山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民四终字第855号上诉人（原审被告，反诉原告）济南美宣美容美发有限公司，住所地济南市。法定代表人吕晓红，董事长。委托代理人刘海虎，山东德康律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）李士勇，男，1967年1月13日出生，汉族，无业，住山东省邹平县。委托代理人常相坤，北京市京大（济南）律师事务所律师。上诉人济南美宣美容美发有限公司（以下简称美宣美容美发公司）因与被上诉人李士勇房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第611号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，李士勇向原审法院提交其于2013年9月14日与美宣美容美发公司签订《房屋租赁合同》一份，内容显示：“美宣美容美发公司将位于‘历下区窑头路三号友谊苑小区综合楼二楼’的房屋出租给李士勇使用，租赁期限共3年（自2013年10月10日至2016年10月10日），装修期自2013年9月18日至2013年10月9日；房屋租金为3万元／年，每半年支付1次租金；同时，双方约定若美宣美容美发公司不能提供本合同约定的房屋而解除本合同的，应返还剩余租赁期限的租金并支付2万元违约金；因诉讼所产生的律师费以及为实现债权而支付的费用由违约方承担。”合同签订后，李士勇向美宣美容美发公司缴纳了半年的租金15000元（2013年10月10日至2014年4月10日），美宣美容美发公司为李士勇出具了收据。合同签订后，李士勇委托广告公司制作了载有“韩国尚香国际女子会所”的广告牌，并对友谊苑小区综合楼二楼1-202室的房屋进行了装修，并购置了地毯、壁纸、灯具等装修材料，但因美宣美容美发公司一直未交付友谊苑小区综合楼二楼1-201室房屋，致使其经营活动无法正常开展，遭受了较大的经济损失。2014年3月4日，李士勇以EMS邮寄的形式向美宣美容美发公司发出“解除合同通知函”，经查询，该快递已于2014年3月5日签收。李士勇向原审法院提交广告牌收款收据和发票各一份，欲证明为制作“韩国尚香国际女子会所”的广告牌，李士勇支出广告牌费用7500元；李士勇向原审法院提交购置地毯的收款收据和刷卡明细各一份，欲证明为开办“韩国尚香国际女子会所”，李士勇支出地毯费用620元；李士勇向原审法院提交金苑装饰材料经营部收款发票及清单各一份，欲证明为开办“韩国尚香国际女子会所”，李士勇购买壁纸及施工共计花费2097元；李士勇向原审法院提交白鹤集团（水晶都灯饰经营部）收款发票及销货清单各两份，欲证明为开办“韩国尚香国际女子会所”，李士勇购买灯具花费1139元；此外，李士勇向原审法院提交“工程结算单”一份，内容显示：“友谊苑小区二楼美体店装修费用15300元，工程内容包括刮腻子、乳胶漆、展架制作、室内外吊顶、外屋隔断、灯具安装、布线。落款：张庆2013年10月2日。”李士勇向原审法院提交委托代理合同及律师代理费发票各一张，证明因该案其支出律师费5000元，按照租赁合同约定，该费用应由美宣美容美发公司负担。李士勇向原审法院提交涉案房屋的房产证复印件1份，证明李士勇、美宣美容美发公司双方签订合同时，美宣美容美发公司向李士勇出示了房产证复印件，该房产证载明友谊苑小区综合楼2楼包括201、202两个房间。另查明，美宣美容美发公司向原审法院提交《房屋租赁合同》一份，该份合同与李士勇提交的《房屋租赁合同》除房屋坐落位置不同之外，其余条款均相同。美宣美容美发公司提交的《房屋租赁合同》载明的出租房屋位于“历下区窑头路三号友谊苑小区综合楼二楼1-202室”，而李士勇提交的《房屋租赁合同》载明的出租房屋位于“历下区窑头路三号友谊苑小区综合楼二楼”。