江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣11民终763号
上诉人（原审原告）珠海市康明德企业管理服务有限公司，住所地珠海市香洲区人民东路313号2栋1507房，统一社会信用代码91440400725625255K。
法定代表人毕景骏，董事长。
委托诉讼代理人郑孜，江西赣东北律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）江西永辉进出口有限公司，住所地江西省横峰县工业园区（江西亚迈实业有限公司内）,统一社会信用代码913611255816298698。
法定代表人：周素红，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）杨秉均，男，1945年3月29日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。
委托诉讼代理人郑一文，江西廉诚律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）杨纪理，男，1965年12月12日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。
委托诉讼代理人郑一文，江西廉诚律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）黄秋兰，女，1962年7月21日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。
委托诉讼代理人郑一文，江西廉诚律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）汪爱国，男，1965年1月3日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。
委托诉讼代理人郑一文，江西廉诚律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）汪春晖，女，1989年2月26日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县，系被告汪爱国、吕香玲（已故）的女儿。
委托诉讼代理人郑一文，江西廉诚律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）周素红，女，1971年3月4日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。
委托诉讼代理人郑一文，江西廉诚律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）王紫娟，女，1987年7月30日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。
被上诉人（原审被告）杨继红，男，1969年11月3日出生，汉族，浙江省义乌市人，住浙江省义乌市，系杨秉均、郑水莲（已故）之子。
被上诉人（原审被告）周素珍，女，1969年1月13日出生，汉族，浙江省义乌市人，住浙江省义乌市。
原审被告杨红花，女，1972年2月18日出生，汉族，江西省横峰县人，住浙江省义乌市，系被告杨秉均、郑水莲（已故）的长女。
原审被告杨红云，女，1974年5月12日出生，汉族，江西省横峰县人，住住浙江省义乌市，系被告杨秉均、郑水莲（已故）的二女儿。
原审被告杨红梅，女，1976年3月2日出生，汉族，江西省横峰县人，住浙江省义乌市，系被告杨秉均、郑水莲（已故）的三女儿。
原审被告杨晓云，女，1978年4月22日出生，汉族，江西省横峰县人，住浙江省义乌市，系被告杨秉均、郑水莲（已故）的四女儿。
原审被告吕正华，男，1968年12月18日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。
原审被告刘英，女，1974年1月25日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。
