北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13668号
上诉人（原审被告）赵德禄，男，1969年12月23日出生。
委托代理人王柱，内蒙古河洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）樊小燕，女，1976年7月19日出生。
被上诉人（原审原告）林正廉，男，1977年7月14日出生。
二被上诉人之共同委托代理人唐绍钧，北京市汉良律师事务所律师。
上诉人赵德禄因与被上诉人樊小燕、林正廉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第11494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年3月，樊小燕、林正廉起诉至原审法院称：位于北京市朝阳区三间房乡×号商铺739.79平方米房屋（以下简称涉案房屋）是我二人共同购买，已经支付了全部购房款，但没有房屋产权证书。2013年4月26日，我们与赵德禄签订《分期付款协议书》，约定我们涉案房屋使用权以460万元的价格转让给赵德禄，合同签订时我即将涉案房屋交付赵德禄使用，赵德禄也支付了80万元的购房款，剩余款项至今没有支付。此外，我们还约定了转让房屋内的部分设备，约定转让价格为68万元，赵德禄已经支付了其中20万元，尚欠48万元的价款未支付。我们认为赵德禄违反约定未支付购房款，已构成根本违约，要求：1、解除双方签订的《分期付款协议书》；2、赵德禄腾退涉案房屋并返还给我们；3、赵德禄给付我们房屋使用费（按每月6万元的标准计算自2013年4月26日至实际腾退涉案房屋之日止）。
赵德禄辩称：樊小燕、林正廉陈述双方签订《分期付款协议书》及其向我交付涉案房屋属实，但涉案房屋是樊小燕、林正廉向北京通建合美投资管理有限公司（以下简称通建合美公司）购买使用权的房屋，其不享有所有权，因此该协议并非房屋买卖合同关系，而是使用权转让及设备转让协议。我于2013年5月5日支付了20万元的餐厅设备转让费及使用权转让费，2013年6月17日支付了80万元。2014年3月18日，林正廉将北京亚瑞装饰工程公司的债务转让给我承担，折抵了部分转让费，我又将对陈建林的一笔债权转让给林正廉，折抵了部分转让费，但都没有书面记载和同意，对方也没有提出异议。因双方就剩余转让费金额产生争议，我尚有1605000元转让费未支付，没有付清全款。我认为我没有违约，不同意解除合同。
原审法院经审理查明：林正廉与樊小燕于2005年11月9日登记结婚。2013年1月17日，通建合美公司作为甲方与樊小燕作为乙方签订《汇通滨水动漫城房屋使用权协议书》，约定乙方以8877480元的对价取得涉案房屋的长期使用权，用途为工作室，通建合美公司为樊小燕出具了上述款项的收据。
2013年4月26日，林正廉作为甲方与赵德禄作为乙方签订《分期付款协议书》，约定甲方将涉案房屋所属产权一次性出让与乙方，出让价格为460万元，付款方式为：“1、第一期付款日为5月31日，付款额为：壹佰陆拾万元整；2、第二期付款日为9月30日，付款额为：壹佰伍十万元整；第三期付款日为12月31日，付款额为：壹佰伍拾万元整。”合同签订当日，樊小燕、林正廉即将涉案房屋交付赵德禄，赵德禄于2013年5月5日给付樊小燕、林正廉20万元，于2013年6月17日给付樊小燕、林正廉80万元。双方均认可《分期付款协议书》记载期日为2013年，赵德禄此后未对涉案房屋进行装修添附。
原审审理中，法院组织双方进行现场勘验，现场为悦港火锅餐厅经营场所，设有卡座八个、软包九个、大厅餐桌七个、包间三个、总台一个、室内附属有装饰装修，厨房、储藏室有厨具、餐具若干，大厅有电器、餐具若干。双方就附属设施及物品进行了清点，并达成一致制作清单确认。
