广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第134号
上诉人（原审被告）：湛祥慧。
委托代理人：黄正，广东深宝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈展鸿。
委托代理人：梁炳池，广东法迈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邱绍昌。
原审被告：湛祥敏。
委托代理人：黄正，广东深宝律师事务所律师。
上诉人湛祥慧因与被上诉人陈展鸿、邱绍昌及原审被告湛祥敏房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年8月1日，陈展鸿与湛祥慧、邱绍昌签订《房屋租赁合同》，约定：陈展鸿将海荣豪苑x栋二层房屋出租给湛祥慧、邱绍昌使用，建筑面积为2126.77平方米，租赁期限从2010年8月1日至2014年7月31日，押金为127606元；两年内每月每平方米租金为30元，每月租金合计63803元；从2012年8月1日开始每月每平方米租金为32.4元，每月租金合计为68907元；从2013年8月1日开始每月每平方米租金为35元，每月租金合计为74437元；湛祥慧、邱绍昌须在每月5日前交清当月租金；如拖欠租金1个月以上（拖欠的租金应向陈展鸿支付滞纳金每天按千分之三计算直到付清为止），陈展鸿有权解除合同，由此造成陈展鸿损失的，湛祥慧、邱绍昌应向陈展鸿赔偿违约行为所引起的经济损失，湛祥慧、邱绍昌所投资及装修的费用由湛祥慧、邱绍昌负责承担，陈展鸿不负任何的经济责任；陈展鸿在2010年8月1日将房屋交给湛祥慧、邱绍昌后，若湛祥慧、邱绍昌不履行本合同，应向陈展鸿支付违约金（即扣除湛祥慧、邱绍昌已交的押金127606元）作为补偿陈展鸿的经济损失。
合同签订后，陈展鸿将上述房产交付湛祥慧、邱绍昌使用。湛祥慧、邱绍昌向陈展鸿支付了押金127606元，未向陈展鸿支付2012年10月份及此后的租金。
2010年8月1日，湛祥慧、邱绍昌签订《合伙合同》，约定：湛祥慧、邱绍昌在海荣豪苑1、2栋x层合伙经营龙华某休闲会所，合伙期限自2010年8月1日至2014年7月31日止。
2010年8月1日，湛祥慧、邱绍昌、湛祥敏签订《协议书》一份，约定：湛祥慧与邱绍昌借用湛祥敏名义开办深圳市宝安区龙华某休闲会所，深圳市宝安区龙华某休闲会所是湛祥慧与邱绍昌出资开办的合伙企业，该会所归湛祥慧与邱绍昌所有，该会所的一切债权、债务均由湛祥慧与邱绍昌享有和承担，湛祥敏对该会所不享有任何权利，也不承担任何责任。
原审另查，深圳市宝安区龙华某休闲会所登记经营者为湛祥敏、组织形式为个体（个人经营）。
2013年1月25日，因劳动争议纠纷，原审法院查封了深圳市宝安区龙华某休闲会所的财产。
原审再查，陈展鸿提供的《房地产权预售备案登记查询表》载明：涉案房屋为陈展鸿向深圳市龙华海荣实业有限公司购买。
陈展鸿在原审的诉讼请求为：1、解除陈展鸿与湛祥慧、邱绍昌于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》，并立即退还房屋；2、湛祥慧、邱绍昌、湛祥敏向陈展鸿支付拖欠的租金620163元（租金从2012年10月份计至退还房屋之日止，暂计至2013年6月为620163元）；3、湛祥慧、邱绍昌、湛祥敏向陈展鸿支付拖欠租金的滞纳金225739元（滞纳金从2012年11月6日计至实际付清之日止，暂计至2012年7月6日为225739元）；4、确认湛祥慧、邱绍昌所交纳的押金127606元归陈展鸿所有；5、本案诉讼费全部由湛祥慧、邱绍昌、湛祥敏承担。
原审法院认为：陈展鸿与湛祥慧、邱绍昌签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规强制性的规定，合法有效，双方应当全面履行。在陈展鸿已经履行交付房屋给湛祥慧、邱绍昌使用的情况下，湛祥慧、邱绍昌应按合同约定履行支付租金的义务。至2013年6月30日，湛祥慧、邱绍昌已拖欠租金9个月，按照合同约定陈展鸿有权解除合同，故对陈展鸿要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求原审法院予以支持。
合同解除后，湛祥慧、邱绍昌应在限期内将涉案房产返还陈展鸿并支付拖欠的2012年10月至2013年6月的租金共计620163元。2013年7月份及此后的租金陈展鸿可另行主张。湛祥慧、邱绍昌无正当理由不支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但双方在合同中约定的滞纳金标准过高，原审法院调整为支付欠付租金的利息。利息按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准，自每月应付租金之次日即每月6日起计算至判决指定支付之日止。
