南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第6349号
原告南京模范路科技创新园区有限公司，住所地南京市鼓楼区XX岗4号。
法定代表人何建。
委托代理人徐燕，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告江苏同睿创业投资有限公司，住所地南京市鼓楼区XX岗4号A楼3层302室。
法定代表人陈炎萍。
原告南京模范路科技创新园区有限公司（以下简称模范路公司）诉被告江苏同睿创业投资有限公司（以下简称同睿公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告模范路公司委托代理人徐燕到庭参加诉讼。被告同睿公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告模范路公司诉称，2012年9月16日，原告与被告签订房屋租赁合同，由被告租赁南京市鼓楼区XX岗4号A楼3层302室房屋（以下简称302室），建筑面积156.14平方米，租赁期限三年，从2012年9月16日起至2015年9月15日止；租金的计算，2012年10月16日至2013年10月15日按每天每平方米2.6元收取，2013年10月16日至2014年10月15日按每天每平方2.8元收取。2014年6月9日双方签订补充协议并重新签订房屋租赁合同，双方约定，终止原合同；将被告原承租的302室调整为A座二层202室，建筑面积156.14平方米；租赁方式为半年支付，先付后用；2014年7月27日起按每日每平方2.8元收取房租。2015年7月9日，原告向被告邮寄了催告函，告知被告2013年4月16日至2015年6月27日尚欠租金359340.6元及违约金200158.42元，并要求被告方于2015年7月22日付清全部款项。被告接函后未按期支付拖欠的租金。被告于2013年5月15日交付2012年10月16日至2013年4月15日的租金86088.5元及12000元保证金，后未再支付租金。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判决：1、被告向原告支付拖欠的房租359340.6元及房屋占用费（从2013年4月16日暂计算至2015年9月15日并计算至实际迁出之日止）；2、被告支付延期付款违约金200158.42元（自2013年3月16日暂计算至2015年7月8日，最终以实际迁出日为准）；3、由被告承担本案的诉讼费用。原告申请增加变更诉讼请求，要求被告立即腾空并交付承租房屋；被告支付延期付款违约金自2013年3月16日至2015年7月8日。
被告同睿公司未答辩。
经审理查明，位于南京市鼓楼区XX岗4号房屋系中国电子科技集团公司第十四研究所（以下简称十四研究所，原名信息产业部电子第十四研究所）所有的自建房屋。
2010年1月14日，十四研究所（出租方，甲方）与南京市鼓楼区人民政府（承租方，乙方，以下简称鼓楼区政府）就位于南京市鼓楼区XX岗4号的房屋签订《合作协议》及《补充协议》，双方约定，乙方承租涉案房屋，租赁期限为20年，租赁用途为科技园区入驻企业科研与办公等等。2010年8月9日，十四研究所向鼓楼区政府出具《授权委托书》，将十四所老所部办公楼、931楼、ABC楼及联试楼委托给鼓楼区政府用于建设南京国睿科技园，授权鼓楼区政府全权负责南京国睿科技园的整体招商运营工作，但不得擅自以承租物进行以房入股、联营牟利或转租给第三方运营商等活动，委托期限自2010年8月9日至2015年8月8日。当日，鼓楼区政府向原告模范路公司出具《授权委托书》，授权模范路公司全权负责南京国睿科技园的整体招商运营工作。
2012年9月4日，原告模范路公司（甲方，出租方）与被告同睿公司（乙方，承租方）签订《南京模范路科技创新园区房屋租赁使用合同书》（以下简称前租赁合同），双方约定：甲方将位于南京市XX岗4号A楼三层302房屋（实测建筑面积156.14平方米）及配套设施出租给乙方使用；乙方承租该房屋的用途为办公用房；租赁期限为三年，2012年9月16日至2015年9月15日止；甲方应于2012年6月16日前将出租房屋交付给乙方使用；租金按建筑面积计算，标准为2.6元/日/建筑平方米，以2012年10月16日为租金起算日，每年按365天计算租金，租金总额为148176.9元；从2013年10月16日起至2014年10月15日止，租金标准为2.8元/日/建筑平方米，每年租金为159575元；从2014年10月16日起至2015年10月15日止，租金标准为3元/日/建筑平方米，每年租金为156920.7元；乙方应于签约后七个工作日内向甲方交付租房定金20000元，该定金在乙方支付首期租金时充抵房租；租赁期内乙方须按半年支付租金，第一次支付日期为乙方租金起算日的七个工作日之内，以后各期租金提前1个月支付给甲方，先付后用；乙方应于装修开工前七个工作日支付履约保证金12000元；如乙方在无任何正当理由情况下不支付租金超过60天（含60天）且经甲方催告仍未支付的，甲方有权解除本合同；如乙方未按时支付租金，甲方将按日收取1年租金的千分之零点五作为滞纳金等等。双方在合同下方出租方、承租方处加盖公章。
