北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第5819号
原告（反诉被告）北京福泰玉庄工艺品有限公司，住所地北京市丰台区射击场路园博园内玉石园。
法定代表人王寅瑞，董事长。
委托代理人马嘉，北京市中友律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京兴雅珠宝有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华南路西侧1号平房。
法定代表人于永江，经理。
委托代理人卢学丽，女，1986年2月13日出生。
原告（反诉被告）北京福泰玉庄工艺品有限公司（以下简称：福泰玉庄公司）与被告（反诉原告）北京兴雅珠宝有限公司（以下简称：兴雅珠宝公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王静独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福泰玉庄公司的委托代理人马嘉，被告（反诉原告）兴雅珠宝公司的委托代理人卢学丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）福泰玉庄公司诉称：双方于2014年1月12日签订的商铺租赁协议书，兴雅珠宝公司将位于北京市大兴区黄村镇兴华南路兴雅珠宝城二层B060至B063的场地出租给我公司使用，用途为商铺，租赁期限为自2014年3月18日至2016年4月17日止，共2年。首年年租金为531440元，我公司因出售玉石商业用途需求租用此房屋，兴雅珠宝公司承诺我公司此房屋在2014年3月18日开业。但在2014年1月25日，兴雅珠宝公司的会计打电话提出让我公司退掉上述四个摊位，我公司认为兴雅珠宝城应该退还保证金，但兴雅珠宝城并不退还，并且兴雅珠宝公司承诺的开业时间（2014年3月18日）也未能正常开业，所以我公司的租赁目的不能达到，即合同目的无法实现。此种情况已经造成我公司的租用目的无法实现，一直影响生意的进行，并且给我公司造成巨大损失，为维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、确认双方于2014年1月12日签订的商铺租赁协议书无效；2、兴雅珠宝公司返还质保金200000元；3、兴雅珠宝公司赔偿我公司损失18659元；4、本案全部诉讼费用由兴雅珠宝公司承担。
被告（反诉原告）兴雅珠宝公司辩称：双方已就支付首年租金的时间达成一致，福泰玉庄公司未按照约定时间交付首年租金，其所缴纳的质保金（定金）无权要求退还；福泰玉庄公司辩称付款至我方指定的第三人违反法律规定而没有付款，其理由不能成立；福泰玉庄公司主张18659元损失没有事实依据和法律依据。
被告（反诉原告）兴雅珠宝公司反诉称：双方于2014年1月12日签订商铺租赁协议书，我公司将位于北京市大兴区黄村镇兴雅珠宝城二层B060至B063的商铺出租给福泰玉庄公司使用，用途为商铺，租赁期限为2年。协议约定“如开业日期2014年3月18日不能准时开业，影响乙方经营，甲方将按实际延误天数予以顺延”，同时协议约定福泰玉庄公司应于2014年1月18日前将质保金及首年租金531440元汇入我公司指定银行账户，但是福泰玉庄公司交付200000元质保金后没有再交付首年租金531440元，已经构成违约。按照协议约定，福泰玉庄公司应当承担违约责任。故请求法院判令：1、被反诉人解除与反诉人签订的商铺租赁协议书；2、被反诉人支付反诉人违约金106288元；3、本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）福泰玉庄公司对被告（反诉原告）兴雅珠宝公司的反诉辩称：同意解除合同，但我方认为合同并没有生效，因为合同原件并没有给我方，不同意其他反诉请求，我方并不存在违约行为。2014年1月18日前交纳租金并不是经过双方协商确定的日期，合同没有约定付款期限，我方已履行了交纳200000元质保金的义务，但是兴雅珠宝城未在3月18日开业，已经存在违约瑕疵，而且期间也未提出让我方交纳租金至其对公账户，并且在6月7日开业也未通知我方便将铺位租赁给了其他商户，致使合同无法履行，因此违约方是兴雅珠宝城。
