浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭江民初字第2127号
原告（反诉被告）阳光财产保险股份有限公司浙江省分公司。
负责人费一飞。
委托代理人（特别授权代理）黄向皖。
被告（反诉原告）黄坤林。
被告（反诉原告）徐妙水。
上列二被告（反诉原告）共同委托代理人（特别授权代理）胡江玥，浙江九恒律师事务所律师。
原告阳光财产保险股份有限公司浙江省分公司（以下简称阳光财险浙江分公司）诉被告黄坤林、徐妙水房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告黄坤林、徐妙水诉反诉被告阳光财险浙江分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2012年11月16日、2012年12月17日立案受理，依法由代理审判员斯文丽适用简易程序独任审判，分别于2012年12月17日、2013年1月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳光财险浙江分公司的委托代理人黄向皖，被告（反诉原告）黄坤林、徐妙水的共同委托代理人胡江玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳光财险浙江分公司诉称，2010年2月5日，原告与二被告签订房屋租赁合同一份，由二被告将坐落于新塘路33-35号三新大厦第6层出租给原告，租赁期限自2010年2月17日起至2013年2月17日止，共计三年。租金每年861619元，每年递增8%。房屋租赁保证金70000元。租赁期内，乙方需提前退租，应提前三十日通知甲方，并按当年度月租金的20%支付违约金。原告因公司发展需要整体搬迁，遂按照合同约定，提前三十日通知二被告，并表示愿意按照约定承担违约责任，即当年度月租金的20%。2012年2月初，原告即搬出承租房屋，并交还房屋。原告曾多次与二被告协商退还保证金事宜，均未果。原告认为，双方签订的房屋租赁合同真实合法有效，对双方均具有约束力。在原告按照合同约定提前解除合同，并愿意承担相应违约责任的情况下，二被告应退还扣除违约金后的剩余保证金54491元。原告因此诉至法院，请求判令：1、二被告退还租房保证金54491元（70000元-861619元／年＊108%／12月＊20%）；2、本案诉讼费用由二被告承担。
被告黄坤林、徐妙水共同辩称，原告于2012年2月20日将租赁房屋的钥匙交与三新大厦物管处，该行为并不能视为完全返还房屋，原告直至2012年2月29日方将租赁房屋期间损坏的设施、设备修复完毕，因此原告仍应向被告支付2012年2月17日至2月29日期间的房屋使用费。原、被告签订的房屋租赁合同第十条（二）返还中规定，“租赁期满或合同解除，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。”补充协议上也明确“租赁面积内的附属设施有损坏或故障时由乙方自行负责修理并承担相关费用”。原告即合同乙方在未经被告同意的情况下单方面解除合同并搬离租赁房屋，造成合同解除的事实，且原告并未按合同约定履行相关房屋返还手续，故其将钥匙交与物管的行为并不能认定为房屋返还行为。被告认为，返还的房屋应便于出租人的再次出租，而附属设施、设备是否完好是不可或缺的条件，否则会影响被告将房屋出租给第三人。根据房屋租赁合同及补充协议的约定，原告负有修复附属设施设备的义务并要承担相关费用。根据物管的证明，原�于2012年2月29日将附属设施设备修理完毕，方符合房屋返还的条件。因此，原告应向被告支付2012年2月17日至2月29日期间的房屋使用费35794.25元（1004992.4元／365天＊13天）。根据房屋租赁合同第十五条（六）的规定，原告还应按当年度月租金的20%支付违约金16749.87元（1004992.4元／12月＊20%）。综上，在扣除13天房屋使用费及违约金后，被告仅需返还原告17455.88元。
反诉原告黄坤林、徐妙水诉称，2010年2月5日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，由反诉原告将位于新塘路33-35号三新大厦第6层出租给反诉被告使用，租赁期限自2010年2月17日至2013年2月17日，共三年，首年租金为861619元，此后每年递增8%，另，双方有补充协议约定由反诉被告负责租赁房屋内附属设施设备的维修及费用。2012年2月29日，反诉原告接到绿城物业服务集团有限公司杭州三新大厦物业服务中心的通�，称租用六楼的反诉被告于2月20日将房屋钥匙交与物管处，且已将租赁物业范围内的附属设施设备维修完毕，要求反诉原告前去交接领取。