山东省利津县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）利民初字第1090号
原告：邵佳锟，女，汉族。
被告：山东钱江置业有限公司。
法定代表人：吴盛波，董事长。
组织机构代码：××。
委托代理人：卜祥亭，山东诚正勤律师事务所律师。
原告邵佳锟诉被告山东钱江置业有限公司（以下简称“钱江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈翠霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告邵佳锟到庭参加诉讼，被告钱江公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告邵佳锟诉称，2012年7月16日，原、被告针对被告开发的“西湖春天”房产一处（×幢×单元×室）签订了商品房买卖合同，合同约定房产总价款为495994元，原告按合同约定履行了支付房款的义务。合同第八条约定的房产交付期限为2013年12月31日前，但被告一直未履行交房义务，在此期间被告与原告协商延期交房时宜，原告本着相互谅解的原则与被告签订补充协议，但被告并没有诚意履行交房一事，在补充协议奖励证明中明确声明该补充协议在2014年7月1日前方为有效，过期作废。根据双方签订合同的第九条约定，如被告延期交房，应按日向原告支付已交房款万分之五的违约金，计算至实际交房日止。后经双方多次协商未果，现提起诉讼要求被告向原告支付自2014年1月1日至2015年9月22日的延期交房违约金156238元（每日按已交房款额的万分之五计算），诉讼费由被告承担。
被告钱江公司辩称，一、原告的主张不符合团购协议的约定，利津县凤凰城街道总工会代表原告与被告签订了“团购协议”，原告以低于市场价的团购价格购买涉案房屋，应履行团购协议实际开工之日36-40个月交房的约定；二、原告在支付购房款时存在严重违约行为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，应解除出卖人一切责任。三、原告的主张不符合《购房手册》的约定。根据原、被告双方签订的《购房手册》第一页《楼盘销售前置审批流程表》中的约定，原告因享受团购优惠，表示放弃追究被告交房延迟等违约责任。四、原告的主张不符合《商品房买卖合同》及《补充协议》关于周边村民阻挠施工可以延期交房的约定，涉案房屋在建设过程中存在周边村民阻挠施工的事实，因此被告延期交房不属违约行为，不应承担违约责任。综上，原告的主张没有依据，应驳回其诉讼请求。如被告确属违约，原告要求的违约金过高，应予以降低。
经审理查明，被告钱江公司于2007年12月28日通过出让方式取得了津八路以西、大桥路以南的部分土地的使用权，用于开发建设“西湖春天”住宅小区，在取得涉案房屋所在的33号楼的商品房预售许可证后，2012年7月16日，原被告双方针对×号楼×单元×室签订《商品房买卖合同》一份，涉案房产系原告参加利津县凤凰城街道总工会组织的团购购买。
合同第六条付款方式与期限：买受人于本合同签订当日内支付购房款155994元并交齐贷款申请资料，剩余购房款340000元办理贷款并同意贷款机构直接将贷款放至出卖人专用账户。
第七条买受人逾期付款的违约责任：……2、双方约定，买受人付款日期以款项实际到达出卖人指定账户之日为准。如果买受人出现任何逾期付款情况，则解除出卖人一切责任。
第八条第一款对交房时间和条件进行了约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备约定条件的商品房交付买受人使用。第二款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、周边村民阻挠施工导致的建设期延误；3、……。
第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理：①逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。各项违约金的支付不计利息。
本院共计受理160余名原告诉被告钱江公司商品房预售合同纠纷案，该160余名原告均与被告签订了商品房买卖合同，合同内容除业主信息、楼房号、面积、单价、付款方式不同外，其余内容均相同。
2012年7月17日，原告（乙方）、被告（甲方）与作为丙方的杭州兰水仙物业管理有限公司利津分公司三方签订《购房手册》一份，主要内容分为七大部分，分别为：《楼盘销售前置审批流程表》、《商品房预（销）售补充约定》、《商品房实际销售价格表》、《房产办证委托协议》、《前期物业服务协议》、《业主（临时）物业管理规约》、《签约页》。其中，《楼盘销售前置审批流程表》除记载了房款计算方式、享受团购政策外。另注明“作为购房（含优惠）的对等条件，买受人承诺：上述选定房源签订购房合同后，因出卖人有可能产生的施工滞后、绿化滞后、配套滞后、验收滞后、交房滞后、办证迟延或其他主观因素引起的商务行为系列过程中的履约瑕疵，以及后续开发组团的施工因素对入住物业造成的影响，本人表示理解，并放弃诉讼或仲裁权利，选择协商解决。卖方因前述行为所须承担的赔偿或补偿额以不超过受益者实际支付购房款总额的0.5%为限，且该款仅用于买受人所买物业非主要部位的维修的设备添置与更换。本表系双方所订《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。承诺人重申：无论本承诺做出时间与《商品房买卖合同》及其补充合同或其他补充性合同、协议和文件签订的时间孰先孰后，亦不论房屋产权管理部门登记备案的《商品房买卖合同》是否附有本承诺内容，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”。被告与所开发的“西湖春天”三期业主所签订的《购房手册》该部分内容均相同。
另查明，2012年7月17日被告为原告出具购房款收据一张，金额为155994元（包含原告签订合同前交纳的诚意金15万元），2012年9月16日被告再次向原告出具购房款收据一张，金额为340000元。原告共计交纳购房款495994元。2013年12月21日，原、被告双方签订《补充协议》一份，约定将涉案商品房的交付日期延期至2014年6月30日前，被告给予原告等购房户一定的优惠措施，并向原告出具奖励证明一份，2015年7、8月份，原告领取了装修钥匙，但涉案房屋至今未经验收交付。
