宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第935号
上诉人（原审被告）宁夏银瑞物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人王世田，该公司经理。
委托代理人姜顺义，宁夏新中元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张富乐，男，1977年5月15日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人陈军，宁夏方和圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）银川中铁水务集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人许海雁，该公司董事长。
委托代理人裴红意，男，1976年6月23日出生，汉族，该公司监察室主任，住宁夏回族自治区银川市。
原审被告宁夏建工集团房地产开发有限公司，住宁夏回族自治区银川市。
法定代表人刘文秀，该公司董事长。
委托代理人刘艳宁，宁夏辅德律师事务所律师。
上诉人宁夏银瑞物业服务有限公司（以下简称银瑞物业公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2014）夏民初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人银瑞物业公司的委托代理人姜顺义，被上诉人张富乐的委托代理人陈军，被上诉人银川中铁水务集团有限公司（以下简称中铁水务公司）的委托代理人裴红意，原审被告宁夏建工集团房地产开发有限公司（以下简称建工集团房地产公司）的委托代理人刘艳宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，银川市西夏区怀远西路金波小区1号楼1-5号营业房系由被告建工集团房地产公司开发。该营业房通过了竣工验收，潜水排污泵、管材性能达到标准要求。2011年12月9日，被告建工集团房地产公司与业主曹靖全签订《商品房买卖合同》。该合同约定，被告建工集团房地产公司将位于银川市西夏区怀远西路金波小区1号楼1-5号营业房地上1-2层营业房出售于曹靖全。合同还约定，该楼伸缩缝以东地下室扣除设备间后其余部分归曹靖全使用，楼梯间、消防通道不得私搭乱建、随意摆放物品。被告建工集团房地产公司将涉案房产的前期物业管理事项委托给了被告银瑞物业公司，由其对该小区提供前期物业服务，其中含物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理。业主曹靖全取得上述营业房后，与原告签订《房屋租赁合同》，又将该营业房出租给原告经营绿洲琴行。原告未经被告银瑞物业公司同意私自对地下室进行了装修、改造，被告银瑞物业公司亦对原告发出了整改通知。2013年4月16日晚，金波小区1号楼地下室提水泵房二次供水、污水处理设施发生故障，无法关闭出水口，造成涉案房屋地下室积水，致使原告经营绿洲琴行所承租的金波小区1-5号营业房地下室被积水淹泡。原告于地下室存放的吉他、架子鼓、电钢琴、小提琴、音箱、音乐教程等大量乐器、电子设备、书籍等装修设施被水浸泡。原告申请银川市国信公证处对1-5号营业房地下室内所属的整个地下室的现状、被水淹情况、被淹乐器的数量清点情况进行了公证，支付公证费3500元。后原告将残损物品进行了处理。经原告申请，法院委托银川市兴庆区价格认证中心对原告被水淹至报废的乐器、电子设备、书籍等物资以及木地板等装修设施的价值进行了价格签证。根据签证报告，原告受损物品价值为267329.20元，该价格系采用公开市场价值标准确定的市场价格，按进货价（批发价）计算出的价格。
原审法院认为，原告与业主曹靖全签订了《房屋租赁合同》，系合法使用该房屋，其存放于涉案房屋地下室的财产依法应受到保护。根据被告银瑞物业公司与被告建工集团房地产公司签订的《前期物业服务合同》，被告银瑞物业公司对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除。该条件系被告银瑞物业公司所创设，故该行为的举证责任亦应当由其承担。业主曹靖全所购买的涉案房屋为地上1-2层，其虽于被告建工集团房地产公司约定该楼伸缩缝以东地下室扣除设备间后其余部分归其使用，但该地下室仍系小区共有部分。故被告银瑞物业公司虽能证明其对原告私自改造、装修行为发出了整改措施，但并未提供证据证明其尽到了保养、维护义务，应当认定其对原告存放于该地下室内的物品被积水浸泡具有过错，应当承担原告物品受损的赔偿责任。