广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2439号
上诉人（原审被告）：广州市品冠电子有限公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人：钟冬梅，该司业务总监。
委托代理人：李梅、朱健民，广东强邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市诚越制衣有限公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人：欧阳超，该司总经理。
委托代理人：王学礼、何楚贤，广东纬国师事务所律师。
上诉人广州市品冠电子有限公司（以下简称品冠公司）因与被上诉人广州市诚越制衣有限公司（以下简称诚越公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第1141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月25日，诚越公司（合同为甲方）与品冠公司（合同为乙方）签订《协议书》，其中协议约定，甲方将位于市桥东环路128号2号厂房（以下简称涉讼厂房）的三、四层转租给乙方使用，转租面积为1287平方米，每月每平方米15元共19305元，租赁期限为三年，签订合同前乙方支付三个月定金57915元，乙方在每月10号前向甲方支付当月租金19305元，水电费按黄编村抄表计算；甲方交付乙方使用的时间为2011年8月1日至2014年7月31日止，计租时间从2011年8月11日至2014年7月31日止；管理费按黄编村所签合同由甲乙双方对半分摊；电梯每月的维护费及零件费按比例双方计费，甲方占1／3，乙方占2／3；其它未尽事宜，均按甲方与黄编村所签订的厂房租赁合同来执行。协议签订后，品冠公司使用了涉讼厂房。
2014年4月23日，诚越公司向某冠公司发出《催缴租金通知书》，主要内容为告知品冠公司至今仍没有缴纳今年4月份的租金及管理费、水某、电梯维修费等费用22598元，要求品冠公司收到通知书后必须在4月26日前缴清租金等费用，否则，诚越公司按双方签订的合同约定没收定金，收回出租的厂房，并将采取法律措施追缴租金，维护公司的利益。
2014年9月11日，诚越公司以品冠公司拖欠2014年4月至7月租金为由向原审法院提起本案诉讼，请求：1、品冠公司支付2014年4月至7月的租金77220元；2、品冠公司支付逾期付款违约金（暂计至7月31日为15057.90元）。
原审诉讼中，对于涉讼厂房的来源问题。诚越公司认为，涉讼厂房是该公司在2011年7月30日向广州市番禺区市桥街黄编村经济合作社（以下简称黄编村经济合作社）承租得来，租赁期至2014年7月31日；当时公司向黄编村经济合作社承租的厂房一共4层，诚越公司用不完，于是将涉讼租赁物的3、4层转租给品冠公司使用；诚越公司曾告知黄编村经济合作社转租给品冠公司的情况，黄编村经济合作社曾口头表示同意，其中涉讼厂房的水电费、管理费和电梯维护费用由品冠公司直接交给黄编村经济合作社，黄编村经济合作社也出具相应的收据给品冠公司。为此诚越公司提交了《发包合同》原件证明。其中《发包合同》约定，发包人为黄编村经济合作社，承包人为诚越公司，期限从2011年8月1日至2014年7月31日，承包管理费每月为43862元，每月的承包管理费必须在当月10日前交纳；诚越公司每月应向黄编村经济合作社交纳管理费1800元；诚越公司不按时交付管理费，除须补交外，每逾期一天，按所欠管理费的0.3%向黄编村经济合作社支付违约金；如诚越公司未按本合同规定的时间、金额支付管理费超过20天，黄编经济合作社有权解除本合同，没收诚越公司支付的定金，收回合同标的物；诚越公司擅自将合同标的物转让、转借、转包、分包他人或擅自调换使用，黄编经济合作社可终止合同并收回合同标的物，诚越公司缴交的承包管理费不予退回，无权要求返还定金，造成黄编村经济合作社损失的，由诚越公司负责赔偿。品冠公司认为，其是直接向诚越公司承租厂房，其并不清楚诚越公司与黄编村经济合作社承租的情况，协议签订后厂房的电梯维护费、管理费用并没有直接向黄编村经济合作社缴纳，但水电费直接交到黄编村委。
对于涉讼厂房的使用情况。品冠公司认为，其收到诚越公司发出的《催缴租金通知书》后，按该公司的要求在2014年4月底搬离了厂房，搬离厂房用了四至六天，该公司在整栋厂房三、四楼，诚越公司在一、二楼，当时找诚越公司商谈场地交接的问题，但诚越公司以各种理由推托，不愿意办理交接手续。诚越公司认为，该司并不清楚品冠公司是否搬走，双方没有签订过任何撤离厂房协议或者办理场地交接的手续，假使如品冠公司陈述在2014年4月底搬离涉讼厂房，品冠公司也必须先行与诚越公司进行协商，但品冠公司并没有向诚越公司移交厂房，没有办理任何的交接手续。原审庭审中，双方确认：诚越公司在2014年7月底已将涉讼厂房交回给黄编村经济合作社。
