广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第3162号
原告杨海英，女，1980年12月20日出生，汉族，住南宁市.
委托代理人傅勇，广西桂三力律师事务所律师。
被告杨蕾，女，1989年7月12日出生，壮族，住南宁市江南区。
委托代理人吴藤，广西民族律师事务所律师。
原告杨海英与被告杨蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨海英的委托代理人傅勇，被告杨蕾及其委托代理人吴藤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨海英诉称，2015年6月8日，经原、被告双方协商签订《存量房买卖合同》，合同中约定原告向被告购买位于xx号的房屋（总建筑面积：46.02平米），房屋的总成交价为37万元。被告承诺该房屋无产权争议，原告在签订《存量房买卖合同》时首先要支付购房定金40000元。原、被告在《存量房买卖合同》中约定被告在2015年7月10日前解除该房屋抵押，保证能到南宁市房产交易中心办理房屋正常过户手续。但是，被告到了2015年7月10日仍不能解除该房屋的抵押，于是被告与原告协商，要求原告把被告解押的时间推迟到2015年8月10日前，于是原、被告于2015年7月10日签订了《存量房买卖补充协议》，该补充协议约定：被告于2015年8月10日前解押，原告在被告解押后的7日内向被告支付首付尾款34000元（房屋首付款：74000元，其中包括购房定金：40000元，首付尾款：34000元）。2015年8月10日过后，被告仍不能按《存量房买卖补充协议》约定的时间解押，导致该房屋买卖无法正常进行，被告的行为已经构成了根本违约。被告的行为使原告的合法权益受到损害，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年6月8日签订的《存量房买卖合同》及原、被告于2015年7月10日签订的《存量房买卖补充协议》；2、被告向原告退还购房定金40000元；3、被告向原告支付违约金40000元；4、被告承担原告为实现债权一审阶段的律师费6000元。
被告杨蕾辩称，一、原、被告间签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》因被告的房屋办理了抵押贷款，转让抵押的房屋未经抵押权人同意而无效。，二、被告所收的40000元是首付款不是定金，原、被告双方约定首付款74000元，原告支付了40000元，余下34000元未支付，被告在《收条》上也注明是首付款。三、被告已经将涉案房屋交付原告使用，而房屋的解押需要原、被告双方共同去办理，原告不配合递交相关资料，故被告无法办理解押手续，现原告终止合同的行为违反合同约定，应当承担违约责任。
经审理查明，2015年6月8日，原告（买方）（乙方）与被告（卖方）（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将其名下的坐落于南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际2号楼2-1117号（房屋总建筑面积46.02㎡）出售给乙方。房屋买卖成交价为人民币370000元。付款方式为转账，付款期限为2015年6月8日。合同第五条约定：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起7日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方按全部房款的5%向对方支付违约金。第六条约定，为确保交易安全，乙方有权要求甲方配合对上述房屋产权状况进行充分了解，双方保证义务如下：（一）甲方保证上述房产及其交易行为：1、未被依法查封或者以其他形式限制房产权利；2、已征得其他产权共有人、同住人同意；3、原租赁关系终止或原承租人已放弃优先购买权；4、不存在任何权属争议；5、不属于违章建筑、危房或被拆迁范围；6、相关产权、身份证件资料真实、有效、安全；7、符合房产交易或已购共有住房上市交易的有关规定。（二）乙方保证其交易行为：1、对上述房产现状有充分了解其已征得其他共有人、同住人的同意；2、所提供证件资料真实、有效、齐全。甲方保证上述房屋权属清楚，交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任。第十二条约定：2015年6月8日收到杨海英交来首付款人民币40000元整通过转账存入银行（工商银行：xx），余下收付尾款约定于2015年7月10日前付清人民币34000元，签订合同后房屋所有物业管理水电费用由买方承担，房屋装修所有项目包括在购买价格内。
合同签订当日，原告向被告转账支付40000元，被告为此出具《收款凭证》，内容为：今收到杨海英购买杨蕾名下青秀区中柬路9号利海·亚洲国际2号楼2-1117号首付款人民币40000元整。杨海英以农村信用社手机银行转账（账号：6xx8）到（工商银行6222082102000269174）的账户。
2015年7月10日，原告（买方）（乙方）与被告（卖方）（甲方）继续签订《存量房买卖补充协议》，约定：乙方已于2015年6月8日把首付（定金）40000元整存入甲方工商银行（6xx4）的账户，并且甲乙双方于2015年6月8日签订了《存量房买卖合同》。因为甲方不能按原约定解押房屋，故乙方没有在7月10日前支付首府尾款给甲方。现经甲乙双方协商一致，就上述房屋买卖合同座如下补充：1、甲方于2015年8月10日前解押上述房屋，乙方在甲方解押房屋后7日内支付首付尾款当日双方去南宁市房屋产权交易中心共同办理过户手续。2、在心新房产证下来后7日内，乙方去办理公积金贷款。甲方承诺该房产无产权争议，房屋所有共有人都愿意出售此房产。如出现产权争议或其他一切导致该房产无法正常过户的事项，甲方承担违约责任，甲方应在违约之日起7日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。若违反原合同和本协议，双方协议不成时，依法向人民法院起诉，律师费由违约方支付。本协议与原合同一样有效，本协议自双方签字之日起生效。
