沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东陵民二初字第1888号
原告崔伟，男，满族，无职业，住辽宁省抚顺市新抚区。
委托代理人田苗，系辽宁铭博律师事务所律师。
被告沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人李德武，系该公司总经理。
委托代理人刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。
原告崔伟与被告沈阳曙光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法由本院代理审判员任松波独任审判，公开开庭进行了审理。原告崔伟的委托代理人田苗，被告沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称：曙光地产公司）的委托代理人刘野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年12月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区建筑面积为42.28平方米的商品住房一套，总房款250678元。合同签订后，原告向被告支付全额房款，并于2011年5月14日办理入住。依合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用后365日内即2012年5月13日前，将办理权属登记所需相关材料报登记机关备案。但被告至今仍未能依约履行，致原告无法取得房屋权证书。按合同约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期办证违约金21332.7元（暂计算至2014年9月12日）；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，首先，本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是案外人消防局的原因造成的。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。而本案中造成崔伟不能办理权属登记证书的责任，不在曙光公司，公安部、住建部对民用建筑外保温材料的燃烧性能由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又未通知曙光公司。致使曙光公司向房产登记机关报备延迟造成。其次，双方在合同第十五条第3项约定：一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超过一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失。因此，原告要求被告自逾期办证之日起至办理权属证书之日止，按已付房款日万分之一支付违约金无合同及法律依据。第三，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，逾期办证的诉讼时效应当自办证的逾期之日起算。本案2011年5月14日交房，依合同第十五条约定，诉讼时效应自2012年5月14日至2014年5月14日。原告于2014年9月24日起诉丧失胜诉权。第四，曙光公司按照消防整改要提高防火材料等级增加了房屋的安全性，增加建筑成本和房屋的市场价值，曙光公司也未因此向购房户再收房款。综上，请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同1份，用以证明原、被告存在合同权利义务关系，依合同十五条约定被告应承担逾期办证的违约责任。
被告有异议，认为：不能证明原告主张，买卖合同约定的房价过低材料升级就增加了大楼成本和房屋造价。
2、购房发票2张，用以证明原告依约支付全额房款不存在违约行为。
被告对真实无异议，认为：该房款为消防等级提升前的价格。
3、收款收据8张，用以证明原告于2011年5月14日办理房屋入住。
被告对真实性无异议，认为：已超过诉讼时效。
被告提供如下证据：
1、建设工程施工合同1份，用以证明曙光大厦工程开工日期为2009年6月20日，在公安部和住房建设委员会提高消防材料等级文件三个月前工程已经施工。
原告有异议，认为：与本案无关，且该时间仅是合同文本约定的开工日期，非实际开工日期。
2、审核意见书1份，用以证明沈阳市消防局要求被告整改没有依据，逾期办证的责任不在出卖人。
3、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各1份，用以证明曙光大厦建设批准文件齐全。
4、商品房预售许可证1份，证明曙光大厦商品房销售合法。
5、单位工程质量竣工验收记录1份，用以证明曙光大厦单位工程竣工验收合格，曙光大厦除了消防验收外，其他验收文件齐全，具备办证条件。
上述第2至第5组证据原告均无异议。
6、消防验收申请报告1份，用以证明曙光公司已于2011年6月7日提请消防验收，对购房户未违约。
原告有异议，认为：该证据仅能证明被告向消防部门提请消防验收，不能证明被告无违约。
7、公安行政处罚决定书3份，用以证明曙光大厦因无消防验收投入使用，于2012年7月被处罚是因为消防局擅自提高消防等级。
原告有异议，认为：被告未提起行政诉讼而缴纳300000元罚款，说明其认可该处罚。该份证据能证明被告在2012年7月份即知晓其开发的建筑不合格，但未予以整改。
8、申请1份，用以证明曙光大厦已达到产权证办理条件，未办理产权证责任不在曙光公司。
原告有异议，认为：其2012年便知道消防登记不合格，其迟延2年仍未提升消防等级致原告房产证不能办理。
9、民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定1份，用以证明该规定不应具有溯及力，但消防局强令整改，致不能通过消防验收。
原告有异议，认为：该通知后3个月被告开工建设，其可以按照新规提升消防等级，但自2012年7月至今2年有余的时间未积极提高消防等级，致原告未取得权属权证书。
10、建设工程合同1份，用以证明曙光公司为通过消防验收于2012年按消防局要求进行整改。被告与施工企业签订消防整改合同，为消防整改投资上千万元。
原告有异议，认为：该合同表明被告在其提交申请时虽经过整改但消防验收仍不达标，责任在被告。
11、意见书1份，用以证明我公司在2011年6月7日单位工程验收竣工后即向消防部门提出申请。
原告有异议，认为：该证据证明被告在3年时间里怠于履行义务、拖延消防整改；原告已于该意见书下发前起诉，故被告有过错。
经审理查明，原告胡光与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2010年12月26日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区建筑面积为42.28平方米的商品住房一套，总房款250678元合同签订后，原告向被告支付全部房款。2011年5月14日被告向原告交付房屋。依据原、被告签订的买卖合同第十五条约定，被告应于房屋交付使用后365日内即2012年5月13日前，将办理权属登记所需相关材料报登记机关备案。因被告出售的房屋消防验未能如期完成致其至今不能依约将权属登记材料报登记机关备案。原告至今未取得房屋权属证书。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任，未能在规定的期限内取得权属证书，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年，原告提出退房，被告退还原告已付房款，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿原告损失。被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告多次找到被告，要求其支付违约金未果，故起诉来院。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人基于真实意思表示做出的法律行为，该行为不违反法律的禁止性规定，故该合同成立并生效。成立并生效的合同对双方当事人具有约束力，对合同签订方以外的第三人没有约束力。本案中，原、被告双方因合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告未在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意合同继续履行，被告按已付房款日万分之一支付违约金。被告交付房屋后未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致原告未如期取得房屋权属证书，已构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任。被告主张其逾期报备登记系因为合同之外第三人原因造成的主张不能成立。因该第三人非合同权利义务人，被告不能以合同外第三人作为抗辩合同权利人行使权利的事由。且被告未能提供充分证据证明其具有免责事由，依据合同相对性原则，被告应当承担违约责任。关于被告如何承担违约责任的问题，因逾期办理权属证书违约责任属于债权请求权，违约行为持续发生，且违约金数额按日持续增加，诉讼时效的起算时间亦随之按日变化。本案中，被告于2011年5月14日交房，2012年5月13日为逾期办证的第一天，那么两年后即2014年5月13日为诉讼时效的最后一天。原告在2014年9月24日起诉，则只能保护2012年9月24日之后的违约金。根据合同约定，原告如不退房，在逾期办证的一年内即2012年5月14日至2013年5月13日，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，故对于原告要求被告支付从2012年5月14日至2014年9月12日的违约金缺少事实及法律依据，本院对其中2012年9月25日至2013年5月13日共计231天的违约金予以确认。按日赔偿已付房款246362元的万分之一计算违约金即231天×250678元×0.0001计算得5790.66元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告崔伟违约金5790.66元；
二、驳回原告的其它诉讼请求。
案件受理费333元，由原告崔伟承担283元，由被告沈阳曙光房地产开发有限公司承担50元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费333元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 任松波
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 匡鹏萱
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行份合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。