河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沧民终字第00420号
上诉人（原审原告）白龙忠。
委托代理人孙汉礼、刘心阳，河北腾讯律师事务所律师。
上诉人（原审被告）黄骅市浩骅房地产开发有限公司。住所地：黄骅市渤海西路。
法定代表人张金明，该公司经理。
委托代理人周晓敏、王天军，河北傲宇律师事务所律师。
上诉人白龙忠、上诉人黄骅市浩骅房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2013）黄民初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2008年7月13日，原、被告签订《黄骅市钱江酒店南侧房屋拆迁补偿安置协议》，协议对拆迁的具体补偿事项进行了明确的约定。2008年7月13日，原、被告就原告购买被告门市及住房又签订《补偿协议》，该协议约定：1、乙方（白龙忠）愿以补偿款605320元购甲方（浩骅公司）房屋，朝西门市一套172.8平方米，每平方米5000元整；E#楼四楼126平方米，每平方米2900元；另乙方需付甲方250000元房差款；2、以上两套住房定于2010年5月1日左右交房；3、原补充协议作废。住宅楼和门市建好后因被告浩骅公司不能为门市用房办理产权登记，原告白龙忠主张解除购买门市用房的协议并主张按市场价格，要求被告浩骅公司补偿。被告浩骅公司于2008年7月13日给原告白龙忠打款538643元，2008年8月14日原告白龙忠给被告浩骅公司返还438643元。后原告白龙忠向被告浩骅公司借款100000元。根据原告白龙忠的申请，本院依法委托沧州鉴真价格事务所对住宅楼价格、住宅楼租金、门市用房价格及门市租金进行鉴定，沧州鉴真价格事务所出具沧鉴真价字第40号和第44号价格评估报告书。经鉴定住房租金为794元／月、门市租金1763元／月，原告白龙忠认可。自2010年5月1日至2014年7月1日，共计50个月，住房租金为37700元。宅楼价格、门市用房价格，因价格评估基准日是2010年5月1日，原告白龙忠认为与现行的市场价格差距较大申请对门市用房价格重新鉴定。2014年5月2日，经本院委托河北金盛德房地产估价有限公司对原被告所争议的门市用房市场价格进行鉴定，河北金盛德房地产估价有限公司出具冀金盛德（2014）估字第07018号房地产估价报告，该报告显示涉案门市的价格为1280004万元，单价为7410元／平方米。审理中原告白龙忠主张，住宅楼中应包含E号楼东数第二个门向南车库一个，并提供赵黎红（负责当时房屋拆迁工作）的书面证言和视频录像及对浩骅公司销售人员的录音。被告浩骅公司认为协议中没有约定车库，不予认可。原告白龙忠主张被告浩骅公司于2008年7月13日给原告白龙忠打款538643元，2008年8月14日原告白龙忠给被告浩骅公司返还438643元，其中少汇的100000元为拆迁后至2010年5月1日交付之日的门市补偿，认可向被告浩骅公司借款100000元。被告浩骅公司不认可，认为少汇的100000元亦是借款，共计借款为200000元。审理中被告浩骅公司对本院依法委托的河北金盛德房地产估价有限公司出具（2014）估字第07018号房地产估价报告不认可，认为：1、程序不合法。因鉴定机构不具有司法鉴定许可证，鉴定人不具有司法执业证；2、确定评估的基准日不应是2014年7月1日，应是原告向法院提起诉讼之日。评估报告采用了市场比较法和受益法，但依据市场比较法的理论依据，采用该法需要收集被估对像附近地点相临时期的案例，通过能采信案例的分析比对确定计算公式中的比较案例价格，交易情况修正，交易期日修正，及个别修正的参数，但报告只是将公式进行罗列，对于结论如何得来没有事实依据。收益法的理论依据，需要收集附近类似房地产的经营收入，费用、投资受益等基本信息。依此为依据，计算出待估房地产的资本换率、净收益等参数，再确定估价对像的收益价格。但评估报告也只是罗列了公式，对于结论如保得来没有事实依据。该鉴定报告在程序和实体上没有事实依据，不能作为定案依据。
