江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00370号
上诉人（原审被告）南通时尚公寓商务酒店有限公司，住所地南通市五一路599号。
法定代表人张维维，总经理。
委托代理人徐海兵、范佳茜，江苏高仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马步庆，个体工商户。
被上诉人（原审原告）张ＸＸ，私营业主。
委托代理人马强，江苏江花律师事务所律师。
上诉人南通时尚公寓商务酒店有限公司（以下简称时尚酒店）因与被上诉人马步庆、张ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第0916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明，2010年1月28日，学田街道学田村社区与马步庆、张ＸＸ签订了一份租赁合同，将位于南通市五一路东侧、学田街道办公楼南侧的一栋四层楼房租赁给马步庆、张ＸＸ（该案已作出（2014）崇民初字第0806号民事判决）。马步庆、张ＸＸ为合作出租上述房屋达成合作协议书。2010年3月14日，由张ＸＸ经办，以张ＸＸ（出租方、甲方）与顾雄伟等三人（承租方、乙方）为合同当事人，签订了一份店面租赁合同，约定甲方将上述房屋中三层四层及一层中间中间大厅朝南边的剩余部分和二楼剩余的全部出租给乙方；租期14年，自2010年3月15日起至2024年6月14日止；第一年租金为人民币（不含税）1100000元（开具收据），从第四年起租金每三年比上一年度递增8%，租金乙方每年分别在4月1日和9月1日前分两次付清；合同签订后乙方向甲方交纳10万元押金（一年内分两次付清），合同终止，乙方结清租金、水电、电话等相关费用后甲方即可退还（不计息）。双方同时还就其他相关事项作了约定。在该合同首页右上角，备注了“待乙方公司注册后，合同重签，以公司名义”。2010年3月15日马步庆、张ＸＸ交付房屋。
2011年5月4日，由马步庆经办，以马步庆、张ＸＸ（出租方、甲方）与时尚酒店（承租方、乙方）为合同当事人，签订了一份店面租赁合同，叙明原合同因为消防手续延办，所延办时间的房租由甲方承担，及乙方现租用的房屋位置与原合同的位置不同，故双方重新签订合同，新合同签订后，原先签订的合同全部作废。合同约定甲方将上述房屋中三层四层整层及一层中间的大厅出租给乙方；租期14年，自2010年11月25日起至2024年11月25日止；第一年租金为人民币（不含税）650000元（开具收据），从第四年起租金每三年比上一年度递增8%，租金乙方每年分别在11月25日和5月25日前分两次付清；合同签订后乙方向甲方交纳10万元押金（一年内分两次付清），合同终止，乙方结清租金、水电、电话等相关费用后甲方即可退还（不计息）；合同签订后，乙方即交纳半年的租金及保证金。物业管理费由乙方自行向物业公司交纳，全年的物业管理费人民币28000元。双方还就其他相关事项作了约定。2011年1月6日，就该份合同约定的租赁房屋，南通市崇川区公安消防大队颁发了消防安全检查合格证。
案涉出租房屋及场地所占用土地为国有土地，至法庭辩论终结前，马步庆、张ＸＸ未能提供上述房屋及场地的规划许可证等合法的建设手续。2014年5月26日案涉房屋被拆迁。
庭审过程中，双方经对账确认，时尚酒店支付给马步庆人民币375000元，支付给张ＸＸ人民币1025000元，支付给马步庆和张ＸＸ人民币100000元，支付给学田街道人民币275000元以上合计人民币1775000元（含押金）。
经查，2010年6月21日，马步庆、张ＸＸ与学田村社区就案涉房屋东侧14间活动房及空地的使用签订了一份补充协议，约定活动房由马步庆、张ＸＸ拆除，马步庆、张ＸＸ一次性补偿学田村社区32000元作为拆卸费；空地由马步庆、张ＸＸ租用，每年租金8000元。场地租赁使用期从2010年9月1日起至五一路599号综合楼租赁期同日。马步庆、张ＸＸ主张已代时尚酒店支付的物业费计有2011年2月22日南通市崇川区环境卫生管理处开具的垃圾代运费缴款书，金额为人民币9000元；2011年7月5日南通市崇川区百帮管道疏通服务部开具交款单位为“南通时尚公寓”的清理化粪池、疏通费收款收据，金额为人民币1400元；2014年1月9日由南通市崇川区百帮管道疏通服务部张杰出具的收到时尚酒店疏通下水道服务费2600元的收条。时尚酒店对上述情节与本案的关联性均不予认可，并表示其从未委托过南通市崇川区百帮管道疏通服务部进行物业服务。
