广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1220号
原告（反诉被告）：麦启昌，1977年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告（反诉被告）：周小敏，1979年8月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上述原告（反诉被告）的共同委托代理人：郭亮，系广东南方福瑞德律师事务所律师。
上述原告（反诉被告）的共同委托代理人：陈德宁，系广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：彭基，1954年11月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
被告（反诉原告）：苏惠（曾用名惠娇），1962年8月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
上述被告（反诉原告）的共同委托代理人：申武潮，系广东威戈律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行，地址广州市海珠区工业大道北31号，组织机构代码89050792-9。
负责人：廖灿培，系该行行长。
委托代理人：暨嘉诒。
原告（反诉被告）麦启昌、周小敏诉被告（反诉原告）彭基、苏惠及第三人中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行（以下简称工行工业大道支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）麦启昌及原告（反诉被告）麦启昌、周小敏的共同委托代理人郭亮，被告（反诉原告）彭基、苏惠的共同委托代理人申武潮及第三人工行工业大道支行的委托代理人暨嘉诒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）麦启昌、周小敏诉称：原、被告双方于2013年3月6日通过中介方广州城建开发兴业房地产中介有限公司的居间服务，就买卖广州市天河区兴盛路8号之四4401号房产签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由两原告以总价4860000元的价格购买两被告名下的上述房屋。因上述房屋已抵押给第三人作为住房贷款的担保，原、被告约定以赎契的方式，通过支付定金、首期房款、尾款的方法办理房屋价款的支付和房屋过户手续。合同签订后，两原告依约分别于2013年3月6日、2013年3月8日、2013年3月29日向两被告支付房款1300000元。在待支付1160000元房款用于办理提前偿还第三人的个人住房贷款及涂销抵押赎契过程中，两被告以各种理由拖延并拒绝办理相关手续，以致无法按照合同约定的方式、时间完成上述房屋的抵押涂销和交易过户递件手续。经两原告在2013年6月4日书面催告后，两被告仍拒绝办理相关手续。两被告的行为已严重违反双方的约定，构成严重违约。为此，请求法院判令：1.两被告自判决确定之日起30日内协助两原告办理广州市天河区兴盛路8号之四4401号房屋的过户手续；2.两被告向两原告支付拒不配合两原告办理赎契手续的违约金（按房屋成交价4860000元的每日0.05%的标准，自2013年6月4日起计至判决生效之日止）；3.两被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）彭基、苏惠就本诉答辩称：不同意两原告的诉讼请求，理由如下：两原告违反了合同的约定，没有按时支付房款，根据合同的约定，两原告已构成违约，所以请求法庭驳回两原告的诉讼请求。
第三人工行工业大道支行述称：第三人对于买卖双方之间的纠纷不参与也没有异议，只要两被告还清贷款本息，第三人会配合出具相关的证明文件。
