广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗荔法民三初字第532号
原告：广州银福贸易有限公司，住所地：。
法定代表人：许卓霞，职务：总经理。
委托代理人：林齐合，广东广之洲律师事务所律师。
被告：广州国汇物业服务有限公司，住所地：。
法定代表人：陈伟能，职务：董事长。
被告：国都集团有限公司，住所地：。
法定代表人：陈伟能，职务：董事长。
上述两被告共同委托代理人：简伟立、欧阳美美，广东浩瀚明扬律师事物所律师。
被告：傅深根，男，1968年8月20日出生，汉族，住址：湖南省用兴县。
被告：广州市杰鸿投资管理有限公司，住所地：。
法定代表人：傅深根，该公司董事长。
上述两被告共同委托代理人：刘善巧、陈慧婷，广东广信君达律师事务所律师。
第三人：广州穗南房产发展有限公司，住所地：。
法定代表人：王凌云，职务：董事长。
原告广州银福贸易有限公司诉被告广州国汇物业服务有限公司（以下简称：国汇物业公司）、国都集团有限公司（以下简称：国都集团）、傅深根、广州市杰鸿投资管理有限公司（以下简称：杰鸿公司）、第三人广州穗南房产发展有限公司（以下简称：穗南公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林齐合和被告国汇物业公司、国都集团共同委托代理人欧阳美美及被告傅深根、杰鸿公司共同委托代理人刘善巧、陈慧婷到庭参加了诉讼。第三人穗南公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州银福贸易有限公司诉称：原告通过购买的方式，取得了荔湾广场二楼C区，面积共计4731.87平方米商业房屋的所有权，并已于2012年7月6日领取了广州市国土资源和房屋管理局颁发的《房地产权证》。原告购买上述商铺后，在收铺过程中得知被告广福公司曾与被告国汇物业公司签订了《广州市房屋租赁合同》，承租使用包括荔湾广场二楼C区2C289等商铺在内的37间商铺用于经营活动。
原告认为，被告广福公司与国汇物业公司签订的租赁合同属无效合同，理由是：1、国汇物业公司并不是涉案物业的产权人，原来的产权人穗南公司没有授权被告国都集团转委托给国汇物业公司出租物业，之后穗南公司也表示不予追认；2、被告国汇物业公司与傅深根、杰鸿公司恶意串通签订租赁合同，侵害了原告的利益。首先，涉案物业在上述两被告签订租赁合同之前已被法院查封，其出租行为违反了《广东省房屋租赁条例》第六条及《广州市房屋租赁管理规定》第9条的规定，应为无效；而且依据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第20条规定，被告傅深根、杰鸿公司亦无权要求新业主即原告履行原来的租赁合同。其次，两被告所约定的租赁价格明显低于市场价格，有意图侵害潜在的买受人的利益，根据《合同法》第52条的规定，租赁合同应为无效合同。
综上所述，原告起诉要求：1、确认被告国汇物业公司与傅深根签订的《广州市房屋租赁合同》（穗租备字409700509号）是无效合同；2、被告傅深根、杰鸿公司将广州市荔湾区德星路9号（下称“荔湾广场”）二楼C区C289、C288、C288A、C286、C283、C281、C280、C282、C260B、C260A、C260C、C260D、C260、C261、C262、C263、C265、C266、C268、C269、C293、C295、C298、C299、C290、C290A、C291、C292、2C211a、C239、C238、C236、C235、C233、C232、C231和C230号共37间商铺（面积为2040.18平方米）的管理权返还给原告；3、被告国都集团、国汇物业公司、傅深根、杰鸿公司负连带责任，向原告支付商铺使用费（自2012年7月起计至返还商铺管理权之日止，参照《2010年广州市房屋租金参考价》每月每平方米人民币200元计算，商铺面积2040.18平方米；暂计至2013年3月止）；4、四被告共同承担全部诉讼费用。
被告国都公司、国汇物业公司共同辩称：不同意原告全部诉讼请求，理由如下：
1、穗南公司是基于楼宇置换协议的约定自2005年5月1日开始将荔湾广场二楼C区全部收益转归国都公司所有，由于国都公司是香港公司，故由其在中国的全资子公司国汇物业公司代为接管、出租荔湾广场二楼C区，对此，穗南公司完全知晓同意，并配合办理相关手续。也就是说，穗南公司确认荔湾广场二楼C区自2005年5月1日起的实际产权人已转为国都公司，基于此，国都公司委托国汇物业公司与傅深根签订的租赁合同是合法有效的，应当继续履行。
