四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川3401民初652号
原告刘佐芬，女，汉族，74岁。
委托代理人刘洁，四川鼎仁律师事务所律师（特别授权）。
被告西昌市鸿博置业有限公司，住所地：西昌市文汇路1幢1-2楼。
法定代表人朱国莲，系该公司董事长。
委托代理人吴欣宇，四川谦亨律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人雷龙，四川谦亨律师事务所律师（特别授权）。
原告刘佐芬诉被告西昌市鸿博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员兰林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘洁，被告委托代理人吴欣宇、雷龙均到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。
原告诉称，2014年1月原告经被告开发公司的股东介绍及推荐信息，了解到被告在开发建设门市，2014年5月10日到被告西昌市鸿博置业有限公司开发建设的“攀西国际商贸城”看门市，在工作人员的推销下看中了1-B-010号商铺，被告要求原告必须按照购房款的50%先支付诚意金，才能在签订《商品房买卖合同》时享受价格优惠，原告于当天通过中国农业银行以转账方式向被告预交了商铺诚意金463444.18元。2015年4月初被告通知原告签订《商品房买卖合同》，同时要求原告与被告签订“委托经营管理协议”，被告要求原告必须将所购商铺委托被告经营管理10年，原告不同意签订委托经营合同，被告就不与原告签订正式的《商品房买卖合同》。原告在与被告交涉的过程中，进一步发现被告西昌市鸿博置业有限公司在2014年5月10日根本没有取得预售许可，违反法律规定预售房屋。原告还了解到被告于2014年7月已将名下“攀西国际商贸城”一期和二期的面积96873.96平方米的商用地抵押给了四川信托有限公司，募集资金3.4亿元。原、被告双方在正式签订《商品房买卖合同》前，被告将此物业的土地使用权已抵押，一旦被告与抵押权人涉及诉讼，根据担保法的规定，抵押权人的抵押权优先受偿，这意味着原告所买商铺将面临巨大风险。根据《中华人民共和国物权法》第二百条：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。”因此，一旦抵押权人行使抵押权，必然影响到原告的合法权益。因被告抵押行为将给原告造成损失，原告有权依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，不与被告签订正式的《商品房买卖合同》。因被告的预售行为无效，依法应当返还原告预先支付的诚意金，并承担因此给原告造成的经济损失。综上，被告要求原告签订商铺委托经营管理协议，违反合同法的自愿原则。被告在未取得《商品房预售许可证》时便进行预售房屋，收取原告商铺诚意金，违反法律强制性规定。原告为了维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求被告返还原告预交的商铺诚意金463444.18元；按照中国人民银行同期贷款利率四倍赔偿原告自2014年5月10日至本判决履行完毕之日止的利息损失；并承担本案诉讼费。
被告辩称，一、原告购买“攀西国际商贸城”的商铺，完全出于自愿。刘佐芬于2014年5月10日到西昌市鸿博置业有限公司处看房，经双方充分交谈了解，原告购买了被告开发的“攀西国际商贸城”1-B-010号商铺。经双方协商，对原告购买的商铺的具体位置、价格、付款方式等达成一致后，原告依约向被告交付了463444.18元购房款。至此，双方达成了商品房买卖的合同。二、被告取得房屋预售许可后，通知原告来签订正式的《商品房买卖合同》，但原告一直避而不见，不签订《商品房买卖合同》，这种行为是自身的反悔行为，在法律上是一种违法行为。三、被告在原告起诉前已取得商品房预售许可证，可以认定商品房预售合同有效。并且原、被告在2014年5月10日达成商品房买卖合同的合意，原告因此支付部分房款，并不违反法律规定，被告的预售行为有效。四、原告购买的商铺不属于抵押财产，抵押权人四川信托有限公司无权优先受偿。四川信托有限公司作为西昌市鸿博置业有限公司的唯一股东，以出资额为被告承担有限责任，因此原告购买商铺的利益不会受到任何损害。五、双方争议的买卖合同的标的物1-B-010号商铺已建设完成，并取得全部的合法手续，被告已经具备交房的条件。并且，因为当时与原告的合同合意，被告至今为原告保留了1-B-010号商铺。综上，原告购买被告的商铺是其真实意思表示，双方达成合意，但原告因楼市降温等原因，在被告多次要求之下均不签订《商品房买卖合同》，违约意图明显，是不诚信的表现。原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求人民法院驳回被告的诉讼请求。
原告刘佐芬为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供以下证据：
证据1,原告身份证复印件、被告公司的信息核查，收据及转款凭证，证明原、被告的主体资格及收取了该笔款项。
证据2，土地使用权的抵押，证明该房屋的土地是抵押给了四川信托，原告有权不与签订合同。
证据3，被告公司的广告，证明原告不同意将房屋交给被告管理，故没与原告签订合同。
被告的质证意见为：对证据1，真实性无异议，这笔钱是原告自愿交付的。对证据2，对于部分土地的抵押也是真实的，但在现在房地产行业中是普遍现象，四川信托公司是我公司的股东，占股100%，因此不存在说将土地或土地上的建筑物处置的问题。对证据3，房屋购买以后是否托管是另外一个法律关系，是业主与开发商协商的问题，与本案无关。
