江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3549号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘芳。
委托代理人王晓鹏，江苏天左律师事务所律师。
委托代理人王扬芬，江苏天左律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）吴国娟。
委托代理人孙军，江苏金路律师事务所律师。
上诉人刘芳、吴国娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第3252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月24日、2013年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人刘芳的委托代理人王扬芬，上诉人吴国娟及其委托代理人孙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘芳原审诉称，2013年1月10日至2013年2月24日期间，刘芳及其前夫黄志为刘芳购买吴国娟位于南京市鼓楼区山阴路住房，与吴国娟签订了《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房交易合同》和补充合同。合同签订后，刘芳按照合同的约定向吴国娟支付了定金5万元，并积极办理贷款手续。根据上述合同约定，2013年3月20日双方应去房产局办理上述房屋的过户手续。由于吴国娟在银行审批刘芳的贷款申请过程中，未能按照上述合同的约定配合、无故拖沓，致使刘芳的贷款申请不能正常审批完成。刘芳多次找吴国娟协商，吴国娟仍拒绝配合刘芳办理贷款审批手续，故诉请法院判令：1.吴国娟继续履行双方签订的房屋买卖合同。2.吴国娟承担违约责任即赔偿违约金10万元。3.吴国娟承担本案的诉讼费用。
吴国娟原审辩称，吴国娟已履行合同义务，不存在违约，无需承担违约责任及明显违背客观实际的过高违约金。刘芳在未及时支付首付款的重大违约行为下，吴国娟享有法定合同解除权。刘芳诉请继续履行合同没有依据，请求法院依法驳回刘芳的诉讼请求，并提起反诉，请求法院判令：1.解除双方签订的房屋买卖合同。2.刘芳承担5万元定金违约责任。3.刘芳承担逾期付款的违约金16223元。4.刘芳承担本案诉讼费用。
刘芳针对反诉辩称，首付款刘芳早已准备好，不存在不履行义务的行为，是吴国娟不配合银行贷款审批导致刘芳无法向吴国娟支付首付款。所以刘芳提出的诉讼请求不能成立，请求予以驳回。
原审法院经审理查明，2013年1月10日至2013年4月2日期间，刘芳及其前夫黄志为刘芳购买吴国娟位于南京市鼓楼区山阴路住房，与吴国娟签订了《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房交易合同》和补充协议。补充协议第2条约定，“2013年3月20日，刘芳与吴国娟双方配合南京仟佰间房地产经纪有限公司办理送件过户手续，同时乙方支付首付款51万元整进行资金监管。待交易完成后，解除监管。”补充协议第9条约定：“若刘芳贷款审核未通过，本合同自行解除，甲乙双方均不属违约。”2013年1月10日，黄志向吴国娟支付了定金5万元。
至2013年6月6日，刘芳未向吴国娟支付首付款。吴国娟表示，如法院判决解除房屋买卖合同，愿意返还刘芳向其缴纳的定金5万元，并放弃要求刘芳承担违约责任。
原审法院认为，刘芳与吴国娟就南京市鼓楼区山阴路房屋所签订的房屋买卖合同，系自愿签订，合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
刘芳与吴国娟所签订的补充协议约定，“若刘芳贷款审核未通过，本合同自行解除，甲乙双方均不属违约。”对于刘芳贷款未获通过的原因，刘芳主张系因吴国娟不配合贷款审批，即不让银行工作人员对涉案房屋进行拍照。对此，吴国娟予以否认。刘芳就此向法庭提出了一份吴国娟母亲的录音、一份无姓名的银行工作人员录音、一份无姓名房产局工作人员录音。原审法院认为，本案涉案房屋系吴国娟所有，也是本案合同当事人，刘芳主张吴国娟不配合办理贷款审批，应当提供吴国娟本人不予配合的证据。相反，吴国娟当庭提交了有关送件手续所需的材料。故现有证据不足以证明贷款未获审批的责任在于吴国娟。按照双方贷款审核未获通过，合同自行解除，甲乙双方均不属违约的合同约定，原审法院认为，刘芳所提继续履行房屋买卖合同的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持；吴国娟解除双方之间房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。
吴国娟表示如解除合同，放弃要求刘芳承担违约责任，并自愿返还定金5万元，不违反法律规定，原审法院予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除刘芳与吴国娟就南京市鼓楼区山阴路住房签订的房屋买卖合同。二、吴国娟于判决生效之日起十日内返还刘芳定金人民币5万元。三、驳回刘芳的其他诉讼请求。四、驳回吴国娟的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费人民币18075元，减半收取人民币9037.5元，由刘芳负担；一审反诉案件受理费人民币1455元，减半收取人民币727.5元，由吴国娟负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘芳不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定“贷款审核未获通过”的基本事实，无证据予以证明。二、原审法院非法剥夺了上诉人刘芳依法享有的诉讼权利，并直接影响判决结果。三、原审法院未依法进行举证责任分配，错误分配举证责任，并直接影响判决结果。四、原审法院支持吴国娟的反诉请求，缺乏事实与法律依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审，或改判支持上诉人刘芳的诉讼请求并驳回吴国娟的反诉请求，由吴国娟承担本案的全部诉讼费用。
