北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第08029号
上诉人（原审被告）崔宇阳，男，1993年4月3日出生。
委托代理人蒋亚平，河南卓衡律师事务所律师。
委托代理人乔媛（崔宇阳之母），1974年10月1日出生。
被上诉人（原审原告）杨杰，女，1966年10月16日出生。
委托代理人崔智琦，北京市百瑞律师事务所律师。
上诉人崔宇阳因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第06266号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人崔宇阳之委托代理人乔媛、蒋亚平，被上诉人杨杰之委托代理人崔智琦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨杰诉至原审法院称：2013年6月25日，经泛城置地（北京）房地产经纪有限公司居间服务，就昌平区北七家镇王府花园德和园×号1至3层房屋的买卖事宜，杨杰作为出卖人（甲方）与崔宇阳作为买受人（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》等相关合同。房屋建筑面积150.05平米，总价款305万元整。其中付款方式在《补充协议》第四条中约定按六期支付，即：1、签订合同当日乙方支付定金5万元；2、网签之日乙方支付定金75万元；3、乙方于2013年12月31日前支付购房款20万元；4、乙方于2014年5月31日前支付购房款100万元；5、乙方于2014年9月30日前支付购房款60万元；6、剩余房款办理本合同标的房产过户当日支付给甲方。关于违约责任在《补充协议》中约定：“1、乙方同意本补充协议第四条的3-6款约定的延期付款情况按照年息5%支付给甲方利息（以网签之日开始计算按照实际产生的时间结算）。2、乙方未能按照约定日期支付款项在60日内的按照未支付款项的千分之三按天支付滞纳金，超过60日的按照违约处理，甲方扣除乙方已交款项的20%作为违约金，剩余房款退还给乙方合同解除。3、甲方承诺在2013年10月31日前将房屋交给乙方使用，并结清本房之前的所有欠费，房屋物品除部分家具外，其他的无偿赠送给乙方，如甲方在2013年10月31日前不能将房屋交给乙方使用，甲方按照每月5000元的标准补偿给乙方。”在《北京市存量房屋买卖合同》第八条约定：“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出该房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方交易该房屋支付的居间代理费、佣金等相关费用。”合同签订后，杨杰依约已将房屋交付给崔宇阳使用，崔宇阳在支付了前两期购房款后，未按约定支付第三期购房款，2014年3月2日，杨杰通过经纪公司向崔宇阳明确表示，因崔宇阳未按照补充协议约定支付购房款，要求崔宇阳支付滞纳金、违约金，并解除购房合同。此后，崔宇阳在2014年3月6日才将剩余10万元购房款打入杨杰卡中，已超过约定60日的最后期限，杨杰行使解除权的条件已成就。故起诉要求：1、请求判令解除双方订立的房屋买卖合同，并将房屋立即向杨杰返还；2、请求崔宇阳支付滞纳金1.95万元；3、请求崔宇阳支付违约金18万元；4、请求崔宇阳支付律师费12.2万元；5、请求崔宇阳承担本案全部诉讼费用。
崔宇阳在原审法院辩称：崔宇阳不同意解除合同，崔宇阳有一小部分债务延期履行，是经过杨杰同意，并且已经履行完毕，支付了利息，因此杨杰就没有理由再要求解除合同。杨杰请求的滞纳金与违约金不合法也不合理，滞纳金不是民事责任的承担方式，滞纳金与违约金不能并用，杨杰的请求并不合法。违约金18万元更是高得惊人，不知杨杰的损失是如何计算的，杨杰应当举证证明自己的损失。我国《合同法》规定赔偿损失必须是实际的损失，法律还规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以减少，因此崔宇阳请求法院予以减少。杨杰要求的律师费12.2万元崔宇阳不应当支付，因为其缺少事实与法律依据，崔宇阳已经给杨杰5000元的补偿，应当在杨杰的损失中予以扣减。
