北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第07244号
上诉人（原审被告）王铁成，男，1960年6月29日出生。
被上诉人（原审被告）周秋生，男，1953年8月8日出生。
被上诉人（原审原告）李灼胜，男，1964年5月8日出生。
被上诉人（原审原告）王冬梅，女，1962年12月6日出生。
被上诉人（原审被告）付一楠，男，1981年8月19日出生。
被上诉人（原审被告）宫颖，女，1977年2月2日出生。
被上诉人（原审第三人）邵毅，男，1967年12月10日出生。
上诉人王铁成因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第4581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王铁成、被上诉人李灼胜、邵毅到庭参加了诉讼。被上诉人王冬梅、付一楠、宫颖、周秋生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
李灼胜、王冬梅在原审法院共同起诉称：李灼胜与周秋生、王铁成于1999年签订的转让协议应为合法，李灼胜应当依法取得涉案房屋所有权。但王铁成私自将房屋出售给付一楠，付一楠不符合善意取得的情况，无权处置房屋。目前房屋已经失控。李灼胜及王冬梅同意邵毅的相应意见。李灼胜、王冬梅共同诉至法院，诉讼请求：1、请求判令王铁成、周秋生、付一楠、宫颖连带赔偿房屋使用价值（包括房屋升值损失）等损失229万元及房屋价款15万元；2、请求判令王铁成、周秋生、付一楠、宫颖连带负担诉讼费用。
王铁成在原审法院答辩称：李灼胜与周秋生、王铁成于1999年签订的转让协议不成立，这是一个借款协议，且双方没有在房管部门办理抵押手续。涉案房屋为王铁成夫妻共同财产，没有王铁成之妻同意，协议不成立。王铁成向付一楠出售房屋合理合法。转让协议分几次付款的收据都是周秋生签字，不认可李灼胜、王冬梅所述的损失问题。故不同意李灼胜、王冬梅的诉讼请求。
周秋生在原审法院答辩称：李灼胜与周秋生、王铁成于1999年签订的转让协议不成立。涉案房屋为王铁成夫妻共同财产，没有王铁成之妻同意，协议不成立。王铁成向付一楠出售房屋合理合法。故不同意李灼胜、王冬梅的诉讼请求。
宫颖在原审法院答辩称：宫颖已经善意取得而获得涉案房屋所有权，产权已正式过户完毕。宫颖的买卖行为已经过法院一、二审判决书认定，因此本案与宫颖没有任何关系，属于重复起诉。故不同意李灼胜、王冬梅的诉讼请求。
付一楠在原审法院答辩称：李灼胜不具备原告主体资格。自（2010）石民初字第4487号民事判决书可得知李灼胜与邵毅于2003年12月12日有一个转让协议，可知李灼胜及其权利义务已转让给邵毅了。根据民事诉讼一事不再理原则，李灼胜已在2010年8月起诉过，经过一审和终审，都已驳回了李灼胜的诉讼请求，所以不应该再受理本案。整个事件中，付一楠不认识李灼胜，与本案没有利害关系，不应成为被告。付一楠购买房屋过程属于善意取得，非李灼胜所述的恶意。故不同意李灼胜、王冬梅的诉讼请求。
第三人邵毅在原审法院陈述称：同意李灼胜及王冬梅的意见。第三人邵毅因此提出诉讼请求：请求判令李灼胜及王冬梅共同赔偿涉案房屋的升值损失246万元（不包括邵毅与李灼胜、王冬梅之间的购房款项）。
原审法院审理查明：1507号的房屋（以下简称涉案房屋）原为王铁成及其妻李建华以房改成本价购买的福利房，1999年时尚未办理房屋所有权证书。后王铁成取得涉案房屋所有权证书。
1999年9月16日，周秋生（甲方）与李灼胜（乙方）签订转让协议，其中载明：1、标的房为房改成本价房，建筑面积89.3平方米，待房改政策出台后，甲方协助乙方办妥转让手续并使乙方取得房产证；2、自协议签字生效，甲方交给乙方标的房的钥匙和购房发票，乙方入住；3、以分期付款方式接受标的房出让金额壹拾柒万元整。付款方式：自协议签字生效，接收标的房钥匙可入住后，支付首期金额十五万元（五万元可在年底前付清，若逾期，甲方有权退款收回住房）。余额二万元待办下房产证后一并支付。……由于甲方房产手续不齐的影响造成不能过户的，乙方不再付款即取得本标的房后续所有年限的使用权，亦有权要求全额退款壹拾伍万元退回住房。该协议中另注明：除乙方违约外不管任何原因，若甲方要求收回住房使用权而乙方为了友好同意放弃，则甲方全额退款和10%年利息，另加赔偿乙方五万元。上述条款在李灼胜提供的转让协议中被删划。对于删划情况，李灼胜称：该处删划在与周秋生签字前即划去，王铁成及周秋生对此不予认可。上述协议签订后，王铁成在该协议甲方处加签了其名字。
