安徽省六安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）皖15执复18号
申请复议人（异议人）：六安市融资担保有限公司。
法定代表人：徐浩，董事长。
申请执行人：汪云。
被执行人：张义海。
被执行人：霍邱县泰顺中医医疗器械有限责任公司。
法定代表人：张义海，执行董事。
申请复议人六安市融资担保有限公司（以下简称六安担保公司）不服安徽省霍邱县人民法院（2016）皖1522执异第3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
汪云与张义海、霍邱县泰顺中医医疗器械有限责任公司（以下简称泰顺公司）民间借贷纠纷一案，霍邱县人民法院于2013年7月12日作出（2013）霍民二初字第00291号民事判决：一、被告张义海偿还原告汪云借款1064800元及其利息（利息从2012年10月9日起至偿清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、被告泰顺公司对上述借款承担连带清偿责任；三、驳回原告汪云其他诉讼请求。
本案在审理期间，霍邱县人民法院依汪云财产保全申请，于2013年5月20日作出（2013）霍民二初字第00291号民事裁定：查封被告泰顺公司座落于安徽省霍邱县姚李工业区、使用权面积为11820㎡的国有土地使用权。
上述判决生效后，霍邱县人民法院依汪云执行申请，于2013年9月30日立案执行。本案执行过程中，霍邱县人民法院于2014年6月17日委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对上述查封的土地使用权（除去该块土地上房产占有土地）及土地上附属物的价值进行评估，2014年6月26日，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司作出苏博六安房估字（2014）第573号房地产估价报告，确定泰顺公司霍土国用（2009）第236号土地使用权除去房屋所占土地面积的价值为141.51万元（宗地面积11820㎡，房屋所占土地面积1017.42㎡，本次评估面积10802.58㎡，评估单价为131元／㎡），附属工程（水泥、围墙、硂地面、门卫室、电动门）价值为35.16万元。2014年7月23日，霍邱县人民法院作出（2013）霍执字第00453-1号执行裁定：拍卖被执行人泰顺公司所有的位于安徽省霍邱县姚李工业区的国有土地使用权（使用权面积为11820㎡），拍卖价格为评估价176.67万元。
2014年10月15日，霍邱县人民法院作出（2013）霍执字第00453-2号执行裁定：将被执行人泰顺公司所有的位于安徽省霍邱县姚李工业区的国有土地使用权（使用权面积为11820㎡），作价141.51万元，交付申请执行人汪云抵偿债权131.97万元，多余价款9.54万元由申请执行人补交被执行人。该土地使用权自本裁定送达申请执行人时起转移。
六安担保公司认为霍邱县人民法院上述裁定以物抵债行为损害了其优先权及参与分配权益，向该院提出执行异议，请求撤销该院（2013）霍执字第00453-2号执行裁定，停止执行，将已执行的财产执行回转。主要理由：一、泰顺公司在2012年就已经将位于安徽省霍邱县姚李工业区的国有土地使用权上的房屋抵押给了异议人，并办理了抵押登记，土地使用权也一并抵押给了异议人，土地使用权证也一直由异议人保管，因该土地是唯一的使用权证，应当视为土地一并抵押给了异议人，异议人对于该房产及土地享有优先受偿权。二、异议人与泰顺公司之间的债权债务已经六安市中级人民法院（2013）六民二初字第00214号、（2014）六民二初字第第00204号民事判决确定，异议人对泰顺公司的上述房屋产权及土地使用权享有优先受偿权。根据物权法第182条规定，房屋抵押的，该房屋占有范围土地使用权一并抵押，因此，泰顺公司的土地使用权处置价值应当优先由异议人受偿，余值再由一般债权人分配。
霍邱县人民法院经审查认为：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押，六安担保公司的异议理由成立，但当事人、利害关系人提出执行行为异议，应当在执行程序终结前提出，以物抵债裁定生效，执行程序终结，六安担保公司于2016年2月24日提出异议，已经超过执行异议期限，其异议应予驳回。六安担保公司认为执行行为违法，可通过其他程序解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第（一）款、第十七条第（一）款的规定，于2016年5月7日作出（2016）皖1522执异第3号执行裁定：驳回六安担保公司异议。
