广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2602号
上诉人（原审被告）：曾剑辉，住广东省广州市南沙区。
委托代理人：孔肇贤、郑碧浩,分别系广东敏锐律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）：崔志航，住广州市番禺区。
委托代理人：吴水良，广东粤鑫律师事务所律师。
原审被告：林纹如，住广东省广州市南沙区。
委托代理人：孔肇贤、郑碧浩,分别系广东敏锐律师事务所律师、实习律师。
上诉人曾剑辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：曾剑辉是位于广州市南沙区（原番禺区）潭洲镇中区一房屋的权属人，该房建筑面积329.90平方米，权属来源为1998年6月新建，发证日期为1999年8月24日。
2014年9月18日，崔志航（买方）与曾剑辉（卖方）委托代理人林纹如签订《房屋买卖合同》（编号HC/0000437）约定：“第一条、买卖之房屋（以下称简该物业）地址为南沙区大岗镇山庄路1号,建筑面积约329.9平方米（以房产证面积为准）。第三条、卖方持有该物业之权属证明是（房产证号21××39，登记号199××××0317交登）卖方保证对该物业享有完整处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均为真实、合法、准确、完整，否则卖方应赔偿买方损失。由于卖方原因，造成该物业不能办理交易过户手续或第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方的全部损失。第四条、该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为163万元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变。第五条、买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方（如买卖双方不选择附件中之付款方式的，则由双方另行协商），同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。第七条、卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费，煤气费、有线电视费等）。第九条、该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业。第十一条、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10％作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1‰向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10％作违约金。第十二条、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10％作违约金，买方逾期支付楼款，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1‰（逾期支付楼款则按未付楼款的1‰）向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10％作违约金。”上述合同附件约定付款方式为按揭付款，在签订本合同时支付5万元作为定金；首期楼款58万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成；剩余房款100万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后70天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方等。签约当日，崔志航依约向林纹如支付定金5万元。
2014年9月30日，崔志航（乙方）与林纹如（甲方）签订《补充协议》，约定：“一、甲方在2014年9月18日将广州市南沙区大岗镇山庄路1号与乙方签订买卖合同，但因乙方办理按揭手续不具备条件，所以经双方同意协商定下此补充协议。二、甲方愿意将广州市南沙区大岗镇山庄路1号的房屋过户给乙方指定名下，待出房产证后乙方配合甲方到南沙区公证处办理委托公证给甲方林纹如，等乙方将购房款付清，甲方才把公证书和房产证给乙方。房屋的租金及房屋费用由甲方收取，直到房屋款付清为止才交给乙方使用。三、在签订本补充协议当天，乙方付首期购房款10万元给甲方，11月份付68万元给甲方，剩下余额80万元在春节前全部付清。若春节前乙方不能按本协议付清所有购房款的，按余额总数的5%每天交滞纳金给甲方。（若是乙方资金周转欠缺余额部分就用房贷来解决支付完毕）。四、乙方能周转过来的，最好在房产证出来后一次性给甲方付清购房款，否则余额数按照一分息计付给甲方。”同日，崔志航向林纹如支付了购房款10万元。
2014年10月13日，广州鸿鑫勘测技术有限公司出具《房屋面积测量成果报告书》，内容为原地址番禺市潭洲镇中区，现地址广州市南沙区大岗镇山庄路X街X号的房屋的总建筑面积为311.8042平方米。
崔志航分别于2014年11月1日、2014年12月2日、2015年2月17日，向曾剑辉（林纹如）支付了购房款20万元、10万元及5万元。
2015年7月14日，广州市南沙区大岗镇规划国土建设办出具证明，内容为“兹有曾剑辉自有房屋一座，地址大岗镇山庄路X街X号，已办理房地产权证（证号：粤房地证字第××号），建筑面积：329.90平方米，现实测面积为311.8042平方米。经我办核查，该房自1999年建房入住以来一直没有加建、扩建和拆建。”
