江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张民初字第02111号
原告张家港市塘桥镇人民政府，住所地江苏省张家港市塘桥镇。
法定代表人徐华东，该镇镇长。
委托代理人朱国杰，江苏格致律师事务所律师。
被告朱胜超。
委托代理人冯根华，江苏国之泰律师事务所律师。
委托代理人詹吉夫。
被告孙鸽。
委托代理人陈芳。
原告张家港市塘桥镇人民政府（以下简称塘桥镇政府）诉被告朱胜超土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由审判员赵春华适用简易程序独任审理。2015年1月21日本案转普通程序审理。2015年1月26日本院根据原告塘桥镇政府的申请，追加孙鸽为本案被告。2015年2月13日本案公开开庭审理。原告塘桥镇政府的委托代理人朱国杰、被告朱胜超的委托代理人冯根华、被告孙鸽的委托代理人陈芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告塘桥镇政府诉称，2011年2月1日原告工作人员张利均与朱胜超签订《鱼塘承包协议》一份，约定由原告将其所有的位于张家港市塘桥镇顾家村的集体鱼池及工具房租给朱胜超使用，租期一年，到期后签约再续租，租金前三年每年4000元，三年后参照市场价格。鱼池周围的苗圃和林地树木，仍归原告使用，不在租赁范围内。朱胜超租赁鱼池后，除了对鱼池进行改造外，还于2011年4月至2011年10月违规拆除鱼池边工具房，无故砍伐原告所有的非租赁范围内树木136棵（树龄10年，树围13厘米，树种为香樟），修建五间二层楼房一座、鱼池驳岸、水泥路面、水泥场地等建筑物、构建物用于经营餐饮及垂钓，构成了非法占用农用地并将农用地用于非农业建设。张家港市塘桥镇建房办、妙桥办事处发出停工通知，要求朱胜超限期搬出苗圃、拆除违规建设的建筑物和构建物，赔偿砍伐树木损失，朱胜超对此置之不理。朱胜超在租赁期限到期后即不交租金，又不退还租赁物，继续使用至今。2014年6月26日朱胜超私自与孙鸽签订《经营权转让协议》，将租赁物及不在租赁范围内的附属土地、树木及违建房屋转让给孙鸽经营，约定转让价格为40万元。目前朱胜超已将租赁物移交给孙鸽。综上，朱胜超长期拖欠租金，私自将租赁物用于非农业建设，未经原告同意拆除租赁物及砍伐非租赁范围内树木，占用非租赁农用地，致使原告财产权益受损；未经原告同意私自转租租赁物。朱胜超已经严重违约，且已构成土地违法行为。为此起诉请求判令：一、解除原告与朱胜超之间的《鱼塘承包协议》；二、朱胜超支付原告租金1.6万元及25亩农地占用费12万元；三、朱胜超支付毁坏林木价值13.6万元（每棵按1000元计算）；四、朱胜超返还租赁物及非法占用农地并予以复耕或支付复耕费用；五、本案诉讼费由朱胜超负担。审理中，原告变更诉讼请求为：一、解除原告与朱胜超之间的《鱼塘承包协议》；二、朱胜超支付原告租金3.45万元（2011年2月1日至2013年1月31日为每年4000元，2014年2月1日至2015年1月31日为每亩年租金1500元，15亩为年租金22500元）；三、朱胜超支付毁坏林木价值13.6万元（每棵按1000元计算）；四、朱胜超、孙鸽返还租赁物（包括鱼塘及构建物）；五、本案诉讼费由朱胜超负担。
被告朱胜超辩称，原告未证明其是涉诉鱼塘和农地的所有权人或合法使用权人，对原告的诉讼主体资格有异议。对于鱼塘每年租金4000元无异议，对于原告主张的其他部分租金不予认可。因原有房屋破烂，我方征得出租方同意后对房屋改造。为鱼池养殖需要，我方投入巨额资金对鱼塘边的石驳岸、水泥路、场地进行建造，搭建了铁丝网，添置了养鱼设施。我方的改造均是得到出租方认可的。我方在租赁期间的改造投入补偿问题未能与出租方达成一致意见。因此，即使原告主体适格，原告要求我方无条件搬离也是缺乏事实依据的。原告要求我方赔偿毁坏树木，已经超过了诉讼时效，不应予以支持。我方没有收到原告所称的停工通知。原告也没有要求我方赔偿损失、限期搬离。我方将鱼塘的经营权转让给孙鸽，事前向妙桥办事处农副办等部门进行请示，相关部门没有提出异议，我方才与孙鸽签订了协议。我方承包范围内的资产已经全部转让给孙鸽。不存在我方将非租赁范围内附属土地、树木等转让给孙鸽的情形。从维护承包人的合法权益和社会经济秩序的稳定性考虑，我方建议由孙鸽继续承租鱼塘。孙鸽支付的转让费37.2万元我方已经收到。我方已经退出了本案所涉合同。我方不同意解除原告与我方的承包协议。
