广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4428号
上诉人（原审被告）：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢锦伟，男，1976年9月7日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县。
委托代理人：朱帆，广东华之杰律师事务所律师。
原审被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地：。
法定代表人：涂国钧，该公司总经理。
委托代理人：陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
上诉人涂国钧因与被上诉人谢锦伟、原审被告广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为万城公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月19日，万城公司代涂国钧（出卖人）与谢锦伟（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层78号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为374901元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月9日前支付194901元；余下房价款180000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。
2012年10月10日，谢锦伟（乙方）又与涂国钧（甲方）签订《和解协议书》，约定乙方就购买甲方位于广州市海珠区南珠路2号378房屋（下称3层78号铺）、广州市海珠区南珠路2号386房屋（下称3层86号铺），曾与甲方分别于2011年1月19日、2011年1月10日签订合同《商铺买卖合同》，后甲方因要求乙方继续履行前述合同等原因在广州市海珠区人民法院对乙方提起诉讼，该法院立两个案件案号为（2012）穗海法民三初字第1918号、（2012）穗海法民三初字第1919号。现经双方友好公平协商，达成如下一致供双方履行：1、双方同意乙方保留3层78号铺，乙方继续买入该铺，履行原《商铺买卖合同》，并协助甲方尽快完成交易过户手续，支付余款按本协议第2条执行；同时，乙方即日起退还3层86号铺给甲方，双方间就买卖3层86号铺所签订的《商铺买卖合同》、《认购书》即日起解除；双方互不追究两商铺合同中之前可能存在的违约责任。2、两间商铺的乙方原已支付的房价款总计为346427元，预收税费为22334元，现该346427元转为3层78号铺的房价款，并考虑已预收的税费金额后，现乙方合计因该铺尚欠甲方房价款18421元，该款需在本协议签订的同时付清给甲方；3、本协议签订的同时，乙方需依照甲方工作人员的指示办妥房产委托授权过户公证书。后，甲方需在本和解协议签订之日起150个工作日内办理出该商铺产权证，否则（1）逾期不超过15日的，自本协议规定的办理期限届满的第二天起至实际申办之日止，甲方每日按已付房价款千分之一的标准向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，乙方有权单方提出和决定解除本合同，若乙方决定解除合同的，甲方应自乙方解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已收房价款，并按房价款10%的标准向乙方计付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议规定的办理期限届满第二天起至实际办妥之日止，甲方每日按已付房价款的千分之一的标准向乙方支付违约金；等。此后，谢锦伟共向万城公司支付了涉案的378铺位的房价款374901元和税费12281元。谢锦伟并于2012年10月10日向万城公司支付了委托公证费350元。
根据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2014年8月7日的“房地产登记簿查册表”显示：海珠区南珠路2号378的产权人为涂国钧，占有部分为全部，登记时间为2011年9月6日，来函摘要有：来函单位为广州市海珠区人民法院，司法类型为存疑注记，收件日期为2012年8月16日，查封时效为2012年8月16日至2012年8月20日。
原审另查，谢锦伟于2012年10月10日在广东省广州市南方公证处办理了公证委托，内容为：委托人为谢锦伟，受委托人为喻定谱、唐玖曲、黄蔚、张旭红、吴桂煊，委托人现购买坐落在广州市海珠区南珠路2号378，现委托受委托人（任一人均可）为合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋的下列第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）合计（伍）项手续及签署有关件：（一）、房屋购买；（二）、为委托人办理房屋测绘并领取测绘图及签署有关文件；（三）、为委托人在广州市房地产交易所办理上述房屋的买房交易过户手续，签署《存量房买卖合同》及相关文件；（四）、为委托人办理购买上述房屋涉及的查册、交税费、免征税费、产权登记、更改、调档、领证；等。
谢锦伟为证明其主张还提交了万城小商品交易中心广告宣传单，涂国钧、万城公司质证表示对该证据的真实性不予确认，该份平面图只是简单的印刷体，上面并没有万城公司的任何信息，不能证明该印刷体为万城公司出具的，也不能证明万城公司涉嫌虚假宣传。
