广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠城法小民初字第107号
原告惠州市白石小学（反诉被告）。
法定代表人刘小玲（反诉被告），男。
委托代理人王章勇，系广东金卓越律师事务所律师。
第一被告杨亚男（反诉原告），女。
委托代理人黄健、黄志雄，系广东伟伦律师事务所律师。
第二被告惠州市农业科学研究所。
法定代表人钟元。
原告惠州市白石小学诉被告杨亚男、惠州市农业科学研究所租赁合同纠纷及杨亚男反诉惠州市白石小学、刘小玲财产损失纠纷二案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
本诉原告惠州市白石小学诉称：2011年1月1日，原告惠州市白石小学与被告杨亚男签定了为期10年的《租赁合同》，租金每年3000元，并约定由被告杨亚男承担学校抽水用电费，电费需在每个月的15号之前交清。在签定时，被告冒用惠州市农科所食用菌实验基地名义。被告一直租赁使用至今，但被告仅在2012年3月1日支付了400元租金及截止到2012年4月9日的电费，经原告多次口头催促，被告一直拒不交纳租金及应承担的电费。原告分别在2013年1月12日、2013年1月15日通过快递向被告发出《催缴租金的函》，被告本人于2013年1月16日签收了2013年1月15日发出的《催缴租金的函》。并于2013年1月16日在南方都市报登载了《公告》，内容为要求被告在公告五日内，交清全部欠款，否则，原告将依法解除《租赁合同》并追究违约责任。截止到原告起诉，被告共拖欠2012年租金2600元及从2012年4月份到2013年1月份的抽水所用电费1000元。同时，被告两年来占用我校办公场地在非租赁区域内，乱搭乱建鸡蓬造成我校四棵大树死亡，且未经学校同意砍伐学校的竹子造成学校经济损失达20000元。原告多次阻止，要求其整改，但被告一直拒绝整改。因被告长期实际使用租赁场地，拒不支付租金，且在非租赁区域乱搭乱建造成原告巨大经济损失。经原告多次催促，仍然在合理期限内拒不支付租金及全校抽水电费。因此，原告请求贵院依据《中华人民共和国合同法》二百二十七条之规定，请求贵院判决解除原告、被告签定的《租赁合同》，并判令被告支付拖欠的租金及全校抽水电费，并赔偿原告在非租赁区域乱搭乱建乱砍造成的经济损失。请求贵院依法支持原告的诉讼请求：1.因被告拖欠租金长达10个月共计2600元，且经原告在2013年1月15日催告后仍拒绝支付，请求贵院依法判决解除原告、被告的《租赁合同》。2.请求贵院判令被告支付电费1000元。3.因被告在租赁期间规搭建乱砍乱伐，请求贵院判令被告赔偿损失20000元。4.判令被告在《租赁合同》解除后15日内清场完毕，恢复租赁前原状，将租赁宿舍、旧教学楼课室及后面山地2200平方米返还给原告。5.本案全部诉讼费由被告承担。
在申请追加惠州市农业科学研究所为本诉第二被告后，本诉原告惠州市白石小学将其诉讼请求书面变更为：1.请求贵院依法确认原告与被告杨亚男于2011年1月1日签定的《租赁合同》无效。2.请求贵院判令杨亚男、惠州市农业科学研究所参照《租赁合同》的约定连带支付拖欠的土地及校舍使用费2600元。3.请求贵院判令杨亚男、惠州市农业科学研究所连带支付电费1000元。4.因被告在租赁期间违规搭建乱砍乱伐，请求贵院判令杨亚男、惠州市农业科学研究所连带赔偿损失20000元。5.判令杨亚男、惠州市农业科学研究所在贵院确认《租赁合同》无效后15日内清场完毕，恢复租赁前原状，将租赁宿舍、旧教学楼课室及后面山地2200㎡返还给原告。6.请求贵院依法撤消原告与被告于2012年9月4日签定的《人民调解协议书》。7.本案公证费1500元及诉讼费由两被告承担。申请理由为：2011年1月1日，原告惠州市白石小学与被告杨亚男签定了为期10年的《租赁合同》，租金每年3000元，并约定由被告杨亚男承担学校抽水用电费，电费需在每个月的15号之前交清。同时，被告杨亚男口头承诺将在每年中秋节和过年免费送鸡给学校教职工，租金在每年年初缴纳。在租赁合同签定时，被告提供了惠州市农科所食用菌实验基地的名片，合同的抬头部分乙方为“惠州市农科所食用菌实验基地”。经原告核实，惠州市农科所大门确实挂了“惠州市农科所食用菌实验基地”的牌子。2012年春节后，被告杨亚男未按约定交纳2012年的租金，原告校长刘小玲向被告杨亚男进行了电话催缴，被告杨亚男承诺在2012年3月份全部缴清。