2015年8月1日，崔某代崔志航（乙方）与林纹如（甲方）签订《补充协议》，约定“一、甲方在2014年9月18日将广州市南沙区大岗镇山庄路X号与乙方签订买卖合同，但因乙方多次逾期交余额，所以双方同意协商定下此补充协议。二、甲方愿意将广州市南沙区大岗镇山庄路1号的房屋卖给乙方指定名下，等乙方将购房款付清，甲方才把该房屋过户给乙方。房屋的租金及房屋费用由甲方收取，直到房屋款付清为止才交给乙方使用。三、在签订本补充协议当天，乙方一共欠甲方购房款113万，其中产生的利息一共是135600元。乙方必须在2015年8月10前付清房款30万元给甲方，若乙方在2015年8月10日前不按时付款，则属乙方违约，自动解除合同。四、剩余的全部购房款965600在2015年9月25日前全部付清。若是乙方再次拖延还款，此次买卖立即终止。一切属乙方违约，甲方不退还任何购房款。五、在办理一切手续期间，甲方无条件配合乙方办理。”该协议甲方签名栏为“林纹如”，乙方签名栏为“崔某”。崔志航当庭陈述上述协议并非其真实意思表示，系其父亲崔某所签，其并未向崔某出具授权委托书。
2015年8月10日，崔志航向曾剑辉、林纹如发出《律师函》，内容为“本律师事务所接受崔志航（以下称委托人）的委托，就你与委托人房屋买卖合同纠纷问题，致函于你们。经委托人提供的证据查，在2014年9月18日，你们与崔志航就广州市南沙区大岗镇山庄路1号房地产签订房屋买卖合同，并且2014年9月30日、2015年8月1日签订补充协议。但委托人在交易之中发现房产证的面积为329.9平方米，而实际经测量面积为311.8024平方米，相差18.0976平方米，误差超过百分之三。现委托人特委托本律师事务所致函你，解除与你们签订的房屋买卖合同，请你们归还已付的购房款50万元及支付相应的利息给委托人。……”。曾剑辉、林纹如当庭确认收到该函。
2015年9月1日，崔志航向原审法院提起本案诉讼称：2014年9月18日，崔志航与曾剑辉签订上述《房屋买卖合同》，并且于2014年9月30日、2015年8月1日签订《补充协议》。但崔志航在交易之中发现房产证的面积为329.9平方米，而实际测量面积为311.8024平方米，相差18.0976平方米，误差超过3%。同时曾剑辉还涉嫌一房二卖，同一处房产重复卖给他人。根据相关法律规定，崔志航委托律师发律师函给曾剑辉解除与其签订的《房屋买卖合同》，并要求曾剑辉归还已付购房款50万元及利息，但曾剑辉拒不返还。故请求判令：1、解除上述分别于2014年9月18日签订的《房屋买卖合同》、2014年9月30日签订的《补充协议》及2015年8月1日签订的《补充协议》；2、曾剑辉、林纹如归还崔志航已付的购房款50万元及利息（以50万元为本金，其中以45万元从2014年12月3日起算，剩余5万元从2015年2月18日起算，按中国人民银行同期同类基准贷款利率标准，均计至曾剑辉、林纹如返还款项之日止）。
曾剑辉、林纹如原审辩称：同意解除房屋买卖合同及两份补充协议；不同意返还购房款50万元及利息，理由：一、崔志航逾期付款构成违约，根据双方的约定，崔志航无权要求退还购房款；二、因崔志航的违约，其也没有依据要求曾剑辉、林纹如支付利息；三、曾剑辉委托林纹如对外出售涉案房屋及收取房款，曾剑辉、林纹如均同意本案所涉及的权利义务均由林纹如享受及承担；四、崔志航所称的曾剑辉、林纹如涉及“一房二卖”不是事实，且崔志航对此也没有提供证据证实。
原审庭审中，崔志航与曾剑辉、林纹如均确认涉案《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，崔志航共向曾剑辉（林纹如）支付了购房款50万元；双方均不同意继续履行涉案《房屋买卖合同》。崔志航另陈述其父亲在签约前有去查看过涉案房屋，但其本人未去查看；在签约时曾剑辉（林纹如）有向其出示涉案房屋房产证；其未向相关房管部门要求变更涉案房屋产权面积。
原审另查明：2011年7月14日，广州市番禺公证处出具《公证书》[（2011）粤穗番内证字第21329号]，内容为兹证明曾剑辉、梁某于2011年7月14日来到该处，在公证员面前签署了《委托书》，该《委托书》上委托人的签名属实。该公证书所附《委托书》载明：委托人曾剑辉、梁某是夫妻关系，坐落在原番禺市潭洲镇中区的房屋及其土地使用权（房地产权证：粤房地证字第××号）是其夫妻共有财产，现委托林纹如为代理人，代为执行下列事项：向房管部门登记领取房屋产权证手续及向国土部门办理领取土地使用证手续；有权办理还贷赎契手续，注销抵押登记；有权出售上述房屋及收取房款等。并注明委托权限至2016年7月15日。
以上事实，有崔志航、曾剑辉、林纹如举证材料及当事人陈述证实。以上证据经过原审庭审质证，原审法院予以采信。
原审法院认为，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。虽然日期为2015年8月1日的《补充协议》乙方栏签名并非崔志航本人，但该协议已列明乙方为“崔某代崔志航”，乙方栏签名人崔某系崔志航父亲，且根据崔志航在起诉状中的陈述及其证据《律师函》内容，其自认分别与曾剑辉（林纹如）于2014年9月30日、2015年8月1日签订《补充协议》，崔志航对该《补充协议》已经追认，现其否认上述《补充协议》是其真实意思表示，但未提交证据证实，不予采信。崔志航、曾剑辉在2015年8月1日签订的《补充协议》中约定了合同自动解除的条件，崔志航未依约在该年8月10日前支付30万元购房款，解除合同的条件已经成就，双方已自动解除了涉案合同。故崔志航诉请判令解除合同没有事实依据，不予支持。合同解除后，曾剑辉理应将收取的房款50万元退还给崔志航。曾剑辉抗辩其有权没收崔志航已付房款依据不足，不予采信。林纹如经曾剑辉授权，在代理权限内实施代理行为，崔志航要求其承担民事责任依据不足，不予支持。合同解除后，曾剑辉至今未退还已收房款，给崔志航造成了一定损失，故对崔志航要求按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息的请求予以支持，但利息的起算时间应以本案起诉之日即2015年9月1日为宜，对崔志航主张的该日前部分的利息，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条、第一百零七条的规定，于2015年12月29日作出如下判决：一、被告曾剑辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告崔志航返还购房款500000元及利息（以500000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2015年9月1日起计至实际返还款项之日止）。二、驳回原告崔志航的其他诉讼请求。案件受理费4400元，由被告曾剑辉负担。
