湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浏民初字第04017号
原告浏阳汇远房地产开发有限公司，住所地湖南浏阳生物医药园区。
法定代表人戴述军，董事长。
委托代理人陈忞慜，女，1986年7月2日出生，汉族。
被告张运，男，1984年10月2日出生，汉族。
原告浏阳汇远房地产开发有限公司（以下简称汇远公司）与被告张运房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法由审判员陈钟婧适用简易程序，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。本案原告汇远公司的诉讼代理人陈忞慜、被告张运到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并依法组成由审判员陈钟婧担任审判长，和人民陪审员周利和以及人民陪审员董文优参加的合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。本案原告汇远公司的诉讼代理人陈忞慜、被告张运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇远公司诉称，原告及湖南汉元生物科技有限公司（以下简称汉元公司）均系浏阳经开区投资有限公司（以下简称经开区投资公司）下的子公司。2011年4月25日，原告与汉元公司签订《金凯莱公寓楼房屋租赁合同》，由被告租用位于浏阳生物医药园金凯莱公寓楼515-527、615-627号共26间房屋，租赁期自2011年4月26日至2016年4月25日止，承租期间的水电费用由汉元公司代缴。2013年8月26日，经经开区投资公司决定，该公寓的经营管理权移交给原告。租赁前期，被告如约交纳租金及相关的水电费，但自2014年起被告一直拖欠房屋租金及垫付的水电费，每次原告催问，被告总说现在没有钱，要迟些日子给付为由一直拖欠。现经财务核算，到2015年7月31日为止，被告共欠租金125400元，欠垫付的水电费162475.29元。由于被告多次承诺支付又未履行义务，原告只得起诉。请求判决解除被告于2011年4月25日签订的《金凯莱公寓楼房屋租赁合同》；被告立即支付原告房屋租金125400元，并自2015年7月10日起以125400元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算利息；判决被告立即支付原告垫付的水电费162475.29元，并自2015年7月10日起以162475.29元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准计算利息。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求被告支付自2012年4月按合同约定标准计算至清偿之日止欠缴的租金。
被告张运辩称，原告起诉的金额和事实理由均不属实。在租赁合同履行期间原告曾对被告承诺过对房屋漏水的问题进行补偿以及电费分摊，但现在这些均未在原告起诉的金额中予以扣减。2014年5月份，原告突然将被告承租房屋的水电停了，也没有向被告送达相关材料，而现在原告主张的垫付水电费中还包括了2014年5月份停水电之后的水电费用。而且停水电之后原告并没有要求被告搬出租赁房屋，并继续计算租金，所以此后的租金被告不应支付。之后被告多次与原告协商，并提出以各种方式偿还欠租，但原告均不同意。被告承租的时候是由汉元公司负责，然后出租方产生了产权变更，但被告与汉元公司就租赁期间产生的问题的沟通材料在产权变更之后都没有了。
为支持其诉讼请求，原告汇远公司在诉讼过程中向本院提交如下证据：
证据1、《金凯莱公寓楼房屋租赁合同》及补充协议各一份，拟证明被告与汉元公司存在房屋租赁关系；被告所租房屋为金凯莱公寓楼515-527、615-627、415（补）号房，共27间；被告租赁汉元公司房屋租赁期限自2014年4月26日至2016年4月25日，租金为6480元／月；被告租赁期间水电费为按表计费，由汉元公司代缴，被告应按月支付给汉元公司；被告拖欠房租3个月以上或逾期未交纳应交费用，汉元公司有权解除合同。
证据2、关于经营管理权移交的通知一份，拟证明《金凯莱公寓楼房屋租赁合同》及补充合同中汉元公司的权利义务自2013年8月26日起已由原告继受。
证据3、张运欠费明细表一份，拟证明被告欠原告水电费162475.29元和房租125400元的事实。
证据4、2011年-2014年水电费单据若干份，拟证明金凯莱公寓楼的水电费历年均由公司统一代交。
证据5、张运交费明细一份，拟证明张运向原告房地产公司交过相应租金、水电费。
