上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1732号
原告（反诉被告）中国人民解放军92246部队管理处，住所地上海市宝山区。
负责人卜凡明，处长。
委托代理人黄可磊，上海市东方正义律师事务所律师。
委托代理人周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海雪健商贸有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人汪学健，总经理。
委托代理人陈育新，上海国定律师事务所律师。
委托代理人吴梓敬，上海国定律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军92246部队管理处（以下简称92246部队管理处）与被告（反诉原告）上海雪健商贸有限公司（以下简称雪健公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）92246部队管理处的委托代理人周伟巍、被告（反诉原告）雪健公司的法定代表人汪学健及其委托代理人陈育新、吴梓敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
92246部队管理处诉称，2005年2月26日，92246部队管理处与雪健公司签订《92246部队招待所及军人服务社承包合同》。2005年9月4日，双方又签订协议书，约定，上述合同立即终止，92246部队管理处同意雪健公司利用招待所北侧空地另建三层十二个房间的计建筑面积382平方米的楼一幢，由雪健公司经营五年，时间为2005年9月1日至2010年8月31日，每年租金人民币1万元，协议签订之日支付第一年租金，以后每年年初一次付清，协议期满后，三层楼房及楼内设施归部队所有。协议签订后，雪健公司未支付租金，共欠租金5万元。2010年8月31日租期届满后，双方未再续约。2012年7月前，雪健公司使用的水、电费从92246部队的总表中分摊，之后雪健公司安装了独立的水、电表，雪健公司仅于2013年6月支付过水电费7，600元。现92246部队管理处要求雪健公司支付租金5万元，并以1万元为本金，分别自2005年10月1日、2006年10月1日、2007年10月1日、2008年10月1日、2009年10月1日起算，按照中国人民银行同期贷款利率计算，支付租金的利息；雪健公司搬离并返还系争房屋及场地，按照评估报告的标准计算，支付从2010年9月1日起至实际返还房屋及场地之日止的使用费；雪健公司支付2005年9月1日至2013年7月31日期间的水费15，504元、电费33，888元，以上水电费由92246部队管理处估算。
雪健公司反诉并辩称，雪健公司承租招待所用了不到2个月，在2005年7月已经返还给了92246部队管理处。92246部队现主张租金及利息，已经超过诉讼时效。雪健公司在招待所北侧空地另建一幢三层楼，支付过租金26，000元，因该楼位于军事管理区，无法对外出租，故雪健公司实际未使用该楼，2013年10月，92246部队管理处将雪健公司赶出了系争房屋，故不同意支付房屋使用费。如需支付使用费，部分使用费也超过了诉讼时效。雪健公司在2012年9月前都使用92246部队的水、电总表，之后安装了独立的分表，实际使用的水、电费均已经付清，但支付凭证无法找到，不同意再支付水、电费。92246部队管理处出租的招待所及土地，无国有土地使用权证、房屋所有权证、经营活动许可证、军队房地产租赁许可证等文件，故《92246部队招待所及军人服务社承包合同》、协议书应为无效。由于有部队干部举报租赁之事，92246部队管理处让雪健公司签订协议书以应付上级检查，该协议书并非雪健公司的真实意思。雪健公司反诉要求确认雪健公司与92246部队管理处于2005年1月27日、2005年2月26日签订的《92246部队招待所及军人服务社承包合同》、2005年9月4日签订的协议书均无效，92246部队管理处支付雪健公司招待所的搭建和装修费184，054元，三层楼的建造及装修费327，051元，及上述两项费用的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，支付从2005年1月27日起至判决生效之日止），并要求92246部队管理处赔偿遗留在房屋内的空调、床、办公桌椅费用共计12万元及利息。
