安徽省黄山市徽州区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1004民初726号原告:浙江缘份物业服务有限公司徽州分公司,住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道278号,统一社会信用代码91341004353251227K。负责人：印云虎，总经理。委托诉讼代理人：吴申田，该公司员工。被告:程玉华,女,1991年8月14日出生,汉族,户籍地安徽省歙县。原告浙江缘份物业服务有限公司徽州分公司（以下简称缘分物业徽州分公司）与被告程玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告缘分物业徽州分公司委托诉讼代理人吴申田到庭参加诉讼，被告程玉华经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。缘分物业徽州分公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠物业服务费3812元（2015.10-2017.8）及违约金1301元，合计5113元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受黄山市越富房地产开发有限公司的委托对黄山公馆小区提供前期物业服务工作，被告系黄山公馆小区3幢3单元1502室业主，房屋建筑面积131.51平方米，《黄山公馆前期物业服务协议》、《黄山公馆前期物业服务合同》约定物业服务费按建筑面积每平方米每月1.30元,至2016年4月，黄山市徽州区物价局核准为每平方米每月1.25元。被告自2015年10月开始，拖欠物业服务费至今（2017年8月），共计拖欠物业服务费3812元，依据前期物业服务协议约定应支付违约金1301元。从2015年10月以来，原告通过电话、发函等方式催交，被告至今未交。为维护原告合法权益，依据相关法律规定，特提起诉讼。程玉华未向本院递交书面答辩意见，亦未提交证据材料。缘分物业徽州分公司为支持其诉讼请求，庭审中提交了如下证据材料：一、原告《营业执照》复印件、《变更登记情况》复印件、负责人身份证明、负责人身份证复印件各1份，被告身份证复印件1份，证明原、被告的诉讼主体资格；二、《黄山公馆前期物业服务协议》、《黄山公馆业主临时管理规约》复印件各1份，证明被告为合同相对人，享受物业服务，负有交费义务；三、《委托书》、《黄山公馆前期物业服务合同》复印件各1份，证明原告受托接管黄山公馆物业服务，且有权代收2015年9月份之前的物业服务费用；四、黄山市徽州区房地产管局理局文件复印件1份，证明原告承接黄山公馆小区物业管理，房管局已同意备案；五、《服务价格登记证》复印件1份，证明收取物业费的价格符合标准；六、《催缴函》复印件2份，证明向被告催缴物业费的事实。缘分物业徽州分公司上述证据材料经审查，其中证据六《催缴函》，无法证明已经送达被告，本院不予采信。其他证据材料符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以认定并在卷予以佐证。案经审理，本院对事实作如下认定：程玉华系徽州“黄山公馆”小区3幢3单元1502室业主，房屋建筑面积131.51平方米。“黄山公馆”小区系黄山市越富房地产开发有限公司开发。2013年9月22日，程玉华曾与浙ＸＸ太物业服务有限公司签订《黄山公馆前期物业服务协议》，并承诺遵守《黄山公馆业主临时管理规约》。协议约定高层住宅每月每平方米1.80元，不按约定缴纳物业管理服务费的，有权按每逾期一日加收应缴额的2‰支付滞纳金。2015年8月19日，黄山市越富房地产开发有限公司与杭州缘份物业管理有限公司签订《黄山公馆前期物业服务合同》，将“黄山公馆”小区的前期物业管理、服务自2015年9月1日交杭州缘份物业管理有限公司，物业收费标准为住宅每月每平方米1.30元。2015年8月20日杭州缘份物业管理有限公司成立徽州分公司。2015年8月21日，黄山市徽州区房地产管理局批复杭州缘份物业管理有限公司同意备案。2015年10月28日，黄山市越富房地产开发有限公司告知各业主，已于2015年8月9日解除与浙ＸＸ太物业服务有限公司签订的前期物业管理服务协议，并于2015年8月19日与杭州缘份物业管理有限公司签订“黄山公馆”前期物业管理服务合同。2016年4月1日，黄山市徽州区物价局核准缘份物业徽州分公司对“黄山公馆”小区的物业费收费标准为每平方米每月1.25元，有效期自2016年4月至2018年4月。程玉华自2015年10月起始的物业服务费未交纳。另查明：2016年7月20日，杭州缘份物业管理有限公司变更为浙江缘份物业服务有限公司。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案，作为建设单位的黄山市越富房地产开发有限公司，于2015年8月变更“黄山公馆”小区物业服务单位，与杭州缘份物业管理有限公司（浙江缘份物业服务有限公司）签订的《黄山公馆前期物业服务合同》对被告具有约束力，“黄山公馆”小区物业服务由缘分物业徽州分公司实际提供，收费标准符合规定，故对缘分物业徽州分公司诉请要求程玉华交纳自2015年10月至2017年8月其拖欠的物业服务费3812元的意见，本院予以支持。程玉华未到庭应诉，亦未提交证据材料，由此可能产生的不利法律后果，由其自行承担。缘分物业徽州分公司诉请要求支付违约金1301元的意见，因缘分物业徽州分公司未提交相关证据证明，已经将与建设单位签订的《黄山公馆前期物业服务合同》相关具体权利、义务以恰当的发生告知业主，且诉讼中，缘分物业徽州分公司亦未提交相关证据证明其已经将催交物业费通知送达程玉华，故对该诉请意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十九之规定，判决如下：一、被告程玉华于本判决生效后十日内支付原告浙江缘份物业服务有限公司徽州分公司2015年10月1日至2017年8月31日期间物业服务费3812元；二、驳回原告浙江缘份物业服务有限公司徽州分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告程玉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  胡国强二〇一七年十一月八日书记员  常伟明附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。