杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第1354号
原告韩东洲。
委托代理人马清来。
委托代理人周金广。
被告袁炜。
委托代理人徐国良、唐勋。
原告韩东洲为与被告袁炜房屋租赁合同纠纷一案，于2009年7月24日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2009年8月25日公开开庭进行了审理。原告韩东洲及其委托代理人马清来、周金广、被告袁炜委托代理人徐国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩东洲诉称，2009年2月，原、被告签订一份租房协议（临街店面房），租赁期为2009年2月23日至2009年8月23日，并预交房租9000元，水电押金500元，空调押金500元，房屋押金500元。6月20日，胜蓝小学的莫老师代表学校来收回房屋，并于6月29日起对原告停水停电，致使原告无法经营。此时原告才得知被告并非房主，只是二房东。而且被告与胜蓝小学签的租房合同已于6月20日到期。可见被告欺骗了原告。事后被告怕学校追究，又诱骗原告与其签一份“合伙经营协议”。此后，店面的卷闸门又坏了，原告与被告协商，要求其解决水电及门的问题，被告敷衍了事。现学校要求原告退房，不给租房证明，原告连营业执照也无法办理，更无法正常营业。故提起诉讼，请求法院判令：1、被告赔偿原告经济损失24600元；2、由被告退还2个月房租3000元，押金1500元；3、被告立即修缮或更换店面的门，保证安全；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁协议，欲证明原、被告于2009年2月3日签订了租赁协议，租赁期限从2009年2月23日至8月23日，月租金1500元，原告于合同签订当日先行交付半年租金9000元，押金1500元。
2、合伙经营协议，欲证明2009年6月原告被断电之后，被告用欺骗手段诱骗原告签订了合伙协议用以欺骗学校的事实。
3、转让协议，欲证明被告知道并同意当时原告支付转让费8000元的事实。
4、证明、照片，欲证明原告有大量的批发客户和散客户、日馒头销量在2500只左右的事实。
被告袁炜辩称，一、本案为合伙经营纠纷而非租赁合同纠纷。原、被告虽然曾订立过房屋租赁合同，但双方并没有实际履行，且在订立租赁合同的第二天，双方又订立了合伙经营协议，因此本案为合伙经营纠纷而非租赁合同纠纷，被答辩人称合伙经营协议为答辩人诱骗被答辩人签订没有证据支持，因此被答辩人的诉请明显不能成立。二、被答辩人既没有交付过租金，作为合伙事务的执行人也没有向答辩人支付过合伙经营所得。答辩人不仅没有得到收入，而且还向学校垫付了租金和水电费。因此，欠钱的不是答辩人而是被答辩人，答辩人将保留另案起诉向被答辩人追索合伙期间的经营所得。三、答辩人因行政命令而收回房屋符合双方原先的约定。答辩人与被答辩人于2009年2月23日签订的租赁协议中第3条约定：除校方提高房租由乙方承担，甲方必须提供涨价票据，第5条约定：未经校方同意擅自改变房屋结构，一切后果由乙方承担。以上约定证明被答辩人明知东新路626号房屋属于校方，不属于答辩人所有，答辩人没有对被答辩人隐瞒事实。租赁协议第3条约定：如甲方因行政命令必须收回房屋，必须提前一个星期通知乙方，乙方需无条件退出房屋，房租结算到退房日止。根据杭州市下城区政府《下城区行政事业单位房产公开招租试行办法》的有关规定，学校有权依据该行政命令收回房屋。因此，杭州市胜蓝小学根据上述文件将房屋公开招租并要求答辩人返还房屋，而且被答辩人也承认校方当时曾告知被答辩人返还房屋事宜。答辩人分别于2009年6月10日、6月24日口头通知了被答辩人终止合同、退还房屋，因被答辩人通讯地址不详，无法邮寄送达，答辩人只能口头通知。答辩人于2009年6月27日亲自送达了书面通知一份，要求被答辩人立即腾退房屋，被答辩人拒绝签收。据此，答辩人根据行政命令提前收回房屋完全符合双方约定，答辩人履行了通知义务。答辩人认为，虽然租房协议后来被合伙经营协议所取代，但被答辩人明知合伙经营成立的前提是学校不收回房屋，学校收回房屋不能归究于答辩人，合伙已失去了前提，合伙关系的存续时间双方并无约定，而且被答辩人从未向答辩人通告合伙经营情况，答辩人有权终止合伙关系。四、被答辩人主张的经济损失根本不存在。被答辩人在诉状中要求答辩人赔偿其经济损失24600元，但未提供相应证据证明其损失。事实上，原告的经营活动从未中断，一直都在正常营业，店面中的卷闸门等设施是被答辩人使用中损坏的，应当由被答辩人赔偿，因此，被答辩人的经济损失根本不存在。