广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第777号
原告（反诉被告）：广州市汽车农机工业公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：张亮鸣。
委托代理人：张亮，广东卓信律师事务所律师。
委托代理人：王晓盈，广东卓信律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：刘映辉，身份证住址广东省汕头市潮南区。
委托代理人：陈路遥，广东宏力律师事务所律师。
原告广州市汽车农机工业公司诉被告刘映辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张亮、王晓盈，被告的委托代理人陈路遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年7月，原告与被告签署《广州市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于越秀区大德路118号之一西侧首层部分物业，租赁期限自2009年8月1日起至2014年7月31日止，其中2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金为4134元／月。该物业的租金按月结算，由被告在每月的第1日前以转账或现金方式向原告缴付租金。根据租赁合同第七条第1款约定，被告逾期缴付租金的，每逾期一日，被告须按照当月租金额的3%向原告支付违约金。然而，自2014年3月起，被告即开始拖欠原告租金，虽然原告多次以电话、到该物业现场、或发函等多种形式催促被告尽快缴付租金，被告却置之不理。2014年7月23日，原告向被告发出《关于将依时终止租赁合同的通知》，通知其该物业的租赁期限于2014年7月31日届满后，将不再与被告续租，并要求被告限期向原告付清所有欠付的租金，否则将追究被告的违约责任。此后，虽经原告多次催促，被告仍然不向原告缴付所有欠付的租金及相应违约金。原告认为，被告多次欠付租金的行为已构成严重违约，原告有权根据租赁合同的约定及相关法律规定追究被告的违约责任，故诉请法院判令：一、确认原、被告双方签署的《广州市房屋租赁合同》已于2014年7月31日终止；二、被告向原告支付拖欠的2014年3月至2014年7月共5个月的租金20670元（按照每月4134元的标准计算）以及违约金（每日按照月租金3%的标准计算，当月租金应于当月1日支付，当月2日为逾期，以此类推，计至被告实际清偿上述租金之日止）。
被告辩称：同意原告的第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。双方合同确实于2014年7月31日期满终止，但被告不应向原告支付租金及违约金。原、被告双方签订合同时，被告已向原告缴纳了相当于两个月租金的租赁保证金6800元、相当于两个月租金的员工保证金6800元、相当于两个月租金的安全保证金6800元，合计20400元。合同当中没有约定保证金不能抵扣租金的，而被告在反诉请求中已明确要求以该20400元保证金抵扣原告所主张的租金20670元。2014年3月原、被告口头协商一致保证金可以抵扣剩下合同期限的租金，故被告没有拖欠租金，也不存在支付违约金。即使需要支付违约金，标准过高。
被告反诉称：鉴于原告现要求被告支付房屋租金20670元及违约金，原告则应按约应于租赁合同期满之日（2014年7月31日）向被告返还上述三项保证金20400元，但原告至今未返还，已严重侵害了被告的合法权益，故反诉请求法院判令：一、原告向被告返还租赁保证金6800元、员工保证金6800元、安全保证金6800元；二、原告向被告支付从2014年8月1日起因逾期未退还租赁保证金、员工保证金、安全保证金所产生的利息（以未返还的保证金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计至实际返还之日止）。
原告对被告的反诉答辩称：三种保证金的性质不同，不同性质的保证金处理后果不一样。安全保证金及员工保证金可以无息退回。但履约保证金从合同定义看，由于被告严重违反合同约定，故履约保证金应当予以没收，不予退回。原告选择合同到期限终止，是由于被告发生违约行为时已接近合同到期期限，但原告是保留追究被告违约责任的权利。被告没有履行按期缴纳租金的义务，履约保证金应当予以没收。对于利息，原告一直是愿意退回保证金给被告，但由于从2014年3月开始无法联系到被告，故只能按照法律程序追究被告。立案时，法院也无法联系到被告，也是通过公告方式送达给被告，由此可证明原告是无法联系到被告。关于立即依约缴纳租金的通知是原告现场送达到涉讼房屋给实际居住人签收的，涉讼房屋是实际居住人直接交给原告的并与原告办理交接手续，并非被告本人。
经审理查明：被告通过拍卖竞得广州市越秀区大德路118号之一西侧首层租赁权（租期5年），建筑面积约37平方米。
2009年7月17日，被告向原告交纳了租赁保证金6800元、员工保证金6800元、安全保证金6800元。
2009年7月24日，原告与被告签订《房产（场地）移交使用确认协议》，确认原告于同日将拍卖标的物业按现状移交被告使用。
