广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1083号
上诉人（原审被告）：广州侨鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：周泽荣。
委托代理人：周欣颖。
被上诉人（原审原告）：陈健。
被上诉人（原审原告）：黄恒。
两被上诉人共同委托代理人：高卫中。
上诉人广州侨鑫房地产开发有限公司（以下简称侨鑫公司）因与被上诉人陈健、黄恒商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：侨鑫公司是坐落于广州市天河区华南农业大学实验农场地段（第二期）的汇景新城住宅楼9幢（自编E1街区A1、A2、A3、B1、B2、C、D1、D2、D3栋）的开发商，取得了编号为穗房预（网）字第20090220-1号《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。
2009年12月21日，陈健、黄恒（乙方／买方）与侨鑫公司（甲方／卖方）签订了《广州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定甲方以出让方式取得位于天河区华南农业大学实验农场地段（第二期）编号为2的地块的土地使用权，在该地块上投资建设汇景新城住宅楼9幢（自编E1街区A1、A2、A3、B1、B2、C、D1、D2、D3栋）商品房；乙方所购商品房为汇景新城住宅楼9幢（自编E1街区A1、A2、A3、B1、B2、C、D1、D2、D3栋）第D1幢12层1201号房（以下简称案涉房屋），房屋地址为天河区汇景北路146号（D3）1201房；建筑面积共208.78平方米，套内建筑面积163.59平方米，共有分摊面积约45.19平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米30162.57元，总金额4934295元；乙方选择按揭付款，首期房款1484295元在本预售合同网上签订之日支付，剩余房款3450000元在2009年12月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2011年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；（第十四条）甲方如未能按合同规定的期限交房，乙方不退房，甲方按日向乙方支付违约金；延期在90天（含本数）内，按已付房价款万分之零点五计；延期在90天（不含本数）至365天（含本数）内，按已交付房价款的万分之一计，延期超过365天（不含本数），按已付房价款的万分之二计；由于乙方原因导致未能按期交付的，甲方达到合同所列交房标准后，乙方须按甲方发出的《商品房住宅交楼书》要求办理交接手续，若该商品房存在其他质量问题，按本合同的约定处理，乙方不得因此拒绝办理收楼手续；乙方未按甲方发出的《商品房住宅交楼书》要求办理交接手续的，只要甲方按乙方所述地址以邮政特快专递形式通知乙方办理交接手续，则视为甲方已完全履行有关义务；乙方没有按期接收该商品房的，应承担违约责任，自双方约定的收楼日期起至实际收楼之日止，乙方应自行承担由此产生的一切费用，包括逾期收楼期间的物业管理费等；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件中第（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，第（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，第（八）项应交由乙方填写或签署，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；本合同要求或允许的通知和通讯均自收到时起生效；等内容。
合同签订后，陈健、黄恒支付侨鑫公司购房款4934295元，侨鑫公司于2010年1月3日开具发票给陈健、黄恒。
2010年9月29日，陈健、黄恒（乙方／买方）与侨鑫公司（甲方／卖方）就案涉房屋签订《装修更改补充协议》，约定：乙方同意由甲方安排施工单位按乙方确认的图纸及修改明细表进行装修更改；因装修更改工期要求，甲乙双方同意案涉房屋的收楼时间延迟至2011年10月31日；等内容。
2011年8月9日，侨鑫公司向陈健、黄恒发出《延迟交楼通知函》，主要内容为因广州市政府于2009年12月、2010年1月发布的通告要求各建设单位在亚运会、亚残运会期间严格控制工地扬尘、噪音，受该政策影响，案涉房屋的交付时间需要相应顺延，且该通告属于不可抗力，现依约通知陈健、黄恒案涉房屋将延期交付使用，具体交付时间侨鑫公司将另行书面通知。陈健、黄恒确认收到上述函件。
