广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终966号上诉人（一审被告、反诉原告）：广西禾信投资管理有限公司，住所地：广西柳州市跃进路19号天元金都2单元7楼18号-25号。法定代表人：黄恒宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵明健，广西盛君律师事务所律师。委托诉讼代理人：何炳超，该公司员工。被上诉人（一审原告、反诉被告）：苏祖培，男，壮族，1988年2月16日出生，住址广西武宣县。上诉人广西禾信投资管理有限公司（以下简称“禾信公司”）因与被上诉人苏祖培商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2017）桂1302民初2375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。上诉人禾信公司的委托诉讼代理人赵明健、何炳超，被上诉人苏祖培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人禾信公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项全部内容，依法予以改判。2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人逾期付款天数有误。一审法院酌定在《商品房买卖合同》中约定的提交材料之日起一个月内为办理贷款合同的合理期限是错误的。《合同补充协议》明确约定：“买受人选择了申请公积金贷款的，承诺在2014年8月8日开具相关证明并准备申请公积金贷款所需的全部资料交到来宾市住房公积金管理中心审批通过之日起七日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括缴纳费用及提供办理公积金所规定的全部材料等，否则视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延，并按本合同第八条规定追究买受人违约责任。”按照上述约定，被上诉人应当在2014年8月15日前签订贷款合同，而被上诉人拖延至2014年12月19日才与银行签订货款合同，显然已逾期付款135天，并非一审判决认定的59天。二、一审判决认定上诉人迟延交房342天有误。《商品房买卖合同》第九条第2项约定：“如遇下列特殊原因出卖人可据实予以延期：1.四小时以上及气象部门的气象记录有中雨以上的降雨时；2.买受人未按约定付清房款，交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。”故扣除中雨以上的天数51天，被上诉人逾期付款135天，全部购房款到账后，交房时间相应顺延，上诉人真正逾期交房天数应为118天。三、一审判决将被上诉人逾期付款天数扣减期间的中雨天数是错误的，双方在《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中对此均未约定，既然未约定，则不应随意扣减。四、一审判决在反诉部分认定被上诉人应支付的逾期付款的违约金有误。上诉人真正逾期交房天数为118天，逾期交房违约金应为25115.42元，而被上诉人逾期付款135天，逾期付款违约金为14850元，两者相冲抵后，上诉人应补给被上诉人10265.42元。被上诉人辩称，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人提供的雨天数资料应有气象部门盖章才有效。延期办理贷款是上诉人的责任，因为银行是上诉人指定的，就算是被上诉人的责任，但已过了2年，按法律规定，本案已经超过诉讼时效，不应追究被上诉人的责任。被上诉人苏祖培向一审法院起诉请求：1.判令禾信公司赔偿逾期交房违约金72579元；2.本案诉讼费由禾信公司承担。上诉人禾信公司向一审法院提出反诉请求：1.判令苏祖培支付逾期付款违约金14850元；2.本案诉讼费由苏祖培负担。一审法院认定事实：2014年7月29日，苏祖培与禾信公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：苏祖培购买禾信开发的古三路东35号禾信·城市典范3号楼301号房，总金额425685元；付款方式为：2014年7月31日前支付总房款48%即205685元、余款220000元由买受人采用银行按揭付款方式，买受人承诺在签订本合同后七日内（即2014年8月5日）与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括缴纳费用及提供办理按揭所规定的全部资料等，否则视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延，并按本合同第八条规定追究买受人的违约责任；买受人未按规定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2014年12月30日前将验收合格的房屋交付买受人，但如遇下列特殊原因，出卖人可延期：1、不可抗力；2……气象部门的气象记录中有中雨以上（包含中雨）降雨时；出卖人逾期交房不超过90日，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，超过90日后按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。同年8月5日，禾信公司向苏祖培出具金额为205685元的销售不动产统一发票。同年12月19日，苏祖培与禾信公司、农行来宾柳来支行签订《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》。2015年1月13日，农行来宾柳来支行向禾信公司发放贷款220000元。同年12月8日，禾信公司通知苏祖培收房。