新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新23民终631号
上诉人（原审原告）：岳明，男，1961年3月9日出生，现住昌吉市。
委托代理人：王飞，新疆新蓝天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：昌吉市中山路街道办事处北沟二村村民委员会，住所地：昌吉市中。
法定代表人：兰军，该村委会主任。
委托代理人：王振宇，新疆同创律师事务所律师。
上诉人岳明、上诉人昌吉市中山路街道办事处北沟二村村民委员会（以下简称北沟二村）因农业承包合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2015）昌民二初字第417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月12日受理后,依法组成合议庭，于同年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人岳明及其委托代理人王飞，上诉人北沟二村的委托代理人王振宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年10月1日，原、被告签订一份《土地租赁合同》，合同约定被告将北沟二村西河坝19亩土地租给原告搞养殖，期限17年，从2010年10月1日至2027年10月1日，租金每年每亩200元，合同期内如遇国家征地，合同自动终止，被告退还原告多交的租金，地上附着物的赔偿款归原告所有，征地款归被告所有，所租土地只搞养殖，不得建永久性建筑，双方不得违约，否则应向对方付违约金2万元，并赔偿由此造成的一切损失。合同签订后，原告2012年9月取得19亩土地，在未报经有关部门审批，投入资金修建了建筑物。2014年3月5日，昌吉市国土资源局向原告下发行政处罚听证告知书，告知原告2012年10月未经国土资源行政主管部门批准，擅自占用昌吉市中山路北沟二村土地并进行建设的行为，违反规定，属非法占用土地（权属为国有，地类为其他草地）行为，拟进行行政处罚。2014年3月20日，昌吉市国土资源局向原告下发行政处罚决定书，处罚责令退还非法占用的土地，十五日内拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。后原告申请复议，2014年6月5日，昌吉州国土资源局作出行政复议决定书，决定维持被申请人（昌吉市国土资源局）于2014年3月20日作出的《行政处罚决定书》。经原告单方申请，昌吉市纬纶房地产评估测绘事务所对原告修建的建筑物进行了测绘，并于2014年4月17日制作了房地产测绘成果报告书。经昌吉市中山路街道办事处申请，昌吉市公证处对原告非法占地修建的建筑物内物品进行了清点登记，并于2014年7月8日制作了公证书，公证书记载原告的建筑物为东西两幢面对面的砖混砌墙、彩钢板封顶的厂房，中间是院落，南北两边是大门，南大门外和西边厂房后各建有一幢（两间）砖混结构平房。后原告承包的19亩土地被强制收回，地上建筑物被拆除。诉讼中，原告申请对其修建的已拆除的建筑物价值进行评估，原审法院通过昌吉州中级人民法院委托新疆中和正信资产评估咨询有限责任公司进行评估，该公司出具评估报告，对原告修建的养殖厂房两幢、餐厅、门卫室评估价值为1563767元，为此原告支出评估费1.5万元。原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告双方签订的《土地租赁合同》无效；2、被告返还原告交纳的租金14200元和土地转让款20万元；3、被告赔偿原告建筑物损失1563767元、打井损失8万元；4、被告支付违约金2万元、评估费1.5万元；5、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：一、关于《土地租赁合同》的合同效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。但具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形时，合同无效。本案租赁的昌吉市中山路街道办事处北沟二村西河坝19亩土地为国有，地类为其他草地，被告将该地转让给原告用于养殖。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款对行使国有土地使用权的确认及出让行为的主体资格有明确规定，被告作为农村经济组织无权对上述国有土地进行出租，其将国有土地出租违反法律规定，应认定无效。