上诉人珠海市康明德企业管理服务有限公司因与被上诉人江西永辉进出口有限公司（下称永辉公司）、杨秉均、杨红花、杨红云、杨红梅、杨晓云、吕正华、刘英、杨纪理、黄秋兰、汪爱国、汪春晖、周素红、王紫娟、杨继红和周素珍金融不良债权追偿纠纷一案，不服江西省横峰县人民法院（2017）赣1125民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2018年3月20日立案后审理了此案，经合议庭评议，本案现已审理终结。该案中国工商银行股份有限公司横峰支行于2016年以金融借款纠纷起诉江西永辉进出口有限公司、杨秉均、郑水莲、吕正华、刘英、杨纪理、黄秋兰、汪爱国、吕香玲、周素红、王紫娟、杨继红、周素珍，在诉讼过程中工行将该笔债权转让给了中国信达资产管理股份有限公司江西省分公司，江西省横峰县人民法院作出（2016）赣1125民初483号民事判决，因汪爱国、黄秋兰、杨纪理不服，提出上诉。本院作出（2017）赣11民终171号民事裁定，以原判程序严重违法为由，将案件发回重审。重审期间，中国信达资产管理股份有限公司江西省分公司又将债权转让给珠海市康明德企业管理服务有限公司，江西省横峰县人民法院于2018年1月2日作出（2017）赣1125民初805号民事判决。
珠海市康明德企业管理服务有限公司上诉请求：1、改判上诉人在原审判决第一项、第三项确认的金额内对被上诉人汪爱国、汪春晖、黄秋兰、杨纪理、周素红、杨秉均所抵押财产享有优先受偿权；2、撤销原审判决第五项，改判被上诉人王紫娟、周素红、杨继红、周素珍对第三项判决内容金额承担连带清偿责任；3、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定的事实错误。原判混淆了最高额抵押权和一般抵押权。上诉人一审提交的三份最高额抵押合同系双方真实的意思表示且办理了抵押登记，最高额抵押权依法成立。原判认定被上诉人江西永辉进出口有限公司以新贷还旧贷等形式归还了案外人横峰县工行的180万和140万元贷款实属错误；2、原审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国担保法》第五十九条、《城市房地产抵押管理办法》第二十四条第二款和《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人江西永辉进出口有限公司、杨继红、周素红、杨纪理、汪爱国、杨秉均、黄秋兰、汪春晖辩称：请求二审驳回上诉、维持原判。理由为：1、一审判决认定的事实清楚，证据确实充分，涉案的180万元贷款系从2012年6月26日向工行横峰支行所借，还清后又于2013年6月24日重新贷款180万，还清后又于2014年7月9日重新借贷180万，该笔贷款于2015年6月30日还本金150227.05元，余额1649772.95元未归还。该笔贷款只在2012年6月26日办理了抵押登记，抵押的《他项权证》上载明“最高额抵押登记”的最高额债权金额为180万。涉案180万实际发生的贷款为三次，总金额为540万，该笔贷款的最高额抵押债权要么消灭要么不成立。另外，涉案的140万第一次借款为2013年1月29日，被上诉人杨秉均（共有人郑水莲）提供抵押物并办理了抵押登记，2014年2月10日永辉公司续贷135万元但未重新办理抵押登记；涉案的另一笔贷款230万都是在贷款当日将旧欠归还，是典型的以新贷还旧贷的形式，且被上诉人吕正华和刘英在第一次办理了抵押登记的基础上第二次贷款前重新办理了抵押登记。2、原判适用的法律正确，请求驳回上诉，维持原判。依据《他项权证》上记载的最高额债权数额涉案的最高债权数额分别为180万、140万和230万，但涉案的180连续贷款三次，该笔的最高额为180x3=540万而非401万，同理涉案的140万最高额金额为140万+135=275万而非140万，涉案的230万也同理。
一审认定的事实：
一、被告江西永辉进出口公司欠款的事实
被告江西永辉进出口有限公司于2014年7月10日、2015年4月30日两次向中国工商银行股份有限公司横峰支行分别借款180万元、借款323.999118万元。2015年6月30日，被告江西永辉进出口有限公司归还借款15万元，之后未还款，中国工商银行股份有限公司横峰支行向本院起诉被告江西永辉进出口有限公司偿还贷款本金及利息分别为1649772.95元及利息101567.77元、323.999118万元及利息127838.35元,合计本金488.976413万元及利息22.940612万元（截止到2016年3月20日），其中上述事实有双方签订的编号为2014年（横峰）字0058号《小企业借款合同》、2015年（横峰）字0018号《小企业借款合同》证实，2014年（横峰）字0058号《小企业借款合同》约定借款本金180万元，借款期限为12个月，借款利率以合同生效日在中国人民银行同期贷款利率上浮10%。2015年6月30日，被告江西永辉进出口有限公司归还借款15万元。2015年（横峰）字0018号《小企业借款合同》约定借款本金323.999118万元，借款期限为12个月，借款利率以合同生效日在中国人民银行同期贷款利率上浮10%。
