浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台天商初字第2004号
原告：友力建设集团有限公司，住所地：天台县福溪街道天台山东路18号。
法定代表人：许晓明，董事长。
委托代理人：丁秀永。
被告：天台县红太阳房地产开发有限公司，住所地：天台县赤城街道赤城路442号。
法定代表人：江志富，董事长。
委托代理人（特别授权）：许光瑞。
第三人：王嘉英。
委托代理人：姚建彪、张俊，浙江六和律师事务所律师。
原告友力建设集团有限公司（以下简称友力公司）诉被告天台县红太阳房地产开发有限公司（以下简称红太阳公司）、第三人王嘉英债权人撤销权纠纷一案，原告于2013年9月10日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法组成合议庭于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告友力公司的委托代理人丁秀永、被告红太阳公司的委托代理人许光瑞、第三人王嘉英的委托代理人姚建彪、张俊到庭参加诉讼。本案于2015年8月10日进行第二次公开开庭审理，原告友力公司的委托代理人丁秀永、被告红太阳公司的委托代理人许光瑞、第三人王嘉英的委托代理人姚建彪到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论。本案现已审理终结。
原告友力公司诉称：原告系被告红太阳公司在天台始丰新城西区开发的“阳光公寓”项目的承建单位，而被告红太阳公司至今尚欠原告工程款21022362.83元及对应的违约金和利息，此案原告已经起诉至天台县人民法院。2013年8月底，原告得知被告红太阳公司起诉第三人王嘉英确认合同无效纠纷一案，才得知两被告于2011年12月12日签订的编号为：201112129982、201112129983、201112129984、201112129985、201112129986、201112129987、201112129988、201112129988、201112129990、201112129991、201112129992、201112129994共11份《商品房买卖合同》，总面积为2488平方米，被告红太阳公司将上述房产以850万元低价出卖给被告王嘉英，价格仅为3416.40元每平方米，经查被告红太阳公司预售时备案的价格为8000余元每平方米，而当时实际市场价格为10000元每平方米左右。由于被告、第三人之间签订的上述11份《商品房买卖合同》，以明显不合理的低价转让商铺，对原告及所有业主造成重大损害。现起诉要求：撤销被告与第三人于2011年12月12日所签订的编号为201112129982、201112129983、201112129984、201112129985、201112129986、201112129987、201112129988、201112129988、201112129990、201112129991、201112129992、201112129994共11份《商品房买卖合同》。
被告红太阳公司辩称：1，答辩人与第三人之间其实为借贷关系，挂名为11套商铺买卖关系。2009年答辩人向第三人的鑫源典当行借款800万元，合同利息1.2分，实际利息3.2分，本息已全部结清，并在2010年7月27日申请办理了抵押注销手续。2011年12月15日，答辩人又向第三人借款1000万元，但实际借款为850万元，利息5分，先付了6个月利息，事后又分三次每次向第三人支付利息50万元。当时第三人要求提供本案讼争的11套商铺作为上述借款的担保，答辩人无奈下与第三人签订了对应的商品房买卖合同，实际的购房款为850万元。2，退一万步讲，第三人所谓的向答辩人购买商铺，以明显不合理的低价对原告及所有业主造成重大损害，依照相关法律规定理应撤销11套商铺的买卖合同。第三人以850万元购得答辩人2488.09平方米的11套商铺，平均每平方米为3416.28元，而预售时向建设局备案时商铺的一楼为8200元／平方米、二楼为7550元／平方米；当时的市场实际价格为约10000元／平方米，这11套商铺市场总价值超过2400万元。由于答辩人与第三人以明显不合理的低价转让商铺，致使答辩人陷入“恶性资金循环”，致资金链断裂，最终导致阳光公寓成为“烂尾工程”，严重损害了原告及合法购房业主的合法权益。综上，要求支持原告的诉讼请求。
