湖北省赤壁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂赤壁民初字第00070号
原告（反诉被告）黄桃华。
委托代理人李传斌，湖北咸宁温泉法律事务所法律工作者。
被告（反诉原告）鲍六明。
委托代理人李晓、周雅蕾，湖北君泽律师事务所律师。
原告黄桃华诉被告鲍六明租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成由审判员王洁担任审判长、人民陪审员艾菊桂、罗爱国参加的合议庭，于2014年2月25日和2014年4月15日先后两次进行了开庭审理。第一次开庭，原告黄桃华及其委托代理人李传斌、被告鲍六明到庭参加诉讼；第二次开庭，原告的委托代理人李传斌、被告鲍六明及其委托代理人周雅蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄桃华诉称，2011年8月1日，原、被告之间签订租赁合同，原告将其取得承租权的西湖某某酒楼进休闲广场左侧的两间门店租给被告鲍六明使用，租期两年零五个月，即截止2013年12月31日，到期后被告未搬离，将门店予以侵占。请求：一、判决被告交付门店；二、判决被告承担延期使用门店租金3.75万元／月；三、判决被告支付违约金10万元；四、诉讼费由被告承担。
原告举出了下列证据，以支持其诉讼诉讼请求：
1、黄桃华的身份证，证明其身份信息；
2、黄桃华与蒲圻办事处租赁合同两份，证明黄桃华系涉案门店使用权人，其主体适格；
3、黄桃华与鲍六明租赁合同一份，证明双方租赁关系及租期截止2013年12月31日及被告鲍六明超期使用门店；
4、授权催告函、复函，证明黄桃华在租期届满前已尽相关告知义务；
5、西湖相邻门店租赁合同，租金36万元，以证明相邻门店租金行情。
被告鲍六明辩称并反诉称，《门店租赁合同》第三条约定：“甲方（黄桃华）与办事处下届合同续签订下来，甲方继续续订三年给乙方（鲍六明）使用。”该条款是附生效条件的条款，即条件出现后该续订三年的门店租赁合同生效。2013年10月12日，被反诉人与蒲圻办事处续签了租赁合同，反诉人与被反诉人续签三年门店租赁合同的条件已经成就，根据《合同法》若干问题的解释（二）第一条和《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，该三年的门店租赁合同已生效，当事人应全面履行合同，以实现缔约目的，反诉人鲍六明继续经营属合理合法，不存在侵占一说；被反诉人违反诚实信用和公平原则，将门店租金翻倍涨价，该租金价格远远高于市场同等地段租金行情，反诉人多次上门与被反诉人协商，要求房租涨幅与周边店铺持平，但被反诉人不答应，致合同目的无法实现，过错在被反诉人，其应承担违约责任，且应赔偿反诉人的门店装修折旧损失。请求判令被反诉人：一、赔偿反诉人装修费折旧价5万元；二、支付违约金10万元；三、反诉费由被反诉人承担。
黄桃华针对鲍六明的反诉辩称，双方没有约定原告应承担被告使用期内所发生的装修费用，承租人在使用租赁物期间的装修设计、原材料品牌、质量、价格的选择及装修中的问题均与出租人无关；黄桃华与鲍六明之间签订的《门店租赁合同》第三条的约定是在前条款成就后且取得转租权的前提下预约续订的附加条件，并非续订三年门店租赁合同的条件已经成就或三年门店租赁合同已经生效，且并未约定续订门店租金问题，因此，续订三年门店租赁合同的条件已经成就的说法不成立；关于租金上涨的问题，办事处将门店租金涨价一倍，原告综合该门店所处的地理位置及市场行情拟定门店租金价格并无不妥，同时也是原告的权利，被告请求赔偿装修费和要求原告承担违约责任的诉求无理，应予驳回。
被告鲍六明为支持其主张，提供了如下证据：
1、交接门店清单、收款收条（收款人黄某某）及黄某某与鲍六明手机QQ聊天记录及打印清单，证明门店交接时鲍六明支付黄桃华305800元，其中装修费9.2万余元、货款13万余元；
2、某某卖场公司配发物品清单（湖北赤壁）证明2011年8月份鲍六明因做三彩某某品牌按公司要求投入装修花费18860元，其它装修费用费用单据17张，金额21153元，合计损失40013元的事实（诉讼过程中，被告放弃对21153元的其它装修费损失的请求，只要求本院确认品牌装修费）。