美宣美容美发公司认为，按照其提交的合同，李士勇无权要求交付1-201室房屋，故美宣美容美发公司不存在违约，相反，李士勇未按时交纳租金，已经构成违约，理应按期支付下半年租金1.5万元及相应的违约金，并承担反诉部分的律师费1万元。还查明，济南市友谊苑小区综合楼二楼东侧共有两个房间，分别为1-201室和1-202室，该房屋的所有权人为案外人胡金喜，美宣美容美发公司从案外人胡金喜取得了涉案房屋的转租权。原审法院认为，本案争议的焦点为美宣美容美发公司出租给李士勇的房屋是1-202室还是1-201、202室。李士勇、美宣美容美发公司双方于2013年9月4日签订的《房屋租赁合同》共计两份，一份由李士勇持有，另一份由美宣美容美发公司持有，该两份合同除房屋的坐落位置不一致之外，其他条款均一致。原审法院认为，李士勇提交的《房屋租赁合同》系李士勇、美宣美容美发公司签订合同时真实意思的表示，李士勇租赁的房屋包括窑头路三号友谊苑小区综合楼二楼1-201、1-202两个房间，理由如下：第一，从合同形式上看，美宣美容美发公司提交的合同上明确载明房屋坐落于历下区窑头路三号友谊苑小区综合楼二楼1-202，而李士勇的合同上并没有“1-202”的字样，且李士勇提交的合同并无任何涂改和消除的痕迹；此外，美宣美容美发公司为李士勇出具的“收据”中亦明确载明出租房屋的地址位于济南市友谊苑小区综合办公楼二楼，该收据记载的房屋位置与李士勇提交的合同一致；故从日常经验和生活常理来看，认定李士勇提交的合同系双方当事人真实意思的表示更具有合理性、可信性。二、原审第一次庭审前，根据李士勇的申请，原审法院对窑头路三号友谊苑小区综合楼二楼进行实地查看，整个二层从外部看系一个独立的整体，只有一个对外开放的玻璃门，且李士勇根据开办“韩国尚香国际女子会所”的要求，对除1-201室房间之外的其他部分均进行了装修，故从房屋的结构来看，涉案房屋1-201、202应为一个独立的整体。三、从李士勇租赁涉案房屋的目的来看，其租赁房屋主要用于开办“韩国尚香国际女子会所”，假如其只租赁1-202室一间房屋，势必导致客户在更衣、接受芳香开背、经络健腿、美胸健胸等涉及个人隐私服务的过程中，存在诸多不便之处，故若李士勇只租赁1-202室一间房屋将无法实现合同的目的。综合考虑以上三点理由，原审法院认为，李士勇租赁的房屋应包括1-201、1-202两个房间，而美宣美容美发公司实际上只向李士勇交付了1-202房间，实属违约，该违约行为致使李士勇开办的“韩国尚香国际女子会所”无法正常营业，故李士勇有权拒绝缴纳租金并有理由要求美宣美容美发公司按照合同约定赔偿装修损失、违约金和律师代理费。美宣美容美发公司辩称，根据李士勇提交的宣传册及会员护理资料，足以证明李士勇开办的“韩国尚香国际女子会所”已经正常营业，对此，原审法院认为，上述证据只能证明李士勇对“韩国尚香国际女子会所”进行了对外宣传和试营业，且证人都某的证言恰恰证明这一点，故原审法院对于美宣美容美发公司的该项辩称不予采信。此外，美宣美容美发公司辩称，根据美宣美容美发公司与其他租赁户签订的房屋租赁单价，李士勇缴纳的租金只是1-202室的租金，对此，原审法院认为，李士勇、美宣美容美发公司之间签订的《房屋租赁合同》系市场行为，本着契约自由的原则，应尊重双方当事人的意思自治，除非美宣美容美发公司有证据证明该合同存在重大误解、显失公平或受到欺诈、胁迫等情形，否则，美宣美容美发公司不能以此为由推翻李士勇的主张。李士勇要求解除与美宣美容美发公司签订的《房屋租赁合同》，原审法院认为，2014年3月4日，李士勇以EMS邮寄的形式向美宣美容美发公司发出“解除合同通知函”，经查询，该快递已于2014年3月5日签收，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年3月5日解除，李士勇无须再次主张解除合同。