广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1407号
上诉人（原审被告）：李日华，女，汉族，1976年3月4日出生。
委托代理人：李庚，广东金阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市华越物业管理有限公司。
法定代表人：肖光辉，总经理。
委托代理人：王景杰，北京市共和（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：黄国磊，男，汉族，1990年8月21日出生，系该司法务。
被上诉人（原审被告）：黄裕进，男，汉族，1979年9月28日出生。
上诉人李日华因与被上诉人深圳市华越物业管理有限公司、黄裕进房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月24日深圳市华越物业管理有限公司（以下简称华越公司，甲方）和黄裕进（乙方）签订了一份《经营管理合同》，合同乙方签章处加盖了“黄裕进印”字样的公章，李日华在委托人处签名，约定甲乙双方就经营管理“钻石商业广场”xx层xx号商铺（建筑面积为19.13平方米），达成如下条款：经营期限为一年，自2011年4月1日至2012年3月31日止；乙方经营的范围为服装、精品，品牌为RAINONE；经营管理期间乙方每月按时向甲方交纳租金为3130元，管理费为670元，合计每月3800元，并在每月5日前将此款项交到钻石广场物业管理处财务室，若乙方逾期未交，甲方将加收每日5%的滞纳金，逾期半月未交的，甲方有权将该商铺停止一切服务，并有权将货品强行清理；协议签订时，甲方向乙方收取相当于二个月租金及一个月的管理费作为合同的保证金，合计6930元；合同期间，如乙方违约，甲方将不退还合同保证金，若甲方违约，乙方有权单方面终止该协议，甲方退还合同保证金；另外，合同还约定了其他一些权利义务。同日，双方又签订了一份《关于钻石广场经营管理合同27#商铺补充协议》，约定因客观原因27#商铺暂时无法办理政府登记备案合同，乙方已知晓该情况并同意承租该商铺，如乙方坚持办理备案合同则甲方有权单方通知乙方后解除合同，合同保证金不予退还。
上述合同签订当日，华越公司出具了一份收款收据，注明今收到27#黄裕进铺位押金6260元，管理费押金670元，原押金收据收回。黄裕进缴纳租金及管理费到2011年12月，之后的租金、管理费未向华越公司缴纳。因黄裕进拖欠租金，华越公司于2012年2月8日华越公司向黄裕进、李日华发出了通知书，通知钻石广场27#、25#商铺2012年1月、2月份的租金、管理费、2011年12月、1月份的电费逾期未交，根据《钻石广场经营管理合同》第四条的规定，请将2012年1月、2月份的租金、管理费、2011年12月、2012年1月份的电费及滞纳金在2012年2月9日下午五点四十五前交到管理处，如未交管理处将无法保证该商铺的正常经营。2012年2月27日华越公司委托北京市共和（深圳）律师事务所向李日华发出了律师函，要求补交拖欠的相关费用，并与华越公司协商因违约行为而给华越公司造成的损失赔偿问题。2012年3月6日，华越公司又发函给李日华，告知华越公司将按照《钻石广场经营管理合同》第四条的约定，加收滞纳金，并按第十四条的约定，没收合同保证金以及有权终止与黄裕进的合同关系。李日华签收了上述材料。李日华于2012年3月6日写了一份保证书，保证在2012年3月8日16点前将所租钻石广场一楼自编号25#商铺1、2、3月份租金电费交清，xx商铺和xx号仓库1、2月份租金电费交清，在3月15日前将xx商铺和xx仓库三月份租金电费交清，如李日华未履行以上承诺，将自动无条件放弃xx、xx商铺、24#仓库的经营权及租赁权，并承担华越公司一切损失及相关法律责任后果。2012年3月8日李日华又写了一份保证书，保证在2012年3月12日16点前，结清所租钻石广场一层xx、xx商铺一月、二月、三月租金、管理费、电费及合同所约定的滞纳金等所有拖欠的费用，同时结清24#商铺二、三月份租金、电费等拖欠费用；如李日华无法履行以上承诺，将自动无条件放弃xx、xx商铺及24号仓库的经营权和租赁权，并承担华越公司的一切损失，华越公司有权采取强制措施，收回商铺，重新对外招租，所产生的一切不利后果均由李日华承担。2012年3月12日华越公司做出了“关于钻石广场xx、xx号商铺及24号仓库欠租事宜处理决定”，认为承租方存在拖欠租金、管理费、水电费等严重违约情形，并且在华越公司多次函告后及给予合理的宽限期限内，仍未交清，已经构成根本违约，已经严重影响华越公司正常经营，并且给华越公司造成一定损失，华越公司决定：1、终止与承租方签订的《经营管理合同》，收回xx、xx商铺及24号仓库。