黑龙江省龙江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙江民初字第665号
原告张杰，女，1982年5月8日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县某镇某街。
被告木兰建兴建筑安装有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市木兰县木兰镇中心路。
法定代表人任和，经理。
委托代理人唐文龙，男，1963年10月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省龙江县某镇某街。
第三人龙江九洲房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙江县某镇某街。
法定代表人辛玉洲，经理。
委托代理人田春兰，女，1965年11月11日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县某镇某小区。
原告张杰诉被告木兰建兴建筑安装有限责任公司（以下简称木兰公司）、第三人龙江九洲房地产开发有限公司（以下简称九洲房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张艳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告与被告委托代理人及第三人法定代理人与委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张杰诉称，2013年6月27日，被告与第三人签订了一份“楼房抵顶工程款协议（3）”，约定第三人九洲房产公司以在建楼房抵顶欠被告木兰公司的工程款，其中包括龙城怡景小区的1栋9单元501号、603号、604号和2栋3单元602号四套房屋。2013年9月13日、2014年1月20日，她与被告木兰公司签订了四份“商品房团购协议书”，购买了上述四套房屋，她已经将购房款交与第三人九洲房产公司，并约定由被告木兰公司负责办理产权过户手续。现被告及第三人未按合同履行义务，导致其无法办理入户手续及房屋证照，故其诉至法院，请求依法判令被告木兰公司和第三人九洲房产公司共同协助他办理位于龙城怡景小区的1栋9单元501号、603号、604号和2栋3单元602号四套房屋的产权证照；本案的诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：
收款收据3张，楼房抵顶工程款协议（3）复印件1份，楼房抵顶工程款协议（4）复印件1份、商品房团购协议书1份、（2014）龙江商初字第891号民事判决书复印件一份。证明她经朋友介绍，通过木兰公司购买九洲房产公司顶工程款的楼房，由九洲房产公司开具收款收据。当时辛总称在他公司买房都开具此收据，承诺用这张收据可以办理入户手续。后期，其多次找九州房产公司要求办理入户均被拒绝。被告木兰公司对该组证据无异议；第三人九洲房产公司对该组证据有异议，称团购协议是与木兰公司签订的，与他们公司没有关系；在协议（3）里没有他公司负责人签字，正常盖了公章没有法人签字，需回去核实真假。他公司对协议（3）没有异议。收款据没通过他公司是木兰公司高佩欣私自开具，只有公章没有他的签字，他认为出示的判决书判的不合理，他方正在向检察院抗诉。
被告木兰公司辩称，他公司同意原告的诉讼请求，同意协助原告办理入户手续。
被告木兰公司未向法庭提交证据。
第三人九洲房产公司述称，原告所诉并非事实，他未在该公司购楼，如在其公司购楼，公司会给他开正式的票据。他方与木兰公司签订的施工合同，因木兰公司违约，导致工程没能如期竣工，至今尚未能经主管部门验收、交付使用，原告的请求不能实现。另外木兰公司没有履行全部合同义务，由于木兰公司在未完工的情况下撤出，他公司为完成尾欠工程支出超10，000，000元，如再为其支付农民工工资便已超出工程费总额。木兰公司在龙江县政府及龙江县劳动局承诺，他公司给付农民工工资后，可以退回超额部分未卖出的楼房，现在抵顶工程费的楼房加上支付的工资、尾欠工程费，总金额已经超过实际施工费20，000，000元，现木兰公司未能确定具体退回哪些楼房，故其不能为其抵债的楼房办理进户手续。主合同签订后，他公司与木兰公司签订了补充协议，双方约定“如工程出现瑕疵，他方不予办理过户、产权证等相关手续，因此产生的后果，由木兰公司负责。在木兰公司与他们公司附条件的法律行为没有实现的情况下，原告应该向木兰公司主张权利，和他们公司没有任何关系。木兰公司为实现自己的目的，将抵顶工程费的楼房全部一楼多卖、多抵，在此情况下，他公司无法确定让何人入户。因此九洲房产公司不同意原告的诉讼请求，请法院依法驳回其诉讼请求。
