湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0702民初2045号
原告：中国农业银行股份有限公司常德分行，住所地常德市武陵区武陵大道61号。
负责人：蒋祁，该行行长。
委托诉讼代理人：张戎，该公司员工，特别授权代理。
被告：魏巍，男，1980年8月11日出生，住常德市武陵区。
被告：包小琼，女，1985年3月5日出生，住址同上。
委托诉讼代理人：魏巍，系包小琼丈夫，特别授权代理。
被告：湖南嘉业房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区城东办事处楠沙社区紫缘路130号东城名苑二楼。
管理人：常德源涛清算事务所。
委托诉讼代理人：熊云杰，湖南秦明律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国农业银行股份有限公司常德分行（以下简称常德农行）与被告魏巍、包小琼、湖南嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业公司）信用卡纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法由审判员印捷适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张戎、被告魏巍（亦即包小琼的委托诉讼代理人）、被告嘉业公司委托诉讼代理人熊云杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常德农行请求法院判令：一、判令魏巍支付截止到2017年5月31日止的本金547585.01元，利息、罚息与复利56320.89元，合计603905.9元（含嘉业公司在我行保证金专户按合同约定于2015年7月-2016年12月期间代为偿还贷款本金24010.29元及利息43453.56元），并支付至贷款偿还之日止的本息；二、对抵押房产享有优先受偿权；三、包小琼、嘉业公司对上述债务承担连带责任；四、本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。
嘉业公司辩称：一、担保行为是徐书成的个人行为，与嘉业公司无关：担保未经股东会同意、担保财产权属不清、全部担保文件使用印章系伪造印章；二、担保行为已经解除。
魏巍、包小琼共同辩称：对本案事实无异议。
根据当事人陈述、举证、质证情况，本院确认如下事实：2015年3月，魏巍拟为其所购买房屋申请贷款，向常德农行签署《个人信贷业务申请表》，魏巍作为申请人进行了签名确认，包小琼作为申请人配偶及抵押人（共有人）亦进行了签名确认。2015年3月13日，魏巍（借款人）、常德农行（贷款人）、嘉业公司（保证人）共同签订一份《个人购房担保借款合同》，魏巍在合同上借款人处进行了签名，常德农行的负责人亦在合同上贷款人处进行了签名且加盖了单位公章，嘉业公司在合同上保证人处加盖了法定代表人的印章并同时加盖了单位公章。2015年3月27日，魏巍就其所购买房屋向常德农行办理了预购商品房抵押预告登记。部分合同内容约定如下：
一、借款部分：1、借款金额为人民币五十五万元；2、借款用途为购买位于常德市武陵区青年东路嘉业·紫和园2-301号；3、借款期限为240个月；4、借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款利率基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款利率基准利率调整后的次年1月1日起调整。
二、保证部分：1、保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金、诉讼费、律师费等一切实现债权的费用。2、保证人声明和承诺未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。3、保证方式包括物的担保和保证担保，两种保证方式分阶段进行，即阶段性保证+抵押：自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，保证人为债务人的债务承担连带保证责任；办理完抵押登记手续之后，贷款人对抵押房屋享有抵押权，保证人不再承担连带保证责任。
三、违约责任：1、罚息：借款人逾期还款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。2、复利：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期借款利率计算复利；借款逾期后产生的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。3、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。
