重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第02106号
上诉人（原审被告）余茂成，男。
委托代理人杨晓莉，重庆川伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）荣昌县棠广实业有限公司（原荣昌县广顺投资开发有限公司），住所地荣昌县广顺街道西大街60号，组织机构代码69122850-5。
法定代表人唐玉成，董事长。
委托代理人冷雪晖，重庆荣升律师事务所律师。
上诉人余茂成因与被上诉人荣昌县棠广实业有限公司租赁合同纠纷一案，不服重庆市荣昌县人民法院（2014）荣法民初字第03414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，位于荣昌县广顺街道工农村四社大冲村八社，土地使用证号为国用（2004）第5896号的重庆市荣昌轧钢厂属于荣昌县广顺投资开发有限公司经营管理的国有资产。2012年5月23日荣昌县广顺投资开发有限公司与余茂成签订《有偿使用资产合同书》，与本案有关的约定内容为：一、甲方（投资公司）将所属原“荣昌县轧钢厂”闲置的厂房、部分设施、土地按现状有偿交给乙方使用，用于生产彩钢瓦产品项目。原甲方租用的广顺镇工农村、大冲村集体土地，转由乙方按相关政策法规规定直接与有关社签订租用协议（该片集体土地上原已建成的围墙产权仍属甲方所有）；······三、使用年限：2012年6月1日至2014年5月31日止，共2年；四、乙方按每年支付给甲方资产有偿使用费四万元人民币，分年结算，签订本协议之日付清第一年使用费，以后每年在到期的前一个月付清次年的使用费；五、乙方根据生产需要可自费安装添置厂区内的水电等设施。乙方书面申请，并经甲方同意，可以对现有的厂房、设施（原轧钢厂主车间、围墙及围墙外的水电设施除外）进行改建，期间不必恢复原状。未经甲方同意，乙方不得擅自转租或处置甲方财产；六、本协议终止时，乙方在使用期内投资新建的厂房、设施，原则上由乙方自行拆除和搬迁，如其中有甲方需要的，双方可协商折价转让。但乙方对甲方固定资产进行改建和修缮增值部分应无条件转赠甲方，乙方不得搬迁损毁；······八、甲乙双方任何一方违约，违约方应支付对方违约金5万元人民币，并承担给对方造成的直接经济损失。合同签订后，荣昌县广顺投资开发有限公司交付了合同中约定的租赁物，余茂成于2013年3月21日缴纳了第一年租金4万元给荣昌县广顺投资开发有限公司后一直未缴纳第二年租金，荣昌县广顺投资开发有限公司于2014年2月27日向余茂成发出书面通知，要求余茂成付清租金，并于合同到期后10日内搬离厂房。余茂成未支付租金，合同到期后，也未搬离厂房，2014年7月30日荣昌县广顺投资开发有限公司再次书面通知余茂成要求余茂成履行合同义务，余茂成仍未履行。
一审另查明，荣昌县广顺投资开发有限公司、余茂成曾就本案租赁物于2006年6月签订了一份《有偿使用资产协议书》，乙方租赁荣昌县广顺投资开发有限公司经营管理的重庆市荣昌轧钢厂厂房及配套设施，使用年限为2006年6月1日至2011年5月31日。荣昌县广顺投资开发有限公司2006年将厂房交付余茂成时除厂房外还有办公楼、厂房外的围墙及水电设施，交付余茂成后，余茂成对厂房的楼顶将石棉瓦换成了彩钢棚，加固了厂房墙面，硬化了厂房地面。期满后，双方于2012年5月23日再行签订的前述《有偿使用资产合同书》。经现场勘验，本案租赁合同中所列明的重庆市荣昌县轧钢厂厂房及配套设施是指厂房、办公楼、围墙、水电设施、国有土地，以上均在国有土地使用权证载明的范围内。
一审法院认为，依法成立的合同自双方签订后即产生法律效力，合同双方均应当按照约定履行各自的义务。荣昌县广顺投资开发有限公司与余茂成签订资产有偿使用协议书，双方应按照合同约定履行。合同约定的租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定。当事人约定合同于2014年5月31日终止，双方未续签合同，一审法院对荣昌县广顺投资开发有限公司要求余茂成搬离荣昌县广顺投资开发有限公司出租给余茂成的厂房，将租赁物返还给荣昌县广顺投资开发有限公司的请求予以支持。余茂成在庭审中抗辩称部分厂房位于集体土地之上，其与集体签订了21年的土地租赁协议，对位于集体土地之上的厂房荣昌县广顺投资开发有限公司无权收回。经现场勘验后，双方均认可，租赁的厂房全部位于国有土地范围内，并无厂房处于其租赁的集体土地之上，故余茂成关于享有土地使用权，拒绝搬离厂房的理由没有合法依据，一审法院不予采信。双方签订租赁合同后，应按合同履行义务，合同约定余茂成每年支付荣昌县广顺投资开发有限公司租金4万元，余茂成至今未支付第二年租金，故一审法院对荣昌县广顺投资开发有限公司要求余茂成支付租金的请求予以支持。