赣州永德泰置业有限公司与刘英、伍志艳商品房预售合同纠纷二审民事判决书
江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣民一终字第192号
上诉人（原审原告，反诉被告）赣州永德泰置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区。
法定代表人陈毛银，该公司董事长。
委托代理人陈瞻，北京市中银（赣州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）刘英，女，1977年生，汉族，住江西省赣州市章贡区。
委托代理人钟坚元，江西南芳律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）伍志艳，女，1980年生，汉族，住江西省赣州市章贡区，实际住址江西省赣州市章贡区。
委托代理人钟坚元，江西南芳律师事务所律师。
上诉人赣州永德泰置业有限公司（以下简称永德泰公司）与上诉人刘英、伍志艳商品房预售合同纠纷一案，双方均不服江西省赣州市中级人民法院（2014）赣中民一初字第71号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人永德泰公司的委托代理人陈瞻，上诉人刘英、伍志艳共同的委托代理人钟坚元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年6月25日，永德泰公司（甲方）与刘英、伍志艳及案外人吴英姿（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：一、乙方购买甲方开发建设的位于赣州市章贡区梅州路9号的房地产一幢，其中土地使用权的占地面积约为1066平方米、房产建筑面积为700.044平方米。二、该宗地房地产总价款合计人民币839万元，该价款包括该宗房地产的土地使用权、房产建筑及其所有附属设施建设和配套设施等全部资产的价款。三、甲方保证并承诺：该宗房地产土地使用权证为单独办证，证书记载的用地规划为商住用地，土地使用权占地面积为乙方的独用面积，不存在与其他业主共同分摊或分割的面积。四、乙方在签订本协议时已支付定金计人民币50万元整，在2013年7月5日前再支付价款计人民币369万元整，含已付定金50万元共计419万元整，余款420万元整，在甲方办妥该宗房地产的土地使用权证和房产证并交付给乙方之日起30个工作日内一次性付清，如不及时付清，按未付金额每天收取2‰的违约金。五、乙方在上述约定的期限内足额支付了购房款，则甲方在收到计人民币419万元整的购房款后，即签订正式的房地产买卖合同，乙方要及时提供相关资料，配合甲方办理土地使用权证和房产证。另签订正式的房地产买卖合同后，特批提前与物业办理交房手续。如乙方未在2013年7月5日前向甲方付足419万元整的购房款，则视为乙方违约，甲方有权没收定金。甲方如违背了本协议的约定，则应双倍返还定金。六、甲方自愿将该宗房地产门口建筑面积约为30平方米的附属用房不再另外计价赠送给乙方所有和使用。为配合乙方贷款，甲方愿意配合沟通该宗房地产的资产评估。并为乙方努力争取契税的优惠政策，同时，双方实行契税缴交包干，即乙方只按总房价款的2%缴交契税，超过2%的部分由甲方承担缴交。不到2%的部分归甲方所有。七、本协议的相关双方权利义务条款约定，在签订正式的房地产买卖合同时，则自动转为双方的补充协议，该补充协议不再另行书面签订，但本协议的相关双方权利义务条款约定的法律效力高于正式的房地产买卖合同，任何一方违背都应按合同和法律承担违约责任，并赔偿守约方损失。合同签订后，刘英、伍志艳按约定向永德泰公司支付了419万元购房款及购房契税167800元。2014年4月29日，永德泰公司与刘英、伍志艳签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，案外人吴英姿因退出了案涉房屋的买卖，其未参与该合同的签订。该合同约定：刘英、伍志艳购买的商品房，为合同第一条规定的项目中的幼儿园，层次为1-2层。建筑面积700.05平方米，套内面积674.784平方米，分摊面积25.27平方米。购房总价款为人民币839万元，刘英、伍志艳签订本合同当日支付50%购房款419万元整，剩余50%购房款420万元整于2013年9月15日前付清。