因陈展鸿未提供证据证明存在损失，故对陈展鸿要求确认湛祥慧、邱绍昌交纳的押金归陈展鸿所有的诉讼请求原审法院不予支持。湛祥敏不是租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，湛祥敏无须对湛祥慧、邱绍昌的上述债务承担连带责任。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除陈展鸿与湛祥慧、邱绍昌签订的《房屋租赁合同》；二、湛祥慧、邱绍昌于判决生效之日起三日内将涉案房屋返还给陈展鸿；三、湛祥慧、邱绍昌于判决生效之日起三日内向陈展鸿支付2012年10月至2013年6月租金620163元及其利息（利息按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准，自每月应付租金之次日即每月6日起计算至本判决指定支付之日止）；四、驳回陈展鸿的其他诉讼请求。案件受理费16550元，由湛祥慧、邱绍昌负担。
湛祥慧不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）涉案合同属于无效合同。本案所涉的租赁物业至始至终都没有相关的房屋产权证明（即房产证）予以证明其权属的合法性，该物业属于产权不明的物业。同时，湛祥慧已支付给陈展鸿的押金127606元应该在陈展鸿的诉求中予以抵扣。
（二）本案遗漏诉讼主体，事实不清。本案应该将邱某某追加为共同被告参与诉讼，以查明案件的事实真相，作出公正的判决。本案物业事实上真正的使用者为湛祥慧、邱绍昌和深圳市龙华海荣实业有限公司的法定代表人邱某某，湛祥慧在一审的时候强烈要求应该将邱某某追加为本案的共同被告参与诉讼，但一审法院没有追加，以导致本案的相关事实没有查清，并作出错误的判决。
（三）本案的房屋使用费用应该计至2013年1月25日止，即136537．5元。本案租赁物业内“深圳市宝安区龙华某休闲会所”里的财物已于2013年1月25日被原审法院查封，即租赁物客观上已经于2013年1月25日交付给了陈展鸿，只是陈展鸿自身故意不配合法院执行工作，不收回租赁物，故意扩大损失，故，本案租赁物使用费用计算时间应该计算至2013年1月25日止，对陈展鸿故意扩大的损失不应该由湛祥慧承担。从2012年10月份至2013年1月25日期间的房屋使用费为136537．5元（68907元x3个月（2012年10、11、12月）＋68907元÷30日x25日（2013年1月份25天）一127606元（押金）］。
据此，湛祥慧请求本院判令：1、撤销原审判决第三项；2、湛祥慧与邱绍昌仅须共同支付陈展鸿房屋使用费136537．5元；3、本案一、二审诉讼费用均由陈展鸿、邱绍昌承担。
陈展鸿答辩称：涉案租赁房屋产权明确，涉案的租赁合同合法有效。一审法院并未遗漏主体，湛祥慧要求追加邱某某为被告于法无据。陈展鸿对租赁损失的扩大没有任何过错，湛祥慧应当依法按约支付租金至2013年8月份。
湛祥敏陈述称，与湛祥慧上诉意见一致。
邱绍昌未应诉陈述意见。
本院经审理查明：（一）湛祥慧、湛祥敏在原审庭审中主张龙华海荣公司法定代表人邱某某为在涉案房屋中经营“深圳市宝安区龙华某休闲会所”的隐名合伙人，邱绍昌在原审庭审中称该会所是由湛祥慧与其合伙开办，借用湛祥敏的名义办理工商登记。
2013年4月8日，原审承办法官召集证人马某、许某某、李某、柳某就其向法院出具的书面证言进行核实，该4人表示于2013年1月30日及2013年3月25日出具的两份《证人证言》其本人签名捺印。前述两份《证人证言》内容一致，其中记载：该4人为“深圳市宝安区龙华某休闲会所”员工，该会所实际上是由邱绍昌、湛祥慧、龙华海荣公司总经理邱某某合伙经营，会所所有财务账目和经营现金均由邱某某管理，并由邱某某聘请会所的财务出纳人员。
（二）陈展鸿的本案起诉材料由原审法院通过司法专邮于2013年1月15日送达邱绍昌、湛祥慧。
（三）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）本案原审是否遗漏必须参加诉讼的诉讼主体；（二）涉案租赁合同是否无效；（三）湛祥慧应否支付2013年1月25日后的租金。
关于本案原审是否遗漏必须参加诉讼的诉讼主体的问题，湛祥慧上诉称龙华海荣公司法定代表人邱某某是涉案房屋的实际使用人之一，应当追加其为本案共同被告。本院认为，首先，湛祥慧在本案中没有提交其与邱某某的合伙合同，虽然其在原审中提供了证人证言主张邱某某为隐名合伙人，但2013年1月30日及2013年3月25日的《证人证言》系“深圳市宝安区龙华某休闲会所”员工出具，而前述员工不是合伙关系当事人，该证人证言则仅是证明邱某某参与了该会所的经营管理，并无曾目睹邱某某签订合伙合同或实际分享利润、分担损失的内容，在另一合伙人邱绍昌亦未认可邱某某实为合伙人的情况下，尚不足以证明邱某某为实际使用涉案房屋的合伙人。据此，对湛祥慧关于原审遗漏必须参加诉讼的当事人的上诉主张，本院不予支持。
