山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第300号
上诉人（原审被告）：温全福，烟台市公安局交通警察支队第一大队警察。
委托代理人：于英春，山东西政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台市中大物业管理有限公司。住所地：烟台市莱山区庆祥路******号。
法定代表人：吴瑛璞，该公司董事长。
委托代理人：王吉坤，山东嘉翔律师事务所律师。
委托代理人：闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。
上诉人温全福因与被上诉人烟台市中大物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2014）莱山民三初字第418号号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人温全福的委托代理人于英春、被上诉人烟台市中大物业管理有限公司的委托代理人闫化剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告烟台市中大物业管理有限公司原审诉称，我公司与被告于2010年签订了《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》，《前期物业管理服务合同》约定了缴纳物业费的期间和时间、违约责任及违约金计算标准。合同签订后，被告自2012年2月1日至2014年5月31日期间共欠物业费2406.30元及违约金2406.30元。请求判令：1.被告支付原告物业费2406.30元及违约金2406.30元；2.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求：请求判令被告支付2012年2月1日至2014年5月31日期间的物业费3743.32元（建筑面积133.69平方米×1元／平方米×28个月），并按同期银行贷款利率支付自起诉之日至判决生效之日期间的违约金。
原审被告温全福辩称，1.原告服务不到位，无法保护业主的财产、人身安全，导致我在小区内受伤。2.涉案小区与原告签订的《前期物业管理委托合同》违法。3.原告强迫我签订的《前期物业管理服务合同》仅规定合同有效期，原告阻挠业主委员会成立。4.原告其他方面服务也不到位。综上，我不同意支付原告物业费。
原审法院审理查明，原告是具有壹级资质的物业管理服务企业。被告系烟台市莱山区德尚世家小区12号楼2单元101室的业主，该房屋建筑面积为133.69平方米。
2009年4月11日，原告与烟台安居城市建设综合开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，将被告所居住的德尚世家小区委托原告进行物业管理，合同期限为10年，自本社区入伙之日算起。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。
2011年2月，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定了双方权利义务、物业管理服务内容和服务标准、物业服务费用、保险、违约责任、合同期限等内容。第二条物业管理服务内容和服务标准约定：“一、房屋外观……二、公共设施设备运行。1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）……对五、交通秩序与车辆停放。1.保持管理范围内交通畅通；……3.对进出小区的车辆实施证、卡管理（业主车辆刷卡（证）进出，外来车辆办理临时通行证），引导车辆有序通行、停放……六、物业区域内公共秩序维护，协助公安机关维护公共秩序。……2.设立门岗值守，对业主车辆、外来车辆进出管理……”。第三条物业服务费用约定：“1.乙方缴纳费用时间：预交费，半年一次，每半年初第一个月内交纳；2.住宅按建筑面积每月每平方米1元（已包括电梯运行费每月0.3元每平方米）……”。第四条保险约定：“乙方应积极参加人身和财产安全保险（自行办理），应对自己的私有财产采取有效安全防护措施。非甲方责任所造成的乙方的私有财产和人身损害或损失，乙方自负。”第五条违约责任约定：“……四、乙方违反合同，不按照本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日（以甲方公布的收缴截止日期为准）起按应交费用的5‰按日缴纳违约金……”。第六条合同期限约定：“本合同有效期限止于业主委员会和物业公司签订《物业管理服务委托合同》之日”。
