上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第5897号
原告（反诉被告）上海横沔五金电镀有限公司。
法定代表人许炎明。
委托代理人顾龙飞，上海宸豪律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海车德汽车维修厂。
法定代表人奚高英。
委托代理人陈先宏。
委托代理人徐辉，上海市东泰律师事务所律师。
原告上海横沔五金电镀有限公司（以下简称横沔公司）诉被告上海车德汽车维修厂（以下简称车德维修厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，车德维修厂提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本案因案件审理需要转为普通程序进行审理，于2014年11月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）横沔公司的法定代表人许炎明以及横沔公司的委托代理人顾龙飞，被告（反诉原告）车德维修厂的委托代理人陈先宏、徐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告横沔公司诉称，车德维修厂原先的维修场所遇到拆迁，车德维修厂欲租赁横沔公司的房屋，并承诺不论签多长期限的租赁协议，只要原告发生要求被告搬离的任何情况，被告随时无条件服从搬离，不要任何补贴。横沔公司告知门卫西的9间平房（系争房屋）没有合法建造凭证。车德维修厂表示没有关系，坚持要求承租。2011年11月28日，横沔公司与车德维修厂签订了一份为期二年的房屋租赁协议，且在此协议中明确约定，如遇项目开发建设，乙方应无条件服从；如遇政府动拆迁，不享受任何补贴等。另外，签订此协议时，车德维修厂只要求承租6间约200平方米的建筑面积，但签订合同后，紧接着就要求相连的剩余3间也要求承租，并自愿把租金从协议上约定的每月人民币（以下币种相同）2，000元调高至每月4，000元。横沔公司向车德维修厂收取了2011年11月28日至2012年5月27日的前六个月的租金24，000元，并出具了收条。之后，横沔公司接到康桥镇人民政府的关闭通知，通知要求横沔公司与上海浦东新区康桥镇集体资产管理有限公司（以下简称资产管理公司）签订搬迁补偿合同。于是，横沔公司多次要求车德维修厂尽快准备搬迁，但是车德维修厂不支付租金，也不愿意搬离。故原告起诉请求：1、判决横沔公司与车德维修厂之间于2011年11月28日签订的房屋租赁协议无效；2、判令车德维修厂依法返还所承租的9间房屋（建筑面积约300平方米）；3、判令车德维修厂支付房屋使用费（标准为每月4，000元，从2012年5月28日起计算至返还房屋之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告车德维修厂辩称，不同意横沔公司的诉讼请求。车德维修厂签订合同时不知道系争房屋是违法建筑，只知道系争房屋是原告的。直到诉讼后，车德维修厂才知道系争房屋是违法建筑。双方签订的合同租期至2016年12月31日。车德维修厂不同意返还房屋。双方并未约定过将租金调整为4，000元。被告已经支付过一年的租金24，000元。合同约定的6间平房由车德维修厂使用，另外3间平房堆放着车德维修厂的杂物。
反诉原告车德维修厂反诉称，双方签订的合同租期至2016年12月31日。如果法院判决合同无效，必然会造成车德维修厂装修和搭建损失，另外还会造成营业损失。故车德维修厂反诉请求：1、判令横沔公司赔偿装修及搭建损失275，054元；2、判令横沔公司赔偿营业损失70万元；3、反诉诉讼费由横沔公司承担。
反诉被告横沔公司辩称，合同无效，要求赔偿营业损失没有依据。系争房屋的固定装修只有1万元到2万元。车德维修厂在租赁范围之外的装修搭建与横沔公司无关。
经审理查明，上海市浦东新区康桥镇叠桥村XXX号厂房（以下简称275号厂房）原系横沔公司所有，于2004年3月16日办理了产权登记。系争房屋位于275号厂房最南侧，系争房屋没有合法建造证明。系争房屋以南，不属于275号厂房的范围。
2011年11月28日，横沔公司（甲方）与车德维修厂（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定甲方把现有门卫西平房6间200平方米租赁给乙方，用于汽车维修；租期从2011年11月28日至2013年11月27日；租金为每月2，000元，先付后用，每月结清；乙方承租期间应爱护甲方的财产，房屋维修保养的费用由乙方负担，承包期满终止协议，乙方必须保证将原有完好的房屋交还给甲方；乙方在承租期间因生产工序生产发展需要改变房屋结构或扩建，事先必须征得甲方同意后方可实施，对乙方装修搭建及一切装修费用有（由）乙方承担，不得向甲方结算任何费用；如遇项目开发建设，乙方应无条件服从，但甲方在2个月前通知乙方，不属于甲方违约；本协议一式四份，甲乙双方各执二份。另外双方手写备注：“如遇政府部门动迁，不享受任何补贴”。
