广东省大埔县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅埔法民二初字第87号
原告刘芹英，女，汉族。
委托代理人刘保禄，大埔县公职律师事务所律师。
被告吴恩明，男，汉族。
委托代理人刘文俊，广东万川律师事务所律师。
原告刘芹英诉被告吴恩明合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月25日、6月10日两次公开开庭进行了审理。原告刘芹英的委托代理人刘保禄、被告吴恩明的委托代理人刘文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘芹英诉称：2008年3月18日，原告与被告吴恩明签订了《合作建房（店铺）协议书》。协议明确约定：由原告提供大埔大道宅基地一块（135.9㎡，用地红线编号：2005xxx）、回征地一块（12.9㎡），面积共计148.8㎡，与被告合作建房（店铺），原告应分得6号、7号店铺两间，每间为57.22㎡，两间合计114.44㎡。原告不出资金，由
被告承建，被告包做两证，水电到户，一切税费由被告负责。该协议是由原告的儿子吴梦生代理签订。协议签订后，原告依约履行了义务，但被告交付给原告位于大埔县湖寮-1-
镇大埔大道鸿宾大厦6号店铺面积为47.45㎡、7号店铺�积为47.45㎡，两间店铺面积共计仅有94.9㎡，与协议约定的114.44㎡相比少了19.54㎡。为此，原告曾于2013年9月向大埔县人民法院提起诉讼，因请求被告给付19.54㎡的店铺的诉求不能实现，原告于2013年11月28日向法院撤回了起诉。为维护原告的合法权益，现原告再次向法院提起诉讼，请求法院判令：被告应赔偿合作建房少给店铺面积19.54㎡的损失折值为人民币273560元正。
被告吴恩明辩称：1、交付两间店铺的面积符合合同规定要求，每间店铺面积为47.45㎡，五家居面积共为15.12㎡，两间卫生间面积共计约4.68㎡，店铺建筑面积为114.7㎡，超过原约定面积。合同约定面积应包括五家居面积和卫生间面积。因为这个合作建房协议是在建设图纸出来后才签订的，并且店铺面积包括五家居面积是我们大埔合资、合作建房的交易习惯，即店铺面积应该包括五家居面积。2、被告认为原告的起诉已经超过诉讼时效，被告是在2009年7月份将两间店铺交付给原告使用，在交付时双方进行店铺实际交接，包括五家居和卫生间等都有进行交接，实际交接后原告一直没有异议，原告是在2013年9月份才向法院提起诉讼，所以被告认为原告在第一次诉讼时便已超过诉讼时效。
经审理查明：2008年3月18日，原告刘芹英的儿子吴梦生代理原告与被告签订了《合作建房（店铺）协议书》1
份，约定：原告提供第一期大埔大道宅基地一块（135.9平方米，用地红线编号：2005xxx）、回征地一块（12.9平方米）与被告合作建房（店铺），原告应分得6号、7号店铺两间，每间57.22平方米，两间合计114.44平方米，原告不出资金，由被告承建，被告负责办理“国有土地使用证”和“房屋所有权证”，水电到户，所需一切税、费由被告负担。协议书签订后，被告按约定于2009年7月10日前完成建房工程。工程竣工后，被告将大埔县湖寮镇大埔大道鸿宾大厦6号店和7号店两间店铺交付原告使用，2010年6月1日，房地产管理部门已将权属人为刘芹英的6号店铺、7号店铺的房地产权证（粤房地权证大埔产字第0000002x**号、第0000002x**号，埔府国用（2010）第42xxx号、第42xxx号）交给被告吴恩明，被告吴恩明经过一段时间后才将上述两间店铺的“两证”交给原告刘芹英。现原告以涉案6号店铺、7号店铺的《房地产权证》中记载的建筑面积分别为47.45㎡、47.45㎡，建筑面积共计94.9㎡，与《合作建房（店铺）协议书》中约定的两间店铺的建筑面积共计114.44㎡少了19.54㎡为由，向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
审理期间，本院组织原、被告双方到涉案店铺对店铺
五家居和店铺内卫生间进行了现场丈量，丈量的结果为：涉案两间店铺五家居长度为8.5米、宽度为1.5米、面积为12.75�方米；6号店铺的卫生间长度为3.5米、宽度为-3-
1.06米、最高处高度为1.94米、最矮处高度为0.65米，占地面积为3.71平方米；7号店铺的卫生间长度为1.62米、宽度为1.06米、高为1.97米，占地面积为1.72平方米。另外，本院就原、被告双方争执的涉案店铺的店铺五家居及店铺内卫生间是否包含在房地产权证中的建筑面积内咨询了房地产管理部门，该部门的相关负责人认为：“目前在大埔店铺买卖面积含五家居面积，但这与国家规定不符。至于卫生间问题，店铺面积是不含卫生间面积的（卫生间占用楼梯位）。当时该地段店铺价格每平方米在3500元至4000元之间。”
