内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内29民终312号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇十三区。
法定代表人张建国，该公司董事长。
委托诉讼代理人任振华，内蒙古君缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘翠琴，女，1967年3月13日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）魏述林，男，1967年5月20日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）冯富荣，男，1971年2月16日出生，汉族。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）因与被上诉人潘翠琴、魏述林、冯富荣房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
国力公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人要求上诉人承担责任的诉求。2、诉讼费不应由上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人起诉上诉人国力公司主体设置错误。2、一审法院判决确认上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》合法、有效缺乏事实和法律依据。3、一审法院判决上诉人向被上诉人交付涉案房屋并协助办理房屋产权手续缺乏事实和法律依据。4、一审法院判决上诉人支付被上诉人违约金3万元，缺乏事实和法理依据。
被上诉人潘翠琴、魏述林并未提交书面答辩意见。
被上诉人冯富荣并未提交书面答辩意见。
潘翠琴、魏述林向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告之间签订的《商品房认购书》合法有效；2、被告履行合同向原告方交付房屋，并办理相关产权登记手续；3、被告支付违约金3万元；4、本案的全部诉讼费用由被告方承担。
一审法院认定事实：2010年8月19日冯富荣代表国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010
司）因与被上诉人潘翠琴、魏述林、冯富荣房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
国力公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人要求上诉人承担责任的诉求。2、诉讼费不应由上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人起诉上诉人国力公司主体设置错误。2、一审法院判决确认上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》合法、有效缺乏事实和法律依据。3、一审法院判决上诉人向被上诉人交付涉案房屋并协助办理房屋产权手续缺乏事实和法律依据。4、一审法院判决上诉人支付被上诉人违约金3万元，缺乏事实和法理依据。
被上诉人潘翠琴、魏述林并未提交书面答辩意见。
被上诉人冯富荣并未提交书面答辩意见。
潘翠琴、魏述林向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告之间签订的《商品房认购书》合法有效；2、被告履行合同向原告方交付房屋，并办理相关产权登记手续；3、被告支付违约金3万元；4、本案的全部诉讼费用由被告方承担。
一审法院认定事实：2010年8月19日冯富荣代表国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日冯富荣代表国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》约定：甲乙双方共同开发位于巴彦浩特镇东城区龙泽苑的c-26地块，地块总面积7.8公顷。国力公司于2010年9月11日竞得编号为阿储土010号地块的国有土地使用权，冯富荣于当日代表国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后冯富荣即组织人员开始建设“工商局子龙门”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设。C、D区由国力公司开发建设，共开发建设了183套房产。A、B区与C、D区没有其他关系。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，国力公司法人授权冯富荣代表国力公司签署该项目一切文件和处理有关一切事务，包括签订合同、独立财务、销售房屋等。冯富荣获得授权后，冯富荣及其授权的冯志军开始面向社会销售房屋。2015年5月25日因冯富荣开发的“子龙门”项目不能交工，购房人开始向国力公司维权。国力公司与冯富荣达成协议，帮助冯富荣解决该项目存在的问题，国力公司全面接管该项目。国力公司于2015年5月25日向国家工商行政管理局阿拉善盟分局发出通知，通知解除国力公司对原内蒙古阿拉善盟巴彦浩特工商局子龙门项目部负责人冯富荣的全部职务。另委托张建军代表国力公司对外实施与子龙门小区项目相关的全部事项（包括但不限于签订商品房销售合同，收取房屋预售款、工程价款结算、支付工程款，签订合同，收取其他款项）。并解除了冯富荣子龙门小区项目经理的职务。国力公司于同日出具授权委托书，该委托书内容与通知的内容基本一致。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书。称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。国力公司于2015年6月利用其他28位人员的信息，虚构购房事实，办理了网签。现原告因为被告国力公司未能交房，即诉至法院。
一审法院另查明，原告于2012年12月28日从冯富荣处购买了位于子龙门小区D区8号楼1单元的房屋一套，商品房认购书上载明的是302室（据原告及被告冯富荣出具的证明上称，原告购买的是位于子龙门小区D区8号楼1单元301室，因为笔误写成了302室）的房屋及车库。《商品房认购书》中约定原告自愿购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定。协议上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。原告交纳了30万元的房款。该房屋现网签在张元的名下。
再查明，国力公司向阿拉善盟公安局经侦支队提供的子龙门小区销控表中载明：位于子龙门小区D区8号楼1单元301室售予了潘翠琴，302室售予了刘晓东。
一审法院采信并据以认定事实的证据有：原、被告的陈述，《商品房认购书》，收据，承诺书，销控表等证据在卷证明，一审法院予以确认。
一审法院认为，本案的争议焦点是，国力公司在本案中是否承担责任。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权。委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。被告辩称本案不是房屋买卖关系，是民间借贷关系，应该按民间借贷关系诉讼，对此原告不予认可，且被告未提交有效证据予以证实，故对该抗辩理由不予采纳。
关于涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。本案中原告按约定交纳了全部房款，被告应当按照合同的约定向原告交付车库。原告主张的房屋虽然网签在张元名下，但据阿拉善盟公安局经侦大队调查，该网签系虚构购房事实，故该网签行为不成立，理应向真实购房者交付房屋。原告购买的房屋根据国力公司出具的销控表及当时的经办人冯富荣出具的证明，均可证明原告实际购买的是位于子龙门小区D区8号楼1单元301室及车库。
关于原告主张的违约金问题。本案中原告按约定支付了房款，被告应当按照合同的约定向原告交付房屋及车库，因被告未按时向原告交付房屋，给原告造成了一定的经济损失。故对原告主张的违约金应予以支持。并以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告冯富荣未到庭参加诉讼，应承担不利的法律后果。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告与被告于2012年12月28日签订的《商品房认购书》合法、有效；二、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告潘翠琴、魏述林交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区D区8号楼1单元301室及车库，并协助办理相关房屋产权手续；三、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告潘翠琴、魏述林支付违约金3万元（30万元×10%）。案件受理费275元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点是：1、上诉人国力公司是否为本案适格主体。2、涉案《商品房认购书》的法律效力。3、上诉人国力公司应否承担违约金。
本院认为，关于上诉人国力公司是否为本案适格主体的问题。涉案阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权。冯富荣的行为是基于国力公司的委托，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。故一审判决上诉人国力公司系赔偿责任主体正确。
关于涉案《商品房认购书》的法律效力。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的必要内容，故双方签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。被上诉人潘翠琴、魏述林按约定交纳了全部房款，上诉人应当按照合同的约定向二被上诉人交付车库。被上诉人潘翠琴、魏述林主张的房屋虽然网签在张元名下，但据阿拉善盟公安局经侦大队调查，该网签系虚构购房事实，因此，该网签行为不成立，理应向真实购房者交付房屋。国力公司出具的销控表及当时经办人冯富荣出具的证明，均可证明潘翠琴、魏述林实际购买的涉案房屋是位于子龙门小区D区8号楼1单元301室及车库。故一审判决上诉人向被上诉人交付涉案房屋及车库，并协助办理房屋产权符合本案事实及相关法律规定。
关于上诉人国力公司应否承担违约金的问题。被上诉人潘翠琴、魏述林按约定支付了房款，国力公司应当按照约定交付涉案房屋及车库，国力公司未按时向潘翠琴、魏述林交付房屋，给其造成了经济损失。一审法院根据当事人的实际损失及合同履行情况，对潘翠琴、魏述林主张的违约金予以支持符合客观事实。综上所述，上诉人国力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 温美蓉
审判员 道日娜
审判员 张佰济
二〇一六年十一月十五日
书记员 孙 静