浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第553号
上诉人（原审被告）：严家寿。
被上诉人（原审原告）：嘉兴天祺投资管理有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道商业文化广场C区营业房*层***室。
法定代表人：张叶华，董事长。
委托代理人：何鑫芳，浙江子城律师事务所律师。
委托代理人：时晓飞，浙江子城律师事务所实习律师。
上诉人严家寿为与被上诉人嘉兴天祺投资管理有限公司（以下简称天祺投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2014）嘉平民初字第745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭进行了审理，上诉人严家寿，被上诉人天祺投资公司委托代理人何鑫芳、时晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2012年2月28日，严家寿与浙江平湖新天地资产管理有限公司（以下简称新天地公司）签订租赁合同1份，约定新天地公司将位于平湖市当湖街道东湖文化广场C-
D面积约为2500平方米的房屋出租给严家寿用于波特曼酒店经营。合同期限为2012年3月1日至2014年9月30日。后天祺投资公司通过司法拍卖的方式取得上述房屋的所有权。2012年10月27日，天祺投资公司与严家寿签订房屋租赁协议1份，约定天祺投资公司将位于平湖市当湖街道东湖文化广场C-
D面积约2500平方米的房屋出租给严家寿用于商业经营，期限为2013年1月1日至2014年9月30日。合同其他内容沿用严家寿与新天地公司签订的租赁合同约定，其中年租金为55万元，支付方式为提前一个月支付，每半年支付一次；租赁期间，严家寿使用租赁房屋产生的水电、物业管理等费用由严家寿承担。合同还约定，严家寿拖欠房租累计两个月以上的，天祺投资公司有权解除合同；严家寿逾期支付租金，每逾期一日，应当按照拖欠租金万分之八的比例，支付滞纳金。
2013年4月18日，天祺投资公司与平湖市东湖丽景花园商业文化广场业主委员会签订物业自治管理服务协议1份，约定平湖市商业文化广场C-
D区域的管理服务期限为2013年1月1日起至2016年10月31日止，收费按照每月每平方米1元计算。
2014年2月21日，天祺投资公司向严家寿发送律师函，要求严家寿支付拖欠至2013年12月底的租金，严家寿于次日签收。2014年3月3日，天祺投资公司作出解除与严家寿签订的房屋租赁协议的通知，要求严家寿于2013年3月10日前腾退房屋，严家寿于同月5日签收。截至2014年5月27日，严家寿共拖欠自2013年12月1日起的物业费42500元。
天祺投资公司向原审法院起诉称，截至2014年4月，严家寿尚欠租金229166元以及物业费40000元。经多次催讨仍不支付，已经对其造成严重损失，理应承担违约责任。为维护合法权益，请求判令解除双方签订的《房屋租赁协议》并责令严家寿立即将房屋腾退；支付2013年12月1日至2014年4月30日的租金229166元以及物业费40000元，之后每天按照租金1527.78元的标准计算至房屋腾退之日止；支付逾期支付租金的滞纳金34210元，之后的滞纳金按照每天183.33元的标准，计算至生效判决确定的履行日止。在庭审中天祺投资公司将物业费的金额变更为42500元。
严家寿在原审第一次开庭时未到庭应诉，第二次庭审中答辩称：本案起因是天祺投资公司恶意收回房屋，因其不同意续租，导致其产生重大损失，其没有能力支付租金。
原审法院认为，双方签订的租赁合同系当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，应当认定为合法、有效，双方当事人均应按照约定履行各自的合同义务。双方签订的房屋租赁期限起始于2013年1月1日，按照每半年支付1次房租，每次提前1个月支付的约定，2013年7月至12月的房租，严家寿应当于2013年6月1日前支付，2014年1月至6月的房租，严家寿应当于2013年12月1日前支付。严家寿于2014年3月，仍未支付2013年12月至2014年3月的房租，显属违约。因房屋租赁合同约定，严家寿拖欠房租累计2个月以上，天祺投资公司有权解除合同，故天祺投资公司于2014年3月3日向严家寿发送通知，要求解除与严家寿签订的房屋租赁合同符合约定。合同解除日期为天祺投资公司主张解除之日的2014年3月10日，严家寿应于2014年3月10日前将房屋腾退，并支付2013年12月至2014年3月10日共4个月10日（共131日）的租金，为197397.26元。关于逾期支付租金产生的滞纳金，原审将计算方式调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍进行计算，其中2013年12月的滞纳金按照租金45833.33元从2013年6月1日起算，2014年1月至3月10日的滞纳金按照租金151563.93元从2013年12月1日起算，均计算至判决确定的履行日止。合同解除后，因严家寿并未及时腾退房屋，故天祺投资公司主张参照合同约定的租金标准要求严家寿支付合同解除后至腾退之日止的房屋占有使用费，予以支持。因房屋租赁合同约定，物业费由严家寿承担，故天祺投资公司主张严家寿承担2013年1月至2014年5月的42500元的物业费，予以支持。
