浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台温民初字第1851号
原告：台州兴益机械设备有限公司，住所地：温岭市泽国镇筻头村。
法定代理人：应亮。
委托代理人：朱圣勇，浙江红大律师事务所律师。
被告：金博（上海）建工集团有限公司台州分公司，住所地：温岭市城西街道九龙大道815号1楼（温岭市公证处）。
法定代理人：陈先锋。
委托代理人：金颖波，浙江多联律师事务所律师。
委托代理人：冯伟飞，浙江多联律师事务所律师。
原告台州兴益机械设备有限公司（以下简称兴益公司）与被告金博（上海）建工集团有限公司台州分公司（以下简称金博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月12日立案受理后，由审判员王晓波依法适用简易程序，于2015年1月21日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序于2015年11月19日第二次公开开庭进行了审理。两次开庭原、被告的诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴益公司起诉称：2011年12月10日，温岭市银鼎贸易有限公司、浙江首华建材有限公司与被告签订房屋租赁合同，将位于泽国镇筻头村的厂房及场地、宿舍楼租赁给被告用于石材加工，合同约定了租赁期限，厂房的面积、租赁费用、违约责任等。2011年12月28日，双方又签订了补充协议。2011年9月，相关拍卖公司受杭州市滨江区人民法院委托，作出拍卖公告，拍卖涉案房地产。2012年4月，浙江兆荣物资有限公司取得了浙江首华建材有限公所所有的国有土地使用权及地上建筑物并办理相关产权转移手续。2012年12月10日，原告与浙江兆荣物资有限公司签订国有土地使用权及厂房买卖协议，取得原浙江首华建材有限公司的上述国有土地使用权及地上建筑物。2013年初，被告曾与原告协商，要求按照原协议继续租赁上述物业，原告表示同意，租赁费用可按原合同执行。后被告法定代表人陈先锋向原告支付了700000元租金，后续租金尚未支付。2013年5月10日，被告向温岭市人民法院提起诉讼，要求解除与温岭市银鼎贸易有限公司、浙江首华建材有限公司于2011年12月10日签订的房屋租赁合同和2011年12月28日签订的补充协议，并要求赔偿相应损失。2014年11月18日，温岭市人民法院作出（2013）台温民初字第710号民事判决书，判决依法解除上述合同，该案经中原二审后发回重审。为此原告起诉要求被告支付房屋租金人民币1705800元并支付逾期利息（房租从2013年1月1日起到2014年11月30日止的厂房屋租金2300000元、宿舍楼租金105800元，合计2405800元，被告已支付700000元，利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，其中1255200元从2013年8月1日起到判决确定履行之日止，450600元从2014年8月1日起到判决确定履行之日止）；要求被告腾空原租赁的房屋并交还给原告；要求被告支付从2014年12月1日起到被告实际交还房屋之日止的房屋场地占用费用（按照每月104600元计算）。
原告在审理过程中变更诉讼请求：请求依法判令解除原告继受的被告金博公司与温岭市银鼎贸易有限公司（以下简称银鼎公司）、浙江首华建材有限公司（以下简称首华公司）于2011年12月10日签订的《房屋租赁合同》和2011年12月28日签订的《补充协议》；2、请求法院依法判令被告支付房屋租金2228800元（从2013年4月1日起到2015年8月1日止）；3、请求法院依法判令被告搬迁相关机器设备及库存石材。
为支持其诉讼主张，原告向本院提交了下列证据：
1、原、被告公司基本情况及组织机构代码证，用以证明原、被告主体资格，原告方在2013年3月28日更名为台州兴益机械设备有限公司。
2、2012年12月10日原告与浙江兆荣物资有限公司签订国有土地使用权及厂房买卖协议，用以证明原告从2012年12月10日取得上述房屋的使用权。
