山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第949号
上诉人（原审原告）：张翠凤。
委托代理人：李风光，莱阳市龙旺庄法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：海阳市中泰置业有限公司，住所地：海阳市旅游度假区海鑫中路。
法定代表人：刘恩全，该公司董事长。
委托代理人：刘云海，山东息相通律师事务所律师。
第三人：徐冬玲。
委托代理人：王宗瑚，海阳市方圆第一法律服务所法律工作者。
上诉人张翠凤因与被上诉人海阳市中泰置业有限公司（以下简称中泰公司）、第三人徐冬玲商品房预约合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2013）海民初字第996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2010年8月7日，张翠凤分别以自己和儿子张玉峰的名义认购了中泰公司开发的国际艺术村5号楼1单元101室和201室的房屋各1套。2010年8月11日，张翠凤为两套房屋各交了50000元定金，2010年9月2日又为两套房屋各交了25000元定金。张翠凤与徐冬玲系朋友关系，徐冬玲知道张翠凤在中泰公司认购两套房屋的事情。后来，徐冬玲拿着张翠凤认购国际艺术村5号楼1单元101室的认购单和交定金75000元的收款收据到中泰公司要求退房，中泰公司同意其退房并将认购单和收款收据收回，在收款收据上注明作废，但当时没有将75000元定金退给张翠凤，而是由中介公司的宋建卫从银行提取了9万元付给了徐冬玲。中泰公司又与吴淑珍签订了5号楼1单元101室的认购单和商品房预售合同，将该房屋出售给了吴淑珍。张翠凤以儿子张玉峰名义认购的5号楼1单元201室房屋，于2011年6月与中泰公司签订了商品房预售合同，并将购买人由张玉峰变更为张翠凤。张翠凤诉至原审法院，要求中泰公司双倍返还定金150000元，诉讼费用由中泰公司承担。
张翠凤2011年曾在原审法院起诉中泰公司，请求判令中泰公司与其签订5号楼1单元101室的商品房买卖合同。原审法院2011年8月31日作出（2011）海民初字第1472号民事判决，驳回张翠凤要求中泰公司与其签订国际艺术村5号楼1单元101室商品房预售合同的诉讼请求。张翠凤不服该判决，提起上诉。烟台市中级人民法院经审理认为：中泰公司认为徐冬玲持张翠凤的认购单和定金收据办理了101室房屋的退房，张翠凤虽否认委托徐冬玲退房，但不能合理解释认购单和定金收据如何在徐冬玲手中，原审认定张翠凤将以自己名义认购的101室房屋办理了退房手续，将以儿子张玉峰名义认购的201室房屋变更至自己名下并签订商品房买卖合同的事实正确。张翠凤已将101室房屋退给中泰公司，中泰公司已与案外人吴淑珍签订了101室房屋的商品房买卖合同，吴淑珍亦支付购房款，张翠凤要求中泰公司与其签订101室房屋的买卖合同，理由不成立。烟台市中级人民法院作出（2012）烟民一终字第102号民事判决：驳回上诉，维持原判。
张翠凤主张，自己既没有和徐冬玲去中泰公司退过房，也没有委托徐冬玲办理退房手续，更没有收到徐冬玲8万元退房款。张翠凤在青岛居住过，因徐冬玲和张翠凤是朋友，张翠凤准备去上海时，将在青岛居住的日常生活用品（包括认购单和收款收据）装在旅行包里放在徐冬玲家，并告诉徐冬玲有些资料放在旅行包里，徐冬玲告诉张翠凤小孩不进来，东西丢不了。2011年春天，张翠凤回来后从徐冬玲家拿走了旅行包，当时没有对旅行包查验。2011年5月，中泰公司打电话让张翠凤去签订购房合同。张翠凤发现5号楼101室交房款收据及认购单没有了，但201室的认购单及收据都在。张翠凤就打电话找徐冬玲，徐冬玲把手机号码换了，张翠凤到家里找她，她丈夫说她不在家，没有让张翠凤进去。张翠凤到中泰公司去找销售经理张箭羽，张箭羽告诉张翠凤5号楼101室房屋不是张翠凤的了，领张翠凤到会计处找到档案单据看已经作废打了叉（×），说该房屋已经变更为吴淑珍的了。张翠凤说没有来退过房，怎么能变成别人的名字，中泰公司说只认单不认人。几天后，张翠凤到中泰公司问工作人员李静，想将201室张翠凤儿子的房屋变更为张翠凤的名字，李静就在一张纸上写下了变更姓名所需要的材料，包括更名申请、委托书、面积、单价、总房款。
张翠凤认为，本案不符合一事不再理的构成要件，张翠凤要求中泰公司双倍返还定金符合事实及法律规定。本案是一起商品房预售合同纠纷，根据合同的相对性原则，认购单和定金收据均是记名的，上面记载了张翠凤的名字，未经张翠凤明确授权，认购单及定金收据的持有人不能主张其载明的权利。如果不是张翠凤主张权利，代理人（或其他人）必须提供充分证据证明具有张翠凤的授权，中泰公司有严格审查及落实的义务。房屋是一种特殊商品，房屋买卖不是一般的商品买卖，当事人买卖房屋都是记名的，需要提供身份证、联系电话等，一旦达成房屋买卖协议，合同关系则只能限定在合同相对人之间，否则任何人均无权解除。中泰公司明显未尽到审查落实义务，与徐冬玲恶意串通损害张翠凤的利益，违反了法律的规定。由于中泰公司违约，收取定金的一方应当双倍返还定金，所以其诉讼请求应当得到支持。经原审法院向张翠凤行使释明权，张翠凤表示不变更诉讼请求，仍坚持原诉讼请求。