物业服务合同签订后，原告依约向被告所居住的烟台市莱山区德尚世家小区提供物业服务至今，被告向原告交纳了2011年2月1日至2012年1月31日期间的物业管理费。自2012年2月1起至今被告未向原告交纳物业管理费，原告已通过邮寄催收物业费律师函、张贴物业费催收通知的方式对2012年2月1日至2014年5月31日期间的物业管理费进行了催收。
庭审中，被告称，原告与他人签订的前期物业管理委托合同没有经业主同意，是违法的；被告被迫与原告签订物业服务合同；原告阻挠业主委员会成立，导致业主委员会不能成立，前期物业服务合同已失效，原告依据失效的合同要求支付物业费不能成立。原告对被告上述抗辩主张不予认可，被告未提供证据证明其主张。被告再称，因原告服务不到位，导致被告在小区内被人打伤。原告则称，不清楚被告所述，被告未提供证据证明其被人打伤系因原告物业服务不到位所致。被告还称，原告的其他方面服务也不到位。如：小区内有业主私自将窗改门，将门前公共绿地破坏铺设成水泥路；12号楼东单元东侧护栏被人为破坏，业主多次反映，原告至今没维修；原告为获取非法利益，在小区内擅自设置通行障碍，要求业主办停车卡，如不办理，就不让业主的车进入小区，属乱收费；原告还将小区西北侧的小门封闭，导致居住在该区域的业主出入不便。对于被告所述上述情况，原告则称，关于业主私自将窗改门及占用绿地，原告已向该业主多次送达整改通知并上门制止，还向城管部门举报，但该业主不服从我公司管理、城管部门也说不属他们管理，法律没有赋予物业服务公司强制执行的权利，原告已尽到了管理职责。原告为此提供2012年5月25日、2012年10月6日、2012年10月8日整改通知（书）三份及相关情况汇报一份，称整改通知书上“业主、负责人”签字“闫彬”就是该业主亲自签的。另外，12号楼东单元东侧护栏系小区围墙内护栏，即使损坏也不影响小区安全，且该小区也不是封闭小区；设置通行障碍是为管理小区内车辆通行，小区内业主免费办停车卡，不收费；该小区规划时没有西北侧的小门，小区建成后开发商将该门封闭，与原告无关。
原审查明的上述事实，有资质证书、收费许可证、《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》、物业费催缴通知、催交物业管理费律师函、照片、整改通知（书）及情况汇报、庭审笔录等在案佐证，上述证据均经庭审质证，可以采信。
原审法院认为，《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
依据上述规定，原告与被告所居住小区的建设单位即烟台安居城市建设综合开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，对被告所居住小区内的所有业主均具有法律约束力。被告辩称该合同违法，于法无据，法院不予支持。被告辩称其被逼迫与原告签订《物业服务合同》、原告阻止小区业主委员会成立，致物业服务合同失效的抗辩主张，原告不予认可。被告在与原告签订物业服务合同之后，并未以任何形式提出该合同无效或违法，事实上接受原告提供的物业服务至今且未提供证据证明其抗辩主张，对其该抗辩主张法院不予支持。原、被告签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该物业服务合同的约定履行各自义务。原告依约为被告所居住小区提供物业服务至今，被告未缴纳2012年2月1日至2014年5月31日期间的物业管理费，原告要求被告履约支付上述费用，于法有据，法院予以支持。因被告未按合同约定的时间交纳物业管理费，故原告要求其按同期银行贷款利率的标准支付起诉之日至本判决生效之日期间逾期交费的违约金，该计算标准低于双方合同约定的计算标准且不违反法律规定，法院予以支持。
被告辩称的因原告服务不到位，导致其在小区内被人打伤。原告不予认可，依据物业服务合同约定，“非甲方责任所造成的乙方的私有财产和人身损害或损失，乙方自负。”被告未提供证据证明其被人打伤系因原告物业服务不到位所致，对其该抗辩主张法院不予支持。关于被告主张的原告其他方面物业服务也不到位的事项。法院认为，原告在小区内设置交通障碍、办理停车卡，是原告按照物业服务合同的约定履行管理职责的行为；小区内业主擅自将窗改门、占用公共绿地的情况，原告已提供证据证明其对该业主的行为进行了阻止、要求整改，并向有关部门进行举报，履行了合同约定的管理义务。