因合同更名减少共有人，重新签订此合同。刘英、伍志艳如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日，永德泰公司愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，刘英、伍志艳按日向永德泰公司支付逾期应付款万分之二的违约金。合同还约定了双方的其他权利和义务。2014年7月10日，永德泰公司为刘英、伍志艳办理了案涉房屋的产权证。2014年8月8日，永德泰公司向赣州市章贡区人民法院提起诉讼，要求刘英、伍志艳向其支付购房余款50万元。2014年8月29日，永德泰公司向赣州市章贡区人民法院提交了财产保全申请书，申请保全刘英、伍志艳50万元的财产。2014年8月26日，永德泰公司为刘英、伍志艳办理了案涉土地的国有土地使用权证。2014年8月31日，刘英、伍志艳向永德泰公司出具了一张《领条》，其内容为：“今领到永德泰公司交付坐落于赣州市梅州路9号黄金时代幼儿园房屋所有权证贰本（房屋所有权人：刘英，产权证号：赣房权证字第S003583**号；房屋所有权人：伍志艳。产权证号：赣房权证字第S003583**号）；以及国有土地使用权证壹本（土地使用权人：刘英、伍志艳，土地使用权证号：赣市章国用（2014）第0100号）。永德泰公司已按约履行完全部义务”。2014年9月2日，赣州市章贡区人民法院作出了（2014）章民一初字第1858号民事裁定书及协助执行通知书，查封刘英、伍志艳所有的位于赣州市梅州路9号黄金时代幼儿园的房屋，查封价值限于人民币50万元。2014年9月3日，赣州市章贡区人民法院向赣州市房屋产权登记管理处信息管理科送达了上述民事裁定书及协助执行通知书。2014年10月21日，永德泰公司向赣州市章贡区人民法院提交了《变更诉讼请求申请书》，要求刘英、伍志艳支付永德泰公司购房余款420万元及违约金。因永德泰公司变更后的诉讼请求已超过300万元，按照级别管辖的规定，300万元以上的民事案件应由原审法院管辖，赣州市章贡区人民法院遂将此案移送原审法院管辖。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。永德泰公司和刘英、伍志艳签订的《协议书》及《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，永德泰公司和刘英、伍志艳所签《协议书》第七条约定，本协议的相关双方权利义务条款约定，在签订正式的房地产买卖合同时，则自动转为双方的补充协议，该补充协议不再另行书面签订，但本协议的相关双方权利义务条款约定的法律效力高于正式的房地产买卖合同。根据此项约定，该《协议书》的效力要高于《赣州市商品房买卖合同》的效力，故关于本案永德泰公司和刘英、伍志艳双方的诉请，应当依据《协议书》的约定进行处理。刘英、伍志艳主张《协议书》的真实意思为，永德泰公司表示案涉房地产可以贷款并愿意配合贷款资产评估，刘英、伍志艳则用该贷款支付购房余款，原审法院认为，刘英、伍志艳的该项主张成立，理由如下：1、《协议书》第六条约定，为配合刘英、伍志艳贷款，永德泰公司愿意配合沟通该宗房地产的资产评估。如果永德泰公司没有表示案涉房产可以贷款，则其无配合刘英、伍志艳贷款及沟通案涉房地产资产评估的义务。2、按照商业惯例，出卖人与买受人的交易流程为签订认购协议、签订正式的备案合同、交清房款、交房、办证，但本案的交易流程为签订正式协议、交纳部分房款、签订备案合同、交房、办证、交清购房余款。《协议书》第四条、第五条约定，永德泰公司和刘英、伍志艳在签订正式的房地产买卖合同后，即办理交房手续。购房余款420万元在永德泰公司办妥房产证和土地使用权证并交付给刘英、伍志艳之日起30个工作日内一次性付清。即刘英、伍志艳在仅支付永德泰公司近50%的购房款的情况下，双方签订房地产买卖合同，永德泰公司就应向刘英、伍志艳交付房屋，而购房余款在刘英、伍志艳收到房产证和土地使用权证之日起的30个工作日内付清。上述约定表明，由刘英、伍志艳领取相关证书后，用案涉房地产向银行贷款付清剩余款项。3、《协议书》第三条约定，永德泰公司保证并承诺用地规划为商住用地。该约定，也应当是出于满足贷款的需要而作出的保证与承诺。