广东省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）粤行终1129号
上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司顺德分行。住所地：佛山市顺德区大良街道凤山西路*号。
负责人：汤典勤。
委托代理人：甘卫东、肖汉，该行员工。
被上诉人（原审原告）：黄玉卿，女，汉族，1956年11月26日出生，住佛山市顺德区。
被上诉人（原审原告）：黄健信，男，汉族，1986年7月7日出生，住佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区国土城建和水利局。住所地：佛山市顺德区大良街道德民路区行政服务中心*座。
法定代表人：霍兆华，局长。
被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区人民政府。住所地：佛山市顺德区大良街道德民路*号。
法定代表人：彭聪恩，区长。
委托代理人：李土源，顺德区人民政府办公室工作人员。
委托代理人：张银安，顺德区国土城建和水利局工作人员。
被上诉人（原审第三人）：黄青彩，女，汉族，1979年8月22日出生。
上列当事人因房屋登记一案，不服佛山市中级人民法院（2015）佛中法行初字第67号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：黄玉卿和黄健信是母子关系，二人共有涉案房地产。针对该房地产，佛山市政府和顺德区政府于2007年12月17日向黄健信颁发了编号为“粤房地证字第××号”的《房地产权证》，向黄玉卿颁发了编号为“粤房地共证字第××号”的《房地产权共有（用）证》。
2010年7月28日，黄玉卿与黄健信为将涉案房屋出售给黄丽华（黄玉卿的女儿），书面委托刘玉朝办理涉案房屋的过户买卖、抵押手续，委托期限至2010年10月31日。佛山市顺德区公证处于2010年8月2日出具了《公证书》。刘玉朝受托后得知商业银行不能放贷给黄丽华，为了获得银行贷款，遂使用虚假的《户籍证明》证明黄青彩的曾用名为黄丽华，并安排其女儿周英雅使用“钟林燕”的虚假身份代理黄青彩参与《房屋买卖合同》的签订。为此，黄青彩于2010年8月10日书面委托钟林燕办理涉案房屋的买卖过户、按揭抵押手续，佛山市顺德公证处于2010年8月11日出具了《公证书》。上述事实刘玉朝并未告知委托人黄玉卿与黄健信。针对涉案房地产，佛山市政府和佛山市住房和城乡建设局于2010年9月3日颁发了权属人为黄青彩、编号为粤房地权证字第××号《房地产权证》，抵押权人为顺德分行、编号为粤房地他项权证佛字第××号《房地产他项权证》。原粤房地证字第××号《房地产权证》和粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》则被佛山市住房和城乡建设局注销。
2010年9月8日，中国银行顺德分行将120万元贷款存入黄健信在中国银行开设的账户。同日，刘玉朝将其中99万元用于偿还涉案房屋的高利借款，然后将剩余的21万元存入自己的账户。在2010年10月至2012年2月间，刘玉朝通过黄青彩的账户归还中国银行的贷款合计121291.95元，之后刘玉朝无钱继续还款。2013年12月28日，刘玉朝因涉嫌诈骗罪被公安机关羁押，2015年8月27日，刘玉朝被佛山市顺德区人民法院判处犯骗取贷款罪。
原审法院另查明：中国银行顺德分行负责办理《购房抵押贷款合同》的业务员是该行个人金融部的刘坚，其负责零售贷款业务。刘坚在接受佛山顺德区公安局伦教派出所询问时确认，其没有看过《户籍证明》，在办理购房抵押贷款手续时也没有见过黄玉卿和黄健信，向其递交购房抵押贷款资料的人是伍少冰，黄健信没有收到《首期收据》所写的805000元，《首期收据》只是贷款流程手续需要制作出来的。
