辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民三终字第01623号
上诉人（原审被告、反诉原告）：绿草地贸易（大连）有限公司。住所地：大连市中山区人民路**号**层**号。
法定代表人：邓艳锦，系该公司经理。
委托代理人：乔洪文，系辽宁洪域律师事务所律师。
委托代理人：王雷，住大连市西岗区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连物华拍卖有限公司。住所地：大连市中山区独立街**号远大大厦*座****室。
法定代表人：胡声，系该公司董事长。
委托代理人：孙强壮，住大连市沙河口区。
上诉人绿草地贸易（大连）有限公司（以下简称绿草地公司）因与被上诉人大连物华拍卖有限公司（以下简称物华公司）拍卖合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2015）中民初字第5123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿草地公司的委托代理人王雷、乔洪文，被上诉人物华公司的委托代理人孙强壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年9月16日，委托人中信银行股份有限公司大连分行与物华公司签订《大连市委托拍卖合同》，合同约定委托人将其所有的坐落于大连市中山区同兴街25号世界贸易大厦第10层1号、9号-12号、12A、12B共7套房屋及珠宝玉石等拍品交由物华公司拍卖。2014年9月25日，物华公司（乙方）与绿草地公司（甲方）签订《竞买协议》，就案涉七套房屋的整体拍卖竞买事宜作出约定，其中第四条约定“拍卖成交后，甲方应当场与乙方签署《拍卖成交确认书》，竞买保证金自动转为履约保证金，甲方应在2014年10月15日前支付全部成交价款及按成交价10%的拍卖佣金”。第五条约定“双方共同确认《拍卖规则及相关书面文件是甲方与乙方之间权利义务的重要内容，为本协议的重要组成部分，本协议未尽事宜应按该规则执行”。第六条第1款约定“本次拍卖以标的交接时现状为准。甲方在竞买前务必查勘现场，仔细查看相关证件资料，与有关部门联系，了解标的瑕疵情况确认其现状。甲方一经应价即视为对竞买标的的实物现状、权利现状、缴费现状及标的所有瑕疵情况的认可，委托人及乙方不承担标的的任何瑕疵担保责任，成交后标的的相关事宜由甲方自行处理”。第3款约定“标的能否办理产权由甲方自行了解并承担风险，如能办理由甲方自行办理。如不能过户，甲方不得要求解除拍卖合同”。同日，双方签订《拍卖规则》，第五条约定“所有拍品均以现状为准……本公司所提供的拍卖资料，仅供竞买人参考，并不意味本公司对此作出担保，本公司对标的的瑕疵不承担任何担保责任；竞买人应认真仔细地了解、查看拍品的现状，并认可可能存在的未知的缺陷或瑕疵，拍后无悔；竞买人参加竞买即表明竞买人接受该拍品的一切现状”。第七条约定“本公司仅作为提供标的拍卖的交易平台，对标的不提供任何瑕疵担保责任”。第十一条约定“拍卖成交后，买受人应当场签署成交确认书，并在拍卖笔录上签字认可，竞买前交付的保证金自动转为向我公司支付的履约定金，如买受人拒签，则视为违约；买受人应按确认书约定的付款期限付清全部成交价款及拍卖佣金，逾期不付清者，则视为违约。以上违约情形，定金扣留，责任按照有关规定执行”。同日，绿草地公司在物华公司举行的拍卖会上，通过竞价买得案涉的七套房屋。双方达成《大连市拍卖成交确认书》，约定本拍卖成交确认书签订后，买受人即应向拍卖人当场支付拍卖标的成交金额7126000元，同时应向拍卖人支付拍卖成交金额10%的佣金712600元。买受人不能当场全部支付拍卖标的成交金额的，应向拍卖人支付保证金500000元，并承诺在2014年10月15前付清剩余的拍卖标的成交金额和拍卖标的成交佣金计7338600元。该《大连市拍卖成交确认书》亦经大连市工商行政管理局备案。此前，绿草地公司于2014年9月23日向物华公司交付拍卖保证金500000元。此后，虽经物华公司多次催要，绿草地公司至今未向物华公司给付剩余拍卖佣金。另查，2011年6月1日，大连市中级人民法院作出（2011）大执一恢1字第47、87号执行裁定书，裁定“自本裁定书生效之日起，申请执行人中信银行股份有限公司大连中山支行即拥有位于大连市中山区同兴街25号世界贸易大厦的第10层1、9、10、11、12、12A、12B号共七套房屋的所有权抵偿其债权1000万元”。上述房屋至今尚未办理房屋权属登记。
原审法院认为，双方之间签订的《竞买协议》、《拍卖规则》、《大连市拍卖成交确认书》均系双方当事人真实的意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。《大连市拍卖成交确认书》已明确约定，本拍卖成交确认书签订后，绿草地公司应向物华公司当场支付拍卖标的成交金额7126000元，同时应向物华公司支付拍卖成交金额10%的佣金712600元。绿草地公司不能当场全部支付拍卖标的成交金额的，应向物华公司支付保证金500000元，并承诺在2014年10月15前付清剩余的拍卖标的成交金额和拍卖标的成交佣金计7338600元。现付款期限已过，物华公司请求绿草地公司支付剩余的拍卖佣金212600元，事实清楚、证据充分，予以支持。关于绿草地公司提起反诉请求，请求法院确认《拍卖成交确认书》和《竞买协议》无效，请求物华公司返还保证金500000元并支付利息损失30000元一节，原审法院认为经（2011）大执一恢1字第47、87号执行裁定书裁定，委托人中信银行股份有限公司大连分行即享有了案涉房屋的所有权，其有权委托物华公司对案涉房屋进行拍卖。《中华人民共和国城市房地产管理法》虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定应是管理性规定，而非效力性强制性规定，不能因案涉房屋尚未取得权属登记证书，而直接否定双方签订的《竞买协议》、《拍卖成交确认书》的效力。