黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第826号
上诉人（原审被告）黑龙江省永胜房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区松北镇前进村。
法定代表人杜永林，经理。
委托代理人赵晓明，黑龙江达明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张坤来，住黑龙江省鸡西市。
委托代理人张启洪，住山东省威海市。
上诉人黑龙江省永胜房地产开发有限责任公司（以下简称永胜房地产公司）因与被上诉人张坤来商品房预售合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2014）松民初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永胜房地产公司的委托代理人赵晓明，被上诉人张坤来的委托代理人张启洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2006年9月11日，张坤来与永胜房地产公司签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》，张坤来在永胜房地产公司购买了其开发的位于哈尔滨市松北区松北镇胜利村昊天绿色家园3号楼二单元602室的住宅一处，建筑面积108.18平方米，房屋价款190000元，同时约定了付款方式、交付期限、违约责任等内容。合同第八、九条约定，出卖人应当在2006年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的经验收合格的房屋交付给买受人使用。出卖人如未按第八条规定的最后交付期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之八的违约金。合同签订当日，张坤来支付了全部购房款。此后，张坤来自永胜房地产公司领取了房屋钥匙，但永胜房地产公司未给张坤来办理进户通知书等交房手续。张坤来于2007年6月对该房屋进行了装修。该房屋于2006年4月30日由永胜房地产公司组织施工、设计、监理等单位进行了竣工验收，结论为合格，但至今未办理规划核实。张坤来的房屋进户手续也始终未办理。故张坤来诉至法院，要求永胜房地产公司承担逾期交房的违约责任。
张坤来诉称：张坤来于2006年9月11日从永胜房地产公司购买了其开发的位于哈尔滨市松北区松北镇胜利村昊天绿色家园3号楼二单元602室的住宅一处，面积108.18平方米，并于当天签订了购房合同，张坤来按合同约定支付全部购房款190000元，永胜房地产公司未按期交付房屋。张坤来的父亲张启洪于2007年6月找永胜房地产公司的钟主任要求履行合同，按约定条件交房，钟主任让先来装修，给了张启洪两把装修钥匙，说装修后2007年秋天就能办好入户手续。装修过程中松北公安局和执法局多次因永胜房地产公司超建到小区不让其继续施工，张坤来怕损失扩大，装修了一个多月就不干了。同年10月份，张启洪又去找钟主任，钟主任称验收不了，进不了户，说给2000元让租房子，张启洪只好在哈尔滨市南岗区租房子住，2000元也没给。其间，张启洪找过钟主任，答复是政府不让施工，所以张启洪就一直等到现在，但进户手续始终未办理，配套的水、燃气、供热、宽带、有线电视等都没有。由永胜房地产公司的蒙骗，张坤来进行了装修，现已近8年，因房屋漏雨及冻裂等原因，装修破损严重。2014年5月，张启洪找永胜房地产公司要求退房，永胜公司不同意。因合同第十九条约定了在履行合同过程中发生争议，由当事人协商解决，协商不成，提交哈尔滨市房地产仲裁委员会仲裁，张坤来于2014年向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，仲裁以选定的仲裁机构不存在为由裁决不予受理，故张坤来诉至法院，要求永胜房地产公司立即给付按合同约定已交房价款的日万分之八计算的逾期交房违约金406600元（2007年1月1日到2014年4月30日），并支付到该房屋实际交付之日止；永胜房地产公司赔偿房屋装修损失5000元。