判后，上诉人曾剑辉不服原审判决，向本院提起上诉称：崔志航未能按双方约定付款，已经构成违约，应当承担违约责任，无权要求返还购房款。涉案《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方均应遵守。根据《补充协议》约定，崔志航应于2015年8月10日前支付30万元购房款，否则，属乙方（即崔志航）违约，自动解除合同；乙方违约，甲方不退还任何购房款。而崔志航未按约定付款，已经构成违约，其无权要求退还购房款。但一审法院在认定该《补充协议》有效、且崔志航未按时付款的情况下，不认定其违约，相反，认为曾剑辉所主张没收已付房款依据不足，明显是错误的。上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回崔志航全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由崔志航承担。
被上诉人崔志航答辩称：2015年8月1日《补充协议》，是崔某代崔志航签订的。由于曾剑辉及林纹如隐瞒涉案房屋实际面积，故崔志航并于2015年8月10日之前已经委托律师发函给曾剑辉要求解除合同，于2015年8月31日崔志航提起本案诉讼，原审判决已经认定解除合同的事实。同意原审判决，不同意曾剑辉的上诉请求。
林纹如答辩称：其答辩意见与其一审时的意见一致。
曾剑辉与崔志航、林纹如对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，原审法院认定涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效正确，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：崔志航在本案中提出的返还购房款50万元的诉讼请求能否获得支持。对此，评析如下：
崔志航在原审中当庭陈述2015年8月1日《补充协议》并非其真实意思表示，系其父亲崔某所签，其并未向崔某出具授权委托书；二审中，崔志航又提及该《补充协议》是崔某代崔志航签订。对此，鉴于该《补充协议》是崔某以崔志航代理人名义签订，崔志航在其向曾剑辉、林纹如发出的2015年8月10日《律师函》及其提起本案诉讼的起诉状中，均自认其与曾剑辉（林纹如）分别签订上述2014年9月30日、2015年8月1日的《补充协议》，原审法院认定崔志航对该2015年8月1日《补充协议》已经追认，并无不当。崔志航虽表示该《补充协议》并非其真实意思表示，但未能提供证据证实，原审法院对其该项主张不予采信，亦无不当。该《补充协议》对崔志航、曾剑辉均具有约束力。
本案中，崔志航于2015年8月10日向曾剑辉、林纹如发出《律师函》提出“房产面积误差”问题。根据涉案《房屋买卖合同》的约定，“该物业按套出售，买卖双方同意该物业成交价为163万元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变”；“买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可”；“该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业”。现崔志航以“房产证面积与实际测量面积存在误差”为由，请求解除合同，与上述合同约定不符，本院不予采纳。
原审法院根据上述2015年8月1日《补充协议》关于“合同自动解除”的约定，及崔志航未依约在同年8月10日前支付30万元购房款的事实，认定双方约定的解除合同条件已成就，双方已自动解除了涉案合同，并据此对崔志航解除合同的诉请不予支持。对此，曾剑辉、林纹如及崔志航均没有上诉提出异议，本院予以维持。
如上所述，崔志航未依上述2015年8月1日《补充协议》的约定，在2015年8月10日前向曾剑辉支付购房款30万元，已构成违约，应承担相应违约责任。
鉴于崔志航基于合同解除而提出的返还购房款50万元的诉请，与曾剑辉基于上述2015年8月1日《补充协议》关于“乙方违约、甲方不退还任何购房款”的约定提出的崔志航“无权要求返还购房款50万元”的抗辩，指向同一标的即“50万元购房款”，崔志航作为违约方，在其应承担的违约责任尚未确定的情况下，请求返还该50万元，理据不足，本院不予支持。原审法院判决曾剑辉向崔志航返还该50万元并计付利息欠妥，本院予以纠正。
关于崔志航在本案纠纷中应承担的违约责任的确定问题。鉴于崔志航在本案中的诉请及理由不涉及其违约责任的承担，曾剑辉在本案中亦未就崔志航应承担的违约责任提起反诉，原审法院对该问题未作处理，故本院对此不予调处，双方可另循合法途径解决。
综上所述，上诉人曾剑辉的上诉理由部分成立，本院予以采纳，相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条第二款、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、撤销广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第831号民事判决第一项；
二、变更广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第831号民事判决第二项为：驳回崔志航的全部诉讼请求。
本案一审受理费4400元、二审受理费8800元，均由崔志航负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万力平
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年六月二日
书 记 员 连泽璇
黄咏欣