河北省承德县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）承民初字第01528号
原告（反诉被告）承德县超越机动车驾驶员培训学校。
组织机构代码：77619785-9。
负责人尹服，校长。
委托代理人高文哲，河北华川（北京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）承德县天外庄园发展有限公司。
组织机构代码：66658936-8。
法定代表人赵玉，总经理。
委托代理人王敏。
原告（反诉被告）承德县超越机动车驾驶员培训学校诉被告（反诉原告）承德县天外庄园发展有限公司合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理，并依法组成合议庭，在举证期限内，被告承德县天外庄园发展有限公司于2015年7月13日提起反诉，本院决定合并审理，于2015年8月4日、2015年9月7日开庭进行了审理。被告（反诉原告）承德县天外庄园发展有限公司法定代表人赵玉经本院合法传唤未到庭，原告（反诉被告）承德县超越机动车驾驶员培训学校负责人尹服及委托代理人高文哲、被告（反诉原告）承德县天外庄园发展有限公司委托代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告承德县超越机动车驾驶员培训学校诉称，我校与被告于2009年6月5日订立的房地产转让协议，约定被告将位于路通沟村下洼子原3532工厂学校的土地及地上附着物转让给我校，面积19亩左右。协议是在双方平等自愿情况下订立的，自协议签订生效时起，被告即将该宗土地及房屋附着物交付给我校，双方履行了协议。现因办理过户需要提起诉讼，请求依法确认双方2009年6月5日订立的房地产转让协议有效，我校拥有协议内的土地使用权及地上附着物的所有权。
被告承德县天外庄园发展有限公司当庭答辩称：一、本案原告为超越驾校，其为独资企业，系由尹服独自出资，其出资人与企业应为同一主体，而且在签订两份协议时如果企业已签过协议，尹服不可能不知道，因此反诉理应成立，反诉成立，那么反诉就不会超过诉讼时效，而且就反诉本身来说，土地一直没有过户，而且反诉人是在2015年被尹服起诉偿还借款（原口头约定用以抵顶购地款）时才知道尹服违约的事实，反诉本身也不超过时效；二、2009年6月5日，在未经法人同意的情况下，吴桐寿私自作主将天外庄园所有的原3532工厂小学转让给了超越驾校，后因天外庄园法人不同意合同条款，于是双方又于2011年10月10日签订了第二份房屋买卖、土地使用权转让协议，协议约定转让价款为420万元，任何一方违约，违约方支付违约金20万元。因为当时该幅土地被外贸保全，无法过户，因此尹服陆续给付的款项均以借款的方式由天外庄园打的借条，双方约定待过户时一次性抵顶，但今年尹服却拿这些借据将天外庄园告上法庭，并已判决，那么双方签订的转让协议受让方一直没有收到相应款项，因此天外庄园提起反诉，请求解除转让合同，并由超越驾校赔偿损失，支付违约金；三、原告强调2009年6月5日的合同有效，第二份420万元的合同是天外庄园为了整体出售，抬高争议土地的价格才签订的，是一份假合同，但当庭尹服承认第二份合同的签字系其亲笔签字，而且原告也没有任何证据证明第二份合同是假合同。而且从情理上分析，如果真如其所言，那么任何一个人看到这份所谓的假协议（第二份协议），也都会知道该块土地已出售给了外人，因此具体价格就不会再与天外庄园协商，只能与其真正的主人协商，那么就没有必要假作这份合同，困此原告诉述事实于情于理都说不通；四、原、被告双方分别于2009年6月5日和2011年10月10日就同一块土地签订了二协议，那么就协议前后顺序来说，应以最后签订的协议为准，而且第一份协议尽管有公司盖章，但没有法人签字，仅有吴桐寿的签字，而原告又无法提供公司授权吴桐寿签订该合同的委托书，第二份协议有加盖公章，双方均由法人签字，是合法有效的协议；五、原告庭审时出具了由吴桐寿出具的一份收据，用以证明支付转让款100万元，但收据的日期为2009年1月17日，而第一份转让协议签订日期为2009年6月5日，合同尚未签订，哪来的转让款？