贵州省丹寨县人民法院民 事 判 决 书（2015）丹民初字第294号原告周朝辉，男，汉族，1983年11月4日生，贵州省遵义市人，住丹寨县。原告张辉丽，女，苗族，1981年6月6日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县。委托代理人潘明标，男，贵州华正律师事务所律师（二原告之共同委托代理人）。被告文光甫，男，苗族，1966年4月15日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县。委托代理人魏景洲，男，贵州万木春律师事务所律师。被告彭鹤群，女，苗族，1965年1月27日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县。原告周朝辉、张辉丽诉与被告文光甫、彭鹤群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理，同年11月13日依法由审判员潘国先适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周朝辉及其二原告之共同委托代理人潘明标到庭、被告文光甫及其委托代理人魏景洲、被告彭鹤群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2008年8月26日，被告将自建的位于丹寨县龙泉镇兴泉路的同一单元四、五楼两套住房出售给原告，双方签订了售房协议，协议除了明确其他事项外，其中第四条还约定该房屋所有权，如果乙方（原告）需要转过户，根据乙方要求，甲方（被告）可协助办理相关手续，由乙方负责支付过户手续费用。协议签订后，原告于当年9月21日，将双方协议的购房款151600元一次性支付给了被告，被告也将出售的两套房的房屋产权证书（丹房字第2007-6689号和2007-6690号）原件交付给原告，原告随即入住。现原告需要为该房屋办理相应的产权过户，但被告却拒绝协助，且明确不同意分割土地使用权，经多次协商无果，为使原告的财产得以权属明确，为此，向人民法院提起诉讼，请求：判决被告分割给原告的两套住房的相应土地使用面积（每套19.33m2）,并协助原告办理土地使用权和房屋所有权的过户，过户所产生的费用由原告承担。被告辩称：原告张辉丽不是《售房协议》签订当事人，不是适格被告，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。张辉丽不是《售房协议》签订当事人，与本案没有直接利害关系，因此张辉丽不是本案适格原告；土地的分配、土地使用权的确认以及土地使用权争议的处理，不属于法院的管辖范围。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级或者以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三之日内，向人民法院起诉。”因此原告要求人民法院分割土地使用权的请求不属于人民法院受案范围；根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。又根据《城市房地产管理法》第三十二条之规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。原、被告双方签订的《售房协议》将房屋和土地使用权分离出卖违反了《物权法》和《城市房地产管理法》的强制性规定，房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”人民法院应当确认原告周朝辉与被告签订的《售房协议》属无效合同，原告应当退还被告的房屋，被告返还原告的购房款；原告在诉状中称原告于2008年与二被告所购买房屋两套住房，现要求每套住房分割19.33m2的土地面积给二原告，并为原告办理土地使用证和房屋所有权证过户手续。对原告要求分割土地的请求纯属无理，完全是无事实依据。因为房屋产权包含房屋所有权和土地使用权两部分组成。被告只是给原告协助办理房屋所有权，《售房协议》中没有出卖和办理土地使用权的条款。理由是，2008年7月底，原告与二被告协商买卖房屋时，被告公开向原告称，房屋是装修好之后卖给原告，只卖房不卖地，如果想要，就将房屋出售给原告，对于土地被告绝不能卖，因为土地上还有房屋和门面，原告考虑好之后再来与被告协商价格。