宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第384号
原告：宁波市宏升房产经纪有限公司。
法定代表人：梁岳良。
委托代理人：童伊莉。
被告：严康年，无固定职业。
委托代理人：张朝惠，宁波市鄞州区法律援助中心指派。
第三人：宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社。
代表人：缪坤云。
第三人：宁波市鄞州区人民政府中河街道宋诏桥村村民委员会。
代表人：朱宏海。
第三人共同委托代理人：杨静。
原告宁波市宏升房产经纪有限公司（以下简称宏升公司）为与被告严康年返还原物纠纷一案，于2015年2月12日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序审理。后因人事变动，依法变更为由代理审判员张敏独任审判。审理期间，本院依职权追加宁波市鄞州区中河街道宋诏桥村股份经济合作社（以下简称宋诏桥村经济合作社）、宁波市鄞州区人民政府中河街道宋诏桥村村民委员会（以下简称宋诏桥村委会）为第三人参与本案诉讼。又因案情相对复杂，依法转为适用普通程序，组成合议庭于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告宏升公司的委托代理人童伊莉，被告严康年及其委托代理人张朝惠，第三人宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村委会的共同委托代理人杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏升公司起诉称：被告与宋诏桥村委会于2006年7月签订了房屋租赁协议，承租了原宋诏桥村委会所有的永泰花园48幢179号208室房屋，租赁期限为五年，自2006年8月1日至2011年7月31日。期满后未再续约。因宋诏桥村经济合作社结欠宁波市诚泰世纪国际贸易有限公司（以下简称诚泰公司）合作开发建房的款项，宋诏桥村经济合作社以其所有的部分房屋作抵，其中包括被告租赁的房屋。因原告与诚泰公司有业务往来，诚泰公司将部分房屋转让给原告，但为了办理手续方便，由原告与宋诏桥村经济合作社于2012年4月11日签订房地产转让合同一份，并于2012年5月7日办理了永泰花园48幢179号208室的过户手续，原告取得了该房屋的所有权。此后，原告多次要求被告腾退房屋，被告均不予理睬。现要求依法判令：1.被告腾退位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园48幢179号208室房屋；2.被告支付房屋使用费65564元（从2012年5月7日暂计至2015年2月7日，按每月每平方米20元支付使用费，实际支付至被告履行之日）。
被告严康年答辩称：被告与宋诏桥村委会之间的租赁协议是事实，租金每年5700元，村里每年有股金可分配，用股金抵扣房租；当时原来的村书记承诺过先租后买，以后该房子卖给被告时之前所缴纳的租金可以抵扣房款。事实上被告一直居住在该房屋，而且房子当初村里同意被告装修，所以被告对房子都进行了装修，宋诏桥村委会从没有通知过被告房屋已经出卖和要求被告腾退，应视为是无期限的租赁合同。原告也一直没有告知被告其已经购买了房屋。原告在明知被告是被安置的承租人和其与宋诏桥村委会恶意串通的情况下签订的房屋买卖合同是无效的，其无权要求被告腾退房屋。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人宋诏桥村经济合作社、宋诏桥村委会陈述：原告陈述被告与第三人之间存在讼争房屋的租赁情况是真实的，第三人以股金抵扣房租也是事实。也许第三人原领导班子承诺过先租后买的事情，但是新的领导班子不清楚，也未发现任何书面依据。关于原告起诉房屋买卖及腾退一事，现第三人无任何相关资料，也无法获知房屋买卖是否属实。在目前由宁波市江东区人民法院审理的诚泰公司起诉第三人一案中第三人也提出了诚泰公司与第三人之间的房屋抵款协议应为无效。但具体由法院审理查明并依法判决。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供证据及被告、第三人的质证意见如下：
1.房屋租赁协议一份（复印件），拟证明被告承租宋诏桥村委会的房屋，租期自2006年8月1日至2011年7月31日的事实；经质证，对该租赁协议，被告及第三人均无异议。
2.房地产转让合同一份，拟证明原告于2012年4月11日与宋诏桥经济合作社签订房地产转让合同，购买了涉案房屋的事实；经质证，被告对该证据的真实性、合法性有异议，认为原告与第三人并非买卖，其没有支付房款，据说是因合作开发建房欠款，宋诏桥经济合作社于2011年12月将包括讼争房屋在内的21套房屋作价抵偿给诚泰公司。第三人对该证据的真实性无异议，但认为合同的效力需要等待江东法院的判决确定。
3.房产证、土地证、转移登记申请书各一份（由于涉及银行抵押，仅有复印件，加盖相关部门的印章），拟证明原告系涉案房屋的所有人；经质证，被告称对该组证据的形式真实性无异议，但对于原告取得产权的合法性有异议；第三人对该组证据的真实性予以认可，第三人对该证据的真实性无异议，但认为合同的效力需要等待江东法院的判决确定。
4.照片一份，拟证明原告向被告发通知要求被告搬离的事实；经质证，被告称照片是张贴过，但之前一直没有人要求被告腾退房屋，故不予认可；第三人均称不清楚。
被告为证明其诉讼主张，提供收款收据二份（复印件），拟证明房屋租赁合同到期后，被告还在继续支付租金，第三人认可续租的事实。原告对该证据有异议，认为系复印件，不予认可。对该证据，第三人对其真实性无异议，但认为租赁合同于2011年7月31日到期后未再续签，租赁合同到期时，股金没有足额抵扣完尚欠的租金，故仍使用之后的股金进行抵扣。
