上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第19830号
原告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陈萍，董事长。
委托代理人廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。
委托代理人戴静，上海廖得律师事务所律师。
被告占炳亮，男，1970年3月13日生，汉族，住福建省。
被告上海洪波投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人占炳亮。
原告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司（以下简称同福公司）诉被告占炳亮、上海洪波投资管理有限公司（以下简称洪波公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告同福公司的委托代理人廖佩娟、戴静到庭参加诉讼。被告占炳亮、洪波公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告同福公司诉称，2012年6月1日，原告与被告占炳亮签订《租赁合同》，约定占炳亮承租原告合法取得的坐落于上海市浦东新区杨高南路XXX号4号门1楼至2楼约5000平方米房屋（以下简称系争房屋），租期自2012年6月1日至2017年10月17日；计租期自2012年10月18日开始，租金首年租金人民币（币种下同）435万元，以后每年在上一年基础上增加30万元，每半年支付一次，提前一个月支付后半年的租金。占炳亮承租房屋后，注册了洪波公司，占炳亮是法定代表人。系争房屋由两被告经营招商，占炳亮以洪波公司名义与多名小商户签订《商铺租赁合同》。但是被告仅支付了保证金30万元和租金187.50万元，经原告多次催讨未果。被告还拖欠物业管理费、水电费等费用。因两被告未能妥善处理与小商户的关系，未尽二房东管理义务，导致2013年8月起34名商户起诉原告及两被告，要求返还租金、保证金。根据法院的判决，原告向上述商户支付了278，159元。2014年8月，又有96家商户起诉，虽原告不认可法院的判决理由，但还是根据之前生效判决相同的方案，并在商户作出适当让步的情况下，向商户支付了709，400元。为此，原告起诉要求：1、两被告共同向原告支付拖欠的房屋租金2，693，424.66元（2013年3月23日至2013年11月3日），扣除乙方缴纳的租赁保证金30万元，计2，393，424.66元；2、两被告共同向原告支付拖欠的物业管理费153，500元（2013年1月1日至2013年11月3日）；3、两被告共同向原告支付拖欠的空调使用费260，000元（2013年6月至2013年9月）；4、两被告共同向原告支付拖欠的水费13，846.50元（2013年1月至2013年11月）；5、两被告共同向原告支付拖欠的电费127，152元（2013年1月至2013年11月）；6、两被告共同向原告支付滞纳金2，183，819.17元；7、两被告共同向原告偿还原告代被告向小商户返还的租金、保证金、物业管理费、空调费等计987，559元（含案件受理费、执行费）；8、诉讼费由两被告承担。
被告占炳亮、洪波公司未答辩。
经审理查明，2002年12月1日，上海浦欣企业发展有限公司（以下简称浦欣公司）与同福公司签订房屋租赁协议，约定甲方（浦欣公司）合法拥有：1、杨高南路XXX号（沪房地浦字1999第066841号），占地面积4575平方米，建筑面积2731平方米，2、杨高南路XXX号（沪房地浦字2000第066843号），占地面积3448平方米，建筑面积2229平方米，3、杨高南路XXX号（沪房地浦字2000第066842号），占地面积1110平方米，建筑面积979平方米，4、杨高南路XXX号（沪房地浦字2000第056545号），占地面积2975平方米，建筑面积1634平方米；浦欣公司将上述四处原厂房拆除改建成市场营业用房租赁给乙方（同福公司）使用。营业用房为三层混凝土框架结构和轻钢结构，建筑面积37455平方米（底层12398.11平方米、二层12528.45平方米、三层12528.45平方米）。租期五年。双方还对其他事项进行了约定。此后双方续租，期限至2017年11月31日。
