湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2011）楼民再初字第3号原审原告付**，女，1975年8月27日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区站前办事处望城岭社区。委托代理人汪*，男，1975年9月27日出生，汉族，住址同上，系原审原告付**之夫。委托代理人薛**，湖南昌言律师事务所律师。原审被告岳阳市**房地产开发有限公司（以下简称**公司），住所地岳阳市站前路中华源大酒店三楼。法定代表人严**，总经理。委托代理人刘**，湖南民望律师事务所律师。原审原告付**与原审被告岳阳市**房地产开发有限公司（以下简称**公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2007年12月18日作出（2007）楼民初字第934号民事判决，已经发生法律效力。本案经本院院长提交审判委员会讨论，于2011年3月10日作出（2011）楼民监字第2号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，由审判员赵健担任审判长，审判员李予勋，人民陪审员王睿为合议庭组成人员，公开开庭进行了审理。原审原告付**及其委托代理人薛**、汪*，原审被告**公司的委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2007年6月4日，原审原告付**起诉至本院称，付**、汪*夫妻于2006年3月28日与**公司签订商品房买卖合同，以520000万元的价格购买**公司在岳阳市站前东路联运车站东侧开发的，商品房预售许可证号为岳商预字（2005）第051号的中华源寓园二楼整层201号门面，建筑面积共469㎡，并在房产部门办理了商品房预售合同登记备案。但**公司长期未将房屋产权证办妥，甚至欺瞒原告将201房两次进行销售，引发两个购房户之间的纠纷。故诉至本院请求判决确认原审原、被告之间的房屋买卖合同有效；责令被告限期办理产权证；判令被告赔偿因违约给付**造成的损失5000元；并承担全部诉讼费用。原审被告**公司辩称，《商品房买卖合同》其实是**公司向汪*借款500000元的抵押担保，收款收据是按汪*的要求出具的，所以在《商品房买卖合同》中没有约定单价,且在当时同一地段以500000元购买469㎡的房屋,明显有失公平;收取汪*500000元的是原审被告下属的项目部,而项目部是无权代被告收取购房款的;更何况汪*已分三次从被告处领走了利息115000元；**公司已先于原告将201房出售给了第三人郑*和陈**，第三人已支付了购房款并实际占有了该房屋，且出租给他人使用，其合同效力优先于原告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院原审查明，2006年3月28日，被告**公司向原审原告付**之夫汪*出具了一张500000元的收款收据，该收据的品名栏载明为“购房款”，备注栏载明“幢号：005房号：201面积：469.7㎡”，收据上加盖了被告下属的一项目部财务专用章。同年4月4日，付**、**公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由付**购买**公司在岳阳市站前东路联运车站东侧开发的、商品房预售许可证号为岳商预字（2005）第051号的中华寓园二楼整层201号门面，建筑面积共469㎡，总金额520000元，签订购房合同的当天，付**向**公司支付购房款500000元，余款在办理房产证时付清；**公司在2006年8月30日前向付**交付门面；双方还对违约责任及其他事项进行了约定。同日，双方在岳阳市房地产产权市场管理处办理了商品房预售合同登记备案。被告对《商品房买卖合同》文本的真实性及收取了汪*500000元并向其出具收款收据的事实没有异议，对诉争房屋办理了商品房预售合同登记备案的事实也没有异议，但认为《商品房买卖合同》是付**签订的，而收款收据载明的付款人是汪*，汪*不是诉争房屋的共有人，也没有证据证明他们之间是夫妻关系，不能证明付**在签订合同的当天支付了购房款。