上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第15953号
原告高永平。
委托代理人陆晓莹。
委托代理人严希勇，上海思济律师事务所律师。
被告杨敏华。
被告裘晓。
委托代理人沈菊林，上海市复兴律师事务所律师。
第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司。
法定代表人舒榕斌。
委托代理人陈樑。
原告高永平与被告杨敏华、裘晓以及第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2014年6月30日、9月16日公开开庭进行了审理。原告高永平及其委托代理人严希勇、陆晓莹，被告杨敏华以及被告裘晓的委托代理人沈菊林，第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司的委托代理人陈樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高永平诉称，2012年12月8日，原、被告经上海中原物业顾问有限公司中介介绍签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖协议书》各一份，约定由两被告将位于上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，总价为人民币（以下币种相同）133万元。当日，原告向两被告支付了定金3万元，2013年1月26日，原告又支付购房款90万元。因该房屋系动迁房，尚未办理小产证，故双方口头约定先交房，待被告取得小产证后办理过户手续，故在原告支付首期房价款后双方对房屋进行了交接。现房屋已经可以办理过户手续，被告却拒绝办理。原告认为，原、被告买卖系争房屋的意思表示真实，原告已按约支付了大部分房价款并实际装修后占有使用房屋，现系争房屋已符合过户交易条件，被告理应全面履行合同义务，又根据双方协议书的第四条的约定，被告拖延办理过户手续，应承担违约责任。故原告要求：1、继续履行2012年12月8日签订的房屋买卖协议；2、将上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户给原告，并由第三人协助办理产证；3、支付违约金20万。
被告杨敏华辩称，两被告系夫妻。系争房屋系动迁房，在尚未能办理小产证的时候，原告就无理取闹，要求办证，系原告违约在先，现被告买卖房屋事宜被老婆娘家获知，引起家庭纠纷，故现坚决不同意卖房屋。对于房屋的过户时间，合同未作约定，故被告未违约。
被告裘晓辩称，被告裘晓系XXX疾病患者，双方签订的合同应为无效，被告杨敏华隐瞒该事实，侵犯了裘晓的权益，且合同未约定过户时间，故被告未违约。要求驳回原告的诉讼请求。
第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司述称，系争房屋现已具备办理小产证的条件。
经审理查明，两被告系夫妻。2009年2月20日，拆迁人上海外高桥保税区开发股份有限公司与被拆迁人杨敏华户（同住人裘晓）签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定由拆迁人拆除被拆迁人坐落于高行镇解放村天灯下84号180平方米的房屋，安置被拆迁人坐落于高航绿洲一期13号楼29单元1101及703室的房屋（房屋号码为暂编）。
2012年12月8日，原、被告经上海中原物业顾问有限公司中介介绍签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由两被告将位于上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，总价为133万元。《房地产买卖居间协议》第3.2.1约定：首期房价款计93万元，应于买卖合同签订后当日直接或通过中介支付给甲方（指被告）。3.2.2约定：第二期房价款40万元。3.3.2约定：待甲乙双方申请办理送件过户手续，乙方（指原告）支付首期款后当日，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将房地产交付乙方，双方签署房地产交接书。第五条约定：如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金。第十三条约定：特别提示：由于签订本协议时甲方仍未取得以甲方为权利人的该房地产之产权证。故本协议履行期限较长，在此期间内，房地产市场价格波动，以及法规政策等的变化，均可能影响甲乙双方实际收益或交易成本，从而容易引发纠纷，丙方（指居间方）对上述情形均尽到良好的告知义务，甲乙双方在此承诺，同意以本协议所述交易方式进行本次交易，若由于非丙方原因导致本协议无法履行或产生争议的，甲乙双方各自承担相应后果，与丙方无涉。第六条约定：此协议系不可撤销协议，本次交易各项税费均有乙方承担。
