山东省烟台市经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0691民初12号
原告吕宝庆。
委托代理人刁林果，山东星河泰律师事务所律师。
被告烟台市三同置地开发有限公司，住所地烟台开发区丹阳小区4号楼1-8号。
法定代表人赵秀霞，经理。
委托代理人孙玉鸽，烟台市三同置地开发有限公司职工。
委托代理人曲承毅，烟台市三同置地开发有限公司职工。
原告吕宝庆诉被告烟台市三同置地有限公司民间借贷纠纷一案。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕宝庆及委托代理人刁林果、被告烟台市三同置地有限公司委托代理人宋玉鸽、曲承毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕宝庆诉称，2012年7月11日，被告向原告借款160万元，并以签订“购房回购协议”的方式为该借款提供担保。双方约定，原告购买被告开发的“高尔夫国际公寓”精装修酒店式公寓11幢，面积共计555.52平方米。原告于本合同签订之日将购房款160万元打到被告指定账户，被告承诺对约定房产不再进行另行销售或抵押。且鉴于被告目前工程尚未完工的现状，原告同意被告对所购房产可于2013年7月10日前按原价进行回购。如被告在回购期内进行回购，除返还原告支付的购房款外，另需按每月4%支付占用资金费用，不足月按实际天数计收。（详见购房回购协议）。与此同时，被告又将“购房回购协议”中约定的房地产，与原告签订了商品房买卖合同（详见商品房买卖合同）。现购房回购协议和商品房买卖合同签订后，原告即将款项按约定支付给被告（有被告出具的收款收据为证），但被告回购期满并未进行回购，也未交房，故被告理应偿还该借款。综上，原告在索款未果的情况下，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条之规定，依法诉至本院，要求：1、依法判令被告立即偿还借款本金160万元及按年利率24%自2012年7月11日始至判决生效之日应付利息160万元。2、依法判令被告借款担保的11套计555.52平方米面积的酒店式公寓房拍卖后优先受偿。3、由被告承担本案诉讼费用。
被告烟台市三同置地有限公司辩称，一、原告诉讼请求不明确，诉讼请求1中“计算日期至判决生效之日止”，该日期无法确定，从而利息为160万元，也无法算起。二、原告要求偿还借款本金160万元，实际借款本金仅为140万元，我方要求原告陈述其他20万元的由来；原告要求年利率24%，利率过高，要求法院予以降低。三、我方认为原告诉讼请求已超过诉讼时效，原告应于购房回购协议届满之日即2013年7月10日起两年之内行使诉讼权利，原告方2015年11月10日才提起诉讼，已超过了法定的诉讼期限，请求法院依法驳回其诉请。四、原告要求对借款担保的11套房屋的优先受偿没有事实和法律依据，双方虽然签署了购房协议及购房回购协议，约定了担保事宜，但房屋买卖合同并未进行备案登记，担保物权并没有生效，因此原告无权要求优先受偿。
经审理查明，2010年7月5日，原告吕宝庆（甲方）与被告烟台市三同置地有限公司（乙方）签订借款协议书，约定：一、借款期限为一年，以借款到达乙方账户之日为起始日起，至2011年7月5日止。二、借款额为60万元。三、甲方该款项到达乙方账户，乙方给甲方开收款收据。借款使用期限满后，甲方收到乙方归还60万元借款时，甲方给乙方开收款收条。四、乙方使用高尔夫国际公寓项目2号楼房号2-0701，面积47.75平方米，7800元/平方米，房款372450元；房号2-0702，面积89.03平方米，房价7800元/平方米，房款694434元；房号2-0708，面积49.55平方米，房价7800元/平方米，房款386490元；房号2-0716，面积48.45平方米，房价7800元/平方米，放款378690元。共计1834064元房产抵押给甲方。以上房产销售合同于协议生效时一并交付甲方。乙方保证全部抵押房产真实有效，若发生问题愿承担一切法律责任，在双方协议约定有效期限内，以上房产仅做抵押，不作为销售房产，乙方不得以任何理由处置抵押房产，协议期满，乙方还清本协议书借款额时，甲方将抵押房产与合同原件等相关手续如数退还乙方。五、借款到期后，乙方于三日内还清本协议书借款额。如不能如期回购，则乙方抵押给甲方的房产归甲方所有，乙方同意配合甲方免费更名一次，以后再次更名按照物业公司管理办法办理。
