吉林省桦甸市人民法院民 事 判 决 书(2015)桦民二初字第45号原告：王成友，男，住桦甸市。原告：吕军，女，住桦甸市。两原告共同委托代理人：李晓森，桦甸市法律援助中心律师。被告：何素艳，女，住桦甸市。本院于2015年1月27日立案受理了原告王成友、吕军与被告何素艳确认合同无效纠纷一案。依法由代理审判员孟凡艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王成友、吕军及其共同委托代理人李晓森，被告何素艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两原告有两座平房，一座平房面积为43.29平方米，一座是28.6平方米，位置在永吉街小城子药厂住宅小区，产权证均是王成友的名字，是两原告的共同财产。2011年原告到绿柳小区3号楼居住，将43.29平方米的房子空着，28.6平方米的房子给其儿子王海山和儿媳何素艳居住。2012年王海山和何素艳经两原告同意又搬到43.29平方米的房子居住，28.6平方米的房子空着。2012年药厂住宅小区棚户区改造，原告的两平房属于动迁房，由于两原告年岁已高，两原告儿子王海山主动要求给两原告办理动迁方面的事宜，这样原告王成友将房证和身份证都给了王海山，期间王海山告诉两原告，动迁办给了两个回迁楼，小面积的是40平方米，大面积的是58平方米，并于2014年12月4日给了回迁楼两个楼房的钥匙，2014年12月15日王海山突然心梗死亡，丧事全部处理完后，2015年1月5日两原告和被告说把两个楼房的钥匙给两原告，两原告去看看房子，被告说钥匙不能给两原告，这个房子的产权现在是被告的，不服可以去告，当天两原告和其女儿去动迁办、经查看并把动迁材料复印出来才知道，两个回迁楼产权落在王海山名下，发现王海山与原告王成友有一份平房买卖协议，房屋买卖时间是2009年5月8日，这个时间两原告都还在争议的平房居住，不存在将房屋卖给王海山的事实，两原告一看这个协议是王海山伪造的，协议的签名和手印不是原告王成友签的和捺的，原告吕军也不是见证人，鉴于此协议是伪造的，请求法院确认王成友与王海山签订的平房买卖协议无效。被告何素艳辩称：小房原来就是我和王海山的，因我老公公是原药厂工人，办房证有待遇，所以2006年办房证时，就办成我老公公王成友的名了，是我给他拿的钱办的，大房是我老公公给我和王海山的，因为我们困难，我老公公说把两个房子打通开有100多平方米就够住了，房证是我老公公送到我家给我的，让我去办拆迁后的房证，抽楼号的时候我老公公也到场了，也没有异议，选楼的时候是我和王海山去选的，王海山死了之后，我老公公就要把房子要回去。根据原告的起诉和两名被告的答辩，本案争议的焦点问题为：原告王成友与王海山签订的房屋买卖协议是否具有真实意思表示，是否具有效力。针对本案的焦点问题，双方当事人进行了举证、质证，本院进行了认证。原告针对其诉讼请求，向本院提交了了4份证据：证据1，平房买卖协议一份。证明两原告从来没有见过这份协议，甲方及见证人的签字均不是两原告所为。2009年5月8日的时候两原告和其儿子王海山均在平房居住，如果按照这个协议内容，房屋当时就可以过户，所以这个事实不存在。经质证，被告何素艳称这个协议是怎么回事不清楚，上面没有被告的名，也没有被告的手印，当时是王海山去办的。经审查，因诉讼中两名原告提出鉴定申请，被告称该协议确实是王海山自己写的，包括两名被告的名字也是王海山自己写的，故本院对原告的主张予以采信。证据2，房屋产权调换协议书两份。证明两处争议房屋的产权人都是王成友，王海山只是房屋的居住人。经质证，被告何素艳对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为小房子本身就是被告的。经审查，因被告对证据的真实性无异议，故本院对该证据本身承载的内容予以采信。证据3，腾房承诺书两份、选楼确认单两份、入住通知单存根两份、房屋产权调换补充协议两份。证明两处房屋动迁之前产权人是王成友，动迁后新的产权人也是王成友，王海山只是居住人。经质证，被告何素艳对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为动迁之后新的产权人是王海山，是原告王成友给被告的，是他同意的，不是被告自己改的。经审查，因被告对证据的真实性无异议，故本院对该证据本身承载的内容予以采信。证据4，居民死亡医学证明书一份。证明王海山已于2014年12月15日因病死亡。经质证，被告何素艳无异议，本院予以采信。被告何素艳向本院提供了房屋产权调换协议书两份、房屋产权调换补充协议两份、入住通知单两份、吉林省住宅专项维修资金专用票据两份、收据三份、吉林省行政事业单位资金往来结算票据一份、火炬供热有限公司专项收据两份。证明拆迁的两个平房进行调换的时候都是被告和王海山进行办理的，是被告交的钱，这些提供的所有票据中的钱都是被告交的。经质证，两原告对证据真实性没有异议，但是对钱的来源有异议，认为钱是原告交给王海山的，王海山只代办，并不是产权人。经审查，因两原告对证据的真实性无异议，故本院对该证据本身承载的内容予以采信。根据原告在庭审中的举证、两名被告的质证和本院认证，结合庭审调查情况，本院确认如下事实：两原告系夫妻关系，被告何素艳与王海山系夫妻关系。两原告原有平房两座，房屋所有权人为原告王成友，位于永吉街光辉委五组，建筑面积分别为28.6平方米、43.29平方米。因两平房动迁，两原告委托其儿子王海山办理拆迁事宜。2013年11月4日，王海山代两原告与桦甸市房屋征收经办中心签订了腾房承诺书；2013年11月27日，王海山代两原告与桦甸市房屋征收经办中心签订了产权调换协议书；2014年12月3日，王海山代两原告与桦甸市房屋征收经办中心签订了房屋拆迁产权调换补充协议；2014年11月30日，王海山代两原告填写了选楼确认书，选择的两处回迁楼分别为桦甸市惠民新区A15号楼1单元5楼503门及A14号楼2单元5楼东中门，建筑面积分别为59.15平方米、39.31平方米；2014年12月3日，王海山及被告何素艳在入住通知单上签字，并领取了两处回迁楼的钥匙；2014年12月15日，王海山死亡。现59.15平方米的回迁楼由被告居住，39.31平方米回迁楼无人居住。另查明，王海山以王成友名义与自己签订了落款日期为2009年5月8日的平房买卖协议一份，该协议中两原告的签字及捺印都是王海山所为。本院认为，两原告口头委托王海山办理房屋拆迁事宜，王海山按照两原告的要求办理了拆迁的相关事宜，现王海山在处理该事宜时以王成友的名义与自己签订了平房买卖协议书，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意”及《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”的规定，两原告委托王海山的权限范围为两处平房的拆迁事宜，但王海山在为王成友办理拆迁事宜时，超越代理权限，私自以被代理人王成友的名义与自己签订了房屋买卖协议书，原告王成友否认王海山有该代理权限，该行为系自己代理行为，属于滥用代理权，侵害了被代理人王成友的权利，归于无效。关于被告抗辩本案争议的房屋系其和王海山的房屋一节，因其承认拆迁的两处平房登记的所有权人系王成友，另产权调换协议书中均记载所有权人系王成友，且王成友与王海山签订的房屋买卖协议系王海山自己所为，故本院对被告的抗辩主张无法支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条第一款、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：王海山与原告王成友于2009年5月8日签订的平房买卖协议无效；案件受理费100元，由被告何素艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。代理审判员  孟凡艳二〇一五年五月十二日书 记 员  蔡鹏展