四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第2056号
上诉人（原审被告）成都市锦江区房产管理局。住所地：四川省成都市锦江区华兴正街**号商业场新座***楼。
法定代表人张文，局长。
委托代理人叶亚南，四川善嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都一都图片社有限责任公司。住所地：四川省成都市春熙路北段**号。
法定代表人郑朝贤，执行董事。
委托代理人刘丽珍，四川量力律师事务所律师。
委托代理人杨庐松，四川量力律师事务所律师。
上诉人成都市锦江区房产管理局（以下简称锦江房管局）因与被上诉人成都一都图片社有限责任公司（以下简称一都图片社）所有权确认纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2011）锦江民初字第716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月5日作出（2011）成民终字第4284号民事裁定：驳回一都图片社的起诉。一都图片社不服该裁定，向四川省高级人民法院提出申诉。四川省高级人民法院于2012年5月16日作出（2012）川民申字第537号民事裁定：指令本院再审本案。本院于2013年11月12日作出（2012）成民再终字第119号民事裁定：本案恢复第二审程序审理。本院于2014年3月12日恢复二审程序后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1980年1月23日，原成都市饮食服务公司照相总店（以下简称饮食公司照相总店）取得成都市春熙路北段29号2层4间房屋的所有权（市房权房字第00396**号），房屋为木结构，面积为135.27平方米。同时，成都市春熙路北段29号还有原成都东城房地产管理局（以下简称东城区房管局，现更名为锦江区房管局）代管的公房（建筑面积165.9平方米，使用面积141平方米）与饮食公司照相总店的房屋相邻，东城区房管局将上述公房租赁与饮食公司照相总店使用。
1987年7月27日，成都市危房鉴定办公室将成都市春熙路北段29号成都图片社的房屋及其所承租的东城区房管局的公房一并鉴定为危房。同年12月2日，成都图片社（甲方）与东城区房管局（乙方）签订《协议书》，主要内容为：甲方租用乙方春熙路房管所管辖的春熙路北段29号营业用房，一楼一底砖木结构，建筑面积166平方米，月租金282元。此房经鉴定系危房，甲方经规划局批准同意拆除改建，建成二楼一底营业办公楼，新建面积255平方米。现甲乙双方按有关文件规定协议如下：甲方拆除乙方春熙所管理的公产房屋166平方米，甲方将用原地修建的房屋偿还乙方产权，以一、二层全部房屋偿还乙方产权，其建筑面积不得少于166平方米；甲方新建房屋的图纸会审时，需通知乙方有关人员参加，工程竣工后，应由甲方组织乙方有关人员参加验收，合格后，由春熙路房管所按实丈量，与甲方重新建立租用合同，其租金标准不变，如遇政策性调租，甲方则应按规定办理。同期，原成都市东城区房地产管理局春熙路房管所填《拆除直自管属登记表》，内容为：房屋所在地春熙路北段29号；住户姓名图片社；结构砖木；面积141；建筑面积165.9；间数4；月租282；产权性质公；备注经实际丈量建筑面积165.9平方米。
协议签订后，成都市摄影服务公司（以下简称摄影公司）又向成都市规划建计院申请对改建房屋进行加层，增加面积31平方米，改原二楼一底为三楼一底，总面积为548平方米。1987年11月26日，成都图片社委托新都县第三建筑公司进行施工，并于1989年2月6日竣工。新建房屋全部由成都图片社使用。锦江房管局仍按原有房屋租赁面积及房租标准向成都图片社收取租金。2010年8月4日，成都锦江直管公房经营管理公司一分公司（隶属于锦江房管局）与一都图片社续签《公有非住宅租赁合同》，将成都市春熙路北段29号公房租赁给一都图片社使用一年。其中，房屋登记情况为砖混、底楼141平方米。
因企业更名及改制，一都图片社于2005年4月6日取得了成都市春熙路北段29号房屋的产权（权0039924）。该产权证注明房屋为木结构，面积为135.27平方米。2010年4月21日，一都图片社取得成都市春熙路北段29号75.95平方米商业用地的国有土地使用权证。