2、按照合同约定，没收承租方租赁保证金等。李日华签收了该份处理决定。2012年3月21日李日华又向华越公司出具了一份《承诺书》，确认拖欠华越公司xx、xx商铺的2012年1月、2月、3月的租金、滞纳金、管理费、水电费累计38236元，以及拖欠24号仓库2012年2月及3月的租金、滞纳金、管理费累计2075元，承诺必将积极采取措施筹集款项，务必在2012年3月16日14点之前清偿完上述全部欠款，否则，若再逾期未能补交上述欠款，华越公司有权采取任何强制措施收回上述xx、xx号商铺及24号仓库的所有权，并向华越公司支付违约金20000元，届时存放在xx、xx号商铺及24号仓库中的任何物品将视为遗弃物，由华越公司自行处理。华越公司于2012年3月26日将涉案商铺收回。
华越公司向原审法院提交了一份盖有“黄裕进印”印章的授权书，签署日期为2011年3月24日，注明RAINONE欧洲时尚奢华服饰法人代表黄裕进授权李日华于2011年3月24日与华越公司就深圳市罗湖区南湖路钻石广场3号门27#签店铺续约事宜。李日华向原审法院提交了一份授权书，签署日期为2007年12月28日，加盖了“深圳市罗湖区雨服装店”公章及财务专用章，并有黄裕进的签名，注明本人黄裕进是深圳市罗湖区雨（RAIN）服装店的法人代表，基于业务繁忙，故授权于李日华向贵行办理对公账户跟雨服装店的一切事物与管理、帐务等等，请贵行予以办理。
涉案商铺所在的钻石购物中心系深圳市华越实业有限公司和深圳市城市建设开发（集团）公司共同开发建设的，其中深圳市华越实业有限公司分得了包括涉案商铺在内的“钻石购物中心”01层整层。深圳市华越实业有限公司出具授权委托书，授权华越公司以华越公司的名义就27号商铺签订租赁合同，并进行日常管理和维护：向承租方收取租金等收益，解决处理纠纷（包括但不限于调解、仲裁、诉讼）等一切特别授权。
华越物业诉至原审法院，请求判令：1、李日华立即向华越公司偿还其自2012年1月起至3月期间拖欠的27号商铺租金、管理费本金，累计11400元；2、华越公司没收李日华保证金计6930元；3、李日华立即向华越公司偿还其自2012年1月起至3月期间拖欠的27号商铺电费计541元；4、李日华立即向华越公司支付自2012年1月起至还清上述所欠27号商铺租金、管理费及电费之日止的滞纳金，暂计3042元（滞纳金按照每日千分之五计收，暂计至2012年3月31日）；5、李日华立即向华越公司支付因其拖欠24号仓库、25号商铺以及27号商铺租金、滞纳金、管理费和电费等欠款而应付之违约金，计20000元；6、李日华立即退还27号商铺；7、李日华承担本案全部诉讼费以及财产保全费。
原审法院认为，本案的焦点之一为谁是涉案商铺的承租人。对此原审法院认为，在签署《经营管理合同》及《关于钻石广场经营管理合同27#商铺补充协议》时，在承租方处均加盖了“黄裕进印”的印章，李日华在委托人处签字。在华越公司提供的授权书中也加盖了“黄裕进印”的印章，并没有黄裕进的签名。因我国并未对私人的印章进行备案登记，因此无法确认印章系由黄裕进加盖，并且是其真实意思表示。李日华提供的授权书虽然有黄裕进的签名，但是该授权书明显是向银行出具的，并且时间为2007年12月28日，明显看出该委托书也并不是授权李日华来签订上述《经营管理合同》及《关于钻石广场经营管理合同27#商铺补充协议》的。并且从李日华向华越公司出具的承诺书等材料中均可看出李日华是实际的经营人。故认定李日华是涉案商铺的实际承租人，其应当承担《经营管理合同》及《关于钻石广场经营管理合同27#商铺补充协议》中约定的权利义务。黄裕进不承担《经营管理合同》及《关于钻石广场经营管理合同27#商铺补充协议》中约定的权利义务。华越公司基于深圳市华越实业有限公司的授权与李日华签订的《经营管理合同》及《关于钻石广场经营管理合同27#商铺补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，华越公司将涉案铺位交给李日华使用，李日华应当按照合同的约定向华越公司缴纳租金及管理费，李日华自2012年1月开始拖欠华越公司的租金和管理费，经华越公司多次催促亦没有向华越公司缴纳，构成了违约。在华越公司向李日华发出催收的通知及律师函后，李日华多次向华越公司承诺交清所欠的租金、管理费等，否则将无条件放弃27#商铺的经营权和租赁权。