天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辰民初字第3138号
原告天津市龙城自动化仪表有限公司，住所地天津市北辰区铁东路。
法定代表人李世鑫，总经理。
委托代理人陈杨，该公司职员。
被告天津泽昊起重设备有限公司，住所地天津市南开区红旗路278号。实际经营地天津市北辰区天穆镇铁东路汾河南道一支路9号。
法定代表人刘玫，总经理。
委托代理人孔繁玲，天津晟准律师事务所律师。
委托代理人刘军，该公司办公室主任。
第三人天津万永研磨制品有限公司，住所地天津市北辰区小淀镇刘安庄村工业聚集区。
法定代表人杜连树，总经理。
第三人天津市北辰区天穆镇勤俭村民委员会，住所地天津市北辰区铁东路勤俭农工商公司院内。
负责人王金锁，村委会主任。
委托代理人田喜发，村委会委员。
原告天津市龙城自动化仪表有限公司与被告天津泽昊起重设备有限公司、第三人天津万永研磨制品有限公司（以下简称万永研磨公司）及第三人天津市北辰区天穆镇勤俭村民委员会（以下简称勤俭村）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理。本案先适用简易程序，于2015年10月26日转为普通程序，依法组成由审判员王丁丁担任审判长，审判员李倩与人民陪审员张帆参加的合议庭，并于2015年12月9日、2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李世鑫及其委托代理人陈杨，被告的委托代理人孔繁玲、刘军，第三人勤俭村的委托代理人田喜发到庭参加诉讼，第三人万永研磨公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告天津市龙城自动化仪表有限公司诉称，2004年9月10日，原告与勤俭村签订《天津市房屋租赁合同》，约定原告承租勤俭村的坐落于天津市北辰区汾河南道一支路9号厂院一处（简称汾河南道厂院），租赁期限自2004年8月1日至2006年7月31日，合同期满后双方分别于2007年5月26日、2010年4月12日、2015年1月26日续签租赁合同，其中因2014年因涉及拆迁改造而未签订书面租赁合同，但该厂院一直由原告交纳租金并使用。2014年7月31日，原被告签订《租赁协议》，约定原告将汾河南道厂院转租给被告，租赁期限自2014年8月1日至2016年7月31日，年租金为284160元（23680元／月），先付租金后使用，每次支付3个月房租（71040元）。自租赁之日起至2015年6月30日止（11个月）被告仅支付三笔租金合计92360元并擅自将该厂院部分转租给万永研磨公司，2015年4月底，被告电话告知原告不再继续租赁该厂院，要求提前终止租赁合同，但截止至2015年7月1日被告仍在厂院内生产办公并拒绝向原告支付房租而向勤俭村支付租金，勤俭村在与原告的租赁合同履行期内收取被告的租金属于一房两租的行为。因被告违约在先，原告依据双方租赁协议有权解除合同、收回厂院、并要求被告支付租金和违约金。现原告呈诉，请求依法判令1、解除原被告于2014年7月31日签订的《租赁协议》，被告与万永研磨公司将清空的汾河南道厂院返还予原告；2、被告支付2014年8月1日至2015年6月30日的租金168120元；3、被告支付转租违约金78144元；4、被告支付自2015年5月1日至2015年6月30日期间逾期支付租金的违约金，按月租金23680元的日千分之一计算；5、被告支付自解除合同时（2015年7月1日）至搬走前的全部使用费。6、诉讼费用由被告负担。另，原告当庭自愿撤回解除原被告签订的《租赁协议》的诉讼请求。被告天津泽昊起重设备有限公司辩称，1、涉诉房屋的所有权人即勤俭村与原告已于2015年5月1日解除其双方间的租赁合同，同年7月1日，原被告也解除双方的租赁合同，同时被告已向勤俭村交纳了涉诉房屋使用费，取得了继续使用房屋的权利，所以被告不同意搬出汾河南道厂院。2、被告在双方租赁协议履行期间已向原告支付了所有房租，所以不拖欠原告房租，也不应承担逾期付款的违约责任，即使承担违约责任，因双方约定的违约责任过高请求依法调整。3、被告与万永研磨公司是一个老板控制管理但分别注册登记的两个公司，被告使用万永研磨公司的产品，并需要万永研磨公司的工作人员在被告处安装调试，万永研磨公司没有在涉诉的厂房内经营。
第三人万永研磨公司辩称，原告从勤俭村处承租汾河南道厂院并自2014年8月转租给被告。万永研磨公司于2014年8月与被告达成关于上述厂院的租赁协议，约定万永研磨公司以每月租金1万元的标准向被告承租汾河南道厂院内500-600㎡，并一直就此约定履行。2014年10月，勤俭村发现原告将厂院转租给被告的行为并派人了解相关情况，后被告又向原告支付了一段租金，不知何时被告又与勤俭村签订关于汾河南道厂院的租赁合同。
