江西省上饶市广丰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1103民初2528号
原告：饶某某，男，1977年9月6日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，打工，住江西省上饶市广丰区，
委托代理人：余某某，江西某某律师事务所律师。
被告：江西某某投资有限公司，住江西省上饶市广丰区。
法定代表人：余某某，该公司董事长。
委托代理人：汪某某，江西某某律师事务所律师
原告饶某某诉被告江西某某投资有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告饶某某及其委托代理人、被告江西某某投资有限公司法定代表人及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告饶某某诉称：2013年12月4日，原告向被告购买了位于江西省上饶市××电站南侧××“××”××小区××楼××单元××号房屋，并于当日双方签订了一份《广丰县商品房买卖合同》（以下称《合同》），合同签订后，原告按约向被告支付了首付款181591元，余款按揭贷款支付。根据《合同》有关约定，被告应当在2014年12月31日前将《合同》项下商品房交付原告使用，但至今被告尚未能向原告交付，被告的行为已严重违约；按《合同》规定，被告按日支付逾期交房违约金。由于被告一直未能按期如约向原告交付房屋，致使原告只能在县城租房居住并等待，然而被告一拖再拖，造成了原告大量的租金损失。原告曾无数次与被告进行交涉未果，故诉至法院。诉讼请求：1、判决被告立即按合同约定向原告交付“江南1号”商住小区9号楼1单元9-1201号房屋；2、判决被告按合同总价款的3%向原告支付逾期交房产生的违约金计人民币15947.73元；3、判决被告赔偿原告因逾期交付造成的租金损失共计人民币36000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为证明自己的主张，提交以下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。
2、商品房买卖合同复印件1份，证明2013年12月4日原告与被告签订了商品房买卖合同，按《合同》第8条规定，被告应在2014年12月31日前将《合同》项下商品房交付原告使用，但被告至今未能向原告交付。已构成严重违约，根据《合同》第九条第一款第一项第（二）目的规定，被告逾期查过60天的，应在最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按约支付逾期交房违约金。
3、江西省地方税务局通用预收款收据和个人购房担保借款合同、借款凭证、江西省地方税务局通用机打发票及和人贷款抵押房屋保单各1份，证明（1）原告按约向被告支付了首付款181591元；（2）原告按约向中国农业银行股份有限公司广丰支行办理了按揭贷款;（3）原告已按合同约定向被告支付了合同项下房款。
4、三份房屋租赁合同、房权证广房证字第s20××11号房屋产权证书、出租人张冬英身份证复印件、收款收据，证明因被告逾期交房，原告自2015年1月1日起至今一直租住在产权证号为房权证广房字第s20××11号的房屋，每年租金为12000元。
被告某某公司辩称，某某公司不构成迟延交付，按照《合同》的约定依法不承担违约责任。本案《合同》第八条第二款约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因县级以上有关主管部门的政策和采取某项行政措施或者建设工程遇到重大技术问题而导致开发建设期限延长的。本案《合同》中虽约定房屋交付时间是2014年12月31日，但是在2014年10月12日答辩人法定代表人余某某因涉嫌非法吸收公众存款罪被上饶市广丰区公安局采取刑事强制措施，依法查封、冻结包括本案某某公司在内的全部资产、银行账户，导致楼盘后续工程无法继续，属于约定的据实延期交房的情形，某某公司不承担逾期交房的违约责任；原告诉请违约金、逾期交房造成租金损失既缺乏事实依据又没有法律依据，《合同》第九条明确规定逾期交房违约金总金额不超过已付购房款的1%，原告起诉请求支付租金损失，逾期交房的租金超出签订合同所预见到的损失范围，不符合《合同法》有关规定，请求人民法院依法驳回原告要求支付违约金和租金损失的诉讼请求。
被告为支持其答辩理由，提交了以下证据：
1、被告营业执照以及商品房预售许可证各1份，证明被告主体资格适格，以及具有销售本案商品房的资质。
2、上饶市广丰区人民政府向江西省高级人民法院的报告和广丰县公安局经侦大队的报告各1份，证明本案被告的法定代表人余某某因涉嫌非法吸收公众存款，包括被告在内的多家企业的资产、银行账户被公安机关依法查封冻结，客观上导致被告无法继续完成后续商品房构建。
