广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2314号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周炳坚，男，汉族。
委托代理人：陈峰，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李可嘉，男，汉族。
委托代理人：梁灿能，广东百健律师事务所律师。
上诉人周炳坚因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：周炳坚作为出租方（甲方）、李可嘉作为承租方（乙方）签订一份《承包商业铺位合同书》，打印签字日期为2012年12月10日，当中约定：本合同中，黄埔区xxxx路xxxx街14号-（101营业执照备注）商铺属黄埔区茅岗21社集体所有，商铺产权人同意授权周炳坚代表甲方签字，并承担相应的法律责任；甲方将该商铺租赁给乙方经营，年限为5年，从2012年12月10日起至2017年12月10日止，甲方承诺在乙方租赁期间，不妨碍乙方的正常经营；承包款每月6000元，每满一年按上一年基数递增6%，乙方必须主动在每月10日前向甲方交付当月承租款，并由甲方开具发票交乙方收执；本合同签署三日内，乙方向甲方交付定金12000元，如提前退包属乙方违约，定金由甲方没收，双方未违约则在合同期满后如数退足给乙方（不计利息）；承包期内，除国家需要征用集体所有的土地外，其他利用任何借口提前收回该铺位经营权属甲方违约，除双倍定金返还乙方外，还须赔偿乙方装修费用和固定资产投资费用38000元等。2012年11月12日，李可嘉向周炳坚转账支付73500元；同月27日，周炳坚开具收据，称收到李可嘉14号铺铺位押金12000元。
李可嘉接收商铺后用于经营餐饮服务，其为办理房屋租赁登记备案，在取得临时经营场所使用证明等资料后，于2013年1月16日以广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社负责人周永南的名义缴纳了租赁税费1357.2元。2013年6月26日，李可嘉向周炳坚寄送催告函，主要称周炳坚执意不提供与商铺业主签订的租赁合同给李可嘉用于办理商铺经营的营业执照，也不提供租金发票，已构成违约，导致李可嘉商铺至今不能正常经营，处于歇业状态，理应承担相关责任，故催促周炳坚接到本函后三日内提供，以解决纠纷等。2013年6月30日，李可嘉及其员工撤离商铺，及至2013年9月22日，李可嘉报警称周炳坚将李可嘉放置商铺内的经营物资无故搬走，处警民警在《受理报警情况登记表》中记录有“报警人、出租人到场后，出租人说财物有移开，双方协商解决或到有关职能部门解决，后取消报警”。
李可嘉于2014年1月3日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认周炳坚单方解除《承包商业铺位合同书》；2、周炳坚向李可嘉双倍返还定金共24000元、返还预付租金73500元、赔偿装修费用和固定资产投资费用38000元、赔偿其他经济损失150000元；3、周炳坚向李可嘉出具6个月的租金发票。周炳坚原审反诉请求判令：1、确认《承包商业铺位合同书》已于2013年6月30日解除；2、李可嘉向周炳坚支付2013年4月1日至2013年12月31日的租金共54000元。
原审诉讼中，租赁双方对李可嘉已付73500元的性质、交纳租金的情况存有争议：李可嘉称该73500元属预付租金，但从中扣抵1个月租金后，即应周炳坚要求另行转账支付租金5次，其中2次直接到周炳坚账户，3次到案外人“周妙颜”的账户；周炳坚则主张该73500元是进场费，因为李可嘉前手租户遗留有经营设备给李可嘉使用，李可嘉先后交纳4个月租金，其中转账支付2次，但转到“周妙颜”账户的与周炳坚无关，不予确认。李可嘉无法提供证据，证实周炳坚授权“周妙颜”收取租金。李可嘉还提交了以“李生”名义购买餐桌餐椅、冰箱、热水器的发票、货运单、固定电话装机受理表、饭店员工雇佣协议书及工资发放表等，以主张其经济损失，周炳坚质证时均不予确认。
原审法院另查明，诉争商铺归属广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社，无产权证或报建；周炳坚提供穗黄规建发（2002）10号文，显示广州市城市规划局黄埔区分局于2002年2月6日向茅岗村委会批复同意该村位于“凡田”的三栋二层商铺按现状临时保留使用，并凭该文办理消防设计、审核和环保验收，但不作为该建筑的用地、规划、报建、立面整改、产权等依据，有关用地、规划、报建问题仍须按有关规定到规划、国土行政主管部门进行完善。为此原审法院依法告知双方当事人租赁合同可能被判定无效，其是否变更诉讼（反诉）请求，李可嘉、周炳坚均坚持其诉讼（反诉）主张（李可嘉后表示撤回有关出具发票的请求，原审法院依法准许，不再于案件中处理）。
