四川省攀枝花市西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攀西民初字第198号
原告：攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市西区蓝湖国际新城小区。
法定代表人：李雪松，该公司经理。
委托代理人：杨锡勇，四川极宇律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人：罗代芳，该公司职工，代理权限为一般代理。
被告：赖加银。
被告：王卫霞。
原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司（以下简称福万佳公司）诉被告赖加银、王卫霞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理。依法由审判员何国环适用简易程序于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告福万佳公司的委托代理人杨锡勇、罗代芳，被告赖加银、王卫霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福万佳公司诉称，2009年7月14日，原、被告签订了前期物业服务合同，双方在合同中就原告向被告所居住的小区提供物业服务的内容、费用承担、收费标准、缴费时间、违约责任等事项作出了明确约定，该合同是双方真实意思表示。原告按约在该小区进行物业管理服务。自2011年6月起，被告赖加银、王卫霞就拖欠该服务合同中约定的物业管理费及其他费用。被告答辩口述事实是否存在应当有相关证据，且该答辩理由不是本案审理对象，不是抗辩理由。根据合同法规定，被告方没有缴纳物业管理费，也就没有权利主张相应的权利，即使主张应当另案处理。经原告多次催收，被告赖加银、王卫霞至今仍拒绝支付。要求被告赖加银、王卫霞一次性支付物业管理费3548.16元、生活垃圾清运费36元、公共能耗电费301.04元、电梯年检费72元、电梯维护费200元、合计4157.2元，并承担诉讼费。
被告赖加银、王卫霞辩称，《前期物业合同》被告方未持有，只有原告方持有，是非法、无效的合同。前期物业合同期限只有3年，期满后未续签，被告方不认可。原告占用业主公共面积用作收取停车费场地，被告方在交纳了1200元／年的停车费后却长期无法使用租用的停车位。原告发现墙砖有脱落现象不仅不维修而且没有提示业主，造成业主不必要的损失：2014年12月17日，被告的车停放在停车位上被脱落的墙砖将车挡风玻璃、雨刮器砸坏，原告以被告未交物业费为由拒绝受理。原告未对公共秩序尽到维护义务：小区消防通道被占用，消防车无法进入小区灭火，致一业主家中财物被烧。部分业主长期饲养家禽，原告也未管理。原告未对安全防范工作尽到义务，小区的摄像头、门禁系统损坏也未修理。小区墙壁、电梯内长期都有打小广告的，原告将这笔费用占为已有。原告强行设立门岗并无计时收费，且威胁被告，要求被告交纳物业费。被告方对物业费有异议，在2013年11月、2014年12月28日至2015年1月5号左右原告方未提供服务，小区到处是垃圾，应当予以扣除物业费。对原告主张的其他费用无异议。
经审理查明：2009年2月10日原告福万佳公司向攀枝花市物价局申请备案。2009年3月5日攀枝花市物价局在原告福万佳公司提交的攀枝花市物业服务收费备案表中注明同意备案。2009年7月14日原、被告签订前期物业服务合同。双方约定：“甲方（物业买受人姓名）：赖加银、王卫霞，建筑面积：121.51平方米，座落位置：某号；乙方：福万佳公司，资质等级：三级。第一条，本合同所涉及的建筑区划类型为住宅。第二条，建筑物专有部分损坏时，甲方、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由甲方、使用人承担。第三条，乙方提供的物业公共服务事项如下：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业服务档案和物业档案的保管。第四条，乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向甲方收取物业公共服务费及其他费用。1、住宅建筑区划内：多层：0.5元／月．平方米，高层：0.7元／月．平方米，商业：1元／月．平方米；2、物业首次交付使用时应交纳的费用：（1）物业公共服务费（预付半年）标准：0.7元／月．平方米。（2）代收生活垃圾处理费（预付一年）标准：住宅6元／户．月。（3）建档网络资料费（只交一次）标准：20元／户。第五条，甲方自开发商公告或以其它方式通知交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第七条，本合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用。包干制，由业主向乙方支付本合同第四条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第八条，物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日至10日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：应按所欠金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。