同日，原告（乙方）与被告杨敏华（甲方）签订协议书一份，约定：一、甲乙双方确认，双方于该居间协议中约定房价款计133万元为本次交易的实际成交价格。二、甲乙双方同意将上海市房地产买卖合同第二条所述转让价款约定为名义成交价计100万元整，该买卖合同中与前述名义成交价相关的条款作相应调整。三、乙方承诺，乙方付款义务以该居间协议中双方约定的实际成交价为准，乙方无权仅按上海市房地产买卖合同中约定的名义成交价格承担付款义务。四、甲乙双方应于该居间协议中约定的时间或双方另行约定的时间，以上述名义成交价格签订上海市房地产买卖合同，任何一方未能履行本条所述事项，则需向向对方承担违约责任，违约金数额为上述名义成交价格的20%。
当日，原告向两被告支付了定金3万元，由被告杨敏华出具了收款收据。2013年1月26日，原告向被告杨敏华转账支付了购房款90万元，亦由原告杨敏华出具了收款收据。同日，被告向原告交付了系争房屋，原告装修后入住至今。
2014年1月20日，原告向两被告发送房屋买卖履约催告函一份，要求履行房屋过户的手续。2014年6月25日，上海浦东房地产集团房屋动拆迁有限公司出具证明一份，杨敏华户的配套商品房供应单于2014年4月10日领取。
另查明，2014年，上海市杨浦区精神卫生中心出具疾病证明，裘晓患有精神分裂症。庭审结束后，被告提供中国残疾人联合会于1998年3月2日出具的残疾证一份，裘晓为XXX残疾人。
另查明，系争房屋于2011年2月25日核准取得大产证，产权登记于第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司名下。现买受人已可以办理小产证。
审理中，双方确认，第二期房款双方商定由原告方以贷款方式支付。原告表示同意将剩余房款支付给两被告，并将剩余房款40万元缴纳至本院代管。被告表示被告裘晓患有XXX疾病，系无民事行为能力人，经本院释明，被告裘晓对其是否具备民事行为能力或限制民事行为能力不申请鉴定。
以上事实，有原、被告提供的协议书、房地产买卖居间合同、收据、中国工商银行个人业务凭证、拆迁安置协议、房地产登记簿、催告函、证明、疾病证明、结婚证等证据以及原、被告及第三人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房地产买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示，名称上虽为房地产买卖居间合同，但从实质上双方就买卖房屋的地址、房屋总价等进行了约定，并且交付了房屋，原告已实际入住，故该协议符合双方买卖系争房屋本约的构成要件，双方均应遵照履行。被告认为原告在未具备过户条件时即要求被告过户，导致其家庭内部产生纠纷，故不同意履约，本院认为，被告该述无事实及法律依据，本院不予采信。被告裘晓提出其系无民事行为能力人，所签合同系无效合同，被告杨敏华的签约行为侵犯了其合法权益，但其未能提供其系无民事行为能力人的证据，也未申请鉴定，故本院对被告裘晓的抗辩不予采信。现原告已依约向被告支付首期房款，并同意支付余款并已将余款40万元交付至本院账户代管，被告理应协助原告办理相应的产权过户手续。原告认为被告未履行双方协议书第四条约定的义务，要求被告承担违约责任，根据双方签订的协议书可表明，双方真实的房屋交易价格为133万元，但双方相约名义成交价为100万元，该协议约定系双方共同合意做低房价，以规避税费、减少成本、实现利益最大化，导致国家税款流失，故双方该协议书约定以该名义成交价签订买卖合同的约定应属无效，原告该诉请本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告高永平及被告杨敏华、裘晓应继续履行2012年12月8日签订的房屋买卖协议，被告杨敏华、裘晓于本判决生效之日起十五日内办理将上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记于被告杨敏华、裘晓名下的上海市房地产权证，第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司予以协助；被告杨敏华、裘晓应于取得上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市房地产权证之日起十五日内协助原告高永平办理将上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告高永平名下的手续；
二、原告高永平应于办理将上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告高永平名下之日起十五日内向被告杨敏华、裘晓支付房款40万元整；
三、驳回原告高永平的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18，570元，减半收取9，285元，由被告杨敏华、裘晓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一四年十月二十九日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。