湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终1486号
上诉人（原审原告）：齐光跃，男，1956年12月12日出生，汉族，郴州市煤炭局职工。
委托诉讼代理人：李震，湖南人和人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱丹，湖南人和人律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郴州市众意房地产开发有限公司。
法定代表人：朱海霞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。
上诉人齐光跃因与上诉人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年08月08日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人齐光跃及其委托诉讼代理人李震、被上诉人郴州市众意房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人齐光跃上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第四项、第五项，依法改判众意公司赔偿齐光跃的损失353,080元（130×3500元-101,920元）；2.二审诉讼费由众意公司承担。事实和理由：一审法院未认定齐光跃的房屋差价损失353,080元，属于事实认定不清，严重损害了上诉人齐光跃的合法权益。齐光跃付清了全部的购房款，但众意公司却先后两次将本该属于齐光跃的房屋卖与他人，导致上诉人齐光跃现无法以相同的价格在同地段买到相同条件的房屋，故众意公司应当赔偿房屋差价损失353,080元。
被上诉人众意公司辩称，我方在二审中提供的共管账户中交钱的名单上没有齐光跃的名字，这说明了齐光跃未向众意公司交纳购房款，一审认定齐光跃向众意公司与郴州市煤炭局的共管账户中存入101,920元错误，故请求二审法院驳回齐光跃的诉讼请求。
上诉人众意公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回齐光跃的诉讼请求；2.依法判令齐光跃承担本案的诉讼费。事实和理由：一审判决认定齐光跃向众意公司与郴州市煤炭局共管账户存入101,920元，应视为齐光跃支付的购房款缺失事实依据。齐光跃未提供证据证明向众意公司交纳购房款，故齐光跃要求解除协议、返还购房款及利息、赔偿损失并请求众意公司承担惩罚金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。
被上诉人齐光跃辩称，1.齐光跃与众意公司签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》应当予以解除，因为众意公司已将涉案房屋出卖与他人，导致该协议无法履行；2.齐光跃已交清购房款。(1)齐光跃分别于2003年5月14日、2010年10月13日、2010年10月14日向众意公司交纳了购房款101,920元，且在一审时已提交了三张收据予以证明。（2）齐光跃与众意公司就开发“万花山庄”所签订的系列合同，约定了煤炭局有义务代众意公司收取参加团购人员的购房款。郴州市煤炭局根据《万花小区后续开发意向协议》的约定按工程进度通过拨付、转账及职工缴纳的购房款达2122.22万元，而众意公司按协议约定应提供给第三人郴州市煤炭局职工114套住房，总房价14,251,025.05万元，车库及杂房总价2,004,105元，两项共计16,255,130.05元，故郴州市煤炭局交纳的购房款已远远超过众意公司提供的房屋的总价款。（3）齐光跃与众意公司签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》明确记载：齐光跃在万花山庄一期购买了住房一套，由于众意公司的工作失误，齐光跃的住房被众意公司出卖给他人。协议中并无齐光跃需支付购房款的约定，显然，众意公司对齐光跃已付清购房款的事实知情并认可。（4）（2015）郴北民二重字第3号生效判决书认定了煤炭局收取购房款后已转付给了众意公司，众意公司也已向绝大部分购房人员交付了住房。众意公司对该案并未提起上诉，说明众意公司对齐光跃已付清购房款的事实是认可的；3.众意公司应返还齐光跃已付购房款及利息、赔偿损失并承担惩罚性赔偿责任。综上，请求二审法院驳回众意公司的上诉请求。
