广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳西法民初字第716号
原告：范排婵，女，1985年7月12日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：林永交，广东言必行律师事务所律师。
被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。
法定代表人：高亚辉。
委托代理人：陈忠，广东沿海律师事务所律师。
原告范排婵诉被告广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范排婵的委托代理人林永交，被告月亮湾公司的委托代理人陈忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范排婵诉称，原告与被告于2013年7月12日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的阳西县沙扒月亮湾金兰湾小区第3栋313房。合同签订后，原告依约履行了300000元的付款义务及按照被告的要求支付了契税、维修基金等其他费用5342.7元。因被告无法于2014年4月1日前将符合交付条件的房屋交给原告使用，原告于2014年4月17日向被告发出《催促交楼及逾期交楼解除商品房买卖合同的告知函》，明确告知被告如在2014年4月20日前未能按照合同约定交楼，则从2014年5月1日解除双方签订的《商品房买卖合同》。告知函发出后，被告仍未能在2014年4月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告使用。根据合同第八条及第九条第1点第（2）项的约定，被告已构成根本违约，原告有权解除合同。据此，请求判令：一、请求依法解除原、被告于2013年7月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013070886）；二、请求被告返还购房本金300000元、契税3000元、维修基金1320.48元、办证费972.22元、查询费50元、邮寄费16元以及支付违约金15267.1元给原告；三、被告自起诉之日起至付清日止按银行同类贷款利率支付利息给原告。
被告月亮湾公司辩称，一、答辩人在2014年4月22日已书面通知原告收楼，但原告一直未到场办理房屋交付手续，原告诉称答辩人没有将房屋交付给原告使用不是事实。答辩人开发的月亮湾滨海旅游度假区一期建设项目（含金兰湾住宅小区3#楼）在2014年4月18日已经由建设、监理、施工、地质工程勘察、建筑设计等单位联合进行竣工验收，并出具了《建筑工程竣工验收报告》，工程被评定为“合格”，根据《广东省建设工程质量管理条例》第二十四条的规定：“建设工程竣工后，就当由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用”。因此，答辩人的工程在2014年4月18日经竣工验收合格后已符合交付条件，答辩人可将房屋交付给原告使用。2014年4月22日，答辩人通过特快专递的形式通知原告到场办理房屋交付手续，因此，应认定答辩人在2014年4月30日前已将房屋交付给原告。但由于原告一直未到场办理收楼手续，2014年6月20日，答辩人再次以特快专递的形式通知原告收楼，但原告却以种种理由拒绝办理收楼手续。答辩人认为，原告在答辩人通知后未及时办理收楼手续，过错在原告一方，原告诉称答辩人在2014年4月30日前没有将房屋交付原告使用不是事实；二、答辩人请求解除合同及退还房款的理由是不成立的，应依法驳回原告的诉讼请求。根据答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定：遭遇不可抗力的，出卖人不承担延期交房的违约责任。根据气象部门及监理单位出具的证明材料证实，答辩人在工程施工期间因受属于不可抗力的台风影响共停工47天，但是，答辩人的工程在2014年4月18日已经竣工验收，具备了房屋的交付条件，虽然答辩人在2014年4月22日才通知原告收楼，但也未超过47天的合理免责期限。退一步来说，即使不存在台风等不可抗力造成工程延期的情况而答辩人在2014年4月22日交付房屋构成了违约，也不符合《商品房买卖合同》第九条约定超过30天未交付房屋的期限，因此，答辩人并不构成根本违约，原告请求解除合同及退还房款的理由不成立，原告应继续履行合同。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年6月12日，原告范排婵与被告月亮湾公司签订了《月亮湾认购协议书》，约定原告认购位于阳江市阳西县月亮湾项目金兰湾第3栋313房。2013年7月12日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013070886），约定原告向被告购买位于阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第3栋313房，该房建筑面积47.16平方米，房价总额为300000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误；3、其他非出卖人所能控制的事由。如有上述原因而致使延期交付使用，出卖人应在本合同约定的交付使用期限前及时通知买受人，出卖人不承担延期交房的违约责任。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。”同日，原告与被告月亮湾公司签订《合同补充协议》（合同附件四），《合同补充协议》第五条第3点约定：买卖双方确认，出现下列情形均视同因买受人原因未能办理房屋交接手续：（1）买受人未能在交付通知书规定的交接期限前往指定地点办理交接手续的；（2）买受人拒绝按出卖人制订的现场交房流程办理交房手续的；（3）房屋符合《主合同》及本补充协议约定的交付条件，但买受人拒绝接收房屋；（4）买受人未按出卖人的要求办理相关手续。《合同补充协议》第十条第2点约定：如因出卖人违约，买受人有权解除《主合同》及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除《主合同》及本补充协议。
签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，原告即按约定向被告交付购房款300000元、契税3000元、维修基金1320.48元、办证费972.22元、查询费50元。2014年4月17日，原告以被告逾期交付房屋为由，向被告发出一份《催促交楼及逾期交楼解除商品房买卖合同的告知函》，告知被告需在2014年4月30日前交楼，否则，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告在2014年5月30日前将购房款等费用退还给原告及支付相关违约金给原告。之后，原告以被告逾期交房的行为构成根本性违约为由诉至本院，请求判如所请。