余茂成未按时支付租金，已构成违约，按照合同约定，应当支付荣昌县广顺投资开发有限公司违约金5万元。根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。荣昌县广顺投资开发有限公司主张余茂成在合同终止后未及时搬离厂房，占用荣昌县广顺投资开发有限公司厂房至今，给荣昌县广顺投资开发有限公司造成了经济损失，由于荣昌县广顺投资开发有限公司在本案中已经主张了违约金，且未提交证据证明因余茂成违约产生的经济损失高于违约金，故一审法院对荣昌县广顺投资开发有限公司关于经济损失的主张不予支持。因双方合同第六条约定“本协议终止时，乙方在使用期内投资新建的厂房、设施，原则上由乙方自行拆除和搬迁，如其中有甲方需要的，双方可协商折价转让。但乙方对甲方固定资产进行改建和修缮增值部分应无条件转赠甲方，乙方不得搬迁损毁”，故对余茂成关于使用过程中投入大量资金对厂房等进行加固、整修等应由荣昌县广顺投资开发有限公司在收回时进行补偿的辩解意见一审法院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十二条、第二百三十五之规定，一审法院遂判决如下：一、被告余茂成于本判决生效后十五日内自行搬离并将重庆市荣昌轧钢厂厂房、办公楼、围墙、水电设施及国有土地交还原告广顺投资开发有限公司。二、被告余茂成于本判决生效后十五日内支付原告荣昌县广顺投资开发有限公司从2013年6月1日至2014年5月31日的租金40000元。三、被告余茂成于本判决生效后十五日内支付原告荣昌县广顺投资开发有限公司违约金50000元。四、驳回原告广顺投资开发有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费2050元，由被告余茂成承担。”
余茂成不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销重庆市荣昌县人民法院（2014）荣法民初字第03414号民事判决并重新作出公正的判决；2.由被上诉人承担一审、二审案件诉讼费。主要事实和理由：1.原判认定事实部分失实。上诉人在使用本案所涉厂房、设施时对其进行了新建和扩建，被上诉人方领导多次表示鼓励上诉人新建扩建厂房，对产生的上百万建设费用被上诉人表示将来拆迁后归上诉人所有。现依据当地政府部门规划，上诉人所租赁的厂房已经面临拆迁，但被上诉人却在此时要求搬离厂房，显然损害了上诉人的合法权益，违背了公平正义。原审法院经现场勘查，已经查实了上诉人确实投入了巨大的资金改建和扩建该租赁厂房，明知一旦解除租赁合同，上诉人将蒙受巨大经济损失，却对上诉人的合理合法理由置之不理，因此原判认定的该事实是错误的。2.原审法院判决适用法律错误。原审判决上诉人支付被上诉人违约金5万元，根据《合同法》解释二第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的。一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。被上诉人也未提交证据证明因被告违约产生的经济损失，原审法院判决上诉人支付被上诉人5万元违约金太高，是不公正判决，上诉人不能接受。3.双方于2012年5月23日签订的有偿使用合同书，被上诉人所交付的合同约定的厂房只有轧钢厂车间以及办公楼，其余的道路围墙后厂房、附厂房均是上诉人于2006年自行修建的，双方签订的有偿使用合同书不能对上述房屋产生法律约束力，一审法院判决上诉人全部返还错误。
荣昌县棠广实业有限公司答辩称：上诉人的上诉请求不能成立1.上诉人租赁被上诉人土地及房屋在其违约和租赁合同到期的情况下，理应返还。2.五万元违约金不违反相关法律规定。3.关于上诉人新提出的理由，在一审法院现场勘验时就已经确认指出了，上诉人在拿到租赁厂房和土地时仅仅对租赁物的厂房楼顶由石棉瓦换成了彩钢棚，加固了部分的厂房墙面，硬化了部分地面。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
二审庭审中，上诉人提交两张营业执照，拟证明2006年时承租厂房是以企业的名义承租，当时也签订了合同，当时签订的合同中对于新建的部分进行了约定，2012年续签合同的时候，是和余茂成个人签订的合同，该合同就未涉及到新建厂房了。余茂成认为应该按照2006年的合同中关于新建部分的约定履行，主车间余茂成愿意无条件转让，但新建的厂房需要折价转让，不能无偿转让；上诉人提交由荣昌县广顺建筑工程有限公司出具的一份证明。拟证明该公司于2006年6月至10月为重庆市茂成塑料制品有限责任公司位于原广顺轧钢厂地块进行了主厂房、后厂房、副厂房等设施进行了修建。
荣昌县棠广实业有限公司质证称：上诉人提交的三份证据均不属于二审新证据，不予质证。