在李日华承诺后仍没有兑现承诺的情况下，华越公司向李日华发出“关于钻石广场xx、xx号商铺及24号仓库欠租事宜处理决定”通知李日华终止双方签订的《经营管理合同》，收回涉案27#商铺，其意思表示为解除双方的合同，该处理决定已经送达给李日华，应当确认华越公司、李日华所签订的《经营管理合同》及《关于钻石广场经营管理合同27#商铺补充协议》已经解除。华越公司请求李日华支付所拖欠的2012年1月至3月租金11400元，因华越公司于2012年3月26日将涉案27号仓库收回，故租金应当计至2012年3月25日，故李日华应当向华越公司支付租金10767元（7600元＋3800元÷30天×25天＝10767元），华越公司的这一请求，原审法院部分予以支持。合同约定合同期间如李日华违约，华越公司将不退还合同保证金，在此华越公司要求不退还李日华缴纳的合同保证金6930元，符合合同的约定，理由成立，予以支持。华越公司请求李日华偿还2012年1月至3月期间拖欠的27号商铺电费，因华越公司只提交了华越公司自行制作的收费通知单，李日华不予认可，华越公司并未提交其他证据证明李日华所使用电费的电量，应当承担举证不能的责任，华越公司的这一诉讼请求，原审法院不予支持。关于华越公司请求李日华支付2012年1月起至还清27#商铺租金、管理费及电费之日止的滞纳金（即违约金），合同约定的是每日5%的滞纳金，华越公司在此向李日华主张每日千分之五的滞纳金。李日华主张此滞纳金的标准明显过高，提出调整滞纳金的标准，原审法院认为应当将滞纳金的标准调整为每日万分之五，华越公司要求李日华按照每日千分之五支付2012年1月起至还清27#商铺租金、管理费之日止的滞纳金，原审法院部分予以支持。关于李日华在《承诺书》中承诺若未能在2012年3月26日前清偿完毕xx、xx号商铺24号仓库的租金、滞纳金、管理费、水电费等费用，向华越公司支付违约金20000元，属于双方在协商还款中李日华向华越公司作出的承诺，李日华未按期向华越公司还清上述款项，华越公司请求李日华支付上述违约金，理由成立。因该项违约金涉及到三个商铺，华越公司根据其三个案件请求的数额的比例，在本案中请求李日华支付违约金7280元，理由成立，予以支持。华越公司于2012年3月26日已经将涉案的商铺收回控制，其再要求李日华将涉案的27号商铺退还，理由不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、李日华应自判决生效之日起十日内向华越公司支付所欠“钻石商业广场”xx层xx号商铺2012年1月至3月的租金及管理费10767元；二、华越公司不予退还合同保证金6930元；三、李日华应自判决生效之日起十日内向华越公司支付所欠“钻石商业广场”xx层xx号商铺2012年1月至3月的租金及管理费的违约金（违约金标准按照每日万分之五计算，按照每月3800元计，从每月6日起计算至支付之日止）；四、李日华应自判决生效之日起十日内向华越公司支付违约金7280元；五、驳回华越公司要求李日华支付2012年1月至3月期间拖欠的“钻石商业广场”xx层xx号商铺电费及滞纳金的诉讼请求；七、驳回华越公司要求李日华立即退还27号商铺的诉讼请求；八、驳回华越公司的其他诉讼请求。案件受理费848元，由华越公司负担24元，李日华负担824元。
上诉人李日华不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第一、二、三、四项，驳回华越公司对李日华的诉讼请求；2、华越公司承担诉讼费用。事实与理由：
一、华越公司主体不适格。华越公司并非涉案房屋的所有权人，也未在举证期限内提供有权租赁涉案房屋的证据。原审开庭审理后，华越公司才拿出房屋所有权人的授权委托书，但该委托书的出具时间在华越公司起诉之后，显然在华越公司在起诉时并未得到授权，所以华越公司无权向李日华主张权利。另外，授权委托书授权华越公司有“解决处理纠纷（包括但不限于调解、仲裁、诉讼）等一切授权”，该授权无效，根据民事诉讼关于诉讼代理的规定，华越公司作为法人无权代理房屋所有权人诉讼。
二、涉案房产租赁合同的当事人是华越公司和黄裕进，李日华不应承担合同义务。黄裕进与华越公司从2007年就开始签订租赁合同，租赁涉案房产经营深圳市罗湖区雨服装店，服装店工商登记的经营者为黄裕进。2011年3月24日签订的租赁合同是黄裕进授权李日华与华越公司续签合同，虽然合同上没有黄裕进的签字，但结合其之前的承租人身份、合同签章以及授权李日华办理银行事务的授权书，能够证明是黄裕进授权李日华续签租赁合同。李日华签订合同只是行使代理人的权利，而非充当合同当事人。即使李日华未取得代理黄裕进签订租赁合同的授权，但黄裕进还提供相关资料给李日华代理签订租赁合同，并在原合同到期后继续使用租赁房屋，未明确反对李日华的代理行为，该事实属于合同法第六十六条规定的本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示，视为同意，应当承担合同义务。涉案房产租赁合同中的承租人是黄裕进，实际使用涉案房产、经营服装店铺的也是黄裕进，与李日华没有任何关系。要求李日华承担租赁合同义务没有事实和法律依据。
