江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3032号
上诉人（原审被告）：南京市房产经营有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路58号。
法定代表人：赵峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁芸，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵速，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:南京市建邺区副食品有限公司，住所地南京市建邺区东升村43-3号。
法定代表人：赵明勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李保军，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王瑞成，江苏三法律师事务所律师。
原审第三人：南京建邺城镇建设开发集团有限公司，住所地南京市建邺区集庆门大街36号云河湾花园2幢一单元101室。
法定代表人：吴凯波，公司董事长。
委托诉讼代理人：李亚军，江苏金禾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石一，系该公司员工。
原审第三人：南京白下房地产拆迁有限公司，住南京市秦淮甘雨巷22-24号。
法定代表人：马文斌。
委托诉讼代理人：张毅，江苏德擎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周美林，江苏德擎律师事务所实习律师。
上诉人南京市房产经营有限公司（以下简称南京市房产公司）因与被上诉人南京市建邺区副食品有限公司（以下简称副食品公司）、原审第三人南京建邺城镇建设开发集团有限公司（以下简称建邺城镇公司）、原审第三人南京白下房地产拆迁有限公司（以下简称白下拆迁公司）合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南京市房产公司的委托诉讼代理人丁芸、赵速、被上诉人副食品公司的委托诉讼代理人李保军、原审第三人建邺城镇公司的委托诉讼代理人李亚军、石一到庭参加诉讼。原审第三人白下拆迁公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
南京市房产公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；二、判令副食品公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审认定的房屋并非上诉人实际交换的房屋。一审结束后，上诉人发现新证据，证明一审认定的基本事实是错误的。本案交换的房屋为丘号：414007—3丘，位置在现××号后，非在朱状元巷1号，也非一审法院认定的朱状元巷34号房屋，一审法院认定事实错误。二、一审判决上诉人返还得到的拆迁款数额计算有误。上诉人领取的拆迁补偿款费用含搬家费、设备补贴等多项费用，并非全部系房屋价值的补偿款，故一审法院认定事实错误，适用法律错误。
副食品公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人提出拆迁款数额计算有误的观点不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
建邺城镇公司述称，朱状元巷34号的房屋和朱状元巷1号的房屋都是由建邺城镇公司依法进行征收，根据现有证据，上诉人和被上诉人均不是拆迁的权利人，建邺城镇公司对朱状元巷1号和34号房屋拆迁是依法处置，请求二审法院依法判决。
白下拆迁公司述称，本案诉讼与白下拆迁公司没有关系，请求二审法院依法判决。
副食品公司向一审法院起诉请求：1、解除2009年4月16日副食品公司、南京市房产公司签订的《协议书》；2、南京市房产公司赔偿副食品公司121.5万元及相应利息（从2013年3月26日起至实际付款日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、南京市房产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实，2009年4月16日，南京市房产经营总公司城南公司（甲方）与副食品公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方因生产经营需要，于1985年用乙方承租升州路220号36平方米房屋与甲方朱状元巷1号（现××号后）35.68平方米房屋进行使用权交换，由于双方均已改制且换房时间较长等原因，原协议均遗失，为保障双方权益，现订立协议；双方仍然保持升州路220号36平方米和朱状元巷1号（现××号后）35.68平方米房屋的使用权交换关系；如遇拆迁，双方依交换后的房屋各自按租赁非住宅公房享受拆迁补偿政策。2013年3月3日，副食品公司出具《证明》：2009年4月，我单位和南京市房产经营公司城南公司达成交换使用协议书，同意从升州路220号总建筑面积220.5平方米中扣除36平方米房屋给南京市房产经营公司城南公司。