吴国娟辩称，刘芳未按合同约定时间支付首付款，属于重大违约行为，不同意对方继续履行合同。
吴国娟不服原审法院判决，向本院提起上诉称，刘芳未按照合同约定于2013年3月20日前将首付款交到资金监管账户，亦未通过银行贷款审核，且系自身原因造成。2013年4月2日上诉人吴国娟以签订补充协议的方式，再次催告刘芳按照合同约定即时履行付款义务，但至今为止刘芳均未履行，构成重大违约，上诉人吴国娟行使合同解除权符合法律规定，其原审中的诉讼请求应当得到支持。请求二审法院撤销原审法院判决第二项，改判刘芳承担5万元定金责任及逾期付款违约金16223元。
刘芳辩称，其没有根本违约行为，吴国娟既不享有约定解除权，也不享有法定解除权，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院驳回吴国娟的上诉请求，支持其上诉请求。
二审中，上诉人刘芳申请中介方工作人员王垒到庭作证，证人陈述，之前银行工作人员上门拍照，吴国娟的母亲未予同意。关于银行工作人员何时上门拍照，其记不清楚了。本次，其与同事还有刘芳的前夫黄志去涉案房屋预约银行工作人员次日上门拍照，吴国娟的母亲未予同意。刘芳补充提交两份证据，证据1、中介公司的证明；证据2、邮政储蓄银行的官方网站材料。上述两份证据证明涉案房屋贷款需要现场调查，没有吴国娟的配合，贷款无法进行。吴国娟质证后认为，这两份证据不属于新的证据，对该证据的真实性与关联性均有异议。
二审中，本院依职权去中国邮政储蓄银行股份有限公司南京市分行调查涉案房屋贷款办理情况，银行工作人员陈维答复，对一些房龄较老的房屋办理抵押贷款，需要上门拍照，拍照后综合评估是否可以放贷。该套房屋否上门拍照及贷款未办理下来的原因不清楚。
本院另查明，2013年2月24日，双方签订《南京市存量房交易合同》，约定刘芳同意于2013年2月28日前与贷款银行签订借款合同。同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户。若刘芳不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，刘芳同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金结算解交监管账户。
2013年4月2日双方签订《补充协议》，约定因国家政策的调整，造成买卖双方无法按照原有合同约定的时间进行交易。买房人根据原合同约定条款支付卖房人房款，买卖双方均积极办理产权交易中的手续。因交易时间未能按原合同执行，故卖方交房时间顺延至2013年12月31日前，卖方户口于卖方收到全款前迁出。其他所有约定事项，均按照原合同执行。
又查明，2013年3月6日刘芳与黄志协议离婚，离婚协议约定房产归黄志所有。刘芳在二审中陈述银行工作人员约在2013年3月初至涉案房屋拍照。
二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按约履行。刘芳与吴国娟分别于2013年1月10日签订的《房地产买卖中介合同》、2013年2月24日签订的《南京市存量房交易合同》、2013年4月2日签订的《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，双方当事人应按约履行。协议约定刘芳于2013年2月28日前与贷款银行签订贷款合同，2013年3月20日前将首付款存入监管账户。刘芳未能按约与贷款银行签订贷款合同，刘芳认为系吴国娟未能配合银行工作人员上门调查所致，但未提供充分证据予以证明。且刘芳陈述银行工作人员到涉案房屋调查的时间为2013年3月初，也已超过了合同约定的签订贷款合同的期限。故刘芳认为贷款合同未能签订系吴国娟的原因所致，证据不足，本院不予采信。双方在2013年1月10日签订的《房地产买卖中介合同》补充条款中约定刘芳贷款审核未通过，本合同自行解除。但双方在2013年2月24日签订的《南京市存量房交易合同》中约定，刘芳如不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，刘芳在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户。在两份合同对同一事项约定不一致时，应以双方后签订的合同即《南京市存量房交易合同》的条款为准。双方约定首付款的给付时间为2013年3月20日，虽然协议约定刘芳应将首付款存入监管账户，但在监管账户未设立的情况下，刘芳未能举证证明其要求给付吴国娟首付款。在贷款未批准的情况下，刘芳也未提供证据证明其曾要求以现金方式支付房款。2013年4月2日的补充协议只对房屋交付时间与户口迁出做出了重新约定，其他所有约定事项均按原合同执行。该协议签订后，刘芳仍未按协议约定履行义务，构成根本违约，吴国娟要求解除合同，符合法律规定。原审法院以合同约定“贷款审核未通过，本合同自行解除”为由判决解除合同不当，本院予以纠正。在原审中，吴国娟明确表示如案涉房屋买卖合同解除，其放弃要求刘芳承担违约责任，并自愿返还定金5万元，此系属于自行处分自己民事权利，符合法律规定，原审法院已予以准许。二审中，吴国娟又上诉要求刘芳承担违约责任，违反诚实信用原则，故对其上诉请求本院不予支持。综上，刘芳与吴国娟的上诉请求，本院均不予支持。原审判决结果正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费19530元，由上诉人刘芳负担18075元，由上诉人吴国娟负担1455元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 左自才
二０一三年十二月二十日
书 记 员 孙雪松