贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终6265号上诉人（原审被告）：贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区长岭北路大唐1栋10楼（即送达地址）。法定代表人：吕保平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨福娇，女，1991年10月21日出生，汉族，该公司员工，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝北区。被上诉人（原审原告）：郭婷玮，女，1988年8月4日出生，汉族，中信银行贵阳分行工作人员，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：王羽峰，贵州慧原律师事务所律师，执业证号：15201201310502390。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：郭玉敏，男，1964年5月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区（系郭婷玮之父）。上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源房开公司）与被上诉人郭婷玮商品房买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2017年8月22日作出（2017）黔0113民初1755号民事判决。上诉人广聚源房开公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。广聚源房开公司上诉请求：一、撤销原判，或依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律错误。本案双方签订的《商品房买卖合同》中对于逾期交房的违约金标准有明确约定，即出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，但最高不超过已付房款的2%。该约定系双方的真实意思表示，应当按照该约定标准计算本案违约金。一审法院调整违约金标准于法无据。被上诉人向一审法院申请租金损失评估没有法律依据。鉴定机构未通知上诉人参加评估，该评估报告不应采信。被上诉人郭婷玮答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭婷玮向一审法院提起诉讼请求：一、判令被告广聚源房开公司向原告支付逾期交房违约金289282.5元（自2015年1月1日起至2017年2月14日止，共计774日）；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明，位于贵阳市白云区云环路“贵阳?恒大城”项目系由被告广聚源房开公司开发建设。2012年12月7日，原告郭婷玮与被告广聚源房开公司签订《商品房买卖合同》，约定被告广聚源房开公司将其开发的位于贵阳市白云区云环路388号“贵阳?恒大城”27栋负1层1号房屋出售给原告，该房屋价款为1092649元，建筑面积为89.7㎡，交房日期为2014年12月31日前。合同签订后，原告即向被告支付了全部购房款。合同履行过程中，被告并未按约定向原告交付房屋，直至2017年2月14日才向原告交付房屋。因双方对逾期交房的违约金计算方法意见不一致，被告未向原告支付逾期交房的违约金，故原告诉来法院请求判令如前诉讼请求。审理中，经原告申请，一审法院依法委托了贵州皓天价格评估司法鉴定所对案涉房屋从2015年1月起至2017年2月止的租金进行评估。2017年8月16日，贵州皓天价格评估司法鉴定所出具了（2017）皓鉴字280号《关于贵阳市白云区云环路338号贵阳恒大城27栋负一层1号房屋租金损失的价格评估报告》，价格评估结果为：涉案房屋的租金损失（2015年1月至2017年2月）评估价格为183535元。原告为此支付了评估费用6000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，履行了自己的合同义务，而被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，其行为已构成违约，依法应向原告承担违约责任。关于违约金的计算问题。原告认为合同约定违约金过低，请求按照实际损失计算，要求被告支付违约金289282.5元，但未提供贵阳市白云区2015年度至2017年度的租金标准。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”之规定，原告认为违约金约定低于其实际损失，要求人民法院增加违约金的主张，符合法律规定，法院予以支持。根据贵州皓天价格评估司法鉴定所向我院出具的（2017）皓鉴字280号《关于贵阳市白云区云环路338号贵阳恒大城27栋负一层1号房屋租金损失的价格评估报告》评估原告的租金损失为183535元，法院认为该评估结果能客观反映因被告逾期向原告交付房屋所造成的实际损失，依法予以采纳。本案系因被告违约引发纠纷，原告对此并无过错，故评估费6000元应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭婷玮逾期交房违约金183535元及评估费6000元，共计189535元；二、驳回原告郭婷玮的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5640元，减半收取2820元（原告已预交），由原告郭婷玮负担1016元，被告贵州广聚源房地产开发有限公司负担1804元。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，本案双方当事人于2012年12月7日签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”第1（2）项约定：逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。同时，该《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”第五条约定：双方同意对合同第十三条补充如下：逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。本案事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、付款凭证等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点是本案逾期交房违约金的标准是否应予调整并如何计算。本案中，虽然双方当事人于2012年12月7日签订的《商品房买卖合同》中对于逾期交房违约金的计算标准有明确约定，但是，因郭婷玮购买的本案房屋系建筑面积为89.7平方米的商业性用房，按照一般生活常理和日常经验法则，该商业用途房屋长达两年多的逾期交付必然会给郭婷玮造成较大的经营性收入损失，而本案合同约定的逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%，即不超过21852元（1092649元×2%）。该约定标准明显过低。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，郭婷玮有权要求对违约金标准予以调整。一审法院依据依法委托的司法鉴定机构出具的租金损失评估报告作出的违约损失认定符合法律规定，并无不当，本院依法予以维持。上诉人提出的上诉理由本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5640元，由上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  田 勇审判员  刘 劼二〇一七年十一月二十四日书记员  万炫兵