山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第1055号
原告济南舜憩商务管理服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人崔洪亮，总经理。
委托代理人马菊红，山东泽鲁律师事务所律师。
被告王印环，女，1976年2月14日出生，汉族，无业，住济南市。
原告济南舜憩商务管理服务有限公司与被告王印环租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南舜憩商务管理服务有限公司的法定代表人崔洪亮的委托代理人马菊红到庭参加了诉讼，被告王印环经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南舜憩商务管理服务有限公司诉称，2012年12月20日，原、被告签订合作协议一份，约定原告将位于济南市某路某号1号楼3、4层舜憩养生会所内从事珠宝古玩展销及健康养生经营活动的设施及房屋出租给被告使用，被告向原告支付设施使用费，其中2013年使用费为52万元，设施保证金26万元。协议签订后，原告将上述会所场地及设施交付被告使用，但被告未依约及时足额付款，仅支付了20万元设施使用费，�款一直未支付，且被告以装修为名将原告在该会所内装饰破坏，并搬走全部设施。被告的行为侵犯了原告的合法权益，原告多次催促被告履行协议均未果，并且被告在履行不成的情况下继续占用该房屋，致使损失加剧，故原告诉至法院，请求法院依法判令解除原、被告双方签订的合作协议书，由被告恢复济南市某路某号1号楼3、4层协议签订时原状、返还物品一宗（详见物品清单，价值约206000元），依法判令被告支付原告房屋设施使用费32万元，本案诉讼费由被告承担。
被告王印环在本案审理期间未答辩。
经审理查明：位于济南市某区某路某号1号楼房屋系案外人济南市花卉苗木开发中心所有。2009年1月10日，该中心与济南舜憩商务管理服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给济南舜憩商务管理服务有限公司（以下简称舜憩服务�司）经营使用，期限自2009年2月26日起至2015年2月25日止，租金每半年交纳一次，先交租金，后使用房屋。2012年12月20日，原告舜憩服务公司法定代表人崔洪亮代表公司与被告王印环签订《合作协议书》一份，就原告舜憩服务公司经营的位于某路某号1号楼3、4层舜憩养生会所达成一致协议，约定：“1、甲方（原告舜憩服务公司）同意乙方（被告王印环）于济南市某路某号1号楼3、4层（面积约1000平方米）舜憩养生会所内开展珠宝古玩展销及健康养生经营活动。甲方提供现有硬件及部分设施，乙方负责正常经营所有活动，经营过程中乙方保证保持环境干净雅致，不得大油大烟，不得制造异味和噪音；甲方同意乙方可以进行部分改造装修以满足自己使用和政府管理部门的要求（具体施工方案依据双方签字和政府认可的施工和效果图纸为准）。”2、乙方负责办理运营及改造�修的相关部门手续并承担费用。乙方有独立经营权，不负责合作之前的相关债权债务问题。但乙方经营出现违规违法行为或经营过程中发生经济纠纷或打架斗殴等给甲方所造成的影响和损失一切均由乙方负责承担。3、合作期限暂定三年，2013年1月1日至2016年1月1日。4、甲方投资回报权益：乙方作为经营管理使用者承担如下费用：房屋设施经营使用费包干交付甲方第一年52万元人民币，第二年60万元，第三年66万元人民币（第四年起双方继续合作则另行协商）；电梯、空调、监控、古典实木装潢、甲乙方商定的部分实木桌椅灯饰、五吨太阳能热水器等现有物品可免费使用，但需一次性交付甲方26万元作为设施保证金，乙方应妥善保管维护使用并保证不受破坏和保证正常使用，租赁期满如无毁损将返还其保证金，如有毁损将按市场或双方提前约定的价格赔偿给甲方；经营�用费为半年一次计付：第一次甲方为体现对乙方刚开始经营的支持，同意乙方2012-12-20交付20万元，甲方进行交接，6万租金连同设施保证金26万，乙方分三次交付甲方（第1次于2013年1月28号支付12万，第2次2013年2月28号支付10万，第3次2013年3月28号支付10万），第二次2013-6-1交付26万元；第三次2013-12-20交付30万元；第四次2014-6-1交付30万元；第五次2014-12-20交付33万元；第六次2015-6-1交付33万元。