被告（反诉原告）彭基、苏惠反诉称：两被告曾有意出售广州市天河区兴盛路8号之四4401房，两原告于2013年3月6日通过多方联系找到两被告的电话并要求购买上述房屋，在两被告告知其上述房屋还处于广州市天河区人民法院的执行阶段的情况下，两原告仍诚心执意要购买上述房屋。两被告被两原告的诚意打动，考虑到需尽快筹集资金了结执行问题，两被告同意出售上述房屋，原、被告双方于当天签订《房屋买卖合同》和《补充协议》。《房屋买卖合同》约定上述房屋以4860000元的总价成交，分期支付房价款。《补充协议》具体约定首期款2460000元的支付时间：1300000元（含定金）需按约定时间支付，余下2160000元在银行规定的还款日期3天内支付，若未按期支付，两被告有权终止合同。合同签订后，两被告及时向银行申请提前还贷，两原告亦按时支付了首期款1300000元。因执行问题，广州市天河区人民法院查封了上述房屋。为保证执行、方便交易，两被告向法院提供了名下的另一套房屋用于担保，解除了对上述房屋的查封。原、被告双方也到广州市天河区人民法院执行局确认同意将继续交易的房款存入法院的执行账户，以便了结执行、方便过户。但两原告一直没有支付首期余款2160000元，导致两被告名下的另一套房屋被广州市天河区人民法院查封，现已被通知拍卖，给两被告造成重大损失。两被告认为，两原告与两被告签订买卖合同后，违约不履行合同，给两被告的生活带来极大不便，将给两被告造成严重经济损失，为此，特起诉请求法院判令：1、解除两被告与两原告就广州市天河区兴盛路8号之四4401号房屋建立的买卖合同关系和签订的《补充协议》；2、两原告承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）麦启昌、周小敏就反诉辩称：两被告提出的反诉没有事实及法律依据，请求法院驳回其反诉请求。原、被告签订《房屋买卖合同》后，导致交易无法继续进行的原因在于两被告拒不办理赎契手续，且不向两原告提供其在第三人处开设的还款账户，如两原告继续支付首期购房款无法保证资金安全，因两被告以往存在不诚信的行为，其在广州市天河区人民法院因同样的买卖纠纷进入执行阶段，基于两被告的不诚信行为，两原告只有按照合同的约定将首期购房款支付至两被告在第三人处开设的还款账户，才能保证双方合同的继续履行及两原告的资金安全。整个合同履行过程中，两被告经两原告催促，仍拒绝按合同约定的赎契方式配合两原告办理交易过户手续，因此是两被告违约在先导致合同无法履行，两原告在整个合同履行过程中并不存在过失及违约行为。
经审理查明：广州市天河区兴盛路8号之四4401房（以下简称案涉房屋）的权属人为彭基、苏惠，房地产管理部门于2013年6月14日打印的相应《房地产登记簿查册表》显示：案涉房屋的建筑面积为136.5835平方米，规划用途为住宅，登记时间为2010年12月20日；“他项权利摘要”一栏显示工行工业大道支行对案涉房屋享有抵押权，权利价值为3714052元，抵押权登记时间为2010年12月20日。
2013年3月6日，作为买方的麦启昌、周小敏和作为卖方的彭基、苏惠以及作为中介方的案外人广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称兴业公司）签订编号为11001970的《房屋买卖合同》（以下简称《合同》；注：该《合同》中没有填写买卖双方的联系地址），约定：物业的地址为广州市天河区兴盛路8号之四4401房（即案涉房屋），建筑面积为136.1835平方米；该物业不附租约出售、存在抵押等他项权利情况；买卖双方同意该物业的成交价为4860000元；买卖双方同意该物业的成交价款按照本合同《附件》的约定进行交付；房屋的交付时间为卖方收到全部成交价款当天办妥房屋交接手续；基于中介方为买卖双方提供了独家代理的中介服务，并撮合买卖双方签署了本交易合同，买方同意房地产代理费／咨询费按照《支付佣金承诺书》约定的标准向中介方支付；（第六条）1.卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的0.05%向买方支付滞纳金；若卖方不能按约定将该物业交付给买方，导致本合同无法履行的，卖方须退回买方已付的全部款项，且买方有权向卖方提出相当于总成交价款10%的违约金赔偿；2.