河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1082民初4596号原告（反诉被告）：李晨，男，1981年11月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐敏，北京市求实律师事务所律师。被告（反诉原告）：三河市兴达房地产开发有限公司，住所地河北省三河市城内京哈路87号，统一社会信用代码91131082721664499C。法定代表人：姜宝立，总经理。委托诉讼代理人：张国庆，河北张国庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓飞，河北张国庆律师事务所实习律师。原告李晨与被告三河市兴达房地产开发有限公司及反诉原告三河市兴达房地产开发有限公司与反诉被告李晨房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2016年8月9日、2016年10月8日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人徐敏、被告（反诉原告）委托诉讼代理人张国庆、吴晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晨向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即向原告交付房屋，办理入住手续，且办理入住时代收契税不得超过实测总房款的1%；2.请求依法判令被告自2016年7月9日至房屋实际交付之日按日支付已交付房款845119元的万分之二的违约金；3.请求依法判令被告承担拒绝为原告办理入住给原告造成的损失（按租金市场价格1800元/月，自2016年7月9日计算至房屋实际交付之日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月8日，原告李晨与被告三河市兴达房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及(以下简称《补充协议》)，向被告购买蓝湾公寓第18幢1单元1层0103号房屋（以下简称涉案房屋），总价为人民币845119元。原告于2014年4月7日支付了首付款305119元，剩余540000元向兴业银行办理按揭贷款，并于2014年4月30日支付给被告，后原告按时支付月供。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中原告预留的送达地址和联系电话分别为北京市朝阳区百子湾路16号后现代城2号楼B单元301号和138××××0055。至今也未更改过上述联系方式，但一直未收到被告交付房屋的书面通知，被告也从未催促或提醒不按时收房将有巨额违约金。原告后经销售人员了解到被告向原告曾投资过的北京市朝阳区百子湾路火凤凰店发送过通知，而该店原告早已转让给他人，且该店地址也不是《商品房买卖合同》中指定的送达地址。近日原告从新店店员处取得相关函件时，方才得知被告委托河北张国庆律师事务所于2016年4月5日发送《律师函》，要求原告收房时向被告支付总房款30%的违约金，及赔偿其他损失。原告在准备好相关材料后于2016年7月9日立即前往收房，但被告工作人员当场明确告知在收房前需先支付总房款30%的违约金，否则不予办理任何收房手续。后原告委托律师与被告交涉，被告仍坚持需先支付上述违约金后再办理入住，否则被告将解除《商品房买卖合同》。原告已依约付清全部房款，一直按时支付月供，无任何严重违约情形，也未给被告造成损失。并且，被告未按《商品房买卖合同》约定的联系电话和送达地址联系原告，对原告未能及时办理入住也有极大责任，造成原告延迟收房入住和相应损失。《补充协议》第七条约定了“乙方无正当理由逾期60日以上未办理完交房手续的，视为乙方严重违约，甲方有权要求乙方支付房屋总价款百分之三十的违约金”，但原告并非无正当理由逾期办理收房手续，且此条款为格式条款，该补充协议的条款均未在建委备案，内容显示公平，违约金过分高于被告的实际损失，不合理也不合法。而且，被告未按合同约定的买受人送达地址邮寄交房通知，也未及时电话告知和催促，更未在合同约定的交房时间满60日后提醒原告有巨额违约金，在近期燕郊房价上涨的情况下，其行为有故意阻挠原告收房、实际目的是解除合同另行抬价出售的嫌疑。故诉至法院，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告三河市兴达房地产开发有限公司辩称，我公司自始至终均在积极为原告办理交房入住手续，在具备交房条件时，已经与原告取得联系，询问其合同约定的邮寄地址是否有变更，原告答复将邮寄地址变更为北京市朝阳区百子湾路16号火凤凰店火锅店。如果没有原告告知被告，被告根本不可能知道上述地址。