广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阳中法审监民提字第2号
原审原告：梁开威，男，1945年9月7日生，汉族，住阳江市江城区。
委托代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。
原审被告：阳江市江城工业贸易公司。住所地：阳江市区南恩路**号。
法定代表人：莫介和，男，该公司经理。
原审被告：阳东县对外贸易基地公司。住所地：阳江市区马南垌创业路**号。
法定代表人：韩仕团，男，该公司经理。
原审被告：欧京林，男，1951年11月24日生，汉族，住阳江市江城区。
原审第三人：黄群超，女，1954年10月1日生，汉族，住阳江市江城区。
原审第三人：雷法飞，男，1955年9月27日生，汉族，住阳江市江城区。
原审第三人：林航，男，1972年7月1日生，汉族，住阳江市江城区。
原审第三人：叶计荣，男，1962年5月22日生，汉族，住阳江市江城区。
原审原告梁开威与原审被告阳江市江城工业贸易公司（以下简称工贸公司）、阳东县对外贸易基地公司（以下简称基地公司）、原审被告欧京林、第三人黄群超、雷法飞、林航、叶计荣土地使用权转让合同纠纷一案，阳江市江城区人民法院于2012年8月10日作出（2012）城法民二初字第60号民事判决，已经发生法律效力。本院于2013年5月27日作出（2013）阳中法立民申字第6号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭审理了本案。原审原告梁开威及其委托代理人谭永雄，原审被告欧京林到庭参加诉讼，原审被告工贸公司、基地公司，第三人黄群超、雷法飞、林航、叶计荣等经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年1月6日，原审原告梁开威起诉至阳江市江城区人民法院称：被告工贸公司于1988年4月16日经工商登记成立，其具备房地产经营资格；被告基地公司取得阳江市规划局核发的34300平方米住宅地的《建设用地规划许可证》。1993年1月28日，工贸公司与基地公司签订了《联营开发阳东鱼苗良种养殖场独田水库商住地协议》，约定双方联合开发经营位于三中独田水库商住地，该商住地的填土工程及三通一平工作由被告工贸公司负责完成。1994年11月20日、1995年8月17日，原告梁开威先后两次承包了上述商住地的部分填土工程。1996年11月1日，原告与工贸公司签订了《转让土地使用权协议书》，由原告向被告工贸公司购买位于三中独田水库之间侧地段350平方米的圆角土地。该地四至为：东至翠湖中20米路，西至94号房屋，南至环湖东路与翠湖中路转角20米路，北至7米巷道为界。双方商定地价款为245000元，并同意工贸公司以该地抵顶原告梁开威相应的工程款。当日，原告梁开威向被告工贸公司出具了收到工程款的收款收据，同时被告工贸公司也向原告开具了收到原告支付购地款的发票、收据（号码分别为0002046、0377931）和所购地的位置图，完成了工程款抵顶地款的手续。1997年3月28日，被告工贸公司书面通知将上述涉案土地交付原告使用，并请原告联系打桩队负责人余德年开线打桩，同时还出具了银湖小区住宅用地规划图。原告收到书面通知后，即联系打桩队负责人余德年进行基础建设，现已建好一层房屋，已实际占有和使用了该住宅地。2008年10月20日，阳东县人民法院在执行申请执行人欧京林与被执行人工贸公司、基地公司返还购地款纠纷一案中，作出了（2008）东法执字第340号民事裁定书，裁定将被告基地公司位于银湖小区的4块住宅地共1152平方米抵偿欧京林的全部购地款244800元及利息［4块住宅地分别是：1、环湖东路216平方米（规格为：12米×18米，四至为：东至71号房屋，西至10米路，南至环湖东路16米路，北至7米路为界）；2、环湖东路252平方米（规格为：12米×21米，四至为：东至翠湖中20米路，西至94号房屋，南至环湖东路与翠湖中路转角20米路，北至7米巷道为界）；3、碧湖三路372平方米（规格为：12米×31米，四至为：东至碧湖三路20米路，西至7米巷道，南至第3户房屋，北至与现在建有房屋为界）；4、银湖小区第五巷312平方米（规格为：8米×39米，四至为：东至8米×8米房屋，西至瓦房，南至9米巷道，北至6米巷道为界）］。2010年3月9日，阳东县人民法院又作出（2008）东法执字第340号之一民事裁定，裁定上述第1处土地所有权归欧京林所有。
