重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第11814号
原告（反诉被告）潘彩花，女，1970年7月10日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。
委托代理人蒲军，男，1973年7月17日出生，汉族，住江北区。
诉讼代表人王立彪，男，1955年8月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告（反诉原告）重庆龙头寺小商品批发市场有限公司，住所地重庆北部新区高新园人和昆仑大道50号负一层，组织机构代码67100371-2。
法定代表人邓盛超，总经理。
委托代理人陈霜冰，重庆圣必德律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）潘彩花与被告（反诉原告，以下简称被告）重庆龙头寺小商品批发市场有限公司（以下简称龙头寺小商品公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与代理审判员万园薇、人民陪审员刘运祥组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代表人王立彪、委托代理人蒲军，被告的委托代理人陈霜冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘彩花诉称：原告于2012年6月4日租赁被告位于重庆市渝北区龙头寺小食品糖果市场批发中心B区121号商铺用于商业门面经营。龙头寺小食品糖果批发中心要求于2012年8月23日开业，应商场要求，原告对商铺进行了装修，当原告去工商局申领营业执照办理食品流通卫生许可证时，才得知该场地没有经过消防验收，被告承诺消防设备不久到位，消防许可很快办下来，但至今消防许可证也没有办下来，原告办不了工商营业执照和食品流通许可证，承租的摊位不能正常开业经营。被告在签订合同时故意隐瞒场地未通过消防验收的情形，有明显欺骗性，导致租赁合同无效，给原告造成的装修损失应予赔偿。被告承诺的中央空调安装后也没有运行过，夏日炎炎，糖果都融化了，原告不能开门营业。被告提供的场所不具有营业场所所需功能，被告应承担违约责任，返还原告所交房租及物管费用，退还原告保证金。故原告起诉来院，请求判令：1、租赁合同无效；2、被告退还保证金10000元，退还房租及物管费9673.4元；3、被告赔偿损失20000元；诉讼费由被告承担。
被告龙头寺小商品公司辩称并反诉称：租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，内容真实有效，租赁商铺未经消防验收并不是合同无效的法定条件，租赁商铺总建筑面积不足一万平方米，并非必须消防验收，原告主张合同无效没有法律依据；租赁商铺未经消防验收并不影响原告使用，因为租赁户没有缴纳相应的费用才没有开中央空调，一年中高温不超过2个月，天气热对原告的经营没有实质影响，被告也安排人对物业进行了管理；原告欠缴租金被告可以扣留保证金。原告从2012年8月23日至今仅交纳了6个月的租金及物管等费用，已经违约，应当补交费用并承担违约责任，双方的合同已于2014年8月22日到期，原告既未续租也不退还商铺，应当支付商铺占用费用及违约金。故被告反诉要求：1、原告支付商铺租金17817.6元、滞纳金5345.28元（按租金的30%计算）、物管费5135.71元、水电费1141.8元，合计28470元（扣除前期多收969.6元）；2、原告立即腾空租赁商铺并交还给被告；3、原告支付从2014年8月23日至将商铺交还被告之日止的商铺占用费（标准按月租金1484.8元的1.3倍计算）；诉讼费由原告承担。
原告潘彩花辩称：原告开业是在8月，合同约定有空调但是被告没有提供；商户的租金及物管费是半年缴纳一次，原告履行了相应的义务，但是被告没有提供相应的服务，故原告没有继续缴纳相应费用；租赁合同不具有真实性，合同约定的合同期限是2011年12月28日至2013年12月27日，在签订日期之前；实际交付的面积比约定的面积小，在签订合同时被告也承诺为原告统一办理营业执照，但被告没有履行该义务，让原告无法经营。故不同意支付租金、商铺占用费、物管费、水电费、滞纳金，同意返还商铺。
经审理查明：2008年2月1日，重庆市高新区公安消防支队作出建筑工程消防验收的意见书，龙头寺公共交通站场工程（包含地下一层，停车位140个，属Ⅲ类地下停车库）符合有关国家消防规范要求，判定消防验收合格，要求装饰装修及使用功能改变应按程序申报消防审核和验收。