2012年3月1日，杨亚男哥哥到学校缴纳了400元租金及2012年4月9日的电费，后学校同杨亚男联系，杨亚男在2012年3月3日发给刘小玲的短信中承认“杨亚男给了她哥4000元结清租金，她哥说不用那么多，他那还有12只鸡，当时杨亚男就不要她哥结帐，但她哥后来还是到学校只给了400元租金，并承认是她哥的问题。”但后来，经多次沟通，杨亚男也一直未向原告交纳剩余的2600元租金。原告分别在2013年1月12日、2013年1月15日再次通过快递向被告杨亚男发出《催缴租金的函》，被告本人于2013年1月16日签收了2013年1月15出的《催缴租金的函》。并于2013年1月16日在南方都市报登载了《公告》，内容为要求被告在公告五日内，交清全部欠款，否则，原告将依法解除《租赁合同》并追究违约责任。但被告一直未予以理会。因此，原告于2013年1月25日向贵院提起诉讼。2013年3月22日上午，被告杨亚男到学校要求交纳2012年的租金，原告校长刘小玲要求被告到地税局开具了发票后，下午将钱直接交到学校财务室。但被告杨亚男下午并未来交纳租金。杨亚男在租赁学校的教学楼及宿舍后，从2011年1月开始把农科所基地的鸡放到原告学校来养，2011年5月份，杨亚男又放进来了2000只小鸡，但杨亚男没有养鸡技术，又无人管理，鸡全部都发瘟死掉了，期间，还有些病鸡跑到正在使用的学生餐厅及教学楼操场，搞得操场好多鸡粪，甚至有鸡直接死亡在教学楼操场。2012年2月底，被告开始在不在合同约定的使用范围内的宿舍旁边空地用竹子搭建鸡棚，原告校长刘小玲知道后要求杨亚男进行整改，杨亚男当时答应整改，但后面还是搭起来了，并导致该处的四棵大树全死了，在搭建的过程中，把学校的竹子也砍完了。从2011年3月份开始，杨亚男开始搭竹架种灵芝，被告种灵芝产生的气味非常难闻。因原告考虑到被告一直不交租金，病鸡又在学校到处跑、灵芝气味很大影响学校师生健康，2012年3月，学校同被告杨亚男商量拆掉2个竹架，当时，杨亚男也同意了。但拆除后，杨亚男又去派出所报了警。2012年6月，原告将杨亚男擅自违规搭建的鸡棚也实施了拆除。2012年6月14日，杨亚男跑到学校闹事，并经常打电话给刘小玲，进行骚扰、威胁。同时，杨亚男经常到汤泉派出所、小金口维稳办及其他政府部门吵闹，并声称要是不赔偿20万元，就要制造出惊动全国的学校案件。时正值十八大召开前夕，各政府部门均要求原告以维稳为前提，尽快处理好与杨亚男的纠纷。后原告迫于维稳的压力，不得不在小金口维稳办的协调下，于2012年9月4日在已经制作好的《人民调解协议书》上签名盖章。但小金口维稳办及其他政府部门在调解时并未前往现场了解和评估被告杨亚男的损失，原告校长刘小玲也多次表达了其杨亚男损失仅几千元的观点。《人民调解协议书》确认原告应赔偿被告损失80000元，租赁合同继续履行。后原告在被告多次吵闹下支付了40000元。在原告提起诉讼后，惠州市惠城区小金口街道白石村民委员会知道了原告将村委会土地及旧宿舍租赁给了被告杨亚男使用的情况，惠州市惠城区小金口街道白石村民委员会于2013年2月27日向原告发出通知，通知原告无权将土地出租给其他第三方使用，不得用于公益教学以外的用途，要求学校尽快收回土地自用。2013年3月5日，惠州市惠城区小金口街道白石村民委员会向惠城区人民法院出具了《证明》一份，证明上述事实。基于上述事实，申请人认为：1.原告学校的土地所有权归属于惠州市惠城区小金口街道白石村民委员会，原告仅只有将土地用于公益教学的权利，无权再次出借或出租。惠州市惠城区小金口街道白石村民委员会在知道原告将土地出租给被告杨亚男后，明确表示不予认可，且强烈要求原告将土地收回用于公益教学。因此，原告与被告杨亚男、惠州市农科所食用菌实验基地签定的《租赁合同》因惠州市惠城区小金口街道白石村民委员会不予追认而无效。2.原告是基于十八大前维稳的压力，并非在自愿的前提下签定《人民调解协议书》，且《人民调解协议书》确认的赔偿金额远远超过了被告的实际损失，原告作为一所希望小学，根本没有这么大的承担能力，因此，原告请求法院依法对被告的损失进行评估后，撤消原告与被告于2012年9月4日签定的《人民调解协议书》，依法维护希望小学的合法权益，保证希望小学的正常教学秩序。3.惠州市农业科学研究所未认真审查被告杨亚男的技术资质和惠州市农科所食用菌实验基地的主体合法性，并在惠州市农科所大门悬挂惠州市农科所食用菌实验基地的标志而引起原告的重大误解，认为惠州市农科所食用菌实验基地是惠州市农科所的下属部门，属于表见代理，根据相关规定，惠州市农科所应与杨亚男一并承担相应的法律责任。