合同签订后，横沔公司将6间平房交付车德维修厂。车德维修厂对6间平房进行了装修。另外，车德维修厂在租赁范围外，搭建了厕所、彩钢棚、烤漆房，设置了围墙、伸缩门、水斗，浇注水泥场地等。
2012年5月15日，横沔公司与资产管理公司签订搬迁补偿合同，约定横沔公司275号厂房内的建筑及设施迁让给资产管理公司，横沔公司应于2012年6月15日之前搬迁完毕。
2013年10月14日，横沔公司通过邮寄及张贴公告的方式向车德维修厂送达《告知书》，《告知书》载明“贵厂与本公司签订的房屋租赁协议到下月27日到期终止，因不再续签，故请做好搬移准备。”
2014年3月12日，康桥镇城市综合管理中心出具证明，载明该镇在整治“两违”（违法用地、违法建筑）时，对“两违”实施人不作任何补偿。
2013年8月、2014年4月，政府有关部门拆除了系争房屋边上的室外场地中的部分违法建筑。
审理中，双方认可9间平房（即系争房屋）是违法建筑，当庭在图纸中指出了实际租赁的位置，并签名确认。
关于车德维修厂是否翻修过屋顶双方有争议。横沔公司认为，车德维修厂没有翻修过屋顶，因为系争房屋是9间平房，西面的5间先建，东面的4间后建，故屋顶瓦片有所不同。车德维修厂称其维修过6间房屋的屋顶，其中5间漏水严重，主要修了5间房屋屋顶，维修时间是在2012年初。
车德维修厂申请对系争房屋及室外搭建的固定装修费用进行鉴定。法院委托上海中世建筑咨询有限公司（以下简称中世公司）进行鉴定。中世公司出具司法鉴定意见书：办公室、修理车间及宿舍的装修费用77，910元；室外场地搭建费用197，144元。鉴定费9，000元，由车德维修厂预付。造价组成中，关于修理车间的装修费用部分，地面“现浇现拌砼细石砼面层”厚度为100mm，造价为7，643元；屋顶翻建产生的费用共计13，722元（其中，检修平瓦屋面为253元，平瓦卸落地费用为486元，拆换屋面板费4，695元，拆换椽子为2，550元，翻做油毡屋面为5，774元）；招牌装修安装价格为14，679元。关于办公室的装修费费用部分，地面“现浇现拌砼细石砼面层”厚度为50mm，造价为1，252元。关于宿舍的装修费用部分，地面“现浇现拌砼细石砼面层”厚度为50mm，造价为1，252元。关于办公室安装部分，美的空调（一台）主机价值2，500元。车德维修厂认可中世公司的鉴定意见。横沔公司对鉴定意见有异议，主要包括：系争房屋内的地面“现浇现拌砼细石砼面层”（以下简称水泥地坪）租给车德维修厂之前就有的，水泥地坪是横沔公司装修的；卷帘门、塑料扣板鉴定单位取价过高；房屋屋顶没有翻建过；招牌、电表箱、照明灯、吊扇、空调（一台）不应计入固定装修；室外场地搭建不在租赁范围内，相关搭建及装修与本案无关。
鉴定单位当庭解释称，横沔公司与车德维修厂均未提供施工图纸，双方对水泥地坪的意见不一，现场勘查无法准确判断地坪的实际厚度，鉴定单位按经验和常规做法计取相应厚度，水泥地坪由谁建造由法院判断；工程主要材料和人工取价依据是以上海市建筑材料业市场管理总站网上发布的“上海市2012年1月建设工程价格市场信息”结合施工期市场价及类似工程的经验综合取定，关于计价及工程费率取用，依据的是2000定额；屋顶瓦片平整度不同，鉴定单位据此判断翻建过最东面的四间房屋的屋顶，但是无法判断翻建时间；招牌是属于固定装修的一部分，电表箱、照明灯、吊扇、空调拆除会导致价值贬损，应当计入固定装修价值；室外场地搭建是否属于租赁范围由法院判断；本案装修价值按5年折旧。横沔公司对鉴定意见初稿的其他异议，鉴定单位在鉴定报告中作了相应解释。
车德维修厂为证明租赁合同租期截至2016年11月27日，提交租赁合同复印件一份，该合同除了租期不同，其他内容与租期截至2013年的租赁合同一样（包括落款日期）。横沔公司对该证据的真实性不认可。
横沔公司申请证人奚某某、秦某某出庭作证。证人奚某某陈述，系争房屋的水泥地坪是横沔公司雇佣奚某某做的，大致在2008年做的，系争房屋是分两次造成的，先建了西边的3-4间，后建了东边的3-4间；车德维修厂没有翻建过屋顶；横沔公司与车德维修厂的租期截至2013年11月27日，合同一式四份，因租期太短不便于办理执照，当时为了办理工商登记所需，其中有一份空白协议租期写了截至2016年11月27日，但实际租期应当为截至2013年11月27日。证人秦某某陈述，系争房屋租给车德维修厂前是仓库，秦某某是横沔公司的仓库保管员，系争房屋是秦某某管的，屋面和水泥地坪从2009年至2012年7月没有另行装修过。车德维修厂否认证人证言的真实性，并主张屋顶翻修是在2012年8月。
横沔公司为证明2007年进行了装修，提交了购买建筑材料及涂料的发票两张。车德维修厂不认可关联性，认为与系争房屋的装修无关。
车德维修厂为证明2012年的装修损失，提交了车德维修厂与案外人曹某的厂房装修合同范本，该合同约定装修275号电镀厂门口的6间平房，装修期从2012年1月5日至2012年3月4日，包工包料装修造价74万，合同约定附施工图和预算表（但实际上没有施工图和预算表）；烤漆房现金收据2份，载明2012年3月份车德维修厂分别用现金支付13.50万元、28.80万元；装修及维修厂房收据1份，载明2012年5月份车德维修厂支付现金36.80万元。横沔公司对上述证据的真实性均不予认可，且收据并非正规发票。