被告孙鸽辩称，孙鸽与朱胜超签订的经营权转让协议已经实际履行。孙鸽支付了转让费37.2万元给朱胜超并对租赁物占有使用。塘桥镇政府明知朱胜超将土地转租给孙鸽后的六个月内，未向孙鸽提出要求收回租赁土地。因此，应认为塘桥镇政府默认了孙鸽的租赁行为。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，应认定孙鸽与朱胜超的转租合同具有法律效力，应保护善意第三者孙鸽的利益。塘桥镇政府无权要求孙鸽返还租赁物。关于毁坏的林木，孙鸽不清楚情况，也与孙鸽无关。在13600元范围内同意按孙鸽与朱胜超的经营权转让协议约定承担毁坏林木的赔偿责任。请求判令孙鸽继续使用租赁物。
经审理查明：妙桥办事处经济服务科农副办公室（以下简称妙桥农副办）为塘桥镇政府派出机构妙桥办事处内设科室。
2011年2月1日妙桥农副办工作人员张利均代表该办（甲方）与朱胜超（乙方）签订《鱼塘承包协议》，约定：甲方将位于张家港市塘桥镇顾家村的15亩鱼池包括一些附属设施（主要是鱼池周边的一些老旧房屋，以下总称涉诉鱼池）承包给乙方；因为考虑到乙方前期有一定的改造投入，故租金前三年为每年4000元，三年后每亩鱼池的租金按同期水面承包租金计算；乙方所用电费由其自行承担；甲方提供的房屋，如乙方需修整，需经甲方同意后方可，一切费用由乙方负责，房屋修理后产权仍归甲方所有；鱼池周围的苗圃及林地树木，仍归甲方维护经营，乙方不得毁损和买卖；乙方在承包期限内，如遇政府规划利用或甲方另作他用，甲方提前三个月通知乙方，甲乙双方无条件服从规划，立即终止本协议；本协议执行期间为2011年2月1日至2012年1月31日，到期如续租，再签协议。
朱胜超按上述协议接收涉诉鱼池后，即对鱼池边部分老旧房屋拆除，翻建为五间两层房屋，浇筑了一块水泥地、一条水泥路、修造了鱼池的石驳岸及大门，在鱼池边土地周围加装了铁丝网。朱胜超并砍伐了鱼池周围林地中的136棵树木。
2014年6月26日朱胜超（甲方、转让方）与孙鸽（乙方、接收方）签订《经营权转让协议》，约定：甲方将涉诉鱼池水面及附属土地、房屋、树木等全部现有财产转让给乙方经营；转让、接收的范围包括鱼池水面和附属土地，甲方2010年承包经营后建造的五间小二层楼房一座（6.5米×4米×5间二层），修建的石驳岸、水泥路、场地及铁丝围网、鱼池改造投入等养鱼设施；除甲方以上投入外，所有水面、土地、树木及原有的破旧老平房等均属镇有资产，乙方接收后改造时应保持鱼池原有面貌，不得破坏原有房屋和树木，并及时与镇有关部门订立经营权租赁协议；取得上述全部财产经营权的价格为40万元，包括转归乙方所有的甲方所投入资产的所有权、使用权；甲方负担的四年未缴租金16000元和砍掉的树木136棵计13600元，合计29600元在转让费中扣除，今后由乙方代为缴纳；扣除乙方代为缴纳的费用，乙方向甲方一次性付清转让费37万元后，甲方在三日内搬离鱼池，全部移交给乙方；另加有线电视费用2000元。该协议签订后，朱胜超将涉诉鱼池包括附属设施（房屋、水泥地等等）移交给了孙鸽。孙鸽也在2014年6月27日支付给朱胜超37.2万元。2014年8月9日朱胜超、孙鸽又签订补充协议，明确孙鸽接收的租赁物范围应与朱胜超和妙桥农副办所签协议一致，不包括承包协议范围外的土地等。
至今，朱胜超未缴纳租金给妙桥农副办。妙桥农副办经办人张利均等与朱胜超进行了多次交涉，但均未有结果。2014年8月张利均等发现朱胜超与孙鸽签订协议后，与朱胜超、孙鸽交涉仍无结果，为此引起本案纠纷。
