江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）饶中民二终字第211号
上诉人（原审被告）上饶市民贸实业有限公司横峰县分公司。
负责人苏孝纯。
委托代理人徐项锋，江西带湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）余庆福。
委托代理人谢良忠，江西廉诚律师事务所律师。
上诉人上饶市民贸实业有限公司横峰县分公司（以下简称民贸横峰分公司）与被上诉人余庆福商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省横峰县人民法院（以下简称原审法院）2013年9月2日作出的（2013）横民二初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年12月8日，原告余庆福（买受人）与被告民贸公司横峰分公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：交易商品房建筑面积共212.26平方米，价款总额贰拾伍万柒仟玖佰陆拾元整。该合同第五条约定：“面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以横峰县房管局测绘所实际面积为准，按实结算。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退换给买受人，并按银行同期存款利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2007年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第九条约定：“出卖人逾期交房违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同签订后，2006年12月7日，2008年3月原告余庆福分别向被告民贸公司横峰分公司交付购房款计人民币10000元、107962元，共计117962元。剩余购房款140000元按合同约定办理银行按揭。2008年3月27日，原告余庆福向被告民贸公司横峰分公司交付保险费1135元。2008年5月29日被告民贸公司横峰分公司向中国人民财产保险公司代缴原告余庆福个人贷款抵押房屋保险费616元，被告民贸公司横峰分公司多收原告余庆福保险费519元。2010年1月18日，横峰县世纪城9#楼竣工验收，2010年1月23日，横峰世纪城9#楼工程竣工验收备案。2010年6月，被告民贸公司横峰分公司电话通知原告余庆福交房，原告余庆福到房屋现场查看后，以房屋窗户未安装玻璃，屋外绿化未到位为由拒绝收房。2012年6月18日原告余庆福从被告民贸公司横峰分公司处拿到房屋钥匙，同年8月22日办理了房屋所有权证，证号为：横房权证横峰县字第201208220**（1／2）号。事后，原告余庆福发现房屋所有权证记载建筑面积为188.01平方米，较合同约定的建筑面积212.26平方米少了24.25平方米。2012年12月20日，被告民贸公司横峰分公司退还原告余庆福多收的房款29472元。事后，原、被双方就面积差异处理、逾期交房违约金、多收保险费等事项进行协商未果。鉴此，原告诉至法院请求判令：一、被告向原告支付购房违约款21726元；二、被告向原告支付逾期交房违约金11556元；三、被告向原告返还超额代收缴保险费519元；四、被告向原告支付超收购房款利息6048元；五、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：原告余庆福与被告民贸公司横峰分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。原告余庆福依约向被告民贸公司横峰分公司交付购房首付款117962元并办理了140000元银行按揭贷款。被告民贸公司横峰分公司应按照合同约定将验收合格的商品房交付给原告余庆福使用。关于逾期交房的违约金及诉讼时效的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告民贸公司横峰分公司应于2007年12月30日前向原告余庆福交付经验收合格的商品房，而被告民贸公司横峰分公司于2012年6月18日向原告余庆福“交钥匙”。被告民贸公司横峰分公司的逾期交房违约行为从2007年12月31日起一直延续到2012年6月18日止。违约金的计算应该从2007年12月31日起到2012年6月18日止。而原告余庆福直至2013年6月17日才起诉被告民贸公司横峰分公司要求支付逾期交房违约金，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，自起诉日之前两年之内的违约金请求权未超过诉讼时效，自起诉日之前两年之前的违约金请求权已超过诉讼时效。故对2011年6月17日起至2012年6月16日止这一违约期间的违约金请求权应予支持，对2007年12月31日起至2011年6月16日止的违约金请求权已超过诉讼时效，不予支持。关于面积差异处理问题，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以横峰县房管局测绘所实际面积为准，按实结算。原告余庆福理解该约定是指“面积确认”，而不是“面积差异处理”，面积差异处理应按本条第2种方式进行处理。被告民贸公司横峰分公司理解该约定是指“面积差异处理”，按实结算。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案合同为格式合同，被告民贸公司横峰分公司填写该条款时未采取合理的方式提请原告余庆福注意免责，且未对该条款予以说明，故该条款应当作出不利于被告民贸公司横峰分公司一方的解释。原、被告所签订合同的建筑面积为212.26平方米，但交付使用的房屋证载建筑面积为188.01平方米，比合同约定少24.25平方米，面积误差比绝对值为11.425%（（212.26平方米-188.01平方米）／212.26平方米×100%），被告多收原告购房款29471.27元（24.25平方米×1215.31元），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房款7738.85元（212.26平方米×3%×1215.31元）由被告返还给原告，绝对值超出3%部分的房款21733.27元（212.26平方米×8.425%×1215.31元）由被告双倍返还给原告即43466.55元，共计51205.40元，扣减被告已退还原告房价款29472元，被告尚应返还原告房价款21733.40元。关于购房款利息问题，原告在本案中已主张绝对值超出3%部分的房价款双倍返还的诉讼请求，本院已作处理，原告又主张购房款利息损失是对被告同一违约行为损失的重复计算，该诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于返还多收保险费问题，原告提供证据显示被告代收了保险费1135元，而实际花费了616元，被告应退回多收的保险费519元，庭审中，被告认可，且同意退回，本院依法予以照准。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告上饶市民贸实业有限公司横峰分公司于本判决生效后十日内返还原告余庆福房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款7738.85元，并双倍返还房屋面积误差比绝对值超出3%部分的房价款43466.55元，共计51205.40元，扣减已付房价款29472元，尚应返还原告房价款21733.40元；二、被告上饶市民贸实业有限公司横峰分公司于本判决生效后十日内向原告余庆福支付违约金（以房款总计257962元为本金，自2011年6月17日起至2012年6月16日止，按日万分之0.5计算）；三、被告上饶市民贸实业有限公司横峰分公司于本判决生效后十日内返还原告余庆福多收的保险费519元；四、驳回原告余庆福的其他诉讼请求。本案件受理费796元，减半收取398元，由被告上饶市民贸实业有限公司横峰分公司负担。
