山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第753号
上诉人（原审被告）史书兵，男，1965年12月29日出生，汉族，山东环保产业集团有限公司员工，住济南市。
被上诉人（原审原告）山东银丰物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人王磊，董事长。
委托代理人赵良，男，1988年4月19日出生，汉族，该单位综合部员工。
上诉人史书兵因与被上诉人山东银丰物业管理有限公司（以下简称银丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第3936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年9月25日公开开庭审理本案。上诉人史书兵，被上诉人银丰物业公司的委托代理人赵良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定：2007年1月2日，银丰物业公司与史书兵签订《银丰山庄前期物业管理服务协议》一份，合同中约定银丰物业公司接受开发建设单位委托，负责xx小区的物业管理；银丰物业公司有权依据本合同收取物业管理服务费、车位费，史书兵所购买车位按每月20元的标准交纳使用成本费，住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元收取，储藏室按住宅标准的50%收取，史书兵应于每个季度的末月20日前缴纳下个季度的物业管理费、车库使用成本费等费用；史书兵不按规定交纳物业管理服务费及其他应交纳的费用的，每日按欠费金额的千分之五计算收滞纳金，逾期三个月不缴纳的，银丰物业公司应向欠费业主发出书面通知书督促缴纳。2009年8月14日，银丰物业公司（作为乙方）与济南市xx小区业主委员会（作为甲方）签订《银丰山庄物业管理服务合同》，该合同约定：银丰物业公司接受xx业主大会选聘，负责xx小区的物业管理，甲方要督促乙方的物业服务行为，接受乙方制定的本物业管理制度，督促业主按时交纳物业服务费等；乙方有权依据本合同收取物业管理服务费、车位费，业主所购买车位按每月20元的标准交纳使用成本费，住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元收取，储藏室按住宅标准的50%收取，业主应于每个季度的末月20日前缴纳下个季度的物业管理费、车库使用成本费等费用；业主不按规定交纳物业管理服务费及其他应交纳的费用的，每日按欠费金额的千分之五计算收滞纳金，逾期三个月不缴纳的，乙方向欠费业主发出书面通知书督促缴纳；合同期限为2009年8月14日至2014年6月14日。合同落款处加盖了山东银丰物业管理有限公司的合同专用章及济南市银丰山庄小区业主委员会公章。史书兵所居住的xx小区x号楼x单元xx室包括在该合同约定的服务范围之内，该房屋的建筑面积为192.87平方米，地下室面积为18.19平方米，史书兵购买车位一个。银丰物业公司陈述自2008年1月至2013年12月，史书兵未向银丰物业公司交纳物业服务费23048.08元（其中住宅192.87平方米×1.6元×72个月=22218.62元、地下室是2008年1月至2012年9月共计57个月，18.19平方米×0.8元×57个月=829.46元，共计23048.08元，以银丰物业公司要求的23047.26为准。）、车位费是20元每月×72个月=1440元，共计24488.08元（银丰物业公司主张24487.26元）。史书兵对银丰物业公司要求物业费的时间段无异议，对车位费有异议。银丰物业公司要求利息，认为合同约定的日千分之五过高，其按欠交物业费金额的百分之二要求。史书兵认为银丰物业公司未为其解决房屋存在的问题，更谈不上利息。2011年7月2日，由银丰物业公司及济南市xx小区业主委员会共同给业主出具了“关于停止小区太阳能燃气辅助加热系统的通知”，该通知载明经征询业主意见，超过三分之二的业主同意停止小区太阳能燃气辅助加热系统，因此自2011年7月11日停止。另查明，2011年史书兵就电梯噪音污染在原审法院向银丰物业公司及案外人银丰房地产开发有限公司提起诉讼，原审法院以证据不足为由驳回其诉讼请求；另外史书兵还提起诉讼（另案），要求银丰房地产开发有限公司对暖气进行整改，满足其正常的取暖要求，要求银丰物业银丰房地产开发有限公司对渗水的室内屋顶、墙壁及阳台进行修复并赔偿损失，原审法院对其诉讼请求作出了判决。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，银丰物业公司与济南市xx小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括史书兵在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2008年1月至2013年12月，银丰物业公司为史书兵所居住的xx小区提供了物业服务，史书兵应当及时向银丰物业公司交纳物业服务费，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，原审法院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。史书兵未提供任何证据证实银丰物业公司在物业服务过程中存在重大瑕疵，在没有任何正当理由的情况下拒交物业费用，明显不妥。史书兵辩称的暖气不热、房屋渗水、电梯噪音等问题与本案不是同一法律关系，且史书兵已经通过诉讼处理上述问题，因此史书兵的答辩意见原审法院不予采纳。故对银丰物业公司要求史书兵补交2008年1月至2013年12月的物业费、车位费的诉讼请求，予以支持。关于银丰物业公司要求的利息，根据合同约定当业主欠交时，银丰物业公司应向业主发出书面通知书督促缴纳，本案中银丰物业公司未提供证据证明其向史书兵发出过书面通知，且银丰物业公司作为物业服务单位，应当更好的提高服务质量，以期得到包括史书兵在内的大部分业主的最大满意，因此综合考虑对银丰物业公司要求利息的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条第一项、第三项、第四项、第七项、第七十八条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告史书兵于判决生效之日起十日内给付原告山东银丰物业管理有限公司2008年1月至2013年12月的物业服务费23047.26元。二、被告史书兵于判决生效之日起十日内给付原告山东银丰物业管理有限公司2008年1月至2013年12月的车位费1440元。三、驳回原告山东银丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，由被告史书兵负担。
