福建省厦门市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）厦民终字第1086号
上诉人（原审被告）谢廷余，男，现暂住福建省厦门市湖里区。
委托代理人朱红、廖益春，福建力衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁前槐，男，住福建省厦门市思明区。
被上诉人（原审原告）林智慧，女，住福建省厦门市思明区。
二被上诉人共同的委托代理人尤秀明、常福芹，福建东方格致律师事务所律师。
原审第三人王万通，男，住福建省厦门市思明区。
上诉人谢延余因与被上诉人梁前槐、林智慧、原审第三人王万通房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2012）湖民初字第2298号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。第三人王万通经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
梁前槐、林智慧向原审法院起诉，请求判令：1、解除谢延余与王万通于2010年6月29日签订的《房屋租赁合同书》；2、谢延余支付梁前槐、林智慧房屋租金（自2010年11月1日起至法院判决合同解除之日止，暂计至2012年2月5日为30312元），并支付滞纳金（按拖欠租金的日3‰计付，暂计至2012年2月5日为23234.25元）；3、谢延余支付管理费1350元、卫生费675元。
原审判决查明，梁前槐、梁连泉、王万通原系厦门市湖里区东渡濠头南库区六号库（即仙岳路51号）的产权人。2010年8月24日，上述房产过户至梁前槐、林智慧名下。
2010年2月24日，梁前槐、梁连泉、王万通三方共同出具《协议书》一份，载明三方共同委托王万通以自己的名义对外出租位于湖里区东渡濠头南库区六号库二楼05展位（即仙岳路51号二楼05展位）并签订租赁合同，租赁合同项下的权利（包括收取租金权、管理权、诉讼权等）、义务均归梁前槐和林智慧享有。
2010年6月29日，以王万通作为出租方（甲方）、谢廷余作为承租方（乙方）的双方签订一份编号为51号-2-05的《房屋租赁合同书》，约定：甲方将仙岳路51号二楼05展位（建筑面积为90平方米）出租给乙方；租赁用途为文化古玩市场、油画、书画、艺术展览厅之使用；乙方每2个月向甲方交付租金，第2次付款应提前10天付清；合同签订之日起，乙方向甲方交付2200元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还给乙方；租赁期限及租金为2010年8月1日至2011年7月31日，每月每平方米20元，2011年8月1日至2012年7月31日，每月每平方米24元，2012年8月1日至2013年7月31日，每月每平方米28元；乙方在租赁期间应交付管理费1元／平方米，卫生费0.5元／平方米，水电费，有线电视费及房屋租赁税；租赁期间拖欠租金每天按拖欠租金的3‰加收滞纳金，拖欠租金达到半个月以上的，视乙方违约，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金和房屋租赁税，所产生的费用由乙方承担；租赁期间，双方均不得借故解除合同（除政府拆迁不可抗拒的因素以外），当事一方必须提前2个月通知对方，违约者需要支付对方2个月的租金作为违约赔偿金；等等。合同签订后，王万通将仙岳路51号二楼05展位交付谢廷余使用。庭审中，双方确认谢廷余已缴交了至2010年10月31日止的租金，此后谢廷余未再缴交租金及管理费、卫生费。
本案在审理过程中，原审法院依当事人的申请向厦门市公安局湖里派出所调取有关讼争展位在2011年8月12日被清空一事的材料。材料显示，厦门东镀文化古玩有限公司因谢廷余长期拖欠租金，于2011年6月27日发函要求解除合同，并于2011年8月12日在谢廷余未到场的情况下，将讼争展位清空并将展位内的物品搬出。
