安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民一初字第02689号
原告：程付昌，男，1972年8月14日生，汉族，个体工商户，住安徽省合肥市包河区。
原告：刘勤，女，1971年4月27日生，汉族，无业，住安徽省合肥市包河区。
上述两位原告的共同委托代理人：汪观利，安徽徽达律师事务所律师。
上述两位原告的共同委托代理人：方正。
被告：侯福军，男，1977年8月12日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市瑶海区。
被告：卫子房，男，1983年8月7日生，汉族，二手车买卖业者，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：程磊，安徽徽天律师事务所律师。
原告程付昌、刘勤诉被告侯福军、卫子房确认合同效力纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法由代理审判员胡娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程付昌及其委托代理人汪观利，被告侯福军，被告卫子房及其委托代理人程磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程付昌、刘勤诉称：2012年7月18日，原告因资金周转需要，经被告卫子房介绍向被告侯福军借款，并约定原告以其所有的繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室房屋作为抵押。但侯福军并未要求办理抵押登记，而是要求原告签订一份委托书，委托侯福军办理房屋买卖等事宜。此后，被告候福军与卫子房一起多次要求原告将涉案房屋出售，原告认为其签订委托书的目的是担保债务的履行并非出售住房，因此未同意。2013年10月，被告卫子房与侯福军一起到原告住处，要求原告搬离房屋，并声称卫子房已经购买该房屋。2013年10月18日，原告到合肥市房地产管理局查询后得知，房屋所有权已经转移登记至卫子房名下。2013年12月26日，原告向包河区人民法院提起行政诉讼，请求撤销合肥市房地产管理局将涉案房屋所有权转移登记至卫子房名下的具体行政行为。在行政案件审理过程中，原告得知：候福军于2013年7月19日以代理人的名义与卫子房签订《存量房买卖合同》，以明显低于市场价的价格将涉案房屋出售给卫子房，并办理房屋所有权转移登记手续。原告认为，被告侯福军与卫子房恶意串通，损害原告利益，两被告签订的《存量房买卖合同》应属无效。为此诉至法院，请求：一、判令确认被告侯福军与卫子房签订的《存量房买卖合同》无效；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告侯福军在庭审中辩称：原告先后向我借款共计45.5万元，双方签订了关于房屋买卖等事宜的委托书并公证，原告同意我卖房并给我钥匙，我以70万元的价格将原告的房屋卖给卫子房并办理了房屋过户手续，但在房产局签订的存量房买卖合同中价款是50万元。
被告卫子房在庭审中辩称：存量房买卖合同真实有效，侯福军有原告公证的委托书和协议书，有权办理手续代为出售涉案房屋；因卫子房从事二手车交易常备现金，且原告在外债务过多，现金交易更加保险，所以房款70万元以现金支付，两被告不存在恶意串通；70万元的价格也符合当时房价的市场水平，不存在损害原告利益，原告的主张不能成立，请法院驳回原告诉请。
经审理查明：2009年11月5日，原告程付昌与合肥华盛房地产开发有限责任公司签订一份商品房买卖合同，约定由原告程付昌购买位于合肥市包河区繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室的房屋一套，总价款为371501元，建筑面积为97.59㎡，套内建筑面积为76.41㎡。2009年11月11日，原告程付昌与刘勤办理结婚登记手续。2012年5月14日，原告程付昌取得房地产权证（合包字第××号）。2012年7月18日，原告程付昌、刘勤与被告侯福军签订一份借款合同，约定原告向被告借款15万元用于周转，借款期限自2012年7月18日至2012年10月17日，原告自愿以名下繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室的房屋用作抵押。