如果被答辩人在短短一、二个月的时间损失24600元，证明被答辩人在过去四个月的合伙经营所得远远超过此损失，那么应当按照合伙协议的所得分配约定进行分红。退一步说，即使在学校要求收回房屋后被答辩人经营发生了损失，被答辩人应当积极采取适当措施减少损失的发生。学校于4月中旬就在租赁房屋周边张贴公告公开招租，被答辩人明知公开招租一事，为何不早另租房屋，因此被答辩人对损失的扩大有全部过错。综上所述，答辩人终止合伙经营协议合理合法，即使按租赁协议，被答辩人拒不腾退房屋也属违约，其经济损失根本不存在，且即使存在经济损失也应自行承担，故恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、租房协议，欲证明根据协议第3款约定，原告明知租赁房屋属于校方管理，第8款明确约定被告有权因行政命令收回房屋，原告无条件退房。
2、合伙经营协议，欲证明原、被告之间签订有合伙协议。
3、下城区行政事业单位房产公开招租试行办法，欲证明根据下城区政府文件规定，租赁房屋应当公开招租。
4、出租房屋经营权招标说明书，欲证明校方根据下城区政府规定，对租赁房屋实施招标。
5、胜蓝小学的通知，欲证明校方依据政府行政命令进行公开招租并要求被告退还房屋。
6、被告的通知，欲证明被告通知原告退回房屋。
7、胜蓝小学8月9日通知，欲证明校方通知被告承担租赁房屋水电费。
8、水电欠费通知，欲证明被告通知原告承担经营期间的水电费。
9、照片，欲证明截止2009年8月4日，原告拒不退还租赁房屋仍在经营，不存在任何经济损失。
10、挂号信及改退批条，欲证明原告没有告知确切地址，被告无法与原告进行合伙事务联络，也无法邮寄腾退房屋的通知，只能口头通知原告退还房屋。
11、证人证言，欲证明被告通知过原告腾退房屋。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的四份证据，被告对证据1的真实性无异议，其中第3、5、8条说明原告明知房屋是学校而不是被告的，第8条约定被告因行政命令收回房屋，原告应无条件退房。事实上该租赁协议已被后面的合伙协议所取代。本院认为该证据与本案具有关联，对其证据效力予以确认。证据2被告对真实性无异议，该证据签订时间在2月24日，是在租赁协议签订之后，是双方真实意思的表示，根本不存在被告诱骗原告以欺骗学校的事实。本院认为该份合伙经营协议上没有签订时间，经营场地与租赁协议中原告承租的房屋地址不一，同时又写明被告聘用原告经营馒头店，该协议不能确定原、被告之间为合伙关系。被告认为该协议系双方真实意思表示并取代了双方之间签订的租赁协议，缺乏证据佐证，本院不予采信，对该份协议与本案的关联性不予确认。证据3被告对真实性与关联性均有异议，该协议没有原告的签字，没有经过被告的认可，也看不出是诉争房屋的转让协议。本院认为从收条的内容及形式来看，均与本案缺乏关联，故对其证据效力不予确认。证据4被告对两份证明的真实性有异议，认为不符合证据的形式要件，对照片有异议，不能证明原告有这么多的客户，照片于今年8月份拍摄，恰恰说明告仍在正常经营未停业。本院对照片的真实性予以确认，但照片对原告的待证内容缺乏证明力，两份证明不符合证据的形式要件，对其证据效力不予确认。
被告提交的十一份证据，原告对证据1的三性无异议，对证明对象有异议，该协议证明原告已经向被告支付半年租金9000元和押金1500元的事实。本院对该份证据的效力予以确认。证据2原告有异议，认为双方实际是租赁关系而非合伙经营关系。本院认为原告的抗辩成立，对证据2的真实性予以确认，对其证明内容不予确认。证据3原告对三性无异议，对证明对象有异议，该证据恰恰证明了被告明知该租赁房屋要经过公开招租的方式。本院对该证据的效力予以确认。证据4原告对三性无异议，对证明对象有异议，该证据显示被告在2009年5月18日已经知道6月20日租赁合同到期后自己将不能租赁房屋，却不及时告知原告，被告的行为完全违背诚实信用原则，违背了合同的基本义务。本院对证据4的效力予以确认。证据5、6、7、8、9、10原告对三性均无异议，对证明对象有异议。本院对证据5－10的效力予以确认。证据11原告对证言内容有异议。本院认为证人系被告朋友，且证人表述不清，无法证明被告的待证内容，故对证言的效力不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2009年2月23日，原、被告签订一份《租房协议》，协议约定原告向被告承租东新路626号店面房一间，面积15平方米，租赁期为半年，自2009年2月23日起至2009年8月23日止，租金9000元，先付后用，合同签订之日支付；如原告未按期支付，被告有权在五天内收回房屋；水、电费由原告按时向被告支付；协议第3条还约定，合同期内被告不得以任何条件涨房租（除校方提高房租由原告承担，被告须提供涨价票据）；如因行政命令必须收回房屋，被告须提前一星期通知原告，原告无条件退出房屋，房租结算到退房日止；原告付给被告水电押金500元，空调押金500元，房屋押金500元，合同终止后，水、电、空调及房屋押金经被告核对无异议，应全部退还给原告。