证据6、汇远公司以及汉元公司的工商登记资料各一份，拟证明这两家公司都是经开区投资公司的子公司，即金凯莱公寓楼房产所有人的子公司。
证据7、汉元公司的证明一份，拟证明金凯莱公寓楼的房屋经营管理权已经于2013年8月26日移交给原告汇远公司，租户租赁期间的相关债权债务一并移交。
证据8、金凯莱公寓楼的房屋所有权证一份，拟证明金凯莱公寓楼为经开区投资公司所有。
证据9、张运租赁房屋电费抄表明细一份，拟证明被告租赁房屋的电费情况。
对上述证据，被告张运发表如下质证意见：对证据1，对《金凯莱公寓楼房屋租赁合同》无异议，补充协议有异议，上面没有被告的签名。对证据2-8，均有异议，不予认可，也没有看过，虽然被告交过水电费，但是与被告对接的人员没有变过。对证据9，由法院核实。
为支持其抗辩理由，被告张运在诉讼过程中向本院提交如下证据：
照片若干份，拟证明被告张运所租赁的地方只占该栋楼的十分一左右；因为之前漏水的原因，导致被告所有过道墙纸全部损坏；被告所租赁的每一间房只有一台电视、一台空调、一台灯，原告列举被告的电费部分数据不合理。
对上述证据，原告汇远公司发表如下质证意见：原告第一次看到这些照片，金凯莱公寓楼房间总计160间，被告方承认其租赁27间；房屋漏水问题并非由于房屋质量问题，而是被告装修所导致漏水；房屋漏水与水电费无关，被告有异议可另行起诉；对于水电费异议，被告没有举出证据证明，原告查水表的时候因为出于对被告的信任，所以没有要求其签字确认，被告称要回去核实水电费明细，但也一直没有给予答复。
经过庭审举证、质证和核实，本院对原告汇远公司提交的证据认证如下：对证据1，《金凯莱公寓楼房屋租赁合同》真实、合法，且与本案有关，本院予以采信；《金凯莱公寓楼房屋补充协议》双方均未签名盖章，故对该证据本院不予采信。对证据2、3、5、6、7、8，该六组证据均真实、合法，且与本案有关，本院予以采信。对证据4、9，该证据系原告单方提供，被告未予以认可，且无法明确区分被告所用水电情况，故对该两组证据本院不予采信。本院对被告张运提交的证据认证如下：该组证据为被告单方拍摄照片，被告未提交其他证据予以佐证，无法达到其证明目的，故对该证据本院不予采信。
根据上述已采信的证据和当事人陈述，本院认定以下事实：
原告汇远公司系股东为经开区投资公司的国有独资有限责任公司；汉元公司为股东为经开区投资公司和浏阳经济技术开发区管理委员会的有限责任公司，两公司均系经开区投资公司的下属公司。2011年4月25日，汉元公司（甲方）与被告（乙方）签订《金凯莱公寓楼房屋租赁合同》，其中约定：甲方出租给乙方位于浏阳生物医药园金凯莱公寓楼515-527、615-627号房，共26间，并提供有偿物业管理综合服务；合同租赁期自2011年4月26日——2016年4月25日止；乙方应向甲方缴付的费用为租金300元／间每月，即7800元／月，经双方友好协商（租赁房屋产权为园区管委会，乙方需对管委会内部人员入住给予一定优惠），合同内的房屋租金予以一定优惠，按240元／间每月计算，即6240元／月，乙方需按季度预交（在每个季度的第一个月的10日前，税费由乙方承担）；鉴于乙方需要装修，甲方同意免除1个月装修期的租金（自合同签订之日起计算）；甲方为乙方代缴的费用为水电费按乙方租用房间所属水电表按表计费以及电损和公摊费用每月根据乙方实际用量按比例计算分摊；本合同水电等费用按月收取，乙方根据甲方物业人员送达的通知单按时交纳相关费用，并以现金或转账方式支付给甲方，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：6、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，7、拖欠房租累计3个月以上。此外，合同还对双方权利义务等相关内容进行了明确约定。合同签订后，汉元公司将房屋交付给被告进行承租，被告实际承租的房间新增了一间415号房，共计27间，均按240元／间每月，即6480元／月计算租金。承租后，被告对房屋进行了装修用于开设宾馆，装修期间汉元公司按约定免除了房屋租金，租金自2012年2月开始计算。此后被告陆续向汉元公司支付了房屋租金和水电费，但欠付了部分房屋租金和水电费。2013年8月26日，经开区投资公司向原告和汉元公司下发了关于经营管理权移交的通知，内容为：经经开区投资公司研究决定，自2013年9月1日起，原汉元孵化园标准厂房及金凯莱公寓的经营管理权，从公司下属企业汉元公司移交至公司下属企业汇远公司，汉元公司与各企业、个人租赁期间的债权债务一并由汇远公司进行处理，请两家公司做好资产清查及交接工作。汉元公司和汇远公司按上述通知内容进行了交接工作。此后，被告陆续向原告支付了部分房屋租金和水电费用。但自2013年12月至2014年4月，被告一直未支付房屋租金和水电费用，且此前亦欠付了部分房屋租金和水电费用，原告催问未果。