严家寿称房屋租赁合同约定其享有优先续签权，但此处的优先续签权指的是指原房屋租赁合同得到全面履行的前提下，于租赁期满后，天祺投资公司应当保证严家寿在同等条件下拥有优先续签权。现严家寿未支付房租，天祺投资公司依照合同约定行使合同解除权，故严家寿不能以天祺投资公司未同意与其续签合同对抗解除合同的诉请。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，原审判决：一、天祺投资公司与严家寿签订的房屋租赁合同于2014年3月10日解除；二、严家寿于判决生效后十日内将平湖市东湖文化广场C-
D房屋腾退给天祺投资公司；三、严家寿于判决生效后十日内支付天祺投资公司租金197397.26元、物业管理费42500元及滞纳金（滞纳金的计算方式为：45833.33元租金对应的滞纳金从2013年6月1日起算，151563.93元租金对应的滞纳金从2013年12月1日起算，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，计算至判决确定的履行日止）；四、严家寿于判决生效后十日内支付天祺投资公司房屋占有使用费（以每日1506.85元的标准，自2014年3月11日起计算至房屋腾退之日止）；五、驳回天祺投资公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5888元，减半收取2944元，由天祺投资公司负担333元，由严家寿负担2611元。
判决宣告后，严家寿不服，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，适用法律不当，故意偏袒天祺投资公司。其已经按照合同的约定履行了约定义务，由于天祺投资公司严重违约导致房屋租赁协议履行不能，造成其损失应该由天祺投资公司予以赔偿；天祺投资公司无权收取物业费，也没有垫付物业费，其也未享受物业服务，无需支付物业费用。综上，请求二审撤销原判，改判天祺投资公司退回其全部租金55万元，赔偿其直接经济损失135万元。
天祺投资公司在二审中答辩称，其已经履行了提供租赁物的义务，严家寿理应履行支付租金的义务；严家寿因经营不善等原因造成的所谓经济损失，与天祺投资公司不存在因果关系，赔偿无任何事实和法律依据；根据双方合同约定及相关法律规定，物业费理应由严家寿承担。因严家寿拒不履行支付租金的义务才导致租赁合同解除，补充条款约定的优先续签权，是在租赁合同得到全面履行的前提下才能取得。综上，请求二审驳回严家寿的上诉请求。
二审中，严家寿向本院提交如下证据：证据一、《平湖市当湖波特曼酒店转让协议》一份，用于证明其在与新天地公司签约后才签订酒店转让协议，张贤钰将酒店经营权转让并约定相关手续要在合适的时候转至其名下，其支付转让款35万元；证据二、《房屋租赁合同》一份，用于证明其与新天地公司在2012年签订房屋租赁合同时，考虑到酒店经营期限太短有较大风险无法获利，故签订了补充条款；证据三、《个体工商户营业执照》（复印件）一份，用于证明波特曼酒店经营者原为张贤钰，经营期限从2011年6月8日开始，该营业执照随合同已转让；证据四、《平湖当湖波特曼湖景酒店经营承包转让协议》一份，用于证明其与酒店原实际承包人顾利锋将酒店装饰装修的转让达成协议，折价87万元。证据五、天祺投资公司的告知函一份，用于证明天祺投资公司以其没有按期支付房租为由早就想收回物业不再向外租赁，无视承租人利益，与双方合同补充条款相违背；证据六、部分短信记录复印件一份，用于证明天祺投资公司在与其签订合同后，一直想收回物业，一直催缴租金，但又不给合法帐号，想让其放弃合同相关权利；证据七、开户许可证、机构代码证、卫生许可证和税务登记证，用于证明该酒店原告确实是张贤钰经营，上述证件已移交并且需要进行变更。
天祺投资公司经质证后，认为：证据一、四与本案没有关联性，天祺投资公司与严家寿是房屋租赁关系，严家寿与他人之间的协议与房屋租赁合同没有因果关系；证据二已经在原审中提交，真实性、关联性予以认可，但不认可严家寿的个人解读；证据三为复印件，真实性无法判断，且与本案无关联；对证据五的真实性予以认可，但天祺投资公司于2014年4月28日向原审法院起诉已经表明态度；证据六已在原审提交并质证，对三性均有异议；证据七的真实性没有异议，但与本案没有关联。
天祺投资公司在二审中向本院提交综合物业费收据一份，用于证明包括本案所涉物业费在内的物业费用其已经代缴的事实。严家寿质证认为天祺投资公司是在原审判决后缴纳的，但物业收费没有依据、标准，且对业主委员会的资质有异议。
本院对上述证据认证如下：对于严家寿提交的证据，其中证据二、六已经在原审提交且进行了质证，不能作为新证据，本院不再审查认定；天祺投资公司对证据一、四、五的真实性、合法性均没有异议，证据三虽为复印件，但结合证据七可以确认其真实性，故上述证据可以作为证据采用，但待证事实应结合证据内容及其他证据予以认定，有关认定将在裁判理由中进行阐述。天祺投资公司提交的证据，严家寿对其真实性不持异议，且能反映待证事实，本院予以认定。