原审认为，2008年7月13日，原、被告就原告购买被告门市及住房又签订的《补偿协议》，是原、被告的真实意思表示，协议的内容不违反法律法规的强制性规定，《补偿协议》合法有效。原告白龙忠依据《补偿协议》要求被告浩骅公司交付E号楼四楼东门住宅楼一套，而被告浩骅公司具有交付条件，故被告浩骅公司应当交付原告白龙忠E号楼四楼东门住宅楼一套。关于车库，协议中没有约定购买车库，原告白龙忠提供的赵黎红证言系单一证言，录音内容又不能直接体现给付车库的具体内容且被录音者仅系售楼处的工作人员，原告白龙忠主张交付车库的依据不足，不予支持。住宅楼的租赁费，被告浩骅公司延期交付住宅楼必然造成原告的损失，本院依法委托沧州鉴真价格事务所作出的住房租金为794元／月，该数额符合黄骅市房屋出租的实际，应当采纳；原告白龙忠主张自2010年5月1日至2014年7月1日，共计50个月，该主张符合常理应予支持，被告浩骅公司应当给付原告白龙忠住房租金37700元。关于门市租赁费，因原告白龙忠未租赁门市从事经营，该项费用未实际发生，故原告白龙忠的该主张不予支持。关于《补偿协议》中约定原告白龙忠购买被告浩骅公司朝西门市一套172.8平方米，现因被告浩骅公司无法为该门市办理产权登记，原告白龙忠要求解除购买该门市并按市场价格给予补偿符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，应当支持。补偿款的计算，河北金盛德房地产估价有限公司作出的冀金盛德（2014）估字第07018号房地产估价报告系经本院依法委托作出的，河北金盛德房地产估价有限公司系经过备案的鉴定机构，该鉴定报告应予采用，被告浩骅公司应当补偿原告白龙忠门市款1280004元。被告浩骅公司辩称该鉴定报告在程序和实体上没有事实依据，不能作为定案依据证据不足，不予采信。被告浩骅公司认为《补偿协议》差价款250000元计算有误。庭审中原、被告双方均认可协议上的门市价格每平方米5000元，实际上是按每平方米4000元计。另外，原告白龙忠主张剩余的差价是经营干洗、冲车等补偿款。本院认为，本案是因拆迁安置产生的补偿，拆迁过程复杂且设计的补偿亦繁杂，现原、被告产生争议且均能自圆其说，故只能按书面证据确定即协议中的差价250000元确定。关于原告白龙忠除差价250000元外，还应偿还被告浩骅公司多少欠款，原告白龙忠认可其少汇的100000元，是被告浩骅公司对自己经营干洗店的补偿，被告浩骅公司不认可。本院认为，原告的该主张没有事实依据和法律依据，不予采纳，原告白龙忠少汇的100000元应为欠被告浩骅公司的借款，再有原告白龙忠的另外100000元的借款，原告白龙忠应在被告浩骅公司处借款200000元。故判决如下：一、被告黄骅市浩骅房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内交付给原告白龙忠位于浩骅景园的E号楼四楼东门住宅楼一套；二、被告黄骅市浩骅房地产开发有限公司给付原告白龙忠住房租赁费37700元；三、被告黄骅市浩骅房地产开发有限公司补偿给原告白龙忠门市款1280004元，扣除差价款250000元和借款200000元，被告黄骅市浩骅房地产开发有限公司实际补偿给原告白龙忠门市款830004元；四、驳回原告白龙忠的其他诉讼请求。案件受理费17613元，由原告白龙忠承担3000元，被告黄骅市浩骅房地产开发有限公司承担14613；鉴定费（公估费）12000元，由被告黄骅市浩骅房地产开发有限公司承担。
判决后，白龙忠、黄骅市浩骅房地产开发有限公司不服，均提出上诉。白龙忠的上诉请求为：1、依法撤销原判第一项，改判黄骅市浩骅房地产开发有限公司交付给白龙忠位于浩骅景园的E号楼四楼东门住宅楼含车库一套；2、依法撤销原判第三项，改判白龙忠实际向黄骅市浩骅房地产开发有限公司借款10万元，而非20万元；3、依法判决支付白龙忠漏补的南房补偿款66677元。4、本案一二审诉讼费用均由黄骅市浩骅房地产开发有限公司承担；其上诉理由为：1、双方之间签订的补充协议，实际上是应在8月14日以后的16日所签订，这就是白龙忠2008年8月14日向黄骅市浩骅房地产开发有限公司汇款438643元的根本原因。而之所以如此，是因为拆迁初期，双方就拆迁问题达成协议，补偿款为538643元，上诉人当时也同意。但经实际丈量，白龙忠的南房未能计算至拆迁中，在数次交涉下，对南房又进行了补偿，计款66677元，因此，拆迁款共计“7月13日”补充协议中的605320元。