杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第264号
原告国信嘉园业主委员会，住所地杭州市滨江区浦沿街道滨盛社区国信嘉园6幢会所2楼。
委托代理人（特别授权）来林娟，巴秋萍，浙江浙联律师事务所律师。
被告李云中。
委托代理人（特别授权）鲍克定、杨芳琴，浙江中宙律师事务所律师。
原告国信嘉园业主委员会（以下简称业委会）诉被告李云中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，由代理审判员肖夏于2014年6月4日适用简易程序公开开庭审理，原告委托代理人来林娟、被告委托代理人鲍克定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2013年7月23日签订《租赁合同》，原告将其所有的位于杭州市滨江区伟业路514号国信嘉园的沿街商铺出租给被告用于生鲜食品零售，并约定被告经营时不生火（含电磁炉）、无油烟、无店食、火锅底料食材无作热加工。《租赁合同》第四条约定：“乙方应严格按照承诺书及协议中写明的经营范围实施经营活动。乙方如需变更经营内容，需经国信嘉园业主委员会书面同意，如乙方违反本条款规定的情况，视为违约；甲方及甲方委托的物业管理公司有权单方面立即终止本协议并有权采取停电、停水等措施，由此所造成的一切经济损失由乙方承担。乙方需支付甲方违约金，违约金为本合同总租金的30%。”同时，2013年7月23日被告还向原告出具承诺书一份，承诺经营内容：生鲜食品零售，不生火（含电磁炉）、无油烟、无店食、火锅底料无作热加工。《租赁合同》签订后，被告未按合同约定经营，不但经营店食，而且用电磁炉对火锅底料食材做热加工，严重扰乱了国信嘉园业主正常的生活秩序，也违背了原、被告签订的《租赁合同》的初衷，已构成了根本性违约。为此，2013年1月13日原告向被告发去律师函，要求被告于收函后5个工作日，关闭云记火锅店腾退房屋。但被告一直不予理睬，拒不接受。原告认为被告的行为已严重侵犯了原告人的合法权利，现根据我国法律之相关规定，提起诉讼，诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》，归还租赁案涉房屋；2、判令被告支付违约金人民币73800元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告一直以来做生鲜食品和火锅食材的零售，没有变更经营范围，没有根本性违反租赁合同，依照法律维护交易稳定原则，原告要求解除合同无事实依据。针对原告提出的店食与热加工问题，分析如下：一、租赁面积和店内布局决定了被告不可能经营店食。本案商业用房面积43平米，被告在店里后部隔了10平米储物间，8平米切配间，店内已经放置1台风幕柜，1台冰冻展示柜，再加上收银台和调料台，中间仅留了供2人并走的通道2米，用于客人参观采购，没有地方放桌子，所以不可能经营店食。二、法律上没有店食的概念，双方合同对“无店食”也没有具体解释。而本案合同系原告提供的格式合同，依法应作出不利于格式合同提供方的解释。被告认为，原告明知被告经营的生鲜食品和火锅材料中，有些是即食的，应允许顾客在挑选时可以品尝或试吃，而对此应理性看待，不能武断地认为所有行为均为违反合同的店食。三、被告没有使用电磁炉对火锅材料长时间热加工，不具有重复性和持续性。对于原告于2014年1月7日聘请公证处拍摄的情形，当时临近春节第二天是腊八节，应顾客的再三要求到朋友那里借来电磁炉使用进行试吃。所以当时用电磁炉给顾客品尝完全是偶发性，之前从来没有发生，在这之后被告认识到不妥，再也没有使用电磁炉。原告的证据不能证据被告热加工的持续性。四、原告对同一位置的其他商用房与本案商用房区别对待，违法公平原则。原告招租时，承诺过这一排商铺都不能用明火和热加工，但与被告隔壁或邻近的邦邦香面馆、新记茶式餐厅等都在使用明火，原告却听之任之，对被告偶尔一次行为就要求解除合同不符公平原则。针对原告要求支付违约金73800元，原告请求无事实依据；违约金数额过高，原告没有证据证明损失客观存在。原告签订租赁合同系无权处分行为，未被全体业主或接收单位追认，合同无效。业主委员会换届备案表反映业主委员会是2011年10月份成立，诉讼范围也有明确限定，并不包括本案诉讼。依据原告提交的物业管理用房交接清单，本案涉案店铺所有权属全体业主，接收单位为浙江新泓物业管理有限公司，并非原告。原告未提供证据证明业委会经法定程序成立并登记备案，没有证据证明其拥有涉案房屋出租权。原被告之间租期是三年，到目前都是合法合规经营，生意刚有所好转，如果现在原告以本案理由要求被告退场，被告损失严重，被告要求继续履行合同。