二审中，天祺投资公司对原审法院认定的事实没有异议，严家寿认为原判事实认定中只引用了合同的部分条款，包括补充条款在内的很多内容未提及；物业服务协议这一部分事实其不清楚，存有异议。结合相关证据及双方陈述，本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外。另查明，2012年2月28日严家寿与新天地公司之间的租赁合同中，双方签订补充条款，内容为：一、由于考虑到现合同的租赁期限较短，乙方（严家寿）整改资金投入较大，租赁期限内无法获得正常收益，甲方（新天地公司）同意在上述合同到期后，保证乙方在同等条件下有优先续签权；二、甲方同意续签租赁合同期限在五年以上；三、续约租金根据实际情况在合理的范围内再行协商确定。之后，严家寿于2012年3月1日、3月20日分别与顾利锋、张贤钰就波特曼酒店经营承包及经营权签订转让协议，对装饰、装修、设备折价等事项进行了约定，同时约定由上述两人配合将酒店经营权（含营业执照、卫生许可证、特种行业许可证）等经营酒店所需手续变更至严家寿名下，如无法正常变更则通过公证处公证。2012年10月27日天祺投资公司与严家寿签订的房屋租赁协议中，上述补充条款内容仍然保留。严家寿签订上述协议后，进行了酒店经营，但并未按约支付天祺投资公司房屋租金，也未支付物业费用。2014年8月5日，天祺投资公司向业主委员会交付涉案房屋物业费52500元。
本院认为，本案二审的争议焦点是涉诉房屋租赁合同中何方存在违约，以及因违约造成的损失赔偿如何确定。
首先，我国《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，在租赁合同中，出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。同时，《合同法》第二百二十六条还规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。在本案中，严家寿与新天地公司之前签订房屋租赁协议，严家寿依约已经取得涉案房屋使用权并进行了经营活动。天祺投资公司之后通过拍卖取得上述房屋的所有权，并根据“买卖不破租赁”原则对严家寿已存在的租赁关系予以承受，严家寿也继续使用涉案房屋，且双方重新签订了房屋租赁协议，对原租赁协议约定的内容进行了确认，双方均应按约履行各自义务。根据双方协议约定，租金半年一付，每次提前一个月支付；拖欠房租累计二个月以上的，天祺投资公司有权解除合同。现严家寿拖欠租金不付，显属违约，按照双方协议约定，天祺投资公司当然有权解除合同。
关于补充条款的理解。虽然原审在事实认定中未进行陈述，但原审在裁判理由中对此进行了观点阐明和释义。严家寿上诉称该补充条款是出租人对其租赁经营作出的承诺和保证。但从条款内容上分析，上述补充条款只不过是出租人赋予严家寿在租赁合同到期后的优先续租权，而不是对合同约定租赁期限的延续，也不是当然的续租协议。且该权利并不当然取得，需要建立在原租赁合同得到全面履行的前提下，合同到期后在同等条件下才能实现。在严家寿未能按约支付租金且天祺投资公司已行使合同解除权的情形下，严家寿自然不能再享有优先续租权。
关于严家寿上诉所称天祺投资公司不配合其办理登记手续的问题。一是从双方签订的协议来看，双方并未约定该项协助义务；二是从严家寿提供的证据来看，严家寿是从顾利锋、张贤钰处转让波特曼酒店经营承包及经营权，有关经营酒店所需变更手续也是约定由上述两人配合协助；三是天祺投资公司通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，且已经与严家寿重新签订租赁协议，有关房屋的权属状况严家寿早已明知；四是严家寿租赁房屋、转让酒店经营承包及经营权的行为都在天祺投资公司取得房屋所有权之前，其如需变更登记手续早应可以完成，目前并无证据证明其未能进行变更登记与天祺投资公司有关。
其次，根据《合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原审基于严家寿违约而确认双方租赁合同解除，并对合同解除后的相关法律后果进行了处理，上述处理结果均是严家寿因违约导致合同解除所需承担的责任，符合法律规定。严家寿所提物业费问题，从双方签订的租赁协议内容来看，严家寿显然负有支付租赁、使用房屋期间物业管理费的义务。严家寿自认其从未支付过物业费，违反了双方合同约定，其上诉所提事由不能成为拒付物业费的抗辩理由。现天祺投资公司已经代缴其拖欠的物业费，则严家寿应当支付天祺投资公司相应款项。
至于严家寿上诉所提及的赔偿损失等主张，严家寿并未提供明确证据材料证明损失存在，且上述主张系具有独立诉讼请求权的主张，严家寿就此并未在原审中提起反诉，故不属于二审审查范围。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理，二审予以维持。严家寿的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5888元，由上诉人严家寿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一四年九月十八日
书 记 员 郑 茜