然后，原告通过多方咨询办理房屋转让所需的相关手续后（当时丹寨县房产局只要有房屋所有权证就可以办理过户手续），原告完全同意被告提出的只卖装修好的房屋不卖土地的条件下，于2008年8月26日，原告周朝辉就直接与被告签订了售房协议。从协议内容看，双方约定卖房的条款，并没有规定卖地或分割土地的条款，只约定被告协助办理签字手续。原告是自愿接受被告卖房条件才签订了售房协议，而不是被告强迫或胁迫签订。现原告不顾与被告签订售房协议的内容，要求被告在超出协议内容规定之外，分割土地面积给二原告，这完全是一种无理的诉求，该《售房协议》只能是无效协议；原告诉称被告拒绝协助办理房产过户，对原告的这一诉称完全是欺骗法庭，协议第四条约定，由原告负责支付过户手续费，包含其他费用。事实是，自双方签订售房协议后，同年9月21日，被告全部收到原告支付的房款后，就把房屋所有权证交给二原告办理过户手续，自2008年交付房屋给原告之后直至2012年期间，被告一直催促原告办理过户手续，可原告一直称无钱办理过户（2012年6月前，丹寨县房产局在办理房屋所有权过户不要求土地使用证）。而原告自得到房屋入住后一直没有行使应当办理过户的义务，时至今日，原告才办理过户，根据现在丹寨县于2012年7月之后，房产局办理过户需要两证齐全才能办理。由于原告不在收到房屋所有权证书之后两年内行使办理过户，导致目前无法办理过户，过错责任完全是原告造成；另外，从诉讼权利保护的时效来看，原告于2008年9月21日收到房屋所有权证之后，应在2008年9月21日至2010年9月21日的两年内行使办理过户手续，现原告超过诉讼时效提起诉讼，根据法律关于时效的规定，法律不应予以保护。综上，原、被告签订的《售房协议》违反法律的强制性规定，应属无效合同，不受法律保护，原告主张分割土地使用权纠纷不属于人民法院受案范围，原告张辉丽不是《售房协议》签订当事人，不是适格原告。为维护被告的合法权益，请求人民法院依法驳回原告的起诉或确认双方签订的《售房协议》为无效合同。在举证期限内，原告提供下列证据材料：1、身份证、结婚证、户口册复印件，用以证明原告身份情况及系二原告系夫妻关系的事实，所购房屋是夫妻共同财产，证实张辉丽系适格原告主体。2、售房协议、收条，用以证明双方有房屋买卖事实及原告已支付全部房款的事实。3、房屋所有权证书（丹房字第2007-6689号、2007-6690号），用以证明房屋产权未过户的事实以及房屋买卖协议是双方真实意思表示。被告的质证意见：1、对第1号证据中的身份证无异议，对结婚证和户口册的证明目的有异议，认为结婚证仅仅系二原告结婚的事实，本案《售房协议》中的一方只是原告周朝辉，而且房屋所有权并未转移，本案诉争的房屋不是二原告的共同财产；2、对第2号证据无异议；对第3号证据真实性无异议，产权证证书载明所有权只是被告文光甫，而不是彭鹤群，且产权证中记载的面积与协议中有出入，该组证据同时证实被告已经履行协助原告办理过户手续的义务。在举证期限内，被告提交下列证据材料：1、身份证复印件，用以证明二被告身份情况。2、售房协议，用以证明协议签订人是第一原告与第一被告签订，没有第二被告并且该协议只约定房屋转让没有约定土地使用权出让内容。被告当庭提交电话录音一份，用以证明购房时，双方约定只出卖房屋，不转让土地使用权的事实。原告质证意见：对第1号证据无异议；对第2号证据真实性无异议，关于房屋是否属于二被告的夫妻共同财产与原告无关，协议中并没有约定土地使用权的转让；对第3号证据认为，录音中原告陈述部分不清楚，该证系孤证，不能作为本案的定案依据。结合双方质证意见，对原、被告提交的证据，本院综合认证如下：1、对原、被告各自提交的第1号证据，系程序证据，证实原、被告的身份情况，本院予以认定。对于原告提交的结婚证和户口册，证实二原告的夫妻关系，本院亦予以认定；2、对于原、被告提交的第2号证据，系同一份《售房协议》，双方对其真实性没有异议，本院予以认定，对于原告提交的收条，被告无异议，本院予以认定；3、对于原告提交的第3号证据，证据载明本案诉争标的的基本情况，本院予以认定；4、对被告提交的第3号证据，原告认可其中的一方陈述确为原告，故本院予以认定。经审理查明：二原告系夫妻关系，二被告亦系夫妻关系。