广东省惠州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤13执异66号
异议人（案外人）：杨万钧，男，1979年8月25日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：袁红，女，1970年2月21日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：任燕，女，1988年3月17日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：黄仲华，男，1980年6月16日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：陈国柱，男，1976年5月27日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：潘叶红，女，1977年8月2日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：陈世明，男，1980年9月10日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：石海珍，女，1981年12月21日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：张碧兰，女，1968年4月24日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：宋勇光，男，1968年8月28日出生，身份照号码441302196808285416，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：刘文辉，男，1969年3月24日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：周瑞银，女，1973年12月3日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：谢承志，男，1966年3月23日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：郭靖，女，1982年12月11日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：扶元友，男，1979年6月6日出生，汉族，住东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：谢小建，男，1977年8月9日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：杨振东，男，1979年8月16日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：杨杭暖，男，1984年8月15日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：朱斌，男，1982年6月3日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：赖美霞，女，1983年6月18日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：李志强，男，1973年2月13日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：朱小玲，女，1976年11月25日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：林信伟，男，1987年5月15日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：吴庆毛，男，1976年7月16日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
异议人（案外人）：余芳，女，1971年12月3日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
以上25名异议人（案外人）的委托代理人：苏晓娜，广东广法律师事务所律师。
申请执行人：冯桃英，女，1980年3月10日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
委托代理人：邓耀文，广东金卓越律师事务所律师。
被执行人：光耀集团有限公司，住所地广东省惠州市惠城区东平12号小区荷兰水乡会所5楼。
法定代表人：郭耀名。
被执行人：惠州市众望集团有限公司，住所地广东省惠州市东平半岛12号小区综合楼3楼。
法定代表人：郭赞楼。
本院在执行申请执行人冯桃英与被执行人光耀集团有限公司、惠州市众望集团有限公司执行纠纷一案中，案外人杨万钧杨万钧、袁红、任燕、黄仲华、陈国柱、潘叶红、陈世明、石海珍、张碧兰、宋勇光、刘文辉、周瑞银、谢承志、郭靖、扶元友、谢小建、杨振东、杨杭暖、朱斌、赖美霞、李志强、朱小玲、林信伟、吴庆毛、余芳向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年11月9日举行了听证，案外人杨万钧等25人的委托代理人苏晓娜、申请执行人冯桃英及其委托代理人邓耀文参加了听证。本案现已审查终结。
案外人杨万钧等25人提出异议请求称，请求依法撤销（2014）惠中法执恢字第490-1号之二、之三执行裁定书，立即停止对光耀集团名下位于惠州惠城区东平二街9号光耀荷兰水乡花园商务中心2层0××号房地产（房产证号：粤房地权证惠州字第××，建筑面积376.20平方米）、商务中心3层0××号房地产（房产证号：粤房地权证惠州字第××，建筑面积490.35平方米）、地上附着物（含商务中心2层架空活动空间房产，建筑面积381.07平方米）以及位于惠州东平半岛地号为：0070130702号国有土地使用权（使用权面积2933.1平方米）的拍卖，并解除上述涉案房产的查封。事实和理由：（一）贵院在490-1号裁定书中裁定拍卖的商务中心2层0××号房地产、商务中心3层0××号房地产、商务中心2层架空活动空间（另有游泳池等）、惠府国用（2010）第13020700023号国有土地使用权的实际所有权人为异议申请人共同共有。2010年至2012年期间，异议申请人作为买受人，原被申请执行人光耀集团作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，异议申请人已按合同约定支付了购房款，上述房产早已办理了房产证，并于几年前已交付给异议申请人装修并全部入住使用。（二）光耀集团擅自以花语岸全体业主共有的上述房地产设定抵押，未经真正权属人即全体业主的同意，其抵押应属无效。涉案房产的抵押明显只是光耀集团的单方行为，其抵押行为未经全体业主的同意，因此对于商务中心2层0××号房地产、商务中心3层0××号房地产、商务中心2层架空活动空间（另有游泳池等）、惠府国用（2010）第13020700023号国有土地使用权的抵押无效，被申请人冯桃英对该第二层架空活动空间（以及游泳池等）不享有抵押权，法院更不能将其进行执行处置拍卖。
