安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终6083号
上诉人（原审被告）：安徽嘉旭商贸有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利路怡康园二期高层商住楼1#505室，统一社会信用代码91340100554572991A。
法定代表人：张胜利，总经理。
委托诉讼代理人：许一云，安徽一耘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜寿虎，安徽一耘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽欧鹏房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区正阳路元兴公司综合楼五层，统一社会信用代码9134010071391737X5。
法定代表人：耿豪，董事长。
委托诉讼代理人：万钧，安徽径桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周新，安徽径桥律师事务所律师。
上诉人安徽嘉旭商贸有限公司（以下简称嘉旭公司）因与被上诉人安徽欧鹏房地产开发有限责任公司（以下简称欧鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第03809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉旭公司上诉请求：请求撤销一审判决的第一项、第二项和第三项，改判嘉旭公司向欧鹏公司支付租金1796157元，本案一、二审诉讼费及鉴定费由欧鹏公司和嘉旭公司按比例承担。
事实和理由：一、一审法院未将鉴定报告作为嘉旭公司应向欧鹏公司支付租金的依据，属事实认定和法律适用错误。本案应适用情势变更原则，即案涉合同中关于租金标准和租赁期限依法应予变更。一审法院一方面确认案涉合同期内发生的胜利路全线封闭施工属于情势变更，同意嘉旭公司对案涉房屋自2012年6月1日至2015年10月31日每个月租金进行鉴定的申请，并委托鉴定机构依法予以鉴定。另一方面，在鉴定机构作出上述期间的租金共计1796157元，且相关鉴定人员出庭接受咨询并作出合法合理答复后，一审法院不加任何评述未采信鉴定机构的鉴定结论。由于本案适用情势变更原则，一审法院在鉴定机构出具的鉴定结论符合法律规定的情况下，应将其直接作为支付上述期间租金的依据。二、一审法院认为欧鹏公司分担嘉旭公司2012年6月1日至2015年11月30日因修路造成的40%租金损失错误。三、一审判决嘉旭公司自2015年11月30日起，按每月每平方米39.49元支付占有使用费，缺乏事实依据。首先，胜利路全封闭施工属于情势变更，合同期内的租金标准不再适用约定，故而合同期满后的占有使用费更不应该适用案涉合同约定的租金标准。其次胜利路经过4年多半封闭施工、全封闭施工的胜利路，其商业氛围和价值已与施工前不可同日而语，而且商业圈还需要后期多年的培育，故在这种情况下仍要求嘉旭公司按照依法须变更的租金标准执行有失公允。最后，嘉旭公司支付合同期满后房屋的占有使用费，要么是其重新与欧鹏公司达成的租金标准，要么是比照欧鹏公司与新承租人达成的租金标准。四、嘉旭公司不存在故意拖欠租金的违约行为,故一审判决的第三项缺乏事实基础。嘉旭公司不存在故意拖欠租金的违约行为，在案涉合同签订后，嘉旭公司依约交纳履约保证金30万元，在花费近千万元用于装修并依约在开始计租前又支付租金242800元。嘉旭公司之所以后期未依约支付租金的根本原因，是案涉合同期内租赁物所在的胜利路处于全线封闭施工状态，造成嘉旭公司从未正常使用过租赁物。同时，情势变更事由发生后，嘉旭公司不间断地向欧鹏公司报告、发函积极沟通，希望双方能重新协商变更合同相应条款，尽可能保证双方权利义务的平衡与公平，但欧鹏公司均以事关重大需向上级主管部门报告、批准为由，未予回复。五、一审判决的第一项忽视和剥夺了嘉旭公司享有的优先承租权。另外，对因鉴定产生的鉴定费用，一审法院未作合理分摊。