另查明，1994年6月2日，锦江房管局取得了春熙路北段29号房屋的产权（权0150473），房屋结构为框架，建筑面积为294.35平方米。
原审法院认定上述事实主要采信了以下证据：房屋信息摘要及房屋产权登记档案、成都市危险房屋鉴定通知书、协议书、摄影公司《关于春熙北段29号图片社危房更新改造的报告》、成都市第二商业局《关于图片社零星建设和危房改造报告的批复》、拆除直自管属登记表、2010年成都锦江直管公房管理有限公司一分公司与一都图片社签订的公有非住宅租赁合同、房屋产权变更登记资料等。
原审法院认为，原成都图片社因其房屋被确定为危房而决定拆除重建，又因其房屋相邻于锦江房管局代管的公房，而成都图片社承租锦江房管局的公房后将两处房屋一并整体使用，因此，成都图片社征得锦江房管局同意后，将两处房屋共同拆除重建。关于锦江房管局的166平方米房屋，双方达成一致意见为“甲方将用原地修建的房屋偿还乙方产权，以一、二层全部房屋偿还乙方产权，其建筑面积不得少于166平方米”。现两处房屋一并被改建为一幢四层框架结构建筑。改建后的新房屋产权，锦江房管局于1994年将一、二层全部产权办至自己名下，共计面积294.35平方米，登记地址仍为原址成都市春熙路北段29号。锦江房管局辩称其登记的理由为按协议约定，改建后房屋一、二层的全部应属锦江房管局。对此，一都图片社认为，协议约定用原地修建的房屋返还锦江房管局，协议中的“一、二层全部”，是指在锦江房管局原占地范围内的一、二层，而不是改建房屋全部的一、二层、现改建后的新建筑一、二层共294.35平方米，不仅包含锦江房管局的占地及原房屋面积，也包含有一都图片社的占地及原房屋面积，若将协议中的“一、二层全部”理解为新建筑一、二层全部294.35平方米，则对出资改建房屋的一都图片社显失公平，且也与一都图片社享有成都市春熙路北段29号75.95平方米土地使用权的事实相矛盾。所以，协议中的“一、二层全部”是指锦江房管局在成都市春熙路北段29号166平方米房屋占地范围内的全部。关于双方对协议理解上的分歧，法院认为，当初成都图片社改建房屋时之所以与锦江房管签订协议，是因为成都图片社改建拆除了锦江房管局的166平方米房屋，双方因此协商解决。因成都图片社无需就拆除自己的房屋与锦江房管局进行协商，所以，双方的协议内容应只涉及锦江房管局的166平方米房屋。在此前提下，协议中的“一、二层全部”的正确理解应为锦江房管局原166平方米房屋占地内的“一、二层全部”。另一方面，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的相关规定，当事人对合同内容约定不明确的，可以补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现一都图片社与锦江房管局对协议内容的理解发生争议，在无其他约定及证据证明的情况下，还可以依据交易习惯及民事活动自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则来解决协议内容的争议。本案中，房屋改建系由一都图片社的前身成都图片社报建并全额出资完成，新建筑物占地包括一都图片社的75.95平方米以及锦江房管局的部分土地使用权。当初签订协议时，拟新建的房屋为三层，协议签订后，一都图片社又向有关部门申请，再增加一层。若按锦江房管局的理解解释协议内容的“一、二层全部房屋”，则会出现一都图片社出力、出资、出大部分占地而仅得商业价值最低的新建商业用房的第三层，锦江房管局未出资、出力仅出部分占地却得到新建商业用房商业价值即面积明显优于第三层的一、二层全部房屋的状况，该状况不符合民事活动等价有偿的基本原则。锦江房管局按自己对协议的理解将新建房屋一、二层办至自己名下的行为对一都图片社显失公平，该行为明显不当，应予纠正。成都市春熙路北段29号房屋一、二层产权应当重新进行界定。一都图片社的诉讼请求，符合法律规定。关于房屋的分割办法，一都图片社原提议由其与锦江房管局共同配合指出房屋界址，并由相关部门测绘后进行图纸分割，最后由产权部门据此办理界址明晰的新产权。法院认为，新建房屋为一整体，强行分割不利于生产、生活且会造成建筑物使用价值降低。若确定双方在新建房屋中的面积并依据面积大小确定双方各自占有的份额也能起到重新明晰和界定产权的作用。一都图片社对此无异议。现成都市春熙路北段29号一、二层房屋产权登记面积为294.35平方米，按照一都图片社与锦江房管局的约定，锦江房管局在一、二层的应得面积不低于166平方米，按166平方米计算，锦江房管局在一、二层所占比例为56.4%，一都图片社所占比例为43.6%。
