河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2015）柘民初字第2311号原告宋某，女，1983年2月24日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托代理人李廉颇，河南京港律师事务所律师。被告郑州金沙置业有限公司，住所地郑州市二七区兴华南街99号，组织机构代码67167798-7。法定代表人杨某，职务董事长。委托代理人梁启万，该公司副总经理。委托代理人代福华，河南陆达律师事务所律师。被告郑州金沙置业有限公司柘城分公司，住所地柘城县未来大道与迎宾大道交叉口，组织机构代码57760059-6。负责人杨利民，职务总经理。委托代理人梁启万，该公司副总经理。委托代理人代福华，河南陆达律师事务所律师。原告宋伟娜与被告郑州金沙置业有限公司、郑州金沙置业有限公司柘城分公司（以下简称金沙柘城分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理，原告宋伟娜委托代理人李廉颇，被告郑州金沙置业有限公司、郑州金沙置业有限公司柘城分公司的委托代理人梁启万、代福华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋伟娜诉称，2014年2月8日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于柘城县未来大道北侧政府西侧的第5号楼（幢）5-502-1、5-502-2号商铺，原告已经支付被告全部购房款，被告向原告出具了收据及发票，该合同已经成立。2014年2月24日原告领取了金沙府西花园第5号楼（幢）5-502-1、5-502-2号商铺的房产证，但被告一直未交付房屋。无奈起诉来院，要求判决被告继续履行向原告交付柘城县未来大道北侧政府西侧金沙府西花园第5号楼(幢)5-502-1、5-502-2号商铺的义务；被告自2014年2月24日起至完成交付之日止按原告已经支付购房款的万分之三向原告支付违约金（暂计至2015年7月16日共计507天，违约金为914535×3÷10000×507＝139100.774元），被告承担本案的诉讼费。被告郑州金沙置业有限公司、郑州金沙置业有限公司柘城分公司未提供书面答辩状，其委托代理人在庭审中口头辩称，1.宋伟娜起诉的商铺未交房的过错在于原告迟迟不来收房，买房时是现房，不存在被告违约的问题。现再次通知原告三天内办理交房手续，否则后续损失仍由原告自行承担；2.即便违约，所谓违约金也计算过高。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.原告在履行合同过程中是否存在违约行为，其要求被告交付房屋、协助办理房屋产权证并支付违约金，有无事实和法律依据，应否支持；2.如果被告违约，原告请求的违约金数额是否合理。原告宋伟娜为支持其主张向本院提交的证据材料有：1.房屋买卖合同两份，证明原被告签订有合法有效的买卖合同，该合同已经生效并实际履行，房屋单价为每平方米4068元。原告已经按照合同约定支付全部购房款，因房屋建设未达到交房条件，被告一直未交付房产，被告应承担购房款每日万分之三的违约金，直至被告交房之日止；2.刷卡记录六份，证明原告已经足额支付上述房屋购房款；3.照片、录像一份，证明2015年7月3日原告到被告处要求交付房屋并给付相关费用票据，但被告拒绝交付房屋且仅给了不动产购房发票和房屋专项维修基金票据。被告郑州金沙置业有限公司、郑州金沙置业有限公司柘城分公司向本院提供的证据材料有，1.王今朝购房发票七张，证明由于该房屋编号改动，王今朝领到房产证的7间房屋与房屋买卖合同上约定的房屋一致。王今朝起诉主张3-304，3-305，3-306，3-307，3-308，3-309，3-310及1套面积为130平方左右住宅，没有任何证据；2.赵学华商铺买卖合同三份，付款凭证四组，证明2012年10月赵学华一次性购买涉案楼盘商铺1029.92平方米，订购时间远远早于原告的购房时间，但商铺单价已达到每平方米5300元。因此原告主张商铺单价每平方4068元是不正确的，4068元不是实际单价；3.金沙置业有限公司收到房款证据（共计9386861元），代办证费、维修基金、契税证据（共375000元），证明被告实际收到9761861元；4.王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰房款计算明细表一份，代办证费、代交维修基金、代交契税明细表一份及相应凭证，证明1.原告交的总款项减去代办代交税费，剩余款项正好是王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰购房总面积与单价每平方米5500元的乘积；2.2013年王今朝共交三笔款合计4378308元，恰恰是王今朝购房面积与每平方米5500元的乘积；5.卢某和康某证言各一份，证明原告实际购房款单价是5500元每平方米，但应原告的要求，对外写成4068元，目的是为了少缴购房税款，房产证、维修基金、契税是金沙公司代办、代交的；6.