北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04030号
上诉人（原审被告）杨子立，男，1959年4月7日出生。
上诉人（原审被告）杨洪飞，男，1984年3月6日出生。
二上诉人之委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。
二上诉人之委托代理人孔小宁，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）聂志明，男，1938年4月1日出生。
被上诉人（原审原告）聂志刚，男，1944年9月11日出生。
上列二被上诉人之委托代理人郑传锴，北京市潮阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）聂春利，男，1967年11月9日出生。
被上诉人（原审被告）聂春清，男，1963年4月11日出生。
被上诉人（原审被告）杨秀英，女，1943年1月16日出生。
被上诉人（原审被告）陈红今，女，1966年12月13日出生。
被上诉人（原审被告）袁素云，女，1962年6月17日出生。
上列五被上诉人之委托代理人袁坤，北京天驰洪范律师事务所律师。
上诉人杨子立、杨洪飞因确认合同无效（原审为房屋买卖合同）纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，聂志明、聂志刚诉至原审法院称：我们与聂志江同为孟淑贞之子。聂志江于1989年9月19日去世，孟淑贞于2007年去世，故我们为聂志江的转继承人。2004年2月27、29日，聂志江的其他继承人即聂春利、聂春清、杨秀英、陈红今、袁素云（以下简称聂春利等五人）先后两次签订《房屋买卖协议》，将聂志江留下的位于北京市×号院（以下简称×号院）房产卖给杨子立、杨洪飞，总房价为50万元。上述协议是聂春利等五人及杨子立、杨洪飞在明知另有继承人孟淑贞存在的情况下，将共同共有的财产转让给近亲属；并且转让价格50万元明显低于当时的市场价格及其他可能成交的价格。此外，聂春利等五人及杨子立、杨洪飞与孟淑贞同住在一个村民小组，知道并且应当知道另有继承人孟淑贞的存在。据此，我们认为聂春利等五人及杨子立、杨洪飞的行为构成恶意串通的买卖行为，其行为也损害了孟淑贞的权益和我们的合法继承权。现我们诉至法院，要求确认聂春利等五人及杨子立、杨洪飞之间就买卖×号院签订的《房屋买卖协议》无效。
聂春利等五人辩称：当时因为急于周转资金，故为了借款以房屋买卖的形式将涉诉房屋抵押给杨子立、杨洪飞，待有经济实力时再赎回，故以低于市场价格的方式将房屋出卖给杨子立、杨洪飞，双方并非真实的房屋买卖的意思，故合同应为无效。
杨子立、杨洪飞辩称：不同意聂志明、聂志刚的诉讼请求，也不认可聂春利等五人的陈述，并非以房屋买卖的表面形式掩盖实则是借贷抵押的实质关系，也非聂志明、聂志刚所称我们在明知孟淑贞仍然在世的情况下仍与聂春利等五人进行房屋买卖，我们尽到了一切努力，与当时得知的所有继承人都签订了协议并征得了这些继承人的同意，并不知道孟淑贞仍然在世，且对于仍然存在另一继承人，聂志明、聂志刚理应承担全部责任，现在以另一继承人孟淑贞不同意出卖房屋为由要求确认合同无效，显无事实及法律依据。当时我们与聂春利等五人进行了协商且签订了一系列的协议，并得到了当时村委会的同意，应为有效合同，聂志明、聂志刚所称恶意串通，并无事实及法律依据。合同签订时，涉案各方签署了两份房屋买卖协议，将涉诉房屋交易的各个方面约定得都很详细，对于外嫁的女儿也征求了意见，并得到了确认的答复，双方才完成了交易，我们也将50万元购房款一次性交给了对方，鉴于以上事实，诉争的房屋买卖合同并无恶意串通的情节，应为有效合同。即使交易双方所签订的房屋买卖合同并未经过所有继承人及权利人签字，也不能认为是无效协议，根据相关司法解释的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权和处分权为由要求确认合同无效，不应支持，因此，即使当事人确实为无权处分，其他权利人也不能以当事人无处分权为由要求确认合同无效。因此，孟淑贞在生前三年时间里却并未就房屋买卖合同提出任何异议，且在房屋买卖合同签订后，我们已经实际占有、使用了涉诉房屋，故即使孟淑贞确实没有同意出售涉诉房屋，聂志明、聂志刚也仅能向无权处分人主张权利，而不能主张房屋买卖合同无效。签订房屋买卖合同时，交易双方的身份也符合农村房屋买卖的法律规定及相关政策，并不存在任何法律法规规定的无效事由，交易双方均为农村户口，且都是同一农村集体经济组织的成员，也得到了当地村委会的认可，杨子立也因儿子需要结婚而将涉诉房屋赠与了儿子杨洪飞，因此，诉争的房屋买卖合同并无任何无效事由。签订房屋买卖合同已经十年左右的时间，诉争房屋的权利义务也已经稳定，我们也取得了涉诉房屋的所有权，聂志明、聂志刚的事实及理由并无任何依据，诉争房屋买卖合同也无任何无效事由。综上，不同意聂志明、聂志刚的诉讼请求。
