重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中民终字第00582号
上诉人（原审被告）秦大华，男，1965年6月4日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
委托代理人郎娟，重庆天宇三星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张勇维，男，1963年12月16日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
委托代理人朱金焱，重庆森吉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高廷万，男，1962年12月13日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
委托代理人隆永国，重庆王华律师事务所法律工作者。
委托代理人崔红东，重庆王华律师事务所法律工作者。
上诉人秦大华因与被上诉人张勇维、高廷万房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2013）丰法民初字第03674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、陈洁参加评议的合议庭，进行了审理。上诉人秦大华的委托代理人郎娟，被上诉人张勇维及其委托代理人朱景炎，被上诉人高廷万的委托代理人隆永国、崔红东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：本案所涉房屋土地使用权系三峡工程占地移民彭涛、江冯华通过划拨方式取得。2004年4月24日，彭涛、江冯华与高廷万、陈兴发签订《合伙建房协议书》，约定彭涛、江冯华将该土地交给陈兴发、高廷万修建开发，修好后按1：1.5的比例还房，门面双方各一半。同月26日，秦大华向陈兴发支付工程转让费5000元。2006年10月12日，丰都县国土资源和房屋管理局作出《土地行政处罚决定书》，内容是：因江志安（江�华之父）、彭胜学（彭涛之父）未经批准于2004年4月24日擅自将其房屋转让给高廷万用于房地产开发，违反了《土地管理法》，予以没收违法所得20万元。在一审法院审理的李猛与高廷万、秦大华房屋买卖合同纠纷一案（另案）中，高廷万出具“情况说明”，内容为：关于其集资房屋是其和秦大华合伙修建。
高廷万在修建其他工程中由张勇维供应钢材，至2003年5月30日共欠张勇维钢材款10万元。当日，高廷万给张勇维出具“欠条”1份，载明：今欠到张勇维钢材款10万元。后因案外人王润菊欠高廷万房款，张勇维代高廷万向王润菊收款1万元，至此高廷万尚欠张勇维钢材款9万元。2005年1月3日，张勇维与高廷万签订《集资建房合同》，约定：张勇维（乙方）向高廷万（甲方）集资房屋一套，建筑面积125㎡，单价650元／㎡，合计81250元，以最后办产权实际丈量为准结算总价�楼层底楼为门面，紧挨门面的楼层作第一层；房产证由甲方负责提供资料并协助办理，所有费用由乙方自理。本合同生效后不得修改，如有任何一方违约，应当支付应交总集资款的30%的违约金。合同签订后当日，高廷万又给张勇维出具“欠条”1张，载明：今欠到张勇维钢材款8750元。但2003年5月30日高廷万出具的10万元欠条仍由张勇维持有。2006年9月10日，秦大华与秦春红签订《房屋买卖合同》，约定：秦春红向秦大华购买房屋，房屋楼层为贰单元（注：此处空白）层（叁楼）贰号住宅，建筑面积125㎡，合计约10万元包干，最后以办产权实际丈量为准结算总房价款；楼层底楼为门面，紧挨门面的楼层为第一层；付款办法：合同生效（签字生效）之日交购房款的90%，其余10%的款等工程竣工验收合格后一次性付清。同日，秦大华给秦春红出具了8万元的购房款收据。现讼争房屋已由秦春红入住，但房屋的权属登记至今尚未办理。
张勇维与高廷万签订集资建房合同后，因高廷万未实际履行合同，张勇维于2006年12月将高廷万诉至一审法院，请求依法判决继续履行合同并支付违约金。一审法院追加秦大华作为被告并通知秦春红作为第三人参加诉讼。一审法院审理后判决张勇维与高廷万签订的房屋买卖合同有效，继续履行；由高廷万、秦大华将该房交给张勇维并进行结算；解除秦大华与秦春红签订的房屋买卖合同。秦大华不服判决，上诉至重庆市第三中级人民法院，该院于2008年8月14日判决：驳回上诉，维持原判。秦春红不服该终审判决，向检察机关申诉。重庆市人民检察院向重庆市高级人民法院提起抗诉，重庆市高级人民法院指令重庆市第三中级人民法院再审。2011年12月5日，重庆市第三中级人民法院再审判决撤销原一、二审民事判决；驳回张勇维的诉讼请求。张勇维不服再审判决，向重庆市高级人民法院申请再审，该院认为再审判决适用法律正确，处理结果恰当，驳回张勇维的再审申请。
