福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第789号
上诉人（原审被告）邱天送，男，住福建省厦门市同安区。
委托代理人卢江南，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马春，女，住福建省厦门市同安区。
委托代理人卜祥伟、马福良，福建方定律师事务所律师。
上诉人邱天送因与被上诉人马春房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2014）同民初字第3123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马春向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除马春与邱天送签订的房屋买卖合同；2.邱天送双倍返还定金共计100000元。
原审判决查明，2014年7月23日，邱天送作为甲方与作为乙方的马春通过房屋中介方（案外人邱某春，丙方）签订一份《房产买卖居间协议书》（编号：1306329），约定甲方将位于厦门市同安区大同镇西池卫生宿舍楼A-501室的房产出售给乙方，房屋总价为690000元。该《房产买卖居间协议书》约定：第二条本协议签订当日，乙方支付给甲方购房定金50000元整。第四条甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分贰次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于2014年7月28日向甲方支付290000元（含定金）。……4、乙方向银行申请商业贷款40万元整，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际发放贷款金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额当日将差额部分以现金方式直接支付甲方。办理按揭贷款所应缴纳的费用由乙方承担。第六条甲、乙双方应于2014年8月1日前，以本协议为基础签订房管部门印制的《厦门市存量房买卖合同》，并前往房管部门办理交易过户登记手续。若于2014年8月10日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。第十二条违约责任：甲、乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。1、若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内将乙方已支付的购房款（不计利息）返还乙方。同时乙方应将该笔违约金总额的50％作为丙方的合理劳务费等费用。2、若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应在接到通知书之日起三日内将乙方已付购房款（不计利息）返还乙方。甲方已收取的定金不予返还，直接转为违约金。乙方对该房屋进行的装修费用由乙方自行承担，甲方不负责补偿乙方对该房屋的装修费用。同时甲方应将该笔违约金总额的50％作为丙方的合理劳务费等费用。3、若甲方不能按期交付房产或乙方不能按期支付购房款，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房产总额的0.05％的违约金。任何一方逾期超过十五日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条对应条款的约定承担违约责任。4、若甲、乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已支付的，丙方不再退还；若中介费用尚未支付的，则由甲、乙双方各承担50％的支付责任。
合同签定当日，邱天送收到马春五万元定金并出具收款收据由马春收执，邱天送作为收款人、案外人邱某春作为见证方均在收款收据上签名。7月28日，经案外人邱某春居间协调，马春与邱天送在上述《房产买卖居间协议书》上补充约定“拜拜的暂不移，到2016年1月1日之前迁移。甲、乙双方再次商议，前面第九条和之上交房时间取消，重新订于2015年农历八月份甲方拜拜的迁出并正式交房。本条款协商于2014年7月28日。”双方同意暂缓办理过户登记，马春当日未支付29万首次购房款（含定金）。
