上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3269号
上诉人（原审原告）上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成，董事长。
委托代理人谢王钢。
被上诉人（原审被告）王芝芳。
委托代理人刘栋（系王芝芳的丈夫。
上诉人上海中原物业顾问有限公司因居间合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月19日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人上海中原物业顾问有限公司的委托代理人谢王钢、被上诉人王芝芳及其委托代理人刘栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年3月27日，上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）与王芝芳签订了出卖方为空白的《房地产买卖合同居间协议》一份，该协议中载明，王芝芳欲购买上海市松江区涞坊路X弄X号X室房屋（以下简称系争房屋），王芝芳为表示对该房屋的购买诚意，向中原公司支付意向金100，000元，作为与房地产权人进行洽谈之用，如出卖方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行；中原公司应依法积极履行居间义务，向买卖双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项（详见《房屋买卖合同》第1条）。居间协议还对其他事宜进行了约定。【在（2013）松民三（民）初字第966号案件（以下简称966号案件）庭审中，中原公司表示出卖方一栏“李驰”的签字为系争房屋产权人在温州所签，签署日期是2013年3月29日。王芝芳对此表示真实性无法核实，因王芝芳从来未与房屋产权人见过面。】
2013年3月27日，王芝芳（原审笔误为中原公司）签订了出卖方为空白的《房屋买卖合同》一份，该合同载明，王芝芳欲购买系争房屋，总房价款为2，430，000元；签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对房屋买卖合同部分内容变更，以变更后的内容为准。此外，该合同载明的买卖双方前往中原公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的时间为2013年5月20日，后被中原公司工作人员改为2013年4月3日。【在966号案件庭审中，中原公司表示出卖方一栏“李驰”的签字为系争房屋产权人在温州所签，签署日期是2013年3月29日。王芝芳对此表示真实性无法核实，因王芝芳从来未与房屋产权人见过面；中原公司表示签订示范文本买卖合同的时间是在温州更改的，但是改之前中原公司与王芝芳电话联系过，本来王芝芳不同意更改时间，中原公司的工作人员都打算从温州回来，后来王芝芳又打电话说同意更改时间，王芝芳表示这是中原公司自行更改的，王芝芳并不知情，中原公司没有和王芝芳联系过，当时中原公司只是说房东同意了王芝芳的购房条件】。此外，本案庭审中王芝芳明确表示中原公司向法庭提交的《房屋买卖合同》第1.3条“房地产权证号”、1.4条“是否设立抵押”等信息均是中原公司在事后添加的，与王芝芳所持有的合同不一致，且该合同第10.3条也是空白的，既然该合同的主要条款都是空白的，该合同并没有成立；中原公司对此予以否认，并主张王芝芳提交的《房屋买卖合同》已超过举证期限，举证无效。另，中原公司提交的《房屋买卖合同》中载明系争房屋建筑面积为138.26平方米，而王芝芳提交的《房屋买卖合同》中载明系争房屋建筑面积为138平方米。【在966号案件庭审中，中原公司对于王芝芳举证的《房屋买卖合同》真实性没有异议，且质证认为“至于房屋的面积，由于房东本人在温州，王芝芳没有拿到房产证，当时对中原公司说预估面积为138平方米，与产证上的面积差距很小”】。
2013年3月29日，中原公司与王芝芳签订《意向金协议》一份，约定王芝芳为购买系争房屋支付意向金10，000元，如因卖方无法达成买方购买条件，或双方无法达成最终购买合同（房屋买卖合同）签订，则该意向金无条件退还王芝芳。王芝芳、中原公司工作人员程春风及案外人刘栋在该《意向金协议》上签字，刘栋是王芝芳的丈夫。2013年3月29日，王芝芳通过其丈夫刘栋向中原公司支付10，000元，付款性质为意向金。
2013年8月，中原公司诉至原审法院，请求判令王芝芳向中原公司支付佣金24，300元。王芝芳辩称：双方未就系争房屋达成最终买卖合意，因此不具有合同成立的条件，且居间方未向王芝芳如实报告重大事项，事实上买卖双方因未达成买卖合意，出卖方未交付房地产给王芝芳，因此应判定《房屋买卖合同》无效；另根据生效判决，因出卖方与王芝芳无法达成示范文本的《上海市房地产买卖合同》的签订，故判令中原物业公司应按约退还王芝芳意向金10，000元，中原公司未促成出卖方与王芝芳之间合同的最终签订，故不应向王芝芳收取佣金。
另查明，在966号案件庭审中，中原公司向法庭提交了收据、工商银行转帐凭证、上海往返温州的火车票以及李驰的身份证复印件，欲证明系争房屋出卖人李驰是温州人，中原公司收取的10，000元款项已转给李驰9，900元，因中原公司工作人员多次往返上海与温州，李驰将另外的100元给了中原公司工作人员。王芝芳称对于李驰的身份证复印件及所签收据真实性无法核实，自己没有见过李驰，合同中也无李驰的身份证号码；转帐凭证真实性没有异议，发生在2013年3月29日，车票日期是2013年3月29日，王芝芳在支付10，000元定金的时候中原公司工作人员陶见伍还在温州，所以2013年3月29日陶见伍应不在上海，对此王芝芳有异议。
现系争房屋的产权人为李驰，系争房屋建筑面积为138.26平方米。
