四川省达州市达川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达达民初字第1482号
原告（反诉被告）达州市达川区文化馆（原达县文工团）。
法定代表人杨宗珂，馆长。
组织机构代码证45235650-X。
特别授权委托代理人邹宏，四川博立信律师事务所律师。
委托代理人程翔禹，四川博立信律师事务所律师。
被告（反诉原告）李小浪，男，汉族，生于1964年10月24日，住达州市达川区。
委托代理人黄承志，四川绥定律师事务所律师。
原告达州市达川区文化馆与被告李小浪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月28日受理。2014年5月6日李小浪向本院提起反诉。本院于2014年5月22日依法由王守坤主审与审判员朱洪胜、代理审判员潘炜组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）达州市达川区文化馆的特别授权委托代理人邹宏、委托代理人程翔禹，被告（反诉原告）李小浪及委托代理人黄承志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告达州市达川区文化馆诉称，被告李小浪与原达县文工团（2012年4月7日并入达县文化馆）于2006年7月18日签订了《房屋转让协议》，被告李小浪将其拥有的坐落于达县南外镇＊＊＊路＊＊大厦＊楼的办公用房（面积约400平方米）出售给达县文工团，合同价款共计472000元。双方约定，乙方（达县文工团）首付80%房款之日，有义务协同甲方（李小浪）办理属乙方的房产证。双方均不可违约，超过规定时间视为违约，须按总房价的0.02%每天给付对方违约金。原告按双方约定支付了房价款，但被告一直以各种理由推脱拖延办理过户手续。2011年10月17日，李小浪将该房屋抵押给达县农村信用合作联社河市信用社取得为期三年的抵押贷款1400000元，至今未还。请求法院依法判令：1、确认被告李小浪与达县文工团于2006年7月18日签订的《房屋转让协议》有效；2、被告李小浪办理房屋的过户手续至原告名下，过户费由被告李小浪承担；3、被告李小浪支付原告违约金262715.2元；四、诉讼费由被告李小浪承担。
被告李小浪辩称，本诉原告起诉请求理由不当，请求驳回原告的诉讼请求，理由：1、我方与对方签订的协议依法有效，但现已具备法定解除条件，故现应解除协议，依照合同法第94条4项的规定，合同目的不能实现，已经可以解除。2、本案中双方对交房付款已作出约定，在物权变动中产生纠纷，变动时间未约定，但对方有协助义务，我方两次要求对方期限办理过户登记进行了通知、发函，但对方未回复又拒绝签收，甚至有一份对方签收了仍不回应，依法合同已经解除。3、合同因对方违约不支付余款而导致合同目的不能实现，我方有解除权，依合同法96条规定，本案中房屋买卖合同已经解除。
原告达州市达川区文化馆为支持其诉讼理由成立，向法庭提交了下列证据：
1、《关于县文工团整体并入县文化馆的通知》及《事业单位法人证书》各一份，证明原告诉讼主体资格适格。
2、《房屋转让协议》一份、《收条》三份，原告三次向
被告共交纳购房款、税款共计447690元，证明双方签订合同及被告违约的事实。
3、达川区房屋管理局出具的《信息查询结果单》一份，证明被告李小浪对诉争之房向农村信用社及银行抵押贷款1400000元的事实。
被告李小浪的质证意见：1、对第一组证据无异议；2、对第二组证据的三性无异议，但不同意原告的证明目的，收条中关于税款的那张不能作为购房款；3、对第三组证据的三性无异议，但两次抵押时被告两次向原告发函后，原告不予理睬，被告才进行了抵押贷款。
