广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三重字第1号
原告深圳市仁贵投资发展有限公司。
法定代表人刘学文，董事长。
委托代理人任维亮，广东深亚太律师事务所律师。
委托代理人杨鹿，男，汉族，系该司员工。
被告程定，女，汉族。
委托代理人林焕明，广东融泽律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年4月8日受理后进行了审理，并作出（2011）深福法民三初字第1073号民事判决书，被告不服该判决提起上诉，深圳市中级人民法院认为本院向被告送达传票以及起诉状等的程序不当，剥夺了被告的诉讼权利，于2012年12月6日以（2012）深中法房终字第711号民事裁定书，裁定撤销该判决并发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2013年6月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨鹿，被告的委托代理人林焕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年2月1日，原告和被告签订了《丰盛町地下阳光街房产租赁合同》。约定：1、被告租赁原告位于深圳市福田区车公庙深南大道南侧丰盛町地下阳光街B区－2层C2-107B号房屋，房屋套内建筑面积8.80平方米。2、租金：第一年、第二年每月10000元。3、被告应于每月5日前向原告支付当月租赁房屋租金。4、物业管理费按租赁房屋套内面积每平方米每月65元，被告应于每月10日前到原告指定的地点缴纳。5、被告应于每月15日前缴纳上月实际发生的电费。6、被告迟延缴付租金、物业管理费、宣传推广费的，每逾期一日，须按逾期未缴金额的0.1％向原告支付违约金。迟延交付水电费、空调费的，每逾期一日，须按逾期未缴金额的3％向原告支付违约金。7、被告拖欠租金或其他任何费用超过30天的，视为根本违约，原告有权解除上述合同，立即收回租赁房屋，没收租赁保证金，并且被告还应当付清拖欠的租金、物业管理费及其他费用。8、合同终止后，被告应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及其附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由被告承担的各项费用并办理有关移交手续。被告逾期不迁离或者不返还租赁房屋的，原告有权依法律法规或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金。合同签订后，原告严格按照合同约定履行义务，但被告却未按时支付租金、物业管理费、宣传推广费、水电费及空调费。原告于2010年9月26日向被告发出《欠缴租金催告函》，要求被告于2010年9月29日之前支付全部到期租金50000元，但被告置之不理。被告的违约行为迫使原告于2010年10月16日向被告发出《关于租赁合同已提前解除、限期缴清租金和费用并交还租赁房屋等事宜的通知》，通知被告解除租赁合同并要求被告返还租赁房屋等，但被告至今仍然没有按照原告的函件履行相关的义务。原告按照福田区出租屋综合管理办公室沙头所的要求于2010年10月20日在《深圳晚报》上刊登《解除租赁合同声明》，解除原告与被告的租赁关系。据此，诉请法院依法判令：1、确认原告和被告签订的《丰盛町地下阳光街房产租赁合同》于2010年10月16日已经解除；2、被告支付拖欠原告的租金55161.29元，违约金5241.94元（均暂计至2010年10月16日，直至被告交清租金之日）；3、被告支付拖欠物业管理费5662.8元，违约金889元（均暂计至2010年11月27日，直至被告交清之日）；4、被告支付拖欠的宣传推广费695.2元，违约金84.54元（均暂计至2010年11月27日，直至被告交清为止）；5、被告支付拖欠的电费224.75元、违约金296.67元（均暂计至2010年11月27日，直至被告交清之日）；6、被告按该租赁房屋月租金的两倍支付赔偿金28273.79元（计至2010年11月27日）；7、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、原告与被告签订了《丰盛町地下阳光街房产租赁合同》，名为租赁合同，实际上是由租赁合同、物业管理合同、招商宣传推广合同三个合同融合而成，各具相应的主要权利义务。2010年2月25日，原告与被告就物业管理、招商宣传推广事宜另行签订了补充协议。协议约定：至2010年3月26日止，丰盛町商业街AC区的开业率未达70%时，原告将对被告所租赁房产的租赁价格给予优惠、进行磋商，以及为被告承担2010年3月、4月的物业管理费。至2010年4月4日止，丰盛町商业街AC区的开业率并未达到70%，但原告拒绝进行新的租赁价格的磋商。期间，也未依照约定为被告承担2010年3月、4月的物业管理费。