广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第460号
上诉人（一审被告）莫建琼。
委托代理人黄少宏，广西起航律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）童燕苏。
委托代理人覃勋，广西欣和律师事务所律师。
一审被告莫加强。
一审被告莫秀琼，成年。
一审第三人阳朔公路管理局，住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇城西路67号。
法定代表人孟燕京，该局局长。
上诉人莫建琼与被上诉人童燕苏及一审被告莫加强、莫秀琼、一审第三人阳朔公路管理局因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2014）阳民初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月19日立案受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员胡卫新和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年9月18日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人莫建琼及其委托代理人黄少宏、被上诉人童燕苏及其委托代理人覃勋到庭参加诉讼。一审被告莫加强、莫秀琼、一审第三人阳朔公路管理局经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告童燕苏与莫保华于2006年3月26日签订了一份《回迁房转让合同》，合同约定，莫保华将阳朔县荆凤路新公路局内的回迁房（105平方米）转让给原告，价款169800元，合同签订后三日内交付85000元，余下款项在交付土地证、房产证后付清。在同栋楼房中如有住户办好土地证、房产证的，莫保华应在3个月内把该证办理完毕。该合同还约定，如因发生纠纷不能办理土地证和房产证，莫保华应赔付原告50000元作装修赔偿费。之后，原告支付了首付款85000元，莫保华交付了房屋。2006年6月15日，莫保华与第三人阳朔公路管理局签订了一份《集资建房协议》，交付了首付集资款5万元。××去世，被告莫建琼认为属于自己的集资房被父亲莫保华转让给了原告，诉至本该院，要求确认原告与莫保华签订的《回迁房转让合同》无效，该院作出（2010）阳民初字第591号民事判决，驳回了莫建琼的诉讼请求，莫建琼不服，上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院作出（2011）桂市民终字第30号民事判决，驳回其上诉，维持了原判。2009年5月18日，莫保华的法定继承人即被告莫建琼（大女儿）、被告莫加强（小儿子）、被告莫秀琼（二女儿）、及唐建娟（大儿媳）出具一份证明给第三人阳朔公路管理局，同意莫保华在公路局的集资房属于被告莫建琼个人所有。即日，被告莫建琼与第三人阳朔公路管理局签订了一份《集资建房协议》，落款日为2006年6月20日，该协议与莫保华和第三人阳朔公路管理局于2006年6月15日签订的协议内容一致。被告莫建琼于2011年10月24日办理了朔房权证阳朔镇字第××号房屋所有权证，该房屋坐落在阳朔县阳朔镇荆凤路15号，建筑面积105.70㎡，房屋登记为B幢204号，产权所有人为莫建琼。2011年11月30日，被告莫建琼申请办理了该房的土地使用证。原告得知被告莫建琼办理了房产证和土地证后，诉至该院要求被告莫建琼协助办理过户手续，该院作出（2013）阳民初字第74号民事判决，支持了原告的诉讼请求，被告莫建琼不服，上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院作出（2013）桂市民四终字第527号民事判决，认定原告与莫保华签订的《回迁房转让合同》因附解除条件的成就而失效，撤销了该院判决。
另查明，原告自装修好房屋后即入住，2008年因工作调动搬离后该房用于出租，租赁期间，被告莫建琼曾多次阻止，2012年6月被告莫建琼将房屋钥匙置换，不再给原告居住使用。本案审理期间，原告童燕苏向本院提出申请，要求对阳朔县××号B栋204号房屋的市场价值进行评估，该院依法委托广西国泰房地产评估有限公司进行评估，2014年9月10日，该公司作出桂国泰房（2014）60005A号房地产评估报告，评估结论为朔县阳朔镇荆凤路15号B栋204号房屋的房地产总价值为618300元。后该院另行委托该公司对其作出的评估结论中房屋的价值出具评估说明，2014年12月1日，该公司作出评估说明，认定扣除装修价格后的估价对象房地产总价值为586600元。
一审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。桂林市中级人民法院（2013）桂市民四终字第527号民事判决书认定原告童燕苏与莫保华签订的《回迁房转让合同》是附解除条件的合同，莫保华去世后出现了莫保华与童燕苏签订的《回迁房转让合同》第六条约定的解除合同条件的情形，即出现因转让原因，莫保华的家人莫建琼、莫加强、莫秀琼及阳朔县公路管理局不同意转让，阳朔县公路管理局根据国家相关政策和《回迁房转让合同》第六条约定及莫保华的子女同意该房屋属莫建琼所有的证明，阳朔公路管理局与莫建琼签订了《集资建房协议》。莫建琼现已办理了该房屋的房屋所有权证和土地使用权证，并将该房屋出租他人，因此，《回迁房转让合同》因附解除条件的成就而失效。因原告与莫保华签订的《回迁房转让合同》已失效，故对原告请求解除其与莫保华签订的《回迁房转让合同》的诉请该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条亦规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”本案中原告童燕苏已经按照《回迁房转让合同》的约定实际支付了首期购房款85000元，现因合同失效，无法继续履行，造成了原告上述购房款的损失以及重置同地段相同合法房产的损失（即房屋溢价损失），故原告有权要求对方当事人返还购房款85000元以及赔偿重置同地段相同合法房产的损失。原告原购买诉争房屋的价款为169800元，根据广西国泰房地产评估有限公司出具的桂国泰房（2014）60005A号房地产评估报告的评估结论以及评估说明，本案诉争房屋的市场评估价值为586600元，故原告另行重置同地段相同合法房产的损失为416800元（586600元-169800元）。