诉讼中，马春与邱天送一致同意解除双方房屋买卖合同，但对合同解除原因及违约责任主体存在争议。邱天送主张，马春未依照双方协议约定，在7月28日之前向其支付29万元首次购房款，逾期超过15日，明显构成违约，应当承担违约责任，马春交付的五万元定金应作为违约金不予返还。马春诉称，邱天送因个人原因拖延办理过户登记并拒收购房款，后明确向中介邱某春及其本人表示不再履行购房协议，故邱天送应承担双倍返还定金的违约责任。马春为证明其主张，举示了如下证据：1.马春所有的卡号为6222024100007582467的牡丹灵通卡账户历史明细清单，用以证明马春在2014年7月28日之前已将首次购房款归集到上述银行卡，2014年7月28日上述银行卡账户余额245780.74元，完全具备履行能力。2.2014年8月13日马春配偶与邱天送的通话录音（光盘）及文字整理，用以证明邱天送中途悔约，明确表示不再履行协议。其中，马春配偶与邱天送的通话录音内容有：马春配偶：“你到底是怎么打算的？”邱天送：“这个没办法，大家都说不能卖。这是人生的大事情，不是小事情。”马春配偶：“不能卖你是要怎么赔偿我？”邱天送：“不能卖我就是说拿一万块让你喝茶，看行不行？”马春配偶：“那个中介也要找我拿（中介费），我才一万，中介也要。”……邱天送：“你如果说得赔你钱就去走法庭走法律，去法院走程序。刚才也跟你说了那么多，这确实是遇到这样的事”……马春配偶：“你是确定卖还是不卖？”邱天送：“决定不卖，决定不卖。”邱天送对该通话录音的真实性予以确认。3.邱某春的证人证言，用以证明7月28日邱天送与马春的协商经过及邱天送中途悔约的情况。证人邱某春出庭作证：其系个体工商户邱某春中介服务部的业主。2014年7月23日，经邱某春介绍，马春向邱天送购买位于厦门市同安区大同镇西池卫生宿舍楼A-501室房产，并签定一份《房产买卖居间协议》，马春当场支付定金5万元。根据协议约定，邱某春联系马春及邱天送7月28日中午到其门店见面，一同办理房屋过户登记及按揭贷款等手续。当天邱天送以祖先牌位尚未迁出，家中发生不祥事件为由，要求暂缓办理过户登记，待“拜拜的”迁移后再行交房。后经双方协商，补充约定如下：“拜拜的暂不移，到2016年1月1日之前迁移。甲、乙双方再次商议，前面第九条和之上交房时间取消，重新订于2015年农历八月份甲方拜拜的迁出并正式交房。本条款协商于2014年7月28日。”因邱天送当天拒绝过户，根据房产交易习惯，为保障资金安全，马春亦未交付首次购房款。后邱某春多次催告邱天送协助办理过户登记，邱天送一直借口推脱。2014年8月10日（协议约定办理过户登记的最后期限），邱某春再次催告邱天送办理过户登记，邱天送明确表示不再履行协议，拒绝出售涉案房屋。邱天送对邱某春的证人证言质证认为：邱某春的中介费由马春支付，故邱某春与马春存在利害关系，其证言不足以采信。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，马春与邱天送签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系真实合法有效的合同，双方均应依约予以履行。本案的争议焦点在于马春、邱天送是否存在违约行为，应当由谁承担违约责任？马春主张邱天送中途悔约，应承担违约责任。邱天送则辩称，马春未在2014年7月28日支付首次购房款，根据协议约定，逾期超过15日，邱天送有权解除合同并追究马春的违约责任。原审法院认为，马春举示的银行卡历史明细清单、通话录音及邱某春的证人证言表明，马春在7月28日之前已将首次购房款筹措到位，并在7月28日后多次要求中介邱某春敦促邱天送协助办理过户登记手续，积极促成协议履行。而邱天送在协议签订后不久即向马春及邱某春明确表示因封建因素不再履行购房协议，并与马春配偶就违约赔偿问题进行协商。虽然邱天送辩称马春逾期支付首次购房款是合同解除的主要原因，但邱天送未能提供证据证明其与马春曾就购房款的支付问题产生争议或其曾催促马春支付首次购房款。相反，在2014年8月13日邱天送与马春配偶的通话录音中，邱天送主动提出补偿马春一万块钱的违约赔偿方案。故邱天送对自身违约行为及其法律后果具有认识。况且，在邱天送一再拖延房屋过户登记，协议履行前景不明的情况下，马春得以同时履行抗辩权拒绝先行给付首次购房款。故对邱天送的抗辩主张缺乏事实与法律依据，原审法院不予采纳。原审法院认为，本案中《房产买卖居间协议书》实为约定双方房屋买卖权利义务的契约。因邱天送拒不履行协议，马春要求解除房屋买卖合同，实质上是解除双方签订的《房产买卖居间协议书》。根据《房产买卖居间协议书》第十二条之约定及合同法第一百一十五条之规定，马春有权要求邱天送双倍返还定金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马春与邱天送签定的《房产买卖居间协议书》自2014年9月22日起解除；二、邱天送向马春双倍返还定金共计100000元。本案案件受理费2300元，适用简易程序审理减半收取1150元，由邱天送负担。
宣判后，邱天送不服，向本院提起上诉。
上诉人邱天送上诉称，原审认定邱天送向马春双倍返还定金10万元，认定事实错误，违背法律规定。马春未按照《房产买卖居间协议书》的约定支付购房款，存在重大违约事实。《房产买卖居间协议书》第四条第1款约定，马春应于2014年7月28日前支付邱天送29万元购房款（含定金）；第十二条第3款约定，任何一方超过15天仍未履约的，视为毁约，守约方有权解除合同。原审判决认为马春举示的银行卡历史明细清单及邱某春的证人证言表明马春在7月28日之前已将首次购房款筹措到位，并于7月28日后多次要求中介邱某春敦促邱天送协助办理过户登记手续，积极促成协议履行。该认定存在如下问题：一、把马春银行账户有足以支付购房款的存款等同于其已经按照合同约定履行付款义务。马春有钱与其是否按照合同约定履行付款义务是风马牛不相及的两回事。