湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第116号
上诉人（原审被告）喻毅，男，1963年8月30日出生，汉族。
委托代理人兰志龙，湖南经卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南拓宇置业有限公司。
法定代表人罗新超，该公司经理。
委托代理人丁伟志，湖南南天门律师事务所律师。
委托代理人聂景茂，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。
上诉人喻毅因与被上诉人湖南拓宇置业有限公司（以下简称拓宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2013）常鼎民初第591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人喻毅的委托代理人兰志龙，被上诉人拓宇公司的委托代理人聂景茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年11月28日，拓宇公司与喻毅签订《常德水产大市场综合楼租赁协议》约定：拓宇公司将位于鼎城区善卷路三滴水的常德水产大市场综合楼约5000个平方（包括内外停车场、墙内外广告位）整体经营管理等相关项目租赁给喻毅使用，租赁期限为15年，自2012年6月1日起至2027年5月30日止，双方在合同签订后办理租赁物的交接手续，拓宇公司在2011年11月30日前将租赁物交付给喻毅使用，租赁期内的租金采用先付后租的方式执行，喻毅于合同签订之日一次性缴纳履约保证金200000元，若无违约，租赁期满后10日内，拓宇公司一次性全额退还，任何一方违约需承担双倍保证金的违约赔偿责任；前一、二、三年的年租金为600000元，喻毅提前20天向拓宇公司指定账户支付下年度租金；装修期六个月免租金；拓宇公司应按喻毅的整体规划及要求，支持喻毅以转租或联营的方式经营开发综合楼；拓宇公司向喻毅提供安全有效的电梯使用，并提供有关部门的有效使用证明；拓宇公司有下列情形之一，应承担违约责任：①合同期内，喻毅经营期间，若拓宇公司擅自单方面终止合同。②若拓宇公司超出合同范围，随意提高租金；喻毅有下列情形之一，应承担违约责：①合同期内，喻毅单方面终止合同。②喻毅拖欠租金。③喻毅擅自改变房屋结构。协议签订后，租赁期开始前喻毅向拓宇公司缴纳200000元保证金和200000元租金，拓宇公司向喻毅交付租赁物，但拓宇公司在一楼设立的售楼部没有从租赁物中搬出。2013年4月初，拓宇公司、喻毅及案外人经协商，该租赁物由拓宇公司另行租赁给案外人。喻毅租赁期间，该租赁物未安装电梯，2013年8月，拓宇公司在该租赁物中安装电梯。另查明，2012年5月22日，喻毅定做了常德水产大市场综合楼招商广告，并于次日将招商广告悬挂于租赁物上。2012年10月下旬，喻毅的招商广告被拓宇公司的招商广告替换。2013年1月6日，拓宇公司的罗新超与常德水产大市场服务中心的喻毅、金宴仪、刘学军，因另一事宜就水产市场管理所有账务移交问题及处理召开会议，双方就物管费、垃圾费等11项费用的核算方式达成一直意见，并形成书面会议记录。同年1月7日，拓宇公司与常德水产大市场服务中心根据会议记录事项进行财务核算，并形成书面核算清单，相关费用为：物管费412925元，垃圾费30000元，水费57000元，电费100750元，代付人工工资18000元，安置商贸城人员费用-50000元，移交物品-74000元。第6项关于“2012年应为100000元／年，已付100000元，装修押金115000元，支付31000元，存84000元”的内容系喻毅添加。双方对安置商贸城人员费用50000元存在争议，双方已结算且无争议的项目于2013年1月7日经核算后，拓宇公司对喻毅负有给付义务，拓宇公司对此提出异议，但未提交相应反证予以反驳。
原审法院认为，本案争议的焦点为：1、双方签订租赁协议是否应当解除？2、协议签订后，双方是否存在违约行为，喻毅是否应向拓宇公司支付违约金200000元以及未缴纳的租金300000元。
关于焦点一，拓宇公司与喻毅协商一直后于2013年4月1日将租赁物租赁给案外人，至使双方之间的租赁合同无法继续履行，且喻毅对协议已解除的事实现不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同的规定，对拓宇公司要求解除双方签订《常德水产大市场综合楼租赁协议》的请求，予以支持。