上诉人民贸横峰分公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人余庆福一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人负担。主要上诉理由为：1、一审判决关于面积差异处理问题的认定错误。合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，是双方当事人约定选择的，不属于格式条款；“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以横峰县房管局测绘所实际面积为准，按实结算”，对这一合同条款，上诉人认为只有一种理解，根本不存在两种以上解释。2、一审判决关于逾期交房违约金及诉讼时效的认定错误。被上诉人余庆福在一审民事起诉状中自认2010年6月接到交房通知，余庆福认为当时达不到交房条件，但是没有向法庭提供证据证明其主张，其主张与诉争楼盘2010年1月23日竣工验收备案相矛盾，竣工验收备案表的证明效力显然大于被上诉人余庆福的陈述。本案逾期交房违约金的计算期间应该为2007年12月31日至2010年6月14日，被上诉人余庆福在2013年6月17日起诉，自起诉之日倒推两年，最后能获得法院支持的诉讼时效时间为2011年6月17日，显然被上诉人余庆福逾期交房违约金的请求全部已过诉讼时效。3、关于保险费，上诉人在诉讼前，已多次通知被上诉人余庆福领取，被上诉人不来办理，责任不在上诉人。
被上诉人余庆福辩称：一审法院关于面积差异处理的认定准确、合法，实际面积与被上诉人预期的面积相差甚远，上诉人违背诚实信用原则。本案逾期交房违约金未超过诉讼时效，被上诉人余庆福一直要求上诉人履行合同并承担违约责任，上诉人的违约一直持续到2012年6月18日。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，本案的争议焦点一、关于面积差异的处理问题。双方当事人在本案合同第五条中，明确约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，即双方自行约定：以横峰县房管局测绘所实际面积为准，按时结算。该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，又是一个选择性条款，应当尊重当事人的意思自治。故民贸公司上诉称本案诉争房屋面积的处理问题应依照双方的合同约定执行的上诉理由，本院予以采信。但余庆福多交房款29，472元被民贸公司占用已构成事实。故以余庆福后一次的付款时间为起算日即2008年3月3日至民贸公司退还该款时间的前一天为截止日即2012年12月19日，该期间的孳息应为余庆福的损失，但余庆福只诉请了4年按照整存整取3年期利率5.13%为计算标准，鉴于该标准低于法定标准，本院尊重当事人的诉讼权利。民贸公司应当将该款支付给余庆福。争议焦点二、本案诉讼时效是否已过的问题。本案合同约定的交房时间为2007年12月30日前，而横峰县世纪城9#楼竣工验收时间为2010年1月18日，此时本案诉争的房屋才符合交付条件。同年6月，民贸公司以电话形式通知余庆福交房，民贸公司主动要求履行交房义务的行为，引起本案诉讼时效的中断。故此时诉讼时效重新计算2年。2012年6月18日，民贸公司向余庆福交钥匙。民贸公司提出本案诉讼时效已过，但其未能提供证据证明2010年6月份的电话通知时间发生在18日之前，故应承担举证不能的法律后果。因此，本案未过诉讼时效。对民贸公司的该项上诉理由本院不予采信。争议焦点三、逾期交房违约金如何计算的问题。合同约定交房时间是2007年12月30日，2010年6月民贸公司电话通知了交房，余庆福以房屋质量不合格为由拒绝收房，而此时诉争的房屋已经验收合格，符合交付条件。民贸公司已经适当履行交房义务，故本案逾期交房违约金的计算起止时间应为2007年12月30日至2010年6月18日。本案合同约定的房款为257，962元，但实际房款为228，490元，由于多付的房款29，472元已经计算利息给予了赔偿，故在违约金部分不予重复计算。故本案违约金的计算基数以228，490元为标准。
综上所述，一审法院对本案部分事实认定错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省横峰县人民法院作出的（2013）横民二初字第34号民事判决的第（三）项即：上诉人上饶市民贸实业有限公司横峰分公司于本判决生效后十日内返还被上诉人余庆福多收的保险费519元；
二、维持江西省横峰县人民法院作出的（2013）横民二初字第34号民事判决的第（四）项即：驳回被上诉人余庆福的其他诉讼请求；
三、撤销江西省横峰县人民法院作出的（2013）横民二初字第34号民事判决的第（一）项即：上诉人上饶市民贸实业有限公司横峰分公司于本判决生效后十日内返还被上诉人余庆福房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款7738.85元，并双倍返还房屋面积误差比绝对值超出3%部分的房价款43466.55元，共计51205.40元，扣减已付房价款29472元，尚应返还被上诉人余庆福房价款21733.40元；
四、变更江西省横峰县人民法院作出的（2013）横民二初字第34号民事判决的第（二）项为：上诉人上饶市民贸实业有限公司横峰分公司于本判决生效后十日内向被上诉人余庆福支付逾期交房违约金10，602元（以实际房款228，490元为本金，自2007年12月30日起至2010年6月18日止，按日万分之0.5计算）；
五、上诉人上饶市民贸实业有限公司横峰分公司于本判决生效后十日内向被上诉人余庆福支付多付购房款29，472元的利息6，260元（29，472元×4×5.31%）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费，按照一审判决执行；二审案件受理费796元，由上诉人上饶市民贸实业有限公司横峰分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈水娣
审 判 员 罗 玮
代理审判员 夏旭莉
二〇一三年十二月十日
书 记 员 余 越