内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）巴民提字第10号
申请再审人（原审被告）巴彦淖尔市金泰房地产开发有限责任公司，住所地巴彦淖尔市乌拉特中旗甘其毛都口岸，组织机构代码56418547-7.
法定代表人冯立夫，系公司总经理。
委托代理人崔荣，女，汉族，1984年12月8日出生，系公司职工。
委托代理人岳振河，内蒙古塞外律师事务所律师。
被申请人（原审原告）李彦芹，女，汉族，1979年10月10日出生，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特中旗。
申请再审人巴彦淖尔市金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰房地产公司）因与被申请人李彦芹房屋买卖合同纠纷一案，不服乌拉特中旗人民法院（2013）乌中民初字第273号民事判决，曾向本院提起上诉，因未按期缴纳上诉费用，本院于2013年10月14日作出（2013）巴民二终字第147号民事裁定，按其自动撤回上诉处理。后该公司又于2013年12月20日向本院申请再审。本院于2014年9月16日作出（2014）巴民申字第14号民事裁定，提审本案。本院于2014年12月1日立案受理后，依法另行组成合议庭，并于2014年12月17日公开开庭进行了审理。申请再审人金泰房地产公司的委托代理人崔荣、岳振河，被申请人李彦芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乌拉特中旗人民法院审理查明，2011年7月10日，李彦芹与金泰房地产公司签订《内部认购书》一份，约定李彦芹认购金泰房地产公司在乌拉特中旗甘其毛都口岸承建的金泰商住小区的商铺。该认购书中明确约定了认购商铺情况、付款方式、权利与义务等内容。李彦芹在2011年7月10日至2012年6月11日期间陆续向金泰房地产公司交付房款600127元。2012年6月11日李彦芹与金泰房地产公司正式签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》各一份，明确约定了项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划计划变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权确定了李彦芹所购的商品房为乌拉特中旗甘其毛都口岸c，d段-
商业c，d段x号铺，建筑面积225.97平米，5380元／平米，总价1215719元。付款方式为：首付615719元，贷款600000元。乙方（李彦芹）现缴予甲方（金泰房地产公司）600127元，欠缴首付款15592元，在甲方交付使用时，甲方交付商铺标准，若乙方不需要哪项交付标准，甲方按实际成本造价从欠缴的剩余首付房款里减免，剩余的房款乙方交清；若在甲方交付使用时，乙方没有任何交付标准的改动，在乙方付清剩余首付房款的前提下，甲方负责更改商品房买卖合同内房款变动，费用由甲方负责。合同第八条明确约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%给买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
另查明，截止2013年5月24日，金泰房地产公司承建的金泰小区整体工程未完工，不具备竣工验收条件。所以，没有进行竣工验收，更不能交付使用。2011年昊野热力公司出现资金断链，2012年冬季金泰商住小区部分开发建设项目未能集中供热。现李彦芹诉至法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，由金泰房地产公司退还房款600127元及违约金600元，并承担本案的诉讼费用。
乌拉特中旗人民法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李彦芹与金泰房地产公司签订《内部认购书》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》各一份，约定李彦芹购买金泰房地产公司在乌拉特中旗甘其毛都口岸承建的金泰商住小区的商铺，李彦芹已交付金泰房地产公司首付款600127元的事实存在。双方在合同中约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件后交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。金泰房地产公司承建的金泰商住小区整体工程未完工，不具备竣工验收条件。一直没有交付使用，已构成违约。