2012年6月1日，原告（甲方）与占炳亮（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区杨高南路XXX号4号门1楼至2楼商场出租给乙方，建筑面积约5000平方米，乙方仅限于服饰、床上用品的经营销售。租赁期限自2012年6月1日至2017年10月17日，2012年6月1日至2012年10月17日为免租期，自2012年10月18日起计租。首年租金为435万元，以后每年在上一年租金基数上增加30万元，具体每年租金数额如下：2012年10月18日至2013年10月17日应支付租金435万元，2013年10月18日至2014年10月17日应支付租金435万元，2014年10月18日至2015年10月17日应支付租金465万元……租金每半年支付一次，先付后用，提前一个月支付后半年租金，具体支付时间、金额及使用期限如下：合同签署后15日内支付197.50万元、使用期限2012年10月18日至2013年4月17日，2013年3月18日前支付217.50万元、使用期限2013年4月18日至2103年10月17日，2013年9月18日前支付217.50万元、使用期限2013年10月18日至2014年4月17日……乙方应按照甲方要求在指定的日期支付相关物业管理费，支付标准为每天每平方米0.10元，与租金同步缴纳，甲方免除乙方2013年1月1日前的物业管理费。自本合同签订之日，乙方支付甲方定金50万元，其中30万元作为租赁保证金，另20万元作为预付租金抵扣首期租金。乙方应自甲方将上述物业交付之日起所发生的水、电费用由乙方承担，必须按时交纳，空调使用费目前按每月每平方米13元的标准支付，乙方承担空调使用费的月份为每年6、7、8、9月份。乙方未按本合同约定期限支付租赁保证金及租金的，每逾期一日应按未支付款项的0.10%向甲方支付滞纳金直至实际付款之日。任何一方违反本合同约定条款的，自守约方书面通知送达违约方之日起，须在七日内予以整改补救，拒不履行的守约方可解除合同，由违约方承担违约责任。
合同签订后，原告交付了房屋。
2012年6月29日同福公司出具委托授权书一份，内容为：兹授权上海洪波投资管理有限公司从事上海同福易家丽服饰城的出租经营管理活动……
2012年7月20日，洪波公司登记成立，法定代表人为占炳亮。
此后，洪波公司分别与数百名商户签订商铺租赁合同，将系争房屋分割出租，并收取了商户的租金、保证金、物业管理费、空调使用费等。
2012年6月4日至2012年9月25日，占炳亮及洪波公司共向原告支付了保证金30万元和租金187.50万元。原告开具的租金发票缴款人为洪波公司。
2012年10月20日，原告致函占炳亮，同意将占炳亮应于2012年6月15日应付款项197.50万元中的欠款30万元延迟至2012年12月31日支付，但要求占炳亮信守承诺，在2012年12月31日前付清所有款项，逾期将追究违约责任。
2013年初，洪波公司与众商户产生纠纷。2013年4月16日，洪波公司发出《告众商户书》，表示同意众商户的要求，放弃同福易家丽服饰城的经营管理权，洪波公司请求同福公司接管服饰城。
此后，因洪波公司与众商户未能取得一致，刘凤枝等33户商户于2013年8月起诉要求洪波公司、同福公司、浦欣公司返还租金、保证金、物业管理费、空调费等。本院经诉前调解不成，于2013年10月立案。后其中3件案件因商户未预缴案件受理费而按撤诉处理，1件案件商户自愿撤回起诉。本院于2013年12月就刘凤枝等其余29件案件作出判决。判决认为，同福公司出具委托授权书，授权洪波公司从事同福易家丽服饰城的出租经营管理活动，洪波公司也经同福公司同意实际使用了“同福易家丽”品牌对外招商及实际经营，故认定洪波公司系受同福公司的委托与众商户签订商铺租赁合同；商铺租赁合同标的物属不合法建筑，商铺租赁合同书应属无效；基于案件的实际情况，判决同福公司酌情返还租金、保证金、物业管理费和空调费等，案件受理费由同福公司与洪波公司共同承担；同福公司承担返还义务后，可与洪波公司或占炳亮依双方之间的法律关系另行解决后续事宜。上述判决作出后，同福公司不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后，认为洪波公司使用“同福易家丽”品牌对外招商及实际经营，同福公司也出具过委托授权书，故众商户有理由相信洪波公司系代表同福公司出租商铺，同福公司与洪波公司之间的内部究竟是何关系，并非本案处理的范围，故于2014年2月作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
2014年4月，商户姜宗首等三人（系同一户）以上述同样理由起诉洪波公司、同福公司，本院于2014年6月，作出了与前述29案相同理由的判决。各方均未提起上诉。
经统计，前述30件案件判决书确定同福公司共应返还众商户的租金、保证金、物业管理费、空调费等计274，850元，同福公司和洪波公司承担的案件受理费为1，499元。经执行，同福公司支付了上述费用（其中姜宗首等一案未经执行，系自行履行）。
2014年12月，另外96户商户以同样的理由起诉同福公司、洪波公司、浦欣公司，要求返还租金等。2015年6月，同福公司与商户在本院主持下协商达成和解，在参照前述30件案件的判决方案基础上，商户作出让步，由同福公司代为返还96户商户租金、保证金合计709，400元。此后，96户商户撤回了起诉。
另查，2013年8月，同福公司曾起诉占炳亮、洪波公司，要求支付租金、物业管理费、水电费等，后同福公司于2014年5月撤回起诉。
2013年1月至11月，系争房屋内产生水费13，846.50元、电费127，152元。
本案庭审中，原告承认系争房屋是浦欣公司在拆除原房屋后改建而成，浦欣公司改建时没有审批手续；2013年11月4日，原告收回系争房屋。