缴纳原则为先交费后使用房屋。5、期间乙方使用的水、电、电话、电梯、空调、太阳能等运营及维护费用，由乙方自行承担，水费每月交纳一次。……”合同第7条中，双方还约定：“7.2乙方应合理使用所经营范围内的房屋及所有装修物件设施。如因使用不当造成损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。7.3乙方装修不得破坏建筑主体结构，不得改变外部墙体及内部结构。如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。合作期满后或因乙方责任导致解除合作的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。”合同第9条中约定：“9.3房屋合作期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：……9.3.3未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋经营用途；……9.3.6逾期未交纳按本合同应当由乙方缴纳的房屋设施物品使用费、水费、电费等费用的；9.3.7乙方拖欠交纳费用累计达10日以上的。”双方在合同第11条违约责任中约定：“11.1甲方应按前述合同条款规定的时间，向乙方交付所要求的房屋，否则，按拖延时间日使用费总额为标准进行赔偿。11.2乙方逾期交付各种费用的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金，违约金以日计，每日按年使用费总额的2%交纳，逾期一个月不交齐各种费用甲方有权按本合同约定解除合同。……”合同落款处，甲方由原告舜憩服务公司法定代表人崔洪亮签名捺印（未加盖公司印鉴）、乙方由被告王印环签名捺印予以确认。2012年12月22日，双方在办理交接手续时，对放置在涉诉房屋内的财产（详见财产清单）进行了登记，原告法定代表人崔洪亮、被告双方均在财产清单上签名予以确认，被告王印环也向崔洪亮出具了收到条；其中，在交接清单部分具体物品上，均标了双方认可的价格，并在最后一页签名上方注有：“自然损耗不计”的字样，但清单中不包括红木家具，字画等物品。2013年，原告舜憩服务公司法定代表人崔洪亮曾以个人名义起诉被告王印环，要求解除合同、支付租金、返还物品。在庭审过程中，被告王印环曾表示对收到上述物品的事实没有异议，但涉诉房屋内原属于原告舜憩服务公司的财产均由其放置在仓库内，但我院在上次崔洪亮诉讼中进行现场勘验、清点物品过程中发现，放置在被告王印环陈述的位于济南市市中区党阳路马家庄村村西仓库内的只有包括拆除下的灯具在内的部分物品，还有9台挂机空调、3台柜机空调、红木八仙桌一张、椅子五把、红木家具一套（含茶几、椅子等共七件套）、字画约40幅在被告王印环家中放置；另有两台中央空调、10台挂机空调、太阳能热水器等物品在涉诉租赁场所中尚未拆除，现已被房主锁门，无法取出；原租赁场所内的20张美容床、3个足疗椅都被王印环处理了。2013年3月12日，被告王印环曾向案外人济南市花卉苗木开发中心交纳过款项2万元，由该中心工作人员吴丽为其出具收条，内容如下：“收到食尚部落管理费贰万元整（￥20000.）凭此换发票.……”；2013年4月28日，吴丽再次为被告王印环出具收条，内容为：“今收到时尚部落管理费壹万伍仟元整。