对于诚越公司向某冠公司发出《催缴租金通知书》的问题。品冠公司认为，诚越公司发出的《催缴租金通知书》是该公司对于《协议书》变更的意思表示，默认租赁约定的变更，品冠公司尊重该决定，于某冠公司搬离了涉讼厂房，而并非单方面解除租赁合同关系；品冠公司只是拖欠诚越公司2014年4月份租金，诚越公司要求支付2014年5月至7月份三个月的租金并无事实依据。诚越公司认为，其公司发出的《催缴租金通知书》主要的内容只是要求品冠公司缴清拖欠的2014年4月份租金，否则要承担没收定金，诚越公司收回厂房的合同责任，通知书的目的是向某冠公司催缴租金，并非诚越公司要求提前解除合同，收回涉讼厂房并且没收定金，也不是同意变更《协议书》的约定，通知书发出后诚越公司并没有采取任何的解除合同措施；涉讼厂房的租赁期限至2014年7月底才届满，但品冠公司一直没有将厂房交回诚越公司管业，不管品冠公司有否搬离厂房，诚越公司也无法使用；品冠公司在没有与诚越公司进行协商和通知的情况下，擅自搬离涉讼厂房，其行为属于单方违约，其应支付拖欠的2014年4月至7月份厂房租金。
对于诚越公司要求支付逾期支付租金违约金的问题。原审诉讼中，品冠公司对诚越公司与黄编村经济合作社签订的《发包合同》没有异议。诚越公司认为，《协议书》约定“其它未尽事宜，均按诚越公司与黄编村所签订的厂房租赁合同来执行”；《发包合同》中约定，诚越公司不按时交付管理费，除须补交外，每逾期一天，按所欠管理费的0.3%向黄编村经济合作社支付违约金；诚越公司向黄编村经济合作社支付的承包管理费即为厂房的租金，因此品冠公司应支付以每月拖欠的租金为本金，从每月的11日起按照每日0.3%的标准计算的逾期付款违约金。品冠公司认为，《协议书》已经约定了租金为每月19305元，并且约定管理费按照诚越公司与黄编村经济合作社签订的合同对半分摊。诚越公司认为，《发包合同》中约定的承包管理费实际上是租金，每月为19305元，而每月管理费1800元是经济社对每个厂房的管理费用，该费用才是与品冠公司对半分摊负担，两者的性质并不同。品冠公司认为，《发包合同》中只是陈述“乙方不按时缴纳管理费”，并非指“承包管理费”，品冠公司不同意按照《发包合同》约定的标准计算违约金。
原审另查明，根据诚越公司的申请，原审法院依职权向广州市番禺区市桥街黄编村经济村股份合作经济社了解涉讼厂房的权属情况，该社提供了编号为粤房地证字第C0972363的《房地产权证》证明涉讼厂房的权属情况（权属人登记为番禺市市桥镇黄编经济发展公司）。
原审法院认为：诚越公司与品冠公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效合同，对双方都具有法律约束力。诚越公司依约向某冠公司交付了涉讼租赁物，已履行其约定的义务，品冠公司使用租赁物后，亦应依约支付相应的租金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的事实承担举证责任。”。《协议书》约定租赁期限从2011年8月1日至2014年7月31日止，品冠公司主张在2014年4月已经将涉讼厂房提前交付给诚越公司管业，但诚越公司不予确认。而品冠公司提交的《催缴租金通知书》主要是诚越公司催交2014年4月份涉讼厂房的租金，否则品冠公司要承担违约责任的意思，并没有诚越公司同意提前解除《协议书》，双方协议同意将涉讼厂房交回诚越公司管业的内容。品冠公司所提交的证据不能证明诚越公司明确同意解除《协议书》，放弃追究品冠公司租赁合同责任的事实，因此对品冠公司提出的上述事实主张，原审法院不予采信。品冠公司接收并使用诚越公司出租的涉讼厂房取得利益，却未能如期全额支付租金，只支付至2014年3月份的租金给诚越公司，故应按《协议书》每月19305元租金的标准，计付2014年4月至7月份的租金77220元（19305元／月×4个月）给诚越公司。