第三人王嘉英辩称：1，本案是真实的购房买卖行为，不存在借贷行为。2，本案的买卖不存在以明显不合理的价格低价买卖。3，本案涉及商品房在建设主管部门，备案价格不能成为本案是否成为明显低价的依据。4，第三人与被告之间的行为，没有对债权人造成损害。5，本案即使存在明显低价，对债权人造成损害，但第三人并不知道上述情形。6，本案不符合“债权人撤销权”之诉的基本要件、范围。7，本案已超过诉讼时效，因此，第三人要求驳回原告的诉讼请求。
综合原、被告及第三人陈述的事实，双方的争议焦点为：1，被告与第三人王嘉英之间的买卖是否属于低价转让，是否真实合法有效。2，被告与第三人之间商品房买卖行为是否属于法律上可撤销的行为。
原告友力公司提供了如下证据：
1，受理通知书，拟证明红太阳房产尚欠原告工程款2200余万元及相应的违约金、利息等。
2，阳光公寓预售价格备案证，拟拟证明被告与第三人以明显不合理的低价转让商铺，第三人也明知不合理低价，对原告及所有业主造成重大损害。
3，商品房买卖合同复印件11份，拟证明被告与第三人于2011年12月12日所签订的11份《商品房买卖合同》订立时是明知不合理低价转让，属于《合同法》第54规定可撤销合同。
4，天台县始丰街道星星港湾、雍景园商铺合同签订单价情况一份，证明红太阳公司出售给王嘉英的11间商铺的价格明显低于相邻商铺的市场价格，本案属于法律规定的债权人撤销权范围。
5，星星港湾、雍景园和阳光公寓地图一份，证明星星港湾、雍景园和阳光公寓三个小区均相邻，商铺的销售期基本相当，按常理分析市场价格也应该相当。
6，（2013）台天民初字第152号民事判决书原件一份、法律文书生效证明书一份，证明被告尚欠原告工程款8142812元，违约金暂算至2014年9月11日为1625140元。诉讼费和保全费由被告承担254620元。还需支付自2014年9月12日起的逾期付款违约金以8142812元为基数按照月利率6‰计算至实际付清款日止。如被告未在2015年9月11日前付清款项，违约金损失以被告实际未付工程款为基数，按照月利率6‰计算至款实际付清之日止，该份判决书于2015年6月7日发生法律效力，履行期限在2015年6月23日届满，由于被告未支付工程款，导致原告无法向被告交房，以及所有购房户至今无法入住，能充分证明原告的合法权益受到严重损失，该后果是由于被告明显低价方式转让十一套商铺导致的。
对原告提供的证据，被告质证认为：对原告提供的证据1-3没有异议，同意原告的诉请。对原告提供的证据4、5也没有意见。对证据6没有意见。
第三人质证认为：对证据一，我们看到的只是复印件，这份受理通知书没有在规定的举证期限内举证，依法不予质证；如果质证，这份通知书不能证明红太阳公司欠友力公司2100余万元及对应的违约金及利息的事实，只能证明友力公司自己认为红太阳公司还尚欠其工程款。至于红太阳公司有否对友力公司存在债务，从受理通知书是看不出来的。对证据二，该备案预售价存根，证明不了被告与第三人之间的交易属于不合理的低价，更证明不了第三人对所谓的低价是明知的，也证明不了对债权人造成损失。对证据三，原告认为显失公平，从该合同中体现不出显失公平，这是双方真实意思的表示，不属于可撤销的情形。对证据四、五，该证据已过举证期限，且不属于新的证据，不能用作定案的依据。原告应当在起诉时、举证期限内搜集该方面的证据，以此来证明自己起诉状所主张的观点；而不能在举证期限过后、尤其在开庭之后，再举该方面的证据。其次，即使可以举证，1，该证据的真实性我们表示怀疑：原告怎么有能力将星星港湾、雍景园两个楼盘所有的交易信息全部查询？天台县房产管理部门怎么可能将所有信息任由原告查询？且还在材料上面为原告方盖章。