海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民终2625号
上诉人（原审原告）：海南科海营养食品有限公司。住所地：海南省保亭黎族苗族自治县农业技术推广中心*楼。
法定代表人：杨正奇，总经理。
委托诉讼代理人：吴语，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨君，北京大成（海口）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：保亭黎族苗族自治县响水供销合作社。住所地：保亭黎族苗族自治县响水镇区域。
法定代表人：黄有才，主任。
被上诉人（原审被告）：保亭黎族苗族自治县供销合作联社。住所地：保亭黎族苗族自治县保城镇新兴路大众巷。
法定代表人：肖飞龙，主任。
以上两被上诉人的委托诉讼代理人：王国标，海南天鼓律师事务所律师。
原审第三人：保亭闽保南药开发有限公司。住所地：保亭黎族苗族自治县响水供销合作社。
法定代表人：李文育，董事长。
上诉人海南科海营养食品有限公司（以下简称科海公司）因与被上诉人保亭黎族苗族自治县响水供销合作社（以下简称响水供销社）、保亭黎族苗族自治县供销合作联社（以下简称保亭供销社）、原审第三人保亭闽保南药开发有限公司（以下简称闽保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2016）琼9029民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
科海公司上诉请求：1.依法撤销海南省保亭黎族苗族自治县响水供销合作社人民法院（2016）琼9029民初1236号民事判决，将案件发回重审；2.判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、原审判决没有主持双方对上诉人科海公司提供的凌绪凯《调查笔录》进行质证，就将该证据作为定案依据，审判程序严�违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。本案中，被上诉人响水供销社及保亭供销社一直否认双方存在房产交易的事实，在开庭后以上诉人出示的1988年11月16日签订的《售房协议书》上凌绪凯的签字是虚假的为由，申请法院委托相关机构进行鉴定，在法院委托后又迟迟不肯提供凌绪凯的签字作为比对依据，导致案件搁置无法处理。在此情况下，上诉人科海公司向保亭法院档案室调取1990年该院依法将扣押的科海公司的财产返还到科海公司响水酒厂的证据，用以证明上诉人科海公司一直在使用该房产的事实。上诉人在调卷过程中，发现l990年保亭法院在执行上诉人科海公司时，曾经向时任响水供销社法定代表人的凌绪凯作过一份《调查笔录》，凌绪凯在笔录中明确说明了双方以8万元交易响水供销社五金大楼的事实。被上诉人响水供销社及保亭供销联社认为需要通过鉴定才能证明的待证事实，作为被上诉人响水供销社法定代表人的凌绪凯，所作的《调查笔录》已经予以证实，无需进行鉴定。故而上诉人科海公司将该份证据提供给法庭，用以证明双方交易的真实性，请求法庭不予准许被上诉人提出的对凌绪凯笔迹鉴定的申请。但是法庭没有组织双方对该份《调查笔录》进行质证，继续将《售房协议书》对外委托机构鉴定，在海南省第一中级人民法院下达《终结对外委托通知书》后，将未经质证的《调查笔录》作为定案依据，认定上诉人科海公司尚有4.6万元款项未支付给被上诉人。上诉人科海公司认为，原审判决违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条证据应当在法庭上出示由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据的规定，审理程序严重违法，故而请求贵院将本案发回重审。二、原审判决根据凌绪凯的《调查笔录》认定上诉人科海公司仅向被上诉人响水供销社支付3.4万元购房款认定事实错误。对于涉案房产是否交付上诉人科海公司管理、使用这一关键事实没有查清。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。凌绪凯在《调查笔录》中陈述了三个事实，即房产交易的事实、上诉人欠付4.6万元款项的事实、合同约定杨正奇应于1988年12月交完房款后，房屋交付杨正奇使用的事实。因法庭�有组织双方对凌绪凯的《调查笔录》进行质证，故而凌绪凯的笔录中陈述的三个事实究竟哪些是真的，哪些是虚假陈述并未查明。而这些事实直接关系到上诉人科海公司对于涉案房产的权属问题。