针对原告的陈述，原告确实在火凤凰火锅店进行过经营，为此我公司先后几次按变更后的地址向原告寄发办理房屋入住通知书。原告已经收到该通知书，但为少交物业费，故意拖延办理入住手续。在得知燕郊房价大涨之后，才找到被告办理入住手续，由于原告未按照被告的通知办理入住手续，导致18号楼整栋楼的房产证不能如期办理，意味着被告将对该栋楼房的全部业主承担延期办理房产证的违约责任，给被告造成的损失相当巨大。关于原告第一项诉请中办理契税不得超过1%的要求，我公司认为应按照相关规定进行交纳，不能按照原告的主张进行计算，如果原告认为该契税不符合规定，原告可以自己去办理房产证。关于原告的第二项诉讼请求，涉案房屋不能交付是因为原告为了少交物业费，不积极办理收房手续导致，原告的行为构成严重违约，被告不存在违约行为，不同意支付违约金。对于原告的第三项诉请，是因为原告自己违约导致，与被告无关。我方经实地考察，我公司寄送办理入住通知书的地址火凤凰火锅店与原告留在合同中的地址仅有一街之隔，约三分钟的步行路程，且寄送快件上留有原告在合同中留的电话，原告不可能接收不到。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告三河市兴达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认反诉原告寄发给反诉被告的解除合同通知书合法有效，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除；2.反诉被告支付违约金98878元；3.反诉被告承担案件的诉讼费用。诉讼过程中，反诉原告变更第一项诉讼请求为：要求依法确认反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除。同时放弃要求反诉被告给付违约金的第二项诉讼请求。事实和理由：反诉原告与被反诉被告于2014年4月8日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，反诉被告向反诉原告购买蓝湾公寓第18幢1单元1层0103号房屋。合同约定反诉被告应按照双方约定的期限，接到反诉原告的通知后前来办理收房手续。反诉原告已于2015年9月5日、2016年2月3日两次通知反诉被告办理收房手续，反诉被告未前来办理。2016年7月23日反诉原告委托律师再次向其致函要求反诉被告收到《律师函》后5日交纳违约金办理收房手续，逾期反诉原告解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，解除合同通知书不再另行发送。反诉被告收到《律师函》后置之不理，未在通知的期限内办理相关收房手续，反诉原告认为双方签订的合同已经解除，故向贵院提起反诉。反诉被告李晨辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并没有解除，不同意承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《商品房买卖合同》、首付款收据及剩余尾款收据，原告提供的2016年7月16日邮寄给被告的律师函、EMS快递单、快递送达详情单，2016年7月23日被告向原告代理律师邮寄的律师函、EMS快递单、快递送达详情单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供《补充协议》一份，认为该《补充协议》第七条第一款第2项的内容显失公平，系格式条款，该条款应无效。被告对其真实性认可，但对其证明目的不予认可，认为该条款不属于格式条款，系当事人双方真实意思表示。被告对原告提交的该证据的真实性认可，本院对原告提供的该证据的真实性予以确认。经审查，该补充协议系原被告双方在协商一致的基础上签订，系当事人双方真实意思表示，原告主张《补充协议》第七条第一款第2项的内容为格式条款，未提交证据予以证明，且不存在显示公平情形，故原告提供的该证据无法达到其证明目的。2.原告提供的房屋出租市场价格查询单一份，证明被告拒绝为原告办理收房手续给原告造成了经济损失。被告对其真实性认可，但对其证明目的不予认可，认为房屋出租市场价格查询单不能证明原告存在租房或将房屋出租的事实。由于原告并未出具实际租住房屋或将房屋出租的证据，仅能证明同小区类似房屋的租金价格，不能证明原告存在租房行为，或有租金损失，故无法达到其证明目的。3.被告提供的2015年8月28日向原告邮寄收房所需资料（蓝湾公寓房屋交付通知书、房屋交付流程、办理产权证所需资料、房屋交付费用清单（住宅）、家庭唯一住房证明开具要求共计五张）的快递单号为1020447693516的EMS存根、快递查询记录；2016年2月3日向原告邮寄告知函的快递包裹单存根（单号9521361086200）、该快递包裹查询记录和告知函；2016年7月23日向原告邮寄律师函的邮政快递包裹单（单号9531254598900）、及该快递包裹查询记录、律师函。