原审原告伍艳萍向一审法院起诉请求：1.解除齐光跃与众意公司于2011年8月18日签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》；2.众意公司向齐光跃返还101,920元购房款，按月利率2%的标准支付自2013年1月14日起至2015年10月13日止期间的利息为67,267元（此后至众意公司实际返还购房款之日止期间的利息另行计算），赔偿齐光跃的损失353,080元；3.众意公司承担101,920元惩罚性的赔偿责任；4.本案诉讼费由众意公司承担。
一审法院认定事实：一、2003年2月19日，郴州市煤炭局（甲方）与华新公司（乙方）签订了一份《万花冲房地产联合开发合同》，双方决定联合开发甲方位于107国道万华冲大院,定名为“万华山庄”。合同约定：甲方提供土地证并转让约22亩的土地给乙方，报建费、建设费等一切费用由乙方出资，乙方按548元／㎡造价向甲方职工提供80套住房及底层车库(300元／㎡)；甲方负责职工购房的报名统计和协助收款工作；合同还对开发期限、违约责任等事项作了约定（详见合同）。2003年12月26日，郴州市煤炭局与华新公司又签订《“万花冲房地产联合开发合同”的补充协议》，协议约定：区内土地红线的划分管辖、住宅楼等水电设施的用料、82套住宅工程款的支付办法、一期工程必须在2004年5月30日交付使用、二期工程必须在2004年12月31日交付使用等等事项（详见补充协议）。
二、2007年12月12日，郴州市煤炭局与华新公司签订了《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》，约定华新公司自愿放弃“万花山庄”开发项目的建设，其在合作开发期间所有合同资料、报建报批资料等应完整无缺的移交给郴州市煤炭局，或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商，由新开发商负责按郴州市诚信工程造价事务所有限公司所作的《报告书》的鉴定结论确定的债权债务，协议还对其他事项作了约定（详见协议书）。
三、2007年12月12日，众意公司（原宜章县众意房地产开发有限公司）与郴州市煤炭局签订了《万花小区后续开发意向协议》，众意公司有意参加“万花山庄”土地竞拍并继续开发，约定郴州市煤炭局职工2003年订购的82套住房价格调增至800元/㎡向众意公司购买，新增加职工32户按1200元/㎡的价格向众意公司购买，众意公司共应向郴州市煤炭局的职工提供114套住房和底层车库杂房。协议第五条约定，按照郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具的《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》，郴州市煤炭局协助众意公司和华新公司办理开发项目移交手续；第八条约定，此协议在众意公司取得《国有土地使用权成交确认书》后方可生效，等等。2008年6月2日，众意公司参加“万花山庄”地块竞拍成功，签订了郴土成交确字[2008]第19号郴州市国有建设用地使用权出让公开交易成交确认书。之后，众意公司按照《万花小区后续开发意向协议》承接并开发“万花山庄”项目。郴州市煤炭局前期在和华新公司开发“万花小区”共计拨入320.3万元；郴州市煤炭局于2008年6月至2009年1月分四次从账户转款至众意公司账户180万元；2008年5月郴州市煤炭局代众意公司支付中南大学土木工程检测中心技术服务费16万元；2008年6月由郴州市契税耕税征办管理局分两次转账853.92万元至众意公司与郴州市煤炭局尾号2140的双控账户，郴州市煤炭局在该账户存入单位职工购房款752万元；上述款项共计2122.22万元。众意公司按协议提供给郴州市煤炭局单位职工114套住房面积共计15845.75㎡，总房价14,251,025.05元；车库及杂房面积共计2100.58㎡，总价2,004,105元；总价款为16,255,130.05元。郴州市煤炭局通过拨付、转账及职工交纳的购房款2122.22万元，已经超过众意公司提供房屋的总价款。
四、齐光跃于2003年参与郴州市煤炭局职工组团购房，购买上述“万花山庄”一期7栋1单元101号住房，并分别于2003年5月14日、2010年10月13日、2010年10月14日向郴州市煤炭局交付购房款30,000元、70,000元、1920元，合计101,920元。由于众意公司的工作失误，其将齐光跃所购买的住房出售给了他人。2011年8月18日，齐光跃、众意公司签订了一份《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》，协议约定：由于众意公司的工作失误，众意公司同意将齐光跃购买的“万花山庄”一期7栋1单元101号住房更换成“万花山庄”二期壹号栋电梯楼一栋八楼8G号房，建筑面积以房产部门测绘结果为准；电梯楼房面积与齐光跃原购住房面积相等，双方互不补偿差价，多余面积按市场价结算；齐光跃选购的电梯房建筑面积超过其原有的住房建筑面积，齐光跃按照售房开盘价的价格补足差价给众意公司；众意公司取得“万花山庄”二期壹号栋电梯楼预售许可证后与齐光跃重新签订商品房买卖合同。2013年1月，众意公司在房产部门取得了“万花山庄”二期电梯楼的预售许可证（预售许可证号：2013-0019），上述电梯楼一栋八楼8G号房在房产部门登记为“二期2、3栋808房”；众意公司私下将二期2、3栋808房出售给案外人陈桂英，并于2013年12月30日通过房产部门办理了网签。齐光跃要求众意公司按双方协议约定交房遭拒，酿成纠纷，齐光跃遂诉至本院。