关于焦点二，双方签订《常德水产大市场租赁协议》约定前一、二、三年的年租金为600000元，起租日期为2012年6月1日。经双方协商一直，拓宇公司于2013年4月1日将租赁物另租给案外人，双方之间的租赁合同于2013年4月1日止已实际解除，其租赁时间为10个月。拓宇公司主张喻毅应支付租金500000元，而仅支付200000元，喻毅尚欠租金300000元，要求喻毅支付尚欠租金300000元的请求，予以支持。因租赁协议约定租赁期限租赁费采用“先付后租”的方式执行，喻毅在事先支付200000元租金后，未按约定支付其余租金，对拓宇公司认为喻毅存在违约行为的主张，予以支持。喻毅提出双方之间另存在承包关系，拓宇公司在承包关系中拖欠喻毅的管理费，承包关系起始时间为2012年3月1日，租赁关系起始时间为2012年6月1日，拓宇公司存在先给付义务，喻毅未支付租金有法定抗辩理由的主张，因拓宇公司与喻毅承包关系进行结算的时间为2013年1月7日，即拓宇公司对喻毅负给付义务的时间为2013年1月7日，故喻毅对拓宇公司负给付租金义务的时间先于拓宇公司对喻毅给付义务的时间，因此，对喻毅的该项主张，不予采纳。对喻毅认为拓宇公司在租赁期内未将售楼部搬出租赁物，也未按约定时间安装电梯，拓宇公司违约在先的主张，因租赁协议约定，拓宇公司负有对租赁物提供有效电梯使用的义务，至租赁合同于2013年4月1日解除时止，拓宇公司未安装电梯，属于违约行为。拓宇公司交付租赁物后，在未经喻毅同意的情况下，至租赁合同解除时止均使用租赁物中的部分房屋用于售楼，拓宇公司未完全履行交付租赁物的行为属于违约行为。对喻毅关于拓宇公司于2012年10月下旬擅自撤走喻毅的招商广告并替换上拓宇公司的招商广告至今，其行为属于根本违约，2012年10月以后不能视为喻毅使用租赁物，不应支付租金的主张，因租赁物上悬挂有不属于喻毅的招商广告并不能导致租赁协议不能履行，且喻毅发现此种情况后，并未提出解除租赁关系，故对喻毅认为2012年10月以后未使用租赁物，不应支付租金的主张，不予支持。双方在履行租赁合同过程中均存在违约行为，且违约程度相当，应各自负相应的违约责任。喻毅关于拓宇公司违约应返还喻毅保证金200000元并支付违约金200000元的主张，属于另一法律关系，且喻毅未在法定期间提起反诉，故不与处理，喻毅可另行主张权利。
综上，原审法院据此判决：一、湖南拓宇置业有限公司与喻毅于2011年11月28日签订的《常德水产大市场综合楼租赁协议》于2013年4月1日起解除；二、喻毅于判决生效之日起30日内向湖南拓宇置业有限公司支付租金300000元；三、驳回湖南拓宇置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8800元湖南拓宇置业有限公司负担3520元，喻毅负担5280元。
宣判后，喻毅不服以原审法院判决认定喻毅尚欠租金300000元属认定事实错误。拓宇公司及未按时如数交付租赁物，也未履行其他应当先履行的合同义务，上诉人享有先履行抗辩权，且上诉人自2012年10月起因拓宇公司更换了喻毅广告以后未使用租赁物，故不应支付租金；喻毅与拓宇公司在解除租赁协议时，实际已就双方的往来结算达成了一直，喻毅也无须再支付300000元租金；原审法院判决认定喻毅有违约行为，没有事实根据，认定双方违约程度相当，更是凭空臆断；原审法院判决适用法律不准、实体处理错误，判决结果不公等为由上诉至本院。喻毅上诉请求为：撤销原判，改判驳回拓宇公司的全部诉讼请求。
拓宇公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理是公正的。喻毅的上诉理由不能成立。拓宇公司答辩请求为：驳回上诉，维持原判。
喻毅、拓宇公司在二审期间均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实，对原审法院所认定的除租赁物交付使用和认定的租赁期限不实外的事实予以确认。另查明，协议签订后，喻毅向拓宇公司缴纳了200000元保证金和200000元租金。双方一直未办理租赁物的交接手续，拓宇公司在一楼设立的售楼部也没有从租赁物中搬出，一楼一直由拓宇公司自己使用。拓宇公司也未安装任何形式的电梯。喻毅向拓宇公司缴纳200000元保证金和200000元租金后，没有对租赁物进行任何装修，未续交应先付后租的租金。喻毅并未实际使用任何租赁物。2012年5月22日，喻毅定作了常德水产大市场综合楼招商广告，并于次日将招商广告悬挂于租赁物上。2012年10月，喻毅的招商广告被拓宇公司用自己的招商广告替换，又对整个楼向外进行招商。喻毅向拓宇公司交纳的保证金200000元，已由拓宇公司于2013年4月通过宋军退还给了喻毅。
