濮阳市华龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）华法民初字第2028号
原告（反诉被告）河南省濮阳高新技术创业服务中心。住所地：濮阳市黄河路西段。
委托代理人朱金玉，河南君洁律师事务所律师。
被告（反诉原告）辛爱红，女，汉族。
委托代理人彭金党，男，汉族，系被告辛爱红丈夫。
委托代理人刘杰，河南泽民律师事务所律师。
原告河南省濮阳高新技术创业服务中心诉被告辛爱红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南省濮阳高新技术创业服务中心法定代表人陈琰及其委托代理人朱金玉，被告辛爱红委托代理人彭金党、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2008年11月1日经协商自愿签订物业管理和房地租赁合同，合同约定：租赁期限自2008年11月1日至2014年1月31日止，每月物业管理费4500元，房产租赁费405元，场地租赁费4095元；结算方式为一个季度结算一次，每季度最后一个月20至30日缴纳下一季度费用；并约定违约金是总租金的20%，合同终止或到期，被告从租赁房屋及场地搬出，否则造成损失由被告承担违约赔偿责任。合同签订时，被告是濮阳市黄河路新西苑大酒店户主，租赁期间被告于2012年又在租赁场所注册登记了百年正道足疗文化会所经营至今。合同到期后，被告没有按约定搬出，违反了双方的合同约定，经原告多次催告，被告拒不搬迁。原告的行为严重违反约定，并给原告造成了严重经济损失。为维护原告的合法权益，请求判令被告腾出占有原告的房产一楼、二楼、三楼8间房屋和场地，支付违约金54900元，被告支付自2014年2月1日至后占用房屋损失99600元，并承担案件诉讼费用。
被告辩称并反诉称，原、被告合同到期前，被告曾提出装修申请，经原告同意，因装修损失比较大，同意按照原合同延续八年，现原告要求被告腾出房屋，系原告单方解除合同，现被告同意腾出房屋，但原告所要求的违约金及房屋损失不应当支持。同时，被告提起反诉称，2008年11月1日，反诉原告与反诉被告签订了物业管理（租赁）合同，合同约定：期限为8年，在租赁期限内反诉原告于2012年12月份由经营的“西苑大酒店”变更为“百年正道足疗文化会所”。因经营变更需要花费大量的资金进行装修，此时经反诉原告向反诉被告申请装修并要求原合同到期后顺延八年，反诉被告同意后，反诉原告开始装修经营，反诉原告仅装修就花费达380余万元。现反诉原告装修完刚经营了一年三个月的时间，反诉被告就采取强行锁门等行为致使反诉原告无法正常使用房屋。为此，要求反诉被告赔偿反诉原告装修损失290万元，并由反诉被告承担本案的所有诉讼费用。
原告针对被告的反诉辩称，反诉事实不成立，应驳回其反诉请求。
经审理查明，2006年2月1日，被告（乙方）与濮阳市方德科技开发有限公司（甲方）签订物业管理合同1份，主要约定：甲方向乙方提供综合办公楼两层（1楼、2楼）、住宿及办公室8间作为经营场地，乙方每月向甲方交纳物业管理费9000元，管理期限自2006年2月1日至2014年1月31日止。合同签订后，濮阳市方德科技开发有限公司将合同所涉房屋交付被告使用，被告在该场所经营酒店。据原告称，濮阳市方德科技开发有限公司系原告与另一公司共同出资成立的公司，该公司在2008年4月份前管理原告的财产，2008年4月份之后注销。
2008年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订物业管理和房地租赁合同1份，主要约定：甲方向乙方提供综合办公楼两层（1楼、2楼）住宿及办公室8间作为经营场地。甲方给乙方提供厂房、场地和物业管理服务。甲方在经营期间接受甲方在园区内的统一管理。乙方每月向甲方交纳三项费用：1、物业管理费4500元；2、房产租赁费405元；3、场地租赁费4095元。租赁期限自2008年11月1日起至2014年1月31日止。三费结算办法：每季结算一次，每季度最后一个月的20-30日交纳下一个季度费用。租赁期间，乙方不得擅自将房屋转租给任何其他单位或个人，如欲将房屋转给第三方使用，必须征得甲方同意。第九条“乙方责任”部分约定：乙方如拖欠三费，每月按三费总额的5%向甲方偿付违约金。乙方如拖欠三费达1个月以上，甲方有权收回房屋，并要求乙方赔偿甲方因此所受经济损失。入驻期满或合同提前解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失。合同第十二条“违约责任”部分约定：甲乙双方违反本合同有关约定，给对方造成损失的，应当由违约方赔偿对方因此所遭受的全部损失，并承担相当于合同总租金20%的违约金。原、被告方均在该合同下方签字盖章。合同签订后，被告继续使用该房屋经营酒店。