反诉原告李小浪诉称，反诉原告与原达县文工团于2006年7月18日签订了《房屋转让协议》，约定反诉原告将自有的坐落于达县南外镇＊＊＊路＊楼的营业用房（建筑面积400平方米）出售给达县文工团，每平方米单价1180元。协议签订后，反诉原告依约交付了房屋，达县文工团先后给付了房款42万元。之后，反诉原告多次口头通知达县文工团办理过户手续无果。又于2007年3月29日和2007年5月20日致函达县文工团，要求限期办理过户手续，否则收回房屋另行处置，但是该单位不予理睬。反诉原告于2013年11月8日向反诉被告发出《解除合同通知书》，明确解除2006年7月18日签订的《房屋转让协议》。2014年1月7日反诉原告向反诉被告发出《关于限期返还房屋并返还购房款的通知》。但是，反诉被告对反诉原告的上述通知均不作任何回复。按照法律规定，由于反诉被告的违约行为致合同的解除条件已经成就，反诉原告已依法通知解除合同，涉案买卖合同已经解除，特诉至法院依法判决解除反诉原告与原达县文工团于2006年7月18日签订的《房屋转让协议》；2、反诉被告支付反诉原告违约金241192元；3、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告达州市达川区文化馆辩称，合同对办理房产证未约定，我方可在合理期间要求对方协助办理过户手续。另外对方发出的函告我方未收到。对方提出的诉讼请求理由不成立，合同目的是能实现的，不存在争议房屋权属变更的事实。对方主张的违约金不成立，我方未违反协议约定。
反诉原告李小浪为支持其反诉理由成立，向本院提交了下列证据：
1、反诉原告《身份证》复印件一份。证明反诉原告诉讼主体资格适格。
2、《房产证》、《土地证》各一份，证明诉争房屋及土地使用权归李小浪所有。
3、《房屋转让协议》一份，证明反诉原告李小浪将诉争房屋出售给反诉被告，约定价款472000元，同时约定了付款方式、违约责任。
4、2007年3月29日《函告》一份，证明反诉原告致函反诉被告，因其不协助办理过户手续，故要求其4月中旬完善过户手续。函告由反诉被告单位罗建华同志签收，同时李小浪张贴于诉争房屋门上。
5、2007年5月20日《函告》一份，证明李小浪再次致函原达县文工团，因其不协助办理过户手续，并且明确提出如在2007年8月底之前不前来办理过户手续，本人将收回该房屋另行处置。该函告原达县文工团收到但拒绝签字。李小浪张贴于诉争房屋门上。
6、《解除合同通知书》一份，证明反诉原告向反诉被告明确提出，因反诉被告违约，故书面通知解除2006年7月18日签订的房屋转让协议，反诉被告收到但拒绝签字。
7、《关于限期返还房屋并返还购房款的通知》一份，证明反诉原告通知反诉被告，合同已发生解除效力，要求反诉被告在5日内向反诉原告返还房屋，并办理返还42万元购房款的手续。反诉被告单位的ＸＸ飞签收。
8、快递依据及派件证明各一份，证明反诉被告拒绝签收《解除合同通知书》、《关于限期返还房屋并返还购房款的通知》。
9、《照片》，证明反诉原告将两份函告和两份通知书张贴于诉争房屋门上的事实。
反诉被告达州市达川区文化馆的质证意见：对第1、2、3份证据无异议；对第4份证据有异议，未加盖公章，函告内容没有解除合同的意思表示；对第5份证据的真实性质疑，照片形成的日期不明，照片背后的编号一样，若照片形成时间不同，背面编号应当不一致。照片仅是一个孤证，没有其他证据印证，我方有理由怀疑这几张照片是对方后来补照的；对第6、7、8、9份证据，部分证据也明确显示我方未签收，即便最后一份找我方签收，但我方收到后及时起诉，表明我方用诉讼方式表示不同意解除合同。
经审理查明，原达县文工团于2012年4月7日整体并入达县文化馆（现更名为达州市达川区文化馆）。2006年7月18日原告（反诉被告）达州市达川区文化馆与被告（反诉原告）李小浪签订了《房屋转让协议》，协议约定，1、李小浪将自有的坐落于达县南外镇＊＊＊路＊＊大厦＊楼（建筑面积400平方米左右）以每平方米1180元，合同金额472000元出售给原达县文工团；2、甲乙双方签订合同之日，乙方（达县文工团）付甲方（李小浪）房款的80%，计370000元，待甲方向乙方交付属乙方的产权证付清余款；3、乙方首付80%房款之日起2006年8月25日前，甲方必须交付该房产的正常使用权；4、乙方首付80%房款之日有义务协同甲方办理属乙方的房产证。5、双方均不可违约，超过规定时间视为违约，须按总房价的0.02%每天给付对方违约金。合同签订后，原告于2006年8月1日、9月15日分别向李小浪交购房款370000元和50000元，共计420000元。2006年10月9日李小浪收到原告购房税款27690元。2006年7月31日李小浪取得诉争之房的房屋所有权证（房产证号＊＊＊＊**号），2007年1月22日取得土地使用权证。2007年3月29日李小浪函告原告（原达县文工团）“你单位于2006年8月在我处购买的位于达县南外＊＊＊路＊楼商用房一事至今未前来办理相关的过户手续，请你单位务必于4月中旬前来完善相关的过户手续。