福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初3150号原告（反诉被告）：潘凯荣，男，1991年3月11日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：吴炎林，福建厦祥律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄文清，男，1976年9月18日出生，汉族，住福建省泉州市安溪县。委托诉讼代理人：卓鹏乾、蔡夏露，福建冠德律师事务所律师。第三人：厦门市我爱家房产代理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。法定代表人：黄镇辉。委托诉讼代理人：林玲香，女，公司员工。原告潘凯荣与被告黄文清、第三人厦门市我爱家房产代理有限公司（以下简称我爱家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案，被告黄文清提出反诉，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘凯荣及其委托诉讼代理人吴炎林，被告黄文清的委托诉讼代理人卓鹏乾、蔡夏露，第三人我爱家公司的委托诉讼代理人林玲香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘凯荣向本院提出诉讼请求：1、黄文清向潘凯荣双方返还定金200000元；2、黄文清向潘凯荣支付房屋差价损失800000元；3、黄文清向潘凯荣支付律师费12000元；4、黄文清承担本案诉讼费。事实与理由：潘凯荣于2017年2月23日通过我爱家公司与黄文清达成房产买卖协议（编号：1605544），约定潘凯荣以2580000元的价格向黄文清购买其名下位于厦门市湖里区。其后，潘凯荣依约向黄文清支付了100000元定金。然而，因厦门近期房产价格急剧飙升，黄文清从3月11日起开始要求悔约。在2017年3月15日，潘凯荣要求黄文清按照合同约定一起去银行办理房产解押手续，黄文清再次以其妻子不同意卖房为由，要求退还定金，解除合同，并拒不见面和履约。该套房屋经中介评估升值已达800000元，潘凯荣及中介多次要求黄文清履行合同，但黄文清至今拒不履行合同，给潘凯荣造成了巨大的经济损失。遂诉至法院。黄文清辩称，一、本案系潘凯荣单方违约，而非黄文清违约。导致本案讼争合同解除的根本原因是潘凯荣未按《房产买卖居间协议书》的约定在2017年3月15日前支付800000元（含定金），该款项系房产解押专款使用，但潘凯荣并未依约按期向黄文清支付该笔解押款。潘凯荣与黄文清是通过中介签订房产买卖协议书，根据《房产买卖居间协议书》（编号1605544）第四条第1款约定：“乙方于2017年3月15日之前向甲方支付人民币捌拾万元整（含定金）是作为房产解押专款使用”签订协议后，潘凯荣未根据协议在2017年3月15日前支付800000元（含定金），并已逾期超过七日。潘凯荣的违约行为最终导致《房产买卖居间协议书》无法履行，潘凯荣构成根本违约，另根据《房产买卖居间协议书》第十二条：“若乙方不能按期向甲方付清购房款……逾期达柒日，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任”及第十一条的规定，黄文清有权没收潘凯荣支付的定金100000元。因此在2017年4月5日黄文清向潘凯荣发出解约函，并没收定金。黄文清并非违约方，潘凯荣要求支付双倍定金没有事实依据，应当不予支持。二、潘凯荣违约的原因在于潘凯荣因看中同小区即禾山路693号402室房产，潘凯荣无法同时购买两套房产而违约。经查询，该房产潘凯荣已于2017年4月13日购买。三、本案系潘凯荣单方违约，潘凯荣诉请黄文清承担违约责任支付相应违约金、律师费及诉讼费没有事实和法律依据，不能得到支持。请求驳回潘凯荣的诉讼请求。我爱家公司陈述，双方在我爱家公司居间下签订《房产买卖居间协议书》，潘凯荣陈述与事实相符，黄文清应当按照合同约定赔偿潘凯荣损失，包含房价损失。对于潘凯荣的诉讼请求没有意见。黄文清向本院提出反诉诉讼请求：1、黄文清没收潘凯荣支付的定金100000元；2、反诉费用由潘凯荣负担。事实与理由：2017年2月23日，潘凯荣、黄文清双方通过中介方我爱家公司居间订立《房产买卖居间协议书》（编号1605544），协议约定黄文清将坐落于福建省厦门市湖里区禾山路693号801室的房产出售给潘凯荣。双方确认该房屋买卖的价格、定金等条款。协议签订后，潘凯荣向黄文清支付100000元定金。