另外，从原审举证情况看，上诉人科海公司出示了加盖被上诉人响水供销社公章的8万元的《现金收款凭单》，该证据经过双方质证。而一审判决据以认定上诉人科海公司仅支付了3.4万元的《调查笔录》并未经过质证，且是凌绪凯的单方证言。故而原审判决据其证言认定上诉人科海公司仅向被上诉人响水供销社支付3.4万元，属事实错误。三、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条对案件进行审理适用法律错误，且认定的事实没有证据予以证明。因凌绪凯的《调查笔录》和《现金收款凭单》对于款项是否付清相互矛盾，从而确认凌绪凯未经职工代表大会讨论确认�上报上级主管部门批准，擅自与上诉人科海公司签订了《售房协议书》，并收取了上诉人科海公司3.4万元的购房款。据此，一审判决依据1987年4月23日国家体改委、商业部、财政部下发《关于深化供销合作社体制改革的意见》第五条：”各级供销合作社社员代表大会，是同级供销合作社的最高权力机构。有关业务经营、财务管理、盈余分配、人事调整等重大问题，必须经社员代表大会讨论和确认。”以及适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益......第(五)项：违反法律、行政法规的强制性规定，认定双方签订的《售房协议书》无效，适用法律错误，认定事实缺乏证据予以证明。首先，《中华人民共和国合同法》是1999年10月1日开始实施，而双方的民事法律行为发生在1988年，根本不适用《中华人民共和国合同法》的规定。其次，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项：”恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，认定《售房协议书》属于无效合同，但是本案中，二被上诉人并未举证证明当时的上诉人科海公司法定代表人杨正奇与凌绪凯有任何恶意串通的嫌疑。而《调查笔录》是凌绪凯的单方证言，并未经过质证，且与上诉人科海公司出示的加盖响水供销社公章的《现金收款凭单》内容矛盾，故而该《调查笔录》不能作为定案依据。原审判决认定上诉人科海公司只支付3.4万元购房款，进而认定凌绪凯与上诉人科海公司恶意串通缺乏证据。最后，因1987年4月23日国家体改委、商业部、财政部下发《关于深化供销合作社体制改革的意见》只是一个指导性文件，并不能归于”法律”或者”行政法规”的范畴，故而违反其规定不能视为违反法律规定，此外，本案中的《售房协议书》有法定代表人签字，有被上诉人响水供销社盖章确认。至于供销社内部规定的报批或者重大事项的决定流程，只能对内起到管理作用，不能对抗善意第三人。综上，鉴于原审判决程序违法、基本事实不清、适用法律错误，认定的部分事实缺乏证据支撑，恳请贵院依法查明后将本案发回重审。
被上诉人响水供销社、保亭供销社共同答辩称：一、关于质证问题。《调查笔录》是被答辩人（上诉人、原审原告）自庭审后一审判决前提交的证据材料，作为诉讼当事人庭审后向审理法院提交证据材料，其证明意图、对象、内容和目的具体明确，通常在补充提交证据原因说明中陈述举证理由。在利益博弈的条件之下，�方当事人的质证往往不会增强该证据的证明效果，相反只会削弱其证明力。因此不质证，有利于提交证据的一方。但该证据有利于对方的原因除外。一审未主持双方对凌绪凯《调查笔录》进行质证并不妨碍提交证据一方当事人行使举证权利，所以，真正可以依照民诉法解释一百零三条之规定主张诉讼权利的是答辩人，而非上诉人。《调查笔录》作为本案证据，原审以另查明方式处置，虽在程序上有点瑕疵，但不影响审判人员审核认定证据依照法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对案件的全部证据进行全面审查，根据各证据之间的联系、各证据与案件事实之间的关联程度，综合判断其证据有无证明力和证明力的大小，以此认定或推定案件的法律事实。同时，法官有查明、判定案件事实的职责使命。适用举证责任，决不是法官简单、机械地只根据当事人举证质证来裁判案件。法官要全面综合地审查判断证据，透过现象看本质。能够查清、判明的事实，又不需要耗费审判资源增加成本的，法官则应恪尽职守，不辱使命，依法保护当事人的合法权益。这不是职权主义的包办代替，也不失法官的独立公允的法律地位，而是人民法官的职责使命所在。答辩人对原审判决认理服判，除利益因素之外，主要在于上述认识。