河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第1448号
上诉人（原审原告）郑州泰诚品牌管理有限公司。
法定代表人于宝年，总经理。
委托代理人毋全国，河南商都律师事务所律师。
委托代理人郑丽君，河南商都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马红，女，1972年5月12日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人徐勇，河南扬善律师事务所律师。
委托代理人徐琼娜，河南扬善律师事务所实习律师。
上诉人郑州泰诚品牌管理有限公司（以下简称泰诚公司）为与被上诉人马红租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城区人民法院（2012）管民二初字第1208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泰诚公司的委托代理人毋全国、郑丽君，被上诉人马红的委托代理人徐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年9月5日，泰诚公司、马红签订《房屋租赁合同》一份，主要约定泰诚公司承租马红位于郑州市管城回族区东太康路28号-1层046号的商铺，计租面积20.48平方米；租期自2011年9月1日至2016年8月31日；泰诚公司向马红交纳房屋保证金15000元，合同终止时退还；首年租金为每月每平方米420元，之后按每年上浮8%计租；每季度交纳一次租金，提前10日支付；合同期内需提前解约，均应提前书面通知对方，经同意后方可解除，否则赔偿对方违约金100000元；同日，双方签订《补充协议》一份，主要约定：由于业主与郑州大上海城商业有限公司（以下简称大上海城）出现商铺交接争议，影响泰诚公司正常经营，泰诚公司承诺可以接受此类问题，并共同面对出现的各种问题，共同跟大上海城协商、解决问题；在马红与大上海城的交铺争议未解决前发生的长时间停电影响泰诚公司整天不能营业的，马红可按实际停电天数往后顺延租期；如果泰诚公司不能营业达30天，泰诚公司有权要求终止合同，马红只退还余下的租金和保证金，并不视为违约以及补偿、赔偿任何责任。2011年9月6日，泰诚公司向马红支付9月1日至12月31日期间的三个月房租25800元和保证金15000元。
原审法院另查明，马红于2005年10月29日购买河南华诚房地产开发公司开发的位于郑州市管城回族区东太康路24号大上海城1幢-1层046号商铺，交给郑州大上海铜锣湾广场商业有限公司进行托管。托管期5年，于2011年7月31日到期。托管过程中，郑州大上海铜锣湾广场商业有限公司将包括马红的商铺在内的相连的四间商铺出租给郑屹东（实系代表泰诚公司）经营服装使用。托管到期后，包括马红在内的大部分业主与郑州大上海铜锣湾广场商业有限公司是否继续托管以及托管费用等问题产生分歧，后大上海城与业主于2011年12月30日达成一致意见，商铺自2012年1月1日起交还给业主自营，但应服从大上海城的管理，并按时交纳物业管理费、运营管理费等相关费用。由于当时大上海城托管时没有对各业主的房屋进行分割，故业主自营后，大上海城分别对商铺进行了分割。泰诚公司在接到大上海城进行分割商铺的通知后于2012年1月1日搬离商铺，该商铺于2012年1月3日被分割。之后泰诚公司也未使用该商铺，2012年4月份马红将该商铺出租给第三人使用。
原审法院认为，泰诚公司、马红签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。大上海城托管马红商铺过程中，将该商铺出租给泰诚公司使用，托管到期后，业主与大上海城是否继续托管以及托管费用等问题的分歧泰诚公司也知情，泰诚公司、马红签订协议约定的租期自2011年9月1开始，每季度交纳一次租金，泰诚公司也支付了第一次租金25800元，后泰诚公司接大上海城通知，于2012年1月1日自行搬离商铺，不再承租马红的商铺，后马红也将该商铺出租给第三人使用，视为双方均认可提前解除租赁合同，同时马红应退还收取的保证金，故对泰诚公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及退还保证金15000元的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。泰诚公司提交在此期间双方经办人有短信联系，但只是双方的要约性质，并无实际结果，不能因此认定马红存在违约行为，故对泰诚公司要求马红支付违约金100000元的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。泰诚公司实际使用马红房屋三个月，应交纳对应的租金，泰诚公司要求马红退还租金25800元的诉讼请求，证据不足，该院同样不予支持。关于泰诚公司要求马红赔偿装修及营业损失35700元的诉讼请求，由于马红并无违约行为，装修费用又系泰诚公司经营需要产生，故泰诚公司的该项请求，理由不足，该院亦不予支持。马红辩称租赁合同已经成立并实际履行，履行过程中马红不存在任何违约行为，泰诚公司交纳的3个月房租，已使用了该商铺，马红没有义务返还该租金，只同意退还保证金15000元的意见，与该院认定事实相符，该院均予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决如下：一、解除泰诚公司与马红于2011年9月5日签订的《房屋租赁合同》，未履行部分不再履行；二、马红于判决生效后十日内向泰诚公司退还保证金15000元；三、驳回泰诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3014元，由泰诚公司负担2758元，马红负担256元。