3、房屋产权证及国有土地使用权证，用以证明上述房屋及土地登记在原告名下。
4、温岭市银鼎贸易有限公司、浙江首华建材有限公司与被告签订的房屋租赁合同一份，用以证明合同里已经明确说明租赁物在租赁期内房屋所有权发生变化，本合同对新的所有权人有法律效力。
5、申请调取温岭市人民法院2013年台温民初字第710号民事判决书一份，用以证明被告向原业缴纳了租金及原房屋租赁合同及补充协议已判决解除。
6、交付情况说明一份，用以证明浙江兆荣物资有限公司于2013年1月将上述房地产交付给被告。
7、契证复印件一份，用以证明涉案房屋原告于2013年9月份纳税完毕。
8、函告一份，用以证明2013年11月28日，已经向被告催收租金，由被告的工作人员龙波签字确认。
9、龙波的参保证明一份，用以证明龙波系被告公司的员工。
被告金博公司答辩称：原被告之间不存在租赁关系，原《房屋租赁合同》及《补充协议》对原告不具备约束力，原告要求解除租赁合同及被告支付租金的请求无依据。被告所签《房屋租赁合同》及《补充协议》的合同相对方系温岭市银鼎贸易有限公司（以下简称“银鼎公司”）和浙江首华建材有限公司（以下简称“首华公司”），而并非本案的原告。银鼎公司和首华公司亦未将《房屋租赁合同》及《补充协议》的权利义务转给本案原告，更未向答辩人告知需向原告履行租赁合同义务。本案《房屋租赁合同》于2011年12月10日签订，《补充协议》于2011年12月28日签订。而本案涉及的租赁厂房与场地，已经于2010年即已经被杭州市滨江区人民法院查封，该法院于2011年9月委托拍卖机构对涉案房产进行拍卖。浙江兆荣物资有限公司系于2012年4月份参加杭州滨江区人民法院的司法拍卖并拍得租赁物。从时间上看，涉案房产在被告与银鼎公司、首华公司签订租赁合同之前就已经被法院查封并委托拍卖。因此，涉案房产无法适用“买卖不破租赁”规则，租赁合同的权利义务未因产权变更而承继给原告公司。因原告于2013年3月初即告知厂区内各承租人房屋产权已经由其购买，并拒绝承认本案的《房屋租赁合同》及《补充协议》，同时驱赶被告公司搬离厂房。被告为避免可能产生纠纷，已经于2013年3月13日以温岭市公证处公证方式向银鼎公司、首华公司发送了《函》件，要求银鼎公司、首华公司对《房屋租赁合同》、《补充协议》对兴益公司是否继续有效、收取房屋租金的权利人是否变更、被告公司应向谁交付租金、以及若被告公司因房屋产权变更导致无法继续使用承租房屋所产生的损失将如何进行赔偿等问题作出明确答复。但银鼎公司、首华公司接收函件后，未向被告作出任何答复。在此情况下，被告有权向银鼎公司、首华公司暂停支付租金，被告暂停支付租金也不构成任何违约。因此，本案原被告双方之间无租赁合同关系，被告亦无任何违约行为，原告以租赁关系起诉要求解除租赁合同及支付租金的请求无依据。二、即便是租赁合同对原告有效，则原告计算租金的起止时间亦无依据。假设本案租赁合同对原告有效，则原告要求租金自2013年4月1日开始计算，无任何依据。根据原告所提供的房屋产权证书记载，原告于2014年4月14日才办理涉案房产的产权登记。根据《物权法》第九条、第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让等，经依法登记发生法律效力，且自记载于不动产登记簿时发生法律效力。因此，本案原告兴益公司对涉案房产自2014年4月14日才取得所有权，在此之前，原告对涉案房产无任何权利，无权向被告提出任何权利主张。三、原告已经擅自对涉案房屋和房内的机器设备、石材原材料等进行处置，给被告造成巨大经济损失，被告有权要求原告予以赔偿。原告自2013年3月起，催促要求收回租赁物，并联合当地镇政府以断水、断电、堵路等方式，逼迫被告搬迁。被告因此无法继续生产，并以首华公司和银鼎公司为被告，于2013年5月向温岭市人民法院提起诉讼。另一方面，原告已经早已将涉案房屋出租给他人使用，并擅自将被告原来放置在厂房中的机器设备、石材原材料私自搬离，已经实际造成被告无法使用房屋，给被告造成巨大经济损失。因此，被告有权要求原告赔偿经济损失。同时，已不存在需要搬迁的事实，原告亦无权要求被告搬迁，亦无权要求被告支付房屋场地占用费。针对原告违约解约的行为，假设法院判定租赁合同对原告有效的话，被告将提起诉讼要求原告方赔偿。四、假设租赁合同对原告有效的话，事实已表明原告违约，被告不存在违约，根据相关法律规定，原告违约解约，导致被告无法承租原厂房场地，原先投入的设备、装饰装修工程款，预计170多万元，该部分装饰装修工程款应由原告方向被告公司进行赔偿。综上答辩意见，答辩人恳请贵院驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉讼主张，被告向本院提交了下列证据：
