北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08812号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴庆存，男，1967年9月11日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京地天泰物业管理有限公司，住所地北京市平谷区大华山镇兴华工业小区4区26号。
法定代表人陈刚，总经理。
上诉人吴庆存因与被上诉人北京地天泰物业管理有限公司（以下简称地天泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第21961号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴庆存到庭参加诉讼，被上诉人地天泰公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年5月，吴庆存起诉至原审法院称：2008年4月10日，吴庆存与地天泰公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期满后吴庆存有优先承租权，并且地天泰公司信誓旦旦的告诉吴庆存大胆投资，保证合同期满后再续租五年。吴庆存信以为真，所以聚集所有家庭财产等对租赁房屋进行装修和设备购置。2012年6月，因为政府修路，要收回房屋门前场地，地天泰公司召集包括吴庆存在内的五家商户，告知政府修路期间的房租可以免除，但是商户得写申请，并且门前场地一定要派人守住，不能轻易让政府修路。于是吴庆存书写申请交给地天泰公司转交给武警八支队。2014年，房屋所有权人起诉地天泰公司要求支付房屋使用费，并要求腾退房屋，事实上，地天泰公司的租赁期限仅仅到2013年3月20日，吴庆存与地天泰公司的合同截止日期为2013年4月12日，地天泰公司不能保证吴庆存在合同期满后再续租，更不能保证吴庆存的优先承租权，给吴庆存造成很大损失。故此诉至法院，请求人民法院确认《房屋租赁合同》的租赁期间为2008年4月10日至2013年3月20日，判令地天泰公司退还吴庆存2012年6月21日起至2013年4月9日的房屋租金118750元，判令地天泰公司退还吴庆存保证金23000元，判令地天泰公司退还吴庆存装修押金3000元。
地天泰公司在原审法院辩称：双方签订的合同的租赁期限是法院可以查清的事实，不应该作为吴庆存的诉讼请求，故不应该得到法院的支持。吴庆存要求退还房屋租金的诉讼请求没有事实和合同依据。修路期间，双方的合同仍在继续履行，吴庆存应该依据合同交纳房屋租金，同时吴庆存的房屋租金交到2012年10月8日，地天泰公司不清楚吴庆存要求返还的数额，故吴庆存的该项诉讼请求不应该得到支持。吴庆存交给地天泰公司2.3万元保证金，但是保证金是保证合同履行，但是吴庆存在履行合同期间违背合同约定的义务，其欠缴房屋租金，故该保证金不应该退还。地天泰公司没有答应吴庆存可以续租，双方没有续租也不是地天泰公司的违约责任。关于修路是否免除房租，地天泰公司与吴庆存之间是合同关系，地天泰公司是物业公司，如果政府答应免除，吴庆存可以向相关部门提出申请，可以通过其他途径实现其目的，不应该是地天泰公司返还。现提出反诉，请求人民法院判令吴庆存支付地天泰公司2012年10月10日到2013年4月9日期间的房屋租金81672元，判令吴庆存支付地天泰公司房屋使用费（自2013年4月10日起至吴庆存实际腾退之日止×231500÷365），判令吴庆存支付地天泰公司水电费559.9元、暖气费3171.15元，判令吴庆存支付地天泰公司违约金23150元。
吴庆存在原审法院针对反诉辩称：吴庆存不同意支付房屋租金，2012年6月起至2014年10月才修好路，10月30日还在安装红绿灯，修路期间至2013年4月9日前的租金，吴庆存不仅不应该支付，地天泰公司还应该返还吴庆存多交的房屋租金，同时部队还和商户说要免除租金。吴庆存不同意支付房屋使用费，合同已经到期，使用关系是吴庆存与部队，不应该是地天泰公司收取房屋使用费。水电费如果计算到2013年10月15日，吴庆存不认可，水电早就已经停了，地天泰公司只能计算到2013年4月9日。吴庆存不同意支付暖气费，暖气没有达到国家标准。吴庆存没有违约，地天泰公司答应吴庆存续租，现在无法履行续租承诺，部队同意免除吴庆存房屋租金的时候，地天泰公司依然向吴庆存收取房屋租金，双方发生纠纷，不存在违约问题。
