黑龙江省双鸭山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双民初字第10号
原告赵国繁。
委托代理人崔晓勇，系黑龙江合昌律师事务所律师。
被告饶河县和泰房地产开发有限公司，住所地饶河县饶河镇中央路粮食局办公楼。
法定代表人王明娇，系该公司董事长。
委托代理人于艾超，系黑龙江诺成律师事务所律师。
委托代理人崔元涛，系黑龙江诺成律师事务所律师。
原告赵国繁与被告饶河县和泰房地产开发有限公司（以下简称饶河和泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月21日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年5月29日、2014年9月15日公开开庭审理了本案。原告赵国繁及其委托代理人崔晓勇，被告饶河县和泰房地产开发有限公司的委托代理人于艾超、崔元涛到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告赵国繁诉称，2013年3月13日，原告赵国繁在被告开发的观江国际中俄商贸中心购买了15套房屋，其中商服11套、住宅4套。原告和被告签订了购房合同，而且向被告交纳了全额的房款，原、被告双方在饶河县房地产管理处做了房屋预售登记备案。原告购买的房屋有：（1）商服3号楼一层20号门，面积为24.68平方米，每平方米14000元，房款为345520元；（2）商服3号楼一层17号门，面积为24.68平方米，每平方米14000元，房款为345520元；（3）商服3号楼一层14号门，面积为24.68平方米，每平方米14000元，房款为345520元；（4）商服3号楼一层11号门，面积为24.68平方米，每平方米14000元，房款为345520元；（5）商服3号楼一层8号门，面积为24.68平方米，每平方米14000元，房款为345520元；（6）商服3号楼一层2号门，面积为23.14平方米，每平方米14000元，房款为323960元；（7）商服8号楼一层10号门，面积为82.86平方米，每平方米14000元，房款为1160040元；（8）商服8号楼一层9号门，面积为82.86平方米，每平方米14000元，房款为1160040元；（9）商服8号楼一层7号门，面积为82.86平方米，每平方米14000元，房款为1160040元；（10）商服9号楼一层14号门，面积为44.17平方米，每平方米14000元，房款为618380元；（11）商服9号楼一层17号门，面积为46.68平方米，每平方米14000元，房款为653520元；（12）住宅1号楼一单元401室，面积为115.43平方米，每平方米3000元，房款为346290元；（13）住宅1号楼一单元501室，面积为115.43平方米，每平方米3000元，房款为346290元；（14）住宅1号楼一单元601室，面积为115.43平方米，每平方米3000元，房款为346290元；（15）住宅1号楼一单元402室，面积为62.45平方米，每平方米3000元，房款为187350元；原告共购买房屋面积总计894.71平方米，房屋总价款为8029800元。购买房屋后，原告多次找到被告要求其按约定配合原告办理房屋过户手续，被告都以各种理由推脱，拒不配合原告办理过户手续。现在被告已经将一些商服卖给第三人，且第三人已经入住。为此，原告特依法提起诉讼，请求法院1、确认原告和被告之间签订的15套房屋买卖合同有效；2、判令被告配合原告办理房屋产权过户手续；3、全部诉讼费用由被告承担。
被告饶河和泰公司辩称：我们要求驳回原告的诉讼请求，1、原、被告双方虽然签订15份商品房买卖合同，签订目的是担保双方之前发生的借款合同的履行，双方并不具有订立真实商品房买卖意思的表示，形式上买卖合同是成立的，从实质看商品房买卖合同并没有成立。针对合同效力的诉讼请求，必须符合合同法法定的生效条件而该十五份房屋买卖合同并非是双方当事人真实意思的表示，依法未成立，不符合合同的生效的法定条件，应依法确认十五份合同系无效合同；2、因为双方没有订立真实买卖合同的合意，商品房买卖合同没有也无需履行，原告陈述的已交纳购房款8029800元的事实不存在；3、虽然双方订立的商品房买卖合同在产权处办理的备案登记，但备案登记只是行政部门对商品房预售的行政管理手段，登记行为并不能真实完全反映双方订立商品房买卖合同的真实目的和性质。4、由于该合同无效从签订之日起就无效，无法履行合同的效力，原告的第二项请求不应该支持。综上，希望法院查清事实，驳回原告诉讼请求。