买方逾期支付成交价款的，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的0.05%向卖方支付滞纳金；若买方不能按本合同约定购买该物业，导致本合同无法履行的，卖方有权向买方提出相当于总成交价款10%的违约金赔偿；……4.本合同中的守约方有权要求违约方支付守约方为实现本合同合法权益而发生的费用支出（包括但不限于律师费、立案费等）；5.非本合同当事人的原因延误了本合同的履行，合同各方同意顺延本合同的完成时间；如因不可抗力的原因，导致本合同不能或不能完全履行的，则本合同各方无须承担违约责任；上述《合同》的《附件》约定：买卖双方协商一致，同意按偿还贷款后按揭支付成交价款方式支付本次交易的成交款：①定金300000元，买方已于2013年3月6日前向卖方交付；②首期成交价款（不含定金）2160000元，卖方在签署本合同后3个工作日内，须向贷款银行办理提前还贷的申请手续；买方须于／年／月／日前，向卖方支付本期成交价款，卖方需把本期成交价款用于偿还银行贷款；如本期成交价款不能全额偿还卖方所欠的贷款，差额部分卖方须自行补足；卖方取得还贷证明和产权资料后30天内，需协助买方完成涂销抵押登记及交易过户申请手续，并取得《交易受理回执》；③尾期成交价款（即银行贷款额）2400000元，于完成交易过户手续，并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方的账户，买卖双方各自承担办理按揭和还贷的费用；④若银行批准的贷款额少于买方的借款申请额，则差额部分成交价款，买方需在支付首期成交价款时一并向卖方交付；⑤若买卖双方通过托管银行交割成交价款，且本协议约定的成交价款交接方式与托管银行的《交易资金托管协议书》有冲突的，以《交易资金托管协议书》的约定为准；⑥若买方的贷款申请未能获得银行批准，买卖双方同意买方改变本合同的付款方式为：偿还贷款后一次性付款，买方须在完成交易过户手续领取新的《房地产权证》当天，向卖方付清全部成交价款等条款。
2013年3月6日，周小敏通过银行转账方式向彭基的账号为62×××49的账户支付了案涉房屋的定金300000元，彭基亦于同日向麦启昌、周小敏出具了相应的《收据》。
2013年3月6日，作为买方的麦启昌、周小敏和作为卖方的彭基、苏惠还签订《补充协议》（注：该《补充协议》中没有填写买卖双方的联系地址），约定：买卖双方同意关于案涉房屋（买卖合同号：11001970）作出以下补充约定：1.由于买方限购政策造成交易不能进行，卖方所收楼款不予退回；2.双方约定的1300000元房款（含定金）须按期支付，否则卖方有权终止合同，余下楼款1160000元在银行规定还款日期3天内直接划入卖方供款存折或卡号（注：麦启昌、周小敏与彭基、苏惠在庭审中均确认该约定的意思是指上述余下楼款1160000元在工行工业大道支行指定的彭基、苏惠提前偿还案涉房屋的贷款本息的还款日起3日内支付）；3.如因卖方问题导致案涉房屋无法交易，须双倍退还所收楼款及定金；4.卖方只承担担保额的2.5%／月的赎契担保费用，如超过一个月的担保费用，卖方不予承担（注：对于双方作出该第4条约定的原因问题，麦启昌、周小敏称如欲提前偿还案涉房屋的贷款本息，即使其向彭基、苏惠支付上述楼款1160000元，彭基、苏惠仍需筹款300000元左右，因此，彭基、苏惠要求其向按揭公司借款，并由彭基、苏惠负担一个月的借款利息，所以，双方作出上述约定；彭基、苏惠则称在麦启昌、周小敏支付首期款1300000元后，麦启昌、周小敏的资金不足，因此，双方约定由麦启昌、周小敏向案外人广州亿诚房地产咨询有限公司借款，所以，双方约定了一个月的赎契担保期）；5.卖方同意办理公证委托，全权委托中介方办理案涉房屋的交易及相关手续；6.因买卖双方个人原因导致本次交易不能完成，守约方有权终止合同；7.该补充协议与原合同是不可分割的一部分；8.定金300000元已于2013年3月6日支付，余下楼款于2013年3月9日和3月31日前分别支付700000元和300000元。
2013年3月8日，周小敏通过银行转账方式向彭基的账号为62×××49的账户支付了案涉房屋的楼款700000元，彭基亦于同日向麦启昌、周小敏出具了相应的《收据》。
