上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第9号
原告上海伟奕传动轴配件有限公司。
法定代表人张伟智。
委托代理人钟勇，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告上海力勇物业管理有限公司。
法定代表人许孝团。
委托代理人许幼松。
委托代理人刘恋，上海丰兆律师事务所律师。
原告上海伟奕传动轴配件有限公司（以下简称：原告）与被告上海力勇物业管理有限公司（以下简称：被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本案于2014年1月23日以及4月15日两次公开开庭进行审理。原告委托代理人钟勇、被告法定代表人许孝团、被告委托代理人许幼松两次到庭参加庭审，原告法定代表人张伟智到庭参加第二次庭审，被告委托代理人刘恋到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订《上海市房屋租赁合同》约定，原告将其所有的上海市松江区泗泾镇九干路XXX号厂房（系争房屋）出租于被告使用。双方约定原告有权解除合同的条件之一是如被告逾期不支付租金累计超过2个月。按照合同约定，2013年9月6日至2013年9月15日期间，被告应当支付2013年9月16日至2013年12月15日的租金；2013年12月6日至2013年12月15日期间被告应当支付自2013年12月16日至2014年3月15日期间的租金。但被告至今未付，原告多次催讨仍未果。后原告发函通知解除双方之间的合同关系。原告起诉要求：1、判令解除原、被告之间签订的关于上海市松江区九干路XXX号房屋的《上海市房屋租赁合同》；2、判令被告搬出并返还上述房屋；3、判令被告支付拖欠的租金（含税金）308，304.739元以及逾期支付租金的违约金4，399元（违约金计算：以308，304.739元为本金，从2013年9月16日开始计算至判决生效之日，按同期银行贷款利率为标准）；4、判令被告支付合同解除日2013年12月18日至实际返还房屋日的房屋使用费（按照合同约定的年租金1，136，300元标准计算）。
审理中，原告表示上述第3项诉请308，304.739元组成为：2013年9月15日前被告尚有税金14，760.589元未付（2013年9月15日前应付净租金2，208，333元，应承担税金72，874.989元，已付税金58，114.4元）；2013年9月16日至2013年12月15日期间被告尚有租金275，000元未付；2013年9月16日至2013年12月15日期间被告尚有275，000元租金的税金9，075元未付；2013年12月16日至2013年12月18日（合同解除日）的租金9，166.66元未付；2013年12月16日至2013年12月18日（合同解除日）的9，166.66元租金的税金302.49元未付；被告应当承担的税金计算标准为税率6.6%的一半。
被告辩称：一、（2012）松民三（民）初字第3323号案件，法院已经判决被告支付截止至2013年9月15日欠付的租金（含税金）1，048，114.4元，且被告已经付清，但原告未开具发票。二、关于2013年9月15日前租金的税金问题，已经由生效判决予以处理。三、租金的税率应当适用5%，被告承担一半的税金。四、原告发函给次承租人影响了被告收取租金。五、原告愿意支付租金，且租金已经支付至2014年6月15日。综上，不同意解除合同。
经审理查明：本市松江区泗泾镇九干路XXX号1幢厂房原产权人为案外人上海菲力克斯电子有限公司（以下简称菲力克斯公司）。2009年12月3日，被告与案外人菲力克斯公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定菲力克斯公司将九干路XXX号房屋出租给被告；租赁期限自2009年12月16日至2024年6月15日；除菲力克斯公司已在合同补充条款中同意被告转租外，被告在租赁期限内，需事先征得菲力克斯公司的书面同意，方可将房屋少量部分转租给他人。补充条款中约定，对现有房屋，如被告自用后，尚有少量厂房空闲，需转租时，需事先征得菲力克斯公司的书面同意。合同对其他事宜进行了约定。2009年12月10日，案外人菲力克斯公司出具《关于转租报告的答复函》，其中明确同意被告可以将房屋分割转租等。后被告将房屋转租给了数名案外人。
2011年9月，原告通过司法拍卖取得本市松江区泗泾镇九干路XXX号1幢厂房产权。同年10月26日，原、被告及案外人菲力克斯公司确认上述司法拍卖系带租拍卖，2011年8月15日之前的租金由被告交付案外人菲力克斯公司，之后的租金由被告交付原告。当日，原、被告签订《补充协议》，其中约定九干路XXX号房屋内所有建筑物（包括有产证的面积以及未包括在产证上的所有建筑物）的所有权归甲方（即原告）所有。该协议另对其他事宜进行约定。
