重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝02中民终231号
上诉人（原审被告）重庆绿森实业有限公司。
法定代表人潘有高，系该公司董事长。
委托代理人张皓翔，重庆竞立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）袁月生，男，1986年12月11日出生，汉族。
上诉人重庆绿森实业有限公司因与被上诉人袁月生房屋买卖合同纠纷一案，不服云阳县人民法院（2015）云法民初字第03326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年3月7日，原告袁月生（乙方）与被告重庆绿森实业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：第三条：本商品房座落为重庆市云阳县双江镇移民大道618号3-25-3，建筑面积95.22平方米；第四条：本商品房为清水房，总成交金额为338061元，建筑面积单价为3550元／平方米；第五条：本商品房成交金额338061元，于2010年3月7日首付68061元，剩余房款270000元向银行申请办理按揭贷款；第七条：本商品房交房期限：属预售商品房的，甲方应当在2011年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第十三条：2.预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应将办理本商品房产权登记需有乙方提供的资料提供给甲方；4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过叁拾日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之零点壹向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之叁的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；第二十三条：本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括订金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。另外双方的合同补充协议载明：8.乙方收楼时向甲方提交办理房产证的有关资料和证明文件，并及时交清全部房款和办理产权证所需的税费（包括房屋公共维修基金、契税等）。
合同签订后，原告按约交纳了首付款，并向银行办理了余款按揭，银行按揭款已付至被告账户。2010年8月，原、被告交接房屋。后因房屋实际面积与合同约定面积不一致，原告实际向被告缴纳购房款341115元。2013年11月14日，绿森名都1、2、3、4号楼工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。因原告在购房时提交的身份证复印件不符合办理房屋产权证的要求，故被告一直没有为其办理房屋产权证。原告的父亲于2015年6月29日联系被告的工作人员黄薇，并向黄薇提交了原告的第二代身份证复印件。2015年7月29日，被告取得由云阳县国土资源和房屋管理局对原告房屋登记的业务受理通知书。
原审原告袁月生诉称，原、被告于2010年4月12日签订商品房买卖合同，2010年8月按合同约定交付了房屋，原告按被告的要求交齐了关于该房的资料。同时，补充合同约定原告已经委托被告办理产权登记。被告收钱、收取资料后，没有按约定向房屋登记机构申请办理产权登记的受理单，直至如今仍然没有办理房屋产权登记。按合同约定，被告应承担已付房款日万分之三的违约金59968元。现原告起诉请求：“1.判决被告支付违约金59968元；2.诉讼费由被告负担。”
原审被告重庆绿森实业有限公司辩称，一、绿森名都并无违约事实。因规划变更，部分住户违规装修等原因，迟延了综合验收和取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，导致于2013年12月24日和25日才取得该4幢楼房的初始登记，分户登记时又因登记中心要求被告分期分批报送分户登记资料，且部分资料因不符合要求反复报送多次，还有部分住户一直拖欠购房款、测绘费，如本案原告袁月生因购房时提交的系旧身份证复印件，但办理房产证时，房管部门要求提供二代身份证，且原告在购房时留的电话号码已无法联系，直到2015年7月原告才提交二代身份证，在原告提交后，被告立即为其办理了房屋产权证。二、被告方不应承担违约责任，理由有：1.迟延办证是因不可抗力；2.业主（乙方）自己的原因所致；3.分户受理通知单上的受理时间与实际受理时间不一致，且办理时正逢春节假期。三、原告主张的违约金数额计算上有误，主要为：1.按原告在诉状中主张计算违约金的起止时间多计算了2天时间，应从2014年1月15日起算至拿到受理通知单的头一天止；2.国家规定的法定节假日应当减除。四、办证迟延未给原告造成任何损失。五、原告于2010年或2011年就已接房，到现在才提起诉讼已超过了诉讼时效。六、如非要按违约处理，请求对违约金的计算标准予以调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为，本案的争议焦点：一、被告是否应承担违约责任？原、被告在合同第十三条中约定“在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。本案原、被告于2010年即已交接房屋，但被告未能按约定时间申请登记，明显违反约定。现被告辩称是因“规划部门、房屋管理部门的原因以及部分业主私自搭建阳台导致小区无法按期进行综合验收”等不可抗力的原因导致其违约，其不应承担责任。而不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告作为房地产开发企业，对房屋登记事项应作充分准备，前述原因虽然客观存在，但并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。按照合同法的规定，当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故开发商即便是因第三人的原因导致违约，也应当向买受人承担违约责任，故被告不能免除其违约责任。然而在本案中，被告提供的通话清单以及证人黄薇的出庭证言能够证实原告未能及时提供符合办证机构要求的身份资料，且直到2015年6月29日原告的父亲才将原告的第二代身份证复印件交给证人黄薇，原告的行为违反了合同义务，也是导致逾期办证的重要原因之一。但是本案被告在得知原告提交办理房屋产权证的身份资料不符合办证要求时，未能尽到充分、合理的通知义务，其行为同样也是导致逾期办证的重要原因。故原审法院认为，对逾期办证产生的损失，原、被告各承担50%的责任为宜。