后因被告未在约定的期限内办理涉案房屋解押手续，原、被告双方就合同解除及损失赔偿问题协商未果，原告诉至法院，提出前述诉请，被告应诉后答辩如前。原告为此支付律师代理费6000元。
诉讼过程中，原、被告均认可原告于2015年9月2日将涉案房屋的钥匙和门禁卡退还给被告的事实。
另查明，青秀区中柬路9号利海·亚洲国际2号楼2-1117号房的房屋所有权人为被告杨蕾，共有情况为单独所有。2014年4月9日，涉案房屋向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行办理了抵押登记；2014年8月16日，涉案房屋向高伟办理了抵押登记，该登记于2015年8月20日注销；2015年9月21日，涉案房屋向张叶萍办理了抵押登记，直至本案开庭审理之日即2015年11月17日，该抵押登记未注销。
又查明，原告于2015年9月29日向本院递交起诉状，提出解除合同的意思表示，本院于2015年10月17日向被告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。
本院认为，一、关于本案《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》的效力问题。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（2011年6月）第8条规定：“未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。”本案中，原告杨海英、被告杨蕾签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》是双方在平等自愿的基础上订立，系双方的真实意思表示，被告虽在签订合同时将涉案房屋抵押给建设银行园湖支行，但该抵押并不影响合同效力，本案《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》合法有效，双方均应恪守履行。
二、关于《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》是否应予解除的问题。原、被告在《存量房买卖补充协议》中约定被告应于2015年8月10日前办理涉案房屋上的解押手续，若出现导致该房屋无法正常过户的事项，被告应承担违约责任，并在违约之日起7日内将定金退还给原告，另给付原告相当于定金数额的违约金。被告未在约定的期限内办理解押手续，构成违约。原告已于2015年9月2日将房屋钥匙、门禁卡退还给被告，被告亦接受，双方均无继续履行合同的意思表示。原告依照《存量房买卖补充协议》约定要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。由于原告未曾向被告发出过解除合同通知书，而是径向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达被告之日即2015年10月17日视为解除合同通知到达之日，本案《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》自该日起解除。
三、关于被告支付的40000元款项的性质。被告虽在《存量房买卖合同》中约定原告于2015年8月1日支付的40000元是首付款，但双方在2015年7月10日签订的《存量房买卖补充协议》明确写明原告将“首付（定金）40000元”存入被告账户，且双方在违约责任条款中约定了双倍返还定金的情形。被告主张《存量房买卖补充协议》是格式合同，其效力低于《存量房买卖合同》中双方手写部分的合同条款，本院认为，格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同，本案《存量房买卖补充协议》是原、被告双方就涉案房屋的解押期限进行的补充约定，不具备重复使用、预先拟定的性质，其与《存量房买卖合同》具有同等效力，在《存量房买卖合同》约定不明的情况下，应当根据《存量房买卖补充协议》确定原、被告间的权利义务。因此，本院认定原告于2015年6月8日向被告支付的40000元系定金。
四、关于违约责任的承担问题，因本案合同的履行过程中，被告存在违约行为，则应当依据《存量房买卖合同》第5条及《存量房买卖补充协议》的约定向原告双倍返还定金80000元，并向原告赔偿律师费6000元。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、原告杨海英与被告杨蕾于2015年6月8日签订的《存量房买卖合同》及2015年7月10日签订的《存量房买卖补充协议》于2015年10月17日解除；
二、被告杨蕾向原告杨海英双倍返还定金80000元；
三、被告杨蕾向原告杨海英赔偿律师费6000元；
本案受理费975元，由被告杨蕾负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 范 俪
二〇一五年十一月十八日
书记员 郭顺萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。