杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧临民初字第80号
原告（反诉被告）杭州百年坊房地产开发有限公司。
法定代表人徐关兴。
委托代理人周延峰、李艳红。
被告（反诉原告）杭州慧林艺和文化创意有限公司。
法定代表人于鑫。
委托代理人徐霄燕、袁杭。
原告杭州百年坊房地产开发有限公司（以下简称百年坊公司）诉被告杭州慧林艺和文化创意有限公司（以下简称慧林艺和公司）、浙江民间艺术研究会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理后，依法由审判员俞霞适用简易程序审理。被告慧林艺和公司在提交答辩状期间提出管辖异议，要求将案件移送给有管辖权的法院审理。同年3月17日，本院依法裁定驳回被告慧林艺和公司对本案管辖权提出的异议。被告慧林艺和公司不服本院裁定向浙江省杭州市中级人民法院提出上诉，2014年5月16日，浙江省杭州市中级人民法院作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。因案情复杂，本案于2014年5月27日转换成普通程序，依法组成合议庭进行审理。在审理中，原告百年坊公司于2014年7月8日申请撤回对浙江省民间艺术研究会的起诉，本院依法裁定予以准许。2014年7月9日至2014年8月7日期间，为双方当事人申请自行协商期间。本案于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告百年坊公司的委托代理人李艳红、被告慧林艺和公司的委托代理人徐霄燕、袁杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百年坊公司诉称：2011年4月8日，百年坊公司与慧林艺和公司订立《房屋租赁合同书》1份，约定慧林艺和公司向百年坊公司租赁杭州东方文化园步行街4幢、7幢、11幢、14幢、15幢、16幢、17幢、18幢营业用房，共计面积3674.5平方米，租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月30日止，10年总租金为8152029元，合同签订10日内支付50000元，2011年9月30日支付500000元，2012年9月30日前支付450000元，2013年9月30日前支付200000元，2014年9月30日前支付200000元及后续租金的支付方式，合同并约定：如慧林艺和公司存在拖欠房租等违约行为的，百年坊公司有权终止合同，慧林艺和公司应支付合同总租金的5%的违约金。合同签订后，百年坊公司依约向慧林艺和公司交付租赁房屋，但慧林艺和公司仅支付首付款50000元，其余租金经多次催讨拒不支付。故起诉，诉讼请求：1、解除百年坊公司与慧林艺和公司订立的《房屋租赁合同书》；2、慧林艺和公司支付百年坊公司租金1150000元，并按年利率6%赔偿自拖欠之日起至实际付清日止的利息损失（计算方式：以500000元为基数，从2011年10月1日起；以450000元为基数，从2012年10月1日起；以200000元为基数，从2013年10月1日起，均计算到付清之日止，四者相加额为慧林艺和公司应支付百年坊公司的利息损失）；3、慧林艺和公司支付百年坊公司违约金407601.45元；4、慧林艺和公司将租赁房屋恢复原状并将租赁房屋返还给百年坊公司；未恢复原状的，留存于租赁房屋内的物品由百年坊公司处置，依附于房屋的装修无偿归百年坊公司所有；5、从2014年2月29日起至租赁房屋返还给百年坊公司之日止，慧林艺和公司应支付百年坊公司相应违约金（计算方式：按每天1.3元／平方米计算）。审理中，百年坊公司经两次变更诉讼请求，最终的诉讼请求为：1.解除百年坊公司与慧林艺和公司订立的《房屋租赁合同书》；2.慧林艺和公司支付百年坊公司租金1899786.66元，并按年利率6%赔偿该款自拖欠之日起至实际付清日止的利息损失（计算方式：以500000元为基数，从2011年10月1日起；以450000元为基数，从2012年10月1日起；以200000元为基数，从2013年10月1日起，均计算到付清之日止，四者相加额为慧林艺和公司应支付百年坊公司的利息损失）；3.慧林艺和公司支付百年坊公司违约金407601.45元。
