辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民一终字第78号
上诉人（一审被告）：包素霞。
委托代理人：谭玉坤，鞍山市立发法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：鞍山江山物业服务有限公司。
法定代表人：黄鑫，该公司经理。
委托代理人：辽宁钢城正大律师事务所律师。
一审被告：李向前。
上诉人包素霞与被上诉人鞍山江山物业服务有限公司（以下简称江山物业公司）、一审被告李向前租赁合同纠纷一案，鞍山市立山区人民法院于2013年8月19日作出（2012）立民一初字第143号民事判决，包素霞不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月28日公开开庭审理了本案。上诉人包素霞及其委托代理人谭玉坤，被上诉人江山物业公司委托代理人陈贵文，一审被告李向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月1日，江山物业公司向一审法院起诉称：原、被告于2009年9月3日签订一份《房屋租赁合同》，将原告拥有的坐落在鞍山市立山区人防街的北灵换热站西侧一至四层办公楼出租给被告，双方在合同中约定：房屋租赁期从2009年11月5日至2014年11月4日；租金为每年人民币84，000元，按年支付。另《房屋租赁合同》第十条第二款约定：“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如逾期交付各种费用，每逾期一天，应按上述费用的1%支付滞纳金。逾期达二个月以上的，甲方有权收回房屋，因此造成的一切后果由乙方自行承担”。现被告从2010年11月5日至今已拖欠房屋租金84，000元，构成违约。原告曾数次通知被告要求其给付所欠房屋租金及滞纳金，但被告均不予履行，故诉至法院。要求法院判令：1、解除原被告于2009年9月3日签订的房屋租赁合同；2、被告给付原告所欠租金84，000元、滞纳金153，000元，合计237，000元；3、判令被告从原告所有的坐落于鞍山市立山区人防街北灵换热站西侧一至四层办公楼中搬出；4、诉讼费由被告承担。
包素霞、李向前辩称：同意解除合同，各项费用不同意给付，同意搬出1-4层办公楼，诉讼费不同意给付。理由：一、原告出租的房屋属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案原告租赁给答辩人的房屋属于本条前半部的规定，故认为原告与答辩人订立的房屋租赁合同无效，不应当受到法律保护。二、原告诉请要求答辩人给付所欠租金84，000元、滞纳金153，000元的诉讼请求和诉讼主张于法无据，不应当受到法律的保护。原、被告之间不存在欠租金84，000元、滞纳金153，000元的事实。而是在房屋租赁合同履行期间由于原告屡次违约致答辩人无法从事正常的经营活动，且双方的账目尚未结清而发生的纠纷。本案的事实是：原告江山物业公司与答辩人李向前于2009年9月3日签订房屋租赁合同一份，将原告坐落于鞍山市立山区北出口一座四层400平方米的楼房租给答辩人（立山区沙河街道西沙社区卫生服务站），租赁期限为五年（从2009年11月5日至2014年11月4日），年租金为84，000元，房屋租金支付方式为按年支付。合同签订后答辩人已支付一年的租金84，000元。但原告并没有按照合同的约定将其400平方米的房屋全部交付给答辩人使用，该楼房共有25个房间，答辩人能够使用上的房间只有12个房间，其他13个房间都是由于原告的违约行为造成答辩人不能实际使用，答辩人认为原告应当以交付给答辩人实际使用的房屋面积收取房屋租金，而不应当以合同签订时的标准来收取房屋租金。合同签订后，在房屋租赁合同履行期间，该楼有一些房间尚未搬出仍被其他人占用致答辩人无法使用。