福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第2273号原告洪秀英，女，1968年10月28日出生，汉族。委托代理人陆德强、黄龙水，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。被告温清山，男，1928年5月28日出生，汉族，户籍地厦门市海沧区海沧街道温厝村温厝119号。委托代理人王振烈、冯娟娟，福建力衡律师事务所律师。原告洪秀英与被告温清山合同纠纷一案，原告于2014年1月3日诉至本院，本院于2014年3月31日作出（2014）海民初字第179号民事判决。原告洪秀英不服，上诉于厦门市中级人民法院。厦门市中级人民法院于2014年6月13日裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洪秀英的委托代理人黄龙水，被告温清山的委托代理人王振烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪秀英诉称，2012年1月，原告与被告协商由原告代为销售被告名下拆迁安置房。2012年1月6日，被告出具《授权委托书》给原告，授权原告出售被告位于兴港花园二期房产，楼层、户型任原告客人挑选，总面积不能超过330平方米，实收价为人民币5200元（币种下同）每平方米。如售出价格多出的部分归原告所有，如少于5200元每平方米，原告将给予补足。在委托期间如果温清山私自出售或者委托他人出售均要负责给原告带来的损失。原告根据《授权委托书》分别与案外人陈贤智、陈四民、黄坤龙签订了《房屋购买意向书》，约定房屋售价为550000元、558000元、580000元，中介费为13500元、14000元、13800元。经被告同意后，原告向上述三人各收取了意向金20000元（共计60000元）。其后，被告在能够取得讼争房产的情况下，故意挑选了其他拆迁安置房，导致原告与案外人签订的《房屋购买意向书》无法履行，被告的行为给原告造成了可得利益损失计169300元。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付可得利益损失169300元［（550000元＋580000元＋558000元）-5200元／㎡＊300㎡＋13500元＋14000元＋13800元］（房产面积以每套100平方米计算）。二、本案诉讼费用由被告承担。被告温清山辩称，一、本案的《授权委托书》（2012年1月6日签署）属无效协议。第一，《授权委托书》项下的房产并非被告个人所有的财产，而是以被告温清山为代表的整个拆迁安置户全体共有人的财产。《授权委托书》涉及的房产的处理需要得到全体共有人的同意才有效力，《授权委托书》没有获得其他共有权人的同意，属无效委托，没有法律效力。第二，《授权委托书》签订时，被告对房产不但未持有合法的权属证书，也未实际占有房产，甚至没有证据证明房产真实存在，且内容明显荒谬，尤其是“楼层户型任洪秀英挑选”的内容。可见授权标的不明确，授权内容不合法，故《授权委托书》并没有合法有效成立，不具有法律效力。二、原告依据《授权委托书》签订的《房屋购买意向书》已经因过期而失效，且也协商退约完毕予以解除。三、原告提供的与所谓案外人贾庆梅、柳森、吴少杨签订的意向书及预约买卖协议，自身存在诸多瑕疵，与原告提供的录音材料自相矛盾，无法证实《房屋购买意向书》及预约买卖协议成立且得到履行。被告保留追究原告提供伪证的法律责任之权利。四、原告主张可期待利益，没有事实和法律依据。缔约过失责任涉及的损失依法属于实际已经发生的损失，而不是尚未发生的、可期待的损失。本案中，原告并不存在实际损失，原告也并未能对其损失予以举证，理应承担举证不能的法律后果。五、原告对于损失的计算也没有任何依据。首先，《授权委托书》本身并没有法律效力。其次，《授权委托书》中也载明了在被告“在委托期间存在私自出售和委托他人出售”的情形下才需负责对原告承担损失赔偿。本案中被告并不存在《授权委托书》所约定的赔偿损失的情形，更不论该《授权委托书》本身就不具有法律效力。