广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第841号
上诉人（一审被告）平果某某有限公司。住所地：平果县教育路万冠现代城。
法定代表人黄磊，该公司董事长。
委托代理人黄丽萍，女，广西中名律师事务所平果分所律师。
上诉人（一审被告）平果某某经营管理有限责任公司。住所地：平果县教育路万冠现代城。
法定代表人罗展萍，该公司总经理。
委托代理人黄翔宇，广西中名律师事务所平果分所律师。
上诉人（一审被告）陆某某，平果县友来酒楼经营者，经营场所平果县教育路万冠商业广场*号楼*楼。
委托代理人黄立聪，平果县工业区法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司。住所地：平果县教育路万冠现代城***单元*层。
负责人刘小洪，该公司总经理。
委托代理人宋菲，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
上诉人平果某某有限公司、平果某某经营管理有限责任公司及陆某某因物业服务合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2014）平民一初字第1546号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日召集上诉人平果某某有限公司的委托代理人黄丽萍，上诉人平果某某经营管理有限责任公司的委托代理人黄翔宇，上诉人陆某某的委托代理人黄立聪及被上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司的委托代理人宋菲到庭进行举证、质证。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告是南宁市连惠一心物业服务有限公司在平果开办的分支机构。平果县教育路万冠现代城是被告万冠公司投资建设的楼盘。2009年12月3日，被告陆某某以友来酒楼的名义，陈勇以原告的名义，共同签订了《万冠商业广场物业服务协议》，在该协议的第3页和各页的右边，原告加盖印章确认。协议约定，被告陆某某存租被告平果某某有限公司的万冠商业广场一号楼四层，建筑面积1578.61平方米，用作餐饮经营，由原告提供物业管理服务。合同第八条第二款第一项约定，物业服务费第一年按建筑面积每月每平方米0.8元计算，第二年按建筑面积每月每平方米0.9元计算。第十二条约定，被告陆某某应于每月10日前向原告缴纳物业管理费，逾期未交时，原告可以停止提供服务并依法追缴，在追缴期限届满后每日加收3‰的违约金。第十三条约定，服务协议期限自2009年11月16日起至被告陆某某租赁合同期满止。2012年8月21日，原告与平果万冠现代花园小区业主委员会签订《万冠现代城a组团物业服务合同》。合同约定，平果万冠现代花园小区业主委员会将位于平果县教育路万冠现代城小区（位于平果县文化广场门旁，小区总用地面积41630.35平方米，总建筑面积62506.24平方米），委托给原告实行物业管理，全体业主和物业使用人承担履行合同的相应责任，期限自2012年8月21日起至2017年8月20日止，商业部分的物业服务费为每月每平方米1元，公共水电费、耗损费由原告据实分摊并催缴。业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三缴纳违约金。被告陆某某在承租期间，自2012年8月21日起至2014年4月止，共计未交物业服务费31572元，及公摊水、电费（实际金额无法认定）。2014年3月7日，被告华亨公司向被告万冠公司购买了本案的涉案物业。2014年10月7日和8日，原告通过平果县邮政局分别向被告平果某某有限公司和被告陆某某投递了转款通知书，要求被告平果某某有限公司于2014年10月8日前交纳物业服务费，要求被告陆某某于2014年10月15日前交纳物业服务费。因两被告拒绝履行，原告遂向法院提起诉讼。