其中，一楼南4个房间是该公司维修所的仓库，江山物业公司的罗乃君告诉答辩人找维修所长解决，维修所所长鲍鹏说现在无法搬家，因为没人干活，要着急你就给搬，无奈答辩人雇佣4个人，用了4天半的时间才搬完，又给维修所活动库房做了水泥地面和底角砌筑，花费人工费、材料费达10，000元；一楼北面的2个房间是沙河派出所的档案室，派出所明确表示该房不能搬，因为该房不是从答辩人手中借的，找到江山物业公司，罗乃君说没有办法，后经与派出所协商才同意把档案室搬到二楼，是答辩人雇佣了4个人搬了一天，花人工费600元。该房屋派出所直到2010年9月份才搬出，共占用10个月，致使二楼北3个房间不能使用，房屋租金应当扣除。另二楼剩余房间是该公司维修所占用到2009年12月18日才搬出，房屋租金应当扣除。三楼一住户2010年2月9日才搬出共占用4个月房屋租金应当扣除；2010年5月因天下雨，四楼顶漏水，4个房屋都漏，他们公司罗乃君说让我们自己修，费用（包括前述维修搬家费用）到明年交费用时再扣除，无奈我们雇人做了防水，花费16，000元；同年二至四楼的下水堵了，他们说没人干活，让我们自己修，但他们谁也不告诉下水井的位置，导致无法修理，为此三、四楼直到现在也没有用上；2010年11月份天气冷了暖气不热，他们一个月后才来维修，修完暖气还是不热，二、三、四层楼中间房屋都是零度以下，致使我们无法使用；后来三楼南面的房间暖气漏水，把二楼的房间和一楼的药房淹了，药品被水侵泡造成很多药品不能使用，给我们造成直接经济损失达30，000元；2011年3月22日该楼自来水管道坏了，我们请求修理，他们借机把二、三、四楼自来水停了，4月6日他们将该楼的水、电都停了，致使我们无法从事正常的经营。之后他们单位的维修所在我不知道的情况下，砸开二楼房门改道暖气管道，卸走暖气片，导致我存放在该楼二楼南面房间里我父母的骨灰盒丢失。我要求原告返还我父母的骨灰盒。
一审法院审理查明：2009年9月3日，原告江山物业公司与立山区沙河街道西沙社区卫生服务站签订房屋租赁合同一份，鞍山市立山区沙河街道西沙社区卫生服务站性质为私人所有，该服务站的法定代表人为本案被告包素霞，签订租赁合同时的经办人为被告李向前。合同约定，原告将坐落于鞍山市立山区人防街的北灵换热站西侧一至四层、建筑面积400平方米办公楼（该楼归鞍山北美新热电环保有限公司所有，由原告所承租）出租给立山区沙河街道西沙社区卫生服务站使用，房屋租赁期限从2009年11月5日起至2014年11月4日止。房屋租金为每年84，000元，租金按年支付，租前支付。租赁合同中约定了违约责任：合同第十项第一条第四款约定“乙方拖欠租金累计一个月以上的，甲方有权终止合同。”；合同第十项第二条约定“乙方必须依约交纳租金及其他费用，如逾期交付各种费用，每逾期一天，应按上述费用的1%支付滞纳金。逾期达二个月以上的，甲方有权收回房屋，因此造成的一切后果乙方自行承担”。被告包素霞于2009年9月中旬开始实际占有使用该房屋，此期间北美换热站的维修所占用了一楼南侧的两个房间，于同年10月中旬搬出。合同开始履行后，沙河派出所占用一楼北侧两个房间，后搬到二楼，共占用十个月时间。被告包素霞将首年租金84，000元交付给了原告，但除首年租金外，被告一直未支付租金至今仍在使用。在租赁期间内，房屋顶层漏水，被告包素霞为修缮房屋花费15，040元，为沙河派出所档案室搬家花费人工费600元。原告对被告包素霞因修缮房屋及档案室搬家费予以认可，并同意支付。
另查，鞍山市公安局立山分局沙河派出所于2013年3月14日出具的证明材料证明，2009年11月5日，派出所使用的两个房间共计为10个月，办公楼一至四层其余房间均由被告使用。
又查，原告江山物业公司于2012年8月27日向一审法院提出鉴定申请，一审法院委托鞍山市嘉恒房屋面积测绘中心对本案所涉房屋的一至四层总建筑面积进行测绘。鞍山市嘉恒房屋面积测绘中心于2013年7月1日出具了测绘成果书，经实测四层房屋总建筑面积为589.33平方米。