由于原告拒绝履行租赁价格磋商，导致被告在2010年3月26日开始相关租赁房产的租赁价格未能确定，更不能履行相关的事宜。被告多次与原告进行交涉，没有任何的效果。2010年9月30日，原告更指使与其互为控股公司的物业管理公司，以被告未交付物业管理费为由，对被告所租赁的房产进行停电、停空调等措施，逼迫被告不得不在2010年10月6日停止营业、搬出租赁房产。原告的相关行为已经违反了双方所签订的协议的约定，构成违约。故此，原告要求被告支付相应、相关的租金缺乏事实和合同依据。2、有关原告所诉求的物业管理费金额的计算，是原告事后串通与其控股管理公司所伪造的，因为相关的物业管理费、宣传推广费的缴纳金额与客观的事实不符，包括被告与原告签订租赁合同的当时，缴交了2月份的物业管理费，2010年3月、4月的物业管理费，根据约定也是应该由原告承担。另外，从始至终物业管理公司从未向被告主张过任何的滞纳金，但原告就本次诉讼所提交的缴交费用里面，包括了大量的所谓的滞纳金。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法庭予以驳回。
经审理查明，原、被告均确认以下事实：“2010年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《丰盛町地下阳光街房产租赁合同》，约定原告将深圳市福田区车公庙深南大道南侧丰盛町地下阳光街第B区-2层C2-107B号房屋（以下简称涉案商铺）出租给被告使用，用于经营翡翠、水晶饰品、珍珠。租赁房屋建筑面积为9.33平方米，套内建筑面积为8.8平方米，房屋租金按套内建筑面积每平方米每月1136.36元计算，月租金总额为10000元。被告应于每月5日前向原告支付当月租金。被告于合同签订3日内向原告交纳装修免租期届满后第1个月的租金10000元。合同第2.4条约定，被告应于2010年2月1日前支付租赁保证金20000元，如被告拖欠租金及其他各项费用、违约金、赔偿费等，原告有权从租赁保证金径行扣除，剩余部分不计利息退还被告。若由于被告请求提前终止合同或由于被告的违约导致合同解除的，被告所交租赁保证金不予退还，由此造成的原告的一切租金及可得利益和其他一切损失，被告还应予以赔偿。第3条约定，租赁期限为24个月，自2010年2月1日到2012年1月31日止。免租期自被告接收租赁房屋起至2010年3月31日止。在免租期内，被告无须支付租金，但不免除被告物业管理费、水电费用及被告应承担的其他各项费用。装修期为2010年2月1日至2010年2月16日止，被告须在2010年2月16日前完成全部装修工程。第5条约定，被告须承担租赁房屋全部物业服务费、丰盛町地下阳光街宣传推广费和其他费用，包括但不限于物业管理费、宣传推广费、电费、水费、燃气费用（如有）、污水处理费、垃圾处理费、其他物业服务费用以及其他因承租及使用占有租赁房屋所产生的费用。物业服务费收费标准为每平方米65元。被告应在原告发出物业交付使用通知书之日起1日内，向物业管理公司交付物业管理保证金1144元及水电周转金1000元。物业管理保证金在被告与原告的租赁合同届满后，在被告无违约、违规和侵权行为并结清全部费用和款项的前提下如数（不计利息）退还被告。合同租赁期届满，且被告结清所有费用，并办理了退房手续及退出和交回租赁房屋后，如被告没有侵权和违约情形，没有违反原告及物业管理公司的管理，没有违反丰盛町阳光街业主公约和管理规定的，该物业管理保证金将在租赁期满后15日内如数无息退还。被告须按实际用量向原告交纳电费、水费、污水处理费、垃圾处理费，其中水费、污水处理费、垃圾处理费的单价以同期供水部门公布的单价为准，被告应缴电费单价按供电部门发给丰盛町阳光街当期收费单以下列公式计算：丰盛町阳光街当期应缴供电部门总金额÷丰盛町阳光街当期总用电度数。中央空调每日使用时间一般为10：00至22：00（包括节假日），原告及物业管理公司可根据实际情况调整使用时间，并提前通知被告，被告如需在其他时间段使用中央空调，须事前征得原告及物业管理公司同意，并须另行承担加时空调费。合同约定了两种中央空调使用费计算方式，被告需在2010年6月30日前确定使用的计费方式，并以书面通知方式发送原告。除双方另有约定外，物业管理费、宣传推广费及其他应缴费用按月结算，被告须于每月10日前到原告指定的地点交给物业管理公司；被告应于每月15日前将上月实际发生的电费、水费、污水处理费、垃圾处理费、中央空调费等费用及政府规定生产经营者所应支付的费用支付给物业管理公司。第10条约定，被告同意按租赁房屋套内建筑面积每平方米每月10元的标准承担及支付宣传推广费。宣传推广费按月结算，被告须于每月15日前向物业管理公司缴交当月的宣传推广费，被告进场装修前，应向物业管理公司支付的宣传推广费为88元。第12.2条约定，被告存在如下情形时，视为被告根本违约：单方终止合同；拖欠租金或其他任何费用超过30日和超过原告催告还款日7日；未经原告及丰盛町物业管理公司书面同意，未经许可擅自中止、停止营业且在8小时内未能采取有效措施并恢复营业，或未经原告书面同意，擅自撤场、逃场。