上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第977号
原告上海蜜家企业管理咨询有限公司。
法定代表人李有利，总经理。
委托代理人李斌，男，上海蜜家企业管理咨询有限公司工作。
被告广东心怡科技物流有限公司。
法定代表人邢玮，董事长。
委托代理人程淑贤，女，广东心怡科技物流有限公司工作。
委托代理人刘长江，广东华安联合律师事务所律师。
原告上海蜜家企业管理咨询有限公司与被告广东心怡科技物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2014年3月12日受理后，依法适用简易程序，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。在审理期间，被告就本案提起反诉又撤回了反诉。嗣后本案依法转为普通程序组成合议庭，于2014年8月21日、2014年9月17日两次公开开庭进行了审理。原告上海蜜家企业管理咨询有限公司的委托代理人李斌、被告广东心怡科技物流有限公司的委托代理人程淑贤、刘长江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海蜜家企业管理咨询有限公司诉称，2013年12月17日原、被告签订《房屋租赁合同》，被告向原告承租上海市奉贤区环城东路XXX弄XXX号、24号楼，并约定分别于2014年3月1日、2013年12月10日前交付，被告在收到原告开具的发票后15个工作日内支付租金及押金。之后原告按约于2013年12月10日前将24号楼交付给被告，并开具了相应的发票，然被告至今分文未付，也未于2014年3月1日就23号楼与原告办理交接手续。故原告诉至法院，要求判令被告：一、支付24号楼自2013年12月10日至2014年8月21日止的租金人民币（下同）323，187元；二、支付自2014年1月24日起至实际支付日止按每日1，000元计算的租金违约金；三、支付解约违约金308，400元。
原告上海蜜家企业管理咨询有限公司对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
房屋租赁合同、补充合同，旨在证明双方之间存在租赁关系，约定了房屋的用途、租金支付方式及违约责任，被告对租赁房屋的现状及用途是明知的事实；
催款函、圆通速递详情单，旨在证明因被告未在收到发票后及时付款，故原告发函要求被告支付租金及押金的事实；
发票2份、收款收据1份，旨在证明原告已按约开具发票给被告，但被告未支付租金及押金的事实；
房屋租赁合作意向书，旨在证明双方系经过长时间的沟通交流之后才签订正式的房屋租赁合同，并非临时起意的事实；
回复函，旨在证明原告不同意被告以租赁房屋没有相应的消防设施及消防验收为由要求解除合同，且要求被告继续履行合同约定的支付租金的事实；
上海市公安局奉贤分局建筑工程消防验收意见书及附表，旨在证明本案讼争房屋及厂区其他房屋都通过了相关消防验收，并在建设类型一栏，本案讼争房屋属“其他”，而非厂房的事实；
照片9张，旨在证明24号楼现无人居住的事实。
被告广东心怡科技物流有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方在签订房屋租赁合同时，原告未如实告知该厂房是否通过适合劳动密集型企业员工宿舍的消防验收证明。之后被告一直要求原告提供这方面的相关证明，并于2014年1月22日向原告发送《通知函》，要求其提供。之后原告虽提供了《建筑工程消防验收意见书》，但该意见书仅是该建筑作为工业厂房用途时的消防验收，现被告租赁该房屋用作员工宿舍，属国务院公安部门规定的“大型的人员密集场所”，必须经公安消防机构验收，但被告发现23号、24号楼系由厂房改建而成，没有安装任何消防设施，也没有进行消防验收，故被告认为双方之间签订的房屋租赁合同违反了法律和行政法规的强制性规定，属无效合同，且被告也未实际使用24号楼，故对原告要求被告支付租金、违约金的诉讼请求均不认可。
被告广东心怡科技物流有限公司针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：
通知函，旨在证明合同签订后，被告要求原告提供相应的消防验收资料，否则被告将保留解除合同权利的事实；
上海市房地产权证，旨在证明本案讼争房屋的类型为工厂的事实；
房屋使用许可证明、上海市奉贤区公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证、上海市奉贤区公安消防支队建设工程消防验收的意见书2份，旨在证明现被告租赁了案外人的房屋作为员工宿舍，该房屋具有相应的消防验收的手续的事实；
照片7张，旨在证明23号楼原告仍在继续使用的事实；
录音资料，旨在证明原告一直在使用23号、24号楼的事实。
经当庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6真实性无异议，原告对被告提供的证据1、2、3、4真实性无异议，本院对上述共十项证据予以确认。被告对原告提供的证据7表示不认可，本院认为该证据既无时间又无任何地理标志等标识予以确认，故本院对该证据不予确认；原告对被告提供的证据5表示不认可，本院认为证人未出庭作证，故对该证据不予确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2013年11月21日原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合作意向书》，就被告向原告承租上海市奉贤区环城东路XXX号23、24号楼及楼间院落达成租赁意向，约定甲方向乙方整体出租上述楼房及院落（含院内建筑），共100间，租期二年。