其次，原告提供两个证人希望证明已支付100万元购地款，两位证人证明当时吴桐寿为了救天外庄园法人赵玉先借了100万元，后来还不上才抵顶的土地，若真如此的话，当时吴桐寿也应该是打借条，而不应打收条，后来的协议也应是抵顶协议，而不是买卖协议，证人及原告所述事实与证据不符，也严重违反情理，其次，假使原告已支付100万元，那么第一份合同价款为130万元，第二份合同的价款为420万元，无论是哪一个合同，原告均未全额支付土地转让款，其已属于违约，协议应当予以解除。第三、根据双方最后签订的协议约定，原告应支付420万元转让款，但原告也承认尚未支付有关该合同的任何款项，应属于根本违约，转让协议应当解除并由原告承担违约责任，请求贵院查清事实，驳回原告的诉讼请求，并判令解除原、被告之间的土地买卖协议。
反诉原告承德县天外庄园发展有限公司反诉称，2009年6月5日，天外庄园法人赵玉因其他事由被拘，其间公司日常工作由公司经理吴桐寿处理，在未经法人同意的情况下，吴桐寿私自作主将天外庄园所有的原3532工厂小学转让给了超越驾校的尹服，后因天外庄园法人不同意合同条款，于是双方又于2011年10月10日签订了第二份房屋买卖、土地使用权转让协议，协议约定转让价款为420万元，任何一方违约，违约方支付违约金20万元。但协议签订后，尹服并未支付相应价款，就合同履行双方未能达成调解，故诉至贵院请求判令解除房屋、土地使用权转让协议，由被告赔偿相应损失并支付违约金20万元，诉讼费由反诉被告承担。
针对承德县天外庄园发展有限公司的反诉，反诉被告承德县超越机动车驾驶员培训学校书面答辩称，反诉人的反诉不能成立。2009年1月份，反诉人的法定代表人赵玉被刑拘，反诉人亲自盖章授权吴桐寿筹措资金，经人介绍达成协议，我用130万元购买反诉人的原3532工厂小学校，双方在2009年6月5日签订1份房地产转让协议，此外没有签订任何协议。反诉人所持有的转让协议是与尹服所签，反诉主体不适格，其反诉请求应予驳回；二、反诉人持有的协议实际情况是2011年10月份有人要购买反诉人的土地，赵玉问尹服已购买的小学卖不卖，如果卖一起出售，可以做个假协议多争取资金，在此情况下才有了2011年10月10日的协议，后出卖土地未成功，此协议本身又是假协议，根本不存在履行的可能。从协议内容看，针对50亩土地及房屋的价格420万，而小学整体院落不足20亩，面积相差悬殊，与实际严重不符，由此印证此协议不具有真实性；三、此协议签订后，因未出卖土地，协议又不具有真实性，反诉人未主张任何权利，即使是真实的，也超过诉讼时效，且反诉人的50亩土地如何交付？在2015年1月份，承德县人民法院判决反诉人清偿拖欠尹服的借款178万元及利息，利息起算最早自2010年12月31日起算，如果拖欠协议420万元价款，反诉人何必承担利息借款，完全可以行使抵销权。可见反诉人的反诉不能成立。我校自2009年开始完全拥有小学的一切权利。
承德县超越机动车驾驶员培训学校为证明自己的主张及抗辩反诉主张提供了如下证据材料：
证据1、2009年6月5日房地产转让协议书一份（与原件核对一致），拟证明双方针对原3532军工厂学校达成的协议，约定面积19亩左右，总价款130万元，期限剩余的70年期限，因此学校原被承德县一中租用，此协议约定了一中对此地的处理方式，双方均盖章此协议真实有效；
证据2、（2015）承民初字第251号、252号民事判决书两份，已经被人民法院生效判决确定的事实，自2009年2月25日至2013年被告多次向原告借款，经手人均为吴桐寿，说吴桐寿是看门的不属实；
证据3、收据复印件一张（与原件核对一致），拟证明金额是100万元，余款30万元打到吴桐寿的账户上，吴桐寿作为捞赵玉活动资金花了；
