溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）溧民初字第00390号
原告中华人民共和国常州海关驻溧阳办事处，住所地常州市溧阳市溧城镇燕山路**号。
负责人蒋勇，系该办事处主任。
委托代理人匡鹤，江苏源博律师事务所律师。
委托代理人倪嘉岑，江苏源博律师事务所实习律师。
被告王力强。
委托代理人狄亚萍。
原告中华人民共和国常州海关驻溧阳办事处（以下简称溧阳海关办事处）诉被告王力强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法由审判员金震适用简易程序于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告溧阳海关办事处委托代理人及被告王力强委托代理人均到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告溧阳海关办事处诉称，原、被告于2012年9月3日签订的房屋租赁合同约定，由被告承租原告坐落于溧阳市燕山路88号的房屋用于经营宾馆，并就租赁期限、租金以及租金支付方式、违约责任等进行了约定。被告目前仅支付了截至2014年4月28日的房租。2014年8月19日，原告向被告发出了书面催款通知书，要求被告支付所欠房租，然而被告一直未付。按照合同约定，被告的行为已构成违约，故诉至法院，请求解�双方签订的房屋租赁合同；被告向原告支付拖欠的自2014年4月29日起至2015年2月28日共10个月的租金（包括物业费）计人民币400000元，并按合同约定的年租金总额480000元的20%支付违约金96000元，总计496000元；诉讼费用由被告承担。
被告王力强口头辩称，同意解除原、被告间的房屋租赁合同。对原告提供的房屋租赁合同中租金约定等内容均无异议。但原、被告各自提供的合同在租赁期限及签订日期上存在不一致：我方所持合同上的租赁期限为2012年7月28日至2017年7月27日，而原告方的是2013年7月28日至2017年7月27日。我方合同的签订日期为2012年3月22日，而原告方的是2012年9月3日。原告的行为属于欺诈。而且，我方与原告签订房屋租赁合同时，原告与前一任承租方的租赁合同还未到期，原告存在重复租赁，合同应属无效。另外，原告已于2014年11月14日向我方送达合同终止函，并且我方也只实际经营到2014年10月27日，原告已采取断水、断电的措施，致我方无法经营。所以我方只认可拖欠原告自2014年4月29日起至2014年10月27日，累计6个月计24万元的租金。还有，我方承租以来所交租金，原告均未开具税票，只开具中央非税收入统一票据。综上，被告认为原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求驳回。
经审理查明：坐落于溧阳市溧城镇燕山路88号的房屋所有权人为原告溧阳海关办事处。2012年3月，被告王力强与涉案房屋的原租赁户金都宾馆的经营业主就该宾馆转让事项协商一致。因原租赁户的租赁期限未到期，被告遂与原告就房屋租赁事宜进行商谈，经协商，原、被告双方于2012年3月22日签订了房屋租赁合同，约定原告将坐落于溧阳市燕山路88号，常州海关驻溧阳办事处招待所，建筑面积约1330平方米及部分设备出租给被告用于经营酒店、宾馆、咖啡�。租赁期限自2012年7月28日至2017年7月27日。2012年7月28日至2015年7月27日三年内每年租金为叁拾捌万元整，物业费为壹拾万元整，总金额为肆拾捌万元整。2015年7月28日至2017年7月27日二年内每年租金为叁拾捌万元整，物业费为壹拾叁万伍仟元整，总金额为伍拾壹万伍仟元整。并约定拖欠租金累计达1个月等情况，原告可终止合同并收回房屋，造成原告的损失，由被告负责赔偿。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年租金总额的20%向守约方支付违约金等内容。
2012年4月，被告进场并对租赁房屋进行整体装修。同年7月，以“塞纳左岸”宾馆名称对外经营。
2012年9月3日，原、被告双方又签订了一份房屋租赁合同，该份合同对2012年3月22日合同中的租赁期限和租金及物业费的分配比例进行了重新约定，其他内容均无变化。该合同上，租赁期限自2013年7月28日至2017年7月27日。2013年7月28日至2015年7月27日二年内每年租金为叁拾叁万元整，物业费为壹拾伍万元整（代收），总金额为肆拾捌万元整。2015年7月28日至2017年7月27日二年内每年租金为叁拾陆万元整，物业费为壹拾伍万伍仟元整（代收），总金额伍拾壹万伍仟元整。
2014年8月19日，由于被告拖欠租金，原告向其送达了催款通知书。
