河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终293号
上诉人（原审原告）：焦建强，男，1972年10月25日生，汉族，现住石家庄市正定县。
上诉人（原审原告）：刘丽霞，女，1976年2月23日生，汉族，现住石家庄市正定县。
委托诉讼代理人王子山，石家庄市正定常山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：河北兴业房地产开发有限公司，住所地:正定县成德街6号。
法定代表人:张军，系该公司经理。
委托诉讼代理人:高云飞，河北远曌律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：河北瑞天经贸有限公司，住所地:正定县常山路1号。
法定代表人:王二华，系该公司总经理。
委托诉讼代理人:高彦辉，男，1963年12月25日生，汉族，系该公司副经理，现住河北省石家庄市正定县。
上诉人焦建强、刘丽霞因与被上诉人河北兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）、河北瑞天经贸有限公司（以下简称瑞天公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2016）冀0123民初2442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年01月02日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦建强及其委托诉讼代理人王子山，被上诉人兴业公司的委托诉讼代理人高云飞，被上诉人瑞天公司的委托诉讼代理人高彦辉等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘丽霞、焦建强上诉请求：一、依法撤销一审判决书，发回重审或直接改判支持二上诉人的一审诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担；事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。2013年5月23日二上诉人和被上诉人兴业公司签订《兴业广场A区商铺认购书》（以下简称认购书）后，二上诉人对涉案商铺拥有所有权。虽然二上诉人和被上诉人瑞天公司没有签订租赁合同，但双方存在事实的租赁关系。根据买卖不破租赁的原则，被上诉人瑞天公司的租期应按照二上诉人与被上诉人兴业公司签订的《返租合同》的约定的期限于2016年4月30日止。一审判决混淆了二被上诉人之间的租赁合同与二上诉人与被上诉人瑞天公司之间的事实租赁关系。二、一审判决认定二上诉人和被上诉人兴业公司签订的《认购书》及《返租合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是错误的。一审判决认定了双方的租赁成立，并查明租赁合同到2016年4月30日到期。到诉讼之日，双方对租赁费达不成一致意见，上诉人有权终止或解除合同。一审法院认定双方签订的《返租合同》第二条第三项“商铺返租期满后，由兴业公司作为市场经营管理方统一经营、管理，并随市场租金价格统一出租”的条款合法有效，违反我国法律公平原则、自愿原则的基本原则。该条款没有约定房屋出租价款，不符合房屋租赁的法律构成要件。三、2013年被上诉人兴业公司按照购房款的8%支付二上诉人房租，现被上诉人瑞天公司给被上诉人兴业公司提高了15%的租金，但被上诉人兴业公司还不按照总款的8%支付给而二上诉人的租金，是本案诉讼的根本原因。四、二上诉人已经按照被上诉人兴业公司的要求将贷款的相关手续提交给了被上诉人兴业公司，但在长达三年的时间里，被上诉人兴业公司没有给二上诉人办理贷款手续，被上诉人兴业公司也没有提交需要二上诉人协助的事项，被上诉人兴业公司完全是不作为，请求人民法院判决被上诉人兴业公司按照合同的约定履行其应尽的义务。
兴业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。二上诉人的上诉观点没有事实和法律依据，不应支持。
瑞天公司辩称：与兴业公司的答辩意见一致。
刘丽霞、焦建强向一审法院起诉请求：一、依法判决兴业公司履行《兴业广场A区商铺认购书》第三条第二项约定的银行贷款义务；二、依法判决解除双方签订的《兴业广场A区商铺返租经营合同》，瑞天公司将焦建强、刘丽霞商铺上的物品搬清；三、本案诉讼费用由兴业公司承担。
一审法院认定事实：2012年5月18日，兴业公司（甲方）与瑞天公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定了房屋的租金数额及支付方式。除此外，合同约定，甲方出租给乙方的出租物位于（详细附图）。出租房屋面积：负一层至地上四层建筑面积共计24804平方米+超市入口50%面积76平方米，负二层车库、库房4896平方米及门前地、北广场、东广场等（东广场的南北通道共用）。该房屋租赁期共20年，自2012年10月26日至2032年10月25日（甲方为乙方留不低于两个月的时间进行经营准备）。乙方向甲方承诺租赁该房屋作为商场和经营使用，并自负盈亏。租赁期满，乙方如要续租，则在30天前通知甲方，双方协商同意后重新签订租赁合同。同等条件，乙方优先续组。租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋所有权。转让后本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。甲方出售房屋，需在2个月前通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。并对其他事项进行了约定。
