山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）聊民一初字第142号
原告聊城市畅博房地产开发有限公司，住所地：聊城市东昌府区。
法定代表人路宪民，总经理。
委托代理人张维，山东光岳律师事务所律师。
被告聊城市昌隆纺织有限公司，住所地：聊城市东昌府区。
法定代表人申怀法，总经理。
委托代理人孙玉成，山东鸣远律师事务所律师。
原告聊城市畅博房地产开发有限公司（以下简称畅博公司）与被告聊城市昌隆纺织有限公司（以�简称昌隆公司）土地使用权转让合同纠纷一案，我院于2011年8月5日作出（2010）聊民一初字第16号民事裁定书，驳回原告畅博公司的起诉。原告畅博公司不服提起上诉，山东省高级人民法院于2013年9月10日作出（2013）鲁民一终字第312号民事裁定书，指令我院对本案进行审理。我院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告畅博公司的委托代理人张维、被告昌隆公司的委托代理人孙玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2009年12月21日签订了了房屋设施及土地转让等三份协议，约定被告将自有的位于东昌府区嘉明工业园嘉明南路的约计12500平方米的房屋以750万元的价格转让给原告。同时约定被告将该房屋设施下的工业用地75亩交由土地管理部门，由政府回收后进行招拍挂程序，原告再通过招拍挂程序取得土地使用权，并由原告预先支付900万元�土地款，由被告将该宗土地上的抵押解除。合同签订后，原告于2009年12月23日和2010年2月10日共向被告支付800万元。被告收到该笔款项偿还银行贷款并解除抵押后，拒不履行合同约定向土地管理部门办理回收手续的义务。一直拖延至今。原告向被告支付的800万元款项是原告通过借贷筹到得资金，截止目前原告已支付和欠付该笔借款的利息593.33万元。已给原告造成巨大的经济损失。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院责令被告继续履行2009年12月21日原被告之间签订合同中的约定的义务，并赔偿原告因此而造成的损失593万元。在庭审中，请求判令被告赔偿的经济损失变更为464万元。
被告昌隆公司答辩称，原告所诉无事实、法律依据，依法应驳回其诉讼请求。一、双方签订的土地转让协议无效。畅博公司是以营利为目的从事房地产开发和经营的专业房地产开发企业。根据我国《房地产开发经营管理条例》第十二条：“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。”之规定，在我国作为房地产开发企业获得用于房产开发的土地除通过划拨方式外只能通过土地管理部门的招牌挂方式取得。同时，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发（2001）15号、国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条等相关法规均对此作出了相同的规定。国家这样规定的目的是控制开发商从中获取不当利益，进而损害国家利益及其市场主体的合法权利。可是，畅博公司作为专业房地产开发公司违反国家强制性规定欲通过二级市场取得工业用地用于房产开发的土地，显然为我国法律所禁止。畅博公司这一行为依据我国《合同法》第五十二条第一款第五项：“违反法�、行政法规的强制性规定的合同为无效合同”之规定，双方签订的土地转让协议为无效协议。二、假如该协议有效，双方也已依法解除。假如该土地转让协议为有效协议，日后双方又达成口头解除协议，昌隆公司返还畅博公司已经支付的土地款。为了进一步使畅博公司的债权得以实现，在双方协议已经解除基础上，于2010年9月16日包括聊城市聊韩房地产开发有限公司你（以下简称聊韩公司）在内的三方当事人达成《债务偿还协议书》一份，该协议的主要内容是昌隆公司在该偿还协议签订后七日偿还昌隆公司已付土地款。否则，由聊韩公司以其约十亩土地折抵给畅博公司。该协议书的存在表明昌隆公司与畅博公司就原土地转让均同意已不再履行。特别是2010年11月7日昌隆公司、畅博公司及案外人聊城市洪洋娱乐发展有限公司又达成协议书一份，其主要内容是昌隆公司应�还给畅博公司的土地款通过聊城市洪洋娱乐发展有限公司房产抵押由畅博公司向银行贷款以向畅博公司履行还款义务。