江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第391号
原告汤桂芳。
委托代理人贾爱兰，江苏泽泰律师事务所律师。
被告黄红军。
委托代理人章丽娟，常州市天宁区清凉法律服务所法律工作者。
委托代理人蔡国强，常州市天宁区清凉法律服务所法律工作者。
原告汤桂芳与被告黄红军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法由审判员吴光前适用简易程序于2015年3月2日、2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告汤桂芳及其委托代理人贾爱兰、被告黄红军及其委托代理人章丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤桂芳诉称：2011年2月1日原告将自己承租的常州市常面路8号建筑面积为2634平方米的房屋转租给被告，双方签订了《房屋转租协议》。该协议约定：租赁时间为2011年2月1日至2014年10月31日，租金为38万元/年。2014年7月21日，该房屋所有权人常州市妇幼保健院通知原告，原《房屋租赁合同》的合同截止日期为2014年10月31日，决定合同到期不再续租。原告立即通知了被告，告知被告涉案房屋不再续租，要求其在2014年10月31日之前搬出，将该房屋返还原告。现租赁期限届满，虽经原告多次书面通知，要求被告搬出、返还房屋，但被告置之不理。为维护自身合法权益，原告诉至法院，提出下列诉讼请求：1、确认原被告双方的《房屋转租协议》于2014年10月31日到期终止，并判令被告立即从常州市天宁区常面路8号房屋搬出，将该房屋完好返还原告；2、判令被告支付拖欠的至2014年10月31日止的房屋租金50000元、水电费7000元；3、判令被告按每日1041元的标准支付自2014年11月1日至房屋实际返还之日止的占用费及应付水电费；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告黄红军辩称：1、原告不具备诉讼主体资格，所以第一项不应将房屋返还给原告，涉案房屋的实际房东应该是常州市妇幼保健院；2、截至2014年10月31日，被告不拖欠房屋租金50000元，不存在占用费用；3、关于水电费，被告一直交给常州市妇幼保健院，不拖欠水电费7000元；4、被告之所以不愿意搬迁，是因为原告的原因给被告造成了巨大的经济损失，故请求驳回原告的诉讼请求；5、诉讼费由原告自行承担。
本院经审理查明：坐落于常州市常面路8号（建筑面积2634.31平方米）房屋的房屋所有权人为常州市妇幼保健院。2009年6月，常州市妇幼保健院与汤桂芳签订《房屋租赁合同》一份，约定将常州市常面路8号房屋出租给汤桂芳使用，租赁期限为2009年11月1日至2014年10月31日，租金为38万元/年，承租人返还房屋的时间是2014年10月31日前。
2011年2月1日，出租人汤桂芳（甲方）与承租人黄红军（乙方）签订《房屋转租协议》一份。该协议约定：汤桂芳将常州市常面路8号房屋（建筑面积2634平方米）转租给黄红军使用；租赁时间为2011年2月1日起至2014年10月31日止；租金为每年38万元（不含水电、税等营业产生的费用），支付方式为当年1月份支付19万元，7月份支付19万元；如乙方不按期支付租金，甲方有权双倍收取租金和封门、拉闸、断水、断电，由此造成的损失和后果由乙方全部承担；合同到期后，如条件许可，双方另行协商，同等条件下，乙方有优先承租权；如不能达成续租协议，乙方在租赁到期后，将房屋及配套设施完好交付甲方，并由双方交接认可签字；甲方将该房屋内的所有物品和装饰品全部有偿给乙方，双方同意一次性结算，合计60万元，乙方在签订本协议时，全部予以付清给甲方；乙方必须保证该房屋的完好，租赁房屋的维修，在租赁期间由乙方承担全部的维修费用，并承担消防、环保、安全等法律责任；乙方负责支付承租房屋的水费、电费等各类费用，每月按实际抄表数与甲方结算；本协议签订后，甲乙双方于2011年1月28日所签订的承包协议全部作废，所有条款以本协议为准。
2014年7月21日，常州市妇幼保健院向汤桂芳发送《关于常面路8号的房屋不再续租的通知》。该通知的主要内容是告知汤桂芳双方签订的《房屋租赁合同》于2014年10月31日到期，因该院业务用房拓展需要，决定合同到期不再续租；要求汤桂芳于2014年10月31日前搬迁出租赁房屋并予以返还等。
