浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第52号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐光平。
委托代理人：李晓丽，浙江丽阳律师事务所律师。
委托代理人：郑鑫瑜，浙江捷频律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：青田县鹤城街道第二村民委员会。
负责人：朱剑伟，该村委会主任。
委托代理人：陈根雄，浙江博翔（青田）律师事务所律师。
委托代理人：留利荣，系被上诉人的会计。
上诉人徐光平因与被上诉人青田县鹤城街道第二村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院于2014年12月19日作出的（2014）丽缙民初字第342号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理，上诉人徐光平及其委托代理人李晓丽、郑鑫瑜，被上诉人青田县鹤城街道第二村民委员会的负责人朱剑伟及其委托代理人陈根雄、留利荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2003年元月十八日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，原告将坐落于青田县鹤城街道鸣山路青田商贸城一、二层房屋出租给被告经营使用，约定租期为十年，从房屋装修验收合格后开始计算。2004年4月15日双方签订了补充协议，对租金进行了修改。2004年8月9日签订了房屋装修合同。房屋装修后，徐光平将一楼店面大部分转租，自己在二楼开办经营华隆酒店。2011年5月27日双方又签订了补充协议，明确徐光平承租房屋起算时间为2005年10月15日。因被告未按期支付租金、原告未按时缴纳房屋租赁税等原因，原告要求提高租金，2012年12月24日，原、被告双方又签订了房屋租赁协议书，仍由被告承租该商贸城一、二层房屋，协议约定租期为六年，即自2012年10月15日至2018年10月14日止；租金为前三年每年租金500万，后三年每年租金为520万，约定付款的期限为每年的9月15日前支付下一年度的房屋租金；甲方（指原告青田县鹤城街道第二村民委员会，下同）收款后，应在每年的10月15日前将缴纳房屋租赁税的发票复印件给乙方（指徐光平，下同）入账；协议同时特别约定：乙方不按时支付租金给甲方，即视为违约，乙方应当向甲方支付违约金（按年度租金的10%计算），超过六十天的，甲方有权单方解除协议，收回房屋，同时还有权要求乙方赔偿损失。徐光平对2012年度、2013年度的租金有逾期支付的情形，但已付清2013年10月14日前的全部租金。2013年11月17日，原告通知被告，告知被告已逾期六十三天未交纳租金，限被告于11月25日前交清租金，否则华隆酒店关门歇业。2013年10月23日，被告徐光平支付给原告2013年10月15日至2014年10月14日这一年度的租金100万元，尚欠400万元。2013年12月4日，原告部分村干部及村民将华隆酒店的大门封锁，导致被告当天无法营业。计算到原告起诉日2014年1月2日止，应计租金为1069444.5元。
原审法院另查明，自2008年12月至2013年6月26日止，因被告未按期支付房租，原告一直有欠缴房屋租赁税的行为，被告因向次承租人收取租金亦需要缴税，其缴税的前提是出租人已缴纳房屋租赁税，在原告未缴纳前述税费的情形下，被告为及时收取转租的房屋租金，在上述期间为原告在青田县地方税务局第一税务分局垫付了五笔税金共计853081.34元，税票上的纳税人是原告，原告在此后缴纳的应缴税款中直接抵扣了被告为其垫付的上述税款。被告徐光平为了收取次承租人的租金，还到其他税务部门交了部分税款，而原告对应的纳税机关就是青田县地方税务局第一税务分局，被告不在第一税务分局交纳的税金，原告不能在税务机关抵扣。按税法有关规定，原告在未收到租金前，税务部门不能向原告收取房屋租赁税。
