济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历城民初字第282号
原告李士昌，男，生于1979年7月31日，汉族，住济南市。
原告张芙蓉（系李士昌之妻），生于1982年7月6日，汉族，山东省再担保集团职工，住址同上。
两原告委托代理人姚斌，山东辰静律师事务所律师。（特别授权）
被告山东火炬置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人陈岭，董事长。
委托代理人董学风，山东国曜律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人陈晶晶，山东国曜律师事务所律师。（特别授权）
原告李士昌、张芙蓉与被告山东火炬置业有限公司（以下简称火炬公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月29日立案受理，依法适用普通程序进行审理，由审判员张晓春担任审判长，与代理审判员崔得原、刘明组成合议庭，于2013年10月16日及2013年10月25日两次公开开庭进行了审理。原告李士昌及其委托代理人姚斌，被告火炬公司的委托代理人董学风、陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李士昌、张芙蓉诉称，我们与被告火炬公司于2010年3月3日签订商品房买卖合同，我们购买了火炬公司开发的位于济南市历城区港沟镇大官庄村火炬东第8号楼2单元1801号商品房一套，房屋建筑面积为114.66平方米，单价每平方米4659元，总价款534201元。合同约定房屋交付时间为2012年5月30日前。根据合同，若项目延期，被告火炬公司按已付房款每日万分之二向我们支付违约金。协议签订后，我们于当日向被告火炬公司支付24万元购房款，而被告火炬公司至今未将房屋交付。在与被告火炬公司签订认购书时，被告火炬公司承诺建三十层的住宅，现改为十八层，我们曾多次找到被告火炬公司协商解除协议，返还购房款，但被告火炬公司均不同意。2011年7月3日，我们与装饰公司就涉案房屋签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》协议书，我们交付工程保证金1万元，因被告火炬公司违约，我与装饰公司签订的施工合同无法履行，无奈与装饰公司解除合同，所缴纳的保证金按合同约定未能退还。我们与被告火炬公司签订的认购书是双方真实意思的表示，合法有效。被告火炬公司应按法律规定和认购书的约定，在2012年5月30日前向我们交付房屋，被告火炬公司至今未能交付且擅自更改设计规划建设楼层，使合同目的不能实现，被告火炬公司已构成根本违约。为此形成诉讼，请求如下：1、请求判决解除双方签订的《火炬东第项目认购书》；2、请求判决被告火炬公司返还购房款24万元及其利息（自2010年3月3日起至实际支付时止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、请求判决被告火炬公司赔偿损失1万元；4、请求判令被告火炬公司自2012年5月31日起至认购书解除时止以已交房款日万分之二承担违约金；5、由被告火炬公司承担本案的诉讼费用。
被告火炬公司辩称，一、我公司未按双方签订的《火炬东第项目认购书》的约定与原告张芙蓉、李士昌签订正式的《商品房买卖合同》，原告张芙蓉、李士昌也未支付购房款，原告张芙蓉、李士昌无权要求我公司交付房屋，其主张解除认购书无事实及法律依据，理由如下：1、按双方签订的认购书的约定，我公司取得《商品房预售许可证》后，双方签订《商品房买卖合同》并交纳购房款，但经我公司多次通知催促原告张芙蓉、李士昌履行约定的义务，张芙蓉、李士昌始终未与我公司签订《商品房买卖合同》，也未交纳购房款，原告张芙蓉、李士昌违反了合同约定。2、双方签订的认购书为预约合同，不是正式的商品房买卖合同，在认购书中记载的交房时间也不是正式商品房买卖合同约定的交房时间，原告李士昌、张芙蓉无权依据认购书主张逾期交房违约金。3、双方在认购书中约定如项目延期交房，自本协议第五条规定的最后交房期限的第二天起支付已交房款的万分之二的违约金，协议继续履行，但答辩人在本案中主张解除认购书，又主张逾期交房违约金，明显不符合双方的认购书约定，不应得到支持。另，原告李士昌既主张第二项诉讼请求，又主张违约责任，违反法律规定。