浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖德武民初字第815号
原告严建兵。
委托代理人许春松。
委托代理人包晓东。
被告林珑。
被告杨跃根。
以上二被告的共同委托代理人杭黎明，浙江清溪律师事务所律师。
原告严建兵（以下简称原告）与被告林珑、被告杨跃根（以下简称二被告）买卖合同纠纷（立案时确定的案由为房屋买卖合同纠纷）一案，原告先以林珑、杨跃根、林细毛为被告于2014年7月29日向本院起诉，本院于同日立案受理，因林细毛已于起诉前死亡，原告撤回了对林细毛的起诉。本案依法由代理审判员梁帅适用简易程序于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人许春松、包晓东，二被告及其委托代理人杭黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年3月2日，原告与二被告、案外人林细毛（已死亡）达成协议，将位于武康镇诚信街建设地块折价35万元交由原告建房和使用，该协议由德清县武康镇法律服务所见证。协议约定待将来可办相关产权证时由千秋村办理，办证费用及变更土地性质的费用由原告承担。协议签订后，原告支付被告35万元，并按城建规划建造房屋，且一直使用至今。但二被告自行于2009年办理了该房屋的产权证（证号为：武康镇3-039650、3-039651、3-039652、3-039653、3-039654、3-039655），根据有关规定，此类房屋的产权需满5年方可过户。现该房屋过户条件已成就，故原告多次要求被告协助其办理该房屋产权过户手续，但被告均用各种理由拒绝。故诉至法院，请求判令：1.德清县武康镇诚信街89-91号（产权证号：武康镇3-039650、3-039651、3-039652、3-039653、3-039654、3-039655）的房产为原告所有；2.被告将上述房产过户到原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。
二被告辩称，1.双方2003年3月2日《抵债协议》无效。该协议系以合法形式掩盖非法目的，以虚假的抵债形式掩盖了转让宅基地、划拨土地使用权的真实目的，根据合同法第52条的规定应属无效。2.原告非二被告所在集体经济组织成员，无权享受取得宅基地与拆迁建房的资格，也不享有使用划拨土地的资格和条件。二被告系原老房子拆除后，国家才安置划拨土地性质的宅基地供其建房的，二被告的建房审批手续具有身份性和特殊性，依法不能转让。原告系他村村民，在他村已有宅基地和房屋，此种情况下受让二被告宅基地是不符合法律规定的。3.双方的协议至起诉前未经有批准权的人民政府批准，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，应当认定双方协议无效。4.案涉房屋所有权、土地使用权依法属二被告所有。双方转让土地使用权的协议无效，故土地使用权仍归二被告所有。案涉房屋虽系原告出资建造，但不能改变房屋的所有权性质。根据房地统一的原则和相关法律规定以及房屋的权属登记情况，案涉房屋也属二被告所有。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据1.2003年3月2日双方签订的《抵债协议》原件1份（二被告及已故案外人林细毛作为甲方，原告作为乙方，案外人沈某在“见证经办”处签名、签名另盖有德清县武康法律服务所公章）、同日二被告出具的《收条》原件1份（《收条》中写明收到原告地基转让款35万元），用以证明二被告将地基的建设权转让给原告的事实。
证据2.德清县武康镇千秋村村民委员会2009年5月26日《证明》原件1份，其中称原告与二被告因债务纠纷达成《抵债协议》，在二被告出具保证书保证不再要求重新分配宅基地的前提下村委会不反对该协议，2003年原告出资建造了两间房屋，用以证明原告按照《抵债协议》建造房屋并一直使用至今的事实。
证据3.《房产记载信息查询记录》复印件（盖章）3份，用以证明二被告已办出了案涉房屋的产权证。
二被告质证认为，对证据1，《抵债协议》真实性无异议，但违反了法律法规的强制性规定和司法解释；《收条》显示二被告收到宅基地转让款，表明《抵债协议》真实目的不是抵债而是转让宅基地。对证据2，只能证明原告出资建造了案涉房屋，不能证明该房屋属于原告所有。对证据3，无异议。
