广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2768号
上诉人（原审被告）：陈世读，男，汉族，1943年8月25日出生，住广东省普宁市，现住广东省东莞市，
委托代理人：陈炜淳，男，汉族，1989年1月20出生，住广州市海珠区，系陈世读之子。
被上诉人（原审原告）：陈世进，男，汉族，1949年11月11日出生，住广东省普宁市，现住广东省东莞市，
陈世读因与陈世进共有物分割纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法朗民一初字第814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月4日，陈世进向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.平均分割陈世进与陈世读共有的粤房地共证字第C1224453号及第C0187106号（价值约80万元）；2.诉讼费由陈世读承担。
原审法院经审理查明：陈世进、陈世读为兄弟关系，位于东莞市××大道中××、××、××、××、××、××号房屋为陈世进、陈世读共同共有的六层房屋，建基面积214.9平方米，建筑面积为1437.76平方米，由陈世进、陈世读于2000年共同购买，分别登记为：1.登记权属人为陈世进，证号为粤房地证字第C1224453号。2.登记权属人为陈世读，证号为粤房地共证字第C0187106号。该房屋所在土地是两块并联的集体土地，分别登记为：1.登记权属人陈世进，登记面积为108平方米，证号为东府集用（2000）字第1900170403391号；2.登记权属人陈世读，登记面积为108平方米，证号为东府集用（2000）字第1900170403390号。
经现场查看，该房屋面向金朗大道，自左向右门牌号××（门面宽3.8米，面积61.058平方米，其中一部分退后3.1米)、146号（门面宽3.5米，面积37.59平方米）、148号（门面宽5.0米，其中包括投影宽2.7米的楼梯通道，扣减投影面积后为24.704平方米，楼梯下设置厕所面积约9.666平方米)、150号（门面宽3.615米，面积为36.5838平方米)、152号（门面宽3.8米，面积为48.829平方米)。144号、146号以及148号除了楼梯部分均由陈世读占有使用，150号以及152号由陈世进占有使用。二层楼梯南面护栏以南面积由陈世进占有使用，面积共110.1168平方米，楼梯北面护栏以北面积共118.894平方米。
经原审法院发函至东莞市房产管理局询问关于房屋是否可以基于现状分割为两间独立使用功能的房屋进行产权登记，该局函复因案涉房屋为以一栋独立建筑为基本单元登记的房屋，基于房屋现状，无法分割为两间独立使用功能的房屋，故不能对分割后的两部分分别进行房屋产权登记。
庭审中，关于是否应当分割问题，双方在起诉意见以及答辩意见中均予以表述。
庭审中，原审法院询问陈世进、陈世读是否同意由一方承接全部份额，给予对方相对应的补偿，双方均不同意。
另查明，陈世进于2012年12月18日以同样理由提起诉讼，后该案陈世进申请撤诉。
原审法院认定上述事实的证据有：陈世进提交的房地产权证、房地产权共有（用）证、两本集体土地使用证、平面图，陈世读提交的视频、照片以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案属于共有物分割纠纷。陈世进的诉讼请求虽表述为“请求平均分割陈世进与陈世读共有的粤房地共证字第C1224453号及第C0187106号”，但其事实与理由部分以及庭审中均表示的内容是“请求平均分割陈世进与陈世读共有的粤房地共证字第C1224453号及第C0187106号房屋及土地”，考虑到陈世进的文化水平以及事实与理由的指向，原审法院对“请求平均分割陈世进与陈世读共有的粤房地共证字第C1224453号及第C0187106号房屋及土地”为审理的请求。