反诉被告在未正式通知反诉原告解除租赁合同的情况下违约搬离房屋，又未按合同约定与反诉原告办理返还房屋的交接手续，反诉原告认为虽双方租赁合同已于2012年2月29日实际解除，但反诉被告仅向反诉原告交纳了2011年2月17日至2012年2月16日的房屋租金，反诉被告仍需向反诉原告支付2012年2月17日至2012年2月29日期间的房屋租金35794.25元。诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告2012年2月17日至2012年2月29日期间的房屋租金35794.25元（1004992.4元／365天＊13天）；2、反诉案件诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告阳光财险浙江分公司辩称，反诉原告的诉请与事实不符。首先，反诉原告计算租金的起始时间不对，根据双方签订的房屋租赁合�，租期自2010年2月17日起至2013年2月17日止，可见每一年都是计算到2月17日的，故不应从2月17日开始计算。其次，反诉原告没有证据证明反诉被告在合同解除后继续占用租赁房屋，事实上反诉被告在2012年2月12日就已经搬离三新大厦了，反诉原告计算13天租金与事实不符。最后，反诉原告按照第三年的租金标准来计算没有依据，因为双方的房屋租赁合同于2012年2月17日就已解除，不存在第三年度一说。
原告（反诉被告）阳光财险浙江分公司向本院递交的证据有：
1、房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实；
2、网上银行转账凭证、收条各一份，拟证明原告向被告支付7万元保证金的事实；
3、公证书、光盘、录音整理资料各一份，拟证明原告已依照合同约定提前告知被告终止房屋租赁合同的事实；
4、情况说明一份，拟证明原告搬离后委�三新大厦物业服务中心联系维修单位更换玻璃幕墙的事实；
5、证明一份，拟证明原告已通知被告收房并已将租赁房屋交还被告的事实；
6、证人沈某的证人证言，拟证明原告已腾空租赁房屋并已通知被告收房，鉴于被告出差在外只能将钥匙交与三新大厦物业服务中心的事实。
上述证据经庭审质证，被告（反诉原告）黄坤林、徐妙水对证据1均没有异议，本院予以确认。被告（反诉原告）黄坤林、徐妙水对证据2有异议；本院认为，该组证据能证明待证事实，本院予以确认。被告（反诉原告）黄坤林、徐妙水对证据3中的公证书和录音光盘没有异议，但认为文字资料是原告自行整理的，无法达到证明目的；本院认为，该组证据无法证明待证事实，故本院不予确认。被告（反诉原告）黄坤林、徐妙水对证据4没有异议，本院予以确认。被告（反诉原告）黄坤林、徐妙水对证据5有异议；本院认为，该份证据能证明原告于2012年2月20日将案涉房屋的钥匙交与三新大厦物业服务中心的事实，本院对此予以确认。被告（反诉原告）黄坤林、徐妙水对证据6有异议；本院认为，证人沈某系原告公司员工，仅凭其证言无法证明待证事实，故本院不予确认。
被告（反诉原告）黄坤林、徐妙水向本院递交的证据有：
1、房屋租赁合同及补充协议各一份，拟证明原、被告双方对房屋租赁事宜的约定及原告承诺负责租赁范围内附属设施损坏维修并承担相关费用的事实；
2、证明一份，拟证明原告因维修租赁期间损坏的设施设备，至2012年2月29日才最终完成各项交付工作的事实；
3、合作协议书一份，拟证明被告黄坤林、徐妙水对三新大厦6楼房屋具有合法权属的事实；
4、证明一份，拟证明被告黄坤林、徐妙水于2012年3月1日收取房屋钥匙正式收回房屋的事实。
上述证据经庭审质证，原告（反诉被告）阳光财险浙江分公司对证据1的真实性合法性均无异议，本院予以确认。原告（反诉被告）阳光财险浙江分公司对证据2的真实性没有异议，本院予以确认。原告（反诉被告）阳光财险浙江分公司对证据3有异议，本院不予确认。原告（反诉被告）阳光财险浙江分公司对证据4的真实性有异议；本院认为，该份证据能证明待证事实，本院予以确认。
根据本院确认的证据及当事人的陈述，可以认定的事实如下：
2010年2月5日，黄坤林、徐妙水与阳光财险浙江分公司签订了房屋租赁合同，约定黄坤林、徐妙水（合同甲方）将坐落于杭州市江干区新塘路33号三新大厦6楼房屋出租给阳光财险浙江分公司（合同乙方）使用，租赁期限为2010年2月17日至2013年2月17日，租金每年为861619元，每年递增8%，租赁期内每年支付一次。该合同第八条约定，乙方2010年2月第一次租赁本房屋时向甲方支付的房屋租赁保证金70000元作为本合同期内的租赁保证金，在合同到期后，经甲方验收房屋后，七天内退还给乙方，退还保证金不计利息。该合同第十条（二）约定，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。该合同第十五条（六）约定，租赁期内，乙方需提前退租的，应提前三十日通知甲方，并按当年度月租金的20%支付违约金。另，阳光财险浙江分公司曾出具补充协议一份，承诺其在租赁杭州市江干区新塘路33号三新大厦6楼期间，租赁面积内的附属设施有损坏或故障时，自行负责修理并承担相关费用。