对于被告所述小区护栏损坏未修，原告辩称该护栏为围墙内护栏，即使损坏也不影响小区安全且该小区为非封闭小区的主张，法院认为，对小区内公共设施、设备的管理、维护是原告的义务，该小区是否为封闭小区、受损护栏是否为墙内护栏等情形，不能作为原告不履行义务的理由，对原告该辩解法院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。本案中，原告对其提供物业服务的小区内损坏栏杆未及时修复，属未完全履行物业服务合同约定的义务，被告可要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不能以此作为拒绝交纳物业管理费的理由。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，原审法院于2014年12月3日判决：一、被告温全福支付原告烟台市中大物业管理有限公司2012年2月1日至2014年5月31日期间的物业管理费3743.32元；二、被告温全福支付原告烟台市中大物业管理有限公司逾期交费违约金（以3743.32元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2014年9月30日计算至本判决生效之日）；三、上述一、二项，被告温全福于判决生效之日起十日内履行。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告温全福负担。
宣判后，温全福不服原审判决，向本院提起上诉称，原判认定事实错误，要求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：1.原判认定《前期物业管理委托合同》及《前期物业管理服务合同》合法是错误的。被上诉人与德尚世家小区开发商恶意串通、阻挠业主成立业主大会、损害业主利益而签订的《前期物业管理委托合同》无效。本案双方签订的《前期物业管理服务合同》系小区开发商与被上诉人签订《前期物业管理委托合同》后，将业主钥匙交给被上诉人代为发放给业主，但被上诉人强迫上诉人等全体业主与其签订《前期物业管理服务合同》后才能发放钥匙，上诉人受胁迫签订的《前期物业管理服务合同》理应被撤销，其条款对上诉人无约束力。2.原判认为被上诉人为上诉人提供的物业服务到位，符合《前期物业管理委托合同》及《前期物业管理服务合同》约定的标准是错误的。2013年4月1日晚19时许，上诉人与妻子在小区被人无故殴打致伤，事发地点距离小区大门仅50米，被上诉人保安发现后未制止。上诉人要求保安报警，被拒绝。被上诉人私设门禁，禁止上诉人自由进入小区。小区22号楼东单元一楼东户私自破坏、占用公共绿化，被上诉人拒绝履行《前期物业管理委托合同》及《前期物业管理服务合同》义务，恢复被破坏、占用的绿化带。根据物业相关法律法规及《前期物业管理委托合同》及《前期物业管理服务合同》的规定，被上诉人的服务范围包括了公共绿化的维护维修，但被上诉人逃避法定及约定义务，仅仅对破坏、占用绿化带的业主发出整改通知，不对已经破坏的绿化带进行维护、维修，被上诉人的这种行为明显避重就轻，实质上是采用欺骗手段欺骗业主。原审法院认定被上诉人此种行为系正确履行了合同义务明显错误。小区12号楼东单元东侧护栏被人为损坏，业主协商被上诉人维修，均被其拒绝。被上诉人擅自将小区西北侧门封闭，阻止上诉人等业主通行，给上诉人带来了不便。被上诉人作为物业服务企业，已经丧失了服务功能，只剩下收费功能，其目的也只剩下收费。被上诉人一到物业合同约定的收费时间就会发出各种催缴通知，一旦遇到业主需要其服务的时候，就以各种理由推脱。因此原审法院判令上诉人向被上诉人缴纳物业管理费及违约金明显错误。
被上诉人烟台市中大物业管理有限公司辩称，原判正确，应予维持。理由是：根据合同约定被上诉人不承担对业主人身财产安全的保障义务，其被打并非被上诉人未履行协助公安机关的义务而造成，而且上诉人应当举证证明事发当时已经要求被上诉人采取措施。关于小区的绿化、栅栏等，根据被上诉人与业主及开发商签订的物业管理合同，被上诉人有维护绿化及管理卫生等职责，对其他业主侵占绿地的行为，不具有强制拆除等权利，因涉及到相应业主的个人财产，作为物业管理方也没有法定的权利义务进行强制处理，但被上诉人已经根据合同约定及法律规定向侵权业主下达整改通知，向相应的主管部门反映，已经尽到合同义务。关于栅栏，涉案小区并非全封闭小区，其上诉人所述的栅栏损坏位置位于小区东北门口附近，系轻微缺口，并不导致被上诉人违约。
双方的《前期物业管理服务合同》第二条第四项“公共绿化”中约定物业有专门人员实施绿化养护管理，第二条第八项“房屋维修管理”约定物业负责房屋公用部位的维修，对物业公司的管理义务作了明确约定。
