北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第11477号
原告北京中创天柏投资管理有限公司，住所地北京市通州区永乐经济开发区恒业二街260号。
法定代表人于立民，总经理。
委托代理人周耀川，男，1992年10月17日。
委托代理人高强，北京道君律师事务所律师。
被告北京华安远大智能电气有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区兴业街19号1幢等5幢。
法定代表人陈宜军，总经理。
委托代理人谷良坤（兼第三人佛吉亚排气控制系统（北京）有限公司的委托代理人），北京市中地律师事务所律师。
委托代理人孙珊，北京市中地律师事务所律师。
第三人佛吉亚排气控制系统（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区兴业街19号4幢。
法定代表人马思棋，董事长。
原告北京中创天柏投资管理有限公司（以下简称：中创天柏公司）与被告北京华安远大智能电气有限公司（以下简称：华安远大公司）、第三人佛吉亚排气控制系统（北京）有限公司（以下简称：佛吉亚公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告中创天柏的法定代表人于立民、委托代理人高强，被告华安远大公司、第三人佛吉亚公司的共同委托代理人谷良坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中创天柏公司诉称：2014年4月8日，我公司与被告华安远大公司签订《物业租赁委托代理协议》（以下简称:《代理协议》），被告华安远大公司指派员工马彦华作为与我公司进行洽谈及负责履行合同事宜的联系人。《代理协议》约定：甲方将位于北京经济技术开发区兴业街19号自有房屋委托乙方代为出租，乙方将协助甲方寻找客户，并协助甲方与乙方客户签署合同；《代理协议》同时约定若承租期为三年以下（含三年）支付乙方服务费为1个月的均价净租金，若承租方租期在三年以上（不含三年），乙方服务费用按照2个月的均价净租金予以计算。最终被告华安远大公司与我公司介绍的客户第三人佛吉亚公司达成合意，双方于2014年11月15日签订《意向书》，租期为五年，租赁面积为14767.37平方米(厂房)、250.23平方米（公共区域)，租金均为1.5元/天/平方米，租金年增长率为7%，五年租金均价为1.542元/天/平方米。我公司认为被告华安远大公司已经与我公司介绍的客户达成合意，且双方签订了《意向书》，并且我公司与被告华安远大公司签订了《成交确认书》，故被告华安远大公司应按照合同约定支付我公司2个月的均价净租金。时至今日被告华安远大公司仍未支付我公司上述服务费，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。为维护我公司的合法权益，特起诉至法院请求判令被告华安远大公司支付居间服务费1408725.968元、违约金1408725.968元；请求判令第三人佛吉亚公司承担连带责任；由被告华安远大公司承担本案的诉讼费用。
被告华安远大公司辩称：我公司不同意原告中创天柏公司的诉讼请求。我公司与原告中创天柏公司签订了代理协议，原告中创天柏公司促成我公司与客户达成协议，根据代理协议约定我公司在收到客户的首笔租金之后交纳代理费，但是原告中创天柏公司要求我公司按照15017.6平方米支付服务费，对此我公司不予认可。我公司与第三方佛吉亚公司开始签订是租赁面积为15017.6平方米的租赁合同，但后来我公司与第三方佛吉亚公司签订的合同的租赁面积是9923.6平方米，该情况我公司也告知了原告中创天柏公司，原告中创天柏公司对于第三人佛吉亚公司的最终租赁面积也是明知的。之后我公司与原告中创天柏公司进一步恰谈，双方协商按照9923.6平方米支付居间服务费，但是原告中创天柏公司在未与我公司协商一致的情况下起诉至法院。对于原告中创天柏公司称我方没有按时交纳居间服务费的诉讼请求我公司不予认可。原告中创天柏公司的违约金主张过高，法院应予以调整。
第三人佛吉亚公司辩称：我公司认为原告中创天柏公司和被告华安远大公司之间签订的是代理协议，该代理协议中不涉及到我公司的权利义务，故本案与我公司无关，应驳回原告中创天柏公司对我公司的起诉。
