北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民初311号
原告：李昆，男，1964年12月12日出生。
委托诉讼代理人：孔小宁，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白涛，北京市隆安律师事务所律师。
被告：孙晋叶，女，1974年10月3日出生。
委托诉讼代理人：雷炳，山西雅名律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚来云，山西雅名律师事务所律师。
被告：谢敏，男，1994年8月8日出生。
委托诉讼代理人：雷炳，山西雅名律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚来云，山西雅名律师事务所律师。
被告：张志宏，男，1963年1月15日出生，大同市深特发展集团有限责任公司董事长。
委托诉讼代理人：贾天智，男，1955年5月27日出生，大同市深特发展集团有限责任公司总经理。
被告：大同市深特集团房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号富临宝城综合楼A座19层。
法定代表人：苗永青，董事长。
被告：大同市深特东城置业有限公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号。
法定代表人：贾天智，董事长。
原告李昆与被告孙晋叶、谢敏、张志宏、大同市深特集团房地产开发有限责任公司（以下简称深特房地产公司）、大同市深特东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告李昆及其委托诉讼代理人孔小宁，被告孙晋叶、谢敏及其共同的委托诉讼代理人雷炳、龚来云，被告张志宏的委托诉讼代理人贾天智，被告深特房地产公司的法定代表人苗永青，被告东城置业公司的法定代表人贾天智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李昆向本院提出诉讼请求：恢复对山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业地产中心（一期）（以下简称东小城项目一期）S4-62号房产的执行。事实与理由：北京市第二中级人民法院（以下简称北京市二中院）已于2015年分别作出（2015）二中民（商）初字第00194号、（2015）二中民（商）初字第00603号民事判决书，判决张志宏于判决生效之后十日内共计偿还李昆借款本金184800000元及相关利息、违约金，并判令深特房地产公司和东城置业公司对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，李昆向北京市二中院申请了强制执行，执行案号为（2015）二中执字第01267号、（2015）二中执字第01268号。北京市二中院执行查封了深特房地产公司名下的相关房产及土地使用权，目前执行财产已进行了评估并即将进入拍卖程序。但在执行程序中，案外人孙晋叶、谢敏向北京市二中院提起执行异议，北京市二中院作出（2016）京02执异265号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。李昆认为该执行裁定书在事实认定和适用法律方面均存在明显错误，案外人主张的权利不能够排除执行。事实上，案外人系向张志宏个人账户付款，不能证明支付到涉案东小城项目一期的专用账户，不能认定系向争议房产的开发主体深特房地产公司实际支付过任何款项；案外人实际支付的款项系投资款，深特房地产公司认可的所谓购房款中含有投资款的利息，均不应视为购房款；涉案案外人与深特房地产公司签订的商品房买卖合同实际系于涉案房产被查封后签订，商品房买卖合同存在换签情形；涉案《入住流转单》系案外人与深特房地产公司为对抗执行串通制作的，案外人从未实际占有争议房产，涉案房产系商铺，属于未经竣工验收的在建工程，不符合合法交付条件，案外人提出异议并没有任何事实和法律依据。案外人并未取得争议房产的物权，其主张不应影响、中止李昆对争议房产的执行。北京市二中院裁定中止执行对李昆的权益造成了重大损害，并纵容了被执行人恶意逃避债务。为维护李昆的合法权益，李昆诉至法院，请求法院支持李昆的诉讼请求，恢复对争议房产的执行。
孙晋叶、谢敏辩称：孙晋叶、谢敏在北京市二中院查封涉案房产之前已经与深特房地产公司签订了商品房买卖合同，足额交付了购房款，并且办理了房屋交接手续，涉案房产未办理过户手续不是由于孙晋叶、谢敏本人过错所致，北京市二中院执行庭裁定中止对涉案房产的执行正确。故请求驳回李昆的诉讼请求。
张志宏、深特房地产公司、东城置业公司共同辩称：同意孙晋叶、谢敏的答辩意见，不同意李昆的诉讼请求。
本院经审理查明：
一、关于涉案房产被查封、案外人提出执行异议等相关情况
本院在审理李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷两案的过程中，于2015年1月15日查封了深特房地产公司名下东小城项目一期74333.09平方米房产及山西省大同市御河西路东侧土地使用权[土地使用权证号：××号，地号：××，面积118678.64平方米]。2015年8月20日，本院作出（2015）二中民（商）初字第00194号、（2015）二中民（商）初字第00603号民事判决，判决张志宏于判决生效之日后十日内偿还李昆借款本金184800000元及利息、违约金，深特房地产公司和东城置业公司对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，李昆向本院申请强制执行。本院于2015年9月24日立案执行，执行案号为（2015）二中执字第01267号、（2015）二中执字第01268号。前述保全查封自动转为执行中的查封。在执行过程中，孙晋叶、谢敏以本院查封的东小城项目一期的涉案房产系其合法购买为由，向本院提出执行异议。本院作出（2016）京02执异265号执行裁定，裁定中止对东小城项目一期S4-62号房产的执行。李昆遂向本院提起申请执行人执行异议之诉。
