吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）船民一初字第645号
原告：吉林市金岸物业服务有限责任公司，住所地吉林市船营区。
法定代表人：张淞滔，经理。
委托代理人：宋智萃，女，汉族，住吉林市丰满区。
委托代理人：姜帅，男，汉族，住吉林市船营区。
被告：李春波，女，汉族，住吉林市船营区。
原告吉林市金岸物业服务有限责任公司（下称金岸物业公司）与被告李春波物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告金岸物业公司的委托代理人宋智萃、姜帅、被告李春波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金岸物业公司诉称：2011年金岸物业公司与吉林省亿宏房地产开发有限公司（下称亿宏房地产公司）签订了《前期物业合同》，由金岸物业公司为亿宏房地产公司开发建设的枫景轩小区提供物业服务。合同约定物业服务费收费标准为每月1元／平方米，业主应于每年首月5日之前交纳当年的物业费，未按照交纳的，按每日千分之三标准支付违约金。李春波于2011年11月入住，房屋面积为72.26平方米，拖欠2013年10月至2015年3月物业费1301.00元，滞纳金710.00元，合计2011.00元。金岸物业公司多次催要，李春波均以种种理由拒绝交费。无奈，金岸物业公司根据《中华人民共和国物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，提起诉讼，请求法院判决李春波给付金岸物业公司物业管理费1301.00元、滞纳金710.00元，合计2011.00元；李春波承担本案的诉讼费用。
被告李春波辩称：我家于2011年10月31日签订合同购买的房屋，11月1日开始装修，在2011年12月24日进户入住。2012年入春下雨后，房屋逐渐出现问题。1、南、北屋、北凉台和楼上的窗户有多块透气严重，经过更换至2014年冬天还有南、北屋两大块玻璃透气，还很严重，几次到物业登记没换；2、2012年入春下雨后看到阁楼窗口右下角渗水，下大雨漏的更严重，并且阁楼窗户上方发霉，导致窗台下面的墙皮脱落。发现这些情况后及时到物业进行了登记，登记了多次，物业没来看也没处理。到了2014年渗、漏水导致阁楼地板起泡变形，楼下棚顶在灯附近墙皮鼓凸成片。我找到了物业的徐姐，在2014年6月23日中午到家来看的，后又找的物业姜经理，在2014年7月9日中午到家看的，也没有处理解决。长期渗、漏水给我造成很大损失，物业又没给解决，所以我拒绝交纳物业费。另外，我是2011年10月31日交的房款，2011年11月1日到物业取的钥匙，物业费应从11月份起算，而不是从10月份起算。
为证实其主张，原告金岸物业公司向本院提供如下证据：
1、企业法人营业执照一份，证明原告主体资格合法；
2、物业管理资质证书一份，证明原告具有物业管理服务收费资质；
3、前期物业合同一份，证明原、被告双方的物业管理服务合同合法有效，列明了收费标准及交费时间；
4、入户流程签认单一份，证明被告2011年11月入住本小区，接受物业服务；
5、催缴通知及回执各一份，证明原告在2014年11月及2015年3月两次对被告进行物业费催缴，留置送达及邮寄送达，但被告均未交费的事实；
6、说明材料及物业服务费欠缴明细，证明被告欠费金额；
7、金岸物业维修联络单一份，证明被告曾向物业公司报修玻璃透气，原告已经对该报修事项进行了维修，并且上面该回执上有业主的签字认可该维修的内容。
对上述证据被告李春波的质证意见为：对证据1-2无异议，对证据3，每月每平方米一块钱对，贴到门上的每年首月5日前交物业费的通知也看见了，对于滞纳金不清楚，对合同真实性有异议，因为不知道此合同；对证据4，上面签字的字体有异议，2011年11月入住的无异议；对证据5，催缴通知和回执都收到了，无异议；对证据6，不是2011年10月1日开始算物业费，应该从11月1日开始算物业算；对证据7，当时确实是我本人签字的，后期窗户又透气了，再次找物业，物业没给解决。
为证实自己的抗辩主张，被告李春波向本院提供如下证据：
1、收据两张，证明被告于2011年10月31日交的物业费和垃圾清运费；
2、房屋漏水维修明细一份，证明被告因房屋漏水产生的维修费用；
3、照片八张，证明房屋漏点。
对上述证据原告金岸物业公司的质证意见为：对证据1，无异议；对证据2，真实性、合法性、关联性均有异议，认为证明不了原告违反了合同约定，没有尽到自己应履行的义务；对证据3，认为照片上看不出照片的形成时间及拍摄的具体位置，不知道该照片拍摄的是不是被告家中，同时也证明不了原告违反了合同约定义务，没有尽到自己的职责。