上诉人史书兵不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实错误。银丰物业公司没有全面、适当履行物业服务合同，存在严重违约行为，无权要求史书兵按合同约定的标准支付物业服务费。主要表现在：1、银丰物业公司单方停用了太阳能燃气辅助加热系统及车辆出入智能装置。银丰物业公司提交的《关于停止小区太际能燃气辅助加热系统的通知》并没有送达给史书兵，其亦没有提交该通知经过小区三分之二业主同意的证据，史书兵对此也不予认可，原审判决对其真实性和合法性没有查明。2、史书兵家里暖气不热、房屋漏雨、可视对讲系统无法使用等问题一直未予修理。上述问题给史书兵的生活带来极大的不便，已构成物业服务的重大瑕疵。且银丰物业公司的上述行为属擅自改变房屋使用条件，侵害了史书兵对上述自用部分所享有的权利。因为太阳能24小时热水服务、车辆出入智能装置、可视对讲系统是史书兵与开发商所签订的购房合同中约定的配套设施，也是史书兵与银丰物业公司签订的物业服务合同中约定的服务内容，银丰物业公司无权通过其与业主委员会达成的任何形式的决议加以变更。业主委员会仅仅对业主共有部分设施设备的维护有权代表业主进行协商，无权对特定业主与开发商在购房合同及与物业公司达成的物业服务合同中单独达成的条款进行变更。二、原审判决未依据对等原则，对物业服务费标准予以调减，造成当事人权利义务失衡。银丰物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，史书兵有权要求少缴或免缴物业服务费，根据合同法有关先履行提辩权的规定，史书兵未支付物业服务费，不构成违约，原审判决完全按照合同约定的标准认定应缴纳的物业服务费，对史书兵极其不公。三、银丰物业公司要求史书兵支付2011年12月23日之前的物业服务费及车位费，已超过两年的诉讼时效，法院不应支持。请求二审法院撤销原审判决第一项、第二项，依法驳回银丰物业公司的诉讼请求，或发回重审；一、二审诉讼费用均由银丰物业公司承担。
被上诉人银丰物业公司辩称：关于停用太阳能热水的问题，银丰物业公司提交的2010年5月12日的通知可以看出停止供应太阳能热水是经过业主委员会决定的，如果史书兵认为其权利受到侵害，应当通过其他法律途径解决，不能以此作为不缴纳物业费的理由。关于暖气、房屋漏雨的问题在（2011）市民初字第1090号、（2011）市民初字第1091号判决书中均已认定，史书兵的陈述与本案并不是同一法律关系。史书兵的车辆出入智能装置停用系因其未交物业服务费，其缴费后便可使用，双方物业服务合同合法有效，史书兵应当根据约定按时缴纳物业费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。2007年1月2日，史书兵与银丰物业公司签订了《xx山庄前期物业管理服务协议》，2009年8月14日，史书兵所居住的济南市xx小区业主委员会与银丰物业公司签订了《xx山庄物业管理服务合同》，该两份物业服务合同合法有效，银丰物业公司作为史书兵居住小区的物业服务企业，为该小区提供了物业服务，史书兵应当依照物业服务合同的约定交纳物业服务费及车位费。
史书兵主张银丰物业公司单方停用了太阳能燃气辅助加热系统及史书兵的车辆出入智能装置，且对史书兵家里存在的暖气不热、房屋漏雨、可视对讲系统无法使用等问题一直未予解决，故银丰物业公司提供的物业服务已构成重大瑕疵，银丰物业公司应免除或减少史书兵的物业服务费及车位费。本院认为，关于银丰物业公司停用太阳能燃气辅助加热系统的问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。银丰物业公司提交的“关于停止小区太阳能燃气辅助加热系统的通知”加盖了济南市银丰山庄小区业主委员会的公章，系该小区业主委员会作出的决定，对全体业主具有约束力，依据前述法律规定，史书兵若对小区业主委员会的该决定有异议，可以请求人民法院撤销，但不能因此拒交物业服务费。银丰物业公司的合同义务是对小区内共有部分的设施、设备进行管理、维护及维修，史书兵家里暖气不热、房屋漏雨非良固物业公司责任范围，且针对暖气不热、房屋漏雨问题，史书兵曾另行起诉解决，现史书兵以其房屋存在上述问题为由，要求调减物业服务费，本院不予支持。虽然银丰物业公司存在因史书兵未缴纳物业服务费停用史书兵的车辆出入智能装置及未对史书兵家里的可视对讲系统进行维修的问题，但不足以认定其物业服务存在重大瑕疵，史书兵以此作为调减物业服务费的理由，本院不予支持。由于银丰物业公司一直为史书兵居住的小区提供物业服务，银丰物业公司此次起诉要求史书兵支付物业服务费及车位费未超过诉讼时效，对史书兵有关银丰物业公司要求2011年12月23日之前的物业服务费及车位费诉讼时效已超过的主张，本院不予支持。综上，史书兵的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费530元，由上诉人史书兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
审 判 员 翟 勇
代理审判员 何菊红
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 白 雪