山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第111号
上诉人（原审被告）：张志山，男，1961年6月10日出生，汉族，居民。
上诉人（原审被告）：庞亚丽，女，1964年1月1日出生，汉族，居民。
二上诉人共同委托代理人：张兆伟，山东正之源律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人：王光友，山东正之源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王跃民，男，1956年9月15日出生，汉族，退休职工。
委托代理人：魏丽，山东铭星律师事务所律师。
上诉人张志山、庞亚丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第2259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，张志山与庞亚丽原系夫妻关系，后于2013年1月11日离婚。王跃民与张志山曾于2006年9月8日签订房屋租赁合同一份，王跃民称其与张志山后又于2009年3月3日另行签订房屋租赁合同一份，约定将其所有的位于临沂市兰山区兰山街道小娄庄村的三层楼房租赁给张志山使用，双方并签订房屋租赁合同一份，合同主要内容为：“出租方：（简称甲方）王跃民承租方：（简称乙方）张志山……第二条.租赁期限年，自2009年3月3日至＿年＿月＿日止。每月租金1000元，每次预付陆个月，共计陆仟元，……第四条.……乙方对甲方的楼房及附属物品要认真爱护和使用，特别是使用提升机，应按操作规定，注意安全，如违规操作，后果由乙方负责。楼房、提升机机、水泵、电器等属乙方使用不当和人为的损坏，由乙方负责赔偿。甲方每月对房屋及设备应认真检查修缮一次。……”；张志山认可和王跃民存在租赁合同关系，但对该合同中载明的乙方签名：“张志山”三个字有异议，称并非其所签，在原审法院行使释明权后，其不要求对此进行鉴定。上述合同签订后，王跃民依约将本案涉诉房屋交付给张志山使用。2011年11月29日，本案涉诉房屋发生火灾，造成该房屋和张志山存放在该房屋内的抽油烟机、炉具、灶具及汽车把套、半成品、设备等物品烧毁，火灾发生后，该房屋一直处于闲置状态，且房屋钥匙在张志山处。王跃民称本次火灾发生的原因系张志山使用电器不当所造成，此次损失共给其造成房屋损失14万元，另张志山自2012年9月起欠其租金一直未予支付，上述损失及租金张志山应负责赔偿和支付，并提交2012年11月10日临沂市兰山区公安消防大队出具的临兰公消火认字（2012）第0026号火灾事故认定书及2013年1月20日张志山出具的欠条一份予以证明，其中火灾事故认定书载明：“现查明，起火原因为：排除放火嫌疑、排除自燃、排除雷击、排除无焰火源、排除静电起火，不排除电气线路故障引发火灾，起火部位位于张志山租赁的民房院内，起火点位于院内西平房东窗户外侧；经分析，灾害原因为：火灾发现迟、报警时间晚，易燃起可燃物多，相邻建筑未进行有效的防火封堵，导致火灾蔓延扩大。”2013年1月20号的欠条载明：“自2012年9月份欠王跃民房租金至今没付，等春节后农历2月2日结算（因现在年关已到），每月租金1000元。张志山2013年1月20号”。张志山认可上述欠条系其出具，但称此次火灾的真正原因是另一租赁户赵士华给电动车充电引起的，其和赵士华系前后院，当时是发生了两起火灾，一起火灾是其租赁的房屋，另一起火灾是赵士华租赁的房屋，赵士华租赁的房屋起火后导致其所租赁的房屋起火，本案涉诉房屋的起火点在西平房东窗户外侧，当时该部位有一个插排，该插排是王跃民在出租房屋时留下来的，并提交公安部消防局天津火灾物证鉴定中心分别于2012年3月13日、2012年10月16日出具的技术鉴定报告各一份，临沂市兰山区公安消防大队于2012年4月10日11时20分出具的火灾调查记录说明会告知书一份等予以证明；王跃民对此不予认可，称张志山提交的上述证据均系复印件，对其真实性无法确认，即使是真实的，如张志山认为本案涉诉房屋内发生火灾是因赵士华承租的房屋发生火灾引起的，可以依法向赵士华追偿；且上述证据均在其提交的火灾事故认定书出具时间之前，此次火灾发生的原因应以该火灾事故书认定的为准。