中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）最高法民申2486号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市金怡富投资发展有限公司。
法定代表人：詹美清，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈靖祥，广东深明德律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：清远市万托置业投资有限公司。
法定代表人：陈健文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖鹊鸣，广东海云天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝岳华，广东海云天律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：企辉实业发展（深圳）有限公司。
法定代表人：金浩宇，该公司总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市百货广场大厦开发有限公司。
法定代表人：胥备，该公司董事长。
再审申请人深圳市金怡富投资发展有限公司（原深圳市金怡富投资担保有限公司，以下简称金怡富公司）因与被申请人清远市万托置业投资有限公司（以下简称万托公司）、企辉实业发展（深圳）有限公司（以下简称企辉公司）、深圳市百货广场大厦开发有限公司（以下简称百货公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第47-50号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
金怡富公司申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百条规定的情形，请求撤销原判决，驳回万托公司的执行异议请求，并准许对案涉查封房产继续执行，一、二审诉讼费由被申请人承担。事实和理由：一、原判决对本案的基本事实认定错误。首先，万托公司并没有付清全部购房款，原判决认定万托公司已付清全部购房款与事实不符。本案中，由万托公司一并履行其和案外人黄勤飞的付款义务。万托公司在执行异议审查中以四份《确认书》主张其已付清购房款，但前三份《确认书》均未加盖企辉公司公章，金怡富公司对该三份《确认书》的形式及其内容真实性均提出异议。万托公司主张其法定代表人陈健文于2006年10月17日向夏继来的银行账户转账250万元，但并未明确该笔款项的转出账户；其主张陈健文于2007年12月24日将50万元打到企辉公司指定账户，但并未明确该笔款项打入的具体账户。其次，就企辉公司与万托公司签订的《房地产转让协议书》，2009年4月28日清远市清城区人民法院作出的（2008）城法行初字第17号行政判决认定，企辉公司在未取得案涉房屋土地使用权的情况下，将涉案房产转让给万托公司的行为，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定。原判决对该行政判决认定的上述事实置之不理，错误认定万托公司购买房产合法。二、原判决适用法律确有错误。首先，原判决错误适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产司法解释》）第十七条的规定。一是根据《中华人民共和国物权法》的规定，企辉公司始终未取得涉案房产的所有权，其不得对外转让。二是如上所述，万托公司并没有付清全部购房款。三是万托公司明知涉案房产未完成登记过户手续，却与企辉公司签订买卖合同。故，根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条的规定，本案应当执行案涉房产。其次，万托公司对涉案房产不具有足以排除强制执行的民事权益。原判决错误认定，清远市中级人民法院（以下简称清远中院）在企辉公司起诉清远市粤侨企业有限公司（以下简称粤侨公司）与广东广发房地产公司（以下简称广发公司）清算组买卖合同纠纷一案中作出的（2010）清中法民二初字第12号民事判决（以下简称12号民事判决），以及清远市清新县人民法院（以下简称清新法院）在万托公司诉企辉公司房屋买卖合同纠纷一案中作出的（2011）清新法民初字第94号民事调解书（以下简称94号调解书）执行之后，万托公司即可取得案涉房屋的所有权，该民事权益足以排除强制执行。虽然12号民事判决判令广发公司清算组和粤侨公司将案涉房屋过户至企辉公司名下，94号调解书亦明确企辉公司应于取得房地产权证15日内将案涉房产的房地产权证转到万托公司名下，但实际上2013年4月28日深圳市中级人民法院查封案涉房产时万托公司尚未取得所有权，至今亦未取得所有权。原判决以难以实际取得的“民事权益”来排除强制执行，没有任何法律依据。再次，企辉公司低价出卖房屋，是逃避债务的行为，侵害了债权人的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同无效。案涉房产系企辉公司于1995年花费4009万元购买，多年来房价翻倍增长，企辉公司却于2006年11月以600万元的明显不合理价格转让给万托公司和案外人黄勤飞，其本质是转移财产逃避法院生效判决的执行。
万托公司提交意见请求驳回金怡富公司的再审申请。理由如下:一、本案原判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，万托公司提供的证据能充分证明，其已支付案涉房产全部购房款，并合法占有、使用案涉物业的事实。2006年11月17日，企辉公司与万托公司及案外人黄勤飞签订《房地产转让协议书》，约定企辉公司将其从广发公司购买的案涉房产及相应土地转让给万托公司及案外人黄勤飞，转让价款为人民币600万元。该协议内容真实有效，且已履行完毕。2006年9月至2007年12月间，万托公司分四次将全部转让价款付清给企辉公司（其中包括黄勤飞所涉款项）。2006年底，案涉房产由企辉公司交付万托公司，且一直由万托公司管理使用。其次，万托公司对案涉物业享有的实体权益已被生效法律文书所确认。由于企辉公司一直未按《房地产转让协议书》的约定将案涉房产过户至万托公司名下，2010年12月，万托公司向清新法院提起诉讼，诉请企辉公司将案涉房产过户给万托公司。