由马春花负担5610元，余款8414元退还马春花；由青海万通物业发展有限公司负担8414元，余款5610元退还青海万通物业发展有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 文 宝
审 判 员 陈 鸿
代理审判员 刘海燕
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 段旭洁
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。