贵州省江口县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0621民初201号
原告中国建设银行股份有限公司江口支行，公司住址贵州省铜仁市江口县双江街道办事处三星西路8号。
负责人夏克光，系该行行长。
委托代理人吴世军，系中国建设银行股份有限公司铜仁市分行风险管理部经理。
被告杨树华，男。
委托代理人方世良，江口县司法局法律服务所法律服务工作者。
原告中国建设银行股份有限公司江口支行诉被告杨树华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，由审判员曾建敏依法适用简易程序于2016年4月21日进行了公开开庭审理。原告中国建设银行股份有限公司江口支行法定代表人夏克光及委托代理人吴世军、被告杨树华及其委托代理人方世良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司江口支行诉称：原告因业务发展需要，于2015年8月31日与被告签订了（2015）建江房租入字第（02）号《房屋租赁合同》，租赁被告所有的位于江口县双江街道XX街7号共32平方米房屋，租期10年，即从2015年9月1日-2025年8月31日止，用于原告经营离行式自助银行。原告依照合同约定，于2015年9月9日向被告支付了第一年的租金共计人民币43000元。双方同时在合同第九条约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋导致合同无法履行的合同终止。合同第十三条约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋造成难以继续履行该合同而退租房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。
2015年11月7日，江口县人民政府发布《关于禁止在旧城棚户改造区抢建抢修的公告》，将被告所有原告承租的江口县双江镇XX街7号共32平方米房屋列为旧城棚户改造区，并禁止原告对承租的上述房屋重新进行装饰装修，由此导致原告无法正常使用该房屋，构成了双方在合同中约定的权利义务终止的情形。
为此，原告特依据《中华人民共和国合同法》第8条、第91条、第98条的规定，请求人民法院依法判决双方签订的（2015）建江房租入字第（02）号《房屋租赁合同》终止，判令被告返还原告已支付的房屋租金人民币36191.92元，并由被告承担本案的诉讼费。
原告中国建设银行股份有限公司江口支行在举证期限内向法庭提交了以下证据：
1、营业执照、负责人身份证明，拟证明原告的诉讼主体资格。
2、《房屋租赁合同》，拟证明原、被告形成房屋租赁关系。
3、照片及租赁费交纳发票，拟证明原告按合同约定已经支付被告租金的事实。
4、江口县人民政府关于禁止在旧城棚户改造区抢建抢修的公告，拟证明原告租赁的房屋已被江口县人民政府划入旧城改造范围内。
5、关于《房屋租赁合同》终止的函，拟证明原告发函告知被告终止租赁合同的事实。
被告杨树华辩称：被告出租给原告的门面位于江口县城繁华地段，房屋系砖混结构，属于被告的私有财产。自房屋建好后，门面出租一直看好。2015年8月，原告以及上面领导通过反复实地考察，多次找到被告协商，希望被告将已出租给案外人的门面租赁给原告作离行式自助银行使用，被告见原告租期为10年，且系国家企业，有偿付租金的能力，只好终止了与案外人租赁的合同，并赔偿了案外人因终止合同所造成的实际损失39000元，将门面腾空交付给原告，双方为此签订了《房屋租赁合同》，合同对租金、租赁期限、相关税费等一一作了明确的约定。合同签订后，原告按合同的约定及时支付了第一年的房屋租金43000元，根据税法的规定，被告向江口县地方税务局依法交纳了3268元房屋租赁税。不料，2016年3月4日，原告一纸函告被告，声称：被告出租给原告的房屋已被列入旧城改造区范围，县政府禁止对规划红线范围内的房屋重新进行装饰装修，明确表示合同应当终止，支付的租金应予退回，时隔不过5个工作日，原告遂提起诉讼。被告认为，被告出租房屋给原告合理合法，并不违背法律的规定，房屋租赁合同受法律保护，未经法定程序撤销或终止合同，合同仍然在履行之中，如果江口县人民政府出台文件，被告的房屋被列入旧城改造，出现了政策不可抗力因素，但政府的抽象行政行为还未正式实施，原告仍然还可以继续使用被告出租的房屋，本案系原告提出终止合同，被告依法纳税，责任不在被告，现原告根据江口县人民政府下文时间，请求返还租金违背了公平公正原则，同时也缺乏事实依据，望法庭明察事实，保护被告的合法权益，作出公正判决。
被告杨树华在举证期限向法庭提交了以下证据：
1、被告身份证，拟证明被告的身份情况。
2、房产证，拟证明原告租赁的房屋系被告所有的事实。
3、《房屋租赁合同》，拟证明原、被告所签订房屋租赁合同的合法性。