第三人均未向法院提交证据材料。
原、被告提交的上述证据，结合各方的质证意见，本院认证如下：
原告证据1房屋租赁协议，虽然是复印件，但被告及第三人对被告与宋诏桥村委会签订的房屋租赁合同及存在的租赁关系均无异议，本院对该事实依法予以确认。原告证据2房地产转让合同与证据3房产证、土地证、转移登记申请书反映了原告与宋诏桥村经济合作社之间就永泰花园48幢179号208室签订房地产转让合同，并办理过户手续取得上述房产及土地权属等事实，且第三人对上述证据的真实性无异议，本院依法予以确认；虽然第三人称新的领导班子不清楚房屋转让合同及产权过户的过程，原告也称尚未实际将房款支付给诚泰公司，但均不影响合同的成立与效力。原告证据4照片被告承认看到过，虽然被告不认可原告有权通知其腾退，但可以说明原告确实已将该要求被告搬离租住房屋的书面通知张贴于被告处，已达到通知的目的和效果，故本院予以确认。被告提供的收款收据，第三人对其真实性无异议，但收款收据记载的仅是房屋租赁费的欠款及股金分红抵扣情况，且续租或继续收取租金属于被告与第三人之间的关系，并不影响原告在取得房屋所有权后行使相关权利。
综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：
被告系宋诏桥村村民。2006年7月10日，被告与第三人宋诏桥村委会签订房屋租赁协议一份，由被告承租该村位于中河街道永泰花园48幢179号208室的房屋，租赁期间自2006年8月1日至2011年7月31日，年租金为5700元，合同载明：“因宋诏桥村的无房户较多，且现有的永泰花园住宅房不足以安排全部的无房户，甲方（宋诏桥村委会）为缩小无房户间差距，同时考虑乙方（本案被告）的实际困难，安排以每月每平方米伍元的优惠价格租赁给乙方房屋一套，面积按产权证面积计算”。此后，被告应缴纳的租金以被告每年可在宋诏桥村分得的股金抵扣。期满后，双方未续订合同，被告仍居住在该房屋内。因第三人宋诏桥村经济合作社与诚泰公司合作开发建房并结欠诚泰公司款项，第三人宋诏桥村经济合作社于2011年12月将包括讼争房屋在内的21套房屋作价抵偿给诚泰公司，但未办理过户手续。后原告从诚泰公司处转让了本案讼争房屋，房屋建筑面积99.34平方米，售价1291420元。但购房买卖合同订立的双方为原告和第三人宋诏桥村经济合作社，房地产转让合同签订日期为2012年4月11日。同年5月7日，讼争房屋的产权由宋诏桥村经济合作社名下变更至原告名下。2015年1月9日，原告书面通知被告搬离该房屋。被告至今未搬离。
本院认为，本案原、被告的主要争议之一为讼争房屋的权属问题。被告主张本案讼争房屋实为第三人安置给被告的房屋，双方虽然签订租赁协议，但第三人承诺租赁合同到期后将该房屋卖予被告。本院认为，被告与第三人宋诏桥村委会签订的是租赁协议，被告系以承租人的身份占有本案讼争的房屋，而非所有权人。被告与第三人宋诏桥村委会之间也无相应的安置协议。故被告主张讼争房屋为其安置房无证据证明，本院不予支持。
本案被告与第三人宋诏桥村委会签订房屋租赁合同，租赁期间为2006年8月1日至2011年7月31日。租期届满后，被告作为承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。在被告租赁房屋期间，第三人宋诏桥村经济合作社将出租的房屋卖予原告并办理过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但第三人作为原出租人的权利因房屋所有权的变动而转移，原告在2012年5月7日办理了房屋过户登记手续后取得房屋所有权，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因被告与第三人之间的原租赁合同为不定期合同，原告取得出租人的权利后，其有权要求随时解除租赁合同，有权要求被告返还房屋。原告于2015年1月9日书面通知被告搬离讼争房屋，已经表达了解除租赁合同的意思表示。租赁合同解除后被告无权占有该房屋，原告要求被告腾退房屋的主张应当予以支持。
关于原告主张的房屋使用费，本院认为，原、被告的租赁合同于2015年1月9日解除，原告于2012年5月7日获得该房屋所有权后至合同解除（2015年1月9日）前，有权向被告按原租赁合同约定的5700元／年标准收取该房屋租金共计15272.87元。自2015年1月10日起原、被告解除租赁合同，但被告至今仍占有该房屋，给原告造成相应损失，应向原告支付占有使用费。原告要求被告按照每平方米20元即1986.8元／月左右的标准支付占有使用费。对此，本院综合考量该小区同等条件的住房租赁价格，酌定按照1640元／月的标准对自2015年1月10日起至被告实际腾退之日止的占有使用费予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告严康年于本判决生效之日起十日内腾退并返还原告宁波市宏升房产经纪有限公司位于宁波市鄞州区中河街道永泰花园48幢179号208室的房屋；
二、被告严康年于本判决生效之日起十日内支付原告宁波市宏升房产经纪有限公司自2012年5月7日起至2015年1月9日期间的租金15272.87元；
三、被告严康年按照1640元／月的标准向原告宁波市宏升房产经纪有限公司支付自2015年1月10日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费1439元，由原告宁波市宏升房产经纪有限公司负担1104元，被告严康年负担335元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 凯
人民陪审员 孙象伟
人民陪审员 王秀梅
二〇一五年八月四日
代书 记员 史朦朦