中华人民共和国
江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03005号
上诉人（原审被告）胡月秀。
上诉人（原审被告）王拯民。
上诉人（原审被告）王杰文。
上诉人（原审被告）张静。
委托代理人陈璐磊，江苏尚韬律师事务所律师。
委托代理人胡刚，江苏尚韬律师事务所律师。（代理以上四位上诉人）
被上诉人（原审原告）孙瑞萍。
委托代理人陈礼君，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人柳蕾，江苏大名大律师事务所律师。
原审第三人YUEYINGHU（中文名胡月英），澳大利亚籍。
原审第三人YINGMINGHOU（中文名侯英明），澳大利亚籍。
委托代理人胡月珍，女，1949年5月14日出生，汉族。（代理以上两名原审第三人，系胡月英姐姐）
原审第三人胡文忠。
原审第三人胡月琴。
上诉人胡月秀、王拯民、王杰文、张静因与被上诉人孙瑞萍，以及原审第三人胡月英、侯英明、胡文忠、胡月琴所有权确认纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：1、孙瑞萍与胡福林系夫妻关系，双方共生育八名子女，分别为长子胡文忠、次子胡文义、长女胡月华、次女胡月珍、三女胡月敏、四女胡月秀、五女胡月琴、小女胡月英。胡月秀与王拯民系夫妻关系，王杰文系二人之子，王杰文与张静系夫妻关系。胡月英与侯英明系夫妻关系。2012年8月27日，胡福林与孙瑞萍共同出具声明书一份，内容为“在上述因争议房产引发的声明人作为一方当事人的诉讼或执行程序开始后，若声明人中有任何一方过世，则其在诉讼和执行中的权利和义务以及就诉讼和执行而获得的所有财产（包括但不限于可能获得的赔偿款或可能取得的房屋产权份额）均由在世一方一人继承”。该声明书经苏州市相城区公证处出具（2012）苏相证民内字第1930号公证书公证。胡福林于2014年3月19日死亡。
2、苏州市南园新村17幢209室房屋（建筑面积49.25平方米）原为胡月秀、王拯民夫妻共同共有并居住使用。2007年，胡月秀因另购新房需要资金向胡月英借钱，后双方商定将上述房屋以26万元的价格转让给胡月英夫妇。2007年4月8日，胡月英交付了购房款26万元，胡月秀、王拯民出具收条予以确认并向对方交付了房屋的所有权证和国有土地使用证。为此，双方还签订了房产权转移协议1份，约定房屋所有权自2007年4月10起转让给胡月英、侯英明，胡月秀、王拯民的户口暂不迁出，法定手续待条件成熟后补办。之后，胡月秀、王拯民并未立即搬离房屋，继续居住直至2008年12月底搬走，期间，按800元／月的标准向第三人胡月英夫妇支付了2008年度的房屋租金。
3、孙瑞萍、胡福林夫妇原居住于苏州市彩香一村四区33幢703室。2009年年初，孙瑞萍因腿骨受伤需要换至低楼层房屋居住，遂经胡月英同意后搬入南园新村17幢209室，之后又提出购买该房屋，胡月英、侯英明亦表示同意。孙瑞萍与胡福林夫妇向胡文忠出具了经公证的委托书，委托办理出售彩香一村原有住房的相关手续。卖出房屋后，孙瑞萍与胡福林即于2009年5月6日将其中的26万元作为购买本案讼争房屋的购房款交付给胡月英夫妇委托的收款人胡文义，胡文义即将房屋所有权证、国有土地使用证和胡月英夫妇与胡月秀夫妇所签订的房产权转让协议通过第三人胡文忠转交给孙瑞萍和胡福林，但双方未办理房屋的变更登记手续。后胡月英于2012年8月4日从胡文义处收到该笔购房款。孙瑞萍夫妇支付购房款后即开始长期居住该房屋，胡福林死亡后，该房屋现由孙瑞萍继续居住。