另查明，本案购房合同签订的次日2014年7月30日至2015年10月31日间，来宾市降雨量为中雨及以上天气的天数为51天。禾信公司未提交2015年10月31日之后的气象凭证。一审法院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。禾信公司未在合同约定的2014年12月30日前交付房屋，迟延342天交房毫无疑问，但对迟延交房的天数及原因，禾信公司提出理由有：迟延天数应当扣除合同约定的中雨天气59天，苏祖培逾期135天签订贷款合同，即禾信公司认为顺延交房的天数为194天。对禾信公司提出的第一个理由，一审法院认为，结合气象凭证可知从合同签订之次日2014年7月30日至通知交房之前一日2015年12月7日间，降雨量为中雨及以上的天数为51天，即禾信公司依合同约定可以顺延交房的天数为51天。对禾信公司提出的第二个理由，一审法院认为，苏祖培虽未在合同约定的时间签订贷款合同，但结合合同的约定、办理贷款的基本流程等，开发商、买房人均对积极促成贷款合同的签订负有义务，但根据双方现有证据，无法认定购房人迟延办理贷款合同完全归责于哪一方。因此，一审法院酌定本案《商品房买卖合同》中约定的提交材料日2014年8月5日之后的一个月为办理贷款合同的合理期限，超过该合理期限签订贷款合同的，视为买受人违约，即2014年9月6日至贷款合同实际签订之日2014年12月19日的前一天日期间共计104天为苏祖培逾期办理贷款的天数，该天数即禾信公司以第二个理由顺延交房的天数。另外，合理准备期限届满的2014年9月6日后至实际签订贷款合同之日2014年12月19日期间的中雨及以上降雨量的天数6天，不再从逾期交房天数中扣减。综上所述，禾信公司迟延342天交付商品房，扣减符合合同约定情形的合理天数148天（51天+103天-6天），因禾信公司自身原因违约导致的迟延交房天数为194天（342天-148天）。即禾信应当向谭林支付的逾期交房违约金为50656元（425685元×50/000×238天）。对禾信公司的反诉主张，基于上述理由，买受人苏祖培未在合理期限内办理贷款合同，已经构成违约，应当依约向禾信公司按日支付逾期应付款50/000的违约金，共计11330元（220000元×50/000×103天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、广西禾信投资管理有限公司支付苏祖培逾期交房的违约金50656元；二、苏祖培支付广西禾信投资管理有限公司逾期支付房款的违约金11330元。上述互负债务相互抵扣后，广西禾信投资管理有限公司向苏祖培支付39326元。本案本诉受理费1614元苏祖培已预交，减半收取807元，反诉受理费86元广西禾信投资管理有限公司已预交，由广西禾信投资管理有限公司负担513元，苏祖培负担380元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中明确约定2014年12月30日前将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位共同验收合格的商品房交付买受人使用，现上诉人未能按期交房，已构成违约，理应承担违约责任。关于上诉人逾期交房的天数，合同约定的交房时间为2014年12月30日，实际交房日期为2015年12月8日，但因双方在合同中约定有顺延事由，故应予以扣除。至于可以顺延的天数，因合同第八条明确约定中雨及中雨以上降雨时可延期交房，根据气象部门出具的证明，该期间内，来宾市中雨及中雨以上的天数为51天，且双方对此均予以认可，一审法院据此扣除51天雨天正确；对于因被上诉人逾期付款产生的顺延天数问题，上诉人主张逾期付款时间应算至贷款合同签订之日，而被上诉人认为应算至提交材料日，对此，本院认为，虽然双方在补充协议中约定“买受人选择了申请银行按揭付款，买受人承诺在签订本合同后七日内（即2014年8月5日）与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括缴纳费用及提供办理按揭所规定的全部资料等，否则视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延，并按本合同第八条规定追究买受人的违约责任。”，但因审批手续和审批期限均由银行决定，且双方提交的证据均不能明确审批通过之日，为此一审法院根据实际情况酌定提交材料日之后的一个月为办理贷款合同的合理期限符合客观事实，上诉人关于七日内就和银行办理完所有按揭手续的主张并不合理，本院不予采纳。因此，扣除可以顺延的天数后，上诉人实际逾期交房的天数为194天，一审法院认定延迟交房天数正确，但计算逾期交房违约金为50656元有误，本院予以纠正，上诉人禾信公司应当向被上诉人苏祖培支付的逾期交房违约金为41291元（425685元×50/000×194天）。综上所述，上诉人禾信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但逾期交房违约金计算有误，本院应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持来宾市兴宾区人民法院（2017）桂1302民初2375号民事判决第二项；二、变更来宾市兴宾区人民法院（2017）桂1302民初2375号民事判决第一项为：上诉人广西禾信投资管理有限公司支付被上诉人苏祖培逾期交房的违约金41291元；上述互负债务相互抵扣后，上诉人广西禾信投资管理有限公司向被苏祖培支付29961元。一审案件受理费893元，由广西禾信投资管理有限公司负担513元，苏祖培负担380元；二审案件受理费1091元，由上诉人广西禾信投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韦远潇审判员  邓 媚审判员  黄月秀二〇一七年十二月十五日书记员  龙 莉附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。