浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终03343号
上诉人（原审原告）：张剑浩，男，1990年11月20日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：张云龙，男，汉族，1963年8月7日出生，住温州市鹿城区，系张剑浩之父。
委托诉讼代理人：张正，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州中梁通置业有限公司，住所地：温州市鹿城区新城大道新城大厦22层1室东边间。
法定代表人：杨剑平，董事长。
委托诉讼代理人：朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张奕，浙江联英律师事务所律师。
上诉人张剑浩因与被上诉人温州中梁通置业有限公司（以下简称中梁通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初01811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人张云龙、张正、被上诉人委托诉讼代理人朱捷峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张剑浩上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人中梁通公司负担。事实和理由：第一，本案标的额高达一千多万元，是非责任复杂，双方当事人意见分歧，不符合简易程序审理条件，一审适用简易程序审理错误。第二，诉争商品房不具备燃气、道路正常使用的基本条件；墙体和屋面漏水严重，超过三次以上维修依然未能解决问题；消防通道不合格，存在重大消防隐患；上下水管道、排污管道、门窗都存在许多问题。不具备合同约定的交付条件。第三，上诉人从未委托君尚酒店代上诉人收房，一审认定被上诉人逾期交房未超过90日是错误的。第四，被上诉人未能在双方约定的交付房屋权属证明书时间内交付房屋权属证书，逾期时间超过60天。合同十六条约定了根本不存在的温州市消费者权益保护办法，可能存在笔误。第五，被上诉人未书面通知上诉人便擅自改变房屋结构和空间尺寸，更未经有关部门批准。第六，以上几点事实，依照合同约定，以及合同法、消费者权益保护法、浙江省实施消法办法，和最高法院商品房买卖合同司法解释等规定，上诉人有权解除合同。
中梁通公司辩称，双方权利义务清楚，一审法院庭审中就简易程序予以说明，上诉人张剑浩并未提出异议。涉案商品房已经符合交付条件。管道燃气系燃气公司主管道建设未完成，不属于被上诉人责任，也不影响房屋使用。道路、通车可以满足使用条件，消防已通过审批及验收。防漏问题已经解决，渗漏及上诉人所称的改变结构及空间尺寸，系上诉人同意委托君尚酒店进行的优化改造造成。被上诉人已积极督促，虽拖延较久，但与被上诉人无关。交房期限约定为2014年11月22日，上诉人于2015年2月16日寄发交房通知书，并未超过合同约定的90日。权属证书逾期问题上诉人在一审败诉才提出的，双方未进行最终结算，且即便合同约定了不存在的温州市消费者权益保护办法，也不能推导出适用浙江省消费者保护办法。故办理权属证书的逾期并不成就合同解除。被上诉人已完成权属初始登记。合同约定若办证逾期确实，上诉人应及时行使解除权，在被上诉人获得权属登记后，上诉人不得再行使解除权。请求维持原判，驳回上诉。
张剑浩于2016年2月17日向一审法院起诉请求：1.解除与中梁通公司于2013年7月18日签订的《商品房买卖合同》；2.中梁通公司返还购房款11398636元；3.中梁通公司赔偿损失（以3758636元为基数，自2013年7月18日起计算，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至该购房款全额返还之日止，以7640000元为基数，自2013年10月21日起计算，按月利率4.9125‰计算至该购房款全额返还之日止）；4.中梁通公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年7月18日，原告张剑浩（××）与被告中梁通公司（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买坐落于温州市鹿城区七都岛02-04-01地块滨湖锦园（推广名：滨江首府）第20幢104号房，建筑层数地上3层，地下1层。建筑面积295.06平方米，每平方米单价37004.80元，总金额为10918636元。出卖人应当在2014年11月22日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施及其他政府部门的原因；因政府交地、市政配套不齐等原因导致出卖人不能按照合同约定时间交房，出卖人可据实延期，相应交房时间以出卖人书面通知为准；3.施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据；其他非出卖人原因引起交房延期。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.2的违约金。合同签订后，原告依约支付了30%购房款3278636元，后于2013年10月21日办理了剩余房款按揭贷款手续，并以480000元购买了251#、252#、253#车位。涉案工程于2015年2月15日通过了竣工验收并于同日完成竣工验收备案登记手续，被告于2月16日向业主发出《滨湖锦园交房通知书》，载明“根据业主的申请书，统一向君尚酒店进行移交，后续事宜由君尚酒店另行通知”，且向君尚酒店发出《滨湖锦园竣工通知函》通知君尚酒店办理商品房验收交付手续。2月27日，中梁通公司与君尚酒店签订《交接书》一份，确认中梁通公司将包括涉案房屋在内的592套房屋交付给君尚酒店，经验收，上述房屋符合交付条件与标准，并提出相应整改意见，经维修合格后，君尚酒店予以接收。后双方因被告逾期交房、商品房质量问题等产生纠纷，原告于2015年3月向被告寄送《退房通知函》，经双方协商未果，现原告诉至一审法院。
