重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初6768号原告重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金光大道7号龙城花园1幢2-18，19-5，统一社会信用代码91500119054806843R。法定代表人裴定伟，重庆市泉平物业管理有限公司总经理。委托代理人王毅，男，重庆市泉平物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。委托代理人张仁强，重庆祥永律师事务所律师。被告汪美琴，女，1991年11月11日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告张先旭，男，1987年10月29日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人汪美琴（被告张先旭的妻子），住址同上。原告重庆市泉平物业管理有限公司与被告汪美琴、张先旭物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法由代理审判员冯骥独任审判，并适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆市泉平物业管理有限公司的委托代理人王毅、张仁强，被告汪美琴，被告张先旭的委托代理人汪美琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市泉平物业管理有限公司诉称，2012年11月12日，原告与南川区XXXX小区开发企业重庆XX房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定，多层住宅按照建筑面积：0.65元/平方米，水电公摊费12元/月·户。被告系南川区XXXX小区XX-X-X-X房屋业主，拥有102平方米住宅用房，按照合同约定，被告每月应向原告交纳物业服务费66元。但被告从2015年1月1日至2015年12月31日共计12个月期间未交纳物业服务费796元、公摊水电费144元、二次供水费34元及违约金239元，共计1213元。原告多次催收无果。由于原告已将按照《前期物业服务合同》约定履行了物业服务义务。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判令：被告向原告交纳拖欠的物业服务费、公摊水电费、二次供水费及违约金共计1213元；诉讼费由被告承担。被告汪美琴、张先旭辩称，原告诉称的房屋房号、房屋建筑面积及未交纳物业服务费的期限均属实。被告不交纳物业服务费的原因在于：原告未按照合同约定提供物业服务，包括小区内有车辆被擦挂或是有业主摩托车被盗，原告不仅未尽到必要的注意保护义务，更在业主需要时不能提供监控录像资料；小区电梯和监控设备经常损坏，存在安全隐患，而原告从不及时进行修理；原告工作人员未尽职责，服务态度差；有业主房屋因楼上业主装修漏水，原告却不协调处理；原告工作人员曾在小区内焚烧垃圾，影响业主居住环境；原告工作人员催收物业服务费时，未经业主同意拍照，侵犯业主的隐私权；对进出小区的车辆未规范管理，导致小区内常常有外来车辆乱停乱放，严重影响小区业主的出行；小区环境卫生差；10号楼的化粪池出现问题一直未处理导致小区环境恶化；小区内有业主乱搭乱建；因小区其他业主乱搭乱建影响，原告每月并未实际查看业主用水吨数，而是对业主用水吨数进行估计收费，损害业主利益；有业主侵占公用绿化地带，原告不予管理；小区内应该有的文化体育场所不仅没有而且设施不到位；小区消防设施也不到位，消防栓里从来都没水；其他业主的装修材料或是建筑垃圾乱堆乱放；业主房屋可视电话但原告一直未安装；小区喷水设施从未启用过；原告工作人员在曾小区内焚烧垃圾，影响业主居住环境；原告工作人员催收物业服务费时，未经业主同意拍照，侵犯业主的隐私权。此外，原告的物业服务费收费标准不合理，缺乏依据。经审理查明，2012年11月12日，原告与重庆坤罡房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。该合同约定，由原告对南川区XXXX小区提供物业服务；合同期限为：自2012年11月12日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务收费采取包干制的方式（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）;根据本物业管理区域物业服务指导价格，物业服务费用标准由原告与业主签订物业管理合同时约定，并报物价部门备案;共用的专项设备运行的能源消耗，根据物业管理的有关法规执行。合同签订后，原告为该小区提供物业服务。后原、被告双方签订了《XX·XX小区前期物业服务协议》。该协议约定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效之日起这一阶段的物业管理；被告交纳费用的时间在接房时一次性预交全年的物业公共服务费，次年按季缴纳，在每季末的25日至30日内或者之前缴纳下一季度的物业服务费；多层住宅按建筑面积：0.65元/月﹒平方米收取；公摊水电费12元/月·户；二次供水设备运行费：0.8元/吨；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关的费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按费用总额每天3‰交纳违约金，连续超过三个月不交纳有关费用的，原告将通过诉讼程序予以追缴，由此产生的费用由被告承担。2016年1月1日，原告退出南川区XXXX小区物业管理区域，由重庆仪才物业管理有限公司对该小区进行物业服务。被告系南川区XXXX小区XX-X-X-X房屋业主。该房屋的建筑面积为102平方米。被告未向原告交纳2015年1月1日至2015年12月31日（12个月）期间的物业服务费、公摊水电费。庭审过程中，被告提交了照片三十一张，拟证明原告未按照物业服务合同约定提供合格的物业服务，存在对小区的设施设备从未进行过维护，小区环境脏乱差、小区内车辆乱停乱放等问题。原告对此不予认可。上述事实，有原告提交的《营业执照》一份、《物业服务企业资质证书》一份、《前期物业服务合同备案证明》一份、《前期物业服务合同》一份、《移交目录》一份、《债权转让协议》一份、《重庆市南川区疾病预防控制中心检验报告书》一份、《关于XX小区垃圾中转箱设置的报告》一份、《关于要求清理整治XXXX小区消防通道的申请》一份、《关于XX·XX小区绿化遗留问题的函》一份、《关于XXXX小区二期弱电修复的函》一份、《业主（住户）接房资料卡》及《入伙手续会签单》一份、《XX·XX小区前期物业服务协议》一份，被告提交的照片三十一及双方当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。由于原告与小区开发商以及业主本人均签订了物业服务合同，双方已建立合法有效的物业服务合同关系。被告作为南川区XXXX小区XX-X-X-X房屋业主，应当接受该物业服务合同关系的约束。故，被告应按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费用。由于被告在2015年1月1日至2015年12月31日（12个月）一直未交纳物业服务费，被告房屋建筑面积为102平方米，按照双方合同约定，被告房屋的物业服务费的收费标准按照建筑面积：0.65元/平方米收取（包含电梯费）、公摊水电费12元/月﹒户、二次供水设备运行费0.8元/吨，故，被告从2015年1月1日至2015年12月31日期间（共计12个月）应向原告交纳的物业服务费为795.60元（0.65元/月﹒平方米×102平方米×12个月）、公摊水电费为144元（12元/月﹒户×12个月），共计939.60元。由于原告并未举证证明被告房屋用水吨数，本院对原告要求被告支付二次供水设备运行费的诉讼请求依法不予支持。对原告的违约金诉讼请求，虽然被告未按时交纳物业服务费，依法应承担违约责任，但鉴于原告自身服务存在一定瑕疵，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告汪美琴、张先旭在本判决生效之日起十日内向原告重庆市泉平物业管理有限公司支付2015年1月1日至2015年12月31日期间（共计12个月）物业服务费795.60元、公摊水电费144元，共计939.60元。二、驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告汪美琴、张先旭负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 冯 骥二〇一六年十一月二十九日书 记 员 龙军宏