针对原告金岸物业公司提供的证据1、2，被告无异议，其来源合法，内容真实，于本案具有证明力，本院予以采信；证据3-5，真实性均予以确认；证据6，该证据已体现被告于2011年11月1日办理入住手续，因此其物业费应从每年11月1日起算，该证据对物业费计算有误，本院不予采信；证据7，真实性予以确认。
针对被告李春波提供的证据1，真实性予以确认；证据2、3，房屋发生渗漏的事实予以确认，其他暂不确认。
本案在审理过程中，通过双方当事人诉辩、举证、质证，本院对以下事实予以确认：
2010年8月吉林省亿宏房地产开发有限公司（下称亿宏房地产公司）与吉林市金岸物业服务有限责任公司（下称金岸物业公司）签订前期物业服务合同，约定亿宏房地产公司选聘金岸物业公司对枫景轩提供前期物业管理服务，合同对物业基本情况、物业服务区域内权属情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项均作出了详细的约定，关于服务费用，合同第八条约定：“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费标准：多层住宅：每月每平方米1元；商业物业：每月每平方米1.2元。”第九条约定：“业主应于每年首月5日之前交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年首月5日前履行交纳义务。”同时第二十八条约定：“亿宏房地产公司、业主或物业使用人违反本合同第八条、第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”2011年11月，李春波作为吉林市船营区金岸名苑枫景轩小区X号楼X单元XXX号业主办理入住手续，并交纳两年物业费，交费期限为2011年11月1日至2013年10月31日，自2013年11月1日起至今未交纳物业费。李春波2013年11月1日至2015年3月31日欠交物业费共计1228.42元。
另查明，金岸物业公司于2010年1月11日成立，经营范围为物业管理，物业管理资质等级为三级。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应依合同约定履行交纳物业费的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持。业主享受了物业管理企业提供的服务，应承担交纳物业费的义务，房屋质量问题不能作为拒交物业费的理由。本案被告以窗户透气、房屋漏水物业均未能解决为由拒交物业费，此应属房屋质量问题，不能作为拒交物业费的理由，因此被告拒交物业费的理由不能成立。假如被告抗辩内容成立，其亦应另行主张权利。对金岸物业公司要求被告交纳拖欠的物业费之诉请本院予以支持。物业费数额问题，按被告房屋面积72.26平方米，至原告起诉时应计算至2015年3月31日，即17个月，应为1228.42元。对于滞纳金一项，其应属原告对违约金的主张。本案前期物业服务合同虽约定了“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，但此约定过分高于造成的损失，违约金一项可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此，对违约金诉请本院仅就合理部分予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告李春波于本判决生效之日起五日内给付原告吉林市金岸物业服务有限责任公司物业费1228.42元；
二、被告李春波于本判决生效之日起五日内给付原告吉林市金岸物业服务有限责任公司违约损失，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2013年11月1日至2014年10月31日按本金867.12元计算，自2014年11月1日至2015年3月31日按本金1228.42元计算；
三、驳回原告吉林市金岸物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
被告李春波如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元由被告李春波负担，于本判决生效之日起五日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 吴 艳
人民陪审员 赵艳波
人民陪审员 王金凤
二〇一五年十月八日
代理书记员 孙 越