2011年12月30日，侨鑫公司以EMS特快专递向陈健、黄恒发出《汇景新城商品住宅交楼书》，主要内容为陈健、黄恒购买的商品房于2012年1月6日已达到《合同》约定的交付使用条件，侨鑫公司安排陈健、黄恒于2012年1月6日对案涉房屋进行收楼；若在上述安排时间内陈健、黄恒未办理相关收楼手续，且超过双方签署的《商品房买卖合同》约定的交付时间仍未办理，陈健、黄恒应承担违约责任，由此产生的一切费用、法律责任由陈健、黄恒承担等。陈健、黄恒确认其于侨鑫公司发函后2-3日收到上述通知书，称侨鑫公司没有履行《合同》第15条所约定的义务，陈健、黄恒有权拒绝收楼，由此产生的责任由侨鑫公司承担。
2012年1月6日，陈健、黄恒就案涉房屋签署了《汇景新城业主收楼表》（并加盖有侨鑫公司客户关系部印章），显示内容为：第一步，确认业主资料、业主履行《商品房买卖合同》之情况、楼款及相关收楼费用缴纳情况、向业主发放《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》、发展商同意交楼。侨鑫公司称该表说明陈健、黄恒已经于当日收楼。陈健、黄恒称该表并不代表其于当日收楼，只表明其办妥了收楼程序的第一步，收楼程序按四步走（第一步确认业主的身份资料、楼价款、税费交纳情况；第二、三步签署物业管理协议交纳物业管理费；第四步领取钥匙，确认收楼手续已办理完毕），收楼表只有签署第四步才能表明陈健、黄恒已办妥收楼手续。陈健、黄恒为此提供了以下证据予以证明：1、加盖有侨鑫公司椭圆形印章的《汇景新城商品住宅交楼书》（业主为案外人姚青，房屋为E1街区第A2幢901房）及其附件，其中，附件一《收楼须知》第四点收楼手续办理流程显示内容主要为缴费→到指定地点→发展商客户关系部确认缴费情况发放质保书及使用书→物业公司预收管理费→物业公司签署文件发放资料→领取钥匙等→陪同验楼→如遇需整改则整改后复验→完毕；2、加盖有侨鑫公司椭圆形印章的《汇景新城E1、E2街区住宅质量保证书》（业主为案外人姚青，房屋为E1街区第A2幢901房），显示该房屋“住宅保修期自交付之日起计算（即2013年5月21日起计算）”等内容；3、加盖有侨鑫公司椭圆形印章的《汇景新城E1、E2街区住宅质量保证书》显示案涉房屋“住宅保修期自交付之日起计算（即2012年6月7日起计算）”等内容。经质证后，侨鑫公司对上述证据1真实性无异议，认为收楼流程中所谓第二步、第三步都是与物业公司办理相关手续，不能表明一定要完成上述四步，收楼手续才全部完成；证据2、3真实性无异议、关联性有异议，认为不能作为案涉房屋实际收楼日期。
2012年6月7日，陈健、黄恒与案外人广州侨鑫物业有限公司共同签署《收楼确认书》，显示“广州侨鑫物业有限公司汇景管理处”根据《合同》附件四装饰、设备标准，将案涉房屋交付陈健、黄恒；陈健、黄恒收到案涉房屋住宅大门钥匙2条，确认收楼手续已办理完毕。上述《收楼确认书》还显示有“收楼后如上述单元有任何维修需申报，请于签署此确认书起五天内向广州侨鑫物业有限公司汇景管理处提出，逾期申报将会延误维修工程时间，届时造成开发商无法为您提供满意而周到的服务……开发商及广州侨鑫物业有限公司汇景管理处建议您在正式入住前设置好入户大门的指纹……开发商及广州侨鑫物业有限公司汇景管理处不会保留任何钥匙”等内容。侨鑫公司称其没有书面委托案外人广州侨鑫物业有限公司向业主交付案涉房屋钥匙，但实际操作是由案外人广州侨鑫物业有限公司去做。
2013年12月24日，陈健、黄恒以侨鑫公司未支付涉案房屋的延期交房违约金为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、侨鑫公司向陈健、黄恒赔偿延期交房违约金86350元（自2011年11月1日起计至2012年6月7日止，分两段计算）。2、侨鑫公司承担本案诉讼费用。侨鑫公司原审辩称：侨鑫公司辩称：不同意陈健、黄恒的诉讼请求。一、我方不认可陈健、黄恒所主张的交楼标准（陈健、黄恒收到相应的竣工验收文件复印件），应当以我方是否具备相应的竣工验收文件作为是否具备交楼条件的标准。上述房屋在交付给陈健、黄恒前已取得竣工验收备案表及项目竣工环境保护验收意见函、永久水表安装报告表等竣工文件，具备商品房交付条件。同时，我方也已将上述房屋的相关竣工验收文件放在收楼部公示。2011年11月底至2012年5月底为业主集中收楼时间，在此期间，我方一直将上述房屋的相关竣工验收文件放置收楼现场公示。