山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁16民终2266号
上诉人（原审原告）：刘宗亮，男，1955年12月16日出生，汉族，住滨州市滨城区。
委托诉讼代理人：王永刚，山东黄河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：滨州市环宇融资担保有限责任公司，住所地：滨州市滨城区渤海三路524号。
法定代表人：侯传光，董事长。
委托诉讼代理人：张伟，男，该公司员工。
原审第三人：尹登宽，男，1963年3月28日出生，汉族，住阳信县。
上诉人刘宗亮因与被上诉人滨州环宇融资担保有限公司、原审第三人尹登宽案外人执行异议之诉一案，不服滨州市滨城区人民法院（2015）滨民一初字第900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有新的证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘宗亮上诉请求：撤销一审判决，解除涉案房屋的查封并将房屋返还上诉人。事实和理由：一、上诉人提交了一系列证据，证明已购买位于滨州市滨城区黄河四路328号新城广场花园7号楼东2单元的房屋（以下简称新城广场花园房屋）并实际占有，一审判决仅以涉案房屋存有他项权利和“有违常理”为由否定上诉人的主张，证据采信有失偏颇。上诉人提交了《楼房转让书》、银行打款凭证、第三人出具的收据及物业收费单据，被上诉人质证否认上述证据的真实性，但未提出相反证据。上诉人在本案中无任何过错，尹登宽承认是其过错导致过户不能，一审判决忽视上述证据，认定事实错误。二、上诉人提交了充分证据，证明上诉人已购买位于沙河办事处范集商贸城11号楼东6-7的房屋（以下简称范集商贸城房屋）并实际占有，一审判决仅依据案外人司杏宾模糊的陈述否定上诉人的主张，证据采信有失偏颇。上诉人提交了《楼房转让书》、银行打款凭证、第三人出具的收据，一审判决依据的执行法官对司杏宾制作的调查笔录中，司杏宾对开始租赁涉案房屋的时间、第三人尹登宽告知其涉案房屋出卖的时间都不准确，含糊不清，其陈述的真实性值得怀疑。至于以第三人尹登宽名义将涉案房屋租给司杏宾，是因为出租涉案房屋时房屋尚未过户，故只能以尹登宽的名义出租，实际出租人为上诉人，尹登宽只是名义出租人。故执行庭对司杏宾的调查笔录不能作为否定上诉人已购买并实际占有涉案房屋的依据。尹登宽在庭审中称其在查封时对执行人员明确表示涉案房屋在查封前已经出卖于刘宗亮，一审判决忽视前述证据，仅凭调查笔录否定上诉人的主张，认定事实错误。
被上诉人滨州环宇融资担保有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人尹登宽述称：房子卖给上诉人了，我没有意见。
上诉人刘宗亮向一审法院起诉请求：1.撤销滨州市滨城区人民法院（2015）滨执异字第105号裁定，解除对新城广场花园房屋、范集商贸城房屋的查封并返还房屋；2.依法确认新城广场花园房屋、范集商贸城房屋归刘宗亮所有。
一审法院认定事实：山东省滨州市环宇企业对外担保有限责任公司诉山东省阳信慧源油脂有限公司、山东省阳信祥泰贸易有限公司、山东鑫德钢构有限公司、山东凯乐黑豆制品有限公司、山东省阳信中阳食品科技有限公司、尹登宽、尹光义担保追偿权纠纷一案，原审法院于2013年11月21日作出(2013)滨商初字第312号民事判决书，判决：一、山东省阳信慧源油脂有限公司于本判决生效后十日内支付山东省滨州市环宇企业对外担保有限责任公司代偿款1255899元及违约金75000元；二、山东省阳信祥泰贸易有限公司、山东鑫德钢构有限公司、山东凯乐黑豆制品有限公司、山东省阳信中阳食品科技有限公司、尹登宽、尹光义对上述第一项承担连带清偿责任；三、驳回山东省滨州市环宇企业对外担保有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决生效后，山东省滨州市环宇企业对外担保有限责任公司申请强制执行，原审法院于2014年3月18日立案执行，案号为（2014）滨执二字第305号。执行过程中，原审法院于2014年5月7日作出（2014）滨执二字第305号执行裁定书，查封了位于黄河四路328号新城广场花园7号楼东2单元（房产证号A-170**）房屋及位于沙河办事处范集商贸城11号楼东6-7（房产证号7-007**）房屋各一套，上述房屋均登记于尹登宽名下。该裁定书送达后、执行过程中，刘宗亮以案外人名义提出书面异议，认为涉案房屋是其所有的财产,要求中止对上述房屋的执行并解除查封。原审法院受理其异议，经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工证等相关证据判断”。原审法院（2014）滨执二字第305号执行裁定书查封的两套房屋，均登记在尹登宽名下，据以上规定，两套房屋的所有人为尹登宽而非异议人刘宗亮。异议人没有证据证明其异议主张，其异议不能成立。