福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第219号
原告陈彩凤，女，1975年10月13日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人许海军，福建汇丰联盟律师事务所律师。
委托代理人陈智高，福建汇丰联盟律师事务所实习律师。
被告杨兵，男，1968年4月21日出生，汉族，住厦门市思明区。
第三人杨卫东，男，1974年6月3日出生，汉族，住厦门市翔安区。
第三人中国建设银行股份有限公司厦门高科技支行，住所地厦门市湖里区。
负责人林健，行长。
委托代理人常昱、秦妤冰，中国建设银行股份有限公司厦门分行员工。
原告陈彩凤与被告杨兵、第三人杨卫东、第三人中国建设银行股份有限公司厦门高科技支行（以下简称“建行高科技支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法由审判员邱烨适用简易程序于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告陈彩凤及其委托代理人许海军、被告杨兵、第三人杨卫东、第三人建行高科技支行的委托代理人常昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈彩凤诉称，2013年6月9日，陈彩凤与杨兵签订一份合同编号为0000736的《房产买卖协议》，约定杨兵将坐落于厦门市湖里区江头北路76号2203室（面积149.91平方米）的房产卖给陈彩凤，陈彩凤应支付杨兵总价款2920000元，陈彩凤应先支付2100000元（含定金200000元）给杨兵，杨兵收到陈彩凤支付的购房款2100000元应于2013年6月25日前向建行高科技支行办理还贷解押手续，并将房产证原件交由陈彩凤保管。双方还约定2013年7月15日前办理房产交易过户手续，若2013年7月20日前未能办理交易过户手续，违约方应承担违约责任含定金罚则及逾期过户违约金，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。协议签订后，陈彩凤按约于签订合同当日支付定金200000元，于2013年6月26日支付购房款1900000元，共支付杨兵2100000元，但杨兵在收到陈彩凤支付的2100000元之后，并未按约定向建行高科技支行还贷解押，至今房产仍处在建行高科技支行抵押登记状态。陈彩凤愿支付购房尾款820000元给杨兵偿还欠建行高科技支行的贷款尾款。由于杨兵未按合同约定还贷解押，致过户日期到期后杨兵未能按约将房产过户给陈彩凤。2013年7月11日，陈彩凤与杨兵又签订了一份《补充约定》，约定2013年7月30日为办理房产交易过户时间，2013年7月20日为交房时间。杨兵于2013年7月23日将房产实际交付给陈彩凤居住使用，但补充约定的过户时间到期后，杨兵仍未能将房产过户给陈彩凤，陈彩凤在催促杨兵按约将房产过户给陈彩凤的同时，向银行了解才知杨兵未清偿建行高科技支行的全部贷款，导致建行高科技支行抵押登记未能解除，陈彩凤向市土房局调查，发现杨兵在将房产卖给陈彩凤后，于2013年7月15日又将该房产抵押给杨卫东，抵押登记债权为2800000元。杨兵以出售给陈彩凤并已实际交付给陈彩凤居住使用的房产设定抵押，再次办理抵押登记给杨卫东，主观上明显存在严重恶意欺诈，杨卫东与杨兵恶意串通设定抵押权，均严重损害陈彩凤的合法权益，其行为明显违法，且违反社会公德。因此，杨兵与杨卫东之间设定的抵押依法应判决确认无效。陈彩凤与杨兵协商过户未果，遂诉至法院，请求依法判令：1、确认原告陈彩凤与被告杨兵签订的《房屋买卖协议》有效；2、被告杨兵按合同约定清偿第三人建行高科技支行全部贷款，并办理解除第三人建行高科技支行的抵押登记手续；3、确认被告杨兵将已出售给原告并实际交付原告居住使用的房产抵押给第三人杨卫东的房屋抵押行为无效；4、被告杨兵将湖里区江头北路76号2203室房产过户至原告陈彩凤名下；5、被告偿付原告违约金347460元（按定金罚则赔偿原告损失200000元；逾期过户违约金以成交价2920000元为基数，按日万分之五计算，从2013年7月31日起计至房产过户至原告名下之日止）。本案审理过程中，原告陈彩凤自愿将诉讼请求降低为请求依法判令：1、确认原告陈彩凤与被告杨兵签订的《房屋买卖协议》有效；2、被告杨兵按合同约定清偿第三人建行高科技支行全部贷款，并办理解除第三人建行高科技支行的抵押登记手续；3、被告杨兵将湖里区江头北路76号2203室房产过户至原告陈彩凤名下；4、被告杨兵偿付原告违约金（以成交价2920000元为基数，按日万分之五计算，从2013年7月31日起计至房产过户至原告名下之日止）。