经审理查明：2014年4月8日，原告中创天柏公司（乙方）与被告华安远大公司（甲方）签订《物业租赁委托代理协议》（以下简称：《代理协议》），约定由原告中创天柏公司为被告华安远大公司位于北京经济技术开发区兴业街19号的自有房屋提供租赁代理服务。《代理协议》第八条第1款约定：“乙方向甲方介绍承租该项目客户，并协助甲方成功与其就该项目达成租赁交易的，如承租期在三年以内（含三年）的，乙方服务费用按照壹个月的均价净租金予以计算；如承租期在三年（不含三年）以上的，乙方服务费用按照贰个月的均价净租金予以计算”。《代理协议》第八条第2款约定：“甲方在收到该项目承租客户的首期租金后（客户将交易金额打入甲方银行账户为准），乙方对该项目当笔业务的受托工作即告完成，即可获得本合同所约定的全部服务费用。甲方在收到乙方开具的全额发票后5个工作日内以人民币形式通过转账方式将当笔业务服务费用向乙方指定的银行账户一次性支付”。该《代理协议》附有原告中创天柏公司出具的授权委托书，该授权委托书载明：“今委托我公司员工赵瑞坤……，全权办理北京经济技术开发区厂房项目租售代理等所有相关事宜”。该《代理协议》同时附有被告华安远大公司出具的授权委托书，该授权委托书载明：“我公司授权马彦华同志……，代表公司法人就本公司房产租赁代理协议的洽谈、签署及执行等事宜行使应有的权利和义务”。
2015年2月13日，被告华安远大公司与第三人佛吉亚公司签订《厂房租赁合同》，约定由第三人佛吉亚公司承租被告华安远大公司位于北京经济技术开发区兴业街19号4幢厂房的房产，该房产建筑面积共计为15017.6平方米，其中厂房面积为14767.37平方米，公共区域公摊面积为250.23平方米，租期为5年。2015年3月10日，被告华安远大公司向原告中创天柏公司出具《成交确认书》，确认原告中创天柏公司介绍的第三人佛吉亚公司与其公司签订了《厂房租赁合同》，签约面积共计15017.6平方米，租期为5年，5年租金均价为1.542元/平方米。被告华安远大公司在该《成交确认书》备注：“承租合同已签署，但租金我方尚未收到，以上表格中的内容以实际合同内容为准”。
2015年5月26日，被告华安远大公司（甲方）、第三人佛吉亚公司（乙方）、案外人康明斯排放处理系统（中国）有限公司（以下简称：康明斯公司，丙方））签订《三方协议》，该《三方协议》确认甲方与乙方签署了《厂房租赁合同》，租赁面积为15017.6平方米，租期为2015年1月15日至2020年1月14日。该《三方协议》约定：“乙方已获甲方同意，要求将其租赁物业中的一块面积为5094平方米的区域由丙方承租，丙方在承租期内将履行原合同及其附件下乙方对上述5094平方米租赁区域拥有的各项权利及义务。甲方在承租期内将依据原合同及其附件条款承担对丙方的各项权利及义务”。
2015年7月3日，原告中创天柏公司（乙方）通过电子邮件形式向被告华安远大公司（甲方）发送《物业租赁委托代理付款协议》（以下简称：《付款协议》），该《付款协议》第一条载明：“甲方于2015年2月5日与乙方介绍之客户佛吉亚排气控制系统（北京）有限公司签订《厂房租赁协议》，租赁面积为15017.6平方米，租期从2015年1月15日至2020年1月14日”，“甲方于2015年5月26日与乙方介绍之客户佛吉亚排气控制（北京）有限公司、康明斯排放处理系统（中国）有限公司签订了《三方协议》，该协议明确康明斯排放处理系统（中国）有限公司从佛吉亚排气控制（北京）有限公司分租厂房面积为5094平方米，租期2015年5月26日至2020年1月14日”；该《付款协议》第二条约定：客户名称为本案第三人佛吉亚公司，租赁面积为9923.6平方米，租赁单价为1.5元/天/平方米；该付款协议第三条约定：服务费用为两个月租金，即893124元，支付时间为：（1）2015年7月16日支付乙方448214元，（2）2015年8月16日支付乙方267000元；（3）2015年9月16日支付乙方89000元，（4）2015年10月16日支付乙方89000元；该《付款协议》第四条约定：甲方未按照本协议第三条约定的任意一个时间内支付乙方服务费的，视为甲方违约，则甲方需要按照乙方介绍之客户原租赁面积15017.6平方米计算支付服务费用（即1351594元），支付时间为甲方违约之日。若甲方延期支付，每延期一天，按照应支付总额（即1351584元）的千分之一支付违约金；该《付款协议》第五条约定：甲乙双方于2014年4月8日签订了《物业租赁委托代理协议》及附件在甲方履行完本合同第三条约定的支付款项后自动失效。2015年7月23日，被告华安远大公司将上述《付款协议》修改后通过电子邮件形式发送给原告中创天柏公司。2015年7月24日，原告中创天柏公司对被告华安远大公司发送的《付款协议》进行修改后又重新发送给了被告华安远大公司。双方通过电子邮件发送的《付款协议》中均约定：本协议由双方签字之日起生效，一式二份，甲乙各执一份，具有同等法律效力。
2015年7月28日，原告中创天柏公司就其公司与被告华安远大公司之间的纠纷起诉至本院。
