江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）余民一终字第51号
上诉人（原审被告）：习敏华。
委托代理人：严端生，江西弘道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张秋兰。
委托代理人：陈华，江西弘杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭桂根。
上诉人习敏华（以下简称习敏华）因与被上诉人张秋兰（以下简称张秋兰）、彭桂根（以下简称彭桂根）房屋买卖合同纠纷和案外人执行异议之诉一案，不服江西省渝水区人民法院（2013）渝民初字第02484号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案，习敏华及其委托代理人严端生，张秋兰及其委托代理人陈华到庭参加诉讼。彭桂根经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，张秋兰与彭桂根通过中间人李秀英介绍就新余市渝水区胜利北路二间仓库（房产证号：1064**）的转让达成口头协议，口头协议约定，彭桂根将其所有新余市渝水区胜利北路金龙园二间仓库出让给张秋兰，单价为2600元每平方米，按产权面积计算，过户费由彭桂根承担。2012年6月15日，张秋兰通过银行转帐支付了430000元。2012年6月16日张秋兰与彭桂根就该仓库买卖补签了一份书面的仓库买卖合同，因该仓库在银行办理了抵押贷款，同日，彭桂根用收到的购房款立即归还了其在新余农商行320000元的贷款，解除了该仓库的抵押。2012年9月13日，彭桂根将该仓库交付给张秋兰，张秋兰使用至今，在此期间，张秋兰多次要求彭桂根办理产权登记的变更手续，彭桂根却以各种理由拖延。2013年8月，一审法院要对诉争仓库进行拍卖评估，此时，张秋兰才发现，在张秋兰于2012年6月购买该仓库后，习敏华与彭桂根因民间借贷纠纷于2013年1月向一审法院起诉，判决后，因彭桂根未履行判决，习敏华申请强制执行，一审法院欲对该仓库进行执行。张秋兰得知后，于2013年8月25日向一审法院提出执行异议，2013年10月12日张秋兰收到一审法院作出的（2013）渝执字第803-1号民事裁定，裁定驳回张秋兰的异议。张秋兰不服。为此，张秋兰诉至一审法院，并提出前列诉请。
一审法院院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。张秋兰与彭桂根签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。诉争的仓库虽目前登记在彭桂根名下，但房产证作为不动产权属证书，不具有绝对的证据证明力，当事人是否享有不动产物权，仍取决于当事人之间民事实体法律关系。因彭桂根已将诉争的仓库出售给张秋兰，张秋兰已支付合同价款430000元，该仓库并已交付。双方虽未办理过户手续，张秋兰已实际取得了诉争仓库的所有权，为维护交易安全，确保诚实信用原则的遵守，应确认张秋兰享有诉争仓库所有权，彭桂根负有将诉争仓库办理过户手续给张秋兰，并承担产权登记过户费用的义务。故对张秋兰请求确认张秋兰与彭桂根于2012年6月16日签订的仓库买卖合同合法有效；确认位于新余市渝水区胜利北路的二间仓库（房产证号：1064**）的所有权归张秋兰所有；请求判令彭桂根立即将二间仓库的产权变更登记至张秋兰名下，变更登记的费用由彭桂根承担的诉讼请求，一审法院予以支持。张秋兰请求依法停止对新余市渝水区胜利北路金龙园的二间仓库（房产证号：1064**）的执行，因习敏华申请执行彭桂根的执行行为不属本案审理范围，故对张秋兰请求依法停止对新余市渝水区胜利北路金龙园的二间仓库（房产证号：1064**）的执行，本案不作审理。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，第十五条之规定，一审法院判决：一、确认张秋兰与彭桂根于2012年6月16日签订的房屋买卖合同合法有效；二、确认位于新余市渝水区胜利北路金龙园二间仓库（房产证号：1064**）归张秋兰所有；三、彭桂根应于判决生效之日起三十日内将位于新余市渝水区胜利北路金龙园二间仓库（房产证号：1064**）过户给张秋兰，彭桂根承担相关的产权过户费用；四、驳回张秋兰的其他诉讼请求。本案受理费8050元，由彭桂根承担。