原告赵国繁为证明自己的主张，提供如下证据：第一组证据、15份商品房买卖合同和15张收据，该15份合同的主要内容是卖方是饶河县和泰房地产开发有限公司，买方是赵国繁，合同明示了买卖的标的物及计价方式、约定买卖标的物的地点、双方违约责任及交接方式等内容。15张收据日期是2013年3月13日，数额总计是8029800元，加盖了饶河县和泰房地产开发有限公司的公章，经办人是李博。证明双方签订的买卖合同成立且房屋价款已经交付。经质证，被告饶河和泰公司对原告赵国繁举示的第一组证据的真实性有异议，对合法性没有异议，认为虽然从形式上15份合同具备了商品房买卖要素，但是只具有形式上的真实性，双方签订合同的目的是担保双方借款合同的履行，并没有订立商品房买卖合同的意思和目的以及意识效果，从民事法律行为构成的实质条件上属于意识表示不真实，所以我们对商品房买卖合同的真实性有异议。从关联性来看就无法支持原告的诉求。同时看合同的内容与我们备案的合同是不一致的，而且所有合同写的内容也不相同，有的还有一些差错。对15份收据的质证意见为，收据的合法性无异议，对真实性有异议，虽然收据能体现购房款，但是这15份收据是以合同的履行为基础，因为双方不存在真实的商品房买卖关系，所以实质上也没有履行合同的真实意思表示，虽然被告出具了15套房子的购房款。结合案件的特殊性及原告八百万的巨额交易，我们认为15份收据并不能证明原告已向被告交纳了房款，对此证据的真实性和关联性均有异议。证据二、房屋预售登记备案表一份，该备案表有饶河和泰公司的公章以及饶河县房地产管理处房屋产权管理专用章，证明购买被告的房屋在饶河县房地产管理处进行的预售登记备案，房屋买卖是真实的。经质证，被告饶河和泰公司对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，房屋产权部门对商品房备案登记只是形式和书面审查，备案登记表不能体现合同之下双方交易的目的和性质、履行的实质要素，同时双方是否具有真实的买卖目的不应当由行政确认，应该是司法确认，原告出具的该份证据用以证明双方存在真实商品房买卖合同缺少关联性。
被告饶河和泰公司为反驳原告的主张，提供如下证据：证据一、2013年3月13日原告赵国繁与借款人臧兆宾、被告签订的借据一份，证明臧兆宾、被告共同向原告借款400万元，为担保该借款合同的履行，被告与原告订立了商品房房屋买卖合同15份，商品房买卖合同虽然形式上具有买卖合同的要素，但其目的是担保借款合同的履行，原告主张的买卖合同之诉，违背了双方订立合同的真实目的，属于恶意诉讼。借据是没有原件，借据的出具习惯是原件由债权人保管的。按照证据规则没有正当理由不提供原件，复印件是不能作为证据的使用，但该证据不是规范的借款合同，是被告向原告出具的借据，从民间借款通常做法看，借据的原件都应当是债权人保管，按照证据规则的规定被告提供的证据有充分理由证实这份证据的原件在原告处，应由原告提供，否则原告将承担举证不能的后果。经质证，原告赵国繁对被告饶河和泰公司举示的证据一意见为，该证据因是复印件，借据的真实性无法确认，没有原件不能作为证据使用。且这份证据与本案没有关联，本案是买卖房屋合同纠纷，从数额上看也不相符。证据二、2013年3月13日中国农业银行饶河支行的网银转账查询单二份，证明2013年3月13日原告实际给付320万元借款，在被告欠原告320万元借款的情况下，原告另行以现金方式向被告支付802万元的购房款不符合社会通常的交易习惯和客观事实。合同约定借款日期是六个月，一个月三分利息，故原告一次性预购一个月利息72万元，同时手续费2%，借款400万元，手续费8万元，加上预扣的利息72万元，被告实际得到借款320万元。经质证，原告赵国繁对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，证明不了和本案有关系。