马步庆、张ＸＸ现诉请法院判决：1、确认2011年5月4日签订的店面租赁合同无效；2、时尚酒店立即支付房屋占有使用费1289469元（从2010年3月15日至2014年5月25日止）；3、时尚酒店赔偿158604元；4、时尚酒店按702000元／年给付自2014年5月26日至实际搬迁之日的房屋占有使用费；5、时尚酒店给付物业管理费98000元。
原审法院认为：案涉出租房屋及场地所占用土地为国有土地，在城市规划区内，现无证据表明该房屋建设取得建设工程规划许可证，租赁合同依法应认定为无效。可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方已确认时尚酒店给付人民币1775000元，确定占有使用费的总额成为本案的主要争议焦点。马步庆、张ＸＸ主张按照实际交房的起止时间计算，时尚酒店主张从2011年1月6日颁发消防安全检查合格证起计算。据已查明的事实，2010年3月15日马步庆、张ＸＸ交付案涉房屋。2011年5月4日缔结协议时，在合同叙明原合同因为消防手续延办，所延办时间的房租由甲方承担，重新约定租赁期限为自2010年11月25日起至2024年11月25日止。2011年1月6日颁发消防安全检查合格证所检查确认的场所为2011年5月4日合同项下房屋，并非2010年3月14日合同项下的房屋，时尚酒店也未就其主张举出相应证据，故其从2011年1月6日起算占有使用费的主张不能成立。2011年5月4日合同重新约定租赁期限，表明双方已就此做了处分，故占有使用总额以2011年5月4日合同所约定的期限及租金标准为基础进行计算为宜，据此本案的房屋占有使用费确定为2301000元。马步庆、张ＸＸ在案涉房屋东侧的空地的使用并未与时尚酒店有约定，物业费的使用交纳双方议定由时尚酒店自行缴纳，同时作为出租人亦有义务保证出租物可堪使用，因此马步庆、张ＸＸ向时尚酒店主张上述费用缺乏充分的依据。对造成合同的无效，双方均有过错，其各自损失应由各自负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、马步庆、张ＸＸ与时尚酒店于2011年5月4日签订店面租赁为无效合同。二、时尚酒店于判决生效之日起十日内一次性给付马步庆、张ＸＸ房屋占有使用费人民币526000元。三、驳回马步庆、张ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11540元，由时尚酒店、马步庆、张ＸＸ各半负担。
宣判后，上诉人时尚酒店不服，向本院提起上诉称，本案租金应自2011年1月6日起计算。由于案涉房屋没有合法手续，导致酒店不能取得消防许可。按照第二份店面租赁合同序文中“由于消防手续延办，延办时间的房租由马步庆、张ＸＸ负担”的约定，延办期间的房租不应由本酒店承担。请求撤销一审判决，发回重审或者依法改判。
被上诉人张ＸＸ答辩称，时尚酒店所称无事实依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人马步庆未答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为房屋使用费给付的起始时间点如何确定。
案涉房屋无建设工程规划许可证，故租赁合同应为无效合同。由于时尚酒店已实际占有使用该房屋，故马步庆、张ＸＸ主张参照合同约定的租金标准计算房屋使用费并无不当。关于房屋使用费起始时间也可参照租赁合同予以确定，即按照合同约定的2010年11月25日开始计算房屋使用费。时尚酒店认为2011年5月4日双方签订的租赁合同约定“因消防手续延办，延办期间的房租由马步庆、张ＸＸ承担”，消防手续延办期间房屋使用费不应由其承担，但本院注意到该表述仅系对重新签订租赁合同原因的说明，且该合同签订时案涉房屋消防安全检查合格证早已办理，双方仍然明确约定租期自2010年11月25日开始，而非2011年1月6日，这表明双方对于房屋使用费起算时间点如何确定是明确的，故本院对时尚酒店该主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1714元，由上诉人南通时尚公寓商务酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 刘兴海
二〇一五年四月十七日
书 记 员 秦建波
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；