沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东陵民二初字第1665号
原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司，所在地沈阳市东陵区奥园街6－1号。
法定代表人魏增禄，经理。
委托代理人姜红，女，汉族，沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司职员，住吉林省大安市安广镇。
被告孙廷海，男，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。
被告谭玉梅，女，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。（未到庭）
被告张玉，女，住沈阳市沈河区。（未到庭）
原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司与被告孙廷海、谭玉梅、张玉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月21日受理后，依法由代理审判员李岩峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜红，被告孙廷海到庭参加诉讼，被告谭玉梅、张玉经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，被告为沈阳奥林匹克花园房屋业主，该房屋物业管理由原告负责。自2005年10月至2014年12月，被告欠交物业费44，253元。其间原告曾多次催缴，但被告拒绝交付。故诉请法院判令被告支付拖欠原告的物业费44，253元，并支付滞纳金；由被告承担本案诉讼费。
被告孙廷海辩称，1、物业公司服务不周，并且多次易主。房屋车库漏水，造成车库内物品损失，车库外墙墙皮脱落两年多；2、在房屋买卖合同中出卖人承诺一些基础设施、公共配套建筑按期达到使用条件，但出卖人未完全履行承诺；3、追缴物业费时效为二年，物业公司提出从2005年10月至2014年12月的物业费，其中从2005年10月至2012年9月已失去诉讼时效，业主无缴纳的义务。
被告谭玉梅、张玉未向法庭提交书面答辩。
原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司提交如下证据：
证据一，业主资料卡、商品房买卖合同、房屋所有权转移登记申请书各一份，可证明张玉于2004年5月21日与沈阳奥林匹克置业投资有限公司签订商品房买卖合同，购买奥林匹克花园X-
X-XXX号房屋，2009年7月22日原房主张玉将该房屋转让给现业主谭玉梅、孙廷海。被告孙廷海对该证据无异议。
证据二，物业管理临时公约一份，可证明2004年9月10日沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司与被告张玉签订的临时公约，其中对业主交纳物业费的价格及交付时间进行了约定，当时的物业公司为沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司，以季度交费的方式，每季度前五日交费，约定每平米为1.8元。被告孙廷海对该证据真实性无异议，认为该公约是与前业主签订，其不发表意见。
证据三、物业费缴费通知公告照片六张以及物业费催缴函一份，可证明物业公司向被告追缴物业费的情况，但业主仍未缴费。被告孙廷海对该证据真实性无异议，但其没有看到。
证据四、债权转让协议书、物业移交书各两份、公告通知照片一份，可证明原告是通过正常合法手续，获得奥林匹克花园的物业管理权，并且有追缴业主欠交物业费的权利。被告孙廷海质证表示对移交手续不发表意见，现在是针对服务质量问题。
证据五、中标通知书、物业服务管理合同各一份，证明我公司依法获得奥林匹克花园物业管理资格。被告孙廷海对该证据真实性无异议。
证据六、（2012）东陵民二初字第388号民事判决书、（2013）沈中民二终字第202号民事判决书各一份，证明同类案件已经过两级法院的处理，并确认我公司债权转让合法，我公司具有催缴物业费的资格。被告孙廷海对该证据真实性无异议。
被告孙廷海提交如下证据：
证据一，照片二张，证明车库顶棚漏水，车库外墙墙皮脱落。原告质证意见认为对车库棚顶漏水的照片拍摄时间和地点无法确认；车库外墙墙皮脱落真实性无异议，关联性有异议。
证据二、商品房买卖合同一份，其中第12页第14条第2项约定幼儿园、小学、医疗诊所等配套设施在2005年年底达到使用条件，现没有达到合同约定的条件。原告对该证据真实性无异议，关联性有异议。
被告谭玉梅、张玉未向法庭提供证据。
经审理查明，被告张玉原系沈阳市东陵区奥园街6号沈阳奥林匹克花园X-X-
XXX号房屋（建筑面积240.66平方米）业主，三被告于2009年7月22日办理房屋所有权转移登记，被告孙廷海、谭玉梅（夫妻关系）取得奥林匹克花园X-X-
XXX号房屋所有权。2004年9月10日沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司与被告张玉签订物业管理临时公约，其中约定物业费标准为按建筑面积每月每平方米1.8元，以季度交费的方式，每季度前五日交费。被告所在奥林匹克花园小区（一、二期）2006年6月30日之前由沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司进行前期物业管理，2006年6月30日合同期满，沈阳奥体物业管理有限公司中标接管该小区前期物业管理，同时业主所欠缴的物业费也一并转让给沈阳奥体物业管理有限公司，2010年7月25日合同期满，原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司获得中标资格，接手该小区前期物业管理及业主所欠物业费债权。被告张玉从2005年10月至2009年7月共欠交物业费18，339元，被告孙廷海、谭玉梅从2009年8月至2014年12月共欠交物业费25，914元。庭审中，被告孙廷海认可从2005年10月至2009年7月所欠物业费应由其承担。原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司多次催要未果后，诉至本院，要求被告支付物业费及滞纳金。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，本案被告谭玉梅、张玉经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据原告提供的证据，可以认定原告与三被告存在物业管理合同关系，且原告接收了前任物业公司的债权，原告要求三被告支付所拖欠的从2005年10月至2014年12月期间的物业费有法律和事实依据，原告要求三被告给付物业费44，253元，符合法律规定，本院予以支持。庭审中，被告孙廷海表示愿承担从2005年10月至2009年7月所欠物业费，不违反法律规定，且原告未提出异议，本院予以确认。原告要求被告支付滞纳金，但未提出准确数额及计算依据，因该项请求不明确，本院不予支持。
被告孙廷海以车库顶棚漏水，车库外墙墙皮脱落作为拒交物业费的抗辩，因房屋质量问题并不属于物业公司的服务范围，故对被告的此项抗辩理由本院不予采信。
关于被告辩称在房屋买卖合同中出卖人承诺一些基础设施、公共配套建筑按期达到使用条件，但出卖人未完全履行承诺，因该房屋买卖合同是被告与沈阳奥林匹克置业投资有限公司所签，两者之间属于房屋买卖合同关系，而原告起诉被告是基于物业服务合同关系，二者并非为同一法律关系，且房屋买卖合同中出卖人沈阳奥林匹克置业投资有限公司，与本院原告并非为同一主体，故对被告的此项抗辩理由本院不予支持。
关于被告孙廷海辩称原告的部分诉讼请求超过诉讼时效，因原告提供了自2007年以来逐年张贴于园区内的缴费通知证明曾经予以催缴，故对被告的此项抗辩理由本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告孙廷海、谭玉梅于本判决生效之日起七日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司2005年10月至2014年12月期间的物业费44，253元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费847元，由被告孙廷海、谭玉梅承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费847元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李岩峰
二〇一四年十一月六日
书 记 员 关 月
本判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。