湖北省麻城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂麻城民一初字第00949号
原告万刚
委托代理人罗杰，湖北光程律师事务所律师，委托权限；代为承认，放弃，变更诉讼请求；进行和解，代签法律文书。
委托代理人赵兵，湖北光程律师事务所律师，委托权限；代为承认，放弃，变更诉讼请求；进行和解，代签法律文书。
被告麻城市东盛房地产开发有限公司
法定代表人董纯和，该公司总经理。
委托代理人董纯朝，该公司副总经理，委托权限；代为承认，放弃，变更诉讼请求；进行和解，代签法律文书。
委托代理人姜荣林，湖北博林律师事务所律师，委托权限；代为承认，放弃，变更诉讼请求；进行和解。
原告万刚诉被告麻城市东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法适用普通程序组成由审判员郭显宏担任审判长、审判员蔡永光、审判员罗立参加的合议庭于2015年11月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人罗杰、赵兵到庭参加诉讼，被告的委托代理人姜荣林、董纯朝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告万刚诉称：原告于2012年12月25日与被告签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》对购房价格、付款方式、交房时间、违约责任等进行了详细约定。其中约定了被告应于2013年5月18日前向原告交付所购买的合格房屋。合同签订后，原告依照约定已向被告支付了购房款项，但时至今日被告仍未向原告交付所购买的房屋，期间原告也多次找到被告要求交付房屋，但被告都以种种理由推脱，导致目前原告仍未获得被告所交付的合格房屋。综上，原告认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，依法受到法律保护，而被告的行为已经严重违反与原告签订的《商品房买卖合同》中的约定，依约应迅速向原告交付合格房屋及房地产权属证书，并承担相应的违约责任，但被告至今未能履行上述义务，故此，原告维护自身合法权益，特诉至贵院恳请依法判决如原告诉请。诉讼请求：1、依法判决被告依合同约定向原告交付其所购买的合格房屋及房地产权属证书；2、依法判决被告依合同约定向原告赔偿违约金49312元，迟延办证违约金666元，共计元49978元；3、由被告承担本案的诉讼费用。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、原告的身份证复印件，拟证明原告的身份情况。
证据二、被告工商登记信息表，拟证明被告的主体资格。
证据三、购房合同，拟证明：1、双方签订的购房合同合法有效；2、合同详细约定了交房时间，被告未能按约交房，已构成违约的事实；3、合同详细约定了违约金的计算标准；
证据四：购房收据、水电安装收据、办证费收据。拟证明：1、原告按支付了相应的首付房款、水电安装费、办证费的事实。
证据五、委托代理协议一份，拟证明：原告为维护合法权益支付律师费的事实。
证据六、违约金计算及说明清单一份，拟证明：违约金的计算方式和数额。
证据七、市房地产管理局文件一份，拟证明原告向市政府部门反映被告违约的事实。
被告东盛公司辩称：一、原告方所诉部分事实不实，原告方所购房屋早已交付，“杜鹃国际”项目迟延交房原因存在设计变更而延误工期，同时由于该项目实际开发人唐福元等合伙人存在内部纠纷，我公司出借开发资质不当，在发现问题后，我公司采取积极措施，督促完善工程竣工，并垫资施工及完善业主房产登记手续，为保护业主权益尽到了应有义务，对此并得到了部分业主的理解。原告方至迟于2013年10月9日开始装修，并入住。尽管交房时不符合合同约定交房条件，但购房人未提出异议，且自行装修入住，应视为其接受。关于房屋产权登记，公司正积极办理。而万刚的购房款至今未付清。二、原告关于逾期交房的违约金请求不实，其诉讼请求中计算违约金的时间是到起诉前一日，这明显与交房时间不符，并且已全免原告在2014年9月份以前所发生的装修水电费、垃圾清运费、电梯运输使用费及入住生活用水用电全部费用，其房款未付清，未对其造成任何损失。请求依法驳回其主张违约金的诉讼请求。
被告东盛公司为了支持自己的辩解意见向法庭提交如下证据：
证据一被告工商执照，组织机构代码，拟证明被告的主体资格；
证据二2014年9月份的电费欠费清单、装修和入住中发生的自来水用量抄表台帐及装修保证金收据一组，拟证明原告方在相应日期开始装修，至迟在此前已交房的事实；
证据三物业公司收费登记一份，拟证明原告方已装修并入住的事实；
证据四通知2014年6月1日交房领钥匙记录一份，拟证明原告已经接到交房通知或已领到钥匙；
证据五部分业主已办房产证复印件，拟证明房产证已办妥和正在办理中。
