江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏03执异32号
异议人（案外人）赵银强，男，汉族，1964年9月15日出生，住浙江省嘉善县。
委托代理�郑天鹏，江苏彭隆律师事务所律师。
委托代理人彭燕，江苏彭隆律师事务所律师。
申请执行人上海鑫可矿产品股份有限公司，住所地上海市宝山区上大路668号1幢235A。
法定代表人俞峰，该公司经理。
委托代理人王馨，上海市协力律师事务所律师。
被执行人徐州海通特钢科技有限公司，江苏省徐州市贾汪区工业园区。
法定代表人杨根荣，该公司董事长。
被执行人杨根荣，男，汉族，1962年10月15日生，系徐州海通特钢科技有限公司法定代表人，住浙江省嘉善县。
被执行人冯伟明，男，汉族，1961年1月2日生，住浙江省嘉善县。
被执行人俞菊泉，女，汉族，1963年4月19日生，住浙江省嘉善县。
被执行人吴雪峰，女，汉族，1954年12月11日生，住浙江省嘉善县。
被执�人蒋永良，男，汉族，1968年10月23日生，住浙江省嘉善县。
被执行人徐亚红，女，汉族，1972年11月3日生，住浙江省嘉善县。
被执行人邹洪泉，男，汉族，1972年4月7日出生，住浙江省嘉善县。
本院在执行上海鑫可矿产品股份有限公司（以下简称上海鑫可公司）与徐州海通特钢科技有限公司（以下简称徐州海通公司）、杨根荣、冯伟明、俞菊泉、吴雪峰、蒋永良、徐亚红、邹洪泉买卖合同纠纷一案，异议人（案外人）赵银强对本院查封浙江省嘉善县西项村2社土地使用权（土地证号：善国用〔2002〕1-5**号）提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。异议人赵银强及其委托代理人郑天鹏、彭燕，申请执行人上海鑫可公司的委托代理人王馨，被执行人蒋永良到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人赵银强提出异议称，在上海鑫可公司申请执行徐州海通公司、杨根荣、冯伟明、俞菊泉、吴雪峰、蒋永良、徐亚红、邹洪泉买卖合同纠纷一案中，徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）于2015年4月10日作出（2015）徐执字第00208号执行裁定书。2015年10月22日，徐州中院向浙江省嘉善县国土资源局送达了（2015）徐执字第00208号协助执行通知书，将被执行人蒋永良名下位于浙江省嘉善县西项村2社土地使用权（土地证号：善国用〔2002〕1-5**号）予以查封，该块土地使用权及其上房屋所有权已经转让给异议人。2015年5月22日，异议人与蒋永良签订《资产转让协议》，约定蒋永良将上述房地产以183万元的价格转让给异议人。2015年5月26日，异议人与蒋永良至房地产登记部门办理了所有权变更手续，并缴纳了相关税费。2015年6月11日，本案涉案土地上的魏塘街道外环东路759弄7号房屋变更登�在异议人名下，异议人依法取得该处房屋的所有权证书。2015年6月11日，异议人向浙江省嘉善县国土资源局递交了土地变更过户手续，并缴纳了相关税费。在土地测量过程中，徐州中院将土地使用权查封。异议人认为，异议人与蒋永良签订的《资产转让协议》合法有效，异议人已经全额支付合同价款，涉案土地上的房屋所有权已经变更至异议人名下，根据物权法规定，该土地使用权也一并归异议人所有。蒋永良已经将涉案土地及房屋交付给异议人，异议人已经实际占有使用。申请执行人无权申请对涉案土地及房产进行查封。综上，请求法院解除对浙江省嘉善县西项村2社土地使用权（土地证号：善国用〔2002〕1-5**号）的查封。
申请执行人上海鑫可公司答辩称，不同意异议人的异议请求。理由如下：1.申请执行人与徐州海通公司、蒋永良等买卖合同纠纷一案于2014年12月19日判决，2015年3月20日申请执行。而本案中异议人赵银强是在2015年5月22日与被执行人蒋永良签订的资产转让协议，异议人与蒋永良协议签订的时间是在申请执行人申请执行之后。2.《物权法》第九条、第十四条明确规定不动产物权的变更经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力，依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生法律效力。徐州中院作出协助执行通知书和执行裁定书之时，诉争土地归被执行人蒋永良所有。异议人赵银强主张诉争土地已经转让但并未进行不动产的登记。综上，请求法院依法驳回异议人的异议申请。