另查明，梁前槐系厦门东镀文化古玩有限公司的法定代表人。梁前槐和林智慧委托厦门东镀文化古玩有限公司收取讼争展位的租金，及发函解除合同。
以上事实，有梁前槐、林智慧提交的《房屋租赁合同书》、厦门市土地房屋权证（厦国土房证第00792922-1号）、《协议书》，本院向厦门市公安局湖里派出所调取的材料，以及本案的庭审笔录、询问笔录等为证。
原审判决认为，谢廷余与王万通于2010年6月29日签订的合同编号为51号-2-05的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效，双方应依约履行。一、关于梁前槐、林智慧是否有权向谢廷余主张《房屋租赁合同书》项下权利的问题。谢廷余与王万通签订租赁合同时，讼争展位的所有权人为梁前槐、梁连泉、王万通三人。2010年2月24日，三人经协商，一致同意以王万通的名义对外出租讼争展位并签订租赁合同，同时将租赁合同项下的权利、义务均转让给梁前槐和林智慧；2010年8月24日，梁前槐和林智慧取得讼争展位的权属。王万通与谢廷余签订讼争展位租赁合同时以及在履行租赁合同的过程中并未向谢廷余告知上述情况，但梁前槐和林智慧提起诉讼的行为应视为已通知谢廷余，谢廷余对讼争展位的前产权人的抗辩，可以直接向梁前槐和林智慧主张。因此，本案中，梁前槐、林智慧有权向谢廷余主张《房屋租赁合同书》项下权利。
二、关于编号为51号-2-05的《房屋租赁合同书》是否解除的问题。《房屋租赁合同书》约定“乙方（即谢廷余）每2个月向甲方（即王万通）交付租金，第2次付款应提前10天付清……拖欠租金达半个月以上的，视乙方违约，甲方有权提前解除合同，收回房屋……”根据谢廷余已付租金情况以及房屋租赁合同的交易习惯，上述约定应理解为系指每2个月缴交一次租金，除合同签订时的第一次租金外，之后的租金支付时间为提前10天。庭审中，双方确认谢廷余仅缴交了截至2010年10月31日止的租金，谢廷余另主张其交付租金给厦门东镀文化古玩有限公司，但该公司拒绝接收，对此谢廷余并未提交相应的证据予以佐证，不予采信。谢廷余拖欠租金的行为已经构成违约，根据双方合同的约定，梁前槐、林智慧有权解除合同。从法院向厦门市公安局湖里派出所调取的材料可以看出，2011年8月12日，厦门东镀文化古玩有限公司已将讼争展位自行收回，并交由梁前槐、林智慧另行出租他人。因此，应认定编号为51号-2-05的《房屋租赁合同书》已于2011年8月12日解除。
三、关于梁前槐、林智慧诉求的租金及管理费、卫生费。谢廷余自2010年8月起一直使用讼争展位至2011年8月12日止，根据法律规定及合同约定应支付梁前槐、林智慧上述期间的租金以及管理费、卫生费，谢廷余自2010年11月1日起未支付上述费用，因此其应支付的租金为17064元（20元／月×90平方米×9个月＋24元／月×90平方米÷30天×12天）、管理费为846元（1元／月×90平方米×9个月＋1元／月×90平方米÷30天×12天）、卫生费为423元（0.5元／月×90平方米×9月＋0.5元／月×90平方米÷30天×12天），上述合计18333元。
四、关于梁前槐、林智慧诉求的滞纳金。王万通与谢廷余签订讼争展位租赁合同时以及在履行租赁合同的过程中并未向谢廷余告知租赁合同项下的权利人变更以及讼争展位的权属人变更的情况，而讼争展位涉及的相关权利人较多，管理上亦有不善之处，双方发生争议后也未能及时妥善的沟通解决，谢廷余未能按时将租金等缴交给实际权利人梁前槐、林智慧一定程度上也与上述原因有关，另一方面梁前槐、林智慧也未能提供有效的证据证明其二人、以及王万通、梁连泉和厦门东镀文化古玩有限公司有向谢廷余催缴拖欠租金，因此，对梁前槐、林智慧关于滞纳金的请求，不予支持。
