江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第01868号
上诉人（原审原告）刘彩芹，女，1958年9月5日生，汉族，教师。
委托代理人韩召栋，男，1959年4月12日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）王香，女，1975年8月10日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）吴梅，女，1976年12月1日生，汉族，个体工商户。
上诉人刘彩芹因与被上诉人王香、吴梅案外人执行异议纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2013）睢民初字第00594号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年5月27日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人刘彩芹及委托代理人韩召栋，被上诉人王香，被上诉人吴梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，涉案房屋坐落于睢宁县睢城镇人民东路xxxx室，刘彩芹与王香就该房屋签订了一份购房合同，合同书中注明的签订时间为2008年12月2日，约定房款13万元（含屋内设施、家具及附属物）。同时，王香向刘彩芹出具一张12万元的购房款收条，收条中注明时间为2008年12月2日，余款1万元至今未付。刘彩芹陈述：该12万元，其中7万元系王香于2007年底向其借款，另外5万元系2008年交付的购房款。双方达成协议后，刘彩芹曾在房屋入住一段时间，2012年3月后，由王香居住至今。就房屋入住问题，刘彩芹陈述其于2009年10月底入住，当时王香不在场，但之前王香把钥匙交给了刘彩芹。王香陈述2009年9月至10月，王香一直在涉案房屋内居住。王香在青海做生意期间，刘彩芹撬门进去入住过，王香回家后将刘彩芹赶出涉案房屋。
王香与梁广于2004年7月5日经民政部门办理离婚登记，离婚协议约定涉案房产归子女所有。2005年2月23日，双方变更协议，约定涉案房屋归王香所有。后因梁广拒不协助办理过户，王香于2009年3月3日诉至法院，要求确认房屋归其所有并要求梁广协助办理过户。2009年5月18日，原审法院作出（2009）睢民一初字第1788号民事判决，支持了王香的诉讼请求。该判决生效后，王香未申请执行。迄今，涉案房产权属登记人仍为梁广。
另查明，关于王香与吴梅民间借贷纠纷一案，原审法院于2009年11月29日作出（2009）睢民一初字第6053号民事裁定查封了涉案房产，并于2010年1月12日作出（2009）睢民一初字第6053号民事判决，判决王香返还吴梅借款10万元。判决生效后，吴梅申请执行王香，原审法院于2011年11月22日作出（2011）睢执字第1076-1号续查封裁定继续保全涉案房产。后刘彩芹持购房合同以其对涉案房产享有权利为由提出执行异议，原审于2012年2月10日作出（2012）睢执异字第6号裁定，驳回刘彩芹异议请求。随后，刘彩芹诉至原审法院，请求判令其与王香签订的购房合同有效，王香协助办理过户手续，停止对涉案标的物的执行。
原审法院认为，执行异议之诉，主要目的是通过诉讼排除对标的物的强制执行，而排除强制执行的理由则是案外人应对涉案房屋享有实体权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，刘彩芹须同时满足支付全部价款、实际占有、对未办理过户无过错三种情形，对涉案房屋才享有实体权利。刘彩芹与王香约定购房款13万元，但实际支付12万元，尚欠1万元房款未付。故刘彩芹未支付全部价款。关于刘彩芹是否实际占有房屋。王香称，签订的是虚假合同为了逃避执行，根本不存在向刘彩芹交付房屋，刘彩芹曾在王香外出期间，破门而入居住过。经查，自2012年3月后，该房屋实际由王香占有居住。刘彩芹称，2012年3月后，系王香强行占有房屋，为此向法庭提交2012年3月16日接警登记表，该登记表中载明，双方因房屋问题发生争吵而报警处理。从该查明的事实看，目前刘彩芹未占有涉案房屋。《规定》第十七条所指的占有，应是合法、毫无争议的占有，即出卖人完全自愿交付，买受人的占有不得违背出卖人的意愿。而刘彩芹对涉案房屋的占有，王香是有异议的，并非双方完全自愿的交付与占有。综上，取得涉案房屋实体权利之三种情形，刘彩芹有两种不具备，故对原告就涉案房屋主张权利的请求，不予支持。
另外，就刘彩芹与王香房屋买卖关系的真实性而言，虽然双方签订了购房合同，但王香在异议审查及本案庭审中，均明确表示该房屋买卖不是出于其真实意思表示，而是为了逃避吴梅对其房产的执行，才与刘彩芹恶意串通买卖房产。刘彩芹也陈述：“2007年底，王香向我借款7万元；2008年上半年，王香没有钱还我，过了几个月，王香又向我借5万元用，我说以前的钱尚未清偿，王香说把房子卖给我。”由此可以看出，本案房屋买卖合同基于借贷关系产生，《中华人民共和国物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，王香处分该房产行为，并不导致房屋物权变动的效力，故查封裁定于法有据，案外人要求停止对房产的执行，不能得到支持。遂判决驳回刘彩芹对王香、吴梅的诉讼请求。
上诉人刘彩芹不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审认定我向王香支付的12万元全部为借款错误，该12万元中7万元是借款，5万元为合同签订时交付的购房款，我与王香是房屋买卖关系，不是民间借贷关系。2、根据《规定》第十七条，我已经支付全部购房款，未付的1万元为家具、家电等物品的价值。我在2009年10月至2012年3月已经合法占有涉案房产，原审以王香2012年3月后强行将我赶出涉案房产为由，否定我对涉案房产的占有错误。请求二审法院撤销原判，将本案依法改判或发回重审。
被上诉人王香、吴梅均辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案的争议焦点为：刘彩芹是否具备阻却执行涉案房产的条件。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述法律规定，在涉案房产未过户至刘彩芹名下的情况下，刘彩芹欲阻却吴梅对涉案房产的执行，必须同时满足三个缺一不可的条件，即：全额支付房款、实际占有房产、对未办理过户手续不存在过错。
本案中，刘彩芹与王香签订的购房合同约定涉案房产及屋内设施、家具及附属物价格为13万元。刘彩芹主张王香此前欠其7万元，因无力偿还，要求将涉案房产卖与自己，加上购房时其向王香支付的5万元，已经支付了12万元的购房款（原审卷48页），即便不考虑涉案房产买卖存在以房抵债的因素，刘彩芹也只向王香支付了12万元，刘彩芹并未支付全部购房款。刘彩芹虽主张购房款为12万元，剩余未付的1万元是购买涉案房产中家具、电器等物品的款项，其已足额支付房款，但双方签订的购房合同对此并无约定，现有证据不能否定该1万元为购房款的一部分，故刘彩芹主张已经支付全部购房款、未付的1万元不是房款的观点缺乏证据支持，本院不予采信。
综上，刘彩芹请求阻却对涉案房产的执行不具备《规定》第十七条设定的条件，其上诉主张证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘彩芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 庆
代理审判员 费蜜代理审判员周美来
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 李 东 青