广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）右民一初字第675号
原告岑爱花。
原告黄平民。
原告黄昳。
三原告的委托代理人林运文，广西凌盛律师事务所律师。
被告百色市红日房地产开发有限责任公司，住所地：百色市城北二路14号凤凰小区内。
法定代表人刘日红，该公司董事长。
委托代理人邓荔，广西济文律师事务所律师。
第三人广西南宁东昇物业服务有限公司，住所地：广西南宁市建政路49-23号。
法定代表人黄冬生，该公司总经理。
委托代理人瞿高飞，系广西南宁东昇物业服务有限公司百色分公司物业经理。
原告岑爱花、黄平民、黄昳诉被告百色市红日房地产开发有限责任公司及第三人广西南宁东昇物业服务有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月27日受理后，依法组成由审判员农慧担任审判长，审判员黄庆和人民陪审员王罗铁参加的合议庭，于2015年7月9日公开开庭审理了本案。书记员谭雯心担任法庭记录。原告黄昳及原告岑爱花、黄平民、黄昳的委托代理人林运文，被告的委托代理人邓荔，第三人的委托代理人瞿高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年8月12日至2006年2月16日期间，原告向被告购买其开发的凤凰城小区8号楼201、202、301、302、305五套商品房。原告在购买并办理了相关手续后，被告同时出具了对该五套房屋免收70年物业管理费的承诺书。但从2014年4月开始，“凤凰城”小区物业公司更换为广西南宁东昇物业服务有限公司，广西南宁东昇物业服务有限公司要求原告缴纳物业管理费，至具状之日原告共交纳了3955元的物业管理费。原告认为，在签订房屋买卖合同时，被告出具了承诺书作为补充合同是合法有效的，被告应当履行义务，不能违反约定，但被告却不履行合同义务。为此原告诉至法院，请求：1、依法判决被告给付原告已支付的物业管理费共3955元；2、依法判决被告继续履行2005年11月2日签订的承诺书；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、电脑咨询单，证明被告的身份信息；
2、商品房买卖合同五份，证明原告与被告之间达成了房屋买卖合同关系及合同内容；
3、承诺书一份，证明被告应当承担的合同义务；
4、发票，证明原告已经按照合同约定支付了全部购房款；
5、契税完税证，证明原告已经按照合同约定及法律规定缴纳了全部的税费；
6、房屋所有权证，证明原告已经获得了其向被告购买的五套商品房的房屋所有权证书；
7、收款收据，证明被告违反合同约定，导致原告造成的损失；
8、身份证复印件，证明原告的身份信息；
9、企业法人营业执照，证明第三人的身份信息。
被告辩称，被告与原告签订涉案商品房买卖合同，并承诺对涉案五套商品房免收物业管理费70年都是事实，但该免收物业管理费承诺条款为无效条款。因为被告作为房地产开发商并非物业服务企业，不能向原告提供物业服务，也无权收取物业管理费，被告的免收承诺只有在物业服务企业认可的情况下才生效。从2005年11月至2014年3月，前2期物业服务企业认可涉案免收原告物业管理费条款，不收取原告物业费，2014年4月，本案第三人不认可该免收条款，收取原告物业费产生本诉。因第三人不追认涉案免收原告物业费条款，导致涉案免收物业费条款无效。故原告之诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，被告给原告出具的承诺书，为第三人入驻之前，第三人并不知情。第三人为物业管理公司，为业主提供物业管理服务，理应向业主收取物业管理费，不能因为被告的承诺而免收业主的物业管理费。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、4、5、6、8、9的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据3的真实性没有异议，但被告对其关联性有异议，认为被告无权作出免收物业管理费的承诺，故该承诺条款无效，对证据7的真实性由第三人确认；第三人对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9均无异议。
本院认为，原告提供的证据1、2、4、5、6、8、9，被告及第三人均无异议，本院予以认定为本案定案依据。原告提供的证据7，第三人无异议，本院予以认定。原告提供的证据3，第三人无异议，被告对该份证据免收物业管理费承诺的条款内容有异议，但该承诺系被告与原告签订《商品房买卖合同》时以自已的名义作出，是被告为自己设定的一项合同义务，承诺针对的是合同相对方，是双方当事人的真实意思表示，未损害第三人的利益，该承诺内容真实、合法、与本案具关联性，故本院予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告岑爱花、黄平民、黄昳系同一家人。