济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初1139号
原告：济南顺成房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刁露，董事长。
委托诉讼代理人：郭忠平，男，1973年2月14日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
被告：陈秀娟，女，1974年7月24日出生，汉族，住山东省莒南县。
原告济南顺成房地产开发有限公司（以下简称顺成公司）诉被告陈秀娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案后，因被告陈秀娟下落不明，本院向其公告送达了起诉书副本、开庭传票等诉讼文书。本院依法适用普通程序，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告顺成公司的委托诉讼代理人郭忠平到庭参加诉讼，被告陈秀娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺成公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方之间于2011年5月26日签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令被告陈秀娟协助其办理撤销御景城B-10号住宅楼1单元1-701室房屋的合同网签备案手续；3.判令被告陈秀娟将御景城B-10号住宅楼1单元1-701室房屋腾空，并将符合《济南市商品房买卖合同》约定交付条件的房屋向其归还；4.判令被告陈秀娟偿还其代为归还的贷款本金、利息、罚息共计786782.83元，上述款项与其返还被告陈秀娟的购房款相抵扣；5.判令被告陈秀娟向其支付代偿损失11300元、违约金222088.40元，支付其房屋使用费暂计60000元，上述款项与其应返还被告的购房款相抵扣，不足部分继续由被告陈秀娟承担；6.判令被告陈秀娟承担本案诉讼费用。
事实和理由：原告与被告于2011年5月26日签订了《济南市商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的御景城小区B-10号楼1单元1-701室商品房（以下简称“该房屋”）。合同约定，该房屋建筑面积共计132.33平方米，总价款1109520元，被告以担保贷款方式支付购房款，该房屋交房时间为2013年3月30日前。该房屋最终产权登记面积为132.44平方米，最终房价款为1110442元。
后被告与上海浦东发展银行股份有限公司济南分行签订了《个人购房借款及担保合同》，共计借款人民币770000元，合同约定原告对此承担连带担保责任。
原告按照购房合同时间交房，被告于2012年12月25日来原告处接收了该房屋，该房屋至今未办理房屋产权证书。但被告从2012年9月份开始逾期归还银行贷款，自2014年4月20日后未履行还本付息义务，浦东发展银行股份有限公司济南分行提起诉讼，判决原告承担连带担保责任。判决生效后，原告代被告归还浦东发展银行股份有限公司济南分行剩余本金、利息、复息及罚息共计786782.83元，同时原告代被告偿还给浦东发展银行股份有限公司济南分行造成的损失计人民币11300元。被告陈秀娟的行为严重侵犯了其权益，故原告顺成公司诉至本院，要求判如所请。
审理中，原告顺成公司明确其第5项诉讼请求中的房屋使用费系其参照涉案房屋所在地段的房屋租金标准每月2000元，自2013年计算至今。
被告陈秀娟未答辩。
经审理查明，2011年5月26日，原告顺成公司作为出卖人，被告陈秀娟作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）201133051】一份，约定由原告顺成公司将其开发的位于济南市槐荫区纬十二路九号，预售许可证号为济建预许2011179号的御景城B-10号楼1单元1-701号房屋出卖给被告陈秀娟。该房屋建筑面积共132.33平方米，套内建筑面积108.59平方米，单价每平方米8384.49元，总价款为1109520元。合同约定付款方式及期限为，被告陈秀娟于2011年5月26日前向原告顺成公司支付首付款339520元，剩余房款770000元，通过银行贷款按揭支付。关于交付期限，合同约定原告顺成公司应于2013年3月30日前，向被告陈秀娟交付该房屋。该合同签订当日，随该合同双方还签订附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：民用建筑节能信息公示，附件五：《补充协议》。其中《补充协议》第13条第（2）款约定，鉴于被告陈秀娟与金融机构及原告顺成公司三方之间签订了按揭借款合同，被告陈秀娟确认，无论其因任何理由逾期偿还金融机构贷款，导致原告顺成公司承担保证责任，代被告陈秀娟向金融机构偿还欠款本金、利息及罚息的，视为被告陈秀娟构成违约，被告陈秀娟除按三方合同约定及法律法规规定承担相关责任外，原告顺成公司有权与被告陈秀娟解除商品房买卖合同。原告顺成公司解除合同的，有权向被告陈秀娟主张全部房价款20%作为违约金，并有权在应退还给被告陈秀娟的房款中直接扣除。该合同还约定了其他事项。上述合同已经在行政机关办理了网签及备案手续。
