北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民再初字第65号
原审原告程世超，男，1983年2�22日出生。
委托代理人王中伟，北京市晨野律师事务所律师。
原审被告张晓婕，女，1955年9月25日出生。
原审被告刘金合，男，1954年4月29日出生。
二被告之共同委托代理人邢立民，北京华振律师事务所律师。
原审原告程世超与原审被告张晓婕、刘金合房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月19日作出（2012）海民初字第16893号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年8月13日作出（2015）海民监字第5号民事裁定，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告程世超的委托代理人王中伟与原审被告张晓婕、刘金合及其委托代理人邢立民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月28日，原审原告程世超诉称，2011年8月5日，我与张晓婕、刘金合签订《房屋买卖合同》，约定张晓婕、刘金合将其座落于北京市海淀区xxx公寓D-20-205房屋（xxx园18号楼2单元232室，建筑面积89.16平方米）出售给我，我于8月5日一次性支付购房款72万元，张晓婕、刘金合应于2011年8月5日办理所售房屋的过户手续，如任何一方不按照本合同办理手续致使合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。如双方因履行合同发生纠纷，任何一方可向房屋买卖所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，我依约向张晓婕、刘金合支付了全部72万元购房款，张晓婕、刘金合却没有依约交付房屋，办理过户手续。后我通过法律咨询了解到，买卖房屋属于小产权房屋，违反了国家强制性规定，双方签订的买卖合同属于无效合同，张晓婕、刘金合应返还我购房款，并赔偿因合同无效给我造成的损失。故诉至法院，诉讼请求：1、确认双方于2011年8月5日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令张晓婕、刘金合返还我购房款72万元，并按照银行同期贷款利率的四倍标准赔偿我从2011年8月6日至还清全部购房款之日的购房款利息损失120704元。本案诉讼费由张晓婕、刘金合负担。
原审被告张晓婕、刘金合辩称，本案不存在买卖房屋的事实，是一个圈套和陷阱，程世超诱使张晓婕签订的《房屋买卖合同》。我方需要资金，程世超放贷，我方与其在2011年6月23日签订了一份合同，用我方房屋做抵押，向其借款50万元，但其让我方写56万元，借款日期是2011年6月23日，还款日期未约定。在借款过程中，程世超把我方的房产证、户口本、身份证、结婚证都拿走了。根据我方提供的抵押贷款合同，按照程世超的算法，到8月份，违约的话是72万元左右，程世超就诱使我方又�订了一个合同，我方以为还是按揭贷款的事情，就签字了，我方签字后，才知道是假的。房产证在程世超手里，程世超知道房屋是小产权，双方并不存在买卖房屋的行为。请求法院驳回其诉讼请求。
原审查明，2011年6月23日，程世超与张晓婕签订《（个人对个人）抵押贷款合同》，约定张晓婕以其所有的北京市海淀区xxx园18号楼2单元232室房屋（以下简称232室房屋）作为抵押，向程世超贷款56万元。对于56万元，程世超提交张晓婕2011年6月23日借据一张，上载明：“今借到程世超人民币56万元整（本金），借款期限自2011年6月23日起到2011年7月22日止”，以证明张晓婕收到56万元。张晓婕主张实际只收到50万元，但未提交相应证据。2011年8月5日，程世超与张晓婕签订《房屋买卖合同》，合同注明《房屋所有权证》未取得正在办理之中，合同约定张晓婕与其夫刘金合�232室房屋以72万元的价格卖与程世超，合同未约定履行期限。张晓婕主张《房屋买卖合同》系其受骗所签，非其真实意思表示，但未提交相应证据。对于购房款，程世超提交张晓婕2011年8月3日借据一张，上载明：“今借到程世超人民币12万元整（本金），借款期限自2011年7月23日起到2011年8月4日止”。程世超称，贷款56万元，上述借款12万元，及其于2011年8月5日给付张晓婕现金4万元（未写收据），合计72万元，算作购房款，为此，张晓婕于2011年8月5日为其出具收据一张，上载明：本人张晓婕收到程世超交来购买我名下232室房屋的房款及定金共72万元。张晓婕对于程世超所称上述事实予以否认，主张借据、收据系其受骗所签，非其真实意思表示，但未提交相应证据。
