上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第40299号
原告上海美景投资管理有限公司。
法定代表人方秀春。
委托代理人吴贵学，上海敏诚善律师事务所律师。
被告上海凌图机电设备安装工程有限公司。
法定代表人高建石。
委托代理人顾超，上海市郑传本律师事务所律师。
原告上海美景投资管理有限公司诉被告上海凌图机电设备安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月18日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告上海美景投资管理有限公司的法定代表人方秀春及其委托代理人吴贵学，被告上海凌图机电设备安装工程有限公司的委托代理人顾超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海美景投资管理有限公司诉称，2013年4月2日，原、被告双方自愿签订合法有效的房屋租赁合同。该合同约定，原告将上海市浦东新区北张家浜路XXX弄XXX号XXX楼出租给被告作为其员工宿舍使用。租期为2年，自2013年4月4日起至2015年4月3日止。每月租金为人民币（以下币种相同）27，000元，付款方式为付六押二，即押金为两个月的房租54，000元，房租每六个月为一期一付，即每期支付金额为162，000元，第一期租金应于合同生效之日（即2013年4月2日）支付，第二期租金应于2013年10月2日支付，以后各期以此类推。该合同第7.2.5条约定，如被告逾期五日仍未支付房租视为被告单方面解除合同，并没收押金。第7.3条约定，任何一方单方解除合同违约的，应支付守约方三个月的押金（即81000元）作为违约金。该合同第11条还约定水费为每方4元，电费为每度1.20元，卫生费为每月600元。合同生效后，原告将系争房屋提供给被告使用，被告依约定于2013年4月2日支付原告押金54，000元，六个月的房租162，000元，共计216，000元。合同履行至2013年10月2日，按合同约定，被告应支付第二期六个月的房租16，2000元，但时至今日，被告拒绝支付房屋租金及2013年9月份的水电费卫生费，并悄然将员工撤离。原告多次致函催讨房租，被告置之不理，以其行为表明不愿履行合同，其拒付租金的行为已构成根本违约。故原告起诉来院，要求：1、判令确认原、被告双方签订的租赁合同于2014年4月2日解除，被告支付原告六个月的房屋租金162，000元、违约金81，000元、水电费及卫生费3，750.80元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告上海凌图机电设备安装工程有限公司辩称，系争租赁房屋未取得建设工程规划许可证或其他合法建设手续，亦未办理产权证，故原、被告签订的房屋租赁合同，违反了法律强制性规定，应属无效合同。被告应当支付的是其实际占用期间的房屋使用费，现被告已于2013年9月底搬离系争房屋，之前的房屋使用费被告已经向原告付清了，之后不存在房屋使用费的问题，故不同意向原告支付六个月的房屋租金16，2000元。合同无效，不存在违约金的适用问题，且合同约定的违约金数额过高，如果法院判决被告承担违约金，要求法院根据原告的实际损失相应调整违约金的数额。对原告主张的水电费及卫生费的金额无异议，鉴于被告尚有54，000元押金在原告处，被告要求从该押金中抵扣水电费及卫生费，剩余部分要求原告予以返还。
经审理查明：2007年11月26日，上海市黄浦区商业网点管理办公室出具了一份证明，内容为：北张家浜路XXX弄XXX号892平方米房屋壹幢，属公建配套商业用房屋，没有产权证。该房屋属黄浦区商业网点办所有。
案外人上海市泰康食品有限公司作为系争房屋的使用权人与案外人上海万福企业投资发展有限公司签订房屋租赁合同一份，将系争房屋租赁给上海万福企业投资发展有限公司使用。后，上海万福企业投资发展有限公司与案外人上海万川商务咨询服务有限公司签订房屋租赁合同一份，将系争房屋租赁给上海万川商务咨询服务有限公司使用，在合同落款处载明“同意转租”字样。
2012年9月25日，上海万川商务咨询服务有限公司（甲方）与原告上海美景投资管理有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将系争房屋租赁给乙方使用，租赁期限为2012年10月1日至2015年7月31日止。合同第1-3条约定：甲方同意乙方将部分房屋转租给第三方。
2013年4月2日，原告上海美景投资管理有限公司（甲方）与被告上海凌图机电设备安装工程有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方同意将位于上海市浦东新区北张家浜路XXX弄XXX号XXX楼整层租给乙方作为员工宿舍使用。租赁期限为2年，自2013年4月4日起至2015年4月3日止。每月租金为27，000元，付款方式为付六押二。合同第4.3条约定：租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，如设备设施完好，且乙方已经结清因使用本房屋所产生的各项费用（如：水、电、上网、卫生费等）后十日内，甲方应将全额押金退还给乙方。合同第7.2条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：7.2.1未按期缴纳本合同约定的各项费用，累计金额超过5天房租；7.2.2乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋的内外结构，损坏本房屋的设备设施不及时修复，或者改变本房屋的使用性质；7.2.3乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动；7.2.4甲方因以上原因而受到的经济损失，由乙方承担；7.2.5如乙方逾期五日仍未支付房租视为乙方单方面解除合同，并没收押金。合同第7.3条约定：本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得单方面解除合同，任何一方违反本合同约定视为违约，应支付守约方三个月押金作为违约金，若押金不足抵扣的，还应另外赔偿。合同第11.2条约定：水费每吨4元，电费每度1.20元，公用卫生费每月600元。合同签订后，原告按约将系争房屋交付给被告使用。
