青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东十初字第178号
原告（反诉被告）李有斌，男，汉族，1985年12月15日出生。
被告（反诉原告）：陕西省工程监理有限责任公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。
法定代表人杨卫，该公司总经理。
委托代理人玄先泰，青海君剑律师事务所律师。
委托代理人张青生，该分公司副经理。
被告（反诉原告）：陕西省工程监理有限责任公司青海分公司，住所地：青海省西宁市城中区。
法定代表人万凯锋，该公司总经理。
委托代理人玄先泰，青海君剑律师事务所律师。
委托代理人张青生，该分公司副经理。
原告（反诉被告）李有斌与被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员马雪婷独任审判。被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司向本院提起反诉，本院决定合并审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李有斌与被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司的委托代理人玄先泰、张青生均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李有斌诉称，2011年8月6日，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）签订“青海省西宁市八一路48号1号楼三单元××××室”房屋买卖合同，双方约定房屋价款共计321768元，被告（反诉原告）应在2012年12月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，双方对迟延交房和延期付款的违约责任也进行了约定。合同签订后，原告（反诉被告）依约定将房款321768元支付给被告（反诉原告），已经按合同履行了义务。但被告（反诉原告）因工程未能按期完工，竣工滞后，直至2013年8月17日才将房屋交付给原告（反诉被告）。延迟交房期间，原告（反诉被告）迫于无奈，只有在外租住。综上所述，请求判令被告（反诉原告）立即支付延期交房期间的违约金7336.31元；本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。
原告（反诉被告）为支持其诉求提交如下证据：
1、职工集资建房协议书，用于证明房屋买卖和被告（反诉原告）违约的事实，同时在合同中约定付款方式为“乙于于2011年8月26日付清购房首付款；大写（壹拾贰万壹仟柒佰陆拾捌元整），即币121768元整”，故证明2011年8月26日原告（反诉被告）已将首付款121768元付清的事实。
2、单位集资建房协议书、公证书的补充条款，用于证明补充条款中已经注明原告（反诉被告）将首付款付清，办理贷款金额为200000元的事实。
3、收据4张，用于证明原告（反诉被告）按被告（反诉原告）的要求付清了房款及付款金额的事实。
4、验收表，用于证明原告（反诉被告）于2013年8月17日领取钥匙的事实。
被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司辩称，双方签订合同是事实，应受法律保护。在合同履行期间，原告（反诉被告）未能严格按照合同约定付款，逾期交房责任不完全在被告方，被告（反诉原告）房屋出售以后，因自来水公司停止办理自来水接口手续属于不可抗力的原因，导致被告（反诉原告）逾期交房，因此理应驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。
被告（反诉原告）为证明其主张提交如下证据：
1、职工集资建房协议书，用于证明合同约定的付款方式及逾期付款的违约责任。
2、自来水公司会议纪要，用于证明因自来水公司水压不稳暂停办理自来水接口的不可抗力因素，致使被告（反诉原告）未能按期交房的事实。
被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司反诉称，2011年8月6日，被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司与原告（反诉被告）李有斌签订了一份《职工集资建房协议》。该协议约定：“甲方将建设中的八一路48号1号楼3单元×××室的住房一套出售给乙方，建筑面积约为99.99平方米，单价为每平方米3218元，总房款为321768元。乙方于2011年8月26日付清首付款121768元，剩余200000元整办理贷款。”协议第三条约定“乙方逾期30日后付款，甲方有权解除协议，乙方须按日向甲方支付万分之一的违约金，若乙方中途退房或违约的甲方有权扣除总房款百分之三的违约金。”合同签订后，原告（反诉被告）于2011年8月26日只支付了首付款81768元，剩余40000元首付款分别于2011年11月30日、2013年8月7日各付了20000元。贷款也没有按照约定期限30日内付款或提交按揭贷款手续。经被告（反诉原告）多次催交，原告（反诉被告）于2012年4月25日剩余房款的房贷才到帐，房贷延期了232天。原告（反诉被告）已违反了协议第三条的约定，构成违约。综上所述，请求依法判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）逾期付款的违约金15901元；请求依法判令本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。