庭审中，原告中创天柏公司主张其公司已经按照《代理协议》的约定促成被告华安远大公司与第三人佛吉亚公司完成了租赁交易，并提交《装饰设计说明》（复印件）欲证明被告华安远大公司的北京佛吉亚厂房内装修工程的装修面积为14975平方米，该《装饰设计说明》载明项目名称为北京佛吉亚厂房内装修工程，装修面积为14
975平方米，被告华安远大公司不认可该复印件的真实性。原告中创天柏公司提交《客户确认书》欲证明康明斯公司是其公司介绍给被告华安远大公司的客户，该客户确认书载明：“现经我公司赵瑞坤介绍康明斯排放处理系统公司高红军到贵处看房……，此客户系本公司登记之客户，一经确认，委托方不得与其他中介机构达成任何协议。若贵方与上述登记之客户总公司或其所属子公司成交，代理费按2014年4月8日签订的物业租赁委托代理协议中的条款执行，双方签字确认，同物业租赁委托代理协议具备同等法律效应”，该《客户确认书》载明的委托方为被告华安远大公司，委托方代表处有马彦华的签名；被告华安远大公司认可马彦华的签字的真实性，但其公司主张：首先，其公司留存的该《客户确认书》中并未填写时间、面积等内容；其次，康明斯公司如果是原告中创天柏公司的客户的话，应该签订有一个委托租赁合同；再次，合同上的“高红军”应为“高宏君”，且高宏君系第三人佛吉亚公司的员工，被告华安远大公司提交《客户确认书》（复印件）、《劳动合同》、工资单以证明其上述主张，原告中创天柏公司不认可上述证据的真实性，并主张《客户确认书》确定客户的主体是康明斯公司，作为联系人的高宏君是否是该公司的员工并不影响客户主体的认定。被告华安远大公司提交实物统计表欲证明其公司是在2015年2月28日与被告第三人佛吉亚公司完成的房屋交接，双方约定免租期为3个月，原告中创天柏公司主张该证据的真实性无法核实。被告华安远大公司主张在签订《三方协议》后，第三人佛吉亚公司是按照9923.6平方米的面积支付的租金，康明斯公司是按照5094平方米面积支付的租金，并提交回执单证明第三人佛吉亚公司与康明斯公司支付租金的情况，原告中创天柏公司表示无法核实该证据的真实性。
关于被告华安远大公司与第三人佛吉亚公司签订的《三方协议》，被告华安远大公司主张系因第三人佛吉亚公司提出其公司产能不足以承租全部面积，希望能将部分厂房介绍给康明斯公司承租，其公司考虑到租赁的完整性，同时考虑到第三人佛吉亚公司的实际困难，就同意了第三人佛吉亚公司的请求，故三方签订了《三方协议》。原告中创天柏公司认为在《三方协议》签订之时，其公司的居间服务已经完结，故该《三方协议》与本案无关；其次，从《三方协议》的内容看，被告华安远大公司同意并认可了第三人佛吉亚公司的转租行为，应由被告华安远大公司及第三人佛吉亚公司承担最终的租赁合同的责任和义务。
关于《付款协议》一节，原告中创天柏公司主张其公司是在被告华安远大公司违约在先的情况下，不得已才与被告华安远大公司进行的沟通，目的是为了了解被告华安远大公司与第三人佛吉亚公司签署合同的情况，并在获取了《厂房租赁合同》及付款信息后，果断终止了接触，及时采取了诉讼手段，其间双方的邮件往来证明了被告华安远大公司在居间服务完成后，意图赖账以达到少给服务费的目的。被告华安远大公司主张在签订《三方协议》后，其公司及时向原告中创天柏公司通知了《三方协议》的签订事宜，原告中创天柏公司对此表示了理解，同时在收到第三人佛吉亚公司的租金后，其公司通知原告中创天柏公司商谈居间服务费支付事宜，通过双方的往来邮件可以看出，双方认可了第三人佛吉亚公司的租用面积为9923.6平方米、租赁价格为1.5元/天/平方米，双方对付款金额及付款方式达成了共识。被告华安远大公司主张其公司不同意原告中创天柏公司提出的违约条款，提出删除违约条款的要求，但原告中创天柏公司未接受其公司的意见，其公司遂提出进一步沟通此事，但原告中创天柏公司再未与其公司进一步联系，就将其公司起诉至法院了，被告华安远大公司主张原告中创天柏公司的行为违背了基本的商业道德。
关于原告中创天柏公司提供的居间服务的内容一节，原告中创天柏公司认为居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，其公司作为居间人促成了被告华安远大公司与第三人佛吉亚公司签订了《厂房租赁合同》，该合同确认的租赁面积为15017.60平方米，被告华安远大公司出具的《成交确认书》对此也给予了确认。被告华安远大公司认为根据《代理协议》第八条之规定，居间服务应以促成的租赁交易为准，即应以收到的租金来确认最终的租赁面积，故原告中创天柏公司促成的租赁交易的租赁面积应为9923.6平方米。