原审庭审中，上诉人主张被上诉人未及时制止22-1-101业主拆除住宅南窗和墙体改门的行为，被上诉人提交了“整改通知”、“整改通知书”、“关于德尚世家小区22-11-101室业主私自窗改门及破坏绿化修台阶的事情及物业处理情况的汇报”，用以证实其已经要求违规业主停止施工、封堵业主门前道路防止其施工、并上报莱山区城管部门要求处理等多项措施，尽到了物业的管理义务。
二审庭审中上诉人称，当时如果不签订物业服务合同则不能领到钥匙，开发商将房屋的交接手续转交给物业了。被上诉人则称，开发商安排人在物业办公地点处理领钥匙问题，《装修管理协议》、《临时业主公约》、《前期物业管理服务合同》三份材料是一起签订的。
本院经审理查明的其他案件事实同一审。
本院认为，本案二审双方争议在于，原判判令上诉人支付被上诉人欠付的物业管理费3743.32元是否合法？
本案二审关键问题是物业是否履行了其合同义务。上诉人原审及上诉状均提出了如下几个问题以证实其主张：
一是其人身被侵害而物业未制止。上诉人尚无证据证实其于2013年4月11日晚19时许被人殴打致轻伤、保安发现后未制止，也无证据证实物业拒绝了上诉人报警要求。双方的《前期物业管理服务合同》第二条第六项中约定，物业维护区域内公共秩序，协助公安机关维护公共秩序，发生刑事案件及时报公安部门处理，对治安等事件及时报有关部门并协助采取相应措施。因物业公司的主要职责系物业服务而非人身安全保障，即使物业未尽到合同约定义务，也未构成根本违约，上诉人以此拒付物业费，理由不当。
二是物业私设门禁、禁止上诉人自由进入小区、要求上诉人缴纳车位维护费，该主张原审已经查明并在判决中予以处理。
三是小区22号楼东单元一楼东户私自破坏、占用公共绿化，物业拒绝恢复。《前期物业管理服务合同》第二条第四项“公共绿化”中约定物业有专门人员实施绿化养护管理，原审判决已经认定被上诉人下过整改通知，多次要求违规业主整改。该合同未明确要求物业制止业主的违规行为，即使物业未阻止破坏行为，也未构成根本违约，上诉人以此拒付物业费，理由不当。
四是12号楼东单元东侧护栏被破坏而物业拒绝维修。该问题原审已经查明并在判决中予以处理。
五是物业将小区西北侧门封闭，阻止业主通行，给上诉人带来了生活不便。即使物业存在该行为，也未构成根本违约，上诉人以此拒付物业费，理由不当。
《物业管理条例》第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
《物业管理条例》第六十六条规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑或者公共设施用途或者占用挖掘物业管理区域内道路、场地损害业主共同利益等行为，都应当由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并且按照相应的规定进行处罚。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
根据《物业管理条例》的上述规定，物业公司不是行政管理机关，不具有行政执法权。物业公司在提供物业服务过程中发现业主有违反规定的行为，在制止无效的情况下，应该报请有关行政管理部门处理。根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而业主提出的抗辩理由往往是物业公司所进行的保安、停车、保洁等服务项目存在一定瑕疵。而这些情况属于一般性违约或未能全面履行合同义务，应当通过当事人协商，要求变更物业费标准、继续全面履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等方式予以解决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》没有规定业主可以以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费。可见，尽管物业管理企业没有按照《物业管理合同》的约定为业主提供符合双方约定的标准服务，存在违约行为，但完全拒绝交纳物业费是缺乏法律依据的。
综上，上诉人的上诉请求，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。原审法院所作判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人温全福负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗春光
审判员 张莉莉
审判员 刘海波
二〇一五年五月七日
书记员 姜永鑫