北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第19616号
原告吕晶，男。
委托代理人朱瑞雷。
被告吕平，男。
委托代理人林军。
第三人星展银行（中国）有限公司北京分行。
负责人叶振威。
委托代理人李明玺。
委托代理人尹雯，女。
原告吕晶（以下简称姓名）与被告吕平（以下简称姓名）以及第三人星展银行（中国）有限公司北京分行（以下简称星展银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吕晶及其委托代理人朱瑞雷，吕平的委托代理人林军，星展银行的委托代理人李明玺、尹雯，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吕晶诉称：2009年8月26日，我因脑出血住院并做了开颅手术，并将所有的事情交予吕平料理。吕平趁此机会将北京市朝阳区华威里号XX楼XX层6E房屋过户到自己名下。我在病情稳定之后向吕平要回相关证件，但却发现没有上述房屋的房产证，且该房屋已经出租，吕平对此也没有进行合理解释。我到房屋管理局查询才获知上述房屋已经过户到吕平名下，合同记载价格为187万元，但我没有收到任何款项。现我起诉，要求确认双方所签存量房屋买卖合同无效，并要求吕平将上述房屋所有权回复至我名下。
吕平辩称：我与吕晶签订的房屋买卖合同是真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。吕晶的3套房屋因没有及时还款而被法院查封，且吕晶因征信记录问题无法贷款；为了解决法院查封问题，吕晶与我商量，以我的名义办理贷款，给吕晶还账，以解决房屋查封问题。吕晶与我就北京市朝阳区华威里号XX楼XX层6E房屋签订了一份房屋买卖合同，价款为259万元，我向星展银行申请抵押贷款，星展银行的工作人员和律师见证了259万元的房屋买卖合同签订过程。在办理过程中，吕晶与我为了避税又于2009年12月4日签订了价款为187万元的存量房屋买卖合同。我与吕晶以及吕X1三人签订的家庭协议也确认了双方的房屋买卖合同关系，即我购买了吕晶的上述房屋。我购买吕晶的上述房屋后，吕晶委托我处理相关事务。我为吕晶还清了所有欠款200多万元，办理了3套房屋的房产证；为吕晶代付了30多万元医疗费；借款给吕晶的妻子12万元；为吕晶还银行按揭款50多万元；用吕晶女儿的身份证开办一张银行卡，存入120万元，放在吕晶的妻子处保管。我为吕晶办理上述事务花费350多万元，前述家庭协议也确认了这些事实。如果吕晶要收回房屋，则属于违约，应当承担违约责任，赔偿我的损失。
星展银行述称：2009年12月2日，吕平与我行签订房产抵押贷款合同，贷款本金为259万元。2009年12月14日，我行在房产登记部门完成了北京市朝阳区华威里号XX楼XX层6E房屋的抵押登记；2009年12月18日，我行向吕晶指定账户发放了全部贷款259万元。我行认为房产抵押贷款合同合法有效，我行对上述房屋享有抵押权。
经审理查明：北京市朝阳区华威里号XX楼XX层6E房屋（以下简称诉争房屋）原登记在吕晶名下，后于2009年12月7日转移登记至吕平名下。北京市朝阳区房屋管理局备案的该次交易存量房屋买卖合同记载成交价格187万元；合同签订日期为2009年12月7日。吕晶否认该合同落款处出卖人栏中的“吕晶”字样系其本人签写，但承认自己在办理过户时到过房屋管理部门。经吕晶申请，本院委托北京天平司法鉴定中心对上述字样进行司法鉴定，鉴定结论为该字样与提供的样本不是同一人书写。经询，吕平称其未实际支付上述合同约定的成交价款；但称其曾受托为吕晶处理相关事项，所花费款项不止187万元。
2010年5月21日，吕X1作为甲方，吕晶作为乙方，吕平作为丙方，三方签订协议书，该协议书内容包括：“4、丙方为了代乙方支付以上350万元左右费用，使用了乙方银行卡上的100万元左右，又用尾号029的工行卡上的37万38、元，此卡为乙方吕晶为方便使用，用女儿吕X3身份证开的卡，存了120万元，放在了张XX处保管，2009年9月，吕平为了给乙方吕晶交华亭房款，从张XX处要来后交了仅剩余的37万元。）不足部分，由于吕晶有银行资信违约记录100多次，已不能再贷款，在律师帮助下，采取把乙方吕晶名下的XX嘉园E号房子过户到吕平名下，以吕平的名义贷款的方法，在吕晶亲自和律师见面，并亲自到地税局交契税，房管局办过户后，吕平用贷款和部分公司货款，为吕晶交齐了上述房款和医疗费，共计200万元左右。在今后资金宽裕的情况下，再把XX嘉园E号房子过户到吕晶名下，对XX嘉园E号房子吕平无意占有，把上述XX嘉园和华亭XX座22A房屋出租，对于上述安排和使用，甲方吕X1和乙方吕晶是很满意的。”吕晶亦否认该协议书落款处乙方栏中的“吕晶”字样系其本人签写。经吕晶申请，本院委托北京天平司法鉴定中心对上述字样进行司法鉴定，鉴定结论为该字样与提供的样本是同一人书写。经询，双方均称上述协议书中的“XX嘉园E号”房屋即为诉争房屋。吕晶称其自2009年8月患有疾病，至2012年基本恢复；经询，吕晶表示不申请对自己于2010年5月21日的行为能力进行鉴定。