若逾期不来办理完善，由此造成的后果由你单位承担”。此函告由原达县文工团办公室工作人员罗建华签收，但原告未协同办理。2011年10月27日李小浪将诉争之房抵押给达县农村信用合作联社河市信用社贷款1400000元。2013年11月18日被告李小浪向达州市达川区文化馆邮寄《解除合同通知书》，但原告单位无人签收，该《解除合同通知书》未送达到原告。2014年1月8日被告李小浪发出关于限期返还房屋并返还购房款的《通知》，称2006年7月18日《房屋转让协议》已解除，要求原告在五日内返还房屋，办理退还房款手续。该通知由原告职工ＸＸ飞签收。原、被告产生分歧，原告遂诉讼来院。
审理中，2014年3月27日达州市达川区文化馆向本院提出财产保全申请，要求将本案诉争房屋位于达州市达川区南外＊＊＊路＊＊大厦＊楼（房产证号＊＊＊＊**号、面积644.03㎡）及李小浪所有的位于达州市达川区南外镇＊＊村＊组的房屋（房产证号＊＊＊＊＊**、面积222.77㎡）予以查封，并提供了担保。本院于2014年4月1日作出（2014）达达民保字第33号民事裁定书，将登记在李小浪名下位于达州市达川区南外＊＊＊路＊＊大厦＊楼房屋及位于达州市达川区南外镇＊＊村＊组的房屋予以查封。
上述事实，有原、被告的身份信息、《房屋转让协议》、《收据》、达川区房管局资料、《函告》、《通知》等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，一、原告（反诉被告）达州市达川区文化馆与被告（反诉原告）李小浪于2006年7月18日签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且又不违背相关法律、法规的规定。达州市达川区文化馆按照协议约定已向李小浪履行付款42万元和税款27690元的义务，李小浪也按协议约定的期限向达州市达川区文化馆履行了交付房屋的义务。该转让协议应为合法有效。由于在签订该协议时李小浪还没有取得该房屋的所有权证，无法办理过户手续，现李小浪已取得该房屋所有权证，应当履行协助办理房屋产权过户手续给原告的义务。双方未约定办理过户手续的时间，原告可以随时向被告主张该权利。由于协议未约定过户费的承担方式约，双方应按照相关法律、法规规定承担相关费用。故，双方应当继续履行合同约定的办理产权的过户手续。二、2007年3月29日被告向达州市达川区文化馆发出函告，要求办理过户手续，该单位办公室工作人员罗建华签收，但达州市达川区文化馆对办理过户手续持消极态度，造成过户手续一直未办理有一定的过错责任。被告没有违约行为，不应承担违约责任。故，原告要求被告李小浪承担违约金和承担诉讼费的诉讼请求，本院不予支持。三、反诉原告李小浪诉称在取得房屋产权证后，于2013年11月18日向反诉被告达州市达川区文化馆邮寄《解除合同通知书》。但根据邮寄回执证实，反诉被告无人签收，该《解除合同通知书》未送达反诉被告。不能适用《中华人民共和国合同法》第九十六条解除权的行使的规定，该合同未解除。反诉被告在约定的时间履行了给付房款义务，没有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形。故，反诉原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。反诉被告在约定的时间履行了给付房款义务，无违约情形。故，反诉原告要求反诉被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告达州市达川区文化馆与被告李小浪继续履行2006年7月18日签订的《房屋转让协议》；
二、驳回原告达州市达川区文化馆的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告李小浪的反诉讼请求。
本诉案件受理费8380元、诉讼保全费4194元，共计12574元，由达州市达川区文化馆承担。反诉案件受理费2450元由反诉原告李小浪承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 王守坤
审 判 员 朱洪胜
代理审判员 潘 炜
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 唐 雄