四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乐民终字第750号
上诉人（原审赵清平）：赵清平，男，1974年4月6日出生，汉族，居民。
委托代理人：王贤斌，四川万文清律师事务所律师。
被上诉人（原审仁和房开司）：乐山市仁和房地产开发有限公司。
法定代表人：雷加庚，董事长。
委托代理人：高筱兰，四川嘉诚泰律师事务所律师。
上诉人赵清平为与被上诉人乐山市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和房开司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2012）乐中民初字第1217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵清平的委托代理人王贤斌、被上诉人的委托代理人高筱兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年2月22日，赵清平与仁和房开司签订“仁和.春华逸都”认购协议，认购住房为5号楼1单元5层2号。2008年2月29日，赵清平与仁和房开司签订商品房买卖合同（合同编号为007922号）和补充协议，合同中载明仁和房开司以出让的方式取得三宗国有土地为：乐城国有（2003）第24982号，终止年限为2048年2月10日；乐城国有（2003）第24992号，终止年限为2052年7月30日；乐城国有（2007）第73514号，终止年限为2077年1月30日。合同约定赵清平购买5幢1单元5层2号房屋的总价款为237485元。合同约定仁和房开司应在2009年6月30日前向赵清平交付商品房，赵清平委托仁和房开司办理房屋权属转移登记，委托费用为300元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之三的违约金。合同还约定了其他事宜。之后，赵清平向仁和房开司支付购房款236035元�2009年6月20日，仁和房开司将房屋交付给赵清平，赵清平办理了房屋交接手续，实际占有该商品房，并向仁和房开司交纳了委托办证费300元、相应税费及维修基金。2009年4月15日，赵清平在分户图示上签字，该分户图示户号为2号。2010年5月25日，赵清平出具授权委托书委托仁和房开司办理房屋所有权登记事宜，委托书中载明赵清平签订商品房买卖合同所取得的房屋位于凤凰路中段459号5幢1单元5楼2号。2011年11月15日，赵清平取得了乐山市房权证私房字第1478**号房屋所有权证书，2012年4月16日，赵清平取得乐城国用（2012）第161475号国有土地使用权证，终止日期为2052年7月30日。
仁和房开司分别于2003年9月18日、2007年2月7日取得位于乐山市市中区中心城区凤凰路三宗土地使用权证，土地使用权证的终止时间分别为2048年2月10日、2052年7月30日、2077年1月30日。2007年6月8日，仁和房开司取得“春华逸都”商住小区（二期）建设用地规划许可证，同年8月3日取得建设项工程规划许可证，8月29日取得建设工程施工许可。2009年6月21日，“春华逸都”二期工程取得竣工验收备案书。由于涉及到三宗土地的使用年限问题，仁和房开司多次向乐山市国土资源局申请办理土地分户，2012年2月20日仁和房开司在小区内张贴告示称：“春华逸都二期”由于土地使用权年限不一致的原因无法及时办理国有土地使用权证，目前政府在研究解决之中。2012年3月2日，乐山市人民政府同意仁和房开司补交出让金9.34万元，将位于“春华逸都二期”项目中，位于中心城区凤凰路与春华路交汇处76.9平方米的国有土地使用权年限延长至2052年7月30日，位于中心城区凤凰路144.5平方米的国有土地使用权年限延长到2077年1月30日。
2012年4月20日，赵清平向原审法院起诉，请求判令：1、仁�房开司为赵清平办理春华逸都二期5幢1单元5楼2号商品房土地使用权年限为70年的国有土地使用权证；2、仁和房开司从2010年2月26日起至不动产登记机构为赵清平办理商品房权属转移登记并颁发房屋所有权证、国有土地使用权证之日按已付房款236035元日万分之三的标准支付逾期办证违约金。审理中，赵清平变更诉讼请求：1、仁和房开司向赵清平交付乐山市市中区凤凰路中段459号5幢1单元5楼2号一套商品房土地使用权年限为70年的国有土地使用权证；2、仁和房开司按赵清平已付房款每日万分之三的标准向赵清平支付从2010年2月26日起至仁和房开司向赵清平交付《房屋所有权证》和年限为70年的《国有土地使用权证》之日止期间的违约金；3、仁和房开司按照小区景观图中设计为小区建设湖面景观。
审理中，赵清平提供了仁和房开司春华逸都二期宣传册用以证明仁和房开司�设的春华逸都二期均为大户型，且仁和房开司没有建宣传册中的湖面景观。仁和房开司认为宣传册应为要约邀请，不能证明赵清平购买的为一套商品房，也不能证明仁和房开司应当建湖面景观设计。
原审法院认为：赵清平、仁和房开司签订的《商品房买卖合同》和补充协议是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议，双方都应当按照合同的约定严格履行各自的义务。
关于土地使用权年限问题。商品房买卖合同中载明仁和房开司以出让的方式取得三宗国有土地，使用年限也是明确的。合同中并没有约定仁和房开司应当为赵清平办理何种年限的土地使用权证，土地使用权年限的确定属于国土管理部门按规定办理的事项。因此，赵清平请求仁和房开司向赵清平交付春华逸都二期5幢1单元5楼2号为一套商品房土地使用权年限为70年的《�有土地使用权证》，该院不予以支持。