2012年3月23日，以重庆龙头寺公共交通站场管理有限公司为甲方、被告龙头寺小商品公司为乙方，签订《场地租赁合同》一份，主要约定：甲方将其管理的重庆龙头寺公共交通枢纽站地下层负一层停车库租赁给乙方，租赁面积与结构以权属证书确定为准，房屋产权登记手续正在办理中；租赁期限从合同签订之日至2024年6月30日，计租期从2012年7月1日至2024年6月30日止；租金前四年为每月每平方米20元，从第五年起每年租金单价在上一年的基础上逐年递增5%，以上租金不含物业管理费、水费、电费、清洁费及政府职能部门依法征收的各种费用，此类费用由乙方自行按照规定向行政管理部门和服务单位缴纳；由乙方自行委托专业的物业管理公司进行管理；乙方承担所租赁场地使用产生的费用，如水、电、综合费及其他应收费用，乙方须在每月20日前向甲方交清上月产生的费用，甲方负责代收、代缴；甲方有权要求乙方及时办理与该租赁场地有关的工商、税务、消防、卫生、治安、店招等审批手续，办理各项证照的费用以及乙方经营中产生的税费由乙方自行承担；乙方应在对该场地进行装修、改造和开业前，依法自行取得消防、规划、建设以及国土等所有行政管理部门的批准，许可以及审核。
该合同涉及的租赁场地就是消防验收意见书上载明的地下一层停车库。被告承租该场地开办了重庆龙头寺小食品批发市场。
2012年6月4日，以被告龙头寺小商品公司为甲方、原告潘彩花为乙方，签订了《商铺租赁合同》一份，主要约定，乙方承租甲方位于重庆市龙头寺小食品批发市场B区121号商铺，套内面积20.58平方米，建筑面积40.75平方米，经营范围小食品、小商品；乙方已实地查看并充分了解该商铺的物业状况及经营用途的相关限制条件；租赁期限自2011年12月28日至2013年12月27日止，免租期自2011年12月28日至2012年6月27日止；该商铺月租金为1646.4元，乙方应按每六个月为1周期向甲方缴纳一次租金，乙方在签订本合同时预交6个月的租金（第1期），并在第1期租金到期3个月前支付下期租金，以此类推；商铺保证金10000元，乙方于签订本合同时同时向甲方交纳，若乙方在合同期内违约，则保证金不予退还，合同期满，若不继续承租且无违约行为，并结清相应的费用，保证金转质保金，3个月后无遗留问题则如数退还（不计息）；承租商铺的物业管理费、水电费（含公摊）由乙方据实缴纳（免租期内同样需交纳）；第七条违约责任，若乙方逾期未缴纳商铺租金、每日按应缴纳费用总额的1%加收滞纳金；逾期7日，甲方有权以乙方全部保证金冲抵违约金；逾期10日，甲方有权解除合同，强行收回商铺，且保证金全额作为违约金，不予退还；合同终止或合同期满，乙方应如期退还商铺，在结清一切费用后并将存放在商铺内的所有财产自行搬走。如不按期退还商铺的，甲方按100元／平方米每日加收违约金；逾期10日，则视为乙方放弃对该财物所有权，由甲方自行处理，乙方无权追偿。
同日，双方还签订了《电脑赠送合同》，约定在签订租赁合同后15个工作日内甲方赠送乙方价值2888元的笔记本电脑一台。该笔记本被告至今未赠送。
上述合同签订后，重庆市龙头寺小食品批发市场于2012年8月23日开业。原、被告对租赁期限协商进行了变更，约定租赁期限从2012年8月23日至2014年8月22日。被告实际向原告交付的商铺套内面积为18.56平方米，比合同约定的20.58平方米小，月租金相应减少为1484.8元。2012年8月3日，原告向重庆长航金海洋物业管理有限公司支付物管费795元。2012年6月4日，原告向被告交纳半年的租金9878.4元，铺位保证金10000元。之后，原告未向被告再交纳过租金。重庆长航金海洋物业管理有限公司撤场后，未再交纳过物管费。租赁期间，商场的中央空调一直未开放。合同于2014年8月22日到期后，原告至今未将商铺返还给被告。
另查明，案涉由停车库改建的商场，在改建后并未再报消防审核和验收。原告因为商场未通过消防验收，未能办理到工商营业执照、食品流通许可证等。
庭审中，原告称未向被告继续缴纳租金的原因是因为商场未通过消防验收导致原告未能办理到工商营业执照、食品流通许可证等，不能正常经营，中央空调也没有开放，合同到期不搬走是因为被告没有退还保证金及相关费用；被告辩称只需要商场办理一个营业执照和一个食品流通许可证即可，但并未向法庭提交商场的营业执照和食品流通许可证。
关于原告要求被告赔偿损失20000元的诉讼请求，原告明确系其装修损失和糖果损失。
