重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永法民初字第06601号
原告永川区泰晤士清晨业主委员会，住所地重庆市永川区红河大道1号。
负责人张孝波，主任。
委托代理人胡德贵，男，1960年8月12日生，汉族，永川区泰晤士清晨业主委员会委员，住重庆市永川区。
委托代理人伍健，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者（特别授权）。
被告重庆市桓威物业管理有限公司，住所地重庆市璧山县璧城街道红宇大道16号，组织机构代码66643990-9。
法定代表人刘金茂，总经理。
委托代理人黄玲玲，女，1990年5月2日生，汉族，被告公司职员，住重庆市永川区。
委托代理人侯云川，男，1974年10月24日生，汉族，被告公司职员，住重庆市永川区。
原告永川区泰晤士清晨业主委员会（以下简称泰晤士业委会）与被告重庆市桓威物业管理有限公司（以下简桓威物业公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2013年11月4日受理后，依法由代理审判员陈传飞适用简易程序，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告泰晤士业委会的委托代理人胡德贵、伍健，被告桓威物业公司的委托代理人黄玲玲、侯云川到庭参加诉讼。后因案情复杂依法转为普通程序，由审判员韩京耀担任审判长，与代理审判员陈传飞、人民陪审员刘春组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭进行了审理。原告泰晤士业委会的委托代理人伍健，被告桓威物业公司的委托代理人黄玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰晤士业委会诉称，2012年12月22日，被告与原告原主任、副主任在没有召开业主大会这一法定程序的情况下签订了物业服务合同，在公示期间遭到了广大业主的强烈反对。后经原告广泛征求意见，已入住的884户业主有588户反对与被告签订物业服务合同。被告与原告原主任、副主任签订的物业服务合同未按照法定程序进行，违反了《物权法》和《物业管理条例》的强制性规定，侵害了业主的利益，故起诉要求确认原告与被告于2012年12月22日签订的《恒大·泰晤士清晨物业服务合同》无效。
被告桓威物业公司辩称：1.本案为确认合同效力纠纷，与重庆市高级人民法院《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》中限定适用的物业管理纠纷的案由明显不同，对诉争合同效力提出异议的也只能是小区业主，且经被告核实，小区入住业主有964户，原告举示的征求意见表中总签名人数只有573户，其中重复签字的户数有34户，业主签名与产权登记名字不符的户数有86户，户号不存在的户数有16户，业主说未签字的户数有4户，即实际签字的户数只有433户，占已入户964户的44.92%，占全小区1082户的40.02%，没有达到《物业管理条例》规定的过半数的标准，因此，原告不是本案的适格主体；2.从2013年1月起，已有832户业主按照物业服务合同的约定交纳了物业服务费，占已入住964户业主的86.31%，占小区总住户1082户的76.89%，且自原告于2013年7月15日第一次起诉以来，仍有257户业主陆续到物管办公室交纳了2013年的物业服务费。业主均是完全民事行为能力人，能够自主作出与其自身意思表示相符的行为。即使原告初始无权签订合同，但业主的上述行为按照合同法的规定也应视为业主对合同效力的追认，合同应属有效；3.2013年5月，被告书面征求小区业主对物业服务的意见，773户受调查的业主大多数对被告提供的物业服务工作表示满意。2013年9月10日，被告在小区公告栏公告了一份《告业主书》，明确告知了业主的各项权利，但并未有业主到被告办公室书面确认被告提供的物业服务不到位。综上，原告不是本案的适格主体，诉争物业服务合同合法有效，并得到小区半数以上业主的自觉履行，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年8月26日，重庆市永川区泰晤士清晨小区召开业主大会，选举成立泰晤士业委会，陈均伦为业委会主任，罗江智、黄秀珍为业委会副主任。同年9月25日，泰晤士业委会向重庆市永川区中山路街道办事处备案。同年12月22日，在未经召开小区业主大会的情况下，泰晤士业委会（甲方）与桓威物业公司（乙方）签订《恒大·泰晤士清晨物业服务合同》，约定由乙方为该小区提供物业管理服务；物业服务费用采取包干制，多层住宅为0.80元／㎡·月，高层住宅为1元／㎡·月，公共能源分摊10元／户·月，化粪池清理10元／户·月；合同期限为三年，从2013年1月1日起至2015年12月31日止；甲方对乙方的工作不积极配合和支持或三分之一业主不履行本合同约定，致使物业管理活动无法正常开展的，乙方有权解除合同；乙方有违反本合同约定，不按合同履行义务的，经业主大会2／3以上业主签名同意决定解除合同；需提前解除合同的，解除合同的一方应提前三个月通知对方，合同自书面通知送达对方，双方完清一切交接手续即行解除合同，物业公司离开服务小区。此外，该合同对物业管理区域范围、委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务以及违约责任等亦进行了明确约定。该合同签订后，桓威物业公司即在该小区提供物业服务，该小区大部分业主亦陆续交纳了物业服务费。
