广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0107民初2830号原告：黄媛媛，女，1972年9月13日出生，汉族，住广西西林县。委托诉讼代理人：何国欣，广西元胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦代光，广西冠鸿律师事务所律师。被告：广西南宁虹旭置业投资有限公司，住所地南宁市秀厢大道42号嘉丰市场6栋1号，统一社会信用代码914501000771131422。法定代表人：梁强，总经理。委托诉讼代理人：韦兰军，广西广为律师事务所律师。委托诉讼代理人：关怀，广西广为律师事务所律师。原告黄媛媛与被告广西南宁虹旭置业投资有限公司（以下简称“虹旭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2017年9月25日公开开庭进行审理。原告黄媛媛的委托诉讼代理人何国欣、韦代光到庭参加诉讼。被告虹旭公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄媛媛向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《科信时代广场合作建房合同》（编号：科20150227-01）无效；2、判令被告向原告合作建房款155000元并赔偿原告因合同无效造成的经济损失（以155000元为基数、按中国人民银行同期贷款利率、从2015年2月27日暂计至2016年5月31日，数额为10042.7元，此后的经济损失计算至款项全部返还之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月27日，被告和原告签订科20150227-01号《“科信时代广场”合作建房合同》，约定，原告作为被告寻找的合作建房出资人，参与被告方建设的科信时代广场项目中的B号楼19层01号房的合作建房，该房建筑面积108.52平方米。参与合作建房后，原告取得该房屋自交付之日起至2066年4月30日的房屋使用权。原告应以3570.79元/平方米的单价向被告分期交付合作建房款，合作建房款总额为387502元。该合作建房项目为地上31层、地下1层。被告应当在2016年3月31日前将原告合作建房的B号楼19层01号房交付给原告使用，如逾期交房超过150日的，原告可以解除合同，且被告应当向原告赔偿损失。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2015年2月27日向被告交付了首期款155000元。其后，被告项目工程进度严重迟滞，从2014年9月份起开始出现停工现象，之后断断续续建设，至2015年4月份，A栋建至2层、B栋建至3层，即停工至今。虽然原告投资资金合作建房，但客观上已经不可能依照合同约定取得房屋。原、被告于2015年9月29日签订《申请退房协议》，约定被告于2015年11月29日将155000元首期款退还给原告，此协议以退回全部房款为准，若没有退完则继续合同有效，但被告至今未退还过钱。经了解，科信时代广场为南宁市西乡塘区心圩街道振兴十三队综合楼，土地使用权人为振兴十三队，土地性质为划拨三产用地，南宁市规划管理局核发的南规管【2011】693号和审批号GX20140058号文件载明该三产用地总平中两栋三产综合楼设计层数为13层，被告却在合同中写明地上建31层、地下建1层，并且按31层售楼。并且，该项目未办理《建设工程规划许可证》、《施工许可证》，亦未见该项目的备案信息。以上事实，有原、被告签订的合作建房合同、双方签订的《申请退房协议》、收款单据、2015年11月30日南宁市高新技术产业开发区管理委员会出具的《南宁高新区管委会在政府信息公开告知书》及项目工地现场情况等可以证实。原告认为，该项目土地性质为划拨三产用地，南宁市西乡塘区心圩街道振兴十三队未经有批准权的政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产，并且违反审批规划，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条的规定，原告和被告签订的科信时代广场合作建房合同是无效的。被告作为本项目房地产开发商，应当知道寻找合作建房行为为法律所禁止，对本案合同无效有过错，且被告收取了原告等人投入的合作建房资金后，未依约将房屋建成交付原告等合作建房人。被告的过错导致原告不可能按照合同约定获得房屋而形成投资损失，所以被告应当返还原告所支付的款项，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告经济损失。综上，请求人民法院支持原告的诉请。被告虹旭公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是具有房地产开发资质的有限责任公司。原告并非南宁市西乡塘区心圩街道振兴十三队村民。2015年2月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《“科信时代广场”合作建房合同》（合同编号：科20150227-01）。第一条约定：“合作建房模式。1、南宁市西乡塘区振兴十三队（下称“丙方”）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与丙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。”第二条约定：“甲方以合作建房的方式取得座落于南宁市高新区产综合楼建设资格。该项目暂定名为：科信时代广场……土地用途：商服用地……”。第三条约定：“乙方参与合作建房之房屋为项目B号楼19层01号房（房屋结构见附件）。该房屋属框剪结构，建筑层为地上31层，地下1层。该房屋【合同约定】建筑面积为108.52平方米……”。第四条约定：“双方约定乙方取得该房屋使用权期限为：自该房屋交付之日起至2066年4月30日止。”第五条约定建房单价为每平方米3570.79元，合计合作建房总价款为387502元。