二、陈健、黄恒与我方签署了装修更改补充协议，同意将上述房屋收楼时间延迟至2011年10月31日。我方已于2011年12月30日通知陈健、黄恒于2012年1月6日前办理收楼手续，我方已于2012年1月6日将符合交楼条件的上述房屋交付给了陈健、黄恒，其也在当日办理完毕收楼手续。三、陈健、黄恒所称的迟延交楼时间不符合事实及合同约定，我方在通知陈健、黄恒收楼前均通过邮政快递向其寄发了汇景新城商品住宅交楼书，通知其于指定时间内办理收楼手续，并告知如超过约定时间未办理收楼手续将视为其同意收楼。四、陈健、黄恒对上述房屋提出的质量问题不属于房屋主体结构问题，仅为装修瑕疵，属于房屋质量保修范围。陈健、黄恒不得以房屋装修质量为由拒绝收楼。
侨鑫公司提供E1街区《竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程规划验收合格证》等，以证实涉案房屋已达到交付使用条件。其中《竣工验收备案表》载明广州市城乡建设委员会同意备案的时间为2011年12月28日。侨鑫公司为证明其依约将案涉房屋的相关竣工验收文件在收楼现场进行了公示，提供了13张照片予以证实。陈健、黄恒对上述照片的真实性均不予认可，称其从未见过这些照片，当时其要求侨鑫公司提供交楼文件，侨鑫公司均拒绝。
原审庭审中，陈健、黄恒与侨鑫公司均同意逾期交楼违约金按逾期时间分别处理：延期在90天（含本数）内，按已付房价款的万分之零点五计；延期在90天（不含本数）至365天（含本数）内，按已交付房价款的万分之一计；延期超过365天（不含本数），按已付房价款的万分之二计。
原审法院认为，陈健、黄恒与侨鑫公司双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
陈健、黄恒已经依约向侨鑫公司付清了购房款，侨鑫公司亦应当依约将符合《合同》约定的案涉房屋交付陈健、黄恒使用。侨鑫公司对其上述交楼义务负有举证责任。《合同》及《装修更改补充协议》的内容显示侨鑫公司应于2011年10月31日前将符合合同约定的案涉房屋交付陈健、黄恒使用，经查，侨鑫公司并未能在上述约定的期限内交楼，显属违约，陈健、黄恒要求侨鑫公司支付自2011年11月1日起的逾期交楼违约金合法有理，原审法院予以支持。至于侨鑫公司逾期交楼违约责任的截止时间，首先，侨鑫公司主张应计至其所辩称的将案涉房屋交付陈健、黄恒使用的时间即2012年1月6日，并提供了《汇景新城业主收楼表》为证。《汇景新城业主收楼表》名称中虽然有“收楼表”字样，但从该表内容来看，表达的是侨鑫公司审查陈健、黄恒履行交款义务后同意交楼的意思表示，未见陈健、黄恒验收案涉房屋同意收楼的意思表示。在陈健、黄恒否认于2012年1月6日收楼的情况下，侨鑫公司上述证据并不足以证明其上述抗辩，对其抗辩不予采纳。其次，从原审法院查明的事实看，侨鑫公司于2011年12月28日办妥了案涉房屋的竣工验收备案手续，故原审法院确认侨鑫公司该时已符合法定的和合同约定的交楼条件。在此情况下，侨鑫公司于2011年12月30日发出《催收楼通知书》要求陈健、黄恒于2012年1月6日前往收楼，陈健、黄恒亦于2012年1月6日到现场办理收楼手续，但陈健、黄恒最终拒绝收楼。陈健、黄恒以侨鑫公司未依约提供收楼文件及案涉房屋存在严重质量问题为由拒绝收楼。根据《合同》第15条的约定，侨鑫公司交付案涉房屋时应当提供该条款约定的资料原件及加盖有该公司公章的复印件，否则陈健、黄恒有权拒绝收楼。侨鑫公司作为履行上述提供义务的一方当事人，应就其履行情况承当举证责任，但现有证据并不足以证实侨鑫公司已履行上述提供义务，侨鑫公司应承担举证不能的法律后果，对陈健、黄恒关于侨鑫公司未依约提供收楼文件的陈述予以采信，陈健、黄恒以此为由拒绝收楼有理。再次，陈健、黄恒主张应计至其实际收楼时间即2012年6月7日，陈健、黄恒提交的《收楼确认书》清晰表明了陈健、黄恒同意收楼的意思表示及签收了案涉房屋大门钥匙，足以证明陈健、黄恒于2012年6月7日实际接收了案涉房屋。因此，侨鑫公司逾期交楼违约金的截止时间应计至陈健、黄恒实际收楼之日即2012年6月7日。
按照上述起止时间计算，侨鑫公司逾期交楼的时间共计220天（2011年11月1日至2012年6月7日），依据陈健、黄恒与侨鑫公司均同意的计算标准及方法即分两段（90天按0.005%、130天按0.01%／天）计算，侨鑫公司应付的逾期交楼违约金合计86350.16元（4934295元×0.005%／天×90天＋4934295元×0.01%／天×130天）。陈健、黄恒在本案中自愿主张要求侨鑫公司支付逾期交楼违约金86350元，属于对自身民事权利的合法处分，予以准许。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年8月15日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起10日内，侨鑫公司支付陈健、黄恒逾期交楼违约金86350元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1960元，由侨鑫公司负担。
