浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0382民初10156号原告：郑巨南，男，1940年12月24日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人：何连英，浙江联英律师事务所律师，特别授权。委托代理人：郑银南，男，1956年4月26日出生，汉族，住浙江省乐清市，现住乐清市，系原告郑巨南三弟，特别授权。被告：鲁阳，男，1954年12月9日出生，俄罗斯族，住浙江省杭州市西湖区。被告：鲁宁，男，1956年12月12日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。被告：鲁华，女，1960年1月21日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区（沈阳军区联勤部干休所）。三被告共同委托代理人：谢作坚、林燕东，浙江海昌律师事务所律师，特别授权。第三人：黄建，男，1953年9月26日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。第三人：黄勇，男，1956年3月1日出生，汉族，住浙江省玉环县。第三人：黄敏，女，1948年11月13日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区，现住宁波市鄞州区。第三人：黄抗美，女，1951年10月28日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区，现住宁波市江东区。原告郑巨南与被告鲁阳、鲁宁、鲁华，第三人黄志国、黄建、黄勇确认合同有效纠纷一案，本院于2016年4月18日作出（2015）温乐柳民初字第35号民事判决。被告鲁阳、鲁华不服，提出上诉。温州市中级人民法院于2016年9月14日作出（2016）浙03民终3298号民事裁定，撤销本院（2015）温乐柳民初字第35号民事判决，发回本院重审。在本案送达诉讼材料期间，第三人黄志国去世，故本案中不再列黄志国为第三人。本院依职权追加黄敏、黄抗美作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告郑巨南及其委托代理人郑银南、何联英，被告鲁阳及三被告的共同委托代理人谢作坚均到庭参加诉讼。第三人黄建、黄勇、黄敏、黄抗美经本院合法传唤，未在规定的时间内到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑巨南向本院提出诉讼请求：确认1964年8月18日的卖契有效；本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：涉案房屋坐落柳市镇泮垟（原属象阳）后横“老屋九间”中的东首上、中轩间，木结构平房两间。该房屋土改时登记在被告父亲郑体光名下，但属郑体光母亲、姐姐、姐夫及姐姐的两个女儿一家6人共有。郑体光1945年上清华大学，1948年参军，解放后在部队工作、离休，直到2008年去世前一直都在丹东生活。四名第三人的父亲黄志国系玉环县人，解放前来到泮垟后横村和郑微结婚。1955年前后，黄志国携全家离开泮垟后横村去了玉环县定居。1964年8月18日，被告的祖母倪贤慧（卖契上称郑倪氏，已去世）和姑母郑微（于2011年2月15日去世）回老家立卖契将上述房屋出卖给原告，作价850元。原告当即付清购房款。1971年原告和下轩间买受人郑祥皆一起对上中下轩间进行加层抬楼。1995年农村宅基地普查中，原告郑巨南领取上轩间乐政集建（95）第4701687号集体土地使用权证，三弟郑银南领取中轩间乐政集建（95）第4701688号集体土地使用权证。上述的房屋买卖，双方自愿、协商一致，以合理的价格转让，形式要件齐全，付清了房款，交付了房屋，至今原告一家实际使用和管业了50多年。期间被告父亲多次探望母亲和回泮垟后横村参加亲戚喜事，从无异议；被告也几次回泮垟后村，和第三人同样从无异议，根据法律法规之相关规定，本案房屋买卖应认定有效。由于三被告于2012年9月以原告的土地使用权证权源事实不清为由提起行政诉讼，法院以同样理由判决撤销原告的土地使用权证。但又在行政判决书中认为“该民事争议当事人可通过其他法律途径解决”，故原告于2014年10月提起民事诉讼。