经审理查明：2013年12月12日，弘景伟业广达（北京）投资咨询有限公司（甲方、兴雅珠宝公司前身）与福泰玉庄公司（乙方）签订兴雅珠宝城商场租赁协议书（临时），合同约定双方二年签订一次合同，租金一年付一次，乙方租用甲方位于北京市大兴区兴华大街与黄村西大街交汇处的兴雅珠宝城商场二层北侧B-060、B-061、B-062、B-063的场地作为经营场地，该场地实际计租面积为196.88平方米左右，乙方租用该场地仅限于经营宝玉石工艺品；年租金509049.6万元，定金200000元先交100000元（正式合同签订时补交定金剩余欠款100000元共计200000元转为质保金）。2014年1月12日，兴雅珠宝公司（甲方，出租方）与福泰玉庄公司（乙方，承租方）签订商铺租赁协议书，合同约定乙方租用甲方兴雅珠宝城商场二层B060-B063的场地作为经营场地；该场地实际计租面积为182平方米；签订本合同兴雅珠宝城赠送1个月的免租期，租赁期限自2014年3月18日起至2016年4月17日止，共2年；如开业日期2014年3月18日不能准时开业，影响乙方经营，甲方将按实际延误天数予以顺延；租赁费用为8元／平方米／天（本合同所有款项均以人民币计算）；租赁费用包括租金和物业费，其中租金8元／平方米／天（按实际天数结算），物业费4元／平方米／月（按实际天数结算）；首次签订合同起免收1年的物业费；当年租金总计531440元，下一年缴纳租金的日期2015年2月17日，年租金531440元；为确保合同的履行，为维护商场公平交易，杜绝欺诈，保持商场长期稳定经营，乙方同意在本合同签订同时向甲方支付质保金共计人民币200000元；质保金退还方式：合同履行期满乙方迁出本商场后，双方办理完毕交接手续2月后，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用，甲方退还乙方质保金，质保金退还时不计利息；合同终止的条件包括租赁期内，经双方协商，提前终止合同履行；如乙方违约解除本合同，甲方不再退还乙方剩余租金，并且乙方应承担年租金20%的违约金；本合同自甲乙双方签字盖章并由乙方支付质保金、首期租金之日起生效，如因乙方原因致本合同无效，甲方不予退还质保金；本合同有效期内，双方（在本合同中）提供的通讯联络方式为双方在合同履行过程中的通讯联络方式，如有一方变更，应在变更后的两日内书面通知对方，否则由变更方承担责任。双方还签订了补充合同对甲、乙双方的权利义务进行了进一步约定。合同上有双方盖章，法定代表人及委托代理人的签字、联络方式，并盖有双方公司的骑缝章。福泰玉庄公司分别于2013年12月12日、2014年1月12日向兴雅珠宝公司指定的户名为于小淋的个人账户各转账100000万元，总计200000元，质保金已经交纳完毕。2014年2月13日，兴雅珠宝公司开具收据，载明“今收到福泰玉庄公司交来摊位B060、B061、B062、B063的定金200000元，备注：自2014年2月13日起10日内交齐租金，否则定金不退”。兴雅珠宝城于2014年5月将合同中约定的B060-B063号摊位另行出租。
庭审过程中，兴雅珠宝公司向法庭提交开户许可证，证明其于2014年1月24日被准予开立基本存款账户，开户银行为北京大兴华夏村镇银行有限责任公司。
庭审过程中，为证明双方已经明确付款日期，兴雅珠宝公司向法庭提交其曾发送给福泰玉庄公司的一张盖有兴雅珠宝公司公章的银行信息单，该信息单上载有户名为于小淋的广发银行的账户信息，打印字体内容为“与兴雅珠宝城的租赁合同已签毕，需要交纳531440元，质保金补交100000元，总计631440元，请在2014年1月18日前打入以上账号”，手写字体内容为“款项打完后，将签订的合同及补充合同给付福泰公司。合同暂放兴雅珠宝城财务部。2014年1月18日前未打入此账户，签订的合同失效，质保金不退”。对该份银行信息单，福泰玉庄公司对真实性予以认可，但并不认可其载明内容系双方协商一致的结果，福泰玉庄公司同时提交此银行信息单作为证据以证明兴雅珠宝城未提供对公账户。
庭审过程中，为证明福泰玉庄公司已知晓应于2014年1月18日交纳租金，兴雅珠宝城向法庭提交福泰玉庄公司于2014年2月14日出具的关于要求退还兴雅珠宝城摊位质保金的函，该函件的主要内容是阐述双方签订合同的过程及交付质保金的过程，因兴雅珠宝城要求其于2014年1月18日前交纳首年租金但未提供对公账户导致尚未交纳情况以及之后双方的协商情况，同时表明福泰玉庄公司认为由于兴雅珠宝公司的原因造成合同无法生效，故要求兴雅珠宝公司于2014年2月21日前将质保金200000元全额退还；福泰玉庄公司对该函的真实性予以认可，但认为2014年1月18日的付款日期系兴雅珠宝公司单方提出而非双方约定，未按照此时间付款不能证明己方违约。
庭审过程中，为证明双方就付款日期已进行协商，兴雅珠宝城同时向法庭提交其于2014年2月21日出具的催缴租金通知书及EMS快递存根，该通知书的内容为“福泰玉庄公司：贵公司与我公司于2014年1月12日签订商铺租赁协议书，协议书约定，贵司应于2014年2月20日前向我司交纳租金人民币531440元，但贵公司至今一分未向我公司交纳。按照协议约定，如贵公司在2014年3月7日前未足额交纳租金，双方所签订的商铺租赁协议书将自行解除，贵公司交纳的人民币200000元定金将不予退还，贵公司同时应承担年租金20%的违约金，请贵公司慎重决断，尽快支付”，该通知书上同时附有兴雅珠宝公司的对公账户及户名为于小淋的广发银行账户信息；快递存根的收件人为李会计，对该封催缴通知书，福泰玉庄公司不予认可，认可于2014年2月21日收到快递，但快递的文件内容为银行信息单。
