黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民终字第214号
上诉人（原审原告）赵青山，男，1957年10月22日出生，汉族，哈尔滨市职工，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人王俊丽，黑龙江东旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘淑贞，女，1949年11月16日出生，汉族，哈尔滨市退休干部，住哈尔滨市道里区。
委托代理人冯青，女，1977年9月3日出生，汉族，江海证券有限公司职员。
委托代理人刘树忠，男，1951年9月20日出生，哈尔滨铁路局通达贸易公司工人，住哈尔滨市道里区。
上诉人赵青山因与被上诉人刘淑贞确认合同无效纠纷一案，哈尔滨市香坊区人民法院（以下简称香坊区法院）于2012年8月12日作出（2012）香立字第379号民事判决。刘淑贞不服，向本院提起上诉。本院于2012年12月12日作出（2012）哈民一民终字第882号民事裁定：一、撤销香坊区法院（2012）香立字第379号民事判决；二、发回香坊区法院重审。香坊区法院于2013年8月12日作出（2013）香民一重字第7号民事判决。赵青山不服，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人赵青山及其委托代理人王俊丽，被上诉人刘淑贞的委托代理人冯青、刘树忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵青山在重审时诉称：赵青山与案外人刘红睿系夫妻关系，双方于1986年1月7日登记结婚。2000年双方取得了位于哈尔滨市香坊区香城街22号9单元203室房产（以下简称诉争房产）的所有权，登记在刘红睿名下。2011年12月26日，刘红睿因病去世。刘红睿去世后，刘淑贞（系刘红睿姐姐）提起诉讼，要求赵青山从诉争房产中迁出。诉讼中经法院调查，赵青山得知：2008年3月11日，赵青山的妻子刘红睿与刘淑贞签订房屋买卖协议，将诉争房产出卖给刘淑贞。赵青山认为诉争房产是其与刘红睿的夫妻共同财产，刘红睿无权私自处分，而且刘淑贞明知诉争房产更名未征得赵青山的同意，因此，该更名过户行为是无效的，且严
重侵害了赵青山作为共有人的合法权益。故赵青山请求人民法院依法确认刘淑贞与案外人刘红睿签订的房屋买卖协议无效。
刘淑贞在重审辩称：诉争房产是刘淑贞父亲从所在单位分得的福利房，赵青山与刘淑贞的妹妹刘红睿婚后与赵青山的父母共同居住，后因刘红睿与赵青山父母关系不睦，刘淑贞父亲及家人心疼刘红睿，同意赵青山夫妇与刘淑贞父亲同住诉争房产。1994年，刘淑贞父亲去世，刘淑贞的兄弟姐妹于1994年4月10日召开家庭会议，对诉争房产形成一份书面协议，协议约定：“刘红睿对诉争房产只有居住权，没有所有权；刘红睿辞世后，该房由刘淑贞父亲的长孙刘刚继承。”后因刘刚购买了经济适用住房，刘淑贞兄弟五人研究同意将该房给刘淑贞。但是刘红睿与赵青山在1999年12月17日谎称家庭内部对诉争房产没有纠纷，在单位将承租人变更为刘红睿，并进而买断争议房产。在刘淑贞以及其他兄妹知道上述情况后，找赵青山、刘红睿夫妇询问，赵青山、刘红睿夫妇向刘淑贞等人承认错误，并同意将房产归还。最终，经过大家共同决定，将诉争房产变更至刘淑贞名下，而且刘淑贞按照当时房产的评估价给付刘红睿98，000元购房款。诉争房产更名后，包烧费由赵青山夫妇以刘淑贞名义交纳，然后将交费票据给付刘淑贞去单位报销。其中有一年是赵青山拿票据去刘淑贞单位报销。所以，诉争房产更名的过程以及起因赵青山是知情且同意的，其诉讼主张证据不足，且已超过诉讼时效，据此要求驳回赵青山诉讼请求。
原审判决认定：赵青山与刘红睿系夫妻关系，刘淑贞与刘红睿系姐妹关系。1992年初，刘淑贞父亲刘金智工作单位黑龙江省石油化工机械厂将该单位位于哈尔滨市香坊区香城街22号9单元203室公产住房一处分配给刘金智承租居住。同年，赵青山夫妻搬来与刘金智同住诉争房产。1994年4月3日刘金智去世。1994年4月10日，刘淑贞的兄弟姐妹五人达成书面协议，约定“刘红睿对诉争房产只有居住权，没有所有权；刘金智辞世后，该房由刘金智的长孙刘刚继承。”赵青山夫妇于1999年12月17日将诉争房产承租人变更为刘红睿，后于2000年4月2日买断诉争房产。刘红睿与刘淑贞于2008年8月1日签订房屋买卖合同，将诉争房产以98，000元价格出卖给刘淑贞，并于同年3月21日将房屋产权变更至刘淑贞名下。刘淑贞于2008年8月1日将户口迁至诉争房产处。2008年至2012年，诉争房产的包烧费由刘淑贞在其单位报销。2011年12月26日，刘红睿因病去世。刘红睿去世后，刘淑贞提起诉讼，要求赵青山从诉争房产中迁出，赵青山提起本案诉讼。另查明，诉争房产包烧费在2008年至2012年度内均以刘淑贞名义在哈尔滨自行车工业公司（刘淑贞单位）报销；诉争房产在买断前不收包烧费，2000年买断后单位收取包烧费，后由哈尔滨市开发区供热物业管理有限公司收取包烧费。
