湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初4489号
原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司湖州分行。住所地：湖州市人民路**号。
代表人：厉文世，该分行行长。
委托代理人：朱建忠，浙江广诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖州圣莲花企业管理有限公司。住所地：湖州市外环东路***号（房号*****号*层）。
法定代表人：郑丽青，该公司董事长。
被告（反诉原告）：湖州吴兴圣莲花足浴店。住所地：湖州市宏基花园底层北街***号。
负责人：郑裕生，该足浴店投资人。
湖州圣莲花企业管理有限公司、湖州吴兴圣莲花足浴店的共同委托代理人：顾敏旻、孙晓波，浙江家本律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司湖州分行（以下简称农行湖州分行）与被告湖州圣莲花企业管理有限公司（以下简称圣莲花公司）、湖州吴兴圣莲花足浴店（以下简称圣莲花足浴店）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年7月21日向本院起诉，本院于同日立案受理，并于同年8月30日由代理审判员郑嫣适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，圣莲花公司、圣莲花足浴店向本院提起反诉，本院经审查后依法受理并与本诉合并审理，由于案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2017年1月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）农行湖州分行的委托代理人朱建忠，被告（反诉原告）圣莲花公司、圣莲花足浴店的委托代理人顾敏旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行湖州分行起诉称：位于湖州市，凤凰路703、705号（凤凰置业1号）的房产属于中国农业银行湖州经济开发区支行所有，房屋产权证号为湖房权证湖州市第1100377**号，由原告统一行使管理使用权。2011年10月11日在项建中、周茂华出具承诺的情况下，原告和项建中续签了房屋租赁合同一份，期限为2011年7月1日至2013年6月30日，并告知不得转租、期满不再出租、不得改变租赁营业用途。但项建中擅自将涉案房屋交给圣莲花公司、圣莲花足浴店，由圣莲花足浴店开设圣莲花足浴店凤凰分店使用。原告多次与圣莲花公司、圣莲花足浴店交涉，要求其清场腾房，但其至今未退。综上所述，圣莲花公司、圣莲花足浴店的行为严重地侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、圣莲花公司、圣莲花足浴店立即腾退房屋；2、圣莲花公司、圣莲花足支付房屋占用费12964元（按照142.5元每天计算，暂计算至2016年6月30日，2016年7月1日至实际腾房日的占用费仍按此标准计算）；3、本案诉讼费用由两被告承担。
圣莲花公司、圣莲花足浴店答辩称：首先，本案所涉房屋是农行湖州分行自愿租给其经营并收取租金，因此本案不存在转租或擅自转租的事实。农行湖州分行从2013年开始直接向其收取租金，至今已有4年时间，且发票上也表述为租金，而非占用费，故农行湖州分行的第一项诉请无事实和法律依据，应当驳回。其次，关于农行湖州分行的第二项诉讼请求中的费用，其同意支付，但该费用应为房屋租金而非占用费。