2013年3月29日，周小敏通过银行转账方式向彭基的账号为62×××49的账户支付了案涉房屋的楼款300000元，彭基亦于同日向麦启昌、周小敏出具了相应的《收据》。
2013年3月12日，彭基、苏惠填写了《个人贷款提前还款申请审批表》（以下简称《提前还款审批表》），该表显示：客户姓名为彭基、苏惠，贷款账号和还款账号（其中还款账号为36×××27），贷款品种为一手个人住房贷款，提前还款类型为全部还款（结清），购房（抵押）地址为案涉房屋所在地址；“银行填写”栏中的“经办人意见”一栏显示选择“同意”一项和“蔡艳虹”的签名但没有注明署名时间，“有权审批人意见”一栏没有填写内容。彭基、苏惠还签订了《借款合同补充协议》（彭基、苏惠在协议尾部的“借款人”签章处分别签名并填写了身份证号码，但“贷款人”签章处内容空白），该协议主要内容为：现双方同意签订上述借款合同的补充协议，就借款人在贷款期限内申请办理提前还款业务的事项达成补充协议如下：借款人提前还款应按如下标准向贷款人支付补偿金：提前还款本金金额×提前还款日合同执行的月利率×1（月数）（注：此处还显示手写的金额8000元）；对贷款人审批同意借款人提前还款的，在贷款人按约定收取补偿金后，贷款人为借款人提供提前还款服务；本协议自甲、乙双方当事人签署后生效等条款。工行工业大道支行在本案庭审中确认蔡艳虹是其工作人员，同时称该工作人员填写的意见只是初步审核意见，上述申请是否符合银行同意提前还款的条件最终还要由相关工作人员审核；彭基、苏惠只向工行工业大道支行申请了一次提前还款，最后彭基、苏惠没有实际还款。
2013年4月23日，案外人中信银行股份有限公司广州分行作出致彭基、苏惠的《个人二手住房贷款承诺书》，其内容为：鉴于周小敏、麦启昌（买方）与彭基、苏惠（卖方）签订的《合同》，卖方将自己合法拥有的案涉房屋出让给买方，因买方资金不足拟向我行申请借款；经审查，借款人（买方）符合我行二手房贷款基本条件，待房屋产权过户到借款人名下，并办理了以我行为抵押权人的抵押登记手续后，我行同意向借款人（买方）发放920000元商业购房贷款；特别声明：……三、本贷款承诺书自签发之日起生效，有效期90天等。
2013年4月25日，中信银行股份有限公司广州分行作出致周小敏、麦启昌的《个人二手房公积金贷款初审结果通知书》，其内容为：您因购买案涉房屋与售房者彭基、苏惠签订了《合同》，并向我行提出了公积金贷款申请；根据广州住房公积金管理中心的有关规定，贷款现已初审通过；现就有关贷款发放事项通知如下：在买卖双方办理案涉房屋产权交易过户手续、补充我行要求的其他文件或资料，落实贷款担保或办理了以我行为抵押权人的抵押登记手续后，我行将按照与您签订的《住房公积金借款合同》的约定发放贷款800000元用于购房款，并划入售房者的收款账号（具体贷款金额、售房者户名与账号以《住房公积金借款合同》的约定为准）；……若贷款的最终审批结果与本贷款承诺书有冲突的，以我行上级主管部门最终审批结果为准（公积金贷款以广州市住房公积金管理中心最终审批结果为准）；本通知书自开具之日起90天内有效等。
2013年6月4日，麦启昌采用“顺丰速运”方式、以彭基的居民身份证登记的地址为收件人地址向彭基邮寄了“房屋交易催办通知书”（即麦启昌、周小敏于同日作出的致彭基、苏惠的《催办通知书》），称：根据《合同》及《补充协议》的约定，麦启昌、周小敏已于2013年3月31日前向彭基、苏惠支付了案涉房屋的房款1300000元（含定金），现在已达到办理偿还原抵押贷款手续的条件，请彭基、苏惠在2013年6月8日前与其联系，并提供案涉房屋的供楼存折账号，以便其支付剩余房款及合同继续履行等。麦启昌、周小敏提供的上述邮件的追踪查询结果显示：上述邮件在2013年6月4日17：57：43的状态是“已收件”，在2013年6月5日14：57：27的状态是“按客户提供的新地址转寄”（麦启昌、周小敏认为此处的意思是指快递公司按照彭基的指示对上述邮件进行转寄，由此可知，彭基知悉邮件的内容；彭基则不认可此处的“客户”是指其本人），在2013年6月6日14：56：23的状态是“收方电话与联系人不符，待进一步确认派送”，2013年6月6日15：41：33的最终状态是“收方未签收快件，待进一步处理”。麦启昌、周小敏称上述邮件此后被快递公司作退件处理。彭基称其没有居住于上述地址，没有收到上述邮件，也没有拒收上述邮件。麦启昌则称彭基在签订《合同》当天口头表示其联系地址是其居民身份证登记的地址，因此麦启昌在签订合同当天拍摄了彭基的居民身份证，并于庭审中出示了显示拍摄时间为2013年3月6日13：41、拍摄内容为彭基的居民身份证的照片；彭基、苏惠对麦启昌的上述陈述不予确认，称麦启昌当时拍摄彭基的居民身份证只是为了核实彭基的身份。
