广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第355号
原告：杨翔成，男，汉族，身份证地址广东省阳春市，现居住于广东省佛山市南海区，公民身份号码×××3810。
原告：廖美颜，女，汉族，身份证地址广东省珠海市斗门区，现居住于广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××0026。
上述两原告共同委托代理人：秦文生，系广东智宸律师事务所律师。
上述两原告共同委托代理人：凌华丽。
被告：廖伟雄，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××1736。
被告：关玉莲，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××1725。
委托代理人：曾凯伦，本案被告之一。
被告：曾凯伦，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××061X。
被告：曾凤仪，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××062X。
被告：曾瑞萍，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××0627。
被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍共同委托代理人：田波，系广东卓领律师事务所律师。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月13日受理后，由审判员周晖适用简易程序，于同年4月27日公开开庭进行了审理。经原告申请本院依法追加曾凤仪、曾瑞萍为本案共同被告；后于同年4月29日向佛山市南海区国土城建和水务局发函咨询本案房产证及土地证变更事宜，于5月22日收到复函。并于同年6月5日再次开庭进行了审理。两次开庭，原告杨翔成及其委托代理人秦文生到庭参加诉讼。被告曾凯伦参加了第一次庭审，被告曾瑞萍及被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍共同委托代理人田波参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年，南海市供水集团公司向员工出售涉讼房产，被告廖伟雄以曾昭安的名义购买了佛山市南海区小塘镇城区永安路唐城大厦商住楼＊座2＊＊房（粤房地证字第××号）。因原告廖美颜与被告廖伟雄为兄妹关系，廖伟雄将涉讼房屋赠予两原告，并约定由原告直接与曾昭安办理过户手续，两原告从2002年开始一直在涉讼房屋居住至今。
2003年，原告直接与曾昭安签订《房地产买卖合同》，拟办理过户手续。但是由于当时房屋和土地分别登记，属于不同的权属人，房产属于南海供水集团公司，而土地属于南海小塘供销社，且房屋对应的土地一直被另案查封，办理过户手续时又要求房产证和土地证一并过户且要统一到同一人名下，故一直无法办理过户手续。该问题一直到2014年9月才得到解决。
原告再约曾昭安办理过户手续，才发现其已去世，无法办理过户手续。被告关玉莲为其配偶，曾凯伦为其儿子。现各被告均愿意协助办理过户手续，但无法自行办理，只能通过诉讼解决。
故起诉，请求判令：1、曾昭安名下位于佛山市南海区小塘镇城区永安路唐城大厦商住楼＊座2＊＊房（房产证号：粤房地证字第××）及对应土地使用权归原告所有，原告可自行办理相应手续；2、本案的诉讼费由原告承担。法庭辩论终结前，原告变更第一项诉讼请求为曾昭安名下位于佛山市南海区小塘镇城区永安路唐城大厦商住楼A座205房及对应土地所有权归原告所有，被告协助原告办理相应手续。
被告廖伟雄答辩称，对原告起诉的诉讼请求及事实没有异议，本来房子是廖伟雄支付的款项，是赠予给两原告的。
被告关玉莲、曾凯伦第一次庭审中答辩称，涉讼房屋是卖给廖伟雄的。从2002年办理房产证至今都未办理过户手续是因为原告还没有付款，其不能提供付款凭证。原告称涉讼房屋卖了50000元，但是关玉莲说转让整个房屋包括家具只收取过1800元外，未收取过其他款项。
被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍共同答辩称，一、涉讼房屋登记在曾昭安名下，因曾昭安已去世，四被告作为曾昭安的法定继承人对涉讼房屋享有继承权，原告对涉讼房屋不享有物权。
二、涉讼房屋用曾昭安名义购买能享受单位优惠，廖伟雄本无权购买涉讼房屋。根据《合同法》第52条的规定，廖伟雄借用曾昭安名义购房而签订的《房屋转让保证书》属于无效合同，涉讼房屋产权属于曾昭安的继承人所有。
