常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0402民初4771号
原告奚涛。
原告薛雯青。
原告奚梓玮。
三原告共同委托代理人王奇炜，江苏新联律师事务所律师。
被告常州德嘉美吉特科技五金城有限公司，住所地常州市天宁区青洋北路99、101号。
法定代表人许细员，该公司董事长。
委托代理人庞丽，江西浔原律师事务所律师。
被告常州德嘉置业有限公司，住所地常州市天宁区青龙西路1-9号。
法定代表人许祖秋，该公司董事长。
委托代理人徐珊，该公司员工。
原告奚涛、薛雯青、奚梓玮与被告常州德嘉美吉特科技五金城有限公司（以下简称美吉特公司）、常州德嘉美吉特科技五金城有限公司（以下简称德嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告奚涛及其与原告薛雯青、奚梓玮的共同委托代理人王奇玮、被告美吉特公司的委托代理人庞丽、被告徳嘉公司的委托代理人徐珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奚涛、薛雯青、奚梓玮诉称，原告于2012年5月与德嘉公司签订房屋买卖合同一份，购买位于常州市青洋北路101号1号楼1003号商铺，购买该商铺的同时，应德嘉公司的要求一并与美吉特公司签订商铺委托经营管理合同一份，由美吉特公司全权负责代为包租，包租期限为15年3个月。根据该合同的约定，美吉特公司应当于2016年2月起开始支付租金，但美吉特公司以经营困难为由拖欠租金，至今分文未付，在于美吉特公司的多次协商中，其已经明确表示不可能按照原合同继续履行后续义务，鉴于此情况，原告只得依法要求解除合同，并要求被告支付拖欠的租金69315元，同时根据商铺委托经营管理合同第十一条的约定，被告应当赔偿原告违约金约41万余元，原告结合实际损失依法主张35万元，而在2016年8月30日以及2016年9月7日德嘉公司出具的两份承诺书和意见中，德嘉公司明确表明了自愿加入债务的一员，因此原告要求德嘉公司对上述租金及违约金承担连带责任。综上为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、依法解除双方于2012年5月签订的《商铺委托经营管理合同》；2、二被告支付拖欠原告的租金69315元；3、二被告承担连带责任赔偿原告违约金350000元；4、二被告承担本案诉讼费用。
被告美吉特公司答辩称：1、关于解除商铺经营管理合同，目前被告确实没有能力偿付该租金，但是市场前期都是培育期，整体大的经济环境较差，对于后期的经营管理还是有可能正常运转的，在合同中并没有约定可以解除的情形，至于是否符合法定解除的条件，请求法院根据事实和证据依法判决，2、关于租金的计算，原告主张的第二项诉讼请求，是按照双方签订的委托合同约定，返还8%，即委托期内第40个月到第51个月，被告确认该金额，3、关于违约金部分，原告方主张的违约金计算方式不明，原告在诉状中所称的违约金结合实际损失得出，但是实际损失从何而来，计算方式计算依据均不明，并且被告根据委托经营管理合同的第十一条的约定，违约金的计算方式应当为70元/平方米*商铺面积*未履行期间的月数，答辩人认为应当以2016.9.30为限计算，得出的数额与原告的数额不一致，被告计算的违约金为70元/平方米*41.26平方米*10个月=28882元。
被告徳嘉公司答辩称：1、被告二认为与本案无关，原告诉请被告二承担违约责任没有事实和法律依据，原告的诉状中部分不属实，原告自愿与被告二签订商品房买卖合同，购买商铺，仅存在买卖合同关系，本案是因为商铺委托经营管理合同导致的原告与被告一之间的纠纷，原告以房屋租赁合同纠纷为由诉至法院，原告与被告二之间的法律关系与本案2、被告二不是委托合同的相对人，是原告自愿与被告一签订了委托经营合同，合同双方也是原告与被告一，被告二与本案没有关联；3、被告二从未就被告一与原告之间签订的委托合同的履行向原告承诺承担任何连带责任，也没有以任何方式承诺加入债务中，原告也没有征募证明被告应当承担连带责任，原告提供的责任和意见书只能证明被告二的意思是将其部分财产还清被告一银行本息后的剩余款项借给被告一处理部分反租事宜，支付租金，而非以被告二的全部财产加入原告与被告一的债务关系，承担连带责任，两者间有根本的区别，该承诺的本质是反映企业间相互拆借的行为，4、被告一、二都是独立的法人。
