重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民提字第00053号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：谭陕军。
委托代理人：何祖刚。
委托代理人：郭建华。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆丰源房地产开发有限公司。
法定代表人：梁耀铨，该公司董事长。
委托代理人：邱明哲。
委托代理人：方永。
谭陕军与重庆丰源房地产开发有限公司（简称丰源公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2011年1月24日作出（2010）中区民初字第3297号民事判决。丰源公司不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，该院于2011年9月28日作出（2011）渝五中法民终字第2540号民事判决。谭陕军不服，向本院申请再审。本院于2013年12月16日作出（2013）渝高法民申字第00620号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。谭陕军及其委托代理人何祖刚、郭建华，丰源公司的委托代理人方永均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谭陕军于2010年6月21日将丰源公司诉至重庆市渝中区人民法院称，2008年4月8日，我与被告签订了《重庆商品房买卖合同》，约定我以215606元购买被告位于重庆市北部新区经开园鸳鸯街道“丰源丽景”1幢1单元7-3号商品房一套，该房屋套内面积104.58平方米，被告应当在2008年9月30日前，依照相关法律法规将已进行竣工验收备案登记的商品房交付使用；被告应在商品房交付使用后60日内，为原告办理《房地产权证》；房屋交付使用后，若因被告原因致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意被告按原告已付房价总额，依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款215606元，被告于2008年9月30日将该房屋交付原告。而房屋交付后，被告迟迟没有将房屋产权证办理给原告。经多次催促，至今仍未办理。现请求法院判令：1、被告向原告支付延期交付房地产权证的违约金16337元（违约金计算到2010年4月18日被告实际交付房地产权证给原告止）；2、被告返还原告代收的“五通费”等费用5161元。
丰源公司辩称，本案不是普通意义上的商品房买卖合同，实际是委托代建的集资建房合同关系，代建协议应约束原、被告双方。房地产权证的违约金没有依据，合同约定是代为申办并非交付，即使申办日期后延，也是委托代建方的责任，不是被告的责任。被告与代建方的协议中明确约定有房款不包括五通费等相关费用，故不应退还。请求驳回原告的诉讼请求。
重庆市渝中区人民法院经审理查明，2005年1月4日，重庆现代家庭服务公司（简称现代公司、甲方）与丰源公司（乙方）签订了《联合建房协议书》约定：甲、乙双方拟合作建设重庆市经济技术开发区鸳鸯组团D58、D59号约111亩地块，乙方负责开发建设，保证建设的房屋满足甲方需要后，乙方再处理存量房；双方确认以乙方名义在重庆市经济开发区国土部门报建征地手续，公开竞争取得土地使用权，所需土地费用均由甲方出资，并保管土地使用权证（乙方在办理预售房许可证和业主产权证等有关手续时，甲方为乙方提供方便），甲方具有对该宗土地绝对支配权；甲方负责筹集购买土地所需款项和需求用房的建设资金，乙方负责存量房建设资金；甲方按建设进度付款给乙方；甲乙双方共同确定在重庆某银行设立乙方“资金专户”，由甲、乙双方共同签章预留银行印鉴，甲方监督乙方资金使用情况，乙方按照政策规定为甲方购房户办理银行按揭；取得《国土使用权证书》和规划设计方案经有关部门批准后，乙方不得改变土地用途及转包该工程；甲方对总体规划、房屋设计、户型设计、小区建设、房屋价格、开发周期等具体事宜提出主导意见，经双方认可后，签署补充执行协议；甲方原则上按建筑总面积平均每平方米不超过1360元价格支付给乙方，此价格不包括征地费、土地出让金及住户应交的大修基金、水电气、电视、网络进户费和国家规定的购房户应付的税费；双方还对其他权利义务进行了约定。