2、穗南公司未经国都公司同意，擅自将已转让给国都公司的荔湾广场二楼C区在2012年转让给原告。即便原告在2012年成为涉案房屋登记的产权人，但根据买卖不破租赁的基本法律原则，原告也应继续维持原租赁关系到合同期满。原告无权在租赁合同期尚未届满前要求被告傅深根、杰鸿公司交还物业管理权。
3、国汇物业公司与傅深根于2007年签订租赁合同约定的是整体出租，出租面积大、租期长、涉案房屋以毛胚状态交付，故约定的租金标准与当时市价相当。原告现要求根据2012年广州市房屋租金参考价收取租金没有依据也不具有合理性。因为该参考价适用的商铺是指一面临街的首层商铺，未包含专业批发市场与购物中心，而涉案商铺位于二层，且是专业的批发市场与购物中心，因此该参考价标准并不适用本案。另外，原告要求国汇物业公司及国都公司返还从2012年7月起的租金毫无事实和法律依据。国汇公司是根据租赁合同及补充协议的约定收取租金，收租行为早于原告取得涉案房屋的产权证，同时，国汇物业公司在收取租金后已开具发票，缴纳租赁税，该收租行为合法有效，已收取的租金不同意返还。国汇物业公司收取傅深根、杰鸿公司的租金到2013年12月31日，之后没有继续收取租金。
被告傅深根辩称：不同意全部诉讼请求，理由如下：
从穗南公司与国都集团签订的《委托出租协议书》的内容上看，国都集团是通过支付一定的对价从穗南公司购得涉案商铺，并在办理好过户手续之前取得涉案商铺的出租权和收益权，而非简单的出租代理权，因此，穗南公司与国都集团之间并非单纯的委托代理关系。早在2005年，穗南公司就发函给2C区商户，表示将商铺产权转让给国都集团，并同意国汇物业公司于2005年5月1日接管商铺后与各租户签订租约。鉴于此，国都集团在取得相当于产权人身份后委托其全资子公司国汇物业公司出租管理涉案商铺，并与傅深根签订租赁合同的行为是合法有效的。
确认合同无效的依据之一是合同违反法律、行政法规的强制性规定，而不是以地方法规、行政规章为依据。另外，虽然《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第20条规定的“买卖不破租赁”除外情形之一是房屋在租赁之前被依法查封，但是这里的查封还应指所有权变动时存在合法有效的查封权。法律并未禁止在房屋查封期间出租，只是规定不得以此对抗申请执行人。在本案中，原告与穗南公司交易时，涉案商铺早已解除查封，故本案不适用上述司法解释第20条规定，原告要求不受租赁合同约束没有依据。
2013年1月21日之前，穗南公司从未告知国都集团涉案商铺已出售，亦从未撤销过委托。即使穗南公司撤销委托，国汇物业公司与傅深根签订的租赁合同也继续对穗南公司及新买受人有效。
被告杰鸿公司辩称：同意其他被告意见，另外补充如下：
1、原告与穗南公司存在虚假交易行为。原告在购买涉案商铺时，按照正常的交易习惯，势必会对物业的使用情况有所了解，2C商铺均有租户使用，但原告却与穗南公司在买卖询问记录中隐瞒真实情况，明显是故意串通。
2、原告以被告国汇物业公司与傅深根恶意串通约定低租金为由主张租赁合同无效理由不成立。首先，原告提供《2012年广州市房屋租金参考价》适用范围未包含专业批发市场与购物中心，而涉案商铺是二层、且是专业批发市场与购物中心，因此该《参考价》中商铺租金根本不适用本案。其次，两被告在2007年签订租赁合同时2楼C区的商铺空置较多，还没形成专业市场，需要投入人力物力去经营，因此当时两被告约定的租金标准具有合理性。而且，《参考价》只是一个笼统的标准，未列明商铺具体条件，在商铺有实际出租的情况下，应以实际出租的价格为准。
第三人穗南公司没有到庭陈述意见，但提交了2013年5月出具的《情况说明》及《情况说明》（二），主要表明穗南公司于2007年2月2日与国都集团签订的《委托出租协议书》中没有约定国都集团有权转委托给国汇物业公司，因此国都集团委托国汇物业公司对外签订的租赁合同均是无效的；国都集团接受委托后从未将涉案物业的租赁情况及委托国汇物业公司出租的情况通知穗南公司，也未向穗南公司提供相关租赁合同，国汇物业公司对外出租的行为与穗南公司无关。
经审理查明：广州市荔湾区德星路9号二楼C区（总建筑面积4731.87平方米）原由第三人穗南公司开发并登记为产权人。2007年2月2日，穗南公司与国都集团签订《委托出租协议书》，约定：荔湾区德星路9号二楼C区（即荔湾广场二楼C区）物业已由国都集团购得。由于产权正办理中，在办理完过户手续期间前穗南公司全权委托国都集团对上述区域进行对外出租，所有收益由国都集团拥有。穗南公司需负责对该区域的收益缴付税费直至办理产权过户手续完毕，并协助国都集团提供上述区域租户办理《工商营业执照》所需的文件、相关资料及加盖公章。同日，国都集团与广州国汇房地产置业有限公司签订《授权委托书》，约定：国都集团无偿委托广州国汇房地产置业有限公司全权经营名下物业广州市荔湾区德星路9号“荔湾广场”二楼C区商铺；并委托广州国汇房地产置业有限公司总经理签署有关该物业的所有文件。国都集团与广州国汇房地产置业有限公司属母公司与子公司关系，二者之间没有任何债权债务，在委托期间纯属委托关系。
