江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6973号上诉人（原审被告）：陈晟洁，女，1986年11月5日生，汉族。委托诉讼代理人：陈静。委托诉讼代理人：朱振宇，江苏联勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵晋，女，1980年9月30日生，汉族。委托诉讼代理人：胡林虎，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，江苏东恒律师事务所律师。上诉人陈晟洁因与被上诉人赵晋房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第1198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈晟洁及其委托诉讼代理人陈静、朱振宇、被上诉人赵晋及其委托诉讼代理人胡林虎、ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晟洁上诉请求：1、撤销一审判决第一、第二项，并依法改判驳回赵晋的诉讼请求；2、依法追究被上诉人在合同签订初期恶意隐瞒无贷款资格的重大事项，且没有按照合同约定办理贷款审批手续，是无作为违约，需承担合同违约责任，被上诉人支付违约金8万元；3、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、一审法院认定，2014年4月3日被上诉人致电上诉人，双方的通话内容反映上诉人因房价上涨曾要求大幅提高房屋售价，否则不愿意继续出售涉案房屋。上诉人认为一审法院认定该事实错误，因为上诉人并没有明确承认要大幅度涨房价的意思表示，电话里也一直强调等出差回来后坐下来商量。二、一审法院认定在非网签流程中，若买方需要贷款，须在买卖双方办理房屋所有权后，买方持新的所有权证书向银行申请办理抵押贷款，银行根据信贷政策进行放贷，即不需要在过户前办理任何手续、提供任何材料。上诉人认为该认定错误，因为一审法院曾到南京市房产管理部门了解，通过非网签程序买卖房屋，如果买卖双方在合同中约定，买方必须按照约定先办理贷款审批手续，即提交相关银行相关审核材料，被上诉人在签订合同初期就隐瞒了自己无法贷款的重大事项，从而导致造成了合同无法按时履行，被上诉人在合同履行中违约在先，需要追究被上诉人的违约责任。另外，从实际交易情况来看，通过非网签程序买卖房屋，相关银行都可办理贷款预审批手续。南京市房产管理部门认为，通过非网签程序买卖房屋的当事人，在合同中作出买方先办理贷款审批手续的约定是有效的，那么，上诉人在被上诉人未办理贷款手续审批的情况下，有权拒绝先过户给被上诉人。一审法院对上诉人的抗辩不予采信的观点错误。三、一审法院基于促使合同履行的原则，认为现被上诉人自愿以现金的方式履行合同，故买卖双方之间的房屋买卖合同具备继续履行的条件，上诉人不同意以约定价格继续履行合同的行为，构成根本违约，支持被上诉人要求上诉人办理房屋产权过户并交付房屋。上诉人认为该观点错误且于法不符，因为该房屋买卖合同已于2014年3月31日终止，被上诉人现以现金购买的要求，属于一个新的要约，上诉人有权拒绝。如果被上诉人无法在2014年3月31日之前办理贷款手续审批，上诉人就去另找买家，及时拿到购房款去购买房屋，防止房价发生变动影响自己的购房能力。当时被上诉人既不具备贷款资格，更没有提出以全现金方式付款，导致合同事实上不能履行，不仅违约在先，而且在房价飞涨2年后的今天，居然提出以2年前的房价购买该房屋，于常情于法理都是有失公允的。因此，一审法院在法律适用上存在错误。四、一审中，有些事项一审法院没有审理，且予以了回避。即，一审法院在向被上诉人了解其办理贷款审批手续的情况时，被上诉人称其曾向工商银行城北支行的周经理提供了全部贷款所需材料，周经理称，其让被上诉人先把房屋产权过户自己名下才审查其贷款资格，并向被上诉人书面出具了申请贷款审查时所需材料的清单。被上诉人与周经理的说法不一致，一审法院对于这些存疑事实没有查清。赵晋辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。对上诉人二审中提出的诉讼请求，不同意调解。赵晋向一审法院起诉请求：1、陈晟洁协助将304室房屋所有权证及国有土地使用证过户至赵晋名下；2、陈晟洁立即304室房屋交付给赵晋；3、陈晟洁支付违约金8万元。一审法院认定事实：304室房屋系陈晟洁所有，建筑面积为59.5平方米。2014年1月18日，赵晋、陈晟洁签订《房屋买卖合同》，约定：陈晟洁将304室房屋以126万元售予赵晋；2014年1月18日赵晋预付定金人民币20万元，同年2月28日前赵晋支付现金20万元，剩余86万元由双方在同年2月28日前协商，赵晋尽力支付现金；房屋过户等产生的所有费用由赵晋全部承担；双方不得以任何理由更改及终止合同，违约方须赔偿预付定金的20%；合同即日起生效。合同签订当日及次日，赵晋两次通过招商银行向陈晟洁母亲陈静的账户转账支付合计20万元。