新疆维吾尔自治区伊宁县人民法院民 事 判 决 书（2014）伊县民初字第1843号原告：达吾尼·努孜不汉，男，1962年1月20日出生，哈萨克族。被告：马卖集，男，1962年2月6日出生，东乡族。委托代理人：陈新祖，新疆弓月律师事务所律师（一般代理）。原告达吾尼·努孜不汉（以下称达吾尼）与被告马卖集房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法由代审判员陈龙梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告达吾尼、被告马卖集及其委托代理人陈新祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达吾尼诉称：阿吾利亚乡在库鲁斯台村中心市场给部分农民盖了土坯门面房，2008年乡政府要求统一改建成砖混结构门面房。2008年5月28日原告与乡政府签订30年期限的出租合同，并交纳20年的租金共计3072元。因改建砖混门面房需交纳改建费，原告2008年6月10月通过阿勒马斯向被告借款17500元。并约定将改建好的门面房租给被告，每年租金3000元，租期6年，租金共计18000元，以借款抵扣房租。现已到期，扣除原告向被告的借款，被告还应向原告支付500元租金。被告在未经原告同意的情况下，在门面房后墙私自打门，造成墙面裂缝，损坏。现请求：1.判令被告将门面房返还原告；2.判令被告向原告支付租金500元；3.判令被告赔偿原告后墙修补费用15000元；4.判令被告承担诉讼费用。原告达吾尼为证明其主张向本院提供如下证据：1.2014年7月7日伊宁县阿乌利亚乡库鲁斯台村村民委员会（以下简称村委会）的证明，上面有分地领导及周围邻居的签名，证明村委会2000年在该村中心市场给达吾尼一块地开店；2.2014年7月8日阿乌利亚乡人民调解委员会的证明，证明调解委员会曾给双方调解过；3.2014年7月10日伊宁县阿乌利亚乡财政所及阿乌利亚乡人民政府（以下简称乡政府）的证明一份，证明达吾尼根据乡里和村里的安排，在村中心市场位置租了乡政府的地，并交纳了租金。根据乡政府的安排，合同租期为30年，达吾尼交纳了20年的租金。达吾尼将租金原件丢失了；4.2008年5月28日乡政府出具的收据复印件一张，证明收到达吾尼20年的租金3072元，和证据3相互印证；5.2014年7月12日村委会的证明一份，证明该乡为了帮助牧民致富，在村中心市场位置给达吾尼一块25.6平方米的土地，上面建有土房子，后来同意改建成砖混房子，根据规定，非本村户籍人员不能使用该门面，现该门面有人占用；6.证人木汗·木哈米亚的证言，内容为：证人和原告在一个村子，和被告是邻居，证人曾给被告出具过一份书面证言，证人并不知道证言内容，只是在上面签字，当时也告诉了被告出了什么问题证人也不负责。证人自己的商店跟原告的商店挨着，已经卖给被告，原告的商店是否卖给被告证人不清楚。被告马卖集对上述证据质证认为：对证据1的真实性认可，但仅能证明2000年原告对该地享有使用权，2008年原告已经将地以500元的价格卖给被告；证据2是调解员记录的原告的陈述，不能做证据使用；证据3.4与客观事实不符，原告的收据并没有丢，原件一直在被告手里，因为钱是被告去交的；证据5恰恰证明门面房是被告建的，只是因为被告不是该村村民，村委会认为是非法建房；对证据6中证人所称自己商店卖给被告的事实认可，其余不认可，证人是在受到原告胁迫的情况下出庭作证的。被告马卖集辩称：涉诉门面房一直由被告在使用。2008年乡政府要求将该处土木结构门面房改建成砖混结构，原告没能力改建，通过阿勒马斯以500元价格将所占土地25.6平方米卖给被告。后被告又向乡政府交纳了承包费及建房费用合计17500元。因被告不是库鲁斯台村村民，故交费时收据上写了原告的名字。并不存在原告所称向被告借款17500元的事实，亦不存在租赁事实，故应驳回原告的诉讼请求。被告马卖集为证明其辩解向本院提供如下证据：1.2008年5月8日、5月28日乡政府的收据两张，证明原告及木汗将商店卖给被告、被告替他们向乡政府各交纳3072元使用费的事实，所以该收据原件一直保留在被告手里，因被告不是库鲁斯台村人，所以写了原告的名字；2.木汗出具的哈语、汉语书面证人证言各一份，证明2008年5月由于没有经济能力将库鲁斯台村街面上占地25.6平方米的土地使用权以500元的价格卖给被告，由被告出资17500元盖了砖混结构的门面房，紧挨证人商店的达吾尼的土地也因同样的理由卖给被告，该土地和门面房都是被告的；3.证人王德才的证言一份，内容为：王德才的店铺与诉争商店相邻，听被告说现在的商店是他投资建造的，地是谁的证人不清楚，商店也一直由被告经营。原告达吾尼对上述证据质证认为：对证据1的真实性认可，上面是原告妻子签的字，证明钱是原告妻子交的；对证据2不认可；对证据3没意见。