广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第1269号
原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：陈维超。
委托代理人：何美劲，广东华勋律师事务所律师。
被告：吕伟超，住广州市花都区。
委托代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
委托代理人：李达强，广东金科律师事务所律师。
原告广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁公司）诉被告吕伟超物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法适用简易程序于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告广州万宁物业管理有限公司的法定代表人陈维超及委托代理人何美劲，被告吕伟超的委托代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年1月14日，广州市芙蓉花园房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，将芙蓉花园小区委托给原告进行物业管理。2006年3月1日，广州市芙蓉花园业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，合同期满后，于2011年2月28日续约。以上合同均对委托管理事项、物业服务费用等作了详细的约定。自签订《物业管理委托合同》以来至今，原告一直对芙蓉花园提供物业管理服务。
被告于2014年5月6日通过拍卖方式购买以上涉案房屋，目前已在房地产管理部门办理产权证书，是该涉案房屋的权属人，该房屋属于别墅户型，建筑面积为148.65平方米。由于该房屋拖欠原告自2004年1月14日起至今的物业服务费，原告已通过仲裁、诉讼和执行等法律途径进行追偿。原告分别于2006年1月申请仲裁，2008年3月、2010年3月、2012年1月及2014年1月提起民事诉讼，原告主张的物业服务费、滞纳金等费用的请求均得到广州仲裁委员会、广州市花都区人民法院的支持，原告已申请了强制执行。另根据《拍卖成交确认书》第五条第7款的约定，“可能存在的影响标的物使用的水电、物业管理、排污等相关问题及欠费及道路通行和与标的物所在地的关系协调等问题，均由买受人自行解决，未明确缴纳义务人的费用也由买受人承担”。被告是涉案房屋的买受人，应按照以上约定条款，履行支付该房屋的所有物业服务费及涉诉的其它费用。原告曾多次催收，但被告至今仍不支付。截至目前，涉案房屋共拖欠自2004年1月14日至2015年8月31日期间（共6个阶段）的物业服务费共36101.58元，滞纳金共35050.36元，债务利息共19971.88元，仲裁费／受理费共545.12元，总合计共91668.94元。为维护原告和小区其他业主的合法权益，特向法院起诉，请求判令：
1、被告支付涉案房屋自2004年1月14日至2006年1月13日期间（第一阶段）的物业服务费6956.82元、滞纳金6956.82元、迟延履行期间的债务利息7901.21元、仲裁受理费111.12元；2、被告支付涉案房屋自2006年2月28日至2008年2月29日期间（第二阶段）的物业服务费6252.65元、滞纳金6252.65元、迟延履行期间的债务利息5394.47元、诉讼受理费284元；3、被告支付涉案房屋自2008年3月1日至2010年3月31日期间（第三阶段）的物业服务费6503.44元、滞纳金6503.44元、迟延履行期间的债务利息4003.84元、诉讼受理费50.00元；4、被告支付涉案房屋自2010年4月1日至2012年1月13日期间（第四阶段）的物业服务费5723.03元、滞纳金5723.03元、迟延履行期间的债务利息1928.95元、诉讼受理费50.00元；5、被告支付涉案房屋自2012年2月1日至2013年12月31日期间（第五阶段）的物业服务费5983.16元、滞纳金5983.16元、迟延履行期间的债务利息743.41元、诉讼受理费50.00元；6、被告支付涉案房屋自2014年1月1日至2015年8月31日期间（第六阶段）的物业服务费4682.48元、滞纳金3631.26元；7、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，理由：一、原告已经向广州市芙蓉花园房地产开发有限公司主张2004年1月至2013年12月31日期间涉案物业的物业服务费和滞纳金，仲裁委员会及法院作出的裁决书、判决书均已生效，且原告已向法院申请强制执行。