4.惠州市农业科学研究所应与杨亚男一并连带支付拖欠的电费1000元及赔偿原告损失20000元。5.申请人与杨亚男已经因为租赁合同纠纷僵持了一年多，已经严重影响了学校的正常教学秩序，双方也因此已经丧失了继续履行合同的信任基础，同时，申请人将学校校舍及宿舍出租给杨亚男，违反了广东省教育厅《学生伤害事故处理办法》实施细则第十四条“中小学校不得出租校舍从事生产经营活动。”的强制性规定。综上所述，申请人与被申请人之间的《租赁合同》已经违反了法律的强制性规定，且实际上也无法继续履行，请求贵院依法支持申请人变更的上述诉讼请求。
本诉第一被告杨亚男书面辩称：一、答辩人已向被答辩人支付了到期租金，根本不存在违约问题。2011年1月1日答辩人与被答辩人签订《租赁合同》，被答辩人将旧学生宿舍与旧校舍及后面山地出租给答辩人种植使用，租金3000元／年，免租期3个月。2012年1月12日被答辩人负责人刘小玲要求拿14箱鸡蛋，并要求连同2011年11月份拿走的12只灵芝鸡共作价2600元作为支付2012年4月至2013年3月的租金，并签名确认；2012年3月1日答辩人再支付了400元租金。因此，辩人已依《租赁合同》的约定支付至2013年3月31日的租金。现被答辩人为达到驱赶答辩人离场再转租他人的目的，否认答辩人用鸡及鸡蛋作价2600元交付租金的事实，法律不应支持被答辩人出尔反尔的行为，答辩人根本不存在违约。二、答辩人已支付至2012年2月份的抽水费用及电费，无需支付2012年3月份之后的抽水费用及电费。答辩人已于2012年3月1日向被答辩人交付370元作为至2012年1月、2月份的抽水电费及用电费。2012年3月22日被答辩人负责人刘小玲指示他人毁坏答辩人用于生活、生产的水电设施，答辩人要求赔偿及修理，被答辩人置之不理，至此答辩人无法抽水、用电，也根本产生不了所谓的水电费用。被答辩人一方面人为破坏答辩人的水电设施，另一方面又要求支付所谓的水电费用，以此来逼迫答辩人解除《租赁合同》离场，并为另租他人谋取更大利益，其性质恶劣，严重损害了答辩人的合法权益，敬请法院明察。三、被答辩人蓄意破坏答辩人生产，应履行《人民调解协议书》确定的赔偿义务并继续履行合同。被答辩人诉称答辩人乱搭乱建、乱砍乱伐的行为，是颠倒黑白的恶意指责；实质是被答辩人未能按合同交付全部约定的旧教学楼课室（只交付两间）给答辩人使用的情形下，经协商并得到被答辩人同意，答辩人才靠着生产房搭建了一个临时生产棚进行生产。2012年4月、6月被答辩人负责人刘小玲为驱离答辩人，为另租给家具厂谋利，指示他人拆毁答辩人正在使用的生产设施，造成答辩人10万元以上损失，答辩人只得将此事报警处理。2012年9月4日双方在小金口司法所的主持下达成《人民调解协议书》，被答辩人确认破坏行为，并愿意赔偿损失人民币8万元和继续履行《租赁合同》。此后被答辩人负责人刘小玲分两次共交付4万元赔偿款给答辩人。《人民调解协议书》已经生效具有法律约束力，《租赁合同》是双方协商一致的结果，其内容不违反法律的规定，对合同双方都有约束力。现被答辩人蓄意毁约并损害答辩人的财物，依法应承担损害赔偿责任并有继续履行合同的义务。综上所述，被答辩人及其负责人刘小玲以恶劣的手段驱赶答辩人、以达到另租家具厂谋利的目的，其行为严重损害了答辩人的合法权益；其请求歪曲事实，颠倒黑白；答辩人敬请人民法院明察，并依法驳回被答辩人的所有诉讼请求，保护答辩人的合法权益不受侵犯。
本诉第一被告杨亚男在庭审中口头辩称：1.本诉提供的白石村委会出具的证明以及它们相关内容，是原告跟村委会之间的土地借用关系跟本案没有直接的法律关系，不知道涉案的土地归属于哪一方；根据合同法的相关规定白石小学是具有法人代表的独立法人；被告有理由依法认定原告在合同中出租的土地是属于原告自己的。即使该土地是白石村委的，但白石小学以合同的形式出租给被告，也是合法的，不会因为白石小学以白石村委相关之间的关系而导致合同无效。白石村委会13年3月5日才出具证明，证明白石小学无权出租；白石村委会要求原告收回租出租土地的通知也是在2013年2月27日出具的；被告在开庭当天才看到证明及通知，村委会证明与通知不能够依法阻止原告与被告2011年1月1日签订的租赁合同生效。2.关于人民调解协议书的效力。