原审法院认为：《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”因此佛山市人民政府和佛山市住建局、顺德区人民政府和顺德区住建局均具有核发涉案房地产权证的法定职权。根据《广东省人大常委会关于促进和保障佛山市顺德区综合改革试验工作的决定》和广东省住房和城乡建设厅发布的《关于顺德区国土城建和水利局相关行政管理事项行使地级市管理权限的批复》，在2011年之后，顺德区人民政府和顺德区住建局行使核发本行政区域内的房地产权证的法定职权。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，顺德区政府和顺德区住建局均是本案适格的被告。
关于佛山市人民政府和佛山市住建局给黄青彩颁发房地产权证的行政行为是否撤销的问题。《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”已生效的《2703号刑事判决书》已查明，黄健信、黄玉卿以公证委托的方式，授权刘玉朝将涉案房地产出售给黄丽华，并授权办理房屋产权过户和二手楼的按揭、抵押手续，但刘玉朝违反了委托事项，通过向房地产登记机关提供虚假的《户籍证明》证实黄青彩的曾用名为黄丽华，恶意串通黄青彩共同申请房屋的过户转移登记，从而将涉案房地产转移登记至黄青彩名下。刘玉朝、黄青彩隐瞒真实情况、提供虚假材料、获取房屋登记，根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，佛山市人民政府和佛山市住建局给黄青彩颁发“粤房地权证佛字第××号”《房地产权证》的行政行为应予撤销。相应的，佛山市住建局注销“粤房地证字第××号”《房地产权证》和“粤房地共证字第××号”《房地产权共有（用）证》的行政行为亦应撤销。至于两本已被注销的权属证书能否恢复的问题，因原权属证书已被加盖“注销”章，事实上不可恢复，但黄健信、黄玉卿可持生效的法律文书要求房屋登记机关核发新的权属证书，故原审法院对黄健信、黄玉卿恢复涉案房屋原权属人的房地产权证的诉讼请求不予支持。
关于粤房地他项权证佛字第××号《房地产他项权证》应否撤销的问题。《2703号刑事判决书》表明，刘玉朝成功骗取120万元的贷款、刘玉朝与黄青彩共同提供虚假资料骗取房屋转移登记、抵押登记的关键环节是《户籍证明》，而刘坚在既没有接触涉案房地产的卖方黄健信、黄玉卿，也没有审核《房屋买卖合同》的真实性、更没有获得《户籍证明》的情况下，就轻率的相信黄青彩是涉案房屋合法的买方，对贷款合同、抵押合同未经审慎审查，具有重大过失。《佛山市顺德区房地产他项权利登记申请表》以及刘坚在公安机关的陈述表明，其是中国银行顺德分行在涉案房地产之上设立抵押权的业务经办人，其履行工作职责的行为是职务行为，其行为的后果应由中国银行顺德分行承担。因此，中国银行顺德分行对于刘玉朝、黄青彩骗取抵押权登记的后果具有重大过失，不是善意第三人，案涉粤房地他项权证佛字第××号《房地产他项权证》应予撤销。至于中国银行顺德分行的资金损失问题，可另循其他途径依法解决，不在本案审理范围。
综上所述，刘玉朝作为黄玉卿、黄健信的委托代理人，在涉案房屋的买卖、过户登记、抵押登记过程中，恶意串通黄青彩使用虚假证明材料申请房地产转移登记和房地产抵押登记，致使房屋登记部门作出了一系列的错误登记行为，原审法院依法予以纠正。黄玉卿、黄健信的诉讼请求部分成立，原审法院仅对其有理的部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十九条第三款之规定，判决：一、撤销佛山市人民政府、佛山市住房和城乡建设局颁发“粤房地权证佛字第××号”《房地产权证》的行政登记行为；二、撤销佛山市住房和城乡建设局颁发“粤房地他项权证佛字第××号”《房地产他项权证》的行政登记行为；三、撤销佛山市住房和城乡建设局注销“粤房地证字第××号”《房地产权证》和“粤房地共证字第××号”《房地产权共有（用）证》的行政登记行为；四、驳回黄玉卿、黄健信的其它诉讼请求。一案案件受理费50元，由佛山市顺德区人民政府负担25元，佛山市顺德区国土城建和水利局负担25元。
