上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第13120号
原告（反诉被告）于倩倩。
委托代理人于建国。
委托代理人姜毅，上海市锦天城律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司。
法定代表人赵长伟。
委托代理人陈伟军，上海融孚律师事务所律师。
原告于倩倩诉被告上海豪全房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，被告上海豪全房地产开发有限公司依法提起反诉。本案依法适用简易程序，分别于2014年5月8日、7月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于倩倩的委托代理人于建国、姜毅、被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司的委托代理人陈伟军均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告于倩倩诉称，2011年10月，原告在被告售楼处看房时，被告销售经理小魏负责与原告接洽。当时，双方初步达成了购买412号房屋的意向，但鉴于总房价为人民币（以下币种同）482万元，原告明确提出需要按总房价贷款70%方能购房，被告承诺保证帮助原告贷到70%的房款337万元，否则原告有权退房。鉴于被告的上述承诺，原、被告于2011年10月16日签署上海市商品房预售合同，约定原告向被告购买由被告开发建设的《长泰东郊御园》房屋一套，地址为上海市浦东新区航头镇航鹤路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋），房屋建筑面积为188.98平方米，总价为482万元。合同约定，被告定于2012年6月30日前将系争房屋交付原告，若被告未按期交房，应向原告按日万分之二的标准支付违约金，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同签订后，原告支付了首期房款145万元，并立即向被告指定的北京银行股份有限公司上海分行申请70%的个人购房按揭贷款。贷款办理过程中，原告得知银行可能无法准贷70%的额度，遂向被告要求退房。被告销售经理小魏反复做原告工作，并承诺尽量帮助原告与银行沟通。2011年12月24日，被告销售经理小魏出具书面承诺书，载明：1、若贷款批不出，房款全额退还；2、若贷款额度低于65%，则原告可以选择退房或在原告实际收房后3个月内再补付差价；3、办理贷款的最终时间不超过合同约定交房时间；4、房屋交付验收若有问题，客户有权选择退房或房价差额部分不予支付。2012年年初，北京银行股份有限公司上海分行确定向原告放贷290万元，占总房价款的60%。原告遂再次向被告提出退房申请，但被告销售经理小魏再次劝说原告，承诺差额房款可待原告收房后三个月内再支付，若房屋存在质量问题，可选择退房或免于支付剩余差价款。作为补偿，被告同时承诺，会在原告房屋的前后免费种植一棵香柚树、一棵银杏树。2012年4月13日，银行向被告账户汇款290万元。2012年6月底，原告接到通知前往售楼处准备收房时，发现售楼处聚集了众多业主反映房屋存在严重渗漏问题。原告遂前往系争房屋查看，发现地下室存在严重积水，门窗开关不顺畅，房屋上存在十二个渗漏点，从三楼一直漏到地下室，全是水坑。被告承诺立即整改后再交房。之后，原告反复前往系争房屋几十次，房屋的渗漏问题一直未解决。2012年10月22日，被告出具“长泰东郊御园检修善后处理方案”，承诺对存在渗漏问题的房屋进行全面检修，质保期从房屋维修后交付之日起计算五年。2013年期间，被告将包括原告房屋在内的小区内多栋房屋的屋顶掀除后进行了大面积的漏水修复工程。2014年3月2日、3月29日，原告在两次大雨后前往查看，仍发现房屋存在多处渗漏。被告再次承诺维修结束后再通知原告收房。原告同时得知，因该小区内存在房屋大范围渗漏现象，被告后续的房屋出现滞销。被告为销售房屋不惜大幅度降低售价。原告认为，被告未在合同约定的时间内向原告交付符合满足居住使用条件的房屋，被告对房屋漏水问题久拖不决，直至众多业主集体抗议才进行大范围的漏水修复工程。至原告起诉前，被告一直未对系争房屋的渗漏问题予以修复。为维护原告的合法权益，故原告起诉，要求：1、判令被告交付修复好的上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号房屋；2、判令被告减免系争房屋剩余的房款47万元；3、判令被告支付原告逾期交房违约金，以已付总房价款435万元为基数，按日万分之二标准计算，自2012年7月1日起，算至2014年3月31日；4、本案诉讼费由被告承担。