一审中，张勇维申请对由高廷万、秦大华合伙修建的坐落于丰都县三合街道斜南溪三社信号台旁物理层为第三层的贰号住房（建筑面积约125㎡）未装修的价值进行司法鉴定，一审法院依法委托重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司进行估价。鉴定过程中，由于房屋占有人不配合，该公司只对房屋外观进行勘察，未对室内及房屋质量、结构等的隐蔽部位进行深度查勘和鉴定；不考虑房屋产权证的问题；假设产权明晰、手续齐全，此次评价为取得产权证后的市场价值等，最终评估本案所涉房屋在2014年1月2日（估价时点）清水房的市场价值为：单价3880元／㎡；总价48.5万元。
张勇维一审诉称：高廷万与秦大华�伙修建诉争房屋。因高廷万欠张勇维钢材款10万元，经二人协商，双方签订了《集资建房合同》，约定将高廷万和秦大华合伙修建上述房屋的2单元第三层（贰楼）房屋1套出售给张勇维，高廷万以应收的购房款冲抵尚欠张勇维的货款。后因法院将讼争房屋确认给秦春红所有，导致高廷万和秦大华不能履行交房义务，现请求法院判决：1、解除张勇维与高廷万签订的《集资建房合同》；2、高廷万、秦大华连带赔偿原告经济损失48.5万元。
高廷万一审答辩称：高廷万在2003年前欠张勇维钢材款10万元属实，但双方至今没有结算。张勇维与高廷万签订集资建房合同属实，但因双方只是签订了合同，张勇维未缴纳购房款，该合同是无效合同，请求法院驳回张勇维的诉讼请求。
秦大华一审答辩称：对张勇维起诉的事实无异议。因秦大华对张勇维与高廷万签订集资建房合同不知情，事后也未追认，购房款也是冲抵高廷万的个人债务，而非高廷万和秦大华的合伙债务，故秦大华不是本案适格被告。诉争房屋在签订合同时已修建，且张勇维曾到现场看过房屋，本案合同因未约定具体的单元导致不能履行，系双方过错，不能将责任归结于高廷万一人，因此张勇维请求按现行房价赔偿损失没有法律依据。综上，请求依法驳回对秦大华的起诉。
一审法院认为，张勇维与高廷万签订的《集资建房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同当事人应当依约履行自己的义务。高廷万欠张勇维钢材款10万元，合同签订当日高廷万给张勇维出具欠条1份，载明欠钢材款8750元。从“欠条”载明的金额来看，张勇维以债抵款方式已履行支付购房款的义务。在合同签订后，该房屋已由他人实际占有，高廷万无法完成其交付义务，该合同应当予以解除。高廷万辩称该合同不是真实意思表示，未实际履行而无效的理由不能成立，一审法院不予采纳。合同解除之后，高廷万应承担其违约责任。因实际损失远高于双方约定的违约金额，张勇维以房屋评估价值48.5万元作为其实际损失，要求对违约金予以增加。一审法院认为，该评估报告存在保留声明、假设和限制条件，对房屋的评估价值只能作为参考依据，不能完全反映讼争房屋的真实价值。加之，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因双方在签订合同时难以预见房价上涨，故不应将现诉争房屋价格作为张勇维实际损失。但合同约定的违约金又不足以弥补张勇维的经济损失，故一审法院酌定以约定违约金为基础将经济损失调增至30万元（含应当返还的房屋价款81250元）。
秦大华辩称合同不能履行是系双方过错，其损失应由双方共担。一审法院认为，施工方即高廷万显然处于主导地位，合同内容大部分已经打印，签订合同时只需填写楼层、面积、金额等内容，而无单元的内容，造成标的物不明确有过错在高廷万，张勇维没有过错。秦大华的该辩解理由不成立，一审法院不予采纳。
对于秦大华是否承担连带责任的问题。因秦大华与高廷万是合伙建房，两人出售房屋的行为属于合伙行为，且高廷万和秦大华均存在各自或共同处分房屋的情形，故本案高廷万即便是以抵消个人债务为目的与张勇维缔结买卖合同，但对外也应属于履行合伙事务的性质，其买卖合同的权利义务应及于高廷万和秦大华。现�廷万履行合同不能，对外应当由合伙人共同承担连带责任。秦大华承担责任后可依据其与高廷万的合伙协议，另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、本判决发生法律效力后，张勇维与高廷万于2005年1月3日签订的集资建房合同解除；二、高廷万在本判决发生法律效力后30日内退还张勇维购房款81250元并赔偿原张勇维经济损失218750元，共计30万元；秦大华承担连带给付责任；三、驳回张勇维的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，由高廷万负担（张勇维已垫付1831元，高廷万�履行判决书确定的给付义务时一并支付）。