第三人勤俭村辩称，该村民委员会的委员亦为该村民委员会的委托代理人田喜发系负责该村委会对外负责房屋租赁事宜的工作人员。原告与勤俭村原系房屋租赁合同关系，自2015年4月原告未再向该村民委员会支付租金，现村民委员会将厂院租赁予被告，被告按时交纳租金所以不主张被告返还厂院。
原告为支持其诉讼主张，出示、宣读了下列证据：第一组，原被告于2014年7月31日签订的《租赁协议》1份。证明原被告之间系房屋租赁关系以及双方约定的合同内容。第二组，原告与勤俭村分别于2004年9月10日、2007年5月26日、2010年4月12日和2015年1月26日签订的《天津市房屋赁合同》各1份以及2007年5月26日、2010年4月12日和2015年1月26日在天津市北辰区房地产管理局备案的《天津市房屋租赁登记备案证明》各1份。证明原告从勤俭村处租赁厂房，其中双方虽在2014年没有签订书面租赁合同，但原告自2004年开始实际使用厂房并按期交纳租金至2015年4月。第三组，户名为李红莲、账号为62×××16（以下简称4816账号）的中国农业银行股份有限公司天津北洋支行的交易明细3页。证明被告在合同履行期间即2014年8月1日、2015年2月15日和同年4月1日向原告支付3笔租金，合计92360元，截止2015年6月30日尚欠租金168120元。第四组，1、李世鑫与被告公司刘经理的录音。证明被告于2015年4月通知原告两个月之内搬走，并称不再交纳同年5-6月的房租，但至今被告也未搬走已构成违约的事实。2、李世鑫与田喜发的录音。证明2014年整个工业区所有租户都没有和该村村民委员会签订书面房屋租赁合同，但是该房屋由原告实际使用并交纳了租金。3、李世鑫与田喜发的视频对话。证明2014年7月原告经勤俭村同意才将涉诉房屋转租给被告。第五组，原告分别于2015年7月1日和同年7月20日向被告发出的《解除租赁协议通知函》各1份。证明因被告违约，原告要求被告与被告解除双方租赁协议并要求被告交清房租后搬离房屋。第六组，1、电话通话记录清单1份。证明田喜发有李世鑫的联系方式，若勤俭村想与原告解除租赁合同可以电话通知。2、2015年4月李世鑫与田喜发的录音一份。证明勤俭村已知道被告准备从2015年7月不再承租涉诉房屋，且该村民委员也承诺不收取2015年5、6两个月的租金。被告查看上述证据后，发表质证意见为：对第一组、第三组无异议；第二组证据的真实性无异议，但2004年8月1日至2013年12月31日的合同与本案无关联性，2014年7月31日原被告签订房屋租赁协议时原告与勤俭村未签订书面租赁合同，所以原告的转租行为无效。第四组证据视听资料的采集过程未经被采集人知晓并同意，该组证据来源不合法，所以适用违法证据排除规则不能作为本案合法证据使用。对第五证据的真实性予以认可，并同意双方自2015年7月1日开始解除租赁协议。第六组证据的通话记录清单与本案无关联性；通话录音未经被录音人允许属于非法证据，且该录音内容中也明确了免除实际使用人两个月的租金，且原告是违法转租。
第三人万永研磨公司对上述证据未发表质证意见。
第三人勤俭村查看上述证据后，发表质证意见为：对第四组证据真实性无异议，但该内容无法证明勤俭村同意原告的转租行为且该组试听资料的采集的未经本人同意，证据来源违法，不能作为证据使用。第六组证据的通话记录清单真实性无异议，但因为双方通话后未存储李世鑫的电话号码，所以无法以电话方式通知原告解除合同；通话录音未经被录音人允许取得属于非法证据，田喜发虽承诺免除原告两个月房租，但现在已经不存在免除房租的情况了。对原告提供的其他证据，勤俭村当庭表示不知情且与该村民委员会无关，所以未发表质证意见。
被告为支持其诉讼主张，出示、宣读了下列证据：第一组，1、中国银行股份有限公司天津万东路支行出具的付款人李春元账号为28×××16、收款人李红莲账号为62×××16，金额71040元的支付系统收付款通知书1份；2、中国银行股份有限公司天津万东路支行出具的付款人账号45×××60、收款人账号62×××16，金额26040元的往账清单1份；3、中国工商银行股份有限公司天津白堤路支行出具的账号03×××82，对方账号62×××16，金额23680元的清单1份。证明在原告主张的被告支付了3笔共计92360元租金之外，被告还通过自己公司工作人员李春元和刘乐乐的账户向原告指定的4816账号支付租金120760元，合计213120元，即被告不拖欠原告2014年8月1日至2015年4月30日（9个月）的租金。第二组证据，被告员工李春元与刘乐乐出具的说明各1份，证明二人通过自己账户代被告向原告指定账户支付上述租金的情况。