2006年7月8日，现代公司（甲方）与丰源公司（乙方）又签订《补充协议书》载明：甲方受1162户的共同委托，于2005年1月4日与乙方签订《联合建房协议书》，甲方1162户职工所需的1162套住宅房屋，明确在1-12幢楼中选定，属甲方所有，乙方代建，乙方无处置权；甲方所需的1162套住宅房屋，按照建筑面积每平方米1800元包干（不含楼层价差），楼层价差从第八层1800元／平方米起，每上升一层增加10元／平方米，每下降一层减少10元／平方米，其包干内容满足设计方案、主体施工图和交房标准；公共建筑的建设费用和设施设备费用等，由甲乙双方共同投资，进入公摊面积，产权归甲乙双方所代表的业主共同所有，利益由业主共享；甲方所属职工应承担房屋办理权属证书登记手续费及业主接房时按规定交纳的费用；本工程工期为至本《补充协议书》签定之日起，480日之内完工，如遇不可抗力事件等因素，工期顺延；乙方获得有关部门的综合验收后，甲方应在约定的时间内支付完工程余款，并在30个工作日内组织协调督促联建户办理完成交接房工作；根据《联合建房协议》中按建房进度拨款的约定，建设费用甲方应按乙方提供的进度用款的明细提前筹集到位，并按照工程进度拨付给乙方，乙方必须保证资金专款专用，不得拖欠施工单位工程用款；乙方未按期交房的，每迟延一天应当支付违约金1000元；如本补充协议条款内容与《联合建房协议书》有冲突之处，以本补充协议为准。
2008年3月10日，现代公司、重庆市五部门联合建房办公室（简称联建办）作为甲方与丰源公司（乙方）签订《联合建房补充协议书（二）》载明，为了进一步明确市级五部门职工联合建房事宜，就“丰源丽景”项目委托现代公司代表市人口计生委、市人事局、市编委办、市社科院、市监狱管理局五部门1162户与丰源公司在已签订的《联合建房协议书》及《补充协议书》的基础上为进一步明确“丰源丽景”小区的有关权益、工程进度、规划设计、建设资金和交房时间，经双方共同协商，达成如下补充条款：一、联建办为五部门1162户业主的全权代理人，代表1162户业主，统一对“丰源丽景”1-12栋楼的建设进度、规划设计、工程质量等事项派专人行使监督和管理。二、联建办与1162户职工签订“委托建房借款协议书”，统一按计划收取预缴建设资金，联建办统一按照工程进度拨付乙方工程进度款。三、按照联建办及其部分业主的强烈要求，对13号楼的规划设计方案和中庭绿化景观工程的设计方案进行调整，以及中庭绿化景观的施工单位重新招标等因素，工程工期作适当延长，即交房时间由原来的2008年3月31日延长至2008年9月底前，乙方不得延期。
2008年4月8日，丰源公司（甲方）与谭陕军（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》约定，乙方购买甲方位于北部新区经开园鸳鸯街道D58、D59号地块“丰源丽景”1幢1单元7-3号房屋（套内面积104.58平方米，建筑面积120.45平方米），套内单价2061.64元／平方米，成交金额215606元，乙方于2008年4月8日支付房款全款215606元；甲方应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；在房屋交付时，房屋建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如实测面积与合同约定面积有差异的，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：（1）合同约定房屋总面积与实测面积误差在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补……；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》；办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理；如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。该合同《补充协议》还约定，乙方同意小区内规划建设的物管房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预收成本费用，最后由联建办审核后结算，多退少补。双方还对其他权利义务进行了约定。该合同于2009年1月4日经房屋登记机关备案。
合同签订后，谭陕军即按约支付了全部购房款215606元及相关代收费用、公建公摊费用。