92246部队管理处针对反诉辩称，《92246部队招待所及军人服务社承包合同》，双方在签订协议书时已经明确终止，不存在无效的情形。协议书系92246部队管理处与雪健公司的真实意思，并非用于应付上级检查，协议书是有效的。协议书没有约定92246部队管理处需提供雪健公司所称的权证或许可证。协议书中约定招待所交还给92246部队管理处，屋内物品及装修归92246部队，且招待所归还至今，雪健公司也未主张过搭建及装修费用，现提出该费用，超过了诉讼时效。协议书约定期满后，新建三层楼及装修、物品归92246部队管理处所有，且无需支付任何费用。雪健公司未提供证据证明房屋内遗留了空调、床、办公桌椅等物品，即使存在上述物品，按照协议书约定，应归92246部队管理处所有。综上，92246部队管理处不同意雪健公司的反诉请求。即使协议书无效，雪健公司对于92246部队管理处无需提供证照是明知的，雪健公司应当承担因协议无效造成的损失。
经审理查明，2005年1月27日，92246部队管理处（甲方）与雪健公司（乙方）签订了《92246部队招待所及军人服务社承包合同》，约定，该部队招待所共有普通房10间，为二楼、三楼各五间，甲方全部出租给乙方对外经营管理；该部队军人服务社为招待所底层，共有简易房6间，包括服务社经营的一切手续证件全部出租给乙方对外经营管理；甲方保证乙方经营期限为5年，从2005年3月1日至2010年2月28日止；招待所每年租金26，400元，军人服务社包括一楼6间每年租金为24，000元，两者共计每年50，400元，租金为每季度结算一次；为保证招待所整洁卫生，乙方在合同签订后将对招待所及军人服务社进行整体改建，所有普通房间统一改建为标准房和套房，内置卫生间一间，配置空调及热水器，重新装潢，招待所后新建房屋四间；根据此房的结构情况，在三楼顶加盖四楼，装潢为三间豪华标房，房顶为红色波形瓦（视实际情况而定），整个楼面上防水外墙涂料；3、底层设置餐厅和中医门诊部、军人服务社等供居住人员需要；招待所后面花坛撤除，现有树木移到损管楼后花坛内，新建四间两层楼房，设置餐厅及办公室；经营期内，如遇到部队建设需要等特殊情况终止合同，则应弥补乙方的投资经费损失（根据国家定额标准由甲乙双方协商解决）；甲方不支付乙方对招待所的改建装潢费用，合同期满后，乙方所改建的房屋产权归甲方所有。同日，92246部队管理处与雪健公司签订补充合同，约定，鉴于乙方对招待所及军人服务社改建投入较大，第一期合同期满后，无特殊情况招待所及军人服务社继续租给乙方经营，具体价格根据当时情况而定。
2005年2月，92246部队管理处（甲方）与雪健公司（乙方）签订《92246部队招待所及军人服务社承包合同》，约定，该部队招待所共有普通房10间，为二楼、三楼各五间，甲方全部出租给乙方对外经营管理；该部队军人服务社为招待所底层，共有简易房6间，包括服务社经营的一切手续证件全部出租给乙方对外经营管理；甲方保证乙方经营期限为5年，从2005年3月1日至2010年2月28日止；招待所二楼、三楼每年租金26，400元，新建部分每年5，000元，军人服务社每年租金24，000元，共计每年55，400元，租金为每季度结算一次；所有普通房间统一改建为标准房和套房，内置卫生间一间，配置空调及热水器，重新装潢，整个外墙上防水涂料；底层设置中厅和军人服务社等供居住人员需要；招待所后面花坛拆除，现有树木移到损管楼后花坛内，新建四间三层楼房，与花坛边拉齐，设置餐厅及居住房，原平顶房上加盖一层做办公室；经营期内，如遇到部队建设需要等特殊情况终止合同，则应弥补乙方的投资经费损失（根据国家定额标准由甲乙双方协商解决）；整个招待所的改建装潢费用由乙方支付，合同期满后，乙方所改、建的房屋产权归甲方所有；合同期满后，同等条件下，乙方优先使用，“招待所内有床铺十六张，被子、棉垫、床单各一套，空调五台，长虹电视机四台，桌椅八套，木制沙发一套，归其使用，合同期满后交还的物品应列其中”。该合同甲方落款处盖有92246部队管理处印章，甲方代表人落款处为王远华的签名，并注明301、302由中心无偿支配使用，落款时间为2005年2月28日。该合同乙方落款日期为2005年2月26日。同日，92246部队管理处与雪健公司签订补充合同，内容为，鉴于乙方对招待所及军人服务社改建投入较大，第一期合同期满后，无特殊情况招待所及军人服务社继续租给乙方经营，具体价格根据当时情况而定，第二期五年合同期满后乙方所建的房屋产权全部归部队所有。