用以证明被告积极履行了通知原告收房的义务，而原告没有在合理的期限内进行有效的回复，没有按照约定的期限办理收房手续。原告称被告没有按照《商品房买卖合同》预留的原告的地址进行邮寄，导致原告没有收到相关资料，对其真实性和证明目的均不予认可。2015年8月28日的函件，查询记录显示为收货宝代收；2016年2月3日的函件，查询记录显示为本人查收；2016年7月23日的函件，查询记录显示为他人代收。上述函件的收件人地址为北京市朝阳区百子湾路16号火凤凰。鉴于被告邮寄时填写的收件人电话为原告签订《商品房买卖合同》时预留的手机号码，根据快递公司的投递快递习惯，在投递时需要与收件人进行电话联系，且邮寄地址如果不是原告提供，被告公司员工无从知晓。庭审中，原告承认曾在北京市朝阳区百子湾路16号经营过火凤凰火锅店，其虽主张该店已经转让，但日后仍在该店取到了被告邮寄的函件，应认定为原告对预留地址进行了有效变更，故本院对该证据予以确认。4.被告提供的2016年4月6日向原告邮寄律师函的快递包裹单存根（单号9531254596100）、快递包裹查询记录和律师函，用以证明被告履行了通知原告收房的义务，而原告没有按照约定的期限收房。原告对其真实性认可，对证明目的不予认可，称其在2016年6、7月份左右在曾经经营的火凤凰火锅店取到该函件。该函件的查询记录显示为本人查收，故本院对该证据予以确认。6.被告提供的与贾培培、苏晓舟、刘建伟、范慧涛等人签订的《商品房买卖合同补充协议》，证明原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》条款并非格式条款。原告对其真实性和证明目的均不予认可，但没有提供相关证据予以证明，且上述该《商品房买卖合同补充协议》的相关条款与原、被告签订的《补充协议》的相关条款内容并不一致，不属于格式条款，故本院认定原、被告签订的《补充协议》的相关条款并非格式条款，对被告提供的该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月8日，原告李晨与被告三河市兴达房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及，原告向被告购买蓝湾公寓第18幢1单元1层0103号房屋，总价为人民币845119元。原告于2014年4月7日支付了首付款305119元，剩余尾款540000元向兴业银行办理按揭贷款，并于2014年4月30日将其支付给了被告，后原告按时支付月供。《商品房买卖合同》中约定原告预留通讯地址为北京市朝阳区百子湾路16号后现代城小区2号楼B单元301，并注明如地址变更，买受人应书面通知出卖人。《补充协议》第一条约定：该房屋交付的起始日期为甲方（被告）发给乙方（原告）的《房屋交付通知书》上载明的日期。……以邮件方式送达的，信件发出后第5日为送达日。……《房屋交付通知书》送达至乙方在签署房屋买卖合同时预留的通讯或代理人处，即为有效送达。《补充协议》第七条第一款第3项约定：乙方在办理交房手续时需向甲方或甲方指定的代理结构缴纳契税、专项维修基金等费用，否则甲方有权拒绝将房屋交付乙方。超过预定交房日期办理交房手续或未交清上述费用的，乙方应按日向甲方支付所购房款总额的万分之三的违约金，超过3个月未办完手续的，乙方除向甲方承担违约金外，甲方有权解除《商品房买卖合同》。2015年8月28日被告以EMS方式向原告邮寄了蓝湾公寓房屋交付通知书、房屋交付流程、办理产权证所需资料、房屋交付费用清单（住宅）、家庭唯一住房证明开具要求等共计五份材料，告知原告在2015年9月1日至2015年10月1日前来被告处办理交房手续。快递单填写的收件人为李晨，地址为北京市朝阳区百子湾路16号火凤凰，联系电话为原告在《商品房买卖合同》上预留的联系电话138××××0055。快递查询记录显示2015年8月29日11点51分该函件由收货宝方式代收，原告本人称并未收到相关材料。2016年2月3日，被告按照相同的地址和电话以EMS快递形式向原告邮寄了告知函，告知原告在2016年2月29日前到被告处办理相关收房手续，并交纳收房所需的全部费用，否则，将按照双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议的相关规定执行。同时说明若对该函件内容有异议，应在收悉该函件后5个工作日内予以书面回复，否则视为对该函件内容无异议，并遵照执行。快递查询记录显示，本人于2016年2月4日20点40分查收，被告称并未收到该函件。2016年4月6日，被告再次按相同的地址和电话以EMS快递形式向原告邮寄了律师函，告知原告在收到该函件后七个工作日内前往被告处办理收房手续，同时交纳总房款30%的违约金，并告如未按期收房，被告有权将房屋另行出售。