一审法院审理认为：原告江山物业公司与立山区沙河街道西沙社区卫生服务站签订了房屋租赁合同。原告所出租的房屋并无建设工程规划许可证及房屋产权证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告江山物业公司与立山区沙河街道西沙社区卫生服务站双方所签订的房屋租赁合同属无效合同。因立山区沙河街道西沙社区卫生服务站系私人所有，被告包素霞为该服务站法定代表人，被告包素霞就房屋租赁合同无效而产生的法律后果承担责任，故被告包素霞应向原告江山物业公司返还其所承租的房屋。对原告江山物业公司请求法院判令被告包素霞从坐落于鞍山市立山区人防街北灵换热站西侧一至四层办公楼中搬出的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于原告江山物业公司主张被告包素霞给付租金及滞纳金一节。一审法院认为，虽然合同无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，原告请求法院要求被告支付参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。但因合同无效，合同约定的滞纳金条款当然无效，故原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于原告江山物业公司要求被告李向前承担责任一节。一审法院认为，与原告江山物业公司签订合同的系立山区沙河街道西沙社区卫生服务站，该服务站为私人所有，即被告包素霞所有，据此产生房屋租赁合同纠纷，被告包素霞为适格主体，虽被告李向前代被告包素霞签订了房屋租赁合同，但代签房屋租赁合同行为不能导致其因该合同产生纠纷而承担责任，故对原告诉求被告李向前承担责任的请求，一审法院不予支持。
关于被告辩解建筑面积测绘成果书没有体现被告方实际使用面积是多少，而且原告并没有按照合同的约定将400平方米的房屋全部交付给其使用，应当按实际交付使用的房屋面积收取房屋租金一节。一审法院认为，原、被告双方签订合同时间为2009年9月3日，合同履行开始时间为2009年11月5日。北美换热站的维修所占用了一楼南侧的两个房间，于2009年10月中旬就已经搬出，其搬出时尚未到达合同开始履行时间，并未影响合同的实际履行，故对被告要求因维修所占用房间按比例减少租金的辩解，一审法院不予支持。鞍山市公安局立山分局沙河派出所于2013年3月14日出具的证明材料证明，从2009年11月5日开始沙河派出所使用原告所有的坐落于鞍山市立山区人防街的北灵换热站西侧办公楼二楼内的两个房间，共计十个月，依据鞍山市嘉恒房屋面积测绘中心出具的建筑面积测绘结论，该四层房屋的总建筑面积为589.33平方米。原、被告双方合同约定出租建筑面积为400平方米，根据该房屋图纸所示，该房屋二楼共计七个房间，沙河派出所占用二楼的两个房间其面积不到整个二楼建筑面积的一半，扣除沙河派出所占用的两间房间面积，剩余一至四层房屋的建筑面积也远远大于合同约定的400平方米，故对被告要求因派出所占用房间按比例减少租金的辩解，一审法院不予支持。另鞍山市公安局立山分局沙河派出所于2013年3月14日出具的证明材料证明，除该所占用二楼两个房间外，在原、被告协议租赁期间内，该四层楼内其余房间均由被告实际使用。综上，在被告承租期内，原告所提供的房屋符合合同约定的400平方米建筑面积，故对被告主张原告未按合同约定提供400平方米建筑面积承租房屋的辩解，一审法院不予采信。
关于被告主张给维修所活动库房做了水泥地面和底角砌筑，花费人工费、材料费达10，000元一节。因维修所活动库房并不包括在本案所租赁的房屋范围内，不属于本案审理范围，故一审法院不予审理。
关于被告主张为楼顶漏水做防水维修费用16，000元及为档案室搬家花费人工费600元一节。一审法院认为，依据原、被告双方签订的房屋租赁合同第六条第一款“在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全和正常使用。”的约定，房屋的修缮责任在原告方，其有提供符合合同约定的使用条件的房屋的义务。原告在被告承租期内未履行修缮义务，导致被告方出资维修所花费的费用，应由原告方承担。但被告方能够提供证据证明其修缮房屋所花费费用收据总和为15，040元，故支持其房屋修缮费用15，040元，超出部分因未有证据，一审法院不予支持。原告有义务将符合使用条件的房屋交付给被告，本案中鞍山市公安局立山分局沙河派出所的档案室占用房屋为事实，应由原告方承担的腾房义务，原告方没有履行，被告因此所支出的费用理应由原告方承担，故对被告主张原告承担档案室搬家花费人工费600元的请求，一审法院予以支持。