上述商品房买卖合同签订后，被告陈秀娟作为借款人，原告顺成公司作为借款保证人、上海浦东发展银行济南分行（以下简称浦发银行）作为贷款人，三方于2011年7月18日，签订《个人购房担保借款合同》一份。该合同约定，被告陈秀娟为购买御景城B-10号楼1单元1-701号房屋，向浦发银行贷款770000元，贷款期限为30年。原告顺成公司为被告陈秀娟的上述购房贷款提供阶段性连带责任保证；保证范围为该合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费用、通知担保人费用以及其他的合理费用）。该合同约定蒋世波为共同还款人。该合同签订后，浦发银行向被告陈秀娟发放了上述贷款，被告陈秀娟以此贷款向原告顺成公司支付了剩余的购房款770000元。
2012年12月25日，原告顺成公司将涉案房屋交付被告陈秀娟。被告陈秀娟向浦发银行还贷过程中，于2014年开始未按借款合同约定履行还款义务。在此情况下，浦发银行要求原告顺成公司承担保证责任，原告顺成公司代被告陈秀娟偿还了部分银行贷款。之后，被告陈秀娟仍然无法按时还款。故浦发银行于2014年将被告陈秀娟、原告顺成公司以及共同还款人蒋世波诉至济南市历下区人民法院，要求被告陈秀娟、蒋世波共同向其偿还剩余银行贷款本金749028.22元，并要求原告顺成公司对此承担连带清偿责任。该院审理后，作出（2014）历商初字第1002号民事判决，判决被告陈秀娟、蒋世波共同向浦发银行偿还剩余银行贷款本金749028.22元，原告顺成公司对上述判决承担连带清偿责任。该案案件受理费11300元，由被告陈秀娟及蒋世波负担。
上述判决生效后，因被告陈秀娟、蒋世波未履行上述判决为其确定的义务，浦发银行要求原告顺成公司承担了赔偿责任。经核算，上述诉讼发生前及发生后，原告顺成公司自2014年7月31日至2015年2月28日代被告陈秀娟偿还贷款本息共计42548.07元；2015年3月13日还清所有剩余贷款本金741309.37元，利息2925.39元；以上原告顺成公司共计代偿金额为786782.83元。原告顺成公司还向浦发银行支付上述案件的案件受理费11300元，此即其第5项诉讼请求中要求被告陈秀娟承担的经济损失。
原告顺成公司向本院说明，其履行上述保证责任后，基于其与被告陈秀娟签订的《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第13条第（2）款的约定，其享有该合同的解除权。其于2015年5月18日向被告陈秀娟购房合同上所留地址邮寄了解除合同的通知书，但该邮件未能送达被告陈秀娟。
以上事实有原告顺成公司提交的济建许字第2011179号《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《入住物品签收单》、《个人购房担保借款合同》、（2014）历商初字第1002号《民事判决书》、浦发银行出具的《说明》、浦发银行转账凭证等证据及原告顺成公司陈述为凭。
本院认为，原告顺成公司与被告陈秀娟签订的《商品房买卖合同》及原告顺成公司与被告陈秀娟及浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行相应的合同义务。依据《商品房买卖合同》的约定，原告顺成公司向被告陈秀娟交付了涉案房屋，被告陈秀娟以按揭贷款的方式向原告顺成公司支付了购房款，因涉案房屋尚未办理产权分户登记等手续，该合同尚未履行完毕，原、被告双方仍应受该合同的约束。
现原告顺成公司诉至本院，以被告陈秀娟拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了原、被告双方合同的约定为由，要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》并对代偿款项进行追偿。本院认为，原告顺成公司要求解除合同的诉讼请求以被告陈秀娟是否存在违约行为为前提。关于被告陈秀娟的违约行为，能够确认被告陈秀娟在履行《个人购房担保借款合同》的过程中，未能按该合同的约定履行还款义务，导致原告顺成公司承担了保证责任。原告顺成公司共计代被告陈秀娟向债权人浦发银行偿还贷款本息共计786782.83元及（2014）历商初字第1002号案件受理费11300元。依上述合同约定，原告顺成公司的保证范围为包括但不限于全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费用、通知担保人费用以及其他的合理费用）。依照《中华人民共和国担保法》第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。该法第三十一条还规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，原告顺成公司向被告陈秀娟追偿代偿贷款本息786782.83元及诉讼费11300元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
