云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终3831号上诉人（原审被告）:史明，男，1972年6月18日生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李旭、朱妍林，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司，住所地昆明市东风西路1号新纪元广场16楼。法定代表人：谢勇。委托诉讼代理人：黄鹤荣，男，公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：温凤娟，女，公司员工，特别授权代理。上诉人史明因与被上诉人昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初3735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。史明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对方全部诉讼请求。主要上诉事实和理由：一审法院通过推理方式认定涉案合同未能按期履行的过错在史明，属于认定事实有误。众所周知，在商品房买卖中均由开发商负责联系买家的房屋贷款银行，并且有义务在购房过程中协助办理相应的担保贷款手续。房地产公司与贷款银行先行签订合作合同后，史明才可以在房地产公司的协助下在银行办理贷款。在房地产公司和银行面前，史明是弱势一方，基于对房地产公司的信任签订购销合同，却因为房地产公司和银行间的沟通不良导致其未能办理银行贷款。房地产公司答辩称，根据双方签订的合同及补充协议的约定，史明应当在2015年12月31日将购房款付清。若逾期60日没有付清的，那么房地产公司有权解除合同。而在本案中，史明因为不符合银行的贷款条件而未贷款成功。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。房地产公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年10月24日前的《商品房购销合同》及补充协议（合同编号：KYV-D2-H-93A）；2.史明按照合同约定承担违约金456456.4元；3.史明配合办理商品房购销合同及补充协议备案注销手续；4.史明承担本案诉讼费用。一审法院经审理确认以下事实：2015年9月3日、9月4日、10月13日，史明分别向房地产公司交纳购房款1万元、1万元及672282元。2015年10月24日，双方签订《商品房购销合同》，约定史明购买房地产公司开发建设的野鸭湖山水假日城二期G、H区93幢-1-3层93A号房屋，房屋总价为2282282元，付款方式为首付款692282元，于2015年10月13日支付，余款159万元向建设银行城北支行贷款支付，房地产公司应于2016年1月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合约定的房屋交付史明，史明如未按约定付款，自约定的应付款时限届满后次日起至付清款项之日止30天内，史明按每天0.01%乘以逾期天数向房地产公司支付违约金，合同继续履行，如自本合同约定的的付款期限届满后次日起，逾期60天仍未付清全款的，则史明应向房地产公司支付总合同价款20%的违约金，且房地产公司有权单方解除合同，另行处置所涉房屋，如房地产公司解除本合同的，房地产公司有权请求合同登记部门撤销本合同的登记备案。同日，双方签订《合同补充协议》，约定史明应于合同签订当日足额支付首付款，并于2015年12月31日前将购房贷款足额汇至房地产公司指定账户，房地产公司需在签订合同当日向银行提交全部符合贷款要求的申请资料并办理担保贷款手续，如在约定期限内不能通过贷款银行放贷审查，不能与贷款银行签订商品房担保贷款合同或不能足额取得银行贷款并足额支付至房地产公司账户的，史明均应承担约定的逾期付款违约责任。2015年10月24日，史明出具承诺书，载明史明认购房地产公司的上述房屋余款159万元以办理按揭形式支付，并向银行提供全套按揭资料，现由于自己问题，本人申请延期交纳代收费用68468.46元，工本费80元，印花税5元，维修基金18866.1元，上述费用本人承诺于2016年1月31日前付清，如有逾期本人愿意承担所造成一切法律责任及损失。2015年10月26日，双方办理了上述房屋的商品房买卖合同登记备案。因史明提供的资料不符合银行规定，故对史明申请的贷款金额159万元建设银行未予放款。上述房屋尾款史明至今未支付，房地产公司亦未向史明交付房屋。一审法院认为，双方合同及补充协议约定，史明应在2015年12月31日前将房款付清，若逾期60日未付清，则房地产公司有权主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，史明未按约定时间支付房款，且已超过约定期限60日，符合双方约定的合同解除条件，房地产公司有权主张解除合同，故对房地产公司主张解除合同的诉请，一审法院予以支持。对房地产公司主张史明配合办理注销合同登记备案的诉请，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，房地产公司有权主张史明配合撤销涉案房屋的合同登记备案，故房地产公司的该诉请符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。