广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1398号
上诉人（原审被告）：广州市中懿物业管理有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：王衡。
委托代理人：王志民、陈小茗。
被上诉人（原审原告）：广州君盈物业管理有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：陈国锐。
委托代理人：林宗焰。
委托代理人：刘敬铜。
上诉人广州市中懿物业管理有限公司（以下简称中懿公司）因与被上诉人广州君盈物业管理有限公司（以下简称君盈公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第577号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街茶元路15号，面积约33742平方米，涉案商铺由案外人广州市花都区新华街公益村茶园经济合作社（以下简称茶园经济社）建造并由茶园经济社出租给君盈公司使用，涉案商铺没有取得合法报建手续，未取得建设工程规划许可证。
2013年4月9日，君盈公司（甲方、出租方）与中懿公司（乙方、承租方）签订租赁合同书，约定甲方将位于花都区茶园路15号的茶园商业楼（原居雅精品装饰城）1-5层出租给乙方使用，建筑面积约33742平方米（五楼部分面积已出租给歌谣KTV使用）。租期15年，自物业交付之日起计算，即2013年5月10日至2028年5月9日。免租期为六个月，自甲方书面通知乙方之日起计算。第一年至第三年每月租金按17元／平方米计收，第四年按25元／平方米计收，租金每两年递增一次，每次在前次基础上递增8%。乙方应在每月5日前支付当月租金，每逾期一天，按所欠租金的千分之五支付滞纳违约金，乙方欠交租金超过四十五天，则甲方有权解除本合同，收回租赁物业，且乙方应当向甲方支付相当于十二个月租金的款项作为违约金，并赔偿甲方的一切经济损失。合同签订之日起三日内，乙方应向甲方支付1000000元作为履�保证金及第一个月的租金573614元，履约保证金在合同期满后乙方交清所有的费用后十天内不计利息退回给乙方。第十六条约定：甲方保证同时将一楼的A2、A26长租商铺，二楼的B11、B32长租商铺一起交由乙方管理，如有不同意租给乙方经营的商户必须按乙方统一改造装修，如原长租户不同意，由甲方协调解决。如需乙方装修，其装修费用按装修面积支付给乙方，并必须经营乙方同类的商品。合同还对装修、改造、分租、转租、交付标准、违约责任等内容进行了约定。
2013年5月9日，甲乙双方又签订租赁物业面积确认书，确认一层A2、A26商铺（A1商铺面积为：466.7平方米除外）、二层B11、B32商铺，甲方将在6月30日前办理完手续。扣减A1、A2、A26、B11、B32商铺的面积后，乙方实际租赁面积为33742平方米，甲方以此租赁面积向乙方计算租金。
合同签订后，中懿公司向某盈公司�付了履约保证金1000000元及免租期后第一个月（2013年11月10日至12月9日）租金573614元，之后的租金未再缴纳。君盈公司于2013年5月9日将涉案商铺交付中懿公司使用，双方签署了相关交接清单。合同第十六条约定的长租商铺A26已交付中懿公司装修，A2、B11、B32商铺因原承租人不同意中懿公司的装修风格，尚未移交给中懿公司管理。中懿公司在经营期间将部分商铺转租给一些小商户经营。
另查明，2014年3月15日，中懿公司向某盈公司及茶园经济社出具承诺书，内容为：“经三方协商，中懿公司必须于2014年3月20日一次性付清拖欠君盈公司的总租金，合计2294456元（2013年12月10日至2014年4月9日），如逾期付款，中懿公司承诺无条件腾空租赁物业，并于2014年3月21日前将租赁物业交还给君盈公司。另，该笔拖欠租金缴清后，中懿公司按租赁合同书约定按时缴交租金，如逾期5天未付�，则君盈公司收回中懿公司租赁物业。”中懿公司一直未兑现上述承诺，2014年3月22日至3月24日，数十名茶园经济社的村民因不满中懿公司拖欠租金的事情，聚集到商铺门口拉横幅，驱赶中懿公司的工作人员及小商户，导致小商户无法正常营业。2014年3月26日，中懿公司撤离了涉案商铺，但小商户至今仍在经营。中懿公司对承诺书的真实性、关联性予以确认，但是认为该承诺书是君盈公司欺骗中懿公司签订的，故对合法性不予确认。
再查明，在君盈公司与中懿公司签订合同前，君盈公司已将A2、A26、B11、B32商铺出租给了案外人。
因本案纠纷，君盈公司与2014年3月24日向原审法院起诉请求：1.中懿公司向某盈公司支付拖欠的租金2294456元，利息从2013年12月10日起按中国人民银行同期逾期贷款利息计付至租金清偿完毕时，利息暂计10000元；2.解除君盈公司、中懿公司于2013年4月9日签订的《租赁合同书》，责令中懿公司完好返还讼争物业给君盈公司。3.本案诉讼费由中懿公司承担。
