陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第02134号
上诉人（原审被告）陕西华捷房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区渭阳西路体育场西国贸中心13-1号。
法定代表人李志刚，该公司总经理。
委托代理人王艳丽，女，汉族，1980年10月3日出生。
委托代理人张小晟，男，汉族，1964年2月28日出生。
上诉人（原审第三人）黄建康，个体户。
委托代理人李更利、赵伟舟，陕西博纳新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张颖栋。陕西省贸促委干部。
委托代理人张相模，男，1946年9月7日出生。
委托代理人刘春萍，女，1953年2月22日出生，汉族。
上诉人陕西华捷房地产开发有限责任公司（以下简称华捷公司）、上诉人黄建康与被上诉人张颖栋商品房销售合同纠纷一案不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第01293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华捷公司的委托代理人王艳丽，上诉人黄建康及其委托代理人李更利、赵伟舟，被上诉人张颖栋的委托代理人张相模、刘春萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，凤城明珠第3幢（C幢）系华捷公司与陕西中立房地产开发有限公司（以下简称中立公司）联合建设开发项目，张颖栋于2006年7月29日从中立公司处购买了本案所涉商品房，交纳了购房款。因华捷公司与中立公司在共同销售中产生矛盾，华捷公司未向张颖栋交付房屋导致张颖栋进行上访，在多方协调下，2008年3月27日张颖栋与华捷公司签订了商品房买卖合同，约定张颖栋购买华捷公司开发的位于西安经济技术开发区B1区、北二环路以北凤城明珠（龙钢花园）第3幢2单元32层23206号商品房，张颖栋应在合同签订之日一次性支付购房款409856元；华捷公司应于2008年2月28日前将经验收合格的商品房交付张颖栋，并于商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由华捷公司提供的资料报产权登记机关备案。该合同签订后，张颖栋将与中立公司签订的合同和收款收据交给了华捷公司，华捷公司于2008年3月29日向张颖栋交付了本案所涉商品房，张颖栋装修后入住至今。现张颖栋诉至法院要求华捷公司为其办理房屋产权证书。原审庭审中，张颖栋明确其要求华捷公司办理房屋产权证书是指要求华捷公司按合同约定履行办证义务，华捷公司仍表示张颖栋未履行付款义务。另查明，2010年5月11日华捷公司给“联合处置小组领导并陈晓峰书记”的“关于解决凤城明珠购房户上访和尽快同意C座无纠纷商品房进行销售有关问题的情况汇报”中表示张颖栋已交房解决问题，已无纠纷，应从上访户名单中剔除。庭审调解，因双方当事人各执己见致调解未果。
另查，华捷公司与第三人黄建康就本案所涉商品房于2007年9月30日签订了商品房买卖合同，第三人黄建康向华捷公司交纳了全部购房款281561元，该合同在西安市房屋管理局已经登记备案，登记备案号为：Y07049799。原审法院依法追加黄建康为本案第三人参加诉讼，黄建康表示该商品房一直未向其交付，2008年8、9月份华捷公司与其商谈解除合同，其知道本案所涉商品房已交付他人使用，但其未同意解除合同，就此华捷公司表示认可。原审审理中，第三人黄建康坚持要求本案所涉商品房归其所有。
张颖栋诉至西安市未央区人民法院称，2008年3月27日与华捷公司签订商品房买卖合同一份，约定：其购买华捷公司开发的凤城明珠小区3号楼2单元23206号房屋一套，华捷公司应于交房后365日内为其办理房屋产权证书。2008年3月29日华捷公司向其交付房屋其装修入住至今，但华捷公司一直未为其办理房屋产权证书，故诉至法院要求华捷公司履行办证义务并承担本案诉讼费。
华捷公司辩称，与张颖栋签订商品房买卖合同属实，但未收到张颖栋交纳的购房款，不同意为张颖栋办理房屋产权证书。
第三人黄建康述称，其向华捷公司交纳了全部购房款，本案所涉商品房现登记备案在其名下，故要求本案所涉商品房归其所有，驳回张颖栋的诉讼请求。
原审法院认为，张颖栋、黄建康与华捷公司分别就本案所涉商品房签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均应为有效合同。张颖栋就本案所涉商品房与华捷公司的联建方中立公司签订商品房买卖合同在先，现第三人黄建康签订的商品房买卖合同虽进行了登记备案，但在张颖栋与华捷公司就本案所涉商品房重新签订商品房买卖合同后华捷公司已将商品房实际交付张颖栋使用，事后不久第三人黄建康亦知晓此事，考虑本案所涉商品房张颖栋已经装修使用多年，华捷公司向第三人黄建康履行交付该商品房的义务无法履行，故本案所涉商品房应归张颖栋所有，第三人黄建康可依法向华捷公司主张违约责任。2008年3月29日华捷公司向张颖栋交付了商品房，根据双方签订的商品房买卖合同华捷公司应于商品房交付后365日内即2009年3月29日之前将办理权属登记需由华捷公司提供的资料报产权登记机关备案，但华捷公司至今未履行该义务，故张颖栋要求华捷公司履行合同约定的办证义务应予支持。关于华捷公司提出张颖栋未支付购房款一节，因2010年5月11日华捷公司在“关于解决凤城明珠购房户上访和尽快同意C座无纠纷商品房进行销售有关问题的情况汇报”中明确张颖栋已交房解决，已无纠纷；另如张颖栋未交付购房款华捷公司将商品房交付张颖栋使用6年有余而不主张权利亦不合乎常理，故华捷公司该主张不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：被告陕西华捷房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内将办理位于西安经济技术开发区B1区、北二环路以北凤城明珠（龙钢花园）第3幢2单元32层23206号商品房权属登记需要由被告陕西华捷房地产开发有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案。案件受理费100元、保全费3185元（原告已预交），由被告承担，于本判决生效后三十日内给付原告。