对此，付**提供了与汪*的结婚证，证明两人是夫妻；汪*也认可自己交给**公司的500000元就是用于付**购买诉争房屋。**公司同时提出，《商品房买卖合同》其实是**公司向汪*借款500000元的抵押担保，收款收据是按汪*的要求出具的，所以在《商品房买卖合同》中没有约定单价,而在当时同一地段以500000元购买469㎡的房屋,明显有失公平;收取汪*500000元的是**公司下属的项目部,而项目部是无权代**公司收取购房款的;更何况汪*已分三次从被告处领走了利息115000元。**公司出具了三张有汪*签名的利息领条，分别是2006年的5月28日50000元、8月28日50000元、9月25日15000万元。汪*称自己没有领取该三笔利息，领条上的签名不是自己所签。**公司的出纳王艳萍出庭证实，因汪*领取利息时不同意出具领条，该三笔利息领条上汪*的签名都是按公司领导的意思，由自己代签的，自己已将利息交给了汪*，但汪*未向自己出具收据。汪*不承认在王艳萍手中领取过利息。**公司还提出，中华寓园201号其实早在原告付**与**公司签订购房合同之前，就已划分为201-204号分别出售给了陈**和郑*，并已实际交付。**公司提供了2003年4月28日被告与陈**个人经营的岳阳市岳阳楼区辉华装饰家具商行签订的《项目用地转让合同》及双方2005年2月3日签订的《项目用地转让补充合同》，两份合同约定，陈**将自己在岳阳市站前路以北一块面积为818㎡土地的使用权转让给被告，双方于2005年办理了土地使用权过户手续。作为对价，被告给付陈**一定的财产，其中包括被告在受让土地上开发的中华寓园自西向东一、二楼上下两层两个临街门面，面积第一层26.4*7.8㎡（205.92㎡），第二层29.2*7.8㎡（227.76㎡）。2006年12月11日，陈**将中华寓园第一层门面办理了商品房预售合同登记备案。陈**出庭作证，证明**公司陈述属实，并称因被告违约，自己已于2007年8月8日向岳阳县人民法院提起了土地权使用转让合同纠纷诉讼，在诉讼过程中未向该院提及付**已将第二层门面办理了商品房预售合同登记备案的事实；岳阳县人民法院于2007年8月20日作出了（2007）岳民初字第956号民事判决书，判决**公司按约为自己办理包括中华寓园二楼面积为227.76㎡门面在内的房屋办理房屋所有权证和国土使用权证。**公司同时提供了2005年11月13日与郑*签订的中华寓园一楼32㎡、2楼215㎡的商品房买卖合同及收取郑*900000元购房款（其中300000元为现金、600000万元为工程款抵账）的收款收据，证人郑*出庭予以证实。郑*同时称，自己购买诉争房屋后进行了装修，但现在汪*强占了该房屋。证人王四清出庭作证，证明自己从陈**手中租赁诉争房屋经营发廊时，因汪*对该房屋主张权利，导致自己的发廊关门。原告对陈**、郑*曾使用诉争房屋没有异议，但认为，在自己办理商品房预售合同登记备案后，自己就是诉争房屋的合法所有权人，他人不得妨碍自己行使权利。本院原审认为，原告付**与被告岳阳市**房地产开发有限公司对双方签订的《商品房买卖合同》文本真实性均无异议，被告称该合同是汪*借款的抵押，但原告不认可被告的主张，合同中亦无借款抵押的意思表示；该合同已载明讼争房屋的面积和总价款，能够计算出单价；被告500000元的价格出售讼争房屋，是否偏低，不是变更合同性质的理由；被告下属的项目部能否收取购房款，是被告的内部管理问题，外人无人知晓；被告向汪*出具的500000元的收款收据已载明为购房款，并已载明房号、面积，与随后原、被告签订的《商品房买卖合同》相符，并且双方还共同办理了商品房预售合同登记备案，故应认定双方之间形成的是商品房买卖合同关系，被告关于双方是借款抵押关系的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原、被告签订的《商品房买卖合同》主体适格、意思表示明确，且不违反法律的强制性规定，合法有效。现有证据不能证明汪*向被告支付的是500000元借款并从中领取115000万元的利息，而且，即便汪*与被告之间确实是借款关系汪*也曾领取过利息，在原、被告签订《商品房买卖合同》后，该借款也已转化为购房款了。