诉讼中，中懿公司辩称由于君盈公司没有将五间长租商铺交其管理，导致其无法正常营业，且涉案商铺没有取得合法报建手续，导致其申请房屋的外墙装修及文化产业的政府补贴不被批准，所以拒绝交租金。中懿公司提交了法律意见书、律师函、EMS快递单拟证明君盈公司没有将A1、A2、B11、B32移交给中懿公司。君盈公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，称中懿公司不交租金的理由不能成立，因为中懿公司在签订合同时对涉案商铺是否能作为商业用途已经有充分的了解，且涉案商铺在出租给中懿公司前已经用于商业用途经营多年，在花都也有一定的知名度，中懿公司相关申请未获审批是其自身原因，与君盈公司无关，中懿公司是因为资金困难才没�缴纳租金。
庭审中，原审法院依法行使释明权，告知君盈公司若其与中懿公司签订的租赁合同书为无效合同，君盈公司是否变更诉讼请求。君盈公司将第一项诉讼请求变更为中懿公司向某盈公司支付房屋占有使用费2294456元，房屋占有使用费参照租金标准计算，利息从2013年12月10日起按中国人民银行同期逾期贷款利息计付至房屋占有使用费清偿完毕时，利息暂计10000元；将第二项诉讼请求变更为中懿公司将讼争物业的经营管理权交还给君盈公司。
中懿公司原审答辩称：一、中懿公司迟延支付租金的理由合情、合理、合法。二、中懿公司迟延支付租金金额仅为1087360.2元。三、君盈公司单方撕毁《租赁合同书》，该行为属于严重违法行为。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案涉案商铺未取得建设工程规划许可证，故君盈公司与中懿公司签订的租赁合同书为无效合同。君盈公司根据该合同的约定将涉案商铺出租给中懿公司使用，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，君盈公司诉请中懿公司交还涉案商铺的经营管理权及按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费有理，原审法院予以支持。经核算，中懿公司拖欠君盈公司2013年12月10日至2014年4月9日的房屋占有使用费共计2294456元，中懿公司应支付给君盈公司。中懿公司也确认拖欠君盈公司该款项，但辩称应抵扣保证金及君盈公司所欠的长租商铺的管理费、装修费等费�。因中懿公司在本案中没有对此提起反诉，本案不予调处。中懿公司还辩称君盈公司没有按约定移交A1、A2、B11、B32商铺的管理权给他，影响了他正常营业，而且君盈公司强行收回商铺违约在先，所以中懿公司有权不交租金。由于合同约定租金是按面积计收，君盈公司只是将A1、A2、A26、B11、B32商铺的管理权交给中懿公司，上述商铺并不列入计租面积，而君盈公司已将合同约定的33742平方米商铺交付给了中懿公司使用。另外，中懿公司并没有提供证据证明因君盈公司没有将A1、A2、B11、B32商铺的管理权移交给他导致他无法正常营业，也没有提供确实充分的证据证明是君盈公司组织人员驱赶其撤场，甚至中懿公司在其撤场前已出具承诺书承认拖欠的款项并愿意支付，因此中懿公司的上述抗辩意见无理，原审法院不予采纳。关于君盈公司要求中懿公司支付房屋占有使用费的利息的请求，由于君盈公司明知涉案商铺没有取得合法的报建手续，仍与中懿公司签订租赁合同书，对合同无效也负有过错，因此君盈公司要求中懿公司支付利息的依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月27日判决：一、广州君盈物业管理有限公司与广州市中懿物业管理有限公司于2013年4月9日签订的租赁合同书无效。二、广州市中懿物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州君盈物业管理有限公司支付2013年12月10日至2014年4月9日的房�占有使用费共计2294456元。三、广州市中懿物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市花都区新华街茶元路15号的茶园商业楼（原居雅精品装饰城）1-5层商铺的经营管理权移交给广州君盈物业管理有限公司。四、驳回广州君盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25236元，由广州君盈物业管理有限公司负担110元，广州市中懿物业管理有限公司负担25136元。
判后，中懿公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实和理由如下：一、君盈公司应就2013年4月9日签订的租赁合同无效承担全部责任。由于租赁合同中的租赁物未取得建设工程规划许可证，一审判决根据《最高人民�院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定中懿公司、君盈公司2013年4月9日签订的租赁合同无效。根据租赁合同第二条规定，君盈公司向中懿公司提供的租赁物存在使用权权属和占有使用权的权利瑕疵，不拥有合法的出租经营权、商业用途，不具备租赁前能正常经营的合法手续。所以，君盈公司对2013年4月9日签订的租赁合同无效承担的责任就不是原判中所谓的“对合同无效也负有过错”的责任，而必须是承担全部责任。二、君盈公司应退回中懿公司履约保证金100万元人民币。一审判决既然认定中懿公司、君盈公司2013年4月9日签订的租赁合同无效，那么，一审法院则应同时解决履约保证金100万元人民币退回、租赁物的房屋占有使用费给付二个问题。