经审理查明，2012年，奚涛、奚梓玮与德嘉公司签订《商品房买卖合同》，购买常州市青洋北路101号1号楼1003号房屋（产权登记面积为41.26平方米），为此支付购房款866442。随后奚涛、奚梓玮（作为甲方）与美吉特公司（作为乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，将上述房屋委托美吉特公司经营管理，并作如下约定：1、委托期限为交付之日起183个月；2、委托期的前三年加上交付后三个月的开业筹备期（共计39个月）作为免租期，委托期内第40个月至第87个月由乙方代为出租，其中第40个月至第51个月、第52个月至第63个月、第64个月至第75个月、第76个月至第87个月，乙方应支付给甲方的保底租金分别为《商品房买卖合同》购房总价的8%、9%、10%、11%，第88个月至第183个月，乙方根据实际租赁收入与甲方结算佣金……租金每半年一付，于每半年的第一个月内支付；3、关于违约责任，“若一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方。违约金计算方式为：按柒拾元/平方米·月的单价乘以托管商铺产权登记面积、再乘以本合同未履行的期限”；4、其他。
又查明，本案所涉商铺于2012年10月31日交付。商铺交付后，美吉特公司未向奚涛、奚梓玮支付过租金。
德嘉公司于2016年8月30日向业主发出《承诺函》，表示“我司同意将所属美吉特科技五金城三期用地请求政府帮助处置，所收款项除归还该土地抵押所贷银行贷款本金及利息外，剩余资金全部支付给美吉特科技五金城二期业主租金，专款专用，并打入政府和业主共同商定的第三方银行。该款项在业主和常州德嘉置业有限公司、常州美吉特科技五金城有限公司另行协商好支付。”
2016年9月7日，德嘉公司与美吉特公司共同出具《关于五金城二期商铺租金支付的意见》（以下简称《意见》）一份，内容为：“针对8月30日，我司与业主委员会就我司三期土地退地所得款偿还银行贷款本息外全部用于支付科技五金城二期商铺业主租金的具体办法与条件而产生的分歧，我司董事会专门召开了会议，因我司资金出现严重困难，除科技五金城三期用地和有银行贷款抵押的部分商铺外，已经再无任何资金来源和新增资产，且美吉特科技五金城公司更是亏损严重，进而无法兑现科技五金城二期商铺委托经营管理合同约定的各购铺业主到期和后期应付的租金，故与美吉特科技五金城公司共同决定：一、同意将所属科技五金城三期用地请求政府处置，所收款项除归还该土地抵押所贷银行贷款本金及利息外，剩余资金打入业主与政府共管的第三方银行账户，专款专用，全部用于支付科技五金城二期所有业主到期和暂未到期的二期商铺委托经营合同约定的租金及违约金等，但支付前，二期商铺业主与美吉特科技五金城公司解除商铺委托经营合同。二、二期商铺业主在与美吉特科技五金城公司解除商铺委托经营合同后，通过业主委员会决定市场后续的管理方式和管理单位，如业主委员会同意委托美吉特科技五金城公司管理，则在商定条件后重新签订市场委托管理合同。”
又查明，奚涛、薛雯青、奚梓玮为涉案房屋所有权人。
上述事实，有房产证、《商铺委托经营管理合同》、发票、《承诺书》、《意见》原被告庭审陈述等证据证实。
本院认为：关于本案所涉法律关系，庭审中原告明确本案系因《商铺委托经营管理合同》的履行产生的纠纷，根据《商铺委托经营管理合同》约定的内容，该合同履行标的的主要内容是房屋租赁的使用收益，即合同双方主要的权利义务在于房屋的交付使用和租金的支付，因此该合同实质体现的是房屋租赁法律关系。此外，根据合同的相对性，薛雯青并非合同相对人，无权依据该合同起诉。
