贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终540号上诉人（原审原告、反诉被告）：张才琴，女，1975年11月20日生，汉族，贵州省龙里县人，个体工商户，住贵州省福泉市。委托诉讼代理人：陈朝柱，贵州行者律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：代德学，男，1958年12月31日生，汉族，贵州省龙里县人，农民，住贵州省龙里县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨友珍，女，1965年5月25日生，苗族，贵州省龙里县人，农民，住贵州省龙里县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：代恒兴，男，1995年3月18日生，苗族，贵州省龙里县人，无业，住贵州省龙里县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：代启兴，男，1952年9月6日生，汉族，贵州省龙里县人，个体工商户，住贵州省龙里县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘仕秀，女，1956年8月16日生，汉族，贵州省龙里县人，退休职工，住贵州省龙里县。上诉人张才琴因与被上诉人代德学、杨友珍、代恒兴、代启兴、刘仕秀房屋租赁合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2016）黔2730民初128号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月11日以原判认定事实不清，适用法律不当为由，作出发回重审的民事裁定。龙里县人民法院重审后，作出（2016）黔2730民初1366号民事判决，张才琴仍不服，再次向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案受理后，依法组成合议庭，因未有足以推翻一审认定事实的新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张才琴上诉请求，1、撤销原判；2、改判当事人双方签订的《房屋租赁合同》无效；3、判决五被上诉人返还张才琴的定金50000元以及赔偿经济损失58626元；4、二审诉讼费由五被上诉人承担。事实和理由：一审法院一直回避该合同的效力问题。1、争议房屋在一审法院辩论终结前未取得施工许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，《房屋租赁合同》应为无效合同。2、争议房屋未经公安消防验收合格，该合同违反了国家法律和行政法规的规定，即违反了《中华人民共和国消防法》和《机关团体企业事业单位消防安全管理制度》的规定，应为无效合同。3、根据《中华人民共和国合同法》规定，五被上诉人应当赔偿本人为改建房屋所产生的58626元费用。五被上诉人未提出答辩意见。张才琴向一审法院起诉请求：一、解除当事人双方签订的《房屋租赁合同》；二、判决被告方返还张才琴订金50000元，赔偿装修费用58626元；三、案件受理费由被告方承担。代德学、杨友珍、代恒兴、代启兴、刘仕秀向一审法院反诉请求：一、判令张才琴支付反诉原告方一年的租金，共计200000元；二、判令张才琴恢复原状；三、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；四、判令张才琴支付反诉原告方房屋占有使用费（按照租金标准计算自房屋验收之日起至终止合同之日止）；五、本案诉讼费由张才琴承担。一审法院认定事实：2012年1月18日，代德学、杨友珍、代恒兴、代启兴、刘仕秀五人获得龙里县国土资源局颁发的《建设用地批准书》，该批准书上载明土地用途为住宅，并先后办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，许可证载明用地项目为住宅楼，用地性质为居住用地。经代德学等五人合资，修建位于龙里县龙山镇水桥村三林路未装修的总面积为2280平方米的房屋一栋。张才琴在看到招租广告后，遂与代德学等五人协商租房事宜，在代德学等五人向张才琴出示上述证件后，双方于2014年8月11日签订《房屋租赁合同》，合同约定，代德学等五人将自有的坐落于龙里县龙山镇水桥村三林路未装修总面积为2280平方米的房屋一栋租赁给张才琴使用，双方约定每五年递增一次房租，第一个五年租金为每年200000元，双方并对租赁期限的房屋修缮和装修、租赁双方变更、违约责任、免责条件和争议解决的方式进行了约定，但未约定租赁期限。同日又签订《补充协议》，约定因代德学等五人的房屋未经有关部门验收，租赁的起止时期未填写，待验收合格后双方再填写起止时期，但合同依然有效，代德学等五人向张才琴出具收条一张，载明收到张才琴订金50000元。同年11月3日，张才琴拟将租用的房屋作为酒店，遂进行改造。2014年8月13日，龙里县住房和城乡建设局出具《验收合格证明》，同年11月18日，代德学等五人获得龙里县城乡规划局颁发的《建设工程竣工规划许可证》。2015年8月24日，双方在《补充协议》下添加内容，内容为：经双方商定装修期定于2015年9月1日起至2016年2月28日止。从2016年3月1日起开始计租，履行租赁协议，租金于2016年2月1日交付代德学等五人，如不能正常执行以上协议，张才琴将赔偿对方一年的租金，并终止房屋租赁合同，张才琴将恢复房屋原貌（指张才琴改动之处）。后张才琴申请对涉案房屋办理消防手续，龙里县公安消防大队作出龙公消函【2015】8号《关于代德学申请自建房办理消防手续的复函》，认为由于涉案房屋属于就地安置房，取得了住建部门的建设用地规划许可证，但未取得施工许可证，无法对涉案房屋进行建设工程消防设计备案，且规划部门对涉案房屋确定为住宅楼，如果需要变更使用性质（用作旅游餐饮等商业用途），需要提供住建部门规划许可证明文件。