河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民四终字第372号
上诉人（原审原告）孙兴谦，男，1968年7月2日出生，汉族，任丘市热电厂工人，现住任丘市。
委托代理人侯建平，女，1965年10月15日出生，汉族，无业，系孙兴谦妻子。
委托代理人曹强，河北甲信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邢台市永康房地产开发有限公司，（以下称永康公司）住所地：邢台市桥东区泉南东大街128号。
法定代表人康永革，该公司董事长。
委托代理人李建春，河北正扬时代律师事务所律师。
上诉人孙兴谦因房屋买卖合同纠纷一案，不服邢台市桥西区人民法院（2012）西民初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙兴谦及其委托代理人侯建平、曹强，被上诉人永康公�的委托代理人李建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2004年6月9日，邢台电器开关有限责任公司与永康公司签订《联合开发协议书》，约定开发邢台电器开关有限责任公司原占有土地。邢台电器开关有限责任公司于2005年6月16日办理了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为职工集资住宅；2005年11月7日办理了《建设工程规划许可证》，建设项目名称职工住宅楼、物业楼；2005年12月28日办理了《国有土地使用证》，地类用途为住宅，使用权类型为划拨。上诉人孙兴谦购买了上述开发项目的房产，并于2007年6月14日同永康公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定孙兴谦以银行按揭方式从永康公司处购买今日家园小区2号楼3单元322室房产，房产建筑面积126.23平方米，每平方米1878元，总价款为264596元，交首付款184596元，贷款8万元。另查明，孙兴谦于2007年5月28日交纳天然气、暖气、房本费合计16035元；2008年4月13日交纳补房款、公共维修基金等费用合计17585元，并领取了该房产的钥匙。还查明，双方签订的《商品房买卖合同》第一条载明；“出卖人以划拨方式取得位于桥西区面粉厂街3号，编号为004886996的地块的土地使用权。”孙兴谦请求永康公司为其办理商品房房屋所有权证书和土地使用权证书，并支付逾期办证、逾期交房的违约金。
原审认为，原告孙兴谦起诉被告永康房地产的第一项诉讼请求，即请求被告为原告办理商品房房屋所有权证书和土地使用权证书，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定人民法院民事审判庭依法受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，办理商品房房屋所有权证书和土地使用权证书属于行政行为，不属于�民法院民事法律关系调整范围，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”，援用该规定依法应驳回对原告第一项诉讼请求的起诉，原告可向有关行政部门申请解决。原告孙兴谦与被告永康房地产于2007年6月14日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人合意，并不违反法律规定，其效力依法受到法律保护。原告孙兴谦以此合同主张被告增加赔偿逾期办理房产证书的违约金，被告方对此不认可，主张合同中约定的办理权属证书为�济适用房的权属证书，因原告不同意办理至今未能办理；双方签订的合同中第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1-3项处理”，但该条款的1-3项中未填写约定内容，该栏中印有“此项空白”的印章，原、被告并未对此项内容作出合意约定，且原告未能举证证明未能办理房地产产权证书是归责于被告的原因，故对原告要求被告支付逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，本院无法支持。原、被告签订的合同中明确约定被告应在2007年12月31日之前交房，亦约定逾期交房的违约责任，原告于2008年4月13日交纳各项费用后，当日原告领取该房屋钥匙后交付使用，被告方不认可逾期交房的违约事实，并提供证人ＸＸ的书面证明2007年底在小区内张贴公告通知业主办理交房手续，原告只以2008年4月13日收款收据作为被告逾期违约的依据，无法查实逾期交房的过错责任，故对原告主张逾期交房违约金6368元的请求，本院难以支持。本案经调解无效，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第一条、第三条的规定，一审判决：一、驳回原告孙兴谦对被告邢台市永康房地产开发有限公司第二项、第三项的诉讼请求。二、驳回原告孙兴谦请求办理商品房房屋所有权证书和土地使用权证书的起诉。案件受理费1806元，由原告孙兴谦负担。