永胜房地产公司辩称：不同意张坤来的诉讼请求，请求法院依法驳回其诉讼请求。张坤来的陈述不完全属实，张启洪没有找永胜房地产公司的钟主任，永胜房地产公司在签订合同时就把房屋钥匙交给张坤来使用了。当时具备水，没有燃气，宽带和有线电视都有预留管道。因为业主少，供暖没有开栓，后协商给了小区业主2000元自行解决。如张坤来同意，现在就可以供暖。张坤来所购房屋已验收合格，按合同约定实际交付使用，是否办理进户手续不是交付房屋的法定条件，永胜房地产公司并不存在蒙骗行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。张坤来已实际接收房屋，属于对自己权利处分，张坤来又以房屋不具备交付条件为由要求永胜房地产公司承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则。张坤来起诉已超过诉讼时效。我国民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。从2007年1月1日开始计算，已超过法律规定的二年诉讼时效。张坤来所诉装修破损与永胜房地产公司无关，装修损失5000元因没有充分证据证实系永胜房地产公司原因导致，其应承担举证不能的不利法律后果。如法院支持张坤来要求永胜房地产公司支付违约金的诉讼请求，因双方约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院适当减少。
原审判决认为：张坤来与永胜房地产公司自愿订立商品房买卖合同，该合同合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务。该合同第八条约定，永胜房地产公司交付的房屋应当依照国家和地方人民政府的有关规定“经验收合格”，并达到交付使用条件。永胜房地产公司将经验收合格理解为经竣工验收合格，即由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行的竣工验收合格，便符合双方约定的交付条件。张坤来则认为该房屋取得建设工程竣工验收备案证方具备交付条件，未取得备案证则不能证明其验收合格。对此法院认为，合同约定的交付条件“经验收合格”，既非“经竣工验收合格”，也非“取得竣工验收备案证书”。根据我国相关法律、法规规定，商品房“经验收合格”不仅需要建设单位组织设计、施工、监理等单位进行的工程竣工验收合格，还需有规划、环保等部门出具的专项验收合格或者准许使用的文件。竣工验收是由建设单位组织进行的，竣工验收合格是验收合格的组成部分，不能将验收合格简单等同于竣工验收合格，故对永胜房地产公司关于双方约定的交付条件为竣工验收合格的主张不予采纳。因备案证书的取得除满足竣工、环保、规划等验收合格外，还需满足备案管理部门要求的其他条件，张坤来将验收合格理解为取得备案证书，是对“经验收合格”的扩大解释，既超出了“验收”的本意，也超出了双方合同的约定，故对张坤来关于双方约定的“经验收合格”为取得备案证书的主张，不予支持。诉争房屋虽已转移由张坤来占有，且已经建设、施工、监理等单位验收，但其至今未取得规划核实等文件，故不符合相关法律、法规关于房屋竣工验收的条件，不能视为符合合同约定的交付条件。故张坤来有权按照合同约定向永胜房地产公司主张逾期交付房屋违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因双方约定的违约金过高，现张坤来对其损失未能举证，故法院调整为按2007年中国人民银行同期三至五年期贷款年利率7.11%的1.3倍计算。永胜房地产公司应依此标准给付张坤来190000元的自2007年1月1日起至达到交付房屋标准之日止的违约金。此违约金至2014年12月31日止为140493.60元（190000元×7.11%÷12个月×96个月×1.3）。张坤来要求永胜房地产公司赔偿装修损失的诉讼请求，证据不足，不予支持。永胜房地产公司提出的关于房屋转移占有应视为有效交付等抗辩主张依据不足，不予采纳。永胜房地产公司并无证据证实其已明确告知张坤来无法办理进户手续，且至今未给张坤来办理进户手续，损害事实一直存在，张坤来并不必然知道其权利被侵害，故永胜房地产公司提出本案已超过诉讼时效期间的抗辩主张，不予采纳。据此判决：一、永胜房地产公司给付张坤来2014年12月31日前的违约金140493.60元，此款于本判决生效之日起十日内付清；二、永胜房地产公司按年利率7.11%的1.3倍给付张坤来190000元的自2015年1月1日之后的违约金，此款计算至哈尔滨市松北区松北镇胜利村昊天绿色家园3号楼二单元602室房屋达到交付条件之日止；三、驳回张坤来的其他诉讼请求。案件受理费7474元（张坤来已预付），由张坤来负担4923元，永胜房地产公司负担2551元，永胜房地产公司于本判决生效之日起十日内将此款给付张坤来，法院不另收退。