一审法院经审理认为，原告与平果万冠现代花园小区业主委员会于2012年8月21日签订的《万冠现代城a组团物业服务合同》是合法有效的合同，应依法受到法律的保护。虽然被告陆某某与被告万冠公司没有书面的租赁合同，但可以认定双方事实上已经成立租赁关系并且约定涉案物业的物业管理费由被告陆某某承担，因此才有被告陆某某与原告签订《万冠商业广场物业服务协议》约定物业管理费由被告陆某某承担。关于被告陆某某辩称原告不适格问题，因与事实不符，不予采纳。关于被告陆某某辩称原告没有资质问题，法院认为，南宁市连惠一心物业服务有限公司是具有资质的合法企业，其设立的平果分公司已领取营业执照并在平果县房产管理部门备案，原告的民事行为其实就是其开办单位的民事行为。被告陆某某辩称原告并没有向自己履行物业服务义务，但没有提供充分的证据证实，故对其抗辩，不予采信。被告陆某某辩称原告的收费没有经过物价部门核准，属于违法收费，但没有举证证明，故不予采信。被告陆某某提出双方的签订合同加重自己的责任问题，因其没有举证证明，故不予采信。关于水、电损耗费问题，因被告万冠公司和被告华亨公司认为原告计算过程缺乏说明，没有依据，不予认可，原告又没有提供供水公司和供电公司相关月份的交费清单等票据以及所有业主、使用人的公摊百分比等主要证据来佐证其损耗分摊计算明细表正确，法院对原告提交的平果县供电公司发票（证明已交2013年12月份的电费2313.65元）与其计算当月电费公摊进行核对，发现两者没有任何关系。因此，该证据明显不足以支持原告的诉讼请求，根据我国民诉法第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，被告万冠公司和被告华亨公司的抗辩，合乎情理，与法不悖，予以采纳。原告实际已为被告提供了服务，但三被告没有履行义务，已构成违约，应承担违约责任。违约金应按合同的约定计算，但原告与被告陆某某签订的《万冠商业广场物业服务协议》第十二条约定，被告陆某某应于每月10日前向原告付清当月的物业管理服务费及代缴代收费用，逾期每日加收3‰的违约金，但实际情况是当月的公摊水、电费，需待到次月才能结算，故该约定是永远不可能实现的，且“每日加收3‰的违约金”已经超出了法律的保护范围，因此是无效的。因此，本案违约金以原告书面催交期限届满之次日即2014年10月16日起按每月应交管理费的千分之三计算。原告起诉请求的物业管理费金额，各被告没有异议，经法院核实，其计算结果没有超出合同约定的范围，故予以认可，故本案原告的物业管理费31572元依法由物业的承租人即被告陆某某承担，被告万冠公司和被告华亨公司分别按产权所属的时间段负连带责任，即2014年3月7日以前的物业管理费由被告万冠公司负连带责任，2014年3月7日以后的物业管理费由被告华亨公司负连带责任。被告万冠公司应承担物业服务费连带责任的金额为：2012年8月21日至2014年2月共28414.8元，2014年3月份6天314元，合计28728.8元。被告华亨公司应承担的物业服务费的连带责任的金额为2014年3月份24天1264.6元，4月份1578.6元合计2843.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条的规定，判决如下：一、由被告陆某某向原告南宁市连惠一心物业服务有限公司平果分公司支付物业管理费31572元及违约金（违约金计算：从2014年10月16日起至法院生效判决规定的履行期限最后一日止，依合同约定每月以31572元的千分之三计付）；二、被告万冠公司对被告陆某某承担的上述物业管理费31572元及违约金中的28728.8元及违约金负连带责任；三、被告平果某某经营管理有限责任公司对被告陆某某承担的上述物业管理费31572元及违约金中的2843.2元及违约金负连带责任；四、驳回原告南宁市连惠一心物业服务有限公司平果分公司的其他诉讼请求。
上诉人平果某某有限公司、上诉人平果某某经营管理有限责任公司不服一审判决，提出上诉称，一、一审法院认定事实不清。在本案中被上诉人与上诉人陆某某签订了《万冠商业广场物业服务协议》，约定本案的物业费用由上诉人陆某某直接交纳被上诉人。一审法院遗漏上述事实。二、一审法院适用《物业管理条例》第42条规定，判决上诉人对陆某某拖欠的物业费用承担连带责任违反了合同法的合同相对性原则，属于适用法律错误。综上，请求撤销一审判决的第二、三项。
上诉人陆某某不服一审判决，提出上诉称，一、原审法院认定“被上诉人在本案中与平果万冠现代花园小区业主委员会签订的《万冠现代城ａ组团物业服务合同》是合法有效的合同”是错误的。理由：1、没有证据证实万冠现代花园小区业主委员会成立是符合法定程序的；2、被上诉人的“资质证书”是2012年10月30日起才有效，而本案与平果万冠现代花园小区业主委员会签订的《万冠现代城ａ组团物业服务合同》是2012年8月21日，是在被上诉人的“资质证书”有效时起前签订的，故是不符合法律的。3、根据《物业管理条例》的规定，被上诉人只有取得“资质证书”后才具有从事物业服务，本案是被上诉人没有取得“资质证书”签订的《万冠现代城ａ组团物业服务合同》，应属于违反《物业管理条例》的强制性规定，属无效合同。二、一审判决关于被上诉人主体资格和资质的分析错误。