1999年9月16日，周秋生出具收据，载明收到李灼胜转让协议二款第一条中款项十万元。1999年12月14日，周秋生出具收据，载明收到李灼胜房款二万元。1999年12月30日，周秋生出具收据，载明收到李灼胜房款1.5万元。1999年12月31日，周秋生出具收据，载明收到李灼胜房款1.5万元。
协议签订后，李灼胜入住涉案房屋。2003年10月12日，李灼胜之妻王冬梅与邵毅签订房屋转让协议，将涉案房屋以35万元的价格转让给邵毅，双方亦未办理过户手续。合同签订后，邵毅开始入住诉争房屋。庭审时，李灼胜、王冬梅及邵毅对房屋价款给付及返还部分均无异议，邵毅明确不在本案中主张房屋价款返还问题。
2010年4月27日，王铁成与李建华在北京市国立公证处签订离婚财产分割协议，约定：协议人双方婚内成本价购买的1507号房屋一套，现约定上述房屋归王铁成个人所有，王铁成享有独立的处分权和所有权，李建华不得干涉，上述房产的贷款由王铁成个人承担。
2010年5月27日，王铁成在北京市国立公证处签订委托书，载明：王铁成名下的1507号房屋一套是我个人财产。现我委托王亮办理上述房产的如下事宜：办理解除抵押手续，与买房人协商确定售房价格，签订房屋买卖合同，协助买房人办理银行贷款手续，代收售房款，缴纳相关税费，办理产权过户、转移等一切相关手续。
2010年5月20日，王铁成及其委托代理人王亮与付一楠签订存量房屋买卖合同，将涉案房屋卖与付一楠，价款110万元。2010年6月4日，王铁成及其委托代理人王亮与付一楠签订另一份内容相近的存量房屋买卖合同，价款为90万元（房款实际履行110万元）。合同签订后，王铁成与付一楠办理了过户手续。2010年6月8日，付一楠取得涉案房屋所有权证书。
2010年7月9日，付一楠与宫颖签订存量房屋买卖合同，约定将涉案房屋出售给宫颖，约定价款为130万元。同日，付一楠与宫颖签订另一份存量房屋买卖合同，价款为90万元（房款实际履行130万元）。同日，双方办理了过户手续，宫颖取得了涉案房屋所有权证书。
2010年7月10日，邵毅被他人自涉案房屋内腾出。现涉案房屋由宫颖实际占有使用。
另查，李灼胜及其妻王冬梅曾起诉王铁成、付一楠、宫颖，请求判令王铁成与付一楠、付一楠与宫颖间的涉案房产买卖行为无效，并判决宫颖取得的涉案房屋返还给王铁成；王铁成继续履行与李灼胜的转让协议及将涉案房屋过户到李灼胜名下。法院于2011年8月18日作出（2010）石民初字第4487号民事判决书，判决驳回了李灼胜及王冬梅的上述全部诉讼请求。李灼胜及王冬梅不服提出上诉。北京市第一中级人民法院于2012年6月19日作出（2012）一中民终字第473号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
再查，经李灼胜申请，北京市高级人民法院随机摇号确定，法院委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对于涉案房屋的现价值进行了评估。2014年8月20日，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司作出评估报告书，载明涉案房屋市场价值为246万元。李灼胜为此预交评估费6920元。
原审法院认定上述事实，有房屋所有权证书、转让协议、评估报告书、收据、公证书、民事判决书、存量房屋买卖合同及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：按照合同相对性原则，房屋买卖合同纠纷案件的当事人应当以签订合同的相对人为适格主体。李灼胜明确表示本案以房屋买卖合同关系作为基础法律关系，则李灼胜应基于转让协议确定为房屋购买人。周秋生在转让协议上签字，应确定周秋生为房屋出售人。后王铁成在转让协议上加签名字，应当视为经王铁成追认出卖人周秋生的处分行为，且王铁成以签字之行为同意履行周秋生与李灼胜签订的转让协议，此构成王铁成对于周秋生的合同义务的债务加入。因此上述转让协议的相对人应当确定为李灼胜与周秋生、王铁成。
