广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书(2015)佛三法民二初字第768号原告：卢国新，男，汉族，住广东省高州市。身份证号码：×××1719。原告：张柏光，男，汉族，住佛山市禅城区。身份证号码：×××1754。上述两原告的委托代理人：廖建起，广东信征律师事务所律师。被告：邓灿光，男，汉族，住东莞市。身份证号码：×××1679。委托代理人：李群、陈沛，广东国锋律师事务所律师。被告：广东省八建集团有限公司，住所地：广东省湛江市霞山区。法定代表人：陈顺利。委托代理人：陶辉武，广东国锋律师事务所律师。第三人：龙志君，男，汉族，住深圳市龙岗区。身份证号码：×××2976。第三人：龙观华，男，汉族，住佛山市禅城区。身份证号码：×××2931。原告卢国新、张柏光诉被告邓灿光、广东省八建集团有限公司（以下简称“八建公司”）、第三人龙志君、龙观华案外人执行异议之诉一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由审判员郭赤戈担任审判长、与审判员周淑华、人民陪审员黄以仁组成合议庭，适用普通程序于2015年11月5日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告卢国新、张柏光及其委托代理人廖建起、被告邓灿光的委托代理人李群、八建公司的委托代理人陶辉武到庭参加了诉讼，第三人龙志君、龙观华经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，两原告通过朋友介绍认识龙志君，龙志君说急需用钱，希望将其出资建造的位于佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房出卖给两原告，该房屋总建设用地面积230平方米，建筑规模3529.58平方米，12层房屋里面是空的，没有任何装修，双方商定出售价为398万元，经计算单价为1128元/平方米，售价合理。双方经三江村委会同意在两名见证人见证下，于2014年10月16日签订买卖合同，支付现金定金5万元，龙志君将《佛山市建设用地规划许可申请表》及红线图、结构施工图、减少施工图等整套资料交给原告以便办证，后原告按照龙志君的要求，于2015年2月16日通过银行转账350万元到其指定的陈田秀的账户，尚欠43万元房款。原告购得房屋后购买材料欲继续建设，但在2015年3月13日，原告看到自己所购买的房屋上张贴了法院的查封公告，才了解到龙志君因欠债被起诉、查封房产的事情。原告于2015年5月7日向三水区人民法院提出案外人执行异议，法院于2015年5月14日进行了公开听证并于2015年6月5日作出执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服，根据广东省高级人民法院关于印发《全省民事审判工作会议纪要》的通知（2012年6月26日），关于房地产纠纷案件的合同效力问题，“当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力”，据此，原告认为与龙志君签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，请判令龙志君继续履行合同。原告已支付大部分价款并实际占有该财产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，原告可以向法院支付房款余额43万元并要求龙志君继续履行合同，同时解除对房屋的查封措施。综上，原告诉请法院判令：1、立即解除对佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房产的查封措施，停止对该房屋的强制执行；2、确认位于佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房产（价值398万元）归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。被告邓灿光答辩如下：一、原告与龙志君的房屋买卖行为是虚假的，存在恶意串通行为，请求法院驳回其诉请。1、涉案买卖合同是虚假合同。体现在（1）从合同签订的最后一页签名处可见，日期是2015年改成2014年的。（2）合同第三条约定在甲方即龙志君协助办理好房产证权后并公示完毕，才支付购房款398万元。可见原告是谨慎之人，对购房风险是明知的。但是为何在龙志君没有履行办理房产证义务情况下，原告愿意通过其他人的账户支付购房款呢？明显是为了帮助龙志君转移财产。（3）买卖合同上公证人盖章签名并未经村委会的同意，是蔡伟迪、潘武强私自拿公章盖的。（4）涉案房屋是龙志君婚内所建，属于夫妻共同财产，未经其妻子的同意或授权，龙志君不具有处分权。（5）买卖合同第一条：因甲方经济问题急于出售本房产，为何付款时间相差4个月，也不合常理。2、关于购买价款398万元，明显低于工程造价。依据八建公司与龙志君的结算以及法院的判决，显示涉案房屋的工程款是6794898元，该工程款不包含土地款。那么龙志君怎么可能低于自己建造价一半左右出售房屋呢？明显为了恶意转移财产。原告在执行异议开庭后，再私自对涉案房屋进行评估，评估报告不具有合法性。3、原告向陈田秀账户上汇款，不能证明原告向龙志君本人真实支付了购房款。4、原告并没有使用过涉案房屋。在执行异议听证后，经法官及八建公司的工程负责人及答辩人的律师到涉案房屋现场勘查，涉案房屋没有增加任何工程，也不具备居住条件，原告没有实际占有涉案房屋。综上，答辩人认为原告与龙志君的房屋买卖行为无效，法院应当恢复执行程序，继续执行。应依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告八建公司答辩如下：1、同意被告邓灿光的答辩意见。2、无论从交易时间、成交价格、合同文件的改动各方面来看，原告所诉的交易都是虚假的。3、涉案建筑物没有装修、没有水电，原告根本没有实际使用该建筑物。