二、违约金应当如何计算？原告认为，违约金应从竣工验收备案登记之日后满60日起计算至原告获得业务受理通知书之日止，按约定标准计算。被告认为，计算期间过长，标准过高，要求依法予以调整。原审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告未能向原审法院举示其实际损失的依据，现被告认为过高，原审法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则等综合认定。原、被告在合同中约定“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之叁的违约金”，虽然系双方真实意思表示，但由于被告已及时将房屋交给原告，原告接房后已对房屋享有占有、使用、收益等权利，期间亦未曾向开发商催办过房产证。因此，逾期办证给原告造成的实际损失较小。且办理房屋产权证的行为需由原、被告及政府部门相互配合才能完成，被告虽有违约行为，但导致本案逾期办证的作用因素较多，在原告未能举示损失依据的情形下，若完全按双方约定的违约标准要求被告承担违约损失并不合理。现被告当庭请求对违约金予以调整，原审法院认为在未对原告造成实际损失的情况下，适当的使开发商减责，既符合公平原则，又有利于房地产市场的顺利、有序发展，同时为了防止原、被告矛盾的升级，引导被告与更多的购房户协商解决，故对被告请求对违约金予以调整的辩称意见，原审法院予以支持，并将违约金的计算标准酌情调整为“按已付房价款的万分之一计算违约金”。同时，竣工验收备案登记是办理房屋产权登记的必备条件，在竣工验收备案登记之前，被告不具有办理房屋产权登记的能力。原告要求从竣工验收备案登记之日后满六十日起计算逾期办证时间客观合理，原审法院予以支持，而被告辩称本案已过诉讼时效的理由不能成立。综上，计算违约金的期间应为竣工验收后满60日之日起至原告取得业务受理通知书之日止，即2014年1月14日至2015年7月29日，共计561天，由此计算的违约金为341115元×1?×561天＝19136.55元。
综上，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此，本案被告应承担的违约金为19136.55元×50%=9568.28元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告重庆绿森实业有限公司于本判决生效后十五日内向原告袁月生支付违约金9568.28元；二、驳回原告袁月生的其他诉讼请求。案件受理费1299元，减半收取650元，由原告负担625元，被告负担25元。
重庆绿森实业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担违约责任，诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：1.延迟办证系被上诉人违约所致。合同约定乙方收楼时向甲方提交有关资料和证明文件，但是被上诉人提交的是第一代身份证，不符合第二代身份证的要求，直到2015年6月29日才提交第二代身份证复印件，导致未能及时办理产权登记。2.上诉人不应承担违约责任。合同约定如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按支付违约金或者解除合同处理；如因乙方的责任导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。被上诉人因自己的原因未能及时有效地提交或补充相关资料导致延迟办证，上诉人不应承担违约责任。3.上诉人已经充分尽到了告知义务。上诉人在办证期间利用多种途径如小区张贴告示、打电话、通过物业管理人员转告等方式通知补充相关资料，而被上诉人长期在外地，原留在售楼部的电话联系不上。因此一审判决上诉人对本案承担部分违约责任不当。
被上诉人袁月生未作书面答辩。
双方当事人二审均未提交新的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。
综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为上诉人是否尽到了告知义务以及是否承担延期办证的违约责任，本院评判如下：
双方当事人于2010年8月交房，按照合同约定上诉人应当向被上诉人收取相关办证资料，被上诉人的身份证系2004年9月15日签发，有效期限为10年，被上诉人办理第二代身份证的时间为2007年2月15日，有效期为10年，交付第一代身份证对逾期办证有一定影响。但是上诉人2013年11月14日才取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，导致办证期限截止时间拖延至2014年1月14日，即使按照上诉人辩称于2014年5月6日向登记机关提交办证申请，也存在延期。上诉人的前述违约行为均非被上诉人没有及时提交符合有效的身份证明导致，应由上诉人承担相应期间逾期申请办证的违约责任。在上诉人一方出售的房屋满足办证条件后，发现被上诉人一方需提交第二代身份证时，应当及时通知对方。就其提交的相关证据而言，采用电话方式通知的时间从2015年6月开始，仍然存在一段时间的迟延。因此，上诉人没有充分证据证明及时履行了通知义务，同时因其自身原因延期提交办证申请，应当承担违约责任；被上诉人在同时持有两张身份证的情况下未能及时交付有效的身份证用于办理房屋产权登记，扩大了损失，亦应减轻上诉人的违约责任；在双方当事人违约的情况下，应当各自承担相应的责任，一审按照50%予以分摊并无不当。
因此，上诉人的上诉事实及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆绿森实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 杨继伟
代理审判员 胡相龙
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 闫东东