北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）朝民初字第33086号
原告（反诉被告）中国人民解放军总医院，住所地北京市海淀区复兴路**号。
法定代表人李书章，院长。
委托代理人杨丽，北京大成律师事务所律师。
委托代理人刘燕，北京大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京市海洋新装饰有限责任公司，住所地北京市朝阳区东坝乡驹南街242号。
法定代表人王德海，总经理。
委托代理人侯锡智，男，1957年8月13日出生。
委托代理人王鸯，女，1981年8月1日出生。
第三人北京金隅混凝土有限公司，住所地北京市海淀区砂石厂路18号。
法定代表人刘文彦，董事长。
委托代理人郑超，男，1958年6月7日出生。
原告（反诉被告）中国人民解放军总医院（以下简称解放军总医院）与被告（反诉原告）北京市海洋新装饰有限责任公司（以下简称海洋新公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京金隅混凝土有限公司（以下简称第三人）作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。解放军总医院的委托代理人杨丽、刘燕，海洋新公司的委托代理人侯锡智、王鸯、第三人的委托代理人郑超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
解放军总医院诉称：我医院与海洋新公司于2009年3月15日和2010年3月16日签订了《土地租赁协议书》，约定将我医院划拨取得的位于北京市朝阳区东坝乡辛街村242号的土地（面积为38723.38平方米）出租给海洋新公司；在我医院不收回土地的前提下，土地的租赁条款内容不变；海洋新公司将土地转租须经我医院同意并另行签订转租协议。双方约定的土地租金为每月三万元，但未明确约定租赁期限，每年签订一次合同。合同签订后，我医院将土地交给海洋新公司使用，海洋新公司租金交至2012年3月15日。按照合同约定，我方有权随时解除合同，但需提前两个月以书面形式通知海洋新公司。2012年2月27日我医院已向海洋新公司发送了解除合同的书面通知，告知海洋新公司我医院决定收回土地，要求其在一周内清空地上物，但海洋新公司至今未腾退土地，故我医院诉至法院要求判令：1、解除我医院与海洋新公司于2010年3月16日签订的《土地租赁协议书》；2、海洋新公司腾退其承租的位于北京市朝阳区东坝乡辛街村242号的土地，将其交还我医院，并将土地恢复原状；3、海洋新公司支付我医院土地使用费（按照36万元／年的标准，自2012年3月16日起至海洋新公司实际腾退并将土地交还我医院之日止，欠付租金满12个月加付2万元租金）；4、海洋新公司支付我医院迟延交还租赁土地的违约金（按照1万元／日的标准，自2012年5月16日起至海洋新公司实际腾退土地并将土地交还我医院之日止）；5、海洋新公司赔偿因其迟延腾退土地给我医院造成的经济损失2390242元；6、第三人及时腾退所占用的位于北京市朝阳区东坝乡辛街村242号的土地。
海洋新公司针对本诉答辩并反诉称：我公司与解放军总医院于2009年3月15日和2010年3月16日签订两份租赁合同的情况属实，双方约定租金为每月3万元，每满1年年租金增加2万元。我公司租金交至2012年3月15日，之后未再交纳。我公司收到过解放军总医院分别于2012年2月27日和2012年3月14日发出的解除合同通知。我公司认为双方签订的合同是违法的，应属无效。我公司同意腾退土地，但不同意恢复原状，亦不同意支付土地使用费。我公司在涉案土地上有200余名职工，50多户住户，还有各种建筑设备，不可能在2个月内腾退土地，腾退时间至少需要1年。因为合同是违法的，故原告主张的违约金也不应当适用，而且合同约定的违约金过高，应当视为未约定违约金。如果法院认定合同有效，我公司要求法院予以酌减。关于解放军总医院主张赔偿损失的诉讼请求，我公司认为与本案无关，其为职工支付的住房补贴是他们的内部待遇，与我公司没有关系。
此外，我公司认为解放军总医院出租划拨土地是严重的违法行为，违反了法律的效力性强制规定。解放军总医院是无偿取得涉案土地的，军队出租划拨土地的收入必须依法上交中国人民解放军总后勤部，解放军总医院从未提交军队房地产租赁许可证，可见其没有取得相应的许可，因此其出租划拨土地损害了国家利益。而且解放军总医院出租土地改变了土地用途，该土地本是用于军事设施，解放军总医院将土地出租给商事主体，用于商业经营，也是严重违法，损害了国家和社会利益。此外，解放军总医院出租划拨土地不符合法定条件和法定程序，出租行为没有经过市、县土地管理部门登记备案，其出租土地的行为违法。解放军总医院出租划拨土地还违反了军队法规的特殊规定，签订合同未报总后勤部审核批准，也没有取得军队房地产租赁许可证、对外经营许可证。综上，我公司认为解放军总医院出租行为违法，双方签订的租赁合同应属无效，故反诉要求确认我公司与解放军总医院于2009年3月15日和2010年3月16日签订的两份《土地租赁协议书》无效。