锦江房管局辩称一都图片社主体不适格，但成都市锦江区春熙路北段29号房屋经过一系列变更，现在一都图片社作为房屋产权人，有权对房屋产权登记提出异议并提起诉讼，其作为诉讼的原告符合法律规定，锦江房管局的该辩称意见，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，判决：位于成都市锦江区春熙路北段29号房屋第一、二层（建筑面积294.35平方米）由成都一都图片社享有43.6%份额，成都市锦江区房产管理局享有56.4%份额。案件受理费5500元，由成都一都图片社承担3000元，成都市锦江区房产管理局承担2500元。
宣判后，原审被告锦江房管局不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：1、本案已经查明成都市春熙路北段29号现有两个产权证，在出现一房两证的情况下，被上诉人诉请对成都市春熙路北段29号房屋进行确权，于法无据；2、被上诉人并非本案适格主体，其对春熙路北段29号房屋没有实体权利，无权要求对该房屋提出确权或分割；3、东城区房管局与成都图片社于1987年签订的《协议书》合法有效、意思清晰，不存在约定不明的情况，且双方已按协议约定具体履行。原审判决引用《中华人民共和国合同法》第六十一条关于合同内容无约定或约定不清的规定系适用法律错误；4、原审法院脱离历史阶段和企业所有制的变迁沿革，主观臆断上诉人于1994年取得新建成都市春熙路北段29号房屋一、二层显失公平，是不尊重历史的错误认定；5、重建后的春熙路北段29号房屋是一幢四层楼的建筑。被上诉人诉请对锦国用（2010）第5128号土地使用权占地范围内的房屋进行分割，其诉请应包含整幢房屋。但原审法院忽视建筑整体状态，径行对一、二层房屋进行分割而不涉及三、四层，不仅与被上诉人的诉请不一致，也严重损害了上诉人的合法权益。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法改判。
被上诉人一都图片社答辩称，1、被上诉人已经提交证据证明涉案房屋产权如何变更至自己名下，同时提交了相应的土地使用权证。因此，被上诉人具有本案主体资格；2、上诉人与成都图片社于1987年签订的《协议书》仅是针对上诉人代管公房作出的，不包括被上诉人自己的房屋。被上诉人也不可能就自己的房屋与上诉人协议。因此，在被上诉人土地上修建的房屋属于被上诉人。3、春熙路北路29号房屋被鉴定为危房后，成都图片社根据主管部门的要求自筹资金将原有房屋以及锦江房管局代管的公房一并拆除。被上诉人提交的规划部门的文件、施工文件以及竣工文件均表明现有春熙路北段29的房屋系成都图片社自筹资金修建。根据谁出资谁受益的原则，一都图片社作为成都图片社的权利承继人当然享有其原土地所有权证占地房屋内的房屋所有权。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，一都图片社提交了两组证据。第一组证据，《记账凭证》、《转账支票》、《收据》各3张，拟证明成都市春熙路北段29号的房屋系成都图片社出资修建；第二组证据，《发票》7张、《中国工商银行进账单》7张，拟证明一都图片社支付了2011年—2013年租用成都市春熙路北段29号房屋的租金。
经本院组织质证，锦江房管局对《记账凭证》、《转账支票》、《收据》的真实性没有异议，但认为根据成都图片社与东城区房管局所签《协议书》的约定，组织修建房屋由成都图片社负责，款项也当然以成都图片社的名义对外支付，因此该证据并不代表锦江房管局没有付款。关于第二组证据，锦江房管局没有异议。
本院经审查认为，因锦江房管局对《记账凭证》、《转账支票》和《收据》的真实性没有异议，上述证据记载了工程款的付款情况，能够证明新建春熙路北段29号商业用房工程款的支付情况，故本院对一都图片社提交的第一组证据予以采信。因锦江房管局对第二组证据没有异议，故本院对该组证据予以采信。
二审除另查明，一都图片社经成都市工商行政管理局审批，于2011年8月31日将名称变更为成都一都图片社有限责任公司外，其余事实与原审查明的事实基本一致，本院对此予以确认。
