北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04898号
上诉人（原审被告）杨剑兴，男，1963年11月5日出生。
委托代理人冯晓蜜，北京市正海律师事务所律师。
委托代理人吴静，北京市正海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京艺珍绣坊有限责任公司，住所地北京市西城区里仁街甲44号。
法定代表人于沛文，经理。
委托代理人高燕，北京统理律师事务所律师。
原审被告杨剑侠，男，1957年3月10日出生。
原审被告梁建喜，男，1973年11月25日出生。
上诉人杨剑兴因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月，北京艺珍绣坊有限责任公司（以下简称艺珍绣坊公司）起诉至原审法院称：2003年2月26日，我公司与杨剑侠、杨剑兴签订《合作协议》，协议约定：我公司为杨剑侠、杨剑兴提供生产经营的场地平房2间，共70平方米，杨剑侠、杨剑兴为我公司的3名职工发放工资，每月金额人民币1500元。杨剑侠、杨剑兴在生产经营期间使用的水电费用自负，在合作期间内如遇拆迁，杨剑侠、杨剑兴应无条件搬出。协议签订初期，双方均能依约履行合同，杨剑侠、杨剑兴每年向我公司支付18000元。但自2011年12月23日起，杨剑侠、杨剑兴违背协议的约定，拒绝向我公司支付每年18000元的费用，我公司就此多次与杨剑侠、杨剑兴进行交涉，索要费用，杨剑侠、杨剑兴均以各种理由进行推脱，至今未向我公司缴纳费用。另外，杨剑兴、杨剑侠将我公司的房屋转租给梁建喜并从梁建喜处收取每年50000元的房屋转租费用，杨剑兴、杨剑侠的行为已经严重损害了我公司的经济利益和合法权益。为维护我公司的合法权益，现起诉要求法院判令：1、立即解除我公司与杨剑兴、杨剑侠于2003年2月26日签订的《合作协议》；2、杨剑兴、杨剑侠立即支付我公司36000元的房租费用（自2012年1月1日至2013年11月14日），按照协议约定的房租数额每年18000元计算；3、杨剑兴、杨剑侠支付我公司2013年11月14日至《合作协议》解除之日的房租费用，按照协议约定的房租数额每年18000元计算；4、杨剑兴、杨剑侠、梁建喜立即腾退我公司的生产经营场地位于北京市西城区里仁街甲44号幢号1房屋（两间，建筑面积56.4平方米）；5、杨剑兴、杨剑侠支付我公司自协议解除之日至腾退之日的房屋占用费，按照杨剑兴、杨剑侠转租的每年50000元计算；6、由杨剑兴、杨剑侠、梁建喜承担本案诉讼费用。
杨剑侠辩称：艺珍绣坊公司主体不适格，我是艺珍绣坊公司召开董事会选举的董事长，按公司章程第8章第25条规定，董事长是公司法定代表人，由于客观原因未进行变更，系形式瑕疵，依据公司章程，作为董事长和法定代表人，公章及财务章应由我保存。我每年按时交纳房租，去年没有交房屋，是因为公司出了好多事，公司股东一致要求暂缓交房租，由我保存，待股东大会后再解决房租问题。我和艺珍绣坊公司签了《合作协议》，办理了营业执照，但是实际经营人是我弟弟杨剑兴。我们和梁建喜不是租赁关系，是合作性质，所以不是转租。请求法院驳回艺珍绣坊公司的所有诉讼请求。
杨剑兴辩称：我同杨剑侠的答辩意见一致，我不同意艺珍绣坊公司的诉讼请求。
