上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民一（民）初字第7652号
原告上海康邸物业管理有限公司。
法定代表人陆建冲，总经理。
委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。
委托代理人余雯钰，上海儒君律师事务所律师。
被告尚文宜。
委托代理人刘克家（系被告丈夫），住同被告。
原告上海康邸物业管理有限公司与被告尚文宜物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月27日立案受理后，依法由审判员叶岚适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院于2014年7月30日裁定不予受理。被告上诉后，上海市第一中级人民法院于2014年10月13日裁定驳回上诉。原告上海康邸物业管理有限公司的委托代理人余雯钰，被告尚文宜的委托代理人刘克家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海康邸物业管理有限公司诉称，原告依据与东苑半岛花园业主大会签订的《物业服务合同》以及后续延长物业服务期限的文件，约定为东苑半岛小区提供物业管理服务至2013年8月31日止。被告系上海市闵行区202室业主，被告自2013年7月1日起至2013年8月31日止拖欠物业服务费共计386.66元（人民币，下同），经原告多次催讨未果，故诉至法院，要求法院判令：一、被告尚文宜支付自2013年7月1日至2013年8月31日止的物业服务费386.66元；二、被告尚文宜支付逾期付款违约金4元。
被告尚文宜辩称，一、2008年9月物业服务合同到期后，原告拒绝与业委会续签合同，却又滞留小区且停止服务，2008年9月到2013年8月期间，原告仅凭失效的合同与业委会的函收取物业费，是否服务，既无合法条文约束，也无法考核，法院应以无合同为由，驳回原告的诉请。二、作为业主大会的执行机构，业委会未执行业主大会决议，按期以招标方式选聘物业，以小区业委会名义擅自发布的延长物业服务的告示和函都是非法的、无效的。三、原告侵害了业主的以下权益：1、原告在滞留小区期间恶意侵吞物业管理包干收费中实际盈余金额；2、原告利用代收小区公共部位收益，侵占公共收益；3、小区绿化因原告的不作为，导致大面积枯萎坏死；4、原告应在规定时间将2010年前审计确认的318，785.28元的公共收益款项转入业主维修基金账户；5、因原告未履行服务职责，被告家中一辆自行车、一辆电瓶车的电瓶被盗，停放固定车位的汽车被挂伤，造成一千多元直接经济损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉称，向本院提供如下证据：
1、资质证书一份，证明原告有资质管理小区；
2、前期物业服务合同一份、2007年9月1日签订的物业服务合同一份、2009年3月7日签订的物业服务合同一份；
3、2010年2月26日关于延长物业服务期限的函、2010年5月30日、2010年8月31日、2010年11月30日原告与东苑半岛花园业主委员会签订的关于延长物业服务期限的补充协议三份；
4、2011年4月25日、2012年4月9日、2012年7月6日上海市闵行区东苑半岛花园业委会出具的关于延长物业服务期限的函三份；
5、2012年12月26日，东苑半岛花园业委会出具关于采取公开招投标方式选聘物业服务企业，并要求原告继续履行好小区物业管理服务工作的函；
6、2013年6月30日，东苑半岛花园业委会出具的要求原告对小区的物业服务延长至中标物业公司入场交接结束的函。
被告为支持其辩称，向本院提供如下证据：
1、原告致东苑半岛业主委员会关于签订物业服务合同事宜函一份，证明原告明确不再服务；
2、东苑半岛业主大会关于采取招标选聘物业的决议一份；
3、古美房办、古美街道物业管理办致业委会函一份，证明建议由原物业继续提供物业服务，但被告小区已无服务合同；
4、缴纳物业费发票一份，证明被告已按约缴纳了物业服务费，但原告没有服务合同；
5、业委会致原告的函一份，证明原告一直欠业主31万余元；
6、公共区域绿化养护服务附件四一份，证明绿化服务属于菜单式服务，没有这项服务，原告就应该把这部分钱退还业主；
7、原告致业委会信函一份，证明原告承认尚欠业主31万余元，并表示会将款项退给业委会。
经审理查明，被告系上海市闵行区202室房屋的权利人，房屋建筑面积为120.83平方米。2001年10月，上海东苑半岛物业管理有限公司与上海东苑瑞兴置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，为闵行区小区提供物业服务，合同期限自2001年12月20日至2006年12月19日止。2003年11月，上海东苑半岛物业管理有限公司更名为上海康邸物业管理有限公司。2007年9月1日，原告（乙方）与上海市闵行区东苑半岛花园业主大会（甲方，以下简称东苑半岛业主大会）签订《物业服务合同》一份，约定由甲方委托乙方为东苑半岛花园提供物业服务，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为高层1.60元每月每平方米，多层1.20元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，逾期交纳的，自次季1日起加计违约金，日违约金为0.15%。