广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2453号
上诉人（原审原告）陈玉辉。
上诉人（原审原告）廖田娇。
共同委托代理人崔琼斯，广东利人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈雪琴。
被上诉人（原审被告）汪久利。
被上诉人（原审被告）陈艳红。
被上诉人（原审被告）邱莉芳。
委托代理人王金龙，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
原审第三人深圳市盛联行投资发展有限公司。
法定代表人陈斌，总经理。
委托代理人张博君，系该司法务专员。
上诉人陈玉辉、廖田娇与被上诉人陈雪琴、汪久利、陈艳红、邱莉芳及原审第三人深圳市盛联行投资发展有限公司因所有权确认纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第1221号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：（一）深圳市罗湖区沿河路统建楼X栋东X房（以下简称涉案房产）原系陈玉辉、廖田娇购买的政策性住房，后转为市场商品房。2010年4月29日陈雪琴作为陈玉辉、廖田娇的委托代理人与汪久利签订了一份深（罗）房现买字（2010）第X号《深圳市二手房买卖合同》，合同约定陈玉辉、廖田娇将涉案房产转让给汪久利，转让总价款为人民币111923元。2010年5月4日完成了核准登记，房产过户到汪久利名下。汪久利向陈雪琴的账户支付了人民币450000元，汪久利称为该款为购房款，陈雪琴称该款为借款，只是将房产作了抵押。
（二）2010年4月28日深圳市龙岗区公证处出具了一份（2010）深龙证字第X号公证书，该公证委托书的内容为陈玉辉、廖田娇委托陈雪琴代为转让涉案房产，签署《深圳市房地产买卖合同》和办理房产转让手续和申请办理公证所签署的相关文件等。后经陈玉辉、廖田娇委托广东南天司法鉴定所对2010年4月28日受托人为陈雪琴的《委托书》落款委托人处“陈玉辉”“廖田娇”的签名及指纹进行了鉴定，鉴定结论为签名分别不是陈玉辉和廖田娇本人所写，陈玉辉签名上按印的指纹不具备鉴定条件，廖田娇签名上按印的指纹不是样本按印人廖田娇按印形成。
2011年10月20日深圳市龙岗区公证处向陈玉辉、廖田娇出具了关于复查（2010）深龙证字第X号公证书的复函，称本案所涉及的受托人陈雪琴涉嫌伙同他人骗取公证文书造成陈玉辉、廖田娇的财产被非法转移，陈雪琴的行为已经涉嫌刑事犯罪。为此根据先刑事后民事原则，终止复查公证书。请陈玉辉、廖田娇就此案向公安机关报案，待司法机关查明案件有关事实并审理终结后，我处再恢复复查（2010）深龙证字第X号公证书。在审理本案期间，陈玉辉、廖田娇未就此向公安机关报案。
（三）汪久利与陈艳红于2011年3月24日签订了一份深（罗）房现买字（2011）第X号《深圳市二手房买卖合同》，合同约定汪久利将涉案房产转让给陈艳红，合同上标明的转让总价款为人民币111923元。2011年3月30日完成了核准登记，房产过户到陈艳红名下。汪久利庭审中称其转让给陈雪琴的转让价款为人民币520000元或530000元。
（四）陈艳红和邱莉芳于2011年6月29日签订了一份深（罗）房现买字（2011）第X号《深圳市二手房买卖合同》，合同约定陈艳红将涉案房产转让给邱莉芳，合同上标明的转让总价款为人民币111923元。2011年7月4日完成了核准登记，房产过户到邱莉芳名下。在此次房产买卖中，第三人盛联行公司作为居间方参与了房产买卖的过程。双方在第三人盛联行公司的居间下，另行签订了一份《深圳市二手房预约买卖合同》，合同约定陈艳红将涉案房产转让给邱莉芳，转让总价款为人民币850000元，签订合同时，邱莉芳向陈艳红交付定金人民币20000元，其他购房款邱莉芳于2011年6月30日前一次性将该房款支付至监管账户。合同签订后，邱莉芳向陈艳红支付了人民币20000元的定金，向第三人支付了交房保证金人民币5000元及佣金人民币25500元。陈艳红、邱莉芳和中国银行股份有限公司深圳东乐支行签订了一份《二手楼交易资金监管协议》，邱莉芳于2011年6月29日将人民币825000元支付至监管帐户。交易完成后，监管银行将人民币825000元支付给了陈艳红。另外，邱莉芳还主张其还支付给了介绍人人民币70000元。涉案房产现在为邱莉芳在使用。