对于诚越公司要求违约金的问题。《协议书》其中约定“管理费按黄编村所签合同由诚越公司和品冠公司对半分摊；其它未尽事宜，均按诚越公司与黄编村所签订的厂房租赁合同来执行”。由此可见，品冠公司在签订《协议书》前已清楚诚越公司与黄编村经济合作社签订《发包合同》的约定，因此品冠公司逾期支付租金应按《发包合同》约定逾期支付厂房租金违约责任条款处理。《发包合同》约定，诚越公司不按时交付管理费，除须补交外，每逾期一天，按所欠管理费的0.3%向黄编村经济社支付违约金。根据《发包合同》的合同目的及合同条款上下文意思内容，上述条款约定实际是指不按时支付租金的意思，但违约金的标准明显过高，应予调整。《协议书》约定品冠公司必须在每月10号前支付租金，因此逾期支付租金的违约金应以每月租金19305元为本金，分别从2014年4月至7月每月11日起，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计至款项清偿之日止。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年12月10日作出如下判决：一、品冠公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向诚越公司支付2014年4月至7月的租金77220元；二、品冠公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向诚越公司支付逾期支付租金违约金（以每月租金19305元为本金，分别从2014年4月11日、5月11日、6月11日、7月11日起，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计至款项清偿之日止）；三、驳回诚越公司其余的诉讼请求。一审案件诉讼费1053元，由诚越公司负担172元，品冠公司负担881元。
判后，品冠公司不服原审判决，上诉至本院称：一、我司搬离涉诉厂房是按诚越公司2014年4月23日发出的《催缴租金通知书》要求执行，这是双方当事人对租赁合同的书面变更，我司不存在违约；二、我司在原审诉讼中曾要求以押金抵扣2014年4-7月的租金，但原审判决书未提及押金问题；三、我司于2014年4月底搬出涉诉厂房是事实。因我司至租赁合同开始，所有水电费均向黄编村委交付，从2014年5月开始我司就未再产生水电费用，请求法院到黄编村调查取证。四、关于违约金，按我司与诚越公司的合同约定，即使我司拖欠租金也没有约定违约金，而诚越公司与黄编村经济合作社签订的租赁合同只是约定了没交管理费的违约金。综上，我司上诉请求：l、撤销原审判决；2、改判我司无需支付2014年5月至7月的违约金；3、改判我司支付2014年5月至7月的租金，并以我司的押金抵扣2014年5月至7月租金；4、一、二审费用由诚越公司承担。
被上诉人诚越公司答辩称：我司不同意品冠公司的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。对于品冠公司提出的押金问题，我司不同意以押金抵扣租金。
双方当事人对原审判决查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。品冠公司表示其对原审判决其应支付2015年4月的租金没有异议，但认为无需支付违约金；如果要支付违约金，其对原审判决的违约金的起算时间及本金没有异议。
本院认为：原审对诚越公司与品冠公司签订的《协议书》的效力认定准确，论理清晰，本院不再赘述。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，从品冠公司的上诉请求看，品冠公司对于原审判决其应向诚越公司支付2014年4至7月的租金并无异议，对其提出以押金抵扣2014年5月至7月的租金的上诉主张，由于品冠公司对押金问题并未在原审中提出反诉，而诚越公司在二审中明确表示不同意抵扣，双方对此不能达成一致意见，故品冠公司可另循途径解决押金问题。对于品冠公司上诉主张的违约金问题，由于现有证据不能证明诚越公司同意品冠公司提前解除合同，品冠公司亦未举证证明其已将涉案厂房交还诚越公司，且诚越公司对此予以否认，故原审认定品冠公司拖欠租金，违反合同约定，并判令品冠公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计付逾期支付租金的违约金并无不当。品冠公司未举证推翻原审上述认定，其上诉主张无需支付违约金的依据不足，本院不予支持。至于品冠公司请求法院向黄编村调查取证问题，品冠公司对此并未提交调查取证申请，且上述事项并不属于法院调查取证的范围，故对品冠公司该项上诉意见，本院不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人品冠公司的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2106元，由上诉人广州市品冠电子有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 党春婷