被告上海豪全房地产开发有限公司辩称，原告尚未付清房款，根据合同补充条款8.2条，被告是可以不交付房屋的。所以也不存在延迟交房的问题。从人性化的角度，被告还是通知了原告来交接房屋，且通知原告去支付尾款。原告对系争房屋进行了多次查看，虽未办理房屋交接手续，但不影响房屋交付，被告认为已经交付房屋给原告了，也不影响原告支付房款，故望法院驳回原告本诉所有诉请。针对原告提供的承诺书，被告提供了销售代理公司出具的情况说明，从这个情况说明来看，可以看出承诺书上的公章都是销售代理公司经办人员的私人行为，与被告无关。退一步讲，即使被告履行合同义务不符合合同约定，也应该按照合同书来办，但没有给原告造成损失，相反给被告造成了损失，因为原告还未交清余款前，被告就交付了房屋给原告，且原告也未提供证明其损失的证据。关于65%的约定，与原告现在贷款的款项290万元之间相差233，000元，原告要求根据承诺书在47万元中要求减免，但在诉状中也未明确要求到底是减扣还是免掉，但原告并无证据证明其要求的损失，故依据合同法，被告向法院提出要求降低，降低的标准参照被告向整个小区其他业主提出的赔偿方案基础上适当增加比例。其次，根据合同法的责任归责原则，要考量合同履行程度、过错情况，被告没有过错，是原告自己去找的贷款，不是被告介绍、指定原告贷款银行的。因此，被告没有过错，合同也已经履行完毕，要求降低标准。被告认为承诺书中提到的47万元是违约责任。
反诉原告上海豪全房地产开发有限公司诉称，反诉原、被告于2011年10月16日签订商品房预售合同，由反诉被告向反诉原告购买系争房屋，合同总价为482万元。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了房价款145万元，余款337万元应于2011年12月16日前付清。但反诉被告在2011年12月16日仅支付了290万元，尚欠47万元至今未付，已构成违约。根据合同约定，反诉被告应在交房前付清全部房价款，但反诉原告从人性化角度出发，还是按照合同约定通知反诉被告交房，并将房屋交付反诉被告，但反诉被告在收房后对反诉原告提起诉讼。故反诉原告提起反诉，要求：1、判令反诉被告支付反诉原告房款468，979.80元；2、判令反诉被告支付逾期付款违约金（基数为468，979.80元，按日万分之四标准计算，自2011年12月17日至2014年4月30日）；3、反诉费由反诉被告负担。
反诉被告于倩倩辩称，不同意反诉诉请，反诉原告要求反诉被告支付房款468，979.80元的依据不存在，虽然合同约定房价为480余万元，但魏晓平作为反诉原告工作人员代表反诉原告承诺反诉被告可以不予支付房款差额部分，现在反诉被告选择不支付，合法合理。反诉原告交付的房屋存在严重质量问题，导致反诉被告无法入住，因此反诉被告有权依据反诉原告承诺不支付这部分房款468，979.80元。
经审理查明：2011年10月16日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价款为482万元。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2012年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。第十一条约定，被告定于2012年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定，被告如未在合同第十一条约定期限内将系争房屋交付原告，原告有权单方面解除本合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前5天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告在收到该通知之日起10天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告符合合同约定的交付条件并发出交付通知书后的十天。合同附件一付款方式和付款期限约定，付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，原告于2011年10月16日与被告签约，并支付首付款145万元，于2011年12月16日前支付337万元。补充条款一第八条“该房屋的交付”中第1款约定，该房屋的交付条件以合同第十条约定为准。合同第十条关于被告承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后被告应该履行的义务。合同第十三条中的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”指《住宅交付使用许可证》。第3款约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成被告延期交房，但被告应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定。第4款约定，除本合同另有约定外，若原告因本条第3款的情形或者其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由原告自行承担。原告经被告按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，被告对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格；同时，该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日（“风险转移日”）起转移由原告承担，该房屋的保修期限也从该日起算。原告自风险转移日起的次月起承担相应的物业管理费用等。