习敏华对一审判决不服，提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判驳回张秋兰的诉讼请求。其主要理由有：一、一审判决认定事实错误。张秋兰提供的证据，相互予盾，不能形成完整的证据链，不能证实其与彭桂根之间存在涉案房屋买卖的事实及已支付房款的事实。张秋兰应承担举证不能的法律后果。而一审法院在张秋兰提供的证据相互矛盾，不具备证据客观性、真实性、关联性的情况下，予以采信并据此认定张秋兰与彭桂根之间存在涉案房屋买卖的事实及已支付房款的事实，显然认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，本案房屋的变更、转让都要依法进行登记，未经登记不发生效力。故，张秋兰与彭桂根虽然签订了房屋买卖合同，但并没有依法到登记机关办理产权变更、转让手续，依据《物权法》上述两条的规定，该房屋的变更、转让并未发生效力。张秋兰并不能基于合同的约定而当然享有该诉争的不动产的所有权，且《物权法》第十七条也规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由此可见，本案该不动产的所有权人依法仍是彭桂根。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依据该条法律规定并不能确认张秋兰为涉案房屋的所有权人，而一审法院依据该条作出判决，显然适用法律错误。三、一审法院超出审理范围，导致判决错误。（2013）渝执字第803-1号执行裁定书具有法律效力，法院应继续执行，依法处置被查封的涉案房屋。张秋兰也认为上述执行裁定书是正确的，否则，应按审判监督程序要求撤销该执行裁定书，张秋兰提起本案诉讼，只能依法追究彭桂根不能履行房屋买卖合同的违约责任，而不能请求法院确认其为涉案房屋的所有人，并办理过户手续。
张秋兰辩称，一、关于本案事实认定的问题，也就是张秋兰与彭桂根的房屋买卖合同是否是真实的问题。一审中，张秋兰已提供了充分的证据，证明其已将购房款支付给了彭桂根，且房屋张秋兰已实际占用了。因此，本案所涉房屋买卖是真实的。二、关于法律适用问题。房产证作为不动产权属证书，不具有绝对的证据证明力，谁是房屋的所有权人，仍应当按实际的民事实体法律关系来确定，不能仅凭房产证确认房屋所有权人。三、关于是否超出审理范围的问题。张秋兰提起本案诉讼，并不存在其就认可执行裁定是正确的，一审法院是根据张秋兰的诉讼请求予以判决的，并不存在超出审理范围的问题。
彭桂根未答辩。
二审期间，张秋兰提供周林生、胡军连的证言和照片四张。拟证明张秋兰与彭桂根之间房屋买卖合同是真实的，该房屋已实际交付给了张秋兰，且张秋兰已实际占有。上述证据，经庭审质证，习敏华认为不属新的证据，不予质证。本院认为，张秋兰提供的上述证据不属新的证据，且习敏华又不予质证，故对上述证据本院不予采信。
习敏华、彭桂根未提供新的证据。
经审查，一审法院认定证据无误，对其所认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷和案外人执行异议之诉。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争执焦点如下：一、房屋买卖合同是否真实、合法。二、本案所涉房屋的所有权人是谁。三、一审法院是否超出审理范围。
一、关于房屋买卖合同是否真实、合法的问题。张秋兰与彭桂根签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张秋兰在一审中提供的新余市农商行回单及其转帐信息、收条、承诺书、房屋买卖合同以及证人证言能够形成完成、有效的证据链，可以证明彭桂根将房屋出售给了张秋兰，张秋兰已支付房款430000元。因此，张秋兰与彭桂根的房屋买卖是真实的。
二、关于本案所涉房屋的所有权人是谁的问题。房屋是不动产物权，虽然不动产物权原则上以登记为生效要件，但私权本来就是权利人的，登记只是政府部门的确认，因此，在审理涉及物权归属的纠纷中，不能唯登记论，要以审查基础法律关系，查明真实的权利状态。本案中，张秋兰已实际支付了购房款，彭桂根也亦将房屋交付给了张秋兰，张秋兰已实际占有并使用了该房屋，且张秋兰对未办理过户手续也无过错，为维护交易安全，确保诚实信用原则的遵守，应确认本案所涉房屋的所有权人是张秋兰。
三、关于一审法院是否超出审理范围的问题。一审法院是在张秋兰所提诉讼请求的范围内，根据事实和法律作出一审判决，不存在超出审理范围的问题。
综上所述，习敏华的上诉理由因无事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。张秋兰在一审除基于房屋买卖合同提起产权变更登记有关请求外，同时另提起案外人执行异议之诉，请求停止对有关执行裁定的执行，一审亦已一并受理，现一审判决认定张秋兰请求依法停止对位于新余市渝水区胜利北路金龙园的二间仓库（房产证号：1064**）的执行不属本案审理范围是错误的，本应予纠正，但鉴于张秋兰未就此提起上诉，本院不作处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费8050元，由上诉人习敏华承担，该款本院已决定免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓尧昌
审 判 员 艾力钊
代理审判员 熊 剑
二〇一四年四月十六日
书 记 员 袁 文