另查明：嘉业公司的法定代表人为徐书成，股东为徐书成、刘世敏。2015年1月19日，嘉业公司就与常德农行合作，提供保证等事宜通过《股东会决议》，决议上徐书成、刘世敏均进行了签名确认，并加盖了公章。《个人购房担保借款合同》、《股东会决议》上的单位公章均系徐书成伪造，该枚伪造公章自2015年至2016年8月期间一直在各公开场合多次使用。2017年2月22日，本院立案受理嘉业公司破产清算案。
再查明：魏巍在合同签订后仅还款11802.37元，常德农行依约划收嘉业公司在农行开立的保证金账户中的款项以抵扣贷款本息（其中本金24010.29元、利息43453.56元）。截至2017年5月31日，魏巍还欠常德农行借款本金523574.72元、利息12736.84元、复利224.71元、罚息156.48元，共计536692.75元。常德农行催讨债务未果，以致成讼。
以上事实有身份信息、结婚证明、《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、2015年1月29日的《股东会决议》、还款记录、借款凭证等予以佐证。嘉业公司的证据《债权登记表》与本案无关，不予采信。
本院认为：本案的争议焦点一嘉业公司是否承担保证责任？焦点二常德农行是否就预购商品房办理抵押权预告登记而享有优先受偿权？
焦点一：嘉业公司承担保证责任。嘉业公司在提供担保之前，依法就涉案保证事宜等通过了《股东会决议》，公司股东均在该决议上进行了签名确认。在签订《个人购房担保借款合同》时，嘉业公司提供的《股东会决议》上及购房合同上加盖的单位公章均系徐书成伪造，一方面，法定代表人任职期间持有的公章与正式合法的公章是否一致，必须经鉴定机关的专业鉴定方能识别，若将此全部归属于贷款人的审查义务，则已超出贷款人合理审查范围，亦有违合同法保护交易安全和交易稳定的初衷；另一方面，该伪造公章在合同签订前后均在公开场合多次正式使用过，且《股东会决议》上的全部公司股东均进行了签名确认、《个人购房担保借款合同》上也由嘉业公司法定代表人加盖了其个人印章，贷款人常德农行已对嘉业公司的担保行为尽到了基本审查义务。综上，本院对《个人购房担保借款合同》依法予以确认，嘉业公司依约承担保证责任。对嘉业公司关于担保行为已解除的抗辩观点不予支持，理由是：依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人……”，因此，管理人的合同解除权仅适用于合同双方均未履行完合同的情形，而本案中，合同一方当事人常德农行已经履行完毕，故不适用该条规定。
焦点二：常德农行不享有优先受偿权。第一，依据合同约定，嘉业公司承担的保证责任是阶段性保证，即在抵押登记手续办理完成之前，对借款人魏巍的债务承担连带还款责任，抵押登记手续办理之后，常德农行对抵押房屋享有抵押权，嘉业公司不再承担责任。第二，依据法律规定，预告登记仅是保障将来权利的实现，是相对于本登记而言的登记，权利人取得物权仍需完成本登记，并且债权消灭或者超期未进行本登记的，预告登记失效，由此可见预告登记所保障的权利并非现实物权，而是将来发生物权变动的请求权，本质上仍是债权性质。综上，依据合同约定和法律规定，在抵押登记手续完成之前，嘉业公司对借款人的债务承担连带保证责任，常德农行就预告抵押登记的房屋不享有优先受偿权。
综上，魏巍未按约还款，依约应承担偿还借款本金523574.72元及截至2017年5月31日的利息12736.84元、复利224.71元、罚息156.48元，共计536692.75元，对于嘉业公司已经承担保证责任替代魏巍偿还的部分（即本金24010.29元、利息43453.56元），常德农行又予起诉，本院不予支持。包小琼作为魏巍的配偶，对夫妻存续期间的共同债务负连带清偿责任。嘉业公司作为保证人对魏巍的债务承担连带清偿责任。常德农行就涉案房屋未办理抵押登记，不享有优先受偿权。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：
一、魏巍于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司常德分行偿还借款本金523574.72元及截至2017年5月31日的利息12736.84元、复利224.71元、罚息156.48元，共计536692.75元，并按合同约定向中国农业银行股份有限公司常德分行支付2017年6月1日起至本息清偿之日止的利息、复利、罚息；
二、包小琼、湖南嘉业房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回中国农业银行股份有限公司常德分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9839元，减半收取4919.5元，由魏巍、包小琼、湖南嘉业房地产开发有限公司共同负担4583.5元，中国农业银行股份有限公司常德分行负担336元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 员 印 捷
二〇一七年八月二十四日
代理书记员 叶洁林
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国企业破产法》
第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。