四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第6061号
上诉人（原审原告）吴英艺。
委托代理人李晓蓉，四川思创律师事务所律师。
委托代理人文海英，四川思创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）隆邑新。
委托代理人张建生，四川迪泰律师事务所律师。
上诉人吴英艺与因与被上诉人隆邑新租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2353号民事判决向本院提起上诉。本院于2013年11月19日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月26日公开开庭进行了审理。上诉人吴英艺及其委托代理人李晓蓉、文海英，被上�人隆邑新的委托代理人张建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，隆邑新自2007年9月29日起与四川朝阳房地产开发有限责任公司签订有租赁位于成都市锦江区宏济新路310号1楼商业用房的《房屋租赁合同》。2009年5月18日，吴英艺与四川朝阳房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于成都市锦江区宏济新路310号1楼（建筑面积160.96平方米，权1458907）商业用房。2009年5月20日，吴英艺、隆邑新签订《房屋租赁合同》，约定：隆邑新租用该房屋，自主经营商业项目。吴英艺应提供该房屋的有效权属证明和相关文件，提供该房屋可以用于商业用途的有效证明。隆邑新负责经营证照的审批办理、相关税收的缴纳、经营费用的结算以及经营过程中所产生的法律责任。租赁合同生效后，隆邑新正式开始经营，若隆邑新要进行联营或转租，须�书面形式通知吴英艺，经吴英艺同意后，隆邑新可将该房屋全部与他人联营或转租。房屋租赁期限从2009年5月18日至2016年10月14日止。租赁期满后，隆邑新如继续承租，在同等条件下有优先承租权，双方另签合同。每平方米每月租金为60元；月租金为9657.6元。该房屋租金自2009年5月18日起至2009年10月14日止，按每平方米每月租金60元不变，自2009年10月15日起租金按前一年的5‰逐年递增到合同终止。采用先付款后租用的形式，每3个月支付一次，由隆邑新在每次支付租金起始日前6个工作日内支付。租赁期内隆邑新承担水费、电费、电话费、电视收视费、物业管理费、生活垃圾清运费等费用。隆邑新应保存并向吴英艺出示相关交费凭据。合同有效期内，双方协商一致可以解除合同。若因国家、市政改造、房屋拆迁及其他不可抗拒因素的影响，双方有权解除合同，互不承担责�。若因政策原因国家赔偿，国家对承租方经营损失的赔偿归隆邑新。若隆邑新逾期30日支付租金或隆邑新非法经营给吴英艺造成损失，吴英艺有权提前终止合同，并要求隆邑新承担违约责任。若合同签订生效后，吴英艺没有履行其保证及责任或该房屋因建设质量原因，造成该房屋不能正常使用导致隆邑新无法正常经营，隆邑新有权提前终止合同，并要求吴英艺承担违约责任。合同签字或盖章生效后，隆邑新与四川朝阳房地产有限责任公司签订的原租赁合同自动终止。
合同签订后，隆邑新使用租赁房屋从事餐馆经营至今，并按时以现金存入吴英艺账户的形式向吴英艺支付了房屋租金。
另查明，隆邑新作为个体经营户经营的成都市武侯区隆氏兔头店拥有名为“隆氏兔头”的注册商标。2009年11月16日，隆邑新向段聪出具了商标使用授权书，载明其为支持案外人段聪自谋职业，决定并授权其免费使用“隆氏兔头”注册商标叁年。2009年11月19日，段聪以城镇退役士兵身份向成都市锦江工商行政管理局申请了个体工商户设立登记，以隆邑新向吴英艺承租的本案诉争房屋为经营场所。申请时提交了登记房屋所有权人为四川朝阳房地产有限责任公司的房屋所有权证及段聪与四川朝阳房地产有限责任公司签订的房屋租赁合同复印件。其后，成都市锦江工商行政管理局核准了段聪申请的个体工商户字号，名称为“锦江区聪聪隆氏兔头小吃店”。
吴英艺认为，现诉争房屋经营的餐馆，办理了“锦江区聪聪隆氏兔头小吃店”的营业执照，其经营者为段聪，而非隆邑新，隆邑新存在将房屋转租或与他人联营而未通知吴英艺的行为，遂诉至法院。
再查明，诉争房屋租金的存款人在2012年3月至2013年6月期间为案外人张建勤。诉争房屋的物业管理服务费交纳户主为隆氏兔头。
2013年7月3日，四川昌达物业管理有限责任公司世纪朝阳项目部出具证明一份，载明：兹证明2006年至今锦江区宏济新路310号“隆氏兔头”物管费用一直由隆邑新在交纳，且物管相关事宜一直与隆邑新联系。
经原审法院依职权向案外人段聪进行询问，段聪称“锦江区聪聪隆氏兔头小吃店”是利用其退伍军人的身份办理营业执照，以利于享受税收优惠，其并未实际经营该店。经原审法院依职权向案外人胡燕进行询问，胡燕称其在帮隆邑新管理“锦江区聪聪隆氏兔头小吃店”，隆邑新并未转租房屋给胡燕，与胡燕之间也不存在联营关系。诉争房屋租金的存款人张建勤系胡燕亲戚。
