湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00352号
上诉人（原审被告）宋青润（曾用名宋庆凤）。
委托代理人郭德军，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）易国华。
委托代理人黄杨华，湖北诚弘律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宋青润因与被上诉人易国华房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第00698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月23日受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，1987年10月5日原宜昌县人民政府为宋庆凤（即宋青润）坐落于原小溪塔镇小溪塔村7组（现夷陵区街办东罗路82号）的房屋办理宜房字第1210**号私有房屋所有权证。1988年7月27日，宋庆凤取得了准予加层的准建证，并进行了加层。2000年1月3日，原宜昌县土地管理局为宋庆凤颁发了土地使用权证。2001年10月12日，易国华与宋庆凤签订《房屋销售协议书》，协议约定：“甲方（即宋青润）的一栋二层建筑面积128.54平方米楼房（不含隔热层和厨房、厕所）出售给乙方（即易国华），经双方协商达成以下协议：1、甲方的一栋楼房出售价格为46660元。2、乙方一次性付给甲方购房款46660元，不得有任何形式的拖欠，甲方不接受分期付款的方式；3、乙方承担全部过户手续费用，甲方不再承担任何形式的过户费用。过户时需要甲方配合时，甲方应给予积极协助。4、甲方在乙方全部付清购房款后，将房产证和土地使用权证及时交付给乙方。5、购房协议书生效后，不论是房价上涨和下落，以及出现其他任何形式的情况，均不影响此购房协议书的执行，不承担因此而产生的各种后果。6、房屋销售协议书一式二份，由甲乙双方各持一份，自双方签字之日起生效。”协议签订后，易国华依照约定于2001年10月13日将购房款46660元支付给宋青润。随后，宋青润将房屋所有权证、土地使用权证、准建证等相关房屋权属证明一并交付给易国华。2012年7月9日，夷陵区规划局对本案所涉房屋（含加层部分）进行测量后，核定房屋实际面积134.32㎡。随后，易国华申请办理过户登记未果，遂于2015年4月22日诉至人民法院要求判令宋青润立即协助将位于夷陵区小溪塔街办东罗路82号的房屋（地号：20051947；原产权证号：宜房字第1210**号）变更过户至易国华名下，并由宋青润承担本案诉讼费用。
原审法院认为，易国华与宋青润于2001年10月12日签订的《房屋销售协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。宋青润辩称，该协议违反了《城市房地产管理法》的相关规定，属于无效合同的理由不成立，不应予以采信。合法有效的合同，双方当事人应依约全面履行自己的义务。易国华按约给付全部的房款已履行合同的义务。宋青润不依约履行自己的义务，违反了《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，宋青润作为房屋的出卖方负有协助易国华进行房屋过户的法定义务。只有宋青润协助易国华将房屋登记过户到易国华名下，宋青润作为出卖方才全面履行了合同义务。故易国华要求宋青润协助办理房屋过户手续的诉请，于法有据，应当予以支持。宋青润辩称，该房屋属于夫妻共同财产，其丈夫应当作为被告或者第三人参加诉讼，但其在庭审中并未提供相应的证据证实该房屋为夫妻共同财产，且该房屋的产权权属证明上亦未载明有共有人，故其辩解理由不成立，不应予以采信。宋青润辩称，本案所涉房屋第二层属于违章建筑不能办理过户手续，根据易国华提供的证据足以证明加层部分系在取得准建证的基础上进行，事后得到了夷陵区规划局的认可，并由夷陵区规划局重新核定了面积，故宋青润辩解理由不成立，不应予以采信。宋青润辩称，根据双方的《房屋销售协议》出售面积不包括隔热层、厨房、厕所，隔热层、厨房、厕所本身属于所售房屋的一部分，与房屋构成主物与从物的关系，从物原则上应当随主物一并转让，且从双方的约定“甲方的一栋二层建筑面积128.54平方米楼房（不含隔热层和厨房、厕所）出售给乙方”来看，括号中的不含隔热层和厨房、厕所，应指的是在房屋面积中不含隔热层和厨房、厕所的面积，而非所售房屋不含隔热层和厨房、厕所，故宋青润辩解理由不成立，不应予以采信。基于上述理由，原审遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十五条之规定，判决由宋青润于本判决发生法律效力后立即协助易国华办理位于夷陵区小溪塔街办东罗路82号房屋（地号：20051947；原产权证号：宜房字第1210**号）的产权过户手续。原审并同时决定一审案件受理费50元，由宋青润负担。