原告提供的结婚证明其与汪*系夫妻关系，汪*在《商品房买卖合同》签订之前就交付了购房款，应视为原告已支付购房款，被告关于原告未在合同签订当日支付购房款的抗辩理由不能成立。关于陈**与被告之间的法律关系，两者之间是土地使用权转让合同关系，两人签订的协议是这样约定的，岳阳县人民法院也是以该案由判决的，所以，被告承诺给陈**的房屋，只是抵偿土地使用权转让款的债权关系，为普通的债权，并无优先受偿的法定理由。陈**如果对讼争房屋主张权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，只能作为有独立请求权的第三人参加本案的诉讼或另行向本院提起诉讼，其向岳阳县人民法院提起的诉讼，违反了民事诉讼案件的管辖规定，诉讼过程中又隐瞒了讼争房屋已办理商品房预售合同登记备案的事实，故对岳阳县人民法院在此基础上做出的（2007）岳民初字第956号民事判决书，本院不予采信。原告在购买讼争房屋时，在房地产部门办理了商品房预售登记备案，虽然陈**、郑*与被告签订合同在先，并且曾实际占用过讼争房屋，但两人均未办理商品房预售合同登记备案，根据现行司法实践，在一房多卖的情况下，已办理商品房预售合同登记的买受人应优先于其他办理商品房预售登记备案的买受人取得房屋所有权。所以，原告要求被告限期办理讼争房屋所有权证的诉讼请求，应当予以支持。原告未提供被告违约造成自己损失的相关证据，对其要求被告赔偿5000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：确认被告岳阳市**房地产开发有限公司与原告付**2006年4月4日签订的《商品房买卖合同》合法有效；由被告岳阳市**房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告付**办理中华源寓园201号房屋的权属证书；驳回原告付**的其他诉讼请求。本院再审查明的事实，除与原审一致外，另查明付**与**公司诉争的201号门面系陈**、郑*两人与原审被告约定购买的二楼门面；原审判决生效后，付**于2008年5月20日在岳阳市房产局办理了房屋产权证书。2010年4月26日，付**将诉争房屋作抵押在中国工商银行市巴陵支行贷款1200000元；原审被告岳阳市**房地产开发有限公司在开发中华源大酒店的过程中，自2004年9月至2007年8月期间，以2%-30%的月利率非法向社会集资21534000余元，原审被告**公司及其法定代表人严**等三人因涉嫌非法吸收公众存款罪，于2012年12月22日被本院判处刑罚。本院再审认为，本案争议焦点为原审原、被告双方于2006年4月4日所签订的《商品房买卖合同》是真实的买卖行为还是名为买卖实为借款。从合同要件来看，双方主体适格，约定的价格明确，双方权利、义务清晰，意思表示清楚。合同主文没有违反法律、政策的强制性规定，具备有效合同的特征。且合同签订的当天双方即到房屋主管部门办理了商品房预售合同登记备案，合同已开始实际履行。就案件事实方面来看，原审被告所提出的合同不是其真实意思表示，合同未标明单价，价格过低，已返还过利息以及与陈**签订的合同才是真实意思表示等抗辩意见，均无证据予以证实。且原审被告在与陈**签订以房屋抵土地款的《项目用地转让补充合同》后，又将该合同中约定抵偿给陈**的中华寓源201房屋中的227.76㎡的门面以《商品房买卖合同》的形式转让给付**，本身就是一房多卖的违法行为，诚信已失，更不可以以此事作为抗辩付**诉求的理由。综上所述，原审判决认定事实清楚，分析与说理逻辑清晰，于法有据，适用法律正确，本院不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定,经本院审判委员会讨论决定判决如下：维持岳阳楼区人民法院（2007）楼民初字第934号民事判决。如不服本判决，可在判决书生效之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  赵 健审 判 员  李予勋人民陪审员  张爱民二〇一六年六月二十三日书 记 员  严 洁附相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。