2008年8月26日，原告周朝辉与被告文光甫签订《售房协议》，协议约定，被告将位于丹寨县龙泉镇兴泉路89附2号私人住房第四楼和第五楼的两套房屋转让给原告；两套房屋实际面积共计168m2；房屋总价格为151600元，合同签订之日，原告向被告支付购房款80000元，同年9月30日，支付剩余的71600元，被告于2009年1月30日将两套房屋交付给原告使用；如原告需要转过户，根据原告方要求，被告可协助办理相关手续，由原告方负责支付过户手续费用（含其他费用），被告方不承担任何费用。该两套房屋产权分别登载于丹房字第2007-6689号、2007-6690号所有权证书中，证书登载面积每套118.3m2。2008年9月21日，原告向被告付清购房款151600元后，被告也将该两套房屋的产权证书交付原告用于办理过户手续。之后，原告在向相关职能部门申请办理房屋产权过户登记过程中，被告知办理房屋产权过户登记还需要将该房屋范围内的建设用地使用权一并办理过户登记。随即，原告要求被告协助办理建设用地使用权一并过户，但被告认为，原、被告之间仅仅就房屋出让达成协议，并没有对建设用地使用权达成转让协议，故拒绝协助原告办理产权过户登记，遂引起本次诉讼。上述事实有原、被告的陈述以及双方提交的证据证明，足以认定。本院认为：原告周朝辉与被告文光甫签订的《售房协议》是有效协议，该协议系双方的真实意思表示。协议中双方并未对建设用地使用权做出任何约定，协议内容并未违反法律的强制性规定，故协议依法成立并生效。因此对于被告代理人主张该协议属无效合同，本院不予采纳。依法成立的合同应当受到法律保护，合同当事人应当按照协议约定履行合同义务和享受合同权利。因此，原告在支付购房款后，要求被告履行协助办理房屋产权过户登记义务的诉请，于法应得到支持。因此，被告应当协助原告办理房屋产权过户手续。对于被告辩称被告已经将房屋产权证书交由原告办理，已经履行协助义务，因在办理房屋产权过户的实践中，被告协助的义务不仅仅限于将房屋产权证书交付给原告，还有其他义务需要履行，具体表现如到房产管理部门签字确认等。对于原告诉请要求被告履行协助办理建设用地使用权过户义务的诉讼请求。本院认为，将建设用地使用权进行过户登记，属于土地管理行政部门依照法律、行政法规对国有土地进行管理的范围，应当由土地行政管理部门在原、被告办理房屋产权过户登记过程中进行处理。本案中本院仅就原、被告之间的《售房协议》，审理原、被告之间的合同权利义务关系。对于被告代理人认为张辉丽不是本案适格原告的主张，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告是指与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。张辉丽与原告周朝辉系夫妻关系，对于本案诉争的标的物有直接的利害关系，本院认为张辉丽系本案的适格原告。故对于被告的答辩理由，本院不予采纳。对于被告代理人主张，本案系土地使用权纠纷，不属于人民法院受案范围。本案系房屋买卖合同纠纷，并非土地使用权纠纷，故对于该主张，本院亦不予采纳。对于被告代理人认为原告诉请已经超过诉讼时效的主张，因本案中，双方没有对义务的履行期限作出约定，履行期限不明确，原告可以在给予被告必要准备时间的情形下，随时要求被告履行。故被告认为超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告文光甫、彭鹤群于本判决生效之日起三十日内，履行协助原告周朝辉、张辉丽办理将房权证丹房字第2007-6689号和房权证丹房字第2007-6690号房屋所有权证过户登记至二原告名下的义务。办理过程中所产生的费用由原告周朝辉、张辉丽承担。二、驳回原告周朝辉、张辉丽的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告文光甫、彭鹤群承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，在上诉之日起七日内，直接向上诉法院交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。被告文光甫、彭鹤群拒不履行义务的，原告周朝辉、张辉丽可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  潘国先二〇一五年十二月五日书记员  杨 栋