安徽省安庆市宜秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0811民初859号
原告：王进，女，1959年10月6日出生，住安徽省安庆市大观区。
委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师。
被告：储向前。
被告：刘岳云，女，1963年7月17日出生，住安徽省安庆市岳西县，系被告储向前妻子。
被告：岳西县天润房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市岳西县天堂镇建设西路154，统一社会信用代码91340828689778823B。
法定代表人：储向前。
三被告共同委托诉讼代理人：彭德琨，岳西县天堂镇法律服务所法律工作者。
原告王进与被告储向前、刘岳云、岳西县天润房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月13日公开开�进行了审理。原告王进的委托代理人韩传广，被告储向前、刘岳云、岳西县天润房地产开发有限公司的委托代理人彭德琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王进向本院提出诉讼请求：判决被告储向前、刘岳云立即向原告归还借款本金325万元及利息、逾期利息、违约金（自2015年11月16日起至实际还款日止，按月利率20‰计算）；原告对被告岳西县天润房地产开发有限公司的抵押物有权依法处置并具有优先受偿权；本案诉讼费用及律师代理费由三被告承担。事实和理由：2014年8月7日，被告储向前、刘岳云因资金周转需要，向原告借款600万元，双方签订了《借款合同》，约定借款期限为1年，借款月利率为18‰。被告岳西县天润房地产开发有限公司以其所有的位于安徽省安庆市岳西县经济开发区振岳商城3#楼114、116、118、119、120、121、122、123、124、125、126、127室，共计12套房产为该笔借款提供了抵押担保，并办理了相关抵押手续。原告向被告储向前、刘岳云履行了400万元的出借义务。借款到期后，被告储向前、刘岳云为依约还款、付息。
三被告共同辩称：2014年8月7日，被告储向前、刘岳云与原告订立的借款合同，约定借款600万元是事实，月利率约定为18‰是事实，被告岳西县天润房地产开发有限公司提供了担保是事实，但原告实际提供的款项仅为400万元，未完全履行合同；原告向被告储向前、刘岳云收取了服务费194050.5元，该服务费无合同约定，也无法律规定，应抵扣本金。原告的诉求月利息应按月利率18‰计算，计算时间自2015年11月17日起；本案律师代理费不应由被告承担，双方当事人均违约了。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原、被告对对方所举证据的真实性均未提出异议。对当事人无�议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点是：1.原告向被告储向前、刘岳云收取的服务费194050.5元是否应当抵扣本金；2.被告储向前、刘岳云尚欠原告借款本金的起息日；3.案涉未偿还部分借款利率是适用月利率18‰还是月利率20‰；4.本案原告聘请律师的代理费由谁承担。针对焦点1，三被告提交的2015年9月15日被告储向前还借款及付服务费、利息确认单显示，被告储向前支付原告2015年2月7日至2015年4月6日利息144000元；支付原告2015年4月7日至2015年9月14日利息及服务费52333元；2015年9月14日偿还原告本金75万元，尚欠原告325万元；325万元的利息及服务费支付到2015年11月16日（自2015年9月14日起至2015年11月16日为62天）为166017.5元；2015年11月16日以后的利息及服务费按月25‰计算。根据上述内容可确认，被告储向前和原告之间对服务费用是有约定�，并且已实际支付了部分服务费。原告提交的借款合同，原、被告约定案涉借款的到期日为2015年4月6日，而被告储向前开始向原告支付服务费的日期是2015年4月7日，故被告储向前向原告支付的服务费可以视为因逾期还款而发生的逾期利息或者违约金，且该费用和约定利息合计的利率为25‰。超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。故被告储向前向原告已支付的服务费不应冲抵本金。三被告将该确认单作为证据提交，应当视为三被告认可该确认单。针对焦点2，根据三被告提交的2015年9月15日被告储向前还借款及付服务费、利息确认单，认定被告储向前已支付原告利息至2015年11月16日，故被告储向前、刘岳云尚欠原�借款本金的起息日应为2015年11月17日。针对焦点3，虽然原、被告之间签订的借款合同约定借款月利率为18‰，但根据三被告提交的2015年9月15日被告储向前还借款及付服务费、利息确认单，确定原、被告对逾期利息达成了按月利率25‰计算的一致的意思（理由同焦点1），故对原告诉求未偿还部分的借款按照月利率20‰计息，本院予以支持。针对焦点4，原告虽诉求其为追偿本案债权聘请律师的代理费用，但未提交证据证明，故本院不予支持。
综上所述，原告要求被告储向前、刘岳云归还借款本金325万元及支付利应当予以支持，但计算利息的起始日应当为2015年11月17日，月利率为20‰；原告要求对被告岳西县天润房地产开发有限公司的抵押物有权依法处置并具有优先受偿权符合双方约定，且不违反《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国物权法》的相关�定，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十一条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告储向前、刘岳云于判决生效之日起七日内偿还原告王进借款本金325万元并支付利息（利息自2015年11月17日起至借款付清之日止，按月利率20‰计算）；
二、如被告储向前、刘岳云不履行上述义务，原告王进有权就抵押物（位于安徽省安庆市岳西县经济开发区振岳商城3#楼114、116、118、119、120、121、122、123、124、125、126、127室）折价、或者以拍卖、变卖后所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
受理费32800元，由被告储向前、刘岳云、岳西县天润房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 李 元 超
人民陪审员 吕蓓人民陪审员曹文媛
二〇一六年八月十日
书 记 员 杨 荣 凯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
第三�一条没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。
《中华人民共和国担保法》
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款�过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。