安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一初字第00007号
原告：阜阳天盛房地产开发有限责任公司，住所地安徽省。
法定代表人：张培军，该公司执行董事。
委托代理人：刘润华，安徽法汇律师事务所律师。
委托代理人：余家燕，安徽仲天律师事务所律师。
被告：阜阳市雪峰汽车销售有限公司，住所地安徽省。
法定代表人：张雪峰，该公司董事长。
委托代理人：李连健，安徽照杰律师事务所律师。
委托代理人：张云峰，安徽照杰律师事务所实习律师。
原告阜阳天盛房地产开发有限责任公司（以下简称天盛公司）诉被告阜阳市雪峰汽车销售有限公司（以下简称雪峰公司）租赁�同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。天盛公司的委托代理人刘润华、余家燕，雪峰公司的委托代理人李连健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天盛公司诉称：2005年7月11日，天盛公司与雪峰公司签订一份租赁协议，约定天盛公司将位于阜阳市京九办事处建筑面积约为2400平方米的汽车展厅、建筑面积约为1200的维修车间、食堂等房屋租赁给雪峰公司使用。协议约定，租赁期限暂定10年，租金第一年20万元，第2年24万元，第三年26万元，后租金按照市场价格支付。租金每年支付一次，于当年的11月20日前支付。协议签订后，天盛公司按照约定交付了房屋，但雪峰公司未按约定支付租金。因天盛公司出租的房屋未办理建设工程规划许可证，按有关司法解释的规定，所签租赁协议属于无效协议，雪峰公司应支付房屋占有使用费。特提起诉讼，请求判令：1、确认2005年7月11日天盛公司与雪峰公司签订租赁协议无效；2、雪峰公司返还占用的汽车展厅、维修车间、食堂等房屋；3、雪峰公司支付房屋使用费180万元；4、诉讼费用由雪峰公司承担。
雪峰公司辩称：《房屋租赁协议》内容合法，双方意思表示真实，不违反法律强制性规定，应合法成立并生效。天盛公司在与雪峰公司签订《租赁协议》并预收取雪峰公司的十年租赁费用300万元后，就同一租赁标的房屋与案外人签订协议并将标的房屋实际交付给案外人占有使用已构成严重违约。天盛公司的违约行为，使得合同目的一直无法实现，且持续至今。天盛公司请求雪峰公司返还相关租赁标的房屋及支付所谓的占用使用费均缺乏事实和法律依据，应予驳回。因天盛公司并未按照《租赁协议》约定的将租赁标的交付给雪峰公司实际占有、使用和收益，且至今仍在持续状态的严重违约行为，雪峰公司亦不存在返还相关租赁房屋，更不存在向天盛公司支付所谓的房屋占用使用费用180万元。故天盛公司诉请缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。因天盛公司的严重违约及提起本案诉讼，《租赁协议》目的已不可能实现，雪峰公司通知天盛公司解除该《租赁协议》，并保留另案追究天盛公司违约及返还已预收取的租赁费用300万元等相关权利。综上，天盛公司的三项诉请与案件事实不符，均缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。
天盛公司为证明其主张，向本院提供证据如下：
证据一、营业执照、组织机构代码。证明天盛公司的主体资格情况。
证据二、私营企业基本注册信息查询单。证明雪峰公司具有民事主体资格。
证据三、国有土地使用证、照片。证明涉案房屋座落于天盛公�的土地之上，天盛公司拥有产权，雪峰公司使用房屋的现状。
证据四、租赁协议。证明2005年7月11日，天盛公司与雪峰公司签订租赁协议，约定雪峰公司租赁天盛公司房屋，租期10年，前三年租金每年30万元，三年后按照市场行情商定。天盛公司按照协议约定将房屋交付给雪峰公司使用。
证据五、阜阳市金凤凰大酒店有限公司企业基本注册信息查询单、阜阳市金凤凰大酒店有限公司与雪峰公司签订的租赁协议二份。证明阜阳市金凤凰大酒店有限公司一直没有注册成立，天盛公司系该公司的发起人。2009年和2010年，天盛公司以阜阳市金凤凰大酒店有限公司的名义分别与雪峰公司签订了两份补充协议，对租金和支付期限进行了补充。到2013年时的租金为每年60万元。雪峰公司未如约支付租金，天盛公司有权利向雪峰公司主张租金。因涉案房屋系违法建筑�租赁协议属于无效合同，雪峰公司应当支付房屋占用使用费。
证据六、（2014）仲催字628号律师催告函、邮寄回执及邮政局查询记录。证明2014年11月6日，天盛公司委托律师向雪峰公司邮寄一份催告函，要求雪峰公司返还租赁房屋。
