黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0691民初872号
原告张佰楼，男，1960年4月5日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区。
委托代理人王显坤，大庆市龙凤区中心法律服务所律师。
被告大庆晟凯毛纺有限公司，住所地：黑龙江省大庆高新区科技创业园A座316房间。
法定代表人王彥平，该公司总经理。
委托代理人王博，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
被告刘海周，男，1965年7月13日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。
原告张佰楼诉被告刘海周、被告大庆晟凯毛纺有限公司（以下简称晟凯公司）申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月30日公开开庭进行了审理。原告张佰楼及其委托代理人王显坤、被告大庆晟凯毛纺有限公司的委托代理人王博、被告刘海周到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张佰楼诉称，原告与被告大庆晟凯毛纺有限公司运输合同纠纷一案由大庆高新区人民法院做出（2016）黑0691民初11号民事判决书，该民事判决书已经发生法律效力，并于2016年3月29日进入执行程序。在执行过程中，大庆高新区人民法院于2016年5月11日查封了被告大庆晟凯毛纺有限公司所有的位于大庆东风新村的房屋一处，并于2016年9月13日对涉案的房屋进行了评估，评估价值为4780700元，随后进行了两次拍卖。在此期间，被告刘海周一直未向法院提出任何异议。就在高新区法院准备第三次拍卖时，被告刘海周于2017年2月10日要求确认其对涉案房产享有优先购买权。但被告刘海周始终未向法院提交房屋租赁合同的原件。并且从其提供的租赁合同的复印件上明确显示，被告大庆晟凯毛纺有限公司将15个大房间和4个小房间共计659.14平米的房屋，仅仅以年租金8万元明显低于市场的价格出租给被告刘海周。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规则》第三十一条：“承租人请求在租赁期间阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在法院查封之前已经签订合同有效的书面租赁合同并占有使用被执行人的不动产的，人民法院应予支持，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。现原告张佰楼起诉要求准许强制执行位于大庆东风新村的房�，并确认二被告签订的房屋租赁合同无效。
被告晟凯公司辩称，被告晟凯公司对涉案房屋拥有所有权及对外出租的权利。在2013年签订租赁合同前，该房屋的用途为闲置车库，没有任何经营价值。后与刘海周签订了房屋租赁合同。该合同不仅仅约定对房屋进行租赁，也约定了对房屋改造进行。改造项目包括外墙立面、门窗及室内水、电、暖、下水、装潢等，根据预算装修价格大概为86万元。因2013年该房屋为闲置车库，周边寥无人烟，改造后仍然面临着不可预估风险，很大可能房屋无法进行出租使用。被告晟凯公司与刘海周达成协议，每年房屋租金8万元，由刘海周预先承担房屋改造装修款进行抵扣房屋租金，连续十年。房屋租金无论从房屋面积、人群流动数量、地理位置，年租金都符合2013年房屋出租的市场价值。同时合同中也约定了由刘海�承担水、电、取暖等费用。根据当地收费标准，取暖费大概为每年2万元，电费大概为每年2万元，事实上刘海周承担的租金为每年12万元。而且该房屋在租赁前还拖欠取暖费用，该部分费用也是由刘海周个人进行承担。被告晟凯公司与刘海周签订的房屋租赁合同真实合法，且刘海周已经实际占有该房屋，不存在任何恶意行为。请求法院驳回原告诉讼请求。
被告刘海周辩称，2016年8月，大庆高新技术产业开发区人民法院执行局还没有对房屋进行拍卖。被告刘海周自2013年开始租赁该房屋，每年房租8万元。从晟凯公司欠被告刘海周的装修款里冲抵。被告刘海周对该房屋有优先购买权。被告刘海周还承担这个房屋装修的费用和水电暖的费用，装修共花了80多万元。
在本案审理过程中，原告张佰楼举证如下：
1.大庆高新区人民法院执行裁定书1份。欲证明原告与被告大庆晟凯毛纺有限公司运输合同纠纷一案的大庆高新区人民法院（2016）黑0691民初11号民事判决书已经发生法律效力，且已于2016年3月29日进入执行程序。大庆高新区人民法院在执行过程中，于2016年5月11日查封了被告大庆晟凯毛纺有限公司所有的位于大庆东风新村的房屋一处，并于2016年9月13日对涉案的房屋进行了评估，评估价值4780700元，之后进行了两次拍卖。截止到2017年2月10日前，被告刘海周一直未提出任何异议。经质证，被告刘海周对该证据的真实无异议，对证明的问题有异议。认为被告在2016年8月16日之前就已经向法院执行局提供了被告与晟凯公司的租赁合同。被告晟凯公司对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为法院在执行该房屋时被告刘海周并不知晓，在其知晓房屋被执行时立即�法院提出了执行异议，符合法律规定。因该证据系原件，故本院对该证据的真实性予以确认；
2.房屋租赁合同一份。欲证明2017年6月13日，被告刘海周以出租人的名义与案外人周某签订了房屋租赁合同，将涉案的东风新村的房屋，以年租金27000元的价格出租给周某使用。按照这一标准，被告大庆晟凯毛纺有限公司所有的15个大房间和4个小房间共计659.14平方米的房屋，年租金应该是523434（27000元除以34平方米乘以659.14平方米）余元。经质证，被告刘海周对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为原告所说租金每年50万元不属实，涉案共15间房屋，空闲的还有3个房屋，每个房屋能租两万多元。被告晟凯公司对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为单独出租的一套房屋价格并不能代表所有房屋的出租价格，出租房屋的价格应当由出租人和承租人双方协商一致确定；原告提出房屋租赁合同出租方为刘海周，说明原告认可刘海周具有对房屋转租的权利，等同于原告认可了晟凯毛纺厂与刘海周签订的租赁合同；原告在测算刘海周承租房屋的年租金时，并没有考虑房屋的空档期、地理位置等因素，原告的年租金测算没有法律依据。因二被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
