湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一终字第95号
上诉人（原审被告）周某某，男，1964年11月1日出生。
委托代理人付建球，湖南群利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢某某，男，1954年1月16日出生。
委托代理人陈运福，祁东县洪城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）周某云，男，1943年12月26日出生。
上诉人周某某因与被上诉人谢某某、周某云房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院（2014）祁民一初字第677号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于同月30日公开开庭进行了审理。上诉人周某某及其委托代理人付建球，被上诉人谢某某及其委托代理人陈运福，被上诉人周某云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：周某云与周某某系父子关系。周某某于1995年建成讼争房屋（座落于祁东县归阳镇兴庆街194号、占地面积75.1平方米），于1997年以出让方式取得讼争房屋祁国用（1997）字第828号国有土地使用权证，土地使用权人为周某某。周某某与地籍调查表中记载的“周安民、周安明”、土地登记审批表、申请表中记载的“周安明”及土地使用权证中记载的“周安明”系同一人。2004年期间，因周某某夫妇打算外出做生意，想出售讼争房屋，于是在房屋的墙面上张贴了出售讼争房屋的公告，邻居欧海容看到售房公告后，介绍需要买房的谢某某购买。商议房屋价格时，除谢某某与周某某夫妇、周某云在场外，还有讼争房屋所在地祁东县归阳镇财宏村的村主任申小阳等在场作为见证人。后经反复协商，确定讼争房屋买卖价格为77800元。2005年4月16日签订《买屋契》时，因书写《买屋契》的村主任申小阳问周某云，周某某为什么没来，于是周某云打电话给周某某，周某某在电话中说：“全权委托周某云办理签字”。村主任申小阳接听电话时，周某某在电话中告知申小阳其全权委托周某云办理房屋买卖事项。《买屋契》的内容可归纳为：周某某全家愿将座落在祁东县归阳镇财宏开发区的房屋一壕（下有地基、中有楼面、上有瓦面、左右与邻居共垛）以77800元的价格出卖给谢某某，房屋出售税费由周某某负责支付，同时办理所有手续，并在契约中明确了房屋的四至抵界和屋后水井的共用关系。周某云代表卖屋人在契约上签名，申小阳、陈水桥、段天喜、欧海容、高运德、高柏朝作为在场人在契约上签名，谢某某因不会写字，由在场人欧海容丈夫代其签名。《买屋契》签订后，谢某某按契约约定于2005年4月21日支付了购房款67800元（因房屋产权变更手续未办理而扣留了10000元），周某云于同日出具了领条给谢某某，并将该款存入周某某的账户中。讼争房屋交付给谢某某后，谢某某在该房中居住至今已九年有余。期间，谢某某多次要求周某某按契约约定协助办理讼争房屋产权变更登记手续，但周某某以讼争房屋买卖契约无效为由不予协助办理。谢某某于2014年向祁东县归阳人民法庭提起诉讼，因周某某的名字与地籍调查表中记载的“周安民、周安明”和土地登记审批表、申请表中记载的“周安明”及土地使用权证中记载的“周安明”不一致，谢某某申请撤回起诉。同年7月31日，谢某某于又向原审法院提起诉讼。
原审认为，讼争房屋所及土地对外公示的土地使用权人为周某某，周某某张贴公告表示要出售房屋的行为为要约邀请，周某某夫妇与谢某某协商售房价格及周某云在周某某的授权下与谢某某达成房屋买卖事宜的行为，为谢某某的要约与周某某的承诺。双方在协商一致，平等、自愿的基础上签订的《买屋契》，系双方的真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。周某某辨称，其从未与周某云商议要出卖讼争房屋，谢某某明知周某云无讼争房屋所有权和处分权，仍然恶意与周某云订立房屋买卖契约的行为，损害了周某某的合法权益，《买屋契》应为无效合同，该辨称意见与客观事实不相符，应不予采信。