二、关于最高额抵押担保的事实。
1、2014年7月10日借款180万元的最高额抵押担保的事实。2012年6月27日，被告江西永辉进出口有限公司因购货需要，向中国工商银行股份有限公司横峰支行申请贷款180万元，签订了2012（横峰）字0014号《小企业借款合同》,借款金额180万元，约定借款期限12个月,借款利率在基准利率6.31%的基础上上浮10%.该借款以被告杨纪理、黄秋兰所有的横房权证岑阳镇字第××号、03××50号，被告周素红所有的横房权证岑阳镇字第××号，被告汪爱国、吕香玲（已于2016年10月4日去世）所有的横房权证岑阳镇字第××号、横房权证岑阳镇字第××号房产及横国用2006第9-006号土地抵押担保，双方于2012年6月26日签订了合同编号为2012年横峰（抵）字0007号《最高额抵押合同》，该合同约定抵押类型为最高额抵押，担保债权限额为401.83万元，同日,双方到横峰县房地产管理局办理了横房他证横峰县字第××号他项权证，登记债权数额为180万元，抵押期限为2012年6月26日至2015年6月26日。抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。2013年6月24日被告江西永辉进出口有限公司采用还旧贷新的方式借款，与中国工商银行股份有限公司横峰支行签订了2013（横峰）字0014号《小企业借款合同》，2014年7月9日签订2014（横峰）字0058号《小企业借款合同》,贷款180万元。2014（横峰）字0058号《小企业借款合同》约定以2012年横峰（抵）字0007号《最高额抵押合同》作为担保，未重新办理他项权证，上述抵押人向中国工商银行股份有限公司横峰支行提供了抵押承诺书以及抵押授权承诺书，承诺同意用各自的房产抵押贷款并承担一切法律责任。2014年7月10日，中国工商银行股份有限公司横峰支行向被告江西永辉进出口有限公司发放贷款180万元，约定还款日期为2015年7月3日，贷款期限为一年，贷款凭证记载的贷款利率为6.366%。
2、关于2015年4月30日借款3239991.18元最高额抵押担保的事实。2013年1月29日，被告江西永辉进出口有限公司因购货需要，与中国工商银行股份有限公司横峰支行签订了2013（横峰）字0020号《小企业借款合同》，借款利率在合同生效日中国人民银行基准贷款利率的基础上上浮40%，每月结息，借款期限为12个月，该借款以被告杨秉均及其妻子郑水莲（已于2015年1月去世）共有的位于江西省上饶市××大道××、××、××、4-6的房产（房产证号：上房权证上饶市字第××号）作为抵押,双方签订编号为2013年横峰（抵）字0015号《最高额度抵押合同》，于2013年1月30日办理了他项权证号为房他证上房2013字第000572号抵押登记手续。该合同约定,担保的主债权为自2013年1月24日至2016年1月23日期间在人民币1400000元的最高限额内。借款到期后，被告归还了该笔借款，并于2014年2月10日签订了2014（横峰）字0027号《小企业借款合同》，借款金额135万元，约定借款利率在合同生效日中国人民银行同期贷款利率上浮10%，每年结息。2014年2月21日，被告与中国工商银行股份有限公司横峰支行签订了2014（横峰）字0030号《小企业借款合同》,申请贷款230万元，借款利率在合同生效日中国人民银行基准贷款利率上浮10%，每年结息，借款期限为12个月，以被告吕正华及其妻子刘英共有的位于江西省横峰县虹桥路南侧房产证号为横房权证岑阳镇字第××号作为抵押，双方签订编号为2014年横峰（抵）字0009号《最高额度抵押合同》，于2014年2月25日办理了他项权证号为横房他证横峰县字第××号抵押登记手续。该合同约定,担保的主债权为自2014年2月18日至2017年2月17日期间在人民币230万元的最高限额内。被告江西永辉进出口有限公司因上述两笔借款到期未能归还,于2015年4月30日向中国工商银行股份有限公司横峰支行申请贷款3239991.18元,用于归还上述两笔借款本息，双方签订了2015（横峰）字0018号《小企业借款合同》,借款金额3239991.18元，约定借款期限为12个月,借款利率在合同生效日中国人民银行基准利率的基础上上浮10%.约定以2014年横峰（抵）字0009号、2013年横峰（抵）字0015号《最高额度抵押合同》作为抵押担保，未重新办理他项权证。同日，中国工商银行股份有限公司横峰支行向被告发放贷款3239991.18元。被告江西永辉进出口有限公司分别于2015年4月30日、6月30日归还借款135万元、230万元。