上诉人顺德分行上诉称：一、刘玉朝通过虚假的户籍证明将涉案房产过户，骗取贷款犯罪行为的受害者是上诉人顺德分行，不是被上诉人黄玉卿和黄健信。二、被上诉人黄玉卿和黄健信对授权委托刘玉朝的行为承担相应的法律后果，但通过原审判决，黄玉卿和黄健信事实上是实现了不当得利，其不当得利是来自于上诉人顺德分行所受的损失。三、涉案户籍证明不属于上诉人顺德分行中行贷款审核必需的材料，不足以认定上诉人存在重大过失。四、顺德分行对涉案房产的权属认定、贷款发放等都是基于对不动产登记公信力的信赖，同时，支付了取得抵押权的对价，不存在与黄青彩恶意串通的事实，该抵押权当属善意取得，理应受到法律保护。五、被上诉人城建局作为专业机关尚且无法发现过户资料存在虚假，却要求信赖不动产登记公信力的上诉人必须核查出过户资料的虚假，明显过分加重上诉人的审查责任，相关不利后果由信赖登记的善意上诉人来承担，不合理不公平。请求撤销原判决第一、二、三项，改判驳回黄玉卿和黄健信的全部诉讼请求。
被上诉人黄玉卿、黄健信、黄青彩、顺德区人民政府、佛山市顺德区国土城建和水利局等均未提交书面答辩意见。
本院查明：2010年8月10日，被上诉人黄青彩全权委托案外人钟林燕办理购买佛山市顺德区伦教街道办事处鸡洲村委会鸡洲长丰苑住宅区长丰三街2××号房产，“代为签订《商品房买卖合同》以及相关补充协议，交纳相关费用和有关税费”，“办理上述房屋的按揭、抵押登记及相关手续，与银行签订有关按揭、抵押合同”，“代理办理任何合法借贷手续，收取相关款项”，“向相关房地产交易、管理、登记部门办理上述房产的购买、房屋的产权交易、过户、登记手续”，“代为收楼，并领取房屋产权证、土地证，并交纳相关费用”等。同日，双方在佛山市顺德区公证处办理了委托公证。8月16日，黄青彩与上诉人中国银行股份有限公司顺德分行（下称顺德分行）签订了一份编号为JSDAB20100758号《购房抵押贷款合同》，约定贷款120万元用于购买上述2××号房产，并以该房产担保清偿。
2010年8月23日，案外人刘玉朝代理合同卖方黄玉卿、黄健信与钟林燕代理的合同买方黄青彩签订了一份《房地产买卖合同》，约定黄玉卿、黄健信将前述2××号房产出售给黄青彩，价款163.2万元。随后，刘玉朝、钟林燕与顺德分行经办人员刘坚等分别向被上诉人佛山市顺德区国土城建和水利局申请办理房地产权转移登记和土地房产他项权利登记。8月24日、9月3日，佛山市顺德区国土城建和水利局经审核并报请佛山市人民政府批准后予以登记，并分别向黄青彩、顺德分行核发了粤房地权证佛字第××号《房地产权证》和粤房地他项权证佛字第0310020385《他项权证》。同时，还在原属黄玉卿、黄健信的粤房地证字第××号《房地产权证》和粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》内页中加注了“注销”字样的印章。
2012年8月9日，顺德分行以黄青彩未按合同约定归还欠款本息为由，向顺德区人民法院起诉请求判决解除前述《购房抵押贷款合同》、支付未还部分本息并主张抵押权。11月28日，顺德区人民法院作出了（2012）佛顺法伦民初字第19号民事判决，认定JSDAB20100758号《购房抵押贷款合同》合法有效，判决解除了合同、判令黄青彩归还未到期及逾期贷款本息，并准许顺德分行在黄青彩不履行债务时，以抵押房产折价或拍卖、变卖所得所得价款优先抵偿。该判决生效后，黄青彩仍不履行义务。2013年3月19日，顺德分行向顺德区人民法院申请执行（案号（2013）佛顺法执字第1462号）。4月7日，顺德区人民法院裁定查封了前述2××号房产并决定摇珠拍卖。4月24日，顺德区人民法院公告了公开拍卖决定，黄玉卿和黄健信知道后提出执行异议。6月24日，顺德区人民法院又裁定（案号（2013）佛顺法执外异字第24号）驳回黄玉卿、黄健信提出的异议请求。
