苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第04265号
原告吴某,女,1976年1月25日出生,汉族，户籍地址苏州。
原告王某1,女,1996年10月15日出生,汉族，户籍地址苏州。
委托诉讼代理人陈礼君，江苏大名大律师事务所律师。
委托诉讼代理人柳蕾，江苏大名大律师事务所律师。
被告王某2,男,1974年1月11日出生,汉族，户籍地址苏州。
被告王某3,男,1949年9月7日出生,汉族，户籍地址苏州。
被告汪某,女,1950年1月4日出生,汉族，户籍地址苏州。
被告王某4,男,1926年8月28日出生,汉族，户籍地址苏州。
原告吴某、王某1诉被告王某2、王某3、汪某、王某4分家析产纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，适用简易程序，由审判员马莺独任审理。后转为普通程序审理。后又因审判人员工作调动，本院依法变更合议庭组成人员，由审判员王冬青担任审判长，与人民陪审员张伟元、刘义文组成合议庭，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告吴某，和原告吴某、王某1的委托诉讼代理人柳蕾，被告王某2、王某3、汪某到庭参加诉讼，原告王某1、被告王某4经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告吴某诉称：原告吴某与被告王某2原系夫妻关系，2015年9月1日经法院调解离婚。2007年，原告与被告家庭居住地唯亭镇后戴村2组房屋拆迁，安置苏州工业园区交通A区4幢1单元901室、北区9区7幢2单元404室、北区9区19幢3单元106室3套房屋。因原告与被告王某2已离婚，故起诉要求依法分割上述3套共有房产，要求将其中的中户即北区9区7幢2单元404室判归原告王某1所有，将其中的小户即北区9区19幢3单元106室判归原告吴某所有，要求被告支付中户北区九区2单元404室出租的租金中应属于原告部分48000元，诉讼费用由被告承担。
被告辩称：拆迁获得的安置房是王某3、汪某建造的老房子置换所得，现在原告要求分得其中两套房产，被告不同意。按照园区拆迁标准，原告两个人只可以分得70平方米。
经审理查明：
原告吴某与被告王某2原为夫妻关系，二人于××××年××月××日登记结婚，××××年××月××日生育女儿王某1，被告王某3、汪某系被告王某2之父母，被告王某4系被告王某2之祖父。2007年2月，原被告居住的苏州工业园区唯亭镇后戴村房屋被拆迁，原被告6人为被安置对象，安置基准面积235M2，加照顾安置20M2，共计安置255M2，安置房座落为交通A区4幢1单元901室140M2，北区九区7幢2单元404室70M2，北区九区19幢3单元106室45M2（后公安编号分别改为亭苑新村66幢901室、青灯新村24幢404室、青灯新村36幢106室）。实际交付的安置房中，亭苑新村66幢901室建筑面积161.81M2，青灯新村24幢404室建筑面积69.36M2、外加阁楼44.23M2，青灯新村36幢106室建筑面积44.62M2。2015年9月1日，经本院调解，原告吴某与被告王某2离婚，该判决已生效。因拆迁房涉及他人权益，因此离婚诉讼中对拆迁房屋未予理涉。2015年10月原告吴某、王某1提起本案析产诉讼。
另查明：原被告家庭被拆迁的旧房审批、建造于1989年，申请人为本案被告王某3。拆迁中，旧房进行了作价补偿，合计补偿102166.53元，其中楼房218.40M2，补偿单价371.43元/M2，补偿金额81120.43元，主平房28.29M2，补偿单价152.22元/M2，补偿金额4306.25元。
在本案审理过程中，经原告申请，本院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司对诉争房屋的价值进行了评估。经评估，亭苑新村66幢901室建筑面积161.81M2，房屋评估价值2570400元，附属车库评估价值13400元；青灯新村24幢404室建筑面积69.36M2，评估价值1029500元，阁楼44.23M2，评估价值328300元，房屋加上阁楼合计价值1357800元，附属车库评估价值7800元；青灯新村36幢106室44.62M2，房屋评估价值657300元，附属车库评估价值8900元。3套安置房（不含车库）合计建筑面积320.02M2，评估价值（不含车库）合计4585500元。因被告方不予配合，上述评估价值均不含房屋内二次装修价值。庭审中被告自述亭苑新村66幢901室装修花费125000元，青灯新村24幢404室装修花费30000元，青灯新村36幢106室装修花费18000元。因被告拒不配合对诉争房屋内二次装修价值进行评估，因此导致的不利后果应由被告承担。本院根据被告的自认，确定诉争3套安置房二次装修价值为：亭苑新村66幢901室房屋内二次装修价值125000元、青灯新村24幢404室房屋内二次装修价值30000元，青灯新村36幢106室房屋内二次装修价值18000元，3套安置房二次装修价值合计173000元。
上述事实，有《苏州工业园区拆迁私有住房产权调换协议书（B3）》、《苏州工业园区私有住房作价经济补偿表（B2）》、《苏州工业园区拆迁私有住房现场测量表（B1）》、《唯亭镇后戴村动迁户家庭人员核定及自选安置房套型表》、《唯亭镇东片动迁房建筑号与公安号对照表》、房产评估报告、本院（2015）园民初字第02757号民事调解书、苏州工业园区唯亭街道房产办证办公室《证明》、和《唯亭镇后戴村2组社员建房申请表》、《农村宅基地报批表》，以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：原告吴某与被告王某2原为夫妻关系，二人婚姻关系存续期间，2007年2月，原被告家庭住房被拆迁，获得安置房屋3套。根据苏州工业园区的拆迁政策，拆迁安置房屋是按照拆迁安置对象给予的。本案原被告6人均为被安置对象，拆迁安置的3套房屋为原被告6人共有。原告吴某与被告王某2于2015年9月离婚，共有关系的基础已不存在，原告吴某、王某1要求对共有房屋进行分割依法有据。
