浙江省宁波市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）浙02民终1966号
上诉人（原审原告）：郑建，私营业主。
委托代理人：周东升，浙江昊大律师事务所律师。
委托代理人：鲍灵巧，浙江昊大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钱回馨，退休工人。
被上诉人（原审被告）：郭继军，公司员工。
两被上诉人共同的委托代理人：冯军，浙江丹峰律师事务所律师。
上诉人郑建因与被上诉人钱回馨、郭继军房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2016年5月28日作出的（2015）甬象民初字第2434号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审法院审理认定：2013年6月6日，沈伟恩通过公开招租与出租人象山县体育中心签订《象山县国有房屋租赁合同》一份，其中约定租赁房屋坐落于象山县××街道××路象山县游泳馆，建筑面积约为4898平方米，其中游泳馆用房约为2198平方米（分别为游泳馆综合大楼南门厅及设备用房，南二层管理用房，三楼游泳池区域，合称游泳健身区），综合经营用房约为2700平方米（分别为游泳综合大楼中间大厅约900平方米，北大厅约450平方米，北首二至四层约1350平方米），租期从2013年6月6日到2023年7月31日止（其中56天为装饰补偿期），租金第一至五年一次性提前缴付，共计为310万，第六年租金为前五年平均数加30万元即92万元，第七年后租金为上一年环比递增5%，保证金为20万元，承租人未经出租人同意擅自将房产转租、转让、转借他人或变要转租给第三方的可以解除合同等，沈伟恩与出租人象山县体育中心按约履行了第一至五年的租金支付义务。7月31日，沈伟恩与被告钱回馨协商将象山县游泳馆的综合用房进行出租，沈伟恩与被告钱回馨约定承租象山县游泳馆的综合用房，经定租金付款如下：乙方（被告钱回馨）首年付给甲方（沈伟恩）78万元（乙方于2013年7月29日付给甲方定金10万元，余款68万元于2013年8月1日前付清）。以后4年乙方在78万元基础上每年递增2%付给甲方，第6年乙方付给甲方租金92万元，第7年付96.6万元，第8年付101.43万元，第9年付106.5万元，第10年付111.82万元，付款日为每年的6月5日前，如乙方不能在约定期限前（即每年的6月5日）前付给甲方租金，甲方有权终止协议，室内外装饰物及设备归甲方所有，并签订《协议》一份，该协议落款承租方有被告钱回馨、郭继军的签名，并有象山棋类协会的印鉴加盖。2015年9月16日，沈伟恩与原告协商后，双方同意将沈伟恩与象山县体育中心承租的房屋的《象山县人民健身活动中心社会化委托管理合同书》和《象山县国有房屋租赁合同》（象山县游泳馆）租赁经营权转让给原告，双方签订《转让协议书》一份，协议书对转让费等作了约定，其中约定“本协议经双方签字或捺印，并经象山体育中心同意后生效”。9月25日，象山县体育中心对该协议表示同意，原告并对营业执照作了变更，变更投资人为原告。被告钱回馨曾联系原告，但未能联系上。11月间，原告将从沈伟恩处转让的事告知被告钱回馨，并出示转让协议的复印件。12月5日，原告发函给被告钱回馨，告知其沈伟恩已将象山游泳馆的赁租经营权转让一事，并催讨租金，该EMS快件收件人为被告钱回馨，并有被告钱回馨的手机号码，显示为他人代收。2016年1月7日、11日，原告与被告钱回馨等进行协商租金支付事项，被告钱回馨支付原告10万元，由于对于租金未付部分没有担保人而未达成协议。
另查明，象山县棋类协会、被告钱回馨将涉案房屋的部分转租等，象山县棋类协会在涉案房屋处设有办公用房等。