上述事实，有吴英艺提交的与原件核对无误的吴英艺的身份证、隆邑新的常住人口详细信息、房屋所有权证、房屋租赁合同、成都工商经济信息中心查询通知单、成都市锦江区工商行政管理局查档资料、中国建设银行股份有限公司存款凭条、四川昌达物业管理有限责任公司财务专用收据、隆邑新与四川朝阳房地产有限公司的房屋租赁合同、吴英艺与四川朝阳房地产有限公司的商品房买卖合同复印件、录音证据，隆邑新提交的四川昌达物业管理有限责任公司项目部出具的证明、物管费的交纳收据、中国建设银行存款凭证、转账凭条以及原、隆邑新的陈述，案外人胡燕、案外人段聪的陈述在案为证。关于隆邑新提交的四川昌达物业管理有限责任公司项目部出具的证明，其系用以证明系隆邑新在处理物管事宜的事实，吴英艺对其不予认可。原审法院认为，四川昌达物业管理有限责任公司世纪朝阳项目部系管理诉争房屋的物管方，其提交的该证据与本案存在一定的关联性，故原审法院对其予以采纳。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事�具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。吴英艺、隆邑新于2009年5月20日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，上述协议签订后，吴英艺、隆邑新之间成立事实上的租赁合同关系，该租赁合同关系不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按约履行各自的义务。关于双方签订的《房屋租赁合同》是否应予解除、隆邑新是否应向吴英艺返还诉争房屋的问题。吴英艺认为隆邑新未经同意将承租的房屋进行了转租或与他人联营，故双方合同应予解除。但根据庭审查明的事实，虽然诉争房屋以他人名义办理了营业执照，但案外人段聪及胡燕均表示并未与隆邑新签订租赁合同或存在联营关系，仅凭吴英艺提交的证据，尚不足以证明房屋确实由隆邑新进行了转租或联营，且吴英艺也未再提交其他相关证�对其主张予以证明。综合双方合同尚未履行届满等情况，原审法院认为，社会经济与交易秩序的稳定性应予维持，本案尚不符合法律规定及双方约定的合同解除条件，原审法院对吴英艺要求解除合同、隆邑新向吴英艺返还诉争房屋的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决驳回吴英艺的诉讼请求。案件受理费300元，由吴英艺承担。
宣判后，原审原告吴英艺不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判支持吴英艺的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由隆邑新承担。其主要上诉理由为：原判认定事实错误。吴英艺、隆邑新于2009年5月20日签署《房屋租赁合同》，约定隆邑新承租吴英艺所有的位于成都市锦江区宏济新路310号房屋。租赁合同第三条明确约定“若乙方要进行联营或者转租，须以书面形式通知对方，经甲方同意以后，乙方可将该房屋全部与他人联营或者转租”，但是，隆邑新并未严格按照租赁合同的约定履行其自身的义务，擅自将吴英艺的房屋转租他人用于经营餐饮生意。吴英艺于2013年3月份左右知晓诉争房屋现在经营的是“锦江区聪聪隆氏兔头小吃店”，该店的营业执照上登记的经营者为段聪，而原审认定吴英艺没有证据证明实际经营不是隆邑新而驳回吴英艺起诉，系认定事实和适用法律错误。
被上诉人隆邑新辩称，原判认定事实清楚，证据充分，应予维持。隆邑新承租吴英艺的房屋在经营“隆氏兔头店”，不存在与他人联营或者转租的情况。“锦江区聪聪隆氏兔头小吃店”的营业执照上之所以登记的经营者为段聪，是因为以段聪退伍军人的身份办理营业可以享受税收优惠，该店一直是隆邑新在经营，付租金及其他费用都是隆邑新让自己的员工以“隆氏兔头”的名义去处理的。段聪和四川朝阳房地产有限公司的租赁合同是为了办证而制作的，段聪没有实际与四川朝阳房地产有限公司签订合同，段聪也没有参与该店的管理，实际管理者是隆邑新的侄女胡燕。综上，请求二审法驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实和证据与原审相同，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是吴英艺是否有权解除与隆邑新签订的《房屋租赁合同》。吴英艺认为隆邑新未经其同意将承租的房屋进行了转租或与他人联营，故双方合同应依约解除。从现有证据反映，隆邑新所承租的房屋已由段聪申请个体工商户以“锦江区聪聪隆氏兔头小吃店”名义进行经营，虽隆邑新抗辩称其利用段聪退伍军人身份申请办理个体工商户，该房屋实际经营者仍是隆邑新，但该陈述仅是隆邑新个人陈述以及利害关系人段聪的证言，隆邑新并没有提交相关证据予以印证，相反，从工商机关颁发的营业执照能够证实在该租赁房屋内实际经营者为段聪，应认定隆邑新已将案涉房屋转租给段聪，故隆邑新将房屋转租他人行为未通知吴英艺本人，违反了双方在《房屋租赁协议》第三条“本租赁合同生效后，乙方（隆邑新）正式开始经营；若乙方要进行联营或转租，须以书面形式通知甲方（吴英艺），经甲方同意后，乙方可将该房屋全部与他人联营或转租”的约定，吴英艺有权提出解除案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，对吴英艺提出隆邑新违反合同约定，双方签订的《房屋租赁合同》应予解除的上诉理由，符合双方的合同约定及法律规定，本院予以支持。原判以诉争房屋以他人名义办理了营业执照，案外人段聪及胡燕均表示并未与隆邑新签订租赁合同或存在联营关系，吴英艺提交的证据不足以证明房屋确实由隆邑新进行了转租或联营，驳回吴英艺的诉请不当，本院予以纠正。原审审判程序合法。原判认定基本事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2353号民事判决；
二、解除吴英艺与隆邑新于2009年5月20日签订的《房屋租赁合同》；
三、隆邑新于本判决生效后三十日内返还吴英艺位于成都市锦江区宏济路310号房屋。
本案一审案件受理费300元，二审案件理受理费600元，共计900元，由被上诉人隆邑新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 李婧杰
二〇一四年一月十六日
书 记 员 刘 进