2008年9月17日，丰源公司取得上述工程1、2、3号楼的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2008年10月10日，丰源公司将上述房屋交付给谭陕军。
2008年10月29日起，丰源公司以“丰源丽景”项目1-12栋楼1162户业主参与联建办与其公司的联合建房为由，陆续向联建办和现代公司发函，要求尚未签订正式购房合同的极少部分购房户完善相关签约手续，并称因该部分购房户未完成签约，导致其无法办理“栋证”，也无法办理已签约并已履行相关义务的购房户的“个证”。
2009年3月30日、5月6日，联建办召开了联系会，并形成了会议纪要，对丰源公司所称的因极少数未签订合同影响了已签合同业主的办证工作，请各单位通知职工，如不能去办理导致出现的责任由业主自行负担，同时强调“开发商应主动通知并采取必要措施催促，毕竟这11户已在开发商处办理过手续”。
2009年6月22日，丰源公司向房屋管理部门提交办理“丰源丽景”1栋的业务受理申请，同年7月9日，丰源公司取得1栋的房地产权证。2009年7月27日，丰源公司向房管部门提交谭陕军所购房屋的办证申请，2009年10月20日，上述房屋登记在谭陕军名下。
2010年5月7日，谭陕军向丰源公司交纳了五通费4990元、工本费91元、转移登记费80元，共计5161元。
审理中，丰源公司提交了一份谭陕军出具的办证《委托书》，称系谭陕军2009年5月10日才出具的，在委托书提交前，谭陕军无权要求丰源公司为其申办权证。该《委托书》中由谭陕军签名的上半部分并无落款时间，而由丰源公司加盖公章的下半部分《证明书》则落款为2009年5月10日。而《委托书》与《证明书》是一张纸的上下两部分。谭陕军称该委托书系其签订购房合同时所提交，只是签了个名，而后丰源公司从未通知过其尚需补交任何办证材料。
重庆市渝中区人民法院（2010）中区民初字第3297号民事判决认为，谭陕军与丰源公司之间的《重庆市商品房买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签订的，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。
关于谭陕军要求丰源公司立即返还代收的“五通费”等费用5161元的问题，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。本案中，丰源公司是“丰源丽景”项目的开发商，其是以开发商的名义在进行经营活动，丰源公司与现代公司及联建办之间的联建合同及补充协议中，双方对房屋的数量、设计要求、修建标准、款项的支付、交房时间、权属的办理都一一进行了约定，其中即约定有现代公司及联建办代表1162户出资建设住宅，并分得1-12栋全部住宅等。该合同内容符合一般房屋买卖合同的特征，因此，该院认定现代公司、联建办与丰源公司之间为房屋买卖关系。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。该条规定了合同权利和义务的概括转让，即一方当事人与他人订立合同，后又与第三人约定并经对方当事人的同意，由第三人取代自己在合同关系中的法律地位，承担自己在合同中的权利和义务。本案中，现代公司及联建办与丰源公司之间的联建合同及补充协议签订后，又组织职工与丰源公司签订《重庆市商品房买卖合同》，谭陕军的购房款亦由现代公司收取。该《重庆市商品房买卖合同》的签订，表明现代公司及联建办将其与丰源公司联建合同及补充协议中关于谭陕军所购房屋的权利义务一并转让给了谭陕军，同时，亦表明了丰源公司对其与联建合同及补充协议中关于谭陕军所购房屋的权利义务由谭陕军承受的确认，因此，现代公司及联建办与谭陕军之间的关系，是权利义务的概括转让关系。故谭陕军在承接上述争议房屋权利的同时，亦应承担义务，即应按照现代公司及联建办与丰源公司之间签订的联建合同及补充协议等的约定享受权利并承担义务。现代公司（甲方）与丰源公司（乙方）签订的《补充协议书》中明确约定：甲方所属职工应承担房屋办理权属证书登记手续费及业主接房时按规定交纳的费用。登记手续费包括：联建房屋初始登记费、转移登记费、交易手续费、契税、权证工本费、按揭抵押登记费等。业主接房时应交费用包括：房屋大修基金、“五通”（水、电、气、闭路电视及通信线路）费、前期物管费等，故该院认为谭陕军所签订的合同价款并不包含上述相关费用。基于现代公司、联建办之前因受托而实施的前述行为，谭陕军应受上述约定的约束。据此，谭陕军应按约定交纳五通费等相关费用。故谭陕军要求丰源公司返还代收的“五通费”等费用5161元的请求，并不符合合同约定，亦不符合法律规定，不予支持。