本案房屋的共有性质已经双方以及房地产权证所证实，原审法院予以确认。首先需要说明的是，因案涉房屋为单一的房屋所有权，房屋所在土地使用权虽分别登记在陈世进、陈世读名下，但根据地随房走的原则，房屋所在的土地使用权应当从属于房屋的共用使用权，不存在对土地使用权分割或者必须基于土地使用权登记为原则进行房屋分割的问题。本案房屋若要分割，应当以房屋为分割的主体，土地使用权不作为分割的标的。本案双方争议的问题在于：一、案涉房屋是否应当分割。二、若分割，该如何分割。
关于第一个问题，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。陈世进、陈世读为兄弟关系，其对房屋物权的共同共有是依据兄弟两人共同向他人购买房屋共同使用共同收益的一致意思表示，然而，陈世进、陈世读双方不存在亲属法或其它法律规范项下共同生活之法律依据，即兄弟关系的存在并非是陈世进、陈世读双方必须保持共同共有关系的基础。同时，根据陈世进的起诉以及陈世读的答辩意见以及庭审过程，双方之间已相互不信任，相互指责，双方已不能达成继续维持现状的协议，对房屋的使用也存在不同的意见，且陈世进亦因本案标的房屋纠纷数度告诉，相互矛盾较大，实际亦不宜共同生活。因此，陈世进起诉要求分割具有合法理由，原审法院予以支持。
关于第二点，经原审法院函询东莞市房地产管理局是否可以基于现状分割为两间独立使用功能的房屋进行产权登记，该局函复因案涉房屋为以一栋独立建筑为基本单元登记的房屋，基于房屋现状，无法分割为两间独立使用功能的房屋，故不能对分割后的两部分分别进行房屋产权登记。因此，对房屋进行物理分割以致可以分别登记房屋产权的方式在法律上无依据，原审法院不予支持。同时，由于陈世进、陈世读均不同意由一方承接全部份额，给予对方相对应的补偿，在价值分割上也无法进行。因房屋为共同共有，在没有其他法定事由情况下，在分割时，应当认定为陈世进、陈世读各自对房屋享有50%的权益。综合考虑双方已占有使用房屋的现状，以及双方已丧失共同生活的基础，本案做以下房屋使用上的分配：一、陈世读使用第三层以及第六层、第二层楼梯北面护栏以北部分、第一层的144号、146号商铺以及148号（扣除148号内楼梯以及楼梯投影部分）。二、陈世进使用第四层以及第五层、第二层楼梯南面护栏以南部分以及第一层的150号、152号商铺。三、148号中楼梯以及楼梯投影部分、二至六层楼梯空间为共同通行通道，双方均有共同管理、维修的义务。四、陈世读实际在二楼比陈世进多使用8.77平方米，在一层比陈世进多使用67.85平方米（一层楼梯北面护栏以北面积118.894平方米+148号门面扣减楼梯及楼梯投影后面积24.704平方米+楼梯下设置厕所面积9.666平方米-150号商铺面积36.5838平方米-152号商铺面积48.829平方米＝67.85平方米）。陈世读多使用部分，应当给予陈世进补偿适当的租金。考虑到148号扣减楼梯空间后门面狭小以及一层北面边位退后3.1米的情况，原审法院酌情定一层陈世读多使用面积每月租金标准为30元/平方计算，计价面积为67.85平方米，二层陈世读多使用面积酌情定为每月租金标准为10元/平方米，计价面积为8.77平方米，陈世读应当补偿陈世进一半共1,061元/月（为便于计算取整数）。上述房屋使用的分配，不妨碍双方在日后对房屋进行价值分割。
上述虽然对房屋使用进行分配，原审法院不得不指出，本案陈世进陈世读双方为同门亲兄弟，为生活远离家门，漂泊异乡，来莞多年兄弟同心、苦乐与共、并肩奋斗，至今已近暮年，虽未取得斐然的成就，但也有一定立足之本，双方的矛盾或起于手足顿挫一时或起于言语误解，但同胞泽谊不免于今世终生，望双方勿忘父母慈旨，同时亦应为后辈建立家庭和睦情谊、相互守望的基础，各当事人应深思！