在本案审理过程中，被告晟凯公司举证如下：
1.房屋所有权证书一份（出示原件提交复印件），欲证明：1.被告大庆市盛凯毛纺有限公司对房屋拥有所有权，拥有对房屋进行出租的权利；2.该房屋所有权至少于2004年8月13日就已经取得，取得房屋所有权的时间在被告大庆市盛凯毛纺有限公司与刘海周签订的租赁合同之前；房屋设计用途为其他用途，不�于商品房设计用途。经质证，原告张佰楼及被告刘海周对该证据均无异议。本院对该证据予以认定；
2.房屋租赁合同一份（出示原件提交复印件），欲证明：1.该份合同由大庆市盛凯毛纺有限公司与刘海周签订，且双方已经进行了签章确认；2.涉案房屋在租赁时，双方对房屋用途进行确认为闲置车库；3.对刘海周的改造项目义务进行了约定，包括外墙立面、门窗及室内水、电、暖、下水装潢等；4.房屋租期为十五年，每年租金八万元，自2013年8月8日至2023年8月8日的租金从被告大庆晟凯公司欠被告刘海周的装修款中冲抵；5.被告刘海周租赁房屋期间产生的水、电、暖债权债务等一切费用均由其自行承担。经质证，原告对该证据的真实性及证明的问题均有异议，要求对该份合同签订的时间进行鉴定。理由是涉案的房屋于2016年5月11日被查封，2016年9�13日进行评估鉴定，被告刘海周一直未向法院提出任何异议。另外，二被告均未能出具欠装修款816000元的票据及账页，无法确认双方存在真正的租赁关系；晟凯公司以明显不合理的低价将被查封的房屋租赁给刘海周。被告刘海周对该证据无异议。因该证据系原件，故本院对该证据的真实性予以确认；
3.照片三张。欲证明：1.房屋租赁前为闲置车库，该房屋在装修改造前没有进行经营及租赁，也没有其他收益价值；2.房屋装修后，被告刘海周进行了改造。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为三张照片只能证明涉案房屋所处位置，由于没有时间记载，无法确认拍照的时间，尤其不能证明装修是由被告刘海周所为。被告刘海周对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
在本案审理过程中，被告刘海周举证如下：
1.证明一份、取暖费票据8份（出示原件提交复印件），欲证明东风新村的车库在2011至2016年期间所发生的取暖费均由刘海周缴纳。经质证，原告对该证据的真实性、关联性和证明的问题均有异议。第一，从被告刘海周提交的租赁合同看，时间是2013年的8月8日开始，而该份证明上载明自2011年至2016年租赁期间所发生的取暖费由刘海周缴纳，存在矛盾，不符合常理。第二，该份证明未能详细记载各年度缴费的数额，不具备真实性。被告晟凯公司对该证据无异议。因该组证据系原件，故本院对该组证据的真实性予以确认；
2.证明一份及缴纳电费的票据16份（出示原件提交复印件）。欲证明东风新村的一层车库在2013至2016年期间所发生的电费均由刘海周缴纳。经质证，原告对该证据的真实性无异议�对证明的问题有异议，其中有13份票据刘海周的名字是后填写的。无法证明电费是刘海周缴纳的。因该组证据系原件，故本院对该组证据的真实性予以确认。
根据原、被告所举证据及各方当事人当庭陈述，认定本案事实如下：
原告张佰楼依据已生效的大庆高新技术产业开发区人民法院（2016）黑0691民初11号民事判决书对被告晟凯公司的财产申请强制执行。被告刘海周于2017年2月10日对执行标的—位于东风新村的房屋提出书面异议。大庆高新技术产业开发区人民法院于2017年5月15日做出（2017）黑0691执异12号执行裁定书，裁定刘海周的执行异议成立，依法保护刘海周对该房屋的租赁权及优先购买权。现原告张佰楼起诉要求准许强制执行位于大庆东风新村面积为659.14平米的房屋，并确认二被告签订的房屋租赁合同无效。
另查明，大庆市萨尔图区东风新村房屋的所有权人为被告晟凯公司。2013年7月28日，被告刘海周与被告晟凯公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告刘海周租赁东风新村一层车库，租赁期限15年，年租金8万元。自2013年8月8日至2023年8月8日的租金由晟凯公司欠刘海周的改造装修款中扣除（装修款为86万元）；自2023年8月8日至2028年8月8日的租金刘海周于每年的7月7日交纳。房屋租赁期间内的水、电、取暖费用均由刘海周自行承担。被告刘海周租赁该房屋后对房屋进行了装修和改造，并对外出租。
本院认为，被告刘海周、晟凯公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不存在法律规定的合同无效的情形，故该合同合法有效。对于原告主张被告晟凯公司以明显不合理的低价将涉案执行标的物出租给被告刘海周的意见，无事实依据，本院对此不予采信。对于原告要求确认二被告签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。刘海周作为东风新村房屋的承租人，其所享有的租赁权和优先购买权不足以排除原告对该房屋强制执行的权益，故对于原告要求准许强制执行位于大庆东风新村房屋的诉讼请求，本院予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
一、准许原告张佰楼执行被告大庆晟凯毛纺有限公司所有的位于东风新村1的房屋；
二、驳回原告张佰楼的其他诉讼请求。
案件受理费11960元，由原告张�楼、被告大庆晟凯毛纺有限公司各负担5980元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满之日起二年内。
（本判决书所涉币种均为人民币）
审 判 长 闫子路
审 判 员 郭佳雪
人民陪审员 秦 艳
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 张慧中
附：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的�行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。