上诉人宋青润不服原审法院的上述判决，向本院提出上诉。其主要上诉意见为：宋青润与易国华签订的合同部分有效，部分效力待定，原审认定合同有效错误，宋青润是单方将房屋出售给易国华的，宋青润之夫戴兵一直没有同意；原审应追加戴兵参加诉讼；协议约定的不含隔热层、厨房、厕所指出售标的物的范围，如隔热层有单独使用的功效，不能认定为从物；宋青润客观上也无法协助易国华完成过户手续。请求二审人民法院依法撤销原审判决，予以改判或依法裁定将本案发回重审。
被上诉人易国华答辩称，宋青润在出卖房屋时出具的证件均载明登记人、使用权人仅为宋青润一人。本案所涉房屋交付后，自2001年起易国华一直居住。房屋内部没有设立厨房和厕所，当时外面的厨房和厕所是一同转让的。隔热层高度不够，无法居住。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
二审诉讼过程中，宋青润向本院提交四组证据拟作为新的证据：证据一、宋青润和戴兵的结婚证。证据二、2015年6月15日东城社区居委会出具房屋是婚后加盖二层的证明。证据一、二拟证明本案所涉房屋第二层宋青润与戴兵婚后共同建造，属夫妻共同财产。证据三、房屋现场照片两张，拟证明厨房和厕所独立于房屋之外，不是从物。证据四、2015年6月22日戴兵出具的证明，拟证明1988年戴兵与宋青润共同建造房屋第二层，戴兵不同意将房屋出售给易国华。易国华质证称，对证据一、二的真实性均有异议；证据三是真实的，但不能证明厨房、厕所不是附属部分；证据四不是新的证据。易国华提交照片一组拟作为新的证据，拟证明隔热层、厨房、厕所与房屋系主从物关系。宋青润对该组照片真实性无异议，但认为不能达到对方的证明目的。本院经审查认为，双方对对方提交的照片真实性均无异议，对该二组证据予以采纳。其他证据与本案无关联性，不予采纳。
经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为：1、宋青润上诉称，双方在协议中已约定“甲方的一栋二层建筑面积128.54平方米楼房（不含隔热层和厨房、厕所）出售给乙方”，该表述说明隔热层、厨房、厕所不在交易范围内，原审认定双方系指隔热层、厨房、厕所不在二层楼房的建筑面积内属认定事实错误。本院认为，依据现有证据和双方当庭陈述，可认定本案所涉房屋在双方交易时内部没有设厨房和厕所，厨房、厕所均系宋青润在房屋外修筑，除房屋内楼梯亦无其他进入隔热层的通道。于此情形，宋青润关于隔热层、厨房、厕所不在交易范围内的主张并不符合常理。且一楼登记面积为64.27平方米，二楼面积与一楼相同，双方交付时二层楼房总面积为128.54平方米，故原审关于双方在协议中的表述系指隔热层、厨房、厕所面积不包含在二层楼总面积内的认定并无不妥，本院予以维持，并对宋青润的该上诉主张予以驳回。2、宋青润主张本案诉争房产部分系夫妻共同财产，宋青润独自处分致合同部分效力待定，现宋青润之夫戴兵明确表示反对，应认定合同无效。宋青润与易国华于2001年签订合同，本案所涉房屋亦于当年交付。即便该房屋确有部分系宋青润、戴兵夫妇共同财产，至今易国华已居住十余年，戴兵当早已知晓卖房事宜，其长期未向易国华提出异议，应视为同意宋青润出售房屋。宋青润在易国华起诉后方以配偶未同意出卖房屋，其单方与易国华签订协议系无权处分为由提出抗辩，既与事实不符，亦有违诚实信用原则，本院对该主张不予采纳。本案争议房屋登记在宋青润一人名下，原审未追加戴兵参加诉讼对双方权利义务无实质影响。综上，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（宋青润已预交），由宋青润负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红洲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 冀琦芳