四川省南充市高坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高坪民初字第1444号
原告吕艳，女，生于1970年5月17日，汉族。
委托代理人（特别授权）：林谦，四川智典律师事务所律师。
被告四川紫宇房地产开发有限公司。
法定代表人易卫，董事长。
委托代理人：王立新，四川建川律师事务所律师。
原告吕艳与被告四川紫宇房地产开发有限公司（以下至判决主文前称紫宇房产）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吕艳及其代理人林谦、被告紫宇房产的代理人王立新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告吕艳诉称，2010年3月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告出资购买了被告开发的小龙镇美岸栖庭7幢2单元1层148、150、152号三个铺面房。合同就付款方式、房屋交付、产权登记、违约责任等均作了约定。原告向被告支付了全部购房款，履行了合同的全部义务，但被告却未按合同约定履行交房、办理产权登记等义务，已构成多项违约。为依法保护原告人的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告无条件协助原告办理位于高坪区小龙镇美岸栖庭的上述四套房屋的产权转移登记，并依法承担办理两证应缴纳的税费；判令被告从2012年4月26日开始，每日按已交房款的万分之零点三的标准向原告支付违约金自产权、国土两证办齐之日止；判令被告按《合同》约定向原告支付逾期交房违约金；判令被告因逾期办理初始登记向原告支付违约金，金额按已付房款每日万分之零点三的标准开始计算至被告取得美岸栖庭5幢房屋初始登记之日止。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下主要证据：
1、原告身份证复印件；证实原告主体资格。
2、《商品房买卖合同》3份，证实原告购房的真实性以及合同中关于逾期交房、逾期初始登记、逾期办理两证的违约责任的约定。
3、原告交购房款、物管费、维修基金的相关票据4张。证实原告已履行支付购房款的义务，原告已交房款总额437005元；证实房屋的交房的具体时间，且该交房时间晚于合同约定的时间，被告已违约等事实。
4、被告开发的讼争小区的土地登记资料，证实原告购买的小区的土地现仍在抵押之中，被告无法办理初始登记和转移登记，印证被告违约的事实。
被告紫宇房产辩称，原告购买的房屋现已可以办理房屋产权转移登记；逾期交房的问题不存在，公司按合同约定的时间通知他们交房，至于原告逾期接房，是他们自身的原因；初始登记是房产公司和房管局的事，和原告没有任何关系，逾期初始登记不会给原告造成损失。
被告为支持其辩解主张，提交了以下主要证据：
1、被告制作的交房通知表，证实被告在2011年1月14日通知了吕艳接房。2、吴新颖、王银芳的接房时缴纳物管费等费用的《收据》，证实该二人分别在2011年2月7日和2月11日接房，印证证据1的真实性。
经庭审质证，本院对双方提交的证据作如下认证：对原告提交的证据的真实性、关联性和合法性予以确认；对被告提交的证据1，因系被告工作人员自己制作且被告提交的其他证据不能印证其真实性，本院对其证据的真实性不予认可，对被告提交的证据2的真实性，原告在庭审中提出对其真实性存疑，但并未申请对该证据进行鉴定，本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明，原告吕艳于2010年3月26日与被告紫宇房产签订了三份《商品房买卖合同》，约定原告分别以146101元、124488元、166416元的价格购买被告开发的小龙镇美岸栖庭7幢2单元1层148、150、152号三个铺面房。三份合同的第十一条、第十三条、第十五条、第二十条对房屋的交付条件和时间、逾期交房责任、房屋交接手续、初始登记和转移登记的期限及逾期违约责任进行了约定。双方约定：1、房屋交付条件和时间为：“房屋竣工经有关部门验收合格，由出卖人于2010年12月31日将房屋交买受人”；2、逾期交房责任：“逾期超过60日后，买受人有权退房…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金…”；3、房屋交接手续：“出卖人应在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间…。验收交接后，双方应当签署商品房交接单…”；4、初始登记的期限及违约责任：“出卖人应当在2011年4月10日前，取得该商品房所在的楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得权属证明的，……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点三的违约金…”；5、转移登记的期限及违约责任：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点三的违约金……”。截止合同签订当日，原告吕艳向被告紫宇房产支付了全部购房款437005元。嗣后，原、被告双方于2011年10月26日办理案涉房屋的交接手续。案件审理过程中，原、被告双方于2014年2月10日办理三套案涉房屋的房屋所有权转移登记。另查明，被告紫宇房产于2013年6月10日办理了案涉房屋的初始登记。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案在审理过程中，原、被告双方对案涉的三套房屋办理房屋所有权、国有土地使用权转移登记，原告的该项诉请已得到实现，本案中不再重复处理。
本案原、被告双方争议的焦点在于被告是否存在逾期交房的违约行为以及违约责任如何承担两个问题。
关于被告是否逾期交房的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，房屋交付首先要符合房屋交付条件，即“房屋竣工经有关部门验收合格”，同时被告应该在达到房屋交付条件并且交房期限之前书面通知原告接房。而在本案中，被告提供的交房电话通知表系其自己制作，没有相关的通话记录、书面通知单等证据予以印证，两名案外人的购房合同和收据也无法印证被告已向原告履行了通知义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，被告不能举证证明其履行了按期交房的相关义务，应当承担举证不能的责任。因此，被告应当按约承担逾期交房的违约责任。对于房屋交付的具体时间，原告方主张按其交纳房屋物管费、装修管理费等费用的时间予以确定，因房屋交付的同时由购房户交纳物管费、装修管理费等费用符合商品房销售的交易习惯，本院对此予以采纳。
关于违约责任如何承担问题。对于被告逾期交房的违约责任，本案中被告逾期交房的行为必然导致原告在房屋租金方面的损失，且逾期时间较长，租金损失较多，因此被告应按双方合同约定承担违约责任。关于逾期初始登记和产权转移登记的违约责任承担问题。被告辩称逾期初始登记仅约束开放商和房管部门，并且逾期初始登记和产权转移登记并不会给原告造成损失，请求法院调整违约责任。本院认为被告逾期办理初始登记和产权登记的事实成立，逾期办理初始登记和产权转移登记也会给原告带来一定的损失，但这两方面的违约对原告来说是一个性质，其带来的损失较小，该损失明显低于双方在合同中所约定的违约责任，因此被告请求调整违约金的理由成立，综合考虑被告逾期办理初始登记和产权登记给原告造成的损失，本院将逾期办理初始登记和产权登记的违约金酌定调整为2000元。综上，被告方应当承担的违约责任及其金额为：1、逾期交房的违约金12935.30元：437005元×1／10000×298天=13022.75元，按原告主张的违约金12935.30元支付；2、逾期逾期办理初始登记和产权登记违约金2000元。违约金共计14935.30元，应由被告紫宇房产向原告吕艳支付。为维护正常的社会经济秩序，保护合同当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告四川紫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吕艳支付逾期交房违约金12935.30元；
二、被告四川紫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吕艳逾期办理转移登记、逾期办理初始登记违约金2000元。
如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
代理审判员 钟 泽
二〇一四年十月十三日
书 记 员 青本江