1、房屋租赁合同及补充协议，用以证明原告并非租赁合同的相对方。
2、2013台温民初字第710号民事判决书，用以证明温岭法院已经认定前述的租赁合同及补充协议对本案原告方不具有约束力，原告方已经表示拒绝履行该份租赁合同，表示要求收回房屋。
3、公证书、函各一份，EMS快递单三份，用以证明被告于2013年3月13日发函给银鼎公司、首华公司，以此证明被告依照原租赁合同及补充协议，尽到了权利义务，不存在任何违约行为。
经庭审举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1，被告没有异议，本院审查认为，该组证据来源合法，内容真实，可以证明本案事实，本院予以认定。
原告提交的证据2、3，被告对三性均无异议，但对证明对象有异议，认为只能证明双方签订了买卖协议，但不能证明产权已经归原告；根据产权证的登记时间为2014年4月14日，故原告取得产权的时间为2014年4月14日。本院审查认为，结合原告提交的证据6、7，可以证明原告与浙江兆荣物资有限公司于2012年12月10日签订房地产的买卖合同，将涉案房地产转让给原告，并于2013年1月将上述房地产交付给了原告，2013年10月8日原告缴纳了上述房地产过户所产生的契税，2014年4月14日办理了上述房产的所有权登记手续。
原告提交的证据4，被告对三性均无异议，但认为该份合同对原告没有约束力。本院审查认为，该证据可以证明温岭市银鼎贸易有限公司、浙江首华建材有限公司与被告签订房屋租赁合同的相关事实。
原告提交的证据5，被告对于已经支付700000元的事实没有异议，但认为该款项并非租金。本院审查认为，该判决并未生效，不能证明相关事实，本院不予认定。
原告提交的证据8、9，被告认为函告内容并非本案原告发出，与本案无关联性，从内容看仅仅是催收租金，该租金并非本案中租赁合同及补充协议表明的租金，也没有向被告告知原告已经承继了银鼎公司、首华公司的租赁合同。本院审查认为，上述两份证据可以证明原告已经于2013年11月28日向被告催讨租金的事实。
被告提交的证据1，原告对真实性没有异议，但认为原告已经承继了合同的权利义务。本院审查认为，该证据可以证明合同的相关事实，本院予以认定。
被告提交的证据2，原告对真实性没有异议，但认为该判决尚未生效，不能作为定案的依据。本院审查认为，该判决尚未生效，本院不予认定。
被告提交的证据3，原告对真实性没有异议，认为该函件与原告没有关系，但可以证明被告已经知晓了房产已经转让的事实。本院审查认为，该证据可以证明被告在2013年3月13日前已经知晓涉案房产已转让给原告的事实。
综上，本院认定案件事实如下：
2011年1月1日，浙江首华建材有限公司与温岭市银鼎贸易有限公司签订租赁协议，约定，浙江首华建材有限公司将涉案房地产租赁给被告温岭市银鼎贸易有限公司，租赁期限为5年，租金为每年75万元。2011年12月10日，浙江首华建材有限公司、温岭市银鼎贸易有限公司共同与被告签订《房屋租赁合同》，约定两被告将位于温岭市泽国镇筻头村的房屋及场地出租给原告用于石材加工，租赁期限为10年，自2012年1月1日至2021年12月31日。前5年租赁合同被告与温岭市银鼎贸易有限公司履行，后5年租赁合同被告与浙江首华建材有限公司履行，每年租金为120万元，8年后房租按市场行情调整，租金由原告于每年的12月15日前汇入被告指定账户。未按时支付租金，甲方有权解除合同，收回房屋。2011年12月28日，两被告与原告签订了《补充协议》，该协议对上述《房屋租赁合同》中的部分条款作了变更，其中将房屋租赁期限变更为自2012年4月1日至2022年3月31日止，同时，房租费交付日延后至每年的3月15日前。
