江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初9960号原告：叶旺泉，男，1964年9月17日出生，汉族，住南京市栖霞区。原告：叶汐之，男，1988年10月25日出生，汉族，住南京市栖霞区。原告：吴梅英，女，1963年3月31日出生，汉族，住南京市栖霞区。三原告共同委托诉讼代理人：李玉堂，江苏宏林律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：汪磊，江苏宏林律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。原告叶旺泉、叶汐之、吴梅英与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶旺泉及原告叶旺泉、叶汐之、吴梅英共同委托诉讼代理人汪磊，被告图腾公司委托诉讼代理人应志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶旺泉、叶汐之、吴梅英向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金228395元；2.被告支付自违约之日后的第16个工作日起至2016年10月28日原告起诉之日止的违约金（按每天万分之三计算）23680元；3.被告按中国人民银行同期贷款利率（按年利率5%计算）赔偿原告自违约之日的第30个工作日起至2016年10月28日原告起诉之日止的经济损失9892.95元。事实和理由：2010年原、被告双方签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定由被告承租原告所有的南京市建宁路300号大观·天地1053室房屋,并独立经营管理，期限8年，自2010年4月30日至2018年4月29日，年租金分4次支付，每3个月支付租金45679元，并对违约责任等内容作了约定。但自2015年1月起，被告不再支付房屋租金，经原告多次催要，被告于2016年1月26日支付了部分租金，其余租金无故拖欠至今，前后违约共七次。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告图腾公司辩称，1.原、被告间系委托经营合同关系，而非房屋租赁合同关系；2.原告主张的租金45679元是含税价，扣除税款后，被告实际支付给原告的每季度租金为43315.25元，该款是在被告能正常委托经营时取得的收益，而非每季度实际可获得的收益，被告租房成本是6.68元/天/平方米，而现在对外收益是1.02元/天/平方米；3.原告按每日万分之三计算违约金的标准过高，应予降低，按银行同期同类贷款利率计算；4.原告主张的租金中部分已超过诉讼时效，原告第3项诉请要求被告赔偿经济损失系重复主张，应不予支持。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市建宁路300号1053室不动产（以下简称1053室）系由原告叶旺泉、叶汐之、吴梅英共同共有。2010年4月，原告叶旺泉、叶汐之、吴梅英（甲方、委托方）与被告图腾公司（乙方、受托方）签订《委托经营合同书》，约定甲方将1053室房屋委托乙方对外租赁经营；委托经营期限自2010年4月30日至2018年4月29日止；甲方在合同期限内有权按约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益即租赁回报；租赁回报计算方式为商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；租赁回报为每三个月支付一次，具体数额为45679元/三个月（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行。若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述合同订立后，原告将涉案房屋交付被告，被告向原告支付了2015年7月31日前的租赁回报。其中，2016年1月26日，扣除税款后被告分两次支付原告2015年2月、3月、4月的租赁回报及5月、6月、7月的租赁回报，每次均为43314.84元。此后被告未再向原告支付租赁回报。原告向被告催要欠租未果，即诉至本院，要求判如所请。与涉案房屋相同的其他业主，亦曾与被告发生与本案相同的房屋租赁合同纠纷，经本院及南京市中级人民法院两审终审，判定被告与业主之间订立的合同，性质为房屋租赁合同，并判决被告按照合同约定支付欠租及违约金。以上事实，有双方当事人陈述、《委托经营合同书》、中国银行明细单、房屋所有权证、土地使用权证、有关生效裁判文书以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据当事人提供的《委托经营合同书》等证据，结合有关生效裁判文书的认定，本案原、被告双方签订的《委托经营合同书》是原告将涉案房屋交由被告出租经营，被告按季度支付固定租金的合同，而非原告委托被告经营涉案房屋，并由原告确定具体承租人及租金标准，因此《委托经营合同书》的性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定支付2015年7月31日之后的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。被告应向原告支付拖欠的2015年7月31日至10月30日期间的租金、2015年10月31日至2016年1月30日期间的租金、2016年1月31日至4月30日期间的租金、2016年5月1日至7月31日期间的租金、2016年8月1日至10月30日期间的租金，每期租金为43314.84元（已扣除税款），五期租金合计216574.2元。根据双方合同约定，被告逾期支付租金的，自逾期的第16个工作日起计算违约金。自2015年2月1日起被告未能按约支付租金，故被告应以43314.84元为基数，按照每日万分之三，向原告支付以下期间的违约金：分别自2015年3月9日、2015年6月8日计算至2016年1月26日；自2015年9月7日、2015年12月7日、2016年3月8日、2016年6月6日、2016年9月6日计算至2016年10月28日。被告主张违约金的标准过高，要求降低，不符合法律规定，本院对此不予支持。关于原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，因原告未能提供充分证据，故本院对此不予支持。2016年1月26日被告曾向原告履行了支付部分租金的义务，故原告起诉并未超过诉讼时效。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告叶旺泉、叶汐之、吴梅英自2015年7月31日至2016年10月30日的租金共计216574.2元及违约金（均以43314.84元为基数，按照每日万分之三计算，计算期间分别自2015年3月9日、2015年6月8日计算至2016年1月26日；自2015年9月7日、2015年12月7日、2016年3月8日、2016年6月6日、2016年9月6日计算至2016年10月28日）。二、驳回原告叶旺泉、叶汐之、吴梅英的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5401元，减半收取2700.5元（原告已预交），由原告承担210.5元，被告承担2490元（被告于本判决生效之日起十五日内一并给付原告该款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  冯亚晨二〇一六年十二月二十七日书记员  庄 妮