李士勇要求美宣美容美发公司返还已经支付的租金15000元，原审法院认为，美宣美容美发公司未完全按照合同约定向李士勇交付房屋，构成根本违约，致使李士勇无法实现合同目的，且双方合同中明确约定若美宣美容美发公司不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应向李士勇支付2万元的违约金，故美宣美容美发公司应向李士勇返还已收取的租金15000元并支付2万元的违约金。李士勇要求美宣美容美发公司赔偿装修费及材料费共计26727元，并提交相应的销货清单、购物发票予以佐证，原审法院认为，李士勇单凭案外人张庆提交的“工程结算单”无法证明其实际的装修费用，该费用其可待证据充分后另行主张，但其主张的广告牌制作费用7500元、地毯费用620元、壁纸费用2097元、灯饰费用1139元均有购物清单、发票、交易记录予以佐证，且均与涉案房产的装修有关，故上述四项费用共计11356元应由违约方即美宣美容美发公司承担。李士勇要求美宣美容美发公司支付该案律师费5000元，并提交委托代理合同和律师费发票予以佐证，原审法院认为，李士勇的该项请求符合双方约定，且证据充分，原审法院依法予以支持。美宣美容美发公司要求李士勇支付下半年度的租金、违约金和律师费，原审法院认为，李士勇并不存在违约情形，导致合同解除的过错在于美宣美容美发公司，故美宣美容美发公司无权要求李士勇支付下半年度的租金、违约金和律师费，相应的损失应由其自行承担。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、济南美宣美容美发有限公司于判决生效之日起10日内向李士勇返还房租15000元；二、济南美宣美容美发有限公司于判决生效之日起10日内向李士勇支付装修材料费11356元（广告牌制作费用7500元、地毯费用620元、壁纸费用2097元、灯饰费用1139元）；三、济南美宣美容美发有限公司于判决生效之日起10日内向李士勇支付违约金2万元；四、济南美宣美容美发有限公司于判决生效之日起10日内向李士勇支付律师代理费5000元；五、驳回李士勇的其他诉讼请求。六、驳回济南美宣美容美发有限公司要求李士勇支付租金、违约金、律师费的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1470元，反诉案件受理费800元，均由济南美宣美容美发有限公司承担。上诉人美宣美容美发公司不服原审判决上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、李士勇在诉状中明确载明“美宣美容美发公司只向李士勇交付了二楼的201房间”，而一审法院擅自变更为“美宣美容美发公司只向李士勇交付了二楼202房间”。2、第一，一审法院认定“李士勇提交的《房屋租赁合同》系李士勇、美宣美容美发公司签订合同真实意思表示，李士勇租赁的房屋包括窑头路三号友谊苑小区综合楼二楼l-201、1-202两个房间”系事实认定错误。首先，上诉人的真实意思表示为向李士勇出租窑头路三号友谊苑小区综合楼二楼l-202室。双方签订《房屋租赁合同》时，上诉人将l-201室作为仓库使用着，李士勇对l-201室当时的现状了解且庭审时亦认可。其次，李士勇提供的《房屋租赁合同》并非是上诉人的真实意思表示，上诉人持有的《房租租赁合同》明确载明了出租房屋的位置为1-202室，而不包含1-201室。上诉人向李士勇出具的收据和李士勇持有合同对出租房屋位置的表述是不准确的；事实上济南市友谊苑小区综合办公楼二楼有1-201、1-202、1-203、l-204、1-205五个独立结构的房屋，而并非仅是1-201和1-202。