阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿民再终字第5号
上诉人（原审被告）内蒙古阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司。住所地，内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。
法定代表人包勒德，系该公司总经理。
委托代理人李克福，内蒙古北杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄玉梅（曾用名黄图雅），女，蒙古族，l961年5月4日出生，系阿拉善盟人寿保险公司职员，现住内蒙古阿拉善左旗巴彦浩特镇
委托代理人郝君，内蒙古君缘律师事务所律师。
原审第三人内蒙古阿拉善盟建筑集团有限公司，住所地，内蒙古阿拉善左旗巴彦浩特镇。
法定代表人马正鹤，该公司董事长。
委托代理人韩承旭、刘永伟，内蒙古安民律师事务所律师。
原审第三人内蒙古阿拉善右旗建筑安装有限责任公司，住所地，内蒙古自治区阿拉善右旗额肯呼都格镇。
法定代表人梁大军，该公司董事长。
原审第三人杨德柱，男，汉族，1969年9月3日出生，个体，现住巴彦浩特镇。
原审第三人孙静，女，汉族，l974年1月31日出生，系阿拉善盟德宸房地产开发公司执行董事，现住巴彦浩特镇。（系杨德柱妻子）
上诉人内蒙古阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司（以下简称：阿左旗宇通房地产公司）与被上诉人黄玉梅、原审第三人内蒙古阿拉善盟建筑集团有限公司（以下简称：阿拉善盟建筑集团公司）、原审第三人内蒙古阿拉善右旗建筑安装有限责任公司（以下简称：阿拉善右旗建筑公司）、原审第三人杨德柱、孙静房屋拆迁补偿合同纠纷一案，原审原告黄玉梅于2011年10月31日向阿拉善左旗人民法院提起诉讼，该院于2012年7月l5日作出（2011）阿左民一初字第1269号民事判决。阿左旗宇通房地产开发有限责任公司不服向本院提起上诉，本院于2013年5月16日作出（2012）阿民终字第249号民事判决，维持了原一审民事判决。2013年6月30日阿左旗宇通房地产开发公司向内蒙古自治区高级人民法院提出再审。内蒙古自治区高级人民法院于2013年11月5日作出民事裁定指令本院再审。本院于2014年3月19日作出（2014）阿民再字第5号民事裁定，以原判决程序违法为由撤销本院作出的（2012）阿民终字第249号民事判决和阿拉善左旗人民法院作出的（2011）阿左民一初字第1269号民事判决，发回阿拉善左旗人民法院重新审理。阿左旗人民法院于2014年9月2日作出（2014）阿左民再字第1号民事判决，原审被告阿左旗宇通房地产公司不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人阿左旗宇通房地产公司委托代理人李克福、被上诉人黄玉梅的委托代理人郝君、原审第三人阿拉善盟建筑集团公司委托代理人韩承旭、原审第三人孙静到庭参加了诉讼，原审第三人阿拉善右旗建筑公司以及原审第三人杨德柱经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告黄玉梅诉称，2008年4月8日原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了《以平房置换商服楼协议》约定：“被告对原告所有的位于青少年宫电影公司家属房总面积l96平方米的平房进行拆迁；被告在原告平房所在位置开发建成商服楼后，向原告置换交付l20平米一、二层商服楼，商服楼超出120平方米部分，由原告以市场销售价购买，原告应将超出120平米面积的房款于交房时一次性付清；被告向原告交付商服楼的时间不应迟于2008年12月30日，如超出交付房屋时间，每日承担400元违约金”。因原告方的部分物品当时未能计入补偿价款，2008年4月9日原、被告又签订了《补充协议》，对交付商服楼的面积增加2平方米（即总面积l22平方米）作为进一步补偿。