贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黔六中民终字第95号
上诉人（原审被告）肖丹。
上诉人（原审被告）李永瑞。
被上诉人（原审原告）六盘水腾庆物业服务有限公司。
原审第三人六盘水腾庆房地产开发有限公司。
上诉人肖丹、李永瑞因与被上诉人六盘水腾庆物业服务有限公司（以下简称腾庆物业公司）及原审第三人六盘水腾庆房地产开发有限公司（以下简称腾庆房开公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院作出的（2012）黔水民初字第00892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2013年2月26日公开开庭审理了本案，现已审理终结。
一审判决认定：2009年4月8日，原告肖丹、李永瑞与出卖人腾庆房开公司签订《商品房买卖合同》，买卖房屋为六盘水卡达凯斯山水城B栋1单元6-01室，建筑面积为129.06㎡。2010年8月12日，李永瑞与腾庆物业公司签订《卡达凯斯山水城前期物业服务协议》，协议第六条：“1、物业服务费收取的起始时间以售房合同约定的交房时间为准。2、物业服务费按建筑面积收取，高层住宅1元／月，业主每年提前向物管公司缴纳下一年度的物业服务费，逾期从次日起按每天3‰收取滞纳金。…6、业主自用水电气费按表计算，由业主自行缴纳…”。2011年5月，被告肖丹、李永瑞入住该房，2012年6月27日，被告肖丹、李永瑞已将该年度6月份以前的水电费交清。
一审法院认为本案一审争议焦点是：1、如何确认物业管理费的起算时间；2、被告肖丹、李永瑞是否应当承担违约金；3、第三人腾庆房开公司是否应当承担物业管理费的支付责任；4、被告肖丹、李永瑞是否欠缴水电费。一审法院认为，原告腾庆物业公司与被告肖丹、李永瑞签订的《卡达凯斯山水城前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。但该合同中物业管理费的起算时间双方没有明确约定，依照《贵州省住房和城乡建设厅文件》黔建房通（2010）189号第四条第2项：“对于非精装修的商品住房，房屋交付后，应当给购房人半年至一年的时间用于房屋装修，该期间物业服务企业不得全额收取物业服务费，应当按不高于50%的标准收取物业服务费，超过该期限后，可全额收取物业服务费，具体比例和期限在前期物业服务合同中约定”。原告没有提交证据证明房屋交接时间，故物业管理费以入住后从2011年5月计算至2012年6月共14个月，物业服务费为129.06㎡×14×1元／月=1806.84元，截止2012年6月的水电费被告已交清。原被告双方在物业服务协议中约定业主每年提前向物管公司缴纳下一年度的物业服务费，逾期从次日起按每天3‰收取滞纳金，但是以日或月或年度的物业费额度为基数进行计算没有约定，导致不能计算滞纳金，故原告请求的违约金不予支持。第三人腾庆房开公司与原被告之间的物业服务合同没有权利义务关系，故不应当承担物业服务费的支付义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定判决：一、由被告肖丹、李永瑞支付2012年6月份前的物业服务费人民币1806.84元给原告六盘水腾庆物业服务有限公司，限判决生效后三日内兑现；二、驳回原告六盘水腾庆物业服务有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告六盘水腾庆物业服务有限公司负担25元，由被告肖丹、李永瑞负担25元（原告已预交，由被告返还给原告）。
