江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第1301号
原告邱继辉。
原告邢森红。
委托代理人刘勇，上海市凌云永然律师事务所律师（代理上述两原告）。
被告昆山市紫金花置业有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进东路898号，组织机构代码：69446853-9。
法定代表人裴会双，该公司总经理。
委托代理人周建，江苏朋德律师事务所律师。
委托代理人顾春秀，江苏朋德律师事务所律师。
原告邱继辉、邢森红与被告昆山市紫金花置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序于2015年5月11日公开开庭进行审理，后转成普通程序并组成合议庭于2015年6月23日公开开庭进行审理，原告邱继辉、邢森红（参加第一次庭审）及两原告共同委托代理人刘勇、被告昆山市紫金花置业有限公司委托代理人周建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱继辉、邢森红诉称：两原告与被告于2013年10月21日签订了《存量房买卖合同》一份，约定两原告向被告购买位于昆山开发区前进东路898号帝景天成广场X号楼XXXX室，并约定2013年11月30日办理房屋权属转移登记手续，两原告按约定履行了支付房屋价款1214766元的义务，但被告没按约定时间办理房屋权属转移登记手续。为此双方达成补充协议，补充协议约定被告自2014年8月1日起开始承担逾期违约金，每逾期一天，被告向两原告支付已付房款的万分之三，每月30日转账到两原告约定账户，并承诺本补充协议签订三个月内达到为两原告办理权属登记的条件，双方补充协议签署时间为2014年8月7日，被告应于2014年11月8日为两原告办理权属登记，但被告至今未办理，为了维护自身的合法权益，两原告诉至法院请求判令：1、被告向两原告办理昆山开发区前进东路898号帝景天成广场X号楼XXXX室房屋权属登记转移手续；2、被告自2014年8月1日起按两原告已付房款金额1214766元向两原告支付每日万分之三的违约金（计算至判决生效之日止）；3、诉讼费由被告承担。
被告昆山市紫金花置业有限公司辩称：确实因我公司原因未能协助两原告办理诉争房屋的权属登记转移手续，相关问题我们正在处理之中，会尽快协助原告办理转移手续，对于原告诉请的违约金，我们认为计算标准过高，超出原告实际损失，请求法院予以调整，实际上我公司于2014年9月曾两次向原告支付过违约金，共计21865元，故违约金请求予以扣减。
经审理查明：2013年10月21日，原告邱继辉、邢森红作为乙方（买方），被告昆山市紫金花置业有限公司作为甲方（卖方），双方签订《存量房买卖合同》一份，载明，甲方将位于昆山开发区前进东路898号帝景天成广场X号楼XXXX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积130.62平方米；该房屋在本合同签订时已经设立抵押权，甲方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除该抵押，并注销相应的抵押登记，相关费用由甲方承担；房屋价款为1214766元，付款方式为一次性付款：乙方在房屋交付之日向甲方一次性支付房屋价款；关于房屋权属登记的约定：甲乙双方定于2013年11月30日前办理房屋权属登记转移手续，如因乙方责任致未能按期办理的，责任方应当按逾期时间承担违约责任；本合同自甲乙双方签订之日生效，该合同落款处载有甲方盖章及乙方签字。
2014年8月7日，原告邱继辉（乙方）与被告昆山市紫金花置业有限公司（甲方）签订《苏尚帝景存量房买卖合同补充协议》一份，载明，因甲方将苏尚帝景X号楼XXXX室房屋出售给乙方后因相关政策和流程较慢的原因未能及时办理权属登记转移手续，且原合同除客户可退房外未规定具体逾期违约金金额，现双方协议，乙方不愿退房的，甲方从2014年8月1日起开始承担逾期违约金，每逾期一天，甲方按天向乙方支付已付房款的万分之三，每月30日转账到乙方约定账户，并承诺本补充协议签署三个月内达到为乙方办理权属登记转移的条件。该补充协议载有甲方盖章及乙方签字。
庭审中，两原告陈述已向被告支付了全额房款1214766元，被告对此无异议；被告陈述向两原告告一共支付了违约金21865元（为两个月的违约金）并提交华夏银行电子回单予以证明，原告对此无异议。
另查明：原告邱继辉与原告邢森红系夫妻关系，庭审中法官向两原告释明是否愿意涤除涉案房屋的抵押权，两原告明确表示不愿意。
上述事实由存量买卖合同、存量房买卖合同补充协议、结婚证、银行电子回单及原被告的庭审陈述予以证实。
本院认为：本案中，原被告双方先后签订了《存量房买卖合同》、《苏尚帝景存量房买卖合同补充协议》均不违反法律规定，真实有效。原告依照双方签订的协议已经支付了被告房款1214766元，被告已将房屋交付两原告。按照双方协议约定，被告最迟应在2014年11月1日前向两原告办理房屋权属转移登记，但因涉案房屋尚存在抵押权被告未能履行过户事宜，遂成讼争。现原告请求被告履行合同约定的房屋权属登记转移义务，按照合同约定，被告理应履行该义务，但涉案房屋抵押权尚未注销，根据我国《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，庭审中两原告也明确表示不愿代为涤除该抵押权，截至本案庭审结束该抵押权未能消灭，涉案房屋的权属登记转移成为事实上履行不能，原告坚持请求被告履行合同约定的房屋权属登记转移义务，本院无法支持，两原告可根据情况另行行使权利；关于两原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原被告双方在2014年8月7日签订的补充协议中已对违约金作出具体约定，该约定不违反法律规定，本院予以支持，该金额需扣除被告已经支付的21865元即两个月的违约金，故违约金计算方式为：以房款总额1214766元为基数，自2014年10月1日起按照日万分之三标准计算至本案判决生效之日止。
综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第四十条、第一百七十九条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：
一、被告昆山市紫金花置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱继辉、邢森红支付违约金（以1214766元为基数，自2014年10月1日起按照日万分之三标准计算至本案判决生效之日止）；
二、驳回原告邱继辉、邢森红其他诉讼请求。
（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费1959元，由原告被告昆山市紫金花置业有限公司负担，该款原告邱继辉、邢森红已预交，本院不再退还，被告昆山市紫金花置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱继辉、邢森红。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 王甜甜
人民陪审员 王敏华
人民陪审员 邹玲珍
二〇一五年七月十五日
书 记 员 顾澄清