陈玉辉、廖田娇在原审中诉请：1、邱莉芳和陈艳红签订的深（罗）房现买字（2011）第X号《深圳市二手房买卖合同》为无效合同；2、汪久利与陈艳红签订深（罗）房买字（2011）第X号“《深圳市二手房买卖合同》为无效合同；3、汪久利与陈雪琴签订的深（罗）房买字（2010）第X号《深圳市二手房买卖合同》为无效合同；4、确认陈玉辉、廖田娇对涉案房屋的所有权；5、邱莉芳向陈玉辉、廖田娇返还涉案房产；6、邱莉芳、陈雪琴、汪久利、陈艳红承担本案的受理费和保全费。
原审法院认为：陈雪琴作为陈玉辉、廖田娇的代理人将涉案房产转让给汪久利，汪久利又将涉案房产转让给了陈艳红，陈艳红又将涉案房产转让给了邱莉芳。在这几次的转让过程中，陈玉辉、廖田娇并无提交证据证明邱莉芳、陈雪琴、汪久利、陈艳红在转让涉案房产时存在恶意串通的证据。退一步讲，即使陈雪琴所持的陈玉辉、廖田娇的公证授权委托书并非陈玉辉、廖田娇签名，陈雪琴为无权代理人，但是作为国家公证机关出具的委托书，相对方完全有理由相信陈雪琴具有代理权，陈雪琴对涉案房产具有处分权。故陈玉辉、廖田娇以被告伪造公证授权委托书为由，主张被告之间恶意串通转让涉案房产，请求判令邱莉芳、陈雪琴、汪久利、陈艳红签订的二手房买卖合同无效，理由不成立，原审法院不予支持。
关于涉案的几份《深圳市二手房买卖合同》中显示的转让价格均为房产原登记价格（即人民币111923元），陈玉辉、廖田娇主张明显低于市场价，要求确认二手房买卖合同无效。对此原审法院认为，虽然在《深圳市二手房买卖合同》中显示的转让价格均为房产原登记价格（人民币111923元），其目的是为了少缴相关的税款，存在恶意串通，损害国家利益的行为，该条款应为无效。但是，从原审法院查明的事实来看，涉案房产真实的交易价格并非是房地产原登记价格，故该条款的无效并不影响合同其他条款的效力及整个合同的履行。陈玉辉、廖田娇以此理由请求判令邱莉芳、陈雪琴、汪久利、陈艳红签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，理由不成立，原审法院不予支持。
邱莉芳向陈艳红购买涉案房产时，购房价格为人民币850000元，并不存在明显低于市场价格的情形，且在交易完毕后，涉案房产已经登记在了邱莉芳名下，邱莉芳也已经实际使用了涉案的房产，邱莉芳享有涉案房产的物权。退一步讲，即使陈雪琴属于无权处分人，但其将涉案房产出售，邱莉芳再向陈艳红购买涉案房产时是善意购买，并且以合理的价格购买，现在该房产已经登记在邱莉芳名下，且邱莉芳已经实际使用了该房产，邱莉芳属于善意的购买者，其应当取得涉案房产的所有权。现涉案房产已经登记在邱莉芳的名下，邱莉芳对涉案房产享有所有权，陈玉辉、廖田娇请求确认陈玉辉、廖田娇对涉案的房屋的所有权，理由不成立，原审法院不予支持。陈玉辉、廖田娇请求邱莉芳向陈玉辉、廖田娇返还涉案房屋，理由亦不成立，原审法院亦不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决：一、驳回陈玉辉、廖田娇陈玉辉、廖田娇请求确认邱莉芳和陈艳红签订的深（罗）房现买字（2011）第X号《深圳市二手房买卖合同》为无效合同的诉讼请求。二、驳回陈玉辉、廖田娇陈玉辉、廖田娇请求确认陈艳红和汪久利签订的深（罗）房现买字（2011）第X号《深圳市二手房买卖合同》为无效合同的诉讼请求。三、驳回陈玉辉、廖田娇陈玉辉、廖田娇请求确认汪久利和陈雪琴签订的深（罗）房现买字（2010）第X号《深圳市二手房买卖合同》为无效合同的诉讼请求。四、驳回陈玉辉、廖田娇陈玉辉、廖田娇请求确认对深圳市罗湖区沿河路统建楼X栋东X房的所有权的诉讼请求。五、驳回陈玉辉、廖田娇陈玉辉、廖田娇请求邱莉芳向陈玉辉、廖田娇返还深圳市罗湖区沿河路统建楼X栋东X房的诉讼请求。本案受理费人民币2539元，保全费1079元，均由陈玉辉、廖田娇负担。
上诉人陈玉辉、廖田娇不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、确认邱莉芳与陈艳红签订的深（罗）房现买字（2011）第X号《深圳市二手房买卖合同》为无效合同；三、确认汪久利与陈艳红签订的深（罗）房现买字（2011）第X号《深圳市二手房买卖合同》为无效合同；四、确认汪久利与陈雪琴签订的深（罗）房现买字（2010）第X号《深圳市二手房买卖合同》为无效合同；五、确认陈玉辉、廖田娇对涉案房产的所有权；六、邱莉芳向胜诉人返还涉案房产；七、汪久利、邱莉芳、陈雪琴、陈艳红承担本案一审、二审诉讼费用。