三、关于被告周素红、王紫娟、杨继红、周素珍对被告江西永辉进出口公司的债务承担连带清偿责任的事实。被告江西永辉进出口公司向中国工商银行股份有限公司横峰支行2014年7月10日借款180万元，由被告公司股东周素红、王紫娟提供保证，双方签订了2014横峰保字0058号保证合同。2015年4月30日借款323.999118万元，由被告周素红、王紫娟、杨继红、周素珍提供保证，签订了2015（横峰）保字0018号保证合同。上述保证合同保证的方式为连带责任保证，担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。
另查明，中国工商银行股份有限公司横峰支行于2016年6月23日将该债权（截止转让基准日2016年5月10日，债权转让本金4889764.13元,利息279326.2元）转让给中国信达资产管理有限公司江西省分公司，中国信达资产管理有限公司江西省分公司于2016年10月9日将该债权（截止2016年7月31日，债权转让本金4889764.13元,利息349994.52元）转让给珠海市康明德企业管理服务有限公司。
另查明，被告杨秉均、郑水莲系夫妻关系，郑水莲于2015年1月去世，生育子女杨红梅、杨红云、杨红花、杨晓云、杨继红；被告杨纪理、黄秋兰系夫妻关系；被告汪爱国、吕香玲系夫妻关系，吕香玲于2016年10月4日去世，生育女儿汪春晖；被告吕正华、刘英系夫妻关系。
一审法院认为：
中国工商银行股份有限公司横峰支行向被告江西永辉进出口有限公司发放贷款，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对各方当事人具有法律约束力，原告要求被告江西永辉进出口有限公司偿还贷款本金4889764.13元、拖欠利息229406.12元以及支付其它利息的诉讼请求本院予以支持。
最高额抵押是指抵押人在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间将要连续发生的不特定债权提供的财产担保。本案中，中国工商银行股份有限公司横峰支行与抵押人之间签订的三份《最高额抵押合同》他项权证记载的权利价值均为贷款本金并非最高债权额限度，与《房屋登记办法》第五十三条规定的“应当将最高债权额、债权确定的时间记载于房屋登记簿”以及建设部《房屋权属证书、登记证明填写说明》第二条规定的“属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的被担保主债权的数额；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的最高债权额”等不符，双方签订《最高额抵押合同》之后，虽然在各自的抵押期限内发生过几次借款，但上述借款为还旧贷新或借新还旧，并不是在期限内连续发生的贷款行为，该抵押行为不符合最高额抵押的基本特征，应属于中小企业一般借款合同。原告主张本案为最高额抵押合同不符合法律规定，本院不予支持，被告的答辩意见予以采纳。
借款合同和抵押合同在办理抵押登记后，还旧贷新或借新还旧未再办理抵押登记，债权人是否可依原抵押登记就后一借款合同项下债务要求实现抵押权。根据经备案的2012（横峰）字0014号《小企业借款合同》，2012年横峰（抵）字0007号《最高额抵押合同》，上述抵押登记的抵押物所担保的债务是当年借款合同项下180万元债务，被告江西永辉进出口公司2013年归还该借款后，又于2013年、2014年两次分别以购货和收购的用途再次借款180万元。同样，2013年横峰（抵）字0015号《最高额抵押合同》项的抵押担保贷款额140万元，借款用途为收购代加工产品，该贷款2014年归还后，2014年被告江西永辉进出口公司又重新签订了2014（横峰）字0027号《小企业借款合同》，借款金额135万元，借款用途为购货。虽约定以最初办理的《最高额抵押合同》提供抵押担保，但未重新办理抵押登记手续，且该《最高额抵押合同》担保的内容与之后签订的《小企业借款合同》约定的内容在借款数额、约定的利率、借款用途均不同。上述《小企业借款合同》可以认定产生旧的借款合同项下债务消灭的法律效果，原合同权利义务终止，按照担保法第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”的规定。为旧的借款合同项下债务提供抵押担保的抵押权随之消灭。虽然2014年（横峰）字0030号、2014（横峰）字0027号《小企业借款合同》借款期限在他项权利证的借款期限内，但经当年借款清偿，重新签订了借款合同，但没有重新进行抵押物登记，因此，不能产生新的抵押担保物权，原告主张享有对汪爱国、汪春晖、黄秋兰、杨纪理、周素红、杨秉均抵押财产具有优先受偿权的诉讼请求不予支持。