证据4、彭良春和崔存的调查笔录两份，拟证明2009年赵玉被刑拘，经吴桐寿找这两个证人，经这两个证人手向尹服借款100万元，约定用3532小学作抵押，后因赵玉无法还款，双方协商3532小学作价130万元卖给尹服，2009年1月份借的100万元抵顶了买地款。
承德县天外庄园发展有限公司对承德县超越机动车驾驶员培训学校提供的上述证据质证认为：证据1已经被2011年所签订的协议所覆盖，因甲方签署是吴桐寿，原告并没有提交吴桐寿的相应授权手续；认可证据2；证据3需与公司核实，未发表质证意见；不认可证据4，双方当事人签订合同以后，大宗钱款都应有收条，不因两个人的证明就证明收款的事实，这两份证明都说吴桐寿与尹服不认识，通过这两个证人与尹服认识，但证据显示2008年就占用这块土地了，不可能不认识吴桐寿，在2009年1月份借款100万元，2009年6月份抵顶买地款，打的是收条，不是借条，而且2009年6月份是买卖合同而不是抵顶合同，两份证据均证明借款人是吴桐寿，协议是吴桐寿所签，证人没有证实是经法人同意的而且尹服也未提供吴桐寿的授权委托书，这两份笔录均证明当年的2月2日赵玉已经释放，但合同上仍没有赵玉的签字，赵玉不知道这份协议的签署，也未授权吴桐寿签署，所以才有2011年10月份的合同，假如这100万元是抵顶的买地款，但剩下的30万元至今未给，实际是130万元都未给。
承德县天外庄园发展有限公司为抗辩承德县超越机动车驾驶员培训学校的本诉主张以及证明其反诉主张，提供了如下证据：
证据1、2011年10月所签订的房屋买卖、土地使用权转让协议复印件一份（与原件核对一致），拟证明该份协议与2009年6月5日签订的协议标的是一样的，该协议转让价款420万元，违约金20万元，两份协议虽然面积表述不一致，但四至是以原院墙为界，详见土地使用权证；
证据2、国有土地使用证复印件一份、宗地图复印件一份，拟证明院落四至范围，该宗地图和使用证是2014年年末新办的，当时两份合同签订时没有具体的面积，所以当时对面积的约定是一个约数。
承德县超越机动车驾驶员培训学校对承德县天外庄园发展有限公司提供的上述证据质证认为：证据1不真实，理由是小学的面积是16亩多，2009年协议面积是19亩左右，同协议本身体现包括院墙外的土地，土地现状依然存在，院墙外是二亩多土地，被告所提协议面积50亩严重违背实际，此份协议的受让方是自然人尹服不是超越驾校，反诉主体不适格；证据2应出示原件，此证据在协议签订之后，不能作为原协议的附件。2009年签订协议之后，被告已经交付土地及房屋，原告一直无争议使用至今。
针对双方当事人举证、质证，结合当事人庭审陈述，本院对当事人举证材料审查后认证如下：
对承德县超越机动车驾驶员培训学校的证据1、3、4证实原、被告双方房地产转让事实的由来，上述证据真实、客观，能够形成完整的证据链条，本院予以采信，作为本案定案依据，证据2为生效判决书，本院予以采信，作为本案定案依据。
对承德县天外庄园发展有限公司的证据1与宗地图面积严重不符，且与本案无关，本院不予认可，证据2系政府部门签发的权属证书，本院予以采信，作为本案定案依据。
经审理查明：原告（反诉被告）承德县超越机动车驾驶员培训学校（甲方）与被告（反诉原告）承德县天外庄园发展有限公司（乙方）于2009年6月5日订立房地产转让协议书，协议约定：“一、转让的性质：本转让协议项下的土地及地上附着物为甲方所有，系通过出让方式取得使用权。本协议转让给乙方后，相应使用权及所有权完全转让给乙方。二、转让期限：本协议转让期限为原甲方出让时起70年的剩余期限。期限届满后乙方自行承担费用，补办续期使用证。三、转让价格、土地及附属房屋总价为壹佰三十万元整。四、转让的房地产四至边界：以原学校院墙为界，包括院墙外的部分土地。面积为19亩左右。协议生效后，双方现场确定边界。七、甲方协助办理登记过户，提供必备的证件及材料，提供签字签章方面便利。过户费用由乙方承担。过户期限为省高院裁判生效之日起2日内。本协议一式两份，双方各持一份。甲方保证出具的授权委托书真实有效，如因此出现纠纷，甲方承担违约责任。