江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安高民初字第00504号
原告陈冬芹。
委托代理人张立新，江苏钻石律师事务所律师。
被告凌翔。
被告何迎春。
原告陈冬芹与被告凌翔、何迎春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告陈冬芹的委托代理人张立新、被告何迎春到庭参加诉讼。被告凌翔经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈冬芹诉称：2013年1月25日，南通润洋置业有限公司（以下简称润洋公司）与凌翔签订房屋租赁合同，约定润洋公司将海安镇中大街6幢105至113号共9间房屋（建筑面积约569.99平方米）出租给凌翔，租期6年，前3年租金为228800元/年，后3年的租金为297500元/年，先付后用，第1年租金分两次缴纳，第2年起于每年2月25日前缴纳下一年度的租金，同时约定了违约责任。2014年6月，润洋公司将上述房屋中的108室转让给原告，上述租赁合同对原告与凌翔继续有效。另查，凌翔于2014年12月15日在未经原告或润洋公司同意的情况下，擅自将案涉108室房屋转租给被告何迎春，被告凌翔的转租行为已构成违约，且凌翔自2015年2月25日起已逾期15天以上未缴纳租金，构成根本违约。原告于2015年4月28日通知被告解除租赁合同。现请求判令：1.解除原、被告的租赁合同关系。2.被告立即将承租房屋腾空交给原告。3.被告立即给付租金或占用费（自2015年3月25日起至实际交付房屋时止，按每天139.3元/天计算；228800元/年÷9间房屋÷365天×2倍=139.3元/天，该标准仅是按润洋公司与凌翔签订的房屋租赁合同的约定执行的，未按凌翔与何迎春所订合同约定的租金35000元计算）。4.被告向原告支付补偿金12711.11元（按合同约定以6个月租金计算）。5.被告凌翔已缴纳的保证金50000元不予返还。6.两被告承担连带责任。
被告凌翔未答辩。
被告何迎春辩称：2014年11月份，凌翔将案涉108室房屋出租给我，按凌翔与我签订的租赁合同约定，凌翔给予我一个多月的免租期，房屋租金从2015年1月1日起算。合同签订后，我已经将一年的租金（截止2015年12月31日）交给凌翔。案涉纠纷是因凌翔尚欠原出租人或房主部分租金所引起，实际上凌翔已从次承租人处收取了应得租金，只是他将钱款卷走了。无论是主观因素还是客观因素，我均未拖欠原告房租，让我来承担这些责任是不合理的。
经审理查明：海安县海安镇中大街6幢楼宇为润洋公司开发建设。2011年8月15日，润洋公司以自己为房屋所有权人，对该幢108室房屋进行了产权登记，建筑面积为69.07平方米，套内建筑面积为67.05平方米。
2013年1月25日，润洋公司与凌翔签订房屋租赁合同一份，合同约定润洋公司将海安镇中大街6幢105至113号房屋（建筑面积约569.99平方米）出租给凌翔，租期6年，从2013年1月25日至2019年3月24日。2013年1月25日至2013年3月24日为两个月的免租期。从当年3月25日至次年3月24日为一个租金缴纳年度，前3年租金为228800元/年，后3年租金为297500元/年。租金支付期限为先缴租金后使用租赁房屋，双方在合同上签字、盖章时缴第一年前6个月的租金，后6个月租金于2013年8月25日前缴纳，第2年起于每年2月25日前（相对于下一租赁年度提前1个月）缴纳下一租赁年度的租金。润洋公司依法拥有对出租房屋的所有权、出租权，承租人未经出租人书面同意不得转租或转借给第三方使用。承租人自行负责租赁房屋室内外的装璜，但不得改变房屋结构，租赁期满或中途解除合同时，室内墙体、地面的装璜归出租人所有，承租人应保持装璜完好交给出租人。租赁保证金5万元，合同签订时由承租人向出租人缴纳，租赁保证金缴纳后合同开始履行，租赁期满，承租人将租赁房屋移交给出租人时，出租人无息向承租人退还租赁保证金。如发生下列情况之一，出租人有权终止合同：1.未按合同规定缴纳租赁费，逾期超过15天；2.拖欠物管费、水、电、燃气等费用超过15天；3.由于承租人的行为给出租人的信誉造成重大损伤；4.由于承租人行为导致有关行政执法职能部门给予行政处罚或停业处理；5.其他违反国家法律法规和本合同行为。发生上述情况之一时，出租人有权终止合同，收回租赁房屋，承租人缴纳的租赁保证金不予退回，同时承租人还应向出租人支付相当于6个月租金，作为对出租人的补偿。承租人不能按时缴纳租金和其他费用的，除应继续缴纳外，并以逾期总额的1%按日向出租人支付滞纳金，以弥补出租人的经济损失。承租人在合同终止、解除后5日内将房屋清理腾空完毕并退还给出租人，否则从合同解除或终止的第二日起直到签署验收交接单之日止，出租人有权按日向承租人收取房屋占用费，房屋占用费为本合同约定的租金的两倍，该费用的支付并不构成续租或租赁的继续，出租人仍有权要求承租人随时迁离。