申请执行人冯桃英答辩称，异议人的主张没有事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回异议人的请求。事实与理由：（一）依照物权法第九条规定的公示原则，不动产以登记为准，异议人不是异议人主张的房地产的登记权利人，而被执行人属于不动产的权利登记人，异议人不享有该部分不动产的任何权利。（二）本案执行的标的属于经营性用房，异议人也明确本案执行标的为商务中心，显然该部分不动产属于经营性用房，依照物权法第70条规定，登记权利人对该部分不动产依法享有专有所有权。（三）商务中心二层架空活动空间，添附于登记权利人所属的不动产上，该部分添附物属于登记的不动产权利人所有，即该部分添附物属于被执行人所有。（四）异议人不属于执行标的的共同共有人，本案被执行人对其享有物权的不动产进行抵押，合法有效。
本院经审理查明，本院立案的申请执行人冯桃英与被执行人光耀集团有限公司、惠州众望集团有限公司执行一案，执行依据为（2014）惠仲案字第90号裁决书，该裁定书裁决如下：（一）被申请人一光耀集团有限公司、被申请人二惠州众望集团有限公司向申请人冯桃英偿还借款本金人民币1543.34万元及利息（利息自2014年3月14日起算，以本金人民币1543.34万元为基数，利息的利率按照银行同期同类贷款利率的四倍计算，计至付清之日止）。（二）申请人冯桃英在本案债权总金额范围内，对被申请人光耀集团有限公司提供的抵押物，即位于惠州惠城区东平二街9号光耀荷兰水乡花园商务中心2层0××号房地产(房产证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积376.20平方米)、商务中心3层0××号房地产（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积490.35平方米）及位于惠州东平半岛的地号为0070130702号的国有土地使用权（使用权面积2933.1平方米），拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。（三）申请人冯桃英的其他仲裁请求不予支持。（四）本案仲裁费人民币125480元，由两被申请人光耀集团有限公司、惠州众望集团有限公司承担。
2014年9月3日，本院作出（2014）惠中法执字第490-1号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人光耀集团有限公司名下位于惠州惠城区东平二街9号光耀荷兰水乡花园商务中心2层0××号房地产（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积376.20平方米）、商务中心3层0××号房地产（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积490.35平方米）；二、查封被执行人光耀集团有限公司名下位于惠州东平半岛的地号为0070130702号的国有土地使用权（证号为：惠府国用（2010）第13020700023号，使用权面积2933.1平方米）。
2016年5月25日，本院依法选定惠州欣业土地房地产评估有限公司对上述房地产进行评估，该次评估最终确认的评估价为1563.58万元。2016年6月27日，惠州汕尾商会向本院提出执行异议，请求确认其对被执行人名下的上述涉案财产中的商务中心2层0××号房地产享有承租权。本院对该异议立案审查后，于2016年12月16日作出（2016）粤13执异100号执行裁定书，驳回了异议人的异议请求，并赋予当事人提起诉讼的权利。2017年4月13日，申请执行人冯桃英向本院提交书面申请，同意对上述房地产按现状（即租赁纠纷审查之中）进行拍卖。
2017年5月15日，本院作出（2014）惠中法执恢字第490-1号之二执行裁定书，裁定查封被执行人光耀集团有限公司名下位于惠州市××城区××街××光耀××水乡花园（××组团花语岸）商务中心2层架空活动空间房产（建筑面积381.07平方米）。查封期为三年。2017年5月24日，本院作出（2014）惠中法执恢字第490-1号之三执行裁定书，裁定对被执行人光耀集团有限公司名下位于惠州惠城区东平二街9号光耀荷兰水乡花园商务中心2层0××号房地产（房产证号为：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积376.20平方米）、商务中心3层0××号房地产（房产证号为：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积490.35平方米）、地上附着物（含商务中心2层架空活动空间房产，建筑面积381.07平方米）以及位于惠州东平半岛地号为地号为0070130702号的国有土地使用权（证号为：惠府国用（2010）第13020700023号，使用权面积2933.1平方米）以评估价1563.58万元为起拍价进行拍卖，并就拍卖标的物瑕疵作出明确说明，一是其中2层0××号房产按租赁现状拍卖；二是根据规划部门的复函，上述房产首层使用功能为大厅、游泳池、值班室；二层使用功能为多功能厅、公共架空层活动空间；三层为商务中心，该商务中心为住宅小区的配套服务设置，不能拆除重建。
另查，异议人杨万钧等人在2010年至2012年期间与光耀集团分别签订了多份《商品房买卖合同》（共涉及光耀荷兰水乡花园的18套房产），后异议人按约定购买了相关房屋，并办理了房屋的产权登记。
本院认为，本案争议的焦点为案外人杨万钧等人对于涉案不动产是否享有足以排除本院执行的实体权利问题。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，25名案外人虽为光耀荷兰水乡相关商品房的所有权人，但本院裁定查封拍卖的上述涉案商务中心及其地上附着物、国有土地使用权等不动产，并非上述案外人专门所有，也未登记在他们名下，而且本院在拍卖中明确说明不能改变上述不动产功能设置，不能拆除重建，因而该拍卖行为并不影响上述案外人及其他业主的相关权利。上述案外人对他人财产主张权利，请求排除本院执行，不仅与事实不符，而且于法无据，本院不予支持。关于25名案外人提出的不动产权属及设定抵押的问题，应由异议人另行通过法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人杨万钧、袁红、任燕、黄仲华、陈国柱、潘叶红、陈世明、石海珍、张碧兰、宋勇光、刘文辉、周瑞银、谢承志、郭靖、扶元友、谢小建、杨振东、杨杭暖、朱斌、赖美霞、李志强、朱小玲、林信伟、吴庆毛、余芳的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 唐荣平
审 判 员 郑松荣
审 判 员 李文贞
二〇一七年十一月十八日
法官助理 张泽晖
书 记 员 陈铁洪