原告梁开威及四名第三人分别以上述部分土地归其所有为由向阳东县人民法院提出执行异议，阳东县人民法院认为异议理由成立，于2009年5月10日、2010年11月23日分别作出（2009）东法执异字第7号、第9号执行裁定书，分别裁定中止对上述4块住宅地的执行。又于2011年5月6日作出（2008）东法执字第340号之二民事裁定书，裁定撤销（2008）东法执字第340号及340号之一民事裁定。原告梁开威和被告欧京林分别于2011年1月11日、2011年12月8日向阳东县人民法院提起诉讼。阳东县人民法院于2011年6月8日裁定驳回欧京林的起诉；原告梁开威于2011年11月8日撤回起诉。被告欧京林以涉案土地使用权归其所有为由，曾多次阻挠原告使用土地，并到国土、城监等部门投诉，阻止原告使用土地及办理土地使用权证。被告欧京林的行为已构成了侵权，其应立即停止侵权行为。
综上所述，原告梁开威与被告工贸公司签订的《转让土地使用权协议书》合法有效，原告对该土地享有合法的使用权。为此，请求：1、确认原告与被告工贸公司于1996年11月1日签订的《转让土地使用权协议》合法有效；2、确认位于阳江市江城区环湖东路与翠湖中路转角（圆角地）350平方米土地的使用权归原告所有［该地实际建筑面积为311.8平方米，四至为：东至翠湖中20米路，西至94号房屋，南至环湖东路与翠湖中路转角20米路，北至7米巷道为界］；3、判令被告工贸公司和基地公司将该土地的使用权过户到原告名下并协助原告办理该地的土地使用权证；4、判令被告欧京林立即停止阻挠原告使用该土地和办理土地使用权证；5、本案诉讼费由被告承担。
被告工贸公司、基地公司没有到庭，也没有书面答辩。
被告欧京林辩称：讼争的土地经阳东县人民法院裁定给我抵顶被告工贸公司和基地公司尚欠我的购地款，土地使用权归我所有。我与原告没有任何的法律关系，原告起诉我理由不成立，请求驳回原告对我的诉讼请求。
第三人黄群超、雷法飞、林航、叶计荣均没有到庭应诉及提出书面答辩。
阳江市江城区人民法院一审查明：被告工贸公司是集体所有制企业，具备房地产经营资格，其法定代表人为莫介和，该公司现处于吊销状态；被告基地公司也属集体所有制企业，不具备房地产经营资格，其法定代表人为韩仕团，该公司现处于吊销状态。1993年1月28日，被告工贸公司与被告基地公司签订了一份《联营开发阳东鱼苗良种养殖场独田水库商住地协议》，协议约定：工贸公司与基地公司共同开发独田水库商住地，资金由双方各出一半；开发期间，商住地的填土工程及三通一平工作由工贸公司负责理妥，资金共同分担；盈亏各负一半。至1996年间，被告基地公司向阳东县水产养殖场购买了位于市区三中独田水库南面积34300平方米的土地使用权，并向阳江市城市规划局申请办理规划许可证，阳江市城市规划局于同年下发了I96008号《建设用地规划许可证》及规划红线图，批准基地公司开发使用位置为东至吉祥公司用地、南至东江公司用地、西至友联鞋厂用地、北至独田水库的土地，面积34300平方米，用地性质为住宅、宾馆用地。1994年11月29日，原告梁开威承包并完成了被告工贸公司和基地公司上述土地的部份填土工程，工程完工后，经被告工贸公司确认工程款总额为54万元。1996年11月1日，被告工贸公司与原告梁开威商定由被告工贸公司以住宅地一块（规格为：14米×25米=350平方米）按700元／平方米抵顶原告梁开威相应的工程款245000元，双方签订了一份《转让土地使用权协议书》，协议约定：工贸公司将位于三中独田水库边之间侧地段20米路第一幢二号住宅地［规格为：14米×25米=350平方米］以700元／平方米的价格转让给梁开威，总价款为245000元。被告工贸公司向原告梁开威开具了收到梁开威购住宅地（14米×25米=350平方米）的地价款收据两张，金额分别为105000元和140000元，共245000元。同日，因黄维猛亦购买被告工贸公司的住宅地（规格为：14米×11米=154平方米），价款为107800元，被告工贸公司同意由原告梁开威收取该款亦抵顶相应工程款，但相应的税款15000元由原告梁开威代缴。原告梁开威的工程款实际受偿了337800元，因此，写下了收到莫介和填土工程款337800元的收款收据，被告工贸公司仍欠原告梁开威工程款202200元［见本院生效判决（1997）城民初字第537号］。