原审法院审理认为：原、被告双方经自愿协商所签订的系列房屋租赁协议，没有违反法律禁止性规定，原审法院确认协议合法有效，双方均应依约全面履行。在协议履行过程中，被告未能按时支付租金，原告未按时缴纳房屋租赁税费，双方均存在不同程度的违约行为。针对原、被告双方争议的垫付税款金额问题，原审法院认为依青田县税务部门的相关规定，应以被告徐光平在该县第一税务分局垫付的税费为准，即被告为原告在第一税务分局垫付的税费为853081.34元，被告并非在第一税务分局交纳的税款，因被告没有证据证明垫付的数额，且原告不能在此后的应缴税款中抵扣，故该部分税款由被告自负。针对被告主张的其为原告垫付了部分税款，基于先履行抗辩权暂时没有支付足额的2014年度租金的辩解意见，原告认为系由于被告未按时足额支付租金导致其无钱缴纳税款，致使垫付税金问题悬而未决，原审法院认为即使按被告主张的垫付税金160万元计算，其应交租金为500万元，被告可在扣除垫付税款后，将差额部分租金340万元支付给原告，但被告在原告催讨的情形下仍未按时交纳租金，给原告缴纳税款带来不便，按合同约定被告支付租金时间在前，原告交付税票在后，被告已违反合同约定的主要义务，且不符合先履行抗辩权的对价原则，故对被告的先履行抗辩权辩解，原审法院不予采纳，但被告在第一税务分局垫付的税款，应从租金中扣回。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告双方在协议中明确约定乙方不按时支付租金超过六十天的，甲方有权单方解除协议。现被告未按时支付租金，双方约定解除合同的条件已成就，且原告采用通知、封锁被告酒店大门等方式足以明示其解除合同的意思表示，故对原告主张解除协议及支付房屋租金之诉，原审法院予以支持。原、被告解除合同后，被告占有房屋所获取的利益，应当折价返还原告，故对原告请求被告支付占有房屋使用费之诉，原审法院予以支持。鉴于原告欠缴税款的过错，应承担相应的责任，故对原告主张的违约金50万元，原审法院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿停业一天损失215250元，未能提供足以证明损失金额的证据，故原审法院不予支持。但反诉原告无法经营，导致其当天房租损失13698.63元（500万÷365天）的事实清楚，反诉被告应当赔偿。对反诉原告主张的违约金50万元，鉴于其逾期支付租金的过错，原审法院同样不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百二十条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告青田县鹤城街道第二村民委员会与被告徐光平于2012年12月24日签订的房屋租赁协议书。二、被告徐光平支付原告青田县鹤城街道第二村民委员会房屋租金4089841.03元（计算自2013年10月15日至2014年12月22日止的14个月零8天租金共5942922.37元，扣除被告支付的租金100万元及垫付的税款853081.34元），并自2014年12月23日起参照合同约定的租金标准支付占有房屋使用费到腾退日止。款限本判决生效后三十日内交原审法院代转。三、限被告徐光平在本判决生效后三十日内腾退承租房屋。四、反诉被告青田县鹤城街道第二村民委员会赔偿反诉原告徐光平停业损失13698.63元。款限本判决生效后三十日内交原审法院代转。五、驳回原告青田县鹤城街道第二村民委员会和反诉原告徐光平的其他诉讼请求。本诉案件受理费42571.69元，由被告徐光平负担。反诉案件受理费5476元，由反诉被告青田县鹤城街道第二村民委员会负担。
宣判后，徐光平不服，向本院提起上诉。
上诉人徐光平上诉称：一、一审法院适用法律错误。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。一审法院认为，上诉人未按时支付租金，双方约定解除合同的条件已经成就，且被上诉人采用通知、封锁上诉人酒店大门等方式就足以明示其解除合同的意思表示。但是，上诉人认为租赁合同的解除虽必然导致出租方要求承租方腾空房屋，但是封锁承租人酒店大门并不必然是通知承租人解除合同的意思表示，而且在上诉人承租被上诉人房屋期间，被上诉人不止一次锁掉上诉人酒店大门，但之后均又恢复正常经营并保持了双方的租赁关系，可见，一审法院的上述认定与事实不符。另外，从被上诉人一审诉请解除双方于2012年12月24日签订的《房屋租赁协议》而非确认双方《房屋租赁协议》解除这一诉讼请求来看，被上诉人在起诉之前尚未向上诉人表达过解除合同的意愿。因此，上诉人认为被上诉人的诉求本身就不符合法律规定，依法不应予以支持，一审法院适用法律错误，依法应予纠正。二、一审法院认定事实错误。