广西壮族自治区平南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0821民初157号
原告：徐汉林，男，1979年4月15日出生，汉族，住广西平南县。
原告：李冰，女，1979年2月12日出生，汉族，现住广西平南县。
委托诉讼代理人：张成胜，广西李登之律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃伟筠，广西李登之律师事务所实习律师。
被告：广西德诚房地产开发有限公司，住所地广西马山县白山镇同富街（原合群乡政府院内）。
法定代表人：刘德奇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗岳林，男，该公司副经理。
委托诉讼代理人：韦丹妮，女，该公司客服经理。
原告徐汉林、李冰与被告广西德诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐汉林、李冰的委托诉讼代理人张成胜、覃伟筠，被告广西德诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗岳林、韦丹妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐汉林、李冰向本院提出诉讼请求：请求判令被告1.支付违约金129516.16元（违约金应计算房屋完全符合《商品房预售合同》的约定为止）；2.退还天然气管道安装费3100元、房屋登记费1820元；3.退还可视对讲安装费700元、水电开户费800元、房屋测绘费356元、备案费80元、查询费60元；4.自行承担超出每月每平方米0.6元部分的前期物业服务费；5.支付不按约定办理房产证违约金10000元；6.承担本案诉讼费。事实和理由：2012年12月20日，原告与被告签订了《商品房预售合同》。约定被告将位于平南县平南镇工业大道的地王国际1幢第16层2单元021607号在建商品房卖给原告，预测建筑面积116.06平方米，总价格404738元；原告以贷款方式付款（首期支付全部房价款的30%，其余价款向公积金借款支付）。合同约定被告于2014年1月30日之前交房，尽管被告于2014年1月19日把《交房通知书》送达部分业主，但是被告至今未能向业主出示满足《商品房预售合同》第十条约定的证明文件，而且地王国际2014年底才正常供水、2015年下半年才正常供电、2016年才安装了部分天然气管道。根据《商品房预售合同》的约定，被告已经构成违约，严重影响原告对所购买的商品房的使用。至2015年11月，被告应付违约金129516.16元（违约金应计算房屋完全符合《商品房预售合同》的约定为止）。此外，被告收取原告的天然气管道安装费、房屋登记费、水电开户费、可视对讲系统安装费、房屋测绘费、备案费、查询费等费用，违反《商品房预售合同》的约定，当以予返还。根据《商品房预售合同》的约定，原告支付的物业服务费标准为每月每平方米0.6元，但是，在送达《交房通知书》时却要求原告支付每月每平方米0.8元的物业服务费，违反合同的约定。超出《商品房预售合同》约定物业服务费标准的部分由被告承担。被告没有按约定办理房产证，按合同约定应当支付违约金404.7元给原告，但该违约金过低，要求法院调整为10000元。综上所述，被告在交房期限和收取费用等方面违反了《商品房预售合同》的约定，侵犯了原告的合法权益，应承担违约责任。
被告广西德诚房地产开发有限公司辩称，原告所诉不是事实。一、原告称地王国际2014年底才正常供水、2015年下半年才正常供电、2016年才安装了部分天然气管道不是事实。按照双方签订的合同，被告应在2014年1月30日前通知购房人领房并办理交房手续，被告已于2014年1月19日通过邮寄挂号信及电话多次通知买房人，且在通知时已取得工程建设竣工合格证等证明，已达到交房条件，被告没有延迟交房，不存在违约行为。并且原告已经实际入住，被告没有违约行为，也没有给原告造成实际的损失。至于竣工验收备案行为被撤销，是因为备案行为不具备形式要件及备案的部门超出了其职权，而本案是民事案件，备案行为被撤销与本案原告所诉的违约没有法律上的因果关系。原告一面居住使用着房屋，一面又要求被告支付违约金，依法无据，并且计算的数额过高，退一步说，即使被告违约，也不应支付不合理的违约金，应当予以减少。二、天然气费是被告代其他单位为收取的，不需退还也不应由被告退还。三、水电表开户费、水电周转金是商品房用户使用水电必须支出的费用，而可视对讲系统也是商品房用户自己使用的，费用都不应由被告承担。四、关于物业服务费，因为被告已经交房，商品房用户在使用房屋过程中享受到物业公司的服务，就应当交纳该项费用，在签订合同时，双方对物业管理费每月每平方米0.6元1.2元的收取情况是知情的，所收取的物业管理费并没有超出标准，并且钱也不是被告收取的，是物业公司收取的。五、原告要求将逾期办证违约金调整为10000元没有依据。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据19的真实性没有异议，对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提供的证据1.房屋交接单、2.竣工验收备案表、3.房屋建筑面积测绘成果报告书、4.物业公司收费收据、5.房管所收款收据、6.水电安装劳务承包合同、7.水厂批复、8.电信公司公告、9.管道燃气建设合同、10.可视对讲安装合同均有异议，认为证据1是原告因为急需领取房屋才在房屋交接单上签名确认房屋已符合交房条件的；证据2已被撤销；证据3倒签时间，2013年4月7日房屋未封顶；证据4是被告自己打印的；证据5不能证实相关费用应由原告负担；证据610不能证实在证据上的时间水、电、宽带、天然气已符合交付条件。本院认为，被告提供的证据1与本案查明的事实不符，原告领房时确实未全部符合交房条件；证据2已经被撤销，因此视为自始未取得，因此，本院对被告提供的证据1、2不予确认。