2011年11月1日，原、被告还签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告（即乙方）租赁九干路XXX号房屋作为其自己生产用房使用；租赁期限自2011年8月16日至2024年6月15日；除原告（即甲方）已在合同补充条款中同意被告转租外，被告在租赁期限内，需事先征得原告的书面同意，方可将房屋少量部分转租给他人。其中，合同第四条“租金、支付方式和期限”约定：“（一）、甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为（人民币）约0.428元，年净租金总计为（人民币）1，000，000元（大写：壹佰万元整），其租赁发票税费双方各自承担一半。该房屋租金2012年6月15日前不变。自2012年6月16日起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。（二）、乙方应于【每三个月前】【10天】向甲方支付3个月租金，计人民币250，000元（大写：贰拾伍万元整）。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。……”第六条“房屋使用要求和维修责任”约定：“（一）租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，乙方并代为维修，费用由乙方承担（即前述租金为扣除乙方维修成本后，甲方得到的税后净租金额）。……”合同第九条“解除本合同的条件”约定：“……（二）甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。……5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过2个月的。……”该合同“补充条款”中第一条“租金递增条款”约定：“自2012年6月16日起，租金在2012年5月租金基础上环比递增10%，自2015年6月16日起，租金在2015年5月租金基础上环比递增5%，……”“补充条款”中第二条“厂房维修”约定：“甲方委托乙方对现有租赁房屋进行使用前的维修和日常保养、维修（指除主体结构严重自然损坏外的一切保养、维修）。合同中所列租金为扣除乙方代为日常保养、维修成本及相关租赁税费后，甲方可得到的净租金。”“补充条款”中还约定，对现有房屋，如被告自用后，尚有少量厂房空闲，需转租时，需事先征得原告的书面同意。该合同格式、条款与被告与案外人菲力克斯公司签订《上海市房屋租赁合同》大致相同。合同对其他事宜进行了约定。同日，原告还向被告出具《授权管理委托书》表示：“上海伟奕传动轴配件有限公司今授权上海力勇物业管理有限公司负责管理经营本公司坐落于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号的物产。有效期限为2011年8月16日至2024年6月15日。委托日期2011年8月15日。”同日，被告支付了原告租赁押金83，333元以及2011年8月16日至2011年12月15日租金333，333元。
2011年12月13日，被告支付了原告2011年12月16日至2012年3月15日租金250，000元。
2012年3月13日，被告支付了原告2012年3月16日至2012年6月15日租金250，000元。
2012年6月16日，被告支付了原告2012年6月16日至2012年9月15日租金275，000元。
2012年6月20日，原告向被告发出律师函，认为被告存在擅自转租的行为，故要求解除双方之间《上海市房屋租赁合同》，并要求被告迁出并返还房屋。
2012年8月25日，原告发出《通知函》，表示撤销《授权管理委托书》等。2012年9月至11月期间，原告向被告多次发出律师函，要求被告支付拖欠的租金、所欠租金的违约金、违约金与同期银行贷款利息间的差额、税金，被告不得转租、被告应提供房屋确实需要维修、需维修部位的文件、维修要通过公开招标行为等。2012年11月1日，被告向原告送达《通知函》，表示系争房屋存在自然损坏，要求原告派员处理、修复等。
2012年11月5日，被告支付原告2012年9月16日至2012年12月15日的租金11万元。
2012年11月6日、14日，被告向原告发出《通知函》，表示因原告未对房屋修复进行处理，故由被告代为维修，费用从租金中扣除，并要求原告开具已付租金的发票。
2012年11月19日，原告向被告发出解除合同及催讨租金通知函。
2012年12月12日，被告向原告发出《通知函》，表示主楼墙体裂缝修补工程以及屋面部分防水工程已经全部竣工，要求原告派员验收并结算工程款，并要求原告开具已付租金的发票。
