哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）里民一民初字第1046号
原告哈尔滨王牌貂裘皮城经营管理有限公司，代码xxx，住所地哈尔滨市道里区xxx。
法定代表人沈坚，董事长。
委托代理人李学斌，法务专员。
委托代理人金书喜，黑龙江冰都律师事务所律师。
被告上海苏武牧羊餐饮管理有限公司，代码xxx，住所地上海市普陀区xxx。
法定代表人刘凤龙，总经理。
委托代理人刘嬿，黑龙江金北方律师事务所律师。
原告哈尔滨王牌貂裘皮城经营管理有限公司与被告上海苏武牧羊餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年7月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李学斌、金书喜，被告委托代理人刘嬿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告筹备组人员与被告于2011年12月23日签订租赁协议，约定被告将哈尔滨市道里区新阳路346号一、二、三层房屋及地下室租给原告，租期自2012年3月1日至2022年2月28日。除租金及其他费用外，依照租赁协议第三条的规定，原告向被告一次性支付转让费380万元，现该笔转让费经全部支付。2014年11月28日，被告向原告发送《送达通知》，擅自单方解除合同，并要求原告与案外人另行签订房屋租赁合同，但原告与案外人多次协商，至今未能正式签订合同，且案外人多次要求原告迁出。被告单方解除合同的行为系严重违约行为，给原告造成重大经济损失。现原告不能继续占有使用该房屋，被告理应赔偿原告已支付而未实际租赁该房屋期间的转让费。故请求判令：1、解除原告筹备组人员洪伯安、沈志明与被告于2011年12月23日签订租赁协议；2、返还原告转让费2757107.64元（自2014年11月28日起至2022年2月28日止，共计2649日，每日转让费1040.81元）；3、返还租金的341197.5元（双方约定的6400平方米减去我们实际测量5620.12平方米除以6400平方米差的系数乘以第一年总价款280万元）。
被告辩称：原告不具有解除租赁协议的主体资格，无权要求解除租赁协议。是否返还转让费与租赁协议是否解除无关，原告要求返还转让费无事实及法律依据。《送达通知》的性质不是解除租赁协议的通知，而是告知书，其中并无解除租赁协议的内容。洪伯安、志明始终在承租房产正常经营，且已自动向产权人黑龙江金铁经济贸易有限公司履行了交付租金的义务。
在本院开庭审理过程中，原、被告为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告举示证据情况如下：
证据一、2011年12月23日原、被告签订的租赁协议（复印件）。拟证明原告承租被告出租的房屋建筑面积6400平方米，地上三层，地下一层。租赁期间为十年（自2012年3月1日起计算），第一年年租金280万元，第二年递增4%。2016年年租金450万封顶，原告应向被告一次性支付转让费380万元。
证据二、被告于2014年11月28日向原告送达的《送达通知》。拟证明被告未经原告同意要求原告另行与案外人签订租赁合同，被告系单方解除原、被告签订的租赁协议。
证据三、银行跨行转帐凭证。拟证明原告向被告支付了380万元的转让费。
证据四、房屋产权证。证明8套房屋的总面积是7336.82平方米，经初步计算，原告实得建筑面积5620.12平方米，面积远远少于合同约定的租赁面积。
被告对原告举示的证据质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明的问题有异议。该租赁协议第一条第一款明确约定哈尔滨市道里区新阳路346号一、二、三层及地下室建筑面积约6400平方米，原为苏武牧羊火锅店及KTV使用，被告租赁给原告的房产属于现状出租，没有约定具体的建筑面积，约为6400平方米，面积是固定的面积。该协议第三款规定转让费是在协议签订后3日内一次性支付380万元，该条款虽约定在租赁协议中，但与承租房屋的权利义务无关，是独立性的约定。不能证明被告转租的房屋少于约定的面积。并且该合同约定租赁的期限为10年，地上一至三层交接时间为2012年1月16日，地下一层交接时间为2012年2月28日。转租给原告时，原告经营的很好。对证据二《送达通知》，是产权人送达给原告的，且送达时附了和解协议。和解协议与原告关系不大，原告是否收到和解协议不影响本案事实的审理。《送达通知》是告知书，不是解除合同的通知。对证据三转让费是原告收取洪伯安、沈志明的，付款人不是原告。对证据四的房屋产权无异议，原告不是按面积租赁，与面积无关。房屋7000多米还包括四层，四层与原告无关，原告租赁的是一至三层及地下室，四层与原告无关。