原审原告郑建于2015年12月16日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告立即支付第三租赁年实际租金338125元（自2015年7月29日至12月28日止，以后计至判决确定日止）；二、原审被告支付逾期租金经济损失20287元（自2015年6月5日计至2015年12月5日，按338125元/月的1%计）；三、终止与原审被告对象山游泳馆综合用房2700平方米的经营协议，解除双方的租赁关系；四、原审被告在象山游泳馆综合用房2700平方米内的装饰物及设备归原审原告所有。
原审法院审理认为：首先，本案涉及到多次转租是否有效。沈伟恩从象山体育中心承租系通过公开招租后签订租赁协议，并支付了部分租赁费，该租赁合同合法有效。此后，沈伟恩将承租的房屋权利和义务转让给原告，由于沈伟恩与象山体育中心在租赁合同中约定转租需取得象山体育中心的同意，该中心同意后沈伟恩进行转让租赁事项，因此，原告从沈伟恩处转让的租赁权利合法有效。沈伟恩将从象山体育中心处招租的房屋转租于象山棋类协会、被告钱回馨，原告据此取得沈伟恩的转租权利，被告钱回馨并无异议。原告已经向被告钱回馨告知了权利转让的义务，即合同项下权利转让事项。
其次，本案被告郭继军的主体是否适格。被告郭继军在沈伟恩与被告钱回馨签订的租赁合同中签名属实，但该合同中同时有象山县棋类协会印鉴，经原审法院核实被告郭继军系代表象山县棋类协会签名，并不代表其个人，故该行为应理解为职务行为。由此，被告郭继军的被告主体不适格，即被告郭继军不应承担相关租赁责任。既然被告郭继军代表象山县棋类协会在租赁合同签名，象山县棋类协会即与被告钱回馨为实际承租人，故象山县棋类协会为本案适格的被告。原告坚持自己的主张即被告主体为钱回馨、郭继军，而对原审法院予以告知象山县棋类协会是本案的适格被告，即本案的被告应当是钱回馨、象山县棋类协会，原告不同意象山县棋类协会为本案的被告。因为承租人为被告钱回馨和象山县棋类协会，判决涉及到象山县棋类协会，而让象山县棋类协会不承担合同项下的义务，显然不能解决本案的目的，鉴于原告不同意将象山县棋类协会作为本案的被告，原审法院已作释明。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，作出如下裁定：驳回原告郑建的起诉。本案案件保全费2370元，由原告郑建承担。
宣判后，原审原告郑建不服，向本院提起上诉，称：原审审理过程中，象山县棋类协会未参与庭审，也未提供证据，庭审中也未涉及到象山县棋类协会。原审法院调取证据事宜，上诉人不知情。袁一峰是棋类协会的会长，旨在解脱郭继军的个人责任，其陈述不应被采信。原审法院庭后调取的三份租赁合同都是伪造的，上诉人从工商机关调取的备案租赁合同可以印证上述事实。故本案两被上诉人主体适格。原审法院未向上诉人做任何释明追加象山县棋类协会为本案被告，上诉人也未表示不同意。退一步讲，即使上诉人不同意，原审法院也可以依职权追加。原审审理过程中，双方当事人均在调解协议上签了字，但原审法院未制作调解书，致使被上诉人违约。请求撤销原裁定，指令原审法院继续审理。
被上诉人钱回馨、郭继军答辩称：本案中上诉人自身的主体资格就有问题。上诉人的权利来自沈伟恩，上诉人无证据证明沈伟恩通知了被上诉人，该转让对被上诉人不发生效力。郭继军是象山县棋类协会的常务副会长，其在本案中系履行职务行为。即使上诉人能向被上诉人主张租金，因为沈伟恩和被上诉人钱回馨尚有许多未处理的事情，本案也应追加沈伟恩为第三人。请求驳回上诉，维持原裁定。
本院认为：上诉人于原审中提供的租赁协议抬头乙方为被上诉人钱回馨，落款乙方为郭继军、钱回馨，故上诉人的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原审法院应予实体审理。如原审法院认为应追加象山县棋类协会，可以依职权直接追加，或当事人申请追加。原审法院审理程序违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销浙江省象山县人民法院（2015）甬象民初字第2432号民事裁定；
二、指令浙江省象山县人民法院继续审理。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年七月十二日
代书记员 桂红艳