江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭民初字第1156号
原告瞿柏林，居民。
原告陈艳林，居民。
两原告共同委托代理人邹业宏，盐城市亭湖区五星法律服务所法律服务工作者。
被告盐城市金时代房地产开发有限公司，住所地盐城市北城根北巷26号（2）。
法定代表人陈广川，该公司董事长。
委托代理人花恒胜，江苏钟山明镜律师事务所律师。
原告瞿柏林、陈艳林与被告盐城市金时代房地产开发有限公司（以下简称金时代公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月7日受理后，依法适用普通程序，于同年5月25日公开开庭进行了审理。原告瞿柏林及两原告的共同委托代理人邹业宏、被告金时代公司的委托代理人花恒胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瞿柏林、陈艳林诉称：2012年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，两原告向被告购买位于盐城市亭湖区剧场路西侧、商业大厦北侧名为同曦鸣城某幢某室某号商品房一套，价格599586元。签订合同后，两原告缴纳了全部房款，但被告未能按期履行交房义务。后两原告多次要求被告交房，被告于2014年5月21日向原告承诺保证在2014年7月31日交房，如再不能按时交房，则承担原告总房款20%的违约损失。但约定的期限届满后，被告仍未能交房，原告无奈要求被告退房，被告至今未能退房。现请求法院判决：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告向两原告退还购房款599586元；2、被告向原告赔偿因被告违约对原告造成的按总购房款20%计算的损失119917.2元（损失组成部分：24万元房贷的利息损失25690.67元；剩余房款359536元按贷款利率计算31个月的利息计61300元；24万元房贷于2015年2月还清，从2015年2月起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算利息；不能入户的损失，按总房款的10%计算。以上共计约15万元，原告仅要求被告按照总房款的20%来承担赔偿责任）。
被告金时代公司辩称：1、首先依据双方的合同约定解除合同，原告应当提前120天提供书面申请，而到目前为止被告没有收到原告的书面申请，同时2014年10月29日被告已经向原告发出交房通知要求原告办理相关房屋交接手续，但原告至今没有办理房屋交接手续。所以说原告解除合同的条件不成就；2、正是由于原告不能依约解除合同，所以被告不应承担相应的补偿责任，同时原告依据的补偿责任是受众多业主胁迫形成的不是真实的意思表示，不应当对双方产生法律约束力；3、大部分业主已经收房居住，小孩已经入学是事实，2014年亭湖区政府的会议纪要明确载明争议房屋的落户和入学已经解决，实际已经履行，所以说并没有给原告及其他业主造成实际的损失，故原告要求按照20%进行赔偿明显不合理。
经审理查明：2012年10月26日，瞿柏林、陈艳林（买受人）与金时代公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，（含附件1房屋平面图；附件2公共部位与房屋分摊建筑面积构成说明；附件3装潢、设备标准；附件4合同补充协议），合同约定：房屋所在地块规划用途为办公商业，买受人购买该地块上出卖人所建设的商品房盐城市同曦鸣城某幢某层某室，用途为酒店式公寓（商业性质），建筑面积70.79平方米，单价为8469.92元／平方米，房款合计599586元。出卖人应当在2013年12月31日前将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按照合同附件4-5，即出卖人迟延交付该商品房，按照5元／天的标准计算，向买受人支付迟延期间的违约金；如遇不可抗力或重大情势变更等非金时代公司所能控制之状况，应按约定调整交付日期。逾期超过90日的，自90日起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付20元／天的违约金，合同继续履行。如买受人延迟支付房款，后出卖人延迟交付房屋的违约金，双方一致同意，可按照合同约定互相抵消违约金。经买受人书面催告后120日后仍未交付的，买受人有权解除本合同，并按下列约定清理和计算：如属出卖人单方原因造成逾期交付该房屋的，出卖人应于本契约解除后30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按总房价款的同期人民银行贷款利息向买受人支付违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延迟交房责任由出卖人承担。买受人的房屋仅作酒店式公寓（商业性质）使用。合同签订后，瞿柏林、陈艳林分别于2012年10月26日、11月22日缴纳购房款359586元和24万元。