庭审过程中，为证明福泰玉庄公司没有按照合同约定进行装修构成违约，兴雅珠宝公司向法庭提交装修管理协议，该协议约定福泰玉庄公司（乙方）应在2014年2月28日前装修完毕等相关内容，但该协议未有福泰玉庄公司盖章；福泰玉庄公司对此协议不予认可。
庭审过程中，为证明因合同未能履行造成的损失，福泰玉庄公司提交了福泰玉庄公司（甲方）与北京大洋尚都装饰设计有限公司（乙方）签订的合约书及收据，合约书约定项目名称为大兴兴雅国际珠宝城，福泰玉庄店面装饰设计施工及柜台设计制作，订单时间为2014年1月16日，合同费用总款为200000元，付款方法为合约书签订后，甲方应向乙方支付装饰设计及柜台设计费用共计5000元并支付柜台制作预付款10000元（上述款项在最后一笔工程款内扣除），因甲方原因造成合同无法履行或无法继续履行，造成损失应由甲方承担，设计费用及预付款项不予退还；2014年1月18日，北京大洋尚都装饰设计有限公司出具收据一份，内容为“今收到福泰玉庄公司交来柜台设计费1000元，装修设计费4000元，柜台定制预付款10000元”。对此组证据，兴雅珠宝公司不予认可。
上述事实，有双方当事人的陈述、庭审笔录、租赁协议书（临时）、商铺租赁协议书、补充合同、银行信息单、收据、催缴租金通知书、快递存根、退还质保金函、装修协议、开户许可证、合约书、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：兴雅珠宝公司与福泰玉庄公司2014年1月12日签订的商铺租赁协议书及补充合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照协议约定履行义务；该协议系附条件合同，成就条件为甲乙双方签字盖章、乙方支付质保金、首期租金，因福泰玉庄并未交付首期租金，该合同未生效；合同尾部盖有双方公章，并加盖了双方的骑缝章，故可以确定该合同的真实性以及福泰玉庄公司对合同的全部内容已经知晓，故福泰玉庄公司要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持；兴雅珠宝公司要求解除合同的反诉请求，本院予以支持。协议中并未就具体的履行方式及履行期限进行约定，且双方并未就此达成补充协议，故按照法律规定，对于履行方式不明确的，应当按照有利于实现合同目的的方式履行，福泰玉庄公司要求兴雅珠宝公司提供对公账户属于有利于实现合同目的的履行方式；就履行期限而言，对于兴雅珠宝公司2014年2月21日发出快递内装文件是否为催缴租金通知书，鉴于兴雅珠宝公司提交法庭的催缴通知书并未加盖公章且无其他证据予以证实，本院无法确认，故不予认可；即本案中兴雅珠宝公司共提出了2014年1月18日（银行信息单中提出）、2014年2月13日后7日内（出具的收据中提出）二个履行期限，但在该二个时间点均未给出对公账户，因此这二个时间点不能作为合理的要求履行债务的期限，后兴雅珠宝公司并未再就具体的履行债务期限与对方进行协商，而是将涉案商铺另租他人，即以实际行动表明不再继续履行合同，根据上述事实，无法确定福泰玉庄公司违约，故对于福泰玉庄要求退还200000元质保金的诉讼请求，本院予以支持，对于兴雅珠宝公司要求福泰玉庄公司支付106288元违约金的反诉请求，本院不予支持；对于福泰玉庄公司所受损失部分，根据福泰玉庄公司提交的证据，并不足以证实其确实遭受了损失，故对于福泰玉庄公司要求兴雅珠宝公司赔偿损失18659元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第六十二条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京福泰玉庄工艺品有限公司与被告（反诉原告）北京兴雅珠宝有限公司的商铺租赁协议书解除；
二、被告（反诉原告）北京兴雅珠宝有限公司返还原告（反诉被告）北京福泰玉庄工艺品有限公司质保金二十万元（自本判决生效后十日内履行）；
三、驳回原告（反诉被告）北京福泰玉庄工艺品有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京兴雅珠宝有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千二百九十元，由原告（反诉被告）北京福泰玉庄工艺品有限公司负担一百四十元（已交纳），由被告（反诉原告）北京兴雅珠宝有限公司负担二千一百五十元（于判决生效后七日内履行）；反诉费一千二百一十三元，由被告（反诉原告）北京兴雅珠宝有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王 静
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 佟学娜