上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1865号
原告（反诉被告）贝拉维拉服饰股份有限公司。
法定代表人黄元彪。
委托代理人许一斐，上海恒隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海岳峰置业开发有限公司。
法定代表人姚啟怀。
委托代理人陈永兴、汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
原告贝拉维拉服饰股份有限公司（以下简称贝拉维拉公司）诉被告上海岳峰置业开发有限公司（以下简称岳峰置业）、被告岳峰置业反诉原告贝拉维拉公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员桑静华独任审判，合并公开开庭进行了审理。原告贝拉维拉公司的委托代理人许一斐律师，被告岳峰置业的委托代理人汪滢律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告贝拉维拉公司诉称，其与被告于2012年5月29日签订租赁合同，承租上海市西江湾路XXX号凯德龙之梦虹口广场（B）01-06／07商铺（以下简称系争商铺），面积289.76平方米；合同约定租期自2012年8月4日至2015年8月3日，装修期为2012年6月20日至8月3日，计45天；第一年的保底月租金为237，835.01元，第三年的保底月租金为255，452.42元；月物业管理费为23，180.08元。2012年6月20日，被告将系争商铺交付给原告，原告支付了租赁保证金835，899.66元（相当于第三年的三个月的保底月租金和三个月的物业管理费之和）、预付了一个月的租金和物业管理费共计261，015.81元、公用事业费保证金23，180.80元、装修押金261，015.81元以及装修管理费10，141.60元。原告对系争商铺装修后，正常投入营业。2013年5月30日，原告正常对商铺内货品进行更换，被告无故进行阻挠，并将其商铺加锁使其无法正常进出。2013年6月5日，其致函被告，表示因被告的阻挠行为，使其合同目的无法实现，双方合同解除，要求被告返还租赁保证金835，899.66元，返还被扣留在系争商铺内价值2，156，652元的货品等。因与被告交涉未果，故原告诉讼，要求确认原、被告就系争商铺所签订的《房屋租赁合同》于2013年6月5日解除；要求被告返还租赁保证金835，899.66元；返还价值2，156，652元的物品。
被告岳峰置业辩称，原告所述不实。原告于2013年5月1日起拖欠租金、物业管理费等；5月30日原告并非正常更换商铺内物品，而是欲擅自撤场；被告未阻挠原告经营，相反多次发函给原告，要求原告恢复营业；法律规定合同解除权属于守约方，原告无合同解除权；被告根据原告欠付租金、物业管理费的实际情况，致函原告解除双方的租赁合同，合同解除日期应以被告提出的2013年6月17日为准；因原告违约致租赁合同解除，根据合同约定，原告交付的租赁保证金由被告没收；原告货物仍在系争商铺内，原告可自行取回。不同意原告的诉请。
被告岳峰置业反诉诉称，其依据与原告的房屋租赁合同将系争商铺交付原告后，原告自2013年5月1日起未支付租金及物业管理费，自6月1日起歇业，其多次致函要求原告支付租金、物业管理费并恢复营业，原告均置之不理，故其于2013年6月14日致函原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。现其反诉要求，1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2013年6月17日解除；2、要求原告按照月237，835.01元支付自2013年5月1日至2013年6月17日止的租金，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付租金的日千分之一支付逾期付款违约金；3、要求原告按照月23，180.08元支付自2013年5月1日至2013年6月17日止的物业管理费，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付物业费的日千分之一支付逾期付款违约金；4、要求原告支付2013年5月的电费2，536.9元，以及自应当支付之日起的第二日开始按照当月应付电费的日千分之一支付逾期付款违约金；5、要求原告支付装修期内免去的租金348，057.47元、物业管理费33，923.73元，合计381，981.2元；6、要求对原告已经支付的租赁保证金835，899.66元不予返还；7、要求原告支付提前退租违约金1，566，094.86元；8、要求原告支付自2013年6月18日至2013年10月17日止，实际按247，327.55元结算的房屋占用费；9、要求被告支付自2013年7月18日至2013年9月10日的逾期办理注册地址工商注销手续的违约金，实际按384，731.73元结算。