原告认为证据3是倒签时间，但未提供证据予以反驳，且对房屋的面积也没提出异议。因此，本院对被告提供的证据3予以确认。证据4证实了业主产生水电费的时间，客观真实，本院予以确认。证据5证实了被告仅是代收相关费用，客观真实，本院予以确认。证据6、7、8、9仅证实了施工的开始时间，不能证实竣工时间，本院不予确认。证据10，管道安装费由第三方收取，且根据物价局的批复意见，应由业主承担，因此本院对证据10予以确认。对本案事实，本院认定如下：2012年12月20日，原告向被告购买位于平南县平南镇工业大道瑞雁小区的地王国际1幢第16层2单元021607号在建商品房，双方签订了《商品房预售合同》。合同约定该房总价格为404738元，贷款方式付款（原告首期支付全部房价款的30%，其余价款向公积金借款支付）。上述合同第十条对交房时间和条件的约定为：1、被告应于2014年1月30日之前向原告交房；2、该商品房交付时应当符合如下条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）被告需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。合同第十一条对本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件的约定为：1、上水、下水、供电、燃气在2014年1月30日达到可正常使用，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需原告自行办理开通使用手续；2、如果在约定的期限内未达到交付使用条件，如属被告责任的，由被告按照合同第十三条逾期交付责任进行赔偿，不作累加，不重复赔偿。合同第十二条对交接手续的约定为：1、该商品房达到第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日的15日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；2、双方进行房屋交接时，被告应当出示满足第十条约定的证明文件，如果不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按第十三条处理；3、查验商品房后，原告对被告所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于原告原因，未能按期交付的，原告须在被告发出书面通知收房后30日内与被告办理交接手续，逾期则视为原告正式接收该房屋，该房屋的权利、义务及风险责任也随即转给原告。合同第十三条对逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，被告未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付原告的，若逾期在30日之内，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金，合同继续履行；若逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告选择解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的10%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金。合同第二十条对前期物业服务费的约定为：物业费价格为0.6—1.2元/月平方米（建筑面积）。上述合同还就其他事项进行了约定。合同第十九条约定如不能在商品房交付之日起365日内办讫房产证，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。签订合同后，原告将购房款付清给了被告。2013年1月23日，平南县建设工程质量安全监督站同意被告的地王国际房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。该备案于2016年5月16日被贵港市中级人民法院撤销。撤销的原因是该项目未取得公安消防部门出具的验收合格证明文件及平南县质监站超越职权备案。2013年4月7日平南县房地产测绘队作出《房屋建筑面积测绘成果报告书》。2014年1月3日，平南县房管所为地王国际1幢的商品房部分住户（021703、022103号房住户）办理了《房屋所有权证》。2014年1月19日，被告邮寄《交房通知书》给原告，通知原告办理商品房交接手续，原告于2014年8月12日领房。2013年4月7日平南县房地产测绘队作出《房屋建筑面积测绘成果报告书》。由于被告原因，原告至今未能办理房产证。
另查明，被告曾与广西南宁全鑫意物业服务有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定地王国际的前期物业由该公司管理，时间从2012年8月20日起到2013年8月20日止。该物业服务合同作为上述《商品房预售合同》的附件之一，其中第六条约定高层住宅（七层以上）物业服务费为0.6元/月平方米。地王国际的前期物业管理在2013年8月20日之后由广西德诚物业管理有限公司承包。
原告缴纳了以下费用：天然气管道安装费3100元、水电表开户费800元、水电周转金300元、可视对讲系统安装费700元、房屋测绘费356元、备案费80元、查询费60元，物业费按每月每平方米0.8元缴纳。
合并审理的本系列案中，韦胜芳户于2014年6月11日收房，房屋验收交接单载明给水、排水、有线电视、电话宽带均正常，可视对讲同强电线放线入户、电表未安装、冷水表读数为0。根据被告提供的证据《物业公司收费收据》证实，蒙坤达户2014年11月用电18度、上期用电13度。
