辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）葫审民终再字第00052号
上诉人（原审被告）：李井山
委托代理人：丁铁辉，辽宁大鸣律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：李立军
上诉人（原审第三人）：汤玉莲
共同委托代理人：汤聘玉
被上诉人（原审原告）：王玉芬
上诉人李井山、李立军、汤玉莲与被上诉人王玉芬确认合同无效纠纷一案，兴城市人民法院于2012年11月19日作出（2012）兴沙民初字第00952号民事判决，已经发生法律效力。该院于2013年8月1日作出（2013）兴立民监字第00006号民事裁定，再审本案。该院于2013年9月29日作出（2013）兴审民初再字第00009号民事判决，该判决作出后，李井山、李立军、汤玉莲不服上诉至本院，本院于2014年3月18日作出（2014）葫审民再终字第00002号民事裁定，裁定”撤销兴城市人民法院（2013）兴审民初再字第00009号民事判决，发回兴城市人民法院重审”。2014年9月24日兴城市人民法院作出（2014）兴审民初再字第00009号民事判决，李井山、李立军、汤玉莲不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李井山及其委托代理人丁铁辉、李立军、汤玉莲及二人共同委托代理人汤聘玉，被上诉人王玉芬到庭参加诉讼。案现已审理终结。
2012年6月13日王玉芬诉称：我与被告原系夫妻关系，1996年7月29日经（1996）兴沙民初字第163号调解书调解离婚，对子女抚养及财产处理无争议。1996年10月，我们又以夫妻名义在一起生�，在此期间我于1998年3月24日出资26000元购买詹长友房屋。但因执笔人认为是李井山所买，便在房屋买卖协议书上买受人一栏内填上了李井山的名字。此房屋始终由我居住及管理。2012年6月我去外地亲友家，回来后发现此房屋由被告李井山出售给第三人李立军、汤玉莲，我向被告及第三人索要此房屋未果，诉至法院要求解除被告与第三人的房屋买卖关系，返还此房屋。
原审被告李井山辩称：此房屋是我出资所购，当时我所写的此房屋所有权是原告的，理由是让她与我好好过日子，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审第三人李立军、汤玉莲述称：我们购买的房屋是合法的，又花了一万元装修，不管谁要房子，我的钱必须还我。
兴城市人民法院（2012）兴沙民初字第00952号查明事实：王玉芬、李井山原系夫妻关系，于1996年7月29日经该院以（1996）兴沙民初字第163号调解�婚，又于1996年10月份以夫妻名义居住。期间于1998年3月24日王玉芬购买詹长友房屋。写文书时，找李井山、执笔人张福德、证人李井贵到场。执笔人张福德写文书时误认为王玉芬、李井山是夫妻关系，将购房协议中的购房人写成“李井山”，同时李井山也签了字。王玉芬发现后，要求执笔人重写，后经王玉芬、李井山及执笔人、证人协商，李井山为王玉芬出具证明一份，证明此房所有权是王玉芬，并签字，此房一直未办理过户。另查，此房交款人系王玉芬，并始终由王玉芬管理和居住。王玉芬购房后，一个多月便分居，同居期间李井山在王玉芬不知情的情况下，将王玉芬所购的该房房照拿走。但该房的宅基地证、集体土地建设用地使用证由王玉芬保管。再查，王玉芬在外地陪女儿学习期间，李井山于2012年6月份，将此房以14万元的价格出售给第三人，未办理产权过户。
原审认为：王玉芬与李井山以夫妻名义居住期间，由王玉芬出资购买房屋，在协议中购房人的署名处有笔误，在经执笔人、证人及王玉芬、李井山同意的情况下，予以纠正，李井山无异议，庭审时辩称捺印、签字都是其所为，只是当时饮酒了，不是其真实意思表示。但李井山未提供证据支持其主张，故该房屋所有权系属王玉芬。李井山出售王玉芬的房屋系属无权处分行为，侵害了王玉芬的合法权益，王玉芬要求确认李井山与第三人李立军、汤玉莲之间的购房行为无效、第三人应返还其房屋的诉讼请求应予支持。关于第三人李立军、汤玉莲的损失，李井山应将购房款14万元及装修款主动、及时返还给第三人李立军、汤玉莲，如李井山不履行上述义务，第三人李立军、汤玉莲应向本案李井山另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：一、李井山与第三人李立军、汤玉莲之间签订的购房协议无效。二、李立军、汤玉莲于本判决生效后十五日内将所购房屋交付原告人。
本案在再审过程中原审原告王玉芬坚持原一审的诉讼主张。原审被告李井山坚持原一审答辩意见，并补充辩称：这个房子是我出资买的，当时是卖了老房子买这个房子。我买这个房子后王玉芬没有居住过，始终是我和现任妻子居住的。原审第三人李立军、汤玉莲述称：本案的买卖合同是合法有效的。我们通过一系列证据能相信被告李井山对诉争房屋有处理权，我们是善意取得。而且我们买房子的时候村里干部都去了，也签字盖章了。手续如果不合法的话我也不可能买这个房子。至于李井山、王玉芬之间是怎么回事我们并不清楚。即使如王玉芬所述，那么根据《最高院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题解释》第三条第一款的规定�以前的因无权处分效力待定的合同一律认定为有效合同。
2013年8月1日兴城市人民法院作出（2013）兴立民监字第00006号民事裁定，再审本案。
