中华人民共和国
上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第2925号
原告张琦（反诉被告），男，1926年9月1日出生，汉族，户籍地北京市。
原告张进（反诉被告），男，1958年6月27日出生，汉族，户籍地北京市。
原告张佩嘉（PEI-JAR，LIU）（反诉被告），女，1941年6月14日出生，美利坚合众国公民，现住美利坚合众国。
原告张肇熙（TSOHSI，CHANG）（反诉被告），男，1944年5月12日出生，美利坚合众国公民，现住美利坚合众国。
上述四原告（反诉被告）共同委托代理人熊兆罡，上海熊兆罡律师事务所律师。
上述四原告（反诉被告）共同委托代理人尹一航，上海熊兆罡律师事务所律师。
被告潘志明（反诉原告），男，1976年6月19日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人李艳，上海市协力律师事务所律师。
委托代理人叶沛雨，上海市协力律师事务所律师。
原告张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）诉被告潘志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告潘志明在举证期限内提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理。原告（反诉被告）张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）及其委托代理人熊兆罡、被告（反诉原告）潘志明的委托代理人李艳、叶沛雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）（反诉被告，以下简称原告）诉称：原告系本市延安中路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）的共同共有人。2008年1月1日，案外人薛某某（系原告张肇熙（TSOHSI，CHANG）配偶）受原告委托与被告签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋交由被告使用，租赁期限为自2008年1月1日起至2013年12月31日止，2013年1月1日至同年12月31日期间月租金为人民币（以下币种同）13，230元，支付方式为每两月支付一次，支付日期为每期当月23日，被告晚于该日支付的滞纳金为日租金的2%。合同签订后原告依约将系争房屋交付被告使用，但自2013年7月1日起其未依约支付租金，仅于同年12月8日支付20，000元。同年12月28日，原告书面告知被告不再续租并要求其于2014年1月15日搬离系争房屋，但被告对此置之不理，实际使用系争房屋至今。原告的诉讼请求为：1、判令被告搬离系争房屋，并将上述房屋归还四原告；2、判令被告支付自2013年7月1日起至同年12月31日期间的房屋租金59，380元；3、判令被告支付自2014年1月1日起至其实际搬离系争房屋之日止的房屋使用费；4、判令被告支付自2014年7月1日起至判决生效之日止的房租滞纳金。
被告（反诉原告，以下简称被告）潘志明辩称并提出反诉称：其与原告于2008年1月1日签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2008年1月1日起至2013年12月31日止。自2012年12月起，原告经常前往系争房屋骚扰其指定的居住人，致使系争房屋的实际居住人终因不堪忍受叨扰而搬离系争房屋。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：“甲方（即本案原告、反诉被告）无故妨碍乙方（即本案被告、反诉原告）该房屋指定居住人，使得乙方该房屋指定居住人无法正常使用该房屋的，乙方可以书面通知甲方解除本合同。甲方向乙方赔偿日计算相当于未到期全部剩余租金五倍的违约金，并向乙方支付折合人民币叁拾伍万的装修补偿。”
2013年7月11日，被告向原告之一的张肇熙（TSOHSI，CHANG）和案外人薛某某发函要求解除《房屋租赁合同》，并要求于同年7月19日之前办理系争房屋的交接手续，但原告一直未有回音。同年12月4日，被告向原告自愿支付了79，380元（即2013年7月1日起至12月31日止的6个月房屋使用费），同年12月8日，被告又向原告支付20，000元，上述两笔费用共计99，380元。2014年1月，因原告未赔偿潘志明相关损失，被告搬进系争房屋并使用至今。综上，被告不同意原告的全部诉请，并向本院提出反诉，要求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2013年6月30日解除；2、判令原告退还房屋保证金24，000元；3、判令原告支付违约金187，425元；4、判令原告支付装修损失费175，000元。
原告针对反诉辩称：对被告的主张不予认可，原告从未骚扰系争房屋中的实际居住人，同意按照《房屋租赁合同》之约定返还房屋保证金24，000元，对被告的其余之诉请及所陈述的事实与理由均不予认可；请求驳回被告的反诉请求。
本案审理中，进行了如下的质证。
原告提交了下列证据及欲证明的事实为：
1、《上海市房地产权证》一份，欲证明原告为系争房屋的共同共有人；
2、《房屋租赁合同》一份，欲证明案外人薛某某受原告之委托与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租系争房屋，并对租赁期限、租金数额、支付方式、滞纳金等违约责任和管辖法院等事项进行了明确的约定；
3、《致潘志明先生告知书》一份，欲证明房屋共有人之一张姗朵曾于2013年12月28日书面告知被告《房屋租赁合同》约定期满之日后不再续约并要求被告于2013年12月31日搬离系争房屋；
4、户名为薛某某的工商银行账户明细一份，欲证明被告虽曾支付过2013年7月1日至同年12月31日期间的租金79，380元，但案外人薛某某已于同年12月9日通过银行划账形式将上述款项退还给了被告。