双方均认可在签订《分期付款协议书》均已明知涉案房屋为未取得预售许可证及相关审批的自建房屋，樊小燕、林正廉仅享有该房屋的使用权，转让的标的为涉案房屋的使用权。樊小燕、林正廉主张双方存在口头协议，约定其将涉案房屋内的设备（含餐厅桌椅板凳、装饰装修）另行作价68万元转让给赵德禄，但未就此举证证明。赵德禄对此不予认可，主张460万元转让费中已包含全部设备、装饰装修、餐厅用品。
樊小燕、林正廉称赵德禄未依约支付转让费，已构成违约，要求行使法定解除权，由赵德禄承担违约责任。赵德禄抗辩称双方于2012年12月5日约定林正廉将其北京亚瑞装饰工程设计有限公司承担的40万元债务转让给赵德禄，折抵转让费40万元；又于2013年12月3日口头约定将赵德禄对陈建林享有的一笔150万元债权转让给林正廉，用于抵消林正廉对陈建林承担的债务，该笔债权折抵涉案房屋转让费150万元，此后双方因剩余款项金额产生争议未再继续履行，认为不存在违约行为，不同意解除合同、承担违约责任。为此，赵德禄提交了《承诺书》、《借条》、《酒店式公寓内装修工程施工合同》复印件予以佐证，《承诺书》内容为：“由北京亚瑞装饰工程设计有限公司承接的运河新时尚酒店式公寓装修工程，现已施工完毕并结算。未缴纳发包方的项目承包管理费用人民币40万元（装饰工程总额的4%），北京亚瑞装饰工程设计有限公司承诺在取得工程款后一次性支付。特此说明。北京亚瑞装饰工程设计有限公司2012-12-5”落款处有“林正廉”字样的签名。《借条》内容为：“兹向何子桂借人民币壹佰伍拾玖万伍仟元正（￥195000.00元）注：每月还款叁拾万元五直到还清此款。借款人：陈建伟2013.7.26。本笔款项从赵德禄欠林正廉的购房款里面扣除。注（酒店二楼火锅城）。陈建伟2013.10.25。本笔款项中肆拾捌万元从赵德禄欠悦港餐厅设备购买款（总计陆拾捌万元整）扣除，壹佰壹拾壹万伍仟元从赵德禄欠林正廉购房款（肆佰陆拾万元整）中扣除，加上原先已付捌拾万元，共尚欠林正廉购房款贰佰陆拾捌万伍仟元整（￥2685000.--）林正廉2013.12.3”。樊小燕、林正廉对此均不予认可，且对上述证据的真实性和关联性提出异议。
经询，樊小燕、林正廉明确表示同意返还赵德禄已支付的100万元款项，并要求赵德禄腾退涉案房屋及室内设备物品，支付房屋使用费（按每月6万元的标准计算自2013年4月26日至实际腾退涉案房屋之日止），如《分期付款协议书》无效，亦要求赵德禄腾退涉案房屋及设备设施，并支付上述房屋使用费。赵德禄抗辩称涉案房屋正常市场租赁价格约在每月2.5万元至3万元之间，双方均不申请对涉案房屋租金进行评估。另，赵德禄表示如《分期付款协议书》无效，同意返还房屋，要求樊小燕、林正廉返还已付转让费100万元，并按中国人民银行同期贷款利率标准给付相应期间的利息，并赔偿其财产损失20万元，但未就此举证证明。
原审法院经审理认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，双方签订《分期付款协议书》虽约定林正廉向赵德禄转让涉案房屋所属产权，但该房屋尚未取得预售许可相关审批手续，不得上市交易，樊小燕与赵德禄签订的《分期付款协议书》约定樊小燕以460万元的价款一次性转让涉案房屋所属产权实则变相买卖涉案房屋，违反法律规定，应为无效合同。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方在明知涉案房屋性质情况下订立转让协议，对合同无效均存在一定过错，过错程度由法院根据本案查明事实予以酌定。合同无效后，赵德禄应向樊小燕、林正廉返还涉案房屋及室内设备物品，樊小燕、林正廉应向赵德禄返还已收取的款项。关于已收取的款项金额，赵德禄虽主张林正廉将其公司名下承担40万元债务转让予赵德禄，并将赵德禄对陈建伟享有的150万元债权转让予林正廉，均用于折抵转让费，但其提交的证据均不能证明上述主张，故法院不予采信，法院根据收据及双方陈述认定已收取款项金额为100万元。关于房屋使用费，鉴于樊小燕、林正廉已于2013年4月26日向赵德禄交付涉案房屋，该房屋至今仍由赵德禄占有使用，故赵德禄应支付相应的房屋使用费，樊小燕、林正廉主张的金额过高，且未就此举证证明，故具体数额由法院根据双方过错程度及本案查明事实予以酌定。关于赵德禄主张的利息损失及财产损失，法院在房屋使用费金额中已予以考虑，故不再支持。