圣莲花公司、圣莲花足浴店反诉称：农行湖州分行将其房屋租赁给圣莲花公司、圣莲花足浴店作为经营场所长期使用，并定期收取租金。圣莲花公司、圣莲花足浴店承租房屋后进行了装修，共计投入469800元，现农行湖州分行无故单方要求收回房屋，本案所涉房屋处于二楼三间房屋的中间，若农行湖州分行收回，由于二楼靠左一间房屋无单独楼梯，因此该房屋亦丧失了使用价值，圣莲花公司、圣莲花足浴店将无法营业，据此认为，农行湖州分行的行为显属违约，由此产生的巨大损失理应由农行湖州分行承担，故请求法院判令：1、农行湖州分行立即支付圣莲花公司、圣莲花足浴店装修款469800元整；2、本案诉讼费由农行湖州分行承担。
农行湖州分行针对反诉答辩称：一、农行湖州分行从2013年6月30日之前发现原承租人项建中非法转租后就要求圣莲花公司、圣莲花足浴店清场腾房，至今未变，双方也从未签订过租赁合同，对此圣莲花公司、圣莲花足浴店在2014年8月25日承诺书中已明确表明，并承诺如果圣莲花公司、圣莲花足浴店未能拍得该房产，也未能和买受人就租赁事项与买受人达成一致，圣莲花公司、圣莲花足浴店会在三个月内清偿腾房。之后，虽然农行湖州分行收取了房屋占用费，但是均明确告知仍要求腾房。二、圣莲花公司、圣莲花足浴店提供的装修证据不真实，涉案房屋内不存在该部分装修内容。事实上，在2013年6月之后尤其是2015年8月之后圣莲花公司、圣莲花足浴店就涉案经营场所没有进行过停业装修。综上，请求驳回圣莲花公司、圣莲花足浴店的反诉请求。
农行湖州分行为支持其本诉诉请及反诉答辩向本院提交如下证据：
证据1、房产证、证明各一份，证明圣莲花公司、圣莲花足浴店占用的房屋属于农行湖州分行下属支行，管理、出租等权限均由其行使的事实；
证据2、房屋租赁合同、承诺书各一份，证明原告将涉案房屋出租给案外人项建中，租赁期限为2011年7月1日至2013年6月30日，并告知其不得转租、租赁期限届满后不再出租的事实；
证据3、圣莲花公司出具的承诺书一份，证明圣莲花公司、圣莲花足浴店知晓房屋租赁合同到期且不再续租，并承诺在未拍得涉案房屋的情况下同意腾退，其装修损失无需由农行湖州分行承担的事实；
证据4、圣莲花公司基本材料、圣莲花足浴店独资企业基本情况、湖州吴兴圣莲花足浴店凤凰路分店（以下简称圣莲花足浴店凤凰路分店）独资企业基本材料各一份，证明圣莲花公司、圣莲花足浴店主体适格；
证据5、律师函两份、EMS回单及查询单一组，证明农行湖州分行委托律师发函要求圣莲花公司、圣莲花足浴店腾退房屋的事实；
证据6、收款通知单一份，证明农行湖州分行多次要求圣莲花公司、圣莲花足浴店腾退，通知单明确写明农行湖州分行收取款项后仍要求尽早清场退房，圣莲花公司及其代理人郑延建也签字确认，故农行湖州分行收取房屋占用费的行为不代表其认可双方形成租赁关系的事实。
圣莲花公司、圣莲花足浴店为支持其本诉答辩与反诉诉请向本院提交如下证据：
证据1、发票三份、收款通知单一份，证明本案所涉房屋是由农行湖州分行自愿租给圣莲花公司、圣莲花足浴店并收取了租金，时间跨度长达四年，本案中不存在擅自转租的情况，农行湖州分行无权以存在擅自转租为由收回房屋；
证据2、工程施工承包协议一份、工程预算清单一份、委托书一份、浙江省农村信用社电子信息专用凭证二十三份、收据八份、现场照片十份，证明圣莲花公司、圣莲花足浴店承租涉案房屋后进行了装修，共计投入469800元，若农行湖州分行主张收回该房屋，该装修投入损失应该由其承担；现场照片显示涉案房屋位于二楼房屋中间位置，若被收回，由于二楼靠左侧房屋将无上下楼梯，必将丧失使用价值，圣莲花公司、圣莲花足浴店将无法正常营业，由此造成损失也应该由农行湖州分行承担。
庭审质证时，圣莲花公司、圣莲花足浴店对农行湖州分行提交的证据1、4均无异议，对证据2真实性无异议，对关联性有异议，其租赁涉案房屋农行湖州分行是知晓的，也是同意的，否则不会到2016年还收取租金；对证据3、6真实性无异议，对关联性有异议，证据3的承诺书是针对房屋的拍卖，恰恰可以证明双方之间是自愿的租赁关系，农行湖州分行现在要收回房屋是因为上级行政策调整，才产生本案纠纷；证据5的律师函是单方表述，不能作为证据。