本院认为，本案争议焦点一是，一都图片社是否有权提起本案诉讼；二是，一都图片社是否对成都市春熙路北段29号房屋的一、二层享有权属并有权要求对该房屋予以分割；三是，成都市春熙路北段29号房屋三、四层的所有权应当如何确认。对此，本院评判如下：
一、关于一都图片社是否有权提起本案诉讼的问题。
虽然成都市春熙路北段29号涉讼房屋目前尚有两个产权证，但参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释（2010）15号）第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”的精神，应先行解决涉案房屋的权属争议。故，一都图片社提出本案民事确权之诉符合法律规定。
经审查，1984年饮食公司照相总店更名为摄影服务公司。后摄影服务公司及下属的包括成都图片社在内的十二家企业分别进行了改制，成都图片社改制为一都图片社。按照改制时摄影公司与成都市国有资产管理局签订的《国有资产转让协议》的约定，摄影公司占有、使用的全部国有资产（包括成都市春熙路北段29号原有房屋）全部转让给摄影服务公司。随后，摄影服务公司将成都市春熙路北段29号原有房屋划给了一都图片社，并进行了产权变更登记。因此，一都图片社作为原成都市春熙路北段29号房屋的所有权人，有权对房屋产权登记提出异议并提起诉讼。本院对锦江房管局主张一都图片社并非本案适格主体的上诉理由，不予支持。
二、关于一都图片社是否对成都市春熙路北段29号房屋一、二层享有权属并有权要求对该房屋予以分割的问题。
经查，现成都市春熙路北段29号商业用房系因原地址上的成都图片社的房屋以及相邻的锦江房管局代管的公房均被鉴定为危房后，一并拆除重建的。双方曾于1987年12月2日就新建房屋的相关事宜签署一份《协议书》。该《协议书》约定：“一、甲方拆除乙方春熙所管理的公产房屋166㎡。甲方将用原地修建的房屋偿还乙方产权，以一、二层全部房屋偿还乙方产权。其建筑面积不得少于166㎡。二、甲方在新建房屋过程中，需按月向乙方春熙路房管所缴纳月租。不得有间断。……五、新房屋竣工后，甲方应将一套完整的竣工图纸资料交乙方生产科备查。”本院认为，新建成都市春熙路北段29号房屋是在一并拆除了成都图片社的房屋以及相邻的锦江房管局代管公房的地址上修建的。如果该《协议书》是对成都市春熙路北段29号全部房屋的拆除、修建、分配事项进行的全面约定，其内容通常应该对甲乙双方的权利、义务均有所约定。而从《协议书》内容上看，各条文均只涉及到乙方的单方权利和甲方的单方义务。这一点，也与成都图片社主张其作为新建房屋的具体负责人，没有必要就拆除自己房屋与锦江房管局进行协议的逻辑推论相吻合。更重要的是，从现有证据看，新建成都市春熙路北段29号房屋系由成都图片社全面负责报建并全额出资完成的。如果《协议书》是将整个新建成都市春熙路北段29号房屋一、二层全部分配给锦江房管局，锦江房管局即在仅出部分占地，而不出资、出力的情况下就占有了商业价值及面积明显优于第三层的一、二层全部房屋，显然不合常理，也不符合民事活动等价有偿的基本原则。因此，本院认为《协议书》中的“一、二层全部房屋”应当理解为“锦江房管局原166㎡房屋占地范围内的一、二层全部房屋”。而锦江房管局按照其对《协议书》的理解将新建成都市春熙路北段29号房屋一、二层的所有权全部登记至其名下，明显不当。由于《协议书》约定锦江房管局在一、二层房屋中应得的建筑面积不低于166㎡，原审法院依据一、二层的产权面积294.35㎡确认锦江房管局在一、二层所占比例为56.4%，一都图片社所占比例为43.6%正确。故，本院对锦江房管局主张一都图片社不享有新建春熙路北段29号一、二层房屋所有权的上诉请求不予支持。
三、关于成都市春熙路北段29号房屋三、四层的所有权应当如何确认的问题。
因新建成都市春熙路北段29号房屋三、四层一直未办理过房屋权属登记，且一都图片社在二审中明确同意与锦江房管局进行分割，并提出该部分房产可在测量后由双方另行协商解决。故，本院在本案中对该三、四层房屋不作处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5500元，按一审判决确定的负担方式不变；二审案件受理费6000元，由成都市锦江区房产管理局负担。
审 判 长 靳玉馨
审 判 员 滕 洁
代理审判员 王 乐
二〇一四年十一月五日
书 记 员 张艳秋