广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民二初字第510号
原告广东金信联行置业有限公司，住所地：XXX，注册号：XXX。
法定代表人罗凤。
委托代理人陈耀祖，男，汉族，XXX年XX月XX日出生，身份证住址：XXX，身份证号码：XXX。系该公司员工。
委托代理人严智奎，男，汉族，XXX年XX月XX日出生，身份证住址：XXX，身份证号码：XXX。系该公司员工。
被告高晓韬，男，汉族，XXX年XX月XX日出生，身份证住址：XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人操道伟，系北京大成（广州）律师事务所律师。
第三人谢国琴，女，汉族，XXX年XX月XX日出生，身份证住址：XXX，身份证号码：XXX。
原告广东金信联行置业有限公司（以下简称“金信联行”）诉被告高晓韬，第三人谢国琴居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周敬棠适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人陈耀祖、严智奎，被告委托代理人操道伟到庭参加诉讼。第三人谢国琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金信联行诉称，2014年4月24日，原告（合同丙方）与被告（合同乙方）、第三人（合同甲方）就交易位于东莞市南城区东骏路东骏豪苑临湖居C座1502号（以下简称“案涉物业”）签署《房地产买卖及居间合同》（以下简称“《合同》”）。《合同》第二十二条约定，乙方应于合同签订当日向原告支付居间服务费52800元，逾期支付居间费的，按每天1%向原告支付滞纳金。《合同》签订后，原告的居间义务履行完毕，依据《合同法》第426条的规定，被告应依约支付居间服务费，但是被告支付20000元后，剩余居间服务费32800元仍未支付。经过原告工作人员电话和短信通知被告，以及在2014年7月23日发函至被告，要求被告支付合同中约定的居间服务费，但是被告却一直未履行。由于被告拒绝履行《房地产买卖及居间合同》中约定的义务，致使原告的权益受损。因此为维护自身的合法权益，原告提起诉讼，请求人民法院依法判决：一、被告向原告支付居间费32800元；二、被告向原告支付滞纳金32800元（以本金52800元为本金，自2014年4月24日起按照每日1%的滞纳金暂计算至2014年8月14日，以滞纳金不超过本金为限，合计32800元）；三、被告承担本案诉讼费用。
被告高晓韬辨称，本案涉及的居间合同没有继续履行的责任在于原告。一、根据双方签订的居间合同，由第三人向被告出售案涉房屋，采用按揭贷款的方式，被告向银行提出贷款申请后，终止继续贷款的原因是第三人没有及时提供共有权人同意出售的相关资料，被告不确认第三人是否是合法有效的。二、原告在居间交易过程中存在违约及失职行为迫使被告停止贷款手续，原告没有及时向被告告知案涉物业的评估价格，也没有提醒被告该物业能贷款多少，当被告去到原告指定的银行咨询时发现案涉物业根本无法申请合同中约定的贷款数额，原告没有及时告知提醒导致被告贷款手续无法继续。三、原告当时向被告承诺贷款的利率较低，但是实际上贷款利率高达25%，差距较大。所以被告停止了贷款行为，双方签订了补充协议，协议明确约定如非被告原因导致贷款银行最终无法出具被告名下的同贷书，双方同意终止合同，第三人退还已收定金和尾款，原告退还居间服务费。
第三人谢国琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。