被告明确其第3项诉讼请求按月租金的1.3倍计算商铺占用使用费中的0.3倍是逾期退还商铺的违约金。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的《商铺租赁合同》、《场地租赁合同》、建筑工程消防验收的意见书、收据、照片、图片、面积确认单等证据为证，足以认定。原告举示的证人书面证言和介绍说明，因证人应当出庭作证，故本院不予采信；原告举示的报纸新闻系网页打印件，被告对其真实性不予认可，本院不予采信；原告举示的录音，无法确认录音中说话人的身份，本院不予采信。被告举示的店铺续租申请书、续租意向商户名单真实性无法核实，本院不予采信；被告举示的水电费计算依据系被告单方面制作，对总面积、电表总数等未举示相关证据佐证，本院不予采信。
本院认为：案涉商场所在建设工程作为停车库已通过消防验收，合格；使用功能改变为商场后被告未再申报消防审核和验收。但没有经过消防验收不是认定租赁合同无效的依据。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。
原告主张原、被告签订的《商铺租赁合同》系无效合同，与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院依法向原告释明，询问原告是否按法院认定的法律关系变更诉讼请求，原告仍坚持认为《商铺租赁合同》系无效合同，不变更诉讼请求。原告主张合同无效，其不具有所主张法律关系下的权利，故对原告基于合同无效要求退还保证金、租金、物管费，支付损失和资金占用损失的诉讼请求应当驳回。
针对被告的反诉请求评析如下：
《商铺租赁合同》到期，原告应当将租赁商铺返还给被告，被告要求原告腾空商铺并交还给被告的诉讼请求本院予以支持。
《商铺租赁合同》有效，原告实际使用了租赁商铺，应向被告支付租赁费。原、被告租赁合同租期2年，免租期半年，月租金1484.8元，应交租金共计1484.8元×18个月=26726.4元，原告已向被告支付了租金9878.4元，还应向被告支付租金26726.4元-9878.4元=16848元。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。案涉商铺所在商场由停车库变更而来，使用功能改变为商场后被告未再申报消防审核和验收。
被告作为出租人，向原告交付的商铺应符合合同约定的用途，即原告能够正常经营的场所，但因为该商场未能通过消防审核和验收，导致原告未能办理到工商营业执照和食品流通许可证等，不符合依法经营的要求。被告向原告交付的租赁物不符合约定用途，其要求原告方支付滞纳金和违约金于法无据，本院不予支持。
租赁合同于2014年8月22日到期，原告应按期退还商铺给被告，原告继续占用的，应向被告支付占有使用费，占有使用费按照租金标准计算，故原告应向被告支付2014年8月23日至实际返还之日止按1484.8元／月计算的商铺占有使用费。
被告称物管公司退场后由被告对案涉商铺提供物管服务，要求按照物管公司的收费标准向原告收取物管费无事实和法律依据，本院不予支持。
被告举示的证据不能证明商场的总面积、水、电表的总数，分摊给原告的依据也未经双方约定，被告也未举证证明已实际代原告支付了水、电费，故被告要求原告支付水、电费证据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）潘彩花的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）潘彩花在本判决生效后立即将重庆市渝北区龙头寺小食品糖果市场批发中心B区121号商铺返还给被告（反诉原告）重庆龙头寺小商品批发市场有限公司；
三、原告（反诉被告）潘彩花在本判决生效后10日内支付被告（反诉原告）重庆龙头寺小商品批发市场有限公司商铺租金16848元，并支付从2014年8月23日起至实际返还之日止按1484.8元／月计算的商铺占有使用费；
四、驳回被告（反诉原告）重庆龙头寺小商品批发市场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费790元，由原告（反诉被告）潘彩花负担，反诉受理费256元，由原告（反诉被告）潘彩花负担150元，被告（反诉原告）重庆龙头寺小商品批发市场有限公司负担106元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 黄明真
代理审判员 万园薇
人民陪审员 刘运祥
二〇一四年十二月十日
书 记 员 李 洁