2013年6月4日，麦启昌采用“顺丰速运”方式、以“广州医学院第二附属医院”为收件公司、以“广州市海珠区昌岗东路250号”为收件人地址（麦启昌、周小敏称上述单位和地址是苏惠的工作单位和地址，苏惠对此未予否认）向苏惠邮寄了“房屋交易催办通知书”（麦启昌、周小敏称该通知书的内容与上述邮寄给彭基的邮件的内容一致）。麦启昌、周小敏提供的上述邮件的追踪查询结果显示：上述邮件在2013年6月4日17：59：16的状态是“已收件”，在2013年6月6日9：33的状态是“签收人是：王”。苏惠称其没有居住于上述地址，且上述邮件的查询结果显示并非其本人签收邮件，其没有收到上述邮件。
因双方在《合同》和《补充协议》履行过程中发生争议，引起本案诉讼。
在本案审理中，麦启昌、周小敏为证明彭基、苏惠存在违约行为，还提供了兴业公司于2013年5月30日作出的致彭基、苏惠的《催办通知书》（复印件）予以证明，上述通知书的内容为：通知彭基、苏惠，案涉房屋现已达到办理偿还原抵押贷款手续的条件，请彭基、苏惠在2013年6月5日前与其司的指定人员（已注明联系人及其联系电话、联系地址）联系，并履行合同的相关承诺等。彭基、苏惠称其没有收到上述通知书。
在本案审理中，彭基、苏惠为证明其积极履行合同义务，还提供了以下证据予以证明：
1、显示由广州亿诚房地产咨询有限公司于2013年5月15日出具的《发票换领通知单》（复印件；彭基、苏惠称因为无法正常办理按揭，按揭担保公司同意退款并已收回其持有的原件），显示：预收彭基按揭费用48500元；该证据用于证明彭基、苏惠已于2013年5月15日向按揭担保公司申请办理提前还款的借款手续并已支付相应的手续费。
2、公证委托书，显示：广东省广州市广州公证处对彭基、苏惠于2013年5月15日在其处签署《委托书》的行为进行公证；上述《委托书》的内容为彭基、苏惠委托陈斌、徐炜超等10人办理案涉房屋的下列事项：一、办理房产的银行按揭贷款、转按、提前还款，签署相关的银行文件及领取相关资料及供款存折；签署转按协议书；办理房产的贷款相关的评估、保险、公证等手续；二、出售上述房产，收取售房价款；办理转名过户及产权登记，签署房产买卖合同及房产转移登记申请书等相关文件及表格；若产权登记交易不成功，有权办理退案手续；三、办理房产的抵押登记、涂销抵押登记、变更、更正等一切有关登记手续；……此授权委托书有效期从签署之日起至委托事项完成为止。该证据用于证明彭基、苏惠按照合同的约定委托兴业公司的工作人员办理案涉房屋的二手房买卖相关手续。
麦启昌、周小敏对上述证据发表以下质证意见：对证据1的真实性不予确认，该证据无法反映是案涉房屋的《发票换领通知单》。对证据2的真实性无异议，但受托人从未与麦启昌、周小敏联系。
关于彭基、苏惠向工行工业大道支行申请提前偿还案涉房屋的贷款本息的具体情况问题。在本案庭审中，工行工业大道支行称其收到借款人提前还款的申请书并核实相关情况后，一般会告诉客户于3个月后才能还款，且是3个月后的10号或者20号进行扣款，即如彭基、苏惠于2013年3月12日申请提前还款，则还款日为2013年6月20日，如当天未能扣款成功，则须重新提出提前还款申请。彭基、苏惠的共同委托代理人在本案庭审中称其不清楚工行工业大道支行是否通知彭基、苏惠提前还款的日期，并称彭基、苏惠于2013年3月12日向工行工业大道支行申请提前还款时，麦启昌、周小敏在场。麦启昌、周小敏则称其在2013年3月12日并没有在场，但兴业公司的工作人员已一同前往，后彭基于2013年3月29日告知其于2013年5月20日可以还款，但由于彭基、苏惠没有告知其供款账号，所以其无法还款。