广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1833号
原告：吴妙旋，女，汉族，住址：广东省湛江市坡头区，公民身份号码：×××0644。
法定代表人：李建强。
委托代理人：廖观荣，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人：曾铭祥，广东聚英华律师事务所律师。
被告：佛山市南海銮升房地产发展有限公司，住所：佛山市南海区，注册号：×××3092，统一社会信用代码：×××229B。
法定代表人：陈叙，经理。
委托代理人：余敏莹、岑英健，分别系广东循理律师事务所律师、实习律师。
原告吴妙旋诉被告佛山市南海銮升房地产发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告吴妙旋及其委托代理人曾铭祥，被告的委托代理人余敏莹、岑英健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年10月24日，原告与被告签订《商铺物业租赁使用确认书》，该确认书是原告租赁被告投资建设的位于佛山市南海区里水镇042号物业，与被告签订正式租赁合同前的意向确认书，并约定由原告支付定金20000元，于2015年11月15日双方签署《商铺物业租赁使用合同》及《委托经营管理合同》。原告于2015年10月1日向被告支付了10000元定金，并于2015年10月9日支付了剩余10000元定金，对此两笔定金被告都出具了收据予以确认收到。后经原告了解到，被告并非上述物业的所有权人，也未取得该物业预售许可证，通过在佛山市住房和城乡建设局官网查询，被告名下并无此项目，也无任何商品房的销售记录，因此原告有合理理由怀疑被告有欺诈嫌疑，无法实现合同之目的。为维护自身的合法权益，原告多次要求被告返还已支付的定金，甚至委托律师发律师函要求返还，但被告一直不予理会，也拒不返还。请求判令：1.被告双倍返还定金人民币40000元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、被告与原告之间是商铺租赁合同关系，并非商铺买卖合同关系，被告出租物业不需具备预售资格。从原告与被告签订的《商铺物业租赁使用确认书》可知，被告与原告之间是租赁合同关系，被告不需具备预售资格。原告在佛山市住房和城乡建设局官网上是否能查询到被告以及沙田中心项目的预售资格、销售商品房记录等相关信息与本案无关，并不影响《商铺物业租赁使用确认书》的效力。二、被告从佛山市南海区里水镇洲村股份合作经济联合社（以下简称洲村经联社）合法取得涉案商铺占用地块的开发建设权，及对所建设物业对外出租的权利，涉案商铺所在物业经规划报建，系合法物业，被告与原告签订的《商铺物业租赁使用确认书》合法有效。2013年11月17日，被告与洲村经联社签订《里水镇洲村“长坑”土地使用权租赁合同书》，合同约定：洲村经联社将位于佛山市南海区里水镇洲村的土地出租给被告43年，被告支付租金，用于建设集酒店、商场、写字楼、停车场于一体的商业项目。合同第九条10约定：“乙方项目中的物业出租期限不得超过本合同期”。被告承租上述土地后，洲村经联社依约取得了南府集用（2014）第×××号和南府集用（2014）第×××号集体土地使用权证，被告依约在该土地上投资建设佛山市南海区里水镇×××项目（包括涉案商铺），又名×××大厦（1、2、3号楼），以洲村经联社的名义分别于2015年3月10日、2015年4月29日取得了建设工程规划许可证（建字第×××号、建字第×××号），现正在办理建设工程竣工验收手续。沙田中心项目在被告与原告签订《商铺物业租赁使用确认书》前就已取得建设工程规划许可证，因此涉案商铺是合法物业，被告与原告签订的《商铺物业租赁使用确认书》也是合法有效的。另，洲村经联社出具了《证明》，证实被告投资建设的佛山市南海区里水镇×××项目与其报建的项目名称“×××大厦”同位于佛山市南海区里水镇洲村，同属一个建设项目，同一建筑物。被告在出租涉案商铺时，已在×××项目招商中心的公示栏上公告了《里水镇×××土地使用权租赁合同书》、《集体土地使用证》、《建设工程规划许可证》等文件，并告知了原告关于涉案商铺的具体权属情况和状态。原告是在知悉租赁商铺的来源、权属情况和状态的情况下，与被告签订《商铺物业租赁使用确认书》，并先后两次交付了定金。三、原告诉请双倍返还定金没有事实和法律依据。如前所述，被告与原告签订的《商铺物业租赁确认书》是合法有效的，原告理应依据约定按时与被告签订正式的《商铺物业租赁使用合同》及《委托经营管理合同》，但原告至今未履行，已构成违约，其应承担违约责任。原告无权要求被告返还已交付的20000元定金，更无权要求被告双倍返还定金。