2013年3月6日，南京白下房产经营有限责任公司（以下简称白下经营公司）出具《证明》：兹有白下区升州路22号，建筑面积80.34平方米，为白下经营公司的直管非住宅公房，现由副食品公司承租。2013年3月25日，副食品公司与白下拆迁公司签订《交房协议》，约定副食品公司于2013年4月30日前将升州路220号、评事街（80平方米加上11.8平方米）的房屋交与白下拆迁公司拆除，白下拆迁公司在副食品公司交房后15个工作日内，将上述房屋拆迁补偿款280万元交给副食品公司。2013年3月27日，副食品公司向白下拆迁公司提交升州路220号房屋公房租赁原件。2013年4月26日，拆迁人南京城镇历史文化街区开发有限责任公司（甲方）、被拆迁人白下经营公司（乙方）、被拆迁房屋的承租人副食品公司（丙方）签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，载明：升州路220号房屋为乙方所有，由副食品公司承租；面积为80.34平方，该房屋结构为钢混，用途为商业；甲方向丙方支付货币补偿金额861535元，其他补助费用为174317元。《营业性用房拆迁补偿金额评估表》载明80.34平方米房屋单价为17872.68元/平方米。2013年5月，白下拆迁公司向副食品公司支付升州路220号拆迁补偿款2700000元。
2009年2月17日，南京市房产公司出具《情况说明》：建邺区朱状元巷1号房产权属我公司所有，于1986年与升州路220号南京建邺区板鸭店进行使用权交换，后经原市房产经营公司建邺公房站分房委员会研究决定，将升州路220号房分配给原职工卞宁16.3平方米（使用面积）、黄勤喜18.4平方米（使用面积），做住宅使用。2009年7月5日，拆迁人南京城镇历史文化街区开发有限责任公司（甲方）、被拆迁人南京白下房产经营有限公司（乙方）、被拆迁房屋的承租人（丙方）王有美（王有美系黄勤喜妻子，黄勤喜已故）签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，载明：升州路220号房屋由王有美使用，面积为22.08平方米；甲方委托白下拆迁公司实施拆迁。该户《住宅房屋拆迁补偿金额评估表》载明评估单价为7279每平方米。2013年6月30日，拆迁人南京城镇历史文化街区开发有限责任公司（甲方）、被拆迁人南京白下房产经营有限公司（乙方）、被拆迁房屋的承租人（丙方）卞宁签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，载明：升州路220号房屋由卞宁使用，面积为19.56平方米；甲方委托白下拆迁公司实施拆迁。该户《住宅房屋拆迁补偿金额评估表》载明评估单价为7279每平方米。
2015年3月16日，建邺城镇公司发出的《关于迁出朱状元巷34号，将房屋腾空拆迁的通知》，载明：朱状元巷34号房屋原系南京汽车附件厂系统房，由张松寿、史恒彬二户承租，使用面积37.5平方米，1985年因莫愁路改造，该房产在拆迁范围内需拆迁，1985年，南京市建邺区房管局作为拆迁单位和承租人签订拆迁安置补偿协议，协议约定：朱状元巷34号交由南京市建邺区房地产管理局拆迁，旧房屋产权注销，后承租人搬出朱状元巷34号并将房屋搬空，2009年4月，副食品公司占用朱状元巷34号，此后又将该房屋出租给他人；原南京市建邺区房地产管理局和建邺城镇公司原先合署办公，两块牌子，一套班子，1989年3月根据中央文件要求两单位实行政企分开，原南京市建邺区房地产管理局1985年所签订的朱状元巷拆迁补偿协议由建邺城镇公司负责继续完成拆迁补偿任务，并承担所有拆迁项目中有关纠纷的处理，通知副食品公司于7日内迁出朱状元巷34号，将该房屋腾空交给建邺城镇公司拆迁。2015年4月10日，建邺城镇公司向副食品公司进行回复，告知朱状元巷34号并非朱状元巷1号，建邺城镇公司系依法进行拆迁。2015年11月，朱状元巷34号房屋（三间平房）被建邺城镇公司拆除。
2008年，建邺城镇公司取得《房屋拆迁许可证》，载明：2008年建邺城镇公司取得安品街地块朱状元巷1号在安品街地块拆迁范围内，拆迁户登记表记载朱状元巷1号有谢余成、谢余力两户，产权人一栏记载“公”。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
建邺城镇公司提供《南京市房地产管理局拆迁公房调查登记表》、《协议书》、《关于原南京市建邺区房地产管理局签订的拆迁项目中产生的纠纷由南京建邺城镇建设开发集团有限公司负责处理的说明》、《证明》、证明建邺城镇公司依法对朱状元巷1号、34号进行拆迁，其中朱状元巷34号房屋产权人系汽车附件厂，是单位自管房，承租人是史恒彬和张松寿；朱状元巷1号承租人系谢余成、谢余力，该房屋于2010年被拆除，且朱状元巷1号与朱状元巷34号在地理位置上不相邻，上述两处房屋与副食品公司、南京市房产公司均无关。具体为：
1、南京市房地产管理局拆迁公房调查登记表，记载朱状元巷34号承租人为张松寿、史恒彬，使用面积各18.75平方米。
2、1985年3月1日，南京市建邺区房地产管理局分别与张松寿、史恒彬签订《协议书》，约定：因张松寿、史恒彬居住的朱状元巷34号须拆迁，南京市建邺区房地产管理局给安置其房屋一套。
3、南京市建邺区房地产管理局出具《证明》，载明：朱状元巷34号住户张松寿、史恒彬两家，属莫愁路小区扩征范围，产权是南京汽车附件厂的系统房，旧房拆除后，拆迁户住房由我局负责安排一大套、一小套居住，新楼建成后产权属国有，旧房产权注销。