吕平自行提交了其委托北京市XX律师事务所向吕晶发送的律师函复印件，该律师函的内容包括：“你曾把房子过户到吕平名下，以吕平的名义办理贷款，帮你还其他房款和欠款（相关内容见协议）。现在吕平要将房产再过户到你名下，还给你，请及时办理。”
星展银行现对诉争房屋享有抵押权。星展银行提交的房产抵押贷款合同记载其为吕平提供贷款259万元用于购买诉争房屋；该合同附件三还记载出售人指定吕晶名下工商银行账户×××作为贷款发放账户。星展银行提交的贷款信息表格记载上述贷款发放时间为2009年12月18日。星展银行提交的应收贷款金额明细及计算表记载截至2014年3月3日上述贷款尚未获清偿的本金数额为2205896.84元。另，星展银行还提交了一份吕晶与吕平就诉争房屋达成的存量房屋买卖合同复印件，该合同记载双方成交价格为370万元；合同签订日期为2009年11月20日。星展银行称其在上述贷款清偿完毕的情况下才同意注销抵押权，否则不同意诉争房屋所有权登记状况的变更；经本院询问并释明后果，吕晶称其可以在8个月内将上述贷款清偿完毕。
审理中，吕平称其实际控制了星展银行发放至吕晶名下工商银行账户×××中的款项，并称其用该款项为吕晶处理了有关事项；应本院要求，吕平就其所谓为吕晶处理的事项进行了列举和举证，但其所列事项中有部分发生于2009年12月18日之前。本院曾向工商银行查询账户×××的交易明细，但查询结果为“该卡号无记录”。
审理中，吕晶明确其要求确认无效的合同为北京市朝阳区房屋管理局备案的落款日期为2009年12月7日的存量房屋买卖合同。
上述事实，有各方陈述、存量房屋买卖合同、协议书、鉴定文书、房产抵押贷款合同等在案佐证。
本院认为：经鉴定，北京市朝阳区房屋管理局备案的签订日期为2009年12月7日的存量房屋买卖合同落款处出卖人栏中的“吕晶”字样并非吕晶本人签写；但是，吕晶承认自己在办理过户时到过房屋管理部门；而且，在吕X1、吕晶以及吕平于2010年5月21日签订的协议书中，吕晶对诉争房屋过户至吕平名下以获取银行贷款一事表示“很满意”；综合上述情况，本院认定吕晶对于前述存量房屋买卖合同的内容知悉且已承认；其无权以未经自己签字为由要求确认该合同无效。
虽然吕平自行提交的其委托北京市XX律师事务所向吕晶发送的律师函仅为复印件，但该证据至少构成吕平的自认。依据该律师函复印件以及吕X1、吕晶以及吕平于2010年5月21日所签协议书的内容，双方将诉争房屋由吕晶过户至吕平名下的目的仅在于套取银行贷款，而非进行真实的房屋买卖；吕平亦未向吕晶支付购房款；因此，本院认定吕晶与吕平在北京市朝阳区房屋管理局备案的签订日期为2009年12月7日的存量房屋买卖合同系通谋虚假意思表示，应属无效。
合同被认定无效后，当事人应当返还因该合同取得的财产。然而在本案中，虽然吕晶与吕平签订的存量房屋买卖合同被本院确认为无效，但是星展银行已基于借贷关系善意取得对诉争房屋的抵押权，该抵押权受到法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”虽然本案中吕晶关于房屋所有权的诉求系基于合同无效的返还后果而提出，与通常意义上的转让抵押财产在发生原因上有所不同；但是对于抵押权人星展银行而言，吕晶此种诉求的法律后果与转让抵押财产无异，故上述法律规定在本案中亦应适用。吕晶称其可以在8个月内将现有贷款清偿完毕；故本院确定星展银行的抵押权消灭之日为诉争房屋所有权得以回复之时。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告吕晶与被告吕平于2009年12月7日就北京市朝阳区华威里号XX楼XX层6E房屋签订的存量房屋买卖合同无效。
二、原告吕晶于本判决生效之日起八个月内偿还被告吕平与第三人星展银行（中国）有限公司北京分行所签房产抵押贷款合同项下全部剩余借款本息，以消灭第三人星展银行（中国）有限公司北京分行对北京市朝阳区华威里号XX楼XX层6E房屋享有的抵押权。
三、被告吕平于本判决前项所述抵押权消灭之日起十日内协助原告吕晶办理将北京市朝阳区华威里号XX楼XX层6E房屋所有权回复至原告吕晶名下的不动产登记手续。
案件受理费七十元，由原告吕晶负担三十五元（已交纳），由被告吕平负担三十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
鉴定费一万五千元，由原告吕晶负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 李京华
人民陪审员 王振民
二〇一四年七月三日
书 记 员 乔 露