广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第269号
原告：余宝卿，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：黄鸿茂，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：夏志强，广东民诚众信律师事务所律师。
被告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省增城市新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。
法定代表人：黄俊灿。
委托代理人：陆文新、简鸿就，广东达盛律师事务所律师、实习律师。
原告余宝卿诉被告广州市东凌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余宝卿及其委托代理人黄鸿茂、夏志强，被告广州市东凌房地产开发有限公司的委托代理人陆文新、简鸿就到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余宝卿诉称：原告于2007年10月9日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了荔湖城三叠院第三街2单元02号房。2008年5月，被告通知原告入伙。原告接受钥匙后，经检查，发现房屋存在漏水等问题，即向被告反映，并在2008年6月将房屋钥匙交给了被告用于整改。整改过程中，房屋的质量问题始终没有得到解决，进而还发现房屋的电路方面存在漏电的问题，由于存在这些严重的安全问题，原告一直未能使用该房屋。当时小区负责接待业主的整改申请的都是深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，为了督促他们尽快完成房屋的整改工作，原告遂通知被告，由于房屋的质量问题影响了原告对房屋的正常使用，事实上原告一直未实际使用该房屋，在整改工作完全做好之前，原告将拒绝支付物业管理费以行使抗辩权。直至2012年中，该房屋的整改工作才基本完成，原告才正式入住该房屋，原告即按时缴纳物业管理费。由于被告交付的房屋有质量问题，影响了原告对房屋的使用，被告应赔偿原告的经济损失，比照该房屋的市场租金价格，自2008年5月至2012年6月，被告给原告造成的损失合计为122500元，此外，在房屋整改期间，原告并未使用该房屋，也没有享受物业管理公司的物业管理服务，所以，此期间额外支出的物业管理费也应由被告承担。为此，原告请求判令，1、被告赔偿因房屋质量问题给原告造成的损失l22500元；2、被告承担物业管理费损失合计30130.15元（暂计至2013年lO月31日）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告广州市东凌房地产开发有限公司辩称：一、原告主张房屋维修期间的损失没有合同依据和法律依据。被告销售的房屋已经取得竣工验收证明，房屋质量符合法律法规的规定。原告于2008年3月1日收楼，收楼后，被告作为开发商，依法是按照法律规定和《住宅质量保证书》的约定履行保修责任。根据《住宅质量保证书》的约定，墙面、地下室漏水的保修期间是3年，电气管线的保修期限是2年，保修期间内是无偿维修。原告于2012年4月3日所述的墙面、地下漏水问题和电路问题，均已超过约定的保修期限，被告本无义务进行维修，如要维修，则须是有偿服务，但被告考虑到树立企业的良好形象，就未向原告收取服务费用，被告向原告无偿提供了帮助，原告却向被告主张所谓的维修期间的损失明显没有任何依据。其次，退一万步说，即使被告附有保修义务，但被告履行了自己的义务，原告最后对被告的维修是认可的，并对服务态度表示满意，而且，双方签订的商品房买卖合同和《住宅质量保证书》均没有约定被告在履行自己的保修责任时需要赔偿原告维修期间的损失，也没有任何法律法规规定开发商需要承担上述法律责任。二、原告无证据证明自己因房屋维修受到了损失，也无证据证明具体的损失金额。原告没有明确陈述究竟遭受了何种损失，也没有证据证明所谓的损失与被告的行为存在因果关系，原告按所谓的市场租金价格计算损失也是没有任何法律依据和事实依据的。三、原告要求被告承担物业管理费没有法律依据和事实依据。首先，没有法律规定开发商需要承担维修期间的物业管理费用，其次，原告并没有证据证明其未使用该房屋，而且，虽然被告有给原告维修过房屋，但维修所需要的时间是很短的，维修并非一直持续的，维修并不足以造成原告连续四年无法使用房屋的后果。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2006010826），约定原告向被告购买位于增城市新塘镇永和荔湖城三叠院三街2层02号房。该商品房的用途为住宅，合同约定建筑面积175.84平方米，套内建筑面积159.58平方米，按套内建筑面积计算房价，单价每平方米12462.46元，总金额1988760元。合同第八条交房期限约定，被告应当在2008年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第十六条保修责任约定，原告购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件；被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务；因不可抗力或者非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由原告承担。合同附件三装修、设备标准为精装修；附件四《补充协议》第八条约定，被告进行保修工作时，原告应给予一切必要的协助；经过验收后原告仍对维修工程质量有异议的，则以该商品项目的工程监理单位的验收或检测意见确定是否合格。《住宅质量保证书》对21个保修项目、保修期限和保修责任作了约定。其中保修期限约定，地基和主体结构保修期限为设计规定的合理使用期限；屋面防水5年；地面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏3年等；保修责任约定，属建设单位工程质量问题的，在保修期内由建设单位无偿进行维修。