原审认为，在张晓婕未提交相应证据证明其受骗所签、非其真实意思表示的情况下，双方签订的�房屋买卖合同》应视为双方真实意思表示，合同注明《房屋所有权证》未取得正在办理之中，上述情况下，程世超主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。故其基于合同无效要求返还购房款及赔偿损失之诉请，本院也不予支持。综上所述，本院驳回程世超的全部诉讼请求。
本案再审过程中，原审原告程世超称，其主张的事实理由与原审一致，诉讼请求：1、确认双方于2011年8月5日签订的《房屋买卖合同》（《次新房买卖合同》）无效；2、判令张晓婕、刘金合返还我购房款720000元，并按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准赔偿我从2011年8月6日至还清全部购房款之日的购房款利息损失，计算至2012年3月为120704元，本案诉讼费由张晓婕、刘金合负担。
原审被告张晓婕、刘金合答辩称，双方于2011年8月5日签订的《房屋买卖合同》系无效，原因是本合同不是当事人的真实意思表示，我方没有收到72万元购房款，房屋系夫妻共同财产，张晓婕单方签字系无效的。不同意程世超的其他诉求。
本院再审查明，2011年8月5日，张晓婕与程世超签订《房屋买卖合同》（《次新房买卖合同》），约定同日前往物业处办理过户手续，任何一方违约，违约方向守约方支付违约金每天5000元。张晓婕代刘金合签署配偶同意出售证明，同意出售232室房屋，该证明落款处载明时间为2011年8月5日。
对于相关合同签订过程及款项支付情况双方陈述如下。程世超称：张晓婕以其女婿经商需要资金为由向其提出借款，双方于2011年6月23日签订抵押贷款合同的同时，张晓婕为其开具56万元的借据，其中30万元是于当日按照张晓婕提供陈斌的银行账户转款，剩余26万元是以现金方式支付，其中6月22日向张晓婕支付两笔8万元，一�是在张晓婕的骐达车上交付，一笔在银行取出后直接交给张晓婕，6月23日向张晓婕支付现金10万元。2011年8月3日张晓婕为其开具12万元的借据，款项是于2011年7月23日从其中介公司支取现金支付给张晓婕。2011年8月5日双方沟通后得知被告无法还款，即协商以房屋折价抵偿相关债务，后双方协商房屋价格为72万元，剩余4万元系在8月5日从其中介公司支取现金支付给张晓婕，交易地点在其中介公司。程世超称对于上述所述现金支付的款项，除了从其公司直接支取外，其余是从银行取款后出借，但无法提供银行取款凭证。程世超认为，签订《房屋买卖合同》后双方抵押贷款合同就终止了，其以享有的债权支付了应付的部分房款，双方的法律关系从借款关系转化为房屋买卖关系，故其依据房屋买卖合同关系来主张权力。
程世超原审期间陈述称：“我方给被告贷款56万元，两笔现金，6月22日给了一个10万元现金、23日给了一个16万元现金，6月23日打入陈斌账户30万元，这个账户也是张晓婕提供给我方的……”。
张晓婕称：陈斌以与其女儿刘娜交朋友为名说做生意需要钱让其帮他借款，其就给程世超打了电话，6月22日，程世超、张晓婕、陈斌在程世超的地产公司，程世超从车里拿了10万元现金给陈斌，6月23日程世超说30万元通过转账给付，跟其要了陈斌的账号向其转账30万元，之后，在张晓婕家签署抵押贷款合同，同时给了张晓婕10万元现金，该笔款项此后陆续由张晓婕给了陈斌。56万元的借据是签完抵押贷款合同当日签的，程世超说6万元是6月23日至7月22日期间50万元本金的利息。2011年8月3日在程世超车上，张晓婕签了12万元的借据，程世超说这12万元是从7月23日至8月3日50万元本金的利息。8月5日晚，程世超说要与张晓婕签一�《房屋买卖合同》，程世超说不要房，说是借款的利息，张晓婕称未看清具体内容即签字，并在此情况下签署72万元收据及代其丈夫签署配偶同意出售证明。之后，张晓婕就陈斌诈骗一事向公安部门报案。
经查，张晓婕与程世超签订的抵押贷款合同、《房屋买卖合同》、张晓婕签署的借据、收据、配偶同意出售证明的文本均系程世超提供。