同日，侯福军（甲方）与程付昌、刘勤（乙方）签订协议一份，载明：经甲乙双方协商一致，如乙方到期无法偿还甲方借款人民币150000元，甲方可以以总价450000元把乙方繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室出售于任何人（产权证号：合包字第150076108号），乙方承担营业税、过户费用，双方签字并捺印。同日，原告程付昌、刘勤作为委托人与受托人侯福军签署了一份委托书，并在合肥市中安公证处进行了公证，其中载明：委托人程付昌、刘勤系夫妻关系，共同拥有一处房产，该房产位于合肥市繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室（建筑面积为97.59平方米，房地产权证编号为合包字第××号），现委托侯福军为我们的合法代理人，并以我们的名义办理如下事项：一、办理上述房产在银行提前还款、领取他项权证、办理结清证明、还款明细账单等事宜；二、办理在房地产部门注销抵押登记及相关手续；三、在还清上述房产在银行的贷款后，办理出售上述房产的所有相关手续【包括签订存量房买卖合同、收取定金、办理网签手续、办理核价事宜、签订资金托管协议（或不托管）、开立银行账户、到资金托管中心领取房款（或直接领取房款）、到税务部门办理纳税或开具免税证明的相关手续以及设计办理公证的相关手续】；四、办理上述房产的过户及土地证的过户手续；五、办理上述房产的水电、天然气、电话、有线电视（数字电视）等一切相关设施的过户手续及物业交接（包括缴纳物业费、到物业公司和居委会开具结清证明），办理查询户口情况以及办理户口证明或户口迁移手续；六、办理出售上述房产的一切相关手续；七、到民政部门办理婚姻证明及调取婚姻状况相关材料；八、办理在房地产管理部门调阅上述房产的相关资料以及接受询问和签署相关文件；九、有权处理上述房产在交易过程中产生的纠纷事务，有权代理行使诉讼权和辩护权。在委托期内，代理人在其授权范围内所签署的一切有关文件，我们均予承认，并承担法律责任；委托期限自签订之日起生效至上述事项完成为止失效。
2013年7月15日，被告侯福军还清上述房屋在徽商银行合肥稻香楼支行所欠的按揭贷款剩余本息258411.41元。
2013年7月19日，被告侯福军作为原告程付昌的代理人，与被告卫子房签订一份存量房买卖合同，约定由卫子房以50万元的价款购买上述房屋。同日，侯福军作为原告程付昌的代理人，与卫子房申请办理上述房屋所有权转移登记，缴纳登记费445.40元及相关税费43440元，并结清上述房屋的物业费及水费共计1688元，合肥市房地产管理局确认上述房屋的所有权人为卫子房并办理了房地产权证（合包字第××号）。
上述事实，除有双方当事人当庭陈述外，还有原告程付昌提供的借款合同、公证书、商品房买卖合同、房屋所有权登记、转让审核表、行政判决书，被告侯福军提供的银行凭证、协议书、委托书，被告卫子房提供的购房发票等证据在卷佐证，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，本院予以确认。
本院认为：原告程付昌、刘勤与被告侯福军签订的借款合同、协议书及委托书系双方意思表示真实，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效。借款合同约定原告以名下房屋作为抵押但并未办理抵押登记手续，故抵押权未成立。原告程付昌、刘勤与被告侯福军通过协议书及公证的委托书明确了被告侯福军作为受托人以原告程付昌、刘勤的名义办理位于合肥市繁华大道6419号格林丽景小区2幢404室（建筑面积为97.59平方米，房地产权证编号为合包字第××号）房屋出售的所有相关手续，原告程付昌、刘勤对此应有充分认识，故原告关于签订委托书只是为债务提供担保的诉称，本院不予采信。被告侯福军以50万元的价格出售房屋不违反协议书的约定，未超越委托书明确的代理范围，故被告侯福军作为原告程付昌的代理人，于2013年7月19日与被告卫子房签订的存量房买卖合同不存在合同无效的情形，合同合法有效，原告要求确认该合同无效的主张，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
驳回原告程付昌、刘勤的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告程付昌、刘勤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 胡 娟
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 何菊花
附：本案适用法律条文
《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。