江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00060号
上诉人（原审原告）胡从海，无业。
被上诉人（原审被告）丁宗宝，职员。
被上诉人（原审被告）杨洁，职员。
两被上诉人共同委托代理人丁宗祥，江苏引航律师事务所律师。
上诉人胡从海与被上诉人丁宗宝、杨洁确认合同无效纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年11月25日作出（2014）河民初字第0343号民事判决。上诉人胡从海不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月4日公开开庭进行了审理。上诉人胡从海、被上诉人杨洁、丁宗宝的委托代理人丁宗祥、被上诉人杨洁到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审查明：被告丁宗宝与被告杨洁系夫妻关系。2006年9月，原告胡从海与案外人原淮安市林业局签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，载明：“甲方（原淮安市林业局）因生态园环境整治工程需要，经批准拆迁乙方（胡从海）位于清江果园路（街）＿巷＿号的房屋…；经协商，现就拆迁补偿安置有关事项订立如下协议：一、甲方应付乙方房屋补偿款…；××、补偿安置方式：乙方自愿选择的补偿安置方式为：产权调换…”原淮安市林业局安置给原告胡从海奥林晴园8号楼405室房屋1套。
2011年11月1日，原告胡从海与两被告签订《房屋买卖协议书》1份，约定：“…第一、甲方（胡从海）自愿将淮安市清河区健康西路奥林晴园一期工程8号楼2单元405室，建筑面积为93.11平方米，并附带车库（面积14.04平方米）1间，合计人民币贰拾捌万伍仟肆佰元整出售给乙方（丁宗宝、杨洁）；第二、甲方保证出卖的房屋不存在房屋抵押、债权债务等其他纠纷，属于婚前财产，与配偶、子女无关，不影响乙方在规定期限内过户取得房屋产权证…第三、甲方应在交房当日（2011年11月1日）将拆迁安置房屋相关的所有手续和该房有关的文件及票据交给乙方…第××、甲乙双方同意以现金付款方式分两次付款，并已在合同签订之日（2011年11月1日）将首付款人民币贰拾伍万伍仟肆佰元整交付甲方，付首款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔购房款人民币叁万元整等甲方将房屋产权证、土地证等付给乙方时付清…”原、被告分别在协议书上签字确认。协议签订后，双方到奥林晴园物业公司办公室办理物业缴费手续，原告胡从海与物业公司签订了物业管理费收缴协议，两被告向物业公司缴纳了装修押金、垃圾清运费、物业费等。同时，小区物业中心主任沈巧林及双方共同认识的人王康作为见证人在买卖协议上签字。2011年11月2日，原告胡从海到中国农业银行淮安淮州支行开户，将两被告支付的部分购房款存入该账户。原告胡从海将房屋交付给两被告，两被告居住至今。
原审原告胡从海为支持其主张，提交以下证据：1、淮安市第三人民医院（以下简称三院）出院记录，载明其于2011年11月1日早上8点20分入院，出院日期为2011年11月18日，证明签合同当日其为无民事行为能力；2、残疾人证明，载明其精神残疾为二级，盖章为中国残疾人联合会，自2009年5月6日起有效期十年，证明其精神残疾；3、户主常住人�登记表和土地登记证复印件、北京路派出所出具的家庭户口证明、居民死亡注销户口证明、门牌变更证明，旨在证明胡从海父母生前居住在原清河区清江果园30号，后变更为37号，胡从海另有一姐姐胡从华，拆迁安置房屋属于其父母留给姐弟二人的财产，胡从海无权单独处分405房屋。
原审两被告质证认为：1、三院出院记录是虚假的，其反映原告胡从海是2011年11月1日早上8点20分入院的，但此时双方正在办理房屋买卖手续；2、对残疾人证的真实性无异议，但该证件应该是原告骗取的；没有人知道原告精神残疾；3、户主常住人口登记表与本案无关联，土地登记证真实性无法核对，对北京路派出所出具的家庭户口证明真实性无异议，对居民死亡注销户口证明的真实性无异议，对门牌变更证明的真实性无异议，但不能客观反映清江果园30号变更为37号，没有注明变更的原因，也不能证明清江果园37号的房屋为原告胡从海父母所有。
原审审理中，原告胡从海为主张其签订合同当日无民事行为能力，提出鉴定申请。一审法院委托上海司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，因原告胡从海无法提供既往病史资料，致无法鉴定，卷宗被退回。退卷后，经一审法院依法与房屋买卖介绍人、两名见证人谈某，该三人均陈述没看出原告胡从海有精神病。
2014年6月16日，一审法院依两被告申请，依法裁定查封405房屋。
原审原告胡从海诉称，两被告系夫妻关系。淮安市清河区西安路清江果园37号房屋属于我父母生前所有，后以我的名义签订了《拆迁安置补偿协议》，我取得了清河区奥林晴园8幢405室的房屋（以下简称405房屋）。2011年11月1日，我与两被告签订《房屋买卖协议书》，将该房屋出售给了被告。实际上，我患有严重的精神疾病，淮安市残疾人联合会于2009年5月6日签发给我精神残疾二级的残疾人证。2011年11月1日，我精神疾病加重入住淮安市第三人民医院。同时，我对405房屋属于无权处分，至今尚未取得所有权证。根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，且相关的法律法规还规定安置房取得房产证××年后方可交易。签订房屋买卖协议时，我已明确告知安置房的事实，并向两被告交付了拆迁安置协议及相关的手续。综上，我与两被告签订的房屋买卖协议，违反了国家法律的禁止性规定。我系精神残疾二级的残疾人，且无权处分房屋，该协议书应当无效。综上，请求确认双方于2011年11月1日签订的《房屋买卖协议书》无效。