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年7月20日判决：一、确认东莞市××大道中××、××、××、××、××、××号房屋(粤房地共证字第C1224453号及第C0187106号)的使用权做如下分配，双方于判决生效之日起三十日内交换完毕：1.陈世读使用第三层以及第六层、第二层楼梯北面护栏以北部分、第一层的144号、146号门面以及148号（扣除148号内楼梯、楼梯护栏延长线以及楼梯投影部分）门面。2.陈世进使用第四层以及第五层、第二层楼梯南面护栏以南部分以及第一层的150号、152号门面。3.148号中楼梯、楼梯护栏延长线以及楼梯投影部分、二至六层楼梯空间为共同通行通道，双方均有共同管理、维修的义务。4.陈世读每月补偿陈世进1061元。二、驳回陈世进的其他诉讼请求。一审诉讼费11800元，已由陈世进预交，由陈世进与陈世读各承担一半。
陈世读上诉请求：一、依法撤销原审判决，依法改判为“1.陈世读使用第三层以及第五层、第二层楼梯北面护栏以北部分、第一层144号、146号门面以及148号（扣除148号内楼梯、楼梯护栏延长线以及楼梯投影部分）门面。2.陈世进使用第四层以及第六层、第二层楼梯南面护栏以南部分以及第一层的150号、152号门面。第五层价值7万元，第六层价值5万元。”二、陈世读不需要向陈世进每月补偿1061元。三、必须经过陈世读与陈世进双方同意，陈世读或陈世进才能将涉案房屋进行出租给他人（原以出租的第一层152号、150号、146号、144号商铺除外）。四、必须经过陈世读与陈世进双方同意，陈世读或陈世进才能进入对方所属房屋使用使用面积范围、使用对方所属房屋使用面积范围内的物品。事实和理由：一、原审判决的使用权分配方案有失公平、公正。原审将涉案房屋的第四层和第五层使用权归陈世进明显优于陈世读使用第三层和第六层。另外，自2000年入住以来，陈世读主要使用第三层，陈世进主要使用第四层，双方在法庭上都承认这一事实。基于现状及公平公正角度考虑，陈世读要求房屋使用权分配如下：1、陈世读使用第三层以及第五层、第二层楼梯北面护栏以北部分、第一层144号、146号门面以及148号（扣除148号内楼梯、楼梯护栏延长线以及楼梯投影部分）门面。2、陈世进使用第四层以及第六层、第二层楼梯南面护栏以南部分以及第一层的150号、152号门面。二、原审判决对房屋的面积情况核算与事实严重不符，陈世进提供的新房屋平面图作为新证据没有经过庭审质证，原审法院在未告知陈世读这一情况且按照陈世进提供的与事实不符的房屋平面图进行房屋面积核算错误，有失严谨、公正。（一）陈世进一审中提交了房屋原有的建筑平面图，但陈世读当庭指出该建筑平面图反映的内容为双方购置该房屋前的建筑平面图，与实际情况不符。陈世进也当庭承认第一份建筑平面图是双方购置该房屋前得建筑平面图，因此陈世进在一审时提交的房屋平面图无效，不应作为证据使用。一审庭审结束后，经原审法院到涉案房屋现场调查核实可知，现实情况与陈世进提交的建筑平面图明显不一致，现场查看后，法院工作人员也对陈世进告知需要根据实际测量结果进行判定。（二）陈世进一审提交的房屋原建筑平面图，无法证明原审判决书中第四页第十七行起“144号（门面宽3.8米，面积61.058平方米，其中一部分退后3.1米)、146号（门面宽3.5米，面积37.59平方米）、148号（门面宽5.0米，其中包括投影宽2.7米的楼梯通道，扣减投影面积后为24.704平方米，楼梯下设置厕所面积约9.666平方米)、150号（门面宽3.615米，面积为36.5838平方米)、152号（门面宽3.8米，面积为48.829平方米)。144号、146号以及148号除了楼梯部分均由陈世读占有使用，150号以及152号由陈世进占有使用。