上述事实有塘桥镇政府关于妙桥农副办情况的说明、塘委组（2004）31号关于张利均等的任职通知、2011年2月1日《鱼塘承包协议》、2014年6月26日《经营权转让协议》、2014年6月27日朱胜超出具的37.2万元收条、2014年8月9日补充协议、2015年2月6日现场勘查照片及当事人陈述佐证。
审理中，原告申请其经办人张利均到庭作证。张利均作证称：
朱胜超从2011年2月1日开始承包，讲好租金先用后付，每年到年底支付租金，一年一付。张利均几次找朱胜超要求其支付租金，因为出现了很多问题，问朱胜超要租金他也不给。张利均向分管领导张国平汇报，张国平表示与朱胜超的事情讲好后一起算。从2011年4月发现朱胜超从约定的修理房子变成翻建房子，为此先口头通知朱胜超，要求其停止建设，此时朱胜超已经基本完成了房屋的主体。耽搁一段时间后，到2011年11月底原告发现：朱胜超已经将房屋全部完成，浇筑了一块水泥地、修了一条水泥路、造了一个大门、修造了鱼塘的石驳岸；朱胜超并在造房子期间砍伐了树木。张利均与其办公室的钱正刚对被砍伐树木清点为132棵或136棵，当时有清点书面记录，朱胜超也知道清点结果，现在清点记录找不到了。张利均等几次找朱胜超要求其赔偿树木，一棵赔十棵，朱胜超也同意赔偿，但要求原告先补偿朱胜超30多万元后，朱胜超再对原告赔偿。朱胜超是否改造了养鱼设施不清楚。原鱼塘中的养鱼设施是原承包人的。朱胜超从原承包人处拿到了这些设施。2011年11月30日原告邮寄书面通知给朱胜超，但没有寄到退回来了。2012年3月6日又在妙桥办事处当面将书面通知给朱胜超，通知朱胜超合同期已满，在五日内搬出暂住的租赁地并交出钥匙。朱胜超对该份通知没有签字。妙桥办事处从未答应朱胜超房屋造好后要给朱胜超相应的补偿。在《鱼塘承包协议》上约定每年4000元的租金是比较少的，就是因为考虑到朱胜超要修理房屋（因此租金给予优惠）。朱胜超将鱼塘转让给孙鸽，并未得到张利均的同意。到2014年8月张利均等才听说朱胜超将鱼塘转让给孙鸽的事情。因此，张利均找了孙鸽三次，跟孙鸽讲妙桥办事处一个人也不知道孙鸽与朱胜超签订合同的事，他和朱胜超的协议无效。为此原告方要把孙鸽赶走。
本院要求被告朱胜超本人到庭陈述事实，否则将采信原告方经办人对事实的陈述。但朱胜超未到庭，因此本院采信上述原告经办人张利均对事实的陈述。
审理中，塘桥镇政府举证了塘桥镇政府及塘桥镇顾家村民委员会关于涉诉土地情况的说明及附图，说明中反映：涉诉鱼塘及周边林地约33亩从2003年起由张家港市塘桥镇妙桥农业公司管理至今，认为现有土地和附着物资产权属于塘桥镇政府，以证明其在本案中主体适格。朱胜超认为上述说明不能证明原告主体适格。
审理中，塘桥镇政府申请对被砍伐的136棵树木损失予以评估。但是因被砍下的树冠已经灭失，无法确定被砍伐苗木的受损情况，因此无法评估价格。
审理中，塘桥镇政府举证了其自身所发的文件2013年12月16日塘政抄（2013）3号抄告单，其中反映对河流面积的土地补偿费调整为每亩1500元。塘桥镇政府认为应按上述抄告单意见结算与朱胜超之间的租金，因此从2014年2月1日至2015年1月31日应按每亩每年租金1500元，15亩年租金22500元结算租金。朱胜超对原告提出的上述租金结算意见不予认可。
各方在审理中各执己见，无法调解。
本院认为，张利均是妙桥农副办的工作人员，其以妙桥农副办的名义与朱胜超签订《鱼塘承包协议》，是履行职务的行为，因此有关协议双方当事人应为妙桥农副办与朱胜超。而妙桥农副办为塘桥镇政府的工作机构，其并无独立法人资格，因此妙桥农副办的有关合同权利义务应由塘桥镇政府对外主张权利、承担义务。
朱胜超在签订合同时明知合同相对方是妙桥农副办，且从妙桥农副办处实际接收了租赁物并使用。在朱胜超与孙鸽的协议中也明确“除甲方（朱胜超）以上投入的外，所有水面、土地、树木及原有的破旧老平房等均属镇有资产”，可见朱胜超在合同履行过程中也认为租赁财产属于原告。朱胜超在审理中也明确其并不知晓除妙桥农副办之外有其他对涉诉鱼池具有所有权或使用权的其他权利人。
