北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第12826号
原告（反诉被告）魏红霞，女，1958年7月12日出生。
（身份证号：×××）
委托代理人高沁，北京市创然律师事务所律师。
被告（反诉原告）张丛笑，女，1960年7月16日出生。
（身份证号：×××）
委托代理人孙美荣，北京市石景山区古城街道法律服务所法律服务工作者。
原告（反诉被告）魏红霞与被告（反诉原告）张丛笑房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张英周独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏红霞及其委托代理人高沁，被告（反诉原告）张丛笑及其委托代理人孙美荣到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）魏红霞起诉称：2012年7月2日，魏红霞与张丛笑签订房屋买卖合同，约定魏红霞购买张丛笑名下位于北京市石景山区×××号房屋，成交价格1130000元。张丛笑应当在2012年10月2日前将房屋交付魏红霞，并在合同签订90日内办理房屋过户手续，魏红霞于合同签订当日支付20000元，过户当日支付1110000元。合同签订后，魏红霞依约缴纳房款20000元，但张丛笑迟迟不与过户，并无法联系，特诉至法院。诉讼请求：1、判令张丛笑配合魏红霞将位于北京市石景山区×××号房屋的变更登记至魏红霞名下；2、魏红霞于办理过户手续当日支付张丛笑1110000元；3、案件受理费由被告负担。
被告（反诉原告）张丛笑答辩称：不同意魏红霞的诉讼请求。对合同内容无异议，因诉争房屋现在已经被查封，合同无法履行。2012年8月22日，我方得知诉争房屋在8月9日被查封。在签订合同过程中，张丛笑对于祁建忠居住在诉争房屋，该房屋存在纠纷的事实均明知。我方曾提出解除合同，但是对方要求我方支付30%的违约金，我方予以拒绝，后合同一直未能继续履行。双方曾就该房屋数次起诉到法院。诉争房屋现在仍然被法院冻结房屋交易手续。
反诉原告（本诉被告）张丛笑反诉称：因诉争房屋现在已经被查封，双方签订的房屋买卖合同无法履行。反诉请求：1、解除张丛笑与魏红霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、张丛笑退还魏红霞交纳的20000元定金；3、案件受理费由魏红霞负担。
反诉被告（本诉原告）魏红霞针对张丛笑的反诉答辩称：不同意解除合同，张丛笑应当继续履行合同。张丛笑主张的口头约定我方不予认可。我方在要求过户的时候才知道房屋被冻结。我方现可以支付购房款。签订合同时，我方知道祁建新在房屋内居住，但是不知道该房屋权属有争议，对方向我方隐瞒了相关事实，违约在先，侵害了我方权益。
经审理查明：张丛笑与案外人祁建新原系夫妻关系，二人于2011年6月7日协议离婚。案外人祁建忠与祁建新系兄弟关系；祁建忠与案外人宇文凤系夫妻关系，案外人祁宇系二人之子。
位于北京市石景山区×××号房屋（以下简称诉争房屋）所有权登记在张丛笑名下。该房屋现由案外人祁建新居住使用。
2012年7月2日，张丛笑（出卖人）与魏红霞（买受人）经案外人北京市中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产）居间，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，其中约定，魏红霞购买张丛笑名下的诉争房屋，建筑面积63.78平方米；房屋成交价格为1130000元，魏红霞在签订本合同的同时支付人民币20000元；张丛笑应当在2012年10月2日前将该房屋交付魏红霞；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方又签订《自行划转补充协议》，其中约定，诉争房屋成交总价款1130000元，定金2万元，魏红霞于2012年10月2日前支付尾款111万元；关于付款方式补充约定：签订合同当日支付20000元，过户当日支付1110000元，过户日期2012年10月2日之前或买受人所卖房屋拿到银行放款10日内同张丛笑过户，但过户不得超过90日内，超过90日，张丛笑有权单方解除合同，定金如数退还。
2012年7月2日，双方另签订《补充协议》中约定：张丛笑负责将房屋的所有权转移给魏红霞；在该协议履行过程中张丛笑只负责将房屋产权过户到魏红霞方名下，房屋在交易前后的占有、使用法律责任由魏红霞承担，魏红霞不得以该房屋的占有、使用情况为由向张丛笑主张包括但不限于解除合同、赔偿违约金等责任。该协议如与《北京市存量房屋买卖合同》约定冲突，以该协议为准。
