湖北省老河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂老河口民初字第02522号
原告ＸＸ伟
原告周延莉
二原告共同委托代理人陈邦银，系原告ＸＸ伟之父。
二原告共同委托代理人石艳忠，系老河口市法律援助中心律师。被告武敏
本院于2013年10月10日立案受理原告ＸＸ伟、周延莉诉被告武敏房屋买卖合同有效纠纷一案，依法适用普通程序，组成由审判员程勇担任审判长，审判员ＸＸＸ、文浩组成的合议庭，于2014年1月18日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ伟、周延莉的委托代理人陈邦银、石艳忠，被告武敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
二原告诉称：原、被告双方于2009年1月16日签订《房屋买卖协议书》，经老河口市人民法院（2012）鄂老河口民初字第00092号民事判决书和襄阳市中级人民法院（2012）鄂襄阳民三终字第31号民事判决书认定合法有效。原告在签订该协议后已完全履行了合同义务，支付了购房款，但被告一直未依该协议书第四条约定协助原告办理房产过户手续。请求判令被告继续履行协议，提供或办理过户手续，将老河口市大桥路77号东至第七间门面房过户到原告名下。
二原告为证实所陈述的事实和支持其主张，向本院提交了如下证据：
1、2009年1月16日原告ＸＸ伟与被告武敏签订的房屋买卖协议书1份及购房款收条1张（复印件）。证明协议是被告真实意思的表示；双方在平等的基础上签订的合同。购房款已支付。
2、老河口市人民法院（2012）鄂老河口民初字第00092号民事判决书及襄阳市中级人民法院（2012）鄂襄阳中民三终字第00331号民事判决书各1份。证明双方签订的房屋买卖协议合法有效。
被告武敏辩称：房屋不卖的理由：1、在买卖合同中，出售的标的物是限制转让的，必须完成一定的手续，如公正、网签；2、买卖的标的物不适用于履行，此房未经共有人同意，出售的共有房屋已做了重大修缮；3、此房屋已依法律优先占用，承租人钱智慧有优先购买权；4、出卖人自始主张买受人在订立合同时明知此房有瑕疵，标的物权利有缺陷，但故意签订买卖合同。根据合同法相关规定，出卖人不承担瑕疵担保责任；5、原告以虚假合同骗的房产证已被取缔；6、合理的期限内明示不履行，无能力履行；7、不可抗力即政府行为和社会异常现象。被告一家居住的生存保障房被政府故作非为，一房二卖，现无居住地，流浪街头；8、重大情形变更。自2009年1月至2014年1月五个年头，历经七次开庭，钱财散尽，被迫上访。客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化；9、民事诉讼还在申诉中，并没有被驳回。原告违反法律或社会公共利益，故意签订无完全处分权利的私下合同，请求撤销和解除合同。
被告武敏为证实其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
1、2002年5月11日和2011年12月29日老河口市公安局接处警登记表各1份。证明2002年5月11日，老河口市房产一所派人拆被告在老河口市商业食品所居住的房屋时，双方发生纠纷及被告和原商业食品厂职工邹秀丽因老河口市商业食品厂的房屋发生纠纷。
2、老河口市商业行业管理办公室出具的信访事项受理告知单1份。证明已受理被告反映的职工福利等信访问题。
3、曹洪庆出具的证明1份。证明被告房租的解决意见。
4、老河口市种子公司和武敏签订的售房协议1份（复印件）、购房款收据1张（复印件）。证明本案所涉及的房屋系被告购买老河口市种子公司的。
5、ＸＸ伟的答辩状及（2013）鄂老河口行初字第00005号行政判决书各1份。证明原告的房产证已注销。
6、2004年7月17日和2005年7月1日武敏与钱智慧签订的租房协议各1份及2013年6月30日武敏出具的房租收据1张。证明本案涉及的房屋由钱智慧承租。
7、生命人寿保险单及保险费发票（复印件）各1份、照片2张。证明本案涉及的房屋还有其他共有人。
8、申通速递回执单1份。证明被告向襄阳市中级法院邮寄了申诉材料。
