广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第314号
原告：王某，住所地广州市开发区。
原告：李某某，住所地广州市越秀区。
两原告的共同委托代理人：江永能、钟旭娜，均为广东南国德赛律师事务所律师。
第一被告：徐某某，住所地广州市海珠区。
第二被告：袁某，住所地广东省连州市。
原告王某、李某某诉第一被告徐某某、第二被告袁某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某及两原告的共同委托代理人江永能、钟旭娜，第二被告到庭参加了诉讼。第一被告因下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：2013年11月20日，第一被告公证委托第二被告，由第二被告代第一被告（甲方）与原告（乙方）签订了《广州市存量房买卖合同》，约定由甲方向乙方出售位于广州市海珠区江南西路青凤街27号602房，总成交价为1350000元；乙方一次性付款，签订合同时支付定金200000元作为定金，首期楼款470000于2013年11月前直接支付给甲方；甲乙双方应于2014年1月20日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续；余款680000元在出房产证当天直接支付甲方；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。上述合同签订后，原告按照合同约定，分别在2013年11月、12月向被告支付了定金20万元和部分楼款合计53万元，合共首期楼款73万元，但被告在收取首期款后拒绝协助办理后续交易工作。期后，原告多次致电被告进行协商，敦促其尽快履行合同，但被告至今一直不予理睬。在2014年1月26日，原告再次到房管部门对涉案房屋进行查册了解，发现涉案房屋已于2014年1月期间分别被贵院以及广州市越秀区人民法院进行部分查封。鉴于被告拒不按照合同约定履约交易房屋，经原告多次催促未果，且现被告涉及多项债权债务纠纷，导致涉案房屋被查封、扣押而无法进行交易。被告行为表明�已实际履约不能，已构成根本性违约。故起诉要求判令：1.两被告共同向原告立即返还房屋定金200000元和部分房款530000元，并按照房屋买卖合同第八条约定向原告支付违约金135000元（按总成交价1350000元的10%的标准计算）；2.被告承担本案诉讼费用。
第一被告没有提交答辩意见和举证。
第二被告辩称：原告在起诉状中陈述的事实理由属实，第二被告对原告要求第一被告返还房款、支付违约金及承担诉讼费的请求没有异议。第二被告只是受第一被告委托代其办理涉案房屋的买卖有关事宜，并没有收取任何代理费，不应承担有关责任，故第二被告不同意与第一被告共同承担本案有关责任。
经审理查明：第一被告于2013年8月21日出具一份《委托书》（经广东省广州市南方公证处公证），主要内容：委托人为第一被告；受委托人为黎某、第二被告；委托人是海珠区江南西路青凤大街27号602房房屋的产权人，现委托受委托人为委托人的合法代理人，上述任一受托人均可单独全权代表委托人执行和处理如下事项：向银行或其他金融担保公司及个人办理用上述房产作为抵押物的抵押贷款或担保抵押手续，签署相关文件，到房管部门办理上述房屋的抵押登记、涂销手续，收取抵押款；代为办理上述房屋提前清偿银行贷款本息并支付各项有关费用，转按、涂销抵押、领取、赎回房地产证或有关房产证件和资料、他项权证及保险单正本的手续；代为出售上述房屋的产权，代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋析产协议、房屋买卖合同，代为办理房屋交易登记，代为办理网签手续，签署相关文件若交易不成功，有权办理退案手续；受委托人有权代收售房款；等。
2013年11月20日，第二被告作为第一被告（甲方）的委托代理人与两原�（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定房地产地址为海珠区江南西路青凤大街27号602房；该房地产存在抵押等他项权利情况；该房地产按整套出售并计价，总金额为1350000元；付款方式详见《付款协议》；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记；（第八条）甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；备注：乙方须于2013年11月26日前向甲方支付首期楼款（含定金）670000元作为向中国工商银行同福支行办理赎契涂销等手续；附件《付款协议》约定为一次性付款：定金200000元乙方须在2013年11月20日支付给甲方；首期楼款470000元乙方于2013年11月前直接支付给甲方；甲乙双方应于2014年1月20日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续；如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；楼价余款680000元乙方于出乙方房产证当天直接支付甲方；等。
根据广州市房地产档案馆于2014年1月21日出具的《房地产登记簿查册表》显示，海珠区江南西路青凤大街27号602房的产权人为第一被告；建筑面积为78.2099平方米；登记时间为2013年8月19日；他项权利摘要：权利人为中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行；权利种类为抵押权；权利部位为全部；登记时间为2013年8月23日等。
