浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2083号
上诉人（原审被告，反诉原告）：杭州阿米尼自行车商行。
法定代表人：葛志良。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：杭州六和工贸有限公司。
法定代表人：蔡诚。
委托代理人：董勍、徐佳侃。
上诉人杭州阿米尼自行车商行（以下简称阿米尼商行）因与被上诉人杭州六和工贸有限公司（以下简称六和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2013）杭上民初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人阿米尼商行的法定代表人葛志良，被上诉人六和公司的委托代理人董勍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：本案讼争房屋位于杭州市上城区建国中路12号一楼（建筑面积约70平方米），该房屋系公房，早前承租人为杭州六和塑料厂，后因杭州六和塑料厂整体并入杭州六和工贸公司，故自2011年起，讼争房屋承租人变更为杭州六和工贸公司。2011年12月5日，杭州六和工贸公司变更企业名称为杭州六和工贸有限公司。阿米尼商行从九十年代起使用诉争房屋并用于经营自行车等零售批发业务，目前仍在经营使用中。2012年9月10日，六和公司向阿米尼商行发放书面通知，通知上言明六和公司决定收回涉案房屋自用，要求阿米尼商行于2012年9月15日前办理退场手续。现六合公司以阿米尼商行拒绝腾退房屋为由，于2013年1月23日提起诉讼，请求判令：1、阿米尼商行腾退非法占用的房屋（位于杭州市上城区建国中路12号一楼）；2、阿米尼商行支付非法占用房屋期间的占用费（按每季度25000元计算，自2012年9月16日起至阿米尼商行实际腾退之日止）；3、诉讼费由阿米尼商行承担。原审审理中，六和公司申请撤回第2项诉讼请求，原审法院予以准许。
原审法院另查明，2006年12月7日，杭州大商城总公司与杭州祥丰科技有限公司签订租赁经营合同一份，合同约定租赁企业姓名为杭州阿米尼自行车商行，企业地址为建国中路34－2号（新12号），租赁期为5年，自2006年12月16日起至2011年12月15日止，每年租赁费为10万元整等事项。2010年11月1日，杭州大商城总公司、杭州六和工贸公司、阿米尼商行签订租赁经营合同补充协议一份，约定对2006年12月7日签订的租赁经营合同的部分内容进行调整，将原出租方杭州大商城总公司变更为新出租方杭州六和工贸公司，2011年度的租赁费调整为由杭州六和工贸公司收取等事项。该协议由杭州大商城总公司、阿米尼商行、杭州六和工贸公司负责人签字并加盖公章。
原审法院再查明，阿米尼商行系集体所有制企业，其曾是杭州六和工贸公司的下属企业。2010年9月，杭州六和工贸公司同意阿米尼商行变更法定代表人为葛志良。阿米尼商行多年来一直按每年10万元标准向六和公司支付费用，最后两笔支付于2011年12月16日、2012年6月27日，支付了2011年12月16日至2012年9月16日的租金共计75000元。
原审法院认为：阿米尼商行在2006年12月7日的租赁经营合同届满后仍继续使用讼争房屋，并自愿向六和公司缴纳房屋租金，可以认定双方之间的租赁法律关系是不定期的。现六和公司已于2012年9月10日向阿米尼商行发送腾退通知，阿米尼商行继续占有使用涉案房屋已无任何事实和法律依据，六和公司作为涉案房屋权利人主张阿米尼商行腾退房屋理由充分，证据确凿，予以支持。关于阿米尼商行主张六和公司返还非法所得（房租）50755.2元的反诉请求，因阿米尼商行当时是按以往支付标准自愿向六和公司交纳房屋租金，且阿米尼商行也实际使用了涉案房屋，故阿米尼的该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，于2013年5月27日判决：一、阿米尼商行应于判决生效之日起30日内腾空位于杭州市上城区建国中路12号一楼房屋（建筑面积约70平方米），将房屋使用权归还给六和公司；二、驳回阿米尼商行的反诉请求。预收本诉案件受理费425元，实际收取40元，由阿米尼商行负担，退回六和公司385元；反诉案件受理费212.5元，由阿米尼商行负担。
宣判后，阿米尼商行不服，向本院提起上诉称：本案是因企业改制而引起的纠纷，1997年起成立的阿米尼商行系原杭州六和工贸公司（集体企业）下属的集体单位。2011年12月5日杭州六和工贸公司改制成六和公司，在改制过程中，该公司既不按改制程序又不告知下属单位，把阿米尼商行排除在外。涉案房屋一楼自1997年起至今一直由阿米尼商行实际经营使用。六和公司提供的《租赁经营合同》是伪造的，无效的，《租赁经营补充协议》与《租赁经营合同》无关。《租赁经营补充协议》不是六和公司签订的，与六和公司没有关系，六和公司不具有诉讼主体资格。阿米尼商行目前还没有改制，还是房屋原承租人即阿米尼商行主管单位的组成部分，阿米尼商行继续使用涉案房屋是有法律依据。阿米尼商行历年来一直按每年10万元的标准向主管单位杭州六和工贸公司缴纳的是统筹费用，而非房租。本案不属于法院受案范围。六和公司与上城区住房和城市建设局所签订的房屋租赁合同于2013年6月30日已经到期，该房屋租赁合同已经失去法律效力。阿米尼商行的反诉合理合法，应当予以支持。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回六和公司的诉讼请求，支持阿米尼商行的反诉请求。
上诉人阿米尼商行在二审中提交杭州市上城区住房和城市建设局《关于建国中路12号房屋承租纠纷的答复》复印件一份，证明本案非房屋租赁合同纠纷，不属于法院受理范围。