2012年10月30日，润洋公司作为出卖人、陈冬芹作为买受人签订商品房买卖合同一份，润洋公司将自己开发建设的海安县海安镇中大街6幢102、105、106、108至117号房屋出卖给陈冬芹，建筑面积共684.2平方米，房屋用途为商业，合同价为5643050元。2014年6月3日，上述房屋办理了产权登记，房屋所有权人登记为陈冬芹单独所有，房屋所有权证号为海安房权证海安镇字第××号。
2014年12月15日，凌翔作为出租人与承租人何迎春签订租房合同一份，合同约定凌翔将海安镇中大街6幢108室出租给何迎春，承租时间暂定为2014年12月30日至2018年12月30日，每年租金35000元，租金每年缴纳一次，于当年12月15日前缴纳全年房租，先付租金后使用房屋。水电费及其他附属设施押金为5000元。如进行后续装璜、改造或有其他费用均由何迎春自行解决，后续装璜、改造的物件（与房屋不可分割的部分）合同终止后所有权归出租人凌翔。出租人有下列行为之一时，承租人有权单方解除合同，且出租人应退已收租金，并赔偿承租人经营损失5万元：1.租期内出租人不得擅自将承租房屋转租、转让或转借；2.出租人如有违法、违纪行为，及一切债务与承租人无关；3.出租人在租期内应保证承租人水电供应。承租人有下列行为之一时，出租人有权单方解除合同，并提前收回房屋，且不退还已收租金：1.不得利用承租房屋进行非法经营活动，损害公共利益；2.承租人在承租房屋内或租房期间，如有违法、违纪行为，与出租人无关；3.承租人在租房期内应随时接受出租人或相关部门检查。承租人如需对房屋继续改造或装修，实施方案须征得出租人同意并认可，否则视为违约。任何一方违约，以全年租金作为违约金。何迎春在上述合同签订前已于2014年11月23日向凌翔交付一年租金35000元。2014年11月30日，凌翔还收取何迎春50000元。
2015年4月29日，原告陈冬芹分别具函凌翔、何迎春，以凌翔未按时缴纳租金并已超过15天及擅自转租房屋为由提出解除润洋公司与凌翔签订的关于海安镇中大街6幢相关房屋的租赁合同，并称何迎春与凌翔签订的房屋租赁合同无效亦应解除，要求凌翔、何迎春于2015年5月4日前缴清2015年3月25日之后的房租并退还房屋。被告何迎春于2015年4月30日收件。
诉讼过程中，被告何迎春提供案涉房屋于2011年8月15日产权登记所形成的房屋所有权证。润洋公司在上述房屋所有权证复印件上注明“用于何迎春办理营业执照”，并加盖了润洋公司的印章。被告何迎春陈述该材料由被告凌翔向其转交。
上述事实，有原告陈冬芹提供的商品房买卖合同、房屋所有权证、润洋公司与凌翔签订的房屋租赁合同、凌翔与何迎春签订的租房合同、原告向两被告分别发出的函及邮寄手续，被告何迎春提供的案涉房屋在2011年8月15日登记形成的房屋所有权证、凌翔向何迎春出具的收条两份，以及原告陈冬芹及被告何迎春的当庭陈述在卷佐证。
本案审理过程中，原告提供润洋公司出具的情况说明一份，润洋公司表明陈冬芹买受租赁房屋后，润洋公司在租赁合同中所有的权利，包括但不限于收取租金、追究对方违约责任、解除或终止合同、收回租租房屋等权利均由陈冬芹享有，润洋公司不会在陈冬芹之外再以租赁合同向承租人主张权利。
本案审理过程中，因无法向被告凌翔直接送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，本院依法通过公告方式向其送达，法制日报于2015年6月13日刊登了上述公告。依照法律规定，公告60日届满之日应当视为向被告凌翔送达了上述法律文书。
本院认为：案涉房屋由润洋公司开发建设，并于2011年8月15日进行了产权登记，润洋公司依法获得所有权。2013年1月25日，润洋公司与被告凌翔签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的体现，不违反法律及行政法规的强制性规定，依法应予保护。双方当事人均应按约全面履行合同义务。
2012年10月30日，原告陈冬芹与润洋公司签订商品房买卖合同，约定房产开发商润洋公司将包括案涉房屋在内的部分房屋出售给陈冬芹，该合同亦合法有效，但在产权登记变更前，双方只依法享有合同约定的债权。
2014年6月3日，陈冬芹依法对案涉房屋进行了产权登记而成为房屋所有权人，该不动产所有权依法应予保护。现行合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故虽然陈冬芹获得了案涉房屋的所有权，但被告凌翔作为承租人的合同权利不受影响，当然合同义务亦应按约履行。陈冬芹获得房屋所有权后，润洋公司已明确将租赁合同中出租人的权利让渡给陈冬芹，故陈冬芹有权依法主张权利。