证据三、2013年9月16日形成的收据一份，原告给被告出具的收据一份落款是洪源由姚星宇代签的，及银行转账单一份，被告付给洪源的利息凭条，证明1、臧兆宾、被告在2013年9月16日向原告支付逾期利息12万元，因被告没有如期还款，故原告向贵院以诉讼方式要求履行商品房买卖合同，其诉讼基础是不真实的；2、该组证据可以体现被告与原告在大额资金往来中所应具有的财务凭据是银行转账记录和收款方出具的收据，二者缺一不可，进而说明原告仅以一张被告出具的收据就证明自己已实际支付了购房款，存在证据瑕疵。原告收到被告支付的利息12万元。经质证，原告对该组证据的真实性有异议，认为与本案没有关系，与原告没有关系。证据四、饶河县房产管理处出具的证明一份，证明1、原、被告双方订立15份商品房买卖合同的真实目的是担保借款合同的履行，至于当事人之前自认的这种担保方式是否符合法律规定，并不影响当事人的真实意图；2、原、被告订立商品房买卖合同的目的是担保借款合同的履行，在这个目的下，不可能发生真实的交易行为，原告向被告支付的802万元购房款的事实不存在。房产管理处对于办理商品房买卖合同备案登记的要求，完成备案必须提供房屋买受人已交付房款的收据，故被告向原告出具的收据是为了配合原告顺利备案，并不表明被告实际收到了原告的购房款。经质证，原告赵国繁对该证据的真实性有异议，认为该证据是饶河县房产管理处出具的，出具人应当出庭接受质询。第五组证据、2012年12月23日形成借款合同、房屋买卖合同各一份，证明2012年12月23日，被告向案外人雍浩成借款450万元，同时以商品房买卖合同进行担保。2012年7月10日形成的借款合同一份，房屋买卖合同8份，证明2012年7月10日，被告向案外人郎欣童借款200万元，同时以商品房买卖合同进行担保。虽然这些证据原、被告之间的诉争无关，但可以证实一个问题，就是被告在借款过程中，因为无法办理抵押登记，都是采取以商品房买卖合同代替抵押合同，以商品房买卖方式担保借款合同履行，因被告与原告也是采取这种模式，故所签订的商品房买卖合同双方并不具有真实的意思表示。对于该证据，需向法院特别说明，被告在开发过程中累计借款本息超过了1.2亿元，所有债权人的担保都是采取这种方式，均在饶河县房产管理处办理类似的登记，被告恳请法院为查清事实，进一步核实。经质证，原告赵国繁对该组证据的关联性、真实性有异议，认为他人的行为不能否认原、被告之间的房屋买卖关系。证据六、臧兆宾、庄丽、李博、王霞的证人证言，证明1、商品房买卖合同订立的目的是担保；2、没有实际收到购房款。经质证，原告赵国繁对证人臧兆宾的证言有异议，证人说话不真实，他说他是建筑公司的人员，但从被告方的证据证明证人身份是和泰公司的高层管理人员，证人自认与和泰公司财务有签字，签字应该是主管财务，向洪源小额贷款，说明证人是和泰公司的主管领导，根据以上事实证明证人是本案的利害关系人，是被告方的领导，所以证人证言不能采信。对证人庄丽的证言有异议，认为证人是被告公司的工作人员，为被告公司出庭作证的真实性有异议。对证人李博的证言有异议，认为证人是被告单位的工作人员。对证人王霞的证言没有异议。
以上原、被告双方提供的证据经庭审质证，本院认为，被告饶河和泰公司对原告赵国繁向本院举示证据真实性没有异议的证据予以确认。对原告赵国繁举示的第一组证据，虽是由被告饶河和泰公司向原告赵国繁出具的，且加盖有公司的公章和现金收讫章，但结合本案的其他证据可以证实双方当事人真实意思表示是借款而非买卖房屋，本院对该证据不予采信。本院对原告赵国繁对被告饶河和泰公司举示证据真实性没有异议的证据予以确认。对被告饶河和泰公司举示的证据一，因提供的是复印件，未能提供原件，本院对该证据的真实性不予确认。对被告饶河和泰公司举示的第三组证据，因该组证据能够相互印证，形成了证据链条，本院对该证据的真实性予以确认。对被告饶河和泰公司举示的证据四，因该证明是由饶河县房地产管理处出具，且加盖了公章，经办人员王霞也出庭接受了原、被告双方的质询，本院对该证据的真实性予以确认。对被告饶河和泰公司举示的第五组证据，因该证据与本案没有关联性，且原告赵国繁有异议，本院对该组证据不予采信。对被告饶河和泰公司举示的第六组证据，因证人臧兆宾、庄丽、李博出庭接受了原、被告双方的质询，且与其他证据能够相互印证，形成了证据链条，本院对该组证据的真实性予以确认。