协议签订后，原告按照协议约定履行了全部义务，考虑到被告方在2008年12月30日前交付商服房，原告于2008年11月14日以266000元的低价将原告位于文华尚景的一套房屋出售（面积125．24平米）作为准备资金。三年来，经原告方多次催促，被告未能向原告交付商服楼。2010年底被告的商服楼建成后，被告不仅不按约向原告交付房屋，反而要求原告对超出l22平方米的面积按照他们的调价方案交款，否则不给原告楼房。由于被告的违约不仅使原告为坚守合约而提前将自己的房屋低价出售造成不应有的经济损失，而且因被告迟延交付商服用房，造成原告近三年数十万元的商服房出租收入无法实现。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》的有关规定，请求依法判令：l、被告依照合同约定立即交付原告欣欣家园一、二楼商服楼（122平米内为置换房，超出上述平米部分按照2008年12月30日前巴镇地区商服用房销售均价计算）；如不能履行合同约定交付置换房屋则应判令被告按照2012年该街段商用房销售市价向原告支付l22平米房屋折算价款；2、被告依据合同的约定给付原告自2009年1月1日起至被告移交商铺之日或支付对价款之日止的违约金（计至2013年1月1日）为584000元（400元／日×逾期交房天数1460天）。
原审被告阿左旗宇通房地产公司辩称：1、原告诉状中所述不是事实。建设部门批准的拆迁置换方案是主房置换1：1的住宅，附属房1：O.5。原告以l96平米的住宅要求按平米置换商铺，当时因为工程要开工，大多数拆迁户已经在2007年签订了合同，答辩人违心同意全部按照原告的意思，在2008年4月8日同原告签订了置换120平米的商铺拆迁合同。2008年11月底答辩人的楼房就已经完工，因当时没有通暖气，统一没有交钥匙。2009年4月初我方通知原告拿钥匙，拆迁协议中约定置换面积120平米，超出部分面积原告要按照市场价格补交，但原告提出的条件要答辩人以低于市场的价格给其一套300多平米的商铺，连234平米的商铺也不要，且不认可答辩人销售商服楼的市场价格也不交剩余房款，导致答辩人一直无法给原告交付楼房。无法交接楼房的违约责任完全在于原告。原告不接收楼房主要是为达到其索要违约金的目的。2、原告与答辩人签订的合同交房日期是2008年12月30日前，诉讼时效应当自2009年1月1日至2010年12月31日。原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。拆迁协议不是阿左旗宇通房地产公司的公章，签字人也不是该公司法定代表人李凤梅。孙静不是本公司员工，也不认可该协议中签字是其本人所签，故被告没有拆迁原告的房屋。被告与阿右旗建筑公司签订了施工合同，宇通房地产公司欣欣家园项目部是阿右旗建筑安装公司施工队的公章，挂靠的是宇通房地产公司，实际拆迁原告房屋的是阿右旗建筑公司。宇通房地产公司与阿盟建筑集团公司签订了《阿拉善盟建筑集团有限责任公司关于债权债务责任分担协议书》，根据该协议，原告与拆迁其房屋的欣欣家园项目部达成的拆迁协议应当由阿拉善盟建筑集团有限责任公司承担责任。
原审第三人阿拉善盟建筑集团有限责任公司辩称，1、本案已过诉讼时效。本案原告与孙静签订合同约定2008年12月31日前为交房日，依据《民法通则》第一百三十七条，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案诉讼时效应当从2008年12月31日次日起计算。依据《民法通则》第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2014年5月5日追加答辩人为被告已超过法定诉讼时效，答辩人不应当承担法律责任。2、答辩人不是本案适格主体。依据《关于债权债务责任分担协议》规定应由答辩人股东马正鹤收取管理费用，承担欣欣家园在开发中的责任，并非答辩人承担，因答辩人未召开股东会表决同意上述事项，也未加盖答辩人专用章。本案中欣欣家园项目部挂靠被告宇通房地产公司开发，《拆迁安置合同》实际由孙静签订，实际开发人为杨德柱、孙静，并非答辩人，应当由杨德柱、孙静承担相应的法律责任。依据《关于债权债务责任分担协议书》规定，2012年1月21日后股东马正鹤才有欣欣家园发生业务的管理权限，债务应当按（应收款）明细表承担，此前不应当承担相应的法律责任。故本案已过诉讼时效，答辩人不是本案适格主体，不应当承担相应的法律责任，请求人民法院依法维护当事人合法权益，驳回原告要求答辩人承担法律责任的诉讼请求。