在本案庭审之后，工行工业大道支行称彭基、苏惠于2013年3月12日填写签署《提前还款审批表》，要求全部还清所欠工行工业大道支行的“一手个人住房贷款”，由于彭基、苏惠要求尽快扣款、同意支付一个月的利息作为补偿金并签署了前述《借款合同补充协议》，其工作人员在受理彭基、苏惠的申请时已按业务惯例向彭基、苏惠告知还款时间（具体时间已遗忘；按照工行工业大道支行的业务惯例，具体提前还款时间一般是在客户申请之日起大约3个月的审批期之后）；由于彭基在向其申请提前还款时并无告知有关房产计划出售等情况，而且其亦无从任何渠道收到彭基、苏惠及相关房屋涉诉等情况，其无义务向彭基、苏惠以外的其他人（包括麦启昌、周小敏等）透露客户的业务办理情况；彭基在提交有关还款要求后，一直没有在其还款账户上存入用于提前还款的款项，所以彭基提出的有关提前还款申请实际已经失效，如果仍需提前还款，须重新向工业工业大道支行提出相关申请。工行工业大道支行还向本院提供了彭基的偿还借款的账号36×××27在2013年3月12日至2013年9月30日期间的《活期历史明细清单》［该清单显示：上述账户在2013年3月12日的余额为8512.51元，在2013年6月12日的余额为66445.54元，在2013年6月13日的余额为0元，2013年6月19日的余额为10372.5元，在2013年8月1日的余额为1823016.22元等（注：此时间是2013年6月19日之后上述账户的余额第一次超过120000元的日期）］。对于工行工业大道支行的上述陈述，麦启昌、周小敏认为申请提前还款、告知其已经申请提前还款和用于赎契的银行还款账号均是彭基、苏惠的义务，但经其催促彭基、苏惠提供银行还款账号以便完成赎契，彭基、苏惠一直没有提供；从上述清单可知，还款账户的余额直至2013年8月13日才足以清偿所欠借款，但此时已超过银行提前还款的审批截止时间（即2013年6月12日）达2个月。彭基、苏惠则称工行工业大道支行在其提出提前还款申请时，告知其要等待上级银行审批后再通知还款时间，估计是3个月左右，但工行工业大道支行至今没有通知其具体还款时间；现有证据不能证明其知道具体的提前还款日期或知道具体的提前还款日期后不告知麦启昌、周小敏；麦启昌、周小敏知道彭基的银行还款账号，因麦启昌、周小敏曾通过银行转账方式向其支付购房款1300000元；彭基的还款账户有资金，上述清单可证明其当时已准备1800000余元用于依据工行工业大道支行的通知提前偿还借款，而且双方当时约定的是在其申请提前还款后由麦启昌、周小敏通过按揭担保公司筹集资金还款，当提前还款通过审批、银行通知还款时，超过1160000元部分才是由其支付。
另查明，在广州市中级人民法院就杨永清、许天鹏与彭基、苏惠房屋买卖合同纠纷一案作出（2011）穗中法民五终字第3315号民事调解书后，本院立案受理（2013）穗天法执字第2146号申请执行人杨永清、许天鹏与被执行人彭基、苏惠的执行案件（以下简称2146号案）。2013年4月3日，广州市国土资源和房屋管理局依据本院作出的（2013）穗天法执字第2146号执行裁定书和协助执行通知书，查封了案涉房屋。2013年4月28日，麦启昌、周小敏和彭基共同到本院执行局确认相关事实：麦启昌称其是案涉房屋的买家，已支付首期款1300000元，并已经向银行贷款1720000元，银行也已出具同意贷款通知书，但因彭基的其他纠纷致使案涉房屋被查封、无法正常过户；只要案涉房屋解封，银行就可以发放贷款。彭基亦表示在法院解封后，待买方支付的房款到其账户后，其会将房款给付至法院。本院于当天表示可以解除对案涉房屋的查封，给予双方正常完成过户等手续的时间，并告知彭基必须将购房款用于履行2146号案的债务。彭基当场作出关于在收到购房款后第一时间履行2146号案的义务的保证。本院于当天制作执行笔录，将上述情况记录在案。2013年5月7日，广州市国土资源和房屋管理局依据本院作出的（2013）穗天法执字第2146号协助执行通知书，解除了对案涉房屋的查封。由于彭基、苏惠没有全部履行上述义务，本院于2013年6月28日发出公告，公告本院将依法对彭基、苏惠名下的广州市天河区兴盛路8号之四4402号进行拍卖等内容。
