安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00051号
上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司黄山市分行。
负责人：陆世隆，该行行长。
委托代理人：汪淑芬，安徽一飞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程建新，男，1951年3月12日出生，汉族，居民，小学文化。
委托代理人：程旭，安徽昌法律师事务所律师。
委托代理人：程军健，安徽昌法律师事务所实习律师。
上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄山市分行（以下简称“黄山市邮政储蓄银行”）因与被上诉人程建新房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2013年11月19日作出的（2013）屯民一初字第00136号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人黄山市邮政储蓄银行的委托代理人汪淑芬、被上诉人程建新及其委托代理人程旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年6月22日，程建新与黄山市邮政储蓄银行签订《房屋租赁协议》，约定：程建新将自有的位于屯溪区安东40号房屋出租给黄山市邮政储蓄银行使用，租赁期为2年，从2010年7月16日至2012年7月15日，房租为55200元，每12个月支付一次，一次支付金额27600元，支付时间为7月30日前。合同第十一条约定，“任何一方在合同期内，因其他情况需提出中止本合同的，必须提前一个月通知对方，双方协商一致方可”。合同签订后，黄山市邮政储蓄银行支付了一年的租金27600元，并支付了5000元押金。黄山市邮政储蓄银行租赁一年后，按照合同约定，提前一个月通知程建新要求退租，并于2011年7月15日前搬出租赁房屋。2012年5月，程建新提起诉讼，要求黄山市邮政储蓄银行支付欠付租金27600元。2012年6月28日，屯溪区人民法院依法作出（2012）屯民一初字第00771号民事判决，认为双方的租赁关系未解除，且未移交房屋钥匙及办理房屋交接手续（包括对租赁物品的清点和水电费的结算等），故黄山市邮政储蓄银行应支付程建新租金27600元。黄山市邮政储蓄银行不服，提出上诉。2012年10月16日，在黄山市中级人民法院主持下，黄山市邮政储蓄银行与程建新办理了租赁房屋的交接手续，并认为程建新要求支付2011年7月16日至2012年7月15日的租金损失应予支持。2012年11月5日，黄山市中级人民法院作出（2012）黄中法民一终字第00334号民事判决，驳回上诉，维持原判。2012年12月18日，程建新再次提起诉讼，要求黄山市邮政储蓄银行赔偿2012年7月16日至2012年10月16日的租金损失6900元，并按76元／日赔偿自2012年10月17日起至判决之日止的租金损失；赔偿租赁物的损失10690元、垫付的水电费376元；承担案件诉讼费。在诉讼过程中，程建新提出申请，要求对租赁物的损失进行鉴定。经屯溪区人民法院依法委托，歙县价格认证中心于2013年7月15日作出鉴定，结论为损坏标的物价格为3063元。鉴定费2000元已由程建新预付。
原审另查明：程建新支付了2011年9月9日至2012年6月4日的水费211.72元、2011年9月26日电费6.54元、2012年3月19日至2012年5月20日电费8.25元。
原审认为：程建新与黄山市邮政储蓄银行于2010年6月22日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应予以确认。双方于2012年10月16日才办理房屋交接手续，房屋租赁关系才实际予以解除，故程建新要求黄山市邮政储蓄银行赔偿2012年7月16日至2012年10月16日的租金损失，应予以准许。程建新要求黄山市邮政储蓄银行按76元／日赔偿双方解除租赁合同之后的租金损失，该部分系扩大的损失，应当由其自行承担。程建新垫付的水电费用，系黄山市邮政储蓄银行在租赁期间产生的费用，应当由黄山市邮政储蓄银行返还给程建新。对租赁房屋内受损的物品，黄山市邮政储蓄银行未提供证据证明其按照约定的方法或租赁物的性质使用、或系自然损耗、程建新自行损坏等等，黄山市邮政储蓄银行对该项损失应当予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、黄山市邮政储蓄银行于本判决生效之日起十日内支付程建新20**年7月16日至2012年10月16日的房屋租金6900元；二、黄山市邮政储蓄银行于本判决生效之日起十日内赔偿程建新租赁物损失3063元；三、黄山市邮政储蓄银行于本判决生效之日起十日内支付程建新垫付的水电费226.51元；四、驳回程建新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元，鉴定费2000元，合计2249元，由程建新、黄山市邮政储蓄银行各负担1124.5元。