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。法工办发（2009）231号《全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会对关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的请示的意见》认为：“私立学校、幼儿园、医院和公办学校、幼儿园、医院，只是投资渠道上的不同，其公益属性是一样的。私立学校、幼儿园、医院中的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施，按照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，不得抵押”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款规定：“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”。本案中，案涉房屋的规划用途为幼儿园，依照上述规定，不得进行抵押。但永德泰公司在签订《协议书》时，仅告知刘英、伍志艳土地性质为商住用地，却未告知其所购房屋的规划用途为幼儿园，可能存在权利瑕疵，不能用于抵押贷款，致使刘英、伍志艳所取得的房屋不能办理抵押，其所取得的物权不完整，不具有担保物权的功能，永德泰公司因此具有违约行为，其应承担相应的违约责任。刘英、伍志艳的购房余款为420万元，占整个购房款的比例为50%，故永德泰公司应承担50万元的违约定金责任。同时，刘英、伍志艳逾期付款的责任主要在于永德泰公司，故永德泰公司要求刘英、伍志艳支付逾期付款违约金，不予支持。永德泰公司要求刘英、伍志艳支付购房余款420万元符合合同约定，予以支持。刘英、伍志艳要求永德泰公司赔偿其损失100万元，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款之规定，判决：一、由刘英、伍志艳支付永德泰公司购房余款4200000元；二、由永德泰公司支付刘英、伍志艳违约定金500000元；三、上述互付款项相抵，刘英、伍志艳仍应支付永德泰公司购房余款3700000元，此款限刘英、伍志艳在本判决生效之日起十五日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42416元，反诉案件受理费11400元，合计53816元，由永德泰公司负担9675元，刘英、伍志艳负担44141元。
永德泰公司上诉称，1、一审法院认定“《协议书》的真实意思为，永德泰公司表示涉案房地产可以贷款并愿意配合贷款。刘英、伍志艳则用贷款支付购房余款”，是完全错误的。永德泰公司从未表示涉案房地产可以贷款。《协议书》第六条约定“为配合乙方（刘英、伍志艳）贷款，甲方（永德泰公司）愿意配合沟通该宗房地产的资产评估”，是因为刘英、伍志艳提出在购房后用涉案房地产进行贷款，永德泰公司为帮助刘英、伍志艳，而表示愿意配合沟通该资产的评估。至于该宗房地产能否贷款，则由刘英、伍志艳自行操作，与永德泰公司无关，永德泰公司仅仅只需配合资产评估。双方在《协议书》中约定的付款方式为“在2013年7月5日前支付419万元（含定金），余款420万元，在永德泰公司办理该宗房地产的土地使用权证和房产证并交付给刘英、伍志艳之日起30个给工作日一次性付清”。协议中没有一个条款约定剩余420万元购房款，由刘英、伍志艳用贷款来支付。双方约定办妥并交付土地使用权证、房产证之日起30个工作日内支付剩余420万元购房款。而且，永德泰公司还多次发函向刘英、伍志艳催款。因此，双方并无用贷款支付剩余购房款的约定或者意思表示；2、一审法院认定“永德泰公司未告知刘英、伍志艳涉案房地产规划用途为幼儿园”更是无稽之谈。刘英、伍志艳购买涉案房产本身就是用于开办幼儿园，他们接收房屋后便开始招生，并向章贡区教育局申请办园许可。而且，双方签订的《商品房买卖合同》也明确约定了涉案房产的用途为幼儿园，因此，刘英、伍志艳是明知涉案房产的用途为幼儿园的，永德泰公司并无欺骗或隐瞒任何事实。至于能否以涉案房产贷款，这是刘英、伍志艳自身的判断和操作，永德泰公司从未承诺或保证该房产可以贷款；3、永德泰公司无任何违约行为。