二层楼梯南面护栏以南面积由陈世进占有使用，面积共110.1168平方米，楼梯北面护栏以北面积共118.894平方米。”此面积数据非现场肉眼便可计算得出，此面积数据必须由专业人员借助专业设备才能测量得出来，而陈世进在陈世读不知情情况下，委托测量人员对房屋面积情况进行测量，并制作与事实不符的新建筑平面图，递交给原审法院作为新证据，陈世读完全不知情，原审法院也未告知陈世读，在陈世读未认可核实此新建筑平面图的情况下，原审法院根据陈世进提交的与事实不符的新建筑平面图进行新房使用面积划分及计价，没有事实依据。（三）原审判决对房屋面积情况的核算与事实严重不符，在面积计算过程中存在严重错误：1、陈世读实际在二楼比陈世进多使用8.77平方米错误，事实上第二层楼梯北面护栏以北的面积大小与第二层楼梯南面护栏以南的面积大小基本一样。2、楼梯下设置厕所面积9.666平方米错误，经过陈世读简单测量，原审判决的核算面积比实际多约6平方米。并且该厕所位于楼梯投影面积内，一直是双方共同使用区域，不应列为陈世读在第一层多使用的面积范围内。3、陈世读在第一层比陈世进多使用67.85平方米错误，陈世读在第一层多使用的面积应为：144号商铺面积+146号商铺面积+148号扣除中楼梯通道投影面积后的面积-150号商铺面积-152号商铺面积。具体面积数据，需要由法院确定测量机构再次测量确定。三、陈世进多年来以涉案房屋作诱饵，向他人借款，其中欠下东莞市大朗镇巷头村巷头开发公司（以下简称巷头开发公司）120000元租金。巷头开发公司在向陈世进追索欠款时表示若陈世进无法归还欠款，就向法院申请将涉案房屋进行拍卖处理，陈世读为保住房屋，不得不为陈世进偿还其中84000元。该事实可向巷头开发公司及相关租户求证，至今陈世进仍未向陈世读偿还84000元，因此陈世读请求二审法院判决将此84000元作为陈世读应收款项，扣抵陈世读在第一层、第二层多使用面积的每月补偿款。另外，当陈世读不再需要使用第一层、第二层多使用面积时，可以告知陈世进并终止对其支付每月补偿款。四、房屋所处位置治安条件恶劣，人流混杂，入室盗窃及抢劫等恶性事件时有发生，房屋只有一条楼梯通道并通过148号门口进出，陈世读使用的第一层148号扣除楼梯及楼梯投影后面积区域与楼梯通道无法隔断，且陈世读与陈世进共用148号门口进出，若陈世读或陈世进将所属使用区域出租他人，社会人员在房屋内自由出入活动，会严重影响双方生命财产安全及生活的便利性，陈世读向一审法院提交的房屋实景图及视频可证实该事实。为保障陈世读与陈世进双方生命财产安全，必须经过陈世读与陈世进双方统一的情况下，陈世读或陈世进才能对房屋进行出租（原已出租的第一层152号、150号、146号、144号除外）。五、陈世读与陈世进共同购置涉案房屋以来，双方共同享有涉案房屋的所有权，一直共同使用涉案房屋，陈世进多次主动挑起事端，陈世读多次息事宁人，为求顾全大局，使双方继续在涉案房屋内共同生活。而陈世进故意破坏双方共同使用涉案房屋的现状，分别于2012年12月18日以及2014年6月9日两次向一审法院提起诉讼，按一审法院判决，陈世读不得不与陈世进对房屋使用权进行划分，现为保障双方合法权益，陈世读请求二审法院判决必须经过陈世读与陈世进双方统一的情况下，陈世读或陈世进才能进入对方所属房屋使用面积范围、使用对方所属房屋使用面积范围内的财产，违反者，需向对方赔偿。六、因陈世读与陈世进在购置涉案房屋后对涉案房屋进行改建，故原有的房屋建筑平面图已失去作为证据的价值，而陈世进提交的新房屋建筑平面图数据与实际严重不符，一审法院不应依据这两份与事实不符的房屋平面图作出判决，因此陈世读请求二审法院委托房屋建筑测绘机构，在陈世读与陈世进均在场的情况下对涉案房屋进行测量，重新制作房屋平面图，由此产生的费用由陈世进承担。
