湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00040号
上诉人（原审被告）孝感保丽房地产开发有限公司，住所地：湖北省孝感市孝南区长征路23号。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）李智芬。
委托代理人李宗毅、胡青，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：参加诉讼，调查提交证据，参与庭审，申请回避，代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解、和解，代收法律文书，代为申请执行、领取执行款物等。
上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）因与被上诉人李智芬商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2013）鄂孝南民初字第01827号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人保丽公司委托代理人饶彬，被上诉人李智芬委托代理人胡青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年3月28日李智芬与保丽公司签订《商品房买卖合同》，保丽公司出售其开发的保丽国际广场的商品房一套（房号：1-2204）于李智芬，房屋面积129.15平方米，总房款552411元。其中合同约定：1、保丽公司应当在2011年10月15日前交付房屋，如果保丽公司未按期和按交付条件交付房屋的，应向李智芬支付已交房款日万分之三的逾期交房违约金；2、保丽公司在交房后90日的期限内不能为李智芬办理房屋权属证书的，应按已付房款的1%支付违约金，并继续承担办证的义务，直至办理完毕。合同签订后，李智芬按合同约定支付了购房价款，保丽公司于2012年2月8日向李智芬交付房屋，逾期交房116天，保丽公司补房屋面积差额后，李智芬实际支付购房款为548091元，但保丽公司亦未能按照合同约定的期限办理房地产权属证书。此后李智芬多次与保丽公司协商未果，以致成讼。
原审法院认为：李智芬、保丽公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效。李智芬在合同签订后履行了合同约定的义务，但保丽公司未按照合同约定期限以及书面、报刊公告通知的方式交付房屋并办理房地产权属证书，故保丽公司应承担相应的民事违约责任，李智芬要求保丽公司支付逾期交房违约金和未按合同约定办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，依法予以支持，但李智芬要求保丽公司赔偿因其未按约定为李智芬办理房地产权属证书给其造成损失的诉请，因其损失没有相关证据予以证明，未予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：孝感保丽房地产开发有限公司向李智芬支付逾期交房违约金19223.90元（已付房款的日万分之三×逾期天数116天）、未按合同约定办理房地产权属证书的违约金（已付实际房款的1%）5480.91元，合计24704.81元；驳回李智芬的其他诉讼请求。
保丽公司不服原判上诉称：一审判令保丽公司向李智芬支付19223.90元逾期交房违约金的事实不清，证据不足，依法应当予以撤销。1、保丽公司与李智芬虽然在合同中约定了交房时间为2011年10月15日，但该合同同时还约定了据实延期交房的三种情形，其中就有李智芬自己原因这一事项、本案中，保丽公司在一审中举证证明了其已履行了合同约定的交房“通知”义务，即按照李智芬在合同上留置的约定联系电话号码发过信息、打过电话等，但李智芬未按通知的收房时间接受保丽公司的交房，显然，本案所谓逾期的交房时间，实际是李智芬自己原因造成的。保丽公司不应承担逾期交房的违约金。2、一审判决认定保丽公司逾期交房违约金的计算标准存在明显错误，合同第九条中约定：逾期交房不超过30日的，按照买受人已付房款日万分之二的标准支付违约金。一审判决却按买受人已付房款的日万分之三计算，据此，即便是保丽公司构成逾期交房违约行为，那也只能是按照李智芬已付购房款的日万分之二的标准计算，何况保丽公司根本没有逾期交房的事实存在。请求：撤销湖北省孝感市孝南区人民法院作出的（2013）鄂孝南民初字第01826号民事判决书的第一项判决内容。
李智芬二审答辩称：逾期交房的责任在保丽公司，保丽公司应按约承担逾期交房违约责任。1、保丽公司未按合同约定履行交房义务，保丽公司诉称“电话、信息通知”没有有效证据支持。首先，一审保丽公司提交的证据《短信发送报告》不具备真实性，不能证明其实际已通知李智芬或李智芬已收到、知晓该内容；其次，无任何证据证明保丽公司与李智芬打过电话；再则，即使有其他证据证明保丽公司以电话、信息的方式发送过通知且李智芬收到过该信息，也不符合双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定的“出卖人应当以书面、报刊公告通知买受人办理房屋交接手续”。因此，保丽公司“履行了交房通知义务”的表述，无事实依据和有效证据支持、不符合合同约定、也不符合民事诉讼法关于送到（通知）的法律规定，保丽公司应当承担合同约定的交房通知不能的法律责任。保丽公司未尽到通知义务，应按合同约定承担逾期交房违约责任。2、保丽公司无充分证据证明其交付的房屋已经法律规定的相关职能部门验收合格，交付的房屋不符合法律规定的交付使用条件，一审判决交房违约，并按日万分之三计算逾期交房违约金合法有据。
二审中，保丽公司、李智芬均未向本院提交证据。
经审理查明，原判认定事实属实。同时查明，李智芬与保丽公司签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第十一条“交接”条款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。
二审争议焦点：1、保丽公司是否按合同约定方式履行通知李智芬办理房屋交付手续的义务、是否构成违约；2、如保丽公司违约，应按何种方式支付逾期交房违约金。
本院认为：1、保丽公司未按合同约定方式履行通知李智芬办理房屋交付手续的义务，构成违约。《商品房买卖合同》第十一条“交接”条款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。“短信”是“手机服务的一种，用户通过手机或其他电信终端直接发送或接收的文字或数字信息。”本案中，保丽公司主张已通过短信方式通知李智芬办理房屋交付手续，但“短信”本质上不能等同于“书面、报刊公告”、不能证明保丽公司已通知买受人办理交房手续。保丽公司诉称的已尽到交房通知义务的理由不能成立。保丽公司未按《商品房买卖合同》第十一条约定的“书面、报刊公告”方式通知李智芬办理房屋交付手续，违反合同约定，导致逾期向李智芬交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。
2、保丽公司应向李智芬支付已付房价款日万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起3天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本案中，买受人李智芬主张继续履行合同，并向保丽公司主张逾期交房违约金有合同依据。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定保丽公司应当在2011年10月15日前向李智芬交付房屋，保丽公司实际在2012年2月8日向李智芬交付房屋，逾期交房116天。在李智芬主张继续履行合同的前提下，应当按《商品房买卖合同》约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。原审判决保丽公司按日向李智芬支付已交付房价款万分之三的违约金并无不当，保丽公司的上诉理由不能成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元由孝感保丽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 玉 安
审判员 汪 书 力
审判员 孙伟二〇一五年三月十八日
书记员 潘 洁
附：适用法条
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；