河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）周民终字第603号
上诉人（原审被告）安徽荣发房地产开发有限公司周口分公司。
法定代表人尹可文，系该分公司总经理。
委托代理人李兰君，系河南凯博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏德华，男，汉族，1968年9月23日生，住河南省商水县。
委托代理人苏丹丹，女，汉族，1987年10月14日生，住河南省商水县。
上诉人安徽荣发房地产开发有限公司周口分公司（以下简称荣发房地产周口分公司）因与被上诉人苏德华商品房买卖合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2014）川民初字第02098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣发房地产周口分公司的法定代表人尹可文及其委托代理人李兰君、被上诉人苏德华及其委托代理人苏丹丹参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年元月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定，被告将其开发的位于周口市莲花路北侧“馨莲茗苑”小区第5幢东单元17层东号房出卖给原告苏德华，房屋面积为121.61平方米，房屋总价款为407907元，交付期限为2012年11月30日前，交付条件为该商品房经验收合格，双方还约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过60日.自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金。该合同又约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接等条款作了详细约定。合同签订后，原告苏德华履行了支付房款的全部义务。2012年7月26日郑州市公安局将涉案房屋及5号楼及10号楼部分房屋扣押，扣押期限自2012年7月26日至2014年7月25日，扣押期间不得将所扣押房屋转移、变更、拍卖、抵押、转让、使用。2012年11月28日被告在涉案房屋扣押的情形下，在《周口日报》发布公告及电话通知方式通知原告办理房屋交接手续，该通知书称：“馨莲茗苑一期的业主朋友们，一期10＃、3＃、7＃、9＃、5＃楼于2012年11月29日正式交房，请您当天携带《商品房买卖合同》、身份证、房款收据至荣发物业管理公司按顺序办理交房手续，逾期视为自动交付，特此通知。”2013年元月10日郑州市公安局将涉案房屋解除查封。2014年11月7日周口市建设工程质量监督站作出周质监（C0214110701号）建设工程质量处罚建议书：“周口市住房和城乡建设局：馨莲茗苑住宅小区3、5、7、9、10号住宅楼工程。建设单位：安徽荣发房地产开发有限公司，经我站检查，馨莲茗苑住宅小区3、5、7、9、10号楼工程未组织竣工验收，擅自交付使用，违反《建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，建议按有关规定进行处罚。
原审认为，原告苏德华与被告于2011年元月20日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行其义务，原告按合同约定已付清全部购房款，被告理应按约履行其交房义务。本案焦点系被告是否存在逾期交房，合同约定交房时间为2012年11月30日前，交付条件是“该商品房经验收合格”，2012年7月26日涉案房屋被郑州市公安局查封，查封期间不得将所扣押房屋转移、变更、拍卖、抵押、转让、使用，查封期限为两年。2012年11月28日被告在《周口日报》上发布交房通知，其行为违背了法律规定。周口市建设工程质量监督站2014年11月7日对馨莲茗苑小区3、5、7、9、10号住宅楼（包含本案诉争房屋）作出周质监处罚（C0214110701号）建设工程质量处罚建议书。综上，被告未能按约履行上述合同义务，显属违约，其应当继续履行合同交付房屋并承担相应的违约责任。原告要求被告交付房屋，支付逾期交房违约金的主张，予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告苏德华与被告安徽荣发房地产开发有限公司周口分公司于2012年元月20日签订的商品房买卖合同合法有效并继续履行。二、被告安徽荣发房地产开发有限公司周口分公司于本判决生效之日起二十日内偿付原告苏德华逾期交房违约金39280元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，由被告安徽荣发房地产开发有限公司周口分公司承担。
上诉人荣发房地产周口分公司不服原审判决，向本院上诉称，上诉人不存在逾期交房的问题，不应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定交房的时间是2012年11月30日前，将具备“该商品房经验收合格”条件的并符合本合同约定的商品房交付被上诉人使用。上诉人是严格按照该合同约定履行的。被上诉人购买的商品房于2012年9月26日竣工，同年11月10日上诉人就取得了由建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位等五大单位经验收合格出具的《竣工验收证明书》，并于2012年11月29日正式交房。在正式交房前，上诉人曾多次打电话通知被上诉人且在2012年11月28日的周口日报上发布公告通知业主（其中包括被上诉人）于2012年11月29日来上诉人方物业管理公司办理交房手续，但被上诉人迟迟不来办理交房手续，致使交房不能。故上诉人已经尽到合同约定的义务，不存在任何违约之处，依法不应承担违约责任。涉案房屋被查封、以及涉案处罚决定书均不能证明房屋未组织竣工验收，也不影响房屋的正常交付。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人苏德华答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由均不能成立。请求驳回上诉人荣发房地产周口分公司的上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，根据本案双方商品房买卖合同的约定，上诉人应于2012年11月30日前将验收合格后的房屋交付被上诉人，而从双方合同签订的目的和公众一般理解来看，上诉人应该交付的房屋当然是其有权处理并能够给予交付的房屋。但涉案房屋已于2012年7月被郑州市公安局查封，查封通知明确了查封期间不得将所扣押房屋转移、变更、拍卖、抵押、转让和使用的事项，故上诉人虽然于2012年11月28日在周口日报发布了交房通知，表面上似乎履行了交房通知义务，但因涉案房屋仍然处于被查封的状态，上诉人在客观上并不能完成交房的行为，故其上述通知对被上诉人而言并没有实际的合同履行意义，当然也无法成为其已经履行交房通知义务的合理依据。2014年11月7日，周口市住房和城乡建设局对上诉人下达行政处罚决定，理由是其未组织竣工验收，擅自交付使用，处罚范围包括本案的涉案房屋。即截止上述日期，涉案房屋仍处于未竣工验收状态，同时也表明，上诉人所主张的2012年11月10日其已完成竣工验收的理由在实际上亦并未获得社会的认可，同样无法视为双方合同约定的竣工验收状态。综上，原审判决上诉人构成违约并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费780，由上诉人安徽荣发房地产开发有限公司周口分公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘洪海
审判员 王久芳
审判员 张子亚
二〇一五年五月十一日
书记员 李 涛