欧鹏公司辩称，第一、双方于2010年11月26日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。第二、本案不构成情势变更，2012年6月份地铁一号线施工进入前期征收阶段，对于合肥建设地铁一号线规划早在两年前相关报纸等媒体有所报道，嘉旭公司在签订合同时，应当能够预见的。即使退一步来说，地铁施工影响商场经营，但是嘉旭公司没有通过诉讼途径行使情势变更诉权，没有依法向人民法院提起诉讼要求变更或解除合同，而是一直继续使用租赁物用于经营，在合同到期后仍然非法占用租赁物。第三、本案案由系房屋租赁合同纠纷，欧鹏公司提起诉讼要求嘉旭公司返还租赁物、支付租金，嘉旭公司在一审举证期限内也未提出要求对涉案房屋租金进行司法鉴定，在原审庭审过程中，经合议庭释明后，嘉旭公司才同意鉴定的。但原审庭审过程中欧鹏公司不同意鉴定，欧鹏公司认为在合同履行过程中，已经考虑到胜利路施工对商场经营的影响，同意延长免租期12个月，欧鹏公司认为双方在合同履行过程中关于胜利路施工对房屋租金的影响已经达成一致意见，即延长免租期12个月，本案不需要另行委托鉴定。最后，鉴定报告将双方的租赁合同约定租金标准，月租金37.22元/平米改成客观月租金20.73元/平米显然是错误的，违反了合同自治原则。因此，嘉旭公司要求按照所谓的客观租金标准是没有依据的。原审判决以合同约定租金为依据，结合评估报告的客观租金等情况，酌定欧鹏公司分担40%的租金损失，对此，欧鹏公司也不持异议。第四、2015年11月30日合同到期后，嘉旭公司仍然非法占用租赁物且拒绝返还，嘉旭公司应当支付占有使用费，一审法院按照合同约定的起始月租金标准37.22元/平米，按照每2年增加3%计算出2015年11月30日以后的租金标准39.49元正确，且地铁一号线现在已经开通，地铁周边商场租金已经随行就市在持续上涨。第五、嘉旭公司拒绝交付租金行为已经构成根本违约，嘉旭公司五年时间内仅支付一个月的租金，经欧鹏公司多次催要，嘉旭公司仍拒绝给付租金，给欧鹏公司造成重大经济损失，造成国有资产流失。双方租赁合同于2015年11月30日到期后，欧鹏公司明确拒绝续约合同，要求嘉旭公司腾退、返还房屋，嘉旭公司要求优先承租权没有任何依据。合同到期后，嘉旭公司仍强行占用涉案商场，阻止欧鹏公司进入商场进行管理，致使该商场消防等安全措施无法管理，且嘉旭公司作为商场实际使用人拖欠物业公司物业费达十几万元，物业公司已经起诉到法院要求欧鹏公司对物业费承担连带责任。另关于鉴定费问题，欧鹏公司不应承担，因为在一审期间欧鹏公司不同意鉴定，是嘉旭公司申请鉴定的。
欧鹏公司向一审法院起诉请求：1、解除欧鹏公司、嘉旭公司之间的《房屋租赁合同》；2、嘉旭公司支付房屋租金8761514元（租金计算截止2015年6月1日，此后发生的租金判决一并计算至实际给付之日）；3、嘉旭公司支付违约金、逾期利息损失542219元（利息计算截止2015年6月1日，此后发生的利息判决一并计算至实际给付之日），以及一个月租金损失242800元，合计金额785019元；4、嘉旭公司立即腾退所占用的房屋；5、诉讼费及其他费用由嘉旭公司承担。
一审法院认定事实：2010年7月7日，欧鹏公司、安徽嘉旭服饰有限公司（以下简称嘉旭服饰公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定：嘉旭服饰公司承租欧鹏公司位于合肥市胜利路怡康园二期高层商住楼一至二层商场毛坯房，面积6490.24平方米，商业经营以皮衣、皮草、皮具为主；租金每月每平方米37.22元，每2年增加3%，2010年12月1日至2011年2月28日为免租期；租赁期限自2010年12月1日至2015年11月30日。