关于谭陕军要求丰源公司支付延期交付房地产权证的违约金问题，双方在合同中明确约定，“在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》”，“办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方（丰源公司）到房地产交易管理部门办理；如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金”。按照上述约定，丰源公司向谭陕军交付房屋后60日内就应履行为谭陕军办理所购房屋的房地产权证的义务。本案中，丰源公司于2008年10月10日向谭陕军交付了房屋，就应在2008年12月9日前为谭陕军办理权证，但2009年7月27日丰源公司才向房管部门提交了办理谭陕军所购房屋的房地产权证所需的资料并获得受理，故丰源公司存在迟延办证的客观事实。
至于丰源公司辩称申请办证日期后延系委托代建方的责任，不是丰源公司的责任的问题，因丰源公司并未举示充分证据予以证明，故其辩解不能成立。
对于丰源公司在庭审中举示《委托书》，证明系谭陕军2009年5月10日才出具的问题，因谭陕军对此予以否认，称其系签订购房合同时就已签署《委托书》，且从丰源公司提交的《委托书》来看，谭陕军签名处并无落款时间，而是在《证明书》丰源公司加盖公章处才填写有时间即2009年5月10日。现丰源公司既无证据证明该落款时间为谭陕军所填写并于2009年5月10日才提交，又无其它证据证明谭陕军迟延提交办证资料，故对丰源公司举示该《委托书》证明是谭陕军于2009年5月10日才出具的委托不予采信。因此，丰源公司应当自2008年12月10日起向谭陕军给付逾期办证违约金。因房屋登记部门在2009年7月27日受理了丰源公司提出的为谭陕军办理房地产权证的申请，故丰源公司在当日已完成了为谭陕军办理所购房屋权属证书的义务，据此，丰源公司承担逾期办证违约金的截止时间应为2009年7月26日。谭陕军要求超出该时间段的违约金，因并非丰源公司的原因所造成，故不予支持。遂判决：一、重庆丰源房地产开发有限公司在本判决生效后立即以215606元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算向谭陕军支付从2008年12月10日起至2009年7月26日止的逾期办证违约金；二、驳回谭陕军的其他诉讼请求。案件受理费337元，由谭陕军负担137元，丰源公司负担200元。
丰源公司不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉称，1.谭陕军向丰源公司出具的委托书日期为2009年5月10日，谭陕军予以否认应当提供证据证实，一审判决武断对该日期不予认可属于认定错误。2.丰源公司与现代公司联合建房，丰源公司举示大量证据证明多次催告业主提交相关办证资料，办证迟延是业主的原因造成的，联建办在会议纪要中也表示由于业主原因导致办证延误由业主自负，一审判决认为丰源公司未举示充分证据予以证明与事实不符。请求：撤销重庆市渝中区人民法院（2010）中区民初字第3297号民事判决，驳回谭陕军的诉讼请求。
谭陕军辩称，合同约定了丰源公司办理个证的时间，丰源公司没有按照合同履行已构成违约，其他人员迟延办证与谭陕军无关，请求驳回丰源公司的上诉请求。
二审中，丰源公司向法院举示新证据《撤销商品房楼盘表预备案信息统计》、《重庆市土地房屋权属登记申请书》各1份，拟证明丰源公司撤销网签合同的记录表的事实，以及证明业主申请办理权属登记的时间与向丰源公司出具委托书的时间是一致的。经庭审质证，谭陕军对证据的真实性无异议，但有部分业主没有签时间，权属登记时间不能证明委托时间。丰源公司向二审法院提出调取证据的申请，请求二审法院向重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局（简称北部新区房管局）调查网签商品房合同的流程、与纸质合同的关系及对于初始登记的影响。二审法院依法到北部新区房管局调查，调查笔录显示该流程为：开发商将购房者认购的信息输入到网签系统中生成标准购房合同，开发商与购房者签订购房合同，开发商将购房合同报送房管所备案登记。如果网签后未完善购房合同，则不能办理初始登记（栋证）。网签后，开发商不能单方注销网签。经庭审质证，丰源公司认为调查笔录的内容证实迟延办证的责任在于业主。谭陕军对调查笔录的真实性无异议，但认为不应当由谭陕军承担责任。
