广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第326号
原告（反诉被告）何锦新，男，住广东省佛山市南海区。
委托代理人许文飞。
被告（反诉原告）佛山市南海区大沥镇河西村黎边股份合作经济社。
负责人冯达泉。
委托代理人林汉明。
原告何锦新诉被告佛山市南海区大沥镇河西村黎边股份合作经济社土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，被告在答辩期间提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员杨宇鹏独任审判，分别于2014年4月30日、2014年6月11日公开开庭进行�审理。两次开庭，原告何锦新及其委托代理人许文飞、被告负责人冯达泉及被告委托代理人林汉明均到庭参加了诉讼。诉讼中双方申请庭外和解，审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，原告父亲何福泉于1992年4月5日与被告签订《承包黎边磨光三厂经济合同书》，约定：由被告提供面积约210平方米的土地给原告父亲投资建设厂房；合同期满，原告父亲有权继续承包，直至原告父亲要求终止；承包款项每年按上期递增20%，每年12月底交齐当年款项。原告父亲在承包期内按承包合同的约定及被告要求及时交纳完毕上述承包款项。对此，被告从未有任何异议。被告于2014年3月8日向原告发出《限期搬离通知书》，要求原告在2014年3月31日前搬离铺位，否则将对铺内物品予以强制封存。上述厂房（或铺位）系原告父亲投资修建，是原告父亲的遗产。依据我国继承法、�最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，原告有权继续承包上述土地（厂房）。被告要求原告搬离厂房（铺位）的行为，其实质是解除承包合同，收回承包地。该行为违反了我国农村土地承包法相关规定。请求判令：1、原告有权继续承包原“黎边磨光三厂”，承包期至2022年4月4日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、1992年4月5日被告与何福泉签订《承包黎边磨光三厂经济合同书》无效，也没有实际履行。1986年3月6日，原河西乡黎二生产队与原告父亲何福泉签订《承包黎二抛光厂经济合同书》，由被告将位于黎边村围墙脚一块面积约150平方米的地块出租给何福泉用于建设厂房之用，期限为三年，从1986年3月1日起至1989年2月28日止。该合同期满后，当时时任村长与何福泉续签了合同，约定租赁面积增加至约210平方米外，还约定承租地块不设合同期，租期直至何福泉无能力继续承租或其自行要求终止才可收回。该合同签订后，双方一直履行该合同，直至2013年11月7日何福泉去世。后何福泉原承租地块及地上建筑物由原告使用。2014年1月，原告以其父亲何福泉的名义缴交上述地块2013年1月至12月租金2160元。1992年，原河西乡黎一生产队与原河西乡黎二生产队合并为黎边经济社。1992年4月5日，黎边经济合作社与何福泉签订《承包黎边磨光三场经济合同书》，约定黎边经济合作社提供上述地块给何福泉使用，面积约210平方米，租期为5年，从1992年1月1日起至1996年12月31日止，每年租金按上期租金1400元递增20%，即1992年当年租金标准为1680元。另外，合同还约定合同期满须重新签订合同，并按前合同租金数额递增20%。上述第三份合同签订后，黎边经济合作社与何福泉均没有实际履行该合同�双方仍一直按照第二份合同约定租金标准计收和缴交租金。何福泉去世后，被告和原告共同到河西村委会查阅档案资料，才发现档案资料中有1992年4月5日签订的《承包黎边磨光三厂经济合同书》。因为讼争地块原是禾田，何福泉承租地块用于铺位使用，所以1992年4月5日签订的《承包黎边磨光三厂经济合同书》无效。二、即便1992年4月5日《承包黎边磨光三厂经济合同书》有效且实际履行，由于合同期已于1996年12月31日届满，且合同约定期满后须重新签订合同，但双方在合同期满后没有签订新的租赁合同，根据合同法第二百三十六条的规定，双方租赁关系现为不定期租赁关系。按照合同法第二百三十二条规定，被告可以随时解除合同。三、即便1992年4月5日的《承包黎边磨光三厂经济合同书》有效且实际履行，因为1992年4月5日至今已经超过20年，根据合同法第二百一十四�规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告主张租期至2022年4月4日违反了上述关于租赁期限不得超过20年的法律禁止性规定。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据。被告请求法院查清事实，依法驳回原告全部诉讼请求。