4、原告提交的与龙志君本人的买卖过程的录音，因龙志君没有到庭，没有形成的时间，不能证明其真实性。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中提交了以下证据：1、《房屋买卖合同》，证明两原告经村委会同意于2014年10月16日与龙志君签订房屋买卖合同，购买龙志君佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房屋，当时有蔡伟迪、潘武强两人在场见证。2、《收据》，证明龙志君收取了两原告购房定金5万元。3、龙志君身份证，证明龙志君的身份情况。4、《证明》，证明龙志君于2011年11月18日从植启荣处转让取得乐平镇三江市场侧商住小区50号土地，并于2014年10月15日转让给两原告，经村委会同意。5、佛山市建设用地规划许可申请表及红线图，证明龙志君向乐平镇国土城建局申请规划用地的情况。6、龙志君建房时部分支出凭证，证明原告所购房屋是龙志君出资建设。7、手机短信、银行转账凭证及收款收据，证明龙志君发短信给原告卢国新，要求原告把购房款转账到陈田秀的农行银行卡62×××71上，在收款收据上亦注明转账的账号。8、张柏光及其妻子的常住人口登记卡、银行转账明细，证明原告张柏光通过自己及妻子的账户向龙志君指定的账户转账共350万元。9、《执行裁定书》，证明原告向三水法院申请中止对涉案房屋执行被驳回。10、《收据》1组，证明原告卢国新从龙志君处购得房屋后，购买河沙、水泥等建筑材料拟继续建设房屋，11、《房地产估价报告》，证明涉案房屋实际面积3971.36平方米，评估单价1050元/平方米，总造价416.99万元，与原告购买价接近。12、卢国新与龙志君电话录音，证明1、卢国新确实以三百多万元购买龙志君的房产，将款项汇到龙志君指定的其财务人员陈田秀的账户；2、八建集团公司与龙志君的工程施工合同纠纷案件及拍卖款优先权是龙志君与自己的公司（八建集团公司）串通伪造的案件，目的是为对付邓灿光拍卖其房屋，能让自己优先受偿；3、龙志君与孔庆良的房屋租赁合同并非事实，而是龙志君向孔庆良借款180万元，所写的所谓的合同。13、施工图纸，证明龙志君出售房屋时连同施工图一并交给原告，双方存在买卖的事实。被告八建公司在诉讼中提供了以下证据：（2015）佛三法民一初字第160号民事判决书，证明被告八建公司是涉案房屋的建造人，龙志君在2011年12月10日委托我方对涉案房屋进行建造，合同造价为6423807元。2014年12月我方起诉至法院，法院在2015年5月作出判决，确认龙志君应当清偿涉案工程款为6794898元，并支付相应的利息，以及判决八建公司对涉案房产享有优先受偿权。被告邓灿光在诉讼中没有提供证据。第三人龙志君、龙观华没有提交答辩意见亦没有提供证据。根据本案证据并结合双方当事人的陈述，本院查明如下事实：本院在执行（2014）佛三法西执字第990号邓灿光与龙志君、龙观华、八建公司买卖合同纠纷一案中，根据（2014）佛三法西执字第990-1号民事裁定，对佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房产进行了查封，并分别于2015年1月6日、2015年2月1日在该房屋首层显要位置张贴封条、张贴公告的形式将查封措施进行了公示。佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号房产在2011年12月7日获得了佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局的用地规划许可，在2011年12月8日获得了佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局的建（构）筑物建设工程规划的施工许可，均以龙志君的名义提出。该土地及建筑物至今尚未办理房地产权证登记。本院执行局工作人员经实地勘验，查明案涉建筑为地下一层，地上十二层。首层未安装窗户、入口没有安装正式门锁。楼宇设计有步梯和电梯，电梯未有安装。每个楼层只有框架和墙体，里面没有做空间间隔，墙体及地面为水泥毛坯，步梯同为水泥毛坯，没有安装扶手，整幢楼宇均没有安装供、排水管、未铺设电线等基本的设施。查明，两原告与龙志君曾于2014年10月16日签订《房屋买卖合同》，佛山市三水区乐平镇三江村委会、蔡伟迪、潘武强分别在该合同上盖章签名。该合同约定由两原告各出资50%以总价398万元向龙志君购买佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号土地及房产。原告张柏光与其妻子吕群梅在2015年2月16日分别从个人银行账户向陈田秀的银行账户转账汇入合共350万元。龙志君向两原告出具于2014年10月15日收到购房定金5万元、于2015年2月16日收到买房款350万元的两份收据。再查明，八建公司诉龙志君建设工程合同纠纷一案【案号：（2015）佛三法民一初字第160号】，本院于2015年5月8日作出判决，确定龙志君向八建公司清偿工程款6794898元；八建公司对位于佛山市三水区乐平镇三江市场侧商住小区50号的住宅楼在拍卖、变卖款享有优先受偿权。本院认为，根据本院查明的事实，本案涉案房产在混凝土框架完工后再没有进行过任何的装修、修缮等行为，与原告方“以继续建设的形式占有了房屋”的说法不符，且原告方支付房屋价款的时间系在本院查封房屋之后。而且在本案中，无法证实原告的付款对象陈田秀与龙志君的关系，无法查明房屋价款是否已经实际支付，故原告提供的证据不足以证明原告方已向龙志君支付大部分房屋价款且房屋系以被原告方实际占有的形式完成了交付的事实，故原告方提出的解除涉案房产的查封措施，停止对该房屋的强制执行及确认涉案房产归原告方所有的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告卢国新、张柏光的诉讼请求。案件受理费38640元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郭赤戈审 判 员  周淑华人民陪审员  黄以仁二〇一五年十二月十日书 记 员  范晓瑜