福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第1225号
上诉人（原审原告）李好俤，男，1965年10月2日出生，汉族，住福州市仓山区。
上诉人（原审原告）刘碧芳，女，1969年4月20日出生，汉族，住福州市仓山区。
上列上诉人共同委托代理人游志兵，福建远东大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福州海峡置业有限公司，住所地福州市仓山区金山大道620号鑫苑A区1#、2#、3#楼连接体3层02酒店。
法定代表人彭传辉，执行董事。
委托代理人陈明、陈凡，福建创元律师事务所律师。
上诉人李好俤、刘碧芳因与被上诉人福州海峡置业有限公司（以下简称“海峡置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2014）侯民初字第2766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年12月25日，海峡农副产品物流中心商业配套项目商业2#楼经竣工验收合格。2013年2月17日，原告李好俤、刘碧芳与被告海峡置业公司（原名称为福州海峡物流有限公司，于2013年12月4日变更为福州海峡置业有限公司）签订《商品房买卖合同》，约定，原告向被告购买坐落于福州市闽侯县南通镇芹洲路9号海峡农副产品物流中心商业配套项目（现：海峡鑫天地）第商业2#楼1单元111店铺号房，该房建筑面积50.86平方米，每平方米单价21705.03元，总房价款为1103918元。该合同第六条约定，原告按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款原告于签订本合同前，支付首期款553918元，并于签订本合同后15天内，即2013年3月4日前付清购房余款550000元。第七条约定，原告如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。第八条约定，被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格和消防验收合格等条件的房屋交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设的。第九条约定，被告逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之五（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同签订当天，原告向被告支付购房款553918元，同年3月30日，原告向被告支付购房余款550000元。因政府市政配套设施供电未及时配套建设，致消防验收至2014年7月8日才合格。2014年6月20日，被告通知原告于2014年7月4日办理交房手续，逾期7日未办理交付手续的，责任自负。原告认为不符合交房条件，当时未接收该房屋。2014年10月8月，原告诉至原审法院。被告提出反诉要求原告向被告支付逾期付款违约金人民币4290元（逾期应付款550000元×日万分之三×26天=4290元）；原告向被告支付自2014年7月12日起至反诉被告实际接收房屋之日止的保管费（以每日80元为标准，暂计至2014年11月10日为121日×80元／日=9680元），此后还应以该标准计算至反诉被告实际接收房屋之日。2014年11月19日，原告接收该房屋。
原审法院认为，原告李好俤、刘碧芳与被告海峡置业公司双方签订的《商品房买卖合同》不违反有关法律规定，合法有效。现原告李好俤、刘碧芳提出根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2013年12月31日前将符合法定和约定交房条件的房屋交付原告使用，而被告虽然于2014年7月通知原告交房，但至今仍拒绝对涉案商品房所存在的消防管道违规设在室内以及周边基础设施不完善严重问题进行整改，涉案商品房至今仍不具备交付条件，因此，要求被告自2013年12月31日起至被告交付的商品房达到交房条件之日止，按原告已付购房款的日0.05%标准向原告支付逾期交房违约金，暂计至起诉之日2014年9月18日，共计违约金144061元的主张。原审法院认为，根据该合同第八条约定，被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格和消防验收合格等条件的房屋交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设的。本案商品房所属海峡农副产品物流中心商业配套项目商业2#楼已于2012年12月25日，即双方签订《商品房买卖合同》之前就已经竣工验收合格，后因政府市政配套设施供电未及时配套建设，致消防验收至2014年7月8日才合格，属于被告可据实予以延期的特殊原因。且原告于2014年11月19日已经接收该房屋。故原告的该主张，依据不足，原审法院不予支持。对被告海峡置业公司提出的反诉已向一审法院申请撤回反诉，原审法院已另行裁定准许其撤回反诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告李好俤、刘碧芳的诉讼请求。本案案件受理费3182元，因适用简易程序审理，依法减半收取1591元，由原告李好俤、刘碧芳负担。
一审宣判后，原审原告李好俤、刘碧芳不服，向本院提起上诉。
上诉人李好俤、刘碧芳上诉称：一、《商品房买卖合同》第八条被上诉人有权根据“供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设”延期交房的格式条款为显失公平的无效条款，原审未认定该条款无效系属错误。被上诉人单方提供可以延期交房的免责格式条款，该条款违反了《合同法》第三十九条、第四十条的规定，违背了公平原则，属于免除其责任而加重对方责任、排除对方主要权利的条款，应属无效条款。延期交房的过错不在上诉人，而延期交房势必给上诉人造成损失。如果确因供电问题造成延期交房，被上诉人在赔偿了上诉人的损失后，可以另行向供电部门主张损失赔偿以及违约责任，而不是以所谓供电部门的原因作为延期交房的免责事由。二、原审认定讼争项目因政府市政配套设施供电未及时配套建设，致消防验收至2014年7月8日才合格没有事实依据。本案中，没有证据证明闽侯县人民政府有作出相关禁止讼争项目建设供电设施的行政行为。因此，讼争项目的供电设施是否建设与政府行为之间没有关系。即便该条款有效，原审也不能适用该条款作为延期交房的免责事由。其次，被上诉人提供的证据也不足以证明其系因供电设施原因导致延期交房。三、被上诉人未提供充分证据证明讼争房产具备交付条件。根据相关法律规定，房屋工程竣工验收后，还应当向建设主管部门备案，上诉人并未看到相关证据。同时，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条之规定，房屋验收除了勘察、设计、施工、工程监理等单位验收外，还应当具备规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，上诉人也没有看到上述资料和文件。同时，根据《商品房买卖合同》第八条之约定，讼争房给排水、管道燃气、电信、有线电视、消防、信报箱等设施达到设计要求条件；小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。因此，被上诉人未能及时交房的原因不明，不能免除被上诉人的责任。四、被上诉人未尽到及时通知上诉人的义务，依法也不能免责。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《商品房买卖合同》第八条也规定，遭遇不可抗力的，出卖人应当在30日内书面告知买受人才可以延期交付。即便本案确因政府配套设施原因延期交付，被上诉人也负有在30日内书面通知的义务。否则，也不能免除其违约责任。