六安担保公司不服，向本院申请复议，请求撤销霍邱县人民法院（2016）皖1522执异第3号执行裁定，指令该院重新审查并作出裁定。主要理由：一、异议审查及裁定认定部分事实错误。六安担保公司知道执行法院以物抵债裁定侵犯其合法权益后，即向该院提出口头异议，后于2015年12月份提出书面异议，但该院却没有答复，六安担保公司又再次递交异议申请，故并非异议裁定认定的2016年2月才提出异议。二、异议审查及裁定程序违法。异议审查未经听证程序，异议裁定未在法定期限内作出，执行程序中对抵押资产的评估、拍卖，未告知抵押权人。三、异议裁定适用法律错误。其提出的异议既是对执行标的的处置异议，也是对法院终结执行行为的异议，因执行法院未能告知其相应执行行为，其提出的异议没有超过法定异议期限。
本院另查明：2013年3月1日，六安担保公司与泰顺公司签订两份《最高额反担保抵押合同》，约定泰顺公司以其所有及使用的房屋、土地使用权及机械设备在820万元和600万元的最高余额内向六安担保公司提供反担保抵押，担保的主债权为自2013年3月15日至2014年2月24日所有委托担保合同项下的融资、非融资类担保，并办理了房产抵押登记和动产抵押登记。因六安担保公司代偿了泰顺公司在中国工商银行六安分行的借款本息6345382.39元、在中国银行霍邱支行的借款本息2054689.05元。本院（2013）六民二初字第00214号民事判决确定泰顺公司偿还所欠六安担保公司代偿款2054689.05元及其利息、违约金，六安担保公司对泰顺公司反担保抵押的财产享有优先受偿权。本院（2014）六民二初字第00204号民事判决确定泰顺公司偿还六安担保公司代偿款6345382.39元及其利息、违约金，六安担保公司对泰顺公司抵押的财产在抵押限额内享有优先受偿权。
本院认为，本案主要审查以下问题：一、异议裁定认定六安担保公司提出异议超过异议期限是否符合法律规定；二、拍卖裁定及以物抵债裁定的作出程序是否符合法律规定。具体分析如下：
一、关于异议裁定认定六安担保公司提出异议超过异议期限，是否符合法律规定。霍邱县人民法院认定六安担保公司未在执行程序终结之前提出异议，超过异议期限。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条的规定，当事人、利害关系人可以对以物抵债等执行措施提出执行异议。以物抵债裁定送达即生效，并非送达后即执行终结，否则，当事人、利害关系人如何对以物抵债执行措施提出异议，不可能在以物抵债裁定送达之前提出。以物抵债裁定作出后，还涉及过户、清场、交接等执行行为，霍邱县人民法院作出以物抵债裁定后，未向国土部门送达协助过户通知，也未办理清场、交接等手续，实践中，本案也无法完成上述执行行为，从办理过户流程来说，办理国土使用权过户的前提是地上房产必须先办理过户，而该院未对地上房屋作出处理。所以，霍邱县人民法院认定六安担保公司提出异议超过异议期限，不符合法律规定。
（二）关于拍卖裁定及以物抵债裁定的作出程序是否符合法律规定。人民法院在执行程序中处置被执行人名下的房地产应先进行查封，并需查询、调查该处房地产的抵押、在先查封及占有情况；霍邱县人民法院对被执行人泰顺公司名下的土地进行评估时，委托书及评估报告确定的是除去地上房屋占有范围之外土地使用权及其他附属设施的价格，而拍卖裁定、以物抵债裁定却是确定对整个土地使用权进行拍卖及抵债，拍卖裁定、以物抵债裁定对应的标的物与评估对象不一致。
六安担保公司与泰顺公司签订的《最高额反担保抵押合同》，约定将土地使用权及其地上房地权证房屋作为反担保抵押物，虽然仅就房地权证房屋办理了抵押登记，但是，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，土地使用权及其他附属设施应视为一并抵押，属于六安担保公司的抵押财产，其享有优先受偿权，且该权利已经生效判决予以确定。
从霍邱县人民法院上述委托评估行为中剔除房屋占有的土地面积的行为来看，该院是明知泰顺公司的土地使用权及地上房屋的抵押情况。该院在执行过程中，若对泰顺公司的土地使用权为正式查封，可以对该土地使用权及其地上房屋等整体资产进行评估、拍卖，处置所得优先由六安担保公司受偿，并且应通知抵押权人六安担保公司参与处置程序。而霍邱县人民法院违反房地一体处置原则，也未通知抵押权人六安担保公司参与处置程序，直接单独对土地使用权进行处置并裁定抵债给申请执行人，违反法定程序，其相应执行行为应予撤销。
综上，霍邱县人民法院作出的拍卖裁定及以物抵债裁定违反法律规定，异议裁定认定六安担保公司超过提出执行异议期限，不符合法律规定，应予全部撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定如下：
一、撤销安徽省霍邱县人民法院（2016）皖1522执异第3号执行裁定；
二、撤销安徽省霍邱县人民法院（2013）霍执字第00453-1号执行裁定、（2013）霍执字第00453-2号执行裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 王丽华
审 判 员 王成涛
代理审判员 徐学文
二〇一六年八月九日
书 记 员 张 悦
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。