广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初6492号
原告：惠州市新信忠实业有限公司，住所地：惠州市水口镇惠龙东路8号。
法定代表人：黄伟华。
委托诉讼代理人：张文聪，广东伍邦律师事务所律师。
被告：惠州市宝瑞电子有限公司，住所地：惠州市惠城区水口街到办事处龙湖28区A-05厂房。
法定代表人：杜勇。
委托诉讼代理人：田月、赵杰，广东达伦律师事务所律师。
原告惠州市新信忠实业有限公司诉被告惠州市宝瑞电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州市新信忠实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付2016年3月至2016年8月的厂房租金及滞纳金、2016年9月至2016年10月的厂房占用费及滞纳金、2016年2月至2016年6月原告代被告支付的水电费、电梯保养费及滞纳金、2016年2月至2016年6月原告代被告支付的伙食费及滞纳金，共计432521.26元（厂房占用费计算至被告腾出厂房，交还原告时止，起诉时暂计至2016年10月；滞纳金以应付款为本金，按月3%，从应付款之次日起，计算至款项付清之日止，起诉时暂计至2016年10月）；二、确认原告对被告存放在涉案厂房及宿舍内的机号设备和物品享有留置权，原告享有拍卖、变价进行处置并优先受偿的权利；三、确认原、被告于2015年7月2日签订的《厂房租赁合同书》（合同编号：BR201501、BR201502)于2016年8月29日解除，判令被告立即腾出厂房，并归还给原告；四、本案的诉讼费、保全费、公告费等费用由被告承担。
事实与理由：原告（甲方）与被告（乙方）于2015年7月2日签订编号为:BR201501的《厂房租赁合同书》，合同第一条约定：甲方厂房位于惠州市惠城区水口办事处龙湖工业开发区惠龙东路8号……乙方承租厂房和宿舍合计总面积3427平方米；第二条约定：租赁时间从二零一五年八月一日至二零二零年七月三十一日止；第四条第1款约定:每月租金和管理费合计人民币41124.50元；第四条第2款约定：乙方应交纳三个月的房租押金人民币107952元给甲方；第四条第3款约定：乙方租赁期每月10号前应一次性交纳当月的租金及上月所用的水电费（甲方代付）给甲方。若10号未交，甲方从11号起每天按拖欠款的1%计算滞纳金。若逾期至次月10号前未交清租金款或水电费用的，甲方有权单方面解除本合同，押金无条件归甲方所有，并追讨乙方所拖欠款项及每天按拖欠款1%的滞纳金；第八条第5款约定：甲、乙双方在合同期内不得擅自提前终止合同，如有违约，违约方需赔偿当月计费租金的三个月租金给对方。若乙方违约，乙方同意甲方留置其机械设备及物品，乙方缴纳全部押金归甲方所有；第九条第1款约定：本合同提前解除或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应在提前终止之日或租赁期限届满之日内迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付占用费，己支付的履约保证金、水电费保证金归甲方所有不予以退回；第十一条约定：双方如有异议，协商解决。协商不成的，任何一方可向厂房所在地有管辖权的人民法院起诉。同一日，原告（甲方）与被告（乙方）编号为:BR201502的《厂房租赁合同书》，第一条约定：甲方厂房位于惠州市惠城区水口办事处龙湖工业开发区惠龙东路8号。甲方承租东南面第一层靠园区正门面积350平方米；第二条约定：租赁时间从二零一六年一月一日至二零二零年七月三十一日止；第三条约定：厂房租金共计4375元每月；第四条第1款约定：除租金外固定每平方米收取园区管理费1.5元/平方米。厂房管理费共525元；第四条第2款约定：乙方应交纳三个月的房租押金人民币13125元给甲方；第四条第3款约定：乙方租赁期每月10号前应一次性交纳当月的租金及上月所用的水电费（甲方代付）给甲方。若10号未交，甲方从11号起每天按拖欠款的1%计算滞纳金。若逾期至次月10号前未交清租金款或水电费用的，甲方有权单方面解除本合同，押金无条件归甲方所有，并追讨乙方所拖欠款项及每天按拖欠款1%的滞纳金；第八条第5款约定：甲、乙双方在合同期内不得擅自提前终止合同，如有违约，违约方需赔偿当月计费租金的三个月租金给对方。若乙方违约，乙方同意甲方留置其机械5备及物品，乙方缴纳全部押金归甲方所有；第九条第1款约定：本合同提前解除或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应在提前终止之日或租赁期限届满之日内迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付占用费，已支付的履约保证金、水电费保证金归甲方所有不予以退回；第十一条约定：双方如有异议，协商解决。协商不成的，任何一方可向厂房所在地有管辖权的人民法院起诉。2016年年初，被告的经营状况恶化，开始未正常支付租金及水电费、电梯保养费、伙食费等。