对被告主张房间暖气漏水，导致药品被水侵泡造成直接经济损失30，000元一节。因被告没有证据证明其损失，故对该主张，一审法院不予支持。
对被告主张2011年4月6日因原告的原因停水、停电，致使被告无法从事正常的经营，并因此发生医疗事故对第三方进行了赔偿一节。一审法院认为，医疗事故是否成立需经由医疗主管部门进行确认，被告所主张的医疗事故并没有相关部门的认定，并且被告方并未提供证据表明是因原告方停水、停电行为导致相应结果的发生。故被告该项主张，一审法院不予支持。
对被告提出因原告方的原因导致其与第三方所签订的医疗合作科室协议书不能履行，主张由此导致的损失一节。一审法院认为，被告方所提供的两份《医疗合作科室协议书》不能证明其实际损失。故对被告的该项主张，一审法院不予支持。
对被告主张因原告没有房产证，导致被告不能办理医保划卡的损失问题一节。因被告未能提供证据证明其实际损失，故对其该项主张，一审法院不予支持。
对被告主张其父母骨灰盒丢失，要求原告返还骨灰盒一节，因不属本案审理范围，故在本案中不予审理，被告可就这一事实另行起诉。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，判决如下：一、被告包素霞给付原告鞍山江山物业服务有限公司其所拖欠的房屋占有使用费84，000元（2010年11月5日至2011年11月4日），扣除原告鞍山江山物业服务有限公司应支付被告包素霞的房屋修缮费15，040元及搬家人工费600元，合计被告包素霞应给付原告鞍山江山物业服务有限公司68，360元（此款于判决生效之日起十五日内付清）；二、被告包素霞于本判决生效之日起十五日内从坐落于鞍山市立山区人防街北灵换热站西侧一至四层办公楼中搬出，将房屋交予原告鞍山江山物业服务有限公司；三、驳回原告鞍山江山物业服务有限公司对被告李向前的诉讼请求。案件受理费4855元（原告预缴）、鉴定费1202元（原告预缴），由原告承担3447元，被告承担1408元，鉴定费1202元由被告承担。
包素霞的上诉理由及请求：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系无效合同，不受法律保护，应撤销原判并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人出租给上诉人的房屋属于未取得建设工程规划许可证及房屋产权证的房屋，双方签订的租赁合同应当认定为无效合同，但原判决对于该合同是否有效，只字不提。上诉人不交租金是由于被上诉人屡次违约，造成上诉人无法从事正常经营，且双方经济账目尚未结清所致，一审法院未考虑上诉人的合法权益，所作判决与事实不符，明显偏袒被上诉人。
江山物业公司辩称：同意原审判决，请求维持原判。
本院审理查明：一审认定事实属实。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案被上诉人出租给上诉人的房屋为未取得建设工程规划许可证及房屋产权证的房屋，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的租赁合同为无效合同。双方合同签订后，上诉人已实际占有、使用了被上诉人的租赁房屋，且至今未倒出，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被上诉人要求上诉人比照双方合同约定的标准给付2010年11月5日至2011年11月4日期间的占有使用费84，000元，亦符合法律规定，且原判决对于应由被上诉人支付的房屋修缮费15，040元及搬家人工费600元已予以扣除，已对上诉人的合法权益予以了合理保护，故原判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4855元，由上诉人包素霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 富春玖
代理审判员 王 迪
代理审判员 张 彤
二〇一四年三月四日
书 记 员 由 理