重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云法民初字第02411号
原告（反诉被告）梅良安，男，1965年4月29日出生，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人杨兴云，重庆市云阳县永盛法律服务所法律工作者。特别授权。
被告（反诉原告）张行友，男，1956年2月15日出生，汉族，住云阳县。
委托代理人何昌毅，重庆市云阳县法律援助中心律师。特别授权。
原告梅良安与被告张行友买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告张行友在举证期限内提出反诉，本院决定合并审理，依法由审判员周俊独任审判，适用简易程序于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梅良安及其委托代理人杨兴云，被告（反诉原告）张行友及其委托代理人何昌毅，证人龙胜泉、王生前、张行堂、周运奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）梅良安诉称，原告于2014年6月将其所有的沙市街道门市租给他人使用，年租金8000.00元。2014年7月6日，原告与被告签订《买屋合同》，约定原告以28.80万元的价格将房屋出卖给被告，同时约定违约金为总房款的20%。付款时，因被告的存款是三年定期，要2014年12月17日才到期，按活期支取只有2000.00多元利息，到期支取有4万多元利息，当时被告提出将30万元的定期存折给原告保管，存折到期时由原告取款。被告让银行计算了利息，和原告约定2014年7月6日前的利息由被告享有，7月6日后的利息由原告享有。2014年7月6日之前的利息与买房后余下的本金1.2万元总计为50340.00元。原告当即给了被告现金400.00元，口头约定月底给被告5万元。2014年7月24日上午，被告将给原告的存折办理了挂失。11时35分，被告给原告发短信说房子不要了。原告此后多次联系被告，被告关机。请求：1、判令被告支付原告违约金57600.00元；2、判令被告归还原告现金400.00元；3、判令被告赔偿原告房屋租金损失8500.00元；4、被告承担本案诉讼费及保全费。
被告（反诉原告）张行友答辩并反诉称，本案原、被告于2014年7月6日签订了《买屋合同》，购房款28.80万元。被告一次性将房款交付原告，原告给被告出具了收条。此后，被告多次要求原告交付房屋并办理房屋产权过户手续，原告却拖延、不办理。被告多次电话联系原告，还去原告家找原告，并为此与原告发生争执。原告主张的房屋租金损失不是事实。被告看房时，原告并没有说房屋已经出租，是原告自行存放的钢材，不存在租金损失。原告说了被告钱付清就将东西搬走，3天交房。原、被告一起到银行计算利息及原告先给了被告零头400.00元属实，原告说余下5万元回去后马上就给，没有说月底给。从2014年7月6日到2014年7月24日，原告对被告避而不见，电话不接。被告要求原告履行义务长达18天，原告却置之不理，不履行合同义务。因此，被告后来才通过短信告知原告，说原告不耿直，房子不要了。被告违约的事实不成立，是原告违约，原告应当承担违约责任。违约金20%没有约定按总房款计算。另外，原告出售的房屋没有单独的房产证，合同无效。请求：判令反诉被告承担违约金58600.00元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告损失2000.00元；3、解除合同；4、由反诉被告承担诉讼费。
原告（反诉被告）梅良安答辩称，原告同意解除合同。被告诉称中签订合同与房款数额属实，其余部分不认可。被告称将房款交付原告，多次要求原告交付房屋与办理过户手续不属实，原、被告口头约定9月份交房。被告称原告拒不接电话等不属实，7月24日原告陪妻子在医院看病，被告给原告打电话，原告没有听见电话响铃，并非故意不接电话。
经审理查明，2014年7月6日，原告梅良安与被告张行友签订《买屋合同》，约定原告将其所有的房屋平公路第一层门面两间（直进其后墙另有厕所一间）卖给被告，价格为28.80万元，交付情况一次性交清；房产证由原告承办交与被告，费用各负其责；水、电问题由原告承办，被告负责费用；如有违约，付20%的违约金。签订合同后，被告将其金额为30万元的三年定期存折（存入日期2011年12月17日，年利率5%）交付给原告，并口头约定购房款从该存款中支付，剩余1.2万元以及2014年7月6日之前的利息共计50340.00元归被告所有，由原告支付被告；2014年7月6日之后的利息归原告所有。原告当时支付了被告400.00元。原告当日给被告出具了收条一张，内容为“今收到张行友房屋款贰拾捌万捌仟元正，此房全部付清，收款人梅良安”。2014年7月24日上午，被告到沙市镇该房屋处找原告。因未能联系到原告，被告给原告发送短信称“你太不耿直了，东西不用搬了，房子不要了”，并于当日到银行对已交付给原告的存折进行了挂失。
