浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0304民初1937号
原告（案外人）：留旭光，男，汉族，1969年12月31日出生，住温州市瓯海区。
被告（申请执行人）：刘育英，女，汉族，1964年11月29日出生，住温州市瓯海区。
被告（被执行人）：姜胜珍，男，汉族，1972年1月31日出生，户籍所在地温州市瓯海区。
原告留旭光与被告刘育英、姜胜珍案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告留旭光、被告刘育英到庭参加诉讼，被告姜胜珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告留旭光向本院提出诉讼请求：判决解除对温州市瓯海区茶山街道山根村迎瑞路25号土地使用权查封。事实和理由:2017年3月10日，原告收到法院送达的（2017）浙0304执异2号执行裁定书，认为法院根据原告对该案执行标的提出执行异议而作出的“驳回留旭光的异议请求”的裁定事项缺乏事实与法律依据。第一，执行财产系原告所有，不应予以查封。2014年1月29日,原告与被告姜胜珍及其妻子签订《房屋买卖协议书》，被告姜胜珍将涉案房屋以38万元出卖给原告，房屋的拆迁安置费用由原告结算及领取，双方就此办理公证委托手续。此外，原告与被告姜胜珍夫妻就涉案房屋签订《房屋赠与协议》、《宅基地调剂协议书》，将地号3-12-5-375号土地使用权调剂给原告留旭光所有，并由温州市瓯海区茶山街道山根村村民委员会出具证明予以确认。因此不管基于买卖关系、赠与或者是调剂，涉案土地的使用权由原告享有。2014年10月23日，原告已向有关单位提交土地使用权登记申请，并取得相关回执。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告姜胜珍应当配合原告办理房屋过户手续。第二，被告刘育英申请执行的时间已经超过时效，不应予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，被告刘育英申请执行所依据的判决时间至被告申请执行的时间，已远远超过申请执行期间两年的时效规定。所以被告刘育英申请执行依法不应予以支持。综上所述，涉案土地使用权系原告所有，系原告的合法财产，不属于被告姜胜珍的财产，不应被列为执行标的，法院对房产采取查封措施侵害原告的合法权益，且被告刘育英申请执行的时间超过法定时效，不应予以支持。
被告刘育英辩称，被告姜胜珍以土地使用权抵押向自己借款的时间早于其与原告留旭光房屋买卖时间，后来姜胜珍以其土地证丢失为由挂失重新补办了土地证。原告留旭光与被告姜胜珍是朋友关系，二人恶意串通将涉案房产转移至留旭光名下，并办理了委托公证手续，约定涉案房屋的拆迁安置费由原告领取。但是根据原告留旭光的房款支付方式，一些是转账，一些是现金分次支付，可以推定二人之间是虚假的房屋买卖，是被告姜胜珍为不被法院执行涉案房屋而恶意转让财产的行为。
被告姜胜珍没有答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、对原告留旭光主张的不动产买卖关系的证据认定：1、原告留旭光提供的买卖协议的主要内容是，姜胜珍将其坐落于温州市瓯海区茶山街道山根村迎瑞路25号一间半二层房屋，计建筑面积126.21平方米，以每平方米单价3000元，合计总价38万元的价款出卖给留旭光。买方在立协议之日即付房款22万，留5万待所有手续办妥后再支付。该买卖协议书落款时间为2014年1月29日；2、价款支付的证据有姜胜珍夫妇出具的5份收条和留旭光有关银行交易清单。5份收条记载，2014年1月29日即买卖协议记载的订立当日，姜胜珍收到留旭光现金分别为22万元和32000元、银行转账5万元，同年2月12日再收现金3万元，同年4月11日又收到留旭光三次银行转账合计5万元；银行交易清单显示，留旭光2014年4月11日确有三次通过银行向姜胜珍转账合计5万元，但2014年1月29日的5万元转账无收款方户名，无法判断是否汇给姜胜珍。经本院当庭释明并限期补充后，原告仍未能补强；3、关于涉案房屋的占有时间，原告提供了一份温州市瓯海区茶山街道山根村村民委员会于2017年6月28日出具的证明，内容是该村村民姜胜珍于2014年1月29日将其山根村迎瑞路25号房屋出卖给同村村民留旭光并交付使用；4、关于未办理过户登记的原因，原告提供了2014年10月23日的土地使用权变更登记申请书和土地变更登记回执单，以及办理变更登记所需的温集用（2014）第3-101235号（换发）集体土地使用证、浙规证:2005-0306026010建设工程规划许可证、编号G20161207-0043409温州市不动产登记信息查询记录、2014年5月9日与姜胜珍签订的房屋赠与协议和宅基地调剂协议书，2014年5月8日山根村村民委员会出具的关于同意姜胜珍将其地号为3-13-5-375用地面积为68.8平方米土地使用权调剂给本村村民留旭光的证明等证据。