原告为主张自己的诉讼请求，提供的证据有：
1、物业管理用房交接单及国信嘉园地面对照表各一份，证明国信嘉园4幢6号即伟业路514号，为国信嘉园物业管理商业用房。
2、租赁合同一份，证明《租赁合同》约定要求被告经营时不生火（含电磁炉）、无油烟、无店食、火锅底料食材无作热加工，以及被告需承担的违约责任。
3、承诺书一份，证明2013年7月23日被告向原告出具承诺书一份，承诺经营内容：生鲜食品零售，不生火（含电磁炉）、无油烟、无店食、火锅底料无作热加工。
4、公证书照片、视频光盘各一份，证明签订《租赁合同》后，被告未按合同约定经营，不但经营店食，而且用电磁炉对火锅底料食材做热加工，严重扰乱了国信嘉园业主正常的生活秩序，也违背了原、被告签订的《租赁合同》的初衷，已构成了根本性违约。
5、律师公函及邮寄凭证一份，证明2013年1月13日原告向被告发去律师函，要求被告于收函后5个工作日，关闭云记火锅店腾退房屋。但被告一直不予理睬，拒不接受。
6、照片一组，证明火锅店晚上有五桌堂食。
被告为证明自己的抗辩主张，提供证据如下：
1、照片两张，证明被告所承租的商铺面积仅为43平米，没有余地放置桌子经营，不存在堂食。被告经营主要业务是生鲜食品和火锅材料，为的是让顾客回家去煮。
2、照片三张，证明原告管理的用明火热油的隔壁商铺。照片内还有业主投诉的情况，并不是投诉被告，而是这些商铺。
上述证据经质证，本院认证如下：
1、原告提供的证据。被告对原告提供的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，认为本案涉案商铺所有权属于全体业主，出租权也是属于全体业主，结合业委会备案表，可知原告起诉未取得业主授权。本院经审查对该证据的真实性予以认可，对业委会的主体资格问题本院将在说理部分进行综合论证。被告对原告提供的证据2、3、4的真实性无异议，证明目的有异议，认为不能证明被告违约经营的事实，本院经审查对该两项证据的真实性予以认可，对被告是否构成违约的认定本院将结合其他证据在说理部分综合论证。被告对原告提供的证据5的真实性无异议，但否认自己收到过该律师函，本院在EMS官网查询显示该邮件由“家人代收”，且被告当庭认可该邮件上的收件人地址与电话为被告人的地址与电话，在被告无任何反证的情况下，本院确认原告已适当合法送达该律师函，对该项证据的证明目的本院予以认可。被告对原告提供证据6的真实性无异议，关联性有异议，本院经审查对该组照片的真实性予以认可，对其关联性本院将结合其他证据予以认定。
2、被告提供的证据。原告对被告提供证据1的证明目的有异议，认为照片是被告将东西都搬出去之后拍的，而非承租期间的日常状况。本院经审查对该组照片的真实性予以认可，但由于该组照片仅显示了被告店铺的某一时间的状况，并不能证明被告始终未存在过违约行为，因而对其证明目的本院将结合其他证据予以认定。原告对被告提供的证据2的关联性有异议，本院经审查认为，该组照片中显示的临近商铺的情况与涉案商铺并不相关，对该证据的关联性本院不予认可。
被告于庭后补充提供《业主委员会成立备案表》（2009年）以及《国信嘉园小区议事规则》各一份，补充佐证原告具有诉讼主体资格。被告对该备案表、议事规则的真实性无异议，关联性、合法性有异议。本院经审查对该项证据的真实性予以认可，且从《业主委员会成立备案表》（2009年）中可以看出《国信嘉园小区议事规则》系经过业主大会决议制定，按照《国信嘉园小区议事规则》第十八条第（六）款规定，业主委员会有权为业主共同权益的需要以自己的名义依法提起诉讼，因而对该项证据的证明效力本院予以认可。
结合本院予以采纳的证据及各方当事人陈述，本院确认事实如下：