永德泰公司依约向刘英、伍志艳交付了房屋，也依约办妥、交付了土地使用权证、房产证，无论是《商品房买卖合同》约定的义务，还是《协议书》约定的义务，永德泰公司均已履行完毕。刘英、伍志艳在出具《领条》之时，还特别注明“赣州永德泰置业有限公司已按约履行全部义务”；4、刘英、伍志艳存在严重违约行为。按《商品房买卖合同》第五条约定，刘英、伍志艳应当在2013年9月15日前付清420万元房款，然而，刘英、伍志艳至今未付该笔款项，已构成严重违约。退一步说，即使按照双方签订《协议书》的约定，刘英、伍志艳也应当在收到土地使用权证和房产证后30个工作日内一次性付清420万元购房款。永德泰公司于2014年8月31日将土地使用权证和房产证交付给刘英、伍志艳。刘英、伍志艳至今仍未付款，同样属于严重的违约行为。因刘英、伍志艳逾期付款的违约行为，导致永德泰公司无法及时收回款项，造成了永德泰公司的重大损失。因此，永德泰公司要求刘英、伍志艳根据《协议书》的约定，每天按照未付款的千分之二支付违约金是合情合理合法的。每日千分之二的违约金，也不存在约定过高的情形。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持永德泰公司的一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费由刘英、伍志艳承担。
针对永德泰公司的上诉，刘英、伍志艳答辩称，一、一审判决认定“《协议书》的真实意思为，永德泰公司表示涉案房地产可以贷款并愿意配合贷款，刘英、伍志艳则用贷款支付购房余款”系完全正确。1、《协议书》第六条约定，永德泰公司配合刘英、伍志艳贷款，永德泰公司愿意配合沟通该宗房地产的资产评估。“皮之不存，毛将焉附”，这是最基本的逻辑。如果永德泰公司没有表示案涉房产可以贷款，何来配合刘英、伍志艳贷款及沟通案涉房地产资产评估的义务呢？同理，《协议书》第三条保证和承诺用地规划为商住用地，也是出于满足贷款的需要而作出的。2、《协议书》第四条约定购房余款420万元在办妥房产证和土地使用权证并交付给刘英、伍志艳之日起30个工作日内一次性付清，也是永德泰公司承诺房产证、土地使用权证交付给刘英、伍志艳后可以立即办理好抵押商业贷款（30个工作日足够办理好相关手续）。至于为什么《协议书》并没有明文约定用贷款的钱来付购房余款？是因为永德泰公司担心刘英、伍志艳不去或消极去办理贷款事宜，造成永德泰公司无法收到购房余款，因此才特别限定了“购房余款420万元在办妥房产证和土地使用权证并交付给刘英、伍志艳之日起30个工作日内一次性付清”。作为弱势群体的女性购房者，刘英、伍志艳谈判时向永德泰公司的法定代表人陈毛银多次表示“只有付首付的钱，有多少钱办多大的事”，但陈毛银则信誓旦旦表示购房余款可以贷款来支付，并愿意介绍银行和评估机构给两购房人，保证该宗房地产的评估价值不低于1200万元。3、2013年6月25日双方订立的《协议书》共计八条，而将其中第三条、第四条、第六条、第七条的条款内容联系在一起，分析可知，永德泰公司承诺表示涉案房地产可以银行抵押贷款并愿意配合协助办理贷款评估手续，刘英、伍志艳则用贷款支付购房余款，这也是永德泰公司的合同义务。4、按照商业惯例，出卖人与买受人的交易流程为签订认购协议、签订正式的备案合同、交清房款、交房、办证，但本案的交易流程为签订正式协议、交纳部分房款、签订备案合同、交房、办证、交清购房余款。本案交易流程不符合商业惯例的原因正是由于买卖双方的真实意思表示是涉案房地产可以银行抵押贷款，刘英、伍志艳可用贷款支付购房余款。二、一审判决认定“永德泰公司未告知刘英、伍志艳涉案房地产规划用途为幼儿园”系完全正确的。1、“诚实信用”是一切民事法律行为的基本原则，更是合同交易的帝王规则。作为出卖人的永德泰公司是多年从事房地产经营的大开发商，掌握着开发楼盘的所有规划资料，比一般普通购房者具有明显的专业与信息优势。按照诚实信用原则，开发商应该明确如实告知购房者所购买房屋的规划用途是幼儿园，可能存在权利瑕疵，不具有担保物权，不能用于抵押贷款。事实上，永德泰公司签订《协议书》时不仅没有履行如实告知义务，反而在《协议书》第三条保证和承诺用地规划为商住用地，承诺配合贷款并沟通资产评估等。