原告主张，在新贷款偿还旧贷款的过程中，取得了原抵押人的书面认可，原担保人仍应承担担保责任，所根据的是中国人民银行办公厅《关于借款合同有关法律问题的复函》（银办函（1997）320号），该文件规定，“一、'以贷还贷'（或借新还旧）是指借款人向银行贷款以清偿先前所欠同一银行贷款的行为，新的借款合同只是对原借款合同中贷款期限等合同条款的变更，'以贷还贷'的借款合同应属有效。二、借款人与贷款银行签订新的借款合同以贷还贷，原借款合同如有担保人的，应当取得原担保人的书面认可。新借款合同没有取得原担保人认可的，原担保人只在原借款合同规定的期限内承担担保责任。”本案中，2014（横峰）字0030号《小企业借款合同》符合该情形，本院予以认定。虽然他项权利证存根上仍记载了抵押权人，但是，他项权利证书只是一种行政登记，在民事法律关系上，仍然要依据事实和法律进行判断。本案中，虽然抵押人吕正华、刘英作出了书面承诺，承诺担保价值为324万元，《最高额抵押合同》约定担保价值为400万元，他项权利证存根上登记权利价值为230万元，因此，该抵押担保的权利价值应以权利登记价值为准。该借款是在2015年4月30日，该借款的另一抵押人郑水莲于2015年1月病逝，承诺人只有杨秉均一人签字确认。因此，虽有原担保人一人认可，但未获得该财产继承人确认，该承诺有缺陷，且该抵押合同项下的借款已经两次归还，原告不能就该抵押物要求抵押人承担抵押担保责任。原告主张享有对杨秉均的抵押财产具有抵押权与优先受偿权的诉讼请求不予支持，对吕正华、刘英的抵押财产具有抵押权与优先受偿权的诉讼请求予以支持，但限额范围以230万元为限。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十九条“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定。”该条规范的是借新还旧情形下保证人的责任，上述两笔贷款后，借款合同双方重新约定了新的保证人提供担保，被告王紫娟、周素红以及周素珍、杨继红知道该贷款系借新还旧，签订了《保证合同》，被告王紫娟、周素红作为公司股东为180万元的借款提供连带责任保证，被告王紫娟、周素红、周素珍、杨继红共同为323.999118万元贷款提供连带责任保证，被告周素红、杨继红提出不知情的理由没有事实依据，本院不予采纳，原告的主张予以支持。被告王紫娟、周素珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。
综上，一审法院认为，借款合同主债务消灭，为之设定的抵押权随之消灭。原告主张权利的借款合同是新合同，如要设定抵押权需重新签订抵押合同并进行抵押登记。该合同没有重新办理抵押登记，债权人不能就原登记的抵押物主张抵押权，其主张抵押担保责任不能支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十八条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第二百零三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告江西永辉进出口公司于本判决生效三十日内偿还原告珠海市康明德企业管理服务有限公司借款本金1649772.95元，欠息101567.77元。从2016年3月21日起按照借款合同约定的利率标准继续支付利息至本金1649772.95元还清之日止;二、被告王紫娟、周素红为上述借款及利息承担连带清偿责任;三、被告江西永辉进出口公司于本判决生效三十日内偿还原告珠海市康明德企业管理服务有限公司借款本金3239991.18元，欠息127838.35元。从2016年3月21日起按照借款合同约定的利率标准继续支付利息至本金3239991.18元还清之日止;四、原告珠海市康明德企业管理服务有限公司有权在上述第三项判决内容中230万元的限额内对被告吕正华、刘英名下的抵押房产横房权证岑阳镇字第××号及土地证号横国用2002第9-**号土地所有权证享有优先受偿权。五、被告王紫娟、周素红、杨继红、周素珍为上述第三项判决内容中抵押担保以外的债务承担连带清偿责任；六、被告王紫娟、周素红、杨继红、周素珍、吕正华、刘英承担保证责任后，有权向被告江西永辉进出口公司追偿。七、驳回原告珠海市康明德企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