经审理查明，2014年4月24日，谢国琴（甲方）与高晓韬（乙方），以及金信联行（丙方）三方签订一份《房地产买卖及居间合同》，合同约定涉及如下内容：一、甲方将其所有的、位于东莞市南城区东骏路东骏豪苑临湖居C座1502号房产（以下简称“案涉物业”）以2050000元的价格出售给乙方；二、在合同签订当日，乙方向甲方支付定金20000元，甲乙双方到房管所签署《房地产买卖合同》当天乙方向甲方支付首期款595000元，余款1435000元由乙方向银行申请按揭贷款支付；三、基于丙方已促成甲乙双方就案涉物业的交易并提供居间服务，甲乙双方同意乙方在本合同签订当日向丙方支付居间服务费52800元，逾期支付居间服务费的，每逾期一日按应付费用的1%标准向丙方支付滞纳金。
当天，谢国琴（甲方）与高晓韬（乙方），以及金信联行（丙方）三方另签订一份《交易须知》。《交易须知》第五条注明：案涉物业的评估参考价格为1050000元。第七条约定：丙方提供如下居间服务，包括但不限于提供案涉物业信息咨询；专人带领现场看楼，实际考察；拟定置业计划书，初步预算购房成本；代为联系甲乙双方，并就各方意见促成双方达成交易意向；提供场地供甲乙双方洽谈案涉物业交易价格及交易条件；提供相关委托、交易合同等参考文本以及其他经纪服务后，甲乙双方在《房地产买卖及居间合同》上签字即标志丙方促成了交易并完成了居间服务，居间服务费按物业成交价格的3%额度标准收取，甲乙双方约定的费用支付方应在签署《房地产买卖及居间合同》当日付至丙方。
也在同一天，谢国琴（甲方）与高晓韬（乙方），以及金信联行（丙方）三方还签订了一份《代办委托经纪服务合同》。合同第一条约定丙方提供如下经纪服务：1、代为办理物业的《评估报告书》；2、代为办理过户及代为缴费纳税手续；3、代为打印《房地产买卖合同》及办理乙方名下《房地产权证》；4、代为办理按揭贷款手续；5、代为办理物业抵押登记手续。合同第五条约定：丙方违反本合同约定未能提供相关服务的或未完成服务标准的，费用支付方有权要求丙方退还已收取的相关经纪服务费用，但因政府、银行等部门政策变动因素影响或丙方未收取经纪服务费用的除外。合同第六条约定：甲方或乙方违反本合同约定办理相关手续的，或无正当理由拒不办理相关手续或拒不提供相关材料导致丙方无法履行合同收取服务费用的，违约方须承担丙方本合同约定的全部经纪服务费用，且每逾期一日，违约方须按全部经纪服务费用的1%向丙方支付违约金。
2014年4月24日，高晓韬向金信联行支付了居间服务费20000元，尚余32800元至今未付，同时高晓韬于当天签署了向广发银行申请贷款的申请。
2014年4月25日，谢国琴（甲方）与高晓韬（乙方），以及金信联行（丙方）三方又签订一份《补充协议》，三方约定：在买卖双方按照贷款银行并丙方的要求下，提供符合贷款条件的相关资料，且在丙方通知后两日内配合办理贷款手续的前提下，如非乙方原因导致贷款银行最终无法出具乙方名下的同意贷款意向书，三方同意终止本合同，甲方退还乙方已支付的定金和楼款，丙方退还乙方已支付的居间服务费。
上述一系列合同和协议签订后，高晓韬后续并未向银行提供贷款申请所需的资料。金信联行先后于2014年5月8日、2014年5月21日向高晓韬提供的两个地址邮寄函件，通知高晓韬尽快提供办理银行贷款申请的相关资料，高晓韬本人签收了2014年5月8日的一份函件，其余函件则由邻居、家人等签收。2014年6月6日，金信联行又向高晓韬提供的两个地址邮寄函件，告知由于高晓韬一直未予配合补齐申请银行贷款所需的资料，因此高晓韬有可能会承担合同约定的违约责任。高晓韬本人签收了其中一份函件，另一份函件退件。2014年7月2日，谢国琴向金信联行发出《解除合同通知书》，称：由于高晓韬不按合同履行已逾期超过二十日，为避免造成不必要的损失，特正式告知金信联行解除三方签订的合同。2014年7月23日，金信联行再次向高晓韬邮寄函件，通知高晓韬在2014年7月29日前支付剩余居间服务费32800元，否则金信联行将按合同约定要求高晓韬支付违约金。该函件最终退件，并未成功送达给高晓韬。
