重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第00850号
上诉人（原审被告）谭廷全，男，汉族。
委托代理人洪勇，重庆高山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张明和。
原审被告谭春华，女，汉族。
上诉人谭廷全因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2013）万法民初字第03949号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，万州区王牌路255号综合楼1层、吊层及平2层为被告谭廷全所有，其余为原告张明和等住户所有。1998年8月11日，洪水冲进万州区王牌路255号综合楼，造成该综合楼部分毁损。经万州区康宁制衣厂（个体工商户、由谭廷全申请成立）委托，中国人民解放军后勤工程检测中心于2011年4月20日作出（2011）检（综）字第278号检测报告，确认万州区牌楼办事处清堰四社综合楼（即王牌路255号综合楼）的安全等级为Ssu级，即安全性不满足要求，应对该建筑采取处理措施（加固或拆除重建），并认为对该建筑不宜采取加固、改造措施。谭廷全以万州区康宁制衣厂的名义申请对上述综合楼进行改造。2007年12月28日，重庆市万州区改革发展委员会作出企业投资项目备案，同意康宁制衣厂自建还房，建设地址为万州区王牌路255号、257号、259号，建设性质为改建，建设规模48000平方米（其中营业用房800平方米、办公用房800平方米、住宅46400平方米）。
2008年5月7日，谭廷全以万州康宁制衣厂（合同称甲方）的名义与张明和（合同称乙方）签订《拆迁安置协议》。约定：乙方在万州区王牌路255号的砖混结构房屋，建筑面积100.44平方米，接受甲方拆除重建还房；还房地址为王牌路255号康宁制衣厂自建还房A栋四层A户型，建筑面积101平方米；甲方必须在24个月内将房屋交给乙方，并将房产证和国土证在交房后半年内办好交给乙方；乙方在签订本协议并移交被搬迁房屋后，由甲方向乙方一次性支付搬家费1000元，支付年过渡费5000元。协议签订后，谭廷全将张明和位于王牌路255号综合楼501室房屋门窗及装饰装潢拆除。因重建项目未能正常实施，谭廷全不能按约定还房。2010年3月12日，被告谭春华与张明和签订《协议书》，将位于万州区双河口立交桥市场1幢2层12号门面房（301房地证（2008）字第026**号）抵押给张明和，作为谭廷全拆迁张明和涉案房屋装饰赔偿款担保。谭春华将抵押房地产权证原件交给张明和，未依法进行抵押登记。2011年4月22日，谭廷全以万州区康宁制衣厂（甲方）的名义与张明和（乙方）签订《补充房屋协议》。约定：甲方还乙方住房两套；从2011年5月1日至2013年4月30日止，由甲方提供两年住房，费用由甲方支付，其余过渡费共二年，一年支付人民币5500元（另加搬家费1500元）；甲方必须在2013年4月30日前还房，否则由甲方赔偿乙方违约金200000元。
由于万州区城市规划调整，谭廷全对万州区王牌路255号、257号、259号改建的项目不能实施。重庆市万州区人民政府决定由牌楼街道办事处对王牌路255号综合楼进行拆除重建，已进入拆迁动员阶段。
庭审中原、被告对2012年4月30日前的过渡费及搬家费无争议，从2012年5月1日开始，谭廷全未再支付房租，但张明和仍居住在谭廷全为其租赁的房屋内，并于2012年4月14日支付三个月租金2400元、2012年7月18日支付第三季度租金2400元、2012年10月30日支付至2013年4月租金4700元、2013年4月14日支付半年租金5000元、2013年10月14日支付至2014年4月14日止的租金5000元。谭廷全申请对拆除的张明和房屋的门窗及装饰装潢部分进行鉴定。2013年12月10日，重庆宏泰房地产评估有限责任公司作出重宏房司鉴（2013）字第006号司法估价鉴定报告，确定被评估对象在2013年11月6日扣除折旧后的市场价值为24727.00元。双方当事人对该司法估价鉴定报告无异议。诉讼中经张明和申请，对谭春华位于万州区双河口立交桥市场1幢2层12号门面房［301房地证（2008）字第02684号，建筑面积18.1㎡］予以查封。
以上事实，有原、被告的陈述及《拆迁安置协议》、《补充房屋协议》等证据在卷佐证，予以确认。
