江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5633号
上诉人（原审原告）刘敏，女，汉族，1971年3月15日生。
委托代理人沙永春，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人杨雨桐，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京九牧食品有限公司，住所地南京市雨花台区君子兰花园1号1幢18室。
法定代表人王红梅，该公司执行董事。
委托代理人纪德林，南京市建邺区正义法律服务所法律工作者。
原审第三人欧宝祥，男，汉族，1973年2月3日生。
上诉人刘敏因与被上诉人南京九牧食品有限公司（以下简称九牧食品公司）、原审第三人欧宝祥房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月9日立案受理，依法组成合议庭，并于2015年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人刘敏的委托代理人沙永春、杨雨桐，被上诉人九牧食品公司的委托代理人纪德林，到庭参加诉讼；原审第三人欧宝祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
刘敏原审诉称，刘敏与九牧食品公司达成了关于南京市鼓楼区中山北路176号乙楼院落的租赁意向，并通过九牧食品公司代理人欧宝祥预付了租金36万元，刘敏、九牧食品公司双方于2014年4月23日签订了《房地产租赁合同》，合同约定：租赁期限自2014年4月23日起至2020年8月15日止；年租金为65万元；九牧食品公司保证出租房地产符合出租条件有权对其承租的房产进行对外出租；合同签订后15个工作日内将房门钥匙交付刘敏。合同签订后，刘敏得知九牧食品公司对上述房屋无出租权。刘敏已向九牧食品公司预付了租金36万，九牧食品公司至今无法交房，刘敏遂诉至法院，诉讼请求为：1.判令解除刘敏与九牧食品公司之间的房地产租赁合同；2.判令九牧食品公司返还已支付的租金36万元和利息（自2015年2月5日起按照银行同期同类贷款利率计算）。
九牧食品公司原审辩称，刘敏、九牧食品公司之间并不存在租赁关系，租赁合同形式上是虚假的且合同并没有实际履行，请求法院驳回刘敏的诉讼请求。
原审第三人欧宝祥陈述，其是受九牧食品公司的委托与刘敏签订《房屋租赁合同》，刘敏的主张是符合法律规定的，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明：2010年4月15日，中国人民解放军南京军区司令部管理局营房处（甲方）与九牧食品公司（乙方）签订了《补充协议书》，协议约定：甲方同意将南京市鼓楼区中山北路176号乙楼房地产（土地面积1057平方米、房屋建筑面积587平方米）出租给乙方，用于公司办公，年租金30万元，租期五年（自2010年8月16日起至2015年8月15日止），签订制式的《军队房地产租赁合同》，合同每年一签；鉴于乙方前期投入较大，为保证其利益，租赁期满后的五年内（自2015年8月16日起至2020年8月15日止），甲方将上述房地产继续出租给乙方，当年租金要有所增加，增加额度双方另行商定；在2010年8月16日至2020年8月15日期间，如甲方收回房地产，甲方给乙方适当补偿。
2012年，中国人民解放军南京军区司令部管理局营房处（甲方）与九牧食品公司（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将位于南京市鼓楼区中山北路176号乙楼（坐落号：南苏字第4019A号，建筑面积为587平方米，场地面积为1057平方米）出租给乙方使用，租赁用途为办公；租赁期限自2012年8月16日起至2013年8月15日止；年租金为30万元；租赁期内，乙方不得擅自将房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。