从塘桥镇政府举证的有关鱼池当地村委的证明来看，塘桥镇政府下设机构妙桥农副办对涉诉鱼池及相应土地的长期管理中并未有其他鱼池或土地的权利人提出异议。
因此，本院认为，妙桥农副办对本案所涉鱼池及相应土地经营管理，并无不当。妙桥农副办与朱胜超之间签订的《鱼塘承包协议》并不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。塘桥镇政府作为妙桥农副办的上级法人单位，在本案中作为原告主张权利，主体适格。
妙桥农副办与朱胜超签订的《鱼塘承包协议》约定妙桥农副办出租鱼池等租赁物给朱胜超使用，朱胜超使用租赁物并支付租金，双方之间应为租赁合同关系。在合同约定的租赁期限届满后，朱胜超继续占用租赁物，妙桥办事处并未收回租赁物，因此，双方的合同继续有效，只是租赁期间变为不定期。朱胜超已经使用了租赁物，应按照合同约定支付租金给原告。
原告要求在原《鱼塘承包协议》的基础上提高租金，举证责任在原告。上述抄告单仅是原告的单方意见，且是对土地的补偿金而非《鱼塘承包协议》中约定的“同期水面承包租金”，对本案所涉租金的结算并无参考性。原告要求提高与朱胜超之间租金标准没有依据，本院不予支持。原告与朱胜超之间的租金仍应按合同约定的每年4000元结算。因此，原告要求朱胜超支付租金的诉讼请求合法正当，有关结算金额应适当予以调整，对原告的该项诉讼请求酌情予以支持。
经原告多次催讨，朱胜超借故不缴纳租金，且未经原告同意转租，朱胜超已经根本违约，原告有权解除与朱胜超之间的租赁合同关系。并且，原告与朱胜超的租赁合同关系至原告提出解除时也已经处于不定期租赁期间，原告也有权行使任意解除权。原告要求解除租赁合同关系的通知在本案中是以起诉状的方式提出，因此，起诉状向朱胜超送达之日即2014年10月23日为原告与朱胜超之间租赁合同关系解除之日。朱胜超不支付租金、未经出租方同意转让租赁物并自行退出租赁关系，朱胜超已经以行为明确表示其将不再履行租赁合同中承租方的合同义务。因此，朱胜超不同意解除租赁合同没有任何事实与法律依据，本院不予采纳。合同解除后，朱胜超应归还租赁物给出租人即原告。现孙鸽从朱胜超处接收了租赁物，因此孙鸽作为实际占有人应与朱胜超共同承担归还租赁物给原告的责任。
孙鸽或朱胜超无证据证明孙鸽与朱胜超签订《经营权转让协议》已经告知出租人并得到出租人同意。孙鸽与朱胜超的协议来看，孙鸽明知朱胜超仅是承租人而非出租人。但是孙鸽仍不顾出租人意愿，自行与朱胜超签订协议。可见，孙鸽并非其答辩中所称的善意的次承租人或受让人。本案租赁物主要是鱼池，其周边房屋仅是作为鱼池经营的附属设施，因此，孙鸽辩称的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对本案并无适用前提。孙鸽要求继续租赁涉诉鱼池没有法律依据，本院不予采纳。孙鸽与朱胜超之间因《经营权转让协议》而引起的纠纷，不属于本案理涉范围，由孙鸽与朱胜超另行处理。
原告经办人张利均的陈述本院予以采信。从张利均的陈述来看，原告多次向朱胜超主张毁损树木的赔偿要求，并未漠视或放弃该权利，因此，原告要求朱胜超赔偿树木损失的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。作为被侵权人，原告对其管理树木的损失范围有举证责任。按张利均陈述，在发现树木毁损后虽有清点清单，但清单灭失，对于损失金额也无任何与朱胜超确认的依据，反而是长期悬而不决，最终导致被毁损树木灭失，无法查明损失范围。因此，本院认为，原告要求朱胜超按136棵树木、每棵1000元赔偿没有依据，应承担举证不能的不利后果。但是，朱胜超毁损树木的事实客观存在，因此，朱胜超仍然应对自己的侵权行为承担赔偿责任。在原告无法证明损失范围的情况下，按侵权人朱胜超在与孙鸽的《经营权转让协议》中自认的毁损树木13600元作为损失金额，由朱胜超赔偿给原告。
