广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第1354号原告：中山市金满房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：赖明，职务董事长。委托代理人：林鑫、谭唯聪，均系广东广大律师事务所律师。被告：徐凤萍，女，汉族，住江苏省高邮市。委托代理人：张勇，男，汉族，住江苏省高邮市，系被告的丈夫。原告中山市金满房地产开发有限公司诉被告徐凤萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月27日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告中山市金满房地产开发有限公司的委托代理人林鑫，被告徐凤萍及其委托代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2014年6月14日签署编号为1401034589的中山市商品房买卖合同(以下简称合同),向原告购买坐落于中山市××镇××西××马路××房的商品房。合同主要约定：①该商品房坐落于东升镇坦背西二马路153号；②买受人按银行按揭方式按期付款：2014年5月25日支付楼款20000元，2014年10月30日支付楼款89095元，2014年11月30日以按揭贷款方式支付252000元；③买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金。被告签署合同后，支付房价款60000元，剩余房款未支付。当前约定于2014年10月30日支付的89095元（除去2015年1月10日逾期72天支付的40000元，剩余49095元未支付）至今已逾期290天；约定于2014年11月30日以按揭贷款方式支付的252000元至今已逾期259天。被告违反合同约定逾期不支付购房款的行为已构成违约，依照合同第七条约定，原告有权解除合同，被告应按总房价的20%向原告支付违约金，即72211.8元。为维护原告的合法权益，原告请求法院判令：1.解除原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》（编号：1401034589）；2.被告向原告支付总房价的20%作为违约金，即72211.8元；3.本案产生的律师费7000元由被告承担；4.本案产生的诉讼费、诉保费及办理退房所需的手续费均由被告承担；5.确认被告已经支付的楼款本金扣除诉请2.3.4款项后在被告办妥该商品房注销备案登记手续后30天内由原告无息退还被告。庭审中，原告明确其第五项诉讼请求为：被告已经支付的楼款本金扣除诉请2.3.4款项后在被告办妥该商品房注销备案登记手续后30天内由原告无息退还被告。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.商品房销售登记备案表；3.关于催缴支付可逸豪苑购房款的温馨提示；4.EMS快递单；5.律师函；6.EMS快递单；7.民事委托代理合同、律师费发票。被告辩称：原告没有履行合同的第一项，其不诚信的行为导致事件的发生。一、被告是购买第二套房，按当时房产政策需要支付60%的首付，但原告的销售人员通过微信告知被告可以办理假户口本、单身证明就可以向银行申请30%的首付款，于是双方于2014年6月14日签订商品房并交付了20000元定金。后来考虑到个人信用及违法性，被告最后选择不办理假户口本及单身证明，于是被告在2014年12月29日通过微信向原告的销售代表提出退还押金申请，对方否定。后来2015年初房产政策调整，被告又交了40000元。被告认为不排除原告有着为达到销售目的从而欺骗银行及消费者行为；二、原告存在借势虚假宣传，欺骗消费者行为。被告在购买房子的时候很大程度上是看中原告宣传华润万家会在今年强势进驻，但被告于2015年6月再次前往准备交剩余款项时，发现原告的广告已被工商分局执法人员拆除。为此被告问了原告销售代表，对方称华润万家今年不会进驻，于是被告特别恼火，再次口头提出退房申请，原告再次驳回。另外，双方约定的违约金过高，被告要求原告退还相应的款项。被告就其辩解在举证期限提交证据有：1.微信截图打印件；2.图片打印件；3.官方回复打印件；4.收款凭证、收据。经开庭质证，被告对原告提交证据的质证意见为：证据1.2的真实性确认；证据3.4.5.6的真实性确认、关联性不确认；证据7的真实性无法确认。原告对被告提交证据的质证意见为：证据1.2的真实性、关联性、合法性均不确认；证据3的真实性无法确认；证据4的真实性确认。本院查明：2014年6月14日，原、被告签订了一份《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1401034589），约定：被告向原告购买中山市××镇××西××马路××房；购房总价款为361059元；被告应于2014年5月25日现金付款20000元，于2014年10月30日现金付款89059元，于2014年11月30日以商业贷款方式付款252000元；如果被告未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按总房价款的20%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，被告须自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；除合同第八条规定的特殊情况外，原告如未按合同规定的期限将商品房交付被告使用，逾期超过360日后，被告有权解除或继续履行合同，被告解除合同的，原告应当自被告解除合同通知到达之日且被告办妥配合本合同备案登记的注销等手续之日起30日内退还全部已付房价款并支付利息（利息自被告付款日起至原告退款日止为期，按银行同期定期存款利率计算），同时原告按总房价款的5%向被告支付违约金；合同还对其他事项进行了相关约定。