广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贵民二终字第159号
上诉人（一审被告）韦汉英，女，住贵港市××组团××—××楼。
委托代理人周振华。
被上诉人（一审原告）贵港市承龙物业服务有限公司，住所地贵港市江北中路××城××—××房。
法定代表人李殷忠。
委托代理人冯昌兰。
一审第三人贵港市凤凰城业主委员会，住所地贵港市××区江北路。
代表人谢伟文。
委托代理人谢俊林。
上诉人韦汉英因与被上诉人贵港市承龙物业服务有限公司（以下简称承龙公司）、一审第三人贵港市凤凰城业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2013）港北民初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月23日受理后，依法组成由审判员李志廉担任审判长，与审判员黄钰雄、代理审判员陈朵朵参加的合议庭，于同年10月30日公开开庭审理了本案。书记员陆海美担任笔录。上诉人韦汉英及其委托代理人周振华，被上诉人承龙公司的委托代理人冯昌兰，一审第三人业委会的委托代理人谢俊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，贵港市银光房地产开发有限公司（以下简称银光公司）系贵港市凤凰城小区（以下简称凤凰城）的房产开发商。2005年4月29日，银光公司与深圳市银典物业管理服务有限责任公司（以下简称银典公司）签订了《前期物业管理委托合同》，约定：由银典公司为凤凰城提供物业管理服务，期限为2005年12月30日至2008年12月30日止，高层住宅、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元计算物业管理费，商铺按每月每间40元计算物业管理费。韦汉英为凤凰城的业主，其购买的贵港市XX单元商住楼两间，每间6层，三层楼以上建筑面积共822.82平方米（346.29平方米＋476.53平方米）。2008年1月4日，第三人业委会成立，并于2008年4月2日在贵港市房产管理局办理了备案手续。任期为2008年1月4日至2010年1月3日。第三人任期届满后至今未进行换届选举。
2008年11月25日，第三人与银典公司的下属机构深圳市银典物业管理服务有限责任公司贵港分公司（以下简称银典分公司）就关于凤凰城撤盘事宜召开协调会。同年11月29日，第三人与银典分公司签订《凤凰城小区物业管理服务移交书》一份，约定第三人同意2008年11月30日上午12：00起，整体接收凤凰城物业的管理服务工作，银典分公司不再承担凤凰城小区物业的管理服务工作。同年12月1日，第三人与银典分公司签订《关于凤凰城小区撤管相关事宜的协议书》一份，约定在银典分公司物业管理期间业主未缴水费由第三人追缴。2009年4月3日，第三人在张贴公告、告知凤凰城小区业主于2009年4月18日召开第一届业主大会第一次临时大会及关于选聘原告提供物业管理服务以及物业服务费的收取幅度等会议议程内容。同年4月18日，如期召开了第一届业主大会第一次临时大会，之后第三人在小区公示该会议的结果即全体业主708户，以702票（6票反对）同意通过决议，该决议内容为“1、拟议聘用承龙公司进驻凤凰城进行物业服务；2、凤凰城小区《管理规约》；3、凤凰城小区《房屋维修资金》的收取及幅度；4、凤凰城小区《房屋物业服务费及电梯维护费》的收取及幅度。”
2009年5月1日，承龙公司与第三人签订一份《物业服务合同》，约定：由承龙公司为凤凰城提供物业管理服务，期限为2009年5月1日起至2019年4月30日止；住宅管理服务费为每月每平方米0.5元，商铺管理服务费为每间每月45元、占天占地的一楼和二楼管理服务每间每月45元，占天占地三楼以上住宅管理服务费为每月每平方米0.5元；每月5日交纳物业管理服务费，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按欠交管理费用的千分之三交纳违约金。该合同还约定承龙公司的物业管理服务质量标准，如保证设备24小时正常运行；24小时维修、定期养护房屋及设施；公共环境每天定时清洁，8小时保洁服务；苗木成活率90%，无大面积死苗、死株现象；代收水、电公摊费等。2009年6月3日、2010年9月30日，承龙公司与第三人分别签订《补充合同》一份，约定：第三人委托承龙公司自2009年5月1日起代为追偿承龙公司进入进入凤凰城物业管理前尚欠的物业费、公摊水、电费等其他费用；住宅专项维修资金每月每平方米0.1元，住宅和商铺均按实际建筑面积计算。每月5日交纳。韦汉英已经交纳了商铺的物业服务管理费，但因拖欠房屋三楼以上的物业管理服务费、专项维修资金、公摊水、电费、维修排污总管人工及材料费，经承龙公司催讨，韦汉英至今未交纳上述费用，承龙公司遂诉至本院。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、承龙公司与第三人签订的《物业服务合同》效力如何？如有效，对韦汉英是否具有约束力？二、韦汉英应否支付2009年5月1日至2012年8月31日的物业管理服务费及违约金？应支付多少？三、韦汉英应否支付2008年12月1日至2009年4月30日的物业管理服务费？支付多少？四、韦汉英应否支付2011年1月至2012年8月的房屋专项维修金及违约金？应支付多少？五、韦汉英应否支付水、电公摊费、维修排污总管人工及材料费及违约金？应支付多少？
