连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民巡初字第0112号
原告胡士艳。
委托代理人ＸＸ江，江苏华德律师事务所律师。
被告连云港恒茂物流有限公司。
法定代表人臧金东，该公司董事长。
委托代理人钟玉红，江苏润国律师事务所律师。
第三人连云港世达塑胶有限公司。
法定代表人王建东，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ江，江苏华德律师事务所律师。
原告胡士艳与被告连云港恒茂物流有限公司（以下简称恒茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月21日受理后，依法由审判员马书英独任审判，于2014年3月26日公开开庭进行了审理，在审理过程中，裁定转为普通程序审理，并追加连云港世达塑胶有限公司（以下简称世达公司）为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭进行了审理，原告胡士艳的委托代理人ＸＸ江、被告恒茂公司的委托代理人钟玉红、第三人世达公司的委托代理人ＸＸ江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告胡士艳诉称，被告恒茂公司与原告订立租赁合同一份，约定：被告将其从第三人世达公司处承租的场地转租给原告使用，租期一年，原告向被告交纳了一年的租金。后原告得知被告与第三人世达公司之间租赁合同的租期仅有三个月，被告与原告订立的租赁合同期限超过三个月以外的部分是无效的，原告为此多次与被告协商，要求被告退还多收的租金，但被告以种种理由推托，请求判令：1、被告向原告退还多收租金39238.4元。2、本案诉讼费用、保全费由被告承担。
被告恒茂公司辩称，原告诉求无事实依据和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告和第三人世达公司之间的租赁合同租赁期限是一年，从2013年6月18日至2014年6月18日，只是形式上需三个月一签，且被告有优先承租权，并非原告所主张的租期仅仅为3个月。被告已经向世达公司支付租金22万元。原告直到现在还在继续承租使用被告的出租房屋。
第三人世达公司述称，1、被告仅向第三人支付三个月租金。按双方协议的约定租期是每三个月一签，到2014年9月17日，由于被告没有交付租金，双方的协议已经履行完毕。至2014年9月18日后，被告和第三人之间不存在租赁合同义务关系。2、虽然被告称已经支付了22万元租金，但从第三人账上无法反映出收入到22万元的款项。
经审理查明，2013年8月26日，被告恒茂公司（出租人，甲方）与原告胡士艳（承租人、乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容有：“第一条：租赁的房屋、乙方承租甲方两层楼中一楼和平方一间（东面）。第二条租赁期限、1、自2013年8月26日起至2014年8月25日止，共计壹年。2、甲方须于2013年8月26日向乙方交付租赁场地的使用权。……第四条：租金、租金壹年共计人民币肆万贰仟元整，实行全年一次付清，每次付肆万贰仟元整。以现金为租金的支付方式。……第六条：乙方权利义务、3、每位租户应承担公共卫生费用每月伍拾元。……第八条：合同效力、本合同自双方或双方法定代表人签字并加盖公章之日起生效，有效期为壹年。自2013年8月26日至2014年8月25日，本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。”该合同尾部甲方处有被告恒茂公司的公章、被告恒茂公司总经理臧兵的签名，乙方处有原告胡士艳的签名。2013年8月27日，原告胡士艳的丈夫文应权代原告向被告交纳房租42000元。收款收据上有被告总经理臧兵的签名。
另查明，被告恒茂公司（乙方）与第三人世达公司（甲方）签订协议一份，主要内容有：“一、甲方将压延生产厂房设备、管材生产厂房设备、生产厂区内所有空地、仓库、办公楼（不含财务室、档案室及二间办公室）及4S店承租给乙方自主生产经营（机器设备明细详见清单、双方确认作为附件）。三、承租时间：每三个月一签（如甲方无重大变化，乙方享有优先承租权原租金不变），本次合同自2013年6月18日至2013年9月17日。四、租金：根据甲方实际情况，租金分二部分计算交纳。1、固定部分：年租金36万元，按月支付，即每月3万元，于每月18日前交清本月租金。甲方暂收乙方押金叁万元（到期后冲抵租金）。2、变动部分：盐膜、PE、PVC生产的产品，按销售量吨数计算租金，即按销售每吨200元提取租金，于每月18日前结算按上月销售数计算的租金（以上租金为不含税金额）。五、乙方在承租期间，不得变卖、不得整体转租，不得擅自改造房屋结构、损坏机器设备等，如发生上述情况，甲方有权终止协议，乙方要赔偿相应的损失。如乙方确需合理改造，须经甲方书面同意，费用由乙方负责，以后甲方不负责补偿（租期结束后，甲乙双方按承租时机器设备清单交接，若有遗失，乙方应负责赔偿）。九、有下列情况之一的合同自行终止（应退回已预收租金，但不承担赔偿责任）：甲方出现法院拍卖的；双方协商自愿终止的；因不可抗力因素，导致合同不能执行的；乙方故意损害甲方利益，不听从甲方合理管理的；乙方不按时交纳租金的；其他特殊情况。”协议还约定了其他内容。协议尾部有第三人世达公司的公章，被告恒茂公司的公章及公司总经理臧兵的签名和居民身份证号码。