此协议的达成更进一步表明畅博公司与昌隆公司之间原土地转让协议已自愿解除不再履行。三、原告要求的经济损失无事实及法律依据。无论原土地转让协议有效与否，从日后达成的两份协议表明畅博公司都是向昌隆公司主张返还其已支付的土地款，从未提到有任何损失的存在。假如存在损失也是原告自身原因所致，与昌隆公司也无任何关系。综上，原土地协议不具有法律效力。如有效也被双方自愿解除，因此，原告所要求的履行原土地转让协议的诉讼请求依法应予驳回。另，原告所主张的损失也无任何事实及法律依据，依法也应予驳回。
另被告昌隆公司补充答辩：在2009年10月21日双方签订了土地使用权转让协议及房屋设施转让协议，针对房屋转�协议又签订了补充协议，从该补充协议的约定看，该补充协议将上述房屋设施转让协议解除掉。根据补充协议第一条规定，甲方通过招牌挂程序挂牌成功后，被告接受原告的委托拆除本案土地之上的附属物，该附属物所有权一切归被告所有，原告也无需再向被告支付任何费用，因本补充协议约定的第一条没有实现，因此就房屋设施转让及补充协议均不具有可履行性。原告诉求无事实和法律依据，依法应予驳回全部诉求。
经审理查明：2009年12月21日，被告昌隆公司作为甲方，原告畅博公司作为乙方，双方经协商订立了一份《土地使用权转让协议》。该协议主要约定了以下内容：一、甲方昌隆公司将其位于聊城嘉明经济开发区的75亩土地的土地使用权（土地证号为聊嘉国用（2005）第00**号）转让给乙方畅博公司。二、乙方应按每亩土地12万元的价格向甲方支付土地转让�900万元。三、甲方之前因其他债务对该宗土地已办理了抵押，故乙方先行向甲方支付750万元，甲方收到该款项后办理完该宗土地的抵押解除手续。四、在政府有关部门下达关于收回该宗土地使用权的文件后，乙方付清剩余的款项。五、在政府有关部门收回该宗土地使用权并向甲方支付土地及房产全部补偿金时，由乙方直接取得该宗土地及地上附着物的收益。六、甲方应协助乙方办理该宗土地的所有审批及出让手续，由此产生的相关费用由乙方承担。2009年12月23日、2010年2月10日，原告合计向被告昌隆公司付款800万元，后昌隆公司未按期转让土地。
同日，被告昌隆公司作为甲方，原告畅博公司作为乙方，双方经协商又订立了一份《房屋设施转让协议》，该协议主要约定了以下内容：一、甲方自愿将聊城嘉明经济开发区京济路和嘉明南路之间的面积约为75亩土地上的所�房产（约计12500平方米）及其地上附着物一并转让给乙方所有。二、乙方应向甲方支付750万元（每平方米计600元）的房屋设施和其他地上附属物的转让价款。（此款不包含土地价款）。三、在政府部门下达正式收回该宗土地使用权的文件后3个工作日内乙方一次性向甲方付清全部款项。四、所有涉及甲方的债权债务及一切遗留问题均由甲方负责，与乙方无关。甲方如违反本条款的约定，乙方有权拒绝接受并有权拒绝支付本协议第贰条所约定的合同价款。该协议中的房屋及地上附着物，被告昌隆公司未转让给原告畅博公司，原告畅博公司也未向被告昌隆公司支付本协议约定的合同价款。
同日，原告畅博公司作为甲方、被告昌隆公司作为乙方还签订了一份《补充协议》，该协议主要约定了以下内容：一、甲方通过招拍挂程序摘牌成功后，该宗土地地上附着物委托乙方拆迁。二、乙方在甲方摘牌后，若需房屋拆除，应提前通知乙方，乙方接通知之后确保4个月内，完成拆出任务。三、乙方负责拆除地上房屋及附属物，拆除物品全部归乙方所有，为甲方提供建设开发净地。四、甲方不再支付乙方任何费用。五、该补充协议与原协议具有同等法律效力，未尽事宜，双方协商解决。
2010年9月16日，原告与被告昌隆公司、案外人聊城市聊韩房地产开发有限公司（以下简称聊韩公司）经协商，三方订立了一份“债务偿还协议书”。该协议书主要约定了以下内容：鉴于昌隆公司原欠畅博公司土地款800万元，现因经营不善无力偿还，聊韩公司保证7日内偿还该欠款。聊韩公司并以自己的一宗土地的土地使用权及地上附着物作为担保，如到期不能偿还，聊韩公司自愿将该地折抵给畅博公司。后该“债务偿还协议书”未得到履行，故原告畅博公司提起�讼。在开庭审理之前，原告畅博公司与被告昌隆公司、案外人聊城市洪洋娱乐发展有限公司于2010年11月7日就偿还800万元土地款的事项又曾达成协议，但因各种原因该协议亦未得到履行。