原审被告丁宗宝、杨洁辩称，1、原告胡从海父母的房屋位于清江果园30号，清江果园37号为原告胡从海的房屋，拆迁安置协议可以证明；2、�告陈述2011年11月1日入院治疗是虚假的，因为当天双方一起签订了买卖协议，并办理交接手续，原告不可能去住院；3、根据拆迁安置协议，我们有理由相信原告有权处分合同项下的房屋；4、根据《物权法》第十××条的规定，双方签订的房屋买卖协议有效；5、原告胡从海和我们已经履行了房屋买卖协议。综上，请求驳回原告胡从海的诉讼请求。
原审认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。如果合同违反法律、行政法规的强制性规定，则合同无效。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，不能独立进行民事活动。本案中，原告胡从海主张其签订合同当日精神病加重，为无民事行为能力人，不能独立进行民事活动，其与两被告签订房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，由此主张�卖合同无效。原审认为，当事人是否患有精神病，应当根据司法精神病学鉴定或者参照医院的诊断、鉴定确认。一审法院委托具备资质的司法鉴定机构进行鉴定，因原告胡从海不能提供既往病史资料，导致无法鉴定。原告胡从海提供三院出院记录，载明其于2011年11月1日入院，同年11月18日出院，但中国农业银行个人开户申请书表明，原告胡从海于2011年11月2日出院到银行办理开户手续。原告胡从海另提供残疾人证明，但不足以证明其签订合同时为无民事行为能力人。因此，原告胡从海对其主张举证不足，故不予采信。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定禁止转让尚未领取权属证书的房屋，是为了制止来源不明、权属不清的房产转让，而房屋拆迁补偿安置协议书表明，本案涉案房屋在订立合同时就来源明确、权属清楚，可以进行转让。因此，原告胡从海据此主�合同无效不予支持。
共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，即使拆迁安置的405房屋属于原告胡从海和其姐姐胡从华共同共有，但房屋买卖协议上已经载明405房屋无债权债务，且两被告支付了对价，应认定两被告是善意的。原告胡从海以此为由主张合同无效，于法无据，故不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，原告胡从海主张其与两被告签订的《房屋买卖协议书》�效，举证不足不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第十一条、第十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第××十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告胡从海的诉讼请求。案件受理费80元，由原告胡从海承担。
一审宣判后，上诉人胡从海不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。诉争的房屋实际是上诉人姐姐的财产。上诉人姐姐依据上诉人母亲的遗嘱，于2013年5月向一审法院提起诉讼，一审法院以调解的方式将涉案房屋权属确认归上诉人姐姐所有。故上诉人属无权处分，且上诉人与被上诉人签订房屋买卖时，被上诉人也清楚上诉人姐姐对涉案房屋享有所有权，一审法院认定被上诉人属善意错误。二、一审法院适用法律错误。第一、本案的房屋买卖违反了法律禁止性规定，应属无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得买卖，本案买卖的房屋至今未取得权属证书，且依据合同法的规定，违反法律、行政法规的合同属无效合同。第二、上诉人系残疾人（精神残疾二级），一审中已提供了残疾证，合同签订后，因精神疾病加重而入院治疗，属无民事行为能力人，依据法律规定，无民事行为人实施的民事行为无效，而一审法院对此未予认定错误。综上，请求二审法院依法改判，确认双方签订的房屋买卖合同无效。
被上诉人答辩称，一审判决正确，请求二审法院维持。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
本院认为，关�被上诉人是否构成善意取得。经查，根据2006年9月，上诉人与拆迁人签订的淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议，其被拆迁人为胡从海，并无其他共有人。本案当事人于2011年11月签订涉案房屋买卖合同时，作为被上诉人根据该拆迁协议书中确定的被拆迁人，有理由相信胡从海具有处分权，故一审认定被上诉人属善意取得符合法律规定。至于上诉人提供的民事调解书，因该调解书系2013年6月3日形成，故并不影响双方当事人于2011年11月签订的房屋买卖合同效力。关于双方签订的房屋买卖合同是否违反了我国法律禁止性规定。经查，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得买卖。该规定其性质属行政管理性规定，并非法律效力性规定，故一审法院认定买卖的房屋产权清楚，来源合法，依法可以进行转让符合法律规定，上诉人上诉称，双方的房屋买卖违反了法律禁止性规定，无法律依据，本院不予支持。关于上诉人在处分涉案房屋时，是否具有相应的民事行为能力。上诉人虽系精神残疾，但并不意味其实施的民事行为均无效，只有经司法鉴定确认其签订房屋买卖合同时不具有民事行为能力，才可认定其实施的民事行为无效。一审中，一审法院已启动了司法鉴定程序，因上诉人不能提供既往病史资料，致鉴定机关无法作出结论。故胡从海上诉称在签订房屋买卖协议时，因其有精神病，所实施的民事行为应属无效，因无证据证明，本院也不予采纳。综上，一审法院认定事实及适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人胡从海负�。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一五年一月十九日
书记员 崔 立