浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温瓯执异初字第2号
原告：蒋某。
委托代理人：方某某。
被告：林某某。
被告：袁某某。
被告：池某某。
第三人：何某某。
第三人：徐某某。
原告蒋某为与被告林某某、袁某某、池某某，第三人何
某某、徐某某请求对执行标的停止执行一案，于2010年7月15
日向本院起诉，本院于次日受理后，依法组成合议庭，于2010
年11月18日、23日公开开庭进行了审理。原告蒋某的委托代理
人方某某，被告林某某、袁某某、池某某到庭参加诉讼，第三
人何某某、徐某某经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案
现已审理终结。
原告蒋某起诉称：原告于2005年9月23日以50万元的价格
向第三人何某某、徐某某购买了坐落于温州市××室的房屋一
套，双方签订房屋卖尽契。原告于当日向第三人支付了20万元
，余款30万元分别于2007年1月30日、2008年1月30日、2008年7月29日、2009年7月29日、2009年9月9日分五次支付完毕。第
三人何某某、徐某某于签约当日将房屋交付给原告，原告于同年年底搬入该房屋居住至今。期间，原告多次询问并催促第三人办理产权过户手续，第三人均以尚未领取产权证为由欺骗原
告。原告因家庭经济困难，在尚未付清全部房款的情况下，也
怠于核实第三人是否已领取到产权证。2009年9月，原告付清
全部购房款后再次催促第三人协助原告办理产权过户手续时，
发现第三人已分别于2006年7月、2007年8月领取了该房屋的房
屋所有权证和土地使用权证，且房屋因第三人与三被告之间的
民间借贷纠纷已被法院查封。2009年底起，原告无法与第三人
取得联系。现原告向法院起诉，请求依法确认原告蒋某与第三
人何某某、徐某某于2005年9月23日签订的房屋卖尽契合法有
效；依法停止对第三人何某某名下坐落在温州市××室房屋（
所××权证号为0140358，地号为h-16-81-203）的执行。
被告林某某答辩称：讼争房屋的所有人应以产权登记为
准。被告林某某于2008年3月份在原告未付清全部房款的情况
下已告知原告第三人何兰某某对被告林某某、袁某某、池某某
负有债务，并要求原告暂不要付房款给第三人，当时房屋由原
告居住。但事后原告仍继续付完了全部房款，原告与第三人有
串通的嫌疑。
被告袁某某、池某某答辩称：原告蒋某向第三人何某某
、徐某某购买坐落于温州市××室的房屋，至今未办理产权过
户手续，不发生物权变动的法律效力，被告林某某有权申请法
院查封房产并以拍卖、变卖的价款偿还被告的债权。按照《最
高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第
十七条的规定，法院依林某某之申请查封讼争房屋是正确的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人何某某、徐某某没有陈述。
经审理本院认定：第三人何某某、徐某某系夫妻关系。2
005年9月23日，原告蒋某与第三人何某某、徐某某签订房屋卖
尽契，约定第三人将坐落于温州市××室的房屋一套作价50万
元出卖给原告，原告于协议签订当日向第三人支付20万元，余
款30万元分期付款（以收条为据），第三人于协议签订当日向
原告交付房屋，第三人办理房屋的权属登记后，应无偿协助原
告办理过户手续，办理过户手续所需税费由原告负担。协议签
订后，原告于当日向第三人支付20万元，2007年1月31日前支
付了11万元、2008年1月30日前支付了13000元、2008年7月29日前支付了61000元、2009年7月10日前支付了30000元、2009年9月2日前支付了6000元、2009年9月9日前支付了80000元。
第三人何某某、徐某某于签约当日将房屋交付给原告，原告于
2006年1月入住该房至今。2006年7月，第三人何某某领取了讼
争房屋的房屋所有权证，房屋所有权证登记建筑面积为93.58
平方米。2009年底起，原告无法与第三人取得联系。
第三人何某某、徐某某对被告林某某、袁某某、池某某
负有到期债务，并经本院生效裁判文书确认，被告林某某、袁
某某、池某某均已向本院申请强制执行。原告向第三人付清全
部房款前，被告林某某曾告知原告第三人对其负有债务，要求
原告停止向第三人支付房款。
本院在审理被告林某某与第三人何某某、徐某某民间借
贷纠纷一案中，被告林某某于2009年6月1日向本院申请财产保全。本院于同日作出（2009）温某某初字第521号民事裁定书，于2009年6月3日向温州市瓯海区房产管理局送达民事裁定书
和协助执行通知书，要求该局停止办理讼争房屋产权的变更、
转让、抵押等手续，未对房屋进行现场查封。
本院在执行申请执行人袁某某、池某某与被执行人何某
某、徐某某民间借贷纠纷一案过程中，于2010年6月2日依据（
2009）温某某初字第521号民事裁定书，对讼争房产予以现场
查封，原告蒋某以其系房屋买受人为由向本院提出书面异议。
本院审查后认为蒋某于2005年间已从何某某、徐某某处购买了
该房屋，但因其未办理权属变更登记，并未取得物权，且未向
本院提供对未办理该房屋过户手续没有过错的相关证据，因此
异议理由不成立，以（2010）温瓯执异字第6号执行裁定书裁
定驳回蒋某的异议。原告不服该裁定，向本院起诉，提出如上
诉讼请求。
证明上述事实的证据有原告提供的房屋卖尽契、收条、
银行存款凭条、有线电视用户缴费证、视听维护费发票、电话
通信费发票、电费缴款通知单、水某通知单、温州市××桥街
道白泉居民委员会出具的证明、温州市瓯海景山物业管理有限
公司出具的证明、（2010）温瓯执异字第6号执行裁定书及送
达回证，本院依职权调取的房屋权属登记信息查询证明、（20
09）温某某初字第521号民事裁定书及送达回证、（2009）温
某某初字第521号民事判决书和（2009）温某某初字第579号民
事判决书。上述证据均经庭审出示质证，来源合法，内容真实
，能证明本案的事实，本院予以认定。本院认为：原告和第三人何某某、徐某某之间的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。第三人何某某、徐某某于房屋
卖尽契签订时已经向原告交付了房屋，原告亦已依约分期向第
三人何某某、徐某某支付了全部购房款，第三人何某某、徐某
某对该房屋已经没有支配权，第三人何某某、徐某某应在原告
支付全部购房款后协助原告办理房屋的所有权和土地使用权过
户手续。
本院作出（2009）温某某初字第521号民事裁定书后，未
进行现场查封，因此原告并不知情。本院于2010年6月2日对讼
争房产予以现场查封时，原告已依房屋卖尽契的约定支付了全
部购房款。原告于2009年9月付清全部房款后，无法联系到第
三人何某某、徐某某，因此未能办理房屋过户手续，原告在履
行合同的过程中不存在过错。物权法第十四条规定不动产物权
的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记
载于不动产登记簿时发生效力。但不动产未经变更登记并不是
不产生任何法律效力，其不得对抗第三人更不是不得对抗所有
