杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第1432号
原告（反诉被告）：浙江××物业管理有限公司。
法定代表人：沈香林。
委托代理人：余彦波。
被告（反诉原告）：杭州市西湖区××小区业主委员会。
代表人：陈应华。
委托代理人：严丽华、李忠贤。
原告浙江××物业管理有限公司（以下称同人物业）诉被告杭州市西湖区××小区业主委员会（以下称××小区业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月24日立案受理后，××小区业委会在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，依法由审判员潘若愚独任审判，于2013年8月26日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2013年10月30日再次公开开庭进行了审理。同人物业的委托代理人余彦波，××小区业委会的委托代理人严丽华、李忠贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
同人物业起诉称：2009年4月25日，同人物业与××小区业委会就杭州市西湖区丰潭路××小区的物业服务签订了《物业服务合同》，约定：××小区业委会委托同人物业对属于全体业主所有的商业用房进行经营和管理，对小区停车进行管理并收取费用，委托管理期限自2009年1月1日至2011年12月31日止，同人物业每年度向××小区业委会缴纳70万元的管理费（含税），剩余部分归同人物业所有，用于弥补物业服务管理费不足。合同签订后，同人物业按约履行义务。委托管理期限届满后，双方虽未续签合同，但同人物业继续为××小区提供物业服务至2012年6月30日止。2012年12月25日，同人物业因××小区业委会于2012年3月份发函告知××小区业主缓交物业服务管理费等事宜造成同人物业损失一事，向西湖区人民法院起诉。××小区业委会在举证期限内提出反诉，要求同人物业支付2012年1月1日至2012年6月30日的管理费。西湖区人民法院于2013年3月25日作出（2013）杭西民初字第49号民事判决书，认定管理费中的税费待实际发生后另行解决。现上述税费已产生，并由同人物业依法向税务部门缴纳。另外，（2013）杭西民初字第49号民事判决书认定，同人物业有权收取××小区商业用房承租人2012年1月1日至2012年6月30日的租金，但××小区业委会于2012年4月11日收取××小区A8号商铺的承租人朱磊2012年1月1日至2012年3月31日的租金9600元和张红贵20**年5月8日至2012年6月30日的租金4142.5元。故起诉要求判令：1、××小区业委会返还同人物业垫付的税费117919.2元；2、××小区业委会返还同人物业租金13742.5元；3、本案诉讼费由××小区业委会承担。
××小区业委会答辩并反诉称：同人物业主张的税费不应由××小区业委会承担。即使有此税目，同人物业亦不存在已垫交的事实。一、同人物业对《物业服务合同》的理解存在错误。《物业服务合同》第二十一条约定“××小区实行物业管理服务费用包干制，业主按标准支付物业服务管理费、盈余或者亏损均由乙方（指同人物业）享有和承担。物业管理服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和利润”。第二十五条“甲方（指××小区业委会）委托乙方（指同人物业）对属于全体业主所有的商业用房进行经营和管理，对小区停车进行管理并收取费用，乙方每年度向甲方缴纳70万元的管理费（含税），剩余部分归乙方所有……”该约定指同人物业在缴纳70万元之后，可能发生的税费由××小区业委会承担，同人物业除70万元之外无需支付税费。二、同人物业对（2013）杭西民初字第49号民事判决书内容的理解存在错误或断章取义。该判决书判决同人物业按照《物业服务合同》第二十五条的约定支付给××小区业委会2012年上半年的管理费。可以看出，该判决是支持了××小区业委会关于管理费包干制的说法。同人物业收到房租与否，并不影响其管理费的缴纳义务。根据本案中涉及的部分票据显示，停车费发票开具时间在2011年12月28日、2012年1月3日，而（2013）杭西民初字第49号案件同人物业起诉时间为2012年11月25日，在该案中法院没有支持同人物业提出的扣除税费要求，正是对相关税费的不认可。三、同人物业提供的纳税证明、发票等均不能证明其代交税费的事实。四、××小区业委会确已收取同人物业主张的××小区A8商铺承租人的租金，但该租金不应当全部支付给同人物业。同人物业需要按照合同约定对商业用房进行经营管理，才可取得商业用房的租金。2011年11月30日《物业服务合同》约定的委托管理期限届满，2012年4月份××小区确定新的物业服务企业。在此期间，××小区A8号商铺原承租人不再承租，要求将商铺移交给××小区业委会。××小区业委会通过另行招租、洽谈、签订合同等手续，履行了经营管理义务。故同人物业要求返还该部分费用缺乏依据。综上，同人物业的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。另外，双方签订《物业服务合同》后，连同由同人物业代管的2007年、2008年两年的收入及利息，同人物业于2010年11月向××小区业委会共移交了1157646.94元，但拖欠2009年、2010年、2011年管理费分别为316386.82元、223506.18元、208916.18元，合计748809.18元。××小区业委会对此多次提出异议，但同人物业均未作出合理说明及提供扣款依据。故提起反诉，请求判令：1、同人物业向××小区业委会支付管理费748809.18元。2、本案诉讼费用由同人物业承担。庭审中，××小区业委会确认同人物业于2009年、2010年、2011年向其缴纳的管理费分别为415176.9元、424818.54元、380692.53元。