被告杨兵辩称，2013年7月27日前，陈彩凤、杨兵及中介已经签订了三方终止买卖合同的协议，约定解除买卖协议，杨兵退还原告陈彩凤2100000元，互不追究责任。协议原件保存于厦门市公安局经侦支队。2013年7月，陈彩凤也已经起诉到湖里法院，请求解除房屋买卖协议。双方签订的房屋买卖协议已经解除。
第三人杨卫东陈述，杨兵与杨卫东签订抵押借款合同有效，杨卫东也已经将款项支付给杨兵，杨兵与杨卫东并没有串通，陈彩凤的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回陈彩凤的诉讼请求。
第三人建行高科技支行陈述，若判决杨兵应将房产过户至陈彩凤名下，应先偿还杨兵尚欠建行的欠款。
经审理查明，2013年6月9日，杨兵（甲方）、陈彩凤（乙方）、厦门泰城房地产经纪有限公司（以下简称“泰城房产”）（丙方）签订编号为0000736的《房产买卖协议》，约定：甲方将坐落于厦门市湖里区江头北路76号2203室的房产出售给乙方，成交总价为2920000元；乙方于2013年6月9日前向甲方支付定金200000元，于2013年6月25日向甲方支付1900000元，乙方向银行申请商业贷款820000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起三日内将差额部分直接支付给甲方；甲方应于2013年6月25日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；甲乙双方应于2013年7月15日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2013年7月20日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。《房产买卖协议》第十二条还约定了违约责任：“1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途毁约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过7日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。”当日，陈彩凤通过案外人王李彬向杨兵中国建设银行账户转账200000元。同日，杨兵向陈彩凤出具《二手房交易专用收款凭证》，确认收到购房定金200000元。
2013年6月26日，陈彩凤向杨兵中国建设银行账户转账1900000元。同日，杨兵向陈彩凤出具《二手房交易专用收款凭证》，确认收到购房款1900000元，并注明“兹收到贰佰壹拾万首期款，甲方自行负责解押”。
2013年7月11日，杨兵（甲方）、陈彩凤（乙方）、泰城房产（丙方）签订《补充约定》，约定对编号为0000736的《房产买卖协议》作如下补充：甲乙双方同意于2013年7月11日委托泰城房产签订厦门市网上买卖合同；甲乙双方约定2013年7月20日视为该房交房时间；甲乙双方约定过户时间为2013年7月30日前，同时甲乙双方负责带齐交易当中所有相关证件配合丙方办理，不得推诿，若有逾期，按本协议第十二条来处理；甲乙双方同意此房取件单交由泰城房产保管，甲乙丙三方同时到场取件，乙方于取件当日付清甲方余款820000元。
2013年7月11日，泰城房产通过网上备案系统代杨兵、陈彩凤签订《存量房买卖合同》。
2013年7月23日，陈彩凤、杨兵、泰城房产签订《房屋交割声明》，确认杨兵已于当日将讼争房产交付给陈彩凤使用。目前陈彩凤仍在讼争房产内居住使用。
2013年7月31日，杨兵向陈彩凤出具《欠条》，内容为“今欠到退还陈彩凤女士购买座落于厦门市湖里区江头北路76号2203室定金人民币贰拾万元整及购房款人民币壹佰玖拾万元整，合计人民币贰佰壹拾万元整（￥2100000.00），于2013年8月3日17：00前付清给陈彩凤女士，同时甲方、乙方、丙方同意当日解除2013年6月9日所签编号0000736房产买卖协议和房产交易，三方互不追究对方法律责任。此据。欠款人：杨兵。身份证号：360421196804210613。日期：2013.7.31。”
另查明，湖里区江头北路76号2203室的房产目前登记于被告杨兵名下。2011年12月21日，杨兵将讼争房产抵押给建行高科技支行并办理抵押登记，担保金额2104100元。2013年7月15日，杨兵将讼争房产抵押给杨卫东并办理抵押登记，担保金额2800000元。
再查明，2013年8月7日，陈彩凤以杨兵涉嫌合同诈骗为由向厦门市公安局报案，厦门市公安局经纪犯罪侦查支队于当日受理。2013年9月6日，厦门市公安局作出《不予立案通知书》，对陈彩凤提出关于杨兵涉嫌合同诈骗的控告决定不予立案。
