上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1325号
上诉人（原审被告）上海明伦实业有限公司。
委托代理人李书荣，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海六月君诚投资有限公司。
委托代理人陆炜，上海瑞富律师事务所律师。
上诉人上海明伦实业有限公司（以下简称明伦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第2628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人明伦公司之委托代理人李书荣及被上诉人上海六月君诚投资有限公司（以下简称六月公司）之委托代理人陆炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年7月18日，六月公司与明伦公司就本市长宁区水城南路（以下简称租赁单元）签订租赁协议，约定六月公司将其拥有所有权的租赁单元出租给明伦公司，明伦公司仅限于用作经营舞蹈培训相关的经营业务，租赁期限为6年，自2012年10月15日起至2018年10月14日止，租金按年度递增，其中2012年10月15日起至2014年10月14日止每月租金为人民币（下同）43，600元，物业管理费为每月8，400元，明伦公司须提前5天支付下一个月度的租金和物业管理费，保证金相当于三个月租金和物业管理费的总和为156，000元；租赁单元于2012年8月15日交付给明伦公司，六月公司提供61天即2012年8月15日起至2012年10月14日止作为装修免租期；电费收费标准为单价1.378元／度，由明伦公司直接向六月公司支付。如明伦公司延迟支付租金、物业管理费等逾期超过30个营业日的，六月公司有权没收全部保证金，要求明伦公司支付包括但不限于租金、物业管理费等到期款项，并要求明伦公司支付从提前终止日至租赁期限届满日期间应付的租金金额以及装修免租期使用租赁单元应付的租金金额作为违约金，此外六月公司有权就因该等提前终止而直接或间接遭受的所有损失，包括律师费从明伦公司处获得补偿。在任何情况下，明伦公司均不可遮挡任何消防卷盘、打碎玻璃形火灾报警装置或火灾警报器。如明伦公司损坏有关消防设施，明伦公司应向六月公司赔偿相关费用。在明伦公司为其业务活动开始经营或使用租赁单元前，明伦公司应自行承担费用就其使用租赁单元获取任何相关政府主管部门要求的同意、证照、批准或许可（包括工商登记、工商营业执照、经营舞蹈培训所需的所有证照），并在租赁期内保持上述证照持续有效。2012年7月24日，明伦公司向六月公司支付租赁保证金156，000元。后因明伦公司未支付租金和物业管理费，六月公司通过停电方式催讨租金。2013年，明伦公司出具告示称因消防改建自9月5日起停课三周。2013年9月10日，六月公司向明伦公司发送律师函，催讨拖欠的2013年8月、9月的租金和物业管理费以及2013年6月到8月的电费。2013年9月23日，明伦公司向六月公司寄出《律师函》，称租赁单元的得房率低、物业管理不到位、明伦公司长时间未收到房地产权证和消防验收单等，影响商铺正常运营，双方之间的租赁合同已于2013年7月31日解除，不同意支付之后的费用。2013年9月29日，明伦公司向六月公司发出《解约函》，称明伦公司与六月公司之间的租赁合同从2013年8月1日起结束，之后的一切费用明伦公司均不承担，并请六月公司及时安排商铺转租事宜。2013年10月8日，六月公司收到明伦公司寄送的解约函。2013年10月18日，六月公司收到明伦公司寄出的租赁单元的钥匙。2013年10月，明伦公司将放置在租赁单元内的物品搬离。后六月公司诉至法院，要求判令：1、明伦公司支付拖欠2013年8月1日至2013年10月18日的租金及物业管理费合计134，194元，明伦公司支付拖欠2013年6月至2013年9月的电费22，491元，上述三项合计156，685元；明伦公司支付上述欠款的逾期利息（以156，685元为本金，自2013年10月1日起按同期银行贷款利率算至判决生效日止）；2、明伦公司支付违约金348，800元（包括明伦公司自提前终止合同日起至合同租赁期满日止的租金，主张三个月；还包括二个月免租期的租金以及六月公司寻租期间三个月的租金）；3、明伦公司支付六月公司为实现债权而支付的律师费10，000元。后六月公司将第2项诉讼请求的金额降低为218，000元。
原审中，六月公司陈述，自明伦公司搬离之后，租赁单元至今尚未出租。六月公司自认明伦公司自2013年8月1日起未再继续支付租金。
原审另认定，六月公司因本案纠纷聘请律师支付代理费10，000元。1996年11月14日，上海市消防局颁发建设工程竣工消防验收意见书，确认租赁单元所在的水城南路明珠大楼验收基本合格。
