上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第1184号
原告上海新宇燃气有限公司。
法定代表人蔡丹平，总经理。
委托代理人周琴南，女，在上海新宇燃气有限公司工作。
委托代理人顾戈，上海城大律师事务所律师。
被告周井付，男，汉族。
委托代理人屠福弟，男，汉族。
原告上海新宇燃气有限公司诉被告周井付排除妨害纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理后，依法由代理审判员候芳适用简易程序审理。本案于2015年4月13日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人周琴南、被告委托代理人屠福弟到庭参加诉讼。本案经当事人合意延长简易程序适用期间一个月。因工作需要，本案改由审判员孙佑正适用简易程序审理。2015年7月16日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2015年8月7日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人周琴南、被告委托代理人屠福弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海新宇燃气有限公司诉称，2013年11月8日，原告与被告签订协议书，约定被告使用原告地址在五里村里港36号的工作房屋，仅仅为了被告施工时期需要而使用，不作他用，为施工人员居住，其他人不得居住；原告认为工程已经结束，或者原告认为不需要被告继续使用五里村的工作房屋时，被告无条件的立即搬离，否则作违约处理；违约金人民币5万元。2015年2月16日，原、被告签订约定书，约定在2015年3月8日被告搬离原告工地现场。原告认为被告无需继续使用系争房屋，故致函被告要求其立即搬离，但被告拒绝搬离。据此，原告诉至本院要求：1、判令被告立即搬离上海市青浦区五里村里港36号；2、判令被告支付水费、电费至搬离之日；3、判令被告支付原告逾期搬离违约金5万元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第2项诉讼请求为：判令被告支付截至2015年7月底的水费1，741元、电费117.93元；又增加诉讼请求要求判令被告支付房屋及土地使用费5万元（按每月1万元计算，计算5个月），后因要尽快收回房屋，撤回了该项增加的诉请。
被告周井付辩称，同意搬离，但需要20天的合理期限。同意支付直到搬离之日的水、电费。不同意支付5万元违约金，协议书上约定的搬离条款太随意显失公平，故双方又签订约定书，写明2015年3月8日被告搬离，约定书没有写到违约责任，应按约定书的内容，不需要支付违约金。被告不搬的理由是因为原告也未按该份协议书履行，所以被告也没有搬离。
经开庭审理查明，位于上海市青浦区白鹤镇五里村里港36号房屋的权利人为原告。2013年11月8日，原、被告签订协议书，约定被告为了施工使用原告在五里村的工作房屋，第一条约定被告使用原告在五里村里港36号的工作房屋，仅仅为了被告施工时期需要而使用，不作他用，为施工人员居住，其他人不得居住；第三条约定原告认为已经工程结束，或者原告认为不需要被告继续使用五里村的工作房屋时，被告无条件的立即搬离；否则作违约处理，违约金5万元；第四条约定被告在使用原告房屋时，所有临时生活设施被告自理，原告提供水表、电表，被告自行接通，费用被告自理，费用由被告按单据向有关部门缴纳，如果不按时缴纳水、电费，造成停水、停电，作为被告违约，每次违约金5万元。协议书中未有被告支付租金的约定。
2015年2月16日，原、被告签订约定书，约定被告撤离原告的施工工地进行结账，并约定撤离时间。该约定书约定，在2015年3月8日被告撤离原告工地现场，当场由原告再支付余款10万元；原、被告双方约定在2015年3月8日被告搬离原告工地现场，由原告派人到现场，双方清点财物，办理交接手续后，由原告支付被告10万元。
另查明，2015年3月8日，被告未前去与原告办理交接手续，原告遂向被告寄送立即搬离工地函，写明：原、被告签订约定书，请被告在2015年3月8日搬离原告工地现场；原、被告签订协议书，只要原告指定被告什么日期搬离，被告就得按时撤离工地，否则违约金5万元。该协议书是被告驻进原告公司工地时签订的双方约法三章的条例。如果被告不按照双方约定的条款执行，就司法见面，违约金被告支付，后果被告负责。被告于2015年3月9日收到该函件。
又查明，系争场地和房屋的水电均是被告使用。截止至2015年7月底，被告欠付水费1，741元、电费117.93元。
以上事实，由原、被告的陈述、协议书、约定书、立即搬离工地函、水、电费发票等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示，被告为原告进行配套工程的施工，后被告提出使用原告系争场地的空房，表示希望无偿使用，只要原告要求搬离被告立即无条件搬离，若不搬就支付违约金5万元，双方就签订协议书，当天被告的人员就入住了，还在房屋外空地堆放物品。被告的工程于2015年2月10日左右完工，双方2月16日签订约定书进行结算，并要求被告在3月8日搬离，约定书约定被告搬离后支付工程尾款10万元，实际签订约定书后又支付了其中5万。约定书不是协议书的替代，而是对协议书的补充，约定搬离时间，并对工程进行结算，若没有协议书不可能存在约定书。被告在原告处施工的工程价达200多万元，故5万元的违约金标准不高，且原告不收房租，是被告自己提出不按期搬走就支付5万元违约金的。水、电费在本案中主张到2015年7月底，后产生的费用另行主张。
原告提供：1、情况说明，证明被告2月17日领取5万元，现还有5万元工程尾款未付。2、上海市建筑施工合同，系与案外人温爱栋签订，证明系争房屋需要拆除翻新，案外人3月10日进场，否则每天违约金1，000元。3、水电费收据，证明原告垫付的水电费用。被告表示对于上述情况说明、水电费收据无异议，但建筑施工合同是与案外人签订，被告不清楚，原告的实际损失还未产生。
被告表示，被告是为原告做配套施工的，2013年11月签订协议书后搬进并使用系争房屋，原告还有5万元工程尾款未付，其余均付清。因没有找到其他房屋，故2015年3月8日未搬离，现在房屋已经找到。协议书约定的违约金条款太过随意，故不同意支付违约金，约定书是对使用房屋的重新约定，应按照约定书的内容履行，而约定书中没有约定违约责任。若法院认为被告违约，违约金标准过高，要求调整。协议书中没有约定租金标准，没有本金，也就不应承担违约金。被告不是免费使用房屋，同意自3月8日开始支付租金。对原告主张的水、电费的金额无异议，其后产生的水、电费也愿意支付。
根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的协议书、约定书系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按约定交付房屋给被告使用，被告应按约定使用房屋、支付水电费、工程结束后在原告要求的期限内搬离。现被告在约定书约定的时间内未搬离，经原告发函催告亦未搬离，存在违约事实，应承担约定的违约责任。被告提出协议书的违约金条款过于随意，并以在后签订的未约定违约金事宜的约定书替代了前述协议书为由，认为无需支付违约金，但从约定书的内容来看，没有任何否定协议书的效力的意思表示，且约定被告搬离日期亦是在承认被告按照协议书的约定使用房屋的基础上做出的进一步约定，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告提出双方未约定租金标准，没有本金也就不存在违约金，又认为5万元的违约金标准过高，但未提供证据予以证明，本院认为，原告将房屋无偿提供给被告使用，在放弃了租金利益的情况下，更应该加强对对方违约时原告权利的保护，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。原告主张的水、电费金额，被告予以认可，本院予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告周井付应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区白鹤镇五里村里港36号房屋及场地腾退后返还原告上海新宇燃气有限公司；
二、被告周井付应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新宇燃气有限公司截至2015年7月的水费人民币1，741元、电费人民币117.93元；
三、被告周井付应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新宇燃气有限公司违约金人民币5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，176元，由被告周井付负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 孙连华
二〇一五年十月十二日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。