鉴于被告的行为已构成根本违约，己符合合同约定的原告行使单方解除权的条件，2016年8月29日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知内容为：一、自我司通知（包括但不限于电话、短信、书面等形式，下同）贵司即日起，贵我双方于2015年7月2日签订的《厂房租赁合同书》（合同编号：BR201501、BR201502)解除。二、贵司向我司所交押金作为赔偿归我司所有。三、我司对贵司存放在我司厂房及宿舍内的机械设备及物品享有留置权。贵司应在两个月内清偿完毕拖欠我司2016年3月至2016年8月的租金276144元，否则，我司将对留置的机械设备及物品进行拍卖、变价，就所得的价款优先受偿，以清偿贵司拖欠的租赁费、合同解除后的占用费及水电费等费用；贵司亦可与我司协议以留置财产折价。若留置的机械设备及物品不足以清偿拖欠的费用的，贵司仍应以其它财产清偿。四、对无法拍卖、变价的物品，双方又无法协商致折价处理的，贵司应及时将物品取回，否则，我司将自行处理，由此引起的不利后果由贵司承担。截至2016年10月份，被告共拖欠原告费用如下：2016年3月至2016年10月的厂房租金、厂房占用费及滞纳金406852.16元、2016年2月至2016年6月原告代被告支付的水电费、电梯保养费及滞纳金26176.07元、2016年2月至2016年6月原告代被告支付的伙食费及滞纳金35493.03元，三项共计468521.26元，扣除被告2016年6月13日支付的20000元和2016年6月15日支付的16000元，被告仍拖欠原告468521.26元-36000元=432521.26元。原告认为，被告的行为已构成根本违约，原告解除合同并诉请被告支付拖欠的费用、滞纳金以及享有留置权，有合同和法律上的依据。经与被告协商未果，故此，请法院依法支持原告的上述诉讼请求。
被告惠州市宝瑞电子有限公司辩称：一、被答辩人主张的“占用费”未达到案涉合同约定的产生条件，且无明确计算标准，不应被支持。依据答辩双方签订的《厂房租赁合同书》第9条第1项约定“本合同提前解除或有效期届满，乙方（答辩人）在提前终止之日或租赁期限届满之日内迁离租赁物，逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方（被答辩人）支付占用费。”可知，合同约定的占用费产生的要件有几点：1、合同被提前解除或有效期届满；2、承租方知道合同提前解除或届满一事：3、知道合同解除承租方仍旧不迁离。而在本案中，被答辩人未提供有效证据证明其巳向答辩人告知合同解除事项，在答辩人不清楚合同被解除的情形下，不存在逾期迁离的概念，因此更加不成立占用费，被答辩人该项主张不应被支持。二、被答辩人主张的“水电费”无明确计算标准及证据佐证，依法不应被支持。被答辩人诉请2016年2月至2016年6月水电费无事实与法律依据，2016年2月份水电费答辩人巳付清，且被答辩人主张2016年3月至2016年6月的水电费无任何证据支持，其计算标准为何均不清楚。同时，答辩人在2016年6月业务量不如前几个月，但产生的水电费却是前几个月的十几倍，原告主张的电量计算真实性存疑，依法不应被支持。三、合同未约定“电梯保养费”，被答辩人也未提供证据证明其实际产生以及具体的计算标准，依法不应被支持。答辩双方签订的《厂房租赁合同书》并未约定被答辩人应支付“电梯保养费”及费用具体标准。被答辩人也未提供实际证据证明该项费用已实际发生及计算标准依据，应当承担举证不能的不利后果，该项费用依法不应被支持。四、被答辩人主张的“伙食费”无明确计算标准及证据佐证，依法不应被支持。被答辩人诉请2016年2月至2016年6月伙食费无事实与法律依据，2016年2月份伙食费答辩人已付清，被答辩人主张2016年3月至2016年6月的伙食费无任何证据证明该费用其巳实际发生及计算标准，依法不应予以支持。五、本案答辩人已支付的押金应当优先冲抵尚未支付的款项。否则被答辩人扣取的押金与其主张的滞纳金竞合，则不应再收取带有违约金性质的滞纳金。答辩人巳依照合同约定提前向被答辩人支付押金，该部分款项应当优先冲抵答辩人尚未支付的款项，同时被答辩人主张的滞纳金标准过高，应当以中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算。退一步而言，如巳支付押金最终无法冲抵的，因押金在法律上具有违约担保的性质，与被答辩人主张的滞纳金竞合，故不应当再行收取滞纳金。六、本案不成立留置权及相应的优先受偿权利。依据《中华人民共和国担保法》第82条“本法所称留置，是指依照本法第八十四条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”及第84条“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。”可知，留置权产生的范围为：1、依照合同约定占有债务人动产；2、因保管合同、运输合同、加工承榄合同发生的债权。本案中，被答辩人并非因租赁合同约定而占有动产，租赁合同也不产生出租人占有动产的权利义务，同时，答辩双方的合同为租赁合同。故不符合留置权产生条件，不享有留置权及相应的优先受偿权利。综上所述，被答辩人部分诉求与事实不符，也无相关证据予以支持，依法应驳回该部分诉讼请求。
查明的案件事实
