海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼01民初291号原告：张弘毅。委托代理人：陈洪德，海南海大平正律师事务所律师。被告：海口美视国际高尔夫俱乐部有限公司。法定代表人：马麒，董事长。委托代理人：陈建，海南瑞来律师事务所律师。原告张弘毅诉海口美视国际高尔夫俱乐部有限公司（以下简称美视公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告委托代理人陈洪德，被告美视公司委托代理人陈建到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。张弘毅诉称：2011年2月28日，张弘毅、美视公司双方签订美视南草坪公寓XXX房《商品房买卖合同书》，张弘毅以448.2万元购买该房。合同签订后，张弘毅按照合同约定支付了全部款项。合同第十五条约定:“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人申请办理房屋权属证书。”合同约定交房时间为2012年5月1日，因此美视公司最晚应在2013年5月1日为张弘毅申请办理房屋权属证书。但是直至今天，美视公司无法办理房屋所有权登记手续，故张弘毅要求美视公司依法赔偿经济损失。张弘毅的诉讼请求为：一、判令美视公司支付逾期办理房屋权属证书违约金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2013年5月1日起计算至办理之日止，暂计至2016年8月31日为1245327元；2、本案诉讼费用由美视公司承担。美视公司辩称：一、张弘毅以《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定认定美视公司违约不符合事实。美视公司与张弘毅所签定的《商品房买卖合同》系标准合同。该合同第十五条对产权登记事项作了特别约定，即：“本条内容以以下约定为准。出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人申请办理房屋权属证书。由于该酒店式公寓的土地使用性质，不能办理土地分割手续。”根据此项特别约定，美视公司的义务是在房屋交付之日起360日内为买受人申请办理权属证书，而不是办好或取得权属证书。因为建设部办公厅《关于城市房屋登记管理办法有关问题的复函》（建办法函「2003」619号）已明确指出“《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定的房屋权属转移登记，应当由购买人申请，并由销售人予以协助”。本案中，美视公司为其申请办理房屋权属登记的前提必须是张弘毅向美视公司出具委托书、缴纳相关费用（如公共维修基金、办证等相关费用），但张弘毅没有任何证据证明其已向美视公司进行过委托或申请或要求。美视公司在办理权属登记过程中履行的是协助义务（如《商品买卖合同》第九条明确规定：“房屋交付后，出卖人不得以房屋已交付使用为借口懈怠在本合同中应承担的其它义务，如协助买受人办理房屋所有权登记、土地使用权变更手续并提供必要的证明文件等”）。本案中，张弘毅未提供任何证据证明其向美视公司要求为其申请办理房屋权属证书事宜，美视公司作为协助义务履行人，在主义务人未明确向美视公司提出要求的情况下，不可能在360日内为其申请办理房屋权属证书。因此，不存在美视公司违约的事实。二、从诉讼法的角度，张弘毅未能提供美视公司违约的证据，依法应当承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定：“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，张弘毅提供的《商品房买卖合同》只能证明合同关系成立并生效的事实。《电子银行转账凭证》只能证明张弘毅向美视公司依约支付购房款的事实。这些事实只能证明双方商品房买卖关系存在且合同得到实际履行，不能证明美视公司违约的事实。根据前引法律、司法解释的规定，张弘毅依法应当承担举证不能的不利后果，即没有证据证明美视公司违约。三、本案所涉商品房迟延办证不能归责于美视公司。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更手续和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。因此，购买人的办证义务为主动办证义务，开发商的办证义务为协助办证即协助义务。根据最高人民法院司法解释的规定，只有在完全归责于出卖人（开发商）的情况下，出卖人（开发商）才须承担违约责任。张弘毅要求美视公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金明显没有法律依据。四、张弘毅的违约金请求权已过诉讼时效。本案所涉房屋于2012年5月1日前交付。如果张弘毅认为美视公司违约，依法最迟应于2015年5月1日以前向美视公司主张违约责任。但其起诉状载明的起诉日期却为2016年9月14日，已超过法定的二年起诉期限，人民法院依法应不予支持。已经生效且当事人亦未申诉的（2016）琼01民终1074号判决书已明确表明这一观点。五、本案所涉房屋已具备办理权属登记的条件，张弘毅应立即配合美视公司，办理相关手续，积极办理房屋权属登记。综上，本案中，张弘毅依法不应承担违约责任。此外，由于张弘毅未在诉讼时效期间内主张违约金请求权，该请求权已失权，依法不应得到人民法院的支持。经审理查明：2010年11月18日，张弘毅和美视公司双方签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定：美视公司将位于海口市滨海西路XX号海口美视旅游度假中心酒店式套房2号楼（幢）4（层）XXX房出售给张弘毅，房屋建筑面积188.66平方米，每平方米23757.02元，总价款4482000元；出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人申请办理房屋权属证书。2011年2月11日，张弘毅向美视公司支付房款4482000元，美视公司于2011年5月1日将房屋交付予张弘毅。2016年7月12日，海口美视旅游度假中心酒店度假休闲区2号楼办理出该楼房屋所有权证。截止至张弘毅于2016年9月20日向本院提起本案诉讼时，美视公司仍未依约为张弘毅申请办理房屋登记过户手续。另查明：本院审理的上诉人美视公司与被上诉人海口博森电子配件有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2016年6月29日作出（2016）琼01民终1074号民事判决，该判决认定：在约定的办证期限届满后，美视公司未能依约为海口博森电子配件有限公司办理权属证书，海口博森电子配件有限公司即应知道自己的权利受到侵害，但该司向法院请求保护民事权利时已超过了法定二年的诉讼时效期间，故本院对海口博森电子配件有限公司要求美视公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。上述事实，有（2016）琼01民终1074号民事判决、《商品房买卖合同》、转帐凭证、当事人陈述及开庭笔录等证据证明，足以认定。本院认为：一、关于本案的准据法选择问题。张弘毅系香港居民，本案应参照涉外民事诉讼程序处理。依照《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条第一款第（二）项关于“涉外民商事案件由省会、自治区首府、直辖市所在地的中级人民法院管辖”的规定，本院对本案有管辖权。本案属涉港合同纠纷案件，当事人并未选择合同适用的法律。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案合同的签订地、履行地以及标的物的所在地均位于海南省海口市，因此，应适用我国大陆的法律作为处理当事人争议的准据法。二、关于本案的实体处理问题。张弘毅和美视公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据双方签订合同之约定，美视公司应当在房屋交付之日起360日内为张弘毅申请办理房产证。美视公司于2012年5月1日交付房屋，故应当在2013年4月25日前为张弘毅申请办理房屋权属证书。而美视公司却在本案立案后仍未为张弘毅申请办理涉案房屋的权属证书，美视公司应承担违约责任。但在约定的办证期限届满后，美视公司未能依约为张弘毅办理权属证书，张弘毅即应知道自己的权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。据此，张弘毅本应在2015年4月25日前主张其权利，但其却迟至2016年9月20日才向法院请求保护民事权利，期间又无中止、中断、延长诉讼时效的情形，已超过了法定二年的诉讼时效期间，故对张弘毅要求美视公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持，美视公司对本案逾期办证违约金提出已过诉讼时效的抗辩意见成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告张弘毅的诉讼请求。案件受理费人民币16007.94元，由原告张弘毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长  陈立夫审判员  廖端明审判员  符玉梅二〇一七年一月三日书记员  韩 莉附：法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。