上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第60号
原告（反诉被告）博莎国际贸易（上海）有限公司。
法定代表人井某某。
委托代理人黄欣，上海盛联律师事务所律师。
被告（反诉原告）任洁。
委托代理人汤淡宁，上海市汇业律师事务所律师。
原告（反诉被告）博莎国际贸易（上海）有限公司（以下简称博莎公司）与被告（反诉原告）任洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理，依法适用简易程序于2014年01月16日、1月21日公开开庭审理。任洁在答辩期内提出反诉，本院于2014年3月10、3月24日公开开庭予以合并审理。原告（反诉被告）的委托代理人黄欣、被告（反诉原告）的委托代理人汤淡宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
博莎公司诉称，博莎公司与任洁于2011年5月9日签订《房屋租赁合同》一份，约定博莎公司承租任洁位于上海市闵行区××路××弄××号××室房屋，租赁期三年，自2011年5月15日起至2014年5月14日止，同时约定最后一年，即2013年5月15日至2014年5月14日双方可以随时终止合同且不付违约责任。合同签订后，博莎公司按照合同约定向任洁支付了保证金人民币（币种下同）2万元，并按时缴纳租金，履行合同约定的承租二年义务。合同履行近2年后，任洁根据合同约定要求自2013年5月15日起解除合同，终止租赁关系，双方于2013年5月15日办理了租赁房屋的返还和交接手续。租赁房屋返还后博莎公司多次要求任洁归还保证金，但都遭拒绝，至今尚未履行合同约定的保证金返还义务。同时在合同履行过程中，博莎公司按约支付水、电、煤及宽带费用，但于办理交接手续后发现多支付了部分费用。其中入住时煤气抄表数为563，但第一次缴费是从读数40开始缴纳，即为任洁代缴了之前的煤气费，又通讯费中25元费用系由任洁使用产生，应由其支付。故博莎公司起诉至本院，请求判令：1、任洁向博莎公司返还租赁保证金2万元；2、任洁以保证金2万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2013年5月16日起至判决生效之日止的利息；3、任洁返还博莎公司多支付的煤气费和电信费共1，449.20元。
任洁辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方于《房屋租赁合同》中约定租约期内，房屋内的一切设备及固有装修如因承租人使用不当而导致的损坏，博莎公司在经任洁同意后须修复或赔偿。任洁于博莎公司入住时办理交接时载明的《物业内各项家具、设备及电器物品点收表》，客厅内有“1个餐桌＋6把椅子”，该餐桌和椅子为成套出售及使用的；2、双方于2013年5月17日提前解除租赁合同，双方于办理交接手续当日签署了交接便条，该便条记载了几项设施、设备的损坏问题，包括：床上五件套没有、少一个台灯、吸尘器不工作、二把椅子面弄脏及冰箱报警，正因为存在上述问题，故才未将保证金2万元退还，对此博莎公司也予以认可并着手逐步解决；3、此后除椅子外的其他问题博莎公司都已经解决，但二把椅子的污渍渗入椅垫芯中了，无法清洗干净，同时餐桌与椅子是成套购买，二把椅子的污损直接影响使用和出租，并且因成套购买，也很难单独购入二把椅子；4、博莎公司在承租期间尚有一个月宽带费未结清；5、解除合同的主张系由博莎公司提起，依据合同约定租期内承租方不得提前退租，否则应没收保证金，如要解除合同应提前通知，但其解除不符合合同约定，应没收保证金；6、如果水电煤等费用博莎公司确实多支付，愿意按实计算。
同时，任洁基于上述理由，提出反诉请求要求判令博莎公司赔偿损失2万元。
针对反诉，博莎公司辩称，不同意反诉请求。1、对于该餐桌椅子的价格不予以确认，即使任洁提供的发票属实，则该餐桌于2006年购买，但任洁将房屋出租给博莎公司时已是2011年，该桌椅已使用了五年并非全新，价值已经折旧；2、任洁交付房屋时虽写明桌椅的数量但并不能证明交付时房屋的状态；3、任洁收回房屋时，博莎公司经办人员曾拍下桌椅的状态，仅是椅面存在一点脏污，对此博莎公司是愿意支付部分清洗费的，但是任洁提供的照片中椅面污损已经扩大，并不能证明系交接时状态；4、解除合同系由任洁提出，办理交接时其亦明确除了列明的五个问题外并无其他。对于椅子的污损愿意支付清洗费用。