梁建喜辩称：我同杨剑侠的答辩意见一致。此外，我与杨剑兴、杨剑侠是合作关系，营业执照是北京市白纸坊剑兴餐厅，但招牌是梁家肉饼。我不同意艺珍绣坊公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。艺珍绣坊公司与杨剑兴签订的《合作协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方应按照合同约定全面履行各自义务，杨剑兴租赁场地经营餐厅，即应按照合同约定支付租金，但是杨剑兴仅向艺珍绣坊公司支付了2011年12月31日之前的租金，此后至今未支付租金，已构成违约。现艺珍绣坊公司起诉要求解除双方签订的《合作协议》并要求杨剑兴、杨剑侠、梁建喜腾退房屋，于法有据，法院予以支持。杨剑兴租用艺珍绣坊公司房屋，应当支付租金，现艺珍绣坊公司要求杨剑兴按照每年18000元标准支付2012年1月1日至《合作协议》解除之日的租金，理由正当，法院予以支持。艺珍绣坊公司要求杨剑兴支付《合作协议》解除之日至腾退房屋之日的房屋使用费，理由正当，法院应予支持。但艺珍绣坊公司要求杨剑兴按照每年50000元标准支付房屋使用费的主张，没有依据，法院不予支持。本案中，艺珍绣坊公司与杨剑兴约定年租金为18000元，折合日租金为49.32元，杨剑兴应按此标准支付艺珍绣坊公司房屋使用费。梁建喜在涉案房屋实际经营，在法院判决《合作协议》解除后，梁建喜亦无继续使用涉案房屋的相应依据，亦应当承担实际腾房的责任。据此，原审法院于2014年1月判决：一、解除北京艺珍绣坊有限责任公司（甲方）与剑兴小吃部（乙方，杨剑侠代签）于二〇〇三年二月二十六日签订的《合作协议》。二、杨剑兴于判决生效之日起十五日内，向北京艺珍绣坊有限责任公司支付二〇一二年一月一日至《合作协议》解除之日的房屋租金（按照每日四十九元三角二分计算）。三、杨剑侠、杨剑兴、梁建喜于判决生效之日起十五日内，将位于北京市西城区里仁街甲44号幢号1房屋（两间，建筑面积五十六点五平方米）腾空，交还北京艺珍绣坊有限责任公司。四、杨剑兴于判决生效之日起十五日内，向北京艺珍绣坊有限责任公司支付《合作协议》解除之日至实际腾退上述房屋之日的房屋使用费（按照每日四十九元三角二分计算）。五、驳回北京艺珍绣坊有限责任公司的其他诉讼请求。如果杨剑兴未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨剑兴不服，上诉至本院称：我不存在拒付租金的情形，我已经支付了2012年度的租金，原审法院判令我支付2012年度租金系重复支付，判令我腾空涉案房屋并支付房屋使用费缺乏事实及法律依据，故请求撤销原判，将本案发回原审法院重审或者改判驳回艺珍绣坊公司的全部诉讼请求。杨剑侠、梁建喜均表示不同意原审判决，但均未提起上诉。艺珍绣坊公司同意原审判决。
经审理查明：北京市西城区（原宣武区）里仁街甲44号共有房屋39间，建筑面积598.8平方米，所有权人系北京市宣武区白纸坊街道生产服务合作联社。该合作联社于2013年10月18日向原审法院出具的证明载明：”位于北京市西城区（原宣武区）里仁街甲44号的房屋所有权属于北京市宣武区白纸坊街道生产服务合作联社，无偿提供给北京艺珍绣坊有限责任公司使用，房屋的使用收益和出租费用属于北京艺珍绣坊有限责任公司。”
2003年2月26日，艺珍绣坊公司（甲方）与剑兴小吃部（乙方）签订《合作协议》，约定：”甲方为乙方提供生产经营的场地平房2间，共70平米；乙方为甲方3名职工发放工资，每月金额人民币1500元。”协议未对租金给付方式及租赁期限作出约定。
原审庭审中，双方均认可上述《合作协议》实际是房屋租赁合同，租金为每月1500元，其中的平房2间即涉案房屋所有权证记载的位于北京市宣武区（现西城区）里仁街甲44号幢号1房屋，共2间；剑兴小吃部即北京市白纸坊剑兴餐厅，该餐厅性质为个体工商户，负责人为杨剑兴。虽然该协议乙方签字盖章处署名为杨剑侠，但杨剑兴、杨剑侠均认可该协议系杨剑侠代杨剑兴签订。协议签订后，杨剑兴每年年底向艺珍绣坊公司交纳当年租金18000元，租金已交纳至2011年12月31日。2012年1月1日至今，艺珍绣坊公司未再收到杨剑兴交纳的租金。