2012年8月2日，盐城市盐都区教育局向金时代公司作出《关于同曦鸣城一期A区公寓施教区问题的回复》，该回复主要内容为：你公司《报告》中提及的实施旧城改造暨同曦鸣城项目的用地是属于盐城市毓龙路实验学校施教区范围.按照《盐城市公办义务教育学校施教区内生源入学资格认定办法》，“适龄儿童少年应具有所在施教区内常住户口，户口原则上应与其父母（或其他法定监护人）在同一户籍，且户籍与监护人房屋所有权证、实际常住地三者相符”。申请到施教区为学校入学的适龄儿童少年，业主应于当年7月31日前办结户口、房屋所有权证。同时，小学阶段6年内，初中阶段3年内，施教区生源资格不重复认定。如同曦鸣城一期A区公寓业主符合上述要求，可认定为毓龙路实验学校施教区生源。被告在宣传同曦鸣城楼盘时发放的宣传广告纸中有“学区房”字样。
后金时代公司未按约向瞿柏林、陈艳林交房，瞿柏林、陈艳林与其他购房者与金时代公司交涉后，金时代公司于2014年5月21日向瞿柏林、陈艳林之内的A1区全体业主出具承诺书一份，主要内容为：针对同曦鸣城A1区房屋延迟交付一事，正式通知业主，房屋于2014年7月31日前正式交付，除合同约定的延迟交付赔偿以外，承诺从2014年1月1日起到正式交房日期止，每延迟交付一个月，对业主增加减免一年的物业管理费。如金时代物业公司有变动，由金时代公司解决，解决方案为：1、按同期物业费标准退还业主还未享受到的物业服务费用。2、与其他物业公司交接，必须保证主业享受完约定的物业服务期限。3、在免物业费用期间，需保证业主享受的物业服务质量不能降低。对于上学与落户问题，保证在2014年6月30日拿到教育局同意同曦鸣城A1区业主今年入学的批复函后，在今年8月20日前，今年入学的同曦鸣城A1区业主子女拿到盐城市毓龙路实验学校的入学通知单。无条件同意在业主申请退房3个月之内将房款退还给业主，并按同期贷款利息赔偿。公司将积极协调解决同曦鸣城A1区业主入常住户问题，如7月20日前入常住户问题实在无法解决的，如有业主选择退房的，无条件同意并在业主申请退房3个月内将房款退还给业主，并按同期贷款利息赔偿。如业主不需要退房的，按照总房款的20%补偿给业主，于3个月内退还给业主。同日，金时代公司与业主代表童金星、陈华、张启云、陈亚梅签订补充协议一份，协议主要约定：金时代公司承诺于2014年6月30日前今年入学的业主开始接到学校的通知，2014年7月20日前确定是否可以办理常住户口入住手续，如无法办理，业主选择退房的，无条件同意并在业主申请退房3个月内将房款退还给业主，并按同期贷款利息赔偿。如不需退房的，按总房款的20%补偿给业主，于7月21日打入业主个人账户。2014年7月20日选择退房的业主，按承诺书条款赔付业主，并赔付关于该房产发生的一切费用（截止到账日期的贷款利息／办证相关手续费用）。
2014年8月8日，金时代公司张贴《关于撤回承诺的公告》，载明：我司于2014年5月21日出具的“致同曦鸣城A1区业主承诺书”以及出具的其他相关承诺书、签订的补充协议，均非让我司真实意思表示。现予以撤回。
2014年8月13日，盐城市亭湖区人民政府召集区法院、区信访局、区司法局、区住建局、区教育局、区公安分局、先锋街道等相关部门和单位负责人，就协助办理同曦鸣城A1楼250户业主子女入学进行会办，形成（2014）第49号纪要，主要载明：根据市政府会办精神，对经确认的同曦鸣城A1楼250户业主子女，符合小学、初中入学条件的，由区政府负责在毓龙路实验学校入学。涉及该250户房屋二次买卖后的业主子女入学资格认定问题。按照《关于印发〈盐城市区公办义务教育学校施教区内生源入学资格认定办法（试行）〉》的通知（盐教发（2014）14号）精神执行，凡已用于施教区生源资格认定的住房在小学阶段6年、初中阶段3年内，不再作为其他家庭新生入学资格认定的条件。
2014年9月29日，盐城市规划局向金时代公司发出编号为32090120120005的许可证，同意金时代公司开发的同曦鸣城A1幢4轴线以东建成区域竣工验收。
2014年10月30日，金时代公司向瞿柏林、陈艳林发出交房通知，载明：盐城同曦鸣城A1幢公寓已通过竣工验收，具备交付条件，交房时间为2014年10月31日起，因交付房源户数较多，按楼层分批办理交付手续，5至9层于2014年11月3日前来办理，10至15层于2014年11月4日前来办理，16至21层于2014年11月5日前来办理，22至28层于2014年11月6日前来办理。同日，金时代公司通过单号为EMS1016801849211号邮政快递向瞿柏林、陈艳林邮寄信件，信件封面载明内件为：同曦鸣城交房通知。2015年5月29日，金时代公司再次通过单号为EMS1091591467515号邮政快递向瞿柏林、陈艳林邮寄交房通知，该快递被瞿柏林、陈艳林拒收。
