成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第2184号
原告马洪麟。
委托代理人邱建，四川兴立律师事务所律师。
被告四川省房地产开发建设公司。住所地：成都市府青路立交桥侧南洋大厦。
法定代表人赵留京，四川省房地产开发建设公司经理。
委托代理人李忠剑。
原告马洪麟与被告四川省房地产开发建设公司（以下简称省房公司）借款合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理。依法由审判员龚晓明适用简易程序于2013年6月19日公开开庭进行了审理。原告马洪麟的委托代理人邱建、被告省房公司的委托代理人李忠剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马洪麟诉称，2007年7月13日，马洪麟、省房公司签订借款协议，约定：省房公司为建设“京都大厦”配套的相关设施及公司的日常开支，用“京都大厦”负一层自行车库（建筑面积：301.81平方米）作为借款抵押担保物，向马洪麟借款人民币共计330万元。而马洪麟则应从2007年7月至同年12月30日内，分期分批，以现金方式支付借款资金到位。同时，双方约定利息按银行同期贷款利率计算，且按月支付。2007年12月内马洪麟借款资金到位后，若省房公司连续延期6个月未支付应支付的利息，则应承担国家银行贷款利息四倍的罚金。此外，双方还约定，如发生纠纷，由抵押物所在地人民法院管辖。该协议生效后，马洪麟按约履行了放款义务，但省房公司却未按约支付利息，后经马洪麟多次催收还款无果，故起诉来院。请求判令被告省房公司向原告马洪麟偿还借款本金人民币330万元；原告马洪麟对上述借款本金，就被告省房公司提供的“京都大厦”负一层自行车库（建筑面积：301.81平方米）抵押物优先受偿，实现抵押权；被告省房公司承担本案的诉讼费用。
被告省房公司辩称，1、马洪麟与省房公司签订借款协议后，省房公司共计收到马洪麟330万元的借款事实无异议，省房公司已经将该笔款用于“京都大厦”的后期工程完善，省房公司同意返还借马洪麟的330万元本金，但现在省房公司因经济困难无偿还能力；2、省房公司将“京都大厦”负一层自行车库作为借款抵押担保物属实，但该担保物未到有关部门登记，抵押担保行为未生效，马洪麟主张对担保物行使优先受偿权不成立，请求驳回马洪麟的第二项诉讼请求。
经审理查明，2000年5月16日，因省房公司涉诉案件进入执行程序执行，四川省高级人民法院下达（2000）川执提字第1号民事裁定书，裁定省内涉及省房公司的执行案件一律由该院提级执行。
2004年5月25日，成都市中级人民法院下达（2004）成执字第296号民事裁定书，裁定根据四川省高级人民法院（2000）川执提字第1-1号指定执行决定书，解除四川省高级人民法院（2000）川执提字第1-21号民事裁定书对被执行人省房公司位于成都市大科甲巷43-75号的在建工程“京都大厦”全楼的查封，由成都市中级人民法院继续查封；解除四川省高级人民法院（2000）川执提字第1-6号民事裁定书对被执行人省房公司位于成都市大科甲巷43-75号的国有土地使用权（成国用（1996）字第193号，面积2812.014平方米）的查封，由成都市中级人民法院继续查封。查封期间，未经成都市中级人民法院许可不得以任何形式租赁、预售、转让、过户及设置抵押。
2004年12月17日，成都中院下达（2004）成执字第296-1号民事裁定书，裁定将成都中院查封的“京都大厦”停工工程委托受裁定人四川格林建筑工程有限公司投资续建。
2007年6月19日，成都成房测绘有限责任公司接受四川格林建筑工程有限公司委托，对锦江区春熙路大科甲巷43-75号“京都大厦”项目进行实测（变更），并出具房产测绘成果报告。报告载明，房屋面积共有未分摊面积301.81平方米。
2007年7月10日，省房公司召开股东会，股东一致同意公司在马洪麟个人处借款，该借款用于公司的各种日常费用（含工程的各项开支），并用“京都大厦”负一层自行车库作担保抵押。
2007年7月13日，马洪麟与省房公司签订一份《借款协议》，约定省房公司向马洪麟借款330万元用于建设“京都大厦”配套的相关设施及公司的日常开支，资金到位期限2007年7月至2007年12月30日内，还款日期限2008年12月31日，省房公司按银行同期贷款利率支付马洪麟借款利息，且按月支付。2007年12月内马洪麟借款资金到位后，若省房公司连续延期6个月未支付应支付的利息，则省房公司应承担国家银行贷款利息四倍的罚金。省房公司用“京都大厦”负一层自行车库（建筑面积：301.81平方米）作为借款抵押担保物。在省房公司能办理上述资产的产权证时，省房公司无条件为马洪麟办理。同日，马洪麟与省房公司签订一份《抵押协议书》，约定省房公司在马洪麟处借款330万元，于2007年12月底全款到位。省房公司用“京都大厦”负一层自行车库作该借款抵押物，并承担担保法律责任。现双方按2007年6月19日产权处出具的测绘报告中所载建筑面积：301.81平方米为产权处测绘报告（成房测2006-007号），今后双方的结算应按正式领取的产权证中所载的面积为准。借款还清时，该协议中涉及的抵押和担保责任一并终止。如借款在连续两年不偿还，无条件将该抵押物过户给马洪麟，一次性了结借款。协议签订后，马洪麟自2007年7月6日至2012年12月29日分11次向省房公司支付借款合计330万元，省房公司出具加盖公司财务专用章的收据，并在收据上注明现金。借款期满后，省房公司未归还借款。至今马洪麟、省房公司未到房屋管理部门办理抵押物登记手续。2009年12月1日、2011年11月30日，马洪麟向省房公司发出《催款通知》，要求省房公司尽快归还借款。省房公司收到通知后加盖公司公章，并注明“情况属实，我公司现无力支付，待资金到位后，按约定支付”。
认定以上事实有原告马洪麟提交的马洪麟《居民身份证》、省房公司的《企业法人营业执照》、《房产测绘成果报告》、《股东会决议》、《借款协议》、《抵押协议书》、《收据》、《催款通知》，本院依职权调取的（2000）川执提字第1号民事裁定书、（2004）成执字第296号民事裁定书、（2004）成执字第296-1号民事裁定书等证据材料以及马洪麟、省房公司当庭陈述在案佐证。
本院认为，马洪麟与省房公司签订的《借款协议》是当事人真实意思的表示，该协议签订后，马洪麟按约向省房公司履行了出借义务，约定的还款期限届满后省房公司没有归还借款，违反了诚实信用原则，现马洪麟请求省房公司偿还借款本金300万元，省房公司同意退还，本院予以确认。省房公司用“京都大厦”负一层自行车库作该借款抵押物并签订《抵押协议书》，但因双方未就抵押物办理抵押登记手续，且抵押时省房公司的财产已全部处于司法监管的状态，省房公司用于抵押的财产属于《中华人民共和国担保法》第三十七条规定的不得抵押财产的范围，故该抵押不符合法律规定，抵押协议书无效。马洪麟请求对抵押物优先受偿、实现抵押权，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款（五）项（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
一、被告四川省房地产开发建设公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马洪麟偿还借款330万元；
二、驳回原告马洪麟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取16600元，由被告四川省房地产开发建设公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 龚晓明
二〇一三年七月二十二日
书记员 赖婷婷