广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初5960号
原告曾史慈，男，汉族，1975年7月25日出生，住广东省丰顺县，
委托代理人刘中林，广东同福律师事务所律师。
被告黄绍贤，男，汉族，1969年4月3日出生，住广东省东莞市，
被告宫小丽，女，汉族，1974年7月12日出生，住广东省东莞市，
原告曾史慈诉被告黄绍贤、宫小丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨潮源适用简易程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告曾史慈及其委托代理人刘中林、被告黄绍贤到庭参加了诉讼。被告宫小丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾史慈诉称：2013年2月25日，原告曾史慈与被告黄绍贤、宫小丽签订《房地产转让合同》，被告黄绍贤、宫小丽夫妻将其位于东莞市黄江镇鸡啼岗村的房屋（房产证号码为粤房地证字第××号）转让给原告曾史慈。由于原告曾史慈与被告黄绍贤、宫小丽并非同一集体经济组织的人员，因此不能办理过户手续。合同签订后原告曾史慈已支付了全部转让款，房屋也由原告曾史慈收取租金。但从2014年2月份开始，被告黄绍贤、宫小丽不再支付租金给原告曾史慈，致使原告曾史慈的权利根本无法实现。为维护自身合法权益，原告曾史慈特诉至法院，请求法院判令：一、解除原告曾史慈与被告黄绍贤、宫小丽签订的《房地产转让合同》，被告黄绍贤、宫小丽返还购房款880000元，并从2013年2月6日开始按银行贷款利率计算利息至付清之日止（暂计171600元）；二、被告黄绍贤、宫小丽承担违约金880000元；三、本案诉讼费由被告黄绍贤、宫小丽承担。在一审法庭辩论结束前，原告曾史慈要求将第二项诉讼请求中的违约金金额减少为400000元。
原告曾史慈为证明其主张，向本院提供了《房地产转让合同》、收据、房地产权证、集体土地建设用地使用证作为证据。
被告黄绍贤辩称：被告黄绍贤同意退回购房款880000元给原告曾史慈。至于违约金，被告黄绍贤同意支付120000元，其余的被告黄绍贤没有能力支付。
被告黄绍贤为证明其主张，向本院提供了汇款凭证作为证据。
被告宫小丽没有答辩，也没有向本院提交任何证据。
经审理查明：2013年2月25日，原告曾史慈与被告黄绍贤、宫小丽签订了一份《房地产转让合同》。该合同约定：被告黄绍贤、宫小丽将位于东莞市黄江镇鸡啼岗村的房屋（房产证号码为粤房地证字第××号）及土地{集体土地建设用地使用证号为东府集建总字第1900180413422号、东府集建字[1994]第1900180510405号}转让给原告曾史慈；转让款为880000元，由原告曾史慈于2013年2月6日前支付680000元，于东莞市黄江镇鸡啼岗股份经济联合社出具同意转让证明且办理好律师事务所见证之后的三天内支付剩余200000元；合同签订后，被告黄绍贤、宫小丽不得擅自解除或终止合同，不得与第三人再行签订转让协议，被告黄绍贤、宫小丽的债权债务与该房地产无关，在原告曾史慈符合过户条件时，被告黄绍贤、宫小丽无条件提供配合，否则因被告黄绍贤、宫小丽违约行为造成原告曾史慈无法取得房地产时，被告黄绍贤、宫小丽除退还原告曾史慈转让款和利息外，另按纠纷发生时房地产市场评估价格的一倍向原告曾史慈支付违约赔偿金；合同签订后，原告曾史慈不得擅自解除或终止合同，否则原告曾史慈已支付的转让价款归被告黄绍贤、宫小丽所有，房地产由被告黄绍贤、宫小丽无偿收回。原告曾史慈于2013年2月6日向被告黄绍贤、宫小丽支付了转让款680000元，于2013年2月26日向被告黄绍贤、宫小丽支付了转让款200000元。
另查，上述《房地产转让合同》所涉及的土地为集体土地，原告曾史慈不是该土地所在东莞市黄江镇鸡啼岗村集体经济组织的成员。
以上事实，有《房地产转让合同》、收据、房地产权证、集体土地建设用地使用证、汇款凭证以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。
本院认为：被告宫小丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及相关证据，视为其放弃举证、质证及答辩等相关诉讼权利，被告宫小丽应当承担由此产生的不利法律后果。本案的争议焦点是案涉《房地产转让合同》是否有效的问题。
首先，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”根据上述法律法规以及相关法律文件的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，若农村居民将农村宅基地使用权转让给城市居民或者非集体经济组织的成员，则损害了农村集体的利益。按照目前的法律和国家政策，农村宅基地不允许向城镇居民转让，也不允许向非村集体经济组织成员的人转让。本案中，原告曾史慈不是案涉土地所在村集体经济组织的成员，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉《房地产转让合同》应为无效。故原告曾史慈关于解除《房地产转让合同》的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于原告曾史慈与被告黄绍贤、宫小丽于2013年2月25日签订的《房地产转让合同》无效，双方当事人应当按照该条规定承当相应的责任。被告黄绍贤、宫小丽因该合同所取得的转让款880000元，应予以返还给原告曾史慈，故原告曾史慈要求被告黄绍贤、宫小丽返还转让款880000元，合法有理，该诉讼请求本院予以支持。由于被告黄绍贤、宫小丽收取上述转让款没有合法依据且长期未返还给原告曾史慈，导致了原告曾史慈资金利息方面的损失，故原告曾史慈要求被告黄绍贤、宫小丽按照银行贷款利率支付利息，合法有理，即利息按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，其中680000元的利息从2013年2月6日起计至转让款清偿之日止，其中200000元的利息从2013年2月26日起计至转让款清偿之日止。原告曾史慈关于利息的诉讼请求，在上述范围内的部分，本院予以支持；超出上述范围的部分，本院不予支持。至于违约金，由于《房地产转让合同》无效，原告曾史慈要求被告黄绍贤、宫小丽支付违约金400000元，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告曾史慈与被告黄绍贤、宫小丽于2013年2月25日签订的《房地产转让合同》无效；
二、被告黄绍贤、宫小丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾史慈返还转让款880000元及支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，其中680000元的利息从2013年2月6日起计至转让款清偿之日止，其中200000元的利息从2013年2月26日起计至转让款清偿之日止）；
三、驳回原告曾史慈的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费8932元（因适用简易程序减半收取），由原告曾史慈负担2461元，由被告黄绍贤、宫小丽负担6471元。原告曾史慈已预交一审案件受理费11092元，可向本院申请退回2160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 杨潮源
二〇一六年六月二十七日
书记员 赵小婷
赵萌
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《中华人民共和国合同法》第五十六条：
无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
3.《中华人民共和国合同法》第五十八条：
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
4.《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：
宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
5.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：
农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
9.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。