江苏省睢宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）睢执异字第0026号
案外人彭思玲，个体户。
申请执行人睢宁县建筑工程公司，住所地睢宁县睢城镇睢河南路西侧。
法定代表人蒋德中，该公司经理。
委托代理人朱友柏，该公司职工。
委托代理人陈向东，江苏千秋业律师事务所律师。
被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司，住所地睢宁县睢城镇天虹大道。
法定代表人陈康，该公司经理。
本院在执行睢宁县建筑工程公司与睢宁县金弘基房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人彭思玲对本院查封的财产主张所有权，并提出书面执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭进行了听证，案外人彭思玲、申请执行人睢宁县建筑工程公司的委托代理人朱友柏、陈向东到庭参加听证，被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
案外人彭思玲异议称，2008年3月10日，案外人与睢宁县金弘基房地产开发有限公司签订了拆迁安置协议书，将坐落在睢宁县睢城镇弘基上城小区4号楼101室的房产一处安置补偿给案外人。后因为被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司调整整体规划设计，2010年8月24日，睢宁县金弘基房地产开发有限公司与案外人签订了变更安置补偿协议，将拆迁安置房屋变更为10号楼902室，睢宁县房屋征收办公室审核后盖章确认。案外人已经交清了所有房款，该房屋属于案外人所有，请法院解除对该房屋的查封。
案外人为了证明其主张，向法庭递交了下列证据材料：
证据1、2008年签订的拆迁安置协议书1份。用以证明涉案房屋是拆迁安置的房屋。
证据2、徐州市新鑫咨询评估有限公司于2007年4月26日出具的拆迁房屋及附属物评估报告单一份。用以证明彭思玲房屋被拆迁的事实。
申请执行人睢宁县建筑工程公司辩称：涉案房屋查封时，该套房屋是作为预售商品房屋在网上公开销售的，如果是安置房且已经安置给案外人了，被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司是不会向房屋管理部门申请在网上公开销售的。按照《中华人民共和国商品房销售管理办法》的规定，公开销售商品房屋必须具备排他条件，没有任何权利瑕疵，否则就是一房二卖，就要承担赔偿两倍购房款的责任，故申请执行人认为，被执行人私下作出调整行为的效力无法对抗网上公开销售的效力，更何况私下调整的行为缺乏事实依据，该房屋应当归被执行人所有。拆迁安置协议上的内容做了大量的修改，申请执行人认为存在被执行人与他人恶意串通，转移财产逃避执行的嫌疑。请法院驳回案外人的异议申请。
申请执行人睢宁县建筑工程公司未向法庭举证。
被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司未到庭参加听证，也未递交书面答辩意见和证据材料。
申请执行人睢宁县建筑工程公司对案外人彭思玲所举证据的质证意见为：
对证据1中的原始的打印字体内容不持异议，但是对上面的修改部分的落款时间持异议，有可能是后来改动将时间向前提的。因为原先的安置房屋是4号楼101室，涉案查封的是10号楼的902室，可能存在人为的故意，目的是为了逃避执行。开发公司与被拆迁户修改拆迁内容效力问题，不能否定房管局对房屋的预售效力。只要是在房管局网上发布待售的房屋，就说明待售房屋是没有任何权利瑕疵的，被拆迁户的房屋即便调整了，出现损失问题，应由开发商对被拆迁户进行合理安置，但不能拿正在预售的房屋进行补偿。
对证据2的真实性无异议，但与本案无关联性。
本院调取了睢宁县房屋征收办公室出具的关于弘基上城回迁户调整情况说明，该说明显示，本次拆迁安置房调整累计为16处，其中，彭思玲拆迁安置房调整至10号楼1单元902室。
庭后，彭思玲向本院递交了睢宁县房屋征收办公室上房结算凭证一份、睢宁县安意物业服务有限公司收费收据二张、睢宁县自来水公司收费发票一张、被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司出具的收到彭思玲有关费用的收据4张。
经审查查明，2013年10月25日，本院根据睢宁县建筑工程公司的申请，依法作出（2013）睢民诉保字第00440号民事裁定书，查封了睢宁县金弘基房地产开发有限公司所有的银行存款200万元或者其他等值财产。本院根据该裁定，向睢宁县房产管理局送达了协助执行通知书，依法查封了睢宁县金弘基房地产开发有限公司开发的位于睢宁县睢城镇弘基上城小区的10号楼1-902、1-1401、1-1502、6号楼1-1502、5号楼2-303、3-306的房屋共计6套。
另查明，因为建设工程的需要，被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司需要拆迁案外人彭思玲建筑面积为206.34平方米的房屋，双方于2008年3月10日签订了拆迁安置协议书，协议书中约定，被执行人将其开发的弘基上城4号楼101室建筑面积为93.1平房米的房屋作为拆迁安置房归案外人彭思玲所有，双方还对有关的其他事项做了明确的约定。后来因为其他原因，双方对拆迁安置房的位置、建筑面积等进行重新协商，并于2010年8月24日达成一致意见，将拆迁安置房调整为该小区的10号楼902室建筑面积为97.49平方米的房屋。
本院在执行过程中，拟对诉前保全的房屋进行评估、拍卖时，案外人彭思玲以该房屋系其所有的拆迁安置房为由提出执行异议。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述、案外人递交的上列证据及本院的相关法律文书等证据证实，本案事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。本案中，案外人系被拆迁人，其房屋被拆迁是采取产权调换的方法进行拆迁安置补偿的，该房屋已经被拆迁，其已经失去了被拆迁房屋的产权，调换之后即拥有调换房屋的产权。该调换房屋的所有权具有排他性，即原房屋被拆迁后，开发商即本案的被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司就已经丧失了对该调换房屋的所有权。故涉案的房屋系案外人彭思玲所有，如果将该房屋作为被执行人的财产强制执行，必定会损害案外人彭思玲的合法权益。案外人的异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：
案外人彭思玲的异议理由成立，中止对位于睢宁县睢城镇弘基上城10号楼1-902室的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院另行提起民事诉讼，逾期本裁定将发生法律效力。
审 判 长 鲁开凌
人民陪审员 王轶坤
人民陪审员 金元元
二〇一五年四月二十日
书 记 员 吴 艳
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。