河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终576号
上诉人（原审被告、反诉原告）周爱枝，女，1959年2月15日出生，汉族。
委托代理人王丽华，河南北纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）驻马店市喜盈门商业有限公司，住所地驻马店市驿城区。
法定代表人刘红军，总经理。
委托代理人崔涛峰，河南文苑律师事务所律师。
上诉人周爱枝因租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第2814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周爱枝的委托代理人王丽华，被上诉人驻马店市喜盈门商业有限公司（以下简称喜盈门公司）的委托代理人崔涛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2008年4月18日，周爱枝（甲方）与喜盈门公司（乙方）签订租房协议书一份，约定：1、甲方自愿将自己所有位于交通路西段驿城新村大门口西侧路北的房产一、二层（含地下室）房屋租给乙方；2、租金每年贰拾捌万元整（含房产租赁税），租期从2008年6月1日起至2018年5月31日止；3、乙方从签订合同每年的第一个月支付给甲方全年贰拾捌万元整房屋租金（第一年可半年支付一次，签订协议期的第一个月支付壹拾肆万元整，签订协议的第七个月再支付壹拾肆万元整，以后每年的第一个月乙方支付给甲方全年租金）逾期一个月不缴全部租金，甲方有权终止协议，乙方应停止经营，甲方收回房屋；4、至签订协议之日计算，房屋的租金每三年递增一次，每三年递增10%等条款。合同签订后，周爱枝依约向喜盈门公司交付了租赁房屋，喜盈门公司依约向周爱枝缴纳了第一个租赁年度（2008年6月1日至2009年5月31日）至第五个租赁年度（2012年6月1日至2013年5月31日）的租金。2013年9月12日，周爱枝方向喜盈门公司送达通知书一份，时任喜盈门公司交通路店店长的汪艳亭在该通知书上签字，通知书写明：贵公司交通店（交通路西段驿城新村大门口西侧路北）2014年的房屋租金已经过期2个多月没有缴纳，严重违反了《租房协议书》中“以后每年的第一个月支付给甲方全年租金”的规定，已经严重违约。根据《租房协议书》中“逾期一个月不缴全部租金，甲方有权终止协议，乙方应停止经营，甲方收回房屋”的约定，现通知贵公司，一、贵公司交通店应立即停止经营，交回房屋；二、贵公司缴纳违约金玖万贰仟肆佰元（92400元）；三、贵公司缴纳2013年6月1日至2013年9月30日的房屋租金壹拾万零贰仟陆百陆拾陆元（102666元）；四、甲方保留诉诸法律的权利。2013年9月27日，周爱枝通过邮政快递向原告发送了《解除合同通知书》一份，写明：按照《租房协议书》第四条的约定，你公司应于2013年6月支付2013-2014租赁年度租金，如逾期一个月支付，我有权单方解除合同。时至今日，你公司仍未支付2013-2014租赁年度租金，现通知你公司自2013年9月27日起解除我们双方于2008年4月18日签订的《租房协议书》。请你公司于收到本通知后七日内停止经营，交还房屋，并按合同约定向我支付拖欠的房屋租金，并承担年租金额30%的违约金。该通知于2013年9月29日送达喜盈门公司方。
另查明，一、诉讼中，喜盈门公司提交2011年5月27日周爱枝的收条一份和2012年7月4日古建民出具的收条一份，证明其公司按约履行交纳房租的义务，并主张古建民有代收租金的权利。周爱枝质证称对于喜盈门公司所说的古建民有代收租金的权利有异议，收条只能证明2012年周爱枝授权古建民收取租金，不能证明2013年也授权了。二、喜盈门公司提交店长汪艳亭通话清单一份，以证明喜盈门公司多次给古建民打电话，要求交房租，并申请汪艳亭出庭作证，汪艳亭作证称，2013年6月份、7月份，其通过自己的手机及店里的电话与公司提供的收房租人电话多次联系，说要给房东交房租，但一直没有人来收房租，也没见过周爱枝一方的人。汪艳亭同时称因时间长，对对方在电话中如何回答记不清，只记得一直没人来收房租。周爱枝质证称对电话清单真实性有异议，没有加盖移动公司印章，通过清单只能证明机主给古建民通过电话，不能证明有履行合同，收租金这些内容。对证人证言，因为证人是店长，与本案有直接利害关系，其所述的通知房东收房租而没有人去收房租，均是她的单方陈述，没有证据印证。周爱枝方在解除合同通知书发出前曾经去找过这个店长，但是其没有交租金，充分印证其陈述交租金房东不收是虚假的。喜盈门公司称租金履行的方式不是店里给，是喜盈门公司财务给，要么是周爱枝方到财务上领钱，要么是给银行账号，公司财务打钱。古建民把通知送到以后就走，拒绝领租金。三、喜盈门公司提交2014年10月7日周爱枝出具收条一份，以证明其公司已缴纳的第六个租赁年度（2013年6月1日至2014年5月31日）的租金308000元。同时提交2014年12月26日银行转账凭据一张，以证明喜盈门公司已缴纳第七个租赁年度（2014年6月1日至2015年5月31日）的租金308000元。同时喜盈门公司称收到解除合同通知后，喜盈门公司就提起了诉讼，进入诉讼后，喜盈门公司交租金，周爱枝不收，2014年10月7日，周爱枝才出面收租金，2014年12月份，周爱枝给喜盈门公司提供银行账户，喜盈门公司又交了一年的租金。周爱枝质证称对证据真实性无异议，但是周爱枝认为在解除合同前交的是租金，在解除合同后交的是房屋占用费。对网上银行转账的这笔钱性质有异议，用途写明是房租，是喜盈门单方面的意思表示，周爱枝方认为是房屋占用费，房屋还在原告使用中，且该数额与约定的租金也不符，如果合同没有解除，约定的租金从2014年开始应上涨为338800元，按合同约定的缴款期限是每年的第一个月，该证据收款日期与合同约定也不符。