另查明，该房屋已于2014年5月19日出租给案外人吴剑波，租期至2015年5月20日，租金8000.00元／年，违约金500.00元，该房屋内存放有钢材等物品。原告因出售房屋给被告，收回了房屋，于2014年7月18日退还了吴剑波租金8000.00元，并支付了违约金500.00元。原告出售的房屋一共5层，办有房产证，出售给被告的一层没有单独的房产证。双方口头约定9月份交房。被告要求解除合同，原告同意解除合同。
本案在审理过程中，原告向本院申请了财产保全，本院依法对被告张行友在中国农业银行股份有限公司重庆云阳沙沱分理处的存款（账号31-470601130385095）50000.00元及相应利息予以了冻结。
上述事实，有原、被告陈述，有原、被告提交的身份证明、房屋买卖合同、收条、房屋租赁合同、存折、房屋权属证书、手机短信相片及摘抄件、通话清单、出庭证人证言在案佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告梅良安与被告张行友之间签订的买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告以原告出售的房屋没有单独的房产证为由主张合同无效，没有法律依据。原、被告签订的买卖合同依法成立并生效，双方应按照约定履行自己的义务。原告虽然给被告出具了收款收条，但被告给付原告的只是以被告名义开户的定期存折，原告并未实际收到购房款，该交付方式虽然得到了原告认可，但在没有被告的配合下，原告无法取得该款，该款也未能处于原告实际控制之下；被告明确告知原告不要房子之后，通过挂失存折，使该款重回自己控制之下，该款已完全脱离原告控制，应当认定为被告未付款。现被告拒绝付款，并要求解除合同，系被告违约，应当承担违约责任。被告辨称原告违约，因被告缺乏相关证据证明，本院不予认定，其提出反诉要求原告给付违约金并赔偿损失的请求不能成立，本院不予支持。被告要求解除合同，原告同意解除合同，本院予以准许。原、被告合同解除后，原告因买卖合同支付给被告的400.00元，被告应当予以返还。原告主张房屋租金损失，因双方在签订《买屋合同》时对房屋已出租这一情形如何处理并未约定，而原告作为出卖人，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，对原告主张的该损失，本院不予认定。原告应对被告的违约行为给其造成损失的事实承担相应的举证责任，鉴于原告不能对被告违约给其造成的资金利息损失之外的其他损失事实进一步举证证明，其要求被告按照房屋总价款28.80万元的20%支付违约金，被告对此持有异议，故对原告的主张不予支持，对于被告张行友的违约责任，应以28.80万元的资金利息为相应参考依据，予以适当调整，本院酌定被告张行友应向原告梅良安支付违约金的数额为1.60万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）梅良安与被告（反诉原告）张行友于2014年7月6日签订的《买屋合同》。
二、被告（反诉原告）张行友在本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）梅良安支付的400.00元。
三、被告（反诉原告）张行友在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）梅良安违约金1.60万元。
四、驳回原告（反诉被告）梅良安的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）张行友的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1462.00元，减半收取731.00元，财产保全费690.00元，原告梅良安负担案件受理费631.00元、财产保全费500.00元，被告张行友负担案件受理费100.00元、财产保全费190.00元；反诉案件受理费1315.00元，减半收取658.00元，由反诉原告张行友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书后指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 周 俊
二〇一四年十一月三日
书记员 付小平