河南省开封市禹王台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）禹民初字第865号
原告开封五鼎食品有限公司绿苑宾馆。
负责人魏长海，该公司经理。
委托代理人崔思亮、陈岩，该公司职员。代理权限为特别授权代理。
被告韩小明，男。
原告开封五鼎食品有限公司绿苑宾馆诉（以下简称绿苑宾馆）被告韩小明租赁合同纠纷一案，原告于2013年10月24日向本院提起诉讼，本院于10月28日受理。2013年11月12日向被告送达起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。后经本院院长批准，该案转为普通程序审理。2014年1月28日、2月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人崔思亮和陈岩、被告韩小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年7月，原、被告签订房屋租赁合同，将原告后院租赁给被告经营浴池。被告经常拖欠房租，从2009年7月至2013年7月，累计拖欠房租18600元（应交房租52600元，实际交纳34000元）。另被告出具有10200元的房租欠条一张，被告同意在拆迁时从补偿款中扣除。依合同约定，被告拖欠一个月房租（1000元），原告有权解除合同收回房屋。现原告请求本院依法判令解除原、被告双方租赁合同，被告腾出所租房屋，并支付所欠租金28800元（原告收取被告的房屋保证金3000元，可从租金中扣除）。
被告辩称，原告没有诉讼主体资格，应驳回原告起诉；被告没有违约行为，不欠原告房租。原、被告双方签订的合同实际在2007年已终止，不应从2007年之后继续交房租。被告在租赁的开封五鼎食品有限责任公司（以下简称五鼎公司）院内自建砖混结构房屋200多平方，并对经营的洗浴中心进行了装修投资，由于所租房屋面临拆迁，对其经营造成了很大损失。五鼎公司与开封威泰房地产开发有限公司签订的房屋补偿安置协议价格较低，明显侵犯了被告的权益。被告上述的装修、经营损失共计921671元，应由原告承担。
经审理查明，2007年1月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方开封五鼎食品有限公司绿苑宾馆，乙方韩小明。一、甲方后院、锅炉所有权归甲方，甲方同意将该房屋及锅炉给乙方租赁经营。乙方同意承租，并对该房已作充分理解，对该房不持异议。二、租赁经营期限为叁年，自2007年元月16日起至2010年元月16日止将该房收回。三、乙方每月向甲方交纳租赁费（1600）元，每月25日前为下月租赁费交纳的最后期限。不按时交纳者，终止合同。逾期付款按日支付（3%）的违约金。锅炉工工资由乙方负责每月按时支付……”。合同落款处有甲方开封五鼎食品有限公司绿苑宾馆印章和乙方韩小明签字。
2009年7月29日，原告要求被告支付截止2009年6月的租金30200元而诉至本院。同年8月19日，被告为原告出具欠条一份：“经禹王台法院调解韩小明给付开封五鼎食品有限公司绿苑宾馆贰万元之外的壹万零贰佰元房租，如拆迁补偿到位，同意从补偿款中扣除”。同年8月31日，原、被告双方领取了民事调解书。
2010年1月5日，原、被告又签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方开封五鼎食品有限公司绿苑宾馆，乙方韩小明。一、甲方将中山路南段17号后院浴池房屋及锅炉等物品出租给乙方使用。二、租赁期限和用途。1、租赁期限自2010年1月1日至2012年12月31日止。2、租赁期限满前一个月，甲、乙双方应就租赁期满后是否续租或解除租赁关系通知对方。三、租金、保证金费用及支付方式。1、该房屋月租金人民币：壹仟元整（小写：1000元），按月支付，乙方在每月的5日前向甲方支付租金。2、合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币叁仟元整（小写：3000元）作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还给乙方。如乙方欠交房租一个月则视同乙方自动放弃合同，合同自行终止，乙方应自动搬出，否则，甲方有权强制收回。……”。合同落款处有甲方开封五鼎食品有限公司绿苑宾馆印章和乙方韩小明签字。当日，原、被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》一份：约定：一、房屋若遇拆迁或政府规划调整等，本合同（即房屋租赁合同）自行终止，甲方不向乙方承担任何赔偿责任。二、房屋若遇拆迁或政府规划调整等，乙方所租浴池院内甲方的房屋、锅炉房物品等赔偿归甲方所有。院内乙方自建的售票大厅、浴池及院内所有由乙方出资的装修改造、搬迁费、经营损失等补偿归乙方所有，拆迁补偿到位后由甲方及时转给乙方”。协议落款处有甲方开封五鼎食品有限公司绿苑宾馆印章和乙方韩小明签字。