一审法院认定双方在履行协议的过程中，均存在不同程度的违约行为，但上诉人所主张的为被上诉人垫付税款的数额远低于应当支付给被上诉人的租金数额，且上诉人的延迟支付行为造成了被上诉人无钱缴纳税款，因此上诉人仍构成根本违约，因此认定被上诉人单方解除合同的条件已经成就。以上认定与事实不符，属于认定事实错误。事实情况是，自上诉人承租被上诉人的房屋以来，被上诉人一直仅享受收取租金的权利，而不履行或者延迟履行缴纳税款的义务，导致多年来上诉人因经营需要为被上诉人垫付税费1925517.62元（其中，2013年6月26日之前合计853081.03元，之后合计1072436.59元），额外支出税费损失504108.55元，两项合计2429626.17元。在合同履行中，上诉人虽有未按期支付租金的行为，但其目的均在于督促被上诉人缴纳税款而非恶意拖欠。特别值得注意的是，由于前述原因，双方于2012年12月24日签订的《房屋租赁协议》约定被上诉人应于收款后将缴纳房屋租赁税的发票复印件提交给上诉人，且被上诉人及其村民不得干扰上诉人的正常经营。协议签订后，上诉人如缴纳了2012年10月15日至2013年10月14日的房屋租金，按照协议约定，被上诉人应于收款后一个月内缴纳税款，但是直至2014年本案一审审理过程中，被上诉人才将该年度的房屋租赁税缴纳完毕，而因被上诉人缴纳税款的时间已经跨年度，导致上诉人无法抵扣。正因为如此，上诉人在被上诉人一审起诉之前，多次要求被上诉人及时履行纳税义务，且双方就如何承担因被上诉人不及时纳税而造成的上诉人的损失进行磋商，但因双方分歧较大，并未达成一致意见。因此上诉人才暂时没有足额支付次年的租金。在此期间，被上诉人煽动村民于2013年12月4日锁掉了上诉人的酒店大门，致使上诉人的酒店不能营业，造成了直接经济损失215250元。上诉人认为，根据双方的合同约定，在上诉人已经付清2012年10月15日至2013年10月14日的房屋租金的情况下，被上诉人应当在上诉人支付下一年度租金之前缴纳上年度的房屋租赁税，根本不存在一审法院认定的由于上诉人不支付租金而导致被上诉人无钱缴纳税款的事实。根据合同履行的顺序，上诉人依法享有先履行抗辩的权利。即使按照一审法院的逻辑，上诉人主张垫付的税款以及因被上诉人的违约行为导致的损失累计有2429626.17元而非160万元，上诉人已经预付的100万元租金，两项相加有3429626.17元，与500万元的租金已经相差无几。3429626.17元已经足以覆盖2013年10月15日至上诉人起诉之日止期间的房屋租金，而在此期间上诉人一直积极与被上诉人协商双方如何承担因被上诉人不及时纳税而造成的上诉人损失的事宜，从未表达过任何拒付租金的意思表示。另外，从被上诉人提供的历年上诉人支付租金的情况来看，因被上诉人的违约行为上诉人分段支付房屋租金几乎已成常态，但是多年来考虑被上诉人系村民集体，体谅被上诉人村委领导的工作，即使在被上诉人违约的情况下，上诉人仍然履行完毕了给付租金的义务，从未恶意拖欠。因此，被上诉人违约在先，一审法院认定上诉人违反合同约定的主要义务，且不符合先履行抗辩的对价原则，不能成立。三、一审法院的判决违反诚实信用原则。双方于2011年5月27日签订的补充协议约定，2012年10月15日至2015年10月14日期间的租金按照市场价格确定。在双方2012年12月24日签订的《房屋租赁协议》之前，上诉人曾就租赁物业的市场租赁价格委托丽水经济资产评估有限公司进行评估，评估结论是在此期间的平均年租金为362万元。在此前提下，为了能够保障合同的履行，上诉人同意了被上诉人提出的年租金500万元的要求。纵观本案，上诉人的延迟支付行为均系被上诉人违约在先且双方不能就被上诉人的先违约行为造成的损失承担问题达成一致意见，即使在前述问题没有解决完毕的情况下，上诉人还于2013年10月23日按照被上诉人村委干部的要求积极支付了100万元的租金，仅为便于被上诉人缴纳上一年度的税款。且在一审期间，上诉人一直积极参与调解。可见，即使上诉人有延迟支付的行为但客观上仍然本着诚实信用的原则在坚持履行合同。而从被上诉人的行为来看，其从双方2005年10月15日建立租赁关系开始就年年拖欠税款（一度被纳入税务局的黑名单），不仅导致上诉人的分租转租等经营活动不能正常进行，而且造成了上诉人的损失。另，在租赁期间，还多次锁掉上诉人酒店的大门，阻碍上诉人的正常经营，即使在2012年12月24日双方对于缴纳税款和不得妨碍上诉人经营活动做了特别约定后，被上诉人仍然一如既往的违约。