被告慧林艺和公司答辩称：1.百年坊公司诉称不实。合同签订后，慧林艺和公司支付50000元首付款，但百年坊公司未按约交付房屋，违约在先。2.百年坊公司要求解除租赁合同，不符合法律规定和合同约定；百年坊公司违约在先，慧林艺和公司拒付房租系行使先履行抗辩权；即便百年坊公司诉称的解除合同主张成立，百年坊公司也应在2012年9月30日前行使合同解除权。3.百年坊公司诉请慧林艺和公司支付租金已超过诉讼时效，不应支持；其要求按年利率6%赔偿利息损失的请求，无合同和法律依据，不应得到支持。4.涉讼房屋租金，是免5年，付5年的，自第6年起，在前一年的基础上递增5%。若解除租赁合同，则慧林艺和公司尚处于免租期内，百年坊公司应返还慧林艺和公司已支付的50000万元租金。5.百年坊公司无权要求慧林艺和公司支付合同总价款5%的违约金。针对涉讼租赁合同，百年坊公司提出2个违约金请求，存在重复计算。综上，请求驳回百年坊公司的本诉诉讼请求。
反诉原告慧林艺和公司反诉诉称：2011年4月8日，慧林艺和公司与百年坊公司就东方文化园步行街4、7、11、14、15、16、17、18幢营业房签订《房屋租赁合同书》，约定租期为2011年10月1日至2021年9月30日以及租金支付方式；慧林艺和公司支付首付款后，百年坊公司应将房屋交付给慧林艺和公司，《物业验收单》是百年坊公司依合同约定将房屋交付慧林艺和公司使用的验收依据；另约定：如百年坊公司未按照合同约定时间向慧林艺和公司交付房屋的，每逾期一天，应按日租金的两倍向慧林艺和公司赔付违约金；逾期七天，则视为不履行合同，慧林艺和公司有权终止履行合同。合同签订后，慧林艺和公司支付了首付款，但百年坊公司未按约交付房屋。其中4幢47、48、49号；7幢；11幢1、2、3、4、8、9、10号；14幢4、5、8、9号；16幢1、2、3、5、7号；17幢1、2、3、4、11、12、13、15、16、20、21、22、23、24号；18幢房屋均因有人占用而未交付，有的至今未交付。慧林艺和公司整体租赁房屋用以招商，百年坊公司的上述行为给慧林艺和公司造成重大经济损失。但百年坊公司拒绝承担逾期交房的违约责任，还逼迫慧林艺和公司交房租，慧林艺和公司在得到百年坊公司工作人员口头承诺减免租金200000元的情况下，无奈作出付款承诺。事后，百年坊公司又不同意减免租金，却起诉要求解除合同。其行为违反了法律及合同约定。故提出反诉，反诉诉讼请求如下：1.确认百年坊公司解除《房屋租赁合同书》的行为无效；2.要求百年坊公司继续履行《房屋租赁合同书》约定的义务；3.百年坊公司支付慧林艺和公司违约金1210135.47元。在审理中，慧林艺和公司提出，若《房屋租赁合同书》被解除，补充性诉讼请求为不再主张第1项、第2项反诉诉讼请求，变更第3项诉讼请求为，要求百年坊公司支付按日租金的2倍（即1.3元）计算违约金至合同实际解除时止；增加第4项诉讼请求为，要求百年坊公司支付违约金407601.45元（总租金的5%）；并保留另案主张可得利益损失的权利。
