四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）眉民终字第774号
上诉人（原审被告）魏玉华，女，1964年8月13日出生，汉族，住青神县青城镇川主庙街。
委托代理人杨羽，男，1964年5月16日出生，汉族，住青神县青城镇川主庙街。
被上诉人（原审原告）谭玉芳，女，1970年1月7日出生，汉族，住青神县青城镇南街。
委托代理人江发平，四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。
委托代理人赵举明，男，1963年12月7日出生，汉族，住四川省青神县西龙镇金花村。
上诉人魏玉华为与被上诉人谭玉芳确认合同无效纠纷一案，不服四川省青神县人民法院（2015）青神民初字第643号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭并于2015年11月12日公开开庭进行了审理，上诉人魏玉芳的委托代理人杨羽，被上诉人谭玉华及委托代理人江发平、赵举明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，谭玉芳与其前夫鲁洪涛离婚时分得位于青神县青城镇南街91号1-1幢5-2号住房一套（面积72.3平方米），位于青神县青城镇东段门面房一间（即米市巷6号，面积26.8平方米，房屋产权证上的面积为26.19平方米）。后谭玉芳外出期间，曾托何亚群帮助其出售房屋。何亚群联系好房屋出售事宜后，将特别授权委托书样本和《买房协议》交由谭玉芳父母寄给了谭玉芳。谭玉芳收到后出具特别授权委托书，委托其父母全权处理该两处房产，并在《买房协议》上签名，落款时间均为2006年2月23日，然后将该两份文书予以寄回。该《买房协议》约定：谭玉芳将位于青神县青城镇南街91号1-1幢5-2号住房一套（面积72.3平方米），位于青神县青城镇东段门面房一间（即米市巷6号，面积26.8平方米）卖与魏玉华；成交价为住房30000元，门市50000元，合计80000元；卖房后谭玉芳带款外出治病，一切后续手续由魏玉华自行办理。该协议上未约定房款及房屋交付时间。2006年4月，魏玉华将购房款80000元交与中间人何亚群，何亚群随后从谭玉芳父母处将房屋钥匙拿来交与魏玉华。何亚群未将购房款交与谭玉芳父母，但其出具了一张欠条给谭玉芳父母，该欠条载明：今欠到谭玉芳购房款80000元整、现金19437元整，共计99437元整；落款时间为2007年12月2日。
谭玉芳名下的位于青神县青城镇南街91号1-1幢5-2号住房一套已于2010年5月20日转移登记在蔡冬花名下。魏玉华收到中间人何亚群退购住房款30000元。2013年11月22日，谭玉芳父母与魏玉华到青神县房地产管理局办理青神县青城镇米市巷6号的房屋产权转移登记，在办理登记时重新书写了一份《门市买卖协议》，落款时间为2006年2月23日，协议约定的交易价格为50000元。该协议上，“谭玉芳”的签名捺印均系何亚群所为。青神县房屋所有权登记申请书与青神县房屋所有权登记申请表上谭玉芳的签名也系何亚群代签。青神县青城镇米市巷6号门面房已于2013年11月22日转移登记在魏玉华与其丈夫杨羽名下，房屋产权证号为青神房权证监证字第00271**号。2015年1月25日，何亚群向谭萍卡号6210331210000681167的银行卡存入现金105364元。谭玉芳认为自己从未有过出卖房屋的真实意思表示，据以办理房屋转移登记的协议也不是本人所签，遂起诉至原审法院，要求确认《门市买卖协议》无效。
原审另查明，魏玉华没有提供证据证明何亚群在《门市买卖协议》上代谭玉芳签名捺印的行为，是受谭玉芳委托或是受谭玉芳特别授权人其父母的委托而为，谭玉芳事后也未追认何亚群代其签名捺印的行为。
原审认为，本案的争执焦点为：一、谭玉芳与魏玉华签订的《买房协议》是否有效；二、谭玉芳与魏玉华签订的《门市买卖协议》是否有效，前一协议效力是否当然及于后一协议。
针对第一个焦点。谭玉芳与魏玉华签订的《买房协议》是在中间人何亚群的介绍和帮助下，谭玉芳和魏玉华在未见面的情况下，通过邮寄特别授权委托书和《买房协议》的方式签订。《买房协议》上谭玉芳、魏玉华的签名均是本人亲笔签名，而谭玉芳、魏玉华均是完全民事行为能力人，协议内容合法，故协议依法成立有效。谭玉芳称该协议是受中间人欺骗签订，其从未有过卖房的真实意思表示，但谭玉芳没有提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。魏玉华辩称该协议系双方自愿签订，合法有效的理由成立，原审法院予以采信。