4、2012年农历年前，孙瑞萍将自己保管的房屋所有权证、国有土地使用证、房产权转让协议书及夫妇二人的身份证等材料交给胡文忠。胡月秀、王拯民向胡文忠表示欲将房屋购回，双方磋商后，决定由胡月秀夫妇以30万元的价格回购该房屋，直接支付26万元，余款4万元作为其保证父母在该房屋居住终老的租金。2012年2月1日，胡月秀、王拯民通过张静账户向胡文义账户支付5万元，向胡月琴账户支付5万元，向以胡福林及孙瑞萍身份证开设的账户各支付8万元。胡文忠向其出具收条，确认经父母委托收到其回购房屋款26万元并将房屋所有权证、国有土地使用证和房产权转让协议交付给胡月秀夫妇。胡文义、胡月琴亦分别出具收条，确认收到父母交给保管的应急备用金5万元。之后，胡月琴又将原进入父母账户的16万元，转存为自己名下的定期存单1张予以保管。胡月秀、王拯民、王杰文、张静（出租人）和胡文忠、胡月琴及胡文义（见证人）另行签订住房出租保证协议1份，确定胡月秀全家同意将南园新村17幢209室房屋，出租给胡福林和孙瑞萍长期居住，直到两老百年终老为止；由父母亲将该套住宅装修后并一次性给付租金计人民币肆万元整（已付清）后入住。
5、2012年2月3日，胡月秀、王拯民（出卖方）即与张静、王杰文（买受方）签订存量房买卖契约，将上述房屋5000元的价格进行转让，依据该契约，张静、王杰文付清转让款5000元后，胡月秀、王拯民即将房屋过户登记至张静、王杰文名下。
以上事实，有孙瑞萍提供的房屋所有权证、国有土地使用证复印件、房产权转让协议、收条、租金收条、付款凭证及收条、存量房买卖契约、苏州市房屋权属登记簿、工商银行业务凭证、住房出租保证协议、公证书，胡月秀、王拯民、王杰文、张静提供的公证书及原审中当事人陈述、原审庭审笔录等证据予以证实。
原审原告孙瑞萍的诉讼请求为：请求法院判令1、胡月秀、王拯民与王杰文、张静之间关于苏州市南园新村17幢209室的房屋买卖合同无效；2、确认苏州市南园新村17幢209室房屋归孙瑞萍所有；3、胡月秀、王拯民、王杰文、张静将苏州市南园新村17幢209室房屋过户登记至孙瑞萍名下；4、本案诉讼费由胡月秀、王拯民、王杰文、张静负担。
原审法院认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。权利人、利害关系人认为不动产的实际权属状况与登记不一致的，可以主张对权利的归属进行确认。苏州市南园新村17幢209室房屋原登记于胡月秀、王拯民名下，为该两人的夫妻共同财产，2007年4月至2012年2月期间，该房产在其父母子女、兄弟姐妹之间发生一系列的流转，虽因各方之间的特殊关系房屋权属登记未有任何变更，但房屋的实际权属状况和居住情况均产生了相应的变化，现当事人各方对房屋所有权的归属意见不一，原审法院按照房屋的流转过程结合各方争议的焦点问题，分析认定如下：
1、关于胡月英、侯英明购买讼争房屋后又转售给胡福林及孙瑞萍，房屋所有权如何变化的问题。胡月英夫妇于2007年4月以26万元的价格购买讼争房屋，胡月秀夫妇向其交付了房屋的权属证书，双方的协议也约定房屋所有权自2007年4月10日起转归胡月英夫妇所有，现买卖双方虽对购房的起因表述不一，但对这一权属变更并无分歧，原审法院予以确认。胡月英夫妇取得上述房屋权属后，于2009年5月将该房屋转售孙瑞萍夫妇，各方当事人对当时是否签订买卖协议存疑，但均认可该买卖过程，并均同意房屋所有权自此转归胡福林及孙瑞萍所有，原审法院对此亦予以确认。
2、关于胡月秀、王拯民从胡文忠处回购房屋，房屋所有权是否发生变化的问题。胡文忠系孙瑞萍夫妇的长子，按照家庭习惯，受托代替父母处理过相关房产事务。孙瑞萍于2012年初将房屋权属证书等材料交付给胡文忠的行为，应当与办理房产事务相关，但并不表示胡文忠可对该房屋进行任意处置。胡文忠如对房屋进行处分，需要取得所有权人即孙瑞萍夫妇的同意及明确授权，而其在审理过程中并未提供充分证据证明。从交易的过程来看，胡文忠表示该处分经过了兄弟姐妹的商量，胡月秀夫妇支付购房款后，亦由部分弟妹保管，且同意父母继续以租住的形式居住该房屋，自始至终未能体现对所有权人意志的尊重。