广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第917号
上诉人（原审被告）：深圳赛博迈特数码科技有限公司。住所地：深圳市福田区。
法定代表人：陈力隽，董事长。
委托代理人：李翊，系该公司员工。
委托代理人：张学存，系该公司员工。
上诉人（原审原告）：李泽，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：邓龙，广东瑞霆律师事务所律师。
上诉人深圳赛博迈特数码科技有限公司（以下简称赛博迈特公司）、上诉人李泽因双方之间房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第975号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年12月30日，李泽（甲方）与赛博迈特公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于深圳市福田区华强北路现代之窗大厦裙楼3楼xxxx／xxxx号商铺出租给乙方，租赁期限从2011年7月1日至2016年6月30日止；在合同生效履行期间，租金按月支付，乙方应于每月7日前向甲方交付当月租金，甲方无任何违约，如乙方逾期支付租金，甲方有权按日收取滞纳金，滞纳金按逾期支付金额的万分之一计算，如乙方逾期15个工作日仍未支付当月租金，则甲方有权书面通知乙方支付租金，乙方应在接到书面通知后15个工作日内支付，若乙方仍未支付的，则甲方有权单方解除合同，并有权依照本合同第9.3条所述要求乙方赔偿；乙方应于本合同签订后15个工作日向甲方支付履约保证金11553.72元，乙方在支付合同期最后两个月租金时，可用履约保证金冲抵应付甲方的租金，冲抵租金后的剩余部分由甲方退还给乙方；甲方违反本合同的约定，使合同无法继续履行，乙方可以终止合同，并要求甲方赔偿经济损失；属于乙方违反合同约定的，甲方可终止合同，并有权要求乙方赔偿经济损失；因乙方原因导致合同提前解除或终止的，甲方可全额扣除乙方所交纳保证金（第9.3条）；除本合同另有约定外，任何依本合同之书面通知、信函、函件、文书等送达，发函方均得以快递或邮局挂号方式邮寄至对方在本合同留下的具体地址或联系方式，自交邮之日起3天后视为送达对方。合同附有的《租金标准列表》载明：2012年7月1日至2013年6月30日期间的月租金为6065.71元，2013年7月1日至2014年6月30日期间的月租金为6368.99元，2014年7月1日至2015年6月30日期间的月租金为6687.44元。
2013年2月28日，李泽与赛博迈特公司签订一份《租赁合同补充协议书》，约定因地铁施工及整体it行业不景气，赛博迈特公司商场经营十分困难，李泽对此充分理解并就2013年3月1日至2016年2月29日期间的租金给予让价，2013年3月1日至2016年2月29日的月租金实付5420元，2016年3月1日至6月30日月租金实付6972.31元；为防止履约期间出现不必要的争议，双方同意此期间任何一方不得提前终止本协议及原合同，否则属违约，若赛博迈特公司违约须按原合同的约定承担违约责任并补付本协议与原合同约定租金的差额（即恢复让价期间全部原合同租金价格）。
合同签订后，李泽将商铺交付给了赛博迈特公司。赛博迈特公司在2013年、2014年支付租金情况如下：2013年1月、2月未付租金，3月8日付款15454.36元，3月8日付款5420元，4月至10月每月付款5420元，11月、12月各付款4071.91元，2014年1月14日付款4594.17元，1月23日付款4245.99元，3月7日付款4245.99元。此后，赛博迈特公司未再向李泽付款。李泽于2014年6月5日到赛博迈特公司处催要租金时，赛博迈特公司向李泽发出一份署期为2012年12月18日的《解约暨铺位交接通知书》，称：“因2011年以来整体it行业不景气，同时面临华强北路为期四年的地铁7#线施工，致使我商场经营困难，亏损严重，大量铺位长期空置。因您铺位已经或即将空置（到期商家不再续约），我司无力支付租金，现我司以书面形式通知您，我司将从2013年2月1日起停止支付铺位租金，也请您于2013年1月28日前往物业所在地办理铺位交接等相关手续（我司亦将按照租赁合同的约定进行赔偿或补偿），若您逾期不办理交接手续亦不书面回复，视为该铺位已于2013年1月28日交接完毕。”赛博迈特公司庭上陈述，该通知书已于2013年1月寄给了李泽。李泽对此予以否认。赛博迈特公司未能提交证据证明李泽于2013年1月收到了该份通知。
2014年8月20日，赛博迈特公司向涉案商铺的服务企业深圳市零七物业管理有限公司发出《联络函》，称“我司计划于2014年8月31日终止卖场经营，解除与剩余业主租赁合约，并于2014年8月25日至9月15日间陆续实施业主铺位恢复原状工程，陆续将剩余铺位交还给业主。于此，因基础关系丧失（即与业主解除租赁合约），我司拟于2014年9月15日解除与贵司所签《代业主缴纳物业服务管理费协议》。届时，我司将整体撤场，现代之窗a座第1-4楼全部物业所涉之消防安全、强弱电、安保、保洁和物业本身维护等所有事项均由贵司承担。”