原审法院经审理查明：杨杰（出卖人、甲方）与崔宇阳（买受人、乙方）通过泛城置地（北京）房地产经纪有限公司的居间服务，于2013年6月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨杰将北京市昌平区北七家镇王府花园德和园×号1至3层全部房屋以305万元的价格卖给崔宇阳。出卖人应当在2013年10月30日前将该房屋交付给买受人。该合同第八条约定：“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出该房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方交易该房屋支付的居间代理费、佣金等相关费用。”同日双方签订《补充协议》，约定了具体的付款方式及时间，即：1、签订合同当日乙方支付甲方购房定金5万元；2、网签之日乙方支付甲方购房定金75万元；3、乙方于2013年12月31日前向甲方支付购房款20万元；4、乙方于2014年5月31日前支付甲方购房款100万元；5、乙方于2014年9月30日前支付剩余购房款60万元；6、剩余房款办理本合同标的房产过户当日支付给甲方。关于违约责任在《补充协议》中约定：“1、乙方同意本补充协议第四条的3-6款约定的延期付款情况按照年息5%支付给甲方利息（以网签之日开始计算按照实际产生的时间结算）。2、乙方未能按照约定日期支付款项在60日内的按照未支付款项的千分之三按天支付滞纳金，超过60日的按照违约处理，甲方扣除乙方已交款项的20%作为违约金，剩余房款退还给乙方合同解除。3、甲方承诺在2013年10月31日前将房屋交给乙方使用，并结清本房之前的所有欠费，房屋物品除部分家具外，其他的无偿赠送给乙方，如甲方在2013年10月31日前不能将房屋交给乙方使用，甲方按照每月5000元的标准补偿给乙方。”在双方签订合同的过程中，杨杰之夫叶平系杨杰之委托代理人，崔宇阳之母乔媛系崔宇阳之委托代理人。
合同签订后，崔宇阳按照合同约定支付了第一笔款项5万元及第二笔款项75万元。杨杰按照合同约定将诉争房屋交付给崔宇阳使用。2014年1月13日，崔宇阳支付了第三笔款项中的5万元，并于当日发信息告知杨杰，杨杰称“收到5万。余款及利息等费用这几日想着支付。”2014年1月19日，崔宇阳又支付了5万元。2014年3月3日杨杰告知中介公司，称“对方付款期限已超过最后期限，严重违约。按协议我将中止协议，请告知购房一方配合。”2014年3月6日，崔宇阳向杨杰支付了103000元。
关于第三笔款项20万元的付款情况，泛城置地（北京）房地产经纪有限公司出具了《情况说明》一份，内容为：“关于德和园×号房产交易2013年12月30日前20万人民币付款一事，我公司相关人员于付款期2013年12月30日前至2014年3月1日已多次告知买方已到付款期或已过付款期，并将后果也作了说明。付款期拖延发生后买方100000元的付款曾征求我公司工作人员意见，此时已过合同规定的付款期二个月，所以我公司征求了房主意见，房主没有同意支付，以上情况属实，特此说明。”
2014年4月15日，杨杰向北京市百瑞律师事务所交纳了代理费122000元。
庭审中，崔宇阳表示若法院经审理认定其违约，则要求杨杰返还已支付的购房款1003000元。杨杰称在崔宇阳承担违约责任以外的部分同意返还。
原审法院认定上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、情况说明、照片、短信记录、银行存款凭条、律师费发票、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，且不具备法定无效之情形，应为合法有效之合同，双方均应当按照约定履行各自义务。合同签订后杨杰将诉争房屋交付给崔宇阳使用，已经履行了合同约定的义务，但崔宇阳在付清第三笔款时已经超过了合同约定的期限60天以上，已经构成违约，按照双方约定，杨杰有权解除合同并要求崔宇阳返还房屋。崔宇阳称延期付款的行为得到了对方的同意，但并无相应证据加以证实，杨杰亦在崔宇阳付清第三笔款项前向中介公司表示了解除合同的意愿。因此崔宇阳的此项辩解法院不予采信。关于违约金的具体数额，崔宇阳主张杨杰提出的18万过高，要求减少，法院根据本案的实际情况酌情确定。