于2015年11月18日作出（2015）滨执异字第105号执行裁定书，裁定：驳回异议人刘宗亮的异议。裁定书送达后，刘宗亮不服，提起执行异议之诉。另查明，位于滨州市黄河四路328号新城广场花园7号楼2单元（房权证号：A－170**）房屋和位于沙河办事处范集商贸城11号楼东6-7房屋登记所有人均为第三人尹登宽。尹登宽于2008年9月27日以滨州市黄河四路328号新城广场花园7号楼2单元11楼西户房屋为抵押担保，在中国农业银行滨州市分行抵押借款270000元。借款期限自2008年9月27日至2023年9月26日。该款由第三人尹登宽自2008年10月28日还款至2015年12月27日，之后无还款记录。滨州市黄河四路328号新城广场房屋所有权证号A－17048的房屋所有人为尹登宽，房屋他项权利人为中国农业银行滨州市分行。尹登宽分别于2012年7月4日收到刘宗亮800000元、2012年9月5日收到刘宗亮477500元。执行异议过程中，原审法院执行庭于2015年8月17日，对范集商贸城房屋承租人司杏宾进行调查，司杏宾称其自2013年春天开始承租尹登宽范集商贸城的房屋干铝合金门窗，租金是打入尹登宽提供的账户中，在2015年7月左右，尹登宽给他打电话说租给他的房子卖给刘宗亮了，租金的事以后和刘宗亮联系，并留了刘宗亮的电话号码，后来他没有和刘宗亮联系，刘宗亮也没有和他联系。庭审过程中，刘宗亮及第三人均对范集商贸城房屋的租金系由承租人通过第三人尹登宽提供的账号交付给尹登宽的事实无异议，第三人对收取涉案房屋租金的账号是其提供给承租人的事实亦无异议。对有争议的证据和事实，经审查，对刘宗亮所提交的第三人尹登宽出具的收据及收条，结合银行卡历史交易明细，仅能证实尹登宽分别于2012年7月4日收到刘宗亮800000元、2012年9月5日收到刘宗亮477500元的事实。山东省滨州市环宇企业对外担保有限责任公司对刘宗亮所主张的上述收到款项系涉案房屋的购房款，及对刘宗亮所提交的《楼房转让书》、《楼房转让合同》的真实性均有异议，且刘宗亮对上述款项与涉案房屋的关联性无有效证据证实，刘宗亮该主张证据不足。其对物业费收据的真实性有异议，该收据虽载明2013年7月2日刘宗亮交2013年1至6月物业费，但无出具人、收款人签名，无法证实其真实性。庭审中刘宗亮主张租金开始是由尹登宽转给刘宗亮，自2014年刘宗亮和尹登宽一起去找租住房子的人，告诉他以后把租金直接给刘宗亮，与承租人所陈述的系尹登宽电话告知承租人租金的事联系刘宗亮的时间和事实均不符。关于未办理涉案房屋过户登记的原因，刘宗亮庭审中主张，涉案房屋一直未办理过户的原因系因第三人尹登宽不配合，无法完成过户手续，且沙河办事处范集商贸城11号楼东6-7房屋不是小产权。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权权属和内容的根据”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人,已登记的不动产,按照不动产登记簿判断”之规定，刘宗亮主张已于2012年7月4日、2012年9月5日从第三人尹登宽手中购买了涉案新城广场花园房屋和范集商贸城房屋并已交付，其中新城广场花园房屋已占有使用，首先，刘宗亮主张的涉案房屋转让时间2012年7月4日、2012年9月5日，与原审法院查封时间2014年5月7日、范集商贸城房屋承租人司杏宾陈述尹登宽告知出卖时间2015年7月左右相互矛盾；其次，刘宗亮入住新城广场花园房屋仅提交2013年7月2日的物业费收据一张，证据单一且无其他有效证据予以印证。原审法院（2014）滨执二字第305号执行裁定书查封的涉案两套房屋，现仍均登记在尹登宽名下，该两套房屋登记的所有权人仍系尹登宽。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，通过刘宗亮提交的其与第三人签订的《楼房转让书》、滨州市房权证市属字第××号房屋所有权证、以及银行卡历史交易明细、个人购房担保贷款合同、房地产抵押契约、还款明细、滨州市房市属他字第F－13549号权利证书可知，新城广场花园房屋已由第三人抵押给中国农业银行滨州市分行，抵押的借款额度为27万元，借款期限为2008年9月27日至2023年9月26日，还款方式为：等额本息还款法，第三人自2008年10月28日一直归还至2015年12月27日，2015年12月27日后停止支付，至今尚欠贷款余额未按期归还。刘宗亮与第三人在既未办理债权、债务转让手续，由刘宗亮按时偿还分期，也没有在刘宗亮主张的一次性支付全部房屋价款80万元后，办理一次性偿还分期贷款的情况下，刘宗亮主张新城广场花园房屋归其所有且其已实际占有有违常理，其主张的买卖关系不足以让人信服；再次，即使与第三人的房屋买卖合同，因双方未按法律规定办理产权变更手续，刘宗亮作为买受人只享有合同法上的请求权，而不具有排他的效力，其主张已取得涉案房屋所有权不能成立；第四，刘宗亮对未办理产权过户登记手续的原因在诉状中主张第三人尹登宽数次协助刘宗亮到相关部门办理产权过户手续，系因小产权房和后来的查封等未能办理、当庭陈述又为系因第三人尹登宽不配合无法完成过户手续，其陈述不一致，且与尹登宽主张的系因工作原因没有帮助刘宗亮办理过户转移相矛盾，亦不属于上述规定中没有过错的情形。