2013年10月10日、10月12日、10月17日，原告分别向被告发送了三份告知函，内容均为：尊敬上海凌图设备安装工程有限公司，于2013年4月4日贵公司负责人高圣贤与我公司签订北张家浜路XXX弄XXX号XXX楼租赁合同至2015年4月3日止，合约时间为两年。首次交纳6个月房租，现已过期。我公司人员在2013年9月22日、10月4日、10月7日、10月10日短信告知高圣贤需交纳二期房租却得不到任何回应，现今2013年10月10日房租、水电卫生费及滞纳金仍未支付，请贵公司于明日尽快以汇款方式交纳本房屋租金、水电费、卫生费及滞纳金。
2013年10月24日，原告再次向被告发送了一份告知函，内容为：2013年9月30日你公司代表高圣贤口头告知我公司单方面终止2013年4月2日所签订的房屋租赁合同（注：上海市浦东新区北张家浜路XXX弄XXX号XXX楼）。为了不使双方损失进一步扩大，目前我公司要求贵公司继续履行合同，请贵公司收到此函起3日内以书面形式明确告知我方：1、贵公司代表高圣贤口头告知我公司单方面终止房屋租赁合同是否为贵公司的真实意思；2、贵公司是否继续履行本房屋租赁合同。自贵公司收到本函起3日内若不作任何书面表示，视为贵公司单方面终止该房屋租赁合同。届时，我方有权处置该房屋，并要求贵公司承担相应的法律责任。
2013年11月18日，原告上海美景投资管理有限公司起诉来院，诉请如前。
另查明，2014年2月18日，上海市黄浦区商业网点管理办公室出具了一份证明，内容为：浦东新区北张家浜路XXX弄XXX号产权属于我办，目前产证正在办理之中，该房屋的使用权人为上海泰康食品有限公司，我办同意该房屋转租给上海万川商务咨询服务有限公司。
庭审中，原、被告双方一致确认，被告已向原告支付了截止至2013年10月3日的租金和押金54，000元，之后未付。关于押金的处理，原告要求将该押金予以没收，被告则要求将该押金在抵扣被告应支付的水电费及卫生费后剩余部分由原告予以返还。关于系争房屋的交接问题，原告称被告已经自行搬离了系争房屋，但具体搬离时间不清楚，其是在2013年10月10日上门向被告讨要房租时发现被告已经搬离。被告在搬离后一直未与原告办理系争房屋的交接手续，未将系争房屋的钥匙交还给原告。系争房屋现在处于空关状态。被告则称其在2013年10月3日前已经将系争房屋的钥匙交还给了原告。为了防止系争房屋空置损失的进一步扩大，本院于庭审当天（即2014年1月15日）对房屋交接问题进行了释明，原告表示目前处于春节期间，其自行收回房屋也无法另行出租，故其不愿意在2014年4月2日之前自行收回系争房屋，在此之后其将自行收回并另行出租。
以上事实由原告提供的房屋租赁合同、证明、告知函及快递凭证、情况说明以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。被告辩称系争租赁房屋未取得建设工程规划许可证或其他合法建设手续，亦未办理产权证，故原、被告签订的房屋租赁合同，违反了法律强制性规定，应属无效合同，鉴于系争房屋系上海市黄浦区商业网点管理办公室根据有关法律政策规定接收并依据《上海市财贸直管商业用房管理试行办法》进行管理的公建配套商业用房，产权证尚在办理之中，故对被告该项抗辩意见本院不予采纳。原告已履行交房的义务，被告理应按约交付房屋租金。现被告未按合同约定支付房屋租金，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。鉴于原告在起诉前并未明确向被告提出解除房屋租赁合同，且原告当庭增加诉请要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，故本院确认合同解除日为庭审当天即2014年1月15日。原告要求确认双方的租赁合同解除日为2014年4月2日，于法无据，本院对此不予采纳。合同解除后，被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付尚未付清的房屋租金。被告称其在2013年10月3日前已经将系争房屋的钥匙交还给了原告，遭原告否认，被告对此亦未能提供证据证明，故本院对此不予采信。鉴于原、被告双方在庭审当天一致确认被告已经搬离了系争房屋，且经本院释明，原告拒绝在2014年4月2日前自行收回系争房屋，原告对于房屋空置损失的扩大具有一定责任，故本院对原告要求被告支付2014年1月15日之后的租金不予支持。原告要求被告按照合同约定的租金标准支付自2013年10月4日至2014年1月15日的租金，于法有据，本院予以支持。租赁合同因被告未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，原告要求被告承担违约责任，应予支持。被告认为合同约定的违约金数额过高，要求法院根据原告的实际损失相应调整违约金的数额。鉴于合同约定的违约责任既包括没收押金又包括支付三个月押金作为违约金，该违约责任过分高于因被告的违约事实给原告造成的实际损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以调整为没收押金并另行支付一个月租金作为违约金。原告要求被告支付拖欠的水电费及卫生费3，750.80元，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海美景投资管理有限公司与被告上海凌图机电设备安装工程有限公司签订的房屋租赁合同于2014年1月15日解除；
二、被告上海凌图机电设备安装工程有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海美景投资管理有限公司支付自2013年10月4日起至2014年1月15日止的房屋欠租92，317.68元；
三、被告上海凌图机电设备安装工程有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海美景投资管理有限公司支付违约金27，000元；
四、被告上海凌图机电设备安装工程有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海美景投资管理有限公司支付水电费及卫生费3，750.80元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，002元，减半收取计2，501元，由原告上海美景投资管理有限公司与被告上海凌图机电设备安装工程有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 孟筱晖
二〇一四年三月十四日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。