9、老河口市公有房屋所有权证1份。证明本案涉及的房屋，产权仍归老河口市种子公司。
10、湖北省襄阳市中级人民法院来访信息登记表1份（复印件）。证明被告已向襄阳市中级人民法院提出申诉。
经庭审质证，被告对原告的第1项证据，认为协议记不清了，收购房款属实，但购房款可以退还原告。对原告的第2项证据无异议，但提出已提出申诉。
原告对被告的第1-3项证据，认为与本案无关；对被告的第4项证据无异议；对被告的第5项证据，对其中的行政判决书无异议，对ＸＸ伟的答辩状有异议，认为没有答辩人签名；对被告的第6项证据，认为承租人租赁该房屋，不影响房屋买卖合同的效力；对被告的第7项证据，认为反映不出房屋有其他共有人，与本案无关联性；对被告的第8项证据，认为回执单无签章，应有中院签收的回执单；对被告的第9项证据无异议，但认为不能影响合同的履行；对被告的第10项证据有异议，认为不能作为中院已经受理申诉的依据。
对上述有争议的证据，本院认为：原告的第1项证据虽是复印件，但被告未否定双方签订了该协议，并且有原告的第2项证据予以印证，故对原告的第1项证据，依法予以采信；原告的第2项证据，被告无异议，虽提出已申诉，但未提供襄阳市中级人民法院已受理被告申诉的法律文书，且即使襄阳市中级人民法院受理了被告的申诉，在未对案件作出实体处理前，不能否定人民法院生效法律文书效力。故对原告的第2项证据，依法予以采信。
被告的第1、2、3、7项证据，所证明的事项，与本案没有关联性，本院依法不予采信。被告的第4、9项证据，原告无异议，依法予以采信；被告的第5项证据，其中ＸＸ伟的答辩状，无ＸＸ伟签名或捺印，缺乏客观性、真实性，依法不予采信；被告第5项证据中的行政判决书，原告无异议，依法予以采信。被告的第6项证据，原告未提出异议，依法予以采信。被告的第8项证据，无邮寄单位印章，缺乏真实性、合法性，依法不予采信。被告的第10项证据，系襄阳市中级人民法院来访信息登记表，不能证实襄阳市中级人民法院已经受理被告的再审申请，该证据与本案缺乏关联性，依法不予采信。
经审理查明：2001年4月5日，被告武敏以59000元的价格，购买了原老河口市种子公司坐落在老河口市大桥路77号东至第7间门面房，房屋面积45平方米。2009年1月20日，老河口市国有资产管理局在被告武敏与原老河口市种子公司签订的“售房协议”上加盖公章确认。被告武敏购得房屋后，将房屋租赁给钱智慧使用至今，期间，被告武敏未将房屋过户至自己名下。2009年1月15日，原告ＸＸ伟、周延莉与被告武敏签订了1份售房协议，并于2009年1月16日由ＸＸ伟与武敏再次签订了1份房屋买卖协议书，约定被告武敏将其所购买的坐落在老河口市大桥路77号东至第7间门面房，以136000元出售给ＸＸ伟、周延莉。因房屋租赁期限未到，故双方约定同年6月30日原告ＸＸ伟、周延莉收取房屋，被告武敏协助办理房产过户手续，办证税费由原告ＸＸ伟、周延莉承担。协议签订后，被告武敏于同年1月21日收取原告ＸＸ伟、周延莉购房款136000元。因原告ＸＸ伟、周延莉在2001年4月5日、2009年1月21日同老河口市鄂光种业公司签订协议，约定由老河口市鄂光种业公司向ＸＸ伟、周延莉出售老河口市大桥路77号东至第7间门面房，被告武敏以老河口市鄂光种业公司无权处分其已取得的财产为由诉至本院，请求判令老河口市鄂光种业公司与ＸＸ伟、周延莉签订的协议无效。本院审理后，以被告武敏与原老河口市种子公司就该房屋已成立买卖法律关系，被告武敏虽未办理房屋过户手续，但房屋已交付武敏，武敏对房屋享有处分权等为由，依法作出（2011）河光民初字第3号民事判决书，判决老河口市鄂光种业公司与ＸＸ伟、周延莉就老河口市大桥路77号东至第7间门面房所签订的房屋买卖协议无效。该判决发生法律效力后。2012年1月10日原告ＸＸ伟、周延莉诉至本院，要求确认与被告武敏合同之间的房屋买卖有效，本院于2012年2月29日作出（2012）鄂老河口民初字第00092号民事判决书，判决原告ＸＸ伟、周延莉与被告武敏所签订的房屋买卖合同有效。被告武敏不服该判决，向襄阳市中级人民法院提起上诉，襄阳市中级人民法院经审理后，于2012年9月10日依法作出（2012）鄂襄阳中民三终字第00331号民事判决书，判决驳回被告武敏的上诉，维持原判。