北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民（商）终字第11442号
上诉人（原审被告）中国民生银行股份有限公司总行营业部，营业场所北京市海淀区复兴路三爱大厦2层。
负责人马琳，总经理。
委托代理人罗潜龙，北京市国联律师事务所律师。
委托代理人王培，北京市国联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡秀华，女，1957年12月19日出生。
委托代理人王训军，北京市法鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡晓丽（胡秀华之女），女，1980年6月25日出生。
委托代理人王训军，北京市法鸿律师事务所律师。
原审被告杜春平，男，1957年2月8日出生，汉族，北京龙河包装托运服务部经理。
原审被告杜超（杜春平之女），女，1983年9月19日出生，汉族，鸥舒丹化妆品有限公司职员。
委托代理人段卫东，北京市嘉安律师事务所律师。
上诉人中国民生银行股份有限公司总行营业部（以下简称民生银行）因与被上诉人胡秀华、胡晓丽，原审被告杜春平、杜超抵押合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民（商）初字第11647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后，依法组成由法官程慧平担任审判长，法官李丽、王国才参加的合议庭，于2014年11月20日公开开庭对本案进行了审理。上诉人民生银行的委托代理人罗潜龙，被上诉人胡秀华、胡晓丽及其共同的委托代理人王训军，原审被告杜春平，原审被告杜超的委托代理人段卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡秀华、胡晓丽在一审中起诉称：2004年3月25日，胡秀华、胡晓丽和杜春平签订关于×××房屋买卖《协议书》（以下简称房屋买卖协议），胡秀华、胡晓丽从2004年装修入住该房屋至今。2010年5月28日，杜春平以恶意串通的方式将该房屋过户到其女儿杜超名下。2010年6月4日，杜春平作为借款人、杜超作为抵押人与民生银行签订了120万元的个人最高额抵押、保证额度借款合同（以下简称借款合同），并将诉争房屋办理了抵押权登记。北京市丰台区人民法院以（2011）丰民初字第10045号、北京市第二中级人民法院以（2011）二中民终字第10411号、北京市高级人民法院以（2012）高民申字第01745号裁定书确认了胡秀华、胡晓丽与杜春平签订的房屋买卖协议合法有效；北京市丰台区人民法院以（2011）丰民初字第10178号、北京市第二中级人民法院以（2013）二中民终字第05540号民事判决书确认杜春平与杜超之间房屋买卖过户行为无效；2013年11月21日，北京市住房和城乡建设委员会以京建登记（2013）71号决定书撤销了杜超名下×××房屋登记；民生银行于2013年申请强制执行，要求执行诉争的房屋，胡秀华、胡晓丽提出执行异议，北京市丰台区人民法院以（2013）丰执异字第00080号裁定书认定：胡秀华、胡晓丽执行异议成立，法院中止对×××房屋的执行；民生银行不服该裁定提起执行异议之诉，北京市丰台区人民法院以（2013）丰民初字第16121号、北京市第二中级人民法院以（2013）二中民终字第17142号民事判决书驳回了民生银行的诉讼请求。故胡秀华、胡晓丽起诉要求确认民生银行、杜春平、杜超之间签订的抵押合同无效，并撤销对×××房屋的抵押权登记，民生银行、杜春平、杜超承担诉讼费用。
杜春平在一审中答辩称：杜春平与胡秀华、胡晓丽没有形成房屋买卖关系，买卖协议是伪造的，不同意胡秀华、胡晓丽诉求。
杜超在一审中答辩称：虽然涉案房屋被撤销了产权登记，但杜超仍享有物权，不同意胡秀华、胡晓丽诉求，请求法院驳回。
民生银行在一审中答辩称：按照抵押程序民生银行已经对房屋进行了审查，所有权人是杜超。民生银行不知道房产存在纠纷，为善意第三人。法院中止执行不代表抵押无效，民生银行应依法取得抵押权。民生银行不同意胡秀华、胡晓丽诉求。
一审法院根据上述认证查明：2004年3月25日，胡秀华、胡晓丽与杜春平签订房屋买卖协议，约定：胡秀华、胡晓丽借用杜春平之名购买位于×××房屋；在房产证办妥后，由杜春平将该房屋的产权过户至胡晓丽名下；胡秀华、胡晓丽于2004年3月5日已交付了房屋首付款13万元。协议签订后，胡秀华、胡晓丽对该房屋进行了装修并实际居住至今。2011年4月，胡秀华、胡晓丽诉至丰台法院，要求确认上述房屋买卖协议合法有效。2011年4月12日，北京市丰台区人民法院作出（2011）丰民初字第10045号民事判决书，确认房屋买卖协议有效。杜春平不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2011年6月15日作出（2011）二中民终字第10411号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后杜春平向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2012年11月2日作出（2012）高民申字第01745号民事裁定书，裁定驳回杜春平的再审申请。