可是，令人遗憾的是，在同一个法律关系中，一审法院仅解决了租赁物的房屋占有使用费给付问题，而针对履约保证金100万元人民币退回的问题却以中懿公司未提起反诉为由而不裁决退回。三、君盈公司租赁物的房屋占有使用费应重新进行计算、确认由于租赁合同中的租赁物未取得建设工程规划许可证，一审判决认定中懿公司、君盈公司2013年4月9日签订的租赁合同无效，这就等于认定了本案的租赁物属于违章建筑。租赁合同中约定的租金是以非违章建筑物进行计算的，所以，2013年12月10日至2014年3月26日期间，本案的租赁物（违章建筑）的房屋占有使用费不是2294456元，须依法重新进行计算、确定。中懿公司上诉请求：一、撤销原判第二、三项；二、判令君盈公司对2013年4月9日签订的租赁合同无效承担全部责任；三、君盈公司退回中懿公司履约保证金100万元人民币；四、重新计算，确定中懿公司租赁物的房屋占有使用费。二审庭询中，中懿公司明确其第四项上诉请求，要求重新计算房屋占用费，按原合同约定的标准减半支付。
君盈公司二审答辩称：1：君盈公司认为原审判决的第2、3项符合事实不应撤销。2、中懿公司认为君盈公司承担合同无效的全部过错责任，没有正确的理由支持，应为当时在签订租赁合同时候，中懿公司已表示明确知道租赁物的性质，且租赁物在承租给中懿公司之前有正规的经营，如租赁物不合法，经营者无法办理相关经营许可，且现在租赁物仍有一家KTV在正常经营，而且该租赁物以通过消防验收，因此，君盈公司因自身经营不善，拒交租金，而认为本案的租赁物不合法，以本案租赁物不合法的理由拒交租金是不合理的，责任并不在君盈公司的身上。3、关于君盈公司要求退回100万保证金问题，中懿公司在本案中拒交租金已严重违约，且拖欠租金已造成君盈公司发生严重的经济损失，因此，履约保证金不应退回。4、关于中懿公司对一审判决的租用使用费问题，君盈公司认为由于该租赁物，位于城中村，而周边的物业性质跟本案租赁物的性质大部分一致，集体自留的建筑物和土地拆建而成，其建设经过街镇相关部门审批，租赁物位于花都区建材示范性××商业街，其经济价值是非常高的，而君盈公司租赁给中懿公司的租赁费用其实已经比周边建材商铺的租赁费用低，因此君盈公司在一审法院提起诉讼时，所要求的租赁费用是符合实质的。
经审理查明，本院确认一审法院查明事实。
二审期间，双方当事人均无新的证据提交本院。
二审期间，中懿公司申请证人朱某出庭作证，证明有人到场拉横幅，驱赶该司工作人员及小商户的事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。对中懿公司上诉，本院分析如下：
因涉案商铺未取得建设工程规划许可证，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定君盈公司与中懿公司签订的租赁合同书无效并无不妥。中懿公司承租涉案商铺前，其自身应对该租赁物是否具备适租性尽审慎义务，其未尽该义务的，应由其司自行承担相应的责任。况且，中懿公司自君盈公司交付租赁物，并于2013年5月9日，双方签订租赁物业面积确认书后，中懿公司已租赁使用涉案商铺接近一年，该司并未对君盈公司所交付租赁物不适租提出异议。为此，本案双方对合同无效均有责任，原审并未支持君盈公司所诉请利息部分，已充分考虑双方责任分担，现中懿公司提出君盈公司应对导致合同无效承担全部责任�乏依据，本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案从2014年3月15日，中懿公司向某盈公司及茶园经济社出具承诺书的内容可知，中懿公司拖欠君盈公司2013年12月10日至2014年4月9日的房屋占用费共计2294456元，在该承诺书中，中懿公司、君盈公司及茶园经济社均有签章，故应为签章各方真实的意思表示，本院予以确认。如上所述，双方签订租赁面积确认书，君盈公司按面积租赁商铺给中懿公司，而二审庭询中，中懿公司申请证人出庭所作证言亦不足以证明君盈公司人员到场拉横幅，驱赶中懿公司工作人员，阻碍该司正常经营，故原审法院对中懿公司所称“君盈公司没有按约定移交A1、A2、B11、B32商铺的管理权给该司，影响了该司正常营业，而且君盈公司强行收回商铺违约在先，所以中懿公司有权不交租金”的抗辩不予采纳并无不妥。现中懿公司并未按上述承诺书约定支付2294456元给君盈公司，原审法院判处中懿公司清偿该款及移交涉案商铺经营管理权给君盈公司并无不当。至于中懿公司上诉认为因双方所签订合同无效，应按原合同约定的租金标准，减半支付2013年12月10日至2014年3月26日的房屋占有使用费缺乏事实与法律依据与上述法条规定不符，故本院不予支持。
至于中懿公司上诉请求退回保证金问题。因一审诉讼中，中懿公司并未提起反诉，故原审法院对此不予调处并无不妥，中懿公司可另循合法途径解决。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人中懿公司的上诉主张，理据不�，依法应予驳回。为此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25136元，由上诉人广州市中懿物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年四月十四日
书 记 员 璩方慧