针对××小区业委会的反诉，同人物业答辩称：一、同人物业向××小区业委会缴纳的2009年、2010年、2011年缴纳的管理费分别为415176.9元、424818.54元、380692.53元。二、××小区业委会对同人物业每年支付的管理费从未提出异议，且同人物业每次支付管理费都是经过××小区业委会同意的。三、同人物业已按《物业服务合同》约定履行了管理费的支付义务，并没有欠××小区业委会任何费用。请求驳回××小区业委会的反诉请求。
同人物业就本诉与反诉一并举证如下：
1、《物业服务合同》。证明同人物业和××小区业委会的权利、义务关系。
2、（2013）杭西民初字第49号民事判决书。证明同人物业支付给××小区业委会的管理费是含税的以及同人物业有权收取××小区商业用房2012年1月1日至2012年6月30日租金的事实。
3、租赁合同、商户租金发票及停车费发票。证明同人物业已经收取××小区商业用房2012年1月1日至2012年6月30日期间的17.5万元以上租金和17.5万元以上停车费的事实。
4、2013年6月21日纳税（费）证明2份。证明同人物业已经将2012年1月1日至2012年6月30日期间的租金及停车费产生的税费缴纳。
5、支付明细表。证明同人物业和××小区业委会将《物业服务合同》中管理费（含税）的含义补充确定为包括营业税及附加、房产税、所得税及电话费等费用的约定，同人物业支付给××小区业委会的管理费中应该减去上述费用。
6、申请书及收据。证明××小区业委会收取了××小区A8商铺承租人朱磊2012年1-3月份的租金9600元。
7、租赁合同。证明××小区业委会收取了××小区A8商铺承租人张红贵20**年5月8日至2012年6月30日的租金4142.5元。
8、杭国纳字证（2013）第6116号纳税证明。证明同人物业已经缴纳2012年度相关税费的事实。
9、审计报告。证明××小区业委会认可含税的含义是包含房产税、营业税及附加、所得税以及扣除缴纳的法定税费后，同人物业支付给××小区业委会2009年度管理费415176.9元。
10、杭国纳字证（2013）第10000、10001、10002号纳税证明以及2009年、2010年、2011年纳税证明共6份。证明同人物业已经缴纳相关税费的事实。
上述证据经庭审质证，××小区业委会对证据1、6、7没有异议。对证据2、3、4、8、9的真实性、合法性没有异议，但认为不能证明同人物业的待证事实。对证据5的形式真实性没有异议，但认为法定税费的税目应由专门机构进行认定，而非由同人物业单方作出。证据10已过举证期限，质证意见同证据4。
××小区业委会就本诉与反诉一并举证如下：
1、《物业服务合同》。证明同人物业每年度向××小区业委会支付70万管理费。
2、2010年11月4日工商银行收账通知。证明2010年11月4日同人物业向××小区业委会移交2007年1月1日至2009年12月31日的管理费及利息1157646.94元。
3、××小区业委会财务自管交接备案。证明证据2中的金额含利息6807.4元。
4、2011年3月25日工商银行收账通知。证明2010年同人物业支付的管理费金额。
5、2012年1月29日交通银行入账通知。证明2011年同人物业支付的管理费金额。
6、情况说明、××小区2009年1月-12月经营性收支情况公布、××小区2010年1月-4月经营性支出情况。证明同人物业提供的审计报告仅是对收入支出的审计，而非对税率和税目进行确认。
7、经营性用房收入概述、经营性用房收入对照表。证明同人物业提交的证据3并非××小区业委会应纳税的所得额。
上述证据经庭审质证，同人物业对证据1的真实性、合法性没有异议，但不能证明待证事实。对证据2、3、4、5没有异议。证据6中情况说明不符合法律规定的证据形式，××小区2009年1月-12月经营性收支情况公布、××小区2010年1月-4月经营性支出情况可以证明××小区业委会原来是认可管理费70万元的组成及所需缴纳的法定税费的税目及税率。对证据7的真实性没有异议。
本院对上述证据作如下认证：
1、同人物业提交的证据。证据1、6、7，××小区业委会无异议，予以确认。证据2、3、4、8、9、10的真实性××小会单方制作，但已经××小区业委会盖章确认，故予以确认。
2、××小区业委会提交的证据。证据1、7的真实性同人物业无异议，真实性予以确认。证据2、3、4、5予以确认。证据6中的情况说明，无其他证据印证的情况下不能证明待证事实，故不予认定；对证据6其他证据予以认定。