判后，上诉人侨鑫公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定陈健、黄恒的收楼时间事实有误。涉案房屋在2011年12月已具备交付使用条件，在2011年12月至2012年5月期间我方一直将相关竣工验收文件放在收楼现场进行公示，也已于2011年12月30日向陈健、黄恒寄发了《汇景新城E1-D3-1201单元商品住宅交楼书》，通知其于2012年1月6日办理收楼手续，根据涉案合同第14条第2点的约定，陈健、黄恒已于2012年1月6日视为收楼，陈健、黄恒延迟收楼的责任应有其自行承担。二、一审法院认定我方向陈健、黄恒提供竣工文件属于收楼标准之一事实有误。合同第15条第3款的约定是指只要房屋在通知陈健、黄恒办理收楼手续前已取得《竣工验收备案表》等验收文件，就视为具备了交付使用条件，若房屋不存在影响居住的重大质量问题，我方是否有提供加盖公章的竣工文件复印件给陈健、黄恒，都不能构成其拒绝收楼的合法理由。故上诉请求：1、撤销原审判决并改判；2、一审、二审的诉讼费用全部由陈健、黄恒承担。
被上诉人陈健、黄恒答辩认为：我方同意原审判决，请求予以维持。1、侨鑫公司上诉称我方拒绝签收房屋竣工验收文件，与事实不符。事实是侨鑫公司拒绝向包括我方在内的众多业主提供房屋竣工验收文件，拒不履行合同15条第1款第2条的合同义务，依据15条第3款得知，涉案房屋不符合交付标准，我方某拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任应由侨鑫公司承担。2、侨鑫公司以合同第14条第2款为由认为陈健、黄恒于2012年1月6日视为收楼，是错误的，因为该条款的适用有一个前提条件，是在我们的原因导致逾期交付的情况下才产生。涉案房屋存在大量的装修质量问题，导致业主无法收楼。
经审理查明，上诉人侨鑫公司与被上诉人陈健、黄恒对原审查明事实没有异议，本院予以确认。二审中双方均没有提交新证据。
本院认为，原审认定侨鑫公司与陈健、黄恒于2009年12月21日自愿签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效正确。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是收楼时间的认定问题。
关于收楼时间的认定。虽然侨鑫公司向陈健、黄恒寄发了《汇景新城商品住宅交楼书》，通知陈健、黄恒于2012年1月6日办理收楼手续，但依据涉案《广州市商品房买卖合同》第十五条的约定，侨鑫公司在交楼时应当出示该条款约定的资料原件并提供加盖侨鑫公司公章的复印件，否则陈健、黄恒有权拒绝收楼。而交楼时是否已出示该合同第十五条约定的资料原件并提供加盖侨鑫公司公章的复印件，应由该义务的履行人即侨鑫公司承担相应的举证责任，但侨鑫公司的举证并不足以证实其已于2012年1月6日或之前履行该合同第十五条约定的该项义务，理应由侨鑫公司承担举证不能的法律后果。故陈健、黄恒于2012年1月6日拒绝收楼有理，因此而导致涉案房屋延迟交付的责任应由侨鑫公司自行承担。侨鑫公司上诉主张其已将相关竣工验收文件公示于收楼现场，陈健、黄恒予以否认，侨鑫公司未能就此提供确实证据加以证实，本院不予采纳。陈健、黄恒提交的《收楼确认书》表明陈健、黄恒于2012年6月7日实际接收了涉案房屋，原审据此判定侨鑫公司承担的逾期交楼违约金计至2012年6月7日止，并无不当。侨鑫公司以涉案房屋已具备交付使用条件，其已通知陈健、黄恒于2012年1月6日收楼，无论其是否提供加盖公章的竣工文件复印件给陈健、黄恒都不能构成陈健、黄恒拒收楼的合法理由为由，主张应视为陈健、黄恒已于2012年1月6日收楼，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。上诉人侨鑫公司的上诉主张缺乏充分依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1960元，由上诉人广州侨鑫房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年四月八日
书 记 员 邹文芳