三被告答辩称：1、本案诉争的房屋属于三被告父亲郑体光个人所有，不存在于其他人共有的情形。2、无论是三被告的父亲郑体光还是祖母、姑母，都没有将房屋出卖给他人。3、退一步讲，即使卖契是真实的，卖契也是无效的。即使卖契是真实的，原告于2013年、2014年间方提起诉讼，已经过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外被告鲁阳补充称：一、原告不具备诉讼主体资格，原告提供的1964年8月18日所签订的“卖契”上没有被告父亲的任何信息，原告也没有提供证据证明被告父亲郑体光知道有这份“卖契”的存在，被告的父亲郑体光不是卖契当事人，卖契对其没有约束力。二、原告的起诉时间已超过诉讼时效。三、原告的起诉理由和诉讼请求不成立。诉讼本案争议已经通过行政诉讼解决，“卖契”不能再由民事法律程序调整，原告现通过民事案件起诉违反了法院生效行政裁判。卖契始终未依法登记，故从未发生法律效力。且原告在1995年以“祖传”为由申请涉案房产土地登记，隐瞒卖契的存在，产生祖传排除卖契的法律效果，使卖契不受法律保护。四、卖契不具有真实性、合法性，系伪造的。五、卖契未经依法登记和审查批准，因此不合法。第三人黄建、黄勇、黄敏、黄抗美未到庭，但书面向本院陈述意见：一、原告郑巨南提出的卖契，第三人均不知情，也与第三人无关；二、乐清后横老家的房子与四第三人没有关系；三、四第三人放弃参与（2016）浙0382民初10156号民事案件的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。第三人黄建、黄勇、黄敏、黄抗美未到庭，视为放弃质证的权利。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提供的卖契，三被告有异议，认为卖契系伪造的。理由如下：第一、卖契里面文字有少数繁体字，其他都是简化字，我国1964年下半年才正式公布简化字，卖契落款时间是1964年8月，卖契里面却有大量的简体字，不符合当时的书写习惯，是1964年之后所伪造；第二、从卖契的文字意思看，一般来说，卖契应当只记载出卖方将房屋卖给买受人的意思表示，不可能涉及买卖双方之外第三方的财产，有将他人所有的房屋或土地写明归谁所有、共有，不符合常理，是伪造的；第三、在农村里，70、80年代有人会使用私章，1964年的时候，被告祖母不可能使用私章，被告祖母或姑母从来没有私章，更没有使用过私章，卖契中落款为被告祖母和姑母的私章，该私章是伪造的。原告方如果不能证明私章是被告祖母、姑母所有并所盖，也不能认定卖契是被告祖母和姑母的意思表示；第四、1964年间三被告祖父已经去世，家里有儿子，不可能绕过儿子，直接由母亲和姐姐去卖掉的，这样不符合农村情理。第五、1995年间，原告的父亲曾就涉案土地进行登记，权源依据认为是祖传的，如果房子真的是买的，为什么说是祖传的，足以证明原告在1995年时手头没有卖契，也不认为房子是买过来的。本院认为，原告提供的卖契原件书写于宣纸之上，内容完整记载了出卖人出卖房屋的意思及出卖的房屋位置、结构、作价及对公用位置分割使用等，文字表达符合1964年时行文习惯，文字书写有繁有简，与我国大陆自1956年起开始使用并推广简化汉字相符，“郑倪氏”的称呼符合当时的表达习惯，使用私章代替签名亦符合当时代笔文书的习惯做法。除卖契本身之外，在原一审阶段组织鉴定，确认郑阿英、郑法德郑法林兄弟出卖房屋的两份卖契与涉案卖契属同一人笔迹，鉴定机构有专业资质，鉴定方法科学，故对鉴定结论予以认可和采纳，在原一审出庭作证的两位证人均证实泮垟后横村确有倪遂初这位村民且专门替他人代笔文书，结合以上各点，本院对卖契真实性予以认定。2、对于原告提供的房屋照片以证明涉诉房屋1971年经原告家加层抬楼，改变了结构，三被告对照片的真实性没有异议，但认为照片不足以证明原告的主张。本院认为，被告对照片的真实性没有异议，本院对真实性予以认定，照片可以证明原告对涉案房屋进行了加层。3、对于原告提供的土地证、郑银南的身份证以证明1995年农村宅基地普查，原告领取了乐政集建（95）字第4701687号集体土地使用权证，原告三弟郑银南领取了乐政集建（95）字第4701688号集体土地使用权证。三被告对真实性无异议，但认为该证据证明原告以祖传骗取登记，且现在该登记被乐清法院的行政判决撤销了。本院对该组证据的真实性予以认定，可以证明原告郑巨南及郑银南曾经就涉案房屋取得了土地使用权证书。