本院认为，本案争议的焦点为：1、双方在履行租赁合同过程中是否有违约行为。若双方均存在违约行为，则谁违约在先，是否应承担违约责任？2、喻毅应向拓宇公司支付租金200000元后，是否还应向拓宇公司支付租金。
关于焦点一，拓宇公司与喻毅签订《常德水产大市场综合楼租赁协议》约定“拓宇公司将位于鼎城区善卷路三滴水的常德水产大市场综合楼约5000个平方（包括内外停车场、墙内外广告位）整体经营管理等相关项目租赁给喻毅使用”，但拓宇公司并未将租赁物交付给喻毅。拓宇公司直到解除合同时也未安装电梯。且于2012年10月，用自己的招商广告替换了喻毅的招商广告。根据合同约定和有关法律规定，拓宇公司的上述行为均属违约行为。根据合同约定“喻毅提前20天向拓宇公司指定账户支付下年度租金”，故喻毅应在2012年5月10日交纳一年的租金，喻毅却只在协议签订后，向拓宇公司缴纳了200000元保证金和200000元租金。即使将保证金作为应交租金的保证金抵作租金，喻毅也未在规定的时间交齐租金。喻毅的该行为属违约行为。综上所述，拓宇公司、喻毅双方均存在违约行为。但合同约定拓宇公司应在2011年11月30日前将租赁物交付给喻毅使用，喻毅应在2012年5月10日预交租金。拓宇公司未按照合同约定将租赁物交付给喻毅。故应认定拓宇公司违约在先，故喻毅有先履行抗辩权。且拓宇公司将喻毅的招商广告替换成拓宇公司自己的招商广告的行为从起到2013年4月1日将租赁物租赁给案外人。综合拓宇公司在履行合同中各种行为，有首先要求解除合同意思。且拓宇公司未按照合同约定交付租赁物，也未按照合同约定安装电梯以及将喻毅的招商广告替换成拓宇公司自己的招商广告的行为，均严重影响了喻毅对租赁物的使用和经营，也必将造成喻毅相应的损失。故拓宇公司应承担违约责任。但喻毅在一审期间并未提出要求拓宇公司承担违约责任的请求，即喻毅未提起反诉，应视为喻毅放弃自己的民事权利。
关于焦点二，租赁合同签订后，拓宇公司未按照合同约定交付租赁物和安装电梯。喻毅并未对租赁物进行装修，也未实际使用租赁物，只是于2012年5月22日在租赁物上悬挂了广告牌，而拓宇公司于2012年10月将喻毅的广告牌替换成拓宇公司自己的招商广告，将租赁物对外进行招商，以及拓宇公司于2013年4月将喻毅所交的保证金200000元退还给喻毅的事实看，应认定拓宇公司于2012年10月解除了租赁合同。综合本案的实际情况，根据公平公正的原则，喻毅交纳租金的时间也只能到拓宇公司替换广告牌的时间，即2012年6月至2012年10月，四个月的租金。这一认定也符合年租金600000元，拓宇公司收取租金200000元，退还保证金200000元和拓宇公司将租赁物另租给案外人宋军的实际情况。根据拓宇公司收取喻毅租金200000元，退还喻毅保证金200000元的实际情况，应视为拓宇公司对喻毅没有实际使用租赁物，只收取喻毅租金200000元的认可。故喻毅不应再向拓宇公司支付租金。拓宇公司在喻毅没有实际使用租赁物的情况下，将喻毅的广告牌替换成自己的广告牌，即解除租赁合同的情况下，还要求喻毅交纳解除合同后的租金，既不符合合同的约定，也违背了公平公正的原则，其请求应予驳回。原审法院在喻毅已向拓宇公司交纳租金200000元的情况下，判决喻毅还向拓宇公司支付租金300000元不当，本院依法予以纠正。
综上所述，喻毅关于喻毅不应再向拓宇公司支付租金的上诉请求，本院予以支持。原审法院在喻毅已向拓宇公司交纳租金200000元的情况下，判决喻毅还向拓宇公司支付租金300000元，属认定事实错误，其判决结果不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省常德市鼎城区人民法院（2013）常鼎民初字第591号民事判决；
二、驳回湖南拓宇置业有限公司的诉讼请求。
本案一审诉讼费8800元，二审案件受理费8800元，共计17600元，由湖南拓宇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱梅安
审 判 员 王道万
审 判 员 柳 萌
二〇一四年七月十八日
代理书记员 蒋 密
附本案适用法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者制度判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。