永胜房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，证据不足。一审法院认定永胜房地产公司没有依约定交付使用，与事实不符。2006年9月11日双方签订了商品房预售合同，张坤来交清全部购房款。2007年6月张坤来要求按现状进户，永胜房地产公司同意其进户请求，并将该房钥匙交给张坤来，于是张坤来便进户装修和使用。二、适用法律错误。商品房买卖纠纷中，房屋没有交付使用属物权范畴。但一经交付使用后发生的质量纠纷，使用房屋达不到协议约定的提交，如供暖、漏水问题，属债权或者债的请求权。债的请求权应当适用《合同法》，适用《合同法》就存在是否超过诉讼时效。就本案的事实，早已经超过法律规定的二年诉讼时效期间。三、遗漏了诉讼主体。本案开发商已经与供热公司签订供热协议，是供热公司直接收取供热费，直接与房主发生法律关系。本案中，开发公司、物业公司、供热公司谁与张坤来发生供热的法律关系责任不清，必然导致无法法律适用的问题。综上，一审法院认定该房没有“交付使用”，证据不足，无法可依。请二审法院支持永胜房地产公司的上诉请求。
张坤来同意原审判决。
本院经审查确认一审认定的事实。另查明：案涉小区用电一直正常供应，于2014年5月开始正常供应自来水，并于当年开始冬季正常供暖。
本院认为：关于永胜房地产公司是否应承担逾期交房的违约责任及违约金数额问题。案涉房屋已于2007年交付房屋购买人张坤来实际占有使用，应视为双方并不以案涉房屋是否取得建设工程竣工验收备案证或规划核实等文件作为交付条件，但案涉房屋2014年5月才开始全年正常供水，并于当年开始正常冬季供暖，至此房屋才具备正常的居住使用功能，永胜房地产公司对此负有过错责任。基于双方合同的履行情况、违约方的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则，永胜房地产公司应承担案涉房屋满足正常使用条件，即2014年5月之前的逾期交房违约责任。原审判决结合本案的上述具体实际情况，参照双方约定的逾期交房违约金标准，将该违约金标准调整为按2007年中国人民银行同期三至五年期贷款年利率7.11%的1.3倍计算，虽符合法律规定，但鉴于2014年5月案涉房屋已具备正常使用功能，且张坤来已实际占有使用，应视为双方对房屋交付方式的变更，原审判令永胜房地产公司承担2015年1月1日之后的违约金欠妥，本院予以纠正。
关于永胜房地产公司在一、二审审理期间提出诉讼时效抗辩问题。《民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。张坤来按照双方合同约定请求房屋出卖方承担违约赔偿责任，属于债权请求权，应当受诉讼时效制度的限制。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定债务履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。因双方在合同中约定交付期限在2006年12月31日前，故本案诉讼时效期间应从2007年1月1日起算。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的”当事人一方提出要求，”产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）……；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，……。”，因张坤来未能举示有效证据证明自2007年1月起至其2014年5月通过申请仲裁主张权利期间存在诉讼时效发生上述法律规定的连续中断的情形，或存在诉讼时效中止情形，故永胜房地产公司应承担张坤来申请仲裁前两年期间的逾期交房违约责任，其余部分已超过诉讼时效期间。因至2014年5月案涉房屋应视为已满足合同约定的交付条件，永胜房地产公司应承担的违约金应为35123.4元（190000元××7.11%×1.3×2）。原审判决支持张坤来自2007年1月1日起的违约金，属适用法律不当，本院予以调整。
综上，永胜房地产公司的上诉请求成立部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市松北区人民法院（2014）松民初字第380号民事判决第三项；
二、撤销哈尔滨市松北区人民法院（2014）松民初字第380号民事判决第二项；
三、黑龙江省永胜房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付张坤来违约金35123.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7474元，由张坤来负担6836元，黑龙江省永胜房地产开发有限责任公司负担638元；二审案件受理费2551元（黑龙江省永胜房地产开发有限责任公司已预交二审案件受理费7474元，余款退还。），由张坤来负担1913元，由黑龙江省永胜房地产开发有限责任公司负担638元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周力平
代理审判员 闫建筑
代理审判员 辛吉雁
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 王梦薇
刘晶