本案的争议焦点为：1.被告是否存在不符合交房条件交房的违约情形，应否支付违约金129516.16元（违约金应计算到房屋合同完全符合《商品房预售合同》的约定为止）；2.被告应否该退还天然气费给原告；3.被告应否返还水电表开户费、水电周转金、可视对讲系统安装费；4.被告是否应自行承担超出每月每平方米0.6元部分的前期物业服务费；5.被告应否返还房屋测绘费、备案费、查询费；6.被告未按约定时间办理房屋所有权登记的违约金。
本院认为，原、被告在协商一致的情况下，自愿签订《商品房预售合同》，双方意思表示真实，没有违反法律规定，该《商品房预售合同》为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告是否存在不符合交房条件交房的违约情形，应否支付违约金129516.16元（违约金应计算到房屋合同完全符合《商品房预售合同》的约定为止）的问题。本院认为，虽然该项目的竣工验收备案行为已被撤销，但被撤销的原因是该项目未取得公安消防部门出具的验收合格证明文件及平南县质监站超越职权备案，但该项目已经通过五方验收，且未取得竣工验收备案表并没有实际影响原告对房屋的使用，没有因此给原告造成损失，因此不应以此为由计算违约金。关于水电、天然气可正常使用及电话通信、有线电视、宽带网络线路铺设到户的时间，原告主张2014年底才正常供水、2015年下半年才正常供电、2016年才安装了部分天然气管道。但根据到案证据，韦胜芳户2014年6月11日收房，房屋验收交接单载明给水、排水、有线电视、电话宽带均正常，可视对讲同强电线放线入户、电表未安装、冷水表读数为0。因此本院认定2014年6月11日前上述线路管道已铺设到户，供水正常，有线电视、电话宽带均正常，可视对讲需原告自行开通，仅未正常供电。再根据被告提供的证据《物业公司收费收据》证实，蒙坤达户2014年11月用电18度、上期用电13度，因此，本院认为2014年10月1日已经正常供电。关于天然气，庭审时双方均认可有些已经铺设，有些正在陆续铺设，被告主张因政府规划原因，目前在平南县还未能使用天然气。因此本院认为，双方虽然约定了天然气在交付时可以使用，但即使安装好管道，平南县至今也未能使用天然气，被告也在陆续铺设中，被告的该违约行为并没有给原告造成实际的经济损失，不应以此计算违约金。本院认为，水、电、有线电视、电话宽带、可视对、电等均在2014年10月1日按约定铺设到户或开通使用，违约金应当计算至2014年10月1日止。双方约定按日万分之五计算，被告主张该违约金过高，请求调低。本院认为，违约金的性质有补偿性和惩罚性两种性质，适用违约条款时应综合权衡双方的权益，以补偿性为主，以惩罚性为辅。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，结合本案，被告违约时间为244天，应以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。被告的违约行为导致原告不能正常入住，本院参照租金的标准，认为按日万分之一计算违约金比较合理。因此，被告应支付违约金9876元（404738元×1÷10000×244天）给原告。关于返还天然气管道安装费的问题。根据《广西壮族自治区物价局关于平南县管道天然气销售价格问题的批复》，2015年5月20日前已建成的小区住房，已安装或未安装现在要求安装天然气管道的，安装费由住房用户承担。因此本院对原告请求被告返还天然气管道安装费的诉求不予支持。关于返还水电表开户费800元、水电周转金300元、可视对讲系统安装费700元的问题。双方在合同没有约定上述费用由谁承担，则谁使用谁承担，且被告后来列出上述费用后，原告也已经交付，视为双方对上述费用达成了补充约定。因此要求被告返还没有依据，本院不予支持。关于要求超过0.6元的物业费由被告承担的问题。物业合同的相对人是原告与案外人物业公司，该物业合同关系与本案不是同一法律关系，本案不予处理。关于返还房屋测绘费356元、备案费80元、查询费60元的问题。上述费用是其他机构收取的，被告仅是代收，要求被告返还无依据，本院不予支持。关于要求被告支付逾期办理房产证违约金10000元应否支持的问题。双方约定由于被告原因未在期限内办理房产证的，按已付房款的0.1%支付违约金给原告，原告已付房款为404738元，则被告应支付违约金405元给原告。原告主张约定的违约金过低，要求调整为10000元，但未提供证据证实被告的该违约行为给其造成的损失为多少，因此对原告主张该违约金过低的意见，本院不予采信。
综上所述，原告请求被告支付不符合交付条件违约金129516.16元（违约金应计算到房屋合同完全符合《商品房预售合同》的约定为止）没有事实和法律依据，本院仅支持按日万分之一计算至2014年10月1日的违约金；原告请求被告支付未按约定时间办理办理房屋所有权登记的违约金10000元没有事实和法律依据，本院仅支持按购房款的0.1%计算的违约金；原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，并经本案审委讨论决定，判决如下：
一、被告广西德诚房地产开发有限公司支付逾期交付商品房违约金9876元给原告徐汉林、李冰；
二、被告广西德诚房地产开发有限公司支付逾期办理房产证违约金405元给原告徐汉林、李冰；
三、驳回原告徐汉林、李冰的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费3036元，由原告徐汉林、李冰全负担910元，被告广西德诚房地产开发有限公司负担2126元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3036元（款汇至户名为：贵港市中级人民法院——诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄缓健
审 判 员 许耀宗
人民陪审员 彭国智
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 谢邦华
appoint