庭审中，金信联行主张：根据三方签订的《房地产买卖及居间合同》第二十二条约定，金信联行已经成功促成谢国琴与高晓韬签订上述房地产买卖合同，而且也办理了谢国琴相关卖房手续的委托公证，所以金信联行已履行完毕相应的居间服务，并有权要求高晓韬支付居间服务费。然而，高晓韬除了在合同签订当日给付了20000元居间服务费之外，至今尚拖欠32800元居间服务费未曾支付，因此金信联行要求高晓韬按合同约定支付居间费和滞纳金，滞纳金的计算以32800元为本金，按逾期每一日1%的标准自2014年4月24日计至本案起诉之日，数额以不超过本金为限。
高晓韬抗辩称：其不同意支付剩余的居间服务费和滞纳金，理由是：金信联行履行合同约定的居间服务存在重大瑕疵，导致高晓韬无法申请到合同约定的贷款数额，从而使得案涉房地产买卖合同无法继续履行。金信联行的居间服务存在重大瑕疵表现在：金信联行对高晓韬进行误导，导致高晓韬相信案涉物业能贷到贷款1450000元，但是案涉物业的评估价格不足以支撑该贷款数额，差距太多，导致高晓韬无法一次性支付首付款，从而才只好终止交易，因此终止交易的原因至少有一半是由于金信联行的过失造成的，故高晓韬有权终止合同。此外，关于居间服务费的支付，高晓韬在合同签订当天已经支付了20000元居间服务费，但当时与金信联行口头约定剩余居间服务费在交易完成后支付，因此金信联行在此后一直没有向被告催要过剩余的款项，直到金信联行认为高晓韬违约导致合同无法履行后其才向高晓韬催要剩余款项，由此可见剩余32800元的居间服务费应当在交易完成后才支付，被告没有逾期支付。金信联行否认双方有口头变更合同约定，金信联行主张：其电话向高晓韬催收剩余款项时高晓韬没有回应，后来因高晓韬违约导致谢国琴解除合同后金信联行才以书面形式向高晓韬催收剩余的居间服务费；此外，合同无法继续履行并非因为银行不予发放合同中约定数额的贷款，而是因为高晓韬拒不配合提供申请贷款所需的资料导致银行无法审核贷款申请和发放贷款，因此是高晓韬的原因导致合同解除。如果高晓韬所称导致合同终止的原因是事实，那么金信联行会将已收的居间服务费退回给高晓韬，如果不退款，高晓韬也可以依据三方签订的《补充协议》向金信联行追究责任。
以上事实，有本院审查认定的如下证据：原告举证的《房地产买卖及居间合同》、《交易须知》、《代办委托经纪服务合同》、《补充协议》（2014年4月24日）、温馨提示两份、业务联系函五份、解除合同通知书，被告举证的《补充协议》（2014年4月25日），以及本院的庭审笔录等书证附卷为证。
本院认为，第三人谢国琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原、被告的主张也没有提交书面意见和证据予以反驳，视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由第三人谢国琴自行承担。
原告金信联行、被告高晓韬和第三人谢国琴签订的案涉《房地产买卖及居间合同》、《交易须知》、《代办委托经纪服务合同》、《补充协议》等一系列交易文件，是各方当事人真实的意思表示，约定内容并未违反法律法规的强制性规定，因此依法应认定合法有效，各方当事人均应按约定履行各自义务。
本案的争议焦点在于：高晓韬主张是因为金信联行的居间服务存在重大瑕疵导致其与谢国琴的房地产买卖合同无法继续履行是否有合法依据。对此，本院认为：高晓韬主张其向银行申请按揭贷款时，银行告知案涉物业无法贷到《房地产买卖及居间合同》中约定的贷款数额1450000元，只能贷出700000元左右，但高晓韬对此并没有提供证据予以证明，因此高晓韬称因实际贷款数额与金信联行预计的贷款数额存在重大差距导致其无法继续履行合同，没有事实依据和证据支持，本院对此不予采纳。退一步而言，即使银行同意贷款的数额有可能达不到《房地产买卖及居间合同》中约定的贷款数额，但根据三方于2014年4月25日签订的《补充协议》，高晓韬可待银行最终确定是否同意放贷或同意放贷的数额后再向金信联行主张相关违约责任，然而事实上三方签订合同后经金信联行多次催告，高晓韬仍一直不予配合提供申请贷款所需的资料，从而导致银行无法对其贷款申请进行审核和出具同意贷款意向书，由此可见是高晓韬违反合同的先履行义务导致房地产买卖合同无法继续履行。综上，本案的证据不足以证明是因为金信联行提供的居间服务存在重大瑕疵而导致高晓韬与谢国琴的房地产买卖合同无法继续履行，因此高晓韬拒付居间服务费没有合法依据，其应向金信联行支付居间服务费余款32800元。