孙瑞萍夫妇作为房屋的所有权人，未与买受人胡月秀夫妇进行过磋商，未收到对方支付的购房款，也未直接交付任何材料，双方之间的买卖关系并不成立。而胡文忠将房屋交由胡月秀夫妇回购虽出于双方真实意思表示，但因胡文忠对房屋并无处分权，也未获得所有权人的明确授权，双方之间买卖房屋的行为并不能产生物权变动的效力，胡月秀、王拯民无法就此重新取得房屋所有权，至此，房屋仍应当归属孙瑞萍夫妇所有。至于胡月秀夫妇因此而支付的购房款，可向相关款项的持有人主张返还。
3、关于王杰文、张静与胡月秀、王拯民签订的存量房买卖契约是否有效，是否可以就此取得房屋的所有权的问题。胡月秀、王拯民与王杰文、张静签订存量房买卖契约，目的是将房屋过户至王杰文、张静名下，双方基于父母子女关系将成交价格确定为5000元，系双方真实意思表示，未违反法律规定，胡月秀夫妇在当时是否房屋的真正所有权人，并不影响合同的生效。双方签订的存量房买卖契约并不符合合同法规定的合同无效情形，孙瑞萍主张该合同无效的诉讼请求，原审法院不予支持。胡月秀、王拯民关于撤销权行使期限的抗辩与孙瑞萍诉讼请求并无直接关联，原审法院不予采纳。关于王杰文、张静是否能就该存量房买卖契约取得房屋所有权的问题，原审法院审查后认为，该契约签订时，胡月秀、王拯民并非真正的房屋所有权人，无权处分讼争房产，正常情况下，王杰文、张静并不能据此契约取得标的房产的所有权。同时，王杰文、张静作为家庭成员，对讼争房产的流转过程是知晓的，其受让该房产的行为不能认定为善意，支付的对价也与房屋的市场价相去甚远，虽其已经获得产权登记，仍不足以善意取得该房屋，所有权人有权追回房屋。故该房屋虽已转移登记至王杰文、张静名下，在其时仍应当归胡福林和孙瑞萍夫妇共有。至于胡月秀、王拯民、王杰文、张静之间因存量房买卖契约不能实际履行而产生的权利义务关系，应由其自行处理。
4、关于胡福林死亡后，房屋应当归谁所有的问题。胡福林死亡时，讼争房屋归属胡福林及孙瑞萍共同共有，在胡福林死亡后，该房屋所有权的50%份额应当作为胡福林的遗产由其继承人进行继承。胡福林与孙瑞萍于2012年8月27日共同出具的声明书，经公证机构公证，真实性应予确认。该声明书关于财产的处理部分，具有遗嘱的性质，应当作为确定财产归属的依据。根据该份声明书，胡福林意图通过本次诉讼得到确认的房屋所有权应当一并归孙瑞萍所有。
综上，根据讼争房屋的流转过程及各方当事人的处理意见，原审法院认定苏州市南园新村17幢209室房屋应当归孙瑞萍所有。至于房屋的权属变更登记手续如何办理，应当遵循房地产交易管理部门的相关规定进行，胡月秀、王拯民、王杰文、张静应予配合。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国继承法》第十六条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十九条之规定，判决如下：一、确认苏州市南园新村17幢209室房屋归孙瑞萍所有，胡月秀、王拯民、王杰文、张静于判决生效后十日内协助孙瑞萍办理上述房屋的转移登记手续；二、驳回孙瑞萍的其他诉讼请求。案件受理费7340元，公告费780元，合计8120元，由孙瑞萍负担50元，胡月秀、王拯民、王杰文、张静负担8070元；胡月秀、王拯民、王杰文、张静于判决生效后十日内直接向孙瑞萍支付8070元。
