广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第306号
原告（反诉被告）：保利华南实业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：刘文生。
委托代理人：邱超劲，系广东千度律师事务所律师。
委托代理人：罗炳汶，系广东千度律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵菊勋，女，住陕西省紫阳县。
委托代理人王媛媛，住陕西省西安市雁塔区，系陕西省紫阳县经椿镇大青村村民委员会推荐的诉讼代理人。
上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理，诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本案合并审理，并依法由审判员朱道春适用简易程序于同年5月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱超劲、罗炳汶与被告委托代理人王媛媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，原、被告申请庭外和解一个月，和解期间不计入审理期限。
原告诉称：2013年11月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于佛山市南海区＊＊33栋-1-2002号，总售价1902614元，其中1330000元由被告以银行按揭贷款方式支付，逾期支付购房款超过90日的，原告有权解除合同，并要求被告支付累计应付款的10%违约金，被告愿意继续履行合同，经原告同意，合同继续履行，被告从应付款项第二天起按日万分之四支付违约金。同日，原、被告还签订一份补充协议，对按揭付款、房屋交付等内容进行了补充。上述二份协议签订后，被告并没有通过银行按揭贷款向原告支付购房款1330000元，故起诉请求法院判令：1.被告支付按揭贷款1330000元；2.被告支付以1330000元为本金从2014年2月23日起按日万分之四计算的违约金；3.诉讼费由被告负担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.被告支付违约金190261.4元；3.诉讼费由被告负担。
被告答辩并反诉称：一、原、被告签订预售合同时，被告并不具备在佛山地区购房资格，在原告销售人员诱导下，被告向销售人员交纳了30000元办证费，销售人员承诺帮被告办妥购房资格材料和按揭贷款材料，但当被告到银行申请办理按揭贷款时，银行又以被告无法提供一年以上社保证明和银行流水记录等资料为由，拒绝发放贷款给被告。因此，原告作为开发商，弄虚作假，规避政策，合同无法实际履行的主要责任在原告方。二、被告银行按揭贷款被拒后，多次与原告协商解除合同事宜，原告一直不同意解除合同，被告曾起诉要求解除合同也被法院驳回，原告长期恶意占用被告首期购房款，已获得利益，相反，被告巨额款项长期被原告占用，造成较大经济损失。三、虽然补充协议约定被告无法办理银行按揭贷款，应以其他方式支付剩余购房款，但该条款属原告提供的霸道条款，被告根本无能力另行支付剩余购房款，原告一直不同意解除双方签订的预售合同，所有损失都应由原告自行承担。四、原告变更诉讼请求后，被告提起反诉，请求法院予以支持。综上，反诉请求：原告返还购房款572614元并支付从2013年11月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
针对被告反诉，原告辩称：一、被告曾另案起诉要求解除合同、原告返还购房款，该请求被法院判决驳回，现被告在本案中提出相同的诉讼请求，违反一事不再理原则，应予驳回。二、购房时被告明知其属于限购对象，故二次申请延迟办理合同备案及贷款，在前案诉讼过程中，被告已具备了购房资格，故法院才驳回被告主张解除合同的诉讼请求。此后，被告仍拒不履行合同，已构成根本违约，为减少原告损失，不得已原告才请求解除合同。据原告了解，被告是因个人信用原因导致银行未能批准按揭贷款，并非社保问题。三、涉讼房产现在售价比签订合同时下跌了50%，被告才故意不履行合同，原告现主张被告支付购房款10%违约金合情合理。四、同意在扣除被告应承担的违约金和诉讼费后，将被告已交剩余购房款退还。
本院经审理查明：2013年3月15日原告取得保利东语花园预售许可证。2013年10月31日，被告向原告支付临时定金30000元，同年11月4日，被告向原告支付＊＊33栋-1-2002房的首期购房款542614元。同年11月22日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于广东省佛山市南海区＊＊33栋1梯2002房；总房价为1902614元；首期款572614元于自本预售合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款1330000元于2014年2月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；被告承诺在签订本合同七天内办妥签订按揭贷款合同及提供齐全且合格的办理银行按揭所需资料（是否齐全且合格以按揭银行审核为准）等其他按揭所需的手续，如果被告在签订本合同七天内未办妥按揭手续，按照逾期付款处理。