法院调取的王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰房产评估报告及抵押物清单，证明原告购房后不久即用所购房屋抵押贷款，房屋单价是每平方米5500元，而不是4068元；7.卢某、康某出庭证言。被告郑州金沙置业有限公司、郑州金沙置业有限公司柘城分公司对原告宋伟娜提供的证据质证意见为，对证据1买卖合同的房价不真实，为了少缴购房税款，被告应原告的请求而将房屋单价写成每平方米4068元，实际的房屋单价是每平方米5500元。证据2王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰总共交款9761861元（含房款、代办证费、契税、维修基金等），五人出于混淆视听的目的，少报部分所交款项。王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰交款总额减去代办代交税费，剩余款正好是五人购房总面积与单价5500元的乘积，说明房屋单价应是每平方米5500元。证据3不能证明原告证明目的，仅能证明该五人在2015年7月3日把购房发票拿走，本案房屋的办证、契税、维修基金等是由被告代办、代交。原告宋伟娜对被告郑州金沙置业有限公司、郑州金沙置业有限公司柘城分公司提供的证据质证意见为，对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该发票能够证明王今朝与被告签订有七套商品房买卖合同，房屋单价为每平方米4068元，该合同已经实际履行。对证据2真实性无异议，但该证据与本案不具有关联性，买卖合同仅能约束合同双方当事人，对第三人没有约束力。而且赵学华仅购买了三套商铺，且是分期付款，与本案不具有可比性。证据3能证明王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰交纳了十八套门面房的购房款和四套住宅的购房款共计9486861元，另外王今朝缴纳了所有代办房产证等手续的费用190000元，王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰与被告一同去房管局缴纳所有办证费用(一部分现金，一部分刷卡由被告代办)，因为原告在商丘，双方约定所有手续均由被告代为办理，原告承担费用，双方以被告提供的票据进行结算，多退少补，但是被告至今拒不提供原告部分票据，导致双方一直无法结算办证费用。对证据5真实性及证明目的均有异议，房款明细表系被告制作的，与事实和合同不符，价格应为每平方米4068元。无论被告怎样计算，得出的房价是多少，均无法否定双方协商一致的在房管局备案的每平方米4068元的事实。对法院调取的证据真实性无异议，但该证据与本案不具有关联性。原告家在商丘，在柘城购买房产是一种投资行为，如没有利润原告不会投资，被告主张房屋单价为每平方米5500元，没有任何事实和法律依据。证人卢某、康某均为被告职工，被告有权利委托二人作为诉讼代理人出庭，故两位证人的陈述仅能视为代表被告进行陈述，所有对原告不利的部分原告均不予以认可。经庭审质证，对原告提供的证据材料分析认证如下，对证据2、3真实性予以确认，但该证据与房屋买卖合同，不足以证明原告宋伟娜购买房屋的单价为每平方米4068元，确认原告宋伟娜通过银行支付给被告郑州金沙置业有限公司1236466元及相应的房屋办理费，契税等。对被告郑州金沙置业有限公司、郑州金沙置业有限公司柘城分公司提供的证据分析认证如下，被告提供的王今朝七张购房发票，金沙置业有限公司收到房款证据共计9386861元，金沙公司代办证费、维修基金、契税证据共375000元、原告与王永新、朱宇峰、宋伟娜、王修领房款计算明细表一份，代办证费，代交维修基金，代交契税明细表一份及相应凭证能够和原告提供的六份刷卡记录相印证，且原告认可总房款缴纳数额为9486861元，另外王今朝缴纳了所有代办房产证等手续的费用190000元，王永新、朱宇峰、宋伟娜、王修领与被告一同去房管局缴纳所有办证费用(一部分现金，一部分刷卡由被告代办)，该9486861元包括原告在购买房子时所缴纳的100000元定金，与金沙置业有限公司收到房款共计9386861元相吻合，且被告称该100000元定金转为王永新、朱宇峰、宋伟娜、王修领的办证费用，原告王今朝的办证费用、契税等共缴纳190000元是原告和被告均认可的，被告称金沙公司代办证费、维修基金、契税证据共375000元中包括王今朝的办证费用、契税等共缴纳190000元，和被告与其他四人一起去房产局缴纳的办证费用、契税等。综合被告提供的证据能够相互印证原告和被告签订的商铺买卖价款为每平方米5500元，并不包括130平方米住宅，故对被告的证据材料均予以采信。