按照一般购房者理解，根据房地一体原则，房随地走，土地为商住用地，那么房屋规划用途不是商业就是住宅，没有哪个普通消费者购房会去规划部门调查核实规划用途，这种要求对于消费者而言也颇为苛刻、不合理。纠纷发生后，刘英、伍志艳前往相关部门查询，得知永德泰公司作为开发商其楼盘规划送审时，黄金时代小区C地块规划建设要求的审批方案中就规定了该宗地用途是幼儿园。在这一点上，永德泰公司不仅违背诚实信用原则，未履行如实告知义务，相反欺诈刘英、伍志艳，促使交易成功。2、永德泰公司认为刘英伍志艳购买该房地产就是为了开办幼儿园，因此推定其已履行了如实告知义务，这是强词夺理。首先，三名普通女性合伙人（刘英、伍志艳、吴英姿）最初有意购房从事女性美容院，后因一名合伙人（吴英姿）意见不一致，退出合伙才决定开办幼儿园；其次，购房者购买房屋以后的用途与开发商的规划用途不是必然等同关系；最后，永德泰公司认为，依据2014年4月29日签订的《赣州市商品房买卖合同》，双方已明确约定了案涉房产的规划用途是幼儿园，纯属无稽之谈。2013年6月25日签订的《协议书》第七条约定“本协议的相关双方权利义务条款约定，在签订正式的房地产买卖合同时，则自动转为双方的补充协议，该补充协议不再另行书面签订，但本协议的相关双方权利义务条款约定的法律效力高于正式的房地产买卖合同，任何一方违背都应按合同和法律承担违约责任，并赔偿守约方损失”。因此2014年4月29日签订的《赣州市商品房买卖合同》纯属因备案、办证需要，未作出实际履行或执行，双方的权利义务应以2013年6月25日签订的《协议书》为准。三、永德泰公司的违约行为是显而易见的根本性违约，刘英、伍志艳已经针对其违约行为应承担的违约赔偿金提出上诉请求。同时，对于永德泰公司提交的2014年8月31日《领条》的真实性、合法性、关联性，刘英、伍志艳均有异议。四、刘英、伍志艳没有任何违约行为，之所以逾期付款系因为永德泰公司根本违约在先，且虚假诉讼，恶意保全房产，刘英、伍志艳逾期付款是正常履行抗辩权，故依法、依约均不应承担任何违约责任。综上，请求驳回永德泰公司的上诉请求。
刘英、伍志艳上诉称，1、一审法院在认定永德泰公司具有违约行为的前提下适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条第二款规定：“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”。从而认定永德泰公司应承担50%（50万元）的定金违约责任系理解和适用法律错误。首先，永德泰公司的违约是整个房地产标的的违约，是整栋房地产标的都不具有担保物权，并不是50%的部分房产违约；其次，刘英、伍志艳已付50%的购房款不能成为划分永德泰公司违约责任的比例，如果是刘英、伍志艳违约才应当适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条第二款规定，对未履行部分按比例承担违约责任。一审法院却把刘英、伍志艳已经履行的合同部分比例适用在永德泰公司违约责任的划分认定上明显是逻辑出现根本错误，颠倒了违约、守约的主体。所以，永德泰公司应承担100万元的违约金。2、一审法院既已查明刘英、伍志艳未到履行期限即被永德泰公司进行虚假诉讼和恶意保全，却对刘英、伍志艳的商业信誉与个人名誉受损害的损失以没有事实和法律依据为由不予支持，是错误的。根据2013年6月25日签订的《协议书》第四条的约定，余款在办妥房产证和土地使用权证并交付后30个工作日内一次性付清。永德泰公司于2014年8月31日才将房产证和土地使用权证交付。照此推算即使刘英、伍志艳不追究永德泰公司的违约责任也应是2014年10月底支付余款。而永德泰公司在2014年8月8日即炮制拖欠50万元购房款的虚假诉讼恶意保全刘英、伍志艳的房产。被赣州市章贡区人民法院以50万元涉案标的保全的房产至今都没有解封，造成了刘英、伍志艳任何形式的融资都不能实现，商业信誉和个人名誉更是遭受重大损害。而这种损害损失根本是无法提供发票或其他证据来证明的，但它又是客观存在的。所以，永德泰公司依法依理依约都应当赔偿刘英、伍志艳的受到的损失（至少50万元）。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判永德泰公司向刘英、伍志艳支付违约赔偿金计150万元，一、二审诉讼费用由永德泰公司承担。