2014年6月9日，双方签订《补充协议》，约定：自2014年6月9日起原租赁合同（即前租赁合同）提前终止，乙方需在本协议签订之日起2日内，结清相关款项；乙方在2014年6月9日前腾空302室及相应设施退还甲方等等。当日，双方（原、被告分别简称为甲方、乙方）签订《南京模范路科技创新园区房屋租赁使用合同书》（以下简称后租赁合同），双方约定，甲方将南京市XX岗4号A座二层202室房屋（以下简称202室，实测建筑面积为156.14平方米）及配套设施出租给乙方使用，租赁期限为2014年6月9日至2015年9月15日；甲方应于2014年6月9日将出租房屋交付给乙方使用；若乙方在规定的交房日起七日内未办理收房手续的，则从第八日开始起算逾期日，乙方逾期三十日不办理交付手续的，甲方有权终止本合同，并没收全部的定金；租金按建筑面积计算，标准为2.8元/日/建筑平方米，以2014年7月27日为租金起算日，每年按365天计算租金，租金总额为人民币159575.1元；乙方应于签约后七个工作日内向甲方交付租房定金20000元，该定金在乙方支付首期租金时充抵房租；租赁期内乙方须按半年支付租金，第一次支付日期为乙方租金起算日的七个工作日之内，以后各期租金提前壹个月支付给甲方，先付后用；乙方应于装修开工前七个工作日支付履约保证金12000元；乙方不支付或不按约定时间和金额交付租金、履约保证金、物业管理费等超过30天（含30天）甲方或其委托的物业管理单位有权采取强制措施暂停乙方对租赁房屋的使用；乙方在无任何正当理由情况下不支付租金、履约保证金、物业管理费等超过60天（含60天），甲方有权解除本合同；如乙方未按时支付租金，甲方将按日收取1年租金的千分之零点五作为滞纳金（逾期违约金）等等。
2014年5月9日，被告同睿公司向原告模范路公司出具《关于延期支付租金的承诺书》，希望延期支付相关期间的租金。
被告同睿公司已经支付原告模范路公司2012年10月16日至2013年4月15日租金74088.5元及履约保证金12000元，后未支付剩余租金。
庭审中，原告模范路公司不同意将已经收取的履约保证金充抵租金等。
因当事人分歧较大，致本案调解不成。
上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证复印件、《补充协议》、《授权委托书》、《房屋租赁使用合同书》、《关于延期支付租金的承诺书》等证据为证，足以证实。
本院认为，当事人合法的权益受法律保护。原、被告签订两次签订的租赁合同及补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性的规定，合法有效，因此双方当事人均应按照合同约定的履行义务。原、被告双方之间的租赁合同于2015年9月15日期限届满，双方之间的租赁合同关系于此时终止，被告同睿公司应返还原告模范路公司202室。
被告同睿公司未按照合同约定支付原告模范路公司租金，构成违约，应支付合同约定的租金并承担违约责任。被告同睿公司应支付原告模范路公司以下期间的租金，2013年4月16日至2013年10月15日为74088.5元；2013年10月16日至2014年4月15日为79787.55元，原告主张79568.94元，本院予以支持；2014年4月16日至2014年6月8日为23608.4元；2014年7月27日至2015年1月26日为79787.55元；2015年1月27日至2015年7月26日为79787.55元；2015年7月27日至2015年9月15日为22296.8元，合计租金为359137.6元。对于租赁期限届满后的房屋使用费，被告同睿公司应按照后租赁合同的约定的标准支付租金至涉案房屋返还之日止。同时被告同睿公司构成违约，应按照合同约定支付违约金。原告模范路公司主张的违约金过高，而被告同睿未到庭参加诉讼亦未主张调整违约金的计算方式，因此本院无法主动就违约金的计算方式进行调整，被告同睿公司应按照的合同约定支付违约金至2015年7月8日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏同睿创业投资有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告南京模范路科技创新园区有限公司南京市XX岗4号A座二层202室房屋。
二、被告江苏同睿创业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京模范路科技创新园区有限公司房租359137.6元及房屋占有使用费（按每日437元计算自2015年9月16日起至上述房屋返还之日止）。
三、被告江苏同睿创业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京模范路科技创新园区有限公司违约金（基数为148146.9元、159575元、159575元、159575.1元、159575.1元，按每日万分之五计算，分别自2013年3月17日、2013年9月17日、2014年3月17日、2014年6月28日、2014年12月28日起至2015年7月8日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9395元，公告费1050元，由被告江苏同睿创业投资有限公司负担（因原告已预交，被告给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周力文
代理审判员 邢珊珊
人民陪审员 张奇霞
二〇一六年四月二十八日
见习书记员 杨 艳