另外，车德维修厂为证明屋顶由其翻建，提交了2012年8月20日曹某出具的收据一份，收据载明收款方式为现金12万元，用于修理屋顶。横沔公司对其真实性不予认可。
审理中，车德维修厂称虽然烤漆房等室外搭建被有关部门拆除，但现在仍在经营中；本案车德维修厂是根据租赁合同终止要求赔偿，并非要求拆迁安置利益补偿；自愿搬走系争房屋内的空调。
以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁协议》、《告知书》、房屋产权证、发票、收据、塘桥镇城市综合管理中心工作单、照片、横沔公司与案外人的拆迁补偿协议、鉴定意见书、证人证言等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，横沔公司与车德维修厂之间订立的《房屋租赁协议》，因出租的房屋无合法建造手续，故原、被告间订立的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。车德维修厂应当将合同约定的租赁标的物（即6间平房）返还，另有3间平房现由车德维修厂堆放杂物，车德维修厂应当一并返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。双方合同约定6间平房的租金为每月2，000元，另有3间平房，没有证据证明车德维修厂如果使用需要额外支付费用。因此，本院参照原合同的租金标准（即每月2，000元）确定房屋使用费。车德维修厂已经支付相当于一年的使用费（即24，000元），因此车德维修厂应当支付横沔公司房屋使用费，按每月2，000元的标准，从2012年11月28日算至房屋返还之日。横沔公司主张租金曾经调整为每月4，000元，缺乏依据，本院不予采纳。
关于系争房屋的装修及搭建的补偿。室外的违法搭建不在租赁范围内，车德维修厂要求赔偿室外的搭建及装修损失，缺乏依据，本院不予支持。关于室内固定装修的补偿，根据折旧及过错因素由双方分担损失。关于屋顶翻修部分。车德维修厂陈述的翻修部位、数量与鉴定单位认定的可能翻修过的部位、数量不一致，且其陈述的翻修时间也前后矛盾。鉴定单位判断屋顶可能翻修过的依据为屋顶瓦片平整度不同，横沔公司陈述9间平房分两次建造，两次建造也可能导致屋顶瓦片平整度不同。车德维修厂主张赔偿装修损失，应承担相应举证责任。现有证据不足以证明车德维修厂在租赁期间翻修了屋顶。同样，现有证据不足以证明车德维修厂装修了屋内水泥地坪。因此，车德维修厂要求赔偿屋顶翻修损失以及屋内水泥地坪的装修损失，本院不予支持。关于横沔公司对鉴定结果的其他异议，鉴定单位已经做了合理解释。招牌、电表箱、照明灯、吊扇拆除会导致价值贬损，应当计入固定装修的造价。扣除屋顶翻修费用、室内地坪装修费用，扣除车德维修厂自愿搬走空调主机的价值，再考虑装修折旧及过错因素，本院酌定横沔公司补偿车德维修厂固定装修费10，000元。另外，车德维修厂要求赔偿营业损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海横沔五金电镀有限公司与被告（反诉原告）上海车德汽车维修厂于2011年11月28日签订的《房屋租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）上海车德汽车维修厂应于判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）上海横沔五金电镀有限公司使用的门卫西平房9间（房屋内的一台空调由上海车德汽车维修厂在返还前搬走）；
三、被告（反诉原告）上海车德汽车维修厂应于判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海横沔五金电镀有限公司房屋使用费（以每月2，000元为标准，从2012年11月28日计算至实际返还房屋之日）；
四、原告（反诉被告）上海横沔五金电镀有限公司应于判决生效之日起三十日内补偿被告（反诉原告）上海车德汽车维修厂装修损失10，000元；
五、驳回被告（反诉原告）上海车德汽车维修厂的其他反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，600元，由被告上海车德汽车维修厂负担；反诉案件受理费6，900元，由反诉原告上海车德汽车维修厂负担6，875元，由反诉被告上海横沔五金电镀有限公司负担25元；鉴定费9，000元，由反诉原告上海车德汽车维修厂负担7，500元，由反诉被告上海横沔五金电镀有限公司负担1，500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
代理审判员 杨立转
人民陪审员 曹 璐
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。