本案的争议焦点是：原告吴某、王某1是否是诉争的3套拆迁安置房屋的共有人？本案诉争的安置房应如何分割？
原告吴某、王某1认为，诉争的3套安置房是原告吴某和被告王某2婚姻关系存续期间拆迁获得的拆迁安置房屋，当时安置人员是5.5人，要求将其中的中户即北区9区7幢2单元404室判归原告王某1所有，将其中的小户即北区9区19幢3单元106室判归原告吴某所有。被告辩称：拆迁安置的房屋是基于被告王某3、汪某的老房子置换而来的。按照园区拆迁标准，原告两个人只可以分得70平方米。
本院认为，根据苏州工业园区的拆迁政策，拆迁安置以户口为单位，根据“住得下、分得开”的原则按人口进行安置，安置对象是安置房的共同所有权人。安置对象对拆迁的旧房是否享有产权与其是否能享受安置房无关。拆迁的旧房在安置过程中用来作为安置房产权交换的结算面积。本案诉争的安置房的安置对象为原告吴某、王某1和被告王某2、王某3、汪某、王某46人，诉争的3套安置房所有权由6人共同共有。原告吴某、王某1是诉争的拆迁安置房的共有人，各占所获安置房的六分之一，两原告合计占所获安置房的三分之一。拆迁的旧房审批建造于1989年，申请人为被告王某3，原告吴某、王某1在拆迁的旧房中不享有权利，但不影响其对安置房屋享有共有权。
原被告6人，实际获得的拆迁安置房中，亭苑新村66幢901室建筑面积161.81M2、青灯新村24幢404室建筑面积69.36M2外加阁楼44.23M2、青灯新村36幢106室44.62M2，3套安置房不含车库合计建筑面积320.02M2，原告吴某、王某1合计享有三分之一份额，可分得106.67M2。车库是附属于各套房屋的，因此实际分割时不对车库进行分割。本案诉争的3套安置房，面积不同、楼层不同、评估单价也不同，故本院按照3套安置房屋（不含车库）的评估总价4585500元，加上3套房屋二次装修价值173000元，合计4758500元对原被告6人进行分割，原告吴某、王某12人应获得的房屋价值（不含车库）为1586166.67元。根据本案3套安置房的实际情况，本院将青灯新村24幢404室和阁楼及附属车库判归原告吴某、王某1所有。而青灯新村24幢404室加上阁楼价值1357800元，再加上室内二次装修价值30000元，合计1387800元，对照应得房屋价值1586166.67元，原告吴某、王某1少得房屋价值198366.67元，因此4被告应向原告吴某、王某1支付198366.67元。
用于拆迁安置产权交换的旧房建于原告吴某与被告王某2结婚之前，因此拆迁时的旧房屋评估价102166.53元不属于原被告6人共有。而获得拆迁安置房屋时已将旧房屋评估价结算在内，也就是原告吴某、王某1占用了旧房屋折价金额34055.51元［（102166.53÷6）×2＝34055.51］，现原被告对3套安置房进行析产，原告吴某、王某1应将占用的旧房屋折价34055.51元予以退出。
另外，根据苏州工业园区的拆迁安置办法，被拆迁人以拆除的主房面积作为产权交换的结算面积，安置面积不足被拆除主房面积，不足部分可另增100%给予补偿。本案中的安置面积为255M2，原告吴某、王某1享有三分之一的拆迁安置面积，也占用了被拆迁的旧房主房三分之一的面积。而旧房主房面积如果不用于产权交换，可以“另增100%补偿金额”。原告吴某、王某1在将安置房中享有的份额析出时，也应将占用的旧房主房面积对应的“另增100%补偿金额”予以退出。计算方法是：拆除的旧房面积中，楼房218.40M2原告吴某、王某1“占用”了三分之一，主平房28.29M2原告吴某、王某1也“占用了”三分之一，按照旧房作价补偿时楼房单价371.43元/M2、主平房单价152.22元/M2分别计算，原告吴某、王某1应当退出的金额为28897.18元（218.40×1/3×371.43+28.29×1/3×152.22＝28475.53）。
前述3项折抵，198366.67元-34055.51-28475.53＝135835.63元，为被告王某2、王某3、汪某、王某4应当向原告吴某、王某1支付的金额。
关于原告提出，诉争房屋中有一套由被告出租，要求将所得租金中属于原告的部分48000元给付原告的请求，因原告未提交证据证明诸如房屋出租何人、出租期间、租金如何收取和使用等相关情况，本院对原告的这一请求不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第三十九条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十八条、第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：
一、确认苏州工业园区青灯新村24幢404室房屋（包括阁楼）及对应车库归原告吴某、王某1所有。被告王某2、王某3、汪某、王某4应在本判决生效之日起的30日内，配合原告吴某、王某1办理该房屋登记手续；
二、确认苏州工业园区亭苑新村66幢901室房屋及对应车库、青灯新村36幢106室房屋及对应车库归被告王某2、王某3、汪某、王某4所有。原告吴某、王某1应在本判决生效之日起的30日内，配合被告王某2、王某3、汪某、王某4办理该2套房屋登记手续；
三、被告王某2、王某3、汪某、王某4应在本判决生效之日起30日内，向原告吴某、王某1支付人民币135835.63元；
四、驳回原告吴某、王某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20864元，评估费29500元，合计50364元，由原告吴某、王某1承担16788元，被告王某2、王某3、汪某、王某4承担33576元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按撤回上诉处理。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 王冬青
人民陪审员 张伟元
人民陪审员 刘义文
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 金泓希
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