三、履约保证金可以抵扣租金。黄裕进与华越公司签订的租赁合同于2012年3月24日到期，且店铺在2012年3月初就已经停止经营，事实上双方仅存在结算问题，己缴纳的履约保证金可以抵扣租金。
四、原审判决确定的违约金显著过高。原审判令支付租金为10767元，而判决的违约金包括：1、不予退还的履约保证金6930元；2、违约金每月3800元计至支付之日止；3、违约金7280元。即违约金将超过本金的几倍，显失公平。综上，请求二审法院撤销原判，驳回华越公司对李日华的诉讼请求。
被上诉人华越公司答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、根据钻石购物中心的初始登记证书、建设工程规划许可证、深圳市华越实业有限公司与深圳市城市建设开发（集团）公司的分楼协议，深圳市华越实业有限公司对涉案物业的享有所有权，具有对外出租的权利。根据深圳市华越实业有限公司出具的授权委托书和相关法律规定，华越公司有权出租涉案物业并就相关纠纷进行诉讼；二、李日华是涉案物业的实际承租人，涉案物业一直是由李日华实际使用经营，李日华一直是以承租人的名义和身份来履行合同。李日华出具的保证和承诺证明其是涉案物业的承租人；三、履约保证金抵扣租金没有依据；四、原审判决的违约金合法合理。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁纠纷，原审对《经营管理合同》、《关于钻石广场经营管理合同27#商铺补充协议》的性质和效力认定正确，本院予以确认。深圳市华越实业有限公司系涉案商铺的合作开发商，其授权华越公司对外出租27号商铺并进行日常维护管理，华越公司也以自身名义与黄裕进订立租赁合同，故华越公司作为出租人有权提起本案诉讼。李日华上诉主张华越公司主体不适格，缺乏法律依据，本院不予采纳。华越公司在一审诉讼过程中提交了盖有“黄裕进”私章的授权委托书，载明黄裕进授权李日华与华越公司签订27号商铺的续租合同。而李日华签字的《经营管理合同》、《关于钻石广场经营管理合同27#商铺补充协议》均列明承租方是黄裕进，落款处也有黄裕进的私章。鉴于黄裕进经原审法院合法传唤未到庭应诉，放弃质证权利，本院对上述证据所反映的事实予以认定，即黄裕进应为本案租赁合同关系的当事人。本案中，华越公司选择起诉李日华，未向黄裕进主张权利，系华越公司对诉讼权利的自由处分，原审直接将黄裕进列为案件被告不当，应予纠正。
李日华以受托人的身份在《经营管理合同》、《关于钻石广场经营管理合同27#商铺补充协议》上签字，并非合同主体。但李日华在2012年3月6日、3月8日、3月21日向华越公司出具多份《保证书》、《承诺书》，自愿承担租赁合同项下承租人的付款义务，承诺支付27号商铺2012年1至3月的租金、管理费、水电费、合同约定的滞纳金等所有拖欠的费用，并愿意就逾期付款支付一定数额的违约金，上述行为符合债务加入的构成要件。华越公司基于李日华的承诺有权要求其支付2012年1至3月期间的拖欠的租金、管理费、电费、滞纳金等各项费用，原审以李日华系商铺实际承租人为由判决其承担付款责任的理由虽有不当，但处理结果正确，本院予以维持。因黄裕进拖欠租金构成违约，华越公司有权按照《经营管理合同》第十二条的约定不予退还保证金。李日华要求用保证金抵扣租金，本院不予支持。至于违约金问题，原审判决第三项确定的租金、管理费的滞纳金具有违约赔偿性质，原审已经根据合同履行情况和当事人的实际损失酌情进行了调整，而原审判决第五项7280元违约金系李日华自行承诺赔偿数额的一部分，符合李日华的主观意愿，也不存在违约金数额过高的情形，本院不予调整。综上，上诉人李日华的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费848元，由上诉人李日华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理审判员 唐 毅
二〇一三年十二月四日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。