天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第1041号
原告天津市鑫森置业有限公司，住所地西青经济开发区。
法定代表人苏兆宏，该公司董事长。
委托代理人张长秋，天津道名律师事务所律师。
委托代理人尚洁璇，天津道名律师事务所律师。
被告天津市千子莲健身有限公司，住所地天津市南开区鼓楼南街88号。
法定代表人徐小宁，该公司董事长。
委托代理人冯俊武，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人王荣玉，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告北京千子莲投资管理有限公司，住所地北京市通州区漷县开发区觅鑫街57号。
法定代表人李军，该公司董事长。
委托代理人冯俊武，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人王荣玉，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原告天津市鑫森置业有限公司与被告天津市千子莲健身有限公司、被告北京千子莲投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张长秋、尚洁璇，被告天津市千子莲健身有限公司和被告北京千子莲投资管理有限公司委托代理人冯俊武、王荣玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津市鑫森置业有限公司诉称，2012年8月15日，原告与被告天津市千子莲健身有限公司（以下简称被告天津千子莲公司）签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告天津千子莲公司承租原告位于天津市和平区云南路12号×2号楼首层底商，承租房屋建筑面积为1133.89平方米，租赁期限自2012年08月01日至2018年07月31日。租期共计6年。同时双方约定：租期内第一年的年租金为人民币3529349元，租期内每过12个月，租金递增2%；租金每3个月支付一次，租金支付实行上付款，即每三个月中的第一个月的5号前支付本期租金；如被告欠缴某一期租金达30天，原告有权收回房屋，并要求被告天津千子莲公司支付相当于当年度一年租金的违约金。上述《房屋租赁合同》签订后，原告如约履行了合同义务，但被告天津千子莲公司未能按合同约定履行付款义务。直至2014年4月，被告天津千子莲公司才断断续续付清截止2013年12月31日前的租金，2014年租金仅支付了706925元，尚欠截止2015年01月31日租金本金人民币2929011元。截止起诉之日，被告天津千子莲公司仍未支付上述欠缴租金，且截止至2014年12月31日，被告天津千子莲公司应支付的逾期付款违约金为人民币113360元，与欠缴租金本金共计人民币3042371元。被告北京千子莲投资管理有限公司（以下简称北京千子莲公司）系被告天津千子莲公司的唯一法人股东，据悉被告天津千子莲公司的财务往来均由其统一调度支配，其与被告天津千子莲公司存在资金资产高度混同情况，也应与被告天津千子莲公司共同承担支付欠付租金及逾期违约金的责任。原告请求法院判令：1、请求二被告连带支付2014年2月1日至合同解除之日止的租金本金共计3846995元（暂计至2015年4月30日），并支付自合同解除之日止实际腾房之日止的使用费，使用费标准按照合同约定的租金标准，若在合同期限2018年7月31日之后仍未腾房，则我方主张使用费按合同约定每年递增2%计算；2、请求二被告连带支付自2014年2月1日至2014年12月31日期间的逾期支付租金的利息，利率按照一年期同期贷款利率6%上浮50%主张，共计113360元；3、判令天津市千子莲公司与我方解除合同，并按照房屋租赁合同约定的条款腾空归还房屋，办理房屋交接手续；4、请求二被告连带支付解除合同的违约金3671935元（按照2014年8月1日至2015年7月31日期间年租金计算）；5、请求全部诉费及其他相关法院的费用均由二被告共同承担。