五、关于谢廷余提出的讼争展位不通水电、无法正常营业，其有权不履行交付租金义务的抗辩，因谢廷余举证不足，无法证明其主张，不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第九十三条第二款、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、谢廷余与第三人王万通于2010年6月29日签订的《房屋租赁合同书》（编号为51号-2-05）已于2011年8月12日解除；二、谢廷余应于本判决生效之日起十日内，支付梁前槐、林智慧租金17064元、管理费为846元、卫生费为423元，合计18333元。三、驳回梁前槐、林智慧的其他诉讼请求。如果谢廷余未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1189元，由梁前槐、林智慧负担797元，由谢廷余负担392元。
宣判后，谢延余不服，向本院提起上诉。
上诉人谢延余上诉称，一、原审判决“关于梁前槐、林智慧是否有权向谢廷余主张《房屋租赁合同书》项下权利的问题”认为：“王万通与谢廷余签订讼争展位租赁合同时以及在履行租赁合同的过程中并未向谢廷余告知上述情况，但梁前槐、林智慧提起诉讼的行为应视为已通知谢廷余，谢廷余对讼争展位的前产权人的抗辩，可以直接向梁前槐和林智慧主张。”对此，上诉人认为：关于梁前槐、林智慧是否有权向谢廷余主张《房屋租赁合同书》项下权利的问题，原审判决适用法律错误，应当依法改判。2010年2月24日，梁前槐、梁连泉、王万通三人经协商，一致同意以王万通的名义对外出租讼争展位并签订租赁合同，同时将租赁合同项下的权利、义务均转让给梁前槐和林智慧。2010年6月29日，上诉人与第三人王万通签订《房屋租赁合同书》，第三人王万通为合同的出租方。但第三人王万通在签订讼争展位租赁合同时以及在履行租赁合同的过程中并未向上诉人告知其已将租赁合同项下的权利和义务一并转让给被上诉人梁前槐和林智慧，更未获得上诉人的同意，因此其擅自一并转让权利和义务的转让行为无效。因该转让实为合同权利义务的概括转让，依据《合同法》第88条之规定，当事人一方经对方同意，方可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因此，被上诉人并非租赁合同的当事人，其二人并非本案的适格主体，无权向上诉人主张《房屋租赁合同书》项下的权利。
二、原审判决“关于编号为51号-2-05的《房屋租赁合同书》是否解除的问题”认为：“谢廷余另主张其交付租金给厦门东镀文化古玩有限公司，但该公司拒绝接受，对此谢廷余并未提交相应的证据予以佐证，本院不予采信。谢廷余拖欠租金的行为已构成违约，根据双方合同的约定，梁前槐、林智慧有权解除合同”。原审判决“关于谢廷余提出的讼争展位不通水电、无法正常营业，其有权不履行交付租金义务的抗辩”问题认为：“谢廷余举证不足，无法证明其主张。”对此，上诉人认为：上诉人在履行租赁合同时不存在违约。2011年8月12日，出租人采用非法手段强行拆除租赁房屋的行为没有任何事实和法律依据。首先，房屋租赁合同成立后，上诉人已经按时支付了2010年8月1日至2011年9月30日的租金3600元及押金2200元，履行了承租人支付租金的义务。但出租人交付给上诉人的房屋却完全不符合租赁合同约定的用途，通向该房屋的通道门长期紧锁，且从2010年8月1日开始，该房屋就没有安装水表和电表，因此从来没有通过水电，上诉人根本无法正常营业。为此，上诉人在原审中已提交多组现场照片予以证明。其次，2011年3月，为了促使出租人尽快接通水电、打通通道，使租赁的房屋早日正常经营，上诉人在出租人交付的房屋有重大瑕疵的情况下仍主动向其支付租金，但出租人却拒绝接受。为此，上诉人在原审中已提交录音资料予以证明。综上，依照《合同法》关于先履行抗辩权、同时履行抗辩权的规定，在出租人未履行合同义务之前，上诉人有权拒绝履行相应的合同义务（即支付租金的义务），上诉人未能按约支付租金及其他费用的行为不构成违约，解约条件不成立，被上诉人无权自行解除合同。
三、原审判决认为上诉人应支付被上诉人租金、管理费、卫生费合计18333元，对此，上诉人认为：承上，上诉人在履行租赁合同时不存在违约，有权以不履行支付租金的义务抗辩。在出租人未履行合同义务之前不需要支付出租人2010年11月1日后的租金及管理费、卫生费。