2010年7月5日原告依约转账50万元至被告账户，被告出具收据。被告认可该笔欠款。
2010年7月5日，原、被告签订协议书，协议约定：一、原告协助并确保第三方借款额50万元（实际到账本金额50万元），在借款协议书签订后当日内到达被告账户。二、甲方协助借款的利息及信息介绍费为借款协议书中的借款总额20%/年，借款利息及信息费年总合计50万×20%=10万元。三、协助借款总利息及信息费在还款时支付给借款协议书甲方（甲方不开发票，开收据收条）。四、根据以上三条，借款协议书中甲方支付给乙方50万元，乙方给甲方开60万元收款收据。五、未尽事宜，双方协商解决，协商不成，通过当地人民法院解决。
2011年7月6日，原告（甲方）、被告（乙方）签订购房回购协议，协议约定：“一、根据双方所签订的购房合同，甲方购买乙方开发的‘高尔夫国际公寓’精装修酒店式公寓共计面积185.23平方米，总金额为50万元整。二、甲方支付的50万元购房款到达乙方指定账户后，乙方承诺对上述房产不再进行另行销售或抵押，回购期内甲方不得以任何方式处置上述房产。任何一方违反上述约定，所发生的一切法律责任由违约方承担。三、鉴于乙方目前工程尚未完工的现状，经甲乙双方协商，甲方同意乙方可对甲方所购房产进行回购，回购期为六个月，即2011年7月6日至2012年1月5日止。到期后如乙方需要延长回购期，则需双方另行协商，并由甲方出具书面同意，否则视为回购期满，乙方放弃回购。如乙方在回购期内进行回购，乙方返还甲方所支付的购房款外，另需向甲方支付占用资金费用，该费用按每月4%计收（以甲方款项实际到达乙方账户之日为起始日）；不足月按实际占用天数计收。四、乙方要求回购并自愿将甲方所交购房款每月资金占用费次月10日支付给甲方。五、乙方回购上述甲方所购房地产，在返还甲方购房款及资金占用费后，甲乙双方所签订的房地产买卖合同解除，甲方需退还乙方购房合同及购房收据。六、本协议约定的相关回购内容，是对购房中乙方给予甲方优惠价格的附加条件回报，若乙方放弃回购并不影响甲方所购房产价格问题，乙方必须履行房地产买卖合同，并依合同约定交付房地产给甲方。”该协议由原被告双方签字盖章确认。后2012年1月5日，在该协议后又手写补充：“经原被告协商同意，延期6个月（2012年1月6日至2012年7月5日）回购”，并由原被告双方签字盖章确认。
2012年1月4日，原告（甲方）与被告（乙方）又重新签订购房回购协议，协议约定：“一、根据双方所签订的购房合同，甲方购买乙方开发的‘高尔夫国际公寓’精装修酒店式公寓（包括房号2-0805，面积42.58平方米；房号2-2104，面积42.58平方米；房号2-1103，面积42.58平方米；房号2-1207，面积42.58平方米，总面积170.32平方米，单价2935.65元），总金额为50万元整。二、甲方支付的50万元购房款到达乙方指定账户后，乙方为甲方在福山区房管局办理购房备案手续，并于办理完毕后三日内通告甲方。乙方承诺对上述房产不再进行另行销售或抵押，回购期内甲方不得以任何方式处置上述房产，任何一方违反上述约定，所发生的一切法律责任由违约方承担。三、鉴于乙方目前工程尚未完工的现状，经甲乙双方协商，甲方同意乙方可对甲方所购房产按原价进行回购，回购期为六个月，即2012年1月4日至2012年7月3日止。乙方要求回购并自愿将甲方所交购房款每月资金占用费次月4日交付给甲方。其他条款未发生变化。”
2012年1月4日原告依约转账支付给被告50万元。
2012年7月11日，原告（甲方）与被告（乙方）再次订立购房回购协议，协议约定：“一、根据双方所签订的购房合同，甲方购买乙方开发的‘高尔夫国际公寓’精装修酒店式公寓（明细如下：房号2-0805，面积42.58平方米；房号2-2104，面积42.58平方米；房号2-1103，面积42.58平方米；房号2-1207，面积42.58平方米；房号2-0701，面积47.75平方米；房号2-0716，面积48.45平方米；房号2-1302，面积89.03平方米；房号2-1317号，面积47.14平方米；房号2-1310，面积47.19平方米；房号2-1920号，面积36.59平方米；房号2-0718，面积38.05平方米，总面积555.52平方米），总金额为160万元整。回购期为六个月，即2012年7月11日至2013年7月10日止。乙方要求回购并自愿将甲方所交购房款每月资金占用费次月11日交付给甲方。”其他条款未发生变化。