关于违约金一节，原告中创天柏公司认为被告华安远大公司未按照《代理协议》约定支付服务费应按照该协议约定支付两个月的违约金；被告华安远大公司认为根据《代理协议》第八条之约定，原告中创天柏公司应在第三人佛吉亚公司交付了首期租金后才能主张服务费，且根据双方的电子邮件往来可以看出原告中创天柏公司对于《厂房租赁合同》的变更是清楚的，在清楚了相关面积后原告中创天柏公司应当根据《代理协议》第八条之约定向其公司开具发票，但原告中创天柏公司故意延迟开具发票并要求其公司支付违约金。原告中创天柏公司未按照约定先开具发票构成先违约，其公司有理由拒绝付款，且其公司一直在通过电子邮件与原告中创天柏公司沟通服务费付款细节，并非原告中创天柏公司所言恶意拒不支付服务费，故原告中创天柏公司主张违约金没有法律依据，且其主张也过高。对于为什么未向被告华安远大公司出具发票一节，原告中创天柏公司主张被告华安远大公司意图不足额支付服务费，故其公司一直未向被告华安远大公司开具发票。
上述事实，有当事人的陈述意见、物业租赁委托代理协议、授权委托书、成交确认书、装饰设计说明、厂房租赁协议、实物统计表、回执单、电子邮件、客户确认单、劳动合同、工资单等证据材料在案佐证。
本院认为：本案的焦点在于被告华安远大公司应按照15017.6平方米还是9923.6平方米来支付居间服务费。对此本院认为，首先，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告中创天柏公司在接受被告华安远大公司的委托后，向被告华安远大公司介绍了第三人佛吉亚公司，并促成被告华安远大公司与第三人佛吉亚公司签订了《厂房租赁协议》，上述事实经被告华安远大公司出具的《成交确认书》所确认，原告中创天柏公司已经完成了居间服务，故对于原告中创天柏公司要求被告华安远大公司支付居间服务费的诉讼请求，本院予以支持；其次，《三方协议》系因第三人佛吉亚公司的原因导致其公司将部分厂房分租给康明斯公司而签订的，该《三方协议》亦获得了被告华安远大公司的认可，即第三人佛吉亚公司无法承租《厂房租赁合同》所约定的厂房面积并非原告中创天柏公司提供的居间服务存在瑕疵所致，故对于被告华安远大公司主张应按照《三方协议》的约定的面积支付服务费的抗辩理由，本院不予采纳；再次，关于双方的邮件往来，双方发送的《付款协议》中均约定本协议由双方签字之日起生效，故双方的往来邮件仅体现为双方对于《付款协议》内容的协商过程，并不能视为双方对《付款协议》内容的确认，故对于被告华安远大公司主张原告中创天柏公司通过电子邮件确认了租赁面积为9923.6平方米的抗辩意见，本院不予采纳；最后，从原告中创天柏公司提交的《客户确认书》可以看出，康明斯公司亦系其公司向被告华安远大公司所推荐的客户，故对于康明斯所承租的部分，被告华安远大公司亦应支付相应的服务费。综上，被告华安远大公司应按照15017.6平方米的面积向原告中创天柏公司支付居间服务费。
关于违约金一节，首先，从双方的往来电子邮件可以看出双方对于服务费的支付进行了重新协商，属于对于原《代理协议》中关于服务费支付方式的变更，虽然双方并未就此重新达成一致意见，但也表明被告华安远大公司并非恶意拖欠支付服务费；原告中创天柏公司虽主张是在不得已的情况下与被告华安远大公司进行的协商，但其未能提交相应证据予以证明，故对于其该项抗辩意见，本院不予采纳。其次，在原告中创天柏公司未能提交证据证明被告华安远大公司存在拒不支付服务费的故意或存在履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险的情况下，原告中创天柏公司并未按照《代理协议》的约定首先向被告华安远大公司开具全额发票，被告华安远大公司据此不支付服务费有合同依据。综上，对于原告中创天柏公司要求被告华安远大公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
本案为居间合同纠纷，第三人佛吉亚公司并非本案的合同相对方，不应承担《代理协议》中的合同权利和义务，故原告中创天柏公司要求第三人佛吉亚公司承担连带赔偿责任于法无据，对此本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告北京华安远大智能电气有限公司支付原告北京中创天柏投资管理有限公司居间服务费一百四十万零八千七百二十五元九角七分（于本判决生效后十日内履行）；
二、驳回原告北京中创天柏投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千六百七十元，由原告北京中创天柏投资管理有限公司负担七千三百三十五元（已交纳），由被告告北京华安远大智能电气有限公司负担七千三百三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 渠阳振
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 梁丽男