经向山西省大同市房屋交易权属登记管理中心查询，涉案诉争房产属于本院查封范围。
二、关于东小城项目一期开发建设及涉案房屋现状等相关情况
深特房地产公司于2012年1月9日取得“东小城现代商业地产中心建设项目”《建设用地规划许可证》，于2013年5月21日取得该项目《建设工程规划许可证》，于2013年12月24日取得该项目《土地使用权证》，于2014年1月26日取得该项目《建筑工程施工许可证》，于2014年6月11日取得该项目《山西省商品房预售许可证》，载明预售房屋性质为商品房，备注包括1#楼—11#楼商业。现该项目尚未进行竣工验收。
北京银通安泰房地产评估有限公司曾接受本院委托对涉案项目进行评估，并出具银通安泰评字[2016]第160019号评估报告，其中“东小城一期工程进度说明”部分记载的主要内容为：东小城项目一期工程占地面积186亩，有11栋商业楼，三面城墙围合。目前完成情况：1#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；2#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；3#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；4#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；5#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；6#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；7#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；9#楼（A、B、C座）土建、装饰、水、暖、电全部完工。A座地上三层及负一层地面80cm地砖已铺装，石膏板吊顶、外墙干挂石材已完工。B、C座外墙干挂石材已完工；10#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；11#楼主体及二次结构完成，主楼外墙保温已完成60%，城墙东侧城砖已砌筑70%，其余未施工。
本院于2016年11月17日前往东小城项目一期现场进行了实地勘验。涉案房产位于S4房间内，在地上以红线标注了范围，并注明了房号，没有搭建物理隔断。
三、关于孙晋叶、谢敏购买涉案房产的相关情况
2012年3月19日，大同市深特发展集团有限责任公司（以下简称深特集团公司）作为甲方与孙晋叶作为乙方签订《东小城投资经营合作协议》，约定乙方投资总金额为60万元，投资期限为一年，如期间选择东小城商铺，则依实际投资时间到甲方通知选房之日结息转为购房款；投资回报按月息1%计算，中途不能撤资；乙方选购商铺的，按照实际投资时间顺序优先购买；甲方同意乙方选购的面积范围在15-20平方米之间，数量为2套，商铺按优惠价计算总房款。同日，孙晋叶向张志宏账号为04-×××的银行账户内转账支付60万元。深特房地产公司于2016年7月15日出具证明称，因深特房地产公司开发的东小城项目业务所需，用深特集团公司法人代表张志宏的身份证在大同农行开立了账号为04-×××的个人结算账户，为深特房地产公司开发的东小城项目部所用，用于接收购房者的购房款，不属于任何个人所用，并且所有款项全部用于东小城项目建设支付。
2014年7月27日，深特房地产公司向孙晋叶、谢敏出具《选房结算通知单》，载明：房号S4-62，面积43.38㎡，单价17600元，金额为763488元，排队金额为600000元，本息合计金额为768000元，应退款金额4512元。同日，深特房地产公司作为出卖人与孙晋叶、谢敏作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为东小城项目第S4栋，第62号，房屋代码为S4-62号，该商品房建筑面积共43.38平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12300元，总金额为533574元，买受人一次性付款。出卖人应当在2014年10月30日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将满足入住条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，深特房地产公司作为甲方与孙晋叶、谢敏作为乙方签订《大同市商品房买卖合同补充协议》，约定了乙方所购商品房的基本情况及计价，本项购房款待甲方取得初始大登记后向乙方出具不动产发票。同时补充约定，除上述购房款外，乙方向甲方支付公共设施配套装饰费5300元／平方米，金额为人民币229914元整，由甲方进行统一外部装修和公共配套建设，双方约定一次性付款。同日，深特房地产公司向孙晋叶、谢敏分别出具购房款和公共设施配套装饰费收款收据各一张，金额分别为533574元和229914元。