2012年9月30日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2012年10月1日至2014年9月30日止，合同约定的双方其他方面的权利义务与上次《房屋租赁合同》相同。当日，原、被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》一份，内容亦与上述《房屋租赁合同补充协议》一致。
诉讼中，原告提交2009年7月14日票号0100924的收款收据一份：“今收到温州浴池交来房款项贰佰元整”；2009年9月21日票号0100557的收款收据一份：“今收到韩小明交来房款项伍仟元整，备注2009年6月以前欠房款”；2010年1月19日票号0100622的收款收据一份：“今收到韩小明交来房款项壹仟元整，备注2010年1月”；2010年6月11日票号0100691的收款收据一份：“今收到韩小明交来房款项陆仟元整，备注2010年7月-12月”和票号0100690的收款收据一份：“今收到韩小明交来房款项壹万肆仟元整，备注2009年6月前前欠房款”。
被告提交2009年9月21日票号0100557的收款收据一份：“今收到韩小明交来房款项伍仟元整”。2011年1月至2013年3月，被告每月向原告交纳1000元的房租，双方无异议。
另查明，本市中山路南段17号房屋登记在开封五鼎食品有限责任公司名下，其授权开封五鼎食品有限公司绿苑宾馆经营、租赁。2013年7月19日，开封五鼎食品有限责任公司与开封威泰房地产开发有限公司签订了房屋拆迁补偿安置协议书一份。2013年8月21日，原告通知被告搬迁、交房。
上述事实有房地产权证、租赁合同、民事调解书、收款收据、欠条及原、被告陈述等在卷为证。
本院认为，从本院已查明的事实来看，被告与本案原告多次签订房屋租赁合同，且被告在合同中承诺“对该房已作充分理解”，并实际使用该房屋多年，也向原告交付了多年租金，并在2009年的诉讼中与原告达成调解协议。综合几方面的证据分析认为，被告已认可本案原告有租赁该房屋的权利，而该房屋所有人五鼎公司又授权原告经营、租赁，故本院认为原告对上述房屋享有出租权，是本案适格原告；故对被告辩称原告主体不适格的抗辩，本院不予采信。原、被告双方所签订的房屋租赁合同合法、有效，本院予以确认。
关于票号0100557和0100690收据的认定问题。原、被告均提交有票号0100557的收据，但被告提交的收据上没有“2009年6月以前欠房款”内容，因该票系原告出具给被告的，故原告收据上的内容应认定为其自行添加，故该收据款项应认定为交付2009年7月以后的租金。而票号0100690收据，因被告未提交存收联，亦未对存收联的去向作出合理解释，故应以原告提交收据备注内容认定该款系交付2009年6月前租金。
由于2013年4月至7月，被告仍占用租赁物，故原告要求被告支付至2013年7月31日止的租金，本院予以支持。2009年7月1日至2010年12月31日，被告应按约向原告交纳租金21600元，实际交纳12200元，尚欠9400元；2011年1月1日至2013年7月31日，被告应交纳租金31000元，实际交纳27000元，尚欠4000元；综上，被告共欠原告租金13400元；超出部分，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，而在合同履行过程中，被告未按合同规定支付房屋租金，导致合同不能全面履行。原告依约定要求与被告解除合同、腾出房屋的请求，合法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告偿还10200元的问题。该欠条出具时间为
2009年8月19日，双方领取民事调解书的时间是2009年8月31日。根据民事诉讼法“一事不再理”原则，对原告的该项请求，本院不予审理。
关于被告自建房屋、装修投资和经营损失的问题。根据双方达成的补充协议，原告对被告自建的售票大厅、浴池及院内所有由乙方出资的装修改造、搬迁费、经营损失等归乙方所有，拆迁补偿到位后由甲方及时转给乙方。由于本案审理的是原、被告间的租赁合同纠纷，开封五鼎食品有限责任公司与开封威泰房地产开发有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议是否侵犯了本案被告的合法权益，与本案不属于同一法律关系，故本案不予处理，被告可就上述问题另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告开封五鼎食品有限公司绿苑宾馆与被告韩小明2012年9月30日签订的房屋租赁合同。
二、被告韩小明从租赁房屋中搬出，并将房屋交与原告开封五鼎食品有限公司绿苑宾馆。
三、被告韩小明付给原告开封五鼎食品有限公司绿苑宾馆房租13400元（履行中扣减被告支付的保证金3000元）。
四、驳回原告开封五鼎食品有限公司绿苑宾馆的其他诉讼请求。
上述第二、三项，于本判决生效后三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费520元，原告负担279元，被告负担241元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 裴 蓓
代理审判员 周 静
人民陪审员 祁爱琴
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 蔡 静