另查明，浙江首华建材有限公司于2009年11月26日经司法拍卖购得原登记于隆标集团有限公司名下的温国用（2007）第L5191号国有土地使用权项下的全部土地使用权及全部地上建筑物的所有权。2011年上述房地产被杭州市滨江区法院拍卖，浙江兆荣物资有限公司经拍卖获得了上述房地产。2012年2月28日，原告与浙江兆荣物资有限公司签订国有土地使用权及厂房买卖协议，将以上房地产转让给原告。浙江兆荣物资有限公司于2013年1月将上述标的物交付给了原告。2013年10月8日原告缴纳了上述房地产过户所产生的契税，2014年4月14日办理了上述房产的所有权登记手续。
本院认为：被告与浙江首华建材有限公司、温岭市银鼎贸易有限公司在原告取得涉案房地产产权前就已经签订了关于上述房地产的租赁协议，并已经部分实际履行，原告在取得上述房地产的实际支配权及产权登记后也同意按照原协议与被告继续履行租赁协议，被告也已经支付了部分租金，故应视为浙江首华建材有限公司、温岭市银鼎贸易有限公司与被告的租赁关系已由原告承继，形成原告与被告的租赁关系，即原告按照原浙江首华建材有限公司、温岭市银鼎贸易有限公司与被告间的租赁协议的约定承担出租人的义务并享有相应权利。因此原告及被告均应该按照原协议的约定履行。根据约定，被告应该在每年的3月15日前支付租金，未按期支付租金的，甲方有权解除合同，收回房屋。浙江兆荣物资有限公司已于2013年1月将讼争房地产交付给了原告，且被告也已经知晓该事实，故被告应该向原告履行支付从2013年4月1日起的房屋租金的合同义务。但原告只支付了700000元的租金，已构成违约，现在原告主张解除协议、要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张租金计算至2015年8月1日止，系其处分期民事权利，符合法律规定，本院予以准许。从2013年4月1日至2015年8月1日止的租金共计2800000元，扣除被告已经支付的700000元，被告尚应支付2100000元。在双方解除租赁协议后，被告已经没有权利继续占用租赁标的物，故原告要求被告搬迁相关机器设备及库存石材的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原、被告之间不存在租赁合同关系及支付给原告的700000元并非租金，均与事实不符，本院不予采纳。被告辩称系原告的原因导致被告不能继续承租讼争房产，但未提交相关证据，本院不予采纳。浙江兆荣物资有限公司根据与原告的买卖合同的约定已经于2013年1月将其经司法拍卖获得的讼争房地产交付给了原告，原告据此取得了对讼争房地产的收益权，虽产权登记时间延后，但不能否定原告收取租金的权利，故被告主张租金应从原告办理产权登记之日起计算，本院不予采纳。被告辩称原告已经将被告的设备搬离，不存在需要搬迁的事实，与事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告台州兴益机械设备有限公司与被告金博（上海）建工集团有限公司台州分公司之间关于温国用（2014）第29015号土地使用证对应的土地使用权及地上建筑物的租赁协议。
二、被告金博（上海）建工集团有限公司台州分公司在本判决生效后三十日内支付给原告台州兴益机械设备有限公司租金2100000元。
三、被告金博（上海）建工集团有限公司台州分公司在本判决生效后三十日内搬迁尚在温国用（2014）第29015号土地使用证对应的土地上及地上建筑物中的机器设备和库存石材。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23600元，由被告被告金博（上海）建工集团有限公司台州分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费23600元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
审 判 员 王晓波
人民陪审员 蒋驰斌
人民陪审员 柯燕飞
二〇一五年十二月十五日
代书 记员 陈舒颖