湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂武民初字第00109号
原告林明辉，男，1956年10月1日出生，汉族，重庆市人，住重庆市沙坪区。
委托代理人石觅诠，湖北恒康律师事务所律师。特别授权。
被告湖北珩生五洲建材股份有限公司。住所地：武汉市黄陂区汉口北大道***号。
法定代表人张化冰，系该公司董事长。
委托代理人张旭、周凯，该公司员工。一般代理。
原告林明辉诉被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生建材公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，后转为普通程序，组成由审判员文利军担任审判长、人民陪审员王辉、陈敏超参加的合议庭，于2015年7月10日和2016年5月26日二次公开开庭进了审理。原告林明辉的委托代理人石觅诠、被告珩生建材公司的委托代理人张旭、周凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林明辉诉称：2011年1月4日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材D1单元4层9号房，建筑面积52.39平方米，总价239838元。被告应在2012年9月28日前将验收合格的商品房交付原告使用，并在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书的，原告有权解除合同，被告按已付房价款的1%支付违约金。合同签订后，原告依约履行付款义务，但被告至今未给原告办理房地产权属证书，已构成违约。原告多次要求被告退房并返还购房款，但被告却以各种理由拖延。为此，原告为推护自身合法权益，诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的合同编号为黄103008698的《武汉市商品房买卖合同》。2、被告返还原告购房款239838元。3、被告支付原告违约金2398.38元。4、本案诉讼费由被告负担。
原告林明辉为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》一份，证明原、被告于2011年1月4日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材D1幢4层9号房，总价款239838元。合同同时约定了付款方式、交房的条件、期限、方式、办证期限及违约责任等内容。
证据二、购房发票一张，证明原告于2011年3月26日向被告支付全部购房款239838元。
被告珩生建材公司辩称：1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。2、案涉房屋的房地产权属证书不能办理不是被告原因造成的，而且案涉房屋目前已经可以办理“两证”。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告珩生建材公司为支持其答辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、湖北中南鸿泰商贸有限公司（以下简称中南鸿泰公司）的合并公告，证明2011年10月，中南鸿泰公司与被告合并为湖北珩生五洲建材股份有限公司。
证据二、《武汉市商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系。
证据三、委托经营合同一份，证明原告将案涉房屋出租给被告，被告已于2011年8月10日将房屋交付给原告。
证据四、租金支付明细表，证明被告自2011年8月至2015年1月向原告支付租金共计58758元，亦证明原告的起诉超过诉讼时效。
证据五、商品房房屋初始登记收件单，证明被告已向房地产权属登记部门提交办理案涉商品房权属初始登记的资料，案涉商品房已开始办理房地产权属初始登记。
经庭审举证、质证，被告对原告所举证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为根据双方合同约定，被告已将办理房屋权属证书所需由被告提供的资料报产权登记机构备案，由于政府主管部门的原因，导致原告未取得房屋权属证书，被告不应承担违约责任。对证据二无异议。
原告对被告所举证据一、二无异议。对被告所举证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告于2010年12月22日与中南鸿泰公司签订委托经营管理合同时，该公司系独立法人，且该合同无法证明被告的交房时间为2012年8月10日，应以合同约定的2012年9月28日为交房时间。对被告所举证据四无异议，但认为系被告销售房屋的促销手段，原告与中南鸿泰公司签订委托经营管理合同时，案涉房屋不具备交付条件，亦未办理交房手续。对被告所举证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，认为收件单载明的收件时间在原告起诉之后，且该收件单不能证明被告已经办理案涉房屋权属初始登记。
本院对原、被告所举证据，结合庭审质证和本案事实，经综合评判认证如下：
对原告所举证据一，因被告对其真实性无异议，且能证明原告的出证目的，本院予以确认。对原告所举证据二，因被告无异议，本院予以确认。对被告所举证据一、二，因原告无异议，本院予以确认。对被告所举证据三，因原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。对被告所举证据四，该证据内容能证明租金支付情况，本院确认其部分证明力。对被告所举证据五，具有客观真实性，但不能证明案涉房屋已办理了房地产权属初始登记，本院确认其部分证明力。