彭基、苏惠认为上述执行笔录记录的内容可证明其没有向麦启昌、周小敏隐瞒案涉房屋被查封的事实，同时证明其与麦启昌、周小敏已将案涉房屋购房款的支付方式变更为由麦启昌、周小敏将案涉房屋的剩余购房款支付至广州市天河区人民法院（彭基、苏惠称本院的执行人员已将本院的执行代管款账号告知麦启昌、周小敏），但由于麦启昌、周小敏没有履行上述约定，致使双方的《合同》无法继续履行。麦启昌、周小敏则称双方没有变更案涉房屋剩余购房款的支付方式、方法，其也不清楚广州市天河区人民法院的相关账号。
在本案审理中，依据麦启昌、周小敏的申请，本院查封了案涉房屋，麦启昌、周小敏为此提供了现金3560000元（注：该金额相当于麦启昌、周小敏未支付的案涉房屋的购房余款金额）和一套房屋作为担保。除了上述查封外，案涉房屋不存在其他查封情形。
另，在麦启昌、周小敏具备在广州市住房限购区域内购买住房的资格。
本院认为：作为卖方的彭基、苏惠与作为买方的麦启昌、周小敏以及中介方兴业公司签订的《合同》涉及两个法律关系，一个是兴业公司与买卖双方之间的居间合同关系，一个买卖双方之间的房屋买卖合同关系。本案主要审查买卖双方之间的房屋买卖合同关系。
《合同》中关于买卖双方之间的房屋买卖合同关系的约定及《补充协议》是彭基、苏惠与麦启昌、周小敏双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。《补充协议》已对《合同》中关于案涉房屋购房款的付款方式问题作出变更约定，因《补充协议》是对《合同》的补充约定，所以，在《合同》和《补充协议》的约定不一致的情况下，应以《补充协议》的约定为准。
《合同》和《补充协议》签订后，麦启昌、周小敏已依约支付了案涉房屋的购房款（含定金）1300000元，依约彭基、苏惠应于《合同》签署后3个工作日内（即2013年3月11日前）向作为案涉房屋的抵押权人的工行工业大道支行办理提前还贷的申请手续，彭基、苏惠于2013年3月12日（即比约定迟延1天）办理了上述手续。依据双方的约定，麦启昌、周小敏应于工行工业大道支行规定的还款日期3天内将购房款1160000支付至彭基、苏惠的偿还案涉房屋借款的账户中；同时，依据《合同》中关于“④若银行批准的贷款额少于买方的借款申请额，则差额部分成交价款，买方需在支付首期成交价款时一并向卖方交付”的约定，对于银行批准的贷款额少于麦启昌、周小敏的借款申请额的差额部分［从前述中信银行股份有限公司广州分行于2013年4月下旬分别出具的《个人二手住房贷款承诺书》、《个人二手房公积金贷款初审结果通知书》的内容可知，该差额部分为680000元（即2400000元-920000元-800000元）］，麦启昌、周小敏亦应于支付上述1160000元时一并支付给彭基、苏惠。从工行工业大道支行的陈述看，其在接到彭基、苏惠提出的提前还款的申请并进行审批后，只向彭基、苏惠告知还款时间，而无义务向彭基、苏惠以外的其他人（包括麦启昌、周小敏等）透露业务办理情况，因此，彭基、苏惠在知悉工行工业大道支行通知的还款时间后，有义务向麦启昌、周小敏转告上述还款时间并告知麦启昌、周小敏其用于提前还款的账号。彭基、苏惠虽确认工行工业大道支行在其提出提前还款申请时曾告知其审批期限大概为3个月，但称工行工业大道支行至今没有告知其具体还款时间，彭基、苏惠在提出提前还款申请后没有及时向工行工业大道支行查询相关审批情况及工行工业大道支行规定的具体还款时间，违反诚实信用原则；但鉴于《合同》和《补充协议》中并未约定彭基、苏惠完成申请提前还款并通过银行审批的期限，且现有证据并未显示工行工业大道支行曾告知彭基、苏惠具体还款时间，麦启昌、周小敏以此主张彭基、苏惠构成违约的依据不足，本院不予支持。在《合同》及《补充协议》均未约定买卖双方指定的联系地址的情况下，麦启昌、周小敏分别以彭基的居民身份证登记的地址和苏惠的工作单位的地址为收件人地址邮寄了《催办通知书》，已尽到合理通知义务，但现有证据并未显示上述邮件已由彭基、苏惠本人签收或彭基、苏惠拒收上述邮件，鉴于上述地址并非彭基、苏惠指定的联系地址，不能产生视为彭基、苏惠已收到上述邮件的效力。