同日，原、被告又签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议（住宅）》，约定：如被告按揭申请非因原告原因未获银行批准而导致按揭银行不能将按揭贷款如期如数划款给原告的，被告应在按揭未获批准三日内通知原告，被告应在银行按揭未获批准六日内选择原告认可的其他付款方式；如被告在银行按揭未获批准三日内未通知原告或者在银行按揭未获批准六日内未选择原告认可的其他付款方式，按照逾期付款处理。此后，被告向原告提出《延期备案申请》和《申请书》，称因其社保只有7个月，不足1年，故申请预售合同延迟至2014年4月22日备案，并承诺在2014年4月22日前因银行利率、政策等变动所引超一切损失由自行承担。被告曾在签订合同后向工商银行申请按揭贷款，银行指出要求被告提供银行流水、还款帐户及社保证明等资料。
2014年9月16日，被告向本院提起诉讼，案号为（2014）佛南法民三初字第974号，被告以限购政策导致无法办理银行按揭贷款为由，主张解除双方签订的合同及原告退还首期购房款及利息，原告不同意解除合同，法院经审理后认为，虽然签订房屋买卖合同时被告不具备购房资格，双方均存在过错，但诉讼时被告已具备购房资格，被告未举证证明履行了申请按揭贷款手续，且补充协议还约定被告可选择其他方式付款，故驳回被告诉讼请求。该判决于2014年12月30日生效。
以下事实，有当事人提供的预售许可证、《广东省商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议（住宅）》、收据、延期备案申请、银行按揭申请表、（2014）佛南法民三初字第974号民事判决书予以证实。
2015年3月3日，原告提起本案诉讼，同年5月7日，原告明确变更诉讼请求为解除合同，被告同时表明同意解除合同并提起反诉。
本院认为，原、被告于2013年11月22日签订的《广东省商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议（住宅）》均为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。原告于2015年5月7日明确提出解除买卖合同，被告当即同意，本院据此认定上述商品房买卖合同及补充协议于当日解除。
2014年9月6日，被告起诉请求解除商品房买卖合同，本院作出（2014）佛南法民三初字第974号民事判决，驳回被告诉讼请求，该判决书在2014年12月30日生效，此后，被告仍未履行合同约定付款义务，已构成根本违约，被告应承担相应违约责任，依照原、被告签订的《广东省商品房买卖合同﹥》约定，原告主张被告支付总房价的10%即190261.4元作为违约金合法合理，本院予以支持。被告以原告对签订商品房买卖合同有过错为由，辩解无需支付违约金理据不足，本院不予采纳。
合同解除后因合同取得的财产，应当予以返还，被告反诉请求原告退回购房款572614元合法合理，本院予以支持。虽然被告在本案中提出反诉请求与其在（2014）佛南法民三初字第974号案中诉讼请求相同，但本案被告反诉是在原、被告均同意解除合同后才提出，属被告在出现新事实后提出的请求，并不违反一事不再理原则，原告以被告反诉违反一事不再理原则、主张驳回被告反诉理据不足，本院不予采纳。原、被告签订的商品房买卖合同于2015年5月7日解除，此后原告才具有退还购房款义务，即本案中原告应支付2015年5月8日起利息予被告，被告反诉请求原告从2013年11月4日起支付利息理据不足，超出部分本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）保利华南实业有限公司与被告（反诉原告）赵菊勋在2013年11月22日签订的《广东省商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议（住宅）》于2015年5月7日解除；
二、被告（反诉原告）赵菊勋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金190261.4元予原告（反诉被告）保利华南实业有限公司；
三、原告（反诉被告）保利华南实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日退还购房款572614元并支付从2015年5月8日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予被告（反诉原告）赵菊勋；
四、驳回被告其他反诉请求；
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案以简易方式结案，本诉案件受理费按原告变更后诉讼请求减半收取2052.61元（原告已预交9210.93），由被告负担。反诉受理费5027.19元（被告已预交），由原告负担4763.07元，被告负担264.02元。二项抵扣后，原告应于上述付款同期迳付还受理费2710.46元予被告，本院不另收退。
原告多预交的受理费7158.32元，在判决生效后，经原告申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一五年六月二十六日
书记员 谭国敏