杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第359号
原告吴新平。
委托代理人（特别授权）陈春鸿。
被告戴国根。
被告张冬梅。
被告古瑞珍。
三被告共同委托代理人（特别授权）戴刚。
被告戴刚。
被告戴逸嘉。
法定代理人戴刚，系戴逸嘉父亲。
法定代理人古瑞珍，系戴逸嘉母亲。
原告吴新平诉被告戴国根、张冬梅、戴刚、古瑞珍、戴逸嘉房屋买卖同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，本案依法由代理审判员杨仙林独任审理，于2014年6月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈春鸿，被告戴刚（又系被告戴国根、张冬梅、古瑞珍委托代理人，被告戴逸嘉法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，长河街道将以社区戴国根户房屋拆迁后，根据政策该户安置面积为290平法米，2008年1月30日经公证抽号，戴国根户分得长河街道江虹小区丹香苑11幢2单元302室房屋一套，面积为100.33平方米，11-2-3号架空层一间，面积7.35平方米。因被告家庭资金周转困难，打算将该房屋卖掉。通过中间人胡秀文介绍，原、被告相识，了解相关情况后，原告愿意购房该房屋。经协商后，戴国根户全家人员将该房屋转让给原告，于2008年4月27日与原告签订房屋转让合同一份，并由中间人胡秀文在场签名见证。合同约定：房屋位于杭州市滨江区长河街道江虹小区丹香苑11幢2单元302室，房屋转让款为513000元，签订合同前一次性支付503000元，剩余10000元等产权证交予原告时付清；房屋三证由双方共同办理，被告必须协助。合同又对其他事项做了约定。原告支付首笔503000元房款后，被告也将转让房屋一套、架空层一间及抽好号公证书、购房协议书、购房款发票原件交付给原告。原告接收房屋后，对房屋进行了装修并使用。2012年9月1日开始，江虹小区安置房三证手续已开始办理，原告多次要求被告领取房屋三证并协助过户登记，遭到被告拒绝。被告应根据合同约定领取房屋三证，协助原告办理房屋过户手续。原告起诉请求：1.确认原、被告签订的房屋转让合同有效。2.判令被告协助原告办理房屋产权过户登记。3.被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，被告会尽一切努力尽快配合原告办理本案房屋买卖过户手续，但请原告兑现原承诺被告的补偿款11万元、支付剩余房款1万元；鉴于被告的经济能力，请求法院判令由原告承担本案诉讼费。原告诉请的事实与理由基本属实，唯一不实的是被告没有在原告多次要求被告领取房屋三证并协助过户登记时拒绝原告。只因被告戴刚因另案民间借贷债务原因，本案房屋尚未领出产权证的情况下已被本院于2011年11月16日查封，导致无法申领。2012年初，原告答应补偿被告11万元，被告努力办理三证过户，但因另案债务涉及近60万元，无法实现。被告未按转让协议的约定时间办理过户手续，不构成故意或拖延等违约情形。综上，请求法院以诚实信用、公平合理为原则，给予公正判决。
原告为证明其主张的事实，提供证据如下：
证据1.公证书、购房证明书、购房发票、查询资料、申购表，证明转让房屋为被告所有。
证据2.房屋转让合同1份，证明房屋买卖关系。
证据3.收条及证人证言，证明被告收取房款的事实。
证据4.照片6张，证明房屋装修过并实际使用入住的事实。
证据5.水、电费缴款收据明细9份，证明转让房屋原告在使用的事实。
被告质证认为，对于证据1-5均无异议。
被告为证明其主张的事实，提供证据如下：
证据6.案外人执行异议申请书，证明原告于2014年2月25日申请本院，就被告本案房屋于2011年11月16日被另案民间借贷纠纷查封事实提出异议。
证据7.滨江法院执行听证通知书1份，证明本院于2014年3月4日对本案原告提出的执行异议受理听证。
原告质证认为，对于证据6、7均无异议。
依据被告的申请，证人胡秀文（女，汉族，1969年3月13日出生，住杭州市滨江区西兴街道星民村04-27-1，公民身份号码：××）出庭作证，并接受原、被告的质询，本院对于证人的以下意见予以认定：胡秀文先支付被告购房款503000元，后由原告实际购买房屋，原告返还胡秀文503000元，剩余房款10000元由原告直接支付给被告；签订房屋转让合同时，戴国根、张冬梅、戴刚、古瑞珍均到齐。
经审核，本院认为原告提供的证据1-5，被告均无异议，本院予以认定。被告提供的证据6、7，原告均无异议，本院予以认定。
根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：戴国根户安置房申购人员为戴国根、张冬梅、戴刚、古瑞珍、戴逸嘉，申购面积为290平方米，安置房屋包括杭州市滨江区长河街道江虹小区丹香苑11幢2单元302室房屋等三套。2008年3月11日，戴刚与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订《征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书》，戴国根户获得位于杭州市滨江区长河街道江虹小区丹香苑11幢2单元302室房屋一套（面积100.33平方米），架空层一间（11-2-3号，面积7.35平方米）。同月20日，戴国根缴纳该房屋的购房款96700.80元。
