江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2484号
上诉人（原审原告）：杨金林，男，1964年1月21日出生，汉族，住苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：韩笑，江苏剑桥人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶苏安,男,1960年7月25日出生,汉族，住苏州市吴江区。
被上诉人（原审被告）：戚全美,女,1963年9月8日出生,汉族，住苏州市吴江区。
上诉人杨金林因与被上诉人叶苏安、戚全美民间借贷纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初11194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨金林上诉请求：请求二审法院撤销一审判决主文第二项，并判令叶苏安、戚全美向杨金林抵押的房产折价、变卖或拍卖所得价款优先清偿一审判决主文第一项的债务。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款之规定，上诉人与两被上诉人办理的房产抵押手续真实有效，且相关部门并未告知上诉人房产被查封的情况，又据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第二款之规定，土地使用权的登记，应向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记；而地上建筑物的登记，应向房地产管理部门申请登记。很显然，法院并未对抵押房产办理查封登记，何谈公示效力？又岂能对抗善意第三人，即上诉人。更何况，两被上诉人亦非隐瞒真实情况，其房产并未被查封。双方办理的抵押登记手续没有违反合同无效的情形，理应有效。因此，请求二审法院查明事实，判如所请。
叶苏安、戚全美未作答辩。
杨金林向一审法院起诉请求：1、请求判令叶苏安、戚全美立即向杨金林偿还借款4140000元及逾期利息219000元（暂计算至2017年9月8日，此后至实际偿清之日止，均按年利率15%计付利息）；2、叶苏安、戚全美向杨金林抵押的房产折价、变卖或拍卖所得价款优先清偿第1项债务；3、本案的诉讼费用由叶苏安、戚全美承担。
一审法院认定事实如下：2016年4月15日，甲方杨金林与乙方叶苏安、戚全美签订抵押借款合同书1份，并进行了公证，合同约定：乙方向甲方借款360万元，借款期限12个月，自2016年4月15日起至2017年4月14日止（实际借款日期以双方交接资金的日期为计息起始日），年利率为15%，合同借款期限内利息共计54万，到期一次性还清利息和本金，如借款本金逾期，借款期外的逾期利率仍按年利率15%计算，逾期利息计算至借款人实际还清借款之日。乙方将其名下位于苏州市××区××路北侧（××）的房地产，房屋所有权证号：苏房权证吴江字第××号、苏房权证吴江字××号，国有土地使用证号：吴国用（2003）第16046-2号，为前述债务提供抵押担保，本合同抵押房产作价360万元，债权初始价360万元。
苏州市××区××路北侧（××）的房产（房屋所有权证号：苏房权证吴江字第××号、苏房权证吴江字第××号）于2016年4月14日登记于叶苏安、戚全美名下。双方于2016年4月19日就涉案的房产办理了他项权证，他项权证号为苏房他证吴江字第××号。
2016年4月27日，杨金林根据叶苏安要求将上述合同项下借款360万元款项汇至苏州优拓实业有限公司的帐户。
另查明：一审法院在审理王伟起诉叶苏安民间借贷纠纷一案中，因王伟申请查封叶苏安的财产，一审法院于2016年2月29日查封了涉案的国有土地，国有土地使用证号：吴国用（2003）第16046-2号，查封期限从2016年2月29日至2019年2月28日止。
再查明：2016年11月，王福根起诉苏州市吴江区国土资源局，请求撤销第00245037号他项权证的具体行政行为，后又撤回起诉。
以上事实，由杨金林提供的抵押借款合同书、公证书、房产证、他项权证、申请书、进账单、个人网上交易凭证，一审法院调取的（2016）苏0509民初2469号民事裁定书及协助执行通知书、房屋权属查询证明、土地登记信息、（2016）苏0509行初41号行政诉状以及行政裁定书，杨金林代理人的一审当庭陈述等证据予以证实。
一审法院认为，第一，戚全美与叶苏安、戚全美之间的借款合同依法成立并生效。叶苏安、戚全美未按约支付利息、归还借款，显属不当，故杨金林要求叶苏安、戚全美归还借款本金360万元及借款期限内的利息54万元，于法有据，一审法院予以支持。关于逾期利息，杨金林要求以本息合计414万元为基数进行计算，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。根据双方借款合同约定，逾期利息应当以360万元为基数，从2017年4月27日起，按照年利率15%计算至实际清偿之日止，超过部分，一审法院不予支持。
第二，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定，已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任；国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，一审法院已于2016年2月29日查封了涉案的土地使用权，其效力及于该地上建筑物，故双方于2016年4月19日办理的有关房产的抵押权登记违反有关法律强制性规定，应属无效。故对于杨金林要求就抵押的房产折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，杨金林要求叶苏安、戚全美归还借款、支付相应利息的诉讼请求，一审法院予以支持，杨金林要求就涉案房产折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿，一审法院不予支持。叶苏安、戚全美经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供相反证据，视为其对本案相应诉讼权利的放弃，由此所产生的不利后果应由其承担，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、叶苏安、戚全美于判决生效之日起十日内归还杨金林借款本金360万元、利息54万元、逾期利息（以360万元为基数，从2017年4月27日起，按照年利率15%计算至实际清偿之日止）；二、驳回杨金林其他诉讼请求。案件受理费减半收取20836元，由杨金林负担1836元，由叶苏安、戚全美负担19000元。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，涉案房产使用范围内的土地使用权已于2016年2月29日被一审法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。被人民法院查封的房产不得办理抵押、转让等手续，故杨金林与叶苏安、戚全美于2016年4月19日办理涉案房产的抵押登记违反法律强制性规定，应属无效。因此，杨金林主张涉案房产的抵押权缺乏依据，一审法院据此不予支持，于法有据。综上，杨金林的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41672元，由上诉人杨金林负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡燕芳
审判员 祝春雄
审判员 林李金
二〇一八年五月七日
书记员 韩 颖