根据以上双方当事人提供的证据和陈述，本院确认如下案件事实：2013年3月13日，赵国繁与饶河和泰公司签订了15份商品房买卖合同，其中商服11套，每平方米14000元，住宅4套，每平方米3000元，赵国繁共购买房屋面积总计894.71平方米，房屋总价款为8029800元。合同中未约定交付房屋的期限以及违约责任。签订合同当日，双方对本案所涉房产进行了备案登记，并由饶河县房地产管理处出具了房屋预售登记备案表。赵国繁自称分三次用现金交付的购房款，第一次是2013年1月份交的260万元，第二次是隔了十多天交的270万元，剩余的钱是签订合同当日交的。前两次交的钱饶河和泰公司打的收条，第三次交齐后把原来的收条收回去，又给每户房子单独开具的收据。饶河和泰公司否认赵国繁主张的事实存在，称没有收到赵国繁主张的8029800元购房款，只是其单位向赵国繁及洪源借款320万元，出具了400万元的借据（扣除6个月的利息72万元，手续费8万），用饶河和泰公司的房产进行抵押，因不能办理抵押登记，故用买卖合同的形式办理的抵押保证。
另查，饶河和泰公司提供两份银行对账单，主张其在2013年3月13日收到170万和150万两笔汇款，称系洪源和赵国繁借给饶河和泰公司的。2013年9月16日，饶河和泰公司向洪源的账户转存12万元，由姚星宇代替洪源在收据上签字，收据上标明12万的用途是利息。赵国繁辩称，其并不认识洪源，也未向臧兆宾和王明娇（饶河和泰公司）出借过钱。饶河县房产管理处于2014年5月23日出具了一份证明，内容是：“2013年3月13日，饶河县和泰房地产开发有限公司庄丽与赵国繁共同到我处办理借款抵押手续，和泰公司提供给了15套房屋用于抵押，因上述房屋没有产权证，故无法进行抵押登记。为此，双方协商办理房屋买卖备案登记，以担保借款合同的履行，双方签订了商品房买卖合同，并在我处办理了房屋预告登记。以上情况，我处具体经办人员王霞均知晓，特此证明”。房产处的工作人员王霞出庭对证明的内容予以证实确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点是：本案双方是民间借贷合同关系还是商品房买卖合同关系。原告赵国繁主张其与被告饶河和泰公司是商品房买卖合同关系，否认存在借款关系。被告饶河和泰公司主张双方之间是民间借贷关系，不存在买卖合关系。本院认为，原告赵国繁虽提供了原、被告双方签订了15份《商品房买卖合同》及房屋预售备案登记表，但原告赵国繁不能说明购房资金的支取方式，在双方签订的《商品房买卖合同》中没有约定房款给付的期限，又未约定交付房屋的期限以及违约责任等主要内容，缺乏买卖房屋目的性的约定。另外，双方都认可签订合同时，涉案房屋已经能够交付使用，而原告赵国繁没有要求立即或约定其他时间交付房屋，不符合常理和交易习惯。且原告赵国繁称在签订买卖合同之前的2个月已分两次交付的530万元系支付的购房定金，但未提供证据证明该事实成立，且其之前陈述的分两次交付的该530万元系购房款，亦不符合交易习惯。饶河县房地产管理处亦证实原、被告双方先去办理的抵押登记，因涉案房屋没有产权证，无法办理抵押登记，后协商办理房屋买卖备案登记，以担保借款合同的履行，双方签订了商品房买卖合同，并办理了房屋预告登记。综合全案事实，故本院认定被告饶河和泰公司的真实意思是向原告赵国繁借款而非出售房屋，双方之间不存在买卖合同关系。对于被告饶河和泰公司主张的存有借款合同关系的问题，因涉及案外人洪源，且原告赵国繁否认其向被告饶河和泰公司借款，双方不存在借款关系，由此，本院对被告饶河和泰公司与原告赵国繁及被告饶河和泰公司所主张的案外人洪源之间借款合同关系于本案不予处理。综上，原告赵国繁主张双方当事人之间存有房屋买卖合同关系证据不充分，对其诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：
驳回原告赵国繁的诉讼请求。
案件受理费68009元，由原告赵国繁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 李德良
审 判 员 陈迎光
代理审判员 薛 龙
二〇一五年二月十一日
书 记 员 冯 雷