长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长经开民初字第01415号
原告：张彦东，住长春经济技术产业开发区。
委托代理人：宫勋，北京德恒（长春）律师事务所律师。
被告：吉林省东兴建设开发集团有限公司，住所长春市二道区。
法定代表人：田金运，该公司董事长。
委托代理人：刘彦梅，该公司综合办主任。
原告张彦东与被告吉林省东兴建设开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员葛平独任审判，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托代理人宫勋、被告的委托代理人刘彦梅到庭参加诉讼。第二次开庭原告的委托代理人宫勋到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年12月签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于长春市经济技术开发区东方之珠南区104-1-403商品房，总房款为452637元。合同签订后，原告依约支付了购房款及相关款项，履行了全部合同义务，并于2011年10月21日办理了房屋入住手续。原告入住后，被告没有依约履行权属证书办理的相关合同义务，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按每超过规定期限1天，向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。被告于2011年10月21日将房屋交付给原告使用，按照合同约定，至迟应在2012年10月21日前将原告所购房屋及土地权属证书办理完毕，但被告至今未履行上述合同义务，致使原告至今未取得权属证书。截止至2014年9月15日，被告已逾期违约695日，按照每逾期1日按照总房款万分之一的约定，被告应支付给原告逾期违约金应为695日×0.0001×452637元=31458.27元。综上，原告为维护合法权益诉至法院，请求人民法院依法判令：一、被告支付原告违约金人民币共计31458.27元（计算至2014年9月15日）；二、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原告的债权是基于合同纠纷产生，原告已经超过了诉讼时效，请求法庭驳回原告的诉讼请求，根据商品方买卖合同第十五条的规定，被告的义务是在房屋交付后的365日内将产权资料报给产权登记机构，被告的违约责任应该从商品房交付房屋的365日次日开始计算，计算的截止日期到被告已经报备的日期，而不是原告所说的截止到2014年9月15日。原告对于违约金计算的天数是有误的，房屋报备以后需要原告自行到产权交易中心办理相关的手续，原告办理完相关手续后，才能拿到产权证书，后面的义务应该是原告自己来履行，并不是被告的义务。
庭审中，原告针对自己的主张提供如下证据：
1、原告的身份证及被告的工商登记检表，证明原、被告的主体信息。被告对此份证据没有异议，本院对上述证据予以采信。
2、商品房买卖合同，证明原告在被告处购买了东方之珠小区的房屋，根据该合同第十五条的规定，被告应该在房屋交付使用后的365日内将房屋资料报给产权交易机构，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意由出卖人按照每超过规定期限一天向买受人支付已付房款万分之一的违约金。被告质证称，对此份证据的真实性没有异议，根据商品房买卖合同的第十五条的规定，交付产权登记的日期应该从商品房交付的365日次日开始计算。本院对上述证据的真实性予以确认。
3、业主接管验收记录，证明原告在被告处接收房屋的时间为2011年10月21日。被告对此份证据没有异议，本院对上述证据予以采信。
4、交款凭证，证明原告已经履行了购买房屋支付房款的义务。被告对此份证据没有异议，本院对上述证据予以采信。
5、律师函回执二份（2014年10月10日），证明本案并没有超过诉讼时效。被告质证称，对此份证据的真实性无异议，需要回去核实一下该份证据我公司是否已经收到了，被告没有看到律师函的内容，所以不能证明本案没有超过诉讼时效。本院对上述证据的真实性予以确认。
庭审中，被告针对自己的主张提供如下证据：
1、业务受理单，证明被告在2014年1月23日上午10点左右已经到产权登记机构备案的事实。原告质证称，被告所提交的上述材料仅证明了被告的提交行为，无法证明被告提交上述材料符合法律相关的规定，否则不至于在2014年5月19日房屋产权交易中心方才对被告公司产权登记进行备案，且根据法律的规定，办理初始登记还应该提交土地使用证，但在被告所提交的材料中没有见过关于土地使用证的相关信息，也就是说被告提交的该份材料是无法及时办理房屋登记备案的。本院对上述证据的真实性予以确认。
2、商品房屋登记证明，证明被告在2014年5月19日登记备案成功。原告质证称，被告提交的证据可以证明违约时间应计算至2014年5月19日，而不是被告所说的提供第一份证据中的2014年1月23日。本院对上述证据的真实性予以确认。
庭审中，出示本院在房产登记部门调取的《申请书》一份，该《申请书》系被告于2014年5月14日向产权登记机关提交，载明的类别为商品房登记备案。原告对该证据的真实性无异议，被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃对该证据的质证权利。本院对上述证据予以采信。
根据以上确认采信的证据及原、被告的当庭陈述，认定事实如下：2011年2月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的坐落于长春经济技术开发区东环城路东方之珠南区104栋1单元403号房屋，总价款为452637元。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人按每超过规定期限1天，向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”原告于2011年10月21日对其购买的房屋进行了接管验收。2014年1月23日被告向产权登记机关提交了申请书、房产测绘报告、测绘机构对测绘成果生命、建设工程规划许可证及附件复印件等相关资料。同日，产权登记机关给被告出具了《业务受理单》，该《业务受理单》中写明：“审批级别：0级测绘管理”。2014年5月14日被告向产权登记机关提交《申请书》一份，被告在该《申请书》中写明：“类别：商品房登记备案……申请人持上述资料申请商品房备案登记，保证所提交的所有资料均真实有效合法，否则，愿承担一切法律和经济责任。”2014年5月19日产权登记机关给被告出具了《商品房屋登记证明》。2014年10月8日原告向本院提起诉讼。
本院认为，一、关于本案中原告的起诉是否超过法律规定的诉讼时效的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，也无其他合同无效的情形，应认定合同有效。被告在向原告交付商品房后，未在365日内按《商品房买卖合同》第十五条的约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告属于违约，其违约行为一直持续至2014年，原告在2014年10月8日向法院提起诉讼，未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定的诉讼时效，被告提出原告起诉已超过法律规定的诉讼时效的抗辩主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于原告主张的违约金应如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人按每超过规定期限1天，向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”及被告在2014年5月14日向产权登记机关提交的《申请书》中写明“类别：商品房登记备案……申请人持上述资料申请商品房备案登记，保证所提交的所有资料均真实有效合法，否则，愿承担一切法律和经济责任。”的内容，可以确认2014年5月14日被告向产权登记机关提交《申请书》的行为，才应是被告履行《商品房买卖合同》第十五条规定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的行为，故对于被告提出的其已于2014年1月23日履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的义务的抗辩主张，本院依法不予支持。因本案中认定被告违约行为的截止日期为2014年5月13日，故被告应承担违约金计算的截止日期亦应为2014年5月13日。原告于2011年10月21日接收该房屋，庭审中原、被告均认可违约金的起算时间为2012年10月21日，故本院依法确认被告违约天数为570天，违约金依法保护25800.31元（452637元×0.0001×570天）。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吉林省东兴建设开发集团有限公司于判决生效后立即向原告张彦东支付违约金25800.31元；
二、驳回原告张彦东的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费293元，由被告吉林省东兴建设开发集团有限公司负担240元，由原告张彦东负担53元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判员 葛平
二〇一四年十二月三十日
书记员 陈皓