涂国钧就其抗辩意见也提交了（2013）穗中法行终字第364号《行政判决书》及该案的生效证明作为证据，证明涉案商铺所持有的产权证被法院认定合法有效，具备销售条件及过户条件，该证据结合房地产登记簿查册表可以更加证明涂国钧就是涉案商铺的产权人。谢锦伟质证表示对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，虽然涂国钧是涉案商铺的产权人，但长时间以来一直没有为谢锦伟办理房产证，不能证明其想证明的事实。万城公司质证表示对该证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。
双方当事人均确认和解协议签订之日起150个工作日届满之日是2014年3月28日。
谢锦伟于2014年7月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除谢锦伟与涂国钧、万城公司之间签订的关于广州海珠区南珠路2号378铺位的《商铺买卖合同》及《和解协议书》；2、涂国钧向谢锦伟返还购房款374901元；3、涂国钧向谢锦伟支付违约金37490.1元（按总房价款10%的标准计付）及退回税费12281元；4、涂国钧从起诉之日起至其还清全部退款之日止按银行同期贷款利率支付利息给谢锦伟；5、万城公司对第二至第四项诉讼请求的款项承担连带责任；6、本案诉讼费由涂国钧、万城公司承担。
原审诉讼中，谢锦伟明确表示：即使现在符合办证条件，涂国钧也同意协助谢锦伟办理产权证，谢锦伟也不同意继续履行合同。涂国钧确认万城公司收取谢锦伟的房价款及税费后已全部转交给涂国钧。
原审法院认为，万城公司经涂国钧授权委托，以涂国钧名义与谢锦伟签订的《商铺买卖合同》和涂国钧与谢锦伟签订的《和解协议书》均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对谢锦伟和涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。
上述《和解协议书》约定，该协议签订的同时，谢锦伟需依照涂国钧工作人员的指示办妥房产委托授权过户公证书，现谢锦伟已提交其于同日向万城公司缴纳委托公证费的《收据》及其在同日办理的委托公证书，故对于谢锦伟已在2012年10月10日办理了委托工作人员办理涉案商铺过户手续的事实，原审法院予以确认。涂国钧、万城公司认为谢锦伟未按照合同及和解协议的约定办理房产委托过户公证手续导致涂国钧、万城公司无法按约定代理谢锦伟办理过户手续的意见，原审法院不予采纳。原审诉讼中，双方当事人均确认和解协议签订之日起150个工作日届满之日是2014年3月28日，故原审法院对此予以认定。根据2014年8月7日的“房地产登记簿查册表”显示涉案商铺仍登记在涂国钧名下，涂国钧未将涉案商铺的产权登记到谢锦伟名下，已构成违约，应承担违约责任。故谢锦伟要求解除涉案商铺的《商铺买卖合同》和《和解协议书》，并要求涂国钧返还已付购房款、税费以及按房价款10%的标准计付违约金的诉请，符合合同约定，原审法院予以支持。但由于《和解协议书》中已经有关于违约金的约定，谢锦伟没有举证证明其因为涂国钧的违约而造成的损失高于约定的违约金，谢锦伟要求涂国钧支付上述款项从起诉之日起至还清全部退款之日止的利息缺乏依据，对该项请求，原审法院不予支持。万城公司系涂国钧的委托代理人，谢锦伟以万城公司发布虚假广告，欺骗和误导消费者为由要求万城公司就上述款项承担连带责任的请求，缺乏依据，故原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年9月26日作出如下判决：一、解除谢锦伟告涂国钧签订的关于广州市海珠区南珠路2号378铺位的《商铺买卖合同》和《和解协议书》；二、涂国钧在原审判决生效之日起10日内返还购房款374901元、税费12281元给谢锦伟；三、涂国钧在原审判决生效之日起10日内支付违约金37490.1元给谢锦伟；四、驳回谢锦伟的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3885元由涂国钧负担。
判后，涂国钧不服原审判决，上诉至本院称：虽然双方约定于210个工作日内办理过户手续，但因谢锦伟中途对涉案商铺的经营失去信心，怠于依约办理过户公证委托手续、递交过户资料，以实际行动表示不愿履约，导致双方未能在210个工作日内办妥过户手续，原审对此查明错误并由此作出错误判决。一、原审判决对谢锦伟主张有权拒绝办理委托过户手续和委托书公证手续予以支持，违背双方买卖合同、认购书和认购须知的约定内容，没有查明涂国钧实际是通知买方交纳办证过户资料（含办理过户的身份资料、签署过户文件和签署委托过户公证文件等），更没有查明谢锦伟对委托过户这一交易过户方式在诉讼前一直无异议、愿意配合而仅是主张到场后无法办理的情况。1、2011年9月5号的《关于办理房产证相关手续的通知》内容实际上包括交纳过户办证资料。该通知内容中有“请阁下于2011年9月22日至9月25日带齐办理房产证过户所需资料……如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行”的内容。原审对此未予查明。谢锦伟不能前来交纳办证资料，构成根本违约，无权要求解除合同。2、委托过户及买方配合提交过户文件的合同依据是《万城小商品交易中心认购须知》第3条、《万城小商品交易中心认购书》第2条第9款、《商铺买卖合同》第15条约定。据此，谢锦伟出具授权委托给涂国钧认可的代理人员以便办理过户手续是其应尽的文件配合义务，但谢锦伟至今未履行其义务已构成违约。