2014年9月19日，贾爱兰经汤桂芳授权，向黄红军发送《律师函》一份。该函的主要内容是告知双方签订的《房屋转租协议》于2014年10月31日到期，因产权人常州市妇幼保健院业务用房拓展需要，要求收回房屋，故汤桂芳决定不再续租该房屋给黄红军；黄红军应于2014年10月31日之前从涉案房屋搬出，并将该房屋及配套设施完好交付给汤桂芳，同时要求黄红军付清应付租金、水电费等。随后，汤桂兰于2014年10月31日、2014年11月7日分别函告黄红军，告知租赁期限届满不再续租，要求黄红军搬出涉案房屋并予以返还等事项。
2014年12月23日，常州市妇幼保健院向本院提起诉讼。2014年12月24日，常州市妇幼保健院与汤桂芳自愿达成如下调解协议：一、常州市妇幼保健院与汤桂芳签订的房屋租赁合同于2014年10月31日到期，双方之间的租赁关系于2014年10月31日终止。二、汤桂芳按照每年38万元的标准支付自2014年11月1日起至房屋实际返还之日止的占用费及实际发生的水电费。三、汤桂芳于2014年12月30日前从涉案租赁房屋（常州市常面路8号）迁出并将房屋返还给常州市妇幼保健院。因涉案房屋由黄红军实际占有使用，黄红军又未能按期迁出，故汤桂芳暂时无法将房屋返还，遂诉至本院。
2014年12月25日，汤桂芳再次通过律师向黄红军发送《律师函》，要求其从涉案房屋搬出并支付相关费用等。
另查明，2011年1月28日，汤桂芳与黄红军签订《承包协议》一份，汤桂芳将正在营业的汉森休闲中心（常面路8号）全包给黄红军经营、管理；承包金全年为38万元；承包期限为2011年2月1日起至2014年10月31日止。该承包协议的主要内容与《房屋转租协议》的主要内容大体相同。对于该承包协议，黄红军认为该承包协议没有作废，汤桂芳转让了正在营业的汉森休闲中心不具备经营资格，从而导致开业仅一周就被相关部门禁止营业，期间关门半年多，造成了相应的经济损失。汤桂芳认为《房屋转租协议》明确约定房屋转租协议签订后，双方于2011年1月28日签订的承包协议作废，所有条款以转租合同为准。
本案诉讼过程中，经双方对账确认，转租合同期限内即截至2014年10月31日的租金已经付清，水电费支付至2014年10月20日，2014年10月21日起的水电费尚未支付。本院多次做黄红军的调解工作，释明法律规定，但黄红军直至宣判时依然占有使用涉案房屋。
上述事实，有《房屋租赁协议》、《房屋转租协议》、《关于常面路8号的房屋不再续租的通知》、《律师函》、《通知函》、收条及当事人的庭审陈述等证据证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，信守合同约定，按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失，有权要求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费。本案中，常州市妇幼保健院将常州市常面路8号房屋出租给汤桂芳使用，在剩余租赁期限内，汤桂芳再将涉案房屋转租给黄红军使用，双方之间签订的《房屋转租协议》合法有效。汤桂芳作为合同的相对方，有权以出租人的身份向法院提起诉讼，要求黄红军履行相应的合同和法律义务。黄红军认为汤桂芳不具备诉讼主体资格的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。根据《房屋转租协议》的约定，涉案房屋的租赁期限至2014年10月31日届满，故黄红军应于租赁期限届满后将租赁房屋返还给汤桂芳。汤桂芳在租赁期限届满前及届满后，多次函告黄红军不再续租涉案房屋并要求其搬出，但黄红军并未采取行动，该行为违反了合同的约定和法律的规定。现租赁期限届满，黄红军没有合法理由仍然占有使用涉案房屋，故其应承担返还租赁房屋和支付逾期腾房占有使用费的义务。同时，根据合同的约定，黄红军还应该支付占有使用租赁房屋期间实际发生的水费、电费等费用。综上，汤桂芳符合法律规定的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、汤桂芳与黄红军之间签订的《房屋转租协议》于2014年10月31日到期终止，黄红军于本判决生效之日起十五日内从常州市常面路8号房屋迁出，并将房屋返还给汤桂芳。
二、黄红军于本判决生效之日起十日内向汤桂芳支付自2014年11月1日起至涉案房屋实际返还之日止按照每年38万元计算的房屋占有使用费，以及支付自2014年10月21日起至涉案房屋返还之日止实际发生的水电费。
三、驳回汤桂芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1225元，按规定减半收取612.5元，由黄红军负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 吴光前
二〇一五年四月二十八日
书记员 李 倩