天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民五初字第1331号
原告天津市巨安物业发展有限公司，住所天津市南开区鞍山西道学湖里16号。组织机构代码10343337-8
法定代表人王伟，董事长。
委托代理人于胜梅，天津长丰律师事务所律师。
被告冯学梅。
委托代理人裴清钢（与被告系夫妻关系）。
原告天津市巨安物业发展有限公司与被告冯学梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理后，依法由审判员孙泽民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市巨安物业发展有限公司的委托代理人于胜梅、被告冯学梅及其委托代理人裴清钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市巨安物业发展有限公司诉称，原、被告系物业服务合同关系，由原告对被告居住的天津市河西区梅江南香槟左岸天澜园进行物业服务。被告自办理入住手续后，原告一直为其提供相应的物业服务。被告曾按时交纳过物业服务费，但自2010年1月1日起却一直未向原告交付物业服务费。按前期物业管理服务合同中关于物业服务费用标准的约定及被告曾经支付物业服务费的标准，被告居住的天澜园XX室房屋，建筑面积154.59平方米，每月物业服务费为309.20元，被告自2010年1月1日至2013年12月31日拖欠原告物业服务费14841.60元。虽经原告多次催要但被告至今未给付。依照《天津市前期物业管理服务合同》中仲裁条款的约定及被告签字确认的《确认书》，原告在严格履行了物业服务的义务后，有权向被告行使收取物业服务费的合法权利；而被告作为业主在享受了物业服务的权利后，应当承担支付物业服务费的义务。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，望判如所请。请求：1、判令被告支付2010年1月1日至2013年12月31日物业服务费14841.60元（含机电设施的运行、维护、管理费）；2、本案诉讼费等一切费用由被告承担。
原告天津市巨安物业发展有限公司向本院提供证据如下：1、企业法人营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格；2、《物业管理企业资质证书》，证明原告是符合法律规定并具备三级资质等级的专业物业管理企业；3、《价格认证结论书》，证明原告收取物业服务费的依据；4、《天津市前期物业管理服务合同》、《前期物业管理备案证明》，证明原、被告之间存在物业服务合同关系；5、《确认书》两份，证明被告已阅读《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》表示认可并承诺依约履行；同时证明原告向被告履行了通知其入住的义务，且被告事实上已开始全面享受小区的物业服务；6、邮寄单、律师函、诉前调解通知书照片，证明原告一直向被告催收物业服务费但其至今仍未交纳，证明经过诉前调解；7、《天津市房地产登记簿查询证明》，证明被告系房屋产权人及该房屋面积；8、不予受理通知书，证明原告就被告拖欠物业服务费一案已向天津仲裁委员会申请仲裁，但不予受理。
被告冯学梅辩称，不同意原告诉讼请求，2006年收房时房屋客厅及卧室漏雨，当时开发商和物业是一家，承诺给维修。2006年至2010年我们一直交纳物业费，一直修一直漏，直到房屋满5年了，物业不给修了。房屋想向外租售的时候，因为漏雨没人愿意租，给我们造成了很大经济损失。房屋购买时候环境非常好，后来小区内的环境很差。业主私搭乱盖物业不管；公共绿地和河岸被占用，物业没有作为；小区内有大型犬业主不牵、还有业主养鸡、鸭，物业都不管；根据合同约定，小区内不能做商业经营，但小区内有美容院、超市、会所等；买房时看中的是小区内人车分流，但是现在小区内车辆随意行驶、乱停乱放；公共卫生和设施维护差，电梯经常故障；小区出入口废弃，三个废弃了两个，堵塞消防通道；小区内河岸旁边有业主种菜，物业不管。我们作为弱势群体，只能不交物业费。我们今天来想看到物业工作人员解决这件事，但是今天只有律师来。小区的院子围栏本来是60公分，有的业主做高到两米，堵塞消防通道。有的业主铺石材堵塞排水系统，导致小区内排水有问题，排水口更改到了地下室的公共通道，造成地下室潮湿。物业公司不仅不制止而且纵容支持业主的行为。我们从搬到小区一直交了5年物业费。因为房子一直给修，后来漏雨部位改成自用部位不给修了，我们只能不交物业费。业主私搭乱盖，物业不作为。我找到物业公司，物业公司说已经上报综合执法了，我回去给综合执法打电话，综合执法工作人员告诉我五分钟以前物业刚刚上报的。我向综合执法查询了近十个月上报私搭乱盖的情况，没有一个我们小区的。物业整个的管理不到位，管理不仅仅是提示还要有效果。物业公司没有提供应有的服务所以我没法付报酬。小区绿地面积缩小是由于物业管理的失误，小区内的业主意见越来越大。物业公司应该维护小区内的绿地等公共部位，但是草皮变为别人家小院时物业没有管理，现在绿地减少了，不能让我方支付和原来一样的费用。从2004年到现在怎么证明合同是否有效，业主委员会是怎么成立的，质疑合同的合法性。