三、即使《房屋转让保证书》有效，也只是相对人廖伟雄对曾昭安享有债权，而不能约定廖伟雄对涉讼房屋享有债权。《物权法》第二条规定了“物权法定”的原则，当事人不能通过合同约定物权的权属人，因此廖伟雄对曾昭安只享有债权。根据合同相对性原则，原告并非《房屋转让保证书》的当事人。即使按原告诉状所称廖伟雄有将涉讼房屋赠与给原告的意思表示，但廖伟雄本身对涉讼房屋不享有物权，其赠与涉讼房屋给原告属于无权处分的无效行为。因此，原告不仅对涉讼房屋不享有物权，对曾昭安也不享有债权，原告主体不适格。
四、即使该《房屋转让保证书》有效，《房屋转让保证书》签署于2000年12月29日，涉讼房屋在2002年即已具备过户条件（2002年8月11日为产权登记日期），但廖伟雄与曾昭安并没有实际履行该《房屋转让保证书》，按该保证书第5条的约定，曾昭安只负有向廖伟雄退还本金的义务，而不能认定原告为房屋权属人。即使廖伟雄现在主张协助过户，也超过了2年的诉讼时效。
综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
两原告举证如下：
1.两原告及被告廖伟雄身份证复印件各1份、被告关玉莲、曾凯伦人口信息登记表原件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2.《房屋转让保证书》及《证明书》原件各1份，用以证明被告廖伟雄2001年以曾昭安名义购买了涉讼房屋，约定条件允许后将房屋所有权转为廖伟雄所有；曾昭安、关玉莲及曾凯伦于2002年7月1日确认涉讼房屋的产权属廖伟雄所有。
3.房地产权证原件1份，用以证明涉讼房屋产权2002年办证时登记在曾昭安名下。
4.《国有规划土地房屋上市交易办理土地出让申请、审批表》、《房地产权登记申请书》、《房地产买卖合同》原件各1份，用以证明曾昭安与两原告办理过户手续，补充签订涉案房产买卖合同等资料；因为涉讼房屋的土地属于小唐供销社所有，一直被另案查封，当时双方无法办理将房产过户到原告名下的手续。
5.水费通知单原件3份及代缴水费授权书、有线电视用户缴费证、交费单据原件各1份，用以证明涉讼房屋由原告居住使用。
6.房产查询证明原件1份，用以证明涉讼房屋登记在曾昭安名下，目前房屋状态是无查封、无抵押。
经质证，被告廖伟雄对两原告提供的证据1-6没有异议。被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍对证据1真实性无异议，但是认为原告提起本案诉讼主体不适格的。对证据2真实性无异议，认为除了《证明书》中曾凯伦签名不是其亲笔书写，其他签名都是本人亲笔书写；但是对关联性、合法性有异议，认为廖伟雄借用曾昭安的名义购买单位福利房而签订的《房屋转让保证书》无效，且该保证书的受让人是廖伟雄不是两原告，两原告未支付过购房款，《证明书》约定涉讼房屋的所有权没有法律效力。对证据3真实性没有异议，证明了涉讼房屋的产权人是曾昭安；但是对关联性、合法性有异议，认为出具房产证的时候土地没有被查封，可以过户。对证据4真实性没有异议，但是对合法性、关联性有异议，认为只能证明2003年原告与曾昭安签订过买卖合同，双方是债权关系，但合同未实际履行，原告没有向曾昭安支付过价款，没有到有关部门办理手续，而且也过了诉讼时效；涉案土地在签订合同时没有被查封；原告称廖伟雄转让房屋没有事实依据，而且廖伟雄也无权处理房屋。对证据5真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，认为只能证明原告一直在使用房屋，但两原告不是房屋的所有权人，曾昭安的继承人保留向原告追究占用房屋期间费用的权利。对证据6真实性、关联性及合法性没有异议。
被告廖伟雄没有提供证据。
被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍举证如下：
火化证原件1份，用以证明曾昭安已经去世。
经质证，两原告、被告廖伟雄对上述四被告提供的证据的真实性无异议。
本院调取以下证据：
佛山市南海区国土城建和水务局关于佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第355-1号调查函的复函及关于（2015）佛南法民三初字第355-2号调查函的复函原件各1份。
经质证，两原告及五被告对本院调取的证据真实性没有异议。但两原告认为复函没有真实反映涉讼房屋及土地全部的查封过程，只是反映了最后一次的状态；被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍认为复函反映了曾昭安在签订买卖保证书、合同时房屋和土地可以办理过户。
经审查，原告出示的证据1-5、被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍出示的证据及本院调取的证据来源合法，内容真实，与本案相关联，且原被告均对其真实性不持异议，本院均予确认。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
