安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0104民初3321号
原告：安徽百花齐放投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山北路499号城市经典小区1幢1303室，统一社会信用代码91340100550166187G（1-1）。
法定代表人：刘振兰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：葛圩，安徽振信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙焱维，安徽振信律师事务所律师。
被告：安徽维康体育文化有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区贵池路瑞福食尚街2号楼四层，统一社会信用代码91340100581504089T（1-1）。
法定代表人：黄重进，该公司总经理。
委托诉讼代理人：詹德凯，该公司员工。
原告安徽百花齐放投资管理有限公司（以下简称百花齐放公司）诉被告安徽维康体育文化有限公司（以下简称维康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百花齐放公司的委托诉讼代理人葛圩、孙焱维，被告维康公司的委托诉讼代理人詹德凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告百花齐放公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年9月1日至2017年5月10日的租金246648元及违约金29831元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率的四倍计算逾期付款利息至款清时止；2.判令被告支付原告水电费45979元；3.判令被告支付原告违约金95000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确：诉请第1项中“逾期付款利息”系笔误，应为“违约金”。事实与理由：2015年3月30日，原告与被告签订了一份《百花齐放商业广场场地租赁合同》，约定：原告将坐落于合肥市××××号城市经典商场负一层东侧区域出租给被告使用，建筑面积共计约1657.91㎡，租赁期限为10年（即自2015年4月1日起至2025年3月31日止），租金为每年52万元（后双方口头约定变更为每年38万元）。该合同同时对租金支付、违约责任等均作出明确约定。合同签订后，原告按约交付了场地，被告刚开始也按约支付了租金及水电费,可自2016年9月1日起即开始拖欠原告租金及水电费。原告多次向被告催要租金，并于2017年1月12日发出催款及停水停电通知，可被告至今仍未支付。2017年5月10日，被告向原告出具了《关于终止租赁合同的函》，要求终止双方签订的《百花齐放商业广场场地租赁合同》，原告亦同意双方解除合同。原告为维护自己的合法权益，现向贵院起诉，望判如所请。
被告维康公司辩称：1.我公司不认可双方合同终止日期为2017年5月10日，以及以此日期为基数计算出来的欠费金额。我公司确实尚欠第一阶段的租金77759元，但是目前无法核对账目。第二阶段的尚欠租金我公司不认可，仅认可2016年12月1日至2017年1月22日。我公司缴纳了4万元的保证金，应当予以冲抵；2.原告在我公司与其沟通关店事宜的当晚，就对我公司的门店加锁，导致所有设备无法转移、处置。原告已形成事实上的扣押，且由于原告并非专业存储，必定导致资产贬值。原告的负责人王总与我公司的员工联系，声称希望将扣押的器械交给原告处理。因此，我公司在2017年5月10日给原告提供一份《关于终止租赁合同的函》，我公司认为相当于抵扣了欠付的租金；3.我公司破产关店与原告招商环境太差，以及原告野蛮、粗犷的管理方式都有一定的因果关系，原告应承担一定的责任；4.我方认可水电费的欠付金额。目前，我公司没有偿还能力，请求贵院判决我公司破产。
原告围绕诉讼请求依法提交了《场地租赁合同》、停水停电通知、《关于终止租赁合同的函》，被告提交了《关于唯康健身会所破产停业的函》、名片、微信记录，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
被告提交的《关于唯康健身会所破产停业的公告》，系被告单方制作，本院对其证明力不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月30日，百花齐放公司（甲方）与维康公司（乙方）签订一份《百花齐放商业广场场地租赁合同》，约定：“甲方出租、乙方承租的场地位于合肥市××××号城市经典商场负一层东侧区域，建筑面积为1657.91㎡；租赁期限为十年，自2015年4月1日起至2025年3月31日止。免租筹备期为60天，自2015年4月1日起至2015年5月31日止。起付租金日为2015年6月1日；租金26.14元/㎡/月，月租金43321元，第一年至第三年租金价格不变，自第四年开始租金每两年以8%递增率递增；签订本合同时支付首次租金，6个月，金额为26万元；乙方在签订本合同时向甲方一次性缴纳承租保证金3万元，关于承租保证金的说明及使用、退还规定见本合同通用条款；消防治安保证金5000元、水电保证金5000元。”合同的通用条款另对租赁期限、租金及支付方式、违约责任等作出了约定。