2014年2月11日，九牧食品公司的法定代表人刘玉柱向欧宝祥出具了一份《授权委托书》，内容为：委托欧宝祥全权处理九牧食品公司租凭（赁）的南京市中山北路176号乙楼房地产（位于华江饭店院内）的管理、使用和租凭（赁）等一切事宜，并附法人代表证明，法人代表身份证复印件，企业营业执照复印件，受托人身份证复印件。同日，刘玉柱又向欧宝祥出具了一份《承诺书》，内容为：为保证欧宝祥对南京市中山北路176号乙楼房地产的管理、使用和租赁等一切事宜的正常进行，刘玉柱承诺，全力支持配合欧宝祥对南京市中山北路176号乙楼的任何处置；若刘玉柱不配合欧宝祥同志对南京市中山北路176号乙楼的处置，由此所带来的一切损失和后果均由刘玉柱承担。
2014年3月13日，刘敏向欧宝祥支付了房屋押金1万元。刘敏分别于2014年3月20日、2014年4月4日、2014年4月6日委托他人通过银行转账方式向欧宝祥支付5万元、10万元、20万元，合计为35万元，欧宝祥的收款账号中国工商银行卡号。2014年4月9日，欧宝祥向刘敏出具《收据》一份，载明：“今收到刘敏预付中山北路176号乙楼房地产房屋租金叁拾陆万元整（￥360000.00）”。该收据载明的金额包括押金1万元。
2014年4月23日，刘敏签订了甲方为九牧食品公司、乙方为刘敏的《房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将坐落在南京市鼓楼区中山北路176号乙楼院落（原民国土耳其使馆，占地面积1057平方米，房屋建筑面积630平方米，主楼面积479平方米）出租给乙方使用；租赁用途为办公及内部接待；租赁期限自2014年4月23日起至2020年8月15日止。其中2014年4月23日至2015年4月23日为年租金65万元，已付租金36万元，余款于合同签订后15个工作日一次性付清，付款方式为现金或银行转账；甲方在收取租金后向乙方开具凭证和发票；在甲、乙双方签订合同后，甲方应在15个工作日内清空与所出租房子无关的人员和物品，并将所有房门钥匙交付给乙方，甲方逾期交付房屋，每逾期一日，乙方按租赁合同总额的千分之五向甲方收违约金，并从房租中扣除，逾期30日，乙方有权解除合同并向甲方收取已交付的租金和保证金。该合同尾部甲方（盖章）处加盖了印文为“南京九牧食品有限公司合同专用章”的印章，法定代表人处加盖了印文为“刘玉柱印”的印章，欧宝祥在委托代理人处签名。九牧食品公司对该合同上甲方（盖章）处加盖的单位印章和刘玉柱的印章均不予认可。合同签订后，九牧食品公司未将租赁房屋交付刘敏。
原审法院另查明，2014年3月11日，欧宝祥向南京军区装备部直属工作部转账给付了16万元。欧宝祥陈述该款是代九牧食品公司支付的房屋租金。2014年4月7日，欧宝祥从银行取款20万元，欧宝祥陈述该款已交给了九牧食品公司的法定代表人刘玉柱。
原审中，刘敏、九牧食品公司双方一致同意如果房地产租赁合同有效，同意解除合同。刘敏为证明欧宝祥有权利收取房屋租金，提交了九牧食品公司于2014年2月12日向欧宝祥出具的《委托授权书》复印件，内容为：兹有九牧食品公司，法定代表人刘玉柱（此处加盖了印文为“刘玉柱印”的印章）现委托欧宝祥，由2014年2月12日起全权代表我公司支付和收取中山北路176号乙楼的所有租赁款项；现可将对公业务款转至欧宝祥私人账户：开户名称：欧宝祥，开户行：中国农业银行南京南湖支行；账号：62×××14，九牧食品公司前述授权内所为行为及所产生后果，九牧食品公司均予认可，由此产生的一切纠纷和责任均由九牧食品公司承担；九牧食品公司对本授权提出终止的书面文件前，授权书始终有效。该委托授权书尾部加盖了印文为“南京九牧食品有限公司合同专用章”的印章。九牧食品公司对该委托授权书的真实性不予认可，认为该印章是伪造的。刘敏与欧宝祥均未能出示该委托授权书原件。
原审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，九牧食品公司当时的法定代表人刘玉柱于2014年2月11日委托欧宝祥全权处理涉案房屋的租赁等事宜，并出具了授权委托书。欧宝祥作为九牧食品公司的代理人与刘敏签订了《房地产租赁合同》，并加盖了印文为九牧食品公司的合同专用章，虽然九牧食品公司对该印章不予认可，但由于欧宝祥依据授权委托书有权处理租赁事宜，故欧宝祥签订的《房地产租赁合同》的法律后果应由九牧食品公司承担。