第7款约定，对第十二条补充：双方确认，如被告未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付原告，双方将按下列约定进行处理：（1）逾期在90天内（包括第90天）的，原告无权解除合同，但原告有权要求被告支付违约金，违约金按原告已支付房价款日万分之二计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。（2）逾期超过90天（不包括第90天）的，原告有权选择解除本合同。但双方明确无论原告是否选择解除本合同，在该情况下，被告只需要向原告支付90天的违约金（违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算），而无需向原告支付第90天后的逾期违约金以及任何其他性质的赔偿。2011年10月16日，被告向原告出具收取房款145万元发票；2012年8月16日，被告向原告出具收取房款290万元发票。
2012年5月3日，被告取得豪全花园《建设工程竣工验收备案证书》。2012年6月20日，被告取得系争房屋的沪房管（浦东）交付许（2012）第028-1号《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012年9月29日，被告取得系争房屋沪房地浦字（2012）第268104号上海市房地产权证。2012年6月22日，被告向原告发送《房屋交付通知书》称，“您所购买的上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号，已通过政府有关部门的验收，符合《房屋预售合同》约定的交房条件，我司将于2012年6月30日前交房。为了避免您在办理收楼手续时长时间等候，请您于以下的时间内前来办理房屋交付手续。办理房屋交付时间与地点：2012年6月28日
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2012年6月30日上午10：00-12：00，下午13：30-16：30，具体时间请您提前与售楼处电话预约，地点：上海市浦东新区航鹤路78弄……”，同时，被告要求原告按照实测建筑面积调整后合同价4，818，979.80元应补交468，979.80元等。之后原、被告分别于2012年8月5日、8月9日、2014年3月2日、3月30日对系争房屋进行了查验，原告提出房屋存在漏水、门窗开关不顺畅等问题。2012年11月5日，系争房屋所在小区业主代表与长甲地产公司代表以及金桥开发区管委会信访办代表在浦东新区川桥路XXX号达成《会议纪要》，“1、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）在2012年11月10之前公布漏水房屋（长泰东郊御园）的维修方案，维修方案参考《长泰东郊御园检修善后处理方案（业主反馈意见稿）》；2、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）应在2012年12月31日之前全部修完，全部房屋即在此之前合格交付长泰东郊御园业主；3、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）对于长泰东郊御园业主提出的赔偿要求予以考虑，应依法给予赔偿，具体赔偿方案于2012年11月12日上午由业主选派五位业主代表在长甲集团会议室双方协商。”2013年5月15日，经被告委托，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具《长泰东郊御园二期44#别墅（门牌号407～417）主体结构工程质量和完损现状检测报告》，结论为：（1）44#别墅为地下一层、地上三层现浇钢筋混凝土异形柱框架结构，楼屋面板采用现浇板，屋面为坡屋面。（2）抽样检测表明，44#别墅结构布置、承重体系情况、轴线尺寸、层高、截面尺寸基本满足设计要求；房屋的实测混凝土强度均达到设计强度等级；别墅梁和柱等主要结构构件受力主筋的规格与设计要求相符，楼板板底钢筋规格和间距基本满足设计要求，别墅无明显的倾斜和不均匀沉降。通过对房屋多方面的工程结构质量检测结果进行综合分析可知，44#别墅的主体结构（混凝土梁板柱等）工程质量总体上符合要求。（3）44#别墅原有的渗漏经维修后在现场检测时未发现明显的渗漏痕迹。（4）本报告的渗漏检测结果反映的是房屋检测时的状况，建议有关方做好后续工作，保障该维修成果的有效性。2013年9月22日，被告向原告发送逾期回款财务结算单，要求原告在2013年9月30日前付清未付房款47万元及相应的逾期付款违约金60，630元。2013年10月16日，原告向被告发函，表示因系争房屋严重漏水，导致逾期交房，要求被告按照日万分之二赔偿原告损失，系争房屋经大修故房价应折价等。2013年11月18日，被告向原告方发送回复函，对于贷款、房屋交付、房屋质量等问题进行回复。