原告为支持其诉讼请求提交证据材料：1、鑫森置业营业执照；2、鑫森置业组织机构代码；3、法人身份证明；4、2012年8月15日租赁合同；5、产权证；6、2012年原告向被告出具的租金发票16份、2013年租金发票13份。2014年租金发票28份；7、原告出具的2012年至2014年租金统计清单；8、被告于2014年12月9日向原告递交的解约通知书；9、原告于2015年2月9日向被告邮寄的回复函及快递单；10、录音（光盘及文字稿）录音当庭播放；11、太原盛世千子莲健康服务有限公司的工商公示信息；12、太原市万柏林千子莲健身会馆的工商公示信息；13、北京千子莲投资管理有限公司股东（与上述两太原千子莲投资人相同）投资金额。证明目的详见证据目录。
二被告对原告证据材料质证意见为：对证据材料1、2、3、4、5，均没有异议；对证据材料6，2012、2013年的租金发票真实性无异议，但与本案无关。2014年租金发票没有异议；对证据材料7，真实性不认可，这是原告自行制作的；对证据材料8、9，真实性认可，证明目的不认可，这是协商过程中的意见，双方没有协商一致解除；对证据材料10，不能核实录音的人员，也听不清说的话，因此不能证明被告非独立法人；对证据材料11、12、13，真实性无法核实，证明目的不认可，不能证明被告非独立法人。
原告提供的证据材料1、2、3、4、5、6、8、9，二被告认可证据材料的真实性，上述证据材料与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。原告提供的证据材料7，系原告自行制作的租金交纳统计，不能作为本案认定事实的证据。原告提供的证据材料10，原告不能证明录音材料中录音对象的身份，对该录音材料本院不予确认。原告提供的证据材料11、12，与本案没有直接法律关系，本院不予确认。对于原告提供的证据材料13，系被告北京千子莲公司股东情况，二被告虽提出证据材料真实性无法核实，但未提供相应反证证明，该证据材料可以作为本案证据。
被告天津市千子莲健身有限公司（以下简称天津千子莲公司）辩称，原告租金计算数额是错的，被告天津千子莲公司于2014年12月31日向原告支付了租金70万元，但是原告起诉时并未扣除该款项。原告诉讼要求的违约金过高。原告也有违约行为，给被告天津千子莲公司造成损失。天津千子莲公司与原告协商调整租金及其他事项期间，原告擅自断水、断电导致千子莲无法经营，无法实现合同目的，造成损失。原告理应赔偿被告天津千子莲公司的装修损失。被告天津千子莲公司不同意支付2015年2月3日以后的租金和使用费。因为原告于2015年2月3日对涉案房屋停水、停电。
被告北京千子莲投资管理有限公司（以下简称北京千子莲公司）辩称，被告北京千子莲公司与原告之间不存在房屋租赁关系，被告北京千子莲公司与天津千子莲公司系两个独立的法人。天津千子莲公司应当以其财产承担债务。而北京公司作为天津千子莲的股东已经交足了出资，而且在经营过程中与天津千子莲公司财务独立。每一个会计年度都编制财务会计报告，并经过会计师事务所的审批。所以被告北京千子莲公司不应承担连带责任。
二被告共同提交证据材料：1、中和信诚会会计师事务所出具的《天津市千子莲健身有限公司验资报告》两份；2、《审计报告》8份；3、告知函、回复函、快递单据；4、2份自来水公司发票；5、3份电费发票；6、鑫森置业有限公司租金发票；证明目的见证据目录。
原告针对二被告提交的证据材料质证意见为：对证据材料1，真实性没有异议，但是不认可证明目的，被告应证明其资金没有与股东存在资产混同，被告仅能证明出资到位，无法证明资产混同的情况。而且验资报告是公司设立时，资产混同是出现在公司经营过程中；对证据材料2，真实性认可，但是材料截止日期为2012年12月31日，二被告并未提供2013、2014年度的，所以证据是不完整的，并且这些审计报告本身不能反映被告与其控股股东之间的资金往来和资产混同的情况，记载被告与其控股股东之间资金混同的证据应当是被告天津千子莲与北京千子莲的记账凭证。审计报告不能替代记账凭证，所以该8份审计报告不能否认其法人主体地位不独立，不能独立对外承担民事责任的情况。尤其在2012年4月份的审计报告中，可以看到，天津千子莲与太原千子莲有性质不明的80万元的往来款。