根据《房产买卖居间协议书》（编号1605544）第四条第1款约定：“乙方于2017年3月15日之前向甲方支付人民币捌拾万元整（含定金）是作为房产解押专款使用”及第十二条：“若乙方不能按期向甲方付清购房款……逾期达柒日，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任”签订协议后，潘凯荣未根据协议在2017年3月15日前支付800000元（含定金），并已逾期超过七日。被上诉人的违约行为最终导致《房产买卖居间协议书》无法履行，潘凯荣构成根本违约，黄文清已根据协议约定解除《房产买卖居间协议书》，并有权没收潘凯荣支付的定金100000元。遂提起反诉。潘凯荣辩称，黄文清是在贼喊捉贼，倒打一耙，违背事实，推卸责任，企图混淆视听，应驳回他的诉讼请求。黄文清、潘凯荣2017年2月23日在中介处签订房屋买卖协议，潘凯荣也支付了定金100000元。至2017年3月10日，黄文清突然以其老婆不同意卖房子为由要求解除合同退还定金。潘凯荣急忙找黄文清协商，要求继续履行合同，但双方没有达成一致意见。2017年3月15日，潘凯荣已经依照合同约定准备好800000元解押专款，打电话要求黄文清一起去邮政储蓄银行办理解押手续，但黄文清还是以未说服其老婆，其老婆不同意卖房为由，拒不见面，也拒不去银行办理解押手续，导致潘凯荣无法将800000元付给银行解押，这是黄文清的责任，并非潘凯荣的责任，潘凯荣没有任何违约的行为。2017年3月16日，在潘凯荣和中介的再三要求下，黄文清终于到中介处三方协商，但因黄文清答应赔偿的金额远远不足以补偿潘凯荣的损失，协商未果。其后的协商也没有达成一致意见。没想到后来黄文清突然指责潘凯荣违约并威胁不退还定金了，真的让潘凯荣大吃一惊。这种颠倒黑白的行为不应得到支持，请求法院予以驳回。我爱家公司陈述，当时有约好2017年3月15日去银行办理解押，当天潘凯荣有到我爱家公司，但是黄文清并未到公司，后来就无法按照合同履行。当天有电话沟通多次，但是黄文清没有出现，当天我爱家公司也联系银行了，银行回复称当天可以解押。本院经审理认定事实如下：厦门市湖里区禾山路693号801室房产登记权利人是黄文清。2017年2月23日，黄文清（出售方、甲方）与潘凯荣（购买方、乙方）在我爱家公司居间下签订编号1605544的《房产买卖居间协议书》，约定：甲方将坐落于湖里区禾山路693号801室房产出售给乙方，成交价为2580000元；协议签订当日，乙方应支付购房定金100000元；乙方于2017年3月15日前向甲方支付800000元（含定金）作为房产解押专款使用；乙方于解押注销完（过户当日）向甲方支付240000元；乙方向银行申请商业贷款1540000元；甲方应于2017年3月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。违约责任：甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于定金原则，若甲方悔约，自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金，若乙方悔约，甲方应自悔约之日起三日内退还乙方已支付的扣除定金以外的购房款……。甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后三日内甲、乙、丙前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金……。同日，潘凯荣向黄文清支付购房定金50000元，黄文清向潘凯荣出具《二手房专用收款凭据》。2017年2月24日，潘凯荣向黄文清再次支付购房定金50000元。2017年3月11日，黄文清通过手机号136××××9893向潘凯荣发送短信“我老婆还是不同意卖”。2017年3月15日，潘凯荣向黄文清发送短信“……关于源泉山庄693#801室这套房子，我早已经准备好了合同约定剩余解押款800000元加上2月23号签完合同支付给你的100000元定金，合计900000元是合同约定的解押款。昨天已经告知您今天去解押，按照合同上的规定3月15日（今天）去解押。但您今天一直没办法来办解押手续，您一直说您太太不同意卖房子给我，这可能会形成您单方面违约，要承担违约责任。请您明天一起去江头邮政储蓄银行解押。谢谢！请回复！”。黄文清回复“我老婆不同意，定金退还你”。潘凯荣回复“那你上午出来去中介协商吧”。黄文清回复“你同意我退还定金给你，我才出去”……。庭审中，我爱家公司确认136××××9893是黄文清留给中介的电话号码。2017年3月29日，黄文清向潘凯荣寄送《致潘凯荣阁下解除的函》，内容为：……“至本函发出之日即2017年3月29日，本人仍未收到你方支付的800000元（含定金），现已超过7日，本人有权解除合同”……“于本函发出之日，我方正式解除与阁下于2017年2月23日签订《房产买卖居间协议书》（编号：1605544），并没收定金”。