原审法院经审理查明：2008年4月9日，地天泰公司与吴庆存签订《房屋租赁合同》，其内容为地天泰公司同意出租且吴庆存同意承租朝阳区来广营红军营南路武警招待所楼首层商铺一部分，作为吴庆存的经营场地，双方同意该场地租赁建筑面积为211.41平方米。吴庆存在使用该场地时应合法经营，经营范围为汽车服务。租赁期限为5年，自2008年4月10日起至2013年4月9日止。自该场地交付使用之日起，吴庆存应向地天泰公司交纳租金。地天泰公司同意租赁期的第一年吴庆存可享有一个月的免租期，从该场地交付使用后第二月开始，即从2008年5月10日，无论吴庆存营业与否即正式开始计算第一年的付款期。地天泰公司于2008年4月8日前将所租房屋交付吴庆存，且吴庆存同意按租赁物及附属设施现状承租。在合同签署当日，吴庆存须向地天泰公司交纳年租金总额百分之十的保证金23000元。吴庆存在租赁期限内租用该场地，租金共计231500元，即首层为211.41平方米，计231500元。双方签署合同之日，吴庆存须向地天泰公司支付6个月的租金（2008年4月10日起至10月9日的租金，分两次付款，即4月10日前和7月10日前支付）。以后吴庆存须于每年4月8日和10月8日前向地天泰公司交纳下一个半年度的租金。支付租金以现金或支票方式均可。资金到账后给吴庆存开具发票。吴庆存向地天泰公司缴付的保证金，视为吴庆存向地天泰公司承诺遵守本合同规定的保证。如吴庆存违约或单方提前终止合同（因地天泰公司违约造成吴庆存终止合同除外），所有保证金将不予退还，地天泰公司并保留向吴庆存追讨赔偿的权利。本合同之保证金不计利息，在吴庆存租赁期满三十日内扣除吴庆存应付账款的费用后归还吴庆存。地天泰公司提供自来水、电、暖。用水、用电由地天泰公司负责单独安表，水、电、暖价格按北京市政府相关部门规定的商业计费标准计算，且按市价格政策变动而变动。吴庆存应在收到缴费通知的3日内，向地天泰公司支付相关费用，若吴庆存逾期7日仍未交付相关费用，地天泰公司有权停止供给服务。吴庆存承租的门面房正前方8米的车位有优先使用权，8米以外的车位为各商户公共使用。除人力不可抗拒或非地天泰公司所控制的原因外，地天泰公司需按吴庆存的营业时间保障吴庆存在该场地内的正常经营。吴庆存未按本合同规定向地天泰公司交纳有关费用或未按本合同规定向地天泰公司支付违约金，地天泰公司有权从保证金中扣除该笔款项，如保证金不足该笔款项时，地天泰公司有权要求吴庆存就欠缴纳部分进行补交，补交不足，地天泰公司除有权即时终止提供该场地营业所必须之条件，地天泰公司可依法追究吴庆存法律责任。同日，地天泰公司与吴庆存签订《补充协议书》，其内容为水、电、暖气价格问题按国家经营企业均应按商业计价标准缴费的规定，水费6.1元每立方米，每月查表一次，电费1元每度，每月查表一次，暖气费30元每平方米每冬季，每年11月10日前交纳，以上费用均由地天泰公司代收，再交至武警。因吴庆存在免租期内进行施工装修，地天泰公司要为吴庆存在水、电等供给提供保障和协调工作，吴庆存同意交纳一次性保证金3000元。另地天泰公司与吴庆存签订《补充协议书》，其内容为地天泰公司将吴庆存修理间内通往地下室楼梯间20平方米场地以低价租给吴庆存用作员工宿舍使用，特签订如下补充协议：租赁期限跟随着正本合同的终止而终止，自2008年7月10日起至2013年4月9日止。吴庆存在租赁期限内租用该场地，租金每年6000元。双方签署补充协议之日，吴庆存须向地天泰公司支付3个月租金，以后按半年支付，于每年4月8日和10月8日前向地天泰公司交纳下一个半年度的租金。
2008年4月9日，吴庆存支付租房保证金23000元。2008年4月11日，吴庆存支付装修押金3000元。2012年5月11日，吴庆存交纳2012年4月10日起至10月9日期间的部分房屋租金2万元，5月15日，吴庆存交纳2012年4月10日起至10月9日期间的部分房屋租金2万元，6月6日，吴庆存交纳2012年4月10日起至10月9日期间的部分房屋租金2万元，6月21日，吴庆存交纳2012年4月10日起至10月9日期间的部分房屋租金1万元，7月26日，吴庆存交纳2012年4月10日起至10月9日期间的部分房屋租金31358.95元，10月10日，吴庆存交纳2012年4月10日起至10月9日期间的部分房屋租金7376.05元，11月22日，吴庆存交纳2012年10月10日起至2013年4月9日期间的部分房屋租金3000元，12月21日，吴庆存交纳2012年10月10日起至2013年4月9日期间的部分房屋租金3000元，12月20日，吴庆存交纳2012年10月10日起至2013年4月9日期间的部分房屋租金1万元，12月27日，吴庆存交纳2012年10月10日起至2013年4月9日期间的部分房屋租金4000元。