上诉人提交的两张营业执照其发证时间为一审庭审之前，上诉人在一审中应能提交而未提交，故在二审过程中不属于新证据，本院不予采信；上诉人提交的证明，生成时间为2015年3月20日，但该证明中所载明的修建行为产生于2006年，也属于一审庭审前上诉人可以提供的证据，而上诉人未提交，亦不属于新证据，且该证明由公司出具，并无公司负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合证据规则的相关规定，故对该份证明本院亦不予采信。
本院二审经审理查明，本案被上诉人荣昌县广顺投资开发有限公司于2014年9月30日经重庆市荣昌县工商行政管理局批准准予其更名为“荣昌县棠广实业有限公司”。但组织机构代码、单位地址、企业法人未予变更，与一审一致。
二审另查明，荣昌县广顺镇企业总公司作为资产方（甲方）与使用方荣昌县茂成塑料制品有限公司（乙方）就本案租赁物于2006年6月签订了一份《有偿使用资产协议书》，乙方租赁甲方经营管理的重庆市荣昌轧钢厂厂房及配套设施，使用年限为2006年6月1日至2011年5月31日。荣昌县广顺镇企业总公司2006年将厂房交付余茂成时除厂房外还有办公楼、厂房外的围墙及水电设施，交付余茂成后，余茂成对厂房的楼顶将石棉瓦换成了彩钢棚，加固了厂房墙面，硬化了厂房地面。期满后，荣昌县广顺投资开发有限公司与余茂成于2012年5月23日在前述合同的基础上签订了一份《有偿使用资产合同书》。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
针对本案双方争议的焦点，本院评述如下：
关于余茂成是否应该搬离并将重庆市荣昌轧钢厂厂房、办公楼、围墙、水电设施及国有土地交还给荣昌县棠广实业有限公司的问题。一、2006年签订《有偿使用资产协议书》已于2011年5月31日到期。2012年5月23日荣昌县广顺投资开发有限公司与余茂成在前述合同的基础上签订的《有偿使用资产合同书》到期时间为2014年5月31日，荣昌县广顺投资开发有限公司起诉余茂成的时间为2014年8月7日，此时该合同也已经到期履行完毕且该合同中也未约定余茂成应得到新建、扩建厂房的搬迁补偿后才搬离，另双方并未再续签合同。在此情况下，余茂成就应该依照荣昌县广顺投资开发有限公司的请求搬离并返还涉案厂房等设施，余茂成所称其新建、扩建厂房尚未得到补偿并不能作为其拒绝搬迁的理由。如余茂成确实有新建、扩建厂房的行为，并应得到相应的搬迁补偿，可以另行主张其权益。二、现荣昌县广顺投资开发有限公司已依法更名为荣昌县棠广实业有限公司，故荣昌县棠广实业有限公司要求余茂成搬离原荣昌县广顺投资开发有限公司出租给余茂成的厂房，将租赁物返还给荣昌县棠广实业有限公司的请求本院予以支持。余茂成称应向其给予适当搬迁补偿后方能搬离的请求不能成立。
关于一审法院认定余茂成支付5万元违约金，该金额是否过高的问题。双方在2012年5月23日签订的合同中明确约定每年有偿使用费用为4万元人民币，一审法院已经判决余茂成应支付4万元租金，现荣昌县棠广实业有限公司并未举示证据证明其除该部分租金外其他损失已达5万元，故再另行主张5万元违约金确实偏高，对于余茂成在二审中要求适当减少违约金的请求，本院予以支持。根据本案实际情况酌情主张余茂成以4万元为基数按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的四倍向荣昌县棠广实业有限公司支付从2013年6月1日起至付清时止的违约金。
综上所述，一审法院适用法律错误，上诉人余茂成的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市荣昌县人民法院（2014）荣法民初字第03414号民事判决；
二、余茂成于本判决生效后十五日内自行搬离并将重庆市荣昌轧钢厂厂房、办公楼、围墙、水电设施及国有土地交还荣昌县棠广实业有限公司；
三、余茂成于本判决生效后十五日内支付荣昌县棠广实业有限公司从2013年6月1日至2014年5月31日的租金40000元；
四、余茂成于本判决生效后十五日内以4万元为基数按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的四倍向荣昌县棠广实业有限公司支付从2013年6月1日起至付清时止的违约金；
五、驳回荣昌县棠广实业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2050元，由余茂成负担1850元，由荣昌县棠广实业有限公司负担200元；二审案件受理费2050元，由余茂成负担1850元，由荣昌县棠广实业有限公司负担200元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张雪方
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一五年六月三日
书 记 员 刘德宝