另查明，原、被告曾签订《定金合同》，魏晓平在该合同上签名。2011年12月24日，魏晓平出具《承诺书》，对原告购买系争房屋贷款相关事宜承诺：1、在原告全力配合银行的前提下贷款若批不出，房款将全额退还；2、贷款金额若低于总房价的65%，房款将全额退还或房价差额部分在房屋交付验收后3个月内付清；3、办理贷款最终时间不得超过合同交房日期；4、房屋交付时验收若有问题原告有权选择退房或房价差额部分不予支付，在该承诺书上另加盖长泰东郊御园营销部发票专用章。2014年5月15日，上海中润解放房地产营销策划有限公司出具情况说明，表示：1、“营销部专用章”从未被刻制或允许使用，系业务员魏晓平私刻，公司对该章合法性、有效性不予认可；2、公司在代理销售“长泰东郊御园”期间，不允许业务员在所有与客户签订的合同或协议上签字，而应由被告公司拟签人员签字或直接加盖被告公司法定代表人私章，且不允许业务员在未经被告授权公司前提下私下对客户有任何承诺或具体意见；3、承诺书公司不知情，系魏晓平与原告私下交易，对其合法性、有效性不予认可等。2014年5月28日，上海中润解放房地产营销策划有限公司出具情况说明，表示其系长泰东郊御园销售代理公司，魏晓平系其员工。
审理中，被告向本院表示就本案实际情况，愿意按照每月3，000元租金标准补偿原告11个月租金损失并额外按照每月3，000元的标准补偿原告11个月损失；并愿意补偿原告11个月的物业费6，600元，由被告直接向相关物业公司支付。同时，被告表示根据本案具体情况，在原告缴清余款后愿意与原告办理相关房屋的交接手续。
以上事实，由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、房屋交付通知书、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证、沪房地浦字（2012）第268104号上海市房地产权证、长泰东郊御园一期44#别墅（门牌号407～417）主体结构工程质量和完损现状检测报告、会议纪要、验房记录单、定金合同、情况说明、双方往来信函等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本诉部分，被告在系争房屋符合合同约定的交付条件后，即及时地向原告发送《房屋交付通知书》，表示将按合同约定时间交付房屋，要求原告办理交房手续。之后原告虽对系争房屋进行验看，并提供验房记录等以证明系争房屋存在屋顶渗漏等质量问题且被告承诺修复漏水问题后再交房，但本院认为现房屋主要质量问题是渗漏水，被告对该质量问题进行修复系其按约承担保修责任，原告亦无其他证据证明系争房屋存在质量问题已严重影响正常经营使用。在被告通知原告办理房屋交付手续后，原告也多次对系争房屋进行查看，原告仍以房屋存在渗漏等原因未办理相关的交付手续，但应视为双方已完成该房屋交接手续，被告对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院难以支持。对于原告要求交付房屋的请求，审理中，被告明确愿意与原告办理相关交接手续，故本院予以准许。对于原告要求减免系争房屋47万元房价款的请求，本院认为，魏晓平是系争房屋销售代理公司上海中润解放房地产营销策划有限公司的员工，其出具承诺书且在承诺书上加盖长泰东郊御园营销部发票专用章，原告有理由相信魏晓平有权代表被告公司出具承诺，魏晓平的行为构成表见代理。对于魏晓平出具的承诺书上承诺的“房屋交付时验收若有问题原告有权选择退房或房价差额部分不予支付”，该承诺系对房屋交付时存在质量问题被告应承担的责任，差额不予支付具有违约金的性质。现系争房屋在交付时确存在一定的交付瑕疵，故原告有权选择要求被告减免房款；被告提出降低该违约责任，本院结合原告的损失、被告的过错等酌情确认为15万元。反诉部分，对于反诉被告尚未支付的房款双方确认按实际建筑面积计算确为468，979.80元，故根据本院酌情确定降低的房价款为15万元，剩余的未付房款反诉被告仍应支付给反诉原告。对于反诉原告主张的利息损失，因双方对剩余房款是否应该继续支付、支付金额等均存在争议，并非反诉被告刻意拖延支付，故对该请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司、原告（反诉被告）于倩倩于本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区航头镇航鹤路78弄《长泰东郊御园》412号房屋交接手续；
二、被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司减免原告（反诉被告）于倩倩房价款15万元；
三、驳回原告（反诉被告）于倩倩的其余诉讼请求；
四、原告（反诉被告）于倩倩于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司房款318，979.80元；
五、驳回被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14，017元，减半收取7，008.50元，由原告（反诉被告）于倩倩负担5，982元，被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司负担1，026.50元；反诉案件受理费减半收取5，063元，由被告（反诉原告）上海豪全房地产开发有限公司负担2，506元，原告（反诉被告）于倩倩负担2，557元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 婉
二〇一四年八月一日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。