上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初5865号
原告孙焕华，女，1947年1月17日生，汉族，住上海市奉贤区。委托代理人孙丹燕，住同原告孙焕华。被告上海卓翰房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人蒋建，经理。委托代理人孙佩君，上海市华亭律师事务所律师。原告孙焕华与被告上海卓翰房地产开发有限公司(以下简称卓翰房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告孙焕华的委托代理人孙丹燕、被告卓翰房地产公司的委托代理人孙佩君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙焕华诉称，原、被告于2013年11月25日签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于上海市奉贤区解放东路599弄馨雅名筑小区5号903室房屋，房屋总价款人民币2,051,848元(币种下同)。原告全款付清了房款。合同第十条明确约定，甲方承诺在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。合同补充条款一第五条对合同第十条补充约定，如果甲方未在本合同约定期限内取得大产证，则应在60日内采取补救措施，并从约定取得大产证之日起第二日起算至实际取得之日止，按乙方已支付房款的万分之五/日支付违约金。由于被告原因，致使原告产权一直无法办理。且合同附件三明确约定房屋交付的楼宇可视对讲系统，至今也未安装。被告的行为已经构成违约，为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即涤除抵押为原告办理坐落于上海市奉贤区解放东路599弄馨雅名筑小区5号903室房屋的《房地产权证》；2、被告自判决生效之日起30日内，支付原告逾期办理大产证违约金，计算方式：以已付房款为基数，从2015年7月1日起按每日万分之五计算至2015年8月25日；3、被告自判决生效之日起30日内，支付原告未能办理商品房房地产权证(小产证)的违约金，计算方式：以已付房款为基数，从2015年11月28日起按每日万分之五计算至实际办出之日止；4、被告自判决生效之日起30日内，支付原告未签署房屋交接书的违约金，计算方式：以已付房款为基数，从2015年8月30日起按每日万分之五计算至实际签署房屋交接书之日止；5、被告自判决生效之日起30日内，配置楼宇可视对讲系统。原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《上海市商品房预售合同》1份，旨在证明原、被告之间存在商品房买卖关系，合同对大产证的办理时间和违约责任作了约定的事实；2、交房通知书1份，旨在证明被告延期交房的事实；3、购房发票2份、维修基金收款凭证1份，旨在证明原告交付房款的事实；4、房屋状况及产权人信息、土地状况信息、房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况信息各1份，旨在证明被告于2015年8月25日取得了涉案房屋的大产证且涉案房屋存在权利限制的事实；5、《和解协议》1份，旨在原、被告双方达成和解协议，已撤销《馨雅名筑<预售合同>补充协议》的事实。被告卓翰房地产公司辩称，因被告原因造成无法办理小产证的，被告会尽快涤除抵押。关于逾期办理大产证的违约金，原、被告已达成《馨雅名筑<预售合同>补充协议》，以地下车位抵偿。再者，延时办理并未给原告带来损失，且每日万分之五的约定也过高。合同没有约定逾期办理小产证的违约金，故不同意支付。关于逾期签署《房屋交接书》的违约金，签署《房屋交接书》是办理小产证的前置手续，该请求与逾期办理小产证的违约金重复计算。楼宇可视对讲系统已经开始安装，且基本安装完毕。被告针对其辩称提供并当庭出示了《馨雅名筑<预售合同>补充协议》1份，旨在证明双方已协商以地下车位抵偿迟延交房和逾期办理大产证的违约金的事实。经当庭质证，原、被告双方对对方提供的证据的真实性均无异议。本院认为，原、被告双方提供的证据真实合法，且与本案具有关联，本院依法予以采信。基于上述认定的证据，结合原、被告庭审时的陈述，本院确认如下法律事实：2013年9月23日，原、被告网签了《上海市商品房预售合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于上海市奉贤区解放东路599弄《馨雅名筑》5号903室房屋，房屋建筑面积暂测97.06平方米，暂定房屋总价2,051,848元。后经实际测量，房屋面积为96.56平方米。经被告退还原告房款差额，原告实际支付房屋总价为2,041,278元。合同第十条约定：“甲方(即本案被告)承诺在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。”合同“补充条款一”第五部分“对合同第十条的补充”中约定，若被告未在合同约定期限内取得大产证，则应在六十日内采取补救措施，并从约定取得大产证之日起第二日起算至实际取得之日止，按照原告已支付房款每日万分之五计算违约金。合同第十一条约定：“甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”合同第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”合同第十四条还约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。”合同附件三约定：配备智能化系统，楼宇对讲系统。2015年8月25日，被告取得涉案房屋的商品房房地产权证(大产证)。后因涉案房屋被上海市奉贤区人民法院司法查封，致使原告至今无法办理商品房房地权证(小产证)。