山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第394号
上诉人（原审原告）：申延美，女。
委托代理人：滕培东，日照经济开发区奎山法律服务所法律服务工作者。
委托代理人：董云峰，日照东港山海天法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：申某乙，男。
被上诉人（原审被告）：朱先江，男。
委托代理人：杨成，山东海洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱迪提（曾用名朱迪体），男。
委托代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。
上诉人申延美因与被上诉人申某乙、朱先江、朱迪提物权保护纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第2588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：申延美原系日照市东港区秦楼街道湖西头村居民，后出嫁到日照市东港区秦楼街道冯家沟村，系申某甲女儿。申某乙系申某甲侄子，郭某某系申某乙内弟。1995年，郭某某从东北到湖西头村找到申某甲要求从村里申请房场，申某甲遂以申延美的名义从村里申请到宅基地一处。郭某某因有事回到东北，让申某乙帮忙盖房。申某乙按照郭某某要求盖房屋四间，郭某某将盖房款交付申某乙。因郭某某常年在东北居住，后委托申某乙将房屋卖出。1998年10月份，申某乙与朱迪提达成房屋买卖协议，将房屋以15600元的价格卖予朱迪提。朱迪提购买房屋后将房屋交由自己的儿子朱先江居住，朱先江一直居住于此房，并取得了湖西头村户籍。2013年，湖西头村改造拆迁，将该房屋拆除，朱先江到湖西头村民委员会领取了补偿款75200元，但未签订房屋拆迁协议。
因房屋系以申延美的名义申请建造，申延美于1997年4年8日取得了土地使用权证，土地证号为12507**；于1996年9月20日取得了房屋产权证书，初始登记证号为第0037号，后变更登记，证号为日房字第932001**号。申延美并不持有上述证件，均系从相关职能部门复印加盖公章。申延美主张建造房屋时系其委托申某甲向村里交纳了场地费，申某乙主张建造房屋时系其将场地费交由申某甲，申某甲向村里交纳的，双方均未提供证据证明，亦不能陈述场地费数额。申延美主张宅基地分配下来后，申某甲和郭某某已经达成协议约定由郭某某出资将房屋盖成，房屋和土地使用权归申延美所有，郭某某在房屋未被拆迁征收前有居住和使用的权利。对方当事人对此不予认可，申延美未提供证据证明自己的主张。房屋实际由郭某某出资建设，后由申某乙代管。申延美的父母及亲属一直居住于湖西头村，申延美父母房屋与涉案房屋距离400米左右，申延美居住的冯家沟村与湖西头村距离5公里左右。
朱迪提于2000年5月就涉案房屋取得了集体土地使用证，证号为东集用（2000）字第1250084号。朱迪提提供申延美老式身份证复印件一份，主张该复印件为2000年办理集体土地使用权证时向申延美索要，申延美就房屋买卖和房屋由朱先江居住早就知情。申延美不认可其身份证曾借与朱迪提使用。申某乙认可朱迪提陈述，并主张系自己向申延美索要的身份证，当天上午交予朱迪提家里，下午申延美将身份证要走了。申延美主张朱迪提非湖西头村村民，其无权购买涉案房屋，买卖行为无效，申某乙未经申延美允许私自将房屋出售，事后亦未取得申延美追认，房屋买卖亦无效，要求确认申某乙与朱迪提之间房屋买卖合同无效。申延美主张涉案房屋拆迁将安置补偿220平方米楼房，但未提供证据证明其主张，对方表示不知情。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述、房屋所有权证、土地使用证、身份证等。
原审法院认为：涉案房屋以申延美名义申请，由郭某某出资，由郭某某委托申某乙建造的事实，双方当事人均无异议，原审法院予以确认。申延美关于“已与郭某某达成协议约定房屋由郭某某出资建设，房屋和土地使用权归申延美所有，郭某某在房屋未被拆迁征收前有居住和使用权”的主张，未提供证据证明，亦与常理不符，原审法院不予认定。涉案房屋由朱迪提出资15600元通过申某乙购买，申某乙已经将房款交付郭某某，朱迪提购买房屋后，房屋一直由其子朱先江居住至房屋拆迁，朱先江现在已经取得了湖西头村户籍，故申延美关于朱迪提、朱先江无权购买房屋的主张，无事实和法律依据，原审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，申延美关于申某乙未经其允许私自将房屋出售，事后亦未取得申延美追认，房屋买卖亦无效的主张，原审法院亦不予支持。