原二审法院查明：2008年4月8日，联建办向谭陕军出具重庆“丰源丽景”联建房结算单及签约专用票据，该单记载谭陕军的身份情况、所属单位、已确定的房号、已交纳房款等信息，谭陕军凭该单据与丰源公司签订商品房买卖合同。
丰源公司于2008年10月29日向联建办发函，分别于2008年11月24日、2009年3月27日、2009年4月8日、2009年4月29日、2009年6月30日向联建办与现代公司发函，说明大部分业方的网签购房合同是根据联建房结算单及签约专用票据的日期与资料录入，需要与业主完善纸质购房合同签订手续才能向交易所报件，从而办理栋证，其后才能办理个证，并附未签订合同的业主名单，要求联建办与现代公司督促通知办理。2008年11月28日，丰源公司在《重庆晨报》发出“通告”：鉴于“丰源丽景”小区1-12栋楼系联合建房、“团购”等因素，大部分业主的购房合同均根据业主提供的三联单资料集中“网签”，再由业主陆续签约，由于业主签约持续时间很长，至本公告之日仍有47户未签约，致使我们既不能撤销“网签”转现房办理“栋证”，又不能完成全部签约按程序进入后续流程。特此公告：1.各业主的备案登记、产权证办理等有关手续的办理时间不能按照合同约定时间完成。具体延期时间视未签订合同业主的拖延时间而定；2.请联建办及有关业主相互转告，尽快完成签约。
2009年4月9日，五部门建房联席会会议纪要记载尚有18户未签合同、有7户未签三联单，影响了已签合同业主的办理产权证工作。2009年5月6日，五部门联建房联席会会议纪要记载最后通知11户需撤销原申报直接签现房合同名单已发有关单位，请各单位再给予协助通知业主尽快去办理。联建办和各单位要强调如不能去办理导致出现的责任出业主自行负担。同时强调“开发商更应主动通知并采取必要措施催促，毕竟这11户已在开发商处办理过手续。
2009年4月9日，丰源公司向联建办、现代公司发函中所附至2009年4月7日止仍未签订合同的名单中，有1栋、2栋、4栋、7栋、8栋、9栋、10栋、11栋、12栋共18户。
丰源公司于2009年4月14日与“丰源丽景”12幢最后未完善签约手续的业主撤销了预备案（网签流程）。
重庆市第五中级人民法院（2011）渝五中法民终字第2540号民事判决认为：本案双方争议的焦点为：1.如何认定委托书出具的时间；2.部分业主滞延办理网签手续导致滞延办理栋证，是否免除丰源公司在相同期间内的滞延办证责任。现评判如下：
1.关于委托书出具时间的认定：丰源公司举示的《委托书》系谭陕军向丰源公司出具的，谭陕军在委托书中没有写明出具委托书的时间，所委托丰源公司“办理权属转移变更”的时间不明。我国《民法通则》第六十五条第三款规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。本案不属于该情形，但举重以明轻，既然委托不明被代理人应向第三人承担民事责任，如本案委托人没有写明出具委托书的时间，而要受托人承担委托时间不明的责任是不公正的。委托书系谭陕军出具，谭陕军不能证明出具委托书的时间，应当由谭陕军承担不利的后果。丰源公司出具的证明书的时间不一定是委托书出具的真实时间，但根据举证责任的后果以及优势证据规则，谭陕军出具委托书的时间认定为2009年5月10日为妥。一审判决没有认定委托书出具时间的事实，但是认定了丰源公司应当自交房后60日后给付谭陕军逾期办证违约金，其中暗含的前提是委托书出具于交房后60日之前，一审判决对于该事实与责任的认定不符合法律规定。
2.关于丰源公司的迟延办证责任。谭陕军与丰源公司合同上的权利义务来源于《联合建房协议书》、《补充协议书》、《联合建房补充协议书（二）》、《重庆市商品房买卖合同》的约定，所不同的是，之前的三份协议是约定丰源公司与现代公司以及包括谭陕军在内的全部1162户的权利义务，买卖合同仅仅是约定的谭陕军与丰源公司之间的权利义务。厘清以上四个合同（协议）的关系是处理本案的关键。
根据《联合建房协议书》、《补充协议书》、《联合建房补充协议书（二）》（以下简称“三份协议”）的约定，现代公司受1162户的委托，通过合作建设的方式委托丰源公司代建1-12幢共1162套住宅房屋，丰源公司在签订《重庆市商品房买卖合同》之前是针对现代公司履行合同，或者说针对的是1162户整体的权利义务履行合同。
