湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）潭中民一终字第230号上诉人（原审被告）杨柳。上诉人（原审被告）罗邵东。上诉人（原审被告）彭美华，系罗邵东之妻。被上诉人（原审原告）湖南泰和冶金材料有限公司。法定代表人何海波，该公司董事长。委托代理人李泽明。委托代理人左参，湖南玉宇律师事务所律师。上诉人杨柳、罗邵东、彭美华因与被上诉人湖南泰和冶金材料有限公司（以下简称泰和公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2012）湘法民二初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月18日公开开庭进行了审理，上诉人杨柳、罗邵东、被上诉人泰和公司的委托代理人李泽明、左参到庭参加诉讼，被上诉人彭美华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院认定：2008年12月19日，被告罗邵东、杨柳、彭美华与湘乡市公有资产经营管理有限公司签订《资产租赁合同》，合同约定由三被告承租湘乡市公有资产经营管理有限公司所有的位于湘乡市虞塘镇的原湘乡市电石厂的土地使用权及地上建筑物，租赁期限为10年，届满期限为2018年12月18日。双方约定了租金数额及支付方式为：“第一年租金为人民币21800元，以后每年的租金在上年租金的基础上递增1200元。租金在每年的6月1日前和12月1日前分两次提前交纳……”同时，双方还约定违约责任为：“1.甲方违约，给乙方造成的经济损失，由甲方负责按实赔偿；2.乙方不按时交付租金或违反其他条款的约定，甲方有权单方解除合同，除按约支付足额租金外，需赔偿甲方半年租金，从履约保证金中扣除。”双方还约定：“1.乙方有义务保证租赁期内出租方资产的安全与完整，并向甲方缴纳保证金2万元，合同终止时，未损坏或未违约则由甲方负责退还保证金。2.乙方不得擅自转租，如因特殊原因需要转租，需解除合同后，新承租人另行与甲方签订租赁合同。……。”2009年3月26日，湘乡市公有资产经营管理有限公司更名为湘乡市经济建设投资有限公司。2010年3月22日，经湘乡市经济建设投资有限公司同意，被告杨柳、罗邵东作为出租方将《资产租赁合同》中的部分租赁物转租给第三方谢屹立，并签订了《场地租赁协议》。后因谢屹立对租赁标的物进行了改造，破坏了租赁物原有的状况，杨柳、罗邵东于2011年2月24日诉至法院，法院于2011年8月2日作出了（2011）湘法民二初字第20号民事判决书（现已生效），判决解除杨柳、罗邵东与谢屹立签订的《场地租赁协议》，由谢屹立对租赁标的物恢复原状。2010年12月21日，原告通过公开竞拍的方式获得原湘乡市电石厂的土地使用权及地上建筑物所有权，承继了《资产租赁合同》的权利和义务。合同履约保证金2万元已由湘乡市经济建设投资有限公司移交给了原告湖南泰和冶金材料有限公司。2011年9月，原告以被告未交纳租金为由，委托湘乡市公证处向三被告送达《通知》，通知三被告解除《资产租赁合同》，三被告于2011年12月诉至法院，要求确认湖南泰和冶金材料有限公司的解除合同通知无效，双方继续履行合同，并由湖南泰和冶金材料有限公司承担违约责任、赔偿损失。法院（2011）湘法民二初字第901号民事判决书判令湖南泰和冶金材料有限公司与罗邵东、杨柳、彭美华继续履行《资产租赁合同》。2012年5月17日，湘乡市经济建设投资公司向三被告送达《告知书》并由湘乡市公证处进行了公证。该《告知书》的主要内容为：“湘乡市公有资产经营管理有限公司现已更名为湘乡市经济建设投资有限公司。因资产处置的需要，已告知你们优先购买权。2010年12月湖南泰和冶金材料有限公司已在公开拍卖中成功竞买，成为原湘乡电石厂资产的所有权人，《资产租赁合同》中湘乡市经济建设投资有限公司的权利义务一概由湖南泰和冶金材料有限公司享受和承担，相关事项你们应与湖南泰和冶金材料有限公司联系。”至2012年12月3日，三被告未向原告交纳自2011年12月至2012年12月租金，原告遂向法院提起诉讼。原审法院认为：湘乡市经济建设投资有限公司将原湘乡电石厂的所有资产及《资产租赁合同》的权利义务通过拍卖的方式转让给原告湖南泰和冶金材料有限公司，且湘乡市经济建设投资有限公司以《告知书》的形式将相关事项通知了三被告。经法院生效法律文书确定，原告湖南泰和冶金材料有限公司与被告罗邵东、杨柳、彭美华继续履行《资产租赁合同》，原告已合法取得原湘乡市电石厂的所有资产所有权及《资产租赁合同》中出租方的权利义务，三被告应当向原告履行其在合同中的义务。三被告应当分别于2012年6月1日、12月1日前向原告交纳租金合计25400元，但原告未如约履行义务，其行为已构成违约。