王跃民于2013年7月18日自行委托临沂市嘉诚价格事务所有限公司对本案涉诉楼房因火灾造成的损失进行了评估，该公司出具的临嘉价评字（2013）J00177号价格评估报告书载明：王跃民所有的楼房损失价格为人民币壹拾叁万玖仟伍佰陆拾伍元整（￥139565.00），王跃民为此花费评估费2500元；张志山对此有异议并申请重新评估，原审法院于2013年9月2日委托临沂博尔信价格评估有限公司对上述内容进行了重新评估，该公司于2013年11月12日出具的临博价评字（2013）第336号价格评估报告书载明：委托标的物在价格评估基准日的修复费用为壹拾壹万捌仟元整，王跃民认可该评估结论，张志山虽不予认可，但未提交证据证明该评估结论存有瑕疵。上述事实，主要根据双方当事人陈述、举证并经庭审调查所证实，有关证据均已收集并记录在卷。
原审法院认为，张志山虽对王跃民主张的2009年3月3日签订的房屋租赁合同中载明的“张志山”三个字系其所签有异议，但在原审法院行使释明权后，张志山明确表示不就此申请鉴定，且该合同未违反法律的强制性规定，故对该合同的效力予以认定，双方当事人应严格遵守。张志山称本案涉诉房屋起火的原因系另一租赁户赵士华承租的房屋先起火后引起的，本案涉诉房屋的起火点部位留存的插排是王跃民在出租房屋时留下的，且王跃民怠于履行合同中约定的对本案涉诉房屋及设备检查修缮义务，其不应承担王跃民房屋因起火所造成损失的赔偿责任；因王跃民对此不予认可，张志山提交的公安部消防局天津火灾物证鉴定中心分别于2012年3月13日、2012年10月16日出具的技术鉴定报告和临沂市兰山区公安消防大队于2012年4月10日11时20分出具的火灾调查记录说明会告知书均系复印件，且均在王跃民提交的临沂市兰山区消防大队作出的（2012）第0026号火灾事故认定书出具时间之前，同时张志山也未提交证据证明火灾涉及的插排是王跃民在出租房屋时留下的，该插排也并非固定在墙上，王跃民并没有检查、维修义务，故对临沂市兰山区公安消防大队作出的（2012）第0026号火灾事故认定书予以认定，对张志山的上述主张不予采信。张志山应对王跃民房屋因火灾造成的损失负赔偿责任，如果张志山有证据证明本案涉诉房屋起火是因赵士华承租的房屋先起火后引起的，张志山可另行主张权利。本案涉诉房屋在火灾发生后，已被烧的面目全非，王跃民与张志山所签订房屋租赁合同的目的已经不可能实现，故原审法院对王跃民要求解除房屋租赁合同，腾空并返还房屋，并结清水电、物业等各项费用的主张予以支持。王跃民要求张志山按每月1000元支付自2012年9月至本案涉诉房屋维修后可使用期间的租赁费，并提交张志山为其出具的欠条等予以证明，张志山对该欠条亦予以认可，但张志山在将本案涉诉房屋返还给王跃民后，不应再承担相应的租赁费，故自2012年9月起至本案涉诉房屋返还给王跃民之日止的租赁费，张志山应予以支付。张志山虽对临沂博尔信价格评估有限公司于2013年11月12日出具的临博价评字（2013）第336号价格评估报告书载明的评估结论：“委托标的物在价格评估基准日的修复费用为壹拾壹万捌仟元整”有异议，但未提交证据证明该评估结论存有瑕疵，故原审法院对该评估结论予以认定。张志山与庞亚丽原系夫妻关系，虽后于2013年1月11日离婚，但本案涉诉债务发生在二人夫妻关系存续期间，故庞亚丽应对上述债务同负偿还责任。庞亚丽经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对质证等一审相应诉讼权利的放弃，但不影响本案事实的认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、解除王跃民与张志山于2009年3月3日签订的房屋租赁合同。二、张志山、庞亚丽于判决生效后三十日内返还所租赁王跃民的位于临沂市兰山区兰山街道小娄庄村的楼房三层，并腾空房屋，结清水电、物业等相关费用。三、张志山、庞亚丽在将本案涉诉房屋返还给王跃民三十日内，按每月1000元向王跃民支付自2012年9月起至其将该房屋返还给王跃民之日止的租赁费。四、张志山、庞亚丽于判决生效后十日内赔偿王跃民因本案涉诉房屋发生火灾造成的损失118000元。五、驳回王跃民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，保全费1270元，评估费4800元，共计9170元，由张志山、庞亚丽负担。