2013年7月23日，业委会与李云中就杭州市滨江区伟业路514号商铺签订《租赁合同》一份，约定李云中租用该商铺用于生鲜食品零售，租用期自2013年7月23日起至2016年7月22日止。第一年租金82000元，以后每年递增8%，同时约定被告经营时不生火（含电磁炉）、无油烟、无店食、火锅底料食材无作热加工。该《租赁合同》第四条约定：“乙方（李云中）应严格按照承诺书及协议中写明的经营范围实施经营活动。乙方如需变更经营内容，需经国信嘉园业主委员会书面同意，如乙方违反本条款规定的情况，视为违约；甲方（业委会）及甲方委托的物业管理公司有权单方面立即终止本协议并有权采取停电、停水等措施，由此所造成的一切经济损失由乙方承担。乙方需支付甲方违约金，违约金为本合同总租金的30%”。同时，2013年7月14日李云中还向业委会出具承诺书一份，承诺经营内容：生鲜食品零售，不生火（含电磁炉）、无油烟、无店食、火锅底料无作热加工。后李云中使用伟业路514号商铺开设“云记火锅店”。2013年1月13日原告向被告发送律师函，要求被告于收函后5个工作日，关闭云记火锅店腾退房屋。但被告一直不予理睬。
另查明，2014年1月7日，原告代理人与杭州市国立公证处工作人员一同到伟业路514号“云记火锅店”对其外部情况进行拍摄，并对店内经营情况进行摄录，录像照片显示当天店铺内摆设有三张桌子，其中两张桌子有客户正在桌前吃火锅。
本院认为，一、作为业主大会的执行机构，业委会与李云中签订租赁合同并提供涉案商铺给被告使用，业委会具有签订租赁合同的民事主体资格。该租赁合同真实、有效，对双方产生法律约束力。业委会作为租赁合同的一方当事人有权就该合同的纠纷提起诉讼、主张权利，故本院对被告主张业委会不具有原告主体资格以及合同无效的抗辩理由不予认可。二、《国信嘉园业委会商铺招租承诺书》及《租赁合同》均约定涉案商铺仅用于经营生鲜食品零售，不生火（含电磁炉）、无油烟、无店食、火锅底料食材无作热加工。根据原告提供的摄影录像可知被告在店铺租赁期间确实存在生火加热火锅底料及提供店食的行为。被告抗辩认为录像当天拍摄的情况系偶发性行为，不属于合同约定的违约范畴，本院认为根据录像中拍摄的对店内员工的询问内容，可知“云记火锅店”提供有店内食用的服务，而不仅仅是试吃，且被告并未提供任何证据证明当天的生火仅系店内试吃的偶发行为，故对被告的该项抗辩主张本院不予认可，并确认被告违反了《租赁合同》约定的经营事宜，应当承担相应的违约责任。依照《租赁合同》第四条的约定，被告擅自超出经营范围实施经营活动，原告有权单方面终止合同。原告基于该条款于2014年1月13日向被告合法发送解约律师函，被告对此函件一直未作理睬与答复。故本院对业委会要求解除《租赁合同》以及被告李云中腾退涉案商铺的诉请，予以支持。三、原告业委会基于改变经营范围的违约行为向被告李云中主张违约金，要求被告按照合同约定“违约金为本合同总租金的30%”，支付73800元。被告认为该约定标准过高，原告没有证据证明损失客观存在，即使合同因被告行为而提前终止，违约金也仅相当于原告另找承租人的空租期损失，因而要求予以酌减。鉴于原告未提供任何证据证明其实际遭受的损失，考虑原告因被告违约而提前解除合同可能遭受的空租期损失，本院合理酌定被告赔偿原告违约金15000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告国信嘉园业主委员会与被告李云中签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除。
二、被告李云中于本判决生效之日起10日内腾退杭州市滨江区伟业路514号商铺。
三、被告李云中于本判决生效之日起10日内支付原告国信嘉园业主委员会违约金15000元。
四、驳回原告国信嘉园业主委员会的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1646元，减半收取823元，由被告李云中负担165元。原告国信嘉园业主委员会负担658元。国信嘉园业主委员会于本判决书生效之日起十日内来本院退费；李云中于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
代理审判员 肖 夏
二〇一四年七月十七日
书 记 员 姜舒雯