同时双方还签订了《合同补充协议》作为上述合同附件，约定：被告在签订买卖合同前，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并已清楚认知自身的支付能力及资信情况，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款仅是被告支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是被告的合同义务，贷款政策的调整不作为被告不能履行合同的抗辩理由；被告在签订买卖合同的同时应一并签署按揭申请所需文件，并在签约后七天内提供齐备按揭所需资料和缴清所需费用（包括但不限于印花税、律师费、工本费等）。若被告不按时履行上述责任，则视为被告违约，原告有权解除合同，被告需向原告支付总房价20%的违约金；不论因何种原因导致合同被终止或解除的，被告必须配合原告在指定的期限内办理注销抵押登记（若有）、终止商品房买卖合同等相关手续。否则，自原告指定的协助退房期限届满之日起至被告实际协助办理退房之日止，被告每日应按买卖合同约定的总房款的万分之五的标准向原告支付违约金，并应赔偿原告因此而遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。因一方违约导致合同被解除的，违约方应向另一方支付违约金，违约金按总房价的百分之拾计算（本协议另有约定的除外）;如被告违约的，原告应自发出解除合同通知书且买卖双方在房管部门办妥合同解除手续之日起30个工作日内，将被告已支付的房款和税、费（已发生的税、费除外）在扣除违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给被告；被告通讯地址已记载在买卖合同中，所有出卖人的通知书应以该记载地址为依据；本补充协议与买卖合同具有同等法律效力。买卖合同条款与本补充协议条款有冲突的，以本补充协议条款为准；协议还对其他事项进行了相关约定。合同签订后，该合同在中山市房地产交易登记管理所办理了备案登记。但被告按合同约定支付20000元定金后，于2015年1月10日支付首期款40000元及滞纳金576元，其余首期购房款至今未付。2015年2月10日，原告曾向被告发出一份催缴支付可逸豪苑购房款的温馨提示。2015年3月30日，原告委托广东广大律师事务所向被告发出了一份律师函件，但被告仍未缴交相关房款。原告于2015年8月27日诉至本院，提出前述的诉讼请求。本院认为：原、被告签订《中山市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，双方之间形成商品房预售合同关系，该合同关系合法有效，应受法律保护，双方当事人应予恪守。根据涉案买卖合同及《补充协议》对逾期付款有约定，现被告已逾期付款超过90日，原告有权解除合同。因此，原告诉请解除双方签订的《中山市商品房买卖合同》，被告支付违约金符合双方合同的约定和法律规定，本院予以支持。对于被告辩称原告有为达到销售目的从而欺骗银行、虚假宣传，欺骗消费者的行为，被告已多次主张退房，但原告不予答复的主张。一方面，被告并未就其主张进行充分举证；另一方面，即便原告存在欺诈行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，合同也仅属于当事人一方有权请求变更或撤销。现合同未被解除、撤销或认定无效前，作为合同的当事人均应按照合同约定履行义务、行使权利，故其主张均不能作为被告违约的理由，被告仍需对其行为承担违约责任。对于违约金标准，因违约金主要发挥弥补损失的功能，同时也有限度地体现惩罚性，故违约金的数额一般不应过高。此外，双方在涉案买卖合同及《补充协议》约定若被告违约需支付总房价20%的违约金，而原告违约仅需支付5%或10%的违约金，原告作为提供格式条款的一方，在其增加对方义务的条款上，没有特别说明，且原告未举证证明其实际损失数额，对于总房价20%违约金的约定过高，故本院酌情调整为违约金按照未支付总房价款10%计算，即30105.9元。对于原告诉请被告支付本案律师费7000元，双方在合同仅约定“合同被终止或解除的，被告必须配合原告在指定的期限内办理注销抵押登记、终止商品房买卖合同等相关手续。否则，自原告指定的协助退房期限届满之日起至被告实际协助办理退房之日止，被告每日应按买卖合同约定的总房款的万分之五的标准向原告支付违约金，并应赔偿原告因此而遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。”现原告刚诉请解除双方签订的买卖合同，尚未要求被告在限期内配合其办理注销抵押登记、终止商品房买卖合同的相关手续，故本案的律师费并非被告不配合原告终止商品房买卖合同而产生的，原告要求被告承担本案的律师费无合同和法律依据，本院不予支持。此外，办理退房的手续费尚未产生，且手续费也不明确，故原告诉请被告承担办理退房所需的手续费无合同和法律依据，本院不予以支持。对于原告要求其在被告办妥该商品房注销备案登记手续后30天内把被告已经支付的楼款扣除诉请2.3.4款项后无息退还被告的请求，虽原、被告双方在补充协议中有相关约定，但因本案中原、被告并未就被告协助办理注销涉案商品房的备案手续提出主张,而被告自行办妥涉案商品房注销备案登记手续的时间处于不确定，尚未发生，且要求被告受领金钱债务的请求影响了被告的请求权及案件执行权的行使,另外,庭审中原告确认被告已支付购房款60000元,该购房款超出了本院确定的违约金范围,故原告该项主张没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、解除原告中山市金满房地产开发有限公司与被告徐凤萍签订的《中山市商品房买卖合同》；二、被告徐凤萍在本判决生效之日十日内向原告中山市金满房地产开发有限公司支付违约金30105.9元（按照未付总房价款301059元计算10%）；三、驳回原告中山市金满房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1780元，由被告徐凤萍负担(原告中山市金满房地产开发有限公司已预交，被告徐凤萍于上述付款期限内一并支付给原告中山市金满房地产开发有限公司，本院不另行收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  杨靖华审 判 员  张庆争代理审判员  高嘉敏二〇一六年二月二十六日书 记 员  李文琦