被告工贸公司于1997年3月28日通知原告梁开威联系打柱队负责人余德年进行土地建设打柱，原告梁开威于当月对上述取得的350平方米土地进行基础打桩建设，并已建好了第一层房屋。原告梁开威在建设和办理房地产权证过程中，被告欧京林以该土地归其所有为由及以原告梁开威违法建设为由向城建及国土部门投诉，至使原告梁开威无法继续施工建设和办理相关产权证。2008年10月20日，阳东县人民法院在执行申请人欧京林与被执行人工贸公司、基地公司返还购地款纠纷一案中，作出了（2008）东法执字第340号民事裁定书，裁定将基地公司位于银湖小区的4块住宅地共1152平方米［4块住宅地分别是：1、环湖东路216平方米（规格为：12米×18米，四至为：东至71号房屋，西至10米路，南至环湖东路16米路，北至7米路为界）；2、环湖东路252平方米（规格为：12米×21米，四至为：东至翠湖中20米路，西至94号房屋，南至环湖东路与翠湖中路转角20米路，北至7米巷道为界）；3、碧湖三路372平方米（规格为：12米×31米，四至为：东至碧湖三路20米路，西至7米巷道，南至第3户房屋，北至与现在建有房屋为界）；4、银湖小区第五巷312平方米（规格为：8米×39米，四至为：东至8米×8米房屋，西至瓦房，南至9米巷道，北至6米巷道为界）抵偿欧京林的购地款244800元，并由欧京林自行到国土部门办理相关用地手续。2010年3月9日，阳东县人民法院又作出（2008）东法执字第340号之一民事裁定，裁定上述第1处土地所有权归欧京林所有。上述1152平方米土地中，包含了本案讼争的350平方米土地，亦包含了第三人黄群超（雷法飞）、林航、叶计荣等分别购买的尚未办理产权证的三块住宅地共228平方米。原告梁开威及第三人黄群超、雷法飞、林航、叶计荣等分别以上述部分土地归其所有为由向阳东县人民法院提出执行异议，阳东县人民法院分别于2009年5月10日、2010年11月23日作出了（2009）东法执异字第7号、第9号执行裁定书，裁定中止对上述住宅地的执行。2011年5月6日，阳东县人民法院作出了（2008）东法执字第340号之二民事裁定书，裁定撤销（2008）东法执字第340号民事裁定。欧京林于2011年12月8日以黄群超、雷法飞、林航、叶计荣等为被告向阳东县人民法院提起许可执行之诉，阳东县人民法院于2011年6月6日驳回了欧京林的起诉［见（2010）东法民一初字第520号民事裁定书］。梁开威于2011年1月11日以工贸公司、基地公司为被告向阳东县人民法院提起土地使用权转让合同纠纷之诉，但于2011年11月8日撤回了诉讼［见（2011）东法民二初字第36号民事裁定书］。阳东县人民法院在审理原告梁开威的诉讼中，曾至函阳江市国土资源局咨询涉案土地办理土地使用证的相关情况，阳江市国土资源局复函称：基地公司开发的34300平方米土地已向规划部门申领了《建设用地规划许可证》（证号为I96008），经审核同意变更土地性质为住宅、宾馆用地，鉴于该土地范围属于城市内部建成区，用地单位或个人必须先办理《建设用地规划许可证》，用地如符合国家土地政策和完善相关手续，并补办有关税费（含土地出让金），才能依法办理《国有土地使用证》。原告梁开威再次于2012年1月6日向本院提起诉讼，请求如诉称。
另查，工贸公司、基地公司开发的上述土地已全部售完，涉案土地周边的土地均已办理了相关土地使用权证或建设用地规划许可证，已大部分建成了房屋并居住使用。
以上事实有被告工贸公司、基地公司的工商档案登记资料，《联营开发阳东县鱼苗良养殖场独田水库商住地协议》，建设用地规划许可证，阳江市国土资源局复函，本院（1997）城民初字第537号民事判决书，转让土地使用权协议书及收款收据，阳东县人民法院民事裁定书等证据证实。
一审法院审理认为：被告工贸公司是经工商部门核准登记注册的拥有房地产经营资格的企业，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条关于房地产开发企业应当具备的条件的规定，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条关于“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”之规定，被告工贸公司与被告基地公司于1993年1月28日签订的《联营开发阳东鱼苗良种养殖场独田水库商住地协议》应当认定为有效合同。