被上诉人违反诚实信用原则，但一审仅认定双方均存在违约行为，却忽略了本案系被上诉人违约在先，且上诉人的违约系由被上诉人的先违约行为诱发的事实，直接支持了被上诉人单方解除合同的诉求，明显有悖于诚实信用原则的要求。而且，一审法院的判决不仅没有起到督促双方积极履行合同义务、促进市场经济持续繁荣稳定的积极效果，反而让先行违约的被上诉人获得了单方解除合同的权利，对于守约方无疑是沉重的打击。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求判令撤销（2014）丽缙民初字第342号民事判决第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担上诉人的停业损失215250元；本案一审本诉、反诉、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人青田县鹤城街道第二村民委员会答辩称：一、一审适用法律正确。上诉人未按时支付租金，被上诉人已经书面通知上诉人，在上诉人不予理睬的情况下，被上诉人村民被逼无奈，通过私力救济方式实现自己的权益，遂将上诉人经营的华隆酒店大门锁住，该举动是解除合同的意思表示。后经当地政府协调，上诉人重新开业，上诉人把这视为被上诉人放弃自己解除合同的权利是错误的，后来被上诉人起诉是想通过和平的方式达到解除合同的目的。根据《合同法》第九十六条的规定，对解除合同有异议的一方可以申请法院或者仲裁机构认定解除合同的效力，而不是合同解除权人在解除合同的意思表示送达后再一次请求法院或者仲裁机构认定解除合同的效力。上诉人认为被上诉人应当在一审时提出确认合同解除效力的诉请，显然是对法律的误解。另外，《合同法》第九十六条规定，解除合同应当通知对方，这是赋予合同解除权人的一种权利，不应被解读为：合同解除必须由解除权人履行通知义务，否则就不能通过诉讼的方式解除合同。被上诉人在通过书面通知上诉人解除合同后，为了慎重起见，怕徐光平耍赖，不承认已经收取解除合同的通知，遂在一审时又提出解除合同的诉求，这一安排是强烈表明被上诉人非要解除合同的愿望而已。但被上诉人始终认为，在起诉前已经向上诉人表达了解除合同的意思表示，而且上诉人是非常清楚的。二、一审认定事实正确。存在严重违约情形的是上诉人，其从开始承租房屋起就没有按时足额支付过租金。按照合同法的规定，房屋租赁合同中，支付租金系承租人的主要义务，交付符合租赁合同约定内容的标的物系出租人的主要义务。在承租期间，承租人确实为被上诉人垫付过税款85万余元，一审法院已经认定，被上诉人也是认可的。三、上诉人严重违反诚实信用原则。上诉人以极其低廉的房租承租了被上诉人的房屋，即使在这样的情况下，上诉人也没有按照合同约定的时间支付房屋租金，每年向上诉人催讨房屋租金变成了被上诉人村干部的头等大事。被上诉人从未违反诚实信用原则，倒是上诉人以各种理由拖延支付租金，已经构成根本性违约，违反了诚实信用原则。综上，一审法院的判决符合客观实际，法律依据充分。
二审中，上诉人徐光平向本院提交了以下证据：证据1、2012年9月14日会议签到册、2012年9月25日会议签到册、2012年10月15日会议记录复印件各一份，共同待证上诉人与被上诉人在2012年12月24日重新签订租赁协议前由鹤城街道出面组织多次谈判、协商，及重新签订租赁协议前被上诉人拖欠税费的事实；证据2、2013年12月4日会议记录，待证一审起诉前上诉人与被上诉人就发票及租金事宜进行谈判、协商，鹤城街道表态组织进一步协商的事实，且上诉人也没有拒绝交付房租的意思；证据3、丽水经济资产评估有限公司出具的丽经评字（2012）267号评估报告，待证2012年10月14日至2015年10月15日涉案房屋年租金评估价为362万元；证据4、证人黄某、张某、吴某的证言，共同待证上诉人与被上诉人在签订合同之前实际上就因为房租价格及税费发生了纠纷，之后通过镇政府及相关职能部门出面协调达成协议，案涉酒店经营涉及众多北山移民的利益问题，双方在2012年12月24日的签订房屋租赁协议是通过移民代表作了相关工作，在合同履行过程中房租涨到500万元是为了延长租期及税费的减免，按照原来的合同是以评估报告的价格362万元为准的。
被上诉人青田县鹤城街道第二村民委员会针对上诉人徐光平的证据质证认为：证据1真实性没有异议，但不能待证上诉人所主张的事实，上诉人没有按照合同缴纳房租，在被上诉人多次要求下，双方才进行协商房租的事情；证据2真实性没有异议，但不能待证上诉人所主张的事实，因为上诉人不支付租金，在协调过程中就租金问题进行了协商，但上诉人还是没有履约；证据3是上诉人单方制作的，不符合市场行情，所以不能待证上诉人所主张的事实；证据4证人与上诉人存在利害关系，证人可能是华隆酒店的投资者或者是上诉人的同乡，对三个证人证言的真实性有异议，而且与本案也是没有关联性。