本案在审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，请求冻结被告杨兵银行存款2100000元或查封、扣押相应等值的财产，并提供了相应担保。本院于2014年1月13日作出（2014）湖民初字第219号民事裁定书，裁定冻结被告杨兵的银行存款2100000元或查封、扣押其等值财产，并查封担保人刘水电名下的址于厦门市湖里区祥店里36号401室房产作为担保财产。之后，本院依法采取了相应的财产保全措施。
以上事实，有原告陈彩凤提供的《房产买卖协议》、房产证、《补充约定》、建行转账凭条、二手房交易专用收款凭证、房屋交割声明、厦门市国土房产测绘档案管理中心查询单、《存量房买卖合同》、受案回执、厦门市公安局不予立案通知书，本院向厦门市公安局经济犯罪侦查支队第三大队调取的《欠条》、询问笔录等为证，并有原告陈述及本案庭审笔录相佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告陈彩凤与被告杨兵之间签订的《房产买卖协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其形式与内容均于法不悖，应认定为合法有效，原、被告均应按该合同的约定履行各自的义务。被告杨兵辩称其与原告陈彩凤的《房产买卖协议》已经解除，根据本院向厦门市公安局经济犯罪侦查支队第三大队调取的《欠条》，杨兵与陈彩凤约定2013年8月3日17：00前杨兵返还陈彩凤购房款2100000元同时当日解除编号0000736的《房产买卖协议》，被告杨兵未提交证据证明其有依约向陈彩凤返还2100000元，合同解除条件未成就，因此编号0000736的《房产买卖协议》并未解除，对于被告杨兵的该抗辩，本院不予采信。依照《房产买卖协议》的有关约定，被告杨兵应于2013年6月25日前向其原申请贷款银行（即建行高科技支行）办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。但从查明的事实看，被告至今未依约办理前述解除抵押登记的手续，相反，其还曾于2013年7月15日将讼争房产再次抵押给第三人杨卫东并办理了抵押登记手续，担保金额为2800000元。被告杨兵的上述行为明显违反了《房产买卖协议》及《补充协议》有关协助原告陈彩凤办理过户的约定，故其依约应继续履行协助原告办理讼争房产过户的合同义务，并同时承担逾期履行的违约责任。因此，原告要求被告杨兵依约清偿建行高科技支行全部贷款并办理解除抵押登记手续的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。对于原告陈彩凤有关将讼争房产过户至其名下的诉讼请求，因讼争房产上设有抵押权未办理注销登记导致暂时无法过户到原告陈彩凤名下，但仅为暂时性障碍，被告杨兵应在注销抵押权登记后协助原告陈彩凤办理讼争房产的过户登记手续。关于违约金的问题，依照《房产买卖协议》第十二条第2项及《补充协议》第三条，原、被告约定房产过户时间为2013年7月30日前，但至今尚未办理过户，因此，原告陈彩凤主张被告杨兵支付违约金（以讼争房产总价2920000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2013年7月31日起计算）的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持，但应计至判决确定的协助办理过户登记之日止为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告陈彩凤与被告杨兵于2013年6月9日签订的《房产买卖协议》有效；
二、被告杨兵应于本判决生效之日起十日内清偿就讼争房产尚欠中国建设银行股份有限公司厦门高科技支行的全部贷款并办理解除抵押权登记手续；
三、被告杨兵应在注销抵押权登记后十日内协助原告陈彩凤办理讼争房产的过户登记手续；
四、被告杨兵应于本判决生效之日起十日内向原告陈彩凤支付违约金（以讼争房产总价2920000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2013年7月31日起计至判决确定的协助办理过户登记之日止）；
五、驳回原告陈彩凤的其他诉讼请求。
如被告杨兵未按以上期间履行金钱给付义务或其他义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案案件受理费13190元，由原告陈彩凤负担11415元，被告杨兵负担1775元；保全费5000元，由被告杨兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 邱 烨
二〇一四年四月十八日
书记员 陈盛鑫
附页：
本案适用的法律条文：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。