2012年12月11日，原告起诉被告至本院，认为被告违反合同约定，擅自将厂房转租给案外人，且既未告知原告，又未按照约定得到原告方书面同意。因原告公司不在租赁房屋处，应被告要求曾在2011年向被告出具了一份授权委托书，以便于被告应付有关职能部门检查或有台风等紧急情形下授权被告处理有关事务之用，但无同意被告擅自转租之意，而且原告已经于2012年8月10日明确向被告表示撤销该授权管理委托书，以后也书面通知其撤销该授权管理委托书，但是被告在此之后仍然存在擅自转租的行为。同时，被告应在2012年9月6日至2012年9月15日期间支付2012年9月16日至2012年12月15日的租金，但被告未按期支付。后经原告催要，被告于2012年11月5日支付了11万元，以后未再支付租金。该案中原告起诉要求判令解除原、被告之间签订的关于上海市松江区九干路XXX号房屋的《上海市房屋租赁合同》、被告搬出并返还上述房屋、支付拖欠的租金等等。而被告在该案中提起反诉，要求判令原告开具金额为1，218，333元的租金发票、承担房屋维修费。该案审理中，原被告均确认租金税率为5%。后本院于2013年6月19日作出了（2012）松民三（民）初字第3323号民事判决，判决内容为：一、上海力勇物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海伟奕传动轴配件有限公司租期截止至2013年9月15日的租金（含税金）1，048，114.40元；二、上海伟奕传动轴配件有限公司于判决生效之日起十日内向上海力勇物业管理有限公司开具已付租金1，218，333元的发票；三、驳回上海伟奕传动轴配件有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回上海力勇物业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14，916元，财产保全申请费2，431元，反诉案件受理费1，914元，合计诉讼费19，261元，由上海伟奕传动轴配件有限公司负担976元（已付），上海力勇物业管理有限公司负担18，285元（已付1，914元，余款16，371元于判决生效之日七日内交付本院）。后原、被告均提起上诉。上海市第一中级人民法院于2013年10月14日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
在上述案件诉讼期间，2013年1月，原告向系争房屋处多名次承租人发出律师函，告知因被告拖欠租金，原告已经诉讼至法院要求解除原、被告之间租赁合同等内容。2013年2月，原告还曾向系争房屋处的多名次承租人发出律师函，告知其已经申请法院查封被告财产，要求次承租人如要支付被告租金的，则将租金支付至法院已经查封的被告账户内，等等。
2013年10月30日，被告向本院交付了（2012）松民三（民）初字第3323号案件确定的租金含税金共计1，048，114.4元以及诉讼费16，371元。后本院转付给了原告。
2013年11月14日，税务部门开具发票，发票号码为XXXXXXXX。该发票载明：一般营业税，房屋租金1，218，333元，备注栏时间2012年6月16日至2013年9月15日，税额为60，916.65元。当日，原告除了缴纳了该笔税金60，916.65元外还缴纳了所得税等税金19，493.33元。
2013年11月20日，被告收到原告通过本院转交的租金发票，发票号码为XXXXXXXX。
2013年11月28日，被告向原告发出《通知函》，认为租金发票的税率为5%、而非6.6%，被告已经于2013年10月30日法院交付了判决书确定的租金含税金共计1，048，114.4元，并要求原告开具发票。
2013年12月11日，原告向被告发出《补交税金及催讨租金通知函》，要求被告支付2013年9月16日至2013年12月15日租金，并认为租金的税率为6.6%，被告应当补齐2013年9月16日前少付的税金。
2013年12月17日，原告向被告发出《解除合同及催讨租金通知函》，认为被告拖欠2013年9月16日至2013年12月18日的租金，已经超过3个月，要求解除《上海市房屋租赁合同》、被告迁出并返还房屋、支付租金、税金、违约金。
2013年12月23日，被告向原告发出《通知函》，表示如果原告开具租金1，048，114.4元的发票，则被告将在收到发票的7个工作日支付2013年9月16日至2013年12月15日的租金，等等。
2013年12月24日、25日，原告向多名次承租人发出《关于力勇物业拖欠租金情况的告知函》。
2014年2月23日，被告向本院交付了2013年9月16日至2014年3月15日的租金55万元。后本院转付给了原告。
2014年3月14日，被告向原告交付了2014年3月16日至2014年6月15日的租金275，000元。
另查明：原告曾于2012年6月向本院提起诉讼，认为被告存在擅自转租系争房屋为由要求解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》等。2012年8月10日，在该案件庭审中，原告方表示撤销《授权管理委托书》。后本院作出了（2012）松民三（民）初字第1697号民事判决，驳回原告的诉讼请求。后原告不服该判决，提起上诉。二审审理中，原告申请撤回上诉。2012年10月24日，上海市第一中级人民法院作出（2012）沪一中民二（民）终字第2575号民事裁定，准许其撤回上诉，双方均按原审判决执行。