关于违约金的问题。基于上述理由，赵清平请求仁和房开司支付从2010年2月26日起计算至仁和房开司交付套商品房土地使用权年限为70年的《国有土地使用权证》时止的违约金，该院不予支持。
关于湖面景观的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，因仁和房开司发放的湖面景观设计宣传资料只有图形，但没有面积大小、规格等，该宣传资料不具体确定，�湖面景观设计的宣传资料不应当视为要约。赵清平要求按照小区景观图中设计为小区建设湖面景观的请求，没有事实依据，不应当支持。同时，仁和房开司在2009年6月20日就将房屋交付给赵清平，赵清平就应当知道没有湖面景观，但赵清平在2012年4月才起诉，已超过了诉讼时效。赵清平请求仁和房开司按照小区景观图中设计为小区建设湖面景观的主张，该院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决驳回赵清平的诉讼请求。案件受理费1281元（已交），由赵清平负担。
上诉人赵清平不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《商品房�卖合同补充协议》均为格式合同，双方签订的《商品房买卖合同》中约定了仁和房开司应在2009年6月30日交付住房后240日内（即2010年2月25日前）向上诉人交付该房屋的房屋所有权证和土地使用权证，但仁和房开司未按约定为上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证，应当承担逾期办证的违约责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、仁和房开司向上诉人办理春华逸都二期5幢1单元5楼2号商品房的《房屋所有权证》和土地使用年限截止时间为2077年1月30日的《国有土地使用权证》；3、仁和房开司按上诉人已付购房款236035元，以每日万分之三的标准，支付上诉人从2010年2月26日起至仁和房开司向上诉人交付《房屋所有权证》和土地使用年限截止时间为2077年1月30日的《国有土地使用权证》之日止期间的违约金。
被上诉人仁和房开司答辩称：双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第4款明确约定：买受人在房屋交付时，须与仁和房开司签订《办理产权证委托书》，委托仁和房开司代为办理房屋权属登记手续，仁和房开司在买受人交清全部资料和费用后60个工作日内，将买受人办理产权登记手续资料提交房管局，若非仁和房开司原因，逾期办证责任不由仁和房开司负责。赵清平明知在2009年6月20日房屋交付时应按约提交《办理产权证委托书》，但其未提交，直至2010年5月25日才提交，由此而导致逾期办理房屋所有权证，不应归责于仁和房开司。另外，由于房管局办证工作太忙，为保证其在60个工作日内办理完毕，采取的是先收材料，要办证时才出具收件单，因此，收件单上载明的时间并不是仁和房开司交材料的时间，不能归责于仁和房开司。土地使用证办理迟延的原因是上诉人所购房屋分别占用了两块不同使用年限的土地，情况比较复杂，需要乐山市国土资源局向四川省国土资源厅请示后才能确定。确定后，仁和房开司及时补交了相关资料，补缴了土地出让金，并在乐山市人民政府批准后，及时为上诉人办理了土地使用证。上诉人与仁和房开司在办理土地使用证上只是委托代理关系，仁和房开司只负责向国土局提交相应资料，不应承担土地使用证办理迟延的相应责任。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明：2008年2月22日，赵清平与仁和房开司签订“仁和.春华逸都”认购协议，认购住房为5号楼1单元5层2号。2008年2月29日，赵清平与仁和房开司签订《商品房买卖合同》一份。同日，赵清平与仁和房开司签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第二条第4款约定“乙方（赵清平）在房屋交付时，须与甲方（仁和房开司）签订《办理产权证委托书》，委托甲方代为办理房屋权属登记手续，向甲方支付按国家规定应由乙方承担的办理房屋产权证所需各类税、费，并提交相关办证资料。甲方应当在乙方交清全部资料和费用后60个工作日内，将乙方办理产权登记手续资料提交房管局。若非甲方原因，逾期办证责任不由甲方负责。若乙方在甲方书面通知交房时不交纳相关产权税费和提交相关手续，甲方有权不将该商品房交付给乙方。”2009年6月20日，仁和房开司向赵清平交付所购房屋，赵清平未向仁和房开司出具《办理产权证委托书》。2010年5月25日，赵清平出具授权委托书，委托仁和房开司代为办理房屋所有权登记事宜，2010年10月20日，仁和房开司将办理房屋所有权证的资料提交至乐山市房地产管理局，2010年11月15日，赵清平取得所购房屋的所有权证书（乐山市房权证私房字第1478**号）。
2012年5月18日乐山市国土资源局向仁和房开司发出《关于春华逸都二期分户土地证办理有关情况的说明》，主要载明：仁和房开司于2009年向该局申请办理春华逸都二期分户土地证，此后，2010年至2012年期间，仁和房开司又多次书面向该局申请办理春华逸都二期分户土地证。由于该小区由三个地块构成，且土地使用年限不同，有些单体建筑又处于不同使用年限的地块上。如果将土地使用年限调整一致，需办理土地使用权续期，补交土地出让金，但商品住宅用地未经招拍挂能否续期？土地出让金是否补交？交多少？法律法规没有明确的规定，甚至有些法律规定是相互冲突的。面对春华逸都的特殊情况和不一致的法律规定，全国也没有处理以上问题的案例，该局虽经多次向上级国土及相关部门汇报，也没有一致的答复。乐山市人民政府本着实事求是解决遗留问题的原则，于2012年3月2日批复该局办理。目前该小区土地使用证全部办理完毕交仁和房开司。
