辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00373号
上诉人（原审原告、反诉被告）：马新萍，系青岛瑞嘉德商贸有限公司职员。
委托代理人：李岩松，辽宁亚太律师事务所律师。
委托代理人：尹革，辽宁亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：大连世纪南娄置业有限公司，住所地大连市西岗区合谊街3号2512室。
法定代表人：陈保占，董事长。
委托代理人：姚文光，男，1987年5月6日生�汉族。
原审原告、反诉被告马新萍与原审被告、反诉原告大连世纪南娄置业有限公司（以下简称南娄公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2014年9月23日作出（2014）西民初字第1573号民事判决，马新萍不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人马新萍的委托代理人李岩松、尹革，被上诉人南娄公司的委托代理人姚文光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马新萍一审诉称：2012年11月26日，马新萍与南娄公司签订了《商品房买卖合同》及补偿协议。合同约定，马新萍购买南娄公司位于大连市西岗区长江路495号9层16号的房屋（建筑面积为47.10平方米），房屋总价款为608，720元，首付款308，720元，余款应按银行贷款方式支付，南娄公司应于2013年10月31日前将经验收合格的商品房交付马新萍使用，交�逾期超过90日后，马新萍有权解除合同，南娄公司自马新萍解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按马新萍已付款的1%支付违约金。马新萍已支付南娄公司房款共计308，720元，同时支付了交易费1522元。马新萍认为其与南娄公司签订的合同显失公平，且马新萍预知南娄公司逾期交付房屋，故未支付南娄公司剩余房款。南娄公司延期交房逾期90天，2014年2月16日，南娄公司通知马新萍退房。同日马新萍在南娄公司客服部递交了书面退房申请，南娄公司称20日内退还房款和违约金，但至今未果。现诉至法院，要求与南娄公司解除签订的《商品房买卖合同》，要求南娄公司返还已付的购房款308，720元，交易费1522，要求南娄公司支付违约金3087元，资金占用费7000元和延期交房租金损失15，000元。
被告南娄公司一审辩称并反诉称：不同意马新萍的诉讼请求。南娄公司�有违约行为，马新萍无权解除合同，马新萍没有按照合同约定，于2012年11月26日向南娄公司支付剩余房款300，000元，逾期已经20个月，南娄公司不同意解除合同，要求马新萍履行合同，并要求马新萍支付逾期付款违约金17，280元。因马新萍无权解除合同，马新萍要求南娄公司返还购房款、交易费、违约金、资金占用费、租金于法无据。且马新萍主张的资金占用费和租金没有提供任何证据和计算标准及方式，依据合同法规定，违约金和各项损失不能同时主张，请求驳回马新萍的诉讼请求。马新萍逾期付款的行为已严重侵犯了南娄公司的合法权益，依据合同约定及相关法律规定，要求马新萍支付逾期付款违约金17，280元。
反诉被告马新萍一审辩称：不同意南娄公司的反诉请求。马新萍没有违约，南娄公司无权要求马新萍支付违约金。更不能单方要求不能解除合同。马新�签订合同后，即支付了首付款，并积极办理剩余房款300，000元的贷款手续，有银行办理相关的材料为证，马新萍不存在主观故意不支付房款。马新萍之所以不办理贷款手续，因为马新萍发现南娄公司与马新萍签订了显失公平的商品房买卖格式合同。马新萍购买房屋的面积与朋友购买房屋面积相等，但房价差距巨大。马新萍多次找南娄公司就房价一事协调未果且因被告财务管理不规范，工程进度缓慢，事故频发，马新萍预见了南娄公司不能按期交房，事实也证明了南娄公司延期交房6个月之久，马新萍为扩大损失，合法终止了付款。根据双方签订的合同第7条第2款规定，买受人逾期付款超过60日，出卖人可解除合同，同时收取1%未付款的违约金。根据合同法规定，南娄公司无权追究扩大赔偿。南娄公司延期交房的绝对违约行为已经丧失了对马新萍提出任何要求的权利。
一审法院经审理查明：2012年11月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同主要约定，原告购买被告开发建设的坐落于大连市西岗区长江路495号9层16号房屋（建筑面积47.10平方米）一套，总房款为600，872元。首付款308，720元于合同签订当日支付，余款300，000元于2012年12月26日以银行按揭形式支付。原告逾期付款超过60日内，被告不同意解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付至付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。被告应当在2013年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起20日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违�金。补充协议约定，被告逾期交付超过90日后，原告未在91日起7个工作日内提出书面解除合同的要求，视为原告同意延期至房屋交付为止，不再要求解除合同。在房屋交付使用前，原告除须付清房款外……同时还须向被告支付以下费用：原告应付违约金及银行按揭欠款等费用。原告交清上述全部费用及资料之前，被告有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付的责任。合同签订后，原告支付了被告首付款308，720元，剩余房款300，000元，原告未支付被告。被告未将商品房交予原告。