2012年8月，被告向原告申请对案涉房屋重新进行装修用于经营足疗文化会馆，同时向原告方提供拟装修效果图1份由其审核。本案中，被告当庭提交了该装修效果图，用以证实原告当时不仅同意其按提交的效果图装修，还同意由被告于合同到期后续租八年。该效果图反面显示有申请续租字样，具体内容为：“申请人租赁你处房子，现拟按效果图装修，因为装修费用非常大，所以同时申请，按原合同执行，租期到期后再自动延续八年（附效果图）。”原告原法定代表人曾祥垒在该申请右下方注明“效果图已看过、同意”字样。对该装修效果图，原告原法定代表人曾祥垒出庭作证称其签字时效果图反面并没有书面申请字样，其签字仅表示同意被告按效果图装修，并不涉及续租。经询问，原告不申请对该书面申请进行司法鉴定。2012年8月13日，在征得原告方同意后，被告开始对案涉房屋进行装修，其与第三方签订的装修合同约定：工程期限100天，开工日期为2012年8月16日，竣工日期为2012年11月26日，工程造价为380万元。装修完毕后，被告在案涉房屋经营足浴会馆，经营至2014年1月时，原告以合同期满为由要求被告搬出案涉房屋，被告不允并提起反诉要求被告赔偿其装修装饰损失，双方形成纠纷。
另查明，关于原告诉请的租金损失，原告提交物业管理合同两份，用以证明原告与另外两公司已签订租赁合同，租赁价格约定为：楼下门面房每月每间为600元，楼上每月每间300元。
又查明，关于被告的装修装饰费用，被告提交装修合同1份、装修清单1份、收据12张，用以证明因装修房屋其共支付装修款380万元。后被告申请对该房屋装修损失进行司法鉴定。经濮阳市中级人民法院委托，河南汇成造价师事务所有限公司于2014年12月12日作出河南汇成（2014）建价鉴字第14号司法鉴定意见书，认定“百年正道足疗文化会馆”装修工程造价为2157029元，其中，门头及外墙面装修造价为533581.14元；大厅、桑拿及公共部分装修造价为719669.67元；包间装修-1造价为247008.93元；包间装修-2造价为232890.34元；装修安装工程部分造价为336019.36元；设计、垂运费及垃圾外运等造价为87859.62元。河南省中州评估有限公司于2014年12月10日作出河南中州（2014）第A105号评估意见书，认定“百年正道足疗文化会馆”内存物品价值为770660元，其中，水井1口净值6000元、水泵1台净值2200元、电缆100米净值6200元、冷水罐1个净值22000元、不绣钢热水罐2个净值68000元、中央热水机1台净值7800元、自动吸水泵5台净值9000元、湿度控制器3个净值1800元、热冷水管道净值13000元、配电箱4个净值2800元、浴服柜子38个净值21800元、蒸管炉2个净值1640元、变频器1个净值420元、桑拿床4个净值7600元、彩钢房44平方米净值10560元、安装费1433平方米净值21000元、炉灶、盘子、碗净值6780元、天然气管道71800元、接口费20000元、人工安装费22000元、足浴专用电动沙发71套净值99400元、茶几56套净值25200元、大厅沙发1套28000元、大厅根雕红木茶几1套32000元、42寸电视20台360**元、55寸电视1台42**元、功放1个1100元、奥克斯空调120型4台200**元、奥克斯空调72型5台180**元、奥克斯空调35型15台270**元、奥克斯空调52型6台净值16800元、麻将桌2台38**元、冷库1个26500元、好食好客软件7套7000元、服务器用电脑12000元、前台电脑6台120**元、路由器2台、POS打印机560元、机柜1组960元、棕色吧椅2张760元、黑色吧椅3张1800元、变压器及安装费2台750**元。
本院认为，原、被告基于自愿、平等签订的“物业管理与房地租赁合同”，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。在该合同约定期限届满后，双方对是否续租产生争议，原告称双方之间的租赁合同已经期满，双方并未针对续租协商一致，被告应在合同到期后搬离案涉房屋，交还房屋；被告主张双方于2012年8月被告对案涉房屋大规模装修时就已达成一致意见，即合同到期后由被告再续租八年，为此，被告提交了附有书面申请的装修效果图1份，用以证明原告同意被告续租八年，现被告同意搬离房屋，但提起反诉要求原告赔偿其房屋装修损失290万元。针对双方诉辩意见，可知双方争议的焦点在于双方是否已就续租事宜达成一致意见。本院认为，原告在原租赁合同即将到期前同意被告对案涉房屋进行大规模装修，将酒店改为足浴会馆，原告原法定代表人曾祥垒在被告出示的装修效果图所附书面续租申请下方签字确认，曾祥垒虽否认见过该申请，并称未同意原告续租申请，但其作为原告原法定代表人，与原告具有利害关系，其证言不能作为定案依据，且经询问原告不申请对该书面申请进行司法鉴定；鉴于原告未提交相反证据推翻被告提交的书面申请，故应认定原、被告就续租事宜已达成一致意见，即原告同意被告在原合同的基础上再续租八年。