另外上诉人持有的合同与李士勇持有的合同载明的房屋位置两者并不冲突，而是包含与被包含关系，上诉人持有合同载明位置更准确，应以上诉人持有的合同为准。第三，一审判决载明“第一次庭审前，根据李士勇的申请，本院对窑头路三号友谊苑小区综合办公楼二楼进行了实地查看，整个二层从外部看系一个独立整体，只有一个对外的玻璃门，且李士勇根据开办韩国尚香国际女子会所的要求，对除1-20l室之外其他部分均进行了装修，故从房屋的结构采看．涉案房屋l-201、202应为一个独立的整体”系事实认定错误。一审法院在没有任何查看记录的前提下，空口作出上述查看情况认定。另外，一审法官描述的现场情况与实际情况完全不相符，根据窑头路三号友谊苑小区综合办公楼二楼房产证载明整个二层分东西两个部分，二楼西侧为1-203、204、205室，二楼东侧为1-201、202，整个二层从外部看被中间的通道分割成两个部分，而并非一个独立整体。二楼东侧除了1-201、1-202外还有公共走廊、公共卫生间、两部电梯及楼梯，而并非是只有一个对外的门，一审法院上述查看的情况明显存在错误。第四，上诉人拥有窑头路三号友谊苑小区综合办公楼整栋楼对外出租经营权。上诉人在对外出租该地段房屋时出租的单价每平米每天约1.0元-1.2元，一审中上诉人已提供充分的证据证明该地段的市场价格及上诉人对外出租的价格。1-201和1-202室建筑面积总和为141.59平方米，双方租赁合同约定年租金为人民币3万元，若租赁的房屋包括1-201、1-202两个房间，则该涉案房屋的单价为每方米每天0.58元，这远远低于市场价格。3、一审法院认定“李士勇租赁的房屋应包括1-201、1-202两个房间，而济南美宣美容美发有限公司实际交付了1-202房间，实属违约，该违约行为导致李士勇开办的韩国尚香国际女子会所无法正常经营”系事实认定错误。首先，截止目前李士勇开办的“韩国尚香国际女子会所”未取得任何营业证照，李士勇无法正常经营的原因是多方面的。其次，根据李士勇提供的部分会员护理资料足以证明“韩国尚香国际女子会所”自2013年10月22日至2014年3月25日已经正常经营了，李士勇的合同目的已经实现，并且拥有了大量固定会员，而非是一审法院认定的无法正常经营。综上，上诉人仅向李士勇出租了1-202室，且已经按约交付，上诉人不存在违约，李士勇应支付房租，无权要求违约金及赔偿损失。4、一审法院认定李士勇的装修损失为11356元系事实认定错误。（1）李士勇提交的两份皇朝灯饰销货清单，客户名称一个空白，一个名为王秋星，均无法证明李士勇是否真实购买了该灯具；即使购买了也无法证明购买的该灯具用于涉案房屋的装修。两份销货单上实际金额为152元，而并非是法院认定的1139元，该单据无法证明李士勇支付了该款项。（2）李士勇提交的购买地毯、壁纸、广告牌制作费发票无法证明所购买的物品使用于涉案房屋的装修。综上，一审法院认定李士勇因涉案房屋支付了11356元装修费是错误的。5、一审法院认为“李士勇不存在违约情形，导致合同解除的过错在于济南美宣美发有限公司”系事实认定错误。上诉人按约向李士勇交付了1-202房屋，且李士勇亦正常接受并使用了1-202房屋，上诉人不存在违约情形，按约李士勇应于2014年3月24日前支付2013年10月10日—20l4年10月9日下半年度的租金，但是截止目前李士勇仍未按约支付房屋，李士勇已违约。二、一审法院审判程序严重违法。1、一审中李士勇提供的证人证言，上诉人对此提出了异议，一审法院未要求证人出庭作证，就擅自采信了证人证言，这严重违法了民事诉讼法的规定。2、一审法院根据李士勇的申请对现场进行了勘验，但是没有邀请当事人到场，也未就勘验情况制作笔录，一审法院现场勘验严重违法。三、一审法院适用法律不当。