2008年4月27日，吴新平（买方、乙方）与戴国根、张冬梅、戴刚、古瑞珍（卖方、甲方）签订房屋转让合同，并由胡秀文作为中间人签名，合同约定：乙方向甲方购买房屋，甲方房屋坐落于杭州市滨江区长河街道江二社区江虹小区-
丹香苑11幢2单元302室房屋一套（面积100.33平方米），储物间一间（11幢2单元3号，面积7.35平方米）；房屋的产权证、土地使用权证、契税证尚未办好，由甲方负责办妥，在办好后十天内交给乙方；房屋转让价格513000元，包括储物间价格；乙方在签订合同前向甲方一次性支付503000元，同时甲方将房屋交给乙方，剩余1万元等产权证交予乙方时付清；因转让房屋的房屋产权证、土地使用权证、契税证尚未领出，甲方在领到后及时通知并交给乙方；房屋转让必须向有关部门办理房屋过户手续，房屋产权证、土地使用权证、契税证的过户变更登记手续由甲、乙方共同办理，甲方必须协助，并提供相关证件，过户手续等相关税、费等均由乙方承担。合同还对违约责任等作了相应约定。签订房屋转让合同时，戴国根、张冬梅、戴刚、古瑞珍均到场。
2008年3月22日，戴刚出具收条确认已收到胡秀文购房款503000。原告已返还胡秀文503000元，剩余房款10000元由原告直接支付给被告，由原告实际购买房屋并支付相应房款。2008年4月27日，被告已经将上述房屋交付给原告，由原告装修并居住至今。
另查明，2014年2月25日，吴新平向本院提出案外人自行异议申请。2014年3月4日，本院决定对于执行案件进行公开听证。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。戴刚代表戴国根户与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订《征收集体所有土地房屋拆迁安置协议书》，戴国根户获得坐落于杭州市滨江区长河街道江二社区江虹小区-
丹香苑11幢2单元302室房屋一套（面积100.33平方米），架空层一间（11幢2单元3号，面积7.35平方米）。原告与被告戴国根、张冬梅、戴刚、古瑞珍签订房屋转让合同；戴刚、古瑞珍系戴逸嘉的法定监护人，二人均在房屋转让合同上签字或者捺印，既代表二人自身，也代表戴逸嘉处分包括戴逸嘉在内的家庭共同共有的财产，当时的转让价格合理，且已经履行完毕多年，本院认为被告戴国根、张冬梅、戴刚、古瑞珍处分权的行使对被告戴逸嘉同样具有法律效力。被告戴逸嘉如果认为被告戴国根、张冬梅、戴刚、古瑞珍与原告吴新平签订房屋转让合同，侵害了其合法权益的，可通过向该四被告主张来维护其权利。上述房屋转让合同系各方当事人真实的意思表示，自成立时即应发生法律效力，原、被告双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务，因此，对于原告请求本院确认原、被告签订的房屋转让合同有效，本院予以支持。被告方主张原告曾承诺给予其补偿款11万元，因其未提供证据证实原、被告之间就此曾达成变更或者补充协议，本院不予采信。按照合同约定，剩余房款10000元应当在被告交付产权证给乙方时付清，被告现仍未交付，因此，被告要求原告立即支付剩余房款10000元，本院不予支持。原告现要求各被告协助办理房屋产权过户手续的诉请，本院予以支持。
鉴于架空层（储物间），相关行政主管部门不予产权登记，原告要求架空层（储物间）过户的请求，本院不予准许。依照房屋转让合同的约定，双方当事人办理房屋产权过户登记手续所产生的税、费均应由原告吴新平承担。被告抗辩称，因被告戴刚另案民间借贷纠纷，涉案房屋于2011年11月16日被本院查封，导致无法申领相关产权证书并协助原告办理过户手续。被告未按转让协议的约定时间办理过户手续，不构成故意或拖延等违约情形。本院认为，根据合同法关于买卖合同的规定，被告应当保证对于房屋不存在法律上的权利瑕疵等，被告房产被查明影响原告完成房屋产权过户，构成对原告的违约，对于因此产生的诉讼费用，应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告吴新平与被告戴国根、张冬梅、戴刚、古瑞珍于2008年4月27日签订的房屋转让合同有效。
二、被告戴国根、张冬梅、戴刚、古瑞珍、戴逸嘉于本判决生效之日起十五日内办理位于杭州市滨江区长河街道江二社区江虹小区-
丹香苑11幢2单元302室房屋的权属转移登记手续，并协助原告吴新平办理房屋权属的过户手续。
三、驳回原告吴新平本案其他诉讼请求。
案件受理费8930元，减半收取4465元，财产保全费3120元，合计7585元，由被告戴国根、张冬梅、戴刚、古瑞珍负担。原告吴新平于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告戴国根、张冬梅、戴刚、古瑞珍于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本五份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
代理审判员 杨仙林
二〇一四年七月十四日
书 记 员 韩 晨