2013年4月27日，兴业公司与焦建强签订了兴业广场A区商铺认购书，协议约定，焦建强自愿购买兴业公司出售的兴业广场A1101号商铺，该商铺面积28.57平方米（面积以房管部门最终实测为准），商铺款446406元，一次性扣除三年返租租金107137元，实付商铺款339269元。焦建强签订本认购书当日支付定金贰万元整，并选择第二种付款方式，即银行按揭贷款，首付款比例不少于商铺款的50%。首付款179269元应于双方签署本认购书的2013年5月4日内付清。焦建强选择贷款方式，须在签订《商品房买卖合同》的同时将办理贷款所需全部资料提交兴业公司，并在兴业公司指定的日期内办理贷款手续。焦建强在签订本认购书后，兴业公司将按照由焦建强确认的联系方式告知焦建强签订《商品房买卖合同》日期，焦建强须在收到签约通知七日内，持本认购协议书及付款收据到兴业公司指定的地点与兴业公司签订《商品房买卖合同》，逾期视为焦建强违约，自动放弃购买权，兴业公司有权在不另行通知焦建强的情况下出售该商铺，焦建强所付定金不予退还。如兴业公司在签订本认购书七日内未经焦建强同意而另行出售给他人，兴业公司应当向焦建强双倍返还定金。兴业公司承诺，五年后无论任何情况，焦建强可以提出退铺，兴业公司将以买卖合同实际付款金额回购。
2013年5月7日，兴业公司与焦建强签订兴业广场A区商铺返租经营合同，合同约定，焦建强将其拥有的，位于正定县××广场××区××号商铺（以下简称商铺）返租给兴业公司，由兴业公司统一招租经营管理。该商铺建筑面积为28.57平方米。商铺返租期间，商铺的使用权、经营权、收益权归兴业公司所有，焦建强不得自行委托经营管理。商铺返租期间，焦建强不得以任何理由收回商铺，影响兴业公司的统一经营、统一管理。商铺返租期满后，由兴业公司作为市场经营管理方统一经营、管理，并随市场租金价格统一出租。商铺返租期满后，商铺的收益权归焦建强所有。返租期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止，合计三年。返租期限届满，同等条件下，兴业公司有优先承租权。返租租金每年按焦建强购买商铺款的8%固定收益由兴业公司支付给焦建强，焦建强商铺款446406元，年租金29379元，返租期三年，租金共计107137元。三年返租租金在购房款中已一次性扣除支付给焦建强。商铺返租期间，若焦建强转让该商铺的部分或全部产权，焦建强须确保该商铺的受让方继续履行本合同，并及时将产权变更情况书面通知兴业公司，安排该商铺新业主签署愿意执行本合同的承诺书。2015年3月19日，焦建强签署了兴业广场项目签约确认单，签约单注明，根据正定房管部门实测确权面积变更如下：原商铺号A2135,现商铺号为2225；原面积28.57平方米，实测面积26.29平方米；原房款339269元，已付149102元，贷款130000元，退1163元。2015年7月2日，焦建强及其父亲重新签订签约确认单，将买受人姓名更名为焦建强、刘丽霞。另，焦建强在签订认购书时，已知晓兴业公司作为出卖人与瑞天公司签订租赁合同，将租赁物进行租赁的事实。
一审法院认为，《兴业广场A区商铺认购书》及返租经营合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，予以确认。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。兴业公司与瑞天公司在2012年5月18日已签订租赁合同，而焦建强与兴业公司是在2013年4月27日签订的兴业广场认购书，且焦建强已知晓该事实。焦建强与兴业公司签订的返租经营合同当中亦明确约定，在三年商铺返租期满以后，由兴业公司作为市场经营管理方，统一对外经营、管理。现瑞天公司已经对商铺进行租赁使用三年之久，在此情形下，焦建强要求解除返租经营合同并且让第三人将焦建强商铺上物品搬清于法无据，本院不予支持。
焦建强要求兴业公司履行合同约定的贷款义务，办理银行按揭手续不但需要银行出具按揭贷款所需的手续名称、种类，而且需要焦建强、兴业公司双方密切配合，单有任何一方，无法单独完成商铺的银行按揭手续。因此，焦建强要求兴业公司单独履行办理银行按揭手续事实不能，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条之规定，判决为下：驳回焦建强的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取，由原告负担40元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明，2015年11月5日，刘丽霞、焦建强签署了兴业广场项目签约确认单，签约单注明，根据正定房管部门实测确权面积变更如下：原商铺号A1101,现商铺号为1202；原面积28.57平方米，实测面积28.45平方米；原房款339269元，已付179629元，贷款160000元，退1427元。其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人刘丽霞、焦建强主张其与被上诉人兴业公司签订的返租合同到2016年4月30日已经到期，到期后双方因不能就继续返租的租期和租赁费达成一致意见，所以上诉人刘丽霞、焦建强有权终止合同，但《返租合同》第二条第三项约定，返租期满后由被上诉人兴业公司统一经营管理，因此对上诉人刘丽霞、焦建强的主张不予支持。上诉人刘丽霞、焦建强主张《返租合同》第二条第三项的约定是霸王条款、制式合同，但此条款并没有损害上诉人刘丽霞、焦建强的利益，其性质属于委托经营管理协议，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，因此对上诉人刘丽霞、焦建强请求解除《返租合同》的主张不予支持。上诉人刘丽霞、焦建强在签订《认购合同》时已经知晓其所购商铺已经出租给了被上诉人瑞天公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，上诉人刘丽霞、焦建强要求被上诉人瑞天公司搬清其商铺内的物品没有依据。《返租合同》第四条约定的8%固定收益是指2013年5月1日至2016年4月30日止的返租款，数额与《认购合同》第一条中的三年返租租金的约定一致。上诉人刘丽霞、焦建强选择贷款购买商铺，上诉人焦建强主张其已向被上诉人兴业公司提交过贷款手续，对此，被上诉人兴业公司不认可，办理贷款的各项事宜需要双方配合，非被上诉人兴业公司一方能够独自办理成功，且未办理贷款并未损害上诉人刘丽霞、焦建强的利益，上诉人刘丽霞、焦建强要求被上诉人兴业公司单独办理银行贷款的主张不予支持。
综上所述，上诉人刘丽霞、焦建强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元由上诉人刘丽霞、焦建强承担
本判决为终审判决。
审判长 苑颖新
审判员 宋广道
审判员 高瑞江
二〇一七年三月二十二日
书记员 徐洁莹