协议签订后，原告在承租店面房内经营安徽阜阳大馒头。后原、被告又签订一份《合伙经营》协议，内容为：甲方（被告）提供经营场地（东新路624号第七间营业房），乙方（原告）提供人力设备，甲方聘用乙方经营馒头店。在该份协议上未写明签订时间。2009年6月21日、6月27日杭州市胜蓝小学分别通知被告，因其承租的房屋于2009年6月20日到期，校方要收回房屋，要求其结清水电费后于6月28日前腾房。2009年8月9日，杭州市胜蓝小学再次通知被告，截止至2009年6月22日，应缴的水费为222元，电费为810.4元。被告于2009年8月12日通知原告，其应缴的电费为624.4元，水费218元。至2009年8月4日，原告仍在经营，目前原告尚未将案涉房屋归还给被告，未与被告及杭州市胜蓝小学办理交接手续。另查，案涉房屋系被告向杭州市胜蓝小学承租，租赁期自2008年4月20日起至2009年4月19日，后顺延至2009年6月20日。双方在协议中约定未经杭州市胜蓝小学同意，被告不得自行转租。
本院认为，被告与杭州市胜蓝小学签订的租房协议书，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是，一、原、被告之间是房屋租赁关系还是个人合伙关系。本案中原、被告前后签订了两份协议，根据双方在庭审中的陈述，租房协议在前，合伙经营协议在后，故被告以此认定合伙经营协议取代了租房协议，而原告认为双方实际履行的是租房协议，合伙经营协议只是为了应付出租人的审查。本院认为原、被告签订的合伙经营协议上除了写明被告提供经营场地，原告提供人力设备外，对出资比例、盈余分配、债务承担等事项，均未作出约定，同时又写明被告聘用原告经营馒头店，该合伙经营协议没有签订时间，经营场地与租赁协议中原告承租的房屋地址不一，协议签订后，被告也从未主张过盈余分配，故从协议内容及实际履行情况来看，原、被告之间并不具备合伙的其他条件，不能认定为合伙关系。而原、被告之间签订的租房协议，对租赁物、租赁期限、租金及支付方式等均作了明确的约定，双方也按租房协议实际履行，故可以认定原、被告之间确立的是房屋租赁关系。按租房协议的约定，原告应在合同签订之日向被告支付租金9000元及押金1500元，如原告未支付，被告有权在五天内收回房屋，在出租人向被告发出归还房屋的通知前，原告一直在案涉房屋内经营，被告从未向原告主张归还房屋，故可以推定原告已将合同约定的租金及押金支付给被告。被告称从未向收到过租金和押金却允许原告在店内经营半年之久，显然有悖常理。二、原、被告之间的租房协议是否具有法律效力。被告与出租人杭州市胜蓝小学的租房协议书中约定，未经出租人同意，被告不得自行转租。至本案法庭辩论结束前，被告未能提供其转租已经出租人同意的有效证据，其在庭审中对该事实的表述不清，故可以认定被告将案涉房屋转租给原告并未经出租方杭州市胜蓝小学的同意及追认，且转租期限超过其承租的剩余租赁期限，故其与原告之间签订的租房协议不具有法律效力。三、原告的诉请是否具有事实和法律依据。原告实际占用房屋并进行经营，故对其占有使用房屋期间的房屋使用费，应按照双方租房协议约定的租金标准承担。鉴于原告实际占用房屋的时间已超过转租期限，其要求被告退还两个月房租的请求，无事实和法律依据。关于经济损失24600元，原告在租赁期间未停止经营，其所称的损失也无证据证明，其明知案涉房屋系被告向杭州市胜蓝小学承租，却未尽必要注意义务核实被告的转租行为是否取得出租人的许可，对合同无效也存在一定过错，故对其该项请求，本院不予支持。现原告尚未将房屋归还，水电费也未与被告结清，其要求退还押金1500元，本院亦不予支持。原告对案涉房屋不再享有任何权利，其要求被告修缮或更换店面门，亦与法无据。综上，原告的所有诉请，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告韩东洲的诉讼请求。
本案受理费528元，减半收取264元，由原告韩东洲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费528元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇〇九年九月二日
书记员 楼一平