经审理查明，2014年2月8日原告宋伟娜与被告金沙置业有限公司签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买被告位于柘城县未来大道北侧政府西侧金沙府西花园第5号楼（幢）5-502-1、5-502-2号商铺，面积分别为122.394平方米、102.418平方米，总面积为224.812平方米，总购房款为1236466元，房屋单价购房合同显示为每平方米4068元，按购房款与面积的比率为单价每平方米5500元。此后，原告支付了全部购房款及相应的办证费用、契税等。2014年2月24日原告宋伟娜领取了第5号楼（幢）5-502-1、5-502-2号商铺的房产证，原、被告因商铺室内的楼梯改装问题发生分歧，原告至今未接收并实际使用该房屋，但原告于2014年1月24日用该房屋作抵押向商丘银行股份有限公司进行了贷款，抵押评估价为每平方米8500元。另查明，2013年11月至2014年2月，宋伟娜、朱宇峰、王修领、王今朝、王永新分别与被告郑州金沙置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买被告位于柘城县未来大道北侧政府西侧金沙府西花园的商铺，后双方因商铺室内的楼梯改装问题发生纠纷，其五人于2015年11月8日委托李廉颇律师分别起诉至本院。本院认为，民事主体应依据社会公认的公平观念从事民事活动，以维持当事人之间的利益均衡，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原告宋伟娜和被告郑州金沙置业有限公司在平等、自愿的基础上达成购买二间商铺的意愿，虽然所签订的买卖合同显示房屋价款为每平方米4068元，但综合原、被告提供的证据能够印证该房屋的实际成交价为每平方米5500元。在原、被告均认可的王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰已经交纳的总价款9386861元（包括同时购买商铺的王修领、王永新、宋伟娜、王今朝所交纳房款）的前提下，按照被告提出的王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰已经领取房产证的十五套商铺面积计算，每平方米的价款是5500元；如果按照原告认为的该总价款是王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰购买的十八套商铺面积（按每平方米4068元计算）和4套130平方米的住宅（每平方米2200元）总和计算，实际交款与原告所称的价款不一致，即用王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰缴纳的总房款和主张的购买面积计算后不能和商铺每平方米4068元的价款相吻合，且原告未提供充分证据证明王修领、王永新、宋伟娜、王今朝、朱宇峰五人所缴纳的总价款中包括王今朝主张的另外3间商铺和王修领、王永新、王今朝、朱宇峰主张的4套130平方米的住宅。另外，原告购买3间商铺和4套130平方米的住宅先交款而不签订合同的做法不合常理，结合其他人购买房屋的实际成交价格，该地段房屋在原告购买之前的2012年10月已经是每平方米5300元，且该房屋抵押估价的价值为每平方米8500元，故原告称购房较多，价格便宜，单价为每平方米4068元无事实依据，不予支持。2014年2月24日原告领取了所购房屋的房产证，且于2014年1月24日用该房屋抵押贷款，根据法律规定,应视为被告已向原告支付房产。但根据该种房屋的交易习惯，被告应依照原告的要求改扩建楼梯，而原告无充分证据证明其主动接受房屋并要求改扩建楼梯，对此，原、被告均有过错，但鉴于原告已领取了房产证，原告是实际的权利所有人和使用人，原告的过错责任较大，被告应酌定给付原告补偿款20000元，原告要求支付万分之三的违约金不予支持。原告宋伟娜要求立即交付涉案房屋的诉请应予支持，对原告的其他诉请因没有证据证明，本院不予支持。本案原告宋伟娜的房屋购买合同是同被告郑州金沙置业有限公司签订的，被告郑州金沙置业有限公司柘城分公司是被告郑州金沙置业有限公司的分公司，无独立的法律地位，不能独立承担民事责任，相应责任应由被告郑州金沙置业有限公司承担。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州金沙置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告宋伟娜交付柘城县未来大道北侧政府西侧金沙府西花园第5号楼（幢）5-502-1、5-502-2号商铺；二、被告郑州金沙置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告宋伟娜支付补偿款20000元；三、驳回原告宋伟娜对被告郑州金沙置业有限公司柘城分公司的诉讼请求；四、驳回原告宋伟娜的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14283元，由被告郑州金沙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  张书勤审判员  张凤祥审判员  贺德威二〇一五年十二月三十日书记员  邢倩倩