被告举示证据情况如下：
证据一、被告与产权人黑龙江金铁经济贸易有限公司签订的和解协议书一份。拟证明黑龙江金铁经济贸易有限公司是诉争租赁物的房屋所有权人，被告与产权人达成了和解协议，协议第三条第四款已有约定。自2014年3月1日起由黑龙江金铁经济贸易有限公司代被告行使对沈志明、洪伯安出租人的权利并承担出租人的义务。
证据二、黑龙江金铁经济贸易有限公司收据存根（复印件）。拟证明2015年原告向其缴纳2015年的租金2167962元。按照被告和沈志明、洪伯安签的协议，原告应该交314.96万元，而原告实际仅缴纳了2167962元。当时原告还未成立，转让费不是原告交的，是洪伯安交的。通过票据能够证明，原告实际上是按照通知与产权人实际履行了租赁协议。
证据三、电费收据。拟证明2014年全年及2015年1至10月份原告向被告缴纳电费。原告一直在使用租赁房屋，不存在诉状中无法使用的问题。
原告对被告举示的证据质证认为：对证据一的真实性无异议，该份证据与本案无关。和解协议第二条明确约定产权人同意由被告继续使用除沈志明、洪伯安及原告现租赁使用部分之外的房屋。和解协议生效后，被告就丧失了对原告使用部分房屋的使用权。被告和产权人认可原告租赁使用现有房屋，原告是现有房屋的租赁使用人。原告是具备本案的解除合同的主体资格。合同第四条明确约定要求原告与产权人另行签订租赁合同，并要求在签订新合同的内容当中应当约定原告与被告的原租赁协议自动解除，原告认为就此条款，结合《送达通知》的内容，能够证实被告存在单方解除合同的一个意思表示，并且于2014年的11月28日以书面的形式明确告知原告。
本院确认：原告举示的证据一至证据四，均与本案具有关联性，且被告均无异议，故本院均予确认。被告举示的证据一与本案具有关联性，且被告无异议，故本院予以确认。证据二系复印件，因真实性无法确定被告不予质证，故本院不予确认。证据三与本案具有关联性，且被告亦认可在使用租赁房屋，故本院予以确认。
本院经审理查明：2011年12月23日，洪伯安、沈志明与被告签订租赁协议，约定被告将享有转租权的哈尔滨市道里区新阳路346号一、二、三层房屋及地下室，建筑面积共约6400平方米（原为苏武牧羊火锅店和KTV使用）租赁给洪伯安、沈志明，租赁期限10年（自2012年3月1日至2022年2月28日）。租金标准自2012年3月1日至2016年2月28日，年租金280万元，第二年开始逐年递增4%；自2016年3月1日至2022年2月28日，年租金450万元，租金中包含物业费。租赁费由洪伯安、沈志明缴付。本协议签订后三日内，一次性支付转让费380万元。双方于2012年1月16日交接。交接日（2012年1月16日）至租赁期开始日（2012年2月28日）为免租期。地下室KTV交接时间为2012年2月28日前。洪伯安于2011年12月9日、12月26日分别向被告支付转让费20万、360万元。2014年11月26日，黑龙江金铁经济贸易有限公司与被告签订和解协议后，双方于2014年11月28日共同起草《送达通知》，告知原告速与黑龙江金铁经济贸易有限公司签订房屋租赁合同，交纳2014年、2015年度全年租金，补交拖欠的2014年税金15万元，房租30万元，两项共计45万元，在原、被告未结房款中抵扣。原告自2012年2月6日成立之日起在租赁房屋内经营至今。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据合同的相对性，本案中，与被告签订租赁合同的是两个自然人，故合同所规定的双方权利义务等条款约束的是被告与洪伯安、沈志明之间的关系，也只能在合同双方发生效力，协议当事人以外的任何第三人不能主张合同中所规定的权利。当发生合同履行过程中的相关纠纷时，只有合同一方当事人能够基于合同条款向另一方当事人提出请求或提起诉讼。与合同当事人没有发生权利义务关系的第三方，不能依据本合同向合同当事人提出请求或提起诉讼，也不应承担合同的义务或享有相应权利。原告并非签订租赁合同的当事人一方，故原告不具有诉讼主体资格，无权根据合同向合同另一方提起请求及诉讼。因公司筹备组成员的行为发生的民事诉讼，公司依法成立的，以公司为当事人。但原告并未提供相关证据证实签订租赁合同的洪伯安、沈志明系本公司的筹备组成员，故原告不具有诉讼主体资格，被告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
驳回原告哈尔滨王牌貂裘皮城经营管理有限公司的起诉。
诉讼费28857元，由原告哈尔滨王牌貂裘皮城经营管理有限公司负担。
如不服本裁定，可在本判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判 长员 雷
代理审判员 王 丽
人民陪审员 杨婷玉
二〇一五年十二月七日
书 记 员 张鑫越