关于争议焦点一，承龙公司与第三人签订的《物业服务合同》及《补充合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对小区业主具有约束力。韦汉英作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定支付物业管理服务费等费用。对于韦汉英提出第三人未经业主大会决议授权与承龙公司签订的《物业服务合同》，其也未与承龙公司签订有服务合同，对其不具有法律约束力，且第三人任期于2010年1月3日期满，其参加本案诉讼主体资格不合法的主张，一审法院认为，虽然第三人任期已届满，但至今未进行换届选举，故第三人参加诉讼主体适格。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由于凤凰城业主大会召开15日以前已经通知全体业主，业主大会在符合法定人数的业主参加并讨论决定通过关于选聘承龙公司为凤凰城小区提供物业管理服务及物业费收取及幅度。所以，业主委员会所作出的涉及小区的事项的决定，对该小区所有业主都发生效力，具有法律约束力，所产生的权利和义务都必须享有和承担。如韦汉英因业委会作出的决定而遭受侵害，有权向人民法院申请撤销业主委员会作出的该项决定，但至今韦汉英并未行使撤销权。因此，前述物业服务合同，对韦汉英具有法律的约束力，故对韦汉英此主张，一审法院不予采纳。
关于争议焦点二，承龙公司依约并实际为贵港市凤凰城小区提供物业管理服务，韦汉英应交纳有关服务费用。物业服务合同约定占天占地的一楼和二楼管理服务费每间每月45元，占天占地三楼以上住宅管理服务费为每月每平方米0.5元。因此，被告每月应交物业管理服务费为：一楼和二楼90元（45元／月×2间），三楼以上411.41元（0.5元／月／平方米×822.82平方米）。韦汉英已经交纳了一楼和二楼的物业管理服务费，其拖欠2009年5月1日至2012年8月31日三楼以上的物业管理服务费为16456.4元（411.41元／月×40个月），故承龙公司请求前述期间的物业管理服务费15323.2元，一审法院予以支持。对于韦汉英提出早已将房屋整幢作为商铺使用，三层楼以上不应再收费，承龙公司对整栋楼的维修、水电、地板没有履行过职责，承龙公司强行将韦汉英的整幢商铺分开收费的主张，由于原告对建筑物房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮、共有墙体等公共设施的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮）及其附属设施附属建筑（如电梯、水泵、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的进行养护、维修，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，韦汉英不得以其并非合同的当事人和以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒交物业费，故韦汉英此主张，一审法院不予采信；韦汉英提出承龙公司对小区管理不到位，如道路不平整、保洁不到位等没有尽到应履行的职责的主张，并提供照片证明讼争小区存在道路不平整、保洁不到位等情况。从承龙公司提供的部分照片也反映了小区存在树木死亡、道路不平整、保洁不到位等现象，一审法院分析认为，综合本案情况，承龙公司在物业服务管理过程中的确存在公共设施维护不及时、保洁力度不够等情况，因此，一审法院认为，承龙公司的物业服务存在瑕疵，故对韦汉英此主张，本院予以采信。虽然双方约定从逾期之日起每日按应缴费用3‰计收违约金，基于上述，本院酌情应予以调整，故承龙公司要求韦汉英支付物业管理服务费违约金的诉讼请求，一审法院院不予全部支持，仅支持自2009年5月起分别从每月的6日起分段计算至2012年12月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的违约金。
关于争议焦点三，银光公司与银典公司签订的《前期物业管理委托合同》，合法有效。双方当事人均应履行合同约定的义务。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，而基于物业管理服务合同的整体性，韦汉英作为该小区的业主不能独立于该服务合同关系之外，其与物业管理企业之间成立事实上的物业管理服务合同关系。因此，银典公司作为凤凰城前期物业管理服务单位，在履行了凤凰城的物业管理服务义务后，有权依据《前期物业管理委托合同》向业主人收取相应的物业管理服务费等费用。银典分公司于2008年11月30日撤盘凤凰城小区后，第三人整体接收贵港市凤凰城小区物业的管理服务工作，因此，第三人继续履行《前期物业管理委托合同》相关的权利义务进行了自主管理。韦汉英在接受第三人提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。韦汉英未依约向第三人支付2008年12月1日至2009年4月30日的物业管理服务费用，违反了合同的约定。