农行湖州分行对圣莲花公司、圣莲花足浴店提交的证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，不能证明是农行湖州分行系自愿出租，由于农行资产属于国有资产，不能让国有资产流失，故向圣莲花公司、圣莲花足浴店收取占用使用费，但不能改变双方不存在租赁关系的事实；证据2不能证明2015年8月之后在涉案房屋内进行了装修，即使进行了装修，也不能要求农行湖州分行进行赔偿：对于工程施工承包协议的三性均有异议，从工程项目清单可见，墙体拆除、卫生间、洗脸区、厨房、大厅陆羽雕像背景、大厅浮雕背景墙等项目，都不属于涉案房屋的装修内容，应该属于圣莲花公司另一处店面，足浴店的经营场所不仅有农行湖州分行的房屋，还有其他所有权人的房屋，该证据不能证明装修用于涉案房屋；对委托书三性均有异议，是单方制作，并不能证明实际发生；银行汇款凭证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对应工程施工协议和工程清单，应不属于涉案房屋的装修；对收据三性均有异议，也是单方制作，落款人的身份也不清楚，无法证实是用于涉案房屋的装修款；对现场的照片真实性无异议，但是这照片既不能证明装修问题，也不能证明由于没有楼梯导致圣莲花公司、圣莲花足浴店其他房屋无法使用的原因在于农行湖州分行。
对农行湖州分行与圣莲花公司、圣莲花足浴店向本院提交的上述证据，结合双方当事人的庭审质证意见，本院认为农行湖州分行提交的全部证据能够证明涉案房屋权属、租赁、实际使用情况以及自其与案外人项建中房屋租赁期限届满起已明确表示收回涉案房屋事实，本院对其证明效力均予以确认。圣莲花公司、圣莲花足浴店提交的证据1能够证明2013年7月1日至2016年3月31日期间涉案房屋使用及费用支付情况，本院对其证明效力予以确认；证据2装修相关材料的形成时间均在农行湖州分行与案外人项建中房屋租赁期限届满，农行湖州分行已明确要求其腾房后，且无证据显示装修经产权人农行湖州分行同意，农行湖州分行亦对该装修事实存疑，本院对其证明效力不予认定。
综上所述，本院对本案事实作如下认定：农行湖州分行系涉案位于房屋所有权人。从2008年起，农行湖州分行将位于案外人项建中用于经营茶楼及足浴中心。期间，项建中未经农行湖州分行同意将本案所涉位于二层房屋转租圣莲花公司、圣莲花足浴店，由后者用作圣莲花足浴店凤凰路分店经营场所使用。2013年6月30日，农行湖州分行与项建中之间房屋租赁合同到期，农行湖州分行收回房屋过程中发现，项建中转租情形，遂要求圣莲花公司、圣莲花足浴店尽快腾空返还，并对外委托拍卖涉案房产。为此，2014年8月25日，圣莲花公司、圣莲花足浴店向农行湖州分行出具承诺书一份，载明：“我店作为次承租人于2011年9月1日从项建中处租得你行位于湖州市的商业用房，目前经营足浴店，租赁合同已到期。我店已知晓你行与项建中的租赁合同已于2013年6月30日到期，且到期后不再续租。你行多次要求我店清场腾房，但由于我店前期投入大，腾房损失大，目前我店尚未按你行要求腾房，仍继续经营。现贵行已委托浙江联合拍卖有限公司拍卖该房产，我店特向贵行承诺如下：1、我店十分有意向参与该次竞拍，恳请你行允许我店暂时继续经营，因为当时项建中实际未经你行同意转租给我店，我店不知情，对我店也造成了损失。……。2、如我店未能顺利拍得该房产，我店将积极与拍得该房产的买受人协商租赁事项，如未达成，我店承诺将在买受人取得房产所有权后，通知之日起3个月内尽量争取清场腾房，……。”后涉案房产拍卖未能成交，圣莲花公司、圣莲花足浴店继续占有使用。2014年12月29日，农行湖州分行向圣莲花公司送达收款通知单一份，载明：“你公司从项建中处租得的位于湖州市，凤凰路703、705号二层的商业用房租赁合同已于2013年6月30日到期，我行已多次要求你公司清场腾房，但你公司多次前来协商，最终我行考虑你公司前期投入大，腾房损失大，从2013年7月1日起至今仍由你店暂时实际使用。从2013年7月1日起至2014年12月31日止，该期间应付款人民币78000元。我行收取款项后仍要求你店尽早清场腾房”。圣莲花公司、圣莲花足浴店收到通知单后即向农行湖州分行支付78000元。