关于合同的解除，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第13条第（2）款的约定，如被告陈秀娟未能依约履行还贷义务，导致原告顺成公司承担保证责任的，应视为被告陈秀娟违约，原告顺成公司享有合同解除权。该条款系双方自行约定的合同解除条件。该约定合法有效，在原告顺成公司已履行了保证责任的情况下，双方约定的合同解除条件成就。合同解除权作为一种形成权，合同的解除，应当在享有解除权的一方合同当事人解除合同的意思表示到达合同相对方时发生法律效力。原告顺成公司在为被告陈秀娟承担了保证责任后享有合同解除权，其于2015年5月18日向被告陈秀娟发出了解除合同的通知，但该通知并未送达被告陈秀娟，故无法认定双方的合同已于上述时间解除。但在原告顺成公司在向本院提交的起诉状中，其明确提出了解除合同的意思表示，故应当以起诉状副本送达被告陈秀娟的日期为原告顺成公司解除合同意思表示到达被告陈秀娟处的日期，该日期为双方签订的《商品房买卖合同》的解除日。因被告陈秀娟下落不明，本院于2016年5月30日登报发出了送达起诉状副本的公告，该公告发出后60日视为送达，故本院认定双方合同的解除时间为2014年7月29日。另需说明，原告顺成公司要求解除与被告陈秀娟签订的《商品房买卖合同》，实际上附随该合同还另有附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：民用建筑节能信息公示及附件五：《补充协议》。因《商品房买卖合同》解除，以上附件亦应一并解除。
原告顺成公司另要求被告陈秀娟协助其办理上述合同解除后的网签备案撤销手续。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因原、被告双方签订的上述合同已经在行政机关办理了商品房的网签及备案手续，作为合同解除后的附随义务，被告陈秀娟应当协助原告顺成公司撤销上述合同的网签及备案。原告顺成公司的该项诉讼请求，有理有据，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此规定，在双方合同解除后，原告顺成公司要求被告陈秀娟将符合双方签订的《商品房买卖合同》约定交付条件的房屋向其腾交的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告顺成公司要求被告陈秀娟向其支付的违约金。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第13条第（2）款的约定，被告陈秀娟不能依约偿还银行贷款的视为其违约，原告顺成公司解除合同的，被告陈秀娟应向其支付房屋总价款的20%，即222088.40元作为违约金。该违约金的约定系双方真实意思表示，在被告陈秀娟未抗辩的情况下，本院支持原告顺成公司要求被告陈秀娟支付222088.40元违约金的诉讼请求。
原告顺成公司还要求被告陈秀娟向其支付2013年之后的房屋占用费60000元。本院认为原、被告之间的《商品房买卖合同》于2016年7月29日解除，在合同解除前，该合同在原、被告双方之间仍然合法有效。被告陈秀娟在合同解除前对涉案房屋的占有，系基于该合同约定的合法占有，原告顺成公司要求被告陈秀娟向其支付该期间房屋使用费的诉讼请求，没有法律依据。对于上述日期之后的占用费，原告顺成公司主张参照涉案房屋所在地段的房屋租金标准按每月2000元计算缺乏依据，故本院对其此项诉讼请求均不予支持。
原告顺成公司还提出，原、被告双方合同解除后，其同意退还被告陈秀娟的购房款，但该购房款应当同被告陈秀娟应向其支付各项费用进行抵扣，如有剩余再予以返还。本院认为，购房款的返还请求权应为被告陈秀娟的一项权利，在其未到庭参加本次诉讼的情况下，最终返还的购房款仍存在变动的可能性，本案中不宜对此径行处理。故原告顺成公司要求以被告陈秀娟应向其支付的款项抵扣其应返还被告陈秀娟购房款的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告济南顺成房地产开发有限公司与被告陈秀娟于2011年5月26日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）201133051】及附件于2016年7月29日解除；
二、被告陈秀娟于本判决生效之日起十日内协助原告济南顺成房地产开发有限公司办理济南市槐荫区纬十二路九号御景城B-10号楼1单元1-701号房屋的商品房网签及备案撤销手续；
三、被告陈秀娟于本判决生效之日起十日内将济南市槐荫区纬十二路九号御景城B-10号楼1单元1-701号房屋腾交原告济南顺成房地产开发有限公司；
四、被告陈秀娟于本判决生效之日起十日内偿还原告济南顺成房地产开发有限公司代其偿还的银行本息共计786782.83元；
五、被告陈秀娟于本判决生效之日起十日内偿还原告济南顺成房地产开发有限公司代其偿还的案件受理费11300元；
六、被告陈秀娟于本判决生效之日起十日内向原告济南顺成房地产开发有限公司支付违约金222088.40元；
七、驳回原告济南顺成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14786元，由原告济南顺成房地产开发有限公司负担786元，由被告陈秀娟负担14000元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 付玉俊
二〇一六年九月十二日
书 记 员 官 静