反诉被告百年坊公司反诉答辩称：1.慧林艺和公司逾期支付房租，百年坊公司有权解除房屋租赁合同。合同签订后，百年坊公司依约交付房屋，但慧林艺和公司未按约定支付租金；2013年5月，因百年坊公司要求收回租赁房屋，慧林艺和公司向百年坊公司出具联合声明，承诺在2013年6月20日前付清所欠租金，逾期则无条件退还租赁房屋，并承担百年坊公司的损失。但慧林艺和公司仍未支付租金。为此，百年坊公司有权解除房屋租赁合同。2.租赁房屋不存在被他人占用的情形，被告已实际使用租赁房屋。百年坊公司未逾期交房。3.慧林艺和公司主张2012年5月23日前的逾期交房违约金，已超过诉讼时效。4.即使存在逾期交房，慧林艺和公司主张的逾期交房违约金计算标准过高，两倍的日租金为1.22元，而非1.3元。慧林艺和公司租赁房屋的目的是转租，逾期交付的房屋，原本就租不出去，慧林艺和公司并不存在损失，无权请求违约金。综上，请求驳回慧林艺和公司的反诉诉讼请求。
百年坊公司为支持其主张的事实，提交了下列证据材料：
1.《房屋租赁合同书》1份，欲证明双方就涉讼房屋租赁约定了各自的权利义务。经质证，慧林艺和公司对该证据的“三性”无异议，但对证明对象有异议，认为双方不仅仅是租赁关系，而是合作招商关系。经审查，本院对该证据的证明效力予以确认。
2.律师函3份，EMS回执单3份，退回的回执单3份，欲证明百年坊公司多次向慧林艺和公司催讨租金的事实。经质证，慧林艺和公司提出异议，认为慧林艺和公司从未收到过百年坊公司寄送的律师函，百年坊公司寄送的地址有误，导致无法正常送达。经审查，本院认为，慧林艺和公司工商登记的经营地址为萧山区义桥镇东方文化园步行街18-8、9号，百年坊公司按此地址向慧林艺和公司寄送催交房租的律师函，应视为已履行了送达义务，故本院对该组证据的证明效力予以确认。
3.《联合声明》1份，欲证明慧林艺和公司单方承诺在2013年6月20日前付清所欠租金，如逾期无条件退还租赁房屋并赔偿百年坊公司损失的事实，同时证明百年坊公司主张解除合同和支付租金的主张未超过诉讼时效。经质证，慧林艺和公司认为，《联合声明》的法律性质是附条件的要约，所附条件为百年坊公司承诺减免200000元租金，则慧林艺和公司缴纳应缴租金。因百年坊公司拒绝承诺，故合同未成立，《联合声明》不能作为百年坊公司要求慧林艺和公司支付租金的依据。经审查，本院认为，该《联合声明》系租赁东方文化园步行街的五家公司（个人），就支付租金向百年坊公司所做的承诺，但该联合声明中，涉及百年坊公司的义务（减免200000元租金），而百年坊公司未就是否履行该义务及时作出回复，且在百年坊公司向慧林艺和公司催讨房租以及本案审理过程中，百年坊公司均未认同减免200000元租金，故《联合声明》未生效。双方之间的权利义务关系，仍应依《房屋租赁合同书》确定。
慧林艺和公司为支持其主张的事实，提交了下列证据材料：
1.授权委托书、变更声明、杭州萧山区文化创意产业办公室证明各1份，欲证明双方之间非单纯的房屋租赁关系，实质是合作招商关系。经质证，百年坊公司对授权委托书、变更证明的真实性无异议，对关联性提出异议，认为该2份材料是为了配合慧林艺和公司转租才出具的，不能证明慧林艺和公司的证明目的；对杭州萧山区文化创意产业办公室的证明，认为不知情，即使是真实的，也不能证明慧林艺和公司的证明目的。经审查，本院认为，该组证据所证内容与《房屋租赁合同书》相悖，百年坊公司与慧林艺和公司之间的关系，应以双方签订的《房屋租赁合同书》为准，对该组证据的证明效力，本院不予确认。
2.律师函及EMS详情单，欲证明截止2012年1月20日，百年坊公司未将7幢、18幢、4幢47、48、49号，11幢1、2、3、4、8、9、10号，14幢4、5、8、9号，16幢1、2、3、5、7号，17幢1、2、3、4、11、12、13、15、16、20、21、22、23、24号交付给慧林艺和公司的事实。经质证，百年坊公司对该组证据的“三性”提出异议，认为没有收到过律师函。经审查，本院认为，慧林艺和公司按百年坊公司工商登记的经营地址寄送催促交付租赁房屋的律师函，该函件已投妥签收，本院对该证据的证明效力予以确认。