但因原告在签订合同时明知该房屋尚未取得权属证书而仍然予以受让，对合同失效亦存在一定过错，该损失双方当事人各应承担一半责任。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告与莫保华签订的《回迁房转让合同》第六条约定，如因发生纠纷不能办理土地证和房产证，莫保华应赔付原告50000元作装修赔偿费，该条款属于“合同中结算和清理条款”，其效力在合同解除后仍然存续，故对原告要求赔偿50000元装修款的诉讼请求该院予以支持。因《回迁房转让合同》的当事人莫保华去世，其在第三人阳朔公路管理局的集资房发生了继承法律事实关系，其大女儿莫建琼作为继承人继承了莫保华的集资房，并已办理了诉争房屋的房屋所有权证和土地使用权证，根据权利和义务对等原则，享受了权利则要承担义务，因此，被告莫建琼在继承了集资房的同时，就应当承担莫保华与童燕苏签订的《回迁房转让合同》中的权利义务。莫保华的其他法定继承人自愿放弃继承的权利，则不承担本案的民事责任。被告莫建琼辩称朔县阳朔镇荆凤路15号B栋204号房屋系其经阳朔县公路管理局同意后集资购买的，与原告童燕苏和莫保华无关，该辩论意见与事实不符，该院不予采纳。原告与莫保华自签订合同以后，莫保华即将房屋交付给原告占有、使用，直至2012年6月在被告莫建琼的干预下不再掌控管理，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，原告亦应支付此期间的房屋使用费。综合考虑当地房屋租赁市场情况，本院酌情认定房屋使用费为36000元（6000元／年×6年），该笔费用用于抵消原告另行重置同地段相同合法房产的损失。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告童燕苏与莫保华签订的《回迁房转让合同》。二、被告莫建琼返还原告童燕苏购房款85000元。三、被告莫建琼赔偿原告童燕苏《回迁房转让合同》中约定的装修赔偿款50000元以及原告另行重置同地段相同合法房产的损失172400元（416800元÷2-36000元），该两项赔偿款共计222400元。四、被告莫加强、莫秀琼、第三人阳朔公路管理局不承担本案民事责任。五、驳回原告童燕苏的其他诉讼请求。本案受理费9150元，原告童燕苏负担3900元，被告莫建琼负担5250元。
上诉人莫建琼不服一审判决，上诉称：1、童燕苏和莫保华签订的《回迁房转让合同》违反了阳朔县公路管理局的行政管理规定，属无效合同。《回迁房转让合同》第六条约定的是无效合同的情形产生时该合同无效，不是有效合同解除情形的约定。2、一审判决认定诉争房屋的溢价损失是尚未发生的事实，无事实和法律依据。因为《回迁房转让合同》是无效合同，应按无效合同的规定处理，一审判决房屋溢价作为损失予以赔偿，实际上是将上述合同作为有效合同解除来处理。另，评估报告所评估的标的物是莫建琼名下的房屋，并非合同当事人莫保华名下的房屋。3、一审判决莫建琼返还童燕苏购房款85000元，无事实和法律依据。莫建琼不是合同当事人，也没有继承莫保华的任何遗产（包括房屋遗产），不应由其返还购房款。综上，请求撤销一审判决，判决驳回童燕苏的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由童燕苏负担。
被上诉人童燕苏口头答辩称，上诉人的上诉请求不成立。关于转让费已经有生效判决进行认定，诉争合同是合法有效合同。上诉人提出评估结论问题，评估程序合法，法院应该采信。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：《回迁房转让合同》的效力及其产生的法律后果如何承担？
上诉人莫建琼上诉主张《回迁房转让合同》属无效合同，应按无效合同的法律后果来处理本案。对该上诉理由，本院不予采信。桂林市中级人民法院（2013）桂市民四终字第527号民事判决书认定《回迁房转让合同》为附解除条件的合同，因合同约定的解除条件成就而失效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，有相反证据足以推翻的除外。因此，本案涉争合同已失效。另，附解除条件的合同，是当事人以意思表示限制合同的效力，当解除条件成就时，无须任何一方当事人主张“解除权”，该合同即自动且当然地失效。诉争合同失效后，不存在合同解除的事由，亦不符合法律规定的合同解除条件。一审法院根据当事人的诉请判决解除《回迁房转让合同》不当，本院予以纠正。本案涉争合同应按有效合同权利义务终止后的情形予以处理。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《回迁房转让合同》第六条约定：“转让人保证转让的集资房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因转让原因造成该转让房不能办理（土地使用证）和（产权证）或发生债权债务纠纷的，如果因转让人家庭发生纠纷或转让方机构需收回该房，转让人应该付予买受人人民币伍万元作装修赔偿费。由转让人承担全部责任。”该条款属于涉争合同的结算和清理条款，合同的权利义务终止后仍然有效。本案房屋的转让人应承担返还购房款、赔偿装修费及另行重置同地段相同合法房产的损失。上诉人莫建琼提出其没有继承莫保华的任何遗产（包括房屋遗产），不应由其返还及赔偿上述款项。从本案查明的情况看，上诉人莫建琼经阳朔公路管理局及莫保华的其他子女同意，承继了本案涉争房屋的权利，按照权利与义务对等的原则，应承担因涉争房屋产生的赔偿义务。考虑到被上诉人童燕苏未全额支付购房款，对其损失可据情予以折低。因此，一审法院判决由上诉人莫建琼承担的赔偿义务正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，但实体处理部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区阳朔县人民法院（2014）阳民初字第394号民事判决第二、三、四、五项。
二、撤销广西壮族自治区阳朔县人民法院（2014）阳民初字第394号民事判决第一项。
本案二审案件受理费5911元，由上诉人莫建琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 胡卫新
代理审判员 蒋子秀
审 判 员 胡卫新
代理审判员 蒋子秀
二〇一五年十一月五日
书 记 员 申峰峰