被告认为该调解书是在小金口维稳办及相关当事人在现场就原告所造成的损失达成的一致赔偿结果。该调解书内容并不违反法律的规定，且双方是在平等一致的情况下达成的调解协议，在政府部门的调解下达成的调解协议书，依法具有法律效力。原告对此也是认可的，调解协议书签订后，原告已向被告当场支付4万元，因此该“人民调解协议书”并非如原告所声称的不公平的条件下达成的，该人民调解协议书已经发生法律效应，对协议各方都有法律约束力，原、被告都必须依照调解协议书的约定履行相关的责任。3.原告由于白石村委要求将土地收回因而单方认为租赁合同无效无法律依据与事实依据，因为该份通知只是白石村委会单方发出，并没有该村委的村民小组以及可能拥有该土地的村民的签名，因而该《通知》没有法律效力。被告曾经就占用了该村委会的村民1亩土地，已经过拥有该土地使用权人村民同意，并支付了相应的资金。原告的旧课室我方只用了两间，而且上面的空地也只是种了桑树，而且不违反国家强制性和禁止性规定，所以合同是有效的。并且通知是在2013年向法庭发出的并不是向我方发出的，我们原、被告双方是在2011年签订的合同，所有其租赁土地范围，都是白石小学的废弃用地范围，并无用于教学活动。退一步说即便知道2200平方米已经构成了合同法的表见代理，村民李锐球已跟杨亚男就该村民在山地中的一小块面积为一亩的土地签订了10年租期（500元），我方出资300元，学校出资200元，有李锐球收款证明。关于人民调解协议书是在政府职能部门公平、公正的情况下原、被告签署的协议书。原告说在十八大维稳情况下签署的，是不能成为推翻它成为法律效力的理由，既没有显示公平。即使人民调解书显示公平，原告法定除斥期间一年之间的规定已过，因此人民调解书的法律效力是可以确认的。原告认为人民调解协议书赔偿金额超出被告的实际损失没有依据，借口没有承担赔偿能力，不能因此否定人民调解协议书的法律效力。实际被告在该事件中的损失远超8万元。正因为在政府主持下才达成仅仅要原告赔偿损失的一部分8万元而达成协议的。原告没有理由、没有法律依据再次要求免于赔偿相关的损失。
本诉第二被告惠州市农业科学研究所书面辩称：一、本案追加答辩人为被告没有事实基础，也无法律依据。惠州市农业科学研究所并没有与被答辩人惠州市白石小学签订任何形式的《租赁合同》，也从未授权食用菌实验基地或杨亚男或其他第三人与被答辩人签订合同。在被答辩人提供的《租赁合同》中根本没有答辩人的签章，被答辩人在与他人签订的《租赁合同》时不履行基本的审核义务，由此造成的合同责任与义务依法应由签订合同的双方承担。在答辩人毫不知情，与本案事实并无关联的情况下追加答辩人被告不但与事无补，更是无端增加答辩人的讼累。二、答辩人与杨亚男并无组织上的隶属关系，也没法律上劳动关系，任何第三人与杨亚男之间的纠纷与答辩人无关。被答辩人仅以杨亚男可能曾经出示的名片上印有答辩人单位名称，据此认定杨亚男是答辩人的人员，这是被答辩人缺乏基本常识的自以为是；仅凭一纸名片根本无法确定杨亚男与本所有任何的法律上的关系。被答辩人以此为理由追加答辩人为被告并以此为据要求答辩人与杨亚男承担法律上的连带责任缺乏基本的事实根据和法律依据。三、答辩人保留追究被答辩人法律责任的权利。被答辩人与他人签订《租赁合同》后产生纠纷，仅以合同中有答辩人下属的名称而对答辩人提起诉讼，势必对答辩人造成损害。答辩人保留追究被答辩人法律责任的权利。综上所述，答辩人不是《租赁合同》的当事人，与合同双方在本案没有法律上的任何利害关系，更没有承担任何法律责任的义务。请求法院依法驳回被答辩人追加答辩人为被告及承担合同义务的请求。
反诉原告杨亚男诉称：被反诉人惠州市白石小学与反诉人杨亚男签订《租赁合同》，将空置的学生宿舍、旧教学楼课室及后面的山地租赁给反诉人种养使用，合同期限为2011年1月1日至2021年3月31日，免租期3个月，每年租金3000元。在反诉人生产走上稳定之时被反诉人二刘小玲作为被反诉人一的负责人认为租金过低，要求提高租金，协商不成便提出解除《租赁合同》，要把场地另租他人（家具厂）。2012年3月23日被反诉人二指示他人破坏反诉人的抽水及用电设施以图驱离反诉人，此后又于2012年4月4日、2012年6月14日两次拆毁反诉人正用于灵芝生产的架子设施，造成反诉人第一期生产损失超20万元。反诉人只得报警求助。2012年9月4日双方在小金口司法所的主持下达成《人民调解协议书》，甲方（被反诉人）承认造成乙方（反诉人）的损失并愿意赔偿人民币8万元，继续履行《租赁合同》，至今被反诉人先后只支付了4万元的损失赔偿款。