五、齐光跃曾于2013年8月5日向郴州市北湖区法院起诉，请求判令：1.依法确认齐光跃、众意公司双方2011年8月16日签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》合法有效；2.依法判令众意公司向齐光跃交付郴州市“万花山庄”二期壹号栋电梯楼八楼8G房（现更换成二期壹号栋八楼808号房）；3.本案诉讼费由众意公司承担。郴州市北湖区法院于2014年10月20日下达判决后，众意公司不服提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院于2015年3月6日以原审判决认定基本事实不清，裁定发回重审。郴州市北湖区法院依法另行组成合议庭进行审理，于2015年8月28日作出（2015）郴北民二重字第3号民事判决书，判决：1.齐光跃与郴州市众意房地产开发有限公司于2011年8月16日签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》合法有效；2.驳回齐光跃的其他诉讼请求。并建议齐光跃就因该协议无法完全履行而遭受的相应损失以及众意公司承担的相关责任另行主张权利。该（2015）郴北民二重字第3号民事判决书认定的事实与本案认定的事实基本一致。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对合同双方当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点是：一、齐光跃、众意公司签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》应否解除的问题；二、齐光跃主张的赔偿请求应否支持的问题。
一、齐光跃、众意公司签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》应否解除的问题。齐光跃、众意公司所签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》签订后，众意公司私下将二期2、3栋808房出售给案外人陈桂英，导致该协议无法继续履行,故齐光跃主张解除该协议的诉讼主张符上述合法律规定，予以支持。
二、齐光跃主张的赔偿请求应否支持的问题。1.众意公司是否应向齐光跃返还购房款并支付利息的问题。齐光跃作为郴州市煤炭局的职工参与购买涉案房屋，向众意公司与郴州市煤炭局共管帐户存入的101,920元，应视为齐光跃支付的涉案房款，至于众意公司与郴州市煤炭局有无其他债权债务纠纷，与齐光跃无关，众意公司所收取的购房款101,920元应当予以退还并支付相应的利息。对于计息标准的确定问题，应按中国人民银行一年期贷款年利率6%计算为宜，故2013年1月14日至2015年10月13日期间的利息为16,817元（101,920元×6%÷360天×990天），此后利息计算至购房款实际返还之日止。齐光跃主张按月利率2%的标准计息的诉讼请求，予以部分支持；2.对于齐光跃要求众意公司赔偿损失353,080元的问题，一审法院认为，在齐光跃、众意公司双方之间的商品房买卖合同关系中，齐光跃对于因众意公司违约对其所造成的损失，应当提供证据予以证实，齐光跃未能提供有效证据对其损失的内容及金额予以确认，应承担举证不能的法律后果，故对该项主张不予支持。3.对于齐光跃要求众意公司承担101,920元惩罚性赔偿的问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故齐光跃的该项主张符合法律规定，应予支持。