二审期间，双方无证据向法庭出示。
二审认为原判认定被上诉人江西永辉进出口有限公司采用还旧贷新的方式归还了前次所借180万没有事实和证据，对一审其它查明的事实予以确认。另查明，杨秉均、郑水莲之女杨红花、杨红云、杨红梅、杨晓云一审时书面表示放弃继承母亲郑水莲的财产，不参加本案的诉讼。
除上述事实外，二审还查明：
2012年6月26日，被上诉人汪爱国、周素红、杨纪理与工行横峰支行签订了合同编号为2012横峰（抵）字0007号《最高额抵押合同》，约定：乙方（即被上诉人汪爱国、周素红、杨纪理）所担保的主债权为自2012年6月26日至2015年6月26日期间，在人民币4,018,300元的最高余额内，甲方（即工行横峰支行）依据与江西永辉进出口有限公司（下称债务人）签订的借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、开立担保协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。被上诉人汪爱国及其妻子吕香玲、杨纪理及其妻子黄秋兰、周素红均在2012横峰（抵）字0007号《最高额抵押合同》以及《抵押物清单》上签字确认。2014年7月2日，汪爱国、吕香玲、杨纪理、黄秋兰和周素红还向工行横峰支行签署了《抵押承诺书》，承诺用最高额抵押的房产为江西永辉进出口有限公司在工行横峰支行的180万借款作抵押。2012年6月26日在横房他证××字××号他项权证上载明房屋所有权人为杨纪理、周素红、汪爱国，他项权利种类为最高额抵押权登记，债权数额为壹佰捌拾万元整。
2013年1月29日，被上诉人杨秉均与工行横峰支行签署了2013年横峰（抵）字0015号《最高额抵押合同》，约定：乙方（即被上诉人杨秉均）所担保的主债权为自2013年1月24日至2016年1月23日期间，在人民币1,400,000元的最高余额内，甲方（即工行横峰支行）依据与江西永辉进出口有限公司（下称债务人）签订的本外币借款合同、外汇转借款合同、银行承兑协议、信用证开证协议以及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。杨秉均及妻郑水莲在《最高额抵押合同》以及《抵押物清单》上签字。2015年4月2日，杨秉均向工行横峰支行作出承诺，以其用作最高额抵押的抵押物为江西永辉进出口有限公司在工行横峰支行的324万元借款提供担保。
二审期间，经协商，上诉人珠海市康明德企业管理服务有限公司与被上诉人汪爱国、汪春晖、杨纪理、黄秋兰、周素红达成调解，由汪爱国、汪春晖向上诉人支付24万元，杨纪理、黄秋兰向上诉人支付11万元，上诉人珠海市康明德企业管理服务有限公司即向本院申请撤回要求被上诉人汪爱国、汪春晖、杨纪理、黄秋兰、周素红在最高额担保合同项下承担180万元担保责任的诉请，并于协议签署后三十日内向相关部门申请解封汪爱国、汪春晖、杨纪理、黄秋兰、周素红用作抵押担保的房产，汪爱国、汪春晖、杨纪理、黄秋兰对支付给珠海市康明德企业管理服务有限公司的款项，保留向主债务人江西永辉进出口有限公司的追偿权。因上诉人珠海市康明德企业管理服务有限公司与被上诉人汪爱国、汪春晖、杨纪理、黄秋兰、周素红间所签的协议并不违反法律的相关规定，本院予以确认，同意上诉人撤回对被上诉人汪爱国、汪春晖、杨纪理、黄秋兰和周素红的在最高额担保合同项下承担180万元担保责任的起诉。
二审的争议焦点为：1、被上诉人汪爱国、汪春晖、黄秋兰、杨纪理、周素红、杨秉均的抵押行为属一般抵押还是最高额抵押，上诉人是否对上述被上诉人的抵押财产享有优先受偿权；2、被上诉人王紫娟、周素红、杨继红、周素珍是否应对一审的第三项判决内容所涉及的债务承担连带清偿责任。
本院认为：