第七条约定原告分期付款，首付款为总房款的40%即155000元，应于签署本合同时付清；第二期房款为总房款的20%即77500元，应于2015年6月30日前支付；第三期房款为总房款的20%即77500元，应于房屋主体结构达到封顶后10日内支付；第四期房款为总房款的10%即38751元，应于房屋主体外立面下架后10天内支付；第五期房款38751元，应于办理交房手续当日付清。第九条约定，被告应于2016年3月31日前将房屋交付原告使用。第十四条约定：“1、如遇国家征用、征收该房屋所在地块时，土地补偿归土地使用权人或甲方所得……7、如该项目所占之集体三产建设用地直接上市交易或通过缴纳土地出让金的方式转变为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应积极为乙方办理分户产权等相关手续；具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。8、在该房屋交付给乙方使用之日起五年内，即2016年3月31日起至2021年3月31日止，如该房屋无法上市交易，乙方可根据自己的意愿，向甲方提出要求将该房屋进行回收……”双方同时在合同中就逾期付款及逾期交房违约责任、保修责任、位置及户型图、装修标准、物业管理等其他相关事项进行了约定。同日，被告向原告出具《收款收据》一份，确认收到原告支付的科信时代广场B栋19楼01号房首期40%款项155000元。2015年9月29日，原告与被告签订《申请退房协议》载明由于施工原因申请退房，房款于2015年11月29日退回原告银行账户内，若未退完房款则原合作建房合同继续有效。该协议有被告盖章及其法定代表人梁强书写：“同意退房，梁强，2015.10.2”。2016年5月23日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出《南宁高新区管委会政府信息公开告知书》，载明：“……一、经查，‘科信时代广场’位于振兴十三队的第三产业用地内，南宁市规划管理局2011年11月7日核发振兴十三队位于高新大道科园大道交汇处西北面的第三产业用地项目的月工地批复（南规管【2011】693号），2014年10月17日核发了该三产用地总平（审批号GX20140058号，总平中两栋三产综合楼设计层数为13层）……该项目未办理《建设工程规划许可证》；该项目已于2013年8月28日取得基本《投资项目登记备案证》（高新管项复【2013】84号），截止目前尚未取得《施工许可证》，项目施工现场已建至地面五层左右……”截至法庭辩论终结，被告未提交涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续及已办理建设工程规划许可证、取得商品房预售许可证明等相关证据。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告虹旭公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。关于合同性质。原告与被告签订之合同虽名为《“科信时代广场”合作建房合同》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原告与被告之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质应定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。缔约双方意图以“合作建房”、“使用权转让”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系，本院依法不予支持。关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划、建设和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《“科信时代广场”合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。关于合同无效的过错责任。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告虽于合同签订后对退房退款事宜另行达成协议，但原告自述未收到被告退回的购房款，被告亦未举证证明其已依约退款，据此，被告收取的购房款155000元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的经济损失即为利息损失，应由被告负担70%，原告自担30%。原告主张的计算方法符合法律规定，本院予以支持，即以原告已付购房款155000元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从原告支付购房款之日即2015年2月27日分段计算至被告全额返还购房款之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄媛媛与被告广西南宁虹旭置业投资有限公司于2015年2月27日签订的《“科信时代广场”合作建房合同》（合同编号：科20150227-01）无效；二、被告广西南宁虹旭置业投资有限公司向原告黄媛媛返还购房款155000元；三、被告广西南宁虹旭置业投资有限公司向原告黄媛媛支付利息（计算方法：以原告已付购房款155000元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从2015年2月27日分段计算至被告全额返还购房款之日，计算得出利息总额后，被告广西南宁虹旭置业投资有限公司负担其中的70%）。上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费3601元（原告黄媛媛已预交），由原告黄媛媛负担60元，被告广西南宁虹旭置业投资有限公司负担3541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长 罗 媛审判员 卢晓曦审判员 陈国庆二〇一七年十二月四日书记员 黄黎欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。