2010年5月28日，杜春平与杜超签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，以55.3万元的价格将涉案房屋卖予杜超。当月，该房屋产权登记变更至杜超名下。2011年4月7日，胡秀华、胡晓丽起诉至北京市丰台区人民法院，请求判令杜春平、杜超之间买卖涉案房屋的民事行为无效。2012年12月18日，北京市丰台区人民法院作出（2011）丰民初字第10178号民事判决，认定杜春平与杜超之间买卖涉案房屋的民事行为无效。杜超、杜春平不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年3月20日作出（2013）二中民终字第05540号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2010年6月4日，民生银行与杜春平、杜超及其配偶王立签订了借款合同，约定杜春平向民生银行借款120万元，杜超将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行。2010年6月11日，民生银行取得涉案房屋他项权证。双方就此借款合同，还向北京市中信公证处申请办理公证，该公证处出具（2010）京中信内经证字第09066号公证书，对该协议的效力予以公证。
2012年11月16日，由于杜春平未按借款合同约定还本付息，民生银行依据北京市中信公证处出具的（2012）京中信执字第00246号《执行证书》，向北京市丰台区人民法院申请强制执行，要求行使其对×××房屋抵押权。执行期间，胡秀华、胡晓丽向北京市丰台区人民法院提出执行异议。2013年8月26日，北京市丰台区人民法院作出（2013）丰执异字第00080号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。2013年9月，民生银行向北京市丰台区人民法院提起执行异议之诉，要求判令许可该单位与杜春平、杜超借款合同纠纷案中对杜超名下×××房的执行。2013年10月12日，北京市丰台区人民法院作出（2013）丰民初字第16121号民事判决书，判决驳回民生银行的诉讼请求。民生银行不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年12月11日作出（2013）二中民终字第17142号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2013年11月21日，北京市住房和城乡建设委员会作出京建登记（2013）71号《撤销房屋登记决定书》，内容如下：“杜超：依据北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第10178号民事判决、北京市第二中级人民法院做出（2013）二中民终字第05540号民事判决和建设部《房屋登记办法》第八十一条的规定，我委决定撤销你名下×××房屋登记……”。
一审法院判决认定：人民法院已经发生法律效力的裁判文书具有法律约束力。人民法院生效裁判认定的事实足以说明，涉案房屋的实际权利人是胡晓丽、胡秀华。虽然民生银行在涉案房屋上设定了抵押权，但杜春平与杜超之间买卖的民事行为已经被人民法院生效判决认定为无效，由此杜超不能取得涉案房屋的所有权，且北京市住房和城乡建设委员会作出了撤销杜超房屋登记的决定，杜超将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行没有物权基础。杜春平、杜超与民生银行签订的抵押合同，在涉案房屋权利人胡晓丽、胡秀华没有追认的情况下，应属无效。杜春平、杜超的相关辩称，法院不予采纳。关于对涉案房屋抵押权登记的撤销，属于行政权属，法院不宜作出处理。民生银行在对杜超提出的抵押物的权属状况进行审查时，委托评估机构到涉案房屋进行过评估，应当对涉案房屋的实际权属情况有所了解；在设定抵押权时，民生银行亦应对涉案房屋的权属情况进行更为审慎地审查。民生银行的相关辩称，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决：一、中国民生银行股份有限公司总行营业部与杜春平、杜超签订的以“×××房屋”为抵押物的抵押合同无效。二、驳回胡秀华、胡晓丽其他诉讼请求。
民生银行不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一、民生银行属于善意第三人，依法登记取得的抵押权应当受到法律保护。2010年6月4日，民生银行与杜春平、杜超及其配偶王立签订了借款合同。借款合同签订后，民生银行严格遵守审查机制，在确认杜超提供的房屋产权证明、房屋所有权人身份证等相关证件真实合法有效的情况下，办理了房屋抵押登记，并因此向杜春平发放贷款120万元。民生银行与借款人签订的借款合同、以及设定的抵押担保在内容和程序上均合法。虽此后胡秀华、胡晓丽与杜春平、杜超就权属发生争议多次诉至法院，但涉案房屋抵押登记仍一直存在，抵押权人为民生银行，民生银行作为善意第三人取得的经登记的抵押物权应当受到法律保护；二、民生银行对抵押房产的权属状况审查不存在过失，法院判决民生银行承担不利后果违背司法公平公正原则。民生银行在设立抵押权之时对房屋权属状况进行了审查，民生银行不但对借款人及抵押人提供的产权证、身份证等的真实性、合法性、有效性作全面的审查，而且民生银行还委托评估公司实地对房屋价值进行评估，即民生银行已尽到应尽的审查义务。虽然杜春平与胡秀华、胡晓丽之间存在房屋买卖合同，但房屋买卖合同不具有公示效力，在杜春平、杜超隐瞒借名买房关系且胡秀华、胡晓丽未主动主张权属的情况下，民生银行无从知晓抵押房屋权属存在瑕疵，抵押权纠纷非民生银行过失所致。综上，一审法院认定事实不清，民生银行请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判驳回胡秀华、胡晓丽的诉讼请求，由胡秀华、胡晓丽承担本案案件受理费。