被执行人蒋永良答辩称，涉案房产是我卖给异议人的。当时我考虑银行贷款压力大，资金周转不过来，所以把土地卖掉。
经审查查明，上海鑫可公司诉徐州海通公司、杨根荣、冯伟明、俞菊泉、吴雪峰、蒋永良、徐亚红、邹洪泉买卖合同纠纷一案，本院受理后经审理，于2014年12月19日作出（2013）徐商初字第195号民事判决书，判决内容为：（一）解除上海鑫可公司与徐州海通公司于2012年3月8日签订的销售合同及之后签订的四份补充协议。（二）徐州海通公司于本判决生效后十日内支付上海鑫可公司货款9257800元。（三）徐州海通公司于本判决生效后十日内赔偿上海鑫可公司利息损失（具体计算如下：以24057800元为本金，自2012年6月1日起计算至2012年9月12日止；以20257800元为本金，自2012年9月13日计算至2012年10月15日；以18257800元为本金，自2012年10月16日起计算至2013年3月6日；以13257800元为本金，自2013年3月7日起计算至2013年3月12日；以10257800元为本金，自2013年3月13日计算至2013年3月28日；以9257800元为本金，自2013年3月29日计算到本判决确定的履行义务之日止，均以月息7�为标准）。（四）杨根荣、冯伟明、俞菊泉、吴雪峰、蒋永良、徐亚红、邹洪泉对上述债务承担连带清偿责任。杨根荣、冯伟明、俞菊泉、吴雪峰、蒋永良、徐亚红、邹洪泉在承担保证责任后，有权向徐州海通公司追偿。（五）驳回上海鑫可公司其他诉讼请求。
上述判决生效后，徐州海通公司、杨根荣、冯伟明、俞菊泉、吴雪峰、蒋永良、徐亚红、邹洪泉未履行生效法律文书确定的义务。上海鑫可公司向本院申请执行，本院经审查后立执行案件，案号为（2015）徐执字第00208号。
2015年4月10日，本院作出（2015）徐执字第00208号执行裁定书，裁定：冻结、扣划徐州海通公司、杨根荣、冯伟明、俞菊泉、吴雪峰、蒋永良、徐亚红、邹洪泉银行存款1290万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。
2015年10月22日，本院向�江省嘉善县国土资源局送达（2015）徐执字第00208号协助执行通知书，要求协助查封杨根荣名下的位于浙江省嘉善县魏塘镇东方名嘉东区34幢1梯201室（证号：善国用〔2006〕001-06188）；蒋永良名下的位于浙江省嘉善县西项村2社（证号：善国用〔2002〕1-552），位于浙江省嘉善县魏塘镇怡海花园11幢（证号：善国用〔2004〕1-1461）；徐亚红名下的位于浙江省嘉善县魏塘镇富康花苑11幢1梯401室、501室（证号：善国用〔2003〕1-1457）；邹洪泉、徐亚红名下的位于浙江省嘉善县罗星街道嘉华世纪城学仕华庄8幢（证号：善国用〔2010〕第00205683号）。
异议人赵银强不服上述协助执行通知中关于查封登记在蒋永良名下的位于浙江省嘉善县西项村2社土地使用权（证号：善国用〔2002〕字第1-552号）的内容，向本院提出执行异议。
在异议审查期间，异议人赵银强向法院提交了资产转让协议、收条、银行交易明细、中国工商银行电子银行回单、资产转让交接单、税收缴款书、销售不动产统一发票、房屋所有权证（证号：嘉善县房权证善字第××号）、土地勘测定界技术报告等证据。
根据异议人提交的签订于2015年5月22日的《资产转让协议》记载，甲方（××）赵银强，乙方（××）蒋永良、张志芳。甲乙双方经过协商，乙方同意下述土地、厂房、办公用具等物资材料转让给甲方。第一条转让标的，此次转让土地位于嘉善县魏塘镇西项村2社（魏塘镇外环东路761号），（1）土地证号善〔2002〕第1-5**号，土地地号1-136-2-2，图号138.139.168.169，使用权面积3441.5平方米；（2）土地证号善〔2002〕第1-5**号，土地地号1-136-2-2，图号138.139.168.169，使用权面积163.9平方米；房产证号，善字第××号，房屋坐落于魏塘镇外环东路761号（嘉善县魏塘镇西项�2社），丘（地）号01-W-T-477，建筑面积381.21平方米；工厂设备2台5吨落地行车，无证建筑房子约1500平方米，办公用具、空调等室内设施。第二条转让总价，本次（1）土地、有证厂房转让价183万元，（2）设备、无证建筑房子约1500平方米、办公用具等物资材料转让价192万元，二项合计375万元。第三条特殊约定，在土地、房产转让时之前所产生的土地使用税费由乙方承担。第四条付款安排，甲乙双方在协议签订后5个工作日内，向乙方指定账户首次支付200万元，余款175万元，在所有产权证办妥完成后一次付清……
