内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内05民终637号
上诉人（原审原告、反诉被告）：通辽市惠众房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽经济技术开发区。
法定代表人：王俊艳，职务：董事长。
委托诉讼代理人：栾文彬，男，蒙古族，现住内蒙古自治区通辽市。
委托诉讼代理人：魏湘辉，内蒙古典鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵雅荣，女，汉族，现住内蒙古自治区通辽市。
委托诉讼代理人：王晋哲，内蒙古兴哲律师事务所律师。
上诉人通辽市惠众房地产开发有限公司因与被上诉人赵雅荣商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2017）内0502民初5389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
通辽市惠众房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项并依法改判被上诉人给付购房款421963.30元，承担违约金1468368.72元，共计1890332.02元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实部分错误。交付外跨楼梯的约定违反法律强制性规定，不具有法律效力；涉案房屋已经交付被上诉人使用并办理了房屋产权证书，交付外跨楼梯不是被上诉人交付房款的成就条件，故被上诉人应当向被上诉人履行支付剩余购房款的义务。
赵雅荣辩称，上诉人的上诉请求和理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。一审判决关于外跨楼梯事实的认定正确。涉案楼梯早已建筑完成，但上诉人拒绝办理审批以及相应批准复核程序。上诉人作为涉案楼房的建筑者、开发者对于涉案楼房的设计变更以及所有批准手续、竣工验收手续是明知的，具有相对优势。双方在协议中将外跨楼梯交付使用并验收合格作为剩余价款的交付条件，是为了督促上诉人办理验收合格手续，剩余房屋价款的缴纳条件未成就，且数额远低于上诉人所主张剩余购房款数额，被上诉人无任何违约行为，因此一审法院对该部分的判决认定是符合客观事实和法律规定，故上诉人的请求不成立。一审判决关于楼梯间交付的事实认定错误，该楼梯间不属于全体业主共同共有。
通辽市惠众房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付原告购房款421963.30元，承担违约金1468368.72元，共计1890332.02元；二、被告承担本案诉讼费用。
赵雅荣向一审法院反诉请求：一、依法判决反诉被告立即向反诉原告交付北面楼梯的楼梯间，并将验收合格符合使用的外跨1-4层交付反诉原告使用；二、依法判决反诉被告承担办理房产证税费合计167768.90元（开具商品房销售不动产统一发票所包含的销售不动产税48911.08元和50747元；印花税包括产权转移证书印花税和权力许可证照印花税分别为845.80元、815.20元以及两个5元；缴纳专项维修基金分别为33832元和32507元）；三、依法判决反诉被告承担违约责任，向反诉原告承担违约金348000.00元；四、诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2010年12月23日，被告购买了原告开发的房屋，房屋总价款为3321963.30元。双方于2010年12月27日签订《商品房买卖合同》两份。两份合同均约定，房屋交付时间为2009年1月5日前。出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过30日，自交付期限的第二日起到实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。关于产权登记，只约定出卖人应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，退房时出卖人应承担的责任，对不退房时的责任并未进行约定。2011年5月13日，双方签订《合同补充协议》，约定：一、为符合消防部门的要求，原告承诺在被告购买的涉案房屋北侧三、四层安装外跨楼梯1-4层，包括入库防盗门两扇。楼梯如有破环或拆毁及造成个体企业不能正常营业，一切后果和损失由原告方承担。原告收取最后房款之前外部整体楼梯应施工完毕，并能交付使用。二、原告将背面的楼梯间一并售于被告，不能办理房证，产权终身归被告所有。三、签订本协议之日起，原告在7日内将房屋产权证移交给被告，被告于5月30日前支付原告500000元，如房屋产权证未能办理，被告不予支付。被告此楼正常营业时，原告自行拆除标示语（某某农产批发市场），并且楼顶使用权归被告所有，该房间楼顶使用权归被告所有。原告方将以上陈述的条款实施完毕，被告于8月30日之前交付剩余总房款扣除40000元给原告。被告（反诉原告）共支付原告（反诉被告）购房款2900000元。其中于2010年6月7日支付1000000元，2010年12月31日支付100000元，2011年4月2日支付300000元，2011年4月8日支付400000元，2011年5月27日支付200000元，2011年7月4日支付200000元，2011年10月25日支付300000元，2012年1月17日支付200000元，2012年4月1日支付100000元，2012年9月6日支付100000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。2011年5月13日，原、被告双方签订的《合同补充协议》已经将2010年12月27日签订的两份《商品房买卖合同》内容进行变更，其中对未交付的购房款的给付时间附加了条件，原、被告双方签订的《合同补充协议》中明确约定了支付剩余房款所附条件，因原告至今未完成补充协议条款的约定事项，支付剩余房屋价款的条件未成就。进而被告（反诉原告）未支付所欠购房款的行为并未构成违约。因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付购房款421963.30元及支付违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。双方签订的《合同补充协议》中关于”原告（反诉被告）承诺在被告（反诉原告）购买的涉案房屋北侧三、四层安装外跨楼梯1-4层”的约定，并未违反法律的强制性规定，具有法律效力。但因原告（反诉被告）在建设外楼梯时应通过法定的规划审批程序，并经消防部门的验收，因原告（反诉被告）现建成的外楼梯未经过以上程序，现无法实际履行，因此对被告（反诉原告）的要求原告（反诉被告）交付外楼梯的诉讼请求不予支持。《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位不得擅自处分。双方签订的补充协议第二条中关于原告应向被告交付楼梯间，产权归被告所有，但不能办理房产证，在原告（反诉被告）处分该楼梯间的行为事先未得到所有权人（分摊到该共有建筑面积部分的所有业主）允许，在事后亦未得到所有权人追认的情形下，其与被告（反诉原告）签订出售楼梯间的条款无法发生法律效力，因此该条款为无效条款。反诉原告依据该条款要求反诉被告交付楼梯间没有事实依据，不予支持。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税；第八条规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。根据以上规定，被告（反诉原告）所交纳的契税、印花税、住宅专项维修资金，应由其自己承担，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担办理房产证税费合计167768.90元没有事实和法律依据，不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）逾期办理房屋产权证构成违约为由，依据该条款要求反诉被告承担违约金348000.00元没有事实依据，不予支持。综上所述，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的诉讼请求均无事实及法律依据，均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）通辽市惠众房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）赵雅荣的反诉请求。案件受理费21813元，由原告（反诉被告）通辽市惠众房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费4479元，由被告（反诉原告）赵雅荣负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实及采信的证据予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方当事人就涉案房屋签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方当事人应当按照合同内容履行合同义务。因《合同补充协议》系双方当事人自愿签订，系双方当事人真实意思表示，上诉人主张该《合同补充协议》因违反法律规定而无效的上诉理由依据不足，不予支持。在《合同补充协议》中，明确约定被上诉人支付剩余购房款所附条件，因上诉人未能出示有效证据证明其已经履行合同约定义务致被上诉人支付剩余购房款条件成就，故上诉人主张被上诉人应支付剩余购房款及违约金的上诉理由不能成立。
综上所述，通辽市惠众房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21813.00元由上诉人通辽市惠众房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘景国
审 判 员 郑旭然
代理审判员 韦青青
二〇一八年五月七日
书 记 员 白雪松