上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1562号
原告（反诉被告）上海颛桥资产投资经营有限公司。
法定代表人顾文其，总经理。
委托代理人茅婕，上海市天华律师事务所律师。
委托代理人周俊杰，上海市天华律师事务所律师。
被告（反诉原告）张文海。
委托代理人饶舜天，上海市瑞盛律师事务所律师。
原告上海颛桥资产投资经营有限公司（以下简称资产公司）与被告张文海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月1日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年1月15日、3月4日及5月8日公开开庭进行了审理。期间，被告张文海提起反诉，本院予以并案处理。资产公司的委托代理人茅婕、周俊杰，张文海及其委托代理人饶舜天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
资产公司诉称，原被告于2009年4月10日签订的《市场用房租赁合同》约定，原告将位于上海市闵行区颛桥镇××路××号“上海××菜市场”二楼、三楼房屋租赁给被告使用，租赁期限自2009年4月1日至2013年12月31日。签约后，原告按约履行了交付租赁物之义务，但被告自2010年起就开始拖欠租金，期间，原告一直进行催讨，但被告以各种理由予以推诿，至2013年4月30日止，被告共拖欠原告租金人民币（币种下同）1，676，975元及滞纳金150，928元。
资产公司认为，其与张文海签订的《市场用房租赁合同》系双方的真实意思表示，张文海长期拖欠租金的行为已构成严重违约，其作为出租方有权解除合同。据此，请求法院判令：1、解除双方签订的《市场用房租赁合同》，张文海立即搬离上海市闵行区颛桥镇××路××号；2、张文海向资产公司支付房租1，676，975元（暂计算至2013年4月30日；已扣除了押金5万），并支付滞纳金150，928元（1，676，975＊0.0005＊180天），要求支付租金至实际搬离之日止。
张文海辩称，被告于2009年通过招商，承租了涉案房屋用于经营娱乐项目。在经营准备期间，原告因拆除违章建筑需安排十几户经营户，故要求被告停止经营，将承租场所改作大卖场，帮助其安置经营户。被告同意接受后，但被安置的上述经营户却以与被告没有合同关系为由，在经营过程中不服从管理，并拒绝支付租金、水电费等费用，严重影响了被告的正常经营。据此，被告不存在欠租的事实，也不同意原告的诉讼请求。此外，原告诉请的2012年5月31日前的租金已过诉讼时效，法院不应予以支持。
同时，张文海提起反诉称，双方签订租赁合同后，反诉原告即与案外人商定了合作方案，并初步完成了招商引资，就在准备装修时，反诉被告要求在承租场所安置十余户经营户。为此，反诉原告只得改变投资计划，终止原来与他�签订的装饰装修合同、租赁合同及承包合同，退还了部分已收款，并支付了违约金。2012年3月，反诉被告同意反诉原告重新装修市场，进行整顿后招商。但在反诉原告开始装修时，安置的经营户以装修影响其生意为由闹事，不断上访，导致反诉原告无法施工。而反诉被告基于各方压力，又要求反诉原告停止装修，并承诺减免租金、顺延租期。
张文海认为，资产公司的行为已构成重大违约，造成其无法正常收取租金、管理费。据此，要求继续履行《市场用房租赁合同》；判令资产公司赔偿其经济损失2，812，390.5元（其中，直接损失500，000元，可得利益损失1，662，390.50元，对案外人支付的两笔违约金计650，000元）。
张文海为支持其反诉主张，向本院提供的以下证据：1、张文海与案外人郑霄签订的《市场用房租赁合》、《补充协议》，旨在证明就承租场所其与案外人�有租赁合同，其中占地面积1，435平方米系转给案外人的；2、安徽省临泉县人民法院制作的（2013）临民诉前调字第00015民事调解书，旨在证明由于承租场所安置了经营户，导致其不能按约与案外人履行合同，故案外人提起诉讼，经法院调解由其向案外人一次性支付2，000，000元欠款；3、2012年4月，张文海与案外人签订的《合作协议》，旨在证明其与案外人合作经营二楼KTV会所，因资产公司不让装修，造成其向案外人支付违约金30万元；4、2012年4月30日，张文海与案外人签订的《建筑装饰工程施工合同》及《协议》，旨在证明其委托案外人装饰装修承租场所的KTV，因资产公司不让装修，导致其向案外人支付35万违约金。
资产公司对上述证据的质证意见是：对张文海与案外人签订的《市场用房租赁合》、《补充协议》的真实性持有异议，认为其出租给张文海的租金仅为74�元，而张文海转租给案外人的部分场所租金就达125万；认为（2013）临民诉前调字第00015民事调解书（诉前调解）是发生在本案诉讼过程，故双方的调解内容不足以证明张文海损失的存在；对证据3、证据4的真实性不予认可，认为张文海一直经营不善，没有理由在承租经营3年后进行装修，且装修时承租期限行将结束。