最高额抵押是指抵押人在最高债权额限度内以抵押物对一定期间将要连续发生的不特定债权提供的财产担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。《房屋登记办法》第五十三条规定“对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载为最高额抵押权”。本案中，涉案的180万元借款发生在被上诉人汪爱国、周素红、杨纪理与工行横峰支行于2012年6月26日签订的合同编号为2012年横峰（抵）字0007号《最高额抵押合同》约定的担保期间、涉案的140万元借款发生在被上诉人杨秉均与工行横峰支行于2013年1月29日签订的合同编号为2013年横峰（抵）字0015号《最高额抵押合同》的担保期间、涉案的230万借款发生在原审被告吕正华、刘英与工行横峰支行于2014年2月21日签订的合同编号为2014年横峰（抵）字0009号《最高额抵押合同》担保期间，三份《最高额抵押合同》所涉的用作抵押的房产共有人分别于合同签订当日在《最高额抵押合同》和抵押物清单上签字确认。因此，被上诉人汪爱国、汪春晖、周素红、杨纪理、黄秋兰应对合同编号为2012年横峰（抵）字0007号《最高额抵押合同》项下的担保债务承担最高额担保责任，但因在横房他证××字××号他项权证上注明最高额抵押权登记的债权数额为180万元，故被上诉人汪爱国、汪春晖、周素红、杨纪理、黄秋兰只对该《最高额抵押合同》项下的180万债务承担担保责任。同理，被上诉人杨秉均和作为郑水莲财产继承人的被上诉人杨继红只对对应的《最高额抵押合同》项下140万元的债务承担担保责任。原审被告吕正华、刘英只对其所对应的《最高额抵押合同》项下的230万元的债务承担担保责任。上诉人珠海市康明德企业管理服务有限公司对三份《最高额抵押合同》项下各被上诉人或原审被告的抵押财产有优先受偿权。
2015（横峰）保字0018号《保证合同》甲方为中国工商银行横峰县支行，乙方为被上诉人王紫娟、周素红、杨继红、周素珍，合同1.1条约定：乙方所担保的主债权为甲方依据其与江西永辉进出口有限公司于2015年4月30日签订的主合同名称《小企业借款合同》编号为2015（横峰）字0018号而享有的对债务人的债权；该合同第6.2条约定：“甲方主债权存在物的担保的，无论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求乙方先承担担保责任，乙方承诺不因此而提出抗辩。甲方放弃、变更或者丧失其他担保权益的，乙方的担保责任仍持续有效，不因此而无效或减免。”本案中，上诉人珠海市康明德企业管理服务有限公司并未申明放弃双方所签《保证合同》第6.2条的权利，也未表达被上诉人王紫娟、周素红、杨继红、周素珍在抵押物优先受偿后不足部分再由各保证人承担保证责任的要求，因此一审法院违反了当事人意思自治原则所判第五项的内容不符合法律的相关规定。
综上，一审认定的事实错误，适用法律不当。珠海市康明德企业管理服务有限公司要求对被上诉人汪爱国、汪春晖、黄秋兰、杨纪理、周素红、杨秉均所抵押财产享有优先受偿权以及请求被上诉人王紫娟、周素红、杨继红、周素珍对一审判决第三项承担连带清偿责任的意见，符合法律规定理应采纳，但鉴于上诉人与被上诉人汪爱国、汪春晖、杨纪理、黄秋兰、周素红已达成协议并经本院确认，上诉人撤回对上述各被上诉人的承担涉案180万元债务担保的诉请，因此，本院对上诉人要求被上诉人汪爱国、汪春晖、黄秋兰、杨纪理、周素红对主债务人江西永辉进出口有限公司所涉180万借款承担保证责任的诉请不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省横峰县人民法院（2017）赣1125民初805号民事判决第（一）、（二）、（三）、（四）、（六）、（七）项；
二、撤消江西省横峰县人民法院（2017）赣1125民初805号民事判决第（五）项；
三、被上诉人杨秉均以及郑水莲的财产继承人杨继红对江西省横峰县人民法院（2017）赣1125民初805号民事判决第（三）项，在合同编号为2013年横峰（抵）字0015号《最高额抵押合同》项下140万限额内承担连带清偿责任；
上诉人珠海市康明德企业管理服务有限公司对被上诉人杨秉均、杨继红名下抵押房产（他项权证号：房他证上房2013字第000572号）享有优先受偿权；
四、被上诉人王紫娟、周素红、杨继红、周素珍对江西省横峰县人民法院（2017）赣1125民初805号民事判决第（三）项判决，所涉的江西永辉进出口有限公司应偿还上诉人的借款本金及利息承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各47,634元，均由被上诉人江西永辉进出口公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈水娣
审判员 程 锐
审判员 余林娣
二〇一八年六月八日
书记员 李熙韵