广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5371号
上诉人（原审被告）：吴祖峰，住广州市天河区。
委托代理人：匡广雄，广东明境律师事务所律师。
委托代理人：关欣，广东明境律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢锦庆，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：罗永青，住广州市越秀区。
两被上诉人的共同委托代理人：覃兆江，广东汇俊律师事务所律师。
上诉人吴祖峰因与被上诉人谢锦庆、罗永青租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初第664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区人民中路381号是谢锦庆、罗永青按份共有的房产。2013年7月31日，谢锦庆、罗永青与吴祖峰签订《物业租赁合同》约定：吴祖峰承租谢锦庆、罗永青的上述物业，租赁期限5年，从2014年4月12日起至2019年4月11日止，第一年每月租金为32700元／月；租金按照自然月计算，吴祖峰须于每月11日前向谢锦庆、罗永青交付当月租金，计租期不足一个自然月的，按“月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金；吴祖峰签订本合同当日内须一次性向谢锦庆、罗永青支付履约保证金65000元，在吴祖峰无违反合同且结清各项应缴付的费用并交回保证金收据原件后，由谢锦庆、罗永青退还吴祖峰；吴祖峰实际经营发生的全部费用包括但不限于租赁税费、水费、电费、煤气费、管理费等，均由吴祖峰自行向有关部门缴纳；事先未获得谢锦庆、罗永青书面同意，吴祖峰不得以任何形式将该物业抵押、转租、转让、分租或出借给他人使用，否则吴祖峰除须承担违约责任外，还应承担由此导致的第三方损失及相关责任；吴祖峰未能依约按时支付租金、管理费等费用，每逾期一日须按拖欠金额的2%向谢锦庆、罗永青支付违约金，逾期五日，视为吴祖峰违约，本合同自动解除，谢锦庆、罗永青有权没收吴祖峰的押金并开锁，将物业重新放租，等等。合同签订后，谢锦庆、罗永青将商铺交付给吴祖峰经营使用，吴祖峰支付了履约保证金，并交租至2014年6月。
2014年6月11日，吴祖峰与案外人李丽签订《店铺转让协议书》，约定：吴祖峰将案涉商铺转让给李丽使用，并保证李丽同等享有吴祖峰在原有房屋租赁合同中享有的权利义务，吴祖峰已签订了租赁合同，租期到2019年4月11日止，现月租金为32700元，租金为每月交付一次，店铺转让给李丽后李丽同意代替吴祖峰履行原有店铺租赁合同中所规定条款，并每月定期交纳租金及该合同所约定的应由吴祖峰交纳的水电费及其他各项费用，等等。协议书签订后，案涉商铺由吴祖峰交由李丽经营，并由李丽通过银行转账的方式以每月32700元的标准向谢锦庆、罗永青账号交纳了2014年7月至10月的租金。
因不再经营案涉商铺，李丽写下一份《商铺移交》给谢锦庆、罗永青，内容如下：“本人于2014年12月16日代表吴祖峰、李丽解除与业主所签的广州市人民中路381号的租赁合同，并交回钥匙，物品已全部撤出。电表读数：135682.27，水表读数6113度。交铺人李丽”，并于2014年12月16日将商铺移交给了谢锦庆、罗永青。
2015年4月10日，谢锦庆、罗永青向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、吴祖峰立即向谢锦庆、罗永青支付拖欠租金38150元、电费18853元及欠费违约金，欠费违约金计算：1、2014年11月租金32700元为本金，按每日1%从起诉之日起计算至付清欠款之日止；2、2014年12月租金5450元为本金，按每日1%从起诉之日起计算至付清欠款之日止；3、电费18853元为本金，按每日1%从起诉之日起计算至付清欠款之日止。二、本案诉讼费用由吴祖峰承担。
吴祖峰原审辩称：不同意谢锦庆、罗永青的诉讼请求。2014年6月吴祖峰经营涉案商铺有困难，经谢锦庆、罗永青同意将商铺的租赁权转让给李丽，在2014年12月16日李丽也与谢锦庆、罗永青做了商铺移交并结清所有费用，故吴祖峰不存在欠费和欠租的情况。
因吴祖峰自2014年9月3日起的电费18853元未按合同约定缴纳而最终由谢锦庆、罗永青代缴，谢锦庆、罗永青提交了两张电费发票，其中一张发票计费时段2014年9月3日至2014年11月3日，电费15969.54元，电费违约金542.96元，电费合计16512.5元；另一张发票计费时段2014年11月3日至2015年1月3日，电表本期读数136166.71度，上期读数133382.29度，电价1.0178元每度，故至2014年12月16日用电度数为135682.27度减去133382.29度，计算可得出2014年11月3日至2014年12月16日电费为2341元。以上发票均有原件。