由于《前期物业管理委托合同》没有就韦汉英所购买的房屋进行明确约定哪几层为商铺，哪几层为住宅，且韦汉英已交纳商铺的费用，因此，承龙公司主张2008年12月1日至2009年4月30日的三层楼以上按住宅计交物业费1865.4元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于争议焦点四，缴交房屋专项维修金是业主的法定义务，缴交的房屋专项维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位，承龙公司作为现任物业管理服务企业，有权代为收取业主拖欠的房屋专项维修金。因此，韦汉英拖欠2011年1月至2012年8月31日的房屋专项维修金已构成违约。因房屋专项维修资金每月每平方米0.1元，故韦汉英每月应交三层楼以上房屋专项维修金为82.28元［0.1元／月／平方米×（346.29平方米＋476.53平方米）］。前述期间韦汉英应支付三层楼以上的房屋专项维修金为1645.6元（82.28元／月×20个月），故承龙公司请求房屋专项维修金1645.2元应予支持。承龙公司要求韦汉英按日千分之三的标准支付房屋专项维修金违约金，因双方并未对房屋专项维修金违约作出约定，故承龙公司该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点五，承龙公司主张韦汉英支付公摊水、电费，但其未提供相应代缴证明及计算依据，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。承龙公司主张韦汉英支付2011年3月维修排污总管人工及材料费，但其未提供相应应付款证明，一审法院亦不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、韦汉英应支付给贵港市承龙物业服务有限公司自2009年5月1日至2012年8月31日的物业管理服务费15323.2元及违约金（自2009年5月起拖欠的物业管理服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2009年5月起分别从每月的6日起按物业管理服务费的分段计算至2012年12月31日止）；二、韦汉英应支付给贵港市承龙物业服务有限公司2011年1月至2012年8月31日的房屋专项维修金1645.2元。三、驳回贵港市承龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1270元，由贵港市承龙物业服务有限公司负担904元，韦汉英负担366元。上述应付款项，义务人应在本判决生效后七日内履行完毕。
上诉人韦汉英不服上述判决，上诉称，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。但被上诉人和第三人没有证据证明承龙公司是经凤凰城2／3业主同意，第三人提供的照片等证据只证明2009年4月18日召开第一届业主大会，没有参会人数和会议表决结果；凤凰城业主共708户，而且从照片上看，参会人数不足200人，这样的业主会议是不合法的，也不可能选聘被上诉人作为物业服务企业。因此，被上诉人和第三人签订的《物业服务合同》对上诉人没有约束力。
被上诉人承龙公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
一审第三人业委会辩称，一审判决正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉。
本院查明的事实与一审法院查明的上述事实一致。
本院认为，第三人业委会任期于2010年1月3日期满，但凤凰城至今未进行换届选举，第三人继续履行职责并无不当；且其至今仍实际履行着业委会职责，因此，第三人作为诉讼主体是适格的，同时，其有权根据业主的意愿作出选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定。对于业委会在其任期内与承龙公司签订的凤凰城物业服务合同，选聘该公司为凤凰城物业服务企业，大部分业主并未提出异议，且已实际履行了交费义务。上诉人并未能提供证据证明凤凰城业主已选举了新的业委会，也没有提供证据证明有三分之一或超过三分之一业主不同意业委会选聘承龙公司为凤凰城物业服务企业。因此，被上诉人和第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的，作为凤凰城业主之一的上诉人，理应受该合同约束，且上诉人已实际接受了承龙公司的物业服务，应当依照《物业服务合同》交纳相关费用。上诉人拒绝交费的理由不能成立，一审法院支持被上诉人的请求并无不当。
综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，实体处理恰当，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费224.2元（上诉人韦汉英已预交），由韦汉英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志廉
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈朵朵
二〇一三年十一月二十二日
书 记 员 陆海美