根据《房产买卖居间协议书》的约定，马春应于2014年7月28日前支付29万元购房款，但根据原审查明的事实，其确未在前述约定的时间前付款。这明确证明马春违约的事实。假如按照马春所辩解的，其银行账户有钱也想付款，是因为邱天送不想收款导致其未能按照合同约定在2014年7月28日前完成付款义务的，那么7月28日当天，双方还见面就合同的履行作了变更，为何当时其不向邱天送提出付款要求？邱天送卖房的根本目的是收取购房款，怎么可能马春想付钱其不收款。马春的辩解违背事实和常理，不符合逻辑。二、证人邱某春与马春存在利害关系，且其能从证明邱天送违约上获得更大的利益，因此证人证言不应被采信。根据合同第十三条的约定，中介费1.2万元由马春承担，由马春支付给邱某春。显然证人邱某春与马春存在利害关系。另外，根据合同第十二条第1款约定，邱天送违约的，应赔偿马春5万元的违约金，但马春应将其中的50%即2.5万元支付给邱某春作为其合理劳务费等费用。也就是说，如果合同顺利履行，邱某春仅能从马春处获得1.2万元的中介费，如果邱天送违约，邱某春却能从马春处分得2.5万元的劳务费。邱某春证明邱天送违约能使其获得更多的利益。因此，邱某春不论是从其与马春的利害关系上，还是从其能够获得更大利益的角度上，其作出的有利于马春的证言不应被采信。综上，马春未按合同约定支付购房款，且违约时间已经超过15天，构成重大违约。原审对该事实未准确认定，未严格甄别证人证言的可信度，导致认定事实错误，判决结论违背法律规定。邱天送请求撤销原审判决第二项，依法改判驳回马春的诉讼请求。
被上诉人马春答辩称，第一、关于邱天送违约的问题。原审已查明邱天送未按合同约定配合办理过户登记手续并中途因为家庭封建因素悔约，拒不继续向马春出售讼争房屋。该事实有银行卡历史明细清单、通话录音以及中介邱某春的证人证言相互印证。且马春在2014年7月28日之前已将首次购房款筹措到位，并在7月28日后多次要求邱某春敦促邱天送协助办理过户登记手续，积极促成协议的履行。而邱天送在协议签订之后不久即向马春及邱某春明确表示因封建因素不再继续履行合同。从马春的资金准备情况、多次要求邱天送及时配合办理过户登记等继续履行合同的行为以及邱天送收受马春定金后拒不配合办理过户登记、拒不收受首期购房款等行为，包括邱天送向马春及邱某春明确表示不再出售讼争房屋的行为，足以认定本案买卖合同无法继续履行的根本原因在于邱天送的中途违约行为。第二、关于中介邱某春是否具有利害关系的问题。邱某春作为中介服务方所做的证词都是根据事实作出的，依法可以采信。邱某春收取相应的中介费用并不会对本案的事实产生任何不实的影响，收取相应中介服务费用也是理所应当。且其他证据可以相互佐证，邱天送亦在与马春的通话录音中明确表示因家庭封建因素拒不继续出售讼争房屋，拒不配合办理过户登记手续。在马春与邱某春多次要求其继续履行合同的情况下，其均明确表示不再出售讼争房屋。马春请求驳回邱天送的上诉请求。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除邱天送对邱某春的证人证言有异议，认为无法证明邱天送违约，对其余事实均无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。
另查明，二审审理过程中，邱天送陈述称其未曾催促马春按时支付购房款。
本院认为，马春与邱天送签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。首先，关于证人邱某春的证言采信问题。邱天送并未举证证明邱某春与马春之间存在法律上的利害关系，邱某春作为居间服务者参与了讼争房产的交易，原审法院采信其出庭所作的证言并无不当。邱天送以邱某春的中介费由马春支付为由主张该二人存在利害关系，并以若邱天送违约邱某春可获得更多劳务费为由主张邱某春的证人证言不能采信，依据不足，本院不予支持。其次，关于马春逾期付款是否违约的问题。本案中，综合当事人的陈述、证人邱某春的证言以及在案的银行账户历史明细清单等证据，足以证明马春在2014年7月28日前已依约将应付的首期购房款筹措到位，但邱天送在合同约定的办理交易过户登记手续的期限即2014年8月1日前已明确表示不履行《房产买卖居间协议书》。故马春在合同履行前景不明确的情形下未支付首期购房款的行为并无明显不当。结合邱天送在2014年8月13日与马春的配偶的交涉中明确表示不出售房屋并提出违约赔偿方案的事实，在其未举证证明双方曾就购房款的支付问题产生过争议的情况下，邱天送关于马春逾期付款构成违约的相关上诉主张，依据不足，本院不予支持。邱天送经催告后仍拒不履行《房产买卖居间协议书》，其行为已构成根本违约，原审判决其向马春双倍返还定金10万元，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2300元，由上诉人邱天送负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一五年四月八日
书 记 员 王兴胜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。