2013年1月，被反诉人二刘小玲否认以拿走实物作为反诉人抵交租金的事实，又以公告及发函催交租金。为妥善处理此事，反诉人特此请求律师出具《律师函》要求被反诉人履行《人民调解协议书》确定的义务，修理被破坏的抽水用电设施。2013年3月26日反诉人为继续经营，按被反诉人一刘小玲的要求，在司法所人员及“维稳办”人员的见证下再次当面向被反诉人交付租金3000元。2013年春节过后，反诉人要依计划组织春季生产作业，被反诉人又以未交付抽水及用电费用为由百般阻挠反诉人的工作人员进场开展生产，致使反诉人无法继续履行合同，耽误生产造成60000余元的损失。2013年3月被反诉人向贵院提起诉讼要求解除《租赁合同》。被反诉人不遵守基本的合同诚信原则，以非法手段逼迫反诉人离场达不到目的后，又以租金交付及水电费问题为借口提起诉讼，以达到逼迫反诉人离场的目的。被反诉人破坏及单方解除《租赁合同》的行为已经造成反诉人巨大经济损失。被反诉人二刘小玲为达到自己私利目的而指示他人破坏生产以阻碍双方履行合同，正因其阻碍及破坏行为直接造成反诉人的损失，依法应对反诉人的损失承担连带赔偿责任。现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，请求法院判令被反诉人承担违约、损害赔偿责任。恳请贵院判如诉请，作出合法公正判决：1.请求法院确认《人民调解协议书》（2012年22号）的法律效力，判令被反诉人一按《人民调解协议书》确定的赔偿数额立即向反诉人支付剩余的40000元损失赔偿金，继续履行《租赁合同》；2.判令被反诉人一赔偿因生产设施被毁而无法正常生产及阻碍反诉人进场造成的经济损失60000元；3.判令被反诉人二对以上损害赔偿款项承担连带赔偿责任；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告惠州市白石小学、刘小玲辩称：一、惠州市白石小学在《人民调解协议书》上签名并非惠州市白石小学真实意思的表示，且《人民调解协议书》确认的赔偿金额严重超过杨亚男的实际损失，显失公平，根据合同法的规定，应该予以撤消。1.答辩人拆除杨亚男的两个竹架及违规搭建的鸡棚后，答辩人便到学校吵闹，且有使用暴力的过激倾向，甚至扬言“如果不赔偿20万元，则要制造轰动全国的学校案件”，同时，杨亚男及其亲属、员工到多个政府部门吵闹，当日正值十八大召开前夕，各部门的维稳压力很大，学校也倍感维稳压力，因此，不得不在小金口维稳办的协调下，于2012年9月4日在已经制作好的《人民调解协议书》上签名盖章。但小金口维稳办及其他政府部门在调解时并未前往现场了解和评估被告杨亚男的损失，答辩人校长刘小玲也多次表达了其杨亚男损失仅几千元的观点，并提出赔偿损失同时应解除租赁合同，但小金口维稳办要求当事方事后进行解决。《人民调解协议书》确认答辩人应赔偿被答辩人损失80000元，租赁合同继续履行。惠州市白石小学是在受到杨亚男的威胁及基于维稳的压力下在《人民调解协议书》上签名的，并非惠州市白石小学真实意思的表示。2.杨亚男的两个竹架及违规搭建的鸡棚，材料上均是竹子，人工也很少，其价值的多少只要去过现场的人都能初步评估，根本不会超过6000元。至于其所称的20万元损失不知道杨亚男是如何计算得来的。《人民调解协议书》确认的赔偿金额严重超过杨亚男的实际损失，显失公平。答辩人也已经向法院提交了《评估申请书》，请求贵院在依法确认杨亚男的损失后，撤消《人民调解协议书》。3.惠州市白石小学法定代表人刘小玲之所以拆除杨亚男的两个搭建的竹架及用竹子搭建的鸡棚，是因为被答辩人拖欠答辩人的租金，经多次催促仍然拒绝交纳。因学校缺乏法律常识，才出现了在通知杨亚男后拆除的行为，但杨亚男自身也存在明显过错。且杨亚男搭建的鸡棚的位置超出了合同约定的使用范围，且刘小玲在杨亚男刚刚搭建时就口头通知杨亚男整改拆除，但杨亚男拒不拆除。可见，对于杨亚男的损失，杨亚男自己也存在不可推卸的责任，杨亚男应自行承担所有损失的50％的责任。4.答辩人将校舍及土地出租给被答辩人，租金为3000元／年，按全部被答辩人的租期10年，答辩人总共仅能收取被答辩人30000元租金。但现在因为被答辩人不按双方的约定按时支付租金给答辩人，导致答辩人拆除了被答辩人的2个竹架和超出范围搭建的一个竹子鸡棚就得赔偿8万元，明显是不合理的。