2015年11月4日，黄玉卿、黄健信以其未将涉案房屋卖给黄青青彩，佛山市人民政府、佛山市顺德区国土城建和水利局对刘玉朝和黄青彩提交的虚假登记资料审查不严，冒然注销其原有的房地产权证，并为黄青彩和顺德分行颁发了房地产权证和他项权证的行为违法为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、撤销“被告”作出的注销粤房地证字第××号《房地产权证》和粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》行为，恢复原权属人房屋档案及房地产权证；2、撤销“被告”作出的粤房地权证佛字第××号《房地产权证》；3、撤销“被告”作出的粤房地他项权证佛字第0310020385《房地产他项权证》。
本院另查明：黄玉卿和黄健信系母子关系，黄丽华系黄玉卿的女儿。2001年之前，黄玉卿与刘玉朝因信佛认识并结成了所谓“好朋友”，双方互有金钱往来。期间，刘玉朝一度曾以黄健信的名义（存折由刘玉朝掌管）向广东发展银行申请了50万元贷款做生意，该笔贷款的抵押品亦是前述2××号房产。2009年11月，黄健信因无力偿还广东发展银行的50万元借款本息而被后者起诉追债，顺德区人民法院另案（案号（2009）顺法民二初字第03519号）判决认定广东发展银行有权对该2××号房产拍卖或变卖所得价款优先受偿贷款本息计452874.98元、律师费29600元。为应对广东发展银行追债和法院的执行压力，以及避免抵押房产被拍卖的后果，黄玉卿决定将该房产转入其女黄丽华名下并以黄丽华的名义向银行申请贷款，用于清偿上述广东发展银行的旧贷款。
2010年7月28日，黄玉卿和黄健信书面委托刘玉朝全权办理有关“签订买卖合同，办理买卖合同公证，收取出售款及缴纳相关费用”，“换领新证，产权交易、过户、查档、登记等手续”，“将上述房屋产权过户到黄丽华名下”，委托期限至2010年10月31日止。同日，双方在佛山市顺德区公证处办理了书面委托公证。随后，刘玉朝将上述事项转委托案外人伍少冰办理。
在此期间，刘玉朝向案外人黎秀君借了70多万，偿还了黄健信向广东发展银行旧存的50万元借款本息、赎回了2××号房产产权证。另外，伍少冰接受刘玉朝的转委托后，找雷州市公安局松竹派出所办了一份证明黄青彩的曾用名为“黄丽华”的《户籍证明》，后又找到顺德分行工作人员刘坚了解贷款事项并索要有关资料。数日后，伍少冰将贷款资料，包括个人房屋贷款申请表、身份证、居住证、户口簿、收入证明、银行流水账、首期收据、房产买卖合同等送回刘坚要求贷款。顺德分行经审查后批准了该申请，并与贷款人黄青彩签订了前述《购房抵押贷款合同》。2010年9月8日，顺德分行向卖方黄健信的银行账户（该账户由伍少冰代为开办）发放了贷款120万。同日，黎秀君同刘玉朝一起到银行，从该账户里转出99万元至其夫叶剑雄的账户，而黄健信账户内的其余款项，则由刘玉朝存入自己的银行账户并另行作了处分。此后，因黄青彩的还款账户在合计偿还了121291.59万本息后无力继续清偿，被顺德分行起诉追债（案号（2012）佛顺法伦民初字第19号）。
本院再查明：钟林燕及其另一个身份”钟林颖”，是刘玉朝女儿周英雅使用的身份。2015年8月27日，佛山市顺德区人民法院以骗取贷款罪，判处刘玉朝有期徒刑一年零九个月，并处罚金人民币一万元。该院在刑事判决中（案号（2014）佛顺法刑初字第2703号）认定刘玉朝“使用虚假的户籍证明，将上述房屋过户至黄青彩的名下，并进而持相关的虚假资料骗取银行贷款，其骗取的对象是办理房地产过户的相关部门和办理贷款的银行”，“最终骗取了银行贷款120万元，情节严重，破坏了国家金融管理秩序，其行为符合骗取贷款的犯罪构成要件”。判决同时认定“钟林燕”的身份是虚假的，黄青彩用于申请贷款的银行流水账户和房地产买卖合同也是虚假的。该判决未认定涉案《房屋买卖合同》和《购房抵押贷款合同》的法律效力，也未认定涉案房产转移登记和房产他项权利登记的法律效力。