就本案凌绪凯《调查笔录》质证问题，只有限制、剥夺诉讼当事人辩论权利包括质证辩论权利导致认定事实错误、审判不公的，才构成严重违反法定程序，所以原审程序瑕疵不在民诉法解释第三百二十五条：”下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序”的规定之列，而应依照民诉法解释第三百三十四条：”原判决、裁�认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”被答辩人简单理解民诉法第一百七十条第一款第四项、民事证据若干规定第四十七条规定，对质证事项问题，所下结论不免失之偏颇，所提发回重审请求欠妥。二、关于认定事实问题。原审法院（2012）民保初字第300号案件，该案被告（本案原审第三人）提交《售楼协议书》和《现金收款凭单》，该案裁定追加被答辩人为第三人，被提出异议后，裁定撤销告知有独立请求权的第三人可以另行起诉。答辩人分别先后于2013、2015年以答辩人为被告向原审法院一并提起房屋买卖合同和侵权纠纷诉讼。2010年凌绪凯病逝，在人死不能对证的情况下，被答辩人事实主张中有《售楼协议书》是凌绪凯书写的，协议书也是凌绪凯签的陈述。由于被答辩人的原因，二次均单方申请撤诉，法院裁定准许。2016年9月被答辩人再次提起诉讼。被答辩人事实主张仍然坚持《售楼协议书》是凌绪凯书写的，协议书也是凌绪凯签的事实主张。对于2012年300号案件程序中”冒出”的《售楼协议书》和《现金收款凭单》，答辩人于2012年着手开展对凌绪凯擅自与他人签订售楼协议损害集体财产事项进行调查取证，随后申请受理法院对涉案人员黄玉春调查核实有关案情。在本案原审程序中，对于被答辩人一再坚持的《售楼协议书》是凌绪凯书写的，协议书也是凌绪凯签的陈述意见，答辩人向原审法院依法提出笔迹鉴定申请，由于答辩人歇业多年，财务和管理材料遗失损毁，工商企业档案资料有限，提供鉴定的检材不足被终结委托。不能以笔迹鉴定甄别伪造的《售楼协议�》和《现金收款凭单》，但可以依照法律规定对案件的全部证据进行全面审查，具体分析综合判断明辨真伪，以认定或推定案件的法律事实。原审法院认真听取当事人的举证质证意见、当事人充分发表辩论意见，对案件的全部证据，进行综合审查判断，准确认定本案事实。被答辩人认为凌绪凯《调查笔录》不能作为本案的定案依据，是偏激的思想认识，进而认定恶意串通缺乏证据，是孤立、片面、简单地理解适用举证责任的反映。我们应当理解与把握《民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、民诉法解释一百零五条的精神实质，全面综合审查认定证据的关联性与证明力。只要能够依法查明或认定的，就不该轻易以”举证不足”否定当事人合理的诉讼请求及正当的反驳主张。三、关于法律适用问题。本案是合同法实施以前成立的合同，合同法实施以后发生纠纷起诉到人民法院的民事案件，根据最高院关于适用合同法司法解释（一）第一条规定：合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。由此可见，答辩人认为根本不适用合同法的规定之观点与上述规定相悖。1987年4月23日国家体改委、商业部、财政部下发《关于深化供销合作社体制改革的意见》是国务院国家体改委、携两部颁发的全国范围的指导性、规范性行业体制改革规定，属于行政法规的范畴。原审法院参照适用该意见的有关规定并无不当。原审法院根据《民法通则》第五十八条第一款第（四）项，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效的规定，依照合同法司法解释（一）第三条：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律，合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法的规定（可做反面解释理解，如：”合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法的规定”，当中包含合同无效而适用合同法合同也无效的，适用合同法的规定），所以适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定并无不当。通常，前置法律规定可以省略；一般，做为反面解释理解的法条可以不写。综上，原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，敬请上级人民法院判决驳回上诉，维持原判，依法维护答辩人的合法民事权益。
原审第三人闽保公司未到庭参加诉讼、亦未提供书面意见。