宣判后，上诉人胡月秀、王拯民、王杰文、张静不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：胡文忠从父母处取得了房屋两证、初始协议及身份证、老年证原件，当时胡月琴也亲眼所见，说明胡文忠得到父母出卖房屋的首肯与授权。在讼争房屋从胡月英转给父母的过程中，胡文忠代表父母支付房款，胡文义代表胡月英交付两证及初始协议，也没有父母与胡月英的直接磋商，但一审法院的认定却大相径庭。一审审理过程中，胡福林病逝，一审法院仅凭两位老人的公证声明书就认定诉权归孙瑞萍所有显然是错误的。且经胡月秀、王拯民了解，胡福林和孙瑞萍本人并未到相城区公证处做过公证，故公证声明书是无效的。一审判决认定事实错误，违反法定程序，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回孙瑞萍对胡月秀、王拯民、王杰文、张静的诉讼请求，或裁定发回重审。
被上诉人孙瑞萍答辩称：胡文忠从孙瑞萍处取得房屋两证、初始协议及身份证、老年证等材料，系让胡文忠办理过户事宜（将讼争房屋从胡月秀、王拯民过户至胡福林、孙瑞萍名下），并非让胡文忠交由胡月秀进行回购。自胡福林和孙瑞萍知晓情况后，立即表示了反对，多次出具书面声明、向子女和社区哭诉以及申请帮助等，可见胡福林、孙瑞萍要求过户、反对回购的态度是持续和稳定的。事实上，房屋回购款最终由胡月琴、胡文义保管，胡福林、孙瑞萍既未得到所谓回购款的支配权又完全失去房屋。胡月琴的陈述与胡文忠的陈述存在多处矛盾，其陈述不可信。胡福林、孙瑞萍无奈之下采取司法途径维护自身合法权益，并于2012年8月27日出具声明书，经相城区公证处公证。胡福林去世后，一审法院根据公证书即可直接确定由孙瑞萍继续参加诉讼，公证书真实有效，一审判决程序公正。故一审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人胡月英、侯英明述称：胡福林和孙瑞萍自始至终都是要求房屋更名，并非卖房。胡文忠说要把房屋两证等材料给他才能更名，所以父母才把材料给他的。如果父母要卖房，直接通过胡月秀好了，不需要通过胡文忠。公证书是真实的，是由胡月珍陪同胡福林和孙瑞萍去做的公证。
原审第三人胡文忠述称：胡文忠代表父母与胡月秀签订房屋回购协议是经过父亲胡福林授权，并经与其他兄弟姐妹协商后所作出的处理。因为卖房后小辈可以有学区房，有一笔卖房款可以给母亲养老，按照这个计划胡月秀可以经常到父母那边看看他们，这是父亲胡福林单独告诉我的。胡月秀一家四口、胡月琴、胡文义到胡文忠家里进行面谈，并得出了回购、签订住房出租保证协议等处理方案，后来父亲也是同意的，胡文忠向胡月秀夫妇交付的房产证等材料都是母亲孙瑞萍交付的。
原审第三人胡月琴述称：卖房是我父亲胡福林决定的，母亲孙瑞萍将房产证、身份证等材料给胡文忠时胡月琴也在场，父母所有大事都让胡文忠做，小事由胡文义做。
本院查明事实与原审判决查明事实相一致。
二审中，胡文忠还提供复印件一份，胡文忠认为该纸条系父亲胡福林写给他的，内容为“文忠房款按照商量好的办法由你具体妥善安排办理好。父胡福林二0一二、二、十四”，胡文忠还陈述一审没有提交该证据的原因是因为父亲没有过世，原件在父亲胡福林手里。
孙瑞萍对上诉证据的质证意见为：复印件无法核实真伪。
本院认为：根据我国《物权法》的相关规定，在绝大多数不动产物权变动中，一旦发生登记，则登记记载的权利人就被推定为是法律上的权利人。然而现实生活中，不动产登记簿上记载的权利人（名义权利人）与真实权利人不符的情形依然存在，如果直接依据登记推定力和登记公信力来判定司法实践中不动产物权的归属，将会给真实权利人造成极大的损害。所以，如果当事人提供证据证实不动产登记确有错误的，不能以不动产权属证书作为证明不动产权属的唯一依据。
本案中，讼争房屋原登记于胡月秀、王拯民名下，为该两人的夫妻共同财产，2007年4月至2012年2月期间，该房产在其父母子女、兄弟姐妹之间发生一系列的流转。2007年4月10日起，讼争房屋所有权转归胡月英夫妇所有。2009年5月，讼争房屋所有权又转归胡福林及孙瑞萍所有。虽因各当事人之间的特殊关系讼争房屋权属登记未进行任何变更，但房屋的实际权属状况和居住情况均产生了相应的变化，当事人各方均认可上述流转过程，本院对此予以确认。