同理，邵毅与王冬梅签订的房屋转让协议中，邵毅作为买受人则基于房屋转让协议确定为房屋购买人。王冬梅在房屋转让协议上签字，应确定王冬梅为房屋出售人。后李灼胜明确表示同意王冬梅出售房屋的行为，应当视为经李灼胜追认其妻王冬梅作为出卖人的处分行为，且李灼胜以实际行为履行王冬梅与邵毅签订的房屋转让协议，此构成李灼胜对于邵毅的合同义务的债务加入。因此上述房屋转让协议的相对人应当确定为李灼胜、王冬梅与邵毅。宫颖与付一楠并非本案适格当事人。李灼胜、王冬梅、邵毅与宫颖、付一楠的相应权利义务各方可另行解决。
李灼胜与周秋生、王铁成签订的转让协议均系各方真实意思表示，内容并不违反相应的法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对于各方当事人均有约束力。王铁成称转让协议仅为借款协议，并非房屋买卖合同关系的答辩意见，因无相应证据支持，法院不予采纳。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。具体至本案中，首先，王铁成将涉案房屋出售给付一楠，付一楠将涉案房屋出售给宫颖，且付一楠及宫颖均办理了房屋所有权证书。其次，李灼胜曾起诉请求判令王铁成与付一楠、付一楠与宫颖间的涉案房产买卖行为无效，但被依法判决驳回。再次，现涉案房屋由宫颖居住使用。最后，邵毅与王冬梅、李灼胜之间的房屋转让协议已无法实现居住、使用、处分涉案房屋的合同目的，且邵毅亦明确在主张房屋转让协议解除的基础上提出其自身的诉求。综合上述原因，现因王铁成及周秋生的上述行为，导致李灼胜与周秋生、王铁成签订的转让协议无法继续履行，李灼胜取得涉案房屋所有权并居住、使用、处分涉案房屋的合同目的已经无法实现，现李灼胜亦在主张转让协议解除的基础上提出相应诉讼请求，法院认定该转让协议应予解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李灼胜、王冬梅给邵毅造成的合理损失如何得到救济，应当由法院根据李灼胜、王冬梅及邵毅各自实施行为所导致合同目的不能实现的原因进行衡量。李灼胜、王冬梅与邵毅合同无法继续履行的过错在于李灼胜、王冬梅，因此李灼胜、王冬梅应当赔偿邵毅相应的合同履行不能而给其造成的损失。现邵毅主张由其相对的房屋出售人赔偿其损失，涉案房屋市场价格相较于邵毅购买时确实存在一定程度升值，价格评估报告对此亦进行了确认。邵毅对于合同履行中的房屋升值损失应由房屋出售人进行赔偿。
李灼胜对于购买房屋进行了出资，由于合同目的不能实现，系因周秋生、王铁成一方擅自将涉案房屋出售他人，因此周秋生、王铁成对于转让协议的解除具有全部过错，应当赔偿李灼胜的相应损失。在李灼胜与周秋生、王铁成签订的转让协议的合同目的无法实现的情形下，李灼胜对于邵毅的相应损失亦构成李灼胜与周秋生、王铁成签订的转让协议履行过程中的李灼胜损失。对于上述损失，周秋生、王铁成应当赔偿李灼胜。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、周秋生、王铁成于本判决生效后七日内连带退还李灼胜房款十五万元；二、李灼胜、王冬梅于本判决生效后七日内共同赔偿邵毅房屋升值损失二百一十一万元；三、周秋生、王铁成于本判决生效后七日内连带赔偿李灼胜损失二百一十一万元；四、驳回李灼胜、王冬梅、邵毅的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王铁成不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第一项、第三项，依法改判驳回李灼胜、王冬梅的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审判决王铁成赔偿李灼胜损失211万元适用法律错误，原审判决未查清本案基本事实。
李灼胜答辩称：服从原审法院判决，不同意王铁成的上诉请求及理由。