4、对于原告提供的土地产量分户清册以证明涉诉房屋属被告祖母、父亲、姑母、姑父、两个表姐6人共有，出卖后其他共有人明知而无异议。三被告对给合起自己提供一张手抄清册摘录，对该证据没有异议，认为清册登记证明了本案的土地和房屋属于郑体光个人所有，不存在共有的情况。本院认为，三被告所提供的土地产量分户清册有关情况摘录事实上是原告提供的分户清册的摘录，本院对其真实性、合法性均予以认定。5、对于原告提供的2011年8月4日的审判笔录和温州市中级人民法院询问笔录，三被告对真实性均无异议，但认为不能以此认为郑体光没有提出权属争议，当时其并不知道权利被侵害。2011年间三被告才知道权利被侵害，就提起了行政诉讼。本院对笔录的真实性均予以认定，该笔录中鲁阳陈述郑体光曾于1956年、1959年、1960年、1980年回家探望，1960年前是去玉环探望鲁阳祖母。6、对于原告提供的证人证言，三被告认为证人没有出庭作证，不符合法律规定，不应采纳，且没有任何证人曾亲身参与过房屋买卖这个过程，不能证明原告方的待证事实。本院认可被告的意见，对该证据不予采纳。7、对于原告提供的村委会会议记录、证明以证明在宅基地普查发证时，村委会出具土地权属来源，将原告宅基地错写“祖传”是不懂法律知识，可以更正。三被告认为该证据如果作为书证，其内容不具有真实性，证明下面盖的公章写了情况属实某某，如果是村委会出具的，不应该写有情况属实，因此这个证明不是村委会主动出具的。另外，之前行政案件中村委会出具了证明土地权源的证明，现在说是笔误，但任何人对买过来的东西还是祖传的东西是不可能搞错的，笔误的说法没有任何依据。本院认为，该证据在证据形式上不存在瑕疵，从内容上来说，证明内容所陈述的事情经过如买卖房屋、加层抬楼、办理土地登记、居住使用情况等事项也是村委会能够了解的情况，农村宅基地普查发证也是在村委会的组织下进行的，故村委会出具的该证明能够反映事情的事实经过，本院对该证据予以认定，但对于证明中所说的郑巨南、郑银南的土地证合法有效等内容，属于其主观观点，本院不做采纳。8、对于三被告提供的温州市中级人民法院行政裁定书（2011）浙温行终字第226号、温州市中级人民法院行政裁定书（2011）浙温行终字第227号、乐清市人民法院行政判决书（2011）温乐行初字第106号、乐清市人民法院行政判决书（2011）温乐行初字第107号、温州市中级人民法院行政判决书（2012）浙温行终字第155号、温州市中级人民法院行政判决书（2012）浙温行终字第156号，原告对真实性没有异议，本院对该组证据的三性均予以认定。9、对于三被告提供的乐证集用（2014）第006195号、乐证集用（2014）第006197号以证明涉案房屋是被告的合法财产，原告对真实性无异议，认为与本案没有关联性，房屋是房屋，土地是土地，该登记系登记错误。本院对两份土地证的真实性予以认定。10、对于三被告提供的乐清市国土资源局2014年10月20日的函告单以证明原告曾对被告涉案房屋土地登记申请提出异议，乐清市国土资源局认定异议不成立。原告对真实性无异议，认为其与本案合同效力确认之诉没有关联性，乐清市国土资源局认为原告对被告土地登记提出异议不成立，是错误的，因为地上的房屋权属没有解决，土地是不可以登记的。本院对函告单的真实性予以认定。11、对于三被告提供的（2011）温乐行初字第29、30号行政诉讼案庭审笔录、原告郑巨南在（2011）温乐行初字第29、30号行政诉讼案中书面证词、郑汉龙、郑汉银等人提供的证人出庭作证申请书和证据目录，原告对真实性无异议，但认为被告断章取义，不能证明其待证事实。行政诉讼的第三人证据证明买卖、改建、居住的情况全部属实，房屋买卖是否取得郑体光的同意不影响卖契的效力。本院对该组证据的真实性予以认定，在行政案件中予以认定的证据，本院在本案中也予以采纳。12、对于三被告提供的郑巨南、郑银南土地使用权登记申请表、村委会证明各二份以证明以“祖传”为由申请登记为其自主行为。原告对真实性没有异议，但认为土地权源写成祖传是因为申请人不懂法，实际是通过房屋买卖取得房屋，当时将权源登错了，现在可以更正。本院对该证据的真实性予以认定，可以证明原告郑巨南及郑银南的土地使用权登记申请表及相应的村委会证明中所写的土地权属来源为“祖传”。13、对于三被告提供的王松舟、姚善同、孙志源的经公证过的证明书，原告认为公证书只能证明是证人本人的签字，不能证明证人的证言是否属实，是孤证，没有证明力，应不予采信。