因原告未经被告银瑞物业公司同意，私自对地下室进行改造，存在不当使用情形，亦有过错，应减轻被告银瑞物业公司的赔偿责任。法院酌情认定被告银瑞物业公司承担50%的赔偿责任。因银川市兴庆区价格认证中心认定的价格系采用公开市场价值标准确定的市场价格，按进货价（批发价）计算出的价格，未考虑贬损价值，且原告亦将残损物品进行了处理，法院酌情认定原告财产损失价值为银川市兴庆区价格认证中心认定的价格的60%，即160397.52元（267329.20元×60%）。综上，被告银瑞物业公司应向原告赔偿物品损失的数额为80198.76元（160397.52元×50%）。原告为保全证据所支出的公证费3500元，系必要支出，被告银瑞物业公司亦应支付。因被告中铁水务公司、被告建工集团房地产公司非系涉案房地产的管理维护义务人，且原告未提交有效证据证明被告中铁水务公司、被告建工集团房地产公司具有过错。故对原告要求上述二被告赔偿其损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条、第二十六条之规定，判决：一、被告宁夏银瑞物业服务有限公司于本判决生效后十五日内向原告张富乐赔偿损失80198.76元、公证费3500元；二、驳回原告张富乐的其他诉讼请求。案件受理费5385元，由被告宁夏银瑞物业服务有限公司负担1655元，原告张富乐负担3730元。宣判后，银瑞物业公司不服，提起上诉。
上诉人银瑞物业公司上诉称：一、一审判决被上诉人张富乐的损失事实没有证据予以证实。一审判决依据的是银川市兴庆区价格认证中心的鉴定报告，该报告不能作为被上诉人张富乐损失的证据。二、涉案小区地下室的管理维护主体非上诉人，上诉人不应负有维护管理义务。上诉人每天对供水系统进行巡查，也进行了清理，有相关维护记录。三、本案事故的侵权主体被上诉人中铁水务公司。被上诉人张富乐的损失应由其本人及被上诉人中铁水务公司承担。综上，一审法院认定事实和适用法律均存在错误。
被上诉人张富乐答辩称，一审判决认定事实清楚，证据合法有据，审判程序正当，上诉人提出的上诉理由，缺乏事实根据和法律依据，依法不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人中铁水务公司答辩称，一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审法院依法予以维持。
原审被告建工集团房地产公司答辩称，一审法院针对我公司的认定正确，即我公司不是涉案房产的维护义务人，也不具有任何过错，本案与我公司没有任何事实与法律上的关联，依法我公司不应当承担责任。同时本案也没有针对我公司的诉求。因此，请求二审法院维持一审法院针对我公司所认定的事实及判决结果。
二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。
以上事实有上诉人、被上诉人的陈述，银川市（前期）物业服务合同备案登记表、前期物业服务合同、个体工商营业执照、房屋租赁合同、商品房买卖合同、银川公共频道视频报道、地下室平面图、银川市新建住宅交付使用证、工程竣工验收备案表各一份，公证书二份，通知、照片各二张，整改通知五份为证，本院予以采信。
本院认为，被上诉人张富乐租赁的银川市西夏区怀远西路金波小区1号楼1-5号营业房地下室由上诉人银瑞物业公司进行管理，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除。虽然被上诉人张富乐对其租赁的房屋私自进行了改造、装修，但上诉人银瑞物业公司并未提供证据证明此次被上诉人张富乐租赁的房屋被水浸泡的直接原因，亦未能证明其尽到了保养、维护义务。被上诉人中铁水务公司、原审被告建工集团房地产公司非系涉案房屋的管理、维护义务人，且上诉人银瑞物业公司未提交有效证据证明被上诉人中铁水务公司、原审被告建工集团房地产公司在此事上具有过错。并且被上诉人张富乐自己承担了房屋被水浸泡造成的部分财产损失。故上诉人银瑞物业公司提出银川市兴庆区价格认证中心的鉴定报告不能作为被上诉人张富乐损失的证据，涉案小区地下室的管理维护主体非上诉人银瑞物业公司，上诉人银瑞物业公司不应负有维护管理义务及本案事故的侵权主体是被上诉人中铁水务公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1655元，由上诉人宁夏银瑞物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苗自治
审判员 王 斐
审判员 彭 云
二〇一四年十一月十八日
书记员 杨 婧
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。