被告反诉称，1986年3月6日，原河西乡黎二生产队与原告父亲何福泉签订《承包黎二抛光厂经济合同书》，约定被告将黎边村围墙脚一块面积约150平方米的地块出租给何福泉用于建设厂房之用，期限为三年，从1986年3月1日起至1989年2月28日止。该合同期满后，当时时任村长与何福泉续签了合同，约定租赁面积增加至约210平方米，且承租地块不设合同期，租期直至何福泉无能力继续承租或其自行要求终止才可收回。该合同签订后，双方一直履行该合同，直至2013年11月7日何福泉去世。后何福泉原承租的地块及地上建筑物由何�泉儿子即原告使用。2014年1月，原告以其父亲何福泉名义缴交上述地块2013年1月至12月的租金2160元。1992年，原河西乡黎一生产队与原河西乡黎二生产队合并为黎边经济合作社。1992年4月5日，被告与何福泉签订《承包黎边磨光三厂经济合同书》，约定黎边经济合作社提供上述地块给何福泉使用，面积约210平方米，租期为5年，从1992年1月1日起至1996年12月31日止，每年租金按上期租金1400元递增20%，即1992年当年的租金标准为1680元。另外，合同还约定合同期满须重新签订合同，并按前合同租金数额递增20%。上述1992年4月5日合同签订后，被告与何福泉均没有实际履行，双方仍一直按第二份合同约定的租金标准计收和缴交租金。何福泉去世后，原告与被告共同到河西村委会查阅档案资料，才发现档案资料中有1992年4月5日签订的《承包黎边磨光三厂经济合同书》。由于1992年4月5日�订的《承包黎边磨光三厂经济合同书》没有实际履行，讼争地块原是禾田，何福泉承租地块用于铺位使用，且已经连续承租超过20年，根据合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。现在何福泉已经去世，但原告却拒绝交还地块及地上建筑物，并提出要求继续承租，其要求没有法律依据。反诉请求：1、确认原告与何福泉于1992年4月5日签订的《承包黎边磨光三厂经济合同书》无效；2、原告立即交还“黎边磨光三厂”地块及地上建筑物；3、本案诉讼费用由原告承担。庭审中，被告变更其第2项反诉请求为原告立即交还“黎边磨光三厂”地块并将地上建筑物拆除。
原告针对被告反诉答辩称，一、原告父亲与被告于1992年4月5日签订的《承包黎边磨光三厂经济合同书》合法有效，至今仍在租赁期间。1、上述承包合同合法有效。1992年4月5日，原告父亲与被告就承包黎边磨光三厂（实为承包土地）约定了承包标的物，承包期限，承包款项的支付时间等内容，该内容系双方真实意思表示，合法有效。2、承包合同至今仍在承包期限内。依照上述承包合同第一项“在合同期满乙方有权继续承包下去，直至乙方要求终止。往后每个承包期定为五年”的表述，可以确定终止本合同期限的权利在于原告父亲。本案中承包期限实际上为长期。又由于本案涉及的承包地块原属于禾田，即耕地，根据我国《农村土地承包法》第20条的规定，耕地承包期为三十年。因此，本案中承包土地期限依法应为30年。承包期限截至2022年4月4日止。退一步而言，即使按每五年为一个承包期，本期承包期也应从2012年1月1日起至2016年12月31日止。由此可见，本案承包合同仍在承包期限内。二、本案原告有权继续要求承包。原告父亲�承包期限内按时支付承包款项，并实际使用承包土地。被告对原告父亲支付的承包款项及支付期限从未提出异议，已认可该事实。现由于原告父亲于2013年11月7日去世后，原告作为继承人，依照我国《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条第二款的规定“其他方式承包中，承包方的继承人或者权利义务承受者请求在承包期内继续承包的，应予支持。”综上所述，本案承包期限为三十年，至今仍然在承包期内。原告作为继承人依法可以继续承包涉讼土地
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，原件），证明原告主体资格。
2、信息查询结果（1份，原件），证明被告主体资格。
3、常住人口登记表（1份，复印件，加盖佛山市南海区大沥镇河西社区居民委员会印章）。
4、亲属关系证明（1份，原件）。