2010年11月26日，欧鹏公司、嘉旭服饰公司又签订一份《房屋租赁合同》，约定：嘉旭服饰公司承租欧鹏公司位于合肥市胜利路怡康园二期高层商住楼一至二层商场毛坯房，面积6523.36平方米，商业经营以皮衣、皮草、皮具为主；提供电容量约340个千瓦、上水管预留接口、货梯1部、自动扶梯2部、电信、有线电视预留接口；租赁期限自2010年12月1日至2015年11月30日，免租期为3个月，在2010年12月1日前，将出租房屋提供嘉旭服饰公司用于装修；租金每月每平方米37.22元，每2年增加3%；租赁期内各年的年租金如下：2011年2月1日至2011年5月31日为免租期；第一年自2011年6月1日至2011年11月30日止，租金1456796元，第二年自2011年12月1日至2012年11月30日止，租金2913593元，第三年自2012年12月1日至2013年11月30日止，租金3001001元，第四年自2013年12月1日至2014年11月30日止，租金3001001元，第五年2014年12月1日至2015年11月30日止，租金3091031元；嘉旭服饰公司应每年5月20日前支付6月至8月份的租金，8月20日前支付9月至11月份的租金，11月20日前支付12月至下一年2月份的租金，2月20日前支付3月至5月的租金；欧鹏公司向嘉旭服饰公司交付房屋进行装修时，嘉旭服饰应在7日内向欧鹏公司交付保证金30万元；嘉旭服饰公司未按时支付租金未超过15日应向对方支付违约金，违约金的数额为每逾期一天支付3个月租金的千分之一。
2011年4月6日，嘉旭服饰公司向欧鹏公司提交“关于免租期和合同期限问题”函，载明：如大家所见我公司在与贵公司正式签订租赁合同后就着手对整个商场关于立项海宁皮草城定位的招商运营装修等工作中，由于怡康园物业在2010年9月的整体消防未能通过验收，迫使装修工程全面停工，直接导致整个11月份开业的皮草城方案流产，之前所做的大量招商运营装修等工作和投入的大量人力财力物力和商场开业的最佳时间段几乎全部浪费。因上述原因造成皮草城项目无法实施的情况下，我公司调整了经营思路，现定位打造为合肥一流的数码广场，我公司根据市场规则给予入驻商户9-12个月的免租期，所以提出需要一年的市场培育时间为确保商场能正常有序稳定的经营特恳请贵公司将免租期延长12个月。因当初整体的规划为皮草城所以在合同的签订年限上初定为5年，可实际签订的期限为4年零6个月，但由于上述问题的出现，现在经过重新对市场的考察调研规划定位后发现收回成本最少也要在4-6年左右，租期通常签定都不低于10年，所以恳请贵公司在考虑和体谅到我公司目前的处境与对该项目高度负责的态度将现有的合同
2011年5月23日，欧鹏公司向上海铁路房产开发经营有限公司提交“关于建议适当延长怡康园二期商场承租商免租期的请示”报告，载明：为了早日创收增效，在工程未取得验收合格证情况下，我公司同意嘉旭公司提前进场装修，由于在验收中存在不确定因素，承租商装修工作未能按计划进行，致使错失了2010年10月份皮草城开业时间（皮草产品为季节性产品）。并且商场用电不能满足现商场用电需求，需要对商场进行电力增容，该项工作施工期较长，目前正在办理之中；根据嘉旭公司给我公司的报告，招商需要重新宣传、培育市场，引进数码企业，需要给予进驻企业9-12个月的市场培育期，现承租商对商场重新定位后，要求免租期延长12个月。根据嘉旭公司提供材料和现场材料分析，该公司截止目前已投入商场装修、广告、宣传等费用约550余万元，说明该公司对经营和合作有一定信心和诚意。根据合肥市规划局公示，胜利路畅通工程已开始实施，下一步胜利路可能全面封闭，给商场经营带来不确定因素，建议给予嘉旭公司免租期延长12个月。
2011年8月20日，上海铁路房地产开发经营有限公司回函答复欧鹏公司，载明：根据实际交付时间给予嘉旭公司租赁“怡康园二期商场”免租期延长12个月，力争2012年6月1日实现向我公司支付房租。
位于胜利路××高层商住楼××、××、××＃房屋系欧鹏公司所有，建筑面积6523.36平方米。
嘉旭服饰公司于2011年3月23日支付欧鹏公司保证金30万元，2012年5月17日支付租金242800元。
2015年4月17日，嘉旭服饰公司更名为嘉旭公司。
因地铁1号线建设，2012年8月18日至2014年12月18日，胜利路（站前路-