与上海千子莲有10万元的往来款。在2013年的审计报告中也同样显示了往来款数额分别为24万元和10万元。这些往来款在审计过程中，以关联交易进行的披露。在2012年审计报告中与北京千子莲也有35万元的关联交易。2013年的审计报告中与北京千子莲有362000元的关联交易，而且交易的性质不明，账目记载为往来款；对于证据材料3，真实性认可，但是不能证明被告的证明目的，不存在原告断水断电的事实；对于证据材料4、5，真实性没有异议，证明被告欠付水电费；对于证据材料6，真实性认可，但是该部分款是用于冲抵利息和违约金。由于利息和违约金无法开发票，所以为了配合被告下账，我们才开具的租金发票。即使被告主张冲抵的是租金，也应是冲抵2014年11月份至2015年1月份的部分租金。
二被告提交的证据材料1、2、3、4、5、6，原告认可证据材料的真实性，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。
经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区×2号楼1门底商，建筑面积为1195.13平方米，设计用途为商业，房屋所有权人为原告。
2012年8月15日，原告与被告天津千子莲公司签订房屋租赁合同。合同约定：原告将天津市和平区云南路12号×2号楼首层底商出租给被告天津千子莲公司，出租房屋总建筑面积1133.89平方米。租期自2012年8月1日至2018年7月31日止。租赁合同第3.1条约定了每年租金标准，并约定原告免除被告第一年租期内的租金48万元。房租每三个月支付一次，每三个月中的第一个月的5号前支付本期租金。租赁合同第6.2.2条还约定，如被告逾期支付租金达30天，原告有权收回房屋，并要求被告支付相当于当年度租金的违约金。
上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告天津千子莲公司使用，被告天津千子莲公司向原告支付了2012年至2014年1月31日的全部租金。2014年2月1日至2014年4月30日期间的三个月租金，被告天津千子莲公司于2014年5月4日向原告支付206925元、于2014年8月15日日向原告支付30万元、于2014年10月27日向原告支付20万元，以上三次付款被告天津千子莲公司共计向原告支付了共计租金706925元。2014年5月1日以后产生的租金，被告天津千子莲公司未向原告支付。原告向本院起诉之后，被告天津千子莲公司于2014年12月31日向原告支付了共计70万元租金，原告为被告千子莲公司开具了租金发票，租金发票记载的内容为2014年租金。
另查，本案与（2014）和民二初字第1040号案件（以下简称1040号案件）为关联案件，两案合并审理。1040号案件涉案房屋位于本案涉案房屋上方的二层和三层，房屋所有权人为本案原告，1040号案件原告天津市鑫森物业管理有限公司经本案原告授权于2012年8月15日与被告天津千子莲公司签订房屋租赁合同，由被告天津千子莲公司租用本案涉案房屋上方的二层和三层房屋，租期亦为2012年8月1日至2018年7月31日。被告天津千子莲公司租用本案涉案房屋及1040号案件涉案房屋共同作为其经营场所。
再查，在本案审理中，本院组织原、被告前往涉案房屋及1040号案件涉案房屋现场勘验、拍照。经现场勘验涉案房屋位于天津市和平区宜昌道和云南路交口底商一层，1040号案件涉案房屋在上述底商的二层、三层。现场勘验中，原告指出涉案房屋的水表及阀门位于涉案房屋外的云南路人行过道竖井内。经本院查看，该竖井井盖并未上锁，现场可以打开。涉案房屋内经现场检查没有自来水上水。涉案房屋电表位于×小区停车场内，由天津市鑫森物业管理有限公司管理。本院现场勘验中发现本案的涉案房屋一层前台屏风后由管理涉案房屋电路的电箱，在1040号案的涉案房屋二层也有管理二、三层房屋电路的电箱。当场将上述两个电箱内的电闸合上后，本案一层房屋及1040号案件的二、三层房屋内均可以通电。