在该案诉讼过程中，双方在法院的主持下达成和解，清新法院出具94号调解书，确认企辉公司应于取得房地产权证15日内，将案涉房产的房地产权证转到万托公司名下，该调解书已发生法律效力。故，万托公司对案涉物业所享有的实体权益已被生效的94号调解书所确认。再次，万托公司对于案涉房产未过户登记到其名下并无过错。1995年8月28日企辉公司与广发公司签订案涉房屋买卖合同后，案涉房产一直未过户至企辉公司名下。2010年，企辉公司向清远中院提起诉讼，后该院作出12号生效判决,判令广发公司清算组和粤侨公司将案涉房屋过户至企辉公司名下。该判决生效后，企辉公司已申请强制执行，清远中院也已向清远市国土房管部门送达了强制过户的协助执行文书，但由于国土房管行政主管部门拖延办理及深圳市中级人民法院对案涉物业进行查封等原因，导致企辉公司至今未能办理完毕过户手续。因此，按照94号调解书的内容，万托公司尚不具备申请执行的条件，万托公司对于至今未办理产权过户手续并无过错。二、金怡富公司的诉讼主张自相矛盾。12号判决生效后，企辉公司对案涉房屋享有物权性质的实体权利进一步被生效判决所确认，而94号调解书也确认了万托公司对案涉物业享有的实体权利。金怡富公司在原执行异议审查及本案一审中，均坚持认为企辉公司对案涉房产不享有物权，只享有债权；在二审中，经合议庭提醒和告知，金怡富公司的观点变更为：企辉公司对案涉房产享有实体权利，但万托公司则不享有实体权利。按照金怡富公司的逻辑，企辉公司对案涉房产不享有实体物权权利，则执行法院根本就不应将案涉房产作为企辉公司的财产查封，本案执行异议之诉也就丧失了存在的基础；如果金怡富公司认为将案涉房产作为企业的财产执行是正确的，就不应否认同样虽未取得产权证书，但已支付全部购房款、实际占有且已为生效调解书所确认的万托公司对案涉房产所享有的实体权利。故，金怡富公司的观点不能成立。
企辉公司、百货公司未提交意见。
本院经审查认为，本案争议焦点是，原判决依据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条的规定认定万托公司享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，案涉财产出售给万托公司时是否属于被执行人企辉公司所有的财产、万托公司是否已经支付全部价款并实际占有,以及万托公司对案涉房产未办理过户登记至其名下有无过错等，是认定万托公司是否具有足以排除强制执行的民事权益的关键所在。
一、关于原判决对于万托公司是否已经支付全部价款事实的查明问题
万托公司是否已经支付全部价款的事实，是各方当事人争议的主要事实和本案裁判的重要依据,但通观一审判决和原判决查明的事实部分，未看到载明任何有关付款事实的内容。一审判决第10页至第14页的“经审理查明”的所有内容,没有体现万托公司付款的事实；原判决第21页至第22页“本院查明的事实”部分，除对一审判决查明的事实予以确认外，虽然在“本院另查明”中通过载明“原审时，万托公司提供的证据包括：1、……”的方式，描述了万托公司一审时提交了《财务凭证》《确认书》及《说明》等有关付款证据的名称及其拟证明的事项，但并未从“人民法院查明事实”的角度对上述当事人提交证据的采信情况作出认定。原判决在未查明万托公司付款事实的情况下，径行在“本院认为部分”认定万托公司已支付了全部购房款并以此下判，明显不当。
另，原判决在“另查明”中列举的有关付款的《财务凭证》《确认书》及《说明》等证据能否充分证明万托公司已经支付全部价款的事实，有待进一步查证。如，案涉《房地产转让协议书》系于2006年11月17日由企辉公司与万托公司和案外人黄勤飞签订，并由万托公司一并履行其和黄勤飞的付款义务。据万托公司提供的证据显示，该合同签订之前，不仅万托公司已经于2006年9月18日和10月17日共计支付了500万元，履行了主要付款义务，而且企辉公司就该两次付款分别于9月19日和10月17日出具的《确认书》均载明：“根据企辉公司与陈健文先生签订的《房地产转让协议书》……”即企辉公司出具《确认书》时，合同虽尚未签订但该合同的名称“《房地产转让协议书》”已经出现在了《确认书》中，故《确认书》的真实性需要审查认定。又如，万托公司2006年9月18日支付140万元的银行转账凭证，收款人赵希鹏的身份不明确，且无企辉公司的付款指示；2006年10月17日支付250万元给夏继来存折账户的转账凭证，并未显示付款的主体；2006年12月3日支付的50万元，万托公司虽主张系通过银行转账支付，但并未出具相关的银行转账凭证……上述转账凭证如何证明相关款项系支付的案涉合同项下转让款，亦需审查认定。
二、关于案涉房产是否属于企辉公司所有的问题
企辉公司1995年购买案涉房产后，直至2006年与万托公司和案外人黄勤飞签订《房地产转让协议书》再次转让案涉房产，始终未办理过户登记手续。即2006年企辉公司出让案涉房产时，该房产并非企辉公司所有的财产。《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条明确规定该条所涉查封、扣押、冻结的财产应属于被执行人“所有”。企辉公司在并未取得案涉房产所有权的情况下将该房产转让给万托公司，能否依据上述司法解释认定万托公司享有足以排除强制执行的民事权益，有待进一步研究确定。
三、关于万托公司对案涉房产未办理过户登记是否有过错的问题
1995年企辉公司购买案涉房产后，一直未能办理登记手续。2006年万托公司签订案涉合同时，应对企辉公司自买受案涉房产后的11年内没有办理过户登记的情况有所认知，亦应对其所购买的案涉房产难以办理过户登记有所预期。在此情况下，万托公司仍与对案涉房产不具有所有权的企辉公司签订买卖合同，以致最终未能办理过户登记手续，能否认定其对此不具有过错，亦待进一步研究确定。
综上，深圳市金怡富投资发展有限公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：
指令广东省高级人民法院再审本案。
审 判 长 刘 敏
审 判 员 宫邦友
审 判 员 孙祥壮
二〇一六年十一月二十八日
法官助理 陈宏宇
王蓓蓓
书 记 员 潘海蓉
附相关法律、司法解释条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百九十五条第一款当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。