原审判决认为：自2008年3月21日诉争房产更名至刘淑贞名下，至2011年12月26日刘红睿去世近四年时间，诉争房产包烧费收费票据开具的缴费人一直为刘淑贞，并由刘淑贞到其工作单位报销，且报销单位工作人员证实赵青山曾到该单位送过包烧费收据，说明赵青山应当知道诉争房产更名的事实。庭审中，赵青山主张诉争房产不交纳包烧费，但经过庭后到诉争房产原产权单位及哈尔滨市开发区供热物业管理有限公司核实，诉争房产一直收取包烧费，说明赵青山所述不真实。刘淑贞于2008年8月1日即将户口迁至诉争房产处，说明刘淑贞并非隐瞒诉争房产买卖更名的事实，赵青山应当知道房产更名的事实。据此，可以确认赵青山对诉争房产产权变更是明知的。诉争房产来源为刘金智承租的公产房，虽然刘金智去世时诉争房产仍为公产房，但公产房亦具有很强的财产属性。刘金智去世后，五子女达成的房产处分协议虽无权处分公产房的延续承租问题，但可为后续的房产买卖更名作出合理解释，故刘淑贞与刘红睿的房产买卖有其合理原因。诉争房产更名后，包烧费即由刘淑贞单位报销，刘淑贞户籍即迁入诉争房产，但赵青山并未对此提出异议，也可证明刘淑贞与刘红睿不存在恶意串通，侵害赵青山合法权益的情况。鉴于刘淑贞与刘红睿系姐妹关系，且诉争房产更名过户已五年，刘红睿及赵青山一直未向刘淑贞主张给付购房款，故刘淑贞辩称已给付刘红睿购房款98，000元，并未要求刘红睿出具收据的事实符合常理。据此，刘淑贞取得诉争房产所有权构成善意取得。赵青山要求确认刘淑贞与刘红睿签订的房屋买卖合同无效证据不足，不予支持。
原审法院经审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）第十一条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条规定，判决驳回赵青山的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费1，520元，均由赵青山负担。
宣判后，赵青山不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，证据明显不足。理由：1、刘淑贞在明知该房产有共有人的情况下仍私自与刘红睿签订协议，并对赵青山隐瞒了实情，属于刘淑贞与刘红睿恶意串通，侵犯了赵青山的合法权利；2、诉争房产在2008年价值大约150，000元左右，正常交易下不可能以98，000元出售，价格明显偏低；且刘淑贞并未支付任何价款。原审法院在没有调查刘淑贞是否支付购房款的情况下即认定刘淑贞支付了房款，明显违法裁判。请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。
刘淑贞在法定期限未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：同意原审法院判决。
二审中，赵青山、刘淑贞均未向本院提供证据。
除刘淑贞未交付诉争房产购房款的事实外，二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。
本案争议焦点即刘淑贞取得诉争房产所有权是否构成善意取得。
本院认为：赵青山、刘淑贞对诉争房产的原始取得情况以及2000年4月前属于公产房的事实均无异议。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
从上述各项法律规定总结，夫妻在处理重大生活资料时，要协商一致，受让人要基于善意的取得方式才能形成合理对抗。结合本案，刘红睿与赵青山婚姻存续期间将诉争房产的承租证变更为刘红睿名下，并按国家政策参加房改买断诉争房产的产权，该房产应为赵青山与刘红睿夫妻共同财产；双方并未约定共有方式，故应认定为夫妻共同共有。刘淑贞与赵青山妻子刘红睿系姐妹关系。刘淑贞在明知诉争房产有共有人的情况下仍与刘红睿签订房屋买卖合同，并到房产部门更名过户；刘淑贞与刘红睿签订房屋买卖合同及办理更名过户的过程中，赵青山均未参与，且称并不知晓。另外，原审诉讼中，刘淑贞除口头表述已实际交付诉争房产购房款外，未提交其他证据；重审诉讼时，刘淑贞提供了两份证人证言予以证实其已将诉争房产合理价款实际交付刘红睿。但两份证言的内容自相矛盾，无法证实刘淑贞已将诉争房产的购房款98，000元实际交付刘红睿的事实。故原审法院以诉争房产更名过户已五年及赵青山、刘红睿一直未向刘淑贞主张给付购房款即推定刘淑贞已实际给付诉争房产的房款事实错误。刘红睿病逝后，刘淑贞即提起诉讼，要求赵青山迁出诉争房产。从上述事实可以看出刘淑贞没有证据证明其支付了合理价款，又没有实际占有、使用诉争房产，刘淑贞的行为并不具备善意的特征，其与刘红睿就诉争房产签订买卖合同的行为损害了赵青山的合法权益。同时，刘淑贞在诉争房产更名至其名下后，并未实际占有、使用诉争房产，该行为亦不符合常理。故赵青山请求确认刘淑贞与刘红睿签订的房屋买卖合同无效，符合法律规定。
综上，原审判决认定事实部分有误，适用法律错误。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2013）香民一重字第7号民事判决；
二、被上诉人刘淑贞与案外人刘红睿于2008年3月11日就坐落于哈尔滨市香坊区香城街22号9单元203室房屋签订的的买卖合同无效。
一审案件受理费100元、财产保全费1520元，二审案件受理费100元，均由被上诉人刘淑贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
代理审判员 蔡耘耕
代理审判员 赵峻峰
二〇一四年六月九日
书 记 员 齐 跃