关于欧宝祥有无代收租金权限的问题。对代理权发生争议的，由主张有代理权的一方当事人承担举证责任。由于代收租金应当取得相应的特别授权，刘敏和欧宝祥均未能提供代收租金授权委托书的原件，且刘敏所支付租金的账号也与授权委托书不一致，欧宝祥提交的现有证据亦不足以证明其已将代收的租金转交九牧食品公司，九牧食品公司对此亦不予认可，故欧宝祥无权收取租金。
关于合同解除的问题。房地产租赁合同的内容除已付租金36万元外应是刘敏、九牧食品公司双方的真实意思，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该房地产租赁合同（除已付租金36万元外）依法成立并有效。由于已付租金36万元的约定无相应授权，该约定对九牧食品公司不发生效力。由于九牧食品公司未将涉案房屋交付刘敏使用，现刘敏主张解除合同并无不当，且刘敏、九牧食品公司亦一致同意在合同有效的情况下解除合同，故原审法院予以支持。
关于返还租金和给付利息的问题。基于上述分析，由于欧宝祥无权代收租金，故欧宝祥收取租金的法律责任不应当由九牧食品公司承担，应由欧宝祥承担，刘敏可另行向欧宝祥主张返还。因此，刘敏主张九牧食品公司返还租金并承担利息的诉讼请求，原审法院不予支持，九牧食品公司的该项辩解意见予以采信。
综上，为维护当事人的合法权益。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，原审判决：一、解除刘敏与九牧食品公司之间于2014年4月23日签订的关于南京市鼓楼区中山北路176号乙楼房屋的《房屋租赁合同》（除已付租金36万元外）；二、驳回刘敏的其他诉讼请求。原审案件受理费6700元，由刘敏、九牧食品公司各负担3350元。
上诉人刘敏不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院认定事实错误。原审法院认为欧宝祥没有代收租金的授权是错误的，原审中刘敏提交了刘玉柱签署的授权委托书，明确记载委托欧宝祥全权处理九牧食品公司租赁房屋等一切事宜。刘敏认为全权处理及一切事宜包括签署合同、代收款项等权限，该理解既符合汉语中“一切”和“全权”的含义，又符合民间的商业惯例。原审法院认为代收租金应当取得特别授权，但并未指出相关法律规定。既然法律无明文规定代收款项需取得特别授权，则没有理由认为代收款项的授权应排除在“全权”和“一切”之外。本案中刘敏付款四次，第一次付款为1万元现金，欧宝祥接受并出具收条，其在持有全权委托的授权委托书的情况下收取刘敏的现金并无不妥，且欧宝祥还是九牧食品公司的员工，原审中已有证据证明欧宝祥用私人账号汇款给房主缴纳房租，证明欧宝祥一直有权限处理与房租有关事宜，也使得刘敏更加确信欧宝祥有权代收款项。2.原审法院适用法律错误。《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定：委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。本案中的“全权委托”如果被认定为授权明确，就应理解为取得全部的委托权限，其中自然包括代收款项，如果被认定为授权不明确，九牧食品公司就应当按照上述规定向刘敏承担民事责任。无论如何理解，原审法院认定九牧食品公司不负返还房租的义务均是不正确的。3.原审判决可能会引起不良影响。在不具备专业法律素养的人之间使用全权代理这种授权模式是广泛存在且被认可的。如原审判决生效并流传，将产生负面的引导作用。本案九牧食品公司在明知自己无权处分房屋的情况下仍授权欧宝祥转租，本身就是一种恶意骗取房租的行为，如果认定其无返还义务，则推动了九牧食品公司的欺骗行为合法化，使恶意得到法律保护，违反立法本意。4.涉案租赁合同第三条明确表述2014年4月23日至2015年4月23日年租金为65万元，已付36万元，原审法院一方面认为该合同法律后果由九牧食品公司承担，另一方面不认可刘敏已付九牧食品公司租金36万元。36万元支付行为发生在合同签订前，合同对支付行为进行了确认，是双方的真实意思表示，至于代理人欧宝祥是否将36万元支付给委托人，是委托合同内内部法律关系，不应当让相对人承担后果。原审判决查明并认定的2014年2月11日授权书及九牧食品公司向欧宝祥出具的承诺书，均深化了刘敏对欧宝祥处理房屋租赁合同相关事宜均有权利的认识，欧宝祥有权签订租赁合同、交付租赁物、收受房屋租赁款项。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持刘敏原审诉讼请求。