针对第二个焦点。证人何亚群已承认《门市买卖协议》上谭玉芳签名捺印是其代签名代捺印。谭玉芳并未委托何亚群在该协议上代其签名捺印，事后对何亚群的这一行为也没有追认。根据相关法律规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。魏玉华辩称谭玉芳父母作为特别授权代理人在场，该行为是谭玉芳父母认可的，该协议合法有效的主张，证据不充分，原审法院不予采信。且魏玉华亦未提供证据证明是谭玉芳父母让何亚群在《门市买卖协议》上代谭玉芳签名捺印，故魏玉华应当承担举证不能的不利后果。谭玉芳、魏玉华签订的《买房协议》与《门市买卖协议》，虽然此两份协议上买卖双方主体相同，协议上均包含了同一间门市房的买卖，交易价格亦相同，但在此两份协议中亦存在不同内容的情况下，不能认定《门市买卖协议》是经谭玉芳同意或是授权签订，且魏玉华亦未证明谭玉芳予以了追认，故《买房协议》的效力不能当然及于《门市买卖协议》。即使办理房屋产权转移登记时需单独签订《门市买卖协议》，也应当由谭玉芳本人或其授权的代理人与魏玉华签订。综上，在谭玉芳仅要求确认以谭玉芳、魏玉华名义签订的《门市买卖协议》无效的情况下，该请求合法，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：确认以谭玉芳的名义与魏玉华于2006年2月23日签订的《门市买卖协议》无效。案件受理费1150元，由魏玉华负担。
魏玉华上诉称，上诉人与被上诉人于2006年2月23日签订的《买房协议》真实、合法有效，应当受到保护。《门市买卖协议》是按照房管局工作人员的建议在谭玉芳父母在场的情况下为便于办理过户才签订的，并且系谭玉芳父母让何亚群代签的，表明该行为系受谭玉芳全权代理人认可的。两份协议的主要内容一致，表明双方履行的都是2006年2月23日的《买房协议》。本案上诉人已经占有使用房屋多年，并已办理过户登记，现事隔近十年之久，被上诉人才主张合同无效，于法无据。请求二审法院查明事实，依法改判。
谭玉芳辩称，一审中，被上诉人主张的是请求确认房管局备案的《门市买卖协议》无效。一审法院查明的事实表明，该协议并非谭玉芳本人或者是谭玉芳委托人其父母所签，而是未经授权的他人何亚群所签。一审基于该事实作出本案的一审判决结果正确。虽然一审在事实认定部分存在不妥之处，但处理结果正确，故我方并未上诉。请求驳回上诉，维持原判。
本院在二审过程中对双方当事人以及何亚群等人进行了询问，其所做陈述与原审查明的基本事实一致，故本院对原审查明的基本事实予以确认。
另二审中，上诉人魏玉华申请证人谢德丽出庭作证。证人谢德丽陈述：其系青神县房管局工作人员，负责办证。案涉门市在房管局办理过户时，由于原协议上有两个内容于是建议分开。由此双方在原协议基础上拟了《门市买卖协议》。办理过户登记时，谭玉芳的父母是到场了的，因为谭玉华的父亲没有戴老花镜就叫何亚群代签。又因为案涉门市已经由买方经营了几年且他们相互认识就没有坚持要求谭玉芳的父母在协议上签字。
以上事实，有《买房协议》、《门市买卖协议》、授权委托书、欠条、转款单，证人证言，以及双方当事人当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，根据已查明的案件事实，本案中谭玉芳与魏玉华于2006年2月23日签订了《买房协议》，在2013年11月办理《买房协议》中所涉门市的过户登记手续时又由何亚群代签了《门市买卖协议》，现谭玉芳诉请确认由何亚群代签的《门市买卖协议》无效。故本案争议焦点为：《门市买卖协议》的性质及其效力应如何认定。
首先，谭玉芳在本案中系依据合同法的相关规定主张何亚群代其与魏玉华所签的《门市买卖协议》无效，本案案由也因此确定为确认合同无效纠纷，故本院应当对合同的含义进行界定。所谓合同，又名契约、协议，依照《中华人民共和国合同法》第二条之规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。从该规定来看，双方签订合同的应有之意应为设立、变更或终止民事权利义务关系。
其次，从本案《门市买卖协议》的形成过程来看，该协议形成的时间是案涉门市在2013年办理过户登记时，其形成的背景系应房屋登记管理部门的要求而产生。该协议并非是谭玉芳和魏玉华之间重新设立、变更、终止某种民事权利义务关系，而是仅为办理门市过户登记时应房屋登记管理部门的要求而为，并且该协议的主要内容是把双方此前于2006年2月23日签订的《买房协议》中就谭玉芳将房屋和门市出卖给魏玉华的意思表示进行了部分复制，其实质并非是买卖双方之间就房屋买卖关系形成新的真实意思表示。
最后，反观2006年2月23日由谭玉芳和魏玉华签字的《买房协议》。该协议系双方经协商后就房屋和门市买卖形成的合意，合法有效。该协议才是谭玉芳和魏玉华之间为设立房屋买卖民事关系的真实意思表示，双方应按约履行。魏玉华已按约支付房款，则谭玉芳应按约协助办理过户登记。现案涉门市已出现过户至魏玉华名下的物权变动情况，而物权变动的原因系双方之间存在上述房屋买卖的真实意思表示，且该真实意思表示已经被房屋产权登记主管部门认可。在此情况下，案涉《门市买卖协议》的效力本身对双方权利义务关系不产生实质效力，故谭玉芳在本案中所主张《门市买卖协议》无效的诉请已无现实价值，其诉讼请求不应得到支持。如谭玉芳对青神县房管局的颁证程序存有异议，可另寻它途救济。
综上，原判认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省青神县人民法院（2015）青神民初字第643号民事判决；
二、驳回谭玉芳的诉讼请求。
本案一审案件受理费1150元，二审案件受理费1800元，共计2950元，由被上诉人谭玉芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 挺
审判员 唐 部
审判员 余 鹏
二〇一六年一月六日
书记员 曾怡瑶