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2007年9月1日起至2008年8月31日止。2009年3月7日，原告再次与东苑半岛业主大会签订《物业服务合同》，合同期限自2008年12月1日至2009年11月30日止。2010年1月28日原告张贴告示，称其在续聘的前提下，继续为全体业主提供服务，但不认可也不参加业委会的竞聘，并按照合同约定的终止期限认真做好合同期内的各项工作。2010年2月26日，东苑半岛花园业主委员会出具关于延长物业服务期限的函，时间为2010年3月1日至2010年5月31日。2010年5月30日，原告（乙方）与东苑半岛花园业主委员会（甲方）签订《关于延长物业服务期限补充协议》，载明：由乙方按照2008年版的合同条款，继续做好为小区业主的物业服务工作，时间为2010年6月1日至2010年8月31日止，乙方将在2010年8月31日后终止合同内的各项服务，不再另发函通知甲方。2010年8月31日，原告再次与东苑半岛花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年9月1日至2010年11月30日止。2010年11月30日，原告又与东苑半岛花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年12月1日至2011年3月31日止。2011年4月25日，东苑半岛业主委员会张贴公告，延长原告服务期限一年，自2011年4月1日至2012年3月31日止。2012年4月9日，东苑半岛业主委员会再次张贴公告，延长原告服务期限自2012年4月1日至2012年6月30日。2012年7月6日，东苑半岛业主委员会再次发函给原告，延长原告的服务期限自2012年7月1日至2012年12月31日。2012年12月26日，东苑半岛业主委员会发函给原告，告知业委会决定采取公开招投标的方式选聘物业服务企业，请原告继续履行好小区物业管理服务工作，直至新、老物业交接工作完毕。2013年6月30日，东苑半岛花园业主委员会发函给原告，要求原告对小区的物业服务延长至中标物业公司入场，交接后结束。2013年8月31日原告撤出该小区。
合同签订后，原告按约提供物业服务，但被告未按期交纳自2013年7月至2013年8月间的物业服务费，共计386.66元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。首先，依照《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现被告所居住小区的东苑半岛花园业主大会已与原告签订了《物业服务合同》，故业主大会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力，原、被告间物业服务合同关系依法成立。虽然，原告与业主大会签订的书面合同期限已经到期，但之后，经被告所在小区业主委员会的许可，原告为系争小区实际提供物业服务至2013年8月31日。因为小区的物业服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未选聘新的物业服务企业前，原告继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，故原告对小区实施的管理行为属事实管理，被告理应依据等价有偿原则，向原告支付物业服务费。关于被告辩称原告侵吞物业管理包干收费盈余款项、公共收益款等问题，均涉及全体业主权利，故应由全体业主提出主张或与原告协商解决，被告不能以此作为其一户拒付物业服务费的理由。被告辩称家中自行车、电瓶车电瓶等财物被盗发生经济损失，亦未提供充分的证据证明，且与本案非属同一法律关系，被告理应另外提起诉讼解决。被告亦无证据证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，因此，被告的辩称本院不予认同。
关于原告主张的违约金，原告作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，但原告在服务小区的过程中，与部分业主发生矛盾、分歧，考虑到被告未付物业费确属事出有因，因此对于原告主张的违约金，本院不予支持。现原告考虑到其已退出该小区，为了缓和与业主的矛盾，妥善解决与业主的纠纷，自愿减少部分物业服务费，于法不悖，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：
一、被告尚文宜于本判决生效之日起十日内支付原告上海康邸物业管理有限公司自2013年7月1日起至2013年8月31日止的物业服务费347.99元；
二、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由被告尚文宜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 叶岚
二〇一四年十月三十一日
书记员 周密
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。