根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2009年4月25日，××小区业委会（甲方）与同人物业（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定：甲方将××小区委托乙方实行物业管理。委托期限为三年，自2009年1月1日至2011年12月31日。合同第二十一条约定：××小区实行物业管理服务费用包干制，业主按标准支付物业服务管理费，盈余或者亏损均由乙方享有和承担。物业服务管理费的构成包括物业服务成本、法定税费和利润。第二十五条约定：甲方委托乙方对属于全体业主所有的商业用房（详见附件）进行经营和管理，对小区停车进行管理并收取费用，乙方每年向甲方缴纳70万元的管理费（含税），剩余部分归乙方所有，用于弥补物业服务管理费用不足。如遇物业管理服务费调整，双方协商签订补充协议。合同并对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，同人物业为××小区提供物业服务至2012年6月30日，并将上述合同约定的商业用房进行出租并对小区停车进行管理。
2012年12月25日，同人物业向本院起诉××小区业委会，要求××小区业委会立即支付462124.90元，本院经审理于2013年3月25日作出（2013）杭西民初字第49号民事判决书，认定“根据合同约定，××小区的商业用房由同人物业经营和管理，则该同人物业合同届满后提供服务期间的商业用房亦应由同人物业进行经营和管理。虽然同人物业与承租人签订的大部分租赁合同到期日为2011年12月31日，但没有证据证明承租户在租赁合同到期后退租，同人物业可以依据原租赁合同向承租人收取租金，而××小区业委会并非租赁合同的当事人，其向承租人收取租金依据不足。故本案涉及的商业用房租金应由同人物业收取。……《物业服务合同》约定同人物业每年向××小区业委会缴纳70万元（含税）管理费，现××小区业委会起诉要求同人物业支付2012年上年半管理费35万元的诉请符合合同约定，本院予以支持。相关的税费待实际发生后另行解决。同人物业为××小区业委会垫付的电话费1173.20元，应由××小区业委会承担，可从上述同人物业应付××小区业委会的款项中直接扣除”，并判决同人物业于该判决生效之日起十日内支付给××小区业委会管理费348826.8元。该判决书生效后，同人物业已经履行了上述款项的支付义务。
审理中，同人物业和××小区业委会一致确认2010年6月6日之前××小区物业经营性收益由同人物业代管。
另查明，2010年1月，××小区业主委员会出具《××小区2009年1月-12月经营性收支情况公布》，载明：“一、收入：700000元（地面停车费和房屋出租收入）。二、支出合计：284823.1元，其中房产税12%，350000×12%=42000元；营业税及附加5.7%，700000×5.7%=39900元；聘请三名值班人员工资19122元；办公费用1443.5元；电话费用781.3元；组织元宵节灯会费用5500元；购不锈钢藤架21692元；审计费9550元；业主大会相关费用4792元；办公电费1650元；所得税（700000-146430.8）×25%=138392.3元。三、赢利：700000元-284823.1元=415176.9元。该情况说明经同人物业盖章确认。2010年4月29日，××小区业委会委托浙江浙经天策会计师事务所对上述费用及××小区2010年1-4月支出进行了审计。2010年11月4日，同人物业向××小区业委会支付了415176.9元。
2011年1月，同人物业向××小区业委会出具《××小区2010年1月-12月经营性收支情况说明》，载明：“一、收入：700000元（地面停车费和房屋出租收入）。二、支出合计：275181.46元，其中2010年1-4月支出详见浙经天策审字（2010）第405号支出合计33134.5元；2010年5月-12月支出合计：242046.96元，包括房产税12%，350000×12%=42000元；营业税及附加5.7%，700000×5.7%=39900元；聘请值班人员工资14000元；办公费用1114.58元；电话费用1278.2元；审计费1500元；办公电费648元；所得税（700000-133575.28）×25%=141606.18元。三、赢利：700000元-275181.46元=424818.54元。该情况说明经××小区业委会盖章确认。同年3月25日，同人物业向××小区业委会支付了424818.54元。
2012年1月，同人物业向××小区业委会出具《××管理处2011年度经营性收支情况说明》，载明：“一、收入：700000元，其中营业房房租350000元，地面停车费350000元。二、支出合计319307.47元，其中工资16075元，电话费1249.7元、办公费22649.59元、保安费4800元（春节保安慰问）、交通费420元、招待费890元、购保险箱6140元、购苗木款17750元、单元门油漆工程40000元、办公室电费417元、房产税42000元（350000×12%）、营业税及附加39900（700000×5.7%）、所得税127016.18元，（700000-192291.29）×25%＋890×40%×25%。三、利润：收入-