李彦芹按照合同约定有权解除合同。金泰房地产公司应退还全部已付款600127元，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金600元。金泰房地产公司提出因甘其毛都口岸的供热站不能进行供暖，导致金泰商住小区不能如期交工，属不可抗力。因金泰商住小区整体工程未完工，单一的供暖问题不能作为逾期交付使用的理由，其抗辩理由不能成立，不予采信。金泰房地产公司提出李彦芹还欠购房首付款15592元，应属违约，但双方在《合同补充协议》中明确约定了剩余首付款15592元在金泰房地产公司交付使用时，附条件交付。故不能作为逾期交付使用的理由，其抗辩理由不能成立。不予采信。对李彦芹的诉讼请求予以支持。判决：一、解除原告李彦芹与被告巴彦淖尔市金泰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》；二、被告巴彦淖尔市金泰房地产开发有限责任公司退还原告李彦芹购房款600127元，并支付违约金600元，共计600727元，该款于本判决生效后1个月内给付。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9807元，减半收取4903.5元，由被告巴彦淖尔市金泰房地产开发有限责任公司负担。
该判决生效后，金泰房地产公司向本院提出再审申请称，双方签订合同及补充协议约定，李彦芹交付一半房款，剩余房款办理银行贷款60万元，后李彦芹要求增加二层房间，砖混墙计57平米，领取钥匙后并对该房水电进行改装，同时进行部分装饰，在我公司为李彦芹办理银行按揭贷款时，由于李彦芹无法按要求提供贷款手续，故我公司要求李彦芹交纳全部房款，李彦芹无法交纳，加之甘其毛都口岸经济下滑，房地产低迷，便以我公司未按照约定超过90日交房为由，要求解除合同。导致我公司房地产无法验收，并非我公司单方责任，是乌拉特中旗口岸建设的其他原因所致，而原审未考虑李彦芹已实际占用房屋并进行改装、装饰的事实，判决解除合同，返还购房款，属认定事实不清，证据不足。为维护我公司合法权益，故请求撤销原判，依法驳回李彦芹的诉讼请求，并承担本案诉讼费用。
被申请人李彦芹答辩称，原审证据确凿，理由充分，事实认定清楚。1、申请人金泰房地产公司未能如约交付房屋的违约事实清楚，理当承担违约产生的不利后果。关于房屋改动，2011年7月10日双方签订《内部认购书》时口头约定如我需要改动申请人应尽量无偿满足我的要求，在《内部认购书》《合同补充协议》《商品房买卖合同》三份合同中都没有标注如有增加房屋交付标准，要按增加量的成本补充房款的约定。对于增加的二楼墙体，是申请人在建设施工过程中双方的口头约定，水电用料是申请人的。2、关于办理银行按揭事宜和交付使用时间，双方在签订的合同中并未约定先后顺序，何来答辩人先违约之说。且按照约定俗成的房屋买卖交易活动习惯，房屋按揭事宜是发售方成批到银行办理，且银行规定在房屋交付后才会批准银行按揭贷款，而非答辩人个人意志所能办理，答辩人已经如约向申请人交付了首付，并在2012年6月、7月份陆续向金泰房地产公司提供了办理银行按揭的所有相关手续，申请人在2012年已经收到答辩人提交的银行按揭相关手续，还故意说答辩人没有提交，此做法已是违反诚实信用原则，更是无视法律尊严。答辩人如约向申请人履行了合同义务，而违约者却是申请人拒不按约定期限交付房屋。3、申请人对二审上诉费的迟延交付理由缺乏法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，当事人须按照规定交纳诉讼费用。申请人仅仅以其公司的意见，以公司职员没有时间为由而抗衡法律关于诉讼费的交纳，显然与法有悖，其理由不能成立。综上，原审法院判决公正合理。申请人的再审申请于法无据。故而恳请中院依法查明真相，驳回申请人的再审申请，以捍卫司法公正，维护消费者合法权益。
本院再审认为，本案所涉商品房虽未能在双方所签合同约定的期限内交房，但现金泰房地产公司提供了工人的证明以及该房部分照片，证明李彦芹已将该房部分结构进行改建、简单装修，因改建、装修系使用房屋的行为，李彦芹是否已使用该房，直接影响本案所涉合同能否解除问题，而对这一事实原审未予查证。故原审判决认定事实不清，适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销乌拉特中旗人民法院（2013）乌民初字第273号民事判决；
二、本案发回乌拉特中旗人民法院重审。
再审案件受理费9807元，退还申请再审人巴彦淖尔市金泰房地产开发有限责任公司。
审 判 长 百 灵
代理审判员 甄玉红
代理审判员 郭军伟
二〇一五年二月九日
书 记 员 俊 兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。