经审理查明，2015年7月2日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《厂房租赁合同书》2份（合同编号：BR201501、BR201502），约定：甲方将位于其所有的惠州市惠城区水口办事处龙湖工业开发区惠龙东路8号（编号28区A—05）厂房、宿舍及保安室合计总面积3777平方米出租给被告使用；租期共4年7个月，自2015年8月1日至2020年7月31日；厂房、宿舍及保安室每月租金加管理费共计46024元，于每月10号前支付租金、管理费及上月所用的水电费，逾期支付的，从11号起每天按拖欠款的1%计算滞纳金；甲、乙双方在合同期内不得擅自提前终止合同，如有违约，违约方需赔偿当月计费租金的三个月租金给对方；乙方应在合同提前终止之日或租赁期限届满之日内迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付占用费。合同签订后，被告向原告交纳了三个月房租租金押金共计124000元，原告将房屋交付给被告使用。截至2016年10月份止，被告共拖欠原告租金及管理费共计368192元。
另查：庭后，原告向本院提供了代为被告支付电费的发票两张，共计35151.65元。原告确认2016年6月13日、2016年6月15日，被告向原告分两次共支付了36000元租金。
裁决理由和结果
本院认为，被告与原告签订《厂房租赁合同书》2份，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。《厂房租赁合同书》签订后，原告将其房屋交付给被告使用，被告应当依约及时向原告支付租金，但截至2016年10月份止，被告共拖欠原告租金及管理费共计368192元，故被告的行为已经构成根本性违约，原告要求解除租赁合同、返还厂房和支付租金及管理费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持，扣除被告于2016年6月13日、2016年6月15日向原告支付的36000元租金后，被告仍需向原告支付租金及管理费332192元（368192元–36000元）。因被告的行为构成违约。
关于支付拖欠租金及管理费滞纳金的问题。原告请求原告支付拖欠租金及管理费的滞纳金，本院予以支持，但依法不应超过中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，合同约定按每天1%计算滞纳金已超过以上利率的限度，对于超出部分，依法不予保护。因此，本案应予支持拖欠租金的滞纳金，应以332192元为本金，从起诉之日即2016年10月26日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算。
关于支付代为支付电费问题。因合同有约定原告代为被告支付电费，且原告提供了代为支付电费的发票，本院予以支持，以原告实际代为被告支付的电费35151.65元为准。
关于支付代为支付伙食费、电梯保养费的问题。因双方签订的《厂房租赁合同书》并未约定，相关费用也没有具体的标准，且原告并未提供相关证据予以证实，本院不予支持。
关于原告请求支付占用费的问题。因原告未提供有效证据证明其已向被告告知解除合同事宜，故原告请求该费用没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告请求存放在涉案厂房及宿舍内的机号设备和物品享有留置权的问题。原告并非因租赁合同约定而占有动产，租赁合同也不产生出租人占有动产的权利义务，原、被告双方的合同为租赁合同，故不符合留置权产生条件，不享有留置权及相应的优先受偿权利。且原告无法提供证据证明涉案的机器设备是否属于被告所有，故原告该请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告惠州市新信忠实业有限公司与被告惠州市宝瑞电子有限公司于2015年7月2日签订的《厂房租赁合同书》2份（合同编号：BR201501、BR201502）；
二、被告惠州市宝瑞电子有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内将位于惠州市惠城区水口办事处龙湖工业开发区惠龙东路8号（编号28区A—05）厂房、宿舍及保安室合计总面积3777平方米）的厂房腾空后返还给原告惠州市新信忠实业有限公司；
三、被告惠州市宝瑞电子有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市新信忠实业有限公司支付截至2016年6月份止所拖欠的租金、管理费共计332192元及滞纳金（滞纳金以332192元为本金，从起诉之日即2016年10月26日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）；
四、被告惠州市宝瑞电子有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市新信忠实业有限公司支付电费35151.65元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3890元（原告已预交），由被告惠州市宝瑞电子有限公司负担。被告惠州市宝瑞电子有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 邓继荣
二〇一七年一月二十六日
书记员 容茂琬