梁建喜现系涉案房屋实际使用人，该餐厅目前的招牌为”梁家肉饼”，梁建喜每年向杨剑侠、杨剑兴交纳50000元的房租、水电费用。
另查，杨剑侠曾系艺珍绣坊公司职工，于2013年3月离职。
上述事实，有双方当事人陈述、艺珍绣坊公司与杨剑兴签订的《合作协议》、杨剑兴与梁建喜签订的《合作协议》、杨剑兴向艺珍绣坊公司交纳房租的交款发票、北京市房屋所有权登记申请书、北京市宣武区白纸坊街道生产服务合作联社出具的《证明》等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，艺珍绣坊公司与杨剑兴签订的《合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。杨剑兴作为承租人，理应按照合同约定按时、足额支付租金，但杨剑兴仅向艺珍绣坊公司支付了2011年12月31日之前的租金，此后至今未支付租金，其行为已构成根本违约，致使艺珍绣坊公司收取房屋租金的合同目的不能实现。现艺珍绣坊公司起诉要求解除双方签订的《合作协议》，于法有据，本院予以支持。原审法院判决解除双方签订的《合作协议》，并无不当，本院予以维持。
承租人租赁房屋，应当按照约定支付租金。本案中，杨剑兴作为承租人，应当依约向出租人艺珍绣坊公司支付合同解除前的房屋租金。上诉人杨剑兴主张其已将2012年度的租金交付给杨剑侠，履行了支付租金的义务。本院对此认为，杨剑兴作为承租人，按照合同相对性原理，应将租金交付给出租人艺珍绣坊公司，而不是交给杨剑侠。杨剑兴未向本院提交充分证据证明杨剑侠系艺珍绣坊公司的法定代表人，也未向本院提交证据证明杨剑侠获得艺珍绣坊公司授权其代该公司收取房租的事实存在，而艺珍绣坊公司亦不认可其收到杨剑兴、杨剑侠交付的房租。现艺珍绣坊公司请求杨剑兴支付2012年1月1日至合同解除前的房租，理由正当，应予支持。原审法院判决杨剑兴按照双方合同约定的每年18000元、每日49.32元的标准支付2012年1月1日至《合作协议》解除之日的租金是适当的。
租赁合同解除后，双方当事人的权利义务终止，承租人及实际使用人无继续占用涉案房屋的权利，应当在合理期限内予以腾退。如果承租人在《合作协议》解除之后仍继续占用涉案房屋，应当支付占用涉案房屋的使用费。据此，原审法院判决杨剑侠、杨剑兴、梁建喜于合同解除之日起十五日内将涉案房屋腾空，交还艺珍绣坊公司；判令杨剑兴按照每年18000元、每日49.32元的标准向艺珍绣坊公司支付房屋使用费，处理亦无不当，本院予以支持。
另，杨剑兴主张其与艺珍绣坊公司曾于1999年10月30日、2002年12月31日及2003年2月26日签订过3份租赁协议，并认为后2份合同均系第一份合同的补充合同，因此要求按照双方签订的第一份合同继续履行至2020年。本院认为，杨剑兴主张的3份合同在租赁标的物、租赁期限等合同主要条款方面均有不同，因此，杨剑兴主张后2份合同系第一份合同的补充合同，本院难以采信，且杨剑兴未按时向艺珍绣坊公司支付租金，已构成根本违约，其要求继续履行合同的主张没有道理，本院不予支持。综上，杨剑兴的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费350元，由杨剑兴、杨剑侠、梁建喜负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费700元，由杨剑兴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一四年六月十六日
书 记 员 王若净