被告对原告提交的证据1、4没有异议，否认证据2、3的真实性，认为应以被告提交的《房屋租赁合同》为准，其并未收到证据3之《告知书》。原告当庭表示两份《房屋租赁合同》的内容基本一致，不一致处以被告提交的内容为准。
被告提交了下列证据及欲证明的事实为：
1、《房屋租赁合同》一份，欲证明双方建立了合法有效的租赁合同关系，租赁期间为2008年1月1日起至2013年12月31日止；
2、《通知函》及《收条》各一份，欲证明由于原告的违约行为导致被告于2013年7月提出解除合同的要求并面交案外人薛某某，原告于2013年7月11日收悉后至今未提出异议；
3、系争房屋供电明细和《上海大众燃气有限公司发票联》若干，欲证明系争房屋于2013年7月起至同年12月期间无人使用；
4、照片若干，欲证明被告投入较大资金对系争房屋进行了装修，故反诉请求补偿装修损失费属合理范围；
5、户名为被告的网上银行电子回单一份，欲证明被告曾于2013年12月4日向案外人薛某某账号划账79，380元；
6、《情况说明》一份，欲证明系争房屋从2013年7月至同年12月间均处于空关状态，直至2014年1月才有人入住。
原告对证据1、3、5的真实性没有异议，否认证据2、4、6的真实性，认为：原告从未收到《通知函》；关于供电明细和《燃气费发票》，认为仅凭供电明细和燃气费发票不足以证明系争房屋内无人使用；关于照片，认为仅凭照片无法判断是否为系争房屋的内部装修，且根据合同约定所有装修费用由被告承担，不可移动的物品归原告所有；关于《网上银行电子回单》，认为被告虽曾向案外人薛某某账户内划账79，380元，但原告提供的证据显示案外人薛某某已退还至被告账户中，被告对此也无异议；关于《情况说明》，认为情况说明中的证人均某到庭参加质证，故不予质证及认可。
经审理查明，上海市延安中路XXX弄XXX号全幢的权利人登记为张姗朵、张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）和张肇熙（TSOHSI，CHANG），权利人之一张姗朵于2014年7月28日死亡，其配偶张上明于2013年9月18日死亡，两人婚后无子女，现系争房屋的实际权利人为张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）（即原告），并委托案外人薛某某（即原告张肇熙（TSOHSI，CHANG）配偶）办理系争房屋的租赁事宜。
2008年1月1日，案外人薛某某经授权委托（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于（本市）延安中路XXX弄XXX号房屋出租给乙方使用，租赁期限为六年，即自2008年1月1日至2013年12月31日止；该房屋租赁保证金为24，000元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用而其未支付的部分外，剩余部分当日内无息归还乙方；该房屋自2008年1月1日至2009年12月31日月租金为12，000元，2010年1月1日至2011年12月31日月租金为12，600元，2012年1月1日至2013年12月31日月租金为13，230元；2009年1月1日至2013年12月31日的租金支付方式为每两个月支付一次，支付日期为每期当月的23日，晚于该日支付的滞纳金为日租金的2%；甲方同意乙方在租赁期间对房屋进行设计装修，装修风格由乙方确定，所有装修费用由乙方承担，乙方退租后，甲方不对装修做任何经济补偿，可用的物品归乙方所有，建筑附属物归甲方所有，乙方添置的电器、家具、暖气设备、灯具等归乙方所有，其他装修转移给甲方；双方约定有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，并由乙方向甲方赔偿按日计算的相当于未到期全部剩余租金五倍的违约金，已有装修自动转移给原告方：a）乙方利用该房屋进行违法活动被警方证实的；b）乙方以非合同约定的事实或理由，要求提前终止合同的；c）乙方逾期壹个月未按合同规定支付房屋租金的；d）乙方对该房屋进行群组改造的。有下列情形之一的，乙方可以书面通知甲方解除本合同，甲方向乙方赔偿按日计算的相当于未到期全部剩余租金五倍的违约金，并向乙方支付折合人民币叁拾伍万的装修补偿，甲方同时承担乙方应对乙方该房屋指定居住人的违约责任（若有）：a）甲方以非合同约定的事实或理由，要求乙方提前终止合同的；b）甲方无故妨碍乙方该房屋指定居住人，使得乙方该房屋指定居住人无法正常使用该房屋的，或未得到乙方的允许擅自进入该房屋。
又查明，系争房屋内共有三个电费户号，2013年7月至12月的电费分别为：户号为XXXXXXXXXX的电费账单显示，7月428.8元、8月6.8元、9月0元、10月0元、11月0元、12月126.50元；户号为XXXXXXXXXX的电费账单显示，7月407.30元、8月14.2元、9月0元、10月0元、11月0元、12月135.20元；户号为XXXXXXXXXX的电费账单显示，7月259.10元、8月8.8元、9月0元、10月0元、11月34.8元、12月59.5元。综上，2013年7月、8月、11月和12月有电费消费记录。
系争房屋内共有两个户名的燃气账单信息，2013年7月至12月的燃气费分别为：户名为张湘初的燃气账单显示，7月估计消费量200、金额250元（即6、7月），9月自抄0、金额0元（即8、9月）、11月自抄0、金额0元（即10、11月）、2014年1月见表0、金额0元（即12月及2014年1月）；户名为张乐农的燃气账单显示，7月估计200、金额250元（即6、7月），9月自抄0、金额0元（即8、9月），11月自抄0、金额0元（即10、11月），2014年1月见表0、金额0元（即12月及2014年1月）。综上，2013年6、7月有燃气消费记录，同年9月、11月用户自抄数为0，2014年1月工作人员入户抄表数为0。
2013年12月4日，被告通过卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX中国工商银行账号以网上转账汇款的形式向案外人薛某某卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的中国工商银行账户内转账79，380元，附言“静安区延安中路XXX弄XXX号2013年7月-12月房屋使用费”。同年12月9日，案外人薛某某又自上述银行卡卡号通过汇款的方式将79，380元全额返还给被告上述银行卡账号。同日，被告上述银行卡账号通过网转方式向案外人薛某某上述银行卡账号汇款20，000元。
