广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法碣民一初字第935号
原告李建潮，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人刘宏琴，广东中建合展律师事务所律师。
委托代理人何栩艺，广东中建合展律师事务所律师助理。
被告东莞市高埗镇宝莲股份经济联合社，住所地：广东省东莞市高埗镇宝莲村。
负责人郭锡滔，理事长。
委托代理人吴仲明，广东华文律师事务所律师。
委托代理人刘纪生，广东华文律师事务所律师。
原告李建潮诉被告东莞市高埗镇宝莲股份经济联合社（以下简称“宝莲经济联合社”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法由审判员黄庆生适用简易程序于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘宏琴、何栩艺，被告的委托代理人吴仲明、刘纪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李建潮诉称，2008年5月15日，原、被告签订《土地使用权租赁合同书》，由被告将其所有并经村民代表会议决议同意出租的位于东莞市高埗镇宝莲村透东约50亩建设用地出租给原告。合同约定租赁土地用途为工业用地（建设厂房、工人宿舍及其配套设施）；租赁期间为50年；租金标准为15000元／亩／年，自2009年9月1日起计收租金，租金每五年递增5%，年度租金在每年6月底和12月底分两期付清；押金为20万元，可以在租期最后一年内抵扣租金；甲方（被告）于2008年9月1日正式交地给乙方（原告）使用，从交地之日起给予原告12个月的免租建设期；被告在合同签订后负责提供办理有关集体土地使用权证手续的证明文件及相关资料即时协助原告到有关部门办理集体土地使用证；双方在合同中就土地利用要求、管理费用分担、公益工程和相邻关系、租期届满地上建筑物归属及违约责任进行了约定。
合同签订后，原告于2008年5月20日通过银行转账的方式向被告支付了租赁押金20万元，被告也在同日向原告出具了收款收据。至此，原告已履行了相应合同义务，但被告在收到租赁押金后至今未按合同约定向原告交付建设用地，致使原告无法对合同约定的建设用地进行占有、使用和收益。原告为此多次催促被告交付建设用地并协助办理集体土地使用权证，但被告再三推诿，至今未履行合同义务，并告知原告案涉土地性质并非建设用地而是农业用地。
被告为牟取利益而隐瞒出租的土地性质，将本属于农业用地的土地以建设用地出租给原告，且案涉土地面积较大，该行为严重违反了我国法律对土地用途管制和农用地保护的强制性规定。原、被告签订的《土地使用权租赁合同书》应为无效合同，原告为了维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、确认原、被告签订的《土地使用权租赁合同书》为无效合同；二、被告向原告返还收取的押金200000元；三、被告赔偿原告押金利息损失（以200000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2008年5月20日计至押金返还之日止，暂计至2014年10月30日为84386元）；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告宝莲经济联合社辩称，一、涉案的土地租赁合同部分有效，部分用地已是建设用地；二、被告为履行合同已尽到约定和诚信义务，已完成了对相关农地征收补偿，并支付补偿费用。协助原告完成土地的审批手续，向镇政府规划部门提交用地报告；三、原告由于自身商业或其他考虑没有按约定开发建设，导致土地长时间闲置，并拖欠被告长达五年的租金及相关费用。即使合同部分无效，原告也有相应过错，应当承担相应责任。
经审理查明，2008年5月15日，原、被告签订《土地使用权租赁合同书》，由被告将其所有的位于东莞市高埗镇宝莲村透东33331.2平方米土地出租给原告。合同约定租赁土地用途为工业用地（建设厂房、工人宿舍及其配套设施）；租赁期间为50年；租金标准为15000元／亩／年，自2009年9月1日起计收租金，租金每五年递增5%，年度租金在每年6月底和12月底分两期付清，押金为20万元，可以在租期最后一年内抵扣租金；被告于2008年9月1日正式交地给原告使用，从交地之日起给予原告12个月的免租建设期；被告在合同签订后负责提供办理有关集体土地使用权证手续的证明文件及相关资料，即时协助原告到有关部门办理集体土地使用证；双方在合同中就土地利用要求、管理费用分担、公益工程和相邻关系、租期届满地上建筑物归属及违约责任进行了约定。合同签订后，原告于2008年5月20日通过银行转账的方式向被告支付了租赁押金20万元，被告也在同日向原告出具了收款收据。被告在收到租赁押金后至今未按合同约定向原告交付建设用地，案涉地块现状为菜地。
本院就案涉土地使用性质问题发函给东莞市国土资源局，东莞市国土资源局于2014年12月3日回函，主要内容为“鉴于李建潮与高埗镇宝莲股份经济联合社于2008年5月15日签订的《土地使用权租赁合同》中无坐标信息，同时因地形变化，我局只能根据合同的草图大概绘制一条宗地红线进行核实。经核查，该宗地面积约35785平方米，现状未建，未办理任何用地手续。其中12307平方米符合土地利用总体规划，地类为建设用地；剩余23748平方米不符合土地利用总体规划，地类为耕地（17891平方米为一般农用地，5857平方米为基本农田）。
以上事实，有原告提交的《土地使用权租赁合同书》、东莞市高埗镇农村集体经济组织收款收据、东莞市农村信用合作联社进账单，被告提交的两份申领用地指标申请书、土地收回补偿款发放情况财务会计资料，东莞市国土资源局东国土资函（2014）1735号关于土地使用性质的复函以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原、被告对案涉《土地使用权租赁合同书》是否有效争议较大，下面首先就合同效力问题展开分析。
原告认为被告将本属于农业用地的土地以建设用地出租给原告，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途管制和农用地保护的强制性规定，原、被告签订的《土地使用权租赁合同书》应为无效合同。被告则认为案涉土地部分已是建设用地，案涉合同最少部分有效，并提供两份申领用地指标申请书为证。本院认为，被告提供的申领用地指标申请书上并未注明案涉地块的具体位置，不能证明案涉土地取得了规划许可。退一步讲，就算案涉地块符合规划要求，如用于非农业建设也需要办理相应的用地审批手续。根据东莞市国土资源局东国土资函（2014）1735号关于土地使用性质的复函，案涉地块未办理任何用地手续，而且只有12307平方米土地符合土地利用总体规划，地类为建设用地，剩余23748平方米土地不符合土地利用总体规划，地类为耕地，其中5857平方米还是基本农田。被告将上述土地出租给被告用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第四十五条、六十三条的规定，是无效的。因此，本院认定，原、被告于2008年5月15日签订的《土地使用权租赁合同书》为无效合同。
因合同无效，被告收取原告的200000元押金应予退还，对于原告要求被告返还200000元押金的诉讼请求，本院予以支持。至于合同无效的过错责任，被告作为土地所有者将未办理土地使用审批手续的土地用于出租负有过错，而原告签订合同时负有审核义务，对如此重大的土地出租事宜应审核涉案地块的土地性质，同样负有一定过错。由于合同无效，原、被告均存在过错，双方损失应各自承担，故对于原告要求被告赔偿押金利息损失（以200000元为本金，按银行同期同类贷款利率自2008年5月20日计至返还押金之日止）的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第四十五条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告李建潮与被告东莞市高埗镇宝莲股份经济联合社签订的《土地使用权租赁合同书》为无效合同。
二、被告东莞市高埗镇宝莲股份经济联合社应在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李建潮押金200000元。
三、驳回原告李建潮的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2783元（原告已预交），由原告李建潮承担783元，被告东莞市高埗镇宝莲股份经济联合社承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 黄庆生
二〇一四年十二月三十日
书记员 袁爱平
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