至丰源公司与谭陕军签订商品房买卖合同时，丰源公司仍然是根据“三份协议”的约定履行义务，其特征为：谭陕军是现代公司代表的权利人之一，丰源公司不是面向不特定人群出售经过双方协商订立的买卖合同，谭陕军持有联建办出具的重庆“丰源丽景”联建房结算单及签约专用票据，丰源公司按照该单记载的业主身份情况、所属单位、已定房号、已交房款等信息与谭陕军签订商品房买卖合同。谭陕军作为合同的一方是特定的，丰源公司无选择权，须按现代公司与联建办的指示签订合同，不完全地与谭陕军等1162户签订合同即构成违约。因此，丰源公司同谭陕军签订的买卖合同是对“三份协议”约定义务的履行，谭陕军的权利继受于“三份协议”的约定，《联合建房协议书》约定了丰源公司办理业主产权证，买卖合同中交房与办证等义务是丰源公司之前已签订的“三份协议”约定义务的延续与具体化。
《重庆市商品房销售网上签约办法（试行）》第十三条的规定，办理网签的程序如下：双方当事人根据网上公示的商品房买卖合同文本协商拟定合同条款--
房地产开发企业打印经双方当事人确认的商品房买卖合同，并由双方当事人在书面商品房买卖合同上签字（盖章）--商品房楼盘表注明该商品房已签约。该院到北部新区房管局调查流程为：开发商将购房者认购的信息输入到网签系统中生成标准购房合同，开发商与购房者签订购房合同，开发商将购房合同报送房管所备案登记。如果网签后未完善购房合同，则不能办理初始登记（栋证）。网签后，开发商不能单方注销网签。根据一、二审查明的事实，在约定的交房期后，丰源公司于2008年10月29、2008年11月24日、2009年3月27日、2009年4月8日、2009年4月29日、2009年6月30日发函，以及于2008年11月28日在《重庆晨报》发出“通告”，因部分业主未签约，致使丰源公司既不能撤销“网签”转现房办理“栋证”，又不能完成全部签约按程序进入后续流程，要求联建办与现代公司督促通知办理，并附未签订合同的业主名单。丰源公司在履行与现代公司指定的1162户签订合同及催促业主完善签约手续的过程中，已做到勤勉谨慎。
根据“三份协议”的约定，丰源公司负有向全部1162户职工签订合同以及相应的交房、办证义务，而谭陕军依据的商品房买卖合同又约定了丰源公司的迟延办证违约责任。显然，在丰源公司针对现代公司代表的1162户的总体义务与针对某一个业主的具体义务的履行之间存在着一定冲突与矛盾。基于前述认定的四个协议（合同）的关系，因部分业主没有完善签约手续造成丰源公司办理栋证迟延，影响了丰源公司对于后续的、针对业主个体义务的履行，这一原因不是由于丰源公司履行中违约造成的，而跟现代公司的总体义务履行有关。谭陕军的权利继受于“三份协议”的约定，谭陕军认为其他业主的履行与己无关的辩解不成立。根据丰源公司二审举示的新证据及前述认定，因部分业主不完善签约手续导致办证迟延的，或者因业主自身的原因导致丰源公司办证迟延的，不系丰源公司的原因导致迟延办证，不能根据商品房买卖合同第十五条第四款的约定追究丰源公司的违约责任。
丰源公司于2009年4月15日与“丰源丽景”1栋最后未完善签约手续的业主撤销了网签，谭陕军出具委托书的时间为2009年5月10日。至2009年5月10日谭陕军出具委托书之时，以上的基于业主的原因已经对丰源公司为谭陕军办理房地产权证不再产生影响，因此，自2009年5月10日之后的第一个工作日起，丰源公司即应当为谭陕军申请办理房地产权证，丰源公司没有及时为谭陕军办理房地产权证，应当承担违约责任；因房屋登记部门在2009年7月27日受理了丰源公司提出的为谭陕军办理房地产权证的申请，故丰源公司承担逾期办证违约金的截止时间应为2009年7月26日。遂判决：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2010）中区民初字第3297号民事判决；二、重庆丰源房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付谭陕军逾期办证违约金，以215606元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算从2009年5月11日起至2009年7月26日止；三、驳回谭陕军的其他诉讼请求。
谭陕军申请再审的理由是：（一）经我向重庆市国土房管部门咨询，没有网签是办理栋证前置条件的规定，二审判决适用法律错误；（二）二审判决认定的下述基本事实缺乏证据证明：我出具委托代理书时间延迟，影响了我的产权登记。我在签订商品房买卖合同时即签署了委托代理书。（三）二审判决遗漏诉讼请求：我要求丰源公司支付违约金的截至时间至通知发放房地产权证书时止，二审仅判决截至丰源公司向房屋权属登记机关提交申请时止。请求撤销重庆市第五中级人民法院（2011）渝五中法民终字第2540号民事判决，改判丰源公司支付自2008年12月1日至2010年5月5日（扣除房管部门办证时间）的逾期取得房产证违约金。