原告贝拉维拉公司反诉辩称，合同解除日期应以岳峰置业对系争商铺加锁，其无法正常出入，合同目的无法实现并发函给岳峰置业表示双方合同无法履行要求解除的日期，即2013年6月5日为合同解除日期；认可应当支付自2013年5月1日起至合同解除日止的租金、物业管理费及实际发生的电费，但认为其非违约方，不应支付违约金，如法院认定其违约，则认为合同约定的违约金标准太高，应予以调整；不同意支付装修期内免去的租金、物业管理费；不同意支付提前退租违约金、房屋占用费、逾期办理注册地址工商注销手续的违约金；不同意岳峰置业没收其支付的租赁保证金，认为其已支付的租赁保证金可用于折抵其欠付的租金、物业管理费等费用。
经审理查明，被告是上海市西江湾路XXX号凯德龙之梦虹口广场的开发商。2012年5月29日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将面积为289.76平方米的系争商铺出租给原告用于经营；租期自2012年8月4日至2015年8月3日，装修期为2012年6月20日至8月3日，计45天；合同约定第一年的保底月租金为237，835.01元，第三年的保底月租金为255，452.42元；月物业管理费为23，180.08元。2012年6月20日，被告将系争商铺交付给原告，原告支付了租赁保证金835，899.66元（相当于第三年的保底月租金三个月的租金和三个月的物业管理费之和），并预付了一个月的租金和物业管理费261，015.81元、公用事业费保证金23，180.80元、装修押金261，015.81元以及装修管理费10，141.60元。原告对商铺装修后，正常投入营业。
2013年3月20日，原告致函被告，提出原告连续亏损，要求降低租金、缩小租赁面积，上述两方案均不可行则要求终止合同，返还保证金等。被告对此未予回应。2013年5月1日起，原告未正常支付租金、物业管理费等费用。同年5月30日，原告对系争商铺内物品进行整理准备撤离，被告予以阻止，并在系争商铺上加锁。次日，原告书面通知被告，要求终止与被告的租赁合同，归还系争房屋商铺，并要求被告返还原告保证金等。同年6月5日，原告再次致函被告，要求终止双方合同，取回在系争商铺内的货品等。被告则于2013年6月3日、6月9日向原告发出律师函，要求原告限期恢复营业继续履行合同，并支付拖欠租金、物业费等款项。2013年6月14日，被告再向原告发出律师函，明确解除与原告的租赁合同，要求原告于6月17日前办理完毕全部退场手续恢复房屋原状、承担一切违约责任等。双方就合同解除后事宜协商未果，原告向本院诉讼，要求判如所请，被告则以原告拖欠租金等费用构成违约提出反诉。
另查明，原告与被告的租赁合同分通用条款及专用条款两部分，对违约责任、装修期、租赁保证金、房屋占用费、未及时办理工商登记注销承担责任等分别进行了约定。
关于装修期，在合同专用条款关于租赁期限和装修期中第20.2条约定：原告在装修期内无须承担租金、物业管理费及宣传推广费，即装修期免租；但在合同第23条关于对通用条款的补充和修改中第23.7条增加内容为若乙方（合同中乙方均指原告）不论任何原因实际租赁不满通用条款规定的租赁期限和／或违反本合同的条款及规定，甲方（合同中甲方均指被告）有权向乙方索取装修免租期内所免去的所有租金和／或物业管理费和／或宣传推广费。
关于租赁保证金，合同通用条款中第4.1.1条约定：如乙方违反合同约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金及其他费用）和／或作为甲方遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还；第4.1.2条租赁关系终止时，乙方办妥工商登记注销、房屋交接等，甲方扣除相关费用后的剩余部分无息退还。
关于违约责任，在合同乙方的违约责任中第10.1条规定：乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除合同按第12.2条处理；第10.2条规定逾期支付租金等各项费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的千分之一支付违约金，逾期付款超过15天的，甲方有权停止有关能源供应或禁止乙方使用，后果由乙方承担；第10.5条规定乙方在商场营业时间停止营业，需书面通知甲方并获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停业达到10天以上的，视为乙方擅自中途退租，须按合同第12.2条承担违约责任。在合同的变更和解除第12.2条中约定乙方有（4）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方所支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时。乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。
