江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）0830民初5995号
原告：盱眙县康乐物业服务有限公司，住所地盱眙县马坝镇工业集中区23号。
法定代表人：黄芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭龙盛，江苏宗泽律师事务所律师。
被告：钱晓亚，男，1980年11月21日生，汉族，教师，住盱眙县。
原告盱眙县康乐物业服务有限公司（以下简称康乐物业公司）与被告钱晓亚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康乐物业公司的委托诉讼代理人郭龙盛、被告钱晓亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告钱晓亚给付物业服务费2662元、生活垃圾处理费480元、物业管理公共服务水电分摊费500元；2、判令被告钱晓亚给付滞纳金1430.9元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系盱眙县帝景国际小区委聘的物业服务公司，被告系该小区的业主，根据原告与该小区达成的物业服务项目范围及收取服务费的协议，被告至今尚欠原告物业费及应摊费用共计5277.76元。经原告多次电话、上门催要，被告均以各种理由拒绝缴纳，故原告诉讼至法院。
被告钱晓亚辩称，请求依法驳回原告的诉请，理由如下：1、原告缺乏诉讼被告的主体资格。原告无法提供其与盱眙县帝景国际小区建设单位签订的《前期物业合同》或者相关的招投标文件，且原告系三级暂定资质，不符合承接25万平方米的帝景国际小区物业的条件。2、原告主张的2014年10月之前的物业费用已经超过了两年的诉讼时效，原告提供的催缴单系原告伪造的，被告从没有收到原告的催缴通知。3、被告不存在拒缴物业费的故意，且多次主动向原告缴纳物业费，但是原告多次以应当按照原告的标准缴纳费用为由而拒收，原告与被告签订的系有失公平的格式合同，该合同系无效合同。4、原告存在重复计费、乱收费现象。原告主张的生活垃圾处理费应当包含在一费制内，原告主张的公共水电费系每年预收100元，并没有向业主公布实际使用情况，且都是只收不退。5、原告主张全额收取被告物业管理服务费不符合规定。根据相关规定，前期物业管理住宅小区，因为开发建设单位分期开发、分期交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，应当按照80%缴纳物业管理公共服务费用。6、原告乱收费、偷税漏税，被告有权监督、举报和拒绝缴纳相关费用。7、原告公司的法人和实际控制人不符，内部管理混乱，从业人员素质参差不齐，不能向业主提供符合规定的物业管理服务。具体为：无安保、小区卫生差、绿化带和公共娱乐设施缺乏维护、路灯时亮时不亮、乱搭乱建严重、对出租房屋和租住人员无登记无监管、对进入小区的车辆摆放从不管理也不规范、××残且蛮横跋扈、物业乱收费且账目不清、实际收费标准不符合规定、小区户外商业广告随意投放及楼道住户门上小广告泛滥、阻碍小区成立业主委员会、公然贩卖国家民用电、默许沿街店面随意破坏楼体结构等。综上所述，被告现要求行使先履行抗辩权，在原告纠正上述行为前，被告拒绝支付任何费用。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。帝景国际小区未成立业主大会并选聘物业服务企业，原告康乐物业公司作为从事物业管理的经营企业与该小区业主即被告之间签订的《前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。该合同对业主及物业使用人具有约束力，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。原告康乐物业公司对帝景国际小区进行了物业管理，被告作为该小区10幢2单元201室的业主，实际接受了被告康乐物业公司的对其整个小区和全部业主的物业服务，有义务按照实际享受的服务交纳物业服务费。现原告要求被告缴纳欠付的2012年10月3日至2017年10月2日的物业管理费符合法律规定，本院予以支持，被告应缴纳的物业管理费为2550元（510元/年×5年）。原告主张自2016年7月1日起按照0.59元/月/平方米的标准计算物业管理费用，其依据系盱眙县住房和城乡建设局于2016年5月23日颁发的盱住建发【2016】20号文件。但该文件对于适用范围有明确约定：新交付小区和业主委员会新聘或续聘的小区物业服务费，可按照本办法执行；正在履行的服务合同到期后按本办法执行。根据原被告签订的《前期物业服务合同》第十三条约定，该协议自签字之日起生效，至召开首届业主大会成立业主委员会与选聘的物业管理企业签订服务合同生效时止。因原被告之间的服务合同其效力一直维系至新的物业服务合同生效时止，现本案物业服务合同尚未到期，故不应当适用上述文件规定的0.59元/月/平方米的标准计算物业管理费用，仍应当按照原被告之间的《前期物业服务合同》约定的0.4元/月/平方米计算物业费用。被告辩称原告诸多服务不符合合同的约定，对此，本院认为，物业服务属于重复性、长期性合同，履行的暂时瑕疵均不足以构成业主拒付物业费的理由。
原告诉求被告支付生活垃圾处理费480元，根据盱眙县人民政府盱政发【2003】83号文件规定，本院予以支持。
原告诉求被告支付公共路灯、楼道灯，公共用水等分摊费用500元，依据原被告签订的《物业管理公共服务费代缴协议》第2条、第3条约定，被告需每年向原告支付公摊水电费100元，现被告已经支付了2011年10月3日至2013年10月2日期间的费用200元，尚欠2013年10月3日至2017年10月2日期间的公摊水电费400元（100元/年×4年）未予缴纳，应当按照约定支付。
原告诉求被告支付滞纳金1430.9元，因原告提供的物业管理存在瑕疵，被告至今未付物业管理费用事出有因，故本院对于原告的该项诉请不予支持。
综上所述，被告应当向原告支付物业管理费2550元、生活垃圾处理费480元、公共路灯、楼道灯，公共用水等分摊费用400元，合计3430元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告钱晓亚于判决生效后十日内给付原告盱眙县康乐物业服务有限公司物业管理费2550元、生活垃圾处理费480元、公共路灯、楼道灯，公共用水等分摊费用400元，合计3430元；
二、驳回原告盱眙县康乐物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告盱眙县康乐物业服务有限公司负担9元，由被告钱晓亚负担16元。
本判决为终审判决。
代理审判员 周婷
二〇一七年一月五日
书 记 员 尹丽
附本院执行款账户
户名：盱眙县人民法院
帐号：77×××33
开户行：江苏盱眙珠江村镇银行
相关法律法规及司法解释
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。