针对刘英、伍志艳的上诉，永德泰公司答辩称，关于刘英、伍志的第一点和第二点上诉理由均不能成立。永德泰公司在本案当中没有违约行为，不仅不需要承担50万元违约金，更不需要承担150万元违约赔偿金。永德泰公司和刘英、伍志艳在签定《协议书》时，双方绝对没有意思表示要求永德泰公司办理抵押贷款。虽然《协议书》中约定了配合贷款并愿意配合沟通该宗房地产的资产评估，但这是基于刘英和伍志艳的要求，永德泰公司仅仅是配合的义务，并非永德泰公司主动承诺去办理抵押贷款。双方在交付房产证和土地使用权证的时候，就对于永德泰公司是否全部履行了合同义务进行了明确的约定。在2014年8月31日《领条》上明确写明永德泰公司已履行完全部的义务，证明刘英和伍志艳对永德泰公司已履行完全部合同义务是完全认可的。退一万步说即使永德泰公司曾作出过贷款承诺，但是在交付房产证和土地使用权证出具《领条》时，双方也已进行了重新的约定，永德泰公司没有违约行为。从2013年9月至今，刘英和伍志艳一直存在违约行为，在永德泰公司交付房产证和土地使用权证之日起30个工作日内仍未交清全部房款，因此永德泰公司采取诉讼并进行保全，以防止刘英、伍志艳转移财产，根本不存在虚假诉讼，恶意保全的情况。综上，请求驳回刘英、伍志艳的上诉请求。
根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、永德泰公司是否存在违约行为（涉及永德泰公司是否承诺案涉房产可以抵押贷款）？如存在违约行为是否应赔偿刘英、伍志艳150万元违约赔偿金？2、刘英、伍志艳是否存在违约行为？如存在违约行为，是否应每日按未付款的千分之二向永德泰公司支付违约金？
二审中，永德泰公司提交二份新证据：证据一：江西省邮政速递物流有限公司赣州市分公司虔南揽投部出具的EMS查询回执单一份，结合原审永德泰公司已提供的EMS邮政快递邮寄单（寄件人存）和2014年3月29日永德泰公司向买受人刘英、伍志艳、吴英姿发出的《函告》，共同证明：永德泰公司多次向买受人刘英、伍志艳、吴英姿催告要求其提供办理房产证的文件和材料，并向买受人催讨购房款。证据二：2013年7月30日赣州市章贡区教育局作出的《关于同意筹设赣州市黄金时代幼儿园的批复》，证明：买受人刘英、伍志艳、吴英姿在签订《协议书》及《赣州市商品房买卖合同》均已明知购买的商品房是永德泰公司所开发项目中的幼儿园，且买受人买房的目的也是在于开办幼儿园。在订立《协议书》后不久，2013年7月买受人就向赣州市章贡区教育局申请开在赣州市章贡区水南镇梅州路9号开办黄金时代幼儿园，并获的教育主管部门批复。刘英、伍志艳质证：对于证据一的真实性、合法性、关联性有异议；对于证据二的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院认为，对于江西省邮政速递物流有限公司赣州市分公司虔南揽投部出具的EMS查询回执单一份的真实性予以确认，但结合原审永德泰公司已提供的EMS邮政快递邮寄单（寄件人存）和2014年3月29日永德泰公司向买受人刘英、伍志艳、吴英姿发出的《函告》仅能证明永德泰公司催告买受人提交政府主管部门核发的开办幼儿园批文、许可证等材料，便于办理契税和房产证等，并没有催告要求支付剩余购房款的相关内容，故该份证据不能证明永德泰公司的举证目的，对其关联性不予确认。对于2013年7月30日赣州市章贡区教育局作出的《关于同意筹设赣州市黄金时代幼儿园的批复》的真实性、合法性、关联性均予以确认，结合本案其他证据可以证明，买受人刘英、伍志艳、吴英姿在签订《协议书》及《赣州市商品房买卖合同》均已明知购买的商品房是永德泰公司所开发项目中的幼儿园，且买受人买房的目的也是开办幼儿园。在订立《协议书》后不久，2013年7月买受人就向赣州市章贡区教育局申请在赣州市章贡区水南镇梅州路9号开办黄金时代幼儿园，并于2013年7月30日获得教育主管部门的同意批复。
二审中，刘英、伍志艳未提供新证据。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。对一审法院查明、双方当事人无争议的其他事实，二审予以确认。
本院认为，本案中，永德泰公司与刘英、伍志艳之间的《协议书》、《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均应认定有效，对永德泰公司和刘英、伍志艳均有约束力。