2013年5月21日，第三人世达公司的法定代表人王建东向被告出具收条一份，载明：“兹收到租金及押金共计叁万捌仟元正（38000.以财务收据换收条）。”另第三人世达公司认可被告已支付了2013年6月18日至9月17日期间的房租9万元。2013年9月18日，被告向王建东汇款28500元。9月19日，被告向王建东汇款1500元。2013年9月17日后，被告与世达公司未再签订租赁合同。2013年9月21日，第三人世达公司将上述租赁物收回。
以上事实有：房屋租赁合同、收据、协议、中国农业银行存款回单、转账存根、网上银行电子回单及当事人的当庭陈述予以证实。
本院认为，本案的争议焦点是被告恒茂公司与第三人世达公司之间的租赁期限是三个月还是一年。从合同的约定上看，因被告恒茂公司与第三人世达公司之间的协议明确载明：“本次合同自2013年6月18日至2013年9月17日”，之后被告与世达公司之间并未再签订租赁合同，故被告恒茂公司与第三人世达公司之间的租赁期限应为三个月，即2013年6月18日至2013年9月17日。从租金的交纳上看，被告恒茂公司提出已向第三人世达公司交纳22.8万元的租金，因而租赁期限为一年。本院认为，被告主张其中的9.8万元系现金交付给第三人世达公司的法定代表人王建东，但第三人世达公司否认收到该款项，该款项仅有被告恒茂公司的工作人员及总经理臧兵朋友的证人证言，因证人与被告有利害关系，又无其它证据佐证，故对被告恒茂公司向第三人世达公司交纳该9.8万元租金的辩解，本院不予采信。被告称9月18日、9月19日共计汇款3万元给王建东亦为租金，因其时被告与第三人之间的租赁合同期间已经届满，被告与第三人之间未就续租达成合意，且还有其他款项没有结清，故该3万元不应认定为租金。关于租赁的押金及非租金未结算部分，被告恒茂公司可与第三人世达公司另行结算。被告恒茂公司仅能证明已交纳了三个月租金，不能证明已交纳一年的租金，故对被告恒茂公司的辩解本院不予采纳。因此被告恒茂公司与第三人世达公司之间的租赁期间为2013年6月18日至2013年9月17日。
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。被告恒茂公司与第三人世达公司之间的房屋租赁期间为2013年6月18日至2013年9月17日，但被告与原告胡士艳之间的转租期间为2013年8月26日至2014年8月25日，被告转租给原告的期限超过了被告作为承租人的剩余租赁期限，该超过部分的约定应为无效。被告应向原告退还从2013年9月18日至2014年8月25日期间的租金39238.4元（42000元÷365天×341天），故原告主张被告退还租金的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告连云港恒茂物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告胡士艳39238.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费781元，由被告连云港恒茂物流有限公司负担（该款原告已向本院预交，被告连云港恒茂物流有限公司在履行判决确定的付款义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费781元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 马书英
人民陪审员 谭庚林
人民陪审员 姚德义
二〇一四年八月六日
书 记 员 刘 庆
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
（二）、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（三）、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
（四）、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
（五）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。