山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第931号
上诉人（原审被告）太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区双塔北路79号1幢。
法定代表人李建平，经理。
委托代理人张艳平，山西晋英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）田素兰，女，汉族，住古交市。
委托代理人王百策，山西弘韬律师事务所律师。
委托代理人王宇川，山西弘韬律师事务所律师。
上诉人太原市鸿金宝物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2013）迎民初字第1674号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人太原市鸿金宝物业管理有限公司（以下简称鸿金宝物业公司）的委托代理人张艳平，被上诉人田素兰及其委托代理人王百策、王宇川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2005年12月24日田素兰与鸿金宝物业公司签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同》。合同约定：出租人为田素兰（甲方），承租人为鸿金宝物业公司（乙方），甲方将商铺（B3049）出租给乙方，租赁期限为10年，2006年1月1日至2015年12月31日止，商铺年租金总额为甲方实际购买商铺价格的9%，人民币31761元。从本合同签订时起，乙方每年分两次支付甲方租金，前半年租金于6月30日前一次性全部支付，12月31日前一次性支付甲方后半年租金。乙方逾期支付租金的，按日按应支付租金额的万分之一承担违约金。2008年1月25日田素兰与鸿金宝物业公司及山西八闽服饰品牌之都有限公司签订还款计划，写明：业主田素兰2007年下半年应领租金16242元，因市场入驻率低，决定将2007年的全部市场收入按比例支付后半年返租金20%给业主，2007年下半年实领租金3248元，仍欠12994元。在启动市场期间，公司对该欠款分期支付，从2009年1月1日起，每半年支付欠款的10%，在领取返租金时一同支付，直至付清。2009年田素兰与山西八闽服饰品牌之都有限公司签订《商铺租赁经营协议》，租赁期限为20年，自2009年1月1日至2028年12月31日止，并对租金的支付及方式作了约定。2009年2月27日，田素兰收到鸿金宝物业公司2008年上半年返租金人民币4512元，2008年下半年返租金4512元。2011年1月8日田素兰收到鸿金宝物业公司2009年全年返租金10828元，2012年下半年返租金9023元，上述四份收款，田素兰均在收条上签字确认。庭审中，鸿金宝物业公司认可其只需支付2008年12月31日前的租金，2009年至2013年租金分别是山西八闽服饰品牌之都有限公司和鸿金宝业主管理委员会支付的，收条上写鸿金宝物业公司的名称是山西八闽服饰品牌之都有限公司及鸿金宝业主管理委员会沿用鸿金宝物业公司旧的收条，而非鸿金宝物业公司支付。本商铺其他业主周爱珍、李红宾、贾蓉、孙爱婷均提出：业主们从未间断催要房租，鸿金宝物业公司、山西八闽服饰品牌之都有限公司及鸿金宝业主管理委员会的工作人员都是那几个人，业主并不知其所属公司，且为业主出具的收条上均为鸿金宝物业公司的单位名称，故业主们每次要租金是针对鸿金宝物业公司的。关于与山西八闽服饰品牌之都有限公司签订的租赁合同，是鸿金宝物业公司的工作人员以田素兰不与山西八闽服饰品牌之都有限公司签订合同就不给发放租金相威胁而强迫签订的，且山西八闽服饰品牌之都有限公司因未年检已不存在，故应当由鸿金宝物业公司继续履行与田素兰的租赁协议，支付至今所欠租金。以上事实有《商铺租赁经营合同》及《商铺租赁经营协议》，还款计划、收款收据及当事人当庭陈述等为证。
原审法院认为，2005年12月24日田素兰与鸿金宝物业公司签订《广州白马山西服装市场商铺经营合同》，双方签章认可，真实有效。鸿金宝物业公司应按合同约定支付租金（年租金总额为甲方实际购买商铺价格的9%，人民币31761元）。2009年田素兰就此商铺（B3049）与山西八闽服饰品牌之都有限公司签订《商铺租赁经营协议》，租赁期限为20年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止，并对租金进行了约定。此合同经田素兰与山西八闽服饰品牌之都有限公司签章确认，真实有效。田素兰就此商铺与山西八闽服饰品牌之都有限公司签订合同之日起，从实际履行看已单方与鸿金宝物业公司解除了租赁合同，田素兰商铺租赁合同相对方从2009年1月1日起已变更为山西八闽服饰品牌之都有限公司。从2009年1月1日起之后的租金，田素兰应向山西八闽服饰品牌之都有限公司主张。故田素兰向鸿金宝物业公司要求支付2009年以后租金的诉讼请求，不予以支持。依据2005年12月24日田素兰与鸿金宝物业公司签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同》，从合同签订时起，鸿金宝物业公司应按合同约定支付租金，年租金总额为甲方实际购买商铺价格的9%，人民币31761元。鸿金宝物业公司逾期支付租金的，按日按应支付租金额的万分之一承担违约金。2008年1月25日田素兰与鸿金宝物业公司签订还款计划，确认2007年领租金3248元，2008年下半年应领租金16242元，仍欠12994元，从2009年1月1日起，公司对该欠款分期支付，逾期未付应按合同约定承担相应的违约责任：乙方逾期支付租金的，按日按应支付租金额的万分之一承担违约金。