被上诉人六和公司在二审中辩称：六和公司在一审中提交的《租赁经营合同》和《补充协议》表明六和公司和阿米尼商行之间系房屋租赁关系。若阿米尼商行否认该两份证据，其使用本案讼争房屋没有事实和法律依据。六和公司是讼争房屋的合法使用人，有相关证据证明六和公司与公房管理部门有相应的租赁手续和合同，对房屋具有合法使用、经营管理的权利。六和公司依据租赁合同提起诉讼，主体适格。阿米尼商行没有继续使用讼争房屋的事实和法律依据。双方之间没有具体的上下级和投资设立的法律关系，是否改制与六和公司无关。阿米尼商行向六和公司交纳的只能是房屋租金，阿米尼商行自2012年6月27日交纳租金后，未继续交纳，六和公司可以解除合同，要求归还房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人六和公司在二审中提交以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明六和公司与杭州市上城区住房和城市建设局小营房管站就涉案房屋又续签了公房租赁合同，六和公司对争议房屋有合法的使用权利；2、杭州祥丰科技有限公司的工商登记档案，证明六和公司一审中提供的房屋租赁补充协议之所以由阿米尼商行签署是因为杭州祥丰科技有限公司从2010年开始就未再办理年检，2011年10月28日就已被吊销营业执照；阿米尼商行的法定代表人对整个房屋的租赁情况是知情的，葛志良原就是杭州祥丰科技有限公司法定代表人；3、六和公司的工商档案，证明六和公司的改制在1998年10月就已完成，不存在阿米尼商行所说的非法改制，且六和公司是否改制与本案房屋租赁合同纠纷无任何法律上的关系。（以上证据均为复印件）
上述二审中提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：1、对上诉人阿米尼商行在二审中提交的证据，被上诉人六和公司认为不能证明阿米尼商行的证明对象，反而能证明六和公司是案涉房屋的合同承租人。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据不能证明阿米尼商行的证明对象；2、对被上诉人六和公司在二审中提交的证据，上诉人阿米尼商行对证据1认为其无法核实该证据的真实性，该合同侵犯了阿米尼商行的优先承租权，是无效合同；对证据2，上诉人阿米尼商行认为葛志良不是杭州祥丰科技有限公司法定代表人；对证据3，上诉人阿米尼商行认为其在六和公司改制前就已经使用讼争房屋了。本院认为，被上诉人六和公司提供的证据真实客观，予以确认。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
另查明，2013年7月8日，六和公司（乙方）与杭州市上城区住房和城市建设局（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的坐落在建国中路12号房屋出租给乙方使用，租赁期自2013年7月1日起至2014年6月30日止。
再查明，杭州祥丰科技有限公司2010年未参加年检，2011年10月28日被工商部门吊销营业执照。2010年3月22日，杭州祥丰科技有限公司的法定代表人由葛志良变更为孙利明。1998年7月1日，杭州六和工贸公司进行改制，由集体企业改制为股份合作制企业。
本院认为，阿米尼商行对六和公司一审中提交的《租赁经营合同补充协议》的真实性无异议，本院予以确认，阿米尼商行对六和公司同时提交的《租赁经营合同》的真实性提出异议，认为系复印件，本院认为，六和公司提交的《租赁经营合同》虽为复印件，但其内容与《租赁经营合同补充协议》相互印证，前后关联，根据工商登记材料显示，杭州祥丰科技有限公司的法定代表人于2010年3月由葛志良变更为孙利明，《租赁经营合同补充协议》落款乙方杭州祥丰科技有限公司处，加盖的是阿米尼商行公章及葛志良作为代表的签字，故无论是从葛志良的身份还是阿米尼商行在杭州祥丰科技有限公司处签字盖章的行为，可以认为葛志良（祥丰科技有限公司、阿米尼商行）对于存在上述两份协议的事实是知晓的。《租赁经营合同》是一式两份，杭州祥丰科技有限公司也应持有一份，阿米尼商行现虽对《租赁经营合同》的真实性提出异议，但未能提供反驳证据，对其所提异议本院不予采信。从六和公司的历史变迁及其与杭州市上城区住房和城市建设局签订《房屋租赁合同》的情况，六和公司系讼争建国中路12号房屋的合法使用人的事实清楚。阿米尼商行在一审中提交的两张《收款收据》上明确载明其交纳的75000元系2011年12月16日至2012年9月（9月16日）的房租，进一步证实阿米尼商行使用讼争房屋是基于其与六和公司之间的租赁关系，阿米尼商行认为其支付75000元系六和公司非法骗取的，六和公司应在扣除全年公房租赁费24244.8元的基础上，返还非法所得50755.2元的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《租赁经营合同》上约定的租赁期至2011年12月15日止，期满后，阿米尼商行继续使用讼争房屋，六和公司未提出异议，视为不定期租赁。阿米尼商行的租金实际支付至2012年9月16日，2012年9月10日，六和公司向阿米尼商行发出要求退场收回房屋的通知，阿米尼商行应立即腾退房屋交还六和公司。六和公司现起诉要求阿米尼商行腾退讼争房屋理由正当。原审判决并无不当。至于阿米尼商行对六和公司改制所提异议，并非本案审理范围。阿米尼商行的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费292.5元，由杭州阿米尼自行车商行负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一三年十二月二十日
书记员 王勤