本院认为，该组证据事实上属于证人证言，由于该三人均在外地且年事较高，无法亲自前来出庭作证，故采用书面形式提供证言，本院对此予以认可，但王松舟的证言称被告祖母身体不好，长期卧床，经常找其看病，但即使该证言属实，也仅为一个与患者较为熟悉的医生所出具的对患者身体治疗情况的证言，在没有其他更有证明力的证据佐证的情况下，并不能直接证明郑倪氏不可能到乐清卖房的事实。姚善同、孙志源的证言内容是三被告父亲郑体光的生活经历，与本案事实没有直接关联，也不足以证明卖契是虚假的。故本院对该组证据不予认定。14、对于三被告提供的干部（职工）退休（退职）申请表，以证明黄志国的户籍地一直在玉环，没有在乐清，黄志国没有参加乐清的土改。原告对真实性无异议，可以证明他从1939年1月到1954年7月的户籍都在乐清泮垟后横村，土改时其户籍就在后横村，与玉环县公安局的户籍证明其籍贯写着“乐清市”也是一致的。本院对该证据的真实性予以采纳。经审理本院查明:三被告鲁宁、鲁阳、鲁华系郑体光之子，郑倪氏系郑体光之母，郑微系郑体光姐姐，黄志国系郑微丈夫，黄建、黄勇、黄敏、黄抗美系黄志国与郑微的子女。郑体光已于2008年间去世，郑倪氏、郑微、黄志国现均已去世。1964年8月18日之前，郑巨南因原有房屋失火，长期租住在涉案房屋中，向郑倪氏、郑微交付房租。1964年8月18日，郑微同母亲郑倪氏将坐落于象阳后横村九间房屋之东首轩间上轩间一间、中轩间一间出卖给原告郑巨南，房款为850元，由倪遂初代笔书写卖契，黄源波见中，郑巨南当即交清了房款。后原告将中轩间分给其兄弟郑银南，该二间房屋一直由郑巨南、郑银南及其家人居住使用。1971年间郑巨南、郑银南与下轩间的郑祥皆一同将上、中、下轩间共同抬楼建成二层楼结构。1995年6月间，原告郑巨南、原告兄弟郑银南分别就上轩间、中轩间申请登记并取得集体土地使用证，在申请时将权属来源写作“祖传”。2015年7月15日，乐清市柳市镇后横村村民委员会出具证明，证明：郑巨南于1964年前后从鲁阳祖母倪氏和姑母郑微手中购买涉案房屋，房屋于1971年进行了加层抬楼，郑巨南将中轩间分给其三弟郑银南所有。1995年农村宅基地普查发证时，村委会出具的证明将宅基地权源写成了“祖传”是笔误，是因为不懂法律知识。现涉案房屋由原告方占有使用。现上轩间、中轩间仍分别由郑巨南、郑银南占有使用。另查明，2012年9月10日，本院受理鲁阳、鲁宁、鲁华诉乐清市人民政府、第三人郑巨南土地行政登记一案和鲁阳、鲁宁、鲁华诉乐清市人民政府、第三人郑银南土地行政登记一案，本院认定乐清市人民政府仅凭第三人郑巨南、郑银南提供的村委会证明，认定涉案土地属于“祖传”，认定事实不清、证据不足，故判决撤销乐清市人民政府于1995年7月18日颁发的2-1995-47-1687、2-1995-47-1688号集体土地使用权证的土地登记行为。郑巨南、郑银南均不服判决，上诉至温州市中级人民法院，温州市中级人民法院于2013年1月9日作出（2012）浙温行终字第221号、222号行政判决：驳回上诉，维持原判。2014年9月18日，鲁阳、鲁宁、鲁华就涉案土地申请登记，郑巨南、郑银南、郑汉银等人就此书面提出异议，乐清市国土资源局书面答复异议不成立并于2014年10月30日向三被告核发了乐政集用（2014）第6195号土地使用权证。另查明，根据乐清县农业税土地产量分户清册记载，郑体光为户主，户内人数1953年、1954年为6人，1955年变为7人，房屋有地号1896-1、1892、1900、1890上的房屋合计6间，均为平房，另有其他耕地等的记载。本院认为，本案的争议焦点在于卖契是否真实，以及如果卖契是真实的，是否有效的问题。首先，关于卖契的真实性问题。本院认为，卖契上的出卖人郑倪氏、郑微、代笔人倪遂初、见中人黄源波均已去世，已经无法通过当事人陈述或者直接的痕迹鉴定的方式来验证真伪。原一审中将同一时期同村由同一代笔人书写的卖契与本案中的卖契进行对比鉴定的方式，不失为退而求其次的选择。经鉴定，均属于同一人笔迹，再结合证人证言证实倪遂初在地方上确实代写文书，可以认定卖契系倪遂初代笔所写。虽三被告对文字表达方式、使用大量简体字、使用私章提出异议，但卖契上的该些情况并无异常之处，也符合当时订立卖契的通常做法。三被告称卖契系原告1995年登记土地证之后伪造的，但未提供充分证据。