2015年5月22日，赵银强通过银行向张志芳汇款200万元；2015年6月2日，赵银强通过银行向张志芳汇款100万元，2015年6月19日，赵银强通过银行向张志芳汇款40万元。
2015年6月11日，房屋坐落于魏塘街道外环东路759弄7号建筑面积381.21平方米、地号1-136-2-2的两层房产变更登记在赵银强名下，房屋所有权证号为：嘉善县房权证善字第××号。
2015年6月20日，蒋永良、张志芳出具收条一份，内容为：本人蒋永良今收到赵银强支付位于嘉善县魏塘镇西项村2社（魏塘镇外环东路761号）的土地（土地证号：善2002第1-552号、善2002第1-5**号）和厂房（房产证号：善字第××号）及无证厂房、设备等物资材料转让的全部款项375万元。
同日，赵银强与蒋永良、张志芳签订了《资产转让交接单》，内容为：受让方（甲方）赵银强，出让方（乙方）蒋永良、张志芳。根据甲乙双方签订的资产转让协议，甲乙双方房产已经过户完毕，土地权证正在办理中，甲方应支付给乙方的所有款项已全部付清，现乙方交接全部厂房钥匙，按照转让协议，设备、物资材料，清点交接完毕。
嘉善县土地勘测信息中心出具土地勘测�界技术报告，勘测日期为2015年8月24日，勘测目的是转让测量。
2015年9月15日，赵银强在嘉善县魏塘街道外环东路759弄7号注册了嘉善正和金属材料营业部并取得营业执照。
2016年3月23日，嘉善县民政局出具嘉善县门牌号码核准确认书，确认房权证号为善字第××号、土地证号善国用〔2002〕字第1-552号的门牌号码为魏塘街道外环东路759弄7号。
2016年3月24日，嘉善县民政局出具证明一份，内容为：房权证为善字第××号（原地址为：嘉善县魏塘镇外环东路761号，现地址变更为嘉善县魏塘街道外环东路759弄7号）所有权人为赵银强。该处房产坐落在土地证号为善国用〔2002〕字第1-552号（原地址为魏塘镇西项村2社），地号为1-136-2-2。
以上事实有民事判决书、裁定书、协助执行通知书、资产转让协议、收条、银行交易明细、中国工商银行电�银行回单、资产转让交接单、税收缴款书、销售不动产统一发票、房屋所有权证、土地勘测定界技术报告、营业执照副本、嘉善县民政局出具证明等证据予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，异议人赵银强与被执行人蒋永良转让的资产中包括两块土地即土地证号：善国用〔2002〕字第1-5**�和土地证号：善国用〔2002〕字第1-5**号。法院于2015年10月22日查封的是登记在被执行人蒋永良名下的土地证号为善国用〔2002〕字第1-5**号的土地。对于异议人赵银强请求排除对土地证号为善国用〔2002〕字第1-5**号土地使用权执行的异议请求是否能够得到支持的问题。本院认为，首先，涉案资产交易涉及土地转让部分的异议，应当适用不动产转让的相关规定来确定是否具备排除执行的条件。其次，在本案中，异议人提供了证据证明其在法院查封之前，已经签订了资产转让协议、按照合同约定支付了价款并且实际进行了交接。第三，在法院查封之前，异议人已经申请对涉案土地进行变更登记，且已经进行了转让勘测，相关部门也出具了土地勘测定界技术报告。涉案土地的过户手续正在办理中，作为买受人的赵银强对此并无过错。第四，在同一转让协议上的房产已经在法院查封之前过户至赵银强的名下，同时在法院查封之前赵银强在上述地址注册了个体工商户并领取了营业执照，上述事实也可以从侧面印证上述资产转让的情况。第五，对于异议人提出的转让事实及证据，申请执行人未能提供其他证据予以推翻。综上，异议人赵银强的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的排除执行的条件，其异议主张依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对登记在被执行人蒋永良名下的位于浙江省嘉善县西项村2社土地（土地证号：善国用〔2002〕字第1-5**号）的执行。
异议人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审判长 张 锐
审判员 孙 燕
审判员 陈玉浩
二〇一六年八月二十四日
书记员 孙 健