证据七、股权转让协议书。证明租赁的房屋已于2013年12月31日到期。
证据八、企业活期明细查询单。证明天盛公司的银行账户流水中没有雪峰公司支付租金的记录，天盛公司没有收到雪峰公司近三年支付的租金。
雪峰公司为证明其主张，向本院提供证据如下：
证据一、租赁协议、房租款收据。证明该协议依法成立并生效，天盛公司在与雪峰公司签订案涉《租赁协议》，及经双方结算确认天盛公司已预收到租赁费用300万元后，天盛公司依法应按照该协议约定将房屋交付给雪峰公司占有、使用、收益十年。
证据二、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件。证明①案涉租赁标的房屋已依法经建设用地规划许可和建设工程规划许可的事实；②依据最高院相关司法解释，就该租赁标的房屋所签订的案涉《租赁协议》应为有效合同，天盛公司第一项诉请缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
证据三、合作协议。证明①该合作协议虽名为合作，但性质和内容实为房屋租赁，该合作协议于2006年5月8日即依法成立且生效的案件事实；②天盛公司在与雪峰公司签订《租赁协议》并预先收取雪峰公司十年期间的租赁费用300万元后，用该同一租赁标的房屋与案外人迎驾公司签订名为合作实为租赁的协议，并将该租赁标的房屋交付给案外人迎驾公司实际占有、使用已构成对雪峰公司的严重违约并一直持续至今；③天盛公司的前述严重违约行为导致其至今未按照《租赁协议》约定履行将租赁标的房屋交付给雪峰公司占用、使用的案件事实；④天盛公司诉请判令雪峰公司返还所占用的汽车展厅等及向其支付房屋占用使用费180万元更是缺乏事实和法律依据，依法应予驳回；⑤因天盛公司的前述严重违约行为致使案涉《租赁协议》客观上一直未实际履行，其向人民法院提起诉讼已经以其行为表明不再履行而解除该《租赁协议》的案件事实；⑥天盛公司自解除该案涉《租赁协议》后至今，仍未向雪峰公司返还已预收取的租赁费用300万元，雪峰公司将暂保留另案追究天盛公司违约责任及返还租赁费用300万元等相关权利。
证据四、工商登记查询单及工商档案查询资料。证明①雪峰公司的基本信息及其相关登记事项的变更情况；②天盛公司自2002年2月20日注册成立之日起至2012年6月20日的法定代表人均系王国宇，自2012年6月20日起至2013年4月23日期间的法定代表人系王政，及天盛公司的股东亦有相应变更等案件事实；③天盛公司的公司名称、印章、财务专用章等自成立起至今，曾于2008年3月24日由“阜阳市天盛房地产开发有限责任公司”变更为“阜阳市天盛投资有限公司”，并于2013年1月15日再由“阜阳市天盛投资有限公司”变更为“阜阳市天盛房地产开发有限责任公司”的案件事实；④天盛公司在不同时间期间按照当时的公司名称、印章、法定代表人向雪峰公司所出具的文书、收据等均对天盛公司具有法律约束力。
对天盛公司提供的证据，雪峰公司的质证意见如下：
对证据一、二没有异议。
对证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议。照片中的房屋不是雪峰公司使用，也不能证明是雪峰公司使用；土地使用证能够证明租赁协议合法有效。
对证据四的真实性没有异议，对证明目的有异议。租赁协议签订后，天盛公司没有将涉案房屋交付给雪峰公司，签订协议时租赁物尚未建设完成。
对证据五有异议。与本案无关，租赁协议没有原件，不予质证。
对证据六的合法性及关联性有异议。该委托系天盛公司单方主张，至今未得到雪峰公司认可，缺乏事实和法律依据。
对证据七的真实性有异议。与租赁合同无关。
对第八组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。该证据仅证明天盛公司公司内部财务状况，并不能证明雪峰公司未履行合同义务，属天盛公司内部管理问题，与雪峰公司是否履行合同无因果关系。
对雪峰公司提供的证据，天盛公司的质证意见如下：
对证据一中租赁协议的真实性没有异议，对租金收据的真实性和证明效力有异�。天盛公司的账户中没有雪峰公司此笔租金的转入记录，天盛公司没有收到此笔款项。租金收据所显示的数额与租赁协议的约定不符。单凭该份收据不能充分证明雪峰公司已经履行义务，此份证据需与银行的转账凭证相互印证才能实现其证明效力。