二、原告李士昌、张芙蓉要求我公司赔偿其订立《家庭居室装饰装修工程施工合同》的保证金损失1万元无事实及法律依据。1、双方约定交房时间为2012年5月30日，但仅是认购书约定的预约合同，并未正式的《商品房买卖合同》，正式的交房时间尚未确定。2、原告张芙蓉、李士昌并未向我公司交清全部购房款，无权要求我公司交付房屋。在未签订商品房买卖合同及交清房款的前提下，就与装饰公司签订装修合同，不符合常理，也与我公司无关，其遭受损失的真实性无法确定。即使该装修合同是真实的，其所主张的损失也不是本案答辩人所造成的，不应有我公司承担赔偿责任。综上，李士昌、张芙蓉的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。
经审理本院认定，2010年3月3日，原告张芙蓉、李士昌（乙方）与被告火炬公司（甲方）签订《火炬东第项目认购书》一份，该认购书的主要内容如下：一、认购房所在项目，“火炬东第”位于济南市历城区港沟镇大官庄村，《国有土地使用证》（编号历城国用（2008）第0500140号），《建设用地规划许可证》（地字第370112200800221号），其他相关开工手续正在办理过程中。二、认购房面积、单价，1、住宅部分：乙方预定的商品房为第8幢2单元1801号房，该商品房建筑面积114.66平方米。该套商品房单价为4659元／平方米，总金额为：￥534201元；2、地下车位：地下车位人民币8万元／个。（地下车位可选择性购买）；3、储藏室：地下储藏室价格为2500元／平方米（地下储藏室必须跟住宅一起购买）。4、最终面积以济南市房管局认可的房产测绘部门测绘面积为准，房价款据实结算，多退少补。三、付款金额，乙方按所购住宅面积支付购房订金，建筑面积在100平方米以下的，交纳15万元（含初次交纳的诚意金5万元）；建筑面积在100平方米以上的，交纳20万元（含初次交纳的诚意金5万元）。若乙方职工购买车位，每个车位需另交纳4万元。乙方支付购房订金20万元；车位1个，订金4万元。上述款项金额总计24万元。乙方支付订金后即行签订本协议。四、商品房买卖合同签订，待甲方取得《商品房预售许可证》后，甲方及时以书面形式通知到乙方，自书面通知到达之日起7日内签订《商品房买卖合同》，乙方职工可选择公积金贷款或银行按揭贷款或一次性付款方式结清房款。五、交付时间，甲方在2012年5月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付乙方。六、甲乙方责任与义务，1、如项目延期交房，自本协议第五条规定的最后交房期限的第二天起甲方按日向乙方支付已交房款的万分之二的违约金，协议继续履行。2、甲方应保证团购楼盘项目的合法性，住宅建设标准符合国家规定，因产权、质量等问题造成乙方利益受损并引发的法律纠纷由甲方承担全部赔偿责任。3、本协议签订后，甲方应及时向乙方购房员工提供团购楼盘的详细资料，并对所提供资料真实性、有效性负责。合同还约定了交房标准、团购楼座位置图、户型图等。合同签订后，原告张芙蓉、李士昌向被告火炬公司交纳了约定的购房订金24万元。
原告张芙蓉、李士昌主张所购8号楼在被告火炬公司出售时承诺建30层，而实际只建18层，其选择的中间楼层变为顶层，致使合同目的无法实现，被告火炬公司构成根本违约。针对该主张提交8号楼1单元团购价格表一份，案外人李健与被告火炬公司签订的《火炬东第项目认购书》一份，拟证实上述主张。团购价格表载明的主要内容为火炬东第8号楼1单元1层-30层的价格清单；李健与被告火炬公司签订的《火炬东第项目认购书》载明李健购买了8号楼1单元2901号房屋。被告火炬公司认为上述证据价格表并非原件，也没有加盖公章，对其真实性无法核实，不予发表质证意见。对与李健订立的认购协议书的真实性没异议，但是该份协议为认购协议，并非正式商品房买卖合同，该份协议未实际履行，因此，该份证据与本案不存在关联性，不能证明原告张芙蓉、李士昌的主张。本院认为，原告张芙蓉、李士昌提交的李健与被告火炬公司签订的合同载明为8号楼，与原告张芙蓉、李士昌预购的楼房为同一幢楼，且签订合同时间一致，该证据能够证实8号楼拟建29层以上，《商品房预售许可证》载明的层数为18层，如合同继续履行，原告张芙蓉、李士昌预购的房屋将会变为顶层，因此，合同如继续履行，将无法实现原告张芙蓉、李士昌的合同目的。
