湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00375号
上诉人（原审原告）杨硕。
委托代理人陈先忠，湖北弘发律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）宜昌宜洋置业有限公司。住所地：宜昌市发展大道**号。
法定代表人杨海文，该公司董事长。
委托代理人徐伟，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人杨硕与上诉人宜昌宜洋置业有限公司（以下简称宜洋置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第00652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月7日受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员李建敏、代理审判员胡晓静参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2011年6月29日，杨硕（买受人）与宜洋置业公司（出卖人）签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，杨硕向宜洋置业公司购买C1第一层第000113号房（产籍号为01-0030-0077-000113、建筑面积75.21平方米）一套，房屋价款为798198元，合同第九条交付期限约定：出卖人应当在2013年3月31日前将商品房交付买受人使用。符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量……等专项验收；……（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）。逾期交房的违约责任：双方按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日。自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部房款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金）。达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容【书面】【报刊公告】通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第九条规定的证明文件。第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还对保修其他事项进行了约定。
2011年5月28日至7月16日，杨硕向宜洋置业公司交纳了购房款798198元。
2011年6月29日，杨硕（委托方、甲方）与宜昌市宜洋汽车后市场有限公司（下简称宜洋汽车后市场）（受托方、乙方）签订《房屋委托出租经营协议书》一份，甲方将上述具有产权的房屋编号C1-000113号（建筑面积75.21平方米）委托乙方出租经营，委托经营期限自2012年6月29日起至2024年6月28日止，共计12年。房屋租金为1030585元，由乙方按本协议第三条方式（自2012年6月29日至2015年6月28日三年共计212179元，在双方签订本协议时已由乙方一次性支付给甲方；自2015年6月29日至2018年6月28日按每年80830元计算，乙方按年在每年的6月29日之前向甲方一次性支付一年期租金；自2018年6月29日至2021年6月28日按每年90934元计算，乙方按年在每年的6月29日之前向甲方一次性支付一年期租金；自2021年6月29日至2024年6月28日按每年101038元计算，乙方按年在每年的6月29日之前向甲方一次性支付一年期租金）支付给杨硕。支付方式：乙方在返租开始之日前，即2015年6月29日统一办理返租银行卡，交由甲方，在本协议约定时间内，通过银行转账的方式将当年租金一次性支付。乙方实际出租金额与甲方无关，盈亏由乙方自行承担。违约责任：在乙方没有违反本协议的情况下，甲方单方解除协议或将房屋转让给他人或收回自营、或转让产权时不约束第三方遵守本协议，视为甲方违约，甲方必须赔偿因违约给乙方造成的全部经济损失，并按照房屋所签订的《商品房买卖合同》中约定的房款总额的13%支付违约金，合计103765元。且乙方有权继续履行办协议。若乙方没能依约向甲方支付房屋租金，甲方有权终止协议，并向乙方追索协议终止前应付年限的房屋租金。合同附《房屋委托租赁收益表》。
2011年6月29日，杨硕出具了《收款证明》，载明：今收到宜洋汽车后市场支付物业编号C1-000113号的自2012年6月29日至2015年6月28日止共计212179元的物业租金。宜洋置业公司陈述直接将上述返租的房屋交给宜洋汽车后市场，再由杨硕与宜洋汽车后市场签订《房屋委托出租经营协议书》，商品房合同中约定的买受价实际为抵扣了租金的价款。对此杨硕陈述：宜洋置业公司未按照合同约定的交付条件向杨硕交付房屋，领款单是宜洋汽车后市场为了向其租户收取租金打印的格式证明后让杨硕签名，至今杨硕未收到2012年6月29日至2015年6月28日的租金。
2014年12月25日，宜洋置业公司向宜昌市房地产权属登记部门提交了产籍号为01-0030-0077-000113号房的办证资料，2015年1月7日，宜昌市房地产权属登记部门出具了《宜昌市房地产权属登记（交易）收费通知单》，对此杨硕说明宜洋置业公司逾期办证，双方于合同约定选择“买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”，但杨硕于审理中选择了主张“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的逾期办证违约金诉请。宜洋置业公司提出异议。
