河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新中民五终字第267号
上诉人（原审被告）职华盈。
委托代理人职亚飞，与职华盈关系。
委托代理人季志华，河南中原法汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡金生。
委托代理人桑桦，获嘉县“148”法律服务所法律工作者。
上诉人职华盈因与被上诉人胡金生确认合同效力纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（2013）获民初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：胡金生系职华盈的妻弟。胡金生从河南省民权县老家来到获嘉县生活，在职华盈的工地打工十多年。2003年2月23日，职华盈收到胡金生盖房款11540元，职华盈给胡金生出有收据。而后，双方在多人在场的情况下，口头达成了关于位于获嘉县城关镇老戏院即职华盈开发承建的房屋买卖协议，将城关镇老戏院即城区东华巷75号院16号楼1单元9号自己所有的一套房屋以8万元的价格卖与胡金生。胡金生入住后并进行了装修。2011年7月份，胡金生办理户籍登记，住址为“河南省获嘉县城区东华巷75号院16号楼1单元9号”。在此期间，胡金生交纳了水费。由于房产纠纷，双方发生矛盾。2011年8月，胡金生以确认争议房产归其所有为请求，将职华盈之子职亚飞起诉，同年9月21日以证据不足为由，申请撤诉，获嘉法院依法裁定准许撤诉；2011年9月27日，胡金生以确认争议房产归其所有为请求，将职华盈诉至本院，2012年12月21日，胡金生申请撤诉，法院裁定准许；2013年1月8日，胡金生又诉至法院，请求确认其与职华盈达成的关于买卖位于获嘉县城关镇老戏院东华巷75号16号楼一单元5楼9号房屋的合同有效。庭审中，职华盈否认与胡金生签订有书面和口头的房屋买卖合同的事实。
原审法院审理认为：本案中，胡金生与职华盈及证人之间均系亲属关系。胡金生与职华盈在证人在场的情况下，自愿达成获嘉县城关镇老戏院房屋买卖合同，双方合同应当依法有效。胡金生对涉案诉争的房屋进行了装修，而后又入住，应视为职华盈对该套房屋买卖的认可，因此应认为双方对涉案房屋买卖合同认同一致，虽双方无书面合同，但已形成事实上的房屋买卖关系，应当认为胡金生与职华盈房屋买卖合同的成立，因此，买卖双方应当各自履行合同的义务。故对胡金生要求确认与职华盈达成的位于获嘉县城关镇老戏院城区东华巷75号16号楼一单元5楼9号房屋买卖合同有效的诉讼请求，依法予以支持。对于职华盈的辩解意见，因未向法庭提交反驳胡金生所诉事实的证据，职华盈依法应承担举证不能的法律后果。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：确认胡金生与职华盈达成的关于买卖位于获嘉县城关镇老戏院城区东华巷75号16号楼一单元5楼9号房屋的合同有效。案件受理费100元，由职华盈负担。
上诉人职华盈不服原审判决，向本院提起上诉称：胡金生所述的获嘉县城关镇老戏院房屋买卖合同不是事实。上诉人与胡金生的债务已结清，且胡金生在书面结算凭证上签字认可，不存在以工资款折抵房款一事。胡金生系上诉人内弟，从老家来上诉人处打工，且在工地料厂房屋内居住，因该厂房准备开发，就打算让胡金生搬到案涉房屋暂时居住，并不是将房给他。胡金生提供的证人职中平未出庭作证，其证言不应认定。案涉房屋买卖无书面合同，违反了法律的强制性规定，故，一审认定口头房屋买卖合同有效错误，请求二审法院撤销原判，依法驳回胡金生的诉讼请求。
被上诉人胡金生辩称：上诉人称其与被上诉人的债务已结清不是事实。在多人在场的情况下，被上诉人与职华盈进行结算，职华盈当场表示以欠被上诉人的钱款抵扣房款，在此前提下，被上诉人才在结算单据上写下已结清且签名，且被上诉人曾给过职华盈部分房款，职华盈打有收条。证人职中平系职华盈的亲属，故不方便出庭。一审判决正确，请求二审法院维持原判。
