广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第1034号
上诉人（原审原告）：黎某某
上诉人（原审原告）：邹某某
两上诉人共同委托代理人：程某，广东某某律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳某某集团股份有限公司（以下简称某某集团公司）
法定代表人：胡某某。
委托代理人：范某某，该公司职员。
原审被告：深圳市某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）
法定代表人：张某。
上诉人黎某某、邹某某因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第970号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，一、涉案的位于深圳市罗湖区罗芳立交桥路东南的卧龙阁大厦是由某某房地产公司和某某集团公司（前身为深圳市某某交通（集团）有限公司）合作开发的住宅商品房。1999年9月3日，黎某某、邹某某作为买方、某某房地产公司作为卖方，双方签订经过公证的深圳市房地产买卖合同1份，约定：黎某某、邹某某购买某某房地产公司开发的卧龙阁大厦第30层G号房产（自然层数为第27层），建筑面积55.18平方米，总价款人民币501547元（以下均为人民币），黎某某、邹某某付清购楼款后，某某房地产公司应出具付清楼款证明书；某某房地产公司应在领取房地产《竣工验收证书》后的150日内书面通知黎某某、邹某某共同向深圳市房地产权登记机关申请书面房地产转移登记；如因某某房地产公司的过失造成黎某某、邹某某不能按照法定期限领取房地产证，从某某房地产公司取得《竣工验收证书》之日的第180日起按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由某某房地产公司向黎某某、邹某某支付租金直到市产权登记机关核发房地产证之日止。合同还约定了双方的其他权利义务。
二、上述合同签订后，黎某某、邹某某向某某房地产公司分期支付部分购房款，购房余款通过于1999年9月11日与中国工商银行深圳市分行宝华支行签订个人住房借款抵押合同1份，约定黎某某、邹某某向该银行贷款35万元用于购买涉案房产，某某房地产公司作为保证人，用涉案房产作抵押并办理了抵押登记。目前黎某某、邹某某尚未还清该银行贷款。
三、卧龙阁大厦于2000年6月29日取得竣工验收备案证明，同年11月23日办理初始登记。被告至今未通知黎某某、邹某某共同办理房产证。某某集团公司庭审前申请追加深圳市某某包装集团有限公司（原深圳市通产实业有限公司）作为本案共同被告参加诉讼，原审法院不予准许。黎某某、邹某某于2010年6月10日诉至原审法院。庭审中黎某某、邹某某明确其诉请的违约金的期间从起诉时倒推2年。
四、经原审法院函询，深圳市房地产权登记中心于2010年11月11日回函称，涉案的卧龙阁已经办理房地产初始登记，涉案房产未办理房地产证，预售备案登记权利人为本案黎某某、邹某某，该房产已经抵押给中国工商银行深圳市分行宝华支行。
五、深圳市房屋租赁主管部门规定的与卧龙阁同期同地段的租赁指导租金标准为：2008年为27元／月／平方米，2009年、2010年均为26元／月／平方米。
黎某某、邹某某的诉讼请求为：某某房地产公司在15日内为黎某某、邹某某办理好房产证，并在5日内支付黎某某、邹某某迟延办理房产证违约金人民币34763元。
原审法院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。黎某某、邹某某与某某房地产公司于1999年9月3日签订经过公证的深圳市房地产买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。某某房地产公司取得竣工验收证明后，未按合同约定通知黎某某、邹某某办理房地产证，某某房地产公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。卧龙阁大厦已经办理房地产初始登记，具备办理房产证的条件，故黎某某、邹某某要求某某房地产公司协助其办理房地产证的理据充分，原审法院予以支持。黎某某、邹某某要求某某房地产公司承担延期办证违约金，原审法院予以支持。经计算，其延期办证违约金应按深圳市房屋租赁主管部门规定的与卧龙阁同期同地段的租赁指导租金标准即2008年为27元／月／平方米，2009年、2010年均为26元／月／平方米的标准，从2008年6月10日至本案起诉日2010年6月10日，具体为27×55.18×6＋26×55.18×12＋26×55.18×6＝34763元。