另查明：2013年7月18日，原告张剑浩签署了一份《申请书》，委托君尚酒店完成房屋内部相应的优化改造，并同意中梁通公司在《商品房买卖合同》第九条约定的交房时间基础上再顺延90天，交由君尚酒店委托专业单位进行优化改造。具体交房时间以君尚酒店出具的《优化改造完工通知单》为准，该交付时间的改变委托君尚酒店向中梁通公司出函予以调整，中梁通公司在此顺延时间内不承担违约责任。
还查明：因涉案房屋存在墙体渗水等现象，2016年1月28日，温州市鹿城区住建局质监站召集滨湖锦园业主代表、中梁通公司代表召开滨湖锦园排屋渗水维修方案协调会，并达成如下共识：1.以14#楼作为测试楼幢，按中梁通公司制定的维修方案进行实施测试通过后再行将此维修方案推广至其他楼幢；2.中梁通公司应在2016年2月28日前完成14#楼的维修，并于当日开始露台蓄水测试。若不下雨，另应进行外墙淋水测试。3月1日，邀请业主代表进行查看验收等基本内容。经整改，现双方对涉案房屋是否已维修合格仍存争议。
一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认合法有效。合同第九条约定的交房期限为2014年11月22日前，被告应将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。如逾期超过90日，买受人享有合同解除权。经庭审查明，涉案房屋于2015年2月15日经验收合格并完成备案登记手续，被告于次日向包括原告在内的业主及君尚酒店发送了《交房通知书》，后于2月27日与君尚酒店办理了房屋交接手续。由于原告委托君尚酒店对涉案房屋并进行优化改造，故上述交付方式符合双方合同约定及申请书的内容。关于交付时间，被告已经完成主合同项下的交房义务，逾期未超过90日，故原告主张合同解除权并要求返还购房款及赔偿利息损失，没有事实与法律依据，应不予支持。至于房屋局部渗水等情形，虽双方就是否修复完成仍存争议，但不影响主合同项下的房屋竣工验收及交付事实，是否系优化改造引起及其责任承担方式，可由各方当事人另行协商解决。另，原告诉请的车位款与本案商品房预售合同纠纷分别属于两个不同的合同关系，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款的规定，判决：驳回原告张剑浩的诉讼请求。案件受理费87312元，减半收取43656元，由原告张剑浩负担。
本院二审期间，被上诉人中梁通公司没有提交新证据，上诉人张剑浩提交了证据1：房屋权属登记信息查询证明，以证明被上诉人办理权属登记的时间已经超过合同约定的期限；证据2：函，以证明上诉人与被上诉人的商品房预售合同纠纷应当适用《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》的相关条款；证据3：图纸，以证明竣工备案的图纸与房屋现状不符，被上诉人改变了房屋结构、空间尺寸；证据4：照片81张（打印56张，照片25张）及光盘一份，以证明诉争房屋经过三次行维修并未修好。对以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人对该些证据均有异议，认为不能证明待证事实。上诉人还申请本院对诉争房屋质量是否合格，房屋结构和空间尺寸与备案图纸是否相符，房屋面积与合同是否相符，消防通道是否合格，天然气、道路是否具备正常使用条件等进行鉴定。对此，被上诉人认为房屋已经竣工验收，房屋面积已有产权测绘面积确定，至于消防通道等属事实情况，且现状尺寸由于存在二次改造，即便与图纸不相符也与本案并无关，不需要司法鉴定。本院认为，上诉人提交的以上证据，不足以证明其欲待证的事实，应不予采纳；其提出的鉴定申请，必要性不足，本院不予准许。
以上认证，结合本院对当事人向一审法院提供的证据的审核，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定，《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人承诺于2015年5月22日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。约定日期起60日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.001%的违约金。该合同第十七约定，凡符合《温州市实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。
本院认为，解除合同是对违约方的十分严厉的惩罚，除约定解除外，法定解除应达到根本违约的程度，并非一旦违约即可导致合同解除。考察本案的情形，上诉人张剑浩提出被上诉人中梁通公司逾期交房超过90日，其具有合同解除权。但其在约定的交付期限2014年11月22日之前，已与君尚酒店签署委托进行房屋内部优化改造的《申请书》。而被上诉人根据该《申请书》在2015年2月16日向上诉人及君尚酒店发送了交房通知，之后与君尚酒店办理房屋交接，应视为逾期交房未超过90日。至于上诉人提出的房屋局部渗水和结构改变等主张，也与君尚酒店进行的房屋优化改造存在关联，且涉案房屋已经通过竣工验收并完成备案登记，故一审判决对其诉讼请求不予支持，并无不当。
二审中，上诉人张剑浩提出其依据涉案合同第十六条、第十七条的约定，可以要求退房。本院经审查认为，相较于该合同第十六条，该合同第十七条的约定并不明确。在第十六条已经明确约定出卖人在约定日期起60日后仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房的情况下，若允许上诉人适用该十七条进行退房，不符合我国合同法第四条关于当事人应当遵循公平原则确定各方的权益和义务的规定。故对上诉人的该请求，本院不予支持。
一段时间以来，国家及有关地方政府出台一系列房地产市场调控措施，购房者对房地产市场趋于稳定的预期增强。在本案二审中，双方当事人申请庭外和解二个月，并经本院多次组织调解，但未能达成一致。当前应是双方当事人化解矛盾的良好时机，希望双方在本案判决后，能继续协商，求同存异，共赢互利。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；对上诉人张剑浩的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费87312元，由上诉人张剑浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一六年十一月二十三日
代书记员 李博武