天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一初字第584号
原告倪卫英。
委托代理人向晓东，北京大成（天津）律师事务所律师。
被告范俊建。
委托代理人陈玉田，天津长天律师事务所律师。
原告倪卫英与被告范俊建房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告倪卫英及其委托代理人向晓东、被告范俊建及其委托代理人陈玉田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年3月30日签订《房屋买卖（置换）合同》，约定原告购买坐落于天津市××××力桃园10-2002房屋，被告称该房屋为抵债房，房屋所有权人为案外人刘建华，被告系刘建华代理人。合同签订后，原告依约向被告支付房款250000元，但被告迟迟不与原告办理房屋过户手续，后经原告了解，上述房屋并非刘建华所有，被告无权处分该房屋，经原告多次催要，被告于2013年4月14日出具欠条，但至今未偿还房款，故原告起诉，请求判令被告偿还原告房款250000元；诉讼费用由被告承担。
被告范俊建辩称，原告于2011年3月30日代案外人张振华与原告签订房屋买卖合同，当时张振华称购买富力桃园房子便宜，被告也买了一套，此后有一天张振华之夫刘树桐叫被告和中介公司的人一起去大港区，被告就找了个朋友开车拉着这几人一同去了大港区，在大港见到了原告及其丈夫，当时原告及其丈夫要向张振华购买房屋，但张振华当天称有事没来，张振华之夫签订合同时说没有带身份证，不能签合同，故叫被告代为签订合同。签订合同后被告虽代收了原告250000元房款，但后来交给了案外人张振华。张振华涉嫌刑事犯罪，已经自杀。被告没有返还房款的义务，故不同意原告的诉讼请求。
原告提交如下证据：
1、欠条1张，原告称系被告2013年4月14日向原告出具，证明被告确认向原告支付250000元，确认了欠款事实。
2、《房屋买卖（置换）合同》1份，原告称系原、被告及天津博宇房地产经纪有限公司于2011年3月30日签订。
3、收条1张，证明2011年4月1日被告收到原告给付的250000元。
4、银行回单1张，证明原告向被告给付250000元。
经当庭质证，被告对原告提交的证据1真实性认可，称确为被告签字捺印；对证据2真实性认可，但该合同系被告代张振华所签；对证据3真实性认可；对证据4称记不起来了，记得不是中国银行。
被告提交如下证据：
1、不予立案通知书1份，证明张振华涉嫌诈骗罪，被告同样系受害人。
2、证人张××出庭作证，其陈述：2011年的时候因为我正好在富力桃园范俊建家和范俊建说话，后来刘树桐来了，说让范俊建和他出去一趟，说是刘树桐媳妇叫范俊建去签合同什么的，但是没车，让我拉他们去了一趟大港，具体是怎么回事我不清楚，我就在车里等着，后来拉他们回来。中午去了趟梅江的农行取钱，我也没进去，后来回到了富力桃园刘树桐家，我坐在旁边，他们就说这里边的事，刘树桐的爱人我们都习惯叫她燕子，当时范俊建把银行取的两个捆，应该是二十万，还有散的钱交给了燕子。
3、案外人王玮出庭作证，其陈述：有叫张振华的人曾经委托我以前所在的天津博宇房地产经纪有限公司卖房子，说是抵债的房子，比较便宜，我当时作为中介代为销售，后来原告作为买家来想买富力桃园的房子。后来签了合同，是去大港原告上班的地方签的，本应该是张振华去签合同，临出发的时候说临时有事，委托被告去签订合同，签完合同之后，原告交250000元定金，签订合同的时候原告夫妻二人、被告、还有我4个人在场。后来去付款，在附近一个银行，当时张振华给原告打了个电话，当时张振华的先生跟着去的，但是张振华先生没有身份证，所以只能由被告代签，汇款的现场也就我们4个人。后来被告从梅江一个银行，我通过朋友一次性提出了250000元现金，跟着一起去的张振华家，把合同和250000元一起交给了张振华。因为张振华给我们出示过刘建华和开发商签订的购房合同，所以我们在和原告签订的合同上写的甲方刘建华。此后张振华和原告又签订过房管局的正式协议，一式三份，留在张振华处存档，说要报房管局，这份合同涉及张振华的公司，当时张振华要求先将房屋抵债成张振华名下公司的，再转卖给原告，故签订合同买方是原告，卖方是张振华名下的公司，该公司具体名称不详。