3、证人程某某到庭作证，证明被反诉人在该门店租给鲍六明经营之前系与黄某某合伙和原告曾答应补偿被告损失的经过。
被告鲍六明对原告提供的证据的真实性无异议，但对证明内容提出了以下异议：1、证据2证明反诉被告与蒲圻办事处续签了租赁合同，为期三年的附生效条件的《门店租赁合同》生效条件已出现；2、证据3证明反诉原告与反诉被告就下届门店租赁相关条款达成合意；3、证据4证明反诉被告黄桃华违反诚实信用和公平原则，将门店租金翻倍涨租金价格远远高于市场同等地段租金行情。4、证据5证明市场同等地段租金行情36万元。
本院认为，原告黄桃华提供的证据1-6，虽然原、被告双方认为其中的2、3、4、5证明内容有所不同，但均未对真实性、关联性、合法性提出异议，本院予以采信。
原告黄桃华对被告鲍六明的证据提出了以下异议：清单的事原告不知情，黄桃华没有收到钱，收条上的收款人是黄某某，黄桃华与黄某某之间没有合伙关系，除非拿出书面证明，认为证据2、3与本案无关。本院认为，黄桃华在第一次开庭时说了与其哥是合伙关系，其侄女黄某某参与管理，且不否认转货及装修给鲍六明的事实，只称属市场惯例，且其门店交由鲍六明经营二年多，现提出门店交接一事其不知情，没有收到钱等与事实和情理不符，本院不予支持。故本院对被告提交的证据1予以采信。关于被告鲍六明的证据2，即品牌装修费18860元，是被告鲍六明经营该品牌必然发生的费用，应予采信。被告鲍六明的证据3，即程某某证言，因证人程某某到庭作证，且证明内容与其他证据相互印证，故应予以采信。
经审理查明，2008年10月31日，原告黄桃华等人与赤壁市蒲圻办事处签订某某酒楼租赁合同，蒲圻办事处将某某酒楼及后背附楼和西湖休闲广场中的三个门店整体出租给黄桃华等人经营，租金210万元，租期五年，从2009年1月1日起至2013年12月31日止，其中，黄桃华承租某某酒楼进西湖休闲广场左侧的两间门店。2011年3月底，经黄桃华的哥哥黄某某甲介绍，黄桃华将该两间门店租给被告鲍六明使用，月租金两万元，系口头约定。双方进行了门店交接，由黄桃华侄女黄某某（黄某某甲之女）写下门店交接结算清单（因该门店在租给被告鲍六明之前系黄桃华与黄某某合伙经营），清单列出交接细目总价为305800元，其中有房租8万元，货物折款132965元，其余为装修等费用92835元，黄某某出具收条，收到鲍六明接门店货款、贷架、装修等项，计现金305800元。2011年4月1日起该门店由鲍六明经营。鲍六明经营三彩某某品牌服装，服装需要展示，按公司的要求，鲍六明又投入品牌装修费18860元及其他装修（鲍六明放弃对其他装修的追偿）。2011年8月1日（即4个月后），黄桃华与鲍六明签订了书面门店租赁合同，双方约定，黄桃华将西湖某某酒楼进休闲广场左侧两间门店租给鲍六明使用，租期两年零五个月，从2011年8月1日起至2013年12月31日止（与蒲圻办事处的合同租期一致），年租金24万元整；黄桃华与办事处下届合同续签订下来，黄桃华继续续订三年给鲍六明使用，租金暂未定，如果黄桃华与办事处的合同万一未订下来，鲍六明无权怪黄桃华（合同第三条）；还有关于付款方式、水电和不得干预经营三项条款；第六条约定违约金10万元。之后鲍六明继续经营该门店。2013年10月12日，黄桃华等人与蒲圻办事处签订了某某酒楼租赁合同，蒲圻办事处将某某酒楼（1683平方米）及后背附楼（672平方米）和西湖休闲广场中三个门店（193平方米）整体出租给黄桃华等七人，年租金90万元，租赁期为五年，从2014年元月1日起至2018年12月31日止。同月16日，黄桃华的委托代理人李传斌以湖北咸宁温泉法律服务所的名义代表黄桃华向鲍六明发了“授权催告函”。该函主要提出原合同期限即将届满；根据原合同约定，鲍六明有续租该门店三年的承租权，但因黄桃华等人与办事处的租赁合同租金翻了倍，根据这个情况及市场，黄桃华拟定年租金48万元，三年租金合计144万元由鲍六明一次性付给黄桃华，另鲍六明在此次合同签订之时一次性支付黄桃华门店租赁保证金15万元，黄桃华在合同期限届满之日一次性退给鲍六明；若租期届满前鲍六明与黄桃华未续订承租合同，将视为鲍六明自动放弃承租该门店的权利，应将门店交付黄桃华，否则将代表黄桃华诉诸法律等。10月23日，鲍六明给出回复，主要是对黄桃华将租金翻倍感到气愤，然后要求黄桃华赔偿其接门店的装修损失和得黄桃华的货物损失。这以后鲍六明多次与黄桃华协商降低租金，但黄桃华称48万租金不变。双方又协商变通办法，由黄桃华补偿鲍六明损失之后，鲍六明退出门店，之后黄桃华反悔。2014年1月6日，黄桃华诉至本院。