被上诉人梁前槐、林智慧答辩称，一、两被上诉人有权向上诉人主张《房屋租赁合同》项下租金的权利。上诉人与第三人王万通签订租赁合同时，讼争展位的所有权人为梁前槐、梁连泉、王万通三人。2010年2月24日，三人经协商，一致同意以王万通的名义对外出租讼争展位并签订租赁合同，同时将租赁合同项下的权利、义务均转让给两被上诉人；2010年8月24日，两被上诉人取得了讼争展位的所有权。为此，被上诉人取得了王万通与上诉人签订的《房屋租赁合同书》项下的权利。
二、上诉人拖欠租金的行为已构成违约，两被上诉人有权解除租赁合同。根据王万通与上诉人签订的《房屋租赁合同书》的约定：“乙方（即上诉人）每2个月向甲方（即王万通）交付租金，第2次付款应提前10天付清……拖欠租金达半个月以上的，视乙方违约，甲方有权提前解除合同，收回房屋……：”根据上诉人已付租金情况以及房屋租赁合同的交易习惯，上述约定应理解了每2个月缴交一次租金，除合同签订时的第一次租金外，之后的租金支付时间为提前10天。本案中，上诉人仅向被上诉人交付了2010年10月31日以前的租金，2010年11月1日至12月31日期间的房租3600元上诉人应于2010年10月22日前支付，但上诉人并未按照合同约定履行支付租金的义务，已构成违约，根据合同约定，被上诉人有权解除合同。
三、上诉人所述的讼争房屋内无水无电，缺乏事实根据。在签订租赁合同时，上诉人有到所租房屋内查看，且根据王万通与上诉人签订的租赁合同书中的约定，所租房屋为仙岳路51号二楼，建筑面积为90平方米，室内独立水电，第六条，上诉人在租赁期间应交付管理费1.0元／平方米，卫生费0.5元／平方米，水电费，有线电视费及房屋租赁税。双方对水、电均做了约定，可知，所租房屋内是有水、有电的。再结合被上诉人与邓士锋所签的房屋租赁合同，也是与上诉人所租房屋在同一栋同一层同一期间的，邓士锋所租是通电的，排除上诉人所租房屋内不通电的可能性。可知，被告所述的所租房内无水无电，缺乏事实根据。
四、上诉人主张不需要向两被上诉人支付租金、管理费、卫生费，缺乏法律依据。上诉人自2010年8月至2011年8月12日一直使用讼争展位，根据法律规定及双方签订的房屋租赁合同第7条关于拖欠租金的约定，第6条关于管理费、卫生费、水电费等的约定，上诉人应该向被上诉人支租金及管理费、卫生费。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，望驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明事实没有异议，亦未提交新的证据，本院对双方无异议之事实予以确认。
本院认为，王万通与谢廷余签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违法，应认定有效。根据合同相对性原理，讼争合同的双方当事人为王万通与谢廷余，被上诉人并非该合同当事人。被上诉人称，王万通将讼争租赁合同项下的权利、义务转让给被上诉人，故其有权提起本案诉讼，但根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案并无证据证明王万通将其合同权利、义务一并转让给被上诉人时，有经过谢廷余同意，因此，该转让行为对谢廷余不发生法律效力。据此，梁前槐、林智慧直接以谢廷余未支付租金构成违约为理由，起诉谢廷余要求解除合同、支付租金，违背合同相对性原理，其起诉应予驳回。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销厦门市湖里区人民法院（2012）湖民初字第2298号民事判决；
二、驳回梁前槐、林智慧的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 曾 聆
代理审判员 洪德琨
代理审判员 夏 雯
二〇一四年六月三日
书 记 员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。