这很不正常，不符合常理；2，该证据的内容仅有几个数据的“摘要”，并无事实材料证明该“摘要”的来源，无法证明该材料中数据的真实性；3，该证据显示：星星港湾在2011年9月27日时单价为8724元／平方米，在2011年10月14日时单价为15669元／平方米，前后时间相差只有10多天，怎么可能价格差一倍？雍景园在2011年7月4日时单价为6828元／平方米，在2012年1月7日时单价为14000元／平方米，短短半年时间，怎么可能价格上涨一倍之多？何况该时期正值国家政策调控、价格回落之时。该证据的真实性显然存在问题。4，雍景园楼盘的档次明显高于星星港湾，但该证据显示雍景园的价格却低于星星港湾，这也明显与事实不符。5，该证据与本案没有可比性。本案是楼盘所有商铺一次性“打包”销售，与其他楼盘没有可比性；同时，“打包”销售的价格当然比单间分别销售要低。这是市场规律所决定的。证据六，该两份证据远远超出举证期限，应该在第一次开庭的举证期限内举证。对于判决书、生效证明本身真实性没有异议，这组证据所要证明的对象，第三人有不同看法，第一，从判决书看出，就工程款的支付计算竣工等事项，友力公司与红太阳公司在2012年2月13日签订了补充合同，判决书认定了该补充合同效力，说明在补充合同签订前不存在工程款拖欠问题，即使存在拖欠，双方也进行了豁免。第二，从判决书看出，友力公司正式向红太阳公司提出支付工程款要求是2012年11月28日，也就是在红太阳公司向第三人转让商铺的一年之后。第三，从判决书看，工程总造价4495万元，红太阳公司实际支付3659万元，实际支付了81.4%，可以证明绝大部分工程款已经支付完毕，余额仅是很小的比例，这个余额本身应当在工程竣工后支付。第四，从判决书看，工程按照进度支付工程款，进度款按约支付75%再扣三个点保证金，也就是实际按约支付72%，按照总价款得出3296万元，现在支付3659万元，已经超过工程进度款，因此不存在拖欠的问题。第五，在本案审理中，红太阳公司向友力公司又支付了250万元，说明红太阳仍在积极偿还债务，同时有能力偿还债务。
原告反驳称：（2013）台天民初字第152号案件审理中，并不是红太阳公司支付250万元，而是300多名业主到处上访，天台县建设规划局迫于压力于2014年1月份支付的250万元，这250万元是从未支付房款的业主处收上来的，并不是红太阳公司直接主动积极筹集资金来支付，并不是第三人主张的红太阳公司有能力支付。
被告红太阳公司提供了如下证据：
1，阳光公寓商品房预售方案，拟证明阳光公寓所有商品房及商铺的价格备案。
2，阳光公寓价格定价分析说明，拟证明当时公司在销售之前对本小区房价的了解和定位。
对被告提供的证据，原告质证认为：对被告提供的两组证据的三性均无异议，从证据看出，阳光公寓商品房为每平方米5500元，商铺一层为8200元，二层为7550元，按照当时的市场调研，商铺最低价的是8300元，最高价是9500元，该两组证据完全能证明当时的市场价格，而当时的买卖合同明显低于市场价格，符合可撤销的相关要素。
第三人质证认为：被告提供的两份证据均未在举证期限内提出，均超出举证期限。关于所谓的调研方案，该证据上没有任何的签字印章，说明不了任何问题。如果能说明问题，那也只是红太阳公司自己的一厢情愿，这份材料不能成为证据。关于备案材料，不能说明这个价格就是市场的价格，只能说明报备案的价格是这个价格。
第三人王嘉英提供了如下证据：
第一组证据：1，已经备案登记的2011年12月12日签订的《浙江省商品房买卖合同》原件11份；2，2011年12月15日《中国银行对公现金缴存单（企业填制联）》2份；3，2011年11月15日红太阳公司出具的《收据》2份，拟证明①第三人与被告双方签订了正式的商品房买卖合同；②第三人已经履行商品房买卖合同义务，将购房款足额及时的支付给被告；③被告已经收到第三人支付的双方约定的足额购房款项。
第二组证据：4，2011年12月14日《预购商品房预告登记》11份，拟证明①已对商品进行了预购商品房的预告登记；②第三人与被告之间的商铺的买卖行为符合商品房买卖程序要求；③第三人与被告之间的房屋买卖行为已经得到政府主管部门的认可，有行政登记的法律效力。