原告有权解除本合同立即收回租赁房屋，没收租赁保证金，被告需交清拖欠的租金及其他费用，并承担违约及赔偿责任。第13.1条约定，合同一经终止，或因任何原因解除、撤销或无效，被告须在3日内按原告规定程序办理退场手续。如逾期不办理退场手续的，按每日每平方米2000元支付场地占用费。如逾期不办理退场手续超过3日，视为被告对上述所有柜台设施及其他物品弃权并交由原告随时任意处置，原告有权取得其全部权益，有权自行将前述所有货物、柜台、设施及其他物品搬离租赁房屋或丰盛町地下阳光街、进行处理及收益，并无须向被告承担财产损害赔偿、补偿或其他任何法律责任，被告仍应承担清理场地所需费用并计付场地占用费。原、被告双方共同签署的《租赁房屋交回确认书》是被告履行了交回租赁房屋义务的唯一作证，否则，视为被告未交回租赁房屋。第15.4.1条约定，原告向被告发出的通知及文件，可以通过直接送达，或邮寄、电话通知、传真、电子邮件等方式送达；也可以自己交被告店铺员工签收后视为送达。被告变更地址、电话、传真、电子邮件均须提前书面通知原告，否则由此产生的后果及风险均由被告承担，原告通知一经发出或投递均视为送达。第15.4.2条约定，被告的通讯地址为：深圳市福田区碧海云天14栋18B，电话为136××××5013。第15.6.5条约定，如本合同及其补充修改协议与用于租赁备案的文本不一致，均以本合同及其补充修改协议为准。上述合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用。案外人古念松代被告于2010年1月31日向原告支付租赁保证金20000元，并预付一个月租金10000元。
另查明，原告提交的邮件单据显示，2010年9月26日，原告通过邮政特快专递向被告发出一份欠缴租金催收函，称被告截至2010年9月5日已拖欠租金50000元，要求被告于2010年9月29日支付全部到期租金及应承担的各项费用。该邮件单据盖有邮寄印章，收件地址为深圳市福田区碧海云天14栋18B，电话为136××××5013，收件人程定。
2010年10月14日，原告做出一份《关于租赁合同已提前解除、限期缴清租金和费用并交还租赁房屋等事宜的通知》，内容大致如下：被告大量拖欠租金及物业管理费等费用并擅自逃场，自2010年10月6日起停止营业至今未能恢复营业，拒绝履行租赁合同，导致租赁合同已实际终止，无法履行。现通知1、因被告违约，双方租赁合同已于2010年10月7日提前解除；2、被告所交租赁保证金20000元不予退还；3、限被告于2010年10月16日前，缴清拖欠租金和水电费及物业管理费；4、被告于2010年10月16日前，办理撤场手续并撤离租赁房屋，清理现场，并将租赁房屋及附属设施设备交还原告；5、被告须按每日每平方米2000元的标准，向原告支付场地占用费。同月18日，原告在报纸上刊登一份《解除租赁合同声明》，称被告租赁原告位于深圳市福田区丰盛町地下阳光街的涉案商铺，因被告欠缴租金数月，请被告在声明登出后三日内与原告联系付清欠款，办理注销备案手续等事宜。原告提交的邮件单据显示，2010年10月14日，原告通过邮政特快专递向被告发出一份解除合同通知，“租赁合同已提前解除，限期缴清租金和费用并交还租赁房屋，限2010年10月16日前办理”。该邮件单据盖有邮寄印章，收件地址为深圳市福田区碧海云天14栋18B，电话为136××××5013，收件人程定。
原告提交的2011年3月5日，案外人深圳市丰盛町物业服务有限公（以下简称物业公司）向原告发出一份《催收函》，称涉案商铺由被告承租使用，使用人自2010年2月起一直拖欠物业费用。根据计算，已累计拖欠2010年2月－11月的物业管理费5662.8元，2010年4月－11月的宣传推广费695.2元，2010年10月的电费224.75元，截至2010年11月27日应缴逾期付款违约金累计1270.21元。上述费用共7852.96元。物业公司向被告多次催收未果，故要求原告在2011年3月10日前缴付上述拖欠的全部物业管理费及逾期付款违约金。为证明原告已经替被告向物业公司垫付了上述费用，原告提交了原告于2011年4月2日向物业公司支付7852.96元的银行转帐付款回单。且物业公司于2011年4月3日向原告开具了2010年2月1日至同年11月27日的管理费发票，共5662.8元；2010年4月1日至同年11月27日的推广服务费发票，共695.2元；2010年9月的电费发票，共224.75元；并向原告开具了一份收款收据，收取管理费、推广费、电费违约金1270.21元。
2010年2月25日，原、被告签订《协议书》，约定若被告履行了一定承诺下，原告同意代被告交纳2010年3、4月份物业管理费。同时还约定，在原、被告共同努力下，至2010年3月26日丰盛町地下阳光街AC区的开业率仍未达到70%的，双方对租赁优惠再进行协商，以确保丰盛町良好的商业环境。被告提交的收款收据显示，2010年2月6日，被告预交了一个月管理费。
