哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0102民初5091号
哈尔滨市道里区人民法院民事判决书
原告李廷元，身份号码，男，1933年，汉族，退休职工，住哈尔滨市。
委托代理人李玉泉，黑龙江玺源律师事务所律师。
委托代理人李健，身份号码，女，1961年，汉族，无固定职业，住哈尔滨市。
被告张金麟，身份号码，男，1946年，汉族，退休职工，住哈尔滨市。
委托代理人张美丽，黑龙江天辅律师事务所律师。
委托代理人李秀英，身份号码，女，1948年，汉族，无固定职业，住哈尔滨市。
第三人哈尔滨市直属房产管理有限责任公司，代码，住所地哈尔滨市。
法定代表人孙庆龙，总经理。
委托代理人张凤磊，该单位法律顾问。
委托代理人王晶，埃路分公司管理副经理。
原告李廷元与被告张金麟、第三人哈尔滨市直属房产管理有限责任公司物权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李春宇适用简易程序公开进行了审理。原告李廷元及其委托代理人李玉泉、李健，被告张金麟的委托代理人张美丽、李秀英，第三人房产公司的委托代理人张凤磊、王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系坐落于哈尔滨市道里区新阳路503号5栋1单元1层10号公产房的承租人，2009年在原告不知情的情况下，被告通过第三人擅自将原告所有的房屋变更至自己名下，并在房屋内居住。被告的行为侵害了原告的利益，请求确认位于哈尔滨市道里区新阳路503号5栋1单元10号房屋归原告所有，被告从该房屋内迁出，第三人房产公司协助原告将诉争房屋承租人恢复为原告。
被告辩称：1989年被告与原告儿子李铁明签订房屋转让合同，约定将诉争房产转让给被告，合同签订时，原告在场并授权其儿子代其签字，被告基于信任并未要求原告出具书面委托书。该协议签订后，原告收取被告转让费13000元，并将诉争房产交付被告。被告在诉争房屋居住27年，原告一直未提出异议，证明原告对房产交易完全知情，原告的请求无任何事实及法律依据，且原告的请求已经超过20年最长保护期限，请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人述称：第三人在办理产权变更时均依照相关法律规定进行变更，如果被告提供的相关手续真实，第三人对诉争房产承租人的变更合法，如果被告提供虚假材料应由被告承担法律责任，与第三人无关。第三人同意以法院最后判决为准，判决该房屋属于谁，第三人协助配合更名过户。
在本院开庭审理过程中，被告、第三人为证明其答辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告未举示证据。
被告举示证据情况如下：
证据B1．承租权转让合同。拟证明被告与原告于1989年7月11日签订房产承租权转让合同，原告让其儿子李铁明代其在合同中签字，被告于合同签订当日交付房款3000元，9月房产交付并办理承租证更名后交付1万元。证明合同已经于1989年履行完毕，承租请求权至今已经超过最长诉讼时效20年。
证据B2．居住证明（复印件）二份。拟证明被告自1989年11月居住在争议房产至今。
证据B3．承租权证。拟证明被告获得争议房产合法承租权，2012年更换新的承租权证。
证据B4．证人证言。拟证明1989年承租权已经转让给被告，同年房产实际交付给被告。
原告对被告的证据质证认为：对证据B1真实性无异议，对证明问题有异议，该证据为李铁明与李秀英签订，李铁明并不是该处房产的承租人或所有人，也没有任何证据证明房产所有人李廷元授权李铁明处理该处房产，因此，所谓的转让合同根本不存在，更没有承租人李廷元的任何书面的证明，该合同签订日期为1989年，但该合同为无效合同，虽然是李铁明写的但不符合法律的格式要求，就是个白条。对证据B2真实性有异议，该证据为复印件，不能证明真实性，对证明问题有异议，仅能证明居住的事实，并不能证明诉争房屋由被告承租。对证据B3真实性无异议，对证明问题有异议，该承租证为2012年5月31日颁发，而证据B1为1989年，恰恰证明了证据B1的无效性，1989年至2012年中间长达23年，如果该承租证是正常依合同变更，不会拖这么长时间办证，因此该证据证明承租证是非正常手段取得的，第三人没有询问原告意见的情况下就将该房产更名。对证据B4真实性有异议，证人为被告的朋友，证明的效力比较低，其次，根据证人所述该证人对该处房产的转让情况并不了解，是否签订合同是否交付房款该证人都不知道，该证人仅知道被告搬进了争议房屋，其他情况均为他从原告处听到的，不能证明待证事实的真实性。