第三组证据：5，浙江中和建筑设计有限公司工程施工平面图2份；6，商铺实景照片，拟证明①被告前期主动向第三人出示建筑施工图，双方就十一间商铺的购销进行过前期的磋商；②十一间商铺的格局不规整，对今后的使用与处置有重大的负面影响，故第三人与被告约定的房屋价格合理；③第三人与被告对于购买的对象约定明确。
对第三人提供的证据，原告质证认为：对第三人提供的三组证据的证据三性均有异议。对第一组证据质证：1，第三人没有足额支付11间商铺的购房款，实际是，支付总额为850万元，法院调取公安的卷宗中予以证明。2，根据被告与第三人所谓的合同约定，合同的总价应该是1244.0450万元，但实际支付850万元。3，被告开具给第三人商铺是不合规的收据，而不是开给其他业主税务统一专用的发票。对第二组证据质证：合法性和关联性有异议，被告与第三人签订的买卖合同与付款明显低于市场价，并且没有足额付款，按照实际的价格，预售备案登记都办不出来，实际交易只有3416.28元每平方米，利用法律存在的瑕疵，用先打款，然后当即根据第三人的要求退款394万元。对第三组证据质证：1，两份图纸是复印件，没有办法证明该证据的真实性、合法性和关联性，提供的照片系复印件与现场实物不符。2，商铺的设计符合法律规定，并非第三人主张的观点。
被告质证认为：1，对买卖合同有异议，价格明显低于市场价格，是借贷关系下的担保。2，收据也不符合商品房正规买卖收据。3，给业主的合同后面附有的商品房图纸，都是盖有印章的。4，照片也与现状不符。5，预告登记也有异议。6，其他同意原告的质证意见。
本院根据原告方的申请向天台县公安局调取刑事卷宗一份。原告质证认为：证据一，2013年天台县公安局对江志富的询问笔录，该证据证明被告与第三人签订的11份买卖合同，合同表面约定单价均为5000元每平方，按此计算总价应为1244.0450万元，为了防止销售价格过低带来的一系列风险，实际平均售价3416.28元每平方米。商铺总计购房款为1244万元，销售实际为850万元。当时被告与第三人通过技术处理，先将款项打入被告的账户，当天，根据第三人的指示打给他的下属394万元，实际交易价为850万元。证据二，钱伟栋的询问笔录，对证据三性均无异议，被告法定代表人将395万元转账到钱伟栋的银行卡，叫钱伟栋将其中394万元转账给罗伟胜的事实。证据三，罗伟胜的询问笔录，查询存款汇款，证据三性无异议，证明罗伟胜在中行开户的银行卡实际开户人是第三人，2011年12月15日由钱伟栋转入的，也是第三人所有。证据四，第三人王嘉英询问笔录，对证据三性无异议，第三人承认向被告购买的商铺面积共2488.09平方米，平均价格为3416.28元平方米，证明第三人与被告签订买卖合同时对明显低价转让这一事实是明知的，在询问笔录第二页有这样一段对话，可以看出，第三人明知价格太低会有一系列的风险，而合同中签订为5000元每平方米，然后将394万元退回，均能相互印证，并且有银行转账凭证为证。证据五，调查取证通知书，红太阳公司土地情况说明，和他项权证，对证据三性没有异议，主要证明江志富向第三人公司借款用土地抵押这一事实。红太阳公司明细、汇款通知书，证明第三人将1244万元打入被告公司，被告根据第三人的指示将款打回给第三人394万元的事实。
被告质证认为：该几组证据证明了红太阳公司法定代表人江志富向鑫源公司高息借款的事实，商铺买卖只不过是掩盖该事实。
第三人质证认为：证据一，江志富的笔录，所讲到的，所谓实际是借款，11间商铺作担保，与事实不符，也不能与其他证据相印证。证据二没有异议，证据三没有异议，证据四笔录，从笔录内容上看不出是明知的，有风险的，他清楚的讲，江志富跟我联系，要有一个条件，5000元每平方走账，我同意后就签订了合同，总账是1244万元，打回去是394万元。这仅仅是江志富的要求，这么一句话，这不能证明价格低是明知的，不能证明以后会有风险，从该笔录不能证明原告所要证明的内容。证据五，与本案关系不大，没有异议。
对原、被告、第三人出示的证据，本院认证如下：
