上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第379号
原告顾华兵。
委托代理人翁亚年。
委托代理人郑舜卿，上海钱翊梁律师事务所律师。
被告金妹英。
被告杨春华。
上列两被告共同委托代理人彭俊川，上海友义律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人戴秋，上海友义律师事务所律师。
原告顾华兵与被告金妹英、杨春华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告顾华兵的委托代理人翁亚年、郑舜卿，被告金妹英、杨春华的共同委托代理人彭俊川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾华兵诉称，原告于2006年7月28日向杨XX（金妹英丈夫、杨春华父亲）购买位于宝山区杨泰春城28号501室房屋，该房系动迁安置房，双方约定房屋转让价为45万元。嗣后，原告按约向杨XX支付40万元房款，尚余5万元应在过户同时支付。原告也实际取得房屋并入住至今。2011年9月1日杨XX死亡，房屋的产权经继承变更登记在两被告名下。原告多次要求被告配合办理过户手续，但均遭拒绝。现原告无奈起诉至法院要求两被告将上述房屋的房地产权利转移至原告名下，过户中产生的税费根据政策规定由原被告双方各自承担；原告同意在过户同时将尾款5万元一次性付清。
被告金妹英、杨春华辩称，杨XX与金妹英原系夫妻，杨春华系两人儿子。两被告此前就杨XX将系争房屋出售给原告的事情并不知晓，两被告也从未收到过房款。原告与杨XX仅仅签订了居间合同，尚未订立买卖合同，故双方的买卖合同法律关系并不成立。即便原告与杨XX就系争房屋达成了买卖关系，原告依照合同享有的仅为债权，现两被告依据继承取得了系争房屋的产权，物权的效力优先于债权效力，原告无权要求两被告履行过户义务。如果原告的确支付过对价，则被告同意予以返还。两被告之前的确知道系争房屋由原告占有使用，但杨XX未明确是出租还是出售。故被告要求原告从房屋中迁出并返还给被告，被告同意向原告补偿10-20万元。
经审理查明，2006年7月28日，杨XX（委托人甲）、原告（委托人乙）与上海宝峰房屋置换有限公司（居间方）签订《上海市房地产居间合同》，约定，甲方的房地产坐落于宝山区镇泰路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积92.20平方米，甲委托事项为委托居间方出售该房屋，委托居间方收取房款。乙方委托事项为委托居间方购买该房屋，委托居间方办理产权过户手续。补充条款中约定，甲方出售该房地产价款为45万元。乙方于2006年7月28日支付甲方购房款20万元，乙方于2006年8月1日前支付甲方房款20万元。办理产权过户的费用由乙方负担。剩余房款5万元于产权过户之日付清。甲乙双方协商一致，无论今后该房地产的价值升值或者贬值，双方只认定2006年7月28日成交价45万元。日后均不得后悔，如有一方违约，违约方须赔偿对方40万元违约金。因该房地产属于动迁房，故一时无法办理产权过户手续，待该房地产产权证获得之后，能上市时，甲方应配合乙方把产权过户给乙方。如因政策变动，甲乙双方应协商解决。甲乙双方各自支付中介费3，000元。甲乙双方各自承担自己的过户费用。当日，上海杨泰房地产开发有限公司（甲方）与杨XX、原告及原告妻子（乙方）签订《杨泰春城动迁房屋认定协议书》，载明，乙方凭镇政府分房领导小组出具的分房结算单自愿购买甲方提供的商品房坐落在杨泰春城镇泰路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积92.20平方米，房屋每平方米单价为2，981.78元，房屋总价为274，920元。乙方在支付结清房款时必须确认该房屋的产权人，一经确认后不得更改或转让于他人。落款处甲方有上海杨泰房地产开发有限公司的公章，乙方处有原告签字确认。协议书下方为杨泰春城分房结算入住通知单，通知上海杨行物业管理有限公司动迁户顾华兵购买镇泰路XXX弄XXX号XXX室商品房，现已全部结清所有购房款，准许办理入住的相关手续。还是同日，杨XX出具收据，收到原告支付的购房款20万元，同年7月31日，杨XX再次出具收据，收到原告支付的房款20万元。
另查明，杨XX于2011年9月1日死亡。2013年8月7日，两被告经核准登记取得系争房屋的房地产权利，所有权来源为继承，两人对该房屋登记为共同共有。