原告查看上述证据后，发表质证意见为：第一、二组证据中李春元和刘乐乐的汇款凭证不能证明被告依约交纳租金120760元的事实，原告虽收取过该数额的钱款，但原告未同意被告可通过其他人账户向原告支付租金，所以该钱款与本案无关联性需另行解决。同时，被告未提供已支付租金的收据，所以对上述证据的证明目的不予认可。
第三人万永研磨公司对上述证据未发表质证意见。
第三人勤俭村查看上述证据后，发表质证意见为：上述证据与该村民委员会无关。
第三人万永研磨公司未提交证据。
第三人勤俭村为支持其诉讼主张，出示、宣读了下列证据：第一组，原告与勤俭村村民委员于2009年12月29日签订的《合同书》1份。证明双方就租赁汾河南道厂院约定的合同内容且实际履行的租金也以此合同为准，原告所提交在天津市北辰区房地产管理局备案的合同仅作为备案开具发票使用。
原告查看上述证据后，发表质证意见为：对上述证据真实性无异议，自2013年至今双方均按该合同约定租金数额履行协议，双方于2015年签订的在天津市北辰区房地产管理局备案的合同为开具发票使用。
被告查看上述证据后，发表质证意见为：对上述证据无异议。
经审理查明，自2004年开始原告租赁勤俭村坐落于汾河南道的厂院并签订书面租赁合同。2009年12月29日，原告与勤俭村签订《合同书》，约定甲方：天津市北辰区天穆镇勤俭村，乙方：天津市龙城自动化仪表有限公司，甲方将坐落在铁东路甲方工业区厂院一处建筑面积1300㎡租与乙方建厂经营使用；承租期为三年，自2010年1月1日至2012年12月31日止（12元／平方米）；年租金187200元（15600元／月）；乙方先付租金后使用，即自签订合同的同时上交甲方3个月的租金46800元，以后每季度前10天按应交租金数额进行交付；合同到期后如续租，在2014年12月31日前仍按12元／㎡／月计算租金。同时，原告与勤俭村又分别于2007年5月26日、2010年4月12日和2015年1月1日签订了在天津市北辰区房地产管理局备案的《天津市房屋租赁合同》，原告与勤俭村当庭共同确认自2010年1月1日至2015年4月30日双方一直按2009年12月29日签订《合同书》的内容实际履行相应权利义务，备案的《天津市房屋租赁合同》仅为开具租金发票使用。原告按每月15600元标准向勤俭村支付租金至2015年4月30日，自2015年5月1日开始未再向勤俭村支付租金。
原告搬出汾河南道厂院后又于2014年7月31日将从勤俭村承租的上述厂院转租予被告，并签订书面的《租赁协议》，约定甲方：天津市龙城自动化仪表有限公司，乙方：天津泽昊起重设备有限公司，甲方将坐落于天津市北辰区汾河南道一支路9号厂院一处（建筑面积1480㎡左右），租与乙方经营使用；乙方用于生产经营，未经甲方书面同意不得用于其他用途，也不得用于其他非法用途；租赁期限自2014年8月1日起至2016年7月31日止；年租金为人民币284160元整（23680元／月），乙方先付租金后使用，及自签订的同时支付甲方租赁期第一次的三个月租金人民币71040元，汇至姓名李红莲，开户行农业银行，卡号62×××16；租赁期间租金以季度支付方式由乙方向甲方支付，以后每三个月按应交租金人民币71040元进行交付，下次交付时间为2014年10月31日前，以此类推；乙方交款后甲方给开具上交租赁款的统一收据以此为乙方支付租金的唯一凭据，乙方如需开具税务局租赁发票，则因开具租赁发票而产生的租赁合同登记备案费、税费等一切费用由乙方独自另行全部负担，否则甲方有权拒绝开具；乙方不得擅自全部或部分转租、转让、转借承租厂院及附属设施房屋等，否则甲方有权解除本租赁合同，并且乙方应按本合同约定租金总额30%的标准向甲方支付违约金；乙方未按本合同约定期限支付租金，甲方有权要求乙方在十天内支付，并按逾期支付金额的日千分之一向甲方支付违约金，乙方逾期一个月仍未支付的，甲方有权解除本合同、收回厂院，乙方应需按实际使用时间计租等。协议签订后，被告依约自2014年8月1日入驻汾河南道厂院生产经营，并分别于同年8月1日、2015年2月15日和同年4月1日向原告指定4816账户支付租金45000元、23680元和23680元（合计92360元）；2014年8月1日和10月31日，2015年3月11日，案外人李春元和刘乐乐分别向原告指定4816账号支付款项71040元和26040元、23680元（合计120760元），上述共计213120元。被告主张上述款项系被告向原告支付的2014年8月1日至2015年4月30日（9个月）的全部租金，并提供案外人出具的载有其代被告向原告指定账户支付租金120760元的说明予以证明，原告对以案外人名义支付的款项予以否认，并主张该款与本案无关联性需另行解决。