经审理查明，2011年5月9日，任洁（出租方、签约甲方）与博莎公司（承租方、签约乙方）签订《物业正式租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区××路××弄××号××室房屋出租给乙方居住使用，房屋建筑面积为137平方米；租赁期限为三年，由2011年5月15日起至2014年5月14日止，最后一年2013年5月15日至2014年5月14日双方可以随时终止合同且不付违约责任，但是要提前一个月通知对方终止合同；每月租金一万元，乙方每月为一期支付一次，须于租赁期限内每月15号（包括15日）之前支付；乙方须支付甲方首期租金，即租赁期内2011年5月15日至2011年6月14日的租金共计一万元；水、电、煤气、宽带，收视费用由乙方每月按账单支付；于本合同签订之同时，乙方须以现金或划账方式支付甲方相当于二个月租金的保证金二万元；甲方于2011年5月15日或之前交房；乙方需按约定交付保证金，于租约期满时，甲乙双方不再续约，乙方在付清全部租金，水、电、煤气、宽带等所有乙方发生之费用后（以付款单为凭）房屋及屋内设施经甲方验收后，无人为损坏，甲方应在14天内退还乙方之保证金（不计利息），保证金不足以支付上述费用的，乙方须在退租前补足；租约期内，该物业内一切设备及固有装修如有因乙方使用不当而导致的损坏，乙方在经过甲方同意后，须负责修复或赔偿（修复或赔偿需与原品牌或装修风格保持一致）；租期内，乙方不得提前退租，如乙方提前退租，甲方有权扣除乙方之保证金；租赁期内，甲方不得无故终止合约，否则甲方须双倍返还乙方保证金以作赔偿等内容。合同签订后，任洁将系争房屋交付博莎公司使用，双方并办理了房屋交接手续，签署《物业内各项家具、设备及电器物品点收表》一份，载明客厅、主人房、餐厅及厨房、客卧内的物品，并确定水、电及煤气的读数，其中：水表读数为36、电表峰读数为1，086、电表谷读数为535、煤气表读数为563，任洁并交付系争房屋钥匙3把。同时，博莎公司向任洁交付系争房屋租赁押金2万元。
租赁合同履行过程中，博莎公司按约向任洁支付租金。2012年5月17日，博莎公司与任洁办理了系争房屋的退租手续，经双方确认，系争房屋内存在五项问题：床上五件套没有、少一个台灯、吸尘器不工作、二把椅子面子弄脏了、冰箱在报警。当日博莎公司将该房屋交还任洁，双方抄表确认煤气读数为1，498、水表读数为283、电表峰读数为9，966.70、电表谷读数为4，287.20。此后，关于列明的五项问题中除椅子问题外都已解决，双方因对此存在争议，任洁未能返还租赁保证金。
另查明，博莎公司入住系争房屋后，支付了自2011年6月至8月的燃气费，依据账单显示上期账单抄表数为40，此后博莎公司于搬离系争房屋前支付了至2013年4月的燃气费，依据账单显示抄表数为1，460。又博莎公司于搬离系争房屋前支付了至2013年3月的水费，依据账单显示抄表数为260；支付了至2013年4月的电费，依据账单显示抄表数峰值为9，725、谷值为4，205；支付了至2013年4月的宽带及通讯费用。博莎公司搬离后，双方未能对水、电、燃气及宽带通讯费用进行结算。
又查明，任洁于博莎公司归还房屋后收到2013年5月的宽带费账单并予以支付，因延迟偿付故支付部分违约金。
还查明，系争房屋中的餐桌及配套6把椅子，任洁于2006年9月购入。
上述事实，由博莎公司提供的《物业正式租赁合同》、保证金收据、水费账单、电费账单、燃气费账单及照片一组，由任洁提供的《物业正式租赁合同》、《物业内各项家具、设备及电器物品点收表》、房屋交接单、宽带费账单、发票查询信息等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，与本案有关联，本院确认其证据效力。
本院认为，双方签订的《物业正式租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按该租赁协议履行各自义务。本案的争议焦点为合同提前终止的原因、水电及燃气和宽带费用如何结算、2把椅子弄污的赔偿数额。
关于争议焦点一，双方的租赁合同确已终止，博莎公司也将租赁房屋予以返还，但任洁认为系由博莎公司提出解除合同，又未能提前一个月通知，故按合同约定应没收保证金。而博莎公司则认为系由任洁提出解除合同后双方终止，并提交通话录音资料予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，现任洁对于其主张并未能提供证据予以证明。同时博莎公司的通话录音真实性任洁并未予以认可，且即使通话录音确为真实，内容中亦未直接反映出合同终止的原因。然从双方于房屋交接当日签署的书面材料来看，双方争议焦点集中为房屋内的五个问题，此后双方沟通的内容及任洁的答辩意见来看，未能返还保证金的原因为二把椅子的污损，故对于任洁要求没收保证金的主张本院不予采信。