2013年8月31日至10月10日，泰晤士业委会就小区业主是否愿意向人民法院宣告2012年12月22日泰晤士业委会与桓威物业公司签订的《恒大·泰晤士清晨物业服务合同》无效或撤销该合同陆续向全体小区业主征求意见。庭审中，泰晤士业委会举示了上述征求意见签名表，从该签名表载明的内容看，该小区共有627户业主在该签名表上签字。经庭审质证，桓威物业公司对该签名表的真实性、合法性和关联性均不予认可，同时认为该签名表中存在重复签名、业主签字不真实（包括业主签名与房屋产权登记的名字不一致、房号不存在、业主否认签过字）等情形，扣除上述情形载明的户数，实际签名户数所占小区总户数的比例尚未达到《物业管理条例》规定的过半数的法定标准。
同时查明，重庆市永川区泰晤士清晨小区业主总数为1082户。2013年7月16日，泰晤士业委会曾以与本案同一理由诉至本院，要求确认该物业服务合同无效，但于同年9月16日泰晤士业委会撤回起诉。
上述事实，有原、被告的陈述、《恒大·泰晤士清晨物业服务合同》、重庆市业主委员会备案申请书、备案证明、永川区恒大·泰晤士清晨小区业主要求向人民法院起诉宣告2012年12月22日恒大·泰晤士清晨小区业委会与重庆桓威物业管理有限公司签订的《恒大·泰晤士清晨物业服务合同》无效或撤销该合同征求意见表、小区总业主名单、泰晤士清晨小区2014年1月1日至2015年1月31日缴费业主名单等证据材料及法庭审理笔录在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，本案争议的焦点主要有以下两个方面：一是泰晤士业委会是否是本案的适格原告；二是诉争物业服务合同的效力如何认定。根据以上查明的事实和核实的证据，本院分别评判如下：
一、关于泰晤士业委会是否是本案适格原告的问题
根据《物业管理条例》的规定，业主委员会为业主大会的执行机构，如因业主共同利益的事项发生纠纷，业主委员会可以作为原告提起民事诉讼，但业主委员会作为原告提起诉讼时，应当提交业主大会或业主代表大会依法表决同意诉讼的书面材料。本案中，泰晤士业委会举示了征求意见签名表，该签名表中载明的签名户数已超过全小区业主总数的半数。桓威物业公司虽然否认该签名表的真实性，并举示了其单方制作的针对该签名表签名情况的核实统计表，但并未举示其他证据予以佐证，泰晤士业委会亦不予认可，单凭该证据无法达到证据规则所要求的反驳标准，在证明力上不足以反驳该签名表的真实性。另外，该签名表虽然不是通过采取召开业主大会或业主代表大会依法表决的方式取得，但依《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。即便该签名表在形式上具有瑕疵，这一瑕疵也不影响泰晤士业委会取得业主大会或业主代表大会授权参加诉讼的资格，即在本案中泰晤士业委会已依法取得作为原告提起本案民事诉讼的主体资格，是本案的适格原告。桓威物业公司的该项辩解理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于诉争物业服务合同的效力如何认定的问题
按照《物业管理条例》第十一条、第十二条和第十五条的相关规定，选聘和解聘物业服务企业属于由业主共同决定的事项，且该决定事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会作为业主大会的执行机构，仅应代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。从本案庭审查明的事实看，泰晤士业委会与桓威物业公司签订诉争物业服务合同之前，并未召开过以选聘物业服务企业为议题的业主大会，桓威物业公司虽在庭审中陈述诉争物业服务合同签订前曾在小区公示过，但并未举示证据予以证明。因此，泰晤士业委会与桓威物业公司签订诉争物业服务合同时违反了《物业管理条例》规定的法定程序。但是在诉争物业服务合同签订后，该小区大部分业主已按照合同约定交纳了物业服务费用。因此虽然泰晤士业委会与桓威物业公司签订诉争物业服务合同前未依法召开业主大会，违反了《物业管理条例》所规定的程序性强制性规定，导致合同不能满足有效条件，但小区业主在合同签订后已按合同约定向桓威物业公司交纳了物业服务费用，该行为应视为小区业主对泰晤士业委会与桓威物业公司签订诉争物业服务合同行为的追认，符合合同效力补正的要求，应认定诉争物业服务合同有效。同时，按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，并非管理性强制性规定。从法律层面理解，签订物业服务合同前应依法召开业主大会虽然属强制性规定，但相关法律并未宣告或明确说明违反这一规定即属无效，这一规定不属于效力性强制性规定，违反该规定并不当然导致合同无效。泰晤士业委会亦未举示证据证明诉争物业服务合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效之情形，故泰晤士业委会请求确认诉争物业服务合同无效的理由不能成立，本院不予支持，被告辩称该合同有效的理由本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
驳回原告永川区泰晤士清晨业主委员会的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告永川区泰晤士清晨业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 韩京耀
代理审判员 陈传飞
人民陪审员 刘 春
二〇一四年四月九日
书 记 员 刘 婧