经当庭质证，原告对被告提交的证据1真实性认可，但认为与本案无关；对证据2、3真实性不予认可，认为两名证人对于细节的陈述不一致。
经本院审查分析认为，被告对原告提交的证据1、2、3真实性均予以认可，该证据均符合民事证据规则的相关规定，本院对其证明效力予以确认；原告提交的证据4对于汇款时间、账户名称、业务内容及汇款金额均记载明确，且经金融机构盖章确认，本院对其证明效力予以确认。被告提交的证据1与本案无关，本院对其证明效力不予确认；被告方的证据2、3系证人证言，因证人证言属于传来证据，对于被告主张的其签订合同系代案外人张振华所签以及将房款250000元交予案外人张振华一节，被告未提交其他证据与证人证言组成完整的证据链条，故本院对证据2、3的证明效力不予确认。
根据原、被告提交的证据，结合双方陈述，本院确认如下事实：
2011年3月30日，原告倪卫英与被告范俊建、案外人天津博宇房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（置换）合同》，该合同记载甲方（卖方）为刘建华，代理人为范俊建；乙方（买方）为倪卫英；丙方（中介方）为案外人天津博宇房地产经纪有限公司。合同条款中约定，“甲方出售的房屋坐落于天津市××天××小区××室，实际成交价格为793232元，乙方于2011年30月30日将定金10000元交付给丙方。甲乙双方协商最终价格以实际过户面积合算单价捌仟捌佰元每平米，甲乙双方认可。由于本房产走二手房手续（甲方承诺办理，由乙方承担费用）在10月底前双方完成更名手续，甲乙双方认可，全款在更名当日一次性交付给甲方，双方约定定金为¥250000（贰拾伍万元正）在过户当日冲抵房款，甲乙双方认可……”2011年4月1日，被告倪卫英通过中国银行向被告范俊建名下账户存入250000元。当日被告向原告出具收条，内容为：“今收到倪卫英交来津南区双港镇微山路西侧天富园10-1-2002的购房定金人民币贰拾伍万元整元整（¥250000.-）。”交付上述定金后，原告搬入天津市××天××小区××室房屋居住。2013年4月，经权利人要求腾房，原告搬离上述房屋。2013年4月14日被告范俊建向原告出具欠条，内容为：“今欠倪卫英购富力桃园10-1-2002房屋预付款人民币贰拾伍万元整。¥250000.00。特此证明。”另查，坐落于天津市津南区××微山路西侧天××10-1-2002房屋现权利人为案外人朱秋会。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告范俊建作为代理人与原告签订《房屋买卖（置换）合同》，该合同对于买卖标的物及价款等均做出约定，合同内容系原、被告真实意思表示，具有法律效力。该合同虽然记载甲方为案外人刘建华，代理人为范俊建，但被告范俊建称该合同系代案外人张建华所签，庭审中被告提交的证据不足以证明其具有案外人张振华的授予的代理权，根据原、被告提交的证据亦不能表明被告范俊建具有案外人刘建华授予的代理权，故被告范俊建应承担《房屋买卖（置换）合同》约定的义务。另据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告在腾房搬出诉争房屋时，被告向原告出具欠条，承诺欠原告房屋预付款250000元，表明原告因合同目的无法实现，要求被告解除合同并退还房屋预付款项，被告出具欠条予以认可，双方对于终止履行合同形成合意，即已协商解除合同，原告已支付的房屋预付款项250000元被告应当予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条的规定，判决如下：
被告范俊建于本判决书生效后7日内返还原告倪卫英购房款人民币250000元。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元、保全费1770元，由被告范俊建承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 白全仁
审 判 员 国 艳
代理审判员 叶程鹏
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 郭文超