关于房屋交还，合同第13.1条规定乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向甲方交还房屋，并拆除装修恢复原状，所发生费用乙方承担，逾期则甲方有权自行拆除，并要求乙方承担费用，该费用可直接在保证金中扣除；在第13.2条中规定逾期交还房屋满7日，甲方可在公证人员、律师等在场前提下开启房屋更换门锁、移动物品、将房屋腾空收回，对因此引起的乙方损失概不负责。在专用条款第21.5条又规定乙方逾期不交还房屋的，甲方有权要求乙方按每日每平方米94.84元（相当于每日27，480.84元，每月851，905.99元，为租金的3.5倍）的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时乙方还应承担在占用期间所发生的一切其他费用；在第21.12条中规定乙方应在合同期满或解除撤销或确认无效后30日内办妥以该房屋为注册地址的工商注销或变更手续，逾期一天按每日每平方米94.84元支付违约金。
庭审中，本院曾主持调解，原告于2013年10月17日取回在系争商铺内的全部物品，故撤回要求被告返还物品的诉讼请求，同时确认欠付租金、物业管理费的起始日期为2013年5月1日，确认欠付电费金额为2，536.9元，确认提起工商登记注销日期为2013年8月，同年9月10日工商登记注销；愿意以在被告处的房屋租赁保证金共计835，899.66元折抵所欠租金、物业管理费、电费等一切费用，了结与被告间的一切纠纷。被告则坚持反诉诉请，并对拆除原告装修恢复原状所发生的费用，保留诉权。双方差距较大，调解未果。
以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、原告于2013年5月31日、6月5日给被告的通知书、告知函及照片；被告提供原告于2013年3月20日的公函、被告于6月3日、9日要求原告恢复营业继续履行合同、催讨租金的律师函、6月14日给原告解除租赁合同的律师函、电费帐单及双方当事人的陈述等为证。
本院认为，当事人可以协商，或约定解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告因自身经营状况不佳，于2013年3月20日提出解除合同的请求，但被告未予回应，双方未能协商解除合同。至于原告称被告于2013年5月30日阻止其正常的调换货物并对系争商铺加锁，致其无法正常出入，合同目的无法实现，但被告2013年6月3日、9日，两次发出律师函要求原告恢复营业继续履行，应认定被告并非是阻止原告经营，而是阻止原告撤出物品，故原告主张被告行为违约，本院难以采信。原告自2013年5月1日起拖欠租金、物业管理费，该行为构成违约，原告虽于同年5月31日、6月5日，书面通知被告双方合同终止，但基于原告已违约在先，故无合同解除权。被告基于原告欠付租金并停止经营的状况，于同年6月14日向原告发出解除租赁合同的律师函，故应认定双方合同解除日期为该律师函到达原告处的日期，即2013年6月17日。对2013年5月1日至2013年6月17日的租金、物业管理费、电费等，原告均应支付。
被告认为原告违约，反诉要求原告承担违约责任具体为，1、逾期未付的租金、物业管理费、水电费自逾期日起，按逾期款项的日千分之一支付逾期付款违约金；2、给与原告的装修免租期间（2012年6月20日至8月3日）的租金、物业管理费共计381，981.2元要求支付；3、原告的租赁保证金835，899.66元由被告没收不予返还；4、原告按每日每平方米94.84元支付2013年6月18日至2013年10月17日止的房屋占用费，及按该标准支付逾期办理注册地址工商注销手续的违约金（被告实际分别按247，327.55元、384，731.73元主张）；5、原告支付提前退租违约金1，566，094.86元（六个月的租金和六个月的物业管理费之和）。本院认为，被告的上述要求虽有合同约定，但被告作为合同的提供方，将由相对方承担责任的条款分散在合同各部分，部分内容互相矛盾、表述不清、对原告释明不够。
关于装修免租期，在合同第20.2条约定装修期免租，但在合同第23.7条增加了免租必须满足的条件，装修期免租实际有严格条件限制，被告将装修期免租所附的条件分散在合同条款的不同部分，明显影响原告对合同装修期条款的理解注意程度。
关于租赁保证金，双方约定的租赁保证金本质是原告为担保租赁合同的履行而预付给被告的租金、物业管理费等，属于定金性质，应当适用担保法中的定金罚则，原告履行债务后，所付保证金应当可以抵作价款或者收回。合同法规定当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款，但二者不能并用。现被告提供的合同中却规定，如原告违反合同约定，则被告有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但原告无权用租赁保证金抵扣应付租金及其他费用）和／或作为被告遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还（通用条款中第4.1.1条）；租赁关系终止时，原告办妥工商登记注销、房屋交接等，被告扣除相关费用后的剩余部分无息退还（第4.1.2条）。又在关于原告违约责任中规定：甲方可书面通知乙方解除合同，乙方所支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。上述条款定金、违约金概念模糊不清、互相矛盾，明显限制了原告的权利，加重原告的违约责任，亦有悖于守约方可选择适用违约金或者定金条款，但二者不能并用的法律规定。