工贸公司与基地公司共同开发三中独田水库34300平方米土地用于住宅、宾馆建设，阳江市城市规划局经审核认为用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续，并下发《建设用地规划许可证》（编号为I96008），被告工贸公司和基地公司具备了对上述34300平方米土地的开发经营权，其对所开发经营的土地具处分权。原告梁开威承包并完成了被告工贸公司、基地公司上述土地的部分填土工程后，其与工贸公司签订了《转让土地使用权协议书》，购买上述土地中的350平方米住宅地，并以工程款245000元抵顶相应的地价款。其事实等同于被告工贸公司支付工程款245000元给原告梁开威，而原告梁开威同时购买被告工贸公司的350平方米土地且支付购地款245000元给被告工贸公司。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第七条关于“土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”以及第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”之规定，由于被告工贸公司、基地公司共同开发的三中独田水库34300平方米土地用于住宅、宾馆建设，经阳江市城市规划局经审核认为用地项目符合城市规划要求，并下发《建设用地规划许可证》（编号为I96008），因此，原告梁开威与被告工贸公司所签订的《转让土地使用权协议书》，应当被认定为有效合同。被告工贸公司于1997年3月28日通知原告梁开威联系打柱队负责人余德年进行土地建设打柱，其事实已将土地交给原告梁开威使用。虽然协议没有约定被告工贸公司应当协助原告梁开威办理相关的用地或报建手续，但根据土地的交易习惯，土地使用权的转让必需由原所有权人与买受人双方共同到土地管理部门办理产权转移登记。因此，被告工贸公司有义务协助原告梁开威到土地管理部门办理土地使用权的转移登记手续。被告工贸公司与被告基地公司签订有联营协议，工贸公司出售住宅地的行为应当被认定为工贸公司与基地公司的共同行为，其两公司均有义务为原告梁开威办理相关用地手续。土地管理部门复函称：经审核同意变更土地性质为住宅、宾馆用地，鉴于该土地范围属于城市内部建成区，用地单位或个人必须先办理《建设用地规划许可证》，用地如符合国家土地政策和完善相关手续，并补办有关税费（含土地出让金），才能依法办理《国有土地使用证》。据此，讼争的土地符合建设用地规划要求，完善相关手续并补交相关税费（含土地出让金）即可办理用地手续。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护”的规定，现原告梁开威请求确认其与工贸公司、基地公司签订的《转让土地使权协议书》有效并请求工贸公司、基地公司协助办理相关用地手续，理据充分，本院应予支持。此外，原告梁开威在尚未依法办理上述土地的使用手续的情况下而对该土地进行建设，不符合法律规定，被告欧京林向城建国土等部门举报原告梁开威违法用地，但并没有采取暴力行为阻止原告梁开威依法使用土地，被告欧京林的行为并没有对原告梁开威构成侵权，原告梁开威请求判令被告欧京林停止阻挠其使用土地和办理国有土地使用权证的侵权行为，理据不足，该请求应予驳回。被告工贸公司、基地公司及第三人黄群超、雷法飞、林航、叶计荣经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，作出判决：一、被告阳江市江城工业贸易公司与原告梁开威于1996年11月1日签订的《转让土地使用权协议书》有效。二、限被告阳江市江城区工业贸易公司、阳东县对外贸易基地公司在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告梁开威办理位于阳江市江城区环湖东路与翠湖中路转角处350平方米土地的土地使用权变更登记手续［该土地实际建筑面积为311.8平方米，四至为：东至翠湖中20米路，西至94号房屋，南至环湖东路与翠湖中路转角20米路，北至7米巷道为界，详细四至以阳江市勘察测绘院《测量成果成图》为准］。三、驳回原告梁开威对被告欧京林等人的诉讼请求。本案受理费4975元，公告费690元，共5665元，由被告工贸公司、基地公司负担。
原审判决生效后，当事人均没有提出上诉。
本院再审过程中，原审原告梁开威称，本案再审的诉讼请求、事实和理由以一审的起诉状为准。
原审被告工贸公司、基地公司没有到庭，也没有书面答辩。