2014年11月14日，原告向被告送达了“关于终止房屋租赁合同的函”，告知被告因其拖欠租金的违约行为，原告将终止双方的租赁合同，并限被告于2014年11月27日前缴清所欠房租并将相关物品从所租房屋中搬离。但被告至今未将经营宾馆及咖啡厅的相关物品搬离租赁物。
另，双方对被告按约支付租金截至2014年4月28日的事实均无异议。
以上事实由原告提供的房屋所有权证、2012年9月3日签订的房屋租赁合同、催款通知书、关于终止房屋租赁�同的函及被告提供的2012年3月22日签订的房屋租赁合同及交纳相关费用的票据5张等证据予以证明。原、被告对各自提供书证的真实性均无异议。
庭审中，针对被告的答辩意见，原告认为，涉案房屋的原租赁户租赁期限到2012年7月份才到期，但2012年上半年被告就已与原租赁户协商好了转租事项，当时，因考虑到要原告继续履行租赁合同，所以，合同上租赁期限的起始时间为2012年7月28日原租赁到期时。但实际上，被告在2012年上半年即入场装修房屋并使用。双方于2012年9月3日签订的房屋租赁合同在一定意义上是对3月22日合同的补充，仅就合同履行过程中物业费及租金的比例分摊问题进行重新约定，并没有损害被告的利益。
本院认为：原、被告之间的租赁关系，合法有效。原、被告双方均应按合同的约定全面、及时履行合同约定的义务。因原、被告双方对各自提供的房屋租赁合同的真实性均无异议，故两份合同均真实有效。从内容上看，两份合同仅在租赁期限、租金及物业费的分配比例上存在差异，2012年9月3日双方签订的房屋租赁合同应视为是对3月22日租赁合同中2013年7月28日至2017年7月27日间租金及物业费分配比例的变更。另被告已与原租赁户谈妥转让事项，并经原告同意，原、被告之间也签订了房屋租赁合同。所以，原告不存在重复租赁。对被告提出双方签订的合同因重复租赁而属无效的辩解意见，本院不予支持。
对于被告拖欠租金时间的认定问题，首先，双方签订的合同第十三条约定任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。本案中，原告虽向被告送达了终止合同函，但双方未签订书面终止合同书，故双方合同并未解除。其次，被告对自己实际只经营到2014年10月27日，无证据证明，且至今未将相关经营物品搬离租赁物，未办理交房手续，故双方间的租赁合同继续有效。庭审中，双方均认可被告已付清截至2014年4月28日的租金。故原告要求被告支付拖欠的自2014年4月29日起至2015年2月28日止10个月的租金（包括物业费）计人民币400000元，本院予以支持。
对于违约金问题，根据双方签订的合同第五条约定，首笔半年租金于合同签订后叁日内支付，以后每笔租金按半年（六个月）支付，由被告于每半年的第壹个月的柒日内支付给原告。第十五条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年租金总额的20%向守约方支付违约金”。被告拖欠原告租金超过半年，已构成违约，理应按合同的约定支付违约金，且原告主张的违约金数额也未超出相关规定，对此，本院予以支持。
另，庭审中双方已就解除房屋租赁合同达成合意，对此�本院予以确认。
现依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中华人民共和国常州海关驻溧阳办事处与被告王力强签订的关于溧阳市燕山路88号房屋的租赁合同。
二、被告王力强于本判决生效之日起十日内向原告中华人民共和国常州海关驻溧阳办事处支付拖欠的租金及物业费计人民币400000元（按年租金总额480000元，自2014年4月29日起计算至2015年2月28日），并承担违约金计人民币96000元（以年租金总额480000元的20%计算），合计496000元。
如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4370元（减半收取），由被告王力强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在递交上诉状之日起七日内江苏省常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费8740元，上诉费缴纳账号为：江苏省常州市中级人民法院80402016138963江苏银行常州分行营业部，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。履行款缴纳账号：户名溧阳市财政局，账号51×××77，开户行：中国银行溧阳支行营业部，汇款时一律注明本案案号。
审判员 金 震
二〇一五年四月二十七日
书记员 史雪娇