支出=380692.53元。该情况说明经××小区业委会盖章确认。同年1月29日，同人物业向××小区业委会支付了380692.53元。
再查明，同人物业与××小区A8号商铺承租人朱磊签订的租赁合同约定：租赁期限至2011年12月31日，如同人物业在租赁期内未与××小区业委会续签物业服务合同，则租赁合同自动终止。朱磊实际租赁期限至2012年3月31日。2012年4月11日，××小区业委会收取朱磊2012年1-3月的租金9600元。2012年5月8日，××小区业委会将××小区A8号商铺面积约22平方米出租给章红贵，约定租赁期限至2015年5月8日，年租金为28000元。××小区业委会已收取章红贵20**年5月8日至2012年6月30日的租金4142.5元。
本院认为：同人物业、××小区业委会于2009年4月25日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。《物业服务合同》约定的委托管理期限届满后，同人物业继续为××小区提供物业服务至2012年6月30日，该期间双方的权利义务应参照原合同约定。根据合同约定，物业服务管理费的构成包括物业服务成本、法定税费和利润；同人物业每年向××小区业委会缴纳700000元（含税）管理费。从本案查明的事实和××小区业委会提交的《××小区2009年1月-12月经营性收支情况公布》以及同人物业提交的《××管理处2011年度经营性收支情况说明》、《××管理处2011年度经营性收支情况说明》的内容来看，该三份证据所注明的税目、税率及计算方法符合法律规定，并已经过同人物业和××小区业委会一致确认，双方亦已按上述内容履行。故三份证据可以证明同人物业和××小区业委会在《物业服务合同》履行过程中一致确认管理费700000元的税费包括房产税（以商业用房租金350000元为计算基数，税率为12%）、营业税及附加（以停车费350000元为计算基数，税率为5.7%）以及所得税（税率为25%）由同人物业缴纳以及700000元管理费中扣减前述所需缴纳的税费后的剩余部分由同人物业向××小区业委会支付的事实。现同人物业已向××小区业委会支付2012年上半年的管理费350000元，故其起诉要求××小区业委会返还应由其代交的2012上半年350000元管理费的税费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。又因如前所述，同人物业和××小区业委会一致确认一年管理费700000元的税费中房产税以商业用房租金350000元为计算基数，营业税及附加以停车费350000元为计算基数，现同人物业主张2012年上半年管理费350000元的税费中房产税以停车费175000元为计算基数、营业税及附加以商业用房租金175000元为计算基数，并无不妥，本院予以支持。根据本院已生效的（2013）杭西民初字第49号民事判决书认定，同人物业为××小区业委会垫付电话费1173.20元，故同人物业主张的税费包括房产税21000元（175000元×12%）、营业税及附加19950元（350000元×5.7%）、所得税76969.2元（350000元-21000元-19950元-1173.20元）×25%，合计117919.2元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。××小区业委会主张同人物业拖欠2009年、2010年、2011年部分管理费，并要求同人物业返该管理费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据本院已生效的（2013）杭西民初字第49号民事判决书认定，同人物业在合同届满后提供服务期间的商业用房应由同人物业进行经营和管理，相应的租金应由同人物业收取。故本案所涉的××小区A8商铺在2012年6月30日前应由同人物业进行经营和管理，相应的租金亦应由同人物业收取。现××小区业委会收取××小区A8商铺2012年1-3月及2012年5月8日至2012年6月30日的租金合计13742.5元，该部分租金应由××小区业委会向同人物业返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、杭州市西湖区××小区业主委员会返还浙江××物业管理有限公司税费117919.2元。
二、杭州市西湖区××小区业主委员会返还浙江××物业管理有限公司租金13742.5元。
三、上述一、二项相加，杭州市西湖区××小区业主委员会共支付浙江××物业管理有限公司131661.7元，该款于本判决生效后十日内付清。
四、驳回杭州市西湖区××小区业主委员会的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2933元、财产保全申请费1178元，合计4111元，由杭州市西湖区××小区业主委员会负担，该款于本判决生效之日起十日内交付至本院；反诉案件受理费5644.05元，由杭州市西湖区××小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 潘若愚
人民陪审员 朱湘江
人民陪审员 应湘姣
二〇一四年一月十三日
书 记 员 陆 菲