原审认为，六月公司与明伦公司签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应恪守履行。明伦公司作为租赁单元的承租人，有义务按照合同约定时间及金额支付租金等相关费用，但至2013年9月10日止明伦公司尚未支付最迟于2013年8月10日应支付的2013年8月的租金等相关费用，应为违约。明伦公司辩称双方之间的租赁协议在2013年7月底即已因六月公司的违约而由明伦公司单方解除，对此，法院认为明伦公司所述六月公司未提供租赁单元的产权证复印件以及大楼的消防验收合格证明不符合常理，事实上整幢大楼的消防验收合格证明在1996年就已办出，六月公司提供上述证件与其出租房屋收取租金的目的并不相悖，其没有必要故意隐瞒不给；明伦公司目的是承租场地开办舞蹈学校，办理二次装修消防报验需要提供大楼消防合格验收证明、工商查名、装修图纸、设计单位资质等资料，如果明伦公司有诚意在此继续经营，其应当已经办好工商的查名手续，并在六月公司拒绝提供大楼消防验收合格证明时（如六月公司真的拒绝给付）至物业公司处或市消防局取得大楼的消防验收证明，但明伦公司既未办理过查名手续，也未积极履行自力救济义务，就以六月公司拒不提供大楼消防验收证明为由要求解除合同，显属不当。至于得房率低的问题，明伦公司在承租租赁单元前应查看过房屋，得房率低的问题明伦公司应当明知。维修问题不影响合同目的的实现，故明伦公司以上述理由认为合同在2013年7月底已经解除，无事实和法律依据，法院不予采信。
明伦公司在2013年9月尚贴出告示称因消防改建停课三周，并在2013年10月搬离了放置在租赁单元内的物品，将钥匙邮寄给六月公司，六月公司于2013年10月18日收到钥匙，鉴于明伦公司已经搬离，租赁协议无法继续履行，法院确认双方之间的租赁协议于2013年10月18日解除。根据租赁协议的约定，明伦公司应当向六月公司支付自2013年8月1日至2013年10月18日的租金及物业费合计134，194元、电费22，491元。同时，由于明伦公司拖延支付租金，六月公司基于协议约定向明伦公司主张没收保证金，并主张包括免租期间的租金合计218，000元，法院认为于法有据，予以准许。根据合同约定，若因明伦公司违反合同约定致六月公司发生律师费的，六月公司有权要求明伦公司赔偿律师费，现六月公司据此要求明伦公司支付律师费，有合同依据，法院予以支持。因明伦公司已经向六月公司支付了逾期支付租金的违约金，六月公司再行主张逾期支付租金的利息，属重复主张，法院不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，于二○一四年四月十七日作出判决：一、明伦公司应于判决生效之日起十日内支付六月公司欠付的租金及物业管理费计人民币134，194元；二、明伦公司应于判决生效之日起十日内支付六月公司欠付的电费人民币22，491元；三、明伦公司应于判决生效之日起十日内支付六月公司违约金人民币218，000元；四、明伦公司应于判决生效之日起十日内支付六月公司律师费人民币10，000元；五、驳回六月公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费人民币3，105.60元，由明伦公司负担。案件受理费人民币8，971.10元，由六月公司承担人民币2，994.68元，明伦公司承担人民币5，976.42元。
判决后，明伦公司不服，上诉于本院，诉称：涉讼房屋用途为办公，然被上诉人用作商业，违反规划用途，系无效出租；被上诉人未向上诉人提交产权证、消防验收证明，致上诉人无法办理工商执照，无法实现租赁目的；2013年7月，上诉人搬离并退租，然被上诉人不同意接收钥匙，双方已简单签署交接清单，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、四项。
被上诉人六月公司辩称：上诉人单方解除合同，理应承担违约责任；被上诉人没有必要也没有理由拒不提供产证等资料；被上诉人没有必要隐瞒房屋性质，大楼所有店铺均已办出营业执照；上诉人承租房屋后从未到工商局办理登记手续，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示照片一张，旨在证明涉讼大楼被整体改建成商场；被上诉人对照片真实性没有异议，但表示所有租户均已办出营业执照。本院确认该照片具有真实性，同时认为尚不足以证明大楼的办公用途影响租户营业执照之办理。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼租赁协议于法无悖，双方均应恪守。明伦公司主张其于2013年7月搬离并退租，然为六月公司所否认。本院注意到，双方一致认可的交接清单上，明伦公司认可的经办人谢志昊的签名后并无日期之标注，而其他经办人的签名后标注的日期分别为2013年10月21日、2013年10月28日，因此，明伦公司的前述主张，依据不足，难以采纳。原审中，六月公司出示的房地产权证显示涉讼房屋用途为办公，建筑工程竣工消防验收意见书显示涉讼大楼验收基本合格。明伦公司主张房屋用途及消防问题致其租赁目的无法实现，然其未能出示有效证据予以证明，况且，明伦公司出示的照片及六月公司的自述均表明涉讼大楼事实上已作商业用途，且已有诸多商户入住经营，故明伦公司的前述主张，于事实不符，本院难以采纳。鉴于合同约定在明伦公司不遵守或不履行本协议的条款时，应向六月公司赔偿其行使本协议项下的权利而产生的律师费，故原审关于律师费之处理，有合同依据，可予维持。综上而言，明伦公司关于撤销原审判决主文第一、二、三、四项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币7，070.30元，由上诉人上海明伦实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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