二被告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据4.《余英小区二期建设工程房屋拆迁安置协议书》原件1份，用以证明二被告将自己位于原千秋村东渡组的老房子拆迁作为国家建设用地，国家安置了一部分宅基地给二被告作为建房使用，条件是按农民的条件办理相关手续的事实。
证据5.德清县武康镇千秋村村民委员会2012年（无具体月、日）《证明》原件1份，其中称因该村东渡组拆迁，被告林珑户安置了德清县武康镇诚信街89-91号二间地基，土地性质为划拨，由被告林珑户按统一设计和格式建造，户内安置人员为户主被告林珑、丈夫被告杨跃根、儿子案外人杨林旺、父亲案外人林细毛四人；用以证明二被告因拆迁安置得到案涉土地的两间地基，由二被告自行建造房屋，安置人员是二被告和已故案外人林细毛的事实。
证据6.德清国用（2011）第00175023号《国有土地使用证》原件1份，用以证明案涉土地是国有划拨土地的事实。
证据7.《居民死亡医学证明书》原件1份，用以证明案外人林细毛于2014年6月10日已死亡的事实。
证据8.证人沈某出庭作证的证言（证人沈某曾在《抵债协议》中“见证经办”处签名，签名处加盖有德清县武康法律服务所公章），证言称：其为法律工作者，原告的妹夫2003年3月2日让其起草一份转让协议，其认为该转让需要通过土管局批准故转让无效并作了告知，原告方面称当事人自己已谈好、可以通过村里直接办出证，之后其手写起草了转让协议，但之后该协议被改动并打印成了本案《抵债协议》，具体怎么变为《抵债协议》其不清楚；该证言用以证明双方《抵债协议》的签订情况。
原告质证认为，对证据4，关联性有异议，没有明确该安置的土地是案涉土地。对证据5，案涉房屋建造是原告出资建造的；从证明内容看，落款日期不明确。对证据6，无异议。对证据7，无异议。对证据8，证言大体符合事实，对于原告支付35万元获得二被告拆迁安置地基的建房权的事实予以认可；证人作为法律人士并收取了法律服务费用，办理了见证，其应当清楚见证的法律后果；本案最终处理结果可能涉及证人利某，与证人有利害关系，因此除原告认可的上述事实外，该证言对其他事实的证据效力不足。
本院认证认为，对证据1，可以证明双方2003年3月2日签订《抵债协议》，该协议的真实意图在于将二被告拆迁安置所得的“地基”建房权作价35万元转让给原告，原告当日支付了转让款的事实；对合同的效力问题，双方争议较大，本文于下文争议焦点部分予以阐明。对证据2，结合双方当事人的陈述，可以证明原告出资建造了案涉房屋并居住使用至今的事实。对证据3，双方均无异议，可以证明二被告已办理出案涉房屋产权证的事实。对证据4，结合证据1、证据2、证据5及双方陈述，可以证明二被告因其原坐落于千秋村东渡组46号的老房屋拆迁，经安置得到案涉“地基”建房权的事实。对证据5，可以证明被告林珑户因老房屋拆迁安置取得案涉的二间“地基”，安置人员包括二被告及已故案外人林细毛的事实；但案涉房屋应认定系原告出资所建。对证据6、证据7，双方均无异议，予以采信。对证据8，可以证明二被告将案涉“地基”建房权作价35万元转让给原告的事实。
本院经审理，查明以下事实：
二被告系夫妻，之前与已故案外人林细毛（系被告林珑之父）、案外人杨林旺（系二被告之子，1992年出生，当时未成年）共同居住于原德清县武康镇千秋村东渡组46号房屋，户主为被告林珑。2001年8月10日，因千秋村东渡组拆迁需要，被告林珑代表该户签订了《余英小区二期建设工程房屋拆迁安置协议书》，约定被告林珑户在东渡组房屋拆迁后选择“联建房屋安置”的方法，联建安置的房屋须服从统一定点、规划、设计、建造、配套设施和物业管理，并按签订安置协议日期先后顺序选择安置房屋、地段、层次。之后，被告林珑户通过安置取得了在德清县武康镇诚信街89-91号的国有划拨土地上建造安置房屋的权益（该地块也即双方及千秋村村委会所称的安置所得的二间“地基”）。2003年3月2日，二被告及已故案外人林细毛（系被告林珑之父）作为“甲方”，原告作为“乙方”签订了《抵债协议》，约定“甲方”将因拆迁而享受的二间“地基”作价35万元抵给“乙方”；“乙方”取得“地基”后须按城建规划建房，因建房所需费用由“乙方”承担；该“地基”的土地证、房产证由千秋村代办，费用由“乙方”承担，如需变更土地性质产生的费用也由“乙方”承担。当日，原告向二被告交付了35万元，并由二被告出具书面《收条》予以确认。其后，原告即自行出资建造了案涉房屋并实际居住使用至今。但建房审批手续、土地使用权、房屋所有权登记手续均以二被告名义办理，案涉土地的《国有土地使用权证》登记的使用权人、案涉房屋产权证登记的所有权人均为被告林珑或被告杨跃根。现原告认为案涉房屋的产权已符合过户条件，但要求二被告协助过户遭拒，双方纠纷成讼。