关于租赁物的返还问题，在《鱼塘承包协议》中妙桥办事处已经考虑到朱胜超前期有一定的改造投入，所以前三年租金约定为每年4000元。本案中所涉出租房屋因历史原因存在多年，但并无房屋所有权证或批准建房手续。从照片来看，所涉出租房屋交付给朱胜超时，该房屋破败不堪使用，也确实需要修整。因此，朱胜超对于破旧房屋修理以供使用并无不当。根据上述协议的约定，朱胜超修理后的房屋“产权”仍归甲方，对此朱胜超也是明知的。但是，朱胜超在对老旧房屋“修整”中擅自扩大规模，未经主管部门批准建设，将对房屋的“修整”升级为改建、扩建。妙桥办事处虽然对朱胜超的改建有异议，但态度暧昧（在2011年4月发现改建，原告称曾要求停止建设，但之后在2011年10月底朱胜超仍然改建完成；在2011年11月30日原告的通知未向朱胜超送达后，到2012年3月6日才又发书面通知给朱胜超，要求其搬出租赁地，对改建房屋如何处理未提及；在2012年3月6日通知后，朱胜超又使用租赁物到2014年6月，期间两年妙桥办事处并无明确意见），以至朱胜超改建完成并公然使用三年。因此，本院认为，妙桥办事处明知朱胜超改建，之后仍继续将鱼池出租给朱胜超使用至今，并要求朱胜超承担期间的租金，因此妙桥办事处的行为足以表明其默认了朱胜超改建的事实。改建后的房屋已经非原协议中约定的修整过的房屋，其改建投入造价也远超修整费用，因此改建后房屋的归属并不能依照上述协议处理。但是，改建后房屋依附于出租土地，且能够继续使用，因此，在租赁合同解除的情况下，该房屋应由朱胜超交付给原告。至于该改建房屋的有关费用如何承担，则可根据朱胜超的实际投入造价费用，结合原告与朱胜超各自在履行合同中的过错情况，由朱胜超另行向原告主张权利。
至于朱胜超在租赁期间对租赁鱼池及土地上修建的场地、水泥路、大门、铁丝网、石驳岸等设施，朱胜超修筑三年并未受到妙桥办事处明确的反对，而这些设施也是用于鱼池的经营管理，也与《鱼塘承包协议》中妙桥办事处考虑到朱胜超的改造并给予租金优惠的合同条款一致，因此，应认为妙桥办事处默认了朱胜超的添附行为。现朱胜超对这些设施实际使用三年多，已经超过了原合同约定的租赁期间，且因朱胜超违约导致合同解除，因此，这些设施应由朱胜超拆除，原告不应再给予朱胜超赔偿。如果原告同意利用的，则可由朱胜超与原告自行协商原告对朱胜超的补偿价款。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国侵权法》第二条、第六条、第十九条的规定，判决如下：
一、本案所涉2011年2月1日《鱼塘承包协议》于2014年10月23日解除；
二、被告朱胜超应支付原告张家港市塘桥镇人民政府从2011年2月1日至2015年1月31日的租金16000元，限被告在判决生效后十日内履行。
三、被告朱胜超应赔偿毁坏树木的赔偿款13600元给张家港市塘桥镇人民政府，限被告朱胜超在判决生效后十日内履行。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账号；或汇入张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港市支行营业部，账号：46×××84。）
四、被告朱胜超、孙鸽应共同归还2011年2月1日《鱼塘承包协议》中所涉的坐落于张家港市塘桥镇顾家村的15亩鱼池及附属设施给原告张家港市塘桥镇人民政府，限两被告在判决生效后30日内履行。
五、驳回原告张家港市塘桥镇人民政府的其他诉讼请求。
案件受理费5400元由原告张家港市塘桥镇人民政府负担4860元，由被告朱胜超负担540元。被告朱胜超负担的费用，已经由原告预交法院，该540元由被告朱胜超在判决生效后十日内给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 赵春华
人民陪审员 缪 安
人民陪审员 茅国兴
二〇一五年六月三日
书 记 员 赵 薇