福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第5270号
原告邹亚萍，女，1976年9月30日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托代理人王文福，福建顺济律师事务所律师。
被告郭汉义，男，1960年5月7日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
原告邹亚萍与被告郭汉义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告邹亚萍委托代理人王文福到庭参加诉讼，被告郭汉义经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年6月25日被告与原告签订房地产买卖合同一份，约定：被告将其所有的位于丰泽区的房产、储藏间以530000元的价格卖给原告。双方办理交易过户的时间为2012年9月24日前（后于2012年11月26日将交易过户时间延至2012年11月28日）。而由于签订合同时，被告尚未办理出上述房产的《国有土地使用权证》，在交易过户前，被告需办理上述产权证并自行缴纳办证所需的所有费用等。若被告违约，应书面通知原告，并在违约之日起3日内无息退还已收取原告的所有款项并赔付等同于购房定金数额的违约金给原告；双方任何一方违约逾期十五日以上仍未履约的，另一方有权解除合同。签订合同时，原告支付给被告购房定金250000元，并于2012年11月26日支付60000元的购房款；但被告却未能按照上述合同的约定办理出相关的《国有土地使用权证》，也不与原告在约定期限内办理交易过户手续。原告认为，双方签订的房地产买卖合同合法有效，被告的行为已构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。为此，原告向法院起诉，请求判令：1、解除被告与原告间所签订的转让位于丰泽区的房产、储藏间的房地产买卖合同；2、被告立即返还原告定金、购房款等款项人民币416000元及因未返还416000元而应向原告赔偿从2012年12月2日起至实际返还日止按同期银行贷款利率计算的占用资金损失；3、本案诉讼费用等一切费用由被告承担。
被告郭汉义未作答辩。
经审理查明，原告邹亚萍与被告郭汉义于2012年6月25日签订《房地产买卖合同》一份，约定被告将其所有的址在泉州市丰泽区的房产［包括住宅101.16平方米及储藏间8.4平方米］转让给原告，转让价格为530000元。如被告违约，应书面通知原告，并在违约之日起3日内赔偿等同于定金数额的违约金给原告。且如果合同一方违约逾期15日以上仍未履约的，另一方有权解除合同。合同签订时，原告支付房屋买卖定金250000元给被告，后又于2012年11月26日支付购房款60000元。由于签订该合同时，标的房产尚处于抵押状态中，双方约定被告应在签订合同后5日内自行将银行抵押欠款结清，并于2012年9月24日前与原告办理房产交易过户手续。后因被告原因，未能在上述期间内办理房产交易过户手续，双方又合意将办理过户手续的时间顺延至2012年11月28日。但直至2012年11月28日，被告仍未与原告办理相关手续。庭审中，原告放弃要求被告支付资金占用期间的利息损失的诉求。上述事实有原告提供的原、被告签订的《房地产买卖合同》、被告出具给原告收执的《定金收条》一份、《收条》一份及原告的陈述为据，被告未予辩驳，本院依法予以确认。
本院认为，1、不动产买卖合同的效力，并不以不动产物权的转让为生效要件。虽然在原、被告签订房地产买卖合同时标的房产尚处于抵押状态，但这并不影响双方关于该房产买卖达成合意，根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原、被告双方签订的房地产买卖合同明确约定，该合同自双方签字盖章后即生效，故对于该份买卖合同，本院认定为有效。2、双方在合同中约定，如被告违约，应书面通知原告。且如果合同一方违约逾期15日以上仍未履约的，另一方有权解除合同。合同签订后，因被告原因，未能在约定期限内与原告办理房产交易过户手续，被告应承担相应的违约责任。原告要求解除与被告签订的买卖合同，符合双方约定。合同解除后，被告负有返还原告已付购房款及定金的义务，故对于原告该诉求，本院予以支持。3、双方约定原告支付250000元作为定金，并约定如被告违约，应在违约之日起3日内赔偿等同于定金数额的违约金给原告，该约定超出了《担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”的规定，原告起诉后主动请求定金按诉争标的额的20%（530000×20%＝106000元）计算，本院予以支持。4、原、被告双方已就违约责任约定了定金罚则，原告起诉时主张要求被告双倍返还定金并返还按同期银行贷款利率计算的占用资金损失，庭审中原告放弃要求被告返还占用资金损失的请求，本院予以准许。被告郭汉义经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告邹亚萍与被告郭汉义于2012年6月25日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告郭汉义应于本判决生效之日起十日内偿还原告邹亚萍购房款60000元；
三、被告郭汉义应于本判决生效之日起十日内偿还原告邹亚萍购房定金356000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7540元，由被告郭汉义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 庄昶光
人民陪审员 郭丽娜
人民陪审员 陈芸生
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 何静艳
附注引用主要法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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