云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初7312号原告:殳成文，男。委托代理人：宋国香，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南兴隆房地产开发有限公司，住所地：昆明市官渡区金马街道办事处金马寺大村2号院内。委托代理人：王建，男。委托代理人：沈效民，男。原告殳成文诉被告云南兴隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人人宋国香、被告委托代理人王建、沈效民到庭参加诉讼。本�现已审理终结。原告殳成文诉称：原、被告双方于2015年3月11日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的金马兴隆小区“马军场顺康欣园（A1地块）”2幢2层2209号房，规划用途为商业用房，房屋按套计价，总价320745元，参考套内建筑面积10.57平方米。合同约定交房时间为2015年6月30日。同时合同第九条关于“甲方逾期交房的违约责任”约定，甲方（被告）按乙方（原告）已付款总额的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，甲方按总房款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还本金。原告认为，合法的民事合同受法律保护。原、被告双方签订《商品房购销合同》以后，均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告按期全额支付了全部购房款320745元，契税9622元、印花税160元、�本费550元、维修基金1481元，共计332558元。但是交房期限届满以后，被告迟迟不履行交房义务，经原告多次催告，仍然拒绝履行，至今已超过一年，导致原告遭受重大损失。根据双方合同约定，被告应承担违约责任，原告有权要求解除合同。故诉至法院，请求：1、解除双方签订的《商品房购销合同》，判令被告退还原告已支付的购房款320745元、契税9622元、印花税160元、工本费550元、维修基金1481元，以上费用共计332558元；2、判令被告支付原告至实际退款之日的逾期交房违约金共计56387元（暂计至起诉之日）。具体为：（1）320745元×0.02%×379=24312.5元（从2015年7月1日暂计至起诉之日2016年7月13日共计370日）；（2）320745元×10%=32074.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告云南兴隆房地产开发有限公司辩称：原告于2015年3月11日与被告签订合同，合同约定的交房日期是2015年6月30日。在2015年8月15日左右，我们员工通过营销部的电话通知原告来接房，原告不来，导致到现在没有交房。被告多次与原告进行协商，对于延期交房，愿意支付滞纳金，但被告一直不同意。原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据材料：第一组：1.原告身份证、2.被告工商登记信息表，欲证明原、被告主体适格；第二组：3.《商品房购销合同》及补充协议，4.《房屋买卖合同登记备案表》，5.《收据》六份，欲证明原、被告之间的合同合法、有效，且原告已按照合同约定支付了全部购房款、契税、印花税、工本费及维修基金，但被告拒不履行交房义务。经质证，被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告围绕其辩解向本院提交以下证据材�：质检报告、验收会议记录，欲证明被告方是可以交房。经质证，原告对被告提交的证据材料发表如下意见：对于质检报告，没有被告公司的印章，无法核实真实性；对于会议纪要，与本案没有关联性。本院认为，原告提交的第一组证据系主体身份信息，本院予以采信；对于原告提交的《商品房购销合同》及补充协议、《房屋买卖合同登记备案表》、《收据》六份，被告对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，本院审查予以确认。被告提交的质检报告、验收会议记录均为复印件，原告不予认可，本院不予采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：2015年3月11日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：马军场顺康欣园2015字第2号），原告向被告购买其开发的金马兴隆小区·马军场顺康欣园（A1地块）2幢2层2209号房，用途为商业用房，建筑面积16.46平方米，总价款为320745元，付款方式为一次性支付，房屋交付期限为2015年6月30日前。合同第九条对逾期交房的违约责任约定为：“甲方（即被告）未按合同第七条约定的时间交房（2015年6月30日前），自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日30天内，甲方按每天100元向乙方（即原告）支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款总额的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，甲方按总房款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还本金。”合同第十条对交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或媒体公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书�和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条执行。接房后，乙方要求整改的期间不计违约金。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：如乙方未按本合同约定时间办理接房手续的，自本合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费由乙方承担。该商品房保修期亦从次日起计算。”合同还约定“……合同解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。甲方应在上述各项办理完毕后20个工作日内退还乙方已付款项。若乙方拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之三的标准按日向甲方支付违约金，直至配合办妥之日。按照合同约定或法律规定应计算违约金或利息，退款时一并计算……”上述合同于2015年3月31日备案。2015年3月11日，原告与被告签订《补充协议》，对交房期限补充约定“……乙方按照甲方电话或登报公布的《交付通知书》中约定之交付时间办理接房手续。如果乙方未收到交付通知的，均以本合同约定的交付期限截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点……”原告于2014年10月10日交了20000元购房款，于2015年3月11日交了商铺款300745元。被告在庭审中确认原告已经交清房款320745元。原告于2015年3月28日交付了契税9622元、印花税160元、工本费550元、维修基金1481元，被告开具了收据。至合同约定的交付时间即2015年6月30日，被告未按合同约定向原告交付合同项下的房屋；至目前为止也未交付。现原告向本院�出诉讼，主张前述诉请。本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原告与被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，原告按合同约定向被告支付了房屋总价款320745元，该合同中约定被告应在2015年6月30日前向原告交付合同项下的房屋。庭审中被告自认未在合同约定期限交付房屋，而在2015年8月15日电话通知原告接房，但原告不认可接到被告的任何接房通知，被告也未向法庭提交证据证明已经通知原告接房，故对被告的主张不予认可。合同中约定逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，故原告主张解除与被告签订的《商品房购销合同》及《补充合同》有事实及法律依据，原告行使合同解除权是有效的。同时《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告起诉要求解除合同，起诉状副本送达被告之时，视为其已履行合同解除的通知程序。据此，本院确认原告行使合同解除权有效，原、被告所签订《商品房购销合同》及《补充合同》于本案起诉状副本送达之日（即2016年10月17日）解除。此外，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告未向原告交付房屋，但合同已经备案，故原告应协助被告办理解除（合同登记号XXXXXXX）《商品房买卖合同登记备案表》手续；被告应返还原告支付的购房款320745元。2011年4月26日财政部、国家税务总局发布的【2011】32号《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》规定：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，返还已纳契税，在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税”。原告缴纳了契税9622元，涉案房屋未办理房屋权属登记，故被告应返还原告契税9622元。合同中还约定解除合同后，被告应退还原告已付款项，原告已交纳了印花税160元、工本费550元、维修基金1481元，故原告要求�告返还契税、印花税、工本费、维修基金有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告主张被告按合同约定支付违约金的诉请，合同中约定了逾期交房违约金的计算方法，本院支持被告支付原告按总房款的10%所计的违约金32074.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、原告殳成文行使合同解除权有效，原告殳成文与被告云南兴隆房地产开发有限公司所签订《商品房购销合同》及《补充协议》于2016年10月17日解除；二、由被告云南兴隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告殳成文购房款320745元、契税9622元、印花税160元、工本费550元�维修基金1481元；三、由被告云南兴隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告殳成文逾期交房违约金32074.5元；四、原告殳成文在本判决生效之日起十日内须协助被告云南兴隆房地产开发有限公司办理解除（合同登记号XXXXXXX）《商品房买卖合同登记备案表》手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7134元，由原告殳成文承担446元，由被告云南兴隆房地产开发有限公司承担6688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  贾孟书人民陪审员  王 敏人民陪审员  杨 凡二〇一七年六月五日书 记 员  刘建莲