广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1847号
上诉人（原审原告）：陈菊芳，住广东省增城市。
委托代理人：朱宝成，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：孙杨，广东环球经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州恒创投资有限公司，住所地增城市中新镇风光路岗前街18号。
法定代表人：关福如，该司董事长。
委托代理人：李剑铭，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人：梁翰昕，广东正大方略律师事务所实习律师。
上诉人陈菊芳因与被上诉人广州恒创投资有限公司商品房预售合同一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月29日，陈菊芳（乙方）与广州恒创投资有限公司（以下简称恒创公司，甲方）签订了《商品房预售合同》，约定如下“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的恒福花园第4幢13层1301号房，……该商品房合同约定建筑面积共98.68平方米，其中，套内建筑面积81.24平方米，共有分摊建筑面积17.44平方米。……第七条计价方式、价款……该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为（人民币）每平方米7910.52元，总金额（人民币）642651元。……第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价款据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除或继续履行本合同。……乙方同意继续履行本合同情况下：房屋实测套内面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。……第三十二条合同附件与正文具有同等法律效力。……”。另，附件七《本合同补充协议》，约定如下“……十、甲乙双方一致同意：不论采取何种方式买卖该商品房，该商品房房屋面积差异确认及处理均不适用《商品房买卖合同》第十八条的约定，双方同意按照以下约定处理：1、套内面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，双方不做任何补偿；2、套内面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）的，双方同意按面合同约定的房屋单价多退少补；面积误差比=（实测套内建筑面积-
合同约定套内建筑面积）／合同约定套内建筑面积×100%。……二十二、……本补充协议所约定内容如与合同约定内容有不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以补充协议为准。”签订上述合同之后，陈菊芳付清了涉案房屋的购房款。
增城市荔城房管分局对位于增城市中新镇学院南路1号4幢1301房《房屋分户图》，载明“住宅套内面积77.97平方米；住宅分摊面积17.38平方米；住宅建筑面积95.35平方米，上述只作面积参考，不作为产权登记依据”。
2014年7月14日，增城市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产产权情况表》载明“是否缮证：否；确权状态：已确权”。
涉案房屋至今未办理产权人为陈菊芳的产权证。
2014年8月8日，陈菊芳向原审法院提起本案诉讼，认为涉案房屋经房管局测量后，房屋套内实测面积比合同约定的少了3.27平方米，恒创公司已构成违约，请求判令：1.恒创公司向陈菊芳支付面积差异款人民币25867元及利息人民币5165元（利息以25867元为本金，按同期贷款利率，从2011年5月10日计至付清上述面积差价款之日止，暂计至起诉之日为5165元）；2.本案诉讼费由恒创公司负担。
恒创公司原审答辩称：双方《合同补充协议》约定，对于面积差异的处理采取多退少补，且计算面积差异时候应该扣除0.6％，不可以计算利息。根据《最高人民法院关于审理买卖合同若干规定》第十四条规定，合同有约定的，按约定处理。目前陈菊芳并未对房屋进行交接，对涉案房屋是没有物权的，其诉讼请求不符合法律和事实。依物权法的规定，房屋面积应当以房产证的登记为准，案件目前无法确定房屋的具体面积，所以应该驳回陈菊芳的诉讼请求，待陈菊芳取得房产证后再主张权利。
原审法院经审理认为，陈菊芳与恒创公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效。关于面积差异款的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，以及涉案合同第十八条“合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准”的约定，房产证是确定涉案房屋内容的依据。虽然涉案合同和《房屋分户图》所记载的相关面积数据不符，但《房屋分户图》中载明涉案房屋的面积测绘数据，至今未被房屋登记管理部门以核发房产证的形式而采用，即涉案房屋是否存在面积差异的事实并没有最终确定。故陈菊芳在房屋登记管理部门未核发房产证的情况下要求恒创公司支付面积差异款和利息，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。陈菊芳可待房屋登记管理部门核发房产证后再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，该案经原审法院审判委员会讨论决定后，2014年11月6日，原审法院作出如下判决：驳回陈菊芳的诉讼请求。案件受理费290元，由陈菊芳负担。
判后，陈菊芳不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人主张的实测面积，是经增城市国土房管局审核纳入房产档案统一管理、书面确认的，应合法有效予以采信；涉案《房屋分户图》明确载明实测面积套内面积“可做面积参考”；且该局回复原审法院复函中“《房屋建筑面积测绘报告》所载明的实测建筑面积是办理房屋权属登记面积的依据”的表述，显然涉案房屋的面积已经测绘确定，房产证并不具有作为最后确定“房屋实测建筑面积”的依据。本案中，无论是合同约定还是法律规定，均无须把房产证作为认定涉案房屋实测面积的必要条件和最后认定依据。没有任何法律明确规定只有房产证才能确认涉案房屋的“实测套内建筑面积”，原审法院混淆了“实测套内建筑面积”与“房产证登记面积”的概念，而作出房产证未出具从而无法确定房屋面积、作出面积差的认定，明显适用法律错误。故上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审的全部诉讼请求；2.由恒创公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人恒创公司二审答辩称：同意原审判决，不同意陈菊芳的上诉请求、事实与理由。涉案房屋并未取得房产证，故未能最终确定涉案房屋的面积。上诉人依据分户图和报告要求退款与物权法的规定不符。原审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人与被上诉人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明：2014年8月12日，原审法院向增城市国土资源和房屋管理局发函，了解（2014）穗增法民三初字第927-939号共十三案中所涉房屋的《房屋建筑面积测绘报告》载明的套内建筑面积是否是最终用于产权登记的实测面积等问题，该局于2014年8月26日函复【增国房复（2014）812号】原审法院，称：《房屋建筑面积测绘报告》记载的建筑面积是办理房屋权属登记面积的依据。
二审期间，经双方当事人确认，上诉人已于2014年12月19日收楼，但房屋至今尚未办理房产证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”双方当事人签订的《商品房预售合同》第十八条面积确认及面积差异处理，明确约定该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。但上诉人提交的《房屋分户图》，明确其中住宅面积“只做面积参考，不作产权登记依据”；《房屋建筑面积测绘报告》中提到建筑面积是办理房屋权属登记面积的依据，但双方均确认目前涉案房屋尚未办理房产证，即上述面积尚未实际用于产权登记。双方在合同附件七《合同补充协议》中约定了面积误差比，但其中用于计算的相关面积因涉案房屋权属登记的合法面积未在房产证上完成登记确定，是否存在与合同约定的面积差，亦应在行政主管部门出具房产证后才可最终确定，故上诉人的上诉请求，理据尚不充分，应予驳回。审查原审法院作出的判决，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费580元，由上诉人陈菊芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海珠
审 判 员 张 怡
代理审判员 余 盾
二〇一五年五月十二日
书 记 员 张 辉