润洋公司与被告凌翔签订的房屋租赁合同明确约定，未经出租人书面同意，承租人不得将租赁房屋转租或转借给第三方使用，而被告凌翔在未征得出租人润洋公司或此时已经取得房屋所有权的陈冬芹同意的情况下，于2014年12月15日将案涉房屋转租给被告何迎春，明显构成违约，此时润洋公司依法获得单方解除合同的权利。同时，被告凌翔仅给付了截止2015年3月24日的租金，此后租金再未缴纳。按照合同约定2015年3月25日起的下一租赁年度的租金应提前一个月缴纳，逾期超过15天，承租人亦有权终止合同（实为解除合同），而被告凌翔一直未再缴纳2015年3月25日起的租金。2015年4月29日，原告陈冬芹分别向被告凌翔、何迎春寄送函件，载明解除凌翔与润洋公司签订的租赁合同，并要求缴纳租金或占用费、退还房屋，但因原告并未能举证证明被告凌翔已经收悉，通知何迎春又不足以达到解除上述合同的法律效果，故案涉合同未因原告发函而解除，现原告作为房屋所有权人诉请要求解除凌翔与润洋公司签订的租赁合同，本院依法予以支持。经依法向被告凌翔送达原告的起诉状，本院认定上述房屋租赁合同于2015年8月13日解除。
被告凌翔作为承租人，依法负有腾空退房的义务。被告何迎春作为次承租人，实际控制、占有、使用着案涉房屋，依法也负有腾空交房义务。原告要求两被告腾空交房的诉讼请求，本院依法予以支持。
润洋公司与凌翔签订的房屋租赁合同是按以9间房屋的总建筑面积，按每平方米每天1.1元的标准计算租金，案涉房屋建筑面积在房屋所有权证上已经载明为69.07平方米，故其租金标准明确。因被告凌翔的上述违约行为客观存在，原告要求按约追究被告凌翔的违约责任，符合法律规定。原告主张被告凌翔实际已经缴纳的5万元保证金不予返还、按6个月租金标准支付补偿金12711.11元的诉讼请求，本院依法均予支持。关于2015年3月25日起至租赁房屋实际返还之日止的租金或占用费，原告主张均按合同约定租金标准的双倍计算，因原告未能提供充分有效的证据证明此时房屋租赁合同已经解除，故本院确定从2015年3月25日至合同解除前一日是（即2015年8月12日）仍按合同约定的租金标准收取租金，从合同解除之日（即2015年8月13日）起至房屋实际返还之日止，按合同约定的租金标准的两倍计算收取占用费，原告该项诉讼请求本院据实部分支持。因租赁房屋在上述期间实际由被告何迎春实际占有、使用，其作为次承租人对被告凌翔应负的给付租金及占用费的义务承担连带清偿责任。被告何迎春交付给凌翔的款项可另行向凌翔追偿，但不能抵算应向原告履行的义务。被告何迎春如有交付给原告的款项可作相应扣抵，与原告另有约定的可按约履行。
被告凌翔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对证据质证、对事实抗辩的权利，由此引起的不利后果依法由其自负。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告凌翔与润洋公司签订的案涉房屋的租赁合同于2015年8月13日解除。
二、被告凌翔、何迎春将海安县海安镇中大街6幢108室房屋腾空退还给原告陈冬芹。
三、被告凌翔给付原告陈冬芹房屋租金及占用费（从2015年3月25日至2015年8月12日，按每天69.65元计算给付租金；从2015年8月13日至腾空交房之日止，按每天139.3元标准计算给付占用费）。被告何迎春对被告凌翔该项义务承担连带责任。
四、被告凌翔向原告陈冬芹支付补偿金12711.11元。
五、被告凌翔已经缴纳的与案涉房屋相关部分的租赁保证金不予返还。
上述二至四项于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告未按上述期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告陈冬芹的其他诉讼请求。
案件受理费1368元，公告费700元，合计2068元，由被告凌翔负担（已由原告代垫，被告凌翔在履行上述判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1368元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 刘春华
代理审判员 陆晓丽
人民陪审员 钱德凤
二〇一六年六月二十三日
见习书记员 曹智梅
附：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条（第一款）当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十四条（第二款）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条（第一款）受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。