本院认为，本案租赁合同标的物所在的整体建筑是浦欣公司未经批准拆除原厂房后改建的房屋，属不合法建筑，故同福公司与占炳亮签订的《租赁合同》应属无效。
虽然，本案《租赁合同》系占炳亮签署，但是洪波公司成立后共同使用租赁物，且洪波公司亦向同福公司支付了部分租金，故本院认定洪波公司作为新债务人加入了占炳亮与同福公司之间债的关系，现同福公司要求占炳亮、洪波公司共同偿付租金等费用，本院予以认同。
合同无效，占炳亮、洪波公司已使用系争房屋，应当承担相应的房屋使用费，故同福公司主张的租金应为房屋使用费。根据合同约定，合同签署之日占炳亮付定金50万元，其中保证金30万元，另20万元抵作首期租金；占炳亮还应在合同签署后15日内支付占炳亮应付2012年10月18日至2013年4月17日的租金197.50万元；现原告主张占炳亮、洪波公司实付租金187.50万元，故占炳亮、洪波公司尚欠截至2013年4月17日的房屋使用费30万元，此与2012年10月25日同福公司所发函件的内容吻合。2013年4月18日至2013年11月3日总计200天，按每年435万元的标准折算，房屋使用费应为2，383，561.64元。因此，占炳亮、洪波公司还应支付房屋使用费2，683，561.64元。同福公司的计算有误，以本院计算结果为准。
占炳亮、洪波公司已使用系争房屋，应承担物业管理费、空调使用费、水费、电费。同福公司诉请的物业管理费、空调使用费计算方式与双方约定一致，本院予以照准。同福公司就水费、电费提供了载有每月抄表数、用电量、应缴金额等详细内容的缴费通知单，现占炳亮、洪波公司未到庭提出抗辩意见，本院予以采信。
合同无效，同福公司诉请占炳亮、洪波公司偿付逾期支付租金的滞纳金，无合同依据，本院不予支持。
就因与商户产生纠纷后，同福公司按照法院生效判决支付给商户的费用，以及同福公司参照生效判决方案与其他同类商户达成和解而支付的费用，本院认为，前述判决系基于同福公司、洪波公司和商户之间的法律关系，认定商户有理由相信洪波公司系代表同福公司出租商铺，从而判决由同福公司承担返还租金等费用，判决亦明确同福公司承担返还义务后可与洪波公司或占炳亮依双方之间的法律关系另行解决。而对于同福公司、占炳亮、洪波公司之间内部的法律关系而言，同福公司与占炳亮签订租赁合同的同时授权洪波公司使用“同福易家丽”品牌，双方之间主要的法律关系仍是租赁合同关系，品牌授权使用属次要的法律关系，现租赁合同关系无效，同福公司要求在本案中处理上述费用，应属本案审理的范围。上述商户的租金、保证金、物业管理费、空调电费等均系洪波公司或占炳亮收取，没有证据表明同福公司授权洪波公司使用“同福易家丽”品牌过程中存在过错，故洪波公司或占炳亮应当返还同福公司按生效判决及参照生效判决返还给商户的费用以及相应的案件受理费。但是，履行生效判决属法定义务，同福公司要求洪波公司、占炳亮承担执行费，本院不予支持。
同福公司同意租赁保证金冲抵占炳亮、洪波公司应付费用，本院予以采纳。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司与被告占炳亮2012年6月1日签订的《租赁合同》无效；
二、被告占炳亮、上海洪波投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司房屋使用费2，683，561.64元；
三、被告占炳亮、上海洪波投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司物业管理费153，500元；
四、被告占炳亮、上海洪波投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司空调使用费260，000元；
五、被告占炳亮、上海洪波投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司水费13，846.50元；
六、被告占炳亮、上海洪波投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司电费127，152元；
七、被告占炳亮、上海洪波投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司偿还商户的费用及案件受理费985，749元；
八、被告占炳亮已付的租赁保证金300，000元冲抵上述第二项至第七项判决确定款项中的相应金额；
九、驳回原告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49，669元，由原告上海同福易家丽家具市场经营管理有限公司负担79元，被告占炳亮、上海洪波投资管理有限公司负担49，590元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
人民陪审员 高天明
人民陪审员 田有娣
二〇一五年十一月三日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条?有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。