……”2013年5月13日，被告王印环向案外人济南市花卉苗木开发中心交纳了款项14万元，并由该中心向其开具了发票一张，载明的项目为咨询服务费，被告王印环表示是其代原告舜憩服务公司交纳的租金，原告方也认为此证据恰恰证实案外人对王印环在此经营是明知的，是允许其将涉诉房屋转租给被告王印环的。2013年11月左右，被告王印环对涉诉房屋进行改造和装修，拆除了涉诉房屋内的原有装修，其装修行为被所有权人即案外人济南市花卉苗木开发中心制止。崔洪亮于2013年曾诉至法院，以被告王印环未及时支付房屋及设施使用费为由，请求法院依法判令解除双方签订的《合作协议书》，判决被告王印环向其支付房屋设施使用费32万元，退还涉诉房屋内属于原告的所有财产。我院经审理，作出（2013）市民初字第3604号民事判决书，判决解除原、被告签订的《合作协议书》；被告王印环向崔洪亮支付拖欠租金32万元；判决被告王印环向崔洪亮返还清单中载明的物品，如不能返还，由该被告向崔洪亮支付价款240500元；判决被告王印环对因其装修造成损害的济南市市中区马鞍山路52号1号楼3、4层房屋恢复原状。被告王印环不服，提出上诉。经济南市中级人民法院审理认为，原审未对崔洪亮是否有权代表原告舜憩服务公司签订合同、案外人济南市花卉苗木开发中心是否同意原告方对外转租等事项进行查明和认定，作出（2014）济民二终字第764号民事裁定书，将案件发回重审。我院在重审过程中，2015年2月3日，原告崔洪亮以与被告王印环协商处理为由，向法院提出申请撤回了起诉。现原告舜憩服务公司诉至法院，请求法院依法判决解除原、被告双方签订的《合作协议书�；判决被告王印环恢复济南市某路某号1号楼3、4层协议签订时原状、返还物品一宗（详见物品清单，价值约206000元）；判令被告支付原告房屋设施使用费32万元，由被告王印环承担本案的诉讼费用。
另查明，原、被告签订《合作协议书》后，被告王印环向原告崔洪亮支付了款项20万元。被告王印环为证明其损失，向法院提交了其购买酒店用品、空调、装饰品的发票、收据等相关记账凭证。对此，原告崔洪亮不予认可，称被告无法证实此损失与其装修有关，且不符合正常的装修程序，并未经过原告或所有权人的认可，也无法推定与履行合同有关联。2013年10月，案外人济南市花卉苗木开发中心向济南舜憩商务管理服务有限公司下达了《解除合同通知书》。在崔洪亮诉王印环一案的审理过程中，被告王印环表示，如崔洪亮不赔偿其50万元经济损失，不同意将原属于原告的物品归还；崔洪亮遂要求被告王印环按照双方交接清单中约定的物品价格予以赔偿。经原告方统计，双方交接清单中标有价格的物品总价值为208400元。据济南市花卉苗木开发中心原物业部部长王洪磊陈述，其并不知道原、被告之间签订《合作协议书》的事情，只知道被告王印环是崔洪亮聘的经理。根据中心与济南舜憩商务管理服务有限公司签订的合同约定，是不允许对涉诉房屋进行转租、转借的。
以上事实，由房屋租赁合同、合作协议书、财产清单、民事判决书、民事裁定书及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，我国相关法律规定，合同是平等主体之间的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。济南舜憩商务管理服务有限公司与案外人济南市花卉苗木开发中心签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案的焦点是原、被告所签订的《合作协议书》的性质、效力问题。对此，本院认为，崔洪亮作为原告舜憩服务公司的法定代表人，其有权代表公司对外签订合同或协议，故原、被告双方所签订的协议中，虽原告方未加盖公章，但应视为原告的经营行为，其法定代表人崔洪亮的签字有效。