因合同对违约责任的承担方式双方已有约定，故田素兰主张鸿金宝物业公司支付银行利息的诉讼请求，不予支持。因田素兰未对2007年上半年及2008年全年租金提出请求，故不予处理。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2009年后业主均未间断领取部分租金，租金收条均沿用鸿金宝物业公司单位的，且工作人员也大多相同，商铺其他业主周爱珍、李红宾、孙爱婷、贾蓉的陈述均可相互印证业主们从未间断催要房租，诉讼时效已构成中断。故鸿金宝物业公司关于田素兰诉请已过诉讼时效的答辩意见，不予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原审判决：“一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田素兰房屋租金12994元；二、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于支付上述款项时一并支付原告田素兰逾期支付租金的违约金，按日支付所欠租金额（12994元）的万分之一计算，从2009年1月1日起计至判决书确认的给付之日止；三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费3672元，由原告负担3172元，被告负担500元。（此款原告已预缴，被告在履行本判决时一并给付原告）。”
鸿金宝物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称，根据还款计划，鸿金宝物业公司欠田素兰2007年下半年租金的12994元，应从2009年1月1日之后每半年支付欠款的10%。田素兰单方与山西八闽服饰品牌之都有限公司签订《商铺租赁经营协议》，从2009年1月1日起田素兰单方与鸿金宝物业公司解除了租赁合同及还款计划，鸿金宝物业公司从2009年之后分期向田素兰支付2007年下半年租金的义务，因双方租赁合同和还款计划的解除而消灭，原审判决鸿金宝物业公司向田素兰支付2007年下半年租金12994元明显错误。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回田素兰的诉讼请求。
田素兰辩称，鸿金宝物业公司、山西八闽服饰品牌之都有限公司、鸿金宝业主管理委员会由一套人马组成，三者之间的流转属于太原市鸿金宝物业管理有限公司维持经营的行为，田素兰及其他业主对此均不知情，这种流转行为对田素兰无效。鸿金宝物业公司的工作人员以不签订合同就不发放租金相威胁，迫使田素兰与山西八闽服饰品牌之都有限公司签订了合同。山西八闽服饰品牌之都有限公司未年检，事实上已不存在，鸿金宝业主管理委员会作为自治组织，不能成为从事民事活动的主体，因此，鸿金宝物业公司应继续履行与田素兰的租赁协议，承担支付租金的义务。
本院二审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
另查明，二审期间，鸿金宝物业公司提交收条两张，证明2008年1月25日闫永忠代田素兰收到2007年后半年20%返租金3248元，2009年2月27日田素兰本人签名收到2007年下半年20%返租金3248元。田素兰认可2009年2月27日收到3248元租金，不认可2008年1月25日他人代收的租金3248元
鸿金宝物业公司还提交与田素兰签订的《商铺租赁补充协议（2）》，协议约定在原合同期限内增加三年启动期，期限为2008年1月1日起至2010年12月31日止，2008年租金为9023元。田素兰认为《商铺租赁补充协议（2）》是在鸿金宝物业公司的胁迫下签订的。
本院认为，田素兰与鸿金宝物业公司签订《广州白马山西服装市场商铺经营合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同。合同签订后，田素兰将商铺交由鸿金宝物业公司租赁经营，鸿金宝物业公司应按合同约定支付租金。鸿金宝物业公司在二审期间提交的新证据证明2008年1月25日他人代田素兰收取2007年后半年20%返租金3248元，因该收条非田素兰本人签名，田素兰亦否认收到该款，本院对该证据不予采信。鸿金宝物业公司还提交2009年2月27日田素兰收到2007年下半年20%返租金3248元的收条一张，田素兰认可收到该款，该款与还款计划中领取租金的数额一致，且同为2007年下半年租金，鸿金宝物业公司也无进一步的证据证明该款与还款计划中的3248元不是同一笔款项，鸿金宝物业管理公司认为应再减去该笔3248元，本院不予采信。因此，鸿金宝物业公司欠田素兰2007年租金的数额应为12994元，原审判决鸿金宝物业公司支付田素兰租金12994元，符合双方的约定及法律规定。该笔欠款为鸿金宝物业公司经营期间所欠租金，应由鸿金宝物业公司偿还。田素兰与鸿金宝业主管理委员会签订的《商铺租赁经营协议》从2009年1月1日起履行，无论田素兰与鸿金宝物业公司的租赁合同是否解除，鸿金宝物业公司均应对其经营期间的债务承担责任。鸿金宝物业公司有关因双方租赁合同和还款计划的解除，还款义务消灭的上诉理由，没有法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费3672元，由上诉人太原市鸿金宝物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 卫
审 判 员 赵耀功
代理审判员 温冠华
二〇一四年九月十五日
书 记 员 陈晋婷