大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旅民初字第259号
原告中国农业银行股份有限公司大连旅顺口支行。
负责人杨博，系该支行行长。
委托代理人王兵。
委托代理人吴志刚。
被告李滨。
委托代理人高元敏（系被告李滨妻子）。
委托代理人王军。
被告大连城山房地产开发有限公司。
法定代表人王丽捷，系该公司总经理。
委托代理人刘海山，系辽宁北城律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司大连旅顺口支行（以下简称农行旅顺支行）诉被告李滨、大连城山房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行旅顺支行的委托代理人吴志刚、王兵，被告李滨的委托代理人高元敏、王军，被告大连城山房地产开发有限公司的委托代理人刘海山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我行于2013年2月1日为借款人李滨，身分证号：120221198103062615，发放个人房屋抵押贷款27.7万元，并签订编号为85020120130002223的个人担保借款合同（以下简称借款合同），用于购买大连城山房地产开发有限公司开发的大连市旅顺口区花溪园路52号1103号住宅，期限20年（2013年2月1日—2033年1月31日），利率下浮15%，如遇法定利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起依照合同约定的浮动幅度进行调整，等额本息还款，以所购房屋抵押，以现行市价暂作价695071.00元，我行于2013年1月24日为该的抵押物办妥预抵押登记，预抵押登记证号：大房预旅他证字第201300425号。
合同履行期间，借款人李滨还款意识淡薄，经常违约，不按时归还贷款本息，我行多次对其进行电话催收，其电话始终关机，上门催收也没有找到客户，自2014年5月1日开始欠款至今，已逾期7期，逾期天数193天，贷款进入次级状态，严重威胁我行资产安全。基于上述事实，原告认为，原、被告之间债权债务之事实清楚，根据个人购房担保借款合同第十条、第十一条、第三十五条等相关条款，及《中华人民共和国合同法》第98条、第107条、第206条、第207条、第208条等相关合同、法律条款，为最大限度的保全信贷资产，我行决定提前收回贷款本息，故诉至法院请求解除原告同被告李滨签订的编号为85020120120005675的个人担保借款合同，并判令被告李滨偿还拖欠原告的贷款本金267558.24元、利息8977.29元，共计人民币276535.53元（截止2014年12月31日）及至欠款还清日的应付未付利息、违约金；请求确认原告对大连市旅顺口区花溪园路5—2号1103号房产享有优先受偿权；请求判令大连城山开发有限公司承担阶段性担保责任（对李滨的还款承担连带责任），由二被告承担本案的诉讼费。
被告李滨辩称，同意解除个人担保借款合同，但是对原告的其他诉讼请求不同意。被告不应当承担任何的还款责任，因为被告公司是实际的贷款人，也是实际用款人和还款人。被告公司欠刘祥工程款，刘祥欠被告李滨的钱款，被告公司为了再次贷款要求以被告李滨的名义再次贷款，将部分借款作为购房预付款，2012年原告与被告李滨签订的个人购房担保借款合同李滨认为是无效合同，因为2011年5月18日原告与被告公司签订了一手住房贷款业务协议，已花溪园的房屋贷款6000万元，2012年原告与被告城山房地产开发有限公司又虚假按揭贷款的行为骗取贷款，违法合同法的第52条的规定。综上，为了维护被告李滨的合法权益，请求法院依法判决。
被告大连城山房地产开发有限公司辩称，同意解除担保借款合同，同意原告对借款人已抵押给原告的房产享有优先受偿权，不同意原告的第三、第四项诉讼请求，我公司不承担阶段性担保责任，所以也不承担相关费用，并且原告没有提出要求我公司承担阶段性担保责任的事实根据，所以请求原告明确阶段性担保责任的概念及事实和依据。对被告李滨的答辩，我公司开发的这个项目具有合法的手续，购房人与城山房地产开发公司签订的购房合同是真实有效，是由购房人签名并支付首付款，原告也对贷款人的资格进行审查，并办理的所购房屋为抵押的登记，至于被告答辩时陈述的其他事情我公司并不知道。