5、离婚证（1�，复印件）。
6、离婚协议书（1份，原件）。
7、佛山市南海区人民医院死亡小结（1页，原件）。
8、骨灰（殖）安放证书（1份，原件）。
9、放弃继承申明书（1份，原件）、何碧莹身份证（1份，复印件）。
10、户口薄（5页，原件）。
证据3-10证明原告对涉讼土地及厂房有继承权。
11、承包黎边磨光三厂经济合同书（1页，复印件）。
12、南海区大沥镇集体组织收据（电子）（2份，原件）。
证据11、12证明涉讼合同合法有效，原告一直履行该合同。
13、限期搬离通知书（1份，原件），证明被告违反合同约定，擅自解除合同。
经质证，被告对原告出示的证据1-10无异议。对证据11的真实性无异议，但认为合同书第一条最后一句“往后每个承包期定为五年”是其他人事后擅自添加，并非合同原本内容。对证据12的真实性没有异议，但认为其涉及两个地块（涉讼土地及300平方米工业用地）的租金，其中19000元中2160元是涉讼土地2013年1月至12月的租金。对证据13的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，认为被告没有违反合同约定，依法行使权利。
诉讼中，被告举证如下：
1、承包黎二磨光厂经济合同书（1份，复印件）。
2、何福泉交租情况一览表（1份，打印件）。
3、南海区大沥镇集体组织收据（电子）（4份，原件）、农村集体经济组织收据（5份，原件）、租赁业发票（7份，原件）、收入凭证（4份，原件）、收据（1份，原件）。
证据1-3证明第一，何福泉从1986年3月1日起承租涉讼地块；第二，双方没有按照1992年4月5日的《承包黎边磨光三厂经济合同书》所约定租金标准计收和缴交租金，该合同书没有实际履行。
4、工业用地租赁合同（1份，原件），证明原告以其父亲何福泉名义于2014年1月13日和1月22日所交的租金26160�中2160元是涉讼土地2013年1月至12月的租金，剩余24000元是另外一块与本案无关的土地2013年1月至12月的租金。
5、土地使用证资料（1份，复印件，加盖佛山市南海区土地档案馆土地登记信息查询专用章），证明涉讼土地是禾田。
6、承包黎边磨光三厂经济合同书（1份，原件，“往后每个承包期定为五年”是蓝色圆珠笔笔迹，其余为黑色水笔笔迹），证明该合同书没有实际履行，该合同无效，合同书第一条中最后一句“往后每个承包期定为五年”是其他人事后擅自添加，并非合同原本内容。
7、证明（1份，原件），证明黎一生产队和黎二生产队合并为黎边经济合作社。
经质证，原告认为对于被告出示的证据1的真实性由法院认定，从合同约定内容看，合同已经履行完毕，与本案无关。原告对被告出示的证据2、3的真实性没有异议，但认为其可以证明双方就涉讼土地有�际履行合同书。认为证据4与本案无关。认为证据5可以证明涉讼土地是耕地，按照农村土地承包法规定，耕地承租期限为三十年。对证据6的真实性、合法性没有异议，认为其可以证明涉讼土地仍在承包期限内。对证据7没有异议。
为查明案件事实，本院依法调查取证，并当庭出示如下材料：
1、（2014）佛南法民三初字第326-1号调查函（1份，原件）。
2、佛山市南海区国土城建和水务局关于（2014）佛南法民三初字第326-1号调查取证函的复函及附件（1份，原件）。
经质证，原告对本院出示的材料1、2没有异议，认为其可以证明涉讼土地是工业用地，土地租赁期限根据合同约定，原告与被告之间的合同是有效的，合同期限为长期。
被告对本院出示的材料1、2的真实性均无异议。认为材料2可以证明涉讼土地原用途为禾田，后批准转为宅基地，而非原告所称的工业用地。
经审核，原告出示的证据1-13、被告出示的证据2-3、5-7、本院出示的材料1-2来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其不持异议，故本院均予采信。被告出示的证据1，原告无证据推翻，故本院确认其真实性。被告出示的证据4为原件，原告虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
佛山市南海区大沥镇河西社区居民委员会于2014年5月6日作出《证明》，内容为：（佛山市南海区大沥镇）河西乡黎一生产队和河西乡黎二生产队于1989年10月合并为被告。