再查明：2013年7月15日，（2013）松民三（民）初字第966号民事判决书认为，根据中原公司与王芝芳所签的《意向金协议》，作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》才是双方所指的最终的购买合同，鉴于系争房屋出卖方与王芝芳最终未达成一致意见，中原公司居间未成功，其理应将收取的10，000元意向金返还给王芝芳，为此判令中原物业应于判决生效之日起十日内返还王芝芳10，000元。中原公司不服上述判决，于2013年8月13日上诉于上海市第一中级人民法院，经二审审理后认为，因王芝芳、中原公司均在《房地产买卖居间协议》上签字确认，故王芝芳就买卖系争房屋与中原公司成就居间服务关系；王芝芳自始未按居间协议的约定向中原公司交纳100，000元意向金，故中原公司认为根据《房地产买卖居间协议》意向金转为定金的说法不能成立；2013年3月29日，王芝芳与中原公司又签订《意向金协议》，对阻却意向金转化为定金作出了特别约定，即“如卖方无法达成买方购买条件，或双方无法达成最终购买合同（房屋买卖合同）签订，则该意向金无条件退还王芝芳”。在中原公司明知李驰已在《房屋买卖合同》上签字确认、王芝芳明知李驰已同意其购买条件的情况下，《意向金协议》中的“双方无法达成最终购买合同（房屋买卖合同）签订”中的“最终购买合同”应是指示范文本的《上海市房地产买卖合同》，而非之前的《房屋买卖合同》。中原公司擅自将意向金10，000元作为定金交付出卖方的行为不当，因买卖双方无法达成最终购买合同（房屋买卖合同）签订，故中原公司应按约退还王芝芳意向金10，000元。二审审理后作出驳回上诉，维持原判的判决。
原审认为：首先，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，因中原公司与王芝芳均在《房地产买卖居间协议》上签字确认，故王芝芳就买卖系争房屋与中原公司成就居间服务关系。其次，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中，虽然中原公司向法庭提交了由王芝芳与出卖方签字的《房屋买卖合同》，欲证明中原公司已促成合同成立，王芝芳应向中原公司支付约定的报酬，但因该合同与其后中原公司与王芝芳所签订的《意向金协议》中双方的约定不符，且一、二审作出的判决均已认定中原公司的居间行为存在不当，买卖双方就系争房屋也未能签订最终的购买合同，故中原公司居间未成功，不得要求王芝芳支付相应的报酬。至于中原公司提交的《房屋买卖合同》及其欲证明的事项，因与王芝芳当庭出示的《房屋买卖合同》中的1.3条、1.4条不相一致，且与中原公司本身在966号案件中陈述的质证意见相矛盾，对此，法院不予采纳。再次，居间人虽未促成合同成立，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，中原公司虽未能促成买卖双方合同成立，但为此也从事了必要的居间活动，在活动期间付出了一定的人力、物力成本，故法院酌定王芝芳应支付中原公司在从事居间活动期间支出的必要费用1，000元。
原审法院审理后于二一三年十月十七日作出判决：被告王芝芳于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司1，000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，减半收取204元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担179元，被告王芝芳负担25元。
判决后，中原公司不服，上诉至本院称，在上诉人居间撮合下被上诉人已与出卖方签订了《房屋买卖合同》，该合同对涉案房屋的价格、付款及交易过户等均进行了详细的约定，因此根据相关法律规定，买卖合同已经成立。即使合同有一定瑕疵，双方也可以补充进行协商，而非原审认定的上诉人未促成合同成立，因此被上诉人仍应当按约向上诉人支付佣金24，300元。请求二审在查清事实后依法改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人王芝芳辩称，被上诉人签订的合同中出卖方为空白，只能代表被上诉人有购房意向，且买卖合同中有些条款是对方单方更改或事后添加，买卖双方并没有达成合意，出卖方也没有交付房屋，因此买卖合同是无效的；另生效判决也认定上诉人居间行为不当及居间未成功，因此被上诉人不应支付佣金。请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，中原公司诉称，公司工作人员曾陪同王芝芳四次看房，还多次去温州与出卖方洽谈系争房屋买卖事宜而花费车费708元及伙食费等。
本院认为，本案系中原公司起诉要求王芝芳支付佣金24，300元，因此本案的争议焦点为双方之间是否存在居间合同法律关系，如果存在的话王芝芳应当支付居间报酬还是必要费用。鉴于中原公司与王芝芳及王芝芳丈夫刘栋分别在《房地产买卖合同居间协议》、《房屋买卖合同》及《意向金协议》上签字，刘栋还向中原公司实际支付10，000元意向金，中原公司工作人员亦往返温州与出卖方李驰洽谈系争房屋出售事宜，因此中原公司与王芝芳之间就系争房屋买卖已经建立了居间合同法律关系，王芝芳应当支付相应的费用。至于具体费用的确定问题，鉴于生效判决已经认定由于买卖双方未能签订最终的购买合同，尚不具备中原公司要求王芝芳支付居间报酬的法律要件，因此中原公司要求王芝芳按约支付佣金24，300元，依据不足，本院不予支持，但中原公司可以要求王芝芳支付必要费用。因为生效判决系基于中原公司在居间过程中擅自将意向金10，000元作为定金交付出卖方的行为不当而被判决向王芝芳退还该款，而并非系中原公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况而损害了王芝芳的利益，亦即王芝芳未与出卖方签订买卖合同非中原公司主要责任，因此并不影响王芝芳应向中原公司支付必要费用。基于中原公司为促成买卖双方成交系争房屋而提供了房源信息、多次陪同王芝芳看房、去温州与出卖方洽谈系争房屋买卖事宜等花费了大量精力、人力及成本，在此情况下，原审仅判决王芝芳支付中原公司1，000元必要费用，实难弥补中原公司在系争房屋居间服务过程中的实际付出，因此本院酌定王芝芳应向中原公司支付必要费用3，000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2117号民事判决；
二、王芝芳于本判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司人民币3，000元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币204元，由上海中原物业顾问有限公司负担102元，王芝芳负担102元；二审案件受理费人民币408元，由上海中原物业顾问有限公司负担204元，王芝芳负担204元。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年二月十三日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
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