2009年7月27日，原告（为出租人、甲方）与被告（为承租人、乙方）签署《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区大德路118号之一西侧首层房地产出租给乙方作生产用房使用，建筑面积37平方米，租赁期限自2009年8月1日起至2014年7月31日止，其中2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金为4134元／月；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前以转账或现金方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳6800元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按照当月租金额的3%向甲方支付违约金；乙方同意向甲方缴交2个月房屋租金的员工保证金，该保证金在租赁合同期满，乙方未出现欠薪等劳动合同纠纷时，由甲方无息返还乙方；乙方同意向甲方缴交2个月房屋租金的安全保证金，该保证金在每年年终经出租人考核评审，然后根据评审结果按评分比例处理无息返还保证金等事宜，在租赁期内，乙方缴交的安全保证金（无息）返还后，乙方须在下一租赁年度的1月10日前向甲方缴交新一期的安全保证金，其金额为2个月房屋租金等。
2014年4月22日，原告派人到租赁房屋现场向被告发出《关于立即依约缴纳租金的通知》，要求被告在2014年4月25日前付清欠租8268元等。通知由一位姓成的人员签收。
2014年7月23日，原告通过邮政快递向被告发出《关于将依时终止租赁合同的通知》，称租赁合同将于2014年7月31日到期，合同到期终止后，将不再续租；要求被告于2014年7月31日前付清2014年3月至2014年7月的租金20670元等。被告收到上述通知。
因本案纠纷，原告于2015年3月19日提起诉讼。
诉讼中，原被告双方均确认租赁房屋已交回原告。被告主张双方达成口头协议由保证金抵扣租金，原告予以否认，被告就其主张无提供证据予以证实。另原告称，合同到期后，因无法与被告取得联系，故没有通知被告退回相关保证金。
本院认为：原告与被告于2009年7月27日签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。现被告拖欠2014年3月至7月的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付拖欠的租金和支付违约金，合法合理，本院予以支持。被告抗辩已以保证金抵扣租金，无事实和法律依据，本院不予采纳。因合同约定逾期交付租金的，每逾期一日，须按照当月租金额的3%支付违约金，显属过高，应予调整，以参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。
关于被告交纳的租赁保证金6800元、员工保证金6800元、安全保证金6800元。原告同意退回被告员工保证金6800元、安全保证金6800元，本院予以照准。至于租赁保证金6800元，合同约定原告应在租赁期满或解除合同之日将租赁保证金退回被告，并无约定原告可予没收不退，故原告以被告拖欠租金构成违约为由没收租赁保证金，于法无据，本院不予支持。被告反诉要求原告退回租赁保证金，本院予以支持。合同期满后，原告未退回上述保证金给被告，继续占有上述保证金，依民法之公平原则、等价有偿原则，应计付占有期间的利息给被告。现被告反诉要求按同期贷款利率标准计付合同期满次日起上述保证金的利息，合法合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告广州市汽车农机工业公司与被告刘映辉之间关于租赁广州市越秀区大德路118号之一西侧首层房屋的《广州市房屋租赁合同》于2014年7月31日终止。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘映辉向原告广州市汽车农机工业公司支付2014年3月至2014年7月共五个月租金（按4134元／月计）及逾期支付租金的违约金（其中逾期支付2014年3月租金的违约金从2014年3月2日起算，逾期支付2014年4月租金的违约金从2014年4月2日起算，逾期支付2014年5月租金的违约金从2014年5月2日起算，逾期支付2014年6月租金的违约金从2014年6月2日起算，逾期支付2014年7月租金的违约金从2014年7月2日起算；按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至上述租金支付之日止；违约金的总额以不超过欠付租金的总额为限）。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州市汽车农机工业公司向被告刘映辉退回租赁保证金6800元、员工保证金6800元、安全保证金6800元共20400元及支付利息（以20400元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2014年8月1日起计至上述保证金退回之日止）。
四、驳回原告广州市汽车农机工业公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4666元、反诉费177元、公告费500元，由原告广州市汽车农机工业公司负担4268元，被告刘映辉负担1075元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 杨 丹
人民陪审员 陈志伟
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 邓鸿明