事实和理由：一、上诉人与汪久利之间并不存在房屋买卖合同关系，双方签订的深（罗）房现买字（2010）第X号二手房买卖合同无效。上诉人与汪久利之间，仅有一份名义上的“买卖合同”，该“买卖合同”并非双方真实意思，不能构成有效的民事法律行为。汪久利向陈雪琴支付的四十五万元仅仅是借款，房屋转让只是一种让与担保的方式。也正为此，汪久利才会在庭上陈述“陈雪琴既不回购房屋也不……”，显然涉案房产过户的目的在于担保而不在于买卖。二、汪久利与陈艳红之间并不存在真实的房屋买卖合同，也不存在合理的对价，陈艳红不能取得涉案房产产权。汪久利与陈艳红之间，也仅有一份名义上的“买卖合同”。陈艳红不能善意取得涉案房产产权。三、邱莉芳不具有善意取得涉案房产的条件。邱莉芳在一审庭审中承认，其在房产交易前向介绍人支付了70000元的“中介费”，且有第三方作证；但第三人深圳市盛联行投资发展有限公司作为交易的中介方并不知晓该70000元的用途，其中介交易的正式佣金仅是25000元，远低于“中介费”。因此，邱莉芳不具有善意的主观条件，不能依法善意取得涉案房产的权利。
被上诉人汪久利、邱莉芳答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
被上诉人陈雪琴答辩称其本是将房产抵押借款，其没有看到过公证委托书。
被上诉人陈艳红未到庭答辩。
本院经审理查明，汪久利在原审中称其将涉案房产转让给陈艳红的转让价为520000元，原审查明在此处将“陈艳红”写成“陈雪琴”有误，本院予以纠正。
二审审理过程中，汪久利陈述陈艳红支付房款的过程为：2011年3月22日，陈艳红支付了70000元的现金，另外450000元在建设银行办理了资金监管，在房产过户后由建设银行转给汪久利。汪久利提交了一份汪久利和陈艳红在建设银行办理的第三方房产交易资金托管协议，显示陈艳红就涉案房产的转让办理了450000元的资金监管。
陈玉辉称涉案房产原来由陈雪琴和其女儿居住，陈艳红于2011年5月份将涉案房产强行拿走。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈雪琴作为陈玉辉、廖田娇的代理人将涉案房产转让给汪久利，双方签订的《深圳市二手房买卖合同》明确约定将涉案房产转让给汪久利，此应为双方当事人真实意思表示，陈雪琴在该合同上签字，表明其认可房产转让的行为，其主张汪久利骗取其签名没有证据证明。即使陈雪琴所持的陈玉辉、廖田娇的公证授权委托书并非陈玉辉、廖田娇签名，陈雪琴为无权代理人，但是作为国家公证机关出具的委托书，汪久利完全有理由相信陈雪琴取得了授权，陈雪琴对涉案房产具有处分权。汪久利之后又将涉案房产转让给了陈艳红，从汪久利提供的证据来看，陈艳红亦支付了相关对价，陈玉辉、廖田娇无证据证明两人存在恶意串通之情形。陈玉辉、廖田娇主张陈雪琴与汪久利、汪久利与陈艳红之间的《二手房买卖合同》无效本院不予支持。
关于邱莉芳与陈艳红之间转让行为。虽然在《深圳市二手房买卖合同》中显示的转让价格均为房产原登记价格（人民币111923元），但此并非涉案房产真实的交易价格，从原审的证据来看，购房的真实价格为人民币850000元，并不存在明显低于市场价格的情形，邱莉芳在与陈艳红签订涉案合同时，涉案房产的产权证已办至陈艳红名下，且陈艳红已占有涉案房产，邱莉芳完全有理由相信陈艳红对涉案房产具有处分权，而邱莉芳向其他人支付70000元房屋介绍费的行为亦不能证明其与陈艳红存在恶意串通。由上可见，邱莉芳向陈艳红购买涉案房产时是善意购买，现房产已经登记在邱莉芳名下，且邱莉芳已经实际使用了该房产，邱莉芳应当取得涉案房产的所有权。陈玉辉、廖田娇请求确认陈艳红与邱莉芳签订的《二手房买卖合同》无效，要求邱莉芳返还房产的理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人陈玉辉、廖田娇的上诉理由没有法律和事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本按二审案件受理费2539元，由上诉人陈玉辉、廖田娇承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 路德虎
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 陈晓莹