经审理查明：2011年1月4日，原告林明辉与被告珩生建材公司签订合同编号为黄103008698的《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五洲建材D1单元4层9号房，建筑面积52.39平方米，总价款239838元。合同同时约定，被告应在2012年9月28日前，将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用；逾期超过90日，原告有权解除合同。被告应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如因被告责任造成原告不能在规定期限内办理房地产权属证书的，原告有权退房。被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失。原告不退房的，被告按已付房价款1%赔偿支付原告违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，2011年3月26日原告向被告支付全部购房款239838元。
2014年12月15日，被告取得案涉商品房所在房屋D1栋的竣工验收备案证。2015年7月13日，武汉市黄陂区房地产局向被告出具编号为201524033545的房屋初始登记收件单，但案涉商品房至今未办理房地产初始登记。
另查明，原告所购被告商品房为商铺。2011年1月4日，原告与中南鸿泰公司（该公司于2012年2月与被告合并变更为湖北珩生五洲建材股份有限公司）签订《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》，约定原告将其购买的位于武汉市黄陂区武湖农场汉口北大道18号五洲国际城D1单元4层9号商铺委托中南鸿泰公司经营管理，委托经营期限为5年，自2011年8月10日至2016年8月9日止，每季度租金4197元。截至2015年1月，被告已支付原告租金58758元，但后期租金未予支付。
本院认为：原告林明辉与被告珩生建材公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行其义务。关于案涉房屋的交付问题，被告珩生建材公司在合同约定的交房期限前，根据双方签订的《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》的约定，于2011年8月10日起开始向原告林明辉支付案涉房屋的租金，原告林明辉收取租金的行为表明被告珩生建材公司已实际向原告林明辉交付了房屋。关于合同的解除问题，双方在合同中约定，被告珩生建材公司应在2012年9月28日前向原告林明辉交付房屋，并自房屋交付之日起90日内办理完房地产初始登记。因被告珩生建材公司原因导致原告林明辉不能在规定期限内办理房地产权属证书的，原告林明辉有权提出退房。依据该约定，被告珩生建材公司未按约定期限办理权属证书，原告林明辉享有约定解除权。本案中，被告珩生建材公司基于双方之间的委托经营管理合同，已于合同约定的交房期限之前实际向原告林明辉交付了房屋，但原告林明辉在约定的解除权发生之日起即2012年12月28日起逾期一年未向被告珩生建材公司行使该项权利，其约定解除权消灭。关于原告林明辉是否有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定解除合同的问题。该司法解释规定买受人于一定条件下的法定解除权，即因出卖人原因导致买受人无法办理房屋权属证书的，买受人有权要求解除合同或者赔偿损失。结合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除权行使的条件分析，并非出卖人的所有逾期办证行为都能使买受人依据上述司法解释第十九条的规定行使解除权，只有在出卖人的行为构成根本违约，以致合同目的无法实现时，买受人方可行使解除权。一般违约行为不构成行使解除权的条件。在房屋买卖合同关系中，出卖人的主给付义务是在约定的期限内交付符合要求的房屋，对办理房屋产权证书仅是协助义务，即合同的附随义务。被告珩生建材公司已向原告林明辉交付了房屋，原告林明辉也自2011年8月10日起以房屋的占有、使用为对价，换取了租金回报，由此可见，未办理房产证并没有影响原告林明辉使用该房屋，被告珩生建材公司的违约行为没有达到使合同目的无法实现的程度。而且，案涉房屋已于2014年12月办理了竣工验收备案手续，具备房屋法定交付条件，原告林明辉于2015年6月起诉时，至被告珩生建材公司从2014年12月15日开始办理房地产初始登记的时间不满一年，原告林明辉主张解除合同亦不符合上述司法解释的规定，对该项诉讼请求本院不予支持。关于违约金的问题。根据双方合同约定，被告珩生建材公司逾期办证的，按已付房价款的1%赔偿原告林明辉的损失，被告珩生建材公司在房屋具备法定交付条件之日2014年12月15日起90日内未办理房屋权属初始登记，已构成违约，依法应承担违约责任。结合合同约定的违约金计算标准，原告主张的逾期办证违约金2398.38元，本院予以支持。被告珩生建材公司逾期办证违约行为一直处于持续状态，故原告林明辉的诉讼请求，未超过诉讼时效。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林明辉违约金2398.38元。
二、驳回原告林明辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4930元，由原告林明辉负担4880元，被告湖北珩生五洲建材股份有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人以及代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 文利军
人民陪审员 王 辉
人民陪审员 陈敏超
二〇一六年十二月一日
书 记 员 马 凯