原审法院认为：综合合同文本、履约情况、当事人相关陈述，李可嘉与周炳坚签订的《承包商业铺位合同书》实质为房屋租赁合同，且因未能提供诉争商铺所在建筑物经主管部门批准建设的合法证明（周炳坚提供的穗黄规建发（2002）10号文中已明确不作为规划、报建的依据），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应认定为无效合同，不受法律保护。租赁双方未尽审慎义务查核租赁物的报建手续，对于合同无效、不能依法实现合同目的的法律后果负有同等过错，其相互主张对方违约及有关解除合同的诉辩意见已丧失立论依据。
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故周炳坚须向李可嘉返还定金（押金）12000元，而李可嘉仅凭约定主张双倍返还定金、赔偿装修费用和固定资产投资费用未能成立，不予支持；李可嘉主张的其他经济损失，包括已缴税费、员工工资、营业损失等均需自行承担，但周炳坚移走李可嘉经营物资不予归还无理，考虑到李可嘉举证不充分，酌情确定周炳坚就此折价补偿李可嘉2800元。
虽然合同无效，李可嘉仍应依公平合理、等价有偿原则参照约定每月6000元的标准，支付2012年12月10日至2013年6月30日期间实际占用商铺的费用，已付租金可直接冲抵。关于双方对交租情况的争议，由于李可嘉无法证明周炳坚授权案外人“周妙颜”收取租金，周炳坚亦不予确认，原审法院按周炳坚陈述认定，不计算2012年11月12日转账的73500元在内，李可嘉共缴付4个月租金计24000元，则李可嘉还需清缴占用费计2个月21天为16200元。由此，无论李可嘉另向周炳坚支付的73500元属何性质，周炳坚均应全额退还。周炳坚还反诉主张李可嘉撤离商铺后至2013年12月期间的租金，明显缺乏理据，依法驳回。
据此，原审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款的规定，于2014年4月18日作出判决：一、李可嘉与周炳坚签订的《承包商业铺位合同书》无效；二、周炳坚在判决生效后5日内，将已收取的73500元费用及定金（押金）12000元退还李可嘉；三、周炳坚在判决生效后5日内，向李可嘉支付经营物资折价补偿款2800元；四、李可嘉在判决生效后5日内，向周炳坚清缴房屋占用费16200元；五、驳回李可嘉的其他诉讼请求；六、驳回周炳坚的其他反诉请求。案件受理费本诉2791元，反诉600元（已分别由李可嘉、周炳坚预交），共3391元，由李可嘉负担1886元，周炳坚负担1505元。
判后，上诉人周炳坚不服原审判决，向本院提起上诉称：2012年12月10日，周炳坚与李可嘉签订《承包商业铺位合同书》，双方约定由周炳坚向李可嘉出租位于黄埔区茅岗环村路坑头商业街14号商铺，经营期限5年，从2012年12月10日起至2017年12月10日止，两按一租，首年月租金6000元，每月10日前支付当月租金，租金以后每年递增6%，李可嘉支付了人民币73500元作为前期费用，其中包括两押一租金18000元、设备转让费38000元、进场费20000元及诚意金2500元，设备转让费是李可嘉支付给上一手租户林肖洪（桦记饮食店）转让设备费用。合同签订后，李可嘉进场经营餐饮，周炳坚已经协助李可嘉取得营业执照的相关前置文件，但是，李可嘉一直经营不善，为了减少开支，甚至单方拒不办理商铺的工商营业执照，已经构成合同违约。2013年6月底李可嘉自行搬走了全部餐饮设备，经周炳坚多次口头催告李可嘉支付租金后，李可嘉仍然拖欠周炳坚的租金。由于商铺涉及纠纷，李可嘉导致周炳坚一直无法出租商铺取得收益，李可嘉的行为已经严重侵害了周炳坚的合法权益。据上，请求判令：l、周炳坚将已收取的73500元扣除一租6000元、设备转让费38000元后余下部分共29500元退还李可嘉；2、周炳坚无需支付经营物资折价补偿款2800元给李可嘉；3、李可嘉清缴房屋占用费（4个月21天）28200元给周炳坚；4、李可嘉及周炳坚按照二审判决认定的责任大小承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人李可嘉答辩称：同意原审判决，不同意周炳坚的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，关于李可嘉支付租金的情况，李可嘉通过银行转账方式分别于2013年1月10日、2013年3月12日向周炳坚支付共2笔每笔6000元；周炳坚一审期间述称有两笔是李可嘉提供的转账凭证中记载的，还有两笔即2012年12月10日至2013年1月9日的租金、2013年2月10日至2013年3月9日的租金是现金支付，当时已向李可嘉开具收据，周炳坚未留底。