原审第三人阿右旗建筑公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
原审第三人杨德柱、孙静未到庭参加诉讼，提交书面答辩状辩称，1、答辩人杨德柱、孙静个人与本案没有任何法律上的利害关系，阿左旗宇通房地产公司开发建设欣欣家园小区，该公司开发及拆迁行为与答辩人个人没有任何法律关系。阿拉善左旗人民法院将答辩人追加为本案第三人没有任何事实及法律依据，答辩人也不应当承担任何法律责任。2、拆迁合同是建设方阿右旗建筑公司施工队负责人与原告私下签订的，合同是原告单方拟定的，内容显失公平，该施工队私刻了欣欣家园项目部的公章，其中“孙静”的签名也是该施工队负责人冒签，而且合同置换标准高于建设部门备案的置换方案标准，依法应认定该拆迁合同无效。
一审法院经审理查明，2007年5月24日被告阿左旗宇通房地产公司取得了“欣欣家园”项目建设的拆许字（2007）第02号房屋拆迁许可证，批准允许被告自2007年5月24日至2007年12月31日拆迁包括本案讼争房屋在内的“吉兰太路以南，东至晨宏力集团西墙，西至水务局大楼后院墙，南至第二实验小学北墙，东西长207米，南北l95米范围的建筑物。”2007年5月30日阿左旗宇通房地产公司委托阿盟新宇房屋拆迁公司对欣欣家园小区地段的被拆迁人具体实施房屋拆迁工作。2007年7月3日被告与阿右旗建筑公司签订了《建设工程施工合同》。2008年1月20日被告委托阿盟五洲房地产估价事务所对黄玉梅所属的被拆迁房屋进行了评估，确定该房屋及附属设施补偿价格为l31752元。2008年4月8日原告黄玉梅（乙方）与被告（甲方）签订了《以平房置换商服楼协议》，将原告位于巴镇青少年宫院内电影公司家属房总面积为196平方米的平房进行拆迁。协议约定：“被告对原告所有的总面积为196平方米的平房进行拆迁；被告在原告平房所在位置开发建成商服楼后，向原告交付120平米一、二楼商服楼，商服楼超出120平方米部分，由原告以市场销售价购买，原告应将超出l20平方米面积的房款于交房时一次性付清；被告向原告交付商服楼的时间不应迟于2008年l2月30日，如超出交付房屋时间，每日承担400元违约金。原、被告任何一方因自己的原因给对方造成经济损失的，应就损失的部分予以全额赔偿并承担5万元的违约金”。原告应当向被告提供该196平米的房屋产权证及土地使用证（该置换的拆迁房屋所有权人登记在原告丈夫呼拉吉拉图名下，权属性质为共有）。该《以平房置换商服楼协议》中甲方（拆迁方）是宇通公司欣欣家园项目部，签字人是孙静，乙方签名黄玉梅。协议签订后，原告未向被告提供房屋产权证和土地使用权证（庭审中原告陈述房屋产权证在拆迁过程中遗失了），被告将原告平房拆除。在合同约定的期限内被告未能向原告交付房屋。2009年被告公司项目部书面通知原告于2009年4月25日前到被告公司选定置换房屋并按协议补交超置换面积房屋价款，双方就商服楼交付事宜多次协商未能达成一致意见。至今，被告未向本院提交欣欣家园一期商服楼竣工备案表，仅提交了欣欣家园7号、9号住宅楼的建设工程竣工验收备案表。该备案表中备案时间为2010年7月20日，工程名称：欣欣家园7号、9号住宅楼；建设单位：阿左旗宇通房地产公司，负责人孙静；施工单位：阿右旗建筑公司，负责人白志兴。
一审法院另查明，原一审第一次开庭审理后阿拉善左旗人民法院院委托阿拉善盟价格认证中心对欣欣家园临街一、二层商服楼按照2011年底至2012年初的基准日价格进行了评估，阿认涉字（2012）第31号鉴定结论书评估价为9800．00元×l20㎡=1176000．00元。2012年6月26日被告提出重新或补充鉴定申请，原一审时未予准许。本案重审时在开庭审理前召开听证会，就原一审中被告申请重新鉴定一事告知被告有重新申请鉴定的权利，被告明确表示不申请重新鉴定。