以上事实的认定，有本案当事人之间及当事人同案外人之间订立的各种协议书、被告昌隆公司向原告出具的收款收据等书证，原告及被告的陈述笔录等证据在卷为凭，经双方当事人互相质证，可以采信。
本院认为，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让人将出让土地使用权转让于受让人，受让人支付价款的合同。本案中原、被告双方于2009年12月21日签订的土地转让协议，约定被告将其以出让方式取得的75亩国有土地使用权转让给原告，原告支付相应的价款。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，只要合同当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益的，应认定为有效合同。本案中，被告作为涉案土地的使用权人，享有在法律法规允许的范围内自由转让该土地使用权的权利，原、被告签订的土地转让协议是双方当事人的真实意思表示，除协议第五条外，其他条款并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应认定为有效合同。
同样，原、被告签订的《房屋设施转让协议》亦是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同亦应认定为有效合同。但是双方签订的补�协议实际上将上述房屋设施转让协议解除掉。
关于被告辩称因转让土地的性质为工业用地，转让给原告用于房地产开发，改变了土地的用途，该行为违反了《房地产开发经营管理条例》第十二条的规定，土地转让合同为无效合同。本院认为，从原、被告签订的土地转让协议第四、五、六项内容看，双方并未约定被告将涉案土地直接转让给原告进行房地产开发，被告所负义务是协助原告办理该宗土地的所有审批及出让手续，双方签订的土地转让协议并未规避招、拍、挂手续，因此被告的辩称不予采信。涉案土地未完成不动产权属的变更登记，所以不发生物权变动的效力。根据我国现行的民事法律规定，不动产物权变动采取的是合同行为＋登记行为，涉案土地转让协议第五条“在政府有关部门收回该宗土地使用权并向甲方支付土地及房产全部补偿金时，由乙方直接取得该宗土地及地上附着物的收益”的约定为无效条款。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应按照双方签订的土地转让协议的约定履行义务，双方签订的补充协议的履行与双方签订的土地转让协议的履行不同步，该补充协议的履行待双方签订的土地转让协议的履行后再履行，如有一方不履行，双方可另行主张。原告将涉案土地转让款800万元交付于被告，但被告未按合同履行义务，被告应承担给原告造成的损失。结合本案实际情况，以被告赔偿原告800万元利息损失为宜。
综上，原告要求被告继续履行2009年12月21日原被告之间签订的土地转让合同中的约定的义务，并赔偿原告因此而造成的损失的请求应予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百一十一�、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，判决如下：
确认原、被告于2009年12月21日签订的土地转让协议第五项无效，其余有效；被告聊城市昌隆纺织有限公司继续履行双方签订的《土地使用权转让协议》约定的义务。
限被告聊城市昌隆纺织有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告聊城市畅博房地产开发有限公司800万元的利息损失（自2010年2月10日起至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；
驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费5200元，由原、被告均担；诉讼保全费5000元由被告负担（原告已预交，待执行时被告一并支付给原告）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 石 鑫
审判员 孙久强
审�员郭召勇
二〇一四年七月二十五日
书记员 郭 静