审理中，原告向本院提供了一份由上海市浦东新区地方税务局第三十六税务所出具的《房屋租金发票缴纳税种证明》，明确如开具1，000，000元的租金发票，需要缴纳税金66，000元，占租金的6.6%。
上述事实，由上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、补充协议、补交税金及催讨租金通知函（含邮寄凭证）、解除合同及催讨租金通知函、关于力勇物业拖欠租金情况告知函（含邮寄凭证）、统计表、房屋租赁费发票、税收通用缴款书、房屋租金发票缴纳税种证明、银行签购单、贷记凭证、通知函、代管款收据、民事判决书及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间《上海市房屋租赁合同》等对于双方有法律约束力，双方均应恪守履行合同义务。
关于原、被告之间《上海市房屋租赁合同》是否应予解除的问题。本院认为，第一，在（2012）松民三（民）初字第3323号案件中，原告提起了解除合同等诉讼请求。后在本院判决之后，双方又提起了上诉，二审作出判决系在2013年10月14日。在双方诉讼过程中，被告暂停支付租金，具有一定的合理性。第二，在上述案件二审结束后，被告未及时支付租金系因双方对于租金税率以及发票开具问题发生争议。第三，在本案诉讼过程中，被告支付了其欠付的绝大部分租金，未付款项也仅仅是因租金税金及发票开具所致。第四，考虑到双方合同长达十多年，尤其是被告已经将房屋出租给了多名次承租人，从维护租赁合同稳定性的角度看，合同可不予解除。故原告以被告欠租为由解除合同，本院难以支持。
关于原告要求被告支付2013年9月15日前欠付的税金问题，本院认为，在（2012）松民三（民）初字第3323号案件中，双方一致确认了租金的税率，在此前提下，法院已经就2013年9月15日之前的租金及税金作出了处理。现原告再次提出主张，本院在本案中不再处理。
关于2013年9月16日至2014年9月15日的租金（含税金），本院认为，上述租金（含税金）的支付期限均已经到期，故被告应当予以支付。关于税率的计算，根据原告庭审中提供的证据以及其实际交付的税金，原告主张以6.6%计算租金税金并由被告承担一半税金，本院予以认可。在此情况下，被告已经在本案诉讼过程中支付了租金825，000元，但其尚未全部支付租金（含税金），故其应当予以补足。
关于原告主张2013年9月16日至2013年12月15日以及2013年12月16日至2013年12月18日欠付租金（含税金）的逾期付款违约金，本院认为，考虑之前存在诉讼、之后通过法院转付款项等情况，酌情确定相应计算方式。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告上海力勇物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海伟奕传动轴配件有限公司租期2013年9月16日至2014年9月15日期间的欠付租金（含税金）313，865.10元；
二、被告上海力勇物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海伟奕传动轴配件有限公司逾期付款违约金［计算方法：2013年9月16日至2013年12月15日的租金（含税金）的逾期付款违约金，以275，000元为本金，从2013年10月16日计算至2014年2月26日，以9，075元为本金，从2013年10月16日计算至本判决生效之日；2013年12月16日至2013年12月18日租金（含税金）的逾期付款违约金，以9，166.66元为本金，从2013年12月16日计算至2014年2月26日，以302.49元为本金，从2013年12月16日计算至本判决生效之日；以上均按中国人民银行同期贷款利率计算］；
三、驳回原告上海伟奕传动轴配件有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，925元，财产保全申请费2，120元，合计诉讼费8，045元，由原告上海伟奕传动轴配件有限公司负担160元（已付），被告上海力勇物业管理有限公司负担7，885元（于本判决生效之日七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
代理审判员 方美玲
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年六月二十日
书 记 员 亓继芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。