天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第299号
上诉人（原审被告）侯淑芳。
委托代理人侯××（侯淑芳之姐），天津正远科技办公用品销售中心销售员。
上诉人（原审原告）天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦9层。
法定代表人黄雄，董事长。
委托代理人曹××，该公司法务。
上诉人侯淑芳、上诉人天津中原物业顾问有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第0230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人侯淑芳及其委托代理人侯××、上诉人天津中原物业顾问有限公司的委托代理人曹××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审人民法院查明，2013年10月7日，原、被告与涉诉房屋产权人曹彦秀签订《房产交易合同》，合同约定：被告购买案外人曹彦秀名下南开区红旗南路与天拖北道交口西北侧桂荷园21-4-102房产，房屋面积110.64平方米，成交价为2280000元；被告与曹彦秀须于2013年12月1日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续；被告应于签订合同之时向原告支付该房地产成交价的1%作为原告提供居间服务的报酬；被告应向原告一次性付清全部佣金，未能按照合同第五条约定支付居间服务费的，均视为违约，每逾期一日，违约方应向原告支付应付款项的0.5‰作为违约金。原、被告及曹彦秀三方在签订《房产交易合同》后，还拟签订一份关于腾房时间的补充协议，但还未签订，被告即离开原告工作场所，且离开时未取走自己的《房产交易合同》。
天津中原物业顾问有限公司向一审人民法院起诉请求：要求被告支付中介费22800元并承担本案诉讼费用。
一审人民法院认为，原告天津中原物业顾问有限公司与被告侯淑芳及案外人曹彦秀签订的《房产交易合同》是三方真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行义务。虽然合同签订过程中，三方均明确还需签订补充协议，对合同中的腾房时间作出变更，但合同订立所需的主要内容已经明确，故是否签订补充协议不影响合同的成立。但原告作为房屋买卖的居间方，未促成买卖双方到涉诉房产所辖区房管局签订《天津市房产买卖协议》。而是否签订《天津市房产买卖协议》直接影响买卖双方能否实现房屋交易目的，故原告作为居间人的居间义务并未完成，其要求被告支付居间服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。但考虑到原告从事居间活动会产生必要费用，被告应予承担，一审法院酌定该费用为3000元。
一审人民法院判决：一、判令被告向原告支付从事居间活动支出的必要费用3000元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费370元，减半收取185元，由原告负担160元，被告负担25元。被告负担部分于一审判决生效后十五日内直接给付原告。
判决后上诉人侯淑芳、上诉人天津中原物业顾问有限公司均不服，向本院提起上诉，其中，上诉人侯淑芳请求：一、改判支付给天津中原物业顾问有限公司从事居间活动支出的实际费用300元；二、判令由天津中原物业顾问有限公司承担本案全部诉讼费用。理由为：天津中原物业顾问有限公司在多项重要内容没有达成一致的情况下，以具体事项随后还要订立补充协议为由，让曹彦秀、侯淑芳在《房产交易合同》上签字，随后就腾房时间、侯淑芳承担居间服务费的具体比例未达成一致，且天津中原物业顾问有限公司态度非常恶劣，采取威胁手段，致使三方无法继续协商合同相关事宜，未能签订书面补充协议。侯淑芳认为该《房产交易合同》是在天津中原物业顾问有限公司告知还要签订补充协议、相关约定都不是买卖双方真实意思的前提下签订的，而随后没能签订相应的变更补充协议，该格式条款的《房产交易合同》的生效条件就不成立。由此直接造成有关合同内容也不真实。
被上诉人天津中原物业顾问有限公司辩称，不同意对方的上诉请求。理由为：天津中原物业顾问有限公司认为侯淑芳已经签订了经签字盖章生效的《房产交易合同》，且该交易合同是经天津市房产管理部门登记备案的合同文本，该合同并不存在侯淑芳称存在格式条款或霸王条款的情形。既然签订了《房产交易合同》，就应当受到这份合同的约束，应按该份合同的约定履行其合同义务，而非肆意解除、肆意认为该份合同无效。对于对方提出的上诉请求，天津中原物业顾问有限公司请求法院予以驳回。
上诉人天津中原物业顾问有限公司请求：一、撤销一审判决；二、改判侯淑芳支付中介费22800元；三、由侯淑芳承担本案全部诉讼费用。理由为：一、一审法院适用法律错误。《房产交易合同》本身是买卖合同性质的生效合同，居间人已完成了居间义务，促成了合同成立，应当按照约定收取居间报酬。应当适用《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定。侯淑芳签署合同后的违约行为不影响天津中原物业顾问有限公司中介费的收取；二、一审法院认定的事实错误。《房产交易合同》明确约定了涉案房产的具体过户登记及房产交接的时间及方式，以及违约的相关责任后果，不存在一审法院核查的还需要签署三方补充协议的情况。该合同是完整的《房产交易合同》。
被上诉人侯淑芳辩称，不同意对方的上诉请求。理由为：签字生效的合同各方当事人都应尊重，但各方所签的合同根本不是当时的真实情况，各方当时约定的合同至少要签订两份补充协议，案外人曹彦秀已经在证人证言中提过还有补充附加合同没有签订。天津中原物业顾问有限公司说只签这一份书面协议就合法成立了是不对的，还有佣金比例和腾房时间都要签订补充协议。
经本院审理确认，一审人民法院所查事实无误。
以上事实有书证、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
本院认为，侯淑芳、案外人曹彦秀及天津中原物业顾问有限公司于2013年10月7日签订的《房产交易合同》系三方真实意思表示，其中对于买卖条件、房地产交付、居间佣金等内容进行了较为详细的约定，一审判决认定上述合同系合法有效并无不妥，本院予以确认。侯淑芳主张签订《房产交易合同》后三方仍需签订补充合同、在未签订补充合同的情况下《房产交易合同》无效，本院认为，是否签订补充合同并不影响该《房产交易合同》的效力，故侯淑芳该主张并不成立。根据该《房产交易合同》约定内容可知，该合同约定的一项重要内容即为买卖双方应到涉诉房产所辖区房管局签订《天津市房产买卖协议》，从而实现房产交易完成的目的。由于本案《房产交易合同》买卖双方最终未能签订《天津市房产买卖协议》，故居间方天津中原物业顾问有限公司并未全部完成居间义务。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”一审判决依法对天津中原物业顾问有限公司要求侯淑芳全额支付居间服务费的主张未予支持，并无不妥，本院予以认可。双方当事人均认可本案中天津中原物业顾问有限公司曾从事相应居间活动，故产生的必要费用侯淑芳依法应予承担。一审判决酌定该必要费用的数额为3000元并判令侯淑芳向天津中原物业顾问有限公司给付该必要费用，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。双方当事人的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人侯淑芳负担80元，上诉人天津中原物业顾问有限公司负担370元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
审 判 员 高良栋
代理审判员 郭 雄
二〇一四年五月二十日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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