原告提供的证据1结合证据6，能证明原告友力公司对被告红太阳公司享有合法有效的到期债权；证据2，能证明阳光公寓商铺的预售价格备案情况。证据3，能证明2011年12月12日被告与第三人王嘉英签订11份商品房买卖合同，合同载明被告将天台县始丰新城西区阳光公寓A1、A2、A3、A4、A5、A6、B1、B2、B3、B4、B5号商铺（合计建筑面积2488.09平方米）以每平方米5000元的价格出售给第三人王嘉英，合计房款1244.0450万元。证据4、5，能证明阳光公寓周边楼盘商铺的价格情况。
被告提供的证据1，来源于天台县建设局档案室，其形式真实性本院予以认定。证据2，未经相关单位签字、盖章确认，其真实性本院不予认定。
第三人提供的证据1，能证明2011年12月12日被告与第三人签订11份商品房买卖合同，被告将11套商铺（建筑面积共计2488.09平方米）以总价1244.0450万元出售给第三人。证据2、3，能证明第三人于2011年12月15日分别支付被告500万元、744万元，共计1244万元。证据4，能证明涉诉11套商铺于2011年12月14日办理预购商品房预告登记。证据5、6，能证明涉讼商铺的现状。
本院调取的江志富等人虚开发票案刑事卷宗中，江志富讯问笔录、钱伟栋询问笔录、罗伟胜询问笔录、王嘉英询问笔录对于1244万元购房款的交付以及同日返还394万元的事实陈述一致，能相互印证，对该部分的证据效力予以认定。
根据上述证据的分析和认定，结合庭审中当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2009年12月30日，原告友力公司承包被告红太阳公司开发的阳光公寓1号楼、2号楼工程，该工程于2012年9月11日竣工，2013年1月25日原告以被告未付工程款为由向本院起诉，本院于2015年5月15日作出（2013）台天民初字第152号民事判决书，判决如下：“一、限被告天台县红太阳房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告友力建设集团有限公司拖欠工程款人民币8142812元。二、限被告天台县红太阳房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告友力建设集团有限公司违约金人民币1625140元（从2012年12月5日开始计算至2014年9月11日）；并自2014年9月12日开始的逾期付款违约金以8142812元基数，按照月利率6‰计算至款实际付清之日时止；如被告未在2016年9月11日前付清款项，违约金损失以被告实际未付工程款为基数，按照月利率6‰计算至款实际付清之日止。三、原告友力建设集团有限公司对‘红太阳公寓’大厦拍卖或折价的价款享有优先受偿权。本案受理费153620元，保全费5000元，鉴定费246000元，合计收取人民币404620元，由原告友力建设集团有限公司负担150000元，由被告天台县红太阳房地产开发有限公司负担254620元。”该民事判决书已于2015年6月7日发生法律效力，履行期限于2015年6月23日届满。
2011年12月12日，被告红太阳公司与第三人王嘉英签订11份《浙江省商品房买卖合同》，约定将A1、A2、A3、A4、A5、A6、B1、B2、B3、B4、B5号商铺（建筑面积共计2488.09平方米）出售给第三人，合计价格为人民币1244.0450万元。同年12月14日办理了预购商品房预告登记。同年12月15日，第三人向被告公司转账500万元、744万元，合计1244万元，之后被告公司于同日向第三人转账394万元。
涉讼阳光公寓商铺预售备案登记价格为：一层均价8200元／平方米，二层均价7550元／平方米。
2013年11月20日，天台县房地产管理处出具一份《天台县始丰街道星星港湾、雍景园商铺合同签订单价情况》，该材料载明：星星港湾最低价商铺合同生成日期为2011年9月27日单价8724.13元／平方，最高价商铺合同生成日期为2011年10月14日单价15669元／平方，商铺均价13887元／平方，雍景园最低价商铺合同生成日期为2011年7月4日单价6828元／平方，最高价商铺合同生成日期为2012年1月7日单价14000元／平方，商铺均价9273元。
