浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终1842号
上诉人（原审原告）：林立化。
被上诉人（原审被告）：矫会兰。
委托代理人：章官翔。
上诉人林立化因与被上诉人矫会兰房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西泗民初字第443号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年3月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2014年12月15日，林立化为承租方（乙方）与矫会兰为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方自愿将坐落在转塘街道桕联社区桕树地18号二楼建筑面积1000平方米的房屋租赁给乙方。房屋用途为鞋类仓库。租赁期限为三年，自2014年12月15日至2017年12月15日。第一年租金为7万元，在合同签订之日一次性付清。以后每年租金在前一年基础上增长10%。乙方于合同签订之日向甲方支付押金5000元。租赁房屋的日常维修费用由甲方承担。如因乙方管理使用不善造成房屋损失的维修费用，由乙方承担。违约责任：乙方若要解除合同或到期不再续签，应提前二个月通知甲方。乙方提前解除合同或租给他人，视为违约，应赔偿违约金3万元。甲方需要收回房屋，应提前二个月通知乙方，若擅自终止合同，乙方有权要求赔偿违约金3万元。合同签订后，林立化依约向矫会兰支付了租金7万元，押金5000元，在承租房屋安装了货梯一部。期间，林立化曾通知矫会兰对房屋漏雨进行过维修。2015年8月，因台风天气导致大雨，林立化承租的房屋漏水，林立化存放的部分皮鞋浸水。后林立化自行处理了存放在承租房屋内的物品，除了遗留部分废弃的包装盒和少量鞋子外，房屋内物品已经基本搬空。2015年12月1日，林立化向法院起诉，请求判令：1、解除林立化和矫会兰之间签订的《房屋租赁合同》，矫会兰返还林立化租赁押金5000元；2、矫会兰返还林立化2015年12月1日至2015年12月15日期间的租金2876元；3、矫会兰支付林立化违约金21000元；4、矫会兰赔偿林立化因皮鞋浸水造成的损失2万元。后变更诉讼请求为：请求判令：1、依法确认林立化和矫会兰签订的《房屋租赁合同》无效；2、根据房屋的实际使用价值合理返还林立化租金；3、矫会兰赔偿林立化经济损失2万元。
另查明，案涉房屋系矫会兰建造，无产权证。矫会兰未能提供建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，也未提供其他审批手续。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该解释第一条规定，乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。本案中，矫会兰未能举证证明其用于出租的案涉房屋取得建设工程规划许可证，也无其他合法审批材料，故其与林立化签订的租赁合同应认定为无效。林立化要求确认租赁合同无效的诉请符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被认定无效或撤销后，因合同取得的财产，应当返还；不能返还的，应当折价赔偿。有过错方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故林立化要求矫会兰返还押金5000元的诉请符合法律规定，予以支持。虽然合同被认定无效，但矫会兰仍可按照合同约定的租金标准要求林立化支付房屋使用费。本案林立化虽已搬离案涉房屋，但至今未办理移交手续，故林立化要求矫会兰返还租金的请求依据不足，不予支持。矫会兰将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给林立化，导致合同无效，矫会兰对此具有过错。林立化未认真审核承租房屋的状况，对合同无效亦有一定的责任。现林立化对其损失未能提供证据证明，且其已自行处理了受损的物品，导致损失无法确定，结合双方的过错，对林立化赔偿损失的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款之规定，判决：一、林立化与矫会兰于2014年12月15日签订的《房屋租赁合同》无效。二、矫会兰于判决生效之日起十日内返还林立化租房押金5000元。三、驳回林立化的其他诉讼请求。案件受理费1022元减半收取511元，由林立化负担459元，矫会兰负担52元。