科海公司向一审法院起诉请求：1.确认原告科海公司与被告响水供销社于1988�11月16日签订的《售房协议书》合法有效；2.判决1988年11月16日原告科海公司购买的被告响水供销社五金大楼房屋及用地归原告科海所有和使用，并排除被告响水供销社、保亭供销联社对原告科海公司应有的房产所有权使用权妨碍；3.判令被告保亭供销联社、响水供销社共同连带赔偿原告科海公司因合法物业权利被侵占用与第三人闽保公司合作而导致原告科海公司无法正常使用该物业10年之久的经济损失补偿360000元（即：从2006年3月10日起至2016年3月10日止的月计租金损失3000元）；4.判令第三人闽保公司限期将堆放在响水供销社五金大楼处的机械设备撤离现场，以便原告科海公司正常使用该土地和房屋；5.被告响水供销社、保亭供销联社承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告响水供销社为集体所有制企业，凌绪凯为供销主任（法�代表），被告保亭供销社是被告响水供销社的上级主管单位。1988年11月16日，被告响水供销社（甲方）与原告科海公司（乙方）签订一份《售房协议书》，该协议约定：1、甲方同意将原五金大楼（混泥钢筋结构）、宿舍及围墙（土木石结构）出售给乙方，总价是人民币8万元；2、房屋坐落四至是前面以大楼台阶为界，后面以围墙为界；3、甲方出售该大楼及宿舍、围墙给乙方后，所有权及使用权全部归乙方所有。甲方代表凌绪凯，乙方代表杨正奇、郑纪山。1988年11月18日，被告响水供销社向原告科海公司出具一份收取购房款8万元的《现金收款凭单》，收款人一栏签有”黄玉春”的名字。但时任被告响水供销社出纳员黄玉春表示未收到该笔房款，对”黄玉春”的署名也否认为其本人所签。1988年至1992年期间，原告科海公司在被告响水供销社的饮食店、收购站和仓库养殖蚯蚓并初加工，但未办理工商登记。在原告科海公司养殖蚯蚓期间，被告响水供销社的五金大楼尚在经营五金销售，1993年后，被告响水供销社因经营状态不佳停止营业。2006年3月10日，被告保亭供销联社与第三人闽保公司签订一份《合作协议》，协议约定：1、共同创办植物提起加工业，保亭供销联社以响水供销社的房屋、土地出资金，闽保南药公司出资100万元；2、利润分成：保亭供销社分得利润的5%，闽保南药公司分得利润的95%。协议签订后，被告保亭供销社按约定交付房屋，第三人闽保公司也将相关机械设备进厂安装，但由于经营保理不善，自2007年上半年歇业停产至今。2010年，被告响水供销社主任凌绪凯病故。2011年9月22日，黄玉春书写了一份《本人慎重声明》，内容为：保亭县响水供销社一向严格执行企业财务制度，本人从1982年至1991年11月一直担任保亭县响水供销社出纳，据原响水供销社五金大楼（混泥钢筋结构）宿舍及围墙（土木石结构）出售一事不属实，本人以人格担保，1988年11月18日确实没有收到海南科海营养食品有限公司交来响水供销社五金大楼售楼款8万元，以上所述事项属实，特此声明。2013年1月5日，因保亭供销社诉闽保公司联营纠纷一案【（2012）保民初字第300号】，法院依法对黄玉春作了询问，黄玉春陈述内容为：1.1982年至1991年期间，黄玉春在响水供销社担任出纳员，凌绪凯担任供销社主任；2.黄玉春对响水供销社出卖五金大楼一事不知晓，同时，黄玉春表示本人没有收到80000元的售房款，《现金收款凭单》不是黄玉春本人出具，落款署名”黄玉春”三个字不是其本人书写；3.对于响水供销社的楼房的维护、修缮及财务开支较�的，都应请示县供销联社批准。同时，因该案法院对响水供销社另一职工符叶作了询问，符叶陈述的内容为：1986年至1991年期间，符叶在响水供销社担任售货员，在符叶工作期间，没有发生过出卖五金大楼的事实。2013年，科海公司诉响水供销社、保亭供销社房屋买卖合同纠纷一案【（2013）保民初字第127号】，本案在审理过程中，科海公司向本院申请撤回起诉。2016年，科海公司又诉响水供销社、保亭供销社返还原物纠纷一案【（2016）琼9029民初15号】，法院以其诉求不当，依法裁定驳回起诉，该裁定已发生法律效力。2016年9月20日，原告科海公司再次向法院提起本次诉讼。本案在庭审结束后，原告科海公司递交1990年5月5日本院另案的《调查笔录》一份，调查人为柯成祥、卓显光，记录人为陈宗轰，被调查人为凌绪凯。凌绪凯称：响水供销社五金大楼原系响水供销社所�，1988年经保亭农行响水营业所主任吴军介绍，以8万元出售给科海公司，但科海公司尚欠响水供销社购房款4.6万元，现该房屋的所有权尚未移交杨正奇，合同约定杨正奇应于1988年12月交完房款后，房屋交付杨正奇使用，但杨正奇至今未交完房款。