本院认为，本案的争议焦点在于双方《抵债协议》有否有效？
二被告认为《抵债协议》无效，主要理由为合法形式掩盖非法目的；原告与二被告非同一集体经济组织成员、原告已有宅基地；双方转让划拨土地使用权未经批准。但本院认为，首先，双方协议转让的对象并非是国有划拨土地的使用权，而是房屋拆迁安置权益。本案所涉的“地基”实际是拆迁后国家通过无偿划拨方式对拆迁户进行的一种补偿，在拆迁安置后当地政府对整个拆迁安置区域已经做出了一个总体规划，对规划内的土地用途及安置范围、建设红线等已经做出了固定的设计，每个拆迁户所分得使用的只是整体安置规划中的一部分。事实上，在被告林珑户签订的《余英小区二期建设工程房屋拆迁安置协议书》中，也已明确约定被告林珑户选择“联建房屋安置”方法后，给予使用权的划拨土地只能用于联建房屋，且联建的房屋须服从统一定点、规划、设计、建造、配套设施和物业管理，并按签订安置协议日期先后顺序选择安置房屋、地段、层次。从房屋实际建造的情况看，相应的《国有土地使用证》显示案涉房屋与其他八户的房屋联为一排，其建设红线与周围协调、形成规则的矩形，其土地实际使用情况也未超出拆迁安置时的既定规划。也就是说，对于安置取得的“地基”，只存在由谁实际享有安置权益去按照规划建造房屋的问题，而不存在可以改变土地用途、规划或进行商业牟利性行为的可能。因此，双方《抵债协议》约定的将“二间地基”“抵给”原告，实际是将二被告因拆迁取得的安置建房权益进行转让，该种权益在公民间的流转并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于“非法目的”。因此，也就不存在双方协议因合法形式掩盖非法目的而无效的情形。其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款虽然规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，但根据该法第八条第二款“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”的规定，可见，该法所指的“宅基地”的性质是农村集体土地。而本案中，案涉土地系对拆迁安置补偿的国有划拨土地，国有土地与集体土地的性质显然不同，因此案涉土地的用途虽然是用于建造住宅，但并不是《中华人民共和国土地管理法》所指称的“宅基地”。因此，二被告所称原告不是本集体组织成员、在其他村另有宅基地的主张不构成双方协议无效的理由，本院对其该点抗辩意见不予采纳。最后，如前所述，本案双方协议转让的是拆迁安置权益而非是国有划拨土地的使用权，故该权益的转让不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，因此二被告以该司法解释为由主张双方协议无效的抗辩意见本院不予采纳。
综上，原、被告双方签订的《抵债协议》实质系转让二被告享有的拆迁安置权益，该协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方理应依其约定，按照公平原则和诚实信用原则，全面履行自己的义务。原告已按约定支付了在当时较为合理的转让对价、取得了安置权益，并自行出资按规划建造了房屋且实际居住使用至今，应认定原告对案涉房屋享有所有权；二被告应依约履行必要的产权变更登记的协助义务。并且，自2003年双方签订《抵债协议》至本案起诉时止已时隔10年以上，而此种安置权益转让的情况在当时也较为普遍，认定《抵债协议》无效也不利于安定的社会经济秩序的维护。因此，本院认为二被告的抗辩意见不应采纳；原告的诉请符合法律规定及双方约定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款之规定，判决如下：
一、坐落于浙江省德清县武康镇诚信街89-91号的房屋（房屋产权证号为：武康镇3-039650、武康镇3-039651、武康镇3-039652、武康镇3-039653、武康镇3-039654、武康镇3-039655）属原告严建兵所有。
二、被告林珑、被告杨跃根限于本判决生效之日起十五日内协助原告严建兵办理浙江省德清县武康镇诚信街89-91号房屋的产权变更登记手续，将房屋产权变更登记至原告严建兵名下，因登记产生的税、费等一切费用由原告严建兵承担。
案件受理费80元减半收取40元，由被告林珑、被告杨跃根负担，限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 梁 帅
二〇一四年十月二十八日
代书 记员 郑秋萍