新疆生产建设兵团金银川垦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第00073号
原告王林，男，1978年出生。
被告郜效斌，男，1982年出生。
原告王林与被告郜效斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理，依法由审判员邹胜旺独任审判，适用简易程序，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告王林，被告郜效斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王林诉称，原告是位于第一师喀拉库勒镇三团步行街以东的房屋所有人。2007年3月起，被告租用原告的房屋从事商品零售。期间，双方曾于2012年12月14日和2013年12月25日，签订过两份《租房合同》，此前双方系口头约定，也无任何租赁纠纷。双方签订的合同中约定：2013年度租金为30000元，2014年度租金为35000元。同时约定：承租人应当在每年12月25日前将下一年度的房屋租金支付给出租人，在租房期间，水、暖、电及物业费由承租人负责缴纳。前不久，原告得知被告自2012年至今，一直拖欠物业公司暖气费、水费、卫生费等费用，合计拖欠达11952元。此后，原告曾多次找到被告，要求被告按照合同约定缴纳上述拖欠的费用，被告却以“与你无关”为由，拒绝了原告的合理请求。2014年12月25日，原告要求被告续交2015年度的房屋租金，也被被告拒绝。原告认为：被告的行为已严重侵害了自己的房屋租赁利益，双方的租赁行为已无法继续，请求判令：1、解除原、被告签订的《租房合同》；2、被告支付拖欠的2012年度至2014年度（三年）的暖气费、水费、卫生费等共计11952元；3、被告支付2015年3月至今的租金8750元（年租金35000元÷12个月×3个月）；4、本案诉讼费和其他费用由被告承担。
庭审中，原告将第三项诉讼请求予以变更，即要求被告支付2014年12月25日至被告搬出房屋之日的租金；另请求被告支付交通费150元。被告表示不需答辩期，请求继续开庭。
庭审中，法庭明确原告的第一项诉讼请求为：解除原、被告存在的房屋租赁合同关系。
被告郜效斌辩称，事实理由基本属实。我同意解除租赁合同，同意支付拖欠的三年的水费、卫生费，但是因为2012年10月至今，因暖气主管道朽坏，所以三年的暖气费合计9504元，我不应支付。另外，我于2014年12月支付原告20000元，我认为应当是今年的租金，按96元／日计算租赁期限，房屋不再继续租赁也应该给我一点时间。
原告王林向法庭提交如下证据材料：
1、租房合同二份，用于证明2012年12月、2013年12月，原、被告签订租房合同，约定租金及费用如何负担等事项；
2、证明一份，用于证明凡是三团辖区内的供暖大管道损坏，物业中心都会及时派人进行抢修；
3、证明及发票各一份，用于证明被告拖欠2012年-2014年（三年）的暖气费、水费、卫生费共计11952元，原告于2015年2月向三团物业中心缴纳完毕，该款项被告应支付给原告；
4、证明一份，用于证明原告因开庭支付150元交通费。
被告郜效斌未向法庭提交任何证据。
本院依法组织了质证。
对原告王林提交的证据，被告郜效斌认为：证据1、属实，认可。证据2、认为公共管道坏了，我找过物业中心，但其并未进行维修，不属实，故，不予认可。证据3、属实，认可。证据4、属实，认可，同意支付。
经质证，本院认证如下：对于原告王林提交的证据1、具备证据真实性、合法性、关联性要求，被告当庭亦认可，本院对此作为认定本案事实的证据予以采纳。证据2、被告认为无关联性，不予认可。本院认为其具备真实性，但是因该房屋的暖气管问题，与本案处理的问题并无关联性，法庭已经释明，不予采纳。证据3、具备证据真实性、合法性、关联性要求，予以采纳。证据4、具备真实性，被告亦认可，本院予以采纳。
结合上述采信的证据及双方当事人陈述，本院查明以下法律事实：2012年起，被告租赁原告的房屋（黎明超市）从事商品零售（二层楼房，面积146㎡）。期间，原、被告于2012年12月14日和2013年12月25日，签订过两份《租房合同》。合同约定2013年度租金为30000元，2014年度租金为35000元。两份合同均约定：承租人应当在每年12月25日之前（前一个半月）将下一年度的房屋租金付清；租赁期间的水、暖、电、税费、管理费等费用均由承租人自行负担。2013年度（2012年12月25日-2013年12月25日）、2014年度（2013年12月25日-2014年12月25日）的房屋租金被告均已付清。2014年12月，被告支付原告20000元。