关于永德泰公司是否存在违约行为、是否应赔偿刘英、伍志艳100万元违约金的问题。经查，永德泰公司依约向刘英、伍志艳交付了房屋，也依约办妥、交付了土地使用权证、房产证，履行了合同主要义务。双方争议的主要问题是永德泰公司是否承诺案涉房产可以办理抵押贷款，并用该贷款支付购房余款。对此问题，本院认为，并无证据证明永德泰公司曾承诺案涉房产可以办理抵押贷款。虽然《协议书》有“为配合刘英、伍志艳贷款，永德泰公司愿意配合沟通该宗房地产的资产评估”的约定，但并不能以此推断永德泰公司曾承诺案涉房产可以办理贷款，并用贷款支付购房余款。退一步说，即使买卖双方达成了案涉房产可以办理抵押贷款并用贷款支付购房余款的共同意思表示，也与刘英、伍志艳于2014年8月31日出具的《领条》上载明“永德泰公司已按约履行完全部义务”的内容相矛盾。况且，刘英、伍志艳并未提供任何证据证明其向永德泰公司主张要求其履行办理抵押贷款以支付购房余款的义务。另外，《商品房买卖合同》明确约定了刘英、伍志艳购买的商品房是永德泰公司所开发项目中的幼儿园，根据有关法律规定，幼儿园房屋属于社会公益设施，依法不得抵押。对此，无论是永德泰公司还是刘英、伍志艳均应当知道并严格遵守。因此，即使双方在合同订立时因对法律禁止幼儿园房屋抵押贷款的规定不知晓而达成以案涉房产抵押贷款、并以贷款支付购房余款的意思表示，该意思表示对双方也无拘束力。综上，永德泰公司不存在违约行为，依法不应承担违约责任。原审法院认定永德泰公司承诺案涉房产可以贷款并用该贷款支付购房余款，并据此判决永德泰公司承担违约责任，向刘英、伍志艳支付50万元违约金不当，应予纠正。刘英、伍志艳上诉请求永德泰公司支付其100万元违约金，无事实和法律依据，不予支持。
关于刘英、伍志艳是否存在违约行为、是否应每日按未付款的千分之二向永德泰公司支付违约金，以及永德泰公司是否应赔偿刘英、伍志艳50万元商誉与名誉损失的问题。根据双方于2013年6月25日签订的《协议书》第四条约定，购房余款在办妥房产证和土地使用权证并交付后30个工作日内一次性付清。永德泰公司于2014年8月31日将房产证和土地使用权证交付给刘英、伍志艳。按照约定，刘英、伍志艳的最后付款期限应为2014年10月16日（2014年9月的工作日为22天，10月1日至7日为国庆节假期，自10月8日起，第8个工作日为10月16日）。虽然刘英、伍志艳至今仍未付420万元购房余款，但是造成刘英、伍志艳至今未付购房余款的主要原因系永德泰公司在付款期限尚未届至时即提起诉讼，并对刘英、伍志艳的房产进行保全。在此情况下，因双方争议已进入诉讼，刘英、伍志艳有理由暂不支付购房余款。刘英、伍志艳至今未付购房余款并不构成违约。永德泰公司上诉请求刘英、伍志艳每日按未付款的千分之二向其支付违约金，理由不能成立，不予支持。当然，刘英、伍志艳至今确实尚欠永德泰公司420万元购房款未付，永德泰公司提起本案诉讼也并非虚假诉讼，故刘英、伍志艳以永德泰公司提起虚假诉讼为由提出上诉，要求永德泰公司赔偿其50万元商誉和名誉损失，理由亦不能成立，不予支持。
综上，原审判决认定事实部分错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省赣州市中级人民法院（2014）赣中民一初字第71号民事判决；
二、刘英、伍志艳于本判决生效后十日内向赣州永德泰置业有限公司支付购房款420万元；
三、驳回赣州永德泰置业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回刘英、伍志艳的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费42416元，反诉案件受理费11400元，二审案件受理费49195.2元（赣州永德泰置业有限公司预交35395.2元，刘英、伍志艳预交13800元）共计103011.2元，由赣州永德泰置业有限公司负担32885.6元，刘英、伍志艳负担70125.6元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭海鹏
代理审判员 肖童亮
代理审判员 李 平
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。