2017年4月13日，潘凯荣另行购买湖里区禾山路693号402室房产。潘凯荣因本案纠纷支出律师费12000元。我爱家公司经办人员林玲香陈述，潘凯荣与黄文清签订案涉《房产买卖居间协议书》时，黄文清承诺夫妻双方均同意出售该房产，在签订合同前黄文清妻子发了本人身份证照片给黄文清，双方同意分两次支付定金，潘凯荣于2017年2月23日支付定金50000元，于2017年2月24日支付定金50000元。2017年3月3日潘凯荣当日准备好解押款800000元，双方先后到达银行，因邮政储蓄银行人员告知解押需提前20-30天预约，于是双方同意等银行通知再进行解押。2017年3月10日黄文清提出妻子不同意卖房，潘凯荣知道后有电话与黄文清沟通并约好3月11日见面协商。2017年3月11日双方第一次见面协商，黄文清要求退还定金，潘凯荣不同意并要求黄文清回去与家人商量。2017年3月12日黄文清回复其妻子不同意出售房产，要求退还定金，双方未达成一致意见。2017年3月13日至3月15日，潘凯荣多次催促黄文清配合办理解押并发短信、微信，潘凯荣于3月15日上午与父亲准备好解押款到我爱家公司等黄文清一同前往银行，打电话给黄文清，但黄文清以妻子不同意为由不愿意配合解押也不愿意见面协商。2017年3月16日起双方多次通过中介协商黄文清退还定金及赔偿违约金事宜，黄文清曾于2017年3月28日同意赔偿300000元违约金给潘凯荣，但潘凯荣不同意，此后双方对赔偿问题一直未达成一致。潘凯荣申请对2017年3月29日黄文清向潘凯荣发出解除合同通知时讼争房产的市场价格进行评估，经本院委托，厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司于2017年9月25日作出厦银晟估自F2017湖0019号《房地产估价报告》，估价结果为：厦门市湖里区禾山路693号801室在2017年3月29日评估总价3122300元。潘凯荣因本案支出评估费8245元，并要求由黄文清负担。庭审中，双方同意于2017年3月29日解除案涉《房产买卖居间协议书》。本院认为，案涉《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，潘凯荣应于2017年3月15日前向黄文清支付800000元作为房产解押专款，黄文清应于2017年3月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，并无先后履行顺序，黄文清以潘凯荣未先行支付800000元解押款为由拒绝在2017年3月15日前配合办理提前还贷解除抵押登记手续，并在潘凯荣准备好解押款、我爱家公司经办人员和潘凯荣多次催促的情况下仍以妻子不同意卖房为由拒绝配合，系违约行为，应承担违约责任。潘凯荣要求黄文清双倍返还定金200000元，理由充分，本院予以支持。因潘凯荣不存在违约行为，黄文清不享有合同单方解除权，黄文清向潘凯荣发出《致潘凯荣阁下解除的函》不发生解除合同的法律效力，但双方均同意于2017年3月29日解除案涉《房产买卖居间协议书》，于法不悖，本院予以确认。黄文清要求没收定金100000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于潘凯荣要求黄文清支付的房屋差价损失，案涉《房产买卖居间协议书》约定房屋总价款2580000元，2017年3月29日黄文清向潘凯荣发出《致潘凯荣阁下解除的函》系不愿意继续履行合同的明确表示，该时点讼争房屋市场价值经评估为3122300元，差价为542300元，因适用定金罚则赔偿的定金100000元不足以弥补潘凯荣因黄文清违约所受到的实际损失，对于房屋差价扣除100000元后剩余442300元，黄文清应予赔偿。潘凯荣要求黄文清支付律师费12000元、鉴定费8245元，系因本案纠纷支出的合理费用，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、黄文清应于本判决生效之日起十日内向潘凯荣双倍返还定金200000元。二、黄文清应于本判决生效之日起十日内向潘凯荣赔偿房屋差价损失442300元。三、黄文清应于本判决生效之日起十日内向潘凯荣支付律师费12000元、鉴定费8245元。四、驳回潘凯荣的其他诉讼请求。五、驳回黄文清的反诉诉讼请求。若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6954元，由潘凯荣负担1642元，由黄文清负担5312元；反诉案件受理费575元，由黄文清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 邱 烨二〇一七年十二月六日书记员 陈盛鑫附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。