本协议自双方签字盖章时起生效，登记过户时间为产权转移时间等其他条款。”甲方吴桐寿签字，盖有被告承德县天外庄园发展有限公司公章，乙方尹服签字，盖有承德县超越机动车驾驶员培训学校公章。原告（反诉被告）承德县超越机动车驾驶员培训学校自该协议签订后一直使用该土地及房屋至今。2011年10月10日，承德县天外庄园发展有限公司（甲方）与尹服（乙方）签订《房屋买卖、土地使用权转让协议》，该协议约定：“一、甲方将位于承德县路通沟村原3532工厂小学整体院落的房屋出卖给乙方，房屋面积详见宗地图。整体院落面积50亩，所属土地使用权一并转让给乙方，四至以原院墙为界，详见甲方土地使用权证，以上宗地图和土地使用权证作为本合同附件。房屋及土地交付后，乙方自行决定使用用途，甲方不承担任何责任。二、房屋买卖、土地使用权转让价款为人民币420万元，于合同生效时一次性支付给甲方。三、自合同生效日，风险随之转移，甲方将本合同标的及时交付乙方。四、考虑买卖价款，乙方自行负责办理过户，甲方给予充分协助。办理过户的费用乙方负担。因过户需要公示等程序，甲方最长协助时间为本合同生效后二年内。八、违约方支付违约金20万元等其他条款。本合同自双方签字生效，各执一份，登记机关存档各一份。”甲方盖有承德县天外庄园发展有限公司公章，法定代表人赵玉签名，乙方尹服签名。
原告请求依法确认双方2009年6月5日订立的房地产转让协议有效，原告拥有协议内的土地使用权及地上附着物的所有权。
本案在诉讼过程中，被告向本院提出反诉，要求1、解除房屋、土地使用权转让协议，由原告赔偿相应损失并支付违约金20万元，2、诉讼费由原告承担。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告于2009年6月5日签订的房地产转让协议书约定自双方签字盖章时起生效，该协议盖有原、被告公司公章，并有原告法定代表人尹服和被告公司职员吴桐寿的签字，系双方真实意思表示，被告虽辩称未授权吴桐寿，但未举出证据证明系吴桐寿个人行为，该协议书内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该房地产转让协议书应当认定为合法有效。同时，在协议履行过程中，原告已于2009年1月17日交付被告买地款人民币1000000.00元，有被告公司出具收据及原告使用被告房屋至今的事实相佐证，虽早于买地协议签订时间，但被告未提供证据证明原告该款用于买其他土地，关于被告未收到该款的辩解理由，本院不予支持。有鉴于此，原告依据双方于2009年6月5日所签订的房地产转让协议依法取得协议书范围内地上附着物的所有权和土地使用权，对于原告的诉讼，本院应予支持。被告提出反诉请求的主要依据是双方于2011年10月10日所签订的《房屋买卖、土地使用权转让协议》，该协议虽有原告法定代表人尹服签字，但未加盖单位公章，且该协议中约定的土地面积与价款与双方之前所签订的协议中约定的面积与价款相差悬殊，被告以此主张反诉理由成立缺乏事实和证据支持，对于被告的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十二条、第四十四条之规定，判决如下：
原、被告于2009年6月5日订立的房地产转让
协议书合法有效，原告拥有协议书内的土地使用权及地上附着物的所有权；
二、驳回被告承德县天外庄园发展有限公司要求解除2009年6月5日订立的房地产转让协议书，由原告赔偿相应损失并支付违约金20万元、原告承担诉讼费的反诉请求；
案件受理费人民币16000.00元，反诉费人民币4300.00
元，由被告（反诉原告）承德县天外庄园发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 姜 尚
代理审判员 刘 颖
人民陪审员 李炳杰
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 王秀金