2007年6月13日，广州国汇房地产置业有限公司（甲方）与被告傅深根（乙方）签订经房管部门备案的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区德星路9号2楼C区03、04、05等共27间商铺（面积2040.18平方米）出租给乙方使用，租赁期限2007年6月20日至2017年6月30日。同日，双方签订《荔湾广场2C区商铺补充租赁合同》，约定2007年10月20日至2010年6月30日租金单价为36元／平方米、2010年7月20日至2012年6月30日租金单价为36元／平方米、2012年7月1日至2013年6月30日租金单价为56元／平方米、2013年7月1日至2014年6月30日租金单价为62.72元／平方米、2014年7月1日至2015年6月30日租金单价为70.25元／平方米、2015年7月1日至2016年6月30日租金单价为78.68元／平方米、2016年7月1日至2017年6月30日租金单价为88.12元／平方米。上述租赁铺位编号后发生变更。涉案的C289、C288、C288A、C286、C283、C281、C280、C282、C260B、C260A、C260C、C260D、C260、C261、C262、C263、C265、C266、C268、C269、C293、C295、C298、C299、C290、C290A、C291、C292、2C211a、C239、C238、C236、C235、C233、C232、C231和C230号共37间商铺经原、被告确认属于上述租赁合同约定的商铺范围，面积为2040.18平方米。
2007年9月19日，广州国汇房地产置业有限公司经工商行政管理部门核准变更名称为广州国汇物业服务有限公司。国汇物业公司是由国都集团作为股东（发起人）设立的有限责任公司。
2010年9月，被告国汇物业公司同意其与傅深根签订的上述《广州市房屋租赁合同》、《荔湾广场2C区商铺补充租赁合同》中承租人的权利义务由被告杰鸿公司享有和承担。
被告杰鸿公司在承租期间将涉案37间商铺出租给李桂卿、吴明红等人经营使用至今。国汇物业公司陈述杰鸿公司向其支付租金至2013年12月底，之后没有继续支付租金。
2012年4月15日，原告与第三人穗南公司签订《房地产预售契约》，约定：穗南公司将名下位于广州市荔湾区德星路9号二楼C区（总建筑面积4731.87平方米）以21304000元出售给原告，并已于2012年7月6日在房管部门办理交易登记过户手续。
庭审中，原告提供经公证的查询广州市国土资源和房屋管理局网站中关于穗南公司所有房产的产权状况信息。查询内容显示，广州市荔湾区德星路9号二楼C区曾于2007年5月22日被广州市中级人民法院裁定查封，同年7月16日又裁定解封；之后又陆续被茂名市茂港区法院等其他法院查封或解封；2011年11月22日，广州市越秀区法院裁定解除对上述商铺的查封。
被告国都集团和国汇物业公司为证明取得广州市荔湾区德星路9号二楼C区产权的来源，提供了《置换楼宇协议书》及《置换方案》等证据拟以证实。原告对此不予确认，认为与本案无关。
本院认为：本案中原、被告争议的焦点主要是被告国汇物业公司与傅深根签订的《广州市房屋租赁合同》的效力问题以及原告作为受让涉案商铺的产权人是否受原租赁合同的约束。
首先，关于租赁合同效力问题，原告认为被告国都集团未得到穗南公司的转委托授权擅自委托国汇物业公司出租涉案商铺，故国汇物业公司与傅深根签订的租赁合同应为无效。依据《民法通则》第六十八条规定：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任……”和《合同法》第四百条规定：“……转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”可见，被代理人不同意的转委托，相对于被代理人不发生法律效力，但是对于转托人和相对人仍然发生效力。本案中，穗南公司与国都集团签订的《委托出租协议书》虽然约定国都集团有权出租涉案商铺及收益，但并没有约定国都集团可转委托他人出租商铺。国都集团没有提供证据证明其委托国汇物业公司出租商铺征得穗南公司的同意，且穗南公司也提交情况说明表明对其转委托出租行为不知情及不追认，故国都集团转委托出租涉案商铺的行为对穗南公司不发生法律效力，但并不影响国汇物业公司与傅深根签订的租赁合同在租赁双方之间发生法律效力。因此，原告主张涉案商铺的租赁合同无效不符合法律规定，本院不予支持。另外，关于原告以国汇物业公司与傅深根恶意串通，约定的租金标准过低为由主张合同无效的问题。被告抗辩称租赁合同约定的租金标准是根据2007年签订租赁合同时涉案商铺的现状、经营环境及投入等因素而定，具有合理性；且国都集团依穗南公司委托出租亦享有收益权，并不能认定属于恶意串通，损害第三人利益。因此，原告以此为由主张合同无效亦缺乏依据，本院不予认可。
