广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初177号
原告：吴运波，男，1970年1月30日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：尹华，系广东定海针（江门）律师事务所律师。
委托代理人:郑英杰，系广东定海针律师事务所律师。
被告：李剑川，男，1977年10月9日出生，汉族，住乐昌市。
被告：韩水弟，男，1966年10月11日出生，汉族，住湛江市坡头区。
原告吴运波诉被告李剑川、韩水弟租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告吴运波委托代理人尹华、郑英杰，被告韩水弟到庭参加了诉讼。被告李剑川经本院公告传唤，公告期满没有到庭参加应诉。本案现已审理终结。
原告吴运波诉称：原告于2008年3月13日与江门市金发经贸发展有限公司（以下简称金发经贸公司）签订租赁合同，原告对于金发酒店的三、四楼有合法转租权。原告与被告李剑川于2008年6月26日签订一份《租赁合同》，合同约定原告将位于金发酒店三楼租赁给被告经营KTV使用，租赁期间自2008年8月1日起至2016年3月31日止，被告李剑川在签订合同当日一次性支付原告保证金人民币100000元，约定在合同期限届满十天内如被告李剑川无违约等情况出现的，原告无息退还保证金给被告李剑川。被告李剑川20**年10月前的租金有按时交纳，但2013年10月起，被告李剑川就没有支付10月、11月、12月的租金，按合同约定每月30000元租金计算，合共拖欠原告租金90000元。经原告多次催缴，被告李剑川仍然没有支付租金，被告李剑川的行为已属违约，按合同约定，被告李剑川所交的保证金100000元不应退回给被告李剑川。
另，被告韩水弟与被告李剑川实际是共同经营金发酒店三楼夜总会卡拉OK，对此有被告韩水弟与金发经贸公司签订的《租赁合同》可以证明。因此被告韩水弟应与被告李剑川共同支付拖欠原告的上述租金。综上所述，为维护原告的合法权益，原告起诉请求法院判令：1、两被告共同向原告支付拖欠的租金90000元；2、没收被告李剑川交纳的合同保证金100000元；3、本案诉讼费用由两被告负担。
原告吴运波对其起诉事实提供的证据有：1、原告身份证；2、2008年3月13日的《租赁合同》一份；3、《房地产权证》一份，证明原告对于金发酒店三楼有合法转租权；4、2008年6月26日的《租赁合同》一份，证明原、被告之间租赁情况及租金情况；5、2014年1月10日的《租赁合同》一份，证明被告韩水弟是金发酒店夜总会卡拉OK实际经营者之一。
被告韩水弟答辩称：原告和金发酒店在2013年9月签订了租赁合同，随后进行酒店大堂装修，导致被告韩水弟承包的位于3楼的卡拉OK无法继续经营，被告韩水弟当时就要求原告赔偿因此而遭受的经济损失300万元，后来被告韩水弟与原告一直为此进行协商，至原告找到金发酒店的业主即金建明后，2014年1月1日，原告再与被告韩水弟、金建明签订了三方协议，按照降租金的形式将涉案铺位出租给我，且免掉韩水弟三个月的租金。所以韩水弟并没有拖欠原告租金。
被告韩水弟在举证期限内提供的证据有：1、《证明》一份，证明两被告没有拖欠原告租金；2、《协议书》一份，证明原告、金建明及被告韩水弟签署的协议书，约定因原告装修而造成被告韩水弟损失，而采取降租金的形式由金建明与韩水弟签署新的租赁合同；3、照片31张，证明原告在大堂装修而影响韩水弟卡拉OK的经营；4、《收据》一份，证明被告李剑川缴纳了100000元保证金给原告。
被告李剑川无到庭，无答辩，也没有提供证据。
经审理查明：江门市建设路45号（金发酒店）整栋物业的权属人为金发经贸公司。2008年3月13日，原告吴运波与金发经贸公司签订一份《租赁合同》，主要约定：1、金发经贸公司将江门市建设路45号金发酒店三、四楼面积约3000平方米的场地（含现有装修、设备）及原有的经营证照提供给原告吴运波经营使用；2、承租期限为2008年4月1日起至2016年3月31日止，共8年，第一年租金每月40000元，第二至第四年租金每月50000元，第五至第八年租金每月30000元；3、吴运波每月10日前缴纳租金，逾期一个月未交租金为违约；4、租赁按金40000元原告须于2008年3月31日前支付，租赁期满出租方10天内无息退回。