合同法第五十四条之规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此，答辩人请求贵院依法撤消答辩人与被答辩人签订的《人民调解协议书》，以评估的价值确认被答辩人的实际损失。二、因答辩人属于事业单位法人，而双方对于赔偿金额争议较大，且历时一年多仍然无法解决，现双方因争议过大进而向贵院提起诉讼，因此，为了防止国有资产的流失，保障被告的合法权益，请求贵院委托有资质的评估机构对原告的实际损失进行评估，答辩人同意按被答辩人的实际损失承担50％的责任。三、答辩人在2013年春节后，并不存在阻挠被答辩人进入学校生产的事实，被答辩人所谓的“阻挠被答辩人进入学校生产耽误生产的损失60000余元”并不存在事实依据。被答辩人捏造相关所谓的事实来骗取答辩人更多的钱财。答辩人已经提交了证据《外来人员出入登记表》，登记表上记载了杨亚男的工人来除草干活的记录，均为杨亚男的工人的亲笔签名并记载了来访事由。同时，答辩人提交了2013年3月17日杨亚男的工人的生产照片，并申请了李惠红、李国成出庭作证，证明答辩人并不存在阻挠被答辩人生产的事实。综上所述，请求贵院依法委托评估机构对被答辩人的损失进行鉴定评估，在确认被答辩人的真实损失后，由答辩人与被答辩人各按50％承担。同时，因被答辩人捏造答辩人阻挠生产的事实，被答辩人的第2项诉请应依法予以驳回。
查明的案件事实
经审理查明，惠州市白石小学为甲方与乙方惠州市农科所食用菌实验基地、杨亚男于2011年1月1日签订《租赁合同》，由乙方承租甲方学生宿舍及其后面山地用于发展种养业。合同约定内容如下：一、甲方责任。1.经协商，甲方同意将学生宿舍、旧教学楼课室及后面山地2200㎡出租给乙方种养使用。2.时间从2011年1月1日起至2021年3月31日止，共十年，租金3000元／年。甲方给予乙方三个月免租期。合同期满，如无被征用，乙方享有优先承租权。3.甲方协助解决乙方在承租期间的用电、用水及宿舍问题，但有关水电费用由乙方自己承担，甲方只是尽协助义务。4.甲方不负责乙方工作人员在校园内出现的任何意外事故，安全由乙方自己负责。5.甲方须负责监督、教育学生注意安全问题，如有学生在乙方承租地方发生安全意外等事故，由甲方承担相应的责任，乙方尽人道责任。6.租赁期间，除非乙方自愿退出国家征收，否则甲方及村委、村民不得以任何理由要求乙方提前退租。否则，甲方须全部赔偿并承担乙方损失。7.甲方有义务协助乙方处理好学校、村委、村民关系。二、乙方责任。1.乙方在承租期间，可以再租用的房子内重新安装电线、开关、自来水等生活设施，但不得改变房子的整体结构。2.承租期间如遇国家征用，乙方无条件服从，但自己种出的青苗、果树等乙方添附的物品补偿费归乙方所得。如该物品与甲方物品不可分离，则归甲方所有。3.每月在15号之前交水电费用到甲方，电费每度0.66元，全校水费由乙方抽水用电费承担。4.承租期间，如遇到不可抗拒的因素所造成的损失由自己承担，但租金照交。5.乙方在承租期间，在校内的人、财、物的安全由自己负责。合同签订后，杨亚男将其承租的后山用藩篱围起来并在山上土地种植桑树；在学生宿舍楼内养鸡并在宿舍楼旁搭建生产棚（养鸡已实际投产）；在旧教学楼一楼两间课室搭建灵芝养殖棚架（灵芝菌包并未实际上架，灵芝养殖并未实际生产）。
惠州市白石小学认为杨亚男拒不支付租金，养鸡对全校师生健康有隐患，且在非租赁区域未经许可乱搭乱建，经学校多次催缴租金及要求自行拆除后，仍在合理期限内拒不支付租金及整改，自行拆除了学生宿舍楼旁的生产棚及课室内的灵芝养殖棚架，双方纠纷由此引发。2012年9月4日，经惠州市惠城区小金口街道办事处人民调解委员会调解，惠州市白石小学与杨亚男达成调解并签署了《人民调解协议书》（编号：2012年22号）。《人民调解协议书》载明双方认同事项如下：双方当事人在合同租赁期间，惠州市白石小学未经杨亚男许可，擅自拆除杨亚男设在租赁场所的生产设备和设施，破坏杨亚男的经营，导致杨亚男在2012年1月至7月期间的生产经营中累计损失达人民币20万元，杨亚男要求惠州市白石小学承担其经济损失，双方当事人就此产生纠纷。《人民调解协议书》载明的调解协议主要内容如下：1.双方当事人同意继续履行2011年11月1日签订的租赁合同；2.惠州市白石小学愿意赔偿杨亚男经济损失捌万元。3.惠州市白石小学赔偿杨亚男8万元后，杨亚男不得以任何理由再向惠州市白石小学索赔。截至本案庭审，惠州市白石小学已经向杨亚男支付了4万元赔偿款。