2013年1月15日，吴庆存交纳2012年10月10日起至2013年4月9日期间的部分房屋租金10078元，1月24日，吴庆存交纳2012年10月10日起至2013年4月9日期间的部分房屋租金11000元，2月7日，吴庆存交纳2012年10月10日起至2013年4月9日期间的部分房屋租金5000元。
2012年11月23日，北京市朝阳区来广营乡司法所出具《证明》，其内容为2012年11月4日上午，来广营乡司法所接武警八支队汤股长电话，请来广营乡司法所协助处理商户与部队的事。司法所于当日上午11时左右赶到现场，当时双方正在部队的会议室进行商谈，司法所就参与了此次商谈。在商谈中，部队的一位领导说过减免租金的事。
2014年7月11日，法院进行现场勘验。诉讼中，经法院释明，吴庆存不申请对相关房屋之装修进行鉴定，亦不同意腾退房屋。经询，吴庆存称2013年4月2日被断水断电，地天泰公司称2013年4月12日武警部队开始断水断电。
庭审中，双方争议的主要内容：
1.房屋租赁合同问题。地天泰公司提交了中国人民武装警察部队房地产租赁许可证（发证机关公章为中国人民武装警察部队后勤部基建营房部许可证专用章，上载出租人为武警北京总队后勤部，有效期2012年2月28日到2013年2月27日）。吴庆存对上述证据真实性不予认可。经查，地天泰公司与中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部于2007年11月20日签订了（2007）武房租合字第10401号《武警部队房地产租赁合同》，约定中国人民武装警察部队北京市总队第一师后勤部自愿将坐落在北京市朝阳区红军营南路（武京字第1401号坐落）的房屋建筑面积1797.14平方米，出租给地天泰公司使用。租赁用途为商业用房。租赁期限自2007年11月20日起至2013年3月20日止。
2.水、电、暖气问题。地天泰公司提供用水用电登记表、欠费清单等证据，以此证明吴庆存欠费情况。吴庆存对用水用电登记表予以认可，对欠费清单不予认可，其称暖气基本没有温度。经询，地天泰公司称中国人民武装警察部队北京市第一师后勤部未向其书面主张水、电、暖气费用。
3.营业问题。吴庆存称其基本处于停业状态。地天泰公司就此提供照片，以此证明吴庆存的经营情况。吴庆存对照片的真实性予以认可，但是不承认关联性。诉讼中，法院多次释明吴庆存应如实陈述其营业状况。吴庆存多次陈述没有营业，后又称没有正常经营。庭审中，法院在未通知吴庆存、地天泰公司的情况下，于2014年9月22日、10月24日对涉案场所进行了现场勘验，并拍照留存。
原审法院认定的上述事实有当事人陈述、《房屋租赁合同》等相关证据在案佐证。
原审法院经审理认为：吴庆存、地天泰公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，但依据《武警部队房地产租赁合同》显示地天泰公司的租赁期间截止到2013年3月20日，地天泰公司未提供相关证据证明其陈述的租赁期间延长事宜，故吴庆存、地天泰公司签订的《房屋租赁合同》有效的租赁期间应为2008年4月10日起至2013年3月20日，在上述期间内，双方应依约履行上述合同。
关于吴庆存要求退还2012年6月21日起至2013年4月9日的房屋租金118750元一节，诉讼中，依据地天泰公司提供的证据，结合法院现场勘查，吴庆存实际占用涉案场地进行经营至今，故法院对吴庆存要求退还租金一节不予支持，鉴于2012年6月底开始的修路、中国人民武装警察部队北京市第一师后勤部修路期间的表态、地天泰公司和吴庆存庭审中的抗辩意见等因素，法院对2012年7月1日起至2013年3月20日期间的房屋租金进行酌减，并将酌减部分冲抵吴庆存未缴纳的部分租金，法院确认吴庆存已交纳租金时间截止至2013年2月9日。关于吴庆存要求退还保证金23000元一节，《房屋租赁合同》对保证金有明确约定，鉴于吴庆存实际占用房屋使用至今，保证金应该用以冲抵吴庆存未缴纳的部分房屋租金和2013年3月20日之后的房屋使用费，故法院对吴庆存该项诉讼请求不予支持。关于装修押金3000元一节，吴庆存该项诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。