一审法院认为，被告响水供销社系城镇集体所有制企业，响水供销社的财产属于全体职工所有。根据1987年4月23日国家体改委、商业部、财政部下发《关于深化供销合作社体制改革的意见》第五条：各级供销合作社社员代表大会，是同级供销合作社的最高权力机构。有关业务经营、财务管理、盈余分配、人事调整等重大问题必须经社员代表大会讨论和确认。被告响水供销社出售五金大楼、宿舍及围墙属重大事项，按规定应召开响水供销社社员代表大会讨论决定和上报上级主管部门审批。从原告科海公司提交的《现金收款凭单》及《凌绪凯询问笔录》中看出，《现金收款凭单》证明已付购房款8万元，凌绪凯的《询问笔录》证明杨正奇尚欠4.6万（已付3.4万元），《现金收款凭单》与凌绪凯的《询问笔录》相互矛盾，从而确认凌绪凯作为被告响水供销社的法人代表在未经职工代表大会讨论确认和上报上级主管部门批准，擅自与原告科海公司签订了《售房协议书》，并收取了原告科海公司3.4万元的购房款，其行为严重损害了企业内部职工的权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项：”恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”及第（五）项：”违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，应认定凌绪凯以被告响水供销社的名义与原告科海公司签订的《售楼协议书》无效。因此，原告科海公司请求确认1988年11月16日与被告响水供销社签订的《售房协议书》合法有效，不予支持。关于原告科海公司请求二被告排除妨害及赔偿经济损失是基于合同有效作出，因双方签订的《售房协议书》无效，原告科海公司请求的排除妨害及赔偿损失的请求，也应不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条及参照《关于深化供销合作社体制改革的意见》第五条之规定，判决：驳回原告海南科海营养食品有限公司的诉讼请求。案件受理费3950元，由原告海南科海营养食品有限公司负担。
二审审理时，本院组织双方对原审中科海公司提交的凌绪凯的《询问笔录》进行质证。科海公司提交该证据拟证明供销社1988年将其所有的五金大楼出售给原告，合同签订后，供销社已将房屋交付给科海公司使用。依据《售房协议书》第三条的约定，供销社出售大楼及宿舍、围墙后，所有权及使用权在房屋交付时发生变动；以及被告提交的黄玉春本人慎重声明中提到的出售不实及未收到8万元房款这句话与供销社凌绪凯所陈述的相矛盾，且原告有收据为证，黄玉春曾系被告的原告，有重大利害关系，其证言不可信。被上诉人的质证意见为：对其真实性、合法性无异议，上诉人对其部分内容有异议，应当提供相关的证据予以证明，但上诉人在二审中并未提供新的证据予以证明。
本院对上述证据的真实性、来源的合法性以及关联性予以确认。
二审认定的事实与一审认定的事实基本一致，二审予以确认。
本院认为，本案的法律关系性质应定为房屋买卖合同纠纷案件。上诉人的诉讼请求除了确认合同有效以外，还有多项诉求，且依据双方的《售房协议书》，双方的基础法律关系是因房屋买卖所引起，故一审将案由确认为合同有效纠纷不当，应予纠正。本案二审的争议的焦点是：涉案《售房协议书》是否为有效合同。
一、关于合同的效力问题。1988年11月16日，响水供销社与上诉人签订的《售房协议书》，出售响水供销社的五金大楼、宿舍及围墙等，合同内容简单，没有约定如何办理房屋、土地权属过户登记，没有记载所要出售的涉案房屋的所有权证书以及土地使用权证书的基本情况或者将这些权属证书作为合同附件，也没有响水供销社集体讨论的决议及上级主管部门批准。响水供销社在诉讼中亦陈述涉案的响水供销社五金大楼、宿舍及围墙等�有取得房屋权属证书，土地系划拨地，没有土地使用权证书。根据1987年4月23日作出，同年6月10日国务院转批的国家体改委、商业部、财政部下发《关于深化供销合作社体制改革的意见》第一条：供销合作社恢复集体所有制后，必须从全局出发，积极承担、保证完成国家交给的任务；第五条：各级供销合作社社员代表大会，是同级供销合作社的最高权力机构。有关业务经营、财务管理、盈余分配、人事调整等重大问题必须经社员代表大会讨论和确认。1987年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第五条规定：国务院土地管理部门主管全国土地的统一管理工作。县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地的统一管理工作，机构设置由省、自治区、直辖市根据实际情况确定。第十条规定：依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变�登记手续，更换证书。1990年5月19日国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押；第四十五条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；......