第三人，物权法规定的不动产变更登记制度，只是确立物权变
动的对外公示效力。由于不动产买卖合同的成立生效和不动产
变更登记属于不动产交易的两个环节，一般有前后时间间隔，
为保护该期间内的交易安全，法律规定物权未经变更登记不得
对抗的第三人应指与物权设立、变更直接相关的其他买受人、
抵押权人等权利人，而不能无限扩大到与物权设立、变更没有
直接关联的一切利害关系人，否则将严重影响不动产交易的安
全性，有违诚实信用原则。原告作为房屋买受人，其注意义务更多的是侧重于对交易标的物本身的质量功能状况，而不是侧重于对出卖人资信条
件、负债情况的注意，原告在买受房屋时无法也无权要求第三
人何某某、徐某某说明其债权债务情况，更无理由要求第三人
何某某、徐某某在交易后过户前要保持良好资信状况，不能借
贷不能形成诉讼。而本案被告作为借贷合同的当事人，其更应
注意第三人何某某、徐某某的资信条件，以确保出借资金的安
全。所以，只要本案原告和第三人何某某、徐某某之间的房屋
交易是真实的，尽管相关的不动产转让未经物权变更登记，原
告依房屋买卖合同享有的请求取得物权的权利还是应当受到法
律保护，其对诉争房屋享有的取得物权请求权有别于被告的借
贷债权请求权。这两种请求权的法律基础不同，前者是基于不
动产转让合同，其合同目的是通过支付合同对价获得物权；后
者是借贷合同，其合同目的仅是出借资金获得利息，两者地位
和救济途径不同，前者可以请求法院判令强制办理过户手续获
得物权，以排除其余与物权设立、变更无直接关联的执行申请
人的执行，而后者只能作为一个普通债权保护，被告依借贷合
同享有的债权请求权不得对抗原告依房屋买卖合同享有的请求
权。因此，原告的诉讼请求符合法律的规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和最高人民
法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定
》第十七条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事
诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如
下：一、确认原告蒋某与第三人何某某、徐某某于2005年9月
23日签订的房屋卖尽契合法有效。
二、停止（2009）温某某初字第521、579号案件对坐落
于温州市××室房屋的执行。
本案受理费8800元，由第三人何某某、徐某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省温州市中级人民法院。
审 判 长 周回回
人民陪审员 潘洪銮
人民陪审员 陈金国
二〇一一年二月二十一日
代书 记员 陈淑雅
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》四十四条第一款依法成立的
合同，自成立时生效。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、
冻结财产的规定》第十七条
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第
三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，
但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、
冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登
记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣
押、冻结。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法
〉执行程序若干问题的解释》第十九条
案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，
执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判
决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出
相应的裁判。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费
（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求
数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温
州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至浙江省省级财政专
户结算分户，帐号：31×××51。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法
院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15
日内来院办理诉讼费用退费手续。4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书
指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间
的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当
支付迟延履行金（迟延履行期间的利息或迟延履行金自法律文
书指定的履行期间届满的次日起计算；加倍支付迟延履行期间
的债务利息，是在按人民银行同期贷款最高利率计付的债务利
息基础上再增加一倍；迟延履行非金钱给付义务的，无论是否
已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金；已经造成
损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失）。
5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限
届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后
一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民
法院不予受理。
6.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的
；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被
清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、
威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可
以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事
责任。