被上诉人陈世进书面答辩称:（一）原审判决公正合理。若陈世进认为原审判决不公正合理，陈世进同意将原审法院判决结果互调，即陈世进享有原审判决第一款第1项、第4项的判决内容，陈世读享有原审判决第一款第2项的判决内容。（二）为平息兄弟之间的争议，望二审法院支持陈世进的请求。
本院经审理查明，在原审中，陈世进提交了案涉房屋的平面图，对于平面图与现状是否一致，陈世进称一楼有改动，原为摩托车道，现铺平；陈世读则称该平面图是购买前的平面图，平面图没有大的改变，与原架基本一致。案涉房屋的建基面积为214.92平方米。
二审中，陈世读提交了由东莞市翔泰装饰工程有限公司出具的案涉房屋一楼、二楼平面图。陈世进对该平面图的真实性、关联性、合法性均不予认可。陈世读申请对案涉房屋进行面积测量。经询问本院在册的鉴定、评估机构均不具备面积测量的资质，双方对协商选定测量机构不能达成一致意见。陈世进不同意对案涉房屋面积进行测量，其提出两个方案：一、按原审判决的分割方法分割，若陈世读认为不公，其可以和陈世读对调所分割的房产；二、由法院将案涉房屋分成两份，通过抽签方式决定谁先选择。陈世读表示不接受陈世进所提方案。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系共有物分割纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
本院在册的鉴定、评估机构均不具备面积测量的资质，陈世读、陈世进又不能协商选定测量机构，故陈世读申请对案涉房屋面积进行测量缺乏基础。从原审法院查明的案涉房屋一楼各门牌号的面积来看，144号面积为61.058平方米、146号面积为37.59平方米、148号扣减楼梯通道宽2.7米的投影面积后为24.704平方米、150号面积为36.5838平方米、152号面积为48.829平方米，相加后为208.76平方米，再加上扣减的楼梯通道投影面积，基本上与案涉房屋登记的建基面积214.92平方米一致。陈世读、陈世进购买案涉房屋后，虽有对案涉房屋进行部分改造，但并没有大的改变，与原框架基本一致。案涉房屋的楼梯并非设置在房屋正中间，原审法院认定二层楼梯北面护栏以北面积比楼梯南面护栏以南面积稍多并无不当。虽然原审法院认定的楼梯下设置厕所的面积可能与实际面积存在偏差，但该面积偏差不大，再考虑到原审法院对一、二层的租金标准也是酌情确定的，陈世读对案涉房屋一、二层的分配不持异议，故本院对原审法院确定的一、二层的分配方法以及陈世读对一、二层多使用面积每月补偿陈世进1061元予以维持。对于案涉房屋三至六层的分配，原审法院考虑到陈世读、陈世进使用的现状，以及各层的空间位置，确定陈世读使用第三层、第六层，陈世进使用第四层、第五层，较为合理，本院予以维持。陈世读请求分配使用第三层、第五层，本院不予支持。至于陈世读请求必须经双方同意，陈世读或陈世进才能将案涉房屋出租、才能进入、使用各自所属房屋使用面积范围、物品，不属本案审理范围，本院不予审查。
综上所述，上诉人陈世读上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决对案涉房屋产权证号表述有误，“粤房地共证字第C1224453号及第C0187106号”应为“粤房地证字第C1224453号及粤房地共证字第C0187106号”，但该表述错误对判决结果并无实质性影响，本院对原审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2721元，由陈世读负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 冯颖欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……