2010年7月5日原告出借给被告的50万元和2012年1月4日原告转账付给被告50万元，被告均未支付，双方均认可该100万元转为2012年7月11日的借款。2012年7月11日，原告转账给被告40万元，被告在得到原告收到20万元资金占用费收条（实际未支付）后，为原告出具收款收据，金额为160万元。
2012年7月11日，原被告签订商品房买卖合同，原、被告双方按《购房回购协议》约定，被告将面积555.52平方米的“高尔夫国际公寓”精装修酒店式公寓（房号分别为2-0805、2-2104、2-1103、2-1207、2-0701、2-0716、2-1302、2-1317、2-1310、2-1920、2-0718号）已出卖给原告，房产总价款160万元。
被告对原告提供收款收据、购买回购协议、商品房买卖合同真实性均无异议。
被告对原告提交的原被告之间2010年7月5日的借款协议没有异议，双方已履行。
被告提供了原告的利息收条，原告主张应为双方对账160万元时互相出具的收条及他人支付的资金占用费，与2010年7月5日出借给被告的50万元没有关系。
原告2010年7月5日借给被告50万元本金,被告未按时偿还本息，双方于2012年7月11日结账时计算的两年期利息为20万元,在2012年7月11日结账时计入本金，庭审中原告自愿将利息20万元降低为15万元，总借款本息合计为155万元。
原告与被告回购协议涉及的房屋为烟台市福山区汇福街1号高尔夫国际公寓面积555.52平方米，共计11套房屋，具体的明细：一、房号2-0805面积42.58平方米；二、房号2-2104面积42.58平方米；三、房号2-1103面积42.58平方米；四、房号2-1207面积42.58平方米；五、房号2-0701面积47.75平方米；六、房号2-0716面积48.45平方米；七、房号2-1302面积89.03平方米；八、房号2-1317面积47.14平方米；九、房号2-1310面积47.19平方米；十、房号2-1920面积36.59平方米；十一、房号2-0718面积38.05平方米。（详见购房回购协议）上述11套房屋尚未竣工。部分已经对外出售，并且已在房管部门作过备案登记。原告签订房屋回购协议时被告已经出售给他人，并已办理备案登记。
以上事实，有协议书、购房回购协议、商品房买卖合同、收款收据等材料及当事人陈述为凭，足以认定。
本院认为，原告与被告双方签订的回购协议没有实际履行，双方实际为民间借贷关系，原告与被告签订的借款协议是双方的真实意思表示，借款到期后被告应按期偿还，双方约定利息过高，原告自愿降低为年息24%，并将之前约定的20万元利息降低为15万元，符合法律规定，因此被告尚欠原告本息155万元，本院予以确认。原告该诉请理由正当，本院予以支持。涉案房屋并未办理房产抵押登记，原告对回购协议中的房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。被告辩称原告诉讼请求已超过诉讼时效，因原被告约定购房回购协议届满之日即2013年7月10日，被告没有证据证明已明示原告不能履行协议，并已通知原告，因此原告于2015年11月10日提起诉讼，未超过法定的诉讼期限，被告的辩称不成立。根据依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告烟台市三同置地开发有限公司付给原告吕宝庆欠款155万元及利息（自2012年7月11日至本判决生效之日止，以155万元本金为基数，以年息24%计算利息），于本判决生效之日起十日内履行。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32400元，由被告烟台市三同置地开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 徐永芹
人民 陪 审员 刘训清
人民 陪 审员 吕桂芬
二〇一六年五月十九日
书记员（代） 刘 萍