重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南川法民初字第04057号
原告安良吉，男，1956年11月3日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。
被告杜长英，女，1946年8月23日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。
被告张朝书，男，1950年5月23日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。
委托代理人邹政，重庆市南川区鸣玉法律服务所法律工作者。
原告安良吉与被告杜长英合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序，于2015年9月17日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2015年10月22日裁定转入普通程序，由审判员韦云华担任审判长，与代理审判员隆美香、人民陪审员魏家道组成合议庭，共同负责对案件的审判。并依法追加张朝书为被告参加诉讼。后由于代理审判员隆美香因工作原因不能参与庭审，故变更由代理审判员冯骥组成合议庭，并于2015年11月13日第二次公开开庭进行了审理。原告安良吉、被告杜长英、被告张朝书及其委托代理人邹政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安良吉诉称，原告与被告张朝书签订房屋改建协议后，于2014年12月28日在法院调解下，被告张朝书将钥匙和房屋交给原告改建。2015年1月，原告改建房屋时遭到杜长英阻止，原告多次要求被告杜长英搬走，派出所也解决过，但被告杜长英一直侵占房屋至今。现起诉请求法院判令：1、排除妨害，被告立即交出房屋给原告改建；2、被告赔偿因非法侵占房屋给原告造成的误工费、生活费、车费、管理费、违约金损失共计86800元；3、诉讼费用由被告承担。
被告杜长英辩称，1、房子是我和被告张朝书一起做生意，一起挣钱共同购买的，我与被告张朝书分割后我占的是自己应得的部分，与原告没有关系。被告张朝书与原告的改建协议我不知道，也没有经过我同意，协议是他们两个的事情；2、我没有给原告造成损失，原告主张的损失我不应承担。
被告张朝书辩称，我因为没有履行房屋改建协议和补充协议，原告向法院提起了诉讼。经法官当庭调解，我就履行了协议，于2014年12月28日将房屋腾空后把钥匙交给了原告，原告的损失与我无关。请求驳回原告对我的诉讼请求。
经审理查明，2002年6月，安良吉与重庆市南川区食品公司签订房地产买卖合同，合同约定：重庆市南川区食品公司将其所有位于重庆市南川区XX乡XX村X组的XX食品点的混合结构一楼一底房屋一幢（其中有门面三个，建筑面积为307.04平方米）以106000元的价格出售给安良吉。由于差购房资金，安良吉于同年8月6日向张朝书借款31000元，并出据借条一张。2002年9-10月期间，安良吉将该幢房屋中一楼一底房屋四间（其中有门面一间，面积为74.97平方米，约占该幢房屋的1／3）交给张朝书用于开药店。在此期间，张朝书未向安良吉收取借款利息，安良吉也未收取张朝书的房屋租金。2005年4月14日，安良吉以自己的名义办理了该幢房屋的房屋产权证。2006年5-6月期间，经双方结算，安良吉欠被告张朝书借款、医药费共计35408.30元。结算后，经双方协商，达成口头协议：安良吉将位于重庆市南川区XX乡XX组的XX食品点中的一楼一底房屋四间（张朝书占有、使用的房屋）以35408.30元的价格卖给张朝书，并约定：张朝书用安良吉所欠的欠款35408.30元冲抵购房款。安良吉将2002年8月6日向张朝书出据的借款31000元的借条收回撕毁后，向张朝书出据了收到张朝书买房款35408.30元的收据（落款时间为2002年8月6日）。双方没有签订书面的房屋买卖合同，安良吉也没有给张朝书办理该房屋过户手续。2009年，安良吉在改建该幢房屋时双方因该房屋发生纠纷。2009年11月9日，张朝书诉至本院，请求确认自己与安良吉口头达成的房屋买卖协议有效。本院经审理，作出（2010）南川法民初字第62号民事判决书，判决双方买卖协议成立，双方应当继续履行（该案经二审维持）。
2013年8月20日，安良吉与张朝书签订房屋改建协议，约定：1、安良吉在签订本协议之日起必须配合张朝书将张朝书的75平方米房屋产权过户且提供相关手续，张朝书在签订本协议之日起30日内完成产权过户，明确双方产权；2、双方均同意由安良吉全额自筹资金对双方的房屋进行改建，并由安良吉负责改建房屋的施工设计以及改建手续的办理；3、安良吉拆除张朝书75平方门面和房屋，由安良吉按“拆一还一”的方案偿还。张朝书的门面为临街面，从上至下第2间，住房为临街面第三层，安良吉改建的第三层住房面积多于张朝书原有住房面积部分由张朝书购买。4、安良吉从动工之日起200天内必须完成主体工程建设项目。2014年9月17日，安良吉、张朝书签订补充协议，协议明确双方在签订本协议后，到房屋管理部门办理房屋产权分割过户手续，在办理房屋产权过户手续后5日内张朝书将房屋腾空并交给安良吉。此外，双方还对改建房屋的设计、施工等事宜以及归还张朝书房屋的面积、位置等问题作了约定。