胡秀华、胡晓丽未提交书面答辩意见，但胡秀华、胡晓丽在本院庭审中口头共同答辩称，胡秀华、胡晓丽服从一审法院判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杜春平未提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称，杜春平同意民生银行的意见，故请求二审法院依法改判驳回胡秀华、胡晓丽的全部诉讼请求。
杜超未提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称，杜超同意民生银行的意见，杜超在银行做抵押担保时对杜春平和胡秀华、胡晓丽的事情不知情，杜超在做抵押登记的时候真实取得房屋产权，抵押登记应为有效，故杜超请求二审法院依法改判驳回胡秀华、胡晓丽的全部诉讼请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有（2011）丰民初字第10045号民事判决书、（2011）二中民终字第10411号民事判决书、（2012）高民申字第01745号民事裁定书、（2011）丰民初字第10178号民事判决书、（2013）二中民终字第05540号民事判决书、借款合同、X京房他证丰字第0667**号他项权证、（2013）丰执异字第00080号民事裁定书、北京市住房和城乡建设委员会京建登记（2013）71号决定书、（2013）丰民初字第16121号民事判决书、（2013）二中民终字第17142号民事判决，以及当事人的陈述在案佐证。
本院认为：北京市丰台区人民法院与本院的生效判决已认定胡秀华、胡晓丽与杜春平之间房屋买卖协议即借名买房的合同合法有效，认定涉案房屋的借名买房人胡秀华、胡晓丽实际享有房屋权益。北京市丰台区人民法院与本院的生效判决亦已认定杜超不属于善意购买人，认定杜春平与杜超之间买卖涉案房屋的民事行为无效。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款规定，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。故杜春平与杜超之间买卖涉案房屋的行为自始没有法律约束力。且北京市住房和城乡建设委员会于2013年11月21日作出决定书，撤销了杜超对涉案房屋的登记，因此，杜超对涉案房屋不享有所有权。《中华人民共和国物权法》第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。据此，对涉案房屋不享有所有权的杜超无权在涉案房屋上设立抵押权。民生银行虽在2010年6月4日与杜春平、杜超及配偶王立签订了借款合同，就登记在杜超名下的涉案房屋设定了抵押，但由于杜超不享有对涉案房屋的所有权，民生银行设立在涉案房屋上的抵押权已无物权基础。杜春平、杜超及其配偶与民生银行签订的抵押合同，在实际享有涉案房屋权益的胡晓丽、胡秀华没有追认的情况下，应属无效。
民生银行上诉称其对抵押房产的权属状况审查不存在过失，属于善意第三人。对此，本院认为，民生银行在对房屋等不动产设定抵押权时，应对房屋等不动产的权属情况进行审慎地审查，在其行使抵押权时，亦不得损害所有权人的权益。民生银行称其在与杜春平、杜超及其配偶签订抵押合同前，对涉案房屋的产权证等进行了形式审查，并委托评估机构到涉案房屋内进行了价值评估。根据本案生效判决认定的事实，实际享有涉案房屋权益的胡晓丽、胡秀华自2004年3月25日与杜春平签订房屋买卖协议后一直在涉案房屋内居住，民生银行既然可以委托评估机构进入涉案房屋进行价值评估，表明其有机会也有能力对涉案房屋的实际权属情况进行审查。因此，本案中，民生银行仅对涉案房屋进行价值评估和对产权证进行形式审查，并不足以表明民生银行对涉案房屋的权属情况履行了审慎审查的义务。据此，民生银行关于其作为善意第三人取得抵押权的主张，缺乏依据，其上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。胡秀华、胡晓丽要求确认民生银行与杜春平、杜超之间签订的抵押合同无效，事实清楚，理由正当，本院应予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当之处，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由杜春平、杜超、中国民生银行股份有限公司总行营业部共同负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费70元，由中国民生银行股份有限公司总行营业部负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 程慧平
审判员 李 丽
审判员 王国才
二〇一四年十一月二十日
书记员 朱 迪