2014年3月1日，赵晋、陈晟洁签订《补充协议》，约定：1.双方定于2014年3月12日前去房产局办理公证抵押；2.双方于2014年5月20日之前办理房产过户手续；3.陈晟洁于2014年5月20日送件同时交房包括房屋内的固定设施；4.赵晋需要贷款，于2014年3月份去办理贷款手续审批，如不是个人原因不能贷款，不属于违约，陈晟洁将赵晋所付的40万元全部退回，交易中止；5、陈晟洁如果在2014年9月30日前不能拿到全部房款，赵晋将从2014年10月按每月3000元支付房租；6、房屋交易过程中所产生的所有费用由赵晋承担。补充协议签订当日，赵晋两次通过招商银行向陈晟洁账户转账支付合计20万元。同日，陈晟洁出具定金收条一张，载明：今收到赵晋购买304室房屋的购房定金40万元。此外，2014年3月1日，陈晟洁将304室房屋所有权证和国有土地使用证原件交付赵晋。同日，陈晟洁提出304室房屋交易采用非网签的二手房买卖流程，即不走网签和资金监管程序，并自愿承担由此产生的2000元交易费用，赵晋对此表示同意后，陈晟洁于当日将2000元交易费用给付赵晋，赵晋为此出具了收条，内容为：今收到陈晟洁房屋过户手续费2000元。一审另查明，2014年3月12日左右，赵晋、陈晟洁协商一致不再办理304室房屋的公证抵押事宜。2014年3月22日，《扬子晚报》等报道了珠江路小学与南师附小合并的消息，304室房屋所处区域房价随即上涨。2014年4月3日，赵晋致电陈晟洁，双方的通话内容反映：陈晟洁因房价上涨曾要求大幅提高房屋售价，否则不愿意继续出售304室房屋。二手房买卖中，买、卖双方可以选择非网签的交易流程，具体流程如下：1.买卖双方（或买方、卖方、中介方）共同向房产交易部门申请该程序，卖方提交急需资金的相关材料。2.房产交易部门进行审核。若审核通过，由网上签约窗口开具免网签单。3.买卖双方持免网签单按要求办理产权过户手续并交纳税费。4.关于贷款审批问题。网签流程中，若买方需贷款，必须先行向银行申请贷款预审批，银行同意贷款后会出具书面通知，房款通过资金监管账户交付卖方，房产交易较为安全。非网签流程中，若买方需要贷款，须在买卖双方办理房屋所有权过户后，买方持新的所有权证书向银行申请办理抵押贷款，银行根据各自信贷政策进行放款。一审再查明，2014年3月，赵晋曾到中国工商银行城北支行办理二手房贷款事宜，因案涉房屋所有权尚未变更至赵晋名下，不符合非网签二手房交易贷款审批的基本条件。后赵晋要求陈晟洁先将案涉房屋所有权过户至赵晋名下以办理贷款未果。关于304室购房余款86万元，赵晋陈述将以现金方式给付陈晟洁，并为此举证了其在交通银行的46万元储蓄存款存单及招商银行的233209元余额清单，以此证明具有现金支付余款86万元的能力。陈晟洁对赵晋举证存款存单与余额清单的真实性不持异议。因赵晋、陈晟洁各执己见致调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、陈晟洁签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》依法成立，对双方具有法律约束力。本案纠纷系赵晋、陈晟洁对非网签二手房交易流程认识错误、案涉房屋因学区调整价格上涨等多种原因所致。关于陈晟洁辩称赵晋未按约办理贷款审批手续、双方的买卖合同于2014年3月31日终止的意见，一审法院认为，赵晋于2014年3月去办理贷款事宜，但因非网签二手房交易贷款审批须以房屋所有权更名过户为前提，而陈晟洁拒绝将案涉房屋所有权过户至赵晋名下以办理贷款，该情形并不属于赵晋“不能贷款”，故不应适用《补充协议》第4条约定，陈晟洁的抗辩意见一审法院不予采信。关于合同履行的问题。一审法院认为，合同订立的终极目的和价值在于履行，赵晋已向陈晟洁支付了房款40万元，其办理贷款的目的系为了支付购房余款，现赵晋自愿以现金方式履行其余付款义务，并举证证明其具有现金支付的能力，故双方之间的房屋买卖合同具备继续履行的条件。陈晟洁不同意以约定价款126万元继续出售房屋，其行为构成根本违约，应当承担继续履行等违约责任。赵晋要求陈晟洁协助办理304室房屋产权过户并交付房屋，该诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持，赵晋亦应同时将购房余款给付陈晟洁，并承担交易过程中产生的税费。赵晋要求陈晟洁支付违约金8万元，因本案纠纷与双方对非网签二手房交易流程的认识错误有关，且赵晋对其损失情况亦未举证证明，故该项诉请一审法院不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、一审判决生效之日起十日内，陈晟洁协助办理将南京市玄武区老虎桥3号304室房屋所有权过户至赵晋名下的手续，同时赵晋向陈晟洁支付房款50万元；赵晋取得房屋所有权证后三日内，陈晟洁协助办理国有土地使用权过户至赵晋名下的手续，同时赵晋向陈晟洁支付房款30万元（交易过程中产生的税费由赵晋承担）。二、赵晋取得南京市玄武区老虎桥3号304室房屋所有权证及国有土地使用证后十日内，陈晟洁将该房屋交付给赵晋，同时赵晋将购房尾款6万元给付陈晟洁。三、驳回赵晋的其他诉讼请求。