沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初6094号
原告：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路258-1号。
负责人：周宝志，该分行行长。
委托代理人：张驰，该分行员工。
被告：张杰，男，汉族，1975年7月13日生，住址沈阳市大东区边墙路**号3-6-1.
身份证号码：210521197507130796.
被告：沈阳同方置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区新隆街12号。
法定代表人：孟欣。
原告交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称“交行辽宁省分行”）与被告张杰、沈阳同方置业有限公司金融借款合同纠纷一案。本院于2016年6月7日受理后，依法由审判员张育红担任审判长，与代理审判员张琪（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告交行辽宁省分行委托代理人张驰到庭参加诉讼，被告张杰、沈阳同方置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告交行辽宁省分行诉称，第一被告于2010年3月17日与原告签署了《个人房产抵押贷款合同》，向原告××民币32万元，借款期限为30年。双方约定，当第一被告违反上述合同约定时，原告有权宣布已发放的贷款本金全部提前到期，并要求第一被告立即偿还全部贷款本息。同时，第一被告还将其用上述借款购买的房产抵押给了原告，双方并办理了相应的抵押登记手续。第二被告在上述合同中承诺为第一被告的上述借款向原告承担连带保证责任。原告向第一被告发放贷款后，第一被告不能按时还款，现在已逾期数期。因此，特向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、请求法院判决第一被告立即偿还原告全部贷款本金人民币289738.88元，以及直至贷款本金还清之日止所欠利息、复息、罚息等相关款项。（截至2016年4月18日，第一被告欠原告贷款利息、罚息等共计人民币7804.48元，本息合计297543.36元）。2、依法行使抵押权，请求法院判决原告对第一被告抵押房产具有优先受偿权。3、请求法院判决第二被告对第一被告的上述债务承担连带还款责任。4、请求法院判决二被告承担本案的诉讼费用。
被告张杰未到庭，未做书面答辩。
被告沈阳同方置业有限公司未到庭，未做书面答辩。
经审理查明，2010年3月17日，原告交行辽宁省分行（××）与被告张杰（××）、沈阳同方置业有限公司（保证人）签订了《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：被告张杰向交行辽宁省分行××民币32万元整，用于购买坐落于浑南新区世纪路5-1号（2-16-5），建筑面积98.44平方米的房产，借款期限360个月，贷款月利率3.465‰，罚息利率为合同约定利率上浮50%，还款方式为等额本息还款法。被告以其购买的房产为该笔借款提供抵押担保，双方办理了预购商品房抵押权预告登记。合同另约定：如××违约，××有权宣布合同项下已经发放的贷款本金全部提前到期，并要求××立即偿还所有本金，结清并支付利息，有权按照法律规定的方式处理抵押物。如××未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。被告沈阳同方置业有限公司为该笔借款提供脸的责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及××实现债权的费用。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告未按期足额偿还借款，截止至2016年4月18日，被告尚欠本金人民币289738.88元、利息人民币7710.03元、罚息人民币94.45元。现原告起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、《个人房产抵押贷款合同》、他先权证、借款凭证、欠款请款表、关于宣布贷款全部提前到期的通知、被告身份证复印件等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张杰、沈阳同方置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行与被告张杰、沈阳同方置业有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了发放贷款义务，而被告未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告请求判令被告立即偿还全部贷款本金及利息，符合法律规定及合同约定，本院应予支持。关于原告请求判令被告沈阳同方置业有限公司对该笔借款承担连带还款责任的诉讼请求，因沈阳同方置业有限公司为该笔借款提供保证担保，且在保证期限内，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求判令对被告抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求，原告对被告提供的抵押物进行了预购商品房抵押权预告登记，但未实际办理抵押权设立登记。抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。故，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张杰于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司辽宁省分行借款本金人民币289738.88元；
二、被告张杰于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司辽宁省分行借款利息人民币7710.03元、罚息人民币94.45元（截止至2016年4月18日，自2016年4月19日起至借款实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）；
三、被告沈阳同方置业有限公司对本判决的第一项、第二项承担连带给付义务；
四、驳回原告交通银行股份有限公司辽宁省分行的其他诉讼请求。
如被告张杰、沈阳同方置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告迟延履行期间的利息。
案件受理费5763元，邮寄费90元，公告费400元，由被告张杰、沈阳同方置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张育红
代理审判员 张 琪
人民陪审员 张玉华
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 李卓月
本判决所依照的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是××向××借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条××未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。