原审法院经审理认为：关于聂春利等五人与杨子立、杨洪飞的关系问题，聂春利等五人主张双方系借款关系，签订《房屋买卖协议》是一种抵押行为，但未就此向法院提供证据，杨子立、杨洪飞对此亦不予认可，故对于聂春利等五人的上述主张，法院难以采信，另结合聂春利等五人向杨子立、杨洪飞交付房屋以及聂春利收取房款的事实，应认定聂春利等五人与杨子立、杨洪飞之间系房屋买卖关系。关于聂春利等五人与杨子立、杨洪飞所签订的《房屋买卖协议》的合同效力问题。合同双方均认可涉诉房屋原为杨秀英与其亡夫聂志江共同所有，在聂志江去世之后，该房屋中属于聂志江的遗产显应由聂志江的全部继承人继承，即说明涉诉房屋中应有聂志江的母亲孟淑贞的份额。主观上，聂春利等五人与杨子立、杨洪飞作为房屋买受双方在签订《房屋买卖协议》时理应注意聂志江继承人的情况，现双方签订《房屋买卖协议》时确未征得孟淑贞的同意，同时考虑到杨秀英与杨子立系姐弟关系，应当认定聂春利等五人与杨子立、杨洪飞在签订《房屋买卖协议》时均存在一定过错。杨子立、杨洪飞主张其在签订合同时已尽到了必要的审慎义务，且合同已经村委会确认，但需要说明的是，孟淑贞年龄较大和不在本村居住并非杨子立、杨洪飞忽视其他继承人存在的理由（例如，杨子立、杨洪飞就取得了同样未在该村内居住的继承人聂春梅的证明），而村委会确认房屋买卖合同仅属于合同有效的必要条件而非充分条件，因此对于杨子立、杨洪飞的主张，法院难以采信。客观上，根据现有证据，可以认定聂春利等五人与杨子立、杨洪飞所签《房屋买卖协议》未征得孟淑贞的同意，且在聂春利等五人及杨子立、杨洪飞履行合同后孟淑贞亦未取得相应的购房款，属于事实上侵犯了孟淑贞的合法权益。综上，鉴于聂春利等五人与杨子立、杨洪飞在签订《房屋买卖协议》时在主观上均存在过错，且在客观上侵犯了孟淑贞的合法权益，该合同应属无效。现聂志明、聂志刚作为孟淑贞的继承人，要求确认聂春利等五人及杨子立、杨洪飞之间就买卖分×院签订的《房屋买卖协议》无效的请求，并无不当，法院应予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：聂春利、聂春清、杨秀英、陈红今、袁素云与杨子立、杨洪飞就买卖北京市丰台区分×院签订的《房屋买卖协议》无效。
判决后，杨子立、杨洪飞不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回聂志明、聂志刚的诉讼请求。杨子立、杨洪飞的主要上诉理由为：其在签订《房屋买卖协议》时已和当时知晓并能够找到的涉诉房屋共有人进行了协商和确认，尽到了必要的审查义务，不存在过错；其在购买涉诉房屋时对孟淑贞的情况不清楚，且在房产交易后直至孟淑贞去世，孟淑贞本人也未就该房屋主张过权利；其支付了合理对价，并没有损害房屋共有人的权益，孟淑贞或其子女完全可以向无权处分人聂春利等人主张权益，故其在主观上没有侵犯孟淑贞的合法权益的故意，客观上也没有侵犯孟淑贞的合法权益，其与聂春利等五人之间不存在恶意串通；聂春利等五人的无权处分行为亦不直接导致本案涉诉的《房屋买卖协议》无效，故原审判决认定事实不清，适用法律错误。聂志明、聂志刚及聂春利等五人均同意原判。
经审理查明：聂志明、聂志刚与聂志江均系孟淑贞之子。聂志江与杨秀英系夫妻关系，二人育有二子一女，即长子聂春清、次子聂春利、女儿聂春梅。杨秀英与杨子立系姐弟关系。聂春利与陈红今系夫妻关系。聂春清与袁素云系夫妻关系。杨子立与杨洪飞系父子关系。聂志江于1989年去世。孟淑贞出生于1915年8月30日，于2007年去世。杨子立、杨洪飞均系北京市丰台区分中寺村集体经济组织成员。