2005年9月4日，92246部队管理处（甲方）与雪健公司（乙方）签订协议书，约定，2005年2月26日所签订的《92246部队招待所及军人服务社承包合同》立即中止协议，拆除所有海鸥迎宾楼广告牌；新建三层及中心原有招待所整修费用由乙方负责，考虑到乙方的损失，乙方对新建三层楼有五年的经营权，时间为2005年9月1日至2010年8月31日；乙方在经营过程中应严格遵守协议，新楼经营仅限于作办公用房以及住宿，不得超范围经营，一经发现，立即中止协议；新楼所用水电须另行排管装表，按量收费，并加收3%管理费；部队原有的招待所，2005年8月31日起交由部队管理，招待所物品（新添置的电视机、字画除外）保留上交部队，现有装修不得故意破坏，一经发现照价赔偿；所有人员严格遵守部队规章制度和营院管理规定，服从部队管理，办理营门出入证，甲方有权随时督促检查乙方的经营状况；新建三层楼年租金为1万元，协议签订之日上交第一年租金，以后每年年初一次付清；协议期满后，三层楼房及楼内设施归部队所有，乙方不得带走任何物品，同等条件下，优先续租给乙方；因部队建设及地方政府统一规划需要时，应立即终止协议，甲方按照2005年8月10日上海文汇工程造价咨询有限公司工程测定书扩建部分及新楼安装测定总额，按每年28，500元递减补偿乙方未到期的损失。2013年6月，雪健公司向92246部队管理处支付了水电费共计7，600元。2013年10月18日，92246部队管理处提起本案诉讼。
审理中，92246部队管理处提供了：1、上海文汇工程造价咨询有限公司出具的工程测定书，主要内容为，本工程量按实际测量数据绘图计算所得，具体尺寸参见图纸，材料价格按2005年4月市场价格进行测算，本估价按甲乙双方目前已反映的实际情况编制，若有缺项或与现场情况不一致时应予调整；92246部队招待所老楼1-3层及扩建部分的土建装饰造价为188，241元，92246部队招待所老楼安装总价20，302元，新楼安装造价20，803元。雪健公司表示，该测定书非正规的评估报告，雪健公司没有委托上海文汇工程造价咨询有限公司进行过测定，不能作为估价依据，且雪健公司从未见过该测定书，对此不予认可。
雪健公司提供：1、92246部队管理处于2008年2月22日出具的证明，内容为，兹证明海鸥迎宾楼老楼改建装潢全为雪健公司所做。该证明的内容后有一行手写文字，内容为，合同终止日期为2015年8月31日。雪健公司表示，上述手写文字由当时的管理处处长王远华所写，可以证明雪健公司与92246部队管理处的承包合同租期至2015年8月31日结束。92246部队管理处表示，王远华已经转业，手写文字无任何盖章及签名，无法证明系王远华所写，对证明上所写文字的真实性不予认可。
2、2014年9月29日的证明，署名为王远华，内容为，训练中心与汪学健关于招待所签过五年合同，后又续签了五年合同。92246部队管理处表示王远华未出庭作证，真实性无法确认。
审理过程中，92246部队申请对雪健公司新建三层楼从2010年9月1日起的占用费（参照市场租金标准）进行评估。本院委托上海科东房地产土地估价有限公司进行了评估。评估报告载明，新建三层楼（含土地贡献收益）租金：2010年9月1日至2010年12月31日为12.79元／平方米／月，2011年1月1日至2011年12月31日为13.01元／平方米／月，2012年1月1日至2012年12月31日为13.35元／平方米／月，2013年1月1日至2013年11月30日为13.66元／平方米／月；设定场地为纯地块，场地租金收益：2010年9月1日至2010年12月31日为3.20元／平方米／月，2011年1月1日至2011年12月31日为3.25元／平方米／月，2012年1月1日至2012年12月31日为3.34元／平方米／月，2013年1月1日至2013年11月30日为3.42元／平方米／月。92246部队管理处表示，92246部队管理处于2013年9月30日发出公告，要求居住在新建三层楼的租户搬离，2013年10月，租赁户陆续已经搬离，92246部队管理处确认于2014年6月5日收回了新建三层楼；92246部队管理处对评估报告无异议，占用费应当采用三层楼含土地收益的租金标准计算。雪健公司表示，92246部队管理处于2013年10月通知雪健公司搬离，雪健公司于当月已经全部搬离；新建三层楼位于部队营区内，不具有对外出租功能，不能以评估报告的标准确定租金。
雪健公司申请对雪健公司在招待所中的搭建、装修及新建三层楼的价值进行审价。本院委托上海大华工程造价咨询有限公司进行了审价。审价报告载明，招待所中的搭建含装修造价为184，054元，残值为0元，新建楼房含装修造价为327，051元，现值为138，088元。92246部队管理处表示，对该审价报告无异议，但不应当采纳该审价报告，而应当采纳协议书中约定的上海文汇工程造价咨询有限公司的工程测定书。雪健公司表示，审价金额低于实际造价。上海大华工程造价咨询有限公司工作人员陈燕华表示，审价确定的工作量按照实测计算，材料价格按照2000定额计算，新建三层楼的占地面积为125平方米左右。雪健公司、92246部队管理处对审价单位陈述的新建三层楼占地面积均无异议。