2000年12月29日，被告廖伟雄（乙方）与曾昭安、关玉莲（甲方）签订《房屋转让保证书》，确认佛山市南海区小塘城区永安路唐城大厦商住楼＊＊座2＊＊房因甲方现金不足转让给乙方，转让费1500元；因特殊原因，房屋所有权证虚挂甲方，乙方只能用甲方名义购房，但实际涉讼房屋价款40582.80元由乙方支付；房屋合法权益和房屋所有权证属于乙方，政策允许后，将房屋所有权证转为乙方，过户费用由乙方支付；如有变故，甲方应一次性还本现金给乙方等内容。两原告及被告廖伟雄均称，廖伟雄签订上述协议系为了将涉讼房屋赠予给两原告。
2002年2月开始，涉讼房屋的水电费用由两原告支付。
2002年7月1日，曾昭安、关玉莲出具《证明书》，称涉讼房屋产权属于廖伟雄所有，与曾昭安、关玉莲、曾凯伦无关。庭审中，被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍确认《证明书》上“曾昭安”“关玉莲”的签名为其亲笔书写，“曾凯伦”的签名并非其亲笔书写。
2003年3月20日，两原告（买方）与曾昭安（卖方）在《国有规划土地房屋上市交易办理土地出让申请、审批表》上签名，拟交易涉讼房屋。当天，两原告在《房地产权登记申请书》上签名，申请登记涉讼房屋的所有权。两原告（乙方）与曾昭安（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定将涉讼房屋转让给乙方，价格五万元，办理过户所需税费由乙方承担等内容。庭审中，被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍确认廖伟雄已支付购房款，但两原告未支付相应款项。
根据2015年3月27日行政部门查询证明，涉讼房屋为曾昭安单独所有，房屋权利状况为无抵押，无查封，无其他权利限制。涉讼房屋的房地产权证原件为两原告持有。
另查明，2014年5月8日，曾昭安去世，未留遗嘱，其法定第一顺序继承人为被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍。
庭审中，两原告表示愿意承担办证过程中产生的一切费用。
经本院发函向佛山市南海区国土城建和水务局询问涉讼房屋及对应土地能否变更至两原告名下。其复函称应先由曾昭安的继承人凭相关证明文件，办理土地证，将该房产对应的土地登记到曾昭安的继承人名下，再转让过户。至于涉讼房屋则应根据房地一致的原则处理。
本院认为，廖伟雄与曾昭安、关玉莲签订的《房屋转让保证书》实为房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和有关行政法规的规定，合法有效；被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍辩称该合同无效，本院不予采纳。廖伟雄已按约履行了支付房款的义务，且根据佛山市南海区国土城建和水务局的复函，涉讼房屋及土地现已可以办理变更手续，故曾昭安、关玉莲应协助廖伟雄将涉讼房屋及对应土地过户至其名下。因曾昭安已去世，且未留遗嘱，被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍作为其法定第一顺序继承人，应协助廖伟雄办理过户手续。
廖伟雄称其购买涉讼房屋是为了赠予两原告，且其对原告的诉讼请求并无异议。故在涉讼房屋及对应土地过户至廖伟雄名下后，其应协助两原告将涉讼房屋及对应土地过户至其名下。
如前所述，被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍辩称两原告提起本次诉讼主体不适格没有依据，本院不予采纳。该四被告又辩称原告提起本次涉讼超过诉讼时效，因该其未协助两原告过户的义务是对两原告权利的侵害，该侵害一直处于持续状态，故上述辩解本院亦不予采纳。
关于两原告请求确认涉讼房屋为其所有。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记不发生效力。截至一审辩论结束前尚未登记涉讼房屋产权人为两原告，故两原告请求确认该房屋归其所有依据不足，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、被告关玉莲、曾凯伦、曾凤仪、曾瑞萍应于本判决发生法律效力之日起十日内办理位于佛山市南海区小塘城区永安路唐城大厦商住楼A座205房（粤房地证字第××号）所对应的房地产权证至其四人名下的手续，过户及办证费由原告杨翔成、廖美颜自愿承担；上述四被告还应于上述房地产权证登记在其名下后十日内协助将上述房屋的房地产权证变更登记在被告廖伟雄名下，过户费用两原告自愿负担。
二、被告廖伟雄应于上述房地产权证登记在其名下后十日内协助将上述房屋的房地产权证变更登记至原告杨翔成、廖美颜名下，过户费用两原告自愿负担。
三、驳回原告杨翔成、廖美颜的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取525元（原告已预交），由原告自愿承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周 晖
二〇一五年六月十日
书记员 陈志锋