寿春路）封闭施工阶段，主辅道均不可通行；2014年12月19日至2015年9月30日，主道通行、辅道不可通行；2015年10月1日以后，主辅道均可通行。案件审理中，嘉旭公司申请对涉案房屋自2012年6月1日至2015年10月31日租金的价格进行评估。2016年6月6日，经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估，2012年6月1日至2015年10月31日涉案租金客观合理价格为1675556元；2015年11月1日至2016年3月30日，完全通车后市场培育期为6个月，对合同租金的影响程度为53.18%。依据2010年11月26日签订的《房屋租赁合同》，2012年6月1日至2015年10月31日，涉案租金为10292222元。
2010年11月26日，双方签订涉案《房屋租赁合同》时均不知道合肥轨道1号线何时施工，胜利路东段会全封闭施工。
案件审理中，嘉旭公司要求延长涉案房屋的租赁期限，欧鹏公司明确表示不同意。
一审法院认为，欧鹏公司与嘉旭公司签订的两份《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，均合法有效。双方于2010年11月26日签订的《房屋租赁合同》系对2010年7月7日签订的《房屋租赁合同》内容的变更，应以变更后的合同作为双方履行的依据。2015年11月30日，双方签订的《房屋租赁合同》已到期，故欧鹏公司要求解除《房屋租赁合同》，不予支持。鉴于《房屋租赁合同》已到期，欧鹏公司要求嘉旭公司返还位于胜利路××高层商住楼××＃、××、××＃房屋予以支持。双方在签订《房屋租赁合同》时均没有预见到涉案房屋所在地段道路施工，根据安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估，考虑房屋租赁期间，因道路施工，导致涉案房屋所在地段租金大幅度下降，且欧鹏公司又不同意延长租期来弥补嘉旭公司的损失，可由欧鹏公司分担嘉旭公司2012年6月1日至2015年11月30日因修路造成的40%租金损失即3501469元【（10549830-1796157）×40%】。故嘉旭公司应支付欧鹏公司2012年6月1日-2015年11月30日租金7048361元，扣除已支付的保证金300000元、租金242800元，尚应支付6505561元。从2015年11月1日起，嘉旭公司按每月每平方米39.49元支付欧鹏公司占有使用费至涉案房屋返还欧鹏公司时止。欧鹏公司要求嘉旭公司支付逾期利息应以合同约定结合欧鹏公司诉讼请求，分段计算，按同期同类贷款的基准利率计算，暂计算至2015年11月30日为445883元，以后以所欠租金、占有使用费为基数，按同期同类贷款基准利率基数至付清之日止。欧鹏公司已要求嘉旭公司支付逾期付款利息损失，再要求嘉旭公司支付一个月租金损失242800元，证据不足，不予支持。欧鹏公司称已考虑道路施工对涉案房屋经营的影响，故延长免租期12个月，从欧鹏公司向上海铁路房产开发经营有限公司提交“关于建议适当延长怡康园二期商场承租商免租期的请示”报告看，延长免租期12个月，主要是因为涉案房屋消防验收未通过，导致嘉旭公司被迫改变经营思路，需重新宣传，培育市场等原因，故该意见不予采纳。欧鹏公司辩称由于合同履行期内发生重大情势变更，导致在合同期内无法使用涉案租赁物，故不应支付租金及逾期利息，证据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零九条、第二百三十五条之规定，判决：一、安徽嘉旭商贸有限公司于判决生效之日起十日内返还安徽欧鹏房地产开发有限责任公司位于胜利路××高层商住楼××、××、××＃房屋；二、安徽嘉旭商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽欧鹏房地产开发有限责任公司租金6505561元（暂计算至2015年11月30日，以后以每月每平方米39.49元为标准支付占有使用费，至房屋实际返还之日止）；三、安徽嘉旭商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽欧鹏房地产开发有限责任公司逾期付款利息445883元（暂计算至2015年11月30日，以后以所欠租金、占有使用费为基数计算至付清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回安徽欧鹏房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。