另外，双方签订的《竞买协议》、《拍卖规则》、《大连市拍卖成交确认书》均明确约定物华公司不承担瑕疵担保责任，故《竞买协议》、《拍卖成交确认书》应合法有效，绿草地公司请求物华公司返还保证金500000元并支付利息损失，并无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国拍卖法》第六条、第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、绿草地贸易（大连）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向大连物华拍卖有限公司支付拍卖佣金余款212600元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息；二、驳回绿草地贸易（大连）有限公司的反诉请求。案件受理费9040元（物华公司预交4490元，绿草地公司预交4550元），由绿草地贸易（大连）有限公司负担。
原审宣判后，绿草地公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人在一审的反诉请求，即确认《拍卖成交确认书》和《竞买协议》无效，被上诉人返还保证金50万元及支付利息3万元。主要上诉理由为：1、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书房地产，不得转让。被上诉人接受中信银行拍卖的案涉七套房屋无法办理产权登记，因此，上诉人与被上诉人以此拍卖程序签订的《拍卖成交确认书》和《竞买协议》应属无效。另外，依据《中华人民共和国拍卖法》第七条规定，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。被上诉人明知案涉拍卖的七套房屋存在产权瑕疵，仍进行拍卖，因此，上述《拍卖成交确认书》和《竞买协议》应属无效；2、依据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款的规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。因此，被上诉人应向上诉人告知拍卖标的的产权瑕疵，这是被上诉人的法定义务，不能在《拍卖成交确认书》和《竞买协议》中予以免责。现被上诉人未履行告知义务，应承担相应的法律责任；3、原审适用法律错误，不应适用《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款的规定；4、被上诉人按照10%收取佣金违反法律规定。
被上诉人物华公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从原审判决。主要理由为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定并不属于效力性强制性规定，委托人中信银行大连中山支行现系案涉拍卖的七套房屋的所有权人，并已在房屋管理部门进行了所有权登记，因此，案涉拍卖程序合法有效。《拍卖成交确认书》和《竞买协议》系双方真实意思表示，是合法有效的合同。双方在合同中对佣金比例作出明确约定，且未违反法律规定，上诉人应依约向被上诉人给付拍卖佣金。被上诉人无论在报纸上作出的拍卖公告，还是双方在《拍卖成交确认书》和《竞买协议》的约定，被上诉人已多次告知上诉人对拍卖标的的产权瑕疵不承担任何责任，案涉七套房屋仅由于竣工报告问题暂时无法办理产权，但该问题不影响拍卖的合法性。被上诉人对产权问题不承担任何责任。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人签订的《拍卖成交确认书》和《竞买协议》是否合法有效。上诉人主张上述两份协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定而无效，本院认为，该规定并非系认定房屋所有权转让合同效力的法律强制性规定，上述两份协议均系双方真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行各自的权利义务。上诉人以协议无效为由拒绝向被上诉人履行支付剩余保证金的义务，并主张被上诉人返还其已支付的50万元拍卖保证金及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人是否应承担拍卖标的权利瑕疵的担保责任问题，《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。该法第六十一条规定，拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿。由此可以认定，被上诉人是否向上诉人履行了告知拍卖标的的瑕疵义务，不影响上述《拍卖成交确认书》和《竞买协议》的法律效力，上诉人以此抗辩不支付拍卖佣金，没有事实和法律依据。至于佣金比例的问题，《中华人民共和国拍卖法》第五十六条规定，委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。上诉人主张双方约定的佣金比例违反我国法律规定，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，所作判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9040元（上诉人已预交），由上诉人绿草地贸易（大连）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于长浩
审判员 王 迪
审判员 崔耀天
二〇一六年一月十二日
书记员 黄月妍