庭审中，原告举证如下：
1.原告身份证原件1份，被告工商注册信息、组织机构代码信息复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2.商铺物业租赁使用确认书原件1份，用以证明双方签订正式租赁合同前的意向确认书，意思表示真实，内容合法有效。
3.收据（N0.1910427、N0.1910421）原件2份，用以证明原告分别于2015年10月1日、2015年10月9日向被告支付了定金，共计20000元。
4.佛山市住房和城乡建设局关于商品房预销售的网上查询记录打印件2份，用以证明涉案物业的所有权人并不是被告。
5.律师函、EMS全求邮政特快专递邮件详情单原件各1份、查询单打印件1份，用以证明原告催促要求被告返还定金。
经质证，被告对原告出示的证据1无异议。对证据2无异议。恰好证实了被告与原告签订的《商铺物业租赁使用确认书》合法有效，原告理应依据《商铺物业租赁使用确认书》的约定按时与被告签订正式的《商铺物业租赁使用合同》及《委托经营管理合同》，但原告至今未履行，原告理应依照确认书第三条第四款第二项“如在约定签订《商铺物业租赁使用合同》的时间内，乙方不前来签订《商铺物业租赁使用合同》，甲方有权解除本确认书，定金不予退还，甲方可将该物业另行转让他人”之约定承担违约责任，原告无权要求被告返还已交付的20000元定金，更无权要求被告双倍返还定金。对证据3无异议，原告是在知悉租赁商铺的来源、权属情况和状态的情形下，先后两次交付了定金。对证据4不予确认，没有原件，原、被告之间是租赁合同关系，并非买卖合同关系，被告出租物业不需要具备预售资格。原告在佛山市住房和城乡建设局官网上是否能查询到被告以及×××项目的预售资格、销售商品房记录等相关信息与本案无关，并不影响《商铺物业租赁使用确认书》的效力。对证据5不予确认。EMS单上没有盖邮戳，没有中国邮政予以确认，邮件是否投递存疑；律师函对涉案《确认书》的理解错误，将原被告之间通过签订《确认书》所成立的涉案物业的租赁关系错误理解为买卖关系；对其证明内容有异议，原告没有履行《商铺物业租赁使用确认书》的约定，无权要求返还已支付的定金，更无权要求被告双倍返还定金。
庭审中，被告举证如下：
1.营业执照复印件1份，用以证明被告是合法的诉讼主体资格。
2.商铺物业租赁使用确认书原件1份，用以证明被告与原告签订的《商铺物业租赁使用确认书》合法有效，原告理应依据《商铺物业租赁使用确认书》的约定按时与被告签订正式的《商铺物业租赁使用合同》及《委托经营管理合同》，但原告至今未履行，原告理应依照确认书第三条第四款第二项“如在约定签订《商铺物业租赁使用合同》的时间内，乙方不前来签订《商铺物业租赁使用合同》，甲方有权解除本确认书，定金不予退还，甲方可将该物业另行转让他人”之约定承担违约责任，原告无权要求被告返还已交付的20000元定金，更无权要求被告双倍返还定金。
3.里水镇×××土地使用权租赁合同书、鉴证书原件各1份，用以证明被告合法承租位于佛山市南海区里水镇洲村的土地使用权，并依约在该地块上建设佛山市南海区里水镇×××项目（又名×××大厦1、2、3号楼），用于出租收益。且根据《租赁合同书》第九条第十款“乙方项目中的物业的出租期限不得超过本合同期”之约定，即被告从洲村经联社合法取得涉案商铺占用地块的开发建设权，及对所建设物业对外出租的权利。
4.集体土地使用证［编号：南府集用（2014）第×××号、南府集用（2014）第×××号］原件各1份。
5.建设工程规划许可证（编号：建字第×××号、建字第×××号）原件各1份。
证据4、5，用以证明被告在合法土地上，投资建设佛山市南海区里水镇×××项目（包括涉案商铺），又名×××大厦（1、2、3号楼），涉案商铺所在物业经规划报建，系合法物业。
6.“×××”项目公示栏及现场照片彩色打印件5张。
7.收据（N0.1910421、N0.1910427）原件2份。
8.佛山市南海区里水镇洲村股份合作经济联合社出具的证明原件1份。
证据6-8，用以证明被告在出租涉案商铺时，已在×××项目招商中心大厅公告了有关涉案商铺的权属情况。原告是在知悉租赁商铺的来源、权属情况和状态的情形下，与被告签订《商铺物业租赁使用确认书》，并先后两次交付了定金。被告投资建设的佛山市南海区里水镇×××项目与其报建的项目名称“×××大厦”同位于佛山市南海区里水镇洲村地段，同属一个建设项目，同一建筑物。