一审法院认定“2014年3月4日，李士勇以EMS邮寄的形式向美宣美容美发公司发出‘解除合同通知函’，经查询，该快递已于2014年3月5日签收，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年3月5日解除，李士勇无须再次主张解除。”这严重违反了《中华人民共和国合同法》第九十六条。本案中上诉人对李士勇解除通知有异议，且上诉人通过诉讼要求李士勇继续履行合同支付房屋租金，实为要求确认合同有效继续履行合同，故一审法院认定上诉人与李士勇签订的《房屋租赁合同》于2014年3月5日解除严重违反法律规定，且与本案的事实不相符。李士勇提供的会员护理资料显示截止2014年3月23日李士勇仍在继续使用涉案房屋且正常给客户提供服务。综上所述，一审判决认定事实存在错误，程序违法，适用法律不当，请二审法院依法予以改判。被上诉人李士勇答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应驳回上诉、维持原判。1、一审庭审时，李士勇已经说明，把上诉人交付的1-202室错写成了1-201室，已当庭更正过来。2、一审判决认定李士勇提交的《房屋租赁合同》符合双方签订合同真实意思表示，合同标的包括历下区窑头路三号友谊苑小区综合楼二楼1-201、1-202室，认定事实清楚、证据确凿充分。首先，合同是双方当事人意思表示一致的协议，应该是没有上诉人的意思表示和李士勇的意思表示之区分。本案出现了两份不同的合同，且都有双方当事人的签字或盖章。涉案合同系上诉人提供的文本，合同一式两份，内容应该完全一致，不可能发生两份合同不一致的重大失误，特别是属于租赁合同关键内容的标的房屋。这里只能存在两种可能，要么是被上诉人把1-202字样给去掉了，要么是上诉人后来增加了1-202；常识应该是，合同手写部分，加容易加，在后面添上1-202几个数字就行，但是要去掉，就会留下痕迹。显然，上诉人为了应付诉讼，在主要证据上造假，上诉人出示的合同经过修改。上诉人违背诚实信用原则，理应承担相应法律责任。其次，李士勇提供的《房屋租赁合同》标注的历下区窑头路三号友谊苑小区综合楼二楼，且上诉人已在这份合同上盖章。并且，在上诉人向李士勇出具的房屋租金收据中，也采用括弧的形式特别标注了涉案房屋的位置，该收据的内容和被上诉人提供的合同内容完全一致。收据上面盖有上诉人的公章，在一审庭审中，上诉人也认可了其真实性。第三，上诉人以李士勇开办的“韩国尚香国际女子会所”未取得任何营业执照，来证明无法正常经营的原因是多方面的；一方面，这种说法并没有否认上诉人无法提供合同约定的房屋也是李士勇无法正常经营的原因之一；同时，也恰恰说明了上诉人知道并认可，李士勇并没有正常经营，是试营业！可是接下来，为了否定一审判决认定的试营业事实，又反过来一口咬定，“韩国尚香国际女子会所”自2013年10月22日至2014年3月25日已经正常经营了；这是前后矛盾的地方。就是因为上诉人无法提供合同约定的房屋，导致被上诉人无法办理营业执照，无法正常经营，上诉人理应承担违约责任。第四、关于房屋的租赁价格问题。房屋租赁属于市场行为，房屋租赁合同遵循契约自由原则，房屋租赁合同签订时间不同，市场行情不同，小区位置周围环境及房屋楼层不同，租赁价格也不同，所以，济南市根本就不存在一个权威的统一的市场价格。涉案房屋租赁，一年三万元租金，也符合租赁房屋所在区域当时当地的房屋租赁市场行情。3、关于索赔的问题。首先，一审法院认定李士勇的装修损失，有充分的事实依据和法律依据。一审庭审中，李士勇提供了广告牌制作费用、地毯费用、壁纸费用、灯饰费用等装修材料的购物清单、发票、交易记录等；李士勇提供的现场照片也证明李士勇对房屋进行了装修；其次，由于上诉人不能提供合同约定的房屋，构成根本违约，应当依照合同约定，赔偿损失，承担返还租金、并支付违约金、支付律师费等违约责任；在上诉人迟迟不向李士勇交付另一间租赁房屋，无法实现李士勇合同目的的情况下，李士勇以EMS邮寄的形式，向上诉人发出解除合同通知函，且上诉人己签收。