根据广州市房地产档案馆于2014年1月26日出具的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋的产权人和抵押权人登记情况与前述情况一致，但在来函摘要处记载：本院于2014年1月23日以（2014）穗海法民二初字第236号协助执行通知书及民事裁定书查封该业5%的产权份额，查封时效从2014年1月23日到2016年1月22日；广州市越秀区人民法院于2014年1月24日以（2014）穗越法民一初字第473-1号协助执行通知书及民事裁定书查封该业十分之一产权份额（已查封除外），查封时效从2014年1月24日到2016年1月23日；等。
原告因涉案房屋被查封而于2014年1月26日向本院提起本案诉讼。
诉讼中，两原告共同表示：上述合同签订后，原告王某通过网上银行共转帐支付房款730000元，其中：2013年11月20日转帐支付定金200000元，2013年11月25日转帐支付房款470000元，上述两笔款项共670000元已转帐到第二被告指定的梁某、莫某的帐户，第二被告也分别向原告王某开具了《收款收据》；2013年12月27日转帐支付房款30000元，2014年1月3日转帐支付房款30000元，上述两笔款项共60000元已转帐到第一被告的帐户，第一被告没有开具收据给原告王某；原�王某在2013年11月20日按被告要求将定金200000元转入莫某帐户后，第二被告与原告王某于2013年11月21日签订《补充协议》，但当时忘记在《补充协议》中填写时间；原告王某于2013年11月25日支付完房款470000元当天，第二被告向两原告交付了涉案房屋，但双方没有办理书面交接手续；两原告之间是同事关系，实际上涉案房屋是由原告王某购买的，两原告作为《存量房买卖合同》共同买方的原因，是由于原告王某属于限购对象，担心无法过户，而原告李某某不存在限购的情况，故在原告王某无法过户的情况下，可选择将房屋过户给原告李某某，所以涉案房屋的所有已付房款均由原告王某支付，原告李某某没有支付过任何房款；原告王某是通过朋友梁某、莫某的介绍向第一被告购买涉案房屋的，但不清楚梁某、莫某与两被告有何关系。第二被告表示，两原告的陈述属实；第�被告在2013年11月20日左右打电话给其，让其通知原告将购房款转入梁某、莫某的帐户，其并不认识梁某、莫某；其于2013年11月底与原告到房管部门准备办理过户手续时至今都联系不上第一被告。
两原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：
一、第二被告于2013年11月20日出具的《收款收据》，其中载明：本人袁某是广州市海珠区江南西路青凤大街27号602房之所有权人／代理人，现收到买家王某交来承购该物业之全部定金200000元。
二、第二被告于2013年11月25日出具的《收款收据》，其中载明：本人袁某是广州市海珠区江南西路青凤大街27号602房之所有权人／代理人，现收到买家王某交来承购该物业之部分楼款470000元。
三、《中国工商银行电子银行回单》5张，分别载明以下内容：1.王某于2013年11月20日向莫某【（卡）账号：62×××28】转账汇款200000元；等。2.王某于2013年11月25日向某甲瑞云【（卡）账号：62×××24】转账汇款400000元；等。3.王某于2013年12月11日向莫某【（卡）账号：62×××28】转账汇款70000元；等。4.王某于2013年12月27日向某乙景亮【（卡）账号：62×××59】转账汇款30000元；等。5.王某于2014年1月3日向某乙景亮【（卡）账号：62×××59】转账汇款30000元；等。
四、户名为王某的《牡丹灵通卡账户历史明细清单》，其中载明：2013年11月20日网转（借）200000元、2013年11月25日网转（借）400000元、2013年12月11日网转（借）70000元、2013年12月27日网转（借）30000元、2014年1月3日网转（借）30000元；等。
五、第二被告作为第一被告（卖方）的受委托人与原告王某（买方）签订的《补充协议》（没有落款日期），内容为：经双方友好协商，双方同意就本次交易位于广州市海珠区江南西路青凤大街27号602房之物业的楼款划入如下指定账号（�款账号如下）：账号：莫某，62×××28，开户银行中国工商银行；账号：梁某，62×××24，开户银行中国工商银行。
六、王某与广州市自来水公司于2014年3月11日签订的《银行代扣水费及污水处理费授权书》，其中载明：自来水户名为王某；用水地址为青凤大街27号602房；等。
七、王某与广州供电局有限公司于2013年3月14日签订的《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》，其中载明：户名为王某；用电地址为江南西路青凤大街27号602房；等。
八、广州供电局有限公司电费通知单，其中载明：户名为王某；计费时段为2014年1月25日-2014年4月2日；用电地址为江南西青凤大街27号602房；总电费合计75.03元；等。
九、广州市自来水公司于2014年4月28日出具的发票，其中载明：客户名称为王某；计费时段为2014年1月20日-2014年3月19日；用水地址为青凤大街27号中602；金额为11.88元；等。
第二被告对原告上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
两原告还表示要求两被告将第1项诉讼请求中的款项支付给两原告，其在本案中不要求处理房屋交付问题。
本院认为：第一被告委托第二被告代其出售涉案房屋，并在公证处办理了《委托书》，故第二被告代第一被告与两原告签订的《存量房买卖合同》是签约当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对第一被告有约束力。
根据广州市房地产档案馆于2014年1月26日出具的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋已设定抵押，该房屋已被法院另案查封，查封期限至2016年1月23日，故涉案房屋目前尚不具备交易过户的条件，上述合同已不能实际履行，应予解除。