本院认为，张文海提供其与案外人郑霄签订的《市场用房租赁合》、《补充协议》，仅能证明其在承租经营过程中与案外人有过合作意向，该证据本身不能直接作为证明资产公司应该对其进行赔偿的依据。同理，安徽省临泉县人民法院制作的（2013）临民诉前调字第00015民事调解书，只能证明张文海与案外人达成了和解，但决定资产公司是否应该承担赔偿责任的是，在履过程中资产公司是否存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形，故安徽省临泉县人民法院制作的（2013）临民诉前调字第00015民事调解书不能作为张文海获得赔偿的依据（依照《民诉法》关于管辖的规定，案外人与张文海之间的纠纷案件应由本院管辖）。关于张文海与案外人签订的装修协议，如果存在因安置经营户而不能履行装修协议、合作协议等合同，并将造成对相对方违约之后果，张文海在与资产公司协商安置经营户时应明确提出，如果双方不能达成协议的，张文海可拒绝安置。本案中，由于张文海没有提供双方就安置经营户达成合意的相关凭证，据此，张文海提供的上述证据不能作为在本案中其应该获得赔偿的依据。
针对张文海提起的反诉，资产公司辩称，一、由于被告经营不善导致招商失败以及场地空置，与原告无关。二、被告提出部分场所用于安置经营户，系双方合意的结果，即原告是征得被告同意安排经营户进场，此后�方没有签订补充协议，也没有对变更合同内容，故被告应按约支付租金。三、被告提出损失的很多费用是发生在2012年，但其在2009年就承租经营了，且即使存在装修也应在当初发生而不应在3年之后，该行为不符合常理。被告的反诉请求，没有事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2009年4月10日，资产公司（为签约甲方）与张文海（为签约乙方）签订了一份《市场用房租赁合同》。双方约定：乙方承租甲方位于本市闵行区颛桥镇××路××号的“上海××菜市场”二楼、三楼场所，建筑面积为2，041平方米，用途为旅馆、浴场、娱乐、餐饮等；租赁期限自2009年4月1日起至2013年12月31日止（2009年4月1日起至同年12月31日为免租期）；2010年1月1日起至2013年12月31日每年租金为744，965元（每天每平方米1元），乙方于每年1月、6月，分两次结算，先付后使用；签订合同时，乙方应向甲方支付租赁保证金50，000元，该款于租赁关系终止时，除用以充抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方每年应承担垃圾清运费12，000元，并承担额定用电负荷每千瓦40元契约费用，日常水电费按国家当月收费标准加百分之八损耗费收取。
双方在“违约责任”条款中规定，甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施，致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失；乙方未按约定支付租金及其他费用，应每日向甲方支付延迟租金万分之五违约金。
签约后，资产公司向张文海交付了上述租赁物，张文海则按约承租。
期间，资产公司经与张文海协商，张文海同意在承租场所接收资产公司安排的10余户经营户，进驻的经营户直接与资产公司签订租赁合同。关于经营户的数量，资产公司述称有10户，张文海则表示有12户之多；关于经营户进场的时间，资产公司称是在2009年年底，张文海则称是在2009年5月；关于经营户占据的经营面积，资产公司称约为230平方米，张文海则称占据面积达689.7平方米。
针对双方对经营户实际占据的面积各执一词，本院征求了双方意见，资产公司与张文海均同意由法院在双方认定的面积内酌情决定经营户的实际占据面积。
关于经营户的撤离时间，资产公司称是在2013年底已全部撤离，张文海称最后一户经营户于2014年1月13日撤离。
合同履行过程中，张文海先后向资产公司支付过租金570，000元及租赁保证金50，000元。
以上事实，由资产公司与张文海签订的《市场用房租赁合同》，张文海支付租金的凭证及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据能够反映本案事实，且真实合�，具有证据效力。
本院认为，资产公司与张文海签订的《市场用房租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中双方当事人争议的焦点为：一、张文海未向资产公司支付租金的行为是否构成违约；二、张文海反诉请求的损失赔偿是否应予支持。
