上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初15211号原告：陈师达，男，1960年2月4日生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告：徐璀，男，1982年8月29日生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：胡丽晖，上海申泽律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司上海青浦支行，住所地上海市青浦区。负责人：姚涣冰，行长。委托诉讼代理人：凌云，男。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。被告：上海誉丰实业(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。原告陈师达、徐璀诉被告中国建设银行股份有限公司上海青浦支行(简称“建行青浦支行”)、上海誉丰实业(集团)有限公司(简称“誉丰公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月18日公开开庭进行了审理，原告陈师达及两原告的共同委托诉讼代理人胡丽晖、被告建行青浦支行的委托诉讼代理人凌云和李庆春到庭参加诉讼，被告誉丰公司经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。原告陈师达、徐璀向本院提起诉讼请求，1、判令对位于上海市青浦区练塘镇蒸夏路XXX号的房产在负担租赁权的状态下进行拍卖；2、确认两原告与被告誉丰公司签订的厂房租赁合同合法有效。事实和理由：2011年6月6日，两原告与誉丰公司签订厂房租赁合同，约定誉丰公司将其所有的位于本区练塘镇蒸夏路XXX号约30,816平方米的房屋出租给两原告，租赁期限为30年，每年租金为人民币200万元。合同签订后，誉丰公司因员工安置问题而未能全部交付房屋，于2011年至2015年期间陆续向两原告交付，直至2016年3月1日交付完毕。又因誉丰公司法定代表人翟峻逸急需资金而多次要求两原告提前支付房屋租金，故两原告陆续支付了租金合计4,390万元。2017年7月14日，两原告收到(2017)沪0118执4017号公告，法院准备对上述房产进行拍卖，要求房屋使用人在限期内搬离。两原告提出执行异议，但被驳回，故提起本案诉讼。被告建行青浦支行辩称：建行青浦支行系涉案房产的抵押权人，该抵押于2007年2月起设立，且延续至今。两原告所称的与誉丰公司的租赁合同关系发生抵押设立后，依法不得对抗建行青浦支行享有的抵押权；两原告提供的用以证明与誉丰公司租赁合同关系成立的相关证据，均存在不合理之处，不能证明租赁合同关系的真实性，故不同意两原告的诉讼请求。被告誉丰公司未作答辩。本院经审理认定的事实如下：2016年6月29日，本院立案受理了建行青浦支行诉誉丰公司、翟峻逸、时英仿、孙存业、时英萍、夏志娟、池庆金融借款合同纠纷一案，并于2017年1月12日作出(2016)沪0118民初6391号民事判决书，判令誉丰公司归还建行青浦支行借款本金39,786,109.84元，并偿付利息；如誉丰公司届期不能履行的，建行青浦支付对涉案房产中的1-8幢享有优先受偿权；翟峻逸、时英仿、孙存业、时英萍、夏志娟、池庆对建行青浦支行就物的担保实现债权后不足部分承担连带保证责任等。2017年4月19日，建行青浦支行向本院申请执行，本院以(2017)沪0118执4017号立案执行。执行中，本院于2017年7月14日出具公告，告知誉丰公司以及占有登记在誉丰公司名下的涉案房产的案外人，应当自本公告之日起十五日内迁出该房产；案外人认为其对该房产享有租赁权而合法占有的，应当自本公告之日起十五日内向本院提出书面异议。案外人逾期且无正当理由未提出书面异议的，本院将在该房产不负担租赁权的状态下对该房地产进行委托评估、拍卖、变卖，并对其异议不予支持。两原告收到公告后，向本院提出执行异议，要求在负担租赁权的状态下进行拍卖。本院于2017年8月24日作出(2017)沪0118执异105号执行裁定书，驳回了两原告的异议请求。两原告遂提起本案诉讼。另查明，涉案房产的权利人为誉丰公司。建行青浦支行对涉案房产中的1至8幢房屋享有抵押权。该抵押权首次登记时间为2007年2月25日，最高债权数额为3,200万元，债权发生期间为2007年2月25日至2010年2月24日；2010年2月24日办理抵押权变更登记，最高债权数额仍为3,200万元，债权发生期间变更为2007年2月25日至2015年2月24日；2015年10月27日再次办理了变更登记，最高债权数额为6,000万元，债权发生期间为2011年9月21日至2018年9月20日。上述查明的事实，由建行青浦支行提供的抵押权登记证明、本院调取的(2016)沪0118民初6391号民事判决书及两原告与建行青浦支行的陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。审理期间，两原告为证明与誉丰公司之间的租赁合同关系并实际占有涉案房产，提供了下列证据予以佐证：(1)2011年6月6日，两原告与誉丰公司签订的《厂房租赁合同》，载明：誉丰公司将涉案房产(共10幢建筑物、面积30,816平方米)租赁给两原告，租赁期限30年，自2011年6月7日至2041年6月6日；每年租金200万元，五年内不变，第六年起每年递增3%；租金每年12月之前支付等。(2)2011年7月20日，两原告与誉丰公司签订的《厂房租赁合同之补充合同》，两原告同意誉丰公司在厂房租赁合同生效后的五年内陆续腾空并交付两原告；在未完成交付前所产生水、电、煤气、电话宽带、物业管理费等所有费用由誉丰公司承担等。(3)誉丰公司于2014年3月21日、2015年5月20日、2016年3月1日出具的《厂房交接书》；(4)付款人为两原告和案外人王某某的银行转账凭证及誉丰公司出具的收据，其中部分银行转账凭证的收款人为誉丰公司的法定代表人翟峻逸,两原告称均为支付租金。(5)两原告与上海易成物资有限公司于2015年12月1日签订的《租赁合同》，约定两原告将涉案房产出租于上海易成物资有限公司，租赁期限自2015年12月1日至2035年11月30日等。两原告称出租之前，涉案厂房闲置，两原告仅用于日常办公。(6)2017年期间的水、电费缴费凭证，两原告称由上海易成物资有限公司缴纳。被告建行青浦支行对上述证据1至3认为真实性无法确认；对证据4认为2011年7月5日至2014年8月5日期间的付款由誉丰公司出具收据，写明付款方式为现金，金额高达数百万元，此种付款方式不合常理。转账凭证未写明用途，不能证明用以支付租金。所有支付的钱款没有相应的发票予以佐证。此外，2011年期间誉丰公司经营良好，不可能将房产出租；对证据5真实性不予确认；对证据6真实性没有异议，但认为费用缴纳的时间均在2017年，不能证明两原告与誉丰公司之间的租赁合同关系。本院认为：《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后的抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据两原告的陈述，两原告与誉丰公司签订租赁合同日期为2011年6月6日，而建行青浦支行的抵押权设立于2007年2月28日且从未涤除，抵押权设立在两原告主张的租赁关系前。因此，两原告主张的租赁关系不得对抗抵押权，两原告要求在负担租赁权的状态下进行拍卖的诉请没有法律依据，本院不予支持。两原告要求确认与誉丰公司之间的租赁合同关系合法有效的诉请，不属于执行异议审理范围，本院不予处理。被告誉丰公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告陈师达、徐璀的全部诉讼请求。本案受理费80元，由两原告负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  ＸＸ晶人民陪审员  王丽华人民陪审员  邹惠贤二〇一七年十月二十五日书 记 员  方成凤附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……