本院再审期间，向北部新区房管局发函，征询办理初始登记是否需要提交正式的商品房买卖合同或者撤销网签备案该局回函称：1、因合法建造房屋申请所有权初始登记的，应提交的申请材料未涉及购房者与开发商签订的正式商品房买卖合同，故办理房屋初始登记时无需提供购房者与开发商签订的正式商品房买卖合同；2、按照重庆市地房籍管理信息系统的统一设置，在受理房屋初始登记时仅要求该幢房屋信息系统中无任何在办业务，故受理房屋初始登记时无须撤销网签备案。对于该复函，双方当事人均对第2条中的“在受理房屋初始登记时仅要求该幢房屋信息系统中无任何在办业务”产生了歧义，为此，本院向该局发出了征询函，该局回函称：一、网签是加强商品房销售管理，维护商品房买卖当事人合法权益的一种管理手段，不属于登记业务；二、“在受理房屋初始登记时仅要求该幢房屋信息系统中无任何在办业务”中所提及的“在办业务”是指办理了预售许可证后至办理初始登记前可以办理的所有业务，具体为：（一）在建工程抵押权的设立、转移、变更、注销登记，（二）预售合同备案、变更、注销登记，（三）预售商品房预告的设立、转移、变更、注销登记，（四）预售商品房抵押权预告的设立、转移、变更、注销登记，（五）其他登记（异议登记、查封登记、更正登记、行政限制），（六）解除网签（是指买卖双方经协商一致需解除网签的，通过网上签约系统申报解除，并到房屋交易登记机构申请办理）。
本院查明的其他事实与原一、二审查明的一致。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”依照该规定，只要当事人之间没有特殊约定，出卖人超出了商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限办理房屋权属证书的，就应当承担违约责任。本案中，谭陕军与丰源公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定：“丰源公司应当在商品房交付使用后60日内办理《房地产权证》。”丰源公司于2008年10月10日向谭陕军交付了房屋，依照双方合同的约定，丰源公司应当在交房后60日内即应在2008年12月9日前为谭陕军办理权证。但丰源公司直至2009年7月27日才向房管部门提交了办理谭陕军所购房屋的房地产权证所需的资料并获得受理，故丰源公司存在迟延办证的客观事实。依据本院查明的事实，对本案评析如下：
一、关于谭陕军未在约定的期限内取得房屋权属证书的归责问题。
1、本案中，丰源公司认为，因为部分业主迟延办理网签手续导致迟延办理栋证，因此，应当免除丰源公司迟延办证的责任，对此，本院认为，首先，《房屋登记办法》第三十条规定，进行房屋初始登记须提交的材料有：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。《重庆市土地房屋权属登记收件须知（试行）》规定，国有土地出让使用权进行房屋初始登记须提交的材料有：1、《重庆市土地房屋权属登记申请书》；2、申请人身份证明；3、县级以上人民政府建设用地批准文件及用地红线图；4、土地使用权出让合同；5、土地综合价金缴纳凭证；6、原土地房屋权属证书或已注销的证明文件；7、土地勘测定界报告。《房屋登记办法》及《重庆市土地房屋权属登记收件须知（试行）》均未规定进行房屋初始登记需要提交商品房买卖合同。
其次，《重庆市商品房销售网上签约办法（试行）第十三条规定：“网上签订商品房买卖合同的程序：（一）双方当事人根据网上公示的商品房买卖合同文本拟定合同条款。（二）房地产开发企业打印经双方当事人确认的商品房买卖合同，并由双方当事人在书面商品房买卖合同上签字（盖章）；商品房楼盘表注明该商品房已签约。”该规定是对于签订购房合同的程序性规定。即要签订《商品房买卖合同》必须要先进行网签，并未规定不签订商品房买卖合同就不能办理初始登记。该条规定也并不涉及网签备案登记和办理栋证的关系且该规定也仅适用于办理过栋证后办理个证的情形。故是否网签商品房买卖合同对能否办理房屋初始登记没有影响，且经本院询问北部新区房管局，该局称办理房屋初始登记时无需提供购房者与开发商签订的正式商品房买卖合同，受理房屋初始登记时无需撤销网签备案登记。因此，丰源公司认为因部分业主滞延办理网签手续导致滞延办理栋证（初始登记）的理由不能成立。