孙兴谦上诉主要称，上诉人与被上诉人之间存在的是商品房买卖关系，不是从被上诉人处�买邢台市开关厂的集资房，不属于经济适用房。上诉人与被上诉人签订的是商品房买卖合同，上诉人也是按照商品房的缴费标准缴纳的办证费用5292.35元，而非按经济适用房缴纳10元的办证费。2011年5月15日被上诉人向邢台市政府出具的情况说明也能够证明，其当初与上诉人签订购房合同出售的是商品房，并主动要求市政府协调补交土地出让金，办理商品房房产证；邢台市政府城建交通科科长朱一出具承诺书，证明市政府协调永康公司将今日家园对外销售房屋每平米交200元土地出让金后，办理商品房权属登记。另外，《经济适用房管理办法》明确规定了经济适用房购买条件和适用范围，且2006年8月30日我市已经开始实施货币补贴文件，不再单独出售经济适用住房，政府只是在符合经济适用房条件的中低收入家庭购买商品房后给予货币补贴，上诉人不是开关厂的职工，根本不符合购买经济适用房的条件。商品房买卖合同第15条约定，被上诉人应当在房屋交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案进行调查，但被上诉人至今也未向产权登记机关办理商品房权属证书的备案登记。被上诉人提供证人ＸＸ与其存在利害关系，其证言依法不应被采信，一审驳回上诉人逾期交房违约金的诉讼请求错误。一审适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
永康公司主要答辩称，上诉人要求办理商品房权属证书和土地使用权证书的请求没有事实和法律依据。双方买卖合同第一条明确说明该房屋用地为划拨土地，以国家法律和有关政策的规定在划拨土地上不可能有商品房的产生。同时，办理房屋所有权证书和土地使用权证书是国家相关政府机构的行政行为，上诉人提起民事诉讼显然不符合法律规定。被上诉人在整个房屋买卖过程中，不存在逾期交房和逾期办证的违约行为，双方也未在合同当中约定相关违约的解决方式，因此，上诉人关于违约金和赔偿的请求也不应得到支持。一审适用法律并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求不应得到支持。
本院认为，邢台电器开关有限责任公司与永康公司签订了《联合开发协议书》，并办理了用地项目名称为职工集资住宅的《建设用地规划许可证》，建设项目名称为职工住宅楼、物业楼的《建设工程规划许可证》，地类用途为住宅、使用权类型为划拨的《国有土地使用证》。上诉人孙兴谦购买了上述开发项目的房产，并同永康公司签订了《商品房买卖合同》，现永康公司已向孙兴谦交付房屋，孙兴谦请求让永康公司为其办理商品房房屋所有权证书和土地使用�证书，永康公司称诉争房屋用地为划拨土地，不可能办理商品房房屋所有权证书和土地使用权证书。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”，本案系邢台电器开关有限责任公司与永康公司联合开发自己公司的土地，用地项目名称为职工集资住宅，土地使用权类型为划拨，现双方以对诉争房产办理何种性质的房屋所有权证存在争议为由诉讼到法院，但办理商品房房屋所有权证书及土地使用权证书的行为属行政行为，不属于人民法院民事法律关系调整范围，应当依法驳回起诉。
孙兴谦主张增加赔偿逾期办理房产证书的违约金，永康公司称合同中约定的办理权属证书为经济适用房的权属证书，因孙兴谦不同意办理，所以至今未能办理；通过孙兴谦及其代理人的当庭陈述，可以看出孙兴谦是不同意办理经济适用房的权属证书，导致房屋所有权证书至今未能办理的原因是由于双方对办理何种性质的房屋所有权证存在争议，并非永康公司单方违约，对孙兴谦的该主张本院难以支持。孙兴谦还主张逾期交房违约金，永康公司不认可逾期交房违约，在一审时提供证人ＸＸ的书面证明，证明2007年底在小区内张贴公告通知业主办理交房手续；另外，孙兴谦称于2008年4月13日交纳各项费用后，当日领取了该房屋的钥匙，应以2008年4月13日收款收据作为永康公司逾期交房违约的依据，本院结合本案实际情�及双方产生争议的具体原因，认为孙兴谦主张逾期交房违约金的主张依据不充分，不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1806元，由上诉人孙兴谦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张振防
代理审判员 王小英
代理审判员 王朝辉
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 王 雷