关于地天泰公司要求吴庆存支付2012年10月10日到2013年4月9日期间的房屋租金81672元一节，此需要考虑以下几点，第一，地天泰公司仅能要求2012年10月10日起至2013年3月20日期间的房屋租金，第二，考虑房屋租金酌减因素，法院已经确定吴庆存已经交纳房屋租金至2013年2月9日，第三，吴庆存已经交纳的保证金应用于冲抵相关费用，故法院对地天泰公司该项诉讼请求不予支持。关于房屋使用费一节，考虑到吴庆存已经交纳的保证金用于冲抵相关费用，经计算冲抵时间截止至2013年3月28日，考虑到吴庆存实际经营情况，故法院对地天泰公司自2013年3月28日起的房屋使用费予以支持。关于水电费、暖气费一节，依据《补充协议书》约定地天泰公司为代收代缴，现武警未进行相关主张，故法院对地天泰公司该项诉讼请求不予支持；关于违约金23150元一节，吴庆存迟延交纳2012年4月10日起至10月9日租金，但地天泰公司在租赁期限、门口停车位亦存在相关问题，故法院对地天泰公司该项诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、吴庆存、北京地天泰物业管理有限公司于二○○八年四月九日签订的《房屋租赁合同》（租赁期限为二○○八年四月十日起至二○一三年三月二十日）有效。二、北京地天泰物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还吴庆存装修押金三千元。三、吴庆存于本判决生效后七日内支付北京地天泰物业管理有限公司房屋使用费{计算方式为二十三万七千五百元除以三百六十五乘以自二○一三年三月二十八日起至吴庆存实际腾退完毕《房屋租赁合同》和《补充协议书》中场地之日止}。四、驳回吴庆存其他诉讼请求。五、驳回北京地天泰物业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
原审法院判决后，吴庆存不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判撤销原审判决第三项、第四项，判令地天泰公司退还吴庆存2012年6月21日到2013年4月9日的房屋租金118750元、退还保证金23000元；本案诉讼费由地天泰公司承担。其主要上诉理由是：原审判决事实不清，修路期间、修路期间给商户造成的损失、政府是否给予补偿等事实均未查清。2012年6月政府开始施工，2014年10月下旬才恢复通车，从2013年4月开始就一直处于停水停电状态，众商户一直是停业状态，没有收入，部队答应免除商户的租金。在特殊情况下，政府修路致使商户无法经营，造成当事人无法避免、无法克服的损失，应由双方当事人共同承担，原审判决吴庆存仍按照约定租金支付房屋使用费不公。
地天泰公司未到庭，亦未答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：地天泰公司经传票传唤无正当理由未到庭，本院缺席判决。
依本案查明事实，在合同履行过程中，虽存在修路影响经营之情形，但吴庆存确系实际占用涉案场地进行经营至今，故吴庆存要求退还2012年6月21日起至2013年4月9日房屋租金118750元的请求，于法无据，本院不予支持。
鉴于原审法院对修路期间的房屋租金已予以酌减，并已将保证金23000元用于冲抵吴庆存未缴纳的部分房屋租金和2013年3月20日之后的房屋使用费，故对吴庆存要求地天泰公司退还保证金23000元的请求，本院不予支持，对吴庆存要求不按照原租金标准支付2013年3月28日起至实际腾退之日止的房屋使用费的请求，本院亦不予支持。
综上，吴庆存的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2824元，由吴庆存负担2744元（已交纳），由北京地天泰物业管理有限公司负担50元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费4219元，由吴庆存负担3436元（本判决生效后七日内交纳），由北京地天泰物业管理有限公司负担783元（已交纳）。
二审案件受理费3135元，由吴庆存负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万丽丽
代理审判员 贾 旭
代理审判员 李春香
二〇一五年九月十一日
书 记 员 李月明