被告冯学梅向本院提供证据如下：1、天津市巨安物业发展有限公司官网上的文字材料，证明从收房起物业和开发商就是一家；2、照片26页、房型图一张，证明公共设施损坏威胁业主安全和正常生活；公共绿地和河岸被占用；犬禽类管理不力；房屋改为了办公经营用房；没有实行合同约定的人车分流；公共卫生和设施维护差，电梯经常故障；孩子唯一玩耍的沙坑长草；小区出入口被废弃；公共设施失去功能；物业更改公共排水口；房屋漏雨严重；3、视听资料光盘一张，证明房屋漏雨部位原来是公共部位，物业一直承担维修工作，今年上半年物业突然说此部位自从去年改为自用部分。小区私搭乱盖物业公司不作为，综合执法确认近10个月没收到物业投诉，正在查前几年的；4、业主手册，证明约定24小时保安巡逻物业没做到，证据2中的证明目的在业主手册里都有约定，物业没有按照业主手册履行物业服务义务。
本院的认证意见：原告提交的邮寄单、律师函，无对方签字，本院不予确认；原告提供的其他证据内容客观、来源合法、与本案具备关联性，本院予以确认。被告提供的天津市巨安物业发展有限公司官网上的文字材料，因原告具备法人资格，独立对外承担民事责任，因此该证本院不予确认。被告提出的关于房屋漏雨问题、其他业主侵占业主共有的绿地、河岸的照片、音像资料及房型图与本案不具有关联性，本院不予确认。被告提供的其他照片、影像等视听资料，无其他证据佐证，本院不予确认。被告提供的业主手册具备客观性，但该证不能支持被告的证明目的。
经审理查明，2004年9月29日原告与天津市河西区友谊南路天澜园小区建设单位天津市市政建设开发有限责任公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告为本市河西区友谊南路天澜园小区提供物业服务，约定服务期限为：“自2004年10月31日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。”物业服务费收费标准为：基础服务费按建筑面积计算每月每平方米1.50元；机电设施的运行、维护、管理费按建筑面积计算每月每平方米0.50元。天津市价格认证中心出具价格认证结论书认证结论为：“物业管理服务费，可按建筑面积每月每平方米1.40元；机电设施设备运行养护费，可按建筑面积每月每平方米0.60元协商收取。”原告实际按建筑面积每月每平方米1.40元的标准收取基础服务费、按建筑面积每月每平方米0.60元的标准收取机电设施的运行、维护、管理费。被告系天津市河西区友谊南路天澜园XX室房屋产权人，房屋建筑面积154.59平方米。被告自2010年1月1日至2013年12月31日未交纳物业服务费14840.64元（含机电设施的运行、维护、管理费）。原告曾于2009年依据《天津市前期物业管理服务合同》约定向天津仲裁委员会就天澜园小区业主拖欠物业服务费问题申请仲裁，2009年4月23日天津仲裁委员会出具不予受理通知书，对原告仲裁申请不予受理。原告曾通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区友谊南路天澜园小区建设单位天津市市政建设开发有限责任公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区的业主，该合同对其发生法律效力。现原告依约提供了物业服务，被告应按照合同约定履行相应的交费义务，具体数额以本院审理查明为准。关于原告的物业服务质量问题，结合小区实际情况，对于被告应交纳的除机电设施的运行、维护、管理费外的物业服务费酌情减免10%，因此确定被告应给付原告2010年1月1日至2013年12月31日的物业服务费13801.78元（含机电设施的运行、维护、管理费）。关于被告提出的房屋漏雨问题、其他业主占用绿地、河岸等问题，与本案不属于同一法律关系，应另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第145条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起十日内，被告冯学梅给付原告天津市巨安物业发展有限公司2010年1月1日至2013年12月31日物业服务费13801.78元。
如果被告冯学梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30元，由原告天津市巨安物业发展有限公司负担2元，被告冯学梅负担28元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 孙泽民
二〇一四年十一月二十八日
书记员 程思淇
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
第145条依照民事诉讼法第一百一十一条第（二）项的规定，当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院裁定不予受理，告知原告向仲裁机构申请仲裁。但仲裁条款、仲裁协议无效、失效或者内容不明确无法执行的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。