另查，李泽还就现代之窗大厦裙楼xxxx号商铺与赛博迈特公司签订了另一份租赁合同，约定2012年7月1日至2013年6月30日的月租金为1661.47元。双方于2013年2月28日就该商铺也签订了一份补充协议，将2013年3月1日至2016年2月29日的月租金变更为1530元，其余内容与前述补充协议一致。
李泽的一审诉讼请求：1、赛博迈特公司支付拖欠的租金49475.11元（暂计至2014年8月）；2、赛博迈特公司赔偿李泽损失97723.64元；3、由赛博迈特公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：李泽与赛博迈特公司签订的《租赁合同》及补充协议是双方的真实意思表示，内容合法有效。按照双方租赁合同约定，2013年1月、2月本案3c46／3c47号商铺的租金为12131.42元，另案xxxx号商铺的租金为3322.94元。赛博迈特公司在2013年1月、2月未向李泽付款，赛博迈特公司于2013年3月8日向李泽支付的15454.36元，应为1月、2月两商铺的租金（12131.42元＋3322.94元=15454.36元）。赛博迈特公司在租赁期未满即提出提前终止合同，构成了违约，李泽主张原已作出让价的月租金应按补充协议的约定补足，符合双方的约定，原审法院予以支持，赛博迈特公司应按租赁合同约定的租金标准而非补充协议的标准向李泽支付2013年3月至2014年5月期间的租金，扣除赛博迈特公司已支付部分，赛博迈特公司还应补足29731.24元。
赛博迈特公司从2014年4月开始未再向李泽支付租金，并在2014年6月5日在李泽催收租金时向李泽发出了《解约暨铺位交接通知书》，赛博迈特公司虽然违约提前解除合同，不发生解除合同的效力，但李泽在此日应当知道赛博迈特公司无力也无意继续履行租赁合同，李泽也有减少损失发生的义务，扣除李泽另寻租户或作自用准备的合理时间3个月，李泽因赛博迈特公司提前解约而遭受的损失可认定为3个月的租金损失，赛博迈特公司应赔偿李泽相当于3个月（2014年6月、7月、8月）租金的损失19743.87元（6368.99元＋6687.44元×2）。赛博迈特公司未能提交证据证明其于2013年1月向李泽发出了解约通知，并且赛博迈特公司在2014年3月以前还向李泽支付租金，赛博迈特公司的辩称与事实不符，原审法院不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、赛博迈特公司应于判决生效之日起10日内向李泽支付租金29731.24元；二、赛博迈特公司应于判决生效之日起10日内向李泽赔偿损失19743.87元；三、驳回李泽的其它诉讼请求。如果赛博迈特公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3244元（已由李泽预交），因本案适用简易程序审理，减半收取1622元，由李泽负担1103.56元，赛博迈特公司负担518.44元；保全费1270元（已由李泽预交），李泽负担755.25元，由赛博迈特公司负担514.75元。
上诉人赛博迈特公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判驳回李泽的诉讼请求，并由李泽承担本案诉讼费。上诉理由：一、赛博迈特公司已于2014年1月18日向李泽送达解除合同通知书。双方租赁合同第11．2条约定“本合同另有约定外，任何依本合同之书面通知、信函、函件、文书等送达，发函方均得以快递或邮局挂号方式邮寄至对方在本合同留下的具体地址或联系方式，自交邮之日起3天后视为送达对方”。赛博迈特公司于2014年1月15日按合同中写明的李泽地址寄出《解约暨交接铺位通知书》。依合同约定3天后即2014年1月18日该通知书视为送达李泽。二、赛博迈特公司已同时将空置的涉案商铺交还李泽，事实上双方租赁合同已无继续履行的可能。赛博迈特公司发出解除合同通知书时，早已将商铺的实际经营商户赶走，并清空商铺，即为了履行向李泽交还涉案商铺的义务。赛博迈特公司已经以不支付租金、发函解约并交还商铺的多个行为表明无意继续履行租赁合同。因此，解除合同通知书送达李泽时，双方的租赁合同已经没有继续履行的事实可能，合同实际已经解除。
李泽针对赛博迈特公司的上诉，答辩称：一、解除合同通知书并未送达李泽本人签收，该快件从流程显示是退件。解除合同通知书并不发生解除合同的效力，通知解除合同必须有法律规定和合同约定，赛博迈特公司无权解除合同。二、赛博迈特公司没有任何证据证明涉案商铺已经交还李泽，至今还没有交还的证据。在我方起诉时，因为当时要作诉讼保全，评估公司到现场拍照，2014年8月初涉案商铺仍然由赛博迈特公司在出租收益。赛博迈特公司曾经在一审提交了商铺的照片，照片的时间是伪造的，一审庭后我方试图去证明这一点，赛博迈特公司提交的照片实际上是2014年10月份的现状，不是1月份的现状。赛博迈特公司在陈述中也提到2014年9月15日才撤场，我方认为赛博迈特公司在撤场之前一直占用、使用李泽的涉案商铺，赛博迈特公司因此应承担相应的租金。