2015年6月9日，宜洋置业公司提交了发展大道91号宜洋汽车后市场（三期）编号420500140027《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，记载工程于2014年3月25日办理竣工验收备案。杨硕对此无异议，提出2014年3月25日已超过合同约定的交房时间。双方当事人因交房时间及办理相关证件引发纠纷，杨硕向法院起诉，请求判令：1、宜洋置业公司立即支付杨硕C1第一层第000113号房的逾期交房（2013年4月1日至2014年3月30日）违约金87402.90元（798198元×日万分之三×365天）；2、宜洋置业公司立即支付逾期办证的违约金3990.99元（798198×0.5%）；3、要求宜洋置业公司立即提供销售不动产发票原件（房屋产权登记部门确认的面积及价款的发票）；4、由宜洋置业公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：一、本案合同的效力。杨硕与宜洋置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，符合法律规定，系有效协议，协议各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。
二、杨硕主张的逾期交房违约金问题及宜洋置业公司交付使用行为是否有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，除当事人另有约定外，房地产公司在合同约定期限内将房屋转移给买受人占有处置，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。双方当事人约定2013年3月31日之前交付使用符合合同第九条约定包括取得商品房项目竣工交付使用备案证的房屋，而2011年6月29日，杨硕与宜洋汽车后市场就涉案房屋签订了《房屋委托出租经营协议书》委托宜洋汽车后市场出租经营，约定了委托经营期限自2012年6月29日起至2024年6月28日止共计12年，约定了租金标准、交付方式，而宜洋置业公司2014年3月25日才取得出售房屋的备案登记，此时宜洋置业公司出卖的房屋未进行竣工验收备案登记，杨硕在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意接受房屋并实际委托第三方出租房屋，故2012年6月29日杨硕委托出租房屋的计租时间为宜洋置业公司房屋的实际交付使用时间。我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，其行为违反了法律的禁止性规定。《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”从关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；而且从行为后果上看，房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。本案中，房地产公司将未经竣工验收合格的商品房转移给杨硕委托出租的行为虽然违反了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此宜洋置业公司的转移占有行为应视为有效的交付使用。因我国法律明确禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用，宜洋置业公司将房屋交付杨硕使用时，该房屋还未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此宜洋置业公司应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。
三、宜洋置业公司交付使用的房屋不符合合同约定承担责任问题。法律规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨硕自2012年6月29日租赁开始，宜洋置业公司将未经竣工验收合格的房屋转移给杨硕占有应视为有效的交付使用，因交付使用的房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此宜洋置业公司的交付使用行为违约。《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”宜洋置业公司因此应按照合同约定承担违约责任，合同约定在逾期交房后杨硕仍要求继续履行合同时，宜洋置业公司自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按已付房价款的万分之三支付逾期交房违约金。由于在该约定中“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。宜洋置业公司于2012年6月29日实际交付了未经竣工验收合格的房屋，没有“逾期交房”第一个层面的违约行为，由于其所交付的房屋未经竣工验收合格，故其仍存在竣工验收合格逾期。考虑杨硕对不符合合同约定条件的房屋占有出租，原审法院对宜洋置业公司所承担合同约定的违约责任额度予以酌情减轻。原审法院将合同约定的每日万分之三的违约金标准酌情减轻至每日万分之一计算，杨硕主张的2013年4月1日至2014年3月30日逾期交房违约金计算为29134元（798198元×日万分之一×365天）。
四、关于杨硕主张的逾期办证违约金。双方当事人约定出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。依照双方的约定，宜洋置业公司至迟应于2013年6月30日前向产权部门提交办理房屋权属登记的资料，本案显示2014年12月25日宜洋置业公司才提交相应的办证资料，已形成逾期办证的事实。因双方于合同中约定的逾期办证的违约责任为“买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”，但杨硕选择主张了“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的请求，系杨硕对其诉讼请求的自行选择，不符合合同约定宜洋置业公司承担违约责任的赔偿方式，故杨硕请求宜洋置业公司支付逾期办证违约金3990.99元，原审法院不予支持。
