沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第600号
原告：沈阳三达物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号。
法定代表人：史天佑，该公司董事长。
委托代理人：陈鹏，辽宁大辽律师事务所律师。
被告：陈田余，冶钢集团公司沈阳销售处经理。
委托代理人：梁日馨，辽宁万嘉律师事务所律师。
被告：冶钢集团公司沈阳销售处，住所地辽宁省沈阳市东陵区营盘路西合里。
法定代表人陈田余，该单位经理。
委托代理人：梁日馨。
第三人：辽宁省中山实业总公司石化公司，住所地沈阳市皇姑区巴山路58号。
法定代表人：陈田余，系该公司总经理。
委托代理人：梁日馨。
原告沈阳三达物业管理有限公司与被告陈田余、冶钢集团公司沈阳销售处、第三人辽宁省中山实业总公司石化公司物业服务合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院将该案发回重审后，本院于2015年7月16日立案受理，依法重新组成由周全担任审判长（主审），代理审判员贾民、张琪参加评议的合议庭，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告沈阳三达物业管理有限公司委托代理人陈鹏，被告陈田余、冶钢集团公司沈阳销售处、第三人辽宁省中山实业总公司石化公司的委托代理人梁日馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳三达物业管理有限公司诉称，2012年12月14日，原告与沈阳市新世纪大厦业主委员会签订物业管理服务合同，双方约定，由原告为坐落于沈阳市沈河区团结路54号的新世纪大厦提供物业服务，服务期限自2013年1月1日至2014年12月31日，写字间物业费3—12层每月每平方米6.5元。同时约定物业费按年交纳，业主应在每一年度的每一个月前15天履行交费义务，逾期按日加收交纳金额的5‰滞纳金。被告系新世纪大厦507房屋业主，该房建筑面积185.16平方米，被告拖欠2013年1月1日至2013年12月31日物业费14442.48元。被告接受原告物业服务至今，经原告多次催要，被告仍不履行付款义务。现原告要求：1、判令被告及第三人共同支付拖欠物业费截止2014年12月31日28884.96元及违约金11048.50元；2、判令被告及第三人共同承担本案所涉诉讼费用。
被告陈田余辩称，根据物业管理条例，还有沈阳市加强物业管理的实施意见以及最高院审理物业服务纠纷案件具体应用的法律依据规定，物业费上涨应该遵循面积以及户主人数双过半原则，原告出示的业主委员会与物业公司签订的合同不具有法律效力，应当由业主委员会召开业主大会，由业主共同投票来决定物业费上涨。本案涉诉房屋的购买合同及发票均为冶钢集团沈阳销售处，故涉诉房屋所有权人应为冶钢集团沈阳销售处。本案物业服务合同约定物业费价格过高，且合同制定过程存在瑕疵，应认定为无效合同。不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。
被告冶钢集团公司沈阳销售处辩称，同意被告陈田余的意见。
第三人辽宁省中山实业总公司石化公司述称，同意被告陈田余的意见，但不同意承担物业费用。
经审理查明，1999年2月10日，被告冶钢集团公司沈阳销售处与沈阳三达房产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，被告冶钢集团公司沈阳销售处购买新世纪大厦五层七号房屋，该房建筑面积185.16平方米。2012年12月14日，原告与沈阳市新世纪大厦业主委员会签订物业管理服务合同，约定由原告为坐落于沈阳市沈河区团结路54号的新世纪大厦提供物业服务，服务期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，收费标准为写字间物业费3-12层每月每平方米6.5元，同时约定物业费按年交纳，业主应在每一年度的第一个月前15天履行交费义务，逾期不交纳物业管理费的，物业公司可按日加收应交纳费用的5‰的滞纳金等。因交纳物业费问题，原告经与被告多次协商未果，原告于2014年4月24日起诉来院。该案在审理期间查明，2011年6月13日，沈河区住宅小区管理办公室出具《关于新世纪大厦业主委员会备案回执单》一份，载明：我办于2011年6月13日，收到你会备案材料，依据《物业管理条例》第十六条：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门备案”的规定，符合备案条件，予以备案。2012年12月15日，沈河区住宅小区管理办公室出具《物业企业管理项目备案回执》一份，载明：关于沈阳三达物业管理有限公司物业公司提交的管理项目：新世纪大厦物业服务合同，备案材料收悉，经审核，资料齐全，符合相关备案要求，准予备案，请按照沈阳市物业企业相关管理规定进行管理工作。2014年11月3日，本院作出（2014）沈河民二初字第423号民事判决书，判决第三人辽宁省中山实业总公司石化公司给付原告沈阳三达物业管理有限公司物业服务费人民币14442.48元。宣判后，原告沈阳三达物业管理有限公司不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。沈阳市中级人民法院经审理认为，原审认定事实不清，应发回重审。本案系物业费纠纷，应确认争议房屋的权利人及房屋的实际使用人，被告冶钢集团公司沈阳销售处与沈阳三达房产开发有限公司签订了案涉房屋的《商品房购销合同》，被告冶钢集团公司沈阳销售处为案涉房屋的权利人，重审时应追加被告冶钢集团公司沈阳销售处为本案当事人，并应审查第三人辽宁省中山实业总公司石化公司是否与本案处理结果有法律上的利害关系等事实，在此基础上确认诉争物业费的给付责任主体。2015年4月22日，沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中民二终字第246号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）沈河民二初字第423号民事判决书、发回重审。
上述事实，有当事人陈述、《物业管理服务合同》、《商品房购销合同》、关于新世纪大厦业主委员会备案回执单、物业企业管理项目备案回执等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院重审认为，原告与沈阳市新世纪大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，同时对被告被告冶钢集团公司沈阳销售处具有约束力，原告提供了物业服务，被告冶钢集团公司沈阳销售处作为案涉房屋的购买者和所有权人，亦接受了物业服务，被告冶钢集团公司沈阳销售处应按合同约定的标准支付物业费，故对原告诉讼请求合理部分予以支持，被告冶钢集团公司沈阳销售处应按合同约定的交费标准向原告支付物业服务费人民币28884.96元。被告冶钢集团公司沈阳销售处拖欠物业费系因物业费涨价，与原告产生矛盾，并非恶意拖欠，故原告要求给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告陈田余承担物业费的诉求，本院认为陈田余作为被告冶钢集团公司沈阳销售处及第三人辽宁省中山实业总公司石化公司的法定代表人，其个人并非是房屋所有人，原告亦未提供充分的证据证明被告陈田余系房屋实际使用人，故对原告的此项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告冶钢集团公司沈阳销售处于本判决生效之日起15日内，一次性给付原告沈阳三达物业管理有限公司物业服务费人民币28884.96元（2013年1月1日至2014年12月31日）；
二、驳回原告沈阳三达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币522元，由被告冶钢集团公司沈阳销售处负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 周 全
代理审判员 贾 民
代理审判员 张 琪
二〇一五年九月三十日
书 记 员 王爱辉
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务；
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持