另查，原告购买的房屋于2014年5月1日已办理交房手续。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。在合同的履行中，原告只将首付款308270元支付给被告，余款300000元原告无正当理由在合同约定的期限内即2012年12月26日前未支付给被告，已构成违约，应承担违约责任，故被告反诉要求原告继续履行合同及支付2012年12月27日起至2014年7月25日逾期付款违约金17，280元（300，000元×日万分之一×576天）请求合理，本院予以支持。双方合同约定，原告未全额支付被告房款，被告有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付的责任，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行依法有权拒绝其相应的履行要求”。故原告以因被告逾期交付房屋构成违约，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》和返还其购房款308，720元、交易费1522元、违约金3087元、资金占用费7000元及延期交房租金损失15，000元的请求均无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告提出双方签订的《商品房买卖合同》显示公平，因证据不足，本院不予认定。关于原告提出因预知被告逾期交房而终止支付被告剩余房款，合同约定，原告支付被告剩余房款的截止日期为2012年12月26日前，被告交付房屋的截止日期为2013年10月31日前，交款与交房的时间相差10个月之久，原告以预知为由拒付剩余房款显然不符合常理，故其意见，一审法院不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条第三款、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告马新萍于本判决书生效之日起十日内给付被告大连世纪南娄置业有限公司（2012年12月27日起至2014年7月25日）逾期付款违约金17，280元。二、驳回原告马新萍的诉讼请求。案件受理费6305元（原告已预交），反诉费116元（被告已预交），合计6421元，由原告马新萍负担�
马新萍的上诉理由及请求是：一、一审判决认定事实不清、证据不足。1、一审法院经审理查明部分有4处与双方当事人签订的商品房买卖合同的约定不一致。2、一审判决对同一事实认定前后矛盾。3、一审判决认定事实错误。案涉房屋并未办理交房手续。马新萍在一审庭后向法庭提交了致歉函的原件，一审认定“原告提供的致歉函系复印件，无法证明其真实性”与事实不符。二、一审判决适用法律错误。1、马新萍没有违约。在合同约定期限内，马新萍交付房款308，720元，并办理了剩余房款300，000元的贷款手续，有银行贷款相关材料为证。在贷款银行即将剩余房款发放至南娄公司帐户时，马新萍得知案涉房屋比其他同类房屋售价高约20%，近100，000元之多。南娄公司利用马新萍没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，应认定为显失公平。双方�事人就该事项多次协商，南娄公司亲口承认该事实并主动要求退还部分房款，但对退还金额双方没有最终敲定。2、在双方协商过程中，马新萍发现南娄公司有工程进度缓慢、事故频发等可能丧失履行债务能力的情形，还存在帐务管理不规范及丧失商业信誉情形。马新萍适时通知南娄公司中止履行剩余款项支付，要求南娄公司提供担保，但南娄公司在合理期限内未恢复履行并且未提供适当担保。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十四条、第六十八条、第六十九条规定，南娄公司违反公平、诚实信用原则，合同显失公平，马新萍属依法行使不安抗辩权。2、南娄公司已经构成根本违约。案涉房屋未能按照合同约定交付房屋，系该楼盘整体不符合法律规定的房屋交付条件，南娄公司至今未取得《竣工验收备案表》，属客观不能交付，并非南娄公司因马新萍违约而主观不交付房屋。南娄公司的致歉函亦承认其逾期交房的违约行为，并且该行为与马新萍毫无关系。马新萍在致歉函规定时间内，于2014年2月16日向南娄公司递交了《退房申请》，南娄公司客服部收到并签字确认，双方当事人签订的商品房买卖合同因南娄公司的违约行为而解除。即使上诉人先有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，双方当事人应各自承担相应责任，马新萍可以根据法律规定或合同约定行使合同解除权，该权利不因己方违约而丧失。即便马新萍违约，违约金应计算至因南娄公司客观不能交付房屋而确定业主可以退房的时间即2014年2月16日，而非2014年7月25日。三、一审程序违法。1、一审法院适用简易程序审理本案，按照《诉讼费用缴纳办法》第十六条规定，适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。而一审法院收取了马新萍全额的诉讼费用6305元。2、本案2014年6月24日一审立案，一审法院通知马新萍2014年10月27日到法院称“被告提交已交付房屋的新证据需要原告质证”，实际上是让其签收判决书。一审审理超过法定审限。四、一审判决多出文字、语法错误。据此，请求撤销一审判决，依法改判支持马新萍一审诉讼请求并驳回南娄公司一审反诉请求。
