重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）九法民初字第3638号
原告重庆市含谷星城物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区含谷镇含盛路28号内。组织机构代码：55405125-6。
法定代表人柴利，职务总经理。
委托代理人王子云，系原告重庆市含谷星城物业管理有限公司员工，男，汉族，1945年9月28日生，户籍地重庆市九龙坡区。
被告何旭，男，汉族，1986年7月26日生，户籍地重庆市九龙坡区
委托代理人何明谷，男，1963年12月3日生，户籍地四川省资阳市安岳县。
原告重庆市含谷星城物业管理有限公司（以下简称“星城公司”）诉被告何旭物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法由代理审判员文臣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告星城公司的委托代理人王子云，被告何旭的委托代理人何明谷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告星城公司诉称，原被告于2009年12月9日签订了明都星城小区物业服务合同，该合同约定，原告收取被告按建筑面积每月每平方米0.55元的物业服务费，有物价局批文为据。该合同约定每月公摊公共用能水电费，约定每月缴清物管及公摊水电费，欠费按每日5‰计算违约金。现被告住房85.98平方米，于2012年3月26日至2013年12月25日共欠物管费993.09元，公摊水电费105元，已产生违约金247.62元，合计1345.71元。原告每月电话通知被告缴清当月以及拖欠的费用，并于2013年11月20日公示告知被告，但被告至今未按合同履行，构成违约，给原告造成严重的违约损失。现起诉至法院请求：1、判令被告立即给付清物业管理服务费993.09元、公摊水电费105元、违约金247.62元，合计1345.71元以及至原告实际付清物管费和公摊水电费时止的违约金；2、本案诉讼费由被告负担。
被告何旭辩称，对原告星城公司主张的物业费收取标准、被告居住的房屋面积以及未缴纳物业费用的时间予以认可，对违约金和公摊水电费不予认可。被告何旭认为原告星城公司入住该小区时被告对此并不之情，且原告星城公司管理混乱对小区水电资源浪费严重，消防通道被占，车辆乱停乱放缺乏管理，绿化带、排水沟、体育设施等基础设施严重缺乏维护。被告所住房屋位于顶楼，内部卧室墙体经常漏水，原告没有尽到房屋维护义务。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告何旭系明都星城小区2栋2单元3-2房屋的业主，该房屋建筑面积为82.92平方米。2009年12月9日，被告与重庆隆福物业管理有限公司签订了《明都星城小区物业服务合同》，约定物业管理服务费住宅楼为按建筑面积计算，收取0.6元／平方米／月，公摊水电费按户据实分摊。2010年4月25日，重庆隆福物业管理有限公司退出明都星城小区，因该小区尚未成立业主委员会等相关业主机构，该小区房地产开发企业重庆含谷物业发展有限公司从新选聘了原告重庆市含谷星城物业管理有限公司作为明都星城小区的物业服务企业。该企业于2010年4月25日和重庆隆福物业管理有限公司办理了移交手续，进驻了明都星城小区2012年1月26日至2013年12月25日原告星城公司在明都小区实施了物业管理服务。
庭审中，被告陈述明都星城小区车辆管理混乱，小区车辆乱停乱放。原告星城公司对此表示认可，但其认为该车辆停放情况不属于物业管理服务范围，与本案没有关联性。被告陈述的房屋漏水的情况属于建筑质量纠纷，应当由开发商负担赔偿责任，物业服务企业没有维修的义务。
上述事实，有当事人的陈述、重庆市含谷物业发展有限公司《证明》、《明都星城小区物业服务合同》、《明都小区移交合同》都等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2009年12月9日，被告何旭与重庆隆福物业管理有限公司签订了《明都星城小区物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。2010年4月25日，重庆隆福物业管理有限公司退出明都星城小区，因该小区处于前期物业服务阶段，尚未成立业主委员会等相关业主机构，该小区房地产开发企业重庆含谷物业发展有限公司从新选娉了原告重庆市含谷星城物业管理有限公司作为明都星城小区的物业服务企业，并无不当。原告星城公司于2012年3月26日至2013年12月25日在明都星城小区实际实施了物业管理服务，被告何旭接受了原告提供的物业管理服务，应当向原告支付物业管理费。
对于物业管理服务费用的计算标准和计算面积，庭审中，原被告对物业管理费用应当按照0.55元／平方米／月计算予以认可，本院予以尊重。被告房屋实有建筑面积82.92平方米。故，被告何旭欠缴的物业服务费为1048.9元（82.92×0.55元／平方米／月×23个月）。
被告何旭以原告星城公司管理混乱对小区水电资源浪费严重，消防通道被占，车辆乱停乱放缺乏管理，绿化带、排水沟、体育设施等基础设施严重缺乏维护，房屋漏水为理由，认为其拒绝交付物业管理服务费用是对原告未尽义务行为的合理抗辩，对此被告何旭未举示相应的证据予以证明。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方为履行的，后履行一方有权拒绝其履行的要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。根据本案原被告的共同陈述，明都星城小区确实存在小区车辆停放秩序缺乏管理的情况。原告星城公司实际履行了物业管理服务的相关义务，但其在处理车辆停放秩序一事上亦然存在瑕疵，没有及时维持小区车辆停放秩序或协调相关单位和协助业主处理车辆停放秩序。根据原告星城举示的《明都星城小区物业服务合同》：“物业服务项目…7、交通秩序与车辆停放的管理…”，是故，原告星城公司没有履行物业服务合同的重大瑕疵，房屋的业主应当给付物业管理服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告星城公司在合同履行中虽无重大瑕疵，但在处理车辆停放秩序中亦存在瑕疵履行合同义务的情况，对于原告星城公司要求被告何旭给付物业服务费的诉讼请求，本院按照双方认定的金额993.07元（85.98×0.55元／平方米／月×21个月）的90％，即893.8元予以认定支持。
针对原告星城公司主张的公摊水电费105元等费用。因原告未提供相关证据予以证明，故，对原告公摊水电费的主张本院不予支持。针对原告星城公司主张的违约金损失，原告星城公司在合同履行中虽无重大过错，但在处理车辆停放秩序中亦存在瑕疵履行合同义务的情况，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定判决如下：
一、被告何旭于本判决生效后七日内支付原告重庆市含谷星城物业管理有限公司2012年3月26日至2013年12月25日物业管理服务费893.8元；
二、驳回原告重庆市含谷星城物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元。由被告何旭负担（此款因原告已预交，被告随判决第一项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 文 臣
二〇一四年九月十七日
书 记 员 龚昌莲