申延美居住地距离诉争房屋仅有5公里，其父母等亲属一直居住于湖西头村，申延美亦经常回家，而且朱迪提已经将涉案房屋土地使用权变更到自己名下，并对房屋进行扩建，申延美对朱先江占有使用房屋应当知情，申延美自朱迪提购买房屋10余年后在房屋因拆除价值大增的情况下起诉，已经超过了法律规定的诉讼时效，故朱先江、朱迪提关于申延美起诉已经超过诉讼时效的主张，原审法院予以支持，对申延美的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，申延美要求确认申某乙与朱迪提之间的房屋买卖行为无效的诉讼请求，以及要求判令日房字第932001**号房屋因拆迁分配的安置楼房和相应补偿款归申延美享有的诉讼请求，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，原审判决：一、驳回申延美要求确认申某乙、朱迪提之间的房屋买卖行为无效的诉讼请求；二、驳回申延美要求判令日房字第932001**号房屋因拆迁分配的安置楼房和相应补偿款归申延美享有的诉讼请求。案件受理费5800元，由申延美负担。
上诉人申延美不服原审判决上诉称：一、原审判决驳回上诉人的诉讼请求完全错误。1、2005年山东省高级人民法院民事审判工作座谈会纪要第五部分第（三）条规定：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖双方均是同一集体经济组织成员的，可以认定合同有效。本案中，朱迪提为南湖镇大成子村村民，没有资格享受秦楼街道湖西头村的宅基地使用权，应当认定申某乙与朱迪提之间的买卖合同无效。2、宅基地具有极强的福利和保障性质，是本集体经济组织成员无偿取得的，取得主体应当限于本集体经济组织成员，申某乙与朱迪提之间的房屋买卖行为扰乱了现行集体土地管理秩序和农村经济管理体制，应当认定无效。3、对于宅基地使用权的买卖问题，我国法律没有明确规定，应当适用国家有关政策的规定进行裁判。根据中共中央、国务院办公厅和国土资源部1999年、2004年分别发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、《关于加强农村宅基地管理的意见》和山东省高级人民法院2008民事审判工作会议纪要（鲁高法（2008）243号）的规定，宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。2011年山东省高级人民法院《关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》（鲁高法（2011）297号）第二部分关于房地产纠纷案件：对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。我国现行政策明确禁止集体经济组织以外的人购买本集体经济组织的宅基地和房屋，应当认定申某乙与朱迪提之间的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、第六十一条的规定，申延美的诉讼请求于法有据，应予支持。二、原审以申延美不持有涉案房屋的房产证和土地使用证，其提供的房产证和土地证均系从相关部门复印为由，否认申延美对涉案房屋享有物权是错误的。申延美于1997年4月8日依法取得涉案房屋土地使用权（证号1250702），于1996年9月20日取得房权证（日房字第932001**号），根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条、第十八条的规定，原审否认申延美对涉案房屋享有物权错误。申某乙与朱迪提将依法登记在申延美名下的房屋和土地非法处分，严重损害了申延美的合法财产权益，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，申某乙与朱迪提的物权处分行为，既没有经申延美追认，也没有在订立合同后取得处分权，自始无效。三、原审认定涉案房屋所占用的宅基地系申延美的父亲申某甲以申延美的名义向湖西头村申请后交由郭某某盖房与事实不符。1、涉案宅基地是申延美按照湖西头村的安排为自己申请的，申某甲代申延美向湖西头村交纳宅基地使用费2000元，申延美于1997年4月8日取得土地使用权证，于1996年9月20日取得房权证。郭某某与申某乙对涉案房屋和宅基地登记在申延美名下始终没提异议，也未向政府主管部门主张权利，说明郭某某与申某乙对申延美取得房权和宅地基使用权是认可的。郭某某没有资格享受湖西头村宅基地使用权，郭某某出资建造房屋的行为，应当认定为借款或垫资。原审未支持申延美关于“已与郭某某达成协议约定房屋由郭某某出资建设，房屋与土地使用权归申延美所有，郭某某在房屋未被拆迁前有居住和使用权”的主张，显然错误。