被告（反诉原告）为支持其反诉请求提交如下证据：
1、职工集资建房协议书，用于证明房屋买卖和被告（反诉原告）违约的事实。
2、收据4张，用于证明2010年11月16日李有斌交付定金30000元（冲抵了首付款）；2011年4月23日李有斌交付首付款35066元；2011年8月26日李有斌交付首付款16702元，证明至2011年8月26日李有斌支付首付款合计81768元的事实。
3、补交首付款收据2张，用于证明李有斌分别于2011年11月30日交付首付款20000元，2013年8月7日交付首付款20000元的事实。
4、贷款进账单，用于证明剩余房款200000元（贷款）于2012年4月25日到账的事实。
原告（反诉被告）李有斌辩称，首付款已按时付清，故不构成违约。剩余房款的银行贷款是由被告（反诉原告）组织统一去办理的，故未在约定期限30日内付款的责任，不应由原告（反诉被告）承担。
经庭审质证，各方当事人对对方当事人提交的证据质证意见如下：
一、关于本诉：
被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司对原告（反诉被告）李有斌提交的4份证据中的第1份证据，真实性无异议，证明方向有异议，认为这份合同恰恰证明违约方是原告（反诉被告），同时认为该合同对付款方式进行了明确的约定，对原告（反诉被告）“乙方已于2011年8月26日付清首付款”的理解不认同，认为是否付款应以付款凭证为据。对第2份证据，真实性无异议，证明方向有异议，认为这份合同仅仅是为了办理贷款所需而签订，付款方式和购房金额均以第一份合同为准。但对该证据中的补充条款有异议，应以原告（反诉被告）的缴费票据为准。对第3份证据，其中2011年10月17日交款99968元的收据不予认可，认为该收据中的钱款是为配合贷款所另行开具的，与首付款数额不一致，其余三张收据均予认可。对第4份证据验收表，真实性、证明方向均没有异议。原告（反诉被告）李有斌对被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司提交的2份证据中的第1份证据，真实性无异议，证明方向有异议。对第2份证据真实性及证明方向均不予认可。
二、关于反诉：
原告（反诉被告）李有斌对被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司提交的4份证据中的第1份证据的真实性无异议，证明方向有异议。对第2份证据中的4张收据，不予认可，认为只认可原告方提交的收据。对第3份证据中的2张收据，其中2011年11月30日交款20000元的收据，真实性无异议；2013年8月7日交款20000元的银行转账单，转款事实认可，但认为交的不是首付款。对第4份证据真实性和证明方向均无异议。
本院对以上证据认证如下：
双方提交的《职工集资建房协议书》，能够证明双方协议约定，甲方将建设中的八一路48号1号楼3单元×××室的住房一套出售给乙方，同时约定了房屋的建筑面积、价款、付款方式及违约责任等内容，本院认定为有效证据。原告（反诉被告）提交的单位集资建房协议书、公证书的补充条款，能够证明为办理贷款，李有斌与西宁市再生资源开发有限责任公司签订了《单位集资建房协议书》及补充条款并备案的事实，但与本案被告（反诉原告）无关，西宁市再生资源开发有限责任公司与本案被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司、陕西省工程监理有限责任公司青海分公司之间有无关联，原告（反诉被告）李有斌未提交证据予以证明，故本院不予采信。原告（反诉被告）提交的收据4张，其中日期为2011年11月30日的收据，与被告（反诉原告）提交的为同一张，能够证明原告（反诉被告）李有斌于2011年11月30日交付首付款20000元的事实；其中日期为2012年5月2日的收据，与被告（反诉原告）提交的银行贷款进账单相互印证，能够证明剩余房款200000元办理房贷后于2011年4月25日转入被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司帐户，被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司于2011年5月2日为原告（反诉被告）李有斌开具收据的事实。原告（反诉被告）提交的验收表，能够证明原告于2013年8月17日领取钥匙的事实。
被告（反诉原告）提交的自来水公司的会议纪要为复印件且不完整，不具备证据的形式要件，本院不予采信。被告（反诉原告）提交的收据4张，与原告（反诉被告）李有斌当庭陈述相互印证，能够证明至2011年8月26日原告（反诉被告）相继交付了首付款81768元的事实。被告（反诉原告）提交的日期为2013年8月7日的银行转账单，能够证明原告（反诉被告）李有斌于2013年8月7日通过银行转账交付首付款20000元的事实。
经庭审举证、质证，本院依法确认下列事实：