被告西昌市鸿博置业有限公司为证明自己的抗辩理由成立，向本院提交以下证据：
证据1，营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书、法定代表人身份证，证明被告的诉讼主体资格。
证据2，《商品房预售许可证》，证明被告公司于2015年1月8日取得《商品房预售许可证》，预售行为有效。
证据3，《西昌市鸿博置业有限公司章程》、《土地使用证》，证明四川信托优先公司作为西昌市鸿博置业有限公司的唯一股东，以出资额对西昌市鸿博置业有限公司承担责任，原告的利益不会受到任何损害。
证据4，《地基与基础分部工程质量验收报告》、《主体结构分部工程质量验收报告》2份，证明西昌市鸿博置业有限公司建设的“攀西国际商贸城”主体完工，已经具备交房条件。。
证据5，刘佐芬登记信息表，原告交房款时，双方已对商铺的位置、面积、价格、付款方式达成一致。
原告的质证意见为：对证据1，无异议。对证据2，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对证明的目的有异议。收费是2014年5月10日，而该许可证的颁发时间是2015年1月8日。对证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，对证明的目的有异议，被告与四川信托公司的内部协议，章程只能约束公司和公司股东，即便四川信托公司是独立股东，但二公司之间的资产是相互独立的，若被告无法对外清偿债务，若涉及诉讼，必然影响到原告的利益。土地使用权的抵押，本是可以抵押，但抵押后原告有选择权，可以选择不与被告订立合同。对证据4，真实性、合法性无异议，关联性有异议，对证明的目的有异议，与本案无关，本案不是商品房的质量纠纷，是商铺诚意金是否返还的纠纷。对证据5，我方只认可房屋的位置及所交金额，但不代表是一个合同协议，不是一个合同，是一个意向性的协议。
对原告提供的证据1、2及被告提交的证据1、2、4、5符合证据特征，能够证明案件事实，本院予以采信。原告提交的证据3及被告提交的证据3，不符合证据特征，不能够证明案件事实，本院不予采信。
经审理查明,2014年5月10日原告看中被告正在开发建设的“攀西国际商贸城”1-B-010号商铺，原、被告双方经过口头协商，原告自愿向被告缴纳的463444.18元的商铺诚意金，被告对原告预付的“攀西国际商贸城”1-B-010号商铺的事项作了单方面登记，双方就商品房预约的其他事项未做具体明确的约定。同日原告通过中国农业银行以转账的方式向被告支付了463444.18元的商铺诚意金，被告向原告出具了一份收到商铺诚意金463444.18元（1-B-010）的收据。2015年4月，原、被告双方磋商正式的《商品房买卖合同》时因双方对相关事项分歧较大未能协商一致，后双方一直未能签订《商品房买卖合同》。2016年2月17日，原告向本院起诉要求被告返还原告预交的商铺诚意金463444.18元；按照中国人民银行同期贷款利率四倍赔偿原告自2014年5月10日至本判决履行完毕之日止的利息损失；并承担本案诉讼费。
另查明，被告于2014年7月9日将“攀西国际商贸城”相关土地使用权抵押给了四川信托有限公司，抵押贷款3.4亿元。2015年1月8日被告取得了《商品房预售许可证》。2015年10月被告开发的“攀西国际商贸城”完成工程质量验收。
另，本案根据庭审及原、被告双方的举证、陈诉，本院立案时案由为房屋买卖合同纠纷，现应变更为商品房预售合同纠纷。
本院认为，2014年5月10日，原、被告双方通过口头协商形成的系商品房预约合同关系，而非商品房买卖合同关系。双方当事人有关建立商品房预约合同关系的意思表示真实，未违反法律规定，应认定为真实有效。同时由于双方就商品房预约的其他事项未做具体明确的约定，未先行约明《商品房买卖合同》部分条款及约定后续谈判的其他条款，导致原、被告双方在磋商正式的《商品房买卖合同》时因双方对相关事项分歧较大未能协商一致，后双方一直未能签订《商品房买卖合同》致使本约不能订立，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”中不可归责于双方的原因，故本院认为预约合同应当解除，已付商铺诚意金应当返还，原告关于被告返还商铺诚意金的诉讼请求本院予以支持。原告关于利息损失的主张，本院认为未能签订《商品房买卖合同》系不可归责于双方的原因，且原告未能提供证据证实其在本案起诉前向被告请求返还商铺诚意金，因此，原告请求自2014年5月10日起按同期贷款利率4倍计算所缴纳诚意金利息没有依据，本院不予支持。因被告实际占有使用了原告交付的资金，应当支付资金占用利息，利息应自2014年5月10日起按中国人民银行同期同档贷款利率予以计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、限被告西昌市鸿博置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘佐芬退换所交商铺诚意金463444.18元；
二、被告应以463444.18元为本金向原告支付利息（利息自2014年5月10日起至本金付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费8252.00元，由被告西昌市鸿博置业有限公司承担（此款原告已垫付，被告在履行上述义务时径直付给原告）。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本上诉凉山州彝族自治州中级人民法院。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行的期限为两年。
审判员 兰 林
二〇一六年五月三十一日
书记员 贾煜寒
附：本判决适用法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。