关于按日每平方米94.84元标准支付2013年6月18日至2013年10月17日止的房屋占用费，及逾期办理注册地址工商注销手续的违约金，合同中关于租金、物业管理费、电费等均明确按系争商铺总面积每月应支付总额为计算单位，事实上亦不可能以一平方米面积计算违约金金额，但在涉及原告违约须承担房屋占用费，及逾期办理注册地址工商注销手续的违约金时，合同却以每日每平方米94.84元为单位，掩饰实际要求原告承担的费用为每日27，480.84元，每月824，425元（94.84×30×289.76），相当于正常租金的3.5倍，如根据该约定，被告可主张的2013年6月18日至2013年10月17日止的房屋占用费为329万余元（相当于14个的租金总和，现被告实际以247，327.55元主张）、逾期办理注册地址工商注销手续的违约金以2013年7月18日至2013年9月10日计金额为137.4万元（相当于6个月的租金总和，现被告实际以384，731.73元主张），如此高额的违约金标准，被告在合同中以每日每平方米94.84元表述，又不向原告明确释明，有悖诚信。另外，原告承担赔偿责任，应基于原告违约及被告损失后果的产生；赔偿损失的范围可由法律直接规定或由双方约定，但被告不应任意扩大可得利益范围。本案中被告的损失可确定为租金、物业管理费的损失，被告以翻倍、叠加方式要求原告承担房屋占用费，及逾期办理注册地址工商注销手续的违约金，明显属于被告任意扩大可得利益范围，本院不予支持。
关于被告要求原告逾期未付的租金、物业管理费、水电费自逾期日起，按逾期款项的日千分之一计算逾期付款违约金及要求原告赔偿相当于六个月租金和六个月物业管理费之和的提前退租违约金。当事人可以约定一方违约时违约金的金额，约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求适当减少。现原告提出上述违约金标准约定过高，请求减少。考虑被告于2013年5月30日对系争商铺加锁，原告已无法自行取回商铺内物品将商铺交付被告，被告亦未根据合同赋予权利在公证人员、律师等在场前提下开启房屋更换门锁、移动物品、将房屋腾空自行收回（原告与被告协商沟通不够亦有一定责任），结合审理中原告已于2013年10月17日取回物品，腾空房屋，交付被告的实际情况，本院对逾期付款违约金、提前退租违约金予以调整。
综上，如果完全根据双方合同约定，裁定原告的责任，原告承担的各项违约金之和将近750余万（被告实际按370余万主张）远大于原告欠费金额（一个半月的租金、物业管理费约40万元），亦超过被告正常经营所获取得利润。本院认为，被告作为大型商场的开发商，与商户签订商铺租赁合同时，明显处于强势地位，但被告不应利用其强势地位将经营风险转移给承租人，加重承租人的违约责任；合同解除时，应积极协商善后事宜，避免扩大损失。根据相关法律规定及双方利益平衡，本院做如下调整，1、关于应付款项逾期付款违约金，按同期银行贷款利率，从应付款项未付之次日起计算至实际支付之日止；2、关于要求原告支付装修免租期间租金、物业管理费不予支持；3、关于要求原告按每日每平方94.84元支付房屋占用费，及按该标准支付逾期办理注册地址工商注销手续的违约金，不予支持；4、对提前解除合同的违约金本院酌定为四个月的租金和四个月的物业管理费之和；5、原告的租赁保证金折抵原告所欠被告租金、物业管理费等。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、确认原告上海贝拉维拉服饰股份有限公司与被告上海岳峰置业开发有限公司签订的关于上海市西江湾路XXX号凯德龙之梦虹口广场（B）01-06／07商铺的《房屋租赁合同》于2013年6月17日解除；
二、原告应按每月237，835.01元支付被告自2013年5月1日至2013年6月17日止的租金372，608.18元，以及自应当支付之日起第二日开始按照同期银行贷款利率支付逾期付款违约金；
三、原告应按每月23，180.08元支付被告自2013年5月1日至2013年6月17日止的物业管理费36，315.46元，以及自应当支付之日起第二日开始按照同期银行贷款利率支付逾期付款违约金；
四、原告应支付被告2013年5月的电费2，536.9元，并自应当支付之日起第二日开始按照同期银行贷款利率支付逾期付款违约金；
五、原告应按月租金237，835.01元、月物业管理费23，180.08元支付被告四个月共计1，044，060.36元的提前解除租赁合同的违约金；
六、原告已支付被告的房屋租赁保证金835，899.66元用于折抵原告的上述欠费；
七、被告的其余反诉诉讼请求，不予支持。
上述第二、三、四、五项原告应支付款项应于本判决生效之日起10日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费30，740.41元，减半收取15，370.20元，由原告负担10，000元，被告负担5，370.20元；反诉受理费17，430.98元，由原告负担5，430.98元，被告负担12，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 桑静华
二〇一三年十二月二十五日
书记员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。