本案审理中，鲍六明于2014年元月28日将门店交给黄桃华，后期使用门店28天。
综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是后期租赁合同是否生效以及被告鲍六明的损失如何承担的问题。
因原、被告对其2011年8月1日签订的门店租赁合同租期存在争议，即合同第三条关于黄桃华与办事处下届合同续签订下来，黄桃华继续续订三年给鲍六明使用，每年租金暂未定的约定是否生效的问题。2013年10月12日，黄桃华与蒲圻办事处就该门店续签了为期5年的租赁合同。此后，原、被告间因就后期租赁合同的门店租金差距较大，无法协商一致，原告黄桃华认为租赁合同已到期，后期租赁合同因办事处约定无权转租且租金价格协商不成没有成立，要求被告鲍六明返还租赁门店；被告鲍六明认为，原、被告间的租赁合同第三条约定是附生效条件的合同条款，因反诉被告已与蒲圻办事处续签5年租赁合同，生效条件已成就，双方的门店租赁合同的租赁期限还有三年。
本院认为，关于原、被告间就后期租赁三年的租金不能达成一致，该租赁是否生效的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，本案中，并无证据证明原告黄桃华于2013年10月12日与赤壁市蒲圻办事处签订承租合同后，该办事处同意将讼争的二个门店转租给被告鲍六明的证据，故本院认为原、被告间后期三年的租赁合同未生效。被告鲍六明应退回门店，支付后期使用门店的租金，鉴于双方没有约定后期租金，且后期租赁使用时间较短，并与前期租赁相连接，支付后期使用的租金比照前期租金按2万元／每月支付。鲍六明后期使用该门店28天，应支付租金18666.67元（具体计算为2万元÷30天×28天）。鲍六明是按五年零九个月的租期（含2011年4月1日至8月1日签订书面合同前的4个月租期）来认可该门店的先前装修及进行品牌经营装修的，原告也在前期租赁合同中约定将门店再租三年给被告使用，故被告应赔偿原告的装修费用，具体计算为（92835元＋18860）元÷59个月×36个月=68152元，被告只主张5万元，本院予以支持。因后期合同未生效，原、被告均要求对方支付10万元违约金的诉讼请求本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第二百二十四条第一款、第四十二条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第九条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告鲍六明退回原告黄桃华所租蒲圻办事处的两个门店（已退）；
二、被告鲍六明给付原告黄桃华后期使用门店租金18666.67元；
三、原告黄桃华赔偿被告鲍六明损失5万元；
四、二、三两项相抵，原告黄桃华支付被告鲍六明款项31333.33元，于本判决书生效后立即付清；
五、驳回原、被告的其他诉讼诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费3050元，由原告黄桃华负担2000元，被告鲍六明负担1050元；反诉费1650元，由原告黄桃华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 洁
人民陪审员 艾菊桂
人民陪审员 罗爱国
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 彭瑜婕