按照《资产租赁合同》的约定，原告可以要求解除合同并要求被告支付租金、赔偿违约损失。就原告提出违约损失部分的请求，按照半年的租金计算应当为12700元，但原告仅主张12100元，属于原告对自己权利的处分，法院依法准许。综上，对于原告提出要求解除《资产租赁合同》，由三被告支付租金以及赔偿违约损失12100元的诉讼请求，法院依法予以支持。对于原告提出的第4项恢复租赁物原状的诉讼请求，因三被告在原告受让《资产租赁合同》中的租赁标的物之前，经湘乡市经济建设投资有限公司同意转包给第三方，租赁物损毁后，经法院（2011）湘法民二初字第20号民事判决书已经确定了对租赁物恢复原状的义务主体，对该项诉讼请求不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条之规定，判决：一、解除原告湖南泰和冶金材料有限公司与被告罗邵东、杨柳、彭美华之间的《资产租赁合同》。二、由被告罗邵东、杨柳、彭美华向原告湖南泰和冶金材料有限公司支付租金25400元。三、由被告罗邵东、杨柳、彭美华支付原告湖南泰和冶金材料有限公司违约损失12100元；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述给付内容，限本判决生效后10日内付清。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3750元，由被告罗邵东、杨柳、彭美华承担2812.5元，原告湖南泰和冶金材料有限公司承担937.5元。原审宣判后，杨柳、罗邵东、彭美华不服，向本院共同上诉称：上诉人与泰和公司之间没有租赁合同关系；泰和公司指使案外人谢屹立违反上诉人与谢屹立之间的租赁合同，对租赁物进行改建、破坏、毁损，给上诉人造成巨大经济损失，是泰和公司与谢屹立违约在先。请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人赔偿损失或将本案发回重申。被上诉人泰和公司答辩称：一、泰和公司通过公开拍卖取得租赁资产的所有权，是《资产租赁合同》合法的出租主体，依法享有出租方的权利；二、上诉人没有依约交付租金，根据《资产租赁合同》第3条、第8条的约定，被上诉人有权单方解除合同，上诉人在租赁期内未保护承租资产的完整性，依据合同第4条的约定，被上诉人也有权单方解除合同；三、原审判决上诉人支付租金和赔偿损失符合双方约定；四、上诉人泰和公司与案外人谢屹立是两个不同的民事主体，上诉人将两者混同是荒谬的。请求驳回上诉，维持原判。双方当事人二审期间未向本院提交新证据。本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点如下：一是三上诉人与泰和公司之间是否存在合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力。因被上诉人泰和公司已于2010年12月21日依法取得原湘乡市电石厂的土地使用权及地上建筑物所有权，故原湘乡市公有资产经营管理公司与三上诉人签订的《资产租赁合同》中出租方的权利和义务已转移至泰和公司。上诉双方已依法成立租赁合同关系。二是三上诉人是否存在违约行为。根据原审查明的事实，原湘乡市公有资产经营管理公司于2010年处置本案所涉资产时，已依法告知三上诉人可以行使优先购买权，2011年9月，本案上诉双方曾因交付租金及合同履行问题发生纠纷，三上诉人对承租资产所有权变动的事实已经知悉，三上诉人应当向被上诉人交付场地租金，并履行其他合同义务，但三上诉人直至2012年12月尚未向被上诉人交付2012年度的租金，违反了合同约定。三是案外人谢屹立的违约行为能否成为三上诉人免责的理由。三上诉人辩称案外人谢屹立是泰和公司的员工，没有充分证据证实，更没有证据证实谢屹立是代表泰和公司与三上诉人签订转租合同，故泰和公司与谢屹立是两个不同的民事主体。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，仍应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故即使三上诉人对被上诉人的违约行为是因为案外人谢屹立造成，三上诉人仍应当向被上诉人承担违约责任。综上所述，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3750元，由上诉人杨柳、罗邵东、彭美华共同负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  韩小平审判员  李强华审判员  唐 逊二〇一三年八月十五日书记员  周 尧附：本案适用的法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。