新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第1471号
上诉人（原审原告）：方卫科，男，1966年8月5日出生，汉族，中建新疆建工集团第四建筑公司四海建筑分公司职员，住乌鲁木齐市。
上诉人（原审被告）：新疆星云房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：周新桥，该公司总经理。
上诉人（原审第三人）：新疆新平房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：魏新生，该公司总经理。
委托代理人：张洪，新疆广翼律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：赵强，男，1962年1月18日出生，汉族，新疆天意工程造价事务所所长，住乌鲁木齐市。
被上诉人（原审第三人）：曾庆鑫，男，1981年7月2日出生，汉族，新疆西域金鑫房地产开发有限公司奇台分公司招商部副部长，住乌鲁木齐市。
被上诉人（原审第三人）：赵连红，女，1968年9月13日出生，汉族，乌鲁木齐市沙依巴克区热网公司职工，住乌鲁木齐市。
上诉人方卫科、上诉人新疆星云房地产开发有限公司（以下简称星云房地产公司）、新疆新平房地产开发有限公司（以下简称新平房地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭审理了本案，上诉人方卫科、上诉人星云房地产公司的法定代表人周新桥、上诉人新平房地产公司的委托代理人张洪、被上诉人赵强、被上诉人曾庆鑫到庭参加诉讼。被上诉人赵连红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、2001年11月20日，星云房地产公司与新平房地产公司签订的《联建合同》约定，双方联合开发建设位于乌鲁木齐市新市区河北路“新鑫花园小区”经济适用住房四栋，双方权益各占50%。2004年9月，星云房地产公司与新平房地产公司签订了联建补充协议。补充协议约定，位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区1-4号楼产权分配方式：1、2号楼产权归新平房地产公司；3、4号楼产权归星云房地产公司；新平房地产公司已办理的3、4号楼的《商品房预售许可证》变更为星云房地产公司；新平房地产公司此前与住户订立的《商品房买卖合同》出卖人由平房地产公司变更为星云房地产公司。二、2004年11月，乌鲁木齐市房产管理局（下称房产局）作出（2004）房产罚字第2号行政处罚决定书，撤销了新平房地产公司编号分别为（2001）070501、070502、070503、070504的《商品房预售许可证》。同年，房产局向星云房地产公司重新核发了3、4号楼的《商品房预售许可证》，向新平房地产公司重新核发了1、2号楼的《商品房预售许可证》。三、2004年11月26日，方卫科、星云房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，星云房地产公司将位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋（建筑面积71.641m2）出售给方卫科，约定单价每平方米1680元，总房款120356元。星云房地产公司自本合同生效之日起30天内，向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请登记备案。方卫科在合同签订当日向星云房地产公司支付了总房款120356元，另支付契税1805.35元、维修基金2407.14元。方卫科未实际入住该房屋。
四、2005年8月16日，星云房地产公司与赵强签订《商品房买卖合同》约定，星云房地产公司将位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋（建筑面积71.641m2）出售给赵强，单价每平方米1680元，总房款120356.90元，付款方式为一次性支付，星云房地产公司自本合同生效之日起30天内，向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请登记备案。2005年8月16日，星云房地产公司向赵强出具一份收到房款120356.90元的《收据》。之后，星云房地产公司向赵强交付了该房屋，赵强将房屋装修后让其表弟于从东作为婚房使用，其中2007年至2008年度和2008年至2009年度的采暖费由赵强支付。2008年9月，赵强将房屋钥匙交于曾庆鑫，由曾庆鑫居住使用新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋至今，并支付物业、水、电、天然气、采暖费相关费用。曾庆鑫称系为赵强看管房子，是暂时居住，该房屋权利与自己无关。五、另查明，位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋在2001年12月18日由新平房地产公司预售登记在赵连红名下，付款方式为按揭。经原审法院询问赵连红，赵连红称其没有购买过位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室的房屋，有赵连红签名的商品房买卖合同、房地产抵押合同（契约）、中国建设银行个人住房贷款委托扣款协议上的签名都不是其本人所签。