谢某某按照《买屋契》的约定履行了合同义务，周某某虽交付了房屋给谢某某，但其未按约定履行协助谢某某办理权属变更手续的义务，属违约行为；本案讼争房屋所及土地为国有土地，依照《中华人民共和国物权法》“地随房走”的原则，该土地使用权与房屋一同归谢某某所有。因此，谢某某要求周某某继续履行合同，协助谢某某办理权属变更手续，符合法律规定，应予以支持。周某云是在周某某的授权下为民事法律行为，其行为产生的法律后果依法应当由周某某承担，故谢某某要求周某云履行合同义务，与法相悖，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告谢某某与被告周某某签订的《买屋契》有效；二、被告周某某在本判决生效后10日内按照《买屋契》的约定协助原告谢某某办理房屋权属变更手续。本案一审案件受理费300元，由被告周某某负担。
宣判后，原审被告周某某不服，向本院提起上诉称，《买屋契》签订时，上诉人夫妇一直在外经商，对讼争房屋被出售的事情全然不知。被上诉人周某云未经上诉人夫妇同意，擅自将房屋出售给被上诉人谢某某，是侵权行为。对本案房屋买卖，上诉人夫妇事前不知情，事中不在场，事后未追认，《买屋契》应为无效。因此，上诉人没有义务为被上诉人谢某某办理房屋过户手续。综上，上诉人周某某认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法公正判决。
被上诉人谢某某答辩称：上诉人周某某夫妇因做生意需要资金，有出售房屋的意思表示，其售房行为已由证人证实，《买屋契》应为有效合同。而且，被上诉人谢某某使用涉案房屋10年，上诉人周某某及其家人从未提出过异议，也没有向相关部门提出侵权主张，在事实上认可了房屋买卖关系。上诉人周某某不配合办理过户手续，应承担相应责任。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人周某云答辩称，上诉人周某某的上诉理由成立。
在本院指定的举证期限内，上诉人周某某提供了以下证据，并申请证人申晓阳出庭作证：证据1、申晓阳的证言，拟证明周某某从2004年2月至2008年1月在湖北、河南承包工程，一直未回家。证据2、民事裁定书，拟证明被上诉人谢某某于2014年5月起诉，因证据不足撤诉。证人申晓阳出庭陈述的证言与其书面证言一致。被上诉人谢某某提供了一份祁东县归阳镇福兴居民委员会的证明，拟证明涉案房屋买卖合法，并还申请证人欧海蓉、申小阳出庭作证。因证人欧海蓉、申小阳在原审时已经出庭作证，被上诉人谢某某申请两证人在本院出庭作证又没有新的证明内容，对其申请本院未予准许。
经庭审质证，上诉人周某某认为被上诉人谢某某提供的证据系打印件，并非居民委员会负责人书写，且该负责人当时不在现场，故该证据不具有真实性，合法性和关联性。被上诉人谢某某认为证人申晓阳的证言与本案无关，上诉人周某某提交的证据2客观真实，但其撤诉并非因证据不足，而是因当事人主体不适格。被上诉人周某云对上诉人周某某提交的证据没有异议，对被上诉人谢某某提交的证据认为证明内容不属实。
本院经审查认为，上诉人周某某提交的证据与本案及当事人争议的焦点事实没有关联性，应不予采纳；被上诉人谢某某提交的证据与本案其他证据能相互印证，应予采纳。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，被上诉人谢某某申请出庭作证的证人参与了房屋买卖合同的签订，其证言可以证实上诉人周某某通过电话形式委托被上诉人周某云出售涉案房屋的事实。被上诉人周某云接受委托与被上诉人谢某某签订的房屋买卖合同合法有效，对合同双方均有约束力，上诉人周某某应当按照合同的约定履行相应义务。上诉人周某某关于其对房屋买卖不知情，房屋买卖合同应为无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人周某某负担。
本判决为终审判决。
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审判长 唐建华
审判员 王洪峰
审判员 许建中
二〇一五年三月三十一日
书记员 谢倩茜
校对责任人：唐建华打印责任人：谢倩茜附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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