肖丹、李永瑞上诉请求：撤销原判并予以改判，判令当事人当庭依照合同及法律规定出示商品房的交付文件，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由是：原判存在以下错误：1、原判对上诉人向一审法院出示的第四组关键证据经庭审质证后未作出认定，该组证据系六盘水市城乡规划局于2011年12月9日向第三人颁发的卡达凯斯山水城B栋等商品房竣工规划认可证，该规划认可证规定建设工程必须取得本证方可组织竣工验收，即上诉人购买第三人的商品房在2011年12月9日前不具备竣工验收条件，就谈不上第三人对上诉人交房时间的问题。2、原判对上诉人交纳物管费时间从2011年5月起算违反法律、法规及上诉人与第三人签订购房合同的规定。被上诉人实施对物业的管理合同并非与上诉人等业主签订的合同，而是上诉人与第三人签订的前期物业服务合同。根据法律法规及购房合同约定，第三人向上诉人交付的商品房必须是经验收合格，《贵州省物业管理条例》第五十四条明文规定前期物业服务合同生效至房屋交付使用前发生的物业服务费，由建设单位承担。因此上诉人购买的房屋在2011年12月之前根本未验收，不具备交房条件。但被上诉人及第三人为自己的利益，将第三人应承担的责任转嫁给上诉人，获得了一审判决的支持。3、原判对上诉人第五组证据真实性不予认定明显与事实不符，因至今卡达凯斯山水城B栋主要公共基础设施都未达到使用条件，这是客观存在的证据，依据商品房买卖合同第十四条规定，物业费由第三人承担。
被上诉人腾庆物业公司在二审答辩期内未向本院提交书面答辩意见。
原审第三人腾庆房开公司在二审答辩期内未向本院提交书面陈述意见。
二审中，上诉人肖丹、李永瑞向本院提交了卡达凯斯山水城B栋实景图片6张，用以证实腾庆物业公司的设施达不到正常使用的条件，交房没有达到交房条件。被上诉人腾庆物业公司质证对照片真实性无异议，对关联性有异议，认为和腾庆物业公司无关。原审第三人腾庆房开公司质证认为与本案无关。本院认为，本案审理的是上诉人与被上诉人腾庆物业公司之间的物业服务合同纠纷，房屋交付问题属上诉人与原审第三人腾庆房开公司之间商品房买卖合同关系的范畴，与本案并无关联性，故对该证据真实性、合法性予以认定，关联性不予认定。
为核实上诉人提交的6张实景图片真实性，本院经上诉人书面申请到卡达凯斯山水城B栋现场查勘，二审庭审中对现场勘查笔录及9张照片予以当庭出示并质证，上诉人肖丹及原审第三人腾庆房开公司发表质证意见无异议。被上诉人腾庆物业公司发表质证意见认为与该公司无关。本院认为，该9张照片能够证明上诉人所提交的6张实景图片的真实性，但与本案审理的物业服务合同纠纷并无关联性，本院对其真实性、合法性予以认定，关联性不予认定。
为查明上诉人所购买的卡达凯斯山水城B幢1单元6层601号房屋的实际产权面积，经本院释明，上诉人肖丹提交了该房屋的《房屋所有权证》，该证载明房屋建筑面积为129.66㎡。被上诉人腾庆物业公司质证无异议，原审第三人腾庆房开公司未发表质证意见。该证据系房屋产权部门出具的证据，本院予以确认。
被上诉人腾庆物业公司二审中未向本院提交新的证据材料。
原审第三人腾庆房开公司二审中未向本院提交新的证据材料。
本院经审理除一审判决认定的上诉人肖丹、李永瑞所购卡达凯斯山水城B幢1单元6层601号房屋面积应更正为“129.66㎡”外，对一审判决查明的其余事实予以确认。
另查明，肖丹与李永瑞系夫妻。肖丹认可交房时间和装修时间均是2010年11月。
本案二审争议焦点主要是：1、腾庆物业公司主张的物业服务费应当由谁承担及依何标准从何时起算？2、上诉人主张卡达凯斯山水城B栋主要公共基础设施都未达到使用条件，依据商品房买卖合同第十四条规定，物业费应由第三人承担的上诉主张是否成立？
依照贵州省住房和城乡建设厅黔建房通（2010）189号《关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》第一条“各地应要求房地产开发企业严格按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定，必须在办理商品房交付备案后，才能将商品房交付购房人使用。