证据六按揭房款及到账情况，拟证明付款时间；
证据七原告基本情况，拟证明合同约定交房时间及实际交房情况。
上述证据经庭审质证认证原告对被告提交的证据一、六无异议，被告对原告提交的证据一、二、三、四、五无异议对双方无争议的证据本院依法予以采信。原告对被告提交的对证据二真实性和拟定证明的内容都均有异议，认为原告至今没有入住该房屋，第二原、被告之间应当不存在说办理交房手续的事实，对证据三交物业费的事实我们还需向原告核实情况，对真实性不清楚，物业公司收费与原告方是否入住没有必然关系。对证据四的真实性有异议，认为是被告方的单方记录没有原告方签字，原告方也没有收到交房通知。对证据五对真实性无异议，但要说明的是登记的时间是2015年11月18日；对证据七有异议，认为这是被告的单方说明，不能视为是合同约定的交房时间，故不能达到拟证目的。被告对原告提交的对证据六有异议，认为原告方应该在2014年6月份就收到房屋，所以违约金的计算是不符合实际情况。对证据七真实性无异议，认为这里没有说明有哪些业主，在文件下发之前以有很多业主已办理房产手续，故该证据不能达到原告的拟证目的。
对双方有争议的证据本院认为，原告提交的证据六真实性予以采信但该违约金计算标准及计算时间合议庭结合其他证据综合认定，故对该证据部分予以采信；对证据七的真实性、合法性予以采信，但对其拟证目的不予采信。对被告提交的证据二、三、四、五、七真实性、合法性、关联性均予以采信，且上述证据均能证实原告已实际占有了该房屋，故对被告提交的证据均予以采信。
经审理查明：原告于2012年12月25日与被告签订了《商品房买卖合同》。该合同对原告购买的房屋A1003号房屋予以确认并对购房价格确定为433276元，付款方式为首付133276元其余以银行按揭方式支付，交房时间为2013年5月18日。合同的第九条对出卖人的违约责任约定为总价款的日万分之五。合同签订后，原告依照约定已向被告支付了购房款项，期间原告多次找被告要求交付房屋，但被告因在承建过程中所涉图纸变更等原因未按约定日期交付房屋，原告遂于2013年11月以自行换锁的方式取得了该房屋的所有权。现原告要求被告依合同约定办理该房屋的房屋产权证并向原告赔偿违约金共计元49312元，及承担逾期办理产权证的违约金666元，共计49978元；双方就赔偿事宜未能一致，遂酿成纠纷。另查明：本案在审理过程中被告已按合同约定对原告购买的A1003号房屋办理了房屋产权证。
本院认为：原告万刚与被告麻城市东盛房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定本着诚实信用原则履行各自的义务。原告要求被告依法办理相关房屋产权证及要求被告支付迟延交房的违约金的诉请，应依法予以支持。被告在合同的履行过程中因迟延交付房屋，存在违约行为，应承担相应的违约责任。但被告在诉讼过程中亦积极的办理了原告诉请要求的房屋产权证，另因被告方在承建商承建过程中因消防设施的施工图纸在消防部门的要求下变更等原因而延误了工期，虽然被告方存在违约行为，但该违约只是一般违约行为，且原告已实际占有、使用该房屋，并未给原告造成较大的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。原告主张的损失因其并未提供相关证据予以证实，因此原告方诉请的违约金的赔偿，应酌情予以调整，合议庭认为应按同期银行贷款利率计算为宜。原告于2013年11月份就通过换锁的方式取得了该房屋，应视为原告已实际取得了房屋的所有权，因此违约金的计算应从2013年5月18日计算至2013年11月15日止。原告主张支付迟延交付房产证的违约金，因交付产权转移手续系房屋买卖合同随附义务，且被告在本案审理过程中已办理了产权转移手续，并没有给原告造成损失，故对原告的该项诉请不予支持。综上，对原告的诉请本院依法予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：
一、被告麻城市东盛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内交付原告万刚所购买房屋的房屋产权证。
二、被告麻城市东盛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告万刚迟延交房违约金（按总价款433276元按同期人民银行贷款利率从2013年5月18日计算至2013年11月15日止）。
上述应付款项逾期未付的按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3600元由被告麻城市东盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审判长 郭显宏
审判员 蔡永光
审判员 罗 立
二〇一五年十二月八日
书记员 李永平