惠州市白石小学与杨亚男在庭审中均确认自2012年4月份惠州市白石小学拆除设在租赁场所的生产设备和设施至今，杨亚男没有继续生产，没有添置其他生产设施。杨亚男在本案审理中的2013年3月22日开具了“2012年场地租赁费”租赁发票，惠州市白石小学已经于2013年3月26日实际收到了杨亚男支付的2012年剩余租金2600元。截止本案辩论终结前，杨亚男不再拖欠惠州市白石小学2012年的租金。
裁决理由和结果
本院认为，本二案系租赁合同纠纷。本案的首要问题是：惠州市白石小学（以下简称“学校”）为甲方与乙方惠州市农科所食用菌实验基地、杨亚男于2011年1月1日签订的《租赁合同》是否合法有效。此合同签订时，学校校区土地的权属人系惠城区小金口街道白石村民委员会（以下简称“白石村”），而非学校，此行为系无处分权的人处分他人财产；依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；因此，《租赁合同》在白石村表明态度前属于效力待定合同。本案审理过程中，白石村于2013年2月27日以《通知》的形式督促学校尽快收回土地；并于2013年3月5日向本院出具了《证明》一份，证明涉案土地归白石村集体所有，学校无权将涉案土地出租或出借给其他第三方使用，更不得将该土地用于生产经营；依据合同法第五十一条的规定，《租赁合同》因未取得土地所有权人白石村追认而无效。另，学校的一切活动均应以保障学校师生的健康为前提，本案起诉立案的时间正是禽流感病毒流行的高发时期，惠州市白石小学擅自将宿舍和教学楼、山地出租给杨亚男用于养鸡和种植，对学校师生的健康不利，《租赁合同》也不宜继续履行。惠州市白石小学未经权属人同意擅自出租校舍及场地，且不能事后取得有处分权人的追认，具有主要过错，应当承担相应主要责任；杨亚男在签约过程中，没有审核合同相对方是否具有涉案土地的处分权，具有次要过错，应当承担次要责任。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，杨亚男应将其占用的校舍和场地退还学校，其因合同无效导致双方的损失，由学校和杨亚男按照过错的主次来分担。
本案的第二个问题是双方各自的损失如何确定。本案纠纷中，杨亚男的损失大致可分为三部分：一是合同效力待定期间（双方实际履行期间），由杨亚男投资但被学校拆除的那部分损失；二是合同效力待定期间（双方实际履行期间），由杨亚男投资未被学校拆除的那一部分固定投资损失；三是人民调解委员会调解之后，杨亚男所主张的工人工资损失（2012年9月至2013年4月16日），及其自称培育在农科所准备移植到学校种植但未实施的灵芝损失［含可期待利益损失，且部分与人民调解协议书确定的损失重叠（学校此前已拆除灵芝架）］。杨亚男的第一部分损失，因经过人民调解委员会调解，双方达成调解并签署《人民调解协议书》（编号：2012年22号）而得到确认。该调解书有学校法定代表人刘小玲与杨亚男的签字，并加盖了学校公章，是双方的真实意思表示；没有证据证明具有重大误解和显失公平的情形；依据《中华人民共和国人民调解法》第三十一条第一款“经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行”，《人民调解协议书》合法有效。《人民调解协议书》载明双方认同事项如下：双方当事人在合同租赁期间，惠州市白石小学未经杨亚男许可，擅自拆除杨亚男设在租赁场所的生产设备和设施，破坏杨亚男的经营，导致杨亚男在2012年1月至7月期间的生产经营中累计损失达人民币20万元，杨亚男要求惠州市白石小学承担其经济损失，双方当事人就此产生纠纷。《人民调解协议书》载明的调解协议主要内容如下：1.双方当事人同意继续履行2011年11月1日签订的租赁合同；2.惠州市白石小学愿意赔偿杨亚男经济损失捌万元；3.惠州市白石小学赔偿杨亚男8万元后，杨亚男不得以任何理由再向惠州市白石小学索赔。因此，杨亚男第一部分的损失为人民币8万元，学校已经向杨亚男支付了4万元赔偿款，第一部分的剩余损失应为4万元。杨亚男第二部分损失，即没被学校拆除的那一部分固定投资（设施），经本院现场勘验，确定为：后山搭建的塑料网栅栏（近2米高，长25米，半包围状态），鸡舍里尚存木质养鸡设备、后山种植的桑树（20多棵）、塑料水管（30多米）等。