2005年8月12日，原告岑爱花与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的“凤凰城”小区8号楼3单元303、305号两套商品房；2005年11月2日被告作出承诺书，承诺书载明：“岑爱花在我公司开发的凤凰城小区购买8号楼201、301、302、303、305号房共五套商品房。我公司承诺：一、此五套房免收物业管理费70年。……”。2006年2月16日，原告方以岑爱花和黄昳的名义再次与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的“凤凰城”小区8号楼2单元201号房、202号及第3单元301号三套商品房。合同签订后，双方均履行合同约定义务，原告方即使用了与被告所购买的8号楼201、202、301、303、305号共五套商品房，并办理了房屋产权登记取得房屋所有权证。产权登记载明，201号、202号房为黄昳单独所有；301、303、305号房为岑爱花和黄平民共同共有。合同履行至2014年4月，期间原告均未交纳物业管理费，2014年4月后，“凤凰城”小区更换物业服务公司为第三人广西南宁东昇物业服务有限公司，第三人接管后，要求原告交纳物业管理费，为此，原告交纳了五套商品房的物业管理费共计3955元。后原告与被告交涉，请求被告履行其承诺免收物业管理费，因被告未能解决，原告认为被告已构成违约，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明，被告在承诺书中载明的：“岑爱花在我公司开发的凤凰城小区购买8号楼201、301、302、303、305号共五套商品房”，双方确认其中“302”为笔误，该房号应为“202”号房。
本院认为，关于被告作出的《承诺书》中关于免收物业管理费70年是否有效问题。被告在与原告签订《商品房买卖合同》时，出具《承诺书》承诺免收原告购买五套商品房70年的物业管理费，而原告基于被告该承诺给予的优惠方购买被告开发的五套商品房，已按约定付清五套房的购房款，办理了房屋所有权证，并入住。被告亦按合同约定内容及承诺书内容履行义务，向原告交付房屋，并取得当时的物业管理公司认可，从2005年11月至2014年3月免收原告物业管理费，《商品房买卖合同》及《承诺书》已有效成立并生效，合同及承诺书已实际履行。在履行合同过程中，2014年4月开始，“凤凰城小区”更换物业服务企业，新的物业公司不认可被告作出的免收原告物业管理费的承诺，被告主张免收物业管理费承诺条款无效，因此而拒绝履行免收原告物业管理费70年的承诺。承诺书是被告以自己的名义作出，是为自己设定的义务，虽然被告不是物业管理公司，没有物业管理费的免收权，但其既已向原告作出承诺，物业公司对其承诺是否追认应当是被告应当履行的义务，现被告将其应履行的合同义务转嫁第三人，显然对原告及第三人不公平，也违背了双方当事人签订商品房买卖合同的真实意思。且当时物业公司并未取得物业管理费的所有权，物业管理费尚不属于第三人财产，该承诺免收物业管理费的内容不符合《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条规定的合同无效情形，故对被告的辩解理由本院不予采纳。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及被告向原告出具的《承诺书》均是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律法规的禁止性规定，也不损害社会公共利益，《商品房买卖合同》、《承诺书》合法有效，双方当事人均应全面履行约定义务，现被告不履行承诺的义务，已构成违约，应承担责任。
关于被告作出免收原告五套房的物业管理费70年的承诺，对第三人是否具有法律约束力的问题，原告与被告之间系商品房买卖合同关系，被告以自己的名义作出“五套房免收物业管理费70年”的承诺，仅对合同当事人具有法律约束力，对合同之外的第三人不具有法律约束力，第三人没有履行该合同的义务。而原告与第三人之间系物业服务合同法律关系，第三人履行物业服务义务，其有权向原告收取物业管理费。原告所交纳物业管理费，按原、被告双方签订的承诺书内容（即免收原告物业管理费），原告有权向被告追偿。
综上所述，被告不履行“免收原告五套商品房物业管理费70年”合同条款的行为已构成违约，原告请求被告给付原告已经向第三人缴纳的物业管理费3955元，于法有据，本院予以支持。至于原告请求判决被告继续履行2005年11月2日签订的承诺书，履行承诺是被告应承担的合同义务，如被告不履行合同义务，原告可另行主张其违约责任，故原告该项诉讼请求本院在本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告百色市红日房地产开发有限责任公司给付原告岑爱花、黄平民、黄昳已支付第三人的物业管理费3955元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告百色市红日房地产开发有限责任公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 农 慧
审 判 员 黄 庆
人民陪审员 王罗铁
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 谭雯心