苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴木民初字第0746号
原告苏州市吴中区木渎动物防疫站。
法定代表人周青，该防疫站站长。
委托代理人李淑青，江苏拙正律师事务所律师。
被告杨云峰，男，1975年6月22日生，汉族。
原告苏州市吴中区木渎动物防疫站（以下简称木渎防疫站）与被告杨云峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，依法由代理审判员陈尚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告木渎防疫站的委托代理人李淑青，被告杨云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告木渎防疫站诉称，位于藏书镇苏福路X号的房屋为其所有，2010年2月1日，经其同意被告杨云峰从刘金木处转租了该房屋，并约定其与刘金木所签订的房屋租赁合同继续有效。该合同中约定，房屋租金为每年70000元，房屋的租赁期限自2007年12月1日起至2012年12月1日止。因被告拖欠房屋租金，2013年6月22日其与被告达成协议，约定由被告支付拖欠的房屋租金120000元，并给予被告2个月的转让时间，在规定的转让期限内未转让的，原告有权继续收取房屋租金。现被告在规定的时间内未转让其租赁的房屋，也未支付房屋租金，为维护原告的合法权益，请求判令被告杨云峰从其承租的位于苏州市吴中区藏书镇苏福路X号房屋搬离；支付拖欠的房屋租金及使用费暂计131666元，实际计算至搬离之日止；支付2013年11月27日前拖欠的电费5480元。
被告杨云峰辩称，其确实承租了位于苏州市吴中区藏书镇苏福路X号的房屋，现在租赁合同也已经到期，因其全部资产都投入到店面的装修上了，而且现在经济困难，其需要一定的时间将其承租的房屋盘租出去，否则其无力支付拖欠的房租及电费。
经审理查明，2007年11月8日，原告木渎防疫站作为出租人（甲方），与承租人刘金木（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其合法拥有的坐落于木渎善人桥街道上的房屋出租给乙方刘金木使用，该房屋建筑面积共1000平方米左右，房产性质为集体所有；乙方租赁该房屋作为三产商业使用，该房屋租赁期限为60个月，自2007年12月1日起至2012年11月30日止；年租金为人民币70000元，租金支付方式为现金支付及先交清房租再租赁使用；乙方在租赁期内实际使用的水费、电费、煤气费、宽带费、有线电视费、物业费及乙方在经营期间所发生的税和工商管理费等由乙方自行承担；租赁期满后，甲乙双方须清点房内设施，房屋内有乙方增设的附属设施，乙方自行拆除带走，甲方不承担搬迁及其他乙方所投资的费用。
2010年2月1日，刘金木作为甲方与作为乙方的被告杨云峰签订《转让协议》，刘金木将其租赁的上述房屋以及在该处经营的酒店转让给杨云峰，杨云峰接手后开办了苏州市吴中区木渎某大酒店，登记的经营场所为苏州市吴中区木渎镇穹灵路某号。双方在《转让协议》中约定，甲方原与木渎防疫站签订的租房协议在征得木渎防疫站同意的情况下，继续有效延续。该《转让协议》获得了木渎防疫站同意。
2013年6月22日，原告木渎防疫站与被告杨云峰签订“关于木渎动物防疫站门面房出租处置的协议”，该协议的主要内容为：杨云峰需支付拖欠的房租120000元；杨云峰如转让该处房屋的使用权，需经木渎防疫站许可，否则视为无效（转让时间为2个月）；规定时间内使用权逾期未转让的，房屋使用权自动归还木渎防疫站，逾期不转让不搬离，木渎防疫站视为合同延续，继续收取房租。转让时，未能够付清所拖欠的租金的，房屋内的物品木渎防疫站有权处置，处置后的资金优先偿还租金，剩余部分交杨云峰……；杨云峰经营期间所拖欠的水、电及其他费用由杨云峰负责付清。
另查明，原告木渎防疫站出租给被告杨云峰的房屋位于苏州市吴中区藏书镇苏福路X号，房屋的所有权人登记为苏州市吴中区藏书镇畜牧兽医站；该房屋的国有土地使用证上登记的土地坐落于吴县市藏书镇苏福路Y号，土地使用者为吴县市藏书镇畜牧兽医站。后经吴中区机构编制调整，撤销了吴中区藏书动物防疫站，该防疫站与木渎防疫站合并，现位于吴中区藏书镇苏福路X号的房屋归木渎防疫站所有，其与登记地址为吴中区木渎镇穹灵路某号系同一处房屋。
再查明，原告木渎防疫站代被告杨云峰缴纳了其拖欠的2013年11月27日之前的电费5480元。
审理中，原告其所主张的租金131666元包含被告结欠的2013年6月22日前的租金120000元，以及自2013年9月23日起暂计算至2013年11月22日的使用费11666元，但其主张使用费至被告实际搬离之日止。其之所以自2013年9月23日开始主张使用费，是考虑到给予被告2个月的转租期限，被告在约定的转租期限内未能转租，应当继续支付房屋使用费，但对于2013年6月23日至2013年9月22日期间的使用费其不再向被告主张。
以上事实由原告提供的房产证、土地证、苏州市吴中区农业局出具的证明，中共苏州市吴中区委文件、《房屋租赁合同》、《转让协议》、“关于木渎动物防疫站门面房出租处置的协议”、电费发票以及当事人陈述、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。依据双方合同的约定，租赁期满后，原告不承担被告任何搬迁及投资的费用，故现被告主张其全部资产已投入租赁房屋装修，经济困难的事由不能成为其不愿搬迁的理由。本案中，原告木渎防疫站出租给被告杨云峰的位于吴中区藏书镇苏福路X号房屋的租赁期限已经届满，故到期后双方之间的租赁合同已于2013年8月22日终止。双方约定由被告向原告支付2013年6月22日前拖欠的租金120000元，并由原告给予被告两个月的转租期限，用于被告将其承租的房屋转租出去，若被告在此期间内未能转租房屋，则原告有权收回房屋并收取被告占用房屋期间的使用费。现转租期限已经届满，被告未能在约定的期间内转租房屋，原告要求其迁出承租房屋并支付拖欠的租金，符合法律规定，应予支持。另外，原告主张自2013年9月23日起至被告实际交付房屋之日止，按照年租金70000元的标准收取使用费，亦不违反法律规定，本院依法予以支持。原告承租期间拖欠了2013年11月27日之前的电费5480元，现已由原告代为支付，原告要求被告返还，被告亦同意返还，故原告该主张本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、原告苏州市吴中区木渎动物防疫站与被告杨云峰之间的房屋租赁合同于2013年8月22日终止。被告杨云峰于本判决生效之日起十日内从其向原告苏州市吴中区木渎动物防疫站承租的，位于苏州市吴中区藏书镇苏福路X号房屋腾空、迁出，并将该房屋返还原告。
二、被告杨云峰于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区木渎动物防疫站房租人民币120000元，并支付自2013年9月23日起至被告向原告实际返还房屋之日止，按照每年70000元标准计算的房屋使用费。
三、被告杨云峰于本判决生效之日起十日内返还原告苏州市吴中区木渎动物防疫站垫付的2013年11月27日前的电费人民币5480元。
如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，帐号：527458211778。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1507元，由被告杨云峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。
代理审判员 陈 尚
二〇一四年一月六日
书 记 员 沈君燕