湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0192民初754号
原告：中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行，住所地：武汉东湖新技术开发区关山大道111号。
负责人：罗磊，行长。
委托诉讼代理人：于会黎，湖北山河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闵晓培，湖北山河律师事务所律师。
被告：徐程军，男，汉族，1981年11月20日出生，住武汉市武昌区，系武汉荷叶山庄酒店管理有限公司员工。
被告：南国置业股份有限公司，住所地：武汉市武昌区民主路789号。
法定代表人：薛志勇，董事长。
委托诉讼代理人：王茁原，湖北天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡思红，湖北天明律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行（以下简称农行光谷支行）诉被告徐程军、南国置业股份有限公司（以下简称南国置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员程静独任审判，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告农行光谷支行的委托诉讼代理人闵晓培，被告徐程军，被告南国置业公司的委托诉讼代理人胡思红到庭参加诉讼。经各方当事人申请，本院给予本案一个月调解期限，但各方未能达成一致意见，本案现已审理终结。
原告农行光谷支行向本院提出诉讼请求：1、徐程军偿还借款本金197702.53元，支付借款利息7434.32元、罚息173.37元、复利223.55元（暂计算至2017年2月4日），并支付本息还清之日的利息、罚息、复利；2、徐程军承担律师代理费8532.81元；3、农行光谷支行对徐程军提供抵押的位于武昌区风华天城二期月亮湾7栋2单元4层1号（武汉市期房抵押证明号为武房期昌字第200506774号）享有抵押权，并有权对该房屋折价，或者拍卖、变卖该房产所得款项在担保范围内优先受偿；4、南国置业公司对上述1、2项诉讼请求承担连带保证责任；5、徐程军、南国置业公司承担诉讼费、保全费等全部诉讼费用。
事实与理由：2005年12月8日，农行光谷支行与徐程军、南国置业公司签订个人购房担保借款合同，约定该行向徐程军提供借款240000元，期限为2005年12月9日至2035年12月9日，利率采用浮动利率，执行年利率为5.508%；还款方式为等额本息还款，以一个月为一个还款周期；若逾期还款，自逾期之日起按照合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息。徐程军以其名下位于武昌区风华天城二期月亮湾7栋2单元4层1号房屋为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行金及诉讼费、律师费、处置费、过户费等实现债权和抵押权的费用，并已办理抵押登记，取得了武汉市期房抵押证明（武房期昌字第200506774号）。南国置业公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证，保证范围同上。2005年12月9日，农行光谷支行向徐程军发放贷款240000元。截至2017年2月4日，徐程军逾期偿还借款本息12期次，尚欠借款本金197702.53元，借款利息7434.32元、罚息173.37元、复利223.55元，合计205533.77元。农行光谷支行特诉至法院。诉讼中，农行光谷支行将其第一项诉讼请求减少为由徐程军偿还借款本金197094.32元、支付截止到起诉之日的利息7413.54元、罚息144.83元、复利219.38元，并支付本息还清之日的利息、罚息、复利。
被告徐程军口头辩称，对农行光谷支行起诉的本金无异议，利息、罚息不清楚如何计算。
被告南国置业公司口头辩称，南国置业公司在借款合同项下承担的是阶段性担保责任，且借款人徐程军为其借款已提供了房产抵押，根据物权法第一百七十六条的规定，农行光谷支行应就物的担保优先实现其债权。
经审理查明：2005年12月8日，农行光谷支行与徐程军、南国置业公司签订个人购房担保借款合同，约定农行光谷支行向徐程军提供借款240000元，用于购买位于风华天城月亮湾7-2-401；借款期限自2005年12月9日起至2035年12月9日止，共360个月；借款利率执行年利率5.508%；如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按照调整后的相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款利率；徐程军未按本合同约定归还借款的，农行光谷支行对逾期借款本金从逾期之日直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起至罚息利率相应上调；对应付未付利息，农行光谷支行有权依据中国人民银行规定计收复利；徐程军不可撤销的授权农行光谷支行将全部借款直接划入售房人南国置业公司的账户；借款采用分期还款的方式归还本息，每一个月为一个还款周期，共360期，自借款发放后，每月的20日为还款日，归还借款本息方式为等额本息还款，徐程军每期应还款金额为1364元；南国置业公司为徐程军依本合同所形成的债务提供连带责任保证，保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的费用；徐程军以本合同项下所购房屋作抵押，由南国置业公司提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起，至徐程军取得房产证书，办妥正式抵押登记并将有关抵押文件交农行光谷支行收执之日止，为徐程军的债务承担连带保证责任；保证期间为本合同约定的徐程军债务履行期限届满之日起2年内；徐程军自愿以风华天城月亮湾7-2-401作为本合同项下债务的抵押物，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等实现债权的费用；合同有效期内，发生徐程军连续三期未足额偿还借款本息的，农行光谷支行有权停止发放借款、宣布本合同提前到期，行使抵押权或/和要求保证人承担保证责任。合同附房地产抵押清单，载明抵押人为徐程军，抵押权人为农行光谷支行，房产座落于南湖花园城。
当日，徐程军签署划款扣款授权书，载明徐程军委托农行光谷支行将贷款以徐程军购房款的名义直接划入南国置业公司账户内。农行光谷支行依约发放了借款240000元。2005年12月9日，徐程军签署借款凭证，载明借款金额240000元，借款日期2005年12月9日，到期日为2035年12月9日，借款利率5.508%。