原审判决宣判后，泰诚公司不服上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，合同解除的原因是由于马红的行为致使合同无法履行造成。根据原审中其提交的短信等证据可知，在合同履行期内马红以割铺相要挟要求大幅提高租金为起因，随后以要求大上海城割铺为手段，直接导致其无法使用其商铺而被迫搬出，最终造成合同无法履行的后果。马红以自己的行为表示不再履行合同义务，触犯《合同法》第六十条、第九十四条第2款的规定，已构成根本性违约，应当承担违约责任。原审法院却忽视马红无理要求大幅提高租金不遂后，进而采取割铺手段直接导致合同无法履行这些行为之间的因果关系，未认定马红行为的违约性，显然有违《合同法》第八条、第六十条的立法本意，适用《合同法》第九十三条显然不当。其次，马红应当退还租金。原审仅要求马红退还保证金，未要求其退还租金的判决，明显有误。这将导致其在2011年度使用的商铺过程中，分别向马红和大上海城重复缴纳两份租金，此结果显然有悖常理，应当予以纠正，马红或大上海城需有一方退还其多交的租金。结合本案，根据原判已查明的大上海城与业主（马红）于2011年12月30目达成一致意见，商铺自2012年1月1日起交给业主自营的事实，和马红在原审提交的向大上海城主张的“声明”以及其提交的向大上海城缴纳2011年度租金的证据。证明在2011年度商铺仍由大上海城托管，商铺的使用权由大上海城享有，而其已经向大上海城缴清2011年度的租金。据此可知，在2011年度马红并未取得商铺的使用权，无权向其收取租金，其租金收益应当向托管单位大上海城索取。而在2012年马红取得商铺使用权有权向其收取租金时，却因马红要求割铺的行为致使租赁合同不能履行。因此，马红收取其2011年缴纳的25800元租金和保证金，应当全部予以退还。原审判决对此进行了错误的认定，应当予以纠正。最后，对于其的损失，马红应当赔偿。原审法院以马红无违约行为为由，对其的损失部分未予支持是错误的。马红在合同履行期内，擅自要求大幅提高租金为起因，随后以要求大上海城割铺为手段，导致合同无法履行的后果。马红的违约意图和违约手段表露无疑，原审判决却视若不见，对马红的违约行为不予认定，显然有违事实，判决不当。综上所述，其认为，原审判决认定事实不清，适用法律有误。其请求本院：一、依法撤销郑州市管城回族区人民法院（2012）管民二初字第1208号民事判决；二、发回重审或依法改判由马红支付违约金10万元，退还其租金25800元并赔偿损失35700元；三、一、二审诉讼费用均由马红承担。
马红答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回泰诚公司的上诉请求，依法维持原判。2、其和泰诚公司签订了房屋租赁合同，同时还签订了补充协议，该协议对违约金等事项进行了约定，双方签订的合同是合法有效的。3、从本案看，其不存在任何违约行为，是泰诚公司自己撤离了商铺；所谓短信的来往只是双方协商的过程，而不是其违约行为的表现，其从未发出过任何解约通知。4、不管违约金是否约定明确，其没有违约。其在履行合同中从不存在违约情况。其的托管合同到期后，将房屋出租给泰诚公司是有效的行为。如果第三方多收钱，泰诚公司可以去主张。综上，其认为，双方签订的合同有效，且泰诚公司使用了房屋四个月，而其在合同履行中从未违约，是泰诚公司自己办理商铺。因此原审判决适用法律正确，判处适当。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：泰诚公司与马红签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系签约双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，应受法律保护。大上海城依与马红之间有关托管的约定，将该商铺出租给泰诚公司使用。托管到期后，业主与大上海城是否继续托管以及托管费用等问题的分歧泰诚公司是知情的。泰诚公司、马红签订协议约定的租期自2011年9月1开始，每季度交纳一次租金，泰诚公司也支付了第一次租金25800元，后泰诚公司接大上海城通知，于2012年1月1日自行搬离商铺，不再承租马红的商铺，后马红也将该商铺出租给第三人使用，视为双方均认可提前解除租赁合同。泰诚公司提交在此期间双方经办人有短信联系，但只是双方的要约性质，并无实际结果，不能因此认定马红存在违约行为，且分割商铺行为系商城业主与大上海城之间的约定，非马红一人所能掌控。故泰诚公司上诉称马红在履行涉案租赁合同是存在违约行为应向其支付违约金100000元的上诉主张不成立，本院不予支持。泰诚公司实际使用马红房屋三个月，应交纳对应的租金。泰诚公司依其与马红之间约定，实际使用了涉案商铺，应依约交纳租金。故泰诚公司上诉要求马红退还租金25800元的理由不成立，本院不予采信。泰诚公司所称向大上海城多交部分租金，其可另行主张。关于泰诚公司上诉要求马红赔偿装修及营业损失35700元的主张。由于马红并无违约行为，装修费用又系泰诚公司经营需要产生，故泰诚公司的该项主张，理由不足，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2758元，由上诉人郑州泰诚品牌管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王胜利
代理审判员 李剑锋
代理审判员 邱 帅
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 候李爽