河北省衡水市桃城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1102民初6232号
原告：郭凤梅，女，1986年1月1日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。
被告：刘艳，女，1981年11月13日出生，现住衡水市桃城区。
原告郭凤梅与被告刘艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭凤梅、被告刘艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭凤梅诉称：被告刘艳与原告在2016年4月17日就衡水市颐和家园小区19号楼下最西侧商业门店二层签订租赁合同，租期一年，租金为25000元，租金每半年预交一次。被告预交了上半年的租金12500元。被告使用房屋8个月便擅自搬走，致使房屋无法向外出租，水电费拖欠至今未结。请求法院判令被告交齐所欠的2个月的租金4167元，并承担违约损失8333元，支付水电费1149.8元，并恢复房屋原貌。
被告刘艳辩称：关于拖欠的两个月的房租，我们同意支付从2016年11月1日到2016年12月23日的房租，原告在24日未经我方同意就换了锁。关于水电费，楼上楼下是一个厕所，和楼下的火锅鸡共用，所以我方不应当单独负担水费，关于电费，电费数额我方无法考证，我方要求原告提供电费的单价，我方没有结算过水电费。关于违约损失8000多元不同意支付，因为涉案房产无房产证，而且不在建设工程规划许可之内，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的若干解释这一公告的第二条，认为原告与我方签订的租赁合同无效，原告提出的要求不成立。关于原告方提出的将涉案房屋恢复原状，在协议中没有明确规定要求我方对房屋恢复原状，协议中写的对于房屋设施的损坏要自行修复，我们没有对房屋进行设施损坏，而且协议写的是自行修复，我们不涉及这一块，所以押金也不应当扣除。在租赁期间我方安装了宽带，原告应支付我网费200元。在我方没有搬完家的情况下，原告方私自换锁，我方有九台卡西欧电子琴还在租赁的房屋之内，我方要求原告原封不动的退还，我方要求原告的2000元押金从房屋租金中扣除。
原告郭凤梅向本院提供证据如下：
证据一、衡水龙兴房地产开发有限公司出具的声明一份，证明涉案房屋由沈福彪购买，房产手续正在办理中。
证据二、租赁协议一份，证明房屋租金数额及租期。
证据三、电表表字照片2张，水费照片1张。2016年11月28日出具的水费专用收费凭证一份，2016年12月份、2016年1月24日物业开具的电费收据两张。证明被告所用电费17118度至18119度，共计1001度电*1元/度=1001元，水费：24吨*6.2元/吨=148.8元，综上共计1149.8元。
证据四、2017年1月19日拍摄的出租屋现状视频、照片八张，证明出租屋现状。
被告刘艳未向本院提供证据，被告刘艳对原告提供的证据的质证意见是：对证据一有异议，原告提交的证明办不了营业执照，据我了解就这一个商业门店没有产权证。对证据二无异议，对证据三中水费凭证我方无异议，但是对于电费的单价我方有异议，我们要求原告提交电力局出具的正规发票。开始的电费表字是我们一起拍的，我认可。后来的电表表字我搬走的时候没看。对证据四视频我方无异议，确实是我们的出租屋。
依据被告申请在衡水市规划局调取涉案房屋是否具备规划许可证，衡水市规划局向本院回函，内容：经查，颐和家园小区19号楼最西侧二层商业门店未取得建设工程规划许可证。
原、被告对本院调取的上述证据真实性均无异议。
依据上述有效证据，结合双方当事人陈述，本案经审理查明：涉案租赁房屋位于衡水市颐和家园小区19号楼下最西侧商业门店二层（简装）。该门店系由案外人沈福彪购买，原告自沈福彪处租赁后，原告又转租于被告刘艳。被告刘艳用于经营少儿音乐培训班。原被告就涉案房屋于2016年5月1日签订租赁协议。协议主要内容：租期一年，自2016年5月1日起至2017年4月30日止，租金第一年为25000元，租金预交半年，前半年时间为2016年5月1日至10月31日。被告向原告交纳押金2000元。
原告向被告交付租赁房屋时，房屋为一厅一室，后经原告同意，被告在租赁房屋原有的基础上进行了装修装饰，安装了入户铁皮门。被告在原厅内做隔断墙，分为独立室5间，并安装木门。其中一室内三面墙壁粘贴隔音棉，一室内墙壁粘贴五面舞蹈镜。部分地面粘贴了地板革。部分墙面因挂乐器所需钻有小孔。
被告已向原告交纳押金2000元。2016年5月1日至2017年4月30日的租金，被告已交付原告。2016年11月1日至2017年4月30日的租金，被告未按约定预付给原告。2016年12月底，被告找原告协商搬离租赁房屋，但双方就租金未能协商一致，原告不同意被告搬离。后被告在未征得原告同意的情况下，将租赁房屋内的经营用的教学器材等所属被告的物品搬离，并将其安装的室内五个木门拆除搬离。至本院2017年1月20日现场勘验时，在租赁房屋内只存放有被告物品电子琴八台，经原告同意后当场交付于被告。对于被告搬离时间，被告称是在2016年12月23日，原告称被告是擅自搬离，并不知情何时搬离的。被告自租赁房屋始未向原告交纳过水电费，双方当事人一致同意按照1000元计算水电费数额。2016年11月1日以后的房屋租赁费被告未向原告支付过。
另查明，案涉租赁房屋至今未取得建设规划许可证。原告郭凤梅在2017年2月15日左右已与房主沈福彪终止租赁合同关系。
以上事实，有双方当事人陈述及原告提交的证据、本院调取的证据在卷为凭。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者示按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故原被告之间签订的租赁合同依法应确认为无效。
合同无效后各方当事人民事责任如何承担的问题。被告刘艳自述于2016年12月23日搬离，留有电子琴八台在租赁房屋。原告对被告何时搬离不清楚。本院认为，被告搬离并非在双方当事人协商一致的基础上，且在本院于2017年1月20日现场勘验时被告仍有八台电子琴存放在租赁房屋内。综合考虑被告庭审陈述的搬离原因、被告实际占用租赁房屋的期限，被告刘艳的房屋使用费，参照租金标准计算2016年11月、12月的房屋租赁费为4167元。对于原告主张的2017年1月1日以后的租房租赁损失，原告表示放弃追要，系原告对自身权利的处分，本院照准。对于水电费金额，双方当事人一致同意按照1000元支付，与法无悖，本院予以准许。原被告双方的租赁协议无效，被告亦表示不同意继续租赁涉案房屋，被告向原告预先交纳的押金2000元，应由原告返还被告。对于被告主张的宽带费用200元，原告不认可，被告未向本院提交证据证实，本院不予采纳。上述原、被告互付给付义务，相互折抵后，由被告刘艳给付原告郭凤梅3167元。
关于原告主张的要求被告恢复租房房屋原貌的问题。被告刘艳经原告同意后在租赁房屋内进行了装修装饰，原告现不同意继续利用。考虑被告所做装修装饰并未与房屋形成附合，可由被告自行拆移清除，并将房屋恢复原貌。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
原、被告于2016年4月17日订立的房屋租赁协议无效；
被告刘艳于本判决生效后三日内给付原告郭凤梅3167元；
三、被告刘艳在本判决生效后三日自行清除租赁房屋内添附的装修装饰物，恢复房屋原貌。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取56元，由被告刘艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费用，上诉于衡水市中级人民法院。
审判员 高锐
二〇一七年三月十日
书记员 吕悦