2014年5月，被告向原告支付了70000元房屋租金，但仍未支付水电费。2014年6月，原告停止了被告承租房屋的水电供应，被告遂离开了承租房屋，但双方未办理退房和结算等相关手续，至今该房屋内仍存放着被告开设宾馆所用的床、电视、台灯等物品，且被告之后亦未向原告支付过租金和水电费。后双方就房屋租金和水电费的支付问题协商未果，原告遂起诉至本院。另查明，1、被告承租的房屋所有权人系经开区投资公司。2、诉讼过程中，被告同意解除2011年4月25日签订的《金凯莱公寓楼房屋租赁合同》。3、被告承租的房屋水电费系以抄表收费方式，被告对原告抄表记录未予以确认，且无法区分被告承租房屋与原告在该栋公寓楼内其他房屋的水电费情况。4、被告至今共向汉元公司和原告支付了租金共计147760元，至2015年7月被告欠付原告租金125400元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告与汉元公司签订的《金凯莱公寓楼房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，原告根据其与汉元公司的共同所属公司亦即被告承租房屋的所有权人经开区投资公司的决定受让了汉元公司上述合同的权利义务，并与汉元公司办理了交接工作，成为了上述合同的甲方即出租方，被告此时并未提出异议，并实际与原告继续履行合同，故该合同当事人变更为原告和被告，双方当事人均应合同全面履行义务。如果存在法定或者约定情形时，当事人可以依法行使解除合同的权利。自2013年12月至2014年4月，被告一直未支付租金和水电费用，原告催问未果；虽然被告于2014年5月支付了房屋租金70000元，但仍欠缴部分租金和水电费，且其在离开承租房屋时未与原告办理退房和结算等相关手续，根据双方签订的租赁合同约定：乙方即被告存在逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的以及拖欠房租累计3个月以上的情形时，甲方即原告有权解除合同，因此，本案原告有权要求解除合同，诉讼过程中，被告亦同意解除该合同，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方在履行合同中实际约定的租金为6480元／月，被告应按约定支付租金，虽然被告于2014年6月因原告停水停电离开了承租房屋，但未与原告办理退房和结算等手续，且至今尚存放着物品，故被告应按上述租金标准向原告支付至实际搬离日止的租金。被告未按约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。双方虽然未约定违约金的计算方式，但被告的违约行为造成了原告的利息损失，应予以赔偿，但原告请求过高，本院依法予以核减，被告应支付自2015年7月10日以125400元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息。虽然被告至今欠付了原告部分水电费，但因原告未提交充足证据证明被告欠付水电费的具体情况，故对于其请求被告支付原告垫付水电费及利息的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，原告的房屋有漏水的质量问题，以及其与汉元公司曾就房屋漏水补偿和电费分摊等问题达成过协议，但均未向本院提交证据予以证实，故对于被告的此抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除湖南汉元生物科技有限公司与张运于2011年4月25日签订的《金凯莱公寓楼房屋租赁合同》。
二、张运于本判决生效之日起十日内支付浏阳汇远房地产开发有限公司自2012年2月起按照6480元／月标准计算至实际搬离日止的租金（其中已履行147760元）以及自2015年7月10日起以125400元为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准支付至清偿之日止的利息。
三、驳回浏阳汇远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5618元，由浏阳汇远房地产开发有限公司负担2809元，由张运负担2809元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈钟婧
人民陪审员 周利和
人民陪审员 董文优
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 周洪鹄
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条：权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。