自2015年5月1日开始被告未再向原告支付租金，且原被告均当庭表示同意自2015年7月1日解除双方的《租赁协议》。另查，2015年6月，因原告未向勤俭村支付租金，该村民委员会前往汾河南道厂院催收租金时发现原告将该厂院转租予被告，后该村民委会以停电封门为由要求被告支付租金，被告向该村民委员会按每季度46800（每月15600元）标准支付了2015年5月1日至同年12月31日租金。同时该村民委员会向被告出具租金收据，其中2015年5、6月租金收据交款人处填写原告名称，2015年7月至12月租金收据交款人处填写被告名称。现原告主张勤俭村收取被告租金系一房两租的违约行为。
上述事实有当事人陈述、《租赁协议》、《合同书》、《天津市房屋租赁合同》、银行交易明细凭证、视听资料等证据予以证实。
本院认为，原告在租赁勤俭村的汾河南道厂院期间，将该厂院转租给被告并签订《租赁协议》，勤俭村在得知被告实际使用该厂院时未提出异议，故原被告签订的《租赁协议》有效，应受法律保护。协议签订后，被告如期进入该厂院生产经营，并依约按照23680／月元标准分6笔款项以其和案外人的名义向原告指定账户支付了2014年8月1日至2015年4月30日的全部租金213120元。虽然被告对以案外人名义支付的120760元租金不认可，但因案外人与原告无其他业务往来，并对此出具说明证实上述款项系案外人代被告向原告支付的租金，且原告在收到此款后并未提出异议，可以认定被告已向原告支付了2015年4月30日前的全部租金，故对原告要求被告支付2015年4月30日前租金的主张本院不予支持。自2015年5月开始，被告继续使用该厂院但未向原告支付相应租金，后因原告未向勤俭村支付相应租金，该村民委员会以停电封门为由要求被告支付，被告以原告名义向勤俭村按15600元／月的标准支付了2015年5、6月的租金31200元，勤俭村出具载明交款人为原告的收据，且被告未再向原告支付相应租金，可以认定该款系被告代原告向勤俭村民委员支付租金，故原告主张被告向其支付2015年5、6月租金中的31200元不予支持，但被告应向原告支付此期间尚欠原告的租金差额即16160元（23680元／月×2个月-15600元／月×2个月），并承担以未付租金16160元为基数的违约责任，但双方约定违约责任的计算标准过高，故本院遵照公平原则，酌定被告以未付款本金16160元为基数，按照年利率24%的标准支付2015年5月1日至同年6月30日期间的违约金。关于原告主张被告支付转租违约金一节，因万永研磨公司自认该公司向被告每月支付1万元租赁汾河南道厂院500-600平方米，可以证实被告存在未经原告同意的转租行为，但对此行为原告未提供相关证据证明其损失，且被告支付的逾期付款违约金已对原告进行了补偿，故本院结合“补偿为主、惩罚为辅”的原则对支付转租违约金的主张不予支持。原被告于2015年7月1日解除《租赁协议》后，被告继续使用该厂院并向勤俭村支付相应租金，该村民委员会向被告出具收据，同时原告主张勤俭村上述行为系一房两租之行为，故对原告主张被告支付租赁协议解除之后即2015年7月1日至实际返还厂院之日的使用费及被告与万永研磨公司返还厂院的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告天津泽昊起重设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津市龙城自动化仪表有限公司租金16160元；
二、被告天津泽昊起重设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津市龙城自动化仪表有限公司以未付租金16160元为基数，按照年24%标准计算的自2015年5月1日至2015年6月30日期间的违约金。
三、驳回原告天津市龙城自动化仪表有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
诉讼费6324元（案件受理费5014元及财产保全申请费1310元），由原告天津市龙城自动化仪表有限公司负担5844元，被告天津泽昊起重设备有限公司负担480元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 王丁丁
审 判 员 李 倩
人民陪审员 张 帆
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 李彦东
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。