宣判后，林立化不服，向本院提出上诉称：一、原审法院对涉案仓库不符合仓库使用条件的事实未作认定，判决有失公平。林立化向矫会兰的承租仓库时，矫会兰采用欺骗手段隐瞒了其仓库系违章建筑的事实，导致林立化误以为该建筑是符合仓库使用条件合法建筑，从而根据合法建筑的市场行情与矫会兰签订了年租金7万元的三年期限房屋租赁合同。仓库交付使用后，经常小雨小漏大雨大漏的漏雨情况影响正常使用，曾多次跟矫会兰反应并要求履行出租者义务，但是矫会兰始终不予修复，存在主观违约过错，导致林立化合法权益受到严重侵害，并在2015年5
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8月份梅雨季节时出现了多次严重漏雨的情形，导致林立化存放于仓库的大量皮鞋浸水损坏。林立化向原审法院起诉后，经原审法院审理查明该仓库系违章建筑。林立化在一审庭审时提出该仓库不符合仓库使用条件且是违章建筑，完全达不到7万元年租金的使用价值，故要求根据合理原则折算其实际使用价值后退还20000元租金。二、原审法院对林立化损失事实认定错误。林立化无法正常使用仓库，将未受损的皮鞋及其它物品搬走后仍有大量浸水损坏的皮鞋、电梯留在仓库。原审诉讼期间该仓库实际处于矫会兰控制之下，因此林立化在原审诉讼时只能通过照片、录相等方式向法庭出示证据证明经济损失。租赁合同签订后，林立化基于对三年租赁期限的合理预算，经矫会兰同意后安装了一部电梯，总共花费23800元。因电梯无法拆除，现仍在矫会兰仓库内。综上事实，原审法院仅认定“林立化遗留部分废弃包装及少量鞋子”，系认定事实错误。矫会兰隐瞒涉案仓库系违章建筑及该仓库存在漏雨情况的事实，导致林立化货物受损和电梯损失。矫会兰对林立化的损失存在严重过错，应当对林立化的损失予以赔偿。原审法院因部分事实认定错误，判决有失公平，请求撤销原判第三项，依法改判矫会兰返还租金20000元、并向林立化赔偿经济损失20000元。
被上诉人矫会兰辩称：林立化说在承租仓库时，矫会兰采用欺骗手段隐瞒了仓库系违章建筑的事实，导致签订了年租金7万元三年合同。林立化是混淆是非，转移上诉的请求条件。一、林立化第一请求的是返回租金。当时双方签订合同，林立化对房屋结构都进行了多次踏看，不存在房屋建筑安全隐患。至于是否违建房，农村建房时间早，在自留地上建房，村民不存在是否合法的政策，而且也不属于3年内涉及到“三改一拆”中的违建房。林立化当时签订合同时也没有说什么违建房？也没有要求需要提供合法建筑的有关证件。主观上也没有用欺骗手段来对付林立化。1000平方的仓库全年租金7万，也是林立化自己提出，也是自愿的。违建房是法院判决双方的合同无效。但不是说认定是违建房，就可以白租用，不支付租金。法院判决是终止合同，支付在起诉前仓库租费，原审判决是公正的。要返回租金二万元，是毫无道理的。二、关于林立化口口声声说房子漏雨。此房屋建造已四年，在林立化租用前，一直是博美画室当学生画画使用，现在一楼还保留着学生的宿舍和办公室。房屋盖的是彩钢瓦，既然是学生的校区，能会产生经常小雨小漏，大雨大漏的现象吗仓库能放40吨的几十万双皮鞋，如果一年内经常出现漏雨，林立化还会租用一年吗？原审法院的法官很负责任地去现场察看了房屋是否经常漏雨，结果也是否定。三、至于林立化提供的拍摄录像证据，矫会兰经过对林立化仓库内的当地两名帮工中了解，2015年8月9日，杭州第13号台风“苏迪拉”超强台风登陆杭州，是林立化一时疏忽，晚上下班后忘记关好二楼的窗门，导致暴雨从窗门飘入屋内，使部分货架上的皮鞋淋湿。据帮工说，天气晴后，淋湿的皮鞋盒子经过太阳晒干后都全部发出去了。不存在货物积压和损失。据帮工讲，当时林立化搬运过来也有很多受潮皮鞋，是帮工们戴着口罩清理后，放到货架上的。四、林立化去年8月份拍摄了录像资料，而且台风那天矫会兰也去仓库，但林立化从不提起货物有损失，到了年底上诉前来矫会兰家中，也只是提出说不租了，要求把升降机卖给矫会兰。当时矫会兰告诉其，本人没有用处，还是拆回去吧。事后，林立化就一张纸上法院了。林立化既然8月份已造成损失了，为什么不把损失的货物清点或保留。