北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第04114号
原告（反诉被告）邹慧，男，1978年7月6日出生。
委托代理人王利勇，北京市铭盾律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京健将一品餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区花园北路20号牡丹园北里6号楼一层。
法定代表人谢修元，总经理。
委托代理人张欢，北京国联律师事务所律师。
委托代理人刘贺强，北京国联律师事务所律师。
原告（反诉被告）邹慧与被告（反诉原告）北京健将一品餐饮管理有限公司（以下简称健将一品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月5日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邹慧诉称，双方于2012年8月7日签订合同，约定健将一品公司将位于北京市东城区广渠门内大街×号楼二层的房屋租给邹慧经营餐饮，邹慧以合作使用费的名义向对方支付租金，健将一品公司应当保证水、电的正常使用，并协助邹慧办理经营所需的证照，办理完毕前，使用健将一品公司提供的其他餐饮公司的经营执照。合同签订后，邹慧向对方支付了保证金10万元、2012年8月1日至12月31日的租金22.92万元和设备设施转让费35万元。邹慧还对房屋进行了装修，更新了部分设备，制作了店面标牌。但在邹慧申请办理餐饮业所需的证照时，得知租赁场地与住宅楼距离为6米，不符合北京市餐饮业环境保护评价标准规定的9米距离，无法在此地经营餐饮业。为此，邹慧多次与健将一品公司协商未果，无奈采取拒交2013年1月租金的方式进行抗辩，而健将一品公司在未通知邹慧的情况下，于2013年1月1日将租赁房屋断电，致使邹慧无法经营，邹慧雇佣的员工也集体辞职，导致邹慧被迫停业，造成了巨大经济损失。邹慧认为，健将一品公司长期在京从事餐饮业，对北京市餐饮行业的各项规定非常清楚，本案所涉及的房屋由其于2009年取得使用权，其对房屋周边环境也非常清楚。而健将一品公司在明知租赁房屋不符合餐饮经营规定的情况下隐瞒重要事实，与邹慧签约，致使邹慧不能实现合同目的，属于民事欺诈行为。故起诉要求撤销双方签订的合同，要求健将一品公司退还保证金10万元和设备设施转让费35万元，并赔偿邹慧经营损失10万元、装修损失8万元，诉讼费由健将一品公司承担。
被告（反诉原告）健将一品公司辩称，健将一品公司原来就利用涉案房屋办理了餐饮业的全部证照，邹慧在签约前全面了解了涉案房屋的情况，健将一品公司没有对事实有任何隐瞒。而且合同还约定邹慧如果在2012年11月15日前不能办理完毕营业执照，健将一品公司就将自己的证照先借给邹慧使用。该约定不违反效力性强制规定，真实有效。在合同履行过程中，邹慧不配合办理餐饮业环境保护评价，导致其证照迟迟不能审批。其在经营过程中拒交租金并自行关门停业，也不向健将一品公司交还房屋。健将一品公司于2013年3月1日委托律师致函邹慧，要求其继续履行合同支付租金，否则健将一品公司将依法解除合同。邹慧于次日明确表示不再继续履约。至此，双方签订的合同解除。健将一品公司认为，邹慧的行为违反了合同约定，故健将一品公司不同意邹慧的全部诉讼请求，并反诉要求邹慧支付2013年1月1日至6月30日期间的合作使用费27.5万元、证照使用费5万元、2012年12月份的税费2800.9元和违约金27.5万元。
针对被告（反诉原告）健将一品公司的反诉，原告（反诉被告）邹慧辩称，邹慧为减少对方的租金损失才作出停业的决定，不代表邹慧同意解除合同。因双方签订的合同无法继续履行，邹慧以拒交租金的方式行使抗辩权，不属于违约行为。合同中关于证照使用费的约定违反了法律强制性规定，为无效条款，对方此项诉讼请求没有法律依据。因此，除2012年12月份的税费2800.9元应由邹慧交纳外，邹慧不同意健将一品公司其他诉讼请求。
经审理查明，健将一品公司于2009年9月向朝丰达（北京）物业管理有限公司承租了北京市东城区广渠门内大街×号院三层办公楼第二层西南角约300平方米的房屋，利用上述房屋于2010年1月设立了健将一品公司广渠门分公司，并办理了经营餐饮业的相关证照。经朝丰达（北京）物业管理有限公司同意，健将一品公司将上述房屋转租给邹慧。2012年8月7日，健将一品公司的法定代表人谢修元与邹慧签订《合作合同》，约定健将一品公司（甲方）利用上述房屋与邹慧（乙方）合作经营餐饮业，租赁期限为2012年8月1日起至2019年11月30日止，乙方在2012年8月1日至2014年12月31日期间每年应向甲方支付合作房屋使用费55万元，每半年支付一次，其中2012年8月1日至2012年12月31日期间合作使用费为22.92万元，于签约时支付。乙方还应向甲方支付设备、设施转让费35万元及合作保证金10万元。