关于原告已付房款的金额问题。根据合同约定，原告须于2013年11月26日前向第一被告支付首�楼款（含定金）670000元作为向中国工商银行同福支行办理赎契涂销等手续，其中定金200000元须在2013年11月20日支付给第一被告，首期楼款470000元于2013年11月前直接支付给第一被告。两原告表示已由原告王某通过网上银行共转帐支付房款730000元，其中：2013年11月20日转帐支付定金200000元，2013年11月25日转帐支付房款470000元，上述两笔款项共670000元已转帐到第二被告指定的梁某、莫某的帐户；2013年12月27日转帐支付房款30000元，2014年1月3日转帐支付房款30000元，上述两笔款项共60000元已转帐到第一被告的帐户。第二被告对原告的陈述予以确认。对此，本院认为，原告王某关于其已直接支付60000元给第一被告的事实，已提供了《中国工商银行电子银行回单》予以证明，故本院对该事实予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越�理权或，或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。关于原告王某分别转账支付给梁某的400000元和莫某的270000元是否视为支付给第一被告的问题。原告王某和第二被告均表示是在2013年11月20日按第一被告的口头指示办理的，双方在2013年11月21日才签订《补充协议》予以追认，但忘记在协议中写时间。对此，本院认为，1.原告在签订合同时是知悉涉案房屋已设定抵押的，合同也约定首期房款（含定金）670000元须由原告直接支付给第一被告作为向银行办理赎契涂销等手续之用，也就是说，原告明知在第一被告办理赎契手续后才能办理涉案房屋的交易过户手续。在此情况下，原告王某仍将670000元支付给案外人，必将导致第一被告没有足够资金向银行办理赎契涂销等手续，该行为明显不符合正常的交易习惯。原告王某作为具有民事行为能力的人，对于如此重要的问题，不可能不持审慎态度。2.虽然第二被告作为第一被告的委托代理人有权代收售房款，但上述两笔房款的数额均比较巨大，对于收取售房款如此重要的事情，按照常理和交易习惯，第一被告如要变更合同约定的付款方式，理应以书面方式与原告签订补充协议或另行出具授权委托书委托第二被告办理变更付款方式的事宜，但原告和第二被告均未能提供相关证据对此予以证明。3.第二被告表示第一被告在2013年11月20日左右打电话给其，让其通知原告将购房款转入梁某、莫某的帐户，按照常理，第一被告也应通过发短信或其他方式告知第二被告关于梁某、莫某的银行帐号，否则第二被告和原告王某如何得知梁某、莫某的银行帐号而进行划款？第二被告表示没有收取任何代理费，故其对于变更付款方式如此重大事�更加应当慎重对待，但第二被告在本案中并未能举证证明第一被告授权其与原告王某签订《补充协议》约定变更付款方式或对《补充协议》予以追认，应承担不利的后果，故该《补充协议》对第一被告没有约束力。综合上述疑点，本院对原告王某主张其已通过划款给梁某、莫某的方式支付670000元给第一被告的主张不予采信。鉴此，本院对原告要求第一被告返还房款60000元的请求予以支持，对原告要求第一被告返还房款670000元的请求不予支持。在第一被告收取原告王某支付的房款60000元的过程中，第二被告作为第一被告的委托代理人，无须与第一被告共同承担返还该笔款项的责任。故原告要求第二被告共同返还房款60000元的请求，缺乏依据，本院不予支持。如前所述，因原告王某支付给梁某、莫某的670000元是按其与第二被告签订的《补充协议》约定的方式进行的，并�证据证明第一被告对此予以认可，故该笔款项应由第二被告承担返还责任。因此，原告要求第一被告共同返还房款670000元的请求，证据不足，本院不予支持。第二被告认为其无须对该笔款项承担返还责任的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。
根据合同约定，原告须于2013年11月26日前向第一被告支付首期楼款（含定金）670000元作为向中国工商银行同福支行办理赎契涂销等手续；原、被告双方应于2014年1月20日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续；第一被告不按合同约定将涉案房屋出售给原告的，应当向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。由于本院认定原告在合同约定的期限内只向第一被告支付房款60000元，即原告未能按时付款的行为违约在前，故原告要求两被告共同按合同约定标准支付违约金135000元的请求，依据不足，本院不予支�。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、第一被告徐某某在本判决生效之日起15日内，返还购房款60000元给原告王某、李某某；
二、第二被告袁某在本判决生效之日起15日内，返还购房款670000元给两原告；
三、驳回两原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12450元，由两原告共同负担1943元，第一被告负担864元，第二被告负担9643元；本案财产保全费4845元，由两原告共同负担756元，第一被告负担336元，第二被�负担3753元。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴洁苹
人民陪审员 潘新标
人民陪审员 黄志坚
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 李怡然
钱国雄