2015年10月25日，原、被告双方签订《馨雅名筑<预售合同>补充协议》，约定迟延交房违约金和逾期办理大产证违约金以将来被告出售给原告地下车位款项抵扣的方式支付。2016年1月26日，原、被告双方就本院(2015)奉执字第6686号一案达成《和解协议》，针对被告迟延交房违约金达成一致处理意见。原告认为，被告的行为已经构成违约，故涉讼。还查明，涉案房屋目前设有抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行，最高债权限额为45930万元的抵押权。现涉案房屋为本院(2015)奉民二(商)初字第650号案件，抵押权人中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行起诉被告金融借款合同纠纷一案所查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告已履行了支付房款的合同义务，被告应依约履行其合同义务。由于涉案房屋设置抵押，系被告所为，故被告有义务涤除抵押，消除过户障碍，履行过户义务。本案中，原、被告主要的争议焦点在于：1、被告迟延取得新建商品房房地产权证(大产证)的违约金是否应当支持；2、被告未能办理商品房房地产权证(小产证)的违约金是否计算及计算时间和标准。3、被告未与原告签署《房屋交接书》的违约金是否应当支持。对争议焦点一，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》中明确约定了被告取得大产证的时间及违约责任。现被告未能按期取得涉案房屋大产证，显属违约。原告请求被告支付延期取得大产证违约金的数额和计算方法，均符合法律的规定，且原、被告双方在《馨雅名筑<预售合同>补充协议》中对延期取得大产证违约金的金额57,156元已作出确认，本院对该金额予以确认。虽然，《馨雅名筑<预售合同>补充协议》中，原、被告双方约定迟延交房违约金和逾期办理大产证违约金以将来被告出售给原告地下车位款项抵扣的方式支付。但嗣后双方针对迟延交房违约金的处理又重新达成《和解协议》，并已实际履行，本院认定双方变更了以迟延交房违约金和逾期办理大房证违约金抵付日后出售地下车位的方式，双方的《馨雅名筑<预售合同>补充协议》已解除，被告应予支付延期办理大产证违约金57,156元。对争议焦点二，本院认为，商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋交接而转移，故房屋出卖人将房屋所有权转移给买受人，系其最基本的一项义务，登记的迟延毫无疑问会影响不动产受让人权利的实现。被告的迟延办理小产证未给原告造成实际损失的辩解，本院不予采信。合同第十四条明确约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由原、被告双方签署《房屋交接书》。在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。即原、被告双方约定的办理小产证的期限为被告取得大产证后150日内。被告实际取得大产证的时间是2015年8月25日，故被告逾期办理小产证的违约金应从2016年1月23日开始计算。原告主张从2015年11月28日开始计算逾期办理小产证的违约金，缺乏事实与法律依据，故对原告的第三项诉讼请求，本院部分予以支持。关于支付标准问题，鉴于原、被告双方合同没有约定，本院参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。对争议焦点三，本院认为，合同第十四条已明确约定，《房屋交接书》作为办理房屋过户手续(办理小产证)的必备文件，未签署的后果主要指向不能办理小产证，该违约金请求与逾期办理小产证的违约金重复。鉴于本院已支持原告主张逾期办理小产证的违约金的诉讼请求，故对该诉讼请求不予支持。关于楼宇对讲系统的争议，被告辩称已经基本安装完毕，但未提供充分证据证明涉案房屋已经安装完毕，故本院对原告此项诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内涤除位于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权，并在抵押权涤除后十日内协助原告孙焕华办理上述房屋的过户手续；二、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告孙焕华逾期取得新建商品房房地产权证(大产证)违约金人民币57,156元；三、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告孙焕华未能办理商品房房地产权证(小产证)的违约金，计算方式：以人民币2,041,278元为本金，自2016年1月23日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算至抵押权涤除之日止；四、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内安装上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX弄XXX号XXX室房屋的楼宇对讲系统；五、驳回原告孙焕华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,708元，减半收取计1,354元，由原告孙焕华负担338.5元、被告上海卓翰房地产开发有限公司负担1,015.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张劲松
二〇一六年五月三十一日
书记员 吴映辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。