被告提交的2010年9月3日，案外人深圳市丰盛町物业服务有限公丰盛町商业管理中心向涉案被告商铺发出一份《限期缴交拖欠款项通知书》，称涉案被告商铺暂计至2010年8月31日，仍未支付8月份及以前的管理费4004元，推广费440元，水电费等0元。
已生效的本院（2010）深福法民三初字第1813号民事判决书、深圳市中级人民法院（2011）深中法民五终字第1028号民事判决书认定涉案商区涉案时间段开业率不足70%。
本院认为，原、被告签订的《丰盛町地下阳光街房产租赁合同》是当事人真实的意思表示，其主要内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有约束力。合同签订后，原告将涉案房产交给被告使用，被告支付了租赁保证金20000元及一个月租金10000元后即拒交租金和物业管理费等费用，并擅自撤离商铺，其行为已构成根本违约。租赁关系中出租人的主要合同义务是交付适格的租赁物，故即使原被告于2010年2月25日签订的《协议书》约定的开业率标准未达到，原告所负担的仅是进行优惠协商的合同义务，并非合同主要义务，原告即使有怠于协商的行为，也不构成根本违约。双方在履行合同中发生争议，应当通过法律途径积极寻求解决，要求解除合同，而不是直接不交租金，直接搬走，甚至在合同约定的通信方式上都无法联系，故对被告关于先履行抗辩权或同时履行抗辩权的辩解，本院不予采信。租赁合同约定由承租人负担物业管理费等费用，系租赁合同当事人对相关费用负担的一种约定。原告在其于2010年10月14日向被告约定的通讯地址发出的《关于租赁合同已解除，限期缴清租金和费用并交还租赁房屋等事宜的通知》主张合同于2010年10月7日解除，已经包含了明确的解除合同的意思，但是意思表示的生效应以到达相对人为要件，故合同解除的日期应以通知送达日为准。原告未能提供邮件的投递结果，因原告所提交的同城速递业务详情单加盖了邮局的业务章，根据合同关于“原告通知一经发出或投递均视为送达”的约定，上述邮件应视为被告已经收到，其具体送达时间本院根据同城速递的实际情况推定为2010年10月16日。故涉案合同实际上已于2010年10月16日解除，本院予以确认。
因被告仅预付了免租期后一个月的租金，即2010年4月份的租金，故被告还应支付2010年5月份以后的租金。就租金的支付标准，因涉案商业街确实开业率不足70％的情况，原告也给予了其他商户租赁优惠，本院酌情减免部分租金，被告应按合同约定的租金标准的80％支付2010年5月到2010年10月16日的租金；原告已收回涉案商铺并将其另租案外人，且未通知被告，因此，原告不能确认收回时间，本院推定收回时间为合同解除日即2010年10月16日。故，被告应支付原告的租金为44129元，其计算方法为：10000×5×0.8＋10000×0.8×16÷31。没有确切证据，深圳市丰盛町物业服务有限公司出具给原告的《催收函》不得推翻在之前深圳市丰盛町物业服务有限公司丰盛町商业管理中心出具的金额较少的通知书，故拖欠的费用应当为8.8×65×5＋8.8×65×16／31=3155元，2010年9月1日起至2010年10月16日止的推广费为8.8×10＋8.8×10×16／31=133元，电费为224.75元。因原告已收取的租赁保证金有违约补偿性质，原告向被告主张迟延支付物业管理费及电费、宣传推广费而产生的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告深圳市仁贵投资发展有限公司与被告程定签订的《丰盛町地下阳光街房产租赁合同》于2010年10月16日解除；
二、被告程定应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市仁贵投资发展有限公司支付租金44129元；
三、被告程定应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市仁贵投资发展有限公司支付物业管理费为3155元、宣传推广费133元、电费224.75元；
四、驳回原告深圳市仁贵投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2213元（已由原告预交），由原告负担1222元，由被告负担991元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐 学 兵
人民陪审员 胡继敏人民陪审员肖晓璐
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 王 汇 文
谢寒
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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