湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1357号原告:匡玉梅，女，汉族。原告:李军明，男，汉族。共同委托诉讼代理人：洪建军，湖南诚怀律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告匡玉梅、李军明诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月23日进行了公开开庭。原告匡玉梅及委托诉讼代理人洪建军，被告的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡玉梅、李军明诉称：2012年8月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府1栋304室，总价款为423839元，合同约定交房时间为2013年12月31日，且交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，合同还约定出卖在2015年12月31日前为买受人办理好房屋产权证书。同日，双方还签订了一份《补充协议》，该协议免除了出卖人在《商品房买卖合同》的部分条款义务，对买受人的部分权利进行了限制，该条款依法应认定为无效；同时，该协议约定，双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，……若不能按期办好房产证与土地使用权，甲方按乙方已付房款1%支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，但被告至今没有为原告办理房屋产权登记证书。故请求：1、依法判令被告怀化市大汉置业有限公司支付原告逾期办理房屋产权登记证书违约金4238元，并立即为原告办理好房屋产权登记证书交付给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：双方在补充协议第3条第3款约定交房条件是分栋验收合格，取消了需取得竣工验收备案表的交房条件，按合同约定配合办证时间是交房之后的730天。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据1，原、被告的基本情况，拟证明原、被告的主体资格；证据2，商品房买卖合同和补充协议，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同及补充协议，及按合同约定相关了权利义务；证据3，原告交纳购房款、代办费、物业费等收款收据，拟证明原告已交清了所有的房款和费用；本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2012年8月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第1幢3单元304号商品房，房屋总价款423839元，合同签订时支付房款133839元，通过银行贷款290000元；原告需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单。同时，原告必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续。原告须及时提供真实的联系方式，以便通知。原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续。否则，视为房屋验收合格已交接。被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、原告委托被告办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》等签订后，原告支付全部购房款423839元（其中包括银行按揭贷款290000元），被告于2012年8月18日、2012年12月16日向原告开具收款收据。原告于2014年3月5日，原告向被告缴纳办证手续费2000元、两证代办费200元、工本费100元、保险费2900元、预告费511元、预抵费80元、手续费290元、契税8477元、维修基金8477元，合计23035元。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据原、被告补充协议的约定，被告应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证。根据双方的约定，被告向原告交房的时间为2013年12月31日，被告应当在2015年12月31日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任。原告请求支持逾期办理产权证的违约金的诉讼请求，本院予以支持。对原、被告在审理中未有相应证据证明的诉辩意见，本院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起20日内为原告匡玉梅、李军明办理不动产权属证书；二、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告匡玉梅、李军明逾期办理房屋产权登记证书的违约金，按已付房款即423839元的1%计算，共计4238元，并于本判决生效之日起20日内支付；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  杨宏勇审 判 员  刘 礼人民陪审员  黄水霞二〇一七年九月六日代理书记员  粟小妹附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。