综上，2014年6月原审法院判决如下：一、林正廉与赵德禄于二○一三年四月二十六日签订的《分期付款协议书》无效；二、赵德禄于判决生效之日起十五日内向樊小燕、林正廉腾退并返还位于北京市朝阳区三间房乡×号商铺七百三十九点七九平方米房屋及室内设备物品；三、樊小燕、林正廉于判决生效之日起十五日内返还赵德禄一百万元；四、赵德禄于判决生效之日起十五日内给付樊小燕、林正廉房屋使用费（按每月四万元的标准计算自二○一三年四月二十六日至实际腾退房屋之日止）；五、驳回樊小燕、林正廉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，赵德禄不服原判，上诉至本院称：原判认定事实不清，赵德禄已支付了樊小燕、林正廉299.5万元；樊小燕、林正廉的原审诉讼请求为要求解除合同，而原判判决合同无效，适用法律错误，故请求二审法院撤销原判，发回重审。樊小燕、林正廉同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实无异。
上述事实，有《汇通滨水动漫城房屋使用权协议书》、《分期付款协议书》、《承诺书》、《借条》、《酒店式公寓内装修工程施工合同》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。根据所查事实表明，林正廉与赵德禄签订的《分期付款协议书》约定林正廉将涉案房屋所属产权一次性出让与赵德禄，因该约定转让的涉案房屋尚未取得预售许可相关审批手续，不得上市交易，故双方签订的《分期付款协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方在明知涉案房屋性质情况下订立转让协议，对合同无效均存在一定过错。根据本案所查事实及双方所提供的证据，樊小燕、林正廉已于合同签订当日即将涉案房屋交付赵德禄，赵德禄此后亦给付了樊小燕、林正廉转让费共计100万元，原审法院据此判令赵德禄向樊小燕、林正廉腾退并返还涉案房屋及室内设备物品及樊小燕、林正廉返还赵德禄100万元，并无不当。因樊小燕、林正廉已于2013年4月26日向赵德禄交付涉案房屋，此后该房屋由赵德禄占有使用，故赵德禄应支付其使用房屋期间相应的房屋使用费。原审法院根据本案实际情况及双方的过错程度并考虑到赵德禄主张的利息损失及财产损失，酌情判令赵德禄自2013年4月26日至实际腾退房屋之日按每月4万元标准给付樊小燕、林正廉相应的房屋使用费，亦无不当。关于赵德禄所称其已支付樊小燕、林正廉299.5万元转让费一节，因其并未就此提供充足的证据予以证明，其所述其中部分款项系折抵转让费并不代表其支付了樊小燕、林正廉该款项，且其原审中亦表示如《分期付款协议书》无效，则要求樊小燕、林正廉返还已付转让费100万元，故赵德禄所述与其原审陈述相互矛盾，本院对其所述不予采信。关于赵德禄所称樊小燕、林正廉的原审诉讼请求为要求解除合同，而原判判决合同无效，适用法律错误一节，因本案系合同纠纷，关于合同的效力问题属法院依职权审查之范畴。而且，解除合同的前提为合同有效，而本案林正廉与赵德禄签订的《分期付款协议书》因违反法律法规的强制性规定而自始无效，无效合同不存在解除的问题，故原审法院判决林正廉与赵德禄签订的《分期付款协议书》无效，适用法律并无不当。
综上，赵德禄的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4900元，由樊小燕、林正廉共同负担2000元（已交纳），由赵德禄负担2900元（于本判决生效之日起7日内给付樊小燕、原告林正廉）；二审案件受理费9800元，由赵德禄负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 沈 放
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 王永基