2010年10月1日，原、被告签订的《土地租赁合同》亦属无效。二、关于合同被确认无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方的损失,双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中《土地租赁合同》的无效系因被告不具备法律规定的转让资格和条件而导致，被告擅自将国有土地发包给原告，导致原告对土地性质存在认识上的错误，对合同无效负有过错，应当返还收取原告的14200元租赁费并赔偿其损失。原告在未经审批的情况下擅自修建建筑物，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，且双方签订合同约定原告不得建永久性建筑，原告亦存在过错。结合本案事实及当事人过错程度，由原告自行承担损失的70%，由被告承担损失的30%为宜。关于原告主张的8万元打井损失,原告提供的房地产测绘成果报告中并未记载有井，在原告仅提供打井协议无其他证据佐证的情况下，不能证实该协议实际履行且支出打井费用，且原告打井未办理任何审批手续，故原告要求被告赔偿打井费8万元的损失原审法院不予认定。关于原告主张被告返还20万元土地转让款，原审法院认为，此款系原告与案外人发生的关系，原告不能证实将20万元已支付给被告，故原告要求被告返还20万元无事实及法律依据，不予支持。关于原告主张的违约金，原审法院已确认《土地租赁合同》无效，故原告依该合同主张违约金的诉讼请求不予支持。综上，确认被告应赔偿原告损失469130元（1563767元×30%），按上述责任比例被告应支付原告评估费4500元（15000元×30%）。遂判决：一、确认原告岳明与被告昌吉市中山路街道办事处北沟二村村民委员会于2010年10月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、被告昌吉市中山路街道办事处北沟二村村民委员会于本判决生效后五日内退还原告岳明租赁费14200元；三、被告昌吉市中山路街道办事处北沟二村村民委员会于本判决生效后五日内赔偿原告岳明损失469130元；四、评估费15000元，由原告岳明自行承担10500元，被告昌吉市中山路街道办事处北沟二村村民委员会承担4500元，此款被告于本判决生效后五日内向原告支付；五、驳回原告岳明的其他诉讼请求。
上诉人岳明不服上述判决,上诉称：1、上诉人养殖场被强制拆迁的原因是上诉人占用国有土地而不是上诉人违法建设，原审依据《中华人民共和国土地管理法》属适用法律错误；2、没有法律、法规确认过永久性建筑的概念，任何建筑物均有使用期限。双方合同约定，上诉人承租的土地是用于养殖，养殖必须建设用于养殖的圈舍等设施，双方合同有期限，合同期限届满后，用于养殖的设施就失去了存在的价值也就不存在永久性建筑的说法，原审以上诉人建设永久性建筑为由确认上诉人存在过错没有法律依据；3、被上诉人在出租土地时对外宣传是建设养殖小区，被上诉人将土地区域内的土地出租给多达十几人，上诉人在承租土地时有理由认为被上诉人是农村集体土地的所有人，有权出租，被上诉人违法出租土地其应当承担全部的过错责任；4、上诉人代被上诉人向原土地承租人支付解除合同土地补偿款20万元。被上诉人在签订合同前将19亩土地当中的一部分出租给了案外人冶春明和马维福，为收回土地上诉人向冶春明和马维福支付了解除合同的土地补偿款，该费用应当由被上诉人支付给上诉人；5、原审法院向评估机构出具的委托书当中未将机井作为委托的项目，上诉人在原审中提出漏评，但原审法院未予认定。请求依法撤销一审判决书中第三、四、五项判决，改判上诉人承担上诉人损失1563767元、土地补偿款20万元、打井损失8万元和违约金2万元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人北沟二村答辩称：根据土地规划法的规定，无论是在城市还是在农村都必须办理规划手续。临时性建筑不得超过两年，上诉人岳明所建的建筑物均是砖混和砖材结构，显然超过了两年的约定。双方签订的土地租赁合同没有提到是荒地。上诉人称代原租地人赔偿补偿款与我方无关。上诉人上诉请求和理由均不能成立。
上诉人北沟二村上诉称：1、双方签订合同时已经明确约定在承租的土地上不得建永久性建筑，被上诉人违反合同约定导致拆迁造成的损失并非是因为合同无效，而是其违反合同约定造成的损失，被上诉人的损失是由于其未办理土地及规划手续，擅自修建建筑物，和合同是否有效无关，被上诉人若在修建建筑物前去办理土地及规划手续，相关部门必然会告知被上诉人土地的性质是国有而不予批准，故被上诉人的损失是其自身过错所致，上诉人无过错；2、原审判决认定损失依据的鉴定报告适用的条件是假设，并不符合客观事实，不具有法律效力。请求：依法改判驳回上诉人原审第二、三、四、五项诉讼请求。本案诉讼费用由上诉人承担。
