江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第110号
上诉人（原审被告）南京富骏龙贸易实业有限公司，住所地南京市玄武区百子亭30号A043室。
法定代表人张燕莉，该公司总经理。
委托代理人刘沐龙，江苏华成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京永达（集团）股份有限公司，住所地南京市鼓楼区湖南路6-6号。
法定代表人许荣清，该公司董事长。
委托代理人司俊，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人赵丹。
上诉人（原审被告）南京富骏龙贸易实业有限公司（以下简称富骏龙公司）因与被上诉人（原审原告）南京永达（集团）股份有限公司（以下简称永达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日立案受理，依法组成合议庭，于2015年1月30日公开开庭审理了本案。上诉人富骏龙公司的委托代理人刘沐龙，被上诉人永达公司的委托代理人司俊、赵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永达公司原审诉称，永达公司对位于本市鼓楼区湖南路6-7号三楼房屋享有使用权。2011年7月7日，永达公司、富骏龙公司双方签订了房屋租赁合同，约定永达公司将上述房屋出租给富骏龙公司，租赁期限为三年，即2011年7月10日至2014年7月9日，租赁期满，合同终止。2013年9月17日，永达公司向富骏龙公司寄送了《关于合同到期不续签通知书》，明确告知合同到期后不再续约。现合同租赁期限已经到期，经其多次催要，富骏龙公司至今未搬迁，故诉至法院，请求判令：1、富骏龙公司搬离本市湖南路6-7号三楼房屋，并将房屋交还永达公司；2、富骏龙公司按日租金366元的标准支付2014年7月10日至实际迁出之日止的逾期占有使用费；3、富骏龙公司支付违约金10000元。
富骏龙公司原审辩称，首先，永达公司所述合同终止与事实不符。双方正在对房屋租金进行协商，富骏龙公司长期租赁上述房屋，并于2013年10月对租赁房屋重新进行了装修，永达公司并未提前告知合同到期不续签，如果永达公司已于2013年9月告知被告合同到期不续签，富骏龙公司不会对承租房屋进行装修，且富骏龙公司的装修已得到永达公司的口头同意；其次，永达公司已经将诉争房屋转让给了案外人南京天地集团生物工程技术有限公司（以下简称天地公司），按照合同约定，永达公司应提前三个月告知富骏龙公司，富骏龙公司享有优先购买权，永达公司未提前告知，构成违约，因诉争房屋已转让给案外人，故永达公司无权向富骏龙公司主张权利；最后，永达公司隐瞒诉争房屋转让事实，给富骏龙公司造成了重大损失，永达公司构成违约，富骏龙公司不存在违约行为，不应承担违约责任。综上，请求法院驳回永达公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，1992年8月17日，中国人民解放军江苏省军区司令部（以下简称江苏省军区司令部）与南京市经济协作公司（现更名为南京永达集团股份有限公司）签订了《建房合同书》，约定双方合作拆除江苏省军区司令部48号楼（现门牌号为湖南路6-6号和6-7号），复建一幢七层楼房，产权全部归江苏省军区司令部所有，永达公司有部分使用权，使用期50年。江苏省军区司令部于2011年10月17日向鼓楼区工商局出具的证明中亦载明：江苏省军区司令部与永达公司于1992年合作建房一幢（48号楼），按照当时双方签订的建房合同书约定，该楼东侧半片楼宇（湖南路6-6号）为江苏省军区司令部所有，西侧半片楼宇（湖南路6-7号）为永达公司使用，该公司有权出租。永达公司并就相关房屋领取了房屋租赁证。
2011年7月7日，永达公司（甲方、出租方）与富骏龙公司（乙方、承租方）签订了房屋租赁合同，约定永达公司将其所有的位于本市湖南路6-7号三楼的房屋出租给富骏龙公司，房屋建筑面积320平方米，租赁用途为经营美容、美发等；租赁期限为三年，自2011年7月10日起至2014年7月9日止；年租金为132000元，付款方式为按季度支付，每次租金应提前十天支付；租赁期满，合同终止，如果乙方需续租，且甲方对租赁房屋仍享有所有权，在租赁同等条件下，甲方保证乙方享有优先权（租赁期不少于三年）；合同期限届满后，乙方有权续订租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先承租权，需提前三个月通知甲方；一方如有违约行为，应向守约方支付10000元违约金，并赔偿守约方由此受到的经济损失（包括守约方正常履行本合同可以获得的利益）等等。上述合同签订后，永达公司向富骏龙公司实际交付了诉争房屋，富骏龙公司向永达公司支付了租赁期限内的租金。
2013年9月17日，永达公司向富骏龙公司邮寄了《关于合同到期不续签通知书》，载明：依据上级主管部门要求和企业自身发展需要，永达公司原租赁给富骏龙公司的三楼出租用房，合同到期后不再续约，决定收回，另作安排。为有利于你方经营，特提前通知你方，望你方早作安排。
租赁合同期限到期后，双方未续签合同，富骏龙公司继续占有使用诉争房屋，亦未缴纳合同到期后的占有使用费。2014年7月17日，南京天地集团生物工程技术有限公司向富骏龙公司发送了告知书，载明：贵公司租赁的南京湖南路6-7号三楼用房，现使用权已于2014年7月10日转让给南京天地集团生物工程技术有限公司，现本公司再次要求贵公司于2014年7月25日前必须清场，如不清场由此产生的一切法律后果由贵公司承担。永达公司称其现在尚未与南京天地集团生物工程技术有限公司签订书面的使用权转让合同。