南娄公司二审答辩认为：一审判决事实清楚，适用法律正确，同意维持原判。1、自2012年12月26日起，马新萍应向南娄公司支付剩余30万元款项，2013年1月26日后，即按照合同约定逾期付款超过60日后，马新萍未向南娄公司提出继续履行或不履行合同的请求，在马新萍违约的前提下，南娄公司有权要求马新萍继续履行合同。2、南娄公司的房屋现已完成各方面的验收条件，并于2014年向各业主交付房屋。马新萍未及时支付款项而违约，南�公司有先履行抗辩权，至于该房屋是否竣工验收与本案无关。
本院经审理查明：2012年11月26日，马新萍与南娄公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定，马新萍购买南娄公司开发建设的坐落于大连市西岗区长江路495号9层16号房屋（建筑面积47.10平方米）一套，总房款为608，720元。首付款308，720元于合同签订当日支付，余款300，000元于2012年12月26日前以银行按揭形式支付。马新萍逾期付款超过60日后，南娄公司不同意解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，马新萍按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。被告应当在2013年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付马新萍使用，逾期超过90日后，马新萍有权解除合同。马新萍解除合同的，南娄公司应当自买�人解除合同通知到达之日起20日内退还全部已付款，并按马新萍累计已付款的1%向马新萍支付违约金。南娄公司逾期交付超过90日后，马新萍未在91日起7个工作日内提出书面解除合同的要求，视为马新萍同意延期至房屋交付为止，不再要求解除合同。在房屋交付使用前，马新萍除须付清房款外……同时还须向南娄公司支付以下费用：马新萍应付违约金及银行按揭欠款等费用。马新萍交清上述全部费用及资料之前，南娄公司有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付的责任。合同签订后，马新萍支付了被告首付款308，720元，剩余房款300，000元，马新萍未支付南娄公司。南娄公司未将商品房交予原告。
本院认为：马新萍与南娄公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。马新萍未按合同约定履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。具体理由如下：第一，关于马新萍主张其不构成违约而南娄公司构成根本违约一节，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”，并且根据双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议约定，买受人应将余款300，000元于2012年12月26日前以银行按揭形式支付。买受人在交清房款等相关费用前，出卖人有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付的责任。本案中，马新萍在约定时间内未办理银行按揭手续亦未以其他形式向南娄公司支付购房款，其行为已构成违约，应承担违约责任。至于南娄公司在约定时间未交付房屋是客观不能或主观不能，在南娄公司已明确不同意解除合同的情况下，依据该合同�补充协议约定，南娄公司均不应承担逾期交付的责任。第二，关于马新萍主张其中止履行合同义务属依法行使不安抗辩权一节，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、头套资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失扩或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本院认为，当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足，应承担不利后果，本案中，马新萍未就其主张提供证据加以证明，其该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。第三，关于马新萍主张双方当事人签订的商品房买卖合同显失公平一节，因商品房系特定物，其价格决定因素有多种，诸如该商品房所在单元在园区中的位置、楼层、朝向、面积、户型及房屋销售时的市场行情等均对价格有重大影响，在马新萍未提供相关证据证明其价格达到显失公平的情况下，其该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第四，关于马新萍主张违约金计算错误一节，因马新萍至今仍未支付余款300，000万元，按照合同约定，马新萍应自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向南娄公司支付应付款万分之一的违约金，故而一审法院支持南娄公司反诉请求违约金计算至2014年7月25日并无不妥，马新萍的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于马新萍主张一审案件审理已超过法定审理期限，本院认为，本案确实存在超审限的情况，但该程序瑕疵并不影响本案的判决结果。本案一审适用简易程序�行审理，案件受理费应减半收取，本院对一审案件受理费予以调整。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6305元（马新萍已预交），反诉费116元（南娄公司已预交），合计6421元，减半收取3210.5元，由马新萍负担3210.5元。二审案件受理费6421元（马新萍已预交），由上诉人马新萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 刘盈铄
代理审判员 李 鹤
二〇一五年四月十四日
书 记 员 宋 敏