福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第2276号
原告刘恒昌。
委托代理人李东方，福建天梁律师事务所律师。
被告福建省老区房地产开发有限公司（以下简称老区公司）。
法定代表人陈亚平，总经理。
委托代理人黄民康，福建中美律师事务所律师。
原告刘恒昌与被告老区公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘恒昌的委托代理人李东方、被告老区公司的委托代理人黄民康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月间，原告欲购买被告开发的宏祥华都房产，2011年9月14日，原、被告和福州金纬房产销售策划有限公司（下称金纬公司）三方签订《预约签订商品房买卖合同协议书》，约定原告向金纬公司预约购买“宏祥华都”9栋901号商品房，老区公司作为合同履行的担保方盖章。同日，原告支付金纬公司200000元。因被告开发的商品房一直未开盘，2012年9月14日，在金纬公司的要求下，原三方签订的《预约签订商品房买卖合同协议书》改为由原、被告双方签订《预约签订商品房买卖合同协议书》、《借款协议》，《借款协议》约定：被告向原告借款307520元（包括预约购房款200000元、利息107520元），借款月利率20‰，借款期限一年。届期，被告未还本付息。原告请求判令：被告归还借款307520元，并支付该款自2012年9月15日起至款清日止按月利率20‰计算的利息。
被告老区公司辩称，1、2012年9月14日并未发生被告向原告借款的事实，当时被告已发生经营危机，原告不可能再借款给被告；该借款是由2011年《预约签订商品房买卖合同协议书》项下的购房款转为借款的，原告主张按民间借贷定性，被告同意本案按民间借贷法律关系处理，但是《预约签订商品房买卖合同协议书》应当解除；2、对原告主张的307520元借款的来源没有异议，2011年9月14日，被告只收到原告预约购房款200000元，2012年9月14的《借款协议》是包含了预约购房款200000元及该款按月利率20‰计算了二年的利息107520元，被告同意自原告付款日起按约定的利率计算利息，超过银行贷款利率四倍的按四倍计算利息。
在本案审理过程中，原告向本院提交如下证据：
1、2012年9月14日的《借款协议》一份。证明：被告向原告借款307520元，约定月利率2%，借款期限为1年。
2、2012年9月14日，被告老区公司出具的《收款收据》一份。证明：被告收到原告的借款307520元。
3、2012年9月14日，原、被告的《预约签订商品房买卖合同协议书》一份。证明：与《借款协议》的第三条相印证，即借款可以抵购房款。
被告认为，对原告提供的三份证据的真实性没有异议。2012年9月14日被告并未收到原告的借款。《借款协议》约定的借款来源于2011年原、被告与金纬公司签订的《预约签订商品房买卖合同协议书》项下原告支付的购房款，2012年9月，经原、被告及金纬公司同意将合同改为由原、被告签订《预约签订商品房买卖合同协议书》、《借款协议》。在未取得商品房预售许可证的情况下，证据3《预约签订商品房买卖合同协议书》是无效的。并提供如下证据：2011年9月14日建设银行的流水账一份。证明2011年9月14日，被告收到原告预约购房款200000元。原告承认2011年9月支付被告200000元，2012年将该款加上一年的利息确定在《借款协议》中。
本院认为，原、被告对相对方提供的证据的真实性没有异议，对原、被告提供的证据的真实性予以认定。
经庭审质证并认证，对本案主要事实作如下认定：
原告欲购买被告开发的宏祥华都房产。2011年9月14日，原、被告及金纬公司三方签订《预约签订商品房买卖合同协议书》，约定：原告向金纬公司预约购买“宏祥华都”的商品房，老区公司作为合同履行的担保方盖章。同日，原告支付给金纬公司预约购房款200000元。因被告开发的房产一直未能开盘销售，2012年9月14日，经原、被告及金纬公司协商，原、被告就已支付的200000元达成《借款协议》，约定：被告向原告借款307520元（包括购房款200000元及该款自2011年9月14日起至2012年9月14日止的利息107520元），借款月利率20‰，借款期限一年；如果原告选择购买被告开发的商品房，可以将《借款协议》中的借款本息直接转为购房款。同日，原、被告双方还签订了一份《预约签订商品房买卖合同协议书》。《借款协议》约定的借款期限届满，被告未按约归还借款、支付利息。
综上所述，本院认为，原、被告双方自愿将预约购房款转为借款，并以《借款协议》的形式确定了双方之间的借贷关系，原、被告之间形成了民间借贷关系，该民间借贷关系成立并具有法律效力。原、被告《借款协议》中约定的307520元借款，包括预约购房款200000元及该款自2011年9月14日至2012年9月14日止的利息107520元，原、被告双方对此均没有异议，只是对利息107520元是否超过法律规定的范围及该利息能否计入本金再计算复利存在异议。因此，被告欠原告的借款本金为200000元。根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。第7条规定：出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。2011年9月14日原告支付的预约购房款为200000元，《借款协议》约定至2012年9月14日止的利息为107520元，年利率高达53.76%（107520÷200000×100%），且原告主张利息107520元计入本金后再按月利率20‰计算复利，超过法律允许的范围。因此，自2011年9月14日起，借款200000元的利息可按银行同期同类贷款利率四倍计算，超过部分依法不予支持。综上，原告的诉讼请求，予以部分支持。依据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、第7条的规定，判决如下：
一、被告福建省老区房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内清偿原告刘恒昌借款200000元及该款自2011年9月14日起至本判决确定的履行期限届满日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息。
二、驳回原告刘恒昌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7020元，减半收取3510元，由原告负担749元，由被告负担2761元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 员 宗赞宇
二〇一三年十二月九日
代理书记员 兰鸾玉
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
6．民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
7．出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第6条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。