原审法院另查明，富骏龙公司于2013年10月1日至2013年11月15日对诉争房屋再次进行了装修。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、建房合同、证明、告知书、关于合同到期不续签通知书等在卷予以证实。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。永达公司对诉争房屋享有使用权，有权占有、使用、支配诉争房屋。永达公司与富骏龙公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定如实履行。永达公司已按约向富骏龙公司交付了诉争房屋，富骏龙公司也按约向永达公司支付了租赁期限内的租金。租赁合同期限届满，双方未能续签合同，富骏龙公司应将承租房屋返还出租人，故永达公司要求富骏龙公司迁出诉争房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。富骏龙公司辩称永达公司已将诉争房屋转让给案外人，无权主张返还房屋，因富骏龙公司提供的证据尚不足以证明诉争房屋使用权已转让，永达公司亦不予认可，即使诉争房屋的使用权转让，永达公司作为诉争房屋的出租方向承租方要求返还租赁房屋亦无不当，故对富骏龙公司的该项辩解意见，原审法院不予采纳。富骏龙公司未按约返还租赁房屋，构成违约，应承担违约责任，故永达公司要求富骏龙公司按照合同约定支付10000元违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。因涉案房屋使用权尚未转让，也未另行对外出租，故富骏龙公司不享有优先购买权或合同约定的优先承租权。
富骏龙公司在租赁期限届满后继续占有使用诉争房屋，应支付使用期间的房屋占有使用费，支付标准参照原租金标准。故永达公司要求富骏龙公司按日366元标准支付2014年7月10日至实际迁出之日止的占有使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、南京富骏龙贸易实业有限公司于判决生效之日起十五日内腾空并迁出本市鼓楼区湖南路6-7号三楼租赁房屋，并将该房屋返还给南京永达（集团）股份有限公司；二、南京富骏龙贸易实业有限公司按日租金366元标准向南京永达（集团）股份有限公司支付2014年7月10日至实际迁出之日止的房屋占有使用费；三、南京富骏龙贸易实业有限公司于判决生效之日起十五日内向南京永达（集团）股份有限公司支付违约金10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费652元，减半收取326元，由南京富骏龙贸易实业有限公司负担。
上诉人富骏龙公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，发回重审。其理由为：一、南京天地集团生物工程技术有限公司发来的告知函载明被上诉人已将该房屋的使用权出售转让，原审因被上诉人拒绝提供该转让合同就推定“涉案房屋未进行转让”，剥夺了上诉人的合法优先权。二、原审判决未对被上诉人提供伪造的2013年9月7日《不续租函》进行实质性审查。事实是2013年9月7日的函件是被上诉人向上诉人提出下一个出租年度需要上调租金的通知，并且被上诉人就此事宜一直到诉讼前还在与上诉人商谈。即使被上诉人认为发出的函件内容是不续租函，但不能否认上诉人在2013年10月后被许可重新装修的事实。三、被上诉人将涉案房屋使用权转让后，从2014年7月10起就不再享有对该房屋的任何权利，被上诉人主体不适格。
被上诉人永达公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首先，本案为房屋租赁合同纠纷，适格的诉讼主体为合同签订人，到一审诉讼时止，被上诉人仍然享有诉争房屋使用权，是本案适格诉讼主体。其次，本案诉争房屋的使用权为被上诉人所有，上诉人所称的优先权无法律依据和事实依据，上诉人在原审中并未提出反诉，被上诉人是否侵犯上诉人的优先权，不在本案审理范围之内。再次，被上诉人已向上诉人寄发不予续签合同的通知，上诉人在合同到期后拒绝搬离诉争房屋，应当承担违约责任，若上诉人主张被上诉人寄发的是上调租金的通知，应当由上诉人对此承担举证责任。
上诉人富骏龙公司认为一审漏查永达公司所发函是调租函，其装修已征得永达公司同意。
双方当事人对原审查明的其他事实并无异议，本院二审予以确认。
二审中永达公司提交江苏省军区司令部直属工作处的证明，证明涉案房屋出租权利属于永达公司。
二审中，根据富骏龙公司申请，本院对南京天地集团生物工程技术有限公司金经理进行了调查。金经理表示，其公司曾准备租赁涉案房屋，并形成了租赁意向，但与富骏龙公司进行沟通后发现涉案房屋存在纠纷，故未与永达公司签订合同。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
富骏龙公司主张永达公司已将涉案房屋转让给天地公司，但本院根据其申请进行调查的结果不能证明其主张，富骏龙公司提交的其他证据亦不能充分证明，故对富骏龙公司的该上诉意见，本院不予支持。
富骏龙公司上诉认为永达公司所发函是调租函，其装修已征得永达公司同意，对此主张富骏龙公司负有举证责任，但富骏龙公司并未提交证据予以证明，故对该上诉意见，本院亦不予采纳。
永达公司提交的证据证明其对涉案房屋具有经营和对外出租的权利，富骏龙公司上诉认为永达公司诉讼主体不适格，并无法律依据。富骏龙公司并无其他证据证明涉案房屋目前已转让或另行出租，故富骏龙公司主张其享有优先购买权或优先承租权并无法律或合同依据。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定。判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费652元，由上诉人南京富骏龙贸易实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一五年三月十日
书记员 孙雪松