第三人对被告的证据质证认为：对证据B1该份证据的真实性有异议，对证明的问题有异议，该份证据与原、被告均无关，不予质证。对证据B2、B4真实性和证明问题均不予以质证。对证据B3真实性无异议，第三人同意以法院最后判决为准，判决该房屋属于谁，第三人协助配合更名过户。
第三人举示证据情况如下：
证据C1．诉争房屋档案。拟证明该房产是2009年由被告申请延续性承租，要求变更承租人，因房管所联系不到原告，要求被告提供保证，保证该房产没有纠纷，如有纠纷愿恢复其原住房人的姓名，该房产是以亲属的身份延续承租，原告与被告是舅舅与外甥关系，因下乡返城无处居住，申请延续承租。
原告对第三人的证据质证认为：对该证据的真实性无异议，对证明问题无异议，作为原告申请调取的证据补充如下：1、该份证据证明原告为本处房屋的原始承租人；2、档案中的保证书内容虚假，原告与被告之间不存在亲属关系，原告根本不认识被告；3、第三人是基于被告的虚假陈述变更的房屋承租权人，因此应当按照被告保证书的承诺将房屋的承租人变更回原告，第三人亦应当按照被告保证书履行。
被告对第三人的证据质证认为：该份证据的真实性及所证明的问题均有异议，该份证据为复印件，并未加盖房管所的印章，且并不是全部原始档案信息。该房产实际交付时间为1989年，要求第三人提交该房产1989年房产的全部档案信息以及缴纳租金实际缴纳人的信息，且该份证据可以体现张金麟在2009年时变更房产档案信息时已经实际在该房产居住16年，按照黑龙江省城镇公有房产条例，公租房是对于实际承租人的一种政策性的房屋福利待遇，如房产空闲房屋3个月以上第三人有权终止租赁合同，原告无任何证据证实其按年缴纳房屋租金，也无任何证据证实其实际占有房屋，完全不具备公租房承租条件，无论按照公租房管理条例，还是按照双方实际交付房屋的情况，原告均实际丧失了承租该房屋的承租条件，所以原告诉求无任何事实和法律依据。
本院确认:证据B1至证据B3客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据B4因无其他证据佐证，本院不予采信。证据C1客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明：坐落于哈尔滨市道里区新阳路503号5栋1单元1层10号房屋为公产房，所有人为第三人，原承租人为原告，现承租人为被告。1989年7月11日，原告儿子李铁明与被告妻子李秀英签订买卖协议，约定“此有新阳路5栋353号内178号李铁明的一屋一厨转让我姐李秀英，决不反悔”。合同签订后，李铁明将诉争房屋交付被告，被告自1989年在诉争房屋中居住至今。1994年3月22日，被告及其妻子李秀英户籍迁入诉争房产。2009年8月6日，被告向第三人申请将诉争房屋的承租人由原告变更为被告，申请理由为其系原告外甥，因下乡返城无房居住，原告孤寡一人让其居住，故其户口迁入并已入住十六年。同日，被告向第三人写下保证书，保证如发生任何有关纠纷事宜，愿恢复其原住房之姓名。2009年8月11日，第三人经审批同意将诉争房屋承租人由原告变更为被告，并向被告颁发诉争房屋的承租证。
另查明，诉争房产原地址为哈尔滨市道里区新阳路5栋353号内178号，经门牌重新核定，现地址为新阳路503号5栋1单元1层10号。
本院认为，原告儿子李铁明与被告妻子李秀英签订买卖协议，约定将诉争房屋的承租权转让给李秀英，该协议是否有效系本案争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。即被告是否有理由相信李铁明有代原告签订买卖协议的代理权系认定协议是否有效的关键。合同签订时李铁明居住在诉争房屋，并向被告出示了诉争房屋的承租证，基于李铁明与原告系父子关系，被告有理由相信李铁明有替原告处理家庭财产的代理权，故李铁明的代理行为有效。李铁明代原告与被告妻子李秀英签订的房屋买卖合同合法有效，如原告认为该协议违背其真实意思表示，应在其知道该房屋被出售之日起一年内行使撤销权，因原告未在一年内行使撤销权，该撤销权已消灭，且诉争房屋的所有权人已同意将该房屋的承租权由被告延续承租，故原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十五条的规定，判决如下：
驳回原告李廷元的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李廷元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
代理审判员 李春宇
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 李 婧
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