原审法院认为，喜盈门公司与周爱枝签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。周爱枝向喜盈门公司交付合同项下的租赁房屋后，喜盈门公司应按照合同约定给付租金。双方签订合同约定：“喜盈门公司应按时交纳租金，如逾期一个月不交全部租金的，周爱枝有权解除租赁合同”。2013年6月，喜盈门公司未依约交纳第六个租赁年度（2013年6月1日至2014年5月31日）的租金，2013年9月27日，周爱枝通过邮政快递向喜盈门公司发出解除合同通知书并于2013年9月29日送达喜盈门公司。喜盈门公司收到该通知后，因对解除合同通知有异议诉至原审法院。诉讼中，喜盈门公司主张2013年6月份、7月份一直联系周爱枝方并要求向周爱枝交纳租金，周爱枝方未收取。喜盈门公司同时主张其一直在积极履行合同，在诉讼过程中，喜盈门公司于2014年10月7日向周爱枝交付第六个租赁年度（2013年6月1日至2014年5月31日）的租金308000元，于2014年12月26日向周爱枝交付第七个租赁年度（2014年6月1日至2015年5月31日）的租金308000元；庭审中，周爱枝对收取上述数额款项无异议，但主张在合同解除后收取款项应系占有使用费，且依据合同约定，第七个租赁年度（2014年6月1日至2015年5月31日）的租金应上涨为338800元，该款项也与合同约定应付租金数额不符，转账凭证载明租金是喜盈门公司单方意思表示。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，喜盈门公司在第一个租赁年度至第五个租赁年度均依约向周爱枝交纳租金；在第六个租赁年度喜盈门公司虽未及时支付租金，但并无拒绝支付租金的意思表示，喜盈门公司在接收到周爱枝的解除合同通知后诉至原审法院，提出确认解除合同无效等诉讼请求，也符合相关法律规定；在诉讼过程中，周爱枝又收取了喜盈门公司的支付款项；综合考虑本案案情以及合同的履行状况，喜盈门公司在本案合同履行中的瑕疵虽违反合同约定，但不构成根本违约，本案合同并不具备解除的条件，故周爱枝请求确认其向喜盈门公司发送的《解除合同通知书》有效以及交还房屋的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。同理，喜盈门公司请求确认周爱枝解除合同的行为无效以及继续履行租赁合同的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、确认被告周爱枝于2013年9月27日向原告驻马店市喜盈门商业有限公司发出的解除合同通知无效。二、原告驻马店市喜盈门商业有限公司与被告周爱枝继续履行双方于2008年4月18日签订的租房协议书。三、驳回反诉原告周爱枝的反诉请求。案件受理费300元，反诉案件受理费2100元，合计2400元，由被告周爱枝负担。
宣判后，上诉人周爱枝不服，向本院提起上诉称，诉争合同具备解除条件，且已解除，原判将周爱枝收取喜盈门公司的款项的行为认定为收取租金错误。为此，请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。
被上诉人喜盈门公司答辩称，原判认定事实清楚，处理正确，应予维持。
二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，喜盈门公司与周爱枝签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。关于上诉人周爱枝上诉称诉争合同具备解除条件，且已解除，原判将周爱枝收取喜盈门公司的款项的行为认定为收取租金错误的问题。本案中，喜盈门公司在第一个租赁年度至第五个租赁年度均依约向周爱枝交纳租金；在第六个租赁年度喜盈门公司虽未及时支付租金，但并无拒绝支付租金的意思表示，喜盈门公司在接收到周爱枝的解除合同通知后诉至原审法院，提出确认解除合同无效等诉讼请求，也符合相关法律规定；在原审诉讼过程中，喜盈门公司于2014年10月7日向周爱枝交付第六个租赁年度（2013年6月1日至2014年5月31日）的租金308000元，于2014年12月26日向周爱枝交付了308000元，喜盈门公司称为第七个租赁年度租金，综合考量两笔款项的数额，虽然第二笔款项不符合合同中“租金每年上涨10%”的约定，但确有租金的性质，原判认定喜盈门公司支付的款项为租金并无不当。综合本案案情及合同的履行状况，喜盈门公司在履行合同中存在履行瑕疵，违反了合同约定，但不构成根本违约，原判认定本案合同并不具备解除条件并无不当，故原判对周爱枝请求确认其向喜盈门公司发送的《解除合同通知书》有效以及交还房屋的反诉请求不予支持并无不当。上诉人周爱枝的上诉请求理由不足，不予支持。原判认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人周爱枝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘瑞霞
代理审判员 呼小伟
代理审判员 刘 辉
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 袁慧明