合同期满后，乙方交清合作期间应交的一切费用后，甲方将保证金无息退还乙方。在合作期间，甲方应积极协助乙方办理相关证件，在乙方自行未能办理营业所需的证照前（即2012年11月15日前），甲方提供乙方经营所需的营业执照、卫生许可证、税务登记证；乙方如在2012年11月15日前无法办理营业所需的相关证件，继续使用甲方的各类证照时，需每年向甲方支付证照使用费5万元。乙方在合作期间如需对房屋进行装饰、维修或改造，需征得甲方同意。本合同终止时，乙方对建筑物及室内不可移动设施的维修、改造、装饰的现状，不得拆除或损毁，并完好交付给甲方，维修改造装饰的费用不再清退。双方还约定，甲乙双方任何一方违约致使本合同提前终止，违约方应向守约方支付年度租金总额的50%作为违约金，乙方未按约定支付租金时，每逾期一日应向甲方按日租金的1%支付违约金，欠租超过30日时，甲方有权解除合同，并按年度租金总额的50%向乙方收取违约金。
合同签订后，邹慧向健将一品公司支付了2012年8月1日至2012年12月31日期间的合作使用费为22.92万元，以及设备、设施转让费35万元、合作保证金10万元。健将一品公司将上述房屋及健将一品公司广渠门分公司的各类证照交给邹慧，邹慧对房屋进行了装饰、装修并添置了部分经营设备后开始经营。
合同履行期间，邹慧未能办理营业所需的相关证照，继续使用对方提供的健将一品公司广渠门分公司的各类证照经营。邹慧没有在2012年12月15日应交纳租金时向对方交纳租金。2013年1月1日，涉案房屋停电，邹慧遂停止营业。庭审中，邹慧称涉案房屋的供电于2013年1月3日才恢复，健将一品公司则称于次日恢复。双方均未举证。邹慧称因营业场所停电，导致员工辞职，其自2013年1月1日起没有再营业。
健将一品公司于2013年3月1日委托律师分别以邮寄、手机短信和在涉案房屋入口处张贴的方式致函邹慧，称邹慧拖欠租金已达75日，并自行关门停业，未与健将一品公司协商解约及交割房屋等事项，损害了健将一品公司的合法权益。要求邹慧在5日内支付拖欠的租金、税金、证照使用费及违约金，并表示在不影响健将一品公司利益的情况下，同意邹慧对房屋使用及合作合同进行转让；如邹慧拒绝履行上述合同义务，健将一品公司将依法解除合同，并收取前述各项费用及年度租金50%的违约金；在邹慧将上述费用支付完毕后，健将一品公司愿根据合同约定的租赁期限及实际使用时间，按比例计收设备设施转让费，将余款退还邹慧；如函件发出5日后邹慧仍未履行相关义务，健将一品公司将解除合同、收回房屋，并向邹慧收取上述全部费用。
邹慧于同年3月2日向健将一品公司法定代表人谢修元发送手机短信，称其与健将一品公司租赁合同纠纷事宜已全权委托王利勇律师办理，从即日起健将一品公司也可向外出租合同所涉房产，其不再支付自起诉日（2013年1月15号）的租金，其他事宜可与律师调解解决。
诉讼中，本院于2013年5月7日组织双方当事人对保存在涉案房屋的设备、设施进行了清点，并由健将一品公司负责保管。此后，健将一品公司于同年5月中旬将涉案房屋交还出租方。
另查，健将一品公司于2013年1月缴纳了健将一品公司广渠门分公司的营业税等税款共计2800.9元。庭审中，邹慧同意支付上述税款。对于其提出的经营损失及装修损失，邹慧均未举证，亦不申请进行房屋装修价值鉴定。同时，邹慧认为合同约定的违约金标准过高，如果法院认定其违约，要求将违约金标准降低至年租金的10%。
关于邹慧未能办理营业所需的相关证照的原因，邹慧称因涉案房屋与附近的住宅楼间距为6米，不符合北京市餐饮业环境保护评价标准的规定。根据环境保护部于2010年1月13日发布、于2010年4月1日起实施的《饮食业环境保护技术规范》的要求，新建产生油烟的饮食业单位边界与环境敏感目标边界水平间距不宜小于9米。而涉案房屋所在楼宇的外墙与周边居民楼的外墙之间的距离存在小于9米的情形，故有关部门未核准邹慧在此经营餐饮业。经本院向北京市东城区环境保护局调查，邹慧的陈述基本属实。
上述事实，有双方签订的《合作合同》、邹慧付款凭证、健将一品公司广渠门分公司经营餐饮业的证照、健将一品公司与朝丰达（北京）物业管理有限公司签订的《租赁合同》、朝丰达（北京）物业管理有限公司出具的《证明》、手机短信照片、健将一品公司缴纳税款的凭证、律师函、涉案房屋的照片、《饮食业环境保护技术规范》、证人证言、清点记录及物品清单，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，邹慧与健将一品公司签订的合同虽名为合作合同，但其实质为场地租赁协议，并包含有设备设施转让等内容。按照2010年4月1日起实施的《饮食业环境保护技术规范》的规定，涉案房屋在该规范实施后已不适于经营餐饮业，但《饮食业环境保护技术规范》系政府相关部门公开发布，健将一品公司无从隐瞒这一事实。因此，邹慧要求撤销合同的请求，没有事实依据，本院不予支持。按照协议的约定，即使邹慧未能自行办理经营餐饮业所需的证照，也可继续使用健将一品公司提供的证照进行经营，但须向健将一品公司支付证照使用费。