关于双方争议的焦点一，承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，承租人未按约向出租人支付租金就构成违约。就本案而言，资产公司与张文海就安置经营户达成合意后，对张文海是否应继续支付租金及支付多少租金并没有约定，故本院认定张文海未支付租金系事出有因。资产公司以张文海未支付租金为由要求其支付滞纳金（即逾期付款违约金）的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于张文海应按多少承租面积向�产公司支付租金一节，基于张文海安置经营户的事实，同时考虑经营户进驻后会给张文海的承租经营造成一定影响，本院酌定经营户占据的承租面积为500平方米，并确定自2009年5月1日起至2014年1月13日止为经营户实际占据的时间。关于资产公司主张租金的时间段，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于短期诉讼时效的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。由于资产公司没有提供其在本案诉讼前向张文海主张过租金的相关凭证，以资产公司起诉日即2013年8月1日推算诉讼时效，其只能主张自2012年8月1日起的租金，此前的租金依法不予保护。由此推算，张文海应于2012年8月1日起向资产公司计付租金，其中，计算至2014年1月13日的租金为1，083，771元（531＊2，041）。扣除经营户占据面积的租金265，500元（500＊531），张文海实际应向资产公司支付的租金为818，271元（1，083，771-265，500；其中合同期满后的2014年1月1日至13日为房屋使用费）。同时，张文海还应参照约定的租金标准向资产公司支付自2014年1月14日起至实际搬离日止的占有房屋使用费。此外，资产公司关于要求解除《市场用房租赁合同》之诉请，因双方签订的租赁合同期限至2013年12月31日已经届满，该请求已没有实际意义，本案不再予以处理。
张文海关于资产公司主张的部分租金已过诉讼时效的辩称意见成立，本院予以采信；其关于不存在欠租事实的辩称意见不能成立，本院不予采信。
关于双方争议的焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于归责原则规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在租赁场所安置经营户系资产公司与张文海双方合意�结果，资产公司的行为并未构成法律意义上的违约。如果张文海认为安置经营户会造成对案外人的违约，其应事先就此事与资产公司达成合意，无法达成合意的，可拒绝安置。故张文海以安置经营户为由要求资产公司赔偿损失的反诉请求不能成立，本院不予支持。关于张文海要求继续履行合同之请求，由于双方约定的租赁期限至2013年12月31日，而因安置经营户是否应延长租赁期限，双方没有约定，因此，张文海要求继续履行合同之请求没有依据，本院亦不予支持。
资产公司关于张文海的反诉请求，没有事实依据和法律依据，请求法院予以驳回的辩称意见成立，本院予以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百二十六条，第二百三十五条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张文�于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区颛桥镇××路××号“上海××菜市场”二楼、三楼场所；
二、被告（反诉原告）张文海于本判决生效之日起十日内原告（反诉被告）上海颛桥资产投资经营有限公司支付租金818，271元（其中13天为房屋占有使用费）；
三、被告（反诉原告）张文海于本判决生效之日起十日内，参照744，965元的年租金标准，向原告（反诉被告）上海颛桥资产投资经营有限公司支付自2014年1月14日起至实际搬离日止的房屋占有使用费；
四、原告（反诉被告）上海颛桥资产投资经营有限公司于被告（反诉原告）张文海搬离上海市闵行区颛桥镇××路××号“上海××菜市场”二楼、三楼场所之日起五日内，向其返还租赁保证金50，000元；
五、驳回原告（反诉被告）上海颛桥资产投资经营有限公司其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）张文海�反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21，251.13元，由资产公司负担1，173.95元，张文海负担9，513.18元；反诉案件受理费15，068.59元，由张文海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为1年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。