4、南京市建邺区投资促进局于2014年发出的《关于原南京市建邺区房地产管理局签订的拆迁项目中产生的纠纷由南京建邺城镇建设开发集团有限公司负责处理的说明》，载明：原南京市建邺区房地产管理局1985年所签订的朱状元巷拆迁补偿协议等由原南京市建邺区城镇建设综合开发总公司负责完成拆迁补偿安置任务，并承担所有拆迁项目中有关纠纷的处理；南京市建邺区房地产管理局于2005年2月更名为南京市建邺区房产管理局，又于2010年6月更名为南京市建邺区投资促进局，南京市建邺区城镇建设综合开发总公司于2005年12月更名为南京建邺城镇建设开发集团有限公司即建邺城镇公司。
经质证，副食品公司认可上述证据的真实性以及证明目的；南京市房产公司认为上述证据与本案无关，建邺城镇公司仅证明对朱状元巷1号的拆迁权利来源，并未证明该房屋的权属来源；白下拆迁公司认为，上述证据与其无关。一审法院认为，南京市房产公司作为与副食品公司交换房屋的主体，未能提供证据证明其对朱状元巷1号房屋或朱状元巷34号房屋享有使用权或者所有权，亦未提供证据反驳副食品公司和建邺城镇公司的主张。
一审法院认为，副食品公司、南京市房产公司签订的交换房屋使用权的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，其民事权益应受法律保护。副食品公司按协议履行了交付义务，并在拆迁时按协议为南京市房产公司履行了拆迁安置时的相关手续，南京市房产公司据此享受了拆迁利益，但南京市房产公司按协议提供给副食品公司的朱状元巷1号（莫愁路90号后）房屋，在第三人建邺城镇公司拆迁中被认定为朱状元巷34号，但朱状元巷34号房屋产权人和使用人并非南京市房产公司，庭审中南京市房产公司无证据证明《协议书》中用于交换的朱状元巷1号（莫愁路90号后）使用权系其所有，也不能提供证据其交换给副食品公司的房屋的确切地址，且朱状元巷1号与莫愁路90号在地理位置上并不毗连。现建邺城镇公司已对朱状元巷1号、34号房屋依法进行拆迁，副食品公司无法实现交换使用的合同目的，南京市房产公司存在违约行为，故副食品公司有权要求解除《协议书》。合同解除后，已经履行的，依据履行情况和合同性质，副食品公司可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于南京市房产公司提出副食品公司起诉超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，副食品公司系建邺城镇公司于2015年发出通知后才知晓南京市房产公司交换使用的房屋并非南京市房产公司所有和使用，故对于南京市房产公司的该抗辩意见，一审法院不予采信。关于赔偿问题，副食品公司交给南京市房产公司的升州路220号36平方米房屋原系非住宅公房，且系220号房屋内分割出的一部分，现南京市房产公司不能提供其用于交换给副食品公司使用的具体房屋的门牌地址，故副食品公司要求参照升州路220号80平方米的补偿标准要求南京市房产公司赔偿，并无不当，副食品公司要求南京市房产公司赔偿121.5万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于副食品公司要求南京市房产公司自2013年3月26日起支付利息的诉讼请求，一审法院认为，白下拆迁公司系2013年5月支付补偿款，该利息计算点应从副食品公司起诉之日计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除南京市建邺区副食品有限公司与南京市房产经营有限公司于2009年4月16日签订的《协议书》。二、南京市房产经营有限公司于判决生效之日起十日内赔偿南京市建邺区副食品有限公司121.5万元以及利息（自2016年7月5日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。三、驳回南京市建邺区副食品有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25778元，由南京市房产经营有限公司负担。
二审中，除了上诉人对一审查明的“建邺城镇公司提供………建邺城镇公司的主张”有异议外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。本院对上诉人的异议不予采纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据材料：1、其公司留档的一份图纸，丘号为414007—3，证明其与副食品公司置换的房屋确实存在，并不是一审法院认定的朱状元巷1号和朱状元巷34号房屋。2、南京市直管非住宅公房租金评定表，证明朱状元巷28至34号房屋当时租给南京汽车附件厂，是其公司管理的，其和副食品公司置换的36平方米房屋是在该范围内的一部分，具体坐落因为当时拆迁了，只能根据该图纸上面看出来是黑色圈出来部分。3、南京市住房保障和房产局、南京市公房管理中心出具的情况说明及两张附图，证明案涉房产权属，涉案房产是莫愁路90号后的一处房屋，当时建成是作为小仓库使用，1985年南京市房产公司与被上诉人进行交换，由于是公房所以一直没有办理登记，该证据充分说明上诉人已经履行了与被上诉人的合同义务，换房协议实质就是交换使用权，各自享有相对应的拆迁权益。作为交换后的各自使用权人，其主张使用权人应当获得的拆迁利益，应当由各自去主张。副食品公司质证后称：1、对图纸的真实性不予认可，并且与本案没有关联性。2、对评定表的真实性，关联性均不认可。3、对南京市住房保障和房产局、南京市公房管理中心出具的情况说明及两张附图的真实性、合法性、关联性均不予认可。建邺城镇公司质证后称：1、对图纸的真实性不予认可。2、对租金评定表的真实性、合法性、关联性不认可。3、对证据3的真实性不认可。白下拆迁公司质证后称：1、对图纸的真实性无法确认。2、证据2的真实性无法确认，也不能从中看出与本案的关联性。3、对证据3的真实性没有意见，但对于其中的内容不能确定。