双方的约定属于租赁营业执照，虽不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，但违反了管理性强制规定。该约定虽不会导致合同无效，但可能会导致合同事实上无法履行。双方签订合同后，因涉案房屋不符合《饮食业环境保护技术规范》的要求，邹慧无法办理相关证照，继续使用健将一品公司提供的证照又违反相关行政法规的规定，故双方签订的合同事实上已不能履行。对此，双方均有责任。邹慧于2013年1月1日停业，应视为合同履行终止。合同终止之后，双方没有及时交接租赁房屋并解决后续事宜，导致房屋闲置，由此所产生的经济损失，应由双方共同承担。因此，自邹慧停业之日起至健将一品公司将房屋交还朝丰达（北京）物业管理有限公司期间房屋闲置的损失，应参考双方签订的合同所约定的租金标准，由双方分担。关于邹慧要求健将一品公司退还转让费一节，因邹慧受让健将一品公司的设备设施目的在于经营餐饮，现合同目的已无法实现，则其应当将上述设备设施返还对方，由健将一品公司在扣除相应的折旧费后，将转让费退还邹慧。有关折旧费的标准，本院将根据实际情况酌情确定。而邹慧在经营期间自行添置的设备，则应由健将一品公司予以退还。关于邹慧要求退还保证金一节，按照合同约定，保证金须在邹慧交清全部费用后才能予以退还。而邹慧尚需负担房屋闲置的损失及其经营期间的税款，故该保证金应当冲抵其应交纳的费用，不再退还。至于邹慧主张的经营损失和装修损失，以及健将一品公司要求邹慧支付的证照使用费和违约金，均没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本院判决如下：
一、被告（反诉原告）北京健将一品餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）邹慧转让费三十万元；
二、现由被告（反诉原告）北京健将一品餐饮管理有限公司保管的餐饮经营设备（邹慧自行添置的除外）归被告（反诉原告）北京健将一品餐饮管理有限公司所有（物品清单附后）；
三、被告（反诉原告）北京健将一品餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内将原告（反诉被告）邹慧自行添置的餐饮经营设备退还原告（反诉被告）邹慧（物品清单附后）；
四、原告（反诉被告）邹慧向被告（反诉原告）北京健将一品餐饮管理有限公司交纳的保证金冲抵部分房屋闲置损失，不再退还；
五、原告（反诉被告）邹慧于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京健将一品餐饮管理有限公司房屋闲置损失一万五千元；
六、原告（反诉被告）邹慧于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京健将一品餐饮管理有限公司税款二千八百元九角；
七、驳回原告（反诉被告）邹慧其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）北京健将一品餐饮管理有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费及反诉案件受理费共计19928元，由原告（反诉被告）邹慧、被告（反诉原告）北京健将一品餐饮管理有限公司各负担9964元（均于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅冰
代理审判员 李成博
人民陪审员 汪鹤兰
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 刘 勃
附件一
归被告（反诉原告）北京健将一品餐饮管理有限公司所有的餐饮经营设备清单
不锈钢五层货架1个、四门透明冰柜1台、两门保鲜工作台3台、四眼煲仔炉1台、电饼铛2台、地汤灶1台、燃气蒸箱1台、保温车1台、四眼灶1台、二层工作台1台、料车1台、二层小工作台1台、三层工作台1台、垃圾台1台、三眼水池3个、电子台秤1台、不锈钢四层货架1个、不锈钢三层传菜台1个、不锈钢热水器1台、透明酒水展柜2台、保鲜工作台2台、调料车1台、壁挂空调机1台、铁货架3个、六层不锈钢货架1个、木制四人餐桌27张、木制两人餐桌5张、木制十人餐桌1张、木椅56把、海绵椅10把、双人沙发椅29张、吸顶空调机3台、备餐柜2台、撤餐车1台、木制儿童椅2把、吧台1个、吧台灯3盏、监控器1套、传真机1台、打印机4台、电子考勤器2台、店外招牌1块（32米）、装饰花盆2个。
附件二
由被告（反诉原告）北京健将一品餐饮管理有限公司返还原告（反诉被告）邹慧的物品清单
二门烤箱1台、三眼灶1台、四门冰箱3台、三层货架1个、海尔牌燃气热水器1台、制冰机1台、刨冰机1台、绞肉机1台、保温桶2只、榨汁机1台、圆吊灯18盏、花式吊灯2盏、鱼缸1只、餐具炊具若干、餐巾纸等低值易耗品若干。