再查明，被告阿左旗宇通房地产公司的原法定代表人是李凤梅，阿左旗宇通房地产公司和阿拉善盟建筑集团公司的股东均为李凤梅、马正鹤。2010年1月21日李凤梅与马正鹤达成《阿拉善盟建筑集团有限责任公司关于债权债务责任分担协议书》，其中第五项规定：挂靠宇通房地产开发公司资质的欣欣家园房地产一、二期工程，所收取的管理费归马正鹤，由马正鹤承担欣欣家园在开发中的相应责任，协议签订后欣欣家园发生的业务须经马正鹤签字后方可办理，未经签字不得随意办理。
上述事实，有原、被告双方的当庭陈述以及阿拉善左旗人民法院（2011）阿左民一初第1269号民事判决书、阿拉善盟中级人民法院（2012）阿民终字第2495号民事判决书、内蒙古自治区高级人民法院（2011）内民申字847号民事裁定书、阿拉善盟中级人民法院（2014）阿民再字第5号民事裁定书（各一份）等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告按照所有权调换形式订立了拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，该协议系双方真实意思表示，属合法有效合同，受法律保护。按照协议约定，被告应于2008年12月30日前向原告交付房屋，但被告至今没有将该安置协议中约定位置的房屋交付给原告，被告应承担未能交付房屋的违约责任以及给原告造成的违约损失。原告主张2008年4月9日补充协议，即约定被告向原告交付的商服楼面积增加2平米。被告对此不予认可，原告称该协议中孙静的签名不是孙静本人所签，且该协议上未加盖被告公司法人公章，故对此协议内容，本院不予采信。被告辩称合同是在违背被告意愿的基础上签订的，应属无效协议，但无相关证据证明，对此主张，本院不予采信；被告辩称自己不是本案适格主体，签订《以平房置换商服楼协议》中的甲方（拆迁人）宇通房地产公司欣欣家园项目部是施工方阿右旗建筑公司的项目部，并非被告阿左旗宇通房地产公司。根据被告出示的证据：房屋拆迁许可证、《房屋价值评估委托书》、《建设工程施工合同》、2008年1月20日《房地产估价报告书》、2010年7月20日《建设工程竣工验收备案表》、2007年5月15日欣欣家园房屋拆迁安置补偿方案、被拆迁户基本情况表、2007年10月4日、2007年l2月30日宇通房地产开发公司与黄玉梅谈话笔录，以上证据之间能够相互印证，证明本案讼争房屋拆迁人即为被告，宇通房地产公司欣欣家园项目部亦系被告项目部，且在诉讼中被告亦辩称多次向原告交付房屋，因双方对交付房屋超出平米部分应补交价格和所交付房屋面积、位置等意见不一致，而导致房屋没有交付成功，故被告系本案的适格主体；被告辩称2009年4月10日欣欣家园项目部通知黄玉梅于2009年4月25日前到被告公司选定置换房屋，原告称没有收到该通知。但双方都认可此后就交付房屋的面积和多交付房屋面积价款的补交金额进行过多次协商未果，按照法律规定，诉讼时效因当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。故本案并未超过法定的诉讼时效，对被告及第三人的该抗辩理由本院不予支持；被告辩称被告与第三人阿拉善盟建筑集团公司签订《阿拉善盟建筑集团有限责任公司关于债权债务责任分担协议书》，按照协议应当由第三人承担责任。该协议是被告与阿拉善盟建筑集团公司关于债权债务内部分担协议，被告作为拆迁人承担责任后就内部债权债务分担事宜与阿盟建筑集团公司另行解决，对此辩称本院不予支持；被告、第三人阿拉善盟建筑集团公司辩称阿拉善右旗建筑公司、杨德柱、孙静为本案讼争房屋的实际拆迁人，申请本院追加三人为本案的当事人，但在庭审中，被告及第三人阿盟建筑集团公司并没有出示证据证明该三人挂靠被告或者阿盟建筑集团公司的证据，也未出示应当由该三人承担本案讼争商服楼交付或对价给付房款的证据。被告出示的2007年7月3日《建设工程施工合同》不能证明阿拉善右旗建筑公司是房屋拆迁人，对被告提出由第三人承担本案责任的主张，本院不予支持。第三人阿拉善右旗建筑公司、阿拉善盟建筑集团公司、杨德柱、孙静在本案中不承担民事责任；被告以2009年4月10日宇通公司欣欣家园项目部书面通知原告作为向原告交付房屋的证明，原告不认可，被告亦无其他证据证明当时已具备交付条件，对此证明目的本院不予采信；被告在原一审庭审中出示的德宸房地产开发有限责任公司销售价格表，证明2009年4月份该公司确定欣欣家园商服楼每平米价格为9800元，该价格与阿拉善盟价格认证中心阿认涉字（2012）第31号鉴定结论书对欣欣家园临街一、二商服楼在2011年底至2012年初的评估价9800．