其次，基于上述法律规定，既然国都集团擅自转委托出租涉案商铺的行为对穗南公司不发生法律效力，而原告作为与穗南公司签订买卖合同并受让了涉案商铺的产权人，便不受国汇物业公司与傅深根签订的租赁合同的约束。该认定并不与“买卖不破租赁”的法律规则相悖，而是因为该租赁效力本身并不约束原产权人，便不存在买卖受制于租赁的问题。被告国都集团依据《委托出租协议书》主张穗南公司既授权国都集团出租及收益，就应承受国都集团转委托他人出租的法律后果，缺乏法律依据，本院不予采纳。原告另主张因涉案商铺在2007年6月12日出租之前被法院查封，故该情形亦可成为其不受原租赁合同约束的法定事由。鉴于涉案商铺在原告购买之前已解除查封，且原告亦非通过强制拍卖取得商铺所有权，故该租赁前的查封对其取得产权并没有实质影响，该情形不能成为原告主张不受租赁合同约束的法定事由。
基于以上分析，原告既不受国汇物业公司与傅深根签订的租赁合同的约束，那么在原告要求收回商铺的情况下，国汇物业公司与傅深根、杰鸿公司之间的租赁合同已不适宜继续履行。原告要求被告傅深根与杰鸿公司交还包括荔湾广场二楼C区2C289等商铺在内的37间商铺管理权没有违反法律规定，本院予以支持。
至于原告要求四被告参照《2010年广州市房屋租金参考价》支付商铺使用费问题。国都集团擅自转委托国汇物业公司出租涉案商铺给傅深根及杰鸿公司，侵犯了原告作为新产权人的利益，四被告应共同向原告支付商铺使用费。使用费标准可由原告与四被告同委托有资质的评估机构按照涉案商铺总面积评定市场租金均价来确定。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十八条和《中华人民共和国合同法》第四百条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告傅深根、广州市杰鸿投资管理有限公司将广州市荔湾区德星路9号二楼C区C289、C288、C288A、C286、C283、C281、C280、C282、C260B、C260A、C260C、C260D、C260、C261、C262、C263、C265、C266、C268、C269、C293、C295、C298、C299、C290、C290A、C291、C292、2C211a、C239、C238、C236、C235、C233、C232、C231和C230号共37间商铺（面积为2040.18平方米）的管理权交还给原告广州银福贸易有限公司；
自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告国都集团有限公司、广州国汇物业服务有限公司、傅深根、广州市杰鸿投资管理有限公司向原告广州银福贸易有限公司支付从2012年7月6日起至本判决发生法律效力之日止的商铺使用费（使用费标准由原告与四被告共同委托有资质的评估机构按非住宅（商铺）租金参考价，以面积2040.18平方米评定每平米的单价，该单价以不超过原告主张的200元／平方米为限，评估费用由原告负担）；从本判决发生法律效力之次日起至被告傅深根、广州市杰鸿投资管理有限公司将涉案37间商铺管理权交还原告之日止的商铺使用费，由四被告按照上述标准按月支付给原告广州银福贸易有限公司；
驳回原告广州银福贸易有限公司其他诉讼请求。
本案受理费33114元、财产保全费5000元，由被告国都集团有限公司、广州国汇物业服务有限公司、傅深根、广州市杰鸿投资管理有限公司共同负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，原告和被告广州国汇物业服务有限公司、傅深根、广州市杰鸿投资管理有限公司及第三人广州穗南房产发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告国都集团有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 浩
审 判 员 马文洁
人民陪审员 黄少虹
二〇一四年七月十八日
书 记 员 魏冬菊