为查明案情，本院依法调查取证：1.阿乌利亚乡财政所干部库安尼西·奴力别克的陈述，内容为：根据乡里的安排，涉诉土地和房子是给达吾尼使用的，签了合同，使用权为30年。只租给本乡村民，本乡村民之间允许转让调整，如果卖给外乡人必须经乡政府出文件同意。当时财政所收了3072元的租金，是达吾尼的妻子过来交的钱；2.原阿乌利亚乡副乡长艾尔肯的陈述，内容为：艾尔肯是2008年阿乌利亚乡乡村小城镇规划的负责人。为了规划建设，要求将库鲁斯台村街面上的11家商店要改建成砖混结构房屋，达吾尼就是其中一家。当时规划改建成两层门面房，因为当地牧民经济情况不好，最终同意统一盖为一层。主要目的是为了照顾当地牧民，我们贴出通知并和他们签订合同，明确要求只给本村村民，让牧民自己交17500元的租金及建房费。如果交不起的，乡里将另外给地让他们搬到其他地方。现在争的这块地是达吾尼的，合同也是他跟政府签的。为了照顾我们的牧民，我们每平方仅收6块钱承包费，让他们用30年，先交了20年的，包括给乡政府交的20年的租金，一共一万七千多元；3.涉诉商铺现状照片一组。原告达吾尼对上述证据均认可。被告马卖集对上述证据1.2不认可，认为不具有客观真实性，且只能证明当时的政策，不能否认原、被告之间存在买卖合同，原告将地卖给被告的事实。对证据3的真实性认可，裂缝是打大梁及地震造成的，不止达吾尼的这边有，其他地方也有。本院认证认为：原告提供的证据1.3.4.5来源合法，真实有效，与本院依法调取的证据1.2相互印证，本院依法予以采信。原告提供证据2来源合法，真实有效，本院对用以证明的司法所曾给双方主持调解的事实予以采信；原告提供的证据6与被告提供的证据2，系同一证人所出，但内容有矛盾之处，本院对上述两份证据均不予采信。被告提供证据1，本院对其真实性认可，但该收据上交款人处为原告妻子名字，原告不认可该款系被告所交，且被告亦无其他证据予以佐证，对被告证明的该款项为其所交的事实，本院不予采信。被告提供的证据3来源合法，真实有效，本院依法予以采信。经审理查明：2000年库鲁斯台村村委会在该乡十字路口位置给原告达吾尼分了块25.6平方米的土地用作商业经营。2008年乡政府统一要求将该位置土木结构的商铺改建为砖混结构商铺。因达吾尼缺少建房资金，向马卖集借款17500元，将17000元交至乡政府，由乡政府找来承建方统一建造。建好后，政府将商铺使用权承包给达吾尼，租期为30年。2008年5月28日，达吾尼的妻子将20年承包费3072元交至乡政府。商铺建好后，一直由马卖集使用至今。以上事实有原、被告陈述以及原、被告向法庭提供的证据在案证实，本院予以认定。根据当事人的诉辩主张，本院认为本案争议焦点问题为：达吾尼与马卖集之间存在房屋租赁合同关系还是房屋转让关系。对此，本院论述如下：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中查明，涉诉商店土地使用权系达吾尼从乡政府承包取得，建房投资款也由达吾尼自马卖集处取得后交至乡政府。马卖集称达吾尼将该商店使用权转让于他，对此，达吾尼不认可，除了马卖集本人的陈述外，再无其他证据予以佐证，对其辩解本院不予采纳。故本院认为原告关于双方存在房屋租赁合同关系的主张成立。综上所述，本院认为，商店使用权应归属达吾尼。双方的租赁合同并无书面形式，可视为不定期租赁，达吾尼要求马卖集返还店铺的诉求本院予以支持。因达吾尼未能举证证明其与马卖集关于租赁费用的约定，对租赁费用的数额本院无法认定，且结合当年当地房租价格，本院认为17500元做为6年房租亦属合理范围，故对达吾尼要求马卖集再支付其500元租赁费的诉求，本院不予支持。马卖集经营涉诉商铺已近六年，在后墙开设门，达吾尼应当知道，其并未反对，视为对这一行为的默示同意。因达吾尼未能举证证明后墙裂缝与开设门的行为有因果关系，又，对租赁物维修是出租人的义务，故达吾尼要求马卖集支付后墙修补费用的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告马卖集于本判决生效后三个月内将位于伊宁县阿乌利亚乡十字路口处、占地面积25.6平方米的商铺返还原告达吾尼·努孜不汉；二、驳回原告达吾尼·努孜不汉的其他诉讼请求。本案受理费200元，适用简易程序减半收取100元，由被告马卖集负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本五份，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。代审判员  陈龙梅二〇一四年十一月三日书 记 员  武宝民附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。