另查明，被告自2012年至今一直拖欠该房屋暖气费、水费、卫生费合计11952元。2015年2月，原告王林向三团物业中心付清该欠费。2014年12月25日至今，双方未就2015年的房屋租赁等事项签订书面合同，亦未达成一致意见。
再查明，2015年4月10日，在庭审中，被告已支付原告因开庭而支出的交通费150元。
本案争议焦点：2015年（2014年12月25日以后）的房屋租赁合同是否符合解除条件；20000元性质如何认定，能否先行从中扣除11952元费用，再计算余下租期。
本院认为，公民从事民事活动应当遵循诚实信用原则。原、被告于2012年（2013年履行）、2013年（2014年履行）两次签订房屋租赁合同，双方形成明确的房屋租赁合同关系。两份合同所涉及的租金已支付完毕，只是某些费用存在争议，因两份合同履行期已过，合同均自然终止，不存在解除问题，但拖欠的费用被告仍应继续支付。双方虽然未就2015年房屋租赁达成书面协议，但被告已支付原告20000元，原告亦接受，根据租赁惯例及上一年度（2014年履行）租赁合同，视为双方已形成口头租赁合同。同时，依据《中华人民共和国合同法》第215条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，本案双方亦成立不定期租赁合同，在该合同中，出租方与承租方均可随时主张解除合同。庭审中，原告坚持解除合同，被告亦表示同意，只是双方对租赁合同的届满时间存在争议，综合案情，原告主张解除2015年的租赁合同，于法有据，本院予以支持。
关于20000元的性质如何认定？依据《中华人民共和国合同法》第226条“租赁期限一年以上的，（租金）应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本院认为，按照双方曾签订合同的惯例，被告支付20000元，应视为被告支付给原告2015年房屋租金，但被告交纳该款时，明知租期不满一年。本院认为，租赁期间应当以租金20000元为限，且参照上一年度租金即35000元／年计算，庭审中双方亦认可，即租金为96元／日（35000元÷365日≈96元／日），因此，被告可租赁期限为：2014年12月25日至2015年7月20日（20000元÷96元／日≈208日），即2015年7月20日为租赁期间届满之日。原告认为：20000元不应算作租金，请求将被告应负担的11952元先行从中扣除，然后按96元／日计算被告可租赁期限（自2014年12月25日起算），于法无据，对其主张，不予采纳。因此，原告关于“支付2014年12月25日至被告搬出房屋之日的租金”的诉讼请求，应按上述标准计算，应以20000元为限，因20000元被告已支付完毕，故，对该诉求，不予支持。因交通费150元被告当庭已支付完毕，对该诉求，不予支持。
因上两年度签订的合同均约定水、电、暖等费用由承租人自行负担，因被告至今拖欠11952元未缴，原告已向物业中心交纳的事实，被告亦认可，其对水费、卫生费并无异议，但认为2012年10月至今，因供给该房屋暖气主管道朽坏，未向其供暖，自己不应承担暖气费9504元（3168元／年×3年）。本院经审核认为，该主管道属公共设施，如其损毁、失修，应由承租人或出租人及时通知物业中心维修，被告未将此事通知原告，被告亦未与物业中心妥善处理，原告作为出租人交纳拖欠的费用11952元并无不当，现向被告追偿于法有据，予以支持。经法庭释明，因供暖造成的费用等问题，被告可另行处理，本案不作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原、被告2015年的房屋租赁合同（合同到期日为2015年7月20日）；
二、被告郜效斌向原告王林支付拖欠的费用11952元，该款项限于本判决生效之日起三日之内一次性付清；
三、驳回原告王林的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费159元（减半），由被告郜效斌负担。该受理费已由原告王林向本院预缴，被告郜效斌在本判决生效之日起三日之内将159元直接支付给原告王林。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 邹胜旺
二〇一五年四月十四日
书记员 刘 玲