针对刘敏的上诉请求，九牧食品公司辩称：原审法院认定事实清楚，九牧食品公司的授权比较明确，就是签署合同和相关事宜，对代收款项没有特别授权。在民事诉讼法中对特别授权有特别规定，大宗的商业交易有特别授权才能代收款项才是商业惯例。欧宝祥作为九牧食品公司原员工，向部队缴纳房租与本案无关，钱款也与本案无关。如果刘敏认为本案存在诈骗可以通过其他途径解决。九牧食品公司原审中强调本合同并没有实际履行，也就是说，刘敏并没有将相应的款项打入九牧食品公司帐户或公司法定代表人帐户。
原审第三人欧宝祥未到庭陈述意见。
原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点为：欧宝祥是否有权代九牧食品公司收取涉案租金，刘敏要求九牧食品公司返还租金有无依据。
本院认为，案涉房屋租赁合同，系由九牧食品公司员工欧宝祥接受九牧食品公司委托以该公司名义与刘敏签订，且合同上加盖有九牧食品公司合同专用章及法定代表人印章，九牧食品公司原审中虽对印章的真实性提出异议，但并未对此申请鉴定，原审法院认定案涉租赁合同法律后果由九牧食品公司承担，于法有据，应予维持。本案中，双方均未举证中国人民解放军南京军区司令部管理局营房处不同意九牧食品公司转租，但案涉合同因九牧食品公司未交付房屋致无法履行，因原审中刘敏、九牧食品公司均表示同意解除合同，原审法院判决合同解除，并无不当。
在签订书面租赁合同前，欧宝祥向刘敏出示了加盖有九牧食品公司合同专用章的授权委托书及九牧食品公司法定代表人刘玉柱出具的承诺书，其后又出示了刘玉柱亲笔签名的授权委托书，虽刘敏在诉讼中未能提供加盖九牧食品公司合同专用章的授权委托书原件，但三份文件能够相互印证且欧宝祥在原审中均予认可，三份文件均表述九牧食品公司将案涉房屋租赁事宜“全权委托”欧宝祥或由欧宝祥处理“一切事宜”，该种表述可以推定当事人的真实意思并未将代收款项授权排除在外。退一步而言，即使不作如此推定，依照法律规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。刘敏要求九牧食品公司承担相应法律责任，于法有据。且本案中，在刘敏应欧宝祥要求预付了1万元租房押金和35万元租金后，欧宝祥出具的收据中载明系收取案涉房屋租金，在之后签订的书面《房地产租赁合同》中亦确认“2014年4月23日至2015年4月23日年租金为65万元，已付租金36万元”，故该款项应当视为九牧食品公司收取的合同款，九牧食品公司辩称欧宝祥未取得九牧食品公司的特别授权且未向其交付款项的意见，与其出具的授权委托书相悖，亦与书面合同载明的内容不符，本院不予采纳，且委托人与委托人之间的内部关系，不能对抗外部第三人采信。因案涉合同经双方一致同意解除，九牧食品公司应向刘敏返还预付的房屋租金，且案涉合同无法履行的原因在于九牧食品公司未交付房屋，故刘敏要求九牧食品公司自其起诉之日承担预付款项的利息，未超过法律规定的幅度，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律有误致判决结果失当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1242号民事判决第一项；
二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1242号民事判决第二项；
三、南京九牧食品有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘敏360000元及相应的利息（自2015年2月5日起至实际返还之日止，按中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费6700元，二审案件受理费6700元，均由九牧食品公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十二月一日
书 记 员 俞梦霏