2011年8月6日，原告（反诉被告）李有斌与被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司签订了一份《职工集资建房协议书》，该协议约定：“甲方将建设中的八一路48号1号楼3单元×××室的住房一套出售给乙方，建筑面积约为99.99平方米，单价为每平方米3218元，总价款为321768元。乙方于2011年8月26日付清购房首付款121768元，剩余房款200000元整办理贷款。”该合同书写的签订日期是2011年8月6日，双方一致认定存在笔误，应是2011年8月26日签订合同。合同签订后，原告（反诉被告）李有斌至2011年8月26日先后相继支付了首付款81768元，于2011年11月30日交付首付款20000元，2013年8月7日通过银行转账向被告交款20000元。剩余房款200000元办理房贷后于2011年4月25日转入被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司帐户，被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司于2011年5月2日为原告（反诉被告）李有斌开具收据。至2013年8月17日，原告（反诉被告）李有斌领取房屋钥匙。
另查明，被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司于2003年5月29日登记并办理营业执照，但无注册资本。
根据当事人的诉辩主张，本院确定本案争议的焦点为：在履行原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的职工集资购房协议书时，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方究竟是谁违约？违约责任应当由谁承担？
原告（反诉被告）认为：协议书第四条约定“于2012年12月30日前，将该集资房验收合格后交付乙方使用”，被告（反诉原告）于2013年8月17日才交房，逾期228天。是被告（反诉原告）违约，理应支付逾期交房违约金7336.31元。
被告（反诉原告）认为，双方在协议中第二条写明“乙方于2011年8月26日付清首付款121768元，剩余200000元整办理贷款”，原告（反诉被告）至2011年8月26日只支付了首付款81768元，剩余40000元首付款分别于2011年11月30日、2013年8月7日各付了20000元，原告（反诉被告）未按约定交清首付款而构成违约。同时贷款也没有按照约定期限30日内付款或提交按揭贷款手续，至2012年4月25日房贷到帐逾期232天，原告（反诉被告）亦构成违约，理应承担总房款3%的违约金9653元，并支付逾期付款违约金6248元。
本院认为，被告（反诉原告）违反协议约定，逾期交房，理应承担逾期交房违约责任；双方签订的协议明确约定于2011年8月26日付清首付款121768元，剩余200000元整办理贷款。原告（反诉被告）未严格按照合同约定时间付清首付款，构成违约。同时给予原告（反诉被告）合理期限办理房贷或提交按揭贷款手续，合理期限确定为两个月较为适宜。原告（反诉被告）办理的房贷至2012年4月25日方才到帐，扣除合理期限后仍逾期付款，原告（反诉被告）逾期交付房屋贷款亦属违约。故此，原告（反诉被告）应按总房款的3%来支付违约金。
综上，本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司下属的青海分公司签订的《职工集资建房协议》，系双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效。双方签订协议后，被告（反诉原告）理应按期向原告（反诉被告）交付房屋，但其逾期交房，应按约向原告（反诉被告）支付相应的违约金，原告（反诉被告）该项诉求有理，本院予以支持；在合同履行过程中，原告（反诉被告）未能按约交清首付款，亦未在合理期限内办理贷款支付剩余房款，原告（反诉被告）逾期付款亦属违约，理应向被告（反诉原告）支付相应的违约金，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付违约金的诉求合理合法，本院予以支持；但其要求支付逾期付款违约金6248元系重复计算，对此本院不予支持。被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司青海分公司不具有法人资格无注册资本，无法独立承担民事责任，其民事责任应由陕西省工程监理有限责任公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十八条、第一百五十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司于判决生效后五日内给付原告（反诉被告）李有斌逾期交房违约金7336.31元；
二、原告（反诉被告）李有斌于判决生效后五日内给付被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司逾期付款违约金9653元；
三、驳回原告（反诉被告）李有斌对被告（反诉原告）被告陕西省工程监理有限责任公司青海分公司的诉讼请求。
案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司承担，反诉费99元，由原告（反诉被告）李有斌承担25元，剩余74元，因被告（反诉原告）陕西省工程监理有限责任公司过高诉求，由其自行承担。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西宁市中级人民法院。
代理审判员 马雪婷
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 马 静
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。