海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一重字第2号
原告陈雪文。
委托代理人杨群，北京市大安律师事务所律师。
被告海南金友谊投资有限公司。
法定代表人陈丽容，总经理。
委托代理人王云鹏，海南嘉天律师事务所律师。
委托代理人符丹，海南嘉天律师事务所律师助理。
原告陈雪文（以下简称原告）与被告海南金友谊投资有限公司（以下简称被告）房屋买卖纠纷一案。本院受理后，于2012年3月7日作出（2011）龙民一初字第331号民事判决书，被告不服该判决向海口市中级人民法院提起上诉，海口市中级人民法院于2012年11月22日作出（2012）海中法民一终字第910号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨群。
原告诉称，2006年9月12日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于海口市大同路XX号“友谊商业广场”一X幢XXX房，该商品房用途为商铺，建筑面积为64.87平方米，总价款1914183元，付款方式为合同签订之日原告一次性向被告支付，交付使用期限为2006年9月30日前，产权登记及违约责任为被告应当在商品房交付使用后90天内将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按以下违约处理：被告承诺于2007年10月30日前将以原告为产权人的房产证交付原告，若延迟交付则每延迟一天应向原告偿付商铺总价款0.1%的违约金，原告需配合被告办理房产登记所需要的手续及费用，此外，合同附件一即一层商铺户型图，载明了原告所购买商铺的楼层、面积等。《商品房买卖合同》签订后，原告依约定向被告支付了全部房款，为便于被告出售的“友谊商业广场”商铺在经营中的统一经营管理和保证委托经营的履行，在合同签订的当日，被告同其有关联的企业海南友谊商业管理有限公司（下简称友谊公司）与原告共同签订《履约保证协议》，被告承诺对友谊公司受托管理经营原告商铺的权利义务承担履约保证责任，2006年9月21日原告与友谊公司签订《友谊商业广场委托经营协议书》，约定原告从2006年10月1日起至2018年9月30日将所购商铺委托友谊公司经营，上述两协议的履行，视为原被告涉案标的物已经交付使用，原告为了取得所购商铺的产权证，于2007年1月11日按被告的要求交付商铺办证费用4317.71元及维修基金57425.49元，此后，原告多次催促被告办证均未果，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容合法，为有效合同，受法律保护，原告已经履行了买受人的义务，并实际取得了商铺的使用经营权，被告作为出卖人，负有向原告交付标的物的义务，还应当承担转移标的物所有权给原告的义务，原告至今未取得所买商铺的产权证是被告违约所致，应当向原告承担为原告办证及支付违约金的责任，综上，原告依照《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》等法律规定，提起诉讼，诉请判令：1、确认位于海口市大同路XX号“友谊商业广场”一X幢XXX房的产权归原告所有；2、被告继续履行原、被告于2006年9月12日签订的商品房买卖合同；3、被告按商铺总价款1914183元的0.1%向原告支付2007年11月1日暂计至2013年8月12日止办理该商铺房屋所有权证至原告名下的违约金3284738元；4、由被告承担本案诉讼费。
被告答辩并反诉称，一、根据2006年9月12日签订的《商品房买卖合同》，被告积极的将涉案房产交给原告使用，被告一直在积极履行合同，现整个房产的总证至今没有办理，系由于该项目是半拉子工程，且在被告接收处置后，政府部门颁发了多份文件，导致被告多次向规划部门申报审核，但是有关部门一直没有批复批准，因此造成房产证没有办理的原因是政府部门的客观原因，并非被告的主观意愿。如果合同继续履行，商铺无法取得权属证明，被告仍将继续承担高额的违约金，对被告明显不公平。何况半拉子工程经几个政府部门批建的面积均不一致，存在冲突现象，故无法办证，买卖合同也无法继续履行，涉案合同应予以解除。二、根据合同法的规定，违约金的目的是弥补损失，违约金的数额应当以实际损失数额为基础，根据合同法第一百一十四条规定，本案中原告诉请判令的违约金明显过高，实际上被告与原告订立合同后，原告已经取得收益九十多万元，原告对此亦已也确认。综上，原告没有取得房产证，并未影响其取得收益，在延期办证过程中，原告没有任何损失，本案应当根据公平原则及合同法的司法解释二的规定处理，原告主张没有客观事实，没有法律依据。被告请求驳回原告的本诉主张，并反诉请求判令：1、解除与原告于2006年9月12日签订的金友谊商业广场XXX房面的商品房买卖合同；2、本案诉讼费由原告承担。
原告对被告的反诉辩称，1、对于被告方提出的解除合同主张，原告认为无事实和法律依据。违约支付房款的问题，原告在与被告签订商品房买卖合同前已向其支付购房定金及18万余元。2006年10月，被告开具了三张正式发票，总金额与原告应支付的购房款是一致的，且也向原告交付了房产。2、被告称因政府原因无法办理房产证，该抗辩缺乏事实和法律依据，被告未能履行合同约定的义务，原告有权要求其支付相应的违约金。