关于原告在1995年土地普查进行登记的时候为何按“祖传”进行申报的问题，柳市镇后横村村委会就此专门开了会议，出具了证明，对经过进行了说明。本院认为，1994年间，后横村村委会组织村民进行土地登记，当时不管是村民还是村委会，不具备很强的法律意识，又系集中颁发农村集体土地建设用地使用权证，土地管理部门进行地籍调查时由村委会出具证明，且证明系格式化的证明，其中有“现住房屋是年间房屋”的固定内容，故在办理过程中存在登记人员对于某些项目没有核实后就进行登记的情况，不能由此就推论卖契是伪造的。再者，在农村由其是涉案房屋这样旧式多户合住一个院子的情况下，公共部分红白喜事的使用权及房屋出入是非常重要的事项，因此在卖契中予以约定、交代，也是符合常理的。对于卖契中简化字的使用问题，三被告认为我国1964年下半年才公布使用简化字，卖契中大量存在简化字不符合常理。本院认为，汉字简化并非在国家公布使用简化字才开始使用，而是在近现代史上已有多年的简化文字的历史，国家公布简化字是根据简化字在实际书写中流行情况的选录，不排除民间当时已经大量使用简化字，不能据此推论卖契是伪造的。对于被告方的郑倪氏、郑微在1964年不可能到乐清来卖掉房屋的主张，被告未能提充分的证据予以证明，本院不予采信。综上，本院对卖契的真实性予以确认。关于卖契是否有效的问题。原、被告均提供了乐清县农业税土地产量分户清册，分户清册上除了记载了郑体光户的耕地情况，还记载了户内人数和户内住宅情况。根据分户清册，可以认定坐落在原地号1896-1、1892、1900、1890上的房屋，属郑体光户内成员所共有。虽清册只登记了户内人数，1953年、1954年为6人，1955年变为7人，未登记户内成员的姓名，但从当时的家庭成员来看，可以确认郑体光的母亲郑倪氏、姐妹郑微系其中成员。郑倪氏、郑微将其享有部分共有权的房屋出卖的行为，属于无权处分的行为。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日最高人民法院审判委员会讨论通过）第55条之规定，“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效”。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：“……在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益……”三被告称郑体光自1945年即离家外出上学、参军，长期在外，老家家中事务势必是由母亲郑倪氏和姐姐郑微打理，而郑巨南在1964年购房之前就因为火灾失去了原住房而长期租住在涉案房屋中，向郑倪氏和郑微支付房租，其也有理由相信郑倪氏和郑微是有权处分涉案房屋的权利主体。郑倪氏、郑微在郑体光不在的情况下将共有的房屋的上、中轩间出卖给郑巨南，双方订立了卖契，当场交付了房款，郑巨南属善意购房者。尔后郑巨南一直居住、管业（将中轩间分给了弟弟郑银南）至今，并对房屋进行了抬楼加层。而郑体光或者其他共有人在长达几十年的生活中尤其是探望郑倪氏时不可能不向家人了解房屋的情况，不可能不获知涉案房屋已经出卖的事实，却从未提出异议，应当视为对郑倪氏和郑微出售房屋的默认。对于除郑倪氏、郑微、郑体光之外的共有人具体是谁，现已无档案可以查询确认，但因郑体光是于1953年在外地结婚，家庭成员无外乎是黄志国及其子女，黄志国在世时从未就涉案房屋买卖提出异议，四位第三人作为郑微和黄志国的子女在获知本案纠纷后也均未表示要提出异议、主张权利，故此，应视为其他共同共有人均予以追认。故此，本院确认涉案房屋买卖合同合法有效。最后，关于三被告提出的诉讼时效问题，因本案为确认之诉，不适用诉讼时效的规定，故对三被告的主张不予采纳。第三人黄勇、黄建、黄敏、黄抗美经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法予以缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：确认郑微及母郑倪氏于1964年8月18日将泮垟后横村九间老屋东首轩间上轩间、中轩间各一间出卖给郑巨南的卖契合法有效。本案受理费80元，公告费600元，由被告鲁阳、鲁宁、鲁华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  施巧巧人民陪审员  杨海建人民陪审员  蔡慧微二〇一七年二月二十七日书 记 员  郑小东