2012年初，孙瑞萍将讼争房屋权属证书等材料交付给胡文忠办理房产相关事务，自此各方当事人产生争议。孙瑞萍主张交付房屋权属证书等材料是托胡文忠出面办理过户事宜，而胡月秀、王拯民、胡文忠则称是应胡福林授权将讼争房屋交由胡月秀夫妇进行回购。对于该争议焦点，由于各方当事人意见不一，故应根据证据材料及各方陈述，进行综合的分析认定。从胡文忠受托权限来看，胡文忠如要对讼争房屋进行实质性处分，应取得所有权人即孙瑞萍夫妇的明确授权，而胡文忠并未提供充分证据予以证明。孙瑞萍将房屋权属证书等材料交付给胡文忠的行为，只能证明与办理房产事务相关，但并非表示胡文忠可对该房屋进行任意处置。胡文忠陈述其是受胡福林授权行事，也未提供证据进行印证，且之后胡福林、孙瑞萍夫妇共同起诉要求讼争房屋确权，胡福林已以其实际行动否认了胡文忠的陈述。孙瑞萍、胡福林夫妇曾将原居住的苏州市彩香一村四区33幢703室委托胡文忠代为出售，为此孙瑞萍夫妇还向胡文忠出具了经公证的委托书，可见孙瑞萍夫妇对房屋出售等重大事项具备了应有的谨慎，故孙瑞萍将讼争房屋权属证书等材料交付给胡文忠的行为不能认定胡文忠具有处置房屋的明确授权。从讼争房屋回购的过程来看，房屋所有权人孙瑞萍夫妇从未与买受人胡月秀夫妇进行过磋商、未有直接交付材料、未有签订协议、未有购房款的任何往来。胡文忠表示对讼争房屋的处分经过了兄弟姐妹的商量，胡月秀夫妇支付的购房款由部分弟妹保管，且同意父母继续以租住的形式居住在讼争房屋，但上述行为自始至终未能体现对所有权人意志的尊重，也未有证据表明孙瑞萍夫妇对回购、房款保管、租住等一系列行为进行过认可，相反，孙瑞萍夫妇以到社区反映情况、出具声明、提起诉讼等方式对回购行为持续表示了异议。因此，由于胡文忠对讼争房屋并无处分权，也未获得所有权人孙瑞萍夫妇的明确授权，故孙瑞萍夫妇与胡月秀夫妇之间的买卖关系并不成立，不发生物权变动的效力，胡月秀夫妇没有重新取得讼争房屋所有权。即使讼争房屋已转移登记至王杰文、张静名下，但鉴于胡月秀夫妇无权处分讼争房屋、王杰文、张静作为家庭成员受让该房屋的行为亦不能认定为善意，故讼争房屋仍应当归孙瑞萍夫妇所有。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。本案中，胡福林与孙瑞萍于2012年8月27日共同出具声明书一份，载明“在上述因争议房产引发的声明人作为一方当事人的诉讼或执行程序开始后，若声明人中有任何一方过世，则其在诉讼和执行中的权利和义务以及就诉讼和执行而获得的所有财产（包括但不限于可能获得的赔偿款或可能取得的房屋产权份额）均由在世一方一人继承”。该声明书经苏州市相城区公证处出具（2012）苏相证民内字第1930号公证书公证，后胡福林于2014年3月19日死亡。上述声明书经公证机构公证，真实性应予确认。虽胡月秀、王拯民上诉主张该公证书无效，但并未提供足以推翻公证书的相反证据，本院对该上诉主张不予采信。原审法院按照声明书的相关内容，认定胡福林意图通过本次诉讼得到确认的讼争房屋所有权归并孙瑞萍所有，具有事实和法律依据，本院亦予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人胡月秀、王拯民、王杰文、张静的上诉理由不能成立，原审判决并无不当。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7340元，由上诉人胡月秀、王拯民、王杰文、张静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 文
审 判 员 朱婉清
代理审判员 沈莉菁
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 张怡雯