之后，圣莲花公司、圣莲花足浴店又先后于2015年9月向农行湖州分行支付了39000元、2016年4月支付了26000元，该两笔款项分别对应涉案房屋2015年1月1日至2015年9月30日、2015年10月1日至2016年3月31日期间的使用费用。2016年6月2日、7月1日，农行湖州分行两次委托律师发函圣莲花公司及相关人员，敦促其尽快清场腾房。由于圣莲花公司、圣莲花足浴店至今未能腾空返还，农行湖州分行诉至本院，要求圣莲花公司、圣莲花足浴店腾退房屋并支付占用费，圣莲花公司、圣莲花足浴店则认为涉案房屋系农行湖州分行自愿租与其经营使用，其于2015年8月后对房屋进行了装修，故要求农行湖州分行赔偿其装修损失。
本院认为:所有权人对自己的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。圣莲花公司、圣莲花足浴店未经农行湖州分行同意从案外人项建中处租得农行湖州分行所有的位于湖州市、凤凰路703、705号二楼房屋，用作足浴店经营场所，2013年6月30日，农行湖州分行与项建中之间房屋租赁合同到期后，圣莲花公司、圣莲花足浴店继续占有使用上述房屋，但其与农行湖州分行之间未就房屋租赁事宜达成一致，农行湖州分行亦多次明确表示要求收回房屋，不再出租，在此情形下，莲花足浴店仍占有使用涉案房屋的行为属于无权占有，应承担返还房屋，并支付占有使用费的民事责任，现农行湖州分行要求圣莲花公司、圣莲花足浴店腾退房屋，并支付占有使用费，属于房屋所有权人行使其权利的行为，符合法律规定，本院予以支持。圣莲花公司、圣莲花足浴店关于自2013年7月1日后农行湖州分行直接向其收取租金，故农行湖州分行自愿向其出租涉案房屋的抗辩及反诉理由，本院认为，自2013年6月30日农行湖州分行与项建中房屋租赁期限届满后，农行湖州分行多次要求圣莲花公司、圣莲花足浴店清场腾房，该事实后者在2014年8月25日其向农行湖州分行出具的承诺书中予以明确认可，2014年12月29日农行湖州分行出具的收款通知单亦明确表示其收取款项后仍要求尽早清场腾房，后农行湖州分行又分别于2016年6月2日、7月1日两次发函明确要求腾退房屋，综上事实，农行湖州分行自2013年6月30日后一直明确要求圣莲花公司、圣莲花足浴店腾空返还涉案房屋，双方未曾就房屋租赁房屋租赁达成合意，农行湖州分行出于保护国有资产，既减少自身损失，又兼顾双方利益目的考量参照周边房屋租金向圣莲花公司、圣莲花足浴店收取相关费用，该项费用性质应为涉案房屋占有使用费而非租金，圣莲花公司、圣莲花足浴店据此认为农行湖州分行自愿向其出租涉案房屋的主张与本院查明事实不符，本院不予采信。关于圣莲花公司、圣莲花足浴店要求农行湖州分行赔偿装修损失的反诉请求，本院认为，圣莲花公司、圣莲花足浴店反诉依据的装修事实发生于农行湖州分行明确要求其腾退房屋之后，其又未提交证据证明该装修经过农行湖州分行同意，故本院不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、湖州圣莲花企业管理有限公司、湖州吴兴圣莲花足浴店腾空位于房屋二层并于本判决生效之日起三十日内返还中国农业银行股份有限公司湖州分行；
二、湖州圣莲花企业管理有限公司、湖州吴兴圣莲花足浴店按照142.5元/日之标准支付中国农业银行股份有限公司湖州分行自2016年4月1日起至房屋实际返还之日的占有使用费，限于本判决生效之日起十五日内付清；
三、驳回湖州圣莲花企业管理有限公司、湖州吴兴圣莲花足浴店的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费124元，反诉受理费4174元，合计4298元，由圣莲花企业管理有限公司、湖州吴兴圣莲花足浴店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 杨 军
代理审判员 郑 嫣
人民陪审员 汪 瑛
二〇一七年二月十五日
书 记 员 杨欢萍
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