故原审法院查封第三人所有的新城广场花园房屋和范集商贸城房屋，并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证实其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，刘宗亮所提交证据无法形成完整的证据链条且存在矛盾，其要求确认新城广场花园房屋和范集商贸城房屋归其所有并解除查封的诉讼请求，证据不足，执行法院查封涉案房屋的行为应予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决：驳回刘宗亮的诉讼请求。案件受理费100元，由刘宗亮负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，山东省滨州市环宇企业对外担保有限责任公司于2016年6月20日将名称变更为滨州环宇融资担保有限公司。2013年至2016年，上诉人共在本院辖区内提起11起民间借贷诉讼，一审案号分别为：（2013）阳民二商初字第191号、第192号，（2013）阳民一民初字第122号、第123号、第158号，（2014）阳民二商初字第144号，（2014）阳民一民初字第32号，（2016）鲁1622民初42号、1010号、1019号、1020号。
本院认为，本案争议的焦点问题为，上诉人对涉案房屋是否享有所有权，其能否排除执行法院的强制执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上诉人刘宗亮未取得涉案房屋的所有权登记，亦未举证证实其有未经登记取得所有权的法定情形，其主张系两房屋的所有权人与法律规定相悖，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，购买登记在被执行人名下的不动产的第三人要求排除对该不动产的执行，应当满足如下条件：1.查封前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产；2.已支付全部价款，或者按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行3.非因买受人自身原因未办理过户登记。
上诉人与尹登宽在购买新城广场花园房屋的协议书中约定：“……因该楼房在农行滨州分行办理了抵押按揭贷款，因此甲方（尹登宽）协助乙方（刘宗亮）到农行滨州分行办理债权债务转让手续，由乙方按时偿还分期，甲乙双方也可与农行滨州分行协调由乙方一次性偿还分期贷款，偿还后甲方立即协助乙方办理过户手续。”刘宗亮于2012年7月4日即向尹登宽支付了800000元款项，根据其主张涉案房屋的所有价款应支付完毕，其在合同中约定由刘宗亮偿还剩余贷款，实际上增加了买受人一方的付款义务，与日常交易习惯不符。从该约定可以推知，刘宗亮在购买新城广场花园房屋时，即明知该房屋为他人设立了抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿抵押债务消灭抵押权的除外。刘宗亮在明知新城广场花园房屋上设立有抵押权、未经抵押权人同意无法办理所有权转移登记的情况下，未以代尹登宽清偿抵押债务的方式涤除抵押权，以消除办理转移登记的障碍。在上诉人时常以诉讼的方式主张权利的情况下，其自合同签订至原审法院查封该房屋22个月左右的时间内，始终未以诉讼或其他具有强制力的方式向尹登宽主张权利，与常理严重不符。关于新城广场花园房屋，刘宗亮申请出庭作证的证人对执行法官所做笔录上的签名真实性无异议，但其对知晓刘宗亮购买该房屋的时间（2013年还是2015年）、方式（面谈还是通话）陈述均存在严重出入，不足以证实上诉人的主张。范集商贸城房屋不存在无法办理变更登记的情形，而刘宗亮在签订合同至法院查封该房屋20个月左右的时间内，始终未办理变更登记，也未以诉讼或其他具有强制力的方式向尹登宽主张权利，与常理严重不符。同时，对两套房屋未办理登记的原因，上诉人在诉状中与庭审中的陈述严重矛盾，违背诚信原则。刘宗亮在近两年的时间内未办理所有权变更登记，怠于行使权利，原审法院认定刘宗亮对新城广场花园房屋未办理登记有过错正确，上诉人的上诉理由不能成立。
综上所述，涉案房屋未办理过户登记，上诉人无法取得所有权，且上诉人对未办理过户登记存在怠于行使权利的过错，不符合排除人民法院强制执行的条件。上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘宗亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩现文
审判员 王 琳
审判员 刘 洋
二〇一七年一月二十日
书记员 张 智