上诉人在收到通知函后，并没有依法通过法院来确认解除合同的效力；在李士勇提起诉讼后，上诉人反诉中也并没有明确提出确认李士勇解除合同的效力问题。上诉人的解除通知，已经发生法律效力。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，美宣美容美发公司给李士勇开具的收据内容为“今收到李士勇房屋（地址：济南市友谊苑小区综合楼二楼）半年（2013年10月10日至2014年4月10日）租金人民币15000元，大写：壹万伍仟圆整。收款人：济南美宣美容美发有限公司。美宣美容美发公司质证称对该收据的真实性没有异议。二审庭审中，李士勇、美宣美容美发公司均认可合同签订时两份合同内容一致，《房屋租赁合同》中手写部分系美宣美容美发公司法务所写。美宣美容美发公司认可李士勇持有的《房屋租赁合同》并无涂改痕迹。以上事实由美宣美容美发公司出具收据一份及二审庭审笔录在案为凭。本院认为，李士勇与美宣美容美发公司于2013年9月4日签订《房屋租赁合同》，诉讼中双方提交的合同内容并不一致，李士勇根据其持有的合同记载租赁房屋位于“历下区窑头路三号友谊苑小区综合楼二楼”主张其承租房屋为友谊苑小区综合楼二楼1-201、1-202，而美宣美容美发公司根据其持有的合同记载租赁房屋位于“历下区窑头路三号友谊苑小区综合楼二楼1-202”主张其承租房屋为友谊苑小区综合楼二楼1-202。故本案争议焦点是美宣美容美发公司出租给李士勇的房屋是友谊苑小区综合楼二楼1-201、1-202室两室还是1-202室。合同签订时双方持有的合同内容一致，李士勇持有的《房屋租赁合同》并无涂改或消除痕迹，且对租赁房屋的记载与美宣美容美发公司出具给李士勇的“收据”中关于李士勇租赁房屋地址的记载相互吻合，故本院对李士勇提交的《房屋租赁合同》予以采信，李士勇租赁的房屋为窑头路三号友谊苑小区综合楼二楼1-201、1-202室。因此，美宣美容美发公司只向李士勇交付1-202室的行为构成根本违约，李士勇有权要求解除合同。解除权的性质属于形成权，只需解除权人单方的意思表示即可解除，但解除权人需将解除合同的意思表示通知对方当事人，通知为非要式行为，可以是书面形式，也可以是口头形式。合同自通知到达对方时即告解除。2014年3月4日，李士勇以EMS邮寄的形式向美宣美容美发公司发出“解除合同通知函”，该快递已于2014年3月5日签收，故原审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年3月5日解除并无不当。关于李士勇主张的装修费及材料费26727元是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据此条的规定，违约金与损害赔偿不能同时适用。李士勇与美宣美容美发公司的《房屋租赁合同》第九条对违约金进行了约定，且李士勇主张的违约金已得到支持的情况下，原审法院对李士勇主张的广告费、材料费等予以支持不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2014）历商初字第611号民事判决第一、三、四、五、六项；二、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第611号民事判决第二项及案件受理费负担部分；一审本诉案件受理费1470元，一审反诉案件受理费800元，由上诉人济南美宣美容美发有限公司负担1681元，由被上诉人李士勇负担589元；二审案件受理费2270元，由上诉人济南美宣美容美发有限公司负担1681元，由被上诉人李士勇负担589元。本判决为终审判决。审 判 长  刘彦亭代理审判员  陈李丽代理审判员  宋文华二〇一五年三月三日书 记 员  杨 燕