从该协议书的形式上看，是原告舜憩服务公司将其在涉诉房屋内投入的全部设施及相关财产作为出资与被告王印环进行合作，由被告王印环向其支付使用费，但从该协议书的实质上看，原告舜憩服务公司并不参与经营，也不与被告王印环共负营亏，故该合同实际上还应认定为租赁协议，其中包括了原告舜憩服务公司自案外人济南市花卉苗木�发中心处租赁的房屋；关于合同效力问题，本院认为，该合同中包含了原告舜憩服务公司投资装修和购买的设施部分，该财产属于原告方财产；对于涉案房屋部分，本院认为，从原告一方提交的证据和被告王印环的陈述看，被告王印环虽自行向案外人济南市花卉苗木开发中心交纳过三次租金，并由该中心工作人员吴丽为被告王印环出具了两份收条，该收条中明确记载收到“食尚部落”交纳的管理费，而非是由济南舜憩商务管理服务有限公司交纳的费用，第三次开具正式发票时开具的交款人为济南舜憩商务管理服务有限公司，故应认定案外人济南市花卉苗木开发中心仍认为交纳租金的对象是原告舜憩服务公司；从前一案件对案外人的相关调查中，也可以看出，案外人是不同意原告舜憩服务公司对外转租的。原、被告所签订《合作协议书》中虽包含应属于原告舜憩服务公司的部分设施，但主要租赁标的，还是房屋，上述设施设备也属于房屋的附属物品，根据《合同法》的相关规定，原、被告所签订的上述协议应认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条中规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。据此，原、被告双方所签订协议书虽无效，但原告舜憩服务公司要求被告王印环支付房屋占用使用费32万元，返还清单中载明的设施及物品的诉讼请求，本院依法予以支持；如不能返还物品，应当按照约�价格赔偿原告舜憩服务公司价款（按照清单中记载的物品价值总和计算，共计208400元，原告方要求被告赔偿206000元）。对于要求被告王印环将承租房屋恢复原状的诉讼请求，本院认为，最高人民法院相关司法解释中规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据双方合同的约定，被告王印环可以对房屋现有的装修进行部分改动，但应合理使用现有的装修及设施，并不得破坏建筑物主体结构，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。被告王印环未能提供证据证实在其进行装修施工时，将上述事项征得原告舜憩服务公司的同意，已违反了双方的合同约定，故对因其不当装修给原告方造成的损失，依法应当承担相应的民事法律责任。在上一案件和本案的审理过程中，被告王印环均未举证其拆除原房屋装修重新进行装修的行为得到案外人济南花卉苗木开发中心及原告舜憩服务公司的允许，故根据上述规定，原告舜憩服务公司要求被告王印环将承租房屋恢复原状的诉讼请求，本院依法予以支持。在上一案件的庭审中，被告王印环对物品清单中所列财产无异议，且认可放置在其仓库内，并表明同意返还，崔洪亮也代表原告方表示接受，但返还财产中不应包括已被王印环处理了的20张美容床和3个足疗椅，上述不能返还的物品，原告方可以向被告王印环另行主张权利，要求赔偿。另清单中没有红木家具和未标注价格的字画，原告舜憩服务公司也可另案主张权利，本案中不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、最高人民法院《关�审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告济南舜憩商务管理服务有限公司与被告王印环于2012年12月20日签订的《合作协议书》无效。
二、被告王印环于本判决生效之日起十日内向原告济南舜憩商务管理服务有限公司支付拖欠房屋占用使用费320000元。
三、被告王印环于本判决生效之日起十日内向原告济南舜憩商务管理服务有限公司返还租赁使用的物品（详见清单，返还的物品内不包括美容床20张、足疗椅3个）；如不返还上述物品，被告王印环向原告济南舜憩商务管理服务有限公司支付上述物品的价款206000元。
四、被告王印环于本判决生�之日起三十日内将因其不当装修造成损害的位于济南市市中区马鞍山路52号1号楼3、4层房屋恢复原状（承租时的状态）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9060元，由被告王印环承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