另查明，2014年4月18日，广东东方月亮湾滨海旅游度假区一期建设项目（金兰湾住宅小区3#楼）经勘察、设计、施工、监理、建设等单位对工程进行竣工验收，经验收评为“工程合格”。2014年4月22日，被告通过EMS方式将《月亮湾业主收楼通知书》、《月亮湾业主入伙须知》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》邮寄给原告，通知原告于2014年4月30日前办理收楼手续，原告于2014年4月24日收到邮件，但原告没有在被告通知的期限内到被告处收楼。后被告又于2014年6月20日向原告邮寄《月亮湾业主收楼通知书》、《敬告月亮湾2-3号楼业主书》，告知原告所购买的房屋已经具备交付使用条件，要求原告及时办理收楼手续，但原告仍没有到被告处办理收楼手续。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告范排婵与被告月亮湾公司签订的《月亮湾认购协议书》、《商品房买卖合同》（合同编号：2013070886）及其附件均系双方真实的意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，该商品房买卖行为属合法有效，双方当事人应按约全面履行。合同签订后，原告范排婵依约支付了讼争房屋的购房款300000元以及契税3000元、维修基金1320.48元、办证费972.22元、查询费50元，有原告提交的票据和收据证实，本院应予确认。本案中，原告起诉认为被告理应在2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，但被告逾期未将经验收合格的房屋交付给原告已超过30天，按照双方约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并可要求被告承担违约责任。被告则辩称，其所售房屋已于2014年4月18日经验收合格且已通知原告收楼，其已依约履行合同约定的交付义务，故原告无权解除合同并要求其承担违约责任。本案的争议焦点为：一、被告所售的房屋是否达到交付条件；二、被告的行为是否构成根本性违约及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013070886）是否应予以解除；三、被告是否存在迟延交付房屋的违约行为，其延期交楼是否具有法定的免责事由。
关于第一个焦点。交付使用的商品房应当具备合同当事人约定的或者法律、行政法规规定的条件，且在双方有约定的情况下当从其约定。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付期限为2014年4月1日前，交付条件为“1、该商品房经验收合格”，结合该条款中列举了“该商品房经综合验收合格”、“该商品房经分期综合验收合格”的其他交付条件及商品房买卖的交易习惯，应理解当事人选择的交付条件特指为商品房经建设行政主管部门确认的建设单位组织的质量竣工验收合格即具备交付条件。被告所售的房屋已于2014年4月18日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，该事实有被告提供的《建筑工程竣工验收报告》予以证实，故本院应予确认该商品房具备了交付条件。原告主张被告所售的房屋未达到交付条件，但未能提供相应的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对原告的该主张不予支持。
关于第二个焦点。根据合同双方当事人的约定，被告理应于2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，而据被告提供的邮寄单及查询回单显示，其曾分别于2014年4月22日、同年6月20日通过EMS方式向原告寄送收楼通知等资料，原告也分别于2014年4月24日、同年6月23日收到该两份邮件。据此，本院应予认定被告已于2014年4月24日履行了向原告告知收房的义务，双方在2014年4月25日即可办理并完成房屋交付手续。虽然被告通知收楼的时间已超过合同约定的房屋交付时间，属于迟延履行，已构成违约，但其逾期交房的时间并未超过30天，根据合同所载“逾期超过30日后，买受人有权解除合同”的约定，被告的行为并未构成根本性违约，该行为不足以导致合同目的无法实现，且从主体之间的利益衡平以及维护交易稳定的角度考虑，双方所签订的《商品房买卖合同》可以且能够继续履行。因此，现原告请求与被告解除合同并要求被告退还购房款300000元及利息，本院不予支持。
关于第三个焦点。如前所述，被告逾期交付的行为属于违约，依法应承担违约责任。故原告请求被告按合同约定支付违约金，本院予以支持。但违约金的数额应按合同约定的计算方式以实际逾期的天数计算。由于被告所售的房屋已于2014年4月18日符合合同约定的交付条件，根据《合同补充协议》（附件四）第五条第3款的约定，原告在收到被告的收楼通知后却以房屋未达到交付条件为由拒绝接收房屋，该行为应视同因原告原因未能办理房屋交接手续。为此，本院确认被告逾期交房的时间应从2014年4月2日计至2014年4月30日共29天。根据合同的约定，被告应当以购房款300000元按每日万分之三的标准向原告支付逾期交房的违约金，即为：300000×0.0003×29=2610元。对于被告辩称因台风等不可抗力事件造成工程延期应当免责的意见，本院认为，虽然涉案工程因台风等不可抗力事件造成工期延期，但由于被告并没有按照合同的约定及时告知原告，因此，被告以不可抗力为由提出免责，本院不予采纳。
至于契税3000元、维修基金1320.48元、办证费972.22元、查询费50元是被告为履行合同义务而代收的费用。上述费用在办理房地产权证等相关事项时须由被告代原告支付给相关部门。在合同继续履行的情况下，原告请求被告返还上述费用，于法无据，本院不予支持。
综上所述，原告以被告所售的房屋未达到交付条件、被告逾期交房超出30天为由，请求解除《商品房买卖合同》并要求被告退还购房款300000元以及契税3000元、维修基金1320.48元、办证费972.22元、查询费50元，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持，但被告应当向原告支付逾期交房的违约金2610元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广东东方月亮湾有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交房的违约金2610元给原告范排婵；
二、驳回原告范排婵的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6109元，由原告范排婵负担6059元，被告广东东方月亮湾有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 陈伟强
代理审判员 简晓华
人民陪审员 凌明珠
二０一五年三月三日
书 记 员 麦家宝