经审理查明，海口市大同路XX号“友谊商业广场”是被告开发项目。被告于2005年9月23日取得该项目的预售许可，2006年9月12日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的上述“友谊商业广场”一X幢XXX房，该商品房用途为商铺，建筑面积为64.87平方米，总价款1914183元，付款方式为合同签订之日原告一次性向被告支付，交付使用期限为2006年9月30日前，逾期付款的违约责任为，逾期超过30日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金。合同第十五条约定的产权登记及违约责任为：被告应当在商品房交付使用后90天内将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：被告承诺于2007年10月30日前将以原告为产权人的房产证交付原告，若延迟交付则从应交而未交付之次日起，每延迟一天应向原告偿付商铺总价款0.1%的违约金。被告并在该内容上盖章确认。原告在签订《商品房买卖合同》前即2006年9月11日已将全部购房款（含定金）支付给被告，被告收到款后分别于2006年11月24日、2006年12月11日向原告出具了三张共计人民币1914183元销售不动产专用发票。2007年1月11日原告向被告缴纳4317.71元商铺办证费用及57425.41元维修基金。但原、被告双方未到房产管理部门办理相应的预售备案登记手续。2006年9月21日原告与友谊公司签订《友谊商业广场委托经营协议书》，约定原告从2006年10月1日起至2018年9月30日将所购商铺委托友谊公司经营管理，由友谊公司向原告支付租金，同时原被告与友谊公司共同签订《履约保证协议》，被告承诺对友谊公司受托管理经营原告商铺的权利义务承担履约责任。签约后，原告2006年9月至2008年11月从友谊公司领取返租款项8笔，共计237996.89元，原告2009年2月至2013年7月从被告领取返租款项20笔，共计615999.07元，以上两笔款项合计853995.96元。现原告所购商铺仍交由友谊公司经营管理，但被告并未按约定为原告办理产权证，2009年3月26日原告就产权事宜向被告发出《催办函》，并与证人陈霞到被告处交涉未果。原告遂诉诸法院。
另查明，海口市大同路XX号“友谊商业广场”是被告开发项目，土地使用权证号为海口市国用（2003）第008588、008589号，系被告2003年从海口市处置积压房地产工作小组办公室处竞拍得到的停缓建工程项目。对于该项目，2004年7月14日海口市规划局给被告颁发了建设用地规划许可证及副本（编号2004239），规划允许建筑面积13157.49平方米。2005年1月31日海口市建设局给被告颁发了建筑工程施工许可证（编号46010XXXXX），建设规模20093.32平方米。2005年3月15日海口市规划局又在被告所取得的海口市大同路XX号“友谊商业广场”开发项目的原海口市建设工程规划临时许可证上重新批注规划允许建筑面积22608.60平方米，并加盖该局的印章。2005年海口市房产管理局给被告颁发了海口市房产预售许可证，房屋建筑面积为25763.15平方米。海口市规划局龙华分局于2012年6月18日作出市规龙函（2012）019号关于金友谊商业广场项目规划核实的复函，载明贵单位申报的金友谊商业广场项目规划核实材料（办理编号20121XXXXX）已收悉。经审查，项目送审材料存在以下问题：1、无竣工图、无项目竣工验收工程测量图、无项目验线手续、无园林、环保验收手续；2、测绘报告结果与商场现状不相符。要求被告办理退档手续。经本院向海口市规划局龙华分局去函调查，该局于2013年4月9日作出市规龙函（2013）30号关于金友谊商业广场项目规划核实情况的复函，载明房产证办理属于房产部门业务范围，而项目取得《建设工程规划核实意见书》是办理房产证的前置条件之一。我局于2012年6月7日曾受理海南金友谊投资有限公司申报的金友谊商业广场项目核实规划申请，但该项目送审材料中：1、没有提交《建筑施工竣工图》、《竣工验收工程测量图》及园林、环保验收意见；2、未办理建筑工程±0验线手续；3、经审核，该项目房产测绘报告结果与商场现状严重不相符，项目存在较多的加建、改建情况。鉴于该项目送审材料缺少上述规划核实必需材料，且违反规划设计方案，不具备规划核实材料条件，我局于2012年6月14日作出退档处理，要求完善以上材料后继续申报规划核实。
本案在审理过程中，本院针对涉案的《商品房买卖合同》有效是否应当解除的问题向原告作出释明，原告撤销了原第二项诉请，即判令被告将上述房产的所有权证办理至原告名下。增加一项诉请为要求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。
上述事实有商品房买卖合同、不动产专用发票、资金往来专用凭证付、履约保证协议、委托经营协议书、（2005）字第000848号、20030XXXXX号国有土地使用权登记卡、企业机读档案登记资料、工商登记资料、香港特别行政区出入境记录证明和注释、海口市琼州公证处对“出入境记录证明”中文译本的公证书、催办书、证人证言、中行银联卡、建设部、工商行政管理局关于《商品房买卖合同说明》、国发（2004）16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》、（2009）龙民一初字第1098号民事判决书、海口市规划局给被告颁发了建设用地规划许可证及副本（编号2004239）、建设工程规划临时许可证、海口市处置积压房地产工作小组办公室第154号关于停缓建工程项目国际置业大厦处置的复函、海口市政府重点项目办关于加快金友谊商业广场项目报建的函、海口市建设局颁发的建设工程施工许可证、海口市房产局颁发的海口市房产预售许可证、付款进帐单、听证笔录、质证笔录及庭审笔录等证据证明，足以认定。
