上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第960号
原告（反诉被告）徐雄华。
委托代理人陆勇，上海捷阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄健。
被告（反诉原告）陈慧。
上列二被告（反诉原告）共同委托代理人胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
上列二被告（反诉原告）共同委托代理人胡卡瞰，上海胡菁律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐雄华（以下简称原告）与被告（反诉原告）黄健、陈慧（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2014年3月11日、3月20日、7月9日公开开庭进行了审理。原告徐雄华及其委托代理人陆勇，被告黄健及其与陈慧的共同委托代理人胡菁、胡卡瞰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐雄华诉称，原告于2013年4月9日经上海房屋置换有限公司居间与被告签订关于购买本市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的居间协议，当日原告支付定金人民币（以下币种相同）5万元。2013年4月11日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），合同约定，房屋总价为328万元，6月1日前办理过户交易，并确认被告同意原告贷款160万元支付部分房款。当天，原告支付被告购房款70万元，2013年5月26日，因原告遭遇政策限购，致双方无法在合同约定期间内办理交易过户，经协商一致，双方同意延期至2013年7月29日办理交易过户、8月5日前付清全部房款。为了表示履约诚意，原告于2013年6月14日支付了房款92万元及违约金6，440元，6月29日原告又支付房款40万元，至此原告共计支付房款207万元。2013年7月23日，中介通知原告称，被告咨询原告的贷款银行后发现原告仍需提供材料，可能需要延长贷款审批时间。原告知情后即向建行浦东分行另行申办贷款，同时告知中介通知被告前来办理另行贷款的签字手续，以便在期限前完成贷款及交易，但被告未予配合。8月初，原告发函请被告协助继续办理贷款与过户，但被告拒收信函并提出解约。原告认为，原告已履行了合同约定的基本义务，在得知贷款受到阻碍可能延期的情况下积极采取措施，并承诺贷款审批不下来可以现金补足，但办理贷款需要被告配合，而被告拒绝配合，现原告同意用现金支付剩余房款，被告应当配合原告办理“系争房屋”交易过户，故提起诉讼，要求：1、判令二被告继续履行“买卖合同”，即配合办理“系争房屋”过户手续；2、判令二被告承担违约金93，150元（已付房款207万元＊日万分之五＊90天，2013年10月31日计算到2014年1月31日）。审理中，原告撤回要求二被告承担违约金93，150元的请求，另表示，剩余房款121万元同意在被告配合原告办理过户手续的当天现金支付。
被告黄健、陈慧辩称，原告所述的签约及付款情况是对的，被告并不了解原告能否办出贷款，在签订第二份补充协议后，被告按照原告通知已于2013年7月11日配合原告到中国银行静安支行办理了贷款手续，并在当天办理了中国银行的贷记卡，之后，被告并未得到原告在中行的贷款是否获得审核通过的信息，一直到7月26日晚上，原告打电话给被告陈慧，被告才得知原告的贷款办不出，当场，被告要求原告根据补充协议约定最晚于7月27、28日办理过户，原告称贷款手续尚未完成，不能去办理过户。8月5日，被告没有收到原告的应付款，8月6日，被告书面通知原告解除合同，并承担违约责任。基于原告违约在先，被告已行使解除权，不同意原告的诉讼请求。
被告黄健、陈慧反诉称，原、被告于2013年4月11日签订“买卖合同”，不久，原告称其贷款受到障碍，无法在“买卖合同”约定的2013年6月1日办理过户手续，希望延期办理过户，被告出于谅解同意了原告的延期要求，双方于5月26日签订了《补充协议》，该协议约定，2013年7月5日前原告必须去交易中心完成限购的审核；2013年7月29日前双方必须去房地产交易中心办理交易，由于原告原因无法交易的，则视为原告违约，另外，原告贷款160万元必须在2013年8月5日前支付到被告帐户，不足部分原告必须用现金补足……。2013年7月11日，被告配合原告到中国银行办理了贷款手续，然而，2013年7月26日晚上，原告电话告知被告中国银行贷款审批最终未能通过，并要求被告再次延长房产交易日期及重新签订协议，由于之前已经有过一次延期，若再作延期，势必影响被告购买他处房屋的计划，因此，被告拒绝了原告的无理要求。之后，原告未能按约将剩余的120万元房款支付给被告，由于原告违约，被告于2013年8月6日发律师函通知原告解除双方于2013年4月11日签订的“买卖合同”和5月26日签订的《补充协议》。被告认为，原告既没有按约于2013年7月5日前完成限购审核，也没有按约在2013年7月29日之前完成贷款手续或全额支付现金，也未将贷款于8月5日前支付至被告帐户，构成违约，根据约定，被告有权解除合同，故提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告于2013年4月11日就“系争房屋”签订的“买卖合同”及2013年5月26日签订的《补充协议》；2、判令原告向被告支付违约金65.6万元（328万元＊20%）。