3、根据《房屋登记办法》第15条、《广州市存量房转移登记办法指引》和区房管局《登记办证指南（十四）》，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书并经公证，这也是政府对委托过户的公证要求。4、谢锦伟拒绝或不配合办理委托过户及提交过户所需办证资料应免除涂国钧为其负责办理产权交易过户的210个工作日的时间责任。二、原审法院认为涂国钧在2011年9月份发给谢锦伟的通知中不涉及按揭内容，该认定不但没有对应的证据支持，更与涂国钧在一审已提交的证据相矛盾，涂国钧提交的大量证据充分证实涂国钧当时已履行通知业主办理按揭义务，原审判决理由因欠缺证据与事实不符而不能成立。1、涂国钧于2011年9月5日向商铺买方统一发出的邮寄函件品名注明是“办理按揭手续通知”，明确发出按揭通知；2、邮件内页《关于办理房产相关手续的通知》注明“详见附件”，而涂国钧已举证附件即是《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》，并在内容中提及“逾期办理按揭手续违约金责任”，加上邮件封面品名以概括方式注明“办理按揭手续通知”，三者与附件表述内容一致，互相关联；3、涂国钧寄给同楼盘的其他业主11份的邮件退件（已办理拆件公证），快件包裹均含有附件《办理按揭客户所需提供的资料》、《按揭及交易费用明细》、《收入证明》，反映同时期出卖方均是以同样方式及内容通知业主；4、业主徐莉在（2013）穗海法民三初字第1415号案件中明确举证，证明其收到涂国钧发出的《关于办理房产证相关手续的通知》及《按揭及交易费用明细》等附件通知。三、原审未查明现场具备办理交易过户及按揭手续的条件。涂国钧有大量的证据证明在2011年9月17日至9月30日通知谢锦伟办理委托过户手续期间，现场具备办理过户条件，只要谢锦伟积极履行配合义务，不存在合同约定210个工作日无法过户的情形。1、本次新证据，即当时在现场负责交易过户委托手续的办理机构广东华科律师事务所对本所代理律师向其发出的《情况征询函》中所调查情况认为属实所出具的证明、按揭代理机构广州市盈联投资顾问有限公司出具的《证明》，也与海珠区凤阳街道办事处信访办于2012年12月3日重新出具给一审法院的补正的调查笔录称现场有万城公司的工作人员在接待业主的情况相吻合；2、同楼盘系列案业主徐裴玲、梁敏瑜向法院递交的《按揭收件交接清单》、《按揭费收据》均真实反映现场有员工负责接待业主办理按揭手续；3、业主李凤莲、梁结敏、郑淑君的委托交易过户《公证书》、《房产登记查册表》，证明业主按通知要求如按期抵达交易中心办公现场，通过现场办理按揭及委托过户手续就可顺利拿到房产证；4、本次提交的小业主提交的退款申请；5、信访办笔录。四、涂国钧尽了自身的履约义务，造成逾期办证的后果应由谢锦伟承担。涂国钧是受该事件影响最大的受害者，在出现部分业主要求退款而引起的“信访事件”后，涂国钧积极配合街道信访办、派出所，响应政府维稳需要，派出保安人员配合民警维持现场秩序，增派工作人员到现场听取业主意见，耐心讲解事实情况，并召开了业主说明会化解双方矛盾，期间于2011年10月9日通过网络公开阐述“万城小商品交易中心”的现阶段工作进展及日后信息披露，督促业主尽快办理过户及按揭手续。目前万城小商品交易中心已全部出租，经营良好，充分体现了涂国钧积极履行合同义务的态度。五、随着万城小商品交易中心商铺买卖纠纷系列案件不断增多，大量证据从不同方面证实涂国钧履行了通知及现场具备办公条件的合同义务事实。也反映大量小业主以借助诉讼手段达到单方合法违约以逃避商业风险的真实目的。现在，万城小商品交易中心自2012年3月28日正式开业以来，不断有商家承租商铺进驻经营，交易中心已进入正常运行轨道。据此，涂国钧上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判驳回谢锦伟要求涂国钧支付违约金37490.1元的诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费由谢锦伟负担。
被上诉人谢锦伟答辩称：不同意万城公司的上诉意见。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告万城公司答辩称：同意涂国钧的意见。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，谢锦伟提交一份查册日期为2014年11月19日的《房地产登记簿查册表》，拟证明涉案商铺现已被法院查封。涂国钧与万城公司称涉案商铺是因执行案而被法院超额查封。涂国钧与万城公司均未提交新证据。
本院认为：根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对涂国钧的上诉，本院认为，由于涂国钧未在合同约定期限内办理过户手续，其行为已构成违约，且根据谢锦伟二审提交的查册表显示，涉案商铺现已被法院查封，涂国钧与万城公司均确认是因其执行案而被法院查封，故原审判令双方解除合同、返还已付房款及税费，并判令涂国钧支付违约金37490.1元均符合合同约定。涂国钧对违约金不服提出上诉，但其原审提交的证据均不足以证明其主张，二审期间亦未提交新证据推翻原审认定，故本院对其上诉请求不予支持。
综上所述，涂国钧的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费737元，由上诉人涂国钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一四年十二月十日
书 记 员 党春婷