2013年3月19日，被告武敏向本院提起行政诉讼，要求撤销老河口市住房保障和房屋管理局2009年1月23日为ＸＸ伟、周延莉颁发市区字第00024404号房屋所有权证的具体行政行为。2013年6月10日，本院以ＸＸ伟、周延莉在申请办理位于本市大桥路77号东至第7间门面房屋转移登记时，向老河口市住房保障和房屋管理局提交的2001年4月5日的《售房协议》和2009年1月21日的《房地产买卖契约》，应属虚假材料。2001年4月5日，老河口市鄂光种业有限公司给ＸＸ伟出具的59000元购房收据，也隐瞒了136000元实际购房款的真实情况，其提供虚假和不真实材料申请办证的行为，违反了《房屋登记办法》第十一条第三款的规定。因此，老河口市住房保障和房屋管理局于2009年1月23日为ＸＸ伟、周延莉颁发市区字第00024404号房屋所有权证的行为，应属办证证据依据不足。武敏对位于本市大桥路77号东至第7间门面房屋有处分权，2009年1月15日、1月16日与ＸＸ伟、周延莉所签订的《售房协议》和《房屋买卖协议书》系缔约双方真实意思表示，属合法有效。武敏已收取ＸＸ伟、周延莉136000元的购房款，并承诺2009年6月30日房屋租期满后交付ＸＸ伟、周延莉房屋等事实，已被生效的（2012）鄂老河口民初字第00092号民事判决和（2012）鄂襄阳中民三终字第00331号民事判决所确认，武敏应当信守承诺，诚实履约。ＸＸ伟、周延莉已善意购得诉争房屋的合法权益，应当得到保护等为由，作出（2012）鄂老河口行初字第00005号行政判决书，判决撤销老河口市住房保障和房屋管理局2009年1月23日为ＸＸ伟、周延莉颁发市区字第00024404号房屋所有权证的具体行政行为。责令老河口市住房保障和房屋管理局采取相应的补救措施。该行政判决书已发生法律效力。
另查明，ＸＸ伟、周延莉取得的市区字第00024404号房屋所有权证已被老河口市住房保障和房屋管理局注销。
本院认为：当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原、被告签订的房屋买卖合同，经老河口市人民法院和襄阳市中级人民法院二审认定合法、有效。双方当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。原、被告签订房屋买卖协议后，原告依约定履行了缴纳购房款的义务，被告理应按照合同约定，协助原告办理房屋产权过户手续。因此，原告请求判令被告继续履行协议，提供或办理过户手续，将老河口市大桥路77号东至第七间门面房过户到原告名下的诉讼请求，本院依法予以支持。被告武敏答辩要求撤销和解除合同双方之间的合同，但庭审中未能提供双方的合同具有撤销和解除的法定情形的有效证据。被告武敏提出出售房屋时未经共有人同意，但原、被告签订的房屋买卖协议，已经襄阳市中级人民法院生效法律文书确认为合法有效，并且原告已经支付了价款。根据法律规定，在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。因此，即使被告武敏出售房屋时未经房屋共有人同意，也不能因此撤销和解除原、被告之间的房屋买卖合同。被告武敏提出对襄阳市中级人民法院的判决还在申诉中，但未提供襄阳市中级人民法院已受理其再审申请的有效证据。况且，即使襄阳市中级人民法院已受理被告武敏的再审申请，也不影响本案的审理。因此，被告武敏要求撤销和解除合同的答辩理由，本院依法不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告武敏于本判决生效后七日内，为原告ＸＸ伟、周延莉提供或办理位于老河口市大桥路77号东至第七间门面房的过户手续。
受理费300元，由被告武敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费300元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号17-451701040001338。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判长 程 勇
审判员 ＸＸＸ
审判员 文 浩
二〇一四年六月九日
书记员 陈学民