租赁时间24号楼定于2013年12月10日起至2016年3月1日，租赁价格38，550元／幢／月（含发票），房租每三月一交，押金一个月房租。23号楼定于2014年3月1号起至2016年3月1日止。租赁价格38，550元／幢／月（含发票），房租每三月一交，租赁保证金为一个月房租，即38，550元。本意向书签订后，甲方负责在2013年12月5号之前，按双方约定要求将房间交给乙方，同时，甲乙双方应在2013年12月5日前完成正式合同的签订。2013年12月10日前原告按约将24号楼交付被告使用，并向被告开具了金额分别为90，000元、14，982元的租金发票及金额为38，550元的押金发票。2013年12月17日原告作为甲方与被告作为乙方签订正式的《房屋租赁合同》及补充合同，约定：24号楼的租赁期为2013年12月10日至2016年2月29日，租金为每月38，550元，23号楼的租赁期为2014年3月1日至2016年2月29日，租金为每月38，550元。租金每3个月支付一次，先付租金后使用。自合同签订之日，甲方向乙方开据发票，乙方在收到发票15个工作日内向甲方支付24号楼租金104，982元（租期为自2013年12月10日至2014年2月28日）。自2014年3月1日前，甲方向乙方交付23号楼，交付完成合格后，在租期内每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日为租金支付日，甲方必须在支付日前30天将租赁发票送到乙方，乙方收到发票后在支付日前向甲方支付下个阶段的租金。如乙方未按期支付甲方租金，甲方应向乙方提出书面催款申请。乙方自收到甲方催款申请，应在十五日内按合同约定支付甲方租金。十五日内仍未支付的，自第十六天开始乙方每逾期一天，按照每日1，000元向甲方支付违约金，逾期满二个月的，甲方有权终止租赁合同。租赁期间，非本合同约定的情况，合同一方提前解除合同的，应提前二个月书面通知另一方，并支付二个月租金作为违约金。2014年1月9日原告向被告发出催款函，要求被告于2014年1月15日前支付发票金额租金104，982元及押金38，550元。被告于2014年1月20日向原告发出通知函，要求原告提供相应的消防验收材料。原告于2014年2月20日就该问题向被告发出回复函。
另查明，被告至今未就23号楼与原告办理交接手续，23号楼现仍由原告使用。被告至今未向原告支付过租金及押金。
本案的争议焦点为：原、被告于2013年12月17日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。被告以租赁房屋没有进行相应的消防验收，违反了法律和行政法规的强制性规定为由主张合同无效。原告则予以否认。本院认为被告作为承租人租赁原告的房屋系用于员工宿舍，其对房屋的选择具有明确的目的性及足够的自主权，也具有一定的审查义务。且根据被告提供的证据显示其并非第一次租赁房屋用作员工宿舍，对租赁的标的物需符合的条件应是明知的，但其在2013年11月21日签订的《房屋租赁合作意向书》，及2013年12月17日签订的正式的《房屋租赁合同》及补充合同中均未对有关消防方面的事宜提出过主张，还在这期间就24号楼与原告办理了交接手续，另原告也提供了上海市奉贤区公安消防支队出具的上海市公安局奉贤分局建筑工程消防验收意见书，显示本案讼争房屋在内的工程建设符合规定程序，消防验收合格。故本院对被告合同无效的主张不予采信，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。庭审中被告明确表示即使合同有效，也不愿意再继续履行，原告亦表示同意解除合同并确认解除的时间为2014年8月21日，故本院确认双方于2013年12月17日签订的《房屋租赁合同》已解除。在租赁期间内，原告已按约将24号楼交付被告使用并开具了相应的发票，被告在收到原告于2014年1月9日发出的催款函后仍未在十五日内按约支付租金，显属违约，故对原告要求被告支付24号楼自2013年12月10日至2014年8月21日止的租金323，187元及自2014年1月25日起至实际支付日止的迟延支付租金的违约金的诉讼请求予以支持。庭审中被告提出每日1，000元的违约金约定过高，故本院酌定为按每日300元计算。现因被告不愿意按照双方签订的合同继续履行义务导致合同解除，被告存在违约行为，应按合同约定支付二个月租金作为违约金，故本院对原告要求被告支付解除合同违约金154，200元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告广东心怡科技物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蜜家企业管理咨询有限公司24号楼自2013年12月10日至2014年8月21日止的租金人民币323，187元；
二、被告广东心怡科技物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蜜家企业管理咨询有限公司自2014年1月25日起至实际支付日止按每日人民币300元计算的迟延支付租金违约金；
三、被告广东心怡科技物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蜜家企业管理咨询有限公司解除合同违约金人民币154，200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，528元，由被告广东心怡科技物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
代理审判员 裴孙英
人民陪审员 顾秀英
二〇一四年十月二十日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。