以上事实，有经过庭审质证的《合作建房（店铺）协议书》、粤房地权证大埔产字第0000002x**号、第0000002x**号《房地产权证》、埔府国用（2010）第42xxx号、第42xxx号《土地使用权证》、询问笔录、现场勘验笔录等以及�审中当事人当庭陈述予以证实。
本院认为：原、被告双方于2008年3月18日签订的《合作建房（店铺）协议书》系双方在自愿平等协商一致的基础上签订的，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，应为合法有效，协议双方应按约定履行。本案中原、被告双方争执的主要问题是涉案店铺的建筑面
积是否包含了店铺五家居及店铺内卫生间？原告的起诉是否超过了诉讼时效？涉案店铺的建筑面积是否少19.54㎡及面积差价的计算标准问题？
1、关于涉案店铺的建筑面积是否可包含店铺五家居及店铺内卫生间面积问题。被告交付给原告的房地产权证中6号店、7号店的建筑面积分别为47.45㎡、47.45㎡，合计94.9㎡，而原、被告签订的《合作建房（店铺）协议书》中的“被告回报原告的店铺6号、7号店铺两间，每间为57.22平方米，两间合计：114.44平方米”的约定，未明确约定包含店铺五家居及店铺内卫生间面积。五家居是大埔本地的俗语，建筑行业术语一般称为“公共走道”或“公共通道”，典型的如“骑楼”即为底部有公共走道的建筑物，根据《中华人民共和国国家标准-
房产测量规范》规定“骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分”属不计算建筑面积的范围。虽然目前大埔店铺买卖一般包含五家居面积，但是这与国家规定不符。如果买卖双方有特别约定，店铺面积包含五家居、卫生间面积的，可以按约定计算面积，如果双方没有约定的，只能按法律规定。因此，本案涉案店铺建筑面积只能是房产登记时记载在权属证书上的面积，被告以店铺面积包含五家居面积是大埔的交易习惯为由，提出抗辩，于法无据，本院不予支持。
2、关于原告的起诉是否超过了诉讼时效问题。被告陈述，涉案店铺的房地产权证的登记时间是2010年6月份，
在房地产权证做好后一年左右的2011年4月份交付原告。原告则称被告交付房地产权证的时间是2012年10月，并在那时才知道店铺面积与合同约定的面积不相符，同时已
向大埔县房管局提出过异议。本院认为，原、被告双方交付两证的时间陈述存在差异，但都未能提交证据予以证明，无法确定具体的交证时间，因此认定本案未超过诉讼时效，对被告提出的本案已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。
3、关于涉案店铺的建筑面积是否少19.54㎡及面积差价的计算标准问题。根据原、被告双方签订的《合作建房（店铺）协议书》的约定，原告分得的两间店铺，每间店铺面积为57.22㎡，两间合计114.44㎡，但实际交付的两间店铺，每间店铺在房屋所有权证上记载的建筑面积为47.45㎡，两间合计94.9㎡，与约定的建筑面积相差19.54㎡。因此，被告交付给原告的店铺面积�双方约定的店铺面积误差19.54㎡，予以认定。关于面积差价款的计算标准问题，原告要求被告按起诉前邻近的市场交易价格即每平方米14000元进行补差，被告提出如果法院认定交付的店铺面积确实有误差，应按合作建房时的市场交易价即以每平方米3500元至4000元计算进行补差。本院认为，虽然原告要求被告补偿面积差额的差价符合法律规定，但要求过高，应参照原、被告双方店铺交付使用时的大埔县城该地段店铺市场价格即每平方米在3500元至4000元之间进行补差较为合理。因此，对原告要求被告支付根据每平方米14000元计算出的价款273560元（14000元×19.54㎡）的主张，本院予以调整，可以按照每平方米4000元计算，补给差价款78160元（4000元×19.54㎡）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法�第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告吴恩明应在本判决生效后15日内向原告刘芹英支付涉案店铺的实际面积少于约定面积19.54㎡的差价款人民币78160元。
案件受理费人民币5403.4元，由原告刘芹英负担3703.4元，被告吴恩明负担1700元（此款已由原告预交，本院不作清退，由被告在履行判决时迳行付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 林德胜
代理审判员 王彩芳
人民陪审员 杨清毅
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 薛宏满