原告徐雄华辩称，原告已履行了合同约定的基本义务，剩余房款未能支付是因为被告未配合原告办理贷款，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，被告系“系争房屋”的权利登记人。经上海房屋置换股份有限公司居间，2013年4月11日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订“买卖合同”，合同第二条约定，甲、乙双方协商一致，同意“系争房屋”的转让价款为328万元；合同第六条约定，双方确认，在2013年6月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款（一）第二条约定，乙方已向甲方支付定金5万元，该定金于双方签订本合同生效当日自动转为乙方支付的部分房款；乙方于签订本合同当日向甲方支付房款70万元；乙方于2013年5月30日前向甲方支付房款92万元；甲方同意乙方以申请贷款的方式支付房款160万元；满足1、2、3、4条件后（1、取得产权证；2、甲、乙双方办妥房屋交验手续；3、办妥物业进户、维修基金等的更名手续；4、甲方迁出户内所有人员户口）的当日内，乙方向甲方支付房款1万元。合同补充条款（一）第三条约定，乙方应于约定的房屋权利转移登记日前办妥贷款有关的所有手续。如贷款审批未能通过或审批通过的贷款额度低于约定金额的，乙方须于双方向房地产交易中心申请该房屋转移登记之前向甲方现金补足差额。……。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之次日起至实际交付之日止。
“买卖合同”签订当天，原告支付被告房款70万元。之前，原告曾于2013年4月9日支付被告定金5万元。
2013年5月26日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《补充协议》一份，该协议第一条约定，在2013年7月5日前，乙方必须去交易中心成功递交审核限购材料；第二条约定，在2013年7月29日前必须去房地产交易中心办理交易，否则，由于乙方原因造成无法交易，则视乙方违约；第三条约定，乙方贷款160万元（按揭120万元，公积金30万元）须在2013年8月5日（含8月5日）支付到甲方帐户，不足部分乙方必须用现金补充，如发生与贷款重复支付，放款后，乙方短信通知甲方，甲方必须于次日返回乙方重复支付的房款，逾期按每天万分之五计算；第四条约定，如甲方6月30日未收到160万元，乙方须支付不足部分的滞纳金，滞纳金为每天万分之五，期限是2013年7月1日至2013年8月5日（含当日），按实际逾期天数计算。2013年8月6日起，甲方有权单方面解除合同，按合同扣除总房款20%的违约金，余款退还乙方；第五条约定，自5月27日起，因国家新政策造成本合同无法履行的，则视为乙方违约，经甲、乙双方协商，如乙方未履行上述条款，则视为乙方违约，甲方有权于乙方违约当日单方面解除合同，乙方必须于解除合同日配合甲方去办理网签备案撤销手续，按合同扣除总房款20%的违约金，余款退还乙方。
2013年6月14日，原告支付被告房款92万元及违约金6，440元，6月29日，原告又支付被告房款40万元。2013年7月初，被告配合原告至中国银行静安支行办理了贷款手续，但未成。2013年7月24日，原告与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行（以下简称“建行浦东分行”）、上海市住房置业担保有限公司签订《中国建设银行股份有限公司上海市分行个人住房组合抵押借款合同》，向该行公积金贷款30万元、商业性贷款90万元，公积金贷款期限预计自2013年10月1日起至2028年10月1日止，商业性贷款期限预计自2013年10月1日起至2033年10月1日止。当天，原告通知了中介公司，让中介公司通知被告至建行浦东分行签字。2013年7月24日上午，中介公司经办人马晓蓉向被告黄健发了三个短信，告知黄健，原告为了不影响7月29日的正常交易，决定贷款银行改为建行，建行已经受理，请被告今明去建行签字，银行就差被告签字，完成了签字，29日前交易没有问题，同时也将建行的地址，客户经理的名字及手机号码告知了被告。2013年7月26日（周五）晚上，原告打电话给被告陈慧，告知陈慧已换至建行贷款，要求被告周一去银行签字，并称已在周三（即7月24日）让中介通知被告，陈慧则表示，没有收到中介通知，贷款已配合办理过，要求原告于7月28日（周日）去过户交易，原告表示，贷款没有办好，28日不能过户。2013年8月2日，原告书面通知被告，要求被告于8月6日前到建设银行东方路支行（东方路XXX号XXX楼）签署贷款文件，履行此项义务后，二至三个工作日，双方即可完成“系争房屋”交易。同年8月6日，被告致原告律师函，通知原告因原告违约，“买卖合同”、《补充协议》自2013年8月6日起解除。