3.证明1份，欲证明百年坊公司未按约交房的事实。经质证，百年坊公司对该证据的真实性提出异议，认为合同约定房屋是按现状交付，即使房屋内有物品，也应由慧林艺和公司处理，与百年坊公司无关。经审查，本院认为，该证明形式上为证人证言，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，现证人未出庭，且证人名字无法辨认，真实性难以判定，确认不具有证明效力。
经慧林艺和公司申请，本院调取（2014）杭萧临民初字第45号案件中证人胡某的出庭证言。胡某陈述：因步行街的租房户未交房租，公司总经理徐毓庚要求其给租户发通知书，如果不交房租，就要清场。公司给租户发了3次通知书后，其找各租户协商，要求租户先有一个态度，故租户集体出了《联合声明》；减免200000元是徐毓庚与租户谈的，主要是明月楼下雨有损失，物业服务也存在问题等。但最终是否减免200000元，还需要公司同意，而公司未答复。经质证，百年坊公司对证人胡某的资格提出异议，认为胡某系被百年坊公司开除的，其与百年坊公司存在矛盾；联合声明是百年坊公司要求解除合同，几家租户与百年坊公司总经理徐毓庚协商，在百年坊公司同意减免200000元租金的情况下，由5家租户共同出具，胡某未参与该节事实。慧林艺和公司对胡某的证言无异议。经审查，本院认为，证人胡某所陈述的联合声明的出具过程，部分内容与当事人的当庭陈述能够相互印证，对于能印证部分证言，确认具有证明效力。
依据对上述证据材料的认证情况，并结合双方在庭审中陈述，本院确认下列事实：
2011年4月8日，百年坊公司作为甲方，慧林艺和公司作为乙方订立《房屋租赁合同书》1份，载明：甲方将拥有的杭州东方文化园步行街4幢、7幢、11幢、14幢、16幢、17幢、18幢营业房出租给乙方作为商业经营使用，共计面积3674.5平方米；该房屋现有装修及设施情况，由双方在《物业验收单》中加以确认，甲方交付乙方的出租标的物按现状交付；该《物业验收单》作为甲方按照本合同交付给乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月30日为止；租期内十年总租金：人民币捌佰壹拾伍万贰仟零贰拾玖元整（小写：8152029元整）。付款方式：合同签订之十日内支付首付款人民币伍万元整；2011年9月30日前支付人民币伍拾万元整；2012年9月30日前支付人民币肆拾伍万元整；2013年9月30日前支付人民币贰拾万元整；2014年9月30日前支付人民币贰拾万元整；2015年9月30日前支付人民币贰拾万元整；2016年9月30日前支付人民币贰拾柒万伍仟叁佰壹拾贰元整；2017年9月30日前支付人民币壹佰叁拾肆万玖仟零柒拾柒元整；2018年9月30日前支付人民币壹佰肆拾贰万陆仟伍佰叁拾壹元整；2019年9月30日前支付人民币壹佰柒拾万零柒仟捌佰伍拾捌元整；2020年9月30日前支付人民币壹佰柒拾玖万叁仟贰佰伍拾壹元整；乙方支付首付款后，甲方将房屋交付乙方。在租赁期内，乙方拖欠甲方租金壹个月以上，并经甲方下发三次催款单无果后，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方向甲方缴纳费用均不退还，同时应向甲方支付合同总租金5%的违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直到弥补全部损失为止。若甲方未按合同规定时间，交付房屋供乙方使用，每逾期一天，甲方应按日租金的两倍向乙方赔付违约金。逾期七天，则视甲方不履行本合同，乙方有权终止履行该合同，在租赁期内，甲方因非本合同第十款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还剩余租金以及未使用的费用，同时按合同总租金的5%向乙方支付违约金。