湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武经开民初字第01602号
原告：武汉心港物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏谨、叶菊姣，湖北卓胜律师事务所律师。
被告：周翔。
委托代理人：张忠莉（系被告周翔之妻）。
被告：张忠莉（系被告周翔之妻）。
原告武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）诉被告周翔物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理。根据原告心港物业的申请，本院依法追加张忠莉为本案被告参加诉讼。本案由审判员朱晓勤适用简易程序公开开庭进行了审理，原告心港物业的委托代理人苏谨，被告周翔的委托代理人被告张忠莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告心港物业诉称：武汉新港物业管理公司（以下简称新港物业）与被告周翔、被告张忠莉签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业对被告周翔、被告张忠莉所有的位于武汉经济技术开发区金色港湾小区四期29-1803号商品房进行前期物业管理并履行相关管理和维护义务。2006年，原告心港物业与新港物业合并，并于同年1月18日在湖北日报刊登合并公告，至此新港物业相关的所有债权债务均由原告心港物业承接。其后，原告心港物业依约全面履行其物业管理服务义务，多次被授予“绿色小区”以及“物业管理先进单位”等荣誉称号。被告周翔、被告张忠莉于2010年7月1日起开始拖欠物业管理费，原告心港物业催交未获，故诉请法院判令：1、被告周翔、被告张忠莉连带清偿欠付从2010年7月1日到2014年12月31日的物业管理费人民币10，069.92元以及逾期付款违约金人民币4，534.19元（违约金按日万分之五暂计算至2014年12月31日止，最终数额应计算至全部清偿日止）；2、本案诉讼费由被告周翔、被告张忠莉承担。
被告周翔、被告张忠莉共同辩称：原告心港物业未按照前期物业管理服务协议履行物业管理服务义务。被告周翔、被告张忠莉的房屋装修时即发现楼顶及外墙存在漏水等质量问题，多次向原告心港物业及开发商反映报修，但未得到合理的修缮及维护。在被告周翔、被告张忠莉的反复催促下，原告心港物业于2009年10月左右对房屋进行了一次维修，但是因无人管理，防水及维修措施损坏严重，被告周翔、被告张忠莉无奈自行出资进行防水处理。开发商两次在未取得被告周翔、被告张忠莉夫妻共同认可的情况下协商确认损失赔偿问题，部分赔偿款在未征得业主同意的情况下被直接抵扣物业费。2014年，被告周翔、被告张忠莉的房屋因质量问题出现次卧室顶部漏水的情况，至今未能解决。被告周翔、被告张忠莉要求原告心港物业赔偿因房屋维修造成的全部损失。此外，原告心港物业对于小区内车辆停放、安全管理、公共楼道、楼顶维护等也没有尽到管理服务义务。被告周翔、被告张忠莉仅在2013年底收到一次催费通知单，未见过其他催款通知。
经审理查明：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港房地产公司）与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同》，约定新港房地产公司将其开发的金色港湾物业内多层住宅和别墅委托新港物业实行物业管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2005年5月15日，新港房地产公司与新港物业公司签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》，约定新港房地产公司同意继续委托新港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等内容。2005年12月12日，新港房地产公司、新港物业及原告心港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，载明：经新港物业书面申请，并鉴于新港物业即将进行公司清算并办理注销登记的实际状况，新港房地产公司同意另行委托原告心港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限自本协议生效之日起至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止等内容。原告心港物业承接新港物业合同权利义务后，即为金色港湾社区提供物业服务。2007年10月4日，原告心港物业与被告周翔、被告张忠莉签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定原告心港物业作为房地产开发单位委托的物业管理企业对被告周翔、被告张忠莉位于武汉经济技术开发区金色港湾小区四期29-1803号房屋（房屋面积为133.37平方米）提供前期物业管理服务；被告周翔、被告张忠莉交纳物业管理费用时间按半年交纳；住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.40元；每次交纳费用时间为物业管理费到期前15天；如被告周翔、被告张忠莉未依约交纳有关费用的，物业公司有权要求被告周翔、被告张忠莉补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等内容。后因房屋出现楼顶、外墙大面积渗漏，造成室内财产受损严重，被告周翔、被告张忠莉向原告心港物业和开发商新港房地产公司多次反映并报修。开发商和物业公司进行维修处理，被告周翔、被告张忠莉亦对房屋自行防水及修复处理。