4、房屋租赁契税发票，拟证明原告支付被告43000元的租金，被告交纳了房屋租赁税的事实。
经庭审举证、质证，原告中国建设银行股份有限公司江口支行提交的1、2、3、4、5号证，内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本庭依法予以采信；被告杨树华提交的1、2、3、4号证，内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以采信。
经审理查明：原、被告于2015年8月31日签订《房屋租赁合同》约定将被告所有的位于江口县双江街道XX街9号32平方米的房屋出租给原告用于经营离行式自助银行，租赁期共10年，自2015年9月1日起至2025年8月31日止，租赁期间租金共计人民币484223元，第一年的租金为43000元。原告于2015年9月9日支付被告第一年的租金43000元。江口县人民政府于2015年11月7日发布江口县人民政府关于禁止在旧城棚户改造区抢建抢修的公告，将原告租赁的被告房屋划入旧城棚户改造区范围，导致原告租赁的房屋无法实现租赁价值。所以原告根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条第四款“因不可抗力因素或国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋或乙方撤销机构、网点规划迁址导致合同无法履行的，合同终止”、第十三条第二款“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋或乙方因撤销机构、网点规划迁址造成难以继续履行该合同而退租房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”、第三款“因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补”的约定，原告于2016年3月4日向被告发出关于《房屋租赁合同》终止的函，通知被告终止该合同，并要求被告退还原告已支付的租金36191.92元。
本院认为：原、被告于2015年8月31日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示、不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务，但因国家政策的需要和江口县人民政府发布的关于禁止在旧城棚户改造区抢建抢修的公告的行政行为导致出现当事人约定的终止合同的情形，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第九条第四款、第十三条第二款及《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定的其他情形”之规定，原告中国建设银行股份有限公司江口支行要求与被告杨树华签订的（2015）建江房租入字第（02）号房屋租赁合同终止，于法有据，本院依法予以支持。
关于原告中国建设银行股份有限公司江口支行要求被告杨树华返还租金36191.92元的主张，因原告向被告发出关于《房屋租赁合同》终止的函是在2016年3月4日，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》应在原告终止合同函到达被告时即在2016年3月4日双方终止《房屋租赁合同》的权利义务，此时原告实际占用房屋的时间为186天，所以占用期间的实际租金应从2015年9月1日原告承租时起至2016年3月4日终止合同的通知到达被告之日止，计算所得为21912.33元。因此，本院依法确认被告应返还原告的租金为43000元－21912.33元＝21087.67元，原告主张被告返还超出部分租金的诉求，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司江口支行与被告杨树华于2015年8月31日签订的（2015）建江房租入字第（02）号《房屋租赁合同》的权利义务于2016年3月4日终止。
二、被告杨树华在本判决生效后十日内返还原告中国建设银行股份有限公司江口支行租金21087.67元。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司江口支行主张的超出部分租金的诉讼请求。
案件受理费704元，减半收取352元，由被告杨树华承担200元，原告中国建设银行股份有限公司江口支行承担152元，原告中国建设银行股份有限公司江口支行预交的案件受理费中应由被告杨树华承担的200元待本判决生效后予以退还。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
审 判 员 曾建敏
二〇一六年四月二十五日
代理书记员 唐 欢