本院审查认为，原告留旭光对与被告姜胜珍之间的房屋买卖关系的真实性举证不足，存在诸多疑点：1、买卖协议中双方对价款交付约定存在重大遗漏，总价38万元房款，在立协议之日付22万元，留5万元待所有手续办妥后再支付，有11万元房款未约定付款时间。在法庭审理中，原告陈述双方房屋交易没有通过中介，也无见证人，系自行协商，与一般农村房屋买卖的交易习俗不符。特别是协议约定的每平方米3000元单价明显低于当地市场价格；2、价款支付也存在诸多不合理处。其一，协议约定立协议之日即2014年1月29日付22万元，而原告提供的收条则表明当日即支付三笔房款，两笔现金、一笔银行转账合计302000元，超过协议约定应支付的金额。说明刚订立协议即变更价款支付金额，与常理不符；其二，该三笔房款中，现金支付25.2万元、银行转账5万元。大额支付采现金方式，小额支付用银行转账，与通常人的行为习惯相悖；其三，协议约定总房款38万元提留5万元，而原告提供的5份姜胜珍夫妇出具的收条，合计共支付38.2万元，不仅没有依约提留反而多付了2000元，也有悖常理；3、原告占有涉案房屋的证据仅有村委会的证明，而该证明出具人没有签字，也未到庭接受质证；4、被告姜胜珍向被告刘育英借款时提供涉案土地使用权证抵押，民间借贷诉讼过程中又挂失补办了土地使用权证与原告订立不动产买卖协议，主观上明显具有规避执行的动机。综合以上分析意见，原告提供的证据尚未达到民事诉讼排除合理怀疑的高度盖然性证明标准。
二、原告主张被告刘育英申请执行的时间已经超过时效。经审查，根据本院（2014）温瓯梧商初字第125号民事调解书、（2014）温瓯执民字第1373号的系列执行裁定，可以证明：2014年1月29日即原告与姜胜珍订立涉案不动产买卖协议书上的落款当日，刘育英向本院诉请姜胜珍偿还借款15万元。双方经本院主持于同年2月25日达成调解协议。同年8月27日，姜胜珍未履行民事调解书确定的还款义务，刘育英申请强制执行。本院于同年10月16日作出（2014）温瓯执民字第1373号执行裁定，查封涉案土地使用权。同年11月7日，经刘育英申请本院裁定终结本次执行程序。2016年12月21日，又经刘育英申请本院作出（2014）温瓯执民字第1373号-1执行裁定，对涉案土地使用权进行续封。由此可见，刘育英申请执行并未超过申请时效。
本院认为，在案外人执行异议诉讼中，不动产受让人物权期待权的保护，应当以真实合法的不动产买卖关系为前提，且须具备按约支付对价、查封前已占有不动产和未办理登记系案外人意志以外的客观障碍等要件。本案中，涉案不动产因本院执行查封而未能变更登记，虽系原告意志以外因素，但原告就买卖协议、价款支付的真实性及对涉案不动产有无占有，均举证不足，故其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百三十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告留旭光的诉讼请求。
案件受理费3300元，由原告留旭光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 王军武
人民陪审员 金 耘
人民陪审员 吴劲峰
二〇一七年九月十一日
代书 记员 徐佳佳
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十二条第一款第（二）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
二、当事人确认的送达地址
原告：留旭光，送达地址：温州市下吕浦金鼎花苑B-403，联系电话：1377777****。
被告：刘育英，送达地址：温州市瓯海区南白象街道凤凰路86-1号，联系电话：1377776****。
被告：姜胜珍，送达地址：温州市瓯海区南白象街道西岸路60号，联系电话：1895881****。
三、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。
5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。
6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。
7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。