上述事实，有原、被告当庭陈述及提交的证据材料，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告天津千子莲公司就涉案房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，依法应属合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自权利、义务。
在上述租赁合同履行中，对于涉案房屋2014年2月1日至2014年4月30日期间产生的租金，被告天津千子莲公司向原告支付了706925元，在原告起诉前尚欠193059元。并且2014年5月1日之后产生的房屋租金，在原告起诉前，被告天津千子莲公司均未向原告支付。虽然在原告起诉后，被告天津千子莲公司向原告支付了70万元，但被告天津千子莲公司仍并未付清涉案房屋租赁。被告天津千子莲公司的上述行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
针对原告的诉讼主张，被告抗辩认为原告在合同履行中存在将涉案房屋断水断电的违约行为，但被告提供的证据不能证实原告存在被告所述行为，并且本院现场勘验情况亦与被告所述情况不一致，因此对于被告的该抗辩理由，本院不予采信。
对于原告要求判令解除与被告天津千子莲公司的租赁合同，并按照房屋租赁合同约定的条款腾空归还房屋，办理房屋交接手续的诉讼请求，根据原告与被告天津千子莲公司签订的租赁合同约定，如被告逾期支付租金达30天，原告有权收回房屋。现被告的违约行为已经达到合同约定的解除条件，构成合同根本违约，原告有权要求解除合同。鉴于原告要求解除合同的诉讼请求系原告在诉讼中所增加，该请求送达被告天津千子莲公司的时间应为2015年3月17日。故本院确定原告与被告天津千子莲公司就涉案房屋签订的租赁合同自2015年3月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因此被告天津千子莲公司应当将涉案房屋腾空归还原告。
对于原告请求被告千子莲公司支付2014年2月1日至合同解除之日止的租金本金共计3846995元（暂计至2015年4月30日），并支付自合同解除之日止实际腾房之日止的使用费，使用费标准按照合同约定的租金标准（若在合同期限2018年7月31日之后仍未腾房，则原告主张使用费按合同约定每年递增2%计算）的诉讼请求，被告欠付租赁构成违约应承担继续履行支付租金的责任。根据本院查明，对于2014年2月1日至2014年4月30日期间涉案房屋产生的租金，被告天津千子莲公司向原告支付了706925元，在原告起诉前尚欠193059元。并且2014年5月1日之后产生的房屋租金，在原告起诉前，被告天津千子莲公司均未向原告支付。被告天津千子莲公司在原告起诉后向原告支付了70万元，根据原告为被告千子莲公司开具的发票显示该70万元记载为2014年租金，因此该70万元应当冲抵被告千子莲公司2014年的欠付租金。冲抵后，被告天津千子莲公司应向原告支付欠付原告自2014年6月至2015年3月17日（合同解除之日）的租金2702809.2元。自2015年3月18日合同解除之后，被告天津千子莲公司未将涉案房屋归还原告，被告天津千子莲公司应当向原告支付自2015年3月18日至实际将房屋返还给原告之日的使用费。对于使用费标准，原告主张按照租赁合同约定的租金标准计算且主张应当根据合同约定逐年递增。由于租赁合同已自2015年3月17日解除，租赁合同中所约定逐年递增的租金标准不能及于租赁合同解除后的使用费。根据公平合理、等价有偿的原则，本院确定被告天津千子莲应支付的使用费标准应当按照租赁合同解除之时的租金标准计算，即每月305994.7元。故被告天津千子莲公司应当向原告支付自2015年3月18日至实际将房屋返还给原告之日的使用费，使用费标准按每月305994.7元计算。