二审期间，上诉人职华盈提供证据：一、2007年7月职华盈与胡金生清帐单两页，证明职华盈与胡金生已结清全部债务，不存在将案涉房屋抵欠款之说。胡金生称所写的“已结清”是指帐单上的欠款全部抵房款。二、胡金生母亲冯玉兰视听资料光盘一张，证明冯玉兰没听说过胡金生向职华盈买房一事。胡金生称其母亲与职华盈一家共同生活，其证言不可信。三、证人职中平出庭作证，证明2012年2月14日职中平出具的证明不是其真实意思表示，没听说职华盈将老戏院开发的房子卖给胡金生。胡金生称证人职中平出庭作证所述2012年出具书证时没有看内容不合常理。庭后，职华盈又提供两组证据：四、2011年8月5日与2011年9月23日胡金生起诉状两份；五、庭审笔录及调查笔录共31页，证明胡金生在多次起诉审理期间所述前后矛盾，胡金生所谓签订的口头房屋买卖合同是虚假的。本院对上述证据认证如下：证据一、胡金生对2007年7月清帐单的真实性未提出异议，且上面有其本人签名，对该证据的证明力予以认可。证据二、冯玉兰不在胡金生与职华盈清帐现场，其证言不能证明当时双方的协商情况，对该证据的证明力不予认可。证据三、职中平出庭陈述内容与其2012年2月14日的证明内容矛盾，但其认可书证上是其本人签名。因书面语言形成在前，出庭作证在后，且职中平与职华盈系亲兄弟关系，故对其二审当庭证言不予认可。证据四与证据五均系法院卷宗复制材料，故对其真实性予以认定。
本院经审理查明的事实除与原审法院认定的事实一致外，另查明：2007年7月双方当事人就职华盈所欠胡金生借款、工人工资及案涉房屋的装修款进行结算，共计34266元，胡金生在上面签名认可，且注明“最后已结清”。职华盈称当场给胡金生现金34266元，双方已结清债务。胡金生称当时多人在场，职华盈称以房抵扣债务，胡金生还给职华盈打了欠条后，才在清帐单上写明已结清并签名。2012年2月14日职华盈的五弟职中平出具证明称：“关于胡金生与职华盈房产纠纷一案，当时有我、职中原、职运通、胡常傅、王在军、小杰、小宾都在场，职华盈所欠胡金生工资顶房款，胡金生再给职华盈叁万元，房产归胡金生所有。职中平”职中平在二审当庭认可该证明是其本人签名，但内容不是其书写。职华盈的儿子职杰在录音中称：“在跟儿哩，等于说你还欠了3万吧，房就成你哩啦。”2012年12月6日职华盈的三弟职运通在法院对其调查笔录中称：“在场。当时职华盈在老戏院开发有房子，职华盈和胡金生在一起商定，职华盈将自己所有的一套价值8万元的房子给胡金生，双方对胡金生之前的工资及相关费用经过结算后，职华盈欠胡金生5万元，用这5万元抵扣房款，下余的3万元胡金生给职华盈打有3万元的欠条，职华盈将房子给了胡金生，而后胡金生住进该房子。”金
本院认为：本案双方当事人对是否存在口头案涉房屋买卖合同存在争议，但对2007年7月双方进行对帐的事实均无异议。胡金生认为存在口头房屋买卖合同，且职华盈承诺以对帐欠款抵扣案涉购房款，不足部分其向职华盈出具了欠条后，才注明了“最后已结清”。该说法有职中平、职杰的录音资料、职中平出具的证明及对职运通的调查笔录为证，且胡金生对案涉房屋进行了装修，并在房内居住过，个人户籍登记住所地也为案涉房屋。职华盈否认存在房屋买卖合同，称对帐后当场给了胡金生34266元，后胡金生在帐单上注明了“最后已结清”，根本没有提房的事。职华盈对付款一事负有举证责任，但其未能提供相关证据，应承担对其不利的法律后果。职华盈称胡金生在多次起诉时对形成口头房屋买卖合同的事实陈述不一致，但从卷宗材料看，不存在明显矛盾之处。根据双方提供证据的优势对比，本院认为胡金生与职华盈存在关于获嘉县城关镇老戏院口头房屋买卖合同，上诉人职华盈称没有案涉房屋买卖一事不能成立，本院不予支持。原审确认双方的房屋买卖合同有效并无不妥，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由职华盈负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 霞
审判员 郭中伟
审判员 陈兴祥
二〇一四年一月二十七日
书记员 刘 冬