以上事实，由原告提交的《商品房买卖合同》一份、购房款收据2张、《补充协议》一份、奖励证明一份、被告提交的《购房手册》一份及原告的当庭陈述，在案为证。
本案当事人争议的焦点问题是：1、被告是否应承担逾期交房的违约责任；2、违约金的支付标准。
针对第一个争议焦点，原告认为，原告所提交的《商品房买卖合同》第八条第一款约定了被告的交房日期为2013年12月31日前，第九条约定了出卖人逾期交房应按日支付已交房款万分之五的违约金，现因被告未履行交房义务，因此应按照合同约定向原告支付诉讼请求中要求的违约金。
被告认为，被告所提交的《购房手册》第一页《楼盘销售前置审批流程表》中，买受人已承诺作为购房（含优惠）的对等条件，在签订购房合同后，对被告可能产生的交房滞后等履约瑕疵表示放弃诉讼或仲裁权利。原告购买涉案房屋已享受到了《购房手册》所载明的优惠，作为对等条件，原告已承诺放弃诉讼或仲裁权利。且合同第七条约定如原告逾期交纳购房款，则解除出卖人一切责任，因此，被告不应再承担违约责任。
其次，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定，如遇周边村民阻挠施工导致的建设期延误，被告可据实予以延期，被告在施工过程中，确实存在周边村民阻挠施工的事实，因此，被告迟延交房不属违约行为，不应承担违约责任。
本院分析认为，《购房手册》中第一页《楼盘销售前置审批流程表》中关于“买受人承诺……，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”及《商品房买卖合同》第七条“如果买受人出现任何逾期付款情况，则解除出卖人一切责任”的内容，所有签订《购房手册》及《商品房买卖合同》的业主该两部分内容均相同，是被告为了重复使用而预先拟定且未与对方协商的条款，应认定为格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该两部分内容导致原、被告双方权利义务严重不对等，且被告未提交证据证明其已尽到了上述义务。同时，合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而该部分内容恰恰免除了被告主要责任、排除了原告的主要权利。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”之规定，“《楼盘销售前置审批流程表》中关于“买受人承诺……，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”及《商品房买卖合同》第七条“如果买受人出现任何逾期付款情况，则解除出卖人一切责任”的内容应属无效的格式条款。
针对第二个争议焦点，原告认为，《商品房买卖合同》明确约定了被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已交房款万分之五的违约金，所以被告应按照约定支付。
被告认为双方签订的《购房手册》第一页《楼盘销售前置审批流程表》明确载明，……卖方因前述行为所须承担的赔偿或补偿额以不超过受益者实际支付购房款总额的0.5%为限。纵使法院认定被告违约，赔偿额也应按流程表中约定的购房款总额的0.5%为限。
本院分析认为，被告依据的《楼盘销售前置审批流程表》中的约定内容为无效格式条款。原告主张按双方签订的《商品房买卖合同》对违约金的约定条款即按照已交房款额的日万分之五计算违约金，不违背法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。
本院认为，原、被告双方针对原告购买的涉案房产签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违背法律法规，合法有效，双方应予以履行。合同签订后，原告交付购房款的主要义务已履行完毕，被告亦接受了房款。而被告交付房屋的主要义务却未履行，应按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。
被告未按合同约定的日期交付房屋，应当向原告支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式是按照购房款总额的日万分之五支付，被告主张违约金过高要求降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、合同法若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过损失的30%的当事人可以请求法院予以适当减少。目前能够确定的原告损失只有银行贷款利息或租房的租金等损失，根据银行贷款利率和当地住房租金情况，合同约定的违约金较大的超过了这些损失的30%，被告请求予以降低，本院予以支持。
关于违约金的调整幅度，截止本院作出判决，被告违约时间已近两年之久，加之“西湖春天”三期购房户总数众多，若按照合同约定计算，被告需支付高额的违约金；另一方面，原告以团购价格购得涉案房屋，确实享受了一定的优惠。综合考虑被告过错程度、被告的企业现状及涉案楼盘未完成工程的后续正常施工，在公平保障双方当事人合法权利的基础上，依法将违约金的计算标准调整为已交房款额的日万分之三。原告已交纳总房款495994，经计算，2014年1月1日至2015年9月22日期间的违约金数额为93743元。
被告主张在施工过程中存在周边村民阻挠施工导致延期的事实，虽然在双方签订的《商品房买卖合同》中约定因周边村民阻挠施工导致的建设期延误可据实予以延期，但被告应举证证明该情形发生的时间及期限以及是否因此导致建设中段致使房屋工期延误，而被告提交证据不能达到该证明目的。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第十条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告山东钱江置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邵佳锟逾期交房违约金93743元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3425元，减半收取1713元，由原告邵佳锟负担685元，由被告山东钱江置业有限公司负担1028元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东营市中级人民法院。
审判员 陈翠霞
二〇一五年十一月五日
书记员 王俞涵