邵毅陈述称：同意原审法院判决，不同意王铁成的上诉请求及理由。
王冬梅、付一楠、宫颖、周秋生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩及质证的权利。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有到庭当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：按照合同相对性原则，王铁成在周秋生与李灼胜签订的转让协议上加签名字，应当视为王铁成追认周秋生将涉案房屋出售给李灼胜的处分行为，并同意履行周秋生与李灼胜签订的转让协议，此构成王铁成对于周秋生的合同义务的债务加入。因此上述转让协议的相对人应当确定为李灼胜与周秋生、王铁成。同理，王冬梅与邵毅签订房屋转让协议，后李灼胜明确表示同意王冬梅将涉案房屋出售给邵毅的处分行为，且李灼胜以实际行为履行王冬梅与邵毅签订的房屋转让协议，此构成李灼胜对于王冬梅的合同义务的债务加入。因此上述房屋转让协议的相对人应当确定为李灼胜、王冬梅与邵毅。宫颖与付一楠并非本案适格当事人。李灼胜、王冬梅、邵毅与宫颖、付一楠的相应权利义务各方可另行解决。
李灼胜与周秋生、王铁成签订的转让协议均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均有约束力。王铁成主张转让协议仅为借款协议并非房屋买卖合同关系，并无证据支持，故不予采纳。王铁成又将涉案房屋出售给付一楠，付一楠将涉案房屋出售给宫颖，且付一楠及宫颖均办理了房屋所有权证书。李灼胜曾起诉请求判令王铁成与付一楠、付一楠与宫颖间的涉案房屋买卖行为无效，但被依法判决驳回。现涉案房屋由宫颖居住使用，邵毅与王冬梅、李灼胜之间的房屋转让协议已无法实现居住、使用、处分涉案房屋的合同目的，且邵毅亦明确在主张房屋转让协议解除的基础上提出其自身的诉求。因王铁成及周秋生的上述行为，导致李灼胜与周秋生、王铁成签订的转让协议无法继续履行，李灼胜已经无法实现合同目的，现李灼胜在主张转让协议解除的基础上提出相应诉讼请求，故该转让协议应予解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李灼胜、王冬梅与邵毅合同无法继续履行的过错在于李灼胜、王冬梅，因此李灼胜、王冬梅应当赔偿邵毅相应的合同履行不能而给其造成的损失。现邵毅主张由其相对的房屋出售人赔偿其损失，涉案房屋市场价格相较于邵毅购买时确实存在一定程度升值，价格评估报告对此亦进行了确认。邵毅对于合同履行中的房屋升值损失应由房屋出售人进行赔偿。李灼胜购买涉案房屋的合同目的不能实现系因周秋生、王铁成一方擅自将涉案房屋出售他人所致，因此周秋生、王铁成对于转让协议的解除负有全部过错，应当退还李灼胜已付的购房款并赔偿相应损失。在李灼胜与周秋生、王铁成签订的转让协议的合同目的无法实现的情形下，李灼胜对于邵毅的相应损失亦构成李灼胜与周秋生、王铁成签订的转让协议履行过程中的李灼胜损失。对于上述损失，周秋生、王铁成应当赔偿李灼胜。原审判决并无不当。王铁成的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
王冬梅、付一楠、宫颖、周秋生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定评估费用六千九百二十元，由李灼胜、王冬梅共同负担三千二百四十元（已交纳），由周秋生、王铁成连带负担三千一百八十八元（本判决生效后七日内交纳），由邵毅负担四百九十二元（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费三万九千五百六十元，由李灼胜、王冬梅共同负担一万三千二百八十元（已交纳三十五元，剩余一万三千二百四十五元于本判决生效后七日内交纳），由周秋生、王铁成连带负担二万四千八百八十元（本判决生效后七日内交纳），由邵毅负担一千四百元（已交纳）。
二审案件受理费二万四千八百八十元，由王铁成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年十二月四日
书记员 赵梦芸