秦大华不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回张勇维的诉讼请求。其上诉理由是：1、因高廷万出具的10万元欠条仍由张勇维持有，故张勇维未将购房款冲抵高廷万所欠的钢材款，即未履行支付购房款的义务。2、在订立合同时，双方均无法预见房价上涨，故一审法院酌定的30万元经济损失过高。3、导致合同无法履行，是因双方过错。张勇维在明知楼房有多个单元而未要求标明单元数，从而导致合同因标的物不明确而无法履行。4、秦大华不应承担连带责任。高廷万出售张勇维房屋是用于抵偿个人债务，且秦大华对此并不知情，因此高廷万的售房行为不是合伙行为。
张勇维二审答辩称：1、张勇维已履行支付购房款的义务。高廷万在合同签订当天向张勇维出具的欠条金额与高廷万欠付张勇维的钢材款相抵�金额与购房款一致，已证明以债抵款的事实。2、一审法院行使自由裁量权，结合现房价情况酌定30万元经济损失并无不当。3、购房合同是高廷万打印，张勇维只是签字确认，且在修建房屋时，高廷万清楚房屋单元情况。故是因高廷万的过错导致合同的不能履行。4、出售的楼房是高廷万与秦大华合伙修建，出售房屋行为也是高廷万与秦大华的合伙行为，故秦大华应当承担连带责任。
高廷万二审答辩称：答辩意见与秦大华一致。张勇维与高廷万签订购房合同，并协商将房款予以抵偿欠付钢材款是事实。但在高廷万重新出具欠条后，张勇维未将10万元欠条交还高廷万，并且在合同签订后，张勇维仍然收取高廷万的还款2000元，为此应视为张勇维未支付购房款，该合同并未生效。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，当事人的争议焦点是：一、张勇维是否已履行合同义务；二、若张勇维履行了合同义务，合同解除后赔偿损失应如何计算；三、因合同标的不明导致合同不能履行，过错责任应如何划分；四、秦大华是否应承担连带责任。
关于第一个争议焦点，张勇维与高廷万签订的《集资建房合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。因高廷万欠付张勇维钢材款10万元，之后偿还1万元，尚欠9万元，故高廷万和张勇维在签订购房合同当天达成口头约定，将81250元购房款抵偿高廷万欠付的钢材款，即通过以债抵款形式，高廷万尚欠张勇维钢材款8750元。随后，高廷万向张勇维出具一张金额为8750元的欠条。从高廷万出具的欠条金额来看，张勇维在签订合同当天已经履行了支付购房款的义务，高廷万未能向张勇维交付购买房屋，属于违约。秦大华辩称因张勇维未将10万元欠条交还高廷万，故张勇维未履行支付购房款义务。在合同签订后，因高廷万一直未将房屋交付张勇维，故张勇维未将10万元欠条交还高廷万符合常理，且不能就此视为张勇维未履行支付购房款义务。因此，对秦大华的该上诉理由，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，因合同签订后，高廷万未能履行交付房屋义务，且诉争房屋已被他人占有，合同目的无法实现，故高廷万应承担违约赔偿责任故对张勇维请求赔偿损失的请求，本院予以支持。按照《中华人民共和共合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成�损失。”合同虽约定违约金为购房款的30%，但因合同履行后张勇维应取得讼争房屋所有权，讼争房屋的价值已经司法评估，现因高廷万无法履行合同给张勇维造成的实际损失远大于合同约定的违约金，在张勇维请求赔偿高廷万实际损失的情况下，高廷万应当据实赔偿张勇维的实际损失因此一审法院按照房屋现市场价格酌定张勇维经济损失为30万元（含应当返还的房屋价款81250元）并无不当。关于第三个争议焦点，购房合同不能履行是因合同中未标明房屋单元，无法完成其交付义务。因高廷万是诉争房屋修建人，了解出售房屋的单元情况，同时也在向其他购房者出售同栋楼房的其他房屋，因此，高廷万更清楚售房合同需要填写的具体内容。合同中未标明房屋单元的过错责任应由高廷万承担。故秦大华的该上诉理由本院不予支持。
关于第四个争议焦点，因高廷万和秦大华是合伙建房，其房屋应是高廷万和秦大华的共同共有财产，且两人均对房屋有处分权。高廷万虽然因抵偿个人债务而与张勇维签订购房合同，但是，在合伙期间出售合伙修建房屋的行为对外应视为合伙行为。因此，因合同履行不能而产生的违约赔偿，是高廷万和秦大华的合伙债务。合伙人对其合伙债务，对外应当负连带责任，秦大华对此具有连带赔偿责任。故秦大华的该上诉理由本院不予支持。
综上，秦大华的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5800元，由上诉人秦大华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 陈 洁
代理审判�蔡伟
二〇一四年八月十二日
书 记 员 余婷婷