兴城市人民法院（2014）兴审民初再字第00009号民事判决查明事实：王玉芬与李井山系夫妻关系，于1996年7月29日经本院调解离婚。此后，1996年10月份两人又开始以夫妻名义同居。在同居期间的1998年3月24日，王玉芬出资购买了詹长友的房屋。写房屋买卖契约书时，李井山在场，执笔人是张福德，证明人是李井贵。在该契约书的承受人一栏内，填写了李井山的名字。王玉芬发现后，要求对该内容进行更正。经执笔人、证人、李井山与王玉芬协商，在李井山给王玉芬出具房屋所有权是王玉芬的前提下，对该契约书承受人一栏内的内容没有进行更正。该房屋协议书签订后，未办理房屋产权变更登记。王玉芬在购买该房后1、2个月即与李�山解除了同居关系。之后王玉芬外出陪孩子读书，该房由李井山与现任妻子刘丽敏居住。2012年3月4日，李井山在王玉芬不知情的情况下，将诉争房屋以李井山的名义出售给第三人汤玉莲，在该房屋买卖契约书中买方为汤玉莲，卖方为詹长友，契约书总约定价格为陆万叁千元。当日，李井山和妻子刘丽敏给汤玉莲出具了“拾肆万元整”的收条。该房屋协议书签订后，亦未办理产权变更登记手续。此后，汤玉莲与李立军便在该房屋居住至今。王玉芬发现房屋被李井山转卖后，于2012年6月13日向该院提起诉讼，请求确认李井山与汤玉莲所签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。
兴城市人民法院（2014）兴审民初再字第00009号民事判决法院认为：王玉芬购买詹长友房屋后，在填写房屋买卖契约书时，虽然在承受人一栏内错误地填写了李井山的名字，但是王玉芬发现后及时进行�更正，在“收据”和“证明”两份书面材料中，详细记载了错写的过程和王玉芬要求进行更正的过程，并记载了“买詹长友房屋，房权王玉芬所有，买房钱贰万陆千元是由王玉芬点给詹长友”等内容，该两份书面材料上，均有出证人李井山、执笔人张福德、证人李井贵等人的签字及按印。且记载的内容与原一审时证人张福德与李井贵的证人证言相互印证。本院认为上述“收据”和“证明”是该契约书的补充和更正。虽然李井山辩称购房款是其卖老房子的钱，并提交了田德宝、ＸＸ伟的证明“1998年3月15日买李井山房子三间。”这与李井山在听证会笔录中第五页的陈述“证明是我签字，98年3月24日买詹长友房子时我老房子没有卖……”相矛盾，且结合王玉芬提供的李井山1996年10月26日及1997年6月25日签字确认的收据，可知李井山所称的“老房子”已抵债给王玉芬，故对李井山辩称的其出资购买的诉争房屋的主张本院不能予以支持。因此可以认定诉争房屋的出资人为王玉芬。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。王玉芬在买房后，虽然没有进行房屋产权变更登记，但是并不影响其依据该有效合同取得对诉争房屋合法的占有权。
关于李井山与汤玉莲签订的房屋买卖契约是否无效。首先，本案诉争房屋的所有权人为王玉芬，李井山以其自己的名义向汤玉莲出售诉争房屋的行为属于无权代理，且事后并未取得王玉芬的追认，而汤玉莲在与李井山达成《房屋买卖契约》后并未办理房屋产权变更登记，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分�的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，李井山的代理行为无效，其与第三人汤玉莲签订的《房屋买卖契约》应属无效合同。第三人汤玉莲与李立军依无效合同对诉争房屋取得的“占有权”亦应属无效。故对王玉芬主张的确认王玉芬与汤玉莲签订的《房屋买卖契约书》无效的诉请应予支持。对于第三人汤玉莲与李立军反驳的其购买的房屋是合法的主张不能予以支持。就第三人汤玉莲与李立军因此遭受的购买房屋的损失及所述的装修花费一万元的损失因不是再审本案所审理的内容，可另行主张权利。
原审第三人李立军、汤玉莲向本院申请时称：“原审判决认定‘此房交款人系王玉芬，并始终由王玉芬管理和居住’与事实不符，存在错误”，经过再审审查，原审认定的事实确有不妥之处，王玉芬并非始终在�争房屋内居住和管理，但在诉争房屋内居住与否不必然对房屋不享有所有权。除此之外，原审第三人汤玉莲所述的“原审第三人与被告之间的买卖合同合法、真实、有效；汤玉莲所取得的房屋所有权是善意取得”的理由依据前面陈述，并不成立。本案的原审判决，在适用法律方面确有错误，应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条，但因为认定的案件基本事实正确，判决结果正确，故依法应该给予维持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决如下：维持（2012）兴沙民初字第00952号民事判决。案件受理费100元，由李井山承担。
上诉人李井山、李立军、汤玉莲上诉意见与一审、再审意见一致。
被上诉人王玉芬辩称与一审、再审意见一致。
本院二审查明，与一审法院再审查明的事实一致。
本院认为，李井山与王玉芬离婚后以夫妻名义同居生活期间，由王玉芬出资购买房屋，但在签协议中有笔误，经执笔人、证人、王玉芬、李井山同意情况下予以纠正，对此李井山在原审中无异议，现李井山予以否认，没有提供证据证明，本院不予支持。该房屋所有权人为王玉芬，李井山出售王玉芬房屋属于无权处分行为，故李井山与汤玉莲、李立军签订的房屋买卖协议无效。李立军、汤玉莲依无效合同占有诉争房屋，亦属无效，至于李立军、汤玉莲因此遭受的损失可另行主张权利，不是该案所审理内容。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审判长 白文革
审判员 刘永鸿
�理审判员席贺
二〇一四年一月二十八日
书记员 郭伊明
本判决书援引相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；