律师费双方合同中已有约定，故对杨杰要求崔宇阳支付律师费12.2万元的请求，法院予以支持。关于杨杰所要求的滞纳金，滞纳金与违约金在法律上属不同概念，但从双方合同约定的内容来看，其性质在本案中与违约金相同，不应同时适用，在符合法律规定范围内应以数额较高者为准。故对杨杰要求崔宇阳支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。关于崔宇阳已支付的购房款，杨杰同意退还崔宇阳承担完违约责任以外的部分，对此法院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告杨杰与被告崔宇阳于二〇一三年六月二十五日签订的《房屋买卖合同》，被告崔宇阳于本判决生效后十日内将北京市昌平区北七家镇王府花园德和园×号1至3层房屋返还给原告杨杰；二、被告崔宇阳于判决生效后十日内支付原告杨杰违约金六万元；三、被告崔宇阳于判决生效后十日内支付原告杨杰律师费十二万二千元；四、原告杨杰于本判决生效后十日内日返还被告崔宇阳已支付的购房款一百万三千元；五、驳回原告杨杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
崔宇阳不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判驳回杨杰的原审诉讼请求。上诉理由是：崔宇阳支付购房款确实晚了几天，但是已经经过了杨杰的同意，并且补偿了3000元的利息，杨杰也接收了，因此没有必要解除合同。另外，原审判决崔宇阳承担违约金没有事实和法律依据，认定律师费十几万元，显失公平。杨杰也没有证据证明其损失。另外，崔宇阳购买房屋后进行了改造并入住，崔宇阳目前只有这一套房屋，不同意解除。杨杰将房屋进行了加建和改造，房屋买卖合同应属于无效。
杨杰同意原审法院判决。针对崔宇阳的上诉理由，杨杰辩称：不同意崔宇阳的上诉请求。原审判决认定事实清楚，崔宇阳实际迟延付款60多天，依照双方合同约定，杨杰享有合同解除权。依据双方约定，总房款305万元，分6期支付。其中第三笔约定在2013年12月31日前支付购房款20万元，崔宇阳在2014年1月15日付了5万元，在2014年1月19日付了5万元，3月3日我通知了中介要求解约，之后委托律师向对方发函，对方没有回应。3月6日，崔宇阳支付了103000元。崔宇阳称晚付款是经过杨杰同意的，该事实完全不存在。另外，崔宇阳占用杨杰的房屋已经一年了，违约金不足以弥补杨杰的损失，对于律师费的问题，双方在合同中有明确约定。综上，原审法院判决正确，请求维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效之合同，双方均应当按照约定履行各自义务。崔宇阳称杨杰对诉争房屋进行了改造，导致买卖合同无效，但并未就此提供充分证据，对其主张，本院不予采信。依据查明事实，崔宇阳在付清第三笔款时已经超过了合同约定的期限60天以上，已经构成违约，符合双方约定的解除条件，原审判决认定杨杰有权解除买卖合同并要求崔宇阳返还房屋，并无不当。崔宇阳称晚付款征得了杨杰同意，但并未就此提供充分证据予以证明，本院对其主张不予支持。依据合同约定，违约方赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（不超出房屋总价款的5％），崔宇阳主张律师费过高显失公平，但并未提供证据予以证明，原审判决依据相关证据认定崔宇阳赔偿律师费用符合双方的约定，并无不当。双方约定了违约金的计算方法，崔宇阳提出违约金过高，原审法院予以酌情降低并无不妥。综上，崔宇阳的上诉请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千零六十一元，由杨杰负担一百四十四元（已交纳），由崔宇阳负担二千九百一十七元（本判决生效后七日内日交纳）。
二审案件受理费三千九百四十元，由崔宇阳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 冀 东
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 刘芳芳
书 记 员 黄 闯