原审法院认为：谢锦庆、罗永青与吴祖峰签订的《物业租赁合同》是谢锦庆、罗永青与吴祖峰双方的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。该合同签订后至谢锦庆、罗永青接收商铺即2014年12月16日前，谢锦庆、罗永青与吴祖峰没有办理过合同解除手续，该合同没有终止；期间吴祖峰将案涉商铺转租给案外人李丽并未依合同约定获得谢锦庆、罗永青的书面同意，谢锦庆、罗永青也未与李丽就案涉商铺签订过租赁合同，故吴祖峰认为与谢锦庆、罗永青租赁合同关系于案涉商铺转租给李丽时即2014年6月11日终止的答辩意见，不予采纳，吴祖峰仍需承担2014年12月16日前的租金及电费。关于租金金额，因谢锦庆、罗永青追讨2014年11月12日后的租金，其中2014年11月12日至2014年12月11日的租金按合同约定为32700元，2014年12月12日至2014年12月16日的租金按合同约定为“月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算，故应为32700÷31×5=5274元，故吴祖峰应向谢锦庆、罗永青支付租金共37974元。关于电费，合同约定电费由吴祖峰自行向有关部门缴纳，但自2014年9月3日开始吴祖峰拖欠电费而由谢锦庆、罗永青代缴，故该笔由谢锦庆、罗永青先行垫付的电费共18853元应由吴祖峰如数返还给谢锦庆、罗永青。根据合同约定，吴祖峰未能依时支付租金等费用的，每逾期一日按拖欠金额的2%支付违约金，现谢锦庆、罗永青主动调低违约金，要求吴祖峰按日1%的标准支付上述欠费从起诉之日起至清偿之日止的违约金，对于该诉请，予以支持，但违约金不应超过欠租本金。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款的规定判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，吴祖峰向谢锦庆、罗永青支付拖欠的租金37974元及上述欠租违约金（违约金以欠租37974元为本金，按每日1%的标准从2015年4月13日计至吴祖峰实际支付欠租之日止，违约金以欠租本金37974元为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，吴祖峰向谢锦庆、罗永青支付垫付的电费18853元及上述电费违约金（违约金以电费18853元为本金，按每日1%的标准从2015年4月13日计至吴祖峰实际支付电费之日止，违约金以电费本金18853元为限）；三、驳回谢锦庆、罗永青其他诉讼请求。本案受理费948元，由谢锦庆、罗永青负担50元，吴祖峰负担898元。
判后，上诉人吴祖峰不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院事实审查不清，事实认定错误。1、吴祖峰与谢锦庆、罗永青的合同已经解除，自2014年6月11日起，李丽成为涉案物业的承租人，其于2014年12月16日向谢锦庆、罗永青移交了涉案物业，并和谢锦庆、罗永青及下一手承租人结清了所有费用。但一审法院在判决书中没有陈述李丽出庭作证的情况，更没有陈述李丽作证的证词，遗漏了重大事实，认定事实错误。谢锦庆、罗永青在一审庭审中谎称不知道吴祖峰已经将涉案物业转租给李丽的情况，但根据证据《商铺移交》可知，2014年12月16日，是李丽向谢锦庆、罗永青移交了涉案物业，如果谢锦庆、罗永青认为承租人还是吴祖峰的话，为什么会接收李丽移交的商铺？而且，李丽在庭审中证言也证实了是其向谢锦庆、罗永青移交的商铺。2、李丽在移交涉案物业给谢锦庆、罗永青时，已经和谢锦庆、罗永青及谢锦庆、罗永青过中介找回来的下一手承租人结清了所有费用，由下一手承租人支付李丽2万元。谢锦庆、罗永青提出了吴祖峰向其赔偿中介费的请求，在原审庭审中，谢锦庆、罗永青撤回了该诉讼请求，但一审法院没有提及中介费的问题。故上诉请求：1、撤销原审判决，驳回谢锦庆、罗永青的诉讼请求；2、谢锦庆、罗永青承担本案的诉讼费用。
被上诉人谢锦庆、罗永青二审答辩认为：1、李丽的证言没有相关的证明力，主要表现在：（1）其在证词中称其将商铺交还之前没有见过谢锦庆、罗永青；（2）其没有把转租文件交给谢锦庆、罗永青主，且其自称是转租赁。该证词与吴祖峰称2014年6月11日涉案租赁关系已经终止是矛盾的。（3）涉案商铺转让协议的内容是转租赁合同；（4）李丽在商铺移交文件中也自称代表吴祖峰解除涉案合同，更证实涉案租赁合同并没有在2014年6月11日解除；（5）2万元并非谢锦庆、罗永青给李丽的，不能证明涉案合同已经终止。2、从该商铺的日常经营状态来看，是正常经营，看不出有转租，谢锦庆、罗永青直至2014年12月16日才知道有转租的事实。