宣判后，华捷公司、黄建康均不服，向本院提起上诉。华捷公司上诉称，1、原审程序违法。张颖栋给中立公司交了多少购房款不清，应追加中立公司为本案被告。2、原审认定事实不清。对张颖栋的具体交款方式及数额未查清。致使案件审判不公，且在陕西华捷（2010年）1号情况汇报中已体现出张颖栋房款可能未全额缴纳的事实。上诉请求：撤销原判，发回重审。一、二审诉讼费由张颖栋承担。
张颖栋辩称，其服从原审判决。认为华捷公司的上诉理由不能成立。其把房款一次性缴纳给了中立公司，中立公司将购房关系全部转给了华捷公司，且华捷公司在给政府的情况说明和房管局的处理措施中都有陈述，原审法院对该证据已进行了核实。另，如果其不交够钱，华捷公司也不可能让其住7、8年之久。
黄建康辩称，其同意华捷公司的上诉请求及理由。
上诉人黄健康上诉称，1、一审认定事实错误。其购房时间先于张颖栋。张颖栋虽于2006年7月29日与中立公司签订了购房合同，但中立公司无商品房预售许可证，属于无效合同。不存在合同成立的说法，张颖栋的真正购房合同签订时间是2008年3月27日，晚于其合同签订时间即2007年9月30日购房。2、其的房屋已经进行了备案登记，具有对抗第三人的效力。综上，该房屋应判归其所有。原审还应适用最高人民法院商品房买卖司法解释第二条、第十条的规定。上诉请求：1、依法撤销原审判决。2、依法驳回张颖栋的诉讼请求，并判决涉案房屋归其所有。3、本案上诉费由张颖栋承担。
张颖栋辩称，1、其是2006年签订的合同，先于黄建康。2、黄建康也从未找过其，其不存在恶意串通。3、其多次找黄建康，起初他不见，后好不容易找到，黄建康称房子的事情他会找华捷商量。黄建康已经知道其在该房屋住了7、8年。黄建康的上诉请求不合理。原审法院判决正确。另根据物权法第二条的规定，房屋销售备案登记有三个月的期限，超过三个月未过户视为登记无效。购房时华捷并未告知此房卖给了黄建康，本案不利后果应由华捷公司承担。
华捷公司辩称，对黄建康的上诉请求予以认可。
经审理查明，原审法院查明事实属实。二审中，张颖栋出示华捷公司2008年7月22日给西安市房管局写的《关于龙钢花园项目中中立公司非法销售问题的处理措施》（以下简称处理措施）一份。证明其已将房款交清，华捷公司向房产管理局申请为其办证。华捷公司对该证据的真实性无异议。该处理措施相关内容为：“一、已对79户中按商品房销售有关规定进行购房的，并在西安市房产局进行网上备案的17户购房户（购房款被中立公司骗走）进行核实后，进行了网上登记和合同签订，并已对其中部分业主办理了入住手续，名单如下：…C-23206张颖栋（新合同已签订）、C-22901张颖栋（新合同已签订）…我们请求市房产管理局尽快给这些业主办理产权证。…”
本院认为，张颖栋、黄建康与华捷公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容均不违反法律法规强制性规定，应为有效。华捷公司以张颖栋交了多少购房款不清为由，上诉要求追加中立公司为本案当事人于法无据，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据华捷公司2010年5月11日的“情况汇报”和2008年7月22日给西安市房管局“处理措施”之内容，可明确张颖栋的问题已交房解决，已无纠纷，并申请办证的事实。现华捷公司上诉认为张颖栋交款数额不清，但其并未提供相关证据证明张颖栋未交清房款，也未提供足以推翻其出具的“情况汇报”和“处理措施”中相关内容的相反证据，综上，华捷公司上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。就本案所涉房屋，张颖栋于2006年7月29日与中立公司签订的商品房卖合同，早于黄建康2008年3月27日签订的商品房买卖合同。且张颖栋已对涉案房屋进行了装修并居住达6年之久，故华捷公司向黄建康交房的合同义务已无法履行，黄建康可依法向华捷公司主张违约责任。综上，黄建康上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确，唯原审判决主文表述不具体明确，本院予以变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
变更西安市未央区人民法院（2014）未民初字第01293号民事判决为：陕西华捷房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内，将给张颖栋办理位于西安市经济技术开发区B1区、北二环路以北凤城明珠（龙钢花园）第3幢2单元32层23206号商品房权属登记需由陕西华捷房地产开发有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案。
一审案件受理费100元、保全费3185元（张颖栋已预交），由陕西华捷房地产开发有限责任公司承担，于本判决生效后三十日内给付张颖栋。
二审案件受理费100元，由陕西华捷房地产开发有限责任公司承担（已预交）。二审案件受理费100元，由黄建康承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 浩
代理审判员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 高 柱