因某某集团公司与某某房地产公司系合作建房关系，某某集团公司与黎某某、邹某某没有合同关系，故黎某某、邹某某要求某某集团公司承担相应责任，原审法院不予支持。某某集团公司要求追加深圳市某某包装集团有限公司（原深圳市某某实业有限公司）作为本案共同被告参加诉讼，因深圳市某某包装集团有限公司与本案亦无合同关系，故原审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、某某房地产公司应于本判决生效之日起立即协助黎某某、邹某某办理将涉案的位于深圳市罗湖区罗芳立交桥路东南的卧龙阁大厦第30层G号房产过户登记到黎某某、邹某某名下的手续。二、某某房地产公司应于本判决生效之日起立即向黎某某、邹某某支付延期办理房产证的违约金共计人民币34763元。三、驳回黎某某、邹某某的其他诉讼请求。如果某某房地产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。本案受理费人民币770元，由某某房地产公司负担。
黎某某、邹某某不服原审判决向本院提起上诉，请求：一、撤销（2010）深罗法民三初字第970号民事判决书；二、维持第一、二项判决，撤销第三项并改判某某集团公司连带承担第一、二项判决的义务或发回重审；三、判令某某集团公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审法院适用法律错误；《物权法》第一百零二条规定”因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”由于某某集团公司与某某房地产公司合作开发涉案楼盘卧龙阁并按份共有，对外产生的债务连带承担，故某某集团公司也应当承担诉请债务，一审法院没有判令某某集团公司连带承担责任属于适用法律严重错误。二、一审法院认定事实不清；涉案楼盘卧龙阁系合作开发，具深圳市规划和国土资源委员会的产权资料电脑查询结果表显示：某某房地产公司占份额83．09％，黎某某、邹某某占份额16．91％属于按份共有的不动产。黎某某、邹某某及某某房地产公司均末告知黎某某、邹某某，某某集团公司对该不动产不具有连带债权债务关系，也不可能知道购买的房产属于哪个公司的份额，一审法院刻意回避没有查清该项事实，造成误判，综合上诉理由，请二市法院依法判决。
某某集团公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。黎某某、邹某某与某某房地产公司属房屋买卖合同纠纷，上诉所请内容与某某集团公司无关。恳请二审法院依法驳回黎某某、邹某某的上诉请求。
某某房地产公司未到庭答辩。
本院审理查明，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。
本院认为，黎某某、邹某某与某某房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。某某房地产公司取得竣工验收证书后，未按照合同约定的的期限通知黎某某、邹某某办理房地产证，构成违约，应当依约承担相应的违约责任，并协助黎某某、邹某某办理本案涉及的房屋的房地产证。原审法院认定正确，计算违约金的数额准确，本院予以维持。
关于黎某某、邹某某上诉要求某某集团公司承担连带责任的问题。本院认为，黎某某、邹某某与某某房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同》是签订于1999年9月3日，而涉案房产的初始登记至某某集团公司与某某房地产公司的名下是在2000年11月23日，物权是以登记为发生效力的要件，故某某集团公司与某某房地产公司的共有关系成立是在2000年11月23日。据此，黎某某、邹某某请求的迟延办证违约金基于买卖合同而产生，属于债的范畴，且该合同之债先于某某集团公司与某某房地产公司的共有关系之前产生，因此，黎某某、邹某某上诉认为其主张的迟延办证违约金是因共有的不动产产生的债权债务没有依据，其以《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定为理由主张某某集团公司承担连带责任缺乏适用的前提，本院不予支持。
综上，黎某某、邹某某的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费770元由黎某某、邹某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 俞 红
代理审判员 聂 效
二〇一一年六月七日
书 记 员 邹俊辉