上诉人李泽也不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判赛博迈特公司向李泽支付终止合同前拖欠的租金49475.11元（计至2014年8月），赔偿李泽损失95630.38元，并由赛博迈特公司承担本案一、二审诉讼费及其他费用。上诉理由：一、双方合同未解除，赛博迈特公司应支付租金至合同解除时止，原审判决赛博迈特公司只支付2014年6月前的租金无事实和法律根据。（一）原审法院一方面认定合同没有解除，另一方面又按合同解除的法律后果来处理本案。按照原审判决的逻辑，只要合同一方当事人提出无力、无意履行合同，那么守约一方就产生减少损失的义务来承担对方违约的后果。（二）合同未解除，商铺未交还李泽，诉讼期间赛博迈特公司还实际占有涉案商铺进行出租盈利，即使合同解除甚至没有合同，赛博迈特公司也应向李泽支付租金，原审法院判决赛博迈特公司不支付占有涉案商铺期间的租金没有道理。二、判决李泽损失为三个月租金明显偏低。（一）李泽的损失应从确定合同解除并将涉案商铺交还李泽时起算，在此之前因李泽依法不能一房二租，同时因赛博迈特公司占有房产李泽也无法出租，故应仍由赛博迈特公司承担租金。（二）解除合同并交还房产后，因李泽产生三个月装修及招租空置期，赛博迈特公司应赔偿李泽三个月的空置期损失20062.32元（6687.44元×3个月=20062.32元）。（三）因为赛博迈特公司整体撤场，造成包括李泽在内的400多个独立产权拥有人的市场一片混乱，严重影响了市场的经营环境。李泽虽然积极采取行动减少损失，但涉案商铺租金水平仍然降低约50%。故至原合同到期日2016年6月30日，李泽蒙受因赛博迈特公司违约造成22个月租金差额损失（6687.44元×10＋7021.81元×12）×50%=75568.06元。该损失也应由赛博迈特公司赔偿。
赛博迈特公司针对李泽的上诉，答辩称：一、双方租赁合同第11.2条有视为送达的条款，合同中有李泽的地址，按照地址邮寄了解约及交接铺位通知书，合同送达时即使被退回也视为送达，并且合同退回时视为合同已解除。二、赛博迈特公司自2014年1月份起，多次口头、电话通知李泽前来交接铺位解除合同，并且召开了两次业主大会，给予业主两个方案，要么整体降租，要么赛博迈特公司退场解除合同，大部分业主知悉该情况，也知悉赛博迈特公司于2014年8、9月撤场的事实。赛博迈特公司已经履行了交还铺位的义务，且李泽作为业主有减损的义务，在接到通知后要减少损失重新出租。三、赛博迈特公司整体撤场的计划是于2014年8月清空所有商铺，到2014年8月31日全部交还铺位，9月1日至15日是调整装修的改造期，因此8月底已全部清空铺位。四、李泽所称铺位租金的水平降低50%，没有任何证据证明，因此其主张的22个月租金差额损失是没有任何依据的，赛博迈特公司也不应承担差额损失。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。在二审期间，赛博迈特公司向本院提交了一份邮单回执和邮件投递情况记录，以证明其于2014年1月15日已经将解约及交接铺位通知书邮寄给李泽。李泽向本院提交了四张照片，以证明涉案商铺在2014年8月初尚由赛博迈特公司占用。
本院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。双方二审提交的证据即使真实，上述证据在一审开庭前即已形成，而双方直至二审才分别提交，已经超过举证期限，双方也未就逾期提供证据说明正当理由，对双方二审提交的上述证据，本院依法不予采纳。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。赛博迈特公司主张其在2014年1月15日向李泽邮寄了解约及交接铺位通知书，但其在一审并未提交证据证明其该项主张，原审法院结合赛博迈特公司2014年3月8日尚在支付租金的事实，未采纳赛博迈特公司的上述主张，符合法律规定。对赛博迈特公司的上诉主张，本院不予采纳。
合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，赛博迈特公司单方提出解约，构成违约，应当承担相应的违约责任。而作为守约方，李泽在得知赛博迈特公司将整体撤场，不再继续履行涉案租赁合同后，也应当积极采取措施，避免损失扩大。原审法院酌情认定李泽另寻租户或作自用准备的合理时间为3个月，判令赛博迈特公司支付2014年8月份之前的租金，驳回李泽有关2014年9月份之后租金的诉讼请求，并无不当。
综上，上诉人赛博迈特公司和李泽的上诉均无依据，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2132.9元（赛博迈特公司已预交1036.9元，李泽已预交2191元），由上诉人深圳赛博迈特数码科技有限公司负担1036.9元，由上诉人李泽负担1096元。上诉人李泽多预交的1095元，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年六月十日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。