同时说明若对该函件内容有异议，应在收悉该函件后5个工作日内予以书面回复，否则视为对该函件内容无异议，并遵照执行。快递查询记录显示，本人于2016年4月8日17点40分查收，被告称当时并未收到该函件，只是于日后在北京市朝阳区百子湾路16号火凤凰火锅店从店员手中取得，并于2016年7月9日前往被告处收房，被告处工作人员要求原告按照合同约定支付房屋总价款30%的迟延收房违约，双方没有达成一致意见，收房没有成功。2016年7月16日原告代理律师徐敏向被告发送律师函，要求被告于2016年7月22日前，联系并配合原告办理涉案房屋的全部收房手续。快递查询记录显示，被告于2016年7月17日签收，但被告并未在2016年7月22日前与原告联系。2016年7月23日，被告按相同的地址和电话以EMS快递形式向原告邮寄了律师函，催告原告务必于收函后5个工作日内前往被告处办理交房手续，同时按照《补充协议》相关约定交纳总房款30%的违约金，否则将视为同意解除合同。快递查询记录显示，他人于2016年7月24日16点57分代收，原告称并未收到该函件。2016年7月23日被告向原告代理人徐敏发送律师函，催告原告务必于收函后5个日内前往被告处办理收房手续，否则将视为同意解除合同。经查询，该函件于2016年7月25日由他人代收。收到该函件后，原告于2016年7月26前往被告处办理收房手续。被告要求原告缴纳总房款30%的违约金，双方协商无果，故原告于2016年8月2日诉至本院。庭审中，被告口头提出申请，要求法院查明涉案房屋在银行的抵押贷款情况，但未在本院要求的期限内提交书面申请，视为其放弃了该申请。同时表示愿意代替原告偿还涉案房屋在银行的抵押贷款，余款返还原告。本院认为，原告李晨与被告三河市兴达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。原告如约支付了首付款，剩余尾款向兴业银行办理按揭贷款，并于2014年4月30日支付给被告，后原告按时支付月供。在涉案房屋经相关部门验收合格后，被告多次向原告邮寄函件，告知原告办理收房手续并交纳相关费用。原告认为被告未按照《商品房买卖合同》预留的原告收件地址邮寄收房通知等相关手续，除2016年4月6日的函件日后从火凤凰火锅店取得外，其余函件均未收到。被告提供的快递查询记录显示，2015年8月28日被告向原告邮寄的函件于2015年8月29日11点51分收货宝代收，2016年2月3日和2016年4月6日的函件本人于2016年2月4日20点40分和2016年4月8日17点40分签收，2016年7月23日的函件于2016年7月24日16点57分由他人代收，同时邮寄函件时填写的收件人联系电话为原告在签订《商品房买卖合同》时预留的电话号码。如果不是原告本人提供了该收件地址，被告应无从知晓原告曾经经营火锅店的详细地址，并一直按照该地址向原告邮寄函件，且预留的电话号码一直由原告使用。根据快件投递习惯，快递公司员工在投递快件前应与收件人电话联系，故本院认为被告给原告邮寄的一系列函件均为有效送达，原告没有按照合同的约定日期如期履行收房手续，违反了合同约定，构成违约。在涉案房屋具备交付条件后，被告自2015年8月开始多次联系原告要求其办理收房手续，但原告在近一年的时间里没有在约定的期限内办理收房手续。后被告再次向原告送达了《律师函》，做出了解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的意思表示，合同约定的解除条件已经成就，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经于2016年7月29日解除，原告提出的因为房价上涨被告才要求解除合同的理由不能成立，故对原告要求被告交付房屋等诉讼请求，本院不予维护。反诉原告要求确认与反诉被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除的诉讼请求，本院予以维护。庭审中被告表示愿意代替原告偿还涉案房屋在银行的抵押贷款，余款返还原告。对于被告的该项主张，本院认为购房款项返还涉及到原、被告及抵押贷款银行的相关权利义务，抵押贷款银行并未参加到本案诉讼中，故对于购房款项的返还本院不予处理，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认反诉原告三河市兴达房地产开发有限公司与反诉被告李晨于2014年4月8日签订的《商品房买卖合同》及已于2016年7月29日解除；二、驳回原告李晨的诉讼请求。本诉案件受理费80元，由原告李晨负担（已预交）；反诉案件受理费2272元，由被反诉人李晨负担（本判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  张景胜代理审判员  王玉民代理审判员  张大力二〇一六年十二月二十六日书 记 员  刘满杰