原审被告欧京林辩称，原告所称不是事实，该地为我所有，法院已经判决给我，并且已经到现场执行，我是实事求是向有关部门反映情况。我在陈述书讲得很清楚，原审原告与我没有关系，不应该被列为原审被告。
原审第三人黄群超、雷法飞、林航、叶计荣均没有到庭应诉及提出书面答辩。
本院再审查明的事实与本案一审查明的事实基本一致。
本院再审另查明：再审庭审中，原审原告在继一审提供的证据第（1）至（17）的基础上，向本院提供了第（18）至（22）五份新证据。其中，证据（18）《阳江市国土资源局关于解决银湖住宅小区用地遗留问题的请示》，证明阳江市国土资源局向阳江市人民政府请示：银湖小区的购地户需按实际面积补办转让手续和缴纳出让金。证据（19）《阳江市人民政府办公室文件呈批表》，证明阳江市人民政府批准同意按市国土资源局请示办理。证据（20）《建设用地规划许可证》，证明本案讼争银湖小区建设部分在没有争议的前提下其他户主可办理建设用地规划许可证。证据（21）《阳江市国土资源局档案室提供的银湖小区内环湖东路、翠湖中路有关住户办理国有土地使用证的名单》，证明在没有争议的情况下可以办理国有土地使用证。证据（22）阳江市公安局《关于函告立案侦查莫介和涉嫌犯罪的函》，证明欧京林在后重复购买土地，且土地号、位置均与梁开威的圆角地不同而没有争议。证据（23）阳江中院（2001）阳中法民终字第253号民事判决书，证明欧京林享有的债权与梁开威享有的物权不存在纠纷和争议。
经质证，原审被告欧京林对原审原告梁开威提供的如下证据没有异议：证据（18）《阳江市国土资源局关于解决银湖住宅小区用地遗留问题的请示》。证据（19）《阳江市人民政府办公室文件呈批表》。证据（20）《建设用地规划许可证》。证据（21）《阳江市国土资源局档案室提供的有关阳江市江城区银湖小区内环湖东路、翠湖中路有关住户办理国有土地使用证的名单》。证据（23）阳江中院（2001）阳中法民终字第253号民事判决书。
原审被告欧京林对原审原告梁开威如下证据持有异议：证据（22）阳江市公安局《关于函告立案侦查莫介和涉嫌犯罪的函》，认为内容不属实，主张土地是他最早买的，公安局未能证明有人比他的发票更早。
本院对上述没有争议的证据予以确认。
本院又查明：欧京林诉阳东县对外贸易基地公司和阳江市江城工业贸易公司返还购地款纠纷一案，阳东县人民法院于2001年8月10日作出（2001）东法民初字第292号民事判决，认为“江城工业贸易公司单方擅自将位于阳江市三中独田水库银湖商住区的商住地648平方米抵顶所有工程款，其行为并未取得被告阳东县对外贸易基地公司的允许，亦未经有关部门批准。”从而认定欧京林与江城工业贸易公司签订的四份《转让土地使用权协议书》无效，为此判决江城工业贸易公司返还购地款给欧京林。后欧京林不服原审认定的工程款数额而提出上诉，案经本院二审审理后，于2001年1月24日作出（2001）阳中法民终字第253号民事判决，同样认定欧京林与工贸公司签订的四份《转让土地使用权协议书》违反土地管理法的有关规定而无效，但认定基地公司与工贸公司共同开发“阳东鱼苗良种养殖场独田水库商住地”因而判决由上述两公司返还购地款给欧京林。阳东法院在执行该案涉及本案土地过程中，因梁开威及第三人黄群超等四人提出异议，阳东法院遂作出撤销欧京林的土地抵债裁定。欧京林提起许可执行之诉，后被阳东法院驳回。此后，原审被告欧京林对阳东法院驳回许可执行之诉没有提出上诉，欧京林未取得争议土地的使用权，只是取得对基地公司与工贸公司的债权。
本院再查明：原审被告工贸公司将涉案土地转让给原审原告梁开威后，梁开威于1997年在该地上打桩，2010年修建好第一层房屋，实际建基面积为311平方米，相关手续已在阳江市国土资源局办理中。2012年2月24日，阳江市国土资源局作出《阳江市国土资源局关于解决银湖住宅小区用地遗留问题的请示》（即是证据18），向阳江市人民政府办公室请示。请示内容为：一、鉴于该小区属于城市建成区内部，如果土地权属无争议，购地户提供规划部门核发规划用地许可证和有关土地来源材料，方可为其办理土地使用权证。二、该小区用地情况复杂，为避免权属争议，在到国土部门办理相关手续前须在《阳江日报》和用地现场进行公示。三、该小区土地性质原属于行政划拨农用地，其转让、使用属于土地违法行为，按30元／平方米标准处罚后，才能予以补办用地手续。四、由于原土地开发单位未办理土地确权登记，购地户需按实际使用面积补办转让阳东县水产养殖场转让土地使用权给阳东县对外贸易基地公司，阳东县对外贸易基地公司转让给阳江市江城工业贸易公司，阳江市江城工业贸易公司转让给个人等手续，需缴交的土地出让金和一切税费由购地户负责。五、根据《阳江市市区基准地价和土地差价补交实施办法》（阳府（2009）98号）关于补交地价款的规定，该小区住宅土地出让金拟按792元／㎡的标准收取。现报市政府审定。”阳江市人民政府办公室于2012年3月8日批复，同意市国土局意见。