原审法院认为：星云房地产公司作为新鑫花园小区四栋楼房的联建一方，根据星云房地产公司与新平房地产公司签订的联建补充协议约定，3、4号楼产权归星云房地产公司，房产局向星云房地产公司核发了3、4号楼的《商品房预售许可证》，星云房地产公司有权对外出售该房屋，其与方卫科以及赵强签订的出售位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋的商品房买卖合同是双方真实意思表示，并无违反法律的强制性规定，依法成立有效。星云房地产公司分别向方卫科和赵强出售同一套房屋，实质上为“一房二卖”。对于两份房屋买卖合同应优先履行哪一份问题，原审法院认为，根据相关法律规定，如果出卖人与两个以上买受人签订房屋买卖合同的，已办理产权变更登记的优先取得该房屋的物权；在双方均未办理产权登记的以先办理入住的一方优先取得物权。本案涉案房屋虽然预售登记在赵连红名下，但这不是法律意义上的产权登记和预告登记，赵连红经原审法院询问亦没有购买过涉案房屋，原审法院对新平房地产公司向赵连红出售涉案房屋的真实性不予确认。赵强在签订房屋买卖合同后实际居住使用涉案房屋数年，其对涉案房屋享有的权利具有物权公示的属性，曾庆鑫现在实际使用涉案房屋，但曾庆鑫没有购买涉案房屋，其称是为赵强看管房子，不享有涉案房屋的物权。方卫科虽然与星云房地产公司签订了商品房买卖合同约定购买涉案房屋，但未实际入住，方卫科在签订商品房买卖合同后多年时间内并未采取相关措施以保障其权利，其对涉案房屋享有的权利不具有物权公示的属性，因此不享有优先权。加之，从维护交易稳定考虑，方卫科亦不能优先取得涉案房屋的物权，星云房地产公司为方卫科办理房屋房产证已无履行的可能。故对方卫科的诉讼请求原审法院不予支持。至于方卫科不能实现物权的损失可以另案主张权利。原审法院判决如下：驳回方卫科的诉讼请求。
上诉人方卫科不服一审判决上诉称：我方按照约定与星云房地产公司签订的商品房买卖合同，并向星云房地产公司支付全额房款，该合同合法有效，而新平房地产公司与赵连红对涉案房屋违法办理虚假按揭抵押登记备案手续。请求二审法院撤销原判，依法改判星云房地产公司协助我办理位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋房产证并承担本案的诉讼费用。
上诉人星云房地产公司答辩并上诉称：同意方卫科的上诉意见，星云房地产公司是河北路新鑫花园小区3号楼的合法权利人，星云房地产公司与方卫科签订的商品房买卖合同合法有效，新平房地产公司与赵连红违法办理虚假按揭抵押登记备案手续。请求二审法院撤销原判，依法改判星云房地产公司协助方卫科办理位于乌鲁木齐市新市区河北路新鑫花园小区3号楼2单元302室房屋房产证并承担本案的诉讼费用。
上诉人新平房地产公司答辩并上诉称：不同意方卫科的上诉请求。一审判决未查明新平房地产公司与赵连红之间商品房买卖合同及按揭抵押贷款合同系公证合同，且公证合同效力高于其他合同效力，一审法院凭赵连红否认其签字便推翻公证合同的效力错误。一审判决认定星云房地产公司有权出售诉争房屋错误，星云房地产公司与方卫科及第三人赵强买卖合同真实性不能认定，且不能对抗新平房地产公司与赵连红的合同效力。一审判决结果正确，但认定事实错误。请求二审法院依法判决。
被上诉人赵强答辩称：不同意方卫科的上诉请求。原审法院认定事实正确，星云房地产公司应当给我办理房产证相关手续，我将会另案主张。
被上诉人曾庆鑫答辩称，对于方卫科的上诉没有意见。
被上诉人赵连红未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
上诉人方卫科针对星云房地产公司的上诉答辩称：同意星云房地产公司的上诉意见，涉案房屋应当过户登记到我的名下。
上诉人新平房地产公司针对星云房地产公司的上诉答辩称：不同意星云房地产公司的上诉请求。一审判决未查明新平房地产公司与赵连红之间商品房买卖合同及按揭抵押贷款合同系公证合同，且公证合同效力高于其他合同效力，一审法院凭赵连红否认其签字便推翻公证合同的效力错误。一审判决认定星云房地产公司有权出售诉争房屋错误，星云房地产公司与方卫科及第三人赵强买卖合同真实性不能认定，且不能对抗新平房地产公司与赵连红的合同效力。一审判决结果正确，但认定事实错误。请求二审法院依法判决。
被上诉人赵强针对星云房地产公司的上诉答辩称：不同意星云房地产公司的上诉请求。原审法院认定事实正确，星云房地产公司应当给我办理房产证相关手续，我将会另案主张。
被上诉人曾庆鑫针对星云房地产公司的上诉答辩称：我在该房屋实际居住，应当对我居住房屋的问题合理解决。
被上诉人赵连红未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
上诉人方卫科针对新平房地产公司的上诉答辩称：涉案房屋是我与星云房地产公司签订的合同，与新平房地产公司无关，不同意新平房地产公司的上诉请求。
上诉人星云房地产公司针对新平房地产公司的上诉答辩称：星云房地产公司和新平房地产公司是联建合作关系，新平房产公司做了96套房屋的虚假按揭。本案争议的房子就是新平公司做虚假按揭到赵连红名下，赵连红也认可了，故本案房屋和新平公司没有任何关系。我公司和赵强的房屋买卖合同，不是真实意思表示。赵强让我公司赔钱可以，但房屋不能给赵强。
被上诉人赵强针对新平房地产公司的上诉答辩称：新平公司做虚假按揭到赵连红名下，赵连红也认可了，新平房地产的上诉理由没有事实依据。
被上诉人曾庆鑫针对新平房地产公司的上诉答辩称：同意赵强的答辩意见。
被上诉人赵连红未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
经本院二审查明事实与一审查明事实一致。
以上事实有合同书、收据、商品房预售许可证、规划许可证、批准书、承诺书、行政处罚决定书、房产信息查询单、民事判决书以及一、二审法庭审理笔录在卷为证。
本院认为：根据原审法院和本院二审查明的事实，星云房地产公司分别就同一房屋与方卫科、赵强签订了《商品房买卖合同》，该两份合同从合同效力角度来看，均属于有效合同。由于方卫科、赵强对该房屋均未办理房屋所有权转移登记，故应当衡量实际占有房屋的因素来确定履行合同的买受人，本案中，鉴于赵强在签订合同后占有该房屋数年，从维护交易稳定角度考虑，方卫科已无履行合同的可能。故对于方卫科的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审案件当事人只能就自己的诉讼权利、实体权利提出上诉，因原审判决未支持方卫科的诉讼请求，星云房地产公司只是为维护方卫科的实体权利提出上诉，故对星云房地产公司的上诉请求，本院不予支持。涉案房屋经原审法院询问赵连红，已经确定赵连红并未购买该房屋，新平房地产公司提出经公证后的新平房地产公司与赵连红的商品房买卖合同效力高于其它合同效力的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元（方卫科已预交70元，星云房地产公司已预交70元，新平房地产公司已预交70元），由上诉人方卫科、上诉人星云房地产公司、上诉人新平房地产公司各自负担已预交的二审案件受理费。
本判决为终审判决。
审判长 王婷
审判员 李健
审判员 曾敏
二〇一六年一月十八日
书记员 刘青