2004年2月27日，杨秀英与杨子立签订《房屋买卖协议》，约定杨子立购买原属杨秀英与其亡夫聂志江共同所有的位于×号院的房屋，该院占地面积为353.5平方米，建筑面积为240.5平方米，总价款为50万元。2004年2月29日，聂春利、聂春清、陈红今、袁素云与杨子立、杨洪飞签订《房屋买卖协议》，约定聂春利、聂春清、陈红今、袁素云将×号院的房屋出售给杨子立、杨洪飞，房屋价格为50万元。当日，聂春梅和杨秀英出具《证明》，载明：交易人：甲方（出卖方）聂春利、陈红今、聂春清、袁素云，乙方（购买方）杨子立，证明人：杨秀英甲方之母，聂春梅杨秀英之女，作为甲方亲属，经协商一致同意甲方将该院落房屋产权出售给乙方。同时确认甲乙双方关于×号院落房屋产权买卖协议属双方自愿行为表达。且愿做此房屋产权交易证明人。2004年3月1日，聂春利出具收条，载明：今收到×号院房款五十万元整。后，聂春利等五人亦将×号院落及房屋交付给杨子立、杨洪飞。
原审审理中，聂志明、聂志刚主张聂春利等五人与杨子立、杨洪飞就涉诉房屋签订的《房屋买卖协议》因属于无权处分和恶意串通而无效。杨子立、杨洪飞则主张：孟淑贞当时年龄很大，且不在本村居住，其在购买涉诉房屋时对孟淑贞的情况并不知晓，已尽到了必要的审慎义务，且合同已经得到村委会确认。聂春利等五人则称其与杨子立、杨洪飞系借款关系，签订《房屋买卖协议》是一种抵押行为，但未就此提供证据。杨子立、杨洪飞对聂春利等五人的上述主张不予认可。
二审审理中，聂志明、聂志刚主张：杨秀英与杨子立系姐弟关系，且双方交易价格明显低于市场价，故聂春利等五人与杨子立、杨洪飞之间属于恶意串通，但并未提交相关证据证明50万元的交易价格明显低于当时的市场价。聂志明、聂志刚明确表示孟淑贞生前居住在北京市西城区羊肉胡同21号，并未在涉诉房屋所在的北京市丰台区分中寺村居住。另，双方确认×号院现门牌号为北京市丰台区分中寺137号。
上述事实，有《房屋买卖协议》、收条、证明信及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：根据现已查明的事实，涉诉房屋原系杨秀英与聂志江的夫妻共同财产，聂志江去世后，其母亲孟淑贞作为继承人对涉诉房屋依法享有继承权，故原审法院认定涉诉房屋中应有孟淑贞的财产份额并无不当，本院予以确认。
关于聂志明、聂志刚主张聂春利等五人在未征得孟淑贞同意的情况下私自出售涉诉房屋的行为属于无权处分的诉讼理由，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故聂志明、聂志刚以此为由主张涉诉的《房屋买卖协议》无效，依据不足，本院不予支持。
关于聂志明、聂志刚以涉诉房屋买卖双方系亲属关系且交易价格明显低于当时的市场价为由主张聂春利等五人与杨子立、杨洪飞之间属于恶意串通的诉讼主张。首先，聂志明、聂志刚并未提交相关证据证明涉诉房屋成交价明显低于当时的市场价格。其次，虽然考虑到杨秀英与杨子立系姐弟关系，依照常理，杨子立对其姐姐杨秀英的婆婆孟淑贞是否在世应予知晓，杨子立、杨洪飞购房涉诉房屋时未征得孟淑贞的同意，存在一定的过错，但现有证据不足以证明聂春利等五人与杨子立、杨洪飞之间存在恶意通谋以损害孟淑贞合法权益之共同故意，且买卖双方对涉诉房屋交易事宜亦说法不一。再次，虽然杨秀英与杨子立系姐弟关系，但鉴于孟淑贞生前并未在涉诉房屋所在的北京市丰台区分中寺村居住，且杨子立、杨洪飞购买涉诉房屋时孟淑贞已年近九十，在此情况下，并不能排除杨子立、杨洪飞在购房时对孟淑贞的情况并不知情的可能性。同时，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零九条之规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。基于上述分析，本院认为，现有证据不足以认定聂春利等五人与杨子立、杨洪飞之间存在恶意串通的行为，故聂志明、聂志刚以恶意串通为由主张涉诉的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
综上所述，杨子立、杨洪飞的上诉请求，于法有据，应予支持。原审法院所作判决处理结果有误，本院予以改判。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12816号民事判决；
二、驳回聂志明、聂志刚的诉讼请求。
一审案件受理费8800元，由聂志明、聂志刚负担（已交纳35元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费8800元，由聂志明、聂志刚负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 马兴芳
代理审判员 陈雨菡
二〇一五年六月十九日
书 记 员 胡 月