本案一审案件受理费78630元，由安徽欧鹏房地产开发有限责任公司承担30666元，安徽嘉旭商贸有限公司承担47964元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，欧鹏公司与嘉旭公司于2010年11月26日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。
第一，关于嘉旭公司主张本案适用情势变更是否成立的问题。所谓情势变更，一般是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。人民法院在适用情势变更时需慎重适用，从本案现已查明的事实来看，2011年11月26日双方签订房屋租赁合同后，合肥地铁一号线于2012年8月18日开始对案涉房屋所处的胜利路进行封闭施工，对嘉旭公司的经营确实造成了影响。首先，对于地铁一号线的施工，政府已对该规划早期进行了宣传和公示，在2010年7月15日，经国务院批准，国家发改委正式下文批复了《合肥市城市轨道交通建设规划》，嘉旭公司在订立合同时应当了解到该重要事实。其次，在双方合同履行过程中，欧鹏公司于2011年5月23日向其主管部门上海铁路房产开发经营有限公司提交关于延长欧鹏公司免租期的请示，在该请示中，欧鹏公司也注明根据合肥市规划局公示，胜利路下一步可能全面封闭，给商场带来不确定因素，建议给予嘉旭公司免租期延长12个月，由此可见在合同履行过程中，欧鹏公司已充分考虑地铁一号线施工对嘉旭公司经营环境造成的影响，并最终同意延长免租期12个月。再次，嘉旭公司此后虽然对地铁施工造成的租金影响与欧鹏公司进行了协商，但在双方协商不能达成一致意见的情况下，嘉旭公司并未在合同期内就适用情势变更原则向人民法院起诉变更或解除双方签订的合同，而是继续占有和使用租赁物。基于以上事实，一审法院结合欧鹏公司已给予嘉旭公司延长免租期12个月及房屋租赁合同价与鉴定评估价之间差价的实际情况，根据公平原则，判令嘉旭公司分担该房屋合同约定租金与鉴定评估租金之间差价的40%责任并无不妥，本院予以维持。嘉旭公司主张本案适用情势变更原则，依据不足，不予采信。
第二，关于2015年11月30日后的房屋占有使用费计算标准问题。因双方租赁合同终止日为2015年11月30日，在欧鹏公司明确表示不再与嘉旭公司续签合同的情况下，嘉旭公司仍继续占用使用案涉房屋，根据双方合同的约定，起始月租金标准为37.22元/平米，按照每2年增加3%计算，2015年11月30日以后的租金标准系39.49元/平米，一审法院认定嘉旭公司应按39.49元/平米的标准支付2015年11月30日以后的占有使用费符合法律规定，予以维持。在房屋租赁期间，嘉旭公司仅支付欧鹏公司房屋租金242800元，其行为构成违约，现嘉旭公司认为其具有优先承租权的主张无法律依据，不予采信。另一审法院未对相关鉴定费用65000元进行处理存在不妥，予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费78630元，由安徽欧鹏房地产开发有限责任公司负担30666元，安徽嘉旭商贸有限公司负担47964元；鉴定费65000元由安徽嘉旭商贸有限公司负担。二审案件受理费78630元，由安徽嘉旭商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年二月十日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。