五、关于杨硕请求宜洋置业公司提供销售不动产发票原件（房屋产权登记部门确认的面积及价款的发票）。发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。本案中，双方当事人在合同中对开具发票虽未进行约定，但根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。故接受货款方开具发票系随附义务，杨硕诉讼请求应予支持。
基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、第二十条之规定，判决：一、宜洋置业公司支付杨硕逾期交房违约金29134元。二、宜洋置业公司向杨硕交付宜昌宜洋汽车后市场三期C1第一层第000113号房屋【产籍号为01-0030-0077-000113）的销售不动产发票。三、驳回杨硕其他诉讼请求。上列判项，于本判决生效之日起10日内履行完毕。一审案件受理费2165元（杨硕已预交），按简易程序减半收取1082.50元，由杨硕负担541.50元，宜洋置业公司负担541元。
上诉人杨硕不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一审已查明宜洋置业公司的行为构成逾期交房逾期办证，宜洋置业公司应当承担相应的违约责任。杨硕与宜洋汽车后市场签订的《房屋委托出租经营协议书》并不能证明杨硕占有了涉案房屋，且杨硕至今未收到该房屋的房租。一审法院以杨硕对涉案房屋占有出租为由减轻宜洋置业公司的违约责任是认定事实错误。因此，请求二审人民法院依法维持一审判决第二项；撤销一审判决第一项、第三项，依法改判宜洋置业公司支付逾期交房违约金87402元、逾期办证违约金3990元；宜洋置业公司承担本案的诉讼费用。
宜洋置业公司答辩称：宜洋置业公司已按合同约定交房，对一审认定事实错误的部分，宜洋置业公司已提起上诉。因此，请求二审法院依法驳回杨硕的上诉请求。
上诉人宜洋置业公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：宜洋置业公司于2011年6月29日已将涉案房屋委托宜洋汽车后市场租赁经营，杨硕已实际取得该房屋的出租权益，宜洋置业公司不存在逾期交房。因此，请求二审法院维持一审判决第二、三项，撤销一审判决第一项，依法改判驳回杨硕关于逾期交房违约金的诉讼请求。
二审诉讼中，杨硕为支持其上诉请求，向本院提交了2015年6月29日交易服务费发票。证明宜洋置业公司未履行办证义务，存在逾期办证。
经质证，宜洋置业公司对发票的真实性无异议，但认为逾期办证的违约责任在合同中未约定，2012年6月，宜洋置业公司已将房屋委托给宜洋汽车后市场租赁经营，杨硕的权益并未受到影响。
本院经审查认为，杨硕提交的证据能够证明其为办理涉案房屋相关证件交付费用的事实，本院依法予以采信。
二审诉讼过程中，宜洋置业公司未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、关于逾期交房及责任承担问题。本案宜洋置业公司于合同约定的交房期限内与买受人签订返租合同，从而以占有改定方式向买受人交付房屋不存在逾期交房的问题，至于当时涉案房屋未取得备案证仅为交付瑕疵问题，应承担不当履行的违约责任（该瑕疵不能等同于质量违约，其事后已取得竣工验收备案证的事实亦说明房屋并不存在质量问题），因合同对此并无约定，也未给买受人造成实际损失，可不承担违约责任。因此，对于杨硕要求宜洋置业公司支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。2、关于逾期办证及责任承担问题。本案逾期办证的事实存在，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第三款的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中杨硕主张按已付房价款0.5%的标准计算的逾期办证违约金为3990.99元，未超过参照法定标准计算的违约金数额，杨硕的主张不违反法律规定，属于当事人意思自治，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。经合议庭评议，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
1、撤销宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第00652号民事判决。
2、宜昌宜洋置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付杨硕逾期办证违约金3990元。
三、宜昌宜洋置业有限公司于本判决生效之日起10日内向杨硕交付宜洋汽车后市场三期C1第一层第000113号房屋【产籍号为01-0030-0077-000113）的销售不动产发票。
四、驳回杨硕其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2165元（杨硕已预交），减半收取1082.50元，由杨硕负担541.50元，宜昌宜洋置业有限公司负担541元。二审案件受理费2694元（杨硕已预交2085元、宜昌宜洋置业有限公司已预交609元），由上诉人杨硕负担1347元，上诉人宜昌宜洋置业有限公司负担1347元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓燕
审 判 员 李建敏
代理审判员 胡晓静
二〇一五年十月十五日
书 记 员 张鹏炜