原告张芙蓉、李士昌主张以下事实：2011年7月3日，原告李士昌与济南市九创装饰设计有限公司（以下简称九创公司）签订《家庭居室装饰装修工程施工合同预约协议书》，该预约合同的主要内容为：李士昌参加九创公司当期“啤酒狂欢夜”优惠活动，李士昌交纳合同预约保证金1万元，当双方签订家庭居室装饰装修工程施工合同进行装修时，预约合同保证金抵入合同总额；如因李士昌在本协议签订后未能签订正式施工合同并委托九创公司施工，则预约保证金不再退还。双方签订家庭居室装饰装修工程施工合同进行装修时合同总额不得低于3万元，预约装修开工日期为2012年5月。签订该预约合同的当日，李士昌向九创公司交纳了预约金1万元。2013年1月10日，因被告火炬公司未能在约定的日期内交付房屋，原告李士昌与九创公司解除了《家庭居室装饰装修工程施工合同预约协议书》，李士昌交付的1万元预约金未予退还。原告李士昌针对其主张提交《家庭居室装饰装修工程施工合同预约协议书》一份，九创公司预约金收款收据一份，李士昌向九创公司银行账户转账1万元的凭据一份；《解除协议书》一份。被告火炬公司认为，原告李士昌与九创公司签订的《家庭居室装饰装修工程施工合同预约协议书》，从内容看并没有指定装修的房屋系本案所涉房产，而且原告李士昌在未订立正式《商品房买卖合同》，也未交纳购房款的情况下，就与装修公司订立合同，不符合常理；即使该合同为真实的，其主张的损失也不是本案被告火炬公司造成的，不应由被告火炬公司承担赔偿责任。收款收据并不能证明九创公司已实际收取了该款项。依据原告李士昌提交的装修合同是2011年7月3日，解除合同日期是2013年1月10日，在一年半之后解除合同不符合常理。因此，原告李士昌提交的证据与本案没有直接的利害关系，不能证明原告李士昌的主张。
本院认为，原告张芙蓉、李士昌与被告火炬公司签订的《火炬东第项目认购书》系双方真实意思的表示，该预约合同成立并有效。被告火炬公司承诺在2012年5月30日之前交付房屋，但直至开庭之日，该约定的楼房尚未完工，交房日期尚不能确定，且拟建设楼层发生变化，原告张芙蓉、李士昌拒绝与被告火炬公司签订《商品房买卖合同》，要求解除预约合同应予支持，被告火炬公司持有的原告张芙蓉、李士昌预购房款应予返还。原告张芙蓉、李士昌主张按贷款利率计算利息，因双方无约定，本院按存款利率予以支持。在合同解除之前，该合同对双方具有约束力，协议履行期间约定的逾期交房违约金系原告张芙蓉、李士昌应获得的赔偿，其请求按合同约定计算延期交房违约金应予支持。原告张芙蓉、李士昌请求被告火炬公司支付因签订预装修合同造成的损失，在双方签订的预购房合同中约定了延期交房可能存在的条款，该条款能够证实双方已经预见出现延期交房的可能，原告李士昌在此前提下与第三人签订可能不能得到履行的风险合同，其应自行承担该风险，而不能由被告火炬公司承担，且双方对延期交房已经议定了赔偿的标准，本院对原告张芙蓉、李士昌的第三项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告张芙蓉、李士昌与被告山东火炬置业有限公司于2010年3月3日签订的《火炬东第项目认购书》于本判决生效之日起解除。
二、限被告山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张芙蓉、李士昌购房订金24万元。
三、限被告山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张芙蓉、李士昌利息，该利息计算公式为：以24万元为基数，自2010年3月3日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算。
四、限被告山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张芙蓉、李士昌逾期交房违约金，该违约金计算公式为：以24万元为基数，自2012年5月30日起至本判决生效之日止，按每日万分之二计算。
五、驳回原告张芙蓉、李士昌其他诉讼请求。
案件受理费5050元，由原告张芙蓉、李士昌负担200元，被告山东火炬置业有限公司负担4850元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费5050元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张晓春
代理审判员 刘 明
代理审判员 崔得原
二〇一四年三月二十日
书 记 员 康玉美