对于原告请求被告天津千子莲公司支付自2014年2月1日至2014年12月31日期间的逾期支付租金的利息113360元（利率按照一年期同期贷款利率6%上浮50%计算）的诉讼请求，在案件审理中原告明确该项诉讼请求系主张被告逾期支付租金给原告造成的实际损失。对于原告主张利息的利率，原告认为应当按照中国人民银行发布的同期贷款利率上浮50计算，原告提供《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按何种标准计算问题的批复》作为其主张的依据。但该批复已明确表明系针对逾期付款违约金，而本案中原告明确表示其主张的系实际损失，原告的该请求不能按照该意见处理。针对被告天津千子莲公司欠付原告房屋租金的违约行为，实际会给原告造成经济损失，被告天津千子莲公司应向原告支付逾期支付租金的利息，利息利率应按中国人民银行发布的同期贷款利率计算。根据上述标准计算，原告主张的自2014年2月1日至2014年12月31日期间的逾期支付租金的利息共计应为71166.4元。
对于原告要求被告天津千子莲公司支付解除合同违约金3671935元（按照2014年8月1日至2015年7月31日期间年租金计算）的诉讼请求，被告天津千子莲公司欠付租金的行为导致房屋租赁合同解除，根据原告与被告天津千子莲公司签订的房屋租赁协议6.2.1条和6.2.2条的约定，因被告天津千子莲公司逾期支付租金，原告收回房屋的，原告有权要求被告天津千子莲公司支付相当于当年度一年租金的违约金。针对原告的该诉讼请求，被告提出了约定违约金标准过高的抗辩，原告未提供证据证实解除合同其实际损失。因被告违约导致合同提前解除，对于原告是一种利益的损害，导致原告遭受一定经济损失，这些损失可能包括租金的利息，房屋空置期的租金、物业管理费损失，新租赁合同的免租期损失、新旧租赁合同的租金差价等。原告主张解除合同违约金可以弥补上述损失，但以一年租金数额作为违约金显系过高，结合本案案情，本院酌情考虑，被告天津千子莲公司向原告支付相当于三个月租金合计917984元的违约金作为对原告提前解除合同的补偿为宜。
对于原告要求被告北京千子莲公司对被告天津千子莲公司在本案中应支付的债务承担连带给付义务的诉讼请求，被告天津千子莲公司属于一人有限责任公司，被告北京千子莲公司系被告天津千子莲公司的法人股东。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现本案二被告仅提供的2007年验资报告以及2007年至2012年12月31日期间的若干审计报告，未能提供在租赁关系2013年、2014年度期间公司会计账册、审计报告，二被告未能证实被告天津千子莲公司的财产独立于被告北京千子莲公司的财产，依法被告北京千子莲公司应对对被告天津千子莲公司在本案中应支付的债务承担连带给付义务。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告天津市鑫森置业有限公司与被告天津市千子莲健身有限公司就涉案房屋签订的租赁合同自2015年3月17日解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市千子莲健身有限公司将租用的天津市和平区×2号楼1门底商房屋腾空归还原告；
三、本判决生效之日起十五日内，被告天津市千子莲健身有限公司、被告北京千子莲投资管理有限公司连带向原告给付自2014年6月至2015年3月17日（合同解除之日）的租金2702809.2元；
四、本判决生效之日起十五日内，被告天津市千子莲健身有限公司、被告北京千子莲投资管理有限公司连带向原告给付自2015年3月18日至实际将房屋返还给原告之日的使用费，使用费标准按每月305994.7元元计算；
五、本判决生效之日起十五日内，被告天津市千子莲健身有限公司、被告北京千子莲投资管理有限公司连带向原告给付自2014年2月1日至2014年12月31日期间的逾期支付租金的利息共计应为71166.4元；
六、本判决生效之日起十五日内，被告天津市千子莲健身有限公司、被告北京千子莲投资管理有限公司连带向原告给付提前解除合同违约金917984元；
七、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费58801元，减半收取29400.5元，保全费5000元，共计34400.5元，由原告负担10484.9元，由被告负担23915.6元。（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一五年七月二十日
书 记 员 高汐滢