经审理查明，被告李滨同被告大连城山房地产开发有限公司曾签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201203739），被告李滨以每平方米8，775.99元购买被告大连城山房地产开发有限公司开发的位于旅顺口区花溪园5-2号11层3号，建筑面积79.19平方米的房屋一套，房屋总价款为陆拾玖万肆仟玖佰柒拾壹元整。付款方式：首付款人民币417，971元整被告李滨于签订《商品房买卖合同》当日付清，其余房款人民币277，000元整被告李滨采取银行按揭或公积金贷款方式付清。2012年12月6日，被告大连城山房地产开发有限公司向被告李滨出具了销售商品普通住房发票（票面金额417，971元）。上述事实有《商品房买卖合同》（合同编号：201203739）、销售商品普通住房发票予以证实。
同时查明，2012年12月19日，被告李滨以购房为由向原告农行旅顺支行提出个人信贷业务申请，申请贷款27.7万元，并向原告农行旅顺支行作了个人购房贷款面谈笔录，并同意将所购买的位于旅顺口区花溪园5-2号11层3号的房屋进行抵押。
2013年1月24日，二被告将位于旅顺口区花溪园5-2号11层3号的房屋办理了预抵押登记（大房预旅他证字第201300425号）。同年2月1日，原告农行旅顺支行同被告李滨签订《个人购房担保借款合同》［编号：85020120130002223），合同约定：原告农行旅顺支行向被告李滨发放贷款27.7万元，贷款期限为240个月。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，并每年随其调整。还款方式为按月等额本息还款法，每期末月的借款发放日对应日还款。若被告李滨未按合同约定日期偿还贷款，原告有权加收50%的罚息，并有权按罚息利率计收复利。原告有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求被告李滨提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权提前行使担保权。并约定由被告大连城山房地产开发有限公司为被告李滨的该笔贷款承担阶段性担保。合同签订后，原告农行旅顺支行向被告李滨指定的账户发放贷款27.7万元。上述事实有《个人信贷业务申请表》、《个人购房贷款面谈笔录》、《同意房产抵押承诺书》、《个人购房担保借款合同》［编号：85020120130002223）、大房预旅他证字第201300425号预抵押登记证书、个人借款凭证予以证实。
另查，2011年3月30日，大连北城建设集团有限公司作出股东决议，同意花溪园一期住宅在原告农行旅顺支行办理部分按揭贷款，并承诺在原告农行旅顺支行办理部分按揭贷款事宜，由开发商大连城山房地产开发有限公司为客户提供阶段性担保，阶段性担保至办完正式抵押手续为止。同年5月18日，原告农行旅顺支行同被告大连城山房地产开发有限公司签订《一手住房贷款业务银企合作协议》［编号：201169），协议约定：“甲方（原告农行旅顺支行）、乙方（被告大连城山房地产开发有限公司），……甲乙双方经充分协商，同意就合作项目的个人住房贷款业务进行合作……甲方未与乙方签订开发贷款合同的，甲方向购房人发放的个人住房贷款不超过（大写）陆仟万元。……乙方不可撤销地承诺：为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。提供担保的乙方声明已按法律法规和公司章程的规定取得本协议项下担保所需授权。乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。……乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权利人的抵押登记手续完成之日止。……”上述事实有股东决议、《一手住房贷款业务银企合作协议》［编号：201169）予以证实。
再查，自2013年2月1日原告农行旅顺支行向被告李滨发放贷款后至2014年12月31日止，被告李滨尚欠贷款本金267558.24元、利息8977.29元未付。庭审中，被告李滨对其在所有合同及书面材料中签名的真实性无异议，但称因为被告大连城山房地产开发有限公司是实际的贷款人，也是实际用款人和还款人，故其不应承担还款责任。同时提供其同原告农行旅顺支行的代理人王兵的录音材料、二期围挡施工合同及证人麻莎的证言予以证明原告农行旅顺支行的代理人王兵承认被告大连城山房地长开发有限公司没有给刘祥付工程款，而刘祥又欠被告李滨工程款，故就将案涉房屋抵顶给被告李滨，并由被告大连城山房地长开发有限公司偿还贷款等相关事实。原告农行旅顺支行及被告大连城山房地产开发有限公司对此均不予认可，且被告大连城山房地产开发有限公司称其已完成阶段性担保，不应再承担相关责任。上述事实有原告农行旅顺支行庭前所提供的欠款明细、录音材料、二期围挡施工合同、证人麻莎的当庭证言及当事人庭审笔录予以证实。