另查，陈斌因犯诈骗罪，被呼和浩特市新城区人民法院于2013年4月11日判处有期徒刑12年，并处罚金10万元。该刑事判决书载明：“被告人陈斌于2010年底通过骐达车友会结识受害人刘娜，并确定恋爱关系。2011年3月被告人陈斌虚构与内蒙古党校合作皮包生意，以资金不足为由，骗取刘娜人民币1万元。随后，陈斌用各种手段取得张晓婕、刘娜母女的信任，2011年6月份陈斌以去天津给内蒙古党校校长送礼为由，从张晓婕处骗取走10万元，6月23日张晓婕又将30万元转帐陈斌帐户。期间，陈斌以其父亲看病用钱为由骗走人民币1万元，2011年7月份在刘娜家中从张晓婕手中骗取2万元现金，2011年11月3日从张晓婕处骗取2万元。被告人陈斌多次往来于北京、呼市间，将被害人刘娜的骐达车骗走，后又私自抵押于他人，拒不归还。经估价：骐达轿车价值人民币115608元。案发后，骐达汽车、部分赃款已追回，发还被害人”。该刑事判决书另载明：“被告人陈斌以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的手段，骗取被害人57.5608万元，数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪”。
再查，双方诉争的232室房屋系小产权房屋，在物业公司进行登记，登记在张晓婕配偶刘金合名下，系夫妻共同财产。程世超从事房产经纪工作。张晓婕称双方签署抵押贷款合同时程世超即知悉房产性质。程世超称其签订《房屋买卖合同》时了解到诉争房屋系乡产权房屋，其认为以后补交一些土地出让金即可以取得大产权，后在诉讼期间才知道诉争房屋系小产权房屋，且其从事房产经纪工作，可以使诉争房屋进行交易。
本院查明的其他事实与原审一致。
上述事实，有双方当事人陈述、抵押贷款合同、《房屋买卖合同》、借据、收据、刑事判决书、笔录等证据材料在案佐证。
本院再审认为，本案争议焦点在于张晓婕与程世超之间是何种法律关系。对此，本院认为，首先，根据双方陈述可知，张晓婕与程世超之间确实曾发生借款行为，虽然张晓婕称系替陈斌借款，但系张晓婕与程世超电话联系提出借款意向，抵押贷款合同、借据均为张晓婕签署，抵押贷款合同中载明的抵押房产系张晓婕、刘金合夫妻共同财产，每次出借款项的流转程世超与张晓婕均�场，程世超向陈斌转账的账号系张晓婕提供，另外，通过刑事判决书载明内容可知，陈斌系从张晓婕母女手中骗取款项，而非从程世超处骗取，故本院认为程世超系出借人，张晓婕系借款人。其次，程世超主张双方的借贷关系已转化为房屋买卖合同关系，根据一般常理可知，买受人买房的主要目的在于占有使用处分房屋。但本案中，根据《房屋买卖合同》内容可知，双方仅约定到物业处办理过户手续时间，并未约定房屋交付时间，这与一般房屋交易行为不符，且亦无证据显示程世超曾向张晓婕、刘金合催告交付房屋。此外，诉争房屋系小产权房屋，无法正常上市交易，程世超从事房产经纪工作，对诉争房屋的性质以及交易风险较一般买受人应有更为清晰的认识，而其仍与张晓婕签署《房屋买卖合同》的真正目的应为以房抵债，系以清偿债务为目的。且根据双方主�及相关法律规定，双方签署的小产权《房屋买卖合同》应属无效，故双方之间的借贷关系并未转化为房屋买卖合同关系。综上，本院认为，张晓婕与程世超之间应为借贷关系。
因张晓婕与程世超之间属借贷关系，双方签署的《房屋买卖合同》中显示的房屋成交价款并非房屋价款，而是基于双方借贷关系产生，房屋买卖与借贷属不同的法律关系，故对于程世超主张返还购房款，并赔偿购房款利息损失的诉讼请求本院不予支持。双方对于借款的具体数额、款项支付方式及时间等情况陈述并不一致，本院认为，上述情况不宜在本案房屋买卖合同纠纷中迳行审理，故本院对此不予论述及判定，双方可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）海民初字第16893号民事判决书；
二、确认张晓婕、刘金合与程世超于二Ｏ一一年八月五日签订的《房屋买卖合同》（《次新房买卖合同》）无效；
三、驳回程世超的其他诉讼请求。
原审案件受理费一千三百五十七元，由程世超负担六百七十八元五角，已交纳，由张晓婕负担六百七十八元五角，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提出上诉，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 聂 冉
人民陪审员 王 谦
人民陪审员 庞奎玉
二〇一五年十一月五日
书 记 员 马 迪