云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云03民终273号
上诉人（原审原告）广发银行股份有限公司曲靖分行。
负责人李令彦，行长。
住所地：云南省曲靖市麒麟东路**号。
统一社会信用代码：915303027343262966。
委托代理人梅林、吴江，云南权仲律师事务所律师。（特别授权）
被上诉人（原审被告）胡万青，男，1973年6月8日生。汉族，麒麟区人，住麒麟区。
被上诉人（原审被告）许会芬，女，1977年7月29日生，汉族，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。
被上诉人（原审被告）曲靖官房房地产开发有限公司。
法定代表人李家寿，董事长。
地址：云南省曲靖市潇湘新区。
统一社区信用代码：915303007755278360。
上诉人广发银行股份有限公司曲靖分行因与被告胡万青、许会芬、曲靖官房房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2016）云0302民初263号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
广发银行股份有限公司曲靖分行上诉请求：1、撤销原判决第二项；2、判令被上诉人胡万青、许会芬向上诉人偿还因逾期支付贷款本金而产生的罚息、复利共计2700.15元，并承担自2015年7月10日至全部款项清偿完毕之日止的罚息、复利；3、判令被上诉人曲靖官房房地产开发有限公司对被上诉人胡万青支付的贷款本金及利息、罚息、复利承担连带保证责任；4、本案的诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：1、罚息、复利作为《个人购房贷款合同》中明确约定的主要内容，依照约定应当由被上诉人胡万青、许会芬、曲靖官房房地产开发有限公司承担连带清偿责任。《个人购房贷款合同》第十一条第二项，十五条第三、八项，二十三条第二项，二十七条第八项对罚息、复利的计算方式及偿付标准作出了明确而详细的规定，以上条款内容是案件当事人之间有真实有效的意思表示。罚息、复利作为合同的主要条款，是对被上诉人胡万青因逾期偿付贷款本金而做出的违约补偿性规定，如被上诉人出现逾期偿付贷款本金的违约行为时，依照《个人购房贷款合同》的约定：被上诉人应当清偿因逾期偿还贷款本金而实际产生的罚息、复利。同时，《个人购房贷款合同》第八条对被上诉人曲靖官房房地产开发有限公司承担的担保责任范围作出了细致的规定：本合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息(包括利息、罚息、复利)等。因被上诉人曲靖官房房地产开发有限公司对以上约定事项承担连带清偿责任，所以被上诉人胡万青因逾期偿付贷款本金而实际产出的罚息、复利应由曲靖官房房地产开发有限公司连带清偿。2、《个人购房贷款合同》对曲靖官房房地产开发有限公司承担的担保责任形式及期限做出了全新的约定，其担保责任内容应当以《个人购房贷款合同》约定的为准。原审法院依据《房屋按揭贷款合作协议》直接认定：在原审原告的请求范围内免除曲靖官房房地产开发有限公司的担保责任。以上事实认定完全否认了《个人购房贷款合同》中对担保责任的约定，即否认了当事人真实有效的意思表示。(1)《房屋按揭贷款合作协议》共同签署并约束的主体为：上诉人与被上诉人曲靖官房房地产开发有限公司；(2)《房屋按揭贷款合作协议》签署的时间早于《个人购房贷款合同》成立并生效的时间；(3)被上诉人胡万青、曲靖官房房地产开发有限公司、上诉人共同签订的《个人购房贷款合同》，其合同内容构成对被上诉人胡万青、曲靖官房房地产开发有限公司、上诉人三方之间全新的权利义务之规定，属有别于《房屋按揭贷款合作协议》的三方之间真实的意思表示。《个人购房贷款合同》第二十九条之规定：担保期限自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的预告登记手续时止。依照合同约定，如没有办理抵押财产预告登记手续的，曲靖官房房地产开发有限公司的连带担保责任就不能免除。同时依照《个人购房贷款合同》第四条第二项之规定：被上诉人胡万青应本合同签署后积极与上诉人办理抵押预告登记。纵观案件事实不难发现，被上诉人胡万青至始没有积极配合上诉人履行抵押预告登记义务，导致上诉人无法办理抵押预告登记。综上所述，因被上诉人胡万青没有积极配合上诉人办理抵押预告登记,被上诉人曲靖官房房地产开发有限公司的担保不能免除。
三被上诉人未作上诉答辩。
广发银行股份有限公司曲靖分行向一审法院起诉请求：判令被告胡万青、许会芬偿还借款本金619042.72元，支付自2015年6月20日至2016年7月20日止的利息、复利、罚息34811.56元，并承担全部清偿完毕的利息、罚息、复利；判令原告享有对被告胡万青、许会芬购买的位于曲靖市××区潇湘新区二期山水园5504号房屋（房屋产权证：20××29、20××30）优先受偿权；判令第三被告承担连带责任；案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：原告作为甲方与作为乙方的被告曲靖官房房地产开发有限公司前期签订了《房屋按揭贷款合作协议》，协议第十条第二款第三项约定，保证期自合同签订之日起至乙方为客户办妥房产权移交甲方止，协议还约定了其他内容。2010年11月7日，被告曲靖官房房地产开发有限公司向原告出具了推荐书，向原告推荐被告胡万青按揭贷款用于购买被告曲靖官房房地产开发有限公司开发的房产，并承诺按双方签订的合作协议承担连带清偿责任。