00元相一致，本院予以确认。按照协议约定被告向原告交付商服楼的时间不应迟于2008年12月30日，超出交付房屋时间每日承担400元违约金。根据《合同法》规定：当事人在合同中约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。原告在协议履行过程中没有向被告交付被拆迁房屋产权证及土地使用证，协议履行过程中双方都存在过错，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金给付标准调整为每日300元。违约金自2009年1月1日计算至原告起诉之日2011年10月31日为止。依据《中华人民共和国民法通则》四一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条二款、第四十四条一款、第一百零七条、第一百一十三条一款、第一百一十四条之规定，判决：一、由被告向原告交付120㎡一、二层商服楼，如不能交付商服楼，被告向原告支付该房屋折价款1176000元（9800×120=1176000）。二、由被告向原告支付违约金310200元（自2009年1月1日至2011年10月31日止，共计1034天×300元=310200元）。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7486元，由原告负担1872元，被告负担5614元。鉴定费23520元，由被告负担。
上诉人阿左旗宇通房地产公司上诉称，1、原审原告并非原房屋登记的产权人，不具备诉讼主体资格。2、再审一审判决认定案件主要事实不清，拆迁协议应当依法认定无效。3、原一审法院判决违反鉴定程序，原鉴定已被内蒙古自治区高级人民法院、阿拉善盟中级人民法院指出并撤销原判决，再审判决仍然继续使用，程序显然再次违法。4、再审一审法院判决适用法律错误，判决结果不公正。为此，请求撤销（2014）阿左民再字第1号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用及鉴定费由被上诉人承担。
被上诉人黄玉梅及委托代理人答辩称，1、关于原告是否具备诉讼主体资格问题。被答辩人明知房屋产权登记人为呼格吉勒图，而答辩人与呼格吉勒图之间系夫妻关系，根据婚姻法的规定夫妻任何一方均有平等的处理家庭财产的权利。至今，作为登记人的呼格吉勒图对于妻子黄玉梅处理家庭财产并签订合同的行为明知且没有任何异议，在多次的庭审及和解过程中均到庭并实际参与了调解。无论从事实上还是法律上，被答辩人的上诉意见中关于主体问题说辞无法立足。2、关于拆迁合同，根据庭审过程中的庭审笔录以及被答辩人在一、二审以及原一、二审的民事答辩状中均表述，对于合同的真实性、有效性无异议，却在再审审理期间否认了这一事实。其次，被答辩人一方面声称合同的签订并非答辩人与被答辩人所为，否认合同的客观性、真实性，另一方面却在上诉状中一再声称该协议完全违背了其真实意愿，为何在之前的答辩状中一再确认签订过程，又称违背其意愿，倘若不存在合同关系，又何谈违背意愿之事。至于被答辩人提到的孙静并非法定代表人，而且两次合同的签名均是他人以孙静名义冒签，作为同案当事人的孙静为何不出庭澄清，不做一份笔迹鉴定，被答辩人宇通公司也不申请做一份笔迹鉴定？因此对于被答辩人主张的合同不真实、抗辩和上诉意见不具有法律效力，答辩人认为没有事实和法律依据。3、一审判决不存在违反程序的问题。在原一审时，该司法鉴定作出并向被答辩人送达后，被答辩人并没有提出重新鉴定的请求。原审发回重审也非基于该鉴定有问题。同样，被答辩人向法院所提交的2009年向市场出售的商服房屋的售价清册中也明确地表明其售价为1万元左右，甚至高达12000元，因此不存在有利于答辩人的情形。4、关于违约金，被答辩人在上诉状中声称违约金条款无效，这一上诉意见与其上诉状中其他上诉意见相矛盾，如果违约金条款无效，则应当理解为合同部分条款无效，其余部分条款则仍然有效，如此，被答辩人自己推翻了自己的其他上诉意见，难以自圆其说；拆迁合同第五条和第六条的约定并不矛盾，也不违反法律规定。