同日，武汉市武昌区房产管理局核发武房期昌字第200506774号武汉市期房抵押证明，载明期房种类为预购商品房，期房座落于武昌区风华天城二期月亮湾7栋2单元4层1号，抵押人为徐程军，抵押权人为农行光谷支行，并载明本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护。
徐程军收到借款后，依约偿还了截至2016年1月20日的期款。2016年2月20日，徐程军仅偿还955.35元，欠付当期本金278.1元及相应罚息、复利未予偿还。其后，徐程军于2017年2月20日向农行光谷支行偿还款项1350.02元，该行用于冲抵上述2016年2月期款中所欠的借款本金、罚息及复利，以及2016年3月期款中的本金330.11元、利息685.23元、罚息29.63元。
截止到本案起诉之日，徐程军尚欠借款本金197094.32元，未付利息数额为7413.54元，未付罚息数额为144.83元，未付复利数额为219.38元。
另查明，上述房屋已交付使用，但未办理房屋权属证书，亦未办理房屋他项权证。
还查明，2016年5月11日，农行光谷支行与湖北山河律师事务所签订委托代理协议，约定湖北山河律师事务所接受委托，就个人逾期住房借款（贷款）纠纷法律诉讼项目提供代理服务，代理期限从2016年5月10日至2017年5月9日，代理方式为根据案件诉讼标的额按照代理费用计算标准及方式计算每起案件的代理费用。2017年2月16日，农行光谷支行向湖北山河律师事务所支付225325.14元。同日，该所向中国农业银行股份有限公司湖北省分行营业部开具本案代理费的增值税发票，金额为8532.81元。诉讼中，农行光谷支行陈述其无开具增值税发票的资格，故农业银行的增值税发票都是以湖北省分行营业部为主体的。
再查明，农行光谷支行原名称为中国农业银行股份有限公司武汉江南支行，于2013年8月22日变更为现名称。南国置业公司原名称为武汉南国置业有限公司，于2016年6月30日变更为现名称。
诉讼中，农行光谷支行陈述本案合同因徐程军未按期足额偿还贷款，于本案起诉之日提前到期。
以上事实，有个人购房担保借款合同、房地产抵押清单、划款扣款授权书、武汉市期房抵押证明、借款凭证、欠款明细、委托代理合同、付款凭证、律师费发票、工商资料及当事人陈述等予以证实。
本院认为，农行光谷支行与徐程军、南国置业公司签订的个人购房担保借款合同合法有效，受法律保护。农行光谷支行依约向徐程军发放了借款240000元，徐程军仅按月清偿了截止到2016年1月20日的借款本息，从2016年2月20日开始逾期还款，其行为已构成违约。根据合同约定，徐程军连续三期未足额偿还借款本息的，农行光谷支行有权宣布合同提前到期，故该行提起本案诉讼要求提前收回借款，本院予以支持。徐程军应偿还下欠的借款本金197094.32元，支付截止到起诉之日的利息、罚息、复利，并从起诉之次日起按照合同约定支付罚息至款项付清之日止。
徐程军以座落于武汉市武昌区风华天城二期月亮湾7栋2单元4层1号的房屋为其借款提供期房抵押担保，并办理了期房抵押证明，该证明载明本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护，农行光谷支行要求对该房屋折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿，本院予以支持。
本案合同约定南国置业公司为徐程军的债务提供阶段性保证担保，即自本合同签订之日起至徐程军取得房产证书，办妥正式抵押登记并将有关抵押文件交农行光谷支行收执之日止，为徐程军的债务承担连带保证责任，因至本案诉讼时，徐程军尚未取得房屋的权属证书，亦无法办理房屋抵押登记手续，故南国置业公司在本案中仍应承担连带保证责任。鉴于徐程军已提供了房屋抵押担保，上述个人购房担保借款合同中未对农行光谷支行实现担保的顺序作出约定，根据《中华人民共和国担保费》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”的规定，南国置业公司应在农业光谷支行对徐程军抵押的房屋行使优先受偿权后，在不足部分的范围内承担连带保证责任。根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款的规定，该公司在承担保证责任后，有权向徐程军追偿。
对于农行光谷支行请求的律师费8532.81元，属于其实现债权的费用，且在购房担保借款合同中进行了明确约定，故徐程军应当承担该费用。
综上，农行光谷支行的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告徐程军于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行偿还借款本金197094.32元,；
二、被告徐程军于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行支付截止到2017年2月24日的利息7413.54元、罚息144.83元、复利219.38元，2017年2月25日至款项付清之日止的罚息按照合同约定计算；
三、被告徐程军于本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行支付律师费8532.81元；
四、原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行对座落于房屋武昌区风华天城二期月亮湾7栋2单元4层1号（期房抵押证明编号为武房期昌字第200506774号），在折价或者以拍卖、变卖所得的价款在上述第一、二、三项确定的债务范围内享有优先受偿权；
五、被告南国置业股份有限公司对上述一、二、三项确定的被告徐程军的债务，在原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行行使上述第四项优先受偿权后，在不足部分的范围内承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向被告徐程军追偿；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4512元，减半收取2256元，由原告中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行负担225.6元，被告徐程军、南国置业股份有限公司共同负担2030.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 程静
二〇一七年六月十九日
书记员 虞尧