同日，深特房地产公司作为甲方与孙晋叶、谢敏作为乙方签订编号FZ007《东小城商铺认购协议》，约定乙方所购买的商铺坐落于大同市御河西路东小城项目中的S4号楼62号（首层）商铺，商铺建筑面积约43.38平方米，单价17600元，其中包括房款单价为12300元/㎡；配套装饰费5300元/㎡，房款总额为人民币763488元，本协议签订时一次性付清全部房款，交房时间预计在2014年10月30日前（遇不可抗力、政府及其相关部门行政行为限制等因素，则交付时间顺延）；鉴于乙方购买的商铺已由甲方整体出租经营，由甲方每年定期向乙方返还商铺经营收益。本商铺2014年10月30日交付使用，乙方提供2个月装修免租期，从2015年1月1日起计租，至2022年12月30日止，期限为8年。
孙晋叶、谢敏提交了2014年10月30日的《入住流转单》，深特房地产公司的工作人员对孙晋叶、谢敏办理相关入住S4-62号手续的各个流程予以签字确认，并进行了财务核算，孙晋叶、谢敏作为业主签字确认。其中“发放房门钥匙和其他物品”一项注明“无”。孙晋叶、谢敏主张因涉案房产系在S4房间内分割出售，仅在地面上以红线标画范围，并无独立隔断，故不存在交接房门钥匙和其他物品的问题。该《入住流转单》右下角标注“大同市桐城物业管理有限责任公司”字样。深特房地产公司和东城置业公司主张仅系使用该公司印制的《入住流转单》，实际入住手续并非由该公司办理。
孙晋叶、谢敏、张志宏、深特房地产公司、东城置业公司均主张涉案房产所在的S4房屋已经统一回租给深特房地产公司，由深特房地产公司统一租给了案外人董刚。就此，张志宏、深特房地产公司、东城置业公司提交了以下证据：2014年3月20日，董刚与深特房地产公司签订的《商铺预租协议》，约定董刚意向租赁东小城项目一期童装、女装区S4号商铺；2014年11月3日，深特房地产公司与董刚签订的《东小城租赁协议》，约定深特房地产公司将位于大同市东小城项目负一层S4号商铺统一出租给董刚经营，面积合计2258平方米；2014年12月26日，深特房地产公司与董刚签订的《〈东小城租赁协议〉的补充协议》，约定由于东小城项目一期不能如期开业，原协议中起租时间及优惠政策顺延至东小城项目一期开业之日起。
涉案房产未办理网签。孙晋叶、谢敏主张与其同期交款、签订商品房买卖合同的其他部分买受人，已经在查封前办理了商品房买卖合同的预售备案（网签），故该部分买受人的房产不在本院查封房产之列。孙晋叶、谢敏的涉案房产因已被本院查封而无法办理网签，并非其本人过错所致。
上述事实，有（2016）京02执异265号执行裁定书、银通安泰评字[2016]第160019号评估报告“东小城一期工程进度说明”部分、《东小城投资经营合作协议》、相关付款凭证、深特房地产公司出具的银行账户汇款证明、《选房结算通知单》、《大同市商品房买卖合同》、《大同市商品房买卖合同补充协议》、《收款收据》、《东小城商铺认购协议》、《入住流转单》、《商铺预租协议》、《东小城租赁协议》、《〈东小城租赁协议〉的补充协议》、东小城项目一期《商品房预售许可证》等相关证照、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：2015年5月5日施行的法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。
根据本案查明的事实，孙晋叶、谢敏在本院查封之前，与深特房地产公司签订了《大同市商品房买卖合同》及其补充协议，足额支付了相应款项，且办理了涉案房屋的交接入住手续，因涉案房产已被查封而未办理网签。虽然李昆对《大同市商品房买卖合同》及其补充协议、《入住流转单》的真实性均不予认可，主张系深特房地产公司与孙晋叶、谢敏为对抗执行、恶意串通、后补倒签的，但是鉴于李昆均未能提交充分证据予以证明，故本院对其相关主张不予支持。虽然涉案款项系支付到张志宏的个人银行账户，但是属于买受人按照开发商的指示进行的支付，在深特房地产公司确认收到孙晋叶、谢敏支付的全部购房款和公共设施配套装饰费的情况下，可以认定为涉案房产的购房款和公共设施配套装饰费。虽然深特房地产公司在与孙晋叶结算购房款和公共设施配套装饰费时计算了一定的利息，但是相关款项确实早在2012年就支付给了涉案项目的开发主体，关于利息的结算也有相应的合同依据，故可以认定相关利息构成购房款和公共设施配套装饰费的组成部分，故李昆关于相关利息不能作为购房款的主张，本院不予支持。孙晋叶、谢敏与深特房地产公司办理了《入住流转单》，能够证明其已办理了涉案房产的交接手续，对涉案房屋进行管理和支配，可以认定为孙晋叶、谢敏对涉案房屋的“合法占有”。李昆关于涉案项目未经竣工验收不属于合法交付，孙晋叶、谢敏亦不属于合法占有的相关主张，本院亦不予支持。
综上所述，孙晋叶、谢敏在本院查封之前，足额支付了购房款，签订了商品房买卖合同，对涉案房屋实施了管理和支配，未办理不动产过户登记亦非由于其本人过错所致，且综合本案证据，没有发现孙晋叶、谢敏与涉案项目的开发主体具有明显恶意串通、虚构债务、侵害李昆权益的情形，故本院依据目前证据，确认孙晋叶、谢敏对涉案房屋享有物权期待权，相对于李昆涉案债权具有优先效力，属于足以排除强制执行的民事权益，故本院对于李昆关于恢复对涉案房屋执行的诉讼请求，不予支持。
本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：
驳回李昆的诉讼请求。
案件受理费70元，由李昆负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 葛 红
审 判 员 曹 欣
人民陪审员 范志强
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 牛 倩