江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9338号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贺全，男，1983年10月1日生，汉族。
委托诉讼代理人：唐莉，江苏谢满林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴俊，江苏谢满林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高春林，女，1963年3月16日生，汉族。
委托诉讼代理人：赵骄虎，江苏焯然律师事务所律师。
上诉人贺全因与被上诉人高春林房屋租赁纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贺全上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回高春林对贺全的诉请。2、一审、二审诉讼费用由贺全承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人在南京利众置业投资顾问有限公司的居间下签订了《利众租赁协议书》。该租赁合同约定高春林从贺全处承租涉案房屋，年租金是37万元整，待退租时，房屋无损且结清承租期间内所有费用后，贺全退还高春林全额押金。双方签订合同后，高春林在未征得贺全同意的情况下，私自将房屋转租，并且私自对房屋进行装修和改造，将一层的房屋改造为两层使用。合同到期后，并未办理相关房屋的交接手续，高春林也并未将涉案房屋恢复原状。根据双方签订的租赁合同约定，在高春林尚未将涉案房屋恢复原状的情况下，贺全有权不退还5万元押金。二、上诉人认为涉案合同应当是有效的。
高春林辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
高春林向一审法院起诉请求：贺全返还租赁押金50000元。
贺全一审反诉请求：高春林支付贺全违约金200000元。
一审法院认定事实：2013年11月20日，贺全（甲方）与高春林（乙方）签订《利众租赁协议书》一份，约定，甲方将诉争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年11月20日起至2016年4月19日止，租金为370000元/年；乙方向甲方缴纳押金50000元，待退租时，房屋无损且结清承租期间内所有费用后甲方退还乙方全额押金；乙方在使用期内，不得将诉争房屋转租或转借他人使用；乙方不得擅自改变装修，如需改动必须经甲方书面同意；甲、乙双方在协议约定期限内不得违反上述各项约定，否则视为违约，违约金为200000元。合同签订后，高春林向贺全支付租赁押金50000元，并将诉争房屋改造隔成上下两层，后高春林将诉争房屋转租案外人单永林承租使用。2015年1月4日，贺全、高春林向星展公司出具《情况报告》一份，载明，“鉴于我司与合伙人高春林联营开设的后标营菜市场亏损严重的实际情况，为了改变经营颓势，将原菜场二楼改造为火锅简餐，以扭转经营亏损的局面。现我公司和菜市场高春林在此郑重向贵公司承诺，严格执行南京市关于餐饮业安全、卫生和环境保护等相关规定和管理制度，确保用电安全、卫生和环境保护等相关规定和管理制度，确保用电安全，门前保持环境整洁，油烟排放按环保要求安装集油和排烟装置，并达到排放标准，若因油烟排放、环境整洁、消防安全、水电供应等因素影响甲方和第三方经营，均由我们承担一切责任。”
一审另查明，星展公司经诉争房屋权属单位中国人民解放军总参谋部第六十三研究所确认，享有诉争房屋的使用权及对外转租、收益权，诉争房屋未领取建设工程规划许可证。贺全自星展公司处承租诉争房屋后转租高春林使用。在贺全与高春林租赁合同期满后，高春林已与贺全结清诉争房屋的全部费用，案外人单永林向星展公司缴纳诉争房屋租金并继续承租使用诉争房屋。
一审案件审理过程中，高春林提供证明及情况说明各一份，以证明其将诉争房屋隔成两层使用，贺全是明知且同意的。贺全对上述证据的真实性均不予认可，并提供工作联系函、单永林出具的转租经过说明、解除租赁合同通知书等一组证据，以证明贺全从星展公司处得知高春林的转租行为后，发函要求解除合同，其既不知晓高春林的改造行为，亦不知晓高春林的转租行为。高春林对工作联系函、解除租赁合同通知书的真实性不持异议，但是对单永林出具的说明真实性不予认可。从贺全与高春林共同向星展公司出具的《情况报告》来看，双方就诉争房屋二层经营火锅向星展公司做出承诺，可以看出贺全对于高春林将诉争房屋隔成两层使用是明知且许可的，且在贺全发出的解除通知书中亦未提及诉争房屋改造事宜，仅涉及房屋转租，但此后亦并未实际解除而是正常履行至期满之日，故对于贺全就高春林改造、转租诉争房屋系明知且许可的事实，一审法院予以认定。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案诉争房屋未取得建设工程规划许可证，故高春林与贺全签订的租赁合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。现诉争房屋已交由权利人星展公司继续对外租赁使用，高春林亦已结清诉争房屋全部相关费用，故贺全理应将其收取的押金50000元返还高春林。关于贺全要求高春林赔偿损失200000元的反诉诉讼请求，因其明知且许可了高春林改造、转租诉争房屋的行为，故其该项诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，对于高春林要求贺全返还押金的诉讼请求，一审法院依法予以支持，对于贺全要求高春林赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、贺全于判决生效之日起十日内返还高春林押金50000元。二、驳回贺全的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1050元，减半收取为525元，反诉案件受理费2150元，合计2675元，由贺全负担。
二审中，除了上诉人贺全对一审查明的“另查明，星展公司经诉争房屋权属单位中国人民解放军总参谋部第六十三研究所确认，享有诉争房屋的使用权及对外转租、收益权，诉争房屋未领取建设工程规划许可证。”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院二审查明，一审法院向中央军委装备发展部第六十三研究所发出协助调查函，请该所协助调查涉案房屋是否办理建设规定许可证或者领取相关准建文件等相关情况，并将相关调查结果及建设规划许可证等材料复印件函告一审法院。中央军委装备发展部第六十三研究所回函称，涉案房屋位于其管理区内，性质为军队房产，由军队统一管理，无地方产权证。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：高春林要求贺全返还租赁押金50000元的主张应否支持。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，依法应认定高春林与贺全签订的《利众租赁协议书》无效。上诉人贺全上诉称双方签订的《利众租赁协议书》有效的意见不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，贺全因合同无效收取高春林50000元押金应予以退还高春林。据此，一审法院判令贺全返还高春林押金50000元，具有事实和法律依据，依法应予以维持。上诉人贺全称其有权不退还50000元押金的意见不能成立，本院不予支持。
综上所述，贺全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人贺全负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 吴 勇
审判员 付 双
二〇一六年十一月三十日
书记员 郭旭冬