对证据二的真实性有异议。天盛公司出租的房屋没有办理过建设工程规划许可证，该份证据系复印件，在未与原件核对或者未经核发单位阜阳市城乡规划局认可的情况下，其真实性和证明效力不能认定。该复印件的内容明显不真实，一是排版混乱，二是没有防伪印纹，三是发证机关与编号不符，四是2004年7月9日天盛公司并没有领取土地证。
对证据三的真实性、关联性和证明目的有异议。2006年5月8日，天盛公司已将房屋出租并交付给雪峰公司使用，再与阜阳市迎驾悦达汽车销售公司签订合作协议根本无�履行，故该协议不具有真实性。根据合同相对性原则，该份协议的相对方是阜阳市迎驾悦达汽车销售公司，该公司不是本案当事人，与雪峰公司也不是同一主体，故与本案不具有关联性。此协议即便是真实的，由雪峰公司一直使用出租房屋的事实和雪峰公司提供的租金收据证明，此合作协议并没有履行，不能实现其证明目的。
对证据四中股权转让协议、股东会议纪要的关联性有异议。系证明天盛公司的股东变动情况，天盛公司股东如何变动均不影响法人主体身份，与本案不具有关联性。
对双方当事人提供的证据，本院认证意见如下：
对天盛公司提供的证据一、二，雪峰公司没有异议，本院予以认定；证据三可以证明涉案房屋现状，本院予以认定；证据四系天盛公司与雪峰公司签订并加盖印章，本院予以认定；证据五系复印件，且与本案无关联性，本院不予认定；证据六系天盛公司单方出具，雪峰公司不予认可，本院不予认定；证据七与本案无关联性，本院不予认定；证据八系天盛公司内部财务状况，不能证明雪峰公司未履行合同义务，本院不予认定。
对雪峰公司提供的证据一中的租赁协议天盛公司没有异议，本院予以认定，房租收据加盖有天盛公司印章，对其真实性本院予以认定；证据二经本院核实，对其真实性本院予以认定；证据三、四与本案无关联性，本院不予认定。
经审理查明：2005年7月11日，天盛公司（甲方）与雪峰公司（乙方）签订一份租赁协议，约定：一、甲方在其使用的阜阳市开发区京九办事处邢集行政村用地（地号110014）建汽配城一座，该汽配城位于G105国道右侧，计划三年时间建成。甲方沿105国道宽90米、长120米（展厅后延长60米）范围内将已建成的汽车展厅（建筑面积2400平方米）、维修车间（约1200平方米）和食堂租给乙方，用于雪峰公司汽车超市及维修场地；甲方负责将现有展厅的未完工程完成，办证水电路畅通。二、乙方承租该店期限暂定十年，租期自工程竣工后甲方将房屋交给乙方三十日后计算。每年租金共计叁拾万元。该租金每年支付一次，需在当年11月20日前支付。实收租金第一年为贰拾万元，第二年贰拾肆万元，第三年贰拾陆万元，三年后按市场行情，再行商定……协议签订后，天盛公司将涉案房产交付给雪峰公司使用。2005年10月8日，天盛公司出具收据一张，载明：交费单位雪峰汽车销售公司；叁佰万元；收费名称房屋租金。
另查明：涉案房产于2003年2月18日取得建设用地规划许可证，2004年7月9日取得建设工程规划许可证。
归纳双方当事人陈述及抗辩意见，本案争议焦点为：
天盛公司与雪峰公司签订的租赁协议是否合法有效，天盛公司的诉请应否得到支持。
本院认为：天盛公司与雪峰公司签订租赁协议时，涉案房产已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，系合法建筑，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，天盛公司称涉案房产没有建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，租赁合同无效的理由缺乏依据，本院不予采信。租赁协议有效，双方当事人应按协议约定行使权利、履行义务。协议签订后，天盛公司已将涉案房产交付给雪峰公司使用，雪峰公司也支付了相应的租金，故天盛公司主张租赁协议无效，要求雪峰公司返还房屋并支付占用使用费的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十二条、第二百一十二条�第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回阜阳天盛房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费21000元，由阜阳天盛房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 姚 斌
审 判 员 王来斌
代理审判员 孙 颖
二〇一五年四月十三日
书 记 员 颜廷光