第十四条，本建筑区划内，甲方、乙方应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等相关费用。本建筑区划内变压器、庭院、水池、楼道、车库、二次供水、电梯等共用设施、设备能耗，部分业主共同使用的，由相关业主按户等额分摊；全体业主共同使用的，由全体业主按户等额分摊；总表与分表能源输差由全体业主按能源用量分摊；水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用。第十八条，本合同期限三年，自甲方公告交房之日起三年时间。本合同期限未满，但业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业合同生效时，本合同终止；如双方均无异议，本合同自动顺延。第十九条，本合同期限届满前90日，业主大会尚未设立的，甲、乙双方如无异议，本合同自动顺延。”2011年6月30日原告福万佳公司与兄弟电梯公司签订电梯日常维护保养合同，约定16台电梯的日常维护保养费为67000元。2011年8月29日原告福万佳公司支付特种检验所电梯定期检验费24183元。2011年9月27日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维修服务费33500元。2011年12月2日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维修服务费20100元。2012年11月8日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维保费53380.4元。2012年11月29日原告福万佳公司支付特种检验所电梯定期检验费26987元。2013年6月4日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维修服务费13400元。被告赖加银、王卫霞系攀枝花市西区某号房屋业主，该房屋建筑面积为120.69平方米。2009年7月14日，被告赖加银、王卫霞按121.51平方米交纳12个月的物业费共1020.68元。2009年7月31日，被告赖加银、王卫霞按121.51平方米交纳装修管理费218.72元、运渣费243.02元。2010年1月28日，被告赖加银、王卫霞按121.51平方米交纳装修管理费109.36元。被告赖加银、王卫霞已支付原告福万佳公司2011年6月前的物业服务费、生活垃圾清运费。
以上事实，有当事人的陈述、前期物业服务合同、攀枝花市物业服务收费备案表、电梯日常维护保养合同、电业局发票、收据等证据在案佐证。
本院认为：2009年7月14日原、被告签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，系有效合同，原、被告双方应当按照约定履行各自的义务。原告福万佳物业公司在对蓝湖小区实施了物业管理服务后，有权依该物业服务合同的约定向业主收取物业费。被告赖加银、王卫霞作为业主，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原、被告在前期物业服务合同中约定物业公共服务费按每平方米每月0.7元交纳，原告福万佳公司要求被告赖加银、王卫霞按其房屋建筑面积120.69平方米支付2011年7月至2014年12月的物业管理费3548.16元，本院予以支持。被告赖加银、王卫霞辩称原告福万佳公司在部分期间未提供物业服务，但未提供充分证据证明其主张，其辩解意见本院不予采纳。被告赖加银、王卫霞对原告福万佳公司主张生活垃圾清运费36元、公共能耗电费301.04元、电梯年检费72元、电梯维护费200元无异议，本院予以确认。被告赖加银、王卫霞要求原告福万佳公司返还超出房屋面积收取的费用，根据被告提交的证据，本院确定原告福万佳公司多收取被告赖加银、王卫霞物业费10.74元。综上，被告赖加银、王卫霞共应支付原告福万佳公司各项费用4157.2元，扣除原告福万佳公司需返还被告赖加银、王卫霞的10.74元，被告赖加银、王卫霞尚需支付原告福万佳公司4146.46元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告赖加银、王卫霞在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司4146.46元。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告赖加银、王卫霞承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 何 国 环
二〇一五年三月二十七日
书记员 陈 敦 婳
法 官
寄语：物业服务系针对广大业主，业主利益角度不同，物业服务难以让每个业主满意。若业主均以物业服务不能令其满意、存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致小区的物业服务恶化，损害到大多数业主的权利。被告赖加银、王卫霞认为原告福万佳公司在管理过程中存在管理不善或服务欠佳，应通过合法的途径依法维护自身的权益，必要时也可通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业公司。同时，作为提供物业服务的原告福万佳公司应站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的服务合同关系。