苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第05162号
原告姜志辉。
委托代理人黄玉婷，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
被告于爱梅（曾用名：于然苓）。
被告高忠旭。
委托代理人于爱梅，即被告于爱梅，系被告高忠旭之妻。
原告姜志辉诉被告于爱梅、高忠旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法由代理审判员谢淑敏适用简易程序分别于2016年4月7日、同年5月6日公开开庭进行了审理。原告姜志辉（第一次庭审）及其委托代理人黄玉婷（第一、二次庭审）、被告于爱梅及被告高忠旭的委托代理人即被告于爱梅（第一次庭审）、被告高忠旭（第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜志辉诉称，原、被告双方于2015年11月9日签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的苏州工业园区唯亭街道科能路18号维纳阳光花园31幢504室房屋出卖给原告，房屋成交价为人民币1290000元，合同约定违约金为房屋成交价的20%。合同签订后，原告依约向被告支付部分购房款共计人民币40万元。但在交易过程中，因被告涉及其它经济纠纷，房屋已于2015年12月18日被告苏州工业园区人民法院查封，导致合同无法继续履行。原告多次与被告协商未果，遂诉讼来院，请求判令：一、解除原、被告双方于2015年11月9日签订的房屋买卖合同；二、两被告返还原告购房款人民币400000元及相应利息暂计2000元（以400000元为基数，自2015年11月10日起按银行同期贷款利率，暂计至2015年12月9日，实际计算至给付之日止）；三、两被告向原告支付违约金，共计人民币258000元；四、本案诉讼费、保全费由两被告承担。诉讼过程中，原告变更第三项诉请，要求两被告赔偿原告实际损失81万元。
被告高忠旭、于爱梅辩称，对原告主张的第一、二项诉讼请求予以认可。原告主张的第三项诉请违约金过高，请法院依法认定。
经审理查明，2015年11月9日，原告姜志辉（乙方、购房人）与被告高忠旭（甲方、售房人）通过苏州工业园区合创房产经纪有限公司（丙方、居间方）签订房屋买卖（居间）合同，约定甲方自愿将其所有的位于苏州工业园区啐亭街道维纳阳光花园31幢504室房屋（房屋所有权证号：苏房权证园区字第××）出售给乙方，建筑面积为99.97平方米，房屋成交价为壹佰贰拾玖万元。合同约定乙方于2015年11月9日交付房款人民币400000元。双方约定，甲乙双方均不得随意解除本合同，若任一方单方解除本合同的，守约方有权要求违约方继续履行本合同，若守约方同意解除本合同的，违约方应向守约方支付该房屋成交的20%作为违约金。同日，原告通过招商银行向被告高忠旭账户转款400000元。被告高忠旭向原告出具了40万元的收条。
另查明，被告于爱梅与高忠旭系夫妻关系，涉案房屋系被告于爱梅与高忠旭共同共有。2015年12月4日，被告高忠旭、于爱梅在江苏省苏州市中新公证处办理了委托公证，委托钱婷代为办理涉案房屋交易手续，包括代为查询上述房产的相关档案信息、与买受人签订或注销上述房屋的存量房买卖合同等。被告于爱梅表示，其知晓卖房一事，因为被告高忠旭担任法定代表人的苏州高源科技有限公司资金周转不灵。被告高忠旭表示，被告于爱梅同意出售房屋给原告，故办理了委托公证。
还查明，2015年10月21日，本院立案受理了原告苏州市禾裕科技小额贷款有限公司与被告苏州高源科技有限公司、高忠旭、于爱梅金融借款合同纠纷一案，本院依照原告苏州禾裕科技小额贷款有限公司的申请，对本案涉案房屋采取了保全措施。该案于2016年3月30日作出一审判决，判决：一、被告苏州高源科技有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告苏州市禾裕科技小额贷款有限公司借款本金人民币200万元并赔付原告至至2015年9月15日的欠息计人民币37333.33元，以及自2015年9月16日起至实际履行之日止的罚息（按年利率18%计算）。二、被告苏州高源科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告苏州市禾裕科技小额贷款有限公司律师费人民币50600元。三、被告高忠旭、于爱梅对被告苏州高源科技有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任。被告高忠旭、于爱梅承担保证责任后，有权向债务人苏州高源科技有限公司追偿。该判决已生效。2015年12月18日，本院根据该案原告苏州市禾裕科技小额贷款有限公司的申请，对本案涉案房屋予以查封，保全期限自2015年12月15日起至2018年12月14日止。原告表示知道涉案房屋存在纠纷是在2015年12月11、12日左右，在同年12月18日知道涉案房屋被法院查封。
以上事实，由原告提交的房屋买卖合同、房地产登记簿、公证委托书复印件、收条、银行交易明细、（2015）园商初字第03148号卷宗材料及双方当事人庭审陈述予以证实，本院依法予以确认。
就本案争议的违约金，原告第二次庭审时向本院补充提交如下证据：涉案小区案外人商品房买卖合同复印件一份、涉案小区网上挂牌价格信息网页打印件两份、涉案小区案外人存量房交易资金监管协议照片打印件一份，证明原告主张违约金81万元，与原告损失相当。
被告高忠旭对上述证据不予认可，表示原告损失没有81万元，同意退还定金，且目前无还款能力，损失根本无能力补偿。
本院认为，原告与被告高忠旭所签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告于爱梅就购房一事办理了委托公证，且根据两被告庭审陈述，可确认被告于爱梅知晓出售涉案房屋一事并予以认可。根据原、被告所签订的房屋买卖合同第六条第一款之规定，甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。若甲方违反该款之规定，守约方可依据房屋买卖合同第六条第五款之规定，行使单方解除权。现因被告高忠旭、于爱梅涉及其它债务纠纷导致涉案房屋被查封，被告无法按照房屋买卖合同的约定继续履行，故原告依此主张解除原、被告双方之间的房屋买卖合同，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请要求被告返还购房款400000元，于法有据，本院予以支持。被告表示对原告主张相应利息予以认可，本院依法予以支持。
就原告主张的违约金81万元，原告表示，双方合同约定的违约金为房屋价款的20%，但房价涨幅很大，导致原告损失远超过违约金约定金额。本院认为，因被告原因导致双方合法无法继续履行，应当承担相应的违约责任。但就违约金金额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当予以减少。根据庭审查明情况，从原、被告签订房屋买卖合同至原告知晓涉案房屋涉讼被法院查封，合同可能无法继续履行的时间间隔较短，原告在知晓合同无法继续履行至今，时间较长，其对因本次买房导致损失的大小有一定的控制能力，故本院结合双方合同签订时间、房屋被查封时间、合同约定及市场因素、原告诉请构成，酌定被告支付原告违约金240000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2015年11月9日就苏州工业园区唯亭街道维纳阳光花园31幢504室房屋所签订的房屋买卖合同解除；
二、被告高忠旭、于爱梅于本判决生效之日起十日内返还原告姜志辉购房款400000元并支付利息（利息计算方式为：以40万元为基数，自2015年11月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；
三、被告高忠旭、于爱梅于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜志辉违约金240000元；
四、驳回原告姜志辉的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16410元，减半收取8205元，保全费5000元，合计13205元，由被告高忠旭、于爱梅负担，此款项已由原告预交，由被告高忠旭、于爱梅于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 谢淑敏
二〇一六年五月二十日
书 记 员 赵 从