被上诉人青田县鹤城街道第二村民委员会向本院提交了以下证据：证据1、徐光平签字的收款收据，待证第一年的税费20万元被上诉人已经交付给上诉人，但上诉人没有向税务部门缴纳税费；证据2、丽水大恒资产评估有限公司出具的丽大恒评字（2012）第290号评估报告，待证被上诉人的房屋年租金评估价。
上诉人徐光平针对被上诉人青田县鹤城街道第二村民委员会的证据质证认为：对于证据1真实性、合法性、关联性没有异议，2005年10月到2006年10月房租已经向被上诉人交付了，双方约定税票不再由被上诉人出具，被上诉人补给上诉人20万元；对于证据2真实性有异议，该评估报告是由缙云评估公司出具的，且评估报告的评估师不是该评估机构的人员，双方谈判过程中被上诉人没有提供过。
经审查，本院认为，一、关于上诉人徐光平提交的证据：证据1、4系双方于2012年12月24日签订案涉租赁合同前的谈判、协商过程，与双方在履行案涉合同中是否存在违约及上诉人是否享有先履行抗辩权无实质性联系，不予采信；证据2系双方协商过程的记录，双方均无作出变更或放弃合同权利的意思表示，证据3系上诉人单方委托，且评估时间为2012年8月22日，早于双方签订案涉租赁合同的时间，证据2、3均与本案缺乏关联性，不予采信。二、关于青田县鹤城街道第二村民委员会提交的证据：证据1、2均与本案缺乏关联性，不予采信。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人徐光平与被上诉人青田县鹤城街道第二村民委员会于2012年12月24日签订的《房屋租赁协议书》系真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。双方在《房屋租赁协议书》中关于违约责任作了特别约定：“乙方（即上诉人）不按时支付租金给甲方（即被上诉人），即视为违约……超过六十天的，甲方（即被上诉人）有权单方解除协议，收回房屋。”合同履行过程中，上诉人逾期超过六十天未支付2013年10月15日至2014年10月14日租期的租金。上诉人主张由于被上诉人在收取上一年度租金后未缴纳上一年度的房屋租赁相关税费，上诉人依法享有先履行抗辩权从而拒付下一年度租金。本院认为，双方虽然在《房屋租赁协议书》中约定：“甲方（即被上诉人）收款后，应当在每年的10月15日前将缴纳房屋租赁税的发票复印件给乙方（即上诉人）入帐。”但本案中，作为出租人青田县鹤城街道第二村民委员会所负的提供房屋租赁相关税费发票复印件的义务系从给付义务，而承租人徐光平所负的按期支付房屋租金的义务系主给付义务，被上诉人是否提供发票复印件并不影响上诉人对涉案房屋的占有使用，也即不影响合同目的的实现，根据权利义务均衡的原则，在此情况下，上诉人不能因被上诉人未提供缴纳房屋租赁相关税费的发票复印件而享有先履行抗辩权从而拒付租金，上诉人的该项上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人未按合同约定期限支付租金显属违约行为，被上诉人依约享有单方解除权，上诉人于2013年11月17日向被上诉人发送“通知”一份，上诉人在反诉质证中对其真实性没有异议，应视为该“通知”送达了上诉人。被上诉人通知的内容虽然存在一定的含糊性，但其起诉请求原审法院解除合同也是行使合同解除权的一种形式，原审法院依法支持被上诉人解除《房屋租赁协议书》及要求上诉人腾退房屋的诉请，并无不当。上诉人主张被上诉人应赔偿其2013年12月4日停业损失215250元，但未提供充分的证据予以证明，考虑到上诉人确因被上诉人的行为造成其2013年12月4日存在停业的事实，原审法院以上诉人当天的应付房租金额认定其损失数额，并无不当，可予维持。关于上诉人为被上诉人垫付税费应在其应付租金中予以扣除的数额问题，原审判决已作了充分论述，本院予以认同，不再赘述。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41480元，由上诉人徐光平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周小兰
代理审判员 刘 斐
代理审判员 毛向东
二〇一五年三月二十七日
代书 记员 郑丽珍