而未包括南房在内的补偿款538643元，为了领取补偿款，因此，协议日期延续用了2008年7月13日，因此，对于漏补的66677元，黄骅市浩骅房地产开发有限公司应当依法补偿与给付。2、由于白龙忠洗衣店的损失，黄骅市浩骅房地产开发有限公司又给付了白龙忠洗衣店的损失10万元，因此，但白龙忠于2008年8月14日向黄骅市浩骅房地产开发有限公司给付补偿款时，向黄骅市浩骅房地产开发有限公司帐户中打入438643元。否则也不会仅仅打入438643元。3、一审法院所认定的洗衣店的补偿款10万元为借款，一是没有证据支持，另，对10万元的借款，白龙忠并未起诉，黄骅市浩骅房地产开发有限公司也未提起反诉，人民法院无权审理。4、原审法院对浩骅景园的E号楼四楼东门住宅楼一套给予了认定，但对于车库未予认定属于事实错误。
黄骅市浩骅房地产开发有限公司的上诉请求为：依法撤销原判并予以改判，一二审诉讼费用全部由被上诉人承担，其上诉理由为：一、《补充协议》不能履行的原因是由于不可抗力，所以损失应由双方各自承担。二、原审法院判决交付住宅，而判决门市折价补偿违反了双方订立补偿协议的本意。三、应以鉴定机构于2013年对门市价格做出的鉴定结论做为认定门市价格的依据。四、鉴定机构出具的技术报告中，采取了市场比较法和收益法，但选用的三个地段的门市与被估房产的门市不属于相类似的房地产，不具备可比性。五、上诉人在原审中提交书面重新鉴定申请书，但原审法院拒不受理，剥夺了上诉人的诉讼权利。六、白龙忠主张的房屋差价是预期利益，预期利益不应作为白龙忠的损失。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本院认为，2008年7月13日，双方签订的《补偿协议》，是上诉人双方真实意思表示，协议的内容不违反法律法规的强制性规定，《补偿协议》合法有效。黄骅市浩骅房地产开发有限公司应按照《补偿协议》约定的内容履行合同义务，规划部门的行为并不是造成黄骅市浩骅房地产开发有限公司不能履行合同的不可抗力，其责任并不能免除或者减轻。《补偿协议》要求黄骅市浩骅房地产开发有限公司交付E号楼四楼东门住宅楼一套，而黄骅市浩骅房地产开发有限公司具有交付条件，故原审判决判令上诉人黄骅市浩骅房地产开发有限公司按约交付住宅楼一套，并无不当。上诉人黄骅市浩骅房地产开发有限公司认可其在白龙忠起诉时没有合同约定的门市房交付，协议约定的该项内容已不能履行，白龙忠在原审中要求给付门市方的相应补偿金实际包含解除合同的意思表示，故黄骅市浩骅房地产开发有限公司应折价补偿，其补偿价格应参照鉴定部门的鉴定结论，原审法院第一次委托鉴定后，白龙忠不服，申请第二次鉴定，因鉴定人员无正当理由未能出庭接受质询，故第二次鉴定结论也不能采纳，所以原审法院又委托河北金盛德房地产估价有限公司依法鉴定，河北金盛德房地产估价有限公司出具的鉴定报告鉴定程序合法，鉴定机构及鉴定人员均具有合法资质，并且也出庭接受了质询，故原审判决以该鉴定结论作为定案依据且不予受理黄骅市浩骅房地产开发有限公司再重新鉴定的申请并无不当，本院予以维持。该鉴定的门市价格就是上诉人白龙忠所应购买门市房的实际价值，并不是预期利益，上诉人黄骅市浩骅房地产开发有限公司应予补偿。关于车库，协议中没有约定购买车库，上诉人白龙忠提供的赵黎红证言系单一证言，录音内容又不能直接体现给付车库的具体内容且被录音者仅系售楼处的工作人员，故原审判决未支持白龙忠请求交付车库的主张，属认定事实清楚，本院予以维持。上诉人白龙忠对其主张的黄骅市浩骅房地产开发有限公司对其南房又补偿了66677元、对洗衣店的损失补偿款10万，没有提供充分证据加以佐证，对方当事人也不予认可且与双方达成的《补充协议》不符，故对上诉人白龙忠的这一上诉主张，本院不予支持，原判认为白龙忠少汇的10万元也是欠黄骅市浩骅房地产开发有限公司的借款，并无不当。另，上诉人白龙忠在原审庭审中所述的诉讼请求中同意就其所欠的借款和差价款在本案中一并处理减抵。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5735元，由上诉人白龙忠承担1635元，上诉人黄骅市浩骅房地产开发有限公司承担4100元。
本判决为终审判决。
审判长 常秀良
审判员 王济长
审判员 温丽梅
二〇一五年四月十日
书记员 米 兰