2011年1月1日，原告广发银行股份有限公司曲靖分行与被告胡万青、许会芬、曲靖官房房地产开发有限公司签订了《个人购房贷款合同》，合同约定，第一、二被告向原告借款71.4万元，借款期限20年，自2011年1月4日起至2031年1月4日止，首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮15%计息，还款方式为等额本息，每月20日为还款日；第一、二被告用向第三被告购买位于曲靖市××区潇湘新区二期（山水园）2－55幢第1-3层5504房屋（所有权证号为曲房权证曲靖市字第××、20××30号）为前述借款提供抵押担保；第三被告提供连带责任保证；所购房为预售房，抵押人应在合同签订后按有关规定与贷款人到有关登记部门办理抵押预告登记，在房屋所有权证取得后三个月内办理正式抵押登记；被告曲靖官房房地产开发有限公司的保证期间为自本合同生效之日至办妥本合同项下抵押财产预告登记手续时止；借款人如不履行还款义务，原告有权宣布合同还款期限提前届满，要求借款人提前偿还借款本金；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率的基础上加收50%。合同还约定了其他内容。2011年1月4日原告向被告胡万青发放了贷款71.4万元，年利率为5.44%，并按被告胡万青的要求将款汇入被告曲靖官房房地产开发有限公司银行账户。2013年11月1日，被告胡万青向被告曲靖官房房地产开发有限公司出具了委托书，委托其将房屋所有权证移交给原告。2014年6月17日，被告曲靖官房房地产开发有限公司将被告胡万青所购房的产权证移交给原告。抵押物未办理预告登记，在取得产权证后也未办理抵押物登记手续，现法院查封，不能再办理抵押物登记手续。2015年6月20日，被告胡万青只偿还了利息1262.78元，未按约定偿还本金，尚欠本金619042.72元。另查明在签订个人贷款合同前，被告胡万青作为抵押人向原告出具抵押人授权书，委托原告办理抵押物登记手续。原审法院认为，金融借款合同是指借款人向金融机构借款，到期返还借款及利息的合同。本案中，原被告签订《房屋按揭贷款合作协议》、《个人购房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。原告按合同履行了向被告胡万青、许会芬发放贷款的义务，被告应按合同约定履行还款义务。被告在合同履行期内未按约定偿还本息的行为已违反合同的约定，已构成违约，应承担相应的民事责任。按《房屋按揭贷款合作协议》、《个人购房贷款合同》的约定，原告为被告胡万青办理抵押物预告登记或正式登记的责任人，按被告胡万青的授权，原告可单方办理此项手续，未办理登记的过错在于原告方，且在其接受被告曲靖官房房地产开发有限公司移交产权证后，被告曲靖官房房地产开发有限公司的前期保证责任的期限已届满，不再承担保证责任。其次，原告未办理抵押物登记手续，视为其放弃抵押物权，合同约定抵押担保的范围也包括本金、利息、罚息、逾期利息等费用，在原告请求的范围内免除被告曲靖官房房地产开发有限公司的担保责任，所以，原告的第二、三项诉讼请求不成立，本院不予支持。按照合同的约定，原告在被告违约后有权要求被告提前偿还贷款，被告胡万青、许会芬应从违约之日起按约定承担违约利息。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第二十八条第二款之规定，判决：一、由被告胡万青、许会芬于本判决发生法律效力后三十日内向原告广发银行股份有限公司曲靖分行偿还贷款本金人民币619042.72元，并按年利率8.16%承担自2015年6月21日至全部款项清偿完毕之日止的利息。二、驳回原告广发银行股份有限公司曲靖分行的其他诉讼请求。案件受理费10115元，由被告胡万青、许会芬承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，按《房屋按揭贷款合作协议》、《个人购房贷款合同》的约定以及2011年1月1日被上诉人胡万青及共有人许会芬的《抵押人授权书》、2014年6月17日被上诉人曲靖官房房地产开发有限公司移交给上诉人产权证等证据，充分证实1、被上诉人曲靖官房房地产开发有限公司已按约履行其义务，其保证责任自2014年6月17日移交产权证时届满；2、上诉人广发银行股份有限公司曲靖分行基于被上诉人胡万青的授权而作为办理抵押物预告登记和正式登记的责任人，可单方办理此项手续，未办理登记的过错在于上诉人，依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，抵押权未生效，不产生抵押的权利义务关系，上诉人广发银行股份有限公司曲靖分行依法应承担相应的法律后果；3、2015年6月20日，被上诉人胡万青未按合同约定履行还款义务，依合同约定还款期限提前届满，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率的基础上加收50%，原审已按合同在原固定贷款利率基础上加收50%判令被上诉人胡万青承担自2015年6月21日至全部款项清偿完毕之日止的利息。
综上所述，上诉人广发银行股份有限公司曲靖分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10115元，由上诉人广发银行股份有限公司曲靖分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 ： 陈 宁
审判员 ：刁云霞
审判员 ：时劲松
二〇一七年四月十一日
书记员 ：张雪怡