9.特殊申请表原件1份。
经质证，原告对被告出示的证据1无异议。对证据2的真实性、关联性无异议，但对其合法性有异议，认为确认书是违法性的文书，主要是售后返租，国家是不承认的，其只是承诺。无法保证原告想要达到的合同目的，是虚假承诺。对证据3-6、8无异议。对证据7，收据载明是购买定金，而确认书中载明是租赁，明显是不同的性质和意思，两者相互矛盾，说明被告以合法的形式规避不合法的东西。证据9中载明购买商铺，定金已付。原告想一直拥有产权，而被告一直采用返租方式，有欺诈嫌疑。
经审查，原告出示的证据1-3、5及被告出示的证据1-9因对方对其真实性无异议或虽有异议未能举证推翻，本院予以确认。原告出示的证据4本院综合进行认定。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2013年11月17日，洲村经联社与被告签订《里水镇洲村×××土地使用权租赁合同书》，约定洲村经联社将位于佛山市南海区里水镇洲村×××的土地使用权出租给被告使用；出租期限共43年，从2013年12月17日起至2056年12月16日止；等等。
涉讼建筑取得建字第×××号、建字第×××号建设工程规划许可证。
2015年10月1日，被告开具收据，确认收取原告购买A2-063号铺定金10000元。2015年10月9日，被告开具收据，确认收取原告购买A2-063号铺定金10000元。
2015年10月24日，原告签署《特殊申请表》，“本人于2015年10月1日购买×××A区商铺A2-063号铺，定金已付，现申请转单位，转A3-042单位，因资金已做定期，于2015年11月15号一次性付清全款并签定合同”。
同日，原告与被告签订《商铺物业租赁使用确认书》，约定就被告投资建设的位于佛山市南海区里水镇×××项目中的商铺物业租赁使用事宜经协商一致签订本确认书；被告将该项目1号楼3层042号交付原告有偿经营使用；物业使用费99000元；原告支付20000元给被告作为该物业使用费的定金；被告已向原告清晰告知物业的现状事实，原告对《商铺物业租赁使用合同》及《委托经营管理合同》的内容已清楚了解并接受；原告应于本确认书签订后22日内（即2015年11月15日前）到被告指定地点签订《商铺物业租赁使用合同》、《委托经营管理合同》及相关的文件；如在约定签订《商铺物业租赁使用合同》的时间内，原告不前来签订《商铺物业租赁使用合同》，被告有权解除本确认书，定金不予退还，被告可将该物业另行转让他人；委托经营期（1-5年）的委托经营年经营收益金额约为9900元，委托经营期（6-10年）的委托经营年经营收益金额约为11880元，上述收益需签定委托经营管理合同才可生效；等等。
本院认为：虽定金收据及申请表中所列为“购买”商铺，但最终双方签订的为租赁意向书，约定的均为租赁及委托管理事宜，原告起诉陈述亦是租赁关系，原告在诉讼中陈述一直认为是买卖而非租赁商铺的主张本院不予采信。涉讼建筑物取得建设工程规划许可，租赁合同关系合法有效，如被告所述，商铺租赁并不需进行预售核准，原告出示的证据4本院不再予以认定。现行的法律法规并没有对返租（租赁委托管理）作出禁止性规定，原告认为被告规避法律、欺诈的主张缺乏理据，本院不予采纳。原、被告签订的《商铺物业租赁使用确认书》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。确认书明确约定委托经营期及收益金额，原告清楚知道该约定，至于委托经营期满后有否实际收益为其租赁、经营的风险，亦无证据反映被告丧失履行、支付能力。原告在约定期限内没有与被告签订租赁合同，被告依照约定没收定金的主张合法有据，原告请求被告双倍返还定金的主张本院不予支持。但合同总额为99000元，定金数额不得超出合同标的的20%即19800元，原告支付20000元超出部分200元为预付款，应作退还处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告佛山市南海銮升房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还200元予原告吴妙旋。
二、驳回原告吴妙旋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取400元（原告已预交），由原告负担375元，由被告负担25元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一六年三月七日
书记员 刘冬花