本院认为，原告农行旅顺支行同被告李滨签订的《个人购房担保借款合同》［编号：85020120130002223）系双方当事人的真实意思表示，双方应当全面履行各自的义务。原告农行旅顺支行主张解除同被告李滨所签订的《个人购房担保借款合同》［编号：85020120130002223），被告李滨同意，本院对此予以确认。关于被告李滨辩称被告大连城山房地产开发有限公司是实际的贷款人，也是实际用款人和还款人一节，本院认为，被告李滨是完全民事行为能力人，应对其所签订的文书承担相应的法律责任，且被告李滨对其抗辩未能提供证据予以佐证，故本院对其抗辩理由不予采信。被告李滨未按照约定定期还款，应按照合同约定偿还本金、利息、罚金以及承担合同约定的其他费用。
关于被告李滨所提供的销售不动产统一发票复印件、个人购房担保借款合同、农行还款明细、录音材料、二期围挡施工合同及证人麻莎证言予以证明原告农行旅顺支行的代理人王兵知道并认可被告大连城山房地长开发有限公司没有给刘祥付工程款，而刘祥又欠被告李滨工程款，故就将案涉房屋抵顶给被告李滨，并由被告大连城山房地长开发有限公司偿还贷款等相关事实。本院认为，原告农行旅顺支行的委托代理人对录音材料的真实性无异议，但称原告同被告李滨签订《个人购房担保借款合同》［编号：85020120130002223）时其并不了解上述情况，而是在催收还款的过程中才有所了解。本院认为，被告李滨所提供的录音材料并不是原告农行旅顺支行同其签订《个人购房担保借款合同》［编号：85020120130002223）之时的录音，且录音中亦未体现双方在签订《个人购房担保借款合同》［编号：85020120130002223）原告农行旅顺支行就已经了解相关事宜，且被告李滨提供的二期围挡施工合同同本案无相关性，农行还款明细仅能证明案涉房屋有偿还贷款情况，证人麻莎亦存在同被告李滨相同的未还贷款情形，故被告李滨所提供的证据不能对抗原告农行旅顺支行所提供的证据。
关于被告大连城山房地产开发有限公司称其已经完成阶段性担保责任一节，本院认为，原告农行旅顺支行同被告大连城山房地产开发有限公司所签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》［编号：201169），系双方当事人的真实意思表示，双方应当全面履行各自的义务。被告大连城山房地产开发有限公司主张其已经完成阶段性担保，然对此未能向法庭提供证据予以证明，故本院对此不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司大连旅顺口支行同被告李滨签订的《个人购房担保借款合同》［编号：85020120130002223）；
二、被告李滨于本判决生效后三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司大连旅顺口支行借款本金267558.24元；
三、被告李滨于本判决生效后三十日内支付原告中国农业银行股份有限公司大连旅顺口支行利息8977.29元（计算至2014年12月31日）；
四、被告李滨支付原告中国农业银行股份有限公司大连旅顺口支行自2015年1月1日起至实际还款日止的借款利息及罚息［按照《个人购房担保借款合同》（编号：85020120130002223）加以计算］；
五、原告中国农业银行股份有限公司大连旅顺口支行对旅顺口区花溪园5-2号11层3号的房产（大房预旅他字第2013004**号）享有优先受偿权；
六、被告大连城山房地产开发有限公司对被告李滨上述第二项、第三项、第四项确定的付款义务在原告中国农业银行股份有限公司大连旅顺口支行行使优先受偿权后未获清偿部分承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5448元，其他诉讼费100元，共计5548元，由二被告负担（此款原告已预交，被告在执行时一并交给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 姜 莉
人民陪审员 陈学峰
人民陪审员 祁建玲
二〇一五年四月十六日
书 记 员 隋晓鸥
附：
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。