2014年11月10日，安良吉向本院提起诉讼，要求张朝书履行房屋改建协议和补充协议。审理中，张朝书将讼争房屋的钥匙交给了安良吉，安良吉于2015年1月16日撤诉。同月，杜长英得知此事后，更换了房屋门锁阻止安良吉拆房。2015年8月6月，杜长英夫妇与张朝书夫妇签订《协议书》（该协议已经公证处公证），双方明确登记在张朝书名下的位于南川区XX乡XX村X社的两间房屋（一间为商服用房，建筑面积38.22平方米；另一间为成套住宅，建筑面积38.22平方米）系张朝书根据司法裁决所得。该房屋在2002年购买时是由甲乙双方共同出资购买，以张朝书个人名义办理的房地产权证。为了预防纠纷，双方达成协议：一、上述房屋二间系由甲乙双方各出资17704.15元共同购买，总价为35408.30元，则甲乙双方均为上述房屋的共同共有人。二、上述房屋二间继续（底楼门面为药、二楼为库房）由甲乙双方共同经营，共享利益，共担风险，共负盈亏，各项权利义务共同享受、共同承担。三、本协议签订后，甲乙双方应及时到房产所在地的房地管理部门办理该房屋的过户登记的手续，甲方的张朝书无条件协助办理该房屋过户的相关事宜。同年，张朝书和杜长英各自进行了房屋产权登记，张朝书部分的房地产权证号为**号（第2层，建筑面积38.22平方米），杜长英部分的房地产权证号为**号（第1层，建筑面积38.22平方米）。
另查明，2014年6月18日，安良吉取得改建房屋的《建设工程规划许可证》（许可建设规模307.04平方米）。2014年9月28日，重庆市南川区人民政府向安良吉发放了《建设用地使用批准书》。（批准建筑面积307.04平方米）。同年12月18日，安良吉与重庆市南川区隆化镇建筑工程有限公司签订房屋承建合同，将改建房屋的工程交由该公司负责施工，双方约定：工程总价600000元，管理费6000元；任何一方违约，由违约方支付守约方建筑总金额10%的违约金；主体工程限于2015年9月28日完成。同月27日，安良吉向重庆市南川区隆化镇建筑工程有限公司交纳了6000元的房屋安全质量管理费。
审理中，安良吉变更第1项诉讼请求为：要求张朝书和杜长英履行房屋改建协议和补充协议，由二人将讼争房屋腾空后交付给安良吉。安良吉的损失计算为：误工费每月2600元，8个月计20800元；管理费6000元、违约金60000元，合计86800元（只要求杜长英赔偿）。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，以及渝房权证第**号房屋所有权证、第XX号房地产权证、（2010）南川法民初字第62号民事判决书、（2010）渝三中法民终字第629号民事判决书、国有建设用地使用批准书、建设工程规划许可证、房屋改建协议、补充协议、房屋承建合同、借（领）款单、公证书、协议书等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，原告与被告张朝书签订的房屋改建协议和补充协议均是原、被告双方在自愿平等、友好协商的基础上签订，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。被告张朝书在签订协议后，虽将讼争房屋的钥匙交付给了原告，但之后被告张朝书又将房屋的部分产权转移给了被告杜长英，导致原告不能及时改建房屋，被告张朝书没有按照协议约定，全面履行交房义务，应当承担继承履行的民事责任。被告杜长英取得房屋产权是基于与被告张朝书之间的内部行为，该行为发生在房屋改建协议和补充协议形成之后，被告杜长英接受了房屋就应当受到房屋改建协议和补充协议的约束，承继协议中的相关权利和义务。被告杜长英辩解系共同购房，与人民法院生效文书确认的事实不符，本院不予采纳。故，原告要求二被告履行房屋改建协议和补充协议，交付讼争房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于原告提出的损失问题，其中管理费是原告履行房屋承建合同支付的费用，与本案没有关联性，而误工费和违约金，原告未举示充分证据予以证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、由被告张朝书、杜长英于本判决生效后15日内将位于重庆市南川区XX乡XX村X组的本案讼争房屋（房地产权证号：XXX房地证XXXX字第XX号、XXX房地证XXXX字第XX号）腾空后交付给原告安良吉。
二、驳回原告安良吉的其他诉讼请求。
案件受理费725元（原告已预交），由原告安良吉负担243元，由被告杜长英负担241元，由被告张朝书负担241元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费725元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 韦云华
代理审判员 冯 骥
人民陪审员 魏家道
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 王佳艺