关于争议焦点二，博莎公司作为承租方，应依据双方租赁合同的约定，结清其承租期间的水、电、燃气及宽带通讯费用。对于水费，博莎公司最后一次支付时抄表数为260，搬离时抄表数为283，即其使用的23吨（283-260）水费未能结清，结合收费标准，博莎公司还应向任洁支付水费64.40元。关于电费，博莎公司最后一次支付时抄表数为峰值9，725、谷值4，205，搬离时抄表数为峰值9，966.70、谷值4，287.20，结合收费标准，博莎公司还应向任洁支付电费174.37元。关于燃气费，博莎公司于租赁期间共支付了1，420立方米（1，460-40）的燃气费，但其实际使用了935立方米（1，498-563）的燃气费，对于博莎公司多支付的485立方米（1，420-935）的燃气费，结合收费标准为1，212.50元，任洁应予以返还。关于宽带费，现博莎公司剩余一个月未能支付，任洁主张此月的宽带费及逾期付款滞纳金金均应由博莎公司支付，博莎公司认为其支付的每月224元的宽带费中其使用的部分为199元，而25元的通讯费系由任洁使用产生不应由其支付。博莎公司于2013年5月17日已搬离了系争房屋，该账单其已无法收取，延期付款滞纳金并非由其延迟支付造成，故对于任洁的该主张本院不予采信。而博莎公司主张的25元的通讯费系由任洁使用产生亦未能向本院提交证明予以作证，本院亦难以采信，故博莎公司还需向任洁支付宽带费224元。
关于争议焦点三，双方均向本院提交照片以证明椅子的污损情况，但任洁提交的照片系本案立案后拍摄，并不能反映出交房当时的情况，而博莎公司提交照片系交房当日拍摄，从照片所见椅子面边缘被弄脏。对于该污损的赔偿，双方于办理房屋交还手续时已载明椅子的污损问题，博莎公司应对其不当使用产生损失予以赔偿，关于赔偿数额，本院认为，首先对于该桌椅的价格任洁并未能提交发票原件予以证明，即使其陈述的购买价格61，816元属实，也是餐桌加六把椅子的价格；其次任洁于2006年购买桌椅，于2011年将其交付博莎公司使用，交付时桌椅并非全新已有折旧；再次椅子面污损并未导致椅子的使用价值完全灭失，任洁主张2万元的赔偿数额明显过高。现该污损情况并非十分严重，为避免当事人的讼累，本院结合桌椅的使用情况、椅面的污损情况，酌定博莎公司向任洁支付赔偿款2，000元。
任洁应于与博莎公司结清上述款项后，将租赁保证金予以返还。至于博莎公司提出的逾期返还利息损失，本院认为双方因对费用及椅子赔偿数额存在争议故未能按时结清，且依据双方合同约定租赁保证金应在结清费用后返还，故对于博莎公司的该诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）博莎国际贸易（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）任洁支付水费64.40元、电费174.37元及宽带费224元；
二、原告（反诉被告）博莎国际贸易（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）任洁支付赔偿款2，000元；
三、被告（反诉原告）任洁于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）博莎国际贸易（上海）有限公司返还燃气费1，212.50元；
四、被告（反诉原告）任洁于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）博莎国际贸易（上海）有限公司返还租赁保证金20，000元；
五、驳回原告（反诉被告）博莎国际贸易（上海）有限公司的其余本诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计157.50元，反诉案件受理费减半收取计150元，二项合计307.50元，由告（反诉被告）博莎国际贸易（上海）有限公司负担153.75元，由被告（反诉原告）任洁负担153.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 殷雪
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 龚漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。