原审宣判后，黄山市邮政储蓄银行不服上述判决，向本院提起上诉称：一、程建新要求赔偿2012年7月16日之后的租金损失的诉请是毫无道理的。首先，黄山市邮政储蓄银行早在2011年6月16日就向程建新发出了退租通知书，程建新未在3个月的异议期间内主张权利，黄山市邮政储蓄银行与程建新的租赁合同的解除事实已成就。其次，从黄山市邮政储蓄银行与程建新此前的房屋租赁合同纠纷来看，一、二审之判决已判令黄山市邮政储蓄银行另行支付剩余年度的房屋租金27600元，可以说，即使程建新因合同解除产生了损失，其损失也已得到了充分的、最大利益的弥补，程建新再次就此纠纷向人民法院提起诉讼，已违反“一事不再理”原则。再次，程建新所主张的2012年7月16日之后的租金损失应属我国合同法第一百一十九条所规定的“扩大的损失”。黄山市邮政储蓄银行于2011年6月已搬出租赁的房屋，在此之后，程建新不仅不采取措施防止损失扩大，反而拒收钥匙、拒绝沟通，由此产生的损失理应由程建新自行承担。二、程建新要求赔偿租赁物损失的诉请缺乏事实依据、证据不足。根据“谁主张谁举证”的原则，程建新主张赔偿租赁损失的诉请，应提供以下证据：在黄山市邮政储蓄银行搬离出租房前，出租房存在损失的情况，且该损失系黄山市邮政储蓄银行人为破坏造成（出租人对出租的房屋具有维修义务，自然损耗不能由租赁人承担）；至于黄山市邮政储蓄银行搬离出租房后发生的损失，应由程建新自行承担；即便是委托鉴定，也无法具体分清是搬离前造成还是搬离后造成。综上所述，黄山市邮政储蓄银行认为原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院判决：1、依法撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2013）屯民一初字第00136号民事判决；2、依法驳回程建新的请求；3、本案的诉讼费用由程建新承担。
程建新在庭审中答辩称：黄山市邮政储蓄银行当庭陈述的与我方收到的上诉状副本不一致，对于黄山市邮政储蓄银行当庭陈述的事实与理由，均已被生效判决确认不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为：本案中，当事人双方在履行房屋租赁合同过程中产生纠纷，导致损害结果的发生，案由应为“房屋租赁合同纠纷”，原审案由为“财产损害赔偿纠纷”不妥，应予以纠正。黄山市邮政储蓄银行在履行合同过程中，单方提出提前解除合同，但就其租赁期间造成的租赁物损失与程建新达不成协议，从而导致纠纷的产生。虽然合同约定于2012年7月15日租赁期满，但双方于2012年10月16日在法院主持下办理房屋交接手续，房屋租赁关系才实际予以解除，故2012年7月16日至2012年10月16日的租金损失，应由黄山市邮政储蓄银行承担。程建新垫付的水电费（2011年9月9日至2012年6月4日），系合同约定的租赁期间内产生的费用，该费用应当由黄山市邮政储蓄银行返还给程建新。租赁物的损失，已经原审法院依法委托，由歙县价格认证中心作出鉴定结论，黄山市邮政储蓄银行未提供该项损失应由程建新自行承担或自身应免责的证据，原审判决黄山市邮政储蓄银行赔偿租赁物损失，并无不当。综上，黄山市邮政储蓄银行的上诉请求和理由因无充分证据予以佐证，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费55元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司黄山市分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹有春
审 判 员 郑卫东
代理审判员 蒋 薇
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 刘 婧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。
部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。
共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。