以上事实，有92246部队管理处提供的《92246部队招待所及军人服务社承包合同》、协议书、工程测定书、评估报告，雪健公司提供的《92246部队招待所及军人服务社承包合同》及补充合同、证明、审价报告，及双方当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，《92246部队招待所及军人服务社承包合同》及补充合同经92246部队管理处与雪健公司协商一致终止，雪健公司于2005年已将招待所、军人服务社返还给了92246部队管理处，现雪健公司再要求确认该合同及补充合同无效，92246部队管理处赔偿招待所、军人服务社的改建、装修费用，本院难以准许。92246部队管理处与雪健公司于2005年9月4日签订的协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，雪健公司要求确认该协议书无效，本院不予准许。雪健公司主张该协议书系用于应付上级部队检查，非其真实意思表示，未提供相应证据证明，本院不予采信。协议书约定，新建三层及中心原有招待所整修费用由雪健公司负责，考虑到雪健公司的损失，雪健公司对新建三层楼有五年的经营权，时间为2005年9月1日至2010年8月31日，协议期满后，三层楼房及楼内设施归部队所有，雪健公司不得带走任何物品。关于租期的问题，雪健公司提供了92246部队管理处于2008年2月22日出具的证明，及2014年9月29日署名为王远华的证明。前一份证明上手写的内容“合同终止日期为2015年8月31日”无任何署名及盖章，也未明确指明系哪一份合同。后一份证明内容为“训练中心与汪学健关于招待所签过五年合同，后又续签了五年合同”，但雪健公司实际并未与92246部队管理处就招待所续签过五年合同，即使此处的“招待所”指的是新建三层楼，雪健公司也未提供与92246部队管理处续签新建三层楼的合同，且王远华未到庭作证，故本院对于雪健公司主张租期至2015年8月31日的意见不予采纳。现协议书约定的租期早已届满，雪健公司要求92246部队管理处赔偿招待所、新建三层楼的建造和装修费用，及房屋内的空调、床等物品的费用，与协议书约定不符，本院不予准许。92246部队管理处未提供证据证明其在诉讼前向雪健公司催讨过2005年9月1日至2010年8月31日期间的租金5万元及利息，雪健公司主张租金及利息超过诉讼时效的意见，符合法律规定，本院予以采纳。同理，92246部队管理处于2013年10月18日提起诉讼，其主张的2011年10月18日前的场地占用费也超过了诉讼时效。92246部队管理处陈述于2013年9月30日发出公告要求承租户搬离，2013年10月承租户基本已经搬走。雪健公司也陈述其于2013年10月搬离了系争房屋，故可以认定92246部队于2013年10月31日前已经收回了系争房屋。92246部队管理处要求雪健公司支付从2011年10月18日至2013年10月31日期间的场地占用费，可以准许。关于占用费的标准问题，92246部队管理处出租给雪健公司的仅为场地，92246部队管理处要求雪健公司按照房屋及土地的租金标准收取占用费，本院不予准许，上述占用费可按照场地租金标准计算。关于占地的面积，92246部队管理处与雪健公司均确认新建三层楼占地面积约为125平方米，本院予以确认。鉴于评估的场地租金标准尚低于协议书约定的年租金1万元的标准，本院确定占用费可按原租金标准计算。雪健公司应付2011年10月18日至2013年10月31日期间的场地占用费为20，383.56元。关于水电费之争议，92246部队管理处主张雪健公司拖欠2005年9月1日至2013年7月31日期间的水费15，504元、电费33，888元，未提供确凿的证据，本院不予采信。雪健公司在上述期间使用房屋会产生一定的水电费用，该费用应由雪健公司承担，考虑到雪健公司于2013年6月支付了水电费7，600元，92246部队管理处再要求雪健公司支付水电费，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第三项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海雪健商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）中国人民解放军92246部队管理处场地占用费20，383.56元；
二、原告（反诉被告）中国人民解放军92246部队管理处的其他诉讼请求，不予支持；
三、被告（反诉原告）上海雪健商贸有限公司要求确认协议书无效等反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6，150元、反诉案件受理费6，358.50元，评估费2，000元，审价费27，000元，由原告（反诉被告）中国人民解放军92246部队管理处负担6，780元，被告（反诉原告）上海雪健商贸有限公司负担34，728.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。