张翠凤向原审法院提交了以下证据：1、（2011）海民初字第1472号民事判决书和（2012）烟民一终字第102号二审民事判决书复印件各1份；2、张翠凤去中泰公司询问变更201室房屋购买人所需手续时，中泰公司工作人员李静书写的办理变更手续所需材料复印件1份，拟证明中泰公司“只认单不认人”的说法是错误的；3、国际艺术村5号楼1单元201室房屋认购单复印件1份。中泰公司对判决书和认购书无异议，对材料明细有异议，要求李静出庭作证。徐冬玲对判决书和认购书无异议，对所需材料明细不认可，主张和自己无关。
中泰公司认为，本案争执的房屋不是退房，而是张翠凤通过中介ＸＸ卫将认购房屋转卖给吴淑珍。徐冬玲将单据交给中泰公司，中泰公司将此单据作废，重新开具75000元的收据给吴淑珍，又和吴淑珍签订认购单，以后房屋手续就是吴淑珍的。至于张翠凤和中介公司之间多少钱中泰公司不清楚。中泰公司并没有违约，是张翠凤不要房屋，中泰公司只是协助张翠凤办理将房屋卖给他人的变更手续，所以张翠凤的主张不能成立。徐冬玲的意见和中泰公司一致。
原审法院依据当事人的庭审陈述、判决书和认购单等证据认定上述事实。
原审法院认为，张翠凤以自己和儿子张玉峰的名义在中泰公司认购了国际艺术村5号楼1单元101室和201室两套房屋，并为该两套房屋各交纳75000元的定金。徐冬玲系张翠凤的朋友，拿着张翠凤认购国际艺术村5号楼1单元101室的认购单和交定金75000元的收款收据到中泰公司办理退房，中泰公司即办理了退房手续，并将房屋另售他人。徐冬玲从中介处获取9万元房款，主张已将其中8万元付给张翠凤，张翠凤主张没有收到该款。张翠凤曾于2011年起诉中泰公司，请求判令中泰公司与其签订5号楼1单元101室的商品房买卖合同。原审法院（2011）海民初字第1472号民事判决、烟台市中级人民法院（2012）烟民一终字第102号民事判决均因张翠凤不能合理解释认购单和定金收据如何在徐冬玲手中而认定退房有效，驳回了张翠凤的诉讼请求。张翠凤主张将认购单和定金收据装在旅行包里放在徐冬玲家中丢失，而徐冬玲主张张翠凤将认购单和定金收据交给徐冬玲并委托其退房，张翠凤没有证据证实101室的认购单和定金收据是放在徐冬玲家中丢失的，而徐冬玲拿着张翠凤101室的认购单和交定金的收款收据到中泰公司办理退房是事实。现张翠凤主张中泰公司在其未参与的情况下与徐冬玲办理了退房手续，将房屋转售他人，致原认购单无法履行，中泰公司存在违约行为，证据不足。张翠凤要求中泰公司双倍返还定金150000元的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年6月13日判决如下：驳回张翠凤要求中泰公司双倍返还定金150000元的诉讼请求。一审案件受理费3300元，由张翠凤承担。
宣判后，上诉人张翠凤不服，向本院提起上诉称：被上诉人中泰公司、第三人均未提供上诉人的退房申请书、委托书，说明上诉人与第三人之间并非委托关系。本案系商品房预售合同纠纷，根据合同相对性原则，认购单、定金收据均是记名的，未经上诉人明确授权，任何人无权解除商品房预售合同关系。被上诉人未尽到审查落实义务，与第三人恶意串通损害了上诉人的利益，构成违约，应当适用定金罚则。（2011）海民初字第1472号民事判决、（2012）烟民一终字第102号民事判决均以诉争房屋已被他人购买且办理相关手续、无法继续履行为由，驳回上诉人的诉请，对于被上诉人及第三人应否共同承担违约责任未涉及，原审判决引用该两份判决作为本案的依据是错误的。请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人中泰公司答辩称：认购单不是最后的商品房预售合同，被上诉人只是验证了单据的真实性，并协助办理了变更手续。本案已经（2011）海民初字第1472号民事判决、（2012）烟民一终字第102号民事判决解决完毕，终审判决因上诉人不能合理解释认购单和定金收据如何在第三人手中而认定退房有效已驳回其诉讼请求。该定金收据和认购单已经办理退房手续并作废，上诉人要求双倍返还定金没有依据。原审判决正确，请求维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人间未签订商品房预售合同，双方之间的认购单系预约合同，定金属于立约定金，其目的在于担保商品房买卖合同的订立。上诉人与被上诉人未签订商品房买卖合同的原因是，第三人持上诉人的认购单、定金收据原件到被上诉人处办理了退房手续。本院认为，上诉人对认购单、定金收据负有妥善保管义务，其对认购单、定金收据如何到第三人处无法做出合理解释，陈述有不符合常理之处，被上诉人办理退房时收回了涉案房产的认购单、定金收据原件，应当视为履行了审查义务，因此，上诉人主张被上诉人未尽审查义务、与第三人恶意串通损害其利益，证据不足，上诉人主张被上诉人的行为构成违约，应双倍返还定金，于法无据，依法不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人张翠凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王瑞芳
审 判 员 栾海宁
代理审判员 林 娜
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 付微微