理由：1、本案的《万冠商业广场物业服务协议》是以陈勇身份与上诉人签订的，陈勇是否为被上诉人委托行为签订该《万冠商业广场物业服务协议》，被上诉人只是后面才加盖公章，故直接认定上诉人与被上诉人签订该《万冠商业广场物业服务协议》明显不当。2、被上诉人没有从事物业服务的“资质证书”主体。三、一审判决由上诉人对被上诉人是否履行物业服务及被上诉人收费是否经过物价部门核准负举证责任错误。四、一审判决没有适用《物业管理条例》第32条、第33条、《广西壮族自治区物业管理条例》第23条、《合同法》第52条、第56条是错误的。综上所述，请求二审法院撤销一审判决第一项，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人陆某某对上诉人平果某某有限公司、上诉人平果某某经营管理有限责任公司的上诉答辩称，同意上诉人平果某某有限公司、上诉人平果某某经营管理有限责任公司的上诉意见。上诉人陆某某在本案中也不承担支付被上诉人的物业费，被上诉人在签订本案《物业服务合同》时没有具备从事物业服务的“资质证书”，该《物业服务合同》是无效的。
上诉人平果某某有限公司、上诉人平果某某经营管理有限责任公司对上诉人陆某某的上诉答辩称，同意上诉人陆某某上诉意见。
被上诉人南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司对上诉人平果某某有限公司、上诉人平果某某经营管理有限责任公司及陆某某上诉答辩称，业主交纳物业费用是依据《物业管理条例》规定，只要物业公司没有明确免除业主交纳物业费用的意思表示，业主必须承担交纳物业费用。
在二审期间，各方当事人未提供新证据，且对一审查明的事实无异议。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议的焦点是：1、上诉人陆某某与被上诉人案签订的《万冠现代城ａ组团物业服务合同》是否有效；2、一审判决上诉人平果某某有限公司、平果某某经营管理有限责任公司负相应连带责任是否正确。
关于上诉人陆某某与被上诉人案签订的《万冠现代城ａ组团物业服务合同》是否有效的问题。首先，被上诉人虽然在无物业服务“资质证书”期间与上诉人陆某某签订《万冠现代城ａ组团物业服务合同》，但是其在一审开庭辩论前已经取得物业服务“资质证书”，且双方当事人已按该《万冠现代城ａ组团物业服务合同》履行，一审法院认定该《万冠现代城ａ组团物业服务合同》有效是正确的。其次，根据《中华人民共和国物业管理条例》第六十条关于“违反本条例的规定，未取资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万以上20万以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”之规定来看，法律规定未取资质证书从事物业管理行为的，只是承担受行政处罚或给业主造成损失的依法承担的是赔偿责任，对于无“资质证书”签订《物业服务合同》的行为，条文并没有明确禁止或不得有该行为，故不属于违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人主张本案签订的《万冠现代城ａ组团物业服务合同》是无效的，本院不予采信。关于一审判决上诉人平果某某有限公司、平果某某经营管理有限责任公司负相应连带责任是否正确的问题。虽然在《中华人民共和国物业管理条例》第42条没有明确规定“业主对物业使用人与物业管理企业订立有服务合同后是否应承担连带交纳责任”，但是结合《中华人民共和国物业管理条例》第1条关于“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境制定本条例。”之规定来看，该《条例》维护的是“业主和物业管理企业”合法权益，主体就是“业主和物业管理企业”，并非“物业使用人”，业主是有义务交纳物业服务费的主体的（负连带交纳责任）。故一审判决上诉人平果某某有限公司、平果某某经营管理有限责任公司负相应连带责任是正确的。
综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律和判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人平果某某有限公司负担800元（已预交）；由平果某某经营管理有限责任公司负担800元（已预交）；由上诉人陆某某负担800元（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 张力夫
审判员 黄小萍
二〇一五年十月二十一日
书记员 蒙烁羽