既然已保留了录像证据，为什么不当场向矫会兰提出索赔。8月份到起诉止，时间长达几个月为什么不提出赔偿一事。林立化为什么留了证据又不敢提出来，是因为当时林立化还没有把自己新找的仓库安定好，当到了年底转移了货物之后，再提出来是因为双方签订的合同第3条明确规定：租赁期限是2014年12月15日至2017年12月15日，租期为3年。合同第9条之规定，乙方若要解除合同或到期不再续签，必须提前2个月通知甲方。乙方没有违反本合同，提前解除合同或租给他人，视为违反两者各负责赔偿违约金三万元。林立化真真的怕要支付违约金，而故意起诉的。五、今天矫会兰提供的仓库内目前还存放着大量的皮鞋的照片。请问林立化一边强词夺理要归还租金，一边又欺行霸市霸占着整个仓库。如果按照合同之规定，已是第二年租用半年了。既然不租了首先交出钥匙，终止租赁时间，现在还存放着几百双皮鞋，该如何处理。六、林立化上诉状上提到，仓库升降机至今没有拆除，请问，现场已没有该机器了，是否被盗。如果事实，应马上向公安关机报案。七、双方合同规定：终止合同后乙方要将房屋恢复原样。请问，林立化你凭良心能做到吗？八、从林立化搬进至今，合同上明确规定，应该自己支付水电费。但一年来，支付过一分钱过吗？九、你既然提出了是违建房，要退租金。那么请问林立化，你来租房提供过工商执照过吗？提供过合法的营业执照吗？你的三无产品有正规商标和生产厂家吗？你所雇用的帮工，签订过一份招工合同吗？你所进的货渠道和销售渠道都是合法吗？十、矫会兰最后劝告林立化要换位思考：当顾客拿了你的皮鞋，没有付钱，事后知道你这双到皮鞋是不合法的货物。顾客既不归还你的鞋，反而还要向你索赔损失。你会怎么想？你会同意吗？原审法院的法官是尽职尽责，为了一只小小的房屋租赁纠纷案，专门组织人员到现场踏看房屋，进行调查取证。原审法院的判决是公正的，也是实事求是的。说实话，林立化认为原审法院判决不公，矫会兰也认为自己很冤。如果林立化能够合法经营，讲道理、讲人情、讲法律能按照双方签订的租赁合同，各自都履行自己的责任，碰到问题协商解决，都能及时化解，何必要上法院对簿公堂。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人林立化和被上诉人矫会兰在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，矫会兰将坐落于转塘街道桕联社区桕树地18号二楼建筑面积1000平方米的房屋租赁给林立化，而与林立化签订了《房屋租赁合同》，但矫会兰所出租的房屋既没有产权证，又未能提供建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，也没有提供其他审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，矫会兰与林立化签订的租赁合同应属无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”林立化要求确认租赁合同无效和要求矫会兰返还押金5000元的诉讼请求，原审法院予以支持，具有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”林立化以租赁合同无效要求矫会兰返还租金，而在本案中林立化虽已搬离案涉房屋，但至今未办理移交手续，故林立化要求矫会兰返还租金的请求原审法院未予支持并无不当。而林立化认为因其所承租的房屋严重漏雨，造成存放于仓库的大量皮鞋浸水而导致损坏要求矫会兰赔偿20000元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条也规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”但林立化并未提交损失20000元的有效证据，且对受损的物品已自行处理，而导致损失无法确定，原审法院结合双方的过错，对林立化要求赔偿损失的诉请，未予支持亦并无不妥。综上，林立化的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由林立化负担（林立化已预交二审案件受理费1022元，应退还222元，于本判决书生效之日起十五日内来本院退费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年五月三日
书 记 员 项 琳