关于涉案租赁合同是否无效的问题，湛祥慧上诉称涉案房屋为产权不明的物业，涉案租赁合同应为无效。本院认为，涉案房屋虽未办理产权登记至陈展鸿名下，但根据深圳市房地产权登记中心出具的《房地产权预售备案登记查询表》记载，涉案房屋为已取得商品房预售许可的房屋，系陈展鸿向开发商深圳市龙华海荣实业有限公司购买，并已在行政主管部门办理合同登记备案。在深圳市龙华海荣实业有限公司就此未提出任何异议的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，陈展鸿在取得房屋产权前亦有权依据其与深圳市龙华海荣实业有限公司之间的买卖合同关系取得对涉案房屋的合法占有，并依法对之使用收益，故而本案当事人之间的《房屋租赁合同》为当事人之间真实意思的表示，其内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
关于湛祥慧应否支付2013年1月25日后租金的问题，湛祥慧上诉称“深圳市宝安区龙华某休闲会所”里的财物已于2013年1月25日被原审法院查封，陈展鸿不配合原审法院收回房屋，属故意扩大损失。本院对此认为，“深圳市宝安区龙华某休闲会所”内的有关财产被原审法院另案查封，系源于该会所与其员工的劳动争议纠纷，非因陈展鸿的过错所致，即使湛祥慧因财产查封而不能继续正常使用涉案房屋，因承租人为实际占用房屋且全面知悉房屋使用情况的当事人，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款关于当事人应当遵循诚实信用原则履行通知等义务的规定，承租人依法则负有及时告知出租人采取止损措施的义务，而本案现有证据并未表明湛祥慧已及时履行该告知义务或已与陈展鸿协商终止履行合同，故而湛祥慧关于陈展鸿故意扩大损失的上诉理由缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
根据双方租赁合同的约定，承租人拖欠租金1月以上的，出租人即有权解除合同，陈展鸿起诉主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同解除依当事人作出解除合同的意思表示而发生法律效力，如相对人对解除行为有异议，可请求人民法院对合同解除的效力作出裁判确认，但不宜由人民法院径行判令解除。鉴于原审法院已于2013年1月15日向邱绍昌、湛祥慧送达了陈展鸿的本案起诉状，此时陈展鸿关于解除租赁合同的意思表示已经到达邱绍昌、湛祥慧，故本院确认双方当事人之间的租赁合同于2013年1月15日解除。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，邱绍昌、湛祥慧应当按约支付合同解除前所拖欠的租金，并应根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条关于不当得利应予返还的规定，参照合同约定的租金标准支付合同解除后至实际交还房屋前的房屋使用费，但鉴于原审判决仅判令支付2013年7月之前的租金及房屋使用费，且陈展鸿对此未提出上诉，故本院对原审判决相应实体处理予以确认，对湛祥慧关于其不应支付2013年1月25日后租金的诉讼主张，本院不予支持。
根据双方租赁合同的约定，如湛祥慧、邱绍昌不履行合同，则陈展鸿有权扣留湛祥慧、邱绍昌的已付押金127606元作为违约金，而原审判决驳回了陈展鸿关于确认押金127606元归其所有的诉讼请求，鉴于龙华海荣公司未就本案提出上诉，应视为对其民事权利和诉讼权利的自行处分，从减少当事人讼累角度出发，该127606元押金则可在湛祥慧、邱绍昌所欠租金、使用费中予以抵扣，故湛祥慧、邱绍昌在本案中尚应支付的租金、使用费为492557元（620163元-127606元）。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第56号民事判决第二、四项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第56号民事判决第一项为：确认陈展鸿与湛祥慧、邱绍昌签订的《房屋租赁合同》于2013年1月15日解除；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第56号民事判决第三项为：湛祥慧、邱绍昌于本判决生效之日起三日内向陈展鸿支付2012年10月至2013年6月的租金及房屋使用费492557元，并以每月68907元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2012年11月6日始，自每月6日起计付利息至本判决确定的租金及房屋使用费支付之日止。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计25105元，由湛祥慧、邱绍昌承担18828.75元，由陈展鸿承担6276.25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 唐 毅
二〇一四年三月六日
书记员（兼） 李全慧
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国民法通则》第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国物权法》第二百四十一条：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。