代理审判员 陈园青
人民陪审员 乔永欣
二〇一五年十月十二日
代理书记员 商玉莹
物品清单
四楼物品：
右1房间：空调挂机一台、电视机一台、床头柜2个、电视台一张、挂衣架1�、电热水器1台、饮水机一台、电视机顶盒1个、电话机1部、凳子1个、顶灯5个、床头灯2个、钟表1个。
右2房间：空调挂机一台、浴缸1个、床头柜2个、挂衣架1个、饮水机1台、钟表1个、花盆1个、电话机1部、顶灯2个、床头灯2个、镜子1个、射灯10个。
右3房间：空调挂机一台、浴缸1个、床头柜2个、挂衣架1个、饮水机1台、钟表1个、花盆2个、电话机1部、顶灯3个、床头灯1个、美容灯1个、镜子1个、工凳1个。
右4房间：空调挂机一台、足疗沙发1张、小凳4个、消毒柜1个、床头柜3个、电视机1台、电话机1部、挂衣架1个、钟表1个、顶灯1个、床头灯2个、电视机顶盒1个、镜子1个。
右5房间：报刊架1个、挂衣架1个、镜子1个、字画一幅、顶灯2个、床头灯1个。
右6房间：空调挂机一台、浴缸1个、花盆2个、饮水机1台、足疗沙发1张�床头柜2个、挂衣架1张、钟表1个、美容灯1个、电话机1部、顶灯3个、床头灯1个、镜子1个。
右7房间：空调挂机1台、床头柜2个、雾化机2个、超音波美容仪2个、工凳3个、小灯16个、床头灯2个、钟表1个、镜子1个、立式大镜1个。
左1房间：空调挂机2台、办公桌1张、小方桌1张、圈椅5把、床头柜1个、桌子2张、电话机1部、衣架1个、灯2个。
左2房间：空调挂机一台、浴缸1个、床头柜2个、挂衣架1个、钟表1个、电话机1部、顶灯2个、床头灯2个、镜子1个、温度计1个。
左3房间：空调挂机一台、浴缸1个、饮水机1台、床头柜2个、钟表1个、顶灯2个、床头灯1个、电话机1部、镜子1个。
左4房间：空调挂机1台、电脑3台、打印机1台、饮水机1台、空调扇1台、办公桌7张、椅子7把、会议桌1张、椅子10把、10门文件柜3个、钟表1个、顶灯3�、射灯9个、挂衣架1个、EVD1台、暖水瓶1个、小方几1张。
左5房间：空调挂机一台、床头柜2个、电话机1部、、床头灯1个、浴桶2个、工凳1个、顶灯4个、钟表1个、镜子1个、垃圾桶1个。
左6房间：开水器一个、洗衣机1台、足疗桶10个、写字台1张、电熨斗1个、暖水瓶1个、擦地器1个、垃圾桶2个、顶灯1个。
左7房间：佛像4个、木橱1个、佛架1个、暖风机1台。
走廊：饮水机一台、字画20幅、顶灯18个、射灯30个、香熏灯4个、应急灯4个、灭火器1个、清洁桶1个、厨房炉具、操作台1个、打印机1台、凳子4个、公平枰1个、电风扇1台、顶3灯个。
三楼物品：
楼梯口：考勤机1台、清洁桶1个、空调挂机1台、顶灯1个、大鱼缸1个、大花瓶2个（松鹤延年图案）。
电梯口：饮水机1台、擦鞋器1台、连椅1个、桌子1张、工艺品摆件、如意各1个。
吧台：货架1个、电热毛毯柜1个、消毒柜1个。
右1房间：空调1台、大灯1个。
右2房间：空调1台、射灯6个、大灯1个、落地窗帘2幅、油画1幅。
右3房间：空调1台、大灯1个、小桌1张、画椅2把。
右4房间：屏扇2个、桌子2张、椅子5把、奇石5块、屏风扇1个、固定花瓶1个、鱼缸及橱柜各1个、消毒柜1个、工艺品如意1个、实木桌1张、擦鞋机1台、饮水机1台、电话机4部、电脑1台、木货架2个、电脑桌1张、打印机1台。
另有中央空调两台、大灯1个、监控设备1套、空调挂机1台。
三楼南侧：
左1房间：空调1台、射灯16个、大灯2个。
左2房间：空调1台、射灯26个、大灯1个、落地窗帘2幅、挂画1个。
左3房间：空调1台、射灯10个、大灯1个、饮水机1台、挂画1个。
左4房间：空调1台、大灯1个、落地窗帘2幅、挂画1个。
左5房间：桌子1张、小方桌、小圆桌各1张、椅子4把、立灯1个、衣架1个、电视机1台。
左7房间：空调1台、吸尘器1台。
左8房间：拖地车1台、吸尘器1台。