被上诉人岳明答辩称：昌吉州国土资源局的处罚决定书写明是岳明非法占用土地，说明昌吉市中山路街道办事处北沟二村村民委员会给岳明出租的土地是没有发包权的土地。导致合同无效的原因是昌吉市中山路街道办事处北沟二村村民委员会将国有土地出租给岳明，非法出租土地。法律没有界定临时性建筑和永久性建筑的时间。本案中根据一审查明事实，该块土地是上诉人对外进行养殖小区的建筑，土地所有人应当办理土地使用手续。上诉人上诉请求没有事实和法律依据。
二审中上诉人岳明提交新证据：昌吉市国土资源局非法占用土地案件的清单一份。拟证明：村委会发包包括岳明在内的七家土地均是从事养殖，证实村委会对外招商和宣传就是养殖小区的建设。国土资源局对这8家承包人给出的处理意见均是土地管理法第76条非法占用土地，要求退还非法占用的国有土地，要求拆除土地上的设施，将土地恢复原样。该证据是昌吉市国土资源局出具给上诉人的一份调查报告。北沟二村质证意见：真实性无法确认，证实不了对方要证实的问题。本院对以上证据的真实性予以综合认定。
二审中北沟二村未提交新证据。
本院依职权向昌吉市国土资源局调取图纸张图纸五张，反映1994年3月25日昌吉市国土资源局对北沟二村国有土地以及集体土地的情况进行了绘制确认，2012年8月昌吉市国土资源局对北沟二村的国有土地进行外业调绘，2012年11月成图，北沟二村对该图纸进行了盖章确认。1994年4月5日土地登记审批表一份，反映昌吉市国土资源局对1994年图纸所确定的土地登记情况进行了审查确认。2012年6月15日昌吉市人民政府关于开展集体土地所有权登记换发证的通告一份，反映昌吉市人民政府决定开展集体土地所有权登记换发证的工作。2012年12月31日昌吉市集体土地所有权确认登记审核情况公告一份，反映昌吉市国土资源局对北沟二村范围内的集体土地权属图进行了公示。2013年1月17日关于中山路街道办事处集体土地确权登记的审核意见一份，反映昌吉市中山路街道办事处对国有集体土地权属界线清楚、无争议。农村集体土地权属调查表一份，反映北沟二村领导兰军对集体土地权属的调查情况进行了确认并加盖北沟二村的公章。上诉人北沟二村质证意见：真实性认可，合法性认可，关联性不予确认，和本案所涉及的土地是否有关不清楚。上诉人岳明质证意见：真实性认可，合法性认可，关联性认可。从94年开始被上诉人北沟二村出租的土地属于国有土地，并且北沟二村是明确知道的，在2012年集体土地核查时北沟二村也未阻止上诉人提出解除合同事宜，是由于北沟二村的放任态度导致本起案件的发生。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《土地租赁合同》属无效合同。上诉人北沟二村不具备法律规定的转让资格和条件，将国有土地发包给上诉人岳明，其在缔约之时对合同无效负有主要过错责任，而上诉人岳明对于其将要租赁的土地的性质也应当尽到必要的审查义务，其在缔约之时负有次要责任。但在合同的后续履行过程中对于岳明修建的建筑物的损失，主要是由于其违反了不得建永久性建筑的合同约定，且其未经相关部门的审批进行修建从而导致建筑物被拆除，对于该部分损失，岳明负有主要过错责任，因双方合同约定租赁土地的用途是进行养殖，岳明要进行养殖有必要修建附属设施，北沟二村将国有土地租给岳明的行为与岳明修建建筑物后造成损失存在一定的因果关系，故北沟二村应当对岳明的损失承担相应的责任，原审据双方当事人在合同当中的过错责任认定岳明对其损失承担30%的责任，北沟二村承担70%的责任并无不当，本院对以上认定予以维持。上诉人岳明提出的其代北沟二村向原土地承租人支付解除合同土地补偿款20万元以及原审法院漏评机井的上诉理由均无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人岳明以及上诉人北沟二村的上诉主张均不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费25935元，由上诉人岳明负担17318元，上诉人昌吉市中山路街道办事处北沟二村村民委员会负担8617元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孜来汗司马
代理审判员 郑 洪 彪
代理审判员 陶 新 芳
二〇一六年六月二十日
书 记 员 田 宇 坤