房屋租赁合同签订后，阳光财险浙江分公司依约支付了房屋租赁保证金70000元及第一、第二年度的房屋租金。2012年2月，阳光财险浙江分公司因发展需要进行整体搬迁。2012年2月20日，阳光财险浙江分公司将案涉房屋钥匙交与绿城物业服务集团有限公司杭州三新大厦物业服务中心。因案涉房屋内有一块幕墙玻璃破损，阳光财险浙江分公司便委托三新大厦物业服务中心联系专业幕墙维修单位进行更换。2012年2月29日，上述幕墙玻璃更换完毕，阳光财险浙江分公司为此支付维修费用2300元。三新大厦物业服务中心随即联系黄坤林、徐妙水，黄坤林、徐妙水于2012年3月1日至物业服务中心收取案涉房屋的钥匙。嗣后，阳光财险浙江分公司与黄坤林、徐妙水因房屋租赁保证金的退还问题发生争议，阳光财险浙江分公司于2012年11月诉至本院要求黄坤林、徐妙水退还租房保证金54491元。在该案审理过程中，黄坤林、徐妙水提起反诉，要求阳光财险浙江分公司支付2012年2月17日至2012年2月29日期间的房屋租金35794.25元。
本�认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同的约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，黄坤林、徐妙水与阳光财险浙江分公司签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力。该合同第十五条（六）约定，租赁期内，乙方需提前退租的，应提前三十日通知甲方，并按当年度月租金的20%支付违约金。阳光财险浙江分公司作为承租人欲解除房屋租赁合同，应按照合同约定提前三十日通知出租人黄坤林、徐妙水，然阳光财险浙江分公司未能提供充分证据证明其已按约定履行了通知义务，黄坤林、徐妙水亦表示从未收到过阳光财险浙江分公司的解约通知，故阳光财险浙江分公司自行搬离租赁房屋的行为已构成违约，应按合同约定支付相应违约金。阳光财险浙江分公司于2012年2月20日将租赁房屋的钥匙交与三新大厦物业服务中心，并于2012年2月29日将租赁房屋内破损的幕墙玻璃更换完毕，三新大厦物业服务中心随即通知出租人黄坤林、徐妙水，黄坤林、徐妙水于2012年3月1日至物业服务中心收取钥匙，至此，双方的房屋租赁合同因合意解除而终止。对于原告阳光财险浙江分公司主张的退还房屋租赁保证金的诉讼请求，本院认为，双方的房屋租赁合同已解除，阳光财险浙江分公司已搬离租赁房屋、更换破损幕墙玻璃并交付房屋钥匙，履行了返还租赁房屋的义务，黄坤林、徐妙水亦接收了租赁房屋，黄坤林、徐妙水应当按照合同约定在扣除相应违约金后返还房屋租赁保证金，违约金应当按照合同终止年度即第三年度月租金的20%计算，故本院对本诉原告阳光财险浙江分公司的该项诉讼请求的合理部分予以�持。经计算，黄坤林、徐妙水应退还阳光财险浙江分公司房屋租赁保证金53250元（70000元-861619元／年＊108%＊108%／12月＊20%）。对于反诉原告黄坤林、徐妙水主张的支付2012年2月17日至2012年2月29日期间房屋租金的诉讼请求，本院认为，阳光财险浙江分公司虽然在2012年2月20日将房屋钥匙交与三新大厦物业服务中心后未实际占有使用租赁房屋，但双方的房屋租赁合同直至2012年3月1日黄坤林、徐妙水收取房屋钥匙接收租赁房屋时终止，因阳光财险浙江分公司仅支付了第一、第二年度的房屋租金，故其仍应支付第三年度起至合同终止时止的房屋租金，因此本院对反诉原告黄坤林、徐妙水的该项诉讼请求予以支持。经计算，阳光财险浙江分公司应支付黄坤林、徐妙水房屋租金35794元（861619元＊108%＊108%／365天＊13天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、黄坤林、徐妙水返还阳光财产保险股份有限公司浙江省分公司房屋租赁保证金人民币53250元。
二、阳光财产保险股份有限公司浙江省分公司支付黄坤林、徐妙水房屋租金人民币35794元。
三、上述（一）、（二）项相抵，黄坤林、徐妙水还需支付阳光财产保险股份有限公司浙江省分公司人民币17456元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告阳光财产保险股份有限公司浙江省分公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费人民币1162元，减半收取人民币581元，由原告阳光财产保险股份有限公司浙江省分公司负担人民币15.5元，被告黄坤林、徐妙水负担人民�565.5元；反诉案件受理费人民币347.5元，由反诉被告阳光财产保险股份有限公司浙江省分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1509.5元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 斯文丽
二〇一三年一月三十日
代书 记员 高佳音