辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第135号
上诉人（原审原告、反诉被告）：金卓，女，1993年4月18日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：杜云娜，辽宁法制宣传中心法律咨询服务处法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵忠岐，男，1962年11月23日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审第三人）：金德成，男，1959年6月2日出生，汉族，无职业，住址沈阳市东陵区。
上诉人金卓因与被上诉人赵忠岐、被上诉人金德成房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第2607号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年1月15日公开开庭审理了本案，上诉人金卓委托代理人杜云娜、被上诉人赵忠岐、被上诉人金德成，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）金卓诉称：2012年9月30日，原、被告就被告承租原告坐落于沈阳市和平区胜利南街104号房屋的相关事宜协商一致，并签订了《房屋租赁协议》，约定被告承租原告房屋，租期为两年，从2012年10月1日起至2014年9月30日止。年租金15万元，均上打租给付。同时，协议第十条约定双方均不得违约，但被告在租赁期内没有按协议约定完全履行，于2013年10月份单方违约，被告不仅没有按协议约定提前两个月给付下一年租金，而单方撤离了所租赁房屋，因租赁期到2014年9月30日终止，致使该房屋至今空闲，原告无法继续对外出租，被告应承担5万元违约金。原告认为原、被告双方签订的租赁系依法有效，双方均应依法认真履行，被告无视约定，单方擅自违约，给原告造成了严重的经济损失，故诉至法院。诉讼请求：1、请求人民法院依法判令原、被告解除双方的房屋租赁关系；2、依法判令被告承担并给付原告违约金5万元；3、诉讼费用由被告承担。
原审被告（反诉原告）赵忠岐辩称：我不欠原告钱，签合同前第三人公司的有一个女的，我和她说签一年的合同，合同我也没有看，就给了1万元定金，第二天在银行给了第三人14万元，后中间人给我打电话说看下协议，我当时想也能租2年，我承租了共计不到10个月，中间出了很多事情，现是承租的房屋门口挖坑，我没有出货，暖气又漏水，仓库潮湿，自来水流水地是烂的，门口堵车，不能正常进出库，4月份又修自来水，又挖沟5天，小区改造修路4天，后又挖沟40多天，使我生意瘫痪。
原审第三人金德成辩称：没有异议，我是原告的父亲，是我代其处理商铺的事宜。
原审反诉原告赵忠岐诉称：在房屋租赁期间，因房屋多次漏雨潮湿造成货物损失，房屋前因多�挖沟造成车辆无法通行，货物运不出去，上述两项直接造成经济损失约15万元。因此，反诉原告提出诉讼，请法院依法支持。反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿在承租期间因房屋漏雨潮湿及挖沟等原因给我方造成直接经济损失15万元；2、反诉费由反诉被告承担。
原审反诉被告金卓辩称：我方不同意反诉原告的诉讼请求，因为没有事实依据，在房屋租赁期间，反诉原告从未提及上述请求，所以我方不同意进行上述赔偿。
原审第三人金德成辩称：同反诉被告意见。
原审法院审理查明：诉争房屋位于和平区胜利南街104-2号，所有权人为原告。2012年9月30日，第三人金德成（甲方）与被告赵忠岐（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方将诉争房屋租给乙方使用，租赁期限为两年，从2012年10月1日开始计算至2014年9月30日止。租金支付方式为上打租每年付一次租金，第一�租金15万元，第二年租金需提前两个月支付，若租金到期不付，甲方有权终止合同，乙方无条件退出，租金不退。本协议双方均不得违约，如单方违约，违约方承担违约金五万元。原告认可第三人与被告间的租赁合同。合同签订后，被告交纳了第一年的租金，并在第一年租期未届满时搬离了诉争房屋。虽原告与第三人均表示至今未与被告对诉争房屋进行交接，但认可于2013年8月17日已将诉争房屋另行出租的事实。
原审法院认为，本诉部分，第三人与被告签订的租赁合同，经原告的同意，合法有效。虽合同约定了租赁期限为两年，但租金支付方式为上打租按年支付，被告未交纳第二年度租金及搬离诉争房屋的行为，表明了其主张解除租赁关系的意图。而原告及第三人已于2013年8月，即第一年租期届满前将诉争房屋另行出租，表明了其认可解除与被告间的租赁关系，且�赁关系已事实解除，故对于原告于2014年8月7日起诉主张解除租赁关系的诉讼请求，本院不作处理。由于双方等同于协商一致提前解除合同，且诉争房屋另行出租的事实，使得双方提前解除租赁关系未给原告造成损失，故对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。
反诉部分，对于反诉原告主张的损失，未提供相应的证据，本院对此不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）金卓的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）赵忠岐的诉讼请求。案件受理费1050元（原告已预交），减半收取525元，由原告金卓负担；反诉费3300元（反诉原告已预交），减半收取1650元，由反诉原告赵忠岐负担。
宣判后，金卓不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、�求撤销原审判决第一项，依法重新审理此案；2、依法判令被上诉人赵忠岐承担并给付上诉人违约金5万元；3、本案诉讼费用由被上诉人赵忠岐承担。主要上诉理由：一审法院认定事实不清，原审法院认定事实有误，本案第三人并未在2013年8月17日将诉争房屋另行出租。被上诉人赵忠岐与上诉人签订了二年的租赁合同，但却实际使用了一年多，并且一直未与上诉人交接房屋，违约事实存在，原审法院驳回了我的诉讼请求对我是不公正的判决。现请求二审法院依法重新审理此案。
被上诉人赵忠岐答辩称同意一审法院判决。
被上诉人金德成答辩称同意上诉人的上诉意见。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有房屋租赁合同等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：被上诉人金德成与被上诉人赵忠岐签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且得到上诉人金卓即案涉房屋所有权人的认可，合法有效。该协议约定，案涉房屋租期自2012年10月1日起至2014年9月30日止，被上诉人赵忠岐应提前两个月即于2013年8月1日前支付第二年租金，且无权擅自解除合同，任何一方违约则承担违约金5万元。被上诉人赵忠岐于2013年7月径行搬出案涉房屋，租期未满且未再缴纳第二年租金，属于违约行为，应当按协议约定承担相应的违约责任。结合庭审笔录及上诉人提交的证据，本院认为上诉人金卓与被上诉人金德成为避免案涉房屋空置造成损失扩大，此后将案涉房屋另行出租，已获得了一定收益，故协议约定的5万元违约金过分高于上诉人金卓的实际损失，本院酌定被上诉人赵忠岐应承担的违约金以1.25万元为宜。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第2607号民事判决第一项。
二、维持沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第2607号民事判决第二项，即“驳回被告（反诉原告）赵忠岐的诉讼请求”。
三、赵忠岐于本判决生效后十日内给付金卓违约金1.25万元。
四、驳回金卓的其他上诉请求。
如果赵忠岐未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费1050元，减半收取525元，由赵忠岐承担131元，由金卓承担394元，一审案件反诉受理费3300元，减半收取1650元，由赵忠岐承担；二审案件受理费1050元，由金卓承担787.5元，由赵忠岐承担262.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 �刘冬
代理审判员 郑 竹 玉
代理审判员 相 蒙
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 那 萌 萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。