至于彭基、苏惠以麦启昌、周小敏曾通过银行转账方式向其支付购房款1300000元为由称麦启昌、周小敏知道彭基的银行还款账号的问题，双方约定的是麦启昌、周小敏于工行工业大道支行规定的还款日期3天内将购房款1160000元支付至彭基、苏惠的偿还案涉房屋借款的账户中，但从本案查明的事实可知，彭基收取上述购房款1300000元的银行账户与其银行还款账户并非同一账户，因此，彭基、苏惠的上述陈述没有依据。关于彭基、苏惠称双方在2146号案执行过程中已于2013年4月28日的执行笔录中约定变更案涉房屋购房余款的支付方式为由麦启昌、周小敏向本院执行账户支付购房余款的问题，但上述执行笔录中记录的是“彭基亦表示在法院解封后，待买方支付的房款到其账户后，其会将房款给付至法院”，并无彭基、苏惠陈述的上述内容，在麦启昌、周小敏对彭基、苏惠的上述陈述亦不予认可的情况下，本院对彭基、苏惠的上述陈述不予采信。现有证据并未显示在彭基、苏惠告知麦启昌、周小敏关于工行工业大道支行规定的提前还款的时间及其还款账号后，麦启昌、周小敏没有依约支付相关购房款，因此，麦启昌、周小敏不构成违约。彭基、苏惠以麦启昌、周小敏迟延支付购房款为由，主张解除双方依据《合同》就案涉房屋建立的买卖合同关系和《补充协议》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。麦启昌、周小敏作为守约方主张继续履行合同、办理案涉房屋的过户手续并无不妥，本院予以支持。
由于案涉房屋已设立抵押，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，麦启昌、周小敏主张彭基、苏惠将案涉房屋过户至其名下需满足清偿债务消灭抵押权的前提条件。工行工业大道支行在本案中已表示只要彭基、苏惠还清贷款本息，其会配合出具相关的证明文件，综合本案案情，本院判令在麦启昌、周小敏代为清偿彭基、苏惠所欠工行工业大道支行的案涉房屋的借款本息后，彭基、苏惠和工行工业大道支行协助麦启昌、周小敏办理案涉房屋的抵押登记涂销手续，彭基、苏惠于办妥上述抵押登记涂销手续当天协助麦启昌、周小敏办理将案涉房屋过户至麦启昌、周小敏名下的手续。同时，为了减少当事人诉累、一揽子解决问题，本院判令麦启昌、周小敏于取得案涉房屋的权属证书之日起15日内，向彭基、苏惠支付案涉房屋的购房余款（即4860000元-1300000元-麦启昌、周小敏代为清偿彭基、苏惠所欠工行工业大道支行的案涉房屋的借款本息的总额）。
至于麦启昌、周小敏主张彭基、苏惠从2013年6月4日起支付拒不配合办理赎契手续的违约金问题，因前述理由，本院对此不予支持。
为此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、麦启昌、周小敏于本判决发生法律效力之日起10日内，向中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行代为清偿彭基、苏惠就广州市天河区兴盛路8号之四4401房所欠中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行的借款本息。
二、彭基、苏惠和中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行于麦启昌、周小敏代为清偿上述债务后15日内协助麦启昌、周小敏办理上述房屋的抵押登记涂销手续。
三、彭基、苏惠于上述房屋的抵押登记涂销手续办妥之日，协助麦启昌、周小敏办理将上述房屋的权属过户至麦启昌、周小敏名下的手续。
四、麦启昌、周小敏于取得上述房屋的权属证书之日起15日内，向彭基、苏惠支付上述房屋的购房余款（即3560000元-麦启昌、周小敏代为清偿彭基、苏惠所欠工行工业大道支行的上述借款本息的总额）。
五、驳回麦启昌、周小敏的其他诉讼请求。
六、驳回彭基、苏惠的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费510元，由麦启昌、周小敏负担410元，彭基、苏惠负担100元；反诉受理费减半收取50元，由彭基、苏惠负担。保全费5000元，由彭基、苏惠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈晓琼
人民陪审员 李 郁
人民陪审员 卓燕君
二〇一四年九月五日
书 记 员 李佳琦
何靖文