双方并未对此部分损失提出评估申请；且此部分物品凭普通人常识可断定其价值不高，如本院依职权启动评估，有可能评估费用大于此部分损失的评估价值；为节省诉讼资源、减少诉累，本院酌情认定杨亚男第二部分损失为人民币1.6万元。杨亚男的第三部分损失，因从其对此部分损失所提供证据的真实性、关联性、合法性三个角度综合来看，均达不到证明其主张的证据标准，且部分损失已经人民调解协议书处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，杨亚男所提交的证据，不足以证明自己的主张，应承担不利后果，本院对杨亚男主张的此部分损失不予支持。综上，杨亚男的未获赔偿的损失为5.6万元。同理，学校主张杨亚男拖欠其租金2600元、电费1000元以及搭建乱砍乱伐导致的损失20000元，也因证据不足，本院不予支持。
本案的第三个问题是惠州市农业科学研究所是否应承担法律责任。惠州市农业科学研究所在答辩中否认与学校签订任何形式的《租赁合同》，也从未授权食用菌实验基地或杨亚男与学校签订合同，惠州市农业科学研究所与本案涉及的租赁并没有直接的法律关系。杨亚男仅与惠州市农业科学研究所形成租赁合同法律关系，但杨亚男、惠州农科所食用菌实验基地与惠州市农业科学研究所均没有隶属关系。学校仅凭杨亚男提供的名片，未经确认主观上认为杨亚男、惠州农科所食用菌实验基地与惠州市农业科学研究所存在隶属关系而形成表见代理，没有事实与法律依据，本院不予支持。惠州市农业科学研究所不需对杨亚男与学校产生的租赁法律关系承担任何法律责任。
本案第四个问题是校长（法定代表人）刘小玲是否应与学校一并承担连带责任。刘小玲是学校的负责人，在签定《租赁合同》时代表学校将学生宿舍、旧教学楼及山地出租给杨亚男，合同的标的物也非校长个人私产，因此，刘小玲在履行《租赁合同》及处理争议的所有行为均应视为代理学校的行为，属于职务行为。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第42条规定：“法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人。”《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条第一款规定：“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。”因此，本案刘小玲签约行为及履约过程中的作为均属职务行为，其法律责任应由学校承担，刘小玲个人不需要承担赔偿责任。
综上，本案纠纷中：学校的损失因证据不足本院不予支持；杨亚男的损失为5.6万元（经人民调解委员会调解确立的尚未履行的剩余款项4万元，本院认可1.6万元）；对《租赁合同》无效，学校应承担主要责任（70%），杨亚男应承担次要责任（30%）；因4万元是经人民调解委员会调解确立，且调解书合法有效，本院对此不作责任划分，直接计入学校应赔偿杨亚男的损失；因此，杨亚男损失余下的1.6万元，学校承担11200元（1.6万元×70%），杨亚男自己承担4800元（1.6万元×30%）；学校共应向杨亚男赔偿51200元。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条第一款，《中华人民共和国人民调解法》第三十一条、三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认惠州市白石小学与惠州市农科所食用菌实验基地、杨亚男于2011年1月1日签订的《租赁合同》无效。
二、惠州市白石小学应于本判决生效之日起十五日内向杨亚男支付赔偿款人民币51200元（含《人民调解协议书》剩余的赔偿款4万元）。
三、杨亚男应于本判决生效之日起十五日内将所承租的学校宿舍、旧教学楼课室及山地返还给惠州市白石小学。
四、驳回惠州市白石小学的其他诉讼请求。
五、驳回杨亚男的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币390元（本诉原告预交），本案反诉受理费1150元（反诉原告预交），共计1540元，由惠州市白石小学承担860元（其中470元径向杨亚男支付），杨亚男承担680元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 王镜新
审 判 员 石 磊
代理审判员 潘丽军
二〇一三年十二月十日
书 记 员 袁浩聪