对于房地产公司主张按合同约定总价款的20%计算违约金的诉请，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，史明认为该标准过分高于房地产公司损失，请求调整，因房地产公司未提交证据证明其实际损失，且考虑房地产公司在解除合同后有权另行处置涉案房屋，故史明提出房地产公司主张的违约金过分高于实际损失的意见一审法院予以采纳，对房地产公司主张的违约金，一审法院予以调整为按未付款159万元为本金，自付款期限届满次日，即2016年1月1日起至解除合同之日止，按银行同期贷款利率的1.3倍计算的利息。对史明提出未能办理贷款原因在房地产公司，且房地产公司承诺史明可办理贷款的答辩意见，一审法院认为，史明未提交证据证明房地产公司承诺史明可办理银行贷款，且根据建设银行出具的证明，史明未能贷款的原因为自身提供资料不符合规定，并非房地产公司原因，故对史明的该答辩意见不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除房地产公司与史明于2015年12月24日签订的《商品房购销合同》及补充协议（合同编号KYV-D2-H-93A）；二、史明于判决生效之日起十日协助房地产公司办理撤销商品房买卖合同登记备案（合同登记号：KM201505102667904）手续；三、史明于判决生效之日起十日内支付房地产公司以159万元为本金，自2016年1月1日起至解除《商品房购销合同》之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金；四、驳回房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费8147元，由房地产公司承担3000元，史明承担5147元。二审中，史明提交收据，欲证实房地产公司知晓银行可以向史明放贷后，通知史明交纳代办费，双方才签订购房合同。房地产公司经质证认为，真实性无异议，但是不能证实银行可以向史明发放贷款。本院认为，房地产公司对史明提交的收据真实性认可，本院予以确认。另，本院发函向中国建设银行股份有限公司云南省分行个贷中心昆明第四中心询问：你单位于2016年5月23日出具《证明》中记载“因借款人提供资料不符合我行规定，原贷款未予以放款。”其一，借款人提供的资料如何不符合规定；其二，是否告知借款人未放款原因并给予其补充提供的机会；其三，当时房地产公司与你单位之间的贷款合作关系是否正常？该单位于2017年9月13日回函记载：一、借款申请人史明2016年4月向我行申请个人住房贷款，提供的收入证明中记载其月收入5万元，按我行规定需要提供银行流水作为佐证。但史明所提供的银行流水无法支撑其月收入5万元的情况。二、因借款申请人史明第一次提供的银行流水无法支撑其月收入5万元，我行已告知借款申请人无法申请贷款。后借款申请人再次向我行提供史斌及其配偶刀明英的银行流水作为补充，经我行核实，仍不符合我行贷款的相关要求，我行已立即将此情况当面告知了借款申请人。三、房地产公司于2015年10月20日与我行签订《个人住房贷款担保业务合作协议》，合作期限从2015年10月20日至2020年10月19日，期间对符合我行贷款条件的购房人购买昆明市盘龙区双龙乡野鸭湖山水假日城二期G、H区的商品房发放个人住房贷款，房地产公司为上述项目发放的个人住房贷款提供连带责任保证。史明经质证认为，银行的回函不具客观真实性，不能成为本案定案依据，银行在初审史明的材料后，向房地产公司表示可以放款，房地产公司才和史明办理了购房手续，收取首付款和代办费。房地产公司经质证认为，三性均无异议。本院认为，史明虽然对银行的回函不予认可，但是并未举证反驳，本院对回函予以确认。针对一审法院确认的事实，史明对“因史明提供的资料不符合银行规定，故对史明申请的贷款金额159万元建设银行未予放款”有异议，其认为，史明已经按规定提交了资料。此外，各方当事人对一审法院确认的其余事实均无异议，本院予以确认。关于史明提出的异议，二审中银行回函记载，确因史明提交的银行流水无法支撑其收入，故本院对其异议不予确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.涉案合同是否应当解除，2.史明是否应当承担违约责任？针对争议焦点1，涉案《商品房购销合同》约定，如自本合同约定的的付款期限届满后次日起，逾期60天仍未付清全款的，则史明应向房地产公司支付总合同价款20%的违约金，且房地产公司有权单方解除合同，另行处置所涉房屋，如房地产公司解除本合同的，房地产公司有权请求合同登记部门撤销本合同的登记备案。现史明确未按照约定的时间付清全款，故房地产公司要求解除合同，撤销商品房买卖合同登记备案手续有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。针对争议焦点2，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，房地产公司提交加盖“中国建设银行股份有限公司云南省分行个人贷款中心昆明第四中心个人贷款业务专用章”字样的证明，载明“……因借款人提供资料不符合我行规定，原贷款未予以放款。”主张系因史明违约，要求其承担违约责任。二审中，银行向本院的回函中亦陈述了不予发放贷款的原因是史明提供的银行流水不能支撑其月收入。史明虽对银行的证明和回函提出异议，但是并未举证反驳，其应当承担举证不能的不利后果。本院对史明关于系房地产公司的原因导致贷款未成的主张不予支持。一审法院结合本案实际情况，判令史明以未付款为本金从付款期限届满次日至解除《商品房购销合同》之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金并无不当，本院予以维持。综上，史明的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费8147元，由史明负担。本判决为终审判决。审判长 杨 雪审判员 彭 韬审判员 张 楚二〇一七年九月十八日书记员 陈媛媛