原告拥有要求案外人支付涉案物业所拖欠的服务费和滞纳金的权利，这已有生效裁决书及判决书认定，现并没有其他生效法律文书判决或裁定将案外人广州市芙蓉花园房地产开发有限公司对原告的债务转由被告承担。原告仅依据《拍卖成交确认书》的有关约定向被告主张前业主所欠服务费及滞纳金，依据是不成立的，《拍卖成交确认书》的法律效力低于上述裁决书及判决书。二、原告就同一款项既向广州市芙蓉花园房地产开发有限公司主张权利，又向被告主张权利，属于一事两诉。三、原告向被告主张权利所依据的是《拍卖成交确认书》第五条第7项的约定，但该条款也无明确约定被告需支付原告在本案所主张的款项。四、因原告以被告无缴纳本案所涉款项为由，拒绝办理涉案物业移交手续，导致被告至今无法接收及使用涉案物业，给被告造成巨大经济损失，被告保留另行向原告主张索赔的权利。
经审理查明：原告是1995年2月28日经工商部门核准成立的企业法人，具有中华人民共和国物业管理企业壹级资质等级。涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇芙蓉花园翠湖居B233A房，房屋建筑面积为148.65平方米，类型为别墅。
2004年1月14日，原告万宁公司与涉案房屋所在小区的开发商广州市芙蓉花园房地产开发有限公司（以下简称芙蓉公司）签订《物业管理委托合同》，约定芙蓉公司委托万某公司对涉案小区提供物业管理服务，委托管理期限为2004年1月14日至2006年1月13日。合同到期后，2006年2月18日，原告与广州花都区芙蓉花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定原告对涉案小区的管理期限为2006年2月28日至2011年2月27日。2011年2月28日，原告与广州市花都区芙蓉花园业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定：“第三条、委托管理期限为五年。自二O一一年二月二十八日起至二O一六年二月二十七日止……第二十条、物业管理服务费，指提供房屋、设施维护（小修），绿化的养护，环境卫生，安全防范，档案资料管理服务收取的服务费。1、本物业管理区域的服务收费实行包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积计算，已办房产证的，以房产证核定的面积为准；未取得房产证的以房屋买卖合同中约定的建筑面积为准。乙方按以下标准向业主或物业使用人收取：……（2）别墅：1.75元／月?平方米（含公共水电分摊）；3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、垫付的水电费的，按以下第（2）项处理：……（2）从逾期之日起每日按应交管理费的千分之三交纳滞纳金……”。自2004年1月14日至2015年8月31日期间，原告均依约为广州市花都区芙蓉花园小区提供物业管理服务。
另查明，由于涉案房屋的前业主芙蓉公司拖欠物业服务费，原告共对芙蓉公司提起一次仲裁申请及四次诉讼，相关裁决书及判决书分别作出裁决或判决如下：一、2006年10月12日，广州仲裁委员会作出（2006）穗仲案字第494号《裁决书》，裁决芙蓉公司按每月289.87元的标准向万某公司支付2004年1月14日至2006年1月13日期间涉案房屋的物业服务费及滞纳金，全案（包括涉案房屋在内共涉及277套房屋）仲裁费37441元由芙蓉公司承担。二、2008年9月5日，本院作出（2008）花某三初字第259号民事判决，判令芙蓉公司向万某公司支付2006年2月至2008年2月期间的物业服务费6252.65元及滞纳金，芙蓉公司负担案件受理费284元。三、2010年8月12日，本院作出（2010）花某三初字第563号民事判决，判令芙蓉公司向万某公司支付2008年3月1日至2010年3月31日期间的物业服务费6503.44元及滞纳金，案件受理费50元由芙蓉公司负担。四、2012年10月16日，本院作出（2012）穗花某三初字第482号民事判决，判令芙蓉公司向万某公司支付2010年4月1日至2012年1月31日期间的物业服务费5723.08元及滞纳金，案件受理费50元由芙蓉公司负担。五、2014年6月，本院作出（2014）穗花某三初字第384号民事判决，判令芙蓉公司向万某公司支付2012年2月1日至2013年12月31日期间的物业服务费5983.16元及滞纳金，案件受理费50元由芙蓉公司负担。上述裁决及判决均已发生法律效力，由于芙蓉公司未履行生效法律文书确定的义务，万某公司均已向法院申请强制执行。