审理中，原告表示，原告与杨XX原来不认识，当时杨XX在宝峰房产挂牌出售系争房屋，而原告看到了该房源信息后在中介的介绍下与杨XX达成了买卖合意，当时中介表示该房屋为动迁安置房屋，产证还没有取得，但中介称杨XX也是本地人，过五年就可以过户；同时，开发商给杨XX提供的系争房屋售价为27万余元，杨XX无能力支付，因此要求原告一次性支付20多万元，原告表示没有问题，故双方签订了买卖居间合同。7月28日，中介带原告及杨XX共同至开发商处，杨XX将原告给付的房款直接支付给开发商，开发商也在当日直接将房屋交付给原告，原告一并付清了物业费、维修基金、垃圾清运费等，随后原告进行装修并于2006年10月携家人共同入住系争房屋。两被告称，系争房屋的确是当时家庭取得的动迁安置房之一，其余房屋均由家人自己居住，而这套房屋系杨XX自行处理，杨XX是一家之主，故被告也不能多问，杨XX称对外出租了，没有表示已经出售。原告表示，杨XX当时称家里一共分得三套安置房屋，一套给大儿子，一套给小儿子，多出来的一套房屋因为要贴很多钱，杨XX也无能力，故直接出售了。被告还表示，在杨XX去世之后，原告找过被告要求过户，被告不清楚买卖事情，还因为家里为了给杨XX治病花去很多钱，准备将系争房屋出售以解决经济压力，故被告不同意过户；在被告取得产证后，原告也找过被告几次，均无法协商成功。原告表示，当时中介打电话给原告说杨XX死亡了，房屋会先过户给被告，再由被告过户给原告，然在双方磋商过程中，杨春华称其弟弟要原告增加十五万房款，原告不同意；被告称，开始时被告对买卖是不认可的，但嗣后想因为治病花去很多费用，故如果原告愿意增加十几万房款以弥补被告家庭的经济损失被告也同意过户，但原告不愿意加价。
以上事实，有原告提供的房地产居间合同、动迁房屋认定协议书、收据、户籍信息、产权登记信息，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实、信用的基本原则。2006年7月28日，原告与杨XX就系争房屋签订的房地产居间协议中，就该转让房屋的坐落、价格、付款期限、过户条件及违约责任等重要条款进行了明确约定，故双方就该房屋的买卖合同法律关系应已成立，符合双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。该合同签订后，原告按约支付了40万元房款，杨XX也实际交付了房屋，原告及家人入住至今。根据合同约定，因系争房屋属于动迁房，故一时无法办理产权过户手续，待该房地产产权证获得并能上市时，杨XX应配合原告进行产权过户。杨XX于2011年9月1日死亡，嗣后，两被告因继承而取得系争房屋的房地产权利。依照法律规定，两被告应在继承遗产的范围内对杨XX的债务承担责任。故原告现要求两被告配合办理过户手续，合法有据，本院予以准许。至于被告关于系争房屋的买卖不知情的抗辩，本院认为，被告与杨XX系一家人，且被告自认知晓系争房屋于2006年7月就由案外人占某，从日常生活经验法则分析，被告应对房屋的处置进行询问和了解，但被告称杨XX仅表示该房屋对外出租，被告未能详细了解，显然不符合常理；且在杨XX死亡后，两被告也未主动要求原告支付租金等费用，更难以令人信服；另，在审理期间，被告又表示曾对系争房屋的买卖予以认可但要求原告追加房款。综上，被告称对杨XX生前将房屋出售给原告一节不知情的辩称，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。根据合同约定，尾款5万元于过户同时付清，原告也自愿在过户时将该款一并支付给被告，该意见符合合同约定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第六十二条的规定，判决如下：
一、被告金妹英、杨春华于本判决生效之日起十日内，将位于宝山区镇泰路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转移给原告顾华兵；
二、原告顾华兵于上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋房地产权利转移申请的同时，向被告金妹英、杨春华支付房屋尾款5万元；
三、上述房屋过户时产生的税、费，由原告顾华兵与被告金妹英、杨春华各自承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取4，025元，由被告金妹英、杨春华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一四年四月四日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》
第六十二条遗产已被分割而未清偿债务时，如有法定继承人又有遗嘱继承和遗赠的，首先由法定继承人用其所得遗产清偿债务；不足清偿时，剩余的债务由遗嘱继承人和遗赠继承人按比例用所得遗产偿还；如果只有遗嘱继承人和遗赠的，由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还。