合同订立后，慧林艺和公司按约向百年坊公司交付首付款50000元。2012年1月20日，慧林艺和公司委托律师向百年坊公司寄送律师函，提出：截止发函日，百年坊公司未能依约交付房屋，其中7幢，18幢，4幢47、48、49号，11幢1、2、3、4、8、9、10号，14幢4、5、8、9号，16幢1、2、3、5、7号，17幢1、2、3、4、11、12、13、15、16、20、21、22、23、24号均由第三方占有、使用，要求百年坊公司在接到律师函五个工作日内，将合同约定的房屋交付给慧林艺和公司，并办理相关的交房手续。
因慧林艺和公司等租赁户未按合同约定支付租金，百年坊公司经3次书面通知催讨租金无果，提出与各租户解除合同，返还房屋。后经百年坊公司与各租赁户协商，2013年5月20日，慧林艺和公司与其他租户共同向百年坊公司出具《联合声明》，载明各租赁户至2013年3月份前，共欠百年坊公司商业街房屋租赁款1922172.5元，扣除百年坊公司免除其中的200000元，共计欠款1722172.5元，承诺于2013年6月20日前一次性付清，如过期10天不付清，则无条件退还所租赁的房屋，并承担由此给百年坊公司带来的经济损失。因百年坊公司未就是否减免200000元租金及时做出回音，慧林艺和公司未按《联合声明》的承诺支付房租。2014年1月，百年坊公司委托律师3次向慧林艺和公司寄送律师函，要求慧林艺和公司支付拖欠的房租1150000元。2014年2月19日，百年坊公司向本院提起诉讼，要求支持其的诉讼请求。
另查明：百年坊公司未按《房屋租赁合同书》约定交付涉讼房屋，其中4幢47号（面积211.61平方米）、14幢（面积205.77平方米）至今未交房；4幢48、49号（面积67.84平方米）延迟至2012年6月1日交付；7幢1-11号、18-26号（面积325.81平方米）延迟至2011年10月3日交付；7幢12-17号、27-31号（面积180.61平方米）延迟至2012年12月26日交付；11幢（面积227.5平方米）延迟至2012年4月10日交付；16幢1、2、3、5、7号（面积119.89平方米）延迟至2012年4月12日交付；17幢1楼（面积593.51平方米）延迟至2012年2月22日交付；18幢1楼（面积205.77平方米）延迟至2012年3月15日交付。
本院认为，百年坊公司与慧林艺和公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应确认有效，双方的权利义务应依合同约定。根据《房屋租赁合同书》，《物业验收单》是百年坊公司交房和慧林艺和公司在租期届满时返还房屋的验收依据，而百年坊公司既未能出举《物业验收单》，也未能出举其他证据，证明其已履行交房义务；故根据慧林艺和公司于2012年1月20日向百年坊公司寄送的律师函，百年坊公司逾期交房的事实成立。百年坊公司未依约交付房屋，影响了慧林艺和公司及时行使合同项下权利，应承担违约责任。慧林艺和公司自合同签订时支付首付款后，未再支付房租，致使百年坊公司的合同目的不能实现。且因慧林艺和公司未依约支付房租，百年坊公司向慧林艺和公司多次发送催款单催交房租无果，根据《房屋租赁合同书》的约定，百年坊公司有权要求解除合同。故对百年坊公司的第一项诉讼请求，本院予以支持。
合同约定涉讼房屋的10年总租金为8152029元，该款按前六年少付款后四年多付款的方式支付，应属为有利于慧林艺和公司的商业运营而做出的合理安排，但合同未明确前五年租赁期的租金免收，即使存在免五年付五年的租金计算，也应以合同约定的租赁期限届满为前提；租赁期限未满提前终止合同的，应按约定的租金总额与实际履行期限据实计算。故对慧林艺和公司提出的租金按免五年付五年，涉讼房屋尚处于五年免租期内，其不应支付租金的主张，本院不予采信。扣除百年坊公司逾期交房和未交房部分的租金，至百年坊公司主张权利之日（2014年2月19日）止，慧林艺和公司应支付租金1558069.87元，扣除慧林艺和公司已支付的50000元，尚应支付1508069.87元。