2、宅基地使用权不得单独转让，郭某某不是湖西头村集体经济组织成员，其出资在申延美的宅基地上建造房屋的行为，不能设立物权，涉案房屋真正的权利人是申延美。四、原审认定申延美的诉讼请求已超过诉讼时效错误。1、朱迪提不具备获得涉案宅基地使用权的主体资格，其一审中提交的涉案房屋土地使用权变更登记材料，申延美已经提出异议，但一审法院没有详查。我国现行政策明确规定对这类买卖不得进行权属登记，如果有关部门已经变更登记，亦不发生物权变更登记的效力。2、按照国家相关法律、政策及最高院、省高院的座谈会纪要和会议纪要，申某乙与朱迪提之间的房屋买卖行为无效，本案不存在诉讼时效问题，一审适用诉讼时效的规定驳回申延美的诉讼请求于法无据。3、朱先江在涉案房屋中居住已构成侵权，申延美的诉讼请求于法有据，应予支持。五、原审判决适用法律错误，本案应适用国家有关政策和最高人民法院、山东省高级人民法院座谈会纪要、会议纪要。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人朱先江、朱迪提答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人申某乙未答辩。
本院经审理查明：
二审过程中，上诉人提交了以下证据：1、报纸案例两份：《不办过户，房价翻番转卖被判无效》、《画家村农民房买卖第一案，画家获赔28万》；2、（2008）日民一终字第280号民事判决书一份；3、申某甲的书面证明一份，主要内容为：1996年冬郭某某叫我帮他在湖西头要个房场，我把按照村里规定给我闺女申延美要的闺女房，让他盖起来了。当时我向村里交了3200元钱，村里收了房场费1000元、手续费200元，退回来的2000元，我交给负责盖房的申某乙了。申某乙是我大哥申茂雪的大儿子，郭某某是申某乙的亲舅子，关系很铁。之前，我给了郭某某3000元钱了，说好房子是合伙盖的，盖好后郭某某先住着，但产权是申延美的。1997年房子盖好后，郭某某说一共花了8000多元钱。房子盖好后郭某某一直没住，由申某乙管理使用。直到村里拆迁我们才知道房子被卖了，申某乙和郭某某是如何串通卖房的，我和申延美不清楚。对上述证据，被上诉人朱先江质证认为，上诉人提交的证据不是新证据，不符合证据规则的要求；我国并非判例法国家，上诉人提交的报纸案例及判决书与本案无关。被上诉人朱迪提质证认为，报纸案例及判决书与本案无关；证人申某甲应当出庭作证，申某甲系上诉人的父亲，与上诉人有利害关系，其证言不应采信。
本院经审理查明的其他事实和证据与原审认定一致。
本院认为：涉案房屋宅基地系申某甲以申延美名义申请，经申某甲及申延美同意，郭某某出资在该宅基地上建设房屋四间，后郭某某委托申某乙将房屋卖予朱迪提，自朱迪提购买后涉案房屋一直由其子朱先江居住，以上事实清楚，本院予以确认。
本案双方争议的焦点问题是涉案房屋买卖合同的效力问题。首先，申延美主张，涉案房屋系上诉人与郭某某共同出资建造，按照约定涉案房屋产权归上诉人申延美所有。二审过程中，申延美提交了证人申某甲的书面证言，但申某甲系申延美的父亲，二人系近亲属，具有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，在无其他证据相佐证的情况下，其证言不应予以采信。因此，申延美提交的证据不足以证实其与郭某某共同出资建房并约定房屋产权归申延美所有，应承担举证不能的不利后果。原审认定涉案房屋系郭某某出资建设、对申延美主张依据与郭某某的约定取得涉案房屋所有权未予支持，并无不当。另外，申延美认为，涉案房屋及宅基地均登记在自己名下，申延美对涉案房屋拥有物权，申某乙无权处分，因而涉案房屋买卖合同无效。但是，申延美取得涉案房屋宅基地使用权后，准许郭某某出资在该宅基地上建设房屋，郭某某对所建房屋享有权益。在申延美未能举证证明其已合法取得郭某某所建房屋权益的情况下，其关于自己系涉案房屋所有人的主张不能成立。故，申延美以申某乙未经自己准许出卖房屋为由主张涉案房屋买卖合同无效不成立。其次，申延美主张，朱迪提并非湖西头村集体经济组织成员，无权购买涉案房屋，因而应当认定申某乙与朱迪提之间的房屋买卖合同无效。宅地基使用权主体是本集体经济组织成员，如农民房屋出卖给本集体经济组织以外的人，往往因涉及宅基地问题而无效，主要是为了保障本集体经济组织成员的利益。但是，朱迪提购买涉案房屋主要用于家庭成员居住，且涉案房屋自购买后一直由其子朱先江居住，朱先江已经取得湖西头村户籍，因此，涉案房屋买卖合同并未违背保障本村村民宅基地使用权的精神。故，原审对申延美以朱迪提无权购买房屋为由主张房屋买卖合同无效未予支持，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人申延美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 张锦秀
二〇一四年九月九日
书 记 员 赵小璐