综上所述，吴祖峰所称的事实均无证据证明，也无法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：原审中李丽作为吴祖峰的证人出庭接受了询问，李丽在原审中称：涉案商铺租金都是通过转账支付到罗永青的账户，其交租至2014年10月，因为2014年11月经济困难，所以没有交租，2014年11月其在商铺门口张贴了转租公告，转让费是10万元，最后以8万元谈妥，其就与业主说有人以8万元承租商铺，而其还有一个月没有交房租，电费17000元，其将房租和电费付清给谢锦庆、罗永青，待新租客承租商铺后，其再支付一个月的租金给谢锦庆、罗永青，谢锦庆、罗永青就没有损失了，但谢锦庆、罗永青没有同意其的方案。之后中介多次与其沟通，最后经中介协商谈妥的方案是支付2万元给其，中介费、欠下的房租和电费都不需要其支付。其收到2万元是包括结清涉案房屋、押金和水电费的，其实际损失不止2万元。押金条给了业主。其缴纳租金都是通过转账，转到罗永青的账户。吴祖峰将涉案商铺转租给李丽时，谢锦庆、罗永青并不知道，大概是2014年夏天其将《店铺转让协议书》交给原负责人英哥时知道涉案商铺转租给其。
二审中，谢锦庆、罗永青称：其一直认为涉案商铺的承租主体是吴祖峰，李丽过来也是说代表吴祖峰交铺，我方为了尽量减少损失，只能收回商铺出租。收回商铺时李丽没有和我方提任何要求，也没有说要补缴欠费以及要求我方退还押金，所以我方当时就电话联系了吴祖峰，要求解决涉案商铺的费用清结问题，但是吴祖峰表示涉案商铺逾期无关，要求我方找李丽谈。李丽将钥匙交还我方后就走了，我方无法和李丽结清费用。等李丽走后我方才知道下一手承租人给了李丽两万元，至于为何下一手承租人给李丽两万元，我方不清楚。其直到李丽交还涉案商铺才知道涉案商铺已经转租，英哥是谁，其并不清楚。
二审中吴祖峰称：英哥是帮吴祖峰管理涉案商铺的人，涉案商铺转租给李丽后，又帮李丽管理涉案商铺，英哥和谢锦庆、罗永青没有关系，没有证据证实英哥有代理其或李丽和谢锦庆、罗永青联系过。
本院认为：谢锦庆、罗永青与吴祖峰签订的《物业租赁合同》第23条约定：“事先未获得谢锦庆、罗永青书面同意，吴祖峰不得以任何形式将该物业抵押、转租、转让、分租或出借给他人使用，否则吴祖峰除须承担违约责任外，还应承担由此导致的第三方损失及相关责任。”现吴祖峰无证据证明其将涉案房屋转租给李丽前获得了谢锦庆、罗永青的书面同意，已构成违约。吴祖峰上诉主张《物业租赁合同》已于2014年6月11日解除，理据不足，本院不予支持。吴祖峰主张李丽返还涉案商铺时已与谢锦庆、罗永青结清费用，本院认为，首先，李丽在一审作证时也表示谢锦庆、罗永青不同意其所主张的结清方案，尽管其自称最后经中介协商已经达成一致意见，结清全部费用，但谢锦庆、罗永青对此一直都不予确认，而李丽在一审中亦未提供相应的证据予以证实；其次，李丽出具的《商铺移交表》只是载明了水表、电表读数，但并未说明水费、电费和租金已经结清，故本院对吴祖峰该主张不予采信，其仍需履行涉案合同约定的缴纳租金及相关费用的义务。《物业租赁合同》合同第32条约定“乙方未能依约按时支付租金、管理费等费用，每逾期一日须按拖欠金额的2%向甲方支付违约金”，虽谢锦庆、罗永青在本案主张每逾期一日按拖欠金额的1%计付违约金，该标准仍属过高，本院调整为按逾期贷款利率计算迟延支付租金的违约金。因涉案合同并未约定逾期支付电费应承担何种违约责任，按照公平合理原则，宜按同期贷款利率计算迟延支付电费的违约金。原审法院对违约金的计算标准处理欠妥，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯处理欠妥，本院予以纠正。上诉人吴祖峰的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第664号民事判决第三项；
二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第664号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，吴祖峰向谢锦庆、罗永青支付拖欠的租金37974元及上述欠租违约金（违约金以欠租37974元为本金，按中国人民银行逾期贷款利率从2015年4月13日起计至吴祖峰实际支付欠租之日止，违约金以欠租本金37974元为限）；
三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第664号民事判决第二项为：自本判决送达之日起十日内，吴祖峰向谢锦庆、罗永青支付垫付的电费18853元及上述电费违约金（违约金以电费18853元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2015年4月13日起计至吴祖峰实际支付电费之日止，违约金以电费本金18853元为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费948元，谢锦庆、罗永青负担100元，吴祖峰负担848元；本案二审案件受理费1896元，由谢锦庆、罗永青负担100元，吴祖峰负担1796元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十二月四日
书 记 员 邹文芳