本院认为：一、本案是否超过诉讼时效问题。第三人主张，提起撤销权之诉的诉讼时效应从预购商品房预告登记之日开始计算，本院认为，物权登记以记载于不动产登记簿上的时间为准，预告登记的效力主要是限制物权人对物权的处分。原告在起诉状中陈述在2013年8月底得知被告与第三人签订买卖合同出售11套商铺并于2013年9月10日起诉，第三人未提供充分有效的证据予以推翻，本案撤销权之诉未超过诉讼时效。二、关于原告对被告是否享有合法有效债权的问题。结合前述证据分析，（2013）台天民初字第152号民事判决书已生效且履行期限届满，因此，原告友力公司依据天台县人民法院（2013）台天民初字第152号民事判决书享有的债权系合法有效的到期债权。三、关于讼争房屋的交易价格问题。被告与第三人签订的11份浙江省商品房买卖合同，均载明单价为每平方米5000元，11套商铺总价为1244.0450万元，结合江志富的公安讯问笔录以及王嘉英的公安询问笔录，可知第三人向被告公司转账500万元、744万元，合计1244万元，之后于同日被告公司向第三人转回394万元，实际支付购房款为850万元。而本案涉讼商铺的建筑面积总计2488.09平方米，真实交易价格约为3416.28元／平方米。四、被告红太阳公司是否以明显不合理价格转让讼争房屋。浙江省商品房买卖合同载明的单价为5000元／平方米，预售备案登记价格为一层均价8200元／平方米、二层7550元／平方米，周边的星星港湾商铺均价13887元／平方米，雍景园商铺均价9273元／平方米，而本案讼争房屋的交易价格为3416.28元／平方米，应属于明显不合理的低价。五、被告红太阳公司的转让行为对债权人友力公司是否造成损害。红太阳公司在明知拖欠友力公司工程款的情况下，将阳光公寓11套商铺以明显不合理的低价转让，该行为必然导致红太阳公司责任财产减少、偿债能力减弱，对友力公司的债权造成损害。六、第三人王嘉英是否知道上述情形。房屋市价的大致情况属于众所周知的事实，第三人作为完全民事行为能力人应当知道被告红太阳公司以明显不合理的低价转让房屋。且结合王嘉英的公安询问笔录，王嘉英陈述“江志富跟我联系，要以850万元将11套商铺卖给我，有一个要求，对外讲的价格是5000元每平方，要以这个价格走账，我同意后，就签订了购房合同，走账是我打过来1244万元，打回去394万元”，可知第三人王嘉英是明知该事实的。该种非正常的交易，必然导致被告红太阳公司的责任财产减少。故本院推定王嘉英应当知道上述情形。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。本案中被告红太阳公司以明显不合理的低价转让11套商铺，对债权人友力公司造成损害，而王嘉英知道上述情形。友力公司据此要求撤销红太阳公司将讼争房屋转让给王嘉英的行为，符合法律规定，应予以支持，但撤销应以原告享有的债权额为限。第三人辩称，友力公司正式向红太阳公司提出支付工程款要求是2012年11月28日，也就是在红太阳公司向第三人转让商铺的一年之后，本院认为，虽然友力公司是在2012年11月28日发出催款通知书，但是友力公司的债权并不是在催讨时才产生，不是产生于商铺转让之后，故对第三人的上述辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：
撤销被告天台县红太阳房地产开发有限公司将坐落于天台县始丰街道始丰新城西区阳光公寓A1、A2、A3、A4、A5、A6、B1、B2、B3、B4、B5号商铺转让给第三人王嘉英的行为。
本案受理费人民币100元，由被告天台县红太阳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后7日内先预缴上诉案件受理费100元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权自履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 潘优优
人民陪审员 洪昌坤
人民陪审员 许红斌
二〇一五年八月二十六日
代书 记员 邵斌青