2011年11月11日，被告张忠莉（甲方）与开发商新港房地产公司（乙方）签订《维修（赔偿）确认书》，载明：“2010年5月甲方向乙方或心港物业反映其房屋出现以下质量问题：外墙渗水（包括1楼主卧飘窗、客厅楼梯处、2楼幕墙下、主卧墙面），以上问题导致甲方室内受损，经过协商组织相关部门及时维修处理，所报修的问题已完全解决，因居住要求甲方已对室内进行了了修复处理；甲、乙双方共同确认甲方在2011年11月11日前向乙方或心港物业报修的房屋质量问题已经得到维修或者妥善解决；经协商确认乙方支付甲方室内质保期内受损的全部补偿费用人民币3，000元；该款项的支付即视为甲方就该房屋的质量问题获得了全部的补偿，甲方不得就该房屋的质量问题向乙方主张其他任何权利，亦不得以此为由拒绝支付物业管理服务费；本确认书自甲方收到乙方本合同第一条所述款项（此款甲方已经将其交给物业公司人员用作冲抵物业管理费）和在本确认书上签字后生效”等内容。此后，因房屋仍存在渗漏情况以及停车管理、共用部分管理等其他物业服务问题，被告周翔、被告张忠莉向原告心港物业多次反映无果。2014年4月，被告周翔、被告张忠莉因房屋楼顶积水导致次卧顶部出现渗水，向原告心港物业报修未得到回复。原告心港物业催收物业服务费无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明：被告周翔、被告张忠莉的涉诉房屋为顶楼，房屋登记面积为133.20平方米。原告心港物业保留的物业费交费凭证显示，被告周翔、被告张忠莉已交纳2010年6月30日前的物业服务费，余款未付。
以上事实，有庭审笔录，原告心港物业提供的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、武汉市物业管理资质证书、收费监审证、《武汉市前期物业管理服务协议》、物业费发票、催费通知单、维修（赔偿）确认书，被告周翔、被告张忠莉提供的照片、身份信息、结婚证、房产证、物业费票据等证据，经庭审质证予以证实。
本院认为：新港房地产公司与新港物业签订的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、新港房地产公司和新港物业、原告心港物业签订的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、原告心港物业与被告周翔、被告张忠莉签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，其中，违约金条款的约定因被告周翔、被告张忠莉未提出异议，本院予以确认；其他合同条款均未违反国家法律规定，应属有效。原告心港物业在承接新港物业权利义务后，应全面履行合同义务。同时，原告心港物业作为开发商指定从事物业服务的物业公司，对于质保期内出现的房屋质量问题，有义务协助业主与开发商协调解决；对于质保期外住宅共用部位需维修、更新、改造的项目，应及时积极履行物业服务职责。被告周翔、被告张忠莉作为业主，享受了原告心港物业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护、安全协保等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。原告心港物业对于被告周翔、被告张忠莉所反映的2011年11月11日前的房屋质量问题已协调开发商维修并给予赔偿，且被告张忠莉亦承诺不再以此为由拒绝支付物业服务费，该承诺系当事人真实意思表示，未违反法律规定，应属有效。据此，2011年11月11日之前的物业服务费，被告周翔、被告张忠莉应全额支付，其相关抗辩本院不予支持。被告周翔、被告张忠莉关于2011年11月12日后出现的房屋问题和其他物业服务问题的抗辩，因原告心港物业公司未提供反证，本院予以采信。综合本案物业公司、开发商对业主反映问题的处理方式、回复时间和维修效果，同时考虑到被告周翔、被告张忠莉的受损程度以及对日常生活的影响程度，本院认为原告心港物业的服务工作仍存在不足之处，造成业主生活不便及财产损失，原告心港物业公司应加强管理，改进服务质量，并承担相应法律责任。据此，本院酌情认定被告周翔、被告张忠莉全额支付2010年7月1日至2011年11月11日的物业服务费，按80%的比例支付2011年11月12日至2014年12月31日的物业服务费，合计人民币8，666.32元。原告心港物业主张的上述期间内的其他物业服务费本金及违约金，本院不予支持。被告周翔、被告张忠莉关于物业催费通知的抗辩，因原告心港物业已提供履行催收义务的相关证据，被告周翔、被告张忠莉的抗辩理由无证据证实，本院不予支持。被告周翔、被告张忠莉抗辩的房屋质量赔偿问题，因涉及开发商且与本案物业服务合同纠纷属不同法律关系，不宜并案处理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告周翔、被告张忠莉于本判决生效之日起10日内向原告武汉心港物业管理有限公司支付2010年7月1日至2014年12月31日的物业服务费人民币8，666.32元；
二、驳回原告武汉心港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币165元，减半收取人民币83元，由原告武汉心港物业管理有限公司负担人民币58元，由被告周翔、被告张忠莉负担人民币25元。因此款原告武汉心港物业管理有限公司已垫付，被告周翔、被告张忠莉将其应付款项人民币25元连同上述判决款项一并付给原告武汉心港物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱晓勤
二〇一五年一月十二日
书记员 徐 盼
附：被告周翔、被告张忠莉物业服务费欠款明细
欠费时间
合同约定应交
物业费本金（元）
判决应交
物业费金额（元）
2010.7.1-2010.12.31
1118.88
1118.88
2011.1.1-2011.6.30
1118.88
1118.88
2011.7.1-2011.11.11
814.30
814.30
2011.11.12-2011.12.31
304.58
243.66
2012.1.1-2012.6.30
1118.88
895.10
2012.7.1-2012.12.31
1118.88
895.10
2013.1.1-2013.6.30
1118.88
895.10
2013.7.1-2013.12.31
1118.88
895.10
2014.1.1-2014.6.30
1118.88
895.10
2014.7.1-2014.12.31
1118.88
895.10
合计