商品房交付后，物业服务企业才能向购房人收取物业服务费”以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条“商品房交付使用，应当符合下列条件：（一）房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案”的规定，本案原审第三人腾庆房开公司于2011年12月19日方才完成卡达凯斯山水城B栋的竣工验收备案工作，故该工程应当在2011年12月19日之后才具备交付条件，但腾庆房开公司在2010年11月已经将房屋交付给上诉人肖丹，交付房屋时并没有达到上述交付条件，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条第一款“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担”的规定，“房屋交付使用”应当是符合交付使用条件时方可交付，上诉人所购房屋达到交付条件之前即2011年12月之前的物业服务费不应由业主承担，本案中腾庆房开公司已经参加本案诉讼，依照上述规定，此期间物业服务费应由腾庆房开公司承担，达到交付条件之后的物业服务费应由业主肖丹与李永瑞自行承担。
对于具体的收费标准及支付时间，上诉人与腾庆物业公司签订的《卡达凯斯山水城前期物业服务协议》未明确收取物业服务费的起算时间，水城县发展和改革局专门针对该商住小区制定了《关于暂定“卡达凯斯山水城”商住小区物业公共性服务收费标准的通知》第一条“高层电梯商住楼收费标准：按建筑面积1.00元／月／平方米”及第三条“本小区自交付之日算起，未入住业主按物业服务收费标准的50%交费，满两年后仍未入住的业主须全额交费”，贵州省住房和城乡建设厅黔建房通（2010）189号文件第四条规定“对于非精装修商品住房，房屋交付后应当给购房人半年至一年的时间用于房屋装修，该期间物业服务企业不得全额收取物业服务费，应当按不高于50%的标准收取物业服务费，超过该期限后，可全额收取物业服务费”，上诉人所购房屋事实上交付的时间是2010年11月，故本案物业服务费的起算时间应为2010年11月，但腾庆物业公司主张的是从2011年1月起的物业服务费，故支付时间应从2011年1月起算。上诉人入住时间是2011年5月1日，故2011年1至4月的物业服务费按50%收取，2011年5月至12月业主入住后8个月的物业服务费全额收取，腾庆房开公司应承担的2011年1至12月的物业服务费为1296.6元（129.66㎡×1元／月／㎡×4个月×50%＋129.66㎡×1元／月／㎡×8个月）；2012年1月起的物业服务费应由肖丹、李永瑞自行承担，腾庆物业公司主张的收费时间仅至2012年6月，2012年1月-6月肖丹、李永瑞应交付腾庆物业公司的物业服务费应为778元（129.66㎡×1元／月／㎡×6月）。此后物业服务费按照上述相关文件的规定据实收取。
对于上诉人要求当庭依照合同及法律规定出示商品房的交付文件及腾庆房开公司应依照《商品房买卖合同》第十四条约定负担由业主承担的物业服务费的上诉请求，因该诉请系上诉人与腾庆房开公司的商品房买卖合同关系审查范畴，与本案审理的物业服务合同纠纷不是同一个法律关系，故本案中不予审理，其请求是否能成立，当事人可另案主张。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但对房屋不具备交付条件期间的物管费判由业主承担不当，本院予以纠正。上诉人上诉请求部分成立，依照《贵州省物业管理条例》第五十四条第一款、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销贵州省水城县人民法院（2012）黔水民初字第00892号民事判决；
由六盘水腾庆房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向六盘水腾庆物业服务有限公司支付物业服务费1296.6元；
三、由肖丹、李永瑞于本判决生效后三日内共同向六盘水腾庆物业服务有限公司支付物业服务费778元。
六盘水腾庆房地产开发有限公司、肖丹、李永瑞如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回六盘水腾庆物业服务有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由六盘水腾庆物业服务有限公司负担40元，由肖丹、李永瑞共同负担30元，由六盘水腾庆房地产开发有限公司负担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 敏
代理审判员 谭茶芬
代理审判员 敖 江
二〇一三年四月十一日
书 记 员 杨 婧