根据《商铺委托经营管理合同》的约定，美吉特公司应分别于2016年2月1日、8月1日向奚涛、奚梓玮支付租金，两期租金合计应为购房款的8%，即69315元，美吉特公司对此亦当庭确认。对奚涛、奚梓玮要求美吉特公司支付2016年2月1日起至2017年1月31日止的租金69315元的诉讼请求，本院予以支持。
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，出租人以诉讼的方式要求支付租金，但美吉特公司在拖延未付两期租金后，以《意见》的形式向业主表明无力履行支付租金的义务，因此，奚涛、奚梓玮有权要求解除合同并要求美吉特公司承担违约责任。合同解除后，美吉特公司应及时向奚涛、奚梓玮返还涉案房屋，逾期返还的，应按租金标准支付房屋使用费。对于原告自愿选择将租金计算至2017年1月31日然后再予以解除合同的请求，本院予以确认，涉案合同自2017年1月31日予以解除。
关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案《商铺委托经营管理合同》约定的违约金支付方式为：按柒拾元/平方米·月的单价乘以托管商铺产权登记面积、再乘以本合同未履行的期限。原告据此计算、主张违约金为350000元。按照法律规定，违约金的计算应当以因违约造成的损失为基础，在原告未举证证明因美吉特公司未能按时支付租金造成其具体损失的情况下，该违约金的计算标准明显过高，应当依法予以调整。根据相关法律规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋空置期间的租金损失，但不得超过六个月租金。因此，本院在综合考虑涉案合同约定的履行期限、履约情况、承租人的主观过错、相关法律规定的基础上，将违约金酌情调整为6个月租金，即购房总价款的4%，合计为34657.5元。
关于德嘉公司是否应当承担连带责任。根据合同的相对性原则，诉讼中的双方当事人应该是在合同上签字盖章的双方。除非法律有特殊规定，否则不得把非签约人作为被告。承担连带责任也应有法律上的依据。本案中，德嘉公司并未在涉案的《商铺委托经营管理合同》上签字盖章，原告要求德嘉公司承担连带责任的依据主要是《关于五金城二期商铺租金支付的意见》、2016年8月30日的《会议纪要》、《承诺书》等。原告认为德嘉公司在《承诺书》及《意见》中的陈述构成了债务加入的意思表示。从德嘉公司在两份材料中的用语及结合前后文内容，其表述应理解为对于解决美吉特科技五金城二期不能支付业主租金这一问题的一种解决方案，即同意将相关资产（土地）请求政府处置，所收款项归还该土地抵押所贷银行贷款本金及利息外，剩余资金全部支付给各位业主租金等，也即用处置土地所得款项支付租金，而并非以其全部财产加入债务的意思表示。奚涛、奚梓玮也未能提供证据证明德嘉公司与美吉特公司存在人格混同、财务混同、人事混同等情况，故对其要求德嘉公司对美吉特公司所负的支付租金及违约金的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、常州德嘉美吉特科技五金城有限公司与奚涛、奚梓玮签订的《商铺委托经营管理合同》自2017年1月31日解除。
二、常州德嘉美吉特科技五金城有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向奚涛、奚梓玮支付2016年2月1日起至2017年1月31日止的租金69315元及违约金34657.5元。
三、驳回奚涛、奚梓玮的其他诉讼请求。驳回薛雯青的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费511元，减半收取255.5元，由常州德嘉美吉特科技五金城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 凌琎琎
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 徐 漪