以上事实有人民法院另案生效的刑事判决、民事判决和执行裁定等法律文书证实，依法无需当事人另行举证证明。
本院认为：本案系房屋登记行政纠纷。在房屋所有权转移登记法律关系中，被上诉人佛山市顺德区国土城建和水利局受理了刘玉朝和钟林燕递交的房屋所有权转移登记申请，经审查申请材料，作出准许登记的决定，将有关事项记录在房屋登记簿中，并制发了粤房地权证佛字第××号《房地产权证》。该登记行为符合《房屋登记办法》第七条第一款、第十一条、第十五条第二款、第二十条第一款、第二十三条第一款第（一）项、第二十五条第一款，以及《广东省城镇房地产权登记条例》第七条、第九条和第十四条第一款第（二）、（三）项关于办理房屋登记的一般规定。
根据《房屋登记办法》第十一条第三款规定，对申请登记材料的真实性、合法性和有效性负有责任的主体是登记申请人，而不是房屋登记机关。佛山市顺德区国土城建和水利局在审核申请登记材料时已尽到审慎义务，特别是在《房屋买卖合同》未经民事审判或者仲裁裁决撤销抑或认定无效的情况下，该局依据申请人提交的买卖合同以及前述《房屋登记办法》第三十三条第一款规定的其他材料，作出涉案房产所有权转移登记决定，并无不当。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议……”黄玉卿和黄健信主张其并未将涉案房屋出售给黄青彩，但佛山市顺德区人民法院（2012）佛顺法伦民初字第19号生效民事判决已经确认黄青彩将涉案房屋抵押贷款行为的效力，并认定顺德分行对涉案房产依法享有抵押权。黄玉卿和黄健信并未通过民事争议解决途径取得否定其与黄青彩买卖合同效力及顺德分行抵押权效力的生效判决或仲裁裁决，因此，其请求撤销粤房地权证佛字第××号《房地产权证》依据不足，本院予以驳回。由于其该项诉讼请求被驳回，其对涉案房屋不享有权利，因此，其请求撤销佛山市顺德区国土城建和水利局颁发粤房地他项权证佛字第0310020385《房地产他项权证》的行政行为没有法律依据，该项诉讼请求亦应予以驳回。原审法院根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，判决撤销被上诉人佛山市顺德区国土城建和水利局颁发粤房地权证佛字第××号《房地产权证》和粤房地他项权证佛字第0310020385《房地产他项权证》的登记行为，适用法律错误，实体处理不当。
关于佛山市顺德区国土城建和水利局在办理涉案房屋权属登记行为的同时，注销了黄玉卿、黄健信原权利证书问题。因不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，房屋过户登记后，给新的权利人颁发房产证，注销原产权人的房产证，符合房屋所有权转移的事实，也与佛山市顺德区人民法院（2012）佛顺法伦民初字第19号生效民事判决相一致，黄玉卿、黄健信请求撤销该注销登记行为，依据不足，应予驳回。一审判决撤销佛山市顺德区国土城建和水利局对“粤房地证字第××号”《房地产权证》和“粤房地共证字第××号”《房地产权共有（用）证》作出的注销登记适用法律不当。
综上，顺德分行上诉请求撤销原判决的部分理由和主张成立，本院予以支持。原判决认定主要事实不清，适用法律部分错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销佛山市中级人民法院（2015）佛中法行初字第67号行政判决。
二、驳回黄玉卿、黄健信的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各50元，由被上诉人黄玉卿、黄健信负担。上诉人顺德分行已经预缴的二审案件受理费50元，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦红梅
代理审判员 董嫦青
代理审判员 苗 欣
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 朱钟涛