再查明，本院在（2013）穗花法执字第691号执行案件中，依法于2014年5月6日公开拍卖芙蓉公司名下包括涉案房屋在内共9套房屋。被告吕伟超于2014年5月6日竞拍买得涉案房屋后，于当天与拍卖公司广州新华拍卖行签订《拍卖成交确认书》。该确认书第五条第7项约定：“可能存在的影响标的物使用的水电、物业管理、排污等相关问题及欠费及道路通行和与标的物所在地的关系协调等问题，均由买受人自行解决，未明确缴纳义务人的费用也由买受人承担”。原告认为根据该条款约定，关于涉案房屋所涉的全部物业服务费及滞纳金、迟延履行债务利息、诉讼费用等均应由被告承担。被告则认为原告上述要求无理，陈述由于被告不同意支付上述费用，原告因此而阻挠被告接收涉案房屋，导致被告至今未能使用该房屋，被告认为应自其接收涉案房屋后才开始计收物业服务费。涉案房屋于2014年8月11日登记至被告名下。
诉讼中，原告确认其在第1项至第5项诉讼请求中的本金（物业服务费）部分已在执行程序中受偿了33.4%，其他款项尚未得到受偿，受偿款项是在法院执行拍卖涉案房屋后按债权所占比例受偿取得的。
本院认为：关于被告是否应承担原告诉讼请求第1项至第5项所涉款项的问题。首先，原告就该部分债权已向案外人芙蓉公司主张过权利，根据生效裁判文书确认，应由芙蓉公司向原告支付该部分款项，现原告就同一债权又向被告主张权利，违反一事不再理原则，不符合法律规定。其次，原告要求被告支付该部分款项的依据是《拍卖成交确认书》第五条第7项的约定，但该约定并不能对抗生效法律文书的认定。且确认书为被告与拍卖公司之间的协议，该条款约定就“可能存在的影响标的使用的”相关问题及欠费、协调等问题由买受人自行解决，仅表明拍卖公司不承担解决上述问题的责任，并未约定且双方亦无权约定免除案外人芙蓉公司的相关债务或将芙蓉公司的债务转由被告承担。从原告仍然可以在涉案房屋拍卖所得款中按比例得到部分受偿亦表明芙蓉公司的债务并未发生转移。第三，如果涉案房屋买受人应承担前业主的欠费，则在标的物评估拍卖时，应在评估价或拍卖成交价上对欠费部分予以扣减，但原告亦未举证证明涉案房屋的拍卖成交价为已扣减芙蓉公司欠费之后的价格。因此，原告要求被告支付涉案房屋2004年1月14日至2013年12月31日期间物业服务费、滞纳金、迟延履行期间债务利息及相关案件仲裁受理费、案件受理费等费用的请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。
涉案房屋于2014年8月11日才登记至被告名下，原告亦无证据证明被告在2014年8月11日之前已实际使用涉案房屋，因此原告要求被告支付2014年1月1日至2014年8月10日期间的物业服务费及滞纳金依据不足，本院不予支持。
对于2014年8月11日至2015年8月31日期间的物业服务费，本院认为，原告是具有合法资质的物业服务公司，其与广州花都区芙蓉花园业主委员会签订的《物业服务委托合同》是合同签订主体的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，原告履行了对广州市花都区芙蓉花园的物业管理服务义务，被告吕伟超作为涉案房屋的业主，理应向原告支付其作为业主或物业使用人期间的物业服务费。因此对该期间物业服务费的请求，本院予以支持。经计算，涉案房屋每月物业服务费为260.14元（1.75元／平方米×148.65平方米），因此被告应支付2014年8月11日至2015年8月31日期间的物业管理服务费为3297.9元【176.22元（260.14元÷31天×21天）＋3121.68元（260.14元×12月）】。被告未按时支付上述物业服务费，应按约定支付滞纳金。对原告主张的有理部分，本院予以支持。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告吕伟超在本判决发生法律效力之日起15日内支付2014年8月11日至2015年8月31日期间广州市花都区狮岭镇芙蓉花园翠湖居B233A房的物业服务费3297.9元给原告广州万宁物业管理有限公司；
二、被告吕伟超在履行上述第一项判项义务的同时，支付2014年8月11日至2015年8月31日期间物业服务费的滞纳金给原告广州万宁物业管理有限公司（滞纳金的计算方法：2014年8月份以物业服务费176.22元为基数，其他月份以每月物业服务费260.14元为基数，每月物业服务费的滞纳金从欠费当月的次月1日起，按日千分之三的标准计至被告付清物业服务费之日止，上述各月物业服务费的滞纳金金额以不超过该月应交物业服务费为限）；
三、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1046元，由原告广州万宁物业管理有限公司负担971元，由被告吕伟超负担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
审判员 陈耿俊
二〇一五年十一月十三日
书记员 孙雪芳