关于金信联行主张的滞纳金请求。首先，对于滞纳金的起算时间，本院认为：虽然三方签订的《房地产买卖及居间合同》中约定高晓韬须在签约当天付清全部居间服务费528000元，但事实上签约当天高晓韬只向金信联行支付了20000元居间服务费，而且在此后两三个月的沟通交涉中，金信联行曾多次发函催告高晓韬尽快提供申请贷款所需的资料以用于办理贷款申请，但函件中却从未提及向高晓韬催收居间服务费余款，是直到谢国琴于2014年7月2日向金信联行发出《解除合同通知书》后，金信联行才于2014年7月23日再次向高晓韬发函，要求高晓韬支付剩余居间服务费32800元，据此，结合双方实际的交易情况可知，高晓韬称：三方签订《房地产买卖及居间合同》后其与金信联行口头约定变更剩余居间服务费的付款时间为交易完成后再支付，该主张更符合日常生活常理和经验，因此本院对高晓韬的主张予以采信。现由于高晓韬的原因导致合同无法继续履行，金信联行有权提前要求高晓韬支付居间服务费余款，但付款时间应为金信联行通知高晓韬付款之日。根据本案证据，金信联行于2014年7月23日向三方在合同中确认的高晓韬送达地址发函，要求高晓韬支付居间服务费余款，该邮件未能妥投，根据《房地产买卖及居间合同》第三十一条关于：“各方应确保通讯畅通和通讯地址正确（如有变更应在2日内书面通知其他各方），以保证他方能购及时告知有关事项。否则，一方根据他方在本合同上提供的地址发出通知的，五日内即视为已正常送达。”的约定，该邮件应视为2014年7月28日送达给高晓韬，因此高晓韬拖欠居间服务费余款的滞纳金应从2014年7月29日开始计算。第二，关于滞纳金计算标准。《房地产买卖及居间合同》约定，逾期支付居间服务费的，每逾期一日按应付费用的1%标准向金信联行支付滞纳金。高晓韬在答辩意见和庭审意见中均未对上述约定的滞纳金计算标准提出异议，应视为其认可该约定标准，据此高晓韬逾期支付居间服务费余款的滞纳金应按每逾期一日1%的标准计算。又，金信联行在庭审意见中明确要求滞纳金是计算至本案起诉之日，这是金信联行对其权利的自由处分，故滞纳金应计算至本案起诉之日即2014年9月3日。综上，高晓韬须支付的的滞纳金为32800元×1%×37天（从2014年7月29日起至2014年9月3日止）=12136元。对金信联行超出部分的滞纳金请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告高晓韬于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东金信联行置业有限公司支付居间服务费32800元。
二、限被告高晓韬于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东金信联行置业有限公司支付滞纳金12136元。
三、驳回原告广东金信联行置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费720元，由原告负担226.8元，由被告负担493.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 周敬棠
二〇一四年十二月一日
书 记 员 李嘉慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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