请求依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2012年1月6日，温清山（授权人）与洪秀英（被授权人）签订一份《授权委托书》，载明：“兹有拆迁户温清山先生授权洪秀英出售位于厦门市海沧区兴港花园二期房产，楼层、户型任洪秀英客人挑选，总面积最多不能超过330平方米（房产面积以拆迁协议为准），实收价为人民币5200元每平方米。注：如售出价格多出的部分归洪秀英所有，如少于5200元每平方米，洪秀英将给予补足。出售时间以温清山与政府签订拆迁协议当日止。在委托期间如果温清山私自出售或者委托他人出售均要负责给洪秀英带来损失和中介费2.5%。”2012年1月4日，洪秀英（受托方）与案外人陈贤智（购买方）签订《房屋购买意向书》，约定：一、陈贤智愿意委托厦门市海沧中原世纪兴港物业中介服务部购买兴港花园座落于厦门市海沧区兴港二里162号501室的房产并且愿意以下条件购买房屋：1、以55万元购买该房产。2、付款方式：（1）购买方应于出售方与拆迁公司签订拆迁协议当日向出售方支付10万元（含意向金2万元）；（2）购买方应于办理全权委托公证当日向出售方支付40万元；（3）购买方应于一手产权办出后一个月内向出售方支付5万元。其他约定事项：第2条付款方式之（1）条补充：购买方同意签订协议时效至2012年2月29日止。二、购买方为表示购买该房屋之诚意，同意于签订房屋购买意向书当日支付意向金2万元。四、购买方应于收到受托方书面通知起一日内到受托方处与出售方签订房屋买卖协议。签订买卖协议后七日内前往公证处公证，公证后直接交房。五、购买方与出售方签订房屋买卖协议当日，应支付购房款总额（包含装修费）的2.5%予受托方作为中介服务费用。购买方支付13500元。洪秀英作为“单店负责人”签字。2012年1月5日和1月6日，洪秀英与陈四民、黄坤龙就兴港二里87号501室、175号501室分别签订《房屋购买意向书》，约定房屋售价分别为558000元、580000元，中介费分别为14000元、13800元。其他内容与2012年1月4日的《房屋购买意向书》相同。2012年1月6日和1月7日，温清山作为出售方在上述3份《房屋购买意向书》下方签字，确认同意按洪秀英与陈贤智、陈四民、黄坤龙在《房屋购买意向书》中所约定的条件出售房产，并约定于与拆迁公司签订拆迁协议当日至受托人处与购买方签订房屋买卖协议，如有反悔不出售该房屋或不按上述约定条件出售给购买方或不按约定签订房屋买卖协议等行为，出售方应向购买方支付同等意向金作为违约金。三份协议还有洪秀英所负责的厦门市中原世纪房产代理有限公司兴港店盖章。协议签订后，洪秀英经温清山授权代为收取了3份购房意向金20000元，共计60000元。其中一份《收款收据》将款项勾选为“预定金”，另一张《收款收据》将款项勾选为“定金”。温清山向温斌耀（系温清山之子）出具《委托书》，全权委托温斌耀代其处理兴港二里162号501室、87号501室拆迁安置房，包括有权代为办理、领取、保管上述安置房的土地房屋权证、代为出售上述安置房等委托事项，受托人有转委托权。该份《委托书》载明的时间为2012年1月4日。2012年3月，洪秀英向案外人陈贤智退还20000元，2012年4月又向案外人黄坤龙、陈四民退还款项。2012年4月13日，洪秀英致电温斌耀，双方就《房屋购买意向书》的期限延期问题未达成一致意见。2012年5月17日，温清山作为其家庭户的代表与厦门海沧土地开发有限公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议确认被拆迁房屋总产权面积1253.32㎡，由温清山、温斌辉、温斌耀、温斌荣4人平均分摊，每人分摊面积313.33㎡.安置房共计12套。该份协议中的房屋未包含上述《房屋购买意向书》中所指的房产。该协议载明的应安置拆迁人口还包括案外人邱月娥、温杰琛、温芯芬，分别系温斌耀的妻子、儿女。另查明，1、本院调取的厦门海沧房屋征迁服务有限公司出具的《关于被拆迁人温清山及其他被拆迁人相关情况说明》载明，被拆迁人温清山的商谈流水号为106号，《房屋购买意向书》所涉的兴港二里162号501室、87号501室、175号501室分别被商谈流水号为25号的柯明瑞、108号的刘和通、156号的邱锦良挑选，其中25号的柯明瑞因用地红线调整，挑选该房的时间为2013年10月23日。2、邱月娥、温杰琛、温芯芬发表声明，对温清山签署给原告的授权委托书不予确认。