2、丰源公司认为谭陕军2009年5月10日才向丰源公司出具了《委托书》，因此，在《委托书》提交前，谭陕军无权要求丰源公司为其申办权证。对此，本院认为，该《委托书》中由谭陕军签名的上半部分并无落款时间，而由丰源公司加盖公章的下半部分《证明书》则落款为2009年5月10日。虽然丰源公司出具的《证明书》与《委托书》为一张纸的上下部分，但因《委托书》中由谭陕军签名的上半部分并无落款时间，故丰源公司出具的《证明书》的时间不一定是出具《委托书》的真实时间。而《委托书》为代办权证的重要内容，丰源公司又无其它证据证明其曾要求谭陕军补交办证资料，故丰源公司认为《委托书》是谭陕军于2009年5月10日出具的辩解理由不能成立。故对丰源公司认为因谭陕军出具《委托书》时间拖延而致无法申办权证的理由本院不予支持。
综上，本案造成谭陕军办理房屋所有权证迟延的责任在丰源公司，故丰源公司应当承担违约责任。
二、关于丰源公司违约的起止时间问题。
1、谭陕军与丰源公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。本案中，丰源公司于2008年10月10日向谭陕军交付了房屋，依照双方合同的约定，丰源公司应当在交房后60日内即应在2008年12月9日前为谭陕军办理权证。因此，丰源公司应当自2008年12月10日起向谭陕军给付逾期办证违约金。原二审判决认为至谭陕军出具委托书的2009年5月10日时基于业主的原因对办证所产生的影响才消失，故应从2009年5月11日起计算违约金系认定事实错误，本院予以纠正。一审判决丰源公司自2008年12月10日起支付逾期办证违约金并无不妥，应予维持。
2、房屋登记部门在2009年7月27日受理了丰源公司提出的为谭陕军办理房地产权证的申请，故丰源公司在当日已完成了为谭陕军办理所购房屋权属证书的义务，丰源公司承担逾期办证违约金的截止时间应为2009年7月26日。谭陕军要求超出该时间段的违约金，因并非丰源公司的原因所造成，故本院不予支持。故丰源公司承担逾期办证违约金的截止时间应为2009年7月26日。
三、关于二审判决是否遗漏诉讼请求的问题。
谭陕军认为其要求丰源公司支付违约金的截至时间至通知发放房地产权证书时止，而二审仅判决截至丰源公司向房屋权属登记机关提交申请时止，原审判决遗漏了丰源公司将房产证交给谭陕军期间的诉讼请求。对此，本院认为，首先，只要房屋登记在谭陕军名下则谭陕军就已经取得了该房屋的产权证，至于是否将产权证交付给谭陕军则不属于双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的丰源公司承担违约责任的范畴；其次，谭陕军一审诉讼请求为：1、被告向原告支付延期交付房地产权证的违约金16337元（违约金计算到2010年4月18日被告实际交付房地产权证给原告止）；2、被告返还原告代收的“五通费”等费用5161元，一审判决内容为：一、重庆丰源房地产开发有限公司在本判决生效后立即以215606元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算向谭陕军支付从2008年12月10日起至2009年7月26日止的逾期办证违约金；二、驳回谭陕军的其他诉讼请求。原二审判决内容为：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2010）中区民初字第3297号民事判决；二、重庆丰源房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付谭陕军逾期办证违约金，以215606元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算从2009年5月11日起至2009年7月26日止；三、驳回谭陕军的其他诉讼请求。一审判决第二项及原二审判决第三项已经对不予支持的请求部分作出了实体处理，因此，原审判决仅存在实体处理是否适当的问题，不存在遗漏谭陕军诉讼请求的问题。故对谭陕军认为原审判决遗漏其诉讼请求的再审理由，本院不予支持。
综上，谭陕军申请再审的部分理由及请求成立。依据本院调取的新证据，原二审判决认定因部分业主没有完善签约手续造成丰源公司办理栋证迟延，影响了丰源公司对于后续的、针对业主个体义务的履行，系认定事实错误，导致实体处理不当，本院予以纠正。一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销重庆市第五中级人民法院（2011）渝五中法民终字第2540号民事判决；
二、维持重庆市渝中区人民法院（2010）中区民初字第3297号民事判决。
二审案件受理费337元，由重庆丰源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨渠波
代理审判员 刘战平
代理审判员 邹玉辉
二〇一四年六月四日
书 记 员 张 夏