审理中，原、被告确认双方曾于2008年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2008年1月1日起至2013年12月31日止。原告确认曾于2013年12月9日收到被告支付的房屋租金20，000元，同意返还房屋保证金24，000元，并自愿将房租滞纳金调整为1，500元。被告确认其于2014年1月起使用系争房屋至今。
以上事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、电费及燃气费账单明细等相关证据为证，并经本院查证属实，依法予以确认。
审理中，本院主持调解，因双方各执己见，致调解不成。
本院认为，案外人薛某某代表原告与被告签订的《房屋租赁合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
租赁合同约定租期从2008年1月1日至2013年12月31日止。被告抗辩因原告经常前往系争房屋骚扰指定居住人，导致指定居住人不堪忍受并最终于2013年6月30日搬离系争房屋，故其根据租赁合同第11.3之b）项约定以书面通知函的形式要求于2013年6月30日解除租赁合同。审理中，被告曾申请指定居住人出庭作证本庭亦予准许，但指定居住人并未到庭作证，故被告主张原告骚扰指定居住人并最终导致其搬离系争房屋的主张，缺乏相关证据佐证，本院难以支持，租赁合同应于2013年12月31日约定到期之日终止。
被告提供电费和燃气费发票，用以证明2013年7月至12月期间系争房屋内无人居住，但根据票据显示，其中部分月份有金额发生且仅依据电费、燃气费的使用情况并不足以判断系争房屋内的居住使用情况，故被告据此抗辩其于2013年6月30日已搬离系争房屋，无充分证据予以证明，本院不予支持。被告依据上述理由主张原告违约并承担相应违约责任，因缺乏相应法律及事实依据，本院亦难以支持。原告同意返还房屋保证金24，000元，于法不悖，本院依法予以确认。
原告主张，根据合同约定“2009年1月1日至2013年12月31日的租金支付方式为每两个月支付一次，支付日期为每期当月的23日，晚于该日支付的滞纳金为日租金的2%”，自2013年7月1日起原告确认被告除支付房屋租金20，000元外，其余租金并未支付，故要求其支付剩余租金59，380元，并依约支付相应滞纳金。审理中，原告将房租滞纳金调整为1，500元。本院认为，根据合同约定，被告应于2013年的7月23日、9月23日和11月23日支付房屋租金，其曾于2013年12月4日向案外人薛某某账户一次性支付房屋费用79，380元（13，230元／月×6个月），后案外人薛某某通过银行汇款方式退还。12月9日，被告又通过同一账户向案外人薛某某汇款20，000元。通过上述转账汇款行为可以认定，被告曾意欲依约补足租金（虽其附言认定为房屋使用费），其主观上有减少损失的意愿，故本院认为依约支付的滞纳金应计算至2013年12月4日（即被告一次性支付6个月房租之日）。现原告自愿将房租滞纳金调整为1，500元，低于合同约定标准，于法不悖，本院依法予以确认。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，判决如下：
一、被告潘志明应于本判决生效之日起十日内自上海市静安区延安中路XXX弄XXX号房屋内迁出，并将该房屋归还原告张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）；
二、被告潘志明应于本判决生效之日起十日内向原告张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）一次性支付2013年7月1日至2013年12月31日期间拖欠的房屋租金59，380元；
三、被告潘志明应于本判决生效之日起十日内向原告张琦、张进、张佩嘉（PEI-JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）支付房租滞纳金1，500元；
四、被告潘志明应于本判决生效之日起十日内按13，230元／月的标准向原告张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）支付上述房屋自2014年1月1日起至本判决生效之日止的占有使用费；
五、反诉被告张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告潘志明房屋保证金24，000元；
六、驳回反诉原告潘志明的其余诉讼请求。
本诉案件受理费6，722.50元，由原告张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）承担722.50元，被告潘志明承担6，000元；反诉案件受理费7，096.37元，由反诉原告潘志明承担7，000元，反诉被告张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）承担96.37元。诉讼保全费2，327.48元，由被告（反诉原告）潘志明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）在三十日内、原告张琦、张进、被告潘志明在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱睢洁
审 判 员 荣琼英
人民陪审员 葛安基
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 高佩珂
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条……
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。