2008年6月26日，原告吴运波与被告李剑川签订一份《租赁合同》，合同主要约定：1、原告吴运波将位于江门市建设路45号金发酒店三楼约1500平方米面积的场地（含现有装修、设备）及原有的经营证照提供给被告李剑川经营KTV使用；2、租赁期间自2008年8月1日起至2016年3月31日止，共8年，第一至第四年租金每月35000元，第五至第八年租金每月30000元；3、被告李剑川每月20日前缴纳租金，逾期一个月未交租金为违约；4、被告李剑川签订合同当日一次性支付保证金100000元给原告吴运波，租赁期满被告李剑川无违约的，原告在租赁期满十日内将保证金无息退还给被告李剑川，逾期原告按每日1000元向被告李剑川支付滞纳金；5、被告李剑川转租场地须经原告同意；6、承租期间，被告李剑川如有违约行为，原告有权终止租赁合同，没收保证金；如原告违约，被告李剑川有权解除合同，并要求原告无息退还保证金。
签订合同后，原告吴运波将金发酒店三楼交付给被告李剑川经营KTV使用，被告李剑川于2008年7月2日向原告缴纳了金发酒店三楼KTV租赁保证金100000元。
2014年1月10日，被告韩水弟与金发经贸公司签订一份《租赁合同》，合同主要约定：1、金发经贸公司将位于江门市建设路45号金发酒店三楼约1500平方米面积的场地出租给被告韩水弟经营KTV使用；2、租赁期间自2014年1月1日起至2023年12月31日止，共10年，2014年1月1日至1月31日为免租期，2014年2月1日至2016年12月31日租金每月20000元，2017年1月1日至2023年12月31日租金每月25000元；3、被告韩水弟每月20日前缴纳租金，逾期一个月未交租金为违约；4、被告韩水弟签订合同当日一次性支付房屋押金40000元给金发经贸公司，租赁期满韩水弟无违约的，金发经贸公司在租赁期满十日内将房屋押金40000元无息退还给被告韩水弟；5、被告韩水弟如有违约行为，金发经贸公司有权终止租赁合同。双方签订合同后，被告韩水弟一直在租赁场地经营KTV至今。
庭审中原告确认，原告与金发经贸公司，原告与被告李剑川关于租赁江门市建设路45号金发酒店三楼的租赁合同关系均已于2014年1月1日终止。2013年10月前上述租赁场所的租金，两被告已经全部结清，但尚余2013年10至12月三个月的租金合共90000元未结清。
庭审中被告韩水弟确认从2009年开始被告李剑川将上述经营场所（金发酒店三楼）转包给其继续经营卡拉OK，被告韩水弟是江门市建设路45号金发酒店三楼卡拉OK的实际经营者。2013年10月前上述租赁场所的租金，两被告已经全部支付给金发经贸公司收取，租金已经结清，2013年10至12月三个月的租金合共90000元因原告吴运波及金发经贸公司与被告韩水弟口头协议免收该三个月租金而未结清。
另查明，被告韩水弟庭审中提供的有金发经贸公司盖章的一份《证明》，其主要内容为：2013年9月吴运波对承租的金发酒店进行装修，造成三楼KTV无法经营，因此金发经贸公司同意与吴运波、韩水弟解除原合同重新签订合同，由吴运波免收装修期间的租金，韩水弟免予追究吴运波装修造成韩水弟的经营KTV经济损失。
再查明，有金建明、吴运波、韩水弟签名的《协议书》中，其主要内容为：三方同意金发经贸公司解除与吴运波原签订的《租赁合同》，吴运波解除其与李剑川签订的《租赁合同》，由金发经贸公司与韩水弟和吴运波分别重新签订新的租赁合同，租期期限届满日从原来的2016年3月31日变更为2023年12月31日止，原合同押金吴运波按每月5000元退还给金建明，直至退清为止。
原告因对两被告拖欠的租金90000元经追讨无果遂起诉至法院。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据查明的事实，涉案的租赁标的物位于江门市建设路45号金发酒店三楼约1500平方米面积的场地，物权人为金发经贸公司，原告吴运波与金发经贸公司先签订租赁合同，再与被告李剑川签订租赁合同，将涉案租赁物转租给被告李剑川使用，且已经出租人同意。上述租赁合同均是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。因此合同生效后，出租人为金发经贸公司，承租人为原告吴运波，次承租人为被告李剑川。而本案处理的是原告吴运波转租合同的相关纠纷问题,并不涉及原告吴运波与金发经贸公司之间的权利义务关系。本院综合诉辩双方的陈述观点，确定本案的争议焦点为：1.被告韩水弟是否与被告李剑川均为江门市建设路45号金发酒店三楼承租场地的承租人？2.原告吴运波与李剑川签订的《租赁合同》的履行情况，合同是否已经终止？3.两被告是否在履行合同过程中有违约行为，是否有拖欠原告的租金？4.被告李剑川原缴纳的保证金100000元按合同约定应如何处理？
第一，关于被告韩水弟是否与被告李剑川均为江门市建设路45号金发酒店三楼承租场地的承租人的问题。