合同第五条中约定了被答辩人迟延交付房屋的违约责任的计算方式，而第六条中约定了合同双方因为违约而给付对方造成损失的违约责任，两项条款约定内容、涉及责任主体方、违约责任内容及其确认方式等均不同。综上，答辩人认为上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉观点和依据的事实之间、观点之间相互矛盾，难以自圆其说，根本无法立足，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维护答辩人合法的财产权益。
原审第三人阿盟建筑集团公司辩称，上诉人在原一、二审以及再审中均认可其是欣欣家园项目部的开发商，认可与被上诉人黄玉梅签订了平房置换商服楼协议，故应由上诉人承担责任。上诉人阿左旗宇通房地产开发公司称阿建集团应当对拆迁原告房屋承担责任，这种说法没有法律依据。按照阿建集团公司关于债权债务责任分担协议中约定，该协议是2010年1月21日由阿建公司的两个股东马正鹤、李凤梅就阿建集团内部的债权债务进行了清理以后达成的协议，二人的身份均是阿建公司的股东，约定的内容也是阿建公司的债权债务，属于该公司的内部协议，对外不具备法律效力，而且约定的责任由马正鹤和李凤梅个人承担，不涉及到公司的责任，如果谈到公司责任的，那么必须由宇通房地产公司与阿建公司签订相关协议，才能约定宇通房地产公司的责任由谁承担的责任。因此，请求依法驳回上诉人对第三人阿建集团的诉讼请求。
原审第三人孙静辩称，我和杨德柱与被上诉人黄玉梅没有签订过房屋拆迁合同，我们所有的欣欣家园的一期拆迁合同全部委托新宇拆迁公司代理拆迁，拆迁合同一式五份，住建局一份、国土局一份、甲乙双方各一份、公证处一份，合同甲方盖有宇通房地产公司的公章，法人李凤梅的个人名章，还有新宇公司的公章，法人邱淑英的名章。在我们所有拆迁范围内只置换住宅楼房，从没有置换过商铺楼。我认为黄玉梅起诉孙静、杨德柱以及一审法院追加我们为第三人是没有根据的。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
上述事实，有下列证据，予以证实，本院予以确认：
1、《以平房置换商服楼协议》证实，2008年4月8日，阿左旗宇通房地产公司欣欣家园项目部与黄玉梅签订协议，约定将黄玉梅所有的原青少年宫电影公司家属平房（面积196平米）拆迁后置换该地段120平米的一、二层商服楼的情况。
2、补充协议证实，2008年4月9日阿左旗宇通房地产公司项目部与黄玉梅就拆迁房屋的拆迁费和部分家具费用在原合同120平米的基础上，又增加了2平米的事实。
3、房屋价值评估委托书证实，阿左旗宇通房地产公司在2007年委托阿盟五洲房地产评估事务所对被拆迁户的房屋价值进行评估的事实。
4、房地产评估报告书证实，阿左旗宇通房地产公司于2008年1月20日委托阿盟五洲房地产估价事务所对黄玉梅所拆迁的房屋进行了估价鉴定，黄玉梅所有的196平米的拆迁房屋估价为131752元。
5、价格鉴定结论书证实，阿拉善盟价格认证中心受阿左旗人民法院的委托对巴彦浩特镇新区欣欣家园2011年--
2012年临街的120平米商服楼房进行价格鉴定，鉴定标的价值为9800元×120＝1176000元。
本院再审认为，上诉人与被上诉人签订的《以平房置换商服楼协议》，是拆迁人与被拆迁人作为平等民事主体，就房屋拆迁安置补偿问题，达成的民事合同，依法成立，受法律保护。上诉人阿左旗宇通房地产公司应按照拆迁协议的约定在2008年12月30日向被上诉人黄玉梅交付商服楼。上诉人迟延交付楼房，构成违约，应承担未能按期交付房屋的违约责任。上诉人阿左旗宇通房地产公司称被上诉人黄玉梅不是原房屋登记的产权人，不具备本案的诉讼主体资格的上诉理由，经查，上诉人在委托阿盟新宇房屋拆迁公司和阿盟五洲房地产估价事务所拆迁评估以及签订房屋拆迁协议时，就已知被上诉人黄玉梅的房屋产权登记人为其丈夫呼格吉勒图，在交付房屋协商补差价以至诉讼期间，黄玉梅的丈夫均多次参与诉讼调解，作为房屋登记人，呼格吉勒图对于妻子黄玉梅处理家庭财产并签订合同的行为明知且没有任何异议，根据婚姻法的规定，夫妻任何一方均有平等处理家庭财产的权利，故黄玉梅系本案的适格原告，上诉人阿左旗宇通房地产公司的该上诉理由不能成立。