一审判决：一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、解除原告齐光跃与被告郴州市众意房地产开发有限公司于2011年8月18日签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》；二、被告郴州市众意房地产开发有限公司退还原告齐光跃购房款101,920元并支付2013年1月14日至2015年10月13日期间的利息16,817元，此后利息按中国人民银行一年期贷款年利率计算至房款全部退还之日止；三、被告郴州市众意房地产开发有限公司支付原告齐光跃101,920元赔偿款；四、以上第二、三项合计220,657元，限被告郴州市众意房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付完毕；五、驳回原告齐光跃的其他诉讼请求。本案受理费9023元，财产保全费3131元，合计12,154元，由原告齐光跃负担3000元，由被告郴州市众意房地产开发有限公司负担9154元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。齐光跃提供了一份证据即吉屋惠网站万花山庄楼盘价及房屋中介中万花冲即万花山庄电梯楼的价格，拟证明现万花山庄电梯楼的价格为每平米3500元，齐光跃的损失为353,080元。对该证据，众意公司质证认为，房屋价格无异议，但对证明方向有异议，齐光跃未交纳购房款，不存在损失；上诉人众意公司提供了一份证据即煤炭局与众意公司的共管账户名单（开户名为众意公司，实际账户控制人为煤炭局），拟证明已交纳购房款的煤炭局职工，在共管账户里都有名单，但该名单上并没有齐光跃的名字，说明齐光跃未交纳购房款。对该证据，齐光跃质证认为，真实性无异议，但对证明方向有异议，根据《万花小区后续开发意向协议》的约定，煤炭局可以代众意公司收取购房款，而齐光跃已将购房款交给了煤炭局，煤炭局又向众意公司交纳了2122.22万元，其中包括了齐光跃的购房款。
对当事人在二审中提供的证据，本院认证如下：对齐光跃提供的证据，因众意公司对房屋价格予以认可，故对其真实性予以认可，但不能证明齐光跃遭受了实际损失353,080元，故本院对该证据不予采信；对众意公司提供的证据，因齐光跃对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定，但该证据只能证明名单上的人缴纳了购房款，无法证明已交纳购房款的煤炭局职工都在这份名单中，更无法证明齐光跃未交纳购房款，故本院对该证据不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：一、齐光跃是否已交清购房款；二、众意公司是否应返还齐光跃的购房款及利息，是否应赔偿惩罚金及房屋差价损失。
争议焦点一。齐光跃系通过参与郴州市煤炭局职工组团购房，购买了“万花山庄”一期7栋1单元101号住房，并分别于2003年5月14日、2010年10月13日、2010年10月14日向郴州市煤炭局交付购房款30,000元、70,000元、1920元，合计101,920元。根据已查明的事实，郴州市煤炭局通过拨付、转账及职工交纳的购房款已超过众意公司提供房屋的总价款。由于众意公司的工作失误，将齐光跃购买的上述房屋出卖给他人。之后，《双方签订关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》，协议约定：由于众意公司的工作失误，众意公司同意将齐光跃购买的“万花山庄”一期7栋1单元101号住房更换成“万花山庄”二期壹号栋电梯楼一栋八楼8G号房，建筑面积以房产部门测绘结果为准；电梯楼房面积与齐光跃原购住房面积相等，双方互不补偿差价，多余面积按市场价结算；齐光跃选购的电梯房建筑面积超过其原有的住房建筑面积，齐光跃按照售房开盘价的价格补足差价给众意公司；众意公司取得“万花山庄”二期壹号栋电梯楼预售许可证后与齐光跃重新签订商品房买卖合同。从上述约定可见，众意公司认可齐光跃已付清购房款101,920元。
争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，众意公司将齐光跃购买的“万花山庄”一期7栋1单元101号住房出卖给他人，导致齐光跃购买房屋的合同目的不能实现，无法取得该房屋，齐光跃提出解除合同，根据上述规定，众意公司应当返还已付购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于赔偿损失的问题，齐光跃没有提交证据证明其因解除合同而造成的直接损失数额，而其主张的房屋差价损失为可得利益损失，不属于解除合同的损失赔偿范围，本院不予支持。
综上所述，上诉人齐光跃、众意公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人齐光跃预交的二审案件受理费6596.2元，由上诉人齐光跃负担；上诉人众意公司预交的二审案件受理费5702元，由上诉人众意公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李敦先
审 判 员 刘殳扬
代理审判员 龙旭力
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 何佳娴
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。