解放军总医院针对反诉辩称：我医院与海洋新公司签订的书面协议是双方真实意思表示，没有违反国家强制性法律的规定，应属合法有效。《城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例》规定，符合条件的划拨土地是可以出租的。相关的军队条例也允许出租，故不同意海洋新公司的反诉请求。
第三人述称：我公司认为本案与我方无关。北京百诚建烨建材有限责任公司（以下简称百诚建烨公司）曾经是我公司的股东，我公司从2006年起就在涉案土地经营搅拌站，2008年、2009年左右与海洋新公司签订了房屋租赁合同，2010年左右百诚建烨公司撤资不再作为我公司股东。目前我公司占用涉案的部分场地，但场地上已经没有百诚建烨公司的人员和资产。海洋新公司曾经将解放军总医院要求腾退的通知转交过我公司，我公司同意腾退房屋和土地，也一直在积极寻找地方。
经审理查明：位于北京市朝阳区东坝乡辛街村242号的土地（面积为38723.38平方米）的使用权人为解放军总医院。
2009年3月15日，解放军总医院与海洋新公司签订了《土地租赁协议书》，约定：解放军总医院将位于北京市朝阳区东坝乡辛街村242号的土地（面积为38723.38平方米）出租给海洋新公司使用；从签订土地租赁协议之日起，每年签订协议一次，如海洋新公司严格遵守协议约定条款，在解放军总医院不收回土地另有安排的前提下，土地租赁条款内容三年不变；解放军总医院因需要收回该土地（如土地自用、土地转让或土地置换等）可随时终止租赁协议，解放军总医院需提前两个月以书面形式通知海洋新公司，海洋新公司必须在两个月内无条件腾出土地交还给解放军总医院，地上建筑物由海洋新公司自行拆除，解放军总医院不负担任何损失；如海洋新公司未按时交还土地，每迟交一天海洋新公司需向解放军总医院支付日违约金一万元人民币，如迟交一个月，解放军总医院有权采取各种方式收回该土地并加倍追加违约金；解放军总医院有权对地上建筑物进行处理，由此产生的后果海洋新公司自负；海洋新公司如要将承租的土地转租给其他方使用时，必须征得解放军总医院同意，转租双方必须另行签订租赁合同，并不得违背海洋新公司与解放军总医院约定的协议条款，海洋新公司与其他方因土地使用所产生的各种争议、纠纷自行解决，与解放军总医院无关；土地租金为每月3万元，以支票形式于每月五日前支付，逾期不付解放军总医院有权终止土地租赁协议；海洋新公司租赁该土地，每租期满12个月，海洋新公司需在5日内向解放军总医院增付租金2万元人民币。协议签订后，解放军总医院将涉案土地交付海洋新公司使用。2010年3月16日双方又续签了一份《土地租赁协议书》，内容与前述协议条款一致。
2012年2月27日，解放军总医院向海洋新公司发出《通知》，决定于2012年3月15日《土地租赁协议书》到期之日收回涉案土地，要求海洋新公司在一周内腾退场地。2012年3月14日，解放军总医院又向海洋新公司发出《告知书》，要求海洋新公司在2012年5月15日前无条件交还土地。海洋新公司收到后给解放军总医院发出《回执》，希望协商解决。现海洋新公司仍占有使用涉案土地。
另查，百诚建烨公司曾与海洋新公司签订租赁合同占有使用部分涉案土地经营搅拌站，之后第三人接管了该搅拌站，占用使用涉案的部分场地至今，现涉案土地上已经没有百诚建烨公司的人员和资产。
另，海洋新公司和第三人在庭审中均表示同意腾退土地。
此外，庭审中解放军总医院还提交了其与国防大学校务部营房部房地产管理处以及总后司令部管理保障局第二管理处签订的《军队房地产租赁合同》、租房补助、拆迁补助发放明细表等欲证明因海洋新公司迟延腾退土地给其造成的经济损失。对此海洋新公司不予认可。