同日，原告与深圳市金地物业管理有限公司广州分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定深圳市金地物业管理有限公司广州分公司为原告的涉案房屋提供物业服务。物业管理费标准为3.00元／㎡·月×建筑面积，物业管理服务费的计费时间自商品房买卖合同中约定的交楼时间起计收，物业管理服务费实行按月计收的方式，于每月10前交纳。原告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，深圳市金地物业管理有限公司广州分公司有权要求原告补交并从逾期之日起，按日计收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务。
增城市建设局就涉案商品房建设工程于2007年12月24日核发了《竣工验收备案表》。2008年3月1日，原告对涉案房屋办理了收房手续，被告赠送了10个月的物业管理服务费给原告。2008年6月21日，原告将大门钥匙交给被告维修房屋，由被告员工写回收到原告钥匙的收据给原告收执，被告维修好后于当月将钥匙交回给原告。2008年11月9日和同月16日，涉案房屋因入户门、厨房天花、房门存有质量问题以及阳台地漏积水、车库油漆未完工、玻璃门锁不上等问题，原告分别将大门钥匙和车库钥匙交给被告作维修使用，由被告立回收据给原告收执，同年11月底维修好，被告将钥匙交还给原告。2012年4月22日，涉案房屋因阳台灯不亮、外墙砖脱落等质量问题，原告再次将入门钥匙交给被告维修，并由被告写回收到原告入门钥匙的收据给原告收执，被告于当日将房屋维修好并交回钥匙给原告。
涉案房屋于2012年6月14日办理到房地产权证，房屋建筑面积为182.36平方米，比合同约定的建筑面积175.84平方米多6.52平方米。原告收楼时向深圳市金地物业管理有限公司广州分公司交纳了2008年3月至5月的物业管理服务费1583元，2008年6月至2009年3月共10个月的物业管理服务费为被告赠送给原告，该费用由被告与深圳市金地物业管理有限公司广州分公司进行结算。2009年4月至2014年2月止的物业管理服务费21297元（其中2009年4月、5月按合同约定的建筑面积175.84平方米计算，每月的物业管理服务费为527.52元，2009年6月起按房地产权证的建筑面积182.36平方米计算，每月的物业管理服务费为547.08元）原告已向深圳市金地物业管理有限公司广州分公司交纳。2014年1月26日，原告向本院提起诉讼，请求判决支持其诉讼请求。
另，根据增城市国土资源和房屋管理局增国房字（2008）11号《关于公布2008年增城市房屋租金参考价的通知》，新塘镇房屋租金参考价，其中永和片区新新公路（南至永平街、北至新城中路，低层6元／月.平方米）；永平街2元／月.平方米；除上述路段的其他2元／月.平方米。（2011）248号《关于公布2012年增城市房屋租金参考价的通知》，新塘镇房屋租金参考价，其中永和片区新新公路（南至永平街、北至新城中路，低层6元／月.平方米）；永平街2元／月.平方米；除上述路段的其他2元／月.平方米。
以上事实有《房屋买卖合同》、《住宅质量保证书》、《前期物业管理服务协议》《收楼资料／钥匙签收单及收娄意见书》、管理费收据、收款单等证据证实，原、被告当庭陈述在案。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号2006010826）是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。
原告按合同约定在2008年3月1日办理了收房手续，原告收房后出现的质量问题，根据《房屋买卖合同》保修责任约定，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，履行保修义务。2008年6月21日、2008年11月9日和同月16日、2012年4月22日，涉案房屋出现入户门、厨房天花、阳台地漏积水、外墙砖脱落等质量问题，被告依约进行了维修，并于当月维修好将房屋钥匙交还给原告，对此被告已按合同约定履行了保修义务。对原告提出涉案房屋在2009年7月12日因出现漏电一直不能居住，直至2012年4月22日才维修好的主张没有提供合法有效的证据证明，况且，从原告诉辩的在2012年4月22日交钥匙给被告维修，被告在该次维修就已将漏电问题维修好的事实看，原告主张涉案房屋从2009年7月12日就因漏电问题不能居住，证据不足。由于涉案房屋出现的上述质量问题不足于影响原告的正常居住生活，因此，原告请求被告赔偿租金、物业管理服务费等损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告余宝卿的诉讼请求。
案件受理费3360元由原告余宝卿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 涂玉田
审 判 员 卢艳晖
人民陪审员 温丽丹
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 刘翠荣
叶雨
附本判决相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。