再查明，原告瞿柏林、陈艳林在中国工商银行盐城黄海支行办理了按揭手续。2012年11月20日，该行向两原告发放了24万元贷款，两原告交清尚欠的购房款24万元。截至2015年2月6日，两原告还清全部贷款本息共计265690.67元（其中本金24万元，利息25690.67元）
上列事实，有商品房买卖合同、购房发票、盐都区教育局回复承诺书、补充协议、盐城市亭湖区人民政府会办纪要、中国工商银行股份有限公司盐城黄海支行的对账单等证据证实，以上证据，经当庭举证、质证，本院核实，依法予以认定。
本案争议焦点为：1、原告是否有权解除房屋买卖合同？2、被告是否应当返还购房款及赔偿原告按总购房款20%计算的损失119917.2元的问题。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。
（一）原告是否有权解除房屋买卖合同。根据原、被告的合同约定，被告应当于2013年12月31日前向原告交付房屋，但被告逾期未交，已构成违约。后金时代公司于2014年5月21日向业主出具承诺书以及补充协议，均承诺：“公司将积极协调解决同曦鸣城A1区业主入常住户问题，如7月20日前入常住户问题实在无法解决的，如有业主选择退房的，无条件同意并在业主申请退房3个月内将房款退还给业主，并按同期贷款利息赔偿”。但双方签订的商品房买卖合同中明确载明土地及房屋性质均为商业用途，被告金时代公司关于为业主办理常住户口的承诺因不符合法律规定不能兑现，承诺书中载明的解除合同的条件成就，故原告要求解除合同诉讼请求应予支持。关于被告金时代公司主张出具的承诺书及补充协议系受众多业主胁迫形成的，并非真实意思表示，虽然金时代公司提供了公安出警记录、现场照片等证据，但上述证据不足以证明金时代公司被胁迫签订承诺书及补充协议的事实，其于2014年8月8日出具的关于撤销承诺的公告无法律依据，不能产生撤销承诺书及补充协议的法律后果。
（二）被告是否应当赔偿原告按总购房款20%计算的损失119917.2元的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告之间的《商品房买卖合同》解除后，被告应当返还原告购房款599586元。因解除合同系因为被告的违约行为，故被告应赔偿原告相应的损失。原、被告双方在合同中及被告在承诺书中明确约定了合同解除后将按总房价款的同期贷款利息向买受人支付违约金，故原告要求被告赔偿24万元房贷的利息损失25690.67元（2012年11月20日至2015年2月6日）、359536元首付款从交款之日即2012年10月26日起至2015年5月25日计31个月按银行同期贷款利率计算的利息、24万元房款于2015年2月7起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求应予支持。关于原告要求被告赔偿按总房款10%计算的不能入户的损失，因原、被告双方的房屋买卖合同已解除，该损失并未实际发生，故对该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告瞿柏林、陈艳林与被告盐城市金时代房地产开发有限公司于2012年10月26日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告盐城市金时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告瞿柏林、陈艳林返还购房款599586元，并赔偿原告瞿柏林、陈艳林利息损失（其中包括：24万元房贷2012年11月20日至2015年2月6日的利息25690.67元，359536元首付款从2012年10月26日起至2015年5月25日计31个月按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息、24万元房款于2015年2月7起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10995元，由原告瞿柏林、陈艳林负担295元，被告盐城市金时代房地产开发有限公司负担10700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判长 曹炜萍
审判员 蔡福庆
审判员 马 静
二〇一五年九月二十五日
书记员 宋相慧
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。