1986年3月1日，河西乡黎二生产队（甲方）与何福泉（乙方）签订《承包黎二磨光厂经济合同书》（以下简称涉讼合同一），约定：甲方提供黎边村围墙脚新建厂房一座，用地约150平方米；该厂由乙方筹集资金投建，建成后由乙方使用，三年期折旧�残值为50%，归甲方所有，该厂房核定投建总额不得超过6000元，如超出预算全由乙方无条件承担，除建主厂房外，乙方因需要增加基建事项须征得甲方同意，并作出合理的互利协议；承包期从1986年3月1日至1989年2月28日；三年期满后乙方有权继续承包下去直至自己要求终止，如因政策不准承包和个人办厂时，其上缴款只按实际使用月数计算。
1992年4月5日，被告（甲方）与何福泉（乙方）签订《承包黎边磨光三厂经济合同书》（以下简称涉讼合同二），约定：甲方提供黎边围墙脚荒地一幅（以下简称涉讼房屋）给乙方建厂房使用，面积约210平方米，由乙方投资建设；按原合同规定，在合同期满乙方有权继续承包下去，直至乙方要求终止，往后每个承包期定为5年；本期承包5年，由1992年1月1日起至1996年12月31日止，每年承包款按上期1400元递增20%，每年应上缴承包款为1680元，每年12月底交齐当年款项；合同期满重新签订，并按前合同承包额递增20%上缴给甲方，退包时则按合同规定将厂房等交回甲方另作处理。
何福泉与陈金莲原为夫妻，生育一子一女，即原告和何碧莹。2009年3月24日，何福泉与陈金莲登记离婚。同日，双方签订《离婚协议书》，约定内容包括：南海盐步黎边村口两处商用铺位和磨光厂一间……（上述归男方拥有）；财产一经分割，男女双方各自拥有上述产权的使用权和买卖权，任何一方不得横加干涉。
何福泉于2013年11月7日死亡。何碧莹于2014年3月24日作出《放弃继承申明书》，载明：父亲何福泉依照涉讼合同二约定投资修建了“黎边磨光三厂”并承包经营，对于父亲投资修建的上述厂房及承包经营权，何碧莹放弃继承。
2014年3月8日，被告向原告发出《限期搬离通知书》，告知原告在接到通知后应于2014年3月31日前�离铺位，将铺位还给被告。
行政部门于1988年核发土地证，登记地籍号为03031526、面积759.25平方米的土地（以下简称办证土地）为集体所有土地，地类为禾田，用地单位为黎二经济社，建设项目为磨光厂，房屋用地面积为468.63平方米。2014年5月28日，佛山市南海区国土城建和水务局对本案出具复函，内容为：一、上述办证土地权属人为黎二经济社；二、办证土地使用权类型为集体建设用地，其使用期限按照用地合同约定执行；三、办证土地发证背景提示：南海区1988年开展第一次土地详查发证时，主要根据土地、房屋使用现状进行发证；由于当时政策、技术条件限制，土地证只记载了建设项目名称，并未记载土地用途（工业、商业等），一律颁发集体建设用地土地使用证；按照现行政策，集体建设用地的出让、出租、转让、转租和抵押需根据《广东省集体建设用地使�权流转管理办法》规定进行操作。根据行政部门提供的土地登记信息卡，办证土地原为禾田，现登记使用权类型为批准拨用宅基地，地类及土地用途为磨光工场。
庭审中，双方确认：本案涉讼土地原为150平方米，后加至210平方米；被告于1986年将涉讼土地交付给何福泉使用，交付时是光地，现在涉讼土地上已由承租人加建一层建筑物，该建筑物无权属证，无报建、验收手续；涉讼土地与涉讼合同二项下土地一致；涉讼土地在办证土地范围内；被告已以何福泉为承租人收取了截至2013年12月31日前涉讼土地的租金；何福泉去世后，原告占用涉讼土地。庭审中被告表示即使合同有效，其亦主张终止合同。
本院认为，本案是围绕涉讼土地而形成的租赁合同纠纷，因何福泉是涉讼合同一、二的承租人，何福泉与前妻已离婚，且双方在离婚协议中约定围绕涉讼土地的权益归属�福泉，而何福泉死亡后，其第一顺序法定继承人中女儿何碧莹书面放弃对围绕涉讼土地权益之继承，故原告作为未放弃继承权的何福泉法定继承人及现涉讼土地占用人，在本案中主张清算涉讼合同一、二中承租人权益，主体适格。同时，涉讼土地的权属人为黎二经济社，该主体已变更（即于1989年10月与黎一经济社合并为被告），即黎二经济社的权利义务由被告享有和承担，且被告亦为涉讼合同二的签约人，故被告作为出租人在本案中与原告清算涉讼土地租赁合同权益，其主体亦适格。
因行政部门复函确认涉讼土地为集体建设用地，使用期限按照用地合同约定执行，而土地登记信息卡亦登记涉讼土地地类及土地用途为磨光工场，故被告以涉讼土地为禾田，且租期超过二十年为由主张涉讼合同二无效均不成立，本院不予采纳。同时原告主张涉讼土地为耕地，因耕地承包期为三十年，故涉讼合同二承包期为三十年的主张亦与上述认定不符，故本院亦不采纳。涉讼合同二是签约双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同。因此，本院对被告有关确认该合同无效的诉讼请求不予支持。