第三人九洲房产公司为证明自己的主张，向法院提供了如下证据：
1、建设工程施工补充协议，证明条款中约定了抵顶施工费的楼房，入户是附有条件的，就是工程竣工验收合格后，开发公司为其办理入户和办理产权证，木兰公司没有提供相应的手续；2、宋兆楠与木兰公司签署的购楼协议，证明木兰公司将此房屋出售给宋兆楠了；3、潘虹光与高洪希签订的个人借贷抵押合同，证明高洪希又将房屋抵押给潘虹光，张杰的房子抵押给哈尔滨的一个公司，哈尔滨市公安局经侦支队已经介入调查了。原告对此证据有异议，称证据的真实性她不确定，具体抵给谁她也不清楚，就是想入户，要求办理入户手续，至于他们打官司是他们的事情；被告木兰公司对以上证据均无异议。
根据原、被告及第三人对证据质证，结合当事人庭审陈述，认定如下事实：2013年木兰公司承建九洲房地产公司开发的龙城怡景小区工程。双方于当年5月24日签订了建设工程施工补充协议一份，约定“九洲房地产公司（甲方）用其开发的部分商服、住宅楼抵顶木兰建筑公司（乙方）的全部施工费（商服1楼18，800元／m2、2楼6，880元／m2；住宅2、3、4、5楼3，980元／m2；6楼3，880元／m2），具体楼层、楼号在双方签订合同后研究确定。楼号确定后，该部分楼房由乙方自行处理，其出售价格以甲方售楼价格为准。乙方出售的楼房，在工程竣工验收合格后，甲方为其办理入户、产权证等相关手续。….”2013年9月13日、2014年1月20日，原告与被告木兰公司签订了四份“商品房团购协议书”，购买了九洲公司向木兰公司抵顶工程款的龙城怡景小区的1号楼9单元501室、603室、604室和2号楼3单元602号室四套房屋。原告将购房款交与木兰公司，九洲房产公司为其出具了收款收据，并加盖了公章，收款人为高佩欣。经查，龙城怡景小区已经交付使用，九洲房产公司与部分购楼业主签订了商品房买卖合同，给业主开具了购买商品房登记备案介绍信、商品房销售预收款专用票据。因九洲房产公司与木兰公司对涉案房屋存在争议，故九洲房产公司未给原告办理入户手续，此事经有关部分多次协商未果。
本院认为，九洲房产公司与木兰公司系发包与承包的关系，木兰公司与原告系买卖关系，九洲房产公司用所建楼房抵顶木兰公司的工程款，其中包括龙城怡景小区的1号楼9单元501室、603室、604室和2号楼3单元602号室四套房屋。2013年9月13日、2014年1月20日，原告与被告木兰公司签订了四份“商品房团购协议书”，购买了上述四套房屋，原告将购房款交与木兰公司，九洲房产公司为其出具了收款收据，其上注明了两套房屋的面积和购买金额，并加盖了公章，视为九洲房产公司对张杰与木兰公司的房屋买卖行为予以认可，故此商品房买卖是合法有效的。因此九洲房地产公司应该向张杰交付该二套楼房，并为其出具购买商品房的正式手续。九洲房地产公司述称木兰公司承建的工程质量不合格、未经验收，并将抵顶工程费的楼房全部一楼多卖、多抵等不能为原告办理房屋过户的事由，不同意原告诉讼请求，对此主张，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，建设工程未经验收，发包人投入使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的不予支持。虽然涉案楼房未经相关部门验收，不具备办理房屋登记条件，但不影响原告主张权利。关于被告与第三人的施工合同纠纷与本案非同一法律关系，第三人可另案告诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条之规定判决如下：
一、第三人龙江九洲房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将龙城怡景小区1号楼9单元501室、603室、604室和2号楼3单元602号室四套房屋，交付给原告张杰；
二、第三人龙江九洲房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告张杰开具上述四套楼房的正式购房手续；
三、驳回原告张杰的其他诉讼请求。
案件受理费6，282元减半收取3，141元，由第三人龙江九洲房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
本判决书生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
代理审判员 张艳
二〇一五年八月三日
书 记 员 王瑞