合同签订后，百花齐放公司于2015年4月交付房屋，维康公司用于经营“唯康健身会所”。维康公司缴纳了场地保证金30000元、消防保证金5000元、水电保证金5000元，并自2015年6月1日起支付租金至2016年8月31日，另支付了2016年9月的部分租金。
此后，因维康公司未依约支付租金及水电费，百花齐放公司于2017年1月12日向其发出《停水停电通知》。1月22日，“唯康健身会所”闭店停业。维康公司向百花齐放公司发出一份《关于唯康健身会所破产停业的函》，并与百花齐放公司员工王云超协商解除合同事宜。
同年5月10日，维康公司向百花齐放公司发出一份《关于终止租赁合同的函》，内容为：“我公司¨¨¨不得不对外停业、关闭会所。为此，特向贵公司提出终止双方签订的《场地租赁合同》。具体情况，我司在前期发给贵司的《关于唯康健身会所破产停业的函》中有所说明。另，我公司在门店的所有设备、资产自愿无偿转让给贵司，以抵偿我司所欠贵司的租金，降低贵司的损失。”
5月18日，百花齐放公司诉至本院。
庭审中，维康公司陈述：2017年1月22日，我公司与百花齐放公司的运营总监王云超面谈解除合同事宜，其表示理解。当日，我公司财务人员前往会所取小物品时，发现大门已被上锁。此后，我公司未再进入会所。百花齐放公司则述：唯康会所是维康公司正常锁门，钥匙也未返还。在会所停业后，我公司担心维康公司偷偷搬走物品，确实在大门上加了一把锁。
双方对租赁期间因房屋所在路段修建地铁被封闭，口头约定变更年租金为38万元的事实不持异议。
本院认为：百花齐放公司与维康公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方对唯康健身会所已闭店停业、案涉租赁合同无法继续履行的事实予以认可，但对合同解除的具体时间存在争议。对此，本院认为，维康公司提供与百花齐放公司运营总监王云超的微信聊天记录，以证明该公司已于2017年1月22日收到《关于唯康健身会所破产停业的函》，百花齐放公司虽对此予以否认并陈述并非在该日将健身会所上锁，但未能对微信聊天记录作出合理的具有信服力的解释，故本院依法认定百花齐放公司已于2017年1月22日收到上述函件。同时，维康公司虽未与百花齐放公司办理房屋交接手续、返还钥匙，但百花齐放公司在收到函件，明确知晓健身会所闭店停业后，即将健身会所上锁，房屋已不再处于维康公司的有效控制下且此后未再使用房屋。故对双方签订的《场地租赁合同》实际于2017年1月22日解除的事实，本院予以认定。对2016年9月1日至11月30日期间尚欠租金为77759元，维康公司不持异议。综上，百花齐放公司主张维康公司支付2016年9月至2017年1月22日的租金132543元（77759元+38万元÷12个月×1.73），本院予以支持。超出该部分的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
维康公司向百花齐放公司发出《关于唯康健身会所破产停业的函》，系其单方解除合同的行为，显属违约，应承担相应违约责任。根据我国合同法及相关司法解释的规定，违约方对于守约方承担的损害赔偿范围为守约方损失，即违约金必须以守约方的实际损失为基础；约定的违约金过高，法院可以根据当事人的申请予以调整。本案中，维康公司支付了场地保证金30000元、消防保证金5000元、水电保证金5000元。双方在合同中已约定承租人存在违约、擅自撤场，场地保证金不予返还。诉讼中，维康公司亦未对百花齐放公司扣留的场地承租保证金30000元提出异议。综上，百花齐放公司未就实际损失提供证据的情况下，本院综合考量合同的履行情况、维康公司的违约程度以及不予返还的场地保证金等因素，调整违约金为一个月租金标准即31667元。扣除百花齐放公司应退还的消防保证金5000元、水电保证金5000元，维康公司还应支付违约金21667元。百花齐放公司另主张维康公司按照银行同期贷款利率四倍支付逾期付款违约金的诉求，本院不予支持。百花齐放公司要求支付水电费45979元的诉请，维康公司不持异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽维康体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽百花齐放投资管理有限公司租金132543元元；
二、被告安徽维康体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽百花齐放投资管理有限公司水电费45979元；
三、被告安徽维康体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽百花齐放投资管理有限公司违约金21667元；
四、驳回原告安徽百花齐放投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7562元，减半收取计3781元，由原告安徽百花齐放投资管理有限公司负担1813元，被告安徽维康体育文化有限公司负担1968元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 李建莉
二〇一七年九月二十五日
书记员 孟丹丹
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。