本院认为，原、被告于2006年9月12日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的规定，是合法有效的合同。原、被告双方对此均无异议。在本案中虽然原告在合同签订后，依约履行了其合同义务，向被告付清了全部房款及维修，办证等相关费用，但涉案的房产是被告从海口市处置积压房地产工作小组办公室处竞拍得到的停缓建工程项目的其中一部分。原海口市规划局、城建局、房产局对该项目的审批建筑面积均各不相同。被告在房产建成后，向海口市规划局申请规划核实，被退档。该项目无法取得《建设工程规划核实意见书》，所以至今涉案房产仍无法办理房产权证，今后能否办理房产证亦仍无法准确预计。显然，继续履行合同不能实现《商品房买卖合同》约定的“原告购房获得房产产权”的合同目的，并且使原、被告双方的权利义务长期处于争议状态，而要求被告持续逾期办证违约金将导致被告的损失进一步扩大。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，本院认为，原、被告于2006年9月12日签订的《商品房买卖合同》应根据公平原则并结合本案的实际情况，予以解除。被告反诉请求判令解除与原告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。对于合同是否应予以解除的问题，在庭前已经向原告作出释明，在合同解除后，因解除合同所涉及原告的相关权益，原告可另案主张。原告的第一项诉请为判令确认位于海口市大同路XX号“友谊商业广场”一X幢XXX房的产权归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告虽依约履行了其合同义务，向被告付清了全部房款及维修，办证等相关费用，但该房产至今尚未登记至其名下，诉争房产产权尚未发生转移，故原告主张判令讼争房产产权属于原告，没有法律依据，本院不予支持。原告的第二项诉请为判令被告继续履行原、被告于2006年9月12日签订的商品房买卖合同，由于本院认为合同应予以解除，则以上诉请缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。原告的第三项诉请判令被告按商铺总价款1914183元的0.1%向其支付2007年11月1日暂计至2013年8月12日止办理该商铺房屋所有权证至原告名下的违约金3284738元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；应经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、最高人民法院《关于受理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，本案中，涉案的《商品房买卖合同》约定的办理房屋所有权登记的期限为2007年10月31日，被告至今未将房产登记至原告名下，原告主张应适用合同的约定，被告应赔偿相应的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。但原、被告双方合同约定逾期办证的违约金为每日按涉案房产总价款1914183元的0.1%支付合计3284738元，显然比例过高，且从签订《商品房买卖合同》后原告已经从被告及友谊公司领取返租费用合计853995.96元，故被告主张对违约金予以调整，有事实依据，也符合法律规定，本院予以采纳。对于违约金问题，本院认为违约金应以本金1914183元计算，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率，计算期间自2007年11月1日开始，截止时间应以海口市规划局退档时间2012年6月18日止为宜，至此原、被告已经知道涉案房产无法办理权属登记。按照以上的计算标准，被告应支付给原告的违约金为562307.91元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、最高人民法院《关于受理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、解除原告陈雪文与被告海南金友谊投资有限公司2006年9月12日签订的《商品房买卖合同》；
二、限被告海南金友谊投资有限公司在本判决生效之日起三日内向原告陈雪文支付违约金562307.91元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费39341元，由原告陈雪文负担31341元，被告海南金友谊投资有限公司负担8000元，反诉受理费19670.5元，由原告陈雪文负担。
如不服本判决，原告陈雪文可自本判决书送达之日起三十日内，被告海南金友谊投资有限公司可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 李光平
代理审判员 林宏业
人民陪审员 陈国强
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 蒋琼慧