同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因《房屋租赁合同书》中仅约定10年总租金和该租金在十年期间每年的支付金额，未按年计算租金，故百年坊公司起诉要求慧林艺和公司支付租金，未超过诉讼时效期间。至今，百年坊公司尚有4幢47号、14幢房屋未交付给慧林艺和公司使用，故慧林艺和公司主张逾期交房违约金，未超过诉讼时效期间。对百年坊公司、慧林艺和公司提出的诉讼时效抗辩，本院均不予采纳。
根据《房屋租赁合同书》的约定，百年坊公司对逾期交付的房屋，应承担按日租金的两倍支付违约金的民事责任。但房屋日租金的两倍应按1.22元／平方米计算。根据慧林艺和公司2012年1月20日向百年坊公司寄送的催促交房的律师函，结合其提供的逾期交房清单，百年坊公司应支付逾期交房违约金839787.07元。
当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行的一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。慧林艺和公司反诉称，百年坊公司至2013年4月22日前履行了除4幢47号，14幢房屋外的其余房屋的交房义务。在百年坊公司履行了主要交房义务后，慧林艺和公司仍以先履行抗辩权为由，拒不支付租金，属于违约，应承担违约责任。鉴于双方在合同中对慧林艺和公司未按约支付租金的利息未作约定，故对百年坊公司要求慧林艺和公司按年利率6%计算相应利息，本院予以支持。鉴于百年坊公司亦存在违约，故利息应自百年坊公司主张权利时（即2014年2月19日）起算。
在《房屋租赁合同书》的履行过程中，百年坊公司、慧林艺和公司均存在违约，故对百年坊公司要求慧林艺和公司按合同约定的总租金的5%支付违约金的诉讼请求，以及慧林艺和公司要求百年坊公司按合同约定的总租金的5%支付违约金的反诉请求，本院均不予支持。
综上，对百年坊公司的合理诉讼请求和慧林艺和公司的合理反诉请求，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、杭州百年坊房地产开发有限公司与杭州慧林艺和文化创意有限公司于2011年4月8日签订的《房屋租赁合同书》于本判决生效之日起予以解除；
二、杭州慧林艺和文化创意有限公司支付杭州百年坊房地产开发有限公司租金1508069.87元，并支付该款自2014年2月19日起至本判决确定的履行日止，按年利率6%计算的利息损失。限于本判决生效后十日付清；
三、杭州百年坊房地产开发有限公司赔偿杭州慧林艺和文化创意有限公司逾期交房违约金839787.07元；并继续支付自2014年5月23日起至判决生效时止，按日租金1.22元／平方米（基数为417.38平方米）计算的违约金。上述款项限于本判决生效后十日内付清；
四、驳回杭州百年坊房地产开发有限公司的其它诉讼请求；
五、驳回杭州慧林艺和文化创意有限公司的其它反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22848元，由杭州百年坊房地产开发有限公司负担4098元，杭州慧林艺和文化创意有限公司负担18750元；反诉案件受理费9680元，由杭州百年坊房地产开发有限公司负担6550元，杭州慧林艺和文化创意有限公司负担3130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审 判 长 俞 霞
审 判 员 俞亦江
人民陪审员 汤瀚清
二〇一四年十月十一日
书 记 员 赵国琴