本院再审认为，本案属于土地使用权转让合同纠纷。本案再审争议的焦点是：一是原审被告欧京林是否享有争议地的土地使用权的问题。二是原审原告梁开威诉原审被告两公司的土地转让协议是否有效的问题。
（一）关于欧京林是否享有争议地的土地使用权的问题
欧京林诉阳东县对外贸易基地公司和阳江市江城工业贸易公司返还购地款纠纷一案，本院于2001年1月24日作出的（2001）阳中法民终字第253号生效判决已认定欧京林与工贸公司签订的四份土地使用权转让协议无效，只判决基地公司和工贸公司返还购地款244800元给欧京林。阳东法院在执行欧京林与基地公司、工贸公司返还购地款纠纷一案的过程中，对上述争议土地虽曾作出抵债裁定，但经梁开威及第三人黄群超等四人提出异议后，阳东法院已对该案中止执行和撤销土地抵债裁定。欧京林对阳东法院驳回其的许可执行之诉和本案一审判决后均没有提出上诉。基于上述原因，原审被告欧京林至今未能实际取得上述争议土地的使用权。
（二）关于原审原告梁开威与原审被告两公司转让土地使用权协议是否有效的问题。
本案中，原审被告工贸公司、基地公司共同开发的三中独田水库34300平方米土地已经阳江市城市规划局审核认为用地项目符合城市规划要求，并下发了《建设用地规划许可证》（编号为I96008）。本案争议的银湖住宅小区土地虽未取得土地使用权证，但开发的土地在2012年2月后经国土部门和当地政府批准同意转让，并同意按阳东县水产养殖场转让土地使用权给基地公司，基地公司又转让给工贸公司，工贸公司再转让给个人等补办转户手续。目前，涉案土地周边的土地主要补交有关税费，业主即可办理相关土地使用权证或建设用地规划许可证，大部分业主建成了房屋并居住使用，部分业主正在办理土地或房屋产权证。原审被告欧京林在庭审时也承认银湖住宅小区开发的土地现时依法可以转让，只要没有争议，即可办理相关产权证件。本案中，原审原告梁开威与被告工贸公司签订的《转让土地使用权协议书》是双方当事人的真实意思表示；其次是梁开威以工程款支付转让土地的对价；三是转让的土地已经市政府批准可转让。四是梁开威1997年还在土地上打桩，目前已建成一层房屋，实际占有并使用争议土地。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第七条关于“土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”以及第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”之规定，江城区法院一审认定本案当事人签订的《转让土地使用权协议书》为有效合同并无不当。
鉴于原审被告欧京林与原审被告工贸公司、基地公司返还购地款纠纷执行一案已被中止执行和撤销土地抵债裁定，原审被告欧京林实际上又未取得上述争议土地的使用权。据此，原审被告欧京林再审辩称涉案土地归其所有理据不足，应不予采纳。本院作出的（2013）阳中法立民申字第6号民事裁定，认为江城区人民法院（2012）城法民二初字第60号民事判决确有错误而提审本案，只是启动再审程序的条件审查，尚未作实体审理，而本院提审本案是按二审程序进行实体审理，本院对一审事实审查和核实，确认一审判决并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理恰当，依法应予维持。原审被告工贸公司、基地公司和原审第三人黄群超、雷法飞、林航、叶计荣经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加再审诉讼，本院依法缺席判决。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百四十四条之规定，判决如下：
维持阳江市江城区人民法院（2012）城法民二初字第60号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 沛
审 判 员 黄耀聪
代理审判员 林惠雯
二〇一四年四月三十日
书 记 员 王洋子