广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法横民初字第2079号
原告深圳市某某物业服务有限公司，住所地广东省深圳市福田区梅林路。
法定代表人向某。
委托代理人刘某某，男，汉族，19XX年X月X日生，户籍地址湖南省岳阳市岳阳楼区，系该公司职员。
被告刘某某，女，汉族，19XX年XX月XX日生，户籍地址广东省深圳市宝安区。
原告深圳市某某物业服务有限公司诉被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员贺榕独任审判，于2015年9月17日公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘某某、被告刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为龙岗区某某千林山居Ⅱ区37号楼A座-
X房业主，该物业建筑面积为86.52平米，原告依据前期物业合同为该小区提供物业服务，至2015年4月被告一直拖欠涉案房产物业服务费等费用，虽经原告多次催缴均未缴纳，原告为维护全体业主的共同权益，特诉至法院，请求判决：1、被告支付拖欠涉案房产物业服务费人民币4773.29元，日常收取的物业专项维修资金人民币410.97元；2、被告向原告支付上述欠费的违约金738.01元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告未能按照前期物业管理服务合同的约定提供物业服务，违约在先，对2003户在楼道公用部位放置鞋柜的行为未依小区临时管理规约进行丢弃等处理，在被告投诉8个月后才将此事向社区上报，即使2013年10月张贴了通知也只是把责任推诿到业主身上，此外，更加纵容2003户安装摄像头监控公共部位，对于上级监管部门要求原告维护公共部位的正常使用功能、动员业主停止占用行为的复函，原告也只是象征性的找2003户业主谈话，对被告的主张一直以没有执法权为由不作为。原告作为一级资质的物业公司，其服务水平也不如人意，更未向被告提供物业服务合同关于服务质量标准的附件内容。综上，原告的行为违法了被告的知情权也未履行其物业管理义务，更导致被告的权利受到侵害，因此被告有权拒绝支付物业服务费用，在原告清理完公用部位的私人物品后，被告再开始缴纳未来产生的管理费，2013年10月至2015年9月期间的管理费及滞纳金应当免除，原告还应赔偿被告由此导致的严重疾病，赔偿医药费1727.64元、通讯费交通费500元、精神损失费30000元。
经审理查明，2008年6月20日XX山居的开发商与原告签订前期物业服务合同，第五条约定物业服务收费“高层每平米2.9元”，第二十二条“项目房屋本体维修基金收取标准为：带电梯按建筑面积每月每平方米0.25元”，第二十六条“业主未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准向原告支付违约金”，“合同期限至首个业主入住之日两年止，业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业合同生效时，合同自动终止；期限届满，小区仍未成立业主委员会的，合同自动延续至业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同时止。”2013年1月25日被告收到入伙通知书，2013年1月28日原、被告签订了委托银行代收款协议书，约定自2013年4月1日开始委托银行托收物业管理费、维修资金和代收的水电费，每月10日前原告将缴费通知单送至被告信箱，每月15/25日为银行划款时间，划款不成功的，原告有权逾期按应收费用总额每日万分之五收取违约金。原告提交了被告欠费明细表，另确认2015年2月之后的数据系笔误，面积、管理费单价及月管理费金额均没有变更，故主张金额变更为拖欠物业服务费为4767.29元，违约金737.9元。被告对笔误以外的数额予以确认。为证明已向被告催要管理费，原告提交了律师函及邮寄退件，被告以邮寄地址错误为由不予认可。经查邮件地址填写错误，原告解释地址写错是笔误，但预留的手机号是被告的，所写地址也在同一小区，故函件未送达是因被告拒收。
被告确认未支付管理费但辩称是原告未对业主放置鞋柜的行为进行整改，提交了照片、前期物业服务合同、龙岗区住房和建设局的复函、千林山居的临时管理规约以及医疗费票据和病历。原告仅对服务合同、临时管理规约和复函予以确认。被告辩称根据临时管理规约“16条G项：对共有部位的非公共利益的合理使用应征得共有产权业主的同意。否则放置在共有部位的物品均视为废弃物，物业服务企业有权清理而无须事先通知。”原告辩称接到被告投诉后已经和2003户业主协商过，也跟街道办、政府部门反馈，但因为是私人物品，管理处也没有执法权。原告另当庭提交情况说明、图片及向2003户业主送达的违规行为整改通知单，被告确认现在鞋柜已经搬走，但鞋子还摆放在原处，原告陈述的处理时间和过程都不属实，街道、派出所来人都是被告努力的结果。
以上事实，有前期物业服务合同、入伙通知书、委托银行代收款协议书、复函、临时管理规约、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，前期物业服务合同期限届满后，涉案小区并未成立业主委员会并签订新的物业服务合同，故前期物业服务合同效力自动延续，双方权利义务依然按照前期物业服务合同确定，原、被告均应依约履行自己的义务。双方签订了银行托收协议，被告应当知道每月15日/25日交纳当月管理费及专项维修金，被告也确认自2013年10月起未再缴纳物业管理费和专项维修资金，但辩称因原告未按照合同约定及管理规约提供物业服务、其他业主侵占公共部位而原告未尽管理职责，故拒交物业费。本院认为，业主维护自身权益应当采取正确的方式，拒付物业费的做法对物业公司本身的正常运作、物业公司对小区进行正常的管理、维护等都会产生不良影响，不仅损害了原告的利益，对同小区其他按时交纳物业费的业主亦存在损害，此种做法与法不符，不宜提倡。若被告认为原告怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝缴纳物业服务费。对小区内其他业主有侵占公共部位的行为，因物业公司并无任何行政或者司法强制权，应当由执法部门负责解决，现被告反应的放置鞋柜问题已经得到了解决，但被告以上述理由拒绝交纳物业服务费和专项维修金，系混淆了责任主体，故本院对被告的辩论意见不予采纳。但原告作为涉案小区的物业服务公司，应当根据法律规定及相关行业、合同约定，积极主动履行职责，改进服务质量，促进业主自觉缴纳物业管理服务费，以减少此类纠纷的发生。至于被告要求原告赔偿其医药费等，因被告未提起反诉，且属于另一法律关系，被告可以另行主张。综上，原告请求被告按照合同约定的标准支付物业费和专项维修金的主张，本院予以支持。被告拖欠上述期间管理费和专项维修资金，显属违约，原告依据合同约定按应缴金额的每日万分之五主张违约金，本院予以支持。经计算（附表），被告拖欠物业管理费及专项维修金的本金共计为5178.26元（4767.29元+410.97元），各月滞纳金合计为737.9元（678.3元+59.6元）。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《深圳经济特区物业管理条例》第九十三条规定，判决如下：
一、被告刘某某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市某某物业服务有限公司支付2013年10月2015年4月间拖欠的物业管理费和专项维修资金共计5178.26元；
二、被告刘某某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市某某物业服务有限公司支付上述欠款滞纳金共计737.9元；
本案受理费人民币25元（原告已预交），由被告刘某某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 贺榕
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 姚练