（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报�批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第六十条：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。根据已经查明的事实和上述法律、行政法规，本院认为，首先，响水供销社出售资产需要经过社员代表大会讨论和确认，而本案涉案资产的出售从现有证据来看并没有经过响水供销社召开社员代表大会经集体讨论决定。其次，根据当时的法律、行政法规以及与当时相近的法律规定，划拨土地及地上附着物的转移需要拥有合法的权属证书，而涉案的响水供销社的房屋及土地不具备以上转让条件；再次，该售房协议自行约定所有权、使用权归上诉人所有，不符合我国不动产实行的登记制度。响水供销社没有召开社员代表大会，导致集体成员对于出售一事并不知情，而土地、房产过户登记亦具有公示作用，因没有办理过户登记也导致集体成员不知道出售一事；《售房协议书》签订时间为1988年11月16日，上诉人科海公司陈述其长期在五金大楼内办公，但在以上法律、行�法规施行后一直未按照规定申请办理土地使用权证、房屋所有权过户登记手续，实际上上诉人自身亦清楚凭该售房协议申请办理过户，因不符合办理条件而无法办理。综上，凌绪凯作为当时响水供销社法定代表人明知未经社员代表大会讨论和确认不能将五金大楼、宿舍及围墙进行出售，上诉人亦明知凭该售房协议无法办理过户登记，双方存在恶意串通出售集体财产的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项：”恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”以及当时的《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）项：”恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，应认定凌绪凯以被上诉人响水供销社的名义与上诉人科海公司签订的《售房协议书》无效。合同无效后，上诉人基于有效主张所有权以及排除妨碍等诉讼请求，本院不予支持。
二、关于响水供销社是否已经收到8万元购房款的问题。上诉人称其以现金的方式支付，响水供销社否认收到8万元。但从上诉人提供的证据《现金收款凭单》来看，被上诉人响水供销社出具了收到8万元的收款凭单，收款人”黄玉春”签名，并加盖了响水供销社的公章。因黄玉春年迈无法进行书写，响水供销社的法定代表人凌绪凯已离世，一审法院无法就二人的笔迹进行鉴定，但无法否认响水供销社公章的真实性。被上诉人辩称，当时响水供销社已经有了完善的财务制度，对大额的交易均为指定银行账户给交易方汇存，8万元当时已经属于大额交易，不可能收取现金；其次，一审法院认为上诉人在一审庭审后提交的证据《询问笔录》（该笔录系1990年5月作出�中凌绪凯所陈述的”杨正奇来向我社购买此楼房，价格是八万元人民币，现还欠我社楼房钱四万六千元人民币”故一审法院只认定上诉人付款3.8万元。本院综合双方当事人的证据，确认上诉人提供的《现金收款凭单》这一书面证据的效力大于响水供销社的言词证据，故本院认定8万元款项上诉人已经支付给响水供销社，但该款项的支付不能否认《售房协议书》无效。至于凌绪凯的笔录未予质证是否应当发回重审的问题，二审组织双方当事人进行了质证，该证据系上诉人一审庭后提供，被上诉人认可该证据，同意一审法院对该证据的认定，一审法院未经质证直接认定该证据，程序上虽有瑕疵，但不影响法院对合同无效的认定以及本案处理结果，上诉人以《询问笔录》未经质证要求二审法院将本案发回重审，因其主张不符合发回重审的法律规定，且科海公司上诉请求将本案发回重审，其实质是要求通过发回重审支持其诉讼请求，故本院对其上诉请求不予支持。对于合同无效后产生的法律后果，上诉人可另行主张解决。
综上，一审法院除对8万元款项的支付认定有误应予纠正外，一审认定事实基本清楚，程序上虽有瑕疵，但适用法律、判决结果正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7900元，由上诉人海南科海营养食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海燕
审 判 员 杨 洁
审 判 员 陈 杰
二〇一七年十一月十五日
法官助理 孙国丽
书 记 员 邱飞丽