虽然《租赁合同》是原告与被告李剑川签订，且由李剑川缴纳保证金，合同的租赁双方本应为原告吴运波及被告李剑川，但被告韩水弟确认从2009年开始被告李剑川将上述经营场所（金发酒店三楼）转包给其继续经营卡拉OK，被告韩水弟是江门市建设路45号金发酒店三楼卡拉OK的实际经营者,且之后一直是由被告韩水弟每月交纳租金给业主金发经贸公司。对此，原告吴运波确认被告韩水弟就是金发酒店三楼卡拉OK的实际经营者。但对于被告李剑川是否转包其租赁的场所给被告韩水弟，两被告均没有提供证据证明，本院对被告韩水弟主张其与李剑川之间是转包关系的意见不予采信。结合涉案租赁场所金发酒店三楼的租赁及经营实际情况，由于被告韩水弟既未与李剑川签订转包合同，也未与原告吴运波签订新的租赁合同，但韩水弟一直按照被告李剑川与原告签订的《租赁合同》实际履行并由其向业主缴纳每月租金至2013年9月30日止，因此，本院据此可确认两被告均为向原告吴运波租赁上述场所的承租人。原告吴运波与被告李剑川签订的《租赁合同》同样对被告韩水弟具有法律约束力。
第二，关于原告吴运波与被告李剑川签订的《租赁合同》的履行情况及合同是否已经终止的问题。
庭审中原告吴运波确认原告与被告李剑川关于租赁江门市建设路45号金发酒店三楼的租赁合同关系均已于2014年1月1日终止。且被告韩水弟与金发经贸公司也于2014年1月10日重新签订了一份《租赁合同》，约定由被告韩水弟直接向业主金发经贸公司租赁位于江门市建设路45号金发酒店三楼约1500平方米面积的场地。虽然被告韩水弟抗辩认为原告与被告李剑川的租赁合同关系并未终止，但其作为租赁场地的实际经营者于2014年1月1日已另外与场地业主重新签订租赁合同租赁完全相同的场地，且从韩水弟提交的证据（包括《证明》及《协议书》）中也可印证原告与被告李剑川及韩水弟之间的租赁合同关系已经确已终止的不争事实，故本院确认原告与被告李剑川、韩水弟关于租赁江门市建设路45号金发酒店三楼的租赁合同关系已于2014年1月1日终止的客观事实。但原告吴运波与被告李剑川、韩水弟因履行租赁合同过程中所产生的权利义务关系双方并未有另外签订协议及作出相关约定。
第三，两被告是否在履行合同过程中有违约行为，是否有拖欠原告的租金的问题。
根据庭审查明的事实，被告韩水弟、李剑川已经缴纳了2013年10月前上述租赁场所的租金，合同虽已于2014年1月1日终止，但两被告尚余2013年10月至12月三个月的租金合共90000元未结清给原告。对此，被告韩水弟主张其欠交三个月租金的原因是原告吴运波及金发经贸公司与被告韩水弟口头协议免收该三个月租金。但被告韩水弟庭审中提供的《说明》及《协议书》均无法证明原告吴运波有承诺免除两被告2013年10至12月三个月合共90000元租金的意思表示，且原告吴运波庭审中明确否认有口头协议免收租金的事实，也没有追认金发经贸公司出具的《证明》中的内容。因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告韩水弟应承担举证不能的法律责任，被告韩水弟没有证据证明其可以免交租金，其上述抗辩主张本院不予采信。且被告韩水弟也没有证据证实履行合同过程中原告吴运波有先行违约的行为，因此两被告租赁期限内拖欠原告2013年10月至12月三个月的租金合共90000元未结清，其行为已属违约，应承担支付租金的责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。故原告请求两被告支付2013年10至12月三个月的租金合共90000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
第四，关于被告李剑川原缴纳的保证金100000元按合同约定应如何处理的问题。
原告吴运波与被告李剑川签订的《租赁合同》中关于违约条款约定，如承租方即被告逾期一个月交纳租金视为违约，出租方即原告有权终止租赁合同，没收保证金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该约定合法有据，由于上述《租赁合同》的共同承租人被告李剑川、韩水弟存在拖欠原告租金的违约行为，因此根据《租赁合同》的约定，对于被告李剑川已经缴纳的保证金100000元，原告吴运波有权没收不予退回给被告李剑川。
被告李剑川经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告李剑川、韩水弟应在本判决生效之日起十日内支付拖欠原告的2013年10月至12月三个月的租金合共人民币90000元给原告吴运波；
二、被告李剑川已经缴纳的保证金100000元由原告吴运波没收并不予退回给被告李剑川。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费4100元，由被告李剑川、韩水弟全部负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 莫少彬
人民陪审员 刘驾涛
人民陪审员 李建华
二〇一七年七月十七日
书 记 员 陈贤园