上诉人张志山、庞亚丽不服一审判决上诉称，原审判决认定事实错误。一、现有证据已充分证明火灾的起火点位于赵士华租赁的仓库院内，起火点在赵士华电动车周围，而一审法院判决上诉人承担被上诉人因火灾事故受到的损失没有事实依据。2012年4月10日，临沂市兰山区消防大队公布了火灾调查说明记录，其内容充分证实起火部位和起火点在赵士华院内。公安部消防局天津火灾物证鉴定中心于2012年3月13日和2012年10月16日出具的两份鉴定报告已经明确起火点和起火部位不在上诉人租赁和仓库院内，而是在邻居赵士华租赁的仓库院内。上述证据申请法院去兰山区消防大队调取，上述证据可以推翻兰山区公安消防大队出具的火灾事故认定书。因被上诉人的损害是由第三人赵士华引起的，被上诉人应依据侵权法第28条的规定向赵士华主张权利。原审判决上诉人向赵士华主张权利无依据。二、即使起火点最后认定在上诉人院内，但起火的责任在被上诉人一方，其受到的损失应由被上诉人自己负责。上诉人租赁的房屋内并没有人居住，不存在使用插座或使用其他电器的行为，而本案所涉房屋内的楼房、设备、电器都是被上诉人提供的，也包括涉案插座，涉案插座的老化短路是因为被上诉人没有尽到检修义务造成的。上诉人没有违约行为，无需赔偿损失，根据合同法231条的规定，也可以不支付房租。综上，请求二审法院查清事实，撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人王岳民答辩称，被上诉人起诉上诉人是以租赁合同起诉，而非侵权之诉，上诉人租赁被上诉人的房屋，但拒不支付租赁期间的租赁费，已经构成根本违约，被上诉人有权解除房屋租赁合同，二上诉人在房屋使用过程中引起火灾，给被上诉人造成很大的经济损失，上诉人应当予以赔偿并支付租赁期间的相关费用。综上，原审法院判决认定事实清楚，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，上诉人张志山与被上诉人王岳民于2009年3月3日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违背法律规定，应为有效合同。双方应按照合同约定履行。现双方争议的焦点为：被上诉人是否应向二上诉人主张涉案房屋毁损的赔偿责任及继续缴纳租赁费。
二上诉人为证实涉案火灾系案外人造成，提供了两份火灾事故鉴定报告以及火灾调查记录说明会告知书一份（未加盖印章）证实。上述鉴定报告出具日期在临沂市兰山区消防大队作出的（2012）第0026号火灾事故认定书的出具时间之前，而在临沂市兰山区消防大队作出的（2012）第0026号火灾事故认定书明确认定了火灾起火部位、起火点均位于上诉人租赁的房屋。另外，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，即使二上诉人有充分证据证实涉案火灾确系他人造成，依据合同相对性的原则，被上诉人也有权主张要求上诉人承担违约责任即支付租赁费、赔偿财产损失。上诉人可持有效证据向他人另行主张权利。
《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”本案中，被上诉人依据其与上诉人签订的房屋租赁合同，要求上诉人承担违约责任并赔偿由此给被上诉人造成的损失，符合法律规定，应予支持。对上诉人以被上诉人违约为由要求不交付房租及赔偿损失的上诉请求本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人张志山、庞亚丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年三月十日
书记员 张 晓