上述合同签订后，魏红霞向张丛笑交付购房定金2万元。
又查明：2012年8月2日，本院受理祁建忠、宇文凤起诉被告祁建新、张丛笑确认合同无效纠纷一案。2012年8月9日，本院作出（2012）石民初字第4268号民事裁定书，裁定冻结诉争房屋的过户手续。2012年12月21日，本院作出口头裁定，准予祁建忠、宇文凤撤诉；并于2012年12月21日作出（2012）石民初字第4268号民事裁定书，裁定解除诉争房屋的过户冻结手续。2012年12月26日，诉争房屋被解除查封措施。
2012年12月21日，本院受理祁建忠、宇文凤起诉张丛笑、第三人祁建新物权保护纠纷议案。2012年12月25日，本院作出（2013）石民初字第104号民事裁定书，裁定冻结诉争房屋过户手续。2014年7月22日，本院作出口头裁定，准予祁建忠、宇文凤撤诉。
2015年7月27日，本院受理祁建忠、宇文凤、祁宇起诉张丛笑、祁建新、北京万商投资发展有限公司财产损害赔偿纠纷一案。2015年7月31日，本院作出（2015）石民初字第5081-1号民事裁定书，裁定冻结诉争房屋的过户手续。2015年10月15日，本院作出（2015）石民初字第5081号民事判决书，判决张丛笑、祁建新给付祁建忠、宇文凤、祁宇房屋使用权补偿费四十五万元。该判书决现已生效。
另查明，2013年3月21日，本院受理魏红霞起诉张丛笑房屋买卖合同纠纷一案。2013年4月17日，本院作出口头裁定，准予魏红霞撤诉。
2014年4月10日，本院受理张丛笑起诉魏红霞房屋买卖合同纠纷一案。2014年12月1日，本院作出口头裁定，准予张丛笑撤诉。
本案庭审过程中，张丛笑陈述称，诉争房屋被法院冻结过户手续系因为其与案外人就诉争房屋存在纠纷。待张丛笑履行给付祁建忠、宇文凤、祁宇房屋使用权补偿费四十五万元的判决内容后，前述冻结手续可以解除。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《自行划转补充协议》、《补充协议》、离婚证、离婚协议书、承诺书、（2012）石民初字第4268号民事裁定书、（2013）石民初字第104号民事裁定书、（2015）石民初字第5081-1号民事裁定书、（2015）石民初字第5081号民事判决书及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为:出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，买受人坚持要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，对其诉讼请求，不予支持。本案中，魏红霞与张丛笑签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。根据本案查明事实，诉争房屋在交易行为发生后已被依法采取冻结交易手续的强制查封措施，目前存在实际履行之障碍，故对于魏红霞主张支付剩余尾款并办理诉争房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，本院暂不予支持。当事人可待该房屋具备办理过户条件时另行主张。
另，根据查明的事实，房屋买卖合同及补充协议签订后，张丛笑因与案外人就诉争房屋产生纠纷并被法院采取查封措施，造成合同继续履行存在障碍，且该继续履行障碍之消除有赖于张丛笑对案外人债务的履行。故张丛笑对于双方买卖合同未能继续履行存在过错。同时，人民法院采取保全措施具有时效性，并不必然导致双方合同目的无法实现。因此，就张丛笑主张解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，缺乏事实与法律之依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十条之规定，判决如下：
驳回魏红霞的全部诉讼请求；
驳回张丛笑的全部反诉请求。
本诉案件受理费七千三百九十五元，由魏红霞负担三千六百九十七元五角（已交纳三十五元，其余于本判决生效后七日内交纳），由张丛笑负担三千六百九十七元五角（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一百五十元，由张丛笑负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审判员 张英周
二〇一六年三月二十一日
书记员 孙 骁