另查明，原告于2013年7月1日向设在浦东新区房地产交易中心的上海市浦东新区税务局第二税务所递交了查询其名下房屋状况的申请材料，并于当天取得收件收据和上海市浦东新区税务局第二税务所的《告知书》。
再查明，原告帐户于2013年8月4日转入120万元。
以上事实，由经庭审质证的“买卖合同”、《补充协议》、房款收据、银行卡客户交易查询记录、《中国建设银行股份有限公司上海市分行个人住房组合抵押借款合同》、证人马晓蓉的当庭证言和其手机短信、证人马晓蓉手机的2013年7月短信往来清单、《上海市房屋状况查询收件收据》和《告知书》、原告致被告的《通知书》、被告致原告的《律师函》及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，2013年8月4日原告的帐户内存入120万元，如果，被告至建行配合签字而贷款放款时间超过约定的期限，原告也有足够的现金按约于8月5日支付剩余房款。被告则表示，被告从未收到中介马晓蓉于2013年7月24日通知被告至建行签字的短信，对于原告提供的中介马晓蓉手机2013年7月短信往来清单的真实性没有异议，但该清单仅罗列了短信的发送时间，并没有记载短信文字内容，故无法证明被告曾收到中介马晓蓉所称的要求被告再次配合原告办理贷款等相关事宜的短信。
本院认为，原、被告签订的“买卖合同”、《补充协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。《补充协议》约定，原告需于2013年7月5日前去交易中心成功递交审核限购材料，原、被告于2013年7月29日前至浦东新区房地产交易中心办理交易，原告贷款须在2013年8月5日前支付到被告帐户，不足部分原告必须现金补足，如发生与贷款重复，放款后，原告通知被告，被告须于次日返还给原告。庭审中，原告提供的《上海市房屋状况查询收件收据》和《告知书》足以证明原告已于2013年7月1日向相关部门递交了审核限购的相关材料，并取得收件收据，符合《补充协议》的约定，被告主张原告没有于2013年7月5日前完成限购审核，依据不足，本院不予采纳。
至于7月29日之前的过户及购房余款的支付，本院认为，根据法律规定，当事人互有债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行。本案中，因双方约定原告的部分房款通过贷款支付，故配合原告办理贷款是被告的义务，鉴于双方对于原告办理贷款的次数并无约定，且双方对于原告贷款如迟于8月5日到被告帐户，原告需现金补足有明确约定，故原告在过户日前办理贷款，被告都有义务配合。虽然，《补充协议》签订后，被告配合原告至中国银行静安支行办理了相关的贷款手续，但之后原告因故将贷款调换至建行办理，并于7月24日通知中介，要求中介通知被告配合签字，而中介马晓蓉也于当天上午以短信的方式通知被告黄健今明两天至东方路建行配合原告贷款签字，虽然被告黄健否认收到此短信，但中介马晓蓉的当庭证言、马晓蓉手机中的发给黄建的短信内容及原告调取的马晓蓉手机于2013年7月的短信往来清单足以证明被告黄健已收到该短信，但是，被告没有及时配合原告至建行办理贷款，另外，原告也于8月4日备足了如贷款不能于8月5日到被告帐户原告需现金补足的现金，综上，鉴于被告拒绝配合原告办理贷款，故原告拒绝于7月29日前办理过户及未于8月5日前支付余款，不构成违约，被告主张原告逾期付款，依据不足，为此，被告于2013年8月6日致原告的解除函不发生解除合同的法律效力。综上，被告反诉要求解除“买卖合同”、《补充协议》，并由原告支付违约金，依据不足，本院不予支持。原告诉请要求被告配合其办理“系争房屋”过户手续，并同意一次性现金付清全部购房余款，并无不妥，可予准许。原告自愿撤回要求被告承担违约金93，150元，系处分其民事权利，符合法律规定，本院予以准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄健、陈慧应于本判决生效之日起十五日内配合原告（反诉被告）徐雄华办理上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告（反诉被告）徐雄华名下的手续；同日，原告（反诉被告）徐雄华支付被告（反诉原告）黄健、陈慧房款121万元；
二、驳回被告（反诉原告）黄健、陈慧的反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16，438元，由被告（反诉原告）黄健、陈慧负担；反诉案件受理费5，180元，由被告（反诉原告）黄健、陈慧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
审 判 员 张 敏
人民陪审员 孙宝祥
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 王晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。