二审中，本院向南京市不动产登记资料档案馆调取了丘号为414007-5及朱状元巷1号的相关资料。南京市房产公司质证后称，从调取的档案来看，朱状元巷34号的权属人是南京汽车附件厂，但是丘权号414007-5以及平面图看出朱状元巷34号房屋是一个有数家房屋的大院，涉案房屋紧邻34号房屋，在34号院内，紧邻莫愁路。副食品公司对本院调取的证据真实性、合法性没有异议，称与本案无关。建邺城镇公司对本院调取证据的真实性、合法性认可，称不能达到上诉人所主张的证明目的。白下拆迁公司对本院调取证据的真实性认可。
根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：副食品公司要求解除《协议书》，并要求南京市房产公司赔偿121.5万元及利息的主张应否支持。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方当事人签订的《协议书》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。该《协议书》约定，双方仍然保持升州路220号36平方米和朱状元巷1号（现××号后）35.68平方米房屋的使用权交换关系；如遇拆迁，双方依交换后的房屋各自按租赁非住宅公房享受拆迁补偿政策。合同签订后，2013年3月3日，副食品公司出具《证明》，同意从交换使用的其享有承租权的升州路220号总建筑面积220.5平方米中扣除36平方米房屋给上诉人，上诉人据此享受了相关拆迁利益，被上诉人副食品公司履行了自己的合同义务。2009年2月17日，南京市房产公司出具的《情况说明》称，建邺区朱状元巷1号房产权属其公司所有，于1986年与升州路220号南京建邺区板鸭店进行使用权交换，但根据查明的事实朱状元巷1号房屋产权人并非上诉人，且该房屋的承租人系案外人谢余成、谢余力，该房屋于2010年被拆除，故南京市房产公司并非朱状元巷1号房屋产权人及承租人。2009年4月，副食品公司占用朱状元巷34号，此后又将该房屋出租给他人使用。2015年3月16日，建邺城镇公司发出《关于迁出朱状元巷34号，将房屋腾空拆迁的通知》载明，朱状元巷34号房屋原系南京汽车附件厂系统房，由张松寿、史恒彬二户承租，使用面积37.5平方米，1985年因莫愁路改造，该房产在拆迁范围内需拆迁，2015年11月，朱状元巷34号房屋被拆迁，上述事实足以认定南京市房产公司并非朱状元巷34号房屋产权人及公房承租人。虽然上诉人上诉称其交换的房屋并非朱状元巷1号，亦非朱状元巷34号房屋，其交换的房屋丘号为：414007-3，位置在现××号后，但上诉人并不能提供交换给副食品公司使用房屋的准确地址，故上诉人该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。副食品公司已经按约履行了自己的义务，南京市房产公司理当循诚实信用的原则，配合副食品公司按照合同约定依交换后的房屋各自按租赁非住宅公房享受拆迁补偿，以便副食品公司获得拆迁利益。保障双方的买卖合同及补充协议能够顺利进行。本案通过查明事实可以看出，副食品公司并未获得拆迁利益，原因系南京市房产公司交换的房屋均非其产权或享有公房承租权，并最终导致副食品公司无法获取拆迁补偿而使得合同目的无法实现。因南京市房产公司交换的房屋不符合合同约定，构成违约，导致合同目的不能实现，现副食品公司主张要求解除双方签订《协议书》于法不悖，依法应予支持。上诉人南京市房产公司称一审法院认定事实错误的理由不能成立，本院不予支持。关于赔偿121.5万元及利息问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，根据上述，双方的合同无法履行，合同目的无法实现，从而导致双方合同解除的后果，完全系因南京市房产公司单方违约所致，因此南京市房产公司作为违约方对于合同解除存在过错，理当对副食品公司造成的损失承担赔偿责任。一审法院根据南京市房产公司违约之事实，对副食品公司要求参照升州路220号80平方米的补偿标准要求南京市房产公司赔偿，并自起诉之日计算利息，并无不当，本院依法予以维持。上诉人南京市房产公司称一审判决其返还拆迁款数额有误的意见不能成立，本院不予支持。
综上所述，南京市房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25778元，由上诉人南京市房产经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 吴 勇
审判员 付 双
二〇一七年九月二十七日
书记员 郭旭冬