上诉人宇通房地产公司辩称原审认定主要事实不清，拆迁协议应认定无效，自己不是本案适格主体，签订《以平房置换商服楼协议》中的甲方（拆迁人）宇通房地产公司欣欣家园项目部是施工方阿拉善右旗建筑公司的项目部。根据本案调查的事实和上诉人出示的房屋拆迁许可证、《房屋价值评估委托书》、《建设工程施工合同》《房地产估价报告书》、《建设工程竣工验收备案表》、欣欣家园房屋拆迁安置补偿方案、被拆迁户基本情况表以及宇通房地产开发公司与黄玉梅谈话笔录等证据相互印证，《以平房置换商服楼协议》系黄玉梅与宇通房地产开发公司欣欣家园项目部签订，欣欣家园房地产项目开发是上诉人阿左旗宇通房地产公司开发建设，故上诉人系本案的适格诉讼主体。上诉人上诉称，本案已超过法定的诉讼时效，2009年4月10日欣欣家园项目部通知黄玉梅于2009年4月25日前到上诉人公司选定置换房屋。被上诉人黄玉梅称没有收到该通知。但双方均认可在此后就交付房屋的面积和多交付房屋面积价款的补交金额，双方进行过多次协商未果，按照法律规定，诉讼时效因当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算，故本案并未超过法定的诉讼时效；上诉人辩称其与原审第三人阿拉善盟建筑集团公司签订《阿拉善盟建筑集团有限责任公司关于债权债务责任分担协议书》，按照协议内容应当由原审第三人承担责任。经查，该协议是上诉人与阿拉善盟建筑集团公司关于债权债务内部分担协议，上诉人作为拆迁人承担责任后就内部债权债务分担事宜与阿拉善盟建筑集团公司另行解决，对此辩称理由本院不予支持；原审法院根据上诉人阿左旗宇通房地产公司和原审第三人阿拉善盟建筑集团公司的申请，追加了阿拉善右旗建筑公司、杨德柱、孙静为本案当事人，但未提供证据证明该三人挂靠上诉人或阿拉善盟建筑集团公司，也未提供证据证实应由上述当事人承担本案讼争商服楼交付或对价给付房款，故原审第三人阿拉善盟建筑集团公司、阿右旗建筑安装公司、杨德柱、孙静在本案中不承担民事责任；上诉人在原一审庭审中出示的德宸房地产开发有限责任公司销售价格表，证明2009年4月份该公司销售欣欣家园商服楼每平米价格为9800元，该价格与原一审法院委托阿拉善盟价格认证中心做出的阿认涉字（2012）第31号鉴定结论书中对欣欣家园小区临街一、二商服楼在2011年底至2012年初的评估价9800元相一致，原审法院依此作为上诉人给付被上诉人黄玉梅拆迁房款的标准，符合案件事实。本案上诉人与被上诉人签订的拆迁协议约定，交付商服楼的时间不应迟于2008年12月30日，超出交付房屋时间每日承担400元违约金。上诉人迟延交付商服楼房，构成违约。被上诉人黄玉梅在协议履行中未按约定向上诉人交付被拆迁房屋产权证及土地使用证，双方在协议履行过程中均存在过错，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金给付标准调整为每日300元（自2009年1月1日计算至原告起诉之日2011年10月31日为止），符合案件事实，应予支持。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实、充分，审判程序合法，处理适当，应予维持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二款、第一百七十条第一款第（一）项及最高人民法院关于适用《中华人民共和民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十七条的规定，判决如下：
维持阿拉善左旗人民法院（2014）阿左民再字第1号民事判决。
案件受理费7486元，由上诉人阿左旗宇通房地产公司负担5614元，被上诉人黄玉梅负担1872元。鉴定费23520元，由上诉人阿左旗宇通房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 黎 静
审 判 员 郭 秀 英
代理审判员 伊 丽 娜
二〇一四年十一月四日
书 记 员 策丽格尔