关于本案本诉请求，原告要求被告腾出占有原告的房产一楼、二楼、三楼8间房屋和场地，被告当庭同意腾出，本院予以支持。原告要求被告支付违约金54900元，系按照合同第12条违约责任约定而计算得出，因本院已认定原、被告在续租事宜达成一致意见，原告亦未举证证明被告存在其他违约行为，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。时至今日，被告仍占用案涉房屋，依据等价有偿原则，原告要求被告支付自2014年2月1日之后占用期间费用，于法有据，因双方对于租赁价格未作新的约定，故被告仍应按照合同约定租赁价格（9000元／月）的标准支付原告占用期间的租金，暂计为108000元（自2014年2月1日至2015年2月1日期间）。针对本案反诉请求，本院认为，反诉被告违背与反诉原告之间的续租八年约定，在反诉原告花费巨资装修仅使用一年后，即要求反诉原告腾出房屋，已构成违约，反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失，于法有据，本院予以支持。关于具体损失及赔偿数额，通过现场勘查及司法鉴定评估结论，可知反诉原告在案涉房屋的装饰装修，可分为已形成附和的装饰装修物以及未形成附和的装饰装修物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。依据该解释第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，关于案涉房屋装修装饰造价，经濮阳市中级人民法院委托，河南汇成造价师事务所有限公司于2014年12月12日作出河南汇成（2014）建价鉴字第14号司法鉴定意见书，认定“百年正道足疗文化会馆”装修工程造价为2157029元；河南省中州评估有限公司于2014年12月10日作出河南中州（2014）第A105号评估意见书，认定“百年正道足疗文化会馆”内存物品价值为770660元。其中，依据物品属性及利用情况，内存物品中，水井1口净值6000元、水泵1台净值2200元、电缆100米净值6200元、冷水罐1个净值22000元、不锈钢热水罐2个净值68000元、中央热水机1台净值7800元、自动吸水泵5台净值9000元、湿度控制器3个净值1800元、热冷水管道净值13000元、配电箱4个净值2800元、浴服柜子38个净值21800元、蒸管炉2个净值1640元、彩钢房44平方米及安装费净值共计31560元、天然气管道、接口费及人工安装费净值共计113800、冷库1个净值26500元、好食好客软件7套净值7000元、变压器及安装费2台净值75000元，共计422880元，属于已形成附和的装饰装修物，应作价处理；其他均属未形成附和的装饰装修物，由承租人拆除即可，不再作价处理。关于装修装饰损失数额，结合两份鉴定意见书结论，考虑到反诉原、被告约定于2014年1月31日合同期满后，由反诉原告再续租八年，反诉原告于2012年11月底完成装修，使用至2014年2月，距离合同期满尚有八年，故本院酌定反诉被告赔偿反诉原告装修装饰损失共计2340239元（422880元＋2157029元÷9年×8年）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、被告辛爱红自濮阳市黄河西路与化工一路交叉口100米路北濮阳高新技术创业服务中心综合楼搬出，将占用该综合楼一楼、二楼、三楼8间房屋和场地交还原告河南省濮阳高新技术创业服务中心，于判决生效后20日内履行完毕。
二、被告辛爱红支付原告河南省濮阳高新技术创业服务中心自2014年2月1日至2015年2月1日期间占有使用费108000元，于判决生效后10日内履行完毕。之后产生的费用按9000元／月的标准计算至被告交还房屋之日。
三、反诉被告河南省濮阳高新技术创业服务中心赔偿反诉原告辛爱红装饰装修损失2340239元，于判决生效后10日内履行完毕。
四、驳回原告河南省濮阳高新技术创业服务中心的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告辛爱红的其他反诉请求。
本案受理费3410元，由原告负担950元，被告负担2460元；反诉费15000元，由反诉原告负担2239元，反诉被告负担12761元。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。
审 判 长 李红权
审 判 员 王 勇
代理审判员 李 艳
二〇一五年二月六日
书 记 员 李瑞雪