至此，张才琴因代德学等五人的房屋未取得施工许可证，无法办理验收和消防手续为由将代德学等五人诉至法院，代德学等五人同时提出反诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；2、如应解除《房屋租赁合同》，所产生的法律后果是什么。关于是否应当解除《房屋租赁合同》的问题。首先，双方均同意解除合同；其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，《房屋租赁合同》成立后因不能办理消防手续，张才琴租赁的房屋无法用于酒店经营，无法实现其签订合同的目的，根据公平原则，双方签订的《房屋租赁合同》应当予以解除。关于合同解除后的法律后果的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。具体到本案，在《房屋租赁合同》中，双方并未约定租赁房屋是作为开办酒店，但从合同中“在租赁期间必须依法经营”等表述来看，双方是明知租赁房屋是商用；从庭审查明的事实来看，双方在洽谈租房事宜时，代德学等五人向张才琴出示过《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，许可证均载明是作为住宅，张才琴在庭审中也自认知道开办酒店需要办理哪些手续，即张才琴是明知其租赁的房屋政府规划是作为住宅而租用拟开办酒店，也知晓开办酒店的报批程序，开办酒店所需的手续较住宅所需的手续更加严苛，张才琴对此应有所预判，《房屋租赁合同》中并未约定由代德学等五人来办理相关手续，故张才琴应对合同的解除负较大的违约责任；同时，代德学等五人知道涉案房屋为住宅仍租用给张才琴作为商用也有一定的责任。《补充协议》中约定了不能正常执行《房屋租赁合同》处理方式，但张才琴对违约金提出了异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定可以进行调整，涉案房屋2014年11月交给张才琴改造后未获得房租至今有两年时间，综合双方的违约责任，兼顾张才琴改造房屋支出一定的费用，其在签订租赁协议后并未因此获得收益的情况，扣除代德学等五人已收取的订金，再由张才琴支付代德学等五人60000元为宜，并由张才琴将其已改造的房屋恢复原状。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张才琴与代德学、杨友珍、代恒兴、代启兴、刘仕秀于2014年8月11日签订的《房屋租赁合同》；二、张才琴自本判决生效之日起十日内支付代德学、杨友珍、代恒兴、代启兴、刘仕秀60000元；三、张才琴于本判决生效之日起六十日内恢复代德学、杨友珍、代恒兴、代启兴、刘仕秀房屋原状；四、驳回张才琴的其余诉讼请求；五、驳回代德学、杨友珍、代恒兴、代启兴、刘仕秀的其余诉讼请求。本案本诉案件受理费2472元，反诉案件受理费2150元，由张才琴承担3398元，代德学、杨友珍、代恒兴、代启兴、刘仕秀承担1224元。如果履行义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交足以推翻一审认定事实的新证据。本院经查对一审查明的事实予以确认。本院认为，针对张才琴的上诉主张，本案的争议焦点是：当事人双方签订的《房屋租赁合同》是否属无效合同；五被上诉人是否需要返还张才琴的定金以及赔偿张才琴的装修费用。关于合同是否无效的问题。首先，在一审中，张才琴的诉请和代德学、杨友珍、代恒兴、代启兴、刘仕秀的反诉请求均未提出认定《房屋租赁合同》属无效合同的请求，双方只请求解除该合同。其次，当事人双方在签订《房屋租赁合同》前，该房屋并未作为酒店建设和酒店使用，张才琴在审阅了五被上诉人为建房而办理的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等相关手续后才与五被上诉人签订了《房屋租赁合同》。公安消防部门对房屋是否验收、五被上诉人作为出租方是否提供符合消防安全的房屋不是合同是否有效的必然前提条件，双方签订的合同是当事人的真实意思表示，不违反国家的法律法规。再次，建设工程规划许可证和施工许可证是两个不同的概念，五被上诉人在订立合同前就已经取得了《建设用地批准书》和《建设工程规划许可证》，这一事实并不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，故当事人双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，只因当事人双方签订合同的目的无法实现，且双方均有解除合同之意，一审法院由此判决解除该合同，是有事实和法律依据的，故张才琴的此主张本院不予采纳。关于返还定金和赔偿费用的问题。该合同解除后，一审法院结合本案事实，根据当事人双方违约责任的大小，作出了扣除张才琴已给付五被上诉人50000元的订金外，张才琴再给付五被上诉人60000元的处理并无不当，本院予以支持，对张才琴的此主张本院不予采纳。因改造后的房屋恢复原状有一定的困难，恢复原状容易造成新的损失，进而再次激化双方当事人的矛盾。结合本案的具体情况以及考虑最大限度地化解纠纷，解决矛盾，本院认为一审法院判令张才琴恢复五被上诉人的房屋原状不符合实际，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持龙里县人民法院（2016）黔2730民初1366号民事判决第一、二、四项。二、撤销龙里县人民法院（2016）黔2730民初1366号民事判决第三、五项。三、驳回代德学、杨友珍、代恒兴、代启兴、刘仕秀的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件的本诉案件受理费2472元，反诉案件受理费2150元，由张才琴承担3398元，代德学、杨友珍、代恒兴、代启兴、刘仕秀承担1224元；二审案件受理费4622元，由张才琴负担。本判决为终审判决。审判长  李颖敏审判员  刘国红审判员  王 锦二〇一七年五月八日书记员  王 玮