综上，请求：一、撤销一审判决并支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人海峡置业公司答辩称：一、上诉人主张《商品房买卖合同》第八条为格式条款，且显失公平，该主张缺乏依据。
双方签订的《商品房买卖合同》系福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的合同文本，不属于被上诉人单方提供的格式合同。且所约定的事由并非减轻被上诉人的义务或加重上诉人责任，造成交房延期也并非被上诉人自身的原因，《商品房买卖合同》相关条款系双方真实意思表示，经双方协商一致达成，该合同条款对双方依法具有法律效力。二、上诉人主张供电设施不属于市政配套建设范畴，不能作为延期交房的免责事由，但该主张与事实不符。被上诉人一审提供的相关证据证明本案争议的供电设施项目业主为南通镇物流城建设指挥部，该供电设施不属于被上诉人应当自行建设的房地产项目的内部设施，而属于市政公共配套项目，由于供电设施建设迟延，导致被上诉人的项目消防验收迟延，并直接造成延期交房。三、讼争房产已经具备交付条件，上诉人该项主张与事实不符。根据《商品房买卖合同》第八条第1款的约定，讼争商品房只需通过建设单位组织的勘察、设计、施工、监理等单位的验收合格，被上诉人一审已经提供竣工验收报告，是否向建设主管部门备案以及规划、环保部门出具的认可、批准使用文件均不属于约定的交付条件。关于讼争房产的其它设施问题，一审被上诉人已经提供现场的相关照片予以证明，上诉人也已经接收了讼争房产，其两次收房除对消防阀门的设置（不属于交付条件）有异议外，并未对房产其它配套设施提出异议，应当认定讼争房产已经具备了交付条件。况且，上诉人并未就其主张提供其他证据予以证明。四、因政府供电配套设施建设迟延导致的交房延期不属于不可抗力，被上诉人没有法定告知义务。合同也并未约定被上诉人应当履行告知义务。双方的合同约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房销售管理办法》系部门规章，其相关规定不能作为认定合同效力的依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
上诉人李好俤、刘碧芳在二审审理过程中向本院提交如下证据：证据1、《建设工程消防验收公告、查询验收公告的过程录像》，证明海峡农副产品物流中心快捷酒店、商务办公等项目在2014年1月17日通过消防验收，而海峡农副产品物流中心商业1-4#楼、酒楼、超市等是在2014年6月26日消防验收不合格，2014年7月份通过消防验收。而外供电施工合同却在2014年2月份才签署，永久性供电合同是在2014年5月6日才签署，这说明消防验收与外供电没有因果关系。证据2、《现场录像、总平面图》，证明：1、被上诉人要求交房时，道路尚未修缮；2、被上诉人在通过消防验收后，却在室外消防通道安装电梯，堵塞消防通道，影响消防车辆进出，且未进行再次验收；3、被上诉人没有按平面图安装室外电梯，说明公共配套设施未建设到位，不符合合同第八条约定的交房条件。证据3、《房屋移交检查记录表》，证明被上诉人通知交房时，弱电间及电视网络、电话设施、宽带、小区内道路、绿化等均未建设到位，不符合合同第八条约定的交房条件。被上诉人海峡置业公司对上诉人提交的证据1的真实性无法确认，也不能证明消防验收与正式供电没有关系，消防验收是否需要具备正式供电，《消防法》及《公安部消防验收规则》规定的很清楚，另外，快捷酒店等项目与本案讼争项目不属于同一个项目，是否通过消防验收与本案没有关系。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，总平图上没有室外电梯，是交房后开发商另行出资建造的，已经通过审批，本案争议的所谓未建成的道路，闽侯县的文件包括招标的公告，可以证明属于市政道路，业主是南通镇人民政府，而不是开发商。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，弱电问题没有在合同中约定，只是部分业主个人观点，与合同约定不符，被上诉人没有授权物业认可事实，物业也只是交接的主体，无权认可所谓业主所提的意见。本院经审查认为，上诉人李好俤、刘碧芳提交的上述证据不足以证明其待证事实，且不属于二审程序中的新的证据，故本院不予采纳。
根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人李好俤、刘碧芳与被上诉人海峡置业公司签订的《商品房买卖合同》不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据该合同第八条的约定，被上诉人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格和消防验收合格等条件的房屋交付上诉人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被上诉人可据实予以延期：……供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设的。本案讼争商品房所属大楼已于2012年12月25日，即双方签订《商品房买卖合同》之前就已经竣工验收合格，后因政府市政配套设施供电未及时配套建设，致消防验收至2014年7月份才合格，属于合同约定的被上诉人可据实予以延期的特殊原因。且上诉人于2014年11月19日已经接收该房屋。上诉人主张合同第八条为格式条款缺乏事实和法律依据；上诉人对因政府方面的原因导致2014年7月份消防验收才合格提出异议并主张讼争房产具备交付条件的证据不足，经查，原审对相关证据的认证及相关事实的认定并无不当；上诉人主张被上诉人未及时书面通知延期交付应承担违约责任的依据亦不足。综上，上诉人李好俤、刘碧芳上诉请求的依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费3182元，由上诉人李好俤、刘碧芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
代理审判员 缪 羽
代理审判员 符海燕
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 卢灵真