庭审中，海洋新公司申请对涉案土地上的地上物及附属设施的价值予以评估，我院委托北京中地联合房地产评估有限公司对北京市朝阳区东坝乡新街村242号的部分地上物及附属物价值进行评估，经评估结果为19752922元。海洋新公司认为北京中地联合房地产评估有限公司漏项，申请对混凝土道路、大门、围墙等项目进行补充鉴定。2013年10月14日北京中地联合房地产评估有限公司回函称海洋新公司所称的混凝土道路、大门、围墙、混凝土地面、给排水管道、树木、果树、机井、采暖等项目已包含在鉴定报告内；但是不包含可移动的大型设备，例如地泵、变压器、监控设备、压力罐、地磅、蒸汽锅炉、变压器及混凝土搅拌站生产设备等，且已在出具的房地产评估报告“致委托人函”及“估价假设和限制条件”中说明。海洋新公司要求鉴定人员出庭，询问其建筑物及附属物单项造价明细表以及计算方法额具体依据，鉴定人员称鉴定报告由结果报告和估价技术报告组成，提供给委托方的是估价结果报告，技术报告存档供有关部门查阅。报告的整体架构是符合估价规范的，详细数据在技术报告中。
上述事实有当事人当庭陈述、国有土地使用证、《土地租赁协议书》、《通知》、《告知书》、《回执》、《场地租赁协议书》、《军队房地产租赁合同》、租房补助、拆迁补助发放明细表、《鉴定报告》等证据在案佐证。
本院认为：解放军总医院与海洋新公司签订的《土地租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。因双方在《土地租赁协议书》中约定：解放军总医院因需要收回该土地（如土地自用、土地转让或土地置换等）可随时终止租赁协议，解放军总医院需提前两个月以书面形式通知海洋新公司，海洋新公司必须在两个月内无条件腾出土地交还给解放军总医院，故解放军总医院有权在以书面形式通知海洋新公司的情况下解除《土地租赁协议书》。因解放军总医院已于2012年2月27日、2012年3月14日向海洋新公司发出《通知》和《告知书》，要求海洋新公司于2012年5月15日前返还土地，故已符合合同约定的解除条件，可以认定解放军总医院与海洋新公司的《土地租赁协议书》已于2012年5月15日解除。根据《土地租赁协议书》约定，合同解除后海洋新公司应该自行拆除地上建筑物、腾退土地，故本院对于解放军总医院要求海洋新公司腾退土地、恢复原状的诉讼请求予以支持。同时，海洋新公司还应当按照合同约定支付解放军总医院逾期腾退土地的违约金，但因合同中约定的违约金标准过高且海洋新公司请求酌减，故本院将结合逾期腾退土地给解放军总医院造成的合理损失酌情予以减少，具体标准本院酌定为每日两千元。关于解放军总医院主张的土地使用费，因系海洋新公司逾期腾退土地给其造成的损失，且逾期腾退土地违约金已足以弥补该损失，故不能同时予以主张，本院不予支持。此外，对于解放军总医院主张的其他经济损失，因其所提交之证据不足以证明其主张，故本院亦不予支持。因第三人与解放军总医院并无租赁合同，且其未提交证据证明其在解放军总医院与海洋新公司《土地租赁协议书》解除的情况下占有涉案土地存在合法根据，故其应腾退其占有的涉案土地。
关于海洋新公司要求确认《土地租赁协议书》无效的反诉请求，本院认为双方所签订的《土地租赁协议书》并无违反法律、行政法规强制性规定的情形，且系双方真实意思表示，故应认定为有效，从而对于海洋新公司之反诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）中国人民解放军总医院与被告（反诉原告）北京市海洋新装饰有限责任公司于二○一○年三月十六日签订的《土地租赁协议书》于二○一二年五月十五日解除。
二、被告（反诉原告）北京市海洋新装饰有限责任公司、第三人北京金隅混凝土有限公司于本判决生效之日起十五日内将其占有的北京市朝阳区东坝乡辛街村242号的土地（面积为38723.38平方米）腾空交付于原告（反诉被告）中国人民解放军总医院并恢复至租赁前的原状。
三、被告（反诉原告）北京市海洋新装饰有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）中国人民解放军总医院违约金（按照每日一千八百元的标准计算，自二○一二年五月十六日起至被告（反诉原告）北京市海洋新装饰有限责任公司实际腾退返还涉案土地之日止）。
四、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军总医院的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）北京市海洋新装饰有限责任公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21521元，由被告北京市海洋新装饰有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）北京市海洋新装饰有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 霞
人民陪审员 张 勇
人民陪审员 王德正
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 李瑶瑶