当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3的三性没有异议；原告对被告提供的证据1的三性没有异议，对证据2的合法性没有异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告对原告提交证据4的三性均有异议，认为其租房合同及支付的费用凭证真实性无法确定，即使该费用发生与本案没有关联，超出双方订立合同时所遇见范围；原告对被告提供证据2的合法性、关联性有异议，其认为被告法定代表人个人因涉嫌非法吸收公众存款罪的刑事犯罪行为，并非被告涉嫌犯罪，无法达到被告所提出的不构成迟延交付的证明目的。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据本院认为事实如下：原告饶某某与被告江西某某投资有限公司于2013年12月4日签订了一份《广丰县商品房买卖合同》（合同备案号20133195）及合同附件，主要内容是：原告购买被告开发的位于江西省上饶市××电站南侧××“××”××小区××楼××单元××号房屋一套，建筑面积为91.02平方米，总房价款为531591元，付款方式为原告（买受人）签约时支付总房款34.16%即181591元，其余65.84%即350000元办理银行按揭；被告（出卖人）应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……因小区以外市政配套原因，影响交付使用的，因县级以上有关主管部门的政策和采取某项行政措施或工程建设遭遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期交房违约金总额不超过已交房价款的1%，等等。合同签订后，原告按合同约定支付首付房款181591元，2014年元月28日原告对其余房款350000元办理了银行按揭。但被告至今未将合同约定的商品房交付原告使用。原、被告就交房之事经多次协商未果，原告遂向本院起诉，经法庭多次调解无效。
另查明，2014年10月12日，上饶市广丰区公安局经侦大队对被告的法定代表人余某某因涉嫌对非法吸收公众存款立案侦查，并对犯罪嫌疑人余某某名下所有资产进行了查封、冻结，包括江西某某投资有限公司等7家企业股权和资产。同月14日上饶市广丰区公安局对其实行刑事拘留，同年12月31日对其变更强制措施为取保候审。
本院认为，原、被告签订的《广丰县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同的双方应当坚持诚实信用原则，履行自己的义务。原告在履行完交付房款的义务后，被告应按合同约定期限内交房，但被告至今未履行交房义务，应承担逾期交房的违约责任。原告要求被告立即按合同约定向原告交付房屋的请求，符合法律规定，本院依法予以支持，而被告提出属于延期交房情形的抗辩理由不能成立，本院不予采信；原告请求被告按合同总价款的3%向原告支付逾期交房产生的违约金，根据《合同》第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……2.逾期交房违约金总额不超过已交房价款的1%。对于逾期交房的违约金计算，按照合同约定，被告应按已交房价款1%的违约金，即531591×1%=5315.91元。故本院对原告主张超出合同约定的部分不予支持；原告要求被告赔偿因逾期交付造成的租金损失，本案中，原、被告在合同中约定了逾期交房的违约责任，但未约定其他逾期交房的损失赔偿责任，该案被告的法定代表人因涉嫌非法吸收公众存款犯罪，上饶市广丰区公安局对被告公司的资产、银行账户至今仍然在被查封、冻结状态，而双方签订合同时，超出双方所预见的损失范围，对原告该项诉讼请求的主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告江西某某投资有限公司应按《商品房买卖合同》约定的交房标准在本判决生效后一个月内向原告饶某某交付房屋；
二、被告江西某某投资有限公司向原告饶某某支付逾期交房违约金5315.91元，此款限被告于本判决书生效后立即付清；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费1100元，由原告饶某某、被告江西某某投资有限公司各负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本及缴纳上诉费，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审 判 长 郑师炎
人民陪审员 潘红英
人民陪审员 杨 琴
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 周讷婷