一审法院认为，被告谭廷全以所经营的个体工商户字号与原告张明和签订的《拆迁安置协议》、《补充房屋协议》是真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是有效协议。张明和要求解除签订的《拆迁安置协议》及《补充房屋协议》，谭廷全同意解除，予以确认。张明和要求返还万州区王牌路255号501室房屋，因该住房已经鉴定为危房，已拆除门窗及装饰装潢部分，不能再居住使用，且谭廷全未对诉争房屋实际占有和控制，不产生返还义务，对此项诉讼请求不予支持。张明和要求谭廷全恢复房屋原状，因该综合楼是危房，已决定拆除重建，恢复被拆除的房屋门窗及装饰装潢部分无实际意义，对此项诉讼请求不予支持。谭廷全未全面履行合同，已构成违约，但双方约定违约金过高，谭廷全请求调减违约金符合法律规定，综合考虑酌情调整为30000元。拆除涉案房屋的门窗及装饰装潢部分，司法评估价值为24727元，应由谭廷全赔偿。被告谭春华自愿将位于万州区双河口立交桥市场1幢2层12号门面房提供抵押，作为涉案房屋装饰装潢损失赔偿的担保，虽然未进行抵押登记，不影响担保合同的效力。张明和要求谭春华承担连带保证责任，谭春华同意承担连带保证责任，予以确认。张明和请求谭廷全支付从2012年4月29日至2014年2月14日的过渡费（含房租）、搬家费29270元，谭廷全应按原约定标准继续支付该项费用27270元（9500元＋5500元＋12270元）。补充协议约定搬家费1500元谭廷全已支付，张明和要求支付该款不符合双方约定，对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十八条、第一百八十条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告张明和与被告谭廷全于2008年5月7日签订的《房屋拆迁安置协议》及2011年4月22日签订的《补充房屋协议》；二、由被告谭廷全于本判决生效后十日内支付原告张明和过渡费及房租27270元；三、由被告谭廷全、谭春华于本判决生效后十日内连带赔偿原告张明和房屋门窗及装饰装潢损失24727元；四、由被告谭廷全于本判决生效后十日内赔偿原告张明和违约金30000元；五、驳回原告张明和的其他诉讼请求。案件受理费5800元，财产保全费2020元，合计7820元，由被告谭廷全承担；司法鉴定费2600元，由被告谭廷全承担。
上诉人谭廷全请求撤销原判第二、三、四项，依法改判支付被上诉人张明和临时安置补偿费19500元。主要理由：1、谭廷全不是房地产开发企业，无相应的房地产开发资质，且未根据拆迁管理条例取得拆迁许可证，双方签订的《拆迁安置协议》、《补充房屋协议》违反法律的强制性规定，因而无效；2、谭廷全已为张明和提供周转房居住，一审判令支付张明和过渡费和房租费27270元属于重复计算，判决结果错误；3、张明和只能主张本案的损失，本案协议未能履行的根本原因系城市规划问题，应当依据情势变更原则予以解除，谭廷全不应承担违约责任。一审判令谭廷全支付违约金30000元没有事实、法律根据。
被上诉人张明和请求驳回上诉，维持原判。
原审被告谭春华未发表意见。
上诉人谭廷全、被上诉人张明和及原审被告谭春华在二审中均未提交新的证据。经本院二审查明的事实、证据与一审判决认定事实、证据相同。
本院认为，本案系双方当事人因签订、履行拆迁安置补偿合同而产生的纠纷。
《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第六条、第七条规定：拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁，同时规定了申请领取拆迁许可证的条件。该条例第三十四条规定：违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。本案中，虽然上诉人谭廷全在与被上诉人张明和签订《拆迁安置协议》、《补充房屋协议》前未取得拆迁许可证，可能导致接受行政处罚的后果，但双方签订合同的行为并未违反法律、法规的强制性规定，且涉案房屋已被鉴定为危房，谭廷全作为房屋产权人之一，其申请拆除危房予以改建的行为有别于商业房地产开发。因此，双方签订的上述两份协议合法有效。谭廷全的该项上诉理由不能成立，不予采纳。
因为政府规划原因，涉案两份协议最终未能履行。但是，该原因属于正常的商业风险，并非不可预见、不能避免、不能克服的不可抗力因素，也不符合情势变更原则。上诉人谭廷全因此应承担违约责任。一审判令谭廷全赔偿张明和违约金30000元，并无不当。谭廷全的该项上诉理由不能成立，不予采纳。
上诉人谭廷全与被上诉人张明和签订的《补充房屋协议》约定：谭廷全在承担张明和房租费的同时，每年支付过渡费5500元。一审根据该协议，判令谭廷全支付张明和2012年4月29日至2014年2月14日期间的房屋租金、过渡费共计27270元，并非属于重复计算。谭廷全的该项上诉理由不能成立，不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。上诉人谭廷全请求二审改判的理由均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由上诉人谭廷全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 姜 霞