上述事实有原告提交的《授权委托书》、《房屋购买意向书》、《收款收据》、《代收收据》、《定金授权保管书》、《委托书》、电话录音，被告提供的《房屋拆迁补偿安置协议书》、声明书，本院调取的厦门海沧房屋征迁服务有限公司出具的《关于被拆迁人温清山及其他被拆迁人相关情况说明》及本案庭审笔录为证。本院认为，原告以被告故意阻碍条件成就造成原告可得利益损失为由要求被告赔偿损失诉至本院，本案系合同纠纷。原、被告双方争议的焦点为：一、温清山向洪秀英出具的《授权委托书》的效力；二、温清山是否故意阻却《房屋购买意向书》的条件成就。一、温清山向洪秀英出具的《授权委托书》的效力洪秀英主张，《授权委托书》为合法有效的协议。温清山主张，《授权委托书》不产生法律效力，理由如答辩意见所述，此处不赘。本院认为，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，出卖人在缔约时并不必然要以取得对标的物的所有权或处分权为前提。温清山虽未实际取得安置房的产权，但《授权委托书》的委托事项为洪秀英对温清山即将取得的拆迁保障房进行预售，此委托事项并不违反法律强制性规定。综上，《授权委托书》系洪秀英与温清山双方的真实意思表示，且未法律强制性规定，应认定为合法有效。二、温清山是否故意阻却《房屋购买意向书》的条件成就洪秀英主张温清山在与案外人分别就兴港二里162号501室、87号501室、175号501室签订了《房屋购买意向书》后，温清山故意不挑选该三套房，导致《房屋购买意向书》履行不能。温清山抗辩称，《房屋购买意向书》明确约定购买方同意签订时效至2012年2月29日止，不存在故意阻碍条件成就之事实。本院认为，《房屋购买意向书》关于“购买方同意签订时效至2012年2月29日止”的条款，是附终止期限的条款，《房屋购买意向书》在2012年3月1日效力终止。洪秀英提供的2012年4月13日电话录音也表明，各方就是否延长《房屋购买意向书》的效力期限，未能达成合意。并且洪秀英分别在2012年3月、4月向购买方退还款款，亦表明各方已经明确终止《房屋购买意向书》。由于2012年2月29日之前，温清山尚未签订拆迁协议，因此温清山在此之前没有条件选房，在此之后因《房屋购买意向书》已经终止，选房不受《房屋购买意向书》限制。鉴于温清山、洪秀英与客户陈贤智、黄坤龙、陈四民签订之《房屋购买意向书》于2012年3月1日已终止，温清山签订《拆迁补偿安置协议书》的时间为2012年5月17日，不存在故意阻却《房屋购买意向书》条件成就的情形。综上，本院认为，原、被告签订的《授权委托书》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方形成合同关系。原告依据《授权委托书》的约定居间预售被告将会取得的拆迁安置房，与陈贤智、黄坤龙、陈四民签订的《房屋购买意向书》，系对委托事项的履行。但因《房屋购买意向书》约定了终止期限，被告在签订拆迁协议之前，《房屋购买意向书》已于2012年3月1日期限届满而效力终止。洪秀英主张温清山存在故意阻碍条件成就，并据效力已终止的《房屋购买意向书》主张可得利益损失169300元缺乏事实和法律依据。尽管《授权委托书》不因《房屋购买意向书》的终止而终止，但洪秀英未能提供充分证据证明在2012年2月29日之后继续履行《授权委托书》，选定新的客户与房产。洪秀英提供的2012年3月分别与嘉庆梅、柳森、吴少杨签订的《房屋购买意向书》及《房产预约买卖协议》，没有温清山的签字，且与洪秀英在2012年4月仍然在继续与温斌耀沟通第一批客户选定房产的事实相矛盾，故本院对洪秀英与嘉庆梅、柳森、吴少杨签订的《房屋购买意向书》及《房产预约买卖协议》不予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告洪秀英的全部诉讼请求。本案案件受理费3686元，由原告洪秀英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判长黄玉梅代理审判员张晨玮人民陪审员林翠霞二〇一四年十二月十五日代书记员杨雅鑫附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。