上述事实，有交易登记收件收据、乐山市房权证私房字第1478**号房屋所有权证书等证据予以证明。
对原审法院查明的其余事实，本院予以确认。
本院认为：赵清平与仁和房开司签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，原审法院认定前述协议合法有效是正确的。
关于仁和房开司是否应承担逾期办理房屋所有权证违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”，赵清平与仁和房开司签订的《商品房买卖合同》约定：仁和房开司应在商品房交付之日起240日内为买受人取得房屋所有权证书；双方在《商品房买卖合同补充协议》中又约�：在房屋交付时，赵清平须与仁和房开司签订《办理产权证委托书》，仁和房开司应当在赵清平交清全部资料和费用后60个工作日内将办理产权登记手续的资料提交房管局。从前述约定可以看出，《商品房买卖合同补充协议》中办理房屋所有权证的相关约定对《商品房买卖合同》中的相关约定已进行了变更，并且，变更的内容并不存在减轻、免除仁和房开司责任，加重赵清平责任、排除赵清平主要权利的情形，变更的内容合法有效，双方应按《商品房买卖合同补充协议》中的相关约定履行。从本案查明的事实来看，赵清平明知应在房屋交付时向仁和房开司出具办理房屋所有权证的委托书，但未按约出具，直至2010年5月25日才向仁和房开司出具，该期间不能归责于仁和房开司。按照双方在《商品房买卖合同补充协议》中的约定，仁和房开司应在2010年5月25日后的60个工作日内，即应在2010年8月17日前向乐山市房地产管理局提交办证资料，但是，仁和房开司直至2010年10月20日才提交，存在违约情形，应当就此承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》中约定逾期办理房屋所有权证的违约金为每日万分之三，二审中，仁和房开司主张若认定其违约，要求对违约金予以调减，从本案审理的情况来看，赵清平未举证证明因逾期办理房屋所有权证给其造成的具体损失，而按双方约定逾期办理房屋所有权证的违约金达到了年利率10.95%（每日万分之三×365日），仁和房开司主张约定的违金过高，具有合理性，本院予以采纳。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息�标准计算。”的规定，本院确定由仁和房开司参照前述标准向赵清平支付逾期办理房屋所有权证的违约金，违约金的计算期间为2010年8月18日至2010年10月20日。
关于仁和房开司是否应承担迟延办理土地使用证违约责任和土地使用年限的问题。从本案查明的事实来看，双方签订的《商品房买卖合同》已明确载明“春华逸都”项目占用的是不同使用年限的3宗土地；从乐山市国土资源局向仁和房开司发出的《说明》来看，由于该项目占用的3块土地使用年限不同，有些单体建筑处于不同使用年限的地块上，相关规定又不明确，导致土地使用证的办理存在障碍。在此情况下，从2009年起仁和房开司多次向相关行政部门进行申报，并补交了部分土地出让金，在乐山市人民政府批复同意对“春华逸都”项目部分土地延长使用年限后，及时为赵清平办理了涉诉房屋的土地使用证。因�，涉诉房屋土地使用证的迟延办理，不能归责于仁和房开司，其不应当承担违约责任。
关于仁和房开司是否应为赵清平办理土地使用年限截止时间为2077年1月30日的《国有土地使用证》的问题。双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中关于仁和房开司代为办理《国有土地使用证》的条款，均不涉及减轻、免除仁和房开司责任、加重赵清平责任、排除赵清平主要权利的内容，不属于格式条款。虽然前述合同未明确约定涉讼房屋的土地使用年限，但仁和房开司向赵清平交付的房屋符合合同约定的事实双方均无异议，国土管理部门根据双方实际交付的涉讼房屋的具体位置确定《国有土地使用证》载明的土地使用年限，仁和房开司不构成违约。赵清平上诉要求仁和房开司为其办理土地使用年限截止时间为2077年1月30日的《国有土地使用证》，于事实�法律无据，本院不予支持。
综上，由于二审中出现了新的证据，可以认定原审判决认定事实部分不清，判决结果部分不当，本院予以纠正。上诉人赵清平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2012）乐中民初字第1217号民事判决；
二、乐山市仁和房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付赵清平逾期办理房屋所有权证违约金（以购房款236035元为本金，参照中国人民银行计收逾期贷款利息标准，从2010年8月18日起计算至2010年10月20日止）；
三、驳回赵清平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1281元，由赵清平负担640.50元，由乐山市仁和房地产开发有限公司负担640.50元；二审案件受理费1281元，由赵清平负担640.50元，由乐山市仁和房地产开发有限公司负担640.50元。
本判决为终审判决。
审判长 谢 锦
审判员 王小萍
审判员 李少伟
二〇一三年十二月九日
书记员 聂佳丽
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买�合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案�作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。