因双方均确认涉讼土地与涉讼合同二项下土地一致，且双方均确认本案承租人实际承租的土地面积已增为210平方米，该面积与涉讼合同二一致，与涉讼合同一不符，且涉讼合同二签订时间后于涉讼合同一签订时间，双方无证据证明此后签订其他合同，故被告主张涉讼合同二没有实际履行及双方履行的是其他合同，本院不予采纳。双方在本案中实际上是清算因履行涉讼合同二而产生的权利义务。
虽然涉讼合同二约定“在合同期满乙方（承租人）有权继续承包下去，直至乙方要求终止，往后每个承包期定为五年”（以下简称为约定一），且原告主张继续履行涉讼合同二，但其一，该合同同时明确约定租赁期限及续约程序，即“本期承包五年，由1992年1月1日起至1996年12月31日止”及“合同期满重新签订（合同）”（以下简称约定二），按照正常字义理解，上述租期届满后如续期需要办理签订新合同手续，但本案中无证据证明截至一审辩论结束前双方签订过其他新合同。且上述约定二不排除双方在租期届满后选择是否续期及商定续期合同具体内容的权利，更符合《中华人民共和国合同法》有关合同之签订须符合平等、自愿、公平原则的规定，因此，当约定一与约定二存在矛盾时，应以约定二为准，将其确认为双方对于续期问题的真实意思表示，则基于双方没有签订新合同，未完善续约手续，故何福泉死亡前其与被告之间实际上形成租期届满后不定期租赁涉讼土地的关系；其二，上述约�一的权利主体为何福泉，但其已死亡，则该权利主体作为履约人（承租人）而形成的土地租赁合同关系应终止。选择缔约的交易对象是缔约自由的体现，在合同一方当事人死亡的情况下，对方当事人可以终止履行该合同，并选择与其他主体缔约。虽然原告在何福泉死亡后继续占用涉讼土地，但因被告在庭审中明确主张终止履行合同，故原、被告之间并不构成定期租赁合同关系；其三，《中华人民共和国农村土地承包法》及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，而本案涉讼土地不在上述农村土地之列，且前文已述，涉讼合同二约定的租赁期限已届满，故原告以上述规定中有关“其他方式承包中，承包方的继承人或者权利义务承受者请求在承包期内继续承包的，应予支持”的内容主张原告因继承并依照约定一可以继续承包（租赁）涉讼土地，依据不足，本院不予采纳；其四，虽然双方确认涉讼土地上盖建筑物由何福泉所建，但针对该建筑物未取得权属证书，未办妥报建、验收等手续，原告无足够证据证明其取得该建筑物的合法权益，故原告以上述建设事实为由主张其有权继续承包（租赁）涉讼土地，依据不足，本院不予采纳。综上，原告诉讼请求其有权继续承包（租赁）涉讼土地（即“黎边磨光三厂”）且承包（租赁）期至2022年4月4日止，理据不足，本院不予支持。因何福泉已死亡，其与被告没有签订续租新合同，且被告在本案中明确表示终止合同，故被告可收回涉讼土地。因原告作为何福泉法定继承人负有清算义务，且原告实际占用涉讼土地，故被告请求原告交还涉讼土地，理据充足，本院予以支持。至于被告有关原告拆除涉讼土地上盖建筑物的反诉请求，因该建筑物未经核发权属证书，未经办妥报建、验收等手续，故针对该建筑物权属应先经行政部门处理，且拆除建筑物亦非合同终止时租赁双方对租赁标的物约定的处理方式，则被告该反诉请求依据不足，本院不予支持，即原告应按现状返还租赁标的物。因履行合同引起的损失结算及违约责任，双方在本案中均无主张，故本院不予审查。
为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、原告何锦新应于本判决发生法律效力之日起三十日内将1992年4月5日被告佛山市南海区大沥镇河西村黎边股份合作经济社与何福泉签订的《承包黎边磨光三厂经济合同书》项下位于佛山市南海区大沥镇河西村黎边围墙脚面积约210平方米土地腾空退还予被告佛山市南海区大沥镇河西村黎边股份合作经济社。
二、驳回原告何锦新的全部诉讼请求。
三、驳回被告佛山市南海区大沥镇河西村黎边股份合作经济社的其他反诉请求。
本案以简易程序结案，本诉受理费减半收取50元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费50元（被告已预交），由原告负担25元，被告负担25元。原告负担的份额25元，应于本判决发生法律效力之日起三十日内迳付还予被告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一四年六月二十七日
书记员 黄 伟