一审案件受理费16140元，诉讼保全申请费5000元，共计21140元，由赵晋负担1799元，陈晟洁负担19341元。二审中，除了上诉人对一审查明的“2014年4月3日，赵晋致电陈晟洁，双方的通话内容反映：陈晟洁因房价上涨曾要求大幅提高房屋售价，否则不愿意继续出售304室房屋。”“非网签流程中，若买方需要贷款，须在买卖双方办理房屋所有权过户后，买方持新的所有权证书向银行申请办理抵押贷款，银行根据各自信贷政策进行放款。”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。对此，本院认为，因有双方通话录音及相关工作笔录在卷证实，故本院对上诉人陈晟洁的异议不予采纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈晟洁提供其在办理二手房买卖的时通过非网签的流程中贷款审批手续的资料：本人在南京建设银行三元巷支行的工资流水，个人信用报告，公司开具的收入证明，以及公积金卡的复印件。证明买房时应当向银行以及中介公司提供上述材料，进行预审后，银行才能下发同贷书。被上诉人赵晋对上述证据，不予认可，且称这些证据与本案无关，不能达到其证明目的。被上诉人赵晋提供如下证据材料：一、个人信用报告一份，证明赵晋在签订合同时个人信用良好；二、省级机关职工机关公积金缴存单、流水及完税证明，证明赵晋在签订合同之前正常缴纳公积金，符合贷款条件；三、赵晋结婚证和户口本、证明符合购房条件。上诉人陈晟洁质证后称：证据一，因为没有公章，真实性不予认可，从内容上看，2014、2015年没有工作，证明当时不符合贷款条件；证据二，赵晋在2014年1月份到6月份之前没有缴纳记录，说明赵晋在合同履行期内都没有工作，没有缴纳记录，不符合贷款条件，完税证明与本案无关；证据三，结婚证户口本，真实性认可。二审中，上诉人申请证人傅某到庭陈述称，签订房屋买卖合同之后，其先让客户准备贷款材料，收入证明，公积金贷款的话还要准备公积金缴存单，进行审批，审批完再进行过户。非网签流程，银行不会下同贷书，材料都是一样的。上诉人对证人证言的真实性予以认可。被上诉人对证人陈述非网签程序不需要担保审批，直接与银行联系办理抵押贷款，予以认可。二审期间，本院组织双方当事人到工行南京市城北支行个人信贷部周兰萍客户经理就赵晋向该行贷款情况进行了调查，周兰萍称，赵晋称不走网签，所以银行不提供同贷书，材料其没有接收。如审批贷款需要房产证过户，过了户才能审批贷款。双方当事人对本院的调查笔录真实性认可。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、双方之间的《房屋买卖合同》于2014年3月是否已解除；二、赵晋要求陈晟洁交付涉案房屋并协助过户登记的主张应否支持。一、关于双方之间的《房屋买卖合同》于2014年3月是否已解除问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人们法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。双方签订的《补充协议》约定，赵晋需要贷款，于2014年3月份去办理贷款手续审批，如不是个人原因不能贷款，不属于违约，陈晟洁将赵晋所付的40万元全部退回，交易中止。由于双方均同意采用非网签流程，鉴于非网签流程中，若买方需要贷款，须在买卖双方办理房屋所有权过户后，买方持新的所有权证书向银行申请办理抵押贷款，银行根据各自信贷政策进行放款。陈晟洁不同意先办理涉案房屋过户登记再办理贷款手续，并不属于系赵晋的个人原因不能贷款的情形，且2014年3月12日左右，赵晋、陈晟洁协商一致不再办理304室房屋的公证抵押事宜。双方发生合同履行争议后，陈晟洁并未向赵晋退还40万元房款，赵晋向一审法院提起诉讼的时间为2014年4月3日。因此，无论陈晟洁是否有权单方解除《房屋买卖合同》，因赵晋在2014年3月后的三个月内通过起诉的方式提出了异议，不产生解除双方合同关系的效力，故一审法院对陈晟洁称双方之间的房屋买卖合同关系已于2014年3月31日终止的抗辩意见不予采信正确，本院依法予以维持。二、关于赵晋要求陈晟洁交付涉案房屋并协助过户登记的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据上述分析，因双方合同关系不解除，双方理当继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，考虑到赵晋已经向陈晟洁支付了40万元房款，且赵晋自愿以现金方式支付其余房款，故一审法院根据查明的事实，依法对赵晋要求陈晟洁交付涉案房屋并协助过户登记的主张予以支持正确，依法应予以维持。上诉人陈晟洁称其有权依约拒绝将涉案房屋过户给赵晋的意见不能成立，本院不予支持。综上所述，陈晟洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16140元，由上诉人陈晟洁负担。本判决为终审判决。审判长  涂甫审判员  吴勇审判员  付双二〇一六年十二月十三日书记员  戴苗