湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0381民初1384号
原告：丹江口市国有资产经营管理有限公司。住所地：湖北省丹江口市丹二路**号。统一社会信用代码：914203816826618683。
法定代表人：石晓宇，该公司董事长。
委托代理人：张泓，该公司副部长。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。
委托代理人：刘均，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：桂萍，女，生于1980年8月24日。
委托代理人：兰正利，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。
第三人：程祖文，男，生于1966年3月25日，汉族。
第三人：刘虎，男，生于1993年3月25日，汉族。
原告丹江口市国有资产经营管理有限公司诉被告桂萍房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年6月20日立案，在审理过程中，发现案件处理结果与第三人程祖文、刘虎有利害关系，本院依职权追加程祖文、刘虎为本案第三人参与本案诉讼。2016年11月10日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丹江口市国有资产经营管理有限公司的委托代理人张泓、刘均，被告桂萍及委托代理人兰正利，第三人程祖文、刘虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丹江口市国有资产经营管理有限公司诉称，2015年12月14日原、被告签订了《丹江口市行政事业单位房屋及门面房屋租赁合同书》，原告将位于丹江口市人民路22-8号的房屋租赁给被告，租赁期限为1年，即2016年1月1日至2016年12月31日止，在合同中约定了租金及押金的支付方式，对合同的变更、解除与终止及违约责任也做了约定。被告接手房屋后，虽然按合同约定交纳了租金，但被告未按合同第八条第七项的约定，未经原告同意擅自将租赁的房屋转租，原告多次找被告要求终止转租，但被告置之不理。原告认为被告已构成违约。为此，请求判令解除与被告之间的租赁合同关系，返还租赁的房屋，支付违约金6336元。要求第三人程祖文、刘虎返还原告的房屋。
被告桂萍辩称，我于2008年起租赁丹江口市广播电视局的门面房屋，后将部分房屋转租给他人，丹江口市广播电视局是明知的，从2014年原告代管该房屋资产，与我签订合同，对房屋的使用状况也是明知的。被告从2008年开始承租房屋，双方的承租关系是长期的、连续的租赁关系，原告超过6个月未主张权利，因此，原告的请求应当驳回。
第三人程祖文述称，我于2012年与桂萍签订转让合同，原告在6个月内未提出异议，认可我们作为次承租人。我从被告处转租的房屋，有权继续租赁。
第三人刘虎述称，我以2年8万元租赁桂萍的房屋，桂萍违规出租门面，我们是直接经营者、受害者，希望给我们一些赔偿。我的租赁期限未到，应当继续租赁。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。
经审理查明：本案诉争的房屋原为丹江口市广播电视局所有，2008年7月20日，丹江口市广播电视发展中心与被告签订合同，将该房屋租赁给被告使用，2012年8月16日，被告与第三人程祖文签订转让合同，将房屋转租给第三人程祖文，期限到2017年8月19日止。2015年6月18日，被告和第三人刘虎签订租赁合同，租赁期限到2017年6月24日止。2014年丹江口市广播电视局将该房屋所有权移交给原告。2014年7月21日原告与被告签订了租期1年的租赁合同，并已履行完毕。2015年12月14日，原、被告又签订了租期1年的租赁合同，合同期自2016年1月1日起至2016年12月31日止。在合同中约定了租金及押金的支付方式，对合同的变更、解除与终止及违约责任也做了约定。合同签订后，被告按合同约定交纳了租金，但房屋仍由第三人程祖文、刘虎经营。因在该地段原告的门面房屋较多，转租现象严重，有些房屋的次承租人向原告举报承租人转租房屋。2016年4月，原告检查租赁的房屋，发现了被告的转租行为，于2016年5月30日向被告发出通知，告知被告违反合同约定转租房屋，要求被告5日内整改到位，逾期未改，承担违约责任。被告接通知后，也通知了第三人程祖文、刘虎，要求收回转租房屋未果。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法、有效，虽然被告将租赁的房屋在所有权不属于原告时，早已将房屋的一部分转租给第三人程祖文、刘虎，但是房屋所有权人变更为原告后，在原告与被告签订房屋租赁合同中明确约定，未经原告书面同意，被告不得将房屋转租，被告仍将房屋转租给第三人程祖文、刘虎使用，被告转租房屋的行为违反了合同的约定。原告要求解除与被告的房屋租赁合同并承担违约金的请求，符合双方的约定，本院予以支持。在该房屋的所有权未转移时，丹江口市广播电视局是否按合同的约定要求被告承担违约责任，是丹江口市广播电视局对自己权利的处分。在房屋的所有权转移给原告后，丹江口市广播电视局和原告是两个不同的法人机构，因此，丹江口市广播电视局明知转租行为，不代表原告也应知道该转租行为。被告以丹江口市广播电视局明知被告的转租行为进行抗辩，该辩解理由本院不予采纳。原告在2014年与被告签订租赁期为1年的合同后，该合同已履行完毕，被告未举出原告在该合同履行期限内原告就已知晓被告转租行为的证据。即使原告知晓该转租，在该合同履行过程中是否要求被告承担违约责任，是原告对自己权利的处分。2015年原告又与被告签订了租赁合同，该合同也约定了被告未经原告书面同意不得转租。原告以该合同的约定要求被告承担违约责任并无不当。因此被告以双方的承租关系是长期的、连续的租赁关系，原告超过6个月未主张权利进行辩解的理由不能成立。被告违反合同约定将不属于自己的房屋租赁给第三人使用，属于无权处分他人财产，原告被告的转租行为也没有进行追认，因此该转租行为无效，原告要求被告及第三人腾退返还房屋的请求符合法律规定，本院予以支持。被告及第三人请求不应腾退房屋的理由不能成立，本院不予采纳。第三人要求的损失赔偿，可另行主张权利。
综上所述，被告违反合同约定，将租赁的房屋转租给第三人，应承担违约责任。原告要求解除与被告的租赁合同，要求被告支付违约金6336元的请求本院予以支持。要求被告及第三人腾退返还房屋的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告丹江口市国有资产经营管理有限公司与被告桂萍的房屋租赁合同。
二、被告桂萍在本判决生效后10日内支付原告丹江口市国有资产经营管理有限公司违约金6336元。
三、被告桂萍、第三人程祖文、刘虎在本判决生效后十日内腾退返还原告丹江口市国有资产经营管理有限公司的房屋。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告桂萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户号；17234901040010701。户名：湖北省十堰市中级人民法院，通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 王少波
审 判 员 周智华
人民陪审员 杨 月
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 陈 伟
本案所适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。