本案二审期间，周炳坚提交编号NO.1615968的收据一张，载明：“今收到李可嘉先生租赁茅岗环村路坑头商业街第14号铺诚意金人民币贰仟伍佰元正。经手人周炳坚，日期2012年11月11日”，其中左上角写明“两押一租：18000，设备转让费：38000，进场费：20000，（合计）76000元”，拟证明73500元的构成包含两押一租18000元、设备转让费38000元、进场费2万元，减去2500元诚意金，就是73500元。李可嘉质证称不属于二审新证据，是周炳坚单方书写，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。周炳坚在二审期间先是述称对李可嘉有转账记录的两个月租金支付情况予以确认，无转账记录不确认；其后确认收到李可嘉三个月租金，包括有转账记录的两笔租金以及上述收据所显示的两押一租中的一个月租金，即2012年12月的租金。
二审审理期间，关于12000元押金的问题，周炳坚与李可嘉均确认是现金支付，周炳坚述称双方当时约定要交两按一租，认为根据其二审期间提交的收据显示12000元押金包含在73500元里，李可嘉认为12000元押金不包含在73500元中。关于进场费、诚意金有无约定的问题，周炳坚称有口头约定，李可嘉称没有约定。李可嘉认为73500元是预付租金，预付的是2012年12月10日至2014年1月9日的租金，当时给了一些优惠，周炳坚认为没有使用就预付这么多租金不合常理，且金额对不上。关于李可嘉为何已预付租金还要重复交纳2012年12月至2013年3月的租金问题，李可嘉述称因为进入商铺开始经营，周炳坚资金比较紧张，就叫李可嘉不要抵扣预付租金，李可嘉信任周炳坚，就按照其要求正常支付租金，当时双方是合作关系，需要周炳坚提供相关材料办理营业执照，就想维护双方之间的合作关系。关于38000元的性质问题，周炳坚称是设备转让费，已经给了上一手承租人，收据应该是周炳坚写给李可嘉的，设备转让费即合同中约定的“装修费用和固定资产投资费用”；李可嘉称是其进场后投入的，如果周炳坚提前解约要赔偿其该损失，当时其想写高一点，但周炳坚不肯，添置设备如冰箱、桌椅和热水器等基本上是可以预计的，扇灰的费用基本上可以控制在10000元以内。
本院认为：原审法院关于《承包商业铺位合同书》实质为房屋租赁合同且为无效合同的认定正确，本院予以认可。合同无效即自始无效，不存在违约或解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，除李可嘉应向周炳坚支付实际占用期间的房屋使用费外，双方因《承包商业铺位合同书》所取得的财产应相互返还。周炳坚一审期间确认除了有转账凭证的两个月租金外，李可嘉另外实际以现金方式支付了两个月租金，周炳坚二审期间推翻其一审陈述，本院不予采信；原审法院认定李可嘉已支付4个月房屋使用费并无不当，本院予以认可。李可嘉实际使用涉案商铺的时间为2012年12月10日至2013年6月30日，故原审法院认定李可嘉欠付2个月21天房屋使用费，并参照合同约定的每月租金6000元计算为16200元正确，本院予以确认。周炳坚上诉要求李可嘉支付4个月21天的房屋使用费，其主张超出原审判决的部分缺乏依据，本院不予认可。
关于周炳坚上诉要求在73500元中扣除一租6000元、设备转让费38000元的问题。房屋租赁合同无效，周炳坚作为出租人的权利仅为收取房屋使用费或在因李可嘉原因造成损失的情况下向其追偿。在原审判决已认定李可嘉向周炳坚支付实际占用期间房屋使用费的情况下，周炳坚要求再扣除一租6000元缺乏法律依据，本院不予支持。周炳坚主张设备转让费为李可嘉支付给上一手承租人，但双方合同对38000元的来源、归属以及内容约定不明，周炳坚也未提供充分证据证明其主张的38000元设备已交付李可嘉，其要求扣减设备转让费亦依据不足，本院不予支持。关于12000元押金的问题，双方均述称是现金支付，而73500元系以转账方式支付，因此不存在押金12000元与73500元重复的问题，本院对周炳坚关于73500元包含12000元押金的主张不予采纳。原审法院认定不论73500元性质如何均应退还并无不当，本院予以维持。
关于2800元损失补偿的问题，李可嘉承租涉案商铺后经营餐饮，对其购买设备进场经营以及周炳坚擅自搬走其设备造成损失进行了相应举证，原审法院酌情判决周炳坚赔偿李可嘉2800元损失并无不当，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费元，由。
本判决为终审判决。